北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初5993号原告：赵欣，女，1980年10月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：黄立斌、吴涛，均为北京天洛律师事务所律师。被告：奎生，男，1935年10月30日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：奎云鹭，女，1963年1月31日出生，汉族，住北京市海淀区。奎生、奎云鹭的委托诉讼代理人：杨阳，北京市墨风律师事务所律师。原告赵欣与被告奎生、奎云鹭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，依法公开开庭由审判员独任审理。原告赵欣的委托诉讼代理人吴涛、被告奎生、奎云鹭的委托诉讼代理人杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵欣向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同支付2016年5月9日至2019年5月8日因逾期交房的违约金共计15.20万元（1.20万×18+2.4万×18-21.6万-28万）；2.判令二被告以490万为基数，每日按照万分之五的标准，支付2019年5月9日至实际交付房屋之日止的合理损失，暂计至2019年12月4日共计512050元；3.判令二被告支付因未迁出户口的违约金共计395285元（自2015年7月25日起至2019年12月4日共1593天，日违约金245元+5000元）；4.请求二被告承担原告维权成本律师费100000元，以上款项暂计1159335元。诉讼过程中，赵欣变更第3项诉讼请求：判令二被告支付因未迁出户口的违约金共计42.003万元（自2015年4月15日起至2019年12月4日共1694天，日违约金245元+5000元）。事实和理由：2013年11月10日，赵欣与奎生签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人将位于北京市西城区里仁街X号院X号楼X号房屋出售给赵欣；出卖人应当在过户后10个月前将房屋交付赵欣；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如果没有迁出则需要向买受人支付5000元违约金，逾期超过100日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。2016年5月21日，奎生与赵欣签订《补充协议》，奎云鹭为担保人，约定，自2016年5月9日起至2017年11月8日，甲方支付乙方延期交房补偿金，每月按12000元补偿、每3个月支付一次；甲方在2017年11月9日前未能交付乙方房屋，双方同意2017年11月9日至2019年5月8日，按每月24000元由甲方向乙方补偿。基于该协议，奎云鹭支付496000元款项后不再支付。2014年4月10日，赵欣履行完支付购房全款490万元的合同义务，并于2014年4月10日当日取得房产证；但奎生却违反合同约定，至今未向赵欣交付房屋，且未履行户口迁出的义务。奎生与傅淑良在2019年7月之前系夫妻关系，且现仍居住在该房屋中。赵欣多次要求履行协议，但均无果。奎生、奎云鹭辩称，认可赵欣第1项诉讼请求，根据补充协议核算认可。第2项诉讼请求不认可，2019年6月28日判决离婚，2013年就开始分居，奎生早已搬离该房屋，赵欣2014年4月10日取得X号房屋的所有权。赵欣应当要求傅淑良腾退X号房屋，傅淑良承担2019年6月28日离婚后的占有使用费，赵欣只能要求奎生支付与傅淑良离婚前的延期交房补偿金，双方签署补充协议第二条支付补偿金，不应当依照房屋买卖合同第7条的内容支付。第3项诉讼请求不同意，奎生将户口迁出至大兴，傅淑良及其女儿的户口至今还没有迁出**房屋，奎生没有对赵欣户口迁入造成影响，合同中约定的违约金过高，应当酌减。2014年开始，傅淑良起诉赵欣与奎生的买卖合同无效，直到2020年6月28日双方的诉讼才终结。赵欣与奎生签署的买卖合同虽然有户口迁出逾期的约定，2014年4月10日赵欣取得房产证后，始终没有提出该项主张，赵欣此项诉讼请求超过诉讼时效。第4项诉讼请求不同意，律师费没有合同、法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：傅淑良与奎生于1976年12月28日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。1981年奎生将户籍迁入北京市原宣武区里仁街******，1980年10月11日，傅淑良及其女付煜分别将户籍迁入，住址于2000年1月11日变动为原宣武区里仁街**院**楼**。2001年，奎生（买方、乙方）与中国戏曲学院（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》，约定奎生购买北京市西城区（原宣武区）里仁街X号院X号楼X号房屋，2002年1月1日，奎生取得了上述房屋的所有权证。上述房屋由傅淑良及其女付煜、奎生居住使用，奎生与傅淑良于2013年4月左右分居，2013年5月奎生搬离上述房屋，此后上述房屋一直由傅淑良及其女付煜居住使用。奎生曾于2013年向法院提起离婚诉讼，后撤回起诉。2013年10月31日，奎云鹭代奎生收取定金2万元。2013年11月10日，出卖人奎生（甲方）与买受人赵欣（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定奎生以490万元的价格将位于北京市西城区（原宣武区）里仁街X号院X号楼X号房屋（以下简称交易房屋）出售给赵欣，双方在合同中约定，奎生应在过户后十个月将交易房屋交付给赵欣，并在房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。在该合同的附件中，双方约定该房屋成交价格490万元。该合同条款内容有：“第六条房屋的交付。出卖人应当在过户后十个月（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3.项手续，1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任。（一）逾期交房责任，（1）逾期在10日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十条权属转移登记。（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付5000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”2013年11月13日，赵欣向奎生账户转款48万元。2014年4月9日，赵欣向北京市西城区房屋管理局的托管账号内汇入235万元。2014年4月10日，赵欣向奎生账户转款205万元。2014年4月10日，赵欣取得交易房屋的所有权证，记载的房屋坐落为北京市西城区里仁街X号X号楼X层X（以下简称案涉房屋）。2014年4月18日，赵欣及其女儿朱思萱的户籍迁入案涉房屋。2014年4月29日，赵欣之夫朱宇的户籍迁入案涉房屋。2014年11月19日，傅淑良向法院提起离婚诉讼。傅淑良在该案向法院提出诉讼请求：1.傅淑良与奎生离婚。2.依法分割夫妻共同财产，包括案涉房屋……。2016年5月21日，奎生（甲方）、奎云鹭、赵欣（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、自2016年5月9日起至2017年11月8日，奎生支付赵欣延期交房补偿金每月12000元，每三个月支付一次。奎生有权随时将房屋交付赵欣，延期交房补偿金在房屋交付当日终止，双方多退少补。二、如奎生在2017年11月9日前未能交付赵欣房屋，双方同意2017年11月9日至2019年5月8日按每月24000元，由奎生向赵欣补偿。”奎生之女奎云鹭在上述《补充协议》甲方担保人处签字。2016年5月30日，法院就上述傅淑良与奎生离婚纠纷案作出（2014）西民初字第25720号民事判决。傅淑良不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）京02民终9083号民事裁定，发回重审。法院经审理，于2019年6月28日作出（2017）京0102民初3079号民事判决：“一、原告傅淑良与被告奎生解除婚姻关系；二、驳回原告傅淑良的其他诉讼请求。”2017年8月，法院受理赵欣与奎生、奎云鹭房屋买卖合同纠纷案。赵欣在该案提出诉讼请求：1.要求奎生向赵欣交付案涉房屋；2.奎生、奎云鹭按照2016年5月21日签订的补充协议支付延期交房补偿金72000元（2017年5月至2017年10月，每月12000元）；3.诉讼费由奎生、奎云鹭承担。法院经审理，于2017年11月7日作出（2017）京0102民初25199号民事判决：“一、奎生于判决生效之日起七日内将位于北京市西城区里仁街X号X号楼X层X的房屋腾空并交付赵欣；二、奎生、奎云鹭于判决生效之日起七日内给付赵欣延期交房补偿金七万二千元（自二○一七年五月九日至二○一七年十一月八日）。”2020年1月8日，法院受理赵欣与奎生、傅淑良、付煜排除妨害纠纷案，目前该案尚未结案，赵欣在该案向法院提出诉讼请求：被告1、被告2与被告3腾退并交付案涉房屋。2020年5月18日，奎生户籍自案涉房屋迁入北京市大兴区黄村镇康和园**楼****。在本案诉讼中，本院针对赵欣的诉讼请求进行询问，赵欣称“第1项诉讼请求依据2016年5月21日签署的《补充协议》第一、二条；第2项诉讼请求依据《北京市存量房屋买卖合同》第七条第一款第1项，实际主张的也是违约金，但是在诉讼请求中表述的是合理损失；第3项诉讼请求依据《北京市存量房屋买卖合同》第十条第三款。2013年11月10日签署合同，2014年4月10日过户，2015年4月5日办理户户口迁出，张2015年4月15日开始计算，每日245元，总数加5000元。”申请人赵欣于2019年12月20日就本案中的诉讼请求向法院申请诉前财产保全，请求对被申请人奎生、傅淑良、奎云鹭名下价值1159335元的财产进行查封、冻结，赵欣预付了保全申请费5000元。法院于2019年12月20日作出（2019）京0102财保999号民事裁定：“查封、冻结被申请人奎生、傅淑良、奎云鹭名下价值1159335元的财产。”本院认为，买受人赵欣与出卖人奎生签订的《北京市存量房屋买卖合同》及赵欣、奎生、奎云鹭签订的《补充协议》，均属有效合同。奎云鹭作为奎生的担保人，应就奎生的补偿金承担连带保证责任。奎云鹭在承担相应责任后，可以向奎生追偿。赵欣在其第1项诉讼请求中表述的违约金应为补偿金，本院予以纠正。奎生、奎云鹭同意赵欣的第1项诉讼请求，符合当事人在《补充协议》中的约定，对赵欣要求奎生、奎云鹭给付补偿金的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院以上述法律及司法解释规定作为处理当事人就违约金纠纷的依据。奎生作为出卖人，负有向赵欣交付案涉房屋的合同义务。通过已生效判决认定，奎生已不在案涉房屋居住，但未按照合同约定向赵欣交付房屋，奎生虽主张非其原因所致，但仍构成违约。赵欣与奎生签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户户籍管理机关办理原有户口迁出手续。因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户户口迁出的，当向买受人支付5000元的违约金，逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”奎生存在逾期迁出户户口的违约行为，依据合同，其仍负有将与案涉房屋相关的户户口迁出的义务。欣要求奎生偿付逾期交房及未迁出户户口违约金的主张，存在合同及法律依据，本院予以支持，奎云鹭仅对《补充协议》约定的补偿金承担担保责任，赵欣要求奎云鹭与奎生共同承担违约金的主张，没有合同及法律依据，本院不予支持。当事人在合同中约定的违约金属于继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，对奎生就违约金的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。就逾期交房的违约金。赵欣主张自2019年5月9日起依合同约定以490万元为基数按日万分之五的标准计算，此项违约金已过百万元，违约金的主要功能是弥补损失，鉴于赵欣已依据《补充协议》中约定的迟延交付房屋补偿金救济，故赵欣在本案主张的逾期交房违约金过高。就未迁出户户口违约金。欣主张自2015年4月15日起依合同约定以490万元为基数按日万分之零点五的标准计算。考虑到本案户户口违约行为的违约金保护范围应为赵欣起诉之日起向前推算三年，2017年1月1日起算至赵欣主张的2019年12月4日，违约金已超26万元。鉴于奎生作为原产权人未全面履行将户户口迁出的附随义务的违约行为，未影响赵欣及其亲属的户户口迁入案涉房屋，赵欣在本案主张的未迁出户户口违约金过高。院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期交房的违约金为10万元、未迁出户户口违约金为5万元。赵欣超出本院认定金额的部分违约金诉讼请求，本院不予支持。赵欣要求奎生、奎云鹭承担10万元律师费的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，奎生、奎云鹭给付赵欣延期交房补偿金十五万二千元；二、本判决生效之日起五日内，奎生偿付赵欣逾期交房违约金十万元；三、本判决生效之日起五日内，奎生偿付赵欣未迁出户户口违约金五万元；/div>四、驳回赵欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万五千四百五十六元七角二分，由赵欣负担九千六百二十六元七角二分（已交纳）；由奎生、奎云鹭负担三千三百四十元、由奎生负担二千四百九十元（均于本判决生效后七日内交纳）。诉讼财产保全申请费五千元，由赵欣负担二千九百七十元（已交纳）；由奎生负担二千零三十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二〇年十月二十八日法官助理 陈欢书 记 员 王溪