上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初30741号原告：孙博文，男，1989年9月15日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周樑，上海米谷律师事务所律师。被告：魏宝六，男，1962年7月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。被告：魏静，女，1986年9月5日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告孙博文与被告魏宝六、魏静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理，依法由审判员丁文伟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙博文及其委托诉讼代理人周樑，被告魏宝六、魏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙博文向本院提出诉讼请求：要求两被告继续履行《房屋买卖合同》，并办理不动产过户登记手续。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、同意解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、要求两被告退还定金人民币(币种下同)10万元，并支付按合同总价款229万元的20%计算的违约金；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年1月14日签订《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买其名下位于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价229万元。合同签订当日原告支付定金10万元，于2020年3月30日前支付房屋首付款115万(含定金)，余款由原告申请银行贷款支付。签订合同后，全国爆发了新型冠状病毒感染肺炎疫情，原告由于疫情原因未能按时付款。原告委托居间方和两被告协商，双方变更了首付款付款日至2020年4月30日，同时原告还积极配合居间方进行了银行贷款预审核。但两被告于2020年4月20日突然提出不愿意交易了。由于两被告拒绝出售拖延超出了原告孩子读书的时间，导致原告购房目的不能实现，故原告不再主张继续履行合同，同意解除合同。被告魏宝六、魏静辩称，要求解除与原告的《房屋买卖合同》，但对原告提出的第2项诉讼请求不予同意。被告出于置换需求而出售涉案房屋，合同约定3月30日前支付115万元，但在3月30日双方约定当面交易的时间地点，原告没有来，中介才告知原告的首付款没有凑齐，希望能延期支付。被告认为原告资金缺口比较大建议取消合同，中介不同意。被告曾与原告妻子微信联系，提出可以购买被告另一套小户型的房屋，但原告不同意。按照合同约定，原告逾期付款违约金是日万分之五，原告要求减少违约金，被告同意部分减免。因原告仍要求继续履行合同，被告同意首付款在逾期20天内完成。但原告仍未能支付，故被告在4月20日晚上以短信的方式发给中介要求与原告解除合同。因原告违约，故不同意支付违约金，所收定金亦不予退还。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、《房地产买卖居间协议》，证明原、被告与居间方上海轩加网络科技有限公司于2020年1月14日签订协议，约定涉案房屋转让价款229万元，支付定金10万元。2、上海市房地产权证，证明涉案房屋的权利人为两被告。3、收款收据，证明原告已支付被告定金10万元。4、《房屋买卖合同》，证明原、被告于2020年1月14日签订房屋买卖合同，约定原告于2020年3月30日前支付被告首付款115万元，余款114万元通过银行贷款支付，并约定于4月30日交易过户。5、居间方出具的情况说明并申请证人陈某某到庭作证，证明原、被告双方在居间方的协商下，变更了首付款日期为2020年4月30日，并且原告按约定完成被告要求的确认银行贷款事宜，被告是知道原告在过户之日付款的，且要求原告在过户前确认好银行贷款。6、原、被告微信聊天记录，证明被告已知晓首付款需要延期，且知道原告买房的用途是为了孩子就学。7、上海市不动产登记申请书，证明原告于2020年4月21日已完成中国银行贷款的预审核，具有履约能力。8、律师函及签收情况，证明原告对两被告分别邮寄了律师函，1份签收，1份退回。原告于2020年5月6日仍想要购买涉案房屋，希望对方履约，原告告诉对方在过户之日支付首付房款。经质证，两被告对证据1-4的真实性无异议。对证据5，其中情况说明的内容不予认可，被告从未答应过中介将首付款日期变更到4月30日。且证人的证词模糊和错误，被告不予认可，无法证明原告的待证事实。对证据6的真实性认可，但对原告的证明目的有异议，被告找对方谈是为了解决原告资金缺口问题。对证据7的真实性不清楚，对其证明目的不予认可，4月26日被告去中介拿产证时中介说原告还有40万元的资金缺口。对证据8的真实性无异议，被告于4月20日明确表态要求解除合同，故继续履行合同已不可能。两被告为其辩称，向本院提供如下证据：1、《房地产买卖居间协议》，证明买卖双方签订协议，约定涉案房屋交易金额、首付款截止日期为2020年3月30日、违约责任等条款。2、产证保管书，证明双方于2020年1月14日签订买卖协议，被告收到原告10万元定金后，把该房屋产证交给中介以示出售诚意。3、上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋照片，证明合同总价是带全新装修，带家电家具。4、被告魏静与朋友的聊天记录，证明被告置换新房屋以便被告小孩上学需要，以及没有置换成功。5、取消买卖协议告知短信，证明被告按合同约定，短信通知中介要取消买卖合约，对方没有给予任何答复。6、网页新闻材料，证明被告想要置换地区的最近三次的开盘均价，错失4月的认购后该地房价飙升，损失近一百万元左右。经质证，原告对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性表示无法确认，以中介确认为准。对证据3的真实性认可，是房屋现状。对证据4的真实性不认可，截图没有显示收件人和发件人，不符合证据的合法性，且不能达到被告的证明目的，被告需房屋置换也从未与原告提出过，这是被告和中介解除合同时提出的。对证据5显示的接收短信的手机号确系中介经办人陈某某的，但内容不清楚，中介于2020年4月20日口头告知原告收到被告的解除通知。对证据6的真实性不认可，该网页的楼盘是认筹，不是购房支付全款，原告的资金缺口只差了几十万元，不影响被告的认筹，且网页的时间是在解除合同后，因原告未支付房款导致被告无法认筹，原告不予认可。本院认为，依法应予采纳的证据，应符合真实性、关联性和合法性的属性要求。经庭审质证，原告提供的证据1-4、6-8及被告提供的证据1-3、5真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的证据5，意在证明被告曾向中介表示同意延期支付首付款至2020年4月30日，但根据证人关于“因为被告提供了银行卡和身份证件，我自认为被告当初是表达了同意延期付款”的陈述内容可见，被告同意延期支付的意思表示系证人的主观推测，并无证据证实，且证人表示被告提供身份证和银行卡亦是应其同事的要求所为。因此，本院认为证人的证言不足以证明原告的待证事实，本院对该证据不予采信。被告提供的证据4、6，原告对真实性不予认可，且与本案缺乏关联性，本院不予确认。依据上述有效证据，并结合当事人陈述，本院认定事实如下：2020年1月14日，原告孙博文(乙方、买受方)与被告魏宝六、魏静(甲方、出售方)经A公司(丙方、居间方)居间介绍签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方委托丙方居间购买甲方名下坐落于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋，并通过丙方向甲方支付意向金10万元。该款先交付丙方保管，如甲方接受买卖条件且签署《房屋买卖合同》的，则意向金即转为正式定金。该定金为履约定金，用于担保买卖合同履行。总房价款229万元等内容。同日，原、被告签订《房屋买卖合同》1份，约定原告向被告购买坐落于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积79.42平方米，转让价款229万元。乙方于2020年3月30日前支付首付款(含定金)115万元，第二期房价款以银行贷款方式支付114万元。双方于2020年4月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。合同还约定，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金等内容。合同签订当日，原告向两被告支付定金10万元。两被告将房地产权证交付居间方A公司保管，该房屋产权登记在两被告名下。2020年3月30日，原告未按合同约定向被告支付首付款。当日，被告魏静与原告妻子以微信方式沟通，被告向原告方提议是否可换购其名下另一套小户型房屋，以缓解资金压力，但协商未果。同年4月20日，被告以手机短信方式向居间方发送解除合同的通知，原告于当日收到该解约通知。诉讼中，原、被告一致认可双方的合同于2020年4月20日解除。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。根据合同约定，原告应于2020年3月30日前支付房屋首付款(含定金)115万元，但原告除支付定金10万元外，未能按约履行其余款项的付款义务，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张双方变更了首付款的付款日，协商一致延期至2020年4月30日，并申请证人出庭作证。但根据证人对该节事实的陈述，系证人的主观推测，在原告未提供其他证据佐证的情况下，本院对原告的上述主张不予采信。原告虽称由于疫情原因导致其资金困难而未能按时付款，但其并未提供相应证据，且在被告主动与其协商解决方案时，原告亦未能积极回应并寻求解决对策。为此，被告依约在逾期超过二十日即2020年4月20日向原告发出解约通知，单方行使解除权，符合合同约定。原告确认于当日收到该通知，双方亦一致认可合同于该日解除，故本院确认双方的合同于2020年4月20日解除。同时，合同约定，如原告违约，则已支付的定金不予返还，现两被告明确表示不同意返还定金，故原告要求两被告退还定金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。本起纠纷系因原告违约所致，被告不存在违约行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，两被告表示自愿补偿原告3万元，与法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告孙博文与被告魏宝六、魏静签订的《房屋买卖合同》于2020年4月20日解除；二、驳回原告孙博文的其余诉讼请求；三、被告魏宝六、魏静于本判决生效之日起十日内支付原告孙博文补偿款人民币3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,380元，减半收取计人民币4,690元，由原告孙博文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  丁文伟二〇二〇年十月二十六日书记员  潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。