广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19365号原告：广州市玥兴投资有限公司，住所地广州市海珠区广纸路**17-2自编之五。法定代表人：刘智，总经理。委托诉讼代理人：刘树人，广东宸鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永刚，广东宸鼎律师事务所律师。被告：欧细石，男，1985年8月1日出生，汉族，住广东省南雄市，原告广州市玥兴投资有限公司诉被告欧细石房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙永刚到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的广州广纸天地荟《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议；2、判令被告支付2019年5月-10月违约金83111元；3、判令被告支付2020年1月1日至2020年4月13日期间的租金61269元(每月租金为20758元)；4、判令被告支付2020年1月1日至2020年4月13日的违约金92148元；5、判令被告支付免租期（2018年1月18日至2019年1月11日）租金38000元（月租金标准为45600元）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月17日，原告与被告签订广州广纸天地荟《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州海珠区广纸路40号17-2一层110、111、125单元出租给被告，物业建筑面积160平方米，租赁期自2018年12月18日起至2022年12月17日，每月租金45600元等。合同签订后，原告将房屋交付给被告。2019年12月3日，双方达成《房屋租赁合同补充协议》，约定被告租赁物业由原广纸路40号17-2一层110、111、125单元变更为广纸路40号17-2一层148-149单元，物业建筑面积97平方米，月租金20758元，租赁期限自2019年12月1日至2022年12月17日。同时，双方又达成房屋租赁合同与物业服务合同补充协议，就截止2019年11月31日被告因拖欠原告租金导致的违约金等事项进行了对账结算，双方确定被告尚欠原告违约金83111元。经多次追讨，被告仍未支付该违约金。现被告自2020年1月份开始欠缴租金，2020年4月13日原告向被告发函，告知其在2020年4月23日前缴付所欠租金及违约金等费用，如逾期不缴付，则被告将依法解除租赁合同，但至今被告仍未缴付租金及违约金等费用。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同并收回房屋。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：广州造纸集团有限公司（原名称广州造纸厂）为广州市海珠区广纸路****的产权人，该房建筑面积4821.17平方米。2017年4月15日，广州丰堃投资管理有限公司（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《广纸文体场地物业租赁合同》，鉴于甲方与广州市优活体育发展有限公司（以下简称优活公司）已签订《广纸文体场地商业部分物业租赁合同》，取得广纸文体中心项目部份物业（以下简称该物业）的委托经营权、转租权；根据2017年2月17日，广州市奥龙堡体育发展有限公司、广州市远创投资有限公司、广州市丰堃投资管理有限公司三方签署的《广纸文体场地物业合作合同》（以下简称《合作合同》（附件一）），现甲方同意将其拥有委托经营权、转租权的物业以现状情况出租给乙方，乙方同意承租该物业，并进行升级改造。甲乙双方根据《合作合同》的条款订立本合同，如本合同未涵盖事项遵照《合作合同》执行，约定：一、根据附件一《合作合同》约定及《关于设立“广州市玥兴投资有限公司”确认函》（附件二），项目公司成立后即由项目公司（即乙方）承租本物业。据此，甲乙双方签订本租赁合同，具体租赁条款遵照《合作合同》的约定执行。等。2017年6月29日，广州造纸集团有限公司出具《转租、分租同意证明》，同意广州优活体育发展有限公司将坐落在广州市海珠区广纸路40号17-2、广纸东五街57号、以及南侧足球场看台区等物业出租给广州丰堃投资管理有限公司；同意广州丰堃投资管理有限公司将其租赁的物业部分（包括广纸路40号17-2、广纸东五街57号、以及南侧足球场看台钢结构区）转租给广州市玥兴投资有限公司（原告）进行经营管理及对外分租。租赁期限第一阶段自2016年10月15日至2021年4月27日止；第二阶段如果继续取得广纸文体中心的租赁经营权，则租赁期限顺延6年至2027年4月27日止。2018年12月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州广纸天地荟房屋租赁合同》，约定：甲方将广纸路40号17-2一层110、111、125单元出租给乙方，乙方租用该物业经营品牌为中餐厅，建筑面积160平方米，租赁期自2018年12月18日至2022年12月17日止；甲方于2018年12月18日前交付物业给乙方；乙方应向甲方支付租赁保证金91200元；2018年12月18日到2019年12月17日期间每月租金45600元，2019年12月18日到2020年12月17日期间每月租金48792元；乙方应在每月的5号前缴付当月租金；2018年12月18日至2019年1月11日为租金减免优惠期；甲方给予乙方共25天的减免租金优惠，若乙方提前解除本合同或因乙方违约被甲方通知解除合同的，则乙方需于合同解除3日内按正常租金计收标准补齐已享受的租金优惠期之租金差额；乙方逾期缴交款项的，须每日向甲方支付相当于欠费总额的3%的违约金；乙方逾期缴交任何费用超过30天的，甲方有权单方解除本合同并收回物业，甲方有权没收保证金；等。2019年12月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：原合同中第一条租赁位置、面积及情况更改为：甲方将坐落在广纸路40号17-2一层148-149单元租给乙方为澜公馆中餐厅使用；该物业建筑面积97平方米；2019年12月1日至2020年12月17日期间每月租金20758元；租金保证金为41516元；等。同日，原告（甲方一、出租人）与被告（乙方）、广州市天地荟资产管理有限公司（甲方二、物业管理方）签订房屋租赁合同与物业服务合同《补充协议》，约定：截止2019年11月31日，经三方共同对账一致认可，乙方共拖欠甲方租金及物业费的违约金83111元（2019年5-10月缴交费用的违约金）；乙方于2020年5月31日前向甲方支付违约金11555.5元，2020年10月31日前向甲方支付违约金15000元，2020年12月31日前向甲方支付违约金15000元；若乙方未能如期支付，则甲方有权单方解除本合同，没收保证金及收回物业；等。广州市天地荟资产管理有限公司出具说明，同意上述违约金83111元由原告一人在本案中主张即可。据原告及广州市天地荟资产管理有限公司2020年4月13日共同向被告发出《收铺通知》，载明：被告仍未缴清2019年11月物业费及2020年1-3月租金，2020年2-3月物业及水电费等费用以及因逾期缴费产生的违约金，限被告于2020年4月14日前缴清欠费，逾期未缴费，原告将依法行使解除合同的权利，等。因被告下落不明，本院于2020年6月30日对被告进行公告送达。诉讼中，原告表示：其在2020年4月13日向原告发函，告知逾期再不交租金就解除合同，故租金计算至4月13日。后来被告不交租金，原告自行将房屋收回。合同约定租金每月5日交租，逾期不交违约金从6日开始按照每日百分之三计算，违约金只计算到2020年4月13日，之后的违约金不再主张，自愿放弃。在涉案房屋门口贴过收铺通知，发过微信，寄过挂号信，但是挂号信被退回。被告缴纳租金至2019年12月，2020年1月只交了10000元。鉴于被告2020年1月份交了部分租金，所以1月租金的违约金调整为从2020年2月1日起算。本院认为：原告与被告签订《广州广纸天地荟房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。据原告与被告、广州市天地荟资产管理公司签订房屋租赁合同与物业服务合同《补充协议》载明被告共拖欠租金及物业费的违约金83111元（2019年5-10月缴交费用的违约金）。据原被告之间的《房屋租赁合同》载明：甲方给予乙方共25天的减免租金优惠，若乙方提前解除本合同或因乙方违约被甲方通知解除合同的，则乙方需于合同解除3日内按正常租金计收标准补齐已享受的租金优惠期之租金差额；乙方逾期缴交款项的，须每日向甲方支付相当于欠费总额的3%的违约金；乙方逾期缴交任何费用超过30天的，甲方有权单方解除本合同并收回物业，甲方有权没收保证金。现原告主张被告欠付2020年1月起的租金，以及补充协议中约定的2019年5-10月缴交费用的违约金83111元，被告未能到庭发表否定抗辩，应承担不利后果，故本院对于原告主张的上述事实予以采信。现被告逾期支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，原告有权提出解除合同。本院于2020年6月30日对被告进行公告送达，公告满60天视为送达，故2020年8月29日视为送达，原告在本案中提出解除合同的诉请被告知悉。故原告与被告之间的租赁合同及相关补充协议于2020年8月29日解除。原告要求被告支付2019年5-10月缴交费用的违约金83111元符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付2020年1月至4月13日的租金61269元（按每月20758元计算，扣减已支付的10000元租金）本院予以支持。原告要求被告缴纳免租期2018年12月18日至2019年1月11日的租金38000元（按每月45600元计算）有理，本院予以支持。至于原告要求被告支付逾期支付2020年1月至4月13日期间的租金的违约金（至2020年4月13日止），原告表示被告支付了2020年1月租金10000元，故2020年1月租金的违约金应以10758元为本金计算，原告自愿调整为2020年2月1日起算违约金本院予以支持。其余月份的违约金从当月6日起算。根据合同约定，逾期支付租金每日按欠费总额的3%计算，但违约金的总额应以欠付的租金本金为限，原告起诉时计算的违约金92148元已超过本金，故违约金总额应以61269元为限，原告要求被告支付超出本金部分的违约金，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、原告广州市玥兴投资有限公司与被告欧细石签订的《广州广纸天地荟房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2020年8月29日解除；二、被告在判决生效之日起10日内向原告支付2019年5月至10月缴交费用的违约金83111元；三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2020年1月1日至2020年4月13日止的租金61269元（每月按20758元计算，减去被告已支付的10000元租金）及逾期支付上述租金的违约金61269元；四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2018年12月18日至2019年1月11日的租金38000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费5418元，由原告负担609，由被告负担4809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二〇年十月二十八日书记员  李敬钊吴越鸣