北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初12960号原告：卜小渌，女，1981年1月29日，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：朱瑞雪，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金玉，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：许大林，男，1969年1月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：江战辉，北京罗斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亮，北京罗斯律师事务所实习律师。被告：汪爱民，男，1974年6月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：张立娜，女，1986年3月21日出生，该公司职员。原告卜小渌与被告许大林、汪爱民以及第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卜小渌的委托诉讼代理人朱瑞雪、被告许大林的委托诉讼代理人江战辉、被告汪爱民和第三人麦田公司的委托诉讼代理人张立娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卜小渌向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同关系于2019年12月14日解除；2、要求二被告连带支付2019年11月25日至2020年5月15日的租金及房屋占有使用费152320元；3、要求确认二被告已付押金26880元不再返还，用于冲抵违约金；4、要求二被告支付2019年11月18日至11月27日的逾期付款违约金8960元。事实与理由：2019年2月17日，卜小渌与许大林签署租赁合同，约定卜小渌将北京市东城区永定门西滨河路8号院1楼22层2单元××××号房屋（以下简称涉案房屋）出租给许大林，租赁期限自2019年2月25日至2022年2月24日，租金支付方式为押一付三，被告应当于每期租金届满前7日支付后期租金。许大林承租房屋后，多次出现逾期支付租金情形。本应在2019年11月18日支付租金，至今都没有支付。2019年12月10日，卜小渌向许大林发出《解约通知函》，告知许大林解除合同，并要求许大林支付租金、腾退涉案房屋。但许大林收到通知函后仍不予配合。2020年5月15日，卜小渌在麦田公司配合和见证下将涉案房屋收回。另，汪爱民实际使用涉案房屋，并认可支付租金，应对许大林债务承担连带责任，故原告卜小渌诉至本院，请求判如所请。被告许大林辩称，2019年下旬，汪爱民联系麦田公司工作人员颜成豪，希望承租涉案房屋，并支付了1万元定金。许大林是汪爱民的朋友，随同汪爱民签署租赁合同。因汪爱民未携带身份证，许大林代其签署《北京市租赁合同》，并代汪爱民转账支付了押金及房租。当日，汪爱民即以现金形式将代付款项支付给许大林。此后租金支付，亦是汪爱民的下属转账给许大林，再由许大林转给原告。涉案房屋一直由汪爱民实际使用，涉案房屋实际承租人系汪爱民。对此，卜小渌以及麦田公司均明确知晓，故大林并非租赁合同关系相对方，并非本案适格被告。租赁合同的实际履行、付款以及后续协商事项均与许大林无关，许大林仅作为汪爱民朋友代为沟通协商。许大林从未有过加入涉案债务的意思表示。即使两被告均要承担责任，租赁合同也系双方协商一致解除合同，并未被告违约导致合同解除。2020年初，受疫情影响，汪爱民并未来京，房屋一直处于空置阶段。因自身资金周转困难及疫情的影响，房租交纳有所迟延，出于歉意及希望承租房屋的考虑，汪爱民向卜小渌支付了1万元作为延迟支付租金的利息。此后，双方协商定于2020年5月15日支付房屋或解除合同。汪爱民因资金周转困难，2020年5月15日未能支付租金，无奈同意解除合同，但因为房屋中有大量家具和私人物品，故要求给予一周时间清理腾退，但卜小渌未考虑该合理请求，反而于2020年5月15日当天将房屋收回。汪爱民承租涉案房屋用于公司办公并居住，因疫情影响并未实际来京使用，房屋一直处于空置状态，汪爱民资金周转困难，公司也没有实际收入，不应该向卜小渌承担违约责任。另。2019年12月12日，麦田公司职工颜成豪代为垫付租金1万元，应该从应付租金中扣除。被告汪爱民辩称，签署合同当日确因汪爱民未带身份证，所有由许大林代签的租赁合同，房屋实际承租人确系汪爱民。签署时，汪爱民、许大林、卜小渌代理人和麦田公司的人均在现场，大家都清楚仅以许大林名义签署租赁合同。2019年3月29日，汪爱民与卜小渌协商由汪爱民支付给卜小渌1万元作为拖欠租金的补偿，同时汪爱民承诺2020年5月15日之前将拖欠租金补齐。之后，因为汪爱民资金周转问题，未能按照承诺补齐租金，故向卜小渌申请延长租金支付时间，卜小渌没有同意并于2020年5月15日收回涉案房屋。2020年5月15日，汪爱民并未与卜小渌协商一致解除合同，是卜小渌单方解除的。汪爱民虽认可2019年11月25日至2020年5月15日租金金额，但不同意支付欠付租金亦不同意支付违约金。第三人麦田公司述称，签署合同时因为汪爱民未带身份证，所以以许大林名义签署租赁合同，房屋实际承租人确系汪爱民。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月17日，卜小渌（甲方出租人）与许大林（乙方承租人）、麦田公司（丙方居间方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年2月25日至2022年2月24日，双方于2019年2月22日办理房屋交付手续。租金标准为每月26880元，支付方式为押一付三，首期租金及押金于交付门禁卡支付，以后每期租金乙方应于期限届满前7日支付，支付日期分别为2019年2月7日、2019年5月18日、2019年8月18日、2019年11月18日、2010年2月18日、2020年5月18日等。押金为26880元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。乙方于本合同成立，向麦田公司支付佣金21504元。合同另约定，乙方未按照约定支付租金达10日、欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方应按照月租金100%向甲方违约金。甲方未按约定交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一天，由违约方按照日租金100%支付违约金。合同落款处，甲方为代理人李某签字、乙方为许大林签字、丙方盖有麦田公司合同专用章。签署该合同前，汪爱民曾支付给麦田公司职工颜某1万元定金，后颜某将该笔款项转给卜小渌冲抵部分租金。2019年2月18日，许大林支付剩余首期租金和押金共计97520元。2019年5月24日，许大林支付租金80640元。2019年9月4日、12日分两笔共支付租金80640元。2019年12月中旬，麦田公司颜某代付租金1万元。其余租金至今未付。庭审中，许大林、汪爱民和麦田公司均主张签署租赁合同时，因汪爱民未携带身份证，故由许大林代汪爱民签署租赁合同，汪爱民系租赁合同承租人。卜小渌主张当时签署合同是，甲方系代理人李某签署的，并未提及许大林代签的情况，且许大林也并非以代理人身份签约，故不认可许大林、汪爱民和麦田公司的上述主张。许大林为证明该主张，向本院提供了银行交易明细清单、微信聊天记录和通话录音，并主张汪爱民的公司财务张杰支付租金后，许大林将房租再转给卜小渌，且通过微信聊天记录可以看出卜小渌明确知道汪爱民系实际承租人。其中银行明细清单载明2019年5月24日，张杰向许大林账号转账81000元，备注“房租款”；5月24日，许大林将房租80640元支付给卜小渌。而汪爱民与卜小渌的聊天记录也显示汪爱民曾就租金支付情况与卜小渌进行沟通。卜小渌认可银行交易明细清单、微信聊天记录真实性，但不认可证明目的。另，因许大林未向卜小渌支付应于2019年11月18日支付的租金，2019年12月11日，卜小渌曾向许大林发出一份解除合同通知。麦田公司的颜某与卜小渌于2019年12月份沟通延期支付租金事宜，并帮租户垫付了1万元租金。但之后延期了数次，汪爱民也承诺了数次付款时间，但最终许大林或汪爱民未能向卜小渌支付租金。2020年2月29日，因多次延迟支付租金，汪爱民向卜小渌支付1万元作为延迟支付租金的利息，并承诺2020年3月份月底前补齐租金。但至2020年3月31日，汪爱民依然未支付租金并再次申请延期支付。庭审中，许大林、汪爱民主张2020年2月29日支付1万元补偿款后，双方协商租金可以在2020年5月15日前交纳。卜小渌对此不予认可，其主张双方并未就租金延迟支付时间协商一致。许大林、汪爱民对此未举证，并主张卜小渌和麦田公司颜某微信记录可以显示该协商过程，但该微信记录仅看出卜小渌告知过颜某“要不然把租金付了，要不然我明天（注：指的2020年5月15日）就要收房”。而2020年5月15日，卜小渌与汪爱民沟通交房事宜，汪爱民依然申请再延期一周支付租金。双方未能协商一致，卜小渌于2020年5月15日将涉案房屋收回，并于二、三天后将涉案房屋另行出租了。本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，因为汪爱民未携带身份证，故委托许大林代为签署《北京市租赁合同》，结合第三人陈述意见、履约过程中各方沟通情况和租金支付等情形，卜小渌应该知道汪爱民和许大林之间代理关系，该租赁合同直接约束汪爱民和卜小渌。汪爱民、卜小渌之间《北京市租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，汪爱民未依约支付2019年11月25日之后的租金，已经构成违约，对此汪爱民应承担违约责任。依据双方合同约定，汪爱民未按照约定支付租金达10日、欠缴各项费用达1000元的，卜小渌有权单方面解除合同，收回房屋。虽2019年12月11日，卜小渌曾因汪爱民欠付租金发出一份解除合同通知，但之后双方就继续履行合同、延付租金达成过一致意见，该解除合同通知不发生效力，卜小渌要求确认双方租赁合同关系于2019年12月14日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。2020年上半年，卜小渌、汪爱民就租金支付问题多次沟通，汪爱民亦多次承诺付款，但均未能依承诺支付欠付租金。直至2020年5月15日，汪爱民依然未依照承诺支付欠付租金，而是要求继续延期支付，卜小渌不再同意延迟支付租金，而提出解除租赁合同关系并收回了涉案房屋，符合双方合同约定，本院认定双方租赁合同关系于2020年5月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现卜小渌要求汪爱民支付2019年11月25日至2020年5月15日欠付租金，于法有据，但因麦田公司颜某曾代付1万元，该笔租金应在租金总额中扣除，剩余租金部分的诉讼请求，本院予以支持。双方租赁合同关系因汪爱民违约导致合同解除，对此汪爱民应依约承担违约责任。双方租赁合同约定了逾期付款违约金和解约违约金，逾期付款违约金约定适用条件为“未达到解除合同条件”，本案确因汪爱民延迟支付租金导致了合同解除，不满足逾期付款违约金的适用条件，且2020年2月29日，汪爱民已自愿支付卜小渌1万元作为延迟支付租金的补偿，卜小渌要求汪爱民支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方合同约定因汪爱民原因导致合同解除的，应按照月租金100%支付违约金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由汪爱民承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分退还。卜小渌要求以押金冲抵违约金，于法有据，但考虑卜小渌将涉案房屋另行出租等情形，卜小渌主张的违约金标准过高，本院酌情予以调整为16880元。为减少当事人诉累，结合双方合同关于押金退还的相关约定，剩余部分押金本院在汪爱民应付租金中抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告汪爱民于本判决生效之日起七日内支付原告卜小渌租金132320元；二、原告卜小渌已收取的押金不再退还被告汪爱民（其中16880元押金冲抵违约金，剩余10000元冲抵租金）；三、驳回原告卜小渌的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2032元，由被告汪爱民负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年十月二十八日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻