四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1324民初3417号 原告：中国工商银行股份有限公司仪陇支行，住所地四川省南充市仪陇县新政镇琳琅大道二段**，统一社会信用代码91511324784705198L。 负责人：聂印。 委托诉讼代理人：李攀、刘青，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告：王胜江，男，汉族，1988年4月15日出生，住四川省仪陇县。 被告：南充市华陵房地产开发有限公司，住所地南充市高坪区鹤鸣东路**，统一社会信用代码91511303669569370D。 委托诉讼代理人：侯国君，四川君定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘茂燕，女，汉族，1986年7月3日出生，住四川省南充市高坪区。 原告中国工商银行股份有限公司仪陇支行与被告王胜江、南充市华陵房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司仪陇支行的委托诉讼代理人刘青、被告王胜江、被告南充市华陵房地产开发有限公司的委托诉讼代理人侯国君、刘茂燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司仪陇支行向本院提出诉讼请求：1.判令原告与二被告签订的《个人购房借款／担保合同》所涉未到期的贷款立即到期；2.判令被告一立即向原告偿还全部贷款余额243013.28元、利息23644.61元（含复息、罚息），共计266657.89元（截至2020年8月1日），并自2020年8月2日起至实际还清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金等；3.判令原告对被告一所有的××镇××路××段××号（君临天下1幢1单元3层1号）房屋的拍卖、变卖或折价款在上述第2项确定的金额范围内享有优先受偿权；4、判令被告二南充市华陵房地产开发有限公司对第2项诉讼请求中被告一的全部偿付义务承担连带清偿责任；5、判令二被告全额承担原告为实现债权、担保权所产生的包括诉讼费、公告费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等所有费用。事实与理由：2013年7月15日，被告一因购买××镇××路××段××号（君临天下1幢1单元3层1号）房屋，向原告申请个人住房贷款29万元，期限20年，被告一以所购买房屋提供抵押担保，被告二自愿为被告一提供偿还全部贷款本息等费用的阶段性连带责任保证，为此三方签订了《个人购房借款／担保合同》。2013年8月1日，原告依约向被告一发放了贷款29万元并划拨给被告一指定单位。但被告一从2014年1月起便未按约偿还相应贷款及利息，后经原告多次进行催收后，被告仍置之不理。保证人被告二亦未履行担保义务。综上所述，原告认为，原告与二被告签订的合同是各方真实意思表示，该合同依法成立并生效；被告一多次未按照合同约定还款已经构成违约，原告有权依据合同约定宣布全部未到期的贷款立即到期，并要求被告一清偿因此产生的全部款项。同时，保证人被告二按照合同约定，应当对被告一前述义务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，遂起诉至人民法院，请求判准原告诉请。 被告王胜江辩称，本人未拖欠原告借款本息，本人没有违约。2013年7月15日，原告与本人签订《个人购房借款/担保合同》时，本人与原告单位工作人员达成协议，因本人借款时才25岁，没有稳定的收入，经济实力有限，本人无法按月还款。原告单位工作人员答应本人在挣到钱后有钱就还，只要借款20年到期前还本付息就可以。双方达成口头协议后对本人的借款合同做了与其他人不一样的约定，也就是没有选择为按月还款。借款后，原告擅自改变合同约定，逼迫本人提前还款，还擅自从南充市华陵房产公司名下划扣借款保证金。可见，违反合同约定的不是本人，而是原告。本人不同意原告的全部诉讼请求。如果原告不主张除正常利息之外的其他费用，不向本人主张复息、罚息、违约金、补偿金、诉讼费、律师费等等，本人愿意与原告另行协商还款方式。如协商不成，请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告南充市华陵房地产开发有限公司辩称，一、原告主张债权顺序问题，根据《合同法》第一百九十六条、《担保法》第二十八条、《物权法》第一百七十六条的规定，原告应先向借款人王胜江主张归还贷款。在其不按约定归还贷款的情况下，应变卖抵押物清偿借款。根据变卖抵押物价款不足清偿的情况下，原告才能要求答辩人履行保证义务。二、王胜江没有逾期借款不还的违约行为。查阅《个人购房借款/担保合同》第四十六条关于第六条第一款关于还款方式约定，借贷双方对还款方式没有做明确约定。查看格式条款第六条关于还款有七种方式，包括按月还款、随心还款、到期一次性还本付息。依据《合同法》第四十一条规定，在约定不明情况下应理解为借款人选择了对格式条款提供人（原告）不利方式，即“随心还”或者“到期一次性还本付息”。因此，从2013年至今，原告擅自从答辩人按揭贷款履约保证金中扣划款项97,024.55元，原告已经构成违约，依据《合同法》第一百零七条规定，原告应当将扣划的款项立即归还给答辩人。基于王胜江未违反约定还款，原告对答辩人的诉讼请求应予以全部驳回。三、原告主张对案涉房屋进行拍卖、变卖，以所得价款归还王胜江的按揭贷款本息，答辩人没有异议，由人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2013年4月28日，被告王胜江向原告提交《中国工商银行个人住房贷款申请表》，申请以按月等额本息还款法贷款29万元用于购置一手住房。2013年7月15日，中国工商银行股份有限公司仪陇支行与王胜江、南充市华陵房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定王胜江向原告借款290000元，借款期限为20年，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。并商定在借款期内，如遇国家调整基准利率，中国工商银行股份有限公司仪陇支行有权自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按照该次调整后的基准利率上浮10%执行新的利率。该合同第四十五条约定，中国工商银行股份有限公司仪陇支行将贷款一次性发放到户名为南充市华陵房地产开发有限公司（账号2315××××0309）银行账户内。第九条、第五十一条约定借款人未按合同约定日期偿还贷款，则在原利率上加收50%的罚息。第十条约定南充市华陵房地产开发有限公司作为保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。第十四条约定若借款人连续三个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的，出借方有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其融资款项立即到期，要求借款人立即偿还未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。第十八条约定抵押人自愿将王胜江所有的位于仪陇县××镇××路××段××号（君临天下1幢1单元3层1号）房屋向贷款人提供抵押担保。该合同中未约定还款方式。 2013年7月24日，王胜江将其所有的位于仪陇县××镇××路××段××号（君临天下1幢1单元3层1号）房屋办理抵押权预告登记,至今未办理正式抵押登记手续。2013年8月1日，中国工商银行股份有限公司仪陇支行按约定向指定账户发放了贷款，被告王胜江在《个人借款凭证》上签字确认，《个人借款凭证》中显示本金归还周期按月、利息归还周期按月。另查明，2009年10月16日，中国工商银行股份有限公司仪陇支行作为甲方与乙方南充市华陵房地产开发有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，其中在第五条约定“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后三日内履行还款义务。如乙方未主动履行还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。” 还款期间，王胜江时有逾期，其间原告通过扣划南充市华陵房地产开发有限公司的履约保证金共计97,024.55元抵作王胜江应还本息。自2019年1月1日起至2020年8月1日止，王胜江共连续20个月未足额偿还借款本息，累计违约月数20个月，尚欠借款本金243,013.28元，利息（含罚息）23,644.61元。 本院认为，本案争议的焦点：一、王胜江是否构成违约。本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》中未明确约定还款方式，但在2013年8月1日，原告与被告王胜江签订了《个人借款凭证》，《个人借款凭证》中显示本金归还周期按月、利息归还周期按月，《个人借款凭证》对还款方式约定清晰明了，并有双方当事人签名、捺印，是对《个人购房借款／担保合同》的补充。中国工商银行股份有限公司仪陇支行依约向被告王胜江发放贷款，王胜江未按约定期限还本付息，已构成违约，应当承担违约责任，双方约定如连续三个月或累计六期未按时还款，即可视为贷款到期。中国工商银行股份有限公司仪陇支行有权扣收南充市华陵房地产开发有限公司的履约保证金抵作王胜江应还本息，也有权按贷款逾期加收罚息，并要求王胜江提前偿还贷款本息，故本院对中国工商银行股份有限公司仪陇支行主张王胜江偿还贷款本金243013.28元并按合同约定支付利息、罚息的诉讼请求予以支持。二、关于被告南充市华陵房地产开发有限公司的保证责任问题。原告中国工商银行股份有限公司仪陇支行与被告王胜江签订的《个人借款凭证》，是对主合同履行方式的补充，其约定的按月还款方式没有加重债务人王胜江的债务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条规定，保证人南充市华陵房地产开发有限公司仍应承担保证责任。三、关于抵押物的效力问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，抵押预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此原告中国工商银行股份有限公司仪陇支行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有的现实抵押权。故对原告要求对被告王胜江所有的××镇××路××段××号（君临天下1幢1单元3层1号）房屋的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。另对原告主张的实现债权、担保权产生的费用，因其未提供相关证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告王胜江本于判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司仪陇支行借款本金243,013.28元，并按照合同约定支付借款利息（含罚息）[其中，截止2020年8月1日借款利息（含罚息）为23,644.61元，自2020年8月2日起的借款利息（含罚息）以本金243,013.28元为基数按年利率8.085%计算至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息（含罚息）计算至本金付清之日止]； 二、被告南充市华陵房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司仪陇支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,650元，由被告王胜江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 任 礼 二〇二〇年十月二十七日 书记员 石章印