安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初4009号 原告：安徽省博颂商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路**东怡金融广场B-1001，统一社会信用代码9134010008755403XN（1-1）。 法定代表人：吴波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：束庆啭，安徽元方圆律师事务所律师。 被告：方元，男，1968年3月21日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：吴文清，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珏，安徽治邦律师事务所实习律师。 被告：蚌埠佳饰通汽车用品有限责任公司，住，住所地安徽省蚌埠市迎宾大道**国际汽车城******一社会信用代码913403000709035554。 法定代表人：陈维，该公司总经理。 被告：何礼江，男，1986年7月28日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县，现住安徽省蚌埠市干休所**。 原告安徽省博颂商业运营管理有限公司（以下简称博颂公司）与被告方元、蚌埠佳饰通汽车用品有限责任公司（以下简称佳饰通公司）、何礼江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博颂公司委托诉讼代理人束庆啭到庭参加诉讼，被告方元及其委托诉讼代理人吴文清、王钰到庭参加诉讼，被告佳饰通公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，被告何礼江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博颂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠房屋租金63132元（2017年3月1日至2018年2月28日）及违约金24744元（按合同租金总额123720元的20%计算）;2、判令被告支付原告房屋占用使用费109025元（自2018年3月1日至2019年11月13日止每日按175元计收）;3、判令被告赔偿原告房屋恢复原状费用45000元；4、本案诉讼费用、保全费等实际支出费用全部由被告承担。事实与理由：“蚌埠国际汽车城”商铺是由蚌埠皖投投资管理有限责任公司(以下简称蚌埠皖投公司)开发建设,并委托原告运营管理。2015年1月21日原告与被告方元签订了《蚌埠(皖北)国际汽车城合商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）,原告将位于蚌埠市迎宾大道1155号“蚌埠国际汽车城”的6-3-00011、6-3-00012.6-3-00013、6-3-00014、G-3-00015、6-3-00016、6-3-00017、6-3-000123号商铺(总建筑面积约819.43m)出租给被告方元经营“汽车用品”,租赁期限为3个租约年,自2015年3月1日起至2018年2月28日止。合同约定第一年每月租金1754元,年租金总额21048元;第二年每月租金3295元,年租金总额39540元;第三年每月租金5261元,年租金总额63132元。但自2017年3月1日起至2018年2月28日止,该期间被告未按合同约定向原告支付租金,其拖欠租金金额为63132元。原告将上述商铺交付给被告方元后,方元在装修装饰房屋时破坏了房屋原有结构,房屋损毁严重,原告恢复房屋原状需要支付费用45000元。2018年2月28日租赁合同到期,被告方元没有将商铺恢复原状,交还给原告,原告多次催要未果,原告起诉至法院,后因房屋开发公司蚌埠皖投投资管理有限责任公司与业主约定的交房期限已超期,业主多次要求公司交房,无奈,原告于2019年11月13日将门锁打开,收回房屋。被告方元未按合同约定按时交纳租金及擅自拆改房屋、逾期腾退交还房屋的行为已严重违反了租赁合同的约定,除向原告支付拖欠租金外,还应支付违约金、房屋占有使用费(租金),并承担恢复房屋原状所需费用等违约责任。被告蚌埠佳饰通汽车用品有限责任公司、何礼江应当与被告方元共同承担支付上述租金及房屋占用使用费、违约金和赔偿房屋恢复原状所造成的损失。综上,原告为维护自身的合法权益,特向人民法院提起诉讼,请求贵院依法支持原告的诉请。 被告方元辩称，其不是本案适格主体，不应承担案涉租赁商铺的相关责任。方元不应支付拖欠的租金。涉案房屋的租赁合同是方元以佳饰通公司法定代表人的身份与原告签订的，方元签字是履行职务的行为。合同第二条约定商铺用途，原告在审查合同、签订合同时知道承租人是佳饰通公司。合同第三条约定原告对承租人身份进行了校验，原告明知承租人是佳饰通公司。涉案租赁房屋是佳饰通公司的住所地，经营场所，涉案租赁房屋的使用、管理、房屋租金的缴纳、履行均是佳饰通公司，方元于2015年6月3日将持有的佳饰通公司全部股份转出，本人离开公司，不再参与公司运营，佳饰通公司将自己的承租人事实以书面形式送达给原告，原告已签收。因此案涉租赁商铺的实际租赁人是佳饰通公司，而不是方元。原告主张的违约金、房屋占有使用费及恢复原状的诉讼请求，没有事实与法律依据，依法不应当支持。本案中租赁合同是格式条款，约定违约金按合同价款总额计算20%加重了承租人的责任，显失公平，属于无效条款。合同中关于违约金的约定过高，不符合法律规定。被告在2018年3月已经离开，原告把房屋又出租了，被告不应当承担该案涉租赁商铺占有使用费。《租赁合同》第十条约定证明房屋的装修方案要经原告审查批准后施工，施工过程中原告全程监督检查，案涉租赁商铺的装修改造经过原告同意，在装修时发现房屋质量不好，水电也有问题，装修改造也没有破坏房屋的主体结构，不需要承担恢复原状的责任。 被告佳饰通公司未到庭答辩,亦未进行举证、质证。 被告何礼江辩称，案涉租赁商铺承租人是佳饰通公司，自己不应承担支付拖欠租金的责任。案涉租赁商铺第三年房租没有交，是因为原告没有及时催要，原告2017年12月26日直接发函告知拖欠房租，佳饰通公司才了解到拖欠房租的期限及数额。被告佳饰通公司于2018年3月11日已经搬离案涉租赁商铺，并把钥匙交给招商中心的一位女性工作人员，因此不应当承担案涉租赁商铺占用使用费；自己只是佳饰通公司的小股东，不应承担案涉租赁商铺的相关责任。 经审理查明：“蚌埠国际汽车城”商铺由蚌埠皖投公司开发建设,并委托原告运营管理。佳饰通公司由方元、张健、何礼江三人出资设立，公司注册资金50万元。2015年6月3日，方元将个人持有公司股份转让给他人，方元退出公司。 2015年1月21日，方元在承租方一栏签字与原告签订了蚌埠(皖北)国际汽车城合商铺租赁合同，其中承租方一栏记载有方元个人身份证号、个人住址和手机号码。合同约定原告将位于蚌埠市迎宾大道1155号“蚌埠国际汽车城”的G-3-00011、G-3-00012、G-3-00013、G-3-00014、G-3-00015、G-3-00016、G-3-00017、G-3-000123号商铺(总建筑面积约819.43平方米)出租，经营范围为“汽车用品”，经营品牌“佳饰通”，租赁期限为3个租约年,自2015年3月1日起至2018年2月28日止。合同约定第一年每月租金1754元,年租金总额21048元;第二年每月租金3295元,年租金总额39540元;第三年每月租金5261元,年租金总额63132元。合同签订后三个工作日，乙方需向甲方支付租赁保证金15000元。租赁期满或合同解除后，该保证金除应抵扣乙方应承担的各项费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还乙方；合同签订后三个工作日，乙方需向甲方支付开业保证金15000元。自统一开业之日起，该商铺持续正常经营满半年，且乙方不违反蚌埠（皖北）国际汽车城经营管理规定，则甲方将开业保证金一次性无息返还给乙方。乙方不支付或不按照约定支付租金、租赁保证金、开业保证金、物业管理费、商业运营管理费或相关应缴费用达15日的，应按照合同租金总额的20%向甲方支付违约金；租赁期满或合同期满3日内，乙方必须返还该商铺及其附属设施、设备，期满乙方仍未能将该商铺恢复原状并返还给甲方的，则自交还期满之日起，每延迟一日，乙方应按照合同终止时该商铺日租金（按照合同终止时当前租约年年度租金总额/365天计算）标准的200%向甲方支付租金。合同签订后，原告交付了房屋，方元将租赁房屋交由佳饰通公司使用，佳饰通公司对租赁房屋装修改造后投入运营。方元与博颂公司认可“前两个租约年租金已付清，未支付2017年3月1日起至2018年2月28日租金63132元”，博颂公司认可已收取承租方15000元保证金未退还。2017年12月26日，博颂公司致函方元，函件直接送达至该租赁场所，交由租赁场所内人员签收，告知“三年租期即将届满，承租人尚欠第三年租金和物业管理费”；2018年3月22日，博颂公司又致函方元，通知“因方元欠第三年房屋租金，公司决定自本通知发出后，立即解除双方租赁合同，你方需在2018年3月31日之前与我公司办理交接手续，否则视为我公司完成交接”。2018年8月9日，博颂公司将租赁到期告知函再次送达方元，要求方元支付租金、交还租赁场所和将租赁场所恢复原状。方元将该告知函转交佳饰通公司。庭审中，何礼江陈述“佳饰通公司在三年租期届满后，于2018年3月11日搬离租赁场所，将场所鈅匙交给现场管理人员”，博颂公司对佳饰通公司搬离事实不予认可，但说明三年租期届满后，该租赁场所始终处于封闭状态，没有经营活动。 本院认为：博颂公司提交的商铺租赁合同上承租方一栏明确写明为方元，承租方一栏记录的均为方元身份证号码、个人住址和联系电话等个人信息，合同尾部落款处承租方一栏签名亦由方元签名落款，表明方元为租赁合同的承租方。方元作为佳饰通公司股东，将租赁场所交由佳饰通公司使用，不改变租赁合同的当事人主体身份。即使方元已转让公司股份，退出佳饰通公司，在与博颂公司未变更合同承租方主体情况下，仍应认定承租方为方元本人，方元应当承担租赁合同产生的支付租金等法律责任。佳饰通公司和何礼江非本案租赁合同当事人，不应承担合同责任。方元辩称租赁房屋实际使用人为佳饰通公司，承租方应当认定为佳饰通公司的理由不能成立。博颂公司与方元认可第三年租金63132元未付，方元应当承担上述租金给付义务。因博颂公司已收取方元15000元保证金未退还，在双方约定租赁期限届满后，双方租赁合同已经终止，该15000元保证金应直接冲减拖欠的租金，故方元应当支付博颂公司租金48132元。合同约定“若承租方不能支付租金，按合同租金总额支付20%违约金”的条款，将双方正常履行，已支付租金数额一并计算入违约金的基数，显然加重承租方的责任，所以方元一方提出违约金过高的理由成立，应当予以采纳。违约金应当按照实际拖欠租金额的20%计算，为9624.4元（48132元×20%）。方元一方在三年租期届满后，何礼江陈述已于2018年3月11日搬离租赁场地，博颂公司虽然对此予以否认，但承认该场地自三年租赁期满始终处于封闭状态，没有经营活动。结合博颂公司于2018年3月22日致函方元的通知“明确要求方元一方需在2018年3月31日之前与我公司办理交接手续，否则视为我公司完成交接”的事实，本院认定博颂公司自2018年3月31日收回该租赁场地。方元一方在合同到期后，没有及时移交租赁场地的使用权，仍应支付30日的租金。按照合同约定，承租方自交还期届满次日起，每延迟一日，按合同终止时该商铺日租金200%标准计算。该条款是对将来可能发生的事实预设的租金标准，目的是督促承租方及时履行房屋腾退义务。在方元一方没有及时腾退房屋下，实际占用和没有履行交还手续的30日期间按照合同终止时的租金标准200%计算，为10377.86元（63132÷365×30×2）。博颂公司诉讼请求中主张每日租金按175元计算，未超出合同约定标准，本院据此判令方元按照该标准支付合同期满后占用房屋租金5250元（175×30）。博颂公司主张方元一方应支付合同期满后实际占用房屋至2019年11月13日房屋占用费的请求，因与博颂公司2018年3月22日通知载明的“3月31日视为完成交接”的事实相矛盾，本院不支持博颂公司要求方元一方支付场地占用费至2019年11月13日的诉讼请求。博颂公司主张方元承担房屋恢复原状费用45000元的请求，因博颂公司没有提交证据证明移交前房屋原状，仅有博颂公司自己出具的一份自行测算的房屋恢复原状费用清单45000元，故对于博颂公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告方元于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽省博颂商业运营管理有限公司租金48132元、违约金9624.4元、租赁期满房屋占有使用费5250元，以上合计为63006.4元； 二、驳回原告安徽省博颂商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4929元，减半收取为2464.5元，由原告负担1749.5元，由被告方元负担715元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审判员  葛继东 二〇二〇年十月二十七日 书记员  秦 涛 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。