陕西省西安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）陕01民终13367号上诉人（原审原告）：吴国瑞，男，1992年3月25日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：县义平，北京中盈（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶改红，女，1982年9月21日出生，汉族，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：高峰，陕西罗泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘小军，男，1974年1月1日出生，汉族，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：高峰，陕西罗泰律师事务所律师。原审第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区雁曲四路499号曲江**著中城32栋1F202室。法定代表人：杨帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，男，1993年9月1日出生，汉族，该公司员工，住陕西省澄城县。原审第三人：中国建设银行股份有限公司西安曲江支行。住所地：陕西省西安市曲江新区雁塔南路**曲江国际大厦**。负责人：王飞，该支行行长。委托诉讼代理人：戴琛，男，1987年7月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。原审第三人：西安中冶建研置业有限公司。住所地：。住所地：西安曲江新区曲江行政商务区**智慧大厦**v>法定代表人：李美林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李盛鑫，男，1987年5月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郭絮，女，1987年3月10日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区。上诉人吴国瑞因与被上诉人叶改红、被上诉人刘小军，原审第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（以下简称建行曲江支行）、原审第三人西安中冶建研置业有限公司（以下简称中冶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5913号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。吴国瑞上诉请求：1、撤销一审裁定，指令西安市雁塔区人民法院审理。2、如因本案已发回重审一次而不得再次发回重审或指令一审法院审理情形下，查明事实后改判如下：（1）确认吴国瑞与叶改红、刘小军签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方继续履行；（2）判令叶改红、刘小军与建行曲江支行在吴国瑞代叶改红、刘小军清偿涉案房屋全部剩余按揭贷款、利息等债务后，协助吴国瑞办理涉案房屋涂销（注销）房屋预抵押手续；（3）判令叶改红、刘小军在吴国瑞代为清偿银行按揭贷款，并办理完成房屋预抵押涂销（注销）手续后，向吴国瑞交付涉案房屋；（4）判令在吴国瑞将全部剩余购房款提存法院或第三方监管账户并申请解除预查封后，由中冶公司协助叶改红、刘小军申请办理取得涉案房屋分户后的独立不懂产权证；（5）判令叶改红、刘小军协助吴国瑞在办理取得独立不动产权证后，将叶改红、刘小军名下涉案房屋转移登记（过户）至吴国瑞名下。房屋过户完成后，吴国瑞将已提存的全部剩余购房款立即支付给叶改红、刘小军；（6）判令叶改红、刘小军向吴国瑞支付因违反合同约定而应承担的违约金304000元（该违约金应在吴国瑞向叶改红、刘小军支付剩余房款中予以抵扣）；（7）判令叶改红、刘小军向吴国瑞支付中介费10000元、律师费50000元、购买诉讼保全责任保险费8250元；（8）本案全部诉讼费、保全费由叶改红、刘小军承担。事实和理由：一、一审裁定严重违反程序。裁定驳回起诉针对的是不符合起诉条件，或属于《民事诉讼法》第124条规定的七种情形，不涉及案件实体性问题。本案起诉主体合法，法律关系明确，管辖清晰，一审法院还依申请进行了财产保全，根本不存在不符合起诉条件的情形。二、涉案房屋买卖合同合法有效，双方均应全面履行各自义务，人民法院不得将违约方不履约行为错误认定为合同不能履行。三、涉案房屋买卖合同具备继续履行的条件、现实可操作性及司法判决可执行性。1、叶改红、刘小军拒不配合办理房产证可通过司法判决和强制执行措施排除，并非阻却已生效房屋买卖合同继续履行的理由。2、吴国瑞已向法院表态具备全款购买涉案房屋的能力，并且同意将全部购房款缴存至法院或提存至第三方监管账户，吴国瑞具备继续履行合同的付款能力。3、吴国瑞与叶改红、刘小军约定的撤押时间、交付首付款时间及产权过户手续办理时间均为2017年12月31日，不能据此认定合同约定条件履行不能。首先，该时间约定是双方对合同履行的细节性约定，不能因时间约定有误差而影响合同整体继续履行的根本方向。其次，双方在签订合同时，吴国瑞对涉案房屋何时能够完成初始登记并不知情，叶改红、刘小军对初始登记时间有基于法律规定的初步判断，中冶公司完成初始登记时间比约定及法律规定时间玩，对吴国瑞和叶改红、刘小军双方而言属于不可抗力，不能以不可抗力因素介入认定合同自身约定条款存在不可履行性。再次，合同约定叶改红、刘小军应于2017年12月31日前完成撤押，叶改红、刘小军未履行合同约定义务，属于恶意违约。吴国瑞未支付首付款具有合法理由，不能视为其不继续履行合同的意思表示。最后，2017年12月31日届满后，双方均无任何解除合同意思表示，并同意继续履行合同，对约定的相应期限自愿予以不定期延长以促使最终交易完成。4、涉案房屋存在银行按揭贷款未结清，以及预抵押，不属于房屋买卖合同继续履行的法律障碍。四、吴国瑞在整体交易中没有过错。吴国瑞对房屋产权状况明知不能等同于吴国瑞存在主观过错。吴国瑞购买未办理房产证及涂销抵押房屋，应属于其自愿承担叶改红、刘小军违约等交易风险的合法范畴。叶改红、刘小军共同辩称，一、吴国瑞一、二项上诉请求相互矛盾。二、本案中，吴国瑞的诉讼请求中没有要求人民法院保护其民事权益的合理内容，仅对合同履行进行的描述。吴国瑞作为起诉条件的诉称事实，不同于经法院审理认定的事实。一审中，法庭在明确案涉房屋买卖合同无法实际履行的情况下，已向吴国瑞释明应变更其诉讼请求，但吴国瑞拒绝变更，仍坚持其诉请，故应当属于上诉人没有具体的诉讼请求，一审法院裁定驳回起诉，合法适当。三、民事诉讼法第一百七十条第二款的规定是对发回重审的次数作出了限制，但一审法院作出的是民事裁定，吴国瑞要求二审法院直接改判，于法相悖。四、吴国瑞与叶改红、刘小军签订房屋买卖合同时，均明知房屋未取得不动产权证书，而涉案房屋至今也未取得不动产权证，根据房地产管理法第三十八条规定，涉案房屋无法办理变更过户登记，涉案房屋买卖合同无履行可能。五、办理房屋过户登记时间为房屋买卖合同签订后200日内，在2017年11月9日办理过户登记。因双方在签订房屋买卖合同时均明知开发商尚未为涉案房屋办理初始登记，故涉案房屋买卖合同事实上履行不能，且已过履行期限，吴国瑞对此有明显过错。六、房屋买卖合同签订后，涉案房屋的银行按揭贷款一直由叶改红、刘小军偿还至今，吴国瑞在涉案房屋内居住一年却从未向叶改红、刘小军支付过任何款项。叶改红、刘小军在2018年3月31日将吴国瑞从房屋内清出，又于2020年5月18日通知吴国瑞解除合同，均系合同不具备履行条件下保护自身利益不受侵害采取的措施。新环境公司的述称意见和一审意见一致。建行曲江支行经传票传唤未到庭，未提交陈述意见。中冶公司述称，没有意见。吴国瑞向一审法院起诉请求：1、叶改红、刘小军继续全面履行双方签订的《房屋买卖合同》，于判决生效之日起三十日内向吴国瑞交付符合合同约定的房屋，为房屋办理完毕解除抵押登记手续，并将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助吴国瑞办理房屋过户手续；2、叶改红、刘小军向吴国瑞支付逾期办理出售房屋解除抵押登记违约金21900元（自2018年1月1日暂计算至起诉之日2018年8月7日，实际要求支付至叶改红、刘小军办理出售房屋解除抵押登记之日）；3、叶改红、刘小军向吴国瑞支付逾期交房违约金12900元（自2018年3月31日暂计算至起诉之日2018年8月7日，实际要求支付至叶改红、刘小军向吴国瑞交付房屋之日）；4、叶改红、刘小军支付逾期提交房屋过户、贷款材料违约金27100元（自2017年11月9日暂计算至起诉之日2018年8月5日，实际要求支付至叶改红、刘小军向吴国瑞交付房屋之日）；5、叶改红、刘小军向吴国瑞支付为实现债权支付的律师代理费10000元、保全费用13250元，合计23250元；6、本案的全部保全费用由叶改红、刘小军承担。事实与理由：叶改红、刘小军系夫妻关系。2017年4月23日，吴国瑞作为买受方、乙方，叶改红、刘小军作为出售方、甲方，新环境公司作为丙方、居间方共同签署合同专用纸编号为（XHJS0264316）的《房屋买卖合同》。依据《房屋买卖合同》约定，吴国瑞购买叶改红、刘小军共同共有的、位于西安市曲江新区房屋（商品房买卖合同编号：Y14125683）（下称出售房屋）、房屋总售价1520000元；叶改红、刘小军最迟于2017年12月31日前为出售房屋办理完毕解除抵押登记手续；叶改红、刘小军应于2017年4月24日将出售房屋交付吴国瑞使用；叶改红、刘小军在签署合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。《房屋买卖合同》签署后，吴国瑞依照合同约定积极履行自身义务，按时向叶改红、刘小军缴纳购房定金、购房款，并于2017年4月24日接收出售房屋。但是，叶改红、刘小军人无视合同约定，至今未为出售房屋办理解除抵押登记手续，也未将办理出售房屋过户、贷款所需的资料提交相关部门，更为严重的是，叶改红、刘小军于2018年3月31日悍然纠结多人强行将吴国瑞从出售房屋中赶出，严重侵害了吴国瑞合法权益。现吴国瑞已向西安市雁塔区人民法院申请诉讼保全，请求法院查封出售房屋并被受理。西安市雁塔区人民法院通过（2018）陕0113财保220号民事裁定书、（2018）陕0113财保220号协助执行通知已预查封出售房屋，查封期限为2018年7月10日至2021年7月9日。双方经多次协商未果，为维护吴国瑞合法权益，故诉至法院。叶改红、刘小军辩称，因第三人新环境公司的居间介绍，双方签订房屋买卖合同，但在合同签订时吴国瑞及第三人新环境公司均明知其房屋未办理不动产权登记证，在房屋买卖时房屋还未取得不动产权登记证，所签订的合同无履行可能。合同签订后，其按照约定将本案所涉房屋交于吴国瑞居住，依照合同约定，办理过户登记的时间为合同签订200日内，因房屋一直无法办理初始登记，从而无法办理过户登记，房屋自合同签订后由吴国瑞居住使用，但房屋的银行按揭贷款一直由其自行偿还，自合同签订后，吴国瑞在其房屋内无偿居住一年，其于2018年3月31日将吴国瑞从房屋中请出，也是保护自己的房屋不受侵害。第三人建行曲江支行仅是房屋的抵押权人，第三人中冶公司仅是房屋的开发商，本案是房屋买卖合同，依据合同相对性，吴国瑞追加银行及开发商无事实及法律依据，明显滥用诉讼权利，本案所涉合同不能履行，过错不在其，故不同意吴国瑞的诉讼请求。第三人新环境公司述称，不同意吴国瑞的诉清，望贵院予以驳回。1.涉案合同签订时，涉案房屋尚未办理初始登记，不符合西安市二手房交易市场规定的可交易条件，吴国瑞明知上述情形仍与叶改红、刘小军及第三人签订涉案合同，应当就其过错承担相应责任。2.根据涉案合同约定，解押与支付首付款是同时履行义务，吴国瑞并未支付相应首付款，也未联系刘小军、叶改红及第三人开设第三方银行监管，并不足以说明其具备履约意图及履约行为。叶改红、刘小军为吴国瑞交付了涉案房屋，也按月在归还涉案房屋抵押贷款，并无相应违约行为。3.根据西安市不动产登记相应政策与流程，房屋自开发商名下的初始登记办理至原始购买人处的首次转移登记时，一般以小区楼栋为单位成批提交资料至不动产登记局办理，且应将房屋上设立的预告登记应当转为他项权利登记，整个流程需要六个月左右时间。涉案房屋系2018年5月28日办理了初始登记，在尚未首次转移登记至叶改红、刘小军名下时，吴国瑞已于2018年6月13日申请将涉案房屋查封，查封后的房屋无法办理首次转移登记，故是吴国瑞申请的保全导致涉案房屋无法办证，吴国瑞在履约过程中显然存在过错。4.因涉案房屋始终未办理不动产初始登记，涉案合同目的也无法实现，叶改红、刘小军已于2018年5月18日与吴国瑞协商解除了涉案合同，解除时涉案合同仍未具备履行条件，吴国瑞也已在涉案房屋中无偿居住一年，并无任何损失。5.吴国瑞诉请无事实及法律基础，首先，吴国瑞仅支付了购房定金，未支付剩余购房款，并未全面履行合同义务；其次，涉案房屋现仍登记在开发商名下，根据《物权法》第十四条规定，不动产物权经登记生效，且涉案房屋设有银行的抵押登记，故叶改红、刘小军并无为吴国瑞办理涉案房屋过户手续的权利；再次，涉案房屋办理所有权证是叶改红、刘小军与开发商之间的《商品房买卖合同》关系，吴国瑞并非合同当事人，无法突破合同相对性，且房屋现已被查封，无法办理首次转移登记至叶改红、刘小军名下。最后，若将房屋直接自开发商处过户至吴国瑞名下，将导致税务部门漏收契税、个税、增值税，有悖管理性规定及公序良俗。第三人建行曲江支行述称，与其无关。第三人中冶公司述称，其仅有配合叶改红、刘小军办理房产证的义务，其余与其无关。一审法院经审理查明，2017年4月23日，吴国瑞（买受方、乙方）与叶改红、刘小军（出售方、甲方）在新环境公司（居间方、丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份。第一条约定：甲方自愿将坐落于西安市曲江新区中冶长安大都19栋1单元11704房出售给乙方，甲方承诺对该房屋有完全处置权；房屋已设抵押，甲方应于2017年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续，提前还贷产生的利息和费用由甲方承担；房屋总售价包括现有装饰和配套设施，家电家具。第二条约定：房屋总售价为152万元，甲乙双方一致同意并委托第三方银行托管交易资金；乙方于2017年4月24日支付甲方购房定金20万元，乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付甲方购房首付款26万元，选定的手续甲乙双方最迟应于2017年12月31日之前办理，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款106万元。第三条约定：本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费4.1万元。第四条约定：甲方在签订本合同后200日内将办理房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构，乙方在签订本合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构。第五条约定：本次交易应缴纳的所有税费由乙方承担，甲乙双方交房的时间为2017年4月24日。第六条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间20个工作日的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。2017年4月24日，吴国瑞向叶改红支付购房定金20万元，并向新环境公司支付中介费1万元。同日，叶改红、刘小军将案涉房屋交付给吴国瑞居住使用直至2018年3月31日。案涉房屋于2018年5月28日办理初始登记，登记至开发商中冶公司名下，截至庭审当日尚未办理转移登记，尚未取得房产证。截至庭审当日，案涉房屋尚有按揭贷款没有结清。吴国瑞在签订合同时对房屋产权情况系属明知。一审法院认为，吴国瑞与叶改红、刘小军签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。案涉房屋尚未办理房产证，产权没有转移登记至叶改红、刘小军名下，而办理产权转移登记需叶改红、刘小军递交相关资料给开发商中冶公司，如叶改红、刘小军拒不配合递交相关资料，则房产证无法办理。吴国瑞仅支付了20万元的定金，剩余购房款没有支付，吴国瑞亦未举证证明其具有一次性支付剩余购房款的能力。双方合同中约定的撤押时间、交付首付款的时间以及产权过户手续办理时间均为2017年12月31日，而此时案涉房屋的初始登记尚未办理，合同约定条款自身存在履行不能的问题。案涉房屋的银行按揭贷款尚未还清，存在预抵押。叶改红、刘小军没有按照合同约定撤押，吴国瑞也没有按约支付首付款，且吴国瑞与叶改红、刘小军在签订合同时对房屋产权状况均属明知，双方对此均存在一定程度的过错。鉴于以上情况，一审法院经审查认定吴国瑞与叶改红、刘小军签订的《房屋买卖合同》因具有现实履行障碍，合同不能继续履行，经一审法院向吴国瑞释明，吴国瑞拒不变更诉讼请求，故一审法院裁定驳回吴国瑞起诉。吴国瑞可另行起诉解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回吴国瑞的起诉。本案案件受理费16993元，于本裁定生效之日起全额退还吴国瑞。本院经审理查明，一审裁定查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，吴国瑞起诉要求叶改红、刘小军继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。吴国瑞的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应予审理。一审裁定以合同不能继续履行为由驳回起诉不妥，应予撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5913号民事裁定；二、本案指令西安市雁塔区人民法院进行审理。本裁定为终审裁定。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十月三十日书记员 刘燕子