北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异311号案外人：刘伟，女，1975年2月8日出生，住北京市海淀区，户籍地北京市昌平区。申请执行人：曾华南，男，1983年11月3日出生，汉族，住北京市通州区，户籍地辽宁省阜新市。被执行人：陈静，女，1971年11月4日出生，汉族，户籍地南宁市。本院在执行曾华南与陈静公证债权文书一案[执行依据：（2016）京方正内民证字第133099号公证书、（2017）京方正执行证字第00225号执行证书；执行案号：（2017）京0108执8523号]过程中，案外人刘伟对本院执行陈静名下位于北京市海淀区XXX房屋（以下简称XXX房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查完毕。刘伟述称，请求撤销北京市海淀区人民法院（2017）京方正执行证字第00225号民事裁定书，解除对被执行人陈静名下XXX房屋的查封，停止对该房屋的执行。事实与理由：2017年12月，海淀法院在执行曾华南与陈静借贷纠纷一案中，对XXX房屋（建筑面积38.88平方米，房屋所有权证号：X京房权证海字第**）采取了查封措施。该房屋为案外人刘伟已经购买并合法拥有，现案外人刘伟依法向法院提出异议。依据北京市石景山区人民法院2018年12月29日作出的（2017）京0107民初19312号民事判决书，案外人刘伟提起的执行异议之诉，经人民法院审理查明，最终认定刘伟与陈静就XXX房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。在法院2015年11月13日首次查封该房产之前，案外人刘伟与陈静于2015年10月28日已经签署了合法有效的书面买卖合同；刘伟并于2015年11月10日已实际合法接受、占有、管理该房屋；案外人刘伟已按照合同约定支付了全部购房款，且非因其自身原因未办理过户登记，故XXX房屋应属刘伟所有，刘伟就206号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具有阻却执行的效力。判决停止对陈静名下XXX房屋的执行程序。依据北京市第一中级人民法院2019年10月29日作出的（2019）京01民终6018号终审判决，二审法院认定一审法院判决停止对XXX房屋的执行程序正确，维持了北京市石景山法院的原审判决。另外，依据北京市海淀区人民法院2018年3月30日作出的（2017）京0108民初28560号民事判决书，亦对该房屋买卖合同确认合法有效并判决陈静承担延期过户的违约责任。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，案外人刘伟依据事实和法律以及已经生效的民事判决书请求法院撤销北京市海淀区人民法院（2017）京方正执行证字第00225号民事裁定书，解除对陈静名下XXX房屋的查封，并停止对该房屋的执行。曾华南辩称，不同意解除对XXX房屋的查封。XXX房屋登记在陈静名下，是其本人的财产，其多次以拟抵押的方式进行贷款，本案陈静尚有200余万元债务未偿还，不同意解除查封。本院经审查查明：2016年12月30日，陈静（借款人、甲方）与曾华南（出借人、乙方）签订《还款协议》，确认如下法律关系：“甲方的债务系个人债务，甲方向乙方借款，用于流动资金周转，乙方已通过银行转账的方式分别于2015年2月5日至2015年11月29日共计向甲方支付借款本金10588000元整。截止签订本协议之日，借款人尚未归还上述借款本息人民币260万元整”；约定以下还款金额及期限：“甲方应分别于2017年1月30日向乙方归还上述借款本息人民币50万元整，2017年2月28日向乙方归还上述借款本息人民币100万元整，2017年3月30日向乙方归还上述借款本息人民币110万元整”。同日，北京市方正公证处出具（2016）京方正内民证字第133099号公证书，赋予上述《还款协议》强制执行效力。2017年3月13日，北京市方正公证处出具（2017）京方正执行证字第00225号执行证书，该执行证书载明，一、被执行人：陈静；二、执行标的：1、本金人民币260万元；2、逾期利息（自2017年2月28日起至执行完毕，按借款本金的每月2%计算）；三、被申请执行人可供执行的财产：陈静的全部财产。曾华南持上述公证书以及执行证书向本院申请强制执行，本院于2017年7月10日立案执行。2017年12月12日，本院轮候查封陈静名下位于北京市海淀区XXX房屋，查封期限三年。另查，关于刘伟与陈静房屋买卖合同纠纷一案，刘伟向本院提起诉讼。本院于2018年3月30日作出（2017）京0108民初28560号民事判决，认为刘伟与陈静订立的房屋买卖合同及针对过户手续的协议均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应据此履行各自义务，但因刘伟另行提出的执行异议之诉尚未审结，房屋买卖合同是否具备继续履行的条件尚不明确，故判决：陈静于判决生效后七日内按照每日180元的标准向刘伟支付自2015年11月12日起至2018年3月30日止的迟延过户的违约金156600元；驳回刘伟的其他诉讼请求。再查，2018年12月29日，北京市石景山区人民法院作出（2017）京0107民初19312号民事判决，对刘伟与彭朋、陈静、北京和盛斋京味菜馆有限公司案外人执行异议之诉一案，判决停止对陈静名下位于北京市海淀区XXX号房屋的执行程序。彭朋不服一审判决，提起上诉。2019年10月29日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终6018号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决查明以下事实：XXX房屋所有权证号为X京房权证海字第XXXX号，房屋登记权利人为陈静。2015年9月16日，陈静出具《委托书》，委托吴正华作为其代理人，代其办理签署房屋解押、买卖交易、代收房款、签署相关文件等全部事项，北京市方正公证处于2015年9月17日出具（2015）京方正内民证字第70613号公证书，对《委托书》进行公证。2015年10月28日，吴正华以陈静（出卖人）的名义与刘伟（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：出卖人出售XXX房屋；出卖人与买受人通过房屋出售委托公证方式达成交易；房屋成交价格为180万元；买受人于2015年10月28日向出卖人支付定金，定金金额为50万元，定金在房屋权属转移登记完成时自动转为房款；买受人于2015年11月3日向出卖人支付房款20万元；剩余房款110万元在房屋权属登记过户完成后当日支付给出卖人；出卖人应当在2015年11月12日前将该房屋交付买受人；自合同签订之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，2015年10月28日，刘伟转账汇款至康太有账户人民币50万元，汇款用途写明：购房首付款；2015年11月2日，刘伟转账汇款至康太有账户人民币20万元，汇款用途写明：购房款。签署两笔汇款经陈静的委托代理人吴正华确认无误后，出具收条一张：“确认已收到刘伟购买（海淀区XXX室）房款柒拾万元正。”2015年11月10日，刘伟与陈静的委托代理人吴正华在海淀区不动产交易大厅办理了房屋交易网签合同，交纳了契税、印花税等房屋产权权属转移登记之前的相关手续。在办理房屋所有权证书时，刘伟述称因交易房屋被中兆源（北京）典当有限公司设定拟抵押，导致其无法办理房屋所有权证书。2015年11月10日、2016年3月17日，刘伟（出租人）与刘宝毅（承租人）签订两份《北京市房屋租赁合同》，合同约定：刘伟将XXX房屋出租给刘宝毅，刘伟提交了刘宝毅缴纳的2016年-2017年度及2017-2018年度的物业费和供暖费交纳凭证。经法院同意，刘伟于2018年12月29日将上述案涉房屋购房尾款110万元汇至北京市石景山区人民法院案款账户内，交付法院执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据本院（2017）京0108民初28560号民事判决及北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初19312号民事判决、北京市第一中级人民法院（2019）京01民终6018号民事判决所查明的事实，案外人刘伟在本案轮候查封XXX房屋之前，已经与陈静签订了合法有效的书面合同，依约支付了部分房款，并实际占有XXX房屋。剩余房款，刘伟已交至北京市石景山区人民法院可供执行。XXX房屋未能办理过户登记，并非刘伟自身原因导致。综上所述，刘伟对206号房屋主张权利，符合法律规定的情形，可以排除本案执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、案外人刘伟的异议成立；二、中止对位于北京市海淀区XXX房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇二〇年十月二十二日书 记 员  郭丽娜