福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终3893号 上诉人（原审原告）：冯永进，男，1978年6月12日出生，汉族，住德化县。 委托诉讼代理人：黄**锋，福建瓷城律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林培对，女，1982年5月10日出生，汉族，住德化县。 委托诉讼代理人：苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 上诉人冯永进因与上诉人林培对租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院(2020)闽0526民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯永进上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判支持冯永进一审诉讼请求即判令林培对支付租金75000元，并承担逾期缴交租金的违约金，本案一二审诉讼费由林培对承担。事实与理由：1.案涉租赁合同签订后，冯永进将店面移交给林培对使用，林培对缴纳了2019年12月31日前的租金，2020年1月1日起就没有缴纳租金，应承担逾期付款的违约责任。故一审法院未判处林培对承担违约金是错误的，双方当事人虽在2020年5月21日庭审中一致同意解除合同，但开庭后双方于2020年5月25日正式办理租赁场所的交接手续，案涉合同的解除时间应认定为2020年5月25日。林培对应缴纳冯永进2020年1月至5月的租金即75000元。一审法院认定林培对按每月12000元标准支付租金没有事实和法律依据。林培对违约在先，提出解除合同在后，应承担违约责任，冯永进有权不退回12000元押金。另在交接手续完成后，冯永进才发现林培对在承租期间的水电费未缴纳，该部分费用一审法院也未进行认定。 林培对辩称，1.冯永进的上诉请求没有事实依据，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5项、6项规定，2020年1月底爆发的新冠疫情属法定不可抗力范畴，该疫情致使答辩人租赁案涉店面用于经营餐馆的合同目的不能实现，合同属法定解除，所以冯永进的上诉请求没有法律依据；2.冯永进主张合同的解除日期错误，双方在2020年3月16日之前合同已经解除，并且冯永进提到的水电费没有在一审请求范围且一审也未作出认定和判决，因此与本案无关。 林培对上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回冯永进的诉讼请求。事实与理由：林培对支付的租金已包含2020年1月21日，自2020年1月1日至1月21日该部分租金，原审法院存在重复计算，依法应予以纠正。原审法院已认定2020年1月以来的疫情属于不可抗力事件，那因其影响林培对承租房屋的目的已无法实现，根据合同法规定，林培对有权解除合同。本案中，林培对提供的证据可以证明2020年3月16日前便已将解除合同的意思告知冯永进，但冯永进不办理店面交接事宜，因此冯永进无权主张2020年3月16日后的租金。原审适用了《关于依法妥善设立新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的条款，却仍判决林培对应按原月租金的80%向冯永进支付租金，明显不公，该标准的适用没有法律依据。泉州市政府下发的相关文件已明确要求国资出租方减免疫情期间承租户的租金，参照该文件精神，原审法院应适用上述减免政策。 冯永进辩称，1.林培对的上诉主张缺乏事实依据，没有事实依据。一审中其已自认租金缴交到2020年1月1日之前。2.2020年3月16日之前双方只是协商解除租赁合同，且冯永进并未同意，林培对也未移交租赁物。故解除合同时间在5月份。 冯永进向一审法院起诉请求：要求林培对继续履行《房屋租赁合同》，缴交自2020年1月1日起按每季度45000元标准支付租金，并按月利率2%的标准承担逾期付款的违约金，计算至起诉日即2020年4月10日尚欠租金90000元和利息5000元。庭审中，因双方均同意解除《房屋租赁合同》，冯永进当庭变更诉讼请求为：要求解除《房屋租赁合同》，林培对缴交自2020年1月1日起至实际移交之日止按15000元/月计算的租金。 一审法院认定事实：2010年10月13日，案外人颜爱民将其所有的址在德化县阳光庄1－5楼店17－21号5间店面租赁给黄敬寿、郑淑珍经营，租赁期间自2010年10月15日起至2020年10月15日止。2016年4月9日，冯永进取得该店面的继续租赁经营权。2016年4月17日，冯永进作为出租方（甲方），林培对作为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将阳光山庄1－5#楼店面17－21及1/21间，面积约600平方米，室内设备及装修包括餐具、空调，附盘点的清单为据等让乙方承租；租赁期间为2016年4月17日至2021年4月16日止；店面租金为45000元/季度，乙方应在每季度20日之前缴纳；租赁期间的水电费用等由乙方承担；乙方须交押金12000元给甲方；租赁期间拖欠租金，每天按欠租金的5%加收滞纳金；…等。合同签订后，林培对交给冯永进押金12000元，冯永进将店面移交给林培对经营，并于每季度的第一个月20日前向林培对按45000元/季度收取租金。庭审中，冯永进自认每月向房东颜爱民交付租金12000元。截止2019年12月31日，冯永进与林培对双方的租金已结清，但2020年1月1日至合同解除日的租金林培对未支付。2020年1月以来，全国发生新型冠状肺炎疫情，最高人民法院即时作出《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中第5条第一款规定：承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。受疫情影响，林培对承租经营的餐馆收入明显降低。同年3月10日，林培对和颜爱民及其两个儿子、冯永进五人就店面租赁及租金事宜进行协商，但林培对与冯永进未能就解除合同达成一致。庭审中，冯永进与林培对均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。 一审法院认为，1.冯永进将向颜爱民承租的店面转租给林培对进行经营活动，双方并签订《房屋租赁合同》。颜爱民在林培对经营期间长期向冯永进收取租金，且在疫情发生期间就租赁及租金事宜与冯永进、林培对进行协商。因此，可认定颜爱民对冯永进将店面转租给林培对一事已知情并默许同意。《房屋租赁合同》约定的租赁期间虽超出原合同约定的租赁期间，但本案中冯永进请求的租赁期间的租金并未超出原合同约定的租赁期间。故，冯永进与林培对签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当依合同约定履行；2.林培对辩解双方与颜爱民已于2020年3月10日协商一致解除并减免相应租金，对此，冯永进承认三方有协商但对合同已协商解除不予认可，且林培对提供的微信聊天记录并不足以证明双方就解除合同已达成一致，故该辩解证据不足，不予采纳。庭审中，双方均一致同意解除租赁合同，故可认定庭审时间即2020年5月21日为案涉合同解除时间。参照指导意见精神和实际情况，林培对要求减少租赁期间的租金数额，符合指导意见精神和客观实际，根据合同约定租金为45000元/季度，冯永进自认每月向颜爱民交纳租金12000元，故林培对应付的月租金本院酌情按月租金数额的20%予以减少即12000元/月予以计付。对冯永进要求林培对支付自2020年1月1日起按月利率2%的标准承担逾期付款的违约金的请求，与精神相违背，一审法院不予支持；3.双方均同意解除合同，故林培对主张押金12000元应在所欠租金总额中予以抵扣，一审法院亦予以采纳。综上，案涉房屋所欠租金期间为2020年1月1日至5月21日，租金数额按12000元/月计付，即租金总额为48000元+8400元＝56400元，扣除押金12000元，林培对尚欠冯永进租金44400元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、冯永进与林培对于2016年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月21日解除。二、林培对应于本判决生效之日起十五日内支付给冯永进租金44400元。三、驳回冯永进的其他诉讼请求。 二审中，冯永进提交：证据一《财产移交确认》复印件一份，证明林培对移交租赁物的时间为2020年5月25日；证据二水电费转账记录一份，证明林培对在租赁期间尚欠的水电费2435元，冯永进已代缴的情况。林培对质证认为：1.对证据一的真实性予以认可，但该证据只是证明双方对店面的现状进行移交，不能证明林培对使用店面至2020年5月25日；2.对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可，该缴费账单是冯永进单方提供，并没有列明该电费产生的时间及相关的用电情形，而且该主张已经超出冯永进原审诉讼的请求范围。 针对上述证据，本院认定如下，鉴于当事人双方对《财产移交确认》的真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定；关于水电费转账记录，因其真实性无法确认，且已超出原审诉求，本院对该证据不予认定。 本案二审期间，林培对没有提交新证据。 经审查,一审查明的事实无误,本院予以确认。另查明，冯永进与林培对于2020年5月25日共同出具了《财产移交确认》。 根据双方的上诉、答辩意见,本案二审争议的焦点为:1.案涉合同的解除时间？2.林培对尚欠的租金数额以及是否应承担违约金？3.冯永进二审中主张的水电费是否在本案的审理范围内？ 一、关于案涉合同的解除时间。 2020年1月28日《德化县新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部第1号公告》载明“禁止承办餐饮外烩经营活动”，2020年5月15日德化县新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部发布第19号通告“五、按照相关技术指南，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所……”，即2020年1月28日至5月15日为德化县疫情防控期间。但案涉合同期间为2016年4月17日至2021年4月16日止，疫情防控措施仅导致合同履行困难，该疫情防控措施解除后，合同仍可继续履行，合同目的仍可实现，故本案不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）规定的因不可抗力致使不能实现合同目的解除情形。现有证据无法表明双方于2020年3月达成解除合同的合意，故林培对关于本案合同的解除时间为2020年3月的主张不能成立。冯永进关于案涉合同解除时间为2020年5月25日的主张没有事实与法律依据，本院不予采纳。冯永进于2020年4月10日向一审法院提起诉讼请求为要求林培对继续履行租赁合同并支付租金、违约金，2020年5月21日变更诉求为解除案涉合同及林培对支付至实际移交之日止的租金。双方在一审庭审中共同确认合同解除，故案涉合同的解除时间为一审庭审时间即2020年5月21日。 二、关于林培对尚欠的租金数额及是否应当承担违约金问题。 双方在一审庭审中共同确认截止2019年12月31日，冯永进与林培对双方的租金已结清。现有证据无法证明林培对缴纳租金至2020年1月21日，故林培对关于一审对已付租金数额认定错误的主张不能成立，本院不予采纳。鉴于林培对承租案涉房屋用于经营，疫情防控措施导致其营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公。综合本案案涉房屋性质、合同目的、履行期限及双方微信往来记录等情形，一审法院将2020年1月至5月的租金调整为每月12000元，符合公平原则。双方在2020年5月21日确认案涉合同解除，至2020年5月25日确认财产移交，该期间属于腾空租赁物的合理期间，一审判决支付租金至5月21日尚属合理。双方均同意解除合同，因此林培对支付的12000元押金应予以抵扣。综上所述，一审法院对于租金数额的认定，并无不当，应予维持。 冯永进一审变更诉求后，并未请求法院判令林培对承担违约金，故林培对是否需要承担违约金不属于本院审理范围，本院不予认定。 三、关于冯永进二审中主张的水电费是否在本案的审理范围问题。 本案中，冯永进一审中并未对该水电费问题进行主张，该上诉请求已超出一审诉讼请求范围。对超出一审诉讼请求的部分,双方明确表示不同意调解,本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定,不予审理,冯永进可另行主张。 综上所述,冯永进、林培对的上诉请求均不能成立,应予驳回，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费910元，由冯永进负担410元，由林培对负担500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李瑞阳 审 判 员 林锡平 审 判 员 蒋秀华 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 王莉莉 书 记 员 庄雯茜 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。