广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27843号原告：蒋迎，男，1991年9月16日出生，汉族，住湖南省耒阳市委托诉讼代理人：王方强，广东典纬律师事务所律师。被告：向建均，男，1988年5月12日出生，汉族，住四川省苍溪县被告：常青，女，1989年5月23日出生，汉族，住四川省阆中市原告蒋迎诉被告向建均、常青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭审理了本案。原告蒋迎的委托诉讼代理人王方强到庭参加了诉讼。被告向建均、常青经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告蒋迎向本院提出以下诉讼请求：被告继续履行原、被告于2019年7月15日签订的《房产买卖合同》，被告协助原告办理房产过户手续。事实与理由：2019年7月15日，被告向建均、常青与原告签订一份《房产买卖合同》，约定被告将名下位于中山市***********雅居乐新城17期7幢2座2303房以总价款71万元出售给原告。因合同签订之日该房产仍未拿到房产证，合同约定买方于本合同签订后支付25万元定金，用于助卖方还清贷款并办理房产证等相关手续，待房产拿到房产证后再将该房产过户给原告。原告于签订合同当日向被告支付了定金25万元，但被告还清贷款拿到房产证后并没有按照合同约定与原告办理过户手续。原告多次催促，但被告均不履行合同义务。为维护原告的合法权益，原告起诉至本院，请求法院依法解决。2020年5月13日，原告蒋迎以被告因其他债务导致涉案房屋被法院查封，现无法办理过户手续为由，变更其诉讼请求为：1.解除原告蒋迎与被告向建均、常青签订的《房产买卖合同》；2.被告向建均、常青向原告退还定金25万元；3.被告向建均、常青向原告支付违约金25万元。庭审中，原告蒋迎当庭变更其第三项诉讼请求为：被告向建均、常青向原告双倍返还定金25万元。原告蒋迎就其诉讼请求及主张的事实向本院提交了以下证据：1.房产买卖合同；2.原告银行转账记录（电子回执）；3.结婚证；4.房产证两份；5.不动产登记资料；6.中山市商品房销售登记备案表。被告向建均、常青在法定的答辩期限内未提出任何答辩意见，也未向本院提供证据。本院认定事实如下：2019年7月15日，原告蒋迎（作为买方）与被告向建均、常青（作为卖方）、案外人中山市力升房地产咨询服务有限公司（作为经纪方）共同签订一份《房产买卖合同》，约定：1.买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市***********雅居乐新城17期7幢2座2303房，权属人为：向建均、常青，房产建筑面积为95.44平方米；2.转让物业成交价为71万元，买方须按以下方式付款：因该房产现处于查封、抵押设定中，卖方所欠款项为25万元，以银行实际所欠金额为准。尾期款46万元买方在过户时一次性全部付清；3.买卖双方均清楚该物业是在有查封、有抵押、备案表状态下签署本合同；4.如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予以买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；5.买卖双方一致同意，如买卖双方任何一方的原因导致2019年10月15日止尚不能前往国土房管部门办理房产产权转移登记至买方名下的手续的，另一方有权解除本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任；6.备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注条款为准）：因该房产没有出房产证，经买卖双方协商，由买方先支付定金25万元帮助卖方用于赎楼出证，出证后卖方要配合买方进行过户，买方有权指定第三方为新的买受人，若卖方不配合买方办理过户给自己或指定的买受人的，则需要承担违约金25万元，若买方违约不购买的，卖方有权没收定金25万元。上述房产买卖合同还约定了其他内容。2019年7月19日，原告蒋迎通过银行转账的方式向被告向建均支付了25万元，该转账附言上载明内容为购房款。另查，根据原告蒋迎提供的2019年7月29日中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋于2015年12月25日办理了销售登记备案手续，权利人为被告向建均、常青，于2016年1月18日办理了抵押登记手续，抵押权人为中国农业银行股份有限公司中山三乡支行。2018年8月20日，被告因其他经济纠纷导致涉案房屋被中山市第一人民法院依法查封。根据原告蒋迎提供的2019年9月29日中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋于2019年9月11日办理了不动产权证书，权利人为被告向建均、常青，此时涉案房屋不存在抵押和查封情况。根据原告蒋迎提供的2020年8月13日中山市不动产登记资料查询结果显示，2019年11月7日至2020年2月4日期间，被告因其他经济纠纷导致涉案房屋先后被中山市第一人民法院、广东省中山市中级人民法院依法查封，截止至2020年8月13日涉案房屋仍处于查封状态。庭审中，原告蒋迎陈述称，合同签订后，原告向被告支付25万元定金用于清偿被告拖欠中国农业银行的债务，涉案房屋存续的抵押及查封已解除，涉案房屋于2019年9月11日出具房产证后，被告一直拖延不配合办理过户手续，后因被告其他经济纠纷导致涉案房屋被法院查封，无法办理过户手续。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告蒋迎与被告向建均、常青签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原告蒋迎陈述称涉案房屋截止至开庭之日止仍存在查封情形故无法办理过户手续，并提供了并提供了涉案房屋的不动产登记查询证明为证，对于原告主张的该事实，本院予以认定。根据双方签订的《房产买卖合同》约定，如买卖双方任何一方的原因导致2019年10月15日止尚不能前往国土房管部门办理房产产权转移登记至买方名下的手续的，另一方有权解除本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任。根据合同的约定，被告应于2019年10月15日前履行本合同前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续的义务，现由于被告的其他债务纠纷导致涉案房屋被法院查封，最终导致涉案房屋无法办理过户手续，被告的行为已构成违约。原告与被告之间的《房产买卖合同》已由于被告的违约行为无法继续履行，且已构成《房产买卖合同》中约定解除的情形，故原告请求解除原告与被告于2019年7月15日签订的《房产买卖合同》，理据充分，本院予以支持，但解除的部分应为《房产买卖合同》中关于房屋买卖的部分。另外，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《房产买卖合同》中既约定了“如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予以买方，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的定金罚则条款，又约定了“若卖方不配合买方办理过户给自己或指定的买受人的，则需要承担违约金25万元”的违约金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案中，原告蒋迎在庭审中明确要求被告按定金罚则承担违约责任，原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于定金的数额问题，虽然双方签订的《房产买卖合同》中约定定金为25万元，原告亦实际向被告转账支付了25万元，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，故原告已支付的25万元中只有142000元属定金性质（710000元×20％＝142000元），超出的108000元应属于购房款性质。因此，被告应向原告双倍返还定金284000元及退还购房款108000元，原告主张被告双倍返还定金50万元，理据不足，本院不予支持，予以驳回。被告向建均、常青经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其自动放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，缺席判决如下：一、解除原告蒋迎与被告向建均、常青于2019年7月15日签订的《房产买卖合同》中关于房屋买卖的部分；二、被告向建均、常青于本判决发生法律效力之日起七日内双倍返还定金284000元及退还购房款108000元给原告蒋迎；三、驳回原告蒋迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，财产保全费1770元，合计17460元（原告已预交），由原告负担1000元，由被告负担16460元，被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将应承担的案件受理费及财产保全费共计16460元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  郑 冰人民陪审员  张 静二〇二〇年十月九日书 记 员  卢芷琪梁丽萍