贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初4652号原告：贵州仁贵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区石林路**中铁·逸都国际**团第DS-6,8,10,12,********房，统一社会信用代码：91520190MA6DLUNA49。法定代表人：李昌胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李楠，贵州民族律师事务所律师，执业证号：15201201011948407。委托诉讼代理人：周萍，实习证号：2301191021791。被告：贵州易居房友房地产经纪有限公司，住所地，住所地：贵阳市观山湖区诚信北路**大西南富力中心第********会信用代码：91520115MA6GTC4922。法定代表人：江伟东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩肖，女，仡佬族，1992年12月10日生，住所地：贵州省道，住所地：贵州省道真仡佬族苗族自治县iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：代福莲，女，汉族，1992年4月11日生，住所地：成都市天，住所地：成都市天府新区iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：贵阳宝和房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵，住所地：贵州省贵阳市观山湖区环城高速公路以东贵阳西南国际商贸城**工程****：91520115MA6E6L8L31。法定代表人：欧阳腾平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201910099976。原告贵州仁贵置业有限公司（以下简称：仁贵置业公司）诉被告贵州易居房友房地产经纪有限公司（以下称：易居公司）、贵阳宝和房地产开发有限公司（以下简称：宝和房开公司）居间合同纠纷一案,本案以小额诉讼程序立案受理，但因本案案情复杂依法变更为简易程序，公开开庭进行了审理，原告仁贵置业公司委托诉讼代理人李楠、周萍，被告易居公司委托诉讼代理人代福莲，被告宝和房开公司委托诉讼代理人戴昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决两被告连带支付原告居间服务费24,409.95元，并从起诉之日起，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，直至被告付清为止；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告宝和房开公司系观山湖区碧桂园.西南上城开发商，并委托易居公司作为居间销售人对外销售该项目的房屋，双方对销售提成进行了约定。为提高销售量，易居公司与原告签订《联动合作协议》（以下称：协议），约定易居公司委托原告对其居间销售的碧桂园.西南上城房屋进行合作联动分销，合作期限为2020年1月9日至2020年3月31日，还约定了合作方式和服务费计算标准以及佣金费用计算条件等。2020年2月29日，原告工作人员带领客户至碧桂园.西南上城项目处看房，但因宝和公司电子登记系统故障未能登录，后进行了书面登记。2020年3月1日，原告工作人员再次陪同客户到碧桂园.西南上城销售中心看房，客户与宝和房开公司签订了《碧桂园.西南上城认购书》，原告居间服务自此完成，后原告将客户相关资料交至被告处要求按约支付佣金，被告以电子登记未成功为由拒付。原告认为，宝和房开公司提供的电子登记系统故障，造成原告未能进行电子登录属宝和房开公司责任，原告已按约履行了居间服务合同，易居公司对原告应获得的佣金金额均予以认可，但以宝和房开公司不向易居公司支付该笔佣金为由未向原告支付，易居公司已构成违约，两被告应承担连带责任。原被告经多次协商无果，现为维护原告自身合法利益，诉至贵院。被告易居公司辩称，一、被答辩人诉称购房客户由被答辩人带看，应归属于被答辩人的主张无事实依据。根据《联动合作协议》第四条乙方应充分了解到开发商的客户确认规则，客户归属的最终裁决权归开发商所有，乙方无条件接受。现开发商电子登记系统无购房客户的带看记录，被答辩人也无法提供其与开发商形成有效的书面带看记录，案涉房屋的购房客不属于被答辩人带看，其主张该笔佣金无事实依据。二、被答辩人主张完成带看并签订认购书即完成居间服务，请求支付佣金与合同约定不符。答辩人未收到开发商作出的成功销售确认，且客户存疑，争议双方也未对案涉房源加盖《成功销售确认明细表》和《佣金结算明细表》予以确认。同时该购房客户仅与开发商签订《认购书》，缴纳5,000.00元定金，因其未达到支付节点，答辩人无需支付上述佣金，不存在违约行为，故请求贵院驳回原告全部诉讼请求。被告宝和房开公司辩称，1、即使原告与被告一之间的协议是真实的，本案也是原告与被告一之间的法律纠纷，被告二与原告之间不存在任何协议，因此原告起诉被告二超出了合同的相对性原则，我司作为本案被告主体不适格；2、即使被告二推介了客户来看房，但根据两被告签订的《分销合作合同》第三条约定，被告二没有带领博士府8号楼1-904的业主严格按照合同要求完成确认到访的步骤，因此根据合同约定，被告二亦无权向我方主张佣金，请求驳回原告对被告二的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告宝和房开公司系案涉房屋开发商，原告仁贵置业公司与被告易居公司签订《联动合作协议》，第二条第一款约定合作方式：（一）、甲乙双方同意联动分销的工作模式为：乙方将购房客户带往该项目的销售现场，并配合甲方完成该项目房源的销售工作。第三条约定合同期限自2020年1月9日至2020年3月31日止；第四条约定第一款有效客户确认：凡乙方带领客户前往项目销售场所了解该项目相关情形或实地查看该项目情况的，乙方客户必须提前报备至甲方（甲方及开发商授权负责人须在《客户确认单》上签字确认，……或乙方推荐的客户不符合开发商客户确认标准的，或乙方推荐的客户最终未达到本协议服务费结算条件的，均不认定为乙方有限客户，乙方无权要求支付服务费。第五条约定服务费的结算与支付方式：（一）成功销售的标准：就相关房源，开发商或上级销售或委托人向甲方做出成功销售的确认且同时满足乙方所推荐客户最终与该项目开发商订单鉴定《商品购房合同》及支付按照要求全额支付首付款。（二）具体符合成功销售标准的房源以经甲乙双方盖章确认的《成功销售确认明细》（见附件二）载明的信息为准。（三）服务费计算标准：（1）当月销售金额（按当月新认购并签约）≤2500万，当月佣金费率为1.7%；（2）2500万＜当月销售金额（按当月新认购并签约）≤4000万，当月佣金费率为2.1%；（3）4000万＜当月销售金额（按当月新认购并签约），当月佣金费率为2.5%……；（四）服务费结算条件：乙方同时满足如下条件时，即符合服务费结算条件。（1）乙方已向甲方提供如下结算材料；（2）客户报备截图及《客户确认单》（客户姓名、电话号码须和商品销售、预售合同上客户姓名、电话号码一致）；（3）本协议已生效且在有限合同期限内；（4）、经甲乙双方盖章确认的《成功销售确认明细表》和《佣金结算明细表》……3、乙方所销售房源在满足以上第1.2条的基础上，甲方垫佣100%支付乙方。（五）服务费的支付时间：1、甲方应在乙方满足前述服务费结算条件后30个工作日内向乙方支付服务费。另查明，2020年2月17日至2020年3月25日原告仁贵置业公司员工杨军与案外人杨绍军通过微信聊天方式对购房事项进行介绍、协商的全部过程内容。2020年3月1日的微信聊天记录载明原告仁贵置业公司员工杨军带案外人杨绍军到被告宝和房开公司售楼现场的内容。2020年3月1日原告仁贵置业公司员工杨军与被告宝和房开公司售楼员工赵练微信聊天记录载明带客户到被告宝和房开公司售楼现场洽谈的内容。案外人杨军于2020年3月1日与被告宝和房开公司签订了《碧桂园.西南上城认购书》购买了贵阳西南国际商贸城一期工程1号407室贵阳碧桂园西南上城博士府8号楼1-904房屋一套，房屋总价为976,398.00元，并缴纳定金5,000.00元,2020年4月1日案涉房屋向不动产登记机关办理了抵押贷款登记，签订了购房合同，支付了购房款。再查明，原告仁贵置业公司与被告易居公司在本案诉讼之前共居间成功促成交易有王易等4户，双方核算佣金的方式为原告仁贵置业公司与被告易居公司在《贵阳碧桂园西南上城项目中介服务明细表》经核对双方签章、开具增值税专用发票后即结算佣金，结算佣金计算依据为按所涉房屋合同签订金额的2.5%计算。上述事实,有原被告的陈述、营业执照、企业信息公示报告、《联动合作协议》、到访登记表、认购书、支付凭证、收据、微信聊天记录、贵州省不动产登记查询结果、《贵阳碧桂园西南上城项目中介服务明细表》、增值税专用发票等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，予以认定。本院认为,依法成立的合同，受法律保护。本案中原、被告双方签订的《联动合作协议》系双方真实意思表示，经双方签字确认，合同内容不违反法律强制性规定，系依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行。本案原被告双方争议焦点之一为原告仁贵置业公司是否居间促成了案外人杨绍军在被告宝和房开公司购买了案涉房屋。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，本案中原告仁贵置业公司主张案外人杨绍军向被告宝和房开公司购买的案涉房屋系其居间撮合成功的，其提供的员工杨军与案外人杨绍军通过微信聊天记录完整体现了员工杨军与案外人杨绍军对购买案涉房屋介绍、协商的全部过程，特别是2020年3月1日两人的微信聊天记录明确载明原告员工杨军带案外人杨绍军到被告宝和房开公司售楼现场洽谈，这一情况与原告员工杨军与被告宝和房开公司售楼员赵练微信聊天带客户到销售现场的内容予以相互印证。同日案外人杨军于与被告宝和房开公司签订了《碧桂园.西南上城认购书》，购买了案涉房屋并缴纳定金5,000.00元，故原告的主张本院予以采信。两被告主张案外人杨绍军2020年3月1日与被告宝和房开公司签订了《碧桂园.西南上城认购书》购买案涉房屋并非原告仁贵置业公司居间撮合成功的，但并未提供证据，予以证明，同时对案外人杨绍军购买案涉房屋由公司谁与案外人杨绍军洽谈、介绍的两被告均陈述不清楚，故本院对其主张本院不予采信。本案原被告双方争议焦点之二如何计算原告仁贵置业公司的佣金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本院认为，原告仁贵置业公司与被告易居公司虽签订了《联动合作协议》，对佣金结算程序、材料、计算依据均进行了约定，但双方就本案提起诉讼之前对居间促成的四庄交易均未按照双方约定的程序、材料、计算依据结算佣金。故本案案外人杨绍军的交易也应按照原、被告双方之前的一贯交易方式核算佣金即按所涉房屋合同签订金额的2.5%计算佣金。本案房屋总价为976,398.00元，至于原告诉请被告宝和房开公司对佣金支付承担连带责任，因其并非合同相对人，故无法律依据，本院不予支持。故被告易居公司应向原告仁贵置业公司支付佣金24409.95元。至于原告诉请佣金利息，因原、被告双方《联动合作协议》无约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下:一、被告贵州易居房友房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州仁贵置业有限公司支付居间服务费24,409.95元。二、驳回原告贵州仁贵置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取205.00元（已由原告贵州仁贵置业有限公司预缴）,由被告贵州易居房友房地产经纪有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  韩龙二〇二〇年十月十九日法官助理董容书记员施雯