江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初6376号原告：浙江佳源物业服务集团有限公司宿迁分公司，统一社会信用代码91321300560293278W，住所地宿迁市宿城区高宝湖路**。负责人：严剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：章玉梅，该公司员工。被告：沈康，男，1986年7月24日生，住宿迁市宿城区。原告浙江佳源物业服务集团有限公司宿迁分公司（下称佳源物业）与被告沈康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳源物业的委托诉讼代理人章玉梅到庭参加诉讼。被告沈康经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳源物业向本院提出下列诉求：一、判令被告沈康给付原告物业管理费2155元【2016年度、2017年前三个月期间，计算公式为137.01平方米×1.05元/月/平方米×15个月】、公共能耗费1684元【2014年度前三个月、2015年度、2016年度及2017年前三个月期间，计算公式为137.01平方米×0.41元/月/平方米×30个月】，滞纳金【计算至2020年1月13日合计为6691元，计算方式为：1、以2016年物业服务费即1724元为基数、按日千分之三的标准从2017年1月1日计算至2020年1月13日（计1108天）；2、以2017年前三月物业服务费即431元为基数、按日千分之三的标准从2018年1月1日计算至2020年1月13日（计743天）；此后以合计尚欠费用即2155元为基数，按上述标准计算至实际履行之日止】。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月12日，被告购买了名人国际花园小区1幢2404室（面积137.01平方米）。原告与业主委员会分别于2016年1月1日、2017年1月1日签订的《名人国际花园住宅小区物业管理委托合同》。原告按约定依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告拖欠原告2014年10月1日至2017年4月1日物业管理费、公共能耗费。原告及业主委员会多次索要未果，故诉至法院提出上述请求。被告沈康未作答辩。经审理查明：宿迁市宿城区名人国际花园1#、1#裙房#2404室2013年12月12日登记房屋所有人为被告沈康等，该房屋系住宅，建筑面积为137.01㎡。2017年4月，上述房屋转移登记至他人名下。原告佳源物业为依法成立的物业管理企业法人（2012年12月21日，原告名称由怡城（浙江）物业管理有限公司宿迁分公司变更为浙江佳源物业管理有限公司宿迁分公司，2018年10月31日又变更为浙江佳源物业服务集团有限公司宿迁分公司）。2010年9月19日，涉案小区的建设单位宿迁市佳源房地产开发有限公司作为招标人下发《中标通知书》，确定怡城（浙江）物业管理有限公司为涉案小区**物业管理的中标人。宿迁市宿城区房产管理局在该中标书下发加盖印章。2012年5月31日宿迁市物价局下发《关于宿迁名人国际花园住宅小区前期物业公共服务收费的批复》（宿价服73号），载明：一、……核定名人花园小区普通住宅前期物业公共服务标准最高为0.77元/月/平方米，具体标准由你公司在物业服务合同中预先约定……二、……公共水电、高层住宅的电梯运行（含电梯运行电费、检测费、维护费等）等代收代交费用，你公司单独建账，与业主协商，实行按月或按季据实公开合理分摊到各业主。三、停车服务等其他收费按有关文件执行等。2016年1月8日，宿迁市宿城区名人国际花园小区业主委员会（甲方）与原告佳源物业（乙方）签订《物业管理合同》，其中主要约定：第十七条，委托管理期限1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。第二十一条，1、物业服务费高层住宅房屋为1.05元/月/平方米，商铺为1.25元/月/平方米……公共耗能费按实分摊由乙方根据上年度（2015年）实际能耗收费标准为按建筑面积每月每平方0.41元收取，应业委会要求物业公司对公共部分采取节能降耗，暂时先按建筑面积每月每平方0.32元收取，年底进行公示再按照实际收取，多出的部分由物业公司延续到下一年，不足的费用由物业公司向业主二次收。2、缴费方式为年度预缴，每年1月-3月期间为物业管理费收缴期，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金……5、空置房屋的物业服务费，由乙方按业主约定的收费标准全额向业主收取……2017年1月1日，宿迁市宿城区名人国际花园小区业主委员会（甲方）与原告佳源物业（乙方）签订《物业管理合同》，其中主要约定：第十七条，委托管理期限1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。第二十一条，1、物业服务费高层住宅房屋为1.05元/月/平方米，商铺为1.25元/月/平方米……公共耗能费按实分摊由乙方根据上年度（2015年）实际能耗收费标准为按建筑面积每月每平方0.41元收取，应业委会要求物业公司对公共部分采取节能降耗，暂时先按建筑面积每月每平方0.32元收取，年底进行公示再按照实际收取，多出的部分由物业公司延续到下一年，不足的费用由物业公司向业主二次收。2、缴费方式为年度预缴，每年1月-3月期间为物业管理费收缴期，逾期缴纳的从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金……5、空置房屋的物业服务费，由乙方按业主约定的收费标准全额向业主收取……该涉案小区由原告提供物业服务，原告因向被告索要本案物业服务费、公共耗能费等未果因而成讼。以上事实有营业执照、不动产权登记信息、中标通知书、宿价服73号文件、《物业管理合同》等证据在卷佐证，足以认证。本院认为，原告佳源物业与名人国际花园小区业委会订立的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。关于物业服务费，原告主张的物业服务费为2155元【137.01平方米×1.05元/月/平方米×15个月】并不违反法律规定，本院依法予以支持。关于公共耗能费。《江苏省物业管理条例》第五十二条第一款规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”本案中，2016年、2017年的该项费用，根据《物业管理合同》约定，原告应暂时先按建筑面积每月每平方0.32元收取，年底进行公示再按照实际收取，空置房屋全额收取。据此，被告应向原告支付的该项费用为：658元（取整）【137.01平方米×0.32元/月/平方米×15个月】。原告主张为0.41元/平方米/月，但提供的证据不能证实，本院不予采信。2014年、2015年的该项费用，原告举证不足以证实存在相关约定，亦不足以证实该项费用实际发生数额、计算方式及依法进行了公示，故原告主张本案不予支持（如有实际发生，可在提供新的证据后另行主张）。关于滞纳金，被告应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费及公共照明费，根据本案合同约定原告的主张应认定为违约金，其计算基数、起止时间符合约定且并不违反法律规定，但计算标准过高，本院酌定调整为年利率7.8%，即1、以2016年物业服务费即1724元为基数、按年利率7.8%的标准从2017年1月1日计算至实际履行之日止；2、以2017年前三月物业服务费即431元为基数、按年利率7.8%的标准从2018年1月1日计算至实际履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告沈康于本判决发生法律效力之日起五日内向原告浙江佳源物业服务集团有限公司宿迁分公司支付物业服务费2155元、公共能耗费658元、违约金（1、以1724元为基数、按年利率7.8%的标准从2017年1月1日计算至实际履行之日止；2、以431元为基数、按年利率7.8%的标准从2018年1月1日计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告沈康负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 臧玉艳二〇二〇年十月三十一日法官助理 翁荣荣书 记 员 刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。