北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初25922号原告（反诉被告）：张亚佳，女，1988年10月24日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙吉，北京市瑞风律师事务所律师。被告（反诉原告）：贺晓华，女，1967年5月7日出生，鄂伦春族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王佰岭，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳启迪，北京市亿达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张亚佳与被告（反诉原告）贺晓华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张亚佳及其委托诉讼代理人孙吉，被告（反诉原告）贺晓华及其委托诉讼代理人王佰岭、欧阳启迪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张亚佳向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告房屋租金74816元；3、判令被告赔偿原告违约金3万元；4、判令被告赔偿原告中介费5000元。以上共计109816元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月13日，张亚佳租赁了位于北京市房山区拱辰街道天星街的房屋一套，建筑面积为40平方米，租期为2019年9月3日至2024年9月17日。租赁前贺晓华承诺可以单独打通房屋下水，张亚佳支付贺晓华半年租赁费用6万元，另支付2万元押金以及4816元的取暖费和物业费。2019年9月30日，张亚佳找到物业申请打通下水一事，物业明确告知张亚佳绝对不能单独走下水，贺晓华当天也知情并默认。为此，2019年10月1日，张亚佳找到贺晓华解决下水一事，没有达成一致意见：因张亚佳当时需出差，将租赁房屋钥匙暂放中介，并告知中介：“物业不能打通下水”一事，中介答应等原告回来再说。在双方未达成解除租赁期间，贺晓华私自将房屋又转租他人，双方多次协商未果，故提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）贺晓华辩称，双方于2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。贺晓华在签订合同后，按合同约定积极履行了出租人的合同义务，履行了前期约定的空调移机、工商注册、协助申请打通上下水等义务；2019年10月1日，贺晓华提供的各种证据足以证明张亚佳提出了退租的意思表示，其不但明确表示不再租用房屋，且以交回钥匙的行为表示了不再履行合同义务的事实，张亚佳擅自退租属于严重的违约行为。其违约给贺晓华造成了极大的经济损失，造成直接经济损失11万余元，给其造成预期利益损失有60万元。双方合同约定押金2万元，张亚佳提前解除合同，押金不退。综上，在张亚佳严重违约的前提下，贺晓华认为应驳回其要求退还租金的请求，也不应支持其要求赔偿违约金及中介费的诉讼请求。被告（反诉原告）贺晓华向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付违约金30000元，赔偿反诉人实际损失人民币114482元，已交反诉人押金20000元无需返还，三项合计为人民币164482元；2、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2019年9月13日，张亚佳租赁贺晓华所有的房屋一套，双方于当日签订租赁合同，合同约定：1、反诉人将位于房山区拱辰街道天星街1号院2号楼103-2租赁给被反诉人使用，房屋建筑面积40平方米；2、房屋租赁期限为5年，自2019年9月3日起至2024年9月17日；3、押金为2万元，被反诉人提前终止合同，押金不退；4、房屋租金第一、二年为每年12万元，第三、四年为13.2万元，第五年为14.2万元；5、物业费每月每平方米4.7元，暖气费每年每平方米64元；6、非因反诉人原因，被反诉人未经反诉人同意提前解除合同或擅自退租的，被反诉人应当按当年3个月的租金向反诉人支付违约金。如果违约金不足以弥补反诉人损失的，被反诉人还应赔偿反诉人全部损失。合同签订后，反诉人按约定移交了房屋，张亚佳于2019年10月1日向贺晓华提出不租了，并于2019年10月2日将房屋钥匙交还给反诉人。被反诉人擅自退租行为属单方违约，其违约行为造成直接经济损失，为维护反诉人权益，提出上述请求。原告（反诉被告）张亚佳针对被告（反诉原告）贺晓华的反诉答辩称，1、2019年10月1日，因不能单独走下水我向被告提出书面解除合同，双方未能达成共识，未形成合同解除协议。没有任何证据证明我与被告的房屋租赁合同在2019年10月1日当天已解除，不存在我擅自退租，故不存在我应赔偿被告违约金3万元及押金2万元。2、被告尚未与我解除合同就恶意将房屋一房二租，再次出租房屋前后未以任何方式询问我告知我，已构成事实违约。故反诉状中提及的所发生的114482元费用我完全不知情、不认可，与我无关。3、反诉状中说我10月2日将房屋钥匙交给反诉人，这是虚假陈述歪曲事实。4、我把钥匙放在中介不等于发生退租行为，被告的恶意歪曲逻辑我不认同。按照反诉原告的请求，原告租赁半年的房屋只用了一个月，自己损失8万元房租钱，还要赔偿被告16多万元的损失是显失公平的，请求法院驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：张亚佳称2019年8月找到位于房山区拱辰街道天星街附近的北京市汇鑫房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫地产）欲租商用房屋开餐饮店铺，后经汇鑫地产介绍找到贺晓华欲出租的房屋，张亚佳称其“开餐饮要注册公司，我在燕山有家公司叫吴汉药食同源（北京）生物科技有限公司，我是这家公司的股东，我想要把公司迁到租的房子这里，9月3日我用公司名称和被告签的合同，也盖了公司的章。当时中介只提供了这份合同，我和被告在汇鑫地产办公的地方签的合同，汇鑫地产收取了中介费，其他事情均不管。”，贺晓华对此认可，称“当时我们双方各给了汇鑫地产五千元的中介费”，2019年9月3日贺晓华作为甲方与张亚佳签订了乙方为吴汉药食同源（北京）生物科技有限公司的《北京市房屋租赁合同》，该合同在补充条款约定：1、甲方同意清走空调室外机：2、甲方配合乙方办理公司执照注册，如因甲方地址问题导致乙方不能注册，乙方支付甲方房租（2019年9月3日--2019年9月10日的房租），三方免责，乙方通过注册登记，则如期执行合同内容，乙方所交纳的物业供暖费用按40平米计费；3、乙方在租期结束前走营业地址迁出手续；4、乙方如需单独走下水道，甲方需协调物业手续，费用由乙方承担。张亚佳称“9月3日是想以公司的名义签合同，后来9月9日长阳工商局答复说不能迁到这里，我就找到房主，房主说我再重新注册一家公司，后来9月13日再签合同的时候因为新公司还没有注册，所以就以我的名义签的合同。”，“签完这份合同后公司迁不过来，但是认为合同这个条款还适用于后来9月13日签的合同。”，贺晓华亦认可，称“这份合同双方解除了，但是被告认可这份合同的补充条款适用于9月13日的新合同。”。双方表示此合同解除时双方无争议。双方均认可此合同的补充条款适用于2019年9月13日签订的合同。2019年9月3日张亚佳给付贺晓华定金一万元。2019年9月13日，贺晓华作为甲方与乙方张亚佳签订《房屋租赁合同》，约定本合同涉及的出租房屋为北京市房山区拱辰街道天星街1号院x号楼xx号，建筑面积约定为40平方米，该房屋四至以现场实际隔断为准；房屋租赁期限为5年，自2019年9月3日起至2024年9月17日止；其中2019年9月3日至2019年9月17日为免租金装修期；押金：2万元，乙方应于本合同签订之日支付。乙方提前中止合同，甲方不退还押金；合同期满，甲方在扣除乙方拖欠的租金、滞纳金、违约金及相关税费后，退回多余押金......；租金：该房屋第一、二年每年租金12万元，第三、四年每年租金为13.2万元，第五年租金为14.52万元；物业费：每月每平方米4.7元；暖气费：每年每平方米64元；房屋的转让与转租：......租赁期间，在保证甲方租金数额不降低的情况下，经甲方书面同意，乙方可以转租给第三方，并由甲方、乙方和第三方签订合同加以确认。未经甲方签字认可的转租行为视为无效，甲方有权立即收回该房屋，乙方应按照本合同约定承担违约责任，向甲方支付违约金等款项；违约责任：1、非甲方原因，乙方经甲方同意提前解除合同或擅自退租的，乙方应按当年3个月的租金额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。.......合同签订当日张亚佳给付贺晓华74816元，为六个月租金6万元，押金1万元，加上前述合同签订时交纳的一万元共计押金2万元，物业费和供暖费4816元。关于房屋下水道的修建问题，张亚佳称“是（由）被告去物业协调，费用我承担，是我去做。”贺晓华对此表示认可。张亚佳称：“9月30日我就去物业工作人员领了装修申报单，叫什么我不清楚，他说不能做下水，然后我从物业出来之后，我还没有给房主打电话，房主主动给我发的这个微信语音电话沟通，她说知道了下水不能走的问题说让我看看汇鑫地产她其他房子。她就是默认了我租的这个房子，不能打下水的这个事实。”。贺晓华称：“29日原告给我发微信她要装修，我就给物业管家发了微信，物业说要看施工方案物业才可以批。”，“30号原告找到我，她先和我说的她不想干了，房子不租了，我说如果她不做了钱不退，然后她又说下水做不了，但是这套房是可以走下水的，现在已经做好了。10月1日我和原告去了汇鑫地产，我就当着原告的面给物业经理打了电话，物业经理说等到7号上班就可以解决，当时中介的工作人员也在，然后原告又说她不租了”,张亚佳称“10月1日我见了房主我说如果下水问题不能解决房子我就不租了，房主一直和我说能解决，直到那天下午都没有一个确定的答案，说要等到7号，我并没有确定的说不租了，后来被告就先走了，我跟这个汇鑫地产的陈经理说我2号到12号要去新疆，我说我这个钥匙就先放在你这，如果下水解决不了，如果有人要看房，可以带他看看，我并没有退钥匙。因为我在新疆，没有任何人和我联系说房子转租了，回到北京我才发现房子在装修，我就给房主打电话，房主说“不是你不租了吗？然后把钥匙给了小刘”。但是我没有给小刘是把钥匙给了陈经理。后来我也联系了陈经理。”，贺晓华称“10月1日原告和我说不租了，我说那我就往出租了，但是双方没有签书面解除合同的协议，10月2日我去汇鑫地产业务员刘立刚和我说，原告不租房了把钥匙退给了他们，业务员就说把钥匙给我，后来他又说帮我找新租户，我就又把钥匙给了他，10月9日我把原告租的房子的一半出租了，我没有和原告联系，10月1号之后双方就没有联系，也没有书面解除合同。”，张亚佳称“我一直在和装修公司和物业代办因为工商营业执照及装修问题进行沟通，后来在我去物业报备的时候物业告诉我不能走下水，我就找了被告，被告说想办法帮我解决，但是我不能确定能解决，在10月1日下午汇鑫地产的房产中介经理陈耀忠、我及被告还有刘利钢（音同）约好，但是刘利钢（音同）呆一会就走了，当时是我约的房主，双方就到了我租的被告的房屋附近，两个中介也在，我就和房主说为什么物业说不能通，物业说因为我们这个楼下比较特殊，整栋楼的配电箱都在我们楼下。……被告说她之前和物业说的是可以通的。之后我就和被告说如果通不了下水我就没办法租了，被告就说下水可以通，我说如果通不了我就不租了，被告说如果不租了钱都不退，然后被告就走了。”，贺晓华称“9月3日签合同的时候我问过物业，物业说让原告找装修公司，他们不对个人，原告也说她都懂，9月30日原告给我打电话说她想生小孩没有精力就准备不租了，她说住一天交一天钱，10月1日原告又打电话找到我，说下水做不了她不租了，要我给她退钱，我不同意，然后我和原告还有陈耀忠、刘利钢（音同）在中介门口我问原告好几遍她还租不租，她说不租了，当时陈耀忠、刘利钢（音同）都在场，我说如果她不租了我要按照合同约定追究她责任，如果我不追究她责任就一分钱都不退给他钱。因为她说不租了我就走了。”，张亚佳称“10月1日当天下午我就把钥匙交给了陈耀忠，我和中介说如果房子通不了下水我开不了餐馆，无法正常经营，我和房主去沟通这件事，她说一分钱都不退给我，我说如果这样有合适的不需要下水的，有愿意租的我可以找其他人转租给他，我说如果10月8日下水通了我就进场装修，钥匙放在你这，装修人员直接找你来拿钥匙，我还说等我回来再说。”，“10月12日我回来发现店已经装修了，我就去问了房主为什么在里面装修，我也找了中介的陈耀忠，陈耀忠说她是房主她要租，就把钥匙给她了。”，“9月3日从中介拿的钥匙，我在9月10日左右将钥匙放回去了，之后又把钥匙拿回来了，但是具体时间记不清了，也是从中介拿的。”，张亚佳称“我当时把钥匙交给中介让他们保管还有就是让中介去帮我出租，但是我没有说直接让被告出租。被告出租后我问过中介，陈耀忠说被告是房主，她要出租中介也没有办法。”另贺晓华认可2019年10月8日通过汇鑫地产与郭志萍签订房屋租赁合同，将案涉房屋的其中20平方米出租给了郭志萍，贺晓华称为此支付中介费3000元，贺晓华提交微信转账详情截图两张，分别为2019年9月21日转账给刘利钢（音同）5000元和2019年10月8日转账给刘利钢（音同）3000元，证明为达成涉案房屋租赁合同其向汇鑫地产支付中介服务费5000元以及为签订2019年的10月8日的房屋租赁合同，其向汇鑫地产支付中介服务费3000元。张亚佳对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为是在未经原告同意情况下私自转租他人。张亚佳也提交了微信转账截图一张，证明为签该涉案合同向汇鑫地产（刘利钢（音同））支付中介费5000元。本院认为，张亚佳与贺晓华于2019年9月13日签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，双方均应按合同的约定享有权利、承担义务。合同签订后，双方因该房屋下水道未能实际确定修建时间等问题而产生矛盾、发生争执，张亚佳称“10月1日原告和被告沟通做餐饮没有下水无法正常经营，有解除合同之意，我们就不租了，被告说不租就一分钱不退，被告给物业经理打了电话说7号之后可以解决，但是原告并不相信，当时被告情绪激动，双方没有办法好好谈，最后就租还是不租都没有确定，原告说如果一分钱都不退她就继续租”，根据上述陈述表明此时张亚佳已表达退租之意。后贺晓华称“（10月2日）汇鑫地产刘利钢（音同）说张亚佳昨天把钥匙退回来了，我退给你吧，他说贺姐我再帮你找客户吧，他说要不钥匙放我这吧，有看房的方便我说行呀就放你那吧”，此后贺晓华经刘利钢（音同）将涉案房屋再行出租，并向刘利钢（音同）支付中介费用。根据双方当事人陈述及双方提交的证据情况，本院认为贺晓华与张亚佳签订案涉房屋租赁合同时，双方均将中介费用给付给汇鑫地产的刘利钢（音同），基于贺晓华再次将上述案涉房屋部分出租给他人时，亦是通过该汇鑫地产刘利钢（音同），并向其支付中介费用3000元，据此汇鑫地产刘利钢（音同）的代理行为使贺晓华有理由相信张亚佳有退租的意思表示。此后贺晓华与他人签订新的租赁合同实为避免损失扩大。本案中，贺晓华存在一定过错，其既然在确信张亚佳要退租的情形下，应与张亚佳取得联系明确其是否继续租赁该案涉房屋及合同是否继续履行，现其根据汇鑫地产向其陈述的情形将房屋部分出租，确有不妥之处，应承担相应法律责任。但张亚佳辩称其把钥匙交与汇鑫地产是让其保管、让中介去帮其出租的陈述，虽向本院提交了与汇鑫地产陈耀忠的微信截图，贺晓华对此不予认可，张亚佳亦未向本院提交充足证据证明该陈述，故张亚佳就此亦应承担相应法律责任。现张亚佳请求解除与贺晓华签订的房屋租赁合同，基于该房屋早已另行出租，合同已实际解除，双方仅就合同解除后的事宜未达成一致意见。关于张亚佳要求贺晓华退还房屋租金74816元的请求，该费用应包括租金、押金及物业费取暖费等费用，按照本案实际，张亚佳自2019年9月3日自汇鑫地产取走案涉房屋钥匙至其2019年10月1日将钥匙放回汇鑫地产，贺晓华称2019年10月2日同意将钥匙放在汇鑫地产让中介帮助寻找租户，张亚佳租用该房屋的时间将近一个月，现其主张扣除一个月租金费用，要求退还五万元剩余房租，基于张亚佳自2019年10月1日后，未实际占有使用该房屋，贺晓华应将剩余五万元租金退还张亚佳；关于押金问题，根据合同约定乙方提前中（终）止合同，甲方不退押金，本案导致合同解除的原因双方均有一定不妥之处，本院酌定贺晓华退还张亚佳押金10000元；关于物业费和取暖费的退还问题，因张亚佳实际租用该房屋一个月，应给付贺晓华相应的物业费，按照合同约定，物业费为每月每平方米4.7元，取暖费在张亚佳租赁期间尚未发生，故贺晓华应退还张亚佳物业费、暖气费合计4628元；张亚佳请求贺晓华赔偿违约金3万元，因双方在此案中均有一定过错，故本院不予支持；张亚佳请求贺晓华赔偿其中介费5000元一节没有法律依据，本院不予支持。关于贺晓华的反诉请求，其要求张亚佳支付违约金30000元及要求张亚佳赔偿实际损失人民币114482元一节，因贺晓华再行出租时虽称有中介方向其陈述张亚佳退租事宜，但其未实际向张亚佳本人确认合同是否继续履行而再行出租，因此贺晓华存在一定过错，现反诉要求张亚佳支付上述费用，没有法律依据，本院不予支持；贺晓华要求押金20000元无需返还一节，因该合同的解除双方均有一定过错，本院上述已酌定贺晓华退还押金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张亚佳与被告（反诉原告）贺晓华于2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）贺晓华于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张亚佳租金50000元；三、被告（反诉原告）贺晓华于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张亚佳押金10000元；四、被告（反诉原告）贺晓华于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张亚佳物业费、暖气费4628元；五、驳回原告（反诉被告）张亚佳的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贺晓华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1248元，由原告（反诉被告）张亚佳负担514元（已交纳），由被告（反诉原告）贺晓华负担734元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1795元,由被告（反诉原告）贺晓华负担1695元（已交纳），由原告（反诉被告）张亚佳负担100元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王爱东二〇二〇年十月二十八日书记员  王 琪