广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0983民初2763号原告：黎建君，男，汉族，1989年11月20日出生（公民身份号码：440************7），住广东省佛山市南海区****************。电话：188*****417。被告：江汉才，男，汉族，1960年11月14日出生（公民身份号码：440************3），住广东省信宜市**************。电话：138*****698。原告黎建君与被告江汉才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案，在适用小额诉讼程序审理的过程中，发现该案争议较大依法转为适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎建君、被告江汉才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎建君向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2020年7月、8月的租金共1800元给原告，并从2020年9月起按900元/月支付租金给原告直至被告搬出房屋时止；2.判决被告违约，原告不退还保证金（含保证金性质的其他资金或物资），被告立即归还房屋及钥匙（庭审时，本院询问原告这一点诉讼请求是否属请求解除合同，原告明确表示“是请求解除合同”）；3.判令被告立即搬出位于信宜市***********，清空房屋里的垃圾、杂物及物资，自行拆除所有广告牌及电器设备等，并自行承担所有损失（含拆迁和搬离所有费用）。如对房屋造成重大破损的，被告应照价赔偿。4.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月31日，原告与被告在信宜市水口镇签订房屋租赁合同，约定将原告位于信宜市***********楼房出租给被告，租赁期限从2019年9月1日至2025年8月31日，每季度租金为2700元（每满两年租金按10%上浮），每季度前10日交付下季度的租金。合同约定如果被告违约，原告可以终止合同，收回房屋、没收保证金等。合同签订后，原告体谅被告的困难，给予被告方便，曾多次延迟收租（一般为季度后10日），但是被告自2020年7月初起拖欠原告一个季度租金2700元，截止起诉日，被告才支付原告9400元，其中租金9000元，水电费400元。原告及原告母亲于7月份曾多次通过微信文字、微信语音、手机通话方式向被告催收租金，但被告以不回复、不接听或各种理由拒绝支付租金。被告的行为显然违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，为了维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院支持原告以上请求。被告江汉才辩称，如果原告让本人搬走，原告要赔偿本人的装修费损失，包括吊天花、间墙、批灰12000元至13000元，玻璃3500元，装水电6000元，否则本人不同意解除租赁合同。今年5月份，本人使用三合板沿着楼梯扶手距离20公分间墙，以免原告家人上下楼梯影响本人办公室，但原告不允许本人间墙，所以本人才不支付第三季度的租金给原告。本院经审理认定事实如下：原告黎建君在信宜市开发区建有占地面积87平方米的三层半楼房一幢，被告江汉才在信宜市水口镇成立工程队。2019年8月31日，甲方（出租方）黎建君与乙方（承租方）江汉才签订《个人房屋租赁合同》，主要内容为：“一、租房地点：甲方同意把广东省信宜市***********的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性。二、房屋用途：乙方所租房屋仅为合法的办公场所使用，不得用于仓库、加工生产、汽修、食品等高污染高噪音行业，未经甲方同意不得转租他人或者做住宿之用，不得进行任何违法活动，否则后果自负。三、租期：自2019年9月1日起至2025年8月31日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。本合同履约完毕，同等条件下，乙方拥有优先续约权。四、租金：每季2700元人民币，租房保证金1000元人民币。五、付款方式：1.乙方每季支付一次，付款方式为银行转账、汇款或者现金；第一次租金及保证金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前10天将下期房款支付给甲方；2.甲方在收到第一次租金三个自然日内将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。基本费用：乙方承担下列在租赁时所发生费用：水费、电费等。六、租房保证金：存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。七、甲方义务：1.甲方必须保证该房屋的结构和设施能正常使用；2.室内外正常维修由甲方负责。其他事项双方协商解决。八、乙方义务：1.按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；2.未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人；3.本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；4.乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东无关，后果自负；5.乙方搬家临走前必须完成卫生清洁。九、违约处理：1.如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金，如不足抵过甲方损失，乙方应予以赔偿或者申请法律途径解决；2.如甲方擅自提前终止合同，应至少提前一个月通知甲方，由此产生的费用由双方协商解决；3.如乙方因非房屋问题中途退房，甲方有权不退还保证金；4.如乙方租赁期已超过，乙方既不续签合同也不退房，甲方有权全部收回房屋，后果由乙方自负。……”双方签订《个人房屋租赁合同》后，被告花费约1300元修理一楼大门口卷闸门。签订合同后，被告江汉才没有支付保证金给原告，原告当时认为被告修理大门口的卷闸门用了1000多元，也没有要求被告交保证金。租赁期间，江汉才已交了2019年9月1日至2020年6月30日的租金共9000元（其中2019年8月28日交2019年9月至12月的租金3600元，2020年1月13日交2020年1月至3月的租金2700元，2020年4月18日交2020年4月至6月的租金2700元）和水电费400元给原告黎建君。由于原告的姐姐带两个小孩居住在楼上，出入需经过与一楼连通的楼梯及卷闸门旁边的小门，被告认为原告家人上下楼梯影响其办公，不利于保守商业秘密，计划于2020年5月26日在楼梯边将楼梯与一楼大厅使用三合板等材料隔开，原告认为被告间隔楼梯属于对房屋的较大改动，会影响房屋的风水，遂不同意被告间墙，为此双方发生纠纷，之后被告未按合同约定在2020年6月底支付下一季度的租金，原告及其家人经多次催促，被告仍拒绝支付租金，原告遂于2020年8月7日起诉至本院提出本案的诉讼请求。本案审理过程中，本院工作人员到涉案房屋一楼进行勘验，涉案房屋一楼原来属于整层通装，出入有二个门口，一个是大的卷闸门，旁边是一个小的单扇不锈钢门，从单扇不锈钢门入屋后直接可以走楼梯上二楼，而不需要经过一楼大堂，但上下楼的人员可看见一楼前半截所有情况。被告承租后把原来整层通装的后半部分（楼梯底往后部分）利用三合板和玻璃进行间墙隔开并加装了天花，分别间隔了一间小办公室、一间房间及一间厨房，又加装了大门口卷闸门和更新一楼部分电路。另查明，本案在2020年9月2日开庭审理后，被告于2020年9月4日后陆续将自行添置的沙发、茶几、办公桌、床、橱柜等物品搬离并另行承租办公场所，现剩下两捆铁线未搬走和三合板间墙、玻璃门、天花、两把吊顶风扇、电动卷闸门等固定物品仍保持原状，被告未将大门钥匙归还。庭审中被告抗辩称应由原告补偿被告吊天花、间墙、批灰、装玻璃、装水电共约22500元，原告认为被告的装修与其无关，不确认装修部分的价值。在庭审时，本院向被告释明，如果要申请法院委托有关机构对其装修损失进行评估，必须开庭后七日内提出书面申请，但逾期未收到被告的评估申请。本院认为，黎建君与江汉才签订的《个人房屋租赁合同》是双方自愿签订的，是双方真实意思表示，也没有违反法律法规的强制性规定。因此该合同是合法有效的，应受法律保护。本案的争议焦点是：一、《个人房屋租赁合同》是否应解除；二、如果解除《个人房屋租赁合同》，如何清理合同，被告是否应支付2020年7月、8月及之后租金、相应水电费给原告，租房保证金和装修部分的价值如何处理。一、关于《个人房屋租赁合同》是否应解除的问题。《个人房屋租赁合同》约定被告租赁房屋用途为办公场所，但双方没有对被告是否可以装修房屋的问题进行约定。被告承租原告房屋后把原来整层通装的后半部分（楼梯底往后部分）利用三合板和玻璃墙间隔装修为一间小办公室、一间房间及一间厨房，并加装了天花，改装了大门口卷闸门和更新部分电线。对这些装修部分，原告未提出任何异议，以默示的方式同意被告对房屋进行装修，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，应视为双方已达成对租赁合同的补充协议。由于原告家人上下楼梯影响被告办公，不利于保守商业秘密，2020年5月26日，被告计划将楼梯与一楼大厅用三合板隔开，原告认为被告将楼梯和大厅间隔开会影响房屋的风水，遂不同意被告分割。由于租赁房屋是整层通装结构，租赁房屋用途为办公场所，双方虽在租赁合同中未约定是否允许被告对房屋的前半部分进行装修的问题，但根据办公场所的一般常识，被告利用三合板、玻璃等材料将室内进行简单间隔，并未损害原告的房屋结构，也没有影响原告出入楼房等，应属于合理必要的装修。原告以会影响房屋风水为由不同意被告装修一楼的前半部分，已导致被告无法进一步实现租赁房屋使用的合同目的，被告因此不交租金给原告。被告不交租金，不履行合同的主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项的规定，符合解除合同的情形，因此，《个人房屋租赁合同》应予解除。二、解除《个人房屋租赁合同》后，被告是否应支付2020年7月、8月租金及之后租金、相应水电费给原告，租房保证金和装修部分的价值如何处理的问题。原告在2020年5月26日以影响房屋风水为由不同意被告隔开楼梯和一楼大厅，属无正当理由影响被告对租赁物的使用，既然原告不允许被告进行合理范围内的装修，被告无法实现自己的租赁房屋的目的，被告不支付产生纠纷后的租金，是有正当理由的，因此，原告要求被告支付2020年7月、8月及之后的租金的请求，本院不予支持。关于被告尚欠的水电费的问题，被告实际使用了原告的水电，理应结清水电费给原告。关于租房保证金的问题，虽然双方签订的《个人房屋租赁合同》约定有保证金条款，但是被告并没有交保证金给原告，双方并未履行该条款，不存在原告需要退保证金给被告的问题。关于被告装修部分的价值如何处理的问题。被告租赁原告房屋后进行了装修是事实，但被告没有提出反诉要求原告赔偿装修损失，也未向法院提出对装修损失委托评估，因此，本院对被告的装修损失不在本案中处理，如果被告确要向原告主张赔偿装修损失，可另案解决。另外，由于被告尚有部分物品未搬清，大门钥匙也未归还给原告，因此在租赁合同解除后，被告应在五日内将租赁房屋内堆放的铁线等物品进行清理，并交还钥匙给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黎建君与被告江汉才于2019年8月31日签订的《个人房屋租赁合同》；二、限被告江汉才于本判决发生法律效力后五日内清理存放在房地产权属人黎建君的位于信宜市水口镇开发区的房屋第一层内的铁线等物品（不能拆除三合板、玻璃门等固定物）、结算清楚至腾空房屋当天前尚欠的水电费并交还大门钥匙给原告黎建君；三、驳回原告黎建君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告黎建君已预交），由被告江汉才负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 邱南洪二〇二〇年十月二十八日法官助理 高洁玉书 记 员 梁郁良附录法律条文内容如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十七条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。