北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初22920号原告：宋泉，男，1964年8月23日出生。委托诉讼代理人：刁光亮，北京市京通律师事务所律师。委托诉讼代理人：马麟子，北京市京通律师事务所律师。被告：武文锐，男，1970年6月5日出生。委托诉讼代理人：刘遨洋，北京荣美律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯茜茜，北京荣美律师事务所律师。被告：岳磊，男，1978年6月15日出生。被告：高杰，女，1987年5月23日出生。原告宋泉与被告武文锐、被告岳磊、被告高杰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刁光亮、马麟子，被告武文锐的委托诉讼代理人刘遨洋、侯茜茜均到庭参加了诉讼。被告岳磊、被告高杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止执行北京市xxx的房产（下称涉案房产），并解除查封，停止拍卖；2.请求确认涉案房产归原告所有。事实与理由：2013年原告从案外人董云鹏处购买涉案房产，但未办理房屋权属转移登记手续。2015年5月18日，原告在董云鹏协助下，与被告岳磊签订房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续，被告岳磊承诺于同年9月18日前支付购房款，因被告岳磊一直未付款，双方于同年11月13日再签房屋买卖合同，被告岳磊将涉案房产重新卖给原告，双方进行了网上签约，后三被告因借贷纠纷案进入执行导致涉案房产被查封，无法办理房屋权属转移手续，故原告诉至法院。被告武文锐答辩称，被告岳磊将涉案房产作抵押向被告武文锐借款，并办理了抵押登记手续，后因借款一直未归还，被告武文锐诉至法院，期间双方在北京多元调解发展促进会调解中心达成调解协议，并经法院裁定调解协议有效，因被告岳磊未能履行，被告武文锐申请执行对涉案房产进行查封，被告武文锐认为在己方申请执行前，原告从未通过诉讼主张权利，涉案房产也并非由原告一直占有，原告与被告岳磊的买卖关系，并不涉案抵押问题，亦与执行无关，原告应该另案向被告岳磊主张，故不同意原告诉请。被告岳磊、被告高杰既未做出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明，2018年4月19日，北京多元调解发展促进会调解中心对被告武文锐申请调解案作出（2018）京促调字第Z0014号调解协议书。同年5月9日，本院作出（2018）京0101民特441号民事裁定书，裁定三被告达成的（2018）京促调字第Z0014号的调解协议有效。因被告岳磊、被告高杰未依调解协议履行偿还义务，被告武文锐于同年9月19日向本院申请执行。本院以（2018）京0101执7708号立案执行。2019年4月9日，本院对涉案房产进行了查封。在案件执行过程中，原告以被告岳磊与其签订房屋买卖合同约定先办理过户手续，后支付房款，由于被告岳磊至今未支付购房款已构成实质违约，原告系涉案房产的实际所有权人为由，向本院提出执行异议，本院于同年10月29日作出（2019）京0101执异367号裁定书，驳回了原告的异议请求。另查，2015年5月18日，原告以董云鹏代理人身份与被告岳磊签订房屋买卖合同，被告岳磊以4740000元的价格购买了董云鹏名下的涉案房产，双方约定于同年5月25日前办理房屋所有权转移登记手续，被告岳磊于过户前写一个4740000元的欠条，并由余伟森作无限连带担保人，担保该房款于2015年9月18日前付清。同日，被告岳磊向原告出具欠条，确认欠原告涉案购房款4740000元，并承诺于同年9月18日支付。同月19日，董云鹏与被告岳磊办理了网签手续，网签成交价格1480000元。同年6月11日，被告岳磊将涉案房产抵押给被告武文锐，担保债权数额为2800000元。同年11月12日，被告岳磊与原告再签订房屋买卖合同，将涉案房产以1480000元价格转让原告，双方办理了网签手续。2018年8月1日，原告与被告岳磊签订还款补充协议，被告岳磊承诺于2018年8月31日前将房款4740000元支付原告或将房屋过户归还原告，税费由被告岳磊承担，并补偿自2015年9月18日起给原告带来的损失…被告岳磊于2018年8月31日前补偿原告1年房屋（228000元）和1年的物业费（26399.74元），其他补偿双方再行协商。庭审中，原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.原告与董云鹏于2013年10月31日签订的房屋买卖合同及补充协议；2.董云鹏给原告出具的定金、房款收据、转账支票、北京兴荣智达工程技术有限公司的情况说明、万源众邦（北京）国际贸易有限公司情况说明；3.董云鹏、李文华委托原告全权代理出售涉案房产的委托书的公证书；4.涉案房产的租赁合同及原告与租户间租金交易明细；5.原告交纳物业费凭证；6.原告与被告岳磊的微信聊天记录。上述证据说明原告是涉案房产的实际所有权人，其与董云鹏签订房屋买卖合同并交付房款后并未办理过户手续，期间原告负担了涉案房产的物业费，收取了租客的租金收益，后原告作为董云鹏及李文华的代理人与被告岳磊签订房屋买卖合同，但在房屋过户后被告岳磊未能依约向原告支付购房款，于是被告岳磊与原告签订还款补充协议，承诺向原告支付房款或归还房屋，双方再签订房屋买卖合同，并办理了网签，在过户时发现房屋不仅有抵押，且在不久之后又被查封。被告武文锐对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，认为上述证据均无法排除执行。上述事实，有原告提供的（2019）京0101执异367号民事裁定书、房屋买卖合同、补充协议，被告武文锐提供（2018）京促调字第Z0014号调解协议书、2018京01**民特441号民事裁定书、他项权证，法院调取的不动产登记档案，以及原告与被告武文锐的当庭陈述在案佐证。本院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的强制执行的诉讼目的，因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，即主要是物权，当然也包括部分法定优先权，要查清实体权利的性质和归属，以及案外人是否享有的实体权利能够足以排除对执行标的的物的强制执行。本案中，被告武文锐依据已生效裁定书确认的调解协议申请强制执行，执行中东城法院对涉案房产进行查封，原告以自己系涉案房产实际买受人和占有人为由，提出执行异议之诉。本案中，原告在2015年5月18日代董云鹏将涉案房产以4740000元的价格出售给被告岳磊，被告岳磊虽向原告出具了欠条，却始终未予付款，后双方又于同年11月12日签订房屋买卖合同，被告岳磊将涉案房产再次转让原告，但由于在此期间被告岳磊已于同年6月11日已将涉案房产抵押给被告武文锐，致使原告与被告岳磊无法办理涉案房产的过户手续。根据不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的规定，由于原告提供的其与董云鹏所签房屋买卖合同及补充协议，相应付款凭证，亦仅能证明其与董云鹏间房屋买卖关系，而其代董云鹏与被告岳磊签订房屋买卖合同后，二人办理了相应过户手续，涉案房产已登记于被告岳磊名下，虽然被告岳磊向原告出具的欠付4740000元房款之欠条，但该证据尚不足以作为认定原告已向被告岳磊支付了双方所签房屋买卖合同项下己方已付清全部房款，原告已合法占有涉案房产的依据，因此，原告不能证明在法院查封之前其已就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益之主张，法院对涉案房产采取措施并无不当，原告要求解除相应查封，确认涉案房产归原告所有，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。另，本案在审理过程中，被告岳磊、被告高杰经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本院庭审，故本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告宋泉的诉讼请求。诉讼费22920元（含公告费560元），由原告宋泉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 柴 杨审判员 陈春生审判员 黄莹荧二〇二〇年十月十九日书记员 郭禹辰