天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初9752号原告：天津开发区康馨物业管理有限公司，住所地天津开发区翔实路**康馨花园**4门**。统一社会信用代码911201167548175514法定代表人：林舒宜，总经理。委托诉讼代理人：穆志娟，该公司职员。被告：马春莲。原告天津开发区康馨物业管理有限公司与被告马春莲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津开发区康馨物业管理有限公司之委托诉讼代理人穆志娟、被告马春莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津开发区康馨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2013年4月1日至2017年4月15日期间的机电费3948.76元、物业服务费5163.76元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系物业服务企业，被告系业主。原告于2007年4月16日与小区开发商天津市侨桥置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，为该小区提供物业管理服务，该合同约定：被告应按每月每平米2.1元标准，每月10日前缴纳物业服务费。原告依约提供物业服务，被告办理入住手续后接受了原告提供的物业服务。现被告未依约支付物业管理服务费的行为已构成违约，故诉至法院。原告就其主张提交如下证据：1.天津市前期物业管理服务合同复印件，证明原告为案涉房屋提供物业服务；2.天津市不动产登记簿查询证明，证明被告是房屋所有权人以及房屋地址、面积；3.催收函及快递寄件人联、查询结果复印件，证明本案未过诉讼时效；4.天津物业服务企业年度信用等级证书，证明原告信用评级情况；5.诉前调解通知，证明经过诉前调解。被告马春莲辩称，不同意原告的诉讼请求。原告严重违反物业合同的约定，卫生脏乱差，垃圾清运不及时，绿植养护不到位，杂草丛生，公共设施无人维护，小区楼道的瓷砖损坏脱落无人修补，电梯长期损坏停运，物业经理不具备法定资质且频繁更换，小区内事务没有妥善交接，保安管理不力，盗窃频发，保安上班时间喝酒睡觉，未经业主同意擅自侵占公共利益，电梯广告收益没有通知业主，车辆长期占用消防通道无人疏导，联华公司占用小区公用部位作为收费停车位，物业不加以制止，经过业委会的督促物业仍不改正。案涉小区产权性质为非居住，原告是三级物业管理资质，不能管理五万平米以上小区。原告诉请已经超过诉讼时效。正月十五我家里进了老鼠，且曾经被困在电梯里，电梯停运后物业承诺我在外住宿，但费用无人报销，我认为在卖房时物业已经默许以未交纳物业费抵销我的损失。买房时物业费承诺是1.9元每月每平方米，但入住后就变成2.1元每月每平方米。小区地下因为物业管理不力给电动车充电，导致主电缆起火，维修不当。2015年我被困在电梯里2个小时，物业怕破拆电梯门会损坏，阻止维修人员对我进行施救，直到我爱人报警，警察到场。2016年12月份一号楼两部电梯同时停运长达9天，我去信访，但是维修依旧不到位。物业实行刷卡使用电梯有安全隐患，也拒绝提供图纸。我在楼道里养花，结果物业私自把花都搬到了楼下，最后名贵的花都丢了。物业把地下车位卖给了外面的人，我只能从非小区居民租用车位使用。被告马春莲未提交证据。本院的认证意见如下：原告提供的证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认。经审理查明，原告于2007年4月16日与天津市河西区侨馨园小区开发建设单位天津市侨桥置业有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定服务期限：本合同自2007年4月16日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同约定物业服务费收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.19元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.91元由业主交纳；业主每月10日前交纳。被告原为天津市河**解放南路与新围堤道交口东北侧侨馨园房屋产权人，房屋建筑面积89.47平方米，2018年5月16日将房屋所有权移转至案外人名下。原告经天津市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用等级评级，2013年度至2017年度评定为良好。被告未支付2013年4月1日至2017年4月15日的物业服务费及机电设施的运行、维护、管理费。原告分别于2014年10月31日、2014年11月15日、2017年5月28日、2018年8月1日向被告邮寄物业费催缴函（收件人地址填写为案涉房屋地址）。原告于2018年5月22日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出过诉前调解。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区侨馨园小区开发建设单位天津市侨桥置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认，被告系该小区业主应受该合同约束。现原告已依约履行了提供物业服务的义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费的义务。就本案而言，本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，应适当酌减被告应缴纳的物业服务费，结合该小区实际情况，对于被告未交纳的物业服务费应酌情减免15%。关于诉讼时效一节，原告主张的2013年4月1日至2015年5月期间的物业服务费已经超过诉讼时效，对此部分诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告马春莲给付天津开发区康馨物业管理有限公司2015年6月1日至2017年4月15日期间的物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费）3593.34元；二、驳回原告天津开发区康馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，原告天津开发区康馨物业管理有限公司负担15元，被告马春莲负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  陈妍红二〇二〇年十月二十一日书记员  刘 洋本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。