河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民终564号 上诉人(原审原告、申请执行人）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省南通市海门市狮山路**。 法定代表人：黄裕辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴银银，河北雪梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵倩倩，河北雪梅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：于辉，男，1974年10月7日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：裴雪莲，河北英陆（琼海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：河北晞骜房地产开发有限公司，住，住所地河北省石家庄市裕华区翟营南大街**/div> 法定代表人：牟道忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张志卫，男。 委托诉讼代理人：李东圆，女，该公司职员。 上诉人江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建公司）因与被上诉人于辉、河北晞骜房地产开发有限公司（以下简称晞骜公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）作出的（2020）冀01民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2020年9月29日公开开庭进行了审理，南通三建公司委托诉讼代理人吴银银、赵倩倩 2 ，于辉委托诉讼代理人裴雪莲，晞骜公司委托诉讼代理人张志卫、李东圆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 南通三建公司上诉请求：请求撤销石家庄中院（2020）冀01民初27号民事判决；改判对位于石家庄市继续执行；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定被上诉人于辉与被上诉人晞骜公司签订的两份《绿家小区商业用房买卖协议》合法有效是错误的。晞骜公司开发涉案商铺时未取得法律规定的建筑相关资格证书，涉案房产至今未办理销售许可等相关手续，未取得商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”根据该规定，于辉与晞骜公司签订的两份《绿家小区商业用房买卖协议》无效。第二，对于于辉支付购房款的情况一审判决审查不清。于辉付款的收款人为个人账户并非晞骜公司，其无法证明已按买房协议约定将购房款支付给晞骜公司，且其中201商铺购房款转款人并非于辉本人，其款项性质无法确定。仅凭晞骜公司单方出具的收据、没有确切转入晞骜公司账户转款流水，不能证实于辉已支付购房款。第三，于辉证明已实际占有房屋支付的电费、水费等凭证存在诸多疑点未查清。本案以及同时诉讼的其他三案中所涉房产都是从晞骜公司购买，与石家庄天久物业服务有限公司签订了《商业物业管理服务合同》，且位置在同一区域或者相邻。但本案与其中两案所涉房屋的电费都是共用一套电费缴纳凭证交于石家庄供电公司，而另一案却是由租户个人交于物业公司，交纳电费的地点和方式完全不同，其真实性有待确定。并且本案与其中两案的电费交纳共用了一套电费交纳凭证，具体哪个商铺使用产生的电费？交款主体户名为第一糖业烟酒公司，与本案所涉房产有何关联性，房屋出租是否真实、房租是否真实交纳等情况均未查清。第四，于辉对不能办理产权登记的结果是明知且认同的，不办理产权登记有其自身过错。因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。一审法院适用法律错误，被上诉人于辉不享有排除执行的民事权益。二、于辉并非涉案房产所有权人，其主张购买了涉案房产，但未进行物权登记，不发生物权变动的效力，其主张的权利本身也不具有合法性。且3号楼商铺的总实际面积与于辉等几名案外人主所提异议的商铺面积之和不符，无法确定苏利姿、赵彦章等主体适格、交易是否真实。综上，一审法 3 院认定事实适用法律均错误，为维护上诉人合法权益，望二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人于辉辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，被上诉人对涉案房屋享有所有权。首先，被上诉人与晞骜公司签订的房屋买卖协议是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。涉案房屋在起诉前已经取得销售许可证，该小区部分业主已经办理并取得不动产权利证书。2020年6月9日石家庄市人民政府作出《关于加快解决房地产遗留问题做好不动产登记工作的意见》（石政函[2020]49），对容缺办理不动产登记进行了指示，该函第一章第（一）节第4条明确指出：对于列入解遗“办证难”台账的项目，在城镇住宅用地或混合用地上建设的配套商业（沿街商业、底商、楼间商业、小区独栋配套商业等）和地下车库，取得国有建设用地手续、建设工程符合规划的材料或规划现状确认函、质量和消防认定意见，按简易程序办理不动产登记。综上，本案案涉房产的不动产权证登记手续可以在小区住宅的手续办理完毕后办理，且晞骜公司正在积极办理相关事宜，届时被上诉人可以依法取得案涉房产的所有权。第二，被上诉人已于案涉房产被查封前支付了全额购房款。被上诉人在签订上述购房协议后应晞骜公司要求将足额购房款通过银行转账方式转至公司财务人员潘美玲的个人银行账户，晞骜公司出具收据，晞骜公司亦出具证明。被上诉人支付房款行为发生在2014年，案涉房产在2018年12月被查封，被上诉人不可能预见案涉房产会被查封，不存在与晞骜公司串通排除执行的可能。第三，晞骜公司已于查封前交付案涉房产，被上诉人已于查封前实际占有并使用。被上诉人在2014年6月17日接收并实际占有案涉房屋，并与物业公司签订了物业服务合同。被上诉人取得案涉房屋后将案涉房屋出租，被上诉人收取租金。在出租期间，被上诉人按时支付物业、水、电费用都由相应的收据予以证明，可以证实被上诉人在案涉房产被查封前已经对其实际占有。第四，被上诉人对未办理过户登记不存在过错。晞骜公司作为房地产公司，其对房产开发、销售、支付并办理产权证的相应行为和进度，被上诉人无权控制。而被上诉人已经履行了付款义务，对于案涉房屋能否顺利办理过户手续以及法院查封均不存在过错。被上诉人是善意购房人，合法权益应予以受到保护。二、一审法院适用法律正确，被上诉人享有足以排除法院强制执行的民事权益。被上诉人作为绿家小区的业主，在法院对案涉房产进行查封之前与晞骜公司签订了合法有效的商品房销售协议，全额支付了购房款，并取得房屋的现实占有，且对案涉房产未办理过户登记不存在过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的 4 规定》第二十八条所有情形，一审法院根据事实和本条规定判决驳回上诉人的诉讼请求适用法律正确。三、被上诉人依照房屋买卖协议约定的面积提出异议之诉，至于所提异议面积是否与商铺总面积之和相符，与被上诉人无关。综上，被上诉人对案涉房产已经取得相对现实化的权利，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应对予以维持。 被上诉人晞骜公司辩称，一、于辉与晞骜公司签订了房屋买卖协议，支付了全部购房款，晞骜公司向于辉交付了房屋，房屋交付的时间在法院查封之前。二、于辉一直在占有、使用涉案房屋。其将房屋出租，收取租金并按时交纳水电费及物业费等费用。三、本案案涉房屋的相关手续正在办理中，目前绿家小区部分住宅的不动产权证已经颁发，案涉房屋的手续办理期限指日可待。综上，于辉与晞骜公司签订了房屋买卖协议，并支付了全部购房款，且案涉房屋早于法院查封之前交付使用，所以法院应当解除对案涉房屋的查封。 南通三建公司一审诉讼请求：1.依法判令对位于石家庄市继续执行；2.一、二审诉讼费由二被上诉人承担。 一审法院认定事实：南通三建公司与晞骜公司建设工程施工合同纠纷一案，石家庄中院于2018年5月4日作出（2016）冀01民初367号民事判决，判决：一、被告河北晞骜房地产开发有限公司支付原告江苏南通三建集团有限公司剩余工程款7158734.45元及利息（利息按中国人民银行规定同期逾期贷款利率，从2010年1月11月日起计算至工程款付清之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告河北晞骜房地产开发有限公司支付原告江苏南通三建集团有限公司工程质量保证金2275457.97元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力并已进入执行程序。在执行过程中，于辉主张对石家庄市房屋享有权利，要求排除执行。石家庄中院于2019年10月30日作出（2019）冀01执异214号执行裁定书，裁定：“中止对河北晞骜房地产公司开发建设的位于石家庄市的执行。”南通三建公司不服该裁定，于2019年12月10日提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，2014年5月19日，于辉与晞骜公司签订了《绿家小区商业用房买卖协议》，协议中 5 约定：于辉购买晞骜公司开发的绿家小区商铺3号楼一层111号及二层202号（以上房屋建筑面积共计562.31平方米），房屋总价款3711246元，合同签订后，于辉交纳了全部购房款，晞骜公司出具收据。2015年3月6日，晞骜公司向于辉办理了交房手续，于辉签署并领取了《商业物业管理服务合同》，交纳了房屋的物业费，同时收取了关于房屋的钥匙和资料。于辉购买商铺后，将房屋出租，收取租金，并交纳物业费、水费、电费等费用。 上述事实，有当事人陈述、《绿家小区商业用房买卖协议》《商业物业管理服务合同》、收据、银行明细以及《房屋出租合同》、水电交费凭证、庭审笔录等在案证实。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起执行异议之诉的，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点是于辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，于辉与晞骜公司于2014年5月19日签订《绿家小区商业用房买卖协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。协议签订后于辉交纳购房款3711246元，晞骜公司向于辉开具收据，并加盖公司财务专用章。上述证据能够认定于辉已交付了案涉房产的全部购房款。南通三建公司主张于辉没有实际交付购房款，没有充足的相反证据予以反驳，不予支持。2015年3月6日案涉房屋交付于于辉，于辉提供的《商业物业管理服务合同》、交纳物业费的收据以及房屋租赁合同、电费水费交费凭证等证据，能够证明其自交房后一直占有、使用案涉房产。未办理房屋过户登记手续，属于非因于辉所能控制的原因，应当认定于辉对此并无任何过错。故于辉享有排除强制执行的民事权益，南通三建公司诉请理据不足，不予支持。 6 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回原告江苏南通三建集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元由原告江苏南通三建集团股份有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年12月14日，石家庄市住房和城乡建设局为申请售房单位石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司、石家庄第一五金交电化工总公司颁发《2018年度单位自建经济适用住房销售许可证》（石经房售［2018］第010号），住房坐落于石家庄市裕华区，批准出售面积为200套16200.95平方米（另：地下室：地下室**1333平方米19年12月20日，石家庄市住房和城乡建设局为申请售房单位石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司、石家庄第一五金交电化工总公司颁发《2019年度单位自建经济适用住房销售许可证》（石经房售［2018］第010号），住房坐落于石家庄市裕华区，批准出售面积为97567.9平方米，1224套（另：地下室79：地下室7905，845套）。两次颁发的销售许可证均显示附《单位自建经济适用住房销售备案登记汇总表》，被上诉人在一、二审期间均未提交该附表，二审期间法庭向当事人核实该汇总表中是否包含了案涉商铺，晞骜公司称上述销售许可证所涉及的售房范围是经济适用住房，不包括涉案商铺。 另查明，本案所涉房产坐落于石家庄市裕华区，上述《经济适用住房销售许可证》上显示，申请售出单位为石家庄明月糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司、石家庄第一五金交电化工总公司。因上述售出单位无开发房地产权限，将开发建设事项委托晞骜公司进行开发建设。 2014年5月19日，晞骜公司与于辉签订《绿家小区商业用房买卖协议》，于辉购买位于河北省石家庄市裕华区，建筑面积231.03平方米，每平米12800元，总价款2957184元。于辉于当日向收款人为潘美玲的个人账户上转款2957184元，晞骜公司出具受到上述数额款项的收款收据，2014年5月20日晞骜公司向于辉交付购买房屋。2014年6月17日，于辉与石家庄天久物业服务有限公司签订了《商业物业管理服 7 务合同》，一审中于辉提交了天久物业绿家小区服务管理中心出具的交纳物业费的收据，收据开出的时间为2014年6月17日、2015年3月6日。 2014年7月25日，晞骜公司与于辉再签订一份《绿家小区商业用房买卖协议》，于辉购买位于河北省石家庄市裕华区，面积485.6平方米，每平米6600元，总价款3204960元。其中，于辉付款30万，赵彦章付款2904960元，晞骜公司于2014年9月14日出具了于辉支付购房款的收款收据。于辉委托诉讼代理人称，于辉与赵彦章、于辉、潘玉琳均为朋友关系。潘玉琳为绿家小区物业服务公司（石家庄天久物业服务有限公司）法定代表人。 另查明，本案合并审理的（2020）冀民终561、562、563号案件中的被上诉人（案外人）闫飞、赵彦章、苏丽姿、潘玉琳，其中赵彦章与苏丽姿系夫妻关系，其他几位被上诉人均系朋友关系。除潘玉琳是在2014年7月签订，闫飞、赵彦章、苏丽姿、于辉四位案外人均在2014年5月19日与晞骜公司签订协议，并于当日支付全款，晞骜公司于当日出具购房款收据。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，本案虽为申请执行人执行异议之诉，被上诉人（案外人）于辉应当就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 根据上诉人的上诉请求、事实和理由，以及二被上诉人答辩意见，归纳本案二审审理焦点为，于辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。因本案所涉房屋均为商铺，于辉以其对购买的商铺享有权利主张排除执行，属于一般买受人物权期待权益，因此，本案参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款 8 按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照上述规定，于辉所举证据在同时满足上述四个条件情形下，才可排除人民法院的强制执行。 关于于辉与晞骜公司是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。上诉人南通三建公司上诉提出晞骜公司开发涉案商铺时未取得法律规定的建筑相关资格证书，涉案房产至今未办理销售许可等相关手续，未取得商品房预售许可证，故于辉与晞骜公司签订的买卖协议不属于合法有效的商品房买卖合同。晞骜公司与于辉均辩称已经取得销售许可证。但从晞骜公司提交的《2018年度单位自建经济适用住房销售许可证》及《2019年度单位自建经济适用住房销售许可证》，颁证范围均不包括涉案查封的商铺。二审开庭审理时询问被上诉人，晞骜公司认可目前尚未办理销售许可手续，其称石家庄市人民政府已出台相应政策，后期会尽快办理。虽然晞骜公司及于辉一再抗辩涉案房产正在积极办理相关手续，但是从目前事实和证据来看，不仅于辉与晞骜公司签订《绿家小区商业用房买卖协议》时，晞骜公司未办理涉案商铺预售许可手续，且到本案异议之诉审理期间仍未办理。因此，于辉主张其与晞骜公司签订的《绿家小区商业用房买卖协议》符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“合法有效书面买卖合同”的规定，本院不予支持。 关于被上诉人于辉对案涉商铺是否已支付全款并实际占有问题。虽然于辉提交了晞骜公司出具的收款收据，且附有银行转账凭证。对于实际居住的事实亦提交了于辉与石家庄天久物业服务有限公司签订的《商业物业管理服务合同》，及天久物业绿家小区服务管理中心出具的交纳物业费的收据。由于于辉与同时购买商铺的闫飞、赵彦章、潘玉琳等关系密切，且有经济往来，且诉争的商铺统一由闫飞管理出租事宜。而潘玉琳为天久物业服务公司的法定代表人。基于于辉与其他商铺购买人之间的经济往来等密切关系，于辉提交的上述证据证明力、以及与待证事实之间的关联性不足以证明其主张已支付全款并实际占有的事实。 综上所述，上诉人江苏南通三建集团股份有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 9 一、撤销河北省石家庄市中级人民法院作出的（2020）冀01民初27号民事判决； 二、准许执行江苏南通三建集团股份有限公司对位于石家庄市继续执行。 二审案件受理费80元，由被上诉人于辉与河北晞骜房地产开发有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 窦淑霞 审 判 员 解占林 审 判 员 李明杰 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 李 辉 书 记 员 张丽娇