枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0406民初922号原告：中国建设银行股份有限公司枣庄山亭支行，住所地：山亭区新城新源路**。负责人：刘兴伟，行长。委托诉讼代理人：牛德品，男，1984年2月9日出生，汉族，系单位工作人员，住山东省滕州市。被告：侯成龙，男，1978年02月16日出生，汉族，住枣庄市山亭区。被告：顾士美，女，1983年1月25日出生，汉族，住址：同上。被告：枣庄市长乐置业有限公司，，住所地：山亭区育才路**法定代表人：殷允杰，总经理。委托诉讼代理人：纪军玲，山东法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：任成，山东法扬律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司枣庄山亭支行（以下简称建行山亭支行）与被告侯成龙、顾士美，被告枣庄市长乐置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行山亭支行的委托诉讼代理人牛德品、被告枣庄市长乐置业有限公司的委托诉讼代理人纪军玲、任成到庭参加诉讼，被告侯成龙、顾士美经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建行山亭支行向本院提出诉讼请求：一、要求解除与被告侯成龙、顾士美的借款合同；二、要求被告侯成龙、顾士美，被告枣庄市长乐置业有限公司偿还借款本金64074.00元、利息989.19元，利息罚息10.59元、本金罚息91.16元，合计：65164.94元。（截止2020年3月25日本金及利息，以借款合同约定计算方式为准）；三、判决确认原告与被告侯成龙、顾士美之间的预购商品房抵押权预告登记合法有效，在具备办理正式抵押登记手续时，原告享有排他性的办理正式抵押登记权利；四、案件受理费、保全费用由被告侯成龙、顾士美、被告枣庄市长乐置业有限公司负担。事实和理由：2015年1月29日中国建设银行股份有限公司枣庄山亭支行与被告侯成龙、顾士美签订了个人借款合同，并与被告枣庄市长乐置业有限公司签订了阶段性借款保证合同，即未办理正式抵押登记前的连带保证责任。合同签订后我行依约向被告侯成龙、顾士美发放了贷款壹拾肆万元整，借款期限自2015年1月29日至2023年1月29日，该借款由被告提供的位于山亭区的房产抵押担保。合同签订后，中国建设银行股份有限公司枣庄山亭支行履行了合同义务，但被告未按照约定和期限偿还借款本息，截止2020年3月25日共拖欠3期，借款本金64074.00元、利息989.19元、利息罚息10.59元、本金罚息91.16元、合计：65164.94元。已构成违约，经催要后未予偿还。综上所述，为了维护原告的合法权益，特依法向你院提起诉讼，请予以裁判。被告侯成龙、顾士美未答辩。被告枣庄市长乐置业有限公司辩称，1、我公司对涉诉贷款的清偿情况并不清楚，如原告所述，自2020年3月拖欠3期，结合今年的疫情情况也应当给予买房人适当的宽限期来度过困难，并且继续履行合同，对涉案贷款进行清偿。2、涉案借款合同不具备合同法规定的解除是由，其要求解除不应当被支持。3、我公司确实与原告签订过阶段性保证合同，但是该合同对保证的范围时间、限额均无约定，不能确定公司应当对涉诉的这笔贷款业务承担保证责任。4、现原告与买房人办理了抵押权预告登记，故我公司不应当对涉诉贷款业务承担保证责任。经审理查明：2015年1月29日，原告建行山亭支行与被告侯成龙、顾士美签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告侯成龙、顾士美向原告申请借款140000元用于购买住房，利率执行浮动利率（即在基准利率水平上调3%），借款期限自2015年1月29日至2023年1月29日，被告侯成龙、顾士美以购买的山亭区住房提供抵押担保，但未办理抵押物登记手续。2014年3月5日被告枣庄市长乐置业有限公司与原告建行山亭支行签订了没有填写合同内容的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，同日，被告枣庄市长乐置业有限公司与原告建行山亭支行签订了《商品房销售贷款合作协议书》一份，约定了贷款额度、期限、保证金管理等条款；原告对债务人购买的商品房的全部符合贷款条件的购房人提供最高额为6500万元的住房（商品房）抵押贷款。住宅单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限30年。被告枣庄市长乐置业有限公司同意在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告有权在被告枣庄市长乐置业有限公司开立的保证金帐户扣划应还款项并要求被告枣庄市长乐置业有限公司及时补足保证金。合同签订后，中国建设银行股份有限公司枣庄山亭支行履行了合同义务，于2015年1月29日向被告侯成龙、顾士美发放了140000元的贷款。但被告未按照约定和期限偿还借款本息，截止2020年3月25日共拖欠3期，借款本金64074.00元、利息989.19元、利息罚息10.59元、本金罚息91.16元、合计：65164.94元。上述事实，有《个人住房借款申请书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人贷款支付凭证》、个人贷款对账单及庭审笔录等证据在卷为凭。本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房销售贷款合作协议书》均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。虽最高额保证合同没有填写合同内容，只有双方签字盖章，但结合借款合同和保证合同的订立时间也可以证明被告枣庄市长乐置业有限公司对该贷款提供了担保，且双方又签订了商品房销售贷款合作协议书。故对被告枣庄市长乐置业有限公司辩称不承担该笔贷款保证责任的理由不能成立。原告建行山亭支行按合同约定将借款140000元发放至被告侯成龙、顾士美指定账户，其合同义务已经履行完毕，被告侯成龙、顾士美在偿还部分借款本息后即不再偿付借款本息的行为构成违约，根据合同约定原告有权解除合同并要求二被告偿付下欠借款本息。原告建行山亭支行请求判令解除双方签订的个人住房借款合同、被告侯成龙、顾士美偿还下欠借款本金64074.00元、利息989.19元、利息罚息10.59元、本金罚息91.16元，合计：65164.94元以及贷款清偿之前产生的全部利息及罚息的诉请，于法有据，本院予以支持。被告侯成龙、顾士美以购买的山亭区住房提供抵押担保，但未办理抵押物登记，抵押合同依法不生效，原告对该抵押房屋不享有优先受偿权。被告枣庄市长乐置业有限公司依合同约定亦应承担连带清偿责任，但其对包括本案债务在内的案涉最高额保证合同项下所有债务承担连带清偿责任的总额以6500万元为限。被告枣庄市长乐置业有限公司承担保证责任后有权向被告侯成龙、顾士美追偿。被告侯成龙、顾士美经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司枣庄山亭支行与被告侯成龙、顾士美签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告侯成龙、顾士美偿还原告中国建设银行股份有限公司枣庄山亭支行借款本金65164.94元及利息（以借款本金65164.94元为基数，从2020年5月6日起至实际给付之日止，按照年利率6.55%上浮3%计算利息，罚息在利息的基础上上浮50%）；三、被告枣庄市长乐置业有限公司对本判决第二项确定的金钱给付义务承担连带清偿责任，但其对包括上述债务在内的案涉最高额保证合同项下所有债务承担连带清偿责任的总额以6500万元为限；四、被告枣庄市长乐置业有限公司承担担保责任后，有权向被告侯成龙、顾士美追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司枣庄山亭支行的其他诉讼请求。上述第一、二、三项所确定的义务，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，保全费672元，共计2097元由被告侯成龙、顾士美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  李 岩人民陪审员  苗敬法人民陪审员  崔加平二〇二〇年十月二十九日书 记 员  王 鑫