广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初7613号原告：吴桂深，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区********之一，公民身份号码：******************。委托诉讼代理人：崔炜，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立宪，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：朱宝华，女，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码：******************。被告：何飞，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码：******************。二被告共同委托诉讼代理人：朱伟平，广东常成律师事务所律师。原告吴桂深与被告朱宝华、何飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴桂深及其委托诉讼代理人黄立宪与被告何飞、被告朱宝华、何飞的共同委托诉讼代理人朱伟平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴桂深向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原告与两被告关于珠海市******************（产权证号：粤（20**）珠海市不动产权第0041998号）的房屋买卖合同中第19条的房屋租赁条款；2.请求判令两被告向原告支付租金66203.31元（自2017年8月11日起，暂计至2020年4月30日，共计993天，参照日均租金66.67元计算）；3.请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月10日，原告与两被告签订《房地产买卖合同》，合同约定：原告向两被告购入珠海市******************，办理过户之日起原告将房屋返租给两被告90天，租金为2000元/月（日均租金为66.67元）。合同签订后，原、被告依约办理过户手续。2017年5月底，原告取得案涉房产证书（粤（2017）珠海市不动产权第00419**），系案涉房屋唯一的所有权人。原告按照租赁条款约定将房屋返租给两被告，但两被告在案涉房屋返租到期后，拒绝搬离，仍然强行居住在案涉房屋中。原告多次通过电话及现场方式通知两被告解除租赁关系，要求两被告支付租金，并立即搬离，但两被告仍置之不理，仍强行居住原告房屋至今，并拒付租金。原告迫于无奈，只能提起诉讼，望贵法院判如所请。原告提供了如下证据：1.房地产买卖合同；2.珠房地字1114**房产证；3.粤（2017）珠海市不动产第0041998号房产证；4.返还房屋通知书。被告朱宝华、何飞辩称，原告提出的第一项诉讼请求不存在解约的问题,根据原告提供的房地产买卖合同中的第十条的约定，租赁期限为90天，到2017年8月27日终止，因此不存在合同解除问题。原告的第二项诉讼请求过了诉讼时效，请求法院依法判决驳回该诉讼请求，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，租金应当适用一年的特别诉讼时效。原、被告所约定涉案不动产的返租租赁期限截止于2017年8月，距本案起诉已远超一年，而且原告在本案起诉之前从未向被告主张过租金，所以原告关于租金的诉讼请求超过了诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告在2018年12月25日就将该涉案房屋的水、电停掉，导致该房屋没有水、电，根本无法居住，加之两被告已经在2018年12月28日就租赁他人的房屋租住，并早已将该房屋腾空，因此原告要求两被告支付房屋租金没有任何的事实和法律依据。两被告提供了如下证据：1.房屋租赁合同及房产证；2.收据及转账凭证；3.物业发票；4.销户通知；5.涉案房屋照片。经审理查明,2017年5月10日，原告吴桂深与被告朱宝华、何飞签订《房地产买卖合同》，约定原告通过经纪方购入两被告位于珠海市香洲区**************，转让成交价为139万元。该《房地产买卖合同》补充约定：自办理过户当天起算，原告将此物业返租给两被告90天，租金为每月2000元。2017年5月27日，两被告配合原告办理了上述房屋的过户登记手续，原告取得了不动产权证，上述房屋的新登记地址为珠海市香洲区****************。2018年12月25日，广东电网有限责任公司珠海供电局拱北供电所发出《销户通知》，称港昌路388号28栋401房（中珠新村）的业主带齐房产证明和身份证原件到供电所办理用电销户手续，供电所已接受其申请，故将于2019年1月4日对该物业进行停电。2018年12月28日，被告朱宝华与案外人张炎签订房屋租赁合同，约定被告朱宝华租赁中珠新村27栋302房，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。原告称，其仅收到两被告支付的租金5000元，返租期限到期后，原告同意两被告继续租赁房屋。两被告腾退房屋时没有通知原告，也没有与原告办理交接手续，原告至今未收回租赁房屋。原告对租赁房屋停水停电的目的是为了追讨租金，但之后又恢复了供水供电。原告于2019年12月将租赁房屋的门锁拆除，但因受到被告朱宝华的阻挠，未能进去房屋，原告后于2020年4月30日在租赁房屋门上张贴了返还房屋通知书。两被告称，其向原告支付了9000元租金，但其中4000元支付给了案外人罗刚，返租期限到期后，两被告继续使用租赁房屋，直至2018年12月28日才从租赁房屋搬走。两被告在搬离时没有通知原告本人，也没有与原告办理交接手续。本院认为，原、被告双方在《房地产买卖合同》中约定的租赁条款为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。租赁合同到期后，两被告继续使用租赁房屋，原告同意两被告继续承租，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。两被告自认其支付给案外人罗刚的款项没有取得原告的授权，原告也不予认可，两被告应承担相应的法律后果，本院认定两被告共向原告支付了租金5000元。两被告称其于2018年12月28日搬离，却未通知原告，也没有与原告办理交接手续，原告否认其已收回租赁房屋，两被告应承担相应的不利法律后果，且两被告称其于2019年5月份进入租赁房屋拍摄了租赁房屋内部的照片，故本院认定两被告并未于2018年12月28日将租赁房屋交还。两被告提供的其租赁其他房屋的证据并不能证明其腾退了案涉租赁房屋，故本院对于两被告的抗辩意见不予采信。原告自认其于2019年12月将租赁房屋的门锁拆除，此时原告已可实际控制租赁房屋，故本院认定原告已于2019年12月收回了租赁房屋。原告称其仅于2020年4月30日在租赁房屋门口张贴了返还房屋通知书，被告称其仅向中介人员表示要搬离租赁房屋，原、被告在2019年12月前均未向对方表示要求解除租赁合同，故案涉租赁合同于2019年12月事实上解除。在租赁期间，两被告虽未按时交纳租金构成违约，但原告并未据此解除租赁合同，原告对租赁房屋停止供应水电影响了两被告正常使用租赁房屋，原告也应承担相应的责任，鉴于水电对居住房屋的重大影响，本院酌定，自2019年1月4日至原告收回租赁房屋期间，两被告减半交纳房屋租金。原告称其之后恢复了水电供应，却未提供相应证据，结合原告后续采取的措施，本院对于原告的陈述意见不予采信。案涉租赁房屋于2017年5月27日办理了过户手续，故被告应自2017年5月27日起按照每月2000元的标准向原告支付租金，因原告并未明确其拆除门锁的具体日期，本院计算租金至2019年11月30日，扣减两被告已支付的5000元租金，两被告还应向原告支付租金44419元。《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效的规定已经不再适用，故两被告关于诉讼时效的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴桂深与被告朱宝华、何飞关于珠海市香洲区****************的租赁合同解除；二、被告朱宝华、何飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴桂深支付租金人民币44419元；三、驳回原告吴桂深的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币890元，由原告吴桂深负担人民币323元，被告朱宝华、何飞负担人民币567元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇二〇年十月十四日书记员 卢燕婷