广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民初129号 原告：李火生，男，1964年8月7日出生，汉族，住广西区北海市海城区××。 委托诉讼代理人：张青青（系原告李火生的儿媳妇），女，汉族，1995年6月29日出生，现住广西区北海市海城区××。 被告：北海地立物业发展公司，住所地：广**北海市北部湾东路**（市工艺美术厂**）。组织机构代码：199339940。 诉讼代表人：北海地立物业发展公司管理人。 委托诉讼代理人:黄建辉，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈华，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告李火生与被告北海地立物业发展公司（以下简称“地立公司”）合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告李火生及其委托诉讼代理人张青青、被告地立公司的委托诉讼代理人沈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李火生向本院提出诉讼请求：判令地立公司办理原告所购地块贵州路以东、姚屋村西北8×10地块（现门牌坐落为××）不动产权证书。原告李火生当庭变更前述诉讼请求为：判令地立公司协助办理原告所购地块贵州路以东、姚屋村西北8×10地块（现门牌坐落为××）不动产权证书。事实和理由:2004年12月29日原告李火生作为买受人向被告地立公司缴纳现金押金5000元，2004年12月30日，李火生作为买受人与出卖人地立公司签订《宅基地转让合同书》（以下简称《宅基地合同》）约定:原告自愿购买被告所开发地块贵州路以东、姚屋村西北中排序第22号地块（现房屋门牌坐落为××）。该地块占地面积共80平方米，总金额为162000元。当日，原告李火生向被告地立公司支付人民币140700元。2005年1月8日，原告李火生与出卖人地立公司签订《宅基地转让合同补充协议》。2005年3月21日原告李火生与出卖人地立公司签订《贵姚5小区土地使用权转让补充协议》并催缴剩余尾款。2005年3月24日，原告李火生向被告地立公司支付尾款16300元。原告李火生先后向被告地立公司支付人民币合计162000元。原告2006年曾多次前往被告法人唐时旺家中催促被告办理不动产权证书，被告地立公司多次以正在办理中为借口，但并未向不动产登记局提交任何材料。目前被告唐时旺己将名下房屋出售,原告无法与地立公司取得任何联系，为此,特向法院起诉,请求支持原告的诉讼请求。 被告地立公司辩称：地立公司因不能清偿债务被北海市中级人民法院裁定受理破产清算，并指定广西桂三力（北海）律师事务所担任管理人。地立公司是多年的僵尸企业，管理人无法联系到该公司管理人员，而该公司法定代表人唐时旺涉嫌刑事犯罪被羁押在北海市第一看守所。唐时旺不配合管理人的相关工作，所以管理人接受的地立公司的相关材料较少，管理人无法核实涉案财产买卖的真实性，其合同效力由法院认定。因不动产登记变更要求严格，原告是否具有登记条件由法院认定。 原告李火生围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.宅基地转让合同书；2.宅基地转让合同补充协议；3.贵姚小区土地使用权转让补充协议；4.产权查询证明；5.电脑查询单；6.收据；7.催办证通知书。被告地立公司经向北海市自然资源局查询后向本院提交编号为L2020082、L2020083的两份《不动产登记信息查询证明》。本院组织双方就上述证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2004年12月30日，原告与被告地立公司签订了《宅基地合同》，双方约定被告将其与北海银湾房地产有限公司合作开发的位于北海市米，姚屋村西南面12573㎡商住用地用以建贵姚小区三层半别墅式双连体住宅楼的小区内的宅基地一副转让给原告，该宅基地位置在小区第22号，占地面积为8×10＝80㎡，转让价162000元，包括建房所需杂费（建筑费7800元、挂靠费3000元、水电5000元押金等其他费用）；合同签订后，原告即向被告交付140700元，被告办好报建手续，放线动工钱交清地价总款98%，余下2%待被告为原告办好房产证，土地证领证前交清；原告接到开工通知后一年内把房子建好，由被告统一办理土地证，费用由被告负责等。被告同时协助原告办理房产证，办理房产证的有关费用由原告负责交纳。协议签订当日，原告依约向被告支付购地转让款140700元。2005年1月8日，原告李火生与出卖人地立公司签订《宅基地转让合同补充协议》约定应该宅基地买卖转让引起的纠纷由被告负责解决，在解决过程中造成原告损失由被告负责赔偿，并在15日内向原告返还购买该土地的全部款项。2005年3月21日，原告李火生与出卖人地立公司签订《贵姚5小区土地使用权转让补充协议》就原告在该土地上建房施工问题进行相应约定。2005年3月24日，原告李火生向被告地立公司支付购地转让款16300元。原告李火生主张其于2004年12月29日作为买受人向被告地立公司缴纳现金押金5000元，地立公司并未当庭提出异议或抗辩，本院结合其他事实予以确认，故原告先后向被告地立公司支付款项合计162000元。原告于2006年在涉案土地上建好四层楼房并入住使用至今，前述房屋的现门牌号为××××。北海市自然资源局于2019年6月21日出具《房屋交易与产权档案查询证明》载明“经核查，地立公司北国用（2004）第**土地证书（土地坐落：贵州路以东、姚屋村西北）于2014年10月23日办理土地变更业务时已经注销，剩余土地权利仍属于地立公司名下”。 另查明，（1）坐落于北海市××贵姚小区30号的房地产登记于权利人叶先贵名下，产权证号：北房权证（2015）字第012**、北国用（2014）第××号，建筑面积298㎡；（2）坐落于北海市的房地产登记于权利人黎刚名下，产权证号：桂（2019）北海市不动产权第0069705号，建筑面积309.33㎡，宗地面积80㎡。 再查明，本院于2018年9月20日作出（2018）桂05破申28号民事裁定，裁定受理申请人吴钊对债务人地立公司提出的破产清算申请，并于同日指定广西桂三力（北海）律师事务所担任地立公司管理人。原告于2019年6月-8月期间向管理人主张继续履行涉案宅基地合同，由管理人履行合同约定的协助办证义务，地立公司，地立公司管理人未予书面答复今未将涉案宅基地等土地纳入为破产财产进行破产清算处置。本院于2019年12月3日作出（2018）桂05破7号民事裁定，裁定宣告地立公司破产。 本院认为：涉案《宅基地合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。合同签订后，原告已按约定向转让方地立公司交纳购地款并在涉案土地上建房居住，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”的规定，涉案土地不属于破产财产，管理人不将涉案土地纳入破产财产进行破产清算处置符合法律规定。由于原告已经履行宅基地合同项下的付款义务，转让方地立公司应按合同的约定履行协助将土地办证过户到原告名下等附随义务，原告主张被告地立公司协助原告办理土地使用权变更过户登记的诉讼请求，实为在地立公司破产过程中确认原告享有被告依约履行涉案宅基地合同附随义务的行为债权，对此本院予以确认并予以支持。本案中，虽然原告在本案庭审中未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证等规划报建手续以及涉案房屋竣工验收手续，但本院主要审查的是涉案宅基地合同关于相关土地使用权买卖过程中的过户登记等权利义务，至于涉案房屋是否符合不动产办证的条件抑或由此影响涉案土地使用权的变更过户登记等情形，应属由有关权属登记机关在办理权属登记的过程中审查的范畴；另一方面，客观上涉案贵姚小区已有部分受让土地的业主顺利办理了相关房地产产权证。由此，被告地立公司应当履行对涉案土地使用权变更登记过户至原告名下的协助配合附随义务。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 被告北海地立物业发展公司协助原告李火生将坐落于贵州路以东、姚屋村西北××，门牌为××的8×10地块的土地使用权过户登记到原告李火生名下。 案件受理费3540元，由被告北海地立物业发展公司负担（原告李火生已交纳，由被告北海地立物业发展公司在履行上述义务时一并支付给原告李火生）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 梁津源 书 记 员 庄 娜