北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17901号原告（反诉被告）：于培珍，女，1952年7月17日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王文军，北京华开律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙君，北京华开律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王探文，女，1992年4月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张艳玲，北京美泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁，北京美泰律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）于培珍与被告（反诉原告）王探文、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员郭云燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告于培珍之委托诉讼代理人王文军、龙君、被告王探文之委托诉讼代理人张艳玲、张洁到庭参加诉讼。第三人我爱我家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于培珍向本院提出诉讼请求：判决王探文向于培珍支付107.6万元。事实和理由：于培珍与王探文通过我爱我家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号为WAE1910270047，以下简称《买卖合同》），约定王探文购买北京市西城区（原宣武区）南纬路12号XXX号房屋（权属证号：京房权证宣私字第**，以下简称案涉房屋），房屋成交总价款为538万元，其中通过贷款方式支付100万元。王探文支付定金53万元后双方达成全款支付的约定，但剩余款项迟迟未予支付。虽未约定剩余款项的具体付款时间，但根据合同约定，存在最迟付款时间，在该时间截止前王探文仍未支付。于培珍通过微信、邮件或者中介催告王探文付款，王探文并未付款。2020年4月11日，王探文收到于培珍发送的解除通知。故此请求王探文应支付房屋总价款20%违约金。王探文辩称，不同意于培珍的诉讼请求。于培珍故意隐瞒房屋无法贷款的事实，违反了诚实信用原则。签订合同后，因该情况无法进行贷款，王探文与于培珍达成全款支付之合意，但并未约定具体付款时间。王探文对于逾期支付款项，并不存在违约行为。我爱我家公司述称，双方争议不涉及我爱我家公司，服从法院判决。王探文向本院提出反诉请求：1．于培珍向王探文返还定金53万元；2．于培珍向王探文支付违约金107.6万元。事实和理由：双方签订《买卖合同》后，王探文申请贷款，但因房屋房龄过老无法贷款，致使王探文无法按期支付购房款，于培珍未告知该情况，导致合同目的无法实现。于培珍未按照《买卖合同》中说明及术语解释第二部分填写说明第二款、第六条第五款规定，未如实陈述房屋权属情况，导致王探文未在签订合同之日起120日内取得不动产权证书，构成违约，应承担违约责任。于培珍辩称，不同意王探文反诉请求。首先，案涉房屋房龄在中介公司网站早已披露，于培珍不存在隐瞒，且王探文在案涉房屋同一单元居住，理应知晓房屋的房龄。其次，案涉房屋不存在不能商业贷款的事实，根据王探文提供的证据显示案涉房屋并非不能贷款。于培珍并无披露能否贷款的义务，应由王探文自行解决。最后，双方约定的总价款为538万元，贷款金额仅为100万元，即使如王探文所称不能贷款，但双方已于2020年1月5日达成全款支付的约定，王探文理应在2020年1月22日之前支付款项。综上，不存在因为贷款不成导致合同目的无法实现的情况，王探文不享有合同解除权。我爱我家公司述称，双方争议不涉及我爱我家公司，服从法院判决。王探文并未提供证据证明其向银行申请贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本院审查情况，认定事实如下：2019年10月27日，于培珍（出售方）与王探文（买受方）通过我爱我家公司居间签订《买卖合同》，约定王探文购买于培珍名下的案涉房屋，房屋成交价款为538万元；王探文向于培珍支付定金53万元，其中第一笔定金10万元于合同签订当日支付，第二笔定金于办完央产上市后当日支付，通过资金自行划转方式划转。关于剩余款项支付，约定：王探文选择商业贷款，拟贷款金额为100万元，贷款金额部分将由贷款机构按照其规定直接支付给于培珍；双方一致同意，王探文分三期向于培珍支付除定金与贷款金额外的剩余房屋成交价款，最迟于下述最迟付款时间或者条件前向于培珍支付385万元，首期于缴税前2个工作日内通过资金存管方式支付360万元，第二期于预约缴税前2个工作日通过资金存管方式支付20万元，第三期于预约缴税前2个工作日通过资金存管方式支付5万元。关于贷款的其他约定，约定：如贷款机构不批准王探文的贷款申请，于培珍同意王探文可向其他贷款机构继续申请贷款，贷款的时间相应顺延，双方不得因时间顺延追究责任方违约责任，若再次向其他贷款机构申请贷款仍不能批准的，双方另行协商确定；如因本合同签署后国家法律或者政策调整导致贷款机构位对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，于培珍应退还王探文累计已付房款，双方互不承担违约责任。关于逾期付款责任（第九条），约定：除不可抗力外，王探文未按照第四条或者补充协议约定的时间付款的，逾期超过10日的，于培珍有权单方选择解除合同，选择解除合同的，适用本合同第十二条第一款约定；王探文因个人原因导致贷款机构未对王探文批准贷款，在如下情形时，于培珍有权单方解除合同，适用本合同第十二条第一款约定，1.王探文选择自行筹集剩余房价款的，若超过约定付款日未能筹齐并支付给于培珍，2.王探文选择继续贷款另行申请贷款之日起60日内且在缴税前仍未获得贷款批准的；除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方因此解除本合同的，适用本合同第十二条解除条款约定。关于不动产登记（第十条），双方最晚应于本合同签订之日起90日（2020年1月25日）内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，产生需要延长办理房屋权属登记时间的情况，双方应另行签署书面补充协议；因王探文原因致使于培珍未能在本合同签订之日起120日（2020年2月24日）内完成不动产转移且王探文未取得不动产权证书，于培珍选择解除合同的，适用本合同第十二条第一款约定。关于合同解除条款（第十二条第一款），约定：如于培珍依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自发出书面通知到达王探文之日起自动解除，王探文应按房屋成交总价款的20%向于培珍承担违约责任，于培珍于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的房款，如不足抵扣，王探文应支付不足部分，交易过程中已发生的各项费用及损失均由王探文承担。2019年10月28日、2019年11月19日，于培珍先后收到王探文支付的款项10万元、43万元（共计53万元）。截至本次诉讼，王探文未支付剩余购房款。2020年1月5日，王探文与于培珍达成全款支付的合意，但并未约定付款时间。后我爱我家公司根据双方协商过程制作《补充协议》，但双方并未在该补充协议签字确认。2020年2月1日，于培珍向张洁（王探文之母）催告应于2020年2月10日前支付245万元，但王探文并未支付。2020年3月9日，我爱我家公司向王探文发送催款通知。王探文称未查看该通知具体内容。2020年4月6日，王探文收到于培珍发送的催款通知。2020年4月11日，王探文收到于培珍发送的解除通知。2020年7月28日，王探文反诉请求解除合同。当日，于培珍收到王探文反诉状。审理中，于培珍、王探文共同确认《买卖合同》于2020年4月11日解除，本院不持异议。王探文确认知晓案涉房屋的房龄；王探文申请法院对于培珍主张的违约金予以酌减；王探文认为其工资为5000元可能影响贷款，但本案未能贷款系因案涉房屋房龄过老。另，王探文申请调取：1．西城区南纬路12号1层XXX房屋申请贷款的申请材料及批准文件；2．中国农业银行股份有限公司北京海淀支行关于二手房买卖个人商业贷款的相关规定。本院认为，王探文与于培珍已达成全款支付的合意，房屋能否贷款与王探文应否履行付款义务无关，本院无调查收集必要，不予准许王探文的申请。庭审中，关于未支付剩余款项原因，王探文主张：于培珍隐瞒案涉房屋不能贷款之事实导致王探文无法贷款，违反合同义务，非因可归责于王探文的原因而导致合同不能履行；变更付款方式为全款支付，但并未约定付款时间，王探文一直积极筹措资金，因疫情原因短期内无法筹集。于培珍主张：案涉房屋不存在不能贷款之情形，于培珍也并未向王探文隐瞒该情况；王探文未付款系其自身原因，应承担违约责任。我爱我家公司主张：案涉房屋所在小区存在其他贷款成功情形，所以不存在隐瞒不能贷款的情节。关于未约定全款支付具体时间时应如何确定付款时间，王探文主张：应在于培珍催告后三个月内；于培珍主张：参照《买卖合同》第五条第一款第一项，王探文自行筹齐剩余房款，最迟应在转移登记前两个工作日；我爱我家公司主张：具体时间应由双方协商确定，并按照《买卖合同》相关约定执行。关于于培珍的损失，于培珍主张共有四部分损失：1．房屋降价的贬值损失。受北京市西城区教委《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》影响，于培珍的房子如果无法在2020年7月31日前卖出并过户给他人，则失去原有的学区房优势，其价格必然大幅下跌。目前的降价损失已经达到78万元（原王探文交易单价约为9.4万元/平方米，2020年7月30日的市场价格约为8.1万元/平方米）。而2020年7月31日之后，预计该房屋的成交价格还会大幅下调，于培珍的损失还会继续扩大；2．于培珍应于2020年1月24日前收到而实际至今未收到的485万元房款，比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中借款逾期年利率6%的规定，于培珍的利息损失也约有15万元；3．于培珍因王探文未及时付款，导致为女儿赵萤买新房而卖旧房的资金链出现问题，不得已由原来的全款方式改为贷款加借款，仅银行贷款100万元的累计利息就有68万元多，向亲属借贷的130万元利息损失还不包括在内；4．于培珍为卖房而搬出另租住房，因王探文未及时付款导致无法及时交付购新房款、无法及时入住新房而多支出租赁费27000元及仓储费3948.41元等。对此，王探文认为案涉房屋价格并未下降，于培珍无法证明自己的损失，不认可于培珍的主张。本院认为，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：王探文未支付剩余款项是否构成违约；于培珍是否因未告知王探文案涉房屋不能贷款而构成违约；当事人主张的违约金是否应予酌减。关于焦点一，王探文未在最迟付款时间前支付剩余款项，违反了合同约定，构成违约。首先，明确最迟付款时间。双方达成全款支付约定后，并未明确具体付款时间。现有证据无法显示双方就此达成明确约定，所以双方应进行补充约定，但事实上我爱我家公司组织双方签订补充协议并未成功。不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合《买卖合同》约定，按照合同关于自行筹齐款项约定的时间以及房屋应完成产权转移登记的时间，双方应在2020年2月24日前完成产权转移登记，所以王探文至迟应在2020年2月22日前将剩余款项支付于培珍。其次，未进行付款不存在合理理由。第一，刚开始没有付款，系自身无法及时筹集全款，与于培珍是否隐瞒房屋不能贷款一事无关；第二，于培珍没有告知房屋能否贷款的义务，王探文能否贷款应自行掌握，所以不存在于培珍欺诈的情节；第三，履行期间，于培珍多次催促王探文付款，但其均以款项尚未筹齐为由拒绝，事后以对方隐瞒不能贷款事实，理由并不适当。最后，符合合同约定的认定违约的条件。第一，王探文未在最迟付款时间前支付剩余款项，既未得到于培珍的谅解，也缺少合理抗辩；第二，从王探文最迟付款时间到于培珍4月催告付款，时间已远达2个多月，给予王探文合理的筹款时间，王探文仍未完成付款。关于焦点二，王探文知晓案涉房屋房龄，能否贷款应自行掌握，与于培珍无关，于培珍是否告知均不构成违约。首先，于培珍无告知义务。于培珍并未隐瞒案涉房屋的房龄，于培珍并未就重大事项有所隐瞒，且王探文也知晓案涉房屋房龄，基于该房龄的案涉房屋能否进行贷款，王探文应自行判断，与于培珍无关。且案涉房屋的权属也不存在争议，于培珍不存在未如实陈述情况。据此，王探文能否基于案涉房屋的情况进行贷款系其自己的事情，与于培珍无关。王探文以其所援引的合同条款主张于培珍构成违约，难以成立。其次，未能履行与能否贷款无关。王探文本应自行判断能否贷款，在其与我爱我家公司工作人员沟通后，自认房屋无法贷款，并未继续履行申请贷款义务。相反，其于2020年1月5日与于培珍达成全款支付的约定。虽双方并未约定具体付款时间，但此时王探文应知晓其应及时通过全款支付履行合同。王探文以未筹齐全款为由未完成剩余款项支付义务，该履行情况与合同约定的最迟时间有悖。其未在《买卖合同》框架下的截止时间完成款项支付义务，构成违约，导致合同未能继续履行，该情况与能否贷款无关。故此，在合同履行方式发生变化时，案涉房屋能否贷款已非重要事项。再次，案涉房屋并非不能贷款。于培珍与王探文沟通所述并非其认为案涉房屋不能贷款，而是其要求买受人支付全款。王探文试图主张案涉房屋因房龄过老而无法贷款，进而免除自己违约责任。但根据其自行提供的证据显示，虽然案涉房屋贷款因房龄原因有所受限，但并非当然不能贷款。客观上，我爱我家公司也提供了案涉房屋所在小区其他房屋贷款的手续，佐证了房屋并非不能贷款的事实。王探文主张我爱我家公司可能存在修改房龄等原因，但该说法属于猜测，并无客观依据。最后，亦非不存在其他原因。王探文在履行过程中并未以房龄过老为由主张不能付款。同时，其也自认工资较低，也会影响贷款事实。房龄过老与工资过低均会影响贷款，即使按王探文所主张，不存在房龄问题，其工资问题也会影响贷款。且合同中亦有所约定，即贷款不能，双方亦可支付全款，王探文应对此有所预期。关于焦点三，于培珍不构成违约，无需支付违约金，也不存在酌减的问题。王探文构成违约，其亦申请酌减，结合于培珍实际损失情况，本院酌减违约金为53万元。首先，程序上满足启动违约金酌减的条件。本院已认定王探文构成违约，按照合同约定王探文应支付107.6万元的违约金。经释明，王探文申请法院对违约金酌减处理。所以本院可启动违约金酌减程序，在符合条件时对违约金酌减。其次，约定的违约金过分高于实际损失。王探文提交证据，证明案涉房屋地段的房屋单价与合同约定的单价相比并未有下降的趋势。于培珍给予了初步说明，并提供案涉房屋所在地区学区政策变化。本院认为，结合疫情情况和学区政策变化，从双方签订合同到诉讼阶段，没有理由认为王探文的违约行为导致于培珍产生新的利益。王探文未按照约定付款，导致于培珍无法及时将房屋价值变现，其女儿另行购房产生一定贷款成本，并非不合理。不过，即使如于培珍所言，其所主张合理的损失成立，约定的违约金仍属过高。所以本院应予以酌减。最后，酌减违约金为53万元。一方面，双方合同约定了定金条款，王探文构成违约时，于培珍期待主张对方赔偿数额不低于53万元。另一方面，王探文未完成付款，也是在疫情大形势下，其无法按照预想及时筹齐贷款所致。客观上双方也未达成就全款支付时间的补充约定，其对付款时间也缺乏确定期待。于培珍所主张的损失并非全然合理，也存在关联性不充足的因素。故此，本院基于公平原则，认为约定违约金过高，应予以酌减，王探文应向于培珍支付违约金53万元。综上所述，于培珍的诉讼请求部分成立；王探文的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、王探文于本判决生效后十五日内支付于培珍违约金53万元；二、于培珍于本判决生效后十五日内返还王探文定金53万元；三、驳回于培珍的其他诉讼请求；四、驳回王探文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7242元、反诉案件受理费7242元（合计14484元），由王探文负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭云燕二〇二〇年十月十九日法官助理 高 磊法官助理 王 甘书 记 员 戴 琪