贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2727民初1485号原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司。统一社会信用代码：915001136761384484。住所地：重庆市巴**花溪街道民主村十社。法定代表人：崔雅萍，系该公司区域副总裁。委托诉讼代理人：王宗芹，女，布依族，1992年9月6日出生，贵州省都匀市人，住都匀市。委托诉讼代理人：姚世杰，男，汉族，1995年11月19日出生，户籍地：四川省绵阳市涪城区。被告：蒋久静，男，汉族，1968年7月15日出生，贵州省平塘县人，户籍地平塘县，现住平塘县。原告平塘县重庆嘉宝管理顾问有限公司（以下简称：嘉宝公司）诉被告蒋久静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉宝公司委托诉讼代理人姚世杰、被告蒋久静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉宝公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理费5152.84元及违约金1596.68元（从逾期之日起暂计至6月20号）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与贵州新丰业置业有限公司签订了《中央大街前期物业服务合同》（以下简称：物业合同），约定由原告为被告所在的中央大街小区提供物业管理服务，被告按约定向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告致力于被告小区物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业管理费用，拖欠自2017年9月1日至2020年6月30日的物业管理费用5152.84人民币元，截至2020年6月20日已产生违约金人民币1596.68元。虽经原告多次催告，被告仍拒不履行缴费义务。为维护原告企业的合法权益，特诉至人民法院。被告蒋久静辩称：1、被告未与原告签订过物业服务合同，原告不具有原告主体资格。开发商没有按照规定在商品房销售前选聘前期物业服务企业，业主更没有与物业服务企业签订物业服务合同。开发商选定的物业服务企业应该要与业主签订物业服务合同，在合同中约定双方的权利义务，而不是由开发商自己规定服务价格，这不符合合同法的规定。被告与原告之间不存在物业服务合同关系，原告不具有原告主体资格。2、房开商自己定的前期物业费过高，与服务的质量、服务内容不对等，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，对显失公平的合同条款，且侵害了另一方的合法权益的应予撤销。3、重庆嘉宝管理顾问有限公司不具有原告主体资格，并且其收费价格明显过高，与服务质量不对等，显失公平，侵犯了另一方的合法权益，请求法院驳回对方的诉讼请求。考虑到对方已经实际入驻且开展了一定的服务，如果对方愿意撤诉，并且愿意提高服务质量，被告可以考虑按照1.0元一个平方米的物业费补交。原、被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告蒋久静对原告嘉宝公司提供的证据：原告法定代表人身份证明复印件1份1页、身份证复印件1份1页、授权委托书1份1页，被委托人王宗芹身份证复印件1份1页、任免通知书复印件1份1页、劳动合同复印件1份19页，被委托人姚世杰在职证明1份1页、《劳动合同》复印件1份8页，《中央大街前期物业服务合同》复印件1份12页，《前期物业服务协议补充协议》复印件1份8页，律师函复印件1份1页，物业服务费催收函复印件1份1页，短信催收记录复印件1份4页，催收图片复印件1份1页，被告欠费《明细汇总表》复印件1份2页的真实性不予认可；对《车辆进出登记表》复印件1份30页，《外来人员登记表》复印件1份30页，《品质管理部交接表》复印件1份30页，《消防维保合同》复印件1份20页，《电梯维保合同复印件》复印件2份，《日常物业服务照片记录》复印件1份16页的真实性无异议，对证明目的有异议。原告嘉宝公司对于被告提供的证据：小区业主意见书复印件1份2页不予质证；对于被告提供的证据：图片及维修聊天记录截屏复印件1份30页的真实性有异议，不予以认可。原、被告提供的上述证据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告嘉宝公司对于被告提供的证据：收据复印件1份11页、商品房买卖合同复印件2份的真实性无异议，对关联性有异议。因原告提供的上述证据与本案不具关联性，故本院不予采信。通过当事人的陈述、举证、质证，本院认定如下事实：原告重庆嘉宝管理顾问有限公司（以下简称：嘉宝公司）于2008月7月14日注册登记成立。2017年12月27日，贵州新丰业置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《中央大街前期物业服务合同》（以下简称：物业合同），约定由嘉宝公司对贵州新丰业置业有限公司开发的中央大街首府组团住宅1至7栋等及对应的裙楼商业和对应的车库等提供物业服务。约定收费标准以业主拥有的建筑面积每平方米收包干制收费：住宅1.3元／月，商业2.50元／月，共用部分按照每户据实分摊。合同期限为本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会与所先聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。同时对服务的内容与标准进行约定，因之前的小区物业管理公司金科公司管理不到位及其他原因，导致多户业主未主动向原告缴纳物业管理费，被告系涉案小区4栋21楼4号房屋业主，该房屋建筑面积为116.69㎡。因被告自2017年9月1日至2020年6月30日的物业费共计5152.84元被告未交付原告。原告多次催被告支付未果，原告遂向本院提起诉讼，提出前列诉讼请求。本院认为本案争议主要焦点为：1、原告是否具有诉讼主体资格。2、原告管理是否存在缺失、服务是否到位、收费是否超过标准。对于原告是否具有诉讼主体资格问题，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与贵州新丰业置业有限公司签订的《物业合同》，是在涉案小区业主委员会成立之前，故该合同对全体小区业主具有约束力。业主应当按照《物业合同》约定支付原告物业管理费。在原告提供物业服务期间，被告未向原告支付物业管理费，原告有权向被告主张权利，故原告依法具有本案诉讼主体资格。对于被告辩称的原告管理存在缺失、服务不到位、达不到1.3元／月的服务标准，建议按照建筑面积每平方米1元／月收取问题。根据被告的陈述及其在本案中提供的证据，只能证明在原告提供物业服务之前的物业公司金科公司在管理上确实存在一定缺失，但不能确认原告接管后没有改进，且根据被告与贵州新丰业置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及原告与贵州新丰业置业有限公司签订的《物业合同》，物业费均约定：住宅以建筑面积每平方米按照1.3元／月收取，该约定未违反法律、行政法规强制性规定，对被告具有约束力，被告应当遵守。若被告认为小区物业收费标准过高，可在本小区业主委员会成立另行选聘物业管理公司时提出。对于原告主张的物业费，因原告进入小区进行管理依据是其与贵州新丰业置业有限公司签订的《物业合同》，而《物业合同》签订的时间为2017年12月27日，且原告未提供证据证明在此之前原告已对小区提供了服务，亦未提供证据证明金科公司已委托原告代为收取，故原告主张被告支付2017年12月27日之前的管理费无事实依据，本院不予以支持，本院依法支持由被告支付原告自2017年12月27日至2020年6月30日，共计914天的管理费，即116.69平方米×1.3元／月×12个月÷365天×914天=4558.00元。对于原告主张的违约金，因本案纠纷系因金科公司在管理上存在缺失导致，并非被告故意拖欠，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告蒋久静在本判决生效之日起十日内向原告重庆嘉宝管理顾问有限公司支付2017年12月27日至2020年12月30日物业管理费共计肆仟伍佰伍拾捌元叁角玖分（￥4558.39元）。二、驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司其他的诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告重庆嘉宝管理顾问有限公司负担9.00元，由被告蒋久静负担16.00元。若被告在指定期间内未完全履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉的，本判决即发生法律效力。被告在期限内未自动履行义务的，原告可在期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  付光春二〇二〇年十月二十八日书记员  石秋月