贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5297号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：詹娇艳，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张力文，男，汉族，1995年8月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人张力文商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民3090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。二、被上诉人直到收到上诉人寄送的通知后才向上诉人提供了登记申请书、授权委托书等资料，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。按一审判决，上诉人逾期时间为2018年3月22日至2018年11月9日，没有超过180个工作日，其应承担的违约金应为被上诉人所缴纳购房款的万分之一。三、一审判决上诉人向被上诉人退还水电开户费、燃气开户费不当，损害了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人约定建设安装费包含在房屋价款中，但不包括开户费。同时开户费上诉人代收后已代缴给相应服务提供商。被上诉人张力文二审未作答辩。原审原告张力文一审起诉请求：一、判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第B1幢9层4号商品房[房号:(B1)9-4转移登记的有关文书及产权证;二、判决被告以559324.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2018年3月21日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂计算为22353.92元);三、判决被告退还已收的燃气开户、有线电视入户费、电开户费,共计3280元;四、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年11月12日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的招商花园城第(B1)幢9层4号商品房[房号(B1)9-4],商品房总价款为559324.00元。原告依约支付了全部房款,完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定,被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定交付有关文书及办理产权证的时间。2017年12月21日,被告交付房屋给原告使用。合同签订之后,被告另违规向原告收取燃气开户费、有线电视入户费电开户费,共计3280元。被告于2018年10月3日取得所有权的初始登记，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。2018年11月10日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料。另查明，涉案房屋已经符合办理不动产转移登记的条件。原告撤回了对被告招商局蛇口工业区控股股份有限公司的诉请。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告方于2017年12月21日向原告方交付了房屋。被告应于2018年3月21日前为原告办理不动产产权证书，被告未在该期限内向原告办理商品房产权证书,交付给买受人。关于被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的违约金。综合全案来看，被告确实存在违约情形，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人，已构成违约，该当支付违约金，违约金的起算时间从2018年3月22日之日开始计算。2018年11月10日,被告按合同约定向原告邮寄了办理产权证的告知函,通知原告准备相应办证资料，履行了通知义务，被告提出诉讼时效抗辩。经审原告违约金的请求未过诉讼时效，应当从2018年3月22日算至被告履行通知义务之日止即2018年11月10日。原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未约定逾期办理房屋产权手续违约金的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数领难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求的办证违约金及计算方法，符合法律规定，予以支持。关于原告诉请的三通费。经查，原告向被告缴纳三通费共计3280.00元。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。原告要求被告退还三通费，予以支持。对于利息，不予支持。关于原告请求的判令被告为原告申请办理贵州省毕节市七星关区招商花园城第(B1)幢13层4号[房号(B1)13-4]商品房的不动产权证书并交付给原告的问题，涉案房屋已具备办理不动产产权证的条件，因此，被告应在原告提交齐办证所需资料后履行办理不动产产权证并交付原告的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张力文支付逾期交付办理商品房不动产权证书违约金，违约金以购房本金人民币559324.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算，时间自2018年3月22日起计算至2018年11月10日止；二、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决书生效后原告提交齐办证所需资料之日起90日内为原告办理不动产产权证并向原告交付；三、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告张力文水电开户费、燃气开户费等共计3280.00元；四、驳回原告张力文的其他诉讼请求。案件受理费人民币220.00元，由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司承担。经审理查明：根据被上诉人一审提交的证据，2016年11月12日上诉人出具了收据代收张力文燃气开户费2500元；2016年11月12日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司收取张力文有线电视入户费260元。本院对一审认定的其余事实予以确认。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2018年3月21日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理。双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2018年3月21日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。为证明其已尽到前述披露义务，上诉人提交的2018年11月10日的快递单，能够证明上诉人通过邮政快递向被上诉人邮寄送达了办理产权证的告知函的事实，足以证明上诉人已向被上诉人尽到涉案房屋已符合办证条件并通知了被上诉人向其提交办证材料的义务。故上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年11月10日，上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的违约期间为2018年3月22日至2018年11月10日，其违约期限未超过180个工作日，上诉人依《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定应向被上诉人支付已付购房款万分之一的违约金，即55.93元。本案被上诉人所举证据只能证明上诉人向被上诉人收取了燃气开户费2500元，对于被上诉人主张的有线电视入户费260元,其所举收费发票显示的收取单位是贵州省广播电视信息网络股份有限公司而非上诉人，故被上诉人主张上诉人返还3280元费用，仅应支持退还2500元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决对上诉人的违约期间及违约金计算标准认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3090号民事判决第二、四项，即“被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决书生效后原告提交齐办证所需资料之日起90日内为原告办理不动产产权证并向原告交付；驳回原告张力文的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3090号民事判决第一项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人张力文支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金55.93元；三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3090号民事判决第三项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人张力文燃气开户费2500.00元；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费220元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担100元，被上诉人张力文负担120元；二审案件受理费440元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担200元，由被上诉人张力文负担240元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 郭少华审判员 吉 雪二〇二〇年十月二十六日书记员 高 进