贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4338号原告：黄世英，女，汉族，1969年10月20日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：袁涤非，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：龙胜辉，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别授权代理。被告：张光昌，男，汉族，1955年10月19日生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：张正权，贵州道卫律师事务所律师，特别授权代理。第三人：贵阳市观山湖区征收安置中心，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路金麦社区**。法定代表人：杨荣清，该中心主任。委托诉讼代理人：傅红梅，贵州北斗星律师事务所律师，特别授权代理。原告黄世英与被告张光昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2018）黔0115民初4204号民事判决，被告张光昌不服该判决，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。贵阳市中级人民法院于2019年04月15日作出（2019）黔01民终2358号民事裁定，裁定发回重审。本院于2019年06月04日立案后，追加贵阳市观山湖区房屋征收管理中心为第三人，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄世英及其委托诉讼代理人袁涤非和龙胜辉、被告张光昌委托诉讼代理人张正权、第三人贵阳市观山湖区征收安置中心（以下简称“征收安置中心”）委托诉讼代理人傅红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄世英向本院提出诉讼请求，1、确认原告黄世英与被告张光昌于2016年09月19日签订的《房屋权属转让合同》有效，被告张光昌继续履行合同义务；2、判令房屋征收安置超期过渡费归原告黄世英所有；3、判令被告张光昌向原告黄世英归还冒领的房屋征收安置超期过渡费人民币36,000.00元；4、本案案件受理费、律师代理费、公告费由被告张光昌承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项继续履行合同义务进行了明确，即房屋所有权过户到原告名下之前，原告在处理该房屋时，被告应当积极配合；该房屋符合办理交付使用条件时，被告应当在该条件成就之日起三十日日或在接到原告要求三十日内配合原告接手该房屋；该房屋符合办理所有权证、土地使用证条件时，被告应当在该条件成就之日起三十日内或在接到原告要求三十日内配合原告办理；该房屋符合办理所有权转让手续时，原告要求被告将该房屋过户给原告时，被告应当在该条件成就之日起三十日内或在接到原告要求三十日内配合原告办理。事实及理由：2013年12月25日，贵阳市观山湖区房屋征收管理中心与被告张光昌签订了《房屋征收安置补偿协议》，征收张光昌所有的位于金阳新区砖混结构住宅用途的房屋，面积239.92㎡，以“干井村安置房”小区成套住宅房屋建筑面积219.92㎡及营业面积20㎡与张光昌的上述房屋进行产权调换，过渡期24个月。2016年9月19日，原告了解到被告张光昌欲转让上述房屋权属，遂与被告协商，双方达成买卖“干井村安置房”小区成套住宅房屋建筑面积220㎡及营业面积20㎡房屋的意向。为便于原告行使权利，被告张光昌于2016年09月19日向原告出具《委托书》，由原告代被告办理上述《房屋征收安置补偿协议》的相关事宜。2016年09月19日，原告与被告正式签订《房屋权属转让合同》，合同约定被告在《房屋征收安置补偿协议》中享有的房屋权属包括占有、使用、收益、处分及因国家征收或拆迁时产生的所有权益转让给原告享有，转让价为人民币480000.00元。合同同时约定，对该房屋2015年11月01日以后的超期安置过渡费，由原告全部领取并享有。合同签订当日，原告通过贵阳银行向被告支付房屋转让价款人民币480000.00元，被告向原告出具了《收款收据》。2016年10月6日，被告张光昌在贵州省贵阳市立诚公证处对2016年09月19日出具的《委托书》办理了委托事项公证（（2016）黔筑立诚公字第8401号）。被告向原告提供其个人所有的贵阳银行卡（卡号：62×××00）及密码，供原告领取安置过渡费使用。2016年下半年起，原告开始领取该房屋征收安置过渡费，2018年06月，原告领取2018年上半年安置过渡费时发现，被告张光昌提供的上述贵阳银行卡已经不能使用，贵阳银行工作人员告知该卡号已被张光昌注销。后原告到贵阳市观山湖区住房安置管理中心询问安置费发放情况得知，被告领走了2018年上半年的安置过渡费人民币36,000.00元。综上所述，原、被告双方签订的《房屋权属转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当信守。现被告违反双方合同约定擅自注销供原告领取安置过渡费的银行卡号，并冒领属原告享有的过渡费，已侵犯了原告的合法利益。为维护正常的交易秩序，维护原告的合法权益，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。被告张光昌辩称，双方的房屋转让协议不是双方的真实意思表示，且该协议因损害公共利益，应当认定为无效合同，而且该合同内容在法律上不可能得到履行。原被告双方没有真实的房屋买卖合同交易，原告支付的480,000.00元只是从被告张光昌卡上走了一个流水，当日便被廖芳园和游祖熊等四人全部转走，张光昌并没有收到该款。张光昌与观山湖区房屋安置中心签订了安置补偿协议，其协议项下所有的权利都归张光昌本人所有，所以不存在冒领原告过渡费的事实，故原告的起诉无事实和法律依据，依法予以驳回。第三人征收安置中心述称，一、根据中华人民共和国合同法第八十八条的规定，被告转让其房屋征收安置补偿协议项下的权利和义务，应当经第三人的同意，未经第三人同意的其转让行为无效；二、房屋征收安置补偿协议系基于被告作为被征收人的特定身份所签订，系被告的房屋被征收宅基地依法收回后提供给被告最基本的生活和居住保障，协议项下所产生的过渡费安置房等均具有身份属性，根据合同法第七十九条第一款的规定该协议不得转让；三、根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条第六款和第七款的规定，协议项下涉及的安置房不得转让，同时2013年03月21日观山湖区人民政府发布的关于禁止非法买卖转让观山湖区安置房的通告，2014年05月19日贵阳市住房和城乡建设局发布的关于禁止非法买卖转让安置房的通告，均明确禁止被征收人将及其协议项下设计的安置房进行转让。综上，请法院依法予以判决。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年12月25日，因修建观山湖区现代制造产业园区一期储备地址项目，贵阳市观山湖区房屋征收管理中心（于2015年09月被撤销，设立观山湖区征收安置中心）与张光昌就张光昌所有的观山湖区的砖混结构住宅被征收事宜，签订《房屋征收安置补偿协议》，约定征收中心以“干井村安置房”建筑面积219.92㎡及营业面积20㎡与张光昌前述被征收房产进行产权调换。安置房屋建设期间，由张光昌自行周转过渡，过渡期为24个月，征收中心支付临时安置补助费28790.40元，如果征收中心未能在约定期限安置张光昌房屋，则征收中心从超期之日起向张光昌支付超期过渡安置费，该超期过渡费每月递增10%，但最多不超过五倍。2016年09月19日，张光昌作为甲方，与黄世英（乙方）签订《房屋权属转让合同》，约定张光昌将前述《房屋征收安置补偿协议》获得的安置房作价480,000.00元转让给黄世英，并约定“甲乙双方签订本合同之日起，甲方对该房屋占有、使用、收益、处分的权利及因征收和拆迁补偿所产生的权益归属于乙方”、“2015年11月1日以后的超期安置过渡费，由乙方全部领取并享有”。同时约定因一方的违约行为所导致的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费等）由违约方承担。上述合同签订当日，黄世英通过其夫刘光好账户向张光昌银行账户转款480,500.00元，张光昌出具收款收据确认收到黄世英权属受让款480,000.00元（同日支付35,500.00元、分别转账210,000.00元和235,000.00元）。同日，张光昌就其委托黄世英办理前述《房屋征收安置补偿协议》相关事项进行了公证。2019年11月12日，张光昌声明其取消对黄世英的上述委托，并对《声明书》进行了公证。黄世英取得张光昌名下用于领取过渡费的银行卡后领取了2018年以前发放的过渡费，黄世英在2018年06月取款时发现上述银行卡已被挂失并办理了新卡，2018年上半年过渡费36,000.00元由张光昌领取。另查明，为本次诉讼，黄世英于2018年08月13日与国浩律师（贵阳）事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师提供法律服务，黄世英支付律师代理费20,000.00元。再查明，2013年03月21日，贵阳市观山湖区人民政府发布《关于禁止非法买卖转让观山湖区安置房的通知》。同年05月19日，贵阳市住房和城乡建设局发布《关于禁止非法买卖转让安置房的通告》。本院认为，本案争议的焦点是原、被告于2016年09月19日签订的《房屋权属转让合同》是否无效。对于合同无效情形的认定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。”的规定，认定合同无效，具有严格的法定条件，案涉《房屋权属转让合同》是否无效，应从是否具备上述法定情形来判断。根据审理查明事实，原、被告双方签订的案涉转让合同系双方在平等协商基础上自愿签订，被告主张不是其真实意思表示，但被告作为完全民事行为能力人应知晓其签订转让合同的法律后果，双方在签订合同时不存在以欺诈、胁迫手段订立合同的情形，也不存在恶意串通或以合法形式掩盖非法目的的情形。被告通过《房屋权属转让合同》拟向原告转让的拆迁安置房、过渡费系被告房屋被拆迁而享有的财产性权利，被告将其房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给原告，其本质上是一种财产权利的转让。被告转让的房屋并非政府面向城市低收入住房困难家庭提供的社会保障性住房即经济适用房，虽然贵阳市的相关政策规定该类拆迁安置房享受经济适用房待遇，但其与经济适用房仍属不同性质房屋，经济适用房原则上一个家庭只能申领一套，而拆迁安置房没有该限制，拆迁安置房的处置，遵循意思自治原则，不涉及社会公共利益，被告处置自有财产，当然也不存在损害社会公共利益的情形。故案涉合同并不具备前述法律第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的无效情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”本案中双方签订的《房屋权属转让合同》标的房屋虽违反上述规定，但依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条并非效力性规定、而系管理性规定已基本形成共识的情况下，双方签订的《房屋权属转让合同》，不符合违反法律、行政法规强制性规定而导致无效的法律规定。贵阳市观山湖区人民政府和贵阳市住房和城乡建设局虽然发布了禁止安置房买卖的相关文件，但该类文件并未法律、行政法规。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，上述合同也当认定有效。原被告签订的《房屋权属转让合同》系双方真实意思表示，应为有效，双方均应诚实信用地全面履行自身义务，被告违反约定擅自领取的超期安置过渡费36,000.00元，应返还原告。因被告的过错行为导致本次诉讼，原告为实现债权产生律师代理费20,000.00元，该费用依照双方合同约定应由被告承担，此项诉请，本院予以支持。对原告主张的被告继续履行合同义务的诉讼请求，因房屋尚未安置，被告履行义务的条件尚未成就，故对原告该项主张，本院不予支持。需要说明的是，《房屋权属转让合同》虽认定有效，但不必然导致物权变更的后果，合同继续履行仅是约束合同相对人之间按照约定履行自己的义务，标的房屋产权能否变更登记至原告名下，应当受到人民政府及相关职能部门管理性规定的制约，此种风险应当由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告黄世英与被告张光昌于2016年9月19日签订的《房屋权属转让合同》有效；二、被告张光昌于本判决生效之日起三日内，将其领取的案涉房屋征收超期安置过渡费36,000.00元返还原告黄世英；2018年07月01日后产生的超期过渡费，由张光昌所有；三、被告张光昌于本判决生效之日起三日内，支付原告黄世英律师代理费20,000.00元；四、驳回原告黄世英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,880.00元（原告已预交），由被告张光昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  杨素兰人民陪审员  陈祖尧人民陪审员  周训群二〇二〇年十月九日书 记 员  杨荣霜