广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5020号原告：何平，男，1958年10月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告：董书杰，女，1959年12月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，上述两原告共同委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区（原萝岗区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军，该公司职员。委托诉讼代理人：麦志伟，该公司职员。原告何平、董书杰诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李春辉独任审理。何平、董书杰的共同委托诉讼代理人孙发林、邢雅茵，澳美公司的委托诉讼代理人邓志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何平、董书杰向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向何平、董书杰支付自2001年3月31日起至实际办理房屋产权登记证之日止的迟延办证违约金，违约金以己付购房款总额209667元为基数，按年利率6%的标准计算，暂计至2020年4月16日为209667元；2.本案诉讼费由澳美公司承担。事实与理由：1997年11月23日，何平、董书杰与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D11-201的房地产出售给何平、董书杰，总房价款为295701元，付款方式为十八年免息分期付款。合同约定澳美公司应于1999年11月23日将上述房屋正式交付给何平、董书杰，澳美公司在实际交付使用后九十天内，协调何平、董书杰办理房地产登记手续。由于澳美公司违反约定，在何平、董书杰房屋前面另建起一栋楼房，故2000年12月30日，双方签订《补充协议》，约定澳美公司减免何平、董书杰D11-201、D11-202两套房屋最后两年半的供楼款共35800元。澳美公司于2000年12月30日将上述房屋交付给何平、董书杰。2003年澳美公司经济困难，请求何平、董书杰一次性付款，双方签订《更改付款协议书》，约定何平、董书杰的付款方式更改为一次性付款，双方同意聚龙居D11-201、D11-202两套房屋的总楼价改为389667元，何平、董书杰只须结清余款81000元。何平、董书杰付清楼款后，澳美公司七天内开出正式发票。何平、董书杰按合同约定全部支付完两套房屋购房款389667元，其中D11-201房购房款209667元，但澳美公司却不能按合同约定，拖延至今未能给何平、董书杰办理产权证。何平、董书杰多次维权并要求澳美公司办理产权证、支付违约金，均无果。故诉至法院。澳美公司辩称，不同意何平、董书杰的诉讼请求。1.从2013年491号文颁布开始办证的手续已经停止，萝岗区政府已经停止办理产权证。该文件已载明了整个澳洲山庄以推倒重建为指导，以新的楼房以1比1.1的比例安置业主。2.业主假使一直主张办证的申请，澳美公司可以与业主解除购房合同。3.推倒重建是整个澳洲山庄的业主签名同意了推倒重建的。4.何平、董书杰所购买的房屋已经在增城办理了房屋质量认定书（简称合格证），并且已开具了购房发票给何平、董书杰，在增城的国土房管所要求之下，该房屋已经具备了办理房产证的要求及条件，但不知道为何何平、董书杰并没有提交相应的材料给澳美公司办理房产证，所以办证的责任不在澳美公司,不应该由澳美公司承担何平、董书杰所诉求的违约金。经审理查明，1997年11月23日，何平、董书杰（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居D11-201的房地产（以下简称涉案房屋）出售给何平、董书杰，房屋建筑面积为92.47平方米，合同总价款为295701元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在1999年11月23日将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。附件第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5约定甲方应于1999年11月23日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害；2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。第九条购买价款与支付方式9-3约定，乙方选择最高十八年免息分期付款。签约首期66040元于1997年11月23日支付，分期付款每月应缴721元。2000年12月30日，澳美公司（甲方）与何平（乙方）签订一份《补充协议》，载明所购单元为D11-201、202，约定甲方同意减免乙方最后两年半的供楼款（两单元共35800元）即由十八年免息分期付款（共216期）改为只需供十五年半（共186期），每月月供款不变；乙方放弃追究原购房合同中延迟交楼条款的责任。2000年12月30日，何平、董书杰办理了涉案房屋的收楼手续，并向澳美公司支付了涉案房屋的新村管理基金3000元、办证手续费2957元、代办费200元、水电费周转金200元。2002年5月16日，何平、董书杰支付了涉案房屋的契税7797.03元，并取得《契税完税证》。2003年9月13日，澳美公司（甲方）与何平、董书杰（乙方）签订一份《更改付款协议书》，约定甲方同意乙方所购的澳洲山庄D11-201、202单元的付款方式更改为一次性付款，原乙方共已交供楼款共计308667元，双方同意总楼价改为389667元，乙方只需一次性付清余款81000元。乙方需在2003年9月13日前交齐所欠楼款81000元，若乙方未按时交纳，即视该协议书所有条款自动取消。甲方在乙方付清全部楼款后，七天内开出税务部门的正式发票。购房发票总金额为389667元，营业税19756.12元甲方全权负责。2003年9月18日，澳美公司向何平、董书杰出具涉案房屋金额为209667元的购房发票。庭审中，澳美公司确认何平、董书杰已经支付完毕涉案房屋的总房款。为证明迟延办证的原因在于澳美公司，何平、董书杰提交了《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开[2013]491号）的复印件。其中审议通过的《澳洲山庄盘活重建工作方案》中载明：1992年，澳美公司征用了当时增城县镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法办理房产证……二、盘活的总体思路。由于该项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，影响城市整体景观；已建房屋报建资料不全、未经规划部门审核批准擅自建设、不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性，经研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。四、工作措施。（一）各开发共建单位按市场运作方式处理。明确购房业主名单，由澳美公司与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主，对其房屋按现状予以保留；对于确实无法联系到的业主，要做好在启动区预留等面积房屋和财产保全工作。（二）运用多种监控手段保障项目稳步推进。4.协调法院对涉及到澳美公司的资产查封事项都采用“活查封”形式，将债权的实现纳入监控账户予以保障，以利于盘活重建的稳步推进等。已生效的民事判决书查明：本院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。本院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。本院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。另查明，何平、董书杰向本院提交的查册日期为2014年8月28日的《房地产登记簿查册表》显示，涉案房屋于2002年5月16日办理了预告登记，登记号为萝预登字97053692号，预告登记权利人为何平、董书杰。截至本案庭审之日，涉案房屋未办理房产证至何平、董书杰名下。以上事实，有《房地产买卖契约》《补充协议》《更改付款协议书》《契税完税证》、收楼回执、收据、发票、《房地产登记簿查册表》《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与何平、董书杰签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于涉案房屋迟延办证违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》附件第二条房屋交付状况2-4中明确约定，涉案房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调何平、董书杰办理房地产登记手续。澳美公司于2000年12月30日将房屋交付给何平、董书杰，按照该约定，澳美公司应于2001年3月30日前协助何平、董书杰办理房地产权证，但至庭审之日，涉案房屋权属证书仍未办理至何平、董书杰名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助何平、董书杰办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。何平、董书杰主张自2001年3月31日起，以已付购房款总额209667元为基数计算迟延办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。双方在合同中并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，澳美公司应自2001年3月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年8月20日起至实际办证之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付迟延办证违约金，且违约金总额以已付购房款209667元为限。对于何平、董书杰主张的超出部分，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于澳美公司辩称何平、董书杰未按要求向其提供办证材料的意见。本院认为，首先，《房地产买卖契约》明确约定澳美公司应在涉案房屋实际交付使用后九十天内协调办理房地产登记手续，且何平、董书杰在收楼当天已经向澳美公司支付了办证手续费和代办费。其次，澳美公司并未提交任何证据证明其曾通知何平、董书杰提供涉案房屋的办证材料，何平、董书杰对此亦予以否认。最后，根据生效判决查明的事实，涉案房屋所在项目均未办理大确权或初始登记，不具备办理《房地产证》的条件。综上，本院对澳美公司的该项抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何平、董书杰支付迟延办证违约金（违约金以209667元为本金，自2001年3月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以不超过已付购房款209667元为限）；二、驳回原告何平、董书杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4445元，全部由被告广州澳美房地产开发有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李春辉二〇二〇年十月十六日法官助理钟陈书记员姚春华