广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0513民初1374号原告：马群冲，男，1992年4月27日出生，汉族，住址汕头市潮阳区****************，公民身份号码440***************。委托诉讼代理人：陈泽铨，广东铭扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：许纪瑜，广东铭扬律师事务所实习律师。被告：陈玄赐，男，1986年10月29日出生，汉族，住址汕头市潮阳区*******************，公民身份号码440***************。被告：陈丽纯，女，1988年6月15日出生，汉族，住址汕头市潮阳区*******************，公民身份号码440***************。原告马群冲与被告陈玄赐、陈丽纯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告马群冲及委托诉讼代理人陈泽铨、许纪瑜，被告陈丽纯到庭参加诉讼，被告陈玄赐经本院合法传唤，没有正当理由无到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.判令二被告继续履行与原告签订的《汕头市潮阳区房地产买卖合同》，协助原告办理房地产过户手续；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年7月4日，原告向两被告购买位于汕头市潮阳区*********************产，双方于同日签订了《汕头市潮阳区房地产买卖合同》，合同约定，二被告将整套房地产以1395000元的价格卖给原告，于2019年10月31日前将该房地产移交给原告使用，并在该房产证从银行取出后配合原告办理过户手续。合同签订后，原告依约支付购房定金30000元及部分购房款，二被告也依约将房产交付给原告进行使用。因案涉房产处于按揭状态，二被告到期无法偿还该笔贷款，经协商，由原告代二被告向银行偿还该笔贷款，将剩余贷款本息一次性全部结清。贷款本息清偿完毕后，由中国农业银行股份有限公司汕头潮南支行开具《证明》，证明案涉房地产贷款本息已全部结清，与银行的抵押关系已终止，但二被告以各种理由拒不配合原告办理房产过户手续。原告认为，原、被告之间的合同系基于双方的真实意思表示，且合同有效。原告已按合同约定履行付款义务，被告陈玄赐的行为是家事代理，且被告陈丽纯是知道该买卖行为的，因此二被告应当按照合同约定履行房屋的交付和过户义务，但至今仍拒不配合原告办理过户手续，其行为已构成违约，严重违反诚实信用原则。原告遂起诉。被告陈玄赐没有出庭答辩，其于诉讼过程中陈述，被告陈丽纯是我妻子。原告去年确实有向我购买涉案房屋，该房屋是我和陈丽纯几年前共同购买，当时购买案涉房产时是我和被告陈丽纯一同办理的，并都有签自己的名字；我妻子本来是同意我与原告的房屋买卖，但她于2019年开始就称要去朋友家，有时也没有回家，直至两三个月前与其彻底联系不上，因此一直未能配合原告办理过户手续。如果我与其取得联系，我便配合原告办理过户手续。案涉房产已办理了房产证，原告代为偿还银行贷款后，房产证就交由原告存执，房产证上登记的是我与被告陈丽纯的名字；原告买房时，陈丽纯都清楚，所以我们一同搬离了案涉房屋，搬家时我有告诉她是卖掉了，并不是出租。但之后与被告陈丽纯发生口角，其就反口称不同意卖房，还到涉案房屋找原告要讨回房屋。涉案房产办理按揭后，每月归还房贷的事务是由我打理，我自己每月归还一万多元的房贷，原告提前向银行还贷的事被告陈丽纯是知道的。涉案房产以总价130多万元出卖后，归还银行80多万元，其它款项我收后归还之前欠的装修款、工人工资、材料款共30多万元，现还剩余几万元在我这里；我卖房收到原告的这些款项没有给她，因为收到的房款尚不够归还所欠的钱，现仍欠建行一笔装修贷；我因欠银行贷款及拖欠工友工资、材料款等，自愿将房屋卖给原告，对于原告的诉求，我无意见。被告陈丽纯辩称，被告陈玄赐卖房给原告的事情我不知道。大概四、五年前，我们卖掉了西一村的旧房子后购买了鸿泰这套房。之后陈玄赐有跟我提到要卖掉鸿泰的房子，我不同意，陈玄赐还因此殴打过我。陈玄赐去年跟我说要搬离鸿泰这套房时，说的是租给别人，还跟我和孩子说春节后就要重回来鸿泰住，并没有说房子已卖给原告。去年有一次我持钥匙开该房屋，被原告赶出来，当时原告也没有说房屋已卖给他。我以为房屋只是出租出去，直至法院通知才知道卖房的事。我与被告陈玄赐在闹离婚，孩子由我带回娘家，我与孩子都无房可居住；原告与陈玄赐私下里怎样签订买卖合同我并不清楚，原告也从来没有联系我，我对卖房的事一直不清楚，也坚决不同意，我也没有收到一分卖房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原、被告身份证、汕头市潮阳区房地产买卖合同、收款收据、商品房认购协议书及收款收据、鸿泰华府住户手册，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，可予采信；2.原告提交的两被告结婚证、银行转账凭证、中国农业银行股份有限公司汕头潮南支行证明、（2019）粤0514民初1403号民事判决书等证据复印件，上述证据虽然是复印件，但被告没有否认其真实性，上述证据的内容可证明本案事实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈玄赐与被告陈丽纯于2010年7月26日登记结婚，2017年5月28日，两被告共同购买了址于汕头市潮阳区*********************，并向中国农业银行股份有限公司汕头潮南支行办理了抵押贷款，由被告陈玄赐每月向银行归还贷款。2019年7月4日，原告与被告陈玄赐签订了《汕头市潮阳区房地产买卖合同》，合同载明：被告陈玄赐以总价1395000元向原告出售上述房屋，原告于2019年7月4日先付定金30000元，于2019年10月31日前同到银行提前还贷时付给购房款850000元，待该房产证在银行取出时即日协商过户时间，在该房屋无条件配合过户到原告名下、房管网签确认时由被告付给原告415000元；如被告中途违约，应二日内退还原告购房定金，同时还应赔偿原告30000元；于2019年10月31日前将房屋交付给原告使用时，由原告交付购房款100000元。上述合同签订后，原告为被告陈玄赐代为偿还了银行的按揭贷款879096.03元并取得了房地产权证，期间原告支付了被告陈玄赐购房款448000元，被告陈玄赐也将房屋交付给了原告居住但至今尚未办理过户登记。另查明，案涉址于汕头市潮阳区*********************的房地产权证于2019年4月30日登记颁发，证号为粤（2019）潮阳区不动产权第0002261号，该证载明上述房产是被告陈玄赐与被告陈丽纯共同共有。本院认为，原告与被告陈玄赐签订了《汕头市潮阳区房地产买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律的规定，该合同合法有效，但合同有效不一定能够引起物权发生变动。一、案涉房产的物权属于被告陈玄赐与被告陈丽纯夫妻共同共有，二被告对本案房产有平等的处理权。原告与被告陈玄赐个人签订房屋买卖合同，并未能提供证据证明取得被告陈丽纯的同意，截止庭审之日被告陈丽纯明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给原告马群冲，也拒绝追认被告陈玄赐出售案涉房产的行为，应认定为该买卖合同未经房屋共有权人同意，合同虽然有效但对共有权人陈丽纯没有约束力。二、原告提出其是善意购买，且已支付了全部价款，已取得房屋所有权的主张不能成立。首先，出售房屋属夫妻对共同财产所做的重大处理决定，夫妻双方应取得一致意见，被告陈玄赐个人签订买卖合同的行为，不能认定为其因日常生活需要行使家事代理权。同时，原告已明知该房产为二被告共同共有，但没有联系取得被告陈丽纯的同意，而自愿与被告陈玄赐个人签订合同，其行为并不符合善意的主观认识，属原告自身未尽到审慎义务，应由其自行承担相应法律后果，不能认定为善意购买；其次，根据物权法规定，不动产物权的转让须经依法登记才发生物权变动效力，原告虽与被告签订买卖合同，被告也将不动产权证书交由原告存执，但并未进行产权转让登记，原告仍没有取得物权；再者，原告虽已支付了合理的价款，且在该房屋居住，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，均要求不动产物权的善意取得需以登记为要件，原告至今仅完成与被告一方签订买卖合同的行为，不符合上述规定的善意取得房屋所有权的情形。综上，原告尚未享有对本案房屋物权请求权，且被告陈丽纯作为共同共有权人明确表示不同意、不认可被告陈玄赐单方与原告签订的合同，致使合同无法履行，经本院释明后，原告不同意变更诉讼请求，仍然要求被告陈玄赐、陈丽纯协助办理过户手续，原告的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于因合同履行不能给原告造成的损失，原告可另行主张，本案不作处理。被告陈玄赐经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告马群冲的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  陈桂生二〇二〇年十月十二日书记员  郑宇津（附相关法律条文）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。