重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民初5号原告（执行案外人）：张胜廷，男，汉族，1952年7月16日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：黄弈恒，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告（执行案外人）:王月琴，女，汉族，1957年6月16日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：黄弈恒，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告（申请执行人）:易珈羽，女，1975年5月18日出生，住所地香港九龙海。委托诉讼代理人：刘毅，重庆志平律师事务所律师。被告（被执行人）:李敏，女，汉族，1970年9月13日出生，住重庆市渝**。第三人:惠州市大亿房地产投资顾问有限公司，住所地惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑**楼****商铺09，统一社会信用代码91441323334818531Y。法定代表人：饶坤。原告张胜廷、王月琴与被告易珈羽、李敏、第三人惠州市大亿房地产投资顾问有限公司（以下简称“大亿公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张胜廷、王月琴的共同委托诉讼代理人黄弈恒、赵欣，被告易珈羽的委托诉讼代理人刘毅，被告李敏，被告大亿公司的法定代表人饶坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张胜廷、王月琴向本院提出诉讼请求：1、依法排除被告易珈羽对被告李敏名下位于广东省惠州市惠东县不动产的强制执行；2、依法撤销重庆市第一中级人民法院作出的（2019）渝01执异372号《执行裁定书》；3、依法撤销重庆市第一中级人民法院作出的（2018）渝01执保266号《执行裁定书》及相应《执行通知书》，解除对李敏名下不动产的查封措施；4、依法判决原告、被告李敏与第三人大亿公司继续履行0000464号《房地产买卖及居间合同》，被告李敏按照《房地产买卖及居间合同》约定将标的不动产所有权人变更登记为张胜廷、王月琴；5、依法判决本案全部诉讼费用由被告李敏承担。事实和理由：2019年12月22日，原告收到（2019）渝01执异372号《执行裁定书》，该裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告享有标的不动产的物权期待权。2018年8月1日，原告、被告李敏与第三人大亿公司在真实意思表示下签订0000464号《房地产买卖及居间合同》，约定被告李敏将标的不动产出售给原告。《房地产买卖及居间合同》合法有效，不存在《合同法》规定的无效、可撤销情形，原告享有标的不动产的物权期待权。2018年9月18日，重庆市第一中级人民法院做出（2018）渝01执保266号《执行裁定书》对标的不动产予以查封，该查封日期在《房地产买卖及居间合同》签订日期之后；2、在人民法院查封之前原告已合法占有标的不动产，并且在购房后持续合法占有标的不动产。2018年8月1日，原告与被告李敏完成了标的不动产的全部交接手续，原告于当日取得标的不动产钥匙、业主卡，更换了门锁，搬入居住并合法实际占有标的不动产，邻居也知道原告已实际入住。原告在居住期间维修了冰箱，安装了纱窗、隐形防盗网、窗户锁，购买了电瓶车，登记了楼巴乘车卡，购置了生活用品。并且，原告一直按时缴纳物业费、宽带费，持续合法占有标的不动产；3、原告在签订合同时对标的不动产已被抵押的情况并不知晓，并且充分相信标的不动产不存在任何无法办理产权变更登记的情形。在签订《房地产买卖及居间合同》之前，原告与被告李敏并不认识，在签订《房地产买卖及居间合同》时，第三人大亿公司作为专业中介机构为原告提供居间服务，被告李敏书面承诺了对标的不动产享有完整所有权并承诺标的不动产未被抵押。因此，原告在签订合同时对标的不动产正在抵押期间的情况并不知晓，也不知道被告李敏存在诉讼仲裁纠纷，原告有理由相信标的不动产不存在任何无法办理产权变更登记的情形。另外，在当前二手房买卖市场中，存在抵押贷款的房产买卖合同非常普遍，待抵押权涤除后房产即可顺利过户登记。因此，标的不动产抵押期限至今尚未届满，不能说明《房地产买卖及居间合同》不是合法有效的；4、原告已按照合同约定支付大部分价款，同意在合同约定的剩余价款范围内，按照法院要求在指定期限内全部交付执行，代被告李敏清偿标的不动产银行贷款消灭抵押权及所欠债务。合同约定标的不动产总价71万元，原告已于2018年8月1日按照合同约定经第三人向被告李敏支付了36万元首付款，已超过标的不动产总价款的半数，并且不存在任何违约情形。原告同意在执行异议之诉过程中，在合同约定的剩余价款范围内，按照法院要求在指定期限内全部交付执行，代被告李敏清偿标的不动产银行贷款消灭抵押权及所欠债务；5、标的不动产非因原告自身原因未办理过户登记，标的不动产存在抵押、查封，导致标的不动产未能办理过户登记，相关原因非因原告导致，原告对此不存在任何过错。原告在签订合同时不知晓任何存在无法办理产权变更登记的情形，按照合同约定交付首付款后，原告屡次敦促被告李敏、第三人办理过户登记未果，直至2019年10月30日才得知标的不动产已被采取查封措施。被告易珈羽辩称，1、原告与被告李敏、第三人大亿公司的交易违法，被告李敏未取得产权证，按照相关法律法规，未领取产权证不得进行交易和转让，故该交易不应受法律保护；2、原告能够预见不能办理过户的情形，包括买卖房屋的交易风险也能预料，交易时房屋还有抵押按揭，故原告自身存在过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告李敏辩称，同意原告的诉讼请求，房屋买卖真实，由于开发商的问题，房产证一直没有办下来，2019年4月才办下来，由于我的原因一直未及时办理过户。2018年8月原告已经占有房屋。第三人大亿公司辩称，签订的房屋买卖合同合法有效，合同约定了交易时间，没有房产证不能过户。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了（2019）渝01执异372号执行裁定书、（2018）渝01执保266号执行裁定书、协助执行通知书、（2018）渝01民初498号民事判决书、房地产买卖及居间合同、认购书、承诺书、付款凭证及收据、银行流水、大亿公司转账凭证、李敏出具收据、物业费转名申明、物业费缴纳银行明细、宽带费缴纳银行流水等证据，本院依申请调取了惠东县不动产档案资料，经庭审质证后，本院认定如下事实：因易珈羽与李敏等民间借贷纠纷一案，易珈羽向本院提出诉前财产保全申请，本院于2018年9月18日作出（2018）渝01民初498号之一民事裁定书，裁定准予申请人易珈羽的保全申请。同日本院作出（2018）渝01执保266号执行裁定书，对李敏等价值80万元的财产予以查封、冻结、扣押。2018年9月20日，本院向惠东县国土资源局送达（2018）渝01执保266号协助执行通知书，查封李敏所有的位于广东省惠州市惠东县房屋（以下简称案涉房屋）。2018年12月28日，针对易珈羽与李敏等民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）渝01民初498号民事判决书，判决：“一、被告李敏于本判决生效之日偿还原告易珈羽借款本金77万元及利息（利息以77万元为本金，自2018年7月12日起按月利率2%计算至付清日止，利随本清）；二、被告李敏于本判决生效之日偿还原告易珈羽为本案支出的担保费1000元；三、驳回原告易珈羽的其他诉讼请求。”该案发生法律效力后，易珈羽于2019年4月4日向一审法院申请执行。原告张胜廷、王月琴对执行该案涉房屋向本院提出书面异议，本院执行局经审查后于2019年12月21日作出（2019）渝01执异372号执行裁定书，驳回了张胜廷、王月琴的异议请求。张胜廷、王月琴收到该裁定后不服，向本院提起本案执行异议之诉。2014年12月30日，李敏向惠东碧桂园房地产开发有限公司购买案涉房屋。其后，李敏以该房屋作为抵押向中国农业银行股份有限公司惠东县支行贷款30万元，并于2015年7月15日在房屋登记机关办理了抵押登记，抵押期限为2015年2月10日至2035年2月10日。2018年6月26日，上述房屋过户登记至李敏名下。2018年7月31日，惠东县不动产登记中心发放了案涉房屋不动产权证书【粤（2018）惠东县不动产权第××号】。另查明，张胜廷、王月琴系夫妻关系，在落款时间为2018年8月1日的《房地产买卖及居间合同》中载明，李敏作为卖方，张胜廷作为买方，第三人大亿公司作为居间方，合同主要内容为李敏将案涉房屋出售给张胜廷，房屋总价款为71万元，约定签订买卖及居间合同当天支付36万元，于房管所过户并完税当天支付35万元。其中合同第二条第五款明确约定该房屋未办理《房地产权证》。合同签订后，张胜廷通过大亿公司及惠州市汇海房地产投资顾问有限公司向李敏支付购房款36万元，李敏出具相应收据。同时，张胜廷从2018年8月份起缴纳了案涉房屋的相关物业管理费、宽带服务费等，并对案涉房屋实施了维修冰箱、更换锁芯、安装纱窗等事宜。本院认为，本案争议焦点：针对案涉房屋张胜廷、王月琴是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评判如下：《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告张胜廷、王月琴与被告李敏在签订案涉房屋《房地产买卖及居间合同》时，出卖人李敏虽未向买受人张胜廷、王月琴出示案涉房屋的产权证书，但李敏及第三人大亿公司向张胜廷、王月琴出示了李敏与开发商惠东碧桂园房地产开发有限公司签订的案涉房屋商品房买卖合同，故本院推定张胜廷、王月琴在签订合同时已知晓案涉房屋商品房买卖合同的相关内容，而在该买卖合同第六条付款方式明确载明该案涉房屋为银行按揭分期付款，且张胜廷、王月琴与李敏通过第三人签订的《房地产买卖及居间合同》中亦明确载明案涉房屋房款未付清，故可以认定张胜廷、王月琴在明知案涉房屋存在按揭抵押的情况下，仍与李敏签订案涉房屋买卖合同。由于案涉房屋设定有抵押权，在抵押权涤除之前，双方无法办理房屋过户登记手续，而张胜廷、王月琴在签订买卖合同时应当预见案涉房屋在办理过户登记时存在的障碍和风险。退一步讲，即使签订合同时，张胜廷、王月琴对房屋是否存在抵押权不知晓，但张胜廷、王月琴作为房屋买受人在签订房屋买卖合同前，亦负有审查不动产登记情况的义务，其未尽该审查义务导致案涉房屋不能办理过户登记，自身亦存在过错。综上，本院认为案涉房屋未办理过户登记系买受人张胜廷、王月琴自身原因所致，故对张胜廷、王月琴要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于张胜廷、王月琴主张撤销（2019）渝01执异329号民事裁定书、(2018)渝01执保266号《执行裁定书》及相应《执行通知书》、判决被告李敏与第三人大亿公司继续履行0000464号《房地产买卖及居间合同》的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院应予驳回。综上所述，张胜廷、王月琴的主张不符合《最高人民法院》第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权的构成要件，其不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告张胜廷、王月琴的诉讼请求。案件受理费10900元，由原告张胜廷、王月琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年十月十五日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微