北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22615号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区**地望京科技发展大厦**A1201。法定代表人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：李文弢，男，1981年3月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘金良（李文弢之岳父），住北京市西城区。委托诉讼代理人：马凤云（李文弢之岳母），住北京市西城区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告李文弢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司委托诉讼代理人李雪，被告李文弢委托诉讼代理人刘金良、马凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付自2016年11月8日至2020年12月31日期间拖欠的物业费共计7151.53元；2.判决被告向原告支付拖欠物业费违约金715.15元；3.判决被告承担本案的相关诉讼费用。事实和理由：原告为北京市西城区广安门外大街XXX号八区荣丰嘉园小区物业服务提供单位，被告为小区XXX业主，建筑面积41.03㎡，拖欠2016年11月8日-2020年12月31日期间物业费7151.53元。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予交纳。故起诉至法院，请求维护原告合法权益。被告李文弢辩称，第一，长城物业公司在这个小区的服务，根据合同的条款，没有做到合同规定的标准。另外，他的服务也不规范。14号楼地下三层被长期泡水，从负一层到负三层.而且物业人员长期居住在里边，也没有维修泡水，后来业主一致反映，长城物业公司才出面来处理这个问题，最后区街道还有房管局的领导都到场，督促他办理。这个楼的楼体安全系数大打折扣了。这是我们主要的一个纠纷。第二，将公用房屋租赁给个人使用。允许个人长期使用存放易燃易爆的物品，这个位置正好是在我家的消防通道的必经地方，形成了危害和火灾隐患。第三，小区的物业卫生及绿地和楼道电梯的卫生状况，业主每天都通过拍照和视频反映情况，但长期得不到改善。第四，他制定的三级服务标准，并没有按照三级的服务标准去服务。而这个标准的制定，我有质疑。因为小区同样的一种服务，一个物业公司、一种服务，里边有四、五种的价格,有2.5元的，有3元的不等，我现在这个是最高的。而且要求原告提供制定这个收费标准的依据。第五，要求原告把公共收益明细公布出来，因为他长期不公布他的公共收益，对公共收益，在住建部的网站上也有记载，黑名单点名长城物业公司不作为，不公布收益的账目。另外根据合同条款，合同具体的行起始时间到结束时间，这是一个三年期的合同。物业公司刚才对我又增加物业费，对物业费的金额、标准，我们不同意。本来是三年的服务，有效期是三年，以合同来讲就是三年，增加的费用不在合同范围内。还有一点，物业公司提到物业项目的负责人变更，我们要求看一下变更的相关的文件和业委会同意的文件。原来的物业负责人叫做朱晓霞，但我们实际接触的是叫文立良。从长城物业公司进小区以来就一直不作为，他们从进小区以后就以这个一纸合同来收费用，根本就不作为，什么都不干。我认为这个关系要摆正了。物业来了之后，应该是服务和被服务的关系。但是他们的做法对业主并不是服务，而是管理，以不正当的手段来压制业主，我认为这个观点就不对，所以造成了不能够正常的服务，也没有服务。我们的目的并不是少给一点物业费，我们这岁数，长期在小区里边待着，我们希望的就是服务到位，给我们的环境改善得好一些，我们到时候按时交物业费。小区也开过几次会，在会上我多次提这个问题，房管局的领导也来了，也多次提到这个问题，听完以后确实要求他们改善，可是会议结束以后，一项都没动，跟没开会一样。我可以举一个例子，小区的大门卡刷不开了，几个大爷大娘在那围着着急出去，没人管。门口站岗的说，跟我有什么关系？你开不开去找物业，跟我们说不着，这小区的作风让人都无法接受。凡是业主需要跟他们交谈的，就是服务于业主的，根本就甭想提。电梯坏了，找不到人，故意刁难，可是真正换别的门时候不说，直接就更换了，单向转的，如果有事都跑不出去。我们这一个楼里是四百户吧，1000多人，这要是出了事怎么办？根本他就不考虑你的问题，业主得不到安全的保证。还有那个放易燃易爆的屋子里头，除了废纸箱的塑料桶等等，一切东西离我家的屋门1米多，房子为什么要给到他个人放这些乱七八糟的，如果着火我们跑都跑不出去，而且这不是一户的问题，对整个楼都有危险，他放的都是易燃易爆的，为什么要允许放这些东西，我非常气愤。我再补充一点，民事起诉状上原告说多次通过不同方式催要欠缴的物业费，被告均以种种理由不予缴纳，但物业公司从来没有跟我们提过物业费的问题。他自知做得到不到位。而且我们也珍惜今天这个机会，法院给我们这个机会去论他的这些事儿，有一个法律的见证，不是说仅凭一纸合同，你就可以去要钱，合同里面的内容咱们逐条对，你有没有做到的地方。你没做到的部分怎么办？而且跟你提出来这么长的时间，他不改进，他今天当事人也没有到场，是委托的代理律师，那代理律师可能也不太了解服务的事情，所以这些问题我们还是要求当事人到场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李文弢系北京市西城区广安门外大街305号八区14号楼16层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋建筑面积为41.03平方米。2013年9月，北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会（以下简称荣丰嘉园小区业委会）（甲方）与长城物业公司（乙方）签订《荣丰嘉园物业服务合同》，约定：本物业项目名称为荣丰嘉园小区，坐落位置为西城区广安门外大街305号；乙方指定物业服务项目负责人为朱晓霞；物业服务期限为叁年，自2014年2月10日（以实际交接日为准）至2017年2月9日；乙方提供的物业服务包括制定物业服务工作计划并组织实施、共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理、清洁卫生服务、协助维护公共秩序和安全防范工作等；乙方按照《住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准提供住宅的物业服务；本物业管理区域物业服务收费方式为包干制；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准三期14号住宅楼12层及以上为3.5元/平方米·??月，物业费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的首月10日前；业主违反本合同第十三条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，应当按应缴费用总额10%的标准向乙方支付违约金。之后，由于前期物业公司延期撤出，荣丰嘉园小区业委会（甲方）与长城物业公司（乙方）签订《荣丰嘉园小区物业服务合同补充协议》，约定：《荣丰嘉园物业服务合同》乙方指定物业服务项目负责人朱晓霞，自补充协议签署之日起调整为文立良；因物业交接发生诉讼延迟至2016年5月11日完成，现物业服务期限仍为三年（以实际交接进场日作为合同开始执行的日期），合同截止时间顺延。2016年11月8日长城物业公司进驻荣丰嘉园小区开始提供物业服务。李文弢未向长城物业公司交纳物业服务费用。李文弢主张长城物业公司严重不作为，未按照物业服务合同的约定提供物业服务，存在诸如地下泡水不及时维修、瓷砖墙皮脱落不及时维修、允许他人使用公用房屋存放易燃易爆物品、不公开公共收益账目、小区环境脏乱差、收费标准不合理、物业服务合同已经到期等问题。李文弢提交了小区照片予以证明。长城物业公司主张地下属于开发商产权，泡水问题由开发商处理，该公司按照合同约定提供了物业服务，也按照规定公开了公共收益的收支账目。长城物业公司提交了保洁服务合同、垃圾清运服务合同、项目秩序服务合同、装修垃圾清运服务合同、电梯维保合同、物业服务合同履行情况报告予以证明。本院认为，荣丰嘉园小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据法律规定，业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。李文弢作为涉案房屋业主，物业服务合同及补充协议对其具有约束力。根据物业服务合同及补充协议的约定，物业服务期限应至2019年11月7日，但长城物业公司在到期后仍一直提供物业服务，与业主形成了事实上的物业服务合同关系。李文弢享受了长城物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费用。长城物业公司要求李文弢支付2016年11月8日至2020年12月31日期间物业费7151.53元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。李文弢所提出的物业服务中存在的问题，长城物业公司应注意整改，但现有证据并不足以证明长城物业公司在物业服务方面存在严重的不作为现象。物业服务瑕疵问题不构成减免或拒交物业费的理由，故对李文弢的抗辩理由本院不予采纳。鉴于李文弢并非恶意欠费，故对长城物业公司要求李文弢支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，良好、和谐的生活环境是物业管理企业及业务的共同愿望，一方面物业公司要不断提高服务质量，另一方面业主要理解配合，双方相辅相成，互相制约，以期达到更好的服务效果。业主拒交物业费或减交物业费会导致物业服务进一步恶化的恶性循环，长此以往，真正受损害的是业主的整体利益。当然，原告作为物业服务企业，在提供物业服务的过程中，需要加强与业主的沟通，在现有情况下不断提高改善服务质量，虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改善和完善工作。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，李文弢支付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2016年11月8日至2020年12月31日期间的物业费7151.53元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李文弢负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李俊二〇二〇年十月十九日法官助理 王甘书 记 员 李婷