安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7936号 上诉人（原审被告）：袁涛，男，汉族，1979年12月27日出生，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）：合肥第六空间悦之界商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路**华邦美家居**。 法定代表人：朱昆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪佳欣，女，该公司员工。 上诉人袁涛因与被上诉人合肥第六空间悦之界商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 袁涛上诉请求:1.依法撤销一审判决并改判袁涛支付合肥第六空间悦之界商业管理有限公司租金52107元，从二审判决之日起按照年利率24%计算逾期付款利息；2.本案一、二审诉讼费由合肥第六空间悦之界商业管理有限公司承担。事实和理由：第一，合肥第六空间悦之界商业管理有限公司不认可袁涛提交的补充协议及财务对账单，其陈述系袁涛申请减免费用，但并未能举证袁涛申请的文件。希望法院调查合肥第六空间悦之界商业管理有限公司的财务记录，证明袁涛的说法。第二，袁涛与合肥第六空间悦之界商业管理有限公司员工李晓丽等微信聊天记录及照片，能够证明袁涛存在实际损失，也是本案成案的真实原因，是因为合肥第六空间悦之界商业管理有限公司一直回避才导致袁涛无法支付欠款。合肥第六空间悦之界商业管理有限公司提供的合同领取表也从侧面证明了袁涛是合同的弱势方。合肥第六空间悦之界商业管理有限公司一直否认对袁涛有利的补充协议。正是由于合肥第六空间悦之界商业管理有限公司对疫情免租的不认定，以及上述原因造成了袁涛的违约，故认定袁涛单独承担如此重的违约金，并不妥当。第三，案涉商场是2019年5月30日才取得消防备案的，2019年3月15日至2019年5月30日的营业是不合法的，该部分租金等费用132789元不应支付。补充协议中约定了合肥第六空间悦之界商业管理有限公司给予袁涛营销费用支持，金额为1个月租金及元物业管理费，现在抵减了23763.75元，还有28343.25元未抵建。2019年3月15日商场试营业，大部分馆场内外都在装修，直至2019年6月29日商场才全面开业，此期间内案涉房屋所在的A馆一直有商户在正常工作时间内进行噪音及污染施工，给袁涛的实际经营造成了巨大损失，该期间案涉房屋不符合营业条件，2019年3月15日至2019年6月28日的租金及物管费应当免除。综上，一审判决认定事实不清，请求二审查明事实，撤销一审判决，依法进行改判。 合肥第六空间悦之界商业管理有限公司辩称，第一，补充协议上没有合肥第六空间悦之界商业管理有限公司的签字盖章，不予认可。第二，微信聊天记录、照片与本案无关联，不能作为袁涛拒付租金等相关费用的利益。第三，合同领取表不能证明袁涛是弱势方，合同是双方真实意思的表示。第四，袁涛不符合合肥第六空间悦之界商业管理有限公司关于疫情免租的条件。第五，袁涛在一审中提及的消防问题与本案无关联，双方合同有明确的起算日期，无论合肥第六空间悦之界商业管理有限公司何时开业，都不能作为袁涛拒付租金的理由。消防确实是2019年5月才备案合格的，但商场是允许试营业的，不影响租赁合同的履行。关于噪音污染及商户装修是事实，但是袁涛未能举证证明对其造成了损失，本案诉讼是租赁合同纠纷，袁涛在一审中也没有提出反诉，故该点与本案无关。 合肥第六空间悦之界商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、袁涛向合肥第六空间悦之界商业管理有限公司支付拖欠的商位租金、物管费、空调使用费及其他费用合计198684.8元；2、袁涛向合肥第六空间悦之界商业管理有限公司支付因拖欠商位租金、物管费、空调使用费及其他费用产生的违约金3377.6元（以198684.8元欠款为基数，按每日千分之十计算，自2020年4月11日暂计算至2020年4月27日，具体计算至实际支付日止）；3、本案诉讼费用由袁涛承担。 一审法院认定事实：2019年3月15日，合肥第六空间悦之界商业管理有限公司（甲方）与袁涛（乙方）签订商位租赁合同，内容为：甲方将位于合肥市蜀山区潜山路3号的设计生活馆一楼编号为D042-A-F1-A107号商位出租给乙方经营使用。本合同签订时，乙方已对上述商位的形状、空间、特性、位置做了充分了解并予以认可。租赁商位的计租面积为473.7平方米。租赁期限为19个月，自2018年9月3日至2020年3月14日止。乙方如需续租的，乙方应在本合同期满60日前向甲方提出书面续约申请，经甲方同意且甲、乙双方就续约条件达成一致意见的，由甲、乙双方在租赁期满30日前重新签订合同。若乙方未按本合同约定申请并办理续约手续的，甲方有权进行重新招租的各项准备工作，包括向潜在的承租人展示乙方承租的商位以及对该商位进行合理和必要的检查和维修等，乙方无条件予以配合。商位租金为60元/平方米/每月，每月租金28422元；物管费为50元/平方米/月，每月物管费为23685元；每月租金、物管费共计52107元整。租金自2019年3月15日起算，其中2018年9月3日至2019年3月14日期间为甲方给予乙方的免租金优惠期间。租金、物管费采用先付费后使用的原则，以每三个月为一个付费周期，首期租金、物管费由乙方在本合同签订之日起叁日内向甲方一次性付清，以后各期租金、物管费在上一付费周期届满15日前向甲方一次性付清。为保障本合同的正常履行，乙方自愿在本合同签订之日起叁日内向甲方缴纳保证金52107元。双方约定的违约责任为：乙方未按本合同约定期限向甲方支付商位租金、物管费、电费、空调使用费、税费及其他应付费用的，每逾期一日，则按应付金额的千分之一向甲方支付违约金。本合同期满终止或提前解除的，乙方应在期满当日或约定解除之日或之前结清所有的欠款、办理完毕撤场交接手续（签署撤场协议）并将承租商位内的商品清理完毕，归还甲方租赁商位，逾期归还的，按本合同约定租金、物管费标准的2倍计向甲方支付场地占用费。乙方逾期归还商位达10日以上（含10日）的，甲方有权对乙方承租商位内的所有物品作无主物处理，直接收回商位，相应损失由乙方自行承担。 合同签订后，合肥第六空间悦之界商业管理有限公司按约交付商位，案涉商位所在商场A馆于2019年3月15日试营业，2019年6月29日正式开业。 租赁期限届满后，双方就续租商位未达成一致意见。 2020年4月10日，合肥第六空间悦之界商业管理有限公司（甲方）与袁涛（乙方）签订撤场协议，内容为：甲、乙双方签订的《商位租赁合同》于2020年4月9日解除/终止,乙方于2020年4月9日前完成撤场（归还甲方出租商位），自2020年4月10日起，乙方不再享有该商位的一切权利。如乙方未按本协议约定期限完成撤场（归还甲方出租商位）的，则按原合同约定的租金及物管费标准的2倍向甲方支付场地占用费。如经甲方通知后仍未在甲方通知的期限内完成撤场（归还甲方出租商位）的，视为乙方放弃商位内所有物品的所有权，甲方可将商位内的所有物品作无主物处置，并有权强制清场收回商位，且不承担任何责任，因此造成的损失和清理费用由乙方承担。二、乙方应付甲方商位租金及物管费计费至2020年4月9日止，截止至2020年4月9日,应付商位租金、物管费、空调使用费及其他费用合计198684.8元，大写：拾玖万捌仟陆佰捌拾肆元捌角，由乙方在2020年4月10日前向甲方支付完毕,否则,每逾期一日,乙方按逾期未付金额的千分之一向甲方支付违约金。乙方应付甲方空调使用费及其他应付费用详见《商户撤场审批结算流程表》。三、甲方保留乙方保证金52107元，乙方撤场满一年后（如果撤场后有相关销售单送货义务的，以最后一笔送货时间为准）如无售后问题或纠纷，乙方至甲方办理退款手续，甲方不计息返还乙方保证金。四、《商位租赁合同》解除/终止后,乙方继续履行承租商位对外经营期间发生的销售合约单或订单所约定的相关合同义务（未完成销售合约单或订单详见附件）并承担销售方相应的责任。乙方承租商位对外经营期间产生的送货及安装义务、产品质量等问题需维修、更换货或退货的，乙方应在接到客户投诉之日起二十日内处理完毕，否则，甲方有权单方面进行处理，甲方在处理乙方销售合约单或订单纠纷过程中产生的费用（包括但不限于鉴定费、赔付款、诉讼费、律师费、调查取证费）均从乙方保证金中扣除,不足部分,甲方有权向乙方追偿。五、如发生本协议第四条情形,乙方保证金金额被扣除部分，乙方须自被扣除日起3日内向甲方补足。六、乙方撤场时，应无条件、完好地将承租商位及相关设施设备归还甲方，原商位内的装修不得拆除或破坏（活动装饰物及灯具除外）；若承租商位的装修及相关设施设备发生损坏,甲方有权扣留乙方保证金作为赔偿，不足部分，甲方有权向乙方追偿等。 撤场协议签订后，袁涛于2020年4月26日撤离案涉商位。袁涛未按撤场协议的约定支付租金、物管费、空调使用费及其他费用198684.8元。 一审法院另查明：袁涛租赁商位所在商场因新冠××感染的病毒疫情影响，2020年2月1日至2020年3月11日停止营业。合肥第六空间悦之界商业管理有限公司发布的致第六空间商户书中明确对符合条件的第六空间自营商场商户实行一个月的免租政策。合肥第六空间悦之界商业管理有限公司主张符合享受免租一个月优惠政策的商户为租金、物管费及相关费用均应正常缴纳；2020年6月30日及之前合同到期的商户，须完成下一期《商位租赁合同》的续签。 一审法院认为，双方当事人签订的《商位租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同义务。租赁期限届满后，双方签订的撤场协议虽约定袁涛尚应支付租金、物管费、空调使用费及其他费用198684.8元，但因受新型冠状病毒感染的××疫情影响，袁涛租赁的商位所在商场2020年2月1日至3月10日期间停止营业，综合商场的停业时间及疫情对袁涛经营收入的影响，依据公平原则，合肥第六空间悦之界商业管理有限公司应免除袁涛该期间一个月的租金及物管费52107元。故袁涛尚应支付合肥第六空间悦之界商业管理有限公司租金、物管费、空调使用费及其他费用146577.8元，合肥第六空间悦之界商业管理有限公司诉请袁涛支付租金、物管费、空调使用费及其他费用198684.8元，超出146577.8元的部分，一审法院不予支持。袁涛未按约支付租金、物管费、空调使用费及其他费用构成违约，应支付违约金，但双方约定的违约金过高，应予以适当减少，袁涛应自2020年4月11日起以146577.8元为基数按年利率24%支付合肥第六空间悦之界商业管理有限公司逾期付款违约金，合肥第六空间悦之界商业管理有限公司诉请违约金超出部分，一审法院不予支持。袁涛主张合肥第六空间悦之界商业管理有限公司不应收取2019年3月15日至2019年6月28日的租金及物管费，因袁涛已实际支付该租金及物管费，袁涛未提起反诉，一审法院不予处理。袁涛主张合肥第六空间悦之界商业管理有限公司在合同期内应给予52107元的营销费用支持，尚余28343.25元没有抵减，未提供证据证明，一审法院不予采信。袁涛主张不应支付2020年3月15日至2020年4月9日的租金及物管费，因该租金及物管费，撤场协议中已进行约定，一审法院不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、袁涛于判决生效之日起十日内支付合肥第六空间悦之界商业管理有限公司租金、物管费、空调使用费及其他费用146577.8元；二、袁涛于判决生效之日起十日内支付合肥第六空间悦之界商业管理有限公司自2020年4月11日起按年利率24%计算至146577.8元实际付清之日的逾期付款违约金；三、驳回合肥第六空间悦之界商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费4331元，减半收取2165.5元，财产保全费1530元，由合肥第六空间悦之界商业管理有限公司负担827.5元，袁涛负担2868元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，双方之间的《商位租赁合同》、《撤场协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。一审法院依据撤场协议中双方确认的袁涛至2020年4月10日欠付的租金、物管费、空调使用费及其他费用198684.8元，结合疫情影响因素酌定减少袁涛一个月的租金及物管费52107元，认定袁涛支付合肥第六空间悦之界商业管理有限公司租金、物管费、空调使用费及其他费用146577.8元，并无不当，合肥第六空间悦之界商业管理有限公司亦未对此提起上诉，本院予以确认。 撤场协议中明确约定袁涛应于2020年4月10日前将上述款项支付完毕，逾期支付的应当支付违约金，违约金标准为日千分之一，一审法院结合案情酌定袁涛以146577.8元为基数自2020年4月11日起按照年利率24%支付逾期付款违约金，并无不当，袁涛对该年利率24%亦无异议，本院予以确认。袁涛上诉称应自二审判决之日起支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 袁涛上诉称尚余28343.25元营销费用没有抵减，其主张该营销费用是双方在补充协议中约定的，但该补充协议并无合肥第六空间悦之界商业管理有限公司签章，其一审中递交的对账单等仅能反映存在23763.75元的营销费用支持，不能反映存在其主张的剩余营销费用，袁涛未能就此充分举证，本院不予支持。袁涛上诉称因消防验收问题导致营业不合法，主张2019年3月15日至2019年5月30日的租金及物管费应予免除，本院认为，虽案涉房屋所在商场2019年5月30日才通过消防备案，但袁涛并未举证证明该消防验收情况影响了案涉房屋租赁合同的实际履行，该上诉主张不能成立。袁涛上诉称因商场装修、噪音污染等问题给其营业造成了重大损失，主张2019年3月15日至2019年6月28日的租金及物管费应予免除，本案中袁涛未对损失赔偿提起反诉，本院对此不予处理。 综上，袁涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4331元，由袁涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  王 莉 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十月十三日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。