苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初12740号原告（反诉被告）：张海峰，男，1990年10月26日出生，汉族，住山西省五台县。委托诉讼代理人：王磊鸣，上海市理诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：葛少雨，男，1990年5月4日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告张海峰与被告葛少雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序独任审理。后转为普通程序并适用独任制公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告葛少雨提出反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。原告张海峰及其委托代理人王磊鸣、被告葛少雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海峰向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告2019年6月16日至2019年7月24日房租8120.55元及空调费416.44元；2、要求被告退还原告定金30000元、押金19500元；3、要求被告赔偿原告经济损失206368.34元(其中装修损失46410.96元、停业损失159957.38元)。诉讼中，原告将诉请第三项变更为被告赔偿原告经济损失203957.38元(其中装修损失44000元、停业损失159957.38元)。事实及理由：2018年7月25日，原告与被告签订了《租赁合同》，承租被告方坐落于苏州工业园区启月街198号独墅湖邻里中心BF116西侧的房屋。合同签订之后，委托人按约履行合同，先后向被告支付了定金3万元、押金19500元以及自2018年7月25日至2019年7月24日的房租78000元及空调费4000元，共计131500元。2019年6月6日，原告收到被告委托律师寄发的《律师函》，律师函称因原告拖欠租金累计15日以上，故被告单方解除合同并要求原告自收到律师函5日内立即搬离租赁房屋并恢复原状。收到该《律师函》后，原告亦立即予以回复，表示并不存在违约事宜，不同意解除合同。但2019年6月15日晚上，被告葛少雨纠集众多手下，强行收回房屋。为此，原告认为被告单方解除合同的行为已经违反了双方《租赁合同》的约定以及法律规定，故应当退还原告定金、押金以及多付的租金、空调费，并赔偿原告全部的经济损失。被告葛少雨辩称：1、房屋租赁过程中，张海峰存在违约未按期支付租金及水电费。2、2019年4月独墅湖邻里中心开始进行大规模的品牌调整，其已提醒张海峰尽快提交资料以便获得商场审核，但张海峰迟迟不申请，导致商场正式通知对其商铺不续租。然张海峰并未在规定的时间撤场并将商铺恢复原状。根据双方合同约定，合同终止或解除时，张海峰应结清租金、水电费、中央空调费等其他相关费用，将属于原告的一切物品全部搬出，恢复房屋原状，并经葛少雨确认后将房屋归还，故张海峰无权要求其赔偿损失。3、关于原告提出的关于30000元定金问题，当时约定如果“仰望食集包角布”品牌没有通过商场审批，不能入驻该铺位，则将如数退还。如果成功入驻该铺位则不予退还，将作为支付葛少雨为该铺位提供的消防改造、电路增容等费用的支出。反诉原告葛少雨向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年6月1日至6月15日电费363.2元；2、要求被告支付2018年7月25日至2019年6月15日拖欠的水费98元；3、要求被告支付合同违约金132000元；4、要求被告支付被告撤场后由原告垫付的用于恢复房屋原状所产生的拆旧费用25000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：1、按照租赁合同约定租金费用为每半年一付，至少提前一个月支付下个半年的租金。张海峰本应在2018年12月25日前支付下个半年的租金。但其拖延至2019年2月14日才支付。2、按照合同约定，水电费每月实算实付。张海峰于起租日2018年7月25日至合同终止日为止屡次以水费金额小为由从未缴纳过。按照合同约定，拖欠租金、电费、中央空调费累计15日以上其有权单方面解除合同，并要求赔偿违约金。3、2019年4月独墅湖邻里中心开始进行大规模的品牌调整，其已提醒张海峰尽快提交资料以便获得商场审核，但张海峰迟迟不申请，导致商场正式通知对其商铺不续租。然张海峰并未在规定的时间撤场并将商铺恢复原状，导致葛少雨还垫付了25000元的拆旧费用。反诉被告张海峰辩称，不同意葛少雨的全部诉讼请求，理由如下：第一，张海峰并没有拖欠葛少雨的租金。2019年2月份，第二笔租金的收取正值春节，当时双方口头已经达成一致稍微晚一点交。2月14日的时候也是张海峰主动通过微信转账给葛少雨,支付了一直到7月份的租金。被告在收到原告的租金之后也是发了一个OK的表情。双方微信往来可以看出葛少雨没有提过张海峰违约的情况，更不用说向葛少雨催款，因此双方以自己的行为对该期的租金的支付时间变更达成了一个新的合意。第二、原告并没有拖欠被告的水电费，合同中并没有约定水电费如何支付，按照一般的常理或习惯，应该是由出租方向承租方提供水电费的清单或者缴费依据，然后再由承租方向出租方支付水电费。事实上每月的电费，都是由张海峰主动向葛少雨支付，并且由于张海峰使用该房屋产生的水费金额很小，葛少雨一直说太小了就不要支付了，实际上葛少雨也从未要求张海峰支付水费，因此张海峰不存在违约的情况。至于违约金，基于上述两项理由，张海峰没有违约行为，因此不用支付违约金和损失。本院经审理认定事实如下：2018年6月24日，葛少雨出具《收条》，载明：“今收到赵军342422198201164850人民币叁万元整，此为独墅湖邻里中心BF116店面西侧定金。备注：如因独墅湖邻里中心物业部审核未通过，该定金如数退还。如因赵军本人客观因素放弃经营，此定金不退还。”2018年7月25日，葛少雨（甲方）与张海峰（乙方）签署《租赁合同》，约定：1、乙方自愿向甲方承租座落于苏州工业园区启月街198号独墅湖邻里中心BF116西侧的房屋，乙方保证租赁上述房屋的用途仅限于经营仰望食集包角布。乙方已对上述房屋现场勘察，对房屋的面积、设施、水电、相邻关系、环保、消防、经营环境等情况均无异议。2、房屋租赁期限自2018年7月25日至2021年7月25日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋。乙方如要求续租，须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。除非甲方与乙方在租赁期满前，重新签订租赁合同或达成书面的续租协议，否则甲方有权在租赁期满后将上述房屋出租给第三人，并无须通知乙方。3、甲乙双方同意租赁费用由租金、水电费、中央空调费构成，乙方承诺不对上述费用提出任何异议。2018年7月25日至2019年7月25日期间，租金为6500元/月，中央空调费为4000元/年。甲乙双方商定，合同期内租金费用为半年一付，至少提前一个月支付下个半年的租金，中央空调费为一年一付，水电费每月实算实付。4、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，对其实施清场措施并收回房屋，乙方应承担违约责任，乙方应向甲方支付合同总金额50%的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失。如擅自转租；拖欠租金、水电费、中央空调费累计15日以上(含15日)的……等情形。5、本合同终止或解除时，乙方应结清租金、水电费、中央空调费等其他相关费用，将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复房屋原状，并经甲方确认后将房屋归还甲方。若乙方在甲方通知的限定时间内未将属于乙方的一切物品或装修全部搬出或拆除的，则视为乙方放弃该物品或装修的所有权，甲方有权对该等物品或装修进行自由处置，乙方无权要求甲方承担任何费用或赔偿任何损失。乙方归还房屋时，不得以任何理由向甲方提出偿还支出的各种费用，不得要求甲方购买各种设备，物品，不得要求甲方支付装修费，搬迁费和撤离费等相关费用。租赁期限内，若根据国家、政府(或其派出机构)、邻里中心的要求，甲方必须收回房屋的，应提前通知乙方，甲方不承担违约责任，乙方应予以充分理解并按时撤出。6、为保证乙方在合同期内正常履约，乙方应在2018年7月25日前向甲方缴纳相当于三个月租金的款项为租赁保证金，具体金额为19500元。7、租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金扣除乙方根据本合同约定应支付违约金及其他费用后，保证金若有剩余的，应在终止之日起的15天内无息返还乙方。2019年6月4日，案外人苏州工业园区邻里中心发展有限公司（以下简称邻里中心公司）（甲方）与葛少雨（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方于2015年9月28日签订了《租赁合同》及相关补充协议(以下简称“原租赁合同”)，约定由乙方向甲方承租甲方座落于苏州工业园区启月街198号独墅湖邻里中心BF116室房屋，双方确认该房屋的租赁面积为102.63平方米，双方共同确认以该租赁面积作为计算租金、物业管理服务费等相关费用的依据，租赁期限为2015年12月22日至2019年4月30日。经双方协商共同订立本补充协议。甲乙双方同意租赁期限延至2019年5月31日。本协议期内，甲方将对该邻里中心局部或全部进行改造，若该改造涉及到乙方所承租的房屋，乙方接到通知当日起应无条件配合甲方改造需求，接受甲方提前终止本协议或调整铺位位置方案，乙方就此无权要求甲方对此承担任何补赔偿责任。如租赁期满，甲方改造调整则无需告知乙方。2019年5月1日至2019年5月31日间的租金为48元每平方米每月，计4926.24元。双方商定补充协议租金的支付方法为2019年5月25日之前支付2019年5月1日至2019年5月31日的租金，计4926.24元。2019年6月6日，葛少雨委托律师向张海峰发送律师函，载明：根据双方签订的租赁合同的约定，承租方拖欠租金长达十五日以上以及根据邻里中心必须收房的要求，出租方可以单方解除合同，葛少雨认为租赁合同履行过程中出现了上述两种情形，故其要求：张海峰收到律师函之日起的5日内搬离案涉房屋，并将房屋恢复原状；如张海峰未能将其物品或者装修搬出或者拆除，则根据合同约定视为其已放弃该物品或装修的所有权，葛少雨有权自行处置，并保留追究违约的责任。2019年6月11日，被告张海峰委托律师向葛少雨发函载明：张海峰按约履行双方的合同，不存在拖欠租金的违约行为，并正式回复：不同意葛少雨所提出的搬离案涉店铺并恢复原状的要求；如果葛少雨擅自收回房屋或者拆除租赁房屋或设施的，其保留追究违约责任的权利。原被告之间的微信聊天记录显示：2019年2月14日，张海峰向葛少雨微信转账39000元并备注“至2019年7月25前房租”。葛少雨回复OK的手势。5月12日，张海峰问：“商场那边还没有进展吗”“你有提方案上去吗？”葛少雨回复称：“提了，没有回应”。6月4日，葛少雨称：“咱们两个目前的品牌都被邻里中心给否了。如果能通过的话谁会愿意把店撤了。很遗憾只能做到这个月底就结束了，我尽力了。抱歉，谢谢”。张海峰回复称：“按照任何理由我们都不可能现在关店的，请你履行我们签订的合同。如果你违约，我会把需要你赔偿的金额列一个明细给你，商场让我们六月初就不要再进货了，所以我们现在已经是没有库存没办法经营的状态，还请你想清楚”。此后葛少雨向张海峰发送的信息未能发出。诉讼中，双方当事人均认可：1、案涉房屋租赁合同于2019年6月15日解除。2、当时葛少雨与独墅湖邻里中心签订了房屋租赁合同，约定其承租独墅湖邻里中心BF116西侧的房屋，然后张海峰跟葛少雨又签订了房屋租赁合同，约定张海峰承租上述房屋的一部分，开设“仰望食集包角布”，这个店是用的葛少雨的经营执照，张海峰的店没有经工商注册，因为一个住址只能注册一个公司。3、张海峰的租金支付情况为：2018年6月24日张海峰支付定金3万元。2018年7月26日，张海峰支付了62500元，包含六个月的租金39000元三个月的押金19500以及空调使用费4000元。2019年2月14日张海峰支付39000元，也是六个月房租，租金是付到2019年7月24日。4、2019年6月15日，葛少雨带人围堵张海峰的店铺，张海峰报警，苏州工业园区永安桥派出所出警，在民警的协调下，双方达成了张海峰搬离店铺，对于其损失走司法途径的方案。其后，张海峰将其店铺内的电气设备、桌椅板凳等可移动物品进行了搬离，但固定装修等未进行拆除。被告葛少雨称，其与商场的租赁合同是2019年5月31日截止；商场作了调整，原来其承租的位置，现在变成三大块，其在其中的一块经营新的店铺。以上事实，由当事人提交的收条、租赁合同、律师函以及原被告庭审中的陈述予以证实。诉讼中，张海峰还提供以下证据：1、手机拍摄的照片，证明当时张海峰开店的情况，以及被告强行收回门店之后的情况，证明了双方的争议及被告已经强行收回了房屋。2、苏州市住宅装饰工程合同以及付款凭证，证明张海峰当时为了装修该商铺花费了66000元。3、利润及成本表，证明了张海峰每月的利润是在8000元左右，张海峰主张每月为6664元。葛少雨质证如下：对照片的真实性无法核实；对其他证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明目的，其不应当赔偿对方的损失。葛少雨提供以下证据：折旧合同及收据，证明其将案涉商铺拆旧并恢复原状花费了25000元。张海峰质证认为，对真实性没有办法确认，因为是葛少雨与案外人发生的费用，并且拆除行为是由于葛少雨违反合同约定，所谓的损失应该由葛少雨自己承担。综上，本院认为，案涉房屋租赁合同系张海峰与葛少雨的真实意思表示，依法成立有效，对双方均产生法律约束力，双方均应按约诚信履行。诉讼中，原被告双方均认可房屋租赁合同已于2019年6月15日解除，本院对此予以确认。对于合同解除的责任，张海峰认为系葛少雨违约强行解除。葛少雨认为系因张海峰逾期支付租金及水电费以及因为邻里中心的原因，其依法行使解除权。本院认为，结合庭审查明事实，虽原被告双方间的租赁合同对于租金支付时间进行了约定，但葛少雨并未就张海峰的延期支付租金的行为及时行使解除权而是在张海峰后续支付租金及水电费时予以接受且未提出任何异议。故葛少雨据此主张解除双方间的房屋租赁合同与事实不符。葛少雨称系邻里中心的原因导致双方间的租赁合同无法履行亦未提供充分证据证明，本院对此碍难采信。葛少雨在明知自己与邻里中心的合同于2019年5月31日到期的情况下，却在2018年7月25日与张海峰签订了长达三年的租赁合同，现葛少雨无正当理由提前解除租赁合同的行为构成违约，应对张海峰承担相应的赔偿责任。对于张海峰的损失，本院综合认定如下：1、对于合同未履行期间所涉及的租金8120.55元及空调费416.44元，应由葛少雨返还张海峰。2、对于押金19500元，因双方租赁合同已解除，葛少雨应返还张海峰。对于定金30000元，葛少雨的说法比较接近客观情况，且张海峰曾实际入租邻里中心，应视为葛少雨的该项义务已履行完毕，相应定金不应返还。3、对于张海峰主张的装修损失，其提供了装修合同以及付款凭证，相应证据客观且相互印证，可以作为认定损失的参考，因案涉房屋内的装修现已拆除，无法评估，本院综合考虑租赁合同未履行期间、折旧等因素,酌定张海峰的装修损失为40000元。4、对于张海峰主张的经营损失，因其经营情况受多重因素影响，其亦未充分举证其盈利情况，故本院对其该项损失不予支持。对于葛少雨主张的水电费用461.2元，张海峰无异议，本院予以支持。对于葛少雨主张的拆旧费用及违约金，因租赁合同系因葛少雨违约而解除，拆旧费用应由其负担，其亦无权向张海峰主张违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告葛少雨于本判决生效之日起十日内支付本诉原告张海峰68036.99元（包括剩余房租8120.55元、空调费416.44元、押金19500元及装修损失40000元）；二、驳回本诉原告张海峰的其余诉讼请求；三、反诉被告张海峰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告葛少雨水电费合计461.2元；四、驳回反诉原告葛少雨的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5266元，由本诉原告张海峰负担3766元，本诉被告葛少雨负担1500元。反诉案件受理费1725元，由反诉被告张海峰负担50元，反诉原告葛少雨负担1675元。上述两项费用经折抵，葛少雨应于本判决生效之日起十日内一并支付张海峰1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  赵美容二〇二〇年十月三十日见习书记员  顾紫依拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。