江苏省南通市崇川区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0602执异143号异议人（申请执行人）：南京银行股份有限公司南通分行，住所地南通市崇川区。负责人王慧力，职务行长。委托诉讼代理人：俞春雷，江苏清心律师事务所律师。被执行人：南通扬子广告有限公司，住所地南通市。法定代表人：陈娟，总经理。被执行人：郭载宏，男，1970年12月30日出生，汉族，住南通市崇川区。被执行人：陈娟，女，1975年5月16日出生，汉族，住南通市崇川区。案外人：刘明，男，1982年12月8日出生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。本院在执行申请执行人南京银行股份有限公司南通分行与被执行人南通扬子广告有限公司、郭载宏、陈娟金融借款合同纠纷一案中，南京银行股份有限公司南通分行对本院裁定带租拍卖或变卖相关房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。本院查明,原告南京银行股份有限公司南通分行与被告南通扬子广告有限公司、郭载宏、陈娟金融借款合同纠纷一案审理中,原告向本院申请诉讼保全，本院于2019年2月28日作出（2019）苏0602民初665号民事裁定：一、冻结被申请人南通扬子广告有限公司、郭载宏、陈娟银行存款1600万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。二、查封被申请人南通扬子广告有限公司提供抵押的起凤大楼东二楼房屋（权证编号：南通房权证字第**）、土地使用权（土地权证号：苏通国用（2009）第01031051号）和起凤大楼五层房屋（权证编号：南通房房权证字第**）土地使用权（土地权证号：苏通国用（2005）第01030618号）以及被申请人郭载宏、陈娟提供抵押的起凤大楼北、西楼四层办公室（权证编号：南通房权房权证字第**）地使用权（土地权证号：苏通国用（2007）第01030625号）和濠西路266号百安谊家大厦A2201室（权证编号：南通房权证字第130016015、13××16号）、土地使用权（土地权证号：苏通国用（2013）第02060086号）和濠西路266号百安谊家大厦A2202室（权证编号：南通房权证字第130016011、13××12号）、土地使用权（土地权证号：苏通国用（2013）第02060087号）和濠西路266号百安谊家大厦A2203室（权证编号：南通房权证字第130016017、13××18号）、土地使用权（土地权证号：苏通国用（2013）第02060088号）和濠西路266号百安谊家大厦A2204室（权证编号：南通房权证字第130016009、13××10号）、土地使用权（土地权证号：苏通国用（2013）第02060089号）和濠西路266号百安谊家大厦A2205室（权证编号：南通房权证字第130016013、13××14号）、土地使用权（土地权证号：苏通国用（2013）第02060090号）和濠西路266号百安谊家大厦A2206室（权证编号：南通房权证字第130016005、13××06号）、土地使用权（土地权证号：苏通国用（2013）第02060091号）。三、上述查封、扣押、冻结三被申请人的财产以1600万元为限。本院（2019）苏0602执保187号案件对（2019）苏0602民初665号民事裁定书予以实施，首查封了案涉陈娟、郭载宏名下濠西路266号百安谊家大厦A2203室房产及陈娟、郭载宏名下其他房产。2019年4月4日本院作出（2019）苏0602民初665号民事判决：一、被告南通扬子广告有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京银行股份有限公司南通分行支付借款本金14997200元、利息67458.14元、罚息611279.28元、复利10028.07元（上述罚息、复利暂算至2019年3月11日，自2019年3月12日起至实际给付之日止的罚息、复利按双方于2017年9月19日签订的《人民币流动资金借款合同》约定继续计算）。二、被告南通扬子广告有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京银行股份有限公司南通分行支付律师代理费50864元。三、原告南京银行股份有限公司南通分行有权就上述债权以被告南通扬子广告有限公司设定抵押的起凤大楼东二楼房屋及占用范围内的建设用地使用权（权证编号：南通房权证房权证字第**、用（2009）第01031051号）和起凤大楼五层房屋及占用范围内的建设用地使用权（权证编号：南通房权证字房权证字第**、（2005）第01030618号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，但受偿的本金最高限额不应超过580万元。四、原告南京银行股份有限公司南通分行有权就上述债权以被告郭载宏、陈娟设定抵押的起凤大楼北、西楼四层办公室房屋及占用范围内的建设用地使用权（权证编号：南通房权证字第房权证字第**、2007）第01030625号）、濠西路266号百安谊家大厦A2201室房屋及占用范围内的建设用地使用权（权证编号：南通房权证字第130016015、13××16号、苏通国用（2013）第02060086号）、濠西路266号百安谊家大厦A2202室房屋及占用范围内的建设用地使用权（权证编号：南通房权证字第130016011、13××12号、苏通国用（2013）第02060087号）、濠西路266号百安谊家大厦A2203室房屋及占用范围内的建设用地使用权（权证编号：南通房权证字第130016017、13××18号、苏通国用（2013）第02060088号）、濠西路266号百安谊家大厦A2204室房屋及占用范围内的建设用地使用权（权证编号：南通房权证字第130016009、13××10号、苏通国用（2013）第02060089号）、濠西路266号百安谊家大厦A2205室房屋及占用范围内的建设用地使用权（权证编号：南通房权证字第130016013、13××14号、苏通国用（2013）第02060090号）、濠西路266号百安谊家大厦A2206室房屋及占用范围内的建设用地使用权（权证编号：南通房权证字第130016005、13××06号、苏通国用（2013）第02060091号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，但受偿的本金最高限额不应超过920万元。五、被告郭载宏、陈娟对被告南通扬子广告有限公司上述支付义务承担连带共同保证责任，在承担保证责任后，有权向被告南通扬子广告有限公司追偿。被告郭载宏、陈娟不服本院判决提起上诉，因未缴纳案件受理费，南通市中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）苏06民终3060号民事裁定：本案按上诉人郭载宏、陈娟自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。判决书发生法律效力后，依据原告申请，本院于2019年8月30日立案执行，案号为（2019）苏0602执2780号。2019年9月16日本院作出（2019）苏0602执2780号执行裁定：冻结、扣划被执行人南通扬子广告有限公司、郭载宏、陈娟银行存款人民币15819966.49元及迟延履行期间的债务利息（债务利息以实际给付之日结算为准），或查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2019年10月10日，本院轮候查封陈娟、郭载宏名下濠西路266号百安谊家大厦A2201室、2202室、2204室、2205室、2206室房产，首查封法院亦为本院。2019年11月27日，本院作出（2019）苏0602执2780号之一执行裁定书，裁定查封、拍卖、变卖濠西路266号百安谊家大厦A2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2206室房屋及占用范围内的建设用地使用权（相应的权证编号同民事判决书），所得价款偿付相应执行款。2019年12月6日，本院作出腾房公告。因案外人刘明主张其与郭载宏于2016年12月30日就上述不动产签订租赁合同，且租赁尚未到期，本院于2020年2月27日作出（2019）苏0602执2780号之二执行裁定书，认为根据案外人刘明提供的租赁合同显示租赁期限自2016年12月30日开始，在抵押登记之前，且目前租赁尚未到期。裁定：带租拍卖或变卖被执行人郭载宏、陈娟所有的坐落于南通市××家大厦××室、××室、××室、××室、××室、××室不动产。南京银行股份有限公司南通分行提出异议称，请求依法裁定撤销（2019）苏0602执2780号之二执行裁定书，依法驳回案外人刘明的执行异议申请，对被执行人郭载宏、陈娟坐落于南通市濠西路266号百安谊家大厦A2201室、2202室、2204室、2205室、2206室的抵押物不带租拍卖或变卖。事实与理由：申请执行人取得抵押权时抵押物并未出租。申请执行人与抵押人郭载宏、陈娟签订《最高额抵押合同》时，案涉抵押物系抵押人自行使用。抵押人从未告知抵押物在抵押前已存在租赁关系，且《最高额抵押合同》中明确注明，抵押人实施出租等处置抵押物的行为应当取得申请人书面同意，否则行为无效。案外人刘明提出的租赁行为无事实依据，不具备真实性。租赁合同约定的租金支付金额、方式不合理，合同约定租金合计为399.98万元，与刘明提供的支付400万元不一致，合同签订及交房后一年多才支付租金，且14年租金一次性支付，违背正常的租赁交易习惯。租赁合同约定装修费用及配套费用合计380万元，案涉房屋尚未交房，如何确定费用，且刘明也未能提供相应装修合同等证明由其装修且支付装修费用的证据。按租赁合同约定，案涉房屋的物业费用、水电费用、停车费用、网络费、电话费等由刘明支付，但实际该时间段相关费用均由南通扬子广告有限公司缴纳。刘明提供的与郭载宏的往来并未注明租金，申请人有理由相信该400万元是两人的其他业务往来。该合同仅最后一页双方签字，并无骑缝章等证明之前几页的真实性。案涉合同无论形式上还是内容上明显不具备真实性，申请人申请对该份合同及收据形成时间进行司法鉴定。案涉抵押物即使存在租赁，也应在抵押行为之后，未经申请人书面同意的抵押行为应当无效，不影响拍卖的正常进行。经审查查明，2017年9月7日，郭载宏、陈娟与南京银行股份有限公司南通分行签订《最高额抵押合同》，郭载宏、陈娟以濠西路266号百安谊家大厦A2201室、2202室、2203室、2204室、2205室、2206室等房屋及占用范围内的建设用地使用权为南通扬子广告有限公司借款提供抵押担保。合同约定未经南京银行股份有限公司南通分行书面同意，郭载宏、陈娟不得赠与、转让、交换、出租、重复抵押、迁移或以其他方式处分本合同项下的抵押物，否则处分行为无效。2017年9月15日，郭载宏、陈娟与南京银行股份有限公司南通分行办理了上述抵押财产的登记手续。案外人刘明主张与郭载宏就案涉房屋存在租赁关系，提供一份落款时间为2016年12月30日的《租赁合同》，甲方（出租方）为郭载宏，乙方（承租方）为刘明，约定刘明向郭载宏承租南通市濠西路266号百安宜家国际馆A座22层（毛坯房A2201-A2207）,租赁期为168个月，自2016年12月30日起至2030年12月30日止；房屋每年租金28.57万元，租金共计400万元；乙方采取一次性支付的方式向甲方交付租金，2018年1月20日前支付300万元，2018年3月20日前支付100万元；甲方应于2017年1月1日前将该房屋交付乙方使用。刘明另提供银行账单复印件，该账单页码显示共153页，刘明提供其中的第10、11、36页，没有显示账户名称、开户行、账号等信息。该三页中交易对手信息显示为刘明的有四处，分别为2018年1月19日，刘明分三笔汇入该账户各100万元；2018年3月19日，刘明汇入该账户100万元。南京银行股份有限公司南通分行提出异议，提供一份《房地产抵押估价报告》，项目名称为南通市濠西路266号百安谊家大厦A2201室-A2206室郭载宏、陈娟所属办公用途房地产抵押价值评估；估价委托人为郭载宏、陈娟；房地产估价机构江苏同方土地房地产评估有限公司；估价报告出具时间2017年6月3日。估价报告中估价对象登记状况一览表记载：在价值时点2017年6月2日，估价对象未登记抵押权、租赁权等他项权利。本院认为，在本院对案涉房产执行过程中，案外人主张租赁权，提供的租赁合同显示合同签订时间及租赁开始时间均在郭载宏、陈娟向南京银行股份有限公司南通分行提供抵押担保之前，而在此之后形成的《房地产抵押估价报告》以及《最高额抵押合同》均未体现抵押房产存在租赁合同关系。郭载宏、陈娟为南通扬子广告有限公司借款向南京银行股份有限公司南通分行提供抵押担保，委托评估机构对抵押房产进行价格评估，估价报告显示案涉房产在价值时点未登记租赁权。郭载宏、陈娟在与南京银行股份有限公司南通分行签订抵押合同时亦未告知该房产存在租赁合同关系，并与南京银行股份有限公司南通分行约定，未经南京银行股份有限公司南通分行书面同意不得将抵押房产出租。租赁权属实体权利，在申请执行人南京银行股份有限公司南通分行与案外人刘明对抵押房产是否存在租赁合同关系存在争议，依双方提供的证据尚不能证明刘明与郭载宏之间在抵押之前即存在真实、合法、有效的房屋租赁合同并实际支付房租、占有使用该房产的情况下，本院（2019）苏0602执2780号之二执行裁定书仅凭案外人刘明提供的租赁合同显示的租赁开始期限在案涉房产抵押登记之前即裁定带租拍卖或变卖案涉房产，尚缺乏依据。综上，申请执行人南京银行股份有限公司南通分行所提异议成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第三十一条的规定，裁定如下：撤销南通市崇川区人民法院（2019）苏0602执2780号之二执行裁定。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省南通市中级人民法院申请复议。审 判 长 纪 华审 判 员 高 航人民陪审员 周 英二〇二〇年十月十二日法官 助理 金 琦书 记 员 江冬梅