上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初9145号原告上海岳迅信息科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人徐露。委托代理人卓越，北京市中伦文德律师事务所律师。委托代理人刘佳怡，北京市中伦文德律师事务所律师。被告上海海寓公寓管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人林友威。被告上海湾寓投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人黄海滨。原告上海岳迅信息科技有限公司与被告上海海寓公寓管理有限公司、上海湾寓投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海岳迅信息科技有限公司的委托代理人卓越、刘佳怡到庭参加诉讼。被告上海海寓公寓管理有限公司、上海湾寓投资管理有限公司经本院以公告方式进行传唤，仍未到庭应诉。本案现已审理终结。原告上海岳迅信息科技有限公司诉称：原告与被告二于2017年10月18日签订了《物业租赁合同》，约定被告二承租本市四川中路XXX号全幢，广东路XXX弄XXX号底层后间、2层前间及东部。此后，原告与两被告签订了《换签合同协议》，约定自2018年4月1日起由被告一承受租赁合同项下承租方的全部权利义务，被告二承担连带保证责任。然而，被告一自2019年3月起开始拖欠租金，多次催告无果，构成违约。原告于2020年1月10日通知被告一于2020年1月13日解除合同。20个工作日后即截止2020年2月24日，被告一理应返还房屋，后原告于2020年3月9日自行收回房屋。故原告起诉请求：1、依法确认原、被告之间的《物业租赁合同》及《换签合同协议》于2020年1月13日解除。2、判令第一被告支付自2019年9月10日至2020年1月13日的租金人民币1,951,716.95元以及自2019年9月2日至实际支付日止，以前述金额为本金，每日按照2020年2月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(0.0111%)计算的逾期利息。3、判令第一被告支付2017年9月至2019年12月的电费199,599.42元，以及自2020年1月14日至实际支付之日止，以前述金额为本金，每日按照2020年2月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(0.0111%)计算的逾期利息。4、依法判令第一被告支付2017年9月至2017年10月及2018年12月至2019年11月的水费3,051.75元以及自2020年1月14日至实际支付之日，以前述金额为本金，每日按照2020年2月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(0.0111%)计算的逾期利息。5、判令第一被告按照每日17,918.17元的标准支付自2020年2月25日至2020年3月9日的房屋占用费250,854.41元；6、依法判令第一被告支付提前解除《租赁合同》违约金人民币2,500万元；7、依法判令系争房屋遗留设施、设备归原告所有；8、依法判令第二被告就上述第二至第六项诉请承担连带责任。被告上海海寓公寓管理有限公司、上海湾寓投资管理有限公司未到庭，无答辩。经审理查明：本市四川中路XXX号全幢，广东路XXX弄XXX号底层后间、2层前间及东部物业产权人为双钱轮胎集团有限公司，于2017年10月15日与上海淮海商业集团置业发展有限公司签订租赁合同，租期至2029年10月14日，并同意上海淮海商业集团置业发展有限公司转租给原告，租期为2017年10月15日至2029年10月14日，上海淮海商业集团置业发展有限公司亦同意原告转租。2017年10月18日，原告(出租方，甲方)与被告二(承租方，乙方)签订《物业租赁合同》，约定：租赁物为前述物业，面积3089.34平米，用途只作精品酒店、公寓及相关商业配套，租赁期限12年，自2017年11月10日起至2029年10月14日，物业交付日不迟于2017年11月10日，免租期4个月，签订合同后5个工作日内承租人支付12个月租金及3个月押金，以后租金每6个月支付一次(自2019年起每年的3月1日和9月1日之前提前支付至2029年)，日租金5.8元/平米，每届满2年，以届满前一年度的租金为基数递增5％；承租方应负责支付其使用的公用事业的全部费用；承租人应在合同终止或解除后二十个工作日内，按届时租赁物业的现状交还房屋，承租人有权拆除及取回所有不属于出租人的设施或者设备，在前述期限内未拆除或者取回的物品，出租人应当书面催告承租人拆除或者取回，经催告后五个工作日内承租人仍未及时拆除或者取回的，视为承租人放弃遗留物之所有权，悉归出租人所有任其处理；承租人一年内迟延支付租金连续长达两个月或更长时间，出租人有权解除合同，承租人应支付相当于本合同下租赁期限内剩余期间租金总额的2倍的违约金；如果承租人违约但尚未达到上述出租人有权解除合同的情形或者出租人选择不解除合同的，承租人应支付逾期支付租金滞纳金。合同签订后，被告二支付了押金1,635,033.20元。后原告与两被告签订《换签合同协议》，约定自2018年4月1日起被告二在租赁合同中的全部权利义务由被告一承接，被告二对被告一承担连带保证责任，保证期间至租赁合同终止或解除后2年。2020年1月10日，原告向被告一发解除函，载明：应于2019年3月1日前支付的2019年3月10日至9月9日期间的租金直至2019年10月15日才结清，应于2019年9月1日前支付的2019年9月10日至2020年3月9日期间的租金3,020,066.39元拖欠至今(审理中原告自认被告一仅支付了30万元)，故于2020年1月13日起解除租赁关系，合同解除后二十个工作日即2020年2月13日前按租赁物业现状交还房屋，否则应承担房屋占用费。2020年3月1日，原告向被告一发出律师函，要求五个工作日内拆除取回物品。后原告于2020年3月9日自行收回房屋，并与双钱轮胎集团有限公司、上海淮海商业集团置业发展有限公司签订《水电费支付协议》，由原告向双钱轮胎集团有限公司支付了2017年11月至2019年11月的电费178,770.39元、水费3,051.75元。原告另直接支付了2020年1月账单电费12,911.07元。以上事实，由合同、协议、函、发票等证据及当事人陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中被告一拖欠租金超过两个月，原告有权依约解除合同及主张违约金，但是对于违约金数额，由于被告没有到庭，本院审查原告方损失根据案情酌情予以调整。被告一欠付的租金、水电费、房屋占用费理应支付，但押金应当予以抵扣。原告主张的逾期利息，鉴于原告已选择解除合同主张违约金，故不予支持。被告二亦应依约承担连带保证责任。两被告经合法传唤仍未应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海岳迅信息科技有限公司与被告上海海寓公寓管理有限公司、上海湾寓投资管理有限公司签订的《物业租赁合同》及《换签合同协议》于2020年1月13日解除。二、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海岳迅信息科技有限公司支付2019年9月10日至2020年1月13日的租金人民币1,951,716.95元，抵扣押金人民币1,635,033.20元，被告上海海寓公寓管理有限公司实际应支付人民币316,683.75元。三、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海岳迅信息科技有限公司支付2017年9月至2019年12月的电费人民币191,681.46元。四、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海岳迅信息科技有限公司支付2017年9月至2017年10月及2018年12月至2019年11月的水费人民币3,051.75元。五、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海岳迅信息科技有限公司支付2020年2月25日至2020年3月9日的房屋占用费人民币250,854.38元。六、被告上海海寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海岳迅信息科技有限公司支付违约金人民币800万元。七、被告上海湾寓投资管理有限公司对上述判决主文第二至六项确定的付款义务承担连带责任。八、被告上海海寓公寓管理有限公司遗留在本市四川中路XXX号全幢，广东路XXX弄XXX号底层后间、2层前间及东部房屋内的设施设备归原告上海岳迅信息科技有限公司所有。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币178,826元(原告已预交人民币303,826元)，由原告上海岳迅信息科技有限公司负担人民币87,403元，被告上海海寓公寓管理有限公司、上海湾寓投资管理有限公司连带负担人民币91,423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙韵清审 判 员  华苏芳人民陪审员  王 侃二〇二〇年十月二十三日书 记 员  朱继华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。