上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初9861号原告：俞保华，女，1966年4月13日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：上海城太投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：丁吉祥，总经理。委托诉讼代理人：何晓磊，上海九鼎律师事务所律师。原告俞保华与被告上海城太投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告俞保华、被告委托诉讼代理人何晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞保华向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金32,350元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的租赁协议；2.判令被告支付2019年8月至2020年4月的租金13,266元；3.判令被告支付租金总额10%的违约金32,350元。事实和理由：被告于2019年8月10日租赁原告位于上海市奉贤区百兴路2幢8号2层2881号商铺至2034年7月30日止，总金额为323,503.24元。后被告仅支付一个月的租金，把里面设施破坏，现被告也已搬走。按照租房协议的约定，被告违约应支付原告租金总额10%的违约金。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告上海城太投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉请，原告没有提供适租房屋，被告在经营管理过程中屡次遭受案外人阻1，导致被告投入五百多万元，但颗粒无收没有任何效果。被告请求移送公安，在消除相应阻碍后，被告愿意与业主协商，继续履行协议。本院经审理认定事实如下：原告俞保华系上海市奉贤区南桥镇百兴路2幢8号2881号商铺的权利人之一。2018年6月25日，原、被告签订《包租经营管理协议》，约定由原告将位于上海市奉贤区百兴路2幢8号2层2881号商铺出租给被告经营管理，商铺建筑面积为34.62平方米，包租经营管理期限为15年，自2019年8月1日起至2034年7月30日止；租金为每天每平方米1.40元，一年按365天计算，租金前两年不变，以后每年递增3%，第九年开始每年递增6%，其中2018年10月1日至2019年7月30日为装修期(免租)、2019年8月1日至2021年7月30日年租金为17,690.82元、2021年8月1日至2022年7月30日年租金为18,221.54元……；被告向原告支付租金的时间为三个月一付(季付)，被告应于每季度的前一个月将当季度租金汇入原告银行账户；被告应于签约率达75%的一个月内向原告支付三个月租金。合同第六条“违约责任”第3.(2)项约定：“乙方(被告)逾期支付租金的……。逾期超过1个月视为乙方单方违约终止合同，合同于1月期限届满之日自动解除，甲方(原告)无须通知乙方。乙方应按照本协议约定的租金总额的百分之10支付违约金，不足部分甲方有权继续追偿。乙方应于解除之日起十日内归还房屋，否则甲方有权自行收回出租房屋，乙方留存物品，甲方有权处置”。上述协议签订后，原告即交付了商铺，被告于2018年9月10日支付原告一个月的租金1,474元。被告入驻后开始拆除原装修并进行招商等经营活动，之后有案外人干扰被告的相关经营活动。后因被告未按合同约定履行支付租金的义务，原告诉讼来院。另查明，2018年7月至10月，因案外人对被告进入租赁商铺所在商场拆除原装修等经营活动进行阻2，被告曾报警。再查明，2017年7月，案外人汪某欲利用上海市奉贤区百兴路XXX号绿天商城二楼开设家居卖场，在没有和二楼小业主签订租赁合同的情况下，雇佣装修公司人员将未签订租赁合同的部分等业主的商铺的吊顶、玻璃、隔墙等敲碎，后被公安机关以涉嫌故意毁坏财物犯罪，于2017年9月26日刑事拘留，检察机关提起公诉后，本院经审理，于2019年2月28日以(2018)沪0120刑初256号刑事判决书判决被告人汪某犯故意毁坏财物罪，判处有期徒刑三年六个月。又查明，系争商铺所在的“绿天商场”停业已一年以上，目前处于关闭状态。以上事实，由包租经营管理协议、商品房预售合同、网银转账明细、(2018)沪0120刑初256号刑事判决书、案件接报回执单、照片、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告的商铺并支付租金。虽存在案外人阻2的情况，但该些情况均出现在涉案《包租经营管理协议》签订前和签订后的免租期内，有关人员亦已被公安机关处理，现被告并无证据证明阻2情况持续存在，故对被告拒绝支付租金并要求移送公安处理的意见不予采纳。并且，租赁场所由被告实际控制，如被告认为存在妨碍情况，也应积极行使其权利、及时通知业主或提出解除合同以减少损失，现被告拖欠租金已达一年以上，属严重违约，原告据此要求解除合同于法有据，合同解除日以原告在证据交换时当庭向被告提出解除合同之日为准即2020年6月24日。合同解除后，被告理应搬离并返还商铺，对于尚欠原告的租金被告应予支付，原告请求支付2019年8月至2020年4月的租金13,266元，因被告已支付一个月的租金1,474元，故本院扣除已付租金后予以支持11,792元。对于原告要求被告支付以15年总租金额10%的违约金，本院认为，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合本案情况，租赁期限长达15年，目前租赁期限仅过去一年多，按照15年租金总额计算违约金显属过高，本院酌情按照3个月租金计算违约金计4,422元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、确认原告俞保华与被告上海城太投资管理有限公司于2018年6月25日签订的《包租经营管理协议》于2020年6月24日解除；二、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告俞保华位于上海市奉贤区南桥镇百兴路2幢8号2层2881号商铺；三、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞保华租金11,792元；四、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞保华违约金4,422元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，由原告俞保华负担606元，被告上海城太投资管理有限公司负担334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  屠朝辉人民陪审员  宋亚明二〇二〇年十月三十日书 记 员  俞 慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。