上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初8227号原告：上海逸璟商业经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：彭惠珍，执行董事。委托诉讼代理人：陈弘，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。被告：王慧，男，汉族，1983年7月30日生，住浙江省绍兴市。原告上海逸璟商业经营管理有限公司诉被告王慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈弘、被告王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《盛街时光里物业租赁、管理合同》于2019年8月24日解除；2、判令被告立即搬离并以完好状态返还上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目3号楼1760、1762、1764号一拖二商铺及附属设施；3、判令被告支付原告2019年4月1日至2019年8月24日欠付的租金109,695.84元；4、判令被告支付滞纳金16,454.38元；5、判令被告支付违约金20,000元；6、判令被告按照租金22,853.30元/月的标准向原告支付房屋使用费，自2019年8月25日起至实际搬离之日止；7、判令被告承担原告为主张债权而支付的律师费15,000元。事实和理由：2018年年9月28日，原告与被告签订了《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》。被告向原告租赁位于上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目3号楼1760、1762、1764号一拖二商铺及附属设施。双方对租金标准、租赁期限、违约责任、合同终止等条款做了详细的约定。合同签订后，原告按约交付房屋，被告未按约支付自2019年3月1日起的租金和管理费。2019年7月23日，原告发函进行了催讨，但被告仍未支付。2019年8月23日，原告发出《合同终止通知书》，通知被告终止合同，并要求被告支付欠款。同日，被告支付了2019年3月的租金，但仍拖欠2019年4月1日以后的应付款项。原告又于2019年9月12日委托律师发出《律师函》，但被告至今仍使用商铺并拒付应付款项。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：不同意解除合同。所欠租金在一星期内支付。滞纳金、违约金、占有使用费、律师费不愿意支付。经审理查明，2018年9月28日，原告与被告签订一份《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》，合同约定：原告将上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目3号楼1760号、1762号、1764号一拖二商铺(下称案涉商铺，三套商铺产权证上登记的门牌号为龙皓路XXX号、XXX号、XXX号)及附属设施租赁给被告，商铺建筑面积为285.33平方米(以原告最后计算的面积为准)，商铺附属设施及设备以原告将商铺交付被告时现状为准，详见《商铺交付验收表》；案涉商铺由被告用于中式快餐的经营，在租赁期内被告不得变更经营范围及经营品牌；租赁期为2018年9月28日起至2023年9月27日止，免租期为135天(自2018年9月28日起至2019年2月13日止)，免租期内被告免交物业的租金，但该物业涉及的物业费、水电费以及车位租赁费(若有)和管理费等费用由被告承担；租金标准为每月22,853.30元(含商业管理费10元/月/平方),第三年起每两年租金上浮6%；被告于本合同签署后七个工作日内向原告支付首期租金(即免租期后第一个季度的租金)和商业管理费，以后每一个月支付一次，于前一缴费期届满前30日内向原告支付下期租金和商业管理费；被告于本合同签署后七个工作日内向原告支付物业租赁保证金，保证金为物业一个月租金(取整数)计20,000元；除首期物业租金、物业费及保证金外，被告如果未能按本合同约定期限向原告支付租金、商业管理费及其他应付费用的，逾期30天(含30天)以内，被告向原告支付滞纳金(滞纳金＝逾期天数×逾期金额×0.5%),如逾期超过30天的，原告除有权收取相当于物业租赁保证金的违约金，还有权单方面向被告发出书面通知提前解除本协议，并追究被告其他的违约责任，被告对因此造成原告的直接损失及间接损失承担一切责任，包括但不限于原告无条件收回承租物业及扣除或全额没收保证金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约将案涉商铺及附属设施交付被告。而被告仅支付了2019年2月份的租金，2019年3月1日起租金和保证金，被告均未支付。2019年7月23日，原告向被告发出《催款通知书》，向被告催收租金等费用。该《催款通知书》由原告邮寄至上海市金山区龙皓路XXX号，邮件由他人代收。经催告后，被告仍未支付租金。2019年8月23日，原告向被告发出《合同终止通知书》，告知被告：因被告欠付租金，构成根本性违约，涉案商铺的租赁合同及相关协议于2019年8月23日提前终止。该《合同终止通知书》由原告邮寄至上海市金山区龙皓路XXX号。邮件于2019年8月24日由他人代收。同日，被告通过他人账户向原告支付租金22,853.30元。2019年9月12日，原告委托上海盈仑律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告：合同已于2019年8月24日解除，被告应立即搬离商铺并返还商铺，并于收到律师函后5日内付清租金等费用。《律师函》由上海盈仑律师事务所王珏邮寄至上海市金山区龙皓路东平路(盛街时光里商业项目)3号楼1760号、1762号、1764号一拖二商铺。邮件于2019年9月13日由他人代收。之后，被告未搬离，也未支付租金，原告遂涉讼。原告因本次诉讼，向上海盈仑律师事务所支付律师费15,000元。另查明，案涉商铺系案外人所有，案外人委托原告对案涉商铺进行经营管理。以上事实，由原告提交的不动产权证、《盛街XXX委托经营管理合同》、《盛街时光里物业租赁、管理合同》、《催款通知书》及邮寄凭证、《合同终止通知书》及邮寄凭证、付款凭证、《律师函》及邮寄凭证、《聘请律师合同》、收付款业务回单、律师费发票，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《盛街时光里物业租赁、管理合同》系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行。被告逾期支付租金,应当承担违约责任。根据合同约定，被告逾期支付租金等费用超过30天，原告即有权解除合同。而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定，被告迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行的，原告有权解除合同。现原告选择按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定行使合同解除权，本院予以支持。原告的解除通知虽非被告本人签收，但原告将解除通知邮寄至了租赁物所在地，可视为原告已送达解除通知，因此本院确认原告与被告签订的《盛街时光里物业租赁、管理合同》已于2019年8月24日解除。合同解除后，被告应按现状向原告返还案涉商铺及附属设施。合同解除后，被告还应按租金标准向原告支付自合同解除的次日起至被告实际搬离之日的占有使用费。合同解除前被告欠付的租金应当支付，被告欠付的至合同解除之日的租金为109,106.07元。至于被告应承担的违约金，本院认为，合同约定了被告逾期支付租金等费用在30天以内的，被告应按日0.5%支付滞纳金；超过30天的，被告应支付20,000元违约金。合同约定的滞纳金和违约金适用于不同的违约情况，不能一并适用。被告逾期支付租金超过了30天，应支付违约金20,000元，且原告有权解除合同，此违约金中既包括被告逾期支付租金应承担的违约金，又包括解除合同应承担的违约金。因此，对于原告要求被告支付违约金20,000元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付滞纳金16,454.38元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告承担律师费15,000元的诉讼请求，因无合同约定，本院不予支持。综上，为维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海逸璟商业经营管理有限公司与被告王慧签订的《盛街时光里物业租赁、管理合同》于2019年8月24日解除；二、被告王慧应于本判决生效之日起十日内搬离上海市金山区龙皓路XXX号、XXX号、XXX号商铺，并将该三套商铺及附属设施按现状返还给原告上海逸璟商业经营管理有限公司；三、被告王慧应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸璟商业经营管理有限公司2019年4月1日至2019年8月24日的租金109,106.07元；四、被告王慧应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸璟商业经营管理有限公司违约金20,000元；五、被告王慧应于本判决生效之日起十日内支付原告上海逸璟商业经营管理有限公司占有使用费(自2019年8月25日起至实际搬离之日止，按每月22,853.30元计算，其间被告王慧支付的款项应予扣除)；六、驳回原告上海逸璟商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1,761.50元，由原告上海逸璟商业经营管理有限公司负担350元，被告王慧负担1,411.50元，被告王慧所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾红顺二〇二〇年十月九日书记员  陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情况之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……