广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书(2020）粤5102民初240号原告：宋暌，男，汉族，1977年5月31日出生，住潮州市湘桥区***********，公民身份号码445************014。被告：丁浩,男，汉族，1973年5月19日出生，住潮州市湘桥区****庆德里7之66号，公民身份号码440************615。原告宋暌诉被告丁浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月10日、2020年9月24日公开开庭进行审理，原告宋暌到庭参加诉讼，被告丁浩经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋暌向本院提出诉讼请求：1.判决解除宋暌与丁浩于2018年3月10日签订的《个人房屋租赁合同》；2.判决丁浩付还尚欠宋暌的借款219079元（已抵除自2018年3月10日至2019年12月9日共21个月的租金21000元）及利息（自起诉之日起至实际清还借款之日止按年利率6%计）。事实和理由：丁浩自2017年至2018年累计向宋暌借款240079元，后丁浩称其要到外地寻求发展，将自有的位于潮州市湘桥区*************出租给宋暌使用，以租金抵偿其借款，双方签订了《个人房屋租赁合同》并进行律师见证，租赁期限自2018年3月10日至2038年3月9日，每月租金1000元，宋暌也向丁浩声明以丁浩所欠宋暌借款240079元抵偿租金。合同签订后，丁浩将上述房屋交宋暌使用，但至2019年11月10日，宋暌发现上述房屋门外墙上张贴了潮州市湘桥区人民法院公告[（2019）粤5102执公32号]，限丁浩于2019年12月15日前自行迁出上述房屋，交由法院依法拍卖、变卖抵偿丁浩欠中国建设银行股份有限公司潮州市分行的债务。宋暌经了解才知道早在丁浩与宋暌签订租赁合同之前，丁浩已将上述房屋抵押向中国建设银行股份有限公司潮州市分行借款，现所欠债务尚未清偿，法院将依法处理其抵押物偿还其欠款。鉴于丁浩严重违背诚实信用原则，现上述房屋应腾退交法院处理，致使宋暌的租赁合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，特提出上述请求，请求依法判决。宋暌为其起诉的事实提供了如下证据：1.身份证复印件。证明宋暌的主体资格。2.身份证复印件。证明丁浩的主体资格。3-5．出借凭证、声明书、见证书。证明丁浩尚欠宋暌借款240079元，双方对借款确认无异议，并曾经协商丁浩将其房产出租给宋暌，以租金抵偿借款等事宜，因丁浩隐瞒房产出租前已设置抵押向建设银行贷款的事实，导致宋暌不能完整享有房屋使用权，丁浩应当付还借款并支付利息。6．广东省潮州市湘桥区人民法院网络询价结果通知书、公告、执行裁定书、收条。证明丁浩出租给宋暌的房产被法院拍卖。7.查询汇款明细、交易明细。证明宋暌将借款汇给丁浩的事实。丁浩未作答辩，也没有提供证据。丁浩没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，本院对宋暌提供的上述证据予以确认。经审理查明：一、借款事实丁浩于2017年至2018年期间，多次向宋暌借款，具体事实如下：1.宋暌的中国工商银行账户622*************256于2017年6月1日向丁浩的中国民生银行账户622********59109转账74400元。2.丁浩于2017年9月30日向宋暌出具《借条》1份，确认其向宋暌借款120000元，《借条》的内容为“借款日期：2017年9月30日今向宋暌借到人民币（小写）￥120000.00元（大写）壹拾贰万元整。约定事项：购买钢材约定还款日期：2018年4月30日。如有违约，每天按借款金额的___%支付违约金。如有争议，由债权人所在地人民法院管辖。欠款人签字：丁浩”。3.宋暌的中国工商银行账户622*************256于2018年1月4日向丁浩的手机银行账户6258212*********转账10030元。4.宋暌的中国工商银行账户622*************256于2018年1月4日向丁浩的中国工商银行账户625********05010转账3100元。5.宋暌的中国建设银行账户622************0814于2018年1月28日向丁浩的银行账户622**********781转账4653元。6.宋暌的中国工商银行账户622*************256于2018年2月12日向丁浩的平安银行账户622**********099转账17800元。7.丁浩于2018年2月25日向宋暌出具《借条》1份，确认其向宋暌借款10000元，《借条》的内容为“借款日期：2018年2月25日今向宋暌借到人民币（小写）￥10000.00元（大写）壹万元整。约定事项___约定还款日期：20___年___月___日。如有违约，每天按借款金额的___%支付违约金。如有争议，由债权人所在地人民法院管辖。欠款人签字：丁浩”。上述借款共计239983元。二、租赁事实宋暌与丁浩于2018年3月10日签订《个人房屋租赁合同》，约定丁浩将坐落于潮州市湘桥区*************屋（粤房地权证潮房字第20150302**）出租给宋暌，租赁期限自2018年3月10日起至2038年3月9日止，共20年，月租金为1000元，应计租金240000元，宋暌于本合同签订之日起10天内一次性付清租金的，丁浩予以优惠，计收200000元，丁浩于本合同签订、宋暌一次性付清租金时将出租房屋的《房屋产权证》复印件、自来水缴费卡（户号1741195071）、电费缴费卡（户号2574158119）原件交由宋暌保管，并将房屋交付宋暌使用，宋暌应按时缴纳物业管理费用等，丁浩保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，宋暌无条件搬出，已交租金丁浩按未满天数退还等内容。上述《个人房屋租赁合同》于2018年3月10日在广东东之木律师事务所律师陈杰、蔡晓珊见证下签订。在诉讼过程中宋暌诉称其以丁浩所欠上述借款抵偿上述租赁房屋的租金。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司潮州市分行与被执行人丁浩信用卡纠纷一案中，于2019年11月10日发出《公告》，被执行人丁浩应付还申请执行人中国建设银行股份有限公司潮州市分行信用卡透支款本息等，但被执行人至今未履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人丁浩在2019年12月15日前自行迁出位于潮州市湘桥区*************，交由本院依法进行拍卖、变卖抵偿债务，到期仍不履行的，本院将依法强制执行，及通过全国法院询价系统对被执行人丁浩位于潮州市湘桥区*************（粤房房地权证潮房字第20150302**以网络询价方式确定财产处置参考价，并于2020年4月7日向丁浩发出网络询价结果通知书，及于2020年4月24日作出（2019）粤5102执550号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人丁浩位于潮州市湘桥区*************（粤房地房地权证潮房字第20150302**后本院于2020年7月16日接管宋暌交付的位于潮州市湘桥区*************（粤房地权房地权证潮房字第20150302**钥匙3把，并向宋暌出具了《收条》1份。宋暌于2020年2月17日诉诸本院，请求处理。本院于2020年5月9日、2020年8月19日分别将宋暌的民事起诉状副本及变更诉讼请求申请书通过公告方式送达给丁浩。本院认为：宋暌向丁浩租赁潮州市湘桥区*************（粤房地权证房地权证潮房字第20150302**浩签订了《个人房屋租赁合同》，《个人房屋租赁合同》的内容不违反法律法规的强制性规定，应确认有效，依法受法律保护。在诉讼过程中宋暌诉称其以丁浩所欠借款抵偿上述租赁房屋的租金。对于丁浩所欠宋暌的借款，宋暌提供了丁浩向其出具的《借条》及银行转账凭据，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条“出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉”及第九条“具有下列情形之一，可以视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件：（一）以现金支付的，自借款人收到借款时；（二）以银行转账、网上电子汇款或者通过网络贷款平台等形式支付的，自资金到达借款人账户时；（三）以票据交付的，自借款人依法取得票据权利时；（四）出借人将特定资金账户支配权授权给借款人的，自借款人取得对该账户实际支配权时；（五）出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时”的规定，《借条》及银行转账凭据应当作为认定借款事实的依据，丁浩向宋暌借款239983元的事实清楚，足以认定。宋暌另提供《收款收据》1份，拟证明其代丁浩交纳了物业管理费96元，但由于宋暌未能提供上述《收款收据》的原件，本院不予认定。丁浩经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，没有对宋暌所提诉讼提出抗辩及提供相反证据，因此对于宋暌诉称的其以丁浩所欠借款抵偿上述租赁房屋的租金的事实，本院予以认定。《个人房屋租赁合同》签订后，由于本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司潮州市分行与被执行人丁浩信用卡纠纷一案期间，裁定拍卖、变卖丁浩上述租赁房屋并于2020年7月16日接管宋暌交付的上述房屋的钥匙，致使宋暌不能实现租赁合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，宋暌所提解除《个人房屋租赁合同》的请求合法，本院予以支持，解除合同的时间应以本院将宋暌的变更诉讼请求申请书送达给丁浩的时间2020年8月19日认定。《个人房屋租赁合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，丁浩应当向宋暌返还宋暌以丁浩所欠借款抵偿的上述租赁房屋的租金。宋暌以丁浩所欠借款抵偿的上述租赁房屋的租金的数额为239983元，抵除宋暌自2018年3月10日起至2020年7月16日止（即本院接管宋暌租赁房屋的钥匙之日）的租金28000元（1000元/月×28月=28000元）后，余额为211983元，丁浩应当将该款返还宋暌，并支付该款的利息，该款的利息自合同解除之日即2020年8月19日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（如该期间贷款市场报价利率高于年利率6%的按年利率6%计算）。丁浩违约致租赁合同无法履行，应负本案纠纷的责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款及第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，判决如下：一、原告宋暌与被告丁浩于2018年3月10日签订的《个人房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；二、被告丁浩应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告宋暌租金211983元并支付该款利息（自2020年8月19日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，如该期间贷款市场报价利率高于年利率6%的按年利率6%计算）；三、驳回原告宋暌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4586元，由原告宋暌负担106元，被告丁浩负担4480元。原告宋暌负担的受理费106元已由其预交，被告丁浩负担的受理费4480元应于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  翁仕芳人民陪审员  蔡湘华人民陪审员  刘伟光二〇二〇年十月十六日书 记 员  陈少敏