北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16486号原告：赵红丽，女，1977年12月25日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，公民身份号码×××。被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：徐长德，男，1963年12月21日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工。委托诉讼代理人：余家勇，男，1982年12月16日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工。原告赵红丽与被告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵红丽与被告京奥港公司委托诉讼代理人徐长德、余家勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付未按期办理房屋所有权证书违约金18292.15元；2.判令被告与原告签订合法有效的《北京市商品房预售合同限价商品房居住的面积补充协议》，现房号×××3.判令被告退还原告已向其交纳的专项公共维修基金14572元、契税款9836.1元；4.判令被告为原告开具面积差发票，金额为4050元；5.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求，增加诉求要求被告将新的面积差补充协议给原告。事实与理由：根据2015年11月13日原告与被告签署的《北京市商品房预售合同(限价商品住房)》附件十第七条7.1中“出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起720日内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕,每延期一日,买受人有权按照房价款总额的万分之壹向出卖人收取违约金”。原告于2018年3月2日收房,截止到2020年8月23日,按照合同规定,被告已逾期办理房屋权属证件186天,逾期违约金18295.15元(原告房价款总额983610.00元)。请求贵院判令被告支付未按期给原告办理房屋所有权证书违约金18292.15元。原告在2018年3月2日收房时,被告与原告签署了一份《北京市商品房预售合同(限价商品住房)面积补充协议》。此后,被告又重新签署新的面积差协议书。请求贵院依法判令被告无条件与原告重新签署合法有效的《北京市商品房预售合同(限价商品住房)面积补充协议》。原告在2018年3月2日收房的同时,将契税、专项维修资金交予了被告,由被告缴存到相关部门。收房时原告要求自己缴存契税、专项维修资金时,被告说,因为原告是贷款所以契税、专项维修资金必须由被告代缴,虽然原告当时认为这是不合理的,贷款跟契税、专项维修资金是两回事,贷款是原告和银行的事,银行已经在原告办理完贷款手续时把全部贷款资金划转到了被告的专管账户,相当于原告已经交付了全部房款给被告,但原告还是按照合同的条款把契税、专项维修资金交给了被告。但截止2020年8月23日,原告收房已经超出预售合同720天办理房屋权属证件的时间186天,被告至今未将两项款项缴存到税务部门及专项资金管理账户。根据2020年8月11日人大常委会通过并将于2021年9月1日实施《中华人民共和国契税法》中第三条:契税税率为百分之三至百分之五,如果原告契税不能尽快缴到税务部门,将会有实施新税法后需要承担现在税法优惠政策的几倍的契税风险。根据以上理由,请求贵法院判令被告退还原告契税9836.10元、专项维修资金14572.00元,合计金额24408.10元,由原告直接缴存到税务部门及专项资金管理账户。原告在收房时因存在被告逾期交房需赔付原告违约金的情况,故原被告双方协商达成一致,用逾期交房的部分违约金4050.00元抵减原告应该补缴的面积差房款,但截至2020年8月23日,被告未给原告开具此笔差额的增值税发票。请求贵院判令被告为原告开具面积差发票,面积差发票金额4050.00元。京奥港公司辩称：同意给原告新的面积差补充协议原件。因原告是贷款买房，不同意退还专项公共维修基金、契税款。原告已经有首付款和贷款发票了，同意给原告开具面积差款发票。本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，原告购买被告开发建设的位于顺义区×××，房款为979560元，除首付外剩余房款以贷款方式支付。合同第十二条约定的交付条件包括买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积误差款、专项维修基金、契税、出卖人代收代缴的各项费用等本合同及其附件约定的所有款项。合同第十六条交接手续第五款约定买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修基金、契税、产权代办费、印花税、权属登记费。合同第二十二条产权登记第二款转移登记条款约定：如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件十的相关约定履行。附件十第七条约定：如买受人向贷款银行或其他金融机构申请个人住房贷款购买该房屋，且出卖人为此承担了连带责任担保或房屋所有权证书收押责任的，买受人承诺并同意委托出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，在该房屋之房屋所有权证书办妥后，出卖人直接将房屋所有权证书交付贷款银行或其他金融机构，出卖人无需将该情况通过买受人，亦无需承担任何责任。买受人在房屋交付时提交办理房屋权属征收户和房屋抵押登记所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳与办理产权及房屋抵押登记相关的各项税、费，若每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之壹向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起720日内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之壹向出买人收取违约金。出卖人有权于产权证办理完毕后将产权证直接交押给银行以解除北京市住房贷款担保中心对买受人承担的担保责任。2018年3月2日，被告将涉诉房屋交付原告。当日，原告向被告交纳专项维修基金14572元，契税9836.1元及产权代办费1200元。根据面积实测报告，涉诉房屋的实际面积与合同约定的预测面积有误差，双方已就面积差签订补充协议，但是被告尚未将补充协议的原件交付原告，也未就面积差款向原告开具发票。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》、发票、收据等在案佐证。本院认为：本案审理过程中，原告向本院申请撤回要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，系对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许，并根据变更后的诉讼请求进行审理。原告与被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，合同条款对双方具有法律约束力，双方应按合同约定的内容履行。根据合同第十二条、第十六条及附件十第七条的约定，涉案房屋的产权登记手续由原告委托被告办理并由被告向原告代收代缴专项维修基金和契税，上述是双方对产权登记办理形式达成的协议，双方应按照该协议内容履行。原告系贷款购房，其向被告交纳专项维修基金及契税款后要求被告退还上述两项费用，是要求变更产权登记的办理方式，在被告不予同意的情况下，双方对协议变更未能达成一致意思表示，仍应按原协议内容履行。原告要求被告退还专项维修基金及契税款的诉讼请求本院不予支持。被告应给予原告面积差补充协议的原件，但被告因需履行签约手续未能在当天给付原告协议原件，给付协议原件不是合同权利义务条款，被告现已告知原告领取补充协议的时间，双方可自行交接，本案不予裁判。关于面积差款的发票开具事宜。本院认为开具发票亦不属民事诉讼受案范围，本案中不予处理，发票事宜双方自行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告赵红丽全部诉讼请求。案件受理费二百零五元，由原告赵红丽负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年十月二十八日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟