北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初15249号原告（反诉被告）：北京惠源水务运营管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙博苑****楼****。法定代表人：汪惠文，执行董事。委托诉讼代理人：曾建辉，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：范冬蕊，北京市安理律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭平科，男，1942年3月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈秀梅（被告郭平科之妻），女，1947年2月9日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘立慧，北京市京师律师事务所律师。民事判决书发回重审原告（反诉被告）北京惠源水务运营管理有限公司（以下简称惠源水务公司）与被告（反诉原告）郭平科房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官王磊担任审判长，人民陪审员李强、赵凯民参加的合议庭，公开开庭进行了审理，于2018年11月30日作出（2018）京0114民初7195号民事判决书。郭平科对该判决不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院于2019年6月17日作出（2019）京01民终4291号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院重新立案后，依法另行组成由审判员曹松清担任审判长，人民陪审员闫素霞、孟庆云参加的合议庭，公开开庭进行了审理。惠源水务公司的委托诉讼代理人曾建辉，郭平科的委托诉讼代理人陈秀梅、刘立慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。惠源水务公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年6月17日签署的《房屋租赁合同》及其补充协议；2、判令郭平科退还惠源水务公司2017年3月17日至2017年4月30日的租金12000元、剩余电费1119.36元；3、判令郭平科向惠源水务公司双倍返还租赁保证金16000元、赔偿装修损失445000元；4、判令郭平科另行向惠源水务公司支付违约金200000元。事实与理由：2013年6月17日，惠源水务公司作为承租方与郭平科签订了《房屋租赁合同》，约定郭平科将其所有的位于北京市昌平区回龙观××区××号楼××层101室的房屋租赁给惠源水务公司作为办公使用，租期为十年，自2013年9月1日起至2023年10月31日止。惠源水务公司可对租赁房屋进行装修改造，并在租赁期限内依法经营以及使用租赁房屋不受干预。如因郭平科严重违约行为致使惠源水务公司的合同权益受到实质的损害，惠源水务公司可以解除合同，郭平科应及时退还结余的款项，租金照实结算。同时郭平科还应双倍返还已经交纳的租赁保证金及赔偿因此承担的各项装修改造费用。2014年9月，原、被告又签署了《房屋租赁合同补充协议》，对租赁房屋转租事宜进行了约定。合同签订后，惠源水务公司对租赁房屋进行了装修改造。2016年初，郭平科因单方向惠源水务公司要求提高租金未果，遂起诉至法院，要求解除租赁合同及补充协议，并腾退租赁房屋。经法院判决，双方继续履行租赁合同。2017年3月17日，郭平科通过强行撬锁等手段将租赁房屋抢回，此后租赁房屋一直由郭平科占据，故起诉要求郭平科将出租房屋交回并赔偿损失，但郭平科拒绝履行。2018年3月中旬，惠源水务公司发现郭平科将租赁房屋另行出租，直接导致惠源水务公司与被告签署的《租赁合同》无法继续履行。郭平科擅自将房屋租赁给第三方的行为，已构成严重违约，应承担违约责任。郭平科辩称，郭平科系回龙观镇××区××号楼××层**的房屋所有权人，惠源水务公司的法定代表人汪惠文系4号楼2层203室的房屋所有权人。2007年，汪惠文办理房屋交接手续后，就将双方共用的配电室所在楼梯间建设避风隔且上锁，并未交付被告钥匙，事实上阻断了郭平科需要时及时进入配电室的可能性。此后，惠源水务公司与郭平科就避风隔及共用外立墙面的使用等问题不时发生纠纷和矛盾。2013年6月，惠源水务公司联系郭平科，称愿意租赁101室。基于减少纠纷和矛盾的考虑，2013年6月17日，郭平科与惠源水务公司签订了《房屋租赁合同》，将回龙观镇龙博苑一区4号楼1层101室租给惠源水务公司。没想到租赁合同履行过程中，更是充满了纠纷和矛盾。为此，双方之间多次诉讼。原告交给被告的《房屋租赁合同》并没有加盖原告的公章，而且原告的确是在没有获得被告许可的情况下将房屋转租第三方，事后连谎带骗而获得转租的补充协议，这是导致双方不和加剧的重要原因。关于法律意见，一、法院不应支持惠源水务公司以合同有效为前提的诉讼请求。截至2017年5月20日，惠源水务公司逾期支付租金已达三十天，根据约定，郭平科解除合同的条件已成就。2017年5月26日，郭平科通过中国邮政EMS专递方式向惠源水务公司送达了告知书，该告知书到达对方时合同已经解除。二、不是郭平科违约，而是惠源水务公司违约。惠源水务公司违约装修、转租房屋、迟延支付租金等行为均构成违约。三、合同已于2017年5月31日依法解除，无需法院判决解除。四、惠源水务公司违反约定，应承担违约责任，并赔偿郭平科的租金损失。五、京评（涉）字2018第2096号《价格评估报告书》不应作为判决的根据。反诉原告郭平科向本院提出反诉请求：1、判令惠源水务公司把公用大燃气炉及全套配置和位于北京市昌平区回龙观××区××号楼××层101房屋内的燃气系统、供暖系统、烟筒等设备设施恢复原状；2、判令惠源水务公司赔偿郭平科租金损失220000元（按每月20000元，计算自2017年5月1日起至2018年4月12日共11个月）。事实与理由：2013年9月1日郭平科向惠源水务公司交房时，涉案101室房屋内的燃气系统、供暖系统、烟筒完好无损，大燃气炉及全套配置俱在，惠源水务公司于2014年8月将上述设备设施全部拆除破坏，按照合同约定，惠源水务公司应当将上述设备设施恢复原状。惠源水务公司擅自转租涉案房屋，事后故意隐瞒真相让郭平科签订补充协议，故意损害郭平科的利益，属于欺诈行为，补充协议应属无效。惠源水务公司转租郭平科房屋33个月而牟取的房租差价132000元，应当返还。惠源水务公司自2017年5月1日起至2018年3月中旬，一直在郭平科的房屋外墙张贴大字报，对郭平科进行恶意中伤，并阻挡郭平科房屋再次出租。惠源水务公司于2017年3月23日撬开门窗，进入涉案房屋内剪电线、拆天棚，破坏房屋装修，郭平科为避免扩大损害，出资3000元进行了修复，惠源水务公司应当赔偿该笔费用。反诉被告惠源水务公司辩称：不同意郭平科的全部反诉请求。惠源水务公司拆除大锅炉房是经过郭平科同意的，也不存在出售获得几十万的收益。根据租赁合同约定，惠源水务公司基于办公需求可以对供暖系统及烟道这些进行改动及附加。燃气系统主管道有保留，是可以继续使用的，按合同约定惠源水务公司只需要将房屋现状交付给郭平科，不需恢复原状。房屋交还时保证独立性及面积不受影响。惠源水务公司的转租是经过郭平科同意的，是其书面认可的，不存在非法所得。2016年，郭平科要求收回房屋时惠源水务公司不同意，郭平科向法院提起诉讼，法院判决继续履行合同，郭平科不履行判决。惠源水务公司是合法维权，并没有拉闸断电的事实，是郭平科违约强行收回房屋。惠源水务公司没有破坏装修，是租户自行搬走时拆除了空调等设备。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：惠源水务公司原名称为北京惠源兴业咨询有限公司，2013年12月26日，经工商部门核准，其名称变更为现名称，即北京惠源水务运营管理有限公司。郭平科系北京市昌平区回龙观镇××区××号楼××层101室房屋（以下简称101号房屋）的所有权人，该房屋建筑面积122.21平方米。2013年6月17日，郭平科（甲方，出租方）与惠源水务公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租的房屋位于北京市昌平区回龙观镇××区××号楼××层101室，建筑面积122.21平方米；乙方承诺该房屋仅作为办公、居住及合法使用，乙方在租赁期限内依法经营及使用不受甲方干预；租赁期限为十年，自2013年9月1日起至2023年10月31日止；每月租金为8000元，每半年支付一次；乙方向甲方一次性支付保证金8000元，在租期届满或双方终止租赁合同后，乙方按约将房屋现状交还给甲方，结清乙方应支付的全部费用后，甲方应在三日内将保证金无息退还给乙方。合同第六条约定：“乙方有权对房屋按照其整体、统一办公及居住的需求进行装修、改造，该等改建、改造、增建包括但不限于：对该房屋的外立面进行统一的粉刷及布置；对该房屋的格局及构造进行调整，对电线、照明或其他装置以及由甲方提供的供暖系统等设备设施进行改动或附加等”。合同第七条约定：“考虑到乙方系该房屋所在楼栋其余大部分建筑面积的所有权人，且乙方承租该房屋的主要目的系将该楼栋进行统一的装修、改造，以达到整体办公或居住的目的，故甲方同意在乙方承租该房屋后，有权对该房屋所在的楼栋自行进行装修、改造，甲方对此不持任何异议”。合同第十五条约定：“双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同约定的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。在本同履行期限内，乙方无故单方终止、解除本合同的，则乙方已支付的保证金甲方有权不予退还；如果甲方无故单方终止、解除合同本合同的，则甲方应双倍返还乙方已经交纳的保证金及乙方为此支付的各项装修改造费用。”2013年9月1日，双方办理了房屋交接手续，郭平科将涉案房屋交付给惠源水务公司。合同签订后，惠源水务公司依约支付了房屋租赁保证金8000元，并支付租金至2017年4月30日。惠源水务公司对101号房屋进行了装修并拆除了屋内的部分燃气及供暖等设备设施。惠源水务公司向本院提交落款时间为2013年8月30日的《说明》一份，载明：“一、甲方同意甲方拥有的燃气表在乙方的装修过程中进行移位，保证日后正常使用；二、双方共同拥有的大锅炉甲方同意乙方进行处理。证明人：郭平科。”郭平科对该《说明》的真实性不予认可，称签名非本人书写。在本案的一审过程中，其明确表示不申请进行鉴定，但在本案的重审过程中，其申请对其签名的真实性进行鉴定，本院未予准许。2014年9月29日，郭平科（甲方）与惠源水务公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定“经甲方同意，乙方可将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人，转租所获收益，全部归属于乙方”。之后，惠源水务公司将101号房屋转租给北京大英诚业科技有限公司使用，该公司对101号房屋进行了装修。2016年7月26日，郭平科向惠源水务公司发送《告知书》，称因其与老伴身体不好，要将已租给惠源水务公司的房屋收回，自己居住使用，故将于2016年10月31日终止房屋租赁合同，收回房屋。2016年8月，郭平科将惠源水务公司起诉至本院，要求解除原、被告之间的租赁合同，并将101号房屋腾退给郭平科。2016年12月13日，本院作出（2016）京0114民初13066号民事判决书，判决双方继续履行租赁合同及其补充协议。双方当事人均对该判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院，在二审过程中，双方均申请撤回了上诉，北京市第一中级人民法院于2017年2月28日作出准予撤回上诉的裁定书。2017年2月28日，郭平科通过中国邮政EMS专递方式向惠源水务公司送达了落款日期为2017年2月25日《告知书》，称因实际情况发生变化，故要求解除合同并将于2017年3月15日收回房屋。2017年3月17日，北京大英诚业科技有限公司将101号房屋钥匙交给郭平科。对此，惠源水务公司称是因为郭平科强行撬锁将101号房屋抢回导致北京大英诚业科技有限公司将案涉房屋钥匙交给郭平科；郭平科则称是北京大英诚业科技有限公司主动将101号房屋钥匙交给郭平科。2017年3月20日，郭平科、陈秀梅与北京禾润世家科技有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定将101号房屋出租给该公司。郭平科称，因惠源水务公司以破坏房屋装修、拉闸停电、张贴大字报等行为阻挡其继续出租房屋，造成其与北京禾润世家科技有限责任公司解除了租赁合同并退还了相应租金。2017年3月21日，北京大英诚业科技有限公司向郭平科出具的《交房单》中载明，2017年3月21日前水费由该公司交费，电表余数620元。原被告双方均认可，郭平科将101号房屋交与惠源水务公司时电表余额为35元，北京大英诚业科技有限公司将房屋交与郭平科时的电表余额为620元。2017年5月26日，郭平科通过中国邮政EMS专递方式向惠源水务公司送达了落款日期为2017年5月20日的《告知书》，称因惠源水务公司逾期支付租金，故要求解除合同并要求惠源水务公司于2017年6月10日前将案涉房屋交回。2018年3月14日，郭平科将101号房屋另行出租给了苏宁公司使用。本案审理过程中，经惠源水务公司申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对101号房屋装修损失进行评估鉴定，该鉴定机构出具京评（涉）字2018第2096号价格评估报告书，评估结论为299193元。本案重审过程中，因当事人对该评估报告提出异议，北京京评价格评估有限公司于2020年6月28日出具《补充鉴定意见书》，评估结论为：1、扩建异议部分的残值金额为85920.91元；2、扩建无异议部分的残值金额为66821.31元；3、装修无异议部分的残值金额为94116.41元。所谓扩建异议部分，系指所鉴定部分不属于101号房屋，不在原被告双方的租赁范围之内。惠源水务公司支付鉴定费7365元。另查，惠源水务公司在起诉要求解除合同之前未向郭平科主张解除合同，本案的起诉状于2018年4月12日送达郭平科。本院认为，原告惠源水务公司与被告郭平科签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利并且履行义务。《房屋租赁合同》第六条约定：“乙方有权对房屋按照其整体、统一办公及居住的需求进行装修、改造，该等改建、改造、增建包括但不限于：对该房屋的外立面进行统一的粉刷及布置；对该房屋的格局及构造进行调整，对电线、照明或其他装置以及由甲方提供的供暖系统等设备设施进行改动或附加等”。合同第七条约定：“考虑到乙方系该房屋所在楼栋其余大部分建筑面积的所有权人，且乙方承租该房屋的主要目的系将该楼栋进行统一的装修、改造，以达到整体办公或居住的目的，故甲方同意在乙方承租该房屋后，有权对该房屋所在的楼栋自行进行装修、改造，甲方对此不持任何异议”。根据该约定，惠源水务公司有权对案涉房屋进行装修、改造，有权对供暖系统等设备设施进行改动或附加。《房屋租赁合同》补充协议约定：“经甲方同意，乙方可将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人，转租所获收益，全部归属于乙方”。根据该约定，惠源水务公司有权将案涉房屋转租。在合同履行过程中，郭平科以惠源水务公司擅自转租房屋、装修改造等行为违反合同约定为由，在未经双方协商一致解除合同的情况下收回案涉房屋，致使双方之间的房屋租赁合同无法继续履行，因此郭平科构成违约，应承担违约责任。现惠源水务公司要求解除双方之间的合同关系，理由正当。鉴于惠源水务公司在起诉要求解除合同之前并未向郭平科行使解除权，即其解除合同的意思表示并未告知郭平科，故本院认定双方之间合同关系解除的日期应为本案诉状送达郭平科之日。关于剩余租金，因郭平科于2017年3月17日接收了房屋钥匙，客观上已经收回了房屋，故惠源水务公司要求郭平科退还2017年3月17日之后的剩余租金的合理部分，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于剩余电费，因原被告双方均认可郭平科将101号房屋交与惠源水务公司时电表余额为35元，北京大英诚业科技有限公司将房屋交与郭平科时的电表余额为620元，故在郭平科收回案涉房屋的情况下，其应将剩余电费（620元-35元=585元）退还惠源水务公司。关于租赁保证金，《房屋租赁合同》第十五条约定：“双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同约定的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。在本同履行期限内，乙方无故单方终止、解除本合同的，则乙方已支付的保证金甲方有权不予退还；如果甲方无故单方终止、解除合同本合同的，则甲方应双倍返还乙方已经交纳的保证金及乙方为此支付的各项装修改造费用。”现郭平科构成违约，故惠源水务公司要求郭平科双倍返还保证金的诉讼请求本院予以支持。关于装修损失，惠源水务公司有权对案涉房屋进行装修、改造，有权对供暖系统等设备设施进行改动或附加，现郭平科构成违约，在合同关系解除的情况下，郭平科应当赔偿惠源水务公司合理的装修残值损失。具体数额本院参照鉴定意见予以确定。需指出，《补充鉴定意见书》中的扩建异议部分不在原被告双方的租赁范围之内，故该部分的残值金额郭平科无需赔偿。关于违约金，违约金是指按照当事人的约定或者法律的直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。本案中，虽然郭平科构成违约，但双方并未就违约金做出约定，故惠源水务公司要求郭平科支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于郭平科的反诉请求，因郭平科构成违约，惠源水务公司并不构成违约，故郭平科的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。另指出，郭平科对惠源水务公司向本院提交的《说明》的真实性提出异议，但鉴于《房屋租赁合同》第六条、第七条已经就相关联的事项进行了约定，即无论该《说明》真伪均不应影响本案的处理结果，且郭平科在本案的一审过程中曾经明确表示不申请进行鉴定，故其在本案的重审过程中其申请对签名的真实性进行鉴定的请求，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京惠源水务运营管理有限公司与郭平科签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2018年4月12日解除；二、郭平科返还北京惠源水务运营管理有限公司租金11612.90元，于本判决生效后七日内支付；三、郭平科返还北京惠源水务运营管理有限公司剩余电费585元，于本判决生效后七日内支付；四、郭平科双倍返还北京惠源水务运营管理有限公司保证金16000元，于本判决生效后七日内支付；五、郭平科赔偿北京惠源水务运营管理有限公司装修损失160937.72元，于本判决生效后七日内支付；六、驳回北京惠源水务运营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回郭平科的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10541元，由北京惠源水务运营管理有限公司负担6458元，已交纳，由郭平科负担4083元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费2300元，由郭平科负担，已交纳。鉴定费7365元，由郭平科负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曹松清人民陪审员  闫素霞人民陪审员  孟庆云二〇二〇年十月十四日书 记 员  李 强