四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川03民终596号上诉人（原审被告）：陈先富，男，住四川省富顺县。上诉人（原审被告）：张长英，女，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：蔡华宗，四川军和伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何柏裕，男，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。上诉人陈先富、张长英因与被上诉人何柏裕房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2020）川0322民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈先富、张长英共同上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回何柏裕的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由何柏裕承担。事实及理由为：一、一审法院认定事实部分不清，证据不足。张长英不是本案适格被告。张长英不是案涉《协议书》的合同相对人，对房屋买卖事宜也不知情，认为房屋只是租赁给了何柏裕；二、一审法院认定陈先富与何柏裕签订的《协议书》有效属于认定事实错误。1.《协议书》的内容与真实情况不符，因为双方实际是房屋租赁关系，且协议上没有明确约定房屋的房号。2.在2001年时，何柏裕及其妻子邓尚芬找到陈先富系称要租赁房屋，所以陈先富就将案涉房屋租赁给了何柏裕，租期十年，每年八百元，租金总计8000元。邓尚芬交来8000元后，陈先富还在收条上备注了10年租金等字样。3.即便《协议书》为真，陈先富对张长英的份额也是无权处分行为。陈先富与张长英于1973年4月19日登记结婚，因此案涉房产是陈先富与张长英共同共有。何柏裕明知陈先富与张长英系夫妻关系，也没有要求张长英在《协议书》上签字，张长英也没有以任何方式进行追认。同时，何柏裕在2020年之前也一直没有向陈先富主张过物权，而陈先富自2010年起，就在积极为争取案涉房产做准备，《中昊晨光化工研究院职工公改房花名册》亦确定案涉房产为陈先富所有。何柏裕在提交《协议书》后，未提供相应的收条，原因亦在于收条上明确了双方为房屋租赁关系。4.何柏裕陈述陈先富向其交付了房产证，缺乏事实依据。根据陈先富提交的证据材料《房屋产权交验证件清单》中，明确载明了陈先富提交的材料有“原产权证（及共有权证）”，而何柏裕称在2017年向棚改小组交付了案涉房产的原件，明显不实；关于《中昊晨光化工研究院有限公司职工棚户区改造项目搬家过渡补偿协议》，是对居住在该房屋的业主搬家的补偿协议，不能证明居住在该房屋的人就是所有权人。三、一审法院认定2012年12月24日的有线广播电视安装费系何柏裕缴纳，认定事实错误。何柏裕提交的广播电视安装费收据，显示的用户是陈先富，而非何柏裕，恰好证明该房屋的所有人是陈先富。四、一审法院认定陈先富与何柏裕签订的《协议书》有效，判决陈先富、张长英履行过户义务证据不足。陈先富没有收到何柏裕交来的购房款8000元，何柏裕认为自己已经履行了付款义务，没有相应的证据证明。何柏裕辩称，1.请求法院驳回陈先富、张长英的上诉请求，维持一审原判。一审法院认定事实清楚，采用的证据充分，张长英是本案适格被告，其与陈先富是夫妻关系，后办理的房屋产权关系也有张长英的名字。协议书有效，不属于认定事实有错，该协议与陈先富提供的证据，可以显示签订合同时，房屋产权人的姓名是陈先富，其与何柏裕签订协议属于主体适格，是合同的真实意思表示，属于房屋买卖不属于房屋租赁。另，陈先富均无证据证明其刚才的陈述。2.关于陈先富是否有权处分张长英共有房屋的处分权问题，陈先富签订买卖协议后，时间长达19年，张长英对房屋买卖知情，按照生活常理，夫妻之间会协商处理共有房屋的买卖。张长英从未向何柏裕主张过租金，即便陈先富二人所称租赁10年，租金8000元，张长英均未向何柏裕主张过租金，故陈先富、张长英违反诚信原则。且中昊晨光化工研究院有限公司（以下简称晨光公司）与何柏裕签订的《协议》明确表示现户主是何柏裕，故其认可何柏裕是户主的事实，事后法院可以联系晨光公司的相关负责人核实。何柏裕向法院所称的是事实，陈先富、张长英辩称何柏裕拿来提供作为一审证据的有线广播电视安装票据是陈先富的名字，但其未证明其亲自在广电缴费，户头属于陈先富是因为没有办理过户，实际的缴费是由何柏裕所交，所以票据由何柏裕保管。故此，陈先富二人称何柏裕提交的证据不足是错误的，一审我方举示了房屋买卖协议、拆迁安置补偿协议等证据证明。对于房屋没有办理过户，是因为涉及房屋的建设用地是划拨土地，办理过户手续很麻烦，所以晨光公司为了简化办理手续，就一直将相关的证明材料都办理在陈先富名下。综上，一审法院适用法律正确，应予维持，并驳回陈先富、张长英的上诉请求。何柏裕向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认何柏裕与陈先富于2001年1月2日签订的关于房屋买卖的《协议书》合法有效；2.判决陈先富、张长英协助何柏裕办理登记在陈先富、张长英名下的位于富顺县邓井关街道晨光路152号附16号4栋1单元1层4号（也即原邓井关望云村晨光四厂）48.51㎡的房屋的产权过户登记在何柏裕名下；3.案件受理费由陈先富、张长英负担。一审判决认定事实：何柏裕与陈先富原是晨光公司职工，均在晨光公司分配有职工福利房。张长英与陈先富系夫妻关系。1992年房改时，陈先富以1392.89元购买了原居住的坐落于邓井关望云村晨光四厂天成浩3幢4号的职工福利房60%的产权，并于1994年11月2日取得富权（私）字第003XXXX号《房屋所有权证》。晨光公司保留剩余40%的产权，于1994年11月2日取得富保全字第00XXXX0号《房屋共有权保持证》。为解决房改遗留问题，1998年10月31日经原共有产权人晨光公司同意，陈先富于1999年2月4日以760.64元的价格购买了剩余40%的产权，后于2010年11月28日通过了富顺县住房制度改革领导组的审批同意。在晨光公司后续为购房职工办理产权证的过程中，因原来房改登记的房屋面积有误，2014年晨光公司委托富顺县通达测绘有限责任公司进行测绘，上述房屋经测绘套内面积为36.89㎡，分摊面积为11.62㎡，建筑面积确定为48.51㎡，并作为了房改房产权面积办理的依据。2020年1月21日，陈先富和张长英取得上述房屋的不动产权，产权证号为川（2020）富顺县不动产权第0001XXX号，房屋地址登记为富顺县邓井关街道晨光路152号附16号4栋1单元1层4号。期间，陈先富作为甲方，与何柏裕作为乙方，于2001年1月2日签订《协议书》，约定：“经双方协商，甲方愿将自己所有权的住房，天成浩厂家属区的三栋一层号以捌仟元人民币售给乙方。乙方同意接受以捌仟元人民币买下，以解决居住条件困难。房产证原是甲方的名字，售后甲方连同房子一起交给乙方，作为乙方据有此房产权的凭证和依据。双方签字表示售与买了此房。售与买后，日后不管形势发展如何？甲乙双方绝不反悔。口说无凭，甲乙双方特立此据。”当日，何柏裕现金交付8000元给陈先富，陈先富交付房屋给何柏裕使用至今。2012年12月14日，何柏裕交纳了案涉房屋的有线广播电视安装费613元。2017年12月14日，晨光公司职工棚户区改造领导小组作为甲方，与何柏裕作为乙方，签订了关于棚户区改造综合整治房屋的《协议》，内容中载明：乙方为“陈先富，现房主何柏裕”，综合整治房屋位置为“天成浩3栋1层4号”，综合整治房屋类型为“通走廊”，综合整治房屋建筑面积为“48.51”。2018年6月4日，晨光公司作为甲方，与何柏裕的妻子邓尚芬作为乙方，签订了《过渡补偿协议》，载明了乙方现居住在天成浩3栋1楼4号，棚改拆迁过渡费的具体补偿标准，补偿款收款账户户名为邓尚芬，以及领取补偿款时必须提供购房合同、已付购房款凭据和书证或其他能够证明其为补偿款合法领取人的凭据。诉讼过程中，陈先富、张长英曾于2020年5月12日向一审法院申请对《协议书》中“陈先富”是否为陈先富亲笔书写进行笔迹鉴定，一审法院依法委托了西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，后陈先富和张长英未交纳鉴定费并明确表示不进行鉴定。另查明，晨光公司原名称为化学工业部晨光化工研究院，2000年11月20日经自贡市市场监督管理局核准名称变更为中昊晨光化工研究院，2012年6月20日经自贡市市场监督管理局核准名称变更为中昊晨光化工研究院有限公司。一审法院认为，依法成立并生效的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当遵守诚实信用原则自觉履行合同义务。当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。诉争房屋原系晨光公司的职工福利房，陈先富在1992年房改时向晨光公司购买了60%的产权，并于1994年取得这60%产权的权利证书，后在1999年房改时又向晨光公司购买了剩余40%的产权。张长英辩称1992年房改后，案涉房屋产权由陈先富占30%、张长英占30%、晨光公司占40%的意见，已被本案证据所否定，不予采信。陈先富与何柏裕在2001年签订房屋买卖合同时，虽然尚未完成物权登记，但陈先富之前于1992年和1999年向晨光公司购买房屋的合同合法有效。从晨光公司与何柏裕及邓尚芬所签订的棚户区改造的《协议》《过渡补偿协议》，可以看出晨光公司对陈先富卖房给何柏裕一事是知悉并同意或事后予以了追认的。综上，陈先富在2001年出售房屋给何柏裕的行为并非无权处分，所签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。陈先富、张长英辩称《协议书》上“陈先富”的签字并非陈先富本人书写，但未向法院举示证据予以证明，自行承担举证不能的法律后果，对该辩解意见不予采信。陈先富、张长英辩称与何柏裕之间的法律关系为房屋租赁而非房屋买卖，既未向法院提交任何证据证明系租赁关系，也与本案现有证据所反映的事实相悖，陈先富、张长英当庭陈述也多次前后矛盾，明显不符合逻辑，也不符合租赁关系的特征，对该辩解意见亦不予采信。根据房屋买卖合同的性质和目的，卖方协助买方办理产权变更登记，是房屋买卖合同中卖方向买方转移房屋所有权应有之义务，也是诚实信用原则的基本要求，卖方陈先富有义务协助买方何柏裕办理过户登记手续。鉴于案涉房屋产权现登记在陈先富以及其配偶张长英的名下，故何柏裕诉请陈先富、张长英协助办理案涉房屋的产权过户登记，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、何柏裕与陈先富于2001年1月2日签订的《协议书》合法有效；二、限陈先富和张长英于本判决生效之日起三十日内协助何柏裕将位于富顺县邓井关街道晨光路152号附16号4栋1单元1层4号的房屋过户登记至何柏裕名下。一审案件受理费2050元，减半收取计1025元，保全费920元，共计1945元，由陈先富和张长英负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实除“2018年6月4日，晨光公司作为甲方，与何柏裕的妻子邓尚芬作为乙方，签订了《过渡补偿协议》，载明了乙方现居住在天成浩3栋1楼4号，棚改拆迁过渡费的具体补偿标准”应为“2018年6月4日，晨光公司作为甲方，与何柏裕的妻子邓尚芬作为乙方，签订了《职工棚户区改造项目搬家过渡补偿协议》，载明了乙方现居住在天成浩3栋1楼4号，棚改搬迁过渡费的具体补偿标准”外，与一审查明事实一致，依法对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.陈先富是否对案涉房屋具有处分权，本案案涉合同是否合法有效；2.张长英是否为本案的适格当事人。一、对于陈先富是否对案涉房屋具有处分权，本案案涉合同是否合法有效的问题。陈先富、张长英上诉认为陈先富与何柏裕之间对案涉房屋的真实交易是房屋租赁而非房屋买卖，且即便系房屋买卖，案涉房屋为夫妻共同财产，陈先富无权处分张长英的份额，该买卖协议应为无效。根据本案查明事实，陈先富与何柏裕签订房屋买卖的《协议》时，其已经取得案涉房屋的全部产权，《协议》中亦载明双方签订此协议的目的为案涉房屋的售与买以及房屋成交价款、交付方式等主要条款。陈先富虽辩称双方的真实关系为房屋租赁，其收到的8000元为租期十年的房屋租金，且出具了备注为租金的收条。但对于租赁关系，陈先富既未举示相关证据予以证明，也未举证证明其在租期届满后向何柏裕主张过房屋权利。因此，对其主张的租赁关系，本院不予支持。何柏裕支付的8000元与《协议》中约定的房屋价款相吻合，也符合当时的市场价格，足以证明双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且何柏裕已经履行了《协议》中支付房屋对价的义务。对于张长英未予追认的问题，本院认为，房屋买卖属于家庭生活的重大事件，陈先富亦陈述其与张长英夫妻关系很好，且何柏裕与陈先富系同一公司的职工直到退休，因此，对于陈先富出售房屋，且何柏裕已对该房屋居住使用长达10余年之久的情况下，张长英陈述其并不知情的理由不符合常理，本院不予支持。同时，根据晨光公司与何柏裕于2017年12月14日签订的棚改《协议》也可以证明，晨光公司知悉陈先富与何柏裕之间的房屋买卖事宜，并予以了追认。综上，陈先富、张长英上诉认为陈先富系无权处分，案涉房屋买卖协议无效的理由均不能成立。二、关于张长英是否系本案适格当事人的问题。陈先富、张长英上诉认为张长英并非案涉买卖协议的合同当事人，因此，并非本案适格当事人。本院认为，虽然张长英并未在案涉房屋买卖协议上签字，但案涉房屋现登记在陈先富与张长英名下。根据案涉房屋买卖合同的性质、目的以及诚实信用原则，何柏裕有权要求陈先富、张长英共同协助其办理案涉房屋的产权过户登记，因此，张长英系本案的适格当事人。综上所述，陈先富、张长英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人陈先富、张长英共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 李宁川审 判 员 马 超审 判 员 但唐付二〇二〇年十月二十七日法官助理 黄守益书 记 员 荣 瀛