北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18307号原告：郑思，女，1988年6月13日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告郑思诉被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称“紫峰地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告郑思，被告紫峰地产公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑思向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿卫生间窗户、阳台窗户设计与平面图不符导致的损失20000元。事实与理由：被告私自改变合同中给出的阳台窗户设计图纸，造成房屋采光严重不好。被告紫峰地产公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。首先，《北京地区建设工程规划设计通则》第2．4．5其他间距规定，“2生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。”《北京地区建设工程规划设计通则》《北京地区城市规划管理守则》修编规定，“（三）其他间距规定2．生活私密性间距：设计中应注意避免出现对居室的视线干扰情况。生活私密性间距一般最小为18m,如一建筑无窗与另一居住建筑有窗相对的可适当减少，但须符合消防间距的要求。”依据前述规定，因涉案住宅楼10-4#与西侧10-3#住宅楼间距为10．91米，小于生活私密性间距的最小值18米，故为了保证两栋住宅楼业主的生活私密性，涉案房间卫生间窗户为固定扇；这是法律法规的强制性规定，任何单位和个人不能违反这项规定，任何合同约定违反该规定均属无效约定。其次《预售合同》附件六第7款第（1）项约定开启方式为：内平开，是对房屋中可开启的窗户开启方式的约定。这项约定不表示涉诉房屋内全部窗户均能开启。同时，涉诉房屋卫生间的窗户，由设计单位设计为固定扇窗，采用磨砂玻璃；设计单位考虑到，相较于暗卫，明卫会更符合业主的期待。其次，我公司使用的《预售合同》模板为北京市建委的通用模板，模板中附件六第7款的约定，亦是“开启方式”，按照双方的交易习惯理解，该条应理解为可开启的门窗开启方式为。同时，依据中国国家标准《建筑门窗术语》GB/T5823-2008第4．3条规定，窗户开启分类，可以分为平开窗、滑轴平开窗、上下推拉窗、提升推拉窗、外开上悬窗、内开下悬窗、外开滑轴上悬窗、立转窗、水平旋转窗、推拉下悬窗、内平开下悬窗、折叠推拉窗等13种分类，没有固定扇这一类别，我公司只能在这13种分类中选择一项与设计施工图纸相符的类别填写在《预售合同》中。因此，《预售合同》附件六第7款第（1）项的约定，不应按照原告断章取义的方式进行解释、理解。最后我公司建设的涉诉房屋卫生间窗户完全符合经行政机关审批、备案的设计图纸，我公司没有违约行为，不应承担违约责任。紫峰地产建设过程中均严格按图施工，这是法律法规对建设单位的强制要求，设计图纸均早于双方签订合同制作，合同附件六电梯载重量处，属笔误，没有因此给原告造成实际损失，不应因此认定紫峰地产违约，紫峰地产不应承担违约责任。涉案项目共经历三次开盘销售，在前二次开盘销售过程中，紫峰地产工作人员在绘制附图时，未注意到设计图中同楼、同户型房屋的阳台窗户存在差异，故通过复制粘贴的方式进行绘图，导致部分合同附图与设计图纸存在差异。而紫峰地产在建设过程中均按设计图纸施工，故交付的部分房屋阳台窗户与合同附图存在差异。最后，对于类似纠纷如何处理，双方在合同中已有约定，即合同第十条约定的“设计变更”。虽然设计变更是指发生于合同签订后，但其与本案情形没有本质区别，都是出现了合同约定内容与设计内容和建筑内容不一致的情况。在政府制定的示范文本中，对于设计变更的处理原则非常明确：出卖人必须按设计图纸建设，无需与买受人协商一致；出卖人对此不承担违约责任；如买受人不接受变更，可以要求退房。本院经审理认定事实如下：2015年8月4日，郑思与紫峰地产公司签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房），合同约定，郑思购买紫峰地产公司开发的位于通州区于家务乡A06等地块居住用地、A-11地块托幼用地、A-27地块社会停车场库用地、A-28地块商业金融用地（配建经济适用房住房）09-8#住宅楼（自住商品房）1层X单元-X（以下简称“涉诉房屋”）。合同附件一为“房屋平面图及在整个楼栋中位置图”；附件六“装饰和设备标准的约定”第七条约定“7、门窗：（1）开启方式为：内平开（2）门窗型材：双玻中空断桥铝合金窗”，第11条约定“11、电梯：（1）电梯品牌名称：合资（2）电梯速度：10层以下约1．0米/秒，18层约1．5米/秒；电梯载重量1050”。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。2018年1月，郑思收房后发现卫生间的窗户不能开启，涉诉房屋卫生间的窗户为不能开启的固定扇窗。根据紫峰地产提交的设计图显示，涉案房屋内客厅阳台窗户在合同附件一中显示为双面窗，但紫峰地产实际交付为单面窗。该附图仅能显示房屋内格局，仅可看出窗户样式为双面窗，无法显示具体窗户的形状。从紫峰地产提交的设计图纸显示，涉案窗户的面数及形状在设计时均与实际交付窗户的面数及形状一致，即郑思所称异形小窗户。紫峰地产称实际交付房屋窗户与合同附图不一致的原因，系工作人员在制作合同时将同户型不同朝向的房屋附图附在合同里，属于工作失误，但是设计图与实际交付窗户样式一致。从紫峰地产公司提交的与涉诉房屋有关的图纸显示，涉诉房屋卫生间窗户实际为固定扇窗，不能开启。紫峰地产公司称《北京市商品房预售合同》附件六对于门窗开启方式所约定的“内平开”是指可开启的门窗，并不表示卫生间的窗户是可开启的。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、照片、建筑施工图、《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收意见）》《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方在合同中关于门窗约定“开启方式：内平开”。本院认为，根据常人的理解，涉诉房屋的门窗首先应当是能开启的，其次开启方式应当是内平开的。因合同为紫峰地产公司提供的格式合同，故在合同并未明确约定卫生间窗户不能开启的情况下，应当作出有利于原告一方的理解。对于紫峰地产公司有关门窗开启方式“内平开”并不表示卫生间的窗户是可开启的辩解意见，本院不予采纳。因紫峰地产公司交付的涉诉房屋卫生间的窗户不能开启，与“内平开”不符，应当承担违约责任。本院参考市场上同样大小、材质固定扇窗更换为内平开窗户大致所需费用酌定紫峰地产公司支付郑思违约金2500元。关于郑思要求紫峰地产支付因其实际交付房屋的客厅窗户与合同附图不一致的违约赔偿金诉讼请求。根据紫峰地产提交的设计图显示，紫峰地产在施工前设计的窗户面数及形状样式与向原告交付的窗户面数及形状样式一致，合同上所约定的合同附图并未显示窗户具体形状样式，仅显示窗户面数。涉案房屋交付窗户面数与合同约定不符的原因系紫峰地产工作人员附图错误，涉案阳台一侧确系紫峰地产施工时预留的安装空调室外机架的外墙，无法安装窗户。但本院同时考虑到，因涉案房屋为期房，郑思对于最终交付房屋格局的知晓只能依据合同上附图所显示。因紫峰地产交付房屋的窗户面数与合同约定不符，系履行合同义务不符合双方合同约定，造成郑思基于合同附图，对客厅的采光及居住感受的期望与实际使用有一定差距，故紫峰地产应向郑思承担赔偿损失的违约责任。具体数额由本院结合紫峰地产的过错程度以及涉案小区因附图错误导致实际交付窗户与合同约定不一致的业主户数，酌定违约赔偿金数额为10000元，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十一条、第六十二条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告郑思支付违约金12500元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、驳回原告郑思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内执行清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年十月二十九日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷-2--1-