北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初817号原告（反诉被告）：北京市古代钱币展览馆，住所地北京市西城区德胜门箭楼内。法定代表人：高小龙，馆长。委托诉讼代理人：赵亮，男，北京市古代钱币展览馆职员。委托诉讼代理人：李清华，北京市方略律师事务所律师。被告（反诉原告）：德信恒源投资有限公司，住所地北京市东城区史家胡同**。法定代表人：赵宝庆，总经理。委托诉讼代理人：史新兰，女，德信恒源投资有限公司职员。委托诉讼代理人：蒋红艳，北京厚大合川律师事务所律师。北京市古代钱币展览馆（以下简称钱币展览馆）与德信恒源投资有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理。钱币展览馆之委托诉讼代理人李清华、赵亮，投资公司之委托代理人蒋红艳、史新兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱币展览馆向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾退其所占用的德胜门真武庙西院内正房三间并返还给原告；2.请求判令被告向原告支付2015年7月1日至2015年12月31日的房屋租金及门票款15万元；3.请求判令被告向原告支付自2016年1月16日至被告实际腾退完毕之日的房屋占用费（按照每日500元计算），暂计算至今日金额为692500元；4.请求判令被告向原告支付自2014年1月1日至2019年10月31日的电费29722.81元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月16日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》。该合同主要约定如下：1.原告将德胜门真武庙西院内正房三间、西院配房地上和地下，提供给被告使用。2.合同期限五年，自2011年1月至2015年12月31日。3.被告每年向原告支付房屋租金人民币8万元、门票款人民币22万元；每半年一付，每半年首月前五日内支付。双方签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月31日期限届满终止。但时至今日，虽经原告多次催促，被告依然拖欠2015年下半年度的房屋租金及门票款共计15万元拒不支付。且被告将德胜门真武庙西院内正房三间一直无理占用至今、拒不腾退交还给原告。第三项诉讼请求的计算依据是合同第四条第五款。投资公司辩称，一、按《房屋租赁协议》约定，闭馆时间应相应延长租赁期限，我公司的租赁期限在扣除因原告清场及维修后，应延长至2017年10月5日。按照《房屋租赁协议》第一条第四款的约定，乙方经营时间为每日上午8点至下午7点。如甲方原因，闭馆超过一天的，甲方应相应延长乙方的租赁天数。也就是说乙方的承租天数是按365天每年来计算的。1.《房屋租赁协议》签订的租赁期是从2011年1月1日起，但我公司的实际租赁期是从2011年5月底开始。协议签订后，原告东侧和南侧的铝合金临建房的租户并不同意搬迁，继续在临建房和院子里摆摊，使我公司无法正常使用南房和西房。后来还是我公司交了3万元补偿费给商户，这些商户才于2011年5月下旬全部搬出。2.在原商户未搬迁完毕之前，2011年3月中旬，原告要进行地暖的改造，但又没有资金，于是与我公司协商，让我公司垫付。我公司为了自己能尽早使用上房屋，答应垫付地暖改造的资金177865元。该项地暖改造项目是整个院落的改造，直到2012年3月才完工。我公司承租的西院是7月底完工的，我公司是从2011年8月才得以使用承租房。在2011年3月12日双方签署的备忘录中，原告还承诺提供东跨院房间给我公司使用到2012年3月，可原告并未实际提供。当时考虑到合作关系，我公司并未追究。但由于原告的清退和施工影响我公司正常使用承租房的时间，应依据协议予以延长7个月。3.原告对房屋进行修缮影响我公司使用承租房，其时间应予以延长租期。由于承租房是国家重点文物保护单位，因此原告要对房屋进行定期的修缮。（1）2012年，原告对箭楼进行彩绘，持续3个月，我公司无法正常使用承租房；（2）2013年，原告更换门窗及室内刷漆，持续2个月，我公司无法正常使用承租房；（3）2014年，原告进行院落的地面换新，持续2个月，我公司无法正常使用承租房。此三项修缮共计7个月，使我公司无法在承租房内办公及经营，应当予以延长租期7个月。4.正常闭馆时间应当予以延长租期。原告每星期闭馆一天，有重大节假日和重要活动也闭馆。从2011年8月1日我公司正式进驻，到2015年12月31日，53个月，正常的每星期闭馆一天，229天，扣除修缮期间7个月重复计算的，应该是46个月，共199天。春节另加10天，2014年的亚太会议闭馆6天，2015年的大阅兵闭馆3天，一共是218天。这218天依协议应当予以延长租期。因此，依据协议应当延长的租期是7个月的清退改建地暖期，加上修缮不能使用房屋的7个月，加上正常闭馆的218天，一共是643天，也就是说应当延长租期至2017年10月5日。在折抵2015年下半年（183天）房租后，还有460天，即可延长租期至2017年4月5日，而且我公司于2016年6月20日已将承租的西房交还和原告。我公司于2016年6月20日退还了西房，相当于退还了一半的房屋。已退还的西屋折抵2015年半年的租金，和2016年1月1日到2016年6月20日的租金后（355天的租金），还有288天的房租是我公司多交的，折合人民币是118356元。北房折抵完2015年下半年的租金后，还有460天，该房屋的房租已交至2017年4月5日。因此，我公司不应交付2015年7月1日至2015年12月31日的房租15万元。二、我公司之所以没有腾房，是由于在2016年时原告与北京德泉斋钱币商店（以下简称钱币商店）都分别起诉过我公司，因上述第一条的原因，加之我公司提出反诉，原告与钱币商店撤回了起诉。之后我公司自建的南房和东房交给原告使用，我公司则与原告一直就如何处理后续问题进行商讨，对自建房是补偿还是拆除始终没有商量出结果，所以我公司一直没有搬出北房。三、我公司不应支付电费。我公司于2014年1月4日支付了电费55000元，当时感觉不正常，但又没有证据。后来我公司发现原告自己进行的装修等施工行为，均从我公司处接线，大量的施工用电导致巨额电费。何况用电量究竟是哪些房屋和施工产生的，电费标准是什么，我公司都无从获知，故不再支付电费。具体的用电量需要原告提出足够的证据加以证实。综上所述，我公司的房租已交到2017年4月5日，也不应承担电费。腾房需等所有问题都解决后才能实行。投资公司向本院提出反诉请求：1.请求判令钱币展览馆赔偿投资公司经济损失60万元；2.钱币展览馆承担本案诉讼费。事实和理由：按照《房屋租赁协议》约定，我公司可以使用租赁房屋用于经营。因此，我公司用承租的西房招收学生学国学，1个月收学费32000元，扣除人员成本，利润为16000元。但钱币展览馆说从2012年3月开始其上级单位文物局不允许国家重点文物保护单位出租房屋进行经营，因此，这些房屋不能再对外经营。我公司的国学馆即停止招生。由于钱币展览馆出租的房屋未能达到我公司的使用要求，其行为已经构成重大违约，应承担违约责任，因此应当赔偿从2012年5月至2016年6月的经营损失60万元。钱币展览馆的上述行为，严重的侵犯了我公司作为承租人的合法权益，没有尽到出租人的义务，致使出租房屋不能达到我公司的使用要求，并给我公司造成了重大的经济损失。其行为已经构成重大违约，应承担违约责任。钱币展览馆辩称，合同对租赁房屋的用途约定的文化办公，在租赁期间原告未对被告进行过干预，不存在被告所称的严重违约行为。被告的违约损失只是单方陈述，无证据证明其产生的损失和原告有关，未提交纳税证明。请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：投资公司原名称为德信恒源（北京）投资有限公司，2017年1月6日进行了更名。2010年11月16日，钱币展览馆（甲方）与投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：“一、合作区域、期限及用途。1.甲方同意将真武庙西院内房屋提供给乙方使用。具体包括：西院正房三间、西院配房地上和地下。2.租赁期限五年：自2011年1月1日至2015年12月31日。3.乙方使用甲方提供的房屋，从事办公及文化产业合作等事项。法律、法规禁止的，不得经营；应经专项许可方能经营的，未获许可前不得经营；法律、法规未规定审批的，在法律允许范围内选择经营项目，开展经营活动。4.经营时间：每日上午8点到下午7点。如需延长，应征得甲方同意。如甲方原因，需要闭馆，应提前通知乙方，乙方应予配合。闭馆超过一天，甲方应相应延长乙方的租赁天数。二、租金、费用及其约定。1.在五年合作期限内，每年乙方向甲方交付8万元房屋租金，门票款22万元，合同签订十日内，乙方一次性支付给甲方质保金5万元及2011年度上半年房租及门票费15万元；待协议期满时，乙方在无安全事故情况下，甲方将5万元质保金退还给乙方。期间如果有安全事故或对甲方造成的损失，甲方扣除相应的赔偿后，余额退还乙方。甲方负责在2010年11月30日前清退场地。2.付款方式：半年一付。每半年首月前五日内交付。3.租赁期内，甲方负责安装水、电表，乙方按实际发生额缴纳费用。水电费标准按国家相关机构发布的价格为准。交款时间为每季度末。乙方发生的卫生费用每月100元须按约缴纳。乙方逾期不缴纳，甲方有权停止供电、供水。……。四、违约责任，……5.本协议终止或者解除的，乙方应自本协议终止或者解除之日起15日内腾空并交还本合同项下的全部房屋及院落。乙方延期腾空并交还全部房屋及院落的，则至乙方实际腾空并交还全部房屋及院落之日前，每延期一日，乙方须向甲方支付占用费500元。……。”庭审双方均表示，为了入账方便，签订合同将租金分为租金和门票款，实际都是租金。2011年3月12日，钱币展览馆（甲方）与投资公司（乙方）签订《备忘录》，就实施馆内东西院及东跨院办公场地地采暖工程达成协议，内容为：“一、为支持甲方办公条件的改善，减少由于冬季使用空调取暖带来的安全隐患，乙方作为发包人主动承担了与承包人汉堡阁（北京）机电设备有限公司签订地热采暖供货与安装工程的合同及相关工作。合同总价款：壹拾柒万柒仟捌佰陆拾伍元人民币（177865元），双方商定对该工程实施全程监理直至合格完工，确保施工质量。二、为答谢乙方对甲方工作的支持，甲方给乙方提供东跨院房间作为乙方公司运营筹备场所至二零一一年叁月。……。”2016年6月14日，钱币展览馆向投资公司送达《催款通知》，要求投资公司5日内交齐2015年下半年房屋租金4万元、门票款11万元及水电费。2016年6月28日，钱币展览馆（甲方）与投资公司（乙方）签署《房屋交接证明》，内容为：“经协商，乙方于2016年6月20日将真武庙西院配房（含地上和地下）及西院铝合金临建房（不包括南边东侧第一间、东边头第一、二间）交还甲方。经双方共同验收，房屋无异常。”诉讼中，双方均认可，合同期内投资公司尚有15万元租金未交纳，2016年6月20日投资公司将西院配房交还给钱币展览馆，西院正房三间投资公司仍在占用，已退还房屋占合同中房屋总面积的三分之二左右。诉讼中，投资公司表示，合同履行期间，存在以下情况，合同应当延期：1.合同签订后原租户不同意搬迁，投资公司无法使用涉案房屋，在向原商户补偿3万元后，才于2011年5月下旬接收房屋，按照约定租期应当延长5个月；2.2011年3月中旬更换院内地暖，2011年7月底才完工；3.2012年钱币展览馆对箭楼进行彩绘，持续3个月，无法正常使用承租房；4.2013年钱币展览馆更换门窗及室内刷漆，持续2个月，无法正常使用承租房；5.2014年进行院落的地面换新，持续2个月，无法正常使用承租房；6.正常闭馆时间应当予以延长租期，钱币展览馆每星期闭馆一天，有重大节假日和重要活动也闭馆。从2011年8月1日投资公司正式进驻到2015年12月31日，53个月，正常的每星期闭馆一天，229天，扣除修缮期间7个月重复计算的，应该是46个月，共199天，春节另加10天，2014年的亚太会议闭馆6天，2015年的大阅兵闭馆3天，一共是218天，依协议应当予以延长租期。钱币展览馆陈述，涉案房屋不涉及腾退问题，签订合同后投资公司如期进入房屋正常使用，2011年铺设地暖时，对房屋的影响有二到三周的时间，2012年箭楼彩绘时施工范围并不包括涉案房屋，2013年更换门窗对本案房屋的影响二到三周时间，2014年确实进行了翻新，但施工时留有通道，且施工时间不长，也就是两三周的时间，周一闭馆是国家博物馆的惯例，并且闭馆时工作人员可以自由出入，只是游客无法进入了，双方签订协议时投资公司对每周一例行闭馆是明知的，因此，不同意投资公司主张应免除闭馆期间租金或延长租期的要求。投资公司表示，签订合同的目的是促进文化交流，当时并不知道周一闭馆，闭馆期间能进出的只是我们的工作人员，经营活动无法开展。钱币展览馆出示2004年至2008年北京博物馆年鉴，该年鉴记载钱币展览馆执行周一闭馆的惯例。投资公司对于年鉴的真实性认可，但投资公司表示签订合同时，钱币展览馆并未将此情况告知投资公司，合同中也未约定每周一闭馆。投资公司出示涉案院落的照片，用于证明钱币展览馆2014年施工时影响了房屋使用。钱币展览馆认为，照片并未反应院落的全貌，，地面是分片轮替改造施工不超过一个月，且设有专用通道，不影响正常出入和办公。投资公司出示2012年照片，用于证明投资公司将涉案房屋用于国学馆经营，但钱币展览馆自2012年开始要求不能开展经营活动，给投资公司造成了损失。钱币展览馆对此真实性不予认可，钱币展览馆表示该份证据不能反映当时的情况，合同约定租赁房屋用途为办公及文化产业合作，合同履行过程中钱币展览馆从未阻拦投资公司经营。钱币展览馆主张2014年1月1日至2019年10月31日的电费29722.81元，钱币展览馆表示，2011年8月至2014年10月15日的电量投资公司都签字确认，此后未在电量登记表中签字。2014年1月1日至2015年12月31日期间，按照投资公司的电表统计，实际用电量17778度，按每度0.97元计算，共计17244.66元。2016年1月1日至6月20日，因钱币展览馆电路改造，无法确认实际用电量，因此根据之前的平均水平估算每日用电量为24度，按当年的平均电价0.98元计算，172天共计电费4045.44元。2016年6月20日，投资公司返还了西院配房后，按其占用剩余房屋的面积按原标准的30%计算，每日用电量为7.2度，分别按照当年度的平均电价0.98元、0.97元、0.96元、0.91元计算，对应电费数额为1368.86元、2549.16元、2522.88元、1991.81元，共计8432.71元。投资公司表示，2014年1月曾交纳过5.5万多元的电费，与用电登记表并不相符，投资公司用电量比较少，只有照明和空调，检查后发现是钱币展览馆施工时从投资公司走电，2014年1月至2015年12月期间是独立电表，但具体数额不清楚，双方没有确认过，2016年开始就不是独立电表了。钱币展览馆否认施工时从投资公司走电。钱币展览馆表示，投资公司使用地暖，耗电量很大，2013年8月双方核算过一次电量，投资公司对用电量没有提出异议，仅是对电费单价提出了异议，后经双方协商，对总数额进行了酌减。钱币展览馆出示2011年8月至2014年10月15日的电量使用登记表，用于证明投资公司此期间的用电量，以此作为计算了投资公司之后的用电量的标准。钱币展览馆表示，表格中的1号、2号电表系投资公司使用，每次均有投资公司职员“史新兰”的签字确认，此后投资公司不再签字。电量使用登记表显示，2011年8月22日，1号电表字数000039、2号电表字数000016,2011年11月3日，1号电表字数000655、2号电表字数000468号，2012年5月16日，1号电表字数021456、2号电表字数001022，2012年12月11日，1号电表字数029922,2号电表字数002622,2013年8月16日，1号电表字数060165、2号电表字数004896,2013年8月30日，1号电表字数060257、2号电表字数004934,2013年12月26日，1号电表字数062420、2号电表字数005813,2014年10月15日，1号电表字数067218、2号电表字数008804。投资公司表示，2012年5月的签字与2014年10月的签字不认可，其他的签字没问题。投资公司出示施工时的照片，用于证明钱币展览馆施工时私搭投资公司的电线。钱币展览馆对于照片的真实性认可，钱币展览馆表示照片不能证明私搭电线。另查，双方合同中提及的“西院正房三间”产权登记在钱币展览馆名下，“西院配房”于2000年6月经规划批准建设，尚未取得产权证。本院认为，钱币展览馆与投资公司签订合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同期内，投资公司尚有15万元租金未交纳，现钱币展览馆要求投资公司支付，理由正当，本院予以支持，但应当扣除钱币展览馆施工影响涉案房屋使用的期间费用51780.96元（2011年铺设地暖三周、2013年更换门窗三周、2014年地面翻新三周）。投资公司虽表示逾期收房及上述施工影响的时间更长，但其未提供证据予以证明，本院对此不予采信。关于投资公司提出每周一闭馆事宜，本院认为，闭馆系依据国家政策或行业惯例，且闭馆期间投资公司人员可以进入涉案房屋，故投资公司以此为由要求顺延合同期限，缺乏依据，本院不予采纳。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，投资公司亦未在约定的期限内将涉案房屋交还给钱币展览馆，导致钱币展览馆无法使用，现钱币展览馆要求投资公司腾空西院正房并支付2016年1月16日至实际腾退之日的房屋占用费，理由正当，且计算标准合理，因此，本院予以支持（计算方式：2016年1月16日至2016年6月20日，按照每日500元计算，共计78500元；2016年6月21日至实际腾退之日，每日按照150元计算，截止2020年6月10日金额为217500元）。关于钱币展览馆主张的电费。因2014年开始双方未确认投资公司的用电量，钱币展览馆参考此前投资公司的用电量，核算投资公司每日用电量为24度，并以此作为主张2016年1月1日开始计算费用的依据，并无不当，本院予以确认。钱币展览馆主张，2014年至2015年期间，以其自行记录的电量计算电费，缺乏依据，本院不予采纳，此期间仍参照每日24度计算费用。钱币展览馆依据的单价未超出工业供电的标准，按照房屋面积核算用电量也属合理，因此，钱币展览馆要求投资公司支付2014年1月至2019年10月的电费，理由正当，本院予以支持，数额为29472.55元（计算方式：2014年至2015年，共计730天，每天24度用电量，每度单价0.97元，共计16994.4元；2016年1月至1日至2016年6月20日，共172天，每天24度用电量，每度单价0.98元，共计4045.44元；2016年6月21日至2019年10月31日，每天7.2度用电量，按当年电费单价0.98元、0.97元、0.96元、0.91元计算，分别为1368.86元、2549.16元、2522.88元、1991.81元，共计8432.71元）。投资公司虽钱币展览馆施工时私用投资公司电线，但钱币展览馆不予认可，且投资公司未充分提供证据予以证明，本院对此不予采信。投资公司主张的经营损失。首先双方合同约定投资公司承租涉案房屋用途为办公及文化产业合作，并未明确注明用于经营；其次，投资公司提供的证据亦无法证明其产生了损失及损失的数额。因此，投资公司要求钱币展览馆赔偿经营损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，德信恒源投资有限公司支付北京市古代钱币展览馆合同期内剩余租金98219.04元。二、自本判决生效之日起十五日内，德信恒源投资有限公司将北京市西城区德胜门箭楼西院正房三间腾空，交予北京市古代钱币展览馆。三、自本判决生效之日起十五日内，德信恒源投资有限公司支付北京市古代钱币展览馆2016年1月1日至2020年6月10日房屋占用费296000元及2020年6月11日至实际腾退房屋之日的房屋占用费（按照每日150元计算）。四、自本判决生效之日起十五日内，德信恒源投资有限公司支付北京市古代钱币展览馆2014年1月1日至2019年10月31日期间的电费29472.55元。五、驳回北京市古代钱币展览馆的其他诉讼请求。六、驳回德信恒源投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12522.23元，由北京市古代钱币展览馆负担6503.58元（已交纳），由德信恒源投资有限公司负担6018.65元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4900元，由德信恒源投资有限公司负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩涛二〇二〇年十月十五日法官助理 任卓书 记 员 高雅