上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13507号原告：上海呈艾企业管理中心，住所地上海市奉贤区。投资人：吴军，总经理。委托诉讼代理人：王珂，北京道信(上海)律师事务所律师。被告：福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司，住所地上海市黄浦区。负责人：陈永榕。被告：福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司，住所地福建省福州市。法定代表人：陈琳，执行董事兼总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：周时兵，上海君澜律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈文豪，上海君澜律师事务所律师。原告上海呈艾企业管理中心(以下简称“呈艾中心”)与被告福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司(以下简称“鹭贰拾玖上海第一分公司”)、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司(以下简称“鹭贰拾玖公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告呈艾中心的委托诉讼代理人王珂，被告鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司的共同委托诉讼代理人周时兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呈艾中心向本院提出诉讼请求：1.请求确认呈艾中心与鹭贰拾玖上海第一分公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月1日解除；2.鹭贰拾玖上海第一分公司立即搬离上海市黄浦区延安东路XXX号外滩中心6层606-1(以下简称“涉案房屋”)；3.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司向呈艾中心支付拖欠的2019年11月的租金计30,099.40元；4.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司向呈艾中心支付租金和管理费的滞纳金，按每日111元的标准，自2019年11月1日起算至实际支付之日止；5.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司向呈艾中心支付2019年11月的物业管理费6,510元，以及占用房屋期间(自2019年12月1日起至2020年3月30日)的物业管理费26,040元，共计32,550元；6.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司向呈艾中心支付自2019年12月1日起至2020年3月30日的房屋占用费333,839元；7.确认合同保证金已作为提前解约的违约金抵扣给呈艾中心；8.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司承担全部诉讼费用。后呈艾中心撤回诉请2、7项。事实与理由：鹭贰拾玖上海第一分公司与呈艾中心于2019年6月6日签订《房屋租赁合同》，约定呈艾中心将涉案房屋租赁给鹭贰拾玖上海第一分公司办公使用，并约定了租金、物业管理费的金额和支付方式等。2019年10月28日，鹭贰拾玖上海第一分公司未能依照双方约定支付11月、12月的租金、物业管理费。同年11月8日，鹭贰拾玖上海第一分公司出具书面说明称财务丢失UKEY导致无法付款，并承诺将于2019年11月14日付清欠款。但鹭贰拾玖上海第一分公司并未履行承诺，且暗遣员工搬离部分办公设备，以各种借口搪塞。在鹭贰拾玖上海第一分公司避而不见的情况下，呈艾中心依约通知鹭贰拾玖上海第一分公司《房屋租赁合同》于2019年12月1日解除，并要求其偿付欠款后即行搬离。鹭贰拾玖上海第一分公司未予理会。直至2020年3月30日搬离涉案房屋。因鹭贰拾玖公司与鹭贰拾玖上海第一分公司系总分公司关系，依照《公司法》第十四条规定，鹭贰拾玖公司应承担民事责任，故提起诉讼。鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司辩称，同意呈艾中心的诉请1。不同意诉请3、4，确认未支付2019年11月的租金。2019年11月初，两被告告知呈艾中心不再续租，呈艾中心扣除的保证金足以支付拖欠的租金，且违约金过高。不同意诉请5，物业费只应计算鹭贰拾玖上海第一分公司实际使用期间的，扣除的保证金足以涵盖。不同意诉请6，根据《合同法》第一百一十九条规定，呈艾中心扩大损失部分与两被告无关，自合同解除之日起，因呈艾中心的原因导致两被告无法搬走物品，因此造成的损失即房屋占用使用费不应由两被告承担。两被告无法取走涉案房屋内的物品，也造成了相应的损失，且呈艾中心主张的占用使用费的计算标准过高。不同意诉请8，呈艾中心扣留的保证金已经涵盖其所有损失，两被告无需支付任何费用。另，呈艾中心曾于2019年11月底和12月初两次对涉案房屋锁门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.呈艾中心提供的《外滩中心房屋租赁合同》、房地产复印件、营业执照复印件，因与本案事实有关联性，故本院对其证据属性予以认定；2.呈艾中心提供的现场照片两张，因无法确认其拍摄时间及地点，故本院对其证据属性不予认定；3.呈艾中心提供的租赁意向书复印件，因无法确认其真实性，故本院对其证据属性不予认定；4.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的《通知函》，因呈艾中心对其内容予以确认，故本院对其证据属性予以认定；5.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的回复函7页，因未能提供送达记录，故本院对其证据属性不予认定；6.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的微信聊天截图，与“小SS外滩中心二房东”2019年11月11日、12日的聊天记录，因无法确认其与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定；与“熙悦”的聊天记录，因无法确认其真实性及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定；与“小SS外滩中心二房东”聊天记录四张截图，因呈艾中心对此事实确认，故本院对其证据属性予以认定；与“利利”的聊天记录，因呈艾中心确认是双方人员发生的聊天记录，故本院对其证据属性予以认定；7.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的报警记录视频及文字整理，因呈艾中心确认视频的真实性，故本院对视频的证据属性予以认定；8.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的证据5微信聊天记录，因与本案有关联性，故本院对其证据属性予以认定；9.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的证据6微信聊天记录，因无法确认其真实性，故本院对其证据属性不予认定；10.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的证据7微信聊天记录，因与本案有关联性，故本院对其证据属性予以认定；11.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的证据8微信聊天记录，因无法确认其真实性以及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定；12.鹭贰拾玖上海第一分公司、鹭贰拾玖公司提供的设备租赁协议，因无法确认其真实性以及与本案的关联性，故本院对其证据属性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：呈艾中心向上海金光外滩置地有限公司承租上海市黄浦区延安东路XXX号金光外滩金融中心名义楼层第6层，并就将606-1室转租给福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海分公司(以下简称“鹭贰拾玖上海分公司”)于2019年6月12日取得出租人同意。2019年6月6日，呈艾中心(甲方、出租方)与鹭贰拾玖上海分公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋面积为155平方米(1.1)，该房屋仅作办公使用(1.2)。租赁期自2019年7月1日起至2021年6月30日止(2.1)。甲方按该房屋现状向乙方交付房屋时应双方签署房屋交接单(2.2)。月租金为30,099.40元(3.1.1)。月租金包含6%增值税，不包含管理费及其他有关费用，此条款为优惠条款(3.2)。租金以两个月为一个支付周期，乙方按“先缴纳后使用”的原则，本合同项下第一期租金、管理费及相关税金74,000元自本合同签订后三个工作日内支付，此后乙方应在下一个支付周期届满前的三日内支付，此后乙方应在每月月底日之前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下期租金(3.3)。该房屋物业管理费为含税每平方米每月42元，目前对应该单元每月物业管理费6,510元(不含税)。物业管理费的支付时间和支付方式与租金一致(3.4)。在本合同签署后三个工作日内，乙方应向甲方支付相当于首年贰个月的租金税金、物业管理费的租赁保证金，总计74,000元，本合同终止后，在满足下列条件情况下，甲方应在十个工作日内将租赁保证金扣除乙方的欠费(如有，包含租金、物管费等乙方应向甲方支付的所有费用)后无息全额退还至乙方指定的账户：a)乙方依约交还该房屋；b)乙方已将其注册地址迁出该房屋；c)乙方如有其它违约责任赔偿在租赁保证金中予以扣除(4.1)。如乙方违反本合同约定无故提前解除本合同，则甲方有权没收全部租赁保证金，如乙方同时存在其他违约行为的，仍需按本合同的规定承担相应的违约责任(4.2)。甲方应按本合同约定向乙方提供适合正常使用的房屋，除行使其在本合同项下的权利外，不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍(6.1)。除双方已签订续租合同外，乙方应于本合同期限届满之日或本合同因任何原因终止之日17：00时之前，乙方应将该房屋交还甲方，交还前乙方应自行清空房屋内的物品并按本合同附件二的内容恢复原状(7.1)。乙方返还房屋时，双方应到场交接，并签署房屋交还确认书(7.2)。乙方未按约如期交还房屋的，每逾期一日，应按17.80元/平方米向甲方支付房屋占用费并全额赔偿甲方因此受到的全部损失。同时，自交还期届满之日的次日起，甲方或物业管理部门有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的房屋占用费、物业管理费及相关能源费用并不因此而得到减免(7.3)。合同终止时，若乙方未返还该房屋，甲方有权开启并更换房屋门锁，清理屋内的物品搬出房屋，腾空并收回房屋。甲方对因此引起的乙方的损失概不负责。如乙方未在合同终止后七日内取走搬出的物品，视为乙方同意放弃物品的所有权，并由甲方自行处置房屋物品(7.4)。若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项(包括但不限于租金、租赁保证金、物业管理费、其他费用、违约金、损害赔偿金等)，每逾期一日，乙方应按应付未付金额的0.3%的比例向甲方支付延迟付款违约金。若乙方逾期超过十五日，甲方有权停止供应水、电及其他公用设施或阻止乙方使用该房屋，因此造成的后果由乙方自行承担(8.1)。有下列情形的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付相当于租赁保证金金额的违约金；给守约方造成损失，且违约方不足抵付其损失的，违约方还应赔偿损失与违约金的差额部分：a)甲方交付的房屋不符合本合同的约定，不能实现租赁目的，或交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；e)乙方逾期不交付租金、物业管理费、租赁保证金、其他费用累计超过一个月的(8.3)。双方均须以本合同首页所列明的地址为收件地址。除当面签收之外，甲乙双方因履行本协议而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以收件地址为送达地址。任何一方的该等地址发生变化的，应当立即书面通知对方，否则，任何一方按原地址发出的通知将视为送达。因此而造成的延误等，均由责任方承担(第十条)。2019年6月28日，呈艾中心与鹭贰拾玖上海分公司就涉案房屋签订《交接单》。2019年8月2日，鹭贰拾玖上海分公司变更名称为鹭贰拾玖上海第一分公司。2019年11月8日，鹭贰拾玖上海第一分公司出具给呈艾中心《情况说明》一份，内容为：由于本公司财务丢失UKEY，导致无法将2019年11月及12月的房屋物业管理费用共计74,000元及时转账，至此本司承诺下周四2019年11月14日付清未缴款项。2019年11月9日，鹭贰拾玖公司人员与呈艾中心人员通过微信协商承租涉案房屋同楼层其它办公室。2019年11月26日，呈艾中心发给鹭贰拾玖上海第一分公司《履约催款函》，内容为，合同约定贵司应于2019年10月31日之前支付11月和12月两个月房屋款项，包括租金、物业费等共计74,000元。依据友好协商和良好合作的原则，以及贵司11月8日的承诺函，我司首先将对应双方签订的租赁合同之款项给予了一定的延长期限，即延长至2019年11月14日。经我司多次催促，贵司至今并未履行，根据合同约定，逾期的款项将产生每日3‰的逾期违约金，即每日222元，至今各项费用共计80,216元。由于贵司已违约28天，根据合同约定，11月15日我司已有权停止供电供水等物业服务，超过一个月则解除合同。现提前告知，还望贵司尽快支付以上款项。2019年11月27日，呈艾中心发给鹭贰拾玖上海第一分公司《通知函》一份，再次通知付清11月和12月的租金物业费及违约金；如提前解约，务必尽快告知。2019年11月29日，鹭贰拾玖公司人员通过微信向呈艾中心人员沟通寄快递事宜，呈艾中心人员回复：“款付好，可以开出门单。”2019年12月1日，呈艾中心向鹭贰拾玖上海第一分公司发送《通知函》，内容为：现我司正式通知贵司解除合同，清偿租金后搬离。否则将按每日17.8元/平方米收取房屋占用费等费用，即每日2,759元。2020年12月4日，涉案房屋发生纠纷，民警到场，呈艾中心人员向民警表示：“我们现在不允许他们(鹭贰拾玖公司)办公了，也不允许员工把东西搬走。”12月5日，鹭贰拾玖公司工作人员向呈艾中心沟通办公物品设备问题，呈艾中心人员回复“……给的意见是结清欠款就好，场地的东西覃总扣着也没用，只是按合同约定，不然他也没法交代，你们也理解一下。咱们要提前解约，押金没收是肯定的，但应该提早和驻场同事商议，不能拖欠着，适当给几天搬家覃总肯定会通融的，现在搞得大家都不好受。”2020年3月27日，呈艾中心通知鹭贰拾玖上海第一分公司搬走物品。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。鹭贰拾玖上海第一分公司未能按照合同约定支付2019年11月、12月的租金，构成违约。呈艾中心于2019年12月1日行使合同解除权，有合同依据，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。呈艾中心要求鹭贰拾玖上海第一分公司支付2019年11月的租金、物业管理费及相应的滞纳金，有合同依据，但滞纳金标准过高，本院依法予以调整。关于房屋占用费及占用期间的物业管理费，现两被告提供的证据不足以证明，呈艾中心向鹭贰拾玖上海第一分公司发出解除合同通知后，两被告已按合同约定将涉案房屋返还给呈艾中心，或呈艾中心已于解除合同当日实际收回或控制涉案房屋。但两被告提供的2019年12月4日的视频资料显示，该日呈艾中心不允许两被告使用涉案房屋，其已实际控制涉案房屋，故呈艾中心另主张该日至2020年3月30日的房屋占用费及物业费的诉讼请求，本院难以支持。关于房屋占用费的标准，合同中有相关约定，但因合同解除日为2019年12月1日，故该日费用应为租金；关于呈艾中心主张的物业费损失，合同约定的占用费足以弥补该损失，故本院不予支持。关于保证金，呈艾中心主张已予以没收；两被告同意呈艾中心扣除，但其认为保证金已抵充租金、物业管理费的意见，并无法律和合同依据，本院难以支持。另根据法律规定，法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。呈艾中心要求鹭贰拾玖公司与鹭贰拾玖上海第一分公司共同支付相关款项，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告上海呈艾企业管理中心与被告福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日解除；二、被告福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海呈艾企业管理中心支付2019年11月的租金30,099.40元；三、被告福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海呈艾企业管理中心支付2019年11月的物业管理费6,510元；四、被告福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海呈艾企业管理中心支付租金和物业管理费的滞纳金，按每日11元的标准，自2019年11月1日起算至实际支付之日止；五、被告福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海呈艾企业管理中心支付房屋占用费6,489元；六、驳回原告上海呈艾企业管理中心的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,587元，减半收取计1,793.50元，由上海呈艾企业管理中心负担1,314.50元，由被告福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司上海第一分公司、福建鹭贰拾玖服饰贸易有限公司共同负担479元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 焦明静二〇二〇年十月一日法官助理 周 璇书 记 员 王雅荣附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。