北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4640号原告：李书平，女，1965年9月26日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：李燕，女，1982年1月10日出生。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。原告李书平与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、李燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李书平、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟、被告李燕之委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李书平向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告购房款23万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2016年3月13日起至实际返还之日止；2、案件受理费由二被告负担。事实和理由：绿地京纬公司系密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建loft公寓进行销售，宣称城市公寓属于稀缺性产品，本项目公寓优势还在于层高可高达4.2米（一般建筑层高为2.7米），可加层增加使用面积，并双层设置有卫生间、厨房及上下水，“双轻轨、双机场、双高速、双城、双园、双河流、双层空间”，“小公寓大生活一切乘双”，宣传定位为住宅用途。原告在绿地京纬公司销售大厅经北京泓瑞天诚网络科技有限公司（以下简称泓瑞天诚公司）推荐，购买绿地京纬公司开发的北京市密云商务区绿地朗山项目中的X号房屋（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积56.51平方米，2016年3月12日，原告向泓瑞天诚公司支付购房款23万元，其中5万元以现金方式交给泓瑞天诚公司员工张超，余款18万元刷卡支付给泓瑞天诚公司。2017年5月，绿地京纬公司因在密云以“商改住”名义进行虚假宣传，违规售房受到行政机关处罚，原告方知绿地京纬公司出售给原告的房屋没有商品房预售许可证和销售许可证，后续原告要求绿地京纬公司进行相应赔偿，协商未果，故诉至法院。绿地京纬公司辩称，我公司主体不适格，我公司与原告没有任何合同关系，我公司就涉案房屋与李燕存在商品房预约合同关系，但与原告不存在合同关系，原告起诉我公司不当；我公司与李燕之间的商品房预约合同关系未履行完毕，涉案房屋产权也没有过户到李燕名下，如李燕将该房屋向原告出售，属无权处分，相应法律后果应由李燕自行承担，与我公司无关；我公司没有向原告收取过任何费用，也没有签订过任何书面协议或合同，也没有出具过任何房屋更名材料，因此，我公司没有向原告返还款项、支付赔偿及损失的义务；原告向泓瑞天诚公司及其员工张超支付款项亦与我公司无关；原告主张我公司承担共同返还款项责任或承担连带责任没有合同依据、法律依据。综上，不同意原告的全部诉讼请求。李燕辩称，绿地京纬公司推出押房更名政策，我购买了几套房屋，我委托泓瑞天诚公司出售涉案房屋，泓瑞天诚公司收款18万元后已给付我，我同意退还18万元。原告所述张超并非泓瑞天诚公司员工，不认识张超，亦未收到原告所述现金5万元，故不同意原告要求返还5万元房款的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月16日，绿地京纬公司为李燕出具《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人李燕，销售房号X，建筑面积56.51平方米。2015年12月16日，李燕向绿地京纬公司交款1万元，绿地京纬公司为其出具收据，2015年12月29日，李燕向绿地京纬公司交款83299元，绿地京纬公司为其出具收据。李书平为证明其主张，另向本院提交了其向泓瑞天诚公司转账支付18万元的凭证以及落款日期2016年3月11日，署名为张超的书面材料一份，内容载明：“X面积56.51㎡总893299元……今收定金￥6000元整，明天交首付及团购费”，落款日期为2016年3月12日，代收人署名张超的收条一张，内容载有：“收到李书本（平）交来房款共23万元（贰拾叁万元）”。绿地京纬公司表示不认识张超，不发表质证意见。李燕对李书平的举证及证明目的均不予认可，主张不认识张超。另查，在本案立案时，李书平将泓瑞天诚公司亦列为被告，泓瑞天诚公司被注销前由梁国斌担任法定代表人，本案中，梁国斌委托林琳律师参与诉讼，经林琳律师与梁国斌核实，梁国斌表示，泓瑞天诚公司无名为张超的员工，泓瑞天诚公司未收取现金5万元，销售涉案房屋员工登记为唐琴英，唐琴英现已离职，无法联系。诉讼中，经核查，泓瑞天诚公司已于2020年5月18日注销，李书平在诉讼中申请撤回对泓瑞天诚公司的起诉。另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，李燕及李书平均丧失购买涉案房屋的主体资格。上述事实，有双方当事人陈述、绿地京纬公司出具的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、收据、刷卡单据、收条等证据材料在案佐证。本院认为：本案中，绿地京纬公司为李燕出具了《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》及收取房款的收据，且绿地京纬公司认可其与李燕之间形成合同关系，故本院认定涉案房屋系李燕从绿地京纬公司定购。现李书平通过泓瑞天诚公司购买涉案房屋，李燕亦认可收到了李书平就购买涉案房屋支付的18万元，故李书平在购房时有充足的理由相信泓瑞天诚公司系代表李燕转卖涉案房屋。现未有证据显示在李书平购买涉案房屋之前，泓瑞天诚公司曾从李燕处购买了涉案房屋，故应当认定泓瑞天诚公司与李燕之间构成表见代理关系，泓瑞天诚公司向李书平转让出售涉案房屋并收取款项的行为，对李燕发生法律效力，李燕与李书平之间形成关于涉案房屋买卖的合同关系，应由李燕承担相应民事责任，泓瑞天诚公司向李书平收取的款项均应视为李书平就涉案房屋交纳的购房款。现因为购房政策影响，李燕及李书平均丧失购买涉案房屋的资格，故李燕与李书平之间的合同关系亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，李燕认可收取李书平购房款18万元，故对于李书平要求李燕返还购房款18万元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持，因上述款项系李书平于2016年3月12日支付，故利息应自该日起算。李书平另主张其就购买涉案房屋支付现金5万元，因李书平未提交充分证据证明该事实，故本院不予认定。李书平要求绿地京纬公司承担相关法律责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李燕于本判决生效之日起七日内返还原告李书平购房款十八万元并支付利息（利息以十八万元为基数，自二〇一六年三月十二日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告李书平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百七十五元（系原告李书平预交），由原告李书平负担四百二十五元（已交纳），由被告李燕负担一千九百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年十月二十日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠