北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初3836号原告：宝蓝物业服务股份有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里****。法定代表人：何江（英文名：HEJIANG，美国籍），董事长。委托诉讼代理人：赵晓飞，女，1985年5月12日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：李嘉禾，男，1991年12月26日出生，满族，该公司法务。被告：北京优贝方元教育咨询有限公司，住所地北京，住所地北京市东城区夕照寺街**院**楼**>法定代表人：姬靖。原告宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝物业公司）与被告北京优贝方元教育咨询有限公司（以下简称优贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宝蓝物业公司的委托诉讼代理人赵晓飞、李嘉禾到庭参加了诉讼，被告优贝公司经法院依法传唤，未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告宝蓝物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与优贝公司签订的《租赁合同书》（合同编号：BL011903001）及《物业管理服务协议书》（合同编号：BLW011903001）于2019年11月23日解除；2、判令优贝公司腾退北京市东城区夕照寺街X号院4号楼3层301号房屋并交付原告；3、判令优贝公司按照合同约定的各期租金及物业管理费标准支付自2019年11月7日至2019年11月23日的租金及物业管理费83835.61元；4、判令优贝公司向原告支付自2019年11月24日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费及物业管理费（房屋占有使用费参照租金标准按每季度36万元计算；物业管理费参照物业管理合同约定按每季度9万元计算）；5、判令优贝公司支付解约赔偿金450000元（按解约年度三个月租金及物业管理费之和计算）。事实和理由：2019年3月6日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于北京市东城区夕照寺街X号院4号楼3层301号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2019年2月7日至2022年2月6日。租赁期间，因被告未按合同约定支付租金及物业费，2019年8月12日，经北京市东城区人民调解协会诉前人民调解委员会主持调解，达成人民调解协议，北京市东城区人民法院予以司法确认，协议内容为双方继续履行合同，被告分期支付租金及物业费。但此后被告并未履行上述协议内容，且此后的租金及物业费仍拒不缴纳。为维护原告合法权益，故成此诉。被告优贝公司未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月9日，神华房地产有限责任公司与原告签订租赁合同书，约定由原告承租北京市东城区夕照寺街X号院，租赁期限自2011年6月10日至2026年6月9日。原告可将租赁标的物自用或转租，用于写字楼商业用途。2019年3月6日，原告（甲方）与优贝公司（乙方）签订《租赁合同书》（合同编号：BL011903001），约定乙方承租房屋位于北京市东城区夕照寺街X号院4号楼3层301室，建筑面积995.75平方米。乙方承租房屋用于教育培训。租赁期限自2019年2月7日至2022年2月6日，第一年租金每月每套12万元。第一合同年度租金乙方应分别在以下时间支付：2019年2月7日前支付租金36万元……2019年11月7日前支付租金36万元；第二合同年度起的租金乙方应分别在以下时间支付：2020年2月7日前支付租金381600元；2020年5月7日前支付租金381600元；2020年8月7日前支付租金381600元；2020年11月7日前支付租金381600元；第三合同年度以后租金支付约定为2021年2月7日、5月7日、8月7日、11月7日前支付租金404496元。乙方逾期支付租金的，在预期支付期间应以逾期支付部分按每日5‰向甲方承担逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过三日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除并停止一切服务。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退房屋。合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金36万元，保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师费等费用。合同履行期限届满或解除，乙方如无违约行为，甲方在乙方办理完交接手续并结清相关费用后一个月内收到乙方返还的保证金收据原件的前提下向乙方返还全部保证金。如乙方违约，甲方有权以保证金冲抵乙方应付费用。具有下列情形之一的，违约方向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金：……因一方违约，另一方依本合同约定解除合同的；因一方违约，另一方依双方签订的《物业管理服务协议书》解除本合同的。同日，原告（甲方）与优贝公司（乙方）签订《物业管理服务协议书》（合同编号：BLW011903001），约定鉴于双方已就租赁房屋事宜签署了租赁合同书，为保证乙方更好的使用租赁物，双方签订本协议，作为租赁合同的从合同。甲方提供物业管理服务的期限为：自租赁合同约定的租赁期间首日起至乙方实际向甲方交还租赁物之日止的期间。甲方提供服务内容为共用建筑物及场地的日常保养与维修；共用设施设备运行及维护保养；物业管理区域的公共秩序维护；消防安全管理；公共区域卫生保洁；公共区域绿化维护。乙方应按每月30000元的标准向甲方支付物业服务费（以下简称物管费）。第一合同年度物业费应在以下时间支付：2019年2月7日前支付物管费9万元……2019年11月7日之前支付物管费9万元；第二合同年度起的物管费乙方应分别在以下时间支付：2020年2月7日、2020年5月7日、2020年8月7日、2020年11月7日前支付物管费95400元；第三合同年度以后物管费支付约定为2021年2月7日、5月7日、8月7日、11月7日前支付物管费101124元。如乙方未按时支付本合同项下任何费用，乙方应以所迟付费用金额为基数，按每日5‰的标准，向甲方支付违约金。如迟付费用时间累计达三日，甲方有权解除本协议，如本协议因此解除，乙方除应承担前述责任外，还应向甲方支付相当于当年度三个月物业费的违约金。合同签订之日，乙方向甲方支付保证金9万元，保证金的担保范围为依本合同乙方应向甲方交付的所有费用及甲方为实现债权而支付的费用。合同终止，乙方向甲方清偿了全部应付费用后一个月内，乙方将保证金收据原件交还甲方，甲方将保证金无息返还乙方。本合同作为租赁合同的从合同，无论任何原因导致租赁合同终止的本合同随之一并终止。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付优贝公司，优贝公司使用涉案房屋开展教育培训。原告自认优贝公司交纳了保证金252900元，并同意用于抵扣优贝公司拖欠的租金、物业费及应当承担的违约责任。合同履行中，因被告拖欠租金，原告以租赁合同纠纷为由将被告诉至本院，要求被告支付2019年2月7日至2019年8月7日期间的租金、违约金。经北京市东城区人民调解协会诉前人民调解委员会调解，双方达成（2019）东民诉前调字第584号人民调解协议书，内容为：一、当事人北京优贝方元教育咨询有限公司2019年9月10日前给付当事人宝蓝物业服务股份有限公司10万元；二、当事人北京优贝方元教育咨询有限公司2019年10月10日前给付当事人宝蓝物业服务股份有限公司20万元；三、当事人北京优贝方元教育咨询有限公司2019年11月10日前给付当事人宝蓝物业服务股份有限公司90万元；四、当事人北京优贝方元教育咨询有限公司2019年12月10日前给付当事人宝蓝物业服务股份有限公司20万元；五、当事人北京优贝方元教育咨询有限公司2020年1月10日前给付当事人宝蓝物业服务股份有限公司30万元；六、当事人北京优贝方元教育咨询有限公司2020年2月10日前给付当事人宝蓝物业服务股份有限公司10万元；七、北京优贝方元教育咨询有限公司的法人姬靖对上述180万承担连带责任；八、宝蓝物业服务股份有限公司在北京优贝方元教育咨询有限公司、北京英杰之星教育咨询有限公司按上述还款且租赁合同正常履行的前提下，保证不影响上述两个公司的正常经营。九、若北京优贝方元教育咨询有限公司、北京英杰之星教育咨询有限公司未按上述期限足额履行，应按日1500元的标准向当事人宝蓝物业服务股份有限公司支付逾期付款期间的违约金。并有权对剩余未还资金申请法院强制执行。本院出具（2019）京0101民特1237号民事裁定书，对上述人民调解协议效力予以确认。因被告并未履行上述给付义务，2019年11月22日，原告向被告邮寄送达《解约及腾退通知函》，主要内容为，鉴于被告的行为已构成严重违约，故通知被告自本函送达之日起，双方签订的合同解除；截止2019年11月22日，被告欠付原告租金及物业费共计1425205.48元，违约金45万元，逾期付款违约金1379250元，同时，还应承担房屋腾退前的租金及能源费；被告交纳的保证金197100元用以抵充应付费用，不足部分原告有权追偿，被告应于收到该函之日起三日内结清相关费用并腾退房屋。2019年11月23日，被告签收。庭审中，原告表示优贝公司在春节前已不再正常营业，无法联系，年后至今涉案房屋一直处于锁闭状态，未营业。原告在前述诉讼中主张的是2019年2月7日至2019年8月7日期间的租金、违约金，但双方在调解协议中已经就2019年2月7日至2019年11月6日期间的租金达成协议，故本案中，原告主张自2019年11月7日之后的租金和物业管理费。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告仲杋公司及杨凯强经本院依法传唤，为申明理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与优贝公司签订的《租赁合同书》及《物业管理服务协议书》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。涉案合同对租金及物业管理费的支付日期及数额作出约定，并约定优贝公司逾期支付租金、物管费超过三日，原告有权书面通知被告后解除合同，本合同自原告的通知送达被告之日解除。现未有证据证明被告已支付了上述费用，且原告向被告送达的解约函被告已于2019年11月23日签收，故原告要求确认双方签订的《租赁合同书》及《物业管理服务协议书》于该日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除之前原告拖欠的租金及物业管理费应予支付，故原告要求被告支付租金及物业管理费的诉讼请求亦于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，优贝公司应向原告腾退涉案房屋，故原告要求优贝公司腾退涉案房屋并支付腾退房屋前的占有使用费及物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。另鉴于合同约定优贝公司逾期支付租金、物管费超过三日的，原告有权解除合同，优贝公司应向原告支付相当于当年度三个月租金、物管费的违约金。现因优贝公司拖欠租金达到合同约定的解除条件，原告依约解除合同并主张解约赔偿金，原告主张的解约赔偿金实为解约违约金，对于该项诉讼请求，本院予以支持。原告认可优贝公司已支付的保证金252900元，应予抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告宝蓝物业服务股份有限公司与被告北京优贝方元教育咨询有限公司于2019年3月6日签订的《租赁合同书》（合同编号：BL011903001）及《物业管理服务协议书》（合同编号：BLW011903001）于2019年11月23日解除；二、被告北京优贝方元教育咨询有限公司于本判决生效后十五日内腾退北京市东城区夕照寺街X号院4号楼3层301号房屋并交付原告宝蓝物业服务股份有限公司；三、被告北京优贝方元教育咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告宝蓝物业服务股份有限公司支付2019年11月7日至2019年11月23日期间的租金及物业管理费80000元；四、被告北京优贝方元教育咨询有限公司于本判决生效后七日内按照每季度36万元的标准向原告宝蓝物业服务股份有限公司支付2019年11月24日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，并按照每季度9万元的标准向原告宝蓝物业服务股份有限公司支付2019年11月24日至实际腾退房屋之日的物业管理费（被告北京优贝方元教育咨询有限公司交纳的保证金共计252900元应予抵扣）；五、被告北京优贝方元教育咨询有限公司于本判决生效后七日内向原告宝蓝物业服务股份有限公司支付解约赔偿金450000元；六、驳回原告宝蓝物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34836元，公告费560元，由被告北京优贝方元教育咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十月九日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟