河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0825民初2619号原告：赵立功，男，1951年出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：谢树南，1947年出生，汉族，住温县。被告：葛志全，男，1963年出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：张彦明，焦作市温县正大法律服务所法律工作者。原告赵立功与被告葛志全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵立功及其委托诉讼代理人谢树南，被告葛志全及其委托诉讼代理人张彦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵立功向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告2015年6月16日签订的《房屋买卖合同》，因被告多次违约，按照合同法有关规定应支付原告5年来的房屋使用费（每天按25元/计算）4.5万元，应在被告交付的房款中扣下。2.原告收回卖给被告房屋的所有权，退回被告剩下的房款26.5万元；被告将房屋交付给原告。3.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年6月16日，原告将在温泉镇育才街利民路五巷1号院的房屋卖给了被告，双方签订了《房屋买卖合同》，总价格为40万元，被告在2015年4月19日交给原告房款31万元，下欠的90000元按合同规定壹年内还清。几年来，原告和中间人等每年多次向被告催要欠款，被告总是讲亲情推托，至今分文未给。2019年4月20日，原告向温县法院起诉，要求被告偿还90000元房款及利息。经法院工作人员庭前调解后，被告提出不要小院房屋，要求退房款。后原告撤诉并找人写了协议书；原告在2019年6月30日退给被告31万元房款。同时原告将5楼10号价值18万元的房屋送给被告所有并交付使用。但被告拒不签字，仍坚持让原告按月息1.5分到2分支付31万元房款占用期间利息。为维护原告的合法权益，按照双方签订的房屋买卖合同第四条的规定，双方签订的房屋买卖合同应予解除，原告收回该房屋的所有权，在退回被告交付的31万元房款中扣下被告多次违约应支付给原告小院房屋5年来的使用费（按每天25元计算）4.5万元，剩下的26.5万元房款退还被告。被告将该房屋内自己的东西腾清，将该房屋交付给原告。原告特向法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告葛志全辩称，1.房屋买卖合同第二条约定：乙方先给甲方写个欠款玖万元整的欠条，以便于先办理过户手续。2015年4月29日被告支付原告31万元购房款，并且于2015年6月16日给被告出具90000元欠条。但原告至今没有给被告办理房屋过户手续。原告违反先办理过户手续的约定，是双方形成纠纷主要的原因。2.买卖合同签订的前提是，原告承诺将育才街2号楼1单元5楼10号商品房赠送给被告。在签订房屋买卖合同当天，原告先给被告出具房屋赠送手续。后双方签订40万元的房屋买卖合同。被告在2015年4月29日给原告付31万元购房款并于2015年6月16日给被告出具90000元欠条，但原告至今没有将以上商品房赠送给被告，这也是双方纠纷重要原因。3.原告已经将双方买卖的小院交给被告5年有余，但原告至今没有将院内及房屋内原告物品腾清，原告存在明显过错。4.被告不存在过错，原告主张解除合同及支付房屋使用费没有依据。综上所述，由于原告的过错才导致双方形成纠纷。原告的诉讼请求没有事实依据，请法院查明事实并驳回原告的诉讼请求。根据原被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点：1.原告要求解除合同理由是否正当；2.原告的诉讼请求能否支持。针对争议焦点，原告提供证据及被告质证意见：1.房屋买卖合同1份，证明原告出售给被告房屋的价款40万元，由被告先支付31万元，剩余90000元1年内付清的事实及被告未按约将剩余款项付清，根据合同第四条约定，原告可主张解除合同。2.欠条1张，证明被告下欠原告购房款90000元，约定其中4万元到2015年8月底支付，剩余5万元一年内付清，但被告未按合同约定期限内履行支付义务。3.民事起诉状1份，证明被告未按合同约定期限内履行支付义务，2019年9月4日原告起诉要求被告继续履行支付义务。4.协议书1份，证明被告同意退还原告的房屋，原告同意在2019年6月30日返还被告31万元的购房款，并同意将5楼房屋送给被告使用，被告未在该协议上签字。5.调解调查笔录1份，证明原告在2019年、2020年两次向法院起诉，均由法院工作人员李绍珠诉前调解，被告承认几年来，原告找杨法、任胜利、马卫华、葛桂芝等多人向被告催要欠款的事实。被告称不给原告剩余房款的原因是原告未将5楼房屋交付被告。原告将涉案房屋的房产证、宅基证等手续交付被告，被告未办理房产过户手续，同意原告收回涉案房屋所有权的事实。6.调解调查笔录1份，证明被告同意不再履行合同，将房产退还原告。被告要求原告退还31万元购房款，并要求原告承担月息1.5分利息的事实。7.微信截图1张，证明被告与其姐姐葛桂芝的信息内容是假的，有2020年6月23日温县人民法院工作人民李绍珠的调查笔录证实。8.微信截图3张，证明被告与丁海桂的微信记录，被告对原告的诉讼主张没有任何理由作出辩解，而是在埋怨丁海桂的事实。被告要求丁海桂为其想办法出主意的事实。被告5年内未办理过户手续，埋怨丁海桂，并让丁海桂补写“3个月里，甲方不给乙方办理过户手续，90000元就不要了”的假证明。9.牛XX、赵XX、张XX出具的证明3份，证明市场租房居住的价格情况，印证原告要求被告支付5年来的房屋使用费，每天按25元计算，价格是合理的。被告对1-2号证据真实性无异议，但该买卖合同签订的前提是，原告赠送被告商品房一套，在原告书写赠与证明之后，才签订合同，但至今赠与的房屋没有交付给被告。同时买卖合同的第二条明确说明，先给被告办理过户手续，被告再支付剩余款项。对3号证据的合法性有异议，该诉状并没有在法院正式起诉。对4号证据的合法性有异议，该协议双方并未签字，仅仅是调解员的调解意向。对5号证据的真实性无异议，但被告的陈述是调解时的陈述，双方并未达成调解意见，该证据并不能证明其证明指向。对6号证据的真实性有异议，该证据系原告单方的陈述。对7-8号证据真实性无异议，能够证明被告一直在催原告方要求交纳剩余房款及签订协议时，约定过户期限的事实。对9号证据证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，无法核实真实性，与本案没有关联性，不符合法律规定的形式要件，证人未到庭接受质证。针对争议焦点，被告举证及原告质证意见：1.房屋赠与书1份，证明原告承诺将位于育才街二号楼一单元5楼10号的商品房在买卖合同签订前承诺赠与被告的事实。2.房屋买卖合同1份，证明合同第二条约定，先给被告办理过户手续。3.照片10张，证明原告至今未将卖给被告的房屋内原告个人物品腾清的事实，原告存在明显过错。原告对1号证据房屋赠与协议中赵立功的签名无异议，被告并未接受，并未在赠与协议上签名，况且房屋所有权人葛桂芝也未签名，该协议不成立，也并未交付被告使用，该赠与协议与本案没有任何关联性。对2号证据真实性无异议，对被告的证明指向有异议，先给被告办理过户手续不属实，是被告理解错误，原告已将房产证、宅基证交于被告，由被告去办理过户手续。对3号证据无异议，但是原告的物品是经被告同意所放，原因是被告讲这个院我现在不居住，你放东西没有关系。当事人围绕争议焦点所举证据，本院依法组织双方进行了证据交换、质证，对当事人无争议的事实及对真实性无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证。对双方存在争议的事实及证据，本院将在判决论述部分予以分析认定。根据原被告的诉辩意见及有效证据，本院认定案件基本事实如下：2015年6月16日，原被告签订了《房屋买卖合同》一份，载明：1.甲方：赵立功，乙方：葛志全；1.甲方赵立功有小院一处，坐落在温县××街利民路××号。因孩子结婚买房急需用钱，现将小院卖给乙方葛志全，房款肆拾万元整。2.乙方于2015年4月29日付给甲方现款叁拾壹万元，下欠玖万元整。因乙方困难拿不出款，为了方便过户，经中间人说和，乙方先给甲方写个欠款玖万元欠条，以便于先办理过户手续，下欠款壹年内付清（2015年4月29日至2016年4月28日）。3.房产过户给葛志全的土地证、房产证由中间人丁海桂保管，款付清后，土地证、房产证归葛志全所有。4.如在一年内还不了欠款，甲方有权收回该房的所有权，退回乙方先付的叁拾壹万元，并不得有其他附加条件。5.乙方以后如要处理该房屋时，应先告知甲方，甲方有优先购买权。甲乙双方看后无异议请签名，合同一式三份。甲方：赵立功（签名），乙方：葛志全（签名），中间人：丁海桂（签名）。当天，原告赵立功给被告出具了一份《房屋赠送协议》，载明：赠送人赵立功、葛桂枝夫妻有一套住房坐落在育才街2号楼1单元5楼10号，房屋面积100平方，自愿赠送给葛志全。葛志全于1981年投奔其姐夫、姐姐家，其家中有商店，在此商店经营多年，至今没有房屋居住。因此赵立功、葛桂枝将育才街房屋赠送给葛志全。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告管理使用，将案涉房屋的产权证及宅基地使用证交付中间人丁海桂保管，被告亦按约支付给原告购房款310000元，并给原告出具欠条一份，载明：今欠到赵立功房款玖万元整（其中肆万元到8月底还清）。2016年4月28日，因被告未按约支付原告下余该房款90000元，原告要求被告支付，被告则以原告未按赠送协议的约定履行向其交付房屋为由拒付。2019年4月，原告向本院提起诉讼，要求被告支付下欠购房款，经诉前调解未果，案件未予立案。2020年8月，原告再次向本院提起诉讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告签订的房屋买卖合同系签约双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效。本案中，双方对原告已收到被告购房款31万元，被告已收到案涉房屋及被告未按约支付原告下余购房款90000元的事实无争议，双方存在争议的是原告以被告未按约支付下余购房款为由，要求解除房屋买卖合同是否符合法律规定的问题。原告主张被告未按约履行支付购房款，按照双方签订的房屋买卖合同第4条的约定，故要求解除房屋买卖合同。被告辩称其未按合同约定支付原告下余购房款，是因原告未协助被告办理产权过户手续，完全履行交付房产义务及交付赠与的房产，原告违约在先，故不同意解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定。本案中，原被告签订的房屋买卖合同第4条约定：如在一年内还不了欠款，甲方有权收回该房的所有权，退回乙方先付的叁拾壹万元，并不得有其他附加条件。从该合同条款的内容来看，能够认定双方对合同的解除条件进行了约定，即被告未按约在2016年4月28日之前履行支付购房余款90000元时，原告即享有合同解除权，但原告应在合理的期限内行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。因目前我国的现行法律并没有对房屋买卖合同的解除权行使期限进行明确规定，只对撤销权的行使期限有明确规定为一年，而撤销权与解除权的性质同属于形成权，行使期限属于除斥期间。那么何为“合理期限”，法律没有明确规定，但2003年6月1日出台施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，该条司法解释明确了当法律没有规定或当事人没有约定时，催告后的解除权行使期限为三个月，经催告后的解除权行使期限的计算起点应自催告的通知到达之日，超过三个月未行使，解除权消灭；如果没有催告则解除权的存续期限为一年，已解除权发生之日起计算。本案中，原被告对合同解除权的行使条件进行了约定，未约定解除权的行使期限。自2016年4月28日债务到期后，被告未履行清偿义务之日，解除权的行使期限开始计算，原告应在一年内行使合同解除权，即在2017年4月28日前向被告发出解除合同通知或向人民法院提起诉讼。而原告并未提供有效证据，证明其在2017年4月28日前向被告发出解除合同通知，且原告提供的起诉状则证明其在2019年4月29日向本院提起诉讼时，其诉讼请求是要求被告履行支付90000元购房款的合同义务。因原告未在解除权发生之日起一年内行使，其享有的合同解除权已消灭，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，故对原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，判决如下：驳回原告赵立功的诉讼请求。案件受理费926元，减半收取463元，由原告赵立功负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王鸿元二〇二〇年十月十二日书记员  张方严