陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6649号上诉人（原审被告）：郭琪，女，1979年12月30日出生，汉族，自由职业者，住西安市未央区。上诉人（原审被告）：杨菊侠，女，1955年6月12日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郭琪，女，1979年12月30日出生，汉族，住西安市未央区，系杨菊侠之女。上诉人（原审被告）：郭凯，男，1987年12月18日出生，汉族，个体司机，住西安市未央区。委托诉讼代理人：赵文娟，陕西大秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：石娜，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王拥东，男，1983年12月27日出生，汉族，西安市园林绿化总公司职员，住西安市未央区。上诉人郭琪、杨菊侠、郭凯因与被上诉人王拥东房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭琪上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判由郭凯向王拥东返还定金2万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：第一，郭琪所有的行为均系受郭凯委托的行为，法律后果应由郭凯承担。第二，郭琪收取定金2万元后全部转给了郭凯，后因郭凯与郭琪之间有民间借贷纠纷，郭凯又将该2万元作为还款转给了郭琪，因此不应由郭琪承担返还定金的责任。郭凯辩称：第一，郭琪收取王拥东定金2万元的行为并非基于郭凯的授权，要求郭凯返还定金2万元无事实和法律依据。第二，郭凯与郭琪之间不存在民间借贷关系，郭琪所述其将2万元定金转给郭凯、郭凯又转给郭琪作为还款，纯属捏造事实。第三，本案实为案涉房屋实际权利人杨菊侠及其认可的代理人郭琪与购房人王拥东之间的合同纠纷，不应由郭凯承担责任。郭琪借郭凯之名收取王拥东2万元定金并据为己有，又捏造事实企图将责任转嫁给郭凯，其行为于法不容。郭凯不同意郭琪的上诉请求。王拥东辩称：签订案涉合同时，郭琪与杨菊侠出具了郭凯的身份证复印件、公证委托书原件，王拥东才交纳定金签订合同。但随后郭琪一直拒绝沟通，王拥东无奈之下提出解除合同。郭琪多次承诺退还定金，但一直没有履行诺言，存在欺骗行为。王拥东不同意郭琪的上诉请求。杨菊侠上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判杨菊侠不承担向王拥东返还2万元定金的责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：第一，杨菊侠既未与王拥东签订案涉合同，亦未收取王拥东定金，不应承担返还定金的责任。签订合同时杨菊侠虽然在场，但仅是陪同郭琪，并未参与合同的签订。第二，一审判决认定杨菊侠严重违背诚信原则，与事实不符。杨菊侠并无任何过失。杨菊侠虽然是案涉房屋的实际所有权人，但并非不同意出卖该房屋，而是因为郭凯不配合办理过户手续，杨菊侠才与郭凯发生矛盾。郭凯辩称：杨菊侠是案涉房屋的实际所有权人，参与了与王拥东签订合同的过程，对郭琪收取定金的行为无任何异议。相反，案涉合同的签订和履行过程中并无人通知郭凯。杨菊侠称案涉合同无法履行的原因是郭凯拒不配合办理过户手续，无任何依据，与事实不符。且杨菊侠未向王拥东如实告知案涉房屋在签订合同时处于查封状态，确有违反诚实信用原则的行为。郭凯不同意杨菊侠的上诉请求。王拥东辩称：不同意杨菊侠的上诉请求，理由如前所述。郭凯上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，一审判决郭凯承担连带责任无事实依据。王拥东签订案涉合同的目的是与房屋实际所有权人杨菊侠形成买卖关系，并非基于郭凯的委托书。王拥东明确知晓案涉房屋的实际所有权人是杨菊侠。而且，郭琪在委托书中私自添加委托事项，郭凯并不知晓。其次，一审判决郭凯承担连带责任无法律依据。郭琪辩称：郭琪的所有行为都是基于郭凯的委托，法律后果应由郭凯承担，且郭琪所收取定金已全部交给郭凯。现不同意郭凯的上诉请求。杨菊侠辩称：不同意郭凯的上诉请求，理由如前所述。王拥东辩称：自己在签订合同时并不知道案涉房屋的实际所有权人是杨菊侠，郭琪在签订合同时向王拥东出具的是委托书原件。王拥东向一审法院起诉请求：1.判令郭琪、杨菊侠、郭凯按照房屋《买卖定金合同》连带双倍返还定金40000元；2.诉讼费郭琪、杨菊侠、郭凯共同负担。一审法院认定事实：对当事人无异议的事实，一审法院予以确认：即杨菊侠系郭琪的母亲、郭凯的伯母，2110房屋权属登记在郭凯名下时的实际产权人即为杨菊侠。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：王拥东为支持自己的诉讼请求，向一审法院提交证据⑴、《买卖定金合同》，载明：买方王拥东、卖方郭凯(郭琪代)；证据⑵、收条一张，载明：今收到王拥东支付西城芳洲3号楼A-5-座2110室购房款定金贰万元整（￥20000）。收款人落款为郭凯（郭琪代）；证明2017年4月15日王拥东和郭凯（郭琪代）签订了《买卖定金合同》，买卖双方就2110房屋的买卖关系达成一致，协议签订后王拥东支付购房定金20000元给郭琪，现要求双倍返还定金合理合法。郭琪、杨菊侠质证对证据⑴、⑵的真实性认可，表示《买卖定金合同》是郭琪与王拥东签的，定金郭琪代郭凯收取，因郭凯尚欠郭琪的钱，因此该款视为郭凯的还款。郭凯质证对证据⑴、⑵的真实性不做评价，郭凯没有参与。签字与郭凯本人无关，无法代表郭凯真实意思表示，并且王拥东明知2110房屋真实权利人是杨菊侠，郭琪也承认收取了王拥东的定金，因此对证明目的不认可。王拥东向本院提交证据⑶、聊天记录；证据⑷、二手房网签备案信息查询截图；证据⑸、郭凯名下房屋产权证书；证据⑹、委托书；证据⑺、2017年2月22日郭凯与杨菊侠签订的网签合同；证据⑻、安居客网上卖房截图；证明2017年2月郭凯已与杨菊侠签订网签合同，2110房屋已不能出售，而郭琪在2017年4月将房子挂在网上出售，王拥东不知道房屋实际权利人是杨菊侠，只是根据郭琪发布的售房信息来购买房屋。签订《买卖定金合同》时，郭琪持郭凯出具的经过公证的委托书及房屋产权证书，因此违约责任在郭琪及杨菊侠、郭凯。郭琪、杨菊侠质证对证据⑶、⑷、⑸、⑹的真实性认可，称郭凯有委托书可以将2110房屋卖给王拥东，开始是郭凯不配合过户，等郭凯同意过户，王拥东又不买了，5月31日前没有办理变更手续；对证据⑺的真实性不认可，但认可合同是自己签字；称证据⑻是中介挂网上出售的。郭凯质证对证据⑶的真实性不做评价，证明目的不认可，郭凯没有参与。对证据⑷不认可证明目的，登记信息显示录入时间是2017年6月，郭凯作为名义上的房屋权利人，在实际权利人杨菊侠提出仲裁情况下将房屋过户给杨菊侠，并非法律意义上的买卖房屋。对证据⑸的真实性认可，证明目的不认可。对证据⑹、⑺表示均不认可，称郭琪在公证的委托书上编造过很多次，需要证据原件，公证的委托书郭凯只在2009年签订过一份，2110房屋购买时，郭凯不是实际权利人，不能作为郭琪代为郭凯订立合同的依据。对证据⑻表示郭凯并不知情，不予质证。郭琪向本院提交证据：公证委托书一份，证明郭琪作为郭凯的代理人，全权代理郭凯处分房屋，所代理的民事行为应由郭凯承担责任，和杨菊侠没有任何关系，郭琪和杨菊侠不承担连带责任。王拥东质证称公证委托书在交定金时看过原件，后来郭琪通过微信发了图片，正是看到委托事项中有代理处分的权限，才决定签订合同的。郭凯质证公证委托书，称所出具的公证委托书没有原件，但对这份公证委托书的真实性表示认可，公证委托书2009年签订，是基于房屋真实权利人杨菊侠签订的，并非郭凯授权郭琪，在2110房屋签订合同时，郭凯并不知情，且委托内容也没有关于代收房款、签订合同等内容。杨菊侠没有证据向法庭提交。郭凯向本院提交证据①、仲裁申请书，证明杨菊侠系2110房屋的实际产权人，郭凯是名义产权人，杨菊侠参与王拥东与郭琪签订《买卖定金合同》的全过程，同意将涉案房屋出售给王拥东，因此王拥东的各项损失应向实际权利人主张；提交证据②、委托书两份及承诺书；证据③、西安市公证处调取的公证委托书原件一份；证据④、本案原二审期间西安市中级人民法院2018年5月10日的询问笔录，证明郭琪明知涉案房屋的实际所有权人为杨菊侠，但其出具虚假委托书并以郭凯名义与王拥东签订合同、收取定金，因此郭凯与王拥东之间不存在合同关系，王拥东的损失不应由郭凯承担，郭琪编造后的委托书和原始的委托书内容不一致，增加了两项委托事项，同时2110房屋在2017年初被查封，原因就是因为郭琪伪造委托书，试图变更房屋产权人，被房管局发现后将涉案房屋自行冻结。房屋真实权利人是杨菊侠，王拥东在购买前与郭琪都是知晓的，他就是要和真实权利人建立关系。王拥东质证认可证据①-④的真实性，不认可证明目的，凭借公证委托书就完全可以购买房屋，仅能够代为过户一项就可以签订合同，之前对杨菊侠、郭凯、郭琪之间的关系根本不清楚，直到本案二审时才知道，与买房无关。郭琪、杨菊侠质证认可证据①、③、④的真实性，因为郭凯不配合过户才申请仲裁，不认可证据②，称房管局存的委托书不是编造的，是房管局念一遍郭琪照写的，不是个人真实意愿。要说明当时郭琪是郭凯的委托人，给王拥东卖房郭琪全权代理郭凯，没有及时给王拥东过户是郭凯不配合，最后没办法才走仲裁程序，此时王拥东又不买房子了。综合上述王拥东、郭琪、杨菊侠、郭凯的举证、质证及陈述，一审法院确认王拥东所提交证据⑴-⑻、郭琪所提交证据、郭凯所提交证据①-④的真实性，确认郭琪曾在经过公证的委托书上自行添加有办理房屋抵押等他项权利证书及代收购房款的委托事项。确认王拥东于2017年4月14日经中介欲购买郭凯名下2110房屋，2017年4月15日，王拥东与郭凯的委托人郭琪签订《买卖定金合同》，并向郭琪支付定金20000元，郭琪出具定金收条。在合同违约责任项下，双方约定“无违约责任”。签订合同时，郭琪、杨菊侠出具有房产证原件、产权人郭凯身份证复印件、公证委托书、郭琪本人身份证等，产权人郭凯未到场，郭琪出具有委托书。之后因郭琪、杨菊侠、郭凯之间存在矛盾，导致房屋买卖存在不能过户的实质障碍，王拥东发现后遂终止房屋买卖，于2017年6月15日通知郭琪解除《买卖定金合同》。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当本着诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，郭琪、杨菊侠明知与郭凯存在矛盾，在矛盾并未得到解决、2110房屋还在郭凯名下时，对外隐瞒矛盾事实，继续与王拥东交易房屋，签订《买卖定金合同》并收取20000元定金。在王拥东得知房屋买卖存在不能过户的障碍后，郭琪则依旧以“已将定金付给郭凯”为由，推脱不肯归还房屋定金；杨菊侠作为2110房屋的实际产权人，明知郭琪所作所为而不加制止，不向购买人王拥东说明实际情况，与郭琪联手出卖房屋。郭琪、杨菊侠的行为已经严重违背了诚信原则，同时也是房屋交易出现实质性障碍的主要责任人与违约方，应当共同就合同不能履行承担责任。而郭凯虽未与王拥东直接接触，但在早已知晓郭琪曾对自己签署的公证委托书存在自行添加委托事项的行为后，非但没有及时予以纠错，公开、公示真实结果，取消相应委托事项，还原实际，反而继续放任郭琪、杨菊侠持委托书对外出售房屋，因此，应当与郭琪、杨菊侠承担连带责任。现王拥东向一审法院起诉，要求郭琪、杨菊侠、郭凯返还定金，理由正当，依法予以准许。郭琪、杨菊侠应共同返还王拥东定金20000元，郭凯对上述返还义务承担连带责任。唯郭凯在抗辩时提出，王拥东与郭琪签订合同时将违约责任部分删除，其双方就违约事项已约定不承担违约责任。依据合同约定，郭凯抗辩理由成立，王拥东要求双倍返还定金之诉讼请求，依法不予许可。至于郭琪、杨菊侠辩称最后是王拥东不想买房，郭琪作为郭凯的代理人并没有违约一节，与郭琪、杨菊侠违背诚信的所作所为并不相符，依法不予许可。郭凯辩称王拥东与2110房屋真实权利人杨菊霞及郭琪订立《买卖定金合同》，郭琪出具的“委托书”系其伪造，基于该“委托书”与王拥东签订的合同效力不能及于郭凯，且王拥东个人未尽到签订合同的注意义务，自身存在重大过失之理由，因缺少事实及法律依据，依法不予许可，王拥东没有理由对郭凯已经签署并公证后的委托书尽到特别注意义务，且王拥东在支付定金后发现问题，适时通知郭琪解除《买卖定金合同》，终止购买2110房屋，自身并无过失。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，郭琪、杨菊侠立即返还王拥东定金20000元。二、郭凯对本判决第一条所涉返还定金20000元之义务承担连带返还责任。三、驳回王拥东其余之诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费800元，王拥东已预交，由王拥东承担200元，郭琪、杨菊侠承担400元，郭凯承担200元。判决生效后，郭琪、杨菊侠及郭凯在执行本判决书第一项、第二项内容时分别支付给王拥东400元、200元。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当本着诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋实际所有权人为杨菊侠，名义所有权人为郭凯，杨菊侠之女郭琪持有郭凯2009年所出具的委托代办案涉房屋相关事宜的委托书。2017年4月15日案涉《买卖定金合同》签订时，郭琪以郭凯名义在合同中签字并收取购房人王拥东定金，案涉房屋实际所有权人杨菊侠亦在场知情。郭琪私自在郭凯所出具委托书中添加代收购房款等委托事项。案涉《买卖定金合同》签订后仅数日，郭琪即于2017年4月18日以郭凯代理人的身份向房管部门申请对案涉房屋进行了查封，后又以郭凯代理人身份将案涉房屋卖给杨菊侠并过户至杨菊侠名下，致使案涉《买卖定金合同》无法实际履行，王拥东提出解除合同。郭琪、杨菊侠严重违背诚信原则的行为，是导致案涉《买卖定金合同》无法实际履行的根本原因，其二人应当承担相应的法律责任。一审判决郭琪、杨菊侠向王拥东返还定金，并无错误。郭琪所述其已将定金支付给郭凯、郭凯又转给郭琪作为以往债务还款一节，并无任何证据证明，其与杨菊侠的上诉理由均不能成立，本院依法不予采信。郭琪私自在委托书中添加委托事项，与王拥东签订案涉《买卖定金合同》并收取定金，郭凯并不知情亦无过错，因此郭凯不应承担连带返还定金的责任。一审判决郭凯承担连带责任，无事实和法律依据。郭凯的上诉理由成立，本院依法予以采信。综上所述，郭琪、杨菊侠的上诉请求不能成立，应予驳回；郭凯的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律存在错误之处，一审判决主文第二项应予撤销；第一项正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7013号民事判决第一项：“本判决生效后十日内，郭琪、杨菊侠立即返还王拥东定金20000元”；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7013号民事判决第二项：“郭凯对本判决第一项所涉返还定金20000元之义务承担连带返还责任”；三、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7013号民事判决第三项：“驳回王拥东其余之诉讼请求”；四、驳回王拥东的其余诉讼请求。一审案件受理费800元，王拥东已预交，由郭琪、杨菊侠负担，连同上述款项一并给付王拥东。二审案件受理费900元，郭琪已预交300元，杨菊侠已预交300元，郭凯已预交300元，由郭琪、杨菊侠负担。郭琪、杨菊侠将郭凯已预交的300元于本判决生效后立即支付郭凯。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年十月十五日书记员  张佳欣