福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0102执异117号 案外人：廖盛福，男，汉族，1971年12月4日出生，住福建省建宁县。 申请执行人：倪秀云，女，1969年2月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈爱玲，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付曦，福建建达律师事务所（实习）律师。 被执行人：陈晖，男，1979年7月4日出生，汉族，住福建省建宁县。 本院在执行申请执行人倪秀云与被执行人陈晖借款合同纠纷一案【（2019）闽0102执6761号】，案外人廖盛福对本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。 案外人廖盛福的异议请求：停止对案外人廖盛福向被执行人陈晖配偶林荣连购买的位于福建省建宁县的执行措施，解除对上述房屋的查封。 事实和理由：2017年4月23日案外人廖盛福与被执行人林荣连签订二手房买卖合同，该房地产转让总价款人民币36.3万元，案外人于2017年4月23日一次性付款11.3万元给被执行人林荣连，余款25万元由案外人廖盛福支付银行按揭贷款，现尚欠银行按揭贷款6万元。由于转让的建宁县濉溪镇河南西路51号属限价商品房，根据建宁县人民政府2016年6月12日印发的《建宁县限价商品房管理暂行办法》的规定，限价商品房自取得权属证书之日起，5年内不得转让，因此，案外人无法到不动产登记中心办理过户登记。为此，案外人与被执行人林荣连、陈晖于2017年5月2日到福建省建宁县公证处办理公证，明确出让人将出售坐落于建宁县濉溪镇河南西路51号房屋有关的各项事宜全权委托廖小兰办理。被执行人林荣连、陈晖在公证及委托书上签名确认。案外人于2017年4月23日购买上述房屋已实际入住并已装修，有2017年5月4日物业公司提供的代垫住房按揭月供借款及物业费用清单为凭。另，买受人廖盛福购买林荣连所有的位于建宁县，产权证书上已明确登记为林荣连单独所有；权利性质也注明为出让／限价普通商品住房；附记中标注上市交易需遵守建宁县限价商品房管理办法（试行）的规定。综上所述，案外人于林荣连签订二手房买卖合同，并按合同的约定支付了全部价款，因受限价房需满五年才能交易的限制，而未办理过户登记，并已实际装修入住多年。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人要求停止执行措施，解除查封。同时该房屋属林荣连单独所有，林荣连并不是被执行人，也不得执行其财产。 倪秀云发表如下意见：一、案外人廖盛福认为诉争房产是陈晖配偶林荣连单独所有，林荣连不是被执行人，故不可执行该房产，没有任何法律依据。根据三明市建宁县不动产登记中心的登记资料显示，诉争房产是林荣连2013年购买，2017年办理不动产权属证书的，而陈晖与林荣连于2007年1月25日在福州市鼓楼区民政局办理结婚登记，故诉争房产虽登记权利人为林荣连个人，但属于其夫妻二人婚后共同共有的房产，是夫妻共有财产。陈晖作为本案的被执行人，不履行生效判决书中确定的还款义务，法院依法裁定拍卖、变卖诉争房产，认定事实清楚，程序正确。二、诉争房屋是限价商品房，仅限自住不得转让，故案外人廖盛福不能因买受而获得房屋的所有权，法院有权依法执行该房产。根据《建宁县限价商品房管理暂行办法》的相关规定及福建省关于限价商品房的政策性规定，限价商品房的申购和出让是有严格的限制性规定，即“限价商品房仅限自住，不得转让、出租、出借等，自取得权属证书之日起，5年内不得设定购房贷款担保以外的抵押权……”。因此，即使案外人与陈晖、林荣连签订的买卖合同真实合法有效，案外人廖盛福也自始都不能获得诉争房屋的所有权，既然诉争房屋登记的权利人仍然是林荣连，诉争房屋至今都是陈晖、林荣连的夫妻共同财产，法院当然有权予以拍卖、变卖。三、案外人廖盛福并非合法占有诉争房屋。法院依法现场勘查诉争房屋的真实情况时，房屋内空无一人，房屋确实已经装修，但没有居住的迹象，法院于2020年9月9日查封了诉争房屋，案外人廖盛福直到2020年9月22日才提出执行异议，如果诉争房屋确实被案外人占有使用，不可能在长达十几天的时间里浑然不知。且，案外人廖盛福提交的证据无法证明其合法占有诉争房屋，就算是实际使用人，根据限价商品房的相关限制性规定，不得转让、出租、出借等，案外人也并非是合法的占有。四、案外人廖盛福无法证明其已实际支付全部价款。根据案外人提交的证据，均是诉争房屋登记所有权人林荣连支付购房款并开具发票，以及其办理贷款并还款的相关信息，恰能证明诉争房屋登记所有权人与实际所有权人一致的事实。案外人廖盛福仅提供了其与陈晖、林荣连签订的《二手房买卖合同》，欲证明其是诉争房屋的真实权利人，明显证据不足。退一步讲，即使该合同真实合法有效，其也无法证明已实际支付全部购房款并将诉争房屋装修入住的事实。综上所述，本案诉争房屋至今仍是被执行人陈晖与林荣连的夫妻共同财产，案外人提交的证据不足以证明其是真实合法的买受人，且根据限价商品房的相关规定，案外人最终也不可能有因买受而获得诉争房屋的所有权，故不得排除法院对诉争房屋的强制执行措施。请求法院依法恢复对诉争房屋的拍卖、变卖。 陈晖未作答辩。 本院查明：本案的执行依据为（2019）闽0102民初8515号民事判决书，判决如下：“一、被告陈晖于本判决生效之日起十日内偿还原告倪秀云借款本金142000元及利息（以前述金额为本金，自2019年3月27日起，按年利率6%计付至款项还清之日止；二、驳回原告倪秀云其他诉讼请求。）2019年12月9日陈晖向本院申请强制执行，本院依法立案受理。 2020年5月19日委托三明市建宁县人民法院，依法查封了被执行人陈晖配偶林荣连名下的坐落于建宁县不动产权第0000820号】。 2017年4月23日，廖盛福与林荣连签订二手房买卖合同，购买林荣连名下的坐落于建宁县房产。 坐落于建宁县房产为建宁县限价商品房。 2014年6月12日，建宁县人民政府发布建政文[2014]99号《建宁县人民政府关于印发建宁县限价商品房管理暂行办法的通知》，第十三条限价商品房仅限于自住，不得将限价商品住房尚自转让、出租、出借、调换、赠予以及从事其他经营性活动；不得改变房屋使用性质、用途；自取得权属证书之日起，5年内不得设定购房款担保以外的抵押权。第二十五条购房人在取得房屋权属证书之日起5年内确需转让的，由县人民政府就是否转让作出决定，准予转让的，转让介个由县物价部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，且装修不予补偿。限价商品房5年后可自由交易。 另查明，陈晖与林荣连于2007年1月25日登记结婚。 本院认为，案外人廖盛福购买的系林荣连名下的建宁县限价商品房，根据2014年建宁县政府建政文[2014]99号《建宁县人民政府关于印发建宁县限价商品房管理暂行办法的通知》，该房屋在取得房产证5年后可以自由交易。案涉房产房屋于2017年办理产权证，根据该通知购房人在取得房屋权属证书之日起5年内确需转让的，由县人民政府就是否转让作出决定。在未经建宁县政府决定是否符合转让条件的情况下，廖盛福就与林荣连在2017年4月签署案涉房屋的买卖合同，廖盛福与林荣连均知道不符合限价房买卖的条件下依然进行房屋买卖，该房屋无法过户系双方自身原因造成未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解和适用》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，廖盛福就此提出的异议请求不符合法律规定。涉案房产系在陈晖与林荣连婚后该买，虽然登记在一人名下，但属于夫妻共同财产，本院依法查封该房产符合法律规定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回廖盛福的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 赵 南 审判员 张莉珍 审判员 张太洲 二〇二〇年十月二十六日 书记员 景 云 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。