重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初3094号原告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码9150000074533171XL。法定代表人：徐厚斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：段念，重庆志平律师事务所律师。被告：朱建成，男，1977年11月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称为锦绣物业公司）与被告朱建成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告锦绣物业公司的委托诉讼代理人段念到庭参加诉讼，被告朱建成经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年6月至2020年4月期间的物业服务费2421.81元；2.判令被告支付原告2014年6月至2020年4月期间的公摊水电费406.20元；3.判令被告支付原告以2828.01元为基数从起诉之日起按每日万分之三的标准计算至支付之日止的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告朱建成系重庆市长寿区长寿湖镇沿湖路5号XX•XXXX小区某套房屋（建筑面积27.29m²）业主，原告公司系该小区物业服务企业。被告接受原告物业服务，却未向原告支付2014年6月至2020年4月的物业服务费、公摊费等，经原告多次催收，被告仍拖欠至今，故原告诉至法院。被告朱建成未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告锦绣物业公司提交的物业服务合同及备案证明、承诺书、业主接房表、业主临时管理规约、房产档案查询结果、民事判决书、催费通知邮政快递单据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月9日，案外人重庆XX房地产开发有限责任公司（涉案小区建设单位，以下简称XX开发公司）、重庆XX物业管理有限公司（涉案小区原前期物业服务企业，以下简称XX物业公司）签订《XX•XXXX前期物业服务合同》，约定由XX物业公司对本案所涉小区物业提供前期物业服务，合同期限自2009年9月1日起至业主委员会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。该合同还对物业服务事项、服务质量标准、服务费标准（按建筑面积计算，住宅：2.5元/月·m²）进行了约定，并同时约定XX开发公司与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；XX开发公司在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。在其后XX开发公司作为卖方与该小区房屋买受人所签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，卖方应向房屋买受人出示《前期物业服务合同》，买受人同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自合同标的房屋交付之日起，即应接受卖方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理。2014年5月31日至6月2日期间，XX物业公司因故撤离涉案小区不再提供物业服务，并与本案原告锦绣山庄物业公司进行交接，锦绣山庄物业公司即开始进入涉案小区提供物业服务，但未向涉案小区业主征求意见。2014年9月9日，XX开发公司与锦绣山庄物业公司签订《XX•XXXX前期物业服务合同》，该合同的内容与2009年9月9日XX开发公司与XX物业公司签订的《XX•XXXX前期物业服务合同》内容基本一致，合同期限自合同生效之日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。该合同亦未向涉案小区业主征求意见。2016年3月9日，案外人重庆市长寿区长寿湖镇狮子滩社区居民委员会（涉案小区所在地居民委员会，以下简称狮子滩居委会）与原告锦绣山庄物业公司签订《XX•XXXX物业服务合同》，约定由狮子滩居委会代表涉案小区全体业主委托锦绣山庄物业公司对涉案小区实施物业管理服务。2016年9月8日，锦绣山庄物业公司依据该合同向本院起诉涉案小区部分业主要求支付拖欠的物业费。后本院以“该合同未征求小区业主意见并取得过半数业主书面同意，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效”为由，判决驳回锦绣山庄物业公司的诉讼请求，该判决已生效。2017年1月1日至1月8日期间，经狮子滩居委会书面征求意见，涉案小区共3.12万平方米专有部分面积（占总面积53%）、668户专有部分业主（占总人数52.8%）签字同意以下事项：1、按照现行收费标准，聘请锦绣山庄物业公司提供物业服务；2、重庆市长寿区长寿湖镇人民政府指定物业所在地居民委员会代行业主委员会职责。2017年1月15日至1月24日期间，上述征求业主意见结果在涉案小区公示，公示期间无业主办理异议登记。2017年1月25日，重庆市长寿区长寿湖镇人民政府向狮子滩居委会发出《指定居委会代行业委会职责通知书》，指定狮子滩居委会代行涉案小区业主委员会职责，代为签订物业服务合同，代履职期限至业主委员会选举产生之日。2017年1月18日，狮子滩居委会与原告锦绣山庄物业公司签订《XX•XXXX物业服务合同》，约定由锦绣山庄物业公司对涉案小区实施物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至业主委员会选聘新的物业公司时止。该合同还对物业服务事项、服务质量标准、服务费标准（按建筑面积计算，住宅：2.5元/月·m²）进行了约定。该合同签订后，原告锦绣山庄物业公司继续为涉案小区提供物业服务至今。另涉案小区至今尚未依法选举产生业主委员会。被告朱建成系涉案小区某套房屋（建筑面积27.29m²）的业主。被告未交纳2014年6月至2020年4月期间（共71个月）的物业费，经原告书面催收后，被告仍未交纳。本院认为，根据《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《重庆市物业管理条例》第四十一条规定，建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…。根据以上规定可知，前期物业服务合同特指建设单位在销售物业前与确定的物业服务企业所签订的合同，该合同同时属于建设单位与物业买受人签订的买卖合同的内容，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同即是对前期物业服务合同的认可与接受，故前期物业服务合同才具有约束物业买受人即业主的法律效力。本案中，XX开发公司与XX物业公司于2009年9月9日签订的《XX•XXXX前期物业服务合同》符合上述规定，合法有效。该合同中亦明确约定，XX开发公司与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；XX开发公司在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。而无论在该前期物业服务合同中以及在XX开发公司之后与业主签订的房屋买卖合同中，均未另外约定XX开发公司在房屋出售后享有单方另聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同的权利。XX开发公司与锦绣山庄物业公司于2014年9月9日签订的《XX•XXXX前期物业服务合同》，该行为发生在建设单位与业主签订的房屋买卖合同之后，且未征求业主意见，虽其名为“前期物业服务合同”，但实质并非前期物业服务合同。因该合同不属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，故对于涉案小区业主不具有法律约束力。《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。本案中，狮子滩居委会与原告锦绣山庄物业公司于2016年3月9日签订的《XX•XXXX物业服务合同》违反上述规定，已被本院生效判决认定无效。狮子滩居委会与原告锦绣山庄物业公司于2017年1月18日签订的《XX•XXXX物业服务合同》符合上述规定，合法有效，对涉案小区业主具有法律约束力。XX开发公司与锦绣山庄物业公司签订的《XX•XXXX前期物业服务合同》对于涉案小区业主虽不具有合同上的效力，但因XX物业公司早已撤出涉案小区不再提供物业服务，在按照法定程序选聘新的物业服务企业前，如无物业服务企业进入，涉案小区处于无物业服务状态，必将损害全体业主的利益。原告锦绣山庄物业公司自2014年6月起进入涉案小区提供物业服务，原告提供的物业服务业主已实际接受，故2014年6月至2016年12月期间，原告与涉案小区业主之间形成事实物业服务关系。2017年1月至今，原告与涉案小区业主之间形成物业服务合同关系。被告朱建成未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证和质证的权利。对于原告要求被告支付2014年6月至2020年4月期间拖欠物业服务费的请求，其中2014年6月至2016年12月期间双方系事实物业服务关系，对服务费标准无书面约定，但在此期间前后的有效合同均约定服务费标准均按建筑面积计算，住宅为2.5元/月/m²，现原告按此标准半价主张，系对其自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持；对于2017年1月起原告要求按半价1.25元/月·m²计算物业服务费，低于合同约定标准，本院予以确认，故被告应向原告支付2014年6月至2020年4月期间拖欠的物业服务费为2421.99元（27.29m²×1.25元/月/m²×71个月），原告主张金额2421.81元低于本院核算金额，系对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付公摊水电费的请求，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。对于原告要求被告支付以所欠物业费及公摊水电费总额为基数从起诉之日起按每日万分之三的标准计算违约金的请求，因原告向被告书面催收相关费用后，被告一直未付，已构成违约，现原告请求违约金的起算时间及标准（即年利率10.95%）不违反法律规定，有合同依据，本院予以主张，但应以所欠物业费为基数，不包括本院未予主张的公摊水电费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十五条、第二十六条、《重庆市物业管理条例》第十二条第二款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告朱建成在本判决生效之日起五日内支付原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司2014年6月至2020年4月期间的物业服务费2421.81元；二、被告朱建成在本判决生效之日起五日内支付原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司以2421.81元为基数，自2020年6月4日起按每日万分之三的标准计算至付清时止的违约金；三、驳回原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告朱建成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘付兵人民陪审员  杨书洪人民陪审员  朱建忠二〇二〇年十月十五日法官 助理  吕纯凤书 记 员  张文亚