广西壮族自治区百色市田阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1021民初1888号 原告：中国工商银行股份有限公司田阳县支行,住所地广西百色市田阳区田州镇民生街**。统一社会信用代码：91451021200641494M（1-1）。 主要负责人：黄涛涛，该行行长。 委托诉讼代理人：余志明，男，该行职员。 委托诉讼代理人：陆强，男，该行职员。 被告：李明强，男，1986年7月12日出生，汉族，住所地广西贵港市港**。 被告：田阳碧桂园房地产开发有限公司，，住所地广西百色市田阳区田州镇三雷规划一路旁田阳区卫生和计划生育局对面）。统一社会信用代码：91451021MA5NBD336H。 法定代表人：王太胜。 委托诉讼代理人：陈俊，男，该公司职员。 原告中国工商银行股份有限公司田阳县支行（以下简称“工行田阳支行”）与被告李明强、田阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“田阳碧桂园”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行田阳支行的委托诉讼代理人余志明、陆强到庭参加诉讼。被告李明强、田阳碧桂园经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 原告工行田阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的［房借］字［百色］行［田阳］支行［2019］年［260］号《个人购房借款／担保合同》立即到期，原告收回全部贷款本息、罚息；2.判令被告李明强向原告偿还贷款本息463580.64元，其中本金451774.96元、利息11805.68元（利息计至2020年6月21日，2020年6月21日以后另起计算，计算方法按合同约定）；3.判令原告对贷款抵押物即位于百色市田阳区房屋享有优先受偿权；4.判令被告田阳碧桂园对以上债务承担连带清偿责任；5.判令被告承担本案诉讼费用以及实现债权的一切费用。事实与理由：2019年8月15日，原告与被告李明强、田阳碧桂园签订［房借］字［百色］行［田阳］支行［2019］年［260］号《个人购房借款／担保合同》，约定由原告向被告李明强发放贷款457000元，借款期限为240个月，用于购买百色市田阳区房屋。贷款以被告李明强所购房屋提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。贷款发放后，被告李明强未能按照借款合同约定履行还款义务。截至2020年6月21日，被告已连续逾期5期，累计违约7期。根据双方签订的《个人购房借款／担保合同》第14条的规定，借款人连续3期或累计6期未按时足额还款，原告可宣布合同提前到期，要求借款人偿还全部贷款本息、罚息及其他费用。被告田阳碧桂园作为开发商，为本笔贷款提供连带责任保证，并在合同上签字、盖章，其担保责任成立，应承担连带赔偿责任。综上所述，被告未履行还款义务，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向贵院提起诉讼。 被告李明强未作答辩。 被告田阳碧桂园书面辩称，其公司承担的是阶段性保证，根据合同约定，其公司的担保期限截至正式抵押登记手续办理完毕止。因此，其公司只在前述期间承担保 3 证责任，超出该期间后，其公司不应承担责任。根据担保法和物权法的规定，原告应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房，处置不能或处置后仍不足部分，其公司再承担相应责任。其公司并非过错方，不应承担本案诉讼费用。综上所述，请求人民法院依据查明事实，其公司只在合同约定相应义务范围内承担责任。如果其公司承担保证责任的，承担担保责任后，有权依法向被告李明强追偿。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告李明强、田阳碧桂园经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩、质证意见，视为放弃答辩、质证的权利。经庭审核实，原告提供的如下证据合法有效，与本案存在关联性，本院予以确认：1.被告李明强的身份证、户口簿、单身声明书；2.《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证；3.不动产登记证明；4.借据历史处理明细。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月15日，原告工行田阳支行（贷款人、抵押权人）与被告李明强（借款人、抵押人）、田阳碧桂园（保证人）签订［房借］字［百色］行［田阳］支行［2019］年［260］号《个人购房借款／担保合同》，合同主要内容：1.贷款金额为457000元，贷款用途为购买百色市田阳区房屋；2.贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；3.贷款利率（合同第四条）：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮25％确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360（合同第四条第4.1条）；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整 4 之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；4.放款：借款人授权贷款人将贷款一次性划入田阳碧桂园房地产开发有限公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；5.还款方式：按月等额本息还款法（按月计息），每月5日为还款日；6.违约及违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；7.罚息利率：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在合同第四条约定利率基础上加收50%确定；8.保证方式：阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担保证责任，但本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明的，保证人免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款提前到期之日起三年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款到期之日起三年；9.抵押担保：李明强以其购买的位于百色市田阳区房屋提供抵押担保。2019年8月16日，原告向被告李明强支付了本案借款本金457000元,双方在《个人借款凭证》中确认，该笔借款期限自2019年8月16日起至2039年8月16日止。2019年10月12日，上述抵押物在百色市田阳区不动产登记局办理预告登记。截至2020年6月21日，被告已连续逾期5期、累计违约7期，尚欠原告贷款本金451774.96元、利息11805.68元。2020年7月21日，原告认为被告的行为违反了《个人购房借款／担保合同》第十四条的规定，向本院提起本案诉讼。2020年 5 8月21日，本院依法将本案诉讼材料邮寄到被告李明强的住所地即广西贵港市港**。2020年8月25日，被告李汉斌签收上述材料，并备注为父母关系。 本院认为，涉案《个人购房借款/担保合同》合法有效，各方应按合同约定履行义务。1.关于原告主张贷款提前到期的问题。合同签订后，原告按合同约定向被告李明强支付了借款457,000元，被告李明强未按合同约定按期足额偿还借款，已构成违约,符合双方约定宣布贷款提前到期的条件，原告诉请被告李明强偿还剩余贷款本金及利息,于法有据,本院予以支持。由于原告未能举证证实宣布贷款提前到期的通知何时到达被告李明强,因此应以本院将起诉状副本送达给被告李明强之日（即2020年8月25日）为宣布贷款提前到期通知到达之日。原告以诉讼形式宣告贷款提前到期,尚欠本息不再按等额本息方式计算。因此,到期之前的利息,按借款合同约定的贷款利率计算；到期之后的利息,则按合同约定的逾期罚息利率标准计算。根据原告提供的借据历史处理明细，本院确认截至2020年6月21日，被告尚欠原告借款本金451,774.96元、利息11,805.68元；从2020年6月22日起至2020年8月25日止的利息，按借款合同约定的贷款利率计算；从2020年8月26日起至实际清偿之日止的利息以尚欠本金为基数，按借款合同约定的逾期罚息利率计算。2.关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的问题。《 中华人民共和国物权法 》第 二十条 规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建 6 筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的只是当抵押登记条件成就时，对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权，因此，原告主张对涉案房屋享有抵押权并主张优先受偿权，于法无据，本院不予支持。3.关于原告主张被告田阳碧桂园对涉案贷款承担保证责任的问题。被告田阳碧桂园作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性连带保证，即自贷款发放之日起至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明期间为涉案借款提供连带保证担保。现涉案房屋并未办理产权登记和抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，故被告田阳碧桂园提供阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就，其理应按照合同约定对上述债务承担连带保证责任。被告李明强、田阳碧桂园经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司田阳县支行与被告李明强、田阳碧桂园房地产开发有限公司签订的[房借]字[百色]行[田阳]支行[2019]年[260]号《个人购房借款/担保合同》于2020年8月25日到期； 二、被告李明强于本判决生效之日起十五日内向原告中国工商银行股份有限公司田阳县支行偿还借款本金451,774.96元及支付利息(利息计算方式：截至20 7 20年6月21日的利息为11,805.68元；从2020年6月22日起至2020年8月25日止的利息，按借款合同约定的贷款利率计算；从2020年8月26日起至实际清偿之日止的利息以尚欠本金为基数，按借款合同约定的逾期罚息利率计算）； 三、被告田阳碧桂园房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司田阳县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8254元，减半收取计4127元，由被告李明强、田阳碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  李海连 二〇二〇年十月十九日 书记员  岑兰鲜 8