安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0124民初5836号原告：金柱国，男，1971年7月16日出生，汉族，住安徽省庐江县。原告：赵昌芝，女，1970年5月10日出生，汉族，住安徽省庐江县。以上两原告共同委托诉讼代理人：乔卫东，安徽耀真律师事务所律师。被告：谢英虎，男，1973年6月16日出生，汉族，住安徽省庐江县。被告：莫助琴，女，1972年12月20日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：程瑶，安徽尚蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，安徽尚蓝律师事务所律师。原告金柱国、赵昌芝与被告谢英虎、莫助琴买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金柱国、赵昌芝及其委托诉讼代理人乔卫东，被告莫助琴及其委托诉讼代理人程瑶到庭参加诉讼，被告谢英虎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金柱国、赵昌芝向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，判令被告返还原告购房款450000元，支付原告违约金300000元（截止2019年7月30日，之后的违约金按月利率1%支付）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月18日，原告与被告签订《房屋买卖合同》约定，被告将所有的位于庐城镇移湖北路的1间门面房出售给原告，面积约50平米，有二证，价格为898000元，于2015年1月之内支付首批房款450000元，待被告将二证办理到原告名下时，原告在2个月内付清剩余房款，被告承诺二证在2016年农历年底前办理结束，如不能办理好二证，被告退还原告首付房款并赔偿200000元，合同对其他事项也做了约定。合同签订后，原告依约定支付给被告450000元购房款。因被告一直不能将房屋产权证书转移给原告，原告要求解除合同，经房屋买卖中介机构及村民组的协调，2018年2月6日，原、被告再次签订了《补充合同》约定，被告确保在2019年7月30日之内把不动产权证办理好，如不能按期办好，属于被告违约，退还原告购房款450000元，赔偿原告违约金300000元。现被告仍然没有为该房办理产权证书，致使房屋买卖合同的目的无法实现。原告认为，原、被告之间的房屋买卖关系受法律保护，原告依约履行了房屋买卖合同义务，被告却一再违约，应承担违约责任。谢英虎未到庭应诉答辩。莫助琴辩称，本案不属于人民法院主管范围。原告与被告诉争的房屋尚未办理不动产权登记证书，案涉房屋也无具体编号。从原告提交的庐国用（2015）第3453号土地使用权证来看，案涉的房屋仅有整体的土地使用权证并无具体的不动产权登记证书。此外，被告虽于2010年6月10日从周光发、周继生、方得女、徐方兵四户处购买案涉房屋，但关于案涉房屋的初始产权人并无证据予以证明。被告与该四户于2010年6月10日签订的售房合同效力尚不明确，同理，原告与被告签订的房屋买卖合同、补充合同效力也不明确。此外，由于案涉的房屋尚未办理产权登记证书，产权有无发生变更不明确，无法确定现在房屋的所有权人。综上，本案与被告诉争的房屋尚未办理产权登记证书，无法明确案涉房屋的产权，在上述房屋产权未经主管部门确定前，本案不属于人民法院的主管范围，依法应当驳回原告的起诉。原告的诉求无事实和法律依据。1、原告违约在先，双方在2014年12月14日签订的房屋买卖合同明确约定房款的给付期限，原告应在2015年元月2日内将首付款440000元付给被告，但原告未能在约定期限内履行合同义务，构成违约。2、原告主张的300000元违约金主要依据双方于2018年2月6日签订的补充合同约定，被告现认为该合同约定的违约金明显高于原告的损失，被告依法要求调减违约金。原告应当举证证明被告违约行为给其造成的实际损失，如原告未能完成举证责任，应当承担举证不能的责任。3、原告在本案中无实际损失，首先案涉的房屋之所以未办理产权证，并非被告过错，怠于办证。相反，被告一直努力在为案涉房产办理产权登记，该房屋2015年已经办理国有土地使用权证，记载该土地系出让土地，地上建筑物为商业、住宅，因政策原因至今无法办理房屋产权证书，系不可控因素造成的影响，并非被告恶意拖延，因此被告不存在违约。其次，依据双方签订的房屋买卖合同和补充协议，原告购买房屋的总价款为898000元，截止目前原告仅支付450000元购房款，尚有448000元购房款没有支付。最后自2014年12月18日签订房屋买卖合同之日起，原告已经实际占用并使用该房屋，该房屋的全部收益由原告享有。截止庭审之日，原告已经占用、使用该房屋近6年，即使法院判决解除合同、认定被告存在违约行为，被告支付给原告的违约金也应当扣除原告占用、使用该房屋的收益部分。综上所述，本案不属于人民法院主管范围，应当依法驳回原告的起诉。即使处理本案，原告无实际损失，对于原告主张的违约金也不应得到支持。本院经审理查明，2014年12月18日，通过庐江县牵手中介所，谢英虎与莫助琴作为卖房方（甲方），金柱国与赵昌芝作为买房方（乙方），双方签订一份房屋买卖合同约定：甲方所有的坐落于庐城镇移湖北路门面房，产权证号、土地证号暂时未办理，建筑面积大约50平米，最终以房产局发证面积为准，有二证，另外后面自建约五平米，无证。此房是甲方2010年6月在移湖北路西侧拆迁户周光发、周继生、方得女、徐方兵处购买，暂时房产证、土地证未办理，甲方承诺将此房的房产证土地证直接办理到乙方名下。房屋售价898000元，签订协议时乙方预付甲方购房定金10000元，乙方在2015年元月2日内将首付款440000元付给甲方，甲方在当日将此房的钥匙交给乙方，由乙方使用。下欠房款448000元在甲方将此房的房产证土地证办理到乙方名下，乙方出具欠条给甲方，乙方在两个月之内办理贷款将尾款支付给甲方，双方办理交接手续。甲方承诺此房的房产证、土地证在2016年农历年底之内办理结束。双方签订合同后，不得违约。如甲方违约，归还乙方首付款450000元，赔偿违约金200000元。如果二证办理到乙方名下后，下欠房款未能如期支付给甲方，乙方承担违约金200000元给甲方。该合同对其他事项均作出规定。合同签订后，金柱国分别于2014年12月18日支付购房定金10000元，同年12月29日，支付购房款370000元，2015年元月2日，支付购房款50000元，2015年元月31日，支付购房款20000元，金柱国先后四次共计支付购房款450000元，均由莫助琴分别出具收条。购房款支付后案涉房屋已交付原告使用，原告用于出租。原告当庭陈述该房屋空置有二年半时间，年租金收入在17000元至18000元之间。在合同履行过程中，因被告未能按照合同约定给原告办理不动产权证，原告因此要求解除合同。在此情形下，经该房屋所在村民组、庐江县牵手中介所协调，谢英虎与莫助琴作为卖房方（甲方），金柱国与赵昌芝作为买房方（乙方），双方经协商于2018年2月6日签订一份《补充合同》约定，乙方同意甲方推迟办理此房的不动产权证，甲方确保在2019年7月30日之内把乙方的不动产权证办理好。如果甲方在2019年7月30日之内不能把乙方购买的此房不动产权证办理好，属于甲方违约，甲方立即退还乙方所交付的定金和首付款合计450000元，并且承担违约责任，甲方赔偿乙方违约金300000元。之后至本案法庭辩论终结前，被告未能办理涉案房屋不动产权证。同时查明：涉案房屋原系谢英虎、莫助琴于2010年6月从移湖北路西侧拆迁户周光发、周继生、方得女、徐方兵处购买所得，属于拆迁安置房，房屋土地使用权证初始登记为国用（2015）第3453号，土地性质为商业、住宅。证明以上事实的证据有，原告提供的土地证复印件1份，证明案涉房屋土地性质的事实；房屋买卖合同、补充合同原件各1份，证明原、被告双方关于诉争房屋的买卖关系、付款方式和数额、违约责任等事实；收条原件4张，证明原告支付给被告购房定金和购房款项的事实；情况说明1份，证明补充合同是在村民组、庐江县牵手中介所协调下形成的以及300000元违约金的计算标准事实；房屋租赁合同复印件1份，证明涉案房屋租赁事实。莫助琴提供售房合同复印件1份，证明案涉房屋系被告从周光发等4户处购买所得和房屋性质以及该房屋房产证、土地证办理程序，被告无过错的事实。双方当事人的当庭陈述在卷佑证，经庭审举证、质证、核实，具有合法性、客观性、关联性，与当事人的陈述相互印证、一致，对其证明效力予以认定。本院认为：案涉房屋系拆迁安置房屋，已经初始登记，原告金柱国、赵昌芝与被告谢英虎、莫助琴因此签订的房屋买卖合同和补充合同是在平等、自愿的基础上经协商订立的，系双方真实意思的表示，未违反相关法律、法规的禁止性规定，双方之间的房屋买卖合同关系合法、有效。对双方均具有约束力，应依法予以保护。在合同履行过程中，原告业已依照合同约定支付被告购房款项共计450000元，履行了合同规定的付款义务，被告收取购房款后，未能按照合同约定办理涉案房屋不动产权证，且在补充合同签订后，仍然不能按期履行涉案房屋的不动产登记，造成原告购买涉案房屋的目的不能实现，被告对此应承担违约责任，且至本案法庭辩论终结前该违约行为一直存在延续状态，双方均无继续履行的意思表示，被告的违约行为致使原告不能实现合同目的实现，原告因此要求解除合同，为使合同关系得到确定和稳定，实现民法的公平、效率、秩序等价值，原告的该项请求，有事实依据和法律根据，本院依法予以支持。该涉案房屋买卖合同和补充合同依法应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告应返还原告购房款450000元并依照补充合同的约定支付原告违约金300000元。原告应在合同解除后返还被告涉案房屋。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。据此，被告抗辩应扣除原告占用、使用涉案房屋期间的收益部分的主张，符合法规规定，本院依法予以采纳。关于原告的租金收益，以原告自认的年租金17500元为标准，以原告最后一次支付购房款的时间为起算时间，本院酌定为5年期限，原告应支付被告租金收益87500元，该款项可从被告支付的违约金中予以扣除，两比，被告应支付原告违约金212500元。基于前述理由，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）、（九），《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下：一、解除原告金柱国、赵昌芝与被告谢英虎、莫助琴签订的房屋买卖合同和补充合同；二、被告谢英虎、莫助琴于本判决生效后三十日内返还原告金柱国、赵昌芝购房款450000元并支付违约金212500元，合计662500元；三、原告金柱国、赵昌芝于本判决生效后三十日内返还被告谢英虎、莫助琴涉案房屋；四、驳回原告金柱国、赵昌芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，适用简易程序审理减半收取2900元，由原告金柱国、赵昌芝承担900元，被告谢英虎、莫助琴负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱永宏二〇二〇年十月十四日书记员  徐 婷