江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初2930号原告：扬州市万佳物业管理有限公司，住所地万鸿城市花园小区**楼东侧。法定代表人：杨德稳，董事长。委托诉讼代理人：陈建国，江苏锦登律师事务所律师。被告:李凯，男，1983年5月26日出生，汉族，住扬州市。原告扬州市万佳物业管理有限公司（以下简称“万佳公司”）与被告李凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳公司委托诉讼代理人陈建国、被告李凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万佳公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付骏和天城6幢301室住宅2016年11月16日至2019年11月15日期间物业服务费3125元（124.02平方米*0.7元/平方米/月*36个月）、电梯运行费1652元（124.02平方米*0.37元/平方米/月*36个月）、公共能耗费240元（80元/年*3年）及自逾期之日至实际给付之日止的滞纳金（以欠费额为基数，按日万分之五计算，至2020年9月10日为1665元），暂合计6682元。后原告变更滞纳金的诉讼请求，主张自逾期之日至2020年9月10日的滞纳金。事实和理由：2014年11月16日，原告与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》一份，合同约定住宅物业服务费0.7元/平方米/月、电梯运行费按公示0.37元/平方米/月、公共能耗费按公示80元/年，业主于每年度缴费期结束之日前交当年的物业服务费，逾期之日起，按照应缴纳费用总额每日千分之三的标准支付滞纳金。合同期限自2014年11月16日至2017年11月16日。合同到期后，经社区牵头采取实名制投票，多数业主同意续聘原告为小区继续提供物业管理服务。被告系扬州市骏和天城小区6幢301室的业主。原告依约为骏和天城业主提供了物业管理服务，被告却未履行交纳物业服务费、电梯运行费、公共能耗费等费用并发生滞纳金。经原告催缴后，被告仍未予支付。被告李凯辩称，1.原告与被告所在小区骏和天城的物业合同2017年11月6日已经到期，小区业委会没有和原告续签物业服务合同，我们小区于原告不存在法律上的物业服务关系。原告万佳物业公司强行霸占小区收取物业费；2.2017年6月开始，因为室外水管堵塞，我家厨房多次反水，造成卫生间、客厅被淹，造成损失3000元，被告与原告多次交涉未能根本解决问题，要求原告赔偿；3.原告物业服务不专业、乱作为，小区空地随意堆放杂物，小区新增停车位占用消防通道，单元门损坏一直没有修好，墙体涂料脱落不修补，消防设施没有消防水龙带和水枪，，地下停车场通风系统风管被原告拆除等等当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年11月16日原告万佳公司与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》，合同约定了小高层住宅的物业管理服务费按照每月每平方米0.7元、电梯运行费每月每平方米0.36元。物业服务费收费项目和标准载明公共能耗费按公示80元每年。业主于每年度缴费期结束之日前交当年的物业服务费，逾期未交纳的，从逾期之日起按应缴费总额每日千分之三计收滞纳金等内容；2.被告系骏和天城6幢301室的业主，该房屋的建筑面积为124.02平方米；3.被告自2016年11月16日以来未缴物业服务费；4.2017年12月25日，扬州市广陵区曲江街道曲江新苑社区发布公告称，经过实名制投票，被告所在骏和天城小区多数业主同意续聘万佳物业为该小区继续提供物业服务，万佳物业与骏和天城小区物业管理合同继续具有约束力，由万佳物业按照原合同约定继续提供物业服务；5.2020年7月20日，原告万佳公司发布公告称该公司将于2020年10月20日撤出骏和天城小区，提前三个月告知广大业主；6.原告于2018年9月20日在小区内张贴催缴物业服务费的通知，通知未缴费业主缴纳物业费；7.原告提供的照片显示小区空地随意堆放杂物，小区新增停车位占用消防通道，单元门损坏，墙体涂料脱落，消防设施没有消防水龙带和水枪，，地下停车场通风系统无风管根据合并审理的其他被告提供的照片显示原告物业管理服务存在瑕疵，小区配电房门、电箱柜门打开，无人管理，存在重大安全隐患，小区内部道路上、公共绿地上划停车位停车，小区卫生环境状况不佳，绿化草坪树木管理不善，树木存在枯死现象，公共设施存在损毁，公共区域墙面渗水，原告工作人员把脏桶放在小区景观水体内涮洗等现象，原告履行管理服务职责不到位。本院认为，原告万佳公司与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》，对业主具有约束力。被告所在小区业委会没有在2017年物业服务协议到期后选聘新的物业公司。2017年12月25日，被告所在社区发布公告，内容为经投票多数业主赞成续聘原告为小区提供物业管理服务万佳物业与骏和天城小区物业管理合同继续具有约束力，由万佳物业按照原合同约定继续提供物业服务。原告在2017年11月之后为小区提供了事实的物业管理服务，被告事实上接受了原告的物业服务，因此被告应当向原告交纳物业服务费。原告为包含被告在内的业主提供物业服务，被告接受服务后未按约交纳物业服务费用，构成违约，被告应当继续按约承担给付相关费用的责任。诉讼中，原告主动将原约定的滞纳金由每日千分之三降为每日万分之五，本院准许。依照物业服务合同，被告每年应交纳物业服务费为1041元（124.02平方米*0.7元/平方米/月*12个月）、电梯运行费535元（124.02平方米*0.36元/平方米/月*12个月）、公共能耗费为80元，合计每年1656元。被告应交纳2016年11月16日至2019年11月15日共3年期间的物业服务费、电梯运行费以及公共能耗费合计为4968元（1656元*3年）。原告主张按每日万分之五的标准支付从逾期付费之日至2020年9月10日期间的滞纳金1648元（其中2017年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1656元×0.0005×1029天=852元；2018年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1656元×0.0005×664天=549元；2019年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1656元×0.0005×299天=247元，违约金合计1648元）不违反合同约定及法律规定，故本院予以支持。被告李凯辩称原告物业服务不专业、乱作为，小区空地随意堆放杂物，小区新增停车位占用消防通道，单元门损坏一直没有修好，墙体涂料脱落不修补，消防设施没有消防水龙带和水枪，，地下停车场通风系统风管被原告拆除等等原告物业公司履行管理服务职责不到位，达不到协议约定的物业服务标准，应当承担相应的违约责任，但被告不能因此作为不交纳物业服务费的理由。关于被告要求原告赔偿其3000元经济损失，被告可另案主张，不在本案中处理。鉴于原告的物业管理服务存在瑕疵，应当承担相应的违约责任，本院酌定原告自行承担25%的责任，被告应交纳物业费、电梯运行费、公共能耗费以及违约金共计4962元[（4968元+1648元）×75%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李凯于本判决生效之日起十五日内向原告扬州市万佳物业管理有限公司支付物业服务费、电梯运行费、公共能耗费及滞纳金4962元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半为25元（原告已预交），由被告李凯负担（被告应负担之款于本判决发生法律效力之日起十五日内直接交付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 谈文荣二〇二〇年十月九日法官助理 刘伟伟书 记 员 侯 健