北京市顺义区人民法院行 政 判 决 书（2020）京0113行初129号原告蔡巧丹，女，1977年3月16日出生，汉族，浙江省温岭市居民，住北京市顺义区。委托代理人吴晓雁，北京道盛律师事务所律师。被告北京市规划和自然资源委员会顺义分局，住所地北京市顺义区复兴东街**院**楼**，统一社会信用代码11110000782500914G。负责人杜井龙，局长。委托代理人陈磊，北京市规划和自然资源委员会顺义分局干部。委托代理人孙茹，北京双法律师事务所律师。原告蔡巧丹不服被告北京市规划和自然资源委员会顺义分局实施的行政限制行为，向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月23日立案后，在法定期限内向被告北京市规划和自然资源委员会顺义分局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭审理了本案。原告蔡巧丹的委托代理人吴晓雁，被告北京市规划和自然资源委员会顺义分局的委托代理人陈磊、孙茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡巧丹诉称：2009年6月，原告购买原登记于林淑惠名下的位于北京市顺义区X镇X庄X路X号（X区）X幢房屋，并经由被告登记，原告取得房屋所有权证及国有土地使用权证。此后，原告自其他方面获悉上述房屋被被告作出行政限制。原告就此于被告工作人员处得到口头证实后，即提出异议及按其要求提供卖方确认转让的公证书等相关各类补充文件，但虽经书面申请解除，被告维持上述行政限制。按照相关法律规定，公民经自愿买卖取得并依法登记的不动产物权，应得到实际有效保护，且非经法定程序不应受到限制。原告申请撤销以上行政限制，并无不妥。综上所述，被告上列行政限制行为，明显不当并违反必要程序，不符合法律规定。不支持原告就此提出的解除申请，没有法律依据。故起诉，请求：1.确认被告于2015年11月5日就原告位于北京市顺义区X镇X庄X路X号（X区）X幢房屋所作行政限制无效；2.诉讼费用由被告承担。原告在举证期限内向本院提交并当庭出示了以下证据：1.存量房屋买卖合同；2.房屋所有权证；3.国有土地使用证。证据1-3证明原告为本案所涉行政行为相对人，有权提起本案诉讼。4.《证明》；5.（2012）京龙诚内民证字第0230号公证书；6.《声明书》；7.（2012）闽晋证民字第533号公证书；8.（2012）闽晋证民字第534号公证书；9.（2012）闽晋证民字第535号公证书。证据4-9证明：1.对本案所涉房屋享有全部继承权的所有人员为许连捷、许连团、许连升三人。2.前项所列人员确认本案所涉房屋买卖关系。3.被诉具体行政行为（违反法定程序外）显属不当。被告北京市规划和自然资源委员会顺义分局辩称：一、北京市规划和自然资源委员会顺义分局负责北京市顺义区的不动产登记工作。依据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。根据京编办发〔2015〕10号《关于整合本市不动产登记职责的通知》、京国土籍〔2015〕295号《关于做好房屋交易与不动产登记工作衔接有关问题的通知》、京政办发〔2017〕15号《北京市规划和国土资源管理委员会（首都规划建设委员会办公室）主要职责内设机构和人员编制规定》、京发〔2018〕31号《中共北京市委、北京市人民政府关于印发的通知》的规定，北京市规划和自然资源委员会顺义分局负责北京市顺义区的不动产登记工作。二、案件事实情况。2009年6月9日，案外人林淑惠与原告签订《存量房屋买卖合同》，林淑惠将其名下坐落于顺义区X镇X庄X路X号（X区）X幢房屋出售给原告。2009年6月9日，林淑惠与原告共同向北京市顺义区住房和城乡建设委员会登记部门申请办理转移登记。北京市顺义区住房和城乡建设委员会登记部门于当日向原告颁发房屋所有权证。2009年，北京市顺义区住房和城乡建设委员会登记部门接到举报，举报林淑惠与原告在办理转移登记业务时存在假冒产权人过户情形，后北京市顺义区住房和城乡建设委员会登记部门核实，林淑惠已于2000年9月9日死亡，于2001年10月18日注销户口。根据《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。为了保护社会公共利益和原告权益，北京市顺义区住房和城乡建设委员会登记部门于2009年7月13日对涉案房屋进行行政限制，后北京市顺义区住房和城乡建设委员会登记部门将该情况向原告进行告知。综上，请贵院依法裁判。被告在举证期限内向本院提交并出示了以下证据：1.存量房屋买卖合同，证明涉案房屋买卖情况。2.房屋所有权转移登记申请书，证明原告及林淑惠提交转移登记申请。3.不动产权利及其他事项登记信息，证明涉案房屋登记情况。4.户口注销证明，证明林淑惠死亡时间及户口注销情况。林淑惠死亡时间早于签订买卖合同及转移登记，办理房屋转移登记时系其他人冒充办理。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告与被告提交的证据均与本案具有关联性，能够证明原告取得涉案房屋、被告针对涉案房屋作出行政限制等情况，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采纳，但原告提交的证据1和被告提交的证据1不能反映签订房屋买卖合同时的真实情况。经审理查明：2009年6月9日，原告（买受人）与案外人林淑惠（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，约定林淑惠将其位于北京市顺义区X镇X庄X路X号（X区）X幢房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，涉案房屋的房屋所有权证证号为京房权证市顺私字第X号，国有土地使用权证号为京市顺私国用（2006出）第4210010号。《存量房屋买卖合同》落款处有原告和林淑惠的签名。同日，原告与林淑惠向不动产登记部门申请房屋所有权转移登记并填写《房屋所有权转移登记申请书》。2009年6月11日，原告取得涉案房屋编号为X京房权证顺字第X号房屋所有权证，证载房屋所有权人为原告，共有情况为单独所有，登记时间为2009年6月11日，房屋性质为商品房。2011年11月21日，原告取得涉案房屋编号为京顺私国用（2011出）第1300182号国有土地使用证，证载土地使用权人为原告。涉案房屋的《不动产权利及其他事项登记信息》显示以下内容：“房地产权登记信息显示：不动产单元号：110113004001GB00076F00840001。房屋所有权人蔡巧丹，房屋共有情况为单独所有，登记类型为转移登记，登记原因为存量房买卖，土地使用权人蔡巧丹，不动产权证书号为X京房权证顺字第X号，登记时间为2009年6月11日。查封登记信息显示：查封类型为行政限制，查封文号为2061，业务号为16674583的查封登记信息显示查封机关为市场科，查封期限为2009-07-13起2098-11-05止，查封范围为接举报假冒产权人过户，领导批示限制占用，登记时间为2015-11-05，业务号为2015110800104的查封登记信息显示查封机关为北京市规划和国土资源管理委员会，查封期限为空白，查封范围为接举报假冒产权人过户，登记时间为2018-12-29。”本案庭审中，被告陈述如下：“1.其于2009年7月13日接到群众举报，称原告与林淑惠签订的网签合同是虚假合同，是为了骗取转移登记，因为林淑惠早已经去世，后经过调查，林淑惠于2000年9月9日去世，故原告与林淑惠签订的合同是无效的，属于虚假登记，包括后来的转移登记签字，都不可能是林淑惠本人签字。为了保障房屋交易安全，故被告于2009年7月13日针对涉案房屋作出行政限制，因行政限制业务一直没有办结，属于业务占用，并没有登记在不动产登记簿上。因2015年11月9日开始全市不动产统一登记，实行房地一体，所以才在2015年11月5日将2009年7月13日的行政限制办结，2015年11月5日是行政限制的办结时间，并不是登记时间。2018年，被告下发通知，自2019年2月1日起启动新的登记系统，在旧的登记系统的查封信息不能直接转过来且有丢失，为了防范风险，所以被告在2018年12月29日在二期系统中针对同一事项又作了一笔行政限制，实际是第二次办结。现在让管理员调整系统，旧系统中的行政限制也转过来了，所以2018年12月29日作的行政限制就在2020年5月18日解除了，现在登记系统里剩下的就是2015年11月5日办结的那次行政限制。2.在2009年7月13日作出的行政限制之前没有登记在登记簿上，只是业务占用，但从2009年7月13日开始已经发生限制的效力，且一直存在，一直到2015年11月5日办结行政限制正式设立，正式登记在不动产登记簿上。办结的意思是登记完成，设立完成，办结后行政限制的效力还在。3.被告作出行政限制的法律依据是《房屋登记办法》第十一条、第八十一条的规定。行政限制类似司法查封，限制涉案房屋相关处分的权利，行政限制是行政机关自行作出的，不是司法机关作出的。”另1，2011年1月25日，晋江市X镇X村民委员会出具《证明》，内容为：“兹证明：林淑惠（又名林乌修）的祖籍系我村。其父母由于去世较早，在我集体组织无成员身份及出生与死亡时间记录。特此证明。”2009年9月19日，晋江市公安局X派出所出具《户口注销证明》，主要内容为：“林淑惠，住址：福建省晋江市X镇X村X路**，死亡时间：2000年9月9日，于2001年10月18日注销户口。”2012年6月13日，北京市龙诚公证处出具（2012）京龙诚内民证字第0230号《公证书》，内容为：“申请人：许连捷，男，一九五三年六月十六日出生，现住中国香港。被继承人：许书典，男，一九二九年六月十一日出生，二〇〇八年三月十二日死亡。公证事项：继承权。申请人许连捷因继承被继承人许书典的遗产，于二〇一二年三月十二日向本处申请办理继承权公证，并提供了以下证明材料：香港永久性居民身份证、港澳居民来往内地通行证、结婚证明、无婚姻登记记录证明、死亡证明、亲属关系证明、户籍档案、房产证、（2008）晋证民字第254号继承权证明书、（2011）闽晋证民字第823、824号公证书等材料。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的权利证明和相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人许书典于二〇〇八年三月十二日死亡。二、被继承人许书典的法定继承人有：配偶林淑惠；之长子许连捷：之次子许连团：之三子许连升；之父许经熙；之母陈秀菓。其中许经熙、陈秀菓、林淑惠均先于其死亡，另，林淑惠死亡后，许书典未登记结婚。三、继承人许连捷向本处申请继承登记在被继承人许书典名下的位于北京市顺义区X镇X庄X路X号（X区）X号(房屋所有权证编号：京房权证市顺私字第X号)和北京市顺义区X镇X庄X路X号（X区）X号(京房权证市顺私字第X号)的房产两处。根据《中华人民共和国继承法》第三条之规定，被继承人死亡时遗留的上述财产为个人合法财产，是被继承人许书典的遗产。四、据被继承人许书典的所有继承人许连捷、许连团、许连升称，被继承人许书典生前未立遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。所有继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议的事实无争议。截至本公证书出具之日，亦未有他人向本处提出异议。五、现许连捷表示要求继承被继承人许书典的上述遗产；许连团、许连升明确表示放弃对其上述遗产的继承权。根据上述事实并根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条之规定，被继承人许书典的遗产应由其配偶、父母、子女共同继承。因许书典之父许经熙、之母陈秀菓、之配偶林淑惠均先于其死亡，林淑惠死亡后，许书典未登记结婚，且之次子许连团、之三子许连升明确表示放弃对其上述遗产的继承权利。因此，兹证明被继承人许书典的上述遗产由之长子许连捷一人继承。”2012年7月30日，许连捷、许连升、许连团各自分别出具《声明书》，主要内容为：“鉴于本声明人的母亲林淑惠已将其名下位于北京市顺义区X镇X庄榆阳路X号（X区）X号[房屋所有权证证号为京房权市顺私字第X号，土地使用权证号为京市顺私国用（2006出）第4210010号]和北京市顺义区X镇X庄X路X号（X区）X号[房屋所有权证证号为京房权市顺私字第X号，土地使用权证号为京市顺私国用（2006出）第4210009号]的两处房产转让给蔡巧丹，现本声明人就上述转让的相关事宜作出如下声明：一、确认知悉林淑惠名下上述两处房产已转让给蔡巧丹；二、确认对上述转让行为无任何异议。特此声明。”2012年8月2日，福建省晋江市公证处分别出具三份《公证书》对许连捷、许连升、许连团于2012年7月30日在上述三份《声明书》上进行签名予以公证。2018年1月26日，许连捷、许连升、许连团共同出具一份《声明书》，内容为：“声明人的父亲许书典于二〇〇八亲林淑惠于二〇〇〇年九月九日去世。父母生前共生育以上所列我们三名子女。另外，声明人的父亲许书典的父母，均先于声明人的父亲许书典去世；声明人的母亲林淑惠的父母，均先于声明人的母亲林淑惠去世。”另2，2013年6月7日，原告向本院起诉许连捷、许连团、许连升所有权确认纠纷一案，案号为（2013）顺民初字第07892号，该案中，原告诉称：2009年6月9日，原告经与许连捷协商，许连捷同意将其所有并登记在其母林淑惠名下涉案房屋房产转让给原告，因房屋产权人林淑惠已于2000年9月9日去世，考虑到房产实际为许连捷所有，且其他法定继承人均知晓和认可这一情况，为避免繁琐的析产继承手续，由协助办理过户手续的房产交易中介公司工作人员建议找人代替已故的林淑惠办理相关的房产交易手续，故在本次交易中的全部手续由他人代为办理，并且最终原告获得了涉案房屋的产权证。这一过程中原告考虑到房产的实际情况及相关权利人的表态，未提出异议并配合中介人员签署了相关交易文件。后因房屋交易机关发现了房产过户手续非出卖人亲自办理的情况，认为交易存在瑕疵，对涉案房产采取了内部限制交易和处分的措施，导致原告虽持有房屋产权证明，但无法对该房屋行使权利的局面。为此，原告与许连捷进行了沟通，许连捷答复其他继承人对上述交易过程完全知晓并且予以追认，作为法定继承人的许连团和许连升虽声称放弃相应房产的继承权利，但并未见明确表态和相应的法律文件佐证，原告的房屋所有权仍无法得到有效保护，故起诉请求确认涉案房屋的房产所有权归原告所有；诉讼费由各方当事人合理分担。2013年7月3日，本院作出（2013）顺民初字第07892号民事裁定书，认为依据已经查明的事实，涉案房屋登记在原告名下。而该案中，原告要求法院确认涉案房屋归其所有，故原告不符合起诉的法定条件，遂裁定驳回原告的起诉。本院认为：《中华人民共和国行政强制法》第二条第二款规定，行政强制措施，是指行政机关在行政管理过程中，为制止违法行为、防止证据损毁、避免危害发生、控制危险扩大等情形，依法对公民的人身自由实施暂时性限制，或者对公民、法人或者其他组织的财物实施暂时性控制的行为。该法第九条规定，行政强制措施的种类：（一）限制公民人身自由；（二）查封场所、设施或者财物；（三）扣押财物；（四）冻结存款、汇款；（五）其他行政强制措施。本案中，被告针对现登记在原告名下的涉案房屋实施行政限制，限制原告针对涉案房屋相关处分的权利，符合《中华人民共和国行政强制法》第二条中关于“行政强制措施”的定义，属于行政强制措施。《房屋登记办法》第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中，被告称因为林淑惠早已经于2000年9月9日去世，原告与林淑惠签订的网签合同为虚假合同，原告是为了骗取转移登记，故原告与林淑惠签订的合同是无效合同，转移登记属于虚假登记。为了保障房屋交易安全，故被告依据《房屋登记办法》第十一条、第八十一条的规定针对涉案房屋作出行政限制。然，《房屋登记办法》第八十一条规定被告可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，并未规定被告具有作出本案被诉行政限制的职权。故被告作出本案被诉行政限制缺乏法律规范依据。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十九条第（二）项规定，有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的“重大且明显违法”：（二）减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据。本案中，在涉案房屋登记的所有权人仍为原告，被告对此房屋登记未予撤销的情况下，被告针对涉案房屋直接作出行政限制，属于对原告权利的减损且没有法律规范依据，应属无效行为。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十九条第（二）项之规定，判决如下：确认被告北京市规划和自然资源委员会顺义分局对登记在原告蔡巧丹名下位于北京市顺义区X镇X庄X路X号（X区）X幢房屋作出行政限制的行为无效。案件受理费五十元，由被告北京市规划和自然资源委员会顺义分局负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 鑫人民陪审员  裴艳彬人民陪审员  杨艳荣二〇二〇年十月二十九日法官 助理  付艳侠书 记 员  徐 鹤