广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初5456号原告：深圳市华创房地产经纪有限公司，住所广东省深圳市坪山区坪山街道六和社区行政二路招商花园城**S0420，统一社会信用代码91440300MA5EDMMC8D。法定代表人：徐小明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱素兰，女，该公司法务。被告：朱雪梅，女，汉族，1980年6月13日出生，住址广东省深圳市坪山区。原告深圳市华创房地产经纪有限公司诉被告朱雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱素兰到庭参加诉讼。被告朱雪梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告承租的涉案物业2020年2月租金被告全部减免（即原告无须支付2020年2月租金），减免金额30200元；2.案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月l日，原被告就深圳市坪山区马峦街道办事处坪环社区京基御景印象家园x栋x商铺（以下简称涉案物业）租赁事宜签订了《商铺租赁合同》。合同约定的租期为2016年3月l日至2020年2月29日；合同约定第一、二年每月租金为25000元；第三年起按10％递增，即2019年3月1日起每月租金为30250元。原告应于每月5日前以转账方式向被告支付当月租金及管理费、水电费等费用。原告自承租涉案物业至今，每月均按时足额向被告交纳涉案物业租金及其他各项费用，从未拖欠，全面履行了作为承租人的义务。2020年1月，因全国爆发了新型冠状病毒感染疫情，广东省、深圳市相关政府部门先后发布了各类防控措施及延期复工的通知，2020年l月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年l月28日广东省政府发布了《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，规定“本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时”；深圳市相关政府部门也先后发布了《深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情指挥部办公室关于实施企业复产复工报备制度的通知》、《深圳市住房和建设局关于在房地产领域加强疫情防控严格落实复工备案管理工作的通知》、《关于建立健全全社区联防联控机制的若干措施》，明确规定企业复工须准备必需的防控物资，购置快速红外体温探测仪、消毒水、口罩等疫情防控物资；在全省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，坚决杜绝一切人员聚集性活动，暂停房地产项目现场开盘活动，暂停房地产中介线下带看房活动，暂停疫情重点地区现场评估业务活动；所有在各类住宅小区、城中村（以下统称小区）居住的人员进出小区实施认证管理，外来人员和车辆一律不得进入小区。综上，所有小区实施完全封闭式管理，对原告所在门店经营及人员出入造成严重限制，核心的门店销售事务完全无法开展，新房现场开盘和小区带看均被暂停，即原告的新房销售和二手房业务的核心环节都无法进行，原告销售营收陷入瘫痪状态。原告作为房地产中介机构，承租的涉案物业为原告的总部之一、承租的门店500多家均属于业务人员聚集的办公场所，原告在2月份亦无法购置快速红外体温探测仪、消毒水、口罩等疫情防控物资，导致原告总部及门店只能于2月份全面停工；3月份仅能安排少部分员工到涉案物业值班，大部分员工在家远程办公。因此次肺炎疫情影响极大，原告的500多家门店于2020年2、3月份都不能完全开门营业、无法开展经纪业务，去年未完成的经纪业务也处于停滞状态，原告作为房地产中介机构是劳动力密集型的服务型企业，因此面临入不敷出的困境。《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”此次肺炎疫情，是原被告双方在订立租赁合同时所不能控制、不能预见的情况，亦是我们无法避免、也不能克服的。因不可抗力事件引发的法律后果可参考《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。故因肺炎疫情爆发导致涉案物业在2月份完全不能使用、3月份不能完全正常使用，无法实现原告租赁涉案物业之目的，此期间的租金即2020年2月的租金，原告不应完全承担。2020年2月原告通过微信方式向被告送达了《申请免租函》、《通知函》，期望原被告能就租金部分减免一事进行协商并能达成一致意见。原告认为肺炎疫情的爆发导致了经营目的落空，给原告造成的损失远远超过正常经营的商业风险。原被告是租赁关系应适用公平原则适当减免部分租金，租赁双方共克时艰。但被告直接拒绝原告的请求，不同意减免2020年2月期间的部分租金。原告无奈只能诉至法院，望支持原告的全部诉请。被告未到庭应诉,亦未提交答辩状及证据。经审理查明，原告起诉的事实与庭审查明的事实一致，本院予以确认，不再赘述。另查明，2020年1月31日，原告工作人员微信告知被告因公司停业，2020年2月份的租金不能按时支付，被告回复知道；2020年2月12日，原告向被告发出免租函、通知函，明确提出减免租金的申请，被告予以拒绝。2019年12月20日，原被告双方就涉案物业续签了《商铺租赁合同》，租期自2020年3月1日起至2022年2月28日止，租金为每月30200元。2020年6月23日，原告向被告支付了2020年2月份的租金30200元。还查明，国务院办公厅于2020年1月27日发布通知延长2020年春节假期至2月2日。广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，广东省于2020年1月23日晚启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应；广东省政府28日通知，除相关企业外，各类企业复工时间不得早于2月9日24时。2020年2月24日，广东省决定重大突发卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年1月30日，涉案物业所在的马峦街道办党委政府向辖区的业主、房东发出《关于给予租户适度减免租金众志成城共抗疫情的倡议书》，深圳市房地产中介协会亦发出《众志成城共抗疫情关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书》。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，一级响应期间，当地人民政府采取措施限制或停止人群聚集活动，停工、停业、停课，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方应分担。本案原被告作为租赁合同双方，应根据疫情造成的实际影响，互相理解，互谅互让，协商解决，共克时艰。遗憾的是原告的请求未获被告的理解和支持。因2020年2月份的租金原告已缴纳，法庭结合疫情发生的时间、政府及有关部门采取的防控措施、合同履行受影响的程度，当事人是否及时履行了通知义务等因素综合判断，按照公平原则，酌情判令被告适度返还原告2020年2月的租金3500元（或在原告应缴纳的其他月份租金中予以相应抵扣）。原告作为一家规模较大的房地产中介经营企业，亦应想方设法多渠道拓展营销方式，尽力减少疫情对企业经营造成的冲击和负面影响。故对原告超过部分的主张，本院不予支持。被告经本院传票传唤，拒不到庭参与诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱雪梅于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市华创房地产经纪有限公司2020年2月份的租金3500元；二、驳回原告深圳市华创房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费278元，原告深圳市华创房地产经纪有限公司已预缴，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  阳云其二〇二〇年十月十四日书记员  朱宏谊