湖南省绥宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0527民初627号 原告：欧阳介惠,女,1969年12月28日出生,汉族,居民,住湖南省绥宁县。 委托诉讼代理人：周继东,湖南三行律师事务所律师。 被告：绥宁碧桂园房地产开发有限公司,统一社会信用代码:91430527MA4LFJT870,住所地湖南省邵阳市绥宁县长铺镇居委会鑫泰花园A1114、115。 法定代表人:叶瀚,该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：汤文,绥宁碧桂园房地产开发有限公司法务。 原告欧阳介惠与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥宁碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告欧阳介惠及其委托诉讼代理人周继东、被告绥宁碧桂园公司的特别授权委托诉讼代理人汤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳介惠向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告间签订的编号为20170012-105和20170012-106的商品房买卖合同；2、依法判令被告退还原告的购房款及已预交的各项费用共620333.6元及利息（利息按银行同期贷款利率，从2019年6月3日起计算至实际退款之日止）;3、判令被告按合同约定支付原告已付购房款15%的违约金919329元;4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年6月24日，原告与被告签订了合同编号为20170012-105和20170012-106的商品房买卖合同，原告购买被告开发的8栋1单元-105和-106号商业门面房，-105号价款为626371元，-106号价款为576515元，两门面总计价款为1202886元。合同对交付条件、交付期限、付款方式、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告按合同约定全面履行了义务，已支付购房款612886元，登记费1100元，维修基金6347.6元，剩余房款按银行按揭方式。由于被告当时未能通过有关部门验收合格，不能按期交付，同时没有及时为原告办理有关按揭手续，致使合同无法履行，给原告造成了极大的经济损失。原告曾多次找被告交涉要求解除合同，但被告至今没有处理。为维护自身合法权益特依据合同法及其他相关法律的规定及民事诉讼法的有关规定提起诉讼，请人民法院支持原告诉请。 被告绥宁碧桂园公司辩称：一、涉诉商品房在合同约定的交付日时已达到约定的交付条件（向政府主管部门递交了竣工验收备案所需的全部材料）；二、原告的贷款按揭手续未办理，未对原告合同权利造成任何影响，根本未导致合同无法履行；1、答辩人并未因为办理按揭贷款而拒绝向原告交付商品房，原告合同权利未受到任何影响；2、按揭手续未办理影响的是答辩人的权利而不是原告的权利，答辩人是债权人，原告是债务人，且金钱债务的履行本身并不存在“无法履行”的状态。三、原告并不享有解除合同的权利；1、答辩人不存在根本违约的行为，未导致原告的合同目的无法实现；2、原告要求解除合同，也无合同依据，根据双方签订的商品房买卖合同，原告在两种情形下可以提出解除合同：（1）答辩人逾期交房超过90天的，原告有权根据合同第九条约定，在15日内书面通知答辩人解除合同，逾期未提出的，视为同意继续履行合同；（2）涉诉商品房已经经过竣工验收合格，证明其不存在地基基础和主体结构质量问题，或严重影响正常使用的质量问题。四、即便是最终原告有权解除合同，答辩人认为原告主张的违约金过高，远超过其实际损失，依法应予以调整。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，被告绥宁碧桂园公司是经依法登记、成立的具有房地产开发经营资质的企业；案涉商品房开发项目具有土地使用权，并办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。原告与被告于2018年6月24日签订了合同编号为20170012-105和20170012-106的《商品房买卖合同》二份及附件四《补充协议》、附录等，《商品房买卖合同》载明如下： 第三条商品房基本情况：原告购买被告开发项目中建造的第8幢1单元105号和106号房；该二房屋用途为商业；105号房建筑面积46.49平方米（套内建筑面积44.44平方米、公摊建筑面积2.05平方米）；106号房屋房建筑面积44.19平方米（套内建筑面积42.24平方米、公摊建筑面积1.95平方米）。 第四条计价方式与价款：105号房按建筑面积每平方米单价13473.24元，总房款为626371元；106号房按建筑面积每平方米单价13046.28元，总房款为576515元。 第六条付款方式及期限：105号房原告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的7.99%给被告（即5万元），在2018年7月27日前付该商品房总房价款的20.75%给被告（即13万元），并向贷款银行办理按揭申请手续，在2018年8月27日前付该商品房总房价款的21.77%给被告（即136371元），并向贷款银行办理按揭申请手续，在2018年9月27日前付该商品房总房价款的49.49%（银行按揭款项）给被告（即31万元整）；106号房原告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的8.68%给被告（即5万元），在2018年7月27日前付该商品房总房价款的20.81%给被告（即12万元整），并向贷款银行办理按揭申请手续；在2018年8月27日前付该商品房总房价款的21.94%给被告（即126515元整），并向贷款银行办理按揭申请手续；在2018年9月27日前付该商品房总房价款的48.57%（银行按揭款项）给被告（即28万元整）。 第八条交付期限：被告于2019年1月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。 第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、被告逾期90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知被告，否则视为原告选择继续履行合同，被告应自原告解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向原告支付违约金。原告不解除合同，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过原告已付购房款的15%。 第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案……。 附件四：《补充协议》约定如下： 第三条关于该商品房交付条件与交付手续：1、该商品房的交付以本款约定为准，即该商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的房屋测绘被告不作为交付条件；该商品房的交付标准为出卖人按照合同附录一（即装饰、设备标准）约定的交付标准进行交付……。2、买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续……。4、如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。 第十二条关于合同解除：4、双方行使解除权的期限为一年。 第十四条补充协议的效力：本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优于合同。 2019年1月10日，被告组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位对被告修建的1期8栋、10栋、11栋的房屋进行竣工验收，当日参加验收的五单位均在《竣工验收意见表》上签字验收合格并加盖各相关单位公章。2019年1月29日，绥宁县住房和城乡建设局作出“关于绥宁碧桂园1-11#竣工验收备案的说明”，证实其已收到被告公司提交的相关资料并正在办理备案登记手续，因临近春节及其他工作安排，预计在2019年3月底左右完成竣工备案。2019年3月18日，绥宁县住房和城乡建设局通过了对绥宁碧桂园1期8#栋项目竣工验收备案审查登记，在该登记表中相关验收部门对工程竣工签署意见后落款时间为2019年3月5日，并对备案文件收讫注明的时间为2019年3月18日（即绥宁碧桂园一期8#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫，文件基本齐全。同意备案。2019年3月18日）。 2018年12月31日被告向原告邮寄二份（国内挂号信函）《期楼收楼通知书》，告知原告购买的涉案房屋可按《商品房买卖合同》于2019年1月30日交付给原告，通知原告预约收楼手续的办理时间，并带齐有关资料和款项前往被告绥宁碧桂园销售中心办理二门面房相关房屋交接手续。原告欧阳介惠称没有收到该《收楼通知书》。且在2019年1月30日后被告均没有通知原告收楼。 原、被告对涉案房屋按揭贷款按合同约定在2018年9月27日前办理好，原告在购房时被告的业务员告知按揭贷款的银行系中国农业银行绥宁县支行，具体办理按揭贷款的时间由被告通知原告带好资料并办理面签贷款手续。被告未能在2018年9月27日前向银行递交按揭贷款必须需要的资料，被告没有证据证明其通知原告在何时向何家银行办理按揭贷款手续。2020年7月2日，中国农业银行绥宁县支行对涉案房屋按揭情况作出说明（原告律师调查）:“绥宁县碧桂园房地产开发有限公司于2017年8月11日在该行办理商铺按揭意向准入手续，合作期限为二年，截止日期为2019年8月10日止，合作期限内未发放商铺按揭贷款”。该行至今未给予原告发放按揭贷款，造成未能发放按揭贷款的原因系被告必须提供的资料即竣工验收备案表是在临近合作期限届满，导致银行无法在规定时间内进行审核办理按揭贷款。 原告欧阳介惠于2018年6月17日、6月24日、7月31日、9月29日向被告支付购房款612886元（105号316371元+106号296515元）和物业维修基金6347.6元（105号3254.3元+106号3093.3元）及不动产中心预告登记费1100元（105号550元+106号550元），共计620333.60元。因银行按揭贷款手续未办好，原告方除交了以上房款后便不再交款，为此被告公司也未再通知原告收房，且原告所购买的二门面房屋一直由被告公司堆放货物占用使用中。 2019年5月3日原告欧阳介惠向被告提交二份《退房申请书》，以被告逾期交房超过90天，要求退房解除合同，退还全部已交的房款，并按合同约定的按已付购房款的15%向原告支付违约金。被告公司员工张**于2019年5月5日在原告提交的退房申请书上签字并加盖了被告公司公章。2019年6月14日原告再次向被告公司提交《解除合同通知书》，被告公司员工付尧在该《解除合同通知书》上签名并备注：已收，相关问题由公司法务代表输出为准。2020年2月26日原告第三次向被告公司提交（邮寄）《退款通知书》。2020年6月3日原告和其他购房人（华晨俊、谭丁和、黄小红、钟连生）一起联名向被告公司提交（邮寄）《关于解除商品房买卖合同的通知》，以被告公司房屋达不到交付条件及迟迟不能交房已逾期长达一年半，原告等人多次找公司交涉解除合同无果，联名提出解除合同，并要求赔偿违约金及其他经济损失。原告以被告当时未能通过有关部门验收合格，不能按期交付，同时没有及时为原告办理有关按揭手续，致使合同无法履行，给原告造成了极大的经济损失，及原告曾多次找被告交涉要求解除合同无果，而酿成本案纠纷。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。被告具有商品房建设开发资质，原、被告双方签订的二份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关的法律法规，应属有效合同。本案的争执焦点为：1、原告主张约定解除合同是否符合双方合同约定解除条件？2、解除合同或不解除合同的违约金怎么计算认定？。 1、关于原告主张约定解除合同是否符合双方合同约定解除条件的问题：被告未能按照约定在2019年1月30日前交付房屋，且在交房时未达到合同约定的交付条件，（即该商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件），已经构成违约，故依法应当承担违约责任。1、原、被告对房屋验收合格的时间问题；原告认为备案登记表所记载的竣工验收合格时间为2019年3月5日，被告认为该房屋已于2019年1月10通过相关部门初竣工验收已达合格。2、关于向政府主管部门递交备案资料的时间问题；原告认为被告递交资料的时间应为2019年3月18日，因为该备案登记表中记载了资料收讫的时间为2019年3月18日。被告认为2019年1月29日被告已向绥宁县住房和城乡建设局递交竣工备案资料，应认定该时间为已经递交了备案资料。本院认为，被告不管是2019年1月29日还是3月18日向政府主管部门递交完成备案所需的全部文件资料，还有一个问题即被告因未能及时向银行提供按揭贷款的必需资料导致原告在合同约定的房屋交付时未能接受到涉案房屋，原告在履行完主要义务（交款）后，因被告的责任导致原告不能办理按揭贷款，被告不能享有不安抗辩权（即原告没有按合同约定交款）而拒绝交付房屋，被告逾期（或拒绝）交付房屋已构成违约。根据原、被告合同约定：被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，应在达到解除合同条件之次日起15日内书面通知被告。根据该约定，原告在被告逾期交房90日后的15日内，即2019年5月3日向被告公司发出了解除合同的通知书，故原告主张约定解除合同的条件成就，对原告要求解除合同的诉讼请求应当予以支持。 2、关于原告要求退还其已付购房款及已预交的各项费用共620333.6元及按合同约定支付已付购房款15%的违约金的诉讼请求，根据双方合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。但对原告要求被告退还其购房款及已预交的各项费用的利息（利息按银行同期贷款利率，从2019年6月3日起计算至实际退款之日止）的诉讼请求，因双方所签合同对此没有明确约定（只约定被告应自原告解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向原告支付违约金），故对原告此项诉讼请求，本院将不予支持。因原告购买的房屋系门面商铺是用于商业经营的，具有较高的投资价值，被告辩称原告主张的违约金过高，应予以核减的理由，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告欧阳介惠与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于2018年6月24日签订的编号为20170012-105和20170012-106的《商品房买卖合同》； 二、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后5日内退还原告已交的购房款和已预交的各项费用共计620333.6元; 三、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后5日内支付原告已付购房款612886.00元15%的违约金计91932.90元; 四、驳回原告欧阳介惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取8260元，由原告欧阳介惠负担1260元，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  钟晓月 二〇二〇年十月二十一日 法官助理罗亭 书记员戴丽君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。