河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6048号原告(执行案外人)：杜远立，男，汉族，1972年3月5日出生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：李素平,河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：许武钊，河南书平律师事务所律师。被告（申请执行人）：贾伟萍，女，汉族，1974年11月12日出生，住河南省郑州市管城回族区。第三人（被执行人）：张献军，男，汉族，1981年12月18日出生，住河南省新郑市。第三人：胡彦平，女，汉族，1983年10月10日出生，住河南省新郑市。第三人：张年喜，男，汉族，1951年12月27日出生，住河南省新郑市。原告杜远立与被告贾伟萍、第三人张献军、胡彦平、张年喜案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜远立及其委托诉讼代理人许武钊，被告贾伟萍，第三人张年喜到庭参加诉讼，第三人张献军、胡彦平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杜远立向本院提出诉讼请求：1.依法停止对原告购买的位于河南省××××镇东张寨社区居民委员会9号楼1单元304号房屋的执行，解除对上述房产的查封的民事诉讼强制措施，房屋价值75万元；2.依法确认原告与第三人张献军于2018年4月14日签订《房屋买卖合同》有效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人张献军与胡彦平系夫妻关系，张年喜系张献军之父。位于河南省××××镇东张寨社区居民委员会**楼****涉案房屋，属于张献军、胡彦平、张年喜一家拆迁安置补偿房屋。2018年4月10日，原告与第三人张献军签订了《定房协议》1份，以总价款750000元购买涉案房屋，并支付定金50000元整。2018年4月14日，原告与第三人张献军签订《房屋买卖合同》1份，按照该《定房协议》、《房屋买卖合同》约定，该房屋总价值750000元，原告于2018年4月10日支付50000元，2018年4月13日支付了45000元，2018年4月14日支付了655000元，第三人张献军于同日将房屋实际交付原告。原告于2018年5月开始装修，并且实际占有至今。2019年12月19日，郑州市二七区人民法院因贾伟萍与张献军、河南世通医药有限公司民间借贷纠纷执行案件将该房屋查封，案号（2019）豫0103执1467号。原告对此提出执行异议，郑州市二七区人民法院于2020年6月16日以（2020）豫0103执异28号民事裁定书驳回原告执行异议，于是形成纠纷。原告认为，涉案房屋是原告在被告申请执行之前以全款方式购买并实际占有；原告购买该房屋时并不知道第三人与其他人存在债务纠纷，属于善意取得，依照相关法律规定，原告对涉案房屋具有合法所有权，应停止对涉案房屋的执行，依法解除查封。鉴于郑州市二七区人民法院以（2020）豫0103执异28号执行裁定驳回原告的异议申请，故原告诉至本院。贾伟萍辩称，一、杜远立与张献军签订的《房屋买卖合同》系张献军为逃避债务、恶意转让财产而签订，严重损害他人利益。应属无效合同。房屋买卖合同上的签订日期为2018年4月14日，但该合同并未按约定加盖新郑市××镇东张寨村委公章进行确认，该合同的真实性存疑。而早在这之前，被告已向二七区人民法院申请了诉前财产保全，此乃张献军为逃避债务，转移财产的行为，该行为严重损害了被告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。二、涉案房屋并未登记在杜远立名下，杜远立并非涉案房屋权利人，其无权排除被告对涉案房屋的执行。参照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定。三、涉案房屋系安置房屋，不能登记在杜远立名下。其对涉案房屋不具有物权期待利益，原告不能依据善意取得制度取得该房屋。虽然杜远立与张献军就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，但因其涉案房屋属于拆迁安置房，不能办理过户登记，双方在合同中也明确该房屋不能登记，杜远立对此是明知的，并非因为他人原因导致的不能登记。因此，杜远立对涉案房屋不具有物权期待利益，无权排除被告对涉案房屋的执行。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。第三人张年喜辩称，法院已经做出判决了，这事我从头到尾不清楚。张献军、胡彦平未到庭亦未提交书面答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：贾伟萍诉张献军、河南省世通医药有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）豫0103民初9255号民事判决书，判决张献军于判决生效之日起十日内偿还贾伟萍借款本金800000元，并自2018年3月17日起按年利率24%支付利息至实际清偿之日。该判决生效后，张献军未按期履行生效法律文书确定的义务，贾伟萍向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年3月1日作出（2019）豫0103执1467号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人张献军收入1011200元或查封、扣押、提取相应价值的财产。2019年6月3日，本院向东张寨社区居民委员会送达上述执行裁定书及之二、之三号协助执行通知书，预查封张献军在东张寨社区居民委员会所应得的拆迁相应权益或所应分的房屋，查封张年喜分得东张寨社区的1号楼1单元17层170号和9号楼东单元3层304号房屋中张献军应得部分。2019年12月11日，本院执行实施机构到东张寨社区居民委员会调查，该居民委员会于当日出具如下证明：“兹有我东张寨社区居民张年喜于2018年3月分得本社区楼房2套（1号楼1703-90平米一套，9号楼1单元304-120平米）情况属实，特此证明。注：张年喜属张献军父亲，安置协议书中所分得房子都是其父亲张年喜签字”。2019年12月19日本院基于张献军与新郑市龙湖镇人民政府、新郑市××镇东张寨社区居民委员会签订的《新郑市××镇东张寨征迁补偿安置协议书》已分得包含涉案房屋在内相关房屋的事实，到涉案房屋即东张寨社区居民委员会9号楼一单元304号房屋处张贴查封公告，查封上述涉案房屋。案外人杜远立对此不服，提出执行异议。本院于2020年6月16日作出（2020）豫0103执异28号执行裁定书,认为从异议人杜远立提交的《房屋买卖合同》来看，该合同未按照约定加盖新郑市××镇东张寨村委公章进行确认，结合东张寨居民委员会于2019年12月11日给本院执行实施机构出具的证明内容来看，本院无法认定上述合同的真实性。从实际占有情况来看，异议人也未向本院提供其于本院查封之前已合法占有涉案房屋的相应证据。裁定驳回案外人杜远立提出的执行异议。杜远立不服，向本院提起执行异议之诉。杜远立提交的《房屋买卖合同》显示，出卖人（甲方）张献军、胡彦平、张年喜将新郑市××镇东张寨东苑社区位于9号楼1单元3楼西户304号安置房以75万元价格出售给买受人杜远立（乙方）。双方在合同第四条约定，乙方应于2018年4月10日将定金人民币五万元整交付甲方，付款当时甲方开出收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。合同签订以后，经甲方所在的村委会确认盖章后，乙方向甲方支付剩余款项，即七十万元整。该合同第六条约定，由于本房产属安置房，如果产权证可以直接办理到乙方名下，则由甲方配合办理。若产权证书只能登记到甲方名下，除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方应在30日内完成登记，不得以任何理由任何方式拒绝办理到自己名下，否则视为违约。甲方完成登记后应在15日内主动联系乙方办理过户手续，将房屋产权变更至乙方名下。上述合同签署时有甲方张献军、胡彦平、张年喜和乙方杜远立签字，执行异议听证时没有加盖新郑市××镇东张镇社区居民委员会公章。上述合同显示签署时间为2018年4月14日。合同签订后杜远立支付了75万元。本院认为，原告杜远立与第三人张献军、胡彦平、张年喜自愿签订的《房屋买卖合同》，不违反法律规定，本院对原告杜远立要求确认与张献军于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求予以支持。关于原告杜远立要求停止对涉案房屋的执行，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人杜远立对涉案房屋即位于新郑市××镇东张寨东苑社区安置房位于9号楼1单元3楼西户304号房屋主张所有权请求排除执行，杜远立提交的证据不能证明其于本院查封之前已合法占有涉案房屋。故案外人杜远立对（2019）豫0103执1467号查封的东张寨社区居民委员会9号楼一单元304号房产不享有足以排除执行的权益，故应当准许执行所查封的财产。杜远立与张献军、胡彦平、张年喜签订的《房屋买卖合同》有效，但不能排除对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、准予执行郑州市二七区人民法院（2019）豫0103执1467号执行裁定书所查封第三人张献军名下位于新郑市龙湖镇东张寨社区居民委员会9号楼一单元304号的房产；二、确认原告杜远立与第三人张献军、胡彦平、张年喜于2018年4月14日签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费11300元，由原告杜远立负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。本院（2020）豫0103执异28号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  刘政伟审判员  李国宁审判员  张玉雪二〇二〇年十月十日书记员  王星童