文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初1054号原告：邓均，男，1983年4月4日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：陈昌伟，重庆天朗律师事务所律师（特别授权）。被告：周立宽，男，1942年6月21日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：袁贵忠，重庆市璧山区璧泉法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：周政，男，1972年11月8日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：周明琴，女，1974年11月1日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告邓均与被告周立宽、周政、周明琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年5月27日，本案第一次开庭，原告邓均及其委托诉讼代理人陈昌伟，被告周立宽及其委托诉讼代理人袁贵忠到庭参加了诉讼。休庭后，原告邓均申请追加周政、周明琴为本案被告，本案转为普通程序审理。2020年8月4日，本案第二次开庭，原告邓均及其委托诉讼代理人陈昌伟、被告周立宽及其委托诉讼代理人袁贵忠、被告周政、周明琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓均向本院提出诉讼请求:1、判决原告和被告2004年9月5日签订的《房屋出售协议》有效；2、被告协助原告办理坐落于铜梁区×镇×村×组（原铜梁县××区×村×组）房屋的产权转移登记手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由:2004年9月5日，原告和被告签订《房屋出售协议》，约定被告将位于铜梁区×镇×村×组（原铜梁县××区×乡×村×组）的私有住房出售给原告，并就售房价款及付款方式、房屋交接、房产证交接等事项达成一致。该协议并经双方所在村社见证并签字盖章。协议签订后，原告将2680元购房款交给了被告，被告将案涉房屋及房产证交给了原告。原告在案涉房屋里面居住已经15年多时间。原告要求被告协助原告办理产权转移登记手续，但被告一直拒绝。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告周立宽辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋属于被告妻子刘某某的私人住宅，原告无正当理由要求被告过户。被告从未与原告签订任何房屋买卖协议，将房产证交给原告不是事实，被告只是将房产证交给原告的父亲进行保管，不存在村社见证签字，也不存在收取原告购房款的事实。其于休庭后提交书面《答辩状》辩称，一、原告请求法院判决原告与答辩人于2004年9月5日签订的《房屋出售协议》有效，与事实不符，没有证据证明。其理由：2004年9月5日，答辩人从未与原告邓均签订过《房屋出售协议》，更不存在原告在起诉状中称的答辩人将位于铜梁区×镇×村×组（原铜梁县×区×乡×村×组）的私人住房出售给原告的事实，并且对答辩人房屋进行了交接房产证的事实达成了一致。原告请求没有法律上的利害关系，无证据证明，依法不能成立。二、原告请求答辩人协助办理房屋产权转移登记手续的事实不能成立。具体理由：在2004年9月5日，答辩人根本没有与原告签订任何书面的《房屋出售协议》，更不存在接受原告邓均的购房款2680元的事实。这只是原告的父亲当年全家无住房居住，答辩人无偿交给原告的父亲邓某某（××）看管，何来答辩人与原告签订《房屋出售协议》及答辩人收了原告邓均购房款2680元的事实，这与事实不符，完全是自圆其说，不讲道理，原告无事实依据证明。三、退一步讲，答辩人将案涉的房屋交由原告父亲邓某某（××）保管使用，并将产权证交由代为保管，但也不能证明答辩人将房屋出售给了原告邓均、将房屋产权一并转移给了原告邓均的事实。因此原告邓均无权请求答辩人私有位于铜梁区×镇×村×组的住房登记到原告名下。原告的请求无事实依据，且没有证据证明，且原、被告从未签有书面的《房屋出售协议》及出具给原告的购房款的事实。原告的诉讼请求相互矛盾，且不合法，请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。庭后，被告委托诉讼代理人提交《补充代理词》：一、原告在本案诉状请求，原告邓均与被告周立宽于2004年9月5日签订的《房屋出售协议》第二项请求：要求被告为原告邓均办理房屋产权转移登记手续。在庭审中，原告又对《房屋出售协议》质证为：协议是被告的哥哥周某某与原告的父亲邓某某（××）之间签订合同。合同上面的私章是周立宽拿出来盖的。我们认为，原告的请求事项经本案第一次开庭审理及第二次开庭审理可以认定，原告邓均于2004年9月5日没有与被告签订过《房屋出售协议》，他自己称他本人在此期间不在家，这表明原告请求的第一项请求签订《房屋出售协议》有效的请求，难以得到法庭的支持。二、在庭审中原告又称：原告不在家，委托其父亲邓某某（××）与被告哥哥周某某签订的《房屋出售协议》。根据原告的说法，但与本案请求事项及事实理由，完全与事实不符。因此，更达不到原告证明案涉房屋买卖合同的有效性，更说明了本案《房屋出售协议》是虚假不真实的合同。三、在庭审中，原告诉称，2004年9月5日，双方签订《房屋出售协议》中，以对房屋交接房产证达成了一致。协议上，有村社的签字盖章后原告将2680元购房款交给了被告。但本案中，原告也未举证被告向原告出具的收条，其房屋买卖行为自始至终也未生效。根据原告所诉事实，是没有事实根据的。首先，原告诉称双方是达成买卖房屋的一致意见。根据原告的这一陈述，他所谈到所涉及到的两个案外人达成的房屋买卖协议对房屋进行了交接、签字、盖手印。我认为，原告的诉辩理由纯属是自圆其说，是严重的误导法庭，也在愚弄我的当事人。在本案中，被告周立宽是有文化的人，他本人在现场的话，不可能让其哥哥周某某为其签字，在这重大买卖房屋活动中，在协议书签字，让一个案外人签字，说明完全不符合常理，即便是这样，这也不会使人信服。四、原告在诉状中称：铜梁县×镇×村委会及×村8组，村社见证并签字盖章的事实。我们认为，这完全是不真实的事实，也是弄虚作假，具体的理由是《房屋出售协议》下方的二个公章，下方落款时间为2005年2月30日。根据协议时间是2004年9月5日，村社盖章是2005年2月30日。可以说，是时隔一年后，才去加盖的公章，原告不能证明加盖公章的真实性，不但如此，何况2005年的2月根本没有30日。不难看出，协议书形成时间与村社加盖公章不是同时形成，不受法律保护。五、本案原告举证邓某某、张某某、王某某、周立宽四个证人，1、证人邓某某（××）说：周立宽三个字是周立宽本人签的，2680元也是拿给周立宽本人的。该证人与原告的本案的陈述完全不一致，原告说明周某某签的字，邓某某（××）说是他与周立宽签的字，其证人证言本身是原告的父亲，说的话与原告诉讼的不一致。2、另外的三个证人，他们是看见周某某代写的，周某某代为周立宽签的字。我们认为，邓某某（××）与其他三个证人相互说话不一致，这几个证人是上午还是下午签的房屋合同都不清楚，他们都证明交了房屋款2680元。我问他们是大票还是小票，他们都不清楚，说明了该证人证言系虚假的，不真实。3、在本案中，被告申请的两个证人，我们认为符合常理、事实。他们虽然有亲属关系，但他们看到、听到的均与事实相符合，其证人证言应该得到支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告周政辩称，房屋买卖不是事实，我父亲是无偿让原告住，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告周明琴辩称，同意周政的辩称意见。本院经审理认定事实如下:2004年9月5日，周立宽（甲方）将其位于重庆市铜梁区×区×村8组（原铜梁县×区×乡30村8组）的房屋[《乡村房屋所有权证》编号为铜安（92）字第×号]出售给邓均（乙方），协议约定：1、甲方一幢房屋共五间（以房产证上为准）卖给乙方，付款后，交给乙方房产证，今后一切事宜由乙方自己负责。2、乙方付给甲方现金贰仟陆佰捌拾元（2680元）。3、此协议双方签字生效。协议上周立宽签名旁加盖有私章、邓均签名上有捺印，铜梁县×镇×村村民委员会于2005年2月22日签注“望双方遵守本协议”并加盖公章、铜梁县××区龙泉村第八农业合作社社长张某某以见证人名义在协议上签注“本协议双方签字生效”，“2005年2月30日”的内容并加盖公章。周立宽收到邓某某代付的房款后将案涉房屋、该房屋的《乡村房屋所有权证》交付给邓某某。该证件载明房屋产权人为周立宽、共有权人为刘某某。邓均一家遂在该处房产居住至今。另查明,周立宽与刘某某生育子女周政、周明琴。庭审中，原告陈述其要求周某某出庭证实协议签订情况被拒绝，周立宽亦陈述其不能协助法庭让周某某出庭作证。周政陈述其母亲刘某某于2017年去世，三被告未提供相应证据证明，但双方对于刘某某的继承人为本案三被告无异议。上述事实，有双方的陈述及原告举示的《乡村房屋所有权证》、《土地登记审批表》、《乡村房屋产权申请登记审批表》、常住人口登记卡等证据材料存卷为据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力，本院予以确认。原告举示《房屋出售协议》，主张协议是2004年9月5日由其父亲邓某某代办，合同条款由周立宽的哥哥周某某代写，周立宽叫周某某代其签名，由周立宽自己加盖私章，村社加盖公章，社里所签日期为书写错误。被告对此不予认可。为此，邓均申请证人邓某某、张某某、王某某、周某2出庭作证。邓某某出庭证实的内容除签订协议的年份以外与邓均的主张一致，并陈述其与周立宽签订合同时，周立宽已经没有在该村居住了，周立宽回村上坟时与其协商卖房一事，当时邓均在外打工，协议签订后周立宽收取其代付的购房款后未出具收据、仅向其交付了房屋及房产证，没有交付土地证，其与邓均在案涉房屋居住十几年了，写合同的时候有王某某、张某某、周某2在场，其事后找到村里，村里对此事知情就（在协议上）盖了章，找张某某签字、盖社里的章也是在事后。张某某（案涉协议签订时即为铜梁区×镇×村第八农业合作社社长）出庭证实的内容与邓均的主张基本一致，认可原、被告签协议时其在场，邓某某事后找到其在协议上以见证人的名义签字并加盖铜梁区×镇×村第八农业合作社公章，日期写为2005年2月30日属于其书写错误，村委会在其之前已盖章，邓均在案涉房屋居住十五年了。王某某出庭证实内容与邓均的主张基本一致，原、被告签协议时其在场，但记不清具体签合同的时间、给了多少钱以及支付货币的面值，邓均在案涉房屋大概居住十五年了。证人周某2出庭证实内容与邓均的主张基本一致，原、被告签协议时其在场，其当时站在离签字的地方大概三个房间的距离，记不清具体签合同的时间，（付款）应该是拿的百元面值，没有拿零钱。本院认为，证人张某某签署的日期为明显书写错误，有其本人证实，本院予以采信，其关于协议的其他证言与王某某的证人证言基本一致，与原告的主张相印证，本院予以采信；证人周某2虽然离协议签订的地方有一定距离，不一定清楚签订协议的具体细节，但应当知晓双方签订协议一事，且该部分证言能够与前两名证人的证言印证，本院予以采信，其关于货币支付的证明内容与协议约定的价值不符，本院对该部分证言不予采信；证人邓某某虽为邓均的父亲，但其作为代签协议的一方，证言与其他证人的证言基本一致，本院对该部分证言予以采信；邓均关于邓某某陈述的签协议年度陈述与其他人陈述不一致应属于记忆错误的解释符合常理，本院对该部分证言不予采信；《房屋出售协议》有案涉房屋所在地村、社事后盖章确认、社长等证人在场见证，本院予以采信。周立宽申请的证人周某3（自述系其妹妹）出庭证实周立宽在璧山帮儿子做生意，邓某某要租案涉房屋，系其联系周立宽从璧山回社里协商租房事宜，协商时其在场，周立宽拒绝邓某某一年200元租金的条件、免费将房屋给对方居住，要求对方负责维护、维修房屋，如果周立宽要居住就要将案涉房屋腾空给周立宽，没有说卖房子，2004年9月5日没有看见周立宽和邓某某签合同，没有看见周立宽收钱，（房产证交给邓某某是）因为担心房产证放家里丢失，邓某某自此居住至今。周立宽申请的证人何某某（自述系其侄子）出庭证实：周某3通过其联系周立宽说有人租房，其叫上周立宽于2004年9月5日坐客车回龙泉8组，房子是周立宽租给邓某某的，没有见到签租房合同，没有看到（周立宽）收钱，由于时间久远，不清楚说没说好租房这个事情。本院认为，上述两证人均为周立宽的亲属，证明力较低，且何某某仅证实曾于2004年9月5日陪同周立宽回社里与邓某某协商租房的事，但未能说明协商的具体情况，仅周某3证实双方最终协商房屋免费由邓某某居住，其关于双方为房屋租赁关系的证言无其他证据佐证，为孤证，故，本院对上述两证人关于租赁房屋的证言不予采纳。本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本院对双方的争议评下如下：关于双方的签名。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。”邓均主张案涉协议中其签名由父亲邓某某代签，邓某某对此予以认可，符合法律规定，本院予以确认。由于双方均主张合同中周立宽的签名非周立宽书写，但对是否由周某某代写、是否由周立宽加盖私章均存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”该条明确了当事人在合同上盖章的时间为合同成立的时间，赋予了盖章与签字在合同成立上同等的法律效力。日常生活中自然人使用私章没有登记备案的要求，使用私章的合同效力，应由持有私章的自然人认可或是主张合同关系成立的一方当事人举证证明。本案中，周立宽否认协议中其签名为其要求周某某代写、否认所盖私章为其持有、由其加盖，但包括案涉房产所在社的社长张某某在内的多名证人在场见证，所在地村、社事后盖章确认该协议，能够达到邓均关于双方签订了房屋买卖协议、周某某代周立宽签名后周立宽亲自加盖其私章的证明目的，本院对此予以确认。双方签订协议时案涉房屋的共有人为刘某某，邓均一家在该房屋居住十余年，未有证据证明刘某某曾就案涉房屋向邓均主张权利，应视为其对周立宽出售房屋一事知情且同意。关于合同效力问题。邓均要求确认案涉协议有效，周立宽辩称案涉协议存在恶意串通，应属无效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。周立宽辩称案涉合同无效的理由为存在恶意串通，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方事实请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”由于其未能举示证据证明涉及恶意串通的相关情况或是合同无效的其他证据，本院对其辩称意见不予采纳。案涉房屋转让给所在村社集体经济组织成员，双方各自按照协议履行了交付房屋、产权证和支付价款的义务，该协议为双方真实意思表示，并不违反法律规定，案涉《房屋出售协议》成立，合法有效，受法律保护。邓均要求被告协助办理案涉房屋产权转移登记手续。房屋买卖合同成立后，协助办理产权转移登记属于附随义务。案涉房产出售前由周立宽与刘某某共有，本应由二人协助办理过户，但刘某某已去世，应由其继承人周立宽、周政、周明琴共同承担协助转移登记的义务，故，邓均的该项请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告邓均与被告周立宽于2004年9月5日签订的《房屋出售协议》有效；二、被告周立宽、周政、周明琴于本判决生效之日起十日内协助原告办理坐落于铜梁区××镇龙泉村（原铜梁县××区泉溪乡30村8组）的房屋[《乡村房屋所有权证》编号为铜安（92）字第53008002号]产权转移登记手续。案件受理费175元，由被告周立宽、周政、周明琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王伟伟审 判 员  李 坤人民陪审员  王 力二〇二〇年十月二十六日书 记 员  伍 玥