山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0322民初1956号 原告：李成岩，男，1969年12月24日出生，汉族，高青县人，住山东省高青县。 委托诉讼代理人：边红珍，山东青苑律师事务所律师。 被告：山东长江房地产开发有限公司。住所地:山东省高青县潍高路**。 委托诉讼代表人：山东长江房地产开发有限公司管理人。 负责人：孙萍萍，组长。 原告李成岩与被告山东长江房地产开发有限公司（以下简称长江房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成岩的委托诉讼代理人、被告长江房地产公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李成岩向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《认购书》；2.依法确认被告返还原告的购房款119630.00元、办证费15495.00，共计135125.00元为破产债权，并依法确定原告对该债权优于工程款债权和抵押权受偿；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月5日，原、被告签订《认购书》，约定：原告购买被告开发建设的位于银岭花园5号楼1单元101号的房产一套（包含2号储藏室），总价款为319630元。原告依约于2015年3月5日支付房屋首付款105000.00元，于2015年10月26日支付房款14630.00元，于2015年10月20日支付办证费15495.00元，后被告于2015年9月9日对涉案房屋预告登记在案外人闫镇名下，（2020）鲁0322民初648号民事判决对此予以确认，原被告签订的认购书合同目的已无法实现，为维护原告权益诉至法院。 被告长江房地产公司辩称，1.同意解除原、被告之间签订的认购书；2.对原告诉称的总房款、原告已交纳的购房款及办证费数额无异议，也同意返还；3.因原告未支付全部房款或大部分房款，原告主张的购房款本金不应享有第一顺位的优先受偿权；4.原告主张的被告代收的办证费不属于购房款，不应认定享有第一顺位的优先受偿权。综上，原告诉请要求购房款及办证费确认优先债权，没有事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院综合认定以下事实： 1、2015年3月5日，原告李成岩与被告长江房地产公司签订认购书，由原告认购被告销售的位于高青县，面积100.66平方米，总价款为319630.00元，同时认购书还对付款方式等内容进行了约定，原告李成岩在认购书上签字摁印确认，被告长江房地产公司在认购书上盖章、其经办人张念玲在认购书上签字确认； 2、原告李成岩分别于2015年3月5日，2015年10月26日，向被告支付了涉案房屋的首付款105000.00元、房款14630.00元，共计119630.00元；于2015年10月20日向被告支付了办证费15495.00元； 3、2018年9月28日，高青县人民法院作出（2018）鲁0322破申4-1号民事裁定书，裁定受理山东长江房地产开发有限公司破产清算一案，并指定山东长江房地产开发有限公司清算组为山东长江房地产开发有限公司管理人。 4、2020年6月30日，高青县人民法院作出的（2020）鲁0322民初648号民事判决书，判决：“山东长江房地产开发有限公司继续履行与闫镇签订的关于高青银岭花园小区5-1-1002、5-1-101、5-1-1001、5-3-703、5-3-103、5-3-303、5-1-1101、5-3-902、5-3-702、5-3-202、5-1-1102、5-3-1003、5-1-1003号房产的《商品房买卖合同》，在具备办理不动产登记手续条件之日起九十日内为原告闫镇办理上述房产的不动产登记手续”。上述房产中的高青银岭花园小区5-1-101房屋即为本案涉案房屋。该判决现已生效。 另查明，2020年9月28日，高青县不动产登记中心出具淄博市不动产登记信息查询结果证明显示，截止2020年9月28日原告李成岩名下无房产。目前，原告李成岩仍居住在涉案房产内。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案中原、被告均认可原告认购被告出售的位于高青县的商品房，总价款为319630.00元，原告交纳了房款119630.00元、办证费15495.00元的事实，本院对上述事实予以确认。因涉案房产已被生效的判决书判决为闫镇办理不动产登记手续，合同目的无法实现，被告亦同意与原告解除认购书，并同意返还原告认缴的房款119630.00元、办证费15495.00元，本院对上述主张予以采信。故原告主张的与被告解除认购书、返还原告购房款119630.00元、办证费15495.00元并确认为破产债权的诉讼请求，因被告无异议，本院予以支持。本案的焦点在于原告主张的购房款及办证费的受偿权是否应优于工程款债权和抵押权。 原告主张被告应返还的购房款及办证费应为破产债权，其债权应优于工程款债权和抵押权受偿，被告对此不予认可。被告辩称其购房款因原告仅支付总房款的37%（119630÷319630），不足50%，不符合购房款优先受偿的情形，其办证费用不属于购房款，主张优先受偿无法律依据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。由此可以看出，其一、此处的消费者即为普通购房者，其购房债权优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。基于此，在出卖人不能交付房屋的情况下，对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。其二、关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，本案中，涉案房产作为原告的唯一住房认购并居住在此，其购买房屋系用于保障与改善家庭生活，属生活消费范畴，原告即为普通消费者，且原告名下再无其他住房，其基于生活及生存的基本权利理应得到优先保护。其三、被告主张原告的购房款不足50%不应优先受偿。本院认为，基于对普通消费者基本生存权利的保障，对购房款的数额不宜做限制性规定，本案的涉案房屋面积不大，房款数额也较小，对于普通消费者来说，数量仅此一套，别无其他住房，其购买住房应界定为生活性消费，故从保护普通消费者即购房人生存权原则来讲，为了保护购房人的生存需要，在公平诚信基础上，其权利应该得到优先保护。综上根据上述法律规定，原告的购房款债权应优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。 关于原告主张的办证费应列为优先债权受偿的主张，被告对此不予认可。因原告主张的办证费并非购房款，其主张无事实及法律依据，故本院对其该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决如下： 一、解除原告李成岩与被告山东长江房地产开发有限公司2015年3月5日签订的《认购书》； 二、确认被告山东长江房地产开发有限公司返还原告李成岩的购房款119630.00元、办证费15495.00元为破产债权； 三、确认被告山东长江房地产开发有限公司返还原告李成岩的购房款119630.00元优先于建筑工程款债权和抵押权受偿； 四、驳回原告李成岩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1502.00元，由被告山东长江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  王晓静 二〇二〇年十月十日 法官助理张丛丛 书记员赵乐