内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3885号上诉人（原审被告）：宁城县远达房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市宁城县天义镇长青路北段西侧园林路东（西华园小区**楼）。法定代表人：房晓春，系公司总经理。委托诉讼代理人：孙立君，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白广胜，男，1974年8月8日出生，公民身份号码：×××，汉族，居民，住赤峰市宁城县。原审被告：徐俊富，男，1965年1月1日出生，汉族，居民，住辽宁省凌源市。上诉人宁城县远达房地产开发有限责任公司（以下简称远达公司）因与被上诉人白广胜及原审被告徐俊富房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市宁城县人民法院（2020）内0429民初1632号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回远达公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。白广胜在远达公司购买的车库已经交付，另一个车库因白广胜剩余拆迁面积已经发生变化，由26平方米变为10.55平方米，不足两个车库的面积，如果仍然按照备忘录的数字确认购买两个车库，损害了远达公司的合法权益。备忘录的内容已经发生变化，备忘录的内容已经失去应有的约束力。房晓春为徐俊富出具的欠据与远达公司无关，也与白广胜无关。白广胜的欠据是其自己书写，房晓春已交20万元不存在。二、白广胜未按合同内容履行合同义务，远达公司有权拒绝交付房产。白广胜仅向远达公司合计支付了260152元，说明白广胜支付了一套车库的购房款，白广胜不能证明其已经将全部房款支付给远达公司。白广胜认为其父白金刚与远达公司之间签订的备忘录中的20万元用于抵顶剩余购房款，但因备忘录所涉内容已经发生变化，备忘录的功能已经不存在，白广胜抵顶的目的不能实现。三、原审判决认定事实混淆了远达公司、白金刚间房屋拆迁置换协议与远达公司、白广胜间车库买卖协议的关系。首先、备忘录中体现的置换后余26平方米加14万余元的附属物补偿款置换约47平方米车库的承诺未履行，而且远达公司在与白金刚实际完成房屋置换后，也并未少置换给白金刚房屋面积，也未多收取白金刚附属物补偿款。本案涉及远达公司与白金刚置换房产过程为：2013年宁城县人民政府实施征收拆迁时，对拆迁户的拆迁政策是，有证房屋按1:1.1比例在原址置换，无证房屋按评估价给予货币补偿。2013年2月26日，拆迁办公室与白金刚签订的房屋征收产权置换协议内容为：白金刚有证房屋196平方米，置换面积212.18平方米，其余为货币补偿。当时为加快拆迁进度，由远达公司对无证房屋按1：1比例进行置换，无证房屋先由拆迁办将货币补偿款发放给被拆迁人，再由被拆迁人按无证房产置换的平方米数，按当时评估补偿价交回给远达公司。按当时初步预想，预计白金刚有证房屋和无证房屋总面积置换后余有无证房屋面积26平方米，再加上白金刚附属物赔偿款约14万元，可以置换47平方米车库一处。2014年5月28日，双方签订了备忘录，形成了备忘录中体现的26平方米加约14万元附属物赔偿款置换47平方米车库一处，但2014年12月14日，远达公司与白金刚签订的房屋置换协议书时，白金刚有证房屋192.89平方米置换房屋212.18平方米，无证房屋20.41平方米置换20.41平方米，总置换面积232,59平方米。按当时设计面积，白金刚置换房屋二处，总面积213.26平方米，剩余面积19.33平方米。即使再加上附属物补偿款也不足以置换47平方米车库一处。于是，双方当时只对房屋置换签订了房屋置换协议书，车库置换也就不能写入协议。最终房屋建成后，按测绘面积白金刚实际置换了222.04平方米，有证房屋192.89平方米置换了212.18平方米，无证房屋20.41平方米，其中的9.86平方米置换了9.86平方米，剩余的10.55平方米未置换。白金刚自己将无证房屋10.55平方米拆迁办应付补偿款及附属物补偿款全部自行领走，此领款手续全部存于拆迁办。因此，远达公司并未少置换给白金刚房屋面积，也未多收取白金刚任何补偿款。备忘录体现的承诺在2014年12月时已不具备履行条件。所以，双方在签订房屋置换协议书时没有体现车库置换的合同内容，也就不存在因上述备忘录由房晓春交付20万元车库款的事实基础，房晓春也没有代白金刚或白广胜交付车库款的义务。四、白广胜负有先履行义务。远达公司与白广胜虽未签订合同，但按交易习惯，白广胜应先交付价款，远达公司后交付实物。五、关于欠据中房晓春已交20万元的内容不能作为认定事实的依据。房晓春是远达公司的法定代表人，并未向远达公司交付过车库款，房晓春也不知晓欠据中“房晓春已交20万元”的内容，涉案车库在白广胜购买前，已抵达远达公司欠付徐俊富的工程款。因白广胜要求购买，远达公司与徐俊富协商回购后，出售给白广胜。因此，形成远达公司向徐俊富出具20万元欠据一枚，白广胜因此欠据才形成在出具4万元欠据中“房晓春已交20万元”的内容。综上所述，如房晓春交付20万元，前提是房晓春有交款义务，但本案，房晓春出具备忘录的时间为2014年5月28日，而白金刚与远达公司签订房屋置换协议书的时间为2014年12月14日，晚于备忘录时间，在置换协议书中没有体现车库置换内容，足以说明备忘录中的承诺在当时已无法履行。远达公司或者远达公司的法定代表人未少置换给白金刚房屋面积，也未收取白金刚无证房屋赔偿款及附属物补偿款。所以，白广胜要求交付车库应先支付价款。白广胜辩称，一审判决认定事实正确，远达公司的上诉理由不能成立。一、《备忘录》证实白广胜与远达公司进行房屋置换后，仍有剩余房屋面积，远达公司同意剩余房屋面积的拆迁补偿款抵顶部分车库款。2014年5月28日，白金刚与远达公司法定代表人房晓春签订了备忘录，载明：“今有拆迁户白金刚在本片区通过棚改办签订置换协议，在我处置换完毕后余26㎡左右，现白金刚自愿选择车库一处（约47㎡左右），经双方协商，双方自愿达成此车库白金刚将附属物补偿款（约14万元左右）全部付给开发单位，开发单位将此车库按期支付给白金刚，将不再收取车库款，其中包括白金刚有争议部分和优惠部分，以此为凭”。远达公司出售的车库市场价为8800元／㎡，按此备忘录的约定，如果白广胜家选择47平方米左右的车库，仅需要补给远达公司14万元左右，故备忘录能够证明房屋置换后的剩余房屋面积的拆迁补偿款能够抵顶部分车库款。上诉人称“备忘录内容发生变化（指置换房屋剩余面积发生变化），备忘录的功能不存在”的说法不能成立。二、白广胜与远达公司之间形成了车库买卖合同关系且案涉车库已办理了网签，白广胜按约定交纳车库款后，远达公司应履行交付车库的义务。白广胜于2017年8月15日在远达公司处预订了两个车库，远达公司为白广胜开具了预订通知单，两个车库价款为50万元，白广胜交纳了260162元，远达公司的法定代表人房晓春依据备忘录的约定交纳了20万元，剩余有争议的4万元车库款由白广胜为徐俊富出具了欠据。白广胜在一审提供的宁城县房地产档案查询单证明远达公司于2017年8月26日为白广胜购买的案涉车库办理了网签（但未给白广胜书面合同）。上述事实证明白广胜已经履行了交纳车库款的义务。白广胜向一审法院起诉请求：1、请求远达公司、徐俊富继续履行房屋买卖合同将宁城县天义镇辽京馨都小区A区3号楼3-2-xxx号车库交付给白广胜；2、由远达公司、徐俊富承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2014年，因远达公司开发建设辽京馨都小区，徐俊富作为该工程实际施工人，将白广胜父亲白金岗（白金刚）房屋拆迁，因房屋拆迁置换事宜，2014年5月28日，远达公司法定代表人房晓春签订备忘录，载明：“今有拆迁户白金刚在本片区通过棚改办，签订置换协议，在我处置换完毕后余26㎡左右，现白金刚自愿选得车库一处（约47㎡左右），经双方协商，双方自愿达成此车库白金刚将附属物补偿款（约14万左右）全部付给开发单位，开发单位将此车库按期支付给白金刚，将不再收取车库款，其中包括白金刚有争议部分和优惠部分，以此为凭”。后2017年8月15日。白金岗（白金刚）之子即白广胜在远达公司处预订购买车库两个，分别为辽京馨都小区A区商住楼3-2-xxx、3-2-xxx，车库总价款为50万元，白广胜交付26万元，远达公司法定代表人房晓春因上述备忘录约定交付了20万元，白广胜向徐俊富出具欠条4万元。车库建成，白广胜交款后，远达公司向白广胜交付了上述3-2-xxx号车库，另一车库至今未向白广胜交付。一审法院认为，白广胜与远达公司之间购买车库的预订通知书表明了白广胜购买、远达公司出售车库的真实意思表示，白广胜按照通知书交纳了车库款后，远达公司理应向白广胜交付车库，其不交付车库的行为侵犯了白广胜的合法权益，故对白广胜主张由远达公司交付车库的主张该院予以支持。徐俊富并非本案车库买卖的合同相对方，其并不负有向白广胜交付车库的义务，故对白广胜主张由其交付车库的诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、宁城县远达房地产开发有限责任公司于判决生效后立即向白广胜交付辽京馨都小区A区商住楼3-2-xxx号车库；二、驳回白广胜对徐俊富的诉讼请求。本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对远达公司提交的置换房屋结算表，因白广胜对置换房屋后剩余未补偿面积10.55㎡没有异议，对证据中该部分内容本院予以采信。对于白广胜尚欠远达公司车库款的数额，因白广胜对远达公司自行结算的数额不予认可，证据证明力不足，本院不予采信；对远达公司申请证人柴某出庭作证的证言，因证人柴某系远达公司的职员，不具有客观性、独立性，其所述内容亦未有其他证据佐证，本院不予采信；对远达公司提交的回迁置换明细表及补偿款领取表，虽该证据载明白金刚于2014年2月17日领取补偿款237982元，但该证据无法推翻2020年1月22日远达公司为白广胜写书的欠据所载明的内容，证据不能达到证明目的，本院不予采信。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为：根据本案查明事实，在合同履行过程中，因远达公司不能履行向白广胜交付面积为47㎡左右的车库的义务，经双方协商，白广胜改为在远达公司处预订购买辽京馨都小区A区商住楼3-2-xxx号、3-2-xxx号车库，同时对于价款及价款交付方式的变更，双方亦达成一致。合同已变更部分已发生效力，根据一审法院的查询结果，辽京馨都小区A区商住楼3-2-xxx号车库已于2017年网签至白广胜名下。根据变更后的约定，白广胜于2020年1月22日出具欠据，该欠据是远达公司财务人员书写，应视为远达公司认可变更后的最终意思表示。该枚欠据载明车库总价款为50万元，白广胜已交付26万元，公司法定代表人房晓春已交20万元，欠据数额4万元，并标注：拆迁户与房总、徐、任总有争议的肆万。合同变更以后，当事人应当按照变更后的合同内容履行，且该变更是民事主体自愿进行的选择，当事人的自由意志应获得充分尊重，故远达公司应按照变更后的合同约定向白广胜交付诉争车库。综上所述，远达公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宁城县远达房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 鹿春林审判员 孟凡林审判员 莲 荣 二○二○年十月二十一日法官助理 刘亚文书记员 李 然