北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46966号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：孟庆义，女，1972年10月22日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。委托诉讼代理人：刘军，男，1970年3月6日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。被告：刘朔，女，1976年1月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下称均豪物业公司）与被告刘朔物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。均豪物业公司的委托诉讼代理人孟庆义、刘军，刘朔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求刘朔向均豪物业公司支付2012年1月1日至2019年12月31日的物业费31362.44元；2、要求刘朔向均豪物业公司支付滞纳金8000元。事实和理由：均豪物业公司系北京市朝阳区亮马嘉园小区的物业管理公司，刘朔系亮马嘉园小区（地址为北京市朝阳区酒仙桥南十里居）36号楼1层某号房屋（以下称某号房屋）的业主，该房屋建筑面积为142.04平方米。根据《亮马嘉园物业管理委托合同》的约定，刘朔应按每月每平方米2.3元的标准向均豪物业公司交纳物业费，业主/使用人逾期不交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三交纳滞纳金。均豪物业公司一直按合同约定的标准提供物业服务，但刘朔拖欠2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，经均豪物业公司多次催要未果，故诉至法院。刘朔辩称，不同意均豪物业公司的全部诉讼请求。均豪物业公司从未向刘朔告知交纳物业费的依据和收取物业费的标准，刘朔不知道均豪物业公司与开发商签订的《亮马嘉园物业管理委托合同》，也不知道合同内容和期限。刘朔确实没有交纳2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，但并非恶意拒交。根据北京市物业管理办法，均豪物业公司应对供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护等事项进行管理，但均豪物业公司在上述事项管理中并未尽到其应尽的职责。均豪物业公司需要根据北京市物业管理办法向刘朔提供物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电器、制冷及高空等涉及人身安全作业的相关资质。均豪物业公司需要按照价格主管部门的规定，将服务标准、服务事项、收费项目、收费标准等相关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，但均豪物业公司从未进行公示。均豪物业公司应在每年第一季度公布上一年度的物业服务合同履行情况、物业收支情况、本年度收支预算，但均豪物业公司也从未公示。均豪物业公司在小区管理中存在很多问题，如：1、安全问题。外墙围栏损坏，出入口车辆抬杆和单元门门禁经常损坏，地下室住人，小区大门敞开，保安未核实出入人员是否是小区人员就允许其进入小区，2015年有施工人员在安装防护栏时将某号房屋的墙打了两个直径20厘米的洞，2017年小区路面凹凸不平等；2、噪音问题。健身房动感单车每天晚上7-8点产生很大噪音，每年夏天小区观水池内的青蛙特别吵，春秋季有猫叫声。综上，不同意向均豪物业公司交纳物业费。此外，2012年1月1日至2017年8月27日期间的物业费超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘朔系某号房屋的所有权人，房屋建筑面积为142.04平方米。均豪物业公司系亮马嘉园小区的物业管理单位。2002年3月1日，北京某房地产开发有限公司（以下称某公司）作为委托方（甲方）与均豪物业公司作为受托方（乙方）签订《亮马嘉园物业管理委托合同》，约定：甲方将亮马嘉园委托于乙方实行物业管理，管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等；委托管理期限为自物业通知交付入住之日起至业主委员会成立并依法选定物业管理公司三十日止；住宅房屋的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.3元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。庭审中，均豪物业公司提交张贴缴费通知单的照片，用以证明均豪物业公司自2012年至2019年期间通过在某号房屋门上张贴缴费通知单的方式向刘朔催缴2012年至2019年期间的物业费，均豪物业公司的诉讼请求未过诉讼时效。刘朔对该证据的真实性和证明目的均不予认可，表示其从未见过某号房屋门上张贴过缴费通知单。均豪物业公司提交照片，用以证明小区的防护栏安装情况、小区路面完好以及地下室门是上锁的，不存在住人的情况。刘朔对照片的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示地下室的门是疫情期间安装的，且地下室有多个出入口，照片中显示的只是其中一个，小区路面是最近才修缮的。刘朔提交照片及证明，用以证明北京某广告有限公司施工人员安装防护栏时将某号房屋墙体打穿。均豪物业公司对该组证据的真实性不持异议，表示其根据政府要求给小区楼宇一层的外墙安装防盗网，施工单位是政府有关部门找的，事后施工单位已对某号房屋的墙体进行了修补。刘朔提交照片、视频，用以证明均豪物业公司的服务管理质量差，亮马嘉园小区存在诸多管理问题，如：环境卫生差、消防通道堵塞、外墙围栏损坏、安保不到位等。均豪物业公司对该组证据的真实性无法核实，对证明目的不予认可。刘朔提交暖气维修工作单和室温测量记录，用以证明某号房屋的供暖温度不达标，均豪物业公司没有完全履行供暖义务。均豪物业公司对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示其只是代收供暖费，并不是供暖单位。关于刘朔欠交物业费的期间和金额，均豪物业公司表示刘朔拖欠2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，金额为31362.44元。刘朔对此表示认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，均豪物业公司和某公司签订的《亮马嘉园物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力，刘朔作为亮马嘉园小区的业主，受上述合同的约束，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于刘朔主张的均豪物业公司提供的物业服务存在问题，不同意交纳物业费的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，其管理效果应根据整体服务情况、持续状态等多种因素予以认定，现有证据不足以证明均豪物业公司提供的物业服务不合格，刘朔以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。现刘朔拖欠2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，其应承担继续交纳的义务，经核算，刘朔应交纳的物业费金额为31362.43元。关于刘朔主张的部分物业费超过诉讼时效的抗辩意见，均豪物业公司提交了其张贴缴费通知单的照片，证明其在积极向刘朔主张权利，且其一直在持续为小区提供物业服务，均豪物业公司并未怠于行使自己的权利，故对刘朔的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。关于滞纳金，刘朔系以不交纳物业费的方式表达对物业服务的意见，其并非恶意拒交，故对均豪物业公司的该项主张，本院不予支持。需要指出，均豪物业公司作为物业管理单位，在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复和解决，充分取得业主的理解和配合，不断提高物业服务质量和标准，最大限度地获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘朔于本判决生效后七日内向原告北京市均豪物业管理股份有限公司支付二○一二年一月一日至二○一九年十二月三十一日期间的物业费31362.43元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担200元（已交纳），由被告刘朔负担584元（于本判决生效后七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 张燕钧审判员 谷培培二〇二〇年十月二十六日书记员 王贺情