惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3719号原告（反诉被告）：黄子容，女，汉族，1995年10月03日出生，身份证号码450************02X，住所地广西北流市***********。委托诉讼代理人：孙文丰，广东大简律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭武连，女，汉族，1980年12月20日出生，身份证号码440************526，住所地广东省信宜市*********。委托诉讼代理人：康志坚，广东九湾律师事务所律师。原告黄子容诉被告谭武连合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理，9月15日，被告谭武连提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告黄子容及其委托诉讼代理人孙文丰律师，被告谭武连的委托诉讼代理人康志坚律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：判决被告退还原告40000元店铺转让费。事实和理由：自2018年12月19日起至2023年12月18日止，出租人张文苑与被告签订店铺使用合同，租期5年，店铺坐落于惠州市大亚湾西区*****************康美纳米养生馆。房屋租赁合同内容里的第三条有说明：租赁期间，房屋不得转租或转借他人使用，如需改变用途或转租，需征得甲方即房东张文苑同意。被告在2020年4月20日没有告知转让要征得出租人张文苑同意的情况下，私下与原告签订了《商铺门面转让合同》。当时出租人张文苑在深圳。原告要去与出租人张文苑通电话说明转让，或和出租人直接签订有效转让合同。但是被告和她妹妹谭金燕和原告说不需要与出租人张文苑认识，每个月只要转钱给被告，被告再转交给出租人张文苑，只要保证每个月不拖欠房东的房租、电费、物业管理费就不会找原告的麻烦。如果出租人找原告的麻烦，被告教导原告说是表姐妹关系或合伙关系，出租人就不会找原告麻烦的。因为刚出来社会不久，经营经验不足，被告和她妹妹的不停劝说和在未正式签订合同前，被告和她妹妹前后帮忙派传单和搞宣传牌等，才会在2020年4月27日正式签订合同。签合同当天被告的朋友邹玉梅和李海燕都在场。转让费也是从2020年4月20日至2020年4月27日转账完成，有微信予以证明。因为自己的不重视，一直没有认识出租人，期间没有通过电话。在2020年4月20日交定金试接手经营到2020年4月27日正式签订合同经营至2020年8月3日前，原告每个月都按时交清房租、电费、物业管理费。2020年8月3日下午，房东同她爱人一起到原告店面视察，当时出租人爱人很生气，跟原告的妈妈李春丽告知，会随时关停原告的店铺，因为没经过出租人同意就私自转让。当时有顾客何华英在场可以证明，后期出租人和原告的通话中也可以证实当天去过店铺。原告下班回到垫了解情况，第一时间与被告商议要停止租期，因为原告知道与被告签订的合同没有法律效力，但是被告只是说原告要停租可以随时搬东西走，并没有要退还转让费的意思。原告与公司同事张金红到惠州大亚湾西区街道办事处咨询请求帮助，当时有登记笔录，援助律师给原告讲解了法律知识，还向被告了解了店铺是否转让以及是否收取了原告的转让费40000元，但是被告一口否认没有收取转让费及签订合同。被告与原告通话中表示不愿意退还40000元转让费。被告在没有与原告商议的情况下直接打电话给出租人说2020年8月19日停止租期，解除合约。接着，是出租人在2020年8月3日在原告店铺拿了名片，按上面方式找到原告。原告现维护自身的合法权益诉至贵院，请求法院支持诉请。原告提供的证据：1、身份证复印件，拟证明原、被告主体资格；2、通话录音光盘，拟证明对方于2020年8月19日明确向业主方张文苑提出终止合同，且也向我方提出终止合同；3、《房屋租赁合同》，拟证明对方与业主张文苑签订了合同，明确约定不得转租或转借他人使用，如需改变用途或转租，需征得业主方张文苑同意；4、《商铺门面转让合同》，拟证明2020年4月27日对方在未征得业主方张文苑的同意下，将涉案门面房转让给我方，并收取了40000元的转让费；5、微信支付交易明细，拟证明我方已足额向对方支付了40000元转让费；6、微信聊天记录（与业主方张文苑、谭武连），拟证明2020年8月5日业主方张文苑告知我方对方已明确于2020年8月19日终止营业。被告辩称：一、被告收取原告40000元转让费是于法有据的。被告收取原告的店铺转让费是双方基于2020年4月27日签订的《商铺门面转让合同》，合同签订后，被告按照合同约定履行了全部交付义务，原告也支付了门面转让费，双方的合同义务已履行完毕。二、原告直接提出要求被告退还转让费违反民事诉讼法的程序规定。原告既不主张《商铺门面转让合同》无效，也不解除《门面商铺转让合同》，而是直接要求被告退还店铺转让费，其诉求实属本末倒置，违反民事诉讼法的规定。原房东在得知原、被告签订的《商铺门面转让合同》后是认可的，自2020年4月开始一直接受租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即使原出租人不同意转租，也已经超过一个月合同解除期，因此，对被告不存在任何经营上的困扰。三、被告已履行完毕合同并积极履行合同的后随附义务。双方签订的《商铺门面转让合同》是双方真实意思表示，双方应该按照合同约定履行相应的义务，同时并不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效及法定、约定解除合同的情形；基于今年疫情的影响，原告经营困难，在原告没有及时缴纳租金的情况下，被告为其先行垫付了4个月租金6000元，也算是仁至义尽。被告提供的证据：1、微信转帐记录，拟证明原业主从2020年4月起至今就按月收取了我方的房租、其默认我方转租给对方的事实；2、原、被告双方微信聊天记录，拟证明对方铺面经营不下去，是其自身及家庭的原因，与被告无关的事实。反诉原告的诉讼请求：判令反诉被告向反诉原告支付2020年6-9月垫付的房租共计6000元（每月租金1500元）。事实和理由：2020年4月20日反诉原告与反诉被告签订《商铺门面转让合同》，合同签订后反诉原告严格按照合同约定履行了全部义务，按照合同第二条第二款的约定，门面转让给反诉被告后，反诉被告同意代替反诉原告向业主履行原有门面租赁合同中规定的所有条款，可反诉被告自2020年起以各种理由不按时缴纳房租，反诉原告考虑今年疫情生意难做，先行为其垫付了4个月的房租。反诉被告违约在先，反而要反诉原告赔偿损失，为维护本人的合法权益提出反诉，恳请法院判如所请。反诉原告提供的证据：1、《商铺门面转让合同》，拟证明合同约定了双方的权利义务、反诉被告需按月支付1500元的事实；2、微信转帐记录，拟证明反诉原告已替反诉被告垫付四个月房租6000元给张文苑的事实。反诉被告辩称：我方已足额缴纳了2020年6、7月份的房屋，双方的合同已于2020年8月19日解除，我方不应再支付合同解除之后的租金。我方认可2020年8月份的租金没交，这是因为对方没有配合办理交接手续。反诉被告提供的证据：微信转账记录、微信支付交易明细，拟证明我方已支付了2020年5、6、7月的租金4500元。本院对原、被告及反诉原告、反诉被告提供的证据开庭进行了质证，现分析认证如下：被告对原告提供的证据1、5无异议，予以认定，可以作为本案认定事实的根据；被告对证据2的三性不予认可，根据原告提供的录音，证实被告向原告提出了终止合同的要求及被告未经出租人同意的情况下擅自转租店铺给原告，本院对其三性予以认定；被告对证据3的真实性、合法性无异议，予以认定，对其关联性不予认可，认为原告主张被告退还店铺转让费无事实和法律依据，并且出租人张文苑接受了原告的租金，表示其认可原、被告之间的转租事实，但原告提交的关于被告与出租人张文苑的微信记录证实，出租人张文苑已明确对被告的转让行为不予认可。其异议理由不成立，涉案转租合同与原房屋租赁合同有一定的关联性，故本院对其关联性予以认定。被告对证据4的真实性、合法性无异议，予以认定。被告对其关联性有异议，认为出租人对转租没有提出异议，解除权属于出租人，本院认为该《商铺门面转让合同》是本案争议的合同，与本案有必然的关联性。被告对证据6的三性不予认可。经核对原件无异，本院对其真实性、合法性予以认定。该微信聊天记录证明出租人张文苑不认可被告转让店铺的行为，表示其在2020年8月19日去收店。原告对被告提供的证据1的真实性、合法性无异议，予以认可，对其关联性有异议，虽然该微信转账记录证明出租人收取了被告的房租，但并不能证明出租人默认被告转租的行为，其异议成立，予以采纳。原告对证据2的真实性、合法性无异议，予以认可。对其关联性不予认可，该证据仅仅证明原告向被告陈述“工作受气”的消极话语，其异议成立，予以采信。反诉被告对反诉原告提供的证据1的三性无异议，本院予以认定；反诉被告对证据2的三性无异议，本院认为反诉原告支付租金给原出租人是反诉原告履行《房屋租赁合同》的行为，与本案没有关联性。反诉原告对反诉被告提供的证据的真实性、合法性无异议，予以认定。对其关联性有异议，认为涉案商铺是先交租后使用的，反诉被告交的租金是2020年5月以前的租金。反诉被告于2020年4月20日开始接手商铺，于2020年8月19日被出租人收回商铺，期间反诉被告实际经营了4个月。反诉被告的证据能够证明其已支付2020年5、6、7月的租金给反诉原告，本院予以认定。根据对证据的分析认定，本院确认如下事实：2019年1月15日，出租人张文苑（甲方）与被告（反诉原告）谭武连（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：一、因乙方做生意需要，甲方现将坐落于惠州市大亚湾西区******************出租给乙方使用，租用期限从2018年12月19日至2023年12月18日止，租期5年，乙方只有使用权。二、双方议定房屋租金每月1400元整，租金每个月付一次（先付后住），续租租金提前15天交付，逾期交付，甲方有权解除合同，如乙方不付下次租金，甲方有权进入房屋内处理房屋内乙方所有物品。三、租赁期间，乙方可将房屋用于经营汗蒸馆，房屋不得转租或转借给他人使用，如需改变用途或转租，需征得甲方同意等。2020年4月27日，被告谭武连与原告黄子容签订《商铺店面转让合同》，被告谭武连在未经出租人张文苑同意的情况下擅自将店铺转租给原告使用，并收取了原告40000元转让费，分别是：2020年4月20日，原告通过微信向被告转账5000元；2020年4月21日，原告通过微信向被告转账5000元；2020年4月22日，原告通过微信向被告转账5000元；2020年4月23日，原告通过微信向被告转账5000元；2020年4月24日，原告通过微信向被告转账5000元；2020年4月25日，原告通过微信向被告转账5000元；2020年4月26日，原告通过微信向被告转账5000元；2020年4月27日，原告通过微信向被告转账5000元。另查明：原告于2020年6月19日和2020年7月20日通过微信向被告共支付了3000元租金。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告谭武连是否应退还涉案店铺的转让费给原告的问题。二、原告(反诉被告)黄子容是否仍欠被告(反诉原告)谭武连房租的问题。出租人张文苑与被告谭武连签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对原、被告双方具有法律约束力。一、被告谭武连是否应退还涉案店铺的转让费给原告黄子容的问题。出租人张文苑与被告谭武连签订的《房屋租赁合同》第三条约定，租赁期间，被告不得转租或转借他人使用，如需改变用途或者转租，需征得出租人同意。被告在未经出租人同意的情况下将店铺转租给原告使用，出租人张文苑在六个月内收回了店铺，解除了《房屋租赁合同》，导致2020年4月27日原告与被告签订的《商铺门面转让合同》无法继续履行，原、被告双方解除合同。原告与被告签订的《商铺门面转让合同》名为转让合同，实为租赁合同。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故原告主张被告返还转让费，理由成立，应予支持。鉴于原告已占有使用涉案店铺4个月，根据公平原则，其应分担部分转让费，按合同约定5年租赁期计算，原告占有使用涉案店铺4个月，应分担2667元，因此，被告仍应返还转让费37333元给原告。二、原告(反诉被告)黄子容是否仍欠被告(反诉原告)谭武连的房租费问题反诉被告黄子容于2020年4月20日开始占有使用涉案店铺，反诉原告谭武连主张反诉被告向其支付6-9月的占有使用费6000元，但反诉被告于2020年6月19日和2020年7月20日已经向被告支付了占有使用费3000元，故反诉原告主张反诉被告支付6-7月的占有使用费理由不成立，不予支持。2020年8月19日，出租人张文苑已向反诉原告收回了涉案店铺，证明张文苑与反诉原告已解除了《房屋租赁合同》，故反诉被告只需向反诉原告支付占有使用店铺从2020年7月21日至2020年8月19日一个月的占有使用费1500元。2020年9月，反诉被告没有再占有使用店铺，反诉原告主张9月份的占有使用费，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十六条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谭武连应在本判决生效后十日内向原告(反诉被告)黄子容归还转让费37333元；二、原告(反诉被告)黄子容应在本判决生效后十日内向被告(反诉原告)谭武连支付涉案店铺占有使用费1500元；三、驳回原告(反诉被告)黄子容的其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)谭武连的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，减半收取即400元,由原告负担30元，被告负担370元；反诉案件受理费200元，由反诉原告负担150元，由反诉被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  卓建新二〇二〇年十月二十八日书记员  陈仁兰