北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0105行初26号原告于铁民，男，1944年5月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人李标田，北京华标律师事务所律师。被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局，住所地北京市朝阳区农展馆南路**。法定代表人李晋，局长。委托代理人柴路，女，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局干部。委托代理人郝美霞，北京市康达律师事务所律师。第三人张明霞，女，1953年5月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人马耀，男，1980年12月18日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。第三人国美小额贷款有限公司，住所地天津经济技术开发区第一大街**泰达******。法定代表人陈萍，董事长。委托代理人李东海，男，1982年10月10日出生，汉族，国美小额贷款有限公司法务，住北京市朝阳区。原告于铁民（以下简称原告）不服被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称被告）房屋行政登记行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因张明霞、马耀、国美小额贷款有限公司与本案被诉房屋行政登记行为有利害关系，本院依法通知上述当事人作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年10月12日公开开庭审理了本案。原告委托代理人李标田，被告委托代理人柴路、郝美霞，第三人张明霞（以下简称姓名），第三人国美小额贷款有限公司（以下简称国美公司）委托代理人李东海到庭参加了诉讼，第三人马耀（以下简称姓名）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原北京市国土资源局（以下简称原市国土局）应原告及马耀的共同申请，经审核于2016年11月1日将坐落于北京市朝阳区南湖中园XX号楼XX层XX单元XX房屋（以下简称涉案房屋）不动产权利人登记为马耀，并为马耀颁发了京（2016）朝阳区不动产权第XXXX号《不动产权证书》。原告诉称，原告所有的涉案房屋于2016年10月24日被马耀以欺骗方式过户。2019年10月31日，经（2018）京0106民初81547号《民事判决书》裁判，判决马耀的购房行为与普通善意购房人之行为方式明显有悖，显然非善意，确认原告与马耀签订的编号为CW360917《存量房屋买卖合同》无效，现该民事判决已经生效。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，现原告诉请法院判决撤销原市国土局于2016年11月1日作出将涉案房屋登记在马耀名下的房屋登记，恢复登记至原告名下。原告在指定举证期限向本院提交并当庭出示了如下证据：1.（2018）京0105民初81547号《民事判决书》及《生效证明书》，证明涉案房屋买卖合同已被司法裁判确认为无效；2.（2016）京0105民初62853号《民事判决书》、（2018）京03民终12626号《民事判决书》，证明马耀有多次套路贷等不正当行为。被告辩称，原市国土局为马耀颁发京（2016）朝阳区不动产权第0142155号《不动产权证书》的行政行为依据充分，适用法律法规正确，符合法定程序，已尽到审慎审查的义务。原告要求法院将涉案不动产恢复登记至其名下，已超出法院的审理范围。综上，请求一审法院在查明事实的基础上，依法裁判。被告在法定举证期限内向本院提交并当庭出示了如下证据：第一组为转移登记的证据材料，包括：1.《北京市不动产登记申请审批表》，证明原告和马耀共同申请办理涉案不动产转移登记；2.《房屋所有权证》，证明涉案不动产原登记在原告名下；3.《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW360917），证明原告与马耀约定将涉案不动产出售给马耀；4.原告身份证复印件，证明原告身份情况；5.马耀身份证复印件，证明申请人马耀身份情况；6.《授权委托书》、杨某某身份证复印件，证明马耀委托杨某某办理涉案不动产转移登记事宜及杨某某身份证明；7.《家庭购房申请表（A类）》《购房承诺书》、王某某身份证、结婚证、户口簿、购房资格核验结果，证明马耀通过购房资格核验；8.《中华人民共和国税收完税证明》，证明申请人缴纳税收的情况；9.《北京市房屋登记表》《房地平面图》，证明涉案不动产的测绘情况；10.《北京市不动产登记受理通知书》，证明登记部门经审查决定予以受理；11.《不动产登记询问笔录》两份，证明登记部门就涉案不动产情况及转移登记情况询问申请人并制作询问笔录；12.现场照片，证明原告及马耀代理人杨某某到登记部门办理涉案不动产转移登记情况。第二组为抵押登记的证据材料，包括：《北京市不动产登记申请审批表》《不动产权证书》《主债权及不动产抵押合同》《公证书》《授权委托书》、赵某身份证复印件、马耀身份证复印件、《北京市不动产登记受理通知书》、两份《不动产登记询问笔录》、现场照片，证明马耀和国美公司共同申请办理涉案不动产抵押登记的情况。第三组为查封登记的证据材料，包括：《协助执行通知书》《民事裁定书》、李娟工作证及执行公务证，证明涉案不动产查封登记的情况。被告提交的规范性法律文件依据：1.《不动产登记暂行条例》，2.《不动产登记暂行条例实施细则》，用以说明原市国土局办理涉案不动产转移登记时具有相应行政职权，办理的涉案不动产转移登记符合相关规定。张明霞述称，同意原告的诉讼请求。张明霞在指定举证期限内未向本院提交证据。马耀未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状及证据。国美公司述称，国美公司与马耀之间的借款和抵押合同真实有效，并办理了公证。依据房屋登记权属状态，无法辨别之前房屋买卖关系是否合法有限，抵押权属于善意取得，即使房屋买卖合同无效也不能影响到抵押权的存在。请求法院驳回原告的诉讼请求。国美公司在指定举证期限内未向本院提交证据。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1.原告提交的证据1具备真实性、关联性、合法性，能够证明涉案不动产转移登记所依据的房屋买卖合同经生效民事裁判确认无效的情况，本院予以采纳；原告提交的证据2与被诉不动产转移登记行为合法性之间不具有关联性，本院不予采纳。2.被告提交的证据与案件事实具有关联性，符合法定形式要求，能够证明涉案不动产转移登记申请和审查、抵押登记、查封登记等相关情况，本院予以采纳。经审理查明，2004年9月16日，原北京市建设委员会向原告核发京房权证朝私04字第XXXX号《房屋所有权证》，将涉案房屋的所有权人登记为原告。原告与张明霞系夫妻关系。2016年11月1日，原告和马耀共同申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、涉案房屋所有权转移登记，并提交了《房屋所有权证》《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW360917）、原告及马耀身份证复印件、《授权委托书》、杨某某身份证复印件、《家庭购房申请表（A类）》《购房承诺书》、王某某身份证、结婚证、户口簿、购房资格核验结果、《中华人民共和国税收完税证明》《北京市房屋登记表》《房地平面图》等材料。当日，登记部门决定对上述申请予以受理，作出了《北京市不动产登记受理通知书》，对原告和马耀代理人杨某某拍摄了现场照片，对申请人进行询问。同日，原市国土局经审核向马耀核发了京（2016）朝阳区不动产权第XXXX号《不动产权证书》。2016年11月7日，马耀和国美公司共同申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权抵押权首次登记，国美公司取得京（2016）朝阳区不动产证明第XXXX号《不动产证明》。本院于2016年12月20日作出（2016）京0105民初70167号之一《民事裁定书》，并于2016年12月22日作出（2016）京0105民初70167号之一《协助执行通知书》，对涉案房屋进行查封，查封期限为三年。另查，张明霞曾以确认合同无效纠纷为由将本案原告及马耀诉至本院。2019年7月31日，本院作出（2018）京0105民初81547号《民事判决书》，确认本案原告与马耀签订的编号为CW360917《存量房屋买卖合同》无效。该民事判决已于2019年11月6日发生法律效力。再查，2020年7月8日，北京市规划和自然资源委员会、中共北京市委机构编制委员会办公室、北京市司法局发布《关于明确北京市规划和自然资源委员会区分局作为独立法人行使行政职权的通知》，明确北京市规划和自然资源委员会区分局具有独立法人资格，依法独立承担行使本行政区域内不动产登记等职权。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，原市国土局作为当时涉案房屋行政登记时的房产行政主管部门，对辖区内不动产行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据相关文件和部门职责分工调整，被告在本案中具有相应的应诉职责。本案被诉的行政行为是不动产所有权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十一条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应当根据不同情况提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。本案当事人在申请对涉案不动产进行所有权转移登记时，提交了法律、法规确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，原市国土局当时作出的行政登记行为并无不当。关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条中规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《不动产登记暂行条例》第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条对不动产登记机构的查验内容进行规定。本案中，原市国土局对相关申请材料进行了查验并予以受理，经审核后认为申请符合登记条件，最终颁发了涉案《不动产权证书》，上述履责符合相关规定，本院不持异议。根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请人应当对申请登记材料的真实性负责。本案中，虽然原市国土局尽到行政登记中合理审慎的审查职责，但根据发生法律效力的（2018）京0105民初81547号《民事判决书》所认定的内容，涉诉不动产转移登记行为作出时所依据的《存量房屋买卖合同》应属无效，故被诉不动产转移登记行为合法性基础存在缺失，应予以撤销。因原市国土局向马耀颁发的京（2016）朝阳区不动产权第0142155号《不动产权证书》系被诉转移登记行为的书面载体，故本院一并予以撤销。关于原告提出的涉案房屋的权利人恢复登记至原告名下的诉请事项，需原告根据裁判结果通过行政程序另行主张权益，本院在本案中对此不宜径行裁判，故对此本院不予支持。另需指出的是，虽然涉案不动产所有权转移登记予以撤销，但本判决效力不自然及于涉案不动产上已存在的抵押权登记和查封登记的效力。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销原北京市国土资源局于二〇一六年十一月一日将坐落于北京市朝阳区南湖中园XX号楼XX层XX单元XX房屋的不动产权利人由原告于铁民转移登记为第三人马耀的行政行为；同时撤销为第三人马耀颁发的京（2016）朝阳区不动产权第XXXX号《不动产权证书》；二、驳回原告于铁民的其他诉讼请求。案件受理费50元、公告费260元，由被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局负担。（于本判决生效后7日内交纳）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郑瑞涛人民陪审员  庞维霞人民陪审员  张淑珍二〇二〇年十月二十七日书 记 员  杨星星