天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初9393号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司,住所地天津经济开发区金融服务******楼**。统一社会信用代码91120116752204890W主要负责人：郭占生，经理。委托诉讼代理人：苏鹏刚，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告：李毅。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司与被告李毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司的委托诉讼代理人苏鹏刚、被告李毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付物业服务费52070.52元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系。原告系天津市河西区五一阳光皓日园物业服务企业,被告系底商业主。原告按照《天津市住宅物业服务合同》的约定,为被告所在小区提供了物业服务,但是被告自2010年11月至2019年6月未向原告缴纳物业费,拖欠物业服务费52070.52元。原告为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,望贵院判如所请。原告向本院提供如下证据：1.天津市住宅物业服务合同复印件，证明原告为案涉房屋提供物业服务，以及收费标准、交费期间；2.天津物业服务企业年度信用等级证书，证明原告信用评级情况；3.催收通知照片，证明原告进行过催收；4.诉前调解通知书，证明经过诉前调解。被告辩称，不同意原告诉请，原告从未对底商履行过维护职责，垃圾箱随意摆放，装修垃圾管理不善，公共设施不维护，很多休闲区域都改造成了停车场，商户原有的停车位都被占用了，停车场占用消防通道，不符合消防规范要求，安全隐患很严重。安保管理上不达标，商户没有安全感，基本都被盗窃过，物业也无法提供证据。起诉状中提到的《天津市住宅物业服务合同》被告没见过，被告也没和物业公司签订过物业服务合同，收费依据的相关文件也没有，物业公司的服务管理和收费标准不相适应，诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告诉请。被告提供照片7张，证明小区设施设备损坏，消防通道被占用堵塞，卫生条件不合格。本院审查原、被告提供的证据，认为：原告提供的证据1、2、4具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，证据3无法看清时间，不予采信。被告提供的照片具有真实性，但不能全面反映原告的物业服务水平。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月31日，原告（曾用名“深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司”）与天津市河西区皓日园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2009年4月1日至2012年3月31日，物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米1.2元，商业每月每平方米2.4元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳。2012年6月27日原告又与天津市河西区皓日园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2012年4月1日至2017年3月31日，物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.1元（其中包括机电设备运行、维护管理费），商业每月每平方米3.3元（其中包括机电设备运行、维护管理费0.6元）。2017年5月17日，原告再次与天津市河西区皓日园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2017年4月1日至2022年3月31日，物业服务费收费标准为自2018年1月1日起高层住宅每月每平方米1.4元，商业每月每平方米2.3元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1元的标准由业主交纳。原告为五一阳光皓日园小区提供物业服务至今，经天津市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用等级评级，2013年至2016年度为良好，2017年度为优秀。被告系底商的所有权人，建筑面积154.01平方米。被告未交纳自2010年11月至2019年6月的物业服务费（包括机电设备运行、维护管理费）。原告曾于2019年10月18日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出过诉前调解。本院认为，原告与天津市河西区皓日园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为小区的业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对其发生法律效力。现原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告享受了物业管理服务的成果，应按照合同约定承担交纳物业管理服务费的义务。关于被告主张的原告的诉讼请求超过诉讼时效一节，物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,且诉讼时效因原告申请诉前调解或起诉而中断。原告主张中2010年11月至2012年3月期间的物业费已经超过诉讼时效，对该部分诉讼请求本院不予支持，其他主张未超过诉讼时效，本院予以支持。关于被告提出的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对被告未交纳的物业服务费(含机电设备运行、维护管理费)应酌情减免15%。同时指出，如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环下去对小区业主和物业公司均无益处，因此业主在发现物业服务存在瑕疵时，应通过正常渠道提出建议。原告应在日后的物业服务中，与业主加强沟通，加强人员业务培训和管理，提高物业服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告李毅给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司自2012年4月1日至2019年6月期间的物业管理服务费（含机电设备运行、维护管理费）37583.83元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为551元，由被告李毅承担370元，原告长城物业集团股份有限公司天津分公司承担181元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  陈妍红二〇二〇年十月二十日书记员  贾 麟本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。