河北省内邱县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0523执异8号 案外人：张子珂，男，1983年9月27日出生，汉族，干部，住内丘县。 申请执行人：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市狮山路**。统一社会信用代码：91320684138774017K。 法定代表人：黄裕辉，任董事长。 委托诉讼代理人：陈雪飞，男，住石家庄。 委托诉讼代理人：李志辉，河北张舰律师事务所律师。 被执行人：河北福海房地产开发有限公司，住，住所地石家庄市裕华区神兴小区神兴大厦4-410一社会信用代码：911301086677480760。 法定代表人：王学军，任董事长。 被执行人：王学军，男，1966年12月30日出生，汉族，公司股东，住石家庄市裕华区。 被执行人：陈宝华，女，1964年7月1日出生，汉族，公司股东，住石家庄市裕华区。 本院在执行江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称三建公司）与河北福海房地产开发有限公司（以下简称福海公司）、王学军、陈宝华合同纠纷一案中，案外人张子珂于2020年7月3日对查封福海公司的福海花园11号楼2单元1301室房屋提出异议，本院受理后依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人张子珂称，案外人与被执行人福海公司于2014年9月2日签订商品房买卖合同，购买位于内丘县房屋。签订合同后，案外人按照合同约定向福海公司交纳购房款的首付款144695元，余款没有交付。后因福海公司与齐景山经济纠纷，案外人购买的房屋被石家庄市藁城县人民法院查封，经福海公司、齐景山、案外人三方协商达成协议，案外人将剩余房款、房屋维修基金等各项费用共计280000元一次性支付。藁城县人民法院解除对案外人购买的内丘县房屋的查封。现得知，贵院轮候查封案外人购买的内丘县房屋，故提出执行异议。请求解除内邱县人民法院（2018）冀0523执150号执行裁定书对福海花园小区11号楼2单元1301室房产的查封。 申请执行人三建公司称，案外人的商品房买卖合同、交款手续、判决书的生效时间需要核对后再做决定。 被执行人福海公司、王学军、陈宝华均未参加听证，未发表意见。 经审查查明，三建公司与福海公司、王学军、陈宝华建设工程施工合同纠纷一案,本院于2017年6月2日作出（2016）冀0523民初1163号民事判决书，判决福海公司给付三建公司工程款9766405.41元并支付利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2014年5月22日起至付清之日止）；王学军、陈宝华对福海公司的上述债务承担连带清偿责任。该判决书于2017年9月5日生效。2018年3月5日，本院受理三建公司提出的强制执行申请，该案进入执行程序。本院于2018年3月5日作出（2018）冀0523执150号执行裁定书，裁定查封福海公司名下的房产（含内丘县房屋在内），查封期限为三年。内丘县房地产管理所出具证明，内丘县房屋，石家庄裕华区人民法院首封，查封日期为2016年5月25日至2019年5月24日；内邱县人民法院轮候查封，查封日期为2018年3月5日至2020年3月4日。 2014年9月2日，案外人张子珂与被执行人福海公司签订《商品房买卖合同》，约定张子珂以399695元的价格购买福海公司开发的福海花园11号楼2单元1301室房屋，首付144695元，剩余255000元银行按揭贷款。2014年9月2日，张子珂交纳了该房屋的首付款144695元。2017年9月20日，张子珂接收该房屋开始使用，并开始交纳物业费。2018年8月份，张子珂开始在该房屋居住，并开始交纳水电费。截止2020年7月1日，内丘县不动产登记中心信息系统查询，案外人张子珂无不动产登记记录。 另查明，案外人张子珂曾因石家庄市裕华区人民法院2016年5月24日作出的（2016）冀0108财保73号民事裁定书（查封了内丘县房屋），向执行法院石家庄市藁城区人民法院提出执行异议，请求撤销对异议房屋（即内丘县房屋）的查封。2017年12月8日石家庄市藁城区人民法院作出（2017）冀0109号执异49号执行裁定书，裁定驳回张子珂的异议请求。2018年8月30日，张子珂向石家庄市藁城区人民法院提出执行异议之诉。在该案件审理过程中，2018年8月30日，张子珂作为甲方、齐景山作为乙方、福海公司作为丙方达成协议书，约定甲方同意按照丙方要求，一次性向乙方支付280000元（包括剩余购房款255000元及房屋契税、房屋维修基金等各项交房费用）。上述费用张子珂直接转入齐景山代理人赵素江银行账号；约定丙方确认已经收到全部购房款，并向甲方出具房屋房款收据及房款结清证明，丙方今后不得再向甲方主张购房款及相关交房费用，并配合甲方尽快完成房屋登记备案手续；约定乙方收到甲方款项后，尽快协助甲方向相关法院提交撤销对内丘县房屋的查封申请，敦促法院尽快办理解封手续。达成协议书之日，张子珂通过银行转账方式给付齐景山280000元；福海公司向张子珂出具收据1张、收款收据1张，分别证明收到张子珂福海花园11号楼2单元1301室房款255000元、房屋契税和维修基金等25000元。2018年8月31日，石家庄市藁城区人民法院作出（2018）冀0109民初482号民事裁定书，准许张子珂撤诉。 本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的二百分之五十。 案外人张子珂与福海公司签订的《商品房买卖合同》签订时间早于本案查封时间，且不存在合同无效的情形；案外人张子珂购买的案涉内丘县房屋系用于居住，且案外人张子珂名下无其他用于居住的房屋；案外人张子珂已支付的购房款424695元（首付款144695元加给付首次查封该房产的福海公司债权人齐景山280000元）已超过合同约定总价款的百分之五十。案外人张子珂提出的执行异议，合理合法，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对内丘县房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序审理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  郝文国 审判员  牛金叶 审判员  王晓娟 二〇二〇年十月十五日 书记员  高 茜 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。