天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初2456号原告：范海涛，男，1972年1月15日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张连强，天津恺丰律师事务所律师。被告：天津市吉盛房地产开发有限公司，住所地天津开发区洞庭路**建设大厦**。法定代表人：刘长清。第三人：吕继秀，女，1982年6月20日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。第三人：天津安利房地产开发有限公司，，住所地天津新技术园区北辰科技工业园区景丽路欧铂商业广场**楼19门法定代表人：鲍永明。委托诉讼代理人：王丹，该公司员工。原告范海涛与被告天津市吉盛房地产开发有限公司（以下简称“吉盛公司”），第三人吕继秀、天津安利房地产开发有限公司公司（以下简称“安利房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，原适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告范海涛及其委托诉讼代理人张连强、第三人吕继秀到庭参加了诉讼，被告吉盛公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人安利房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范海涛向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间的商品房买卖合同有效；2．确认第三人吕继秀以北辰区新宜白大道都市桃源公寓5-4-503房屋设置的抵押权消灭；3．判令被告继续履行合同，协助原告将北辰区新宜白大道都市桃源公寓5-4-503房屋转移登记至原告名下；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告2003年7月2日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的北辰区新宜白大道都市桃源公寓5-4-503，总价款116,000元，2003年7月2日交首付款56,000元，尾款60,000元通过银行按揭贷款支付。合同约定被告于2003年10月31日前将房屋交付原告。同时合同还约定，商品房竣工验收合格后，被告须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，被告应在180日内，及时协助原告办结房屋所有权转移登记。合同签订后，原告依照约定，2003年7月2日交付首付款56,000元，由于被告涉嫌刑事犯罪、无法办理后续贷款，尾款60,000元至今尚未支付。2005年5月原告入住上述房屋至今。后来，原告找到被告请求办理房屋登记遭到拒绝。经了解，第三人吕继秀与第三人安利房地产公司在原、被告履行商品房买卖合同期间，利用案涉房违规又签订商品房买卖合同，借款合同，设置抵押权等一系列违法行为，侵犯了原告的合法权益，故呈诉。吉盛公司未答辩。第三人吕继秀述称，对原告要求确认原、被告之间的商品房买卖合同有效，因与本人无关，不发表意见。对于原告要求确认第三人吕继秀以北辰区新宜白大道都市桃源公寓5-4-503房屋设置的抵押权消灭，因为本人名下贷款已经清偿，所以本人没意见。原告要求吉盛公司协助原告办理案涉房屋的过户手续，与本人无关，不发表意见。第三人安利房地产公司在本案中未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月2日，原告范海涛（乙方）与被告吉盛公司（甲方）签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的都市桃源公寓5号楼4门503房屋，房屋价款116,000元。合同约定付款方式为签订合同之日原告付首付款56,000元，余款60,000元办理银行按揭贷款。合同约定甲方于2003年10月31日前将房屋交付乙方。同时合同还约定，商品房竣工验收合格后，甲方须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，甲方应在180日内，及时协助乙方办结房屋所有权转移登记。原告于签订合同当日以现金方式交付购房款首付部分56,000元。经本院查询关联案件，发现吕继秀就涉案房屋曾起诉安利房地产公司及第三人李超。具体情况为：（2018）津0113民初4689号原告吕继秀与被告安利房地产公司、第三人李超房屋买卖合同纠纷一案，我院于2018年6月1日立案。吕继秀在该案请求：1．判令解除吕继秀、安利房地产公司订立的《天津市商品房买卖合同》；2．判令安利房地产公司返还李超房款71,763.02元；3．本案全部诉讼费由安利房地产公司承担。我院于2018年8月13日作出民事判决书。吕继秀不服上诉，天津市第一中级人民法院做出（2018）津01民终7166号民事裁定书将该案发回本院重审。我院于2019年1月23日重新立案，案号为（2019）津0113民初849号。2019年6月25日我院出具判决书认定事实如下：2002年12月8日，吕继秀与安利房地产公司的前身公司开发区安利房地产公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由吕继秀购买开发区安利房地产公司开发建设的北辰区新宜白大道北侧都市桃源公寓5-4-503号住宅商品房一套，约定价款为12.8万元。同时约定房屋交付时间为2003年7月31日。合同约定，吕继秀于2002年12月8日前交付首期房款4万元，其余房款8.8万元办理银行按揭贷款。2003年1月29日，吕继秀与案外人中国建设银行天津市分行河北支行（以下简称“建行河北支行”）签订《个人住房（抵押）借款合同》，该合同约定为购买诉争房屋吕继秀向建行河北支行借款8.8万元，借期20年，自2003年2月15日至2023年2月14日止。为获取贷款，建行河北支行作为抵押权人、吕继秀作为抵押人于同日将诉争房屋设定了抵押权，按照该合同约定，建行河北支行将贷款8.8万元作为专项划款转入售房人、其他有关单位在该行开立的或该行认可的存款账户内。根据《住房贷款申请表》记载，售房单位或售房人登记为开发区安利房地产公司，涉案房款已支付给开发区安利房地产公司。2008年12月17日，李超通过使用案外人张海祥名下的建行存折代吕继秀将涉案房屋未还清的贷款本金71,551.37元、利息211.65元，共计71,763.02元，一次性给付建行河北支行。同日，中国建设银行股份有限公司天津河北支行营业部向吕继秀出具了还款凭证和贷款结清证明，该证明中注明“借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止”。案涉商品房合同签订后开发区安利房地产公司未履行交付案涉房屋的义务。开发区安利房地产公司因经营出现问题，经过股权变动、公司更名等，其权利义务由安利房地产公司继承。安利房地产公司在庭审及答辩中自认原开发区安利房地产公司无售房意思表示，辩称利用与部分职工或职工亲属签订买卖合同是为了套取银行贷款。吕继秀与李超系姨表兄妹关系，李超系原开发区安利房地产公司法定代表人李宝贵之子。该案中我院认为，吕继秀自认其并不是真实购房人，只是代李超经办签字手续，同时，吕继秀未提交其缴纳首付款、以及自2006年4月5日开始到2008年5月25日期间归还诉争房屋贷款的证据，也不能做出合理解释为何还贷银行卡及从2006年4月5日开始到2008年5月25日归还诉争房屋贷款的银行存款凭条原件为何在安利处，结合吕继秀及李超的身份以及与原开发区安利房地产公司法定代表人的关系，故综合认定吕继秀、安利签订的买卖合同并非双方真实意思表示，即吕继秀无购房意思表示，安利房地产公司无售房的意思表示。因此，该买卖合同属于无效合同，故吕继秀起诉要求解除合同，贵院不予支持。故该案我院驳回了吕继秀的诉讼请求。另查明，原告范海涛自2005年5月入住该房屋并居住至今。原告范海涛庭审中表示愿将房屋剩余未付款项交付吉盛公司。本院认为，本案的争议焦点为：1．原、被告之间的房屋买卖合同是否有效；2．涉案房屋上的抵押权是否消灭，房屋所有权是否应当归原告，被告是否应当履行合同义务，将房屋所有权转移登记至原告名下。原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护，本院对原、被告之间的房屋买卖合同效力予以确认。原告自2005年入住案涉房屋至今且已履行部分付款义务，现也愿意将余款全部支付被告，被告应当依约配合原告办理诉争房屋的所有权转移登记手续，将房屋所有权转移登记至原告名下。根据（2019）津0113民初849号案，以及本院审结的其他关联案件，确认如下事实：原开发区安利房地产公司借用吕继秀等人身份证将部分房屋先行虚假销售进行按揭贷款，致使现房屋实际居住人购房后不能办理过户手续，而房屋登记权利人（贷款人）实际没有支付购房首付款，贷款房屋实际居住人均不是按揭贷款人，贷款人也未向吉盛公司及实际居住人主张房屋权利。吕继秀与开发区安利房地产公司之间的房屋买卖合同，（2019）津0113民初849号已认定吕继秀、安利签订的买卖合同属于无效合同，吕继秀与建行河北支行之间的贷款也已清偿完毕，该房屋上设立的抵押权也相应消灭，现在案涉房屋具备办理所有权转移登记的条件。范海涛应在支付吉盛公司房屋尾款后，吉盛公司协助范海涛办理案涉房屋所有权转移登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告范海涛与被告天津市吉盛房地产开发有限公司关于买卖北辰区新宜白大道北侧都市桃源小区5-4-503房屋所签订的《天津市商品房买卖合同》有效；二、原告范海涛在本判决书生效后十日内给付被告天津市吉盛房地产开发有限公司购房款60,000元，原告范海涛给付完毕上述款项后被告天津市吉盛房地产开发有限公司配合原告范海涛办理北辰区新宜白大道北侧都市桃源小区5-4-503房屋所有权转移登记手续，将上述房屋所有权转移登记至原告范海涛名下。案件受理费80元，公告费560元，由被告天津市吉盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 李 飞审判员 王晓宇审判员 邵志强二〇二〇年十月二十六日书记员 赵 晶附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。