上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初3621号原告：盐城东方投资开发集团有限公司，住所地江苏省。法定代表人：张振国，董事长。委托诉讼代理人：张颐，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆怡佳，上海君澜律师事务所律师。被告：上海银砖金融信息服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王新。原告盐城东方投资开发集团有限公司(以下简称“盐城东方公司”)与被告上海银砖金融信息服务有限公司(以下简称“银砖公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盐城东方公司的委托诉讼代理人张颐、陆怡佳到庭参加诉讼。被告银砖公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盐城东方公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋占有使用费人民币(以下币种均为人民币)661,345.86元；2、判令被告支付房屋占有期间的物业管理费78,274.31元。事实和理由：原告系本市虹口区四川北路XXX号中信广场4101-4104室(以下简称“系争房屋”)的产权人。2017年2月1日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定被告向原告租赁系争房屋作为办公使用，租期自2017年2月1日起至2018年7月31日止，每月租金394,263.88元，每月物业管理费46,663.56元，房屋租赁保证金为3个月租金及物业管理费之和1,322,782.32元。后被告按期交纳租金及物业管理费至2018年7月。根据合同约定，被告应最迟于租赁期满日17：00时之前将系争房屋交还原告。但因被告涉嫌违法，系争房屋于2018年7月至2018年12月21日期间被公安部门查封，被告因此违约占有系争房屋四个月多21日，现原告将被告交纳的租赁保证金抵扣2018年8月-10月的房屋占有使用费及物业管理费后，仍有不足，遂诉请来院。原告为证明其主张，提供证据如下：1、房屋租赁合同和补充条款。2、系争房屋不动产权利证书。3、违约告知函。4、收据及记账凭证。5、关于请求对中信广场4101-4104单元原上海银砖办公场所遗留物品进行处置的函。6、情况说明。7、物业管理费发票。被告银砖公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系上海市四川北路XXX号4101室、4102室、4103室、4104室房屋登记权利人。2017年2月，原告(出租方甲方)与被告(承租方乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用，系争房屋建筑面积1,296.21平方米。房屋租赁期自2017年2月1日起至2018年7月31日止。租金为每日每平方米10元，月租金总计为394,263.88元；甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的月租金及物业管理费之和，即1,322,782.32元。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理等费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满之日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按补充条款第7-8条约定向甲方支付该房屋占用期间使用费。合同的补充条款第2-7条约定：乙方在经营活动中，应遵守国家有关法律、法规和上海市的相关规定，不得从事传销、无照经营、非法融资等非法经营活动。第4-4条约定：租金不包括物业管理费，物业管理费标准为36元/月/平米，其中租金部分394,263.88元/月，物业费部分46,663.56元/月，由乙方支付至上海海泰物业管理有限公司账户。第5-5条约定：甲方有权从租赁保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其它乙方依照本合同有义务支付的费用，或由于乙方违反本合同的行为给甲方带来的损失。第6-18条(21)项约定：乙方必须遵守中华人民共和国及上海市的有关法律、法规和规定。如因乙方原因而被违反，由此造成甲方的任何损失，乙方应予以赔偿。第7-3条约定：乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17：00时之前向甲方交还该房屋。第7-8条约定：如乙方未获得甲方书面同意而逾期交还房屋的，甲方可选择：1、要求乙方按照合同到期时适用的月租金的两倍支付占有使用费(不满一个月按一个月计)并支付占用期间的物业管理费、停车费及公用事业费用，乙方未按时迁出造成甲方的损失超过占用费的，乙方应赔偿实际损失；2、在租赁期满之日或本合同提前终止后任何一天开启该房屋的门锁并更换门锁，单方恢复对房屋的占有和使用，甲方有权将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。……在甲方按照上述第二款开启或更换门锁前，乙方应按第1款支付违约占用房屋期间应付的占有使用费、物业管理费及其它费用(如有)。补充条款关于解除合同的条件第9-1条(7)项约定：该房屋被司法、行政机关依法查封或被实施限制其房地产权利的措施；第9-2条(9)项约定：乙方有任何违法经营活动被有关政府部门查处的，或经甲方通知三十天内仍未改正的。第10-11条约定：如乙方违反其在本合同下的任何义务，甲方除依照本合同中的有关条款的直接约定追究乙方违约责任外，甲方还有权要求乙方赔偿甲方所发生的直接和间接损失等。合同签订后，被告按约交纳租赁保证金1,322,782.32元，租赁期间的租金及物业管理费均已结清。2018年7月11日，被告电销中心总监唐昀、田守春因涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押。同月底，被告被虹口公安分局经侦支队查处，原告配合公安部门对系争房屋进行了封存，保留现场证据协助警方办案。2018年9月5日，被告负责人王会敏因涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押。2019年11月27日，本院判决被告人唐昀犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年三个月，并处罚金人民币三十万元。被告人田守春犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币三十万元。被告人王会敏犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币四十万元等。因无法与被告负责人取得联系，原告于2018年8月2日向被告发出《违约告知函》，告知其：1、应按合同约定交还系争房屋；2、租赁期届满，被告应对系争房屋进行复原工作；3、被告逾期未交付房屋需按月租金两倍支付占有使用费并支付占用期间的物业管理费、停车费及公共事业费用。后被告未回应，次月17日，原告再次向被告发出《违约告知函》，通知对方：1、原告将单方面解除合同；2、原告将扣减保证金用于抵消被告逾期未复原交付产生的占有使用费；3、原告将单方恢复对房屋的占有和使用，并对被告遗留物件作随意处分。2018年10月18日，原告向上海海泰物业管理有限公司支付系争房屋2018年11月的物业费46,663.56元；于2018年11月19日支付系争房屋2018年12月的物业费46,663.56元及2018年10月14日至2018年11月13日期间产生的电费16元，合计46,679.56元。2018年12月21日，原告以系争房屋空置影响其经营发展为由向虹口公安分局经侦支队致《关于请求对中信广场4101-4104单元原上海银砖办公场所遗留物品进行处置的函》，载明2018年12月18日在警方到场协助下，原告组织人员已对现场物品进行清点、拍照以及录像取证。为顺利进行下一阶段的正常招租工作，特请求虹口经侦同意原告对系争房屋进行公开招租并对遗留物品进行处置。后虹口经侦在该函件上加盖公章予以确认，原告遂开展了后续清理及重新招租工作。审理中，原告称被告交纳的租赁保证金已用于抵扣2018年8月、9月、10月的房屋占有使用费及物业管理费，其现在所主张的房屋占有使用费661,345.86元的计算公式为：394,263.88元(2018年11月)+394,263.88元/31天×21天(2018年12月)，物业管理费的78,274.31元的计算方式同上，计算标准为46,663.56元。本院认为，原、被告所签订的《上海市房屋租赁合同》及补充条款系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告的义务包括在经营活动中遵纪守法，不得从事非法经营活动；在租赁期间届满时向原告交还系争房屋等。现因被告负责人及其相关工作人员在系争房屋内实施犯罪行为致使系争房屋被公安机关查封，无法按期交还，虽然系被告意志之外的因素，但究其原因仍系实施犯罪行为所致，故被告未能按时交还系争房屋之责在被告。因被告违反合同约定，原告作为守约方有权要求被告承担占有房屋期间产生的使用费及物业管理费。鉴于原告于2018年12月21日致函公安机关要求对系争房屋内遗留的物品进行处置，后得到公安机关的盖章确认，故原告主张房屋占有使用费及物业费的计算节点为2018年12月21日，并无不当，本院予以支持。关于占有使用费的计算标准，补充条款第7-8条虽约定为月租金的两倍，但结合原告的实际损失、被告的过错程度、租赁市场的行情等，本案中该标准不应体现惩罚性质，原告主张按照租赁期间同等标准计算，亦无不当，本院予以照准。现原告将被告交纳的租赁保证金冲抵2018年8月至10月的占有使用费及物业管理费，符合合同约定，但不足部分，仍应由被告承担。被告银砖公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条第一款、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海银砖金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告盐城东方投资开发集团有限公司2018年11月1日至2018年12月21日的房屋占有使用费661,345.86元；二、被告上海银砖金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告盐城东方投资开发集团有限公司2018年11月1日至2018年12月21日的物业管理费78,274.31元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,196.2元，由被告上海银砖金融信息服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  惠 力人民陪审员  张秀珍人民陪审员  孙 敏二〇二〇年十月十六日书 记 员  陈 鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。