北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初60583号原告：刘璐璐，男，1981年9月4日出生，住河北省石家庄市长安区。委托诉讼代理人：张斌，湖北广众律师事务所律师。被告：许海玥，女，1972年4月10日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：蒋咏俊，北京恒略律师事务所律师。被告：任兴春，女，1981年9月20日出生，住陕西省西安市莲湖区。原告刘璐璐与被告许海玥、任兴春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘璐璐的委托诉讼代理人张斌与被告许海玥、任兴春及许海玥的委托诉讼代理人蒋咏俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘璐璐向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金50187元；2、判令被告赔偿原告经济损失297194元，包括2019年8月5日至11月1日空置租金损失143550元（每天每平方米10元，165平方米，87天）、租金减少损失120444元（每月10037元，12个月）、免租期损失13200元（每天每平方米10元，165平方米，8天）、家具损失2万元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年初，原告将其所有的海淀区中关村东路×号院×号楼×室房屋全权委托给北京文清物业管理公司员工周某，由周某代原告处理房屋的出租事宜，包括代表原告与客户签订租赁合同。7月24日，经北京华融鑫通房地产经纪有限公司（以下简称华融公司）业务人员介绍，被告认识了周某。被告告知周某被告是中清创新（北京）生态科技有限公司（以下简称中清公司）在北京的代表，为公司在北京租赁办公场所，公司正在注册中，签租赁合同就先以公司名义签，租金可先由个人支付。7月26日，华融公司业务员通知周某称被告愿意承租并同意签订租赁合同，周某基于对被告的信任，于当日以原告代理人的身份与被告签订了房屋租赁合同，租赁合同约定房屋月租金为50187元，租金支付方式为押二付三，租金按季支付，每季度租金150562元，押金为100375元，首期租金和押金应在2019年7月29日前支付。承租人若不按约定支付租金，应按月租金100%标准支付违约金。被告又以中清公司代理人的身份与华融公司签订了佣金确认书。房屋租赁合同签署后，被告要求清空租赁房屋中的原办公家具，7月28日，周某安排搬家公司应被告要求清空了租赁房屋，租赁房屋符合被告承租条件。但经原告查询，中清公司并未设立，被告以中清公司名义与周某签订房屋租赁合同属于无权代理，应视为被告自己的行为。被告应作为房屋租赁合同当事人全面履行合同义务，但被告未按合同约定支付首期租金及押金，已构成违约。被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，故为维护交易安全和合同当事人合法权益，原告提起诉讼。许海玥辩称，本案是因为原告违约行为导致合同目的无法实现从而导致合同解除。被告承租房屋的主要目的是设立公司用于办公，合同签订之时，原告及中介公司承诺2019年7月29日能够办理工商注册，但到期后租赁房屋仍不能办理工商注册，且原告还说不能出具发票，故被告不同意支付租金。原告在2019年7月31日通过微信表示当天下午3点前不支付租金合同就解除，所以房屋租赁合同在当日已解除。合同解除后，原告要求我方支付6天的租金并赔偿家具损失，被告不同意，认为是由于原告违约才导致合同解除，双方对此产生分歧。原告无法满足被告在出租房屋内注册公司的需求，且原告作为出租方不同意出具发票，损害了被告利益，被告因此无法支付房租并导致合同解除。原告自行将家具搬出，与被告无关。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。任兴春辩称，我自愿参加本案诉讼，愿意与许海玥承担相关责任，其他答辩意见同许海玥。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘璐璐系北京市海淀区中关村东路×号院×号楼×层×室房屋（以下简称×房屋）的所有权人，其委托周某作为其代理人，办理×房屋的出租事宜。许海玥、任兴春、张某、武某4人欲成立中清创新（北京）生态科技有限公司，经北京华融鑫通房地产经纪有限公司（以下简称华融鑫通公司）介绍，许海玥于2019年7月26日与周某签订《北京市房屋租赁合同》，出租方为刘璐璐，承租方写明为中清创新（北京）生态科技有限公司，周某、许海玥分别在出租方、承租方的委托代理人处签字。合同约定：租赁房屋为×房屋，建筑面积165平方米，租赁期限自2019年8月5日至2020年8月4日止，租赁用途为办公。出租方应在2019年7月29日前将房屋按约定交付承租方，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租金标准为每日每平方米10元（含物业管理费用，不含房租发票，水电费、能源费由承租方承担），每月租金50187元，支付方式为押二付三，首期租金支付日期2019年7月29日前，首期季度租金为150562元、押金100375元。双方约定出租方未按约定时间交付房屋或承租方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金100%标准支付违约金。同日，许海玥以中清创新（北京）生态科技有限公司代理人身份与华融鑫通公司签订《佣金确认书》，华融鑫通公司的经办人为王某。王某于2019年7月26日出具字条一张，内容为：“如周一客户在创业大厦1005B注册问题，如周一确实注册不了，我王某自己为客户承担一年的虚拟地址费用”。2019年7月29日，许海玥未向刘璐璐支付房屋租金及押金，刘璐璐亦未向许海玥交付房屋。就未支付房屋租金及押金，许海玥、任兴春称系因房屋无法办理工商注册，且出租方不能开具发票；刘璐璐称房屋具备办理工商注册条件，因许海玥未支付房屋租金及押金，故未交付房屋。双方均认可租赁房屋中原有家具，许海玥称不需要家具，故周某将屋内家具清空。根据许海玥提交的其与周某的微信往来记录显示，2019年7月31日11时49分，周某：“如果下午3点前不到账就算您毁约了。我也没办法”；11时58分，周某：“下午3点前不到账您就别让装修公司来了，来了也没用了”；2019年8月1日7时52分，许海玥：“旧家具不知卖了多少钱，还有没有收废品的电话，看恢复多少钱。注册地不一致是隐患。请和业主沟通房屋租赁合同解约事宜。”9时17分，周某：“解除协议怎么写？我没写过”；11时49分，周某发送了《1005B违约金》的文件，许海玥于12时16分回复收到；16时12分，周某发送了《创业1005解除合同》的文件，16时26分，周某再次发送了《创业1005解除合同》的文件，许海玥回复收到。2019年8月6日，许海玥邀请周某、王海涛、任兴春加入微信群聊，处理双方租赁合同的善后事宜。本案审理中，原告方认为双方所签订的房屋租赁合同于2019年10月31日解除，理由是当日原告方将房屋另行出租；被告方认为双方所签订的房屋租赁合同于2019年8月1日解除，理由是周某发出的解除合同的协议，被告方对解除合同同意，只是不同意赔偿。本院认为，许海玥以中清创新（北京）生态科技有限公司代理人身份与刘璐璐的委托代理人周某签订房屋租赁合同，上述合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，自双方签字时成立并生效。因中清创新（北京）生态科技有限公司并未成立，故承租方的相关合同权利义务由许海玥承担。根据查明之事实，双方约定的房屋交付日期和首期房屋租金、押金的交付日期均为2019年7月29日，但根据交易习惯和押金性质而言，应当是承租方交纳房屋租金、押金在先，出租方交付房屋在后，在许海玥未交纳房屋租金和押金时，刘璐璐不向其交付房屋不属于违约。许海玥主张其没有按期支付首期房屋租金及押金的原因是租赁房屋无法办理工商注册且房主不能开具发票，就租赁房屋无法办理工商注册一节，许海玥虽提交证据证明有其他公司在租赁房屋地址注册经营，但并未提供充分证据证明租赁房屋无法再行办理公司注册登记，同时，根据其提交的王海涛书写的字条，也可证明即使无法注册，双方也另有方法解决；对于房主不能开具发票一节，双方在合同中对此有约定，无论效力如何，可以证明许海玥对房主不能开具发票的情况在签约时就已知晓，故许海玥所持不支付房屋租金及押金的理由并不成立，其未按期支付房屋租金及押金，违反了合同约定。因许海玥违反合同约定，刘璐璐的委托代理人周某在许海玥未在限期内补交房屋租金及押金的情形下，提出解除合同并起草了解除合同的协议，该协议已于2019年8月1日送达给许海玥。虽然双方对于合同解除后的违约赔偿问题未达成一致，但双方分别作出了解除合同和同意解除合同的意思表示，故双方所签订的房屋租赁合同自2019年8月1日解除。刘璐璐主张双方合同于2019年10月31日因其另行出租才解除的理由，缺乏法律依据，本院不予采信。合同解除后，许海玥应承担违约赔偿责任，刘璐璐亦应采取适当措施防止损失扩大。刘璐璐同时主张违约金和赔偿损失，于法无据。对于其主张的空置期间的租金损失，因2019年8月1日双方已就解除合同达成合意，刘璐璐即可另行出租，刘璐璐主张至其实际另行出租之日的空置租金损失，其不应将空置期间的损失全部归责于许海玥。刘璐璐主张的租金减少损失亦是如此，影响租金高低的因素很多，若全部归责于许海玥，缺乏事实依据。刘璐璐主张的家具损失，缺乏充分证据支持，且许海玥提出不需要家具并未影响双方的租金价格，许海玥放弃使用租赁房屋中的家具，对于刘璐璐而言，并无损失，刘璐璐将家具搬走处理，系其自行处分所有的财产。综上所述，根据许海玥的违约事实及给刘璐璐造成的损失情况，本院判定许海玥在一个月租金的范围内承担违约责任，对于刘璐璐要求许海玥支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，对刘璐璐其他诉讼请求，本院不予支持。任兴春作为发起人之一，自愿参加诉讼并表示与许海玥承担连带责任，本院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、许海玥、任兴春于本判决生效后15日内支付刘璐璐违约金50187元；二、驳回刘璐璐其他诉讼请求。案件受理费6511元，由刘璐璐负担5456元，已交纳；由许海玥、任兴春负担1055元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力人民陪审员  王小微人民陪审员  马毅敏二〇二〇年十月十四日书 记 员  赵鸣鸣