河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初3541号原告（反诉被告）：陆红虎，男，汉族，生于1964年12月4日。委托诉讼代理人：张华伟，河南菊城律师事务所律师。委托诉讼代理人：符姣，河南菊城律师事务所律师。被告（反诉原告）：南阳市浩杰房地产开发有限公司，地址：南阳市中州路**。法定代表人：梁明闯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师。原告（反诉被告）陆红虎与被告（反诉原告）南阳市浩杰房地产开发有限公司（以下简称浩杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陆红虎的委托诉讼代理人张华伟、符姣，被告南阳市浩杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人司素杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2016年4月23日陆红虎与南阳市浩杰房地产开发有限公司签订的《买卖合同》为有效合同；2、请求依法判令被告继续履行合同，向原告方交付位于内乡县鹏翔路××段鹏翔花园4号楼1单元15层1502户房屋并在限定期限内为原告方办理不动产登记手续及产权证书；3、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，本院依据法庭调查查明的事实进行释明后，原告（反诉被告）将诉讼请求第二项变更为请求依法判令被告更换房源，向原告方交付与《买卖合同》相同面积的房产或退还购房款216365元并支付自2016年4月23日起至款项付清之日止的资金占用费（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：原告因与内乡县中小企业促进会存在经济纠纷，包括我在内的多名集资户多次向政府部门反映，寻求解决，经政府部门协调，各方协商确定，被告南阳市浩杰房地产开发有限公司以其开发建设的位于内乡县鹏翔路××段鹏翔花园房屋抵偿内乡县中小企业促进会欠付我们集资户的借款本息。按照约定，2016年4月23日，被告南阳浩杰房地产开发有限公司依据欠款额度将房屋以总价款216365元抵偿给我，并办理了相关购房手续，以此抵销内乡县中小企业促进会对我所负债务。合同签订后，被告却以各种理由推托拒不履行合同义务，拒绝向我交房并办理不动产登记手续。鉴于此，为了切实维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，以悉判如所请。被告（反诉原告）浩杰公司向本院提出答辩及反诉请求：1、依法解除双方之间签订案涉房产买卖合同并确认以反诉状形式送达的解除合同通知书有效；2、依法驳回原告起诉或撤销该确权案件；3、本案诉费和反诉费均由被反诉人承担。答辩及反诉理由：1、追加原××县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人为被告参与诉讼，以利于查明案件事实以及是否存在假诉讼和非法集资犯罪情形。2、本案被答辩人先借款合同行为与后案涉买卖合同行为之间欠缺引起法律关系变更法律事实的“链条”，无法确认案涉争议法律关系存在。3、案涉房产《买卖合同》性质系履行期届满后诉讼外达成构成“新债清偿”而非债的更改，因旧债债务人及原告不履行支付购房款义务导致案涉买卖合同于2019年5月27日被有效解除。4、退一步即使案涉买卖合同具有以房抵债性质，由于没有交付，根据最高院、、地方法院相关规定应按旧债借款合同关系予以审理。5、案涉争议房产已被法院执行完毕，依照规定应撤销该确权案件。综上，法庭应驳回被答辩人起诉或因涉嫌非法集资移交公安机关予以处理，确认解除案涉买卖合同。原告（反诉被告）陆红虎针对反诉部分辩称：浩杰公司反诉依法解除双方之间签订案涉房产买卖合同并确认以反诉状形式送达的解除合同通知书有效不应得到支持。因为本案《买卖合同》依法成立并生效，房屋买卖合同不具备解除条件，双方解除合同没有达成合议，不具备协商解除的条件，同时不存在合同约定解除的情形，合同签订后，原告依照合同约定享有取得房屋的权利，本案不存在合同法94条单方解除合同的法定情形，反诉请求无事实、法律依据。反诉原告以反诉状形式向反诉被告送达解除通知不产生合同解除的法律效力，按合同法司法解释的规定，合同相对方在收到解除通知后享有在异议期内提起诉讼的权利，现答辩人认为反诉原告解除合同的理不能成立，当庭提出反驳，应视为提起诉讼。浩杰公司在不享有约定或者法定解除权的情况下以通知方式解除合同，即便是原告方收到通知未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。另外，本案系合同纠纷，答辩人诉请的是继续履行合同，并非进行确权，不应当适用最高法院（2011）15号《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》驳回原告起诉或撤销确权案件。请求法院依法驳回浩杰公司的反诉请求。原告（反诉被告）为证明其诉讼请求，提供如下证据：证据一:房屋买卖合同及收据复印件一份，证明陆红虎原债权200000元，原告补交16000元后与被告南阳市浩杰房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，浩杰公司将鹏翔花园4号楼1单元15层1502户房屋以总价款216365元抵偿原告债权。证据二：身份证复印件一份，证明原告主体适格。被告（反诉原告）为证明其主张，提供如下证据：证据一：浩杰公司法人营业执照复印件，证明被告主体适格。证据二：1、2019年9月内对内乡储户代表在南阳市书记留言《严惩非法融资商彭飞(实为彭飞的岳父，检察院原副检察长张会超)》编号712823回复；2、张某提供的录音；3、张某证人出庭证言。证明内乡县中小企业促进会系非营利性社会团体法人，在2015年11月3日经营维艰、资金链断裂等情况下注销，其涉嫌非法集资，2016年4月7日涉及储户达到222户，数额至少在2000万元以上，2019年7月11日、27日由县领导、科工局、金融办、县维稳办、中小企业促进会实际控制人张会超及名义上代表彭飞参与，张会超表示认同并承诺积极配合政府工作，努力化解矛盾并愿意拿出2000万元优良资产(淯阳房产)与集资户签订抵债协议。内乡县中小企业促进会的实际控制人张会超等涉嫌非法集资。张某提供的录音和证言证明内乡县中小企业促进会的实际控制人是张会超。张会超进行中小企业促进会的人事和日常经营安排管理，张会超和彭飞所在的浩杰公司协商用浩杰公司开发的摩根房产以房抵债抵偿原告方等集资户的债务，浩杰公司与集资户签订房屋买卖合同，张某代表中小企业促进会在买卖合同签订后收回集资户的借款合同和收据，此后，其与张会超安排的另外一名工作人员进行了交接，将相关资料进行了移交。张会超与彭飞所在的浩杰公司和集资客户之间一直未签订三方协议。证据三:解除案涉买卖合同通知书及回执。证实被告行使解除案涉买卖合同符合法定程序，且收到该通知书后原告在法定期间内未提出异议解除合同生效事实及原告拒收通知的事实。证据四：(2019)豫1325民初3128号生效民事判决书。证明同案同判案例，与被告相同性质借款合同到期为偿还，用浩杰房产签订买卖合同，案由性质系借款合同纠纷，存在与本案同样事实是:由于被告南阳国兴公司及内乡县中小企业促进会未及时支付购房款，南阳浩杰房地产开发公司以原告未缴纳购房款为由解除了房屋买卖合同。即缺乏转化为案涉《买卖合同》的基本核心条件，以房抵债未能成交的事实。经庭审质证，被告（反诉原告）浩杰公司对原告（反诉被告）的证据一、二真实性均无异议，是以房抵债的性质，并非独立的房屋买卖合同。该证据能够证明双方签订房屋买卖合同的客观事实，本院作为认定案件事实的有效证据使用。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）浩杰公司的证据一无异议，该证据本院作为认定案件事实的有效证据使用。对证据二中编号712823的信访回复真实性无异议，证明方向有异议，不能证明中小企业促进会、张会超涉及非法集资，与本案以房抵债无关联性。对证据二中录音和张某的证言所涉及的张会超系中小企业促进会实际控制人及浩杰公司用房产以房抵债的事实无异议，认为其他证言内容与本案无关。该组证据中的信访回复本院本院结合其他证据综合认证；关于证人张某提供的录音和证言，本院认为该证据内容客观反映了相关案件事实且与原被告双方的陈述能够相互印证，本院作为认定案件事实的有效证据使用。对证据三有异议，对证据三有异议，被告不享有法定解除权，被告当庭以反诉状的形式送达通知证明在此之前被告没有依法有效的行使合同解除权。本院认为，被告是否享有合同解除权及解除通知是否有效需结合其他证据综合判断，故对该组证据本院结合其他证据综合认证。对证据四真实性无异议，证明方向有异议，该判决中当事人所提起的诉讼是民间借贷纠纷与本案合同纠纷并非同类纠纷，与本案无关性。该证据系生效法律文书，本院结合其他证据综合认证。对证据五真实性无异议，证明方向有异议，该证据不能否定被告负有向原告交付房产的合同义务，合同确定的房源因被告原因被法院执行导致法律上的履行不能，案涉房产在无法交付的情况下，被告负有更换房源或者退款并赔偿损失的义务。该证据系生效法律文书，本院结合其他证据综合认证。本案诉讼过程中，本院依职权调取了内乡县民政局内民社字（2015）5号《关于注销“内乡县酒业协会”等14个社会团体的决定》，该文件证实，内乡县中小企业促进会于2015年11月3日被注销。根据当事人举证、质证、原被告的诉辩意见及经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2013年3年26日，内乡县工业和信息化局作为主管单位在内乡县民政局登记成立内乡县中小企业促进会，其性质为非营利性社会团体，2015年11月3日该促进会注销。该促进会存续期间实际控制人为张会超（张慧超），在该促进会成立存续期间，原告（反诉被告）与该促进会签订有借款合同，向该促进会提供有借款。该促进会注销后，原告（反诉被告）在追要资金的过程中，为解决资金兑付问题，张会超（张慧超）与浩杰公司协商用浩杰公司开发建设的内乡县鹏翔花园房产以房抵债冲减原告（反诉被告）的债权。2016年4月23日，原告（反诉被告）与浩杰公司签订《买卖合同》，约定将位于内乡县鹏翔花园4号楼1单元15层1502户房屋以总价款216365元出售给原告（反诉被告），合同同时对房产的交付时间和不动产证的办理等必备事项进行了约定。因原告（反诉被告）的原债权为20万元，与合同价款存在差价，原告（反诉被告）另行支付16000元弥补差价，实际购房款为216000元。浩杰公司于同日按合同价款向原告（反诉被告）开具了收款收据。原告（反诉被告）原与内乡县中小企业促进会之间的借款合同及收据由张会超（张慧超）安排的工作人员张某收回。另外，除原告外还有其他集资客户也在同时期办理了房屋买卖合同以房抵债。案涉房屋《买卖合同》签订后，浩杰公司未按照合同约定的交付时间向原告（反诉被告）交付房屋。2019年5月29日，浩杰公司以买受人未按合同约定交纳购房款构成根本违约为由向原告邮寄《解除合同通知书》，原告拒收。后因原告（反诉被告）要求浩杰公司继续履行合同交付房产，浩杰公司拒不交付，原告（反诉被告）诉至本院，形成本案诉讼。浩杰公司开发建设的内乡县鹏翔花园小区房产现符合交付条件。淅川县人民法院在执行申请执行人何灵云与浩杰公司、彭飞债务转移合同纠纷案中，于2019年10月26日下发（2019）豫1326执733号执行裁定书，裁定内乡县鹏翔花园4号楼1单元502户房屋的所有权归买受人何灵云所有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告双方签订的《买卖合同》关于房产的买卖和《摩根车库车位认筹单》关于车位使用权的出让均无违反法律行政法规的效力性强制性规定，也无《中华和人民共和国合同法》第五十二条所规定的其他合同无效情形，该合同和认筹单为有效合同。对于有效合同双方本应遵照法律规定和合同约定履行，但是，由于案涉的房产被淅川县人民法院在执行申请执行人与浩杰公司转移合同纠纷案中下发执行裁定书，将房屋所有权确权给第三人何灵云，按照《中华和人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，第三人何灵云已经依法取得该房产的物权。本案出现了《合同法》第一百一十条规定的实际履行原则的例外情形，即法律上或者事实上不能履行。故，原告（反诉被告）要求交付买卖合同约定的房产并办理不动产登记手续本院无法支持。但是，原告（反诉被告）诉请变更为更换房源或退款并赔偿损失是对合同不能履行的有效补救措施，符合法律规定，本院予以准许。如更换房源，关于原告诉请浩杰公司办理不动产产权证书的诉讼请求，因办理不动产权属证书的主体是行政机关而非浩杰公司，浩杰公司对购房人办理不动产权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案的义务，故直接请求浩杰公司为其办理不动产产权证书的诉讼请求不能支持。关于浩杰公司请求解除双方之间签订案涉房产买卖合同并确认以反诉状形式送达的解除合同通知书有效问题。本院认为，本案原被告双方签订的《买卖合同》为有效合同，虽存在法律上的履行不能，但完全可以通过其他补救措施予以履行，履行过程中如法定解除、约定解除条件出现或者双方协商一致合意解除，可依法解除合同。对于本案合同浩杰公司主张解除并发送解除通知，合同能否解除应当从浩杰公司是否享有合同解除权以及解除权行使是否具备法定解除和约定解除条件判断。浩杰公司认为原告方作为房产的买受人未按照合同约定交纳购房款构成根本违约，由此可见，浩杰公司主张的解除权是《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权。本案已经查明，原被告双方签订案涉房产的买卖合同是基于浩杰公司自愿用以房抵债的方式冲减原××县中小企业促进会拖欠原告方债务，浩杰公司加入到原××县中小企业促进会与原告的债权债务关系中承担债务，以债务加入的形式承担了原××县中小企业促进会的债务，该行为并不违背法律规定，在此前提条件下，原告签订合同买受浩杰公司的房产无需再向浩杰公司支付对应的价款，浩杰公司在同意以房抵债条件下签订房屋买卖合同即视为同意原告无需另行支付购房款，浩杰公司在买卖合同签订后以原告方未按照合同约定交纳购房款主张原告构成根本违约显然于法无据。浩杰公司不能据此解除合同，因此，浩杰公司认为原告未付购房款构成根本违约的主张不能成立，浩杰公司据此不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权，其送达的解除合同通知书不论合同相对方收到与否及是否在法定异议期限内提起诉讼均不发生合同解除的效果。另外，合同解除权必须在合理期限内行使。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者合同没有约定期限，按照当事人的催告通知确定合理期限，一般是催告后三个月，当事人没有催告的，解除权是在解除权发生之日起一年内行使，逾期解除权消灭。本案买卖合同约定原告的付款期是2016年4月23日，合同对于解除权行使没有约定期限，浩杰公司也无相关催告的证据。所以，解除权的行使应按一年期的规定计算，但浩杰公司未在一年内行使该权利，直至2020年10月16日本案庭审时才以提起反诉的形式发送解除合同通知，其行使解除权超过了解除权发生之日起一年的期限。故，浩杰公司的解除权已消灭。因此，浩杰公司请求确认解除双方之间签订案涉房产买卖合同并确认以反诉状形式送达的解除合同通知书有效的反诉请求本院不能支持。关于浩杰公司请求追加原××县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人为被告参与诉讼问题。本院认为，浩杰公司采用以房抵债方式冲减内乡县中小企业促进会对原告所负债务的行为，从法律性质上判断只能归结为抵押担保、债务加入、代为清偿三种行为之一。本案中，以签订房屋买卖合同方式为债务提供担保的形式不存在。浩杰公司的行为只能在债务加入和代为清偿中认定。在债务加入情形下存在免责的债务承担和并存的债务承担，浩杰公司虽未与内乡县中小企业促进会及其实际控制人张会超（张慧超）明确债务加入的具体形式，但不论是何种债务加入方式，其事实上存在加入行为且已实际承诺并部分履行，作为债权人的原告而言，在合同未完全履行时，在免责的债务承担方式下，有权要求浩杰公司继续履行；在并存的债务承担方式下，原告享有选择权，有权选择要求浩杰公司继续履行，无需要求原债务人承担责任。另外，本案原被告在诉辨意见中均明确案涉房产系以房抵债，对该事实均属于自认，该自认行为均表明浩杰公司系代为清偿的替代偿债行为。因此，不论是债务加入还是代为清偿，浩杰公司均享有在履行完毕之后向原××县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人追偿的权利，在本案中，无须追加原××县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人参与诉讼。关于浩杰公司主张本案应按照民间借贷法律关系处理问题。本院认为，原告与内乡县中小企业促进会虽最初存在民间借贷法律关系，但在双方民间借贷履行期限届满后在浩杰公司介入的情况下达成了以物抵债协议，虽抵债物（本案案涉房产）未交付债权人，但本案不存在以物抵债协议恶意损害第三人合法权益等情形，亦无其他无效事由，本案由民间借贷法律关系转化为商品房买卖合同关系事实清楚且浩杰公司在答辩及反诉意见中也明确自认各方是在原债权履行期限届满后达成的以物抵债协议，本案不同于原债权履行期限届满前达成的以房抵债协议及抵债物未交付的情形。同时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定的是“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”而本案不存在以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的前提条件。故，浩杰公司主张应按照民间借贷法律关系审理本案本院不能支持。关于浩杰公司请求依法驳回原告起诉或撤销该确权案件问题。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，并非进行物权确权，不适用最高法院（2011）15号《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》驳回原告起诉或撤销确权案件的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的规定》第十五条之规定，判决如下：一、原告陆红虎与被告南阳市浩杰房地产开发有限公司于2016年4月23日签订的《买卖合同》有效；被告南阳市浩杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内更换房源向陆红虎交付位于内乡县鹏翔路中段鹏翔花园与4号楼2单元15层1503户面积相同的房屋，并将需要由其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记机关，协助原告办理不动产登记手续；若被告南阳市浩杰房地产开发有限公司不能更换房源向陆红虎交付，则在本判决生效后十日向陆红虎退还购房款216000元及利息。（自2016年4月23日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）驳回反诉原告南阳市浩杰房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，反诉费100元，合计200元，由被告（反诉原告）南阳市浩杰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。如本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨宗华二〇二〇年十月十五日书记员  周予雅