重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初16331号原告：成都市东景物业管理有限公司，住所地成都市青羊区太升南路********，统一社会信用代码91510105752847730X。法定代表人：凌锋。委托诉讼代理人：曾梅，女，汉族，住重庆市合川区，系公司员工。委托诉讼代理人：蹇玥，女，汉族，住四川省成都市，系公司员工。被告：李小容，女，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：邓彪，男，汉族，住重庆市沙坪坝区，系被告配偶。原告成都市东景物业管理有限公司（以下简称：东景物业公司）诉被告李小容物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告东景物业公司的委托诉讼代理人曾梅、蹇玥以及被告李小容的委托诉讼代理人邓彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的物业管理费10982.26元及违约金3202.08元；（合计14184.34元，暂时算至2020年6月30日）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年1月1日签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告依约向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告却拖欠自2018年1月29日起至2020年6月30日止的物业管理费10982.26元，并产生违约金3202.08元，经原告多次催缴仍不缴纳，现提起诉讼。被告李小容辩称：物业没有尽到自己责任，未处理房顶裂缝，房屋安全质量问题堪忧，影响被告使用，因前述问题没有得到解决，所以才未交物管费。原、被告围绕诉讼请求依法向本院举示了《×××前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、装修申请表及装修协议、催费资料、欠费统计明细表、照片、电梯检验报告、特种设备检验标志、工程维修整改方案复印件等证据。本院依法组织原被告对前述证据进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告李小容系位于重庆市九龙坡区×××房屋业主，前述房屋建筑面积为157.43平方米。2012年8月7日，重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《×××前期物业管理服务合同》，其中约定：甲方委托乙方对重庆市九龙坡区×××项目提供物业管理服务，委托管理期限自2012年8月10日起至2015年8月31日止；物业管理服务收费采取包干制，高层住宅为3元/平方米·月（含电梯费），多层住宅住为4元/平方米·月（含电梯费），双拼别墅为5元/平方米·月（含电梯费）；物业服务费和水电费每月核对，每季度结算等其他内容。该合同到期后，原告继续在小区提供物业服务，并与被告李小容签订了《前期物业服务合同》，其中约定：被告同意由原告就前述案涉小区提供物业服务；高层及小高层住宅前期物业服务费为2.4元/平方米·月（含电梯费），业主同意自物业交付使用十日起承担其所拥有的物业的服务费用，按季度交纳，每季度物业服务费在该季度第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台交纳，按月缴纳的，每月物业服务费在该月15日前自行到物业服务企业收费前台交纳；被告逾期未交纳的，将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。被告于2017年11月25日办理装修手续。被告以家中房顶裂缝未处理等问题为由未交纳2018年1月29日起至2020年6月30日的物业服务费。庭审中，被告陈述未收到过原告的催费函，但有收到催费电话；对于原告主张的欠费周期，被告表示不清楚，且逾期未将费用核实情况提交本院；原告主张每月物业费按2.4/平方米·月×157.43平方米的方式计算，被告对此无异议；原告明确根据与被告签订的合同约定标准主张违约金，被告对此不予认可。本院认为，原告东景物业公司与开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订的《×××前期物业管理服务合同》，以及原被告之间签订的前期物业服务合同均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，两份协议均合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”。前述《×××前期物业管理服务合同》对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，该合同约定服务期限届满后，原告仍继续为案涉小区提供物业事实服务至今，被告对于该事实亦予以认可，且被告提供相应证据予以证明，故根据权利义务对等的原则，原告为小区提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费用。《×××前期物业管理服务合同》约定高层住宅物业服务费用费（含电梯费）按建筑面积计算为3元/月·平方米，现原告自愿参照与被告签订的《前期物业服务合同》约定的2.4元/月·平方米主张物业管理费，并不违反法律规定，本院予以尊重及确认。被告逾期未向本院提交欠费时段核实意见，且未对欠费时段提出异议，故本院对原告主张的欠费时段（自2018年1月29日起至2020年6月30日）予以支持。结合前述认定物业费标准、欠费时段及案涉房屋面积，本院认定被告应向原告交纳2018年1月29日起至2020年6月30日期间的物业管理费10993.69元（2.4元/平方米·月×157.43平方米×29个月+2.4元/平方米·月×157.43平方米÷31天×3天），原告自愿主张10982.26元，本院予以尊重。关于被告提出“房屋存在质量问题，原告协调不到位，未处理被告反映问题”的抗辩意见，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，不能免除被告的交纳义务。且被告提交《渝高香洲房屋质量问题的诉求》中亦自认原告对于被告反映的房屋质量问题进行了协调工作，被告反映的房屋质量问题，系另一法律关系，被告可另行主张权利，故本院对被告前述抗辩本院不予采信，被告仍应向原告缴纳上述物业服务费。关于违约金，原告主张物业服务费用期间系事实服务，且被告因房屋裂缝问题未得到解决，其非恶意拖欠物业服务费用。原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。结合被告的陈述以及举示的证据，原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。考虑到本案实际情况，原告要求业主支付违约金的请求，本院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李小容于本判决生效后十日内向原告成都市东景物业管理有限公司支付物业管理费10982.26元；二、驳回原告成都市东景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为77元，由原告成都市东景物业管理有限公司负担40元，被告李小容负担37元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十月十九日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖