北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初5258号原告（反诉被告）：北京电子城高科技集团股份有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥**院**楼****。法定代表人：王岩，董事长。委托诉讼代理人：周俊，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王戬，北京尚公（屯昌）律师事务所律师。被告：北京汉江川餐饮管理有限公司，住所地，住所地北京市通州区新华东街****楼****iv>法定代表人：张建业，总经理。委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京京状律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司，营业场所北京市朝阳区甜水园北里1号楼一层东侧。负责人：张萍萍，经理。委托诉讼代理人：李宏兵，北京京状律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳艳，北京京状律师事务所律师。原告（反诉被告）北京电子城高科技集团股份有限公司（原名称：北京电子城投资开发集团股份有限公司，于2020年3月2日变更为现名称，以下简称电子城公司）与被告北京汉江川餐饮管理有限公司（以下简称汉江川公司）、被告（反诉原告）北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司（以下简称汉江川分公司，与汉江川公司合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。电子城公司委托诉讼代理人周俊、王戬，二被告共同委托诉讼代理人李宏兵、杨艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。电子城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令汉江川分公司立即腾退位于北京市朝阳区六里屯x号楼x层x半侧395平方米的租赁房屋并将房屋交付给电子城公司（合同到期终止要求腾房，合同3．1．1条约定了租赁期限，7．2条约定了腾房的时间）；2、请求判令二被告赔偿违约金，按日租金的2倍即3607元，自2018年7月3日即合同解除后次日的后一日起支付至房屋交还之日止（合同11．2．3条约定了违约金，137元/月除以30天乘以395平米乘以2=3607元）。事实和理由：2017年3月10日，电子城公司与汉江川分公司签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为2017年3月16日至2018年6月30日，第一个租赁期为2017年3月16日至2017年6月30日，租金177513元；之后每三个月为一个租赁期，每个租赁期的租金均为162345元；保证金为162345元。同时《租赁合同》约定“未按期腾退房屋的，乙方应每日按逾期腾退房屋日租金的2倍向甲方承担支付逾期腾退房屋违约金”。租赁合同签订后，被告支付了保证金和每个租赁期的租金。由于电子城公司经营需要，决定租赁房屋到期后不再对外出租，特在2018年4月4日向汉江川分公司发出了《合同到期不再续租的函》，明确告知合同到期后应该及时腾退房屋办理注册地址迁出，并将装修恢复原状。该函件汉江川分公司已经签收。现《租赁合同》已于2018年6月30日到期，但汉江川分公司一直占用房屋，既不腾房与电子城公司办理房屋交接手续，亦未将租赁房屋装修恢复原状。被告方的行为严重违反了《租赁合同》的约定，给电子城公司造成了巨大经济损失。基于上述事实，电子城公司提起诉讼，恳求人民法院判如所请。二被告共同辩称，电子城公司从未向二被告交付房屋，所以不应该返还。双方在租赁合同第7．1条有约定了房屋交付的手续，本案中电子城公司没交过房屋和附属设施，也没有进行书面交接。更重要是被告方实际上没有占有使用房屋。电子城公司就同一房屋订立了两份租赁合同，实际履行合同并已经合法占有房屋的是北京精策科技有限公司（以下简称精策公司）。电子城公司对此是明知的，并且在履行期间对精策公司下发租金和物业费的催款通知，以及要求精策公司限期拆除违建的要求，并在通知中明确表示精策公司是承租人。精策公司将房屋转租银行等案外人。目前这些次承租人仍然存在。因此，电子城公司要求返还房屋的理由不成立。精策公司与我公司没有任何关系。汉江川分公司向本院提出反诉请求：1、请求判令电子城公司返还租期内全额租金826893元、保证金162345元（826893元是全部租期的租金，162345元是合同5．1条约定的保证金）；2、请求判令电子城公司赔偿装修材料费862294元、装修设计费155000元、员工培训及工资损失287148元（实际发生的损失）。事实和理由：我公司和电子城公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年3月16日起至2018年6月30日止，《房屋租赁合同》第7．1条规定：“双方约定于乙方支付首笔租金及保证金后10日内，甲方向乙方交付租赁房屋及屋内所属设施、设备等物品，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成”，我公司己按约定交付全部租金826893元、保证金162345元，但电子城公司至今未交付我公司租赁房屋，造成我公司装修材料费损失862294元、装修设计费损失155000元、员工培训及工资损失287148元，电子城公司的行为已严重构成违约，合同目的已无法实现，因此特向法院提起诉讼，望法院依法支持我公司的诉讼请求。电子城公司针对汉江川分公司的反诉辩称，我公司确实收到全部租期内的租金以及保证金。我公司认为收取的租金和保证金都有合同依据，房屋已经实际交付了。装修材料费与设计费以及培训及工资损失没有法律依据，汉江川分公司提交的证据只有内部的付款资料，没有付款凭证，没有实际发生。我公司认为房屋已经交付给了汉江川分公司，汉江川分公司拒不腾房，不同意其反诉请求。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年9月9日，位于北京市朝阳区六里屯**楼**xxx等**房屋（建筑面积2391．8平方米）登记于电子城公司名下。2017年3月10日，电子城公司（出租方、甲方）与汉江川分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：电子城公司将位于朝阳区六里屯x号楼x层x半侧房屋（建筑面积395平方米，含应分摊的公用面积，以下简称涉案房屋）出租给汉江川分公司，汉江川分公司确认，在签订本合同时电子城公司已对上述房屋的实际状况（包括权属、主要装修、设施及设备、面积。房屋结构、周边环境等）进行了充分的告知，汉江川分公司亦做了充分细致地了解，双方据此签订本合同。房租租赁期从2017年3月16日至2018年6月30日，租金标准：2017年3月16日至2017年6月30日租金单价4．2元/平方米/天，2017年7月1日至2017年9月30日、2017年10月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2018年6月30日各期租金单价均为137元/平方米/月。本合同签订后10日内，汉江川分公司向电子城公司交纳保证金162345元。保证金的担保范围为：汉江川分公司应付的包括但不限于汉江川分公司应付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用、设备损坏赔偿费用、装修后租赁房屋恢复原状费用、汉江川分公司依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及电子城公司为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。双方约定于汉江川分公司支付首笔租金（有免租期的除外）及保证金后10日内，电子城公司向汉江川分公司交付租赁房屋及屋内所属设施、设备等物品，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。因本合同履行期限届满或甲、乙双方或任意一方依本合同约定或法律规定解除本合同的，双方应于期限届满后或合同解除后次日办理房屋交接手续。无论因合同履行期限届满电子城公司收回房屋或因汉江川分公司违约电子城公司解除合同并要求汉江川分公司腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，汉江川分公司仍应负担实际占用期间的租金、公用设施管理以及合同载明的其他费用。汉江川分公司应在电子城公司解除通知送达汉江川分公司之日起3日内无条件腾退房屋。未按期腾退房屋的，汉江川分公司应每日按逾期腾退房屋日租金的2倍向电子城公司承担支付逾期腾退房屋违约金。合同签订后，双方开始履行。电子城公司认可收到了汉江川分公司交纳的租期内租金826893元和保证金162345元。汉江川分公司提交银行客户回单显示向电子城公司交纳合同保证金的是毛XX。就房屋是否已经向汉江川分公司交付一节，电子城公司称已经实际交付，汉江川分公司称房屋实际一直由精策公司占有使用。就此，汉江川分公司提交2017年9月11日电子城公司向精策公司发送的《关于限期拆除加建工程的通知》一份、2016年-2018年北京电子城物业管理有限公司向精策公司发送的物业费缴费通知各一份、电子城公司向精策公司发送的《催款通知书》（催缴2016年12月1日至2017年6月30日期间的租金，承租面积显示为2208．2平方米），欲证明涉案房屋存在一房两租的情况。电子城公司认可证据的真实性，但称拆除通知内容出现了错误，加建部分是精策公司加建的，拆除通知确实发过，但对象发错了，当时与汉江川分公司签合同时是按照有加建的现状交付的；租金催款通知发出的时间是与精策公司正常租期内发的，当时还未解除合同；物业费缴费通知是第三方物业公司发的，物业公司是电子城公司的全资子公司，但是是独立主体，缴费通知单存在错误，是工作人员操作的失误。汉江川分公司提交精策公司与绵绵家意（北京）酒店管理有限公司（以下简称绵绵家意公司）签订的《北京市房屋租赁合同》一份，其中显示精策公司将朝阳区六里屯10号楼（不含地下室）建筑面积1300平方米出租给绵绵家意公司，租期为2012年1月1日至2016年12月31日，五年合同期满后绵绵家意公司可续租，期限为2016年12月31日至2021年6月30日。汉江川分公司欲证明涉案房屋所在地的实际经营情况。电子城公司称，真实性无法确定，从合同内容上看，精策公司在合同签订当时确与电子城公司有租赁关系，但其承租期只有五年，却签了一个近10年的转租合同。绵绵家意公司作为一个正常的承租人，应当核实精策公司的租赁依据或转租依据，不可能签十年的合同。如果合同真实，这也说明精策公司与绵绵家意公司关系不一般，都是毛XX实际控制的公司。电子城公司认为，六里屯十号楼中在2017年3月到2018年6月之间与电子城公司形成租赁关系的是金玉缘公司（北京金玉缘健康科技有限公司）、鸿顺德全公司（北京鸿顺德全酒店管理有限公司）以及汉江川分公司。绵绵家意公司在此期间如果是合法获得租赁场地，应当是从这三家公司转租的，否则是非法占用房屋。不论鸿顺德全公司、汉江川分公司、金玉缘公司还是绵绵家意公司，2018年7月起都是非法占用电子城公司的房屋。就此，电子城公司提交其与精策公司签订的《房屋租赁合同》和《终止协议》各一份，其中《房屋租赁合同》显示承租房屋为朝阳区六里屯10号楼（不含地下室），建筑面积2208．2平方米，租赁期限为2016年12月1日至2017年6月30日，承租方法定代表人签字为“毛XX”。《终止协议》显示承租方和出租方协商一致确认房屋租赁合同于2017年3月15日终止，承租方法定代表人签字也为“毛XX”。电子城公司欲证明精策公司的签字人是毛XX。汉江川租赁期内不存在一房两租。二被告认可证据的真实性，但不认可证明目的，称实际上电子城公司与精策公司的租赁合同并未终止，双方在2017年3月15日后仍然存在租赁关系，租赁形式是不定期租赁关系，精策公司并没有向电子城公司交付房屋，双方也没有办理手续。电子城公司提交其公司员工与毛XX微信聊天记录打印件，其中电子城公司员工称：“毛总，清润香源和汉江川1-3月份的房租还没有付呢”毛XX回复称“嗯嗯，是有三十多万没付，我让他们尽快安排。”电子城公司员工向毛XX发送的4-6月份应付房屋明细表中也同时包含汉江川分公司以及金玉缘公司、和鸿顺德全公司。二被告认可聊天记录的真实性，但不认可证明目的，称该证据能够证明被告方按照合同约定向电子城公司支付了保证金和租金。至于毛XX，“只是帮我们协调，相当于一个业务员，为被告跑腿”。经本院询问，“房子没有交付，为什么还要人跑腿承诺支付租金？”二被告称，“遵守契约精神，没交过房屋我们也支付租金。实际上我们也不同意交，一直要求解除合同。”电子城公司对此不予认可，提交2018年3月29日汉江川分公司向电子城公司出具的《续租申请》，内容为：“我司与你方签订了租赁北京市朝阳区六里屯10号楼用于商业经营，在经营过程中与贵公司合作非常愉快，积极配合贵公司各项工作，完全做到合法合规经营。因租赁合同即将到期，根据原合同规定，我司享有优先续租权，特此提出续租申请。望贵公司予以支持为感！”二被告认可证据的真实性，但不认可证明目的，称由于电子城公司收取被告方一年多的房租但没有交付房屋，双方协商将租期顺延，因此产生续租申请，不能证明电子城公司向被告方交付了房屋。庭审中，各方均认可房屋租赁合同中约定面积内不存在违建。就电子城公司主张的违约金，二被告认为过高，要求法院调整。电子城公司提交2018年4月3日向汉江川分公司发送的《合同到期不再续租的函》，内容为：“……一、请贵司予合同期满（即2018年06月30日）前腾退租赁房屋并结清2018年1月1日-2018年6月30的房租324690元及物业费等相关费用。按照合同第5．3条约定，如责司在合同履行中存在违约事项，我司有权以保证金充抵贵司应付费用。二、按照合同第11．2．3条约定，如贵司逾期腾退租赁房屋，则应每日按逾期腾退租赁房屋日租金的2倍向我司支付逾期腾退租赁房屋违约金。……四、按照合同第8．4．2条约定，请贵司在合同期满后将贵司租赁房屋恢复原状。”邮件显示于2018年4月4日寄出，收件人为毛XX，地址为：北京市朝阳，地址为**楼，于2018年4月5日妥投。二被告不认可证据的真实性，称没有收到，“被告并不在租赁地址经营，毛XX与鸿顺德全公司也不在这，这个地址实际占用的是精策公司。”经询，原被告均同意由汉江川公司对汉江川分公司所负债务承担补充责任。另，本院在审理中向电子城公司释明，因其主张除与汉江川分公司、鸿顺德全公司、金玉缘公司存在房屋租赁合同关系外，与其他公司均不存在房屋租赁合同关系，现二被告主张涉案房屋实际由精策公司及其转租公司占有使用，故电子城公司坚持向本案二被告主体主张权利，则可能将面临腾房履行不能的诉讼风险。电子城公司表示明白，坚持向本案二被告主张权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，电子城公司与汉江川分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，各方均应按照约定履行自己的义务。当事人对于自己提出的主张有责任提供证据。关于电子城公司是否向汉江川分公司交付了涉案房屋，其一，汉江川分公司在签订房屋租赁合同后已依约分期向电子城公司支付了全部房屋租金及保证金；其二，在本案诉讼之前无证据表明汉江川分公司曾向电子城公司主张任何违约责任或要求解除合同；其三，相反地，汉江川分公司还于2018年3月29日向电子城公司出具《续租申请》，表示“……在经营过程中与贵公司合作非常愉快，积极配合贵公司各项工作，完全做到合法合规经营……”；其四，代表精策公司与电子城公司签订《房屋租赁合同》和《终止协议》的，代汉江川分公司支付合同保证金，以及接收电子城公司催缴租金信息并安排付款的，均系毛XX。现汉江川分公司称毛XX仅是“跑腿的”显然与事实不符，本院难以采信。精策公司与汉江川分公司的租赁合同期限前后相接，毛XX作为两份合同履行的实际负责人对于涉案房屋的交付、使用情况应属明知。现其所代表的承租方在履行完毕全部合同付款义务后，以电子城公司未按合同约定方式交付房屋为由否认出租方履约行为，无事实依据，本院不予采信。故汉江川分公司据此要求电子城公司退还租金、保证金，以及赔偿装修材料费、设计费、员工培训和工资损失，本院均不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现双方合同已到期终止，电子城公司也明确表示不再续租，故电子城公司主张汉江川分公司腾退房屋，本院予以支持。如电子城公司查明有其他主体实际占有使用涉案房屋可另行主张权利。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现电子城公司根据涉案房屋所在地址向联络人毛XX邮寄送达了不再续租的通知，并认可双方合同系正常履行到期终止，而非因承租方违约导致解除，故电子城公司依据合同中单方行使解除权的相关约定主张汉江川分公司赔偿违约金，本院不予支持。但当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。鉴于汉江川分公司在合同到期后未腾退交付涉案房屋的事实，汉江川分公司应向电子城公司支付继续占用房屋期间的占有使用费，标准以双方约定的租赁合同租金标准为宜。电子城公司主张以汉江川分公司交纳的保证金先予折抵，符合双方合同约定，本院予以确认。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。汉江川分公司系汉江川公司的分公司，但从本案证据及双方陈述看，汉江川分公司也具备一定的财产责任承担能力，故应先以汉江川分公司的财产承担上述债务，不足部分由汉江川公司承担补充赔偿义务。基层人民法院审理的因送达等程序性事项超过审限而转为普通程序审理的简单案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理。故本案适用普通程序由审判员一人独任审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区六里屯x号楼x层x半侧395平方米的租赁房屋并将房屋交付给原告（反诉被告）北京电子城高科技集团股份有限公司。二、被告（反诉原告）北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京电子城高科技集团股份有限公司房屋占有使用费（按照每月每平方米一百三十七元的标准，以北京电子城高科技集团股份有限公司收取的保证金十六万二千三百四十五元折抵后，自2018年10月1日起计算至实际交付房屋之日止）。三、被告北京汉江川餐饮管理有限公司对被告（反诉原告）北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司上述给付义务不足部分承担补充责任。四、驳回原告（反诉被告）北京电子城高科技集团股份有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。管辖异议受理费70元，由被告（反诉原告）北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本诉案件受理费29960元，由原告（反诉被告）北京电子城高科技集团股份有限公司负担12497元（已交纳），由被告（反诉原告）北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司负担17463元（北京电子城高科技集团股份有限公司已交纳，北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司于本判决生效之日起七日内支付北京电子城高科技集团股份有限公司）。反诉案件受理费12575元，由被告（反诉原告）北京汉江川餐饮管理有限公司甜水园餐饮分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇二〇年十月二十六日书记员 张晨璐