陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终12562号上诉人（原审被告）：西安雅柏文置业有限公司，住所地：西安市沣东新城阿房一路**。法定代表人:魏铭权，该公司总经理。委托诉讼代理人:李雨,女,1986年10月13日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：周妮娜，女，1964年7月29日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。委托诉讼代理人：周建虎，陕西云德律师事务所律师。上诉人西安雅柏文置业有限公司（以下称“雅柏文置业公司”）因与被上诉人周妮娜房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初13476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。雅柏文置业公司上诉请求：1、依法撤销（2019）陕0116民初13476号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费、鉴定费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案房屋不存在逾期交付。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定交付时间，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，但合同附件十二补充协议第七条约定，如暂未取得竣工备案表，但已经取得竣工验收报告的，买受人有权选择是否收房，如不收房，则双方互不承担违约责任，交房时间自动变更为取得竣工备案表后一个月内。本案中，上诉人在合同约定的交付时间之前，向被上诉人邮寄送达了收楼通知书，被上诉人也了解涉案房屋的具体情况，其选择不收房，则双方互不承担违约责任，交付时间应变更为取得竣工备案表后一个月。2、即使存在逾期交付，一审认定的违约金计算方式也是错误的。应该不超过总房款总额的百分之二计算。3、一审判决中对上诉人提交的证据未做判定，不予采信是对于该证据的误判。4、一审判决的判决内容不清楚。判决仅说明了逾期交付违约金计算，未明确金额，难以履行。周妮娜辩称：1、本案事实认定清楚，被答辩人上诉主张事实不存在，被答辩人逾期交房的事实清楚，证据确凿。其在一审时提交了《表H.0.1-1单位工程质量竣工验收记录》，但该证据并非《商品房买卖合同》及附件约定的竣工验收报告，竣工验收报告经答辩人申请政府信息公开，已经确定答辩人购买的海伦春天28幢未进行竣工验收备案，也不存在竣工验收报告。答辩人如约至现场收房，但到现场后，因存在消防设施没做，弱点项目未安装，楼梯没完善，进户门未安装，卫生间防水未做等各种问题，后答辩人觉得本案房屋尚未竣工验收，故要求出示相关证明文件，并按照合同约定向答辩人出示，但被答辩人称没有这些证明文件，所以答辩人无法进行收房。且根据合同约定，因被答辩人交房不能提供符合合同约定交房条件的证明文件，答辩人有权拒绝收房，且该责任由被答辩人承担。2、一审违约金计算符合合同及附件的约定，不存在计算错误情形。3、一审法院不予采信被答辩人一审提交的证据合法合理，并非误判。4、一审判决内容清楚，一审判决依据事实和法律、双方合同约定，按照月租金标准计算违约金，内容清晰，计算方式正确，并不会存在金额不明确难以履行之情形。周妮娜向西安市长安区人民法院提出诉讼请求：1、判令雅柏文置业公司参照西安市同类、同等地段、档次的商品房租金标准向其支付逾期交房违约金141145.92元（暂自2019年3月20日计算至起诉日）至雅柏文置业公司按照合同约定向其实际交付房屋止；2、本案诉讼费、评估费由雅柏文置业公司承担。2020年5月29日变更诉讼请求1为：判令雅柏文置业公司参照西安市同类、同等地段、档次的商品房租金标准向买受人支付逾期交房违约金375405.33元（暂自2019年3月20日计算至开庭日）至雅柏文置业公司按照合同约定向原告实际交付房屋止。增加一项诉讼请求:判令雅柏文置业公司承担鉴定费3000元。原审法院认定事实：2018年8月9日，周妮娜为了购买雅柏文置业公司开发的位于西安市未央区雅柏文置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同备案号：Y18130663）,约定：该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；出卖人雅柏文置业公司应当在2019年3月20日前向买受人周妮娜交付该商品房；补充协议第十条约定：出卖人雅柏文置业公司逾期交付商品房的，买受人周妮娜不因此解除合同，出卖人雅柏文置业公司应参照当地同类、同等地段、档次的商品房租金标准向买受人周妮娜支付逾期违约金，合同对其他事项亦予约定。雅柏文置业公司对于本案涉案房屋至今尚未办理竣工验收备案。本案审理中，周妮娜申请司法鉴定，经正衡房地产资产评估有限公司对涉案商铺月租金进行鉴定评估，意见为该商铺月租金价值为25480元，52元/㎡/月。周妮娜因此支付鉴定费3000元。上述事实，有双方陈述，《商品房买卖合同》、收款收据、资产评估报告等证据在案证实。一审法院经审理认为，合同依法成立，当事人应当全面履行。本案周妮娜按合同约定向雅柏文置业公司支付购房款，雅柏文置业公司亦应按合同约定时间及条件向周妮娜交付所购房屋，其未如期交付有违合同约定和法律规定，故应按合同约定承担自2019年3月21日至实际交房之日的违约金。对雅柏文置业公司的辩称意见，经本院审查，因其不符合附件十二补充协议第七条约定的交房条件，故对该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告西安雅柏文置业有限公司于本判决生效后30日内按月租金价值为25480元，52元/㎡/月为标准向原告周妮娜支付自2019年3月21日至判决确定给付之日的违约金，之后的违约金按上述标准计算至实际交房之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期人民银行贷款利率，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费7026元、鉴定费3000元，共10026元原告已预交，由被告西安雅柏文置业有限公司负担。被告负担部分在执行时一并支付原告。本院经审理查明，周妮娜所购之商铺于2020年6月23日已取得消防验收。原审判决认定其余事实属实。本院认为，周妮娜与雅柏文置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议的焦点为：周妮娜所购商品房交付的条件及违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年3月20日，合同第九条约定：商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十二条逾期交付责任：出卖人逾期交付超过180日，买受人要求继续履行，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第七条约定：如暂未取得验收备案证明文件或房屋测绘报告，但已经取得竣工验收报告及房屋面积预测报告的，买受人有权选择是否收房，如不收房，则双方互不承担违约责任，交房时间自动变更为取得验收备案证明文件或房屋测绘报告后一个月内。该条系对合同第九条的修改、增补。附件十二补充协议第十条约定：出卖人逾期交付商品房的，买受人不因此解除合同，出卖人应参照当地同类、同等地段、档次的商品房租金标准向买受人支付逾期交付违约金。该条系对合同十二条逾期交付责任修改、增补。综上，附件十二补充协议已对《商品房买卖合同》第九条、第十二条房屋的交付条件和违约金计算标准进行了变更，故应以补充协议为准。雅柏文置业公司提供竣工验收记录，证明涉案商品房已于2018年11月30日经过五方验收，2020年6月23日经过消防验收。补充协议第七条所指的竣工验收报告，根据政府信息公开告知书，涉案商品房竣工验收报告信息不存在，故雅柏文置业公司上诉称根据补充协议第七条其不承担逾期交房违约金责任之理由不能成立。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”案涉商品房于2020年6月23日取得消防验收，故2020年6月23日后应视为房屋符合交付条件。雅柏文置业公司应支付周妮娜自2019年3月21日至2020年6月24日止的逾期交房违约金。原审判决至实际交房之日不妥。关于违约金计算标准，补充协议第十条已变更为出卖人应参照当地同类、同等地段、档次的商品房租金标准向买受人支付逾期交付违约金。故原审依据鉴定结论按商铺月租金价值为25480元，52元/㎡/月标准计算逾期交房违约金并无不当。据此，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初13476号民事判决为：西安雅柏文置业有限公司于本判决生效后30日内按月租金价值为25480元，52元/㎡/月为标准向周妮娜支付自2019年3月21日起至2020年6月24日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费7026元、鉴定费3000元，共10026元周妮娜已预交，由西安雅柏文置业有限公司负担。在执行时一并支付周妮娜。上诉案件受理费7026元由西安雅柏文置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年十月十日书记员 张 伟