安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终839号 上诉人（一审原告）：孟庆法，男，1972年10月8日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：杨志宏，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：张俊杰，男，1965年8月17日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 原审第三人：江苏万诚置业有限公司，住所地江苏省宿迁市泗洪县泗州东大街**。 法定代表人：孙文化，该公司总经理。 原审第三人：江苏万诚置业有限公司泗县分公司，住所地安徽省宿州市泗县泗城镇开发区泗州酒业公司院内。 负责人：石彦井，该分公司经理。 上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：谢涛，江苏万诚置业有限公司员工。 上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：周卫，江苏万诚置业有限公司员工。 上诉人孟庆法因与被上诉人张俊杰及原审第三人江苏万诚置业有限公司、江苏万诚置业有限公司泗县分公司执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人孟庆法的委托诉讼代理人杨志宏，被上诉人张俊杰及其委托诉讼代理人孙得才，原审第三人江苏万诚置业有限公司、江苏万诚置业有限公司泗县分公司共同委托诉讼代理人谢涛、周卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟庆法上诉请求：1、依法撤销安徽省宿州市中级人民法院(2019)皖13民初90号民事判决，改判支持孟庆法诉讼请求；2、本案诉讼费用由张俊杰负担。事实和理由：1、一审对孟庆法提交的证据2、3、4、6、8、10的真实性不予确认，进而认为孟庆法在一审中提供的证据不能证明“其通过与曹建新的交易行为，促使江苏万诚置业有限公司泗县分公司与其补签商品房买卖合同，并支付房款等事实”，属认定事实错误。（1）孟庆法提供的证据2是其与曹建新就涉案房屋及涉案房屋底下一层统一签订的购房合同及收据，合同和收据都有曹建新签名，而且曹建新依据与原审第三人的约定也有权代为销售。且证据2和证据1能相互印证，其中一层商铺已经履行完毕并办理了产权证，一审对该组证据真实性不予认定，明显错误。（2）孟庆法提供的证据3是其与江苏万诚置业有限公司泗县分公司就一至五层分别签订的购房合同，两份合同上均有江苏万诚置业有限公司泗县分公司盖章。其中一层商铺的合同已经履行完毕并办理了产权证，一审对该组证据真实性不予认定，明显错误。（3）孟庆法提供的证据4是安徽康美物业管理有限公司出具的情况说明，该书证有物业公司加盖公章，且孟庆法就一至五层同一时间段上房也符合常理，一审对该组证据真实性不予认定，明显错误。（4）孟庆法提供的证据6、8均是曹建新亲笔书写，而且可以和其提供的其他证据相互印证，能够证明是江苏万诚置业有限公司泗县分公司授权曹建新对外销售，曹建新销售给孟庆法后出具手续由江苏万诚置业有限公司泗县分公司与孟庆发补签合同的事实，一审对该组证据真实性不予认定，明显错误。（5）孟庆法提供的证据10是转账凭证及收款人说明，一审不予确认毫无依据，明显错误。（6）一审确认的孟庆法提供的证据1能够证明江苏万诚置业有限公司泗县分公司授权曹建新销售涉案房屋。一审确认的孟庆法提供的证据5能够证明曹建新和孟庆法一起向泗县房地产管理局申请办理涉案房屋产权证，因产权分割方面的问题当时没有办成。一审确认的孟庆法提供的证据9能够证明孟庆法同时购买的一至五层商品房中的一层商铺已经办理产权登记。一审既然认定了上述证据的真实性，又不认可孟庆法提供的其他证据，明显违背正常逻辑。（7）一审对孟庆法提交的证据不予认定，对其主张的事实不予确认最主要的理由是认为孟庆法是在曹建新提出执行异议被驳回后再以自己名义提出执行异议不符合常理，以及认为孟庆法担任过江苏万诚置业有限公司泗县分公司负责人，从而对孟庆法提交的证据持有怀疑。但对于上述怀疑，在一审中孟庆法的委托诉讼代理人已经解释得很清楚了。2、一审依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定认定涉案房屋归江苏万诚置业有限公司泗县分公司所有，适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。这两项规定才适合于本案具体情形。另，一审在说理部分认为涉案房屋系商铺，为经营性用房，并非用于居住，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，是对该条规定的错误理解。该条规定适用于所有不动产，并不限于住宅。 张俊杰辩称，1、一审认定事实清楚，证据充分。（1）孟庆法提供的证据2即孟庆法与曹建新签订的购房合同及收据为虚假证据，孟庆法当时是江苏万诚置业有限公司泗县分公司的负责人，其与曹建新签订购房合同不符合常理。孟庆法可以串通签订购房合同和收据，但却无法伪造银行转账记录，孟庆法没有能够提供证据证明交付了购房款。（2）孟庆法提供的证据3同样是伪造的，因为涉案房屋为张俊杰之子张行所购房屋的套内房屋，根本不可能单独出售，也没有楼梯。至于盖章问题，孟庆法当时是分公司经理，想怎么盖就怎么盖，没有什么不好理解的。（3）孟庆法提供的证据4证明的内容和事实严重不符，涉案房屋是套内房屋，没有楼梯无法进入。（4）曹建新的书面证词毫无真实性可言，两人恶意串通，为了达到拖延执行可谓是轮番登场，置法律尊严不顾，伪造证据。（5）曹建新的执行异议被驳回，孟庆法再提执行异议显然不符合常理。因为孟庆法所主张的购房是购买的曹建新的房屋，曹的执行异议被驳回，则说明其已没有了基础，再提执行异议显然是恶意的，其诉讼也明显是虚假诉讼。2、一审适用法律正确。物权法设立了登记制度，涉案房屋为江苏万诚置业有限公司所开发，不论是房屋的预售许可证还是其他的相关材料均表明涉案房屋为江苏万诚置业有限公司所有，一审适用法律正确。综上，一审认定事实清楚，证据充分，孟庆法的上诉理由不能成立，应予驳回。 江苏万诚置业有限公司、江苏万诚置业有限公司泗县分公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，孟庆法的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求，维持原判，理由如下：1、一审对孟庆法提交的证据2、3、4、6、8、10的真实性不予认可正确。根据庭审查明的事实，上述证据均为孟庆法与曹建新恶意串通伪造的证据。从江苏万诚置业有限公司泗县分公司与曹建新签订的 《泗水文苑8#楼购销合同》第五条约定看，孟庆法和曹建新均明知曹建新代为销售房屋时无权与购房者办理购房手续更无权收取购房款。因此，孟庆法认为涉案房屋由其从曹建新处购买并已向曹建新支付购房款显然与上述协议约定不符。况且，孟庆法作为江苏万诚置业有限公司泗县分公司的负责人，其当然可以自行从公司直接购买房屋而无需通过案外人曹建新购买。2、一审适用法律正确。涉案房屋权利人为江苏万诚置业有限公司，该事实已经生效的（2017）皖13民初48号民事判决书予以确认，故一审依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定进行审查适用法律正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，孟庆法的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。 孟庆法向一审法院起诉请求：1、撤销安徽省宿州市中级人民法院（2014）宿中民一初字第00036号民事裁定、（2015）宿中执字第00216-3号执行裁定，解除对位于安徽省泗县泗城镇泗水文苑8号综合楼西侧二至五层（203-1、303-1、403-1、503-1）南侧圆弧房屋的查封，并停止对上述房屋的执行；2、确认原审第三人江苏万诚置业有限公司泗县分公司就上述房屋与原孟庆法签订的《商品房买卖合同》有效，判令原审第三人江苏万诚置业有限公司泗县分公司就上述房屋配合孟庆法办理产权证；3、本案诉讼费用由张俊杰负担。 一审法院认定事实：张俊杰与江苏万诚置业有限公司、江苏万诚置业有限公司泗县分公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2014年5月30日作出（2014）宿中民一初字第00036号民事裁定，查封了登记在江苏万诚置业有限公司泗县分公司名下的泗县泗城镇泗水文苑8号综合楼西侧二至五层（203-1、303-1、403-1、503-1）南侧圆弧的房产。2014年11月10日，一审法院作出（2014）宿中民一初字第00036号民事判决，判决江苏万诚置业有限公司、江苏万诚置业有限公司泗县分公司于判决生效之日起10日内支付张俊杰工程款1433293.31元。江苏万诚置业有限公司、江苏万诚置业有限公司泗县分公司不服该判决，向本院提出上诉。2015年4月7日本院作出（2015）皖民四终字第00040号民事判决，驳回上诉，维持原判。由于江苏万诚置业有限公司、江苏万诚置业有限公司泗县分公司没有履行上述民事判决确定的义务，张俊杰向一审法院申请强制执行。执行中，因查封期限届满，一审法院依据张俊杰的申请，于2016年5月9日作出（2015）宿中执字第00216-3号执行裁定，对被查封的房产予以续行查封。期间，曹建新对于上述房屋向一审法院提交执行异议申请，2017年3月6日，一审法院作出（2017）皖13执异7号执行裁定，驳回其异议申请，曹建新不服向一审法院提起执行异议之诉，一审法院于2017年8月18日作出（2017）皖13民初48号民事判决，驳回曹建新的诉讼请求。曹建新不服向本院提起上诉。2018年1月9日，本院作出（2017）皖民终684号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，孟庆法以曹建新依据与江苏万诚置业有限公司泗县分公司签订的《泗水文苑8#楼购销合同》之约定，将上述房屋出售给其，其对上述房屋享有所有权为由，向一审法院提交执行异议申请，一审法院于2019年6月11日予以异议审查，并于2019年6月12日作出（2019）皖13执异6号执行裁定书，驳回孟庆法异议请求。孟庆法不服向一审法院提起执行异议之诉。 另查明：泗水文苑8号综合楼西侧二至五层（203-1、303-1、403-1、503-1）南侧圆弧的房产位于安徽省泗县老酒厂原址），已办理商品房预售许可证，房屋开发企业及售房单位均为江苏万诚置业有限公司泗县分公司。上述房屋为商铺（门面房），尚未办理初始登记。 一审法院认为，本案的争议焦点是孟庆法就涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，其要求确认与江苏万诚置业有限公司泗县分公司签订的《商品房买卖合同》有效，并判令该公司就上述房屋配合孟庆法办理产权证的诉讼请求能否得到支持。 按《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立，变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，我国法律明确规定，不动产物权的取得应以登记为准，由于案涉房屋尚未登记，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十五条第一款第一项的规定，该房屋的权利人是为江苏万诚置业有限公司泗县分公司。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理产权过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的借款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，一审法院于2014年5月30日作出裁定查封了江苏万诚置业有限公司泗县分公司名下案涉房屋。按孟庆法在民事诉状中陈述“曹建新依据与江苏万诚置业有限公司泗县分公司签订的《泗水文苑8#楼购销合同》之约定，将案涉房屋出售给孟庆法，孟庆法向曹建新支付全部价款，其对案涉房屋享有权利”，既然孟庆法提起执行异议之诉的权利基础来源于曹建新的出售行为，曹建新也出具证明与孟庆法签订房屋买卖协议，并收取孟庆法的购房款，曹建新本无权向法院提出执行异议，但在曹建新率先提起执行异议之诉时，孟庆法没有反对，也未要求参加诉讼，而在曹建新的异议之诉被法院一、二审判决驳回后，孟庆法才以其对案涉房屋享有权利为由提起执行异议，显然不符合常理。如若孟庆法购买并已实际占有使用案涉房屋，在一审法院对该房屋予以查封时，孟庆法就应先提出执行异议，而非由曹建新提出。孟庆法虽然提供与江苏万诚置业有限公司泗县分公司签订的《商品房买卖合同》，但孟庆法之前系江苏万诚置业有限公司泗县分公司的负责人，其在任职期间，具有保管公司印章，并持有该公司商品房买卖合同的有利条件，在江苏万诚置业有限公司泗县分公司否认与孟庆法签订过《商品房买卖合同》时，孟庆法应提交江苏万诚置业有限公司泗县分公司愿意与其签订《商品房买卖合同》及支付购房款的依据。但孟庆法提交的证据不能证明其通过与曹建新的交易行为，促使江苏万诚置业有限公司泗县分公司与其补签商品房买卖合同，并支付房款等事实，同时本案涉案房屋系商铺，为经营性用房，并非用于居住。本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。孟庆法因不能提交其对涉案房屋享有权属的产权证明，也没有提交已交付购房款，且实际占有使用房屋的证据。在此情况下，孟庆法主张对案涉房屋享有实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对孟庆法的诉讼请求应予驳回。孟庆法主张本案应适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理，无事实和法律依据，不予支持。 此外，本案审查的是执行异议，孟庆法提出在本案中确认其与江苏万诚置业有限公司泗县分公司签订的《商品房买卖合同》有效，并判令江苏万诚置业有限公司泗县分公司就案涉房屋配合孟庆法办理产权证，该诉求不属于本案执行异议审查的范围，本案不予处理。 综上所述，孟庆法的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回孟庆法的诉讼请求。一审案件受理费11700元，由孟庆法负担。 二审期间，张俊杰向本院新提交三份证据： 证据一、证明（宿州市锦达物业管理有限公司出具），证明涉案房屋为张俊杰之子张行所购置的205、305、405、505房屋的套内房屋，没有楼梯，一直处于闲置状态，根本不可能交付给任何人使用，安徽康美物业管理有限公司为孟庆法出具的证明虚假。 证据二、安徽省宿州市中级人民法院（2012）宿中民一初字第00002-1号民事裁定书，证明涉案房屋于2012年2月16日被查封，孟庆法对此一直未提出异议。 证据三、最高人民法院（2018）最高法民申2660号裁定书，证明江苏万诚置业有限公司泗县分公司与曹建新签订的《泗水文苑8#楼购销合同》为委托销售合同而非房屋买卖合同。曹建新的两张借条与本案无关，不能证明已支付了涉案房屋的购房款。 孟庆法质证意见：对证据一合法性不予认可，该证明明显带有偏见及推测，该物业公司对于涉案房屋是否买卖不应该作出推测，该物业公司也前后作出两次内容矛盾的证明，应受到处罚；对证据二真实性无异议，曹建新和江苏万诚置业有限公司泗县分公司签订的《泗水文苑8#楼购销合同》虽约定代销但实际履行中一直是曹建新收取购房款抵用工程款，所以曹建新和孟庆法均认为涉案房屋是江苏万诚置业有限公司先抵给曹建新，再由曹建新转售给孟庆法。所以，孟庆法一直向曹建新主张权利，在曹建新主张权利不能的情况下，才自行主张权利；对证据三真实性无异议，对证明目的不予认可。虽法院认定江苏万诚置业有限公司泗县分公司与曹建新签订的是委托销售合同，但江苏万诚置业有限公司泗县分公司根据更名申请与孟庆法签订了房屋买卖合同，也出具了收据，因此江苏万诚置业有限公司泗县分公司对于曹建新代理行为是认可的，曹建新和江苏万诚置业有限公司泗县分公司之间的债权债务与本案无关。 江苏万诚置业有限公司、江苏万诚置业有限公司泗县分公司质证意见：证据一的真实性由法庭审查，该证据内容具有一定真实性；对证据二的三性无异议；对证据三的三性无异议，可以证明张俊杰的证明目的。 本院认证意见：张俊杰提交的证据及证据证明目的能否成立，将结合其他证据进行综合分析认定。 各方当事人所举其他证据同一审，相对方的质证意见亦与一审一致。本院对一审查明的基本事实予以确认。 二审另查明，江苏万诚置业有限公司泗县分公司（甲方）与曹建新（乙方）于2009年10月8日签订的《泗水文苑8#楼购销合同》第五条约定：“为了有效控制销售、施工资金，确保工程能顺利进展，不论甲方、乙方销售的8#楼资金均由甲方办理所需销售手续，销售资金存入双方控制的指定账户，每动用该账户资金时必须经双方签章后方可使用”。孟庆法作为甲方代表在该合同上签字。 本院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定。该条中提及的不动产性质，并无特殊要求，不论是商业用房抑或是居住用房，只要当事人的主张符合该条规定均应一体保护。本案中，涉案房屋虽系商铺，如孟庆法的主张符合上述第二十八条规定的四项要件，即可认定其享有阻却对涉案房屋强制执行的民事权益。从一审查明事实看，涉案房屋权利人为江苏万诚置业有限公司泗县分公司，孟庆法主张涉案房屋系其通过曹建新购买，其已通过曹建新交付了购房款。但从曹建新与江苏万诚置业有限公司泗县分公司签订的《泗水文苑8#楼购销合同》内容看，曹建新与江苏万诚置业有限公司泗县分公司之间仅是委托销售合同关系，曹建新销售的8#楼资金均应由江苏万诚置业有限公司泗县分公司办理所需销售手续，销售资金存入双方控制的指定账户。孟庆法作为江苏万诚置业有限公司泗县分公司甲方代表在该购销合同上签字，视为其对该约定是明知的，曹建新并无权单方代收购房款。孟庆法虽主张其通过曹建新交付了购买款，但其提供的证据并足以证明其已向曹建新交付了购房款，亦未提供证据证明曹建新有权代收购房款，江苏万诚置业有限公司、江苏万诚置业有限公司泗县分公司也未认可收到孟庆法的购房款。故，仅从购房款支付角度，孟庆法的主张已不符合上述第二十八条规定的第三项要件，其主张其享有阻却对涉案房屋强制执行的民事权益依据不足，本院不予支持。 此外，因孟庆法的主张已不符合上述第二十八条规定的第三项要件，不享有阻却强制执行涉案房屋的民事权益，故本院对其上诉提及的占有涉案房屋、未办理涉案房屋产权过户登记的原因等问题不再进行审查。 综上所述，孟庆法上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11700元，由孟庆法负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二〇年十月二十九日 法官助理李周洋 书记员张丽娟