文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3025号原告：重庆君爵物业管理有限公司，住所地重庆市江**春晖园**2-4，统一社会信用代码91500105688948536T。法定代表人：任宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，特别授权。被告：吴英成，男，生于1972年1月15日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆君爵物业管理有限公司（以下简称君爵公司）与被告吴英成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，在对本案适用小额诉讼程序审理过程中，发现被告吴英成下落不明，本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2020年8月4日裁定将本案转为普通程序审理。本案依法由审判员罗燕担任审判长，与人民陪审员李立建、人民陪审员田秀珍组成合议庭，共同负责对案件的审判，公开开庭进行了审理。原告君爵公司的委托诉讼代理人任成羽到庭参加诉讼，被告吴英成经本院公告送达传票期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告君爵公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业管理费2826.70元、电梯电费（电梯运行费）960元、物业区域内公共水电费107.70元、电梯年检及维保费532.80元、违约金6375.20元，合计10802.40元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系忠县X小区C2栋17-3房屋的业主，其房产建筑面积113.25㎡。2015年11月15日，原告与忠县天田未来城业主委员会签订《物业管理服务合同》。2017年10月30日，原告与天田未来城业主委员会签订《物业管理服务合同》。根据上述物业服务合同约定，原告自2015年11月15日至2019年10月31日止对该小区的全体业主提供物业服务。2016年8月28日，忠县住障中心出具《物业服务合同备案证明》。根据《物业管理服务合同》第22条、第25条之约定，原告定期向被告按月收取约定的物业服务各项费用的收费标准如下：(1)物管费（按房屋建筑面积计算）：住宅0.52元/㎡·月、商业及门面的物业服务费为1元/㎡·月；(2)电梯电费（电梯运行费）按照基数13.50元/户·月，每增加一层增加0.50元/户·月的标准收取；(3)电梯年检费、保养费、零部件更新由全体受益业主据实分摊；(4)公摊水电费由全体受益业主据实分摊；（5）房屋主体及配套设施设备单个维修费在200元以上由全体受益业主据实分摊，200元以下由物业公司承担。根据《物业管理服务合同》第22条第4项约定：被告（业主或物业使用人）逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交滞纳金。被告从2015年11月1日起至2019年10月31日止，共拖欠2826.70元、电梯电费（电梯运行费）960元、物业区域内公共水电费107.70元、电梯年检及维保费532.80元、违约金6375.20元，合计10802.40元。被告吴英成未到庭置辩，亦未提交书面的答辩意见和任何证据。经审理查明，被告吴英成系忠县X小区C2栋17-3房屋的业主，其房产建筑面积113.22㎡。2015年11月15日，原告与忠县天田未来城业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告对忠县天田未来城小区提供物业服务，期限为2015年11月1日至2017年10月31日。相关收费标准：按建筑面积计算，住宅物业服务费为0.52元/㎡·月，空置住宅房屋的物业服务费减半收取，商业物业的物业服务费为1元/㎡·月，电梯费按照基数13.50元/户·月，每增加一层增加0.50元/户·月的标准收取；电梯年检及维保费、公共水电费等据实分摊；设施设备单个维修费在200元以上据实分摊。2017年10月30日，原告与天田未来城业主委员会续签《物业管理服务合同》，约定原告对忠县天田未来城小区提供物业服务，期限为2017年11月1日至2019年10月31日止。相关收费标准：按建筑面积计算，住宅物业服务费为0.52元/㎡·月，空置住宅房屋的物业服务费减半收取，商业物业及门面的物业服务费为1元/㎡·月，电梯费按照基数13.50元/户·月，A栋从第二楼开始计算，C1栋从第四楼开始计算，C2栋从第四楼开始计算，每增加一层增加0.50元/户·月的标准收取；电梯年检及维保费、公共水电费等据实分摊；设施设备单个维修费在200元以上据实分摊。原告自2015年11月1日至2019年10月31日期间，一直为该小区提供物业服务。被告拖欠2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业服务费2825.97元、电梯电费（电梯运行费）960元、物业区域内公共水电费107.70元、电梯年检及维保费532.80元，共计4426.47元。上述事实，有原告提交的《物业管理服务合同》，《物业服务合同备案证明》，日常工作照片，催费通知单张贴照片，房屋产权登记信息查询回执等证据证实，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与忠县天田未来城业主委员会签订的《物业管理服务合同》，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付物业服务费、电梯运行费、公共水电费、电梯年检及维保费等相关费用。原告主张物业服务费2826.70元（0.52元/月/㎡×113.25㎡×48个月）。经审查，原告提交的房屋查询结果证实，被告的住宅建筑面积实为113.22元，原告主张的房屋面积有误，导致物业服务费的计算结果有误，本院依法纠正为2825.97元（0.52元/月/㎡×113.22㎡×48个月）。原告主张的电梯运行费符合物业服务合同约定的计算标准和计算方式，公共水电费、电梯年检及维保费有相关票据印证；本院予以支持。关于违约金。鉴于原告提供物业服务过程中在对业主进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，对于原告主张的违约金，本院不予支持。被告吴英成经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不到庭进行举证、质证的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴英成在本判决生效后十日内支付原告重庆君爵物业管理有限公司自2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业服务费2825.97元、电梯电费（电梯运行费）960元、物业区域内公共水电费107.70元、电梯年检及维保费532.80元，共计4426.47元。二、驳回原告重庆君爵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吴英成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审 判 长  罗 燕人民陪审员  田秀珍人民陪审员  李立建二〇二〇年十月二十六日书 记 员  陈艳玲