安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初7725号 原告（反诉被告）：安徽省忆海拾贝教育科技有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路金川大厦**。 法定代表人：胡海翔，执行董事。 委托诉讼代理人：杨修满，安徽王良其律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘凯，安徽王良其律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：合肥新华书店有限公司，住所地安徽，住所地安徽省合肥市长江中路**> 法定代表人：刘维维，总经理。 委托诉讼代理人：杜飞，安徽华腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鹏，安徽华腾律师事务所律师。 原告（反诉被告）安徽省忆海拾贝教育科技有限公司（以下简称忆海拾贝公司）与被告（反诉原告）合肥新华书店有限公司（以下简称新华书店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。忆海拾贝公司的法定代表人胡海翔及其委托诉讼代理人杨修满、刘凯，新华书店的委托诉讼代理人杜飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 忆海拾贝公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除忆海拾贝公司与新华书店的租赁合同；2.判令忆海拾贝公司无需支付自2020年2月起至解除前的租金；3.判令新华书店立即返还履约保证金人民币50000元；4.诉讼费由新华书店承担。事实和理由：2018年4月18日，忆海拾贝公司与新华书店签订《租赁合同》，租赁新华书店位于合肥市新华书店三孝口店8层东侧的房屋（位于新华书店经营场所内），用于教育培训，租期自2018年5月19日至2021年5月18日止。该合同约定了履约保证金50000元及相应租金、物业费等。该合同还约定“双方在本合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任”。因新型冠状病毒××的疫情及防控需要，自2020年2月起，新华书店闭门暂停营业，政府主管部门也通知忆海拾贝公司暂停营业。5月15日后原则上允许忆海拾贝公司有条件复课。但因租赁场地不符合复课的疫情防控要求，忆海拾贝公司无法复课。后忆海拾贝公司与新华书店多次协商，无果。综上所述，因受疫情的不可抗力影响，租赁合同已无法履行，合同目的不能实现。 新华书店针对本诉辩称，忆海拾贝公司陈述的事实与客观事实不符。双方是2018年4月18日签订房屋租赁合同，新华书店将涉案房屋出租给忆海拾贝公司使用，双方约定履约保证金5万元，在合同期内乙方可以提前三个月书面通知甲方解除合同，除了保证金不退还，乙方还应支付6个月租金作为违约金，并付清实际发生的费用。在2020年2月之前忆海拾贝公司按时支付各项费用，今年2月受到疫情影响，新华书店一段时间属于半停业状态，在4月份忆海拾贝公司向新华书店提出撤房请求，以及要求减免租金的要求，新华书店收到后，在2020年5月6日发函给忆海拾贝公司，不同意提前解除合同，按照合同约定解除合同需要提前三个月，且需要支付六个月租金作为违约金，如违反合同约定，新华书店有权追究违约责任。2020年7月12日忆海拾贝公司撤场。忆海拾贝公司各项诉求无事实和法律依据，双方已经于2020年7月12日解除了合同，且是忆海拾贝公司单方解除，保证金不应退还，且新华书店保留追究违约金的权利，同意减免2个月的租金，之后租金必须付清。 新华书店向本院提出反诉请求：1.判令忆海拾贝公司立即支付新华书店租金、电费、物业费等合计76431.07元；2.判令忆海拾贝公司立即支付新华书店违约金1375.76元（以76431.07元为基数，按日千分之一为标准，自2020年7月13日起算，暂计算至2020年7月31日），顺延至款项付清之日止；3.忆海拾贝公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：新华书店与忆海拾贝公司于2018年4月18日签订了一份《租赁合同》，合同约定由忆海拾贝公司租赁新华书店位于合肥市庐阳区新华书店三孝口店8层东侧，建筑面积260平方米，租期3年，自2018年5月19日至2021年5月18日止，第一年度租金260000元，每季度65000元；第二个租赁年度275600元，每季度68900元；第三个租赁年度297648元，每季度74412元；租金按季度支付，先付租金后使用，首季度租金在合同签订后的10日内付清，本季度结束当月提前15日支付下一季度租金，同时约定逾期支付租金、水电费及物业费按照日1‰的标准支付违约金等。合同签订后，忆海拾贝公司支付了首季度租金及保证金，新华书店交付了上述场地供其使用。2020年1月底，因疫情原因，新华书店按照政策要求为忆海拾贝公司减免了2020年2月19日至2020年4月18日期间共2个月的租金，但忆海拾贝公司一直未能缴纳剩余应付房租。经双方协商，新华书店最终同意忆海拾贝公司提前终止合同的要求，双方于2020年7月12日办理了交接手续，但忆海拾贝公司一直未能结清费用。截至2020年7月12日，忆海拾贝公司尚欠新华书店2020年4月19日至2020年7月12日期间租金67613.87元、2019年12月及2020年1月的电费817.2元、2020年2月至2020年7月租金物业费8000元，合计76431.07元至今未付。 忆海拾贝公司针对反诉辩称，新华书店的诉求无依据，忆海拾贝公司不欠新华书店租金，相反还剩余1万多元租金，忆海拾贝公司支付租金至2月18日。从2月份开始，合同已经终止履行了，合同第11条约定，疫情导致合同目的无法实现，合同已经解除，不属于提前解除，属于合同目的不能实现而解除。关于违约金，新华书店计算有误，新华书店第一项诉讼请求计算错误，要求忆海拾贝公司支付违约金无依据，且约定过高。 本院经审理认定的事实如下：2018年4月18日，新华书店作为甲方，忆海拾贝公司作为乙方签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区新华书店三孝口店8层东侧建筑面积为260平方米的房屋出租给乙方使用，乙方经营业态为教育培训；租赁期限为3年，自2018年5月19日至2021年5月18日；第一年度租金为260000元，第二年度租金为275600元，第三年度租金为297648元，租金按季度支付，先付后用，本季度结束当月提前15日支付下一季度租金；乙方向甲方交纳履约保证金5万元；乙方经营所需水、电、物业、通讯、能源费用由乙方自行承担，甲方向乙方收取物业费标准为5000元／季度，每季度为一个支付期；在本合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任；乙方迟延缴纳保证金、租金、物业费、水电能源费用及其他费用等的，每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；乙方可提前三个月书面通知甲方提前解除本合同，除履约保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付合同解除前六个月租金标准的违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方依约履行合同，忆海拾贝公司支付履约保证金5万元，并支付租金和物业费至2020年2月18日。 受新冠××疫情防控措施影响，忆海拾贝公司于2020年2月停业。2020年5月15日起校外培训机构可以复课，但忆海拾贝公司未再恢复经营。新华书店于2020年3月16日恢复经营，但采取了限流措施，至2020年5月21日解除限流措施。2020年4月24日，忆海拾贝公司向新华书店提出减免租金的申请，申请免租16个月。之后，忆海拾贝公司又向新华书店递交了《撤场申请》。新华书店于2020年5月6日回复，不同意提前撤场。忆海拾贝公司于2020年7月12日将房屋交还新华书店。另，忆海拾贝公司尚欠新华书店2019年12月及2020年1月份电费合计817元。 以上事实，有忆海拾贝公司提交的租赁合同、若干文件、减免租金的通知、撤场申明、复函、租赁场地图纸、视频及照片，新华书店提交的企业信息查询单、租赁合同，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，忆海拾贝公司与新华书店之间的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行期间发生的新冠××疫情防控措施属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，忆海拾贝公司受其影响于2020年2月停业直至2020年5月15日才具备复课经营的条件，虽然忆海拾贝公司主张该日之后因场地条件的原因仍不符合复课条件，但未能提供证据予以证实，本院不予采信，根据合同关于“双方在本合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任”的约定，忆海拾贝公司对于2020年2月1日至5月14日期间的租金及物业费可不予支付，但2020年5月15日至2020年7月12日期间的租金及物业费应当依约支付。忆海拾贝公司已支付租金和物业费至2020年2月18日，故2020年2月1日至2020年2月18日期间已付的租金和物业费可冲抵上述租金和物业费，经核算，忆海拾贝公司还需支付新华书店租金34281元、物业费2247元，另，忆海拾贝公司还需支付新华书店电费817元。上述费用合计37345元，从忆海拾贝已支付的履约保证金中扣除，新华书店还需返还忆海拾贝公司履约保证金12655元。对于新华书店主张的逾期付款的违约金，因忆海拾贝公司逾期付款与疫情有一定的关联，且相关费用足以从履约保证金中扣除，未给新华书店造成资金占用期间的利息损失，故对该主张本院不予支持。至于忆海拾贝公司是否需要对解除合同承担违约责任，新华书店未在本案中主张，不属于本案处理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认安徽省忆海拾贝教育科技有限公司与合肥新华书店有限公司之间的《租赁合同》已于2020年7月12日解除； 二、合肥新华书店有限公司于本判决生效之日起十日内返还安徽省忆海拾贝教育科技有限公司履约保证金12655元； 三、驳回安徽省忆海拾贝教育科技有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回合肥新华书店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为605元，由安徽省忆海拾贝教育科技有限公司负担455元，合肥新华书店有限公司负担150元；反诉案件受理费减半收取为873元，由合肥新华书店有限公司负担453元，安徽省忆海拾贝教育科技有限公司负担420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年十月二十三日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。