北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5558号原告：张世虎，男，1976年5月7日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵小萍（张世虎之妻），女，1981年6月15日出生，汉族，现住北京市昌平区。被告：北京怡然居客科技发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：代建功，执行董事。委托诉讼代理人：王立新，北京高勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮，北京高勤律师事务所律师。被告：孙钰涵，女，1986年3月1日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：杨子维，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓蜜，北京市华泰律师事务所律师。原告张世虎与被告北京怡然居客科技发展有限公司（怡然居客公司）、孙钰涵居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张世虎及其委托诉讼代理人赵小萍，被告怡然居客公司的委托诉讼代理人王立新、张玮，孙钰涵的委托诉讼代理人杨子维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张世虎向本院提出诉讼请求：1、请求解除三方之间签订的居间服务合同。2、要求赔偿购房损失和租房损失360万元，要求二被告承担连带赔偿责任。事实和理由：2015年3月9日，在被告一的居间服务下，原告、被告等三方分别、共同订立由被告一提供的《房屋买卖业务签约文件合订本》，主要包括《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及附件、《买卖定金协议书》等，约定原告出售昌私字第×号房屋。在合同订立时原告已经告知二被告，原告出售涉案房屋是在限购政策下获取再行购房资格和资金，购买东直门区域重点学区房屋。2015年4月1日三方去税务机关办理缴税，原告发现个人所得税没有缴纳，被告二成功逃税，原告要求被告告知实情、缴纳个税，否则原告不予办理涉案房屋过户，被告始终拒绝告知实情。2015年6月3日因原告订立购房合同需要按流程同业主共同去核验资格（主要是审核原告有无购房资格），因核验结果10日后出。在不能确定当时状态是否有购房资格，由于原告急于购房，被告又不告知原告“免税”（逃税）实情，拒绝共同去税务的情况下，原告自己去税务机关询问涉案房屋“免税”（逃税）原因，发现在原告不知情的情况下，被告在明知原告结婚状态的情况下，通过伪造离婚手续将原告×号房屋的性质由“满五非唯一”变为“满五唯一”，被告二没有缴纳政策规定、合同约定的由其承担的19万元水平的个人所得税，且非法获取税务机关虚假的“免税”票据（免缴个人所得税）。2015年6月3日原告向东城区住建委申请的购房资格，按时查询结果是无购房资格。为进一步确定具体原因，6月24日原告去房屋管理局服务大厅打印结果并咨询，原因是涉案房屋虽然已经网签且开具不动产发票（暂不说虚假发票），但产权没有转移，所以原告家庭仍为两套住房。原告得知无购房资格后，被迫放弃2015年6月份订立购房合同。相当于2015年6月开始，原告的购房行为中止，一是因为原告没有购房资格、二是出售的昌私字第×号房屋变为涉案房屋（《2015昌民初字第9682号案件》），在法院判决前原告没有处置权（获取购房资格和资金）。事实非常清楚，原告2015年6月份中止购房，终审已判决。原告认为，依据2015昌民初字第9682号案件终审判决结果，二被告承担约90%的责任，本案申请的损失计算如下，原告当时购买房屋的经济水平总价在600万元以内，为统一口径按照海运仓房价为基础计算；原告置换房屋面积大小和小区选择已经在《2015昌民初字第9682号案件》2015年庭审就已经提供，法庭可查阅证明；判决解除《北京市存量房屋买卖合同》、中介公司承担主要责任。购房损失计算：①2015年6月份订立合同购房价格（海运仓82平米水平三居室价格530万元）；②当前（2019年3月）订立合同购房价格（海运仓82平米水平三居室价格830万元）；③相关费用增加（海运仓82平米房价上涨300万元，引起的包括中介费、税费等成本增加至少8个百分点，至少24万元）；④原告涉案房屋增加额（解除原告与被告二的《北京市存量房屋买卖合同》后，涉案房屋预估增收120万元。）原告购房损失=②—①+③-④=830万元-530万元+24万元-120万元=204万元。租房损失计算：当前月差价5000元/月水平，6万元/年，起诉损失赔偿：①原告置换房屋的事实已经非常清楚，在限购政策下购房资格直接决定购房事实，原告对面积无直接证据。所购小区面积最低房屋48平米（本面积为法庭思考这是最小的房子），原告当时租住的房屋二居室65平米水平，按照一居室最低成交价计算损失128万元（530-300+18-120），按两居室最低成交价计算193万元（680-390+23-120）；②原告贷款增加最低60万元，实则120万元。赔偿起诉理由：①恢复当初成交条件，在购房事实情况下，二被告至少承担150万元损失，原告承担10%，135万元，按原告忠实购房事实180万元；②原告租房为正常生活，按照当前房租差价原告租赁三居室为9000元/月水平，10万元/年水平，租赁损失，2016年-2017两年10万元，2018年后最少10年，10万/年，两居6万/年；之后同一区最小两居3万/年，原告直损综合不低于110万元；③可得利益损失：原告财产损失204万元；请法庭参照原告期初租赁的房屋面积是两居室，扣除原告责任也不低于180万元的损失；综上所述，原告直接损失不低于110万，可得利益损失204万，原告按至少100万元申请损失赔偿，请求法庭支持可得利益。原告认为，一是2015昌民初字第9682号案件及上诉案件（2017）京01民终629号案件终审已经判决，认定原告存在过失，原告的过失发生在2015年4月1日当天，之后均为二被告连续造成，所以原告不承担损失责任，二被告均非常清楚和明白（理解）涉案房屋合同履行对原告订立东直门区域房屋购买合同的直接因果关系。综上所述，原告的损失是二被告共同造成。若不发生未缴个税等少缴税问题迟延履行最终合同判令解除，则合同如约履行原告可第一时间完成刚需换购不存在迟延造成的损失。原告当初自有资金270万按住房政策可购房屋总价600万内可更高，按搜房网，链家网，安居客等公开成交信息显示，东城区房价2020年6月对比2015年5-6月间平均涨幅70%水平，按600万计算可购房价扩大差额400万，综合计算购房扩大额度280万。对比房价与实际需求，购买东直门区域海运仓三居室，不低于80平米房屋，参照2015年5-7月80多平成交价格，对比最近成交价及报价，综合计算购房扩大额度300万水平。按资金能力计算，可购东直门区域香饵胡同所在交东小区2015年7月3室1厅93平米570万，2020年3月成交价1038万，房价扩大差额468万，综合计算购房扩大额度350万水平。同一户型房价存在适度面积差、装修、性质、业主出售目的等多方因素影响有一定幅度差异。原告有权要求恢复期初的部分选择权，参照海运仓东西南户型2015年6月88.92平签约价520万，2019年5月88.78平签约价910万，2019年6月88.78平签约价957万，当前有房报价916万，综合一定选择幅度、诉讼周期内房价上涨预期等综合按310万计算购房扩大额度。很显然购买2015年5-7月价格530万水平房屋真实可信，且能承受当初房价合理期内预期上涨额度，及同户型一定房价差额。原告主张被告赔偿损失实现刚需迟延换购购房的合同目的。购买行为过程具备正常合理的对比选择权。在购房中获取外援资金属正常，原告有权享有政策、外援资金等叠加形成的购买力。在目前住房政策高首付条件下，很显然购房条件相对当初大幅提高购买难度更大，原告实际承担的责任远大于判决书认定。怡然居客公司辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求，不应对其诉称的购房损失和租金承担赔偿责任，请求法院全部予以驳回。理由是：1、依据双方签订的《居间服务合同》约定，买卖双方签订买卖合同后，即认可怡然公司的居间服务已完成。据此，怡然公司已经完整履行了合同义务。2、原告与买方孙钰涵最终解除房屋买卖合同，表面上看是由于原告就税收原因未与买方协商一致，实际上是原告由于房价上涨不想卖房，因为如果仅仅是税收问题，那么通过补交税款的方式就完全可以解决，并非一定要解除合同。因此，怡然公司对买卖合同的解除不存在过错，不应当承担任何责任。3、原告一直声称卖房是为了换房，然而从上次买卖合同签订至今已有五年多时间，从确认买卖合同解除至今也有三年半时间，在这么长的时间里原告始终没有购买其他房屋，说明其根本没有换房的意图，进一步说明其当初极力要求解除合同是因为房价上涨而不想卖房，其声称换房只是为其要求赔偿找一个借口。4、原告要求怡然公司赔偿财产损失没有任何事实依据和法律依据。原告主张的财产损失完全是其凭空想象出来的，没有任何证据，其出示的证据与本案没有任何关系。不仅如此，原告最终没有出卖的涉案房屋现在的价格和签订买卖合同时的价格相比有明显的上涨，说明原告不仅没有损失，反而还有获益，这也印证了其当初极力要求解除买卖合同是因为房价上涨而反悔。5、原告要求赔偿租房损失同样没有任何事实和法律依据。租房是原告的自主行为，而且也并非买卖合同解除的后果，与本案没有任何关系。综上，答辩人认为，原告主张的损失没有任何事实和法律依据，且与居间合同不存在因果关系，答辩人不应当承担赔偿责任，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。孙钰涵辩称，一、答辩人和被答辩人之间不存在居间合同关系，被答辩人无权要求答辩人赔偿损失。《居间服务合同》虽然是答辩人与被答辩人、怡然居客公司三方签订的。但该居间服务合同中，答辩人与被答辩人是共同委托方，怡然居客公司作为居间方，为双方提供居间服务。答辩人与被答辩人均是单方与怡然居客公司之间存在权利义务关系，而答辩人与被答辩人之间并不存在权利、义务关系。因此，答辩人和被答辩人之间并不存在居间服务合同关系，被答辩人也无权基于该居间合同要求答辩人赔偿其损失。二、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同纠纷已经过法院生效判决，原告无权再次起诉。答辩人与被答辩人之间虽存在房屋买卖合同关系，但双方之间的房屋买卖合同纠纷已经过前诉法院判决并生效，本案中被答辩人对答辩人孙钰涵部分的诉讼属于重复起诉。被答辩人在之前的诉讼即（2015）昌民初字第09682号及（2017）京01民终629号民事案件中，反诉要求解除与答辩人签订的房屋买卖合同并要求答辩人承担违约责任支付违约金，法院的最终判决解除房屋买卖合同并认定答辩人不存在违约行为并驳回了被答辩人关于违约金的诉讼请求。由此可知，原生效判决已经对答辩人与被答辩人之间的房屋买卖纠纷以及被答辩人的违约责任做出了判决。因此，本案中被答辩人基于同一法律关系再次起诉，要求答辩人赔偿损失，与已经生效的房屋买卖合同纠纷案的当事人、事实理由及实质诉求基本相同，违反了一事不再理的原则，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第五项之规定，法院应当驳回起诉。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年3月9日，孙钰涵与张世虎经怡然居客公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定张世虎（甲方）将其名下坐落于昌平区×房屋（以下简称涉案房屋）出售给孙钰涵（乙方），房屋建筑面积为47.88平方米，转让总价为134.5万元。该合同第一条第（四）款注明涉案房屋性质为取得房屋所有权证满五年但并非张世虎家庭唯一住房。同日、甲方张世虎（出售方）、乙方孙钰涵（买受方）、丙方怡然居客公司（居间方）签订《居间服务合同》，合同主要约定：甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为昌平区×的房屋的《买卖合同》；甲方乙方向丙方支付居间服务费6725元；甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情况，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第二条约定的丙方居间服务已完成，甲乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。合同第四条权利义务中，三方约定：“1、丙方有权接受甲方售房委托；丙方有权接受乙方委托购买房屋，并带看房屋；丙方应为甲乙双方提供订立买卖合同的信息和机会；丙方协助甲乙双方订立买卖交易合同。2、丙方在提供居间服务过程中如实向委托人陈述其所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导。但基于丙方为民事主体，对于交易房屋及交易对象的资质情况，丙方只能进行形式审查，仅根据从业经验进行判断与预测，不作为丙方约束性义务。有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关做出的书面文件为准，甲乙双方需按照丙方的要求进行相关查验；有关交易对象的资质及资信能力，有赖于甲乙双方自行判断，丙方不对交易任何一方的资信及资质承担任何责任。3、甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责。4、甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续：甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，如因此导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任。5、甲乙双方认可网签合同价格以《买卖合同》成交价为准，甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关法律责任。”2015年3月30日，孙钰涵获得中国银行股份有限公司北京宣武支行贷款通知单。2015年4月1日，孙钰涵、张世虎及怡然居客公司职员白杰共同前往昌平区地税局第二税务所办理缴纳房屋交易税费事宜。孙钰涵于当日缴纳了房屋买卖契税1.22万元。税务机关随后为孙钰涵出具的购房发票上盖有免税章，即本次交易免征个人所得税。但张世虎对免征个人所得税一事存有疑义，认为涉案房屋的性质是“满五非唯一”，个人所得税要么按照差额的20%缴纳要么按照全额的1%缴纳，不可能为免征，遂与孙钰涵、怡然居客公司白杰就税费缴纳事宜及能否继续履行合同进行交涉，但双方未能协商达成一致。2015年，孙钰涵以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求张世虎继续履行房屋买卖合同、交付房屋并支付逾期交房违约金。张世虎于案件审理过程中提出反诉，要求解除房屋买卖合同，由孙钰涵赔偿违约金26.9万元，怡然居客公司先行赔偿经济损失280万元。经审理，本院认为孙钰涵、张世虎对于少缴税款发生争议导致合同未能继续履行均有过错。合同目的未能如约实现，应予解除，张世虎已经收取的5万元定金应当返还给孙钰涵，双方互相主张违约金的诉讼请求，均不予支持。我院做出（2015）昌民初字第09682号民事判决书，判决解除孙钰涵与张世虎签订的《北京市存量房屋买卖合同》；张世虎于本判决生效之日起五日内返还孙钰涵购房定金五万元。之后孙钰涵、张世虎均不服判决。上诉至北京市第一中级人民法院，经审理，北京市第一中级人民法院做出（2017）京01民终629号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该案审理过程中，经张世虎申请，本院向昌平区地税局调取了2015年4月1日孙钰涵缴纳本次交易税费的档案材料。该档案中包含有张世虎的离婚证内页复印件一页以及售房人家庭唯一住房承诺表一页，上述两页材料的右下角处均有张世虎本人签字。其中唯一住房承诺表中关于婚姻状况被注明为离异。张世虎称其交给怡然居客公司的材料中并没有离婚证复印件，唯一住房承诺表中“离异”二字也并非其本人书写。张世虎一方提交东城区房屋管理局服务大厅的查询页面一页来证实其婚姻状态仍为已婚且其家庭名下拥有住房情况不符合限购政策规定；同时提交2016年3月1日怡然居客公司为张世虎出具的《情况说明》一份，称该公司已证明留存的资料中不包括张世虎的离婚证，故张世虎认为系怡然居客公司与孙钰涵中的一方或者两方共同伪造了离婚证及唯一住房承诺表。关于签字问题，张世虎称缴税当时需要签署很多材料，是他人将材料准备好，只将一叠材料的右下角逐页翻起让他签字，其在未能仔细阅读材料内容的情况下被骗所签。关于张世虎的上述陈述，孙钰涵一方不予认可，称其只对自己一方提交的用于房屋买卖的资料负责，其对究竟是何方提交的张世虎离婚证一事并不知情，其根据税务机关开具的税票缴税，并不存在偷逃税款的行为。怡然居客公司提交一份由该公司法务部门根据与职员白杰的谈话材料整理出的情况说明，主要内容如下：白杰称孙钰涵因资金紧张，问白杰有什么办法能够避点税，白杰介绍了一个朋友给孙钰涵，该朋友称能避，但要收取避税金额的一半作为报酬，孙钰涵考虑后同意找该人避税；后在缴税当天，孙钰涵告知张世虎可以避税3万，张世虎表示在不影响他的情况下可以配合，但缴完税后，张世虎发现孙钰涵仅缴纳了契税而未缴纳个人所得税，就提出先核实情况后再过户；后因张世虎担心未交个人所得税对其个人信用及后续买房事宜产生不良影响，故就能否采取补救措施以及解除合同事宜多次进行交涉，双方均未达成一致；情况说明中记载白杰称“我清楚的知道了自己的错误，心里也很内疚，不应该作出这样的事情，给自己、公司造成了极大影响，也给地税的领导找了很大的麻烦，我愿接受公司对我的任何处罚……”。怡然居客公司称以上行为系白杰的个人行为，不能代表公司，公司已对白杰作出辞退处理，目前也联系不上白杰。张世虎一方对上述情况说明中的部分内容予以认可，认为情况说明能够证明孙钰涵与怡然居客公司的工作人员为了偷逃税款串通，存在严重的违约行为。孙钰涵一方对此不予认可，称该份情况说明没有白杰本人签字，不认可其真实性。另查，2016年2月25日，北京市昌平区地方税务局出具《关于张世虎与孙钰涵二手房交易问题的说明》。该说明主要内容如下：“2015年4月1日，张世虎与孙钰涵在怡然居客公司中介人员的陪同下到该局第二税务所办理涉案房屋的纳税申报事宜，称办理过程中双方均承诺各自家庭为唯一住房，分别填写《售房人家庭唯一住房承诺表》、《购房人家庭唯一住房承诺表》，经税务人员核实双方所提交材料的原件及复印件，根据网签合同价（1220000）征收了契税12200，减免了营业税和个人所得税。2015年6月3日，张世虎向该局反映其当前婚姻状况为已婚，家庭不是唯一住房，申报资料中离婚证系伪造，其本人并不知情（但留存资料中有其亲笔签名）的情况。张世虎后又持西城民政局出具的婚姻存续证明、延庆民政局出具的离婚证是伪造证件的证明、中介公司人员出具的接收其资料中没有离婚证的证明以证明上述情况。该局经调查称张世虎和孙钰涵二手房交易存在三个问题：一是“阴阳合同”；二是少缴契税；三是未缴纳个人所得税。经计算，此次交易少缴税款共计195473.17元。因此次交易环节提供资料涉嫌伪造离婚证这一情况，该局第二税务所已于2015年8月26日向公安机关报案，此案正在调查之中，目前没有进展。”本案庭审中，张世虎陈述因案涉房屋未能成功出售，导致其原本计划另行在东城区购买房屋目的未实现，造成的损失包括房屋差价损失及另行租房损失。为证明其主张，张世虎提交东城区购房资格核验结果，显示2015年6月16日赵小萍、张世虎及其女以家庭为单位的核验结果为：核验不通过，原因为居民家庭已拥有住房情况不符合限购政策规定。张世虎陈述现案涉房屋价值为290万元，根据该房屋涨价幅度可推断出其未在东城区另行购房的损失，并提出如法院经审理不认可现房屋价值为290万元，申请对房屋价值进行评估。张世虎同时提交了与案外人签订的北京市房屋租赁合同，用以证明其在东城区租房情况。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。孙钰涵、张世虎与怡然居客公司签订的《居间服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，签订《买卖合同》后，居间服务已完成，张世虎要求解除居间服务合同，无事实及法律依据，本院不予支持。但在房屋买卖合同履行过程中，因出现伪造的离婚证最终影响了合同的履行，白杰作为怡然居客公司工作人员，其居间服务行为系其履行职务的行为，尽管并无证据证明怡然居客公司对于白杰或他人的伪造行为知情或同意，但怡然居客公司未尽到审查、核实的义务，在曾收取过张世虎结婚证复印件的情况下，未能及时发现交税过程中出现的虚假材料，虽然居间服务已完成，怡然居客公司的居间服务行为存在瑕疵，张世虎要求其赔偿损失有事实及法律依据。但张世虎主张的无法另行购房造成的房屋差价损失及房屋租金损失并非案涉房屋无法交易导致的直接损失，其相应的房屋价值评估亦无须进行。现张世虎主张的损失数额过高，本院综合张世虎的受损情况及居间方的过错程度，综合考虑怡然居客公司收取的居间费用，按照责任与过错相适应原则及可预见性原则，酌情确定怡然居客公司承担的赔偿数额。张世虎以居间服务合同纠纷为由要求孙钰涵承担赔偿责任，但孙钰涵并非向张世虎提供居间服务的合同相对方，对张世虎的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、北京怡然居客科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿张世虎损失120000元；二、驳回张世虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由张世虎负担32900元（已交纳），由北京怡然居客科技发展有限公司负担2700元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年十月三十日书 记 员  王婵娟