安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5440号 上诉人（原审原告）:王鹏，男，1976年7月29日出生，汉族，现住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：朱家祥，安徽智星律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:安徽生鲜传奇商业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路**。 法定代表人：王卫，总经理。 委托诉讼代理人：范理刚，安徽远致律师事务所律师。 上诉人王鹏与上诉人安徽生鲜传奇商业有限公司（以下简称生鲜传奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服合安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初4161号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月3日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王鹏上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院依法改判生鲜传奇公司支付房租至法院判决解除合同之日止，生鲜传奇公司支付违约金10万元，生鲜传奇公司承担免租期3个月的房租损失。事实与理由：1.双方合同约定违约金为10万元，一审判决认定违约金过高减少为66764元，违反了双方意思自治的约定，也违反了契约精神，且无法律依据.2.双方合同约定的3个月的免租期建立在合同期10年的基础之上的，而生鲜传奇公司履行合同不足2年，因此免租期按照比例扣减生鲜传奇公司仅能享受6674元的免租金，生鲜传奇公司应支付免租期期间的租金损失26699元。3.双方合同约定的租期为10年，生鲜传奇公司虽单方恢复房屋，但双方未就提前解除达成一致，施工人员将钥匙放在现场，不能视为合同已经解除，生鲜传奇公司仍有支付房租的义务至法院判决解除租房合同为止。 生鲜传奇公司针对王鹏的上诉辩称，1.一审法院认定违约金过高，适用法律正确，不应当支持王鹏违约金10万元的诉请；2.免租期是我方在装修的期间，签订合同前与当事人商量的结果，且在合同中也明确约定，现对方要求免租期的租金无法律依据；3.我方解除合同并退租是迫不得已，经营两年来一直亏损，无法继续经营，属于情势变更，请求法庭驳回王鹏的上诉诉请。 生鲜传奇公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判对违约金予以酌减。案件受理费由王鹏负担。事实与理由：生鲜传奇公司经营的家天下超市，年亏损150万元，导致合同履行困难，应适用情势变更原则。为了减少王鹏的损失，生鲜传奇公司已经于2019年8月28日函告王鹏，生鲜传奇公司已经尽到相关的法律义务，减少对方的损失。一审判决6个月租金的违约金过高，超出了王鹏的实际损失，一审判决不当，应予以纠正。 王鹏针对生鲜传奇公司的上诉辩称，10万元的违约金并不高，双方签订合同的时间是十年，实际履行仅一年，使我方的租金收益大大减少，从生鲜传奇公司离开案涉房屋直至今日，房屋实际闲置期已达一年，闲置期的租金损失已经超过双方约定的违约金。因此应依据合同约定支付违约金10万元。 王鹏向一审法院起诉请求：1.生鲜传奇公司立即按合同约定支付拖欠的房租金133492.32元；2.生鲜传奇公司依据《商品租赁合同》第七条三款规定支付因其拖欠房租及单方要求提前解除合同的违约金10万元；3.生鲜传奇公司继续履行合同；4.生鲜传奇公司承担本案律师代理费及装修期3个月的房租损失(33373.08元+16000元)；5.本案诉讼费由生鲜传奇公司承担。 一审法院查明：2017年10月24日，王鹏、生鲜传奇公司签订一份《商铺出租合同》，约定：王鹏出租的商铺位于合肥市新站区上下两层商业，面积为142.62平方，出租给生鲜传奇公司使用，用于生鲜超市配套经营；租赁期限自2017年10月25日起至2027年10月24日止；经双方协商，王鹏给予生鲜传奇公司3个月的免租装修期，租金自2018年1月25日开始计租；年租金为133492.32元，从第3年起每年按5%递增；王鹏同意生鲜传奇公司租金按半年付款，首次租金在签订合同后5日内支付，后期租金在规定时间前一周内支付；生鲜传奇公司必须按照合同约定向王鹏缴纳租金，如无故拖欠租金，则根据合同约定视为生鲜传奇公司违约，王鹏有权收回房屋并保留对生鲜传奇公司索赔的权利；生鲜传奇公司在签订合同时一次性支付王鹏12000元押金，合同期满后，王鹏无息返还给生鲜传奇公司；若王鹏在生鲜传奇公司没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为王鹏违约，负责赔偿违约金10万元及相关损失；若生鲜传奇公司在王鹏没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为生鲜传奇公司违约，负责赔偿违约金10万元及相关损失。 2019年12月5日，生鲜传奇公司向王鹏发出《函》，载明：我司与你2017年10月24日签订的家天下怡园106商铺租赁合同，经营生鲜传奇超市，我司一直认真履行合同，按时交纳租金；自生鲜传奇超市开业以来，整条街人气惨淡，虽然重金酬谢，客流依然稀少，年亏损达150万元；整条街各商家纷纷向房东提出降低租金，周边租金分别降至45元/平方米左右，我们的价格仍然是当初签订合同价格78元/平方米；年初，我们约谈过，提出降租建议，但是，得到的降租幅度非常微小，经慎重考虑，我司已提前于2019年8月28日电子函件告知贵方，并于2019年9月27日正式闭店并清场完毕；之后我司已依据贵方提出要求将商铺进行单间恢复；请贵方与2019年12月7日上午9点至12点到现场交接商铺，同时我司的商铺租金将支付到2019年12月31日，闭店期间我司将承担自2019年10月1日至12月31日的空铺损失。 2019年12月9日，生鲜传奇公司向王鹏发出《函》，载明：甲、乙双方于2018年8月24日签订家天下花园23＃楼商业106上下两层商铺，面积142.62平方米，现根据实际情况，在友好协商，自愿互谅的基础上，甲乙双方均同意提前解除该租赁合同；甲方恢复该商铺，已经甲方验收合格并与2019年12月7日将该商铺钥匙交于甲方；经研究决定，给予该商铺空铺补偿金如下:1、结清2019年7月25日-2019年9月31日租金;2、补偿2019年10月1日-2019年12月31日空铺损失;3、合同履约保证金12000元整;综合以上金额共计:70133.8元整。 2019年12月21日，生鲜传奇公司向王鹏发出《函》，载明：来函收悉，根据提出要求，公司不同意你方诉求；经研究决定，给予该商铺空铺补偿金如下:1、结清2019年7月25日-2019年9月31日租金;2、补偿2019年10月1日-2019年12月31日空铺损失;3、合同履约保证金12000元整;综合以上金额共计:70133.8元整;如有异议可向合同约定的司法机关提起诉讼。 庭审中生鲜传奇公司称，2019年12月7日，由施工人员将涉案商铺钥匙交给王鹏，王鹏对此不认可，王鹏称，2019年12月31日，生鲜传奇公司将涉案商铺恢复原状，由施工人员将涉案商铺钥匙交给其。 生鲜传奇公司已支付涉案商铺租金至2019年7月24日。 生鲜传奇公司向王鹏缴纳押金12000元。 一审案件审理过程中，王鹏撤回要求生鲜传奇公司继续履行合同的诉讼请求。 一审法院认为，王鹏、生鲜传奇公司签订的《商铺出租合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系合法有效。生鲜传奇公司称将涉案商铺恢复原状，于2019年12月7日，将涉案商铺钥匙交给王鹏，王鹏不予认可，且称2019年12月31日才收到涉案商铺钥匙，生鲜传奇公司又提供不出充分证据证明，故只能认定，2019年12月31日，生鲜传奇公司将涉案商铺钥匙交给王鹏时，王鹏也将钥匙收下，故双方签订的《商铺出租合同》于2019年12月31日解除。生鲜传奇公司应支付王鹏2019年7月25日至2019年12月30日的租金系57847元。由于生鲜传奇公司不按时缴纳租金，且提前解除《商铺出租合同》，依法应承担违约责任，王鹏要求生鲜传奇公司支付因拖欠租金提前解除合同的违约金10万元，该违约金数额过高，但鉴于提前解除合同导致王鹏出租的房屋存在一段时间的空置期，故该院酌情按6个月的租金计算生鲜传奇公司拖欠租金及提前解除合同的违约金，即违约金为66746元。王鹏要求生鲜传奇公司支付律师代理费16000元，证据不足，不予支持。生鲜传奇公司已承担违约责任，王鹏再要求生鲜传奇公司承担装修期3个月的租金损失33373.08元，无法律依据，不予支持。生鲜传奇公司已支付的押金12000元，可抵扣所欠租金，故生鲜传奇公司尚应支付王鹏租金45847元。生鲜传奇公司的部分辩解意见予以采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、安徽生鲜传奇商业有限公司于判决生效之日起十五日内向王鹏支付租金45847元；二、安徽生鲜传奇商业有限公司于判决生效之日起十五日内向王鹏支付违约金66746元；三、驳回王鹏的其他诉讼请求。案件受理费5540元，减半收取2770元，由王鹏负担1662元，安徽生鲜传奇商业有限公司负担1108元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明事实本院予以确认。 本院认为，王鹏一审中认可生鲜传奇公司2019年12月31日将钥匙返还王鹏，王鹏将钥匙收下，一审据此认定双方租赁合同至该日解除，生鲜传奇公司支付王鹏租金至该日并无不当。生鲜传奇公司在合同期内单方提出解除合同，构成违约，结合双方合同履行情况、过错程度、合同解除造成的损失等因素综合考量，一审酌定生鲜传奇公司支付王鹏6个月租金的违约金并无明显不当，双方对于该违约金数额的上诉理由均不能成立，本院不予支持。合同提前解除造成的免租期损失已经包含在前述违约金范围内，对王鹏主张另行扣除免租期的损失本院亦不予支持。 综上，王鹏、生鲜传奇公司上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3771元，由王鹏负担2302元，由安徽生鲜传奇商业有限公司负担1469元 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月七日 书记员 李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。