江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2101号原告：无锡明景置业有限公司，住所地无锡市锡山区东亭街道东亭南路****。法定代表人：金建永，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶鑫、韩进飞，江苏经权律师事务所律师。被告：汪军伟，男，1982年8月19日出生，汉族，住甘肃省武山县。被告：高丽娟，女，1988年12月24日出生，汉族，住甘肃省武山县。原告无锡明景置业有限公司（以下简称明景公司）与被告汪军伟、高丽娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告明景公司的委托诉讼代理人韩进飞、被告汪军伟到庭参加诉讼，被告高丽娟未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明景公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（备案号为201911060116）；2、判令汪军伟、高丽娟于解除合同的判决生效后15日协助原告办理撤销手续；3、判令汪军伟、高丽娟向原告支付违约金500348.2元；4、判令上述三项诉请的相应款项原告有权从应退购房款中予以扣除；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：明景公司与汪军伟、高丽娟于2019年11月6日签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定汪军伟、高丽娟向明景公司购买位于锡山区东亭街道玺悦雅苑项目25幢55单元1604室的商品房，总价为2501741元。合同约定汪军伟应于2019年11月6日前支付首付款751741元，余款1750000元向银行申请贷款支付，应在合同签订之日起30日内办妥按揭贷款手续。无论因何原因未在前述期限内办妥按揭贷款放款手续付清剩余房款的，汪军伟、高丽娟应在前述约定的应办妥按揭贷款放款期限届满之日前以现金或明景公司认可的其他方式一次性支付剩余购房款，否则视为被告逾期付款，汪军伟、高丽娟应根据补充协议的约定承担逾期付款违约责任。因汪军伟、高丽娟个人原因一直未能办妥银行贷款放款手续付清剩余房款，也未能按时以现金或其他方式补足房款。经明景公司多次催款无果，遂成本诉。诉讼过程中，明景公司将上述1-4项诉请变更为：判令汪军伟、高丽娟支付逾期违约金172850元。被告汪军伟、高丽娟共同辩称，明景公司将诉请从解除合同变更为继续履行合同，实质上导致了诉的变更，使得原有的法律关系和请求权基础不复存在，请求法院裁定驳回起诉或判决驳回诉讼请求。且其在案涉交易中不存在违约，相反明景公司存在明显违约。本院经审理认定事实如下：一、明景公司与汪军伟、高丽娟于2019年11月6日签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定汪军伟、高丽娟向明景公司购买位于锡山区东亭街道玺悦雅苑项目25幢55单元1604室的商品房，总价为2501741元。合同第七条约定，签订合同前买受人已支付定金50000元，买受人应当于2019年11月6日前支付首期房价款751741元，余款1750000元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2021年6月30日前向买受人交付商品房。补充协议第五条第4款第（2）项约定，买受人应在本合同签订之日起30日内办妥按揭贷款手续付清全部剩余房款，无论因何原因买受人未在前述期限内办妥按揭贷款放款手续付清剩余房款的，则买受人应在前述约定的应办妥按揭贷款放款期限届满之日前以现金或出卖人认可的其他方式一次性支付剩余或差额购房款，否则视为买受人逾期付款，买受人应根据补充协议第六条的约定承担逾期付款的违约责任。补充协议第六条约定，买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在买卖合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前按揭贷款全部划入出卖人指定账号的情形），逾期超过30内的，出卖人有权单方解除买卖合同，如出卖人选择不解除买卖合同的，每逾期一日，买受人应按应付未付款项金额的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。二、2019年3月31日明景公司收到汪军伟、高丽娟定金50000元；2019年4月11日明景公司收到汪军伟、高丽娟支付的房款100000元；2019年4月30日明景公司收到汪军伟、高丽娟房款100174元；2019年9月14日明景公司收到汪军伟、高丽娟房款300000元；2019年10月29日明景公司收到汪军伟、高丽娟房款201567元，以上合计751741元。三、2019年12月20日，明景公司委托江苏经权律师事务向汪军伟、高丽娟所发出律师函，要求汪军伟、高丽娟付清拖欠的房价款1750000元并支付相应的逾期付款违约金。四、在本案诉讼过程中，汪军伟、高丽娟于2020年6月5日向明景公司交付房款150000元；于2020年6月22日向明景公司交付房款1600000元。五、汪军伟、高丽娟提供《补充协议书》复印件，约定“经双方确认，该商品房的首付款增加调整为901741元，增加的首付款150000元，汪军伟、高丽娟应于2020年6月5日前向明景公司支付完毕，剩余房款1600000元由汪军伟、高丽娟通过办理按揭贷款支付；若汪军伟、高丽娟未按上述约定期限按时足额付清，每逾期付款一日，汪军伟、高丽娟应按日向明景公司支付该商品房总价款的千分之三的违约金及一并向明景公司支付本协议签订前根据原合同的约定汪军伟、高丽娟应承担的逾期付款违约金（如有）；逾期超过15日以上，明景公司有权立即单方解除原合同，届时汪军伟、高丽娟还应按照商品房总价款的30%向明景公司支付违约金；本补充协议于原合同相冲突的，以本补充协议为准，本补充协议未涉及部分，仍按原合同的约定执行；本补充协议经双方签字盖章后生效。”该《补充协议书》，明景公司未盖章确认。汪军伟、高丽娟为《补充协议书》项下相关事宜至明景公司开发的楼盘售楼处进行磋商。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收款收据、律师函、快递查询单、《补充协议书》复印件、视频录像等庭审笔录等在卷佐证。本院认为：明景公司与汪军伟、高丽娟之间达成的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合法有效，双方均应按约履行。汪军伟、高丽娟未能在合同约定时间内办理完毕按揭贷款，亦未以其他方式及时支付购房款，已构成违约。明景公司在法庭辩论终结前提出变更诉请，将解除合同改为请求汪军伟、高丽娟支付逾期付款违约金，于法有据，本院予以准许。关于《补充协议书》，因该协议书未有明景公司的盖章确认，且为复印件，本院不予采信。且即使该《补充协议书》有效，但该协议并未免除汪军伟、高丽娟在《商品房买卖合同（预售）》及补充协议项下的违约责任。至于明景公司的违约金主张，考虑合同的履行程度、给明景公司造成的损失、违约方的过错程度等情况，本院认为明景公司主张的违约金过高，本院酌定调整为69140元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、汪军伟、高丽娟应于本判决发生法律效力后10日内给付无锡明景置业有限公司违约金172850元；二、驳回无锡明景置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3758元，减半收取计1879元，由明景公司负担279元，由汪军伟、高丽娟共同负担1600元。该款已由明景公司预交，明景公司同意其预交的案件受理费由汪军伟、高丽娟向其直接支付，本院不再退还，由汪军伟、高丽娟在本判决生效之日起10日内向明景公司支付1600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  邹吟冰二〇二〇年十月十四日书记员  周 晟