上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初18381号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：安徽省安美利特环保材料科技有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：杨绍良，总经理。委托诉讼代理人：张伟，男。委托诉讼代理人：许启华，男。原告上海弼俊电子商务有限公司与被告安徽省安美利特环保材料科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年10月19日公开开庭进行审理，原告上海弼俊电子商务有限公司委托诉讼代理人孙崧、被告安徽省安美利特环保材料科技有限公司委托诉讼代理人张伟、许启华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海弼俊电子商务有限公司向本院提出诉讼请求：1、双方签订的《租赁合同》于2018年8月21日解除；2、安徽省安美利特环保材料科技有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付自2018年6月15日起至2018年8月21日止的租金人民币(以下币种均为人民币)176,555.37元及利息，利息以176,555.37元为本金，按日千分之一标准，自2018年8月22日起计算至实际支付之日止；3、安徽省安美利特环保材料科技有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付自2018年6月15日起至2018年8月21日止的物业管理费63,405.67元及利息，利息以63,405.67元为本金，按日千分之一标准，自2018年8月22日起计算至实际支付之日止；4、安徽省安美利特环保材料科技有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付解约违约金325,526元；5、安徽省安美利特环保材料科技有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付空置损失488,289元。事实和理由：2017年3月30日，上海中暨科技发展有限公司与安徽省安美利特环保材料科技有限公司签订《租赁合同》一份，约定安徽省安美利特环保材料科技有限公司向上海中暨科技发展有限公司租赁位于上海市华隆路XXX号XXX号独栋，租赁面积1,961平方米，租赁期限自2017年6月15日至2022年6月14日，月租金143,153元，物业管理费每月19,610元。2018年8月22日安徽省安美利特环保材料科技有限公司腾退但尚欠房屋租金及物业管理费未支付，上海中暨科技发展有限公司多次进行催告，安徽省安美利特环保材料科技有限公司仍未予支付。后上海中暨科技发展有限公司与上海弼俊电子商务有限公司签订《债权转让协议》，约定将安徽省安美利特环保材料科技有限公司欠付上海中暨科技发展有限公司的租金、物业费、违约金、空置期损失以及《租赁合同》相关权利义务等全部转让于上海弼俊电子商务有限公司，并通知了安徽省安美利特环保材料科技有限公司。同时，物业管理公司出具《情况说明》表示相关物业管理费同意由上海弼俊电子商务有限公司一并主张。根据《租赁合同》的约定，安徽省安美利特环保材料科技有限公司拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害上海弼俊电子商务有限公司的合法利益，属于根本违约，应当承担违约责任。要求保证金在本案中一并处理，抵扣违约金。故诉至本院。安徽省安美利特环保材料科技有限公司辩称，安徽省安美利特环保材料科技有限公司尚欠租金176,555.37元、物业管理费63,405.67元。但是上海弼俊电子商务有限公司主张的逾期付款利息过高，要求法院依法调整。不同意支付解约违约金和空置费损失。要求保证金在本案中一并处理，抵扣租金。本院认定事实如下：2017年3月30日，上海中暨科技发展有限公司(甲方、出租人)与安徽省安美利特环保材料科技有限公司(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市华隆路XXX号独栋8号楼(以下简称系争房屋)，面积为1,961平方米。合同第三条约定，租赁期限自2017年6月15日至2022年6月14日，甲方于2017年4月14日前向乙方交付出租物业；乙方装修期为自2017年4月15日至2017年6月14日止，乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业费和其他费用。合同第四条约定，租金按每天每平方米2.4元计算，折合每月平均租金为143,153元，每两个月支付一次租金，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票；物业管理费每两个月支付一次，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；首笔物业管理费于本合同生效后3个工作日内支付；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为19,610元；装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需按照10元/平方米/月*租赁建筑面积向管理公司支付物业管理费(详见附件二物业相关费用收费标准)；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于两个月租金即286,306元为履约保证金，甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。合同第七条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用；如乙方逾期7个工作日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)；逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任；乙方同意，如乙方欠付租金、管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该房屋内乙方商品、货物及办公用品不得转移出该物业，否则甲方有权采取必要强制措施予以制止且无须对乙方承担任何责任。合同第九条约定，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的；合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失；合同第十一条约定，本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式；所有乙方向甲方发出的通知在邮寄或传真等方式送达本合同首部所述的甲方地址(或甲方所通知的通讯地址)后生效；所有甲方向乙方发出的通知在依照本合同首部所述的乙方的传真号码以传真方式发出后，或以邮寄等方式送达该出租物业(或于本合同首部所述的乙方地址，或乙方所通知的通讯地址)后生效。合同附件一优惠免租期约定，双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年61日免租期、第二年61日免租期、第三年61日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1、2018年4月15日起至2018年6月14日止；2、2019年4月15日起至2019年6月14日止；3、2020年4月15日起至2020年6月14日止；以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。合同附件二物业相关费用收费标准约定，物业管理费10元/平方米/月，押二付二，管理费保证金相当于两个月物业管理费。合同附件五租金付款账号和物业费付款账号约定，租金收款单位是中暨公司，物业费收款单位为上海一通世界投资管理有限公司。合同签订后，上海中暨科技发展有限公司向与安徽省安美利特环保材料科技有限公司交付了系争房屋，安徽省安美利特环保材料科技有限公司于2018年8月21日将系争房屋返还给上海中暨科技发展有限公司，截至2018年8月21日，安徽省安美利特环保材料科技有限公司尚欠上海中暨科技发展有限公司租金176,555.37元、物业管理费63,405.67元。2020年7月8日，上海中暨科技发展有限公司(甲方、债权转让人)与上海弼俊电子商务有限公司(乙方、债权受让人)签订《债权转让协议》，约定：截至本协议签署之日，债务人安徽省安美利特环保材料科技有限公司欠甲方2018年6月15日至2018年8月21日房屋租金176,555.37元及逾期利息、2018年6月15日至2018年8月21日物业管理费63,405.67元及逾期利息、违约金325,526元、空置期损失488,289元。现甲方将其中的全部债权暂计人民币1,053,776.04元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务，转让给乙方，乙方同意受让该债权。2020年7月17日，上海中暨科技发展有限公司向安徽省安美利特环保材料科技有限公司发送《债权转让通知书》，载明：我司已将我司对贵司的债权，包括2018年6月15日至2018年8月21日房屋租金176,555.37元及逾期利息、2018年6月15日至2018年8月21日物业管理费63,405.67元及逾期利息、违约金325,526元、空置期损失488,289元。现甲方将其中的全部债权暂计人民币1,053,776.04元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下贵司所欠我司的所有债务，转让给了债权受让人上海弼俊电子商务有限公司。请贵司接到本通知后，将贵司所欠的上述债务款在原债务还款期限内全部直接支付给上述债权受让人。债务受让人因此享有转让人所有权利，包括提起诉讼等。本通知书另交给债权受让人一份。本债权转让通知未经债权受让人书面同意不得撤销。专此通知并催款。安徽省安美利特环保材料科技有限公司收到该通知。审理中，上海一通世界投资管理有限公司出具《情况说明》一份，载明：我公司受上海中暨科技发展有限公司的委托对上海市华隆路XXX号进行物业管理，物业管理费由我公司收取并开具物业管理费收费凭证，对上海市华隆路XXX号XXX号独栋即安徽省安美利特环保材料科技有限公司拖欠的物业费，我公司授权上海中暨科技发展有限公司一并主张，我公司不再主张，对上海中暨科技发展有限公司将物业费的债权转让给原告予以认可。安徽省安美利特环保材料科技有限公司表示同意物业管理费由上海弼俊电子商务有限公司主张。以上查明的事实，由双方当事人的陈述，房屋租赁合同、发票及付款凭证、债权转让协议、通知书及快递凭证等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。本院认为，上海中暨科技发展有限公司与安徽省安美利特环保材料科技有限公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现上海中暨科技发展有限公司已将其对安徽省安美利特环保材料科技有限公司享有的债权转让给上海弼俊电子商务有限公司，故上海弼俊电子商务有限公司有权向安徽省安美利特环保材料科技有限公司主张相应债权。针对转让债权的范围，虽然债权转让协议约定上海中暨科技发展有限公司转让给上海弼俊电子商务有限公司的债权除特定期间的租金、物业管理费外，还包括了出租合同相关权利义务及后续协议项下债务人即本案安徽省安美利特环保材料科技有限公司所欠上海中暨科技发展有限公司的所有债务，但该协议未经安徽省安美利特环保材料科技有限公司同意并作为一方当事人参与，且在审理中安徽省安美利特环保材料科技有限公司对该转让不予认可。故本院认定上海中暨科技发展有限公司向上海弼俊电子商务有限公司转让的仅为债权及其从权利，并非合同权利义务的概括转移。债权转让的标的应为履行期已届满的确定债权，故本院认定上海中暨科技发展有限公司向上海弼俊电子商务有限公司转让的为截至债权转让协议签订之日即2018年8月21日止的应付租金、物业管理费及利息。但安徽省安美利特环保材料科技有限公司提出滞纳金过高，本院酌定滞纳金的标准为日万分之二。返还保证金系上海中暨科技发展有限公司义务的范畴，并未转移至上海弼俊电子商务有限公司，且上海弼俊电子商务有限公司、安徽省安美利特环保材料科技有限公司关于违约金的抵扣事宜无法达成一致意见，本案不予处理，由相关当事人另行解决。合同解除权为形成权，不得单独让与，仅能附随其法律关系而移转，现上海弼俊电子商务有限公司并非租赁合同当事人，故其无权主张解除合同，合同解除权仍应由作为出租人的上海中暨科技发展有限公司予以行使，并由上海中暨科技发展有限公司向安徽省安美利特环保材料科技有限公司主张因合同解除而产生的违约金及空置期租金损失等法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告安徽省安美利特环保材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金176,555.37元及利息，利息以176,555.37元为本金，按日万分之二标准，自2018年8月22日起计算至实际支付之日止；二、被告安徽省安美利特环保材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业管理费63,405.67元及利息，利息以63,405.67元为本金，按日万分之二标准，自2018年8月22日起计算至实际支付之日止；三、驳回原告上海弼俊电子商务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,284元，减半收取7,142元，由原告上海弼俊电子商务有限公司负担5,500元，由被告安徽省安美利特环保材料科技有限公司负担1,642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年十月二十九日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。