上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13971号原告：魏小红，女，1982年2月7日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市。委托诉讼代理人：张晓慧，上海翊鸿律师事务所律师。被告：杨洋，男，1990年6月8日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。原告魏小红诉被告杨洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告魏小红的委托诉讼代理人张晓慧、被告杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏小红向本院提出诉讼请求判令：1.确认双方2019年11月21日签署的《出租协议书》于2020年4月1日解除；2.杨洋将上海市青浦区华新镇华强街XXX号店铺返还给魏小红；3.杨洋支付魏小红2020年3月1日至2020年3月31日租金人民币8,000元；4.杨洋支付魏小红占有使用费(从2020年4月1日起算至实际返还店铺之日止，2020年6月1日前以每月8,000元为标准；实际搬离时间在2020年6月1日之后，以每月9,000元为标准)；5.杨洋支付魏小红违约金5万元；6.本案诉讼费由杨洋承担。事实和理由：魏小红与杨洋于2019年11月21日签订《出租协议书》，协议书对双方权利义务等事项作了详细约定。协议签署后,魏小红交付店铺,杨洋自2020年2月1日起以各种理由拒绝支付租金。魏小红考虑杨洋实际困难，同意免除一个月租金,杨洋仍未支付后续租金,严重违反协议约定,遂魏小红诉至法院作如上诉请。被告杨洋辩称，已经收到了魏小红的解除通知，同意在2020年4月1日解除合同。2020年2月6日，魏小红发消息给杨洋，称大房东同意免除魏小红1个月租金，魏小红同意免除杨洋1个月房租，故杨洋在疫情期间应免除2个月租金。因疫情，杨洋无法返回上海，2020年2月1日至2020年3月31日尚在免租期内,故杨洋未支付租金。杨洋返回上海在隔离期内,魏小红将涉案商铺上锁,扣押杨洋所有经营权及设备,双方协商无果。2020年3月7日,杨洋报警,至今未开锁,导致杨洋无法经营,过错在魏小红,涉案商铺至今再魏小红控制中,杨洋无法返还,不同意诉请2、3、4、5。因魏小红锁门违约,导致杨洋产生误工费、设备投资款、广告费及5万元的违约金,杨洋准备提起反诉。目前经济能力有限,希望魏小红能考虑。经开庭审理查明：2019年11月21日,魏小红(出租方、甲方)与杨洋、案外人许某(共同作为承租方、乙方)签订《出租协议书》,约定甲方自行经营小吃店位于青浦区华新镇华强街XXX号,乙方自愿经营该小吃店。一、甲方自愿将店内所有设备有偿出租给乙方使用,出租期限为1年,自合同签订之日起计算。二、租金支付方式：2019年12月1日至2020年5月30日,月租金8,000元;2020年6月1日至2020年11月30日,月租9,000元;以先付后用的原则,提前五天付房租,甲方收到租金应出具相应的收据。乙方无故擅自解除合约,乙方必须付清水电物业费等费用,押金不予退回。若甲方无故擅自解除合约,则赔偿乙方一切相应损失。三、其他费用：1、在出租期内,水电物业费用均由乙方承担。2、押金,甲乙双方经过协商,乙方同意在本合同签订时支付壹万贰仟元,由甲方出具收据。合同期满经甲方对房屋验收无损本后,设备正常使用水中物业费已经结清后当即还给乙方。五、甲乙双方确认,该小吃店出租使用权为一年(乙方无转让权利,店内原有设备归甲方所有),协议期满后,双方根据实际情况在商定出租租金和期限,在协议期内,双方应严格遵守该议约定内容,如有一方违约,违约方需支付守约方违约金五万元。协议书签订后，杨洋支付魏小红押金12,000元，租金已支付至2020年1月31日，后续未再支付。另查明，2020年2月6日，魏小红微信杨洋，内容为：“小杨,帮你和房东争取了,2月份免房租。”同年2月27日，魏小红微信杨洋：“小杨,该付房租了。”同年2月28日，杨洋回复魏小红：“因疫情期间没有收入,确实交房租有困难，感谢你免了一个月房租，一直到现在店面也不让开，房租的事情要么帮个忙帮我缓缓，要么就坚持不下去了。我也正在寻找合伙人,如果很快找到就尽快给您把房租付了。”同年3月6日，杨洋微信魏小红：“宽带费从押金里扣可行,今天水电费都是从朋友那里借的…我继续把押金做完可行？或者先营业起来有收入我尽快在最近给你安排,有押金你担心什么。”同日，魏小红回复杨洋：“押金和房租两码事,押金就是约束你的房租，不交房租我不会让你营业的，我给房东的息三月房租，一万押金。房租不付押金不退,合同清清楚楚。”杨洋回复魏小红：“但我那12,000押金，不是少啊，魏姐，你多少退点。”魏小红回复杨洋：“押金不退,还有违约金。”同年3月22日，杨洋微信魏小红：“魏姐,你这几天可有时间，我去把店里东西拿下。”魏小红回复杨洋：“你别拿了,那些东西抵宽带费和五天的房租了。”同年3月23日，魏小红微信杨洋：“小杨,我最后问你一次你的房租什么时候付。”杨洋回复魏小红：“你这是什么意思，现在问房租什么时候付，你早都不是不让我干了吗?”魏小红回复杨洋：“我没不让你干，是你没付房租呀，你房租付了你可以继续干呀，合同一年了呀。”杨洋回复魏小红：“现在你这样说就没有意思了。”魏小红回复杨洋：“我一直都这么说的,你打的110那都有录音的,你付房租继续开。”同年3月30日，魏小红向杨洋寄送解除《出租协议书》通知(下简称通知)，内容为：“魏小红于2019年11月21日与你方签署《出租协议书》，对双方权利义务等事项作了详细约定，协议签署后，魏小红严格履行交付店铺等应尽义务，你方却以缺乏资金为由从2020年2月1日起便拖欠租金，违反协议约定。魏小红考虑到你方资金确实紧张经你方要求后同意免除一个月租金，你方仍未支付后续租金，截至今日已经未支付租金达两个月，严重违反了协议约定，侵害了魏小红合法权益。魏小红本人决定自2020年4月1日起解除与你方的租赁协议书，没收押金，你方另需按照协议约定向魏小红支付5万元违约金及相应租金，如你方未及时交还店铺，你方需按照双倍租金标准支付延期交付店铺产生的占有使用费，特此告知。本解除通知以邮寄的方式,签收即视为正式解除协议。”杨洋在2020年4月4日签收该通知。还查明，上海市青浦区华新镇华强街XXX号(下简称涉案房屋)产权人为案外人朱某某。2018年1月8日，朱某某与魏小红就涉案房屋签订《商铺房租赁合同》，约定了租期、租金、押金、违约责任等。2020年5月，朱某某出具收据，载明已收到6、7、8月房租24,000元。在2020年8月20日的庭审中，杨洋表示：涉案商铺内的物品，杨洋放弃所有权，由魏小红处置。魏小红表示：同意涉案房屋内杨洋的物品由魏小红处置，占有使用费同意计算到2020年8月20日，后魏小红申请撤回第2项诉请。审理中，魏小红、杨洋一致确认：1、押金同意在本案中一并处理。2、出租协议书承租方虽写的是许某和杨洋，且许某也签字，但承租人是杨洋，与许某无关。后本院与许某核实，其表示涉案商铺承租人是杨洋，与许某无关。以上查明的事实，由当事人的陈述、上海市房地产权证、出租协议书、通知、邮寄凭证、微信聊天记录、商铺房租赁合同、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，魏小红主张：魏小红同意免除杨洋2020年2月份的房租，不是免除2020年3月份的房租。因杨洋未付房租，故魏小红上锁，上锁时间代理人不清楚，且杨洋离沪前也对房屋上锁。魏小红没收押金和主张违约金并不重复，如法院认定重复，则就高主张。杨洋主张：杨洋离沪时是对房屋上锁，但回来后发现魏小红也对房屋上锁，魏小红处有备用钥匙，即使杨洋上锁，魏小红也可以开门。结合微信聊天记录，魏小红要求杨洋支付了房租才开门。杨洋返沪后要求继续开门经营，因配合疫情检查，魏小红第一次开门，时间记不清。第二次杨洋要求魏小红开门，魏小红要求杨洋不要做了。3月22日的聊天中杨洋要搬东西，魏小红未同意，当时还是上锁状态。不同意魏小红没收押金，合同解除，押金理应退还。关于违约金，要求法院调整。为此，杨洋提供了：1、照片1张，在2020年3月7日之后拍摄，具体拍摄时间记不清，证明魏小红对房屋上锁。魏小红对真实性无异议，但无法反应是魏小红上锁。2、照片2张，2020年4月5日从涉案房屋门外拍摄的厨房照片，证明设备未搬离，此时房屋已张贴转让信息。魏小红要求出示原件，杨洋表示未带。根据庭审查明的事实，本院认为，魏小红、杨洋及许某均一致确认，许某不是承租方，故涉案合同系魏小红、杨洋的真实意思表示，于法无悖，双方均应恪守。杨洋租金支付至2020年1月底，后续未再支付。杨洋主张魏小红已免除杨洋2020年2月、3月的房租，魏小红对此予以否认，杨洋也未对此充分举证，且根据微信聊天，魏小红实则是同意免除2020年2月份的房租，杨洋上述主张缺乏依据，本院难以采纳，杨洋理应按约支付2020年3月1日起的房租。后经魏小红多次催促，杨洋仍未支付，构成根本违约，魏小红有权解除合同。杨洋已签收魏小红解除通知，本院确认涉案协议于2020年4月4日解除。关于租金及占有使用费，双方均确认魏小红对涉案房屋上锁，但杨洋未充分举证上锁的时间，然，根据双方微信聊天记录，2020年3月22日魏小红表示“你别拿了，那些东西抵宽带费和五天房租”，2020年3月23日魏小红表示“付房租继续开”，可见，至迟在2020年3月22日，魏小红已对涉案房屋上锁，该日之后杨洋无法正常使用房屋，而在杨洋并未表态放弃商铺内物品所有权、同意将未搬离物品抵扣租金时，魏小红单方要求将杨洋房屋内物品抵扣租金缺乏依据，也并非合理之举，魏小红对此存在过错，其理应采取合理方式与杨洋进行交接。杨洋在收到魏小红催讨租金或解除通知后，理应及时与魏小红沟通交接或协商租金支付，搬离物品并及时交接、即使止损，以免损失进一步扩大，对此杨洋存在过错。鉴于杨洋经营餐饮，考虑受新冠疫情影响较大，本院综合考量双方损失情况、双方过错程度、合同履行情况、基于公平合理原则，对2020年3月1日至2020年8月20日的租金及使用费酌情调整为16,000元。关于魏小红主张没收押金，根据涉案协议书，是杨洋擅自解除合同时，押金才不予退还杨洋，但本案不存在杨洋无故擅自解约之情形，魏小红主张没收押金缺乏依据，本院不予支持。涉案协议书解除，押金理应退还。关于违约金，鉴于杨洋系经营餐饮，本院以魏小红实际损失为基础，参酌疫情影响因素、双方过错程度、合同履行情况，基于公平合理原则，酌情调整为杨洋支付魏小红违约金4,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告魏小红与被告杨洋在2019年11月21日签订的《出租协议书》于2020年4月4日解除；二、被告杨洋应于本判决生效之日起十日内支付原告魏小红租金及占有使用费16,000元；三、被告杨洋应于本判决生效之日起十日内支付原告魏小红违约金4,000元；四、原告魏小红应于本判决生效之日起十日内退还被告杨洋押金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,250元，减半收取计625元，由原告魏小红负担200元，被告杨洋负担425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十月十六日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。