上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25752号原告(反诉被告)：倪肖琏，女，1960年1月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：贺信诚，男，1958年5月29日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：赵亮，上海德同律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐增辉，男，1987年12月26日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：杨扬，上海市尚法律师事务所律师。原告(反诉被告)倪肖琏、贺信诚与被告(反诉原告)徐增辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)倪肖琏、贺信诚的委托诉讼代理人赵亮，被告(反诉原告)徐增辉的委托诉讼代理人杨扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪肖琏、贺信诚向本院提出诉讼请求：1.原、被告关于上海市浦东新区秀沿路XXX号XXX室的《商铺租赁合同》于2020年3月5日解除；2.被告支付原告占用费(按每日人民币1,117.80元的标准，自2020年3月5日起计算至实际返还房屋之日止)；3.被告赔偿原告违约金136,000元；4.被告支付原告恢复原状费用4,000元。事实及理由：2018年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市浦东新区秀沿路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租期10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止，前三年月租金34,000元，后七年月租金35,360元，保证金68,000元；合同另对租金支付方式、违约责任等作了约定。2020年2月26日，被告微信告知原告要求提前解除合同。原告认为，被告无故提前退租构成根本约定，根据合同约定，被告应按照租赁保证金双倍赔偿原告损失。另外，系争房屋原为酒吧，装修价值较高，被告改为跆拳道馆，将原装修全部拆除，故要求被告支付房屋恢复原状费用。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告徐增辉辩称：一、由于新冠疫情影响，原、被告协商减免租金，但未果，被告于2020年2月26日微信通知原告，因不可抗力要求解除合同，因此，合同解除之日应为2020年2月26日。二、2020年2月26日，被告告知原告不再承租系争房屋后，就腾空房屋中属于被告的设备，告知原告签收房屋，违约责任双方进一步磋商，对此，原告未作回复。次月4日，被告通过EMS向原告送达书面函件，告知原告签收房屋并协商因不可抗力导致后续的经济问题，但原告拒收。被告认为，被告已经履行积极通知义务，原告主张占用费无事实依据，对原告损失的扩大应由原告自行承担。三、被告在合同履行过程中并不存在违约情况，被告系因为新冠疫情影响，要求解除合同，属于不可抗力，不应支付违约金。如果被告应承担违约责任，那么被告认为违约金数额应是双倍租金。补充协议提到的双倍赔偿租赁保证金的条款实际上原告赔偿被告的，即双倍返还租赁保证金。四、被告承租房屋后确实对房屋进行了装修改造，敲毁了一堵墙，如恢复原状确实需花费4,000元。反诉原告徐增辉向本院提出反诉请求：反诉被告返还反诉原告已支付的押金68,000元。事实及理由：反诉原告承租系争房屋后按约支付押金68,000元。但由于新冠疫情影响，反诉原告承租的店面自2020年2月1日起不能正常经营，导致反诉原告租赁目的无法实现。经与反诉被告多次沟通减免租金，但未果。为避免损失扩大，反诉原告要求解除合同，并腾空了房屋。反诉原告的违约系因新冠疫情造成的，不存在恶意违约，故要求反诉被告返还租赁保证金。反诉被告倪肖琏、贺信诚辩称：不同意反诉请求。反诉原告在滥用不可抗力，新冠疫情并不是导致合同无法履行的情况，而是由于反诉原告跆拳道馆生意不佳，其借新冠疫情之由解除合同。故反诉原告要求解除合同无事实依据，保证金应直接抵扣违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号XXX室房屋权利人为倪肖链、贺信诚、贺毅，用途为商业，使用期限为2003年12月26日至2041年8月16日止，总面积为288.4㎡，建筑面积为216.42㎡。2018年5月1日，甲方倪肖链、贺信诚(出租方)与乙方徐增辉(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，经上海中原物业顾问有限公司(居间方)的居间服务，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为216.42㎡；租期为10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止；月租金34,000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年5月2日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。第5条定金(若有)及租赁保证金约定，乙方应在本合同签订后当日内，自行或通过居间方向甲方支付定金34,000元。待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为(部分)租赁保证金。乙方需支付给甲方租赁保证金68,000元。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。第8条合同终止及解除约定，若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第9条违约责任约定，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还须支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。第13条其他约定，租赁合同生效为10年，2018年6月1日至2021年5月期间，每月租金34,000元；2021年6月31日至2028年5月期间每月租金为35,365元。在租赁期间甲乙任何一方违约，则双倍赔偿租赁保证金。在租赁期间，乙方违约，装修由乙方自行承担；甲方违约的，甲方须赔偿乙方装修费60万元。2018年5月1日，出租方倪肖链与承租方徐增辉签订《补充协议》，约定，甲乙双方就系争房屋签订了房屋租赁合同，现甲乙双方对以下条款达成协议，1.租赁有效期为10年；2.租赁时间为2018年6月1日起至2028年5月31日止，前三年2018年6月1日至2021年5月31日期间，月租金为34,000元；后七年2021年6月1日至2028年5月31日期间，每月租金为35,360元；3.房租付款方式为付三押二，在租赁期间双方任何一方违约，违约方双倍赔偿守约方租赁保证金。在租赁期间乙方违约，乙方的装修费用自行承担。甲方违约，甲方需赔偿乙方的装修费用计60万元，甲乙双方租赁解除，装修费用清零。签订合同后，原告按约交付系争房屋，被告承租房屋后用于开设跆拳道培训。2020年2月，徐增辉向倪肖链发送微信：房东您好，因近期疫情原因，道馆已经两月没有正常营业了，根据相关规定，目前政府不允许机构开店营业，迫于种种客观因素，我这边决定退租，您方便今天抽个时间来道馆商议退租事宜吗？倪肖链回复：小徐，你们也看一下合同吧！2020年2月26日，徐增辉发送微信：房东您好，我是租户徐增辉，本人租金已交到2020年3月1日，因疫情期间无法正常营业，无力经营，决定退租。本人已于2020年2月26日清空商铺并搬离。钥匙您抽时间过来领一下，另外，请您退还本人缴纳的商铺租赁押金7万元。2020年3月4日、同月22日，徐增辉两次向贺信诚的户籍地寄送《解除通知书》，但被拒收。该《解除通知书》载明：倪肖链、贺信诚，我是徐增辉，于2018年4月29日签订了关于秀沿路XXX号XXX室的房屋租赁合同，约定租期是2018年6月1日至2028年5月31日，每月租金为34,000元，押金为68,000元，双方确定该房屋的出租用途是用于本人开设跆拳道馆。但由于新冠疫情的影响，我承租的店面自2020年2月1日起至今均不能正常开业。为此，本人曾多次想与您沟通，寄希望您能够体谅本人的难处，减免部分租金，但是均遭您拒绝。对于您拒绝的行为我也理解。为了避免双方损失进一步扩大，本人曾于2020年2月26日向您发送微信告知您希望解除合同，并归还房屋。但并未得到您的回应。故本人无奈的再次通知您，我无法继续履行双方签订的房屋租赁合同，现该房屋内的设备我已均清理完毕，房屋已经腾空，希望您近日联系我收回房屋，并且和我协商处理违约金事宜，并退还我部分押金。如果您不方便前往收房，可与我联系，我会将房屋钥匙邮寄给您。另，徐增辉表示，由于通知书被拒收，钥匙尚未寄送给贺信诚。审理中，双方一致确认：徐增辉付清了截至2020年3月1日的租金，并支付了保证金68,000元；由于租金支付至2020年3月1日，同意房屋租赁合同于2020年3月1日解除。2020年6月15日，徐增辉当庭表示其早已清空、搬离系争房屋，双方可交接房屋。据此，倪肖琏、贺信诚同意就此交接房屋，并明确第2项诉请，要求徐增辉按每日1,117.80元的标准支付2020年3月1日至同年6月15日的房屋占用费。另查，2020年2月17日，上海市浦东新区康桥镇城市管理行政执法中队发布《告示》，载明：根据新区疫情防控的工作要求，街区疫情采取包干制，本路段现已实行责任包干，责任人为林恺。你商铺在开业前主动与责任人联系报告，经本中队核查同意后方可开业经营。如未经报告，擅自开业的，一经查实将责任停业整顿。2020年5月15日，上海市体育局发布了关于全市体育类培训机构可分批恢复线下培训服务的消息，特批转发如下：从事体育指导的培训机构，面向18周岁以上成年人开展各类线下体育培训服务、在室外场所面向未成年人开展体育培训服务的，符合相应要求，报培训场所在地区体育行政部门备案并作出承诺，经区体育行政部门确认后，可于2020年5月18日起恢复线下培训服务。徐增辉另提供系争跆拳道馆项目学员登记表，证明其经营范围及所收学员为18周岁以下的未成年人。倪肖链、贺信诚质证称，其不参与徐增辉的经营，项目学员登记表与本案无涉。本院认为，倪肖链、贺信诚与徐增辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现双方一致确认房屋租赁合同于2020年3月1日解除，争议的是合同解除的后果如何处理。倪肖链、贺信诚主张，徐增辉无故提前退租，属于根本违约，应承担违约责任，支付房屋使用费、恢复原状费用；徐增辉抗辩，因新冠疫情严重影响经营而解除合同，属于不抗抗力，不应承担违约责任，且已履行积极通知义务，房屋使用费应由原告自行承担。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》规定：“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”，本案中，徐增辉承租系争房屋用于经营跆拳道培训，该业态受疫情影响，经营收入确实会产生减损，但租赁合同关系并不因此当然地归于消灭，徐增辉以此为由要求免责，于法无据，本院不予采纳。关于恢复原状费用、房屋使用费、违约金等，经本院主持调解，双方就此达成一致，即倪肖链、贺信诚没收徐增辉的押金68,000元，并支付恢复原状费用4,000元。但倪肖链、贺信诚认为，徐增辉之前态度较差，不同意调解，要求法院判决。对此，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本院依照该规定，对双方达成的和解方案予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)倪肖琏、贺信诚与被告(反诉原告)徐增辉签订的房屋租赁合同于2020年3月1日解除；二、原告(反诉被告)倪肖琏、贺信诚没收被告(反诉原告)徐增辉支付的押金68,000元；三、被告(反诉原告)徐增辉于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)倪肖琏、贺信诚房屋恢复原状费用4,000元；四、驳回原告(反诉被告)倪肖琏、贺信诚其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,194元，减半收取计2,597元，反诉案件受理费750元(已减半收取)，合计3,347元，由被告(反诉原告)徐增辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年十月二十日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。