北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50503号原告：孙郁，男，1979年6月21日出生，汉族，某（北京）有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白丽美，北京安博（天津）律师事务所律师。被告：叶庆华，女，1963年11月12日出生，汉族，农民，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：鲁拥军，安徽鲁拥军律师事务所律师。被告：北京天时永社商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘婷，执行董事。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。原告孙郁（以下简称原告）与被告叶庆华（以下简称叶庆华）、被告北京天时永社商贸有限公司（以下简称天时永社公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告、原告委托诉讼代理人白丽美、叶庆华委托诉讼代理人鲁拥军、天时永社委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告连带赔偿我剩余租赁期间内装饰装修残值损失54545元；2、二被告连带支付我违约金15万元；3、案件诉讼费由二被告承担。事实和理由：我和叶庆华于2017年3月29日签订了一份《项目经营权转包合同》，约定叶庆华将其承包的位于北京市朝阳区部分用于足疗按摩休闲项目房屋的经营权和管理权转包给我，期限自2017年4月5日至2020年4月5日。由于该房屋系叶庆华自天时永社公司处承租取得。我和叶庆华的合同约定，叶庆华应保证合同有效，租赁期间合同不得终止、解除，并保证经营项目经营管理的合法合规且具有可承包性。在我承包该项目期间，由于涉案房屋消防不合格，被停业整顿3个月。2019年3月，我租赁的涉案房屋被天时永社公司提前强行收回，导致我无法继续营业，给我造成重大的经济损失。二被告的行为违反了合同法的相关规定，现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。叶庆华辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。我和原告的合同签订后，截至2019年3月5日，原告拖欠我租金214178元，对此我们将另案解决。关于原告主张的违约金，没有合同依据，亦不同意承担。天时永社公司辩称：首先，我公司与原告之间没有任何合同关系，根据合同相对性原则，我公司不是本案适格被告。第二，我公司从未允许和同意叶庆华对外转租涉案房屋，对叶庆华将涉案房屋转租给原告一事也不知情。第三，我公司与叶庆华之间的租赁合同于2019年3月31日到期，叶庆华也委托案外人李某某将涉案房屋于2019年6月16日交还给我公司，我公司保留向叶庆华主张租赁期满后使用涉案房屋的占有使用费。所以，我公司收回房屋具有合同和法律依据，并非原告所述的“提前强行收回”。第四，我公司从未收到过任何因涉案房屋消防不合格而被停业整顿的通知。综上，请求法院驳回原告针对我公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日，叶庆华与天时永社公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由叶庆华承租天时永社公司出租的位于北京市朝阳区部分房屋（以下简称涉案房屋）用于足疗经营，租赁期限自2017年4月1日至2019年3月31日，合同期内年租金为35万元，叶庆华需在签约后三日内向天时永社公司支付租金押金58334元。上述合同签订后，原告替叶庆华向天时永社公司支付了押金58334元。2017年3月29日，原告与叶庆华签订了一份《项目经营权转包合同》，该合同第一条约定：“鉴于甲方（叶庆华）与北京天时永社商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，甲方取得了合同约定的房屋租赁权，租赁期限为三年（2017年1月1日至2019年12月31日），经营项目名为：某足疗城，用于提供足疗按摩休闲等服务。现经过协商，甲方愿意将其承包的位于北京市朝阳区部分房屋（详见附件《房屋租赁合同》）用于足疗按摩休闲项目的经营权和管理权全部转包（出租）给乙方（原告），由乙方进行排他性的自主经营，自主管理，自负盈亏。”该合同约定转包（出租）期限为三年，自2017年4月5日至2020年4月5日。原告每年支付叶庆华转包（出租）价款528000元，原告应于每年的4月5日、7月5日、10月5日以及1月5日前向叶庆华支付转包（出租）费用132000元。原告承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，庭审中，原告向本院提交了其支付装修费用的收据，总计金额20万元。二被告对该装修费收据的真实性不认可。案件审理过程中，本院要求原告、叶庆华、天时永社公司核实自2017年3月29日至2019年3月31日原告应付叶庆华的租金数额和实际支付给叶庆华的租金数额以及天时永社公司收取到的租金数额。原告称在2017年9月5日之前，依据其与叶庆华签订的合同约定，每月租金为44000元，其已经全部实际支付给叶庆华。自2017年9月5日以后，其与叶庆华口头协商后将月租金数额变更为4万元，原告每月将其中的32000元直接支付给天时永社公司，将8000元支付给叶庆华，支付叶庆华部分的款项有转账支付，亦有现金支付，但现金支付部分没有收条。叶庆华称，其与原告并未有过协商变更租金的行为。原告将2017年10月5日之前的租金全部支付给叶庆华。2017年10月5日至2019年1月5日期间，叶庆华同意原告每月直接向天时永社公司支付租金29166元（替叶庆华支付其应向天时永社公司支付的租金），该期间原告直接向叶庆华支付租金78000元，该期间原告拖欠叶庆华租金144502元。2019年1月5日至2019年3月31日期间，原告支付叶庆华58332元，另支付水电费6697元，该期间原告拖欠叶庆华租金73668元。天时永社公司称，叶庆华直接支付天时永社公司2017年11月30日之前的全部租金和水电费。2017年12月1日至2018年12月31日期间，孙郁替叶庆华向天时永社公司支付支付了该期间叶庆华应付的全部租金和水电费。2019年1月1日至2019年3月31日期间，叶庆华直接向天时永社公司支付了叶庆华应支付的全部租金和水电费。庭审中，原告称其承租的涉案房屋在2017年9月至11月期间应消防检查不合格而被要求停业整顿，并向本院提供了证人证言，但证人未出庭作证。叶庆华、天时永社公司对原告的该陈述予以证人证言不予认可。庭审中，原告陈述其实际与2019年3、4月份左右因天时永社公司要求而从涉案房屋中搬离，叶庆华称原告实际搬离时间为2019年3月底，天时永社公司称原告实际搬离涉案房屋的时间为2019年6月16日。2019年6月16日，原告委托李某某到天时永社公司办理退还叶庆华向该公司支付押金事项，天时永社公司将叶庆华支付的押金58334元给付了李某某。李某某向天时永社公司出具了《押金条退回》，该材料载明：“2019年6月16日因合同到期收到某足疗老板叶庆华委托李某某交回交款人为孙郁的押金条。现将押金58334元（大写伍万捌仟叁佰叁拾肆元整）退还。特此证明”。同日，原告向天时永社公司支付了会员卡预付款押金3000元，庭审中，天时永社公司表示同意与原告对该押金进行结算。天时永社公司称，其对叶庆华将涉案房屋转租给原告的事项一直不知情，直至收到本案原告起诉状之日，天时永社公司才知道叶庆华向原告转租房屋事项。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。承租人将其承租的房屋转租给第三人时，转租期间超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，叶庆华与原告签订的《项目经营权转包合同》虽约定双方为转包关系，但究其合同的实质，实为叶庆华将其从天时永社公司处承租的涉案房屋转租给原告，双方签订的上述合同实为租赁合同。现虽无证据证明叶庆华转租前和转租后取得天时永社公司的同意，但本院认为，天时永社公司与叶庆华之间的租赁合同已经因正常履行到期而终止，在此情况下，应认定原告与叶庆华签订的《项目经营权转包合同》中2017年4月5日至2019年3月31日期间（天时永社公司与叶庆华之间租赁合同的到期日）的租赁条款的约定为有效约定为宜。原告与叶庆华签订的上述合同中关于2019年4月1日至2020年4月5日期间的租赁条款的约定，因超出叶庆华承租涉案房屋的租赁期限，故该部分的合同条款应认定为无效条款。对于该无效部分的条款的过错责任，本院认为，原告在签约时已经明知叶庆华承租涉案房屋的到期日期为2019年12月31日（合同第一条），而原告仍与叶庆华签订到期日为2020年4月5日的租赁合同，故应认定原告和叶庆华对该无效部分合同承担同等的过错责任。本案中，关于原告主张的装修损失残值，本院认为，原告提交的装修费收据虽不足以证明原告实际装修损失，但考虑到原告在承租涉案房屋后实际对房屋进行了部分装修，故本院将结合原告和叶庆华约定的合同履行期限、无效部分的期限以及双方的过错责任比例酌定叶庆华应当承担的赔偿数额。关于原告要求叶庆华承担违约金的诉讼请求，本院认为，原告提交的证人证言不足以证明涉案房屋在2017年9月至11月期间因消防检查不合格而被行政机关要求停业整顿，而且通过天时永社公司认可的该期间叶庆华支付的水电费的数额，与合同履行的其他期间并无明显减少，可以佐证该期间涉案房屋应处于正常经营状态，故本院对原告所作的停业整顿陈述不予采信。原告提交证据亦不足以证明叶庆华在有效合同部分的履行期间存在违约行为，故原告的该项诉讼请求没有事实依据。对于合同无效部分的期间，原告要求叶庆华承担违约责任没有法律依据，故本院对于原告要求叶庆华承担违约责任的诉讼请求不予支持。关于原告要求天时永社公司承担赔偿责任以及违约责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告叶庆华于本判决生效之日起七日内赔偿原告孙郁装饰装修残值损失三万元；二、驳回原告孙郁的其他诉讼请求。如果被告叶庆华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百八十四元，由原告孙郁负担一千九百零九元（已交纳），由被告叶庆华负担二百七十五元（于本判决生效之日起七日内给付原告孙郁）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇二〇年十月二十三日书记员  唐 哲