重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初9号 原告：谭伟，男，1990年12月31日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：张强，男，1969年6月8日出生，汉族，住四川省资中县。 原告谭伟与被告张强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭伟到庭参加诉讼，被告张强经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定向原告退还定金15000元并赔偿房屋成交价20%的违约金206000元；2.案件受理费、保全费、保全担保费、律师费由被告承担。事实和理由：2019年6月18日，原被告通过二手房中介公司签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，原告向被告购买重庆市大渡口区春晖路柏华街25号*号房屋。合同约定成交价为1030000元，原告于合同签订当日向被告支付定金15000元，该定金可抵扣房款。被告同意在2019年9月17日前将房屋交由原告使用，在合同签订后3个月内将房屋产权过户给原告。合同约定违约金为房屋成交价的20%。原告按照合同约定交付定金并准备好房款，但被告违反合同约定，以各种理由拒绝办理所购房屋的产权转移登记手续和拒绝按照合同约定的时间将房屋交付给原告使用。为维护原告合法权益，特诉致法院。 诉讼中，原告减少诉讼请求，主张解除合同，被告承担违约金206000元。 被告张强提交书面答辩状辩称，因自己的房子存在纠纷，不同意继续出售房屋，要求退还原告定金15000元，不能查封涉案房屋。 本院经审理认定事实如下：2019年6月18日，被告张强（售房方、甲方）与原告谭伟（购房方、乙方）、案外人重庆安优房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）协议》，协议主要约定：1.房屋坐落于重庆市大渡口区春晖路街道柏华街25号*号（恒通御景天都），建筑面积103.6平方米，套内84.26平方米，产权人张强；2.甲、乙双方协商后该房屋的成交总价为1030000元，该房屋办理产权过户手续所产生的税费以及配套设施过户所产生的相关费用，一致同意由乙方独自承担；3.付款约定：乙方按按揭方式向甲方支付房款第一次乙方于签订本合同当日交付15000元作为定金，甲方将该房屋权属相关资料交丙方托管；第二次乙方须于过户时交付300000元给甲方；第三次乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款人民币715000元；4.甲、乙双方签订本合同时，乙方须支付中介服务费20600元；5.本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算；若因非丙方原因造成甲乙双方未能交易成功，已支付的中介服务费丙方不予退还，尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方退偿；6.针对中介费，丙方承诺乙方于过户时支付中介费20000元；7.在丙方的见证下，甲乙双方于2019年6月18日签订房屋买卖合同时另行签订房屋买卖合同补充协议，该房屋买卖合同补充协议与房屋买卖合同同时具有法律效应；8.本合同发生争议，甲乙丙三方协商解决，若协商不成，可向该房屋所在地法院起诉。上述协议有原被告签字以及案外人签章，被告张强签名捺印下面亦有“刘成山”、“周光群”在代理人处签字捺印。 同日，被告张强（卖方、甲方）与原告谭伟（买方、乙方）、案外人胡帅（见证人、居间方）签订《房屋买卖合同补偿协议》，该协议主要约定：鉴于甲乙双方于2019年6月18日签订了《房屋买卖合同》，房屋地址位于重庆市大渡口区春晖路柏华街25号*号(房地产权证：渝20**大渡口区不动产权第000868**1号)，经甲乙双方友好协商签订本房屋买卖合同补充协议，如本协议内容与《房屋买卖合同》内容不一致的，以本协议为准。1.甲方出售上述房屋的成交价格为1030000元，上述房屋成交金额包含现有家具家电；2.乙方通过按揭购买方式购买上述房屋，具体付款方式如下：甲乙双方签署本协议后乙方向甲方支付购房定金15000元；甲乙双方签署本协议后乙方应于过户当日向甲方支付首付款300000元；乙方向银行申请按揭贷款715000元作为房屋尾款支付给甲方；甲方收到上述每一笔款项后需向乙方出具收据；3.甲方同意在签署本协议后于2019年9月17日前将房屋交由乙方使用(交房前该房屋的水电气、物业费等相关费用由甲方自行结清)，甲方同意在2019年10月17日前将房屋户口迁出；4.甲方同意乙方指定第三人办理房产证及过户相关手续，如乙方指定第三人需要办理房屋按揭贷款，甲方应全权配合；5.如乙方需在上述房屋未办理过户之前出售该购买房屋，甲方同意配合乙方将房屋出售给第三人，如第三人需要办理房屋按揭贷款，甲方应全权配合;6.本协议签订后至2019年12月31日，甲方不可撤销的授予乙方为本协议交易房屋的独家代理人，乙方有权以甲方的名义全权办理与房屋出售相关的手续;7.因该房屋尚有大渡口区人民法院查封，经甲乙双发共同协商，甲方承诺在三个月内解除该房屋查封完成过户;8.经甲乙双方共同协商，甲方承诺乙方在解除房屋产权纠纷后，于三日内交付房屋给乙方；9.本人刘成山同意张强将该房屋出售给乙方，甲方同意支付垫资公司垫资费15000元（已实际支付为准）；10.从签订本协议后，甲乙双方任何一方未按本协议约定内容履行的则视为违约，违约金为上述房屋成交金额的百分之二十。落款处有甲方张强、刘成山、周光群，乙方谭伟，居间方胡帅的签名捺印。 上述合同签订当日，原告向被告张强支付定金15000元，张强以及案外人刘成山在收款人栏签名捺印。定金交付后，原告于2019年9月17日前后多次要求被告履行合同并交付房屋，被告拒绝履行。 另查明，涉案房屋登记权利人为张强。 上述事实，有房屋买卖（居间）合同、房屋买卖合同补充协议、收款收据、网络截图、产权登记信息等证据证实，结合原告陈述，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。 一、关于涉案合同是否解除。本案中，原被告以及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》以及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效，对各方均有约束力。原告多次主张被告继续履行合同，但被告拒不履行，致使合同目的无法实现，故对原告主张解除上述合同的诉讼请求，予以支持。 二、关于损失的认定。 被告拒不履行合同义务，系违约行为，依法应当承担赔偿损失、支付违约金等违约责任。原告同时主张赔偿定金及违约金，后经本院释明后，原告主张被告按照合同约定即房屋成交价1030000元的20%承担违约金。原告主张违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素予以考量。双方于2019年6月18日签订买卖合同，被告于同年9月17日前后拒绝履行合同，原告应当在被告明确表示拒绝履行合同时进行止损，并防止损失的扩大，否则应就扩大的损失自行承担责任。原告未举示证据证明2019年9月17日前后涉案房屋的价值，故本院对其实际损失无法评估。鉴于买卖合同对违约金有约定，考虑合同的履行情况、中介服务费支出以及原告预期利益等综合因素，本院支持被告赔偿原告违约金120000元，对原告超出部分主张，不予支持。 被告张强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证，本院据此采信原告之主张，被告承担不利之法律后果，依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、第一百一十六、第一百一十九条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除谭伟与张强、胡帅、重庆安优房地产经纪有限公司于2019年6月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》以及《房屋买卖合同补偿协议》； 二、张强于本判决生效之日起三日内赔偿谭伟违约金120000元； 三、驳回谭伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4390元，公告费560元，保全申请费1625元，合计6575元（谭伟已预缴），由被告张强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  李成杨 人民陪审员  代国强 人民陪审员  雷敬渝 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  李国茜