大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5166号原告：大连德泰物业服务有限公司，统一社会信用代码91210211687091278M，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路**601。法定代表人：卢文通，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓春，系辽宁米盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祯龙，男，1981年3月22日生，汉族，系该单位员工，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：郭仕福，男，1984年1月8日生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吕吉昌，系辽宁新华律师事务所律师。原告大连德泰物业服务有限公司与被告郭仕福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连德泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人李晓春、王祯龙及被告郭仕福的委托诉讼代理人吕吉昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连德泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费1,640,875元；2、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2009年5月31日，原告与大连北亚房屋开发有限公司签订了《中南大厦物业服务合同》，约定由原告负责中南大厦B座的物业服务。被告系原告提供物业服务的中华西路28号中南大厦B座1、2、3、4、5、6、7、8、9房间的业主，2012年6月28日至7月5日期间，被告与大连北亚房屋开发有限公司陆续签订了九份《商品房买卖合同》。2013年被告陆续办理上述九套房屋的产权证并于2015年9月开始入住。原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了合同约定的物业管理服务。但被告作为业主，自2015年9月起拖欠物业管理费至今，原告曾多次向被告催交物业管理费但其至今未予全部支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告郭仕福辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、被告郭仕福不是本案缴纳物业费的诉讼主体。根据原告与大连北亚房屋开发有限公司（以下简称北亚公司）2009年5月31日签订的《中南大厦物业服务合同》第二十二（2）款规定“甲方即开发商有出售房屋的权利，并委托乙方出租，租金归甲方所有，物业费归乙方所有；未租售部分甲方不需要向乙方缴纳物业费；其他甲方未出售产权房屋乙方无权出租，甲方也不需要向乙方缴纳物业费；等到该部分房屋出售后，乙方向新的产权方征收物业费。”根据该项规定，原告物业公司并未为被告租售案涉房屋。因此，原告无权向被告收取物业费。被告2012年6月28日与北亚公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，于2013年11月7日取得了案涉房屋的产权。原告与北亚公司的做法是，业主或购房者购买了房屋或办理了产权，由北亚公司即开发商向原告出具领钥匙证明或出库单，内容为“兹有客户某某某领取中华西路房屋的钥匙”，然后客户必须与原告签订《中南大厦B座物业服务合同》，此时原告才能与被告建立物业服务委托关系。案涉的被告房屋，北亚公司根本就没有移交给原告进行物业管理及服务，被告也没有从原告处领取钥匙，原告更没有与被告签订独立的《中南大厦B座物业服务合同》。因为原告清楚的知道，案涉房屋因北亚公司及其相关单位及个人涉嫌刑事案件，导致案涉房屋被大连市公安局甘井子分局查封。所以至今未移交原告进行管理和服务，原告也未与被告建立物业服务关系。北亚公司委托给原告提供物业服务的房屋及原告向业主收取物业费的依据都是凭“领钥匙证明或出库单”及与业主签订的独立的物业服务合同收取物业费的，这有原告起诉过其他业主拖欠物业费的案例及判决，每份判决书中都有体现起诉的依据。2、本案已超过诉讼时效。原告陈述被告自2015年未交物业费，原告起诉已超诉讼时效。原告对其他拖欠物业费的业主分别在拖欠一年或两年的时候就提起了诉讼主张物业费，而对被告为什么在长达五年的时间从来不要物业费，难道是对自己权利的放弃吗？而原告在起诉状中称，向被告催要过，那为什么没有向起诉其他人那样，向法院提交催收物业费凭证的照片呢？难道同一大厦的业主实行不同的管理模式吗？当然不是，根本原因是原告从未向被告催要，原告更没有证据证明向被告催要过。因为，案涉房屋的物业服务事项根本就没有移交给原告，也未与原告建立起物业服务委托关系。3、物业费定价每平方米每月16元，与被告无关，且该定价完全由原告决定的，如大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初3950号判决书，物业费还有每月每平方米13元的标准，所以，该16元的定价，并非双方意思表示一致的行为，被告不予认可，也与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年5月31日，原告（受委托方，乙方）与大连北亚房屋开发有限公司（委托方，甲方）签订《中南大厦物业服务合同》，委托服务的物业范围包括中南大厦整体物业，委托服务期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。物业服务费标准为每月每平方米16元，其中抵押房屋18间（六楼、2、3、5、6、7、8、9、10，七楼、5、6、7、8、9、10、15、16号，八楼13、14号）面积3015.2平方米；五楼整层面积3132.86平方米，总计面积6148.06平方米；以上房屋甲方有出售的权利；并甲方委托乙方出租，租金归甲方所有，物业费归乙方所有，未租售部分甲方不需向乙方缴纳物业费。第二十四条约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。本案案涉九套房屋，案涉9房屋均坐落于大连市甘井子区中华西路28号大连华南国际商城，其中1号（以下简称1号）面积160.44平方米、2号（以下简称2号）面积392.34平方米、3号（以下简称3号）面积136.74平方米、4号（以下简称4号）面积148.15平方米、5号（以下简称5号）面积173.03平方米、6号（以下简称6号）及7号（以下简称7号）面积均为146.4平方米面积、8号（以下简称8号）及9号（以下简称9号）面积均为160.44平方米。上述九套房屋被告均与大连北亚房屋开发有限公司签订了房屋买卖合同，并且均于2013年11月7日取得了上述九套房屋的房地产权证。根据被告提供的2020年6月16日的上述房屋的房产查询结果，上述房屋均被沈阳市公安局查封。在本案审理过程中，原告提供数张专用收款收据作为证据，上述专用收款收据的收款事由均为代收电费。案涉九套房屋首次交纳电费时间、交费期间及交费人分别为：1号房屋为付款单位达诺教育在2016年8月8日交纳2015年12月25日至2016年6月24日期间的电费；2号房屋为付款单位大连市凤之轩文华艺术在2016年1月18日交纳2015年10月25日2015年12月24日期间的电费；3号和4号房屋为付款单位为大连市甘井子区博驿外语艺术培训学校在2016年2月2日交纳2015年10月25日至2015年12月24日期间的电费；5号房屋为毅隆环境工程（大连）有限公司在2016年2月17日交纳了2015年10月25日至2015年12月24日期间的电费；6号和7号房屋为付款单位为轩辕空间文化传播有限公司在2016年5月18日交纳2016年2月25日至2016年4月24日的电费；8号房屋为珠海市港信建筑劳务工程有限公司在2015年11月13日交纳了2015年8月25日至2015年10月24日的电费；9号房屋为杨晓东在2015年11月12日交纳了2015年8月25日至2015年10月24日期间的电费。2号、5号、8号、9号原告另提供了钥匙签收单，其中815号房屋系高寒2015年10月29日代郭仕福领取钥匙，1604号房屋系丛敏于2015年10月19日代郭仕福领取钥匙，1609号和1610号房屋系丛敏于2015年9月17日代郭仕福领取钥匙。原告又提供防火责任协议书一份，该协议书系原告与被告及案外人在2018年5月30日就案涉九套房屋的防火责任问题签订的协议书。原告以上述证据拟证明被告接收案涉九套房屋的时间。被告对上述证据均不予认可，并称开发商在2019年9月才将案涉房屋交付给被告，之前房屋并不是由其使用，钥匙签收单上的代收人其并不认识。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与案涉九套房屋的建设单位大连北亚房屋开发有限公司签订了前期物业服务合同，大连北亚房屋开发有限公司委托原告对包括案涉九套房屋在内的中南大厦B座进行前期物业管理，该合同对业主具有约束力，被告的原告未与其签订单独的物业服务合同，其不是合同相对方，物业服务合同对其不发生法律效力的辩解意见于法无据，本院不予采纳。根据原告提供的案涉九套房屋的交纳电费的收款收据，案涉九套房屋在2015年、2016年不同的时间段均有人进行使用。而在此之前，被告已就案涉九套房屋与开发商签订商品房买卖合同，并且进行了产权登记。被告是案涉九套房屋登记的所有权人，其对案涉房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，同时其作为案涉房屋的业主，也负有支付物业服务费用的义务。原告作为物业服务公司要求作为业主的被告支付物业服务费用，符合法律规定，应予支持。关于被告的开发商在2019年9月才将案涉九套房屋交付给被告，其不应承担之前的物业服务费用的辩解意见，本院认为，被告与大连北亚房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同中对于房屋交付时间有明确的约定，若开发商逾期交房或其他因开发商原因导致其无法正常使用案涉房屋，被告可要求开发商承担逾期交房的违约责任或赔偿损失，若有他人对案涉九套房屋进行占有使用，被告也可向相关人员主张权益，不能以此理由免除其作为业主支付物业服务费用的义务，故对被告的该辩解意见不予采纳。关于被告应支付的物业费金额，原告主张的被告应支付物业费的起始时间均在案涉房屋交付使用之后，但因前期物业服务合同未对支付物业费时间进行约定，故本院仅支持至法庭辩论终结当月即2020年6月30日前的物业服务费。被告应缴纳1号房屋2015年12月31日至2020年6月30日的物业服务费138,620.16元（16元/月/平方米×160.44平方米×54个月）；2号房屋2015年10月29日至2020年6月30日的物业服务费351,955.14元（16元/月/平方米×392.34平方米×56个月+16元/月/平方米×392.34平方米÷30天/月×2天）；3号房屋2015年12月2日至2020年6月30日的物业服务费120,258.27元（16元/月/平方米×136.74平方米×54个月+16元/月/平方米×136.74平方米÷30天/月×29天）；4号房屋2015年12月2日至2020年6月30日的物业服务费130,292.99元（16元/月/平方米×148.15平方米×54个月+16元/月/平方米×148.15平方米÷30天/月×29天）；5号房屋2015年10月19日至2020年6月30日的物业服务费156,142.27元（16元/月/平方米×173.03平方米×56个月+16元/月/平方米×173.03平方米÷30天/月×12天）；6号房屋和7号房屋2016年3月14日至2020年6月30日的物业服务费各120,789.76元（16元/月/平方米×146.4平方米×51个月+16元/月/平方米×146.4平方米÷30天/月×17天）；8号房屋和9号房屋2015年9月17日至2020年6月30日的物业服务费各147,519.23元（16元/月/平方米×160.44平方米×57个月+16元/月/平方米×160.44平方米÷30天/月×14天）。综上，至2020年6月30日，案涉9套房屋被告合计应支付物业服务费1,433,886.81元。关于被告的原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，因前期物业服务合同中并未对支付物业费的时间进行约定，故原告有权随时要求被告支付物业费用，本院对于被告提出的诉讼时效抗辩不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭仕福于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连德泰物业服务有限公司物业费1,433,886.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连德泰物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费9,784元（原告已预付，已减半收取），由原告大连德泰物业服务有限公司负担1,234元，被告郭仕福负担8,550元，被告郭仕福负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十月二十二日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。