内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3381号上诉人（原审原告）：巴林左旗润达房地产开发有限公司。住所地：内蒙古赤峰市巴林左旗林东东城区振兴小区****。法定代表人：魏丽芬，经理。委托诉讼代理人：于秀云，内蒙古云暄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林静涛，男，1989年8月4日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古赤峰市。被上诉人（原审被告）：王晓宇，女，1994年7月10日出生，蒙古族，住址同上。二被上诉人委托诉讼代理人：杨集文，内蒙古富凯律师事务所律师。上诉人巴林左旗润达房地产开发有限公司（以下简称润达公司）因与被上诉人林静涛、王晓宇房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林左旗人民法院（2020）内0422民初2488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。润达公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，由林静涛、王晓宇承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定润达公司与林静涛、王晓宇未签订书面的商品房买卖合同，认定房屋首付款金额、尾款给付时间等没有明确约定与事实不符。润达公司向一审法院提交的两枚定金收据原件，是润达公司给林静涛、王晓宇出具77558元首付款收据后收回的，77558元的首付款包含了2万元的定金，润达公司向一审法院已经说明，根据2017年12月8日收据上的内容，能够证实润达公司与林静涛、王晓宇签订的书面房屋买卖合同，约定了标的、价款、首付款的给付时间及违约责任。但一审法院仍将定金收据认定为首付款与事实不符，认定事实不清。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条第四款关于对质量、价款等约定不明如何履行规定，本案根据商品房交易习惯完全可确认首付款应为房屋总价款的30%，计107267.4元，这也是润达公司未单独约定首付款数额的原因。合同虽未约定尾款的给付时间，但根据润达公司提交的与林静涛的微信聊天记录可知，润达公司自2018年10月30日开始催要房屋剩余的全部尾款，经催要无果，还于2019年9月给林静涛、王晓宇发函索要，林静涛、王晓宇仍不履行给付房款的义务。即便在一审法庭上林静涛、王晓宇仍推拖不给付房款，润达公司请求解除合同符合法律规定。二、一审法院以林静涛、王晓宇已经入住涉案房屋，从维护社会交易安全稳定方面考虑，不支持润达公司的诉讼请求，没有法律依据。维护交易安全，首先应该维护的是守约方的交易安全，而不是以此托词助长违约方的违约行为。在润达公司长达2年多的催要过程中，林静涛、王晓宇仍没有再交一分钱的购房款，即便在一审林静涛、王晓宇仍推脱不交房款。林静涛、王晓宇的违约行为严重侵害了润达公司的合法权益。三、一审法院适用法律错误。润达公司一审诉讼请求是请求解除合同，并没有否认合同的效力，一审法院以《中华人民共和国合同法》第五十二条确认合同效力的条款，判决驳回润达公司解除合同的诉讼请求，适用法律错误。综上，请求支持润达公司的上诉请求。王晓宇、林静涛答辩称，一、王晓宇、林静涛首次与润达公司达成购买案涉楼房的时间是2017年12月8日。当时王晓宇、林静涛给付润达公司定金10000元，并在当日润达公司的工作人员徐晓敏给王晓宇、林静涛出具收据后，王晓宇、林静涛又在2017年12月17日给付润达公司定金10000元，徐晓敏又给王晓宇、林静涛出具收据一枚，该收据上明确注明合计定金付2万元。在2018年4月26日王晓宇、林静涛又交付楼房首付款77558元，对此，润达公司也给予出具了收据。王晓宇、林静涛共计给付润达公司97558元，并不是77558元。这一点通过双方在2017年12月8日签订的收据来看，涉案楼房的面积为77.73平，每平方价格4600元，楼房总价为357558元，王晓宇、林静涛在2018年4月26日交付首付款77558元，加上20000元定金共计还欠润达公司26万元整数，是为了以后好算账。第二，一审法院适用法律正确，润达公司所称的当事人就质量、价款等内容没有约定或约定不明的，按照交易习惯确定，但是润达公司所称的应付30%的首付款的交易习惯没有任何根据，对此，王晓宇、林静涛也不予认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。而双方的房屋买卖关系的形成时间是2017年12月8日，润达公司在一审向法庭所举的律师函王晓宇、林静涛并没有收到，并且该份律师函并不符合法律规定，没有加盖律所公章。因此，润达公司并没有在解除权发生之日起一年内行使，其所称的解除权已经消灭。因此，一审法院驳回润达公司的诉讼请求并无不当。到目前为止，王晓宇、林静涛一直同意给付润达公司楼房尾款，并需要润达公司帮忙协助办理贷款手续，是润达公司一直拒绝协助办理，才引起诉讼。王晓宇、林静涛也正在筹钱，筹够后就一次性将所欠房款给付润达公司，请求驳回润达公司的上诉请求。维持原判。润达公司向一审法院起诉请求：1.依法解除润达公司与林静涛、王晓宇签订的房屋买卖合同，将房屋退还给润达公司并恢复原状；2.请求依法判令林静涛、王晓宇承担违约责任，赔偿润达公司损失40000元；3.由林静涛、王晓宇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2017年12月8日，润达公司与林静涛、王晓宇达成口头协议，约定将润达公司开发的位于赤峰市××区房屋出售给林静涛、王晓宇，房屋面积为77.73平方米，价格为每平米4600元，房屋总价款为357558元。林静涛、王晓宇于同日向润达公司交纳定金10000元。2017年12月17日，林静涛、王晓宇又交纳定金10000元。2018年4月26日，润达公司为林静涛、王晓宇出具交纳房屋首付款77558元的收据一枚。双方口头约定房屋尾款办理商贷，后双方未签订书面商品房买卖合同，也未办理预告登记，对房屋尾款的给付时间亦未作约定。此后林静涛、王晓宇没有再向润达公司交纳任何款项。另查明，林静涛、王晓宇已实际入住涉案房屋至今。一审法院认为，润达房产公司与林静涛、王晓宇口头达成的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方均具有约束力。因双方未签订书面的商品房买卖合同，对房屋首付款金额、尾款给付时间等没有明确约定，现双方各执一词，且均不能提供合法有效证据证明其主张。而且林静涛、王晓宇已经对涉案房屋进行装修并实际居住至今。综合考虑双方举证情况、鉴于林静涛、王晓宇已经入住涉案房屋，从维护社会交易安全稳定方面考虑，一审法院认为润达公司要求解除房屋买卖合同的证据不足，一审法院不予支持。但是对房屋尾款，润达公司仍拥有债权，可另案向林静涛、王晓宇主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回润达公司的诉讼请求。本院经审理查明，林静涛、王晓宇于2017年12月8日向润达公司交纳定金10000元，2017年12月17日，林静涛、王晓宇又交纳定金10000元。2018年4月26日，润达公司将为林静涛、王晓宇出具的定金收据收回，为其出具交纳总房款77558元的收据。二审经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：1.被上诉人林静涛、王晓宇实际交付的房款数额是多少；2.上诉人润达公司诉请解除案涉房屋买卖合同的请求是否成立。关于被上诉人林静涛、王晓宇实际交付的房款数额问题，林静涛、王晓宇称共交付97558元，并提供了2018年4月26日交付首付款77558元的收据原件以及2017年12月8日和12月17日两次交付定金共20000元的收据复印件。对于其中77558元的收据原件，润达公司予以认可。对于其中两张各10000元的收据复印件，润达公司主张其原件已经在2018年4月26日林静涛交付房款时收回并统一为林静涛、王晓宇出具了一张77558元的收据。该两枚收据原件由润达公司持有并提交法庭。对此，林静涛、王晓宇辩称其交款时润达公司只给了收据复印件，该辩解与日常生活经验和交易习惯不符，林静涛、王晓宇亦未提供其他证据证明其实际向润达公司交付房款数额为97558元，结合本案其他证据，应认定林静涛、王晓宇已向润达公司交付房款的数额为77558元。关于案涉房屋买卖合同应否解除的问题。法定解除权制度作为合同法项下的制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、未定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重。解除合同本就不是违约情形下的唯一的救济手段，更不是当然的救济手段。若合同动辄可得解除，交易关系动辄导致失败，则必将引发市场秩序的混乱，交易成本的虚高和资源配置效率的低下。本案中，2018年4月26日买受人已交付了部分购房款，出卖人润达公司亦将房屋交付给买受人，买受人已装修入住两年有余，买受人取得房屋的占有、使用权能，合同目的已实现。出卖人润达公司出售房屋合同目的是取得房屋的价款，润达公司合同目的的实现有赖于被上诉人的履行行为，被上诉人于房屋交付后即负有给付购房款的义务，被上诉人在润达公司多次催要购房款仍以各种理由未给付，已违反合同义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。润达公司称已按法律规定向被上诉人发出催告履行的通知，但该通知被上诉人否认收到，润达公司亦没有证据证明被上诉人已收到催告的通知，催告行为系准法律行为，催告通知未到达被上诉人处，不发生催告的法律效力。被上诉人一、二审均有履行合同的意愿，一审考虑到买受人实际装修和入住的事实，判决不支持润达公司解除合同的请求并无不妥。需要指出的是，二审中被上诉人同意在三个月内付清尾欠房款，被上诉人应按承诺本着诚信全面履行合同义务，如其在本判决生效后三个月内未按承诺约定给付购房款，将导致上诉人取得房屋价款的合同目的不能实现，上诉人可依新的事实另行起诉解除合同。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由润达公司承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年十月十二日法官助理 邹海庚书记员 范春阳