北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89057号原告：潘金狮，男，1962年9月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：郑丽杭，福建宽冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇明，福建宽冉律师事务所律师。被告：陈世祥，男，1990年8月10日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李秀兰，北京市京师律师事务所律师。被告：陈美凤，女，1987年7月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙丽媛，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏志坚，北京市兰台律师事务所律师。原告潘金狮与被告陈世祥、被告陈美凤债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘金狮及其委托诉讼代理人郑丽杭，被告陈世祥的委托诉讼代理人李秀兰，被告陈美凤的委托代理人孙丽媛、魏志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告潘金狮提出诉讼请求：1、要求撤销2017年10月31日陈世祥与陈美凤签订的《存量房屋买卖合同》，并撤销陈世祥将其所有的位于北京市朝阳区常营北路10号院103号楼16层1单元1902室转让给陈美凤的行为；2、要求陈世祥、陈美凤支付律师费3万元；3、诉讼费用由陈世祥承担。事实与理由：陈世祥与陈美凤系姐弟关系。陈世祥分别于2015年8月27日、2015年10月2日、2015年10月12日多次向潘金狮借款。因陈世祥未及时还清借款，潘金狮于2017年9月25日以民间借贷纠纷为由向北京市通州区人民法院（以下简称通州法院）起诉陈世祥，同时申请财产保全540万元。2017年10月26日，通州法院查询到陈世祥北京市朝阳区常营北路10号院103号楼16层1单元1902室（以下简称1902房产）有住宅一套，面积159.46平方米，并于同日做出(2017)京0112民初34720号民事裁定书，裁定查封、冻结陈世祥、林某某银行存款540万元或同等价值财产。2017年11月1日，待潘金狮交纳完保全费之后却被告知在保全过程中，涉案房产已被转移，无法办理查封手续。2019年3月22日，通州法院判决：陈世祥应在判决生效之日起七日内偿还潘金狮借款本金459.3万元及利息。后陈世祥不服，提起上诉。2019年5月31日，北京市第三中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2019年7月11日，潘金狮向法院申请强制执行，在法院强制执行查询陈世祥财产过程中，潘金狮才得知陈世祥于2017年10月31日已将其所有的1902房产，市场价格800万元左右的住宅，以352万元的价格转移至其姐姐陈美凤名下，而依据两被告签订的《存量房屋买卖合同》，双方自有交易结算的价格仅为一万元。综上，陈世祥在明知其应承担偿还借款义务的情况下，将其名下房产低价转让给陈美凤，而陈美凤在明知陈世祥涉诉的情况下，依然帮助陈世祥转移财产，两被告的行为，属恶意转移财产，严重损害了潘金狮的合法权益，导致潘金狮的债权无法实现，故诉至法院。被告陈世祥答辩称，不同意潘金狮的全部诉讼请求。第一，潘金狮提起本案债权人撤销之诉已经超过法律规定的债权人行使撤销权的期限，丧失了本案胜诉权，法院应驳回其诉讼请求。第二，陈世祥与陈美凤就1902房产签订的《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价及实际交易价为795万元，并非潘金狮认为的352万元。陈世祥转让涉案房屋不属于以不合理低价转让财产。潘金狮提起本案诉讼没有事实及法律依据。第三，2017年8月17日，陈世祥转让诉争房产前，诉争房产上已经有案外人xx银行股份有限公司北京分行（以下简称xx银行）300万元和吉某某的500万元借款本金、利息及其他费用等抵押债权，这些债权在陈世祥转让诉争房产前均已到期未还，且xx银行已向北京市东城区人民法院起诉要求行使诉争房屋转让变现后的优先清偿权并查封了该房屋。陈世祥转让诉争房屋的目的是为了偿还上述抵押债权，且在其收到售房款后将房款全部用于偿还诉争房屋上上述抵押权人的优先债权。而本案潘金狮对陈世祥的债权属于普通债权，同时，2017年8月17日，陈世祥与陈美凤签订《存量房屋买卖合同》，转让诉争房屋时，潘金狮尚未就双方之间的债务纠纷提起诉讼，陈世祥转让本案诉争房屋用于偿还房屋上的优先债权的行为，主观上没有逃避偿还潘金狮债务的故意，客观上没有侵害潘金狮的合法权益。第四，陈世祥认为自己与陈美凤作为独立的个体，双方签订的房屋买卖合同约定的成交价和实际支付的价格均不低于当时交易地政府部门指导价或者市场交易价，且陈世祥在2017年8月17日与陈美凤签订《存量房屋买卖合同》时，潘金狮尚未就自己与陈世祥之间的民间借贷纠纷案提起诉讼，陈美凤由于不和陈世祥一起工作生活，对陈世祥本人及公司的经营状况、对陈世祥与潘金狮之间的借款纠纷毫不知情，其此次购房就是一次正常的商业行为。由于陈美凤在购房时，对陈世祥与潘金狮之间的债务纠纷不知情，其受让该房屋时完全出于善意，并已支付合理的对价，且双方已按法律规定履行了房屋的产权变更登记手续，取得了房屋的所有权证书，陈美凤此次购房构成善意取得。被告陈美凤的答辩意见同陈世祥的答辩意见。经审理查明：2017年10月18日，潘金狮以民间借贷纠纷为由起诉陈世祥、林某某，通州法院于2019年3月22日作出（2017）京0112民初34720号民事判决书，判令陈世祥偿还潘金狮借款本金459.3万元及利息。后陈世祥提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年5月31日作出（2019）京03民终7025号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在案件诉讼期间，潘金狮申请财产保全，通州法院于2017年10月26日作出（2017）京0112民初34720号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人陈世祥、林某某银行存款540万元或同等价值的财产。同日，通州法院向北京市朝阳区不动产登记事务中心查询陈世祥的房屋登记信息，显示1902房产登记在陈世祥名下。2017年10月31日，1902房产转移登记至陈美凤名下。2017年11月1日，潘金狮交纳了财产保全费。2019年7月11日，潘金狮申请强制执行34720号民事判决书。2020年1月10日，通州法院作出（2019）京0112执8077号之一民事裁定书，载明：在案件执行过程中，陈世祥银行账户内无可供执行余额，有公积金32690元已扣划并发还给潘金狮。未发现陈世祥名下房屋、车辆、股权、债券等，陈世祥无其他财产可供执行，故裁定终结本次执行程序。另查，陈世祥与陈美凤于2017年10月31日签订《存量房屋买卖合同》，双方在不动产登记事务中心备案的（经纪成交版）合同载明的涉案房产成交价格为352万元。诉讼中，陈世祥、陈美凤主张其房屋交易实际价格为795万元，并提交了双方于2017年8月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）予以佐证。陈世祥提交其银行流水显示2017年8月17日，陈美凤向其转账270万元，2017年10月29日，陈美凤向其转账400万元，2017年11月3日，陈美凤向案外人吉某某转账125万元，陈美凤与陈世祥确认向吉某某转账的125万元系受陈世祥的指示代为还款。另查，2015年5月12日，北京xx德福商贸有限公司（以下简称xx公司）作为借款人与xx银行作为贷款人签订《借款合同》，借款金额300万元，借款期限自2015年5月12日至2016年5月11日。同日，陈世祥与xx银行签订《抵押合同》，将1902房产作为xx公司《借款合同》项下借款之抵押财产。2015年5月14日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为xx银行，抵押人陈世祥，债务履行期限自2015年5月12日至2016年5月11日。2017年3月16日，北京市东城区人民法院查封涉案房产，查封期限自2017年3月16日至2020年3月15日。2017年8月17日，陈世祥代xx公司向xx银行还清借款。2017年8月22日，抵押登记注销。另查，2016年10月21日，吉某某作为甲方（贷款人）与陈世祥、蔡伟业作为乙方（借款人）签订《借款合同》，约定：甲方向乙方提供借款500万元，借款期限3个月，担保方式为乙方提供1902号房产作为借款的还款抵押物。同日，陈世祥作为抵押人，将涉案房产抵押给抵押权人吉某某并办理了抵押登记手续。2017年10月29日，陈世祥向吉某某转账400万元，备注为还款。上述事实，有各方提交的上述证据和当事人陈述意见等在案佐证。本院认为：根据法律规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。根据上述法律规定，债权人行使撤销权有以下条件：一是债务人以明显不合理的低价转让财产；二是对债权人造成损害；三是受让人知道该交易会对债权人造成损害。就本案中潘金狮是否符合债权人撤销权的行使条件本院分析如下：第一，虽然潘金狮提交的《房屋买卖合同》（经纪成交版）显示，1902房屋成交价格为352万元，但陈世祥与陈美凤提交的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）均显示房屋成交价格为795万元，且根据陈美凤提交的银行付款凭证及收据等可以印证其实际向陈世祥支付的款项金额为795万元。本院考虑到二手房交易中的实际情况，确实存在备案的合同与实际交易的合同金额不一致的情况，故本院认为应当以实际支付的购房款判断房屋交易价格，而不能仅凭备案的合同判断。第二，根据陈世祥提交的1902房屋的抵押登记信息显示，2015-2016年期间，该房屋登记的抵押权人为xx银行及吉某某，且上述两个抵押权人抵押担保的主债权数额大于房屋的市场交易价格，再根据陈世祥的银行交易记录显示，陈美凤支付购房定金及第一笔购房款当天，陈世祥分别偿还了xx银行和吉某某的欠款，而潘金狮对陈世祥的债权为普通债权，本院认为，即便认定陈世祥与陈美凤转让房屋的价格不合理或者属于恶意转移财产，陈世祥销售房屋的款项亦应当优先偿还抵押权人的债权，因此不足以认定陈世祥销售房屋的行为对潘金狮造成损害。第三，至于陈美凤是否知道该交易会对债权人造成损害，由于陈美凤付出了符合市场价格的合理对价，虽然陈世祥与陈美凤系姐弟关系，但是法律并不禁止亲属之间交易房产，潘金狮提交的证据不足以证明陈世祥与陈美凤之间存在恶意串通，损害其债权的行为。综上，本院根据现有证据，不足以认定潘金狮就陈世祥与陈美凤交易涉案房产的行为享有债权人撤销权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：驳回原告潘金狮的全部诉讼请求。案件受理费70元，保全费5000元，由原告潘金狮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  孙国荣审判员  李佳佳审判员  鲁雅清二〇二〇年十月十五日书记员  杨月英书记员  单星辰