广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3512号上诉人（原审原告）：深圳市德兴物业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区嘉宾路1019粤鹏大厦**，组织机构代码192278380。法定代表人：苏盈，执行董事。委托诉讼代理人：祝理力，北京市金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，北京市金诚同达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴凡。委托诉讼代理人：蔡紫茜，广东钧沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婧，广东钧沐律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳智量诗高传播科技有限公司，，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖街道深南大道竹子林联泰大厦**统一社会信用代码91440300349571260C。法定代表人：王鹏，执行董事。委托诉讼代理人：苏斌斌，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高海平。委托诉讼代理人：谢红新，广东鹏城阳光律师事务所律师。原审第三人：深圳德兴房地产开发公司，住所地，住所地广东省深圳市福田区华发北路****/统一社会信用代码4403011021445。法定代表人：刘子文。上诉人深圳市德兴物业发展有限公司（以下简称德兴物业公司）因与被上诉人吴凡、深圳智量诗高传播科技有限公司（以下简称智量诗高公司）、高海平，原审第三人深圳德兴房地产开发公司（以下简称德兴开发公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初1459号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。德兴物业公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0307民初1459号判决；2.确认吴凡与智量诗高公司就深圳市龙岗区签订的房屋买卖合同无效；3.判令吴凡与智量诗高公司协助办理深圳市龙岗区恢复变更登记至吴凡名下的手续;4.吴凡、智量诗高公司承担本案一、二审受理费、保全费等全部诉讼费用。吴凡辩称：1.德兴物业公司未能提供证据证明与吴凡存在委托合同关系，双方也未签署任何协议约定由吴凡代持房产，间接代理关系不能成立;2.深圳市龙岗德兴房地产开发有限公司（以下简称龙岗德兴公司）的回复函已经明确其与德兴物业公司之间不存在债权债务关系;3.德兴物业公司并未举证证明其已经支付款项给龙岗德兴公司,涉案房产属于不动产，不动产转让以登记为生效要件。智量诗高公司辩称：1.德兴物业公司不是涉案房产的实际权利人，也不是涉案房屋买卖合同的利害相关人；2.房产的登记权利人有权通过买卖合同完成房屋的所有权转移登记，智量诗高公司与吴凡之间的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。高海平辩称：1.德兴物业公司主张涉案房产归其所有的唯一理由系龙岗德兴公司通过以房抵债方式将涉案房产抵偿，该主张已由龙岗德兴公司否定，除此之外，德兴物业公司并未提交任何可以证明涉案房产归其所有的证据材料。因此，德兴物业公司主张涉案房产归其所有没有任何事实和法律依据。2.吴凡与智量诗高公司签订的房屋买卖合同不存在任何恶意串通的情形。涉案房产从2001年至2015年期间登记在吴凡名下，该期间吴凡有权对登记在自己名下的不动产进行处分。德兴物业公司主张吴凡与智量诗高公司恶意串通没有提交任何证据材料。吴凡与智量诗高公司没有恶意串通的必要，也没有恶意串通的行为，更没有侵害德兴物业公司的合法权益。高海平通过中介购买涉案房产且支付了交易对价，无论该房产先前的交易行为是否有效，高海平均可善意取得该房产的所有权。综上，德兴物业公司的上诉请求没有任何事实和法律依据，请二审法院予以驳回。德兴开发公司未发表陈述意见。德兴物业公司向一审法院起诉请求：1.确认吴凡与智量诗高公司就深圳市龙岗区签订的房屋买卖合同无效；2.确认智量诗高公司与高海平就深圳市龙岗区签订的房屋买卖合同无效；3.吴凡、高海平与智量诗高公司协助办理深圳市龙岗区恢复变更登记至吴凡名下的手续；3、吴凡、高海平与智量诗高公司承担本案受理费、保全费等全部费用。一审法院判决：驳回德兴物业公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，保全费2184元，合计2284元（德兴物业公司已预交），由德兴物业公司负担。本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织了证据交换和质证。本院二审查明，德兴物业公司持有涉案房产的原始购房合同、发票、房地产证、购房入户等文件原件。深圳德兴开发公司于2004年7月23日因未年检被吊销。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.德兴物业公司是否为涉案房产的实际权利人；2.吴凡与智量诗高公司签订的房屋买卖合同是否有效；3.涉案房产应否变更至吴凡名下。关于德兴物业公司是否为涉案房产的实际权利人。涉案房产的开发商为龙岗德兴公司。龙岗德兴公司于2017年7月6日向原审法院复函称：“1.吴凡未就向我公司实际支付购房款。2.吴凡称以现金方式支付购房款，陈述不属实。鉴于原深圳德兴房地产开发公司在龙岗德兴公司开发德兴花园过程中在工程监理方面提供过相关服务与帮助，德兴公司苏某某在1996年提出，要求我公司提供三套房产作为其公司员工宿舍，并要求将该三套房产登记在德兴物业公司名下，我公司同意了苏某某的要求，并在1997年交付了上述三套房产。在2000年，根据苏某某先生的安排，我公司与吴凡签订了上述三套房产的买卖合同并开具了购房发票，后又为其办理了房地产证，上述购房合同、发票、房地产证、购房入户证明书等文件由德兴公司的员工在2000年和2001年领取。3.我公司未与德兴物业公司签订上述三套房产的抵债协议，与该公司不存在债权债务关系。”上述回复内容与当时德兴开发公司享有德兴物业公司100%的股权，德兴物业公司又是德兴投资公司股东，而吴凡的母亲又系德兴投资公司的法定代表人相吻合，本院予以采信。从上述回复内容可知涉案房产的原始权利人应为德兴开发公司，德兴开发公司将其所有的财产登记在其一人公司名下更符合其真实意思表示。另外，根据德兴物业公司实际持有吴凡与龙岗德兴公司签订的房屋买卖合同、购房发票、房地产证、入户证明书原件以及德兴物业公司一直实际负责管理、出租涉案物业的情形来看，德兴物业公司为实际权利人更符合客观实际。再者，从2011年8月3日德兴物业公司与吴凡签订的《委托书》记载“德兴物业公司因工作需要，以吴凡先生（未付款）名义办理了上述物业房产证。现因公司经营需要，上述物业的实际持有人德兴物业公司与名义持有人吴凡先生（未付款）均同意出售上述物业并委托苏某先生具体承办。”该委托书有吴凡本人签名。吴凡在委托书中自认涉案物业的实际权利人为德兴物业公司而吴凡为名义持有人。综上，本院认定德兴物业公司为涉案房产的实际权利人。关于吴凡与智量诗高公司签订的房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。就吴凡与智量诗高公司是否存在恶意串通的问题，本院分析如下：首先，从2011年8月吴凡与德兴物业公司共同签署《委托书》的情形看，吴凡应当清楚相关的房产证件和手续应当由德兴物业公司持有，但吴凡仍于2011年12月22日、2014年12月10日两次登报申明房产证丢失并于2014年12月10日重新取得房产证。其次，涉案房产的面积为95.53平方米，根据家家顺房产网、中原地产、深圳房天下等房产中介公布的2015年12月同一小区的市场均价应为3万元以上，涉案房产的成交价仅为1032775元，成交价格明显低于当时的市场成交价格总价。根据涉案买卖合同及512号、601号（另案处理）两套房产的买卖合同约定三套房产的总成交价格在三百多万元，智量诗高公司与吴凡主张双方系通过现金方式支付明显不符合常理，吴凡提供的银行交易明细也与其主张的收到现金后存入银行的情形不符。再次，虽然涉案合同签署时间为2015年12月8日，当时智量诗高公司的全资股东和法定代表人为王某，但该合同第一次录入二手房交易系统的时间为2015年12月2日，此时智量诗高公司的大股东为雍某，而雍某为吴凡的前妻且与吴凡的母亲吴某同为卓杨信息科技公司的高管。2015年12月2日当天正是智量诗高公司的股东由吴凡的配偶雍某变更为王某，随后2015年12月8日智量诗高公司与吴凡正式签署房屋买卖合同，15日完成过户登记。智量诗高公司于2015年12月15日取得a号房的房产证后于2016年1月26日立即转手给高海平，间隔时间不足两个月。综合以上情形可以看出，吴凡与智量诗高公司的交易价格明显低于市场价格且智量诗高公司未支付对价，智量诗高公司拿到房产后又急于转手，智量诗高公司的原大股东为吴凡的配偶，上述情形足以认定吴凡与智量诗高公司存在恶意串通，其行为已经损害德兴物业公司的权益。根据上述法律规定，德兴物业公司主张双方签订的房屋买卖合同无效于法有据，本院予以支持。关于涉案房产应否变更至吴凡名下。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不应当登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，高海平系通过深圳市兴中房地产经纪有限公司购买到涉案房产并支付相应的佣金，德兴物业公司亦未提交充足证据证明高海平与智量诗高公司存在恶意串通，且高海平通过银行按揭的方式支付了购房款并且办理了过户登记手续，符合上述法律规定的情形。故，德兴物业公司主张将涉案房产过户到吴凡名下于法无据，本院不予支持。关于吴凡与智量诗高公司恶意串通转让涉案房产对德兴物业公司造成的财产损失，德兴物业公司可另循法律途径解决。综上所述，上诉人德兴物业公司的上诉请求部分成立，本院部分支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初1459号民事判决；二、确认被上诉人吴凡与被上诉人深圳智量诗高传播科技有限公司签署的深（龙）房现买字（2015）第43590号深圳市二手房买卖合同无效；三、驳回上诉人深圳市德兴物业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、保全费各2184元，二审案件受理费100元，共计2384元，均由被上诉人吴凡、深圳智量诗高传播科技有限公司负担，上诉人深圳市德兴物业发展有限公司已经预缴，由被上诉人吴凡、深圳智量诗高传播科技有限公司迳付上诉人深圳市德兴物业发展有限公司。本判决为终审判决。审判长  吴心斌审判员  朱作平审判员  杨 莹二〇二〇年十月十五日书记员  陈明扬书记员  陈柔米