上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51817号原告：王永科，男，1980年3月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：史文娟，女，1983年3月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王永科(系原告史文娟丈夫)，住同原告史文娟。被告：上海金桥出口加工区房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王颖，执行董事。委托诉讼代理人：沈琦，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鑫，上海市锦天城律师事务所律师。原告王永科、史文娟与被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司(以下简称金桥公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年8月6日第一次庭审，原告王永科及其委托诉讼代理人李平(律师，后撤销委托)，被告委托诉讼代理人徐鑫到庭参加诉讼。2020年10月12日第二次庭审，原告王永科到庭参加诉讼，被告金桥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王永科向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告于判决生效之日起15日内完成交付房屋的整改义务;2、判令被告支付逾期交房违约金人民币(以下币种相同)265,279元(以4,421,316.65元×日万分之五计算,具体日期从2018年12月1日暂计算至2019年3月31日,按120日计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月10日,原告与被告签署了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),合同约定被告应于2018年11月30日前,将上海市浦东新区竹柏路758弄《艺林秋涟苑》50号2层202室精装修房屋交付给原告(以下简称样板房)。合同签订后,原告按约付清了房款，但被告2018年11月交付的房屋仍存在诸多程序和实质性瑕疵问题：一、房屋交付程序存在严重瑕疵，2018年11月25日的房屋交付环节,被告要求委托人先签收交房通知等一系列资料后才可以实地验房。当天签收各种手续文件到达该房后,发现水、煤、电竟然都没有开通,而且已经天黑,屋内一片漆黑,根本无法验收;二、房屋存在严重的质量问题,包括但不限于：(1)北侧小阳台摆放洗衣机的位置没有接通水、电;(2)北侧小阳台入口预留宽度太窄,洗衣机无法搬运通过,且小阳台西侧墙面未贴瓷砖;(3)厨房设计不合理,没有预留足够空间摆放冰箱;(4)厨房内没有按照合同约定安装能率燃气热水器,燃气灶未使用金属波纹管,燃气排烟通道未接通;(5)小书房内墙强制脱落,而且没有按照合同约定安装小书房的木门;(6)中央空调噪音大,制热效果差,客厅空调出风处挡风板开裂;(7)两个抽水马桶损坏；(8)次卧房间门锁损坏;(9)因为被告曾承诺自行维修,所以原告将防盗门门锁钥匙交给被告保管,维修结束后,防盗门门锁需要更换；(10)所有房间内百叶窗均已损坏;(11)未提交房屋装修装饰水、电管线设计布局图,未提供所有家电及空调保修凭证及说明书。上述问题,原告通过被告销售人员、项目负责人以及物业部门多次交涉,被告仍然拒绝整改,2018年12月12日,原告委托远闻(上海)律师事务所岳海艳律师向被告发律师函,发函后,被告仍未做出任何回应。被告应按合同约定严格履行交付精装修房的义务,而且精装修房的备案价格比相近楼层、户型价格高出60万元左右,被告交付的房屋装修条件及室内设备、设施配置情况,不仅应该满足合同中关于精装修的约定,还应符合上海市建筑、装修装饰相关法律法规及规章的强制性规定。事实上，被告交付的房屋不但没有达到合同约定的精装修标准,而且连水、电、煤最基本的条件都不具备,根本不符合交付条件,故要求被告按合同约定支付逾期交房违约金265,279元。原告已经尝试了各种渠道和被告沟通,但被告仍置之不理,原告无奈只得提起诉讼。被告金桥公司辩称，合同约定的违约事项是逾期交房，2018年11月25日被告在合同约定的期限内交房，房屋并没有主体结构问题，不应视为逾期交房。被告在原告对样板房装修质量提出整改要求后一直积极与原告沟通，提供力所能及的服务，但原告始终不满意，拒绝与被告沟通，并擅自将室内部分装修拆除或更换，房屋目前的装修状态和交付时的状态已不一致。本案系争房屋为样板房，设计风格不同，原告主张的个性设计需求在样本房内是没有的。被告从未拒绝履行合同约定的维修义务，如原告发现样板房中还存有新的装修质量问题，被告仍可按合同约定继续进行维修。因此请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年9月10日,原告(乙方)与被告(甲方)签署《预售合同》,约定原告向被告购买样板房一套。被告应于2018年11月30日前将样板房交付给原告。《预售合同》附件三中明确房屋为“碧云壹零A户型样板房-10幢50号202室”,对房屋建筑结构、装修及设备标准有详细约定，其中，“热水器：煤气热水器(能率或同等级品牌)”，对热水器容量未明确约定。对装修部分的保修范围和时间约定为：按照以上装修及设备标准，保修期限为自通知交房之日起一年。如各类家电及其他设备存在的产品质量问题，应由厂家或销售单位负责保修和维修，保修期限按生产厂家的保修期为准，甲方不承担相应的保修责任，甲方将于交房时一并交付使用说明书和保修卡。《预售合同》补充条款一第十一条约定：修订本合同第十七条：1、甲乙双方商定，该房屋交付时如存在质量瑕疵(主体结构不合格的情况除外)，不影响该房屋的交付，甲方无需承担延期交房的责任，双方应按本合同约定及时办理该房屋交接手续……。2018年11月25日，原、被告签署《房屋交接书》，确定房屋总价款为4,421,316.65元，原告已全部付清。在《艺林秋涟苑商品房交付验收表》显示“未见热水器……”等几项内容。收房后，原告认为房屋存在设计不合理、装修质量存在诸多瑕疵，要求被告对样板房进行整改维修，同时对屋内部分装修项目自行进行了整改和更换。2019年4月，因双方对样板房如何进行修复整改不能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼，要求被告限期对样反房进行整改并承担逾期交房违约金。第一次庭审中，原告增加如下装修质量问题：1.厨房和卫生间瓷砖有空鼓现象；2.卫生间浴霸没有排气孔；3.北面小书房的地板发霉；4.空调噪音大，空调电机已坏，空调需维修。审理中，原告分别于2019年9月、2019年11月向本院提出申请，要求对房屋装修质量问题、中央空调质量问题进行鉴定评估。本院分别于2019年10月、2020年1月依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对样板房房屋装修是否存在质量问题，该质量问题是否影响居住予以鉴定，并出具修复方案及修复期限的报告；对样板房中央空调在设计、安装及设施配置方面是否存在问题并出具修复方案。该鉴定机构工作人员于2019年10月17日到现场进行踏勘，并于同年11月13日向原告发出方案及收费通知单。2020年3月，鉴定机构向本院发出装修质量鉴定《工作联系单》，阐明因申请方拒付鉴定费而向本院建议终止鉴定。2020年9月，鉴定机构向本院发出中央空调鉴定《工作联系函》，阐明因申请方拒付鉴定费而向本院建议终止鉴定。本案于2020年10月12日恢复审理。第二次庭审中，原告变更了诉讼请求，要求1、判令被告赔偿原告自行购买热水器的费用6,199元；2、判令被告支付空调整改费7,790元；3、判令被告支付整改费21,236元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。其理由为：1、合同约定样板房内应安装热水器，但实际交付时并未安装到位，因热水器为生活必需品，故其于2019年7月自行购买了史密斯16升热水器一台，费用为6,199元，被告需承担；2、原告诉前已向被告提出空调问题，起诉后原告又自行联系了空调厂家和售后单位，通过售后单位得到空调相关参数，发现空调存在内、外机功率不匹配，致空调制冷制热效果差，外机存放位置不透风，需重新放置。空调售后维修单位向原告出具了一份“报价书”，显示整修费用为7,790元，该笔费用应由被告承担；3、起诉后被告工作人员曾通过微信向原告发出“维修清单汇总表”，显示维修总价为27,435元，扣除热水器的费用后余额为21,236元，也应由被告予以赔偿。第二次庭审被告未到庭应诉，其庭后提供了书面答辩意见：1、被告在交房时已按合同约定提供能率16立升热水器一台，为减少耗能，决定交房后由专业人员上门安装，故原告自行购买史密斯热水器进行更换需自行承担责任；2、原告从未明确空调有质量问题，又取消了相应的司法鉴定，在不明确空调缺陷的背景下，仅凭自身感受认为空调需要维修，并向被告提出明显与维修内容不符的高额整改费缺乏事实和法律依据；3、原告在购房伊始即可自由查看样板房并可知晓房屋的各种状况，不存在验收不能的情况。交房后原告多次拒绝被告上门查看且自行重新内装修，致被告维修不能，故被告不应承担无事实依据且未实际支出的整改费用。要求法院依法驳回原告全部诉请。以上事实由《预售合同》、《房屋交接书》、《艺林秋涟苑商品房交付验收表》、上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《工作联系单》和《工作联系函》、一次谈话及两次庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。房屋装修装饰质量合格与否专业性较强，原告虽罗列了瑕疵清单，但又拒绝向专业鉴定机构预缴鉴定费，致鉴定终止，原告需承担由此产生的不利后果。审理中原告变更诉讼请求，要求被告赔偿空调整改费7,790元及室内装修整改费21,236元系原告自行参考空调售后维修单位出具的“报价书”和样板房施工人员发送的“维修清单汇总表”，该两份凭证未经专业评估鉴定机构确认，被告又不予认可，故本院对该两笔费用的真实性难予认定，对原告要求被告承担以上两笔费用的主张本院难予支持。至于原告要求被告承担其购买热水器的费用6,199元，根据《预售合同》约定，被告交付的房屋中应安装热水器，但《艺林秋涟苑商品房交付验收表》显示热水器并未安装到位，属被告违约，而原告在提起诉讼后未征得被告同意自行购买了热水器进行安装亦缺乏合同依据，有不妥，为此，本院据于公平合理原则，结合现状，参照能率热水器市场相仿容量的价格，酌情确定被告承担热水器费用为3,000元。被告第二次庭审未到庭应诉，需承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王永科、史文娟3,000元；二、驳回原告王永科、史文娟其余的诉讼请求。案件受理费680元，由原告王永科、史文娟负担630元，被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 田 华人民陪审员 沈 峰人民陪审员 朱格丽二〇二〇年十月三十日书 记 员 杨燕雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。