广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7729号上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，统一社会信用代码9****************7，住所地惠东县*******。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：魏展谦、刘俊凯，广东扬鼎律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：王静，女，1986年12月15日出生，汉族，湖北省枣阳市人，户籍地枣阳市********，公民身份号码4****************3。委托诉讼代理人：卢家发、吴思沥，广东江畔律师事务所律师、实习律师。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司与被上诉人王静因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初2483民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的上诉请求：1、请求撤销惠东县人民法院作出的（2020）粤1323民初2483民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一、在房屋通过勘查、设计、施工、监理和建设五个单位的验收(以下简称“五方验收”)并以此进行了公示的情况下，五方验收的时间应当是商品房的交付时间。涉案商品房已经于2019年7月11日经过了五方验收，事实上符合了合同约定及法定交付条件，加之被答辩人已经入住。因此，答辩.人也不应当承担2017年7月11日以后逾期交房违约责任。又根据《广东省备案管理实施细则房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收及备案管理实施细则(试行)》第七条的规定，竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。可见，竣工验收备案只是一种程序性的备案检查制度，不是房屋交付的强制性规定。2019年8月19日仅是上述竣工验收情况在惠东县住房和城乡规划建设局进行形式备案的日期，只是行政机关对已经竣工验收合格房屋的一种形式上的确认，不对商品房在2017年7月11日通过了五方验收的事实产生实际影响，因此五方验收的时间应当是涉案商品房的交付时间。二、虽然台风、暴雨等不可抗力出现的时间短，但其存在的连续性强，对上诉人的影响性大，耽误时间远远超过90日。原审判决仅酌定扣减90日属于事实认定不清，正确的延误时长应为6个月。根据上诉人在一审中提交的证据《广东省惠东县气象局8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示：2018年8月27日到2018年9月1日，惠东县城遭受超强降雨水灾，此次降雨量突破了广东省历史极值，这是完全无法预料的；2018年9月16日到2018年9月17日，惠东县城又受到第22号台风“山竹”超强台风影响，台风最高级别为13级。而此时，项目楼盘正进行到最后的工程阶段，连续的暴雨和水灾造成施工现场及工人宿舍生活区重大损失，项目被迫停工。同时，因楼盘处于低洼地势，大水带着泥土一同冲入地下室，造成许多大型机器设备毁坏，重新订购和修复大量时间。三、根据惠州供电局于2018年12月17日发布的《会议纪要》，结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，上诉人已对增加相关配电工程问题进行了举证。为加强对开关站及配电房的防洪防涝风险管控工作，广东电网有限责任公司惠州供电局于2018年12月17日向上诉人出具的《会议纪要》，要求上诉人完成“地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案”(见证据《会议纪要》第一条第四项第3小点)。上诉人接到通知后积极响应，全力配合，为完成方案，上诉人从订购机器设备及完成调试进行有效运转又花费了数个月的时间，于是导致了工期进一步的延误。上述《会议纪要》结合惠东供电局出具的《惠东供电局关于弘诚厚园28、29栋用电报装的情况说明》，水灾不可抗力的导致上诉人延误交楼时长的应为6个月。四、原审判决的违约金过高，鉴于业主没有举证证明其有实际损失，故违约标准应以年标准6％更加公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即违约金过高的调整标准为“超过造成的损失30％”。然而在本案中，被上诉人没有就其所受损失进行举证，根据公平原则，考虑业主的实际损失、合同的履行情况等因素，故请求法院将违约金标准调整至年利率6％计算，将更符合本案实际情况。综上所述，上诉人一方面要做好补救工作，另一方面还要进一步做足防范措施，所花的时间远不止于原审法院认定的90日，免责期间应为6个月。同时，房屋已于2019年7月11日通过了五方验收，该公开的情况即事实上向被上诉人进行了交楼通知，因此从该日起不该再计算违约金。鉴于被上诉人没有就其所受损失进行举证，故此违约金标准调整至年利率6％计算为宜。请求贵院查明事实，依法作出公正的判决。被上诉人王静答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应档予以维持。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”作为市场经营主体，在当前经济整体下行的形势下，被答辩人应对经营过程中的风险有必要防控措施；惠东县是暴雨、台风频发的地区，被答辩人作为具有专业资质的房地产开发企业，应对项目所在地的正常气候环境具有相应的预见能力，理应预见惠东地区天气状况对涉案工程的影响，因此，被答辩人主张的暴雨及台风天气不满足“不能预见”的构成要件，不属于不可抗力。若将任何灾后怠于补救的理由都归结于不可抗力的影响，有悖市场经济运行的规律及诚实守信的交易原则。因此考虑到暴雨台风天气对该楼盘的施工现场确实造成一定的影响，原审法院酌情对被答辩人的逾期交房时间予以扣减30日，此举合情合理，并无不当。第二、涉案楼盘不在会议纪要的整改范围内，逾期交房是由于被答辩人拖延工期导致的，与供电局签发的《会议纪要》无关。根据广东电网惠州惠东供电局2019年6月27日出具的复函可知，供电局并未以28、29栋商品房配电设计问题要求被答辩人整改，涉案楼盘并不在会议纪要的整改范围内，供电局也未收到被答辩人反映28、29栋商品房配电房因洪涝灾害受损及更换的报告。再者，被答辩人诉称从订购机器设备及完成调试机器花费数月时间，而导致了工期的延误，此番说辞仅是被答辩人的单方说辞，其也未向供电局做出任何报告，这足以证明被答辩人逾期交房是由于被答辩人在灾后怠于补救、拖延工期导致的，与供电局签发的《会议纪要》无关。综上，原审法院在事实认定及法律适用上不存在任何问题，请法庭维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。原审原告王静向一审法院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交付商品房的违约金人民币77350.95元。二、被告承担本案的诉讼费、公告费、评估费等费用。一审法院认定事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2017年4月20日，原告王静与被告签订一份编号为**********的《商品房买卖合同》及十一个附件，约定原告购买被告位于惠东县*********************的房产一套，价值575097元。合同第九条约定：该商品房在交付时应当符合下列两项条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同附件十一的《补充协议》第四条约定：出卖人交付商品房的日期为2018年12月31日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人无须另行通知买受人收楼。买受人应于上述交房日期内主动前往惠东县平山百丘田地段弘诚厚园与出卖人办理该商品房的交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视作为出卖人已按时交付。……第二十二条约定：“对本合同第十一条的交付条件。由于交楼可能会受到一些不确定的因素影响，买受人同意当出卖人延迟交付商品房不超过90天的，不视为出卖人违约。超过90天，按照本合同第十二条的相关规定处罚”。2016年12月16日，原告刷卡支付被告20000元；2017年3月25日，原告刷卡支付被告20000元；2017年4月2日，原告刷卡支付被告75097元、8293元；2017年6月3日，原告刷卡支付被告30000元、20000元。2017年4月23日，中国农业银行股份有限公司惠东县支行向原告发放住房贷款400000元至指定账户。2017年5月11日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了房屋预售登记备案。2019年4月23日，被告出具购房发票给原告，记载金额575097元。2019年5月20日，广东省惠东县气象台出具的《8月20日至9月20日期间影响我县的主要天气过程》显示，2018年8月27日到9月1日，受季风低压环流影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。此次降水过程具有持续时间长、降水强度强、累计雨量大、局地性明显等特点。根据监测，8月27日20时至9月1日20时的过程雨量：高潭1394.6毫米，平山1049.5毫米，都破我县有雨量记录以来的记录。其中30日5时至31日5时高潭录得24小时雨量1056.7毫米，突破广东省历史极值。9月16日到17日，受1822号台风“山竹”影响，我县普降大暴雨，局部特大暴雨。累计雨量超过300毫米的站点有1个，超过200毫米的站点10个，最大降雨量出现在新庵320.5毫米，并出现8—13级阵风，最大阵风出现在铁涌40.0米/秒（13级）。根据被告提交的《工程联系单》显示，作为弘诚厚园22-29座项目工程的承建商广东永和建设集团有限公司，于2018年9月28日向被告提出《关于台风、暴雨袭击造成损失，申请工期顺延事宜》，其内容如下“贵司开发的《惠东城南新区厚园A地块22-29座土建工程项目》由我司承建，因2018.8.28—2019.9.1强降雨水灾和2018.9.16—2018.9.18第22号台风“山竹”强大台风和强降雨影响，造成本项目施工现场及工人宿舍生活区受到重大损失。项目工地现场受大水冲泥土进入地下室，集水井已安装使用的消防水泵全部被烧坏，产生严重损失，被损坏已安装设备南重新订货安装，严重拖延工期（其中消防水泵及系统重新订货需3个月），依据贵司与我司签订的《总承包合同》第三条17.3条款约定，因不可抗力事件导致费用增加和工期顺延。由于烧坏消防水泵及系统配电等，修复用了3个月时间，现向贵司申请工期顺延3个月及补偿相关损失材料费用。恳请贵司审核确认，谢谢”。该《工程联系单》附有工地现场、工人生活区损失明细及相关损失的现场相片，现场相片显示涉案楼盘所在的相关路道、地下室、施工现场、工人宿舍受到台风和强降雨的严重影响，水浸情况较为严重，甚至需以皮艇作为交通工具，若干办工、宿舍板房严重坍塌，现场遗留大量淤泥，一片狼籍。佛山市顺德区骏业建设监理有限公司作为涉案工程的监理单位在该工程联系单中加盖印章，确认承建商广东永和建设集团有限公司上述所述的情况属实。2018年12月17日，广东电网有限责任公司惠州供电局发布《关于加强开关站及配电房防洪防涝风险管控工作协调会纪要》。该纪要第一条：（四）对于已批复接入方案未接电的开关站及配电房，需督促建设单位（开发商）出资整改，验收通过后再接电。建设单位（开发商）就提供且不限于如下资料：1、建筑体建设工程规划许可证及施工许可证；2、站址标高、水文资料；3、地面临时应急变压器及发电机快速接入装置设计方案。第二条：对于未批复接入方案的增量问题（一）对于住建局已于2018年10月1日前颁发建筑体建设工程规划许可证及施工许可镇的开关站及配电房，分两个步骤：1.对于开关站及配电房所在单体工程未开工及虽然已开工但仍能调整的，尽量协调项目建设单位向城乡规划主管部门申请调整建筑功能或设计方案，满足要求后再开展用户用电工程报装审批、验收、接电、接管等工作。2.对于开关站及配电房所在单体工程已开工且确实无法调整的，督促建设单位（开发商）按照存量问题整改要求出资整改，满足要求后再开展用户用电工程报装审批、验收、接电、接管等工作。······”。被告提交一份由其作为建设单位（甲方）与深圳市万利华电力发展有限公司惠东分公司（承包单位、乙方）签订的《厚园22-29栋2台公变发电车快速接入装置配电工程合同书》（未载明签订时间），证实其主张因上述纪要第一条第（四）项第3点的要求，增加了该配电公变发电车快速接入装置配电工程，从订购机器设备到完成调试进行有效运转需6至9个月的时间。该合同书约定的施工工期为甲方向乙方提供进场时间之日起60天内（特殊情况除外）。原审为查明事实，本院依职权向广东电网惠州惠东供电局发函询问涉案28、29栋楼盘是否在上述纪要所要求的整改之列，以及其消防水泵及配电系统是否损坏，有无更换或申请报装。广东电网惠州惠东供电局于2019年6月27日就相关情况向本院回复如下：“经查档案，惠东县弘诚实业有限公司厚园22至29栋项目用电业务于2019年1月25日正式申请报装，包括1台物业专用变压器（容量为500kVA)和2台住宅专用变压器（1台容量为630kVA，另1台容量为800kVA)。我局按业务办理流程受理用电业务申请后，工作人员到现场勘查并确定供方案，用户依据供电方案自行委托有相应资质的设计单位完成工程设计及工程施工（时间由用户自行确定)。施工单位完成工程施工后由业主、监理单位及施工方进行自验收并整改存在问题，完成后向供电部门提供竣工资料及报验申请。其中，用户物业专用变压器于2019年2月28日竣工送电，住宅变压器于2019年3月20日竣工送电，均为现场检验合格当天送电。期间，我局未以28、29栋商品房配电房设计问题要惠东县弘诚实业有限公司整改，亦未收到该公司反映28、29栋商品房配电房因洪涝灾害受损及更换的报告（该28、29栋商品房配电房属用资产，由用户运行维护）”。原审本院依职权向惠东县住房和城乡建设局发函调查。2019年7月10日，惠东县住房和城乡建设局向本院复函：“该工程目前尚未竣工验收，根据《建设工程质量管理条例》第十六条：建设工程经验收合格的，方可交付使用。经咨询该项目的建设单位，该工程将于近期组织竣工验收。”原、被告双方对该复函均无异议。2019年7月11日，被告作为建设单位，就平山百丘田地段厚园A地块（22-29栋及地下室）住宅楼、商住楼工程，组织勘察单位广东省惠州勘察工程公司、设计单位广大博亚建筑设计有限公司、施工单位广东永和建设集团有限公司、监理公司佛山市顺德区骏业建设监理有限公司验收，五方单位均盖章确认。2019年8月19日，惠东县住房和城乡规划建设局备案意见：位于惠东县****块（22-29栋及地下室）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出《工程质量监督报告》（编号：HZZJ-HD20166070），根据《建设工程质量管理条例》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，经核查，予以竣工验收备案。诉讼期间，原告陈述被告于2019年8月28日通过快递方式通知原告收楼。一审法院认为,原告王静与被告弘诚公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认，双方均应诚信恪守约定。一、关于涉案房产交付的问题。原告主张涉案房产交付日期为被告以快递方式通知原告收楼时间即2019年8月28日，被告主张涉案房产交付日期为竣工备案表五方验收时间即2019年7月11日。本案原告依约已向被告付清全部购房款及相关费用，涉案房产于2019年8月19日在建设行政主管部门办理竣工验收备案，合同第十一条约定商品房交付时间为2018年12月31日，交付条件应符合合同第九条、第十条之约定，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定和合同附件十一《补充协议》第四条约定，本院认定涉案房屋交付的时间为竣工验收备案的时间即2019年8月19日。二、关于不可抗力免责的问题。涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降雨及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，致使施工单位的建设施工工期延误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，结合本案实际及合同附件十一的《补充协议》第二十三条约定，本院酌情对被告的逾期交房时间予以扣减90日的合理延误期间。三、关于被告主张交房期限应扣减安装快速接入装置配电工程期间的问题。广东电网惠州供电局于2018年12月17日作出《会议纪要》，根据广东电网惠州惠东供电局的《复函》，被告涉案项目22-29栋用电业务系于2019年1月25日正式申请报装，未因设计问题被职能部门要求整改，涉案楼盘非该会议纪要的整改范围，被告未举证证明22-29栋商品房的配电房因洪涝灾害受损更换的事实，应承担举证不能的法律后果。据此，被告该项抗辩无事实依据，本院不予采纳。四、关于原告主张被告逾期交房违约责任的问题。涉案房产约定交付期限为2018年12月31日，本院认定交付时间为2019年8月19日，扣减不可抗力90天，被告逾期交房140天，被告未依约向原告交付涉案房屋已构成违约。依据合同第十二条，逾期交房责任为按日向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，被告应向原告支付逾期交房违约金计算为575097元×0.05%×140天=40256.79元。综上，当事人的诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金40256.79元给原告王静。二、驳回原告王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1734元，由原告王静负担928元，被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担806元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院查明，一审法院认定事实基本属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：一、关于涉案房屋的交付时间问题；二、关于逾期交房期间的扣减问题；三、关于逾期交房违约金的标准问题。本院对此分析如下：关于涉案房屋的交付时间问题。双方在合同中已明确约定房屋交付条件为“经竣工验收备案”，同时，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，故一审法院认定房屋的交付时间为竣工验收备案的时间即2019年8月19日并无不当，上诉人认为应当以五方验收时间作为交付时间无理，本院不予支持。关于逾期交房期限的扣减问题。首先，对于上诉人主张天气情况造成延期交房的意见，根据广东省惠东县气象台记录的天气过程及上诉人提交的《工程联系单》可知，涉案商品房所在楼盘的施工现场因受2018年8月27日至9月1日期间的强降雨及2018年9月16日至9月17日期间的1822号“山竹”台风的影响，受损情况较为严重，给施工单位的施工带来工期延误，据此，一审法院结合本案实际及合同附件十一的《补充协议》第二十三条约定，酌情对上诉人的逾期交房时间予以扣减90日的合理延误期间并无不当，上诉人请求扣除6个月无事实依据，本院不予支持。对于上诉人上诉请求其因增加相关配电工程而扣减延误期的意见，根据广东电网惠州惠东供电局的复函，涉案楼盘并非该会议纪要的整改范围，且上诉人未举证证明涉案商品房的配电房因洪涝灾害受损及更换的事实，依法应承担举证不能的法律后果。关于逾期交房违约金的标准问题。双方在涉案合同中明确约定了按日支付全部房款款万分之五的违约金，该约定系双方真实意思表示，应予以遵守，一审法院判决以此标准计算逾期交房违约金正确，本院予以维持。综上，上诉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3518元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮