安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初3459号 原告：北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司，住所地安徽省全椒县襄河镇港口路**四季莱茵**106门面，统一社会信用代码91341124MA2MQJUT2E（1-1）。 法定代表人：王玮玮，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，女，汉族，户籍地安徽省寿县，该公司员工。 被告：吴成云，男，1964年2月6日出生，汉族，住安徽省全椒县。 原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司（以下简称东润明珠物业）诉被告吴成云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理，依法由审判员孙梅梅适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。东润明珠物业的委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼，被告吴成云经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 东润明珠物业向本院提出诉讼请求：1、判令吴成云支付2013年1月1日至2017年8月31日物业服务费2824.46元，违约金1638元，公摊电费280元，合计4742.46元；2、判令吴成云承担本案全部诉讼费用。事实与理由：事实与理由：全椒四季莱茵小区业主委员会与东润明珠物业签订《全椒四季莱茵小区物业服务合同》，按照合同约定东润明珠物业为该小区提供物业管理服务,物业服务费标准：每月0.45元/㎡，公摊电费由业主据实分摊。吴成云系四季莱茵小区A5幢1单元501室业主，其房屋建筑面积为120.19㎡。吴成云入住后，没有按照合同约定按时履行缴纳物业费的义务。另外，根据合同第十八条第三款约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，东润明珠物业有权进行索取并要求吴成云支付从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三的违约金。 吴成云未到庭答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：吴成云系天都·四季莱茵小区A5幢1单元501室业主，其房屋建筑面积118.77㎡。2011年8月1日，全椒县天都房地产开发有限公司（甲方）与池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方为天都·四季莱茵小区提供以下前期物业服务：房屋建筑公用部分的养护和管理，共用设施、设备的养护、运行和管理等；住宅房屋物业费收费标准为0.35元∕㎡∕月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金；物业管理公共服务费中同时还包括所有公共用电、用水、安装监控用电等费用，每年预收一次，每次60元/户，抄表核算，多退少补。合同签订后，池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司对天都·四季莱茵小区公共设施进行了维护管理、生活垃圾清运等。2015年8月1日，上述《物业管理委托合同》到期，池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司退出四季莱茵小区。2015年9月1日，池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司与东润明珠物业签订《物业转让的补充协议》，约定：四季莱茵小区业主所有拖欠池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司的物业管理费转由东润明珠物业收取。2016年3月19日、2017年4月22日，全椒四季莱茵小区业主委员会（甲方）与东润明珠物业（乙方）分别签订《全椒四季莱茵小区物业服务合同》，约定东润明珠物业自2015年9月1日起至2017年8月31日止对天都·四季莱茵小区实施物业管理与服务；住宅用房物业费按年交纳，标准为0.45元∕㎡∕月；乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气等专业单位交纳有关费用，全体业主共同使用的，由全体业主分摊。合同签订后，东润明珠物业在该小区提供了物业服务。吴成云房屋系住宅用房，2013年1月1日至2015年8月1日应按《物业管理委托合同》约定的0.35元∕㎡∕月标准计算物业费，2015年9月1日至2017年8月31日应按《全椒四季莱茵小区物业服务合同》约定的0.45元∕㎡∕月标准计算物业费。2013年1月1日至2017年8月31日吴成云未缴纳物业费，经东润明珠物业催缴未果。 另查明，2014年2月25日，吴成云之子代表吴成云与池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司工作人员订立协议，内容为：吴成云住A5-1-501室，因北边和南边墙空鼓，经处理决定免去两年物业费（2013年元月-2015年元月）。两处卧室由业主自己维修，如果以后南北卧室墙体开裂取消物业费。如以后南北卧室不开裂物业费继续交。池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司未在该协议上盖章。东润明珠物业同意免除吴成云20**年1月1日至2014年12月31日的物业费。 本院认为，全椒县天都房地产开发有限公司与池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司签订的《物业管理委托合同》及全椒四季莱茵小区业主委员会与东润明珠物业签订的《全椒四季莱茵小区物业服务合同》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应按合同约定履行各自义务。吴成云系四季莱茵小区业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对吴成云具有法律约束力。池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司、东润明珠物业公司提供了物业服务，吴成云应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，现池州市秋浦物业服务有限责任公司全椒分公司已将四季莱茵小区业主所有拖欠物业费转让给东润明珠物业，该权利转让对吴成云具有法律效力。依据本案两份物业服务合同的约定，吴成云物业费应当分段计算，本院核定其欠付2015年1月1日-2015年8月1日的物业费为：118.77㎡×0.35元/㎡/月×7个月﹦291元（取整），2015年9月1日-2017年8月31日物业费为：118.77㎡×0.45元/㎡/月×24个月﹦1283元，故吴成云应交纳物业费1574元（291元+1283元）。至于2015年8月2日-8月31日的物业费，因上述物业服务合同未约定东润明珠物业在此期间提供物业服务，东润明珠物业也未提供证据证明其在此期间提供了物业服务，故本院不予支持。对东润明珠物业主张的电费280元，因《物业管理委托合同》约定每年60元，故对2013年1月1日-2015年8月1日的公摊电费155元（5元×31个月），本院予以支持；对2015年9月1日-2017年8月31日的公摊电费，因东润明珠物业未提供证据证明其已代为交纳，故本院不予支持。鉴于东润明珠物业在物业服务中存在瑕疵，故本院对东润明珠物业主张的违约金不予支持。吴成云经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告吴成云于本判决生效之日起十日内向原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司支付2013年1月1日至2015年8月1日的公摊电费155元、2015年1月1日至2017年8月31日物业服务费1574元，合计1729元； 二、驳回原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告吴成云负担。 本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。 审判员  孙梅梅 二〇二〇年十月三十日 书记员  杨 燕 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 附本院兑现款账户 开户银行：安徽全椒农村商业银行股份有限公司营业部 开户名称：全椒县人民法院 开户账号：20000347390310300000018110269