贵州省贵阳市花溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0111民初1760号 原告：徐春林，男，1972年1月24日出生，汉族，住江苏省盐城市都区。 委托诉讼代理人：李昭，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。 被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。 法定代表人：郭福兰。 委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。 被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**div> 法定代表人：乌安臣。 第三人：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所贵，住所贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第1（贵阳都会）栋******房（花果园社区）iv> 法定代表人：宋红波。 委托诉讼代理人：左为东，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：侯丹霞，国浩律师（贵阳）事务所实习律师，一般代理。 原告徐春林与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年8月18日公开开庭。原告徐春林委托诉讼代理人李昭，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人李享，第三人众横城公司之委托诉讼代理人左为东、侯丹霞均到庭参加了诉讼。被告伟庭房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告徐春林向本院提出诉讼请求:1.判令二被告返还原告团购款60000元，并支付资金占用费（资金占用费按照同期贷款利率计算，从2020年1月16日开始计算至被告全部履行完毕之日止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告麒鑫房开公司于2017年8月26日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于花溪区田园中路东侧明珠大道南侧的“花溪新时代·麒鑫商业广场”X区幢X层XX-XXXX号房、X区幢X层XX-XXXX号房，房屋价款为379762元。合同签订过程中，被告麒鑫房开公司告知原告需缴纳60000元的团购费才能享有合同约定的优惠价格，原告按照被告指定支付了团购费，并按照合同约定交付了购房款项，履行了合同义务。但被告以收取团购费进行集资，同时也没有向原告开具发票偷税漏税，被告收取团购费的行为应当认定为违法行为，理应退还原告支付的团购费，为维护自身合法权益，现原告现提起诉讼，请求如前。 被告麒鑫房开公司辩称，我方不是适格主体，且未收取团购费费用，该费用未实际纳入购房款，请求驳回原告对我方的诉讼请求。 被告伟庭房开公司未作答辩。 第三人众横城公司述称，众横城公司与伟庭房开公司之间是委托关系，所收到的费用是销售提成，法律后果应该由伟庭房开公司承担。原告与众横城公司在协商过程中，谈成了很高的价格，团购费已享受了销售优惠。 本院经审理查明事实如下： 被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。 被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。 第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。 位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10，住宅面积约为10000平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。 2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与第三人众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。 2017年8月19日，原告徐春林与第三人众横城公司签订《众横城居间服务协议》，约定“众横城公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号XX-X-XXXX、XX-X-XXXX，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款，每套门面交5万元服务费抵12万元购房款的团购优惠，优惠款直接从总房款抵减。您在签署本协议书之时应向伟庭房开公司支付团购服务费60000元。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告徐春林向第三人众横城公司交团购费60000元，第三人众横城公司出具收据，注明“收到徐春林XX-X-XXXX、XX-X-XXXX团购费陆万元整”。 2017年8月26日，原告徐春林在《Ａ区负一楼客户签约确认单》两份签字确认，一份记载“铺号XX-X-XXXX，面积10.77平方米，单价27048元／平方米，总价291307元，签约后单价17348.75元／平方米，总价186846元，首付96846元，贷款90000元，贷款年限10年”。一份记载“铺号XX-X-XXXX，面积11.12平方米，单价26814元／平方米，总价298172元，签约后单价17348.56元／平方米，总价192916元，首付102916元，贷款90000元，贷款年限10年”。同日，原告徐春林与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-1048），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第X区幢X层XX-XXXX号房，建筑面积共10.77平方米，商品房单价为每平方米17348.75元，总金额186846元，买受人支付总房款50%首期款：96846元整，尾款90000元整办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。 另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证。2.原告自述案涉房屋已与麒鑫房开公司办理退房手续，且麒鑫房开公司已将退房款退还原告，已退房款不包含团购费。3.本院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件，对团购费的分配，伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队。 上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、《众横城居间服务协议》、收据、签约确认单、（2019）黔0111民初10140号民事判决书、（2020）黔01民终5206号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。 本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。 案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由第三人众横城公司销售执行。第三人众横城公司为促销房屋销售，通过与原告签订《众横城居间服务协议》方式收取原告团购费60000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但第三人众横城公司并非作为居间人享有委托人支付的报酬，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《众横城居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实众横城公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与众横城公司对该款项实际进行分成，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由第三人众横城公司予以返还。被告伟庭房开公司与第三人众横城公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，其并不是原告交纳该费用的相对方，双方之间对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求第三人众横城公司返还团购费60000元及支付从2020年1月16日起的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司及伟庭房开公司返还团购费，不予支持。资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐春林团购费60000元及支付资金占用费（资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月16日计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告徐春林的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，由第三人贵州众横城房地产顾问有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 段海军 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 田 浩 书 记 员 余 可