山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4792号上诉人（原审被告）：李辉，男，1976年5月19日出生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：兑义，山东英辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鱼台隆基房地产开发有限公司，住所地：山东省鱼台县张黄镇张黄村，统一社会信用代码：91370827312873935Q。法定代表人：侯帅，经理。委托诉讼代理人：张军，山东方宇律师事务所律师。上诉人李辉因与被上诉人鱼台隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省鱼台县人民法院（2020）鲁0827民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李辉上诉请求：1.撤销鱼台县人民法院（2020）鲁0827民初203号民事判决书，驳回李辉对隆基房地产公司的诉讼请求；2.上诉费用由隆基房地产公司承担。事实和理由：2016年9月9日，李辉与隆基房地产公司签订了滨湖嘉苑商业街认购书，李辉认购了隆基房地产公司开发的房屋，合同价款计95万元，已付购房款现金35万元。后李辉将涉案房屋分别以52万元、38万元合计90万元的价格转让给张世璞、解庆民。2018年1月30日，隆基房地产公司起诉李辉解除该认购书，2018年4月23日，鱼台县人民法院作出（2018）鲁0827民初246号民事判决书，判决解除该认购书。2018年9月21日，济宁市中级人民法院作出（2018）鲁0827民终3202号民事判决，维持原判。后李辉申请鱼台县人民法院强制执行，2020年1月9日执行完毕。2020年1月份，隆基房地产公司将涉案房屋以合计113.5万元的价格出售给张世璞、解庆民。根据上述事实，李辉认为隆基房地产公司的诉讼请求无任何事实和法律依据。第一、涉案房屋直至2018年9月21日济宁市中级人民法院作出终审判决之前，双方的房屋买卖合同关系合法有效，不存在支付房屋占用费问题，一审法院以未交房款占总价款的比例判决李辉支付房屋占用费无任何法律依据。第二、2020年1月6日，因隆基房地产公司未返还李辉的购房款，李辉提起诉讼。2020年1月16日，鱼台县人民法院作出（2020）鲁0827民初63号民事判决书，判决自2018年9月21日济宁市中级人民法院作出终审判决之日支付购房款利息，也能够证明在合同解除之前，隆基房地产公司无须支付购房款利息，故李辉也不存在赔偿房屋占用费问题。第三、《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。隆基房地产公司出售给李辉的房屋价款为95万元，但合同解除后，隆基房地产公司又将涉案房屋出售给张世璞、解庆民，价款为113.5万元，隆基房地产公司不仅没有实际损失，反而因解除合同而获利18.5万元。因此，隆基房地产公司请求赔偿房屋占用费无任何事实依据，不符合合同法第九十七条的规定。第四、《民事诉讼法》第二百五十三条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。民事诉讼法虽经多次修正，但关于该部分内容，从未修改。隆基房地产公司向法院申请强制李辉履行（2018）鲁0827民初246号民事判决书确定的义务，于2020年1月9日执行完毕。因此，2018年9月21日终审判决之日至2020年1月9日执行完毕期间的房屋交付义务系李辉应当承担的履行生效判决所产生的迟延履行责任，应由法院直接予以执行。而隆基房地产公司再另行要求李辉应当在执行期间承担的迟延履行责任，无相应的法律依据。第五、市场经济不断发展变化是客观规律。物价评估报告的基准日为2018年9月21日，即济宁市中级人民法院作出（2018）鲁0827民终3202号民事判决之日，以该基准日所出具的评估价格对于基准日以后的租赁价格具有参照作用，但一审法院以2018年9月21日为基准日的租赁价格计算2016年12月-2018年9月20日的房屋占用损失缺乏相应的事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求人民法院支持李辉的上诉请求。隆基房地产公司辩称：一、隆基房地产公司未将涉案房产出售给案外人，也未与案外人签订房屋买卖合同。二、占用费的支付是按照未付房款的比例进行判决的，符合法律规定。李辉并没有支付全部的房款，是造成双方买卖合同解除的根本原因。三、本案不适用民诉法第253条的规定，因执行标的不同。四、关于评估基准日的选定，由于李辉拒不配合，对基准日的确定法院依法认定的基准日为2018年9月21日。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。隆基房地产公司向一审法院起诉请求：1、请求请求法院判令被告赔偿原告房屋使用费180000元（诉讼中变更为146400元）；2、判令被告赔偿原告因私自改造造成的损失60000元（诉讼中变更为10618元）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月30日，隆基房地产公司以李辉为被告起诉至本院，要求解除双方之间于2016年9月9日签订的滨湖嘉苑商业街认购书及判令被告排除妨碍返还房屋。合同约定付款方式为一次性付款，现总房款1071671元，隆基房地产公司认可李辉已经支付350000元。2018年4月23日，本院作出(2018)鲁0827民初246号民事判决书，判决：解除隆基房地产公司与李辉签订的滨湖嘉苑商业街认购书；李辉将滨湖嘉苑商业街3号楼S1号房屋(132平方米)及6号楼4号房屋(198平方米)腾空，并返还给隆基房地产公司。李辉不服，上诉至山东省济宁市中级人民法院。2018年9月21日，山东省济宁市中级人民法院二审判决维持一审判决。上述判决生效后，隆基房地产公司向本院申请强制执行。2019年12月17日，本院发出公告，责令案外人解庆民将滨湖嘉苑商业街6号楼4号房屋腾空，并返还给隆基房地产公司。2020年1月9日，本院裁定该案执行完毕。本案在诉讼期间，隆基房地产公司向本院申请司法鉴定评估，要求对涉案房屋占用损失及被破坏损失进行鉴定评估。本院受理后，依法委托司法鉴定评估机构进行了评估：3号楼S1号房屋平均每天的占用损失价格=0.33元/天/平方米×132平方米；及6号楼4号房屋平均每天的占用损失价格=0.39元/天/平方米×198平方米。房产改造损失10618元。隆基房地产公司为此支出鉴定费5000元。另查明，2016年12月24日，李辉将滨湖嘉苑商业街6号楼4号房出售给解庆民。2017年4月27日，李辉将滨湖嘉苑商业街3号楼S1号房出售给张世璞，张世璞对涉案房屋楼梯进行了改造。2020年1月9日，张世璞向隆基房地产公司预交滨湖嘉苑商业街3号楼S1号房款345000元。一审法院认为，当事人之间的合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李辉与隆基房地产公司之间签订的滨湖嘉苑商业街认购书经法院判决解除后，因上述案件没有涉及涉案房产使用费及购房款返还问题(已另案处理)，故本案中，隆基房地产公司要求李辉支付使用费，符合法律规定，本院予以支持。但该费用与隆基房地产公司占用李辉缴纳的购房款350000元的占用费应当按照全款比例相互抵销，即抵销比例为：350000元/1071671元=32.66%。李辉仍应对涉案房屋67.34%的使用费承担民事责任。因隆基房地产公司没有提供李辉实际占用涉案房屋以及李辉腾出3号楼S1号房屋具体日期的相关书面或视频资料等证据，本院确认李辉实际占用涉案房屋的具体日期为其向外出售涉案房产之日。另本院确认李辉腾出6号楼4号房屋日期为本院对原解除合同之判决执行完毕之日，即2020年1月9日；腾出3号楼S1号房屋日期为山东省济宁市中级人民法院二审判决作出之日，即2018年9月21日。即滨湖嘉苑商业街6号楼4号房使用天数自2016年12月24日起计算至2020年1月9日，共计1112天，使用费为：1112天×0.39元/天/平方米×198平方米=85868.64元。3号楼S1号房屋使用天数自2017年4月27日至2018年9月21日，共计513天，使用费为：513天×0.33元/天/平方米×132平方米=22346.28元。以上两项合计108214.92元。李辉应支付隆基房地产公司涉案房屋使用费：108214.92元×67.34%=72871.93元。本案中，李辉将涉案房产出售给购买人张世璞后，张世璞对涉案房产处理的法律后果，李辉仍应对隆基房地产公司负责。但隆基房地产公司与李辉解除合同后，隆基房地产公司又将该房产出售给张世璞，故隆基房地产公司无需考虑涉案房产恢复原状问题，其相应主张损失问题，理由不充分，本院不予支持。综上所述，隆基房地产公司之诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、被告李辉于本判决生效之日起三日内赔偿原告鱼台隆基房地产开发有限公司房屋使用费72871.93元；二、驳回原告鱼台隆基房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元，鉴定费5000元，两项合计6720元，由原告鱼台隆基房地产开发有限公司负担3409元，被告李辉负担3311元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，李辉和隆基房地产公司之间签订的《滨湖嘉苑商业街认购书》已经法院生效判决解除，隆基房地产公司要求李辉赔偿损失，符合法律规定，应予支持。涉案房产的全款价格为1071671元，李辉已经缴纳的购房款数额为350000元，李辉在没有缴纳全部购房款的情况下占用涉案房屋，给隆基房地产公司造成了一定的损失。在双方的《滨湖嘉苑商业街认购书》未解除之前，李辉依然需要向隆基房地产公司赔偿上述损失。一审法院按照李辉未缴纳购房款占全部购房款的比例，认定李辉应对涉案房屋支付67.34%的占有使用费，并无不当，应予维持。李辉主张在双方的合同未解除之前，隆基房地产公司无须向李辉支付其已付购房款部分的利息，故李辉也不存在赔偿房屋占用费问题。但在双方未解除合同之前，一审法院并未支持李辉已缴纳房款部分所对应的房屋占用使用费，仅判令李辉支付未缴纳房款部分所对应的房屋占用费，即一审法院已经对李辉已缴纳购房款的情况有所考虑，故李辉的上述主张，理由不当，应予驳回。司法鉴定机构出具的评估报告系一审法院委托有资质的鉴定机构依法作出，李辉在一审时对其真实性并未提出异议，亦未申请重新鉴定。因此，评估报告应当作为有效证据采纳。综上所述，李辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1922元，由上诉人李辉负担。本判决为终审判决。审判长  史海洋审判员  扈 琳审判员  张思平二〇二〇年十月二十一日书记员  刘纯子