山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初2614号 原告：威海盛世建筑劳务有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区远遥墩路**，统一社会信用代码：91371000683230007A。 法定代表人：黄文国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张卓林，山东寒冰律师事务所律师。 被告：李，男，1948年4月24日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区东湖花园****，身份证号码：2107031948********。 委托诉讼代理人：王景丽，山东圣广律师事务所律师。 第三人：威海盛邦房地产开发有限公司，住所地威，住所地威海火炬高技术产业开发区怡园办事处宫松岭路**信用代码：91371000570455840Y。 法定代表人：卢雪松，执行董事兼总经理。 原告威海盛世建筑劳务有限公司与被告李**、第三人威海盛邦房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海盛世建筑劳务有限公司（以下简称盛世建筑）之委托诉讼代理人张卓林，被告李**之委托诉讼代理人王景丽，第三人威海盛邦房地产开发有限公司（以下简称盛邦房地产）之法定代表人卢雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海盛世建筑劳务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决准许执行盛邦房地产名下的威海市宫松岭路-550-6号503室房屋；2、判决李**承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月9日，威海火炬高技术产业开发区人民法院对盛世建筑与盛邦房地产建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）鲁1091民初138号民事调解书，要求盛邦房地产于2017年5月30日前支付盛世建筑工程款47万元及逾期利息。2017年1月12日，威海火炬高技术产业开发区人民法院以（2017）鲁1091民初138号民事裁定书，查封了盛邦房地产名下的威海市宫松岭路-550-6号503室房屋；2019年12月5日，威海环翠区人民法院作出（2019）鲁1002执3416号执行裁定书，裁定续行查封上述房屋。2018年11月，案外人莫力辉对上述房屋提出异议之诉，威海火炬高技术产业开发区人民法院作出（2018）鲁1091民初2301号民事判决书，驳回案外人莫力辉的执行异议之诉，2020年（案外人）李**继而提出执行异议，2020年3月26日，威海环翠区人民法院作出（2020）鲁1002执异25号执行裁定书，中止对盛邦房地产名下的威海市宫松岭路-550-6号503室房屋的执行。2020年4月16日，盛世建筑收到该裁定书。李**不享有排除强制执行的实体权益，应该继续执行涉案房屋，理由如下：其一，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。案涉房屋登记在盛邦房地产名下。因此，从物权公示的角度来看，盛邦房地产是案涉房产的所有权人，李**不是案涉房产的所有权人。其二，盛邦房地产与李**未办理房屋交接手续，且李**未实际占有使用案涉房屋，即使他人占有案涉房产，也是基于债权的占有并不产生物权变动的效力。其三，李**的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除强制执行的情形。第一，盛邦房地产与李**之间并未签订合法有效的书面买卖合同，且二者所谓的合同所约定的房产，并非案涉房产；第二，双方也未办理正式的房屋交接手续，不能证明在查封之前李**已合法占有案涉房产；第三，李**无法证明已就案涉房产支付了全部价款，且非因自身原因未办理过户登记。即使李**对案涉房屋享有权利，该权利也不是商品房买卖合同关系项下的权利，只是债权请求权，而非物权期待权及物权本身，不能排除盛世建筑申请的强制执行。 李**辩称，李**与盛邦房地产于2011年签订书面协议，约定李**将威高国用第2001初字第058号地块转让给盛邦房地产，盛邦房地产给付李**770万元和1300平方米房屋，双方还对给付房屋的单位价格进行了约定，该书面协议不但是双方之间的土地使用权转让合同，也是房屋买卖合同，合同签订后双方依约履行，盛邦房地产于2014年交付了包括涉案房屋在内的12套房屋，李**也委托李建华交付了与房屋有关的配套费等。此后房屋一直由李**委托李建华占有使用。2017年9月涉案房屋的初始产权证书才办理完成。在此之前，李建华无法办理涉案房屋的过户登记。综上，涉案房屋在被法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同，李**已支付全部购房款。（部分以土地使用权转让费用抵顶，部分以现金支付），涉案房屋已交付并由李**占有使用至今，至盛世建筑申请查封时，涉案房屋未办理过户登记，非李**自身原因，故请求法院驳回盛世建筑的诉讼请求。 盛邦房地产述称的内容与李**辩称的内容一致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月6日，李**与盛邦房地产签订一份协议书，约定：双方以李**名下土地合作开发房产，盛邦房地产支付李**土地净收益770万元，另还须给付李**1300平方米的房屋，包括1号楼302、304、401、503；2号楼305、504、505；3号楼407、507；5号楼402、502、604（以上房屋配储藏室）。合同并对双方其他权利义务进行了约定。后盛邦房地产取得上述土地使用权并进行商品房开发，建成宫松岭路550号6个楼座在内的楼盘（公安局编号的550-6号对应的施工号为E1号，上述协议中的1号楼503对应的公安局编号为550-6号），并按协议约定将上述房屋抵顶给李**，李**委托李建华以李建华的名义办理了相应手续，2014年1月26日李建华交纳了550-6号503室房屋的配套费，由盛邦房地产给李建华出具了收款收据，后盛邦房地产将上述房屋交付李建华，但就该房屋双方未签订正式备案预售合同，亦未办理权属变更登记手续。2017年9月4日，宫松岭路-550-6号楼整体办理了不动产权证书，登记的所有权人为盛邦房地产。 2017年1月11日盛世建筑以盛邦房地产为被告诉至威海火炬高技术产业开发区人民法院（以下简称高区法院），要求支付工程款。2017年1月12日，高区法院作出（2017）鲁1091民初138号民事裁定书，并据此查封了盛邦房地产名下位于威海市宫松岭路-550-6号503室房屋。2017年3月9日，高区法院作出（2017）鲁1091民初138号民事调解书，确认盛邦房地产于2017年5月30日前支付盛世公司工程款47万元，逾期按照年利率24%标准计付迟延履行利息；案件受理费9400元，减半收取4700元，财产保全费3320元，共计8020元，由盛邦房地产负担。因盛邦房地产未按期履行上述还款义务，盛世公司向高区法院申请执行。2019年12月5日，本院作出（2019）鲁1002执3416号执行裁定书，裁定续行查封位于威海市宫松岭路-550-6号503室房屋。李**不服向本院提出书面异议，2020年3月26日，本院作出（2020）鲁1002执异25号执行裁定书，裁定中止对位于威海市宫松岭路-550-6号503室房屋的执行。盛世建筑遂于2020年5月6日诉至本院，请求处理。 另查，2017年11月22日，高区地税局向盛邦房地产发出威地高税强拍〔2017〕29号《税收强制执行决定书》，通知盛邦房地产将自2017年11月22日起对其名下涉案房产查封至2018年5月21日，依法予以拍卖或者变卖，以拍卖或者变卖所得抵缴所欠税款和滞纳金。 庭审中，李**提供了一份案外人崔亚楠与盛邦房地产于2015年5月26日就位于威海市宫松岭路-50-6号304室签署的《商品房买卖合同（预售）》一份，拟证实涉案协议书中分配给李**的其他房屋大部分早已签署了商品房买卖合同，涉案房屋因为李**准备转卖，所以就一直没有签署预售合同。 本院认为，涉案房产作为执行标的在金钱债权执行过程中，李**作为案外人主张其系买受人提出异议，要求停止执行，应当符合以下条件：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件、当事人陈述及举证情况可以认定：李**与盛邦房地产之间存在合作开发房地产的情形，双方在涉案房屋查封前签署了合作开发的协议书，对于李**应分得的房屋已有具体约定（但房屋最终楼号有所变动），李**委托李建华交纳了相应的配套费用，并实际占有使用涉案房屋。本案争议的焦点是李**与盛邦房地产之间签署的协议书是否属于“书面买卖合同”，本院认为，建设用地使用权与房屋所有权作为物权，均应当以登记为公示要件，合作开发协议不能对抗第三人，合作方享有的仅为债权，故根据涉案协议书的内容，李**对盛邦房地产享有的仅为债权，且涉案房屋所在楼座早在2015年左右就可以签署商品房买卖合同（预售），但李**出于准备转卖的原因，一直没有签署商品房预售合同，原因在于其自身。综上，李**所提异议，缺乏事实及法律依据，不足以证明其享有足以阻却对涉案房屋排除执行的民事权益，涉案房屋应当继续执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准予继续执行位于威海市宫松岭路-550-6号503室房屋。 案件受理费100元，由被告李负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长 刘 晓 娟 人民陪审员 王 元 红 人民陪审员 刘 新 庭 二〇二〇年十月三十日 书 记 员 张瑛（代）