北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初43714号原告（反诉被告）：黄一鸣，男，1994年5月27日出生，汉族，北京盛美卓越电器销售有限公司职员，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：范立博，男，1991年10月17日出生，汉族，无业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）黄一鸣（以下称黄一鸣）与被告（反诉原告）范立博（以下称范立博）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黄一鸣、范立博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄一鸣向本院提出诉讼请求：1．判令范立博返还黄一鸣2019年3月1日到2019年5月31日的租金18300元，押金6100元，并支付利息（以24400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，从2019年3月1日计算至实际支付之日止）；2．范立博支付黄一鸣临时收房违约金6100元；3．范立博归还其侵占黄一鸣的所有个人物品即宜家牌条纹沙发一部、西门子牌白色洗衣机一台、床垫二张并向黄一鸣支付上述物品2019年3月1日至归还之日止的孳息。事实和理由：2017年5月31日，黄一鸣与范立博签署租房合同，黄一鸣承租范立博位于北京市朝阳区xxxxa区xxx号楼的xxxx室房屋。2018年3月29日，经双方同意，黄一鸣续租，租期延长至2019年5月31日。2019年2月23日，黄一鸣提出退租，并找到新租客，经三方协议，范立博同意黄一鸣退租，并商议决定先由黄一鸣暂时向其支付2019年3-5月租金。2019年2月28日，黄一鸣按约定交付范立博房租共18300元后，范立博对此前的商议拒不承认，意图在向新租客收取房屋押金及租金后仍不退还黄一鸣已支付的押金及租金共计24400元。此外，黄一鸣在租期内，范立博私自更换出租屋门锁，侵占黄一鸣的个人财产。黄一鸣识破范立博为二房东（范立博曾在签署租赁合同时谎称自己为房屋所有人），并要求退款却遭到范立博殴打，黄一鸣为此报警。当日，在北京市朝阳区六里屯公安局，范立博签署还款协议，承诺于2019年3月1日中午12:00之前退还黄一鸣租金及押金共24400元，但至今范立博仍拒不退还。现黄一鸣为维护自身合法权益，依法诉至贵院，2019年2月28日，在双方同意出租屋可以由黄一鸣转租的情况下，黄一鸣继续履行合同交付范立博2019年3月-5月房租共18300元，并找到新租客。在收取黄一鸣的租金后，范立博私自换锁导致黄一鸣无法正常居住和转租。2019年3月1日范立博在与黄一鸣合同尚未终止的情况下，与新租客签约。最终因新租客质疑范立博的房东身份，签约失败。2019年3月2日，黄一鸣要求继续承租该房屋，范立博以房屋维修为由临时收回房屋且拒退黄一鸣押金及租金共计24400元。2019年3月10日范立博将房屋租给别的租客二次收取租金。综上，范立博的行为严重违反合同条约，给黄一鸣造成极大损失。因范立博私自换锁，扣押黄一鸣个人物品，2019年3月24日，黄一鸣报警联系上新租客，在提供购买凭证后，新租客拍摄出租屋内的黄一鸣个人物品包括沙发、洗衣机以及床垫两张，证明黄一鸣个人物品尚在出租屋内，但在范立博的授意下，拒退黄一鸣所有个人物品。2019年2月28日至今，范立博收取黄一鸣租金后毁约，在小区派出所签暑退款协议后仍然长期未归还黄一鸣押金及租金共计24400元，导致黄一鸣损失利息共计604．85元。范立博针对黄一鸣的诉讼请求辩称：不同意黄一鸣的全部诉讼请求。第一，黄一鸣在起诉书中称“范立博曾在签署租赁合同时谎称自己为房屋所有人”与客观事实不符。范立博与黄一鸣微信交流时，曾提到本案标的房屋为本人阿姨所有，范立博对房屋所有情况属于知晓状况，并非隐瞒房屋所有权情况。第二，黄一鸣在起诉书中称“对商议拒不承认，意图在向新租客收取房屋押金及租金后仍不退还黄一鸣已支付的押金及租金”与客观事实不符。2019年2月23日，黄一鸣提出退租，我与其协商由黄一鸣找到新租客后退还其租金，但黄一鸣提交的证据里新租客“张喵喵”并未承租，并无向新承租人收取房租后不予返还之意。且新承租人是我方联系到，次月联系到并签订房屋租赁合同。第三，黄一鸣在起诉书中提到的“在租期内私自更换出租屋门锁，侵占黄一鸣个人财产”与客观事实不符。在黄一鸣搬离、新承租人住进房屋后，按照合同约定，为保障新承租人合法权益，才更换门锁，后黄一鸣提出取出房屋内物品时，我方并未拒绝。（并且他们搬走以后说没有东西了，说把钥匙都给我了以后还私自藏有钥匙，私自开门）第四，黄一鸣提出的退还其三个月租金的依据不实。根据房屋租赁合同》第七条约定，“乙方提前退租，应提前30日通知对方”。黄一鸣在2月3日告知我方退租，并未按照协商及时找到新承租人，后续因房屋交接等事项，导致我方在1个月之内未及时将房屋出租，造成房屋租赁费用损失6200元。（因为心地善良并未写后果，给自己带来了麻烦，但是房子的设施以及房子出租带来了很多困扰）第五，黄一鸣提出的退还押金的依据不实。黄一鸣在承租期间，由于保管不当，房屋出现大面积墙皮脱落，屋内热水器也发生故障无法正常使用，衣柜也有部分损害造成使用障碍，我方对房屋修复、设备物品更换等花费共计18206元。根据《房屋租赁合同》第六条约定，“因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品设备设施发生损害或故障的，乙方应负责维修或赔偿责任”；第三条约定，“房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及应由乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”。根据约定，上述房屋修复及设备维修更换等费用应由乙方（即范立博）承担，此项应在押金中予以扣除。综上所述，范立博认为，针对黄一鸣提起的返还全部租金及押金的诉求，不完全符合客观事实及法律依据以及公平合理原则，特请贵院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。补充1．实际是黄一鸣违约，黄一鸣提前退租，导致我有损失。补充2．当时是黄一鸣搬走，我没有黄一鸣的任何物品，短信里有所有证据。补充3．黄一鸣对我的房屋造成损失，耽误我租房子，还利用第三者租房子的事情规避法律风险。补充4．2017年时我已经跟黄一鸣说明房子是我亲戚的，不是我的，张xx是黄一鸣的同事，没有理由让我退还房租。范立博提起反诉，请求：1．判令黄一鸣赔偿范立博维修地面、热水器、空调、墙面及踢脚线损失共计6107元；2．判令黄一鸣赔偿我因临时退租导致的房屋空置损失9150元，自2019年2月28日至2019年4月15日。事实和理由：黄一鸣与范立博于2017年5月22日签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期为2017年6月1日-2018年5月1日，到期后经双方协商，约定黄一鸣继续承租涉案房屋，租金增至6100元每月，双方未签订租赁合同。2019年2月23日，黄一鸣提出退租，经协商，约定黄一鸣找到新租客后退还其2019年3月1日至5月31日的租金18300元和押金6100元。后黄一鸣于2019年2月28日与我方进行房屋钥匙交接，届时并未找到新租客，我方因有个人事项办理亦未对涉案房屋进行验收。4月15日，经我方朋友介绍，与现涉案房屋承租人签订房屋租赁合同。根据《房屋租赁合同》第七条约定，“乙方提前退租，应提前30日通知对方”，3月10日-4月15日期间，因范立博未及时履行通知义务，涉案房屋有一个半月时间房屋属于空置状态，导致该期间房屋租金损失9150元。现承租人入住后，提出涉案房屋中墙面有大规模墙皮脱落现象，房屋内热水器、空调无法正常使用，要求我方及时更换，满足其正常居住条件，我方遂于4月18日对热水器和空调进行更换，且对墙面进行修复，花费共计6107元（其中热水器1808元，空调2299元，墙面修复2000元）。根据《房屋租赁合同》第六条约定，“因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损害或者故障的，乙方应负责维修或赔偿责任”。上述物品除存在部分正常使用必然会出现的折旧之外，存在明显故障或者损害是由于不正常使用而产生的，导致无法通过维修恢复，只能更换。综上所述，请求法院判令黄一鸣赔偿范立博房屋空置损失及房屋及设备维修更换费用共计15257元。黄一鸣针对范立博的反诉辩称：第一、我方从未有退租行为。第二、我方从未与范立博约定找到新租客才给退回租金及押金。第三、范立博在2月24日已经验房，完全了解房屋情况。因为范立博的事实与理由多处虚假，我不想和范立博就此扯皮，所以接下来我针对范立博的反诉请求进行答辩。第一，范立博提出的房屋损耗的赔偿，我方完全不认可。因为住进去的时候，房子就是现在的状况，我们没有造成任何人为损坏。首先，范立博提供的照片显然是自然损耗。根据租房合同的第五条规定，房屋的自然损耗应由出租人承担。我方并未造成任何人为损害，如果范立博恶意诬蔑，请范立博提供以下有效的证据：房屋墙面及家电是人为损坏的鉴定报告，房屋墙面及家电的人为损坏是我方造成的有效证据。而不是现在范立博随便拍张照，换个家具，我就要给他出钱，按这个流氓逻辑，范立博重新花个20万装修，我是不是得承包装修费，其次，范立博说称自己事先并不知晓房屋损耗状况，但在2月24日范立博已经非常仔细地验房，明确知道房屋的状况，微信聊天可以证明范立博在2月24号抵达出租屋，并仔细进行了验房，此后我方还详细地告知了范立博他遗漏的阳台天花板/脚踢/水龙头三处出现的自然损耗，而范立博未提出任何异议。2月28日，在明确知道房屋损耗的情况下，范立博依然签订了退款协议，没有提出任何异议。现在要求赔偿，我方绝不认可。最后，我们入住时，房屋就是现在这个样子，我方拍到的厕所照片，热水器的裂痕跟黄一鸣提供的照片一模一样，当时并不影响使用，因此没有要求换。而现在范立博却用原有的旧物，要求我方赔偿，这不是碰瓷是什么？范立博4月18日才提出房屋损耗及家电损坏期黄一鸣已更换门锁，并于3月10日承租给他人，期间间隔时间超过一个月，其间产生任何房屋损坏问题均无法证明与我方有关。综上范立博提供的证据我方认为都是无效的，因此我方绝不认可这项赔偿。第二，范立博以违约为由提出房屋空置期的赔偿，我方绝不认可。首先，我方没有任何违约行为，相反，是范立博违约导致我们无法正常居住，根据证据5，证明我方已按时缴纳租金，因为范立博私换门锁，导致我无法正常居住。在范立博拒不执行退款协议的情况下，我方在3月2号明确要求继续租住，严格遵守合同，但遭到范立博拒绝，他以房屋装修为由收回房屋，见证据6和证据7，但这并不能成为他违约的理由，并且在3月10日，范立博在我们的租期内还进行了二次出租，有新租客的录音证明。因此，由范立博个人原因造成的房屋空置不仅与我们无关，相反，我们还要起诉范立博临时收回房屋，违背合约的行为严重侵犯我方权益，应进行相应赔偿。其次，我要强调一点，2月28日，范立博想把房子二次出租遭到我方拒绝。双方于2月28日下午在派出所签订退款协议，范立博承诺3月1日12点前退款（退款协议）。在完全知晓房屋状况和租房合同的前提下范立博仍然签字，代表双方都认可了合同里提前30天通知对方的条款不再生效。在合同基础上签订的协议，应按最后达成的协议履行。按照此协议，2月28日之后，我方不再对此房屋负责。但范立博再次违背协议，还要求我方赔偿于他个人原因造成的房屋空置，简直毫无契约精神，视法律于无物。最后，范立博提到2018年5月31日房屋到期后，我们并未签署新的租赁合同，这一情况属实。租房合同明确规定，到期应该重新签署租赁合同，但双方并签订。根据我国《合同法》第232条规定，当事人约定租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁这意味着原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的承租人可以随时解除租赁合同，但出租人要解除合同应提前通知承租人。因此，我方即便随时退租也是合理合法的，更别说我方没有任何退租违约行为。所以对范立博提出的空置期赔偿，我方坚决不认可。我们在2019年12月24日到涉案房屋现场去采集视频证据，范立博提出的房屋空置费问题，我询问租客，得知租客入住时间2019年3月10日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月，甲方范立博与乙方黄一鸣签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），对房屋基本状况、租赁期限、租金及押金、其他相关费用的承担方式、房屋维护及维修、转租、合同解除、违约责任、合同争议的解决办法、其他约定事项等内容进行了约定。约定黄一鸣承租北京市朝阳区xxxxa区xxx号xxxx号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期间由2017年6月1日至2018年5月31日。2018年3月29日，范立博与黄一鸣通过微信，对涉案房屋的续租问题达成一致。双方当事人确认，黄一鸣已向范立博支付了18300元租金及6100元押金。2019年2月28日，范立博与黄一鸣签订协议书，协议约定，范立博与明日将xxxxA区xxx号楼xxxx、3-5月份房租每月6100元，共计18300元，于2019年3月1日中午12:00之前退回黄一鸣（×××），房租押金6100元。核算房屋水电、燃气之后，将余额同时退回。2019年2月28日，黄一鸣搬出涉案房屋，双方当事人均认可黄一鸣搬走时双方未办理交接手续，只是交还了钥匙。诉讼中，范立博向本院提交了其与黄一鸣在沟通租赁涉案房屋以来的全部微信聊天记录，黄一鸣对该微信聊天记录的真实性予以认可。经查：2017年6月25日，黄一鸣与范立博就房屋产权相关事宜进行沟通。2018年3月29日，范立博称：6100你走的时候，东西都留下吧。黄一鸣称：行谢谢了那合同我自己在上面加一年？范立博称：等我回京你要愿意就自己写俩月以后。黄一鸣称：可以你怎么方便怎么来反证我们也不麻烦你。经查，黄一鸣未欠付水费、燃气费。本院认为：黄一鸣与范立博签订的《北京市房屋租赁合同》及2019年2月28日签订的退租协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，黄一鸣与范立博通过签订退租协议的方式对双方之间的租赁合同法律关系进行了变更与处分，结合黄一鸣与范立博的微信记录，双方的租赁合同应于2019年2月28日解除，范立博负有向黄一鸣退还黄一鸣提前支付的租金及押金的义务。黄一鸣关于要求范立博向其返还2019年3月1日到2019年5月31日的租金18300元，押金6100元的诉讼请求有事实及合同依据，本院予以支持。范立博未按时给付该租金及押金，占用了黄一鸣应有的财产，应向黄一鸣支付上述租金及押金应产生的相应利息，对黄一鸣要求范立博支付相应利息的诉讼请求，本院在法律规定的范围内予以支持。2019年2月28日黄一鸣搬离涉案房屋，双方当事人进行了涉案房屋钥匙的交接，黄一鸣该搬离房屋的行为得到了范立博的确认，根据双方微信记录也可得知范立博未在交接钥匙后的合理期限内提出关于涉案房屋质量方面的异议，应视为范立博对于黄一鸣所交还房屋状况的认可。范立博关于黄一鸣损坏涉案房屋家具、装修等的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄一鸣搬离涉案房屋后，范立博收取涉案房屋并将涉案房屋另行转租予第三人的行为符合双方约定，黄一鸣关于要求范立博支付房屋提前收取的违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，黄一鸣搬离房屋的行为是双方当事人约定解除合同后的行为，亦不属违约行为，范立博关于要求黄一鸣支付临时退租导致的房屋空置损失9150元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于黄一鸣要求范立博向其归还个人物品及孳息一节，双方在房屋续租时，通过微信对黄一鸣个人物品在退租时不予归还的相关内容予以约定，本案双方当事人虽对房屋内黄一鸣个人物品存在争议，但即使黄一鸣确属有个人物品留于房屋内，黄一鸣亦无权要求范立博予以归还，本院对黄一鸣该诉讼请求不予支持。关于黄一鸣主张范立博隐瞒涉案房屋实际房主存在违约一节，根据查明的事实，范立博早在双方第一次协商房屋租赁相关事宜时即已告知黄一鸣涉案房屋不属其个人所有的相关事宜，不存在隐瞒情形，黄一鸣关于范立博存在上述违约的主张缺乏依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）范立博于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）黄一鸣租金18300元、押金6100元及相应利息（以24400元为基数，自2019年3月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告（反诉原告）范立博实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）黄一鸣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）范立博的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费562．5元，由被告（反诉原告）范立博负担450元（于本判决生效后七日内交纳）；由原告（反诉被告）黄一鸣负担112．5元（已交纳）。反诉案件受理费91元，由被告（反诉原告）范立博负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡震霄人民陪审员  周艳萍人民陪审员  桂富荣二〇二〇年十月二十九日书 记 员  詹焕昱