四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初5038号 原告（反诉被告）：李志明，男，1970年1月25日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋彬，四川兴恒平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充和韵房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区镇江西路二段****。 法定代表人：夏学珍，执行董事。 委托诉讼代理人：张勇，四川英特信（南充）律师事务所律师。 第三人：夏学珍，女，1958年9月26日出生，汉族，住四川省南充市营山县。 委托诉讼代理人：何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙科，四川华晨（南充）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）李志明与被告（反诉原告）南充和韵房地产开发有限公司（以下简称和韵公司）、第三人夏学珍商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李志明以及委托诉讼代理人陈森洪、宋彬，被告（反诉原告）和韵公司的委托诉讼代理人张勇，第三人夏学珍以及委托诉讼代理人何林洪、孙科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李志明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年11月27日签订的《和韵名都内部认购协议书》；2、判令被告返还原告购房款2622500元及利息（利息计算方式：从2017年11月27日起按年利率24%计算至款项付清之日止）；3、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年11月27日，原、被告签订《和韵名都内部认购协议书》，协议原告认购被告开发的位于南充市顺庆区××路××号“和韵名都”1栋1层91号、93号商业，协议书约定：1、房屋建筑面积104平方米；2、房屋单价夏总特批25000元每平方米计算，一次性付清；3、一次性房款优惠后总价款2622500元，单价25000元每平方米。协议签订后，原告通过支付现金、抵扣被告和第三人夏学珍下欠原告借款的方式向被告支付购房款，被告向原告出具了盖有被告财务专用章的收据两张，其中一张收据载明2612500元抵借款，另一张收据载明收和韵名都诚意金10000元。后原告要求与被告签订《商品房买卖合同》并备案，被告却以房屋面积增加近30平方米为由，要求原告补交购房款，否则不予签订《商品房买卖合同》并备案。原告认为，原、被告在签订《和韵名都内部认购协议书》时已明确房屋的具体面积，现房屋实际面积严重超出法律法规规定以及协议约定，且被告要求按协议单价补交购房款，明显超过原告的预期。原告为维护其合法权益，特诉至本院提出上述诉请。 被告（反诉原告）和韵公司辩称，1、本案原告要求解除合同不符合合同的约定解除，也不符合法定解除。和韵名都认购协议书上无任何条款针对原告有约定解除合同的权利，同时法定解除条件也不具备。本案协议书就面积存在具体的面积约定，对于面积的出入在括号中有明确具体的约定；2、本案原告的解除权已经丧失，原告主张已过除斥期间。被告的测绘面积出台之日为2018年8月份，2018年12月即告知原告，原告于2020年7月才提起诉讼，其解除权已经丧失；3、被告和韵公司无违约行为，原告至今因自身原因未来签订正式的买卖合同，责任在于原告；4、和韵名都认购协议所填写的房屋面积时案涉项目刚进入施工程序，当时是按设计图纸匡算的面积，不包括相应的公摊面积，针对双方最终交易的面积双方有明确的约定，面积最终按照产权登记部门实测面积为准，另认购协议第三条第六项约定，双方对于该面积的约定是有准确的语言表述和约定；5、和韵名都项目已经取得预售许可证，协议书效力是合法有效的合同，原告不能拒签相关的正式买卖合同；6、原告针对本案的认购协议提起诉讼，原告前案已以民间借贷的担保提起诉讼，违反禁止反言的规定。综上，请求驳回原告对被告和韵公司的全部诉请。 第三人述称，原告向被告及第三人提起诉讼的基础，来源于双方之间的民间借贷关系。双方在民间借贷发生后签订和韵认购协议书，在民间借贷判决书中，判决协议书应当继续履行，现原告再次起诉，我们认为原告起诉违背一事不再理的原则，生效判决已经确定民间借贷的款项以以房抵债的方式做了清偿，而本案原告现又要求以现金的方式抵偿。另同意被告代理人的意见，原告行使解除权已超过法定除斥期间。 被告（反诉原告）和韵公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令被反诉人继续履行《和韵名都内部份购协议书》，立即与反诉人签订案涉房屋正式的《商品房买卖合同》，并向反诉人补交购房款653500元；2、案涉反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年11月27日，被反诉人在明知反诉人开发的"和韵名都"正在报建，各种建设手续正在办理过程的情况下，希望通过购买反诉人"和韵名都"项目房屋的方式，收回对第三人的借款本金和高额借款利息，后被反诉人与第三人和反诉人就第三人用对被反诉人的借款本息代付被反诉人购买反诉人开发的“和韵名都”1栋1层91、93号商业门面房房款达成一致，被反诉人与反诉人签订《和韵名都内部认购协议书》，反诉人亦出具同意以借款抵房款2612500元的收据。2018年7月29日，反诉人取得被反诉人所购商业门面房的所在楼栋的《商品房预售许可证》，2018年8月6日案涉房屋的面积测绘报告通过南充市房管局及不动产登记中心审核。后反诉人售房部多次打电话并通知被反诉人前往“和韵名都”售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，并补交按约定以最终实测面积所确定的房屋面积为准的剩余房款，被反诉人迟迟未来签订正式的《商品房买卖合同》。2020年5月，被反诉人以案涉《和韵名都内部认购协议书》系为对本诉第三人之民间借款提供担保为由，对反诉人及第三人向贵院提起民间借贷纠纷案，经贵院审理作出（2020）川1302民初3064号民事判决书：认定被反诉人针对第三人的2612500元借款本息已转作商品房购房款，双方之间的180万元借款债务已经清结而消灭，驳回被反诉人的诉讼请求。该案经二审判决再次确认，补充对支持抵房款后所剩余借款利息291500元予以支持。现反诉人特具状反诉，请求贵院支持其反诉请求。 原告（反诉被告）李志明辩称，《和韵名都内部份购协议书》系预约合同，本案的认购协议书第1条第2项关于面积约定括号部分属于约定不明，预测与实测面积有出入，应就该出入部分价款标准及支付进行具体明确约定，合同第三条也有表述，该约定均是被告提供的格式条款进行的约定，属于最高院审理商品房买卖合同司法解释第十四条的约定不明的情形。被告主张签订商品房买卖合同属于强制行为。原告主张补缴房款无法律依据，案涉合同属于商品房买卖合同的约定不明的情形，案涉房屋面积远远超过法律规定的3%，超出部分如果计算房款，原告有权解除合同。原告认购房屋时并不知晓被告公司未取得预售的情形。以房抵债是事实，是买卖还是抵债有生效判决确认，本案不属于一事不再理。案涉的被告辩称说多次告知原告面积出入要求签合同，被告告知之前原告就多次要求签订商品房买卖合同并要求备案，第三人要求补交60余万的剩余房款，才导致现在无法签订正式买卖合同。请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人夏学珍述称，本案案涉和韵名都内部认购协议基础是第三人和反诉被告的民间借贷，属以房抵债的法律关系，有生效的法律文书确认，和韵名都认购协议应当判决继续履行。内部协议第一条第二条对面积部分的约定，加括号提醒过反诉被告的注意，以实测面积为准，现在最终的面积已经确认，双方应当根据相关约定结算房款并签订商品房买卖合同。请求支持反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼主张向本院提交了证据，其中原告（反诉被告）李志明向本院提交了原、被告，第三人身份信息、和韵名都内部认购协议书、收据两份、刷卡记录、借条、房屋查询记录、通话录音，被告（反诉原告）和韵公司向本院提交了和韵公司营业执照等身份信息、和韵名都内部认购协议书、预售许可证、案涉土地的不动产权证、建设用地规划许可证、规划总平面图、证人证言、报纸公告、房屋测绘报告、支付房款凭据、（2020）川1302民初3064号民事判决书、（2020）川13民终2402号民事判决书，第三人夏学珍向本院提交了上述两份判决书。本院组织当事人进行了证据质证，对前述证据的真实性，各方无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：和韵公司开发位于南充市顺庆区“和韵名都”项目，并对外销售该项目房产。2017年11月27日,和韵公司与李志明签订《和韵名都内部认购协议书》，载明：甲方为和韵公司，乙方为李志明。为保护交易双方的合法权益，甲、乙双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款：第一条、认购房屋情况：1、乙方所认购房屋为甲方开发的“和韵名都”1栋1层91号、93号商业、商务（商务可居住）用房；2、乙方认购的房屋建筑面积分别为104.9平方米（最终面积以产权登记部门认定的机构实测建筑面积为准）；3、乙方所认购的房屋建筑面积含销售单价为每平方米32753元，优惠前含税总价款为3435789元。第二条、乙方付款方式、付款时间和优惠方式：1、定金：乙方于2017年11月27日自愿向甲方支付定金10000元，其他约定说明，夏总特批单价按25000元每平方米计价一次性付清。一次性付款优惠后总价2622500元。第三条、双方的权利、义务：1、在甲方取得《商品房预售许可证》前乙方未按照第二条约定时间及金额缴纳房屋款项的，甲方有权在不告知乙方的情况下将乙方所认购的房屋另行出售并退已收定金，但定金不计利息；2、乙方须在甲方取得认购房屋所在楼栋《商品房预售许可证》后7天内到甲方指定地点：“和韵公司”销售中心签订《商品房买卖合同》和《补充协议》以及其他相关文件并交纳房款；3、若乙方未按第三条第2款约定的时间签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》和其他附件并交纳首付款（或全款），每延期一日，按应交纳房款的0.5%（日息）向甲方支付违约金，逾期5日未签订《商品房买卖协议书》及其《补充协议》和其他附件，或未付清首付款（或全款），又未书面通知甲方延期签署协议书的，甲方有权解除本协议书，并将该房屋另行销售，乙方所交定金不予返还。4、若在本协议书生效期间，乙方未违约或未书面同意，甲方将乙方所认购的房屋另行出售，甲方应当向乙方双倍返还定金。5、本认购协议书所属第二条约定优惠后的房屋建筑面积单价为最终确定之事项，乙方签订《商品房买卖合同》时不应再要求变更，如因乙方此项要求导致甲乙双方最终未能签订合同，则甲方有权解除本协议书，乙方所交定金不予返还。6、本认购协议书项下，买卖楼宇未尽设定之双方权利义务，无论销售面积、质量标准、交付时间、违约责任及其他，双方同意以将来签署的正式《商品房买卖合同》及《补充协议》为据。同时该合同还约定了其他事宜。甲乙双方均签名盖章。同日，和韵公司向李志明出具盖有“南充和韵房地产开发有限公司财务专用章”的收据两份，分别载明：收到廖小萍和韵名都1幢91号、93号诚意金10000元、房款2612500元。截止本案庭审结束，和韵公司未与李志明签订正式商品房买卖合同，双方引发纠纷。涉案房屋楼盘于2018年7月29日取得商品房预售许可证，同年8月6日，南充仁恒测绘有限公司测绘涉案房屋面积分别为，91号商业房的套内建筑面积48.6平方米、公摊面积15.34平方米、建筑面积63.94平方米；93号商业房的套内建筑面积51平方米、公摊面积16.1平方米、建筑面积67.1平方米。 另查明，李志明以夏学珍、和韵公司为被告，主张签订的《和韵名都商品房认购协议》是为180万元借款提供担保，以民间借贷纠纷诉至本院，本院于2020年6月17日作出（2020）川1302民初3064号民事判决书，确认原、被告进行借款结算并将款项转作商品房购房款后，双方之间的180万元借款债务已经清结消灭，判决驳回李志明的诉讼请求。李志明不服，上诉至南充市中级人民法院，该院于2020年8月25日作出（2020）川13民终2402号民事判决书，以上述以房抵债后尚有借款余款未予偿还为由，判决夏学珍、和韵公司于本判决生效之日起十五日内向李志明偿还借款291500元及逾期利息。 庭审后，和韵公司撤回反诉请求中要求签订案涉房屋正式《商品房买卖合同》以及补交购房款653500元的主张。 本院认为，本案争议焦点：1、李志明与和韵公司签订《和韵名都内部认购协议书》的认定；2、李志明行使解除权是否成立以及李志明行使解除权合理期限的认定；3、和韵公司主张继续履行《和韵名都内部认购协议书》诉请的评判。 关于李志明与和韵公司签订《和韵名都内部认购协议书》的认定。本案中，李志明已以抵扣借款的方式付清购房款，双方即应按照《内部认购协议》的约定承担签订《商品房买卖合同》的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，《和韵名都内部认购协议书》中载明了出卖人名称、买受人姓名、认购房屋的房号、面积、单价、总房款等内容,并特别约定“夏总特批单价按25000元/㎡计价，一次性付清。并定于在取得《商品房预售许可证》后7天内到和韵公司销售中心签订《商品房买卖合同》和《补充协议》”的内容，该内部认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，双方形成了事实上的商品房买卖合同关系，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。 关于李志明行使解除权是否成立以及李志明行使解除权合理期限的认定。 《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据上述规定，双方当事人可以约定解除合同，或者存在合同法定解除的情形时，解除权人亦可以行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。具体到本案中，李志明与和韵公司在《和韵名都内部认购协议书》已经约定，乙方认购的房屋建筑面积为104.9平方米（最终面积以产权登记部门认定的机构实测建筑面积为准），该约定明确具体。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，李志明无权行使合同解除权。即使认定因面积约定不明确，李志明基于上述第十四条第二款行使解除权，李志明的该项解除权应当在合理期限内行使，以维护鼓励交易的民事商业交往原则，李志明明确知道应于2018年7月29日取得《商品房预售许可证》后7天内签订《商品房买卖合同》，同时2018年8月6日案涉房屋的面积测绘报告通过南充市房管局及不动产登记中心审核，但直至起诉时已达两年，期间双方多次协商李志明均未行使其合同解除权，至今已经明显超过合理期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定，故李志明再行主张解除权，本院不予支持。 关于和韵公司主张继续《和韵名都内部认购协议书》的评判。 《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案《和韵名都商品房认购协议》已经包含商品房买卖合同的主要条款，因此对实际已履行部分，根据意思自治、合同自由原则，不影响未履行部分仍按缔约义务继续履行。一方拒绝履行的，除法律上或事实上不能履行以及债务的标的不适于强制履行等情形外，对方可要求其履行。且本案不存在法律或事实上履行不能的情况，故和韵公司主张继续履行《和韵名都内部份购协议书》的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李志明与被告（反诉原告）南充和韵房地产开发有限公司继续履行《和韵名都内部认购协议书》； 二、驳回原告（反诉被告）李志明的本诉讼诉请求； 本诉案件受理费13890元，由原告（反诉被告）李志明负担；反诉案件受理费5168元，由被告（反诉原告）南充和韵房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  陈叙瑺 二〇二〇年十月十九日 书记员  张筱妍