广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初14951号原告：珠海市金路物业管理有限公司。住所地：珠海市前山明珠南路******室。统一社会信用代码：91*************2。法定代表人：陈达优，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。被告：彭香连，女，汉族，1972年4月3日出生，住址：珠海市香洲区前山************房。公民身份号码：43*************25。原告珠海市金路物业管理有限公司与被告彭香连物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈强独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴、被告彭香连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付所拖欠的物业管理费2232.76元、公摊电费87.9元、对讲系统维护费267元、保洁费688元、吸肥费70元、公摊费用30元，合计人民币3375.66元；2.被告支付银行同期利息至实际清偿之日（以拖欠物业管理费本金2232.76元为基数，自逾期之日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准万分之二计算）；3.被告承担本案案件受理费。事实和理由：被告是珠海市香洲区前山***********房业主，房屋套内面积为66.13平方米。根据2007年5月11日在前山街道城管办和福石居委会协调组织下并在福石居委会见证下，原告与涉案小区业主代表签订的《中臣花园物业管理合同》，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。但是，自2008年1月1日起，被告停止缴纳物业管理费，截止2016年8月1日原告退出涉案小区的物业管理服务，被告共计欠缴102个月物管费，物管费单价为每月0.45元/平方米，保洁费按每月每户收8元，对讲机维护费每月每户收3元，吸肥费、公摊费用、公摊电费按涉案小区实际产生的费用进行分摊。被告严重违约行为侵害了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。原告诉请被告自逾期之日起按中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准万分之二暂计至起诉之日产生的951.16元作为违约金。原告在管理期间曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。原告提供如下证据：1.物业资质书；2.物业服务合同；3.联系函；4.通告；5.公摊费用代缴凭证；6.房产查询单；7.催缴单。被告彭香连提交书面答辩状，辩称：1.其已经缴纳了2009年—2011年6月的物业管理费，并提交部分缴费帐单为凭；2.原告在履行合同义务时，任由乱搭建侵占公共用地、车库地基深挖、商铺乱开排烟管道等等。未尽到制止并及时将情况上报至违建管理单位的责任；3.原告擅自将小区绿化地改成停车位，违反了物业管理合同和相关法律的规定；4、原告收取物业费，只开了收据，未给发票；5.原告的诉讼请求超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院查明，2007年5月11日，涉案小区中臣花园业主代表与原告签订《中臣花园物业管理合同》，该合同前言写明：“中臣花园是始建于1999年为商住楼，占地面积11890平方米，建筑面积32000平方米。在2007年4月30日原物业公司无法经营自行撤出的情况下（详见珠江晚报2007年5月7日A04版），在前山城管办、福石居委会的协调组织下，采取公平、公正、公开的方式在取得该小区2/3业主投票同意的基础下选定了珠海市金路物业管理有限公司为该小区的管理公司。由于涉案小区尚未成立业主委员会，所以现由部分业主代表与珠海市金路物业管理有限公司签定本物业委托合同，合同签定三天内，甲方（中臣花园业主代表）需向乙方（原告）提交管理用房及物业管理的档案及相关资料”。合同约定了原告对“中臣花园”小区重点整改和管理措施、管理方式、“中臣花园”小区管理工作计划、管理处管理服务人员的配备与管理、中臣花园收费标准、管理实践及内容、便民服务等。关于收费标准，按原收费标准收取，每平方米0.45元，商铺每平方米按3倍收取即1.35元；每月每户收取8元保洁费（包括垃圾清运费、化粪池吸肥费、下水道排污维护费在内）；对讲机维护费每户每月按3元收取，单元防盗电子锁、闭门器、对讲机主板需更换由甲方（原告）出资更换，不再向业主收取任何费用。凡业主/住户拖欠各种约定应缴费用达三个月后，依照每日3‰滞纳金罚款；公用电费每二个月在小区公告栏公告，按实际发生数按户分摊；清洁卫生、垃圾清运费、消杀、卫生保洁所发生费用由物业公司承担。管理期限为自2007年5月13日起至2010年5月13日止，合同期满，如小区已依法成立业主委员会，原告与业主委员会继续签定物业管理合同。2010年4月26日，中臣花园业主代表与原告续签《中臣花园物业管理合同》，管理期限为自2010年5月1日起至2015年4月30日止。合同内容与双方签订的第一份中臣花园物业管理合同一致。2016年5月23日，原告向前山街道城管办提交一份《针对中臣花园小区物业管理问题的联系函》，反映物业管理成本逐月上涨，但物业服务费标准偏低、难收、业主欠费数额巨大，希望由居委会出面组织中臣花园小区业主以“集体讨论”或“书面征求意见”的形式召开业主大会，对原告提出的提高物业管理费收费标准的意见进行表决。2016年7月22日，原告向涉案小区业主发出《关于对中臣花园小区终止物业管理服务的通告》，决定于2016年8月1日起终止对中臣花园的物业管理服务。被告彭香连是珠海市香洲区前山金鸡路********房业主，房屋建筑面积66.13平方米。被告自2011年6月起未缴纳物业服务费及相关费用。原告主张2008年1月至2016年7月，被告共拖欠物业管理费2232.76元、公摊电费87.9元、对讲系统维护费267元、保洁费688元、吸肥费70元、公摊费用30元，上述款项合计人民币3375.66元。本院认为，原告珠海市金路物业管理有限公司与涉案中臣花园小区部分业主代表签订的两份《中臣花园物业管理合同》合法有效，原告自2007年5月13日起为中臣花园小区提供物业管理服务至2016年7月31日止。被告彭香连作为中臣花园小区的业主享受了原告提供的物业管理服务，原告要求被告支付2010年3月至2016年7月的物业服务费计算有误，被告提交的收费帐单显示，被告在2010年7月至于2011年5月间，有缴纳物业管理费。因而被告拖欠物业管理费应当从2011年6月起计算至2016年7月，采纳被告的该点辩解意见。根据合同约定，被告应按每月0.45元/平方米的标准支付物业服务费，从2011年6月至2016年7月共计61个月，故被告应支付2011年6月起至2016年7月的物业服务费为1815.27元（0.45元/平方米×66.13平方米×61个月）。另，按照合同约定，被告还应每月向原告支付保洁费和对讲系统维护费，原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院应予支持。对于该两项费用的计算标准，保洁费应按每月8元、对讲系统维护费按每月3元计付，从2011年6月至2016年7月被告应交的保洁费为488元、对讲系统维护费183元。对于原告主张的公摊电费、吸肥费、分摊费用，原告未提交小区公用电的抄表记录、电费缴纳凭证，也未提交其支出分摊费用的交费凭证、支付依据，故原告主张其已支出上述费用从而要求被告分担无证据予以证明，原告要求被告支付上述三项费用证据不足，本院不予支持。按照合同约定，凡业主/住户拖欠各种约定应缴费用达三个月，应依照每日3‰支付滞纳金，原告要求被告自起诉之日即2019年10月12日起至付清欠费之日止，以拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付利息，理据充分，本院予以支持。被告抗辩称小区管理混乱，事实上被告所住小区为老旧小区，存在管理相对混乱的情况，但原告的物业费的收取也相对新的小区，收取费用偏低。被告以此抗辩，拒绝缴纳物业管理费的理由，本院不予采纳。缴纳物业管理费是连续的过程，原告向法庭提交的催交物业管理费通知书，因而诉讼时效中断，原告的诉讼请求并未过诉讼时效。对于被告抗辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告彭香连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市金路物业管理有限公司支付物业服务费人民币1815.27元、保洁费人民币488元、对讲系统维护费人民币183元，共计人民币2486.27元，并从2019年10月12日起至付清欠费之日止，以拖欠的物业服务费人民币1815.27元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付利息。二、驳回原告珠海市金路物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告彭香连负担。本判决为终审判决。审判员 陈 强二〇二〇年十月二十二日书记员 吴小溪