湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初3341号原告（反诉被告）：李某。被告（反诉原告）：湖北恒隆房地产开发有限公司。原告李某与被告湖北恒隆房地产开发有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，被告恒隆公司向本院提出反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某的委托诉讼代理人王某、徐某；被告恒隆公司的委托诉讼代理人祁某、谭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《某商场房屋租赁合同》；2.被告向原告返还确认书定金76893.60元；3.被告向原告支付违约金211338元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年12月12日签订《某商场租赁确认书》后，原告按约定向被告支付了定金76893.60元。2020年1月18日，原、被告签订《某商场房屋租赁合同》，约定房屋交付日期为2020年3月2日。疫情结束后，原告多次与被告协商交付房屋，被告明确告知原告其已无法继续按照合同约定履行交房义务，并单方面将交房日期变更为2021年3月1日。原告认为，被告单方面变更交房日期构成违约，导致合同目的无法实现，应当承担违约责任。双方多次协商未果，故原告向本院提起诉讼。被告（反诉原告）恒隆公司辩称：1.原、被告签订的《某商场租赁确认书》、《某商场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行；2.合同约定2020年3月2日是暂定交付日，具体以被告书面通知为准，受某某××疫情影响，被告不可能按暂定交付日向原告交付房屋；3.合同约定被告未按时交付房屋，经原告书面通知后90日内仍未交付的，才视为被告违约，原告并未书面通知被告，故被告不构成违约；4.按照合同约定，原告应先履行支付保证金等费用的义务，之后被告才履行交付房屋的义务，故被告有先履行抗辩权，不构成违约，不应承担违约责任；5.被告并未违反合同约定，不存在违约，如果原告按照合同约定支付保证金等费用后，合同目的并非无法实现，故原告不享有合同解除权；6.原告未按合同约定支付保证金等费用，且已逾期超过十四日，构成违约，被告有权解除合同并要求原告支付相当于三个月基本租金和管理费之和的违约金，原告支付的定金抵扣其应支付部分违约金，故被告无须返还定金。被告（反诉原告）恒隆公司向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《某商场房屋租赁合同》；2.原告向被告支付违约金211338元；3.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年12月12日签订《某商场租赁确认书》，原告于2019年12月6日向被告支付了《确认书》项下的定金76893.60元。2020年4月23日，《某商场房屋租赁合同》经被告签署后生效，合同约定原告应当在租赁合同签订前足额支付保证金、商品质量保证金、共用事业费用押金及收银机押金，原告按约定支付相关费用后，被告才有交付房屋的义务，原告逾期支付租赁合同项下任何款项超过14日的，视为违约。原告在合同签订后并未按约定补足剩余租赁保证金及其他费用，被告多次催促，原告均置之不理。2020年6月12日，被告通过邮件通知原告，其交纳的定金76893.60元已于2020年4月23日转为租赁合同项下的部分保证金，剩余租赁保证金及其他应缴费用178787.20元应及时补足。2020年6月24日，被告向原告发送《关于催缴保证金的告知函》，要求原告及时补足拖欠的费用，否则被告将解除与原告签订的租赁合同并追究原告相应违约责任。后原告一直未补足上述费用，构成违约，故被告向本院提出反诉。原告（反诉被告）李某对反诉答辩称：原告未支付保证金是因为被告不能按期履行交房义务，系行使不安抗辩权，原告不存在违约，请求法院驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年12月12日，恒隆公司（甲方）与李某（乙方）签订《某商场租赁确认书》，约定：“租赁位置：武汉市硚口区某某大道某号某商场某层某号铺位；租赁面积约238.8平方米；合同期共计36个月，从交付日起计算，开业日以甲方正式书面通知的开业日期为准；乙方应在本确认书双方盖章后一周内，向甲方缴纳确认书定金76893.60元；乙方应于收到甲方书面签约通知后三十天内，来甲方处签署有关该房屋的租赁合同，并向甲方缴纳租赁合同项下的保证金及确认书定金之间的差额及其于租赁合同签署之前及/或之时应支付的一切费用。租赁合同生效之日，本确认书自动终止，有关该房屋的租赁事宜将以租赁合同中的约定为准，确认书定金自动转为租赁合同项下保证金的一部分。”《确认书》还对租金、管理费、保证金等进行了约定。李某于2019年12月6日向恒隆公司支付了定金76893.60元。恒隆公司（甲方）与李某（乙方）签订的《某商场房屋租赁合同》约定：“甲方出租给乙方的场地坐落在武汉市硚口区某某大道某号某商场某号铺位，租赁面积约为238.8平方米，建筑面积约503.73平方米；交付日（暂定）：2020年3月2日（具体以甲方书面通知时间为准）；合同期：自交付日起36个月；装修期：自交付日起60天，开业日（暂定）：2020年5月1日（具体以甲方书面通知时间为准）；租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者的含税金额之中较高者为当月适用租金；第一租赁年度基本租金为52536元/月（含税金额）；管理费17910元/月（含税金额）；在本合同已生效且乙方已按本合同的约定支付所有相关费用的前提下，乙方应于交付日到该商场的物业管理部门办公室办理该房屋的交接手续；若甲方未于交付日向乙方交付该房屋，甲方有权经书面通知乙方后另行选择一个日期作为交付日，装修期、开业日和合同期相应顺延，除本合同另有约定外，甲方无须承担任何违约责任；保证金相等于合同期最后一年三个月基本租金及三个月管理费之和，于签署本合同之前，乙方须向甲方存放保证金230680.80元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，在整个合同期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，乙方应于甲方书面通知后十四日内予以补足或重新交付保证金；于本合同签署之前，乙方须向甲方存放商品质量保证金5000元，以确保甲方不会因乙方在该房屋销售的商品或提供的服务而遭受任何损失；于本合同签署之前，乙方须向甲方存放公用事业费用押金20000元，待甲方收到共用事业费用最后一个月的账单后三十日内予以结算；下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期支付、补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；……（3）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……（q）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期，除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金和管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。下列任何事件之一或多项发生，视为甲方违约：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面通知后九十日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋存在严重结构缺陷，危及乙方安全的。出现甲方违约情形的，乙方有权提前解除本合同，交回该房屋，要求甲方支付相当于届时三个月基本租金和管理费之和的违约金，除此之外，甲方无需向乙方承担任何其他违约责任。”该合同李某的签字日期为2020年1月18日，恒隆公司的盖章日期为2020年4月23日。2020年6月12日，恒隆公司向李某发出邮件，要求李某于2020年6月20日前告知租赁合同保证金的付款时间，如再次逾期，将向李某发出租赁合同解约函。2020年6月30日，恒隆公司向李某邮寄送达了《关于催缴保证金的告知函》，要求李某收到函件后5日内补齐拖欠的费用178787.20元，逾期将解除合同并追究违约责任。后李某一直未支付保证金等费用，并于2020年7月向本院提起诉讼。本院认为，恒隆公司与李某签订的《某商场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定李某应于合同签订前向恒隆公司支付保证金、商品质量保证金、公用事业费用押金，李某一直未足额支付该款项，且提出解除合同，构成违约，合同约定的解除条件已经成就，故对于恒隆公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅，不得过分高于损失，合同约定的违约金为三个月基本租金和管理费之和，因租赁合同并未实际履行，按照该标准计算的违约金明显高于给恒隆公司造成的损失，本院予以调整，酌定恒隆公司没收李某支付的76893.60元后，李某无须再承担其他违约责任。合同约定的交付日2020年3月2日只是暂定交付日期，具体要以恒隆公司的书面通知时间为准，恒隆公司未在该期限交付房屋并不构成违约，故对于李某要求恒隆公司支付违约金211338元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）湖北恒隆房地产开发有限公司签订的《某商场房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）湖北恒隆房地产开发有限公司没收原告（反诉被告）李某支付的76893.60元；三、驳回原告（反诉被告）李某其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖北恒隆房地产开发有限公司其他反诉请求。案件受理费减半收取2812元，反诉费2235元，共计5047元，由原告（反诉被告）李某负担3673元，由被告（反诉原告）湖北恒隆房地产开发有限公司负担1374元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于武汉市中级人民法院。审判员 谢 磊二〇二〇年十月十四日书记员 陈为安