北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26439号原告（反诉被告）：张永新，男，1966年2月5日出生，汉族，农民，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：韩佳益，北京风展律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦传宇，北京风展律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：曲翠山，男，1957年4月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：房亚南，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚昇铭，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）张永新与被告（反诉原告）曲翠山房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张永新及其委托诉讼代理人韩佳益、焦传宇，被告（反诉原告）曲翠山的委托诉讼代理人房亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张永新向本院提出诉讼请求：1.曲翠山支付房屋腾退补偿款959910元；2.曲翠山支付装修补偿款962913元；3.曲翠山返还房租732166元，以上共计2654989元；4.曲翠山承担诉讼费。事实和理由：张永新于2011年向曲翠山承租位于大兴区旧宫镇庑殿路的厂房及房屋共计5000余平方米，张永新承租后进行改建及装修改造用于对外出租，租赁期限至2021年。2017年9月，案外人要求张永新腾退租赁房屋，张永新因租赁期限未到，拒绝了腾退，但在2018年，曲翠山擅自和他人签订腾退补偿协议，致使张永新无法继续使用租赁房屋，给张永新造成了重大损失。张永新认为，张永新自曲翠山处承租房屋用于经营，投入了大量财力物力进行改建和装修改造，但曲翠山却将腾退补偿全部据为己有，侵害了张永新的权利，故诉至本院，请法院查明事实，依法支持张永新的诉讼请求。被告（反诉原告）曲翠山辩称，1.张永新起诉时所述内容与事实严重不符:(1)租赁合同签署时间不符:2011年3月1日,签署A区部分房屋《房屋租赁协议》；2011.11.1日签署C区部分房屋《房屋租赁协议》；2017年8月1日签署B区部分房屋《房屋租赁合同》。三份合同并非均于2011年签署,张永新所述有违事实。(2)承租面积不符:三份租赁合同中明确约定了张永新的承租面积,张永新承租面积总计3796平方米,并非5000余平方米,也不是4200平方米,张永新所述有违事实。(3)租赁期限届满时间不符:B区部分房屋租赁合同中明确约定租赁期限届满日为2018年7月31日,并非2021年,张永新所述有违事实。(4)张永新承租房屋后并未进行任何改建、装修改造等等,张永新所述有违事实。2.张永新诉讼请求的计算方式中所述内容与事实严重不符。(1)①⑩区域中的部分房屋即1200平方米系租赁给张永新使用,也就是双方于2017年8月1日签署的B区的部分房屋的租赁合同中所确定的租赁标的,张永新认为①⑩区域均系其所承租不符合事实,其又以①⑩区域总面积作为其计算加建面积的基数,更是无从谈起。张永新认为其在①⑩区域有加建行为完全系无中生有,不符合事实。且其无任何证据证明其具有加建行为,根据谁主张谁举证的原则,张永新应承担举证不能的法律后果。退一步讲,即便张永新在①⑩区域有加建行为,根据张永新与曲翠山于2017年8月1日签署的B区《租赁房屋合同》中约定,曲翠山曾给予张永新3年免费使用期,2017年8月1日时原合同已到期,此时曲翠山收回合约的一切权宜,即便有张永新加建部分,该加建部分曲翠山也以给予其三年免费使用期作为对价,加建部分在2017年8月1日时也已经完全属于曲翠山所有,与张永新无关。现张永新无权再向曲翠山重复主张该项补偿款。其该项诉讼请求(要求曲翠山支付房屋腾退补偿款959910元)无任何事实和法律依据,不能得到法院的支持。(2)双方所签署的三份房屋租赁合同中约定的非常清楚,张永新承租面积系3796平方米,张永新人为增加承租面积、认为其承租面积为4196平方米无任何事实和法律依据。张永新认为其将区域④隔为两层,从而增加承租面积系无中生有,且无任何证据予以证明,无事实和法律依据,曲翠山不认可。(3)张永新要求曲翠山支付其装修补偿款962913元无任何依据。张永新没有任何证据证明张永新对于所承租区域进行了装饰装修、增设附属物、设备等,其无权向曲翠山主张该项请求。实际上,曲翠山2003年在涉案院落内建设了12000多平方米的房屋,并对房屋进行隔断、装饰装修、添加附属物、设备等,具备租赁给公寓用途的承租人。在张永新承租前,涉案房屋就持续地对外出租给其他的承租人,用于公寓用途。即便其他承租人因经营的需要进行了局部添附行为,租赁合同到期后,附属物也均为曲翠山所有。后2011年,曲翠山将A区、C区部分房屋出租给张永新,张永新作为公寓直接使用即可,根本无需进行任何装修。公寓布局、内饰、装修等均是曲翠山提供,无须张永新进行任何添附,张永新认为其进行了装饰装修等应提供证据予以证明,而不是口说无凭,其要求曲翠山支付其装修补偿款962913元根本不能成立。3.张永新的全部诉讼请求均不能成立。(1)如前所述,张永新无证据证明其所主张的959910元房屋腾退补偿款和962913元装修补偿款与其具有关联性,即张永新无证据证明哪一部分房屋系其所建设,哪些装修内容系其所增设。张永新的诉讼请求过于轻率、无证据支持,其诉求根本无法实现。(2)张永新援引评估报告数据无依据。评估报告内容曲翠山自始未见过,也未有曲翠山签字确认,其内容对曲翠山不产生任何法律效力。且曲翠山与南郊农场签署的《腾退补偿协议书》内容与评估报告内容也完全不相关,两者不具有关联性。《腾退补偿协议书》是按照基建面积每平方米1200元的标准给予补偿,对于装修等根本未给予任何补偿(拆走可以,就是不给予补偿),根本未参考评估报告内容，张永新援引未实际履行的、对曲翠山不产生任何法律效力的评估报告上的数据无任何依据,评估报告不具有任何的参考价值。且评估报告亦不能证明哪些房屋是张永新所加建、哪些装修是张永新所增设,张永新根据评估报告提出其诉讼请求无事实和法律依据,根本不能成立。(3)张永新向曲翠山主张返还房租732166元更是没有任何法律依据。对于A区部分房屋租金张永新确是交至2018年2月底,C区部分房屋租金张永新确是交至2018年4月30日,B区部分房屋租金张永新确是交至2018年1月31日,但张永新直到2018年11月中旬搬出,其不但无权要求曲翠山返还租金,尤为重要的是,张永新应向曲翠山交纳截至其搬出即截至2018年10月31日的房屋占用费。法院不应支持其要求返还房租的诉讼请求,应当支持曲翠山要求其支付房屋占用费的反诉请求。4.双方之间签署的房屋租赁合同不能继续履行的原因并非曲翠山所导致,而是系政府行为、不可抗力因素所导致,是张永新违法经营行为所导致。2017年11月,大兴区新建村发生严重火灾,北京市政府开展“安全隐患大排查大清理大整治专项行动”,政府要求公寓一律清退、查封。并非系曲翠山要求张永新停止经营、腾退房屋,而是政府行为。曲翠山遵纪守法,为执行政府要求,停止了正常经营行为,宁愿自身遭受巨大损失,也响应和执行政府命令。据此,曲翠山与院落内的所有承租人均达成协议,均签署了《终止合同协议书》,合同约定房屋承租人(包括张永新)须于2017年12月31日前腾退,2018年1月1日后的租金曲翠山予以返还。但张永新假借“双方所持《终止合同协议书》内容不一致,要求进行核对”为由,要求曲翠山出示《终止合同协议书》原件。在曲翠山出示《终止合同协议书》原件后,张永新迅速将该原件撕毁,后违背政府指令拒不腾退房屋。院内其他租户均在2017年12月31日前搬离,唯独张永新把持房屋拒不腾退。张永新明知停业、腾退系政府行为,而其知法犯法,公然拒不执行、继续违法经营,法院应支持曲翠山守法行为,而不应支持张永新因违法行为反而获利。张永新存在着无营业执照、无消防验收、具有重大火灾隐患、违反政府指令等等违法行为,张永新具有重大的过错。双方的房屋租赁合同不能继续履行,曲翠山不具有任何过错。实际上,曲翠山因此次政府行为,遭受了重大的损失,正常经营行为被停止,所有房屋被南郊农场强行低价收回。即便在如此情况下,曲翠山还是顾全大局,以最大的诚意与张永新签署了《终止合同协议书》,但张永新背信弃义,撕毁《终止合同协议书》,事已至此,均是张永新行为所导致。曲翠山无过错。总之,法院不应支持张永新的违法行为,不能使张永新因其违法行为反而获益。司法应树立鼓励大众守法导向,而不是鼓励违法、抗法,让守法者受伤,违法者受益。5.法院应按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定进行审理和判决,至于曲翠山是否取得补偿款以及取得多少补偿款均与张永新无关。本案是房屋租赁合同纠纷,双方的房屋租赁合同已经被法院确认无效,合同无效的法律后果,应当严格按照法律规定予以处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,根据该规定,本案的双方争议焦点问题应当是原、被告双方损失的确定以及原、被告双方的过错比例问题。本案应当紧紧围绕矛盾争议焦点问题进行,至于曲翠山与案外人南郊农场之间的土地租赁关系、曲翠山是否获得了补偿、获得了多少补偿等等内容属于曲翠山与案外人的另一法律关系,与本案无关。6.原、被告双方签署的房屋租赁合同被法院判决确认无效,张永新具有完全的过错。张永新对于案涉房屋的性质、是否具有产权证、是否系自建房等情况系明知,且其作为公寓经营者,精通经营公寓所应当具备的相关审批手续。其在明知涉案房屋性质系无产权证自建房、在经营过程中未取得营业执照、未获得消防验收的情况下作为公寓进行经营,张永新对于合同无效具有完全的过错。7.曲翠山的损失应由张永新全部承担。张永新直到2018年11月中旬搬离,此期间给曲翠山造成了巨大的损失。曲翠山的直接损失就是因张永新迟迟不返还房屋所导致的房屋占用费的损失和多交纳给案外人的地租的损失以及曲翠山迟迟不能取得案外人给付的款项的利息损失,损失金额为1813582元，该损失均应由张永新承担。8.本案中张永新自始没有证据证明其损失。根据谁主张谁举证的原则,张永新应承担举证不能的法律后果。其诉讼请求完全不能得到支持。9.张永新违法经营被要求腾退,如张永新有损失,其损失也应由其自担。涉案房屋因张永新无营业执照、无消防验收、存在重大火灾隐患等违法经营行为被强行要求腾退。张永新违法经营,如其有损失,其损失也应由其自担。10.张永新对于房屋租赁合同无效具有完全的过错,如张永新有损失,其损失也应全部由其自行承担。11.退一步讲,如张永新有证据证明其损失,也要至少考虑以下因素来认定责任：(1)张永新违法经营所造成的损失不应给予补偿;(2)如张永新所举证据能够证明其有装饰装修行为,其有损失,也应考虑其折旧问题；(3)应考虑合同剩余期限所占合同约定期限的比例(A区10年的租赁合同已经履行了7年;B区1年的租赁合同已经履行完毕;C区9年的租赁合同已经履行了7年)；(4)过错比例承担问题；(5)折抵张永新应给付曲翠山的房屋占用费、曲翠山损失等等。综上所述,张永新的诉讼请求全部不能成立,且张永新应该按照曲翠山的反诉请求向曲翠山承担责任。被告（反诉原告）曲翠山向本院提出反诉请求：1.张永新支付曲翠山房屋占用费865333元；2.张永新赔偿曲翠山租地损失279411元；3.张永新赔偿曲翠山利息损失668838元，以上共计1813582元；4.反诉费用由张永新负担。事实和理由：2011年3月1日，曲翠山与张永新签署《房屋租赁协议》，约定曲翠山将院内西侧厂房约2100平方米出租给张永新，租期10年，自2011年3月1日至2021年2月28日止，前五年租金430000元/年。2011年11月1日，曲翠山与张永新签署《房屋租赁协议》，约定曲翠山将位于大兴区旧宫镇庑殿路10号院内的厂房约400平方米和办公室180平方米出租给张永新，租期截至2021年2月28日，租金250000元/年，2016年3月1日后，房屋租金275000元/年。2017年8月1日，曲翠山与张永新签署《租赁房屋合同》，约定曲翠山将自建无产权房屋约1116平方米出租给张永新，租期1年，自2017年8月1日至2018年7月31日止，租金550000元/年。2017年11月，因北京市政府开展“安全隐患大排查大清理大整治专项行动”，涉案房屋被要求腾退。鉴于此，曲翠山与张永新签署《终止合同协议书》，一式两份，约定双方签署的三份租赁合同中的房屋由张永新使用截至2017年12月31日，曲翠山退还张永新租金370000元。《终止合同协议书》签订后，张永新假借“双方所持《终止合同协议书》内容不一致，要求进行核对”为由，要求曲翠山出示《终止合同协议书》原件。在曲翠山出示《终止合同协议书》原件后，张永新迅速将该原件撕毁。此后，张永新继续使用房屋。2018年10月18日，北京市公安局大兴分局红星派出所、大兴区旧宫镇人民政府联合发布通告，将涉案院落进行临时查封，并限期2018年10月22日之前清退。张永新遂于2018年11月中旬搬离涉案房屋。张永新的行为给曲翠山造成了巨大损失。截至2017年12月底，涉案院落的7户均与曲翠山签署《终止合同协议书》，且均已搬离。但因张永新背信弃义、撕毁《终止合同协议书》，其拒不搬离，直至2018年11月中旬搬离，直接导致曲翠山不得不向涉案院落的土地使用权人多交纳了11个月的地租。且因张永新的行为，土地使用权人迟迟未支付曲翠山款项，给曲翠山造成了巨大的损失。根据相关法律规定，为了维护曲翠山的合法权益，特提出反诉，请求法院支持曲翠山的反诉请求。原告（反诉被告）张永新针对被告（反诉原告）曲翠山的反诉请求辩称，不同意曲翠山的反诉请求。双方的房屋租赁合同已经被认定无效了，曲翠山在2017年8月1日就没有转租的权利了，继续要求张永新支付房屋占用费没有道理。张永新之所以一直占用房屋，是由于曲翠山要求张永新继续占用房屋，以达到曲翠山获得更多拆迁利益的目的。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月11日，曲翠山（甲方，出租方）与张永新（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于旧宫镇庑殿路10号；出租房屋面积共计1400平方米；租期共10年，自2011年1月1日至2020年12月31日；租金为每年300000元，满5年递增10%。2011年3月1日，双方在上述协议的基础上增加租赁房屋面积重新签订《房屋租赁协议》，约定甲方将院内西侧厂房1-2层900平方米、3-4层1170平方米，总计约2100平方米（即A区）出租给乙方作为公寓；租期为10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止；年租金为430000元，半年交纳50%，使用整五年后增加10%的租金；乙方对承租区内房屋、场地有使用权，可以对租赁区内建筑物进行装修，但不得改变原建筑结构；甲方应保证乙方的正常经营，在合同有效期内，如有拆迁应按乙方的投资、使用期给予适当补偿。2014年7月31日，曲翠山（甲方）与张永新（乙方）签订《经营合作原则》，约定乙方租用甲方原印刷厂高车间和部分其他房屋，共259平方米经营公寓用；年租金120000元，每年一次性缴纳，到期前15天提前交纳；租期自2014年8月1日起至2017年7月31日止，到期后主体房及后加部分全部收回；乙方在甲方主体房内和房地所加建的面积，三年内不收取租金，三年后另行定价，如能续租同等价格乙方优先租用；加建面积三年内如有拆迁等补偿，甲方应按拆迁补偿该设施所在位置、质量等方面的价格，按其使用时间和剩余时间做比例分成分配；加盖部分建筑，如没有补偿甲方不担负任何责任，乙方也不得向甲方追讨任何权益；扩建部分约856平方米已得到双方的认可，经营中不得拆除任何设施，不得整体转租、转售与他人。2017年8月1日，双方就上述租赁房屋签订《租赁房屋合同》，约定碧海公寓B区有自建和加建部分，原合同规定有三年免费使用期，现合同已到期，甲方收回初期合约中的一切权益；甲方向乙方提供自建无产权房屋一处，面积约为1116平方米；租期为一年，自2017年8月1日至2018年7月31日，到期如无特殊情况续租乙方使用；年租金为550000元，到期分两次提前交清。2011年11月1日，曲翠山（出租方、甲方）与张永新（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于大兴区旧宫镇庑殿路10号院内的厂房约400平方米（改造为双层公寓）和办公室5间180平方米（即C区），出租给乙方用于经营生产活动；租期为10年，自2011年11月1日至2021年2月28日；年租金为220000元，租金为半年付，使用至2016年3月1日后递增总租金的10%；甲方房产无法继续出租作为经营生产场所时，应服从国家或地方政府规划，甲方应保障乙方的正常经营生产活动，在合同有效期内，如遇拆迁应按乙方的投资和使用期，给予适当的经济补偿。张永新承租上述A区、B区、C区房屋后均用于经营公寓。张永新按照每年473000元的标准支付A区租金至2018年3月1日，按照每年500000元的标准支付B区租金至2018年1月31日，按照每年275000元的标准支付C区租金至2018年4月30日。2017年11月，北京泰宇物业管理有限公司（以下简称：泰宇物业公司）发布公告，载明：“2017年11月18日，位于大兴区西红门镇新建村发生火灾，造成19人死亡，8人受伤。根据市委、市政府关于‘安全隐患大排查大清理大整治’专项行动的相关工作要求，现公告如下：本院所有房屋承租单位及个人，自公告发布之日起，自行停业、停止使用，12月4日前完成腾退、搬离。逾期未腾退、搬离的，后果自负”。曲翠山称公告发布后，院内大部分租户与其签订了《终止合同协议书》后都搬走了，但张永新拒不搬出，一直正常经营至2018年11月中旬才搬走。张永新称之所以继续占用房屋至2018年11月是基于曲翠山的要求，以使其取得腾退补偿谈判的优势地位，但2017年11月发布公告后，其自2017年12月起就无法正常经营。张永新提交涉案房屋现场图片、视频光盘、其与曲翠山的对话录音证明上述事实。其中，视频中显示涉案院落铁门被锁，行人从铁门小口出入，房间门口均被贴上封条，封条显示张贴单位为泰宇物业公司，时间为2017年12月18日；张永新与曲翠山的对话录音中曲翠山说：“到时候退完你不是还得告我吗。那干脆你就告我，把这房租到这个月月底你这房租可就又多了一个月”，“我说了我说房租我退给你，然后你帮我争，争完了我给你拿回两个来，还不成啊，那你还让我说什么，你现在非得让我说我拿100万，我还不知道我这能拿多少钱呢”，“你和阿豹你俩就是防风、就是闹，要是没人跟我闹事我也是没借口，他到时候说你怎么出尔反尔啊，同意拆了你又不同意了，我不能同意，你给我那俩钱，到时候他们一告我我不够打发他们的，嘛呢我这，拆迁完了我这屁股后面一嘀哩咕噜的，我就不交了，我熬着你，我把你熬跑了，我得这么说，你们该说你们的，是不是，然后咱们就分工配合一下，咱们还别显得太近了”，“18号着的火，6天以后封的门”。曲翠山称视频和对话录音均无原件，视频恰好可以证明租户出入不受限制，根本未搬出，贴封条视频也无法确认是否系张永新为拍视频自行张贴；对话录音和相应文字整理内容均不完整，并不能证明张永新所主张的事实。经查，2019年1月3日，北京南郊农场生产经营管理有限公司（腾退人、甲方）与曲翠山（被腾退人、乙方）签订《腾退补偿协议》，确定乙方在腾退范围内有12878.41平方米房屋，被拆除房屋位于北京市大兴区旧宫镇庑殿路西侧；乙方在腾退范围内所有房屋及地上附属物腾退补偿总款为15454092元。曲翠山称已于2019年1月26日收到上述腾退补偿款。为查明具体补偿情况，本院根据张永新的申请向北京银城房地产评估有限责任公司（以下简称：银城评估公司）调取了《非住宅房屋腾退补偿价格评估报告》等相关材料,该评估报告认定被腾退人曲翠山坐落于北京市大兴区旧宫镇庑殿路西侧的房屋建筑面积为12878.41平方米，房屋重置成新价为18161089元，装修、附属物（含设备补偿）款为2958205元。经与银城评估公司工作人员联系，其工作人员称因为曲翠山的租赁合同已经到期，根据南郊农场的相关政策，合同到期的按照评估数额的70%补偿，所以后面走的协商价。张永新认可上述评估材料及银城评估公司工作人员的陈述。曲翠山对评估材料及银城评估公司工作人员的陈述均不认可，称当时在与拆迁单位协商补偿时，对于装修和附属物没有任何补偿，仅对建筑物按照每平方米1200元进行了补偿。本院依法调取的评估材料中包括曲翠山所有房屋的位置坐落平面图。经询问，张永新称A区对应平面图中标号为⑥所有房屋，B区对应平面图中标号为⑩部分房屋以及标号为??、??的所有房屋，C区对应平面图中标号为④的所有房屋及标号为⑤的部分房屋，C区④号房屋因为自己加了隔断层改造为双层公寓，故面积变为800余平方米，张永新提交涉案院落内其他租户及施工人的书面证人证言佐证；曲翠山认为A区对应平面图中标号为⑥的部分房屋，B区对应平面图中标号为①和⑩的部分房屋，C区对应平面图中标号为④的部分房屋，其对张永新提交的证据不予认可，称租赁房屋的装修及双层公寓改造均系自己完成。另查，张永新于2019年分别就A区、C区以及B区起诉曲翠山房屋租赁合同纠纷两案，要求曲翠山退还A区、C区、B区的房屋租金，并支付A区、C区的违约金。该两案经本院审理，认为“曲翠山所出租的房屋并无合法的规划审批手续，故双方所签订的房屋租赁合同依法属于无效合同。经本院释明，张永新坚持按照有效合同提出主张，故张永新以合同有效为基础所提出的诉讼请求，于法无据，本院不予支持”，故据此确认双方于2010年10月11日签订的《房屋租赁合同》、于2011年3月1日签订的《房屋租赁协议》、于2011年11月1日签订的《房屋租赁协议》、于2017年8月1日签订的《租赁房屋合同》无效，并驳回张永新的全部诉讼请求。该两案判决已生效。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然张永新与曲翠山就A区、B区、C区签订的房屋租赁合同均被确认为无效，但张永新占有使用房屋期间应当交纳相应费用，其未有效使用房屋期间已交纳的租金，应当予以退还。双方均认可张永新于2018年11月搬离租赁房屋，本院对该事实予以采信；2017年11月，泰宇物业公司发布公告要求涉案场地租户搬离，张永新称自己虽然未搬走，但自2017年12月起即无法正常经营，且自己不搬走亦是基于曲翠山以获得腾退补偿谈判主动权为目的的授意。本院认为张永新提交的照片、录像以及其与曲翠山的对话录音内容能相互印证，能较为客观地反映当时的事实。根据录像证据，泰宇物业公司所贴封条显示的时间为2017年12月18日，在此之后，张永新虽然继续占有租赁房屋，但租赁房屋已无法用于正常经营使用，且从对话录音可以看出在此期间曲翠山确实有将张永新不腾退作为其与腾退单位协商提高补偿款数额的理由的意思表示，故对于当日及以后的占有使用费，应当予以酌减，本院结合张永新占用使用房屋的情况及搬离时间考虑，认为张永新已交纳的租金已足以抵扣2017年12月18日至张永新搬离之前产生的占有使用费，对于曲翠山要求张永新支付截至2018年10月31日的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持，并酌情确定曲翠山应退还张永新房屋租金200000元。对于张永新主张的房屋腾退补偿款及装修补偿款，其合理部分，本院确认如下：房屋腾退补偿款，根据查明的事实可以认定张永新确实在B区扩建856平方米房屋，但从双方就B区签订的《经营合作原则》可以看出，张永新经曲翠山允许扩建856平方米房屋系以三年内不收取该扩建房屋租金，到期后扩建部分无偿收回为条件，且在该合同到期之后，双方就原建和扩建部分签订《租赁房屋合同》，并将扩建部分作为曲翠山的出租房屋大幅提高了租金标准。从上述情况可以看出，双方对扩建费用的负担及扩建房屋归属已做了明确约定，且张永新作为理性经济人，其已将租赁房屋的扩建费用作为成本均衡摊销到合同履行期内，并为此获取了扩建带来的额外收益，《经营合作原则》期限届满后，其向曲翠山主张扩建房屋补偿并无法律依据，本院不予支持。装修补偿款，从双方A区和C区租赁合同约定的内容上来看，租赁标的物主要为“厂房”，而张永新将其用来作为公寓出租使用，故从常理上来看，张永新应当对房屋进行了装修，且双方的对话录音中曲翠山亦认可张永新“投资也挺大”，而曲翠山称房屋在出租给张永新之前亦租给他人用于经营公寓，但并未提供证据证明，故本院对于张永新装修房屋的事实予以采信。对于装修面积，张永新称除A区和C区的原有租赁面积以外，其在C区中间加建隔断层并改造成双层公寓，故其主张的装修面积多出400余平，对此，本院认为张永新称C区对应评估材料内房屋平面图中标号为④的房屋及标号为⑤的部分房屋，曲翠山亦认可C区对应标号为④的部分房屋，而④号房屋为两层，面积为839.7平方米，结合《房屋租赁协议》关于“甲方将位于大兴区旧宫镇庑殿路10号院内的厂房约400平米（改造为双层公寓）和办公室5间180平米，出租给乙方用于经营生产活动”的内容理解，④号房屋应当系张永新承租厂房400余平方米后对厂房加以改造所形成，故对于该部分改造面积在计算装修补偿时应予以考虑。对于补偿款数额，考虑到《腾退补偿协议》并未明确装修及附属物补偿的数额，评估报告所载明的数额总额与最终补偿数额并不一致，估价结果通知单上载明的装修项目亦无法对应具体的房屋，故本院根据评估的装修及附属物补偿款占评估总额的比例以及实际补偿数额与评估总额的比例，结合A区、C区的房屋面积计算确定装修补偿，同时考虑到A区、C区亦有部分办公用房，故应当存在有曲翠山装修的部分，本院酌情确定曲翠山应给付张永新装修补偿款490000元。B区部分房屋的装修已附属于房屋在原合同到期后由曲翠山收回，对于该区房屋装修补偿的诉求，本院不予支持。关于曲翠山的其他反诉请求，曲翠山向上一手交纳的地租并非系由张永新所导致的损失，其亦无法证明曲翠山于2019年1月才与腾退单位达成补偿协议系因为张永新的原因，故对于曲翠山要求张永新赔偿其地租损失和补偿款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、曲翠山于本判决生效后十日内给付张永新装修补偿款490000元；二、曲翠山于本判决生效后十日内退还张永新房屋租金200000元；三、驳回张永新的其他诉讼请求；四、驳回曲翠山的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28040元，由张永新负担17340元（已交纳），由曲翠山负担10700元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10561元，由曲翠山负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二〇年十月二十三日书记员 张思竹