福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初1226号 原告：福鼎建兴房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐山影院片区D1幢501号，统一社会信用代码：91350982550959312X。 法定代表人：许明建，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：福建新世通律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：胡建荣，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张南燕，福建新世通律师事务所实习律师。 被告：朱祖建，男，1969年12月22日出生，医生，户籍地福建省福鼎市，现住福鼎市。 委托诉讼代理人：张图，福建于飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾嫚青，福建于飞律师事务所律师。 原告福鼎建兴房地产开发有限公司（以下简称福鼎建兴公司）与被告朱祖建商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福鼎建兴公司委托诉讼代理人胡建荣、张南燕，被告朱祖建委托诉讼代理人张图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福鼎建兴公司向本院提出诉讼请求：1、确认福鼎建兴公司与朱祖建签订的编号为×××37和编号为20121000039的两份《商品房买卖合同》已于2018年4月29日解除；2、判令朱祖建协助福鼎建兴公司办理上述商品房买卖合同备案登记注销手续；3.本案诉讼费用由朱祖建承担。事实与理由：2018年2月8日，易会德以福鼎建兴公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向福鼎市人民法院申请对福鼎建兴公司进行重整。福鼎市人民法院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对福鼎建兴公司的重整申请。2018年8月24日，福鼎市人民法院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整。同日，福鼎市人民法院作出（2018）闽0982破1、2号决定书，指定福建新世通律师事务所担任福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司管理人（以下简称破产管理人）。 2018年6月5日，朱祖建向破产管理人提交申报材料，要求继续履行其与福鼎建兴公司就建都·新天地广场909、910号房屋签订的两份《商品房买卖合同》，并主张已付五笔购房款。申报材料反映，2012年8月22日，朱祖建向福鼎建兴公司农行账户汇款1000000元，银行进账单上注明用途为“购房款”。2012年10月12日，朱祖建向福鼎建兴公司交行账户汇款570000元，摘要内容为“往账”。2012年10月15日，朱祖建向福鼎建兴公司交行账户汇款340000元，用途为“购910房款”。另，朱祖建在取回权申请书中主张2012年9月11日向福鼎建兴公司支付了500000元，并提交账号尾数为3514的农行借记卡交易明细。2018年6月6日，李生出具《代付证明》，载明代朱祖建支付500000元用以购买新天地909、910号房屋。据朱祖建陈述，该笔款项指向的是两套房屋购房余款，从李生2012年4月10日支付原告的3100000元中抵付。2012年11月6日，福鼎建兴公司与朱祖建签订编号为×××37的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告名下建都·新天地广场Ｂ幢909号商品房，单价12794.4元，合同总价1872205元，付款方式为分期付款。朱祖建应于合同签订之日向福鼎建兴公司支付30.45%购房款570000元整作为购房首付款，购房余款1302205元整于2012年12月30日前付清。同日，福鼎建兴公司与朱祖建签订编号为20121000039的《商品房买卖合同》，约定由朱祖建购买福鼎建兴公司名下建都·新天地广场Ｂ幢910号商品房，单价12614.41元，合同总价1091651元，付款方式为分期付款。朱祖建应于合同签订之日向福鼎建兴公司支付31.15%购房款340000元整作为购房首付款，购房余款751651元整于2012年12月30日前付清。2012年11月20日，福鼎建兴公司出具《承诺函》，载明朱祖建购买的909、910号房屋实际购房款已全部付清，公司将补齐全部购房税票。福鼎建兴公司财务账册记载情况，2012年8月22日，朱祖建向福鼎建兴公司汇款1000000元，摘要为“朱祖建借款”。2012年9月11日，李生（尾数3514）向福鼎建兴公司账户汇款400000元，交易用途为“朱祖建购房款”。2012年10月12日，朱祖建向福鼎建兴公司账户汇款570000元，摘要为“购909房款”（与朱祖建所提交的银行流水上载明的摘要不一致）。2012年10月15日，朱祖建向原告福鼎建兴公司汇款340000元，摘要为“购910购房款”。 基于以上事实，福鼎建兴公司认为，朱祖建所支付的100万元款项实质上为借款，不能认定为购房款。被告主张2012年9月11日支付50万元，但目前仅能体现李生为其代付40万元。针对朱祖建在取回权申请书中提出的由李生代付购房余款553856元的主张，福鼎建兴公司认为，经福鼎市人民法院（2015）鼎民初字第2517号《民事判决书》确认，李生支付的310万元所指向的编号为JDX2801-2的《商品房买卖合同》已解除，李生已付的310万元确认为福鼎建兴公司对其所负债务，故朱祖建提出的从李生所支付的310万元中抵付其建都·新天地广场B幢909、910号商品房合同553856元购房款的主张不能成立。建都·新天地广场B幢909、910号商品房合同虽已成立，但朱祖建并未依照合同约定支付相应购房款，其取回权申请不成立。鉴于福鼎建兴公司既未交付房屋和办理产权登记，也未通知或答复朱祖建同意继续履行上述两份《商品房买卖合同》，因此根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，建都·新天地广场B幢909、910号商品房合同已经解除，故诉至本院。 朱祖建辩称，对于福鼎建兴公司所主张的双方签订的商品房买卖合同于2018年4月29日解除没有任何事实及法律依据，其第二条诉讼请求也没有任何法律依据。对福鼎建兴公司在事实理由所诉称的关于申报，由于事情已经很久，朱祖建在申报材料有几个错误的地方，2012年9月11日确实李生替朱祖建代付的是400000元，而不是500000元。对于李生的代付证明实际上为朱祖建体现代付60万元用于购买建都·新天地广场B幢909、910号商品房，用其3100000元的购房款中的60万元代付本案的案涉房子。朱祖建向福鼎建兴公司农行汇款100万元的性质问题，根据朱祖建掌握的银行的存款凭单以及朱祖建手上持有的第三联收款人的明细当中都体现了1000000元是购房款，也充分的证实该1000000元的性质是用于朱祖建购买本案案涉房屋的事实。对李生所付的3100000元的问题，朱祖建认为客观事实是根据已经生效的判决可以确认该3100000元并不是福鼎建兴公司结欠李生的债务。根据生效判决可以确认该310万元是福鼎建兴公司应当返还给李生的购房款。对福鼎建兴公司在诉状中所诉称的相关事实与客观事实偏差。对于双方所签订的商品房买卖合同是双方的真实意识表示，是朱祖建真实向福鼎建兴公司购买本案所涉及的商品房而签订的买卖合同，该两份合同是真实合法有效，应当予以维持，并且双方继续履行。对于福鼎建兴公司所主张的管理人未在受理后两个月内通知朱祖建，应视为合同解除的条款，以该条款诉讼，没有任何事实和法律依据，作为朱祖建已经款项全部付清，该条款所适用的对象双方都没有履行完毕。本案当中两份合同作为朱祖建已经全部履行好支付款项，作为管理人已经通知申报有关债权，朱祖建已经主张取回权，作为福鼎建兴公司在收到朱祖建取回权申请后，至今没有任何答复，与福鼎建兴公司之间的合同是没有任何争议，请求驳回福鼎建兴公司诉讼请求，本案合同应当继续履行。对福鼎建兴公司陈述的破产程序没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福鼎建兴公司提交（2018）闽0982破申1号民事裁定书、（2018）闽0982破1、2号民事裁定书、朱祖建取回权申报材料、会计记账凭证、（2015）鼎民初字第2517号民事判决书。朱祖建对此证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。福鼎建兴公司提供借款协议、交款单虽为复印件，但朱祖建在庭审中确认其真实性，仅认为该协议未予履行，其真实性本院予以认定，结合福鼎建兴公司提供其它证据，认定2012年8月22日朱祖建妻子夏洁颖与福鼎建兴公司签订借款合同，约定借款2000000元，同日朱祖建以购房名义汇入福鼎建兴公司账户1000000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月22日，朱祖建妻子夏洁颖与福鼎建兴公司签订借款协议，约定福鼎建兴公司向夏洁颖借款2000000元，借款期限6个月，月利率1%，同时约定以福鼎建兴公司正在建设建都·新天地广场909、910号商品房作为抵押。在协议书约定若夏洁颖有意购买，在核发预售许可证后拥有优先购买权，由双方结算抵偿购房款。同日朱祖建向福鼎建兴公司账户以购房款名义汇入1000000元。2012年4月10日，李生与福鼎建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，约定李生向福鼎建兴公司购买建都·新天地广场Ａ幢2801和2802号商品房，购房款总价为3100000元，款项于签订商品房买卖合同之日起一次性支付。同日李生向福鼎建兴公司银行账户汇入3100000元，并注明为购房款。2012年9月11日，由李生向福鼎建兴公司银行账户汇入400000元，并标注交易用途为朱祖建购房款。2012年10月12日，由朱祖建向福鼎建兴公司银行账户汇入570000元，摘要为购909房款。2012年10月15日，由朱祖建向福鼎建兴公司银行账户汇入340000元，摘要为购910房款。2012年11月6日，朱祖建与福鼎建兴公司签订编号为×××37和20121000039两份《商品房买卖合同》，约定朱祖建向福鼎建兴公司购买建都·新天地广场Ｂ幢1609、1610号商品房，购房款总价分别为1872205元、1091651元，款项于合同签订之日向福鼎建兴公司支付30.45%、31.15%购房款即570000元、340000作为购房首付款，购房余款1302205元、751651元由朱祖建于2012年12月30日前付清。2012年111月20日福鼎建兴公司向朱祖建承诺，朱祖建已实际全部付清购房款，双方于2012年11月26日办理《商品房买卖合同》备案登记手续。2015年7月22日李生诉至本院，要求解除2012年4月10日李生与福鼎建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，判令福鼎建兴公司将购房款3100000元及利息退还朱祖建。本院于2016年1月20日作出（2015）鼎民初字第2517号民事判决书，判决解除李生与福鼎建兴公司于2012年4月10日签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，并判令福鼎建兴公司返还李生购房款3100000元及利息。一审判决生效后，李生未申请强制执行。 2018年2月8日，易会德以福鼎建兴公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对福鼎建兴公司进行重整。本院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对福鼎建兴公司的重整申请。2018年3月21日，本院作出（2018）闽0982破1号决定书，指定福建新世通律师事务所担任福鼎建兴公司的管理人。2018年3月26日福建新世通律师事务所出具《关于同意接受指定为福鼎建兴房地产开发有限公司破产管理人的函》，并组成管理人团队，实行组长负责制，胡建荣为组长。2018年8月24日，本院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整。2018年6月5日，朱祖建、夏洁颖向破产管理人提交申报材料，要求继续履行其与福鼎建兴公司就建都·新天地广场B幢909、910号商品房签订的两份《商品房买卖合同》。 本院认为，因本院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理福鼎建兴公司破产重整申请，本院指定福建新世通律师事务所为其管理人。依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第（七）项规定，管理人的职责之一为代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序。本案中福建新世通律师事务所作为福鼎建兴公司管理人即诉讼代表人，以福鼎建兴公司的名义提起诉讼，要求确认解除其与朱祖建所订立的《商品房买卖合同》，为适格的法律主体。福鼎建兴公司在诉状中记载胡建荣为诉讼代表人有误，但不影响福鼎建兴公司的诉讼主体地位。本院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，仅裁定合并重整，并未非重新受理，故应认定本院于2018年2月28日受理福鼎建兴公司破产重整申请。对于本案争议焦点分析如下： 1、关于本案标的合同在破产受理后是否可以解除的，何时予以解除的问题。 本案中,双方当事人对两份的《商品房买卖合同》的真实性均无异议,根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定,《商品房买卖合同》已依法成立。该两份合同签订前,朱祖建与福鼎建兴公司之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方虽约定提供本案案涉建都·新天地广场909、910号商品房作为抵押担保，但双方直到借款到期前并未签订商品房买卖合同。依据《借款协议》约定朱祖建对建都·新天地广场909、910号商品房优先购买权，届时双方结算借款转为购房款，用于抵偿所欠借款本息，借款期限届满后双方签订了相应的《商品房买卖合同》,办理了商品房备案登记。《商品房买卖合同》的内容表明,朱祖建具有实际向福鼎建兴公司购买案涉房屋的真实意愿,福鼎建兴公司亦具有向朱祖建出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排,并未违反法律、行政法规的强制性规定,亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系,但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的应有之意。因此，朱祖建与福鼎建兴公司签订福鼎建兴公司与朱祖建之间签订的编号为×××37和20121000039两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应该按照合同约定履行支付购房款及交付商品房的义务。 关于福鼎建兴公司主张,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形,应当按照民间借贷法律关系审理的问题。本院认为,参照《最高人民法院关于发布第15批指导性安全的通知》第72号案例，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后,双方当事人经结算后签订的,目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款,福鼎建兴公司也未提供充分证据证明福鼎建兴公司借款期限届满后偿还借款或支付利息，故由原出借人向借款人购买标的房屋,而并非为借款合同提供担保,本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。 福鼎建兴公司虽于2012年11月20日出具承诺函，承诺建都·新天地广场909、910号商品房购房款已全部付清，但朱祖建在申请取回权时确认合同签订后其支付首付款570000元、340000元，李生代付500000元（实际汇款400000元），尚欠553856元由李生债权予以抵偿。由于朱祖建未提供证据证明双方在借款到期后双方进行结算和结算借款本息具体数额，故本院认定商品房买卖合同尚欠653856元未予偿还。 关于朱祖建认为2012年4月10日李生与福鼎建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》已被解除，福鼎建兴公司应当将购房款3100000元及利息退还李生，其将该债权作为抵偿编号为×××37和20121000039商品房的购房款。对此本院认为，2012年4月10日李生与福鼎建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》后，福鼎建兴公司承诺退还购房款，但并未履行。李生于2015年7月22日向本院主张该债权，经本院生效判决确认，双方解除商品房买卖合同并返还购房款，双方形成债权债务关系。朱祖建以该债权抵偿购房款未取得福鼎建兴公司的同意，也未提供证据证明如何取得该债权，且朱祖建在破产申请受理后并未向福鼎建兴公司申报债权，也未向破产管理人主张抵销，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十一条第一款“债权人依据企业破产法第四十条的规定行使抵销权，应当向管理人提出抵销主张。”的规定，本案案涉合同的债务并未抵销，故朱祖建就编号为×××37和20121000039《商品房买卖合同》仍需承担履行支付剩余购房款义务。 由于2018年2月28日本院受理易会德对福鼎建兴公司的破产重整申请时，朱祖建尚未完全履行支付购房款的义务，福鼎建兴公司也未向朱祖建交付商品房，因此本案《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。朱祖建于2018年6月5日向破产管理人提交申报材料，要求继续履行涉案合同，但福鼎建兴公司未向朱祖建答复，直至2020年5月7日福鼎建兴公司向本院起诉要求确认本案《商品房买卖合同》已解除的事实。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，破产管理人自收到朱祖建关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，应视为解除合同，且破产管理人以向本院起诉的方式通知朱祖建合同解除的事实。因此，本案《商品房买卖合同》已于2018年7月5日解除。福鼎建兴公司关于确认合同已经解除的诉讼请求，虽与本院确认时间不同，但并不属于诉讼请求不明确具体的情形，本院应依职权对解除时间予以确认。 2、关于福鼎建兴公司是否有权要求朱祖建协助办理该标的合理备案登记注销手续的问题。 本案的《商品房买卖合同》已办理备案登记手续，在《商品房买卖合同》已经解除，合同义务相应终止的情况下，朱祖建应当根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，根据交易习惯履行协助福鼎建兴公司办理备案注销登记的后合同义务。 综上，福鼎建兴公司与朱祖建自愿签署的编号为×××37和20121000039的《商品房买卖合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，但在本院受理易会德对福鼎建兴公司的破产重整申请前，福鼎建兴公司与朱祖建均未履行完毕该合同所约定的义务，破产管理人因此有权决定解除或者继续履行该合同。本案中，破产管理人在自收到朱祖建关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，视为已解除两份《商品房买卖合同》，朱祖建应当根据诚实信用原则和交易习惯，协助福鼎建兴公司办理备案注销登记手续。福鼎建兴公司关于确认两份《商品房买卖合同》已解除，并要求朱祖建协助办理备案注销登记手续的诉求，符合法律规定，予以支持。朱祖建以其已完全履行编号为×××37、20121000039《商品房买卖合同》义务和债权债务已抵销进行抗辩，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条第（七）项、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告福鼎建兴房地产开发有限公司与被告朱祖建于2012年11月6日签订的编号为×××37《商品房买卖合同》和编号为20121000039《商品房买卖合同》于2018年7月5日解除； 二、被告朱祖建应于本判决生效之日起十日内协助原告福鼎建兴房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。 本案受理费100元，由被告朱祖建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判长 李 威 审判员 李显清 审判员 陈 君 二〇二〇年十月三十日 书记员 谢英娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第二十五条破产管理人履行下列职责： （一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料； （二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告； （三）决定债务人的内部管理事务； （四）决定债务人的日常开支和其他必要开支； （五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业； （六）管理和处分债务人的财产； （七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序； （八）提议召开债权人会议； （九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。 本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。 第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销： （一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的； （二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外； （三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》 第四十一条债权人依据企业破产法第四十条的规定行使抵销权，应当向管理人提出抵销主张。 管理人不得主动抵销债务人与债权人的互负债务，但抵销使债务人财产受益的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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