贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6356号上诉人（一审原告）：张达莲，女，汉族，1970年4月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：汪应红，贵州众正律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：糜家欢，贵州众正律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。上诉人张达莲因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人汪应红，被上诉人的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张达莲上诉请求：改判被上诉人支付上诉人违约金40940.03元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人于2013年12月6日签订商铺买卖合同后，被上诉人于2014年5月6日交房，应于2015年5月7日前将办理房屋权属登记由其提供的资料报产权机关备案。被上诉人于2018年1月15日才在各房屋单元通知业主办证，上诉人才得知被上诉人此时有可能作了备案登记可以办证。后双方于2019年5月29日进行了房款的核算，被上诉人于2019年10月向上诉人交付案涉不动产权证。被上诉人于一审庭审时出示的2015年7月22日的备案登记证明，不能证明其已将办理房屋权属转移登记由其提供的资料完整报了产权机关备案，如果资料完整，则上诉人的不动产权证应早已办理下来。故违约金应计算截止被上诉人于2018年1月15日张贴通知之日。且违约金应以实际购房款为基数计算，诉讼时效期间应自双方核算购房款之日起算，上诉人的起诉并未超过诉讼时效，应当判决被上诉人支付上诉人2017年4月21日至2018年1月15日期间违约金。被上诉人碧阳置业公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审维持原判。原审原告张达莲一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理商品房产权证的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款982184元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍从2015年5月1日计算至2018年11月1日共计256963.89元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商铺买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款1102061元,出卖人应当在2014年4月3日前向买受人交付该商品房。”第十五条关于产权登记有关事项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房……”《补充协议》第八条约定：“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需有出卖人提供的资料到产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费每户300元。”合同签订后，原告向被告支付购房款982184元。2014年5月6日，被告向原告交付房屋。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日，被告提交办理权属登记的资料到产权登记机关备案，并取得《毕节市商品房屋备案证明书》，2018年1月15日，被告在涉案房屋所在楼栋张贴通知，通知原告等业主提交资料办理不动产权证书。2019年4月15日涉案房屋办理不动产权证书。一审法院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请的逾期办证违约金。被告于2014年5月6日向原告交房，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据上述约定，被告负有在涉案商品房交付使用后365日内将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于被告履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。根据上述约定，被告应于2015年5月6日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。被告于2015年7月22日履行该义务，超过合同约定的履行备案义务的期限，已构成违约，故被告应向原告承担2015年5月7日至2015年7月22日期间的违约责任，合同未约定被告此种违约情况下原告不退房时的违约责任，视为与约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应以原告已付房款982184元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告计付2015年5月7日至2015年7月22日的违约金。但是被告又对此提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”之规定，原告于2020年4月21日提起诉讼，其请求权已超过二年诉讼时效期间，故原告关于逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院：驳回原告张达莲的诉讼请求。案件受理费2577元，由原告张达莲负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据双方所签《商铺买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房……”和《补充协议》第八条对《商铺买卖合同》第十五条的补充约定：“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需有出卖人提供的资料到产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费每户300元。”被上诉人碧阳置业公司关于产权转移登记的义务为于商铺交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉商铺于2014年5月6日交付，被上诉人应于2015年5月6日前完成前述义务。被上诉人于2015年7月22日取得《毕节市商品房屋备案证明书》已经违约，应当承担该期间的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在双方约定不明的情况下，可以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，该房款总额的确定并不以双方当事人进行核算房款为前提，上诉人关于应以双方当事人进行核算房款之日确定本案诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。鉴于上诉人于2020年4月21日才提起诉讼，其诉求已超诉讼时效，在被上诉人提出诉讼时效抗辩的情况下，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。被上诉人已经履行完毕合同约定的义务，且此时双方并未形成委托办证关系，故被上诉人此后是否通知上诉人提交办证所需资料及代为办理相应的不动产权证，不产生被上诉人承担违约责任的后果。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费823元，由上诉人张达莲负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十月二十九日书记员  邓 千