北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初3664号原告（反诉被告）：祝自臣，男，1963年1月11日出生，汉族，住北京市密云区。被告（反诉原告）：赵四海，男，1964年4月21日出生，汉族，户籍地甘肃省嘉峪关市前进路镜铁南街区，现住甘肃省嘉峪关市前进路镜铁**。委托诉讼代理人：杨茜，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈大鹏，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）祝自臣与被告（反诉原告）赵四海租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员付铁军独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祝自臣，被告（反诉原告）赵四海及其委托诉讼代理人杨茜、陈大鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。祝自臣向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与赵四海达成的养殖场租赁合同；2.请求判令赵四海给付2019年4月25日至2020年4月25日租金37917元；3.判令赵四海按每天130元给付2020年5月25日至今的房屋占有使用费；4.判令赵四海给付装修垫付款34870元；5.判令赵四海给付房屋损坏维修费2万元；6.判令赵四海给付我为其装修费用18797元；7.诉讼费由赵四海负担。事实及理由：2016年4月25日，经人介绍我与赵四海达成口头协议，约定赵四海租赁我的养殖场从事办公及经营，每年租金3.5万元。达成协议后我将养殖场及房屋交付给赵四海，赵四海在装修养殖场房屋时委托我为其垫资购买装修材料，我代替赵四海对北正房进行了装修。赵四海租赁期间未按约定给付租金及给付我材料款及施工费，同时赵四海租赁养殖场期间将房屋损坏。故诉于法院，要求法院支持我的诉讼请求；赵四海的反诉事实不存在，不同意赵四海之反诉请求。赵四海答辩并反诉称：2016年4月25日，我通过北白岩袁XX介绍租用了祝自臣的养殖场，口头协商当时的毛坯房房顶的吊顶、卫生间、门、橱柜都由祝自臣负责，土建装修由我负责。我们达成的协议是每年租金3.5万元。当日给付祝自臣押金1.5万元，支付2016年到2017年的租金3.5万元，2017年12月30日，给付祝自臣租金3.5万元。2018年6月21日，给付祝自臣租金3.5万元。自2018年4月份起祝自臣让我签定不合理的协议，2018年6月份，祝自臣未经我们同意，擅自进入我们使用的房屋，并且采取把车横在门口堵门、断水断电，干扰我们使用房屋。2018年12月底，祝自臣擅自将大门的钥匙更换，导致自2019年3月起，我一直无法正常使用该房屋，为此祝自臣主张房屋损坏，无法证明是我造成；祝自臣主张垫付的装修款，是属于祝自臣为出租房屋满足适租条件所做的基础的装修改造，价值的利益也归属于祝自臣。其垫付款项也未经赵四海本人签字认可，为此祝自臣装修费没有事实和法律依据，请求法院驳回祝自臣的诉讼请求。我提出反诉请求如下：1.确认双方的租赁协议无效；2.判令祝自臣退还押金1.5万元；3.判令祝自臣退还我2019年3月至6月期间的房屋占用费8750元；4.判令祝自臣退还扣押我的全部物品。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月25日，经人介绍赵四海与祝自臣口头协商达成协议，赵四海租用祝自臣养殖场的场地及房屋从事开办公司使用，年租金3.5万元。达成口头协议后，祝自臣、赵四海不同程度的对祝自臣养殖场自建的房屋进行了装修。2016年4月25日至2018年4月27日间，赵四海共计支付给祝自臣租金及押金12万元。2019年3月，双方因租赁问题发生纠纷，2019年5月协商未果，2019年7月4日，赵四海曾以北京中握新能源科技有限公司为原告诉于本院，要求确认与祝自臣的租赁协议无效，判令祝自臣返还房租、支付装修损失。本院曾于2019年9月3日，组织双方到租赁现场清点确认了赵四海的物品（物品清单附后），责令赵四海拉走清点后的物品，祝自臣予以配合。后赵四海未将物品拉走，2020年5月25日，祝自臣将赵四海的物品从养殖场房屋内拉出并存放他处。祝自臣要求赵四海给付自行装修及为赵四海装修垫付的费用和要求赵四海承担房屋损害赔偿之诉求，由此向本院提供了证据，该证据经质证后不能成为定案的依据。上述事实，有双方当事人陈述、现场物品清单、书面证明材料、证人证言、收条、微信记录等证据在案佐证。本院认为：赵四海租赁祝自臣的养殖场及房屋，虽然没有签订书面租赁协议，但双方存在事实上的租赁法律关系，是不定期的租赁合同。依据相关的法律、法规规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，祝自臣将没有相关部门审批手续的自建房屋出租给赵四海，并与赵四海口头达成租赁协议，应属无效。在合同无效的基础上，不存在解除合同的问题。故祝自臣要求解除合同于法无据，本院不予支持；因合同无效，祝自臣收取赵四海的定金应予退还，赵四海存放在祝自臣处的物品祝自臣应予返还，赵四海给付祝自臣的租金视为房屋占有使用费用，赵四海反诉要求祝自臣返还，本院不予支持；祝自臣要求赵四海给付自行装修及为赵四海装修垫付的费用和要求赵四海承担房屋损害赔偿之诉求，因祝自臣未向本院提供有效证据，本院不予支持；赵四海未交纳2019年度房屋占有使用费，并于2019年7月4日以北京中握新能源科技有限公司的名义诉于本院，要求确认与祝自臣的租赁协议无效，故赵四海应按年租金数额给付祝自臣2019年7月4日前房屋占有使用费。2019年7月4日以后，因双方发生纠纷，赵四海未实际使用祝自臣的养殖场及房屋，经本院清点物品后，赵四海未将本院清点后的物品及时拉走，2020年5月25日，祝自臣将物品运至他处存放，赵四海应承担存放费用，具体数额由本院酌定。赵四海依据本诉提起反诉，本院予以合并审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）祝自臣与被告（反诉原告）赵四海于二〇一六年四月二十五日达成的口头租赁协议无效。二、被告（反诉原告）赵四海于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）祝自臣二○一九年四月二十五日至二○一九年七月四日期间的房屋占有使用费六千七百一十二元。三、原告（反诉被告）祝自臣于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）赵四海押金一万五千元。四、原告（反诉被告）祝自臣于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）赵四海物品（物品清单附后）。五、被告（反诉原告）赵四海自二○一九年七月五日起按每月五百元的标准给付原告（反诉被告）祝自臣物品存放费用，至被告（反诉原告）赵四海将物品清运之日止，限本判决生效之日起七日内执行。六、驳回原告（反诉被告）祝自臣的其他诉讼请求及被告（反诉原告）赵四海的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千七百二十五元（祝自臣已预交），由原告（反诉被告）祝自臣负担八百六十二元五角（已交纳）；被告（反诉原告）赵四海负担八百六十二元五角，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费一百九十七元（赵四海已预交），由原告（反诉被告）祝自臣九十八元五角，于本判决生效之日起七日内交纳；被告（反诉原告）赵四海负担九十八元五角（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇二〇年十月十五日书记员  王 艳赵四海物品清单一、租赁场地房屋东侧第一间室内物品：双人床1张、藤椅2把、腾制茶几1个、木制衣架1个、简易衣柜1套、暖气片1组、金属鞋架1个、热水器1个、水槽1个、坐便器1个、塑料脸盆3个、梳妆镜1个、浴霸1个、窗帘1套、床垫1个、被褥一套、吸顶灯1个。二、租赁场地房屋东侧第二间室内物品：写字台1张、转椅1个、书柜1个、电脑桌1个、床头柜1个、藤椅7把、藤制茶几5个、吸顶灯1个、椅子1个、双人沙发1个、单人沙发2个、玻璃茶几1个、电热泵1个、暖气片2组、窗帘2组。三、租赁场地房屋东侧第三间室内物品：双人床1个、按摩椅1个、简易衣柜1个、办公桌1个、木制衣架1个、石制茶几1个、床垫1个、被褥一套、热水器1个、坐便器1个、脸盆水桶各1个、洗手池1个、暖气片1组、窗帘一对、吸顶灯1个。四、租赁场地房屋东侧第四间室内物品：藤椅2把、藤茶几1个、床头柜1个、书画桌1个、椅子1把、写字板1个、吸顶灯1个、窗帘2组。五、租赁场地房屋东侧第五间室内物品：双人床1张、被褥一套、床头柜3个、藤椅2把、热水器一个、坐便器1个、洗手盆1个、梳妆镜1个、浴霸1个、电脑桌1个、衣柜1个、窗帘1组、吸顶灯1个。六、租赁场地房屋东侧第六间室内物品：衣柜2个、双人床1个、被褥一套、热水器、坐便器、洗手盆1个、梳妆镜各1个、椅子1个、床头柜2个、风扇大小各1个、窗帘1组，吸顶灯1个。七、租赁场地房屋东侧第七间室内物品：衣柜3个、床2张、床垫2个、电风扇大小各2个、暖气片2组、窗帘1个、吸顶灯1个。八、租赁场地房屋东侧第八间室内物品：衣柜2个、单人床2张、床头柜2个、暖气片1组、窗帘1个、吸顶灯1个、珠制门帘7个、藤椅2把、藤制茶几1个、窗帘2组。九、租赁场地房屋东侧第九间室内物品：双人床1个、衣柜1个、热水器、坐便器、洗手盆、梳妆镜各1个、电脑桌1个、简易鞋架1个、被褥1套、椅子1把、暖气片1组、吸顶灯1个、窗帘1组、木制衣架1个。十、租赁场地房屋东侧第十间室内物品：单人床2个、床垫2个、被褥2套、衣柜2个、暖气片2组、饮水机1个、床头柜2个、藤椅2把、藤茶几1个、暖气片2组、窗帘1个，窗帘1对。十一、租赁场地房屋东侧第十一间室内物品：双人床1个、衣柜1个、藤椅3把、藤茶几1个、热水器、坐便器、洗手盆、梳妆镜各1个、被褥1套、办公桌1个、椅子1把、床头柜1个、暖气片1组、简易鞋架1个、窗帘1组、台扇1个。十二、租赁场地西厢房内物品：圆桌1个、冰箱（创维）1台、暖气片3组、抽烟机1个、净尚洗衣机1台。十三、租赁场地北正房房顶集热板8块、集热板安装架4组、所有正房前排外侧铝合金门窗、集热板芯片12片、监控摄像头1个。备注说明：上述物品于2019年9月3日，经我院承办案件人员组织双方人员现场清点签字确认，因赵四海未拉走清点后的物品，故祝自臣于2020年5月25日将上述物品拉运至他处存放。