陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终6100号上诉人（原审原告）：李坤，男，1992年7月12日出生，汉族，村民，住西安市长安区。委托诉讼代理人：任青娜，陕西泾渭律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖群，陕西泾渭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安语诚房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高陵区鹿苑街道北街村****。法定发表人：韩志刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵栋，陕西科健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金，陕西科健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安网脉网络科技有限公司，，住所地：西安经济技术开发区二环北路西段**北城国税大厦**法定代表人：姜飞，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟祥辉，北京德和衡（西安）律师事务所律师。上诉人李坤、西安语诚房地产开发有限公司（以下简称语诚公司）因与被上诉人西安网脉网络科技有限公司（以下简称网脉科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院(2019)陕0117民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李坤上诉请求：1.依法撤销西安市高陵区人民法院作出的（2019）陕0117民初2061号民事判决第三项；2.改判西安语诚公司以201518元为基数，自2018年9月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至实际退款之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向上诉人支付购房款利息（暂计算至2020年1月9日为11541.35元）；3.改判网脉科技公司对语诚公司应向上诉人李坤返还的购房款及支付的购房款利息承担连带付款责任；4.本案一、二审诉讼费用由语诚公司、网脉科技公司负担。事实和理由：语诚公司应承担本案合同无效的过错责任，给李坤造成利息损失，应予赔偿。网脉科技公司明知涉案房屋未取得预售证仍代为销售，应与语诚公司对李坤承担连带返还购房款并赔偿购房款利息的责任。语诚公司辩称，其与李坤没有合同关系，也未收到李坤的认购金和购房款。且李坤所购房屋系建在集体土地上的房屋，没有合法手续，不属于法院的受案范围。网脉科技公司辩称，本案不属于法院受理民事诉讼范围，依法应当驳回起诉。语诚公司上诉请求：1.依法改判西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初2061号民事判决书，发回一审法院重审或者二审法院查明事实后改判；2.本案诉讼费用由李坤、网脉科技有限公司承担。事实和理由：语诚公司并未收到李坤的认购金和购房款，因此其不应向李坤返还购房款201518元。语诚公司与网脉科技公司签定《阳光语诚代理销售合同》时，明知该项目手续不完备，仍然以语诚房公司的名义进行销售并收取房款，因此，本案涉案认购金和购房款应由收取人网脉科技公司退还。李坤辩称，其购房款由语诚公司委托的独家销售代理公司网脉科技公司收取，返还购房款的责任应由被代理人语诚公司承担。网脉科技公司明知涉案房屋未取得预售证仍代为销售，应与语诚公司共同对李坤承担连带返还购房款的责任。网脉科技公司辩称，本案不属于法院受理民事诉讼范围，依法应当驳回起诉。李坤向一审法院提出诉讼请求：1、确认李坤、西安语诚房地产开发有限公司、西安网脉网络科技有限公司之间房屋买卖关系无效。2、判令西安语诚房地产开发有限公司、西安网脉网络科技有限公司向李坤返还购房款201518元。3、判令语诚公司、网脉科技公司自2018年9月13日起按照银行同期贷款利率向李坤支付购房款利息5892.72元（暂计至2019年5月13日，要求支付实际退款之日）；4、本案诉讼费用由语诚公司、网脉科技有限公司承担。一审法院认定事实：语诚公司是一家以房地产开发、销售等为经营范围的有限责任公司分公司。2013年10月27日，语诚公司与网脉科技公司签订《阳光语诚项目代理销售合同》，约定全权委托网脉科技公司独家代理销售“阳光语诚”项目，代理权限为：“在本合同服务范围内，乙方代表甲方包括但不限于签订认购书，商品房预售合同，受托收款，交付收据等其他授权文件约定的事项”。李坤与网脉科技公司销售经理王强，置业顾问杨宁娟、李敏等达成口头购买意向，约定李坤认购西安市高陵区阳光语城小区1号楼3单元501室房屋，面积89.99m2，每平方米单价4684.05元，房屋总价421518元。2018年9月10日，李坤按照销售人员要求的微信及支付宝扫码支付方式向网脉科技公司支付认购金3万元，网脉科技公司销售人员置业顾问杨宁娟给出具杨宁娟签字的认购单一份。李坤于2018年9月12日通过转账方式再向网脉科技有限公司支付涉案房屋首付款171518元，余款约定以按揭方式支付。网脉科技公司向李坤出具《成交确认单》一份，同日又出具收款收据一份，明确书写有房号、面积、单价、总价。该收据还加盖语诚公司财务专用章。后因该楼盘的预售许可证或销售许可证，双方一直未签订书面商品房买卖合同。一审法院认为，民事行为不得违反国家的相关强制性规定。本案中，语诚公司开发的楼盘不具备销售资格，在未取得相关许可的情况下是不能销售的。同时，语诚公司全权委托网脉科技公司独家代理销售“阳光语诚”项目，网脉科技公司销售人员与李坤达成购买意向，约定李坤认购西安市高陵区阳光语城小区1号楼3单元501室房屋，面积89.99m2，每平方米单价4684.05元，房屋总价421518元。李坤两次付款共计201518元。网脉科技公司向李坤出具认购单、《成交确认单》、《收款收据》。故语诚公司和李坤之间成立事实上的房屋买卖合同关系。但该事实上的房屋买卖合同因违反国家的相关强制性规定而无效。故对李坤请求确认本人、语诚公司、网脉科技公司之间房屋买卖关系无效的诉讼请求，依法予以支持。合同无效的法律后果是不当得利返还。故对李坤请求语诚公司、网脉科技公司向其返还购房款201518元的诉讼请求，依法予以支持。对李坤请求判令语诚公司、网脉科技有限公司自2018年9月13日起按照银行同期贷款利率向李坤支付购房款利息5892.72元（暂计至2019年5月13日，要求支付实际退款之日）的诉讼请求，因无约定，也无法律依据，依法不予支持。网脉科技公司在买卖合同中处于代理人地位，不需承担相关责任。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款、第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等相关规定之规定，判决：一、西安语诚房地产开发有限公司与李坤之间关于李坤购买认购西安市高陵区阳光语城小区1号楼3单元501室房屋房产商品房买卖合同关系无效；二、西安语诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还李坤购房款201518元。三、驳回李坤其他诉讼请求。案件受理费本诉部分减半收取2255元，由西安语诚房地产开发有限公司负担（直接支付原告）；原告已预交4510元，由本院退付其2255元。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，语诚公司在未取得销售许可证的情况下，与李坤订立合同销售房屋，原审法院认定双方的合同无效并无不当。依据法律规定，合同无效后语诚公司收取李坤的房款应予返还。至于语诚公司在上诉中称其并未收取李坤的房款，要求由网脉网络科技公司承担返还责任的问题。经查明，网脉网络科技公司收取了李坤支付的房款属实，因语诚公司与网脉网络科技公司之间系委托代理关系，因此网脉网络公司的行为应视为语诚公司的行为，原审认定由语诚公司承担返还钱款的责任，并无不当。李坤明知语诚公司在五证不全的情况下销售房屋然仍与语诚公司订立合同，亦有过错，原审对其要求语诚公司承担返还钱款利息的请求不予支持，符合本案实际。综上，语诚公司、李坤上诉请求均不能成立，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费西安语诚房地产开发有限公司预交7623元，由西安语诚房地产开发有限公司负担；李坤预交4496元，由李坤负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十月十二日书记员  李妍慧