北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初42525号原告：李勇，男，1985年2月17日出生，汉族，住天津市和平区。原告：周雪，女，1985年6月9日出生，满族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。二原告委托诉讼代理人：王茅，北京储信律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：丁权，北京市北方（保定）律师事务所律师。被告:钟良森，男，1981年4月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：牛志远，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：何芳，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族。原告李勇、原告周雪（以下分别简称名字，一并提及时称二原告）与被告钟良森（以下简称名字）、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李勇及二原告委托诉讼代理人王茅、丁权，钟良森委托诉讼代理人牛志远、何芳到庭参加诉讼，链家公司委托诉讼代理人杨怡芳参加了第一次庭前会议，之后开庭时经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令钟良森赔偿原告经济损失80万元；2、判令链家公司对第一项请求承担连带责任。事实和理由：2018年7月8日，二原告与钟良森签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二原告从钟良森处购买位于北京市朝阳区花家地西里206号楼24层2404房屋（以下简称涉案房屋），合计455万元，二原告支付价款后，钟良森交付了涉案房屋。购房前实地看房时，链家公司工作人员说楼上是其他住户的阁楼，钟良森予以默认，二原告在使用过程中，发现涉案房屋屋顶设有锅炉设备，冬季采暖期间锅炉设备持续工作，噪音量巨大，对原告起居生活造成严重干扰，二原告孩子早产一个月，二原告不得已在外租房。钟良森作为出卖方应对房屋质量、价值承担瑕疵担保责任，其隐瞒屋顶设有采暖锅炉，双方交易价格与实际价值不匹配，二原告存在房屋差价损失。涉案房屋另行转售的价格也会受到影响，存在房屋升值和转售利益损失，都是可预见且具有确定性的。链家公司作为专业中介机构，未对签约相关事项进行积极调查并如实报告，其服务存在重大瑕疵，应当承担连带责任。钟良森辩称，不同意原告的诉请，没有事实依据和法律依据。1、双方房屋交易是正常交易，我没有隐瞒设备的存在，也没有证据证明存在影响居住的噪音和震动，锅炉设备并非涉案房屋所附属，是公共的设备，在开发商交房时就有，符合国家规范文件，不构成影响交易目的实现的重大瑕疵，原告主张没有依据。2、原告没有客观证据证明楼上的供暖设备，构成了影响了合同目的实现的情况，设备的存在不影响正常生活，也不构成安全隐患，设备作为公共配套，符合国家规划噪音的防治要求。我本人居住长达6年，2012年入住，2013年怀孕生产，2018年二胎，并未对生活产生影响。3、二原告没有证据证明我在交易过程中存在欺诈，涉案房屋为现房，原告在购买房屋过程中，多次由我陪同查看，对房屋坐落、楼层、供暖方式均有直观了解，且该设备的烟囱和排气管道，从楼宇外观一看便知，根本无法刻意隐瞒。我没有欺诈的主观意图，也没有欺诈的行为。4、在洽谈阶段，中介以房屋楼顶存在设备间为由多次进行压价，我综合考虑各种因素，从480万元让利至455万元进行成交。二原告在入住后，10月中旬向我支付了物业保障金，12月初支付了户口迁出保证金尾款，完成了整个交易，支付尾款是在供暖季期间，二原告以客观行为表示了对涉案房屋认可，二原告不存在错误认识。链家公司在第一次庭前会议时辩称，不同意二原告的诉讼请求，本案是买卖合同纠纷而非居间服务合同纠纷，居间服务已经履行完毕。此后开庭时，链家公司未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2018年7月8日，二原告、钟良森签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：经链家公司经纪服务，二原告从钟良森处购买涉案房屋，成交价格386万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价69万元。对于涉案房屋权属及具体情况，钟良森承诺涉案房屋已经符合出售条件等内容。2018年7月8日，二原告、钟良森、链家公司签订《居间服务合同》，约定：链家公司为涉案房屋交易提供居间服务，二原告支付居间费100100元等内容。2018年9月13日，涉案房屋转移登记至二原告名下，由二原告共同共有，建筑面积76.88平方米。2012年6月14日，钟良森作为买受人与出卖人北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅地产）签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》，约定：钟良森从金隅地产购买涉案房屋，涉案房屋顶上为供暖锅炉，可能存在噪音、震动等影响，出卖人已经如实告知买受人，买受人表示认可并接受现状，出卖人在约定的商品总价1644487.2元基础上，扣减10万元作为因锅炉房可能产生的噪音、震动等影响而给买受人的一次性补偿款，买受人自愿放弃以锅炉房噪音、震动等原因而向出卖人主张任何权利，包括但不限于要求停止侵害、赔偿损失、噪音补偿等。买受人承诺，如买受人再次转让涉案房屋时，如实告知受让人本条约定，与受让人签订接受本条全部约定的条款，并将10万元一次性补偿款转让给受让人，否则，由此引发的受让人向出卖人提出任何权利主张的，由买受人负责承担，如出卖人承担任何责任，出卖人有权向买受人追偿等。对此，钟良森称，合同是开发商和我就双方的房屋买卖约定的权利义务，并不必然对本案造成任何影响，因为开发商是建设单位，对交易房屋及公共设施的锅炉承担合同责任，对锅炉设备进行补偿是合同内的义务，而与本案没有关联性。开发商写这个条款，是为了避免用户向开发商主张，我在居住时没有觉得有噪音，所以在卖房时没有给二原告10万元，和开发商的合同是我们双方的关系，和原告没有关系。2019年6月25日，经李勇申请，北京市长安公证处出具(2019）京长安内民证字第14264号公证书，显示：二原告与中介人员、钟良森沟通的微信聊天记录。以证明：二原告发现涉案房屋设有锅炉后，与链家公司沟通，中介人员确认钟良森隐瞒了该情况。二原告与中介、钟良森建立微信群进行协商，中介认可锅炉的严重影响，钟良森不予回应，拒绝协商。钟良森隐瞒了真相，对原告实施了欺诈行为。对此，钟良森称，公证书的真实性认可，反应的是二原告自己的主观感受，时间是在2018年10月，物业对锅炉设备及配套设施进行更换后发生的，并非交易前的状况。为证明损失情况，二原告提交：1、2019年11月26日，周雪在和睦家医院就医的付款凭证，以证明涉案房屋外锅炉的震动和噪音导致原告孩子出现早产、难产，支出医疗费；2、《北京市房屋租赁合同》，以证明因锅炉的震动和噪音，二原告于2018年11月26日至2019年1月25日另行租房居住，租金每月5000元。对此，钟良森不认可关联性。钟良森提交涉案房屋所在楼宇照片两张，以证明涉案房屋的屋顶供暖设备作为整栋楼栋的公共设施，是合法设立，且配套的设备、烟筒、管道等都露在外面，不存在故意隐瞒的情况。对此，二原告不认可，不能确认是涉案房屋。经询，对于涉案房屋的具体情况，钟良森称，卖房时告知过中介有锅炉，但是没有告诉中介有噪音，我认为没有噪音，我和开发商的合同没有向中介出示过。因为我认为没有噪音，所以不存在告知的问题。我事后和物业了解过，物业也一直在采取措施，更换设备后时间来不及采取隔音降噪措施，导致二原告入住后可能比我住的时候噪音大，现在逐步改善，是可以减少的。另查，二原告及钟良森均确认2018-2019供暖季涉案房屋小区物业存在改造锅炉房的事实。经询，二原告主张其经济损失主要包括：1、房屋差价损失，参考钟良森和金隅地产签订的商品房买卖合同的总价和补偿金额的比例再乘以我方购买价格大概计算得出，钟良森应赔偿差价30万元；2、房屋使用利益损失，因为采暖锅炉对二原告的家人有影响，使用利益受损；3、房屋升值和转售利益损失，涉案房屋在望京有升值空间，但因锅炉的设置减缩升值空间；4、锅炉运转有噪音和震动使得原告的妻子身心受到影响早产导致相关的医疗费；5、2018年11月26日至2019年1月25日，另行租房2个月，房租是12500元；6、律师费；7、影响工作和心情，经常失眠，去中医进行治疗、去心理咨询诊室的费用；8、精神损害，买房是为了安胎，给家庭造成了精神损害，噪音和物业的交涉，情绪波动导致早产，每年都会存在这个噪音影响。对以上损失，钟良森称，差价损失和房屋价格没有比例关系，即使有证据证明存在噪音，影响居住，损害也是特定，不因房价而变动。使用利益损失，没有证据证明，我在此房屋居住6年，在此期间育有2个孩子，均没有任何影响。房屋升值损失，客观上不存在。其他和本案没有关系，租房是没有必要的。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案中，二原告、钟良森就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约诚信履行。按照合同约定及法律规定，钟良森承诺涉案房屋已经符合出售条件，钟良森负有义务如实告知二原告涉案房屋的具体情况，亦应遵循诚实信用原则履行通知、协助等法定义务。根据查明事实及证据可知，钟良森从金隅地产购买涉案房屋时明知涉案房屋因锅炉房可能产生的噪音、震动等影响，金隅地产因此给予钟良森10万元补偿款，钟良森承诺再次转让涉案房屋时如实告知受让人并将10万元转让给受让人，亦即此项内容应为涉案房屋另行出售的条件。现钟良森并未举证证明其在交易时对涉案房屋因锅炉房可能产生的噪音、震动等影响的情况已经如实告知了二原告，亦未将10万元补偿款给付二原告，钟良森的行为不符合其合同承诺，钟良森在交易中故意向二原告隐瞒真实情况的行为构成欺诈，亦明显有违诚实信用原则，故二原告主张钟良森赔偿损失具有事实及法律依据，本院综合考虑二原告主张各项损失的合理性、关联性及可预见性，对具体赔偿金额酌情判处。二原告与链家公司存在居间服务合同，与本案并非同一法律关系，其主张链家公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。链家公司经本院传唤未到庭应诉视为放弃相关诉讼权利义务，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告钟良森于本判决生效后七日内向原告李勇、原告周雪赔偿经济损失250000元；二、驳回原告李勇、原告周雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告李勇、原告周雪负担8142元（已交纳），被告钟良森负担3658元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  魏慧彪二〇二〇年十月三十日书记员  王安然书记员  樊小波