北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12696号原告(反诉被告)：王筝，女，1957年4月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王绘萍，河北万佳律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京微奥科技有限公司，住所地北京市大兴区经济开发区科苑路****楼****。法定代表人：张重雨，总经理。原告(反诉被告)王筝与被告（反诉原告）北京微奥科技有限公司（以下简称微奥科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王筝的委托诉讼代理人王绘萍、被告微奥科技公司的法定代表人张重雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王筝向本院提出诉讼请求：1．请求确认王筝与微奥科技公司2019年11月24日签订的北京市房屋租赁合同于2020年6月10日解除；2．请求判令微奥科技公司向王筝支付拖欠的2020年4月26日至2020年6月10日期间的租金22788元及延迟支付违约金（以14925元为基数，按年利率15．40%计算，自2020年2月10日起至实际给付之日止，最多不超过14925元）；3．判令微奥科技公司支付提前退租违约金14925元及未提前30日通知解除合同损失14925元；4．判令微奥科技公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月24日王筝与微奥科技公司签订房屋租赁合同，把王筝位于北京市大兴区XX路X号院X号楼X层X单元XXX/XXX室（以下简称XXX/XXX室），面积175．25平方米房屋租给微奥科技公司使用，约定租金每月14925元，租期自2019年11月25日至2022年11月24日止，租金支付方式为押一付三。微奥科技公司2019年11月27日支付第一节点租金44775元（2019年11月25日至2020年2月25日）和押金14925元；合同约定第二个租金支付节点为2020年2月10日，但微奥科技公司迟延到2020年3月18日只支付两个月的租金29850元，到2020年5月末通知王筝解除合同，6月初交回钥匙，至少还欠王筝房租22788元（2020年4月26日至2020年6月10日的房租）。根据合同第十条第一款约定，微奥科技公司延迟支付租金，应承担一个月租金14925元的违约金；根据合同第十条第二款约定微奥科技公司提前退租，应在提前30天通知王筝，并支付王筝一个月违约金14925元。综上所述，微奥科技公司提前退租，单方解除合同，没有提前30天通知王筝退租，造成房屋闲置两个月，也没有按时支付租金，理应按合同约定承担违约责任，恳请法院按王筝的诉讼请求裁决。微奥科技公司辩称，不同意王筝的诉讼请求，微奥科技公司不欠王筝钱。微奥科技公司认为合同解除日期是2020年5月31日。因为当时在2020年3月我方该交房租时，电话与王筝之子郑博沟通过，郑博同意给微奥科技公司减免一个月房租，双方达成协议后微奥科技公司给王筝转了这个季度的钱也就是两个月房租，郑博也接受了，到这一季度快结束前，跟郑博说现因公司经营困难，面临危机，房子到期就不租了，郑博也同意了，说把钥匙电卡等退还，郑博会退给微奥科技公司一个月押金，到2020年5月底，双方就解除了租赁关系。微奥科技公司向本院提出反诉请求：1．判令王筝支付押金14925元；2．判令王筝承担律师费、反诉案件受理费。事实和理由：微奥科技公司与王筝于2019年11月24日签订房屋租赁合同，押金付三按季度支付房租，王筝应当开除微奥科技公司支付房租的全部发票，并退还押金。以下陈述几点：1．签署合同的第二季度在2月10日前电话与郑博沟通协商，沟通内容为因疫情物业对公司办公室人员受限，工作性质是必须在一起办公。故此和郑博沟通，疫情不可抗拒因素，微奥科技公司经营困难了是否能缓几天交房租，并且减免一个月房租，微奥科技公司再坚持一下看看能否好转，如下一季度仍然无法正常全部人员到岗上班，只能退租，郑博同意，在3月18日支付郑博下季度的租金29850元，微信聊天为证。5月疫情一直不退，人员无法正常工作，故此在5月27日提出退租，并宣布公司倒闭人员解散。郑博也同意退租并说钥匙电卡给其，其给退一个月的押金。因疫情不可抗拒因素，对公司影响巨大导致经营不下去了，况且国家也有政策给予减免房租，故此和郑博协商要求减免一个月房租，电话沟通后双方同意，郑博算的房租数为29850元，微奥科技公司微信转的29850元，并明确说这个季度的房租，郑博接受转账后并说：多谢，相互理解才能长久。合同里提到不可抗拒因素可以退押金，并不承担违约。故此反诉人发起反诉要求退还押金并没有违约。微奥科技公司搬出来最晚时间是5月31日，物业开出了出门条，也是微奥科技公司和郑博沟通协商的最晚时间，月底交接日期。双方6月1日一起来到租赁房屋，现场交接。房间剩下的桌子还有一个打印机等所有的东西我们也不要了，也是在微信中有沟通。交接结束后微奥科技公司请郑博吃了牛排表示相互理解。吃饭期间郑博也再次口头答应退还押金并无任何纠纷。特此为维护微奥科技公司合法权益，特诉至法院，请依法判决支持微奥科技公司之请求。王筝对微奥科技公司的反诉辩称，不同意微奥科技公司的全部反诉请求，恳请法院驳回其反诉请求，理由一、对14925元押金因微奥科技公司欠王筝一个多月房租未付，提前解约，如果把房租和违约金支付给王筝，才同意退押金；二、对于律师费和反诉费问题，因为合同没有约定由违约方承担律师费，在反诉人存在严重违约的情况下，被反诉人都没有主张，反诉人主张更没有法律依据。反诉人的反诉请求不成立，反诉费理应由其自行承担；三、对于反诉状中的微奥科技公司所述的事实和理由的真实性王筝均不认可。都是其编造的虚假谎言，试想一下，微奥科技公司才履行了三个月的合同就要减免一个月房租，一个正常的人谁会同意，显然是在说谎。综上恳请法院驳回其反诉请求。本院经审理认定的事实如下：王筝为XXX/XXX室所有权人。2019年11月24日，郑博（系王筝之子）代王筝（出租人、甲方）与微奥科技公司（承租人、乙方）就XXX/XXX室的租赁事宜签订北京市房屋租赁合同。合同约定：租赁用途为办公,微奥科技公司实际用于经营其公司；房屋租赁期自2019年11月25日起至2022年11月24日，共叁年，甲方应于2019年11月25日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准14925元/月，年租金总计179100元；支付方式：押一付三，各期租金支付日期：2019．11．25、2020．2．10、2020．5．10、2020．8．10、2020．11．10以后依此类推；押金14925元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第九条合同解除约定有：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的；第十条违约责任约定有：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，王筝按约定将房屋交付微奥科技公司。微奥科技公司交纳租金情况如下：2019年11月27日交纳59700元（含押金14925元）、2020年3月18日交纳29850元。微奥科技公司称因2020年初因疫情影响，致使其公司经营困难，其公司与郑博沟通缓交房租并减免一个月租金事宜，郑博同意，后因疫情未退，微奥科技公司于2020年5月27日向郑博发送微信告知公司面临危机，房租到期就不租了，微奥科技公司于2020年5月31日将房屋腾空，并预向郑博交付房屋钥匙和电卡，因郑博要求次日交接，故双方于2020年6月1日于涉案房屋进行了交接。微奥科技公司提交微信聊天记录及物业公司于2020年5月31日出具的物品放行单与其主张相佐证。王筝认可2020年5月27日收到微奥科技公司的解除通知，主张微奥科技公司未提前30日通知解除，不认可双方商定了免交一个月租金，主张系同意晚交一个月租金，并主张微奥科技公司2020年6月10日才腾退完毕，但对腾退日期无证据证明，认可微信聊天记录的真实性，称物品放行单的真实性无法核实，即便为真实的，也只能证明该日仅搬了室内部分物品，未腾退完毕。庭审中，微奥科技公司主张2020年5月31日双方到涉案房屋办理交接；王筝主张2020年5月31日双方到涉案房屋谈了交接，但微奥科技公司的物品还在屋内。经本院庭后电话询问，双方均确认前述日期实际为2020年6月1日。王筝主张涉案合同于2020年6月10日解除，微奥科技公司主张2020年5月31日解除，称其5月27日发微信所述租期到期就不租了是指到5月底就不租了。微奥科技公司表示，如果法院认定微奥科技公司存在违约，同意将押金抵做租金、违约金。王筝主张涉案房屋钥匙至今未交接完毕，微奥科技公司称有一把钥匙在其身在外地的员工处，其向郑博要了邮寄地址预邮寄给郑博，但是郑博称不用给了，其已经把锁换了，其余钥匙均已在2020年6月1日交给郑博。本院认为：郑博作为王筝的代理人与微奥科技公司签订房屋租赁合同，王筝作为本案原告，主体适格。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王筝与微奥科技公司之间签订了房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，微奥科技公司因为疫情防控措施，大部分员工不能回京上班，导致无法正常经营，合同目的无法实现，其公司提出解除合同，王筝亦认可双方签订的租赁合同解除，故本院确认双方签订的租赁合同已经解除。关于解除时间。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，微奥科技公司称其2020年5月27日告知王筝到期就不租了是指到2020年5月31日就不租了。综合双方提交的证据及陈述，本院确定房屋租赁合同于2020年5月31日解除。关于租金问题。王筝主张微奥科技公司于2020年6月10日腾退完毕，但未提交证据予以证明，对其该项主张本院不予采纳，结合相关证据材料，本院对微奥科技公司主张的2020年5月31日腾退完毕予以采纳。微奥科技公司称郑博同意给其免一个月租金，王筝不予认可，称只是同意其晚交一个月租金，结合双方的微信聊天记录，2020年3月18日微奥科技公司说“这个季度的房租”，郑博回复“29850对吧”，后微奥科技公司向郑博微信分2笔转账共29850元，并结合双方之后微信沟通交接钥匙等的过程中，郑博一直未催要其主张的微奥科技公司之前欠付一个月租金的情况，本院对微奥科技公司关于双方对免交一个月租金达成一致的主张予以采纳。另考虑到疫情对微奥科技公司的影响，给双方均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情对微奥科技公司主张减免一个月租金的主张予以采纳。结合微奥科技公司交纳租金及腾退情况，对王筝主张的2020年5月25日至2020年5月31日期间的租金予以支持，经计算，金额为3482．50元。对王筝主张的超出部分的租金，本院不予支持。关于延迟交付租金的违约金及提前退租的违约金问题。考虑本案的实际情况并基于公平原则，结合合同约定，对前述违约金，本院酌情确认为14925元。对王筝主张的超出部分的违约金，本院不予支持。微奥科技公司表示如果法院认定微奥科技公司存在违约，同意将押金抵做租金、违约金，本院不持异议，将违约金与押金相抵，本院不再另行支持违约金。关于未提前30日通知解除合同损失14925元，鉴于微奥科技公司已经按照合同约定支付违约金，故对该项诉讼请求，本院不予支持。针对微奥科技公司的反诉请求。因已将押金抵做违约金，对微奥科技公司主张退还押金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、确认王筝与北京微奥科技有限公司于2019年11月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、北京微奥科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付王筝2020年5月25日至2020年5月31日期间房屋租金3482．50元；三、驳回王筝的其他诉讼请求；四、驳回北京微奥科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费558元，由王筝负担533元（已交纳），由北京微奥科技有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费87元，由北京微奥科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十月二十六日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维