广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2960号原告（反诉被告）：彭晓玲，女，1982年12月28日出生，土家族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：杨俊圣，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄洁莹，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：广州跑马地企业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道**首层**之一，统一社会信用代码91440106766147401R。法定代表人：周哲军。被告（反诉原告）：曾东方，男，1959年1月6日出生，系香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑侯清，广东纵信律师事务所律师。被告：广州雅景装饰工程咨询有限公司，住所地，住所地广州市白云区广园中路**第**会信用代码91440101MA5AUQJ35M。法定代表人：卢钊林。原告即反诉被告彭晓玲与被告即反诉原告曾东方及被告广州跑马地企业管理有限公司（以下简称跑马地公司）、广州雅景装饰工程咨询有限公司（以下简称雅景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。彭晓玲的委托诉讼代理人杨俊圣、曾东方的委托诉讼代理人郑侯清和汤汝到庭参加诉讼。跑马地公司、雅景公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告彭晓玲向本院提出诉讼请求：1、确认原告彭晓玲与被告跑马地公司于2018年8月28日签订的《广州市房屋买卖合同》（合同编号：2018081809）已于2019年10月20日解除；2、确认原告彭晓玲与被告曾东方于2018年8月28日签订的《广州市房屋买卖合同》（合同编号：2018081814）已于2019年10月20日解除；3、被告跑马地公司、曾东方共同向原告彭晓玲返还购房款项630000元；4、被告雅景公司在150000元范围内就其收取的装修咨询服务费承担连带责任并支付利息（自2018年8月20日起至该款实际付清之日止，按同期中国人民银行贷款利率计息）给原告彭晓玲。5、被告跑马地公司、曾东方共同支付违约金95000元给原告彭晓玲。6、本案的所有诉讼费用包括诉讼费、保全费等均由三被告承担。事实和理由：彭晓玲向跑马地公司购买房屋一套，总房价为950000元。但在2018年8月19日签订认购书时，跑马地公司却要求彭晓玲就这一套房屋分别与跑马地公司、曾东方签订《铂金SOHO认购书》，认购书分别约定跑马地公司、曾东方将广州市天河区黄埔大道西874号271房、293房出售给彭晓玲，271房的房价为569717元、293房的房价为380283元。此时，彭晓玲才知悉所欲购买的房屋由271房及293房组成，案涉271房和293房这两套房实则为一套房。在涉案合同的附件中也清楚注明涉案271房和293房为同一套房。按照认购书的约定，彭晓玲于2018年9月4日、9月11日分别与跑马地公司、曾东方签订《广州市房屋买卖合同》及补充协议。签订合同后，彭晓玲于2018年8月19日按被告方的要求向跑马地公司支付了50000元定金，向曾东方支付了50000元定金，也向被告方指定的收款方雅景公司以装修咨询服务费的名义（实际为合同成交价款外的购房款项）支付150000元；并于2018年8月28日按两被告的要求向跑马地公司支付271房及293房的首期房款380000元，以上合共支付款项630000元。但是，被告方收取款项后却严重违反合同义务，迟迟未配合彭晓玲办理按揭贷款手续及递件过户手续。现彭晓玲经查册发现293房已经被查封，从而导致本次交易无法继续进行。彭晓玲知悉上述情况后，多次要求被告尽快解封房屋，继续进行交易，但被告均未予以配合，导致房屋至今仍处于查封状态。彭晓玲于2019年10月17日委托广东法制盛邦律师事务所按被告方在案涉合同中约定的联系地址向被告方寄发律师函，要求解除合同，退还所有款项，并赔偿彭晓玲违约金等损失，被告仍不予理会。但是，因被告方原因导致该律师函于2019年10月20日被退回。根据涉案合同约定应视为该律师函送达成功。且根据相关生效判决，法院认定依据广州市城市管理综合执法局天河区分局出具的《责令限期改正通知书》、广州市天河区国土资源和规划局出具的《天河区国土资源和规划局关于跑马地花园相关问题的复函》以及广州市天河区人民政府冼村街道办事处出具《依法履职答复书》的记载，案涉房屋所在楼层分割小房内加建阁楼的行为属于违建行为，但是被告方却一直恶意隐瞒此事实，严重损害了彭晓玲的合法权益。被告的上述行为已构成根本违约，并造成彭晓玲巨大经济损失，严重损害了彭晓玲的合法权益，应承担相应的法律责任。被告曾东方辩称:彭晓玲的起诉缺乏事实和法律依据，应予以驳回，理由为：1.我方不存在违反合同义务、不配合彭晓玲办理按揭贷款手续及递件过户手续的事实，彭晓玲应承担举证不能的不利法律后果。2、涉案房屋被查封属于不可抗力原因，我方正在积极申请解除查封。即使合同解除，我方同意退还所收取的款项，但不应支付利息及违约。3、彭晓玲逾期付款已构成根本违约，应承担违约责任。彭晓玲至今仅向我方支付定金50000元，其行为已构成违约，应承担房价款10%的违约金即38028.3元。4、涉案房屋已由彭晓玲使用收益，应向我方支付占用期间的占用费。据此，曾东方在诉讼中提起反诉请求：1、彭晓玲向我方支付违约金38028.3元；2、彭晓玲以每月4000元标准向我方支付从2019年3月15日起至腾空交回房屋之日房屋占用费；3、彭晓玲自本案判决生效之日腾空交还涉案房屋；4、彭晓玲承担本案的全部诉讼费用。反诉被告彭晓玲辩称：曾东方的反诉请求是没有事实和法律依据的，请法院依法驳回，理由为：1、我方不存在违约行为，我方已经按照合同约定支付了定金及相关房款，是跑马地公司、曾东方构成根本性违约。2、我方有权依法解除涉案合同，向跑马地公司、曾东方主张返还购房款，并要求其承担违约责任。3、涉案293房被查封不属于不可抗力，是由于曾东方自身的行为不当所造成的，曾东方是无法将涉案293房过户给我方。被告跑马地公司、雅景公司均未提交答辩意见。经审理查明：包括涉案房屋在内的广州市天河区黄埔大道西874号二、三层物业规划用途为办公，原来作酒店经营之用。曾东方、跑马地公司等对二、三层内进行拆除并重新间隔后以“铂金SOHO”项目名义对外出售。2018年8月19日，跑马地公司（甲方、卖方）与彭晓玲（乙方、买方）就案涉的271房屋签订《铂金SOHO认购书》，约定：一、甲方将坐落于广州市天河区黄埔大道西874号271房物业出售给乙方，该物业建筑面积15.27平方米。本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况【包括但不限于：产权情况（含抵押情况）、外部环境、内部结构】，同意以本认购书约定价格购买。二、该物业成交总价为人民币569717元。……三、乙方应在签订本认购书当天支付定金100000元。四、……乙方在签订买卖合同当天应向甲方支付签约咨询服务费3000元。”同日，彭晓玲与曾东方就位于广州市天河区黄埔大道西874号293房签订了内容相同的《铂金SOHO认购书》，该房面积为10.19平方米，成交价为380283元。签约当日，彭晓玲分别向曾东方、跑马地公司支付了上述房屋的定金50000元，另向雅景公司支付了涉案房屋装修咨询服务费150000元，三被告均出具了相应的收款收据。后彭晓玲就上述271房、293房于2018年8月28日分别与跑马地公司、曾东方签订《广州市房屋买卖合同》，约定：“第一条房地产权属情况。1.房屋地址：……。4.房屋使用性质：办公。……8.该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产：（1）带家私家电；（2）不带租赁合同；（3）无户口。9.需要说明的其他情况：甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。第二条计价和价款……该房地产按整套出售并计价，总金额569717元（293房为380283元）。第三条付款乙方于签订本合同当天向甲方支付282344元整（293房为197656元），含定金，剩余房款287373元（293房为182627元）由乙方自行向银行或其他第三方贷款机构申请办理贷款手续，按照按揭方式付款。……。第四条交楼时间和交接手续1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼房款后100日内。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。……第七条违约责任各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条交易不成的违约责任。1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。……第十条逾期付款的违约责任乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍末支付的，甲方有权解除合同。……第十二条单方解除权的行使甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。……第十四条争议的解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，交由该物业所在地法院裁决。第十五条送达约定本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。……第十八条本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。附件一：补充协议；附件二：不动产权证（复印件）及平面图（含户型说明）；附件三：装修标准（家私家电清单）。”附件一《补充协议》约定：“一、乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，对该房地产的相关情况（包括但不限于：座向、面积、楼龄、房屋性质、使用功能、间隔、质量、装修、抵押情况、目前产权情况、屋内及屋外的层高、周边环境、内部结构、瑕疵等情况）等予以认可，并同意购买。……”附件二不动产权证（复印件）列明271、293房为相邻，平面图（含户型说明）列明271、293房为同一封闭结构内，仅有一处门进出，楼层共2层，二层为赠送面积。附件三装修中列明了房间过道（厨房）、卫生间、房间、开关、插座、门牌等相应的装修内容。签约当日，彭晓玲向跑马地公司支付了房款380000元，跑马地公司出具了相应金额的收款收据，并注明该单位为“271、293”。2018年11月15日，上述293房被广东省监察委员会查封。2019年3月5日，彭晓玲签署了《收楼确认书（271、293房）》，该确认书载明“关于买方购买位于天河区××大道西××、××房，买方于2019年3月5日收到卖方交付的房屋，且已收齐卖方应交付的室内财物、设备等。从上述日期开始，卖方完成房屋交付义务，……。附：水表读数3，电表读数20，房屋钥匙2条，智能门卡2条，水表卡1张，电表卡1张。”2019年10月17日，彭晓玲向《广州市房屋买卖合同》中约定的通讯地址邮寄了《律师函》，以跑马地公司、曾东方迟迟未配合其办理按揭贷款手续及递件过户手续，现发现涉案的293房已被法院查封，导致交易无法继续进行为由，要求解除双方签订的《广州市房屋买卖合同》，退还已付购房款480000元、支付违约金95000元，并要求跑马地公司、曾东方责令雅景公司退还已付的装修咨询服务费150000元等。上述邮件均在2019年10月20日退回。彭晓玲提交证据《照片》证明涉案的271、293房实际为同一间房屋，该照片显示房屋编号为271，仅有一扇房门，房内结构为两层，房屋带有装修及家具。曾东方提交证据《房屋租赁合同》《收据》证明涉案的房屋交付使用情况。《房屋租赁合同》记载出租人为彭晓玲，出租的房屋为涉案房屋，租期从2019年5月10日至2020年5月9日，租金每月为3600元。彭晓玲以上述证据无原件为由对其真实性不予确认，并陈述涉案房屋现为闲置中。在庭审中，彭晓玲陈述，其在购房时被告知是带装修出售，其根据跑马地公司、曾东方要求向雅景公司支付装修款150000元，其并未与雅景公司签订合同；因跑马地公司、曾东方不配合，至今未办理合同约定的贷款手续；因案涉的293房被查封，故未支付剩余房款。曾东方则称其在出售房屋时要求买受人按统一的装修标准装修，但不限定买受人选择装修公司。诉讼中，彭晓玲向本院申请财产保全，本院于2019年11月12日作出（2019）粤0191民初2960号《民事裁定书》裁定“冻结被告广州跑马地企业管理有限公司名下银行存款569717元或者查封、扣押其他等值的财产。”为此支付保全费3368.5元。本院认为：被告曾东方为香港特别行政区居民，故应当参照涉外民事纠纷处理。依据涉案《广州市房屋买卖合同》第十四条之约定，管辖法院为涉案房屋所在地法院。涉案房屋位于广州市天河区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函的规定，本院依法对本案享有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”依据上述规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律协议选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。根据当事人的诉辩意见以及庭审情况，本院归纳本案的争议焦点并作评判如下：本案的争议焦点一，关于案涉的房屋买卖合同关系是否应予解除的问题。虽然彭晓玲就涉案的271、293房与跑马地公司、曾东方分别签订的《认购书》《房屋买卖合同》，但上述合同的签订时间为同一天，合同附件二平面图（含户型说明）明确载明上述房屋为同一结构内，结合跑马地公司、曾东方向彭晓玲交付时房屋使用同一电表、水表，彭晓玲提交的证据《照片》亦显示上述房屋不存在物理分割情况，故可以认定跑马地公司、曾东方共同将同一房屋根据产权状况出售给彭晓玲，签订了两份合同。涉案的293房屋已被查封，双方的合同已无法继续履行，且271、293房不存在物理上的分割，是按同一房屋出售、交付，彭晓玲依据合同第十二条约定行使单方解除权，一并要求解除271房的合同，符合合同约定。根据合同第十五条的约定，彭晓玲要求解除涉案合同的《律师函》已在2019年10月20日视为送达，故涉案的《房屋买卖合同》已在该日解除。本案的争议焦点二，关于涉案合同解除的后果如何承担问题。其一，根据《房屋买卖合同》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故在涉案合同解除后，跑马地公司、曾东方理应将收取的房款480000元返还给彭晓玲，彭晓玲应将涉案房屋交还给跑马地公司、曾东方，虽然跑马地公司就返还涉案房屋未主张权利但从一次性解决问题，减少当事人诉累的目的，以及避免当事人之间的利益出现失衡的角度出发，本案应当对此同时作出处理。对于彭晓玲支付给雅景公司的150000元，该笔费用的名称为“装修咨询服务费”，但彭晓玲并未与雅景公司签订过相关装修合同，而《广州市房屋买卖合同》约定了案涉房屋系“带家私家电出售”，且合同附件三的内容注明为装修标准（家私家电清单），涉案房屋实际也是带装修交付，故该款项并非装修工程款，实际上为购房款一部分，跑马地公司、曾东方应当向彭晓玲返还该笔费用。雅景公司收取上述款项没有依据，故应在收取款项150000元范围内，承担连带清偿责任。其二，彭晓玲未依约向跑马地公司、曾东方付清剩余房款，亦未举证证实其有依照合同约定向金融机构申请按揭贷款，其行为已构成违约；涉案合同被相关部门查封，导致合同无法继续履行，对此跑马地公司、曾东方亦存在过错；结合涉案房屋已在2019年3月5日交付彭晓玲实际使用，故综合本案合同履行情况及当事人的过错程度，对彭晓玲主张的违约金、利息及曾东方主张的违约金、占用费，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认彭晓玲与广州跑马地企业管理有限公司、彭晓玲与曾东方于2018年8月28日签订的《广州市房屋买卖合同》均于2019年10月20日解除；二、广州跑马地企业管理有限公司、曾东方于本判决发生法律效力之日起十日内向彭晓玲返还630000元，广州雅景装饰工程咨询有限公司在150000元范围内对前述款项承担连带清偿责任；三、彭晓玲于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市天河区黄埔大道西874号271房、293房腾空交还给广州跑马地企业管理有限公司、曾东方；四、驳回彭晓玲的其他诉讼请求；五、驳回曾东方的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12635元，由彭晓玲负担1371元，曾东方和广州跑马地企业管理有限公司负担11264元；反诉受理费1125元，由曾东方负担；保全费3368.5元，由曾东方负担。如不服本判决，曾东方可以在判决书送达之日起三十日内，彭晓玲、广州跑马地企业管理有限公司、广州雅景装饰工程咨询有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  陈润彰二〇二〇年十月二十九日法官助理周书宇书记员陈细妹