四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14182号 上诉人（原审被告）：成都巴国布衣酒店管理有限公司，住所地：成都市高新区世纪城南路**。 法定代表人：向芝容，执行董事。 委托诉讼代理人：刘江琪，重庆渝汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：晏有兵，男，1971年12月8日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 被上诉人（原审原告）：成都高投置业有限公司，住，住所地：成都市高新区天府一街**/div> 法定代表人：任正，董事长。 委托诉讼代理人：张佳璇，国浩律师（成都）事务所律师。 上诉人成都巴国布衣酒店管理有限公司（以下简称巴国布衣公司）与被上诉人成都高投置业有限公司（以下简称高投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 巴国布衣公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回高投公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由高投公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。巴国布衣公司与高投公司没有形成解除《房屋租赁合同》的合意，高投公司无权单方解除案涉合同并要求巴国布衣公司腾退房屋。巴国布衣公司在收到高投公司的《关于解除房屋租赁合同的函》后立即回函告知不同意解除合同，针对（2019）川0193民初1661号民事案件中巴国布衣公司欠付租金的问题，巴国布衣公司已经于2019年9月6日向一审法院执行局提交了协商方案，得到了执行局的认可，并分别于2019年9月19日、2019年10月17日、2019年11月15日向高投公司各支付房租35万元。巴国布衣公司一直在积极履行租金支付义务，不存在恶意拖欠房租的行为，高投公司无权单方解除合同并要求腾退房屋。二、高投公司一审诉求的租金和违约金计算方式不准确。在2019年4月1日至2019年11月30日期间，巴国布衣公司向高投公司支付了合计200万元的租金，因此在相应的欠付租金金额和违约金计算基数中应当予以扣除。三、高投公司对租赁房屋擅自断电的行为以及受本次新冠疫情的影响，巴国布衣公司在案涉房屋的经营活动至今无法开展，对此期间的租金（或占用费）应予以减少或者免除。首先，巴国布衣公司并不存在拖欠水电气费及物业费的行为，物业公司无权断电处理。其次，高投公司承认是其指使物业公司进行停电，其应当承担损失赔偿责任。最后，截止目前，巴国布衣公司就案涉房屋所经营的酒店受新冠疫情的影响不能营业，疫情属于不可抗力事件。 高投公司辩称，一审认定事实清楚，依据法律正确，请求驳回巴国布衣公司的上诉请求。双方的合同于2019年11月30日解除。关于租金的计算基础，在双方没有明确约定的情况下，支付的租金应当抵充先到期的欠付租金，即（2019）川0193民初1661号民事判决中确定的巴国布衣公司的支付义务。 高投公司向一审法院起诉请求：1.判令巴国布衣公司向高投公司支付2019年4月1日到合同解除日2019年11月30日期间的房屋租金，共计4441882.53元；2.判令巴国布衣公司向高投公司支付逾期支付租金的违约金，违约金按照同期银行贷款利率4.35%计算，2019年4月1日至2019年6月30日欠缴租金1633044.57元的违约金自2019年4月1日起计算至实际付清之日，2019年7月1日至2019年9月30日欠缴租金1633044.57元的违约金自2019年7月1日起计算至实际付清之日，2019年10月1日至2019年11月30日欠缴租金1175793.39元的违约金自2019年10月1日起计算至实际付清之日止；3.判令巴国布衣公司向高投公司以2019年11月的租金为标准支付两个月租金的违约金共1175793.39元；4.判令巴国布衣公司腾退位于成都天府软件园二期D1幢房屋；5.判令巴国布衣公司支付房屋占用费共823055.31元（房屋占用费按2019年11月的日租金19596.56元的2倍即39193.11元/天，从合同解除第11日即2019年12月11日起计算至巴国布衣公司实际搬离之日止）；6.案件受理费由巴国布衣公司承担。 一审法院认定事实：2011年11月3日，高投公司与巴国布衣公司签订《天府软件园D1房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：1.巴国布衣公司租赁高投公司位于成都天府软件园二期D1幢房屋，建筑面积为14818.97平方米；2.从交房之日起至2011年12月31日，为装修免租期，租金起算日为2012年1月1日，租赁期自2012年1月1日起至2026年12月31日止；3.租金以每三个月为一付款周期，采用预付结算法，首次租金于免租期到期后十五日内一次性付清，以后租金均应在下一付款周期开始前十五日内一次性付清；4.合同附件2：D1酒店租金计算表中约定：2017年10月1日至2018年9月30日租赁单价为34.0122元/平方米/月，2018年10月1日至2019年9月30日租赁单价为36.7332元/平方米/月，2019年10月1日至2020年9月30日租赁单价为39.6719元/平方米/月；5.乙方迟延支付租金或其他费用的，应按应付未付部分租金或其他费用的银行同期贷款利息支付违约金；6.乙方逾期支付租金（包括支付费用不足额的）及其他费用（包括但不限于水、电、气费及相关物业管理费等）达90日，甲方有权解除合同，且乙方除应赔偿给甲方造成的直接损失外，还应向甲方支付解约当月应付租金的两倍作为违约金；7.租赁期间届满，或任何其他情形而致使终止合同（甲方违约除外）的，应在租赁期届满或合同终止后十日内，搬离其所有物品并向对方交还房屋；8.如乙方迟延搬离房屋或未按相关标准交还房屋的，甲方有权自行收回房屋，甲方有权处置乙方遗留在房屋内的物品及设施等并可采取相应措施以使房屋达到交付标准，由此产生的费用及处分完毕期间的损失（按交还时租金的两倍计算）由乙方承担；9.其他事项。 《租赁合同》签订后，高投公司按约交付了房屋，巴国布衣公司支付了部分租金，2019年4月1日至2019年11月30日的租金并未支付。 2019年11月30日，巴国布衣公司收到高投公司向其发出的《关于解除房屋租赁合同的函》，载明：1.巴国布衣公司欠付高投公司自2018年7月1日至2019年12月31日的租金，案涉房屋的受托管理方成都天府软件园有限公司多次与巴国布衣公司沟通，并发出《催款通知书》，但巴国布衣公司仍未支付房租；2.2019年8月16日，高投公司向巴国布衣公司发出《律师函》，要求巴国布衣公司于2019年9月15日前履行支付义务，否则高投公司将行使《租赁合同》中约定的单方解除权；3.2019年8月至9月，双方多次沟通，巴国布衣公司均无法给出有效解决方案；4.根据《租赁合同》对高投公司单方解除权的约定，双方签订的《租赁合同》自本函送达巴国布衣公司之日起正式解除；5.巴国布衣公司应当在收到本函之日起10日内腾退并交还案涉房屋；6.其他。 2019年12月2日，巴国布衣公司向高投公司发出《对的回复》，载明：1.其不同意解除合同；2.其就2018年7月1日至2019年3月31日欠付租金的生效判决执行情况向法院提出了解决方案，并于2019年9月至11月支付了105万元房租；3.其他。 2020年1月14日，大连豪之英物业管理有限公司成都分公司向巴国布衣公司发出《关于巴国布衣酒店部分停电通知》，载明因巴国布衣公司长期拖欠案涉房屋房租，接天府软件园公司通知，将于2020年1月14日15时对巴国布衣酒店的观光电梯和洗衣房供电回路进行停电。 一审另查明，因巴国布衣公司未支付2018年7月1日到2019年3月31日的房租，高投公司向一审法院起诉要求巴国布衣公司支付该期间的房租。一审法院于2019年4月25日作出（2019）川0193民初1661号民事判决，判决：一、巴国布衣公司于判决生效之日起十五日内向高投公司支付2018年7月1日至2019年3月31日的房屋租金共计4778166.45元；二、巴国布衣公司于判决生效之日起十五日内向高投公司支付违约金（2018年7月1日至2018年9月30日所欠租金1512077.31元的违约金从2018年7月1日起算，2018年10月1日至2018年12月31日所欠租金1633044.57元的违约金从2018年10月1日起算，2019年1月1日至2019年3月31日所欠租金1633044.57元的违约金从2019年1月1日起算，以上违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率，自实际违约之日起计算至所欠租金实际支付完毕之日止）。判决生效后，2019年8月22日，高投公司向一审法院申请强制执行，因未发现巴国布衣公司名下有可供执行的财产，故裁定终结执行程序。 一审法院认为，高投公司与巴国布衣公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。高投公司按约向巴国布衣公司提供了案涉房屋，巴国布衣公司应当按照《租赁合同》的约定支付房屋租金。对本案的争议焦点分述如下： 针对《租赁合同》能否解除。高投公司认为《租赁合同》已于2019年11月30日解除，巴国布衣公司对此不予认可。一审法院认为，《租赁合同》中约定，若巴国布衣公司逾期支付租金或支付费用不足额达90日的，高投公司有权解除合同。本案中，巴国布衣公司自2019年4月便开始拖欠租金，截至起诉之日已欠付租金达8月，已超过《租赁合同》中90日的约定，双方约定解除合同的条件已成就，故高投公司有单方解除权，高投公司发送的《关于解除房屋租赁合同的函》于2019年11月30日到达巴国布衣公司，故《租赁合同》于2019年11月30日已解除。此外，高投公司在《关于解除房屋租赁合同的函》给予了巴国布衣公司合理的腾退时间，但巴国布衣公司至今未腾退，故一审法院对高投公司要求巴国布衣公司腾退案涉房屋的主张予以支持。 针对欠付租金。巴国布衣公司主张其支付过2019年4月至2019年10月的租金，应当在高投公司的主张的租金中予以抵扣；高投公司认为巴国布衣公司支付的系2018年7月至2019年3月的租金，与本案并无关联。一审法院认为，巴国布衣公司自2018年7月便开始欠付租金，高投公司已对2018年7月1日至2019年3月31日欠付的租金申请了强制执行，但因巴国布衣公司无财产可供执行，故执行程序已经终结。结合《对的回复》中载明的内容，可以认定巴国布衣公司在2019年期间向高投公司支付的租金系其于2019年4月前欠付的租金，不应当在本案中进行抵扣。故巴国布衣公司应当向高投公司支付2019年4月1日至2019年11月30日的租金4441882.53元。 针对占用费。高投公司主张按照日租金的2倍计算占用费，巴国布衣公司不予认可；巴国布衣公司以高投公司在2019年11月30日后存在瑕疵履行及疫情不可抗力为由申请减免占用费，高投公司不予认可。一审法院认为，截至法庭辩论终结，巴国布衣公司仍占用案涉房屋，应当向高投公司支付占用费。占用费的标准应当与租金的标准一致。高投公司主张占用费按解除当月的日租金2倍进行计算，并无事实及法律依据，一审法院不予支持。巴国布衣公司以瑕疵履行及疫情不可抗力为由申请减免占用费，一审法院认为，首先，案涉房屋的物业管理公司系在巴国布衣公司应当腾退房屋一个多月后即2020年1月14日才对巴国布衣公司发出停电通知，且停电通知载明停电范围为观光电梯与洗衣房，故巴国布衣公司出示的证据并不能证明高投公司存在瑕疵履行；其次，巴国布衣公司逾期支付房租的行为发生在疫情之前，其主张因疫情减免占用费的主张并无事实及法律依据。高投公司主张按合同解除当月即2019年11月的日租金计算占用费，一审法院不持异议。综上，一审法院认为占用费应当以19596.56元/日为标准，从2019年12月11日起计算至巴国布衣公司实际腾退之日止。 针对违约金。高投公司主张巴国布衣公司支付逾期支付租金的损失与违约金，并在审理期间明确损失实为租金的利息损失，巴国布衣公司不予认可，并请求调减违约金。一审法院认为，违约金应以填补损失为原则，兼具惩罚作用，双方解除合同的原因系巴国布衣公司逾期支付租金，根据《租赁合同》约定，巴国布衣公司逾期支付租金已达90日，其行为构成违约，应当向高投公司支付违约金，但因双方约定的违约金过高，且巴国布衣公司请求调减，故一审法院将违约金调整为巴国布衣公司欠付租金的10%，即444188.25元。因高投公司并未提供证据证明违约金不足以弥补其实际损失，故对高投公司要求巴国布衣公司支付利息损失的主张不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、巴国公司于判决生效之日起十五日内腾退位于成都高新区天府软件园二期D1幢房屋；二、巴国布衣公司于判决生效之日起十五日内向高投公司支付2019年4月1日至2019年11月30日的房屋租金共计4441882.53元；三、巴国布衣公司于判决生效之日起十五日内按照19596.56元/日向高投公司支付从2019年12月11日起至实际腾退之日的房屋占用费；四、巴国布衣公司于判决生效之日起十五日内向高投公司支付违约金444188.25元；五、驳回高投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28800元，由高投公司负担5462元，由巴国布衣公司负担23338元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高投公司未提交新证据。巴国布衣公司提交以下新证据：证据1.巴国布衣公司于2019年9月6日作出的《关于解决拖欠高投置业公司房租的协商函》。拟证明：巴国布衣公司收到高投公司出具的催款律师函后积极与高投公司协商对案涉租金的支付，并按时履约。证据2：巴国布衣公司法人股东成都市源创巴国布衣餐饮股份有限公司的法定代表人晏有兵与高投公司代理人张艺琼律师于2019年9月至2019年12月的部分微信聊天记录。拟证明：高投公司同意巴国布衣公司协商函的内容，即同意巴国布衣公司支付当月和下月租金，对之前欠付的租金双方另行协商支付。证据3：公证书，关于停水停电之后对案涉房屋的公证。拟证明：因高投公司的擅自停水停电行为导致巴国布衣公司无法使用案涉房屋，现在处于闲置状态，没有经营的可能性。高投公司质证认为，证据1：高投公司已收到协商函，但该证据是巴国布衣公司单方发出的函件，不能证明双方达成合意，且函件承诺每月支付最低金额不低于35万元，也没有表明35万元支付的是已经到期的还是未到期的租金，不能达到巴国布衣公司的证明目的。证据2：高投公司本案诉讼代理人与张艺琼核实，张艺琼的理解是认为巴国布衣公司承诺的是在9月至11月每月支付35万元，这只是付款的方式，支付的是已经到期的租金（进入执行案件的租金），微信聊天记录无法看出双方对每月支付35万元是支付何时的租金达成合意。证据3：对公证书的真实性予以认可，公证书载明5至10楼、3楼和地下1楼部分出现停水停电仅说明了现状，不能说明停水停电的原因，已经停水停电的范围只说明了一部分。对此。本院认为，对《关于解决拖欠高投置业公司房租的协商函》和《公证书》真实性予以认可，对关联性及证明目的，在本院认为部分进行论述。对微信聊天记录，因其内容不能达到巴国布衣公司的证明目的，本院不予采信。 二审另查明，1.2019年9月6日，巴国布衣公司向高投公司作出《关于解决拖欠高投置业公司房租的协商函》，载明：巴国酒店公司（即巴国布衣公司）对未按照合同约定支付贵司房租一事深表歉意。巴国酒店公司尊重事实并积极履行法院判决中的义务，积极寻求办法向贵司支付房屋……备用方案，成都巴国布衣餐饮连锁管理有限公司于2019年9月15日直接承担巴国酒店公司的经营管理，并将酒店的一切收入纳入连锁公司，再向贵司汇报业绩，并由连锁公司承诺：每月扣除酒店直接支出的全部余额都用于支付高投置业（即高投公司）房租，并且最低保底金额不得低于35万元。保障措施，由成都市源创巴国布衣餐饮股份有限公司和成都巴国布衣餐饮连锁管理有限公司共同向贵司承诺：自2019年12月15日起，每月支付60万元给贵司至结清止。2.巴国布衣公司分别于2019年5月28日、8月26日、9月19日、10月17日、11月15日、12月13日向高投公司支付营业房租15万元、15万元、35万元、35万元、35万元、60万元，共计195万元，高投公司认可已经收到上述款项。3.巴国布衣公司在2019年12月2日向高投公司作出的《对的回复》中载明：自从收到法院判决书开始，我司就积极面对并寻求解决办法……确定了解决方案。于是，2019年9月6日我司向贵司和四川自由贸易试验区人民法院执行局提交了《关于解决拖欠高投置业公司房租的协商函》。 二审查明的其他事实和一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系高投公司与巴国布衣公司的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同是否已经解除；2.巴国布衣公司欠付租金的具体金额；3.巴国布衣公司是否应当支付房屋占用费以及占用费的计算方式；4.巴国布衣公司应当向高投公司支付违约金的具体金额。对此，本院评述如下： 关于案涉房屋租赁合同是否已经解除的问题。本院认为，根据巴国布衣公司和高投公司签订的《房屋租赁合同》第七条7.2：“有下列情况之一，甲方有权单方面解除合同，不承担违约责任，且不退还乙方已支付的费用。（1）乙方逾期支付租金费用（包括支付费用不足额的）及其他费用（包括但不限于水电气费及相关物业管理费）达90日的”之约定，因巴国布衣公司欠付高投公司自2018年7月1日至2019年12月31日的租金，构成违约，所以高投公司享有约定的合同解除权。关于合同解除的问题，巴国布衣公司在本案中认为合同未解除并提出以下理由：1.巴国布衣公司不同意解除，双方没有达成解除合同的合意。对此，本院认为，从案涉《关于解除房屋租赁合同的函》中可以得知，高投公司系行使解除权解除合同，而非向巴国布衣公司发出解除合同的要约。高投公司解除权的行使只须向巴国布衣公司作出通知，而不以与巴国布衣公司达成解除合同的合意为必要，故巴国布衣公司的该上诉理由于法无据。2.巴国布衣公司认为其于2019年9月6日向高投公司作出《关于解决拖欠高投置业公司房租的协商函》，就房租支付问题与高投公司达成了一致，并且巴国布衣公司严格履行了该约定，高投公司无权解除合同。对此，本院认为，该协商函并未涉及案涉《租赁合同》解除的问题，高投公司享有的合同解除权也不因巴国布衣公司作出该协商函而消灭。综上，巴国布衣公司关于高投公司没有解除权的理由均不能成立，所以在2019年11月30日，巴国布衣公司收到高投公司向其发出的《关于解除房屋租赁合同的函》时，双方签订的案涉《租赁合同》即已经解除，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 关于巴国布衣公司欠付租金的具体金额的问题。巴国布衣公司认为其在2019年4月1日至2019年11月30日期间的租金计算期内，向高投公司支付了合计200万元的租金。但是根据证据显示，巴国布衣公司实际上是支付了195万元，高投公司亦认可收到了195万元。对于该195万元租金，巴国布衣公司认为支付的是当月和下月的租金，高投公司则认为支付的是（2019）川0193民初1661号民事判决确定的支付义务。对此，本院认为，首先，巴国布衣公司支付的上述款项依据的是《关于解决拖欠高投置业公司房租的协商函》中载明的备用方案和保障措施，该协商函载明：“巴国酒店公司尊重事实并积极履行法院判决中的义务，积极寻求办法向贵司支付房屋”，表明该协商函是为解决之前法院已经作出的判决中的支付义务。其次，巴国布衣公司在上诉状中写明：针对（2019）川0193民1661号民事案件中巴国布衣欠付租金的问题，巴国布衣公司已经于2019年9月6日向一审法院执行局提交了协商方案，并且得到了执行局的认可，巴国布衣公司分别于2019年9月19日、2019年10月17日、2019年11月15日向高投公司支付房租35万元。再次，巴国布衣公司向高投公司作出的《对的回复》的内容也表明《关于解决拖欠高投置业公司房租的协商函》解决的是之前判决中确定的支付义务，且以上支付的金额和当月的租金金额无法对应，巴国布衣公司在2019年每月应当支付的租金应为50多万。综合以上事实，巴国布衣公司于2019年4月1日之后向高投公司支付的195万元应为履行（2019）川0193民1661号民事案件中的支付义务，不应在本案中进行抵扣，所以巴国布衣公司应当支付欠付高投公司2019年4月1日至2019年11月30日的租金4441882.53元，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 关于巴国布衣公司是否应当支付房屋占用费以及占用费的计算方式的问题。本院认为，因双方合同已经于2019年11月30日解除，根据案涉《租赁合同》约定：“租赁期间届满，或任何其他情形而致使终止合同（甲方违约除外）的，应在租赁期届满或合同终止后十日内，搬离其所有物品并向对方交还房屋。”，巴国布衣公司应当在2019年12月10日之前搬离并向高投公司交还房屋。现巴国布衣公司未履行该义务，给高投公司造成了租金收益损失，其应当从2019年12月11日开始承担房屋占用费至实际腾退之日止，一审法院以合同解除的当月即2019年11月的日租金为标准计算房屋占用费并无不当，本院予以维持。关于巴国布衣公司以高投公司采取断电措施和新冠疫情影响为由主张减免占用费，本院认为，关于擅自断电，此事实主张跟本案事实并非同一法律关系，不应在本案中予以处理。关于新冠疫情，疫情是在高投公司解除合同后才发生的，巴国布衣公司以疫情期间不能营业为由主张减免占用费，于法无据，本院不予支持。 关于巴国布衣公司应当向高投公司支付违约金的具体金额的问题。巴国布衣公司认为其向高投公司支付了合计200万元的租金，在违约金计算中应当予以扣除。对此，因上述已认定巴国布衣在2019年4月1日之后支付的195万元系履行（2019）川0193民1661号民事案件中的支付义务，故本院对巴国布衣公司该项主张不予采信。一审因双方约定的违约金过高，且巴国布衣公司请求调减的情况下，将违约金认定为444188.25元并无不当，本院予以维持。 综上所述，巴国布衣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费57600元，由成都巴国布衣酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  余海洋 书 记 员  何浩铭