上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初30915号原告：上海蔻星企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：施曙光，总经理。委托诉讼代理人：郝勇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海筠腾商务咨询有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：葛彩虹，经理。委托诉讼代理人：李靖申，男。委托诉讼代理人：王静，女。原告上海蔻星企业管理有限公司(以下简称蔻星公司)与被告上海筠腾商务咨询有限公司(以下简称筠腾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔻星公司的委托诉讼代理人李勇，被告筠腾公司的委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔻星公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月24日解除；2.判令被告支付拖欠的2020年5月25日至6月24日之间的租金45,041.90元及以45,041.90元为基数，自2020年5月11日起至被告实际支付之日止，按每日千分之一的利率标准计算的逾期付款违约金；3.判令被告支付逾期支付2020年3月25日至2020年4月24日期间租金的违约金1,216.17元；4.判令被告支付逾期支付2020年4月25日至2020年5月24日期间租金的违约金1,171.09元；5.判令被告向原告支付的租赁保证金135,125.70元归原告所有，原告无需向被告返还；6.判令被告支付律师费10,000元。事实和理由：2018年8月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，双方约定由原告向被告出租位于上海市闵行区申昆路XXX号XXX号楼XXX室、XXX室、XXX室，租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止。租赁合同约定2018年10月1日起至2020年9月30日期间的月租金为45,041.90元，房屋租金每月支付一次，先付后用。除首期租金外的每一期租金由乙方在每个付款周期起始日的15日向甲方支付。若乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、停车费以及其他应付费用，每逾期一日应按欠缴总额的千分之一交纳逾期付款违约金。逾期支付十五日，甲方有权采取停水、电及采取甲方认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止；若逾期支付超过三十日的，视为乙方严重违约，甲方有权立即解除合同并按照合同约定追究乙方的违约责任。合同另约定，甲方有权从租赁保证金中直接扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金和物业管理费、水电、通讯费、违约金、占用费、赔偿金等，不足部分，乙方须在接到甲方通知后五日内补足。合同签订后，原告于2018年9月28日向被告交付涉案房屋。然自2020年3月10日起，被告拖延支付租金，被告于2020年4月7日才支付2020年3月25日至2020年4月24日期间的租金。2020年4月22日起，原告多次发函要求被告支付拖欠的租金及相应的逾期付款违约金。2020年5月6日，被告支付2020年4月25日至2020年5月24日的租金。此后，被告未支付任何租金。2020年6月24日，被告擅自搬离涉案房屋，且至今仍未支付相关款项。鉴于被告已经实际搬离，原告无法实现合同目的，故原告认可于2020年6月24日解除双方之间的租赁合同。综上，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。蔻星公司辩称，对原告的第一项诉请，其同意解除涉案租赁合同，但不认可原告主张的解除时间，原告于2020年6月17日上午对涉案房屋采取了停止水电供应的措施，导致被告无法正常办公。被告亦于2020年6月16日、17日两日搬离了涉案房屋，并于2020年6月17日向原告发送了退租申请，故涉案租赁合同解除时间应当为2020年6月17日。对原告的第二项诉请，其愿意支付2020年5月25日至同年6月17日期间的租金，原告主张的逾期付款违约金计算标准过高，由法院酌情调整。对原告的第三项诉请，由于被告经营困难，被告向原告口头提出延期支付租金，被告确实于2020年4月7日支付2020年3月25日至同年4月24日的租金，故不同意支付该期间的延期付款违约金，若法院认定被告需要支付，原告主张的违约金计算标准过高，由法院酌情调整。对原告的第四项诉请，其确实于2020年5月6日支付2020年4月25日至同年5月24日的租金，其他意见与原告的第三项诉请意见一致。对原告的第五项诉请，其同意该项诉请。对原告的第六项诉请，合同约定双方应先通过协商解决，被告一直与原告在进行沟通，故不同意承担律师费，即使需要被告承担，原告主张的费用过高，希望法院酌情认定。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区申昆路**房屋权利人为案外人上海虹宇物流有限公司。2018年9月28日，案外人上海虹宇物流有限公司作为甲方与蔻星公司作为乙方签订《资产包租协议》，载明：就乙方包租项目北区资产(上海市闵行区申昆路XXX号)事宜协商一致，包租范围为上海市闵行区申昆路XXX号辖内房屋及建筑物包括但不限于1-5号楼、地面车位、地下车库、地面及屋顶绿化、公建配套设施等，包租年限自2019年4月1日起至2038年3月31日止。2018年8月29日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，双方约定：甲方租赁给乙方的房屋坐落在上海市闵行区申昆路XXX号XXX号楼XXX室、XXX室、XXX室，该房屋内设办公工位108个。该房屋的租赁期限3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日为止，包含装修免租期。2018年10月1日至2020年9月30日期间，该房屋每个办公工位租金为人民币417.06元，月租金总计为人民币45,041.90元。2020年10月1日至2021年9月30日期间，该房屋每个办公工位租金为人民币437.90元，月租金总计为人民币47,294元。该房屋的租金每个月支付一次，先付后用。乙方不得以任何理由延付、拒付或主张抵销、扣减其应付的租金。乙方应在签订本合同当天内向甲方支付首期租金(即2018年10月25日至2018年11月24日期间的租金)，共计人民币45,041.90元。除首期租金外的其后每一期租金由乙方在每个付款周期起始日的15日前向甲方支付。若乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、停车费以及其他应付费用，每逾期一日，应按欠缴总额的千分之一交纳逾期付款违约金，逾期支付超过十五日的，甲方有权停止水、电及采取甲方认为合适的相关措施和行动，直至乙方付清相应的费用为止；若逾期支付超过三十日的，将视为乙方严重违约，甲方有权立即解除本合同并按照本合同13.2条追究乙方的违约责任。该房屋的租赁保证金为人民币135,125.70元，用以保证乙方履行本合同的所有条款。乙方应在本合同签订当日内，足额向甲方支付租赁保证金。合同13.2条乙方的违约责任：租赁期限内，若乙方出现下列情形之一，将被视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，收回该房屋，追究乙方的违约责任(乙方所有欠款仍需支付)，乙方应按届时月租金的叁倍向甲方支付违约金(甲方有权从乙方已支付的租赁保证金中扣除该违约金，不足部分，乙方另行支付)。(1)乙方未按本合同约定足额交纳任何一期租金、物业管理费或其他费用超过三十日的。合同另约定，甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的，应通过协商解决；协商不成或不愿协商的，任何一方有权向该房屋所在地人民法院起诉。因一方违约另一方行使相应司法救济权利所产生的法律费用包括但不限于合理律师费、鉴定费、公告费等由违约方承担。上述合同签订后，原告于2018年9月28日向被告交付涉案房屋。嗣后，因被告欠付租金，原告于2020年4月22日向被告发送《付款通知书》，催缴2020年5月25日至2020年6月24日期间的租金45,041.90元。2020年5月21日，原告向被告发送《催告函》，载明：贵我双方于2018年8月29日签订了《房屋租赁合同》，此租赁合同5.2条约定“该房屋租金每个月支付一次，先付后用”，本次租金支付周期为自2020年5月25日起至2020年6月24日，贵司应于2020年5月10日前支付租金45,041.90元，而经我司多次催促，贵司仍未支付此笔租金。此租赁合同第5.5条约定“若乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、停车费以及其他应付费用，每逾期一日，应按欠缴总额的千分之一交纳逾期付款违约金”，贵司2020年3月租金于2020年4月7日支付，2020年4月租金于2020年5月6日支付，两期租金分别延迟了14天和12天，逾期付款违约金分别为630.60元和675.60元，合计1,306.20元。故本期租金及前期逾期付款违约金共计46,348.10元。现我司特催告贵司，请务必在2020年5月21日前付清本期租金。2020年6月8日，原告委托德恒上海律师事务所向被告发送《律师函》，载明：贵方(被告)于2020年4月7日方支付2020年3月25日至4月24日的租金，于2020年5月6日支付2020年4月25日至5月24日的租金，截止2020年6月8日，2020年5月25日至6月24日的租金尚未支付。前述三笔租金均存在逾期。综上，贵方前述行为已构成违约。鉴于贵方存在上述违约行为，通知贵方如下：一、请贵方在收到函件后3个日历日内向我方委托人(原告)缴清欠付租金人民币45,041.90元及逾期违约金1,846.70元(按照日千分之一的标准，暂计至2020年6月8日)。二、如贵方未在上述期限内履行上述义务，我方委托人将采取我方委托人认为合适的相关措施和行动，包括但不限于解除与贵方签订的租赁合同，根据租赁合同依法追究贵方相应违约责任等。2020年6月12日，原告向被告发送《关于督促履约的通知函》，载明：2020年6月10日，我司通过德恒上海律师事务所已向贵司转发了催缴律师函，特函告贵司按照律师函内要求的日期完成支付，若仍不配合履行的，我司将在2020年6月16日17：30委托物业管理公司采取停止水电等供应的措施，由此带来的责任由贵司承担，望周知。2020年6月16日，原告向被告发送《关于敦促履约的通知函》，载明：经沟通，由于贵司仍未支付相应租金、物业费等相关费用，特函告贵司：如今日17：00以前仍未支付相应租金费用的，我司将委托物业管理公司于2020年6月17日8：00起对贵司采取停止水电供应的措施。2020年6月17日，被告向原告提交《退租申请》，载明：我司自2018年10月1日租用4号楼1A05/06/07室，期间深受贵司照顾和支持。目前因受疫情影响，致我司业务严重受损，经营趋势一路走低，市场低迷，经营困难，现无法继续承租。特申请房租费用减免一个月2020年5月25日至2020年6月24日，到期日前我司将搬离退租。另查明，被告于2020年4月7日向原告支付租金45,041.90元，于2020年5月6日向原告支付租金45,041.90元。对该两笔租金，原、被告均确认支付的分别为2020年3月25日至同年4月24日期间、2020年4月25日至2020年5月24日期间的租金。还查明，为本案诉讼，原告支付律师费10,000元。庭审中，原告认可被告搬离涉案房屋时间为2020年6月24日，被告主张其搬离涉案房屋时间为2020年6月17日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。被告作为承租人，按约支付租金系其基本的合同义务。然在实际履行过程中，被告由于自身经营问题，自2020年3月起未按时支付租金并擅自提前搬离涉案房屋，已构成违约。被告虽辩称已于2020年6月17日向原告发送《退租申请》并搬离涉案房屋，涉案合同已于2020年6月17日解除，但该《退租申请》未能得到原告的回复，且被告亦未能提供充分之证据证明其已于2020年6月17日搬离涉案房屋。退一步讲，根据被告自行提交的《退租申请》所载明内容，被告要求减免的租金结算至2020年6月24日，本院无法认定被告已于2020年6月17日搬离涉案房屋。同时，被告作为违约方，也是不具备单方解除合同权利的，故被告的这一行为既不符合约定解除条件又不符合法定解除条件，被告于2020年6月17日向原告提交《退租申请》的行为并不具有被告所称的双方合同已经确认解除之效力。之后，鉴于被告已经搬离涉案房屋，原告在无法实现租赁合同目的的情况下，认可2020年6月24日解除双方间的租赁合同，故本院确认原、被告所订立的房屋租赁合同于2020年6月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，由于被告未能按照合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约。现原告要求被告支付2020年5月25日至同年6月24日期间的欠付租金45,041.90元之诉请，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的上述期间租金的逾期付款违约金，根据双方租赁合同约定，被告每逾期一日，原告可向被告按照欠缴总额的千分之一收取逾期付款违约金。依此方式计算的违约金确实过高。本院综合考虑到被告拒付租金的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素酌情予以调整，即由被告按每逾期一日，按欠缴总额每日万分之三的利率计算逾期付款违约金。关于原告要求被告支付逾期支付2020年3月25日至同年4月24日期间租金的违约金1,216.17元之诉请，根据租赁合同约定，被告应当在2020年3月10日前支付该期间租金，然被告实际于2020年4月7日支付，确实存在逾期情形，按照合同约定，应当向原告支付自2020年3月11日起至2020年4月7日止的逾期付款违约金。但对于原告主张的按照每逾期一日，按欠缴总额的千分之一收取逾期付款违约金，根据前述，该约定的标准过高，本院酌情调整为按每逾期一日，按欠缴总额每日万分之三的利率计算，理由不再赘述。经计算，本院认定被告应向原告支付前述期间租金的逾期付款违约金378.35元。关于原告要求被告支付逾期支付2020年4月25日至同年5月24日期间租金的违约金1,171.09元之诉请，根据租赁合同约定，被告应当在2020年4月10日前支付该期间租金，然被告实际于2020年5月6日支付，确实存在逾期情形，按照合同约定，应当向原告支付自2020年4月11日起至2020年5月6日止的逾期付款违约金。然原告主张的违约金标准过高，本院酌情予以调整，理由不再赘述。经计算，本院认定被告应向原告支付前述期间租金的逾期付款违约金351.33元。关于原告要求的被告向其支付的租赁保证金135,125.70元归原告所有，原告无需向被告返还之诉请，根据租赁合同约定，因被告严重违约导致合同解除的，应按届时月租金的3倍向原告支付违约金，原告有权从被告已支付的租赁保证金中扣除该违约金。因此，原告主张没收被告支付的租赁保证金之诉请，有合同依据，且被告亦予以同意。故本院对原告的该项主张予以支持。关于原告要求的被告向其支付律师费10,000元之诉请，本院认为，根据租赁合同约定，律师费系原告通过诉讼寻求法律救济所支出的费用，原告的该项主张，有合同依据，但数额应根据诉讼复杂程度在被告能预见的范围内确定，故本院酌情支持3,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告上海蔻星企业管理有限公司与被告上海筠腾商务咨询有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月24日解除；二、被告上海筠腾商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蔻星企业管理有限公司2020年5月25日至2020年6月24日期间的租金45,041.90元及以45,041.90元为本金，自2020年5月11日起至被告上海筠腾商务咨询有限公司实际支付之日止，按每日万分之三的利率计算的逾期付款违约金；三、被告上海筠腾商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蔻星企业管理有限公司逾期支付2020年3月25日至2020年4月24日期间租金的违约金378.35元；四、被告上海筠腾商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蔻星企业管理有限公司逾期支付2020年4月25日至2020年5月24日期间租金的违约金351.33元；五、被告上海筠腾商务咨询有限公司向原告上海蔻星企业管理有限公司支付的租赁保证金135,125.70元归原告上海蔻星企业管理有限公司所有，原告上海蔻星企业管理有限公司无需向被告上海筠腾商务咨询有限公司返还；六、被告上海筠腾商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蔻星企业管理有限公司律师费3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,674.30元，减半收取计2,337.15元，由原告上海蔻星企业管理有限公司负担357.15元，被告上海筠腾商务咨询有限公司负担1,980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐杰云二〇二〇年十月十九日书记员  陶思延附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。