宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2020）宁0323民初2558号原告（反诉被告）：汪某，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某，系宁夏国信嘉华律师事务所律师。特别授权代理。被告：王某1，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：左某1，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告（反诉原告）：左某2，个体户，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。三被告共同委托诉讼代理人：王某2，系陕西三边律师事务所律师。一般授权代理。原告汪某与被告王某1、左某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案，2020年8月12日，被告王某1申请追加左某2为被告参加诉讼，本院准许。2020年9月1日左某2向本院提出反诉，本院予以受理，上述两案公开开庭合并进行了审理。汪某的委托诉讼代理人张某、王某1、左某2及其委托诉讼代理人王某2并作为左某1的一般授权诉讼代理人到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。汪某本诉诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告房租51370元，违约金20000元，共计71370元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年12月1日原告与被告王某1、左玉芳签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将名下位于盐池县西环路东侧，畜产品市场南、坐东向西一至三层，水、电、暖齐全的建筑物出租与被告，租期自2012年12月1日至2020年11月30日，2012年12月1日之前支付90000元，2013年12月1日前支付90000元，2014年12月1日前支付100000元，前三年租金共为280000元，合同另约定后五年租赁房租按照营业房所在地平均价为基准，如在租赁期间不按时交房租，本合同自行终止，并约定双方在租赁期间，任何一方如有违约，违约金按租金的20%进行赔偿。按照合同约定，原告向被告交付房屋，被告按照约定向原告支付了2013年至2019年的房租，但一直拖欠2020年房租。2020年6月10日，原告要求被告支付2020年房租，被告拒绝支付并口头提出不再承租，同时将房屋钥匙交于原告。截至目前，被告尚欠原告2019年12月1日至2020年6月10日的房租51370元，原告多次向被告索要未果，诉至法院，请求判如所请。王某1、左某1、左某2针对本诉答辩如下：首先，王某1、左某1之间系夫妻关系，其二人与汪某之间签订《房屋租赁合同》属实，在该合同当中明确约定“2015年之后的房屋租金为随行就市确定”。2017年王某1夫妇经汪某同意将该房屋转租于左某2，之后的房租费一直由左某2直接向汪某支付，所以至此的纠纷实际与王某1夫妇本质上没有关联性，并且王某1夫妇与汪某之间的合同约定同样适用于左某2。其次，左某2将该宾馆转来之后，房屋租赁费已经支付至2019年12月份，同时2019年5月份左某2又对该房屋进行了重新装修，包括更换壁纸、地板、电视、床以及床上用具、空调、光纤、锅炉等，前后总计投入10万余元。2020年初期由于疫情的原因宾馆根本没有生意，直至疫情稍有缓解，迟至正式于2020年4月19日左某2开门经营，但是依然受疫情的影响，刚开始的几个月当中该宾馆依然没有生意。2020年6月初期，汪某向左某2索要租金，由于本年度的特殊情形，房屋约定的“市价不明”，故而双方未能确定协议价，就此汪某便直接将左某2正在经营的宾馆门上锁，至今左某2虽多次与其协商，但其依然拒绝开门。对此，左某2认为此次解除合同的原因是由于汪某擅自锁门，致使宾馆无法经营，即合同目的无法实现造成的，相应的不利后果应当由汪某承担。根据双方的合同约定房屋租金应当随行就市，其现在主张的50000余元的租金计算没有事实和法律依据，左某2没有支付租金的原因之一是没有确定具体的房屋租金额，第二是由于今年的疫情之客观造成，原因只是左某2没有能力立即缴纳足额的租金，所以不存在任何的违约行为。不仅如此，由于汪某直接将左某2正在经营的宾馆门锁住，由此进一步的扩大了损失，故此依法提出反诉。反诉原告左某2向本院提出以下反诉请求：1.判令由被反诉人汪某赔偿反诉人左某2经营的宾馆停业期间损失费50000元（停业期间2020年6月至9月1日）；2.判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修以及相应的设施费50000元或具体以评估鉴定为准；3.本案诉讼费及反诉费由被反诉人汪某承担。事实与理由：本诉被告王某1、左某1夫妇与被反诉人汪某之前签订的《房屋租赁合同》，其中约定王某1夫妇承租汪某所有的位于盐池县的房屋，用来经营“鑫和宾馆”。此后，经过汪某同意，王某1夫妇于2017年将该宾馆转让于左某2继续承租并经营。2019年左某2重新对房屋进行投资装修，其中包括房屋的壁纸、地板、电视、床以及床上用具、空调、光纤、锅炉等。但2020年一场疫情致使左某2的宾馆从2020年元月被迫关门直至2020年4月中旬，同样还是受疫情影响，即使开业却没有任何生意。2020年6月汪某以索要租金为由，直接将左某2正在经营的宾馆锁住，不让继续经营，对此反诉人前后多次与汪某夫妇协商，但均未有结果。反诉人认为与被反诉人双方在合同约定“随行就市”来确定租金的同时，又主张强行向反诉人索要高额租金，并且以此为由将反诉人正在经营的宾馆锁住，该侵权行为严重损害了反诉人的合法权益，并且实际给反诉人造成了极大损失，故提起反诉，请求支持反诉人的反诉请求。汪某针对反诉答辩如下：第一，反诉人左某2主体不适格，汪某也不是反诉的适格被告，本案系房屋租赁合同纠纷，合同主体为王某1夫妇与汪某，汪某与左某2之间并未签订书面的租赁合同，王某1夫妇与汪某之间的房屋租赁合同也尚未解除，且左某2在反诉状中自认涉案房屋是从王某1夫妇处转租，根据合同的相对性，反诉人左某2主体不适格，汪某也不是反诉的适格被告，其权利受到损害，应当向王某1夫妇主张，而并非向汪某主张。第二，依据合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同，又依据《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，承租人拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋，且依据汪某与王某1夫妇签订的合同，如在租赁期不按期缴纳房租，本合同自行终止，汪某有权收回房屋。综上，左某2的损失应当向王某1夫妇主张。汪某本诉证据：证据一、房屋所有权证、国有土地使用权证、资产转让协议各一份（核对原件，提交复印件）。证明：原告主体适格。2001年8月13日，原告与中国华融资产管理公司西安办事处营业签订《资产转让协议》，协议约定中国华融资产管理公司西安办事处营业部将涉案房屋转让给原告。证据二、《房屋出租合同》一份（核对原件、提交复印件）。证明：原告与被告王某1、左玉芳签订的《房屋出租合同》真实、合法、有效，成立。2012年12月1日，原告与被告王某1、左玉芳签订《房屋出租合同》，约定原告将名下位于盐池县西环路东侧，畜产品市场南，做东向西一至三层，水电暖齐全的建筑物出租与被告，租期自2012年12月1日至2020年11月30日，并约定租赁费及租赁方式为2012年12月1日之前支付90000元，2013年12月1日之前支付90000元，2014年12月1日之前支付100000元，合同约定后5年租赁房租按照营业房所在地平均价为基准，如在租赁期间不按时交租费，本合同自行终止，甲方有权收回房屋，并约定双方在租赁期间，任何一方如有违约，违约金按租金的20%进行赔偿。王某1、左某1、左某2对上述证据质证意见为：证据一的三性及证明目的无异议。证据二真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可，根据该份合同约定自2015年起双方的房屋租赁费用是依照随行就市确定的，并非原告所主张的固定的100000元。第二，该份合同的实际履行主体发生变更，即从2017年王某1、左某1夫妇退出该房屋的承租事宜，转由左某2续租管理，合同相应的约定同样适用于原告和左某2之间。王某1提交以下证据：王某1与汪某丈夫张军胜通话录音一份，2020年6月份拍摄的小视频一段光盘一份。证明：汪某夫妇实际于2020年6月份擅自锁住左某2经营的宾馆门并擅自准备将宾馆对外转让的事实，就此至今造成左某2停业近四个月的事实。汪某对王某1证据质证意见为：证据的真实性、合法性无异议，对于关联性及证明目的有异议，首先该证据无法体现录制时间，在视频中也并没有具体体现锁门日期，其次，虽然张军胜与汪某为夫妻关系，但房屋系汪某所有，张军胜并未收到汪某的授权，综上，不能证其所证。左某2对王某1证据无异议。左某2针对本诉、反诉一并提交以下证据：银行转账流水一页、左某2儿子儿媳结婚证一份、户口本一份。证明：左某2委托其儿媳向汪某曾支付房租的事实，说明现在汪某实际与左某2之间存在的是租赁关系。现在房屋的租赁以及宾馆的经营已经与王某1、左玉芳之间没有任何关联性。汪某对左某2证据的真实性、合法性无异议，对于关联性及证明目的有异议，首先该转账凭证只显示张文娣于2017年12月1日转支100000元，并不能体现出向谁转账。其次，即使该款转至汪某，因为左某2并未与汪某签订书面的租赁合同，且王某1夫妇与汪某的房屋租赁合同并未解除，故并不能理所当然的认为双方已经成立事实的租赁关系。王某1、左某1对左某2的证据无异议。本院依职权调取涉案宾馆周边房价调查笔录七份，汪某质证意见为：对以上证据的三性及证明目的均予以认可，补充一点，受疫情影响，国家在相关政策方面并未强制要求个人所拥有的房屋在出租时必须减免一定的房租，且对于商户，国家在相关政策方面已经免除部分税收，减轻了商户的负担。王某1、左某1、左某2对证据的三性无异议，第一份笔录显示其经营的店铺为批发部，该部分的经营项目是关乎民生的、基础性的生活所需的店铺，本质上不会受到疫情的影响，除此之外的其他行业均存在影响，所以有了多达25%的房租下降的情形，故此，未降租的个体调查结论不能作为本案的定案依据。对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）向法庭提交的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院采信，对有异议的证据分析如下：原告汪某证据二《房屋出租合同》，真实性本院采信，关于现在的实际承租人在本院认为里分析确定。王某1提交的通话录音及光盘，缺乏通话、录制时间且没有其他证据印证，不予采信。左某2证据客观真实，与本案有关联性，本院采信。本院经审理认定以下事实：2012年12月1日，王某1、左玉芳（左某1）（乙方）与汪某（甲方）签订了《房屋出租合同》，合同约定：甲方将盐池县西环路东侧，畜产品市场南、坐东向西一至三层营业房出租给乙方，租赁期限自2012年12月1日至2020年11月30日，2012年、2013年每年租金90000元，2014年租金为100000元，后五年租金随行就市。每年12月1日前支付当年租期租金。合同签订后，王某1、左玉芳（左某1）按照约定支付了五个租赁年度（2012年12月1日至2017年11月30日）的租金。2017年3月份，王某1、左玉芳（左某1）将涉案租赁房屋经营的宾馆实际转租给左某2，左某2及其儿媳分别向汪某支付了第六、第七个租赁年度租金，第八个租赁年度（2019年12月1日至2020年11月30日）租金应在2019年12月1日前支付，但双方因租金发生争议，故未实际支付。2020年6月，汪某将左某2经营的宾馆锁门。另经本院庭后核实查明，案涉营业房所处地段的房租在2020年有所下调，降幅为10%左右。本院认为，汪某与王某1、左玉芳（左某1）之间形成租赁合同关系，依法应受法律保护，王某1、左玉芳（左某1）在租赁期限尚未届满时（2017年3月）转租给左某2，左某2实际支付了两个租赁年度租金，原告汪某陈述其对转租事宜不知情，明显与客观事实不符，故，涉案房屋租赁合同双方实际变更为汪某与左某2，汪某为出租方，左某2为承租方，双方租赁关系延续最初的租赁合同，左某2反诉成立，原告汪某代理人主张的反诉主体不适格不成立，不予支持。根据《房屋出租合同》，房屋租期到2020年11月30日届满，现租期尚未届满，但租赁双方均同意解除租赁合同，故本院确认涉案《房屋出租合同》解除。左某2作为实际承租人应当按照合同约定在2019年12月1日之前支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租赁费，但其并未按约支付。2020年1月底全国发生疫情，到目前为止涉案房屋地段2020年度租金降幅为10%左右，因此，原告汪某主张租赁费仍然按照100000元计算缺乏依据，本院确认涉案房屋2020年度租金为90000元（100000元×90%）；又因2020年6月10日，原告汪某将涉案宾馆锁门，故该年度租金时间为2019年12月1日至2020年6月10日，计算为：90000元÷365天×192天=47342元，故左某2应向汪某支付租金47342元。关于原告汪某主张的违约金。租赁双方因租金问题发生争议的，双方应当谨慎、友好协商，力求将损失降到最低。虽然合同约定，租期内不按时交租费的，合同自行终止，出租房有权收回房屋。但在合同实际履行过程中，由于租赁物经营宾馆的特殊性（市场、投资、装修等因素），双方在自行协商不能解决的情况下，可以寻求其他机构介入性解决，而不是采取最极端的方式去锁门，导致正在经营的宾馆无法正常经营，因此，被告左某2未按合同约定时间交纳租赁费不能对等构成原告汪某径直采取锁门方式阻止营业的原因和理由，故原告汪某主张违约金理由不成立，不予支持。关于反诉请求1，左某2要求汪某赔偿其经营的宾馆停业期间（2020年6月至9月1日）损失费50000元。左某2该损失的计算依据是按照接收王某1转让的宾馆时的月收入，也就是按照2017年下半年左右的月收入计算，虽然造成的停业损失客观存在，但其没有提交任何收入台账或者相应的纳税方面的证据印证自己的损失主张，本院无法确定2020年6月至9月期间其损失到底是多少，故应当自行承担举证不能的不利法律后果，对该反诉请求不予支持。关于反诉请求2，反诉人左某2要求被反诉人汪某赔偿房屋装修以及相应的设施费50000元或具体以评估鉴定为准。庭审中，经询问，左某2对该损失及设施费不申请评估。关于该部分主张，左某2主张其在2019年重新投资装修过，但其没有提交相应证据证实自己的该主张，本院亦无法仅依据其口头陈述确定其装修损失及设施费是多少，故对其该反诉请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告汪某与被告左某2之间的《房屋出租合同》解除；二、被告左某2于本判决书生效后二十日内一次性支付原告汪某2019年11月1日至2020年6月10日期间的租赁费47342元；三、驳回原告汪某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告左某2的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1584元，原告汪某负担533元，被告左某2负担1051元；反诉案件受理费2300元，由反诉原告左某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 李生国人民陪审员 白 峰人民陪审员 吴春梅二〇二〇年十月二十九日书记员 王 莹附：本案适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。