新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初2874号 原告（反诉被告）：杨干水，男，1984年3月25日出生，住江西省鹰潭市。委托诉讼代理人：蔡清华，新疆钰尚远律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丹，女，1991年11月15日出生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：解广强，沙依巴克区天朋法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王学文（系王丹父亲），男，1955年10月11日出生，住乌鲁木齐市。原告（反诉被告）杨干水与被告（反诉原告）王丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理。依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杨干水及其委托诉讼代理人蔡清华，被告委托诉讼代理人解广强、王学文到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨干水向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告退还原告租金100,000元；2．请求依法判令被告退还原告转让费100,000元；3．请求依法判令被告向原告支付利息44,000元（2017年4月23日至2020年12月31日，以年利率6%计息）；4请求依法判令被告赔偿原告装修损失100,000元；与前述合计金额为344,000元；5．由被告承担本案诉讼费、保全费、送达费等。事实及理由：2017年4月23日，王丹与杨干水签订《房屋租赁合同》，合同约定：王丹将位于苏州商业街125号门面房驻足给原告适用，租赁期限为五年，自2017年4月23日至2022年4月22日，租金为每年10万元，被告收取原告转让费10万元；并约定自合同生效之日起3年内，如因拆迁原因导致合同终止经营，王丹向拆迁房索要杨干水装修费用，并向杨干水赔偿（已拆迁实际赔偿为准）；合同签订后，原告按照约定向被告支付了转让费10万元、租金10万元，共计20万元。2017年6月，杨干水将店铺装修完毕后，米东区人民政府征收办将涉案房屋门前道路封闭，该区域被政府征收，原告无法正常营业；涉案房屋征收后，经杨干水多次要求退还已付租金及转让费未果，诉至法院。被告（反诉原告）王丹辩称，第一、我们双方之间的租赁合同签订于2017年4月，杨干水自述在2017年6月已经知道撤销事由，且合同的撤销权应当自知道撤销事由起一年内行使，故原告诉讼已过撤销权行使时效；第二、本案不存在重大误解，不存在显失公平，签订合同时双方已经考虑到拆迁的问题，并约定因拆迁原因终止经营的由被告向拆迁房索要房屋的赔偿费，本案房屋是从2017年4月使用至2019年4月，其中在2017年7月原告被告将房屋交由姓朱的案外人使用并经营，一直使用至房屋被拆迁，期间原告一致不再新疆，社区登记的经营信息以及安防设备的购买信息均为姓朱人员，原告本人长期不再新疆，故我方认为原告已经使用房屋2年6个月以上，我方已经收取的租金和转让费没有退还的法定义务和合同约定的义务；第三、原告诉请的利息不存在，没有依据；第四、拆迁方给予被告的装修补偿一层为7,639元、二层为16,513元，其中原告只装修了一层，被告自己装修的二层居住空间，对于装修损失7,639元我方同意赔偿，其它诉讼没有事实和法律依据，请求驳回原告其它诉请。被告（反诉原告）王丹向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人立即向反诉人支付房屋租金41,666.67元（2018.4.23-2018.9.23）；2、本诉反诉的诉讼费均由被反诉人承担。原告（反诉被告）辩称，要求驳回被告（反诉原告）反诉请求，理由如下：2017年4月23日签订的《房屋租赁合同》，将位于苏州商业街125号门面房租赁给杨干水使用，约定租金为10万元/年，杨干水占用使用该门面房时间自2017年4月23日至2019年4月26日，2019年4月28日该门面房因政府征收被拆除，因此杨干水应当支付2017年至2019年占有使用期间租金，现尚欠2018年至2019年期间租金未支付，故请求杨干水支付占有使用期间租金41,666.67元。原告（反诉被告）杨干水辩称，第一、我方认为双方在签订房屋合同时反诉原告隐瞒了重大事实，未向房屋被告告知涉案房屋已经在米东区人民征收范围之内，双方签订租赁合同的时间为2017年4月23日，米东区人民政府作出征收公告的时间为2017年4月10日，反诉原告在明知房屋将被征收的情况下未向反诉被告告知实际情况，反诉被告在2020年6月2日向米东区拆迁征收办公室调取材料时才发现上述事实，故涉案房屋租赁合同应当依法予以撤销；第二、关于房屋使用时间问题，双方在签订房屋合同时2017年6月涉案房屋附近街道已经被拆迁办封闭，致使反诉被告无法经营，且米东区人民政府于2017年9月已经开始拆除征收房屋，故原告无法正常经营，不存在使用时间2019年4月26日的情形，及不存在拖欠租金的情形。原告（反诉被告）为支持其诉请，提交以下证据。本院进行了质证、认证。经本院审理，认定事实如下：第一组证据：2017年4月23日双方签订的《房屋租赁合同》一份，证明：双方存在租赁合同关系，租期期限为五年，每年租金是10万元，被告收取原告转让费10万元及一年租金，共计20万元，根据合同约定由被告赔偿装修损失；经质证，被告（反诉原告）对于该组证据的真实性、合法性及关联性均认可，且认为双方在签订合同时已经明知该涉案商铺处于将被拆迁情形，因此才对于拆迁后装修款早有约定，不存在重大误解、隐瞒欺诈等撤销事由。本院对于该组证据三性予以确认。第二组证据：收条一份，证明：2017年4月23日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）的父亲王学文支付转让费10万元及房屋租金10万元，共计20万元，其中17万元是银行转账，3万元系现金；经质证，被告（反诉原告）对于该组证据的真实性、合法性及关联性均认可。本院对于该组证据三性予以确认。第三组证据：装修材料手写明细一份，证明原告承租房屋后装修花费110,900元；经质证，被告（反诉原告）对于该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可，与装修实际情况不符，与合同约定补偿装修款不符。本院对于该组证据不予认可。第四组证据：2017年4月10日公告一份，证实：我方于2020年6月2日在米东区征收办公室调取材料时发现双方在签订租赁合同之前米东区人民政府已经作出公告，针对涉案商铺所在城区进行改造，其中租赁房屋在征收范围内；经质证，被告（反诉原告）对于该组证据的真实性、合法性及关联性均认可，但是公告内容是不得改扩建及翻建房屋用途，并没有约定具体征收时间，也不影响双方租赁合同内容，且双方正是在明知情况下才在合同中约定了征迁后装修款补偿事宜，不存在重大误解及欺诈。本院对于该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。第五组证据：2017年9月21日房屋征收决定一份，证实：米东区人民政府对涉案房屋的征收决定，对于被告租赁给原告的房屋依法进行征收，故无法正常经营。被告隐瞒了征收房屋的事实，在人民政府作出公告后未向原告告知真实情况，因房屋被征收致使原告无法正常经营；被告隐瞒了重大事实，违背了真实意思表示，签订了房屋租赁合同，并向被告支付了租金以及转让费。并对房屋进行装修，原告在2020年6月2日调取公告房屋征收后才得知被骗，故原告有权行使撤销权，依法撤销房屋租赁合同，双方依据房屋租赁合同取得的财产应当予以返还，被告应赔偿原告的装修损失。经质证，被告（反诉原告）对于该组证据的真实性、合法性及关联性均认可，但是证明问题不予认可，因征收决定征收时间在2017年9月21日至2018年9月21日，且征收时间内任何单位及个人不得采取暴力刺耳破或者其他违反规定中断供水、供热、供气和道路通行迫使被征收人搬迁，故原告所述中断道路迫使停止经营情况是不属实的，违反了征收决定。本院对于该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。被告（反诉原告）为支持其诉请，提交以下证据。本院进行了质证、认证。经本院审理，认定事实如下：第一组证据：房屋租赁合同、政府的公告和征收的决定和原告（反诉被告）提供的证据一致，证明问题与质证意见一致。本院对于该组证据三性予以认可。第二组证据：分户预评估结果一览表，证明：征收补偿的装修款为：一层装修金额为7,639元、二层为16,513元，原告只使用了一层，只是进行了简单的装修，故被告同意按一层的补偿金额按合同约定支付给原告；经质证，原告（反诉被告）认为该组证据真实性认可，但是证明问题不认可，庭审中原告（反诉被告）自认仅装修了1层，2层及卷帘门没有二次装修及更换；本院对于该组证据三性予以认可。第三组证据：视频资料两份，证实：涉案商铺在2018年9月4日、2018年9月16日均还在正常经营，各商户都在进行甩货。经质证，原告（反诉被告）认为该组证据三性均不认可，无法反应涉案商铺经营情况；本院对于该组证据综合全案予以认定。另，经本院于2020年10月19日在米东区房屋征收补偿办公室316室调取询问笔录，证实征收时间2017年9月21日至2018年9月21日期间，涉案征收区域并未封路阻碍商户经营，经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）质证，双方对于该证据的三性均予以认可，但是原告（反诉被告）认为该笔录无法反应涉案门面正常经营，本院对于该证据的三性予以确认。根据当事人陈述及当事人举证质证，本院认定事实如下：2017年4月10日，乌鲁木齐市米东区人民政府公告，建设项目华龙美特街东西片区老城区改造建设项目；批准文件：乌发改函【2017】133号，征收部门：乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室（乌鲁木齐市米东区土地管理办公室）；征收范围：东至丰源市场、西至稻香路、南至古牧地中路、北至万和街；自本公告发布之日起，在建设工程立即停止建设，上述其余内的单位和个人，不得进行新建、扩建、改建、翻建房屋；改变房屋用途；违反本公告规定，造成损失自行承担。2017年4月23日，原告（反诉被告）王丹（甲方）与被告（反诉原告）杨干水（乙方）签订《房屋租赁合同》，租期3＋2，共计5年，自2017年4月23日至2022年4月22日止，每年租金10万元，前三年租金不变，后两年根据市场行情上涨情况协商再定，协商不成甲方有权收回房屋；水、电、暖、物业管理、工伤、税费等一切与房屋有关发生的各项费用，均由乙方全部承担，甲方概不承担；甲方收取乙方转让费10万元；乙方如需转让，可以自由转让，转让费由乙方所得，但是必须告知甲方；自合同生效之日至3年内，如因拆迁原因导致乙方终止经营，甲方向拆迁方索要乙方装修费，赔偿金额以拆迁方实际赔偿为准。2017年4月23日，王学文（王丹父亲）收到原告（反诉被告）向其支付租金转让费17万元，且庭审原告（反诉被告）自认实际收取20万元，剩余3万元为现金。其中转让费10万元包含商铺内柜台、柜架、床、办公桌和抽油烟机等设备，剩余为租金。2017年9月21日，乌鲁木齐市米东区人民政府《房屋征收决定》编号2017-30，项目名称：华龙美特街东西片区域中村棚改造项目建设；征收范围东至丰源市场、西至稻香路、南至古牧地中路、北至万和街；征收规模：计划征收院落户数526户、面积6.38万平方米，征收土地面积9.85平方米；征收部门：乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室；征收时间自2017年9月21日至2018年9月21日；征收公告发布后，在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和将居住房屋改变为经营性用房所增加的额补偿费用，以及违反规定不当增加房屋价值的部分不予补偿；本证实决定确定的征收时间内，任何单位和个人不得采取暴力。威胁或者违反规定中断供水、供热、工期、供电和道路等有非法方式迫使被征收人搬迁。2019年2月27日，新疆中浩房地产评估有限公司出具分户预评估结果一览表，位于乌鲁木齐市××区，产权人为王学文，产权证号：乌房权证米**字第**，面积90.54平方米，室内二次装修其中1层为29.38平方米，装修单价260元/平方米，金额7,639元；2层为61.16平方米，装修单价270元/平方米，金额16,513元；卷帘门15.69平方米，单价180元/平方米，金额2,824元，以上共计26,976元。停产停业损失为两个月，按照90.54平方米，每日2.30元，补偿2个月，补偿倍数2，共计24,989元。原告（反诉被告）承租后仅对商铺一层进行了二次装修。2019年3月14日，国有土地上房屋征收与补偿协议书，甲方为乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿管理办公室，乙方为王学文（被征收人），征收房屋位于××区，建筑面积为90.54平方米，补偿安置方式为货币补偿，非住宅补偿1,549,320元，包括合法产权工（商）业用房1,524,331元（90.54平方米×16,836元/平方米）＋经营性房屋停产停业损失补偿24,989元（被征收房屋市场租金价/月×2×2个月），附属设施及装修补偿26,976元，一次性补助搬迁费600元，以上共计1,576,896元；甲方奖励、补助乙方54,324元；根据活不补偿费、奖励及补助费用，由甲乙双方相互折抵结算，结算价为1,631,220元，由甲方一次性支付给乙方；本协议签订并生效后，乙方需在房屋安置补偿款领取之日腾空房屋交付甲方。另，王学文系被告（反诉原告）王丹父亲，亦是涉案房屋实际所有人，且自认征收协议签订后涉及的征收款已经全部领取完毕并且按时交付房屋。本院认为，本案争议焦点为：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》是否存在可撤销情形；原告（反诉被告）主张赔偿租金、装修损失、利息及装修损失的依据；二、被告（反诉原告）主张支付房屋租金的依据。关于第一个争议焦点，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反强制性法律法规，应属于合法有效。现原告（反诉被告）主张签订合同时被告（反诉原告）王丹故意隐瞒房屋将被征收的事实，属于欺诈，申请撤销双方之间租赁合同。本院认为双方之间签订的《房屋租赁合同》不存在可撤销情形，理由如下：首先，根据原告（反诉被告）提供的两份征收公告，日期均在签订租赁合同之前，公告顾名思义是政府、团体对于重大事当众正式公布或者公开宣告，宣布，具有一定的公开性，作为被拆迁区域的租户不知情不符合常理，不应该以其调取时间认定为知晓时间；另外，双方签订的《租赁合同》中明确约定了拆迁后装修费事宜，恰恰印证了双方是在知情的情况下意思自治的表现；其次，原告（反诉被告）庭审中反复强调2017年5、6月份就知道商铺将被拆除，且并未提出解除或者撤销合同，而是继续将涉案商铺转租他人收益，以实际行动继续履行《租赁合同》；再次，根据米东区政府公告内容，明确了征收期间以及征收范围，并未禁止租赁行为，且公告上载明“征收决定的征收时间内，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热。工期、供电和道路封闭等非法方式迫使被征收人搬迁”，经法庭核实，2017年9月21日至2018年9月21日征收期间并未封闭道路，与原告（反诉被告）所述不一致，并未原告（反诉被告）所述租赁期间因道路封闭无法经营也并未提交证据证实，因此本院不予采信；最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中原告（反诉被告）庭审时自认2017年5、6月就知道商铺将被拆迁的事情，但并未行使撤销权且将店铺转租他人，显然即使存在撤销权也早已消灭，综上原告主张因欺诈撤销《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持，经法庭询问，原告（反诉被告）基于撤销合同要求退还租金、转让费及利息，综上撤销事由不存在，租赁合同合法有效，因此原告（反诉被告）主张退还租金、转让费及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中租赁期间自2017年4月23日至2022年4月22日，而政府征收公告征收期自2017年9月21日至2018年9月21日，在此期间涉案商铺原告（反诉被告）主张并无证据证实无法营业，且依然在租赁期间内，因此租赁合同依然合法有效，但是基于政府征收行为最终会导致租赁合同无法继续履行，因此被告（反诉原告）要求解除合同并要求原告（反诉被告）支付2018年9月23日之前的租金；但是，因政府征收公告仅确认了征收期间，并未明确具体征收日期，结合本院调查笔录载明“征收期间内，不影响正常经营”“具体征收时间以各户签订的分部补偿协议为准，涉案门面征收补偿协议签订于2019年3月14日”，可以证实具体拆迁时间晚于签订分户协议时间；原告（反诉被告）并未提交证据证实其在2018年9月23日之前已经终止双方之间的租赁关系，因此出租人根据租赁合同主张租期内自2018年4月23日至2018年9月21日期间的租赁费符合法律规定，应当予以支持，具体理由如下：首先，原告（反诉被告）庭审时称被征收区域在2017年已经被封闭导致经停止经营，但并未提交相关证据证实，且结合征收办询问笔录记载“截至2018年9月21日，被征迁商业街商户并未停止经营或拆迁，而是在各户签订补偿协议2019年以后陆续开始交房”，涉案商铺补偿协议签订于2019年3月14日，房屋征收决定中并无征收期内不准许经营及禁止租赁的内容；其次，原告（反诉被告）作为承租人在合同目的不能实现后始终未向出租方提出解除租赁关系或退还商铺的意思表示和行为，而是继续占有租赁房屋；再次，租赁合同存续期间，原告（反诉被告）并无证据证实已经不再占用使用租赁房屋，而是庭审时陈述承租后不久以转租不知情为由拒绝支付租赁期间剩余租金，无理无据；综上，原告（反诉被告）应当支付占用期间的租赁费，根据《房屋租赁合同》约定，租金为10万元/年，结合双方庭审中自认已支付租金10万元（自2017年4月23日至2018年4月22日）及转让费10万元，原告（反诉被告）应继续支付2018年4月23日至2018年9月21日期间的租金100,000元/年÷12个月×5个月=41,666.67元。关于原告（反诉被告）主张退还装修损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据双方《房屋租赁合同》第七条，自合同生效之日至3年内，如因拆迁原因导致原告（反诉被告）终止经营，被告（反诉原告）向拆迁方索要原告（反诉被告）装修费，赔偿金额以拆迁方实际赔偿为准。庭审中，原告（反诉被告）自认仅装修了一层，二层没有装修，卷帘门也没有更换。结合拆迁房出具的分户评估结果一览表，涉案商铺一层二次装修补偿金额为7,639元，被告（反诉原告）表示愿意按照7,639元赔偿，因此本院支持原告（反诉被告）主张装修损失为7,639元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杨干水与被告（反诉原告）王丹于2017年4月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月21日依法解除；二、原告（反诉被告）杨干水于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）王丹支付2018年4月23日至2018年9月21日期间的租赁费41,666.67元；三、被告（反诉原告）王丹于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨干水支付装修补偿款7,639元；四、驳回原告（反诉被告）杨干水其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3,230元（原告已预交），由原被告（反诉原告）王丹负担71.73元，剩余3,158.27元及邮寄费60元，均由原告（反诉被告）杨干水自行承担。本案反诉案件受理费420.83元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）杨干水承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   那 娜二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 二 日书  记  员   蔡云轩