河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0381民初3464号原告（执行案外人）：吕伟国，男，1982年8月17日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：马江**，洛阳市偃师市夏都法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：郭景辉，男，1979年1月12日生，汉族，住河南省偃师市。第三人（被执行人）：马敬明，男，1992年2月25日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。原告吕伟国与被告郭景辉、第三人马敬明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕伟国及其委托诉讼代理人马江**、被告郭景辉、第三人马敬明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕伟国向本院提出诉讼请求：1、排除对位于偃师市旭日华庭10-1-2902号房产的执行；2、诉讼费由被告承担。被告郭景辉辩称，1、（2020）豫0381执异31号执行裁定书公平公正，应当继续予以执行。郭景辉诉马敬明民间借贷纠纷一案，偃师市人民法院作出（2019）豫0381民初914号民事裁定书，于2019年2月26日查封了马敬明位于旭日华庭10-1-2902号房产，后马敬明不服（2019）豫0381民初914号民事判决书，提出上诉，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终5830号民事判决书，判决生效后，马敬明未履行判决义务，郭景辉申请执行，偃师市人民法院作出（2020）豫0381执130号执行裁定书，采取评估、拍卖、张贴腾房公告等一系列执行措施，吕伟国提出执行异议，偃师市人民法院经审查作出（2020）豫0381执异31号裁定书，驳回吕伟国的异议，裁定书公平公正，案件从立案保全到执行阶段中腾房的所有程序完全合法，未违反任何法律法规的强制性规定，未侵犯他人的合法权益，对该房产应当继续执行；2、吕伟国诉马敬明房屋买卖合同纠纷案件，系二人恶意串通的虚假诉讼，吕伟国的执行异议之诉无事实根据和法律依据，其诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回。郭景辉诉马敬明民间借贷纠纷一案在先，吕伟国诉马敬明房屋买卖合同纠纷一案在后，马敬明知道一审判决事实清楚证据充分，仍然提起上诉拖延强制执行的时间，在吕伟国诉其房屋买卖合同纠纷一案中，故意缺席不到庭，判决后不提出上诉，吕伟国也迟迟不申请执行，在得知郭景辉申请执行后，吕伟国才开始申请执行，后又提出执行异议和执行异议之诉，恶意阻挠郭景辉申请执行案件的执行。吕伟国诉马敬明房屋买卖合同纠纷一案，偃师市人民法院作出（2019）豫0381民初936号民事裁定书，对涉案房产轮候查封，从先后顺序看，显然是郭景辉诉马敬明民间借贷纠纷案件查封房产后，马敬明与吕伟国串通，虚构事实，让吕伟国立案起诉形成的房屋买卖合同纠纷案件，吕伟国作为房产中介从业人员，熟悉相关房产方面的法律法规及交易流程，知晓马敬明的房产在银行办理有抵押，房贷未结清，且知道该房产已被查封，不会办理过户手续，依然起诉要求办理过户手续，偃师市人民法院在不知情的情况下错误作出（2019）豫0381民初936号民事判决书，判决马敬明协助吕伟国办理过户手续，该判决书查明房屋价格41万元，远远低于市场价，明显属于二人恶意串通的虚假诉讼，诉讼中故意隐瞒事实真相，欺骗法院作出有利于自己的判决，用以对抗对马敬明名下房产的强制执行。综上，吕伟国的执行异议之诉，无事实根据和法律依据，请依法驳回吕伟国的诉讼请求，对涉案房产继续执行。第三人马敬明述称，我与郭景辉民间借贷纠纷一案，根本不符合正常借贷流程，没有任何证据证实我与郭景辉有民间借贷，包括每天转账，我与郭景辉每天流水高达上百万，不符合民间借贷流程，我与吕伟国有合理合法的房屋买卖合同，与郭景辉没有任何书面文件及抵押合同。我自愿把房子过户到吕伟国名下。本院经审理认定事实如下：本院在审理郭景辉与马敬明民间借贷纠纷一案中，于2019年2月25日作出（2019）豫0381民初914号民事裁定书，裁定：冻结马敬明银行存款600000元，期限为一年；或查封马敬明价值600000元的其他等值财产，期限为动产二年、不动产三年。依据该裁定，本院于2019年2月26日查封了马敬明名下位于偃师市××东太学路南旭日华庭10栋1单元2902房产一套（证号为：豫（2018）偃师市不动产权第0003343号）。本院在审理吕伟国与马敬明房屋买卖合同纠纷一案中，于2019年2月25日作出（2019）豫0381民初936号民事裁定书，裁定：查封马敬明所有的位于偃师市××镇太学××旭日××单元××室房屋××套，期限为三年。依据该裁定，本院于2019年2月26日查封了该房产。2019年8月3日，本院以（2019）豫0381民初914号民事判决书对郭景辉诉马敬明民间借贷纠纷一案作出判决，马敬明不服，上诉于洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院于2019年12月17日以（2019）豫03民终5830号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。马敬明不服，向洛阳市中级人民法院申请再审，洛阳市中级人民法院于2020年8月19日以（2020）豫03民申942号民事裁定书裁定驳回其再审申请。2020年1月19日，本院立案受理了郭景辉申请执行马敬明民间借贷纠纷一案，执行过程中，吕伟国提出书面异议，本院于2020年8月3日作出（2020）豫0381执异31号执行裁定书：驳回吕伟国的异议请求。吕伟国不服，提起诉讼。2019年10月28日，本院以（2019）豫0381民初936号民事判决书对吕伟国诉马敬明房屋买卖合同纠纷一案作出判决，查明：2019年1月25日，吕伟国、马敬明通过偃师市华众房产中介有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：马敬明将其所有的位于河南省洛阳市偃师市城关镇太学路南旭日华庭10幢1单元29层2902号、面积为94.49平方米、不动产权证号为豫(2018)偃师市不动产权第0003343的房产一套出卖给吕伟国，吕伟国于2019年1月25日交付人民币拾陆万元（￥160000）予马敬明，吕伟国拿到不动产证后7日内将剩余款项支付给马敬明；马敬明在吕伟国交付首付款后即日将房屋交付吕伟国，并于7日内办理产权转移登记手续；该房屋领取钥匙时所缴纳的各项费用（包括水、电、暖气费、煤气费、物业管理费、维修基金等）由吕伟国支付，吕伟国支付的所有费用充当剩余购房款，接房后产生的一切费用由吕伟国承担；马敬明同意于收到首付款即日起房屋予吕伟国使用，马敬明逾期交付房屋的，应按已收款额每日万分之五向吕伟国支付违约金；马敬明如违反合同约定或其它由于马敬明的原因而无法将该房屋售予吕伟国，应向吕伟国支付该房屋成交价的10%作为违约金，并且必须退回吕伟国已缴纳的所有款项；马敬明逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向吕伟国支付违约金；吕伟国不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向马敬明支付该房屋成交价的10%作违约金；吕伟国逾期支付房款，或者未能按时履其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向马敬明支付违约金；逾期30天，马敬明有权不再出售该房屋，吕伟国应向马敬明支付该房屋成交价的10%作违约金。合同备注条款还约定：经买卖双方协商，此房屋马敬明收到首付款，房屋予吕伟国使用，从签订合同即日起马敬明与此房无关，办理过户手续卖方应积极配合；房屋交房给吕伟国所产生的物业费马敬明承担一千元，马敬明应配合办理过户手续。同日，吕伟国通过微信向马敬明支付了订金10000元，马敬明向吕伟国出具了收据。2019年1月26日，吕伟国通过其妻马小娟农商银行账号向马敬明邮储银行账号分四笔转款149000元。2019年1月31日，吕伟国向洛阳市旭日华庭物业管理有限公司交纳了马敬明拖欠的物业费（2016.5.1-2019.12.31）4490元，向偃师中裕燃气有限公司交纳了燃气管网费3250元，并交纳了暖气开口费2126元和有线电视开口费240元。合同签订后二三天，售房部给吕伟国打电话称马敬明在2018年8、9月份通过其它中介公司已将该房卖于他人，后在偃师城郊派出所经三方协商，马敬明退还另外买方的款项，吕伟国、马敬明的房屋买卖合同继续履行。因临近春节，吕伟国比较忙，经双方协商，双方约定过了正月十六再办理过户。约正月十五、十六，售房部又给吕伟国打电话称马敬明因欠他人的钱将房子抵押给了他人，后经协商无果，吕伟国诉于本院。判决：一、马敬明继续履行2019年1月25日签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起三十日内协助吕伟国将位于偃师市城关镇太学路南旭日华庭10幢1单元29层2902室房屋过户给吕伟国；二、马敬明于本判决生效之日起三十日内支付吕伟国违约金41000元。受理费8274元、保全费2570元，由马敬明承担。判决送达后，双方均无上诉，该判决已经生效。本院认为，本院（2019）豫0381民初936号民事判决书已对吕伟国诉马敬明房屋买卖合同纠纷一案作出判决，由马敬明协助吕伟国将涉案房产过户至吕伟国，同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，吕伟国对涉案房产拥有足以排除强制执行的民事权益。依照最高人民法院第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行偃师市城关镇偃登渠东太学路南旭日华庭10幢1单元2902号房产。本案受理费3725元，由被告郭景辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李玉辉人民陪审员  田宇飞人民陪审员  寇璐瑶二〇二〇年十月二十二日书 记 员  高 茜