安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1679号 上诉人（原审被告）：吴勇，男，1978年1月26日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宁国市。 上诉人（原审被告）：闻珍莲，女，1979年1月6日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宁国市。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：盛元林，宁国市中兴法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：石少俊，男，1979年9月8日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宁国市。 被上诉人（原审原告）：汪大庆，男，1969年3月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宁国市。 被上诉人（原审原告）：廖翠红，女，1971年12月4日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宁国市。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：段登亮，安徽凤形山律师事务所律师。 上诉人石少俊、吴勇、闻珍莲因与被上诉人汪大庆、廖翠红确认合同无效纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2020）皖1881民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石少俊、吴勇、闻珍莲上诉请求：撤销原审判决，改判驳回汪大庆、廖翠红的一审诉讼请求。事实与理由：1.汪大庆于2014年6月16日以案涉房屋抵押借款并办理抵押登记，以及汪大庆夫妻委托石少俊代为处置案涉房屋并对委托手续进行公证，均为各方真实意思表示，不违反法律规定。原判决认定“有规避法律禁止流质的约定之嫌”系推断错误。2.因汪大庆未能按约还款，吴勇为实现债权，与受汪大庆夫妻委托的石少俊签订了案涉《二手房买卖合同》，汪大庆夫妻对此知晓，并自认房屋出售事实，此后其未归还借款亦未提出异议，该合同合法有效。3.在案涉借款到期后，汪大庆不能按约定还本付息的情况下，吴勇作为债权人将案涉抵押房产过户其名下，系对自身权利的本能保护，不应受我国物权法第一百八十六条的限制。 汪大庆、廖翠红辩称，1.吴勇上诉所称的案涉借款未予归还不属实。2016年3月8日，吴勇（甲方）、汪大庆（乙方）和宁国市房屋征收管理局（丙方）签订《协议书》一份，根据三方协议，吴勇已领取案涉房屋补偿款16.5万元以及安置房迟延交付的租房过渡费4万余元，汪大庆已实际清偿所欠债务。2.办理案涉房屋委托公证系应吴勇要求，汪大庆为了取得吴勇借款而办理，汪大庆夫妻无出售案涉房屋的真实意思表示。3.石少俊系汪大庆夫妻委托人，应当维护汪大庆夫妻利益，但从本案诉讼地位及诉辩意见可知，其实际与吴勇、闻珍莲三人为利益共同体。石少俊以明显低于市场价的12万元处置了案涉房屋，事前事后均未告知汪大庆夫妻，明显存在与吴勇恶意串通的行为，依法案争《二手房买卖合同》应属无效合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 汪大庆、廖翠红向一审法院起诉请求：确认石少俊于2015年4月10日代汪大庆、廖翠红与吴勇、闻珍莲签订的《二手房买卖合同》无效。 原审法院认定事实：汪大庆、廖翠红是夫妻关系。汪大庆为偿还银行贷款向吴勇借款，双方于2014年6月16日签订《房地产抵押借款合同》一份，其中第一条约定：“甲方吴勇同意借款（人民币大写）壹拾柒万元整给乙方汪大庆，借款期限自2014年6月16日至2017年6月16日止。利息每月先付，到期还本（以借据为准）。”第三条约定为：“为确保甲方债权实现，经甲、乙双方同意，乙方用自己和财产共有人私有房产抵押（现定抵押房地产情况：1、房地产坐落津河西路原水泥厂宿舍房地产权所有人名称汪大庆；2、抵押房屋建筑面积46.32平方米，抵押土地面积／；3、房屋所有权证号：15657号；土地使用证编号／；4、抵押房地产协议总价贰拾万元整）给甲方并承担借款所应该承担借款规定的一切经济和法律责任。”同日，双方去房管部门办理了抵押登记手续，抵押物评估价值为20万元，抵押值为17万元。2014年6月19日，汪大庆、廖翠红共同出具《委托书》一份，并在宁国市公证处进行了公证。该《委托书》载明：“……我们决定将夫妻共有的位于宁国市的住宅房出售，建筑面积：46.32平方米，权证字号：房地权宁字第××号。我们因无暇亲自办理售房的相关手续，特委托石少俊全权办理下列事项：“一、偿还上述房产的抵押借款，领取房屋他项权证。二、办理上述房产的抵押登记注销手续。三、签订售房合同。四、协助买方办理购买上述房产所需银行按揭相关手续。五、办理上述房产的过户签字手续。六、办理出售上述房屋过程中的其他一切相关手续。……”。同日，吴勇通过银行转账向汪大庆交付借款163200元，双方认可借款当日按月利率4%扣息6800元。此后，汪大庆未还本付息。2015年4月10日，吴勇联系石少俊签订了《二手房买卖合同》（甲方是汪大庆、廖翠红，乙方是吴勇、闻珍莲）一份，石少俊代汪大庆、廖翠红在该合同上甲方一栏签字，合同约定:“甲方自愿将座落于津河西路96号102、113室，面积46.77平方米，属性为私房，出售给乙方……该房成交价为人民币大写壹拾贰万元整……。”另石少俊协助吴勇、闻珍莲办理了上述房产的抵押注销手续和所有权转移登记手续。石少俊作出上述行为时，未告知汪大庆、廖翠红，且未将原借据要回。汪大庆、廖翠红一直居住在上述房产内，直至2015年底或2016年初因案涉房屋征迁，在与征迁工作人员商谈征迁事宜时才得知上述房屋已过户至吴勇、闻珍莲名下。2016年3月3日，吴勇（乙方）与宁国市房屋征收管理局（甲方）签订了《国有土地上房屋转让协议》，协议第一条转让房屋现状约定：“房屋所在地点水泥厂宿舍，建筑面积71.73平方米……附属房屋面积为22.15平方米，房屋结构砖木。”协议第二条约定：“出让人选择【产权调换】的方式。”协议第四条产权调换约定：“……乙方安置房位于原址6＃楼1单元4层，总层高21层，套数1套，总建筑面积88.53平方米的【期房】。1.安置面积差价：被转让面积为71.73平方米，安置房面积为88.53平方米，楼层奖励：88.53㎡×7%＝6.19㎡，剩余所需购买面积10.61平方米。……2.置换鼓励奖……以上七项合计甲找乙金额：¥115000.00元，另如水泥厂宿舍楼全部住户在2016年3月4日前全部达成转让协议并搬迁交房的，奖励伍万元／户，总金额甲找乙¥165000元（壹拾陆万伍仟元整）”第八条内容为：“乙方安置房建筑面积与实际测绘建筑面积如有误差，则实际测绘面积大于本协议安置房面积部分，由乙方按4860元／㎡进行补交……”2016年3月8日，吴勇（甲方）、汪大庆（乙方）和宁国市房屋征收管理局（丙方）签订《协议书》一份，约定：“…….一、房屋转让价款165000元，由丙方直接汇入甲方指定银行账户中（吴勇……）。二、根据甲方提供的转让房屋房地权证宁字第××号记载的建筑面积为46.77平方米，经现场测绘实际面积为53.71平方米，加上后期汪大庆建造的18.02平方米，属于置换面积为71.73平方米，安置回迁房位于原址6＃楼1单元4层建筑面积88.53㎡。三、回迁安置以吴勇名义与开发公司签订商品房买卖合同，产权证根据吴勇和汪大庆协商一致，办理到其中一人（吴勇或汪大庆）名下，若在办理产权时未提供协商一致书面材料的，产权证办理到吴勇名下。”2016年3月10日，吴勇收到了约定的房屋转让价款，并向宁国市房屋征收管理局出具了165000元的领条。一审另查明，石少俊和吴勇是朋友关系，汪大庆、廖翠红出具委托书给石少俊，系应吴勇要求。吴勇和闻珍莲是夫妻关系。关于借据，吴勇在庭审中陈述借据在房屋过户后已撕毁，在宁国市公安局被询问时称：“借据肯定在的，但是我目前没有找到，我之前的一部旧手机好像有照片，我回头再找找看。”安置回迁房的产权证尚未办理。一审主持当事人调解，汪大庆、廖翠红同意偿还余欠的吴勇本息，房产归汪大庆、廖翠红所有。吴勇、闻珍莲同意在汪大庆、廖翠红支付80多万元对价的基础上，将房产卖给汪大庆、廖翠红，因双方分歧较大，调解未果。 原审法院认为，案件争议焦点问题为《二手房买卖合同》效力如何认定。从相关当事人法律关系上看，本案是由汪大庆向吴勇借款的民间借贷关系而引起。《二手房买卖合同》签订时间为2015年4月10日，该时间点借款尚未到期，且双方已办理了房屋抵押手续，吴勇的债权有抵押担保，其可在借款到期后按照法律规定来实现其债权。从出具《委托书》并办理公证的目的分析，在已办理房屋抵押登记情况下，又出具授权石少俊办理售房手续的《委托书》，结合各方陈述可知，此系应吴勇要求，吴勇为保障其自身在汪大庆不能还款的情况下以实现抵押财产所有权的转移。从汪大庆、廖翠红的意思表示看，案涉房屋是其家庭居住房屋，面积虽不大，但一家均居住在内，其未有将房屋出售的意思表示，虽然其二人出具了《委托书》，但目的是为了获得吴勇的借款。该《委托书》有规避法律禁止流质约定之嫌。从当事人间的关系来看，汪大庆、廖翠红与石少俊并不认识，石少俊和吴勇是朋友关系，石少俊接受汪大庆、廖翠红委托系为帮助吴勇。从石少俊实施的代理行为的过程来看，其与吴勇、闻珍莲签订《二手房买卖合同》，协助吴勇、闻珍莲办理房产过户手续，均是受吴勇指示，从始至终也未告知汪大庆、廖翠红；其以12万元的价格出售汪大庆、廖翠红的房产亦未征得该二人的同意，该价格不但明显低于2014年6月16日签订《房地产抵押借款合同》中约定的抵押房地产协议总价20万元，亦远远低于2016年3月3日签订《国有土地上房屋转让协议》中置换房产的价值（从补交价格看是4860元/㎡）。综上，该《二手房买卖合同》应认定为无效。另，汪大庆欠吴勇借款尚未偿清，应及时履行偿付义务，吴勇也应及时主张自身的债权。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，判决：确认被告石少俊于2015年4月10日代原告汪大庆、廖翠红与被告吴勇、闻珍莲签订的《二手房买卖合同》无效。一审案件受理费150元，由石少俊、吴勇、闻珍莲负担。 二审期间，本院应吴勇、闻珍莲申请出具调查令，其持调查令向宁国市公安局刑事侦查大队调取以下证据：1.补偿申请书、补偿协议书、物品评估项目清单、领条、汪大庆身份证各1份，拟证明汪大庆自认2015年4月10日将案涉房屋卖给吴勇及4月13日办理产权转移登记的事实。2.委托书、公证书、案涉房屋房地产权证、《二手房买卖合同》各1份，拟证明汪大庆持有案争二手房买卖合同原件，汪大庆对案涉房屋买卖的事实系知情。3.案涉公证当事人权利、义务告知书等材料1组，拟证明：①案争《二手房买卖合同》合法；②案涉申请公证事项及出售房屋的经过；③汪大庆夫妻自公证时起即知晓案涉房屋出卖给吴勇；④汪大庆夫妻应当知道，如对公证事实有异议，应在一年内提起；⑤汪大庆夫妻自愿在2014年6月19日出卖房屋；⑥吴勇夫妻与石少俊不存在恶意串通、隐瞒房产过户的行为。4.公安机关向城建委工作人员询问形成的笔录1份，拟证明2015年征拆办找汪大庆谈拆迁，征迁办发现案争房产登记在吴勇夫妻名下。5.公安机关2019年12月2日对汪大庆的询问笔录1份、查结报告1份，吴勇、闻珍莲提举的其他证据《抵押借款承诺书》和营业执照、电费发票、利润表、资产负债表、银行的开户许可证、廖翠红和汪大庆的结婚证复印件各1份，拟共同证明：①吴勇在借款后向汪大庆催讨过借款，汪大庆一审陈述不属实；②双方口头约定借款期限为1个月；③抵押借款承诺书约定借款期限为一年，如不能按期还本付息，抵押物由出借人吴勇处置；④汪大庆、廖翠红借款用途为生产经营。其他当事人未提举新证据。针对上述证据，汪大庆、廖翠红质证认为：1.对证据1-3的“三性”均无异议，但达不到其证明目的。①证据1中的补偿申请书形成系因案涉房屋被登记在吴勇名下，汪大庆只有认可出售事实才能领取案涉房屋内物品损失的补偿款，在经汪大庆、吴勇、征迁部门协商后出具，不构成汪大庆对知晓房屋出售自认的情形，且恰能说明汪大庆一直居住在案涉房屋的事实。②证据2中的《二手房买卖合同》复印件是汪大庆在征拆部门取得合同复印件上的再次复印，其向公安机关以吴勇涉嫌套路贷报案时根据公安机关的办案要求，在所有材料上包括该复印件均注明了“……原件在我处，我对真实性负责”的内容，但不实际持有合同原件。2.对证据4的“三性”及证明目的无异议，恰能说明直至拆迁时，汪大庆才知悉案涉房屋办理转移登记至吴勇夫妻名下。3.证据5中，①对汪大庆的询问笔录“三性”不持异议，对公安结案报告中与相关证据描述相一致的部分认可，但公安机关主观判断认定的结论部分有异议；②对《抵押借款承诺书》“三性”有异议，该份承诺书中的借款期限存在涂改，涂改部分未按捺手印，吴勇在公安机关自认系其自行修改，该承诺书即各方在公安机关陈述所称的借据，同时说明吴勇一审中称借据已撕毁系作虚假陈述；③营业执照、电费发票等材料，真实性、合法性无异议，但与本案无关。 本院经审查认为，1.上述证据1-4及证据5中的询问笔录、审结报告、《抵押借款承诺书》，符合证据的“三性”，对证据内容本身能够反映的客观事实予以认定。2.证据5中的营业执照、电费发票等材料与本案无关，不予认定。本院对一审法院查明案件事实予以确认。 二审另查明：汪大庆于2014年6月19日《抵押借款承诺书》载明的借款期限届至2017年6月16日，后吴勇涂改为2015年。 再查明：案涉房屋2016年征迁评估价值为332042元。2016年3月5日，汪大庆向宁国市房屋征收管理局申请案涉房屋内损坏物品的补偿，经协商，该局与吴勇、汪大庆于2016年3月8日签订一份《补偿协议书》，约定回迁安置房产权根据吴勇与汪大庆协商一致办理到其中一人名下等内容。 又查明：汪大庆曾向宁国市公安机关举报吴勇等人涉嫌套路贷犯罪，公安机关经侦查后未予立案。 本院认为，案涉《二手房买卖合同》存在以合法形式掩盖非法目的以及吴勇、石少俊恶意串通损害汪大庆、廖翠红利益的情形，应认定为无效合同。理由如下：第一，汪大庆与吴勇之间存在的基础性法律关系为民间借贷关系。根据双方签订的《房地产抵押借款合同》，汪大庆向吴勇借款的归还期限届至2017年6月16日，该还款时间与汪大庆出具的《抵押借款承诺书》真实记载的借款期限一致。而案涉《二手房买卖合同》形成时间为2015年4月10日，是时案涉借款未届双方约定的还款期限。吴勇自行将《抵押借款承诺书》借款期限由2017年更改为2015年的行为，不能体现为当事人的合意，故不能产生合同变更的法律效果，依法对汪大庆不具有约束力。第二，汪大庆为取得吴勇借款于2014年6月16日以案争房屋设定抵押，双方办理了合法的抵押登记手续，双方之间就该房屋形成借款抵押担保合同关系。据此，吴勇系房屋的抵押权人，在汪大庆不能按期偿还借款及合法利息时，其依法享有以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。第三，汪大庆、廖翠红夫妻于借款合同签订后的第三日即2014年6月19日出具《委托书》并办理公证，从《委托书》的内容看，是为授权石少俊代理办理案争房屋的对外出售及签署相关买卖合同、前述抵押登记注销手续及偿还抵押借款、房屋过户手续等，而委托原因为汪大庆、廖翠红无暇亲自办理。经审查认为，结合查明的事实可知，一是石少俊系吴勇的朋友，而非汪大庆、廖翠红信赖之人，故该受托人的确定显系应吴勇要求而为；二是汪大庆、廖翠红向吴勇以房抵押借贷的行为本身，即可印证是时其二人并无卖房的真实意愿，而吴勇对此系属明知，故汪大庆、廖翠红显无委托他人卖房的必要；三是如前所述，《委托书》对石少俊的代理权限以列举加兜底条款形式予以确定，且就房屋出售价格等关乎汪大庆、廖翠红重大利益的事项未作出任何权利限制，由此实质赋予石少俊的处分权利相当于房屋所有权人，而本案中无证据证明汪大庆、廖翠红与石少俊对授权事宜进行过充分的事先沟通，且是时并无真实存在的买受人，亦无正在进行的房屋买卖合同洽商，故该授权内容明显对委托人汪大庆、廖翠红自身不利，不符合普通人的智识判断、生活常理，显系基于吴勇的意思而非自己的真实意思出具；四是同理，汪大庆、廖翠红就《委托书》内容办理公证并非基于自身需要，所谓无暇亲自办理买卖合同亦非真实原因，该办理公证行为仍系因吴勇的意思。鉴于汪大庆、廖翠红出具的《委托书》意思表示不真实，且吴勇作为资金出借方在案涉民间借贷活动中利用优势地位系《委托书》形成的主导者、石少俊为帮助吴勇接受委托系真实情况的知情者，故在汪大庆、廖翠红与石少俊之间依据《委托书》不能产生合法有效的委托代理关系；对吴勇而言，其不是善意第三人，无权以《委托书》确定的委托代理关系对抗汪大庆、廖翠红。第四，吴勇在案涉借款期限届满前，径直以自己为买受人与石少俊签署案涉《二手房买卖合同》，未告知汪大庆、廖翠红，其上确定的成交价格明显低于市场价，仅对吴勇一方有利；石少俊虽根据《委托书》以汪大庆、廖翠红的名义作为卖方代理人签署合同，但其并不维护汪大庆、廖翠红的利益，实质上系为实现吴勇意思的帮助者、执行者，故该合同亦仅体现为吴勇的意思。鉴于吴勇签署案涉《二手房买卖合同》是为以不合理低价取得案争抵押房屋的所有权，目的属于牟取不当利益，依法应对吴勇与石少俊签订《二手房买卖合同》的行为给予否定性评价。第五，案争房屋直至拆迁，均由汪大庆一家实际居住，征迁主管部门、吴勇、汪大庆经协商于2016年3月8日就案争房屋征迁部分事宜达成协议，该协议能够反映汪大庆、廖翠红与吴勇对房屋权属存在争议，吴勇诉称汪大庆出具领款申请中有关房屋出售的表述内容构成对《二手房买卖合同》自认，不符合客观事实。 综上，石少俊、吴勇、闻珍莲的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人石少俊、吴勇、闻珍莲负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十月二十八日 法官助理王连杰 书记员林再松 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……