福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0102执异97号 异议人（案外人）：廖秀燕，女，汉族，1970年6月30日出生，住福建省南平市延平区。 委托代理人：姚瀚，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托代理人：陈文艺，北京德恒（福州）律师事务所律师。 申请执行人：任国清，男，汉族，1956年6月13日出生，住福建省福州市晋安区。 委托代理人：耿泽伟，福建知力律师事务所律师。 委托代理人：杨嘉欣，福建知力律师事务所律师。 被执行人：刘东生，男，汉族，1966年8月7日出生，居住地位于福建省福州市鼓楼区。 本院在执行申请执行人任国清诉被执行人刘东生民间借贷纠纷一案【案号为（2020）闽0102执2620号】，案外人廖秀燕对本院查封位于福建省福州市鼓楼区××村××号××幢××单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。 异议人廖秀燕的异议请求：1、请求法院确认位于福建省福州市鼓楼区××村××号××幢××单元房产的所有权归异议人所有；2、请求法院终止（2020）闽0102执2620号案件中对位于福建省福州市鼓楼区××村××号××幢××单元房产的执行程序（包括但不限于腾房、评估、拍卖、变卖等），并解除对该房产的查封措施。 事实与理由如下：2017年7月3日，经房产中介介绍并促成，异议人与被执行人签订《拆迁安置房买卖合同》，双方约定由被执行人将其所有的拆迁安置房出售给异议人，该房产位于福建省福州市鼓楼区××村××号××幢××单元，成交价为人民币110万元。 关于付款时间，合同第五条约定：“1．甲乙双方约定，甲方须于2017年7月14日前至公证处办理上述房产委托至乙方指定人员名下的委托公证手续……乙方于领取《委托公证书》当日将房款人民币伍拾万元整（￥500000.00）直接汇入甲方账户内（待上述房产过户到乙方名下后该款项直接从总房款中扣除），甲方给予出具收条并将上述房产的《拆迁补偿安置协议书》、《省检一期项目被拆迁户回迁安置决算单》、公证票据等有关材料原件给乙方，同时甲乙双方至上述房产办理房屋移交手续。移交结束后，乙方对上述房产负全责。2．乙方于2017年7月28日前将房款人民币肆拾玖万元整（￥490000.00）转入甲方账户，甲方开具收条。3、甲乙双方约定在产权过户收件手续办妥后当日，乙方将尾款人民币壹拾壹万元整（￥110000.00）一次性支付给甲方，甲方开具收条。”关于产权登记及过户，合同第四条约定：“1．待相关部门通知可办理甲方（即被执行人）名下的《房屋所有权证》柒个工作日内，甲方开始办理《房屋所有权证》……待上述《房屋所有权证》办理到甲方名下后，甲方应当自领取当日，将领到的《房屋所有权证》交由乙方保管；2．待乙方取得甲方名下产权证当日起十日（双方在之后又约定为“伍日”）内，甲乙双方至交易所办理产权过户收件受理手续。过户产生的相关费用……全部由异议人承担。甲方应该提供一切与之有关的手续及资料……不得用任何方式拒绝阻挠。” 2017年7月18日，异议人向被执行人汇款4万元。2017年7月19日，异议人向被执行人汇款50万元。2017年7月28日，异议人向被执行人汇款45万，仅剩产权过户尾款11万元未付，2017年10月被执行人向异议人交付房产，此后均由异议人实际占有标的房屋，因该房产为安置房，安置房建成交付至具备办理房产证的条件一般需要几年时间，且至今未接到相关部门通知可办理房产证，因此，该房产尚未过户至异议人名下。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在申请执行人任国清申请执行被执行人刘东生（2020）闽0102执2620号一案中，标的房产于2020年7月查封，其查封时间显然不仅晚于被执行人与异议人就标的房屋买卖签订书面合同的时间（2017年7月3日），也晚于异议人实际占用标的房产的时间（2017年10月）。同时，异议人依据约定如期足额履行了付款义务，所付款项已达总价款的90%，仅余房产过户尾款11万元尚未支付。结合上述客观情况，异议人已经满足第二十八条规定的排除执行的条件。另外，标的房屋至今未能办理过户登记的原因在于：1、相关部门尚未通知该房产可办理房产证；2、目前被执行人已经无法联系上，即便已具备办理产权证的条件，在缺乏被执行人配合的情况下实际也无法办理。因此，该房产未办理过户登记并非异议人的自身原因。 综上所述，根据《异议与复议规定》第二十八条，异议人对于法院正在执行的位于福建省福州市鼓楼区××村××号××幢××单元××房××排××房产的执行，因此异议人恳请法院依法终止对上述标的的执行程序，并解除对该房产的查封措施，以维护异议人的合法权利。 申请执行人任国清对异议人廖秀燕的异议请求发表如下答辩意见： 案外人明知案涉房屋系拆迁安置房，在被执行人未领取权属证书即与案外人违法签订《拆迁安置房买卖合同》的行为不能排除本案的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 一、案外人不符合前述关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定要求。 首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此，案外人在被执行人未领取权属证书即与被执行人签订《拆迁安置房买卖合同》，违反上述法律的强制性规定，应认定为无效。不符合前述“有效”的规定要求。 其次，退一步讲，即使不认定案涉买卖合同无效，案外人违反前述规定购买案涉房屋的行为显然不具有合法性，并非法律法规所保护和鼓励的行为，不符合前述“合法”的规定要求。 再次，根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》第一条规定，对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上商品住房的非本市五城区户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日前2年内在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市五城区户籍居民家庭。案外人非本市五城区户籍居民家庭，并不具有在福州市五城区××房的资格，而案外人明知自己不具有购房资格而与被执行人签订《拆迁安置房买卖合同》，亦不符合前述关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定要求。如支持案外人排除执行的请求，相当于以判决或裁定形式确认案涉房屋归案外人所有，使得案外人成功规避福州房地产限购等政策，购买案涉房屋。 二、案外人不符合前述关于非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。案外人明知案涉房屋系拆迁安置房，在一定期限内无法办理产权证，即案外人在购买案涉房屋时即知晓案涉房屋在短期内无法办理产权证，可能存在交易风险的情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错，该交易风险应当由买受人自行承担，同时，即使案涉房屋非拆迁安置房，因案外人不具有购房资格，亦不能办理过户登记，不符合前述关于非因买受人自身原因未办理过户登记的规定要求。 三、案外人提供的证据不足以证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。1、案外人举示的《收费明细账》姓名一栏均由被执行人变更为案外人，真实性存有严重瑕疵。2、案外人提供的《福州铭韵企业收款收据》收款人一栏未签名，不能证明案涉房屋物业费实际系案外人所交。3、案外人提供的淘宝购物记录截图、定制合同真实性不能确认，均不能直接证明案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。故案外人提供的证据不能形成完整证据链，不足以证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实。 本院查明，申请执行人任国清与被执行人刘东生民间借贷纠纷执行一案，本院于2020年5月27日立案执行，执行依据为（2019）闽0102民初15377号民事判决：刘东生于本判决生效之日起十日内向任国清偿还借款本金1011500元及利息……因被执行人刘东生未履行上述生效法律文书确定的义务，任国清于2020年5月27日向本院申请执行。2019年12月17日，本院查封了刘东生名下的案涉房产。 另查明，2017年7月3日，异议人廖秀燕（乙方）与被执行人刘东生（甲方）签订《拆迁安置房买卖合同》，购买位于福州市鼓楼区××村××号××幢××单元房产，总价为人民币110万元。双方约定，乙方于领取《委托公证书》当日将房款人民币50万元直接汇入甲方账户内，在2017年7月28日前将房款人民币49万元转入甲方账户，甲乙双方约定在产权过户收件手续办妥后当日，乙方将尾款人民币11万元一次性支付给甲方。按照合同约定，2017年7月18日异议人向被执行人汇款4万元，2017年7月19日，异议人向被执行人汇款50万元。2017年7月28日，异议人向被执行人汇款45万。2020年10月13日，异议人将剩余购房款11万元汇入本院执行账户。上述事实，有《拆迁安置房买卖合同》、《征收补偿费和购房计算单》、《房屋征收补偿安置协议书》、《被征收人回迁安置排房结算单》、《汇款凭证》、《收款收据》、《收费明细账》、《定制合同》、《零售业务凭证》，当事人的陈述等在案佐证。再查明，根据异议人提交的《公证书》、《户口本》载明，2017年7月13日，被执行人刘东生公证委托杨羽璇（异议人之女）办理案涉拆迁房的过户登记手续。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案为一般金钱债权的执行，案外人廖秀燕提供的证据足以证明其在法院查封之前已与被执行人刘东生签订合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房产，并按合同约定支付绝大多数价款且已将剩余价款按照本院要求交付执行；因案涉房产作为拆迁安置房的特殊性质，案外人对案涉房产在查封之前未办理过户手续亦无明显过错。综上，案外人提出排除对涉案房产的执行的异议请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于福建省福州市鼓楼区××村××号××幢××单元房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 审 判 员  张太洲 二〇二〇年十月十四日 法官助理  李 榕 书 记 员  江 威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。