上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20613号原告(反诉被告)：邵倩，女，1987年8月19日生，汉族。委托诉讼代理人：俞威。被告(反诉原告)：项芹，女，1980年1月16日生，汉族。委托诉讼代理人：成志军。原告(反诉被告)邵倩与被告(反诉原告)项芹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)邵倩的委托诉讼代理人俞威，被告(反诉原告)项芹的委托诉讼代理人成志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)邵倩向本院提出诉讼请求：判令项芹返还2020年6月9日至2020年8月7日的租金人民币24,000元(以下币种均为人民币)和押金12,000元。事实和理由：2018年5月，原、被告签订房屋租赁合同，约定邵倩向项芹承租位于上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)以及126号车位，租期至2019年5月7日止，每月租金12,000元，另需交付押金12,000元；上述合同到期后，双方合意续约，但未签订书面协议，已支付租金至2020年8月7日；2020年5月，项芹提出孩子要回来念书，不再续约，故其于2020年6月9日搬离，当月25日向项芹交付了系争房屋钥匙；但项芹拒不退还多收取的租金和押金，现向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)项芹答辩并提出反诉称：合同签订、租押金支付情况如邵倩所述，其于2020年6月25日收回系争房屋；同意退还押金12,000元，但应扣除欠付水电煤费用1,280元；因孩子念书故提出不再续约，但未要求邵倩提前搬离，其也未提前一个月通知，故不同意返还租金；按照合同约定，承租人应提前7日支付租金，邵倩于2020年5月1日才支付5月8日至8月7日期间的租金，应承担逾期付款违约金；邵倩在承租期间，未按照其嘱咐在地下室24小时用抽湿机除湿，造成顶部因潮湿多处出现霉斑，其只能另雇他人进行了粉刷；邵倩擅自在房间墙纸上粘贴塑料小挂钩，影响美观，应承担更换墙纸的费用。项芹另提出反诉请求：1、判令邵倩支付逾期付款违约金2,800元；2、判令邵倩支付水电煤气费用合计1,280元；3、判令邵倩支付地下室维修费4,365元；4、判令邵倩赔偿墙纸维修费5,000元。原告(反诉被告)邵倩对反诉答辩称：同意支付水电煤气费用1,280元；租赁合同已经终止，项芹要求其支付逾期付款违约金无合同依据；地下室潮湿，确需使用抽湿机保持干燥，其于6月9日搬离后无人看管，恰遇梅雨季，故造成霉斑，同意酌情补偿1,000元；确在墙纸上挂了9个塑料小挂钩，但未对房屋造成损害，不同意赔偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月，邵倩(乙方、承租方)和项芹(甲方、出租方)签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租系争房屋和126号车位用于居住，建筑面积约322.83平方米，装修情况为精装。租赁期限自2018年5月8日起至2019年5月7日止，每月租金12,000元，三个月为一期支付，每期租金乙方需提前7日支付，先付后租，另交付12,000元租赁保证金。合同第五条主要约定，租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、固定电话等房屋使用费用由乙方承担等。第七条主要约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因乙方使用不当致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担等。第八条主要约定，租赁期限届满，甲乙双方未续签租赁合同，乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的，则按相关法律规定，甲乙双方之间成立不定期租赁关系，在不定期租赁关系中，甲方有权提前一个月通知乙方租赁关系终止；乙方返还房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，相互结清各自应当承担的费用。第九条主要约定，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，须向甲方支付当期日租金的100%作为逾期违约金等。租赁合同到期后，双方决定继续租赁，但未再签订合同书。邵倩于2020年5月8日支付了最后一期租金36,000元，支付租金至2020年8月7日，另交付了租赁保证金12,000元。后项芹提出不再续租，邵倩于2020年6月9日通知其已搬离。原、被告在庭审中确认，双方于2020年6月25日办理了房屋交接手续，交付了房屋钥匙；邵倩同意支付欠付的水电煤气费用1,280元；邵倩使用系争房屋附带的126号车位至2020年7月31日，同意按照每月300元的标准支付使用费。为证明己方主张，项芹向本院提交了如下证据：1、照片和微信转账截图，证明其雇佣他人粉刷地下室顶，支出人工、材料费合计4,365元；关于粉刷地下室，是否有施工合同、预算单或收据等其他证据予以佐证，项芹表示无法提供；2、照片若干张，证明项芹在房间墙纸上粘贴了数个塑料小挂钩，并表示5,000元是更换四个房间所有墙纸的预估费用，目前尚未更换。邵倩对于证据1均不予认可，但确认地下室顶确有霉斑，同意酌情补偿1,000元；确认证据2的真实性，但不同意赔偿5,000元更换墙纸费用。本院认为，在原租赁合同到期后，原、被告双方同意续租，但未签订合同书，双方形成了不定期租赁关系。在不定期租赁关系中，承租双方均有权提前终止租赁关系。本案中，双方已合意终止，故项芹应向邵倩返还押金12,000元。项芹要求邵倩承担逾期付款违约金，无合同依据，本院不予支持。根据已查明的事实，邵倩支付了2020年5月8日至2020年8月7日期间的租金36,000元，双方于2020年6月25日办理了房屋交接手续，此后系争房屋一直由项芹控制，故邵倩应承担2020年5月8日至2020年6月25日的租金19,331.51元(12,000元×12月÷365天×49天，四舍五入至小数点后两位，下同)，项芹要求邵倩承担2020年6月26日之后的房屋租金，依据不足，本院难以支持。邵倩另占有使用了系争房屋附带的126号车位至2020年7月31日，双方确认小区车位租赁市场价为每月300元，使用费应参照该标准支付较为合理，故邵倩应支付2020年6月26日至2020年7月31日期间的车位使用费355.07元(300元×12月÷365天×36天)，该费用应在返还租金中予以扣除。双方另确认欠付水电煤气费用为1,280元，邵倩应予以支付。根据合同法的相关规定，承租人应妥善保管租赁物，并合理使用。系争房屋地下室因潮湿，确需经常使用抽湿机以保持干燥，在邵倩承租期间，地下室顶出现霉斑，与其在房屋返还前未经常使用抽湿机有一定因果关系，其存在一定过错。鉴于项芹所提供的微信转账截图等证据不足以证明其赔偿费用主张，本院结合事实情况，酌情确定邵倩向项芹赔偿2,000元。关于墙纸赔偿款5,000元，项芹未就相关损害提出合理解释，且相关费用尚未产生，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)项芹于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)邵倩返还租金18,976.44元(已扣除车位使用费355.07元)和押金12,000元；二、原告(反诉被告)邵倩于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)项芹支付水电煤气费用1,280元，并赔偿2,000元；三、驳回原告(反诉被告)邵倩的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)项芹的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取350元，由原告(反诉被告)邵倩负担46元，被告(反诉原告)项芹负担304元。反诉案件受理费收取68元，由原告(反诉被告)邵倩负担16元，被告(反诉原告)项芹负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年十月十五日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。