山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10444号 上诉人（原审被告）：林怡，女，1984年5月9日出生，汉族，无业，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：卢小光，男，1981年5月24日出生，汉族，无业，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：李德辉，山东盈康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘赞安，山东盈康律师事务所律师。 原审被告：王寅超，男性，1986年11月15日出生，汉族，无业，住青岛市市**。 原审第三人：青岛金汉房产经纪有限公司，住所地：青岛市城阳区惜福镇街道正阳东路******。 法定代表人：李娜，董事长。 上诉人林怡因与被上诉人卢小光、王寅超、青岛金汉房产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林怡上诉请求是，一、撤销上诉人支付违约金195000元。二、撤销上诉人支付卢晓光律师费15000元，案件受理费2225元由被上诉人承担。事实和理由是：一、房屋买卖合同变更后，上诉人依约履行合同，被上诉人迟迟不办理解押与过户手续，逾期超过合同规定的20天，构成实质性违约，上诉人有权也已经解除合同，被上诉人应依约支付违约金。1、原合同约定首付款10万，被上诉人2018年5月10日前解除涉案屋的抵押并为上诉人办理过户手续，过户当天一次性支付剩余房款52万元。因原审第三人王寅超的退出，实际上上诉人与被上诉人重新形成新的房屋买卖契约，购房人为上诉人一人，首付款提高5倍，被上诉人知晓此情况并且同意，双方达成共识。后上诉人依约将55万首付款支付给被上诉人，但被上诉人迟迟不办理解押手续，直至2018年5月30日才解除涉案房屋的抵押，超过20天上诉人有权单方解除合同并要求被上诉人支付19.5万元违约金及2000元滞纳金。二、房屋买卖合同解除后，被上诉人占有购房款没有任何法律依据，一审法院仅判决被上诉人返还上诉人购房款但未判决利息损害上诉人合法利益。房屋买卖合同解除后，被上诉人占有购房款没有法律依据，应改判被上诉人自上诉人一审主张之日起返还上诉人购房款及利息。三、(2018)鲁0214民初4452号案已解除原购房合同，未判决上诉人支付违约金，上诉人依照原购房合同约定时间支付54万购房款，法院已经予以认定，被上诉人卢晓光又诉求城阳法院要求执行原购房合同违约金无事实依据。四、当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以根据《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人2018年4月25日向被上诉人卢晓光支付了共计54万元房款后，房子一直处于租赁状态，被上诉人卢晓光在非法占用54万元房款利息的情况下，一直收取涉案房屋租金(约为2万元/年)，上诉人实际损失利息(至今约为5万元)还要承担各项案件受理费保全费律师费等共计约10万。综上所述，上诉人依约履行了买卖合同，且合同在(2018)鲁0214民初4452号案件中已判决解除，并没有判决违约金。(2020)鲁0214民初1918号案判决违约金、律师费及案件受理费不存在法律事实依据，请求予以驳回。 卢小光辩称，一审判决认定案件事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回上诉，维持原判。 王寅超的意见是，一审判决违约金过高，不应支付195000元，应调减。 青岛金汉房产经纪有限公司未提交书面意见。 卢小光向一审法院起诉请求：1、林怡、王寅超支付卢小光违约金195000元，律师费15000元，共计210000元;2、林怡、王寅超赔偿卢小光迟延履行（2018）鲁0214民初4452号民事判决书期间的利息损失，迟延履行期间为（2018）鲁0214民初4452号民事判决书生效之日起至判决书所确定的付款义务履行完毕之日止;3、本案诉讼费用由林怡、王寅超承担。 原审法院认定事实是，一、2018年4月6日，卢小光（高加强代）与林怡、王寅超及第三人青岛金汉房产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，约定：卢小光将其所有的位于青岛市城阳区户（房屋面积为73.54平方米，权属证书号为青房地权市字第××号）的房屋出售给林怡及王寅超。合同约定房屋的成交价款为65万元，合同同时约定了付款方式：林怡、王寅超于2018年4月1日向第三人支付购房定金3万元，第三人于2018年4月6日支付给卢小光；林怡、王寅超于2018年4月18日向卢小光支付首付款10万元；剩余房款52万元林怡、王寅超于过户当日一次性支付给卢小光。林怡、王寅超逾期支付上述任一一笔款项超过15日的，卢小光有权选择解除本合同并要求林怡、王寅超承担违约责任。逾期期间，每逾期一日，向卢小光支付未支付款额万分之五的违约金。卢小光在涉案房屋上有抵押贷款，应当于2018年4月30日之前向贷款银行一次性还清剩余贷款，且最迟于2018年5月10日前办理完毕解除抵押手续。卢小光、林怡、王寅超承诺于2018年5月10日前到房管部门办理房产所有权转移手续，卢小光、林怡、王寅超任何一方逾期10日以上未履约到房产交易部门办理房产所有权转移手续的，按照100元/天赔偿给对方作为违约金，逾期超过20日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担违约责任。合同签订后，卢小光、林怡、王寅超不得反悔或中途毁约，否则属于违约。守约方有权解除合同，违约方向守约方支付违约金195000元。违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用。 二、2018年6月26日，林怡向青岛市城阳区人民法院提出诉讼请求：1、确认其与卢小光之间签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》于2018年6月20日解除；2、请求判令卢小光向林怡返还房款人民币55万元及相关利息（从起诉之日至实际支付之日止按照银行同期年贷款利率6%计算）；3、请求判令卢小光向林怡支付违约金人民币197000元；4、请求判令卢小光向林怡支付网签抵押费人民币360元、房屋维修基金人民币9780元、律师费人民币1万元、中介费人民币19110元（总计人民币786250元）；5、本案的诉讼费、保全费等由卢小光承担。2018年5月8日，青岛市城阳区人民法院作出（2018）鲁0214民初4452号民事判决书，查明：“合同签订当日，林怡支付卢小光定金30000元，由第三人工作人员高加强代收，向第三人青岛金汉房产经纪有限公司缴纳了网签费、房屋维修基金10140.82元。2018年4月25日，林怡向第三人青岛金汉房产经纪有限公司处的工作人员李娜转账支付了购房款515000元。2018年4月26日，林怡向第三人青岛金汉房产经纪有限公司处的工作人员李娜转账支付了购房款5000元。后第三人青岛金汉房产经纪有限公司与卢小光协商，向卢小光支付了54万元，剩余1万元作为林怡向第三人青岛金汉房产经纪有限公司支付的中介费。2018年4月16日，林怡告知卢小光，王寅超不再购买涉案房屋，并与卢小光协商于2018年4月18日，签订新的房屋买卖合同，但双方就房款支付期限、支付方式，一直未达成一致。2018年5月30日，涉案房屋抵押撤销。2018年6月20日，林怡向卢小光发出通知，要求解除林怡与卢小光及王寅超、青岛金汉房产经纪有限公司签订的房屋买卖合同”。该判决认定林怡未按照房屋买卖合同约定的期限向卢小光支付相应的款项，加之王寅超在合同履行过程中中途退出，作为合同履行的重要一方，王寅超无正当理由违约不履行合同，使卢小光有足够的理由相信合同履行风险的可能性及不稳定性加大；并且若继续履行该合同，若无王寅超配合，将无法继续下面的流程，致使合同的目的根本无法实现。因此，本着公平、平等的交易原则，林怡不能要求卢小光继续按照上述合同履行相应的权利义务。林怡与王寅超违约在先，林怡提交的证据不足以证明卢小光存在违约行为。因卢小光在该案庭审中同意解除涉案房产买卖合同，该案判令：一、解除林怡、王寅超与卢小光及青岛金汉房产经纪有限公司于2018年4月6日签订的房产买卖合同；二、卢小光于返还林怡购房款540000元；三、驳回林怡的其他诉讼请求。 三、因卢小光未履行（2018）鲁0214民初4452号民事判决书确定的义务，林怡向青岛市城阳区人民法院提出强制执行申请，案号为（2020）鲁0214执349号。 四、卢小光与山东盈康律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定由该所代理本案，约定律师费15000元。卢小光为此支付了律师费15000元，山东盈康律师事务所于2020年5月27日为卢小光出具发票一份。 原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。卢小光、林怡、王寅超在双方签订的房产买卖合同中明确约定，双方不得在合同签订后，反悔或中途毁约，否则属于违约，守约方有权解除合同，违约方向守约方支付违约金195000元。根据（2018）鲁0214民初4452号民事判决书，系林怡、王寅超违约在先，林怡提交的证据不足以证明卢小光存在违约行为。故卢小光要求林怡、王寅超按照房产买卖合同的约定支付违约金195000元，符合双方约定，不违反法律规定，予以支持。林怡、王寅超虽主张合同约定的违约金过高，但基于卢小光已被列为（2020）鲁0214执349号案件的被执行人，考虑其在被执行过程中的实际损失，原审法院对违约金的数额不予调整。卢小光主张律师费15000元，符合双方合同约定，不违反法律规定，予以支持。卢小光主张（2018）鲁0214民初4452号民事判决书迟延履行期间的利息，无事实与法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、林怡与王寅超于本判决生效之日起十日内支付卢小光违约金195000元。二、林怡与王寅超于本判决生效之日起十日内支付卢小光律师费15000元。三、驳回卢小光的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由林怡与王寅超负担。 本院二审查明事实与一审认定一致。 卢小光二审提交涉案房屋执行案卷议价的笔录，证实双方均认为涉案房屋的总价是50万元，比原合同价款低了15万；提交拍卖成交的网络打印件，证明涉案房屋最终拍卖的成交价是449000元，与合同价款也差距较大，上述证据证明一审法院判决违约金的数额合理。 王寅超对证据真实性不清楚，王寅超称没有参与。林怡对笔录真实性有异议，林怡参加了议价程序，但当时议价数额以及是否签字等具体情况忘记了，但在本院指定期间林怡未提交其参与议价程序笔录或相反证据。本院对上诉人提交证据真实性予以确认。 卢小光提交委托代理合同和相应发票，证明上诉人因本案支出律师费1.5万元，应由上诉人负担。林怡认为合同上没有地址电话及负责人，对合同真实性不认可，对发票真实性认可。王寅超对发票真实性认可，但合同只有盖章没有日期不认可。 本院二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系，根据生效判决的认定，上诉人构成违约，上诉人本案中关于其依约履行房屋买卖合同，被上诉人未办理房屋过户手续造成违约，应依照合同约定承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金数额的确定问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条规定，当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王寅超合同履行中中途退出，但上诉人继续缴纳了网签费、房屋维修基金10140.82元，并于2018年4月25日向第三人支付购房款52万元，由第三人共向卢小光支付了54万元，履行大部分合同付款义务，在此情况下双方均负有诚信义务，促成合同履行。对于违约金数额考量，也应考虑涉案房屋卢小光解押时间，以及在（2020）鲁0214执349号案件执行过程中，卢小光收取上诉人房款后应积极履行返还义务，涉案房屋最终被拍卖是因卢小光不积极履行生效判决确定还款义务导致，相应责任不应由上诉人承担等情况。综合本案案情、当事人过错程度，依照公平诚信原则，本案上诉人承担违约金应予以调减，考虑到上诉人已履行合同付款义务比例及合同履行情况，本院酌定上诉人与王寅超应承担的违约金数额为33000元。卢小光实际支出律师费并已提交相应证据证实，亦应由林怡、王寅超承担。原审判决相应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1918号民事判决第二项； 二、变更山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1918号民事判决第一项为：林怡与王寅超于本判决生效之日起十日内支付卢小光违约金33000元； 三、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1918号民事判决第三项； 四、驳回卢小光其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费共计8900元，由林怡、王寅超负担1400元，卢小光负担7500元。 本判决为终审判决。 审判长  盛新国 审判员  高中日 审判员  王化宿 二〇二〇年十月三十日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员李珊珊