北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10300号原告：程鸣，男，1989年3月24日出生，住北京市石景山区。被告：刘计，男，1963年6月4日出生，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：刘俊英（系被告刘计之女），女，1985年9月24日出生，住北京市石景山区。原告程鸣与被告刘计房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程鸣、被告刘计之委托诉讼代理人刘俊英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程鸣向本院提出诉讼请求：1.判令刘计退还程鸣押金20000元；2.判令刘计退还6月21日至6月25日租金3325元（665元/天×5天）；3.诉讼费由刘计承担。事实与理由：程鸣与刘计于2019年1月23日签订《租赁合同》，程鸣承租位于北京市石景山区阜石路XXX号XXX室（实际楼层XXX室），用于开设健身房。租赁期限2年，自2019年3月10日至2021年3月9日，租金每月20227元，房屋押金20000元。因刘计未在北京居住，其委托女儿刘俊英签订合同，代收租金并代其与程鸣办理房屋承租期间的一切事宜，刘俊英在合同出租人处签字并将身份证复印件交付程鸣。因受武汉市疫情影响，北京市政府2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级防控，2020年6月12日发布北京暂停举办各类体育赛事活动和校外培训机构线下复课的通知，6月16日北京恢复二级防控。受疫情影响，刘计减免了程鸣2月、3月、4月一半金额的房租，也受疫情影响，程鸣承租的房屋不能继续经营，经与刘计协商，双方解除《租赁合同》，并于2020年6月21日办理房屋交接手续，6月22日结清剩余水电费用。合同解除后，刘计拒绝退还房屋押金和剩余租金。故诉至法院，望法院支持程鸣的诉讼请求。被告刘计辩称，不同意退还全部的押金，出于理解，同意退还程鸣3325元房屋租金。因为关于押金，在疫情期间，刘计给程鸣免了两个月的房租。在3月，程鸣提到了要提前退租，但此时刘计也和程鸣说了，押金是不退的，后经过协商，才给程鸣减免了两个月的房租。在6月，因北京的新发地疫情爆发，程鸣提出要继续减免房租，但刘计由于压力较大，也需要偿还银行贷款，无法继续为其减免房租。现程鸣要求返还押金，违背双方合同约定，在其退租后，房屋一直在空置状态，至今仍未出租，刘计一方也有很大的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2019年1月23日，刘计作为甲方（出租方）与程鸣作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于北京市石景山区阜石路166号810室出租给乙方使用；房屋建筑面积190平方米；租赁期共24个月，自2019年3月10日起至2021年3月9日止；月租金为20227元，租金支付方式为季度，先付后用；第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前10日支付；根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金20000元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金；在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同：（1）甲方或乙方因由特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；……（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（5）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况；变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除上述第（4）、（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿；本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均未本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等效力。上述合同签订后，刘计向程鸣交付房屋，程鸣用于开办瑜伽中心。2020年3月11日，双方就是否退租、押金返还问题协商未果发生分歧。2020年3月19日，程鸣通过微信与刘计之委托诉讼代理人刘俊英联系：“姐，前几天有点着急了……冷静分析了几天，确实应该体谅您这边的情况。也是想坚持把这个店做下去，3月就算在2月的房租里了，那我4.1日去给您打4、5月的房租吧，给您打2万您看行吗，互相体谅一下，6月看政策变化再商量。”刘俊英回复：“嗯，可以，那就暂且先4月1日转2万房租（4月5月各减免一半后的金额），2月和3月各减免一半的费用就全计入3月份，这样合同到期时也不需要延期了。疫情期间非个人原因不能营业，每月房租减半，到营业后恢复，继续按合同执行。如恢复营业时按上述方式计算需补交房租，则恢复营业时补交。”程鸣回复：“2、3月是计入2月份吧，2月房租第一季度就支付过了，等可以正常营业就恢复履行合同，按规定额度支付房租，疫情期间租金减半，无异议。”2020年6月8日，刘俊英通过微信与程鸣联系要求其支付房租，程鸣回复：“姐，不是我拖……咱们之前商量的也是我正式营业后恢复履行合同。泽洋不让我营业前都是半租……。”刘俊英回复：“这个月开始真的没办法给你半租了，北京已经降到三级了。你这行业特殊，不可能我们一直帮你分担的”。2020年6月19日，程鸣通过微信与刘俊英联系：“姐，我这边还是决定关闭吧，北京不知道什么时候才让开，也不好意思再叫您这边减免了……我今天已经拿走点东西了，明天您过来交接一下……”。刘俊英同意办理交接。2020年6月22日，刘俊英出具书面证明，写明：程鸣于2020年6月21日归还钥匙，房东检查房屋无问题，交房完毕。于2020年6月22日结算完剩余费用（水、电费）。经询问，程鸣称其瑜伽中心位于写字楼中，受楼宇防疫的管控，2020年6月因北京新发地疫情，北京市停止线下培训机构复课，故其一直未能营业，合同解除是双方协商后的结果。诉讼中，刘计提交落款时间为2020年2月25日的《房屋租赁合同补充协议》一份，该协议载明：“鉴于出租方与承租方于2019年1月23日签订的租赁合同，现因新冠肺炎疫情原因，经双方友好协商，出租方同意为承租方减免房租，减免时间为2020年3月1日-2020年4月30日，减免租金为40454元，自2020年5月1日起，承租方仍按照原租赁合同缴纳房租。特订立本补充协议，其他未尽事宜仍按照原租赁合同执行。”程鸣对于该协议内容无异议，但主张协议实际签订时间为2020年5月。经询问，双方均认可目前程鸣不欠付房屋租金。上述事实，有程鸣提交的《租赁合同》、微信聊天记录，刘计提交的《房屋租赁合同补充协议》、微信聊天记录当事人陈述意见在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。程鸣与刘计签订《租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方的微信聊天记录，程鸣于2020年6月19日表示已决定关闭瑜伽中心，并要求刘计一方前来交接收房，此系明确解除合同的意思表示，刘计一方亦实际收房，故双方的房屋租赁合同于2020年6月19日解除。现双方均认可租金已付清，水电费等各项费用亦已结算完毕，则根据《租赁合同》之约定，刘计应当退还程鸣相应房屋租金。关于2020年6月21日至6月25日的租金3325元，刘计同意返还，本院不持异议。另需说明的是，根据已查明的事实，程鸣租赁涉案房屋系用于开办瑜伽中心，程鸣主张其因疫情原因未能营业，并下决心解除合同。培训行业确因疫情受到一定影响，但具体到本案，对于疫情影响程度的大小，即是导致合同不能履行，还是导致合同在履行中出现了困难，程鸣应承担相应的举证责任。但程鸣提交的微信聊天记录或泽洋大厦通知，均无法证明疫情已导致合同不能履行。在合同租期仅经过一年有余的前提下，在彼时疫情及管控措施如何发展变化尚不明确的情况下，疫情及管控措施对合同履行的影响也尚未明确。现刘计已为程鸣减免了2个月房屋租金，而程鸣仍要求解除合同，此解除行为系在于其对疫情发生后行业前景的消极预期。该消极预期仅为其主观判断，不属于导致合同不能履行的因素。刘计如认为程鸣解除合同的行为给其造成损失，可另行向程鸣主张赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：被告刘计于本判决生效之日起十日内退还原告程鸣押金20000元，并返还房租3325元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元（原告程鸣已预交），由被告刘计负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二〇年十月二十九日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙