广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初691号原告（反诉被告）：朱永威，男，1981年1月31日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：谭晨，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国豪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄惠文，男，1948年10月12日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾志华，广东合誉律师事务所实习律师。原告朱永威与被告黄惠文共有物分割纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，被告黄惠文在答辩期内提起反诉，本院依法受理将本诉与反诉合并公开开庭进行审理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告（反诉被告）朱永威的委托诉讼代理人谭晨、邓国豪,被告（反诉原告）黄惠文的委托诉讼代理人陈志勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱永威向本院提出诉讼请求：1．判令分割原告朱永威与被告黄惠文按份共有的位于广州市花都区赤坭镇聚贤二巷2幢201房的房产，由被告黄惠文给付原告朱永威上述房产现市场价值二分之一的现金补偿（暂计40万元），涉案房产归被告所有；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：1992年1月16日，原告朱永威的父亲朱三娣与被告黄惠文共同购买位于广州市花都区赤坭镇聚贤二巷2幢x房的房产（涉案房产），登记两人各占二分之一的份额（办理产权登记时，主管部门误将被告黄惠文的姓名登记为“黄惠民”）。其中，朱三娣所占的二分之一份额实际上为其与其妻子罗群娣的夫妻共同财产，即朱三娣与罗群娣各占涉案房产的四分之一。2002年7月21日，原告朱永威的父亲朱三娣因病死亡。此后，该房屋一直由被告黄惠文使用。2019年4月19日，朱三娣的妻子罗群娣办理了赠与公证，将其所占涉案房产的四分之一份额赠与给原告朱永威；同日，朱三娣的法定继承人罗群娣及朱惠芳签署了《放弃继承权声明书》，并办理了相应的公证，朱三娣所占的涉案房产的四分之一份额由朱永威一人继承。2019年6月24日，朱永威至广州市国土资源和房屋管理局花都区分局办理了变更登记手续，并领取了更新信息后的《不动产权证书》，即涉案房产现为原告朱永威与被告黄惠文按份共有，两人各占二分之一的份额。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。”朱三娣、朱永威和黄惠文之间并无不得分割涉案房产的约定，加之朱三娣已经过世，涉案房屋已经丧失共有的基础，原告可以随时请求分割该房屋。而且，涉案房屋自朱三娣去世后一直由黄惠文使用，分割方案以房产归黄惠文所有，由黄惠文给付朱永威房产现市场价值二分之一的现金补偿为宜。被告黄惠文辩称，原告的陈述完全歪曲客观事实且无法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。第一，被告黄惠文与原告朱永威的父亲朱三娣是襟兄弟关系，黄惠文的妻子罗群好是朱三娣的妻子罗群娣的姐姐。被告黄惠文是涉案房屋100%份额的所有权人，原告提出分割的请求无任何依据。1.1991年底，黄惠文向花县赤鹰水泥厂购买了涉案房屋，房价款30680元，房价款全部由黄惠文的岳父出资。经岳父岳母同意后，该房屋自1996年起一直由黄惠文、罗群好夫妻及子女居住、使用至今。因为涉案房屋属于花县赤鹰水泥厂的集资楼，朱三娣是该厂员工，所以必须也要挂朱三娣的名字购买。因此涉案房屋产权证登记黄惠文与朱三娣各占二分之一份额，两人各持有一本房产证。黄惠文的岳父岳母本意是先买一套房，后续再另行购买一套，待过世后将两套房产分别给两个女儿。大约1993年-1994年间，黄惠文两夫妻、朱三娣两夫妻、岳父岳母坐在一起商议并达成一致：父母给两姐妹的财产分配好，两姐妹每人分配一间房屋；岳父再出资7万余元在赤坭镇中心街33号购买一间房屋给朱三娣、罗群娣夫妻，涉案房屋全部归黄惠文，朱三娣配合将涉案房屋二分之一产权过户给黄惠文。1997年8月19日，朱三娣和黄惠文在赤坭镇法律服务所见证下签订《房屋买卖协议》，协议约定：朱三娣将涉案房屋二分之一产权转让给黄惠文，转让后黄惠文享有房屋全部产权，黄惠文补偿15340元价款给朱三娣。签约后，黄惠文的岳父当即通过黄惠文向朱三娣补偿了15340元，朱三娣将其持有的涉案房屋一本产权证交给黄惠文，黄惠文即持有了两本产权证，享有涉案房屋100%产权。后黄惠文的岳父陆续通过黄惠文将7万余元（包含已付补偿款15340元）交付给朱三娣用于购买赤坭镇中心街33号之三A梯303房。黄惠文、罗群好夫妻及朱三娣、罗群娣夫妻对此均无异议。黄惠文与朱三娣因各自要上班，且当时咨询过房管局过户手续较烦琐，双方基于亲戚间充分信任所以未及时办理房屋过户手续。之后朱三娣于2002年左右病故，涉案房屋过户之事就被搁置。2.2019年初，黄惠文此时已经70多岁，觉得年事已高，要把涉案房屋过户事宜理顺。黄惠文遂向罗群娣提出要求其家人协助办理过户手续，罗群娣起初表示很乐意帮忙，并称会履行当初的承诺协助办理过户。双方一起到国泰村委、赤坭派出所等部门开具亲属关系证明及黄惠文的身份情况证明（因房产证登记黄惠民，故须派出所证明黄惠文与房产证登记黄惠民是同一人）等材料用于办理房屋过户，并将相关复印件给了罗群娣，但当罗群娣拿到所有相关证明材料后，她就一反常态，拒绝帮黄惠文办理过户，并要求分割涉案房屋，双方不欢而散。后朱三娣的继承人罗群娣、朱永威、朱惠芳（朱永威姐姐）三人故意向公证处隐瞒朱三娣已将涉案房屋二分之一产权转让给黄惠文的事实，背着黄惠文私下办理继承公证、赠与公证，并在2019年4月份凭公证书到房管部门办理挂失房产证，之后将朱三娣名下二分之一产权过户至朱永威名下。现朱永威以此向黄惠文提出要求分割房屋，企图侵吞黄惠文的合法财产。3.黄惠文于2020年2月中旬向花都区公证处提出复查申请，要求撤销朱永威继承公证及罗群娣赠与公证，花都区公证处却认为黄惠文与朱三娣涉及合同纠纷，建议黄惠文通过法律途径与朱三娣继承人解决争议。黄惠文认为朱永威、罗群娣、朱惠芳三人违反了《公证法》第二十七条如实告知、提供真实合法材料的义务，导致公证处作出了与事实严重不符的三份不合法的错误的公证书，该三份公证书系无效的，不产生物权变动的法律效力。根据《公证法》第四十条规定，朱永威与黄惠民对涉案房屋权属争议，应由人民法院依法裁决。朱三娣与黄惠文签订了《房屋买卖协议》，朱三娣将涉案房屋二分之一产权转让给黄惠文，黄惠文已支付了价款15340元，且房屋已由黄惠文及其家人一直居住、使用至今。因此，《房屋买卖协议》合法生效，涉案房屋朱三娣二分之一产权已发生物权转移，黄惠文已成为涉案房屋100%份额所有权人，朱永威不具有合法产权，无权提出分割涉案房屋。第二，本案涉及两种法律关系，一是按份共有人之间房屋买卖关系，二是共有物份额继承法律关系。从法理上，黄惠文与朱三娣共有人之间的房屋买卖关系优先于朱永威与朱三娣的继承关系。首先本案的房屋买卖关系成立生效在先，朱三娣与黄惠文在1997年8月19日已签订《房屋买卖协议》并履行了付款及产权证交接手续，且从1996年开始由黄惠文家人开始居住，而朱三娣在2002年死亡，继承事实发生在后。另外，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条之规定：共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。从法条中的但书可见，如共有权人之间有买卖或其他约定，其效力优先于共有物份额的继承。因此，朱三娣、黄惠文共有权人之间之前有买卖合同约定，其买卖合同效力优先于共有权人份额的继承。第三，退一步讲，朱永威以朱三娣继承人的身份，在隐瞒公证处涉案房屋二分之一产权朱三娣已转让给黄惠文的情况下，恶意办理了房屋继承公证。依据《继承法》第三十三条之规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。即使朱永威继承了朱三娣涉案房屋二分之一产权，但《房屋买卖协议》仍为合法生效的合同，朱三娣对转让的房屋二分之一产权负有配合过户之义务，朱永威对《房屋转让协议》朱三娣配合过户义务也一并继受。另外，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发［2014］489号】第十八条：出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。因此，朱永威负有配合黄惠文过户之义务，应配合黄惠文办理涉案房屋二分之一产权过户手续。综上，请求驳回原告朱永威对被告黄惠文的全部诉讼请求。基于上述事实和理由，反诉原告黄惠文向本院提出反诉请求：1.确认黄惠文与朱三娣在1997年8月19日签订的《房屋转让协议》合法生效，黄惠文享有广州市花都区赤坭镇聚贤二巷2幢x房100%份额所有权；2.判令朱三娣的继承人朱永威继续履行《房屋转让协议》，协助黄惠文办理涉案房屋二分之一产权过户登记手续；3.本案诉讼费用由朱永威承担。反诉被告朱永威对反诉请求辩称：1.不同意黄惠文的所有反诉请求。黄惠文主张权利的依据是其提交的《房屋买卖协议》，该协议未生效且真实性、合法性无法核查，其权利义务已然终止。2.自朱永威继承朱三娣的遗产时，朱三娣基于《房屋买卖协议》配合黄惠文转让的义务未形成，即便形成也已经过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区赤坭镇聚贤二巷2幢x房，面积121.72平方米，1992年1月13日登记时的权属人为朱三娣、黄惠民（身份证号码为），两人各占二分之一份额，产权证号为1879863；2019年6月24日登记时的权属人为朱永威（继承和赠与所得）、黄惠民（购买所得），两人各占二分之一份额，登记字号是花房0654588。朱三娣于1976年4月20日与罗群娣登记结婚，婚后生育二名子女，分别为朱惠芳、朱永威。朱三娣于2002年7月12日死亡，朱三娣的父母均先于朱三娣死亡。1991年12月25日，赤鹰水泥厂（集资建房单位、甲方）与朱三娣、黄惠民（购买集资房、乙方）签订《购买集资房合同书》，约定朱三娣、黄惠民购买涉案房屋，集资房价为30680元。赤鹰水泥厂出具收到房款的收据，收据载明出纳为“骆美娟”。骆美娟于2020年3月18日出具书面《证明》一份，证明上述购房款由黄惠文直接支付。1997年8月19日，黄惠文（甲方，身份证号码为）与朱三娣（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，第一条约定乙方朱三娣将与甲方黄惠文共有的占有份额为二分之一的房屋份额转卖给甲方黄惠文，即由甲方黄惠文全部占有该房屋所有权证。（该屋位于赤坭镇聚贤二巷二幢201号房，房产证号为粤房字第**）。第二条约定乙方朱三娣将占有该屋份额转卖给甲方黄惠文，由黄惠文补偿给朱三娣房价款15340元后起该协议才可生效。第三条约定以后因该屋发生一切事宜及所需费用由甲方负责，与乙方无关，但乙方应提供必要协助。该合同落款处有见证单位花都市赤坭镇法律服务所的盖章。同日，花都市赤坭镇法律服务所出具赤见字（97）第47号《见证书》和一份《收据》，《见证书》载明：兹证明黄惠文与朱三娣于1997年8月19日签订的《房屋买卖协议》签名（印章）属实。《收据》载明：今收到黄惠文房屋买卖见证费200元。2019年4月2日，罗群娣、朱惠芳作为声明人共同出具一份《放弃继承权声明书》，声明放弃对涉案房屋的继承权，并向广东省广州市花都公证处（以下简称花都公证处）申请办理公证。花都公证处于2019年4月19日出具（2019）粤广花都第8315号《公证书》，兹证明罗群娣、朱惠芳在上述声明书上签名、捺指模。2019年4月2日，朱永威因继承朱三娣的遗产向花都公证处申请办理继承权公证，花都公证处于2019年4月19日出具（2019）粤广花都第8316号《公证书》，载明：朱三娣名下占四分之一份额的坐落在赤坭镇聚贤二巷2幢x房的遗产应由其配偶罗群娣和其子女朱永威、朱惠芳及其父母共同继承，因朱三娣的父母亲均先于朱三娣死亡，朱惠芳、罗群娣表示放弃对被继承人朱三娣的上述遗产继承权，因此，朱三娣的上述遗产由朱永威一人继承。2019年4月2日，罗群娣（赠与人）与朱永威（受赠人）签订一份《赠与合同》并向花都公证处申请办理公证，《赠与合同》载明罗群娣自愿将涉案房屋属于其所有的份额无偿赠与给朱永威，朱永威表示接受。花都公证处于2019年4月19日出具（2019）粤广花都第8317号《公证书》，兹证明上述合同上双方当事人的签字、指引均属实。2019年8月22日，朱永威委托北京市盈科（广州）律师事务所向黄惠民发出一份《律师沟通函》，对黄惠文与朱永威共有的涉案房屋提出分割建议。黄惠文于2019年9月1日作出《关于律师沟通函的回复》，表示涉案房屋属于黄惠文的个人财产，无需分割。2019年9月2日，广州市公安局赤坭派出所出具《记载证明》，载明该所九十年代至今户籍档案资料记载黄惠文的身份证号码为。2020年2月12日，黄惠文向花都公证处申请对（2019）粤广花都第8315、8316、8317号《公证书》进行复查，花都公证处于2020年3月2日以黄惠文并非上述三份继承案件公证书中涉及的公证当事人为由作出穗花证函[2020]73号《不予受理通知书》，并建议黄惠文就其与朱三娣所涉及的合同纠纷通过法律诉讼途径解决。诉讼中，朱永威主张涉案房屋自其父亲朱三娣死亡后由黄惠文占有使用至今，对于朱三娣死亡前的涉案房屋使用情况不清楚；于2019年5月因黄惠文要求其配合房屋过户时才知晓其父亲朱三娣对涉案房屋有二分之一的份额，但找不到朱三娣的产权证，故办理了挂失手续；其没有见过涉案《房屋买卖协议》，也没有收到房屋转让款；不清楚其父亲朱三娣生前是否向黄惠文主张过权利。黄惠文主张涉案房屋自1996年起由黄惠文及其家人居住使用至今，涉案房屋二分之一份额的转让款，由其岳父出资，通过现金的方式交付，因其与朱三娣均要上班，且过户手续烦琐，故基于亲戚间的信任而未及时办理过户，也没有开具收据，由朱三娣交还产权证。关于黄惠文答辩中所述的由黄惠文的岳父通过黄惠文向朱三娣支付购房补偿款7万余元的支付情况，黄惠文陈述该7万余元包括《房屋买卖协议》约定的15340元在内，是现金支付；朱三娣当时的职业是保安，且好赌，黄惠文的职业是教师，收入比较稳定，因此将涉案房屋分给黄惠文，在朱三娣购买广州市赤坭镇中心街33号之三A梯303房屋时才提取现金进行支付，是通过黄惠文支付的；黄惠文的存折现已找不到，上述7万余元的最后一笔是3万元。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”本案中，朱三娣与黄惠文对涉案房屋各占有二分之一份额，双方于1997年8月19日签订《房屋买卖协议》，约定朱三娣将其占有的份额转卖给黄惠文，黄惠文支付房款15340元。朱永威辩称其未见过涉案《房屋买卖协议》，也没有收到房款，涉案《房屋买卖协议》应未生效。本院认为，朱永威并非《房屋买卖协议》当事人，朱永威对此不知情亦属正常，而黄惠文已拿回朱三娣持有的产权证，并一直在涉案房屋居住至今，现尚无证据证明朱三娣生前提出过异议或主张过任何权利，因此，涉案《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且经过赤坭镇法律服务所的见证，协议内容也没有违反法律、法规的强制性规定，黄惠文请求确认涉案《房屋买卖协议》合法有效，理由充分，本院予以支持。黄惠文并无证据证明上述房屋产权登记错误，对其主张确认其对涉案房屋享有100%份额的请求，不予支持。朱永威请求分割涉案房屋及黄惠文向朱永威补偿房屋市场价值二分之一的主张，理据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条规定：“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”本案中，朱永威在黄惠文与朱三娣已就涉案房屋的处置签订《房屋买卖协议》的情况下，通过继承、赠与取得涉案房屋二分之一的份额，并办理了不动产权证，现黄惠文要求朱永威继续履行《房屋买卖协议》，协助办理涉案房屋二分之一产权的过户登记手续，理据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条的规定，判决如下：一、确认反诉原告黄惠文与朱三娣于1997年8月19日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、反诉被告朱永威在本判决发生法律效力之日起十五日内协助反诉原告黄惠文办理位于广州市花都区赤坭镇聚贤二巷2幢x房二分之一产权的过户登记手续，将反诉被告朱永威名下的二分之一产权过户登记至反诉原告黄惠文名下；三、驳回原告朱永威的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告黄惠文的其他诉讼请求。本诉案件受理费7300元、反诉案件受理费3650元，均由原告（反诉被告）朱永威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年十月七日书记员  王 呈陈少颖方琢华