文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初4310号原告：王云，女，1975年9月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：许春艳，上海源杰律师事务所律师。被告：昆山市中楠房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路，统一社会信用代码9132058374682046XQ。法定代表人：陈龙卓，总经理。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。原告王云与被告昆山市中楠房地产开发有限公司（以下简称中楠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王云及其委托诉讼代理人许春艳，被告中楠公司的委托诉讼代理人顾春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云向本院提出诉讼请求：1.判决被告按照合同约定支付原告两套房屋的面积差价款142889.92元；2.判决被告支付租金损失，其中从2019年11月1日至2020年8月27日为5万元，之后租金每套按每月租金5000元的标准计算至被告实际支付第一项款项金额之日止。事实和理由：2015年9月10日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的中楠都汇广场2幢1604室、1605室的办公室，单价为10891元每平方米，面积均为54.66平方米（套内面积为35.28平方米），原告每套当天支付现金59.5万元，由于在签约销售过程中，被告与苏州成蒙房地产营销策划有限公司、昆山葛瑞特商业管理顾问有限公司共同使用欺诈手段，让原告支付所谓的团购费近10万元，而价格又高于市场价，故原告所在的圣辉律所与被告因涉案房屋进行了近四年的诉讼。诉讼结束后，2018年下半年，原告办理了交房手续。后原告发现房屋面积与合同约定不符（实际套内面积不足32平，即每套建筑面积少4平方以上），原告尝试多方与被告的项目负责人联络，对方均不予回应，不接电话，不回微信。合同约定1604室、1605室的套内面积为35.28平方米，但实际套内面积仅为32平方米，套内实际面积差3.28平方米，以得房率倒推，建筑面积差为6.56平方米。两套房屋的价款差如下：单价为10891元/平方米，乘以6.56平方米，两套房屋合计金额为142889.92元。请求法院判如所请。被告中楠公司辩称：原告的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。第一，涉案的中楠都汇广场，原告购买两套房屋2-1604及2-1605，根据原、被告合同约定的建筑面积为54.66平方米，实际经昆山市城乡房产测量有限公司最终测算建筑面积为54.65平方米，相差仅为0.01平方米，被告已经将面积差的房价109元/每套，共计218元支付给了原告。另外，原、被告合同上第五条也明确约定双方当事人选择计价方式以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，所以原告的诉请一没有相关事实以及法律依据。第二，关于原告的诉请二租金损失没有任何事实依据。被告及两家销售公司在销售房屋过程中不存在欺诈、违约行为，原告主张损失没有任何依据的。经审理查明：中楠公司是中楠都汇广场项目的开发商。昆山葛瑞特商业管理顾问有限公司（以下简称葛瑞特公司）为中楠都汇广场开发商的委托销售代理人。2015年4月6日，苏州成蒙房地产营销策划有限公司（以下简称成蒙公司）（甲方）与圣辉律所（乙方）签订《成蒙巢会员团购服务协议》一份，约定成蒙公司依托自身代理的项目资源优势，针对中楠都汇广场推出“成蒙巢团购会”，协议约定乙方为甲方提供实惠、便捷的服务；双方确认乙方意向购买1604、1605、1606、1607、1608、1609号办公楼房屋，甲方确保乙方享有总价减10万元/套的优惠，房屋优惠后价格为3781071元，六套团购服务费10万元，先付2万，剩余8万元明年四月底付清；双方确认，会员权益不得转让，每位会员每次仅可享受一套商品房的优惠价格，且仅限购买一套房产，一旦乙方以优惠价格与开发商签订购房协议后，乙方支付的信息服务费所对应的甲方购房优惠服务已履行完毕。双方还就其他事项进行了约定。该服务协议上购买方抬头载明为“江苏圣辉律师事务所、杨成越等”，落款签字为“王云”。2015年9月10日，中楠公司与圣辉律所签订认购协议书一份，约定圣辉律所认购2幢1608、1615室，面积为137.85平方米，总价为1730258元，付款方式为按揭贷款，每套团购费16600元，如认购方自己无法到位，定金可退。该认购协议书中，认购方抬头载明为江苏圣辉律师事务所、杨成越、王云、杨世伟、王家林、郭胜珍、王锡书，购房方签字为王云，置业顾问为金菊，案场经理为郭宗华。杨成越、王云、杨世伟、王家林、郭胜珍、王锡书均为圣辉律所的工作人员。最终，圣辉律所实际团购房屋为2幢1604、1605、1606、1607四套，总面积为218.64平方米，总价为2370276元，实际支付团购费为6.64万元。2015年9月10日，中楠公司与圣辉律所签订《昆山市商品房购销合同》，约定将中楠都汇2幢1606、1607室以10791元/平方米出售给圣辉律所；以10891元/平方米的价格将1604、1605室出售给王云。其中，中楠公司（甲方、卖方）与王云（乙方、买方）签订的两份《昆山市商品房购销合同》，分别约定中楠公司将其开发的中楠都汇2幢1604室、1605室出售给王云。两份合同的第三条均约定，该商品房的用途为办公楼，商品房[合同约定]建筑面积共54.66平方米，套内面积35.28平方米。第四条均约定，双方按建筑面积计算该商品房价款，办公楼单价每平方米10890.99元，金额为595301.5134元。第五条均约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条规定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：经双方友好协商，面积按昆山市城乡房产测量有限公司提供实测报告经昆山市房产交易中心核准备案后为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），出让人与买受人双方按合同约定房价多退少补，超过3%，房价由出卖人承担。该合同还对部分其他事项进行了约定。另查明:2016年8月10日，圣辉律所以成蒙公司在提供团购服务中存在欺诈，其未享受到购房优惠为由，向江苏省昆山市人民法院提起诉讼，请求判决成蒙公司、葛瑞特公司返还团购款6.64万元，并赔偿损失40万元（优惠团购价损失100000元/套*4套、租金损失按180000元/年从2014年9月看房之日开始计算至判决生效之日、房屋差价损失3000元/平方米*250平方米，总计约1510000元，确定主张损失金额400000元）。2016年11月29日，该院作出（2016）苏0583民初12456号民事判决，判决成蒙公司返还圣辉律所团购款66400元，并赔偿损失153000元。后圣辉律所、成蒙公司不服该判决，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院审理后认为，圣辉律所及王云在购买中楠都汇广场2幢1604室、1605室、1606室、1607室四套房屋中享受了“3万元抵10万元”的优惠，成蒙公司在团购服务中并不存在违约，不应当承担违约责任，赔偿损失，并据此作出（2017）苏05民终2364号民事判决书，判决撤销（2016）苏0583民初12456号民事判决，驳回圣辉律所的全部诉讼请求。本案审理中，王云为证明涉案房屋面积与约定不符，提交了其自行制作的套内实测面积图片一页，其称合同约定的建筑面积为54.66平方米，套内面积为35.28平方米，但经实际测量，房屋的长、宽分别为8.07米和3.97米，套内面积为32平方米，故套内面积误差为3.28平方米，建筑面积误差为6.56平方米。中楠公司对该图片不予认可，并提交昆山市城乡房产测量有限公司出具的《房屋建筑面积计算报告》，该报告显示昆山市都汇广场2号楼1604室和1605室的面积情况均如下：计算式为“8.4*4.2”，套内面积为“35.28平方米”，分摊面积为“19.372平方米”，建筑面积为“54.65平方米”（该报告加盖昆山市城乡房产测量有限公司的公章、业务专用章以及昆山市住房和城乡建设局的房产测绘成果审核专用章）。王云表示该报告与本案无关，真实性由法院审核，房屋面积应以实际面积为准。另，为证明其已将房屋面积差价款218元支付给王云，中楠公司提交了中国农业银行苏州分行电子回单及中楠公司的收款凭证各一份。其中，电子回单显示王云于2018年8月23日向王云汇款2514元；收款凭证显示“王云2#1604-1605，交款项目为：房款差额：-109+-109=-218，维修基金：1366+1366=2732，金额2514元”。中楠公司称涉案两套房屋合同约定面积54.66平方米，实际面积54.65平方米，每套房屋应退差额109元，两套218元，中楠公司应退还218元；王云应向中楠公司支付维修基金，两项结算后王云向中楠公司支付2514元。王云表示这是中楠公司单方核算的，不清楚是什么意思，其坚持诉请。以上事实有王云提交的商品房购销合同、银行交易记录、（2016）苏0583民初12456号民事判决书、图片，中楠公司提交的面积计算报告、电子回单、收款凭证，（2017）苏05民终2364号民事判决书，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，王云与中楠公司签订的《昆山市商品房购销合同》约定的房屋建筑面积为54.66平方米，并约定“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”、“产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积按昆山市城乡房产测量有限公司提供实测报告经昆山市房产交易中心核准备案后为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），出让人与买受人双方按合同约定房价多退少补，超过3%，房价由出卖人承担”。上述合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王云以其向中楠公司购买的房屋面积不足为由要求中楠公司支付房屋面积差，但其自行测量的房屋套内面积不能证明房屋的面积实际情况。根据中楠公司提交的经昆山市城乡房产测量有限公司和昆山市住房和城乡建设局认可的《房屋建筑面积计算报告》，涉案两套房屋的建筑面积均为54.65平方米。相较于合同约定面积，中楠公司实际交付的房屋相较于合同约定缺少了0.01平方米。现中楠公司提交的银行电子回单和收款凭证可以证明王云在向中楠公司支付维修基金时，已将房屋建筑面积减少的差价部分进行了抵扣。由于中楠公司已按合同约定根据建筑面积误差退还了差价款，因此，王云提起本案诉讼再次要求中楠公司赔付房屋面积差价款依据不足，本院不予支持。关于王云要求中楠公司支付租金损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王云的诉讼请求。案件受理费4158元、减半收取2079元，财产保全申请费1370元，合计3449元，由原告王云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审判员 王 坤二〇二〇年十月十六日书记员 陆雨舟