陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终11752号上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西秦北混凝土有限公司，住所地：西安市经济技术开发区尚稷路中段。法定代表人：谢英献，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：金艳艳，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，陕西德伦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西成信房地产开发有限公司，住所地：西安市经济技术开发区未央路**银池品智天下****。法定代表人：康忠诚，董事长。委托诉讼代理人：刘梅，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑富花，女，1981年1月15日出生，员工，住。上诉人陕西秦北混凝土有限公司(以下简称秦北公司)因与上诉人陕西成信房地产开发有限公司（以下简称成信公司）合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初5497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。秦北公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项,并改判为成信公司为其公司办理银池·品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111号房屋的房产网签备案登记及产权证；2.撤销一审判决第二项,并改判为驳回成信公司的全部反诉请求；3.一、二审诉讼费用由成信公司承担。事实和理由：涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》实质上是双方对《销售合同》、《混凝土供需合同》付款方式的专门约定，是对该两份买卖合同付款方式的补充协议，因成信公司尚欠其公司货款8596544元，成信公司应当根据其公司的产权指令给其公司办理房屋的网签备案登记及产权证以履行付款义务；《借贷、购置房屋抵偿合同》第五条第一款的“产权登记指令”并未约定必须以书面形式发出，其公司完全可以口头形式要求成信公司办理产权证登记。2014年1月20日至2019年1月19日期间，其公司多次要求成信公司根据供货金额给其公司办理相应房屋的产权登记过户，其公司法定代表人也多次与成信公司法定代表人进行协商，但成信公司坚持要进行所谓的清算，在扣除根本不存在的借款利息后根据清算结果来确定折抵房屋的面积，无理拒绝其公司要求办理产权证登记的请求；其公司要求成信公司过户房屋以履行付款义务是其公司的权利，即使其公司迟延行使权利也不会导致其公司实体权利的丧失，其公司于2019年7月23日以书面形式向成信公司发出产权登记指令，要求成信公司将涉案11套价值8210976元的房屋网签登记至其公司名下并办理产权证，房屋的价值既没有超过成信公司所欠货款的金额，也符合《借贷、购置房屋抵偿合同》的约定，成信公司应当履行相应义务；其公司与诚公司曾就银池·道拉斯项目于2012年10月23日、2014年5月22日分别签订了《管桩销售合同》和《混凝土供需合同》，其公司自2012年11月起就开始给成信公司供应管桩，涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》签订之前，其公司已供应管桩1564442元，一审判决认定涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》签订前其公司才开始向成信公司借应管桩、商砼与事实不符；其公司已于2019年10月搬离涉案房屋，一审法院判令其公司向成信公司返还房屋没有事实和法律依据。成信公司辩称，涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》并非“以房抵款”，双方交易实质为秦北公司购置其公司房屋，秦北公司在5年内以现金、商砼抵款等方式偿还房屋价款，故合同约定的“货款”仅是秦北公司偿还房屋对价款的方式之一；其公司在签订涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》时已在秦北公司未付分文的情况下，将涉案三层房屋出售给秦北公司，秦北公司应当支付的对价应为24102296元+年12%的息，秦北公司仅以其公司供货金额便要求过户房屋不符合双方合同约定的过户条件；涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》约定合同期满后双方进行清算，确定是否需房屋过户，秦北公司拒不清算，其公司依据双方约定进行计算后，扣除秦北公司已经以商砼等货款抵偿的款项，截止到2019年3月31日秦北公司还欠其公司300余万元，其公司无需要给秦北公司过户；秦北公司所述2019年10月底搬离涉案房屋与事实不符，秦北公司仍实际控制涉案房屋，应向其公司返还房屋；涉案合同本质并非借贷合同，不存在其公司履行借贷资金义务问题，双方所约定的年12%息虽表述为利息，但实质系秦北公司在未付清房款前占有使用涉案房屋所应支付的对价，秦北公司要求驳回其公司反诉请求不能成立。成信公司同时提出上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判秦北公司支付其公司欠款3538501.91元。2.一、二审诉讼费用由秦北公司承担。事实和理由：双方在《借贷、购置房屋抵偿合同》明确约定了账务清算方式为：秦北公司欠其公司的款项24102296元＋利息（以24102296元为基数，按年12%计算），其公司欠秦北公司的款项：商砼款（累计为8596544元），合同期满上述账务冲抵后，若秦北公司欠付其公司的款项小于24102296元，则差额部分需要其公司过户等额房屋，其余房屋秦北公司予以清退；若秦北公司欠付款项大于24102296元，则秦北公司需清退全部房屋，其余部分为秦北公司所欠其公司的债务。根据双方合同约定进行计算，截止2019年3月31日，扣除秦北公司累计供货的货款后，秦北公司共欠付其公司3538501.91元，一审法院仅判决支持返还房屋，没有支持其公司所主张的欠款部分没有依据；双方在合同中所约定的年利息12%标准实质上是秦北公司在未付清房款时实际控制占有房屋而应支付的对价，一审法院未综合考量双方合同约定，单纯以“未实际出借现金”为由驳回其公司依约定计算的款项没有依据；秦北公司虽在庭审中对年12%息不予认可，但从秦北公司提交的2014年7月24日《委托付款》的内容中可看出，秦北公司知悉并认可房款利息的事实，秦北公司从签订合同开始实际占有、控制其全部房屋获利且至今没有返还房屋，一审法院对秦北公司应当支付的年12%息不予认定，违背了公平原则；秦北公司的货款8596544元已在结算款项中扣除，其公司不应再予返还。秦北公司辩称，其公司与成信公司之间根本不存在借贷关系，成信公司要求其公司支付的3538501.91元系以24102296元房屋总价作为借款本金、年息12%计算出来的总欠款，扣除其公司供应的全部货款金额，再减去24102296元房屋总价款得出的数额。涉案合同签订后，成信公司并没有实际向其公司支付过任何款项，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，不能认定双方之间存在借贷关系，成信公司要求其公司以年息12%支付贷款利息没有任何法律依据和事实依据；涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》不是购置房屋关系，实质上是对双方买卖合同付款方式进行专门约定的补充协议，即为以房屋折抵支付货款，其公司未购买涉案房屋，不应向成信公司支付房款及房款利息，成信公司应以涉案房屋过户方式向其公司支付货款。秦北公司向一审法院起诉请求：1.判令成信公司为其公司办理银池·品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111号房屋的房产网签备案登记及产权证；2.诉讼费由成信公司承担。成信公司反诉请求：1.判令秦北公司立即向其公司归还银池·品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111、11112号房屋。2.判令秦北公司支付其公司欠款3538501.91元。3.判令秦北公司支付其公司房屋使用费437222.4元（从2019年4月1日起计算至2019年9月30日，应付至实际退还房屋之日）。4.反诉费用由秦北公司承担。一审法院认定事实：成信公司（出卖人、贷款人）作为甲方、秦北公司作为乙方（买受人、借款人），秦北公司法定代表人谢英献作为共同借款人于2014年1月20日签订《借贷、购置房屋抵偿合同》约定：一、房屋购置内容：1、房屋坐落：乙方购置甲方在西安市经开区。2、具体房号：银池·品智天下A座10层11001.11002.11003.11004.11005.11006.11007.11008.11009.11010.11011.11012面积共910.88平方米；11层11101.11102.11103.11104.11105.11106.11107.11108.11109.11110.11111.11112面积共910.88平方米；B座2单元21401.21402.21403.面积384.5平方米，B座3单元31401.31402.31403，面积384.5平方米。3.以上面积共计：2590.76平方米。4.房屋单价：A座9600元/平方米，B座8600元/平方米。5.房屋总价：24102296元。二、借贷内容：1.乙方借贷购置甲方在未央路169号的商品房为五证齐全的现房，本合同签字生效后，乙方以借贷形式购置使用；2.乙方借贷利息以年息12%向甲方支付借贷利息。三、借贷期限：1.乙方向甲方借贷期限为本合同签字生效之日起五年。2.借贷期限内乙方可以以甲方认可的偿还办法，现金、转账……偿还。四、抵偿内容：1.甲方在凤城六路北侧的在建工程管桩、商砼由乙方供给，以合同价为准。每月实际确认用量乘以单价在借贷款中当月扣减……；五、房屋产权办理及清退：1、根据甲乙双方抵偿合同及第三方抵偿合同，甲方将乙方已抵偿兑现量乘以合同规定价格，再换算折置到房屋面积，满一套房屋价值，根据乙方产权证登记指令，一周内办理完网签备案登记，进入产权证办理程序。2、合同期满，除乙方已抵偿折换可办理网签房屋外，剩余房屋乙方在合同期满前无法抵偿及其他方式无法兑现房屋价值，甲乙双方可商议延续本借贷、购置房屋抵偿合同并重新签订。3、合同期满，剩余未兑换价值的房屋，双方也未达成借贷、购置房屋延续生效合同，乙方在期满十日内向甲方清退房屋。清退房屋的价值在乙方所欠甲方剩余房屋的价值中扣减，扣减后剩余金额为乙方所欠甲方债务”。除此外，双方对抵偿内容、违约处理以及物业管理等亦作出约定。《借贷、购置房屋抵偿合同》签订后，秦北公司开始向成信公司供应管桩、商砼，2014年3月26日成信公司与秦北公司签署“房屋交接书”，双方确认自2014年3月26日起就A座11层1101-1112房屋及物业交付秦北公司。庭审同时查明,2014年5月22日成信公司作为需方甲方、秦北公司作为供方乙方、施工方作为丙方签订《陕西秦北混凝土有限公司混凝土供需合同》，合同第一条约定了工程名称、第二条约定了混凝土标号、规格、单价等，合同第四条第3项“支付方式及期限”约定，包含本项目前期乙方供应的预应力混凝土管桩货款在双方结算认定满300万元由乙方出具付款授权函代付乙方欠郭利宗款项后，甲方按月进度100%结算付款于乙方。合同签订后秦北公司依约供应混凝土，至2017年11月结束。期间当月结算，盖章确认。2018年7月23日双方整体结算，结算金额为11596544元，成信公司、秦北公司分别在结算单上盖章签字。除冲抵秦北公司欠案外人郭利宗借款300万元。成信公司下欠秦北公司混凝土货款8596544元。2019年2月16日、3月8日、2019年4月4日成信公司“致函”秦北公司，2019年4月4日“复函”秦北公司及连带责任人谢英献要求秦北公司按照《借贷、购置房屋抵偿合同》约定清算，偿还节点、是否继续续约及清退房屋等。2019年7月24日秦北公司向成信公司邮寄“产权登记指令”，内容为根据其公司与成信公司于2014年1月20日签订的《借贷、购置房屋抵偿合同》第五条的约定，其公司已抵偿货款（已扣除郭利宗借款部分）共计人民币8596544元折算到房屋面积为895.48平方米。要求成信公司于收到本指令一周内直接将银池·品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111号房产网签登记到秦北公司名下，并协助办理产权证。剩余未办理面积另行协商。另秦北公司提供多份收据说明此《借贷、购置房屋抵偿合同》签订前双方多次以以房抵债的形式冲抵管桩款、商砼款，已形成交易习惯。成信公司对双方之前以房抵债的事实认可，但称是在货款结算后根据秦北公司的指令以房抵偿货款，非本次合同约定的情形，秦北公司对此予以认可。庭审同时查明涉案银池·品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111、11112号房屋现仍由秦北公司占有使用。一审法院认为，针对本诉，按照《借贷、购置房屋抵偿合同》双方在抵偿部分的约定，秦北公司根据供货的量计算出货款换算到房屋面积，满一套房屋价值，秦北公司向成信公司发出产权登记指令办理网签备案登记和产权证，庭审已查明在与涉案合同相关联的混凝土购销合同中没有货款支付的具体约定，双方均认可约定在涉案合同中，据此可以认定该《借贷、购置房屋抵偿合同》中实际是双方对供应管桩、商砼货款的支付方式、支付时间的约定。因管桩货款双方已同意代偿他人欠款，故《借贷、购置房屋抵偿合同》是对双方供应混凝土货款的支付方式、支付时间的约定。合同签订后秦北公司自2014年5月开始供应商砼至2017年11月，双方对供应的砼标号、方量、单价及货款按月以“结算书”形式确认，2018年7月23日双方对所有货款进行总结算。2019年1月20日双方签订的《借贷、购置房屋抵偿合同》期满，期间秦北公司没有证据证实其向成信公司发出产权登记指令，经询秦北公司此期间并不存在发出产权登记指令的障碍，可以认为秦北公司对债务履行的方式作出改变，现成信公司认为合同期已满，亦不同意折置房屋给秦北公司抵偿货款，故秦北公司现要求成信公司为其办理房屋网签备案登记及产权证，该院不予支持。庭审查明双方的货款已经结算确认，秦北公司可就货款另行主张权利。关于反诉，成信公司与秦北公司于2014年1月20日签订的《借贷、购置房屋抵偿合同》约定秦北公司购置成信公司面积2590.76平方米的房屋，价值24102296元，秦北公司以借贷形式购置使用。合同签订后因成信公司未实际向秦北公司支付款项，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条二款的规定，被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能做出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力……等事实和因素综合判断查证借贷事实是否发生。庭审中秦北公司称成信公司未向其支付款项，成信公司亦承认，故双方不存在借贷关系；另根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，秦北公司虽依据合同占有使用房屋，但并未取得所有权，故双方亦不存在购置房屋关系。故成信公司认为秦北公司借贷购置房屋的意见与庭审查明事实不符，其请求秦北公司支付购置房屋本息与清退房屋价值折抵后的欠款3538501.91元与法相悖，该院不予支持；根据《借贷、购置房屋抵偿合同》的约定，合同期满，双方对未兑现价值的房屋，在双方未签订新的协议前，秦北公司应在期满十日内清退房屋。据此秦北公司现占有成信公司银池.品智天下A座11层11101、11102、11103、11104、11105、11106、11107、11108、11109、11110、11111、11112号房屋应予返还；关于成信公司请求秦北公司支付合同期满后未清退的910.88平方米房屋的房屋使用费至实际返还房屋之日一节，审理期间成信公司撤回起诉，该院依法准许。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）陕西秦北混凝土有限公司的诉讼请求。二、陕西秦北混凝土有限公司在判决生效后十日内将位于西安市经开区房屋返还给陕西成信房地产开发有限公司。三、驳回被告（反诉原告）陕西成信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费100元（秦北公司已预交），现由秦北公司承担，本案反诉受理费19302元（成信已预交），现由成信公司承担。本院二审期间，成信公司提交秦北公司给陕西基安物业管理有限公司出具的出门开具条申请三份，证明秦北公司虽于2019年12月28日、2020年1月2日、2020年1月4日将涉案房屋11层4-9号、10层整层房屋物品搬离，但没有返还房屋，仍实际占有房屋的事实。秦北公司没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦北公司对成信公司提交证据的真实性表示认可，认为其公司已经将11层、10层房屋的物品搬离，成信公司已实际控制了该房屋。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。根据成信公司提交的证据，能够认定秦北公司搬离物品时只开具了出门条，并没有进行房屋交接的事实，本院对该证据作为新的证据予以采纳。另查，秦北公司于2019年底出具的《秦北公司与成信公司贷款利息核算表》载明：一、……截止至2019年12月31日成信公司应向秦北公司支付货款本息共计10906388.6元（本金9832921.06元+利息1073464.57元；二、房屋占用费。1.房屋面积：A座11楼910.88平，B座14楼769平，A座10楼1002（59.47平）、1003号房（59.47平），共计1798.82平。2.时间：自2015年2月1日起于2019年12月31日共计71个月。3.房屋占用费：1798.82X20元/平·月X71个月=2554324.4元。三、折抵后核算：截止至2019年12月31日，成信公司应向秦北公司支付货款8352064.2元（10906388.6元-2554324.4元）。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，秦北公司与成信公司于2014年1月20日签订的《借贷、购置房屋抵偿合同》中，既约定了购置房屋的坐落、具体房号、面积、单价、总价款，以及房屋产权办理等内容，也约定了涉及房款支付的借贷利息、借贷期限，以及借贷款项抵偿等内容，具有房屋买卖合同主要条款和内容。秦北公司虽主张涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》系“以房抵货款”，但涉案合同签订时，秦北公司与成信公司之间并没有按照合同第四条所约定的管桩、商砼用量和数额供给的抵偿内容进行实际冲抵，而从涉案双方于2014年3月26日签署的“房屋交接书”，确认自2014年3月26日起就涉案合同所约定的A座11层1101-1112房屋及物业交付秦北公司，结合秦北公司于2019年底出具的《秦北公司与成信公司贷款利息核算表》所载明内容，以及合同约定的交易范围、成信公司提交的出门证等证据，能够确信成信公司向秦北公司交付涉案银池·品智天下A座10层整层、11层整层、B座14层整层2590.76平米房屋的事实，因此，综合合同约定内容以及实际履行等情况，应当认定涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》主要目的在于以货款抵房款,具有赊购房屋性质，而非“以房抵货款”性质。成信公司主张的合同性质理由成立，本院予以采纳。秦北公司主张的合同性质理由不能成立，本院不予支持。关于房屋产权证办理问题。涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》第二条、第三条约定了借贷内容、借贷期限，第四条约定了抵偿内容，成信公司在合同签订后没有实际向秦北公司支付合同所约定房屋价值的借款款项，虽然根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条二款之规定，并不能认定成信公司与秦北公司之间就涉案2590.76平方米价值为24102296元的房价款存在着借贷关系，但涉案双方在《借贷、购置房屋抵偿合同》中就抵偿内容的相应约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方具有约束力，双方当事人亦均应遵照履行。合同实际履行中，成信公司与秦北公司于2018年7月23日已经对涉案供货货款总结算金额为11596544元,成信公司除部分抵偿秦北公司欠案外人郭利宗借款300万元外，下欠秦北公司货款8596554元。秦北公司虽在本案中主张成信公司下欠货款8596554元应当折抵已交付房屋中的房屋面积895.48平方米,并据此要求成信公司按约履行对应交付房屋的网签备案登记及办理产权证义务，但涉案双方在《借贷、购置房屋抵偿合同》履行期满前即2019年1月20日之前，一直没有完成合同约定的房价款与货款的抵偿折换并办理涉案的已经交付的房屋网签备案，2019年1月20日之后，涉案双方当事人之间也没有达成新的借贷、购置房屋合同延续原合同权利义务。现《借贷、购置房屋抵偿合同》早已因履行期限届满而权利义务终止,秦北公司于2019年7月24日才向成信公司邮寄“产权指令”，成信公司在合同约定的履行期限届满后不同意继续按约抵偿折换房屋给秦北公司，并不违反合同相关约定。秦北公司主张其在合同履行期限内也向成信公司口头发出“产权指令”，成信公司对该事实予以否认，秦北公司在诉讼中所提交的证据并不能证实其公司所述之事实，故秦北公司应当承担举证不能的不利后果。据此，一审法院综合合同约定内容，当事人举证证据，以及本案查明事实情况，判决驳回秦北公司诉请成信公司为其公司办理涉案房屋的房产网签备案登记及产权证之诉请，并判令秦北公司向成信公司返还涉案房屋，裁量和处理并无不当。关于欠款问题。涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》第二条2项约定：乙方借贷利息以年息12%向甲方支付借贷利息；第五条3项中约定：……清退房屋的价值在乙方所欠甲方剩余房屋价值中扣减，扣减后剩余金额为乙方所欠甲方债务。成信公司反诉秦北公司支付的欠款3538501.9元，既是基于秦北公司公司借贷形式购置房屋，并先期占有使用涉案房屋的事实，也是基于双方当事人在订立合同时的意思自治和合同约定内容，结合合同性质、约定内容及实际履行等因素，应当认定双方在房屋总价24102296元外所约定的年息12%，属于秦北公司在未付房款情形下实际控制占有涉案房屋而应预先支付的对价，秦北公司在清退房屋价值折抵时应当一并清付，一审法院仅以涉案双方当事人之间未实际发生借款为由对成信公司该项请求予以判决驳回，裁处有误，本院予以纠正。经核算，合同约定的房屋总价为24102296元，年息12%计算5年，秦北公司除成信公司代偿的300万元外共应向成信公司支付14461377.6元，双方结算的货款为11596544元，成信公司代偿秦北公司欠案外人郭利宗借款300万元，按涉案《借贷、购置房屋抵偿合同》第五条房屋产权办理及清退第3项约定内容计算，秦北公司欠成信公司债务计5864833.6元，成信公司在本案中只诉请欠款3538501.91元，应视为对其余欠款权利的放弃，据此，本院对成信公司在本案中所主张的欠款3538501.9元予以支持。至于秦北公司上诉提及的其公司已于2019年10月底搬离涉案房屋问题，涉案双方没有办理房屋的相应交接手续，根据本案已查明事实及认定证据情况，并不能认定秦北公司所述涉案房屋已由成信公司占有使用的事实，一审法院判令秦北公司向成信公司返还涉案房屋亦无明显不妥，本院对秦北公司该项上诉意见，亦不予采纳。综上所述，成信公司的上诉请求成立，秦北公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初5497号民事判决第一项、第二项；二、变更西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初5497号民事判决第三项为：陕西秦北混凝土有限公司于本判决生效之日起三十日内支付陕西成信房地产开发有限公司欠款3538501.91元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由陕西秦北混凝土有限公司负担。反诉案件受理费19302元，由陕西秦北混凝土有限公司负担10000元，陕西成信房地产开发有限公司负担9302元。二审案件受理费19402元，由陕西秦北混凝土有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年十月二十七日书记员 周 伟