四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初3162号 原告：谭菊花，女，1985年9月15日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：李丁，四川博鉴律师事务所律师。 被告：四川荣新房地产开发有限公司，住所地自贡市盐都大道盐都花园会所。统一社会信用代码915103006207368609。 法定代表人：张森，董事长。 委托诉讼代理人：王忠南，系公司员工。 委托诉讼代理人：张慧，系公司员工。 被告：成都金多多商业管理有限公司，住所地成都市锦江区年丰巷********附**。统一社会信用代码91510104MA6C4TE411。 法定代表人：周兵，总经理。 委托诉讼代理人：赖刚，四川长啸律师事务所专职律师。 原告谭菊花与被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称“荣新公司”）、成都金多多商业管理有限公司（以下简称“金多多公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭菊花的委托诉讼代理人李丁、被告荣新公司法定代表人张森的委托诉讼代理人王忠南、张慧到庭参加诉讼。被告金多多公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谭菊花向本院提出诉讼请求：1.请求判决或者调解解除原告与被告荣新公司签订的《地中海农贸市场商铺转让协议》；2.请求判决或者调解由被告荣新公司立即向原告返还原告已付商铺款147000元及利息（利息以原告已付商铺款147000元为基数，从合同签订之日2018年5月28日起按年利率6%计算至返还全部商铺款之日止），并由被告金多多公司承担连带责任；3.请求判决被告金多多公司向原告返还服务费10000元，并由荣新公司承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原告与被告荣新公司签订了《地中海农贸市场商铺转让协议》，原告购买了被告荣新公司开发的位于“地中海农;地中海农贸市场&rdquo积为15.39㎡，套内面积6.56㎡的商铺经营使用权。当日原告按合同约定向被告荣新公司交纳了商铺款147000元。同日，原告还与被告金多多公司签订了《地中海农贸市场商铺委托经营管理合同》，委托期限为2年，起始日为2019年5月1日起至2021年4月30日止，并交纳服务费10000元。后原告得知原告购买涉案商铺前，该商铺已经抵押给了安岳工商银行并办理了抵押登记，二被告在与原告签订合同时却恶意隐瞒该事实，恶意欺诈原告，违背相关法律法规的规定，导致原告的合同目的不能实现。原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼如请求之目的。 荣新公司辩称，1.案涉不动产的经营权售卖是在资阳市中级人民法院监督下的司法执行行为，执行过程中执行通知书张贴于售卖现场，涉案不动产的封条是资阳市中级人民法院自行取下，原告支付的购房款也通过pos机支付到资阳市中级人民法院指定并冻结的资阳百盛商务服务有限公司账户。因此该商铺已经设定抵押的事实，原告在购买时是明知的，荣新公司已经尽到告知义务，不存在隐瞒抵押真相的行为；2.在案涉不动产上设定抵押、查封均未影响原告行使经合同受让取得的经营使用权，合同双方目的已经实现，原告主张解除合同事由不成立；3.原告与金多多之间的《经营管理委托协议》是一个独立的合同，是原告与金多多公司之间的真实意思表示，与荣新公司无关；4.原告认为合同目的未实现是因其对于投资收益的错误期待，并非荣新公司存在过错。综上，请人民法院依法驳回原告对荣新公司的诉讼请求。 金多多公司书面辩称，1.金多多公司仅负责对案涉商铺进行销售代理，对于案涉商铺的相关信息，由被告荣新公司提供，金多多公司对案涉商铺已被抵押完全不知情，与荣新公司之间不存在恶意串通，不应当对荣新公司应当返还的已付商铺购房款及利息承担连带责任；2.原告购买的仅是案涉商铺的使用权，案涉商铺被抵押并不影响原告进行使用，原告无权以案涉商铺存在抵押为由要求解除与荣新公司之间的《地中海农贸市场商铺转让协议》并要求荣新公司和金多多公司返还已付商铺款及利息。综上，请人民法院依法驳回原告要求金多多公司对返还商铺款及利息承担连带责任的诉讼请求。 双方当事人围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的原告身份证、被告荣新公司营业执照、金多多公司工商登记信息、原告与被告荣新公司签订的《地中海农贸市场摊位/门市转让协议》、收款收据、产权登记记载表、证据予以确认，并在卷予以佐证；对当事人有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的《地中海农贸市场摊位/铺面委托经营管理合同》，被告荣新公司认为与荣新公司无关，未予以质证，本院认为该协议具有真实性、内容合法，与本案相关联，本院予以采信；2.被告荣新公司提供的地中海农贸市场宣传单一份，拟证明荣新公司在宣传时明确表示了案涉商铺的受让方享有的是租金收益，与所有权无关，原告仅对该宣传单的宣传时间予以确认，对其他内容不予认可，本院认为，该宣传单与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月28日，原告与被告荣新公司签订了《地中海农贸市场摊位/门市转让协议》，约定的主要内容为：1.荣新公司向原告转让地中海农贸市场内的门市/摊位经营使用权；2.位置为“地中海农;地中海农贸市场&rdquo15.39㎡，套内面积为6.56㎡，转让价为147000元（此价款中不包含摊位/门市的市场管理服务费及相应的税费）；3.经营使用权转让期限为荣新公司向原告交付之日起至2049年12月17日止（即土地转让使用权截止），本协议自动续期，到期后的权益依据当时的国家法律法规执行；4.自该物业交付之日起，该物业相关水、电、市场管理费由乙方负责，水、电、市场管理费用按管理方规定执行；5.原告有权在荣新公司规划业态区域范围内合法使用承租物业，自主经营、自负盈亏，荣新公司不予干涉，但原告不得从事违反市场统一规划管理、法律法规的相关活动；6.原告有权将商铺的经营权租赁给第三方从事经营活动，需以书面形式通知市场经营管理公司，原告的各项权利义务自动转嫁给第三方，同时第三方需同意履行本协议约定的内容；7.协议期内，原告应依法合理使用、管理承租物业；8.原告在正式入驻地中海农贸市场前，须与市场商业管理公司签署《地中海农贸市场管理服务协议》并严格遵守。同日，原告与荣新公司签订了《地中海农贸市场摊位/商铺交接书》约定荣新公司应于2018年5月1日前向原告交付标的商铺/摊位使用权，最终按实际交付时间为准。2018年5月29日，原告向荣新公司支付“地中海农;地中海农贸市场&rdquo费147000元。 2018年5月28日，原告与金多多公司签订了《地中海农贸市场摊位/铺面委托经营管理合同》，约定的主要内容为：1.原告委托金多多公司经营管理“地中海农;地中海农贸市场&rdquo.委托期限为2年，自2019年5月1日起至2021年4月30日止；3.在委托起始日前市场试运营期间（即2018年5月1日至2019年4月30日）原告不享有相应租金，从2019年5月1日起，金多多公司根据市场经营情况向原告提供目前市场租金水平供原告参考，实际租金由原告自行确定；4.由金多多公司向承租人收取租金，金多多公司收到租金后7个工作日内支付给原告；5.委托经营期间，经营管理费、垃圾清运费、分摊的市场电费、分摊的市场水费由承租方承担，主要用于金多多公司经营管理工资、广告、商场维修、办公开支等运营费用。2018年5月27日，原告向金多多公司支付“地中海农;地中海农贸市场&rdquo管理费10000元。 2019年6月14日，原告与金多多公司签订了《地中海农贸市场摊位/铺面委托经营管理补充协议》，约定的主要内容为：1.原告同意在委托金多读经营期间内，由金多多根据市场的运营情况，对业态进行相应调整；2.双方同意并确定根据目前市场租金水平，该物业2019年5月1日—2020年4月30日期间的租金价格为7200元/年；3.金多多需于本协议签订之日起七个工作日，将租金打入原告指定账户。 涉案商铺登记产权信息为：产权人为荣新公司，产权证号为××，面积为2162.50㎡，地址为四川省资阳市安岳县××镇××道××号××市场，登记类别为个人建房首次登记，登记时间为2015年5月27日，属首次登记；2015年9月25日，该房被抵押给中国工商银行股份有限公司安岳支行，债权数额为18182300元，他项权证号为××，终止时间为2016年10月31日；2017年3月21日，该房被资阳市中级人民法院2017川20财保1号之六号文书查封；2018年6月25日再次被查封；2019年5月22日又被邻水县人民法院2019川16**执46号文书查封。 另查明，金多多公司成立于2018年4月28日，经营范围为商场企业管理、接受委托从事市场管理、物业管理。本案中，金多多公司接受荣新公司的委托，负责对“地中海印;地中海印象&rdquoquo;农贸市场”项目进行策划顾问和对外销售，由荣新公司支付相应报酬。目前荣新公司与金多多公司已终止委托合同关系。 本院认为，原告与荣新公司签订的《地中海农贸市场摊位/门市转让协议》系双方的真实意思表示，协议真实有效。原告方认为购买的是商铺所有权而不是使用权，在签订合同时存在重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，因重大误解订立的合同，原告依法可以申请撤销，但原告在签订书面合同时明知合同约定出让的是使用权却未在合同签订之日起一年内行使撤销权。因此，在合同没有撤销的情况下，该合同真实有效，对双方具有约束力，合同双方应当按照合同约定享有权利和承担义务。 关于本案《地中海农贸市场摊位/门市转让协议》的性质问题。由于合同约定转让的是使用权，因此不属于转让商铺所有权的商品房销售合同。被告荣新公司辩称该合同属于经营权转让合同。本院认为，该合同虽然名称为摊位/门市转让协议，但从内容上看，多处使用“承租物业”，合同约定的商铺使用权转让价款不包含摊位/门市市场管理服务费及相应税费，原告方也无需向转让方荣新公司支付水、电、市场管理费，即原告向荣新公司支付的价款仅为商铺使用权对价。因此原告与荣新公司之间的合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的租赁合同。 关于合同是否应当解除的问题。原告认为，涉案商铺在出售前已经设定了抵押且已被法院查封，导致了原告合同目的不能实现，因此依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定行使法定解除权，解除本案《地中海农贸市场摊位/门市转让协议》。本院认为，被告荣新公司向原告出租涉案商铺前设定抵押并被人民法院查封属实，但目前该商铺登记的所有权尚未变动，因此案涉商铺设定抵押并被查封的事实并不必然导致原告的合同目的不能实现，本院对原告以此要求解除合同的诉讼请求不予支持。建立在解除合同基础上的返还商铺款及支付利息和由被告金多多公司承担连带责任的诉讼请求亦不应得到支持。 关于金多多公司是否应当返还10000元服务管理费的问题。原告与荣新公司签订的转让协议约定的转让款仅为租金。原告与金多多公司签订的《地中海农贸市场摊位/铺面委托经营管理合同》中未约定原告需向金多多公司支付费用，在委托经营期间经营管理费、垃圾清运费、分摊的市场电费、分摊的市场水费也由承租方（商铺实际使用人）承担。因此经营管理费最终交纳义务人为承租人（商铺实际使用人），而不是原告。被告金多多公司收取原告10000元的服务管理费没有事实和法律依据，属于不当得利，原告要求金多多公司返还10000元服务管理费符合法律规定，本院予以支持。但原告以恶意串通为由要求荣新公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，本院对原告要求金多多公司返还10000元服务管理费的诉讼请求予以支持，对其其他诉讼请求不予支持。被告金多多公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此造成的一切法律后果自负。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、由被告成都金多多商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭菊花返还服务管理费10000元； 二、驳回原告谭菊花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3240元，减半收取1620元，由原告谭菊花负担1500元，由被告成都金多多商业管理有限公司负担120元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  李良 二〇二〇年十月二十七日 书记员  陈瑶