北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10477号原告：唐树媛，女，1989年8月15日出生，汉族，住北京市西城区。原告：刘颖林，男，1989年7月19日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。二原告的共同委托诉讼代理人：贾春华，河北红杉律师事务所律师。被告：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（**楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘耀亭，北京市亚东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志刚，男，1984年11月16日出生，汉族，该公司副总经理，住河北省保定市定兴县。被告：北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路******。法定代表人：段学勇，董事长。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。原告唐树媛、刘颖林与被告北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）、被告北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（以下简称保障房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘颖林及其委托诉讼代理人贾春华，被告汇超公司的委托诉讼代理人刘志刚，被告保障房公司的委托诉讼代理人田旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐树媛、刘颖林向本院提出诉讼请求：1.确认《北京市共有产权住房预售合同》附件十四《补充协议》31.合同解除：37条为无效条款；2.确认原告向二被告发送的《退房通知（解除购房合同通知）》有效：3.判令原告与二被告解除《北京市共有产权住房预售合同》并判令二被告为原告办理退房手续；4.判令被告二退还原告已付全部房价款973080元；5.判令被告二支付原告利息（以273080元为基数，自2018年4月28日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为16987.07元；以700000元为基数自2018年12月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为21523.56元；以973080元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；6.请求依法调整违约金，判令被告一按照总房款973080元的20%向原告支付违约金194616元；7.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月27日，原告与汇超公司、保障房公司签订了《北京市商品房认购书（共有产权住房）》，认购的商品房为汇超公司、保障房公司所开发的位于北京市昌平区绿海家园项目中的4号楼1单元705号房，原告向被告支付了定金100000元。2018年4月28日，原告交纳购房首付款173080元，保障房公司为原告开具购房首付款收据，金额为273080元。2018年7月12日，原告与汇超公司、保障房公司签订了《北京市共有产权住房预售合同》。根据合同约定，原告购买汇超公司、保障房公司开发的位于北京市昌平区绿海家园项目中的4号楼7层1单元705号房，购房总价款为973080元。根据预售合同约定，汇超公司应于2019年10月15日前向原告交房。2018年12月4日银行放款700000元，至此原告依照合同约定向汇超公司履行了全部付款义务，但汇超公司至今未交房。2020年4月27日，原告催促被告交房，被告无法交房。2020年5月12日，原告向汇超公司、保障房公司发出退房通知（解除购房合同通知），5月13日汇超公司签收后未回复，保障房公司于2020年5月13日回函以超过解除合同期限为由拒绝退房和解除购房合同。根据合同法规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《补充协议》中关于合同解除的约定，该条款明显不合理地免除汇超公司应承担的责任，排除购房人的主要权利，因此应为无效。根据被告逾期交付房屋构成严重违约的事实以及合同约定，原告发出的退房通知应为有效。汇超公司应支付违约金，因双方约定的违约金过低，请求法院予以调整为总房款的20%为194616元。双方协商未果，故起诉至法院。汇超公司辩称，1.根据合同约定，如遭遇不可抗力、突发事件、甲方无法克服的异常天气、疫情、法律法规或政策变化，或因政府与公共事业部门的政府禁令、政府管理管制措施等行为及其他非因甲方过错导致该共有产权房交付及维修延迟的，甲方可以据实予以延期，且无须承担违约责任。汇超公司一直在积极促进房屋交付条件的实现，且2020年6月30日起已经具备交付条件，开始办理交付手续，案涉房屋现己可以交付。汇超公司逾期交房并非自身过错，而是主要有以下原因：（1）政策不断调整，由两限房改为自住商品房，再改为共有产权房；（2）2019年10月1日国庆大阅兵期间不能施工；（3）2019年3月两会期间不能施工；（4）2020年1月下旬起受疫情影响不能施工；（5）旧县村民因回迁房问题多次阻挠施工。2.根据合同约定，逾期交付责任除不可抗力外，甲方一未按照合同约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方一应按照总房款的3%向买受人支付违约金。即使原告依据合同约定解除合同，汇超公司仅需按照总房款的3%向原告支付违约金。3.《合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《合同法》明文规定当事人可以约定解除权行使期限。《补充协议》第119页第31条项下第37条约定：任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应自解除条件成就或接到对方书面通知/询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同。《补充协议》原告代理人已签字确认，约定30日合同解除期限合理，并无《合同法》第四十条规定的提供格式合同条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该条款合法有效。合同约定交房日期为2019年10月15日前，至2019年12月15日，被告已逾期交房60日，解除条件成就，此时起原告有权要求解除合同，但根据双方约定，原告应当30日内即2020年1月15日前书面通知汇超公司解除合同，但原告直至2020年5月12日才通知汇超公司解除合同，此时原告合同解除权因超过约定解除期限而消灭，原告应继续履行合同，原告在约定解除权消灭后再以同一理由诉讼要求解除合同缺乏法律依据，法院不应支持。解除权作为形成权，依一方当事人的意思表示即可使民事法律关系产生、变更或消灭，从利益平衡、维护交易安全的角度，需要对其存续期间进行限制。即使未经催告，合同解除权亦应在合理期限内行使，否则势必影响当事人双方权利义务关系的确定。4.被告已通过电话、微信、在售楼处门口张贴通知等方式告知原告逾期交房的事实，原告在合理期限内并未要求解除合同，应视为愿意继续履行合同。综上，被告认为逾期交房并非自身原因导致，且已经尽到了通知义务。守约方在因对方违约享有约定合同解除权后没有在法定期限内行使，视为自愿弃权利，不得再行主张约定解除权。原告在合同约定合理期限内并未向汇超公司发出书面通知要求解除合同，应视为继续履行合同，且现已可以办理交房手续，原告应按合同约定与被告办理交房手续，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告保障房公司辩称，原告的解除权已经消灭，三方合同应当继续履行。即使合同解除了，保障房公司也不应将全部购房款返还原告，三方预售合同补充协议第36条约定，贷款部分退回至原放款银行。2019年12月，汇超公司曾向客户发出过退房客户告知书，在合同约定的期限内，汇超公司对于购房业主享有的解除权利进行了告知，后续只是因为原告未及时行使解除权，导致解除权丧失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，汇超公司（出卖人1）、保障房公司（出卖人2）与唐树媛（认购人1）、刘颖林（认购人2）签订《北京市商品房认购书（共有产权房）》，约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市昌平区绿海家园项目中的4号楼1单元705号房，用途为住宅，建筑面积共54.06平方米，总房款为973080元。2018年7月12日，汇超公司（开发企业，甲方）、保障房公司（代持机构，丙方）与唐树媛、刘颖林（购房人、乙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（以下简称预售合同），合同约定，乙方购买的房屋坐落于北京市昌平区南街道旧县村绿海家园4号住宅楼7层1单元-705，房屋建筑面积54.06平方米。甲方应当于2019年10月15日前向乙方交付该共有产权住房。除不可抗力外，甲方未按照约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照补充协议处理。当日，三方签订《补充协议》，对预售合同进行补充，其中第12条约定：对原合同第十二条补充约定“除本补充协议所约定的特殊原因外，甲方未按照合同第九、第十一条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照以下约定处理：逾期在60日及以内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，甲方应按照总房款的3%向买受人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止，甲方每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，且于该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。”《补充协议》第31条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”。合同签订后，唐树媛、刘颖林按约定支付了定金及房款并办理了房屋贷款手续。2019年10月10日，汇超公司在微信业主群通知其公司2019年10月15日不能完成房屋交付使用，房屋交付时间将延期至2019年11月30日。2019年11月28日，汇超公司再次在微信业主群通知房屋交付时间延期至2020年2月15日。2020年4月28日，唐树媛、刘颖林从汇超公司领取合同原件。2020年5月12日，唐树媛、刘颖林向汇超公司和保障房公司发送解除合同通知。2020年5月13日，保障房公司收到解除合同通知后，向唐树媛、刘颖林回函拒绝解除合同。2020年6月22日，汇超公司向唐树媛、刘颖林发送入住通知书，告知绿海家园小区于2020年6月30日具备交付使用条件，并预约原告2020年7月3日办理房屋交付手续，但原告一直未与汇超公司办理房屋交接手续。上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的北京市商品房认购书、北京市共有产权住房预售合同（试行）、补充协议、发票、退房通知、入住通知书、微信记录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订了《北京市商品房认购书》《北京市共有产权住房预售合同（试行）》《补充协议》，三份合同是双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案主要有以下争议焦点：争议焦点一、关于《补充协议》第31条下第37条的有关规定是否有效的问题。《补充协议》第31条下第37条约定：“任何一方依据法律、合同及补充协议解除合同的，其解除权应当自解除条件成就或接到对方书面通知或询问之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同”，唐树媛、刘颖林认为该条款为格式条款，明显不合理地免除了汇超公司应承担的责任，排除了购房人的主要权利，应属无效。本院认为，该条款只是对解除权行使期限的约定，并未排除购房人享有解除权，故不存在免除二被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，且该条款已经进行了加黑加粗，进行了特别提示，故对唐树媛、刘颖林的该项主张不予支持。争议焦点二、关于唐树媛、刘颖林2020年5月12日发放的解除通知是否有效，合同是否应解除的问题。唐树媛、刘颖林主张汇超公司逾期交房超过60日，其享有单方合同解除权，其自2020年4月28日领取合同原件，解除权条件成就的日期应从2020年4月29日起算，其在2020年5月12日向二被告发送了解除合同通知，未超过30天的解除权行使期间，二被告辩称，合同解除权条件成就日期应从逾期交付房屋超过60日开始计算，二原告2020年5月12日发送的解除通知已经超过30日的解除权行使期间，二原告已经丧失解除权。本院认为，根据合同约定，汇超公司逾期交付超过60日，唐树媛、刘颖林有权解除合同，但解除权应当自解除条件成就之日起30日内行使，逾期或未书面通知对方解除合同的，解除权消灭，视为继续履行合同，汇超公司应于2019年10月15日交付房屋，至2019年12月15日汇超公司已逾期交房超过60日，故2019年12月15日唐树媛、刘颖林的解除权条件即已成就，唐树媛、刘颖林应自2019年12月15日起30日内行使解除权，超过30日未行使解除权的，解除权消灭，唐树媛、刘颖林2020年5月12日向二被告发送解除通知时已过解除权的行使期限，解除权已经消灭，该解除通知不能产生解除合同的效力。唐树媛、刘颖林庭审中称，合同签订后，汇超公司一直未交付合同原件，也未通知其二人去取合同原件，导致二人未看见合同条款，不知道合同中关于解除权的约定内容。本院认为，合同的签订以双方知晓并同意合同内容为前提，不持有合同原件不是不受合同条款约束的合法理由，如原告认为不持有合同原件导致其对合同内容不清楚，其应积极向二被告要求领取合同，但从2018年7月12日签订合同至2019年10月15日，在长达一年多的时间里二原告未向二被告要求领取合同原件，且庭审中原告明确表示知道交房时间，在开发商延迟交房后二原告仍未主动要求从被告处领取合同原件，明显怠于行使权利，故二原告主张从领取合同原件之日计算解除权期限，于法无据，本院不予支持。综上，二原告主张确认二原告2020年5月12日发送的解除通知有效，解除双方签订的《北京市共有产权住房预售合同（试行）》，于法无据，本院不予支持，同时二原告基于合同解除要求二被告办理退房手续、退还购房款及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。三、关于违约金的问题。二原告主张汇超公司支付违约金，并认为合同约定的违约金过低要求调高违约金，本院认为根据合同约定，汇超公司应于2019年10月15日交房，但汇超公司未能按时交房，属于违反合同约定，应向二原告支付违约金。二原告主张合同约定违约金过低，要求法院调高违约金，本院认为合同约定逾期交房超过60日的，汇超公司应每日按总房款的万分之零点三向买受人支付违约金，但根据该方式计算的违约金显著低于因延迟交房给二原告的损失，延迟交房对二原告造成的损失在于二原告延期入住涉案房屋造成的租房损失，本院根据本案实际情况酌情调整违约金为汇超公司自2019年10月16日至2020年7月2日期间按每月4000元支付二原告损失，共计34400元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京汇超房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付唐树媛、刘颖林违约金34400元；二、驳回唐树媛、刘颖林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6765元，由唐树媛、刘颖林负担6435元，已交纳；由北京汇超房地产开发有限公司负担330元，于本判决生效后十日内履行。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  安玉霞二〇二〇年十月三十日书记员  陈 月