北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8270号原告：高瑜，男，1983年10月13日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：高启贤（高瑜之父），男，1956年1月17日出生，汉族，住湖北省武穴市。被告：北京绿地京翰房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺南里海北路****1-5。法定代表人：潘伟，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：王梦娟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建英，北京市中伦文德律师事务所律师。原告高瑜与被告北京绿地京翰房地产开发有限公司（以下简称绿地京翰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告高瑜的委托诉讼代理人高启贤，被告绿地京翰公司的委托诉讼代理人王梦娟参加诉讼。本案现已审理终结。高瑜向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年8月29日签订的《绿地海珀云翡项目认购协议》;2、绿地京翰公司返还购买(南区)负一层l063地下车库定金6万元和收取的车库款12万元，合计18万元；3、绿地京翰公司支付资金占用期间的利息（以18万元为基数，自2017年8月29日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际付清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、绿地京翰公司负担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月，我分两次交清了绿地京翰公司开发的位于北京市大兴区黄村镇辅星路48号绿地海珀云翡（也称为“兴景苑”）2号楼（现编为10号楼）3单元1501室40%的首付款，合同约定2019年l2月底交房，随后办了银行按揭贷款。2017年，2号楼开盘时，绿地京翰公司极力宣传绿地海珀云翡高端精装楼盘如何如何的好，现在家庭车辆多，业主交款有优先选购车库位置的权利，车库是产权车库，可以约定以按揭贷款方式付款，以后车库难求。2017年8月29日，我一次交南区负一层车库(实际是车位)款18万元，绿地京翰公司开3张收据，并盖财务专用章收据载明“本收据仅限收取诚意金、房款及代收代付款项”。同时，我在绿地京翰公司提供的格式《绿地海珀云翡项目认购协议》上签名。该协议约定房屋性质为地下车库负一层-1063每平方米单价9006.39元，预测面积33.31平米，总价款30万元，定金6万元，付款方式为贷款。2019年9月28日，双方协商一致，绿地京翰公司收回0142465号和0142466号收据，同时收回相应的《绿地海珀云翡项目认购协议》，新开车库款12万元的收据(收据号0195086)，2020年3月初，绿地京翰公司销售员电话告知我小区有部分车位可以停车，交清余款12万元可使用车位。我开车（特斯拉车牌号×××，家庭唯一的车辆）进停车位时，地，地面磕着车底盘进口处卡住，地，地下停车场入口坡度太陡身较长，底盘低，无法进入地下停车场，遂多次与绿地京翰公司协商退款未果。我向绿地京翰公司程经理递交退款申请被拒收，要求绿地京翰公司给我一个不退款理由也被拒绝。绿地京翰公司南区负一层1063车库是否是产权车库，是否办理了初始登记确权，绿地京翰公司是否有权出售至今不得而知。海珀云翡小区交房已过去3个多月了，根据《北京市机动车停车条例》，居住小区配套建设的停车位依法应当与主体工程同步设计、同步施工、同时验收、同时交付使用。现因绿地京翰公司原因，我实际上已无法使用地下停车位，我购买车库的合同目的无法实现，《绿地海珀云翡项目认购协议》应依法解除。绿地京翰公司应无条件返还定金和购车库款项。我交款至今一长达两年又七个多月之久，对我已造成很大的经济损失，绿地京翰公司应支付资余占用期间的利息。绿地京翰公司因10#楼小户型承诺与实际交房现状有些不一致，绿地京翰公司给我和小户型业主提供免20年租金的两个人防停车位等作为补偿，该停车位已划定落实。在2017年8月交款购买产权车位时是不可能预见，我只有一辆车，绿地京翰公司能送我两停车位使用，没有必要再购买车位了。根据这一变化，我要求解除认购协议，绿地京翰公司仍不同意。现已查明，我认购的(南区)负一层1063车位是产权车位，原抵押给渤海银行北京分行，该停车位现在的状态为现房。2019年12月11日抵押给农行崇文支行。绿地京翰公司既然不同意解除认购协议，我要求与绿地京翰公司协商签订产权车位买卖合同，要求绿地京翰公司自合同签订之日起90日协助我办理不动产登记，我取得所有权后便于出售，我要求合理合法。绿地京翰公司则要求按绿地京翰公司提供的《北京市商品房现房买卖合同》(商业、办公等非住宅类)及其补充条款之规定，办证时间自交付之日起730天内完成。该格式合同特别是补充协议其他一些条款只有利于绿地京翰公司而损害我利益，绿地京翰公司称格式合同条款是法务处制定的确实无法更改。因此，双方未能就商品房买卖合同的主要条款达成一致意见而无法签订合同，这种情形应当属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，绿地京翰公司作为出卖人应当将定金和购房款返还买受人。恳请法院支持我的诉讼请求。绿地京翰公司辩称，我公司不同意高瑜全部诉讼请求，理由如下：1、高瑜能够正常使用案涉车位，不存在无法使用车位的情形，其没有要求解除合同的请求权基础。2、案涉车位是我公司的产权车位，我公司已经获得该产权车位的大产权证，我公司完全可以为高瑜办理车位的产权证书，使高瑜获取车位的产权。3、案涉车位已经经过验收，可以进行正常使用，不存在未竣工验收、影响使用的质量问题。4、针对高瑜主张的不能与我公司就合同条款达成一致的问题，根据认购协议第5条：“双方确认，本认购协议主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款,且乙方在签订本认购协议之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及附件，该房屋基本情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积差异处理、付款方式、付款期限、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以商品房买卖合同以及附随文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及附随文件的，甲方可按第6条约定行使相关权利。”认购协议第6条：“乙方若未按照本认购协议所约定的时间至甲方售楼处或/和未与甲方完成《商品房买卖合同》以及附随文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何一期房款的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将房屋另行出售第三人，同时乙方同意甲方没收其已支付的定金作为赔偿”。认购协议是双方签订的、合法有效且不存在合同无效的事由、对双方均有效且有拘束力的协议。根据上述约定，高瑜在签订认购协议之初对于双方之后要签订的《商品房买卖合同》的基本条款已经知悉且承诺无异议，因此高瑜现提出解除合同的依据不足。其次，高瑜未根据协议约定时间在2017年9月5日前与绿地京翰公司签订正式的合同和支付剩余价款，其当时没有签订合同的原因是无力支付剩余车位款，在长达3年的时间内高瑜从未向我公司提出过不签车位合同是因为无法就合同条款达成一致。我公司认为高瑜如果想就合同条款与我公司协商，应在合同约定期限内或者在合理期限内提出，而不应该是时隔3年才提出该条件。高瑜要解除合同的真实原因是其不想买了，想毁约又不想损失定金，而以无法就合同条款达成一致作为噱头，是违反契约原则和诚实信用原则的。5、高瑜违约在先，其未按照协议约定在2017年9月5日前与绿地京翰公司签订正式的买卖合同和支付剩余车位款，其先违约的行为无权要求我公司就其已付购房款向其支付利息，相反我公司有权向其主张违约责任。我公司根据认购协议第5、6条之约定，有权扣除高瑜6万元的定金。如贵院认为合同应解除，我公司要求在扣除6万元定金后返还其余款项。综上，双方之间交易的案涉车位，已经竣工验收、质量合格，能够正常使用、能够正常办理产权，我公司不存在违约行为。高瑜没有请求解除合同、退还购房款的依据，合同应继续履行。相反高瑜作为先违约的一方，在长达3年的时间里没有提出过不同意合同条款的问题，仅仅是在其想退车位的3年后才提出，明显不符合其解除权行使的合理期限，其作为违约一方反而起诉我公司的行为违反契约和诚实守信原则且依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。绿地京翰公司不同意高瑜的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月29日，绿地京翰公司（甲方）与高瑜（乙方）签订《绿地海珀云翡项目认购协议》，约定高瑜购买地下车库（南区）负一层-1063，预测33.31平方米，建筑面积原单价9006.39元，定金6万元，房屋原总价30万元，付款方式：贷款。3.乙方应于本认购协议签订之日起7日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及附随文件并按约定支付相应房款。……5.双方确认，本认购协议主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款,且乙方在签订本认购协议之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及附件，该房屋基本情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积差异处理、付款方式、付款期限、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以商品房买卖合同以及附随文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及附随文件的，甲方可按第6条约定行使相关权利。6.乙方若未按照本认购协议所约定的时间至甲方售楼处或/和未与甲方完成《商品房买卖合同》以及附随文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何一期房款的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将房屋另行出售第三人（无需另行通知乙方，本认购协议亦得以自动解除），同时乙方同意甲方没收其已支付的定金作为赔偿。同日，高瑜交纳案涉车位房款6万元。2019年7月28日，绿地京翰公司为高瑜出具收据载明：高瑜交纳房款12万元，房号：地：地下车库（**）负**-1063注：换房转款换收据。另查，绿地京翰公司（出租方、甲方）与高瑜（承租方、乙方）签订《车位租赁合同》一份，约定，绿地京翰公司同意将位于北京市绿地海珀云翡项目地下二层3041号地下车位出租给乙方。乙方租赁该车位的用途仅限于停车，同时乙方承诺不将该车位用于住宅、生活、办公、生产、经营、仓储等非停车用途，否则甲方有权解除本合同，收回该车位，该车位规划审批用途为人防工程，战时用作人防平时可用于停车，乙方对该车位性质及现状已充分了解并认可，同意承租该车位。本合同项下车位在合同约定期限内乙方可无偿使用，但使用该车位产生的物业管理费等费用由乙方自行向物业公司等部门单位缴纳，该车位租赁期限为20年，自该车位交付之日起计算。……本协议作为甲乙双方就本项目住宅已签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2039263）的从合同，如该预售合同被解除的，则本协议相应解除，乙方不得因此要求甲方承担任何责任，且甲方有权无条件收回该车位。高瑜与绿地京翰公司均认可上述车位与案涉车位无关，绿地京翰公司自认上述车位尚未交付使用。案件审理过程中，绿地京翰公司称在2017年9月联系高瑜签订《商品房买卖合同》时，高瑜称无能力购买案涉车位，现案涉车位至今未另行出售给他人且案涉车位无转移登记的限制条件，不同意解除合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。本案中，高瑜与绿地京翰公司签订的《绿地海珀云翡项目认购协议》系双方真实意思表示，且不违反任何法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。高瑜主张双方就商品房买卖合同主要条款无法达成一致，案涉车位被设定了抵押登记且后续双方签订的《车位租赁合同》属于情势变更为由，要求解除双方签订的认购协议，绿地京翰公司退还全部已付款。本案争议的焦点是高瑜是否具备约定或法定解除权。首先，双方约定，高瑜在认购协议签订之日起7日内到绿地京翰公司售楼处，与绿地京翰公司完成签署《商品房买卖合同》以及附随文件并按约定支付相应房款。高瑜在签订本认购协议之前，已经充分了解绿地京翰公司的《商品房买卖合同》以及附件，对该房屋基本情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积差异处理、付款方式、付款期限、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）明确表示理解和认同，根据上述约定，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积、总价款，但协议第3、5条进一步明确要在将来订立一个新的合同以最终明确双方之间的房屋买卖合同关系的具体内容，双方签订的《绿地海珀云翡项目认购协议》系预约合同，双方的义务系订立本约合同而不是善意磋商，高瑜未能提供相关证据证明其在签订认购协议之日起7日内至绿地京翰公司签订案涉车位的《商品房买卖合同》，且系绿地京翰公司原因导致双方至今未能签署《商品房买卖合同》，高瑜存在违约行为；其次，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险，高瑜主张因双方就案外车位达成了《车位租赁合同》不属于情势变更等不可归责于双方事由的情形，综上，高瑜要求解除双方之间签订的认购协议，并据此要求绿地京翰公司退还全部已付款项并支付资金占用利息的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回高瑜的全部诉讼请求。案件受理费3900元，由高瑜负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩文静二〇二〇年十月二十九日书记员  刘雪飞