北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9058号原告：于昊桐，男，1989年9月6日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：彭莎，天津知方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊平，女，1965年12月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。法定代表人：董波。被告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路**院**楼**1103。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京保兴利房地产经纪有限责任公司，住所，住所地北京市朝阳区八里庄西里****楼****div>法定代表人：马岩。原告于昊桐与被告北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）、绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地京永公司）、北京保兴利房地产经纪有限责任公司（以下简称保兴利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于昊桐之委托诉讼代理人彭莎、刘俊平，被告绿地京永公司之委托诉讼代理人王丽媛到庭参加了诉讼。被告彩星行公司、被告保兴利公司经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。于昊桐向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与彩星行公司签订的《商品房预约合同》、《装修工程施工协议》；2.请求法院判决彩星行公司返还原告房款总额1893585元（其中购房款1406993.82元，装修款486591.18元），并支付资金占用利息（自2017年4月26日起至实际支付之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求法院判决绿地京永公司对第二项诉讼请求承担连带返还责任；4.请求法院判决保兴利公司返还电商费100000元，并支付资金占用利息（自2017年4月26日起至实际支付之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.请求法院判决被告彩星行公司对第四项诉讼请求承担连带返还责任；6.请求法院判决彩星行公司承担本案的诉讼费，包括保全费7272.3元（保险公司2272.3元、法院5000元）、案件受理费等。事实与理由：2016年12月9日，原告在绿地京永公司售楼处，与彩星行公司签订《商品房预约合同》。购买绿地京永公司开发的位于北京市房山区某街道办事处及某镇某地块某商务办公楼某层某号【现为北京市房山区某街某号院某号楼某号】。房屋用途为办公。《预约合同》第三条约定，房屋总价款为2806994元，原告通过贷款方式支付购房款。2016年11月18日，原告在彩星行公司分二笔刷卡转账：第一笔为房款总额1893585元，在彩星行公司盖章的收据中，1406993.82元为房款，486591.18元为装修改造费：第二笔为电商费120000元(在保兴利公司盖章的收据中56万元包含原告购买的五套房产的电商费，307、310、311、405、510，其中307、310、510为153平方米的房产，电商费均为12万元；311、405为119平方米的房产，电商费为10万元。故总额为56万元)。2017年3月26日，北京市有关部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对个人购买办公类商品房进行规范。根据该公告，原告不再享有购买该房屋的资格。经与彩星行公司、绿地京永公司协商，由彩星行公司代原告办理有资质购房的公司营业执照，网签至原告公司名下。北京某科技有限公司于2018年2月9日成立后，被告彩星行公司、绿地京永公司却迟迟不继续履行合同。原告购买房产是自行到售楼处，直接向彩星行公司购买，保兴利公司无任何居间服务。且保兴利公司收取电商费(即中介费)12万元后，并未向原告提供任何服务，应当退还所收取的费用。根据《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》“六、房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金、房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租凭代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。”本案房屋总价款为2806994元，按最高2.5%计算中介金额不应超过70174.85元。被告三的收费违反法律规定应当返还。而电商费的收取违反《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；”的规定，也应当予以退还。电商费虽是保兴利公司收取，然而，是由于彩星行公司捆绑搭售而支出的费用，并在彩星行公司处刷卡支出，故彩星行公司对电商费有连带退还义务。请求贵院支持原告的诉讼请求。绿地京永公司辩称，原告要求绿地京永公司承担连带责任，没有相应的法律依据和合同依据。绿地京永公司不是适格的本案被告。本案原告应依据其与彩星行公司签订的协议主张其合法权利。关于之前曾有多个购房人基于类似的事实和理由提起诉讼，房山法院也均认定绿地京永公司与彩星行不是委托销售合同关系。绿地京永公司与原告也未成立合同关系。因此，要求绿地京永公司承担相应的责任是没有任何事实和法律依据的。彩星行公司、保兴利公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月9日，彩星行公司（出卖人）与于昊桐（买受人）签订了《商品房预约合同》（以下简称《预约合同》），约定买受人预约购买位于房山区某街道办事处及某镇某地块某商务办公楼某层某号的房屋，该商品房用途为办公，按照套内建筑面积计算，该商品房总价款为2806994元，出卖人应当与双方签署该商品房正式网签合同后10个工作日向买受人交付该商品房，具体交付时间以双方正式签订的网签合同约定为准。《预约合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年3月10日，于昊桐（甲方、业主）与北京某建设有限公司（乙方、装修单位）签订《装修工程施工协议》（以下简称《施工协议》），约定甲方委托乙方完成某项目某楼某号房屋的装修施工工程，乙方对装修工程承担保修责任。甲方委托乙方对该房屋进行装修施工并全权委托乙方与买卖合同的出卖人办理房屋交接手续，乙方应按照买卖合同约定的交付标准对商品房进行验收，并代甲方签署房屋交接单。该工程的施工费用由乙方与彩星行公司进行结算，施工期间除施工工程费之外的税费、电费等其他费用由乙方负担。买卖合同无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止，本协议终止、解除后，乙方无须将该房屋恢复原状，且不承担任何责任。《施工协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年11月18日，于昊桐向彩星行公司交纳购房款1406993.82元及装修改造费486591.18元，彩星行公司向于昊桐出具了收款收据。同日，于昊桐向保兴利公司交纳307、310、311、405、510号房屋电商费共计560000元，保兴利公司向于昊桐出具了收款收据。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，于昊桐不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。本院认为：于昊桐与彩星行公司在自愿基础上签订的《预约合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。2017年3月26日，北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的出台，导致于昊桐已无购买商业、办公类项目商品房的资格，继续履行将导致合同目的不能实现。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该公告的发布属不可预见的客观事实，且不可归责于双方当事人，于昊桐请求法院解除其与彩星行公司签订的《预约合同》有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。于昊桐要求彩星行公司返还购房款的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。因《预约合同》解除并非双方当事人的过错所致，于昊桐要求支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。于昊桐要求解除《施工协议》，并要求彩星行公司返还装修款及支付利息，但《施工协议》系于昊桐与案外人北京某建设有限公司签订，本案中不宜一并处理，于昊桐可另案解决。关于于昊桐要求保兴利公司返还电商费并支付利息的诉讼请求，依据本案现有证据，于昊桐交纳的307、310、311、405、510号房屋电商费共计560000元，本院无法确认涉案的310号房屋的电商费的具体数额，故本案中不予处理，于昊桐可就电商费问题另案一并解决。于昊桐要求绿地京永公司就返还购房款、装修款及支付利息承担连带责任，依据不足，本院不予支持。于昊桐要求彩星行公司就返还电商费及支付利息承担连带责任，依据不足，本院不予支持。于昊桐要求彩星行公司承担保费，依据不足，本院不予支持。彩星行公司、保兴利公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除于昊桐与北京彩星行投资顾问有限公司签订的《商品房预约合同》；二、北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还于昊桐购房款1406993.82元；三、驳回于昊桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11454元，由原告于昊桐负担2723元（已交纳），由被告北京彩星行投资顾问有限公司负担8731元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告北京彩星行投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇二〇年十月二十九日书记员  朱月君