大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7537号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街**。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：郭春伟，男，1968年12月22日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告郭春伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威及被告郭春伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求1、请求依法判令被告给付原告物业管理费14,279.65元（2015年11月1日至2020年9月30日，每月每平方米2.7元）；2、请求判令被告给付拖欠违约金4,283.9元。事实和理由：原、被告双方于2014年9月23日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾XXX号业主，自2015年11月1日起至2020年9月30日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计18,563.55元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告郭春伟辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积无异议，对拖欠物业费期间无异议。对物业费的收费标准有异议，未达到收费标准对应的五星级服务。房屋交付前，被告与原告签订了装饰装修管理协议，并办理了装修许可证，被告装修过程中发现楼下没有按协议进行装修，楼下厨房的排烟管没有走烟道，排出的烟如果被告开窗都进入到被告家了，被告装修时发现这个问题，就告知了原告，让原告马上解决。因为当时没有装修好，原告也去楼下看了，说马上整改，被告以为把烟道改好了，但被告装修完后到楼下看，发现楼下做饭对被告家影响非常大，这个事被告一再和原告协商，2016年、2017年原告向我催缴物业费时，我都要求原告整改，但原告一直没有给解决。2018年催缴物业费，原告是给解决了，但被告也不满意，原告把排烟口加了一个短管，但整改的不完全，不彻底，对被告仍有影响，只是影响小了。因为厨房的窗和楼梯不是平面，是凹进去的，如果风向不好，烟还是进被告家，与原告协商也没有解决。原告在这个过程中存在过失，根据装修协议，如不按协议处理，将要停工，但这个事原告没有处理，说明原告没有作为，没有尽责任。楼下向室外打孔时，被告看到有钢筋出现，对安全有隐患。而被告装修时想给门扩一下，原告也不让，楼下改烟道原告也不管，原告是选择性执法。原告的行为给被告造成经济上的损失，要求对被告物业费进行减免，并将烟道恢复原样，要走公共烟道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区XXX号业主，房屋面积89.64平方米。原、被告于2014年9月23日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准，物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2015年11月1日起至2020年9月30日的物业服务费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元，物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告现拖欠2015年11月1日起至2020年9月30日止的物业费14,279.65元（2.7元/月/平方米×89.64平方米×59个月），借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费14,279.65元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称楼下业主私改烟道一节，本院认为，私改烟道系其他业主的行为所致，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权。现烟道问题已经进行整改维修，若被告认为私改烟道问题对其造成了损失应向实际侵权人主张权利，被告以此拒交、少交物业费于法无据，本院不予支持。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告郭春伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币14,279.65元（自2015年11月1日起至2020年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币132元（已减半收取，原告已预付），由被告郭春伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年十月九日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。