北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27901号原告：北京中冶名弘置业有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫三村关帝庙**。法定代表人：李瑞峰，总经理。委托诉讼代理人：华慧中，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏凯瑞，北京友恒律师事务所实习律师。被告：河北思邯物业服务有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区东柳南大街******。法定代表人：田晓丽，执行董事。委托诉讼代理人：师晶，北京万典律师事务所律师。原告北京中冶名弘置业有限公司（以下简称中冶公司）与被告河北思邯物业服务有限公司（以下简称思邯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中冶公司的委托诉讼代理人华慧中及夏凯瑞、被告思邯公司的法定代表人田晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中冶公司向本院提出诉讼请求：1.解除中冶公司与思邯公司在2018年3月21日签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF756072）及附件，并要求思邯公司配合中冶公司办理网签备案注销手续；2.思邯公司向中冶公司支付违约金1503000元；3.对第2项诉讼请求相应款项从中冶公司应退还思邯公司的房屋价款中予以扣减；4.思邯公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月21日，思邯公司与中冶公司签署了《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF756072），约定思邯公司购买中冶公司开发的位于北京市大兴区德贤东路6号院4号楼2单元302号房屋（以下简称302室），302室总价款为16700000元；根据合同约定，思邯公司应于2018年6月30日之前付清房款；但是，思邯公司于2018年3月21日支付首付款1670000元后，经中冶公司多次催告，剩余购房款15030000元至今仍未支付；思邯公司的违约行为给中冶公司的后续销售工作造成了巨大影响和重大经济损失；依照双方签订买卖合同第九条之约定，中冶公司有权解除合同，思邯公司应当按照累计应付款的10%向中冶公司支付违约金；综上所述，双方当事人签订的买卖合同合法有效，对双方具有约束力，思邯公司应及时付清房款；思邯公司逾期支付剩余购房款，导致中冶公司遭受重大损失，已构成根本违约，双方签订的合同目的已无法实现；为维护自身合法权益，中冶公司诉至法院，请求判如所请。思邯公司辩称，不同意中冶公司的诉讼请求。第一，中冶公司的法定代表人田晓丽与朋友一起去中冶公司的售楼部，售楼部的工作人推销房子，当时田晓丽有意愿及能力全款购买房屋，买房的主要目的是用于保值，田晓丽抚养了9名孤儿，想为所抚养孤儿留下保值的东西；售楼部的工作人员说房屋总价比较高，属于改善型住房；田晓丽与售楼部工作人员协商一致，确认不会按照中冶公司售楼部所提供合同文本的交款期限履行交款义务；售楼部工作人员承诺田晓丽一方说按1年半时间来付清房款；田晓丽询问工作人员，工作人员说1年半后可以再延迟几个月；田晓丽不是北京市户口，没有符合规定的养老保险缴纳记录，所以不能以田晓丽个人名义买房，但可以注册公司后以公司名义买房；于是双方协商一致，不是以田晓丽注册的公司交纳购房款，而是通过田晓丽个人名下银行卡给付购房款；在2018年1月11日，用田晓丽个人名下银行卡交了500000元购房款（定金）；思邯公司是在2018年3月5日注册成立的；田晓丽在2018年3月21日交了购房款1000000元；前后支付购房款合计1670000元，分3次支付；系按照田晓丽与中冶公司之间的口头协议执行的，并非按照书面合同履行。第二，对中冶公司的律师函和购房款发票思邯公司都没有收到，中冶公司邮寄律师函的地址不存在，手机号也不存在，已经注销了，田晓丽与中冶公司的工作人员一直有联系（微信联系和电话联系都有）；思邯公司认为，中冶公司没有邮寄律师函，该邮寄事实不存在，而且涉案房屋买卖合同还被中冶公司的工作人员以他们公司工作需要为由给要走了，所以思邯公司或者田晓丽手中至今都没有房屋买卖合同的文本。第三，中冶公司的工作人员陈述称在2020年7月1日前思邯公司支付剩余房款都不属于违约，对田晓丽资金回收存在障碍中冶公司的工作人员都是清楚的。第四，中冶公司的法定代表人田晓丽资金回收慢，田晓丽患有白血病，在2019年12月出现新冠肺炎疫情，这都属于不可抗力。综上所述，思邯公司不存在违约行为，不同意解除房屋买卖合同及其他诉讼请求。本案经审理认定事实如下：思邯公司成立于2018年3月5日，即在该日完成工商注册登记；田晓丽系思邯公司的法定代表人；思邯公司的工商注册住所为“河北省邯郸市邯山区东柳南大街******”，田晓丽的户籍住址位于河北省石家庄市桥**。2018年3月21日，针对302室的房屋买卖事宜，中冶公司（出卖人）与思邯公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF756072）；双方约定商品房项目核准名称为紫南华苑（推广名称为中冶·德贤公馆），该商品房已取得房屋所有权证，证号为京（2016）大兴区不动产权第0063549号，房屋登记机关为大兴区住房和城乡建设委员会，房屋坐落为大兴区德贤东路6号院4号楼3层2单元302，该商品房的规划用途为住宅，该商品房的实测建筑面积共210.67平方米，其中套内建筑面积为176.56平方米，分摊共有建筑面积为34.02平方米，该商品房未设定抵押，未出租；双方约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米94537.22元，总价款为16700000元；关于付款方式和期限，双方约定签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金500000元，并在附件五中就“买受人选择采取分期付款方式向出卖人支付合同约定的总房价款”中约定：“1.买受人应于签署本合同当日即2018年03月21日支付全部房款的10%，金额为：壹佰陆拾柒万元整人民币（含定金伍拾万元整）（大写），小写￥1670000元（含定金￥500000元）。2.买受人应于2018年6月30日支付剩余房款金额壹仟伍佰零叁万元整人民币（大写），小写￥15030000元”，所附分期付款说明载明：“若买受人未按合同及其附件、补充协议的约定按时履行义务时，出卖人有权取消已经给予买受人的该购房优惠。买受人应在出卖人发出的补交房款通知送达后十日内补交房款。买受人仅能以银行卡或者银行汇款方式支付房款，以买受人应支付的购房款到达出卖人账户之日为付款日。买受人未按以上约定的期限前完成付款的，逾期则按照《北京市商品房现房买卖合同》第九条‘逾期付款责任’约定承担违约责任。”上述第九条“逾期付款责任”载明：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。2.逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之陆的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。关于房屋交付时间和手续，双方约定出卖人应当于全款付清后30日内向买受人交付该商品房；出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。关于“送达”，双方在合同书第二十三条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。”关于争议解决方式，双方在合同书第二十五条约定，该合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，也可申请北京房地产业协会或消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。诉争《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》同时载有13个附件，其中附件13为《补偿协议》；就不可抗力，该《补充协议》第十条载明：“本合同正文和本补充条款所述‘不可抗力’系指战争、恐怖活动、罢工、政府禁令、台风、地震、、地震非出卖人所能控制的因素及其他事项。如发生不可抗力和其他事项，以致本合同任何一方不能履行或延迟履行本合同，受影响的一方应在发生不可抗力后尽快通知对方，并应在其发生后30天内提供该不可抗力事件对本合同影响程度的报告及由有关机构出具的书面证明，然后按不可抗力影响的程度由双方商定是否终止本合同，或免除或部分免除延迟履行受不可抗力影响的部分责任，或以变更形式履行本合同。对于受不可抗力所造成的损失，任何一方无权提出赔偿请求”。在上述合同书落款处，在出卖人处加盖中冶公司公章，在买受人处加盖思邯公司公章及法定代表人田晓丽的人名章，同时载明签订地点为“中冶德贤公馆售楼处”。上述合同签订前后，思邯公司分多次支付购房款合计1670000元（包括在2018年1月给付500000元定金，并在签订合同当日的2018年3月21日给付1000000元）；对剩余房款15030000元，思邯公司至今未付；在签订上述合同当日，买卖双方办理了302室的网签（网上签约）备案手续，备案主管部门为大兴区住房和城乡建设委员会；因思邯公司未支付剩余房款，302室至今未交付思邯公司。思邯公司的法定代表人田晓丽患有再生障碍性贫血等疾病，即患有白血病，其病情较危重，随时有可能发作恶行心率失常，或猝死情况；思邯公司主张其至今未付清房款系多方面原因所造成，并非恶意违约，一是在购房时田晓丽有一次性全额支付房款能力，但系中冶公司的销售人员马×燕向田晓丽劝说没有必要一次性给付全款房款，可以分期付款，虽然合同载明付款期限较短，但可以在1年半以后付清房款，甚至还可以再延长半年，二是田晓丽在2008年汶川大地震后收养了9名孤儿，为公益事业付出较多，三是在2019年12月赶上新型冠状病毒肺炎感染的肺炎疫情，又因当地黑恶势力干预，在河北省的经营项目受到严重影响，以致大量投入资金不能收回。就其主张，思邯公司提交田晓丽与马×燕（备注名称为“海燕”）的微信聊天记录；聊天记录显示，田晓丽曾在2020年8月就房屋买卖合同的文本事宜与马×燕沟通，对于要求联系中冶公司的要求，马×燕在2020年9月21日下午回复称：“您好，现在您的所有业务已经移交开发商的律师接管，我们爱莫能助”；聊天就还显示，在2020年6月13日，马×燕通知田晓丽：“昨天见律师了，也说起你的事儿来，律师说如果月底付清房款，开发商就撤诉，这应该是最后机会了！”田晓丽回复表示感谢，之后在2020年6月27日，马×燕向田晓丽一方核实已经到月底了，有没有希望补齐房款。就上述聊天记录，中冶公司质证称，双方所签订房屋买卖合同的第5页载明马×燕系委托销售代理机构北京中原房地产经纪有限公司的销售人员，现并无证据证明中冶公司或中冶公司的授权人员曾与思邯公司口头约定可以在1年半后等时间付款，且之后双方已在2018年3月21日以书面形式订立房屋买卖合同，关于付款时间应按书面约定处理，而且马×燕系中冶公司所委托销售代理机构的工作人员，在签订合同后，即使马×燕曾与思邯公司进行沟通，因中冶公司并未授权北京中原房地产经纪有限公司或马×燕处理合同签订后的履行事宜，故马×燕之沟通意见亦不能代表中冶公司。就其主张，思邯公司还申请田晓丽之朋友支×亮（同时任思邯公司监事）到庭作证，支×亮陈述称，其陪同田晓丽去中冶公司售楼处洽商购房过程及销售人员在签订合同前口头说可以在1年、1年半甚至2年后再支付剩余房款，并且其曾在2019年7月替田晓丽寄送过快递；对上述证人证言，中冶公司质证称，证人对于售楼处位置的描述是正确的，但没有证据证明销售人员曾说过可以在1年、1年半甚至2年后再支付剩余房款，且退一步讲，即使有过相关陈述，亦应以买卖双方所签订书面合同之内容为准，且证人系思邯公司的监事，亦是思邯公司法定代表人田晓丽之友，故该证人证言缺乏客观性，但证人所作关于替田晓丽代发快递之主张，恰恰可以证明思邯公司已经收到了中冶公司寄送的律师函。2019年1月8日，通过国内标准快递（EMS），中冶公司向思邯公司邮寄律师函，快递面单所书写思邯公司的收件地址与思邯公司的工商注册地址一致，律师函内容为函告思邯公司，根据合同约定思邯公司应在2018年6月30日支付剩余房款15030000元，但截至2019年1月7日思邯公司还未支付剩余购房款，催告思邯公司尽快给付剩余购房款15030000元，并按日支付逾期应付款万分之六的违约金1722438元；该快递为疑难件，后在2019年1月14日被退回；思邯公司否认收到上述律师函。2019年6月21日，通过EMS，中冶公司再次向思邯公司邮寄律师函，快递面单所书写思邯公司的收件地址为“河北省邯郸市邯山区中华南大街商都名苑”，律师函内容为函告思邯公司，为避免思邯公司最终承担更加沉重的赔偿责任，请思邯公司在收到该律师函之日起5日支付剩余房价款15030000元，并按日计算支付逾期应付款万分之六的违约金合计3210408元；该快递为疑难件，经快递员多次投递后，该快递在2019年6月27日被签收，签收信息为：“已签收，他人代收：田瑞丽”；虽然思邯公司否认实际收到上述律师函，并表示不知道田瑞丽是何人，与思邯公司无关，但其之后对中冶公司所聘请律师进行了回函（以田晓丽个人名义回函，由支×亮代为办理寄件）。2019年8月5日，通过EMS，中冶公司再次向思邯公司邮寄律师函，收件地址为“河北省邯郸市邯山区中华南大街商都名苑”，律师函内容为函告思邯公司，思邯公司的行为已经构成严重违约，应向中冶公司承担违约责任，中冶公司现行使合同解除权并要求思邯公司承担违约责任，同时要求思邯公司在该律师函送达之日起15日内前往中冶公司配合办理注销网签等工作，并向中冶公司支付累计应付款10%的违约金，合计1503000元；该快递为疑难件，签收时间为2019年8月11日，签收人为“广安投递部自提点”；思邯公司否认收到解除合同律师函。庭审中，就中冶公司所提出诉讼请求中涉及解除房屋买卖合同的方式（判决解除、确认解除等），中冶公司陈述称，因按照之前已签收的思邯公司地址邮寄的律师函（解除通知函）在2019年8月11日被签收，故应确认房屋买卖合同在2019年8月11日解除，退一步讲，即使法院不能认定上述解除时间，因思邯公司严重违约，延期支付剩余房款已超过2年，导致合同无法继续履行，亦应判决解除合同。在思邯公司开庭前向本院所提交答辩状中，其同意解除房屋买卖合同；但在庭审时，思邯公司答辩称不同意解除合同（具体意见见本判决书思邯公司答辩意见部分）；在庭审后，思邯公司委托律师代理并提交由代理律师撰写的代理意见；该代理意见主要内容为：“一、被告同意原告解除买卖合同的诉讼请求……二、原告要求被告支付1503000元的违约金过高，望贵院予以调低。（一）关于合同的实际履行情况：被告未支付尾款，原告收取被告首付款后也并未向被告交付房屋……（二）被告的过错程度较轻……（三）合同约定的违约金过分高于实际损失……三、恳请法院酌情将违约金数额调低后判决原告将剩余购房款退还给被告……”。就上述代理意见，本院通过电话联系方式向中冶公司转述，中冶公司表示，其要求解除房屋买卖合同，现思邯公司同意解除，对此中冶公司没有异议，但对于违约金过高的抗辩意见，中冶公司不予认可，关于购房款退还事宜，在庭审中已发表过意见，没有新的意见。本案庭审时，就房屋买卖合同解除后可能所涉及的购房款退还事宜，中冶公司陈述称，其第3项诉讼请求“对第2项诉讼请求相应款项从中冶公司应退还思邯公司的房屋价款中予以扣减”即表明其同意在核定违约金后向思邯公司退回购房款。本院认为，因合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然在订立及履行合同过程中，系由田晓丽与中冶公司进行接洽，但田晓丽系思邯公司的法定代表人，思邯公司成立于2018年3月5日，之后由思邯公司与中冶公司在2018年3月21日签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF756072），故诉争房屋买卖合同系中冶公司与思邯公司的真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。思邯公司已按合同约定给付首期款1670000元（含定金500000元），但对于合同所约定应在2018年6月30日前给付的剩余购房款15030000元，思邯公司至今未付，属违约行为；对于思邯公司所主张销售人员曾口头承诺可以不按书面合同约定期限给付房款的抗辩意见，因未提供充分证据证明，故本院不予采纳；即使销售人员马×燕在2020年6月13日发表了“昨天见律师了，也说起你的事儿来，律师说如果月底付清房款，开发商就撤诉，这应该是最后机会了！”的微信留言，通过文义解释并结合中冶公司提起本案诉讼时间等进行认定，一般应当理解为系在中冶公司提起本案诉讼后，基于庭下和解，如果思邯公司在2020年6月底付清剩余房款，则中冶公司就撤回起诉，并不能推断出买卖双方曾口头约定最后的付款期限并非合同载明的2018年6月30日，而是2020年6月30日；需要指出，虽然在2020年出现新型冠状病毒感染的肺炎疫情，但系在思邯公司未在2018年6月30日之前给付剩余房款近1年半后才发生疫情，故对思邯公司所主张因不可抗力而未能按期付款的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，思邯公司未按合同约定期限给付剩余购房款15030000元，应承担相应违约责任；根据房屋买卖合同第九条之约定，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同；虽然中冶公司曾向思邯公司寄送过3次律师函，其中第3份律师函为解除合同通知书，但现有证据不能证明该通知书已送达思邯公司，故对中冶公司主张房屋买卖合同于2019年8月11日解除的意见，本院不予采纳；但是，中冶公司要求解除合同，思邯公司经反复考量后最终亦同意解除合同，对此本院不持异议，故对中冶公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉争房屋买卖解除后，思邯公司理应配合中冶公司办理网签备案注销手续。双方当事人均同意在扣减思邯公司应承担违约金后退回思邯公司所交纳购房款，对此本院不持异议，故本案争议焦点在于违约金确定事宜。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据合同约定，买受人逾期支付房款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，思邯公司对此提出约定违约金过高的抗辩；就此，考虑到本案系现房销售，思邯公司在交纳1670000元首期款后并未占有使用302室，中冶公司的工商注册地（即合同所载明地址）大兴区旧宫镇旧宫三村关帝庙9号已被拆除腾退，思邯公司与中冶公司沟通洽商存在一定客观障碍，思邯公司的法定代表人田晓丽热衷公益事业，在患有白血病随时可能离世的情况下一直资助汶川地震后的9名孤儿，虽有违约行为，但并非恶意怠于履行合同义务，以及考虑到北京市住宅房屋价格波动等因素，对思邯公司的违约金过高抗辩意见，本院予以采纳；就违约金数额，综合考虑本案具体情况，本院酌情确定为100000元；在扣除上述100000元后，中冶公司应将剩余已付房款1570000元退还思邯公司。综上所述，对中冶公司之诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除北京中冶名弘置业有限公司与河北思邯物业服务有限公司在二〇一八年三月二十一日签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF756072）及附件，河北思邯物业服务有限公司于本判决生效后十日内与北京中冶名弘置业有限公司互相配合办理网签备案注销手续；二、扣减河北思邯物业服务有限公司应赔偿北京中冶名弘置业有限公司违约金100000元后，北京中冶名弘置业有限公司于本判决生效后十日内退还河北思邯物业服务有限公司已付购房款1570000元；三、驳回北京中冶名弘置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元，由北京中冶名弘置业有限公司负担640元（已交纳），由河北思邯物业服务有限公司负担3000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年十月三十日法官 助理  印 鹏书 记 员  杨 蕾