上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84650号原告：上海名潮置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邱彤，董事长。委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。被告：梅昆波，男，1978年2月10日出生，汉族，住江西省上饶市。被告：刘珍娟，女，1982年9月19日出生，汉族，住江西省上饶市。两被告共同委托诉讼代理人：吴剑勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海名潮置业有限公司与被告梅昆波、刘珍娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日、2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告上海名潮置业有限公司的委托诉讼代理人黄伟、朱颖(参加第一次庭审)，被告梅昆波、刘珍娟的委托诉讼代理人吴剑勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海名潮置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告拆除上海市浦东新区申港街道云鹃路410弄《玲珑悦庭》4号6层603室入户花园处搭建的玻璃窗，恢复入户花园的原状；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年1月2日，原、被告签订了一份《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定被告向原告购买坐落于上海市浦东新区申港街道云鹃路410弄《玲珑悦庭》4号6层603室房屋(以下简称系争房屋)。2017年4月16日，原、被告办理了系争房屋的交付手续，同日被告向上海海港新城物业服务有限公司(以下简称物业公司)出具委托书，委托物业公司的专业单位统一进行入户花园的封闭工作，同时被告承诺对此可能涉及的问题，包括且不限于违建拆除、日常维护和安全等，均由被告负责。房屋交付后，系争房屋的入户花园用玻璃窗进行了封闭。原告在办理该项目土地核验手续时被告知该项目入户花园用移动玻璃窗封闭不符合土地核验相关要求，请完成整改后再申报土地核验。为了该项目房地产初始登记能顺利办理，为了让所有业主能顺利取得小产证，原告以书面、口头、电话、公告等各种形式通知了被告，要求被告拆除系争房屋入户花园处搭建的玻璃窗，恢复入户花园的原状，但被告至今未予拆除。故原告诉至法院，要求判如诉请。被告梅昆波、刘珍娟辩称，原告在销售时宣传系争房屋是两室一厅，入户花园处(北阳台)搭建的玻璃窗是原告委托专业机构统一搭建，封窗的用料、格式、方法都相同。被告未出具委托书，原告所提供的委托书上并非被告签名。被告愿意配合拆除入户花园处搭建的玻璃窗，拆除的费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：系争房屋所在小区名为“玲珑悦庭”，由原告开发。2016年1月2日，原告与被告签订《预售合同》，约定：被告向原告购买系争房屋，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,653,000元(人民币，下同)；原告定于2016年12月31日前将系争房屋交付给被告，除不可抗力外；系争房屋符合本合同约定的交付条件后，原告应在交付之日前10天书面通知被告办理交付系争房屋的手续，被告应在收到该通知之日起10天内，会同原告对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为原告向被告发出《房屋交付通知书》，在验收交接时，原告应出示符合本合同约定的房屋交付条件的证明文件，因系争房屋用途为居住用房，原告应向被告提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，原告应当根据被告要求提供实测面积的有关资料，原告如不出示和不提供前款规定的材料，被告有权拒绝接受系争房屋，由此而产生的延期交房的责任由原告承担；在原告办理新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理系争房屋过户手续的必备文件，双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领系争房屋的房地产权证，如到时不能取得商品房房地产证(大产证)，被告有权单方面解除合同；被告不得擅自改变系争房屋及其设施设备的结构、外观(含外墙、外门窗、阳台栏板、公共通道护栏及其墙面等部分的颜色、形状、规格和材料)，不得封闭室内燃气管线，不得随意调整燃气管线，不得封闭管道井的检查口，被告或者其他房屋使用人在使用系争房屋飘窗(如有)时应自行负责安全，且不得侵犯相邻住户权利，被告如需安装防盗网，应按物业服务公司规定办理；被告使用不当(含装修原因)造成房屋质量问题，无论系争房屋是否在保修期内，原告对此不承担担保责任，概由被告自行负责维修，由此造成房屋质量受损或原告及第三人损失的，由被告承担全部责任；……。2017年4月16日，原告将系争房屋交付给被告。之后，系争房屋的入户花园由物业公司的专业单位用玻璃进行了封闭。2017年6月16日，上海市规划和国土资源管理局向原告出具了《建设项目报送不予收理通知书》，告知原告申请临港新城主城区-环区WSW-A-13-2地块酒店式公寓项目事项【受理编号：沪临地管委(审)收1137号】的有关材料于2017年5月27日收到，经查，根据相关规定，项目现场发现该项目入户花园移动玻璃窗封闭不符合土地核验相关要求，要求原告完成整改后再申报土地核验，并决定不予受理，退还全部申报材料。2017年9月11日，原告出具《关于入户花园整改的通告》给包括被告在内的小业主，告知：包括系争房屋在内的“玲珑悦庭”项目(以下简称该项目)于2016年12月2日取得竣工验收备案证、2017年3月17日取得住宅交付使用许可证、2017年3月18日开始陆续交付各位业主入户，正在“房地产初始登记”(即办理大产证)的过程中，但是业主入户使用后存在违反原批准规划设计、封闭入户花园现象，经核查涉及业主众多，导致该项目无法通过相关核验，房地产初始登记(大产证)颁发的时间也因此不得不顺延，为保护该项目所有业主利益，原告通知该相关业主于2017年9月16日前移除违法搭建，原告可提供有关协助，以确保该项目顺利通过相关核验，并顺利获得房地产初始登记(大产证)，望相关业主理解并积极予以配合。后原告于2018年5月23日、2019年5月23日、2020年4月16日数次出具《整改通告》给包括被告在内的小业主。2020年7月22日，原告取得系争房屋大产证。上述事实，由原、被告的陈述，《预售合同》，《建设项目报送不予收理通知书》，整改通告及邮寄凭证，不动产权证书等证据证实。审理中，原告出具《情况说明》，表示：为维护广大业主及原告的合法权益，作为开发商，原告愿意承担被告拆除入户花园处搭建的玻璃窗的费用，但原告自愿承担上述费用并不代表原告承认在被告的入户花园封闭事件中存在任何责任。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《预售合同》约定：被告不得擅自改变系争房屋及其设施设备的结构、外观(含外墙、外门窗、阳台栏板、公共通道护栏及其墙面等部分的颜色、形状、规格和材料)。被告否认《委托书》由其所签，本院认为，不论被告是否出具《委托书》，在系争房屋交付后由专业单位用玻璃窗封闭了入户花园，必然经过被告同意，而该行为违反了合同约定。故原告现要求判令被告拆除系争房屋的入户花园处搭建的玻璃窗，并恢复入户花园的原状，符合法律规定，予以支持。原告现自愿承担拆除入户花园处玻璃窗的费用，于法不悖，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告梅昆波、刘珍娟于本判决生效之日起十日内拆除上海市浦东新区申港街道云鹃路410弄《玲珑悦庭》4号6层603室入户花园处搭建的玻璃窗，恢复入户花园的原状；拆除上述房屋入户花园处搭建的玻璃窗的费用由原告上海名潮置业有限公司承担。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告梅昆波、刘珍娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴海燕二〇二〇年十月二十二日书记员  倪 熠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。