云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5975号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘**，男，汉族，1972年5月5日生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：曾倩，云南入世律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高崇政，男，汉族，1963年8月26日生，身份证住址昆明市五华区。委托诉讼代理人：王华南，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。原审原告：张翠，女，汉族，1975年8月18日生，身份证住址重庆市沙坪坝区,现住昆明市五华区。委托诉讼代理人：王华南，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：刘蘇稼，女，汉族，1966年10月29日生，身份证住址昆明市官渡区。委托诉讼代理人：曾倩，云南入世律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘**因与被上诉人高崇政、原审原告张翠、原审被告刘蘇稼房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘**上诉请求：1、撤销一审民事判决第三、四项；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求或驳回被上诉人的起诉；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、针对本诉，原审判决认定事实错误，应当依法改判。一审法院对双方当事人两份房屋租赁合同的认定存在错误，双方租赁房屋是应当先付租金还是先使用房屋存在认定错误。二、针对本诉，原审法院未适用举证责任规则来查明案件事实，以推理裁判违反了相关法律规定且有失公允。三、针对本诉，被上诉人的起诉已过诉讼时效期限，原审法院的认定有误。四、针对反诉，原审判决认定事实错误。高崇政辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告张翠的意见与被上诉人高崇政的意见一致。原审被告刘蘇稼的意见与上诉人刘**的意见一致。高崇政、张翠向一审法院起诉请求：1、判令两被告连带向两原告返还租金25万元；2、判令两被告连带向两原告赔偿经济损失56712元（2015年6月28日至2019年4月9日共计1380天，按年息6%计算）；3、本案诉讼费由两被告承担。刘**向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告高崇政向反诉原告刘**支付2011年5月27日-2011年12月26日期间租金5万元、2011年12月27日-2012年5月26日期间租金3万元、2012年5月27日-2012年12月26日期间租金2万元、2014年5月27日-2014年12月26日期间租金12500元、2014年12月27日-2015年6月27日期间租金12500元，五笔租金合计12.5万元；2、本案诉讼费由反诉被告高崇政承担。一审法院认定以下案件事实：2010年10月30日，原告（反诉被告）高崇政与被告刘**签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）刘**将位于昆明市五华区的部分面积出租给原告高崇政使用，租赁期限自2010年12月26日至2014年12月27日止，房屋用途为经营美体美容，租金每年50万元，每半年交付租金，合同签订之日交付上半年租金25万元，以后租金提前一个月支付，遵循先交租后用房的原则，租金从合同生效之日起计收，租金提前一个月交清下一次的租金。2014年12月4日，原告张翠向被告刘蘇稼账户转账25万元。同时，被告刘蘇稼出具《收条》，确认收到原告张翠2015年1月1日-2015年6月27日房租25万元。2015年6月3日，原告张翠又向被告刘蘇稼账户转账25万元。2015年8月底，原告高崇政因被告刘**丧失对承租房屋的权利而搬离承租房屋。一审法院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告高崇政与被告刘**签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2010年12月26日至2014年12月27日，合同约定的租赁期限届满后，原告高崇政继续向被告刘**支付租金并使用承租房屋，双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，2015年8月底原告高崇政因被告刘**的原因搬离承租房屋，双方租赁合同终止，因原告已预先交纳了2015年6月28日-2015年12月31日的租金，原告高崇政未使用承租房屋期间的租金即2015年9月1日-2015年12月31日四个月的租金166667元被告刘**应予退还。原告高崇政搬离承租房屋的时间为2015年8月底，其请求被告刘**退还未使用房屋期间租金的诉讼时效从2015年9月1日开始计算为三年，但就上述租金的退还，原告高崇政担任法定代表人的昆明和之颜美容有限公司向本院提起过诉讼，诉讼时效中断，据此计算时效期间，原告高崇政就本案再次提起诉讼，未超过诉讼时效。对于被告刘**的反诉请求，一审法院认为，根据原告高崇政与被告刘**签订的《房屋租赁合同》的约定，租金支付方式是每半年支付一次并提前一个月支付，按被告刘**的主张，原告高崇政拖欠的租金中最后一笔是2014年12月27日至2015年6月27日期间的租金，原告高崇政实际于2015年6月3日支付了25万元，尚欠12500元，按此时间计算，被告刘**主张租金的诉讼时效应从2015年6月4日开始计算至2018年6月3日届满，审理中被告刘**没有提交诉讼时效存在中断或中止的情形，被告刘**的反诉诉讼请求已过诉讼时效。况且，按通常交易习惯，采取租金分年度支付方式的，上一支付年度未足额支付的租金，在下一年度租金支付前理应先行补付，只有在将上一年度尚欠租金支付完毕的情况下，才存在下年度租金的支付，被告刘**的反诉请求于事实于理均无依据，一审法院不予支持。对于原告主张的应退还租金的利息，一审法院认为，租金的退还理应将占用租金期间的法定孳息一并退还，而法定孳息也可视为给资金所有人造成的损失，该损失应按银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、驳回本诉原告张翠在本案中作为本诉原告提出的全部诉讼请求；二、驳回本诉原告高崇政对本诉被告刘蘇稼的诉讼请求；三、由本诉被告刘**于本判决生效后五日内退还本诉原告高崇政未使用租赁房屋期间的租金166667元及该租金自2015年9月1日起至租金实际退还完毕之日按银行同期贷款利率计算的资金占用利息；四、驳回反诉原告刘**的反诉诉讼请求。在二审审理过程中，被上诉人提交如下证据：一、房屋租赁合同，欲证明高崇政与刘**的租赁期限开始于2011年6月30日，共计3年6个月，租金为每年50万元，每两年租金递增2.5%。二、收条、银行流水，欲证明截止2011年5月7日，刘**收到高崇政租金、押金、广告牌使用费共计292000元；2011年5月2日高崇政向刘**支付1万元签约定金，该定金于2011年5月7日转为广告牌使用费。三、收条，欲证明2012年全年的房租50万元高崇政已经全额支付完毕。四、银行流水，欲证明2012年10月25日至2012年12月29日，高崇政共向刘**支付了237138元，该款项用于支付2013年上半年的房租。五、1、银行流水；2、消防安全检查合格证；3、行政处罚决定书；4、云南省罚没收入专用收据，欲证明2012年3月23日，刘**收取高崇政7000元用于办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，后刘**向高崇政交付了伪造的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，导致高崇政经营的昆明和之颜美容有限公司被行政罚款5万元，为此刘**同意2013年上半年的房租未缴部分给予减免。六、1、2010年10月30日的《房屋租赁合同》、2、刘**提交的2011年5月7日的《房屋租赁合同》、3、2010年10月30日的《房屋租赁合同》最后一页与刘**提供的2011年5月7日的《房屋租赁合同》最后一页合印对比页，欲证明通过刘**一审提交的2011年5月7日《房屋租赁合同》与本案高崇政二审提交的《房屋租赁合同》对比，证实刘**一审提交的2011年5月7日《房屋租赁合同》首页是其伪造的；通过刘**一审提交的2011年5月7日《房屋租赁合同》首页行距字体与其他页行距字体相比较，进一步证实刘**一审提交的2011年5月7日《房屋租赁合同》的首页是其伪造；在（2017）云0102民初5458号案件中，刘**向法庭提交了2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》复印件也是其伪造；刘**先后向人民法院提交的两份《房屋租赁合同》均是其伪造、变造的，其提供伪证的行为扰乱了民事司法秩序，应该对其作出司法拘留或罚款的处罚；刘**通过伪造合同，提起反诉，其行为属于以捏造的事实提起民事诉讼，涉嫌虚假诉讼罪，依法应移送公安机关立案侦查。经质证，上诉人认为被上诉人的证据已经超过举证期限，对有原件的银行流水的真实性认可，对证明目的不认可，认为2011年5月2日付的1万元是水电费，不是租金，2012年10月25日付的3202元也是水电费，12月29日付的3936元也是水电费，其余和我们证据一致的予以认可。本院认为，本案中双方当事人一共提交三份《房屋租赁合同》，对其真实性、合法性、关联性以及双方当事人缴纳租金的金额，本院将在说理部分予以评述。对一审法院认定的案件事实，上诉人对1、“2010年10月30日，原告（反诉被告）高崇政与被告刘**签订了一份《房屋租赁合同》”有异议，认为双方在2011年5月7日还签订过一份《房屋租赁合同》，双方权利义务是依据2011年5月7日的《房屋租赁合同》履行的；2、“2014年12月4日，原告张翠向被告刘蘇稼账户转账25万元。同时，被告刘蘇稼出具《收条》，确认收到原告张翠2015年1月1日-2015年6月27日房租25万元”有异议，认为刘蘇稼不是合同当事人，她不清楚情况，实际应当为2014年下半年的租金。对此，被上诉人不予认可。本院认为，对上诉人的第1项事实异议，因上诉人提交了2011年5月7日的《房屋租赁合同》的原件，符合证据的形式要件，三份《房屋租赁合同》除支付租金的时间和金额有差别外，其他合同条款基本一致。至于双方当事人实际履行的是哪份《房屋租赁合同》，系法律适用问题，本院将在说理部分予以具体阐述。对上诉人第2项事实异议，因一审认定的案件事实与双方当事人转账、收条记载内容一致，是否是支付2015年上半年的租金属于双方争议的问题，本院将在说理部分予以具体阐述。综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。并补充确认：2011年5月7日高崇政与刘**签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金支付的时间和金额，明确遵循先用房后交租的原则，该份《房屋租赁合同》与2010年10月30日，高崇政与刘**签订的《房屋租赁合同》除租金支付时间和金额有差别外，其余合同条款基本一致。2011年5月7日高崇政与刘**签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2011年6月30日至2014年12月30日止，明确遵循先交租后用房的原则，其余条款与另两份《房屋租赁合同》一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、本案一审本诉和反诉是否超过了诉讼时效？2、在租赁期间内，被上诉人是未足额支付租金还是超额支付租金？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。本案中，双方当事人共提交了三份《房屋租赁合同》，一份是2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年12月26日至2014年12月27日；一份是2011年5月7日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年12月26日至2014年12月27日；一份是2011年5月7日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年6月30日至2014年12月27日。本院认为，高崇政在2016年以昆明和之颜美容有限公司的名义向五华区人民法院起诉，当时高崇政提交的《房屋租赁合同》为2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2010年12月26日至2014年12月27日。本案中，高崇政一审主张的租赁期限亦为2010年12月26日至2014年12月27日，结合高崇政办理工商登记提交的《房屋租赁合同》，租赁期限亦是2010年12月26日至2014年12月27日，在与案外人邱光全的诉讼纠纷中也自认自2011年起使用涉案房屋进行经营等情况，可以形成证据锁链，本院认为，高崇政在二审中主张自2011年6月30日开始租赁涉案房屋，与其之前的主张不一致，根据“禁止反言”的原则，本院对其二审主张不予支持，依法认定高崇政自2010年12月26日开始使用涉案租赁房屋。因双方当事人均认可2015年8月底高崇政搬离涉案房屋，为便于计算，本院酌情认定高崇政系2015年8月25日搬离，因此，高崇政实际使用租赁房屋自2010年12月26日至2015年8月25日，即56个月。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定一年租金50万元，高崇政应当支付刘**租金共计233.33万元（56个月×50万元÷12个月），高崇政举证证明已向刘**支付全部款项为232.36万元，刘**认为高崇政向其支付的并非全部是本案租金，还包括水电费等费用在内，刘**自认收到租金2219500元，不论是高崇政提交的证据，还是刘**自认收到的租金，均无法证明高崇政已经足额支付租金，因此，高崇政主张多支付50万元租金的诉请，没有事实依据，本院依法不予支持。关于本案一审本诉和反诉是否超过了诉讼时效的问题，本院认为，被上诉人高崇政搬离租赁房屋是2015年8月底，其要求退还多支付的租金诉讼时效应当从2015年9月1日起计算一年，但高崇政作为法定代表人的昆明和之颜美容有限公司曾就同一事实提起过诉讼，因诉讼主体不适格而被驳回起诉，可以视为诉讼时效中断，因此高崇政提起本诉没有超过诉讼时效。刘**在（2015）五法民二初字第853号案件中并未提起反诉，也未就欠付租金一事向高崇政主张过权利，高崇政于2015年6月3日最后一次支付了25万元租金，刘**应当自2015年6月3日以后即知道自己的权利受到侵害，诉讼时效应从2015年6月4日开始计算至2016年6月3日，本案于2019年4月12日立案，刘**未提交证据证明其存在中止、中断的情况，因此，其反诉请求已超过诉讼时效。综上所述，上诉人刘**的上诉请求不能成立，本院予以驳回，一审判决认定事实不清，所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初6707号民事判决书；二、驳回高崇政、张翠的诉讼请求；三、驳回刘**的反诉请求。一审本诉案件受理费5901元，由高崇政、张翠承担，，一审反诉案件受理费1400元，由刘**承担；二审案件受理费7301元，由刘**承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年十月二十六日书记员 王麒翔