广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初25303号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区******、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被告：李静贤，女，1996年6月15日出生，汉族，住广东省普宁市************，公民身份号码445************386。被告：中山市中盈房地产置业有限公司，住所地广东省中山市**************卡，统一社会信用代码914************831。法定代表人：游昌业，董事长。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告李静贤、中山市中盈房地产置业有限公司（以下简称中盈公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行中山分行的委托诉讼代理人蓝冰钦到庭参加诉讼，被告李静贤、中盈公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建行中山分行向本院提出诉讼请求：1.李静贤偿还贷款本金439766.82元及利息、复利（利息含正常利息、逾期罚息，暂计至2020年7月7日利息1637.72元、罚息25.03元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算）；2.李静贤承担律师费25071元；3.建行中山分行对李静贤所提供的抵押物位于广东省中山市**********************处置价款享有优先受偿权；4.中盈公司对上述债务承担连带保证责任。被告中盈公司书面辩称，1.对上述第一、二项诉讼请求，中盈公司不是《个人住房（商业用房）借款合同》的当事人，对借款人的实际还款情况并不清楚，请求法院查明事实，依法裁判。2.确认上述第三项诉讼请求。3.对上述第四项诉讼请求，中盈公司认为无事实和法律依据，请求予以驳回，理由如下：（1）中盈公司与建行中山分行签署《商品房销售贷款合作协议书》，承诺对借款人的涉案债务承担阶段性的连带保证责任。但中盈公司已为涉案房产办理了抵押登记备案手续，合同担保目的已实现，且中盈公司已具备办理正式过户办证条件，之前因李静贤未及时提供税票资料导致无法及时办证。李静贤已于2020年9月21日提交税票资料，现中盈公司已向国土部门申请办理涉案房产的正式产权过户和他项权证，正常一个月内有望办成。待正式办理他项权证后，中盈公司不应当再承担担保责任。（2）合同双方并未约定由借款人自己提供物的担保的情况下实现债权的顺序。本案中，建行中山分行应先就抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分才由中盈公司承担连带保证责任。且中盈公司承担保证责任后，有权向李静贤追偿。被告李静贤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：李静贤。签约情况：双方于2017年1月5日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780901-201*******755686）。贷款金额：467000元。贷款用途：用于购置广东省中山市**********************（抵押物）。贷款期限：360个月，自2017年2月4日起至2047年2月4日止。还款方式：按月等额本息还款。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上下调15%。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。建行中山分行明确罚息的基数为逾期本金。复利计收标准：对不能按时支付的利息，自借款逾期之日起，按合同约定的罚息利率计收复利。建行中山分行明确复利的基数为应付未付的正常利息。且明确本案最新对账单之日前的复利为0元，之后的复利仍然按照合同的约定来主张。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清除借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。实现债权的费用：合同约定借款人出现合同约定的违约情形，由借款人承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。建行中山分行委托广东雅商律师事务所律师为本案诉讼代理人，并已支付律师费25071元。广东雅商律师事务所开具了相应金额的律师费发票。抵押担保情况：合同约定李静贤向建行中山分行提供其位于广东省中山市**********************的房地产作为本案合同项下贷款的抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2017年1月13日，李静贤与建行中山分行办理了该房产抵押登记备案手续【易房抵字第DY201702473号】。保证担保情况：保证人中盈公司与债权人建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定甲方（中盈公司）提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方（建行中山分行）为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。对于抵押担保及保证担保的行使顺序，《个人住房（商业用房）借款合同》有约定，但中盈公司并未在该合同上盖章确认。欠款情况：庭审中，建行中山分行确认李静贤在诉讼期间有还款。截止至2020年9月25日，李静贤尚欠贷款本金436759.92元。本院认为，建行中山分行与李静贤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。李静贤借款后未按期还款，构成违约，建行中山分行据此要求提前收回已发放的贷款本息，符合双方合同约定，理由正当，证据充分，本院予以支持。截止至2020年9月25日李静贤的欠款数额，有建行中山分行提交还款明细清单为证，且李静贤未能提交证据予以推翻，故本院予以认定。因建行中山分行已诉请提前收贷，故利息应计至提前收贷之日止。提前收贷后不再计算利息，转为计算罚息、复利，该罚息、复利以分别实欠本金、应付未付利息为基数计算至清偿之日止。关于利率标准，2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，此后中国人民银行同期贷款利率应改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。中国人民银行公告（2019）第30号文《关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告》第二条载明：“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准利率只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换……”；第三条载明：“存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定”；第五条载明：“如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”，故本案借款利率应当按照上述文件的规定进行转换。关于律师费。建行中山分行已提交了委托代理协议以及律师费发票证实律师费实际支出金额为25071元，本院予以支持。关于抵押担保。李静贤提供的抵押房地产已办理抵押登记手续，依照合同约定当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在本案债权范围内优先受偿。关于中盈公司的责任问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定:“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，本案中，虽然合同约定债权人有权在行使担保权利时进行选择，但是中盈公司并未签名确认，该合同对中盈公司没有约束力，即各方并未对抵押担保及保证担保的行使顺序进行明确约定，故中盈公司应当对建行中山分行行使抵押权后不足清偿部分承担连带保证责任，中盈公司承担连带保证责任后，有权向李静贤追偿。李静贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李静贤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行偿还截止至2020年9月25日的贷款本金436759.92元。自次日起至判决发生法律效力之日止，利息、罚息、复利分别以未到期本金、逾期本金、应付未付利息为基数，按合同编号440780901-201*******755686的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定以及中国人民银行的相关规定计算。自判决发生法律效力之次日起至债务实际清偿之日止，罚息、复利分别以实欠本金、应付未付利息为基数，按合同编号440780901-201*******755686的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定以及中国人民银行的相关规定计算。二、被告李静贤于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费25071元。三、被告李静贤逾期履行上述第一、二项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对抵押物位于广东省中山市**********************【易房抵字第DY201702473号】折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款按抵押顺位在本案债权范围内享有优先受偿权。四、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市中盈房地产置业有限公司承担连带保证责任。被告中山市中盈房地产置业有限公司承担保证责任后，有权向被告李静贤追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8298元，减半收取为4149元（原告中国建设银行股份有限公司中山分行已预交），由被告李静贤负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市中盈房地产置业有限公司负担并迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  魏立明二〇二〇年十月十五日书记员  陈 盈黄怡凤