北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初2627号原告：孟昭伟，男，1980年8月2日出生，汉族，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘辉，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天宇，北京市振邦律师事务所律师。被告：赵艳，女，1971年1月15日出生，汉族，现住北京市昌平区。被告：阎志强，男，1966年1月14日出生，汉族，现住北京市昌平区。第三人：李明，男，1968年1月6日出生，汉族，现住北京市昌平区。二被告及第三人共同委托诉讼代理人：胡黎明，北京市京哲律师事务所律师。二被告及第三人共同委托诉讼代理人：张子霄，北京市京哲律师事务所律师。原告孟昭伟与被告赵艳、阎志强、第三人李明合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案适用普通程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告孟昭伟及其委托诉讼代理人刘辉、杨天宇，被告赵艳、阎志强、第三人李明及其共同委托诉讼代理人胡黎明、张子霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟昭伟向本院提出诉讼请求：1.确认2010年11月18日阎志强代理孟昭伟与赵艳签订的存量房屋买卖合同无效；2.赵艳于本判决生效后十日内协助原告孟昭伟将位于北京市昌平区X号房产撤销产权登记，恢复登记至原告孟昭伟名下。事实与理由：孟昭伟与阎志强为同事，孟昭伟委托阎志强卖房。接受委托后，阎志强代理孟昭伟与赵艳的代理人即本案第三人李明于2010年11月18日签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定的房屋成交价格为501297.66元。但北京市昌平区X号房产在此之前的市场价格即已远高于501297.66元，阎志强与赵艳及李明确定的房屋成交价格明显过低。并且对于确定的501297.66元的房屋成交价格，阎志强并未向孟昭伟如实报告并经过孟昭伟同意。最后，代理事务完成后，阎志强应当将取得的购房款转交给孟昭伟，但是，阎志强并未转交。孟昭伟以为房屋并未出售，一直以为阎志强暂住此房产，在2019年10月15日去房产局时才发现房产已经办理过户。综上，阎志强的代理行为并没有维护孟昭伟获取最大利益，相反却是阎志强与赵艳及李明恶意串通损害了孟昭伟的正当利益，且非善意，因此，为了维护孟昭伟的合法权利，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院起诉，请人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。赵艳、阎志强辩称：就本案事实来看，孟昭伟与阎志强、李明原是同事关系。李明与赵艳是夫妻关系。2003年单位开始集资建房，采取排序形式选房，孟昭伟因为未婚、无房排位靠前在40位左右，赵艳与李明已婚、有房但面积不够，排名在100名左右。为了先行选房，赵艳和李明与孟昭伟达成了借名买房协议，用孟昭伟的名义与单位签订了购房合同，由赵艳和李明支付购房款，并在满足过户条件时办理过户，李明和赵艳按照当时的约定，支付给了孟昭伟2.8万元的费用，阎志强是原被告双方的好友，作为买卖房屋的见证人。2004年7月，赵艳和李明向集资建房单位北空军械厂支付了购房款450706元，其中包括现金定金1万元，通过银行转账支付440706元，北空军械厂出具了收据。2005年9月19日应单位要求，赵艳、李明以孟昭伟的名义与北空军械厂签订出售住房协议书。2004年11月左右，赵艳、李明对诉争房屋进行装修，居住，至今仍居住在涉案房屋内。2008年初因孟昭伟从原单位离职，房屋需要5年才能过户，为了不麻烦孟昭伟，通过委托李明、阎志强的方式对房屋进行过户。孟昭伟在2010年3月将该房屋售房的手续委托阎志强，并办理了公证。2010年11月18日，因履行原借名买房协议的后续，原告的受托人阎志强与被告赵艳在房管部门签订了房屋买卖合同，并办理了产权转移登记，双方的借名买房协议全部履行完毕。本案法律关系来讲，孟昭伟与赵艳的纠纷并非房屋买卖合同纠纷，其隐藏的法律关系实际是借名买房的法律关系，本案应按照借名买房的法律关系处理。2010年双方签订的存量房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在无效的情形。赵艳、阎志强均无需将购房款支付给原告。根据北京市高院关于审理房屋买卖合同使用法律问题的指导意见第6、7条的规定，原告与赵艳之间的借名买房合同应当认定有效。第三人李明述称：同意赵艳与阎志强的答辩意见。本院经审理认定事实如下：孟昭伟与阎志强、李明原是中国人民解放军空军北京军械修理厂（原中国人民解放军北京军区空军军械修理厂，以下简称北空军械厂）职工。李明与赵艳系夫妻关系。2003年，北空军械厂利用自有土地，集资建造经济适用住房，孟昭伟、李明均有购房资格，孟昭伟排位靠前，李明排位靠后。为先行选房，赵艳、李明借用孟昭伟的名义与北空军械厂完成购房交易。2004年7月7日，赵艳、李明以孟昭伟名义向北空军械厂支付了购房款450706元，其中包括现金定金1万元，北空军械厂出具了收据。2005年9月19日，赵艳、李明以孟昭伟的名义与北空军械厂签订《出售住房协议书》，购买位于北京市昌平区X号房屋，建筑面积为127.98平方米。房屋交付后，赵艳、李明对上述301号房屋进行装修并居住至今。居住使用该房屋期间，房屋供暖费、水费、卫生费、电费等费用均由赵艳、李明支付。301号房屋所有权初始登记在孟昭伟名下。2010年3月19日，孟昭伟与阎志强办理了公证委托，委托阎志强办理301号房产的出售、代收房款、签订收房合同、产权过户、交纳相关税费、协助买方办理银行贷款等一切有关事宜。北京市国信公证处出具了公证文书。2010年11月18日，阎志强代理孟昭伟，李明代理赵艳，双方签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定房屋售价为501297.66元。通过该房屋买卖合同，301号房屋所有权由孟昭伟转移登记至赵艳名下。赵艳、李明、阎志强均主张未实际支付售房款501297.66元，上述房屋买卖合同的签订仅是为了完成借名买房的房屋过户手续。孟昭伟认可赵艳、李明借用其名义与北空军械厂完成了购房交易，也认可房屋交付后其没有使用过该房屋，但不认可与赵艳、李明存在借名买房的法律关系，不认可曾收到好处费2.8万元；孟昭伟主张双方之间是共同出资关系，其曾将约7、8万元购房款交给李明，由李明向单位交纳购房款，但没有向本院提供其出资的相关凭证。关于为何向阎志强出具委托书并办理公证的问题，孟昭伟主张其在房屋交付后离职，后需出国办理一些事务，考虑在出国期间将301号房屋出租或出售，且李明对房屋出售或出租一事也同意，当时只是一个意向，没有明确出售的对象。李明对此不认可，称2010年房屋具备过户条件时，双方进行过协商，孟昭伟同意委托阎志强代为办理过户事宜并将身份证原件交给李明保管。孟昭伟回应称其身份证系丢失后补办。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孟昭伟主张与赵艳、李明是共同出资购房，未提供证据证明其出资情况；孟昭伟关于赵艳、李明与阎志强恶意串通，以低于市场价出售房屋，损害了其合法权益的主张，也未提供充分证据加以证明，因此，孟昭伟主张2010年11月18日阎志强代理其与赵艳签订的《存量房屋买卖合同》无效，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。根据赵艳、李明提供的证据和各方的陈述，赵艳、李明与孟昭伟之间存在借名买房关系的事实存在高度盖然性，本院予以采信。现赵艳、李明与孟昭伟已经完成了涉案301号房屋所有权的转移登记，应视为双方对借名买房并办理产权转移登记的约定履行完毕。孟昭伟要求赵艳协助撤销涉案301号房屋的产权登记，恢复登记至孟昭伟名下，已无任何依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回孟昭伟的全部诉讼请求。案件受理费8812元，保全费5000元，由孟昭伟负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二〇年十月二十九日书记员 姚东方