河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9777号 上诉人（原审被告）：东方泰安置业有限公司石家庄分公司，住所地石家庄市长安区广安大街**财富大厦****。 法定代表人：郧晓龙，总经理。 委托代理人：赵立刚，公司员工。 委托代理人：倪静瑶，河北世纪联合律师事务所律师 上诉人（原审原告）：曹某兰，女，1965年3月21日出生，汉族，住裕华区。 委托代理人：罗明，河北太平洋律师事务所律师 上诉人东方泰安置业有限公司石家庄分公司因与曹某兰确认合同有效纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初4701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 东方泰安置业有限公司石家庄分公司上诉请求：请求法院依法撤销石家庄市长安区人民法院(2020)冀0102民初4701号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：石家庄市长安区人民法院(2020)冀0102民初4701号民事判决书认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、《商品房买卖合同》是否有效事实不清。因上诉人交接问题，不能确认被上诉人出示的《商品房买卖合同》以及付款票据是否真实，不能仅因被上诉人占有并使用房屋便判定合同有效。且《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限中，写明“一次性付款贰拾贰万染仟建佰玖拾肆元（配电柜148000,现金79494元）”，由此推测，合同中约定的房产可能属于抵顶货款或工程款，被上诉人与上诉人之间是否存在其他法律关系尚不清楚。二、判决按照每月400元的标准支付违约金错误。若《商品房买卖合同》无效，上诉人无需承担逾期办证的违约责任；即使认定《商品房买卖合同》有效，上诉人也不应当按照每月400元的标准承担违约责任。（一）《商品房买卖合同》对违约金的金额作出了有效约定。既然一审判决认定被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》有效，则合同中约定的违约条款便是有效的。《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理市、协出卖人按户支付买受人违约金200元，如果再逾期一个月，出卖人按户再支付买受人违约金200元。，即双方约定了不能按期办理权属证书时的违约金为每月200元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的适用条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”既然合同进行了约定，且法院认定约定有效，则应该按照合同约定的违约金金额承担违约责任。（二）被上诉人未能提供因违约造成损失的证据。如被上诉人主张违约金过低，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以违约造成的损失为标准请求提供违约金。故，被上诉人应当提供证据证实，未按时办理权属证书给其造成的损失。但是被上诉人并未提供相关证据证实损失发生及发生的金额，并且因为《商品房买卖合同》对违约金进行了有效约定，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，就应当按照《商品房买卖合同》的约定，即每月200元的违约金索赔。故一审法院判决上诉人以每月400元的标准承担违约责任属于法律适用错误。综上，请求法院依法撤销石家庄市长安区人民法院(2020)冀0102民初4701号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 曹某兰上诉请求：1、依法撤销长安区人民法院作出的(2020)冀0102民初4701号民事判决书第三项；2、依法改判为被上诉人协助上诉人办理诉争房产的所有权登记手续；3、依法判令被上诉人承担上诉费。事实及理由：一、一审法院审理事实清楚、证据充分。二、一审法院判决第三项适用法律错误应当改判。1、因上诉人顺位在先所以拥有诉争房产的所有权《第八次全困法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”一审法院查明诉争房产尚未办理权属证书。被上诉人已经将诉争房产交付给上诉人、上诉人占有使用诉讼房产至今。因此上诉人顺位在先，所以拥有诉争房产的所有权。虽然诉争房产备案登记在“康丽”名下，但是依法无论“康丽”是否真实存在都不影响诉争房屋所有权归上诉人所有2、一审法院认定康丽为无独立请求权第三人错误《民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。一审法院查明诉争房产备案登记在康丽名下，因此康丽有权独立向上诉人和被上诉人主张诉争房产，是有独立请求权的第三人。诉讼地位相当于原告，法院不能依职权追加。一审法院仅以“利益可能受到损害”为依据，认定康丽为无独立请求权第三人，是错误的。进而认定康丽为必要的诉讼参加人自然也就错了。3、一审法院选择救济措施违法.一审法院多次要求被上诉人提供康丽信息和康丽订立的购房合同，被上诉人至今没有提供。上诉人向石家庄市房产交易中心调取康丽信息，但是只有名字，没有出生年月日、民族、住址、身份证号码等信息。《民事诉讼法》第五十六条第三款：前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误。损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。由此可知，在立法时已经考虑了可能发生本案的情况，并且给予应对措施和救济方案。立法目的就是要保护各方的利益同时兼顾效率。毕竞既不能把全中国所有叫康丽的都列为被告，也不能播置不理。一审法院遵慎审理避免错误发生的主观意愿是正确的。毕竞康丽随时都有可能来找法院的麻频。但是，依法纠错、依法救济才是正途。以“没有听取康丽陈述意见”为理由，不予审理案涉房产办理权属登记手续的诉讼请求是错误的。综上所述。一审法院审理此案判决第三项适用法律错误，特诉至贵院，请求依法改判。 曹某兰向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原、被告签订的购买长安区房产（简称诉争房产）的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求判令被告向原告支付自2005年8月至诉争房产权属证书办理完毕之日的逾期办证违约金66800元（计算至2019年7月份）；3、判令被告协助原告办理诉争房产的所有权登记手续；4、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2004年12月21日海南华泽实业有限公司石家庄分公司作为出卖人与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的商品房为石家庄广安，建筑面积共53.39平方米，按建筑面积算，该商品房总金额227494元，付款方式为买受人一次性付款227494元，出卖人应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按户支付买受人违约金200元，如再逾期一个月，出卖人按户再支付买受人违约金200元。2004年12月21日石家庄市商品房销售预收房款专用票据显示，购房单位（个人）曹某兰，房屋坐落财富大厦Ｂ901，项目为房款，预收金额227490元，结算方式现金。原告提交的2010年、2011年、2012年收据均载明交款单位B901，收款事由物业费，收据上盖有石家庄恒顺物业服务有限公司现金收讫章。2019年10月21日，石家庄市房产交易中心出具商品房合同网签备案信息查询结果载明，经查询“数字房产系统”：财富大厦B901备案在”康丽”名下，建筑面积51.91平方米，合同签约日期为2002年12月8日，总价款200043元。2019年12月10日石家庄市房产交易中心出具关于补齐“康丽”备案信息的回复载明，经核实，该项目时间较早，合同备案仅登记买受人姓名，民族、出生年月日、住址、身份证号不进行登记，身份证复印件、备案合同不做留存；经与开发企业联系，据开发企业称也无法提供“康丽”的身份证号等信息，建议来访者通过法院向开发企业调取”康丽”的商品房买卖合同。庭审中，被告称暂时无法核实”康丽”身份，和”康丽”应该有买卖合同，只是现在找不到了，现在也没有”康丽”交付房款的收据，目前为止“康丽”没有找过我们。认可涉案房产现由原告占有并使用。另查明，2007年9月28日海南华泽实业有限公司石家庄分公司更名为东方泰安置业有限公司石家庄分公司。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，被告应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应每月支付原告200元违约金。被告未按合同约定将相关资料报送备案，构成违约，应承担违约责任，根据相关法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告主张合同约定的违约金过低，应自2005年8月6日开始，按每月400元计算，符合法律规定，本院予以支持。石家庄市房产交易中心出具的商品房合同网签备案信息查询结果显示涉案房产备案在案外人“康丽”名下，合同签订时间为2002年12月8日，即同一房屋被先后出卖给两个不同的买受人，涉案房产一房二卖，现原告要求被告协助办理房产的所有权登记手续，“康丽”作为本案直接利害关系人，应追加其作为本案的第三人参加诉讼，现原、被告均无法提供“康丽”真实有效的身份信息，石家庄市房产交易中心亦明确回复对于“康丽”的备案，仅登记买受人姓名，民族、出生年月日、住址、身份证号信息不进行登记，身份证复印件、备案合同不做留存，本院无法明确“康丽”的身份，无法追加第三人，在未听取“康丽”陈述意见情况下裁判，可能发生损害第三人利益的现象，故本院对原告要求被告协助办理房产的所有权登记手续的诉讼请求不予审理，待能够确定“康丽”身份，原告可就该诉讼请求再行主张。判决：一、原告曹某兰与被告东方泰安置业有限公司石家庄分公司于2004年12月21日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告东方泰安置业有限公司石家庄分公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹某兰违约金66800元（2019年7月之后的违约金，按照每月400元的标准计算至诉争房产权属证书办理完毕之日止）；三、驳回原告曹某兰的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕相关证据进行了证据交换和质证。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人双方均应依此合同约定履行各自的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》与现行有效的法律、行政法规关于合同效力的强制性规定不向违背，应为有效合同，双方均应依此合同约定履行。上诉人东方泰安置业有限公司石家庄分公司在上诉人曹某兰支付房款后，上诉人东方泰安石家庄分公司未在合同约定的期限内办理权属登记手续，但因诉争房产备案登记在案外人“康丽”名下，且“康丽”并未参加本案诉讼，故原审法院对此未予处理应予支持。上诉人东方泰安置业有限公司石家庄分公司主张合同是否有效违约金偏高证据不足，本院不予支持。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2940元，由上诉人各半承担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年十月十六日 书记员  马利佳