江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1410号原告：九江春磊物业服务有限公司，住所地：江西省九江市经济技术开发区向阳路**精品楼******，统一社会信用代码：91360406MA35K9182N。法定代表人：苏玉华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任吉杰，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：汤靖，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：张仁忠，男，1963年3月25日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告九江春磊物业服务有限公司（以下简称春磊公司）与被告张仁忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法由审判员聂腾飞适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告春磊公司诉讼代理人汤靖、被告张仁忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春磊公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付自2014年1月1日起至2020年8月31日止的物业管理服务费人民币3873.92元；（121.06平方米*0.4元*80月）2、请求判令被告按所欠物业费的30%支付逾期滞纳金1162.18元（物业费与滞纳金合计5036.1元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系庐山春天3栋3单元102室的业主，房屋面积121.06平方米。2012年9月1日，九江春晓物业管理有限公司为庐山春天小区提供物业服务。2016年9月9日，原告与九江坤达房地产开发有限公司签订《庐山春天前期物业管理服务协议》，约定由原告为该小区提供物业服务。九江春晓物业管理有限公司与原告签订了债权转让协议，约定自2012年9月1日起至2016年9月9日止，九江春晓物业管理有限公司服务期间被告所欠缴的物业费，由原告享有催收、所有的权利。2018年9月19日，原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告继续为该小区提供物业服务。合同签订后，原告依约为小区提供了物业服务，但是截止2020年8月，被告仍未向原告缴纳物业费用3873.92元，原告多次催促被告履行付款义务，但被告仍然拒不支付。现原告为维护自己合法权益，故诉至法院。被告张仁忠辩称，不是我拒交，第一，前期没交房之前多收了我的物业费，2009年2月份到2011年3月份这段时间的物业费是多收的。第二个服务质量太差，在小区里面放鞭炮物业堆起来烧，烧到了我们家门口了，污水池长期堵塞不清理，几年了我们厨房无法使用，无法正常生活，第三个他们的服务态度不端正，之前我丢了钱包，到物业查录像，物业说有实时监控但是没有录像，第四，因为被告张仁忠没交物业费，物业把我的水闸关了还用水泥堵住了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的：证据2中的《业主（住户）家庭情况登记表》《不动产权利及其他事项登记信息》《承诺书》、《九江市柴桑区物业、停车服务收费申请备案表--庐山春天住宅小区》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.证据1原告营业执照、法人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，原告拟证明原告诉讼主体适格，被告对法定代表人身份有异议，苏玉华不是法定代表人，以前是现在不是，证据1中的盖章，被告怀疑造假。本院认为，原告法定代表人系是经过工商行政部门登记，被告的主观怀疑未提供证据予以证实，本院对被告质证意见不予采纳，对证据1予以认定；2.证据2中的《庐山春天前期物业管理服务协议》（2012年）、《庐山春天前期物业管理服务协议》（2016年）、《物业服务合同》《债权转让协议书》、《庐山春天业主欠费明细表》（被告张仁忠为第44位）、《债权转让通知书》、《债权转让补正》、《债权转让、物业主体变更书》，原告拟证明《物业服务合同》是庐山春天小区业主委员会将庐山春天小区委托给原告实行全委托式物业管理服务；合同第七条约定被告所居住的楼房物业费为0.4元/月/平方米，并载明“上述收费标准由乙方在办理交房手续时与购房者在《承诺书议》中约定，由乙方向业主收取”，债权转让依法向业主告知，转让行为法和法律规定；因转让合同签约时存在的瑕疵予以补正。庐山春天小区业主委员会与原告的签约合同可证实。被告张仁忠对证据2中的庐山春天业主委员会与原告春磊物业签订的《物业服务合同》有异议，被告认为这是一份无效的合同，因为服务协议的第一张没有法人代表姓名，落款乙方也没有法定代表人签字和时间，《庐山春天前期物业管理服务协议》（2012年）、《庐山春天前期物业管理服务协议》（2016年）均不清楚，《债权转让协议书》《庐山春天业主欠费明细表》（被告张仁忠为第44位）有异议，因为前期服务做的不好，我们小区不要他们服务，这个欠费就不应该找我们收，要收也是现在的物业来找我们收，对债权转让通知书、债权转让补正、《债权转让、物业主体变更书》有异议，因为前期物业管理服务不到位，被我们赶走了，所以他们没有权利再找我们收物业费。本院认为，证据2中的庐山春天业主委员会与原告春磊物业签订的《物业服务合同》中均有双方盖章确认，签订的时间为2018年9月19日，合法有效，本院予以认定；对于原告的《债权转让协议书》，其已经通过公告的方式向被告予以告知，真实合法，本院予以认定，《债权转让通知书》《债权转让补正》《债权转让、物业主体变更书》，均真实合法，对于被告辩称原告服务不好，该辩称不得作为不缴纳物业服务费的理由，证据2中的证据相互关联，前后连接，从而形成完成的证据链条，故本院对证据2中的证据均予以认定；3.证据3两张收据复印件，被告拟证明物业缴纳情况及物业多收了我们物业费。原告质证意见为这是2011年4月2日开出的收款收据，春晓公司与坤达房地产公司签订前期物业合同的时间是2016年9月1日加之该收据收款人的印章是坤达公司，因此该物业服务费是由坤达公司收取并非春晓公司收取，被告提供的此收据不具有关联性、合法性、真实性，本院认为，仅凭该收据，无法达到原告多缴纳了物业服务费的证明目的，且被告缴纳的2013年12月31日前的物业服务费是由开发商九江坤达房地产开发有限公司收取，与本案没有关联性，故本院对证据3不予认定；4.证据四浔城法律服务所函，证明由于原告服务不到位，经常打电话发律师事务所函对我的生活造成了困扰。原告质证意见，该证据证明了浔城法律服务所受原告委托，曾经向被告催缴物业服务费的事实，该函具有真实性、合法性及关联性。本院认为，原告对证据4的真实性无异议，本院对证据4的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月1日，九江春晓物业管理有限公司为庐山春天小区提供物业服务，直至2016年9月9日，在此期间九江春晓物业管理有限公司与九江坤达房地产开发有限公司签订《庐山春天前期物业管理服务协议》约定由九江春晓物业管理有限公司为庐山春天小区提供物业服务，协议约定收费标准为按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅0.85元∕月∕平方米；多层住宅0.35元∕月∕平方米；商业门面0.75元∕月∕平方米；并且合同还约定了服务内容、服务标准、收费起始时间等内容。2016年9月9日，九江春晓物业管理有限公司与原告春磊公司签订了债权转让协议，约定自2012年9月1日起至2016年9月9日止的物业服务费，九江春晓物业管理有限公司服务期间被告所欠缴的物业费，由原告享有催收、所有的权利。2016年9月9日，原告春磊公司与九江坤达房地产开发有限公司签订《庐山春天前期物业管理服务协议》约定由原告为庐山春天小区提供物业服务。协议约定收费标准为按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅1.2元∕月∕平方米；多层住宅0.5元∕月∕平方米；商业门面1.2元∕月∕平方米；并且合同还约定了服务内容、服务标准、收费起始时间等内容。2018年9月19日，原告与庐山春天小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告继续为该小区提供物业服务。收费标准为按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅1.1元∕月∕平方米；多层住宅0.4元∕月∕平方米；商业店铺1.1元∕月∕平方米；并且合同还约定了服务内容、服务标准、收费起始时间等内容。被告张仁忠系九江春晓物业管理有限公司、原告春磊公司提供物业服务的庐山春天小区3栋3单元102室业主，该房屋建筑面积为121.06㎡，为多层住宅，其物业费交纳标准2014年1月1日至2016年9月8日为0.35元/月/平方米，2016年9月9日至2018年9月18日为0.5元/月/平方米，2018年9月19日至2020年8月31日为0.4元/月/平方米。被告张仁忠未缴纳上述期间的物业服务费。本院认为，2014年1月1日至2020年8月31日期间，九江春晓物业管理有限公司、原告春磊公司先后为被告张仁忠所居住的庐山春天小区提供物业服务，九江春晓物业管理有限公司与住宅小区开发商签订的《庐山春天前期物业管理服务协议》、原告春磊公司与住宅小区开发商签订的《庐山春天前期物业管理服务协议》、原告春磊公司与庐山春天业主委员会签订的《物业服务合同》，上述协议均是在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，在此期间被告张仁忠接受了九江春晓物业管理有限公司及原告春磊公司提供的物业服务，上述协议及合同均合法有效，对被告张仁忠具有约束力，双方应自觉履行合同约定的义务。被告张仁忠所欠九江春晓物业管理有限公司的物业服务费已经转让给原告春磊公司，该债权转让合法有效，原告春磊公司依法对被告张仁忠享有债权。对于原告请求判令被告支付原告2014年1月1日起至2020年8月31日止的物业服务费3873.92元的诉请，因被告购买的房屋建筑面积为121.06㎡，2014年1月1日至2016年9月8日的物业服务费标准为0.35元/月/㎡、2016年9月9日至2018年9月18日的物业服务费标准为0.5元/月/㎡、2018年至2020年8月31日的物业服务费标准为0.4元/月/㎡，现原告春磊公司主张按0.4元/月/㎡计算被告张仁忠2014年1月1日起至2020年8月31日期间的物业服务费为3873.92元（121.06㎡×0.4元/月/㎡×80个月），低于上述协议或合同标准，故本院对原告主张物业服务费的3873.92元予以支持。对于原告提出的请求判令被告按所欠物业服务费3873.92元的30%支付逾期滞纳金1162.18元的诉请，因前期物业管理协议及物业服务合同对逾期滞纳金均无约定，故本院对原告该项诉求不予支持。对于被告张仁忠辩称，原告春磊公司提供的物业服务不到位，本院认为被告提出原告春磊公司提供物业服务不到位的辩称，不得作为被告张仁忠免缴80个月物业服务费的理由，故本院对被告张仁忠的辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、由被告张仁忠于本判决生效之日起十日内向原告九江春磊物业服务有限公司支付2014年1月1日起至2020年8月31日期间的物业服务费3873.92元；二、驳回原告九江春磊物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张仁忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  聂腾飞二〇二〇年十月二十一日法官助理黄煌书记员刘萌萌