北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4972号原告:北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路**）。法定代表人：侯培华，经理。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。被告：北京新景祥网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区劲松********。法定代表人：王晓颖，总经理。委托诉讼代理人：林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。原告北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）与被告北京新景祥网络科技有限公司（以下简称新景祥公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇金公司委托诉讼代理人张海龙，被告新景祥公司委托诉讼代理人林若洵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。汇金公司向本院提出诉讼请求：1，请求法院依法判令新景祥公司赔偿我公司经济损失3173065.8元；2，请求法院依法判令新景祥公司立即撤场；3，请求法院依法对新景祥公司的不良经营行为进行行政处罚；4，请求法院依法判令新景祥公司支付代理费20万元；5，诉讼费用由新景祥公司负担。事实和理由：我公司与新景祥公司于2018年4月20日签订了《北京汇金房地产开发有限公司销售代理合同书》，约定代理期限至2019年8月30日，独家代理“世界名园”B区房源销售，合同履约保证金1000万元，2018年4月24日新景祥公司向我公司支付了1000万元保证金。根据合同约定，新景祥公司必须严格按照指定的特价房源销售计划出售我公司的房屋，否则视为根本违约，新景祥公司及其二级代理伟业公司从入场之日起至2018年8月6日私自低价抛售我公司名下房产，造成我公司经济损失。2018年9月19日我公司向被告发出《世界名园工作联系函》，明确从即日起解除代理合同，立即撤场并赔偿损失。但被告在代理合同解除后继续占用公司销售场地并对外低价销售房屋。由于被告违法低价销售公司可售房源，造成北京市住建委多次质询我公司低价销售房源对房地产市场的影响，导致我公司在销售规模、销售价格方面受到严重限制和影响。同时对已经开工建设的5栋新楼产生影响，请求法院判令被告予以补偿。被告恶意先行诉讼导致我公司聘请人员参加诉讼支出代理费用20万元，该费用应该由被告承担。基于上述事实，请求法院维护我公司的合法权益。新景祥公司辩称：汇金公司请求是根据2018年9月19日的世界名园联系函，该联系函是汇金公司给我公司的回复，该函件已经载明由于汇金公司内部框架结构调整，而无法与我公司继续履行B区独家代理销售合同表示歉意，从而改为联合代理销售模式，该联系函直接证明汇金公司存在违约行为，并承诺归还我公司履约保证金，该联系函并未确认解除合同及撤场事宜。我公司所销售的房屋均已经过汇金公司客服部、财务部审核确认，汇金公司法定代表人签字并加盖公司印章，我公司所销售的房屋已经经过汇金公司认可，并由汇金公司向政府部门备案，因此汇金公司要求我公司赔偿低价销售房屋所造成损失的请求，没有事实依据。关于汇金公司认为因我公司未完成销售任务导致公司资金链断裂的问题，因我公司在合同履行过程中被取消独家代理销售资格，所以我公司不应该承担汇金公司资金链断裂所产生的损失。关于汇金公司所主张的律师代理费问题，汇金公司所主张的律师费系因汇金公司拖欠我公司履约保证金所致，且汇金公司未提交支付凭证及发票，因此我公司不认可该费用的产生。当事人围绕事实及请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，原告汇金公司与被告新景祥公司签订《北京汇金房地产有限公司销售代理合同书》，合同约定汇金公司将北京市房山区窦店世界名园项目委托给新景祥公司进行销售代理，其中B区采取独家代理销售的形式，A区D区采取联合代理销售的形式，该合同对销售范围、销售期限、代理方式、代理费支付方式、销售底价、任务考核指标、保证金数额及退还方式、合同终止条件、违约责任、双方权利义务作出了约定。合同签订后新景祥公司于2018年4月24日支付了1000万元履约保证金，后新景祥公司组织人员进行销售，新景祥公司对于签约的客户需向汇金公司提交《商品房买卖合同》签约信息表，该信息表由汇金公司客服部、财务部对房屋信息签字确认后留存，然后由购房人与汇金公司签订《商品房买卖合同》。其间汇金公司为促销曾举办过特价房销售活动。新景祥公司销售房屋过程中，另有多家公司参与了世界名园项目的销售工作，新景祥公司曾于2018年9月初发函指出汇金公司违反独家销售代理的问题，2018年9月19日汇金公司曾向新景祥公司回函称，在2018年4月20日双方签订代理销售合同后，由于本集团公司内部架构调整，因此导致汇金公司与新景祥公司签订的世界名园一期B区独家代理销售合同无法继续履行，本集团深表歉意，为维护双方之间良好的合作关系，本集团将继续与新景祥公司就世界名园一期代理销售活动进行合作，因此汇金公司与新景祥公司签订的独家代理销售合同将终止履行，改为世界名园联合代理销售模式，本集团将就联合代理销售的具体合作内容与新景祥公司进行沟通协商。同时汇金公司承诺采取一切有效方式确保履行新景祥公司所交纳的保证金归还事宜。2018年12月3日北京世界汇金商贸有限公司向新景祥公司出具《还款承诺函》，该公司承诺与汇金公司共同偿还新景祥公司的保证金，逾期该公司愿承担逾期付款违约金及因此而产生的诉讼费、律师费、差旅费、保全费，同时该承诺函约定了还款的时间节点。因该保证金未能按时退还，新景祥公司于2019年2月在法院起诉要求汇金公司及北京世界汇金商贸有限公司连带退还保证金并承担违约金，法院判决汇金公司及北京世界汇金商贸有限公司退还保证金并支付违约金。汇金公司因此与北京市房山区窦店镇法律服务所签订诉讼代理合同，双方约定代理费数额为20万元。2019年7月汇金公司曾在法院起诉要求新景祥公司赔偿其经济损失，后汇金公司曾撤回起诉。2020年5月13日汇金公司再次起诉，要求新景祥公司赔偿经济损失、撤出销售场所、进行行政处罚、支付代理费。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。新景祥公司与汇金公司签订代理销售合同后，新景祥公司所销售的房屋已经过汇金公司客服部、财务部签字确认，汇金公司确认后由购房人与汇金公司签订商品房买卖合同，由此可知汇金公司对新景祥公司所售房屋价格是知情的，汇金公司在商品房买卖合同签订后再要求新景祥公司赔偿低价销售房屋的价差显系不妥；新景祥公司未销售的房屋属于在售房屋，该未销售房屋售价与所售房屋价格之间并不存在因果关系，因此汇金公司要求新景祥公司赔偿在售房屋差价的请求，本院不予支持；汇金公司尚未建成的房屋属于在建房屋，该房屋的价格受市场因素的影响，与在售房屋价格亦不存在因果关系，该请求本院亦不予支持。关于汇金公司要求新景祥公司撤场的问题，新景祥公司称已撤出销售场地，汇金公司不予认可，本院认为新景祥公司占用汇金公司销售场地基于双方之间的代理销售合同，现双方之间的代理销售合同尚未解除，汇金公司要求新景祥公司撤场的诉讼请求，本院不予支持。关于汇金公司要求对新景祥公司的不良经营行为进行行政处罚的请求，本院认为该请求应该由汇金公司向相关行政机关寻求解决，不属于民事诉讼的审理范围。关于汇金公司要求新景祥公司支付诉讼代理费问题，新景祥公司要求汇金公司支付律师费的依据是承诺函的约定，而汇金公司作为案件被告，可以委派公司人员到庭应诉，该诉讼代理费并非必要发生的费用，因此汇金公司要求新景祥公司支付诉讼代理费的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告北京汇金房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费一万六千八百九十三元，由原告北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李跃坤二〇二〇年十月十二日书记员  张 楠