中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民再270号 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：陆炳辉，男，1958年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：佛山太阳复合包装印刷有限公司。住所地：广东省佛山市石湾区张槎开发区。 法定代表人：谢伟志，该公司董事长。 诉讼代表人：佛山太阳复合包装印刷有限公司管理人。（负责人：谭汝湛） 委托诉讼代理人：高超文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈庆，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张燕江，男，1966年1月30日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：鄂丽萍，北京市鼎尚律师事务所律师。 被申请人（一审第三人）：中国利通置业有限公司。住所地：北京市西城区虎坊路**。 法定代表人：于东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高铁民，北京市众明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，北京市众明律师事务所律师。 再审申请人陆炳辉因与被申请人佛山太阳复合包装印刷有限公司（以下简称太阳复合包装公司）、张燕江、中国利通置业有限公司（以下简称利通公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2016）粤民终1985号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月21日作出（2018）最高法民申3808号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陆炳辉及其委托诉讼代理人王梓豪，被申请人太阳复合包装公司的委托诉讼代理人高超文，张燕江的委托诉讼代理人鄂丽萍，利通公司的委托诉讼代理人高铁民、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆炳辉申请再审请求：1.撤销广东高院（2016）粤民终1985号民事判决和广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）（2013）佛中法民二初字第15号民事判决，对本案进行再审；2.改判确认陆炳辉对北京市西城区鼓楼西大街景儿胡同（又称景尔胡同）6号四合院享有所有权；3.改判张燕江协助陆炳辉办理过户手续。4.三被申请人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）太阳复合包装公司已将案涉房屋所有权抵债给陆炳辉。1.谢伟志的《情况说明》确认太阳复合包装公司欠陆炳辉工程款约750万元，案涉房屋于2003年以300万元价值抵债给陆炳辉。张燕江确认，2003年后其为陆炳辉代持案涉房屋。谢伟志的行为构成表见代理，行为后果应由太阳复合包装公司承担。2.1995年，太阳复合包装公司与陆炳辉所属的佛山市房屋建造工程总公司（后更名为佛山市房建集团有限公司，以下简称房建公司）结算工程款16248052.68元。2005年11月10日，房建公司申报债权本金仅为790万元。3.结合陆炳辉自2003年起为案涉房屋安装暖气、修复庭院的塌陷坑、重修房屋地面、卫生间、厨房、屋脊等修缮案涉房屋的事实，陆炳辉已实际占有和使用案涉房屋。且太阳复合包装公司是作为第三人参加北京市西城区人民法院（以下简称西城区法院）（2010）西民初字第8150号一案后，才知道案涉房屋的存在，直到2013年才开始提起本案诉讼。（二）原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定，陆炳辉与太阳复合包装公司的民事法律行为可以采用口头形式，双方形成合意时，将案涉房屋抵债给陆炳辉的合同即告生效。又根据《中华人民共和国物权法》第十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，太阳复合包装公司将案涉房屋抵债给陆炳辉的行为是关于转让不动产物权的合同，该合同合法有效，应予确认。 太阳复合包装公司辩称，原审法院综合案件审理过程中各方所提交的证据以及各方对证据的确认情况，已对相关案件的事实审理清楚，案涉房屋是张燕江为太阳复合包装公司代持。陆炳辉主张案涉房屋所有权及其与太阳复合包装公司之间存在以房抵债的事实，在原审中均没有相关证据能够证明，应当承担举证不能的法律后果。请求最高人民法院综合考虑案件整体情况，驳回陆炳辉的再审请求。 张燕江辩称，2003年之前其为太阳复合包装公司代持案涉房屋，2003年后是为陆炳辉代持，请尽快将房屋转出。 利通公司述称，陆炳辉超越其在原审中的诉讼请求，其再审请求第三点在本案一审、二审中均未提及，不应纳入审理范围。利通公司与佛山太阳包装有限公司（以下简称佛山太阳公司）之间不存在除投资关系之外的其他经济往来，涉及案涉房屋的中国包装新技术有限公司（以下简称包装新技术公司）与佛山太阳软包装材料有限公司（以下简称太阳软包装公司）之间《房屋转让协议》及《房屋转让协议之补充协议》无效，该四合院应归还利通公司；上述协议签订及履行过程存在恶意串通且违反行政法规强制性规定，损害国家利益；原审法院认为案涉协议有效，适用法律错误；陆炳辉主张案涉房屋所有权没有事实和法律依据。 太阳复合包装公司向一审法院起诉请求：1.判令坐落于北京市西城区鼓楼西大街景儿胡同6号四合院归太阳复合包装公司所有，价值180万元；2.判令张燕江协助办理案涉房屋过户给太阳复合包装公司的手续；3.本案案件受理费、财产保全申请费由张燕江负担。 一审法院认定事实： 利通公司的前身中国包装新技术实业总公司系由中国包装总公司全资设立。2000年经改制，更名为包装新技术公司，股东为中国包装总公司及太阳复合包装公司的前身太阳软包装公司。2006年4月5日，包装新技术公司变更名称为利通公司。2002年10月16日，太阳软包装公司变更名称为太阳复合包装公司。本案所涉位于北京市西城区鼓楼西大街景儿胡同6号四合院由包装新技术公司购买，购买价格为150万元，产权登记时间为2000年3月27日，产权类别为国有。 包装新技术公司（甲方）与太阳软包装公司（乙方）签订《房屋转让协议》，协议约定：一、甲方确认北京市西城区鼓楼西大街景尔胡同6号院房产属于其所有；二、甲方将上述房产以人民币180万元转让给乙方；三、乙方须在2001年11月30日前付清房屋转让价款；四、甲方收齐全部房价款后代乙方办理有关房屋过户转名手续。包装新技术公司（甲方）与太阳软包装公司（乙方）又签订《房屋转让协议之补充协议》，协议约定：一、乙方须向甲方支付的180万元房屋转让款项以甲方欠乙方的货款冲抵，在甲乙双方就甲方所欠乙方货款签署了确认书的同时，视同乙方已向甲方付清了前述全部房价款；二、本补充协议经双方签署生效。上述《房屋转让协议》及《房屋转让协议之补充协议》均有包装新技术公司及太阳软包装公司盖章，但两份协议均未签署时间。 2001年10月29日，中国包装总公司出具《关于中国包装新技术有限公司转让房产请示的批复》，内容为：“一、原则同意你司处置西城区景尔6号院房产。二、资产处置前要进行评估确认，并以评估价格为依据变现资产。”2001年11月23日，中商资产评估有限责任公司出具包装新技术公司《资产评估报告书》，该报告书内容为：“本次委托评估的房屋建筑物为中国包装新技术有限公司位于西城区景儿胡同6号的四合院落，南北房、东西厢房及其后加附属用房及天井等11个项目，建筑面积171.6㎡，占地214.5㎡。该资产系资产占有方从北京市西城区房地产市场购进，支付房价款150万元，同时于当年10月进行外装修及锅炉供暖设备购置与安装，支付费用12.6万元，2000年7月至10月资产占有方对其全面进行室内装修及完善各项水、暖、电设施支付费用86892.99元，资产占有方实际支付费用共计171.29万元。土地开发费采用基准地价修正方法评估，房屋建筑物采用重置成本法评估。本次受托评估对象在评估基准日所表现的市场价值为210.03万元。” 因受政策限制，太阳软包装公司不能将案涉房屋登记在其名下。2002年1月18日，包装新技术公司（甲方）与张燕江（乙方）签订《房屋买卖协议书》，该协议书约定，甲方愿意将其所有的北京市西城区景儿胡同6号的房屋共计14间卖与乙方，房价款为65万元整，甲乙双方如在过户前终止买卖，须双方共同到北京市西城区房地产交易所办理书面撤件手续。2002年4月11日，张燕江取得北京市西城区鼓楼西大街景儿胡同6号四合院的产权证。张燕江为太阳软包装公司驻京办事处员工，北京市户籍。 2005年8月31日，广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）作出（2005）佛禅法破字第28号受理破产案件通知书，根据债权人的破产申请，决定立案受理太阳复合包装公司破产还债一案。2007年5月15日，禅城区法院作出（2005）佛禅法破字第28-1号民事裁定书，宣告太阳复合包装公司破产还债，并指定清算组接管太阳复合包装公司。2007年6月28日，该院出具（2005）佛禅法破字第28-5号指定管理人决定书，指定太阳复合包装公司清算组为太阳复合包装公司管理人。2013年5月27日，佛山中院作出（2013）佛中法民二破字第16-1号民事裁定书，裁定由佛山中院受理禅城区法院（2005）佛禅法破字第28号破产案件。 2013年7月，利通公司将张燕江诉至西城区法院，请求判令利通公司与张燕江签订的《房屋买卖协议书》无效。经审理，西城区法院作出（2013）西民初字第17189号民事判决，确认利通公司与张燕江签订的《房屋买卖协议书》无效。张燕江不服，向北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）提起上诉。北京二中院审理后认为，依法成立的合同合法有效，利通公司的前身包装新技术公司基于经营管理的需要将案涉房屋转让给太阳复合包装公司未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。因政策限制，包装新技术公司与太阳复合包装公司及张燕江经协商，将案涉房屋登记在张燕江名下，由张燕江代替太阳复合包装公司持有案涉房屋，张燕江与包装新技术公司之间并无买卖案涉房屋的真实意思表示，故张燕江与包装新技术公司之间关于买卖案涉房屋的协议无效。因包装新技术公司与太阳复合包装公司之间的真实意思为将案涉房屋转让给太阳复合包装公司，故利通公司与张燕江之间关于转让案涉房屋的买卖协议无效，并不发生利通公司可直接向张燕江主张返还案涉房屋的法律后果。利通公司与太阳复合包装公司应依据双方签订的房屋转让协议及补充协议解决双方在合同履行中的纠纷。据此，北京二中院作出（2015）二中民终字第04931号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院查明，利通公司明确表示，在本案诉讼中不主张任何权利。张燕江明确表示，案涉房屋登记在其名下的原因是由于政策限制，其为太阳复合包装公司代持案涉房屋的产权，但2002年前是为太阳复合包装公司代持，2002年后是为陆炳辉代持。佛山太阳公司、太阳软包装公司及佛山星光包装材料有限公司（以下简称星光公司）（前述公司以下合称三公司）均为中外合资企业，中方股东均为佛山市张槎包装发展总公司，登记的经营地址均为广东省佛山市禅城区张槎玉带开发区，三公司法定代表人均为谢伟志。星光公司与包装新技术公司在2001年至2002年期间存在买卖合同关系，由星光公司向包装新技术公司销售货物。根据西城区法院案卷材料中《关于中国包装新技术有限公司的财务尽职调查报告》显示，包装新技术公司应付星光公司货款356.16万元，星光公司与太阳软包装公司的关系为“一班人马，两块牌子”。 一审法院判决：确认太阳复合包装公司对北京市西城区鼓楼西大街景儿胡同6号四合院享有所有权；张燕江协助办理案涉房屋的过户手续；驳回陆炳辉的诉讼请求。一审案件受理费42000元，由张燕江负担21000元，陆炳辉负担21000元。 张燕江、陆炳辉不服，向广东高院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回太阳复合包装公司的诉讼请求；2.确认登记在张燕江名下北京市西城区鼓楼西大街景儿胡同6号四合院为陆炳辉享有所有权；3.判令由太阳复合包装公司承担全部诉讼费用。本案其他当事人没有上诉。 二审法院对一审法院认定与查明的事实予以确认。另查明，张燕江和陆炳辉在一审时提交了经公证的谢伟志《情况说明》，拟证明佛山太阳公司、太阳软包装公司和星光公司的厂房、宿舍及办公楼等设施全部由陆炳辉所建，三家公司同一办公场所、同一管理层，资产运营分开，法定代表人均为谢伟志，谢伟志有权用三家公司其中的资产抵偿相关债务，2003年案涉房屋已按当时市值抵偿了陆炳辉300万元工程款，并将房产证交给了陆炳辉，房屋自2003年起由张燕江替陆炳辉代持。太阳复合包装公司一审质证称，对该《情况说明》的真实性无异议，但认为谢伟志个人并不能对公司资产进行处理，如陆炳辉以其所挂靠的房建公司名义所作的工程属实，也是佛山太阳公司的债务，并不是太阳复合包装公司的债务。利通公司质证不确认该证据的真实性且与利通公司无关。二审中，利通公司提交北京市高级人民法院（以下简称北京高院）于2016年12月27日作出的（2016）京民再113号民事判决，该判决维持了北京二中院（2015）二中民终字第04931号民事判决。 二审法院认为，陆炳辉主张太阳软包装公司因欠付其建设工程施工费而将案涉房屋抵债给他，其持有案涉房屋的权证原件并实际占有和使用案涉房屋多年。但陆炳辉并未提交“以房抵债”协议，谢伟志多年后所作的《情况说明》并不足以证明陆炳辉与太阳软包装公司之间的建设工程施工费已进行了结算且约定以案涉房屋抵债的事实。而陆炳辉是否出资维护和修缮案涉房屋并不能作为其对案涉房屋拥有所有权的依据，陆炳辉维护和修缮案涉房屋所支付的费用可另循法律途径解决。张燕江主张其自2003年开始为陆炳辉代持案涉房屋亦未提供证据证明。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42000元，由张燕江负担21000元，陆炳辉负担21000元。 再审中，当事人对一、二审查明的事实均未提出异议，本院予以确认。 本案再审期间，利通公司提出参加本案诉讼活动、确认案涉房屋的所有权归利通公司所有、驳回陆炳辉的再审请求等主张；并提交另案生效法律文书。其中，北京高院（2018）京民再176号民事判决书的内容显示，张燕江虽于该案原审中称其系案涉房屋代持人，但本案再审申请人陆炳辉、被申请人太阳复合包装公司均未参加该案诉讼。而本案亦不存在损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形。原审中，利通公司作为无独立请求权第三人明确表示不主张任何权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。因此，本院对利通公司提出的确认案涉房屋归其所有等超出原审诉讼请求范围的主张，不予理涉。本院再审认为，本案再审审理的重点是陆炳辉与太阳复合包装公司之间是否存在以物抵债事实、陆炳辉是否已取得案涉房屋所有权等问题。 一、关于陆炳辉与太阳复合包装公司之间是否存在以物抵债事实的问题 本案中，陆炳辉、太阳复合包装公司就案涉房屋进行交易的行为距今时间久远，故在审查各方证据时，应考虑房屋产权登记制度的变化，并结合案涉房屋实际占有使用情况、涉诉情况等对案涉“以物抵债相关事实”予以综合审查、判断。首先，有证据证明陆炳辉的施工事实。陆炳辉提供的佛山太阳公司工程结算单显示，陆炳辉自1992年至1998年挂靠房建公司，为佛山太阳公司施工。佛山太阳公司、太阳软包装公司及星光公司为关联公司，案涉交易发生时，三公司法定代表人均为谢伟志，其于2013年出具《情况说明》认可上述情况并称工程款陆续尚欠约750万元。其次，谢伟志以三公司的资产抵偿相关债务，并无不当。太阳复合包装公司虽主张“谢伟志个人并不能对公司资产进行处理，如工程属实，也不是太阳复合包装公司的债务”。但工程欠款债务的归属，并不影响当时谢伟志作为太阳软包装公司法定代表人对案涉房屋予以处分。在综合考虑三公司高度关联，陆炳辉承建的工程项目亦是太阳软包装公司所用，谢伟志以案涉房屋抵偿对陆炳辉的工程欠款，按照一般商业经验判断，并无不妥。事实上，案涉以物抵债与太阳复合包装公司据以主张案涉房屋所有权的交易事实并无实质不同。根据太阳复合包装公司（实为该公司管理人）向本院提交的《关于佛山太阳复合包装印刷有限公司、佛山星光包装材料有限公司与中国利通置业有限公司的经济往来情况说明》的内容以及《关于中国包装新技术有限公司的财务尽职调查报告》中有关内容，太阳软包装公司（即太阳复合包装公司的前身）自包装新技术公司取得案涉房屋权益，是基于星光公司与包装新技术公司之间的货款抵偿；与案涉以物抵债相同，均是以三公司其中之一的资产，抵偿另一公司所负债务。故太阳复合包装公司一方面诉请确认其与包装新技术公司间抵债行为的法律效果，另一方面又认为谢伟志无权以太阳复合包装公司的房屋抵偿佛山太阳公司的债务，其于本案所述内容，逻辑难以自洽。因此，太阳复合包装公司关于谢伟志无权处分公司资产并用于抵偿债务的主张，理据不足，本院不予支持。再次，陆炳辉长期持有案涉房屋的权证原件，而张燕江为登记权利人却不享有案涉房屋的实际权益。除不动产统一登记外，房产证亦为权属的表彰形式。通常房屋实际权益人会在代持登记办理完成后收取并控制房屋权证原件，以确保己方已获得的相关权益。特别是在不动产所在地存在交易过户政策性限制的情况下，房屋权证原件的交付，一般可以体现双方当事人在权属移转方面已形成意思合致。谢伟志在其《情况说明》中关于陆炳辉之所以会取得案涉房屋的权证原件是因为“2003年案涉房屋已按当时市值抵偿了陆炳辉300万元工程款，并将房产证交给了陆炳辉”的陈述，符合一般生活经验与常识。最后，陆炳辉长期实际占有、使用案涉房屋，并对房屋维护、修缮持续投入。本案中，陆炳辉提交其出资维护和修缮案涉房屋的付款凭证，以及张燕江关于房屋代持、使用情况的陈述，均可证明陆炳辉自2003年起至今实际占有、使用案涉房屋的事实。至2013年利通公司因与张燕江房屋买卖合同纠纷诉至西城区法院之前，太阳复合包装公司从未就案涉房屋向陆炳辉主张过权利。至于为何时隔多年之后才主张权利，太阳复合包装公司没有作出合理解释。综上分析，关于陆炳辉与太阳复合包装公司之间以房抵债的事实，相关证据能够相互印证，形成了完整有效的证据链，且无相反证据足以推翻，故可以认定陆炳辉主张以房抵债的事实确实存在；而原审法院关于该项基本事实的认定错误，本院予以纠正。 二、关于陆炳辉是否已取得案涉房屋所有权的问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”根据该司法解释确定的举证责任分配规则，主张一方如能证明“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人”，便可推翻不动产登记推定的权利归属状态，并要求人民法院按照真实权利状态对物权予以确认。而“与真实权利状态不符”，是指不动产登记簿的记载与真实物权状态不符。故主张一方唯有在证明其享有不动产物权，才能满足前述规定项下“其为该不动产物权的真实权利人”的要求。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记生效为原则；不受当事人特殊约定变更或者排除之影响。不动产登记记载通常应与真实权利状态保持一致；为维持交易实践对登记公示要求的严格遵循以及交易安全的需要，通常仅在极为例外的情况下，例如不动产物权登记未反映真实权利状态系不可归责于权利人的原因等，方允许当事人否定不动产登记的推定力。本案中，虽然陆炳辉与太阳复合包装公司之间确有以房抵债的事实，但因不动产所在地的政策原因，陆炳辉选择案涉房屋继续登记在张燕江名下。显然，张燕江的代持行为并未改变陆炳辉通过交易占有案涉房屋的本质，陆炳辉仍应遵循《中华人民共和国物权法》第九条对基于法律行为引起的物权变动的登记公示要求。本案中，陆炳辉并未提交证据证明其属于《中华人民共和国物权法》第八条、第二十八条、第二十九条、第三十条规定的非依法律行为享有不动产所有权的权利人，又非案涉房屋的登记权利人，因此，陆炳辉对案涉房屋享有的“实际权益”并非房屋所有权；而是以委托代持关系为基础形成的对案涉房屋的占用、使用，本质仍为对张燕江的债权。综上分析，陆炳辉不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条对“不动产物权的真实权利”的证明要求，无法获得相应确权；本院对陆炳辉关于确认其对北京市西城区鼓楼西大街景儿胡同6号四合院享有所有权的请求，不予支持。 此外，原审中，张燕江与陆炳辉的上诉意见一致，本案中两人之间不存争议，张燕江始终认为其现为陆炳辉代持案涉房屋，故本院对没有发生的纠纷不予审理。又根据《中华人民共和国物权法》第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋的变更登记事项，完全可以经当事人申请由不动产登记机构依法予以处理。陆炳辉不能因政策限制或者基于自身权益保障的考虑，将本应由其与张燕江完成的变更登记义务转嫁给司法机关，直接通过人民法院司法确权的形式规避本应由当事人完成的不动产登记责任，且其在原审中也未提出该项主张。利通公司向本院提交《调查令申请书》，申请前往北京市西城区人民检察院调取利通公司原法定代表人涉嫌犯罪的线索（报案材料）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定，因该公司申请调查事项对证明案涉民事纠纷的待证事实无意义，故本院不予准许。 综上所述，陆炳辉的再审请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款、第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销广东省高级人民法院（2016）粤民终1985号民事判决、广东省佛山市中级人民法院（2013）佛中法民二初字第15号民事判决； 二、驳回佛山太阳复合包装印刷有限公司的全部诉讼请求； 三、驳回陆炳辉关于确认其对北京市西城区鼓楼西大街景儿胡同6号四合院所有权的诉讼请求及其他诉讼请求。 一审案件受理费42000元，二审案件受理费42000元；由佛山太阳复合包装印刷有限公司承担42000元，陆炳辉承担42000元。张燕江不负担本案诉讼费，已交纳的部分由原审法院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  刘少阳 审判员  江显和 审判员  肖 芳 二〇二〇年十月十四日 法官助理宋娜 书记员张宾