北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初78384号原告：韩家豪，男，1982年1月1日出生，汉族，住济南市历下区.委托诉讼代理人：许德明，北京市诺恒律师事务所律师。被告：王潮，男，1989年4月10日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现羁押于xxx监狱。原告韩家豪（以下简称原告）与被告王潮（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人许德明到庭参加了诉讼，被告因刑事犯罪被羁押，本院委托管教单位进行了代询。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除我和被告2014年10月28日签订的《买卖合同》及补充协议；2、被告退还购房款1350000元；3、被告赔偿我损失1350000元；4、被告赔偿我中介费损失33000元。事实及理由：2014年10月28日，我和被告签订了《买卖合同》及补充协议，约定我购买被告位于北京市朝阳区xx中路xx号院2号楼2单元70x号房屋，房屋成交价为135万元，被告应在2015年1月1日前将房屋交付我，被告将该房屋出卖给第三人，导致我不能取得房屋所有权的，我有权退房，被告应当自退房通知送达之日起当日内退还我全部已付款，按照我累计已付房价款的一倍支付违约金。合同签订后，我累计向被告支付购房款135万元。2015年6月9日，被告又将我购买的该房屋出售给了案外人朱御x。我、被告和案外人朱御x就各自房屋买卖合同履行事宜，经北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初XXX号民事判决书判决，朱御x享有优先履行的权利，我和被告之间的买卖合同及补充协议无法履行，但不影响我向被告主张违约责任，该判决已生效。我认为，被告一房二卖，应按照双方合同约定，承担相应违约责任，故起诉。被告辩称，我不同意原告的诉讼请求，我也要求法院判令解除双方于2014年10月28日就北京市朝阳区xx中路xx号院2号楼2单元70x号房屋签订的《买卖合同》和补充协议。一、北京市朝阳区xx中路xx号院2号楼2单元70x号房屋系政府回迁安置房，双方签订《买卖合同》和补充协议时，尚不满足上市交易条件，故双方签订的合同法律不应认可；二、原告提交的转账记录并未达到购房款全部135万元，而是只有92万元，且我本人也未收到全部房款，而是之前原告用自己购买的走私轿车在我这里做了实物抵押，车辆系无手续的车辆，价值无法评估；三，原告未按合同第三条第三款中约定的期间支付剩余的购房款55万元，违约在先，我本人在原告违约后多次向当时的中介方和原告提出解除合同，均被拒绝，所以我认为原告提出的违约金请求不能得到支持；四、我本人在监狱服刑，无正常的履行能力，请法院判决我服刑期内不承担退款利率且诉讼费由原告承担。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1、2014年4月23日，被告与北京xx房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》购买坐落于朝阳区xx乡xxxx嘉园xx号楼2单元70x号房屋。经查，该房屋系王潮回迁安置所购。2、2014年10月28日，被告作为甲方（出卖人）与乙方（买受人）原告签订《买卖合同》，约定出卖人将坐落于朝阳区xx中路**院**楼****房屋出售给买受人，双方约定房屋性质为按经济适用房管理的住房（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；房屋成交价格为135万元；买受人应于本合同签订当日向出卖人支付房款2万元，买受人应于2014年10月30日之前向出卖人支付房款68万元；买卖双方定于2014年12月25日之前正式交付该房屋，买受人并于当日向出卖人支付剩余房款55万元；买受人应于得到出卖人通知可以办理房产证之日起7日内，买卖双方到房地产主管部门办理过户手续，并于办理过户手续完毕后当日买受人应向出卖人支付剩余尾款10万元；合同第五条“房屋的交付”约定：出卖人应当在2015年1月1日前将该房屋交付给买受人；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按第五条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过7日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金；出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自从退房通知送达之日起当日内退还买受人全部已付款，按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。3、2014年10月28日，被告与原告签订《补充协议》，约定：1、由于甲方原因不能按合同规定的日期办理产权过户，按房价款总额千分之三每逾期一天计算违约金给与乙方，逾期超过3个月时，乙方有权解除合同，解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿由权威部门估价房价款同额的赔偿金给乙方；2、由于乙方原因不能按合同规定的日期办理产权过户，按房价款总额千分之三每逾期1天计算违约金给甲方；3、该房屋在办理产权过户的所有产生的相关税费均由乙方自行承担（但第一次下房本的相关税费由甲方承担）；4、乙方有权把该房屋产权过户到其他人名下，甲方需全力配合。4、2014年10月30日，原告以转账方式向被告尾号3512的中国建设银行账户转账支付购房款65万元。关于购房款支付情况，原告提交了其与案外人郑x的银行账户交易记录，原告称郑x是其妻子，代为支付了部分购房款，经核对交易记录查明，2014年12月24日，郑x名下尾号8763的济南银行账户于2014年12月24日分两笔向被告尾号3512的建设银行账户汇款10万元，2015年1月8日，郑x通过尾号8763的济南银行账户向被告尾号3512的建设银行账户汇款12000元，2015年1月12日，郑x分三笔向被告尾号3512的建设银行账户汇款101000元；2015年1月7日，原告通过其尾号5680的建设银行账户向被告尾号3512的账户转账8000元，2015年1月12日，原告通过同一账户向被告转账汇款99000元。原告自称于2014年10月28日合同签订当天给付被告定金5万元，2014年11月23日给被告现金35000元，2014年12月10日给被告现金45000元。另查，原告称因被告未按期交付房屋，经与被告协商，自2015年1月至2015年10月底，按照每月租金1万元的标准，抵扣了购房款10万元；此外，原告还称，被告开走了原告一辆宝马展示车，双方于买卖过程中达成协议，以该车作价15万元，抵扣部分购房款。对此，原告提交了2015年2月1日，被告向原告出具的收条，被告确认收到原告交来房款135万元（包含家电家具），款项已全部结清。5、2015年6月9日，被告作为甲方（出售方）与乙方（买受方）朱御x签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方出售的房屋坐落于朝阳区xx中路30号院xxxx2号2单元70x号，房屋权属性质为其他商品房、已购公有住房和经济适用房以外的其他类型房屋；成交价格为150万元；签订本合同时乙方支付甲方购房定金80万元。因合同履行问题，原告将被告起诉至本院，本院经审查追加了案外人朱御x作为第三人，该案审理中，被告关于原告购房款支付情况陈述答辩意见称“2015年1月1日没有交房是因为我向韩家豪支付了10个月的房租3万元，可以延迟10个月交房”。经审理本院关于该部分争议事实认定为：“关于王潮有无支付韩家豪延期交房的10个月租金3万元。韩家豪称未收到该款。王潮称该款折在购房款中，韩家豪支付了八九十万元购房款，另以车辆折价15万元，尾款10万元未给，后其与韩家豪协商，尾款不要，入住时间推迟到2016年4月。因王潮就其主张未能举证，本院不予认定。”该案审理中另查明，涉案房屋登记为朝阳区东坝中路30号院XXX房屋，登记房屋所有权人为北京xx房地产开发有限公司，登记原因为房屋所有权初始登记，房屋性质为经济适用房。本院于2017年10月19日作出（2016）京0105民初XXX号民事判决，认为：“北京市朝阳区xx中路xx号院2号楼2单元70x号房屋虽登记为经济适用住房，但其系回迁安置住房，该房屋的购买并未按照经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，故应定性为按照经济适用住房管理的房屋。现王潮将该房屋分别出售给韩家豪和朱御x，该二份合同均系各方真实意思表示，内容不违法国家强制性法律及行政法规之规定，均应认定为有效。现买受人韩家豪与朱御x均已支付全部购房款，且均要求继续履行各自合同的，在均未办理房屋所有权转移登记的情况下，本院认为已经实际合法占有房屋的朱御x应享有优先的履行顺位，故对韩家豪要求交付房屋及待房屋具备过户条件时要求过户的诉讼请求不予支持。韩家豪在本案中主张逾期交房违约金，系建立在合同继续履行的前提下，现因韩家豪与王潮之间的《买卖合同》及《补充协议》无法继续履行，本院对该诉讼请求亦不予支持，但不影响韩家豪向王潮另行主张违约责任。”据此判决驳回了原告的全部诉讼请求。该判决已生效。6、被告于2015年6月28日与原告签订《房屋买卖合同》，持伪造的《北京市商品房预售合同》，将北京市朝阳区xx中路28号院xxxx14号楼4单元11xx号房屋出售给原告，本院经过审理认定，被告以非法占有为目的，通过签订房屋买卖合同骗取他人钱款，数额特别巨大，构成合同诈骗罪，依法判决被告有期徒刑六年，罚金人民币一万二千元，该判决已生效，被告因此在xxx监狱服刑。该案审理中，原告陈述14号楼4单元11xx号房屋购房款支付的情况如下：“…第六笔是2015年11月12日我用我的建设银行账户（尾号5680）给王潮的建设银行账户（尾号3512）汇款人民币15万元。”本案审理中，原告称14号楼4单元11xx号房屋的购房款支付情况与本案无关，本案中提到的款项均系支付本案买卖合同项下的购房款。7、原告称和被告买卖房屋时，向居间方支付了33000元中介费，未签订居间合同，对此提交了收据一份，显示2014年10月30日，被告荣安房地产经纪有限公司收取原告以现金方式支付的“朝阳区xx中路xx号院2-2-70x号房屋中介费”三万三千元。原告还提交2020年10月份网页截图一份，显示xxxx嘉园30号楼面积77平方米的二居室在58同城网站上公开的售价为270万元，原告称该证据可以证明，房屋买卖合同不能履行给自己造成巨大损失，其主张一倍的违约金并不高。本院认为：根据生效判决，原告和被告之间的买卖合同有效，但生效判未支持原告继续履行相关请求，原告据此主张解除合同，并要求被告退还购房款、赔偿损失有事实及法律依据。因被告答辩意见中也明确要求解除双方《买卖合同》及《补充协议》，加之前述诉讼的生效判决内容，本院认为原告关于解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告作为买受人，在买卖合同解除后，主张被告退还依据合同收取的购房款符合法律规定。本案争议的第一个问题就是，原告交纳的购房款数额。根据原告陈述及提交的银行交易记录，结合被告答辩意见及被告书写的收条，本院确认原告已付清了全部购房款，原告主张被告退还购房款的相关请求本院予以支持。原告针对被告同一违约行为，既主张违约金，又主张赔偿损失，且未对其主张的中介费损失提交居间合同、履行支付凭证等其他证据，本院在合同确定原告违约责任的同时，对原告主张的中介费损失相关诉讼请求不予支持。被告虽存在一房二卖的行为，合同中也约定了一房二卖需要支付购房款一倍的违约金，但上述约定违反法律相关规定，本院结合被告意见对违约金酌情予以调整，确定为购房款的30%,即40．5万元，由被告支付原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条、一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告韩家豪与被告王潮于2014年10月28日签订的《买卖合同》及《补充协议》；二、被告王潮于本判决生效后十日内退还原告韩家豪购房款一百三十五万元；三、被告王潮于本判决生效后十日内给付原告韩家豪违约金四十万五千元；四、驳回原告韩家豪的其他诉讼请求。如被告王潮未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28664元，由原告韩家豪负担8069元（已交纳），由被告王潮负担20595元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十月二十七日书记员  高艺林