山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1946号上诉人（原审原告）：杨鲜花，女，1965年10月10日出生，汉族，太原市娄烦县尖山学校教师，住太原市娄烦县。委托诉讼代理人：刘永福（杨鲜花之夫），太原钢铁（集团）有限公司尖山铁矿职工，住太原市娄烦县。被上诉人（原审被告）：山西晋商房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区兴华北街**汇丰苑小区金座公寓**601。法定代表人：韩军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈敏，山西运智律师事务所律师。上诉人杨鲜花因与被上诉人山西晋商房地产开发有限公司（以下简称晋商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨鲜花及其委托诉讼代理人刘永福，被上诉人晋商公司的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨鲜花上诉请求：1.依法判令晋商公司退还上诉人全部购房款并赔偿上诉人购房款一倍394098.5元,并从判决书生效第十一日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至该赔偿款394098.5元付清之日止。2.依法判令晋商公司赔偿上诉人装修费等损失52566元。3.依法判令晋商公司支付上诉人从2016年7月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率至购房款3940985.5元退还之日期间的利息。4.依法判令本案全部诉讼费由晋商公司承担。事实与理由:一、原审法院认为涉案房不属于商品房,不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，明显错误,其违背了该解释第九条第(三)项：故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的规定。该解释第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案《房屋内部认购协议》已具备商品房买卖合同的主要内容,并且晋商公司已于签定协议当日收受了杨鲜花100%的购房款,所以该《房屋内部认购协议》依法应当认定为商品房买卖合同。晋商公司隐瞒其五证全无,对外违法销售房屋,正好适用上述第九条第(三)项的规定。杨鲜花在买房签约时,曾再三询问过晋商公司的售楼人员梁娇，其一直强调涉案房屋“五证齐全”,且协议里明确约定了办理房屋产权证的时间；在第一次二审庭审前，晋商公司从未告知涉案房为非商品房,是拆迁补偿安置房的事实,且从未拿出证据证明其没有隐瞒涉案房为拆迁补偿安置房；而杨鲜花在多次的庭审中都提供了晋商公司故意隐瞒的证据,即《房屋内部认购协议》中“甲方保证在房屋交付乙方使用后750个工作日内给乙方办理房屋产权证。”说明涉案房不是拆迁补偿安置房,晋商公司营造假象,故意隐瞒了所售房为拆迁补偿安置房的事实。一审法院认定事实错误。二、原审认定双方的责任明显错误。晋商公司作为房地产开发商,专门从事房地产经纪活动,具备较强的专业知识、能力和风险意识,应对影响双方订约的重大事项承担最基本的核查义务,并及时如实向买房人告知合同订立相关的情况。晋商公司在订立协议时,故意隐瞒其所售房为拆迁补偿安置房的事实,欺骗杨鲜花，存在严重过错，应负主要责任。杨鲜花非专业人员,只是普通购房者,并不具备房产交易的专业知识，只要对购房协议进行了表面上的、形式上的审查，就应该认为其尽到了必要的注意义务。杨鲜花是在晋商公司的诱骗下,才未尽到审慎审查的义务，如有责任也是过失责任。一审法院的认定明显不公平。三、一审法院没有按照发回重审中的意见查清本案事实。如晋商公司是否按照《城市商品房预售管理办法》中开发企业进行商品房预售应当向承购人出示《商品房预售许可证》、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号的规定，履行过展示义务;晋商公司在销售过程中是否存在故意隐瞒或欺诈行为等，一审法院并未查清。四、原审法院没有追究晋商公司的“缔约过失责任”,对其声称的“并未隐瞒真实情况”没有要求其提供证据,由此作出的判决是错误的。晋商公司故意隐瞒所售房为拆迁补偿安置房,还提供虚假情况，承诺保证给乙方办理房屋产权证，欺骗杨鲜花支付延期违约金、所售房有卷闸门、有厕所等。根据《合同法》第42条,晋商公司应赔偿杨鲜花所有利息、装修等损失费。五、一审法院不支持杨鲜花主张的利息明显错误。晋商公司占用杨鲜花购房资金三年多,现购房协议无效，应赔偿杨鲜花利息损失。原审判决对此认定不公正、不合法。六、关于装修损失，对此，杨鲜花提供了装修后房屋的照片与装修费用明细等证据,足以证明杨鲜花已装修了本案房屋,并为此支出了一定费用。一审法院未作认定，严重错误。综上，请二审法院查明事实真相,纠正一审错误判决，以维护上诉人的合法权益。晋商公司辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，尤其是对法律规定辩解，存在随意、片面的解释,完全是在曲解法律的本意，应该尊重法律条文的完整性和系统性，请法庭予以考虑。综上，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨鲜花向一审法院起诉请求：1.被告山西晋商房地产开发有限公司退还原告杨鲜花购房款394098.5元，并从2016年7月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付给原告杨鲜花利息至购房款394098.5元退还之日；2.被告山西晋商房地产开发有限公司赔偿原告杨鲜花394098.5元，并从判决书生效第十一日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付给原告杨鲜花利息至该赔偿款394098.5元赔偿清之日；3.被告山西晋商房地产开发有限公司赔偿原告杨鲜花装修等损失费52566元；4.原告杨鲜花在判决书生效后十日内将位于太原市尖草坪区华州国际小区3号楼一层08号商铺返还给被告山西晋商房地产开发有限公司；5.本案全部诉讼费由被告山西晋商房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2016年7月14日，杨鲜花（乙方）与山西晋商房地产开发有限公司（甲方）签订了《房屋内部认购协议》，协议约定:乙方向甲方购买位于太原市尖草坪区华州国际小区3号楼一层08号商铺，建筑面积16.26m?；房屋总价款406500元，房款于2016年7月14日支付；甲方应于2017年3月1日前将房屋交付乙方使用，甲方保证在房屋交付乙方使用后750个工作日内给乙方办理房屋产权证；甲方在协议约定时间内未将房屋交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方有权解除本协议，解除协议的，甲方应当自乙方解除协议之日起30天内退还乙方全部已付房款，并按乙方已付房款的2％向乙方支付违约金，如乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自2017年3月1日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之二的违约金；甲方未在规定时间内给乙方办理房屋产权证书，则乙方可以选择退房，同时甲方向乙方支付总房款的2％作为违约金。甲方在30日内将乙方所付房价款退还乙方，本协议终止。如乙方不退房，本协议继续履行。甲方按乙方已付房款3％赔付乙方违约金，并继续办理相关房产手续。合同还对其他事项作了约定。《房屋内部认购协议》签订后的当日，原告向被告一次性支付房款394098.5元，被告认可原告交纳购房款406500元。被告于2018年1月29日向原告交付房屋。另查明，山西晋商房地产开发有限公司建设华洲国际项目时，未取得土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，只取得了太原市尖草坪区城中村改造办公室颁发的城中村改造项目准建证。至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，被告在建设涉案商铺所属的华洲国际项目时未取得土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，且至今仍未取得上述许可证，本案涉案商铺不属于商品房。该房屋仍然属于西流村村民拆迁安置房，不具备向西流村村集体组织成员之外的其他主体出售的权利，原告杨鲜花并非西流村村民，因此原、被告于2016年7月14日签订的《房屋内部认购协议》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应当将涉案房屋返还被告，被告应当返还原告购房款394098.5元。导致合同无效的原因是由于被告明知其不具备出售涉案房屋的条件，仍与原告签订买卖合同，以及原告在签订《房屋内部认购协议》时未认真审查被告出售房屋的合法手续，未尽到审慎审查的义务。对于合同的无效，原被告双方均有过错，应当各自承担相应的损失。原告主张从2016年7月14日至房屋交付之日止的利息，本院不予支持；房屋实际交付之后的利息，因原告已实际占有使用房屋，故就其主张的该部分利息损失被告不予承担。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，主张被告赔偿394098.5元及相应利息，因涉案房屋不属于商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故对该项主张本院不予支持。原告主张被告赔偿装修费用52566元，因其未能提供有效证据予以佐证，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告杨鲜花与被告山西晋商房地产开发有限公司于2016年7月14日签订的《房屋内部认购协议》无效；二、原告杨鲜花在判决书生效后十日内将位于太原市尖草坪区华州国际小区3号楼一层08号商铺返还给被告山西晋商房地产开发有限公司；三、被告山西晋商房地产开发有限公司在判决书生效后十五日内退还原告杨鲜花购房款394098.5元；四、驳回原告杨鲜花的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。相关证据不影响对本案事实的认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，晋商公司向杨鲜花交付的房屋为毛坯房，杨鲜花收房后，对涉案房屋进行了装修。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《房屋内部认购协议》的效力应如何认定；晋商公司应否赔偿杨鲜花损失。一、关于《房屋内部认购协议》的效力问题。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人已在《房屋内部认购协议》中对当事人名称或者姓名和住所、房屋基本状况、房屋价款的确定方式及总价款、付款时间、交房日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容作了约定；协议签订当日，杨鲜花向晋商公司一次性支付房款394098.5元，晋商公司也接收了该笔款项。根据上述规定，涉案《房屋内部认购协议》应属于商品房买卖合同。2.根据相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截止本案庭审时，晋商公司仍未取得商品房预售许可证、建筑工程施工许可证等相关证件。涉案《房屋内部认购协议》应属无效协议。二、关于赔偿损失的问题。根据相关规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明或故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，首先，涉案房屋项目至今未取得土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，导致涉案房屋产权证至今未能办理，且晋商公司未履行提示、说明义务，引发本案纠纷，违反了法律规定及合同约定，晋商公司存在过错；其次，根据《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》；售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。晋商公司在预售涉案房屋过程中，未履行《商品房预售许可证》展示义务，且至今仍未取得《商品房预售许可证》，存在过错。第三、晋商公司明知涉案房屋的性质属于拆迁安置房，在双方当事人签订《房屋内部认购协议》时，并未履行告知、提示义务，且保证在房屋交付使用后750个工作日内办理房屋产权证的承诺未能兑现，晋商公司存在过错。第四，杨鲜花作为完全民事行为能力人，签订协议时，未尽审慎的审查义务，导致涉案协议无效，其亦存在过错。综上，晋商公司应承担主要过错责任，杨鲜花应承担次要过错责任。根据上述规定，晋商公司应赔偿杨鲜花损失236459.1元。第五，关于装修损失部分。综合本案现有证据显示，晋商公司交付的房屋为毛坯房，杨鲜花收房后进行了装修。现杨鲜花要求赔偿装修损失费52566元，但其未提供费用支出的具体证据，鉴于杨鲜花确实对涉案房屋进行过装修的事实，本院酌情认定由晋商公司赔偿杨鲜花装潢损失3万元。关于杨鲜花主张的利息损失，涉案房屋实际交付之后，杨鲜花已实际占有、使用了该房屋，故对其该项主张本院不予支持。综合本案情况，晋商公司应赔偿杨鲜花各项损失共计266459.1元。综上所述，一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第二、三项规定，判决如下：一、上诉人杨鲜花与被上诉人山西晋商房地产开发有限公司于2016年7月14日签订的《房屋内部认购协议》（编号：HZGjsp036）无效；二、上诉人杨鲜花于本判决书生效后十日内将位于太原市尖草坪区华州国际小区3号楼一层08号商铺返还给被上诉人山西晋商房地产开发有限公司；三、被上诉人山西晋商房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内退还上诉人杨鲜花购房款394098.5元；四、被上诉人山西晋商房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内赔偿上诉人杨鲜花266459.1元；五、驳回原审原告杨鲜花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11979元、二审案件受理费5989.5元，共计17968.5元，由上诉人杨鲜花负担5390.55元，由被上诉人山西晋商房地产开发有限公司负担12577.95元。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年十月十日书记员 张 峥