北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7780号原告（反诉被告）：杨文军，男，1993年7月17日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。委托诉讼代理人：何健，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛晓霞，北京中昂律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：庞孝雨，男，1996年10月10日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。原告（反诉被告）杨文军与被告（反诉原告）庞孝雨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨文军之委托诉讼代理人何健、庞孝雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文军向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告之间的《北京市房屋租赁合同》自2019年11月16日起解除；2．判令被告向原告返还已支付的2019年11月16日至2020年2月29日的租金10850元(3100元/月*3月+1550元=10850元)；3．判令被告向原告返还已支付的房屋押金3100元；4．判令被告向原告返还已支付的剩余卫生费791元；5．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年8月31日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：原告承租位于北京市昌平区沙河镇*号房屋（以下简称*号房屋），租赁期限为2019年9月1日至2020年8月31日，租金标准为人民币3100元/每月，押金为人民币3100元，付款方式为押一付三。原告在居住期限内缴纳12个月卫生费共计1000元，水电燃气费共计964元。但在合同履行期限内，原告因出差忘记按时支付房租，导致迟延支付房租6日，但经被告通知后，原告当即于2019年11月6日全额补交房租。就原告迟延支付租金，被告要求原告支付7440元违约金，原告对此提出异议，认为违约金约定过高且自身违约情形轻微，因此拒绝支付，要求降低违约金，而被告却于2019年11月12日将*号房屋的供水关停，并将房屋门锁拆坏。被告断水、破坏门锁等违约行为，迫使原告无法继续在该房屋内居住生活，原告于2019年11月16日搬离*号房屋，导致原告订立本租赁合同的根本目的无法实现。基于上述事实，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，提起诉讼，以维护原告的合法权益不受侵害，请贵院判如所请。被告庞孝雨辩称，不同意原告诉讼请求，不同意解除合同也不同意退钱。反诉原告庞孝雨向本院提出反诉请求：判令杨文军支付我方房屋空置损失8300元。事实与理由：原告要求解除合同我方没有同意，我方在2020年5月23日才将房屋出租出去，故我方提起反诉。反诉被告杨文军辩称，不同意庞孝雨的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月31日庞孝雨（出租人，甲方）与杨文军（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定“第一条（一）房屋坐落于北京市昌平区沙河镇*室……第三条（一）房屋租赁期自2019年9月1日至2020年8月30日，共计1年。甲方应于2019年9月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。第四条（一）租金标准：3100元/月，支付方式按季支付。各期租金支付日期：第一次缴纳租金日期为2019年8月31日，金额为人民币9300元整，第二次缴纳租金日期为2019年11月1日，金额为人民币9300元整，第三次缴纳租金日期为2020年2月1日，金额为9300元，第四次缴纳租金日期为2020年5月1日，金额为9300元……（二）押金：3100元。第五条合同期内一切由租房产生的相关费用由承租方自行承担……第八条（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达3日的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达3日的；欠缴各项费用达100元的……第九条（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按总租金的20%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按总租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）若乙方提前退租（解除合同），应提前90日通知甲方，乙方按月租金的200%向甲方支付违约金，且剩余租金不退……”双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。2019年8月31日，杨文军通过案外人杨森向庞孝雨支付14364元，其中包含租金9300元、押金3100元等；2019年11月6日，杨文军通过案外人杨森向庞孝雨支付9300元。后双方因租房产生矛盾，2019年11月29日，杨文军向庞孝雨发送一份律师函，通知庞孝雨解除双方签订的房屋租赁合同。关于杨文军搬离涉案租赁房屋的过程。杨文军称是因为庞孝雨停水、破坏门锁，导致涉案房屋不满足居住条件，杨文军无法实现合同目的，故而行使法定解除权，并提交了微信聊天记录及视频作为证据。其中2019年11月11日的微信聊天记录内容为“庞孝雨：今天周一，之前说的最晚周一违约金5500元转过来，现在打电话也不接了，什么意思？杨文军：我那会在地铁上，人太多没有听到电话，你现在这违约金我肯定不交，房子我也不会退，我的房租也没欠你的。”2019年11月12日，杨文军向庞孝雨发送信息及视频询问停水及锁坏之事；2019年11月13日的微信聊天记录显示“杨文军：哥们，你这水给我停了，锁也给我弄坏了，这也没法住了，我只能搬走了。庞孝雨：没人整你锁，把锁整坏了，我这两天在老家呢，你要愿意退房等我回去再说吧。”杨文军称在发送律师函前即2019年11月16日致电庞孝雨提及要解除合同，并在同日搬走，搬走时将钥匙放在涉案租赁房屋了。庞孝雨对此予以否认。庞孝雨称依据合同约定杨文军应在2019年11月1日交纳第二次租金，但其在2019年11月6日才交纳，违反合同约定，应当支付违约金5500元，杨文军同意在2019年11月11日支付，但没有支付。庞孝雨提交的2019年11月6日的双方微信聊天记录显示“庞孝雨：因乙方未按合同约定支付房租产生违约，违约金5500元，于2019年11月11日前补齐。再逾期了我可真就收房了。杨文军：那5500元也是打到那个卡上呗。庞孝雨：对。”庞孝雨还称，杨文军要解除合同我没有同意。涉案租赁房屋门口就有水阀门，杨文军自己就可以打开，他还可以联系我，我可以处理。杨文军称锁坏了，但我当时在老家，我说杨文军可以先换，费用我可以承担。根据双方的陈述及提交的证据，本院认定杨文军与庞孝雨于2019年11月6日约定杨文军在2019年11月11日将违约金5500元支付到庞孝雨的指定银行卡，但在2019年11月11日，杨文军反悔，不同意支付违约金，双方故而发生矛盾。关于杨文军所称庞孝雨有停水及坏锁行为，杨文军现提交的证据不足以证明，故本院对杨文军的陈述不予认可。关于卫生费，杨文军称交了1000元，但庞孝雨不予认可。因双方合同中并未约定卫生费，故本院认定杨文军并未向庞孝雨支付卫生费。关于庞孝雨将涉案租赁房屋再次出租的时间，庞孝雨向本院提交了网上整租房源详情（显示录入时间为2020年5月22日）及其与案外人王薪然于2020年5月21日签订的《北京市房屋租赁合同》。庭审中，双方均认可杨文军于2019年11月16日搬走，且杨文军的租金支付至2020年2月29日。杨文军称不主张水费、电费、燃气费。庞孝雨称不主张5500元违约金了。另查明，北京市昌平区沙河镇*号房屋系回迁安置房。以上事实有《北京市房屋租赁合同》、转账记录、微信聊天记录、双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。杨文军与庞孝雨签订的《北京市房屋租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵守诚实信用原则，依约全面履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。因杨文军要求解除房屋租赁合同，庭审中庞孝雨表示同意，故本院认为2020年8月24日杨文军与庞孝雨协商一致解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对杨文军要求庞孝雨退还3100元押金的诉讼请求，本院予以支持。关于杨文军主张庞孝雨应退还的租金数额，本院根据杨文军搬离时间及已交付租金数额计算为10747元，对此部分本院予以支持，对杨文军主张的超额部分，本院不予支持。关于杨文军要求庞孝雨退还1000元卫生费的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。因杨文军未提交充足证据证明庞孝雨有停水及坏锁行为，故其没有法定解除权，其单方提前搬离涉案租赁房屋属违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。杨文军与庞孝雨均认可杨文军于2019年11月16日搬离涉案租赁房屋，在杨文军搬离后，庞孝雨应积极再次出租涉案房屋，五个多月的空置期时间过长，不合常理。对庞孝雨的房屋空置损失，本院将依据再次出租房屋需花费的合理时间、双方约定的租金金额等因素酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认杨文军与庞孝雨于2019年8月31日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月24日解除；二、庞孝雨退还杨文军房屋押金3100元、房屋租金10747元，以上共计13847元；三、杨文军赔偿庞孝雨损失6200元；四、上述二、三项折抵后，庞孝雨给付杨文军7647元，于本判决生效之日起七日内给付；五、驳回杨文军的其他诉讼请求；六、驳回庞孝雨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元（含反诉费25元），由杨文军负担24元（已交纳）；由庞孝雨负担85元（25元已交纳，60元于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年十月十九日书记员  王龙