北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初45664号原告：熊洪亮，男，1975年7月4日出生，汉族，招商银行股份有限公司部门经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高充，北京市伟石律师事务所律师。被告：张美玉，女，1983年3月8日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：穆凌飞，北京市两高律师事务所律师。原告熊洪亮与被告张美玉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。熊洪亮及委托诉讼代理人高充，张美玉及委托诉讼代理人穆凌飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。熊洪亮向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间于2017年11月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令张美玉支付自2020年2月6日至5月4日期间欠付租金61696.8元；3、判令张美玉支付物业费4470.75元、运营推广费18081.7元及外摆费用2016元；4、判令张美玉支付欠付的滞纳金982元，并以22552.45元为本金按照年利率6%支付自2020年5月26日至实际付款期间的滞纳金；5、判令张美玉支付违约金61696.8元；6、判令张美玉返还电卡、水卡。事实和理由：2017年11月6日，我与张美玉签订《华贸天地房屋租赁合同》，我将北京市朝阳区清河营南街7号院3号楼-1层110号商铺（以下简称涉租房屋）出租给张美玉商业经营。租期自2017年11月6日至2020年11月5日止；2019年11月6日至2020年11月5日期间月租金20908.36元，支付方式为押三付一，每月6日支付当月房租；张美玉每月承担租赁期间物业管理费1490.25元、运营推广费596.1元及水、电、燃气等费用。合同约定，张美玉不支付或者不按约定支付租金、物业管理费、运营推广费或者其他费用达1日，我有权单方书面通知解除合同，收回房屋，张美玉还应支付相当于房屋押金数额的违约金；租金、物业管理费、运营推广费或其他费用未按合同约定方式及时间支付的，张美玉应按到期未缴付费用总额的5%按日支付滞纳金；若由于张美玉过错导致合同解除的，我有权收回房屋，除不退还房屋押金并补缴装修期占用费和免租期租金外，张美玉还应支付相当于房屋两倍押金作为违约金。签约后，我多次催促张美玉支付运营推广费，但其未予支付。后以疫情影响经营为由，张美玉要求减免房租致疫情结束。我虽承担按揭贷款压力，仍提出部分减免、先缴纳部分租金、余款后期补齐等方案，但都被拒绝。张美玉自2020年2月6日至5月4日搬离期间未支付任何租金，且拖欠运营推广费、物业费等费用，严重违反合同约定。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。张美玉辩称：我与熊洪亮签订《华贸天地房屋租赁合同》原本计划用于餐饮，因无法办理证照就转做服装，我支付押金62725.08元，租金及物业费付至2020年2月5日。受疫情及防控措施影响，涉租房屋无法正常营业，物业公司在微信群中通知各商户不让开业，涉租房屋于2020年1月就关门了。我与熊洪亮电话联系希望其考虑疫情影响，但他不同意，后来我通过电话及微信告知熊洪亮要搬走，他回复让我交钥匙。我于2020年4月30日搬离涉租房屋，双方房屋租赁合同于当日解除。搬走前我提前通过微信告知熊洪亮，当时熊洪亮在外地，我将钥匙放在隔壁商户老板处，水卡、电卡都放在涉租房屋内，现同意支付2020年2月6日至4月30日期间的租金，1月25日至2月8日期间租金应当减半；同意支付2020年2月6日至4月30日期间的物业费；同意支付自2018年9月1日至2020年4月30日期间的运营推广费，其余费用均不同意支付。不同意支付违约金及滞纳金，且合同约定标准过高，应予酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月6日，出租人（甲方）熊洪亮与承租人（乙方）张美玉签订《华贸天地房屋租赁合同》，甲方向乙方出租涉租房屋，建筑面积59.61平方米，租期自2017年11月6日起至2020年11月5日止。乙方自房屋交付日2017年11月6日向甲方支付首年房屋押金、首月房屋租金、首年物业费、首年推广费等，租赁合同采用押三付一方式，每个租赁年度起始日前交付押金。2017年11月6日至2018年11月5日期间月租金17224.96元，押金51674.88元，房租按月支付，支付日为每月5日前；2018年11月6日至2019年11月5日期间月租金18947.29元，押金56841.87元，房租按月支付，支付日为每月5日前；2019年11月6日至2020年11月5日期间月租金20908.36元，押金62725.08元，房租按月支付，支付日为每月5日前。物业管理费每月1490.25元，乙方须于租赁期每年11月6日将租赁年度服务管理费缴纳给甲方。运营推广费每年7153.2元，乙方须于租赁期每年7月15日将运营推广费缴纳给甲方。乙方须按物业管理公司要求缴纳税费、电费、采暖费、燃气/天然气费、电话费、电视收视费等费用。租赁期满，房屋租赁押金在扣抵应由乙方承担的租金、其他费用以及乙方应承担的违约金后如有剩余，则剩余部分应如数于租赁期满之日起退还乙方。乙方不支付或者不按约定支付租金、物业管理费、运营推广费或其他费用达1日的，甲方有权单方面书面通知乙方立即解除本合同，收回该房屋，乙方还应向甲方支付相当于房屋押金数额的违约金。在无损甲方或物业管理公司就该违约至其他权利及补偿的情况下，若租金、物业管理费、运营推广费或其他费用或其部分未按本合同约定的方式及时间支付，则应按到期未缴付费用总额的5%支付滞纳金，该滞纳金自到期之次日起逐日计算至实际还款日止。合同签订后，若由于乙方过错导致合同解除的，甲方有权收回房屋，除不予退还房屋押金并补缴装修期占用费和免租期租金（如有）外，乙方还应向甲方支付相当于房屋二倍押金作为违约金。同时，乙方仍负有本合同的约定将房屋恢复原貌的义务。经询，双方均确认张美玉向熊洪亮支付房屋押金62725.08元，涉租房屋租金、物业管理费均付至2020年2月5日，熊洪亮履约期间未支付过运营推广费。庭审中，张美玉表示承租房屋原本计划经营餐饮，因无法办理证照转做服装。受疫情及防控措施影响，物业公司于2020年1月份在微信群中告知商户政府不让开业，故涉租房屋于2020年1月关门停止营业，后张美玉于2020年2月就向熊洪亮提出搬离，并于2020年4月30日搬离房屋将水卡、电卡置于屋内，房屋钥匙交给隔壁商户。张美玉认为租赁合同应于2020年4月30日解除，未能及时支付租金及其他费用是受到新冠肺炎疫情影响，停业经营且没有收入，不应支付违约金，且合同约定违约金标准过高，熊洪亮未提供受损证据，违约金应予酌减。对此，熊洪亮表示张美玉于2020年5月4日告知搬离房屋，双方租赁合同于当日解除。张美玉并未就疫情及防控措施致其资金周转困难或营业收入减少予以举证，且疫情期间，张美玉携家人赴三亚度假游玩，服装行业可进行线上线下经营，无法确认其经营收入减少。自向物业公司询问得知，涉租房屋所在商街并未停止营业，没有强制要求商户关门或歇业，张美玉转交钥匙的隔壁美发商铺早已恢复营业，疫情及防控措施并未导致租赁合同不能履行，非不可抗力免责事由。在熊洪亮提出包括减免租金、延期支付等过渡方案情形下，张美玉借以疫情为由解除合同构成根本违约，应当支付欠缴费用并依约承担违约责任。熊洪亮就此提交微信聊天记录、微信朋友圈、通话录音等为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。熊洪亮与张美玉签订之《华贸天地房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。结合双方微信往来记录可知，双方自2020年2月起就租金及相关费用支付发生争议，张美玉提出搬离涉租房屋，熊洪亮要求早点归还钥匙，张美玉于2020年4月30日告知熊洪亮于后天或大后天交付钥匙，并于2020年5月4日告知熊洪亮钥匙昨日放于隔壁处。由此可以认定双方就解除合同协商达成合意，但张美玉自行搬离房屋不发生合同解除的法律效力，本院认定租赁合同于2020年5月4日解除，对于熊洪亮主张解除合同不予支持关于涉房费用，就租金一节，张美玉同意支付租金，本院不持异议，租金应自2020年2月6日起付至5月4日。涉租房屋用于商业经营，张美玉虽未举证证明因疫情导致强制停业，但疫情背景下采取的居家隔离、限制人流等防控措施确会对商业经营造成影响，涉租房屋亦存在闭店停业情形，张美玉主张自1月25日至2月8日期间减半收取租金符合公平原则，本院予以支持，抵扣核算后酌情判处张美玉支付租金56812元。就物业管理费，张美玉应向熊洪亮支付2020年2月6日至5月4日期间的费用，本院核算后酌情判处为4421元。就运营推广费，依据合同约定张美玉应按月支付该项费用，现双方均确认张美玉履约期间并未支付，本院酌情判处张美玉向熊洪亮支付2017年11月6日至2020年5月4日期间运营推广费17862元。就外摆费用，双方所签合同对此并无约定，熊洪亮未能提交充分有效证据证明该项费用的发生及具体数额，本院难以支持。就上述张美玉欠付费用，应自已付押金中予以扣抵。关于违约责任，就欠付款项一节，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”张美玉承租房屋用于经营，疫情期间闭店停业，营业收入明显减少，熊洪亮向张美玉主张疫情期间欠付运营推广费及物业费的滞纳金依据不足，本院不予支持；就张美玉此前欠付运营推广费情形，熊洪亮以低于合同约定标准按照年利率6%标准主张滞纳金，本院不持异议并酌情判处为700元。就提前解约一节，疫情虽致张美玉经营收入减少陷入履约困境，但并未对租赁履约构成实质性障碍，且租赁期限持续较长周期，阶段性困境不必然导致合同目的无法实现，张美玉以疫情为由主张解约免责依据不足，熊洪亮要求张美玉承担违约责任理由正当，本院予以支持。另，关于违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。张美玉认为违约金标准过高，张荣生未能举证证明因此遭受的具体损失，本院综合考虑履约过错及程度，房屋剩余租期及再行出租的交易成本酌情判处违约金20908元。关于物品返还，当事人要求相对方履行非金钱债务应基于法律上或事实上的履行可行性，张美玉表示涉租房屋水卡、电卡均已放置于屋内，现熊洪亮要求张美玉返还水卡、电卡依据不足，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，判决如下：一、原告熊洪亮与被告张美玉签订的《华贸天地房屋租赁合同》于二〇二〇年五月四日解除。二、被告张美玉于本判决生效之日起七日内支付原告熊洪亮房租五万六千八百一十二元、物业管理费四千四百二十一元、运营推广费一万七千八百六十二元（已付押金六万二千七百二十五元零八分予以抵扣，剩余款项于上述期间支付）。三、被告张美玉于本判决生效之日起七日内支付原告熊洪亮滞纳金七百元。四、被告张美玉于本判决生效之日起七日内支付原告熊洪亮违约金二万零九百零八元。五、驳回原告熊洪亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由原告熊洪亮负担1290元（已交纳），由被告张美玉负担340元（原告熊洪亮已交纳，被告张美玉于本判决生效之日起七日内给付原告熊洪亮）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十月九日书记员 李剑奇