广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5762号上诉人（原审被告）:张桂章，男，汉族，1966年3月9日出生，现住址：惠州市惠城区****************，居民身份证：352************118。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广州市*****************。法定代表人：郑某。上诉人张桂章与被上诉人广东康景物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的(2020)粤1302民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张桂章上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、判令案件受理费、上诉费等诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2007年1月14日与合生帝景房地产有限公司签订《楼宇认购书》，以人民币1665333元的价格认购该公司开发的惠州帝***房屋一套。房屋交付后，装修期间本人发现该套房屋多处存在严重的质量问题，具体为客厅天花板下沉七公分。2009年3月25日，上诉人以书面形式把这一情况告知该开发商，要求尽快给予解决或给予相应的补偿。开发商与被上诉人也在本人装修期间各自指派工作人员到现场进行了查看，并确认上诉人所反映问题属实。后开发商与被上诉人提出了解决方案：承诺上诉人所购房屋质量问题得到开发商解决之前，由被上诉人免去该期间上诉人按服务合同应缴纳的物业管理费，然后再进行货币补偿或置换。（**6楼的范先生房子也存在质量问题，我和他一起多次去管理处反映，后具了解范先生置换到四期减免60万）。为了维护上诉人的合法权益，上诉人曾多次郑重函告合生帝景房地产有限公司，并提出了如下要求：一、请该公司尽快对房屋进行维修并达到相关质量标准。二、若不能维修或不做补偿，就尽快更换一套同等面积但质量合格的房屋。该开发商公司当时表示上诉人的要求是正当、合理的。我便只能等待他们对我房屋的问题进行解决。但是遗憾的是：在这件事情的后续处理上，该开发商一直采取推诿、扯皮的态度，对上诉人的正当、合理要求置之不理。上诉人前后至少十次以上口头或书面主动向开发商提出交涉，要求解决问题，但上诉人所购房屋质量问题至今未得到解决。根据上述基本事实，被上诉人免去上诉人管理费的承诺应作为上诉人与被上诉人之间物业管理服务合同关系关于管理费支付具体内容的变更，依法应当合法有效。因此，上诉人无需支付管理费，且一审法院未对这一事实进行审理认定，导致该判决认定基本事实不清。综上，请求二审法院依法查明事实并改判或发回重审。被上诉人广东康景物业服务有限公司未提交答辩意见。原审原告广东康景物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的管理费40947.10元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2009年3月18日，原告康景物业公司（甲方）与被告张桂章（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，内容：本物业名称帝景湾；乙方所购房屋类型为住宅，坐落位置惠州市江北13号小区帝颐轩C座802，建筑面积251.83平方米；乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；住宅/公寓按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1.8元；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用等。原告康景物业公司向本院提起诉讼，案经受理后，本院依法公开开庭审理了本案。查明，原告提供了有被告签名的2009年3月18日《收楼表格》。截至2018年9月30日，被告拖欠原告物业管理费共计40947.1元。本院依法主持双方进行调解，未达成协议。一审法院认为，原告康景物业公司（甲方）与被告张桂章（乙方）签订的上述《前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方的合法权益受法律保护。关于支付管理费及违约金的问题。截至2018年9月30日，被告拖欠原告物业管理费共计40947.1元，被告的行为已构成违约，结合上述《前期物业管理服务协议》中“自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次”的内容，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告支付截至2018年9月30日拖欠的管理费40947.1元及违约金，有事实和法律依据，理由充分，本院予以采纳。关于计算违约金方式的问题。结合上述《前期物业管理服务协议》中“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”的内容，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条中“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，按每天1‰交纳违约金的计算标准过高，结合本案实际，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，且应予支持的违约金不超过拖欠物业管理费的30%即12284.13元（40947.1元×30%）。应予支持的计算违约金方式如下：以当期应交物业管理费为基数，从欠费之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，违约金以12284.13元为限。关于被告辩称房屋质量的问题，鉴于被告与开发商之间存在房屋买卖合同关系，属于另一法律关系，因此，本案对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告张桂章应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东康景物业服务有限公司支付截至2018年9月30日拖欠的管理费40947.1元及违约金（以当期应交物业管理费为基数，从欠费之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，违约金以12284.13元为限）。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2529.09元（原告已预交），由被告张桂章负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案争议焦点是：上诉人是否应当支付物业管理费。本院分析如下：本案中，被上诉人已提供物业服务，上诉人应当依约支付相应的物业管理费。上诉人上诉称涉案房屋存在质量问题，经协商免除相应的物业管理费，因而无需支付物业管理费的问题，但上诉人并未提供相应的证据证明房屋存在质量问题，也未提供证据证明双方达成免去管理费的协议。即便涉案房屋存在质量问题，质量问题亦属于开发商交付房屋的违约问题，开发商与物业公司并非同一法律主体，开发商的违约责任并不因此免除物业管理费。因此，其要求免除物业管理费的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2529元，由上诉人张桂章负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月二十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮