沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0113民初1418号原告：新工（厦门）物业管理服务有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市和平区南京北街**海润国际大厦**。统一社会信用代码：91210100675348208G。负责人：谢祥飞，系该公司经理。委托诉讼代理人：曹晓辉、姚洪彦，系该公司员工。被告:吉宝城镇开发（沈阳）有限公司，住，住所地沈阳市沈北新区蒲新路**/div>统一社会信用代码：91210113662523003D。法定代表人：姜呈家，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王维维，系该公司法务人员。原告新工（厦门）物业管理服务有限公司沈阳分公司（以下简称“新工物业公司”）与被告吉宝城镇开发（沈阳）有限公司（以下简称“吉宝城镇公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人姚洪彦、曹晓辉、被告委托诉讼代理人王维维到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告新工物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2019年7月至2020年2月空置房费、补贴费合计524989.39元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2010年10月29日签订《前期物业服务委托合同》，被告将位于沈阳市沈北新区季景沁园小区物业委托原告提供前期物业服务，合同履行期限约定为2010年10月9日至2015年10月8日，如合同期满未成立业委会，则自动续期至业委会与物业公司签订《物业管理服务合同》，前期物业服务合同约定本项目按照酬金制提供物业服务，每月酬金16000元整，被告支付全部空房费。根据后期房屋开发情况，一期只开发了一半，双方经过协商每月酬金13000元，且根据被告对服务的要求提供服务，被告支付因为未完整开发而产生的物业费不足差额即物业费补贴。被告已经支付了2013年10月至2019年6月补贴费，但自2019年7月至今补贴费未支付，因为2018年被告由原来的新加坡吉宝公司卖给融创沈阳公司，融创沈阳公司进场后支付了2018年6月至2019年6月的物业费补贴，合同签订后，原告进场提供物业服务，在合同履行期间严格按照合同约定的服务内容及标准完成合同义务，被告拖欠原告2019年7月至2020年2月期间的酬金、空房费、物业费补贴等款项，多次催要无果，被告的违约行为给原告造成重大损失，原告为维护合法权益，特诉至法院。被告吉宝城镇公司辩称，一、原告新工物业公司未按合同约定履行全部业务。根据双方签订的合同及补充协议约定，在业主委员会成立之前，应由被告吉宝城镇公司与原告共同监管物业款项账号，原告支取款项用于物业服务应事先征得被告吉宝城镇公司的同意。原告应在每月前7个工作日内报预算，经被告吉宝城镇公司审核后支出物业账户款项。原告应按月向被告吉宝城镇公司提供物业服务账户资金收支情况，向被告吉宝城镇公司和全体业主公布上一年度全年物业账户的收支情况，但原告未能提供，也未公布。原告提供的物业服务质量与空置房管理也不符合合同及补充协议的约定标准。二、原告诉求费用的承担主体和流程均不符合双方约定。业主预交的物业服务资金由物业服务支出和原告的酬金构成，物业服务支出为业主缴纳，由原告代管，用于服务项目的支出。经被告吉宝城镇公司指定的专业机构对原告物业服务费用支出的年度决算进行审计，在审计认可情况下，物业服务费用支出超出业主已付的物业服务费支出且属于合理必要的支出时，则不足部分由全体业主按房屋面积比例承担。若按原告的预算，下一年度物业服务费用支出超出约定的物业服务支出，经审计认定情况下，由全体业主表决并根据结果确定是否按年度预算支付物业服务费。若拥有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意按原告预算支付物业服务费，则全体业主有义务按原告预算支付物业服务费；反之，原告仍应根据合同约定的物业服务费价格向业主收取物业服务费，提供对应的物业服务内容及标准。原告要求物业补贴费应在审计予以认可后由全体业主进行表决，并根据最终表决结果确定是否承担。若承担应由全体业主按房屋面积比例承担。综上，原告未按合同约定履行全部义务，且诉讼请求费用的承担主体和流程均不符合双方合同约定，请求依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月9日，原、被告双方签订了《前期物业服务合同》及补充协议，被告吉宝城镇公司将位于沈阳市沈北新区物业委托原告新工物业公司提供前期物业服务。合同约定期限为2010年10月9日至2015年10月8日，如合同期满尚未成立业主大会，则自动续期至业委会与物业公司签订《物业管理服务合同》之日止。合同约定物业费实行酬金制，业主按其物业的建筑面积预先交纳，多层住宅、商业物业每月每平米1.5元，半地下停车库每月每个55元。原告每月酬金不低于13000元。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因被告吉宝城镇公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告吉宝城镇公司全额交纳。物业服务支出年度结算后结余部分转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算不足部分，由全体业主承担，该合同还约定了其它内容。2015年9月9日，双方又签订了补充协议，延长原合同期限至业主委员会成立之日止。原告新工物业公司为涉案园区提供物业服务至今，被告吉宝城镇公司已经支付了2013年10月至2019年6月期间的酬金、补贴费。2019年7月至今，被告吉宝城镇公司未能支付原告新工物业公司酬金、补贴费。原告新工物业公司已将支付涉案酬金、补贴费被告吉宝城镇公司所需账务票据及报表上报至被告吉宝城镇公司工作人员，被告吉宝城镇公司未能支付原告新工物业公司酬金、补贴费。在诉讼过程中，经本院组织双方当事人核算，双方当事人对2019年7月空置房产面积15912.71平方米、空置车位（库）88个；2019年8月空置房产面积15765.98平方米、空置车位（库）87个；2019年9月空置房产面积15472.52平方米、空置车位（库）84个；2019年10月空置房产面积15328.15平方米、空置车位（库）83个；2019年11月空置房产面积15181.42平方米、空置车位（库）83个；2019年12月空置房产面积14746.45平方米、空置车位（库）79个；2020年1月空置房产面积14599.72平方米、空置车位（库）78个；2020年2月空置房产面积14599.72平方米、空置车位（库）78个部分无争议。双方当事人共同确认2019年7月被告吉宝城镇公司应付空置房物业费23869.07元（15912.71平方米*每月每平方米1.5元），应付空置车库物业费4840元（88个*每个每月55元）。2019年8月被告吉宝城镇公司应付空置房物业费23648.97元，应付空置车库物业费4785元。2019年9月被告吉宝城镇公司应付空置房物业费23208.78元，应付空置车库物业费4620元。2019年10月被告吉宝城镇公司应付空置房物业费22992.23元，应付空置车库物业费4565元。2019年11月被告吉宝城镇公司应付空置房物业费22772.13元，应付空置车库物业费4565元。2019年12月被告吉宝城镇公司应付空置房物业费22119.68元，应付空置车库物业费4345元。2020年1月被告吉宝城镇公司应付空置房物业费21899.58元，应付空置车库物业费4290元。2020年2月被告吉宝城镇公司应付空置房物业费21899.58元，应付空置车库物业费4290元。综上，被告吉宝城镇公司应给付2019年7月至2020年2月期间无争议部分的空置房、空置车位（库）物业费共218710.02元。在诉讼过程中，经双方核算，被告吉宝城镇公司与原告新工物业公司对部分房产、车位是否为空置房产、车位（库）产生争议，其中2019年7月争议房产面积1155.48平方米、争议车位（库）8个；2019年8月争议房产面积1302.21平方米、争议车位（库）9个；2019年9月争议房产面积1595.67平方米、争议车位（库）12个，2019年10月争议房产面积1740.04平方米、争议车位（库）12个，2019年11月争议房产面积1886.77平方米、争议车位（库）12个，2019年12月争议房产面积2175.01平方米、争议车位（库）15个，2020年1月争议房产面积2177.04平方米、争议车位（库）15个，2020年2月争议房产面积2177.04平方米、争议车位（库）15个。被告吉宝城镇公司称上述争议房产车位（库）已出售业主，随时间变化已交付或到约定交付期，因业主原因存在未实际交付物业费接收房产车位（库）的情况。原告新工物业公司称针对上述争议房产车位（库）物业费部分可暂缓计算，另行主张给付物业费的权利。在诉讼过程中，经本院组织双方当事人核算，双方当事人共同确认2019年7月应收住宅业主物业费85495.94元（56997.29平方米*每月每平方米1.5元），车库业主物业费14795元（269个*每个每月55元），2019年7月共计可应收物业费100290.94元。2019年8月应收住宅物业费85495.94元，车库物业费14850元，2019年8月共计可应收物业费100345.94元。2019年9月应收住宅物业费85495.94元，车库物业费15015元，2019年9月共计可应收物业费100510.94元。2019年10月应收住宅物业费85495.94元，车库物业费15070元，2019年10月共计可应收物业费100565.94元。2019年11月应收住宅物业费85576.64元，车库物业费15070元，2019年11月共计可应收物业费100646.64元。2019年12月应收住宅物业费86252.57元，车库物业费15290元，2019年12月共计可应收物业费101542.57元。2020年1月应收住宅物业费86809.92元，车库物业费15345元，2020年1月共计可应收物业费102154.92元。2020年2月应收住宅物业费86809.92元，车库物业费15345元，2020年2月共计可收业主物业费102154.92元。综上，2019年7月至2020年2月，原告新工物业公司应收取业主的物业费总额为808212.81元。在诉讼过程中，经本院组织双方核算，双方对原告新工物业公司提交的2019年7月至2020年2月期间各月《物业费用明细表》中支出项下当月实际支出的公用事业费、员工薪资及福利、维修及保养、保安费用、办公行政费用、营业税金及附加等费用及数额无异议，经核算上述费用支出共计1303056.91元。原告新工物业公司称在2019年7月至2019年9月每月实际支出的清洁及绿化费用1000元（共计3000元），上述费用共计1306056.91元。被告吉宝城镇公司对清洁及绿化费用3000元提出异议，原告新工物业公司称该费用系其自找人员进行日常绿化养护、灌溉等费用。在诉讼过程中，原告称开立了园区物业费用的专用账户，由双方共同监管，2019年之前，被告吉宝城镇公司曾通过该银行账户给付物业款项。本院认为，原告新工物业公司与被告吉宝城镇公司针对涉案园区签订的前期物业服务合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面、及时履行合同义务。本案中，双方对原告新工物业公司在物业服务过程中实际支出各项费用1303056.91元无异议。又在物业服务中，原告新工物业公司主张实际支出的3000元绿化费用，系其降低成本措施的合理必要支出，本院予以支持。原告新工物业公司主张2019年7月至2020年2月期间的物业费用支出1306056.91元具有事实及法律依据，本院予以支持。依据合同约定，部分房产、车位被告吉宝城镇公司已竣工尚未出售，或因被告吉宝城镇公司原因未能按时交给业主，物业服务费由被告吉宝城镇公司承担，原告新工物业公司在2019年7月至2020年2月期间为涉案园区提供了物业服务，原告新工物业公司主张被告吉宝城镇公司给付该期间（无争议部分）空置房、空置车位（库）的物业费218710.02元于法有据，本院予以支持。关于物业补贴费，虽然前期物业服务合同及补充协议约定物业服务支出不足部分由全体业主承担，但被告吉宝城镇公司未能举证证明该类合同条款的约定已实际征得全体业主的同意。被告吉宝城镇公司在未经全体业主同意的情况下，以此方式调整物业费收费，擅自加重了全体业主的物业费承担义务和责任，损害了全体业主的实体权益，该条款约定依法无效，不应适用。前期物业服务合同约定涉案园区建筑面积149584.23平方米，实际履约过程中，被告吉宝城镇公司分期分栋、滚动开发园区房产至今仅开发了72910平方米，实际开发房产的面积与合同约定的物业服务面积差距巨大。又虽前期物业服务合同约定物业服务支出不足部分由全体业主承担，但实际履约过程中，被告吉宝城镇公司在2019年6月前，已实际将物业补贴费给付原告新工物业公司，应视为双方在实际履约中，以实际行为变更了原合同的约定，认可给付原告物业补贴费。综上，原告新工物业公司主张被告吉宝城镇公司给付物业补贴费具有事实及法律依据，本院予以支持。关于物业补贴费的数额，原告新工物业公司的物业费用支出扣除原告可收取的业主房产、车位（库）物业费收入，扣除被告吉宝城镇公司应支付的空置房、空置车位（库）物业费。经核算（1306056.91元-808212.81元-218710.02元），原告新工物业公司主张被告吉宝城镇公司给付2019年7月至2020年2月期间的物业补贴费279134.08元具有事实及法律依据，本院予以支持。被告吉宝城镇公司抗辩称原告新工物业公司要求给付物业补贴费的流程不符合约定，如上所述，原告新工物业公司在物业服务过程中实际产生的物业服务支出，已将费用票据等相关手续报送给被告吉宝城镇公司，已将预算表等文件给付被告吉宝城镇公司。针对物业服务费用年度预算、决算，被告吉宝城镇公司亦未组织过全体业主投票表决，且被告吉宝城镇公司在2019年6月前已实际支付了物业款项，现被告吉宝城镇公司以此抗辩拒绝给付物业款项，缺少事实及法律依据，且与民法的公平、诚实信用原则相悖，本院无法采信。被告吉宝城镇公司抗辩未开立监管账户，支款未经其审核同意问题。结合双方提交的证据材料，当事人陈述，可证已开立了涉案园区物业费用的银行账户，在履行过程中，并非原告一方原因使物业费用支出未笔笔进行书面审核，但原告新工物业公司已向被告吉宝城镇公司提交了年度预决算、实际支出物业费用明细，被告工作人员也已说明确认，被告吉宝城镇公司仍以此拒付物业款项，缺少事实及法律依据，本院亦不予采信。关于被告吉宝城镇公司抗辩称原告新工物业公司的物业服务质量及空置房管理均不符合合同约定的标准，未提供充足的证据材料证明物业服务存在明显的瑕疵及质量问题，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吉宝城镇开发（沈阳）有限公司于本判决生效后五日内一次性给付原告新工（厦门）物业管理服务有限公司沈阳分公司空置房产、车位（库）物业费218710.02元；二、被告吉宝城镇开发（沈阳）有限公司于本判决生效后五日内一次性给付原告新工（厦门）物业管理服务有限公司沈阳分公司物业补贴费279134.08元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告新工（厦门）物业管理服务有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求；案件受理费9050元，减半收取4525元，由被告吉宝城镇开发（沈阳）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇二〇年十月二十日法官助理葛德强书记员徐波本判决涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。