北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48573号原告：顾维欣，男，1964年2月23日出生，汉族，住北京市经济开发区。委托诉讼代理人：王文军，北京华开律师事务所律师。被告：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村****院**楼****。法定代表人：李艳敏，董事长。委托诉讼代理人：李倩玉，北京金诚同达律师事务所律师。原告顾维欣（以下简称姓名）与被告山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称山水文园凯亚公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，顾维欣的委托诉讼代理人王文军，山水文园凯亚公司的委托诉讼代理人李倩玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾维欣向本院提出如下诉讼请求：判令山水文园凯亚公司偿还借款本金34893301元，并支付自借款之日起至实际清偿之日止的利息，利息计算方式如下：借款期限内利息按照年利率5%计算，借款期限之外利息按照年利率6%计算。事实和理由：2018年5月24日，我与山水文园凯亚公司分别签订《借款合同》和《协议书》各一份，约定由我向山水文园凯亚公司提供借款2100万元，借款期限为2018年5月24日至2020年5月31日，年息为5%；在2020年5月31日之前已经累计向山水文园凯亚公司提供借款本金不少于34976850元的情况下，山水文园凯亚公司将“意向房屋”北京市朝阳区弘燕山水文园21号楼2单元101号房屋交付顾维欣适用，待该房屋具备销售条件、办理完毕房屋销售手续后，顾维欣有权购买该意向房屋。协议签订后，顾维欣先后通过银行转账和POS机刷卡等方式向山水文园凯亚公司出借34893301元，该公司分别以“借款”“车位租金”“部分房款”“储藏间租金”等名义开具收款收据。现借款期限已经届满，山水文园凯亚公司未能还款。顾维欣多方联系该公司电话均未能接通，到实际办公地址查看也是空无一人，项目所在地也是无人状态，经查询目前该公司已经有大量诉讼及执行案件出现，为维护合法权益，诉至贵院，望判如所请。山水文园凯亚公司辩称，不同意顾维欣的诉讼请求。第一，双方签订的《借款合同》和《协议书》目的是购买意向房屋，因此双方之间成立房屋买卖合同关系，顾维欣向我公司支付的钱款性质为购房款，只有在房屋买卖合同确定无法履行的情形下才能退款。第二，即使法院认定双方建立民间借贷法律关系，我公司只同意偿还本金2100万元及借款期限内的利息，对于超出借款期限的利息，以及顾维欣支付的超出2100万元之外的钱款，因为收据上显示为“车位租金”“部分房款”“储藏间租金”，因此不属于借款，不同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月24日，山水文园开发公司（甲方）和顾维欣（乙方）签订《借款合同》，合同内容如下：“甲方、乙方经友好协商，就乙方向甲方提供借款相关事宜达成如下协议，以资共同信守。一、借款本金。甲方因自身经营需要拟向乙方借款，乙方自愿向甲方提供借款。双方约定，乙方向甲方提供借款本金人民币21000000元，乙方应将全部借款本金于2018年5月24日之前一次性汇入甲方指定账户。乙方借款本金全部汇入甲方账户作为本协议的生效条件。二、借款期限。借款期限自2018年5月24日至2020年5月31日止。利息自乙方实际向甲方提供全部借款之日（全部借款本金到达甲方指定账户）起算。三、利率与利息。借款利率与利息按以下约定执行：按年利率5%标准计算。2020年5月31日借款期限届满前乙方提前收回本金的，已满壹年（12个月）的按年利率5%计算利息，不足壹年的按同期人民银行活期存款利率计算。本协议项下“利随本清”，甲方无须单独支付利息。本协议项下乙方依法应承担的个人所得税由甲方代扣代缴。四、本金返还。借款期限届满时，乙方可要求收回本金。乙方要求收回本金的，甲方应于60日内给付乙方全部借款本金及利息。”同日，山水文园开发公司（甲方）和顾维欣（乙方）签订《协议书》，内容如下：“鉴于甲乙双方于2018年5月24日就乙方向甲方提供借款之相关事宜签订了《借款合同》，为此双方经协商一致达成本协议内容，以资共同信守。一、乙方意向房屋。乙方看好甲方位于北京市朝阳区弘燕山水文园21号楼2单元101号房屋（最终以公安行政管理部门审核的房号为准，以下简称‘意向房屋’），未来有意向购买。该房屋暂定建筑面积278.7平方米（最终面积以双方签署的《商品房预售/销售合同》约定为准）。建筑面积单价125500元/㎡，房屋总价款暂定为人民币34986850元。二、《借款合同》期限届满，甲方有权就《借款合同》申请展期，乙方同时满足下述两条件时，甲方将意向房屋交付乙方使用。1、《借款合同》项下借款本金人民币21000000元乙方已全部足额按约提供给甲方至期限届满，且2020年5月31日之前乙方已经累计向甲方提供借款本金不少于人民币34986850元的（该借款本金已全部汇入甲方账户）；2、乙方与甲方已就上述人民币34986850元的借款本金签订展期/免息《借款合同2》至2023年5月31日（免息，借款期限展期至2023年5月31日）。双方确认，上述两条件需均同时满足的情况下，甲方才将房屋交乙方使用，同时，双方确认，甲方将房屋交乙方使用，需基于乙方免息提供了34986850元全部借款本金，作为免息回报，甲方不收取乙方租金。故房屋使用期限与上述全部借款本金免息使用期限均应保持一致。三、《借款合同》借款期（含展期）届满时，乙方在同时满足下述条件时，待该房屋具备销售条件、甲方办理完毕该房屋销售手续，乙方有权选择购买意向房屋。1、《借款合同》项下借款本金人民币21000000元乙方已全部足额按约提供给甲方至期限届满，且2020年5月31日之前乙方已经累计向甲方提供借款本金不少于人民币34986850元的；即该借款本金已全部汇入甲方账户；2、乙方与甲方已就上述人民币34986850元的借款本金签订展期/免息《借款合同2》至2023年5月31日（免息，借款期限展期至2023年5月31日），并乙方已实际全部履行，即按约将全部借款本金提供至2023年5月31日。乙方选择购买的，待该房屋具备销售条件、甲方办理完毕该房屋销售手续，双方可签订《商品房预售/销售合同》；乙方也可在甲方通知的期限内指定具有北京市购房资格的主体购买。”2018年5月至2019年6月期间，顾维欣先后多次向山水文园凯亚公司转账，金额共计34893301元；山水文园凯亚公司向顾维欣出具收据若干张，收据金额共计34893301元。本院认为，本案的争议焦点在于：第一，顾维欣与山水文园凯亚公司之间建立房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系？第二，山水文园凯亚公司是否应当偿还或退还顾维欣支付款项，及利息如何计算？关于第一项争议焦点。本案中《借款合同》在形式和内容上均符合借款合同的特征，顾维欣向山水文园凯亚公司支付款项，双方建立民间借贷法律关系；《协议书》中虽有关于“意向房屋”的表述，但根据合同约定双方并不必然签订房屋买卖合同，且《协议书》中约定的签订房屋买卖合同的条件并未成就，双方亦未实际签订房屋买卖合同，收款收据上标明的款项项目不足以反驳民间借贷关系，故山水文园凯亚公司主张双方实为房屋买卖合同关系，本院难以采信，本案应当按照民间借贷法律关系予以处理。关于第二项争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十九条的规定，本案中《借款合同》项下约定借款本金21000000元，借款期限自2018年5月24日至2020年5月31日止，借款期限内利息按年利率5%标准计算，符合法律规定，顾维欣要求山水文园凯亚公司支付上述本金及借期内的利息，于法有据，本院予以支持；双方约定了借期内的利率但未明确约定逾期利率，顾维欣主张山水文园凯亚公司自逾期还款之日支付资金占用期间利息的，本院予以支持，标准按照借期内的利率予以确定。《借款合同》约定之外顾维欣向山水文园凯亚公司转账13893301元，结合《协议书》中约定，这部分欠款应当作为借款的本金。顾维欣主张借期至2020年5月31日，年息为5%，但在山水文园凯亚公司否认的情况下未提供证据对自己的主张加以证明，故本院无法确认顾维欣所述借期和利率。现借款已经一年有余，顾维欣要求立即返还并无不妥，但主张借款期限内利息没有事实和法律依据，本院不予支持。顾维欣不能证明于本案起诉前曾向山水文园凯亚公司主张过还款要求，本院就该部分欠款的逾期利息确定以山水文园凯亚公司欠款数额13893301元为基数，按照年利率6%的标准，自起诉之日计算至实际清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、二百零七条之规定，判决如下：一、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告顾维欣借款本金21000000元及利息（以21000000元为基数，按照年利率5%的标准，自二〇一八年五月二十四日计算至实际清偿之日止）；二、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告顾维欣借款本金13893301元及逾期利息（以13893301元为基数，按照年利率6%的标准，自二〇二〇年八月四日计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告顾维欣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108400元，由原告顾维欣负担8400元（已交纳）；被告山水文园凯亚房地产开发有限公司负担100000元（原告顾维欣已预交，被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告顾维欣）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 汪 洋二〇二〇年十月二十九日书记员 吴亚丹