北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初219号原告（反诉被告）：张小磊，男，1985年3月5日出生，汉族，住内蒙古赤峰市宁城县。委托诉讼代理人：任兴洲，男，1969年2月13日出生，汉族，住河北省衡水市武邑县。被告（反诉原告）：秦英豪，男，1966年2月23日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：徐艳丽，北京求远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志华，北京求远律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张小磊与被告（反诉原告）秦英豪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张小磊之委托诉讼代理人任兴洲，被告（反诉原告）秦英豪之委托诉讼代理人徐艳丽、王志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小磊向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告于2019年7月18日签订的房屋租赁合同；2．要求被告赔偿损失119880元；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年7月18日，原、被告签订一份租用房屋使用协议，协议中，被告将坐落于北京市昌平区沙河镇七里渠南村的冷库租给原告使用，对租期、租金及支付方式等进行了约定。合同签订后原告将租金交付给被告。2019年9月8日被告微信告知原告其所租用的冷库断电，原告遂到租用冷库查看，发现所冷冻水饺化冻粘连。事故发生后，原告多次找被告协商解决未果。原告认为其租用被告冷库存放食品，被告有保证用电不会停供的责任。为维护合法权益，原告诉至法院，请法院依法裁判。被告秦英豪辩称，同意原告在结清房租、水电费等相关费用后解除《租用房屋使用协议》。原告存放于冷库的货物化冻粘连应由原告自行承担损失，原告承租的冷库系由其自行管理，因制冷开关未开造成的损失应由其自行承担，被告已经全面适当地履行了《租用房屋使用协议》约定的义务，不应对原告因冷库未打开开关造成的货物损失承担责任，同时被告已经尽到了保证电力供应的义务。综上所述，被告已经按照《租用房屋使用协议》全面适当履行了约定义务，为原告提供了合格可靠的电源。原告作为冷库的承租人，疏于管理，未尽到管理职责，导致冷库电源未正常开启是造成存放于冷库的货物化冻粘连的直接也是唯一原因。被告偶然发现原告承租的冷库电源未开，出于好意及时提醒，属于好意，而原告却据此认定被告应对其货物损坏承担赔偿责任，有违诚实信用。因此，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。反诉原告秦英豪向本院提出反诉请求：1．请求法院判令反诉被告支付反诉人自2020年1月15日至退租还房之日的租金及电费、水费（租金每月2800元，水费、电费以实际发生为准）；2．请求法院判令被反诉人支付反诉人延期交纳房租滞纳金4200元；3．请求法院判令被反诉人支付因违约给反诉人造成的全部经济损失，包括律师费、诉讼费。事实及理由：反诉人与被反诉人于2019年7月19日签订了《租用房屋使用协议》，约定租期从2019年7月18日至2020年1月14日，租金每月2800元，水费和电费计量结付。合同履行过程中，被反诉人诉至法院要求解除《租用房屋使用协议》，反诉人同意解除协议的情况下，2020年1月14日租赁期满后，被反诉人至今一直占用租赁房屋，未退还房屋，也未支付租金及水电费。现反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉，请求法院支持反诉人的诉讼请求。反诉被告张小磊辩称，因为反诉原告的原因导致涉案的冷库停电，所有不同意支付滞纳金。占用房屋的租金同意支付，电费同意按照实际使用情况支付，关于律师费由法院进行裁判。《租用房屋使用协议》的第八条约定不明，没有具体约定是人身安全还是财产安全。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月18日，秦英豪（甲方）与张小磊（乙方）签订《租用房屋使用协议》，协议约定乙方从甲方处租用23号冷库；对于乙方所使用的电源、水源的安全由乙方负全责，使用期间需经常进行安检，避免隐患；甲方负责向乙方提供水源、电源的使用（费用由乙方自己支付）；使用年限在政府没有拆迁规划前为自2019年7月18日至2020年1月14日止；自2019年7月18日至2020年1月14日，乙方向甲方交付使用费每月2800元；在乙方使用期间，水费、电费按水表、电表计量结付（水每吨5元，电每度1．5元）；在乙方使用期间，对于安全用电、防火、防煤气等安全措施均由乙方负全责，甲方均不负任何法律及经济责任。乙方应提前半月交房租，如不按时交纳房租，每超一天按租金的百分之十收取滞纳金。合同签订后，张小磊于当日向秦英豪支付了2019年7月18日至2020年1月14日的租金共计16800元并支付押金2800元。庭审中，张小磊向本院提交其与秦英豪的微信聊天记录，用以证明2019年9月8日秦英豪告知张小磊涉案冷库制冷开关未开。秦英豪表示，该微信聊天记录可以证明其好意将冷库制冷开关未开的事实告诉张小磊，张小磊以此作为证据证明系因秦英豪的原因属于恶意，制冷开关是由承租人负责。张小磊主张因冷库断电导致其受到损失共计119880元并提供了锡盟浩特市扬名工贸有限责任公司为其开具的收款收据三张及涉案冷库中水饺的现状照片予以佐证。秦英豪不认可系因其原因导致张小磊受到损失，亦不认可张小磊损失的数额。根据秦英豪申请，侯家飞、李成宝出庭作证。根据侯家飞、李成宝的证人证言，该二人从秦英豪处租用冷库使用，租用的场地与张小磊相同并共用相同的供电线路，租用冷库之后由租户自行负责看管冷库，冷库的开关及温度调节均由租户自己控制。侯家飞、李成宝表示在租赁期间未发生停电事件，2019年9月8日当天其租赁的冷库可以正常使用。对于侯家飞、李成宝的证人证言，张小磊以存在利害关系及未提供租赁合同为由均不予认可。2020年6月12日，本院工作人员前往七里渠南村进行现场勘验。该院落有一处大门用于进出，院落上有房屋数十间，秦英豪将部分房屋出租给快递公司，将部分房屋装修为冷库进行出租。作为冷库出租的房屋均为单独的冷库单元，每个冷库均有一个门并由外锁进行落锁，冷库的外面有控制制冷的开关及调节制冷温度的控制箱。在涉案的冷库内，经统计共有扬名牌水饺328箱，每箱包含20袋，袋中的水饺外表完好但粘连在一起。经查，张小磊于2020年7月12日搬离租用的冷库，张小磊租赁期间产生的电费金额共计7971元，秦英豪因本案共支付律师费10000元。经询问，秦英豪表示如《租用房屋使用协议》被认定为无效合同，其将诉讼请求的租金变更为占有使用费，张小磊表示诉讼请求不变。上述事实，有《租用房屋使用协议》、租金收据、收款收据、微信聊天记录、照片、北京市增值税普通发票、证人证言及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，秦英豪表示涉案房屋所在的土地性质为荒地，所建的房屋为其从他人处承租而来，秦英豪将承租的房屋装修为冷库并对外进行出租，所建的房屋未取得建设工程规划许可证，故秦英豪与张小磊签订的《租用房屋使用协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张小磊向本院主张的损失为因冷库断电导致其储藏在冷库的水饺无法出售而产生的损失，但张小磊无证据证明涉案冷库未制冷系由秦英豪原因或承租涉案房屋所造成，故对于张小磊要求秦英豪赔偿其损失的诉讼请求本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。故对于秦英豪按照协议约定月租金2800元要求张小磊支付占有使用费的诉讼请求本院予以支持，秦英豪主张将房屋押金从张小磊应当支付的占有使用费中予以扣除，对此本院无异议。秦英豪主张张小磊占有使用期间共产生电费7971元，张小磊表示认可，本院对此不持异议。关于秦英豪要求张小磊支付滞纳金及律师费的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张小磊与秦英豪于2019年7月18日签订的《租用房屋使用协议》无效；二、张小磊于本判决生效之日起十日内支付秦英豪房屋占有使用费13813元；三、张小磊于本判决生效之日起十日内支付秦英豪电费7971元；四、驳回张小磊全部诉讼请求；五、驳回秦英豪其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2698元，由张小磊负担（已交纳）；反诉案件受理费770元，由秦英豪负担425元（已交纳），由张小磊负担345元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 敏人民陪审员  张金华人民陪审员  王俊辉二〇二〇年十月十九日书 记 员  余 淼