上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12430号原告(反诉被告)：许洪强，男，1984年11月10日出生，汉族，户籍地四川省。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。被告(反诉原告)：施泽梁，男，1973年1月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：张良，上海辉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈维亮，上海辉和律师事务所律师。原告许洪强诉被告施泽梁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告施泽梁提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本案于2020年7月22第一次公开开庭进行了审理，原告许洪强及其委托诉讼代理人张云沙、被告施泽梁的委托诉讼代理人张良到庭参加诉讼。本案于2020年8月17日第二次公开开庭进行了审理，原告许洪强及其委托诉讼代理人张云沙、被告施泽梁的委托诉讼代理人陈维亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许洪强向本院提出诉讼请求如下：施泽梁退还许洪强房屋押金人民币2万元及利息(利息以2万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月13日起至实际支付之日止)。审理中，许洪强表示放弃主张利息。事实和理由：2017年2月12日，许洪强和施泽梁签订《店面租房合同协议》，约定施泽梁将上海市青浦区赵巷镇赵重公路XXX号店面转租给许洪强，租期两年。合同到期后，双方续签两次为期六个月的合同。根据最新协议，租金为46,500元，租期为2019年8月13日至2020年2月12日，许洪强支付押金2万元。2020年1月20日，因新型冠状肺炎疫情影响，许洪强暂停店面经营。在双方通话中，施泽梁表示免收疫情期间的租赁费。4月8日，许洪强开始正常营业。4月28日，施泽梁告知许洪强押金已冲抵疫情期间的租赁费，现仍需交纳租赁费，双方为此发生纠纷。4月29日，施泽梁将许洪强店面上锁，又在许洪强不知情的情况下用押金冲抵房租，拒不退还押金，遂许洪强诉至法院作如上诉请。被告施泽梁辩称，不同意许洪强的诉请。许洪强在合同到期后一直未搬离，许洪强租金及水电都是交到2020年2月12日。施泽梁是从案外人处某某，租期到2020年6月17日。2020年2月13日至2020年6月17日，许洪强尚欠施泽梁房屋占有使用费32,500元，水电费480元。许洪强押金已经在占有使用费及水电费中扣除，扣除后许洪强尚欠租金，故不同意返还押金。同时施泽梁提出反诉请求判令：许洪强支付施泽梁房屋占有使用费12,500元(2020年2月13日至2020年6月17日，按半年租金46,500元计算)；2.许洪强支付施泽梁水电费479元。针对反诉请求，许洪强辩称，不同意反诉诉请1，同意反诉诉请2。许洪强实际占用商铺的时间为2020年4月8日至5月1日，共26天，该26天在租金同意支付。2020年2月13日至4月7日、5月1日至6月17日期间，许洪强未实际使用。双方合同在2020年2月12日终止，双方就是否续签合同进行磋商。4月8日双方协商一致，施泽梁同意免除之前的租金，自2020年4月8日许洪强与施泽梁重新确定租赁关系。5月1日至6月17日是由于施泽梁将涉案房屋上锁，导致许洪强无法使用，不同意支付该时间段的占有使用费，施泽梁与大房东的租赁合同到6月17日到期。经开庭审理查明：2017年2月13日，许洪强(承租方、乙方)与施泽梁(出租方、甲方)签订《店面租房合同协议》(下简称租房协议)，约定租期两年，年租金每年玖万叁仟元。租期自2017年2月13日至2019年2月12日。甲方出租位于上海市青浦区赵巷镇赵重公路XXX号30平方，每年2月1日乙方一次性向甲方支付店面租金玖万叁仟元。乙方支付甲方押金贰万元。乙方承担责任如下：水电费等一切费用，由乙方自己承担。(电费每度1.5元、水费每吨6元)。上述协议到期后，双方续签，约定租期自2019年2月13日至2019年8月12日。该协议到期后，双方续签，约定租期自2019年8月13日至2020年2月12日。两次续签协议约定的半年租金均为46,500元。后未再续签合同。承租涉案房屋后，许洪强经营童装店。许洪强支付施泽梁押金2万元。许洪强已经付清截至2020年2月12日的租金。另查明，2020年2月12日，许洪强微信施泽梁：“施总，疫情很严重，怎么办？”后双方进行语音通话。施泽梁微信许洪强：“保密，否则他们知道了没办法操作了。”同年2月18日，施泽梁微信许洪强：“疫情马上要结束了，大房东不肯，你怎么想？。”许洪强回复施泽梁：“这样的话我就不做了，疫情没有这么早结束。”同年2月21日，许洪强微信施泽梁：“施总，你押金安排什么时候退给我？我好安排把店钥匙交给你。”同年2月28日，许洪强微信施泽梁：“施总，方案出来了吗？今天已经是2月28日了，我合同到期已经半个月了。目前门店处于关门状态。”施泽梁微信许洪强：“见面聊。”许洪强微信施泽梁：“见面就没必要了，现在是疫情的非常时期，能不出门就不要出门，这么简单的事微信就可以说清楚。前面21号你说过两天就把方案发我手机上，今天已经过去7天了，不知道你在拖什么？”同年3月13日，施泽梁微信许洪强：“今天上午市政府会议精神，3月16日居民出行正常化；17日全市交通正常化；3月18日逐步企业生产和市场经营正常化。……”同年3月29日，施泽梁微信许洪强：“想不到你突然说不开了。”许洪强微信施泽梁：“我房子到期前就一直说不做了让你退押金，你一直拖着不退，所以这期间的房租我不可能承担。我提的要求你拖这么长时间，而且方案我也不满意。凭什么拖的这段时间房租要我承担？你押金退还给我，我把钥匙给你。你不退押金这期间产生的一切损失你自己承担。”同年3月31日，施泽梁微信许洪强：“你不做就算了，你把店里东西搬掉，门面给我腾出来，钥匙交给我，我把押金退给你算了。我要把门面租给别人，你老关着门，人家怎么看店呢。你这样耽误着我，也要给你算房租的。”同年4月29日，施泽梁微信许洪强：“你尽快把门面腾出来，否则我会来关门的。”许洪强微信施泽梁：“你违背约定在先，把押金退给我我就搬东西，目前房租有争议你强行锁门就是违法。”施泽梁回复：“我会锁掉的。”2020年5月1日，施泽梁将涉案房屋上锁，许洪强未腾退涉案房屋。许洪强已在2020年6月19日将涉案房屋转让给案外人周某某。还查明，涉案房屋系集资房，属案外人徐其林所有，该房屋无合法批建手续。2020年4月17日，徐其林向施泽梁发出解除房屋租赁合同通知书(下简称解除通知书)，内容为：双方在2010年3月14日签订租赁合同，房屋位于青浦区赵巷镇赵重公路XXX号，请你在合同期满2020年6月17日前搬出，如期交还房屋。如逾期未办理或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我方有权自行收回房屋并清理。等。以上查明的事实，由当事人的陈述、租房协议、支付凭证、微信聊天记录、房屋合法使用证明、协议、解除通知书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，许洪强主张：2020年2月12日语音通话中施泽梁承诺免除疫情期间的租金，因疫情持续期间不确定，故未明确时间。2月18日，施泽梁提出疫情要结束了，大房东不同意免租金。3月31日，许洪强准备腾退。施泽梁在4月2号微信语音通话中同意免除2月12日至4月初的租金，故许洪强在4月7日开门营业到4月28日。对于免除租金，没有直接证据。4月28日，施泽梁到房屋内要求许洪强腾退，否则锁门。施泽梁锁门后，许洪强担心押金和装修损失，故未腾退。2020年4月1日起，双方重新建立房屋租赁关系，到2020年5月1日止。承租涉案房屋时，许洪强支付过施泽梁1,000元空调折价款，是与租金、押金一起支付的。现施泽梁将空调拆走，要求在考量使用费时扣除1,000元。许洪强将房屋转让给他人经营后，承租人与大房东直接签订了租赁合同。施泽梁主张：微信中许洪强和施泽梁协商免租，但大房东一直没有给方案。5月1日上锁是因为许洪强未腾退，上锁当天报警。在派出所时许洪强同意续租到6月17日，同意给施泽梁2月13日至6月17日的租金12,000元。双方之间没有建立新的租赁关系，是延续原来的合同关系。因为许洪强不腾退，故应支付使用费。不同意减免疫情期间的租金。空调是施泽梁购买，由施泽梁拆除，确认许洪强多支付过1,000元，代理人不清楚该款项的性质，不同意抵扣占有使用费。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案租房协议虽系许洪强、施泽梁的真实意思表示，但涉案标的物无合法批建手续，故涉案协议违反法律强制性规定而无效。合同无效，许洪强理应腾退房屋，押金施泽梁理应返还许洪强。合同虽无效，但施泽梁有权按合同约定标准要求许洪强支付占有使用费。关于占有使用费标准，原租房协议在2020年2月12日到期后，许洪强并未腾退房屋，后双方曾交涉押金退还、租金计收和腾退房屋等问题，许洪强在2020年4月8日继续营业，后双方再因费用支付产生纠纷。施泽梁在2020年5月1日对涉案房屋上锁，至施泽梁与房东的租期结束，许洪强仍未腾退房屋。然自上锁之日，许洪强无法使用房屋，施泽梁对此存在过错。然，许洪强在施泽梁表示不免租、发生上锁行为后，未及时腾退房屋并与施泽梁办理交接，对此存在过错。庭审中双方均确认许洪强除租金、押金外，另多支付过施泽梁1,000元，许洪强表示系空调折价款，因施泽梁将空调拆走故要求在本案中抵扣占有使用费，施泽梁确认将空调拆走，但未陈述该1,000元的性质，也不同意抵扣占有使用费，为避免诉累，本院一并予以处理并酌情予以考量。基于此，本院综合双方损失情况、双方过错程度、合同履行情况、许洪强转让店铺情况，基于公平合理原则，酌情认定许洪强应支付施泽梁房屋使用费1万元。许洪强同意支付施泽梁水电费，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告施泽梁应于本判决生效之日起十日内退还原告许洪强押金2万元；二、反诉被告许洪强应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告施泽梁占有使用费1万元；三、反诉被告许洪强应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告施泽梁电费479元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元，减半收取计150元，由被告施泽梁负担；反诉受理费62.20元，由反诉被告许洪强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。