北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初10138号原告（反诉被告）：北京欧纺纺织服装有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛北街**院**楼**1704-1。法定代表人：张瑜，总经理。委托诉讼代理人：刘伟，男，该公司经理。被告（反诉原告）：北京国瑞兴业商业管理有限公司，住，住所地北京市东城区崇文门外大街******（-201）**/div>法定代表人：张瑾，董事长。委托诉讼代理人：赵雪萍，女，该公司法务。委托诉讼代理人：刘进芳，女，该公司法务。原告（反诉被告）北京欧纺纺织服装有限公司（以下简称欧纺公司）与被告（反诉原告）北京国瑞兴业商业管理有限公司（以下简称国瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。欧纺公司的委托诉讼代理人刘伟，国瑞公司的委托诉讼代理人赵雪萍、刘进芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欧纺公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除并终止原、被告签订的场地使用协议；2．被告退还原告2020年1月27日至2020年2月29日期间的场地管理费15965元；3．被告免除原告2020年3月1日至2020年4月14日期间的场地管理费20163元；4．被告退还原告保证金41244元；5．被告赔偿原告违约金41244元。事实和理由：2018年，双方签订了关于北京市东城区国瑞购物中心LG层××位置（以下简称涉诉场地）的《场地使用协议》。2019年因合同到期，双方于就续租再次签订场地使用协议，租赁期限为2019年6月21日至2020年6月20日。由于新冠肺炎疫情的爆发，从2020年1月底起，原告在国瑞购物中心的销售持续基本为零。被告的正常营业时间原为早10点至晚10点，但自2020年1月27日起开始缩短为上午11点至晚7点，直至4月6日恢复正常。鉴于疫情带来的持续经营压力，原告与被告多次沟通减免租金事宜未果，被告还要求支付全额租金。原告遂于2020年4月14日向被告提出提前解约的请求，被告并不同意。被告以原告违约为由，拒绝协商解决，并拒不退还原告向被告交纳的保证金41244元。新冠肺炎疫情属于不可抗力，给原告的实际经营带来了巨大的困难，且双方的协议也约定因此导致协议提前终止，双方互不追究对方责任，故原告并未构成违约。故此成诉，诉如所请。被告（反诉原告）国瑞公司辩称，国瑞公司与欧纺公司于2018年5月15日签订了《场地使用协议》，约定欧纺公司使用涉诉场地，场地期限自2018年6月21日起至2019年6月20日，欧纺公司使用场地用于经营DegreZero品牌商品。协议到期后，因欧纺公司继续使用该场地，国瑞公司与欧纺公司于2019年6月19日签订了续约协议，即《场地使用协议》，约定自2019年6月21日起至2020年6月20日期间，由欧纺公司继续使用该场地。欧纺公司向国瑞公司支付的保证金共计41244元。自2020年1月底开始，全国范围内爆发了新型冠状病毒感染肺炎的疫情，为了有效防控疫情，全国各地均进行了严格的疫情防控工作。北京国瑞购物中心在此艰难时期，为了确保商家营业、顾客消费的需求，始终坚持营业，并制定了周全的防疫措施并按照政府要求加强卖场及办公区域消毒、测量体温等疫情防控工作。依据合同约定，欧纺公司应在国瑞公司规定的营业时间内营业，当国瑞公司变更营业时间时，欧纺公司应予以配合。因此国瑞公司基于前述约定、新冠疫情及疫情防控措施而调整营业时间且调整时间属合理范畴，不属于国瑞公司违约行为，国瑞公司无需向欧纺公司赔偿违约金。欧纺公司经营的商品为服装，不属于政府强制要求闭店行业，新冠肺炎疫情及防控措施未直接导致欧纺公司不能继续履行协议，协议的终止是由欧纺公司自身原因造成，欧纺公司应承担相应责任。依据合同约定欧纺公司未依约支付场地管理费等费用逾期超过5日、或者欧纺公司擅自停业累计达3日或中途无故撤场等，国瑞公司有权解除本协议，保证金作为违约金的一部分，国瑞公司不予退还，欧纺公司还应补足所欠场地管理费等各项费用。欧纺公司未按协议约定归还场地，已构成违约，应支付占用费。故不同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）国瑞公司向本院提出反诉请求：1．欧纺公司向国瑞公司支付拆除费4980．05元；2．被告向原告支付2020年6月1日至2020年7月23日期间逾期归还场地的场地占用费23955．49元。事实和理由：2020年2月11日起至2020年3月10日期间，欧纺公司自行暂停该场地的经营。2020年3月11日，欧纺公司恢复该场地的经营。2020年4月13日，欧纺公司向国瑞公司发送《解约告知书》，其表示因连续几个月亏损，导致压力巨大，难以再继续经营，提出本着协商解决的原则，与国瑞公司协商解除场地协议。2020年5月08日，国瑞公司将《场地协议终止协议》发送欧纺公司后，欧纺公司并未对《场地协议终止协议》提出修改意见，直接表示不签署该协议。鉴于上述情况，国瑞公司于2020年6月17日向欧纺公司发送了《解约通知书》，故场地协议2于2020年5月31日解除。截止至2020年5月31日，欧纺公司拖欠2020年3月01日至2020年5月31日期间的场地管理费41244元。依约，国瑞公司已将欧纺公司支付的履约保证金41244元抵销欧纺公司拖欠的全部场地管理费。依据场地协议，欧纺公司应在场地协议2解除后5日内将场地恢复原状并归还国瑞公司。欧纺公司每逾期一日返还场地的，应按照日场地管理费二倍的标准支付占用费，国瑞公司在本案中仅按照日场地管理费的标准主张占用费。为维护国瑞公司的合法权益，故提起反诉，请求支持国瑞公司的反诉请求。原告（反诉被告）欧纺公司针对反诉辩称，疫情属于不可抗力，因此导致合同不能履行，不构成违约，故不同意国瑞公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：国瑞公司与欧纺公司于2018年05月15日签订了《场地使用协议》，约定欧纺公司使用涉诉场地，场地期限自2018年6月21日起至2019年6月20日，用于经营DegreZero品牌服装商品。欧纺公司据此向国瑞公司支付了保证金39270元。协议到期后，因欧纺公司继续使用该场地，国瑞公司与欧纺公司于2019年6月19日签订了续约协议，即《场地使用协议》，约定租期为自2019年6月21日起至2020年6月20日，月租金13748元，保证金为41244元，按照每个公历月为一个结算周期，每个结算周期的场地管理费，欧纺公司应至迟于该结算周期1日前支付。日场地管理费为月场地管理费*12个月*365日。国瑞公司有权使用保证金冲抵本协议项下欧纺公司应交未交的任何款项。租赁期届满双方未能就续租达成协议且欧纺公司没有任何违约行为的，或双方在场地使用期限内协商一致解除合同并同意退还保证金的，或欧纺公司依约行使解除权单方解除本协议（不包括违约导致解除），欧纺公司在按照本协议约定交还承租场地、交清应付款项及履行完毕其他协议之后，剩余保证金退还的条件。欧纺公司应在本协议终止之日或协议解除后5日内将场地恢复原状并归还。该合同还多次约定逾期返还该场地超过5日的，视为允许国瑞公司进入该场地，国瑞公司有权处置所有物品及装饰装修。且每逾期一日，按照日场地管理费二倍的标准支付占用费。欧纺公司据此向国瑞公司支付的保证金差额，共计交纳保证金41244元。经询，双方均认可上述合同约定的管理费为租金。欧纺公司向国瑞公司共交纳了保证金41244元及2020年2月29日前的租金。双方均认可国瑞公司管理的国瑞商场原经营时间为10时至22时。因疫情原因，经营时间自2020年1月26日起变更为11时至21日，2月8日起变更为11时至18时，3月16日起变更为11时至19时；4月7日起恢复正常。自2020年2月起，欧纺公司向国瑞公司提出减免租金的申请，国瑞公司未予同意。4月14日，欧纺公司向国瑞公司邮寄解约告知书，要求解除场地租赁协议。国瑞公司未予同意，欧纺公司于4月21日收到该信函。4月20日，欧纺公司将涉诉场地内商品撤出商场，但留有货架等形成附合的物品。5月8日，国瑞公司工作人员要求欧纺公司拆除店铺货柜的，欧纺公司未回复。6月17日，国瑞公司向欧纺公司发出解约通知书，称同意协议于5月31日解除，但欧纺公司应以保证金折抵欠付的租金，支付6月1日起的占用费，并将场地恢复原状，否则国瑞公司有权处置并追偿。7月23日，国瑞公司拆除了前述货架等物品，并向案外人支付拆除费4980．05元。另，欧纺公司主张其在4月14日曾口头告知国瑞公司可自行拆除货柜等附合物，但未提交任何证据，且国瑞公司不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵照履行。考虑到欧纺公司所经营的范围及涉诉场地使用情况受疫情之影响，可见新冠肺炎疫情及防控措施未直接导致欧纺公司不能继续履行协议，故欧纺公司并不享有单方解除权。鉴于欧纺公司搬离涉诉场地，属于以自己的行为表明其不再履行合同，而国瑞公司同意于2020年5月31日解除合同，故关于合同解除日期一项，本院采纳国瑞公司之意见。欧纺公司主张其在4月14日曾口头告知国瑞公司可自行拆除货柜等附合物，但未提交任何证据，且国瑞公司不予认可，故对该意见本院不予采纳。在欧纺公司发送解除函并搬走其商品后，且此时距租赁合同到期时间较短，国瑞公司有及时收回该场地止损的义务，对于该时间段本院参照合同约定予以确定，对于此后扩大的使用费损失欧纺公司无需支付。关于在此之前的租金及使用费标准，考虑到由于疫情原因，国瑞商城采取减少营业时间等措施具备正当性，但疫情等原因客观上影响了欧纺公司的正常营业导致损失发生，对此原、被告双方均无过错，但是双方当事人应当共同承担责任，故本院根据双方合同履行情况、疫情期间商场营业时间等因素酌定予以酌减。欧纺公司未能将场地恢复原状，应当支付国瑞公司因此而支付的费用。欧纺公司已交纳的保证金应折抵上述费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京欧纺纺织服装有限公司与被告（反诉原告）北京国瑞兴业商业管理有限公司于2019年6月19日签订的《场地使用协议》于2020年5月31日解除；二、被告（反诉原告）北京国瑞兴业商业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京欧纺纺织服装有限公司保证金13935元：三、原告（反诉被告）北京欧纺纺织服装有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京国瑞兴业商业管理有限公司支付拆除费4980．05元；四、驳回原告（反诉被告）北京欧纺纺织服装有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京国瑞兴业商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，由原告（反诉被告）北京欧纺纺织服装有限公司负担1194元（已交纳），由被告（反诉原告）北京国瑞兴业商业管理有限公司负担142元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费261元，由原告（反诉被告）北京欧纺纺织服装有限公司（以下简称欧纺公司）负担44元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京国瑞兴业商业管理有限公司负担217元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十月二十日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤