北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74588号原告:中商物联行集团有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街**。法定代表人：骆德强，执行董事。委托诉讼代理人：李晓春，北京斐石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹美娟，北京斐石律师事务所实习律师。被告：北京君天晟信物业管理有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街****>法定代表人：赵广君，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，汉族，该公司职员。被告：泊客智慧（深圳）交通投资有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：王卫，执行董事。原告中商物联行集团有限公司（以下称中商公司）与被告北京君天晟信物业管理有限公司、被告泊客智慧（深圳）交通投资有限公司（以下称分别称君天公司、泊客公司，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中商公司的委托诉讼代理人李晓春、曹美娟，君天公司的委托诉讼代理人郑福敏到庭参加了诉讼，泊客公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。中商物联行向本院提出诉讼请求：二被告共同向原告支付2019年6月1日至2019年8月24日的房屋使用费238765元。事实与理由：一、中商公司和君天公司属租赁合同关系，泊客公司系北京市朝阳区*401号房屋（以下称涉案房屋）的次承租人。2014年5月，中商公司（出租方、甲方）与君天公司（承租方、乙方）签订了《盛世龙源项目房屋租赁合同》（以下简称“《盛世龙源租赁合同》”）及《补充协议》，约定君天公司承租中商公司所拥有使用权的位于北京市朝阳区*1091号标地（以下简称“租赁物业”），实际承租建筑面积为8096平方米，租赁期限为10年零7个月，自2014年6月1日至2024年12月31日，自2014年10月1日起计租。租金从2015年10月1日起，每次支付六个月租金，应于下次支付期30日前支付。2018年12月1日，君天公司应向中商公司支付2019年度前6个月的租金，但君天公司却要求中商公司给予其每年200万元的租金优惠且租金按照季度支付，否则拒付租金。中商公司本着协商解决的原则，同意给予君天公司一定的租金优惠，但无法同意每年减免租金200万元的无理要求。经多次发函催告，君天公司至今仍未支付应付租金，中商公司依据《盛世龙源租赁合同》的约定于2019年1月10日解除与君天公司的《盛世龙源租赁合同》，并要求其支付租赁物业的租金、房屋使用费、逾期付款的违约金、违约金以及2017年、2018年以及2019年的未付租金。2019年6月1日，中商公司、君天公司签署《物业移交协议》及附件《租赁物业租户房租交款明细》及《物业交接清单》，约定君天公司于2019年6月1日前将租赁物业整体移交给中商公司，中商公司自此自行管理出租物业，依法对租赁物业享有使用、出租、收取租金等合法权利。自接管租赁物业以来，中商公司本着维护租赁物业次承租人利益的原则，承诺在保持泊客公司与君天公司签署的《房屋租赁协议》条款基本不变的情况下由中商公司与泊客公司签署新的《房屋租赁协议》，租期自2019年6月1日开始。二、泊客公司自2019年6月1日起至实际腾退房屋之日即2019年8月24日的房屋使用费238765元，应由二被告共同向中商公司承担。泊客公司自2019年6月1日起至2019年8月24日止一直占有、使用涉案房屋办公，在租赁物业移交之前，中商公司和君天公司曾数次共同到泊客公司处通报情况、协商沟通处理办法，并签署《租赁合同变更三方协议》，泊客公司在协议上盖章。即泊客公司明知且同意自2019年6月1日起应向中商公司交纳房屋使用费，后因君天公司未在三方协议盖章，也未能将泊客公司交给其的押金移交给中商公司而导致该协议未能生效。一直以来，中商公司积极和泊客公司协商沟通，承诺在保持君天公司和泊客公司签署的《房屋租赁协议》条款基本不变的情况下由双方签署新的《房屋租赁协议》，租期自2019年6月1日开始，但泊客公司却已其已向君天公司交纳三个月房租押金为由，迟迟不与中商公司签署新的《房屋租赁合同》以及2019年6月1日之后的房屋使用费。鉴于中商公司已经于2019年6月1日起自行管理租赁物业，依法对涉案房屋享有使用、出租、收取租金等合法权利，故二被告应共同支付上述款项。综上所述，现中商公司依据《中华人民共和国合同法》及相关规定提起诉讼，请求贵院判如所请，以维护中商公司的合法权益。君天公司辩称：不同意中商公司的诉讼请求。一、君天公司和中商公司、泊客公司自2019年5月31日起就不存在房屋租赁合同关系，中商公司无权向君天公司主张2019年5月31日之后的房屋使用费。君天公司已经于2019年5月31日将包括涉案房屋在内的整幢楼宇整体移交给中商公司，涉案房屋自2019年5月31日起就在中商公司的控制之下，中商公司自此自行管理该物业，依法对租赁物业享有使用、出租、收取租金的权利。二、《物业交接协议》约定君天公司支付押金的条件未成就，君天公司无需向中商公司支付押金。三、中商公司和泊客公司之间自2019年5月31日起就已经形成事实房屋租赁合同关系，泊客公司在2019年6月18日已经向中商公司交纳了部分房租34132元，中商公司和泊客公司之间的房屋租赁纠纷和君天公司无关。综上，应当驳回中商公司的诉讼请求，维护君天公司的合法权益。泊客公司未出庭应诉，但提交书面答辩状称：一、泊客公司和中商公司并无关于租金支付标准的约定，根据合同相对性的原理，中商公司无权依据泊客公司和君天公司的租金约定，要求泊客公司按此标准向其支付房屋使用费。二、2019年6月1日之后，泊客公司和中商公司已经形成新的租赁合同关系，该租赁合同关系解除后，泊客公司有权主张以保证金（押金）抵扣欠付的租金。三、泊客公司已经实际支付2019年6月1日至2019年8月24日期间的部分租金，该笔租金理应在泊客公司欠付的租金中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月，中商公司（甲方）与君天公司（乙方）签署《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》，约定甲方将租赁物业出租给乙方作为办公等使用，建筑面积8596平方米，实际承租建筑面积为8096平方米（包含地下室的面积2500平方米，阁楼450平米予以赠送）。……租赁物业交付状态为地面全部硬化；隔断房间天花完成，开放办公区无天花；与相邻单元无隔断墙；部分安装制冷、制暖设备，乙方如有增加、改动，费用由乙方负责；消防系统已经全部安装，乙方如有增加、改动，费用及二次装修后的报审由乙方负责；门窗已经安装完毕，乙方如有增加、改动，费用由乙方负责；按装修现状交付，包含甲方原房间及开放办公区的家具、地毯等装饰物；地下室部、地毯等装饰物；地下室部分装修用由乙方负责；水电甲方已经按照办公需求安装完毕，如乙方再接入而产生的费用由乙方负责；天然气总阀门已经接入至地下室G轴东部附近，并已经由美迪医院实施接入其楼中使用，具体的再转接入位置而产生的一切费用由乙方负责。……租赁期限为10年零7个月，自2014年6月1日至2024年12月31日。甲方同意给予4个月的免租期供乙方装修租赁物业，即2014年6月1日至2014年9月30日，免租期内免交租金，但物业管理费和其他实际发生的费用仍按本合同约定支付。本合同项下的租金按建筑面积计算，2014年至2016年收费标准3.25元/㎡/天（含全额租金发票、园区物业费、不含租赁物业内部物业费），2017年1月1日至2024年12月31日收费标准为逐年每年递增5%。租金第一年每三个月支付一次，从2015年10月1日起，每次支付六个月的租金，应于下次支付期30日前支付。各期租金如下：……2017年1月1日至2017年12月31日年租金10084074元，实际支付9603880元，迟付部分480194元推迟到2022年度支付；2018年1月1日至2018年12月31日年租金10588277.7元，实际支付10084074元，迟付部分504203.7元推迟到2023年度支付；2019年1月1日至2019年12月31日的年租金11117691.59元，实际支付10588277.7元，迟付部分529413.89元推迟到2024年度支付……乙方应于签订本合同三日内一次性交纳200万元保证金，该保证金的支付不影响乙方按约定支付租金。在租赁期内，如乙方有到期应支付甲方的费用或赔偿款项的，甲方有权在上述租赁保证金中予以扣除。扣除后乙方应在甲方通知的期限内予以补足，否则承担逾期付款的违约责任。本合同到期终止后，如果乙方全面履行了本合同的所有义务，没有拖欠任何应付的租金及其他费用，甲方应于乙方交还租赁物业三日内将租赁保证金无息退还乙方。如乙方拖欠应付租金或任何应付的费用，甲方有权从租赁保证金中扣除乙方所欠的款项，剩余部分（如有）于乙方交还租赁物业当日无息退还乙方，如保证金不足抵偿乙方的欠款，甲方有权进一步追索。乙方应自行承担因房屋使用而发生的制冷、制暖、水、电、燃气、停车、广告、宣传、通讯等相关费用（园区物业费除外），以上费用乙方应按照物业管理要求交予盛世宏信企业管理中心或相关部门。……租赁合作期满未能续约或本合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满之日或合同解除后三十日内将租赁的场地及地上物和甲方提供的配套设施以良好、适租的状态保持原貌，并且原内装修现状不准拆除、破坏交给甲方。……本合同有效期内，甲方提前终止合同（政府政策原因除外）及甲方原因致使合同无法继续履行的，甲方应退还违约日之后的房租，另赔偿乙方当年6个月租金作为补偿并双倍返还保证金，如仍不足以弥补乙方损失的，乙方还有权进一步追索，装修残值按国家规定处理。……甲方不得干涉乙方的自主经营，乙方在本合同期内自行办理所需要的营业执照等手续，甲方给予提供必要的法律文件。2014年5月27日，双方签署补充协议，内容为：一、乙方及乙方的承租人办理营业执照所需要的材料由甲方提供，园区协调工作由甲方负责，甲方接到乙方通知后30日内提供齐全的办照材料并完成工作，甲方未尽到上述义务的，租期相应顺延。逾期超过60日未提供齐全的办照材料和未完成协调事宜（由于乙方以及乙方客户提供材料不全原因除外）乙方有权解除合同，甲方按照合同第9.5条款承担违约责任。二、由于政策原因导致无法办理营业执照的，甲乙双方友好协商达不成一致的，乙方有权解约，甲方赔偿乙方三个月租金（当年房租租金标准）作为补偿，并退回未使用租金以及保证金……四、大楼内增建部分未安装空调的，由乙方自行安装，但甲方负责与提供服务的公司办理相应事宜。2015年11月27日，双方签署第二份《补充协议》，约定按照租赁合同约定，乙方应当自行承担因房屋使用而发生的制冷、制暖等费用，但是由于乙方承租后，转租情况不太理想，并且受到当地地理位置的限制以及当地写字楼租金下滑的影响，从而导致乙方已经没有利润承担制暖、制冷等费用，故甲方同意乙方在交纳2016年度房租9603880元时，减免年度租金120万元，用于弥补乙方的不足。现双方就2016年度租金支付达成一致，乙方分四期按时足额支付租金2100970元，各年度的制冷费及取暖费仍由乙方负责交纳。在2017年度，如果乙方的经营情况还是如此，双方会再次友好协商并予以解决……2016年12月30日，双方签署第三份《补充协议》，约定自2017年1月1日起至2017年12月31日止，乙方应向甲方交纳租金的方式，由租赁合同约定的每次支付六个月的租金，变更为每次支付三个月的租金。乙方每次应于下次租金开始日前30日向甲方支付下次租金，即自2017年度起，乙方应按照每三个月一次按季度向甲方交纳租金，且每期租金应提前30日向甲方支付……同日，双方又签署《“盛世龙源”房屋租赁2017年度租金支付》，确认乙方因经营困难，甲方同意在乙方交纳2017年度租金时，以乙方实际应支付的9603882元为基数，减免乙方2017年度的年租金50万元。按照补充协议约定的新的付款方式，甲方每季度减免乙方2017年度租金12.5万元，即2017年度每季度租金为2275970元。乙方应缴纳的2017年度租金中迟付部分480194元，应于2022年度支付的约定不变。本协议签署后，乙方应于七日内将应于2016年12月交纳的2017年度第一季度租金的差额部分，即应付未付的租金30万元减去第一季度减免的12.5万元，还应交17.5万元向甲方汇款支付，以后应提前30日支付下一季度租金……2017年12月5日，双方签署第四份《补充协议》，约定自2018年1月1日起至2018年12月31日止，乙方应向甲方交纳租金的方式，由合同约定的每次支付六个月的租金变更为每次支付三个月的租金，即2018年度，乙方应按照每三个月一次的支付方式，按季度向甲方交纳租金，且每期租金应提前30日向甲方支付。因乙方经营困难，甲方同意在乙方交纳2018年度租金时，以乙方实际应支付的10084074元为基数，减免乙方2018年度的年租金30万元。甲方每季度减免乙方2018年度租金7.5万元，即2018年度每季度租金为2446018.5元……上述合同签订后，双方依约履行，中商公司将租赁物业交付君天公司使用，君天公司向中商公司交纳了保证金200万元及合同约定截止2018年12月31日应付的全部租金。2018年11月15日，君天公司（出租方）和泊客公司（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定君天公司将涉案房屋出租给泊客公司，租赁期限为2年，自2018年11月26日起至2020年11月25日止。免租期为11天，自2018年11月15日起至2018年11月25日止。付款方式为押三付三，双方已经实际查看了本协议约定的租赁房屋，租赁的房屋四至范围已经特定，同意租金按总价计算，固定租金总价格为每季度租金为256321元，租金含物业费、制冷取暖费、发票税费，保证金相当于三个月的租金即256321元。上述合同签订后，君天公司将涉案房屋交付给泊客公司使用，泊客公司亦按约定向君天公司交纳租金。2019年2月20日，君天公司（甲方）和泊客公司（乙方）签订《租房合同补充协议》约定甲方和乙方于2018年11月15日签订的《房屋租赁协议》现因甲方与产权方中商公司就原协议之标的房屋存在纠纷，现经甲、乙双方协商，对协议3.1条租金费用支付方式达成如下补充协议：一、原协议3.1条约定的付款方式押三付三。自本补充协议签订之日起至甲方与其产权方纠纷解决之日前，租金支付方式改为押三付一，即每月支付一次房租，每月11日前支付下个月房租。二、自甲方与其产权方纠纷解决之日（由甲方出具书面纠纷解决证明）起，乙方租金支付方式按照原《房屋租赁协议》第3.1条约定的付款方式执行，即押三付三。三、本补充协议中未涉及的条款均按双方签署的原《房屋租赁协议》执行。2018年12月7日及12月14日，中商公司向君天公司连续发出《催款通知》，向君天公司催要2019年度上半年租金，并告知逾期不交的后果；2018年12月17日，君天公司回函称因房屋租赁面积中地下室面积大，无效面积多，导致实际出租面积大为减少，投入的大量资金进行装修改造，并且房屋租金高、每年租金递增，至今房租已经明显高于同等区域房屋，故经营该房屋不仅没有盈利，还持续亏损；房屋系村集体土地没有产权手续，从2017年开始地下室出现无法办理营业执照、难以进行消防验收的问题，园区对承租商户诸多限制致使房屋无法出租，公司承担了重大损失，故要求年租金每年减少200万元，租金支付方式由每半年支付一次变更为每季度支付一次，待协商一致后再缴纳租金；2018年12月24日，中商公司对君天公司的回函予以回复，称无法接受君天公司要求年租金减少200万元的条件。此后，双方多次函件往来，但均未达成一致，君天公司未再向中商公司支付租金。2018年12月至2019年1月，中商公司陆续向君天公司的租户发函，告知各租户君天公司欠付租金，公司作为物业权利人将保留收回物业、解除合同及追究违约责任的合法权利，要求各租户将与君天公司的租赁合同副本交至公司统一备案，如有交纳租金的义务，亦先与公司协商处理租金交纳方式，以免造成损失。有部分租户收到该通知后，向君天公司发出通知要求解除双方合同关系。2019年5月31日，中商公司与君天公司办理了涉案房屋的交接手续，君天公司不再占有使用涉案房屋，将房屋及相应租户均移交给中商公司。2019年6月1日，中商公司（甲方）与君天公司（乙方）签署《物业移交协议》，确认：一、经双方同意，乙方于2019年6月1日前将涉案房屋以及十户租户整体移交给甲方。甲方自2019年6月1日起承担1091号整栋大厦及十户租户租赁物业的物业服务义务……三、乙方已收取的全部租户租赁保证金（押金）及部分租户未到期全部租金，双方一致同意分别按如下处理：1、为了促进双方物业移交的进度，甲方同意在乙方向甲方支付九户租户的租赁保证金人民币40万元后，甲方承接该九户租户的全部押金1483489.5元对应的相应权利义务，即甲方按照乙方和租户已经签订的《房屋租赁协议》中约定的条款，在押金退还条件成就时，甲方依约向租户退还相应的押金，乙方无需向租户退还押金，且除本协议约定外，乙方无需向甲方支付任何上述租户的任何押金。2、为此甲方、乙方及十户租金需通过分别签订三方协议，对乙方与租户已经签署的《房屋租赁协议》进行主体变更，即将协议中的出租方由乙方变更为甲方，其他条款保持不变。如十户租户全部签订三方协议后，经逐一核实，九户租户已缴纳的押金超过人民币1483489.5元，则乙方应将超过该金额之外的部分一次性向甲方补足。如该九户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的40万元押金按照未签署租户的押金占全部押金1483489.5元的百分比数同比例扣除。3、乙方向甲方支付十户租户中已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金1418633.95元，相关租户已交款金额和截止期限在三方协议中予以明确。如十户租户全部签订三方协议后经逐一核实，租户已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金超过人民币1418633.95元，则乙方应将超过该金额的部分一次性向甲方补足。如该十户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的未到期租金按照未签署租户的未到期租金的实际金额从乙方应付的未到期租金1418633.95元中全额扣除。4、十户租户中，有部分租户的装修押金乙方未予退还，待三方协议签署时，由三方对装修押金的金额、退还情况等一并确认，最终确认的装修押金数额由乙方支付给甲方，甲方收款后按照三方协议退还给相关租户。5、双方与十户租户全部签署三方协议后，乙方以乙方账户向甲方账户支付人民币40万元的押金以及1418633.95元的租金以及经三方确认的装修押金。6、乙方以乙方账户向甲方下列账户支付上述款项，付款信息以乙方向甲方提供的付款银行凭证为准。四、双方同意，乙方已向*能源科技有限责任公司支付的涉案房屋2019年5月至2019年9月的能源费（即制冷费）人民币399464万元，乙方不再向*能源科技有限责任公司申请退回，由1091号租户继续使用，乙方就此费用不得向甲方追索。五、双方确认于2019年6月1日前办理完毕1091号整栋租赁物业的交接手续、交接清单（十户租户的物业交接除外）。2019年6月10日前完成甲方、乙方及十户租户《房屋租赁合同》之三方协议。任一租户的主体变更完成，即视为双方对该租户对应的物业交接手续完成……中商公司、君天公司、泊客公司起草《租赁合同变更三方协议》，该协议约定经中商公司（甲方）、君天公司（乙方）、泊客公司（丙方）三方同意，乙方与丙方签署的《房屋租赁协议》的出租方由乙方变更为甲方（出租方），其他内容不变。甲方和丙方签署新的《房屋租赁协议》对2019年6月1日后的房租交纳、水电费结算等有关事项予以明确，丙方按照与甲方签署的《房屋租赁协议》约定将房租付至甲方账户。本协议自甲乙丙三方盖章且乙方向甲方于2019年6月10日前一次性付清资金256321元后生效。该协议后方加盖有中商公司和泊客公司的公章。之后，中商公司和泊客公司未签订房屋租赁合同。泊客公司于2019年6月18日向中商公司支付了物业费34132元。2019年8月24日，泊客公司搬离涉案房屋。庭审中，中商公司表示同意该34132元在其应当向泊客公司收取的租金当中予以抵扣。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故中商公司与君天公司订立的《“盛世龙源”项目房屋租赁合同》及相关补充协议应属无效，泊客公司与君天公司签订的《房屋租赁协议》及补充协议亦属无效。虽然租赁协议因房屋未取得建设工程规划许可证而无效，但承租方仍应当向出租方支付房屋使用费。根据本案查明的事实和当事人陈述，君天公司于2019年5月31日将租赁物业整体移交给了中商公司,泊客公司认可和中商公司成立了合同关系，现其于2019年8月24日搬出涉案房屋，故泊客公司应当向中商公司支付自2019年6月1日至2019年8月24日的房屋使用费，具体数额由本院参照涉案房屋前期约定的租金情况等酌情予以确定。泊客公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泊客智慧（深圳）交通投资有限公司于本判决生效后七日内支付原告中商物联行集团有限公司房屋使用费二十万二千九百零四元；二、驳回原告中商物联行集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元，由原告中商物联行集团有限公司负担20元（已交纳），由被告泊客智慧（深圳）交通投资有限公司负担4850元（于本判决生效之日七日内交纳）。公告费260元，由被告泊客智慧（深圳）交通投资有限公司负担（于本判决生效后七日内直接支付给原告中商物联行集团有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 娜审判员 马 潇审判员 尹 航二〇二〇年十月二十六日书记员 李丽花