广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初2823号原告：黄小玲，女，1986年11月11日出生，汉族，住罗定市*************，身份证号码：445************281。委托诉讼代理人：陈乐山，广东君强律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅杰顺，广东君强律师事务所律师。被告：罗定市恒海建材贸易有限公司，住所地：罗定市********罗定市君悦大酒店一楼右边第一卡，统一社会信用代码：914***********866Y。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原告黄小玲与被告罗定市恒海建材贸易有限公司（以下简称恒海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告黄小玲的委托诉讼代理人傅杰顺，被告恒海公司的委托诉讼代理人李光汉、黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告自判决生效之日起10日内交付位于罗定市****的商住小区金碧·江景华庭XX号房给原告；2.判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金21906.57元（以房屋总价715901元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年10月30日起计算至实际交付房屋之日止，现暂计至2020年8月31日）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月8日，原告就购买罗定市金碧·江景华庭XX号房与被告合意签订了编号为20190400654号的《商品房买卖合同（预售）》。依据合同约定，房屋的总价为715901元，原告应于合同签订当日支付首期款185901元，剩余房款53万元采用按揭贷款的方式支付；被告应于2019年10月30日前交付符合合同约定的房屋给原告，否则按逾期天数的不同，原告有权要求继续履行或者解除合同。另外，双方对其它事项也在合同中进行了详细的约定。合同签订后，原告如约在2019年4月8日支付了首期款给被告，剩余房款也在2019年5月1日通过工商银行贷款的方式支付到了被告指定的预售监管账户。但，被告并未按照约定在2019年10月30日前交付房屋给原告，截至起诉之日，仍未交付。为此，原告认为，被告的行为已经构成违约，故其有权依据合同第十二条第一款第1项第（1）小项以及第二款的约定，要求被告继续履行合同，交付房屋，以及支付逾期交付房屋违约金。被告恒海公司辩称：首先，被告认为案涉房屋已全面满足安全条件及居住条件，达到使用标准，主体结构工程已验收合格，给排水、供电、电梯等均已达到交付使用标准，因此被告同意原告的交付要求，但认为违约金应当截止至原告要求收楼之日。其次，合同约定的违约金明显高于原告的实际损失，依法应予调整，参照年利率2%的标准进行认定。此外，因新冠疫情影响导致交楼时间延误属于合同约定和法律规定的不可抗力的法律情形，因此该不可抗力存续时间应当从违约金当中扣除。本院经审理认定事实如下：被告恒海公司是位于罗定市****金碧·江景华庭商住小区的房地产开发商。2019年4月8日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定，买受人购买的商品房为金碧·江景华庭商住小区XX号房，用途为住宅。第六条约定商品房价款为715901元。第七条约定，买受人应当于2019年4月8日前支付首期房价款185901元，余款530000元向买卖双方约定银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全额购房款。金碧·江景华庭商住小区6号楼至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚未符合合同约定的交付条件。原告至今尚未办理收楼手续。原告认为，被告存在逾期交付房屋的违约行为，遂诉至本院，要求处理。以上事实，有原告提供《商品房买卖合同（预售）》、发票、借款凭证、收据及本案的庭审笔录予以证实。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同的约定履行各自相应的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2019年10月30日前向原告交付涉案商品房，且商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不能满足该约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。因此，在涉案商品房至今尚未符合合同约定的交付条件的情况下，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。对于被告提出扣除疫情防控期间的逾期交房天数的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，由于新冠肺炎疫情发生在被告迟延履行交房义务后，故不能免除被告逾期交房的违约责任。因此，被告恒海公司应依约支付逾期交房违约金。对于被告提出逾期交房违约金调整为按年利率2%计付的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院予以驳回。因此，被告应按合同约定，从2019年10月31日起，按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金直至将符合合同约定的商品房交付给原告之日止。暂计至2020年8月31日，被告共应向原告支付逾期交楼违约金21906.57元（715901元×1/10000×306天）。同时，被告仍负有将符合合同约定交付条件的涉案商品房交付给原告的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第一款的规定，判决如下：一、限被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件的金碧·江景华庭商住小区XX号房交付给原告黄小玲。二、限被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄小玲支付逾期交楼违约金21906.57元，2020年9月1日起的逾期交楼违约金，每日按房价款715901元的0.1‰的标准计至被告罗定市恒海建材贸易有限公司将符合合同约定的金碧·江景华庭商住小区XX号房交付给原告黄小玲之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元（原告已预交），由被告罗定市恒海建材贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  欧惠庆二〇二〇年十月二十八日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。