北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17885号原告（反诉被告）：孟娜，女，1981年8月27日出生。委托诉讼代理人：张岩，男，1974年1月14日出生。被告（反诉原告）：北京润亚旭发投资担保有限公司，住所地北京市丰台区丰葆路****402-07。法定代表人：李志强，总经理。委托诉讼代理人：王延菲，河南益仟律师事务所律师。原告（反诉被告）孟娜与被告（反诉原告）北京润亚旭发投资担保有限公司（以下简称：润亚旭发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟娜及其委托诉讼代理人张岩，被告（反诉原告）润亚旭发公司的委托诉讼代理人王延菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）孟娜向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2019年11月11日签订的房屋租赁合同于2020年1月26日解除。2、被告退还原告保证金36500元；3、被告全部退还原告2020年1月26日至3月10日之间的租金27000元；4、被告退还原告电费余额663.84元。事实和理由：原告作为艾特摇篮（北京）教育咨询有限公司（以下简称“艾特摇篮”）实际经营者，代表艾特摇篮，于2019年11月11日向被告租赁北京市丰台区丰葆路23号三层306-10室，面积约200平方米，租金3元／㎡／天，作为艾特摇篮开展3-12岁少儿艺术培训的营业场所，并通过被告方经手人李宽与被告签订房屋租赁合同一份（以下简称“本合同”），租赁期限为2019年11月11日至2022年12月11日，其中免租期一个月，为2019年11月11日至2019年12月10日。自2020年1月北京市实施新冠病毒疫情防控措施以来，按照北京市政府和北京市教委相关规定，公司至今无法正常营业，且无任何经济收入。在按本合同约定应缴纳2020年3月11日至6月10日三个月房租截止日期（即2020年3月10日）之前的2月7日，原告通过微信与被告方经手人李宽联系房租减免事宜，但是未得到对方明确答复。由于疫情造成艾特摇篮经济困难，因此原告未能按时交纳3至6月房租。事后，李宽通过电话向原告口头承诺，疫情期间给予减免一个月房租。因此，原告抱着本市疫情防控措施能够很快解除，校外培训机构能够很快复课的希望，以及本着租赁双方利益互不受损的原则，没有在当时提出退租申请。但时至今日，北京市政府及北京市教委仍明确规定（见5月13日第106场北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作新闻发布会），在校外培训机构复课时间、复课条件和防控标准确定之前，校外培训机构一律不准复课。鉴于校外培训机构复课时间难以确定、复课条件尚不清楚，即便复课，现租赁场地能否满足复课条件并符合防控标准均不可知，因此：原告于5月6日当面向被告方经手人李宽提出退租要求。经长达2小时交涉，李宽未同意原告退租要求并建议原告通过申请的方式与被告进一步协调房租减免优惠政策事宜。经过深思熟虑，原告于5月10日通过微信再次向李宽提出退租要求，李宽于次日通过微信答复：“公司规定，所有退租的我不负责！我给您一个领导电话。您跟他联系一下吧，1330211****，王总。”（王皓晨）。5月15日，王皓晨返回北京公司，原告当日与其当面交涉退租事宜，协商未果，原告于当日清空租赁场所并当面交还电卡等。鉴于当前和未来一段时间新冠肺炎疫情防控状态、相关行政部门的政策和规定，以及其对原告在租赁场地所经营的公司带来的影响，被告所主张的解决方案，原告难以接受，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）润亚旭发公司辩称，同意解除合同，解除日期我方认为是2020年7月9日；请求驳回退还押金的诉讼请求；驳回退还已付租金的诉求；所有争议解决后电卡内费用可以退还；本诉和反诉费原告负担。依据相关法律规定，原告作为违约方不享有合同解除权，其发出的解除通知不具有效力，合同解除日期应该以被告同意解除的意思表示，即双方达成解除合意之日为准。答辩人在权衡利弊及综合考虑疫情影响后，最终在2020年7月9日决定同意解除合同并向法院递交反诉状，合同解除之日应以本日为准；根据合同第五条规定，乙方擅自解除合同，保证金不退还，在乙方欠付租金、违约金等各项费用的情况下，保证金至少应该优先冲抵上述费用。根据合同第3.3条约定，第4条、第11条的约定，乙方应补交免租期的租金，且应支付逾期付款违约金及擅自解除合同的违约金。答辩人作为一整栋商业物业的承租经营者，自身也承担着重大租金压力，若租户都像原告一样以疫情为由擅自解除合同且不用履行合同义务，承担违约责任，答辩人也面临破产倒闭的风险。原告行为有违诚实信用原则。如果原告同意继续履行，我方愿意响应政府号召为原告减免部分租金，原告执意解除合同，理应按照合同约定承担违约责任。被告（反诉原告）润亚旭发公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付一个月免租期租金18250元；2、判令被反诉人支付欠付租金73000元（2020年3月10日至2020年7月9日）及逾期付款违约金35587.5元（3月10日-6月9日，租金54750元*日千分之五*120天；6月10日-7月9日是按照182508元*日千分之五*30天）；3、被反诉人支付解除合同违约金54750元（3个月租金）；4、被反诉人支付律师费6000元；5、本诉费和反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年11月11日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，被反诉人承租反诉人位于丰台区丰葆路23号智慧广场3层200平米商铺。双方约定租期3年，2019年11月11日起至2022年11月10日止：免租期一个月，2019年11月11日至2019年12月10日；月租金18250元，押二付三；2020年3月10日前应当支付下季度租金。若因承租人原因提前解除合同，押金不退，另需补齐免租期租金，逾期支付的租金还应当按日千分之五标准支付逾期付款违约金，另需付三个月租金的合同违约金。合同签订后，双方均己按约履行合同。现被反诉人提前要求解除合同，理应按照合同约定承担相应违约责任，故望判如所请。原告（反诉被告）孟娜辩称，本案中原告提出合同解除的理由是政府新冠肺炎疫情防控措施，属于不可抗力，根据合同法94条、107条，北京市疫情防控措施，2020年1月26日之后我方就不能继续经营。被告在反诉中明确了免租期，该期间发生在新冠肺炎防控措施之前，因此被告提出的反诉请求1不合理；原告自2020年1月26日起因新冠肺炎和北京市防控措施，原告就未能因实现合同目的使用房屋，因此被告应该退还原告租金，因此不同意被告反诉2；原告提出解除合同原因是新冠疫情及政府防控措施，属于不可抗力，提前解除合同是不可抗力，不是原告自身原因；律师费在合同中没有明确约定，合同法也没有相关规定，律师费不是本次诉讼的必要费用，被告可以不请律师，原告没有承担该项费用的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月11日，润亚旭发公司（出租方、甲方）与孟娜（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市丰台区丰葆路23号三层的房屋，建筑面积约200平方米，乙方承租房屋仅限用于办公、教育用途，乙方保证依约定用途合理使用房屋，合法经营。3.1房屋租赁期限自2019年11月11日至2022年12月11日，其中免租期1个月，自2019年11月11日至2019年12月10日。3.3因乙方原因造成租赁合同提前解除，乙方应补交免租期的相应房屋租金及其他相关费用。4.1租金计算方式：每2年递增8%。4.11第一年租金为219000元整，第二年租金为219000元整。第三年租金为236520元整。4.2租金付款方式为押二付三。4.21乙方于本合同签订之日起2日内向甲方支付与二个月租金等额的保证金，计36500元和三个月的租金54750元，共计91250元。以后每三个月末提前20日前向甲方支付下半年租金。4.3乙方违反本条4.2项规定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日千分之五向甲方承担逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过十个工作日的，视为乙方根本违约，甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退房屋。乙方在逾期支付期间，甲方有权对水、电等公用设施停止供应，由此造成的损失由乙方承担。5.1本合同签订之日，乙方向甲方交纳36500元作为保证金。5.2保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用，乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。5.3本合同履行期限届满或本合同依法或依约定解除的，乙方如无违约行为，甲方应在乙方依本合同第七条办理完交接手续并结清相关费用后一个月内向乙方返还全部保证金，如合同履行中存在乙方违约之事项，甲方有权以保证金充抵乙方应付费用。对保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利。因乙方违约解除合同的，则不退保证金，剩余租金。5.4本合同履行中，未经甲方书面同意，乙方不得主张以上述保证金直接抵偿欠付租金、费用或其他债务，也不得转让或以保证金设定抵押。11.1除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金；11.1.1除具有本合同约定或法律规定的解除情形，合同一方未经对方允许擅自解除本合同的。12.2因不可抗力致使本合同无法履行的，本合同自然终止，甲、乙方互不承担责任。乙方须将应付而未付的各项费用支付给甲方。同时甲方应将合同未到期部分但乙方已支付的租金及保证金退还乙方。2019年11月19日，孟娜交纳了押金36500元及2019年12月11日至2020年3月10日的房屋租金54750元。孟娜提交北京市教育委员会于2020年1月26日发布的《北京大中小幼儿园春季学期延期开学、校外培训机构暂停线下培训》、《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》的通知，其上载明“从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知”，“规范收费管理，不得一次性收取时间跨度超过3个月的费用”，以证明因疫情影响其无法开展校外培训，其收入最多覆盖三个月，截至目前疫情已经7.5个月，其无法经营。润亚旭发公司称疫情给其经营也造成了极大压力，涉案房屋系其承租而来，因疫情润亚旭发公司也处于欠租状态，尚欠房租512万余元，且其他培训机构已经陆续开始营业，如果原告愿意继续开展培训，被告方愿意减免租金。从上述文件名称“暂停”亦可知，随着抗疫胜利，培训是可以继续经营的，且根据原告所述，其解约行为完全是因为经营困难，而非合同目的不能实现。孟娜提交了北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室于2020年8月8日发布的《关于做好全市各级各类学校2020-2021学年秋季学期开学工作的通知》，其上载明“即日起，全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动”，以证明至今才能开始相关培训。润亚旭发公司认为该通知与本案无关。润亚旭发公司提交《委托代理合同》和发票，以证明其律师费支出为6000元。孟娜对证据真实性认可，但认为系非必要支出。庭审中，双方均认可孟娜承租房屋具体是从事少儿艺术培训活动。孟娜收到电卡的时候里面没有钱，现在里面剩余461度，电费按照1.44元计算。孟娜称其于2020年5月15日搬走，已将电卡交给润亚旭发公司，房屋无钥匙，无需交接。润亚旭发公司称没有交接房屋，认可孟娜于2020年5月15日搬走，电卡已经交给了被告，房屋没有锁，不需交钥匙。润亚旭发公司称租户要走，其拦不住，但是房屋一直没有动，公司没有收房，其提交反诉状后将房屋收回上锁。孟娜主张其要求解除合同的依据是根据北京市政府的相关规定，其于2020年1月26日就停止经营了，因不可抗力导致合同目的无法实现，故要求确认合同于2020年1月26日解除。孟娜称2020年1月26日向润亚旭发公司发送了解除通知，但无证据提交，润亚旭发公司对此不予认可，称孟娜至起诉前未明确表达过解除合同，双方一直在协商租金减免事宜，孟娜只是在协商未果时发过牢骚，说减免力度不够，不干了。润亚旭发公司认可孟娜自2020年1月26日停止经营。但认为孟娜作为违约方不享有任意解除权。因润亚旭发公司于2020年7月9日同意解除合同，故相当于双方协商解除合同，应以此日期为解除日期。润亚旭发公司称：1、关于疫情对合同解除的影响。原告从事教育行业，疫情带来的影响虽大，但放眼整个合同期，也仅是暂时的，且抗疫工作已经取得重大胜利，各行各业均已复工复产，原告也随时可以继续开展教培行业，疫情对其造成的影响并非不能改变不能克服，其主张合同目的因疫情不能实现无事实及法律依据。2、关于公平原则。被告作为一整栋商业物业经营者，自身也是承租人，企业经营也因疫情受到严重影响，房东至今也未同意减免房租，被告尚拖欠2020年租金500余万元。疫情作为社会性事件，带来的商业风险理应由合同双方共担。原告倘若仅凭疫情影响便主张解除合同，且不用承担违约责任，会给楼内其它承租人带来不好的示范效应，被告的经营秩序将彻底被打乱，被告也将面临破产倒闭的风险。这样的结果有违公平原则，也是对社会商业秩序的破坏。3、关于合同条款的适用。案涉合同签订于疫情前，期限三年，合同条款是双方协商确定的。疫情影响虽大，但被告始终愿意减免租金共渡难关，而原告执意解除合同，故不论约定亦或法定，其均应承担违约责任。4、关于合同解除日期。原告作为违约方，不享有合同通知解除权，亦不能以其搬离日为准确定解除日期，倘若如此，被告楼内其他租户均可如此操作。合同解除日期应以被告做出同意解除的意思表示之日为准。就封楼一节，孟娜称因疫情影响，其一直未出门，故不清楚是否封楼，没有接到过封楼的通知。润亚旭发公司称其公司根据国家疫情防控的要求，2020年3月1日以后，符合隔离政策的人员均可进楼办公。本院认为，孟娜与润亚旭发公司所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。孟娜承租房屋是用于经营幼儿线下艺术培训业务，合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。但不可抗力是否能够导致合同解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。鉴于本案中，双方的租赁合同系三年期租赁合同，而疫情仅为暂时性的，且润亚旭发公司同意就租金减免问题与孟娜进行协商，当庭亦表示可以减免租金，故该不可抗力并未达到导致房屋租赁合同根本不能履行的程度，故本院认定孟娜不享有合同的单方解除权，其单方解除合同已构成违约，且其并未正式向润亚旭发公司发送过解除合同的通知，故其要求确认双方的租赁合同于2020年1月26日解除，无事实及法律依据，本院对此不予支持。庭审中，双方均认可孟娜于2020年5月15日搬离涉案房屋，润亚旭发公司虽称其未收房，但其收取了孟娜的电卡，且涉案房屋无需交接钥匙，双方以实际行为表示已经完成了房屋交接，合同实际已经解除，故本院认定双方的房屋租赁合同于2020年5月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方租赁合同约定，免租期为2019年11月11日至2019年12月10日，若因乙方原因造成租赁合同提前解除，应补交免租期的相应房屋租金，故房屋租金应自2019年11月11日起算。考虑到疫情对孟娜营业的影响，且润亚旭发公司自认受疫情防控的影响，2020年3月1日后人员才可入楼办公，故疫情给孟娜和润亚旭发公司均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情对租金予以减免，减免后孟娜仍应向润亚旭发公司支付租金14905元。润亚旭发公司同意退还电卡中剩余电费663.84元，本院对此不持异议。孟娜在不享有单方解除权的情况下解除合同，其仍应当依照租赁合同的约定承担违约责任，但鉴于受疫情及防控措施的影响，孟娜确实无法正常经营，故本院对其违约责任酌情予以减免。孟娜要求润亚旭发公司退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。在不退还孟娜保证金及免除其免租期的情况下，即其已对其违约行为承担了相应的违约责任，润亚旭发公司要求孟娜支付违约金以及律师费的诉求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、孟娜与北京润亚旭发投资担保有限公司于2019年11月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除；二、孟娜于本判决生效之日起七日内向北京润亚旭发投资担保有限公司支付房屋租金14905元；三、北京润亚旭发投资担保有限公司于本判决生效之日起七日内退还孟娜电费663.84元；四、驳回孟娜的其他诉讼请求；五、驳回北京润亚旭发投资担保有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4710元，由孟娜负担3140元（已交纳），由北京润亚旭发投资担保有限公司负担1570元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费1707元，由孟娜负担163元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京润亚旭发投资担保有限公司负担1544元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二〇年十月二十一日书记员  柳艾青