北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16055号原告:高中恒，男，1978年11月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：肖凤利，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：付晓，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京采育鑫海农业科技发展有限公司，住所地北京市大兴区采育镇康营村顺道路5条**。法定代表人：李志伟，总经理。被告：桑印龙，男，1970年9月4日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：于晓雨，男，1973年12月27日出生，汉族，住北京市大兴区。原告高中恒诉被告北京采育鑫海农业科技发展有限公司（以下简称鑫海公司）、桑印龙、于晓雨农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高中恒的委托诉讼代理人付晓，被告鑫海公司、桑印龙、于晓雨经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高中恒向本院提出诉讼请求：1.判令确认高中恒与鑫海公司签订的《绿色佳源承包合同》无效；2.判令鑫海公司返还农家院购买款16.8万元给高中恒；3.判令桑印龙、于晓雨对返还购买款16.8万承担连带支付责任；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3、4月份鑫海公司以张贴广告、业务员电话、现场样板间方式宣传销售农家小院（或称大棚房），自称可以居住、休闲、种植、养老等等。高中恒在其诱骗下于2017年3月27日签订了一份所谓《绿色佳源承包合同》，编号为B20号，承包期30年，分两期，第一期自2017年10月31日起至2028年12月30日止，土地使用面积400平米，购买费用16.8万元人民币；第二承包期自2028年12月31日起至2048年12月30日止，此承包期内不再收取温室大棚承包费，高中恒按本合同使用大棚。合同还约定了园区设施、交付时间等。合同签订后，高中恒向鑫海公司支付了16.8万的购买款，鑫海公司出具了一张收据。同年年底，鑫海公司按合同约定时间迟延了两个月向高中恒交付了大棚及房屋，同时以政府要求不能动工扬尘影响空气污染为由告知暂时不能进行任何建设行为，小屋不能进行任何装修，大棚内的房屋也不能动工等等，其雇佣的工作人员称需要等到2018年5月（全国两会过后）才可以动工建设。等到2018年5月，没得到建设的通知，却等来了采育镇人民政府的《通告》，载明：不准以设施农业为名从事非农业或圈占地行为；农业设施不准有“大棚房”建设行为；农业生产设施不准改为办公、餐饮、存储等非农业生产行为；在农业生产设施内、操作间、、地窝棚不准有人居住农业设施的附属设施不准改为非农业用途，如从事餐饮、住宿等经营性质的行为；农业设施不准存在搭建多层、连栋温室加建墙体等改建原有设施结构的不符合农业生产条件的行为；农业备案项目不准存在超范围、超标准建设的行为。此时作为购买人的高中恒才知道大棚房是不允许养老居住的，才知道其宣传是虚假的，违反国家法律的。后来，采育镇政府推掉大棚一侧的小房屋更进一步印证相关事实，截止现在整个园区一片荒凉与衰败，杂草丛生。高中恒寻找鑫海公司退款、赔偿损失，联系不到任何人，调查核实发现：1.该片土地是本案桑印龙从北京辛庄营蔬菜果品专业合作社通过土地流转承包过来的，该土地属于采育镇康营村民委员会的农用土地，村委会承包给村民至2028年12月31日止，2028年之后村委会会收回土地，村民无权就2028年之后进行土地流转。本合同的第二承包期2028年至2048年之间20年属于没有法律效力约定，所谓免费使用无非是为了逃避责任，欺骗购买者而已。2.鑫海公司实际注册时间是2017年3月30日，销售合同在公司成立之前就已经签订（公章涉嫌伪造）。。公司注册地址虚假其注册地是农村住户，经村委会核实房子根本就没有实际租用，公司没有在此进行任何办公活动，公司没有任何正式工作人员，当时合同签订都是在农家院里临时简易房子里进行。鑫海公司根本就是一个空壳公司，没有办公地址、没有工作人员、除了卖农家院没有任何其他实际经营。故诉至法院。被告鑫海公司、桑印龙、于晓雨未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，北京辛庄营蔬菜果品专业合作社（甲方）与于晓雨和鑫海公司时任法定代表人桑印龙（乙方）签订《土地流转合同》，约定甲方在104国道北延寿营公交站有一般性农田67.83亩（设施农业大棚已获区农委批复）经和乙方协商，将该地块流转给乙方种植使用，租期：自2016年1月1日至2048年12月31日，第一阶段自2016年1月1日至2028年12月31日止，租金每亩2000元，乙方分六次交齐租金，每两年交一次，每次交纳租金271320元，最后一次交清三年租金406980元，第一阶段总计交纳租金1763580元，第二阶段，在无国家土地政策调整的前提下，并经甲方和确权地户协商同意后方可延包，以甲方与确权户续包合同签订为准，则第二阶段方可实施本合同，否则合同自然终止。承租期自2029年1月1日至2048年12月31日止，按当时土地租赁价格延续，租金每年向甲方交付。土地用途为农业科技园艺开发、推广、培训、服务、采摘、微型私人农场、休闲农业及农业种植。2017年3月27日，鑫海公司（甲方）与高中恒（乙方）签订《绿色佳源承包合同》，约定甲方将种植单元编号为B20号大棚地块使用权及地上物交给乙方使用，按照国家土地承包政策要求，为保障乙方的权益，分为两个承包期执行，第一承包期：自2017年10月31日起至2028年12月30日止。此承包期内，乙方按照承包合同使用大棚。第二承包期：自2028年12月31日至2048年12月30日，此承包期内不再收取温室大棚承包费，乙方按照本合同规定使用大棚。土地使用面积为400平方米。乙方缴纳承包费为16.8万元。甲方同意2017年10月31日前，将符合合同约定的土地及地上物交付乙方使用，完成水、电、路入棚。甲方保证乙方在使用期内水、电、路的正常使用，乙方按时向甲方服务管理中心缴纳各项费用（水、电、服务费）。甲方逾期交付土地房屋的违约责任：甲方如未按本协议规定的期限将该土地及地上物交付乙方使用，按下列1种方式处理，按逾期时间，分别处理（不做累加）：1.逾期在30日之内，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之贰的违约金，协议继续履行；2.逾期超过30日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议之日起30天内退还全部已付款。乙方愿意继续履行协议，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方交付实际已付款万分之贰的违约金。附件2：租赁土地及操作间、温室交付标准：操作间房屋，院墙：木艺围栏、木艺大门，，地面：地面水泥抹平温室地面：土地平整，门窗：塑钢门窗，顶面：钢架。内墙：水泥抹平，外墙：涂料。2017年3月27日，高中恒向鑫海公司支付承包费16.8万元，鑫海公司向高中恒出具收据。高中恒提交的宣传图片显示，鑫海公司就上述温室宣传称为农家院，可以居住、养老、休闲、种植、养殖等。其中绿色佳源农庄鸟瞰图显示，该园区内除了温室之外，还规划有医务室、生态餐厅、活动中心、生活超市等设施。另，本院生效的（2018）京0115民初22123号判决查明：2018年5月，北京市大兴区采育镇人民政府发出《通告》，载明：不准以设施农业为名从事非农业或圈占地行为；农业设施不准有“大棚房”建设行为；农业生产设施不准改为办公、餐饮、存储等非农业生产行为；在农业生产设施内、操作间、、地窝棚不准有人居住农业设施的附属设施不准改为非农业用途，如从事餐饮、住宿等经营性质的行为；农业设施不准存在搭建多层、连栋温室加建墙体等改建原有设施结构的不符合农业生产条件的行为；农业备案项目不准存在超范围、超标准建设的行为。根据当事人（张杰）所提供照片显示，涉案大棚房内有加建部分墙体，大棚房院内有地面硬化现象。本院经审理认为：根据土地管理法的规定，使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案涉案的大棚均建设于农用土地上，即便获批建设，但仅限于农业种植用途，不得违反土地管理法的规定，改变土地用途。根据查明事实，北京市大兴区采育镇政府于2018年5月发布的通告，明确不得进行改变农业用途的“大棚房”建设。而鑫海公司公开宣称具有居住功能并建设涉案大棚房的行为，违反土地管理法规定，改变了设施农业性质及土地使用用途。因此，高中恒与鑫海公司就上述温室签订的合同，违反土地管理法的规定，应属无效。因此，对高中恒请求确认合同无效的主张，本院予以支持。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对高中恒要求退还合同款项16.8万元的请求，本院予以支持。关于高中恒主张桑印龙、于晓雨承担责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证、质证等权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认高中恒与北京采育鑫海农业科技发展有限公司签订的《绿色佳源承包合同》无效；二、北京采育鑫海农业科技发展有限公司于本判决生效后七日内退还高中恒承包费16.8万元；三、驳回高中恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由北京采育鑫海农业科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘虎成二〇二〇年十月二十六日书记员  赵家禹