成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初3087号 原告：余康惠，女，1955年6月6日出生，汉族，住四川省喜德县。 委托诉讼代理人：元帅，四川蜀安律师事务所律师。 被告：吴仕珍，女，1947年12月1日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：招商银行股份有限公司成都分行，营业场所：四川省成都市武侯区人民南路三段一号。 负责人：张强，行长。 委托诉讼代理人：刘昊鹏，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐旖旎，四川瀛领禾石律师事务所律师。 原告余康惠与被告吴仕珍、第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称：招商银行成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余康惠的委托诉讼代理人元帅、第三人招商银行成都分行的委托诉讼代理人刘昊鹏、唐旖旎到庭参加诉讼，被告吴仕珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 余康惠向本院提出诉讼请求：1.判令吴仕珍继续履行2015年6月28日王艳与余康惠所签订的《房产买卖合同》； 2.判令余康惠代王艳向招商银行成都分行清偿王艳购买案涉房屋的按揭贷款等全部债务（具体金额以招商银行成都分行提供的王艳个人贷款余额对账明细清单为准）;3.判令吴仕珍及招商银行成都分行于余康惠代为清偿案涉房屋按揭贷款等全部债务后，协助余康惠办理案涉房屋按揭贷款结清及抵押登记注销等手续；4.判令吴仕珍于余康惠代为清偿案涉房屋按揭贷款等全部债务后向余康惠支付全部代为清偿款项（具体金额以余康惠向银行实际代为清偿金额为准）；5.判令吴仕珍于案涉房屋注销抵押登记办理完毕后协助余康惠办理该房屋权属变更登记，将该房屋过户至余康惠名下，余康惠于该房屋权属变更登记办理完毕后向吴仕珍支付剩余购房款100000元；6.判令吴仕珍向余康惠支付违约金120000元、返还余康惠代替吴仕珍所支付的办理案涉房屋产权所需之相关税费8040.36元及赔偿余康惠装修该房屋之相关费用；7.本案诉讼费用、保全费用由吴仕珍承担。事实及理由：2015年6月28日，余康惠与王艳在成都久家房地产经纪有限公司（以下简称：久家公司）居间介绍下签订《房产买卖合同》，购买了王艳位于成都市双流区××街道××路××号××幢××单元××层××号房屋，房屋成交价为600000元。合同约定：签订时余康惠支付定金20000元；上述房屋已设定抵押，王艳承诺在合同签订之日起三个工作日内进行银行预约还款申请，并根据办理该房屋他项权注销手续；余康惠于2015年6月28日前向王艳支付首付款180000元，并于王艳取得房屋产权证之日起三个工作日内一次性支付王艳购房款300000元；余康惠应于双方前往相关房屋管理部门办理产权递件过户成功当日以现金或银行转账的方式一次性向王艳支付剩余购房款100000元;任何一方违约的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。签订合同当日，余康惠向王艳支付购房定金20000元、购房首付款180000元。2015年7月9日，双方到成都市律政公证处办理了签订《预约合同》的公证书，约定若王艳拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，王艳应支付违约金为总房价款的20%（即人民币12万元）及装修房屋的相关费用。随后，王艳将案涉房屋实际交由余康惠使用。此后，王艳以无力清偿贷款为由，向余康惠提出提前支付购房款用于清偿案涉房屋剩余贷款，余康惠遂按照王艳要求于2015年7月24日向其转账支付购房款300000元。此后，王艳又以无力支付办理案涉房屋产权相关税费为由，要求余康惠代为垫付，余康惠按照王艳要求于2018年7月2日代其垫付办理案涉房屋产权的相关税费8040.36元。但王艳自收到上述购房款后未按合同约定办理案涉房屋结按手续，也未将房屋权属变更至余康惠名下，其恶意违约之行为已经严重损害了余康惠的正当合法权益。根据《中华人民共同国物权法》第191条第2款的规定，买受人可以代出卖人偿还贷款以消灭抵押权。为促进交易进行，余康惠自愿代王艳清偿银行贷款，银行在代偿完贷款后，应协助解除房屋的抵押登记。根据担保法的相关司法解释，余康惠在代偿银行贷款后有权向王艳追偿。2020年5月22日余康惠以王艳为被告向贵院起诉，后据了解，王艳已于2020年3月死亡，经向岳池县政府相关部门调查了解，王艳于死亡时无配偶，也无子女，其父亲王继春已死亡，仅有其母亲吴仕珍作为王艳之唯一的法定继承人。根据我国继承法的相关规定，吴仕珍应在其继承王艳遗产的同时，应当清偿王艳应承担的债务。 吴仕珍辩称：知道王艳卖房的事情，王艳没有子女，离婚后未再婚，她去世后除了这套房子没有其他遗产留下，只要不用我拿钱出来，同意配合过户。 招商银行成都分行公司述称：1.我司与王艳签订的个人购房借款及担保合同及案涉房屋办理的抵押登记是真实有效的，同意余康惠代王艳清偿合同项下全部本息，但必须一次性清偿，因为王艳已逾期超过3个月，根据合同约定，我司可以宣布贷款提前到期，实现债权的所有费用包括律师费应该由王艳承担。如果余康惠代王艳履行借款合同项目的义务，应包括实现债权的律师费。我司与四川瀛领禾石律师事务所就本案签订了委托代理合同，收费标准是按回收金额的4.3%收取律师费，具体金额要以余康惠实际代付金额为准。2.如余康惠代王艳向我司清偿完全部债务后，我司可以协助办理结清手续及注销抵押登记。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年6月28日，余康惠（乙方，买受方）与王艳（甲方，出让方）、久家公司（丙方，居间方）签订《房产买卖合同》，合同约定：交易房屋位于成都市双流区××街道××路××号××幢××单元××层××号；房屋已设定抵押，于合同签订之日起三个工作日内甲方进行银行预约还款申请，并办理该房屋他项权注销手续；房屋成交价600000元；乙方签订合同时支付定金20000元，首付款180000元乙方于2015年6月28日前支付;部分款项400000元，乙方在甲方取得房屋产权证之日起三个工作日内一次性支付300000元，剩余100000元应于双方前往相关房屋管理部门办理产权递件过户成功当日支付；丙方协助甲乙双方于甲方注销该房屋的他项权证且甲方取得不动产权证满两年之日起三个工作日内前往房管部门办理过户手续；双方任何一方未按本合同约定的期限办理任一项手续，逾期超过十五日的，守约方有权单方解除本合同，违约方应向守约方支付总房价款20%的违约金等等。签订合同当日，余康惠以现金方式向王艳支付购房定金20000元，并通过其女黄某中国农业银行尾号5912银行账户向王艳中国农业银行尾号4669银行账户转账支付180000元，王艳于同日出具了《收条》，收款人处有王艳亲笔签字及捺印。2015年7月9日，双方到成都市律政公证处，就交易上述房屋签订《预约合同》并办理了公证。《预约合同》约定房屋交易价格与原合同一致，并约定：双方于王艳取得房产证后五个工作日内签订正式合同，办理房地产权属过户登记手续费，应缴纳的各项税费均由余康惠承担；若王艳拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，王艳应支付违约金为总房价款的20%及装修房屋的相关费用，同时，余康惠有权要求王艳继续履行或解除合同。随后，王艳将案涉房屋实际交由余康惠使用。此后，王艳以无力清偿贷款为由向余康惠提出提前支付购房款用于清偿案涉房屋剩余贷款，余康惠遂按照王艳要求于2015年7月24日通过黄某的中国农业银行银行账户向王艳中国农业银行银行账户分两笔转账支付80000元、220000元共计300000元。2016年5月12日王艳向余康惠出具《收条》，载明收到购房现金300000元，共计收到购房款500000元，王艳在收款人处签名并捺印。2018年9月17日，王艳取得了案涉房屋的不动产权证【川（2018）双流区不动产权第0××2号】。但王艳在收到上述购房款后，未按合同约定向银行归还按揭贷款、注销房屋他项权登记，也未协助将房屋产权过户至余康惠名下。 又查明，2013年5月3日，王艳与招商银行成都分行签订《个人购房借款及担保合同》，以案涉房屋为抵押，向上述银行借款36万元用于购买案涉房屋，借款期限为20年，按月还款，并约定：贷款人向借款人提前还款收取提前还款金额1.5%的提前还款违约金；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付费用的情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费等所有费用，均由借款人全数负担，借款人直接从其银行账户中扣除借款人须承担的所有费用；借款人出现连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，视为已发生违约事件；发生违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期、提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用等等。此后，王艳已将案涉房屋抵押给招商银行成都分行，并办理了《不动产登记证明》【川（2018）双流区不动产证明第0××6号】，债务履行期限：2013年5月3日至2033年5月3日，被担保主债权数额36万元。王艳在收取余康惠支付的购房款后，一直未向招商银行成都分行提前归还贷款本息、注销房屋抵押登记，并从2020年3月份起开始拖欠银行贷款。截至2020年7月4日，王艳逾期未还银行贷款本息11421.19元，贷款余额为279767.84元。本次诉讼中，招商银行成都分行与四川瀛领禾石律师事务所签订了委托代理合同，委托了律师处理诉讼事务，约定该行应向该律师事务所支付律师费。 经本院调查，案涉房屋除上述银行抵押登记信息及本院因本案查封外，无其它查封、抵押登记信息。 又查明，王艳，女，汉族，于1974年11月8日出生，户籍所在地：四川省岳池县。经本院调查，岳池县公安局于2020年7月8日向本院出具一份《证明》，主要内容：王艳于2020年3月3日被人发现躺在岳池县一酒店停车场空坝上，经“120”出诊医生现场确定其已死亡；公安立案侦查后，王艳被害一案涉嫌刑事犯罪，已移交检察院审查起诉；王艳的户籍死亡注销证明等，其家属暂未办理。 据岳池县公安局2020年5月13日《户籍信息》显示，王艳与其哥哥王林、母亲吴仕珍、父亲王继春均登记在同一家庭户，其父亲王继春的户口已死亡注销。 据2020年5月13日余康惠的律师到岳池县档案馆查阅复印的《结婚登记申请》、《离婚登记申请》、《离婚协议》记载，王艳与其前夫龙飞于1998年7月登记结婚，于2001年9月登记离婚，二人婚后未生育子女，无夫妻共同财产。 上述事实，有以下证据证实：1.余康惠、吴仕珍的身份信息、招商银行成都分行的企业公示信息、金融许可证；2.房产买卖合同,公证书及预约合同；3.收条两张，黄某的中国农业银行股份有限公司成都东坡支行《交易明细清单》；4.第三人提交的：个人购房借款及担保合同，个人贷款借款借据，不动产登记证明，银行系统打印的欠款明细；5.《户籍信息》，结婚登记申请、离婚登记申请、离婚协议；6.法院调取证据：岳池县公安局《证明》,房屋信息摘要3；7.证人黄某的证人证言，身份证及银行卡复印件；8.当事人的陈述等等。上述证据具有真实性、合法性和关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，余康惠与王艳签订的房产买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。余康惠已按约履行了支付购房款500000元的合同义务，王艳在收款后仅交付了房屋，并未按合同约定及时归还银行贷款、注销案涉房屋的抵押登记、协助办理产权过户，有违约行为，应承担继承履行合同、支付违约金等民事责任。因王艳已死亡，死亡时无配偶，无子女，父亲已死亡，王艳的第一顺序法定继承人只有其母亲吴仕珍一人，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”之规定，王艳在本合同履行中应承担的民事责任应由王艳的第一顺序法定继承人吴仕珍在继承王艳遗产价值的范围内承担。 本院根据审理查明事实、各方当事人提交的有效证据，对各项诉讼请求评判如下： 一、余康惠要求判决其代王艳向招商银行成都分行清偿按揭贷款等全部债务、由吴仕珍及招商银行成都分行协助办理抵押登记注销手续、由吴仕珍向余康惠支付全部代为清偿款项的诉讼请求。 招商银行成都分行对此项请求，无异议。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第二款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”之规定，对余康惠代王艳向招商银行成都分行偿还借款合同项下全部债务以消除抵押权的诉讼请求，本院予以支持。余康惠代王艳清偿全部债务后，吴仕珍和招商银行成都分行应协助余康惠办理案涉房屋抵押登记注销手续，吴仕珍应在其继承王艳的遗产范围内偿还余康惠向招商银行成都分行实际代偿王艳所欠的全部债务。 二、协助办理案涉房屋权属变更手续的诉讼请求。 在案涉房屋的抵押登记注销后，余康惠与王艳约定的办理案涉房屋产权过户期限及条件便已成就，王艳的法定继承人吴仕珍也同意配合办理案涉房屋的产权过户，故依据合同约定及法律规定，对余康惠要求吴仕珍在抵押登记注销后协助办理该房屋的权属变更登记的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于违约金。买卖双方在合同中约定：“于合同签订之日起三个工作日内甲方进行银行预约还款申请，并办理该房屋他项权注销手续”、“双方任何一方未按本合同约定的期限办理任一项手续，逾期超过十五日的，守约方有权单方解除本合同，违约方应向守约方支付总房价款20%的违约金”，因王艳未按约及时归还银行贷款并办理房屋他项权注销手续，导致目前合同无法继续履行，有违约行为，应按合同约定支付总房价款20%的违约金即120000元，其法定继承人吴仕珍应在其继承王艳遗产范围内承担支付责任。 四、余康惠要求王艳继承人支付的代缴纳办产权证的相关费用8040.36元及赔偿装修相关费用的诉讼请求，因证据不足，予以驳回。 五、吴仕珍作为王艳的法定继承人同意配合办理案涉房屋的产权过户手续，而余康惠并无证据证明吴仕珍继承了其女儿王艳除案涉房屋之外的财产，吴仕珍对本纠纷的产生并无过错，本案诉讼费用不应由吴仕珍承担。对余康惠要求吴仕珍承担诉讼费用的诉讼请求，予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告余康惠在判决生效后十日内代王艳向第三人招商银行股份有限公司成都分行清偿王艳在《个人购房借款及担保合同》项下的全部债务（包括贷款本息余额、提前还贷违约金、律师费等，具体金额以还款时第三人提供的有效清单为准）。 二、被告吴仕珍、第三人招商银行股份有限公司成都分行在原告余康惠支付完毕上述第一项代偿款后五个工作日内协助原告余康惠办理案涉房屋的抵押登记注销手续。 三、被告吴仕珍在上述抵押登记注销手续办理完毕后三个工作日内，协助原告余康惠办理位于成都市双流区××街道××路××号××幢××单元××层××号房屋【不动产权证书编号：川（2018）双流区不动产权第0079922号】的产权过户手续，将房屋产权过户至原告余康惠名下。 四、被告吴仕珍于判决生效后十日内在继承王艳遗产价值范围内向原告余康惠支付违约金120000元。 五、原告余康惠在上述房屋产权过户手续办理完毕当日向吴仕珍支付购房尾款100000元（在上述第四项判决吴仕珍应付违约金120000元中抵扣）。 六、被告吴仕珍于余康惠履行完本判决第一项代偿义务后的三日内在继承王艳遗产价值范围内向原告余康惠清偿本判决第一项中余康惠实际代偿王艳债务的全部款项。 七、驳回原告余康惠的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5540元、诉讼保全费3520元，由原告余康惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年十月二十二日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶