上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初12829号原告：张炜，女，1973年6月1日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：黄纪明(系夫妻关系)，住上海市奉贤区。被告：上海城太投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：丁吉祥，总经理。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。原告张炜诉被告上海城太投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，并于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告张炜、被告上海城太投资管理有限公司的委托诉讼代理人何晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张炜向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的租赁协议；2、要求被告支付2019年8月至解除合同之日的租金;3、要求被告支付租金总额的10%违约金15,896.77元;4、要求被告把拆除的墙面及玻璃门恢复原状。审理中，原告撤回要求被告将拆除的墙面及玻璃门恢复原状的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年6月26日签订《包租经营管理协议》，约定原告将位于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号二层2396号商铺(建筑面积为16.13平方米)按每天每平方1.40元租金出租给被告使用，包租经营期为15年，自2019年8月1日起至2034年7月30日止，其中2018年10月1日至2019年7月30日为原告给被告的装修免租期。被告从驻入后开始拆墙装修与招商，至今未按协议准时给原告租金，为维护自身合法权益，特诉请法院，判令被告尽速支付租金。被告上海城太投资管理有限公司辩称，不同意原告全部诉请，要求继续履行合同。第一，涉案绿天商场，双方签订包租经营管理协议后，是整体将商铺出租给被告使用，原告在出租后应当承担适租义务，但在被告承租期间，因为部分业主的与案外人的某某，案外人对某某的正常招租经营进行破坏，驱赶被告招商的租户，被告对此曾多次报警。原告在房屋的交付上存在瑕疵。第二，被告启动招商后先后投入5,000,000元，如解除协议，被告的前期投入将无法挽回。本院经审理认定事实如下：原告系上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号(即绿天商城)2层2396号商铺的产权人。2018年6月26日，原、被告签订《包租经营管理协议》，约定：原告将自有产权商业用房奉贤区南桥镇百兴路XXX号(即绿天商城)2层2396号商铺(建筑面积16.13平方米)租赁给被告经营，租金每天每平方米单价1.40元，租期自2019年8月1日至2034年7月30日止，其中2018年10月1日至2019年7月30日为免租期。被告向原告支付租金的时间为三个月一付(季付),被告应于每季度的前一个月前将当季度租金汇入原告在农业银行开立的账户。被告逾期支付租金的,每逾期一日,每日按年租金额的万分之五向原告支付违约金。逾期超过一个月视为被告单方违约终止合同,合同于一月期限届满之日自动解除,原告无须通知被告。被告应按照本协议约定的租金总额的百分之十支付违约金,不足部分原告有权继续追偿。被告应于解除之日起十日内归还房屋,否则原告有权自行收回出租房屋,被告留存物品,原告有权处置。约定应付租金明细为：2018年10月1日至2019年7月30日为装修期(免租)、2019年8月1日至2021年7月30日年租金为8,242.43元、2021年8月1日至2022年7月30日年租金为8,489.70元、2022年8月1日至2023年7月30日年租金为8,744.39元、2023年8月1日至2024年7月30日年租金为9,006.73元、2024年8月1日至2025年7月30日年租金为9,276.93元、2025年8月1日至2026年7月30日年租金为9,555.24元、2026年8月1日至2027年7月30日年租金为9,841.89元、2027年8月1日至2028年7月30日年租金为10,432.41元、2028年8月1日至2029年7月30日年租金为11,058.35元、2029年8月1日至2030年7月30日年租金为11,721.85元、2030年8月1日至2031年7月30日年租金为12,425.16元、2031年8月1日至2032年7月30日年租金为13,170.67元、2032年8月1日至2033年7月30日年租金为13,960.91元、2033年8月1日至2034年7月30日年租金为14,798.57元。签约后，原告交付了商铺，被告支付了一个月的租金。被告入驻后开始拆除原装修并进行招商等经营活动，之后有案外人干扰被告的相关经营活动。后因被告未按合同履行支付租金的义务，故原告诉讼来院。另查明，2018年7月至10月，因案外人对某某进入绿天商城拆除原装修等经营活动进行阻挠，被告曾报警。2017年7月，案外人汪某欲利用绿天商城二楼开设家居卖场，在没有和二楼小业主签订租赁合同的情况下，雇佣装修公司人员将未签订租赁合同的部分业主的商铺的吊顶、玻璃、隔墙等敲碎，后被公安机关以涉嫌故意毁坏财物犯罪，于2017年9月26日刑事拘留，检察机关提起公诉，本院经审理后，于2019年2月28日，以(2018)沪0120刑初256号刑事判决书判决被告人汪某犯故意毁坏财物罪，判处有期徒刑三年六个月。又查明，系争商铺所在的绿天商城停业已一年以上，目前处于关闭状态。本案诉状副本于2020年7月8日送达被告。以上事实由“包租经营管理协议”、涉案商铺的房地产权、庭审笔录、(2018)沪0120刑初256号刑事判决书、本院的调查笔录等证据佐证。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力，被告作为承租人有按约支付租金的义务。被告主张案外人破坏被告的正常招租经营，原告在房屋的交付上存在瑕疵，并违反适租义务等，本院认为，即使存在上述事实，根据公安机关的接报情况，也存在于2018年7月至10月的免租期内，有关人员亦已被刑事处理，被告并无证据证明阻挠情况持续存在。根据本院于2020年9月28日的调查笔录，涉案商城一直由被告控制，同时，即便存在其他无法使用租赁房屋致合同不能履行的情况存在，被告也未及时通知原告等业主提出解除合同，以减少损失，故本院对某某的上述辩述不予采信。根据合同的约定，被告已拖延租金达一年以上，已属严重违约，原告根据合同请求解除合同，有事实和法律依据。合同解除应当通知对方，故本院确认包租经营管理协议于诉状副本送达之日即2020年7月8日解除。合同解除后，被告应当返还原告租赁商铺。被告已经支付一个月租金，故被告还应当支付自2019年9月1日至协议解除日的租金7,045元。被告未支付租金导致双方协议解除，按照协议约定，被告还应当支付违约金。违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合本案情况，租赁期限长达15年，目前合同期限仅过去一年多，按照15年租金总额计算违约金显属过高，原告诉请的违约金过高，本院予以适当调整，酌定三个月租金2,061元作为违约金。原告撤回要求被告将拆除的墙面及玻璃门恢复原状的诉讼请求，本院予以准许，不再作实体处理。综上所述，原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告张炜与被告上海城太投资管理有限公司签订的《包租经营管理协议》于2020年7月8日解除；二、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张炜上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号二层2396号商铺；三、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张炜租金7,045元；四、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告张炜违约金2,061元；五、驳回原告张炜其余诉讼请求。案件受理费386元，由原告张炜负担186元，被告上海城太投资管理有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰人民陪审员  陈 伟人民陪审员  秦连英二〇二〇年十月三十日书 记 员  毛小利附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。