重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初5117号原告：桂小虎，男，1975年2月10日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：廖毅，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。被告：重庆旗开房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道南山东路1053号，统一社会信用代码91500234561627225H。法定代表人：李兴永，系董事长。委托诉讼代理人：张靖，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷志江，重庆四方律师事务所律师。原告桂小虎与被告重庆旗开房地产开发有限公司(以下简称旗开公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理，原告桂小虎及其委托诉讼代理人廖毅，被告旗开公司的委托诉讼代理人张靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂小虎向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年3月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；2、责令被告旗开公司在判决书生效后30日内为原告桂小虎办理并交付房屋不动产登记证书；3、判决被告旗开公司支付原告桂小虎违约金(违约金计算方式：以313947元为基数，从2014年3月1日起按每日万分之一计算至办结不动产登记书之日止)；4、诉讼费由被告旗开公司承担。事实和理由：2013年3月1日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定，原告桂小虎购买被告旗开公司修建的位于开州区x号住宅一套，房屋价款313947元，原告桂小虎支付了购房款103947元，办理按揭贷款210000元，已支付全部房款，并支付了大修基金，缴纳了相应税费。原告桂小虎履行了全部合同义务。双方同时还约定：被告旗开公司应当于合同签订之日起30日内向土地产权登记部门办理该商品房《房地产权证》申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告旗开公司的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构办理该商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，原告桂小虎要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告旗开公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，被告旗开公司按日向原告桂小虎支付已付房价款万分之一的违约金。至今被告旗开公司未为原告桂小虎办理房屋产权登记手续，原告桂小虎多次要求被告旗开公司办理房屋产权证，被告旗开公司拒不履行合同义务，据此，原告桂小虎诉至法院，请求依法判如所求。被告旗开公司辩称，原、被告之间的商品房买卖合同关系属实，对签订合同本身不持异议，被告旗开公司也愿意在近期为原告桂小虎办理不动产权证书，但应当由原告桂小虎依法向税务部门缴纳相应的税费。对于原告桂小虎主张的违约责任，被告旗开公司不予认可，被告旗开公司未办理产权证书的主要原因是因为原告桂小虎没有向旗开公司缴纳办证所需税费，因此不存在被告旗开公司违约，其次，原告桂小虎主张违约责任的起算时间无合同约定，并且，办理不动产权登记的前置条件需建设工程竣工验收备案登记，客观上，被告旗开公司办理产权证也只能是在备案登记时间之后。原告桂小虎未向被告旗开公司主张过违约责任，本案提起诉讼主张从2014年起计算的违约金已超过诉讼时效，不应予以保护，如果人民法院支持违约金的主张，被告旗开公司也请求法院予以调整，降低或免除，理由是，原告桂小虎未因此遭受任何实际损失。经审理查明：原告桂小虎与被告旗开公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“甲方(卖方)：重庆旗开房地产开发有限公司……乙方（买方）：桂小虎……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目暂定名畔湖苑。本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：（2013）预字第（11）号预售商品房批准机关：开县国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开县x号房。（二）本商品房所在幢的楼层共计：16层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第4层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）……（三）本商品房结构为：钢筋混凝土结构。（四）本商品房建筑面积103.34平方米，其中，套内建筑面积76.26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.08平方米。（五）本商品房户型为：二室二厅……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为313947.00元整（大写：叁拾壹万叁仟玖佰肆拾柒元整），建筑面积单价为3038元/平方米……第五条付款方式及期限（一）本项目商品房预售资金监管银行为重庆农村商业银行股份有限公司开县支行。（二）……见合同补充协议……第十三条关于办理产权登记的约定1、……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。……”被告旗开公司在甲方处签章，原告桂小虎在乙方处签字捺印。在该合同的附件五《合同补充协议》中约定，付款方式为按揭付款，该商品房成交金额为313947元，原告桂小虎向银行申请个人购房抵押贷款210000元，在签定合同时付清103947元。被告旗开公司在甲方处签章，原告桂小虎在乙方处签字捺印。2013年3月1日，原告桂小虎向被告旗开公司支付首付款103947元、税费5124元、大修基金6370元，以上款项由被告旗开公司向原告桂小虎出具收据，收据上均加盖有被告旗开公司畔湖苑项目发票专用章。该合同在原开县土地房屋权属登记中心办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案。原告桂小虎向重庆农村商业银行股份有限公司开县支行办理预购商品房抵押贷款210000元，由重庆农村商业银行股份有限公司开县支行直接将该贷款转账至被告旗开公司帐户。2013年9月28日，被告旗开公司将涉案房屋交付给原告桂小虎。2014年11月13日，该商品房通过了建设工程竣工验收。上列事实，有原、被告的当庭陈述，以及原告桂小虎的身份信息复印件，被告旗开公司的工商信息复印件，《重庆市商品房买卖合同》及合同登记备案证明复印件，《重庆市预购商品房抵押贷款合同》复印件，收款收据复印件，预售许可证和房屋建设工程竣工验收备案登记证复印件，(2019)渝0154民初9272号民事调解书及不动产权证书复印件等在卷佐证，上述证据经本院审查，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，被告旗开公司是具有房地产开发资质的企业，原、被告均为完全民事行为能力人，《重庆市商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。关于该合同的签订时间，双方一致确认原告桂小虎支付首付款的时间2013年3月1日是合同的签订时间，不违反法律规定，本院予以确认。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告旗开公司辩称相关税费和大修基金是由傅明春收取，并未进入被告的公司账户，经查，收据上面加盖有被告旗开公司畔湖苑项目发票专用章，也应视为原告桂小虎向被告旗开公司缴纳了大修基金和税费，被告旗开公司并未提供相关依据推翻该证据，故本院依法认定原告桂小虎支付了税费及大修基金。现原告桂小虎已经按照合同约定履行了付款义务，被告旗开公司也应当按照合同约定为原告桂小虎办理涉案房屋的房屋产权证，因此对于原告桂小虎要求被告旗开公司办理涉案房屋产权证的诉讼请求，本院依法予以支持。关于逾期办证违约金的起算时间的问题。本院认为，原、被告双方在合同中约定被告旗开公司在向原告桂小虎交付房屋时应当取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，被告旗开公司于2014年11月13日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，满足向原告桂小虎交付房屋的条件，因此被告旗开公司向原告桂小虎实际交付房屋的时间应为2014年11月13日。按照原、被告双方之间的合同约定，被告旗开公司应当在该商品房交付使用之日起60日内即2015年1月12日之前，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理该商品房《房地产权证》的申请，但被告旗开公司至今未为原告桂小虎提交办理房屋产权证的申请，已构成违约，应当承担违约责任，被告旗开公司向原告桂小虎支付逾期办证违约金的起算时间为2015年1月13日。原告桂小虎要求被告旗开公司从2014年3月1日起支付逾期办证违约金，因此时被告旗开公司并未符合交付房屋的条件，被告旗开公司交付房屋的行为不符合双方约定和法律规定，此时原告桂小虎应当按照合同约定向被告旗开公司主张逾期交房违约金，而非逾期办证违约金，因此，对于原告桂小虎要求被告旗开公司支付2014年3月1日至2015年1月12日期间的逾期办证违约金，本院依法不予支持；同时，按照原、被告双方的合同约定，被告旗开公司应当从2015年1月13日起至取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，支付原告桂小虎逾期办证违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告桂小虎于2020年8月3日向本院提起诉讼主张逾期办证违约金，2015年1月13日至2017年8月2日期间的逾期办证违约金，因超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年而不予保护，2017年8月3日起至取得土地房屋管理部门出具的登记受理单之日止的逾期办证违约金处于诉讼时效保护期间，本院依法予以支持。关于本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中原、被告双方在合同中约定逾期超过180日的，被告旗开公司按日向原告桂小虎支付已付房价款万分之一的逾期办证违约金，对于损失原告桂小虎并未提供证据予以证明，本院依法酌情将该违约金支付标准调整为万分之零点五，即被告旗开公司按日向原告桂小虎支付已付房价款万分之零点五的逾期办证违约金。综上所述，被告旗开公司应当以313947元为基数，按日万分之零点五，支付原告桂小虎从2017年8月3日起至取得土地房屋登记管理部门出具的登记受理单之日止的逾期办证违约金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告桂小虎与被告重庆旗开房地产开发有限公司于2013年3月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、被告重庆旗开房地产开发有限公司在本判决生效后30日内为原告桂小虎办理位于重庆市开州区x号房的房屋产权证；三、被告重庆旗开房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告桂小虎逾期办证违约金(违约金的计算方式为：以313947元为基数，从2017年8月3日起按日万分之零点五计算至取得涉案房屋所在地土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止)；四、驳回原告桂小虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7112元，减半收取3556元，由被告重庆旗开房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈小容二〇二〇年十月二十七日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺