重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初4910号原告：蓝津，男，汉族，1989年12月28日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：陈志，重庆唐颂律师事务所律师。被告：开州区中央国际一组团业主委员会，地址重庆市开州区汉丰街道九龙路**。负责人：沈显荣。第三人：陈勇军，男，汉族，1991年10月4日出生，住重庆市开州区。原告蓝津与被告开州区中央国际一组团业主委员会、第三人陈勇军租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈志，被告开州区中央国际一组团业主委员会的负责人沈显荣，第三人陈勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝津向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2018年1月29日签订的《游泳池承包合同》合法有效；2、判令被告将游泳池立即交付给原告继续经营；3、判令被告赔偿原告因游泳池无法正常经营期间的损失50000元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年1月29日签订《游泳池承包合同书》，依照该合同约定，被告将其统一管理的小区游泳池承包给原告经营，承包期限为2018年6月10日至2020年9月1日，原告每年需向被告缴纳租金15000元，被告需保证游泳池及附属设施、水电正常运行，且合同约定，在承包期内，被告不得向第三人转让承包的资产以及不得允许第三人参与承包经营。合同签订后，原告一直经营该游泳池，原告连续两年向被告缴纳了租金。2020年受疫情影响以及游泳池本身排水管道问题，被告需要时间维修，原、被告双方协商一致，于2020年6月1日共同向小区业主发布暂时不开放游泳池的公告，主要目的是为防止疫情传播，维护小区业主生命安全，同时抓紧时间维修。但在原告毫不知情的情况下，被告与第三人签订了另一份关于游泳池的租赁合同，第三人在小区内公开张贴公告招揽学生报名，原告得知上述行为后，立即与被告及第三人进行交涉，让被告和第三人停止该行为。2020年6月29日原告因维护自己经营期内的游泳池与被告发生争议，在开州区汉丰街道人民调解委员会主持下，达成调解协议书，同意通过法律程序解决问题。综上所述，原告与被告签订了合法有效的承包合同，在该合同的有效期内，被告将承包给原告的标的物进行一物二包，被告的行为不仅违约，更违背了诚实信用的基本原则，为解决矛盾，及时止损，尽快恢复经营，特起诉至法院。被告开州区中央国际一组团业主委员会辩称，被告不存在违约，是原告存在违约。原告与被告于2018年1月19日签订游泳池承包合同，承包期三年，2020年9月1日期满。实际原告于2013年就开始承包中央国际游泳池，2018年是第二次签订合同，原告签订合同有欺诈行为，原告本人长期不参加经营，而是由向宇华长期经营，造成被告的游泳池经营一年不如一年，卫生环境和设施设备经常损坏，池水恶臭，严重影响了小区形象。2020年5月23日晚，原告向被告发来微信视频，提出请求今年不履行合同，不开池。2020年5月26日原告让向宇华给被告打电话，提出今年不开池，被告表态开会研究。2020年5月28日被告召集楼长和监事委员会等开会，决定6月1日让原告的代表向宇华到业委会办公室，当面开会洽谈，共同同意原告写《致广大业主的一封信》，被告签字盖章，同意今年不开池，也就等于同意原告终止合同，向宇华代替原告签字并交出了游泳池钥匙，被告同意原告不交今年租金15000元。2020年6月27日业主委员会召开全体业主大会，所有业主一致要求另招第三方开放游泳池，于是业委会与未来健身签订经营协议。2020年6月26日晚，原告合伙人向宇华潜入游泳池换衣房将被告购买的水泵盗走，被告向汉丰派出所报案，6月29日向宇华在民警的追问下，承认盗走水泵。2020年6月29日向宇华将游泳池门踢坏，经业主报案，派出所调解，走法律程序，在这期间向宇华多次越墙进入游泳池将垃圾倒入水池，致使被告上万元的水被污染，汉丰派出所有记录在案。2020年6月29日汉丰派出所对原、被告终止合同一事做了调解，原告自己今年不开池经营，也不允许别人经营，游泳池不能空起是所有业主的意愿，被告在派出所的劝说下于同日将原告代理人向宇华叫到业委会办公室，共同讨论，被告决定收回于6月8日与陈勇军健身娱乐签订的合同，同意仍由原告经营，要求其于7月10日前交租金15000元，然而向宇华代表原告当场表态不再经营，只要求向第三人索要70000元转让费，让被告不管，被告及业主对原告的这种敲诈行为极为愤慨，原告又向被告索赔50000元赔偿，其理由是今年不开池的损失费。游泳池是中央国际所有业主的财产，是为业主服务的，原告没有资格用作敲诈他人财产的工具，要求第三人支付70000元，游泳池一年收入不过10000元至20000元，原告对游泳池没有任何投资。2020年6月30日业委会召开业主大会，全体成员大会表决，鉴于原告的行为，提出原告6项违约责任，一是合同未到期不开池，等于终止合同；二是原告经营7年期间每年都打架；三是不作维修；四是向宇华等几人经常打骂游泳的小孩；五是向宇华盗窃水泵情节恶劣，租金也没按时支付，每次都要催收；六是6月29日向宇华损害游泳池大门应该赔偿。根据原、被告之间的合同约定，因原告原因导致合同履行不能，视为原告违约，被告有权终止合同。原告违约在先，被告终止合同不违背合同法，6月30日被告在派出所当场给向宇华终止合同通知他不收，原告并非要真正经营，不过是为了敲诈几万元的借口，被告通知向宇华7月10日来交租金，向宇华不接电话也不交钱。2020年7月12日被告召开业主大会，业主一致同意游泳池租给流体游泳馆陈勇军来经营，于7月13日重新签订正式合同。请求驳回原告的诉讼请求，第三人陈勇军辩称，第三人最开始找的被告签订的合同，签订的时候被告告知蓝宇游泳馆和被告有一个租赁关系，被告给第三人看了蓝宇游泳馆的终止合同即告知业委会的一封信，第三人才确定和业委会签订合同。原告通过微信和电话反复和第三人沟通，要求第三人给原告70000元的转让费，当时原告与第三人的意见未达成一致。第三人和业委会签订的合同后，被告和第三人沟通说暂时收回游泳池的租赁权，双方协商一致第三人愿意将租赁权归还给被告。等到7月12日、13日时，被告和原告沟通无果，未达成一致意见，第三人和被告于7月13日再次签订租赁合同，时间是2020年7月13日至2020年10月31日，在第三人经营期间蓝宇游泳馆的代理人、合伙人向宇华多次将垃圾扔在泳池、将门也踢烂了，还偷走水泵。第三人报案后，经过协商向宇华归还了水泵。水泵现在可能还没有归还到位。第三人经营期间会收到去年蓝宇游泳馆卖出的游泳卡。第三人是和业委会签订的租赁合同，和原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对原告提交的证据8游泳池营业日结单、个人维修支付交易明细证明、候俊兰银行存折和户口信息，原告提供该证据的证明目的为证明原告所经营的游泳池2019年6月26日至2019年8月30日期间的收入为130610元；被告对该证据的真实性不予认可，微信支付没有注明是游泳池的钱；本院认为，微信支付无法看出收入是什么收入，候俊兰的个人银行存款是其本人的存款，与本案不具关联性。对原告提交的证10，2019年度及2016年对收入统计表，原告提供该证据的证明目的为根据证据8和证据9进行收入统计显示，2019年度和2016年度游泳处总收入均在130000元；被告认为被告每天看得到有多少人游泳，一百多人被告的游泳池也装不下，每次被告问原告，原告都称是亏损的，现提出有130000多的收入不属实；本院认为2019年度的统计表系根据2019年原告的微信收入进行的统计，而原告提供的微信收入并不能证明就是游泳池的收入，本院依法不予采信，对2016年的收入本案中合同开始日期是2018年6月10日，以前的合同已履行完毕，2016年的收入与本案不具有关联性，本院不予采信。对被告提交的证据3终止游泳合同的公告，原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，本院认为对于2020年6月30日被告作出终止游泳池合同公告的真实性本院依法予以认可，但是否对原告发生终止合同的效力，本院将综合本案其他证据综合予以考虑。对被告提交的证据5《游泳池租赁合同》，被告认为该证据不能作为被告与第三人签订新的租赁合同的起算时间，应以第一份租赁合同为准，该证据也反映出被告意识到与第三人签订合同影响了原告的权益；本院认为被告与第三人均认可该《游泳池租赁合同》，对于该合同的真实性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月19日被告作为甲方与原告作为游泳池承包人乙方签订《游泳池承包合同书》，合同约定被告将座落在开州区中央国际小区内游泳池承包给原告经营，承包期限为2018年6月10日至2020年9月1日期内的当年6月10日至9月1日，租金每年15000元，于当年7月10前缴清。2020年6月1日原告与被告向中央国际的业主发出《致广大业主的一封信》，内容为：“各位业主朋友：蓝宇游泳池(中央国际游泳池)……最终与业主委员会达成一致意见：由于游泳池破损严重硬件达不到开池条件，今年夏天游泳池不开池！……蓝宇游泳池（中央国际游泳池）二零二零年六月一日”向宇华代原告在该信上签“向宇华代蓝津”，被告在该信上盖章，并签“中央国际业主委员会同意不开池2020.6.10”，同时在信的右上角注明：“因疫情同意今年不开池中央国际一组团业委会”。2020年6月8日被告与第三人签订《游泳池租赁合同》，因被告与原告之间关于游泳池的经营使用存在争议，被告与第三人解除该合同。2020年6月29日向宇华与被告因游泳池承包合同发生纠纷，在重庆市开州区汉丰街道人民调解委员会派出所调解室进行调解，双方同意走法律程序。2020年7月13日被告与第三人重新签订《游泳池租赁合同》，将中央国际游泳池租赁给第三人经营使用，租赁期限为2020年7月13日起至2020年10月31日止，租金为15000元。本院认为，被告是重庆市开州区中央国际一组团依法登记备案的业主委员会，有权代表全体业主对公共设施进行出租，原告作为完全民事行为能力人，双方签订的《游泳池承包合同书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规，也不存在合同无效的情形，因此原告与被告在合同上签字或盖章时，该合同成立并生效。故对于原告要求依法确认原、被告于2018年1月29日签订的《游泳池承包合同书》合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持。虽然原、被告于2018年1月29日签订的《游泳池承包合同书》合法有效，合同到期日为2020年9月1日，但原、被告双方于2020年6月10日协商一致2020年夏天不开池，双方签订《游泳池承包合同书》的目的就是经营中央国际小区内的游泳池，现在双方协商一致不开池，该“不开池”的实质可以理解为原、被告双方协商一致同意，原告在2020年6月10日至9月1日期间对被告小区内的游泳池不进行经营和使用，即提前终止该合同。虽然原告未在《致广大业主的一封信》上签字，但其同意由向宇华代其在该信上签字，因此该信的内容可以视为原告的意思表示，且2020年7月10日原告也未向被告支付租金。综上原、被告双方签订的《游泳池承包合同书》于2020年6月10日终止，因此，现原告要求被告将中央国际游泳池交付给原告继续经营的诉讼请求不成立，本院依法不予支持。原、被告双方协商一致原告于2020年6月10日至9月1日期间不经营游泳池，因此不存在被告造成原告该期间游泳池无法经营的情形，故，对于原告要求被告赔偿损失50000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告蓝津与被告开州区中央国际一组团业主委员会于2018年1月29日签订的《游泳池承包合同书》有效；二、驳回原告蓝津的其他诉讼请求。案件受理费1426元，减半收取713元，由原告蓝津负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，审 判 员  向 祥二〇二〇年十月九日法官助理  王春燕书 记 员  周 欢