北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初137号原告：翟艳亮，男，1989年12月4日出生，住北京市延庆区。被告：侯海军，男，1976年12月3日出生，住北京市延庆区。原告翟艳亮与被告侯海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。翟艳亮、侯海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟艳亮向本院提出变更后的诉讼请求：1.解除翟艳亮、侯海军于2019年4月22日签订的房屋租赁合同，解除时间由法院判决；2.侯海军退还租房费16500元（自2019年11月3日-2020年4月21日，以3000元/月的标准按天计算）；3.侯海军退还押金6000元；4.侯海军退还供暖费3200元；5.侯海军退还物业费500元；6.侯海军退还电费200元（当时电表剩余费用）；7.侯海军赔偿翟艳亮因房屋地砖漏水造成的损失500元，以上共计26900元。事实和理由：2019年4月13日，翟艳亮与侯海军签订房屋租赁合同，翟艳亮承租了×区×号楼×层3-202室房屋（以下简称涉案房屋），并向侯海军交纳了订金6000元。2019年4月22日，翟艳亮向侯海军交纳了一年的房租及物业费，并对水费、电费、燃气费进行交割。2019年11月3日，涉案房屋客厅地埋管漏水，翟艳亮联系侯海军，侯海军对漏水处进行修理。2019年11月9日，客厅地埋管再次漏水，侯海军一直在外地没回来，直到2019年11月17日才回来。当天，双方协商，侯海军同意翟艳亮不再承租涉案房屋，但对退款事宜始终不能达成一致，故诉至法院，请求法院支持翟艳亮的诉讼请求。侯海军辩称,不同意翟艳亮的诉讼请求，理由如下：1.不同意解除房屋租赁合同，要求继续履行合同至期满。侯海军在翟艳亮要求对漏水问题进行维修时，侯海军在合理期限内及时派人维修，且已维修完毕，适合居住。需要说明的是，在侯海军进行维修时，翟艳亮不配合且拒绝维修，侯海军多次报警才得以维修。侯海军也告知翟艳亮可以自行维修，由侯海军负担费用，但翟艳亮仍要当时退款，要求终止合同，翟艳亮的行为违背法律精神，属于违约，侯海军已尽到出租人的义务；2.不同意退还租赁费16500元，因翟艳亮至今也没有交还房屋，且房屋租赁合同尚未到期；3.不同意退还押金6000元，因合同在履行过程中，且翟艳亮没有交付房屋，也没有对电表、水表、燃气进行核对，翟艳亮给侯海军造成屋内损失没有赔偿，也没有对房屋恢复原状。现发现翟艳亮破坏了干净整洁、设施完好的房屋，导致房屋墙壁污损严重、垃圾遍地、家具损坏严重；4.不同意退还供暖费3200元，因翟艳亮向第三人交纳的供暖费，且其已享受供暖，也没有交还房屋；5.不同意退还电费，因翟艳亮没有交还房屋，屋内设施正在用电（如鱼缸）；6.不同意退还物业费500元，合同正在履行中，且翟艳亮已使用物业；7.不同意赔偿损失500元，侯海军没有给翟艳亮造成损失，维修的时间可以顺延租期或扣除相应期限的租金。本院经审理查明，认定事实如下：2019年4月13日，翟艳亮（乙方）承租侯海军（甲方）位于×区×号楼×层**房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：“一、租期1年，自2019年4月22日至2020年4月21日止，先付后住。二、租期内房租每月人民币3000元整，由乙方按年付给甲方，不得拖欠。乙方不得转租。如转租必须提前通知甲方，甲方同意方可转租，如不同意，乙方无权转租。租期内，如乙方拖欠房租过期30天不交，甲方有权终止合同收回出租房屋，后果乙方负责。三、租期内甲方不得以任何理由随意加价并将2019年4月22日以前产生的水、电、物业费、取暖费等一切费用一次结清，乙方概不承担。租期内水、电、物业费、取暖费等一切费用由乙方承担，按时交纳。如按时不交拖欠，甲方有权终止合同收回房子……八、租房押金6000元，乙方到期不租，费用结清，并对房屋及房屋内物品无严重损坏，甲方将押金退还给乙方……十三、1.水表底数：立方2.电表度0元3.天然气度数378方。”当天，翟艳亮向侯海军交纳了押金6000元并对水费、电费、燃气费进行了交割。2019年4月22日，翟艳亮向侯海军交纳了一年的房租36000元及物业费1200元。2019年11月3日，涉案房屋客厅暖气地埋管漏水，翟艳亮联系侯海军，侯海军对漏水处进行了修理。2019年11月9日，客厅暖气地埋管再次漏水，翟艳亮再次联系侯海军，侯海军称其在外地直至2019年11月17日才回延庆。庭审中，翟艳亮称在侯海军回来之前及2019年11月17日当日，双方已协商好翟艳亮退租，但就退费事宜未达成一致，翟艳亮于2019年11月19日搬离涉案房屋。侯海军称，其在外地时向翟艳亮表示过要翟艳亮自己维修漏水由侯海军承担费用，但翟艳亮不同意并坚持退租，且在11月18日阻止其维修漏水的地方。另查，2019年11月8日，翟艳亮向侯海军转账，让侯海军代其交纳涉案房屋供暖费3200元。2019年11月23日，翟艳亮通过他人向侯海军交付了涉案房屋房门钥匙，但双方未就水、电、物业费、供暖费等进行交割。侯海军自认其在2020年1月26日左右更换了涉案房屋门锁。庭审中，侯海军为证明翟艳亮的居住造成了涉案房屋损坏要求用押金赔偿，如马桶底座裂开（价值1600元）、电视无法开机（价值6000元，要求赔偿3000元）、墙面变黑，向本院提交了涉案房屋内照片。翟艳亮对照片真实性不认可，不确定何时拍摄的照片，认为马桶是水泡造成的，墙面污迹是修理地砖造成的，认为厨房本身就是居住使用的，有油烟也是正常的。电视没有任何损坏。侯海军在今年4、5月份的时候还找其要过电视遥控器，也没说过电视损坏的事。本院经核实，对照片真实性予以确认，但照片作为单一证据在无其他证据予以佐证的情况下，本院对待证事实中电视损坏不予确认，其他损坏物品价值本院予以依法酌定。上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、照片、转账记录截图及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，翟艳亮与侯海军之间的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，涉案房屋的暖气地埋管自2019年11月3日开始漏水，翟艳亮于当天告知了侯海军，侯海军进行维修后11月9日再次发生漏水。侯海军虽辩称漏水问题可通过再次维修即可解决，合同仍可继续履行，但本院考虑到漏水造成客厅大面积浸泡，维修仍然需要第二次撬开地砖进行施工，且当时正值供暖阶段，天气严寒，翟艳亮已无法正常居住并搬出了涉案房屋，本院认为双方合同目的已不能实现，故对侯海军的抗辩意见不予采纳，现翟艳亮要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。双方之间签订的合同应自侯海军取得房屋钥匙实际占有、控制房屋之日起解除，故本院认定侯海军与翟艳亮之间的《房屋租赁合同》于2019年11月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于退还租金，侯海军应退还翟艳亮自2019年11月24日至2020年4月21日的租金14800元，翟艳亮主张应自2019年11月3日起计算退租日期，于法无据，本院不予支持。关于退还押金6000元，考虑到交付时房屋脏、乱、未整理等损失情况，本院酌定侯海军退还押金4000元；侯海军主张电视损坏要求在押金中扣除3000元的抗辩意见，因缺乏证据支持，本院不予采纳。关于退还供暖费和物业费，因合同约定由翟艳亮承担租赁期内的供暖费及物业费，由于翟艳亮未实际享受供暖及剩余租期内的物业服务且合同已解除，故其主张退还供暖费3200元、物业费500元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。翟艳亮要求退还电费200元及赔偿损失500元，因双方未对房屋电费进行交割，且未提交相关损失的有效证据，故本院对翟艳亮主张退还电费200元及赔偿损失500元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、侯海军与翟艳亮在二〇一九年四月十三日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十一月二十三日解除；二、侯海军退还翟艳亮自二〇一九年十一月二十四日至二〇二〇年四月二十一日期间的租金14800元（于本判决生效后七日内履行）；三、侯海军退还翟艳亮押金4000元（于本判决生效后七日内履行）；四、侯海军退还翟艳亮供暖费3200元（于本判决生效后七日内履行）；五、侯海军退还翟艳亮物业费500元（于本判决生效后七日内履行）；六、驳回翟艳亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，由翟艳亮负担55元（已交纳），由侯海军负担181元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 施青云二〇二〇年十月十六日法官助理 王映雪书 记 员 夏昕光67