河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初6248号原告：张新辉，女，1977年1月8日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘高卓，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茜雅，河南光法律师事务所实习律师。被告：郑州元通房地产有限公司，住所地郑州市中原区郑上路中段****。法定代表人：姜克宏，职务：执行董事。委托诉讼代理人：耿永超，河南昇融律师事务所律师。被告:聂德才，男，1990年5月10日生，汉族，住江苏省沛县。原告张新辉与被告郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）、被告聂德才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新辉的委托诉讼代理人刘高卓，被告元通公司的委托诉讼代理人耿永超到庭参加诉讼。被告聂德才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张新辉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告之间关于郑州国际医药港1-1004房屋的买卖合同；2、请求依法判令两被告返还购房款、代收的维修基金、平台服务费、平台优惠服务金共计491746元及利息（利息以被告收款总额为基数按照贷款市场报价利率自付款之日计算至款项退还完毕之日）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月份，原告到郑州元通房地产有限公司（以下简称“元通公司”）售楼部了解由其开发的位于郑州市中原区迎欣南路南、须水河东路东郑州国际医药港项目，元通公司销售人员介绍郑州国际医药港项目为医药港，后期收益可观。随后原告认购了该项目商铺，交付相关购房款共计491746元。在领取购房款收据时原告才发现交付款项中的部分款项为所谓的“平台服务费”、“平台优惠服务金”，并且收据出具人为河南掌房网络科技有限公司（以下简称“掌房公司”），但是整个认购过程中原告并未见到掌房公司的工作人员，也未接受掌房公司的任何服务。此后原告多次要求元通公司签订书面商品房买卖合同、办理网签等产权登记手续，被告均以各种理由推脱不予解决。后原告得知被告将案涉房屋于2017年2月27日抵押给新郑郑银村镇银行股份有限公司郑韩路支行，于2017年11月30日将涉案房屋抵押给郑州银行中原路支行。而且被告元通公司的违规行为导致其被郑州市住房保障和房地产管理局通报并将其列入严重失信企业名单。原告认为，被告故意隐瞒房地产已经抵押的事实，导致原告购房目的无法实现，原告有权要求解除合同并返还购房款。故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告元通公司辩称，一、涉案房屋买卖合同成立并生效，答辩人有权基于合同收取原告支付的购房款及维修基金。首先，原告向答辩人交付购房款、维修基金并签订房产买卖合同，该行为不违反法律、法规，双方之间的房产买卖合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原告应支付购房款、维修基金。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条，本案中，答辩人分别收取原告支付的首付款及维修基金，该款项数额未超过合同约定金额，故不存在多收原告费用的问题，因此不应当退还；二、本案不存在法定解除合同的情形。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。售房一方的目的，系取得金钱，购房一方的目的，则是取得购买房屋的所有权。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，约定由被告向原告出售性质为商业服务的房产，被告元通公司在收取原告首付款后，将能够办理权属转移登记的商业房产交付与原告，原告也能基于此将其购买的房屋登记至自己名下，因而原告购房目的已经实现。据此，本案不存在合同法第九十四条第（四）项规定的情形；三、元通公司不应对河南掌房网络科技有限公司收取的团购服务费承担任何责任。首先，掌房公司收取的团购服务费并非购房款。理由：1.收款主体不同。购房款由元通公司工作人员收取，款项直接进入元通公司；掌房公司收取团购服务费，由掌房公司雇佣人员收取，款项直接交由掌房公司支配。2.收款内容不同。元通公司收取的款项，由元通公司向购房者出具收款凭证，并明确在收据中载明为“首付款”；掌房公司收取的款项，由掌房公司向购房者出具收款凭证，并明确载明为“团购服务费”。3.元通公司收取的购房款，不论是单价还是总价，均是按照房屋买卖合同约定收取，其中并未包含“团购服务费”，故收款的主体、内容、资金数额、资金流向均存在明显差异。其次，掌房公司是以其个人名义向原告收取的费用，该收款行为明显不属于代理行为。再次，掌房公司在收取原告服务费后，并没有将服务费交给元通公司，因此元通公司客观上也没有获得、使用该笔款项。结合以上情形，可以确定“团购服务费”并非购房款，元通公司在未使用该笔款项的情况下，不应对团购服务费承担责任。综上所述，答辩人在履行合同过程中，不存在违约及过错，涉案房屋亦能够满足交付、过户条件，不存在原告购房目的无法实现的情形。据此，在原告与答辩人未协商一致的情况下，合同不应当解除。请贵院驳回原告的诉讼请求。被告聂德才未答辩。本院经审理认定事实如下：1、2017年9月24日，元通公司向原告张新辉具《收据》2份，载明：收到张新辉1-1004首付款（50%）341990元，收到张新辉1-1004维修基金1746元。同日，河南掌房网络科技有限公司向原告张新辉出具《收据》2份，载明：收到张新辉平台服务费140000元，收到张新辉平台优惠服务金8010元。二被告共计收取原告购房费用491746元。2、二被告收到原告款项后，至今未与原告网签房屋买卖合同手续。3、在与原告同类的系列案件中，本院做出的已经生效的判决查明了如下事实：2017年，元通公司（甲方）和河南掌房网络科技有限公司(以下简称“掌房公司”)（乙方）签订《元通·郑州国际医药港项目销售协议》一份，主要约定：一、物业地址。1.甲方为元通纺织城《郑州国际医药港》项目(以下简称：“本项目”)开发公司。2.销售物业信息：郑州国际医药港项目，位于郑州市××××西北角，元通纺织城1号馆，本次销售的楼盘物业形态为商铺。二、包销期限。1.该协议约定期限为2017年8月1日至2017年12月31日。三、销售约定。1.甲方保证本项目符合法定出售条件，并提供相关证书、材料给乙方以及乙方的有效客户。2.乙方为包销服务，项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用、项目销售服务人员工资及佣金等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。3.甲方应提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。双方还约定了其他内容。2017年8月20日，元通公司向掌房公司出具授权书一份，载明：“郑州元通房地产有限公司开发的位于河南省××中原区××、须水河××以东“郑州国际医药港”项目，我司授权河南掌房网络科技有限公司组织本次商铺的团购事宜，并通过其平台享受相应的优惠政策。”本院调取的涉案房屋的抵押情况显示：2017年2月7日，元通公司与新郑郑银村镇银行股份有限公司郑韩路支行签订《郑州市在建工程抵押合同》，将涉案房屋抵押给该支行。在本院已受理的靳莹等同类相关案件中，当事人提供的电话录音显示：申请的贷款资料银行审核后认为由于开发商的过错，不予办理贷款，并退还资料。郑州市住房保障和房地产管理局于2018年7月5日出具的《信访事项答复意见书》一份，处理意见一栏显示：“1、对信访群众提出的‘元通集团以医药港向我们出售商铺，而后无医药港，单方面违约且不退款’的问题，根据《广告法》第五十五条、《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第三十九条等规定，虚假宣传由工商行政管理部门监督管理，建议信访人向工商管理部门反映处理，至于认购群众及三家公司之间的经济纠纷退款问题，鉴于掌房网络公司已经注销、清雅贤居公司无法联系、元通公司要求司法解决态度明确等因素，我局无力协调，建议通过司法途径解决。2、对信访群众提出的‘商户支付房款之后开的收据一部分盖元通章，一部分盖其他公司的章，属于欺骗。并且以团购费和服务费的名义不予退款’的问题，根据调查情况看，商铺销售方式为包销，是一种销售模式，不是房地产经纪行为，没有相关法律法规禁止代理销售公司通过包销赚取收益，由此，建议通过协商解决此问题，协商不成可向人民法院起诉解决；3、对信访群众提出的‘合同备案价和实际销售相差巨大，每平相差8000元左右的问题’的问题，根据《商品房销售明码标价规定》第十三条、十六条规定，应由价格主管部门监督管理，建议信访人向价格主管部门反映处理。4、对河南掌房网络科技有限公司未备案的违规问题，根据《房地产经纪管理办法》第十一条规定，该公司应当自领取营业执照之日起30日内，到我局备案，但鉴于该公司已经注销，无法采取具体行政措施……7、对元通公司涉嫌违规提供购房首付融资问题，根据《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》第三条第七款规定，决定将其列入严重违法失信企业名单，并共享给银行业协会和银行业金融机构，在开发资质审查中进行重点审核。”4、掌房公司为一人公司，股东为聂德才，现已经注销。本院认为，原告提供的证据显示原告为购买被告出售的郑州国际医药港1-1004号房屋，已经向二被告支付了购房费用491746元，故可以认定原、被告之间存在事实的购房合同。被告收到原告购房费用后，至今未与原告签订书面购房合同，也未办理网签手续，未履行应尽的义务，故原告请求解除合同退还购房费用符合法律规定。原告交纳的平台服务费、平台优惠服务金，虽然印章为河南掌房网络科技有限公司，但从本案查证来看其构成了房款的一部分，该款的最终利益归属于元通公司，故原告要求元通公司返还该款，本院予以支持。原告因购房共交纳的购房费用为491746元，被告元通公司应当予以返还。原告主张利息损失的计算方式为自二被告收款之日起的同期贷款市场报价利率，但交款时间尚不存在该利率，故参照有关规定，本院以原告起诉时的贷款市场报价利率确定。河南掌房网络科技有限公司以自己的名义收取平台服务费、平台优惠服务金，且该费用后期以高于费用本身较多的数额冲抵购房首付款，配合了元通公司在首付款比例未达标的情况下销售房屋的行为，也有一定过错；同时，河南掌房网络科技有限公司在本案中的地位可以判定为：也是出售房屋一方，故其应在收取服务费用范围内承担连带返还责任。河南掌房网络科技有限公司系一人独资公司且已经注销，被告聂德才作为河南掌房网络科技有限公司的股东，应依法对原公司的所负责任承担义务。二被告之间的内部纠纷可协商解决，如有争议另行依法处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张新辉与被告郑州元通房地产有限公司之间2017年9月24日关于购买郑州国际医药港1-1004号房屋的合同；二、被告郑州元通房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张新辉购房费用491746元，并支付利息损失（以491746元为基数按2020年10月12日的同期贷款市场报价利率自2017年9月24日起计算至实际清偿完毕为止）；三、被告聂德才在收取的平台服务费、平台优惠服务金148010元范围内对本判决第二项的义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4339元（已减半收取），由被告郑州元通房地产有限公司、被告聂德才共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李云凯二〇二〇年十月三十日书记员  吴肖洁