上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25645号原告(反诉被告)：林华康，男，1967年5月29日生，汉族，住浙江省。被告(反诉原告)：凯诺普谛医疗投资管理(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：杨玮，执行董事。委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。原告(反诉被告)林华康(以下简称原告)与被告(反诉原告)凯诺普谛医疗投资管理(上海)有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林华康、被告委托诉讼代理人马峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金人民币(以下币种相同)99,498.66元(2020年3月1日至2020年4月2日被告自行搬出之日，按93,280元/月计)；2、判令被告支付违约金176,000元；3、判令被告支付本案诉讼费。事实及理由：被告承租原告所有的上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX层建筑面积为127.85平方米的房屋(以下简称系争房屋)，租期自2017年3月1日起至2022年2月28日止。合同签订后，被告未按约支付2020年3月1日至5月31日的租金，故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告增加诉请，要求确认双方租赁合同于2020年4月2日解除。被告辩称，双方租赁合同于2020年3月31日解除；被告不存在拒不支付租金的事实，无需支付租金。被告已支付至2020年2月28日止的租金，2020年1月下旬，因新冠疫情，被告整个2月都处于停业状态。2月26日，被告至电原告，告知其因受新冠疫情影响无力经营，决定不再租用系争房屋，原告表示认可；但因疫情管控期间，系争房屋所在地处于封闭状态，拒绝搬家车辆驶入，被告无法及时搬离交房。2020年3月30日，原告同意交房，要求被告在缴清相关费用后可通知物业放行，3月31日，原告到系争房屋进行了检视，4月2日上午，原、被告共同对系争房屋进行了检视，并完成了房屋交接。故被告认为其已与原告协商解除租赁合同，不存在违约情况，无须支付违约金。被告向本院提出反诉请求：1、依法判令原告返还被告房屋保证金176,000元，并支付逾期退还的利息(以176,000元为基数，按年息6%计算，自2020年3月31日起至实际退还之日时止)；2、本案诉讼费由原告承担。事实及理由：原、被告于2016年9月5日就系争房屋签订《商铺租赁合同》，合同第5条约定被告向原告支付租赁保证金176,000元。2020年2月26日，原、被告协商一致解除了该合同，并于2020年3月30日结清了系争房屋的物业及水、电等费用，但原告拒不退还保证金，故提起反诉。原告辩称，不同意返还保证金，是被告不支付租金擅自搬离房屋。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋产权人。2016年9月5日，原告作为出租人(甲方)、被告作为承租人(乙方)，双方就系争房屋签订《商铺租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2017年2月12日至2022年2月11日，其中2017年2月12日至2017年2月28日为免租期。2019年3月1日至2021年2月28日的租金为每月93,280元，租金按三个月为一期支付，每期租金支付时间为该期应付租金日的15日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日应按支付租金的千分之五向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过15日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解情况下视为乙方擅自终止本合同，并按合同第10条承担违约责任。合同第10条约定，甲乙双方任何一方未按本合同条款履行，经另一方书面催告后十五天仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金176,000元。合同还约定，租赁保证金为176,000元，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系终止日，且乙方付清其应付的水、电、电话费及物业费用，甲方当日将保证金金额无息退还乙方。合同签订后，双方各自履行。被告支付了至2020年2月28日之前的房屋租金。2020年2月18日，原告向被告发送《函》，内容为被告应于2020年2月15日前支付2020年3月1日至2020年5月30日的租金279,840元，但至今尚未收到，故要求被告支付。2020年3月2日，被告向原告发送短信，内容为：因公司受疫情影响，经营困难，目前房租无法承受，预计3月底左右结束。2020年3月29日，被告向原告发送短信，询问钥匙还至何处。2020年3月30日，被告向系争房屋物业公司申请放行并填写了《物品放行单》。当日，其将系争房屋内物品搬离。2020年3月31日，被告向原告发送短信，内容为：因疫情以来公司一直处于停业状态，无法维持经营，现被告已将店铺整理清空，可以交还原告，今天中午原告代表已至店铺查看了现场情况，但没有交接，请告知具体交接时间。2020年4月2日，原、被告进行房屋交接，被告将系争房屋归还给原告。本院认为，本案争议焦点之一为原、被告签订的《商铺租赁合同》解除时间。原告主张合同于2020年4月2日解除，被告则主张2020年3月31日解除，对此，本院认为，就租赁合同承租人而言，新冠疫情或疫情防控措施仅对其一定期限内使用房屋造成影响，而不致产生整个租赁合同目的无法实现之后果，故被告以新冠疫情为由主张合同解除的正当性，本院不予采信；虽原告同意于2020年4月2日交接房屋，但原告同意交接房屋的行为并不能当然视为其同意放弃追究被告提前解除合同的违约责任，故被告抗辩双方系合意解约的辩解意见，本院亦不予采信，原告主张双方之租赁合同于2020年4月2日原告接收系争房屋之日解除，本院予以支持。至于原告诉请1主张的租金，虽对被告主张疫情原因导致合同解除本院不予支持，但受疫情影响，被告确无法正常使用系争房屋属实，故合同解除日之前涉疫情期间的租金本院根据公平原则酌情予以减免，减免的租金金额相当于原告诉请1的金额，故对原告诉请1本院不再予以支持。因合同解除系被告违约，故原告主张的诉请2违约金本院予以支持。至于被告反诉要求返还租赁保证金，租赁保证金作为合同解除的后果应予返还，至于被告主张的逾期返还保证金利息，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)林华康与被告(反诉原告)凯诺普谛医疗投资管理(上海)有限公司之间的《商铺租赁合同》于2020年4月2日解除；二、被告(反诉原告)凯诺普谛医疗投资管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)林华康违约金176,000元；三、原告(反诉被告)林华康于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)凯诺普谛医疗投资管理(上海)有限公司租赁保证金176,000元(该款与上述第二项判决主文的款项可互相抵扣)；四、驳回原告(反诉被告)林华康的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)凯诺普谛医疗投资管理(上海)有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费5,432元(原告已预缴，未减半)，减半收取计2,716元，由原告(反诉被告)林华康负担806元，被告(反诉原告)凯诺普谛医疗投资管理(上海)有限公司负担1,910元；反诉案件受理费1,910元(被告已预缴，已减半)，由原告(反诉被告)林华康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年十月二十六日书记员  刘畅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。