广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初23450号原告：佛山市顺德区大良德良物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区大良县前路**。法定代表人：萧燕芳。委托诉讼代理人：张璐，广东中信顺成律师事务所律师。被告：雷耀明，男，1994年3月6日出生，汉族，住广东省阳春市********，公民身份号码441************132。原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司（以下简称德良物业公司）与被告雷耀明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后依法适用简易程序于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告德良物业公司的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼。被告雷耀明经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德良物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告的租赁合同已于2020年4月10日解除，被告应即使退出佛山市顺德区***石材城D座D12、D13号物业；2.判决原告没收履约保证金13961.5元及水电按金2000元；3.判决被告向原告支付租金55826.75元（自2019年12月起算，暂计至2020年7月，实际应计算至被告清场之日止）及逾期利息50242.15元（自2019年12月16日起算，暂计至2020年7月31日，详细计算方式见《雷耀明拖欠租金及逾期利息计算表》，实际应计算至被告清场之日止）；4.判决被告向原告支付原告垫付的水电费2639.62元（自2019年9月暂计至2020年6月，实际应计算至被告清场之日止）；5.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月10日，原告与被告签订《租赁合同》（合同编号为2019良商租字第0049号），约定由被告承租案涉位于佛山市顺德区***石材城D座D12、D13号两处物业，租期自2019年4月11日至2019年10月10日，租金为6980.75元/月，并由原告支付履约保证金13961.5元、水电保证金2000元。合同签订后，原告依约交付租赁物给被告使用，但被告自2019年12月起拖欠租金，经原告多次催收仍不支付。双方合同已于2020年4月10日到期，但被告至今拒不支付租金及不退出租赁物。根据《租赁合同》约定，被告应于每月15日前支付当月租金，逾期应向原告支付逾期利息，逾期超30日仍未付清，则原告有权解除合同并回收物业，没收履约保证金等。为此，原告为维护自身合法权益，特具此状，请求如上，请法院作出公正的判决。被告雷耀明未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和辩证的权利，经审查，原告提交的证据，客观真实，能相互印证，本院对原告提交的证据均予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据,结合当事人陈述,查明如下事实：2019年4月10日，德良物业公司与雷耀明签订《租赁合同》，约定德良物业公司将坐落于佛山市顺德区***石材城D座D12、D13号铺的物业租赁予雷耀明经营石材及建材市场使用；租赁期限自2019年4月11日至2019年10月10日；租金每月为6980.75元，于每月15日前支付当月租金；因租赁物业期间发生的一切税费、水电费等由雷耀明负责；雷耀明应于本合同签订当日支付首月租金、物业履约保证金13961.5元、水电保证金2000元，该保证金不作抵扣租金使用，雷耀明在本合同项下（有）应付未付费用，德良物业公司有权在保证金中扣除。合同签订后，被告依约交付了上述保证金。2019年10月10日，双方再次签订一份《租赁合同》，约定雷耀明继续租赁上述物业，租赁期限自2019年10月11日至2020年4月10日，关于租金支付标准、时间、水电费的负担、保证金的约定与2019年4月10日的《租赁合同》的约定一致。德良物业公司主张雷耀明自2019年12月起未交租金，并欠缴2019年9月至2020年6月的水电费共2639.62元。原告于2020年8月20日诉至本院。雷耀明于2020年9月6日向德良物业公司支付了13000元，德良物业公司主张该费用用以支付2019年9月至2019年12月的水电费1101.73元、2019年12月的租金6980.75元以及2020年1月的租金4917.52元。故雷耀明尚欠德良物业公司2020年1月11日至2020年8月10日的租金43947.73元、2020年1月1日至2020年6月30日的水电费1537.89元。另查明，坐落于大良大门片区**地块登记的土地使用权人为佛山市顺德区大良街道土地发展中心。2020年7月23日，佛山市顺德区大良街道土地发展中心出具《证明》，确认佛山市顺德区大良105国道大门路段西侧石材城地块，属土地储备用地，自2002年起委托德良物业公司处理相关管理、租赁事务，包括以德良物业公司名义对外签订租赁合同、收取租金、到期收回物业、以德良物业公司名义处理因租赁问题所产生的相关争议（包括诉讼、仲裁等）。德良物业公司确认案涉物业尚未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋至今尚未取得建设工程规划许可证，故案涉两份《租赁合同》应属无效。原告诉请确认双方之间的《租赁合同》于2020年4月10日解除于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告退出案涉物业有理，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告应向原告支付尚欠案涉物业的占用费，并按每月6980.75元的标准计算至被告实际交还物业之日止。因合同无效，合同约定的违约条款亦应属无效，原告主张被告支付逾期利息并没收保证金、水电按金的诉请，本院不予支持。因被告尚欠租金未付，为避免当事人诉累，本院直接以保证金13961.5元及2000元抵扣尚欠租金及水电费，故被告应向原告支付2020年8月10日前的占用费29524.12元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告雷耀明应于本判决发生法律效力之日起十五日退出佛山市顺德区大良105国道大门路段西侧石材城D座D12、D13号物业；二、被告雷耀明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司支付占用费29524.12元（暂计至2020年8月10日，之后的占用费应按每月6980.75元的标准计算至被告实际交还物业之日止）；三、驳回原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1396.7元(原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司已预交)，由原告佛山市顺德区大良德良物业管理公司负担965.19元，被告雷耀明负担431.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇二〇年十月二十二日书记员 吴楚君