贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6470号原告：石艳，女，1986年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周会，系原告之母。被告：贵州康源置业有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区黄河路**。法定代表人：廖艳明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伽，贵州云纳律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李光超，贵州云纳律师事务所实习律师，一般代理。原告石艳与被告贵州康源置业有限公司（以下简称康源置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石艳委托诉讼代理人周会，被告康源置业公司委托诉讼代理人刘伽、李光超到庭参加诉讼。因疫情原因，本院对审理期限进行扣除。本案现已审理终结。原告石艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（第一阶段从2019年1月1日至2020年4月14日为51659.86元；第二阶段为资金占用费，从2020年5月15日起，按照应付违约金总额每日万分之二的标准计算至违约金付清为止，暂计算至2020年5月18日为41.32元）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年7月6日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市花溪区。合同约定交房时间为2018年12月31日，被告分别三次以快递方式邮寄《延期通知》和《交房通知》，告知原告最终定于2019年6月30日交房，但实际交房当天，原告得知所购房屋的房屋交付备案许可证等相关证件尚未办理完毕，并未达到法定交房条件。同时被告不支付逾期交房违约金，但要求原告签署《违约金延期支付协议》。该情况被报至贵阳市住房和城乡建设局，该局勒令被告停止交房，故原告实际未能收房。直至2020年4月13日，部分购房人到贵阳市住房和城乡建设局询问，了解到被告取得了房屋交付使用许可证，房屋已达到交房条件，2020年4月14日，原告接房，但原告未收到被告书面交房通知，被告未尽到告知义务，被告逾期交房470天，违约金共计51659.86（以购房款为基数，按每日万分之二计算470天）。按照《商品房买卖合同》第十三条之约定，逾期超过九十日，应自第十一条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之二的违约金，并于实际交付之日起三十日内支付全部违约金。被告至今未向原告支付违约金，为维护合法权益，现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告康源置业公司辩称，被告对于逾期交房的客观事实予以承认，对于逾期交房时间按照合同约定，逾期交房违约金的截止时间，按照原告实际收房时间进行确定，并根据贵阳市政府部门的通知，违约金的计算时间应当扣减45天。原告所主张的资金占用费，无论按何种利率计算，均没有法律依据。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳市经济技术开发区黄浦国际小区的开发建设单位。2017年7月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买该小区商品房一套。该合同主要约定：买受人购买第5号楼1单元25层4号房屋，房屋总价款549573元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。4、/；逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期交房90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。商品房达到合同约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条和第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房责任由出卖人按照逾期交房责任约定进行承担。《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：买受人签署房屋交接单（或相关房屋验收文件），主合同项下商品房即交付于买受人；出卖人的通知送达后或者主合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或者法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担；当买受人在该小区物业管理企业实际办理该房屋使用手续时，买受人应交齐该房屋全部应付未付的物业管理费、能源费等相关费用……。原、被告均在《商品房买卖合同》及补充协议上签字签章予以确认。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房款。因被告无法按合同约定的时间向原告交房，2018年12月26日，被告发出《关于黄埔国际4、5、6、7号楼延期交房的公告》，载明因工程施工未能如期完成，无法在2018年12月31日交付房屋，同时告知预计交房时间为2019年3月31日之前（最终以实际交付时间为准），承诺按照合同约定在实际办理交房手续之日向业主支付违约金。2019年3月25日，被告发出《关于黄浦国际一期二批次延期交房的公告》，载明将黄埔国际4、5、6、7号楼的交房时间延至2019年6月30日之前（最终以实际交付时间为准），承诺按合同约定支付违约金。2019年6月11日，被告发出《交房通知书》及《交房公告》，告知包括原告在内的业主可在2019年6月30日至7月6日期间办理收房手续。因被告未按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定办理贵阳市商品房交付使用备案证，2019年7月1日，贵阳经济技术开发区建设管理局向被告下发《整改通知书》，要求被告停止交房行为。2019年7月5日，被告发出《公告》，表示在2019年9月28日前提供合同约定的接房手续，并承诺按约定承担违约责任。2019年9月26日，被告发出《延期交房告知函》，告知无法在2019年9月28日前交房，计划在2019年11月30日前达到交付条件，同时承诺将按约承担违约责任。2019年12月4日，被告再次发出《延期交房告知书》，表示房屋尚有部分验收工作未完成，预计2020年3月31日前交付房屋。2020年4月1日，被告取得了《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，并在2020年4月13日、14日发出《关于督促接房的通知》，告知黄埔国际4、5、6、7号楼业主，可以办理接房事宜。原告交纳了2020年4月15日至2021年5月31日期间的物业费。另，被告认可其存在逾期交房的违约行为，但抗辩称违约时间应当扣除45天，即在突发公共卫生事件一级响应时间（2020年1月24日至2月24日，30天）的基础上，再加上15天。为此被告向本院提交了贵阳市人民政府办公厅于2020年2月20日下发的名为《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》。该通知载明：通知适用范围为在贵阳市范围内从事建筑施工、房地产开发和中介、物业服务的法人企业或法人分支机构；对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按时开竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延，顺延时间按突发公共卫生事件一级响应时间再增加15日计算。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《商品房买卖合同》、房屋销售专用收据、《关于黄埔国际4、5、6、7号楼延期交房的公告》、《关于黄浦国际一期二批次延期交房的公告》、《交房通知书》、《交房公告》、《整改通知书》、《公告》、《延期交房告知函》、《延期交房告知书》、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》、《关于督促接房的通知》、物业费收款收据、《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》等相关证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后原告已按约支付了购房款，被告应按合同约定的条件按时向原告交付房屋，否则应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。本案中，被告于2020年4月1日才取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，未在约定时间交付房屋的行为已经构成违约，应按照合同约定，以已付款每日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金，原告物业费起交时间作为实际交房时间，对此被告无异议，则逾期交房期间为470天（2019年1月1日至2020年4月15日）。对于被告认为应当在上述期间内扣除45天的抗辩理由，本院认为，被告在办理《贵阳市商品住房交付使用备案证书》等交房所需证照、文件的过程中，确因疫情原因会造成一定的影响，被告主张在突发公共卫生事件一级响应时间30天的基础上，再根据《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》内容顺延15天，扣除45天符合现实情况，本院予以采纳，故本院对被告逾期交房违约时间确认为425天，被告应向原告支付逾期交房违约金46714元（549573元×0.0002×425天）。《商品房买卖合同》已对逾期交房违约责任进行了约定，且约定的违约责任标准已足够填补原告的损失，对于原告主张的资金占用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州康源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告石艳支付逾期交房违约金46714元；二、驳回原告石艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费546元（已减半收取），由被告贵州康源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年十月二十八日法官助理成琳书记员方振华