北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9568号原告（反诉被告）：范昭，男，1983年9月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：武卓越，北京科宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明，北京科宇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京联创聚兴科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路**院**楼**1001，统一社会信用代码：91110105MA0053A57Y。法定代表人：李海鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘莎（兼被告北京鼎新雅堂餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人），女，1989年10月9日出生，公司职员，住公司宿舍。被告：北京鼎新雅堂餐饮管理有限公司，，住所地北京市东城区东直门外大街**地上**商业301-05统一社会信用代码：91110101MA00GGKH4E。法定代表人：李任重，总经理。原告（反诉被告）范昭与被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司（以下简称联创聚兴公司）、被告北京鼎新雅堂餐饮管理有限公司（以下简称鼎新雅堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范昭及其委托诉讼代理人武卓越，被告（反诉原告）联创聚兴公司、鼎新雅堂公司的委托诉讼代理人刘莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）范昭向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告签订的合同于2020年4月27日解除；2、判令被告一向原告退还押金（即履约保证金）38889元；3、判令被告一向原告退还保证金（即信用保证金）10000元、入场费（即进场费）8750元；4、判令被告一向原告退还房租（即场地使用费、综合服务费）30613.98元（2019年11月25日至12月5日、2020年2月和4月的租金）；5、判令被告一赔偿原告各项损失6045.17元，包括食材损失3830.17元、堂食费（即堂食耗材）和丢餐损失578元、员工工资1637元；6、判令被告二与被告一承担连带责任；7、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2019年10月11日，原告与二被告订立《熊猫星厨.场地经营管理服务合同》，原告按照合同约定向被告一支付了房租、保证金、押金等各项费用，并入驻场地。但因场地没有办理消防验收停业，被告一承诺向原告承担因为停业造成的各项损失，迟迟未兑现。后因遭遇疫情，致使场地停业，原告签订合同的目的客观上无法实现，原告于2020年4月27日将场地腾退给二被告，并送达了《退场退费告知函》、《解除合同及退场通知函》等书面文件，但二被告至今未向原告退款并赔偿损失。被告（反诉原告）联创聚兴公司答辩并提出反诉称：双方订立合同情况属实。被告一同意解除合同，但解除时间应是2020年5月13日，因原告拖欠租金及物业管理费存在违约情形，被告一向其发送解除通知，押金不应退还。信用保证金10000元在原告将拖欠费用付清的情况下可以退还。进场费按照合同约定不予退还。原告已实际使用场地，所以不应要求退还租金，且被告一亦要向房东交纳租金。原告违约应自行承担损失，食材损失没有依据，堂食费、丢餐问题应提供充足证据，没有证据的情况下，被告一不认可。二被告系合作关系，不同意二被告承担连带责任，费用为被告一收取。被告提出反诉：1、确认三方合同于2020年5月13日解除；2、判令原告给付2020年3月1日起至2020年3月31日期间的场地使用费及综合服务费共计12963元及延期支付此费用的违约金9722.25元（自2020年2月25日计算至2020年7月24日）；3、判令原告给付2020年5月1日起至2020年5月13日期间的场地使用费及综合服务费共计5540.35元及延期支付此费用的违约金2493.16元（自2020年4月25日计算至2020年7月24日）；4、判令原告给付2020年1月16日起至2020年2月15日期间的物业费（水费、电费、卫生费等）1449.63元及延期支付此费用的违约金1123.46元（自2020年2月20日计算至2020年7月24日）；5、判令原告给付2020年2月16日起至2020年3月15日期间的物业费1588.8元及延期支付此费用的违约金1000.94元（自2020年3月20日计算至2020年7月24日）；6、判令原告给付2020年3月16日起至2020年4月15日期间的物业费1741.43元及延期支付此费用的违约金827.18元（自2020年4月20日计算至2020年7月24日）；7、判令原告支付违约金77778元；8、诉讼费全部均由原告负担。被告鼎新雅堂公司辩称，同意被告一的所有意见。针对联创聚兴公司反诉，范昭答辩称：原告行使法定解除权，适用不可抗力条款，因不可抗力导致合同目的无法实现，且解除通知已经送达被告。因疫情场地无法实际使用，租金应予减免，被告也没有提供综合服务，所以不应向原告主张场地使用费及综合服务费，违约金不应支持。物业费计费缺乏标准依据，原告未持续经营，不应收取物业费及违约金。原告不存在违约情形，不应支付违约金。且违约金标准过高，应当依法调整，参考同业拆借贷款利率。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月11日，原告与二被告订立《熊猫星厨.场地经营管理服务合同》，被告一拥有场地经营管理权，并具有招商、推广、运营渠道和场地管理经验，由被告一提供经营场地和现场管理服务，并向原告收取相关费用，二被告共同合作建设经营场地。合同约定原告经营场地为北京市东城区×××三层商业局部场地，计租面积16平方米。经营品牌名称为白兔厨房，经营范围为中式快餐，经营方式为纯外卖。场地使用期限为12个月，原告每月向被告一交纳场地使用费5185.2元、综合服务费7777.8元，并向被告一交纳履约保证金38889元（相当于三个月场地使用费和综合服务费，一个月支付一次）、信用保证金10000元、进场费15000元。原告在合同签订3日内向被告一支付首期场地使用费和综合服务费，并应当在每月25日之前支付下期场地使用费和综合服务费，原告延迟支付达5日以上的，每延迟1日，需向被告一支付应付金额的千分之五作为违约金。原告应在合同签订后3日内向被告一支付履约保证金。被告一有权从履约保证金中相应扣除原告欠付的场地使用费、综合服务费或物业管理费或违约金或其他应付款项，且并不免除原告应承担的相应违约责任。原告应在合同签订后3日内向被告一支付其商品或提供服务、食品、消防安全的信用保证金。合同期满后且被告一确认原告无任何遗留问题纠纷后的30日之内，被告一应将剩余的信用保证金（如有）无息退还给原告，原告应同时退还信用保证金收据原件。自原告实际接收该场地之日起，原告应当承担并及时足额支付该场地所发生的水、电、燃气等能源费用（以上费用合同中统称为能源费用），不得影响整个场地的正常经营。经营场地内水、电、燃气等能源费用及空调维护、排烟清洗、网络、餐厨垃圾、下水道清洗、公区电费等公摊费用，按照原告所在经营场地实际经营摊位个数比例分摊。原告应当在交纳能源费用同时将公摊费一并向被告一交纳，具体费用收取标准以被告一实际下发的缴费单为准。原告在每月20日之前向被告一支付上月16日至当月15日之间的能源费和公摊费，金额以被告一书面通知金额为准。原告逾期向被告一支付合同项下的费用超过10日的或逾期支付累计达三次（含）以上的，被告一有权解除合同，原告需向被告一支付六个月场地使用费、综合服务费作为违约金，上述违约金不足以弥补被告一损失的，原告还应当不足被告一因此造成的损失。除此之外，原告已经支付的所有合同费用，被告一均有权不予以退还。原告延迟交纳合同项下场地使用费、综合服务费、保证金或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，原告应当向被告一支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金。合同无论何种原因解除或终止，对于原告已经支付的燃气改造费、进场费、证照费用、电量增容费等费用，被告一均不予以退还。双方认可原告向被告一交纳了履约保证金38889元、信用保证金10000元、进场费15000元，除2020年3月外，原告已将场地使用费、综合服务费交纳至2020年4月。原告曾交纳过2019年11月16日至12月15日期间的物业费2031.79元（包含堂食耗材378元），2019年12月16日至2020年1月15日期间的物业费3281.38元。被告表示堂食耗材是指厨师服、账本、灭火器、灭火毯等物品。原告表示厨师服被告曾表示是免费的，账本没有收到，其余物品离场时放在场地了，另外认为根据双方协商其余物品应包含在进场费中；被告表示原告腾退场地时未将上述物品交回。2020年4月27日被告向原告出具《签收回执》，表明收到原告提交的分别向二被告出具的《退场退费告知函》、《解除合同及退场通知函》，表明因疫情爆发，原告提出解除合同、退还场地，并要求二被告退还相关费用。双方均承认当日完成了场地交接。2020年5月13日被告一向原告出具《解约函》，表明因原告拖欠各项费用，告知原告解除合同并补交欠款，承担相应的违约责任。被告曾告知商户2020年2月3日至2月9日针对所有场地在营商户免租7日，并表示会向房东申请租金扶持，获得批准后，对商户进行补贴。原告主张疫情期间因被告管理混乱导致出现丢餐现象，但仅能提交证据证明丢餐损失为51.9元，被告对其上述丢餐损失同意给付。2020年1月2日原告之妻通过微信向被告反映：美团平台（11月）26号申请下来，27号正式营业，25、26两天由我们自行承担。12月1-4号由于消防检查未营业。11月30日下午从工厂定的货品全部报损金额共计929.75元，中间消防检查原因断断续续营业食材损失就算了。申请房租顺延1-4号共计4天，食材报损如果不能现金补偿，折合2天房租即可，共计补偿6天。被告认可因消防检查导致2019年12月1日至4日期间，商户无法正常经营。被告认可2019年12月1日-4日进行消防检查，上述期间的房租同意减免，但食材损失无法认定。被告出具《商户房租费用明细通知单》，表明原告场地3月金额为12963元，被告出具《商户物业费用明细通知单》，表明原告场地2020年1月16日至2月15日费用为1449.63元，2月16日至3月15日费用为1588.8元；3月16日至4月15日费用为1741.43元。原告表示2019年12月7日至2020年1月20日左右其正常经营，因受疫情影响春节后至2020年4月27日搬离期间断断续续进行经营。另被告一自认2020年5月16日其将场地再次出租。本院认为：原告与二被告签订的《熊猫星厨.场地经营管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。上述合同虽名为场地经营管理服务合同，但根据其合同条款、履行情况等因素可以看出，其实质为房屋租赁合同。因爆发疫情，合同的履行受到一定影响，但尚不足以导致合同无法继续履行，原告亦自认疫情期间断断续续进行经营，故其主张因疫情导致合同目的无法实现，其享有合同法定解除权的意见，本院不予采信。原告于2020年4月27日提出解除合同，被告一与其于当日完成了场地交接，故双方的租赁合同关系于该日解除。被告一认为因原告拖欠费用，违反合同约定，其于2020年5月13日行使合同解除权，应确认合同于该日解除的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。根据合同约定，扣除原告欠付的各项费用后，被告一应将履约保证金退还原告。原告主张的信用保证金10000元，被告一同意退还，本院予以准许。根据合同约定，合同无论何种原因解除或终止，对于原告已经支付的进场费等费用，被告一均不予以退还，故原告要求退还进场费8750元的诉讼请求，本院不予支持。双方均认可2019年12月1日至4日因消防检查，导致原告未能经营；2020年2月3日至9日被告一承诺减租；合同解除后2020年4月28日至30日期间，原告不必再支付费用，故被告一应退还原告上述期间对应的场地使用费、综合服务费。原告主张的疫情爆发前期间的费用退还，缺乏依据，且原告之妻亦曾向被告表示仅申请房租顺延1-4号共计4天，因此原告该部分诉讼请求，本院不予支持。2020年2月至4月因受疫情影响，原告认可断断续续经营，针对上述期间的场地使用费、综合服务费应适当进行酌减，具体数额本院将在考虑疫情影响等因素的基础上，根据公平原则依法酌定。原告主张的损失中丢餐损失51.9元、食材损失929.75元系其合理损失，其余食材损失没有充分证据证明系被告原因造成的损失，堂食耗材对应的物品未有证据证明原告已交还被告，其余丢餐损失原告没有提交证据，因原告主张员工工资损失缺乏依据，因此原告主张的上述其他损失，本院不予支持。鉴于二被告共同合作建设经营场地，故应对给付原告的各项费用，承担连带责任。被告一主张的2020年3月的场地使用费、综合服务费，因受疫情影响应适当进行酌减；其主张的合同解除后的上述费用，缺乏依据，本院不予支持。被告一主张的物业费系原告经营期间应正常给付的费用，本院予以支持。违约金的实质是为弥补守约方因违约行为所遭受的损失，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告因疫情影响，经营相对困难，其并非恶意拖欠场地使用费、综合服务费、物业费等费用，本院将在考虑被告一实际损失的情况下，兼顾公平原则，依法酌定其拖欠上述费用对应的违约金标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）范昭与被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司、北京鼎新雅堂餐饮管理有限公司签订的合同于2020年4月27日解除；二、被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）范昭退还履约保证金13883.37元（履约保证金38889元折抵原告应付被告的各项费用后的剩余部分）；三、被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）范昭退还信用保证金10000元；四、被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）范昭退还场地使用费、综合服务费16848.3元；五、被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）范昭赔偿损失981.65元；六、上述判决内容被告北京鼎新雅堂餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司（以下简称联创聚兴公司）共同承担连带责任；七、原告（反诉被告）范昭于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司给付2020年3月1日起至2020年3月31日期间的场地使用费及综合服务费共计6481.5元及违约金486.11元（已用履约保证金折抵，不必再给付）；八、原告（反诉被告）范昭于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司交纳2020年1月16日起至2020年2月15日期间的物业费1449.63元及违约金112.35元（已用履约保证金折抵，不必再给付）；九、原告（反诉被告）范昭于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司交纳2020年2月16日起至2020年3月15日期间的物业费1588.8元及违约金100.09元（已用履约保证金折抵，不必再给付）；十、原告（反诉被告）范昭于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司交纳2020年3月16日起至2020年4月15日期间的物业费1741.43元及违约金82.72元（已用履约保证金折抵，不必再给付）；十一、原告（反诉被告）范昭于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司给付违约金12963元（已用履约保证金折抵，不必再给付）；十二、驳回原告（反诉被告）范昭其他诉讼请求；十三、驳回被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1082元，原告（反诉被告）范昭负担200元（已交纳），被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司负担882元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1312元，原告（反诉被告）范昭负担500元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司负担812元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  徐 静二〇二〇年十月二十日法官助理  刘 娅书 记 员  宋治国