陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10059号上诉人（原审被告）：张凤芝，女，1958年2月15日出生，汉族，西安市第六人民医院退休职工，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）：张珩，男，1986年1月24日出生，汉族，西安顺宝行汽车销售服务有限公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：贾京京，男，1990年10月13日出生，汉族，中车西安车辆有限公司员工，住西安市未央区。原审第三人：西安馨慧房地产营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区红庙坡十字东北角金辉天鹅湾**楼**。法定代表人：刘亚慧，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晶，女，1987年6月16日出生，汉族，西安馨慧房地产营销策划有限公司员工，住西安市莲湖区。上诉人张凤芝、张珩因与被上诉人贾京京、原审第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称馨慧房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初2826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李美红独任审理。本案现已审理终结。张凤芝、张珩上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回贾京京的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由贾京京负担。事实和理由：首先，一审判决认定事实不清。案涉《西安市存量房买卖合同》只有张珩一人签字，张凤芝与安林英的名字是张珩背着她们代签的。案涉房屋属三人共有，安林英不同意出售房屋，安林英的授权书是伪造的。张珩一直同意卖房，但因中介方的原因，不能如期办理手续。其次，一审判决适用法律不当。贾京京辩称：案涉《西安市存量房买卖合同》是张凤芝、张珩二人所签，其中有张凤芝手印。张凤芝、张珩二人所述与事实不符，其上诉请求应予驳回。馨慧房地产营销公司述称：其公司在合同签订过程中明确告知张凤芝、张珩案涉房屋涉及继承问题，合同中有相关条款约定，张凤芝、张珩在签订合同时也出具了委托书。合同没有继续履行的原因是张凤芝、张珩的违约行为所致，与其公司无关。一审判决认定事实清楚，张凤芝、张珩的上诉请求应予驳回。贾京京向一审法院起诉请求：1.判决张凤芝、张珩共同向贾京京支付违约金330000元；2.判决张凤芝、张珩共同向贾京京赔偿居间服务佣金33000元。一审法院认定事实：张凤芝、张珩系母子关系。2018年6月10日贾京京与张凤芝、张珩签订了《西安市存量房买卖合同》约定：“贾京京购买张凤芝、张珩位于西安市新城区房屋一套,建筑面积89.92平方米，总价款110万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为兴业银行，抵押日期为2008年11月29日。尚欠贷款余额约人民币10万元整。张凤芝、张珩最迟应于2018年8月15日前办理完毕解除抵押登记手续；贾京京向银行办理抵押登记手续；定金人民币5万元整，贾京京签订本合同当天支付给张凤芝、张珩，张凤芝、张珩于办理首付款资金监管当日划转至二手房交易结算资金专用账户，首期房价款28万元整，贾京京于办理首付款资金监管当日将首期购房款划转至二手房交易结算资金专用账户，第二期房价款人民币77万元整以银行贷款方式支付；贾京京与张凤芝、张珩双方应于贾京京购房资格审核通过后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；贾京京与张凤芝、张珩友好协商于贾京京购房贷款审批通过后5个工作日内将定金及首期房价款划至二手房交易结算资金专用账户；若贾京京贷款银行要求在审批贷款前办理定金及首期房价款的资金监管则贾京京与张凤芝、张珩双方均同意按照贾京京贷款银行的要求办理上述手续；贾京京与张凤芝、张珩约定申请办理产权转移登记手续当日将房屋交付给贾京京；张凤芝、张珩房屋抵押注销完毕，将房产证原件交于贾京京查看无误且贾京京贷款申请通过银行成功放款且全部购房款划转至二手房交易结算资金专用账户后15个工作日内办理产权转移登记手续；本合同签署后，若贾京京与张凤芝、张珩任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币33万元整给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费、房屋差价损失等；另违约方还应赔偿守约方已经向居间方支付的居间服务佣金；张凤芝承诺安林英已知晓且同意出售该套房屋，并可出面配合贾京京办理后续交易手续，承诺于2018年6月11日将安林英出具的同意出售证明或委托书亲签照交于贾京京查看，若承诺失实导致本合同无法履行，则由张凤芝承担本合同约定的违约责任；张凤芝承诺除张珩、安林英之外，该成交房屋并无其他法定继承人，张凤芝承诺上述法定继承人就该房屋不存在任何纠纷，承诺上述法定继承人均知晓且同意由张凤芝全权代表共签订本合同，张凤芝承诺在2018年6月15日前（含15日）配合办理继承公证手续，若上述承诺失实，则由张凤芝承担本合同约定违约责任。同日，贾京京、张凤芝、张珩与馨慧房地产营销公司签订《房屋买卖居间合同》约定居间代理费33000元；该合同对三方的权利义务、违约责任等均作出约定。同日，贾京京支付张凤芝定金5万元并向馨慧房地产营销公司支付代办过户、按揭费3000元，佣金33000元。涉案房屋系张凤芝与张亚平的夫妻共同财产，张亚平2014年3月15日去世，有继承人张凤芝、张珩、安林英。张凤芝、张珩于2019年9月17日起分三次将定金退还给了贾京京。一审法院认为，贾京京与张凤芝、张珩签订的《西安市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，贾京京按约定支付了定金。但张凤芝、张珩因房屋权属问题而未按合同约定为贾京京办理相关二手房交易手续，已构成违约，但张凤芝、张珩违约后，已经将定金退还给了贾京京，贾京京表示接受，双方签订的《房屋买卖合同》已经解除。贾京京主张的违约金过高，一审法院酌情予以调整至50000元。贾京京主张张凤芝、张珩赔偿其居间服务佣金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张凤芝、张珩于本判决生效之日起十日内支付贾京京违约金50000元。二、张凤芝、张珩于本判决生效之日起十日内赔偿贾京京居间服务佣金33000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6745元减半收取3373元，由贾京京负担2630元，张凤芝、张珩负担743元。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人张凤芝、张珩与被上诉人贾京京签订案涉《西安市存量房买卖合同》，约定将案涉房屋卖给贾京京，张凤芝在该合同中承诺房屋共有人安林英已知晓且同意卖房，并承诺在2018年6月15日前配合办理继承公证手续。合同签订后贾京京按约支付了定金，但张凤芝、张珩因房屋权属问题而未能按约履行合同，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。一审判决张凤芝、张珩向贾京京支付违约金并赔偿居间服务佣金，并无错误。张凤芝、张珩认为一审判决认定事实错误、适用法律不当的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。综上所述，张凤芝、张珩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6745元，张凤芝、张珩已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判员  李美红二〇二〇年十月十日书记员  张佳欣