广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初5969号原告：广东顺博创意产业孵化器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处新滘社区居民委员会凤翔路**顺德创意产业园****。法定代表人：吴兆恒。委托诉讼代理人：梁焕娟，女，系原告的工作人员。被告：佛山市顺德区劲箔汽车用品贸易有限公司，住所，住所地广东省佛山市顺德区大良新滘居委会凤翔路**创意产业园****div>法定代表人：李健发。原告广东顺博创意产业孵化器有限公司与被告佛山市顺德区劲箔汽车用品贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁焕娟到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.双方于2017年6月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；2.被告支付逾期违约金1431.97元（从2019年3月1日起至合同解除之日止，每天按租金的3‰计算）及解约违约金12295.8元；3.被告支付土地占有使用费41736元；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告支付2018年11月至2019年3月的租金18975元。事实和理由：原、被告于2017年6月23日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区大良街道凤翔路41号C栋416号房（以下简称416号房）租给被告使用，租赁期限为3年，每月30日支付下月租金。原告如期将416号房交予被告使用，被告却拒不交纳租金，并擅自搬离租赁物。为此，原告于2019年5月向被告邮寄《解约通知书》，并以微信形式通知被告前来处理租赁物内的物资，被告却拒不配合。《房屋租赁合同》第11.4条约定：“乙方（被告）逾期交付租金，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金给甲方，直到如数补齐费用之日为止；……乙方如逾期交付租金超过30天，甲方（原告）有权解除合同，收回乙方所租铺位，并有权要求乙方按租赁期限内最后3个月租金及物业管理费总额向甲方支付违约金。”据此，原告有权要求被告支付所欠的2018年11月至2019年3月的租金合计18975元及逾期违约金1431.97元，并收取解约违约金12295.8元。根据《房屋租赁合同》第9.5条约定：“……如乙方未在解除合同（指以上任一种解除方式）三十日内办理相关证照的地址变更或迁出手续，甲方有权没收押金并继续按照租金标准收取乙方使用费，直至乙方将其单位相关证照变更或迁出为止……”被告的注册地址至今仍为租赁物地址，原告据此要求被告支付2019年4月至今的地址使用费合计41736元（3795元/月×2个月+4098.6元/月×10个月）。综上，原告认为《房屋租赁合同》合法有效，被告理应依约及时交纳租金及将其工商地址迁出园区或办理注销手续。但是，被告却无理违约至今，被告的行为严重损害了原告的合法权益。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋租赁合同》、律师函、《解约通知书》、物品清理通知函、微信聊天记录截图、邮寄快递单、企业机读档案登记资料、不动产登记证及《委托管理协议书》，客观真实，本院对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于佛山市顺德区大良街道办事处新滘社区居民委员会凤翔路41号的房屋（含416号房）属案外人广东顺博互联科技有限公司所有。2017年6月1日，广东顺博互联科技有限公司与原告签订了一份《委托管理协议》，约定广东顺博互联科技有限公司将上述41号的房屋委托原告经营管理，委托经营期限2017年6月1日至2026年5月31日。原告拥有上述房屋的出租权和收益权等权利。2017年6月23日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容如下：原告将416号房以现状出租给被告；租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止；2017年7月1日至同月31日为免租期，不计算租金；2017年8月1日至2019年6月30日的租金为3795元/月。2019年7月1日至2020年6月30日的租金为4098.6元。每月30日支付下月租金。若被告拖欠租金一个月的，原告有权终止合同，收回416号房；在本合同签订后五个工作日内，被告向原告支付押金8197.2元；本合同终止或解除之后，在被告结清与本次租赁相关的所有费用（包括租金、物业管理费、自用水电费、被告应支付的违约金等）并履行完本合同及退租、退场协议及迁出或注销其营业执照之义务、或者约定的其他义务之日起七日内，原告向被告不计利息地退还已收取的押金。如被告拒不支付应付的租金、自用水电费及违约金等费用，则原告有权没收押金，并对被告未履行的义务享有追索权；如被告将416号房作为经营办公场所向工商、税务等有关单位办理登记手续的，本合同终止或解除后，被告必须及时向上述有关单位办理地址变更或注销手续，并于本合同终止或解除之日起三十日内，向原告提交上述有关单位出具的地址变更或注销的证明文件，被告在三十日内可凭上述有关单位出具的地址变更或注销的证明文件退回租赁押金。如被告未在解除三十日内办理相关证照的地址变更或迁出手续，原告有权没收押金并继续按照原租金标准收取被告使用费，直至被告将其单位相关证照变更地址或迁出为止；非因协商一致或原告实施了本合同约定的违约行为，被告不得单方面解除本合同。否则，原告有权没收押金并有权要求被告按照租赁期内最后3个月的租金总额向原告支付违约金。被告有下列情形之一的，原告有权解除合同，并有权按租赁期限最后3个月的租金总额要求被告支付违约金：本合同约定的原告有权单方解除合同的其他情形；被告逾期交付租金，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金给原告，直至如数补齐费用之日为止。被告如逾期交付租金超过30天，原告有权解除本合同，收回被告所租铺位，并有权要求被告按租赁期限内最后3个月租金及物业管理费总额向原告支付违约金；被告未及时办理地址变更或注销手续的，原告有权没收被告所交押金。《房屋租赁合同》签订后，被告向原告交付了押金8197.2元，原告将416号房交予被告使用。因被告从2018年11月起未支付租金，原告先后于2019年5月20日、27日向被告邮寄律师函和《解约通知书》，通知被告于本通知送达之日即为《房屋租赁合同》解除之日，请被告在收到本通知之日起5天内缴清尚欠的费用：2018年11月至2019年月的租金18975元及逾期违约金1431.97元（从2018年11月1日起至解约之日止，每天按租金3‰计算）；被告须向原告支付租赁期限内最后3个月的租金共12295.8元作为违约金。被告应尽快向工商、税务等有关单位办理完地址变更或注销手续，否则有权按原租金标准3795元收取使用费，直至被告将其单位相关证照变更或注销之日止；被告应尽快前来处理416号房内的可移动物品。律师函和《解约通知书》因无人签收而被退回。2019年6月1日，原告向被告邮寄《物品清理通知函》，通知被告于2019年6月10日前缴纳所欠的租金及违约金，并将416号房内的物品清理干净。《物品清理通知函》因无人签收而被退回。因快递被退回，原告方便发微信给被告的法定代表人李健发，双方于2019年6月25日沟通的主要内容如下。李健发称：你们把门锁都锁上了，我们怎么搬东西？另外东西都是说了可以抵一部分金额的，还追什么违约？你们用可以帮创业公司申请减免租金或申请补贴的名义来骗企业进去，到底是谁违约？算起押金跟里面东西抵的钱，再加上你们本来也没尽一个园区的义务帮助我们，还给我们计这些东西。原告回复：你现在过来搬东西我们可以给你们开门。只是你们一直没有过来。你既不交租，也不过来协商退场的事情，我们一直在跟你们沟通，但都是单方面的，最后在我再三提醒之下，拖欠了三个多月的租金之后再写退租申请，然后我们根据您的退租申请及合同约定截止了租金费用计算的时间，发了解约函，要贵司过来办理退场手续，直至再过三个月，你们还是不过来处理，这期间我们的办公室一直未能正常出租，影响了我们正常运转，难道你们就没有责任吗。你们三月份递交的申请，我们就算到了三月份，可是6月份了你们东西也没搬走，地址也没迁，地址也没迁走只计算你前面应付的那一部分。李健发称：你们骗我们进来，不然我们不会租。再加上有交押金，怎么就欠你们租金了。另查明，原告在庭审中确认416号房已于2019年6月20日收回。截至开庭当天，被告仍未将公司的注册地址从416号房迁出。本院认为，《房屋租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告租用416号房却未按时足额支付租金，该行为已经构成违约，应承担违约责任。原告对被告于2019年3月递交的退租申请未提出异议，原告主张《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除的主张合法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》被解除后，被告应向原告支付2018年11月1日至2019年3月31日的租金18975元，以及将其注册地址从416号房迁出。关于违约金的问题。本案中,因被告未依约支付租金才导致合同被解除，对于未依约支付租金造成的损失,原告既要求支付逾期付款违约金，又要求支付解约违约金，属双重处罚且两者累计的金额过高，明显有失公平，本院酌情调整为从2019年3月1日起至实际清偿之日止按日万分之五计算逾期付款违约金，对原告主张的解约违约金及超出上述金额部分的逾期付款违约金不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告未将注册地址从416号房迁出，既违反了上述规定，也违反了《房屋租赁合同》的约定，原告依法依约可以请求被告赔偿实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”被告未及时迁出注册地址后，原告既未举证证明已采取适当措施防止损失进一步扩大，也未举证证明被告的上述违约行为给其造成损失的具体金额，本院对原告该部分损失将酌情予以认定。根据《房屋租赁合同》的约定，被告未依约支付租金和未将注册地址从416号房迁出的违约行为，原告均可以没收被告所交的押金，该押金在款项的性质上实际上也属于违约金，而上述两违约行为给原告所造成的损失均得到本院确认，故被告已交付的押金8197.2元不能没收。被告未将注册地址从416号房迁出的确给原告造成了一定的损失，本院根据本案的具体情况酌情确定为8197.2元，对原告超出上述金额部分的主张不予支持。因此，被告已交付的押金8197.2元与其未将注册地址从416号房迁出给原告造成的损失相互抵销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、原告广东顺博创意产业孵化器有限公司与被告佛山市顺德区劲箔汽车用品贸易有限公司于2017年6月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；二、被告佛山市顺德区劲箔汽车用品贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺博创意产业孵化器有限公司支付租金18975元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以租金18975元为基数，从2019年3月1日起至实际清偿之日止按日万分之五计算）；三、驳回原告广东顺博创意产业孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788.58元（原告广东顺博创意产业孵化器有限公司已预交），由被告佛山市顺德区劲箔汽车用品贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蒋竞雄人民陪审员  植惠卿人民陪审员  黄燕珍二〇二〇年十月十三日书 记 员  冯秋莹