上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25217号原告(反诉被告)：上海立天唐人文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈嘉，执行董事。委托诉讼代理人：张润杰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：姚明晓，男，1984年8月4日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：成功，上海国科律师事务所律师。原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司与被告(反诉原告)姚明晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告姚明晓提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人张润杰，被告(反诉原告)姚明晓及其委托诉讼代理人成功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告之间《租赁合同》于2019年12月7日解除;2.判令被告向原告支付2019年5月10日至2019年12月9日期间拖欠租金46,231.25元；3.判令被告向原告支付逾期付款违约金,逾期付款违约金如下：(1)2019年12月9日前逾期付款违约金54,324.27元;(2)2019年12月9日之后以被告拖欠租金46,231.25元为基数,每日千分之一自2019年12月10日起计算至被告实际支付拖欠租金之日止；4.判令被告向原告按每平方米175元为标准，支付房屋恢复费用38,740元;5.判令被告向原告支付工商逾期注销违约金,违约金按照每日500元,自2019年12月10日起计算至2020年3月3日注销日止；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年8月19日签订《租赁合同》,合同约定：被告向原告承租位于上海市浦东新区陈春路XXX号唐人幸福里1层125号商铺(以下简称：系争房屋);租赁期限2017年1月1日至2021年12月31日;租金第一年每月21,656.25元、第二年每月28,875元、第三年每月30,318.75元,第四年每月30,318.75元,第五年每月31,834.69元,每个季度为一个交租期,每个交租期满前10天前支付下一期租金;租赁方延迟缴纳租金及其他费用,每日应当支付欠费金额千分之一的延迟履行违约金,延迟超过30天,原告有权解除合同。《租赁协议》签订后,被告未能按照约定支付租金,原告多次催促,被告仍不支付,原、被告曾在2019年12月4日针对被告违约事项处理达成协议(对欠款金额进行对账，被告承诺将租赁房屋腾退、恢复等),但被告仍拒不按照达成协议履行承诺,原告多次催促未果,无奈起诉至法院,要求判如所请。被告(反诉原告)姚明晓辩称,不同意原告的全部诉讼请求，被告确认《租赁合同》于2019年11月6日原告向被告发送解除协议通知书时解除，且原告于2019年11月11日即对被告停水停电，致使被告无法正常使用系争房屋，被告遂于同年11月13日将房屋返还原告，并向原告物业交还房屋钥匙。被告实际应付未付的是2019年10月10日至2019年11月9日期间的租金29,000元。因被告所欠的租金可以通过押金冲抵，故不存在逾期付款违约金。系争房屋被告已经恢复原状，其中空调因原告不允许被告拆除故未拆除，现该房屋已出租给第三方开设日料店。关于工商逾期注销，工商注销时间光登报就要一个月，工商注销程序至少2个月，被告并没有拖延，且原告没有提出该违约金的主张依据。诉讼费应由原告自行承担。原告所主张的各项违约金也过分高于原告损失。被告据此提出反诉请求：要求原告返还被告于2019年12月6日支付的租金5万元、质量保证金5,000元，以及冲抵两个月租金26,000元后剩余的履约保证金5,750元。审理中，被告撤回了要求原告返还质量保证金的请求。原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司针对反诉辩称，对于被告已付租金5万元，系被告拖欠的租金，原告已经在本诉租金部分将该5万元扣除；对于履约保证金差额原告不认可，《租赁合同》因被告原因解除，故相关保证金已由原告全部没收。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《租赁合同》约定，甲方将系争房屋出租给乙方经营大鼓米线；租期自2017年1月1日至2021年12月31日；乙方自计租日开始承担该房屋租金，装修期及第一个租约年的第一期租金标准包干计算，共计64,968.75元，第二个租约年月租金28,875元，第三、四租约年月租金30,318.75元；第一个租约年的第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，自第二期租金开始，以每个自然季度为一个交租期，乙方应当在每个交租期届满之日的10天前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；履约保证金57,750元，合同终止(包括将工商注册登记地址从该房屋迁出)后30天内，除本合同另有约定，履约保证金无息退还乙方；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金；乙方延迟交纳本合同项下租金及其它费用的，每延迟一天，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，延迟超过30天，甲方有权单方解除合同；租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后七日内，乙方应将该房屋交还甲方，并归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还甲方。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金57,750元，并按照合同约定标准支付了至2019年5月9日的租金。2019年5月28日，被告微信联系原告总经理张目蕾，沟通业态调整、租金等问题，其中明确希望张目蕾就以后的租金考虑一下被告的店铺位置、市场价格等因素。次日，张目蕾微信回复称“如果被告愿意交租，整改和提升，要多支持被告”并告知具体的沟通要找商场管理人员杨经理(杨俊)。2019年6月27日，原告方杨俊微信联系被告催讨六月、七月租金，次日，被告向原告转款58,000元(此款对应的租期应为2019年5月10日至7月9日)，付款后被告向杨俊微信发送了转账截图，同时告知：按每个月29,000元支付的，如果不合适有问题，及时告知被告。杨俊回复OK(好的)。2019年9月2日，杨俊向被告微信催讨八月租金;9月4日，被告向原告转账29,000元(此款对应的租期应为2019年7月10日至8月9日)后将转账截图微信发送给杨俊，杨俊表示好的；2019年10月8日，杨俊向被告微信催促欠付的租金，被告回复就差一个月补上，10月交上个月的；杨俊微信回复“先把前一个月付一下”，之后被告向原告转账29,000元(此款对应的租期应为2019年8月10日至9月9日)并向杨俊发送了转账截图。2019年11月6日，原告及案外人上海唐钰里商业管理有限公司向被告发送《解除通知书》，告知：就系争房屋，被告尚欠2019年8月10日至2019年11月9日租金65,912.50元及由此产生延迟履行滞纳金6,459.43元，2019年11月10日至2019年12月31日租金50,531.25元及由此产生迟延履行滞纳金303.19元，且原告多次发送《催款通知书》《欠款停水停电通知书》后被告仍未完全支付，现通知：《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除，被告务必于2019年11月16日前向原告缴清上述欠款，并于2019年11月16日前腾空房屋，办理房屋返还手续……。2019年12月5日，原告及案外人上海唐钰里商业管理有限公司向被告发送《清缴欠费、返还房屋通知书》，其中明确：原告及案外人于2019年11月6日向被告发送《解除合同通知书》，通知被告解除双方的《租赁合同》同时要求被告交付拖欠原告的租金96,231.25元及延迟履约违约金7,750.81元，并要求被告腾空系争房屋，但被告未能按期结清欠款也未能腾空并返还房屋，再次敦促被告于2019年12月9日前交清所有欠款并于2019年12月7日前腾空房屋、办理工商迁移手续。被告在该通知书上签字，并备注“费用有异议”。次日，被告向原告转账5万元，并备注“大鼓租金”。2019年12月7日，原、被告签订《〈房屋租赁合同〉解除协议》,其中双方再次确认合同解除日期为2019年12月7日，同时约定：被告应于当日按原合同约定的商铺返还标准向原告返还商铺，被告未按时或按标准返还的，应按本年度月租金的二倍向原告支付占有费；被告未按时或按合同约定标准向原告返还商铺的，原告有权委托第三方恢复原状，因此产生的全部费用由被告承担；被告应于2019年12月10日前完成工商变更登记，彻底迁出或注销关联承租房屋的营业执照及其它相关信息，被告逾期办理的，应按每日5,000元标准向原告支付违约金；经双方核对结算，截止上述解除日，被告还欠付58,449.52元，应于2019年12月9日前向原告支付，被告逾期付款的，应按每日万分之五向原告支付违约金。该合同落款处系由被告签名并备注“费用有异议”。当日，双方签订《房屋交还确认书》明确：被告已于当日腾退，截至当日，租赁房屋内属于被告的所有物品、设施均已由被告自行办理且恢复房屋毛坯，未恢复毛坯的，被告需向原告支付每平方米175元的毛坯恢复清理费。另查明，2019年5月28日、6月4日，原告方杨俊通过微信分别向被告催讨2019年3月10日至8月9日应付租金128,706.25元、至2019年5月9日尚欠租金37,750元，该二项金额与原告在审理中提供的被告租金支付情况列表中所载的对应期间内被告的应付款、已付款情况相吻合。再查明，2017年4月21日，被告作为经营者在系争房屋内登记注册了上海市浦东新区北蔡镇明茹餐饮店，2020年3月3日，该餐饮店注销登记。就被告搬离后的房屋情况，原告表示被告并未拆除空调、排风，且墙面、地板、吊顶、门牌、招牌、油烟管道也未恢复原状，但并未就此提供相关证据；被告则表示交还房屋时已将房屋恢复至原告出租前的状态，空调系应原告要求而未拆走。为证明被告在租期内存在逾期付款的行为，原告系提供了银行收款回单，回单显示，被告在租期内确实存在逾期支付租金的情况。审理中，双方一致确认被告的租金结算周期为每月10日至次月9日。另外，原告表示：被告所联系的杨俊并非原告公司员工，而是物业方员工，并已离职；被告于2019年6月28日至10月8日期间按每月29,000元所支付的已付款项已由原告作为被告已付租金在应付租金中扣除，至于被告所述的此款系包含3,000元物业费，原告不予认可，且物业费已由物业公司另行起诉，被告退租后，原告于2019年12月23日将该房屋再次出租。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《租赁合同》《解除通知书》《补充协议(备忘录版)》《〈房屋租赁合同〉解除协议》、上海市浦东新区北蔡镇明茹餐饮店企业信息、银行电子回单及被告租金支付情况列表，被告提供并经庭审质证的与张目蕾微信聊天记录、与杨俊微信聊天记录及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案争议为被告是否拖欠原告应付租金。对此本院认为，虽原告在通知被告解除合同时多次向被告告知了欠款金额，但因被告在收到相关材料时多次表示异议，故被告并未认可原告所主张的欠款金额。根据被告已付款情况，2019年5月10日以后，被告确实并未按照合同约定的租金标准向原告支付租金，但根据被告与原告方人员杨俊的微信聊天记录，杨俊在被告租赁期间曾多次代表原告催讨租金，且所催讨的租金金额与原告内部账目相一致，故杨俊的催租行为系能够代表原告；2019年6月28日至10月8日期间，被告多次按每月29,000元标准向原告付款并在每次付款后将相关的付款凭证发送给杨俊，因杨俊收到后均表示确认，故作为原告方运营人员的杨俊系认可了被告少付租金的行为，再结合2019年5月，被告曾联系原告方张目蕾沟通业态及租金调整等问题，张目蕾亦表示要对被告予以支持的相关事实，本院能够确信被告所述的该期间内原告系减免了部分被告应付租金的事实客观存在，虽被告在与杨俊的沟通过程中对已付租金所对应的租期陈述有误，但根据双方的聊天记录，杨俊对于被告按照每月29,000元标准支付系争房屋至2020年10月9日止的有关费用并无异议，故被告无需再按合同约定标准向原告补足已支付的自2019年5月10日至2019年9月9日止的租金，但因被告对已付款存在认识错误，故被告仍应向原告支付2019年9月10日至10月9日的费用29,000元。就剩余期间的租金，因并无证据证明双方就租金减免问题系已约定了具体的减免期间，故对于2019年10月10日以后的租金，被告仍应按照《租赁合同》约定标准予以支付，就具体的租期，虽被告辩称于2019年11月10日前后腾退，但被告提供的系争房屋其它承租方的企业信息等材料与本案并无关联，无法证明被告所主张的搬离时间，相反原、被告在解除租赁关系过程中所签订的《〈房屋租赁合同〉解除协议》、《房屋交还确认书》等材料能够证明原告多次督促被告腾退、被告最终于2019年12月7日向原告返还系争房屋的相关事实，故被告仍应承担至该日的租金(房屋占有使用费)。关于被告所述的断水断电问题，本院认为，虽原告提供了落款日期为2019年10月28日的《欠款停水停电通知书》，但该通知系用于督促被告支付租金，并不能代表停水停电事实的客观存在，对此原告也表示否认，在被告未能提供证据对停水停电事实予以证明的情况下，本院对此难以采纳。综上，就2019年9月10日至12月7日期间，被告应支付原告87,616.25元，扣除被告于2019年12月6日支付的5万元，被告尚应支付原告37,616.25元。本院认为，涉案《租赁合同》系因被告在租期内屡次迟延支付租金并拖欠租金导致解除，因原告的解除通知(《解除通知书》)送达之日为2019年11月6日，故涉案《租赁合同》于该日解除，因合同解除之过错在于被告，原告有权没收被告已付的保证金。至于原告要求被告承担的逾期付款违约金，就2019年10月9日以前的租金，即便被告存在逾期付款的情况，但原告并未在收款后提出异议，原告的该行为应视为对被告逾期付款行为的接受，现原告再次主张，有违诚信原则，本院难以支持。2019年9月10日以后的租金，原告多次催款并要求被告按照合同约定的日千分之一标准支付逾期付款违约金，之后双方在解除协议中再次约定了日万分之五的逾期付款违约金，因被告迟延付款，理应承担相应的违约金，但双方约定的标准显然过高，被告亦请求法院调整，故本院根据公平原则酌情判令被告就迟延支付87,616.25元应承担至2019年12月6日止的违约金3,445元；因被告已付款5万元，就被告剩余未支付的37,616.25元，酌情判令被告按日万分之四标准支付此款自2019年12月7日起至实际清偿之日止的违约金。关于原告的其它请求，1.恢复原状费用，因被告主张已将房屋恢复至原告出租时的状态，而原告并未就被告并未恢复房屋毛坯进行举证，本院难以采信，而就被告自认的未拆除的空调，系被告对房屋的有益添附且亦存在一定的残余价值可由原告回收利用，也未造成原告损失，故本院对原告的该请求难以支持；2.逾期办理工商注销的违约金，虽被告确实存在逾期注销的情况，《〈房屋租赁合同〉解除协议》亦约定了被告未于2019年12月10日前完成工商变更登记及逾期变更应承担的违约金，但被告辩称其行为并未造成原告损失，而本院认为，原告系给予被告三天时间用于完成工商变更登记，明显不合理，结合系争房屋已于2019年12月23日再次出租的情况，被告的逾期完成工商注销登记行为并未影响原告对系争房屋的再次出租，即便原告存在损失也较为有限，故本院结合原告的损失情况，按照公平公正原则，酌情判令被告就此承担1万元。关于被告的反诉请求，系对原告关于要求被告支付租金、没收被告保证金的反驳，因缺乏事实和法律依据，本院均难以支持，至于被告已付的质量保证金，被告在审理中撤回了该项主张，系对自身权利的处分，本院准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司与被告(反诉原告)姚明晓签订的《租赁合同》于2019年11月6日解除；二、被告(反诉原告)姚明晓于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司租金、房屋占有使用费37,616.25元；三、被告(反诉原告)姚明晓于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司至2019年12月6日止的逾期付款违约金3,445元，并按日万分之四标准支付欠款37,616.25元自2019年12月7日起至被告实际清偿之日止的逾期付款违约金；四、被告(反诉原告)姚明晓于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海立天唐人文化传播有限公司工商逾期注销违约金1万元；五、驳回原告上海立天唐人文化传播有限公司的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告姚明晓的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3,260元，减半收取计1,630元，由原告上海立天唐人文化传播有限公司负担1，030元，被告姚明晓负担600元；反诉受理费659元，由反诉原告姚明晓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十月二十六日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。