北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10321号原告：北京联东世纪房地产租赁有限公司，住所地北京市通州区环科中路****。法定代表人：张树君，经理。委托诉讼代理人：相会娟，女，该公司员工。被告：北京好莱屋家具设计有限公司，，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街****楼B法定代表人：余文桃，总经理。原告北京联东世纪房地产租赁有限公司（以下简称联东公司）与被告北京好莱屋家具设计有限公司（以下简称家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员余海独任公开开庭进行了审理。本案原告联东公司的委托诉讼代理人相会娟，被告家具公司的法定代理人余文桃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。联东公司向本院提出诉讼请求：1.原被告双方签订的《联东楼宇租赁合同》于2019年12月6日解除；2.要求被告给付租金36302.37元（欠费期间为2019年10月1日至2019年12月6日）；3.要求被告支付逾期支付租金的违约金20042.68元；4.要求被告支付合同解除违约金115928.55元；5.要求被告支付占有使用费1026998.14元；6.上述赔偿数额扣除被告已经支付的102004.74元，共计1147266.99元；7.要求被告承担本案的诉讼费用；8.要求被告腾退涉案房屋。事实与理由：2018年10月25日，原被告签订了《联东楼宇租赁合同》，约定被告承租原告房屋，被告按照合同约定支付租金。一、被告承租房屋面积、租金的费用标准，支付时间、逾期支付的违约责任。合同第二条约定：被告承租物业位置为西区五期3#601，建筑面积为858.73平米的物业。（详见合同第3页）合同第五条第1款约定，第一年租金为1.5元/平米/日。（详见合同4页）合同第五条第3款约定：第一季度结束前15日支付下一季度租金。（详见二条第5页）合同第十二条第1款约定：被告应按照合同约定的期限支付租金等相关费用，逾期支付的，每逾期一日按应付金额的千分之三向原告支付违约金。（详见合同第9页）二、合同解除，合同解除违约金、房屋占用费。合同第十二条第2款约定：被告不按约定支付租金及其他应付费用达六十日的，原告有权解除合同，且被告应支付原告三个月的租金作为违约金。（详见合同第9页至第10页）合同第十二条第7款约定：租赁期满或无论任何原因的提前解除合同，被告均应在租赁期届满前或租赁合同解除后两日内将租赁物业及附属设施移交原告，逾期移交的按照租金的三倍支付房屋占用费。（详见合同第11页）合同第十二条第8款约定：原告解除合同应以书面方式通知被告，自通知达到之日起，合同解除。（详见合同第11页）三、被告的违约行为，1、逾期缴纳租金，被告本应按合同约定支付租金等费用，但被告却一再迟延交付租金，经原告多次催缴，被告均予以拒绝。2、合同解除后逾期腾退房屋，因被告欠付租金的违约行为已经符合合同约定的原告有权单方解除合同的条件，原告向被告发送了解除合同的通知，且被告于2019年12月6日收到，但被告收到解除通知后，并没有按照合同约定在合同解除后将租赁物业移交原告。综上所述，被告逾期缴纳租金、合同解除后逾期腾退房屋的行为严重违反了合同约定及法律规定，原告多次要求被告按照合同约定向原告支付租金并承担违约责任，被告却一再拒绝，故原告依据相关法律法规，诉至法院以维护原告的合法权益。家具公司辩称，对方诉求的3万多元租金，金额不正确。我方没有违约，系原告违约。原告未将房屋按时交付我方使用，交付后房屋未装修完毕，且我方一直在给原告交付租金，不存在解除合同的情形。对方未给我们当面办理交接手续。原告没有任何的经济损失，反而导致我方无法全面使用房屋，导致我方存在经济损失。我方要求对方根据国家政策减免租金遭到拒绝。原告自开年以来，一直以维护外墙为由不让我方对房屋进行正常使用，我方一直支付租金，原告没有提出异议。我方同意解除合同，但不是我方违约；若法院认定我方违约并解除合同，我方认为违约金过高，原告并没有实际损失，我方请求调低违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月25日，联东公司（作为出租方、甲方）与家具公司（作为承租方、乙方）签订《联东楼宇租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁合同第二条约定，租赁物业位置：西区五期3#601，建筑面积858.73平方米，计租面积以租赁物业的建筑面积为准。租赁合同第四条租赁期限约定，物业租赁期限共计60个月，自2019年1月26日起至2024年1月25日止；自2019年1月26日开始计算租金。租赁合同第五条约定，第一年租金为人民币1.5元/平米/日，第二年租金为人民币1.55元/平米/日。第三年租金为人民币1.6元/平米/日。第四年租金为人民币1.68元/平米/日；第五年租金为人民币1.76元/平米/日，该租赁合同的租金合计为2537031.95元。租金支付方式为：乙方应于本合同签订之后5个工作日内，向甲方支付首笔租金。首笔租金的对应租期为2019年1月26日至2019年3月31日，金额为人民币83726.18元。后续租金为一季度收取一次（三个月为一季度），每一季度结束前15日内乙方向甲方支付下一季度租金，乙方向甲方支付款项以款项进入甲方结算账户之日为付款日。租赁合同第六条约定，乙方应当在本合同签订后五日内，向甲方交付保证金总计115928.55元。租赁期间，如因乙方违反本合同约定给甲方造成财产损失的或有其他违约行为的，甲方有权从该租赁保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及/或甲方由此遭受的实际损失。租赁合同第十二条违约及赔偿责任约定，乙方应按合同约定的期限支付租赁保证金、租金等相关费用，逾期支付的，每逾期一日按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，乙方应支付三个月的租金作为违约金，造成损失的，应当承担赔偿责任。（一）不按照约定支付租金及其他应付费用达六十日的......甲方解除合同应以书面方式通知乙方（包括次承租人），自通知到达之日起，本合同解除。租赁合同第十七条约定，本合同项下的通知义务，应以书面方式送达对方当事人。本合同确定的地址为双方通知的送达地址，因任何一方提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时通知对方或者指定的代收人拒绝签收的视为送达，通知被退回之日视为送达日。合同还约定了其他事项。合同签订后，联东公司将涉案房屋交付给好莱屋公司实际使用。好莱屋公司将保证金支付完毕后，陆续支付涉案房屋的租金，但皆未按照合同约定支付。2019年11月30日，联东公司向好莱屋公司的法定代表人余文桃在租赁合同所载明的地址发出《解除合同通知书》，载明由于贵司自2019年10月1日至今一直未支付租金，故我司根据合同第十二条之约定，解除合同。但该份《解除合同通知书》的抬头为“北京好莱坞家具设计有限公司”。余文桃陈述并未收到《解除合同通知书》，从联东公司提交的邮单打印件显示，2019年12月6日，由他人代收：同事。随后，好莱屋公司仍陆续以银行转账的形式向联东公司支付款项，联东公司亦向好莱屋公司开具名称为经营租赁、厂房租金的增值税专用发票。2020年8月20日，好莱屋公司将涉案房屋腾退给联东公司。经庭审核实，双方认可截止2020年8月20日，好莱屋公司共计欠付租金265556.94元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。联东公司与家具公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法有效，当事人应该按照合同约定履行相应的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同解除，因好莱屋公司已于2020年8月20日搬离了涉案房屋，故本院认定联东公司与好莱屋公司签订的租赁合同解除。关于解除合同的依据，联东公司主张因好莱屋公司未按时交纳租金而行使合同解除权。根据本案查明的事实，联东公司向好莱屋公司在合同中载明的地址邮寄了《合同解除通知书》，但该《合同解除通知书》的抬头为“北京好莱坞家具设计有限公司”，并未为本案的被告，且好莱屋公司在2019年11月30日后仍陆续向联东公司支付租金，联东公司为好莱屋公司开具了相应的发票，发票的名称一栏中亦载明为厂房租金。故本院认定，双方系协商一致解除合同，合同解除时间为2020年8月20日。联东公司诉求的解除合同违约金，本院不予支持。因双方合同解除时间为2020年8月20日，故联东公司诉求的占有使用费，本院不予支持，但好莱屋公司需向联东公司支付截止2020年8月20日的欠付租金。因双方同意以好莱屋公司支付的保证金予以折抵，对此本院予以认可。关于联东公司要求好莱屋公司腾退房屋的诉讼请求，因好莱屋公司已经于2020年8月20日腾退了房屋，故对此项诉求本院不再处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。好莱屋公司未按照合同约定支付房租，属于违约行为，应承担违约责任，关于逾期支付租金的违约金数额，本院以联东公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告北京联东世纪房地产租赁有限公司与被告北京好莱屋家具设计有限公司签订的《联东楼宇租赁合同》于2020年8月20日解除；二、被告北京好莱屋家具设计有限公司支付原告北京联东世纪房地产租赁有限公司房屋租金265556.94元，扣除已支付的保证金115928.55元，还需支付房屋租金149628.39元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告北京好莱屋家具设计有限公司支付原告北京联东世纪房地产租赁有限公司违约金20000元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告北京联东世纪房地产租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15125元，由原告北京联东世纪房地产租赁有限公司负担9542元（已交纳），被告北京好莱屋家具设计有限公司负担5583元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年十月二十一日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷