陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6559号上诉人（原审被告）：王锋军，男，1975年10月12日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：安永亮，男，1985年2月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所律师。上诉人王锋军与被上诉人安永亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初20563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，安永亮、王锋军于2018年1月20日签订《房屋交易定金合同》，约定王锋军（甲方）将其名下位于东尚蜂鸟3号楼2801室房屋以88万元出卖给安永亮（乙方）。乙方签订本合同之日先付甲方3万元（叁万元整）作为定金，待甲乙双方签订正式买卖合同后，乙方再支付甲方35万(叁拾伍万元整)，共计38万（叁拾捌万元整)作为首付金。同日，安永亮向王锋军支付定金3万元。2018年2月5日，安永亮、王锋军签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“安永亮（乙方）以88万元购买王锋军（甲方）位于高新区丈八六路**东尚蜂鸟小区**楼****，建筑面积为116.87平方米，房屋权属证书号为Y14060032号的房屋。乙方于2018年2月5日向甲方支付房款38万元整，大写：叁拾捌万元整，为第一次付款。甲方购买此房产的合同签订时间为2013年12月14日，根据现行法律法规规定，该房产满五年即2018年12月14日后方可进行交易。甲方应当于2019年3月31日前，协助乙方将该房屋产权变更至乙方名下。乙方在完成房屋产权变更手续后立即将该房产抵押于银行，并于银行放款后2个工作日内向甲方交清剩余房款50万元整，大写伍拾万元整，完成第二次付款，甲方向乙方办理交房手续”。《房屋买卖合同》签订后，安永亮依约已于2018年2月5日向王锋军支付了首笔购房款人民币38万元。但王锋军并未协助安永亮办理房屋产权变更手续。嗣后，安永亮将王锋军诉至西安市雁塔区人民法院，在法院的主持下，双方再次达成《补充协议》，约定：“双方同意继续履行2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》；双方自愿于2019年3月13日在西安市房管局签署《二手房存量合同》，如任何一方违约，需承担全部房款100%的违约责任，并承担因王锋军违约，安永亮为维护自身权益而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全保险等费用）”，后安永亮撤回（2019）陕0113民初463号案件起诉。安永亮因该次诉讼，支出诉讼费4,900元，保全费5,000元，保全保险费5,920元。2019年3月13日，王锋军并未按照《补充协议》约定与安永亮签署《二手房存量合同》。安永亮于2019年5月6日诉至原审法院称，其与王锋军于2018年2月5日签订《房屋买卖合同》，该合同约定由其以88万元购买王锋军位于高新区丈八六路60号东尚蜂鸟小区3号楼1单元2801号，建筑面积为116.87平方米，房屋权属证书号为Y14060032号的房屋。王锋军应于2019年3月31日前，协助其将该房屋产权变更至其名下；且王锋军应于2019年3月31日前向其交付房屋钥匙及房屋产权所有手续；王锋军或王锋军继承人应无条件积极协助其到房屋权属登记机关办理过户，王锋军未按约定协助其办理权属证书的，王锋军按照已付房款的30%向其支付违约金，自合同签订之日起因王锋军原因提出终止合同，王锋军应支付其已付房款的200%违约金。《房屋买卖合同》签订后，其依约已于2018年2月5日向王锋军支付了首笔购房款人民币38万元。但在此之后，王锋军多次向其表示不再履行《房屋买卖合同》，其将王锋军诉至法院。在法院的主持下，双方再次达成《补充协议》，约定：“双方同意继续履行2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》；双方自愿于2019年3月13日在西安市房管局签署《二手房存量合同》，如任何一方违约，需承担全部房款100%的违约责任，并承担因王锋军违约，安永亮为维护自身权益而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全保险等费用）”。后其撤诉，并为此支付诉讼费4,900元。2019年3月13日，王锋军并未按照《补充协议》约定与其签署《二手房存量合同》。至此，王锋军再次违反《补充协议》约定，其多次催促王锋军履行合同无果，为维护其合法权益，故诉至法院要求：1、其同意一次性将涉案房屋剩余房款共计人民币50万元，支付至王锋军名下，王锋军协助本人将涉案房屋办理过户至其名下，王锋军向其交付涉案房屋，王锋军向其交付出租涉诉房屋2019年4月1日之后的租金；2、判令王锋军支付其违约金264,000元；3、判令王锋军承担本案诉讼费用等其他为实现债权支出的合理费用（包括但不限于保全费、（2018）陕0113民初463号的案件诉讼费）。王锋军辩称，双方所签订的《房屋买卖合同》合法有效，后未继续办理房屋过户等手续，系因安永亮行为不当，诱使其陷入圈套。安永亮作为党员、国家公务员，买房炒房,未按照合同约定至2020年办理过户手续，多次通过诉讼手段向其索赔二十多万，无事实与法律依据，故应驳回安永亮的诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。安永亮、王锋军签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。现安永亮已按照合同约定支付了定金、首付款，而王锋军未能按照《房屋买卖合同》、《补充协议》的约定为安永亮及时办理房屋产权登记及签署《二手房存量合同》的行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，安永亮要求王锋军继续履行合同，并未增加王锋军义务，且符合双方合同和法律规定，依法应予支持；王锋军未按照合同约定履行义务，应当承担违约责任，安永亮要求王锋军承担264,000元的违约金，依法应予支持。关于安永亮主张王锋军支付2019年4月1日之后租金的请求，因违约金性的设定已包含后续租金的内容，两者具有重叠性，原审法院已支持安永亮的违约金请求，故对于安永亮关于租金的请求，依法不予支持；关于安永亮要求王锋军承担诉讼费、保全费、保全保险费，因双方签订的《补充协议》中明确载明“王锋军（卖方）应承担因卖方违约安永亮（买方）为维护自身权益而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全保险费等费用）”，安永亮亦提交了相关诉讼费、保全费、保全保险费票据予以佐证，应当予以支持。王锋军辩称，未出示相关证据佐证，依法不予采信。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、被告王锋军于本判决生效之日起三十日内协助原告安永亮将位于高新区丈八六路60号东尚蜂鸟小区3号楼1单元2801号房屋办理过户至原告安永亮名下；二、被告王锋军于本判决生效之日起三十日内向原告安永亮支付违约金264,000元、（2018）雁民初字第0113民初463号案件诉讼费4,900元、保全费5,000元、保全保险费5,920元，合计279,820元；三、原告安永亮于本判决生效之日起三十日内向被告王锋军支付剩余购房款共计500,000元；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15,185元，由被告承担，因原告已预交，被告应在支付上述款项时将其应承担的费用直接给付原告。宣判后，王锋军不服，向本院提起上诉称，一、其并未违约，原审判决认定事实错误。本案是因安永亮的原因导致无法按时办理过户手续。按照西安市房管局要求，房屋买卖双方需要将购房款全部汇入监管账户方能办理房屋产权过户。2019年3月13日前，经其多次提出请求，但安永亮执意不同意将购房款50万元汇入监管账户，故双方未能在2019年3月13日到西安市房管局办理包括签订二手房买卖合同在内的房屋过户手续。换言之，即使其当日到西安市房管局办理过户手续，只要安永亮不缴纳资金50万元到监管账户，仍然无法过户。事实上，安永亮在原审法院第二次开庭时才同意将剩余购房款50万元支付至其名下。因此，未能办理房屋过户的责任不在其，而在安永亮，原审法院未查清事实即认定其违约，属于认定事实错误。二、原审判决继续履行合同，安永亮没有经济损失，原审法院判令其赔偿巨额违约金严重不公，属于适用法律错误。三、其一审答辩不构成违约，原审法院没有向其释明是否请求降低违约金，违反法定程序。四、双方只是在过户细节问题上没有达成一致，包括：剩余房款打入监管账户问题，其要求到西大街房管局办理手续，而安永亮要求到其单位所在地房管局办理手续，其3月20日到西大街房管局去了，但安永亮并未到场。上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，改判其不承担违约责任；3、一、二审诉讼费由安永亮承担。安永亮辩称，一、原审判决认定事实清楚，王锋军上诉状所述事实与实际情况严重不符，王锋军行为已构成严重违约。王锋军在与其签订完《房屋买卖合同》后，仍与他人签订《房屋租赁协议》，即表明王锋军并未准备履行与其的约定。二、王锋军的违约行为给其造成了严重损失，其有权向王锋军主张违约金。三、原审法院程序正确。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，安永亮与王锋军签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，安永亮按照合同约定向王锋军支付了定金、首付款共计38万元，但王锋军未在2019年3月13日去西安市房管局签署《二手房存量合同》，违反《补充协议》约定，构成违约。王锋军上诉称，按照西安市房管局要求，房屋买卖双方需要将购房款全部汇入监管账户方能办理房屋产权过户。2019年3月13日前，经其多次提出请求，但安永亮执意不同意将购房款50万元汇入监管账户，故双方未能在2019年3月13日到西安市房管局办理包括签订《二手房存量合同》在内的房屋过户手续，其并未违约。因《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方自愿签订，王锋军如认为合同条款与西安市房管局的要求不一致，合同中的条款应予变更，双方又不能协商一致变更合同条款，王锋军可依法请求人民法院予以变更，亦可在签订《二手房存量合同》时，请求房管局管理机构予以纠正。王锋军不按合同约定的时间去签订合同，构成违约。故王锋军称其2019年3月13日未到西安市房管局签订《二手房存量合同》不构成违约的上诉意见，本院不予采纳。《补充协议》明确约定：“双方自愿于2019年3月13日在西安市房管局签署《二手房存量合同》，如任何一方违约，需承担全部房款100%的违约责任，并承担因王锋军违约，安永亮为维护自身权益而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全保险等费用）”。合同约定的违约金为全部房款100%，违约金具有对守约方损失的赔偿性同时亦有对违约方违约行为的惩罚性，原审法院按本案合同实际履行中的违约情形结合合同约定的违约金判决由王锋军按全部房款30%承担违约责任，并无不当，应予维持。王锋军上诉要求降低违约金，因原审已对约定的违约金大幅降低，故其该上诉请求，不再支持。原审判决第一项、第三项、第四项及其他当事人未上诉的内容，予以维持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,497元，由王锋军负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十月十四日书记员 陈 歆