上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初12505号原告(反诉被告)：褚国勇，男，1956年6月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭斌，男，1991年8月8日出生，汉族，户籍地址上海市。被告(反诉原告)：黄溪，女，1989年2月7日出生，汉族，户籍地址广西柳州市。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：仇菊萍，女，1964年1月26日出生，汉族，户籍地址上海市。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：李怡勃，上海华尊律师事务所律师。原告褚国勇与被告郭斌、黄溪及反诉原告郭斌、黄溪与反诉被告褚国勇房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告褚国勇的委托诉讼代理人贾润峄、被告郭斌、黄溪的委托诉讼代理人李怡勃、仇菊萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚国勇提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告剩余房款人民币67060元(以下币种均为人民币)；2、判令被告支付原告逾期付款违约金，从2020年3月29日起至被告实际支付之日止，按逾期未付款金额67060元的日万分之五的标准计算；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年10月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及补偿协议，约定原告将其名下的上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给被告，转让价款为479万元，被告未按合同约定期限付款的，应向原告支付赔偿金，赔偿金按被告逾期未付款的日万分之五计算，自应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。根据合同约定，被告应于2020年3月28日支付完毕全部购房款项，但被告至今仅支付XXXXXXX元，尚余67060元未支付。被告逾期未付款的行为已严重违反合同约定，损害原告的合法权益。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。被告郭斌、黄溪共同辩称，其已按照合同约定足额支付了购房款，因原告未按合同约定于2020年2月28日前办理户口迁移手续，其实际于2020年3月28日将户口迁出，故被告按房屋总价的日万分之五的标准扣除了户口迁出违约金67060元。不同意原告的诉讼请求。反诉原告郭斌、黄溪提出的诉讼请求：1、判令反诉被告支付逾期迁出户口的违约金67060元；2、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：双方签订的《房地产买卖(含居间)合同》约定反诉被告应于2020年2月28日前办妥系争房屋原有的全部户口迁出手续，否则，每逾期一日，应当按照每日交易总价的万分之五向反诉原告支付违约金，直至原户口迁出时止，前述违约金反诉原告可从尾款中扣除。因反诉被告直至2020年3月28日才办理完成原户口迁出手续，违反了合同约定，故反诉原告向本院提起反诉，请求判决如其诉请。反诉被告褚国勇辩称，其未按合同约定迁出户口系受新冠肺炎疫情影响，故应当免除其违约责任。反诉原告清楚知晓反诉被告因置换房屋及疫情原因未能及时迁出户口，中介亦及时告知了相关情况。即使反诉被告应当承担违约责任，该违约金约定过高，请求法院予以调低。2018年3月，房管局发布了新版网签合同，约定了30天后可以强行迁出户口。反诉被告的行为并未造成反诉原告的损失，不同意反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2019年10月13日，褚国勇作为出售方(甲方)与郭斌、黄溪(买受方、乙方)签订《房地产买卖(含居间)合同》，约定甲方同意将系争房屋以总价479万元的价格转让于乙方，户口迁出(若有)部分约定：甲方应于2020年228日前，向房地产所在地的公安派出所办妥原有户口(若有)的全部迁出手续，否则，每逾期一日，则应当按照每日交易总价的0.5‰向乙方支付违约金，直到原户口迁出时止，前述违约金可从尾款等中扣除。二、同日，褚国勇(卖售人、甲方)与郭斌、黄溪(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》及补偿协议，约定甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司中佳路店公司(以下简称“菁英中佳路店公司”)居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：房地产座落梅川路XXX弄XXX号，房屋建筑面积72.84平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为XXXXXXX元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方确认，在2019年12月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的15日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，承担以下责任：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行；(二)甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分；本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款(一)约定，甲方应于2020年2月28日之前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方定金50000元整；2、乙方于2019年10月20日之前，支付甲方房款XXXXXXX元整；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款XXXXXXX元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；4、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款50000元整。双方签订的《补偿协议》约定实际成交价为XXXXXXX元，买卖合同约定的成交价为XXXXXXX元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方XXXXXXX元整，具体付款方式如下：(1)乙方于2019年10月20日之前，支付甲方补偿款XXXXXXX元整；(2)乙方于甲方办理原有户口迁出手续当日，支付甲方补偿款即户口迁出保证金150000元；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。三、合同签订后，郭斌、黄溪分别于2019年10月13日支付50000元、10月17日支付XXXXXXX元、12月18日支付50000元、2020年1月8日支付XXXXXXX元、450000元、3月28日支付50000元、32940元，共计XXXXXXX元，剩余67060元未支付。四、2020年1月24日，上海市人民政府召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)防控工作会议，决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。五、2020年2月11日，上海市公安局发布《上海市公安局关于疫情防控期间办理政务服务的通告》，其中户政方面涉及户口办理事项的，如非急需，建议暂缓办理。六、2020年3月24日，上海突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整降低为二级。七、2020年3月28日，褚国勇将户籍迁出系争房屋。八、2020年4月10日，褚国勇向郭斌、黄溪发送《通知函》，主要内容为：我方系置换出售系争房屋以及上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号401室(房屋)，购买上海市普陀区真光路798弄(房屋)，购入房屋原约定于2020年2月10日办理过户手续，同时我方将户口迁入购入房屋，后因出售房屋真光路798弄的客户也系置换，置换的房屋流程因为疫情的影响，导致我方于2020年2月底才收到房款，进而影响到购入房屋的过户及迁移户口，导致拖延。根据上海市疫情防控新闻发布会体现的精神，在这次出售房屋的交易中，我方晚迁户口是受疫情影响，非我方恶意晚迁，非违约行为，不应当承担违约责任，这是其一；其二，事情发生后，你方与我方从未就晚迁户口的补偿进行过协商，而是在交付尾款的时候，直接扣除67060元整，做事不合理；其三，在交易中，我方一直给你方便利，将该房款未到账提前20天将房屋交付给你方；其四，我方户口晚迁，并未对你方产生任何实际损失。基于以上情况，你方拒付尾款无合理理由，视为违约，我方有权依据合同追究你方未付剩余房款的违约责任。审理中，褚国勇向法院提供了中介方菁英中佳路店公司出具的情况说明，其中载明：在签订房屋买卖合同之前，我司已明确告知郭斌、黄溪，褚国勇系房屋置换，需出售名下全部的两套房屋后方可购入坐落于上海市普陀区真光路XXX弄XXX号XXX室的房屋。故此，郭斌、黄溪对于该房屋内的户口的迁移需取决于褚国勇买入后**房屋办出新的产证的时间是明确知晓并同意的，后由于国内突发疫情政府通告市民不要出门，派出所现场也不能够办理户籍类的业务，我司已及时通知郭斌、黄溪。经质证，被告对“中介公司将不能办理户籍的情况通知郭斌、黄溪”的表述不予认可，并提供了代理人于2020年3月29日下午至普陀分局长征派出所与民警对话的录音记录(该录音行为未经民警同意)，录音中民警表示疫情期间派出所在2月28日可以办理户口迁移手续。褚国勇对上述证据的真实性、合法性均不予认可。经本院向普陀分局长征派出所核实，防疫期间，涉及户口办理事项，如非急需，可以暂缓办理；确属急需办理的，建议通过“一网通办”平台，按照提示先行上传材料，公安机关预审核通过后，通知申请人至派出所窗口“一次性办理”。以上事实有《房地产买卖(含居间)合同》《上海市房地产买卖合同》及补偿协议、银行借记卡账户历史明细清单、支付宝电子对账单、情况说明、疫情防控举措通告、户口薄、通知函等证据及当事人的当庭陈述予以证明，本院对此予以确认。本院认为，褚国勇与郭斌、黄溪就系争房屋签订的《房地产买卖(含居间)合同》、《上海市房地产买卖合同》及补偿协议系双方真实意思表示，当事人应恪守合约，全面履行各自义务。关于本诉：根据双方签订的补偿协议之内容，郭斌、黄溪应于褚国勇办理原有户口迁出手续当日，支付褚国勇补偿款即户口迁出保证金15万元。现褚国勇已于2020年3月28日将户口迁出系争房屋，而郭斌、黄溪仅于当日支付82940元，余款67060元未予支付。对于褚国勇要求郭斌、黄溪支付剩余购房款67060元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。至于逾期付款之违约金，考虑到双方约定褚国勇迁移户口与郭斌、黄溪支付款项系同时履行，故在褚国勇未能迁出户口的情况下，郭斌、黄溪有权拒绝褚国勇要求其支付剩余购房款。褚国勇该项诉请缺乏合同与法律上的依据，本院不予支持。关于反诉：根据合同相关约定，褚国勇应于2020年2月28日前向房地产所在地的公安派出所办妥原有户口的全部迁出手续。经本院向有关部门核实，疫情期间涉及户口事项并非完全不能办理。褚国勇逾期迁出户口的行为违反合同约定，其应承担违约责任。但考虑到2020年1月24日至3月24日期间，本市因疫情启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，上海市公安局也发布了“如非急需，建议暂缓办理”的通告。上述情况说明疫情对当时社会各方面运行均产生一定影响，褚国勇购入后一套房屋办理产证等手续因疫情影响而延迟，确可导致其不能按合同约定如期迁出户口，郭斌、黄溪对此应保持适度容忍。褚国勇已于2020年3月28日迁出户口，延期的时间不足一个月，并非出于恶意违约。加之，褚国勇未按合同约定日期迁出户籍，对郭斌、黄溪并未造成实际损失，褚国勇以违约金过高为由申请调低符合相关法律规定。综合上述因素，本院酌情确定褚国勇应承担的逾期迁移户籍之违约金为3500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告郭斌、黄溪应于本判决生效之日起十日内支付原告褚国勇剩余购房款人民币67060元；二、对原告褚国勇的其余诉讼请求不予支持；三、反诉被告褚国勇应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告郭斌、黄溪逾期迁出户口违约金人民币3500元；四、对反诉原告郭斌、黄溪其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1653元，减半收取计人民币826.50元，由原告褚国勇负担人民币25元，被告郭斌、黄溪负担人民币801.50元。本案反诉受理费人民币738元，由反诉原告郭斌、黄溪负担人民币713元，反诉被告褚国勇负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二〇年十月二十九日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。