福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申1326号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建省安特华盛房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇南少林路北段安特紫荆城会所。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：陈智光，福建厦龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈少东，福建凌龙律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈秀杰，男，1966年3月1日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：翁琼花，女，1969年5月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 再审申请人福建省安特华盛房地产开发有限公司（以下简称“安特公司”）因与被申请人陈秀杰、翁琼花商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院(2019)闽03民初2301号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 安特公司申请再审称：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定“经买受人书面委托出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记…”以及附件六:合同补充协议第五条“买受人未能及时提供材料等情况，出卖人协助办理权属登记手续的时间相应顺延，由此造成买受人未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任”，“买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构，因买受人原因造成买受人未能在规定时间内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任”。本案中买受人并未书面委托买受人办理房屋权属登记，出卖人只是负有协助办证的责任。2016年1月20日，安特公司向陈秀杰、翁琼花邮寄《安特•紫荆城交房通知书及其附件》，温馨提示注明“安特公司配合业主代办代缴房产证、土地证及相关费用。对于办理两证所需材料、代收代缴费用请客户及时提供和配合，若因业主未按时交纳相关款项及配合等自身原因导致安特公司办证人员无法及时为您办理两证，所产生的一切经济、法律责任均由业主自行承担，与安特公司无关。业主若不需要安特公司代办房产证、土地证，请填写放弃代办两证《承诺书》，由您自行办理”。陈秀杰、翁琼花收到上述通知后，于2016年2月27日前往安特公司交接房屋。但在安特公司将本案讼争房屋交付给陈秀杰、翁琼花使用时，陈秀杰、翁琼花并未向安特公司提交书面的委托手续委托安特公司办理房屋权属登记，也未向安特公司及时提供协助办证所需的材料。其也未按合同补充协议的约定及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记。故本案中逾期办证并不是安特公司的原因所致，根据合同约定，双方互不承担违约责任。二、原审认定合同中对违约条款的约定系格式条款，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对双方违约金适用标准进行调整，属于适用法律错误。（一）根据《商品房买卖合同》附件六:合同补充协议第五条第五项“出卖人延期一年以内办理产权证须赔偿买受人伍佰元违约金，出卖人延期一年以上办理产权证须赔偿买受人壹仟元违约金”。故本案中对违约责任是有明确的约定，且该约定并未免除出卖人一方责任，故一审法院采取参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，明显是适用法律错误。（二）双方约定的违约金条款不符合格式条款无效的情形。首先，安特公司在合同中约定了违约金数额，并非不承担违约责任，不是免责的条款。其次，原审法院认定双方违约金的约定违反公平原则的观点错误，而应适用合同法第一百一十四条规定的违约金过高或过低的调整规定，且应该优先于格式条款适用。按原审认定的违反公平原则，属于合同法第五十五条规定的可撤销情形，买受人没有在一年除斥期间内提出来。原审却错误认定合同无效，属于适用法律错误。（三）应当由被申请人承担违约金过低的举证责任，否则承担不利的后果。（四）逾期办证并没有给陈秀杰、翁琼花造成实际的损失，调整后的违约金占全部房价的十分之一，严重过高。三、原审认定申请人承担2017年5月28日至2019年5月21日期间的办证违约责任期间错误。申请人于2019年4月24日取得《不动产权证书》，并于次日通知买受人补交办证手续材料，自此之后办证所需要的时间属于行政部门管理，申请人无需担责。四、被申请人在办证中始终处于消极态度，未采取合理措施避免损失扩大，应承担扩大部分的责任。五、一审判决之后，被申请人来领取了产权证并出具收据，明确载明放弃逾期办证违约金，双方达成新的约定，对方明确放弃权利，互不追究违约责任。六、二审程序违法，传票显示的合议庭成员三人，但开庭时只有一名法官参与，程序违法。二审庭审结束后，双方表达了调解意愿，申请人也告知法官类似的购房户有1500户，如果按房价的十分之一判，申请人需支付1亿多元的违约金，会直接导致破产。但二审法院在未询问双方调解进展情况下，于庭审后立即作出了判决。安特公司申请再审请求：一、撤销一、二审判决，改判驳回陈秀杰、翁琼花的诉讼请求;二、本案一审、二审的诉讼费用由陈秀杰、翁琼花承担。 本院经审查认为，本案的争议焦点主要是逾期办证违约金如何承担的问题。针对再审申请人的主张，分析认定如下： （一）关于办证义务。案涉《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定“经买受人书面委托出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”。2016年1月20日，安特公司向陈秀杰、翁琼花邮寄《安特•紫荆城交房通知书及其附件》，陈秀杰、翁琼花依照安特公司的通知及时预缴了代办证费用及提交相关材料，结合房地产行业的办证习惯，安特公司作为开发商有统一办证的便利，应视为陈秀杰、翁琼花与安特公司之间成立了委托办证关系。该通知还载明：“业主若不需要安特公司代办房产证、土地证，请填写放弃代办两证《承诺书》，由您自行办理。”可见，除非业主明示放弃代办证，否则应由安特公司为业主代为申请办理并交付权属证书，安特公司主张其仅负有协助办证义务的理由不能成立，不予采纳。 （二）关于违约金条款。《商品房买卖合同》的合同补充协议约定：“出卖人延期一年以内办理产权证须赔偿买受人伍佰元违约金，出卖人延期一年以上办理产权证须赔偿买受人壹仟元违约金。”该条对违约金的约定，显然系以格式条款的形式减轻了出卖人一方的责任，对买受人不公平。原审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对双方违约金适用标准调整为按购房款的日万分之一计算，低于同期银行贷款逾期违约金的标准，对双方均相对公平，并无不当。 （三）申请人主张，其于2019年4月24日取得《不动产权证书》，并于次日通知买受人补交办证手续材料，自此之后办证所需要的时间属于行政部门管理，申请人无需担责。该主张没有法律依据，申请人办证义务包括申请、审批、领证等全部环节，并不可分。被申请人在办证过程中不存在不配合的情形，更无因被申请人的原因导致损失扩大的情形，不应就此承担责任。 （四）安特公司还主张，双方通过《收条》重新达成了互不追究违约责任的约定。但该《收条》系安特公司提供的单方制作的文本，《收条》中存在不合理的免除安特公司自身责任的条款，安特公司未能证明已采取了足以引起对方注意的方式提醒，应认定为无效的约定。 此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对没有新的事实、证据，二审合议庭认为不需要开庭的，也可以不开庭审理。故本案由主审法官一人进行调查询问，并不属于程序违法情形。 综上，安特公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条所规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回福建省安特华盛房地产开发有限公司的再审申请。 审判长  陈国雄 审判员  徐 琴 审判员  陈 梁 二〇二〇年十月十五日 书记员  陈美燕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。