山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2696号上诉人（原审原告）：山西谐程房地产开发有限公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：张某，山西东奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐某，山西东奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛某，住山西省吕梁市。上诉人山西谐程房地产开发有限公司因与被上诉人薛某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初4262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山西谐程房地产开发有限公司上诉请求，1、请求二审法院依法撤销太原市小店区人民法院2019年9月29日作出的（2019）晋0105民初4262号民事判决书并改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定方面存在错误，上诉人请求法院确认涉案房屋归上诉人所有并请求法院依法判令解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，由被上诉人配合上诉人办理解除网签合同手续的诉讼请求，理由正当充分，理应得到支持。1、2016年5月6日，被上诉人认购了上诉人开发的位于太原市××区房屋，建筑面积89.68平方米。双方于2016年5月24日正式签署了编号为20160023669的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续，没有办理其他物权登记。故该房屋系上诉人所有，上诉人在一审中请求法院确认该房屋归上诉人所有是有事实依据且理由充分的，理应得到支持；2、2016年5月25日，被上诉人与中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称“建行分行”）签订了《个人住房（商业用房）贷款合同》，被上诉人借款本金为710000元整，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币4839.99元。2015年6月26日，上诉人就坐落于东中环南段259号项目的楼盘与建行分行签署了《个人住房（商业用房）贷款最高额保证合同》，上诉人为被上诉人的借款承担阶段性连带保证责任。在建行分行发放贷款后，被上诉人仅仅偿还9期，从2017年4月，被上诉人便未按时支付银行按揭贷款，由建行分行从上诉人的保证金中强制扣减，代其支付，有相关票据为证。上诉人作为房屋的开发商、贷款的实际接收者和保证方，鉴于被上诉人长期不按期还款，建行分行多次扣减上诉人保证金，让上诉人承担保证责任。上诉人迫于银行压力，于2019年9月26日，一次性还清了被上诉人的银行贷款，建行分行出具了结清证明。上诉人认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条的约定“因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房”，因此上诉人、被上诉人双方解除合同的条件已经达成，双方的房屋买卖合同应当予以解除。故上诉人请求法院依法判令解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，由被上诉人配合上诉人办理解除网签合同手续的诉讼请求，有事实和合同依据，理由正当充分，理应得到支持。二、一审判决法律适用方面存在错误。上诉人认为，一审法院在对本案事实认定存在错误的情况下，直接护照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决驳回上诉人山西谐程房地产开发有限公司的诉讼请求与本案事实不符，属适用法律错误。综上所述，房屋买卖合同是双务合同，权利与义务是对等的，被上诉人在购得房屋之后，不能按时支付购房款，使得上诉人承担保证责任，遭受了巨大损失。上诉人作为房屋的所有权人，有权解除上诉人、被上诉人之间的买卖合同，并要求被上诉人配合办理房屋网签合同解除手续的诉讼请求。上诉人认为一审判决在事实认定及法律适用方面存在错误，恳请二审法院在查清事实的基础上，依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人薛某未提交书面答辩意见。上诉人山西谐程房地产开发有限公司在一审的诉讼请求为：1、依法确认位于太原市××区房屋归原告所有。2、依法判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》并由被告配合原告办理解除网签合同手续。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月26日，原告（保证人、甲方）与中国建设银行股份有限公司山西省分行（债权人、乙方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定，本合同所称债务人是指因购置座落于东中环南段259号项目所属之住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指自2015年6月26日至2020年6月25日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同还约定了其他的权利义务。2016年5月24日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订了合同编号为20160023669的《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预（销）售许可证号为（2014）并商房预售字第0049号。买受人购买的商品房为东中环南段259号1幢××座房。房屋的建筑面积为89.68平方米，每平方米单价为10596.6元，该商品房总金额为950303元。买受人于2016年5月6日前付清房屋总价款的25%即240303元，剩余房屋总价款的75%即710000元，买受人以银行按揭贷款的形式支付。附件四第十条约定，因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房。第十五条约定，如因买受人自身原因出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须配合出卖人在规定时间内，在政府主管部门办理解除合同手续，买受人除应承担已实际发生的物业管理费、出卖人未承担保证责任而代买受人向银行支付贷款余额及其他相关费用外，并应按《商品房买卖合同》约定的全部房价款的20%向出卖人支付违约金。双方还约定了其他权利义务。2016年5月25日，被告（借款人）与中国建设银行股份有限公司山西省分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款人应将借款用于购置原告出售的位于太原市××元，房屋建筑面积为89.68平方米，价格为950303元，合同编号为20160023669的商品房壹套，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。借款人借款本金为人民币柒拾壹万元整，借款期限为贰佰肆拾个月即2016年5月25日至2036年5月25日，约定还款日为每月的月末日。贷款人将款项一次性划入原告太原二营盘支行14001825308050506434的账户内。借款人采用等额本息还款方法，每月归还本息为人民币4839.99元。借款人用案涉房产作为抵押财产。合同还约定了其他的权利义务。庭审中，原告陈述，被告没有交纳首付款，收到了被告贷款支付的710000元房款。被告偿还了2016年6月-2017年3月的贷款，本息共计44197.73元，其中，本金15127.94元，利息29069.79元。原告还陈述代被告偿还了本息140694.73元，其中，本金53122.9元，利息87136.2元，罚息435.63元。原告未向被告交付案涉房屋。案涉房屋已登记在被告名下。一审法院认为，原告主张应当按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十条及第十五条的约定解除合同，但根据原告的陈述被告已经履行了《商品房买卖合同》的大部分付款义务，原告亦实际收到了案涉房屋的大部分购房款，虽原告陈述未向被告交付案涉房屋，但也已登记在被告名下。至此，双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕。现因被告未及时偿还银行贷款而致使原告承担保证责任，双方之间形成新的债权债务关系。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告取得的是对被告的追偿权，双方基于《商品房买卖合同》而产生的权利义务终止，故对原告请求确认案涉房屋归其所有并要求解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》、配合办理解除网签合同手续的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告薛某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，本案依法缺席审理裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告山西谐程房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5104元（原告已预交），由原告山西谐程房地产开发有限公司负担。二审中上诉人提交证据二份，证据一、中国建设银行股份有限公司太原二营盘支行出具的个人贷款还款凭证，显示借款人为被上诉人，金额为642198.46元元。证据二、中国建设银行股份有限公司太原二营盘支行出具的《中国建设银行个人贷款结清证明》，内容为：薛某在我行的个人贷款，贷款总额710000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2019年9月26日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。被上诉人薛某未提交质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人薛某在中国建设银行股份有限公司太原二营盘支行的贷款710000元，已于2019年9月26日全部结清，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。一审法院查明其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及被上诉人与中国建设银行股份有限公司太原二营盘支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制生规定，合法有效。各方当事人均应合同履行各自的义务。《个人住房（商业用房）借款合同》履行过程中，被上诉人王建斌未按约定偿还中国建设银行股份有限公司太原二营盘支行贷款本息，致使上诉人承担了保证担保责任，于2019年9月26日将被上诉人所欠银行贷款本息结清，至此该借款合同项下的全部债权债务归于消灭。根据《商品房买卖合同》附件四第十条及第十五条的约定，因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该房屋。如因买受人原因出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人必须配合出卖人在规定时间内，在政府主管部门办理解除合同手续。故对于上诉人要求解除其与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，并要求被上诉人配合其办理解除网签合同手续的上诉请求，本院予以支持。根据法律规定，合同解除的法定后果是各自返还，上诉人未向被告交付房屋，被上诉人无需返还，上诉人应将房款退还被上诉人。上诉人陈述被上诉人未缴纳首付款、偿还的银行贷款本金15127.94元、利息29069.79元，因被上诉人未到庭无法核实交付房款及偿还银行贷款情况，故本案就上诉人退还被上诉人房款不作处理，被上诉人可另行主张。关于上诉人要求确认案涉房屋归其所有，属物权确认纠纷，与本案非同一法律关系，本案不作处理。综上所述，上诉人山西谐程房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初4262号民事判决。二、解除上诉人山西谐程房地产开发有限公司与被上诉薛某于2016年5月24日签订的编号为20160023669的《商品房买卖合同》。三、被上诉人薛某于本判决生效之日起十日内协助上诉人山西谐程房地开发有限公司办理解除网签合同手续。四、驳回上诉人山西谐程房地产开发有限公司在一审的其他诉讼请求。一审案件受理费5104元，二审案件受理费5104元，共计10208元，由被上诉人薛某负担。审判长 李 哲审判员 赵四民审判员 成志刚 二〇二〇年十月二十九日书记员 段微微