上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初8078号原告：朱志，男，1970年10月28日生，汉族，住江苏省南京市。被告：侣行(上海)企业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：左广宏，执行董事。委托诉讼代理人：李文臻，上海卓沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海娟，1998年1月17日生，汉族。原告朱志诉被告侣行(上海)企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告朱志，被告委托诉讼代理人李文臻、孙海娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付从2020年1月至6月17日的房租共计15,900元，其中2020年1月至5月每月扣除500元(按2650元每月计)，以及返还服务费2400元，共计18,300元；2、请求判令合同于2020年6月17日解除(本案起诉状副本送达之日)，按照委托装修装饰布置协议规定的内容补齐房屋内设施并归还原告房屋及钥匙等，并支付原告自2020年6月18日起至被告实际向原告返还房屋之日止，按照2650元每月计算；3、请求判令被告向原告支付违约金5200元，赔偿金3000元，共计82,00元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求判令合同于2020年2月28日解除，被告支付原告自2020年2月29日至2020年7月2日止的房屋占有使用费，按照2650元每月的标准计算。事实和理由：2017年6月11日，原告与被告签订了《房屋出租委托合同》，原约定：原告委托被告对位于本区龙皓路XXX弄XXX号XXX室房屋进行出租并收取租金，2017年11月25日，被告开始支付原告2017年10月份房租。自2020年1月起，被告未能全额支付租金，经催告仍未足额支付。原告还与被告签订装修合同并给付原告30,000元装修费，现在被告在合同期限未满之前违约，给原告造成很大损失，原告有权要求被告按照装修合同赔偿装修损失。被告当庭辩称，首先，原告所主张的法律关系不对，原告提交的合同，有授权委托书等等，应当是一个委托合同。关于诉请一，不同意支付，没有依据，也受疫情影响。诉请解除合同意的，而且被告认为在合同当中约定自动条款的，发生疫情不可抗力的时候合同就自动解除了，也就是说这个合同是不需要判决解除或者单方通知解除的，原告方要求支付后续的占有使用费，被告认为也是没有依据的。诉请三，被告认为主要还是因为客观不可抗力所造成的。被告方无法履行合同，所以不应当支付违约金。如果法院认为被告方确实违约的话，被告认为违约金也过高，请求法院依法调整,调整到1个月租金的30%。经审理查明：2017年6月11日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》，约定：原告委托被告对位于本区龙皓路XXX弄XXX号XXX室的房屋进行出租并收取租金，租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日，第一年租金每月2629元，每两年上涨5%。如被告逾期支付租金达15日，经原告书面催告后15个工作日仍未支付的，原告有权单方解除合同。如被告违约原告单方解除合同的，应按月租金两倍向原告支付违约金。合同履行期间，被告每月向原告足额支付租金，至2019年12月31日。2020年1月至5月，被告未全额支付，仅支付了500元/月。2020年2月，被告向包括原告在内的业主发出《侣行托管业主公告》，表示因受疫情影响，2020年1月至同年2月29日停止支付租金，3月起是否重启租金视情况决定等。2020年2月27日，原告书面通知被告，要求15个工作日内如原告仍未收到房租，则有权解除合同收回房屋等。次日，被告收到前述书面解除通知。2020年7月2日，原、被告双方办理了房屋交接手续，被告将房屋钥匙一并归还原告。以上事实，由原告提供的《房屋出租委托合同》、补充协议、物品交接清单、收据、转账记录、《委托装修装饰布置协议》、装修清单、微信聊天记录、催告房屋通知及快递单、托管业主公告、公寓租赁合同等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原告与被告签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但从合同约定的租金及支付、租期、房屋交付、费用承担、维修义务承担、优先续租等内容来看，原告与被告间实为房屋租赁关系，而非委托关系。该合同系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行。结合被告未足额支付的第一期租金是疫情发生之前的租金，本院认为，原告享有解除权。被告抗辩合同已因不可抗力自动解除，本院认为，疫情发生之后，被告仍在向原告支付租金(部分)，且亦继续占有案涉房屋，并将案涉房屋出租给案外人，结合被告以上继续履行合同的意思表示及行为，本案合同并未如被告所述因不可抗力自动解除，被告未能足额支付2020年1月起的租金，构成对租赁合同主要义务的违反，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告有权解除。且原告已按照合同约定书面行使了解除合同的权利，合同解除时间应以合同约定的被告收到原告书面催告后15个工作日即2020年3月21日为准。合同解除后，租赁期间的租金，被告应当支付，扣除被告2020年1至5月份已支付的2500元，被告应支付4655元。租赁房屋返还前的占有使用费，被告应按照租金标准予以支付，其中被告支付的款项应予扣除。原告主张被告按照合同约定支付两个月的租金(原告自愿以5200元主张)作为违约金，符合合同约定，本院予以准许。原告要求被告退还的服务费及装修赔偿损失与本案的租赁关系不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理，原告可另案主张。因新冠疫情的原因，被告的经营确实受到影响，原告经本院释明后亦表示予以理解和体谅，并同意减免一个月租金。原告同意减免租金的行为系其处分自身权利，且体现了面临重大突发公共卫生事件时各方共担风险、分担损失的良好社会价值取向，本院予以肯定，并予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告朱志与被告侣行(上海)企业发展有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年3月21日解除；二、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱志支付房屋租金2005元；三、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱志支付房屋占有使用费(占有使用费的计算方式为：按照2650元/月的标准，自2020年3月22日计算至2020年7月2日，其中被告支付的款项应予扣除)；四、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告朱志支付违约金5200元；五、驳回原告朱志的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币231元，由原告朱志负担129元，被告侣行(上海)企业发展有限公司负担102元。被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二〇年十月五日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。