陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10407号上诉人（原审原告）：陈冬，女，1974年11月9日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾祎亮，陕西智聪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西金地大成置业有限公司，住所地：西安市莲湖区大兴东路****。法定代表人：卢怡寰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李亚伦，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人陈冬因与被上诉人陕西金地大成置业有限公司（以下简称金地大成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9142号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈冬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判金地大成公司支付陈冬未按合同约定办理产权登记备案违约金14012.4元，支付陈冬逾期交房违约金6095.4元；2、一、二审诉讼费由金地大成公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。金地大成公司存在延期交房的基本事实，金地大成公司未按合同约定交付房屋，该事实金地大成公司亦予认可。一审法院不顾建设工程施工进度及相关文件的具体内容，仍以金地大成公司提交的文件作为适用合同中关于三个月谅解期约定，属于认定事实错误，应予以纠正。金地大成公司向陈冬交付房屋不符合合同及法律规定，应承担逾期交房违约责任。一审法院适用法律错误。依据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。陈冬要求按照银行利息年息4.5%予以调整符合实际情况，应予以支持。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应根据案件具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以权衡，避免简单地采用固定比例等一刀切的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。金地大成公司与签订的商品房买卖合同系金地大成公司单方提供、预先打印好并被重复使用的格式文本，关于产权登记的约定未区分延期时间，统一规定为房价总款的0.1%，不符合行业基本标准，也不符合实际情况。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。金地大成公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。陈冬向一审法院起诉请求：1、依法判令金地大成公司支付陈冬未按合同约定办理产权登记备案违约金14012.4元；2、依法判令金地大成公司支付陈冬逾期交房违约金6095.4元；3、本案诉讼费由金地大成公司承担。一审法院认定事实：陈冬陈冬（买受人）与金地大成公司金地大成公司（出卖人）于2015年5月30日签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15085948），约定陈冬购买金地大成公司开发的位于西安市莲湖区丰禾路丰和坊南区住宅第38幢2单元1层20104室，建筑面积108.82平方米，总金额为700622元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定，“出卖人应在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经工程监理单位验收合格。因市政建设影响买受人同意特设三个月谅解期。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延及市政配套设施的批准安装延误的；……4.施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120ml,以及暴风、暴雪等恶劣天气致使无法正常施工的；……”关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定，“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……1.（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。关于产权登记的期限及违约责任，合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3向处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，陈冬依约向金地大成公司一次性支付购房款700622元。2016年9月23日，陕西福源臵业有限公司通过EMS向陈冬邮寄送达“南区38号楼住宅启用谅解期公开信”，告知陈冬延期交房。金地大成公司系陕西福源臵业有限公司的全资子公司。2016年12月26日，金地大成公司通知陈冬办理交房。2017年1月4日，陈冬在房屋验收单上签字。2019年9月11日，金地大成公司向陈冬交付了不动产权证书，产权证号：陕20**西安市不动产权第**。另，经本院调查取证，陈冬购买的该小区内第38幢房屋，金地大成公司于2018年8月1日将该幢房屋地上24层、地下、地下**的首次登记权属资料递交至西安市不动产登记服务中心，陈冬认为金地大成公司本应在2016年9月30日前交付房屋，但金地大成公司实际于2016年12月26日交付房屋，要求金地大成公司支付逾期交房违约金6095.4元；陈冬认为2016年12月26日交房后，金地大成公司应于2018年2月18日之前向产权登记机关备案，从而取得不动产权属证书，但金地大成公司逾期，要求金地大成公司支付逾期办证违约金，且提出合同约定的违约金标准过低，要求调整为按照年息4.5%为标准，从2018年2月19日算至2019年6月24日，要求支付14012.4元。金地大成公司表示，2014年6月1日至2016年8月31日施工期间，温度超过37度有29天，且受西安市政府及莲湖区政府下发治污减霾文件影响，金地大成公司的在建工程部分时间段停止作业。在此情况下，合同对交房时间约定了三个月的谅解期限，金地大成公司已向陈冬邮寄送达公开信启用三个月谅解期，陈冬也未提出异议，金地大成公司在三个月谅解期内交付房屋，不属延迟交付房屋，不应支付逾期交房违约金。关于逾期向产权登记机关备案，应严格按照合同条款执行，陈冬主张增加违约金，没有依据。一审法院认为，陈冬、金地大成公司签订的《商品房买卖合同》约定明确具体，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的权利义务。本案中，双方争议的焦点问题有二，一是金地大成公司是否迟延交房；二是金地大成公司是否逾期办理产权登记备案手续，若逾期，逾期违约金的标准是按照合同约定还是予以调整。关于第一个焦点问题，合同先约定交付时间为2016年9月30日，但同时约定特别条款，标注“因市政影响买受人同意特设三个月谅解期……”。金地大成公司之证据可证该小区建设过程中确受市政治污减霾要求影响工期、受高温天气影响施工，两种情况均属于合同约定启用谅解期的事由，且金地大成公司通过邮寄向陈冬告知启用三个月谅解期，陈冬未提出异议，故合同约定特别条款应予以适用，交付时间延至2016年12月31日。本案中，金地大成公司于2016年12月26日通知陈冬办理交房手续，不属于迟延交房，故陈冬要求金地大成公司支付逾期交房违约金6095.4元的诉讼请求，不予支持。关于第二个焦点问题，2016年12月26日为交房日期，加上360个工作日作为金地大成公司履行办理产权登记备案义务的截止时间，则金地大成公司应在2018年6月5日前履行登记备案义务，但金地大成公司逾期，应该向陈冬支付违约金。关于陈冬主张调整逾期违约金标准的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，根据上述规定，当约定的违约金低于造成的损失时，陈冬可以请求增加，但应当提交相应的证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，本案中，陈冬对此并未举证，故应依据合同约定的标准计算违约金为700.62元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：一、被告陕西金地大成置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈冬支付逾期办理产权登记备案的违约金700.62元；二、驳回原告陈冬要求被告陕西金地大成臵业有限公司支付原告陈冬逾期交房违约金6095.4元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费516元，由原告陈冬负担498元，被告陕西金地大成置业有限公司负担18元。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，陈冬与金地大成公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定交付日期为2016年9月30日，其中特别约定“因市政影响买受人同意特设三个月谅解期”，一审法院结合金地大成公司提供的证据，认定涉案房屋所在的小区建设过程中确受市政治污减霾要求影响工期、受高温天气影响施工，两种情况均属于合同约定启用谅解期的事由，且金地大成公司通过邮寄向陈冬告知启用三个月谅解期，陈冬未提出异议，故合同约定特别条款应予以适用，交付时间延至2016年12月31日，并无不妥。故金地大成公司于2016年12月26日通知陈冬办理交房手续，不属于迟延交房，一审法院不予支持陈东逾期交房违约金的诉求，亦无不妥。结合合同约定，金地大成公司应于2018年6月5日前履行登记备案义务，现金地大成公司已逾期，应承担违约责任。陈冬未提供充分证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，应承担举证不能的法律后果，一审法院依据合同约定标准计算违约金为700.62元，裁量符合合同约定，于法有据，应予以维持。综上，陈冬的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元（陈冬已预交），由陈冬负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十月十日书记员  孙 妍