北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初7820号原告：马建海，男，1963年12月2日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王楠，北京冠楠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀莉，北京冠楠律师事务所律师。被告：北京大通广联电子科技有限责任公司，住所地北京市海淀区信息路********。法定代表人：王磊，经理。委托诉讼代理人：李慧，北京市尚公律师事务所律师。被告：刘宁，男，1977年4月22日出生，汉族，住北京市海淀区。原告马建海与被告北京大通广联电子科技有限责任公司（以下简称大通广联公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马建海及其委托诉讼代理人王楠、王秀莉，被告大通广联公司之委托诉讼代理人李慧均到庭参加诉讼，被告刘宁虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马建海向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法确认北京大通广联公司与刘宁于2016年5月27日签订的《主债权及不动产抵押合同》无效；2.请求依法判决大通广联公司与刘宁共同协助我办理撤销北京市海淀区×号房屋的抵押权登记手续；3.本案诉讼费由大通广联公司与刘宁承担。事实和理由：位于北京市海淀区×号房屋的原产权人为我本人。2016年5月20日，高蓬代表我与大通广联公司签署《存量房买卖合同》，并办理了房屋产权过户登记手续。2018年9月14日，北京市海淀区人民法院作出（2016）京0108民初20080号民事判决书，判决确认以上房屋买卖合同无效，该判决己于2018年10月1日发生法律效力。2019年10月25日，北京市海淀区人民法院作出(2019)京0108行初582号行政判决书，判决撤销北京市规划和自然资源委员会于2016年5月23日作出的将北京市海淀区×号房屋所有权转移登记为大通广联公司的房屋权属转移登记行为，该判决已经于2019年11月29日生效。至此，本案诉争房屋所有权仍归我所有。但我持生效法律文书办理撤销手续时，房屋登记部门告知该房屋己被设定抵押权登记，经查大通广联公司与刘宁于2016年5月27日签订了《主债权及不动产抵押合同》，并设定抵押权属登记。我无法自行撤销该登记。我无奈提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。大通广联公司辩称，《主债权及不动产抵押合同》的效力不以涉案房屋买卖合同的效力为前提。2016年5月20日，我公司与马建海就房屋签署《存量房买卖合同》，2018年9月14日，涉案房屋买卖合同经北京市海淀区人民法院作出的（2016）京0108民初20080号民事判决书确认合同无效。我公司拟与马建海之间是房屋买卖合同关系，《主债权及不动产抵押合同》系我公司与刘宁之间形成的抵押合同关系，马建海不是该抵押合同的当事人。房屋买卖合同被判定无效不应直接影响抵押合同效力。合同效力的认定应依据《合同法》的相关规定，涉案抵押合同不存在《合同法》规定的合同无效的情形。《合同法》第52条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从马建海提供的证据来看，无法认定涉案抵押合同存在上述法律规定的合同无效的情形。涉案房屋买卖合同被确认无效，并不代表抵押权丧失及抵押合同自此无效，马建海的该项主张没有任何法律依据。房屋买卖合同虽被法院确认无效，但抵押合同在涉案房屋登记在我公司名下时已经依法办理了抵押登记。基于涉案抵押合同形成我公司与刘宁之间的债权债务关系的原因可能包括如商务合作等多种原因，并不一定完全通过银行流水等转账记录可以直接体现，且马建海基于其他案件中获悉的我公司银行流水情况，与本案无关联关系。在马建海未提供相关证据证明涉案抵押合同存在上述合同无效的法定情况时，应认定抵押合同有效。马建海主张涉案抵押合同无效，应由其承担相应的举证责任。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的基本原则，马建海主张涉案《主债权及不动产抵押合同》无效，应由马建海对抵押合同无效所依据的事实进行举证。但从马建海提交的证据来看，其提供的证据主要围绕涉案房屋买卖合同的效力、涉案房屋的不动产登记、房屋买卖合同无效的法院判决等基于房屋买卖合同的证据，马建海未能够提供任何与抵押合同效力相关的证明材料。故我公司不同意马建海的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）原为马建海所有。2016年5月20日，高蓬以马建海的名义将涉案房屋出卖予大通广联公司，双方为此签订有《存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）。涉案房屋于2016年5月23日过户至大通广联公司名下。后马建海将大通广联公司与高蓬诉至本院，要求确认该买卖合同无效。该案经依法审理，本院作出（2016）京0108民初20080号民事判决书，判决确认该买卖合同无效，其中认定“大通广联公司的整个购房行为中有上述诸多不符合常理及交易习惯之处，实难谓判善意”，该判决已发生法律效力。2019年，马建海将北京市规划和自然资源委员会诉至本院，要求撤销该委上述将涉案房屋所有权人登记为大通广联公司的登记行为。该案经依法审理，本院作出（2019）京0108行初582号行政判决书，判决撤销了上述登记行为，该判决已发生法律效力。现马建海已取得涉案房屋的（2020）海不动产权第0010449号《不动产权证书》，产权登记在马建海名下。另查，大通广联公司于上述2016年5月23日取得涉案房屋过户登记后，即以涉案房屋另行办理了抵押。根据北京市海淀区不动产登记事务中心的登记查询信息，大通广联公司作为抵押人（甲方），刘宁作为抵押权人（乙方）于2016年5月27日签订有《主债权及不动产抵押合同》（以下简称抵押合同），主要内容包括：“主债权金额及币种：4800000元人民币。债务履行期限：壹个月。不动产权证号：京（2016）海淀区不动产权第XXXX号。抵押不动产坐落：海淀区×号。抵押不动产建筑面积及土地面积：79.7㎡。被担保主债权金额：4800000元。担保范围：利息及本金。债务人：北京大通广联电子科技有限责任公司。特别约定：1.甲、乙双方共同确认：本合同仅为甲、乙双方向不动产登记机构申请办理抵押权登记之用的主债权及抵押合同。除双方另有约定外，不作他用。2.甲、乙双方共同承诺，本合同填写的内容真实、准确。如有虚假，双方自行解决争议并愿意承担申报不实的法律责任。3.本合同未尽事宜由甲、乙双方另行约定。”并于2016年5月30日办理了涉案房屋抵押登记。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，马建海以大通广联公司无权处分将涉案房屋办理抵押，及大通广联公司与刘宁存在恶意串通签订不真实抵押合同行为为由，要求确认该抵押合同无效。其中，马建海主张大通广联公司与刘宁存在恶意串通行为，主要依据本院上述（2016）京0108民初20080号民事判决书及北京市东城区人民法院（2016）京0101民初11435号民事判决书中，对于大通广联公司于所涉两案中行为事实的查明与认定，（2016）京0101民初11435号民事判决认定大通广联公司存在多次类似低价购房行为，其工作人员与合同相对方人员相识已久且存在买卖合同之外的资金交易往来，大通广联公司及其工作人员与合同相对方人员并非普通的房屋买卖合同关系，各方存在较多利益往来。大通广联公司对上述事实不予认可，却仅述称与刘宁之间系商务合作关系。诉讼中，刘宁虽经本院多次合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本院另向大通广联公司询问，但大通广联公司未能向本院述明马建海所质疑的抵押合同双方关系及签约事实、抵押担保借款事实、抵押涉案房产现状事实、抵押期限过后的还款及抵押权行使等事实，且未向本院提供任何上述相关事实的证据。本院认为，物权法规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合善意、价格合理及已办理登记情形的，受让人取得该不动产的所有权，当事人善意取得其他物权的，参照前款规定。本案中，根据先前生效判决及备案抵押合同，可确定涉案房屋为马建海所有，买卖合同被判定无效，法律上自始无效，大通广联公司就涉案房屋与刘宁签订抵押合同，其抵押行为属于无权处分行为。抵押合同是否有效，应当依据上述法律规定，具体结合案件事实进行判断。上述抵押虽已办理登记，但结合抵押合同性质及特点，应对接受抵押一方是否善意以及抵押所担保的债权真实性及合理性进行审查。根据马建海提供判决所查明及认定的事实，大通广联公司确实存在多次低价购房行为并涉多宗案件，该公司就本案涉案房屋买卖过户后不多日即进行了房屋抵押，足见该公司所参与的交易并非普通的房屋买卖，抵押行为与买卖行为存在密切关联。同时，大通广联公司与刘宁作为抵押合同双方，于抵押合同中存在各自利益，出于自身利益的维护，双方理应积极配合澄清相关事实。但相反，刘宁在诉讼中虽经本院多次合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，怠于行使诉讼权利，大通广联公司在本院追问下，亦未能述明抵押担保债权债务关系的基础事实，抵押双方均未提供证据证明债权债务关系的真实存在。综上，大通广联公司无权处分他人财产，且该公司与刘宁均不能证明抵押的真实性且出于善意，不符合上述法律关于权利取得及效力的规定，马建海要求确认抵押合同无效，本院予以支持。关于马建海要求协助撤销抵押一节，并非合同项下义务内容，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认北京大通广联电子科技有限责任公司与刘宁于2016年5月27日签订的《主债权及不动产抵押合同》无效；二、驳回马建海的其他诉讼请求。案件受理费45200元，由北京大通广联电子科技有限责任公司、刘宁共同负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年十月二十九日书记员 王晓华