四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1922民初1685号 原告：张琼邦，女，1963年2月11日出生，汉族，住四川省巴中市南江县。 原告：杨堃，男，1986年1月9日出生，汉族，住四川省巴中市南江县。 原告：杨程，男，1994年7月4日出生，汉族，住四川省巴中市南江县。 以上三被告共同委托诉讼代理人：廖海波，南江县法律援助中心指派律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：雷旺勇，南江县法律援助中心指派律师。 被告：四川瑞祥隆房地产开发有限公司，住所地四川省南江县沙河镇洛坪街道瑞祥名都**负****，统一社会信用代码：91510000570703322H。 法定代表人：卿文伍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗云路，四川明炬律师事务所。 委托诉讼代理人：焦明勇，该公司经理。 原告张琼邦、杨堃、杨程被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司（以下简称瑞祥隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理，并于2020年9月24日依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张琼邦及三原告委托诉讼代理人廖海波、雷旺勇，被告瑞祥隆公司的委托诉讼代理人罗云路、焦明勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张琼邦、杨堃、杨程向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房首付款及向银行支付的按揭款和利息共计254165.16元；3、判令被告承担原告缴纳的税费4647.14元、专项维修费6595.05元及天然气费用3950.00元；4、判令被告承担原告的装修损失77816.00元；5、本案诉讼费用及评估鉴定费用由被告承担。事实及理由：原告张琼邦与配偶杨天全（已死亡）于2014年5月27日和被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发建设的瑞祥名都Ｃ幢4单元第一层413室，住房面积119.91㎡,单价为每平方米1880元，合计购房款225431元（首付款75431元，贷款按揭余款150000元），原告按合同约定支付了全部购房款，被告于2015年2月交付了该房屋。2015年4月原告对该房屋进行了装修，并在房屋采光井处私自搭建了阳台，于2015年11月入住。2016年4月，原告发现房屋内墙、地板都有不同程度的渗水，屋内严重潮湿，影响了居住生活。同时，在瑞祥名都Ｃ栋一层居住的另外六户人也出现了同样的状况。原告与另外同楼层的六户人多次找到被告要求处理房屋潮湿、渗水的问题，但都没有得到有效的解决。原告等七户人家就到沙河镇人民政府、县住建部门等单位投诉，要求处理，县住建局、沙河政府也多次派出工作人员实地查看，认为房屋渗水、潮湿现象严重，确实不适合人居住。后经住建局、沙河人民政府多次协调并派出南江住建领域专家实地考察，分析渗水原因，提出了治理方案。2018年8月经被告对房屋渗水、反潮问题整改，但屋内潮湿仍未得到有效控制，渗水、反潮现象仍然严重。原告等七户购房者又多次找到住建部门出面协调解决未果，被告也没有切实可行的解决渗水、反潮等问题的办法，对原告提出的返还购房款、赔偿损失的诉求也置之不理。综上所述，原告在被告处购买的房屋出现渗水、反潮等严重问题，虽然经过被告的治理、整改，但仍然无法达到居住条件，严重损害了原告的合法权益，根据合同法相关规定请贵院支持原告的诉讼请求。 被告瑞祥隆公司辩称：一是对原告提出的第1项诉讼请求不予认可，原告的解除权因除斥期间一年未行使而消灭，且房屋买卖合同中的合同标的房屋为现房，被答辩人已充分了解现状并认可，根据房屋买卖合同的约定不得解除；二是对原告提出的第2、3项诉讼请求不予认可，原告的债权请求权已过期，其胜诉权随之消灭，法院应驳回其诉讼请求，原告要求被告承担未支付的银行高额利息，该部分费用尚未实际发生，故不予认可，税费被告仅为代缴，实际由税务部门收取，不应由被告退还，专项维修基金在多年的房屋使用中已消耗，更无有关的法律法规可寻；三是对原告提出的第4项诉讼请求，原告就装修损失进行了装修估价并形成了评估报告，被告自始不同意进行装修估价，评估估价明显过高，且违规搭建部分不能算作评估的范围之内，原告对不能封闭的采光井部分进行了装修，其行为不仅违法，且严重影响了案涉房屋的通风、采光，对房屋发生原告所述的反潮现象有直接影响，对此负有不可推卸的责任，其中，原告张琼邦在该部分违法装修花费8414元；四是对原告提出的第5项诉讼请求不予认可，按照诉讼费收费原则，诉讼费用的负担是与诉讼后果相联系的，诉讼费用的最后承担并不是应当事人的请求，而是依法院的实体判决和诉讼费用规定由法院作出的；五是由于原告自行装修造成了反潮或凝水，应由其装修人员负责，而不应由被告承担。六是原告张琼邦在庭审中自认，收房入住后就存在反潮现象，但自2014年入住以来多年并未提出。 2020年7月3日，在双方当事人均同意的情况下，本院组织双方进行了庭前证据交换，情况如下： 原告张琼邦、杨堃、杨程提供了如下证据:1、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，证明原告购买了被告修建的房屋，用于居住；2、房产证，证明该住房已办理了不动产登记证书；3、契税、维修基金，安装天然气票据，证明被告购房后而支出的费用；4、按揭还款流水，证明原告购买该房屋时，在银行按揭贷款和支付利息的情况；5、房屋受潮照片、巴中电视台采访视频；证明房屋受潮后的无法居住的现状；6、沙河镇人民政府信访处理意见，整改情况说明、文件、会议记录，证明相关部门对原告因房屋返潮信访的处理和历次调解经过；7、被告向南江县建设局、沙河镇人民政府出具的报告及房屋返潮整改协议，证明因该房屋受潮导致人无法在该房屋长期居住，经多次与被告沟通协商，被告也认为需要整改，被告与2018年7月25日与李刚签订合同，对该房屋进行维修的情况；8、对伍光明的调查笔录、张继坚情况说明，证明伍光明系南江县住建局副局长，张继坚系南江县住建局高级工程师，因原被告之间的纠纷，其到房屋现场实际查勘了几次，认为该房因潮湿问题不适宜人长期居住，后建议被告进行整改，但被告整改后，仍无法改变房屋潮湿现象，也找不出更好的解决方案的事实；9、对洛坪社区党支部书记岳安军、沙河镇人民政府工作人员刘树文的调查笔录，证实该房屋经整改后仍无法适合人长期居住，被告于2020年元月提出用除湿机来除湿，原告方认为该方案不能根本解决问题及其他弊端，不同意该方案的相关情况。 被告瑞祥隆公司的质证意见是：对按揭还款流水，以银行明细为准；对房屋受潮照片及采访视频没有文字实录，对证据三性有异议；对调查笔录，证人需出庭作证，对三性均持异议；对第九组信访处理意见，对三性予以认可，但无法达到证明目的；对整改情况说明予以认可，对沙河镇政府文件因全是复印件，不予认可；对会议记录予以认可，且正好印证了建设局张继坚说房屋返潮的原因是天气，不属于开发商的责任；对张继坚的情况说明，因是2020年5月6日形成的，对三性不予认可；张继坚的前后两份证言就同一事实的表述有矛盾；对其他证据予以认可。 被告瑞祥隆公司提供了如下证据：1、被告身份信息，证明被告主体资格；2、整改意见、整改照片、整改花费凭证，证明由相关权威专家出具整改意见，该房屋系水凝原因所致，并非房屋质量问题，被告态度积负责，按照整改意见进行整改，且自费承担了整改费用；3、未售的清水房照片，证明被告尚有一套清水房未售出，从现场可以清晰看出，并无原告所述渗水现象，故该房屋渗水非被告的房屋质量问题，而是由于原告适用不当或装修不当出现的。 原告张琼邦、杨堃、杨程的质证意见是：对第一组、第二组证据无异议；对第三组照片有异议，与本案无关。 在庭审中，原告张琼邦、杨堃、杨程举出新的证据：1、川金评（2020）字第0091号房地产咨询估计报告，证明原告房屋装饰装修评估价值总价为51280.00元；2、原告的购房借款合同复印件，证明原告购买该房屋的按揭贷款情况。 被告瑞祥隆公司的质证意见是：对于该份评估鉴定，我方自始不同意鉴定，对其不予认可；对评估报告中的具体事宜，我方认为估计过高，根据本地行情已经超过了20%，如组合衣柜评估价高于本地28%、整体灶台高于本地30%、玻氏砖高于本地27%；且违规搭建的不应算作评估内容，原告违规搭建的具体数额为8414元。对购房借款合同，系复印件，且我公司并非该合同的当事人，故对证据的三性无法判断，不予认可。 结合当事人提供的证据及庭审中陈述，本院确认如下事实：2014年5月27日，原告张琼邦与其丈夫杨天全（已死亡）共同与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告张琼邦与其丈夫杨天全共同购买被告开发的“瑞祥名都”C幢4单元第1层4-1-3号住房，用于居住，该房屋建筑面积为119.91平方米，价格按照建筑面积计算每平方米人民币1880元计算，共计225430.80元。该份补充协议中第十一条约定：“购房合同因各种原因解除后二日内，买受人应当配合出卖人办理撤销合同备案手续。否则，出卖人有权不退还买受人支付的房屋首付款，并按照合同总额10%向买受人收取违约金”。合同签订后，原告张琼邦给付被告部分购房首付款，剩余房款原告张琼邦向南江县农村信用合作联社沙河信用社按揭贷款，约定利率为月利率6.15‰，罚息利率为贷款利率上浮50%。被告于2015年2月交付了该房屋，三原告于2015年4月入户后对该房屋进行了装修，并在房屋采光井处私自搭建了阳台，于2015年11月入住。装修入住后三原告发现每年夏季5-9月份，房屋内渗水、反潮现象严重，部分墙壁、棚顶出现大量霉斑，家具腐烂，地面渗出大量水珠，如长期居住，必然因潮湿问题会严重影响居者的身体健康。 2017年死者杨天全获得了该房屋的不动产登记证书，原告张琼邦为共有人。为了办理房屋产权证书，原告张琼邦还支付了税费共计4647.14元, 同住一楼的6户人家房屋中也出现了同样的状况，三原告遂联同6户人家先后向被告瑞祥隆公司、南江县沙河镇人民政府及南江县住建局反映，要求解决问题，经过以上部门的多轮协商、调解，2018年8月，被告开始逐户整改，并与三原告及其他六户业主签订了《整改方案》，整改过后，三原告及其他六户业主房屋潮湿问题仍没有得到改善，依旧无法长期居住。原告及其他六户业主便又向相关部门反映，南江县住建局相关负责人及高级工程师对问题房屋进行了实地查勘后，认为该房屋渗水、反潮问题无法适宜人长期居住，在与被告沟通后，被告也拿不出更好的整治方案。2020年元月，在相关部门的协调下，被告建议只能采用将除湿机置放在案涉房屋内进行除湿治理。遂购买了一部移动除湿机，准备进行试验，但原告认为因除湿机的耗电、使用寿命、噪音等问题难以一次性解决，故使用除湿机不能解决根本问题，且也不可能一直使用除湿机，故房屋无法达到长期居住条件，遂提起诉讼。 同时查明，原告张琼邦已向南江县房地产管理局就该房屋缴纳维修基金6595.05元，向南江县天然气有限责任公司缴纳了天然气入户配套费3950.00元。2020年6月4日，原告张琼邦向本院提递交了《委托鉴定申请书》，申请对该房屋室内装修价款予以评估；2020年7月12日，本院委托四川金利房地产土地资产评估有限公司对该房屋室内装修现价值予以评估；2020年9月2日，经评估，四川金利房地产土地资产评估有限公司出具了川金评（2020）字第0091号估价报告，原告房屋的装修费重置价格为77816.00元，综合成新率为65﹪，故评估价值（重置价格减去折旧）为51280.00元,其中对原告私自搭建阳台处的装饰、装修物重置价值为8414.00元，经过换算，评估价值为5469.1元。原告支付了本次评估费4000.00元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同，其中第四项就规定了当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告购买的房屋每年夏季5-9月份房屋内渗水、反潮现象严重，部分墙壁、棚顶出现大量霉斑，家具腐烂，地面渗出大量水珠，室内气味刺鼻的问题，如果通过整改可以得到有效解决，不影响正常长期居住，则不应解除原、被告之间的《商品房买卖合同》。但原告向被告及相关部门反映后，被告经过整改后，上述问题仍然存在，并没有得到有效解决，确不能适宜人长期居住。因原告购房的目的就是在该房长期居住，而案涉房屋无法满足房屋的居住属性，致使无法实现订立合同的目的，被告的行为显属违约，故对于原告请求解除其与被告之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，作为从合同的《商品房买卖合同补充协议》也随之解除。 对于被告称原告的解除权因除斥期间一年未行使而消灭的抗辩意见。因案涉房屋因严重潮湿不利于人的身体健康，不适合人长期居住。而原告购买房屋的目的是用来居住，而案涉房屋无法满足房屋的居住属性，致使无法实现订立合同的目的，故原告行使的是法定解除权。双方签订合同时及争议发生后，均未对上述情况就解除时限进行约定，也没有进行催告，故对于被告的上述辩解意见本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述规定，原告请求被告返还购房款225430.08元并赔偿相关损失包括税费4647.14元、专项维修资金6595.05元、天然气入户配套费3950.00元的诉讼请求合理，本院予以支持。因原、被告之间的《商品房买卖合同》于本判决生效时解除，在合同解除前被告并不负有返还原告购房款的义务，故对于原告请求赔偿为购买该房屋向银行按揭贷款所产生的利息的诉讼请求无事实及法律上的依据，本院不予支持。但考虑到合同解除后，被告未及时履行返还购房款的义务可能会给原告带来资金利息上的损失，故可自本判决生效之日起，以购房款为基数，被告按照原告在银行按揭贷款的利率6.15‰向原告支付利息至实际履行完毕时止。对于原告的第四项关于装修损失的诉讼请求，因属于原告在本案中遭受的实际损失，本院予以支持。但该阳台的装修系对该房屋室外拓展范围的装修，属原告自行规划，故此损失不应由被告承担，应在评估价值总价中予以扣减。根据川金评（2020）字第0092号估价报告，该房屋评估价值为51280.00元，阳台评估价值换算后为5469.10元，因此，原告的装修损失应调整为45810.90元。评估费4000.00元亦应当由被告承担。被告辩称此评估报告中评估价值明显过高，因该评估过程并没有违反法定程序，被告也没有提供证据来印证自己的主张，故对被告上述辩解意见，本院不予采纳。对于被告其他答辩意见，因被告没有举出相关证据予以佐证，与事实不符，本院亦不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，根据本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告张琼邦及其丈夫杨天全与被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司于2014年2月26日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除。 二、被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告张琼邦、杨堃、杨程购房款225430.80元，并自本判决生效之日起，以购房款225430.80为基数，按照月利率6.15‰向原告张琼邦、杨堃、杨程支付利息至实际履行完毕时止。 三、被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告张琼邦、杨堃、杨程房屋装修费45810.90元、评估费4000.00元、房屋买卖税费4647.14元、专项维修资金6595.05元、天然气入户费3950.00元，共计65003.09元。 四、驳回原告张琼邦、杨堃、杨程的其他诉讼请求。 以上被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司应当向原告张琼邦、杨堃、杨程履行的义务履行完毕后，原告张琼邦、杨堃、杨程应当同时将案涉房屋及项下的装修部分、天然气等财产完整移交给被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司，并负有协助办理房产证转移相关材料的义务。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4909.00元，由被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  黎 建 人民陪审员  袁宗玉 人民陪审员  李 荣 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  串月阳