河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初3863号原告：郑舸，女，回族，1966年5月5日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：牛双，河南梅溪律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：杨杨，河南梅溪律师事务所律师，一般代理。被告：南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司，统一社会信用代码91411300085558774N，住所地：南阳市滨河路以西杜诗路以北常绿林溪美地18号楼118号法定代表人：王静，任公司董事长。委托诉讼代理人：胡林博，河南厚源律师事务所律师，特别授权。原告郑舸诉被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司（以下简称常绿公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年7月14日诉至本院，本院于同日作出受理决定，并适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛双、杨杨，被告常绿公司的委托诉讼代理人胡林博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年8月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于南阳市宛城区××路以西××诗路以北体育路以东常绿林溪××小区××楼××单元××层××房产××套。按照该合同第六条约定，原告于2016年8月11日、2017年6月4日、2018年6月15日、2018年8月11日合计支付了首付款￥345324元，于2016年9月23日通过银行按揭贷款的方式支付购房款尾款￥1010000元。根据该合同第八条约定，被告于2018年6月30日之前向原告交付了涉案房屋。后，原告敦促被告早日办理不动产权证。被告一直以种种原因拖延办理房屋不动产权证，至今，房屋不动产权证仍未能办理完成。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告履行了全部付款义务后，并实际交付了涉案房产后，根据法律与司法解释的相关规定，被告方应当在商品房交付使用90日内按约定办理不动产权证。为此原告诉请：1、请求法院依法判令被告以已支付房款￥1355324元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，自2018年12月3日起计算，截止2020年7月3日，违约金数额为￥141495.8元；其后，违约金仍按上述标准计算由被告向原告支付至不动产权证办理完毕时止。2、本案诉讼费用由被告承担。被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司辩称，办理商品房不动产的义务是本案的原告，被告作为开发商，将开发的房屋完整的交给被告，被告帮原告办理不动产权证只是起到一个辅助义务。违约金计算的起止日期是错误的，根据合同中第十五条的约定，违约金的计算应自原告从被告处取得钥匙售房后90日内，如果90日内没有办理产权证开始进入双方协商期间，双方协商期间法律及合同均没有明文规定，因此在协商期间被告不应当承担违约责任。依据商品房买卖合同中争议解决条款，双方协商不成诉至人民法院，因此被告认为违约金的计算起始日期应该是原告起诉之日。原告要求的违约金过高，逾期办证受众多因素的影响，因房屋产权首登政策的变化以及消防验收部门主体变更，职能转换以及不可抗力的疫情影响等众多因素，因此逾期办证的责任不完全在被告。原告为支持自己的主张向本院提交如下证据：证据一1、商品房买卖合同证据内容：原被告双方于2016年8月12日签订的《商品房买卖合同》，原告自被告处购买位于南阳市宛城区××路西侧××楼××单元××房产，房屋总价为1355324元。证明目的：（1）原被告之间存在合法、有效的房屋买卖合同；（2）合同第八条明确约定，被告应当在2018年6月30日之前将竣工验收合格的商品房交付给原告，证明被告交付房产时间；（3）合同第十五条明确约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，证明违约损失的时间计算起点及被告违约的事实；（4）合同第二十一条约定发生争议提交有管辖权的人民法院。证据二2、个人购房/购车借款及担保合同证据内容：原告为购买本案涉案房产，与中国邮政储蓄银行在2016年8月17日所签订的抵押贷款合同。3、收款收据（6张）证据内容：原告支付涉案房产房款：2016年8月11日支付75324元，被告开具收据（NYCLDXD2188）；2018年6月25日支付70000元，被告开具收据（NYCLDXD6457）；2017年8月4日支付135000元，被告开具收据（NYCLDXD3624）；2018年6月15日支付65000元，被告开具收据（NYCLDXD6410）；2016年9月23日支付1010000元，被告开具收据（NYCLDXD2299）。2018年11月2日支付240元，系代收有线电视初装费，被告开具收据（NYCLDXDDS05064）。证明目的：原告履行了商品房买卖合同中约定的房屋款项支付义务，同时交付了有线电视初装费等费用。证据三4、河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民终150号民事判决书证据内容：南阳市中级人民法院于2019年3月26日对涉案楼盘实际交房时间、延期交房违约金所做出的判决。该判决书认定事实如下：常绿.林溪美地1号楼、3号楼、5号楼（系该小区二期）在2018年6月25日取得了五方验收的房屋建筑工程竣工验收报告，但无法进入房间。2018年8月31日通过南阳晚报发布交房公告，通知业主于2018年9月3日至9月5日办理交房手续。该判决认定实际交房日期为2018年9月2日。证明目的：涉案房产的实际交房时间为2018年9月2日。逾期办证时间应从2018年12月3日起算。证据四5、中国人民银行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率（金融机构人民币存贷款基准利率调整表）证据内容：2015年10月23日，五年以上贷款利率为4.90%。6、洛阳市洛龙区人民法院民事判决书证据内容：洛阳市洛龙区人民法院于2019年5月16日出具的判决房地产开发公司按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准支付原告业主的损失。证明目的：同类案件在河南省内已有判例及违约损失计算方法。供法院予以参考。被告常绿公司对原告所举证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，但是对其证明方向有异议，合同约定的2018年6月30日前将房屋交付给原告，该时间是双方约定的交付时间，并非是被告实际向原告交付房屋的时间。对证明方向2、3也有异议，合同第15条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，应当以原被告办理房屋交接手续且以被告方向原告方交付房屋钥匙起计算，由被告提供资料到产权登记方备案，不能证明违约的期限以及原告方产生损失的期限。对证据二真实性无异议，证明方向无异议，但与本案的关联性不大。对证据三真实性无异议，但对证明方向有异议，该判决书确定的交房时间2018年9月2日是被告方将房屋建设完成，使房屋具备交付使用条件决定向全体业主交付的时间，但是本案原告并未在被告方通知的交付时间2018年9月2日与被告方办理房屋交接手续，领取房屋钥匙。因此不能证明房屋的交付时间及逾期办证的交付时间从2018年12月3日起算。对证据四真实性无异议，但是对证明方向及与本案的关联性有异议，本案起诉之前，中国银行已出具新的规定以LPR取代了贷款基准利率，因此本案起诉之时，中国人民银行公布的基准贷款利率已不再使用。不能以利率4.9%作为违约金的计算标准，对于洛阳市民事判决书的真实性无异议，但该判决书认定的事实与本案事实有较大区别，并且洛阳市与南阳市房地产行政管理要求有所不同，该判决书对本案没有任何借鉴和参考意义。被告常绿公司向本院提交如下证据：证据1：商品房买卖合同一份证据2：河南悦来物业服务有限公司南阳分公司《验房表》一份，证据3：南阳市中级人民法院（2016）豫13民终3397号民事判决书一份证据4：河南省房地产商协会关于因首登政策造成房地产开发企业逾期交房、逾期办证引发的群诉案件不宜适用小额诉讼程序的情况反映（豫房商【2020】11号）一、证明目的：备案时间约定：原被告约定的被告将需由被告提供的资料递交到产权登记机关办理备案的日期为2018年11月3日后90日，即2019年2月2日。依据如下：证据1，合同第十五条明确约定被告应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由被告提供的资料递交到产权登记机关办理备案。证据2：记录原告于2018年11月3日对所购商品房进行验收并收房，被告于上述日期将房屋交付原告使用。二、证明目的：违约的解决方式和责任承担起始日：双方约定逾期办证的，协商解决，并未约定违约责任条款，原告起诉之前应视为双方协商解决期间，原告起诉前双方一直就办理房屋权属登记事宜进行协商，协商期间内被告不应当承担违约责任。原告起诉至法院视为协商不成，若被告承担责任的起始日应当从起诉之日起开始计算。依据如下：1、证据1，约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理；补充协议第三十五条约定，双方在履行合同过程中发生争议，协商不成的，双方均同意在出卖人所在地人民法院诉讼解决。2、证据3，判决内容：因双方在合同中约定解决方式为“经双方协商”，故原告起诉之前应视为双方协商解决期间，原告起诉至法院之日视为双方协商不成，应从起诉之日支付逾期办证违约金至被告向房产管理机关提供全部办证所需手续之日止。三、证明目的：违约责任承担过错程度认定和数额依据：房地产开发周期长，因首登政策变化及消防部门主体变更、扬尘治理、大气污染、政府重大活动等因素、疫情影响等不可抗力致使房地产开发企业无法掌控而造成逾期办证，在诉讼中违约金应据实予以减免。因逾期办证的因素较多，也较为复杂，故逾期办证违约金，可按总房价款按中国人民银行同期定期存款利率支付。依据如下：证据4，因首登政策变化及消防部门主体变更、扬尘治理、大气污染、政府重大活动等因素、疫情影响等不可抗力导致房地产企业被动违约，为了避免大规模群诉，考虑社会稳定和房地产企业面临的当前困境，在诉讼中违约金的计算应予以减免。证据3，判决内容：关于逾期办证违约金的问题，因逾期办证的因素较多，也较为复杂，故原告请求逾期办证违约金，可由被告按总房价款按中国人民银行同期定期存款利率支付。原告对被告所举证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，但对证明方向有异议，该合同系被告公司提供的格式合同，该合同的第15条在签订合同前并未向原告进行解释说明，未取得原告的书面同意，该条款变相免除被告拖延办证的违约责任，排除原告方行使追究被告违约责任的权利，按合同法第四十条之规定，该格式条款为无效条款，原被告双方之间不存在所谓的调解期，违约责任应当按照最高院关于商品房买卖司法解释第十八条的规定计算起始时间及计算方法，不应视为存在特别约定。对证据二该验房表系被告公司制作的，与南阳市中级人民法院（2019）豫13民终150号民事判决所认定的1、3、5号楼交房时间不一致，应以生效判决所认定的事实为准。对证据三、无论是原被告双方还是诉争事实与本案均没有联系，该判决书不能作为证据使用，且不存在参考意义。对证据四、该文件系房地产商会文件，不是法定的法律法规或行政规章，不具备强制效力，与本案没有直接的联系，省高级法院对该文件至今没有书面答复，该文件不能影响本案的判决结果。原告申请调取被告与原告业主在宛城区法院立案庭主持下的见面笔录一份。原告方对该笔录无异议，认为赵攀登作为被告公司的代表已经在法院及地方政府代表的见证下承认了被告公司尚未取得办理房产登记的条件，其原话是“房产证未办理，主要责任在我们，不是政府的原因…”。被告常绿公司对该笔录的合法有效性有异议，笔录首页显示的参与见面的人员被告副总、业主代表、梅溪所律师、钓鱼台支书及法院工作人员，但是该笔录主持人均未签字，梅溪律师事务所见面人身份无法确定，没有代理手续，其他人没有在每一页签字确认，因此对合法性有异议，其次赵攀登仅是被告公司工程负责人员，并非是被告公司法定代表人，其无权代表公司对涉及到被告权利的事务做出任何承诺，被告对其行为不认可。并且赵攀登明确说明其在2020年4月份才分管这个事情，因此其在访谈中所陈述的事实并非是被告方无法协助业主办证的真实原因。该见面笔录也恰恰证实了原告在起诉之前与被告方进行过直接确定的协商，因此该协商结果没有确定之前不应当把协商期限计入到违约期限。赵攀登做这个访谈笔录的目的是为了解决社会矛盾，不给社会带来负面影响，因此将大部分责任揽在公司身上，该批次案件，被告逾期办证确实违约，但是违约的时间、期限和标准如何计算，所造成后期的社会效果及被告公司在后续的办证中能否顺利进行，本案原告以及其他63个案件的原告此次诉讼的目的是为了尽快拿到不动产登记证书，而非仅仅拿到本案中所诉的违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月12日，原告郑舸作为买受人与被告常绿公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于南阳市××路西侧常××.××小区××楼××单元××号商品房，价款￥1355324元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照国家相关规定协商解决。合同签订后，原告向被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司交清了购房款。截止本案开庭审理时，所涉房产尚未办理房屋产权的初始登记。另查明，案外人赵庆田与被告因本案争议房产项目延迟交房发生争议，二〇一九年三月二十六日南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终150号二审民事判决书。该生效判决中查明被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司建设的常绿.林溪美地1#3#5#楼项目的实际交房日期为2018年9月3日。本院认为，一、依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与常绿公司在平等、自愿的基础上签订了常绿.林溪美地小区商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告交付了房款，常绿公司也实际交付了房屋，当事人双方之间已经形成房屋买卖合同关系。常绿公司作为出卖人，在收到房款后除了交付房屋，还应当履行协助原告办理物权登记的义务。但常绿公司将房屋交付原告后，至今未办理房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应当承担支付逾期办证违约金的责任。二、关于违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的,人民法院不予支持”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，人民法院增加违约金应以当事人请求为前提，以违约造成的实际损失为限额。本案中，原告与常绿公司签订的商品房买卖合同未对逾期办证的违约责任进行约定，原告未提交证据证明因常绿公司逾期办证给其造成的实际损失，从纠正开发商的违约行为，保护购房者的合法权益，引导商品房市场健康发展的角度出发，考虑到新冠肺炎疫情对常绿公司申请办证进度的影响，故参照同样由常绿公司开发的常绿林溪谷项目逾期办理房屋产权证书案件的判决，本院酌定按已付房款总额2%的标准计付逾期办证违约金为宜。原告已付房款1355324元，故被告常绿公司应支付原告逾期办证违约金27106.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告郑舸支付逾期办理房屋产权证书违约金27106.48元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1565元，由原告郑舸负担1326元，由被告南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司负担239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李林峰二〇二〇年十月十二日法官助理白驹书记员柴西军