北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初27923号原告（反诉被告）：北京力拓联创企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：关梦远，经理。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京戴维德建筑设计有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王寿涛，总经理。委托诉讼代理人：江**，北京尚梓律师事务所律师。委托诉讼代理人：连莹莹，北京尚梓律师事务所律师。原告（反诉被告）北京力拓联创企业管理有限公司（以下简称原告）与北京戴维德建筑设计有限公司（反诉原告）（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李顺涛、樊璐璐、被告委托诉讼代理人江**、连莹莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付我公司免租期期间的租金296560元；2、被告支付我公司律师费24828元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年10月18日，我公司与被告签订了一份《办公室租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同约定由被告承租我公司出租的位于北京市朝阳区环境整治土地储备项目地块商业金融项目用地商务办公楼单元的房屋（以下简称租赁房屋）用于办公，租赁期限自2016年10月8日至2021年10月17日，每月租金91006.66元（含物业费、供暖费和发票）。租金支付采取押三付三的方式，免租期为2016年10月18日至2016年12月17日，第二年免租期为2017年10月18日至2017年12月2日，免租期共计105天。租赁合同第七条第3款约定：“如因乙方（被告）原因提前退租或违约，租赁保证金不予返还，同时乙方应补足已使用的免租期的租金费用。”租赁合同第十八条第1款约定：“甲（原告）乙双方应自行承担各自的律师费（因一方违约导致的诉讼、仲裁等纠纷解决程序中发生的律师费除外）。”上述合同签订后，我公司依约履行了全部合同义务。但被告在2019年12月4日向我公司送达了《退租通知》，声称由于经营不善，要求提前退租。后我公司多次与被告协商要求继续履行合同，但均遭到被告拒绝。2019年12月17日，我公司与被告办理了交接手续，我公司收回租赁房屋。我公司认为，被告单方退租构成违约，因被告违约导致我公司免租期期间租金损失。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。原告出租给我公司的房屋面积与合同约定严重不符，合同约定面积明显大于原告交付我公司的租赁房屋的实际面积。我公司向原告支付了三个月租金数额的租赁保证金，关于该保证金的退还事项，双方尚未达成一致意见。关于原告主张的律师费，我公司未看到原告提交的证据。我公司与原告于2019年12月17日解除合同并办理部分交接手续。我公司在租赁房屋内添附的前台、影壁和铜门由原告交付后续承租人使用而未能办理交接。现我公司提起反诉，请求判决：1、原告返还我公司装修租赁房屋添附的铜门、前台和影壁；2、反诉案件受理费由原告负担。原告针对被告反诉辩称：我公司不同意被告的反诉请求。首先目前留在租赁房屋的铜门、前台和影壁不应当返还。我公司与被告签订的租赁合同履行期限自2016年10月18日至2021年10月17日，但被告在2019年12月4日违约提前退租，导致双方签订的租赁合同解除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条的规定，我公司没有义务向被告返还铜门、前台和影壁。第二，我公司与被告在2019年12月17日办理交接手续时，被告并未提出要求返还上述物品。我公司认为，双方事实上已经完成交接，不存在继续返还的问题。综上，我公司不同意原告的全部反诉请求，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2016年10月18日，原、被告双方签订了一份《办公室租赁合同》，该合同约定由被告承租原告出租的位于北京市朝阳区环境整治土地储备项目地块商业金融项目用地商务办公楼单元的房屋（以下简称租赁房屋）用于办公，租赁期限自2016年10月18日至2021年10月17日，每月租金91006.66元（含物业费、供暖费和发票），从第三年开始租金递增8％。合同约定租金支付采取押三付三的方式，被告需向原告支付租赁保证金273019.98元。租赁合同第七条第2款约定：“本合同签订后，免租期：2016年10月18日至2016年12月17日，其中第二年2017年10月18日至2017年12月2日，共计105天。免租期内无需支付房租，但仍应支付该房屋产生的物业费、水电费、网费等其他一切因乙方产生的费用。”该条第3款约定：“乙方原因提前退租或违约，租赁保证金不予返还，同时乙方应补齐已使用的免租期的租金费用。”租赁合同第十八条第1款约定：“甲、乙双方应自行承担各自的律师费（因一方违约导致的诉讼、仲裁等纠纷解决程序中发生的律师费除外）。”上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了租赁保证金273019.98元。被告在其承租期间对租赁房屋进行了装修，更换原有房屋大门，加装影壁，并设置了前台。2019年12月4日，被告向原告发出《退租通知》，该通知载明：“我公司北京戴维德建筑设计有限公司于2016年10月18日同贵司签订了房屋租赁合同，租赁地址位于北京市朝阳区环境整治土地储备项目地块，商业金融项目用地商务办公楼，现因我司经营不善，不再续租原因，需提前解约，特此通知。我司计划于2019年12月17日将房屋交还，可于2019年12月17日与北京力拓联创企业管理有限公司办理退租交接。”2019年12月17日，原、被告完成对租赁房屋电卡、门禁密码的交接，被告将租赁房屋交还原告。庭审中，原告向本院提交了一份落款日期为2019年12月19日原告给被告发出的律师函，该函件要求被告支付已使用免租期期间的租金296560元。被告称未收到原告发送的该律师函。为证明本案发生的律师费，原告向本院提交了一份《委托代理合同》以及律师费发票，发票金额为1万元。另查，截至本案法庭辩论终结，被告在租赁房屋中添附的铜门、影壁和前台仍在租赁房屋内。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行期间，被告以其公司经营不善为由要求提前解除合同，被告的行为属于违约行为，在原、被告于2019年12月17日对租赁房屋进行交接，原告收回房屋的情况下，应当认定原、被告双方的租赁合同因被告的违约行为而解除。在此情况下，原告要求被告按照合同约定承担免租期期间租金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的律师费，亦具有合同依据，本院予以支持。但对于律师费的数额，本院将根据律师费发票载明的金额予以确定。关于被告要求原告返还铜门、影壁和前台的反诉请求，本院认为，因被告属于违约方，铜门和影壁应认定属于租赁房屋装修的一部分，被告的该部分反诉请求没有法律依据，本院不予支持。但被告在租赁房屋内留有的前台并非属于装修部分，在双方合同解除后，原告应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京戴维德建筑设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京力拓联创企业管理有限公司免租期期间的租金二十九万六千五百六十元；二、被告（反诉原告）北京戴维德建筑设计有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京力拓联创企业管理有限公司律师费一万元；三、原告（反诉被告）北京力拓联创企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区环境整治土地储备项目地块商业金融项目用地商务办公楼单元房屋内的前台交还被告（反诉原告）北京戴维德建筑设计有限公司；四、驳回原告（反诉被告）北京力拓联创企业管理有限公司的的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京戴维德建筑设计有限公司其他反诉请求。如果被告（反诉原告）北京戴维德建筑设计有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千一百二十一元，由原告（反诉被告）北京力拓联创企业管理有限公司负担三百七十三元（已交纳），由被告（反诉原告）北京戴维德建筑设计有限公司负担五千七百四十八元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京力拓联创企业管理有限公司二千六百八十七元，于本判决生效之日起七日内交纳三千零六十一元）。反诉案件受理费七十五元，由原告（反诉被告）北京力拓联创企业管理有限公司负担十五元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京戴维德建筑设计有限公司），由被告（反诉原告）北京戴维德建筑设计有限公司负担六十元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  黎伟伟审判员  栾 荟二〇二〇年十月二十六日书记员  唐 哲