广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初2577号 原告（反诉被告）：丁建平，女，1962年6月21日出生，汉族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄志贵，男，1959年10月28日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：覃莹，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 原告丁建平与被告黄志贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，被告黄志贵于2020年8月4日向本院提起反诉，本案依法适用普通程序，公开开庭合并进行审理。原告丁建平的委托诉讼代理人颜佳彧，被告黄志贵及其委托诉讼代理人覃莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁建平向本院提起诉讼请求：1.判令被告黄志贵返还原告保证金20000元及逾期利息2800元（逾期利息以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年11月18日起计算至还清保证金之日止，暂计至2020年7月7日为2800元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，原告与被告签订了天宝宾馆承包合同，并交纳保证金70000元，2018年11月18日，双方协商解除承包合同，被告收回经营权，原交纳的保证金70000元，其中50000元在解除承包合同时，已用于支付差额的承包费、水电费及空调、电脑、洗衣机、热水器等设备维修费的结算，差额费用后，双方确认无误。因被告暂无资金退还剩余保证金，被告向原告出具了“欠条”，确认尚欠原告保证金20000元尚未退还。由于被告未按约定退还保证金已构成违约。为此，原告向法院提起诉讼，请支持诉讼请求。 原告丁建平为其诉讼主张在举证期限内提供的证据有：1.宾馆承包合同，证明原告与被告之间存在的权利义务关系；2.合同解除证明，证明已经解除合同。 被告黄志贵辩称，1.原告起诉的事实理由与实际情况不相符，2018年11月18日，解除合同时，原交纳的70000元押金中的50720元，系用于支付2018年10月和11月的部分租金、保安监控费用、收视费以及水电费。并非原告所提出的用于差额的承包费、水电费及空调、电脑、洗衣机、热水器等设备维修费用。2.被告向原告出具《合同解除证明》，并非由于暂无资金退还剩余保证金，该单据系在双方协商解除该合同时，合同约定的被告出租予原告使用的财物尚未进行清点结算的情况下，原告强烈要求被告先予出具该文件，押金是待后续对其他设备进行清点再另行结算。被告在对相关财物清点完毕后，亦曾通知原告进行结清余款，但原告并不出面配合。3.被告抽扣押金系用于清缴原告逾期未缴纳的租金以及按合同约定原告在使用其他设备的损失。原告在履行合同过程中，曾表示因市场原因收入微薄，请求被告同意其少缴租金，待后续按合同约定补足，因此被告每月所得的租金仅为17000元，不足双方合同中所约定的数额。自合同解除时，原告剩余所欠租金尚未缴清，且在对承租财产的使用过程中，亦导致被告所交其使用的电脑（包括机箱、显示器）、吊扇、空气太阳能3吨水箱配机等设备损坏。4.被告扣留该款项有合法依据，2016年5月30日，被告与原告签订的《宾馆承包合同》中，双方约定原告承包期限至2019年12月31日到期，实际上，由于原告逾期未缴纳相应的租金，被告向其催收，遭到原告恶劣拒绝、辱骂，且原告还存在多月所缴纳的租金不足等违约行为，导致双方解除合同。基于上述事实，被告对原告所诉退还押金20000元及逾期利息2800元缺乏事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告黄志贵在辩解及举证期限内没有向法院提交证据。 经庭审质证，被告黄志贵对原告丁建平提交的证据进行质证，对证据1真实性、合法性以及证明目的有异议；对证据2真实性、合法性、关联性有异议，并不能证实双方就合同事项的清算。 被告黄志贵向法院提起反诉的诉讼请求：1.请求确认尚未退还反诉被告的20000元押金归反诉原告所有；2.判令反诉被告偿还其欠交纳的承包金债务本金11000元及逾期利息4506元（按照年利率24%计算，自合同解除之日起至2020年8月3日）；3.判令反诉被告支付违约金64800元；4.本案受理费、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2016年5月30日，丁建平与黄志贵签订《宾馆承包合同》，合同主要约定：1.由丁建平承包经营位于百色市右江区通商贸城内的“天宝宾馆”使用权，承包期限从2016年5月31日起至2019年12月31日止；2.黄志贵将宾馆的整体以及其配套的停车场、内部设备、设施等交给丁建平使用，丁建平每月交纳承包金18000元。合同签订后，双方就物品交付列明了详细清单并签字确认。从2018年起，黄志贵要求丁建平按合同履行债务，而丁建平多次则表示由于市场原因，导致其难以按原约定履行每月交纳18000元承包金，因而只向黄志贵交纳17000元的部分承包金，并请求减免承包金。出于对双方经济条件的考量和对平衡合同关系，黄志贵并未接受减免承包金，要求其每月足额交承包金，但另一部分少交纳的1000元租金必须日后补足，然而，截至目前仍未收到丁建平补交承包金。2018年8月，丁建平多次逾期未交纳上月的承包金，黄志贵经多次催收后才将部分承包金17000元收回，而在催收过程中亦遭到丁建平的强烈抵触和拒绝。2018年10月、11月黄志贵向丁建平催交承包金时，丁建平明确表示已经决定不再交纳租金，由于丁建平拒绝按合同履行义务的违约行为，导致合同无法实现，被迫解除合同关系。双方于2018年11月18日解除合同关系，并就部分合同项目进行清算，包括2018年9月至11月未交纳部分承包金、保安监控费用、收视费；10月至11月份的水电费，合计50720元。由于丁建平的强烈要求和时间关系，当日在未能对宾馆内部设施、设备进行清点的情况下，按丁建平要求向其开具《合同解除证明》，该票据载明双方合同已于2018年11月18日解除，尚有20000元押金未退。根据租赁合同的性质以及交易习惯，在出租人收回出租物后，需要对出租物的完整性进行检查，确认无误后才向承租人退还押金。被告对宾馆及相关设施、设备等出租物进行检查，清点承包方在承包期间，毁损灭失的设备，案涉中包括：空气太阳能3吨水箱1个、电脑及机箱显示屏配套10套、29寸电视机2台、吊扇3台（分别为225、226、230号房间）、空调3台（分别为206、208、225号房间）、卫生间门8扇（分别为201、207、211、212、213、217、218、230号房间）。以上物品多为耐用产品，被告交付给原告使用时均在使用寿命期限之内，状态良好，被告有合理的理由相信系因原告在租赁期间的不当使用而导致物品毁损，无法使用。被告曾通知原告对以上被损坏的物品进行确认，并就剩余款项和损失赔偿进行协商，但原告没有配合，致使剩余的押金未清算。原告在履行合同期间，导致出租物毁损灭失，理应承担赔偿责任，双方解除合同系因原告的违约行为所致，其行为造成被告经济损失，根据《合同法》相关规定及《宾馆承包合同》第八条约定，被告反诉主张确认原告所交押金归被告所有，并由原告向被告支付违约金、逾期利息，符合法律规定，请法院予以支持。原告所诉没有事实和法律依据，请依法予以驳回。 被告黄志贵为其反诉主张向法院提交的证据有：1.《宾馆承包合同》，证明原告与被告之间存在合同关系；2.被告对原告催收时的录像，证明原告存在违约行为；3.被告对原告催收时的录音，证明原告明确表示拒绝履行该债务；4.收据，证明原告不按合同约定拖欠承包金；5.《天宝宾馆交接清单》，证明被告按照合同约定向原告提供物品；6.原告损坏物品天宝宾馆清单，证明原告在承包经营宾馆期间，损坏多样物品；7.已清点的宾馆损坏中物品的相片，证明原告在合同履行过程中导致被告依照约定交予原告使用的部分财务损毁；8.《结算单》，证明原告交纳的承包费与水电费并非原告所提出的用于结算全部设备的维修费用。 原告丁建平辩称：1.被告反诉要求确认涉案20000元押金归其所有于法无据；2.被告主张欠交纳的承包金及利息没有事实依据，原告根本不存在欠交承包金的问题；3.原告与被告系和平协商解除合同，并非原告的行为而导致合同的解除，被告反诉要求原告支付违约金没有事实依据；4.被告没有任何证据证实原告毁坏了宾馆的物品。 原告丁建平向法院提供的证据有：企业信息报告，证明双方签订解除合同之前，被告已经使用4年时间，解除合同后，被告还继续使用设备2年时间，不能排除设备是被告自行损坏的。 经庭审质证，原告丁建平对被告黄志贵提交的反诉证据进行质证，对证据1真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该合同经过结算，被告应退还原告20000元保证金；对证据2、3真实性无异议，关联性、证明目的有异议，不能证明事情的前因后果；对证据4真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，恰好证明承包金的支付方式进行调整，被告没有提出异议；对证据5真实性、合法性、关联性没有异议；对证据6真实性、合法性、关联性有异议，清单是被告自行罗列的，没有经过原告的同意；对证据7真实性、合法性、关联性有异议，不能证明拍摄拍照时间即在解除合同拍摄的，原告经营后两年被告还继续在经营，设备有可能是被告在自行经营期间损坏的；对证据8真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。 被告黄志贵对原告丁建平提交的证据进行质证，对证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，不能证实于本案诉争焦点及物品损坏有任何关联性。 本院对原、被告经质证无异议的证据予以认定，对有异议的证据结合全案证据作综合认定。 综合全案证据以及原告陈述、被告答辩，本院确认以下法律事实：2016年5月30日，黄志贵（甲方）与丁建平（乙方）签订《宾馆承包合同》，合同主要约定：1.甲方将位于百色市右江区“百通商贸城”的天宝宾馆（房间共35间床位39张），1个楼梯间，19号铺面及所属广场停车场一并发包给乙方承包经营使用；2.乙方承包期限为2019年12月31日到期，每月租金18000元，在上期承包金到期前5日付清，第一期承包金6月至9月共72000元从第二期限起按3个月为一期54000元一次性交付，以此类推；3.乙方承包期间向甲方缴纳70000元押金，乙方如出现拖欠甲方承包金、水电费、网费、收视费、税费等其他一切应由乙方承担的费用的情况，甲方有权从乙方押金中直接抵扣该费用。合同期满后，如乙方无拖欠费用及违约行为的，甲方应在期满5日内返还乙方全部押金；4.该宾馆现有装修、装饰、工具及其他所有设备自承包之日起交乙方使用，合同期满后，宾馆及全部设备归还甲方（详细设备清单由双方列明清单签字确认）；……8.乙方如逾期未交付承包金的，每日需向甲方支付拖欠承包金的5‰违约金，逾期十日甲方有权解除合同收回宾馆经营权，乙方所交纳的押金不退回，另按承包金的30%向甲方支付违约金。 2016年5月31日，黄志贵与丁建平在“天宝宾馆交接清单”签名，确认宾馆设备交接情况。合同签订后，丁建平每月向黄志贵支付租金18000元至2017年12月；丁建平从2018年1月至8月每月向黄志贵支付租金17000元。 2018年9月30日，丁建平向黄志贵支付终端机押金3000元、终端机维护费700元。 2018年10月23日，丁建平向黄志贵支付9月份租金14300元。 2018年10月31日，黄志贵出具收据一张，内容为：“今收到微信转账支付6000元，黄冬冬代丁建平微信转账12881元，注（是丁建平承包天宝宾馆2018年7月、8月、9月份水电费）。希望你在2018年11月15日前付清2018年9月10月份承包费。” 2018年11月16日，黄志贵通过电话向丁建平催交承包租金。 2018年11月18日，黄志贵出具《合同解除证明》给丁建平，内容为：“黄志贵与丁建平天宝宾馆合同从2018年11月18日解除合同、已结算，尚欠丁建平保证金贰万元还未退。”黄志贵在落款处签名捺手印。 2018年11月18日，黄志贵书写“结算单”一份，内容载明：丁建平未交清2018年9月承包金2700元、2018年10、11月份承包金34000元；保安监控2880元、收视费1140元；2018年10月、11月份水电费10000元；合计50720元。丁建平保证金70000元，退宾馆正面终端机1台30**元，合计73000元。73000元-未交50720元=22280元，只需退保证金贰万元保证金。丁建平在落款处签名。 本院认为，本案争议焦点，原告主张被告返还保证金及逾期付款利息有何事实和法律依据。本案中，原告与被告签订的《宾馆承包合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律或行政法规的规定，系合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应按协议的约定享有各自的权利和履行的义务。合同签订后，被告将具备经营条件的宾馆交付给原告承包，双方对宾馆的设备、物品进行清点、交接；原告在承包期间，向被告交纳承包押金70000元，从2016年6月至2017年12月每月向被告支付承包费18000元；由于原告经营收入减少，要求从2018年1月至8月每月向被告支付承包费17000元，被告在每月出具给原告的“收款收据”中，没有要求原告补差额部分的承包费，9月份原告只支付承包费14300元，10月、11月没有交纳承包费。2018年11月18日，由被告列出“结算单”，原告未交清2018年9月承包费2700元，10、11月份承包费34000元；保安监控2880元、收视费1140元；2018年10月、11月份水电费10000元；合计50720元。原告交承包押金70000元，退宾馆终端机3000元，合计73000元；73000元-未交50720元=22280元，并注有退保证金20000元。之后，被告出具《合同解除证明》给原告，双方同意解除承包合同关系，被告尚欠原告保证金20000元。被告辩解，要求原告按合同约定交纳承包费；双方没有对宾馆设备、物品进行清点结算，对原告损坏的设备损失应折价进行赔偿，原告主张被告退还押金没有事实依据，应予以驳回。被告虽提出抗辩理由，但未能提供证据反驳原告的主张，对被告的辩解理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致可以解除合同，当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件。”的规定，原、被告经协商解除了承包合同关系，事后被告没有就宾馆设备、物品的交接事宜向原告提出异议，即合同解除权生效。现原告主张被告返还承包押金20000元，符合法律规定，故本院予以支持。 二、被告反诉原告支付所欠付的承包押金及利息、违约金有何事实和法律依据的问题。鉴于本案所查明的事实，本案承包合同尚未到期，因原告经营不善，欠交租金，双方经协商并达成一致协议，自愿解除承包合同，并由被告列出“结算单”交由原告签名，确认欠承包费金额共计50720元，在扣减原告所交的承包宾馆的押金70000元、退终端机3000元，应退还原告22280元，原告同意被告只需退还其押金20000元。现被告为其反诉要求原告主张提供的证据主要有《天宝宾馆交接清单》、原告损坏物品天宝宾馆清单、已清点的宾馆损坏中物品的相片等，以证明原告未按原承包时的交接清单完好返还其物品的事实。原告就此亦提出了答辩理由。本院认为，被告是完全民事行为能力人，有辨别是非能力，且自行经营宾馆多年、将宾馆发包给原告承包亦两年多，熟悉宾馆设备、物品使用及折旧情况，在双方自愿解除承包合同后，于常规均在结算前对宾馆场地、门窗、电视、电脑等设备、设施进行清点，查看设备、物品损坏情况。现原告诉请被告返还押金之后，被告才提起反诉，从2018年11月18日解除合同至今两年时间，所提供设备、物品被损坏的照片真实性、合法性无从确定。被告应知晓其出具给原告的“合同解除证明”以及所列给原告的“结算单”应承担债务的风险意识和民事责任之后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，由于被告反诉缺乏事实与证据作依据，故对其反诉诉讼请求，本院不予支持。对原告的答辩理由，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告黄志贵在本判决确定之日起十日内返还原告丁建平的押金20000元； 二、驳回被告黄志贵反诉原告丁建平的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费424元，反诉费1153元，由被告黄志贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  邹冠华 人民陪审员  李学泰 人民陪审员  黄金山 二〇二〇年十月三十一日 书 记 员  黄子茜