山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11566号 上诉人（原审被告）：青岛安泰轻钢有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区金岭工业园。 法定代表人：任文峰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘丰，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛联合泰如石业有限公司，住所地：山东省青岛市李沧区兴华路****。 法定代表人：张剑，总经理。 委托诉讼代理人：陈宏双，女，1987年5月29日生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 上诉人青岛安泰轻钢有限公司因与被上诉人青岛联合泰如石业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初6860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛安泰轻钢有限公司向本院提出上诉请求：1、依法改判原审判决第一项，驳回被上诉人要求上诉人返还租金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。其依据的主要事实和理由：一、原审判决认定事实并非基于对客观事实的认识和理解，应予纠正。1、在本案中，案外人青岛崂山兴业人防设备有限公司已经两次提供书面材料讲明，其于2019年上半年临时放置在被上诉人所承租仓库内的消防物资，是事先经过被上诉人同意过的，否则根本不会被允许放置，而且整个事情与上诉人无关，更与其承租上诉人北侧厂房的租赁法律关系无关。事实上，被上诉人与青岛崂山兴业人防设备有限公司同时分别承租上诉人南北两侧厂房期间，该两家轮流使用一个变压器，以节约必要的经营成本，存在客观上的利益关联和默契配合，并不是原审判决所认定的该两家公司不存在任何关系。更何况，被上诉人在单方面离场后，特意加派了两名保安进行现场监控，其唯一职责就是看管、阻拦、禁止青岛崂山兴业人防设备有限公司再自由拉走该批物资。该俩保安也已经向原审法院提供书面材料，讲明自己被雇来看场子的前后原委。原审判决对此并未进行周密论述和充分释明。2、原审判决还存在其他几处认定事实方面的明显错误，应予纠正。(1)对于被上诉人提交的通知书、EMS快递单、录像等证据，原审判决在已经认可上诉人的反证具有真实性和关联性的情况下，坚持认定其该组证据同样具有真实性和关联性，显然是自相矛盾的，影响了其公正判断。(2)对于被上诉人提交的厂房照片9张和现有厂房照片10张，在被上诉人明确承认自己加派保安进行现场管控一直到本案2019年10月16日第一次开庭的次日方才撤离的情况下，并且在上诉人也提出了合理质证意见的情况下，原审判决仍坚持认定彼时的厂房已经由上诉人重新对外出租给了案外人青岛崂山兴业人防设备有限公司，与客观事实不符。(3)对于被上诉人申请原审法院调取的上诉人银行往来账单，其实里面只有两笔租金是青岛崂山兴业人防设备有限公司支付的，上诉人的质证意见非常清晰、明确和客观，认为该证据和本案争点无关，但原审判决坚持认定与本案有关，是非常错误的。二、原审判决认为上诉人在被上诉人未尽到离场修复义务的前提下一直拖延拒绝交接，构成损失扩大，因此应当适用合同法第119条规定，属于适用法律明显错误，应予纠正。三、被上诉人要求退还租金的事实和理由均不能成立，其诉讼请求应予驳回。1、根据现有证据看，被上诉人无法证明其于2019年3月底就已经与上诉人就其提前解除租赁合同事宜进行协商并达成了合意，因此继续按约履行租赁合同，包括继续按约支付租金，仍然是被上诉人应当履行的合同义务。上诉人作为房东，没有任何合同义务或法律义务来敦促或者逼迫被上诉人作为承租人一定要实际利用租赁物开展经营活动，否则就解除合同。即使被上诉人承租下来之后闲置不用，也不能成为其可以阻却上诉人行使收取租金这一合同权利的抗辩理由。2、根据《厂房租赁合同》多处约定，被上诉人作为承租人离场前应当做好交接工作，并将损坏的场地及设备等修复完好，但是根据现有证据和原审法院了解到的事实情况来看，被上诉人在2019年10月17日才将现场保安撤离，而这个时间节点到来之前的第二个租赁年度(2018年10月15日——2019年10月14日)期间已经全部经过，相应租赁事实已经全部发生，其应当对其占有厂房的第二个租赁年度承担支付全年租金的合同义务。3、被上诉人签订了10年期租赁合同，却在仅实际履行了一年多后就单方解约，双方约定的违约金明显过低，低于给上诉人造成的损失，上诉人可以请求人民法院予以增加，恳请二审法院对租赁合同约定的1个月租金解约罚则再次进行重新认定，有效增加故意单方解约的违约成本。 被上诉人青岛联合泰如石业有限公司辩称，原审判决正确，我公司确实按时完成了房屋的提交，并且没有证据证明厂房的破坏是由我方造成的。 青岛联合泰如石业有限公司向原审法院起诉请求：1、青岛安泰轻钢有限公司返还青岛联合泰如石业有限公司租赁费279200元及以此为基数，承担自2019年4月15日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息；2、青岛安泰轻钢有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：双方于2017年签订租赁合同，承租青岛安泰轻钢有限公司位于城阳区厂房场地一宗，合同签订后，青岛联合泰如石业有限公司按约付款，2019年3月底与青岛安泰轻钢有限公司协商一致提前解除合同并搬离。依照合同约定，青岛安泰轻钢有限公司扣留一个月房租外，剩余部分应返还青岛联合泰如石业有限公司，但该款虽经青岛联合泰如石业有限公司多次索要，青岛安泰轻钢有限公司拒不支付，青岛联合泰如石业有限公司无奈诉至法院，望依法判如所请。 青岛安泰轻钢有限公司在原审辩称，青岛联合泰如石业有限公司所述事实错误，2019年3月底其并没有与青岛安泰轻钢有限公司协商一致，提前解除租赁合同并搬离，时至今天青岛联合泰如石业有限公司仍未向青岛安泰轻钢有限公司办理租赁物交接手续，因此，其要求青岛安泰轻钢有限公司退还租金没有事实和法律依据，另外，因为青岛联合泰如石业有限公司在租赁期间，对厂房进行掠夺性破坏性使用，导致厂房多处受损，根据租赁合同约定，青岛安泰轻钢有限公司已另案提起诉讼，要求其承担修复责任或赔偿修复费用。 原审法院认定的事实：2017年，青岛联合泰如石业有限公司（承租方、乙方）与青岛安泰轻钢有限公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房位于青岛市城阳区，该车间每平方米120元，共5584平方米，共计670000元，该厂房现有装修及设施、设备随该车间一并移交乙方使用，包括六部行车、壹个电动葫芦；本合同租赁期限共10年，自2017年10月15日起至2027年10月14日止，甲方应在2017年10月15日前将该车间交付乙方使用。合同约定双方有一方无故提起解约赔偿对方一个月房租作为补偿，厂房每两年按照10%递增，前两年每递增租赁费为120元每平/年，递增价格和时间年限为2019年10月15日-2021年10月14日，价格为132元每平/年。承租方于合同签订当日交付伍万元定金，剩余租金承租方将于5日内交予出租方，伍万元定金和壹万元意向金自动转为租金，以后年度租赁费承租方于每年9月前付清下一年租金。乙方的权利义务：租赁期内不损坏甲方提供的设施设备，并不得破坏车间的主体结构，如造成损坏应承担修复责任；租赁期间，乙方负责对该车间含其附属设施进行维护，该车间出现损坏的，由乙方负责修复（车间正常折旧、漏水等除外），或乙方未有修复，甲方有权委托第三方代为修复，费用由乙方承担；合同到期终止后，如果乙方不再租赁使用，乙方应把厂房恢复到原来状况。双方均在该合同中加盖公章予以确认。 该合同签订后，青岛安泰轻钢有限公司将涉案厂房交付青岛联合泰如石业有限公司使用，青岛安泰轻钢有限公司支付租金至2019年10月14日。 2019年3月4日，青岛联合泰如石业有限公司与案外人青岛百福顺运输有限公司签订《搬家合同》，约定搬运物品为青岛联合泰如石业有限公司棘洪滩厂区所有机器设备、生产材料、石材、成品和半成品、办公用品等物品，青岛联合泰如石业有限公司负责大型机器设备拆卸安装，剩余其他物品由青岛百福顺运输有限公司负责装卸，搬出地点为青岛市城阳区棘洪滩街道宏祥三路与锦盛一路交叉口西南150米，到达地点为青岛莱西市夏姜路18号；搬运时间从2019年3月10日开始，于2019年4月25日前搬迁完毕。 根据青岛联合泰如石业有限公司工作人员张南翔与青岛安泰轻钢有限公司法定代表人任文峰的通话录音显示，青岛联合泰如石业有限公司已经于2019年3月底4月初搬走，青岛安泰轻钢有限公司因卫生清扫等问题一直到快6月底未与青岛联合泰如石业有限公司进行交接。 2019年6月13日，涉案厂房及院内装卸并存放了案外人青岛崂山兴业人防设备有限公司的部分物品，并停放部分车辆。案外人青岛崂山兴业人防设备有限公司与青岛安泰轻钢有限公司存在租赁关系，该公司承租了青岛安泰轻钢有限公司位于涉案厂房北边的厂房。 原审认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照合同全面履行。本案中，青岛联合泰如石业有限公司与青岛安泰轻钢有限公司签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。青岛联合泰如石业有限公司主张其与青岛安泰轻钢有限公司协商一致解除了涉案租赁合同，并于2019年4月15日搬离并清扫腾空涉案房屋，但其未提交证据证明当时通知了青岛安泰轻钢有限公司也没有提交证据证明其与青岛安泰轻钢有限公司达成合意，应认定系青岛联合泰如石业有限公司单方解除涉案租赁合同；2019年6月13日，案外人青岛崂山兴业人防设备有限公司将其部分物品存放在涉案租赁厂房内，对此青岛安泰轻钢有限公司主张该行为系经青岛联合泰如石业有限公司同意，且因青岛联合泰如石业有限公司原因案外人无法搬离，并提交了案外人出具的相关情况说明，原审法院认为，案外人与青岛联合泰如石业有限公司之间不存在任何关系，青岛联合泰如石业有限公司将其承租并支付租赁费用的厂房无偿交给该公司使用，明显不合常理，且案外人租赁青岛安泰轻钢有限公司厂房使用，双方之间存在租赁关系，具有利害关系，案外人未出庭作证，因此对其出具的书面情况说明，不予采信，但案外人使用涉案厂房及院落的行为应认定青岛联合泰如石业有限公司、青岛安泰轻钢有限公司之间租赁关系解除，应认定案外人使用涉案厂房的行为系经过青岛安泰轻钢有限公司同意，青岛安泰轻钢有限公司将涉案厂房交由案外人使用的行为应视为青岛安泰轻钢有限公司已经接收涉案房屋，故原审法院确认双方签订的涉案租赁合同于2019年6月13日解除。且青岛安泰轻钢有限公司在明知青岛联合泰如石业有限公司已经搬离涉案厂房，青岛联合泰如石业有限公司多次催促青岛安泰轻钢有限公司进行交接，且对于垃圾清扫、房屋维修等事项双方一直无法达成一致的情况下，青岛安泰轻钢有限公司亦负有防止损失扩大的义务，但青岛安泰轻钢有限公司一直拖延拒绝交接，应承担相应的法律后果。关于青岛安泰轻钢有限公司主张青岛联合泰如石业有限公司在租赁期间对厂房进行掠夺性破坏性使用，导致厂房多处受损，因青岛安泰轻钢有限公司已另案主张，对此在本案中不予处理。因青岛联合泰如石业有限公司原因涉案租赁合同解除，根据合同约定，一方无故提起解约赔偿对方一个月房租作为补偿，故合同解除青岛安泰轻钢有限公司应当返还青岛联合泰如石业有限公司租赁费225780.82元（670000元÷365天×123天），扣除一个月的房租补偿55833.33元（670000元÷12个月），还应返还青岛联合泰如石业有限公司169947.49元（225780.82元－55833.33元）。因青岛联合泰如石业有限公司违约导致涉案租赁合同解除，青岛联合泰如石业有限公司要求青岛安泰轻钢有限公司支付利息损失，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、青岛安泰轻钢有限公司于判决生效之日起十日内返还青岛联合泰如石业有限公司租金169947.49元。二、驳回青岛联合泰如石业有限公司要求青岛安泰轻钢有限公司承担自2019年4月15日起至实际给付之日止按年利率6%计算利息的诉讼请求；如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费5488元，由青岛联合泰如石业有限公司负担1789元，由青岛安泰轻钢有限公司负担3699元。 本案二审期间，上诉人申请证人赵某出庭作证，欲证明原审认定的6月13日的时间节点不能成立，该日既不是新的租赁关系的开始，也不是旧的租赁关系的结束，双方租赁关系应当在2020年10月17日被上诉人撤离现场的保安才结束，因此，第二个租赁年度已结束，上诉人不应返还第二年的租金。赵某称其系青岛崂山兴业人防设备有限公司的员工，其曾与青岛联合泰如石业有限公司协商借用场地暂存东西应对检查，后来青岛联合泰如石业有限公司的保安不让其取回存放的物品了；青岛崂山兴业人防设备有限公司与青岛联合泰如石业有限公司系邻居，共用一套水电系统，双方系互相帮忙；2020年1月其与青岛安泰轻钢有限公司签订了租赁合同，租赁整个厂房。二审中，青岛安泰轻钢有限公司称其估算厂房的修复需要2个月的时间。 二审期间查明的其他事实与原审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议的焦点问题是原审法院支持被上诉人关于返还租金的诉讼请求是否正确。上诉人与被上诉人之间的涉案厂房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定。原审法院对该合同合法性予以认定符合法律规定，本院对此予以确认。当事人应依约履行上述厂房租赁合同。租赁合同约定的租赁期限共10年，自2017年10月15日起至2027年10月14日止。被上诉人虽主张其与上诉人协商一致解除了涉案租赁合同，并于2019年4月15日搬离并清扫腾空涉案房屋，但其未提交证据证明其与上诉人就解除涉案合同达成合意。原审法院据此认定系被上诉人单方解除涉案租赁合同有事实及法律依据，本院对此予以确认。被上诉人单方解除租赁合同、提前搬离涉案厂房构成违约，原审判决根据合同约定判决被上诉人支付违约金有事实及法律依据，本院对此亦予以确认。 各方对于被上诉人按照合同约定租金标准支付租金至2019年10月14日均无异议。上诉人虽然对被上诉人工作人员与上诉人法定代表人的通话录音真实性提出异议，但因被上诉人在原审中提交了原始载体，符合证据的形式要件，而上诉人并未对该录音证据的真实性提出鉴定申请，原审法院对该录音证据的真实性予以认定符合法律规定，本院对此予以确认。根据上述录音证据显示，被上诉人已经于2019年3月底4月初搬走，双方因卫生清扫问题未能在搬走时完成交接。二审中，上诉人申请青岛崂山兴业人防设备有限公司工作人员出庭作证，证明其与被上诉人的租赁关系在被上诉人于2019年10月17日撤离现场保安才结束。但该案外人租赁上诉人厂房，与上诉人之间存在利害关系，且该证人证言不能改变上诉人亦认可的被上诉人于2019年3月底4月初搬离涉案厂房的事实。上诉人在明知被上诉人已经搬离涉案厂房且多次催促进行交接的情况下，虽对于垃圾清扫、房屋维修等事项双方无法达成一致，但其亦负有防止损失扩大的义务。根据原审查明的事实，2019年6月13日，案外人青岛崂山兴业人防设备有限公司将其部分物品存放在涉案租赁厂房内。原审法院综合上述情况，认定上诉人已取得对涉案场地的控制权，双方合同于2019年6月13日解除，并根据上述时间计算被上诉人应交纳租金数额符合法律规定，亦符合客观实际和常理。且，上诉人自认所谓的厂房修复需要2个月的时间，而自上诉人认可的被上诉人搬离涉案厂房的时间（3月底至4月初）至原审认定的解合时间（6月13日）约为2个月，两者大致相符，因此，原审判决被上诉人在实际搬离涉案房屋后仍需支付的租金以及按照合同约定支付1个月租金标准的违约金已考虑了双方之间利益的平衡，符合公平原则。上诉人主张被上诉人于2019年10月17日才撤离涉案场地的理由不能成立，其关于不予返还剩余租金的上诉理由本院不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3699元，由上诉青岛安泰轻钢有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 王颖颖 审判员 于 梦 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 徐鹏 书记员王珩霖 书记员祁康