四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初5585号 原告：四川凯泰房地产开发有限公司。住所地，成都市交桂路****，统一社会信用代码为9151000078914019XB。 法定代表人：杨秀琼，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨智元。 委托诉讼代理人：赵丹蓉。 被告：龚垭东，男，汉族，1974年5月10日出生，四川省绵阳市人，，住绵阳市涪城区 委托诉讼代理人：何立新，四川昇泰律师事务所律师。 被告：彭乐聪，男，汉族，1985年10月21日出生，四川省成都市人，，住成都市龙泉驿区 上列原告四川凯泰房地产开发有限公司（下称凯泰公司）与被告龚垭东、彭乐聪房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯泰公司的委托诉讼代理人杨智元，被告龚垭东的委托诉讼代理人何立新，被告彭乐聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凯泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付租金132992.83元（2020年5月15日起至2020年11月4日期间租金）；2、判决被告支付违约金20万元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原、被告签订《凯泰欧城房屋租赁合同》，约定甲方（原告）将其位于绵阳市科创园区××街××号××栋××层××号房屋出租给乙方（被告），租赁期限为2016年11月15日起至2024年11月14日止共8年（17期）。租金支付采用预付制，每六个月为一个租金结算周期，乙方先支付租金后使用房屋。合同履行中，被告拖欠房屋租金，对原告利益造成损害。原告多次要求被告支付租金，被告均置之不理。为维护原告合法权益，现依据相关法律规定，诉至贵院，请求支持原告诉请。 被告龚垭东辩称：原告诉请金额不准确。原告起诉后，龚垭东还向原告交纳了20000元租金，应当从中扣除。合同履行中，因为疫情不可抗力的影响，原告不应收取全额租金，被告只应承担50%的租金。原告要求被告承担的违约金过高，与事实和法律规定不符，不应得到支持。被告龚垭东与彭乐聪应当对明确后的租金承担法律责任。 被告彭乐聪辩称：彭乐聪在2019年9月将案涉商铺转让于被告龚垭东，并签订商铺转让协议，在2019年10月12日与原告签订了解除协议，解除了彭乐聪与原告之间的租赁合同关系，原合同中的各方权利义务终止，双方也不存在未了结事项，双方均不得以任何方式向对方主张权利、追究对方法律责任，因此，原告不应向彭乐聪主张租金、违约金。原告与龚垭东签订的租赁合同首页有彭乐聪的名字，但尾页并无彭乐聪的签名，彭乐聪与龚垭东也并非合伙关系。原告经常会将前经营者与现经营者同时列为乙方。彭乐聪从上任经营者处接收案涉商铺时，原告也将上任经营者列为乙方。因此，原告单方将彭乐聪列入乙方并不代表彭乐聪也在租赁该商铺。彭乐聪与龚垭东约定转让商铺后，彭乐聪通过微信支付方式向原告法定代表人杨秀琼支付违约转让费12000元。当时支付时间是2019年9月10日，支付金额也是由杨秀琼电话告知，而开发商在2019年10月12日签订的解除协议上，约定的违约转让费为5000元，因此原告法人代表多收了7000元。总而言之，原告对彭乐聪的诉请应被驳回，并且原告应退还多支付的7000元违约转让费。 原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息、房屋租赁合同、催款函、律师函、物管缴费通知等证据，被告龚垭东提交了电费收据等证据，被告彭乐聪提交了商铺转让协议、解除协议、转让协议、聊天记录等证据。本院组织当事人对证据进行了交换和质证。本院认定如下：2019年原告（甲方）与被告龚垭东（乙方）签订《凯泰欧城房屋租赁合同》，约定甲方将位于绵阳市科创园区××街××号××栋××层××号房屋出租给乙方，房屋用途为商业，经营范围包括餐饮；租赁期限为2016年11月15日至2024年11月14日止；租金标准按面积653.79㎡计算，租金不包含乙方使用房屋发生的物业服务费、水电费、燃气费、光纤电视费等，其中2019年11月15日至2020年11月14日期间的月租金为28832.14元；每6个月为一个租金结算周期，乙方先支付租金后使用房屋，乙方每个结算周期届满前至少提前30日预付下一个结算周期的租金；电费由乙方直接向甲方缴纳；甲方指定杨先群为甲方工作联络人，负责与乙方日常管理工作的对接，乙方指定该店法人龚垭东为乙方负责人，负责本合同的实施及店铺的经营管理，并与各方工作对接；如果因为不可抗力，或相邻权人的装修、经营活动，或政府规划调整、市政工程施工等非甲方原因对乙方及其经营造成不利影响损失的，甲方不对乙方负有任何责任；任何一方违反本合同的任何条款，没有全面实际履行合同的各项义务，即视为违约，承租期内任何一方违约，除其他条款有明确说明外，违约方应支付对方本合同租金总额10%的违约金；应由乙方支付的任何款项到期未付时，乙方应承担从应付之日至结清日全部延误付款额每天3%的逾期付款违约金；如任何一方因不可抗力的力量如地震、风暴或其他自然灾害、瘟疫、战争等，这些事情的发生为不可预防和避免，而无法履行本合同规定的义务时，受妨碍一方应尽可能在这类不可抗力事件发生后的8日内书面通知另一方，并应在15日之内提供事件的详细情况等，因上述不可抗力原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算；乙方不得以房屋租赁以外的不可抗力事由作为其拒付或延付租金、保证金或其他费用的理由。该合同首页承租方（乙方）处打印有彭乐聪与龚垭东两人姓名，合同尾页签名处，原告加盖有印章，乙方签字处仅有龚垭东签名。2020年5月19日，原告向案涉商铺地址发出房屋租金逾期催款告知函，载明被告的经营项目为汤锅烤肉，要求两被告支付下期房租，并说明每逾期一日除付清租金外，还需按欠付租金总额的3%支付违约金，逾期超过15日，原告有权不经催告立即解除合同，违约方按合同总租金的10%向守约方支付违约金。原告并在函中写明2020年2月、3月、4月因疫情优惠减免部分租金，被告还应交租金155693.55元，要求被告收到函件后当日内支付减免后的租金155693.55元，否则，将取消租金疫情优惠减免，并将按逾期日期收取违约金。2020年5月22日，原告向被告发出律师函，要求被告支付租金及违约金。2020年6月30日，原告再次向被告发出逾期催款告知函，载明租金疫情减免后，扣减被告支付的部分租金，被告还欠付租金115693.55元。同年9月1日，原告向被告发出电费逾期告知函，告知被告下欠电费及滞纳金共计19934.20元，并表示不再为被告垫付电费，因欠付电费停电产生的额营业损失、员工工资损失等由被告承担。同年9月10日，原告再次向被告发出电费逾期告知函，载明2020年7、8、9月被告用电费用合计23056元，被告在2020年9月5日支付了电费10000元，截止9月10日，还下欠2020年7月至9月的电费13056元，要求被告收到函件当日向原告支付电费及滞纳金共计14301.6元。因被告未及时支付清下欠租金，原告遂起诉至本院，要求判如所请。 另查明，2019年被告彭乐聪（甲方）与龚垭东（乙方）签订《商铺转让协议》，该协议未标注签订时间。协议载明有如下内容：甲方将承租的案涉商铺全部转让给乙方经营使用；甲方承诺该商铺的转让已征得商铺权利人同意和认可，并保证乙方同等享有甲方在原商铺租赁合同中所享有的权利与义务；商铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由使用方交纳的物管费、电费及其他各项费用。2019年10月12日，原告作为甲方，彭乐聪以及案外人唐斌等人作为乙方，双方签订《解除协议》，协议载明：甲、乙双方就案涉商铺签订的房屋租赁合同，现因乙方无力承担租金和相关费用，故双方协商解除于2016年11月15日签订的案涉商铺租赁合同，乙方已缴纳租金至2019年11月14日，合同解除后未使用完租金由新承租方受益，乙方同意签订本协议当日向甲方一次性支付违约转让费5000元，乙方租赁该房屋时所交房屋保证金60000元，甲方不退还乙方，同样由现承租人承接；现租赁人龚垭东可在与甲方签订租赁合同时，持甲方向乙方出具的收据原件换取现合同约定的保证金收据；合同解除后，合同中所述各方权利义务终止，甲乙双方不存在任何未了结事项，均不得以任何方式向对方主张权利、追究对方法律责任。 关于被告龚垭东主张的在本案诉讼中向原告交纳租金20000元，原告当庭核实后，表示被告龚垭东在2020年9月7日支付过10000元，但该笔费用系电费，被告另还下欠电费13000余元，原告未再收到龚垭东支付的其他款项。关于龚垭东主张原告不应全额收取租金的问题，原告主张今年疫情并非不可抗力，也非被告不付租金的理由，并表示自己主张的是2020年5月至11月的租金，且疫情期间原告主动与被告协商减免条款，但被告仍未缴纳租赁费，国家亦无强制要求民营企业对疫情期间房租减免，故本案中不减免租金。关于向被告彭乐聪主张权利，原告陈述，承租人如要转租，则需向原告交纳合同约定的违约金，若该承租人与新承租人共同与原告签订租赁合同，原告则收取适当费用，原告表示彭乐聪先同意与龚垭东共同作为承租人签订租赁合同，但在签订合同时，彭乐聪拒绝签字。被告彭乐聪认可原告曾有过让前后承租人共同作为承租人的做法，但否认自己有过与龚垭东共同作为承租人签订案涉租赁合同的意愿，并表示正是由于自己不同意作为共同承租人，才与原告签订解除合同的协议，支付了违约金。 审理中，被告龚垭东提交电费收据复印件，证明原告收取电费每度增加了0.3元。原告质证表示收据系复印件，无法核实其真实性，被告彭乐聪对该收据表示“无意见”。 被告彭乐聪提交微信转账记录，以证明自己向原告工作人员实际支付了转让商铺违约金12000元。原告对该转账记录无异议。被告龚垭东质证认为，不清楚收款人是否是原告法定代表人，不清楚该笔转款的用途。 本院认为：案涉商铺的租赁合同是原告与承租人签订的合法有效的合同，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，原、被告对原告为商铺出租人，被告龚垭东系承租人均无异议，但对被告彭乐聪是否亦系共同承租人，原、被告存在争议。查明显示，案涉商铺租赁合同打印部分的乙方承租人处列有龚垭东、彭乐聪的姓名，但合同签字盖章部分，并无彭乐聪的任何签名；彭乐聪等人与原告签订的《解除协议》，协议关于解除双方曾就案涉商铺签订的租赁合同的意思表示清楚，并明确写明各方权利义务终止，双方不存在任何未了结事项，均不得以任何方式向对方主张权利、追究对方法律责任，该协议还同时明确了龚垭东为现租赁人；彭乐聪与龚垭东签订的《商铺转让协议》，约定内容亦清楚明确，并无彭乐聪与龚垭东共同承租或经营案涉商铺的意思表示。据此，本院认定，被告彭乐聪并非案涉商铺的承租人，不应就本案租赁费承担责任。 关于原告主张的租金金额，被告龚垭东主张疫情系不可抗力，原告只应收取50%的租金。原告认为今年疫情并非不可抗力，在本案中主张的是2020年5月至11月期间的租金，在自己附条件优惠减免部分租金、而被告仍未支付的情况下，不同意减免租金。根据案涉房屋租赁合同、《商铺转让协议》、《解除协议》，结合原、被告陈述，显示被告龚垭东已预先向原告交纳了2019年11月至2020年5月期间的租赁费，在此期间发生了疫情。被告龚垭东租赁商铺目的在于通过餐饮经营获取利润，而此次疫情系突发公共卫生事件，政府采取了相应的防控措施，在疫情防控的一段时期内，客观上会导致案涉商铺或无法经营、或客流稀少，对其收益有较大影响，且该影响系其签订合同时不能预见。原告在发出的催收函中表示附条件对2020年2月、3月、4月的租金予以相应的减免优惠，印证了前述事实，亦表明原告同意附条件在后续租金中折抵预交期间的租金减免费用。被告龚垭东主张要求只承担部分租金，该主张的实质为，因情势变更而要求减免部分租金，综合案件查明事实，其理由成立。但被告龚垭东未明确租金减免的时间段，同时其要求减免50%的租金，超出租金变更减免的合理范围。为避免讼累，本院根据案涉商铺的经营用途、经营损失与防控的关联度等，以及原告附条件的减免优惠，认定2020年2月应减免租金8649.64元，3月应减免租金5766.43元，4月应减免租金2883.21元，即2019年11月15日至2020年5月14日期间，被告龚垭东合计应承担155693.55元租金，少承担17249.28元，该部分费用应在后续租金交付中予以折抵。本案原告主张的是2020年5月至11月期间的租赁费，而该段时期的疫情防控对被告的经营影响已趋于平缓，租金不应再减免。据此，本院认定，折抵已支付租金及变更减免租金后，被告龚垭东还应支付原告租金115743.55元。因被告龚垭东未按约定时间支付租金，故原告要求其支付租金并承担违约责任的请求成立，但其主张的租金数额与本院认定不符，超出本院认定范围的部分，不予支持；原告主张违约金200000元，虽未违反合同约定，但明显过高，且被告已提出抗辩，故结合双方合同约定，本院以被告龚垭东未付部分租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍认定被告龚垭东应承担的违约金之计算标准。 被告龚垭东辩称还曾向原告支付过20000元租金，因不能提供证据印证，本院不予采信。其称被告彭乐聪应当与自己共同承担支付租金的责任，该主张与查明不符，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告龚垭东在本判决生效后10日内支付原告四川凯泰房地产开发有限公司下欠租金115743.55元；并以115743.55元为基数，从2020年4月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍承担违约金至本判决确定的给付之日止；如未按本判决确定的给付之日给付本金及违约金，上述违约金计算至本金付清之日止； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告四川凯泰房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费3147元，由原告承担1350元，被告龚垭东承担1797元。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  吴春茹 二〇二〇年十月二十日 书记员  黎小娇