广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1281民初2007号 原告：莫冠玉，女，1951年8月18日生，汉族，户籍所在地：广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：侯覃，广西真意律师事务所律师。 被告：王艳姿，女，1989年5月1日生，汉族，户籍所在地：广西融水苗族自治县。 原告莫冠玉与被告王艳姿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫冠玉、被告王艳姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫冠玉向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告所签订的《租房合同》，并责令被告限期搬离原告出租给被告使用的房屋；2、被告支付拖欠的门面租金人民币24000元，以及支付拖欠的水电费438.18元，并责令被告把房屋租金支付到其实际搬离之日止；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月26日，原告与被告签订《租房合同》，被告承租原告所有的位于河池市宜州区的房屋。原告的房屋共有四层，整体出租给被告使用，租期从2018年9月26日起至2021年9月25日止，每月租金为4000元；从2021年9月26日起至2023年9月26日止，每月租金为4300元，租期合计为5年。水电费等费用按被告实际使用的和应承担的耗损由被告来支付。双方约定，被告应先交租金，后使用房屋，被告应在每月的5日之前把本月的全部房租支付给原告，支付方式由被告自行采取灵活方式。从2020年1月份起，被告没有按约定向原告支付租金，每次原告向被告催要租金时，被告都要求原告给予宽限一个星期再一起支付，但每次宽限期到后，被告还是不向原告支付租金。今年3月底，由于被告一直没有向原告支付租金，原告通知被告要么立即支付房租水电等费用，要么马上搬离原告出租的房屋，为此，原告还在4月初向被告发出了书面的房租催交通知。但不管原告是如何的催告、敦促，被告就是不予理睬，不接原告电话，故意躲避原告，不跟原告进行接触，且被告既不向原告交纳房租及水电费，也不搬离原告所出租给其的房屋。被告的行为已根本违反了双方之间的合同约定，严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起本案诉讼。 被告王艳姿辩称，由于受疫情影响，门面没有得营业，被告与原告协商，原告同意延迟交纳房屋租金，被告要求继续履行合同。原告于2020年4月3日在被告未恢复营业的时候发出催款通知书，这明显违反了前述约定。被告所欠房租并非原告所述的6个月，应为三个月，2020年1月份的房租已交，2月份为政府下文要求免除房租，所欠房租实为2020年3月至5月份的。原告于2020年4月30日下午停掉出租房屋内供水，到5月3日下午3点才恢复供水。被告门面在2020年5月22日恢复营业。原告于2020年6月1日又停掉被告的供水，于2020年6月5日停电，于2020年6月6日把门面的大门锁了。 本院经审理认定事实如下：2018年9月26日，被告租赁原告所有的位于河池市宜州区，并签订《租房合同》，约定：租期5年（从2018年9月26日至2023年9月26日止）；房租每月4000元，每隔三年上涨一次300元，2021年9月26日至2023年9月26日的房租每月为4300元；房租押金一万元。房租按每月26日交清；被告使用的水电按实际度数加上应承担的损耗，向有关部门交费。被告租赁位于河池市宜州区用于经营“羊名宴苗家馆”饭店。由于被告未向原告交纳2020年1月26日至2020年3月26日的房租，原告于2020年4月3日向被告发出《催交房租通知》，要求被告于2020年4月10日前交纳。但被告未支付房租，原告于2020年4月11日通过微信向被告发出解除房屋租赁合同的通知。被告于2020年4月26日通过微信向原告转账4000元交纳2020年5月份的房租，因双方就2020年1月至5月的房租交纳问题协商未果，原告未予收取。原告于2020年4月30日关停出租房屋内的自来水，三天后恢复供水。“羊名宴苗家馆”于2020年5月22日恢复营业。因被告未交纳2019年12月27日至2020年6月26日的房屋租金，原告于2020年5月26日通过微信向被告发送信息，要求被告于2020年5月26日内交纳2019年12月27日至2020年6月26日的房屋租金，否则就搬走。被告于当日收到该信息。原告于2020年6月1日再次关停出租房屋内的自来水至今。原告出租房屋现由被告占用。 本案审理中，被告自认尚欠原告出租房屋截止2020年5月的电费438.18元；原告陈述，已经收取被告的10000元房租押金，请求在房租押金中支付被告拖欠的房屋租金。 另查明，位于河池市宜州区的所有权人系原告。2020年新型冠状病毒肺炎疫情爆发后，河池市宜州区为新型冠状病毒肺炎疫情低风险地区。2020年2月4日，《河池市宜州区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部关于疫情防控期间居民出行管控和禁止聚集的公告》发布。2020年2月27日，河池市宜州区市场监督管理局发布《关于宜州区新冠肺炎疫情防控期间餐饮服务业和其他经营主体复工复产的通知》，规定了全区范围内餐饮服务业禁止群体聚餐活动，禁止提供现场用餐，只能采取打包带走、外卖方式经营，以及其他疫情防控措施。2020年3月18日，《河池市宜州区新型冠状病毒肺炎疫情防控领导小组指挥部办公室关于做好餐饮业复工复业工作的通知》发布，开放宜州区餐饮业复工复业，进一步规范餐饮业复工复业中的疫情防控措施。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订《租房合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，该合同成立且生效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同一方未履行合同主要义务，构成违约的，另一方可要求其解除合同和承担违约责任。原告将房屋出租给被告，被告应依约向原告支付租金，被告未依约支付房屋租金，特别是未支付2020年4月27日至2020年6月26日的房屋租金，不履行合同主要义务，构成根本违约。原告于2020年5月26日通过微信向被告发送信息，要求被告于2020年5月26日内交纳2019年12月27日至2020年6月26日的房屋租金，否则就搬走，结合双方协商交纳租金的情况和原告于2020年6月1日停水行为，原告的这一行为应视为通知被告解除合同，并已到达被告，因此，本案《租房合同》应于2020年5月26日解除。合同解除后，被告应将位于河池市宜州区的房屋腾退并返还给原告。被告拖欠原告2019年12月27至2020年5月26日的房屋租金，应予支付给原告。被告承租原告房屋用于经营“羊名宴苗家馆”，2020年新冠肺炎疫情及其防控措施对其经营影响较大，导致其经营困难。2020年新冠肺炎疫情及其防控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，系不可抗力，影响合同履行和合同目的的实现，应视情全部或者部分免除被告的合同义务。根据2020年新冠肺炎疫情及其防控措施与“羊名宴苗家馆”经营困难的因果关系及其影响程度，本着公平合理、风险共担的原则，本院对房屋租金进行调整：2020年1月27日至2020年2月26日的租金予以免除；2020年2月27日至2020年4月26日的租金减半，按照4000元计。2019年12月27至2020年1月26日，“羊名宴苗家馆”的经营未受到新冠肺炎疫情及其防控措影响，被告应当依约向原告支付房屋租金4000元。此外，被告还应当依约向原告支付2020年4月27日至2020年5月26日的房屋租金4000元。以上房屋租金共计12000元。对于被告拖欠的房屋租金，原告请求在被告已交纳的10000元房租押金中支付，本院予以支持，即被告还应支付原告房屋租金2000元（12000元-10000元）。合同解除后，被告占用原告出租房屋，应向原告支付占用费，占用费可按每月4000元的租金标准计从2020年5月27日至2020年5月31日，即645.16元（4000元÷31天×5天）；虽然被告占用原告出租房屋至今，但是原告自2020年6月1日起关停出租房屋的自来水，原告出租房屋的使用、收益功能减损，根据其减损程度，本院酌情支持原告从2020年6月1日起的房屋占用费的标准为每月2500元，故，从2020年6月1日起的房屋占用费按每月2500元的标准从2020年6月1日起计至被告实际腾房之日止。被告自认尚欠原告出租房屋的截止2020年5月的电费438.18元，应依约支付给原告。原告莫冠玉的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。 被告主张未交租金是原告同意缓交以及被告已交2020年1月的租金，但其提供的证据不足以证实，本院不予认定。被告还主张因原告关停出租房屋的自来水导致被告未能恢复营业，因此，不能交纳租金，本院认为，正是被告未交纳租金，特别是未按照合同约定的交纳租金的期限交纳2020年4月27日至2020年6月26日的租金，原告才主张解除合同、关停出租房屋的自来水，故，对被告的辩解本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告莫冠玉与被告王艳姿于2018年9月26日签订的《租房合同》； 二、被告王艳姿自本判决生效之日起十五日内将位于河池市宜州区的房屋腾退给原告莫冠玉； 三、被告王艳姿自本判决生效之日起十日内支付给原告莫冠玉自2019年12月27至2020年5月26日的租金2000元（已抵扣房租押金10000元）、截止2020年5月的电费438.18元； 四、被告王艳姿支付给原告莫冠玉房屋占用费（2020年5月27日至2020年5月31日的房屋占用费为645.16元；2020年6月1日之后的房屋占用费按每月2500元的标准从2020年6月1日起计至被告王艳姿实际腾房之日止）； 五、驳回原告莫冠玉的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费410元，减半收取计205元，由原告莫冠玉负担179元，由被告王艳姿负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费410元。（款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98）。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 申 恺 二〇二〇年十月十六日 书记员 韦林彬