文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初239号原告：于海清，男，1977年1月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告：叶纯英，女，1978年1月13日出生，汉族，住重庆市云阳县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：徐志权，重庆市开州区浦里法律服务所法律工作者。被告：吴传树，男，1973年6月28日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人（特别授权）：程英，重庆言民律师事务所律师。第三人：重庆市开州区房友之家房产经纪有限公司，统一社会信用代码91500234MA5UPQL04W，住所重庆市开州区汉丰街道九龙社区百成街300号。法定代表人：刘业军。原告于海清、叶纯英诉被告吴传树、第三人重庆市开州区房友之家房产经纪有限公司（以下简称房友之家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日依法适用简易程序立案，后依法转为适用普通程序，同年5月27日、7月15日两次公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人徐志权、被告吴传树及其诉讼代理人程英、第三人房友之家的法定代表人刘业军两次庭审均到庭参加诉讼。原告叶纯英第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于海清、叶纯英向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除房屋买卖合同；2.判令被告立即归还原告位于X房屋[产权证号：X]并支付占有房屋的房租费3万元；3.判令被告支付原告违约金335400元；4.诉讼费由被告负担。庭审中原告变更第三项诉讼请求为判令被告支付原告违约金20万元。事实和理由：2018年8月10日，二原告与被告、第三人（作为丙方）签订房屋买卖合同，约定：原告将位于X房屋卖给被告，总价款1118000元；签订合同时，被告支付原告593330元，2019年春节前（即2019年2月4日前）支付10万元，银行按揭款374670元由被告支付，余款5万元在办理房屋权属过户登记当日付清。房屋买卖合同第12条的“付甲方593330元，年底之前（星星豪都X-X-X过户）两者谁先再付100000元，尾款50000元过户当日付清”意思是：被告在星星豪都X-X-X有一套房屋需要卖给他人，如果被告前述房屋在2018年年底（2019年2月24日）前卖出去了就提前支付原告购房首付尾款10万元，最迟给付这10万元的时间是2019年2月4日。2018年8月20日，原告将案涉房屋交付给被告。交付房屋前，原、被告曾2次前去查看房屋。在原告要求被告支付第二次房款时被告提出房屋有渗水的情况，时间大概为2019年1月。卫生间渗水的问题原告方只是负责联系维修师傅，真正具有维修义务的是被告。原告已于2019年2月24日前联系维修师傅对房屋进行了维修。第一次开庭被告认可去了一个人，但该人说要全部重新弄，被告不认可。被告说是水管漏水，原告方找到水电师傅前去查看、维修。经核实，卫生间渗水与水管无关。被告方出示的房屋照片原告不予认可，房屋交付时原、被告及第三人进行查看验收，不存在被告辩称的质量问题，也不影响被告对房屋的正常使用。后期该房屋存在自然或人为损坏原告方不负责任亦有明确约定。2018年8月31日，被告支付购房首付款593330元。2019年1月28日被告支付3万元。微信转账1.3万元具体时间记不清了。按揭款从2018年8月至2019年3月共计8个月每月3000元共计2.4万元。2019年5月至今的银行按揭款由原告支付。案涉房屋产权证于2019年4月1日办理，因原告按揭购买的该房屋，出卖给被告前原告将该房屋已经抵押给了建设银行。经原告、第三人多次与被告沟通，被告仍不履行合同约定的给付义务，致使合同目的无法实现。被告自愿认可违约金5万元，由于原告不同意，双方未达成一致。原告起诉前曾通知过被告要求解除合同。被告吴传树辩称，被告方同意解除房屋买卖合同，同时请求原告方返还被告已付房款660330元。被告对房屋的占有为合法占有，原告主张被告支付租赁费请求不成立。原告认为被告的行为给原告的征信造成了影响，现有证据无法证明原告的征信受到实质影响，违约金不应支付，若法院认定违约金，违约金过高请求依法调整。同时保留向原告主张资金占用利息及违约责任的权利。房屋买卖合同第12条的“付甲方593330元，年底之前（星星豪都X-X-X过户）两者谁先再付100000元，尾款50000元过户当日付清”意思是：被告在星星豪都X-X-X有一套房屋需要卖给他人，如果前述房屋被告在2018年年底（2019年2月24日）前卖出去了就提前支付原告购房首付尾款10万元，最迟给付这10万元的时间是2019年2月4日。2018年8月20日，原告将案涉房屋交付给被告。交付房屋前，原、被告曾2次晚上前去查看房屋，当时没有卫生间渗水和墙体脱落情况，房屋内也无人居住。房屋交付后，由被告及其妻子、孩子三人偶尔在该房屋内居住。交付房屋后20日左右，被告便发现房屋卫生间漏水、墙体脱落等质量问题。现该房屋两个卫生间的墙体渗水高度在1米多左右，卫生间外面的墙体（主卧）有部分脱落。经与原告协商，原、被告于2019年1月31日达成补充协议，原告承诺2019年2月24日前找人将存在问题的房屋进行维修，但原告至今未履行该义务，故被告将未支付的房款进行了扣留。原告出示的录音无法证实其履行了维修义务，没有维修师傅给被告打过电话。补充协议中只对下欠10万元作出约定，并未说被告每月按期支付按揭款的事情，说明被告方按照合同约定在支付按揭款。原告出示的征信证明显示未还款日期是2019年8月27日，被告未对该笔按揭款进行支付是因为原告未按照协议的质量要求交付被告房屋，也未按照补充协议对房屋进行修缮和补救，被告拒绝支付剩余房款系行使先履行和同时履行抗辩权，原告主张被告承担违约责任的诉求不成立。被告方共计支付原告方房款660330元，2018年8月31日支付593330元、2019年1月28日手机银行转账3万元、经微信转账1.3万元、支付2018年9月至2019年5月共8个月的房屋按揭款24000元。2018年5月购房至2019年5月，原告卡中每月的3000元都是被告存入的。2019年5月至今的银行按揭款由原告支付属实。原、被告经协商一致，被告同意支付违约金5万元不属实。引起纠纷的原因在于原告方，被告不同意支付违约金。原告方出示的微信聊天记录不完整，聊天记录中“我给你认了5万元的违约金的”不能证实被告有法律上的违约行为，也不能作为认定被告承担违约责任的证据，该聊天记录反而证实原告的房屋存在质量问题。原告起诉前曾通知过被告要求解除合同，时间为2019年7、8月份。案涉房屋房产证2019年4月1日已经办理，依据房屋买卖合同第12条原告负有在产权证下来之日起30日内将房屋产权过户给被告的义务，但原告没有履行该项义务，系原告违约。第三人房友之家述称，原告诉称的事实理由、被告辩称的案涉房屋漏水及双方签订补充协议均属实，对原告的诉讼请求、被告方的当庭答辩均无异议。对房屋的现状并不清楚。原、被告发生纠纷后由第三人公司的职工张敬力居中调解，第三人不清楚具体调解经过。经审理查明：坐落于X的房屋[产权证号：X]权利人为原告于海清、叶纯英，该房屋有抵押。2018年8月10日，原告于海清、叶纯英（出卖人、甲方）、被告吴传树（购买人、乙方）、第三人房友之家（居间人、丙方）签订房屋买卖合同，主要约定为：1.甲方将位于X的房屋以1118000元的价格出售给乙方（该成交价包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等以清单为准）。2.签订合同时乙方先向甲方交付593330元，2019年前内必须支付100000元，剩余50000元双方同意过户当日付清。3.甲方应在2018年9月5日前将房屋交付给乙方。甲方保证该房屋附属设施、设备、装修装饰保持良好。4.乙方未按付款约定时间付款的，逾期超过上述约定时间的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日起3日内按房屋总价金额的30%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的未付房价款期限次日起至实际支付未付部分房价款之日止，乙方按日向乙方支付房屋总价万分之二的违约金。5.因此房屋产权证未下，乙方签合同当日先付甲方593330元，年底之前（星星豪都X-X-X过户）两者谁先再付100000元，尾款50000元过户当日付清。乙方承诺过户之前月供按时还且不影响甲方征信，否则甲方有权收回房屋。甲方承诺房屋过户之前无查封、无冻结，产权证下来之日30日内过户，建设银行尾款由乙方负责还款。合同签订后，2018年8月20日左右，原告将案涉房屋交付给被告，该房屋至今由被告及其家人居住占有使用。2018年8月31日，被告吴传树支付原告叶纯英购房首付款593330元。2019年1月28日，被告吴传树支付原告3万元。原、被告均当庭确认被告经微信转账原告1.3万元（其中有1万元系在2019年9月4日支付）、支付2018年8月至2019年3月共8个月的房屋按揭款24000元，共计660330元。2019年1月31日，原告于海清（甲方）、被告吴传树（乙方）达成补充协议，主要内容为：甲方将X房屋出售给乙方，乙方承诺2019年2月24日之前将首付款欠款7万元付给甲方。如乙方违约，乙方将按照当年银行三倍利息从乙方购房之日起付给甲方。否则照合同执行。关于卫生间渗水问题，甲方负责联系之前施工师傅，乙方负责维修。甲方承诺于2019年2月24日之前将施工师傅找来配合维修，后期该房从交房之日起出现自然或人为损坏、火灾等，甲方概不负责。截止2019年10月10日，原告叶纯英在中国建设银行重庆市分行的42万元个人住房贷款（业务号：X）已逾期2期，逾期31-60天未还本金1219元，逾期61-90天未还本金1213元。上述事实，有原、被告、第三人身份信息、不动产权证、土地房屋权属登记信息查询结果证明、房屋买卖合同、收条、重庆农村商业银行客户付款回单、重庆农村商业银行股份有限公司对私客户账户明细、补充协议、个人征信报告、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。现原、被告均自愿解除该房屋买卖合同，系双方真实自愿意思表示，本院依法予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救其他措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还位于X的房屋[产权证号：X]，符合法律规定，本院予以支持。原告应当将被告已支付的660330元购房款退还给被告。本案双方因解除合同导致合同终止，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。原、被告补充协议中明确购房款7万元应于2019年2月24日前支付，被告辩称未按时支付剩余购房款系因原告未按照协议的质量要求交付被告房屋，也未按照补充协议对房屋进行修缮和补救，被告拒绝支付剩余房款系行使先履行和同时履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原、被告基于房屋买卖合同、补充协议互负交付房屋、办理产权过户和给付购房款的义务，原告已于2018年8月20日前后将房屋交付给被告，交付房屋时双方已对房屋作出实地查看，原告已经履行了其相应合同义务，被告应按约定按期足额支付购房款系其合同主要义务。被告因房屋出现渗水为由拒绝支付剩余购房款，根据庭审查明的事实来看，房屋卫生间及墙体出现轻微渗漏问题，并未严重影响到被告及家人的居住使用，完全可以采取其他合理方式维护自己的权益（比如先行找他人维修，再向义务人主张赔偿维修费用及其他损失），因此其抗辩主张不符合同时履行抗辩权和先履行抗辩权的成立条件。案涉房屋产权证2019年4月1日办理，被告辩称原告未按时将房屋产权过户给被告属违约，但此时，被告已未按时足额支付购房款，基于原、被告签订的房屋买卖合同，购房尾款需在过户当日付清，被告前期购房款尚未按时足额支付，购房尾款亦未支付，原告未将房屋过户给原告系其合同权利，不构成违约。关于原告主张被告支付违约金20万元的问题。原、被告房屋买卖合同中约定，被告未按付款约定时间付款，逾期超过约定时间的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自解除合同通知送达之日起3日内按房屋总价金额的30%（1118000元×30%即335400元）向原告支付违约金，原告退还被告方全部已付房价款。原告要求被告支付违约金20万元，被告认为违约金过高，请求调整或不支持违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从审判实践来看，被告没有按时足额向原告支付购房款，给原告造成主要损失为尚欠购房款的资金利息损失以及给原告叶纯英造成的不良信用记录。根据《征信业管理条例》第十六条规定，征信机构对个人不良信息的保存期限，自不良行为或者事件终止之日起为5年；超过5年的应当予以删除。被告的违约行为对原告叶纯英的未来贷款等方面的生活影响较远，被告对此负有主要责任。根据证人作证的情况看，被告没有按时支付购房款、没有按时支付月供及双方就房屋存在的渗水问题经证人多次进行协商，亦协商过解除合同，也有过因原告没有足额资金及时退还被告已支付的购房款等多种原因导致没有达成一致意见，对此原告自身有一定的责任。为维护诚实信用原则、制裁违约，本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情支持违约金85000元。关于原告主张被告支付占用房屋期间房租费3万元的问题。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的依照有关法律规定。本案被告基于合法有效的房屋买卖合同产生的对案涉房屋的占有并已支付660330元购房款系有权合法占有，双方合同中并未约定占用房屋期间的房租费，本案已经支持了原告违约金主张，原告此项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十六条、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条及第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除原告于海清、叶纯英与被告吴传树、第三人重庆市开州区房友之家房产经纪有限公司于2018年8月10日签订的《房屋买卖合同》；二、原告于海清、叶纯英于本判决生效之日起十五日内退还被告吴传树房款660330元；被告吴传树在收到前述房款后十五日内将坐落于重庆市开州区X的房屋[产权证号：X]退还给原告于海清、叶纯英；三、被告吴传树于本判决生效之日起十五日内支付原告于海清、叶纯英违约金85000元；四、驳回原告于海清、叶纯英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12703.03元，由原告于海清、叶纯英负担2068.83元，被告吴传树负担10634.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  戚国涛人民陪审员  曹晓芳人民陪审员  王全富二〇二〇年十月十九日法官 助理  吴 敏书 记 员  俞 昕