北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11967号原告（反诉被告）：熊瑛，女，1977年5月11日出生，汉族，北京熊瑛舞蹈艺术中心法定代表人，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：韩涛，男，1986年12月13日出生，汉族，北京面当家餐饮有限公司法定代表人，住北京市大兴区。原告（反诉被告）熊瑛与被告（反诉原告）韩涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊瑛、被告（反诉原告）韩涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊瑛向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除熊瑛和韩涛签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令韩涛退还熊瑛7月份的租金45579元；3.请求判令韩涛返还熊瑛租赁合同押金45579元；4.请求判令韩涛返还熊瑛空调使用费20000元；5.本案诉讼费用由韩涛承担。事实与理由：熊瑛与韩涛于2018年10月15日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定自2018年12月1日至2024年1月31日止，熊瑛拥有位于北京市大兴区永兴路7号院9号楼501号房屋（以下简称：501号房屋）的使用权，同时约定了提前解约条款，即任何一方提出解除合同均需提前30天告知对方。租赁用途为商用，熊瑛租赁房屋后一直用于经营舞蹈培训机构。由于新冠疫情的爆发，导致熊瑛自2020年1月起至今一直处于未营业状态，因不可抗力因素一直未能消除，迫于现实压力，熊瑛按照合同约定提前30天以手机微信的方式告知韩涛提前解除合同，韩涛也收到了该条消息，故按照合同约定双方签订的租赁合同应予解除，同时韩涛应按照合同约定退还熊瑛的押金及7月份租金。同时在熊瑛租用该房屋之前曾和房屋的所有权人协商过空调的使用权问题，约定了房屋内中央空调转给熊瑛，熊瑛承租满2年后中央空调归熊瑛所有，现在韩涛在熊瑛不知情的情况下将空调卖出给熊瑛造成了损失，故请求韩涛退还空调使用费20000元。综上，熊瑛为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。韩涛辩称，同意解除合同，同意合同解除日期是2020年8月11日。不同意退还7月份的租金，因为租金已经用完，熊瑛是2020年8月11日退房，还欠韩涛10天房租。不同意退还押金，因为熊瑛违约了，合同租期是5年，熊瑛不满五年提前退租，不应该享受两个月免租期。疫情期间韩涛给熊瑛免租一个月，是出于人道主义自愿给她免租的。合同约定，合同解除熊瑛需要将装修拆除。熊瑛与韩涛解除合同之前与大房东直接签订合同，同一天时间，韩涛跟大房东解除合同，也跟熊瑛解除合同。韩涛是二房东，空调是韩涛说的算，跟大房东没有关系，按照承诺书，熊瑛没有用够两年，就不能给她。韩涛提出反诉请求，1.判令熊瑛支付韩涛两个月免租期租金81159元；2.判令熊瑛支付韩涛2020年2月的租金45579元；3.判令熊瑛支付韩涛提前退租违约金81159元；4.判令熊瑛支付韩涛8月1日至8月10日之间的租金10000元；5.诉讼费用熊瑛承担。事实与理由：2018年10月15日，韩涛与熊瑛签署《北京市房屋租赁合同》，合同约定熊瑛承租501号房，建筑面积为416.25平方米，租赁期限为2018年12月1日至2024年1月31日，共计五年六十天。其中，2018年12月1日至2019年2月1日为免租期（两个月），房屋免租期内只免除租金，其他费用不免除。第一年、第二年租金为546953元，第三年、第四年租金为579770元，第五年租金为614559元，租金支付方式为押一付六。双方就中央空调的归属做出了特别约定：熊瑛向韩涛支付20000元中央空调转让费，如果熊瑛承租满两年的，中央空调将归她所有，如果承租未满两年，韩涛将收回中央空调。2018年10月15日，韩涛向熊瑛交付房屋。合同签订后，双方均正常履约，直至2020年新冠疫情爆发，熊瑛称因自身经营不善，疫情影响经营为由要求减租，韩涛看在熊瑛长期租赁的基础上，为其减免了一个月房租。2020年8月份，熊瑛突然提出提前解约，并于8月10日将房屋退还韩涛，导致韩涛遭受相当损失。涉案房屋系韩涛从宋皞鑫处租赁，双方的租赁合同中，允许韩涛转租，韩涛亦需要向其支付租金，疫情期间其未给韩涛进行过任何费用减免，熊瑛突然提前退租，给韩涛带来损失。现双方无法达成一致意见，根据合同中关于提前退租的相关规定，请求法院维护韩涛的合法权益，判令熊瑛支付欠付费用。熊瑛辩称，免租期是用来装修的，免租期的费用不同意支付。因为疫情原因，韩涛给我免租2月份租金，不应该再支付。8月1日至8月10日之间的租金不同意支付，熊瑛5月份见到韩涛的时候就口头申请提前退租，韩涛让写书面的，熊瑛于6月20通过微信将书面申请发给韩涛。合同解除第10.2条约定不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除，疫情构成不可抗力。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系韩涛（乙方，承租人）从案外人宋皞鑫（甲方，出租人）处租赁，租赁期限自2018年10月12日至2020年2月11日（共计五年零120天），其中2018年10月12日至2018年12月12日为免租期。合同第十三条（三）其他约定中载明：本合同执行2年内，乙方不违约和退租的，则空调归乙方所有。若两年内乙方违约和退租，则空调归甲方所有。2018年10月15日，甲方（出租人）韩涛与乙方（承租人）熊瑛签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市大兴区永兴路7号院9号楼501号房，建筑面积416.25平方米。租赁用途商用。房屋租赁期自2018年12月1日至2024年1月31日止（共计五年零60天），其中2018年12月1日至2019年2月1日止（共计2个月）为免租期，免租期只免除租金，其他应该由乙方缴纳的费用不免除，乙方承租期不足十二个月提前退租的，不能享受免租期2月，乙方应支付相应租金。第一年度租金为546953元，第二年都租金为546953元，第三年度租金递增6%为579770元，第四年度租金为579770元，第五年度租金递增6%为614556元。合同押金为45579元。租金付款方式为押一付六。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力致使本合同无法继续履行的，本合同自行解除。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日书面通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方相应的租金及押金。乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方押金及未履行的租金。2018年12月7日，双方签订《承诺书》，载明：甲方韩涛承诺大兴龙湖时代天街西区9号楼501房屋内中央空调转给乙方熊瑛20000元整，乙方熊瑛承租满两年后中央空调归乙方熊瑛所有，如承租方不到两年，甲方韩涛收回中央空调。合同签订后，熊瑛支付韩涛空调费20000元，押金45579元，租金支付至2020年7月31日。受疫情影响，房屋所有权人宋皞鑫为韩涛免除2月份租金，韩涛亦未收取熊瑛2月份租金。2020年8月11日，甲方韩涛与乙方熊瑛签订《北京市房屋租赁合同》退房交接手续单，载明“甲乙双方根据于2018年10月15日签订的《北京市房屋租赁合同》，甲乙双方协商一致于2020年8月13日对退租房屋进行交接。双方对水电燃气等费用核对结算完毕。双方确认交接签字”。熊瑛与韩涛解除合同后，直接与房屋产权人签订租赁合同，继续使用涉案房屋。对于有争议的事实，双方提交了证据。熊瑛提交《北京市房屋租赁合同》、支付宝和微信转账记录、微信聊天记录与退租公告、营业执照、微信聊天记录截图，证明韩涛同意给熊瑛免除2月份的房租，熊瑛支付租金至2020年7月31日，熊瑛一直以为韩涛是房屋所有权人的亲戚，韩涛有欺诈行为。熊瑛于2020年6月20日微信将书面退租申请书发给韩涛。熊瑛是开舞蹈培训的，疫情期间直到合同解除一直没有营业，疫情构成不可抗力，合同自动解除；韩涛对微信聊天记录的真实性不清楚，对其他证据的真实性认可，对证据的证明目的不认可，认为韩涛有转租权，没有欺诈行为。韩涛2月份是同意给熊瑛减免租金，但是因为合同没到期解除，所以不再同意减免2月份租金，因2月份租金未支付，熊瑛实际支付租金至2020年6月30日。韩涛不知道熊瑛租赁房屋的用途，不认可合同因为疫情原因自动解除。韩涛向法庭提交《北京市房屋租赁合同》、退房交接手续单、承诺书、违约证据、房产证、身份证、房屋租赁合同、转账记录，证明熊瑛租赁房屋未满五年退租不应该享受2个月免租期，不应该享受2月份减免租金，熊瑛应该支付违约金，免租期与装修无关，且合同租期开始前，已经交给熊瑛钥匙，熊瑛免费使用十几天。熊瑛欠付2020年8月1日至8月10日之间的租金。熊瑛租赁房屋不满两年，空调费不应该退。涉案房屋是韩涛从宋皞鑫处租赁，对方给自己减免一个月房租，韩涛支付房租至2020年8月11日；熊瑛对违约证据的真实性不认可，对其他证据的真实性认可。熊瑛称免租期是用来装修的，疫情原因2月份租金房屋产权人给韩涛减租，韩涛也应该给熊瑛减租。违约金不同意支付，200%超过法律规定，疫情原因构成不可抗力，合同应该自动解除，不认可欠付租金。承诺书是在熊瑛不知情的情况签订的，房屋产权人并没有要空调费。不清楚韩涛是否支付租金至2020年8月11日。熊瑛主张疫情构成不可抗力，合同自动解除。熊瑛称6月20日通过微信向韩涛发送书面退租申请，因7月份自己未实际经营，未使用涉案房屋，要求退还7月份房租，房屋产权人未要求支付空调费，故韩涛应退还空调费，熊瑛与房屋所有权人签订合同后，支付20000元押金。韩涛称不认可疫情原因合同自动解除，认可收到微信退租材料，但是韩涛没有签字，所以不认可。房屋产权人只给韩涛免租一个月，所以空调韩涛说的算，空调费按照承诺书，熊瑛没有用满两年，不应该退。韩涛称要求熊瑛支付的提前退租违约金应该为91159元，免租期费用应为91159元，2020年8月1日至8月10日的租金应为14985元，要求退还2月份租金45579.5元，当庭反诉请求中，均计算错误。韩涛称与房屋所有权人解除合同后，对方未退还自己押金，因为不继续租赁房屋，属于违约行为，熊瑛可以直接跟房屋产权人要押金。双方均认可，空调还在涉案房屋中。本院认为：熊瑛与韩涛之间签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。熊瑛主张疫情原因构成不可抗力，合同应该自动解除。近期，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这会给熊瑛使用涉案房屋带来不便，对合同的目的实现产生一定影响，但这种影响尚不足以达到合同目的完全无法实现，合同自动解除的程度。本案中，双方均认可合同于2020年8月11日解除，且于当日签订退房交接手续单，故对熊瑛要求解除合同的诉讼请求，本院不持异议，本院确认双方之间签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月11日解除。合同解除后，韩涛继续持有押金无法律依据，故对熊瑛主张韩涛退还押金的诉讼请求，本院予以支持。虽合同中约定乙方提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金，但综合考虑本案中疫情对熊瑛的影响、其提前通知韩涛解除合同的情况及韩涛的实际损失，本院酌定熊瑛应支付韩涛的违约金数额为20000元。韩涛主张熊瑛支付免租期租金，综合考虑熊瑛实际使用涉案房屋的时间及合同中关于免租期的约定，本院不予支持。韩涛主张熊瑛应向其支付2020年2月份的租金，因受疫情影响，2月份租金房屋产权人已经对韩涛进行租金减免，韩涛亦对熊瑛进行租金减免，现韩涛要求熊瑛继续支付该部分租金，有违公平和诚信原则，本院不予支持。熊瑛主张韩涛退还2020年7月份的租金，韩涛主张熊瑛支付2020年8月1日至10日的租金，考虑到疫情影响及熊瑛向韩涛支付违约金的情况，本院认为该部分租金相抵，双方互不支付为宜。熊瑛主张韩涛应退还空调使用费20000元，依据韩涛与房屋所有权人对空调的约定“合同执行2年内，韩涛不违约和退租的，则空调归韩涛所有”，韩涛尚未取得空调的所有权，结合韩涛与熊瑛关于空调的相关约定，本院认为韩涛应将空调使用费20000元退还熊瑛为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认韩涛与熊瑛于2018年10月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月11日解除；二、韩涛自本判决生效之日起十日内，退还熊瑛租赁合同押金45579元；三、韩涛自本判决生效之日起十日内，退还熊瑛空调使用费20000元；四、熊瑛自本判决生效之日起十日内，支付韩涛提前退租违约金20000元；五、驳回熊瑛的其他诉讼请求；六、驳回韩涛的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1262元，反诉费2284元，由熊瑛负担700元（已交纳），由韩涛负担2846元（已交纳2284元，剩余562元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十月三十日法官助理  赵新兰法官助理  孟 洋书 记 员  张海利