广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8153号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道****，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李汉森，男，该公司职员。委托诉讼代理人：蔡远琴，女，该公司职员。被告：方伟珊，女，1993年1月25日出生，汉族，住广州市花都区原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）与被告方伟珊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后因被告方伟珊下落不明，需要公告送达，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法转为简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告万宁物业公司的委托代理人李汉森、蔡远琴到庭参加诉讼，被告方伟珊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。案件事实一、物业服务小区的位置和名称：广州市花都区兰花路3号锦尚名苑。二、物业公司与业主委员会签订物业服务合同的约定：1.签订时间：2013年12月17日。2.服务期限：2013年12月17日至2018年12月16日。3.物业服务费标准：1.65元/月·平方米。4.垃圾处理费标准：4元/月/户（按政府有关规定相应调整，随物业服务费一并按月收取）。5.公共水电费标准：根据供水、供电企业制定的分摊办法向业主（物业使用人）另行收取。6.物业服务费交纳日期：每月15日交纳当月费用。7.拖欠物业服务费的违约金标准：从逾期之日起每天按应交费用总额的1‰计算。三、被告房产的位置：***栋***房。四、被告房产的建筑面积：121.35平方米。五、被告每月应交纳物业服务费的数额：200.2元（121.35平方米×1.65元/月·平方米）。六、被告拖欠物业服务费的起、止期间及数额：2017年1月1日至2019年11月30日期间35个月的物业服务费7007元（121.35平方米×1.65元/月·平方米×35个月）。七、被告拖欠公摊水电费的起、止期间及数额：2017年1月1日至2019年11月30日期间35个月的公摊电费181元、公摊水费63.8元。八、被告拖欠垃圾处理费的起、止期间及数额：2017年1月1日至2019年11月30日期间35个月的垃圾处理费140元（4元×35个月）。九、其他需要说明的事项：1.原告的诉讼请求是：（1）判决被告支付锦尚名苑13栋201房自2017年1月1日至2019年11月30日的物业管理费7007元，违约金3624.8元；（2）判决被告支付自2017年1月1日至2019年11月30日公摊电、水费分别为181、63.8元，自2017年1月1日至2019年11月30日的垃圾处理费140元。以上费用共11016.6元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，计至2019年11月30日止）；（3）被告承担本案诉讼费。2.物业服务合同期限内，业主委员会任期届满后未产生新一届业主委员会，合同期限届满后，原告仍在涉案小区按照原合同提供小区保安、清洁、绿化、工程、客服等物业服务至2019年11月30日。3.2019年11月22日，广州市花都区住房和城乡建设局通知原告于2019年12月1日进行交接。2019年12月1日，原告与广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、广州市花都区花城街桂花社区居民委员会（以下简称桂花社区居委会）签订《广州锦尚名苑物业管理交接协议》，约定原告于2019年11月30日退出涉案小区等交接事宜。自2019年12月1日至今，涉案小区由万科物业公司提供物业服务。4.原告提供律师函及快递单，以证明其于2018年6月27日向被告催收物业服务费等费用，另，提供了欠费明细以及公共电表和水表读数记录表，以证明其主张的物业服务费、违约金、垃圾处理费以及公摊水电费明细，并在庭审中明确公摊费用按户分摊，游泳池水费及电费、物业部电费不需要分摊。裁判理由与结果本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，万宁物业公司约定的物业服务合同期限至2018年12月16日止，没有证据显示万宁物业公司收到业主大会、桂花社区居委会等相关部门要求万宁物业公司退出物业服务区域等的书面通知，直到2019年11月22日，万宁物业公司才收到广州市花都区住房和城乡建设局关于交接的书面通知，万宁物业公司与万科物业公司、桂花社区居委会于2019年12月1日签订交接协议，完成交接，万科物业公司于2019年12月1日进驻小区。至此，物业服务合同的权利义务终止后，万宁物业公司没有收到书面撤场通知，万宁物业公司继续对涉案小区提供物业服务至2019年11月30日。方伟珊作为小区业主，与万宁物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，应当支付物业服务费。万宁物业公司主张按照之前物业服务合同的收费标准计算物业服务费，即每月物业服务费为200.2元，万宁物业公司要求方伟珊支付2017年1月1日至2019年11月30日期间35个月的物业服务费7007元，合理有据，本院予以支持。关于违约金，物业服务合同约定业主应在每月15日前交纳物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的1‰交纳违约金，万宁物业公司请求方伟珊从欠费次月1日起每天按欠费总额的1‰支付2017年1月1日至2018年12月16日期间欠付物业服务费的违约金至2019年11月30日止，未超出合同约定，本院予以支持，但每月违约金以当月物业服务费200.2元为限，经核算，2017年1月、2017年2月的违约金已超200.2元，本院依法调整为200.2元，故违约金总额为3281.68元。但因该合同已过履行期，双方没有约定2018年12月17日至2019年11月30日期间物业服务费的收费时间和违约责任，故对万宁物业公司要求方伟珊支付该段期间欠付物业服务费的违约金，没有合同依据，本院不予支持。关于公摊水电费，物业服务合同约定根据供水、供电企业制定的分摊办法向业主另行收取公共水电费，万宁物业公司要求方伟珊支付2017年1月1日至2019年11月30日期间35个月的公摊电费181元、公摊水费63.8元，符合合同约定，本院予以支持。关于垃圾处理费，物业服务合同约定垃圾处理费按政府有关规定，随物业服务费一并按月收取，住宅按4元/月/户，万宁物业公司要求方伟珊支付2017年1月1日至2019年11月30日期间35个月的垃圾处理费140元，符合合同约定，本院予以支持。被告方伟珊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告方伟珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费7007元；二、被告方伟珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月16日期间拖欠物业服务费的违约金3281.68元;三、被告方伟珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月30日期间的公摊电费181元、公摊水费63.8元；四、被告方伟珊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费140元；五、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由被告方伟珊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  胡运如二〇二〇年十月十六日书记员  张仲娟李巧诗附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承当不利的后果。