河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4710号上诉人（原审原告）：崔光海，男，汉族，1945年4月6日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：雷幸，河南德慧律师师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张燕林，男，汉族，1974年8月25日出生，住河南省新野县。委托诉讼代理人：闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师。上诉人崔光海因与被上诉人张燕林确认合同无效纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1391民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。崔光海上诉请求：1、依法撤销南阳高新技术产业开发区人民法院作出（2020）豫1391民初1651号民事判决，依法改判支持崔光海的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用均由张燕林承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，崔光海原房屋所在土地仍然是集体土地。1、一审法院所谓查明“案涉房产土地已完成征收，现土地性质已变更为国有土地性质”，该认定与事实不符。崔光海原宅基地房屋位于姜营村××组，具体位置为现姜营村安置社区北区西北角，而安置社区所用土地未被征收为国有土地，仅仅是农村宅基地房屋产权置换为安置社区，土地性质仍然为农村集体土地。而且根据南阳市自然资源和规划局文件显示，姜营安置社区所用土地仍然是农村集体用地，仅有部分原姜营村耕地被征收为国有土地。原审法院认定事实错误，将姜营村部分耕地性质变更为国有土地，就武断的认定崔光海宅基地为国有土地。2、根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”假设崔光海的宅基地现为国有土地，那么崔光海仍然与张燕林之间的买卖合同依然为无效合同。政府行政征收行为虽然改变了土地性质，但土地使用权的转让的主体为国家有关机关，个人仍然不能作为使用权转让主体，故一审法院认定合同无效情形已经补正，是严重的违反法律法规强制性规定的，是对明显的事实认定错误。二、一审法院适用法律错误1、崔光海与张燕林转让签订农村房屋转让协议，双方形成农村房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”崔光海与张燕林双方签订的买卖合同，合同标的为农村宅基地上的房屋，该合同违反了我国非该集体经济组织成员不得购买该集体经济组织房屋的政策，应属无效合同。一审法院认为案涉合同是双方真实意思表示，就轻率的认定合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，这种认定是对合同法本质的误解。2、根据《全国民事审判工作会议纪要》“（六）关于农村房屋买卖纠纷处理的问题对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效”，该规定一直作为我国民事审判工作中关于农村房屋买卖纠纷案件的审判指导，而一审法院严重违反了相关规定。3、《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》第九条“检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判”，在本案一审过程中，崔光海提交了多份南阳市中级人民法院和宛城区人民法院等审判机关关于农村宅基地房屋买卖纠纷案件的案例，但一审法院仍然突破法律的规定和相关案例的审判指导思想，作出严重违反法律规定的错误判决。4、一审判决第4页“本院认为，崔光海提交的证据来源合法、内容客观真实，能形成完整证据链条证实诉讼请求，本院予以认定并在卷作证”，即一审法院认定崔光海提交的证据具有合法性、真实性、关联性，但是却错误的适用法律，导致本案原审判决违背事实和法律规定。张燕林辩称，崔光海通过签订本案的《协议书》以及向崔广海支付1056000元转让款，受让的是该房屋拆迁补偿款所享有的权利，该权利的转让没有违反法律效力性强制规定，合法有效。根据崔光海上诉状中所说及在情况说明中的自认，可以得知本案涉案房屋未即将拆迁安置的房屋，房屋本身并不具备长期居住条件。根据《协议书》第一条，可以看出协议书主要约定的是崔广海将该涉案房屋拆迁补偿安置的权利转让给张燕林，该转让并不违反法律效力强制规定，合法有效。涉案房屋已经拆除，《协议书》所指向的标的已经不复存在，崔光海要求《协议书》无效已经无事实基础及法律意义。《协议书》签订后，张燕林已经将全部转让款交付崔光海。案涉房屋已经拆迁安置，补偿完毕，所补偿房屋也转让案外人。双方已经履行完毕。退一步讲及时双方签订的是买卖合同，合同内容也并不违反《土地管理法》保护农村耕地的立法目的，则该《协议书》仍为有效协议。崔光海向一审法院起诉请求：请求依法判令：1．确认崔光海与被张燕林签订的房产买卖协议书无效；2．张燕林返还崔光海户头费、过渡费共计313630.2元，并按照安置协议将姜营社区北区三号楼二单元七层、十层东户以及十一层东户和西户共四套房屋和北区三号楼负一层、负二层和四套储藏室返还给原告；3．本案诉讼费用由张燕林承担。一审法院认定事实：双方于2015年1月13日签订《协议书》一份，约定崔光海将在姜营村所有的房产所有权转让给张燕林，自协议签订之日，崔光海不再对该房产主张权利，由张燕林享有该房产所有权利，房屋转让价为人民币1056000元，协议签订之日，乙方一次性付清全部房款。2015年1月13日崔光海的账户中收到1056000元的转款。后以张燕林个人名义与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订《安置意向书》和《产权调换协议书》，安置面积为498.8平方米；2019年，涉案拆迁安置房产更名至多名案外人名下。另查明，涉案房产土地已完成征收，现土地性质已变更为国有土地性质。一审法院认为，崔光海称姜营拆迁工作组人员隐瞒事实真相，谎称姜营村安置房盖不起来，欺骗崔光海卖掉房产，但并未提交相关证据予以证实；且崔光海在情况说明中自认因周围邻居已经开始拆迁，家里老房子被震的屋顶掉土、墙皮脱落，因其母受到惊吓等情况，选择出售房产。可见崔光海对姜营村即将拆迁的事实是明知的。双方签订的《协议书》由崔光海亲自捺印确认并于当日收取购房款1056000元。可见崔光海出售房产的行为系其真实意思表示，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形。至于购房款转入账户是张燕林本人或他人代付，以及张燕林是否通过本人签名或委托他人将涉案拆迁安置房产更名给案外人，是张燕林与第三人的另一法律关系，与本案无关，并不影响涉案合同效力。崔光海诉称涉案房产土地为集体土地性质，因崔光海、张燕林非同一集体经济组织成员，故所签合同违反了《中华人民共和国土地管理法》相关规定，要求确认合同无效。但涉案房产土地已征收完毕，现土地性质已变更为国有土地性质，合同无效的情形已经补正。且《中华人民共和国土地管理法》的相关规定系为了加强农村土地管理，切实保护耕地为立法目的。但涉案土地在签订协议当时已经启动拆迁安置工作，故双方的交易行为并不属于违反国家对土地管理的效力性强制规定。故崔光海起诉要求确认合同无效并返还拆迁安置房无事实和法律依据，一审法院不予支持。崔光海要求张燕林支付拆迁安置过渡费和拆迁奖励户头费。但上述两项费用均是拆迁后对于被拆迁方给予的费用。本案《安置意向书》中被拆迁安置方并非崔光海，故崔光海起诉要求返还上述费用，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，崔光海起诉要求确认双方签订的《协议书》无效并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故张燕林所获房产及拆迁安置过渡费、拆迁奖励户头费不应予以返还。根据《中华人民共和国土地管理法》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：驳回崔光海的诉讼请求。案件受理费6104元，减半收取3052元，由原告崔光海承担。本院二审期间，崔光海提交证据：南阳市自然资源局国土局调取的土地性质详情，用以证明案涉土地。崔光海的质证意见为：不属于新的证据，也不是原件，真实性无法核实。即使属实，涉案土地已经征收为国有土地。对于以上证据，本院讲结合其他证据在评理部分予以综合评定。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，崔光海上诉认为本案买卖合同无效的理由主要是买卖房屋所占的土地系村集体土地，张燕林不是该集体组织的成员，不具有购买的资格，双方买卖协议无效。本案中买卖双方买卖意思表示真实，在买卖房屋时均知道涉案房屋即将被政府拆迁，崔光海购买该房屋的目的并无是为了居住，而是为了取得房屋被拆迁后的各种安置和补偿，买卖合同的标的是涉案房屋的拆迁利益，至于涉案房屋的土地性质并不影响国家、集体或者他人的合法权益，故崔光海以涉案房屋的土地性质问题为由请求确认本案买卖合同无效的理由不能成立。综上所述，崔光海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6104元，由崔光海负担。本判决为终审判决。审判长  李锡敏审判员  李君彦审判员  王 生二〇二〇年十月十九日法官助理高家骏书记员杨璐