福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民再262号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：泉州市香缤置业发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区新行政中心府东路与滨海街交汇处香缤财智广场**。 法定代表人：许细雪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄健龙，广东尚汇律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：苏秀川，女，1972年12月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：苏小平，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜东晓，福建中言律师事务所律师。 再审申请人泉州市香缤置业发展有限公司（以下简称香缤公司）因与被申请人苏秀川商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2019）闽05民终3751号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月25日作出（2020）闽民申1562号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 香缤公司申请再审请求：撤销二审判决，改判驳回被申请人苏秀川的全部诉讼请求，判令苏秀川向香缤公司支付逾期接受商铺的违约金211052元。事实和理由：（一）二审判决认定事实不清。1.一审判决在查明事实部分载明：“2015年7月6日香缤公司在泉州晚报上刊登公告，告知业主，香缤·御嘉苑已通过政府有关部门的竣工验收，具备了入伙条件，现定于2015年7月10日至15日期间集中办理入伙手续。2017年10月30日香缤公司又在泉州晚报刊登‘香缤·御嘉苑商品房办理产权证通知’，告知业主，香缤·御嘉苑商品房已经全面具备办理产权登记（分户不动产证）的条件，再次通知业主（未办理交房手续的业主，请按交房通知尽快办理入伙手续）……”二审判决明确对一审查明的事实予以确认，却故意在引用一审查明的事实时缺省上述部分事实，明显错误。2.苏秀川于2015年6月30日与香缤公司同时签订五份《商品房买卖合同》，购买包括案涉店面在内的香缤·御嘉苑2幢1层35、36、37、38、39号共5个商铺。案涉商铺所属工程项目于2015年6月15日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，此时已经具备交房及入伙条件。对此，苏秀川在签订合同时即明知，并且，香缤公司于2015年7月6日在泉州晚报上刊登公告，告知业主，香缤·御嘉苑已通过政府有关部门的竣工验收，具备了入伙条件，现定于2015年7月10日至15日期间集中办理入伙手续。此时，香缤公司已按合同约定，以登报方式，书面通知包括苏秀川在内的所有购房业主。苏秀川对此也是明知的，首先，其他购房业主均已按期办理入伙手续，证明购房业主均知悉集中办理入伙的时间，也不可能未通知苏秀川；其次，苏秀川于2016年1月13日办理了39号商铺的入伙手续，据向物业公司了解，该39号商铺于2016年1月13日已出租，故苏秀川办理了入伙手续，其余4个商铺则还未出租，故其暂不办理。案涉商铺是现房销售，香缤公司已登报通知交房，苏秀川于2016年1月13日自行办理了39号商铺的入伙手续，以上事实原审均已查明。3.原审判决查明的苏秀川购买的5个商铺上方的2幢202房业主陈芳芳违章装修问题，均忽视了该业主违章装修的时间是2017年10月，此时距离苏秀川办理39号商铺入伙时间已过去1年9个月，不能以将近2年后发生的事项作为拒绝入伙的理由，苏秀川系商铺未出租，故不办理入伙，原因及责任均在其本人。而近2年后发生的其他业主违章装修导致漏水，应属另一法律关系，苏秀川应向侵权人主张权利。一、二审判决对本案关键的时间要素未予查明，显然是错误的。（二）二审判决故意缺省对一审判决查明事实的引用，并且对其他业主违章装修的时间要素的忽视，将本属于两个法律关系的问题拼凑在一起，导致认定事实和适用法律严重错误。综上，请求再审本案。 再审审理中，香缤公司补充提交意见称，一审法院委托的泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的案涉商铺租金《资产评估报告》，评定的租金单价严重失实与市场价格相差20%以上，显然不能作为依据。本案中《资产评估报告》评定的单价只分为两段，即2016年4月1日至2017年3月31日，49元；2017年4月1日至2018年9月29日，57元，并未按评估标准按年度进行评定。与案涉商铺相同的三个商铺，2020年5月11日由泉州市丰泽区人民法院委托泉州中联房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，按年评估单价，即2016年4月1日40元，2017年4月1日42元，2018年4月1日45元。 苏秀川辩称，（一）香缤公司主张二审判决认定事实存在遗漏并导致案件事实认定错误不能成立。二审判决不论在“本院认为”部分还是判决结果，均与所谓“遗漏”部分事实没有矛盾，所谓“遗漏”对二审审理并未产生任何实质性影响。（二）关于本案事实：1.香缤公司除了在2018年6月书面通知苏秀川交房外，并无再送达任何交房通知，而在2018年6月虽通知苏秀川前往办理交付手续，但在苏秀川前往收房时又拒绝交付。2.案涉房屋于2015年7月6日登报时未具备入伙条件。并且，登报公告并非合同约定的书面送达通知，苏秀川并不清楚登报情况，且从登报内容看，也不包含交付房屋的内容。3.违规装修业主是于2015年11月3日办理装修手续，装修期至2016年10月31日，显然该违规装修不可能发生于2017年10月。苏秀川与物业公司交涉时，多次谈到“2015年漏水漏到现在”，物业公司均予默认。4.不能以办理接收39号商铺交付手续的行为推定香缤公司履行了本案35号商铺通知交房义务。该39号商铺是由苏秀川主动提出交付才由双方办理房屋手续，并非香缤公司履行了通知义务。（三）二审判决香缤公司应承担逾期交房的违约责任是正确的。本案中，香缤公司未履行任何交房的通知义务，在苏秀川办理交房时又明确拒绝交房，应承担违约责任。退一万步讲，即使认为香缤公司已通知交房，但因商铺存在渗漏问题，苏秀川有权在修复前予以拒收，香缤公司应当承担因房屋不符合交付条件而产生的逾期交房违约责任。综上，请求驳回香缤公司的再审申请。 苏秀川向一审法院起诉请求：1.判令香缤公司立即将香缤御嘉苑2栋35号商铺交付苏秀川使用；2.判令香缤公司立即支付逾期交房违约金104000元（暂计自2016年4月1日起至2018年5月31日止，暂按4000元/月计算）；3.判令香缤公司立即协助苏秀川办理泉州市丰泽区东海组团行政中心轴线南端以及景观东路东侧2号地块香缤御嘉苑2栋商铺35号房产的不动产权证；4.判令香缤公司立即支付逾期办证违约金176982元（暂自2016年4月1日起至2018年5月30日止，计780日，按已支付全部房屋价款日万分之一即226.9元/日计算）；5.由香缤公司承担本案一切诉讼费用。诉讼中，苏秀川申请撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：判令香缤公司立即支付逾期交房违约金120000元（暂计自2016年4月1日起至2018年9月29日止，暂按4000元/月计算）。 香缤公司向一审法院反诉请求：判决苏秀川支付给香缤公司逾期接受商铺的违约金211052元。 一审法院认定双方当事人无争议的事实如下： 2015年6月30日，香缤公司与苏秀川签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份，约定苏秀川向香缤公司购买址在丰泽区××组××路××号××幢××层××号商铺（以下称案涉商品房），成交金额为2269386元。该商品房已由泉州市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为泉住预售［2015］第4号。《合同》第九条约定：“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…”《合同》第十一条约定：“交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年12月31日前向受买人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日内（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”《合同》附件十一《补充协议》第三条对《合同》第十一条补充约定：“1、买受人授权受委托人（福建省惠东建筑工程有限公司），在出卖人通知的时间内，持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第2日起，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产…；2、由于买受人原因未能在通知书规定的交房期限届满后5日内办理完商品房交接手续的，自第6日起，出卖人可按日向买受人收取商品房总价款的0.01%。若买受人自交房期限届满后第30日仍不办理交接手续的，出卖人可按日向受买人收取商品房总价款的0.03%，直至商品房交接手续办理完毕之日止……”。《合同》签订后，苏秀川依约支付了购房款。诉争房屋所属工程项目于2015年6月15日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年12月11日取得房产测绘报告。2015年7月6日香缤公司在泉州晚报上刊登公告，告知业主，香缤·御嘉苑已通过政府有关部门的竣工验收，具备了入伙条件，现定于2015年7月10日至15日期间集中办理入伙手续。2017年10月30日香缤公司又在泉州晚报刊登“香缤·御嘉苑商品房办理产权证通知”，告知业主，香缤·御嘉苑商品房已经全面具备办理产权登记（分户不动产证）的条件，再次通知业主（未办理交房手续的业主，请按交房通知尽快办理入伙手续）缴纳办证的税费后，于2017年11月30日提供身份证、结婚证、户口簿、分户图、宗地图、代办产权委托书等资料到香缤中心售楼处以便办妥产权证。逾期者，应自行办理产权登记，并承担逾期办证的法律责任。2017年10月23日，香缤公司向香缤·御嘉苑2幢202房业主陈芳芳发出一份“违章装修整改通知书”，通知书载明：“经检查，您所装修工程中擅自在35-39号商铺屋面1、堵塞屋面排水口、加做屋面防水、加建隔离带；2、堆放装饰装修材料；3、堆放花钵、花盆等。属于违章装修行为。此行为已经改变了屋面正常的排水功能，侵犯了35-39号商铺的相关权益…限你于2017年10月31日18时前对上述违章装修进行整改，自行疏通已经堵塞的排水口、清除隔离带、清除所有装饰装修材料及花盆、花钵等，恢复屋面原状，你整改后须到我公司备案。”2018年6月12日香缤公司向苏秀川发出一份“香缤·国际再次温馨提示入伙通知书”，通知书载明：“您所购买的香缤·国际御嘉苑35、36、37、38商铺已于2015年6月15日取得《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》属于现售商品房，在签订销售合同的同时，具备了入伙条件，您已明确知悉该情况，并且同意办理收楼手续，我公司已经电话联系过你方办理交房手续。现再次提请您接到本通知后在2018年6月20日办公时间内前来香缤·国际御嘉苑六栋一楼物业管理处办理入伙手续…若未能按照本入伙通知书安排时间办理手续者，仍视为您已办理入伙，并从2015年8月28日起计收物业管理费。” 诉讼中，经双方确认，案涉商品房于2018年9月29日实际交付苏秀川使用。 本案在审理过程中，一审法院根据苏秀川的申请，依法委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对诉争房屋在2016年4月1日至2018年9月29日的租金进行评估，该评估机构于2019年4月11日作出泉名城评报字[2019]42号《资产估价报告》，评估结论为：2016年4月1日至2017年3月31日租金单价为49元（元/㎡﹒月），月租金2401元，2017年4月1日至2018年9月29日租金单价为57元（元/㎡﹒月），月租金2793元。 一审法院认为，双方的争议焦点在于：1、香缤公司是否存在逾期交房的情形？若未存在该情形，反之，苏秀川是否存在逾期接收商铺的行为？2、香缤公司是否存在逾期办证的违约行为？3、香缤公司是否已履行协助办证义务？ 关于焦点一，一审法院认为，案涉《合同》第二十八条已约定对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，合同附件与合同具有同等法律效力。双方在合同中明确约定商品房交付的条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。涉案房产已具备上述两个交房条件，苏秀川主张其未收到香缤公司的交房通知，但其同时购买住宅及其他商铺，并且在2016年1月13日接收39号商铺，由此可认定，香缤公司有履行通知交房的义务，苏秀川也知悉包括其所购买的商铺在内的香缤·御嘉苑已符合交房条件，只是苏秀川认为其他业主擅自加盖花园、堆砌水池，而拒绝接收诉争商铺，但该原因不能成为拒收商铺的理由，如果其他业主的违章装修行为损害了苏秀川的合法权益，苏秀川可另行主张权利，但不能以此对抗香缤公司，因此对于苏秀川认为香缤公司未履行交付商铺义务的主张，不予采纳。虽然香缤公司在商铺符合交付条件后履行了通知的义务，但因涉案商铺确实存在其他业主违章装修的行为，香缤公司也是知悉该情况，苏秀川对此有异议并拒绝接收商铺，也是情有可原，香缤公司为此才会在2018年6月12日再次发出入伙通知书，提请苏秀川接到通知书后于2018年6月20日前办理入伙手续，苏秀川前往办理入伙手续时，双方因物业费问题导致未能如期办理入伙手续。《合同》附件九第六条约定：“业主应从交房之日起全额100%交纳物业服务费”，根据该条款的约定，香缤公司不能以未交纳物业费作为拒绝与苏秀川办理入伙手续的理由，因此对苏秀川请求香缤公司支付逾期交付商铺的违约金可予以部分支持，从2018年6月20日起至实际交付之日止即2018年9月29日按2793元/月的标准支付违约金。 关于焦点二，《合同》附件十一第五条约定：1、双方确认出卖人的共同登记义务为：办理完成房屋初始产权登记、取得房屋测绘报告等进行房屋所有权转移登记的必备手续；买受人应接到出卖人通知7日内到指定地址领取办理分户产权证的相关材料后自行向房管部门进行产权登记。2、若因出卖人原因导致买受人未能在本合同约定期限内取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。香缤公司于2015年7月6日在泉州晚报上刊登公告，告知业主，香缤·御嘉苑已通过政府有关部门的竣工验收，具备了入伙条件，现定于2015年7月10日至15日期间集中办理入伙手续。在涉案房产已具备办理分户不动产产权登记的条件下，香缤公司又于2017年10月30日在泉州晚报刊登公告，告知诉争楼盘业主携带身份证、结婚证、分户图、宗地图、代办产权委托书等资料到香缤中心售楼处以便办妥产权证。逾期者，应自行办理产权登记，并承担逾期办证的法律责任。苏秀川未及时接收商铺及按开发商通知的时间前往办理产权登记的相关手续，其他商铺业主均已陆续申请办理产权登记，苏秀川未能提供证据证明是香缤公司的原因导致其逾期办证，其关于要求香缤公司支付逾期办证违约金的诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。 关于焦点三，根据合同条款的约定，香缤公司至今仍未将诉争房屋办理权属登记所需的分户产权证的相关材料完整地交付给苏秀川，虽然香缤公司认为苏秀川应自行向香缤公司申请领取材料，但向苏秀川完整交付办证所需资料既是双方协议约定的内容也是香缤公司应履行的法定协助办证义务范畴。故苏秀川诉请香缤公司履行该协助办证义务，合法有据，应予支持。 综上，一审法院认为，香缤公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，香缤公司与苏秀川之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。香缤公司在商铺符合交付条件后履行通知的义务，但因诉争商铺存在违章装修问题导致苏秀川未及时接收，其请求香缤公司支付逾期交付商铺的违约金可予以部分支持；香缤公司未存在逾期办证的违约行为，苏秀川主张的逾期办证违约金，缺乏事实及法律的依据，不予支持。香缤公司未将诉争房屋办理权属登记所需的分户产权证的相关材料完整地交付给苏秀川，苏秀川诉请香缤公司履行该协助办证义务，合法有据，应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、香缤公司应于判决生效之日起十日内支付给苏秀川逾期交房违约金8379元；二、香缤公司应于判决生效之日起十日内履行协助苏秀川办理址在泉州市丰泽区东海组团行政中心轴线南端以及景观东路东侧2号地块香缤御嘉苑2栋商铺35号房产《不动产权证书》的义务；三、驳回苏秀川的其他诉讼请求；四、驳回香缤公司的诉讼请求。案件受理费5515元，减半收取2757.5元，由苏秀川负担2695元，香缤公司负担62.5元，反诉受理费4465元，由香缤公司负担。 苏秀川不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持苏秀川一审全部诉讼请求。 香缤公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，驳回苏秀川一审诉讼请求，改判苏秀川支付香缤公司逾期收房违约金人民币211052元。 二审期间，当事人没有提交新证据。经二审法院向泉州市不动产登记中心调取的容积率建设情况审核通知书、泉州市房屋登记簿材料证实诉争的店面在2016年1月18日所有权项目初始登记，2016年11月2日就可申请办理分割土地使用权登记。一审查明的事实正确，二审法院予以确认。 二审法院认为，香缤公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，香缤公司与苏秀川之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。诉争商铺存在其他业主违章装修问题，苏秀川对此有异议并拒绝接收商铺，其请求香缤公司支付逾期交付商铺的违约金符合合同和法律规定，予以支持，香缤公司于2018年6月12日发出入伙通知书，提请苏秀川接到通知书后于2018年6月20日前办理入伙手续，苏秀川前往办理入伙手续时，双方因物业费问题导致未能如期办理入伙手续。《合同》附件九第六条约定：“业主应从交房之日起全额100%交纳物业服务费”，根据该条款的约定，香缤公司不能以未交纳物业费作为拒绝与苏秀川办理入伙手续的理由，因此对苏秀川请求香缤公司支付逾期交付商铺的违约金予以支持，因双方签订的合同及补充协议均无约定出卖人逾期交房违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案租金应按泉州名城资产评估房地产估价有限公司评估结论即2016年4月1日至2017年3月31日月租金2401元，从2017年4月1日起至实际交付之日止即2018年9月29日按2793元/月的标准支付违约金。香缤公司未存在逾期办证的违约行为，苏秀川主张的逾期办证违约金，缺乏事实及法律的依据，不予支持。香缤公司在商铺符合交付条件后履行通知的义务，但因诉争商铺存在违章装修问题导致苏秀川未及时接收，香缤公司主张苏秀川支付给其逾期接受商铺的违约金，缺乏事实及法律的依据，不予采纳。二审审理期间，香缤公司提供香缤御嘉苑2栋35号商铺泉州市不动产登记申请表一份，泉州市房地产测绘图两份给苏秀川，香缤公司已将诉争房屋办理权属登记所需的相关材料完整地交付给苏秀川，香缤公司已履行该协助办证义务，一审判决第二项应予撤销。 综上所述，苏秀川的上诉请求部份成立。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初5435号民事判决第四项；二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初5435号民事判决第一项、第二项、第三项；三、香缤公司应于判决生效之日起十日内支付给苏秀川逾期交房违约金45570元；四、驳回苏秀川一审的其他诉讼请求。一审案件受理费5515元，减半收取2757.5元，由苏秀川负担2695元，香缤公司负担62.5元，反诉受理费4465元，由香缤公司负担；一审评估鉴定费5000元由香缤公司负担。二审案件受理费5515元，由苏秀川负担2400元（多预交的3115元予以退回）；由香缤公司负担3115元（多预交的2400元予以退回）。 2019年11月25日，二审法院作出（2019）闽05民终3751号民事裁定，将二审判决主文第三项“泉州市香缤置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给苏秀川逾期交房违约金45570元”补正为“泉州市香缤置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给苏秀川逾期交房违约金78993元”。 再审审理中，对于一审查明、二审予以确认的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。香缤公司另主张，一审查明诉争房屋所属工程项目于2015年12月11日取得房产测绘报告，但其可以提交新的证据证明香缤公司取得房产测绘报告的时间为2015年3月25日。苏秀川另主张，一审判决遗漏列明关于合同约定的送达方式及商品房的查验、接收的相关约定等双方无争议的事实。 再审审理中，香缤公司提交以下新的证据：1.泉中联评字第2020Q017号《房地产估价报告》，据以证明本案一审委托评估的评估价格比市场偏高20%；2.泉州市规划勘测研究院出具的《泉州市建设工程规划竣工测量报告》、泉州市房地产测绘队2015年3月25日出具的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》、泉州市房地产测绘队于2020年6月1日出具的“关于香缤·御嘉苑1－6栋’产权登记测绘报告书出具时间的说明”，据以证明案涉商品房所属工程项目于2014年11月11日取得规划竣工测量报告，2015年3月25日取得测绘报告（产权登记），故于2015年6月15日取得竣工验收手续时，已具备《合同》第九条约定的商品房交付条件；3.案涉小区202业主陈芳芳《房屋验收交接证明书》及《物业装修申请表》，据以证明同小区业主在收到公告通知后办理房屋交接手续，大部分已按时办理交接手续，及案涉小区202业主装修期间是在2015年11月至2016年10月，装修行为与被申请人2017年发现漏水之间有时间差，没有必然联系。 苏秀川质证认为，1.对证据1泉中联评字第2020Q017号《房地产估价报告》的真实性没有异议，关联性有异议，该评估报告中的店铺与本案店铺位置、面积不同，不能据以证明本案评估报告有问题。本案评估机构系在法院组织下合法选定，香缤公司当时也没有异议。2.对证据2测绘报告的真实性无异议，但不能证明香缤公司的主张。测绘如果有变动修改，应以修改之后的时间来确定具备交付条件的时间，应以最后2015年12月出具的报告为准。测绘报告只能说明在政府行政管理方面可以交房，但不意味着所有店铺都具备交房条件，因为店铺交付还涉及到商铺本身的质量问题。测绘报告也不能证明香缤公司已通知苏秀川交房。3.对202业主房屋物业交接时间的真实性没有异议，装修申请表的时间是2015年11月，证明202业主陈芳芳是在2015年11月开始修建水池导致商铺漏水，可以证明香缤公司主张的业主在2017年装修水池与事实不符。 本院经审查认为，1.上述证据1《房地产估价报告》，系另案中法院委托评估形成，对真实性、合法性可予确认，但该《房地产估价报告》所涉房屋位置、面积与本案房屋并非完全一致，且香缤公司在原审中及向本院申请再审时亦未对评估报告提出异议并予举证证明，故对其现提供另案中的《房地产估价报告》以推翻本案法院委托评估机构所作评估结论的证明主张不予采信。2.证据2泉州市规划勘测研究院出具的《泉州市建设工程规划竣工测量报告》、泉州市房地产测绘队2015年3月25日出具的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》、泉州市房地产测绘队出具的《说明》的真实性、合法性可予确认；上述泉州市房地产测绘队的《说明》载明香缤公司于2015年12月向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处申请办理产权初始登记时，根据该处要求向泉州市房地产测绘队申请更改该队于2015年3月出具的产权登记测绘报告书，该队进行修改并于2015年12月重新出具了产权测绘报告书，上述《说明》仅陈述了香缤公司申请修改产权登记测绘报告及泉州市房地产测绘队修改并重新出具产权登记测绘报告的经过，且由上述内容可知，香缤公司系办理产权初始登记时应行政部门要求而申请修改并重新出具产权登记测绘报告，且香缤公司于原审中提交了2015年12月修改后的产权测绘报告书以证明案涉房屋符合交付条件，故其现提交上述证据并主张变更原审认定的“于2015年12月11日取得房产测绘报告”之事实，依据不足，本院不予采信。3.证据3业主陈芳芳《房屋验收交接证明书》及《物业装修申请表》，真实性、合法性可予确认，但上述证据不足以证明香缤公司主张的小区业主收到通知及按时办理交接手续、陈芳芳装修期间是在2015年11月至2016年10月之事实，本院亦不予采信。 再审另查明，一审判决于认定事实部分载明：“2015年7月6日香缤公司在泉州晚报上刊登公告，告知业主，香缤·御嘉苑已通过政府有关部门的竣工验收，具备了入伙条件，现定于2015年7月10日至15日期间集中办理入伙手续。2017年10月30日香缤公司又在泉州晚报刊登‘香缤·御嘉苑商品房办理产权证通知’，告知业主，香缤·御嘉苑商品房已经全面具备办理产权登记（分户不动产证）的条件，再次通知业主（未办理交房手续的业主，请按交房通知尽快办理入伙手续）缴纳办证的税费后，于2017年11月30日提供身份证、结婚证、户口簿、分户图、宗地图、代办产权委托书等资料到香缤中心售楼处以便办妥产权证。逾期者，应自行办理产权登记，并承担逾期办证的法律责任。”二审判决虽载明“一审查明的事实正确，本院予以确认”，但引述一审法院认定事实时，将该段事实遗漏；对上述一审查明、当事人于二审中没有异议的事实，本院予以确认，对二审判决的不当之处，本院予以指正。 本院认为，围绕当事人的再审请求，本案争议的焦点为：香缤公司于《合同》约定的交房期限届满时是否适当履行合同义务，苏秀川是否有权拒收房屋，应否承担逾期接收房屋违约责任；香缤公司于再次通知确定的2018年6月20日前办理入伙手续期限届满时是否适当履行合同义务及如何承担违约责任。 （一）《合同》约定的交房期限届满时，合同双方是否适当履行合同义务，应否承担违约责任 香缤公司与苏秀川于2015年6月30日签订《合同》，约定苏秀川向香缤公司购买案涉商品房，即香缤·御嘉苑2幢1层35号商铺。案涉商品房所属工程项目于2015年6月15日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年12月11日取得房产测绘报告。由此，苏秀川与香缤公司签订合同时，香缤·御嘉苑项目已经竣工验收。《合同》约定，出卖人应当在2015年12月31日前向受买人交付该商品房，该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当以书面方式通知买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。据此，即使苏秀川未能知悉2015年7月6日香缤公司在泉州晚报上刊登的交房通知公告内容，根据合同约定，香缤公司应在2015年12月31日向其交付房屋；即合同双方约定了在出卖人未将书面交房通知送达至买受人情形下交房义务的履行时间和履行地点。由上，于合同约定的交房期限届满时，案涉商品房已处于可以交付状态，香缤公司亦已适当履行了合同项下交付准备义务。而苏秀川于2016年1月13日接收了其同时购买的香缤·御嘉苑39号商铺之事实，亦表明合同约定的交房义务实际履行之可行性和现实性。据此，苏秀川以香缤公司未向其送达书面通知为由主张香缤公司未履行合同义务并承担由此产生的逾期交房责任，理由不能成立，本院不予支持。 《合同》约定的交房期限届满时，案涉商品房已经具备交房条件，苏秀川主张因其所购商铺楼上香缤·御嘉苑2幢202房业主陈芳芳违章装修致案涉商铺漏水，故其有权拒绝接收，但苏秀川未提交证据证明该其据以拒绝收房的事由的发生时间、对案涉商铺的使用影响程度及其与香缤公司交涉过程等事实，且案涉2017年10月23日香缤公司向陈芳芳发出《违章装修整改通知书》与合同约定的交房时间相隔甚久，不足以证明合同约定的交房期限届满时，案涉商品房存在漏水情形及苏秀川有权据此拒绝收房。一审法院认为“苏秀川拒绝接收商铺情有可原”及二审法院认为“诉争商铺存在其他业主违章装修问题，苏秀川对此有异议并拒绝接收商铺”应予支持，均缺乏事实和法律依据，本院予以指正。由上，自合同约定的交房期限届满的2015年12月31日至香缤公司催促苏秀川收房通知确定的期限届满的2018年6月20日期间，苏秀川未接收房屋，系其自身原因造成，其主张香缤公司应承担逾期交房违约责任，本院不予支持。 关于香缤公司主张苏秀川应支付逾期接收商铺违约金应否支持问题。一审中，香缤公司反诉称其反复电话通知苏秀川办理交房，但苏秀川一直不配合办理交房，应依约支付逾期接受商铺的违约金，并自愿对违约金标准调整按日0.01%计收。虽然于合同约定的交房期限2015年12月31日届满时，苏秀川未按约定接收案涉商品房，但自此至香缤公司2018年6月12日再次通知苏秀川收房期间，香缤公司未能举证证明其曾通知、催促苏秀川接收房屋。而且，根据目前证据，双方因之后202房业主陈芳芳违章装修致苏秀川所购商铺发生漏水问题的交涉过程中，双方均未向对方作出明确的关于是否交付房屋、是否接收房屋的意思表示或向对方催促履行，亦无证据证明双方对房屋是否予以交接达成一致合意。由此，在上述期间，合同双方均怠于主张合同项下权利，更怠于促成合同义务实际履行，对此，双方均有过错，故香缤公司主张苏秀川应支付逾期收房违约金，本院亦不予支持。 （二）香缤公司再次通知确定的交房期限届满时，合同双方是否适当履行合同义务，应否承担违约责任 自合同约定的交房期限届满时，苏秀川未前往收房，因其未证明存在拒收之原因及事实，故不可归责于香缤公司；但此仅阻却了香缤公司承担逾期交房违约责任，并不免除香缤公司交房的合同义务。2018年6月12日，香缤公司向苏秀川发出《香缤·国际再次温馨提示入伙通知书》，通知苏秀川于2018年6月20日前办理入伙手续。苏秀川依约前往，但双方因物业费问题发生争议，香缤公司以苏秀川未交纳物业费为由拒绝交房。香缤公司拒绝交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。案涉商品房于2018年9月29日实际交付，故香缤公司应承担自2018年6月20日起至实际交付之日即2018年9月29日止的逾期交付违约责任。 关于前述香缤公司因未交房而应承担的违约金数额。双方于合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审审理中，根据苏秀川的申请，一审法院依法委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对案涉商品房在2016年4月1日至2018年9月29日的租金进行评估，该评估的租金标准可以作为计算本案违约金的标准。香缤公司于再审审理中主张该评估的租金价格偏高，但未提交相关证据予以证明，本院不予支持。根据《资产估价报告》的评估结论：2017年4月1日至2018年9月29日租金单价为57元（元/㎡﹒月），月租金2793元。据此，香缤公司应向苏秀川支付自2018年6月20日起至2018年9月29日止的违约金计9310（2793×3＋2793／30×10＝9310）元。 综上所述，香缤公司与苏秀川签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容与法不悖，属合法有效。双方均应依约履行各自合同义务。于合同约定的交房期限届满时，案涉商品房已经具备交房条件，双方于合同中亦明确约定，若买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，据此，香缤公司于交房期限届满时已经依约履行合同义务。苏秀川未按约接收商品房，亦未证明存在其可拒绝收房之依据，故其主张香缤公司应向其承担逾期交付违约责任，不能成立。虽苏秀川无法定或约定事由而拒绝收房，但香缤公司自合同约定的交房期限届满至其于2018年6月12日催促苏秀川收房期间，均未向苏秀川作出要求其收房的明确意思表示，怠于行使自己的合同权利，故其主张苏秀川应向其支付逾期收房违约金，亦理据不足，本院不予支持。双方合意于2018年6月20日前实际交接案涉商品房，但香缤公司却以苏秀川未交纳物业费为由拒绝交付，构成违约，应承担相应的违约责任。双方于合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，故应以一审法院委托评估报告中列明的租金标准作为计算违约金数额的标准，由香缤公司向苏秀川支付自2018年6月20日起至2018年9月29日止的违约金计9310元。一审判决确定香缤公司应向苏秀川支付自2018年6月20日起至2018年9月29日止按2793元/月的标准计算的违约金正确，但上述期间对应的违约金金额应为9310元，一审法院按3个月计算为8379元不当，本院一并予以变更。 需要特别指出的是，一审法院委托评估的租金标准，系作为计算逾期交房违约金数额的标准，合同违约方应支付的违约金数额，仍应在确定违约期间的前提下，按照相应的标准予以计算。二审法院直接以《资产估价报告》结论中委托评估期间内租金总额作为违约金数额，明显不当。特别是，二审法院在作出生效判决后，以补正裁定的方式变更了判决主文确定的违约金数额，且对生效判决和补正裁定中分别确定的违约金数额均未说明依据，属严重违反法定程序，本院一并予以指出。同时，本案中，苏秀川主张逾期交房违约金，应就其主张承担相应的举证证明责任。因合同中未约定违约金数额或违约金计算标准，苏秀川于一审审理中申请就案涉商品房特定期间的租金标准进行评估，故由此发生的鉴定评估费用应由苏秀川承担。二审判决将该评估鉴定费用确定由香缤公司承担，亦有不当，本院一并纠正。 综上所述，香缤公司的申请再审理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零三条第一款规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市中级人民法院（2019）闽05民终3751号民事判决、福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初5435号民事判决； 二、泉州市香缤置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向苏秀川支付逾期交房违约金9310元； 三、驳回苏秀川的其他诉讼请求； 四、驳回泉州市香缤置业发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5515元，减半收取2757.5元，由苏秀川负担2666.5元，泉州市香缤置业发展有限公司负担91元，反诉受理费4465元，由泉州市香缤置业发展有限公司负担，评估鉴定费5000元由苏秀川负担。二审案件受理费5515元，由苏秀川负担2757.5元；由泉州市香缤置业发展有限公司负担2757.5元，双方多预交部分均予退回。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢椰枫 审 判 员 陈 曦 审 判 员 黄 挺 二〇二〇年十月三十日 法官助理 杨 静 书 记 员 陈思航 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零三条人民法院审理再审案件应当组成合议庭开庭审理，但按照第二审程序审理，有特殊情况或者双方当事人已经通过其他方式充分表达意见，且书面同意不开庭审理的除外。 符合缺席判决条件的，可以缺席判决。