北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12858号原告（反诉被告）：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司法务经理。被告（反诉原告）：李敏，女，1976年10月20日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）与被告（反诉原告）李敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇鑫公司的委托诉讼代理人张恒宇，被告（反诉原告）李敏参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汇鑫公司向本院提出诉讼请求：1．判令原被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月14日解除；2．判令被告退还原告房屋押金40000元；3．判令被告退还原告已交但未使用房屋租金148082．9元（自2020年4月15日至2020年12月6日）；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年11月23日签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同约定：由原告承租被告所有的位于北京市通州区通朝大街房屋，建筑面积86．91平方米，租期为三年，自2018年12月6日起至2021年12月5日止。该房屋原告用于商业使用，租金支付方式为：年付，押金40000元整。租金及租金缴纳期限参见租赁合同。租赁合同签订后，原被告积极按照合同约定执行，原告已将租金交付至2020年12月6日止。2020年初以来，由于新型冠状病毒肺炎的爆发，全国上下众志成城、抗击疫情，原告积极响应国家号令，在疫情结束前无法营业，且商铺附近小区无法进入。作为房产中介的原告，没办法带看房源，原告不能继续使用承租的上述房屋，原告日渐亏损导致无法继续维持，无奈之下，原告及时向被告表达了要求解除租赁合同的请求并于2020年4月5日向被告以邮寄的方式送达解除《北京市房屋租赁合同》通知函，内含解除函及房屋钥匙，被告于2020年4月14日予以签收（解除通知函中的原告已交但未使用租金计算错误，实际未使用租金应是148082．90元，诉求中已更正）。原告解除租赁合同是由于疫情的不可抗力导致的，根据租赁合同第八条合同解除第二款：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。合同解除后，原告联系被告，要求被告退还原告已交但未使用的租金及押金，被告拒绝。沟通未果，无奈之下，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。被告（反诉原告）李敏辩称：本人李敏于2018年11月23日与汇鑫公司签订《北京市房屋租赁合同》，房屋位于北京市通州区通朝大街，建筑面积86．91平米，租赁合同签订三年，自2018年12月6日起至2021年12月5日止，租金支付方式为年付，房屋租金支付至2020年12月5日，房屋租赁押金肆万（40000元）整。具体参见租赁合同。2020年3月30日，自称是汇鑫地产人员打电话要求解除租赁合同。2020年4月14日汇鑫伟业未经协商将解除《北京市房屋租赁合同》通知函和房屋钥匙1把快递至李敏身份证地址。一、《合同法》第93条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。汇鑫伟业未经协商单方面终止合同所有损失由汇鑫伟业承担。二、《合同法》第118条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理时间内提供证明。汇鑫伟业未提供任何证明单方面终止合同。三、经营性房屋租赁合同属于长期租赁合同，期间长，租赁合同受阶段性不可抗力因素的影响会越小。疫情都是阶段性的，对长期合同目的实现，不构成根本性的影响。因此，承租人即无权解除合同。四、世纪星城社区是通州区成熟社区，其中长城国际公寓2240户，世纪星城社区3000多户，世纪星城底商经营有：链家地产，我爱我家地产公司，21世纪不动产公司，好的快大药房等，目前都在营业中。汇鑫伟业以疫情为由擅自终止合同所有损失由汇鑫伟业承担。同意原告第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，原告没有与我方协商就自主解除，押金不退，疫情期间就他一家关门，其他四家还在营业，解除合同之后我在7月份才将房子再出租出去，空置了三个月，7月之后的租金可以商量，之前的不退，原告坚持签订长期合同，现在又违约了，我方没有违约行为。被告（反诉原告）李敏提出反诉请求：1．判令原被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月14日解除；2．判令不退还被反诉人房屋押金40000元；3．判令被反诉人承担三个月房屋空置损失60000元；4．本案诉讼费和反诉费由被反诉人承担。事实和理由：本人李敏2018年11月23日与汇鑫公司签订《北京市房屋租赁合同》，房屋位于北京市通州区通朝大街301号，建筑面积86．91平米，租赁合同签订三年，自2018年12月6日起至2021年12月5日止，租金支付方式为年付，房屋租金支付至2020年12月5日，房屋租赁押金肆万（??40000元）整。具体参见租赁合同。2020年4月14日汇鑫公司未经协商将解除《北京市房屋租赁合同》通知函和房屋钥匙1把快递至李敏身份证地址。一、《合同法》第93条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。汇鑫伟业未经协商单方面终止合同所有损失由汇鑫伟业承担。二、由于双方签订的是长期租赁合同期限共计3年，2018年12月6日至2021年12月5日。所以在租赁合同第十一条其他约定事项中明确注明，合同解除押金不退。甲方（出租人）承诺如乙方（承租人）转租，甲方（出租人）同意但乙方（承租人）必须通知甲方（出租人），新的租客要与甲方（出租人）签订合同。正常转租与甲方（出租人）签订合同，甲方（出租人）退还乙方押金肆万元。租赁合同中明确合同期内甲方退还乙方押金肆万唯一条件是乙方转租新租户和甲方签订合同，甲方退还乙方租赁押金肆万元整。三、由于汇鑫公司2020年4月14日单方终止合同，造成反诉人2020年7月11日才将房屋出租出去。所以提请法院判令不退还2020年4月15日至2020年7月11日租金56222元。具体见2020年7月11日签订《北京市房屋租赁合同》和打款证明。四、《合同法》第118条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理时间内提供证明。汇鑫伟业未提供任何证明单方面终止合同。五、经营性房屋租赁合同属于长期租赁合同，期间长期租赁合同受阶段性不可抗力因素的影响会越小。疫情都是阶段性的，对长期合同目的实现，不构成根本性的影响。因此，承租人即无权解除合同。六、世纪星城社区是通州区成熟社区，其中长城国际公寓2240户，世纪星城社区3000多户，世纪星城底商经营有：链家地产，我爱我家地产公司，21世纪不动产公司，好的快大药房等，目前都在营业中。汇鑫伟业以疫情为由擅自终止合同所有损失由汇鑫伟业承担。七、不要让疫情背负经营不善的黑锅。原告（反诉被告）汇鑫公司辩称：一、汇鑫公司解除合同系依据情势变更事由而依法主张，汇鑫公司没有违约行为及过错，不应当向李敏承担违约责任和赔偿责任。二、李敏同时主张不退还4万元押金和赔偿空置损失6万元的诉求，没有约定和法定的依据。租赁合同约定退租扣押金的法律性质，应当认定为违约金或损害赔偿金，李敏无权基于汇鑫公司同一行为，同时主张违约金和损害赔偿金。三、李敏主张赔偿空置损失6万元的诉求，系基于2020年4月15日之后三个月空置期间的房租损失。但事实上，汇鑫公司与李敏已于2020年4月14日解除了合同并交付的房屋（涉案房屋于2020年4月1日腾空，2020年4月5日汇鑫公司因公司经营困难注销登记而将钥匙和解除通知发出快递并电话通知李敏），汇鑫公司当庭在主张情势变更事由后，李敏对解除合同诉求表示认可。因此，汇鑫公司不应当承担2020年4月15日后案涉房屋的空置损失。综上所述，汇鑫公司基于情势变更法定事由依法解除租赁合同，汇鑫公司没有过错和违约行为，不应当承担违约责任和赔偿责任，李敏反诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月23日，汇鑫公司（承租人，乙方）与李敏（出租人，甲方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定，房屋坐落于北京市通州区通朝大街，建筑面积86．91平方米。租赁用途：商用。第三条“租赁期限”约定，房屋租赁期自2018年12月6日至2021年12月5日。共计三年。甲方应于2018年11月23日前将房属按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条“租金及押金”约定：租金总计人民币230000元。租金支付日期：2018年12月6日前支付2018年租金23万元，2019年12月6日前支付年租金23万元，2020年租金24．38万元，2020年12月6日前支付。押金人民币40000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条“其他相关费用的承担方式”约定，租赁期内的下列费用中水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第八条“合同解除”约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达7日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的。2．欠缴各项费用达5000元的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7．擅自将房屋转租给第三人的。第九条“违约责任”约定，甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。合同期内乙方退租扣除押金，合同期内房租不变。同日，汇鑫公司与李敏签订《补充协议》约定：“关于出租人李敏与承租人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于2018年11月23日签订的房屋租赁合同第四条第一条款租金标准及支付方式的补充说明，年租金总计：人民币贰拾叁万元整（??230000元），租赁期3年，自2020年12月6日起年租金递增6%，支付方式为银行汇款。租金支付日期：2018年12月6日前支付第一期2018年12月6日至2019年12月5日年租金23万元，2019年12月6日前支付第二期2019年12月6日至2020年12月5日年租金23万元，2020年12月6日前支付第三期2020年12月6日至2021年12月5日年租金24．38万元。”2018年12月6日，汇鑫公司向李敏支付了押金40000元，2018年12月6日至2019年12月5日的年租金230000元。2019年12月6日，汇鑫公司通过赵桂英账户向李敏转账年租金230000元。2020年4月5日，汇鑫公司向李敏发送《解除通知函》，内容为：“致李敏女士：贵我双方于2018年11月23日签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称‘租赁合同’），租赁合同约定：由我方承租贵方所有的位于北京市通州区通朝大街房屋，建筑面积86．91平方米，租期：三年，自2018年12月6日起至2021年12月5日止，租金标准具体参见租赁合同，租金支付方式为年付。租赁合同签订后，贵我双方积极依照合同约定履行合同义务，在租金缴纳方面，我方也是认真按照协议规定执行，现我方已将承租的该房屋租金支付至2020年12月5日止，支付押金肆万（??40000元）整。2020年初，由于新型冠状病毒肺炎（以下称‘新冠肺炎’）疫情爆发，给我方经营带来重大影响。现我方已无法继续经营，无法继续使用承租该租赁房屋，我方向贵方函告解除贵我双方签订的《北京市房屋租赁合同》。‘新冠肺炎’属不可抗力因素，居于‘新冠肺炎’的不可抗力因素，从而导致合同无法继续履行，疫情影响构成不可抗力。我方依据协议第八条合同解除第二款：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。疫情爆发至今，我方亏损严重，现我方向贵方郑重函告如下内容：一、贵我双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月5日予以解除；二、《北京市房屋租赁合同》因不可抗力因素解除，双方互不承担违约责任：三、贵方自收到本解除通知函之日起3日内，贵方可联系我方工作人员王吉，联系电话：133XX****XX办理退还我方已支付但未使用到期的商铺租金共计74356．52元整，退还押金??40000元整，贵方逾期不退还的，我方将通过法律途径来维护自身的合法权益。四、因疫情影响，租赁商铺不能进行面对面交接，我方依照租赁合同约定告知合同解除，并将房屋钥匙1把（钥匙原本是3把，遗失了2把，电卡1张也遗失了，我方愿意依照市场价照价赔偿）及本解约通知函一份邮寄给贵方（以贵方提供的通讯地址或身份证上地址为邮寄地址，因贵方未提供有效通讯地址或提供的通讯地址更换未及时告知承租人，导致邮寄不成功的，一切责任由出租人自行承担），贵方签收视为我方完成房屋交付。特此函告！”李敏于2020年4月14日收到《解除通知函》。2020年6月29日，李敏将涉案房屋租赁给案外人北京美晨家园房地产经纪有限公司，租赁期限自2020年7月11日至2025年7月10日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，汇鑫公司与李敏签订的房屋租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，汇鑫公司在合同期内以不可抗力为由单方向李敏发出解除通知书，关于汇鑫公司能否行使单方解除权的问题，本院认为，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，疫情防控期间人口流动减少，对于汇鑫公司租赁涉案房屋开展经营势必造成一定影响，但这种影响有一定的时效性，并不足以达到无法实现合同目的、需要解除合同的程度，故汇鑫公司行使单方解除权没有事实和法律依据。现李敏当庭表示同意解除合同，本院不持异议，解除时间以通知到达对方即2020年4月14日为准。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于汇鑫公司要求李敏退还房屋押金的诉讼请求，双方合同约定汇鑫公司提前退租押金不退，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于汇鑫公司要求李敏退还未使用期间房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，具体数额以本院核定为准。关于李敏所提要求汇鑫公司承担房屋空置损失的反诉请求，鉴于双方合同违约责任中已经对于承租人提前退租的违约行为约定了违约责任承担方式即押金不退还，故对该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）李敏于2018年11月23日签订的《北京市房屋租赁合同》自2020年4月14日解除；二、被告（反诉原告）李敏于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司2020年4月14日至2020年12月5日期间的租赁费148082元；三、驳回原告（反诉被告）北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4062元，减半收取计2031元，由原告（反诉被告）北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担400元（已交纳），由被告（反诉原告）李敏负担1631元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告（反诉原告）李敏负担650元（已交纳），由原告（反诉被告）北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担400元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  卫丹二〇二〇年十月三十日书记员  李璠