北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87879号原告：北京制浆造纸试验厂。法定代表人：屈素辉。委托诉讼代理人：付文辉。委托诉讼代理人：章平。被告：平安银行股份有限公司北京分行。法定代表人：鞠维萍，行长。委托诉讼代理人：季运达。委托诉讼代理人：徐扬。被告：汉督国际商务（北京）有限公司。法定代表人：刘耿，总经理。委托诉讼代理人：周霞。被告：世鳌国际商务（北京）有限公司。法定代表人：刘天飚，总经理。委托诉讼代理人：周霞。原告北京制浆造纸试验厂（以下简称北京造纸试验厂）与被告平安银行股份有限公司北京分行（以下简称平安银行北京分行）、汉督国际商务（北京）有限公司（以下简称汉督公司）、世鳌国际商务（北京）有限公司（以下简称世鳌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理，北京造纸试验厂之委托诉讼代理人付文辉，被告平安银行北京分行之委托诉讼代理人徐扬，被告汉督公司及世鳌公司之共同委托诉讼代理人周霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。北京造纸试验厂向本院提出诉讼请求：1、平安银行北京分行支付2018年10月26日至2019年8月20日的房屋占用费2638192.94元；2、平安银行北京分行支付房屋使用费的利息（以2638192.94元为基数、自2019年8月21日至实际支付之日、按照中国人民银行同期贷款利率给付）；3、平安银行北京分行恢复原状或支付恢复原状的费用（尚未实际发生，以实际发生为准）；4、汉督公司、世鳌公司对于平安银行北京分行的债务承担连带责任。事实与理由：平安银行北京分行自2018年10月26日至2019年8月20日期间，无权占用的北京市朝阳区广渠路**号院*号楼1层01、04单元房屋。该房屋系北京造纸试验厂拥有所有权的房屋，北京造纸试验厂曾与汉督公司、世鳌公司签订有《房屋租赁合同》。根据租赁合同约定，汉督公司可以将标的房屋进行转租。平安银行北京分行曾与汉督公司针对标的房屋签订有转租的租赁合同。后，由于汉督公司、世鳌公司不能按照承租合同约定向北京造纸试验厂支付租金并承担相应责任，北京造纸试验厂已于2018年10月25日与汉督国际商务（北京）有限公司解除了租赁标的物为北京市朝阳区广渠路**号院*号楼的《房屋租赁合同》。2018年10月26日至2019年8月20日期间，平安银行北京分行在无任何合法权利的情形下占用产权方北京造纸试验厂的房屋，未支付任何费用，严重侵犯了北京造纸试验厂的合法权益并给北京造纸试验厂造成了重大的经济损害。故北京造纸试验厂诉至本院，要求法院支持其诉讼请求。平安银行答辩称，一、平安银行北京分行基于租赁关系占有和使用房屋，并按照合同约定支付了房屋租金，无法律确认方式证明北京造纸试验厂与汉督公司已解除合同，北京造纸试验厂不应直接向平安银行北京分行主张权利。平安银行北京分行作为房屋的实际承租人，与汉督公司签订《营业机构房屋租赁合同》，对北京造纸试验厂与汉督公司、世鳌公司之间的合同并不知情，对于北京造纸试验厂是否拥有单方解除权、北京造纸试验厂所称的解除通知是否送达了两位相对方、汉督公司和世鳌公司是否对北京造纸试验厂行使解除权提出了异议等一系列情形均不知情。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条之规定，北京造纸试验厂与汉督公司之间的租赁合同关系应正式由人民法院以判决等形式确认解除，或双方合意解除，并通知到有腾退义务的次承租人后，该解释第18条之规定才应保护房屋产权人的利益。但是本案中，北京造纸试验厂仅通过公告方式表示其单方解除与汉督公司的租赁合同，并未公告其双方合同中关于单方解除的约定条款，更无双方合意解除的证明或法院生效判决，作为房屋的实际承租人，平安银行北京分行无法确认其双方是否解除了合同关系。因此平安银行北京分行在已经支付租金的期间占有和使用房屋并未侵犯北京造纸试验厂的合法权益，北京造纸试验厂不应向平安银行北京分行主张案涉期间的房屋使用费。二、北京造纸试验厂对各承租商户公告之前应当知道平安银行北京分行已经向汉督公司支付了2019年8月31日以前的租金，要求平安银行北京分行重复支付占用费违背公平原则。从北京造纸试验厂与汉督公司《租赁合同》第十二条第一款约定和本案中北京造纸试验厂向法院提交的证据可知，北京造纸试验厂对于汉督公司与平安银行北京分行的租赁合同内容应当知晓，在北京造纸试验厂向各承租商户公告之前也应当知道平安银行已经向汉督公司支付租金的情况，北京造纸试验厂应当与汉督公司在处理其双方之间的合同关系中对实际承租人已经缴纳的租金进行结算，而不应将该责任无故推卸给第三方，北京造纸试验厂与汉督公司《租赁合同》第十五条第九款第一项对此也进行了约定“对乙方依据本合同约定已经发生且尚未支付给甲方的款项（包括租金、违约金……），由乙方全部支付给甲方”。并且，在租赁合同关系中，承租人的利益应当是首先被保护的，而北京造纸试验厂公司采用蛮横的方式通知承租人收回房屋，完全不顾承租人的利益，即使北京造纸试验厂与汉督公司解除双方之间的合同关系，也不应当侵犯第三人的利益而要求平安银行北京分行重复承担租金。平安银行北京分行在没有任何违约行为的情况下，不能对同一期间的房屋租赁承担两份租金，否则将显失公平。三、北京造纸试验厂与汉督公司作为出租人没有尽到充分的信息披露义务，平安银行北京分行在合同履行中有合理理由相信北京造纸试验厂与汉督公司之间是委托关系，平安银行北京分行有权在已向汉督公司支付租金的期间内使用房屋。本案中，平安银行北京分行与汉督公司签订的《营业机构房屋租赁合同》第二条第（一）款约定“甲方（汉督公司）作为房屋的委托出租方有合法权利与乙方建立租赁关系”，北京造纸试验厂出具的《委托书》亦表明其将房屋“委托汉督国际商务（北京）有限公司对外出租，……委托出租期限为10年（自2013.6.26至2023.6.25日止）”，以及平安银行北京分行与汉督公司签订的是租赁合同，并非转租合同。在本案诉讼以前，平安银行北京分行根据自己能够获取到的信息，有合理的理由相信北京造纸试验厂与汉督公司之间是委托关系。根据《合同法》第四百零三条第三款、第四百零四条之规定，平安银行北京分行可以向北京造纸试验厂主张对汉督公司的抗辩理由，汉督公司处理委托事务取得的财产也应当转交给北京造纸试验厂。因此平安银行北京分行已经向汉督公司支付租金的期间内，平安银行北京分行有权使用房屋。并且，平安银行北京分行在承租房屋时处于弱势地位，法律不应对平安银行北京分行在签订合同时需要查明北京造纸试验厂与汉督公司之间的真实法律关系过于苛刻，平安银行北京分行客观上也无法获取相关信息。汉督公司所呈现给平安银行北京分行的受托人身份，有权对外签订租赁合同，平安银行北京分行作为房屋的实际使用人，在与汉督公司签订合同时已经尽到了充分注意义务。平安银行北京分行作为无过错方，已经支付的案涉期间租金应当由北京造纸试验厂与汉督公司之间进行处理，不应再向平安银行北京分行主张权利。四、平安银行北京分行按照房屋现状交还房屋，北京造纸试验厂无权要求平安银行北京分行恢复原状。平安银行北京分行根据与汉督公司的租赁合同合法占有和使用房屋，平安银行北京分行对房屋的装饰装修也是根据合同约定的流程进行的，现因北京造纸试验厂与汉督公司之间的合同纠纷导致了平安银行北京分行无法继续依据租赁合同约定使用房屋，在实际上对平安银行北京分行的利益也造成了巨大损害。平安银行北京分行作为无过错方应当按照房屋正常使用的现状交还房屋，北京造纸试验厂无权要求平安银行北京分行承担恢复原状的义务。并且，北京造纸试验厂与汉督公司《租赁合同》第十条第二款第二项约定“乙方在交还房屋时应按照已有装饰装修及添附设施设备在正常合理损耗下的可使用状态交还甲方。乙方不得就已有装饰装修及添附设施设备进行破坏性拆除……”因此，北京造纸试验厂所主张恢复原状的诉求没有依据。汉督公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。1、汉督和世鳌公司在2018年10月26日至2019年8月20日并未实际使用涉案房屋；2、根据汉督公司与北京造纸试验厂签订的租赁合同以及北京造纸试验厂向汉督公司发送的解除通知书、北京造纸试验厂向汉督公司的租户所发送的告知函均可以体现出作为北京造纸试验厂有权自行收回房屋，因此在长达十个月的时间内，作为北京造纸试验厂，其放任损失扩大，没有履行自行收回房屋的权利，由此造成的扩大损失部分应由北京造纸试验厂自行承担；3、北京造纸试验厂计算的房屋占用费标准无合同依据，也无法律依据，其起诉的并非房屋租赁合同纠纷，而系物权保护纠纷，北京造纸试验厂应就损失承担举证责任，而非依据平安银行与汉督公司签订的租赁合同的租金标准计算占用费：4、对于要求汉督公司与世鳌公司承担连带责任无法律依据，补充协议约定系履行租赁合同中存在违约责任，我方方承担连带责任，本案系物权保护纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，因此依据双方签订的补充协议的约定，北京造纸试验厂无权要求世鳌公司承担连带责任；5、至于要求恢复原状和支付相应费用，诉讼请求应具体明确，北京造纸试验厂要么要求平安银行履行恢复原状的义务，或支付实际拆除产生的费用，诉讼请求不明确，综上，不同意北京造纸试验厂的诉讼请求。世鳌公司答辩称，答辩意见与汉督公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月26日，北京造纸试验厂作为出租方（甲方）与世鳌公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落：北京市朝阳区广渠路**号院*号楼、北京市朝阳区广渠路**号院100幢，总建筑面积12450.29平方米；房屋租赁期自本合同生效之日起共计壹拾年整，2013年6月26日至2023年6月25日；免租期共分为两次，第一次免租期为自本合同生效之日至2013年8月31日，第二次免租期为2018年8月1日至2018年9月30日；租金：5.60元／天／平方米（建筑面积）。上述租金中不包含乙方应支付租金之外的任何其他费用。鉴于地铁7号线施工的影响，自本合同约定自2013年9月1日起至2014年12月31日，为临时降价期。临时降价期间的租金：5.00元／天/平方米。各租金支付期间的具体租金标准如下：签订之日起至2013.8.31为第一次免租期；2013.9.1-2014.12.31为5元／天/平方米（临时降价期间租金）；2015.1.1-2016.7.31为5.6元／天/平方米（初始租金）；2016.8.1-2018.7.31为5.99元／天/平方米（增幅7%）；2018.8.1-2018.9.30为第二次免租期；2018.10.1-2019.7.31为5.99元／天/平方米（增幅7%）；2019.8.1-2022.7.31为6.41元／天/平方米(增幅7％）；2022.8.1-至本合同约定的租赁期结束为6.86元／天/平方米（增幅7％）。租金支付方式：乙方以1个月为一个支付周期（以下简称：支付期。租金按当期的实际天数计算）向甲方支付租金。首次支付期的租金于2013年8月25日之前支付；并于下一个支付期到来之前月份的25日（含当日，遇法定节假日顺延）之前向甲方预付下一支付期的租金，并以此类推。租金付款方式为支票一次性支付。甲方收取上述租金后，应向乙方开具正式发票。乙方除向甲方交付租赁房屋的租金之外，还应自行承担或交付如下费用：物业管理费、水费、电费、夏季空调电费，以及因乙方使用的水、电等能源超标产生（以政府主管部门的规定为准）的费用等与乙方租赁使用相关的所有费用。如乙方对外转租房屋，次承租人使用房屋产生的各项费用视同乙方应缴费用。乙方承诺按期承担或交付上述费用的义务，并自行对不履行或不完全履行交付或承担上述费用的违约行为承担相应的责任；租赁期满或合同终止，乙方应按本合同的约定将租赁房屋予以返还。对返还的租赁房屋具体状态和要求如下：1、对租赁房屋中未经装修、装饰的部分：乙方将其腾空并恢复原状（不含租赁房屋的自然损耗），对租赁房屋中已装修、装饰的部分：乙方在交还房屋时应按照已有装饰装修及添附设施设备在正常合理损耗下的可使用状态交还甲方。乙方不得就已有装饰装修及添附设施设备进行破坏性拆除，但乙方拥有所有权的无需破坏性拆除的家具、设施设备，乙方可自行搬离。租赁期满或解除合同后10日内，乙方仍不返还租赁房屋的，甲方有权自行收回租赁房屋；在签订本合同时，甲方已经知晓乙方的经营模式和业态，甲方同意乙方可以在本合同约定范围内自行招商、转租，但乙方不得整体转租。乙方承诺上述转租行为，符合相关法律、法规和政府主管部门的规定及本合同的约定，否则，甲方有权要求乙方解除该转租合同，乙方应当予以解除，并由乙方承担因解除该转租合同而产生的全部责任。乙方转租租赁房屋时，应按本合同的约定与次承租人订立书面转租合同。转租合同中，依本合同只能由乙方享有的权利和只能由乙方承担的义务，不能让与次承租人，次承租人享有的权利不得超出本合同约定的范围。次承租人造成租赁房屋及附属设备、设施的损失，乙方应当赔偿损失。乙方赔偿损失后，可依法向实际责任人进行追偿。如发生转租，乙方还必须遵守下列条款：1、转租期限：转租期限不得超过2年且不得超出本合同的租期终止之日；如乙方转租期限超过2年，须事先向甲方申请，在得到甲方书面同意后方可办理相应的转租手续。2、转租房屋的用途不得超出本合同第三条约定的用途：3、次承租人不允许再转租；4、与次承租人的转租合同提前终止的，由导致提前终止转租合同的责任方承担相应的违约责任。5、租赁房屋的返还和清退工作，全部由乙方负责。6、无论本合同是否提前终止，乙方因转租行为产生的一切纠纷及后果，全部由乙方负责处理并承担全部责任。7、因转租行为而产生的税、费等相关费用，全部由乙方承担。8、乙方制定相关规定，确保次承租人遵守政府及甲方关于安全、防火、治安等相关的管理规定。9、在签订转租合同的同时，乙方应与次承租人签订相应的《安全管理责任协议书》，并报甲方备案。在此《安全管理责任协议书》中，对乙方与次承租人的具体责任和义务予以明确的约定。10、乙方向次承租人收取的租金，不得超过本合同约定的乙方向甲方交付租金的支付周期；物业管理服务费及交付：2018.10.01至2019.7.30为0.64元/天/平方米（建筑面积），2019.8.1至2022.7.31为0.68元/天/平方米（建筑面积）。2013年8月23日，北京造纸试验厂作为甲方与世鳌公司作为乙方、汉督公司作为丙方签署《补充协议》，约定：自本《补充协议》生效之日起将《合同》的承租人由乙方变更为丙方。该《合同》项下的甲方与乙方之间的全部权利和义务，变更为甲方与丙方之间的权利和义务；丙方承租期限为自本《补充协议》生效之日起至2023年6月25日。丙方承诺：无论乙方因履行《合同》向甲方交付的租金等其他费用实际交付情况如何，丙方均无条件的依《合同》的约定，继续向甲方交付其尚未交付甲方的所有租金。连带责任：乙方承诺：在履行《合同》时，对如因《合同》中的丙方未按约定的方式、数额或期限内支付租金等其他费用，或因丙方未履行《合同》约定的相关义务、承担责任的，均由乙方承担连带保证责任等。2014年5月30日，汉督公司作为甲方（出租方）与平安银行北京分行作为乙方（承租方）签署《营业机构房屋租赁合同》，载明：甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市朝阳区广渠路**号院*号楼1层01、04单元，该房屋法定用途为商业，现用途为银行，经实测确认01单元的建筑面积为1067.68平方米，04单元建筑面积为257平方米；除另有约定外，双方同意，该房屋租金、物业管理费以及其他根据该房屋面积计算的款项均以前述建筑面积为基数计算。房屋租赁期自2014年9月1日至2022年8月31日；甲方作为该房屋的委托出租方（法律规定的其他权利人）有合法权利与乙方建立租赁关系；租金标准：第一年自起租日至2015年9月1日，01单元的月租金标准为410.62元/平方米，月租金为438416.1元，04单元月租金标准为人民币243.33元/平方米，月租金为62536.67元，若起租日并非当月第一日，则该月按照实际使用天数计算。租金支付标准如下：01单元租金支付标准，2014.09.01至2017.08.31为5260993.20元/年，2017.09.07至2020.08.31（递增5%）为5524042.86元/年，2020.09.01至2022.08.31（递增5%）5800245元/年。04单元租金标准：2014.09.01至2017.08.31为760440.04元/年，2017.09.01至2020.08.31（递增5%）为787962.04元/年，2020.09.01至2020.08.31（递增5%）827360.14元/年2018年10月21日，北京造纸试验厂向汉督公司、世鳌公司发送《解除通知书》，载明：我厂与贵公司于2013年6月26日签署了《租赁合同》，贵司承租我厂位于北京市朝阳区广渠路**号院*号楼、北京市朝阳区广渠路**号院100幢，租赁期限自2013年6月26日至2023年6月25日，世鳌公司对汉督公司在《租赁合同》下的责任和义务承担连带责任。在《租赁合同》履行期间，贵司长期拖欠租金，根据《租赁合同》第十四条第五款第1项、第2项等条款的规定，我厂有权行使合同单方解除权，解除本《租赁合同》，我厂作为租赁房屋的产权人，现通知贵公司：自本通知书送达之日起，双方签订的《租赁合同》解除，请贵司在收到本书面通知起10日内与我厂办理交接手续完毕，20日内腾退北京市朝阳区广渠路**号院*号楼、北京市朝阳区广渠路**号院100幢房屋，并支付欠缴租金、违约金及物业费等费用；贵司还应按照《租赁合同》约定支付月租金100%支付违约金，并承担因贵司违约导致我厂房屋闲置期间的损失。如贵司在上述期限内未腾退房屋、我厂有权根据《租赁合同》第十条第三款的规定收回房屋、处理物品、并采取停水、停电、封门等一切措施，同时我厂有权通过法律手段保护自身合法权益。2018年11月1日，北京造纸试验厂向汉督公司各商户发出告知书，载明：我厂作为北京市朝阳区广渠路**号院*号楼、北京市朝阳区广渠路**号院100幢房屋产权人，汉督公司、世鳌公司与我厂于2013年6月26日签署了《租赁合同》（租赁房屋位于北京市朝阳区广渠路**号院*号楼、北京市朝阳区广渠路**号院100幢），因该租金合同期间汉督公司及世鳌公司长期拖欠我厂租金，在我厂与其多年多次协商达成一致后，其均未遵守承诺按期支付租金及物业费等费用，已失信与我单位。现我厂根据《租赁合同》规定，于2018年10月25日单方与汉督公司及世鳌公司解除该《租赁合同》，汉督公司应当返还全部租赁房屋。特此向各承租户告知，建议各承租户收到《告知书》起立即与汉督公司及世鳌公司联系，沟通善后事宜，我厂定于2018年11月5日起收回北京市朝阳区广渠路**号院*号楼、北京市朝阳区广渠路**号院100幢房屋，并进行管理。2019年6月6日，平安银行北京分行向北京造纸试验厂发出《关于平安银行双井支行不再继续使用房屋的通知函》，载明经我行慎重研究决定，在我行向汉督公司支付租金、物业管理费到期（2019年8月31日）后，将不再继续使用该房屋。请贵司与汉督公司根据双方之间的法律关系自行决定房屋的后续使用问题，也请贵司再做好房屋接收工作。2019年7月23日，平安银行北京分行向北京造纸试验厂发出《关于平安银行双方支行交还房屋的通知函》，载明我行将于2019年8月30日把租赁房屋交还贵司，请贵司于2019年8月30日上午10点派人员前往租赁房屋现场与我行进行房屋交接工作等。经本庭询问，北京造纸试验厂与平安银行北京分行已经于2019年8月20日进行了房屋交接。本院认为：北京造纸试验厂与世鳌公司、汉督公司公司签署《房屋租赁合同》及补充协议系各方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效。在合同的履行过程中，由于汉督公司、世鳌公司未能按照上述租赁合同及补充协议的约定按时支付租金，已经构成了合同约定的解除情形，故北京造纸试验厂有权依约行使解除权。现北京造纸试验厂已经在2018年10月25日解除了其与汉督公司的合同，依据合同法的规定，汉督公司应腾退租赁房屋。由于汉督公司将承租的部分房屋转租给平安银行北京分行，在北京造纸试验厂解除合同后，汉督公司丧失了转租的权利，故平安银行作为次承租人与汉督公司作为转租人签署的租赁合同中自2018年10月25日至2022年8月31日期间的部分无效，平安银行北京分行无权在2018年10月25日之后使用租赁房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故本院对于北京造纸试验厂要求平安银行北京分行支付2018年10月26日至2019年8月20日期间的房屋使用费的请求予以支持。汉督公司作为与北京造纸试验厂签署合同的承租人未能及时交还房屋，应连带承担占有使用费，世鳌公司在补充协议中承诺对于汉督公司应付租金等费用承担连带的保证责任，故世鳌公司亦应依约承担付款义务。关于占有使用费，包括房屋租金及相应的物业费，具体使用费标准按照北京造纸试验厂与汉督公司及世鳌公司合同约定的租金标准和物业费标准计算。针对北京造纸试验厂主张的恢复原状的请求或支付恢复原状的费用，本院认为在其与汉督公司及世鳌公司的租赁合同中并未对于交还房屋时恢复原状做出约定，且其已经与平安银行北京分行进行了正常的交接，未曾对房屋的状况提出异议，故本院对于该向诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告平安银行股份有限公司北京分行、汉督国际商务（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京制浆造纸试验厂二〇一八年十月二十六日至二〇一九年八月二十日期间的房屋占有使用费二百六十三万八千一百九十二元九角四分及迟延付款利息（以二百六十三万八千一百九十二元九角四分为基数、自二〇一九年八月二十一日之实际支付之日、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、被告世鳌国际商务（北京）有限公司对于本判决书第一项确定的被告汉督国际商务（北京）有限公司对于原告北京制浆造纸试验厂承担的付款责任承担连带清偿责任；三、如被告世鳌国际商务（北京）有限公司履行了付款义务，有权向被告汉督国际商务（北京）有限公司追偿；四、驳回原告北京制浆造纸试验厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费27906元，由被告平安银行股份有限公司北京分行、汉督国际商务（北京）有限公司、世鳌国际商务（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二〇年十月二十九日书记员  杨琳