北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25684号原告（反诉被告）：北京木樨园博海通讯器材有限公司，住所地北京市丰台区南木樨园**。法定代表人：杨晓辉，董事长。被告（反诉原告）：北京物美超市有限公司，，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，该公司法务。原告北京木樨园博海通讯器材有限公司（以下简称博海通讯公司）与被告北京物美超市有限公司（以下简称物美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，物美公司对博海通讯公司提出反诉，本院就本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）博海通讯公司的法定代表人杨晓辉、被告（反诉原告）物美公司的委托诉讼代理人郎爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博海通讯公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告于2017年4月7日签订的专柜租赁合同；2.被告向原告退还租金62850元、履约保证金62850元、装修押金5000元；3.被告向原告赔偿装修损失30万元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月7日，原被告签订《专柜租赁合同》。在该合同中，原被告约定，被告将位于而北京市丰台区新雅汇店B1层，客户编号为1647-B1-B011的营业场地及相关附属设施出租给原告，原告经营的范围限为手机、手机配件。在上述合同中，原被告还约定：上述合同的租期为2年（2017年6月1日至2019年5月31日），每月租金为20850元。上述租赁合同签订后，原告交纳3个月租金62850元、履约保证金62850元和装修押金5000元。按照双方的约定，被告给予了原告两个月的装修期（免租），原告签订合同后，即开始装修，同时开始为经营场所办理营业执照。按照国家规定和原被告的约定，原告需在承租的经营场地办理营业执照，被告需配合提供相应的证明，原告承租场所位于地下一层，被告应提供《北京市普通地下室使用登记备案证明》，原告凭此证明才能办理营业执照，但由于被告的原因，上述备案证明迟迟办不下来，原告也无法开展经营，直到2018年2月，被告才办完了备案证明提供给原告。原告承租本案中的经营场地的目的，是用于销售OPPO手机、VIVO手机及对上述两个品牌手机的售后服务。由于无法正常开业，厂家取消了原告的经营、代理资格。原告所租赁场地装修后一直无法使用，被告却乘机占用原告已经承租的场地，作为库房使用。故我诉至法院，请求维护原告的合法权益。物美公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我公司与原告签订合同后，依约履行了合同义务，原告支付了履约保证金62850元、租金62850元，装修押金5000元我公司未核实到材料。原告要求支付装修押金30万的诉讼请求我公司不同意，根据合同约定，原告未足额向我公司支付相关费用，我公司有权解除合同，不退还履约保证金。原告还应向我公司支付违约金。物美公司向本院提出反诉请求：1.要求博海通讯公司支付自2017年9月1日至2019年5月31日欠付的租金439950元，同时判令物美公司不予退还博海通讯公司的履约保证金62850元；2.要求判令博海通讯公司承担违约金62850元；3.要求博海通讯公司支付从合同终止之日起至实际腾退场地之日的占用费；4.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人与反诉人曾于2017年4月签订《专柜租赁合同》，承租反诉人位于北京市丰台区欣雅汇B1层的营业场所。根据租赁合同约定，租赁期限自2017年6月1日至2019年5月31日止。被反诉人应在签订租赁合同的同时，向反诉人交纳履约保证金62850元。并按季支付租金，每月租金标准为20950元，每年递增10%，但截止2019年5月31日止，根据合同约定，被反诉人欠交租金439950元。根据合同约定，被反诉人已严重违约，反诉人有权解除合同，不退还履约保证金，同时被反诉人应向反诉人支付违约金，以及从合同解除之日止实际腾退场地之日的占用费用。故我诉至法院，请求支持反诉原告的反诉请求。博海通讯公司就反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求，从2018年拿到备案的时候就和对方说过，我们没有占有任何地方，物美把我们的所有东西都清点到一个地方，他们统一保管，现在租赁场地仍由他们占有。2017年9月借用过几次，2月时候没有开门，物美的店长说没库房，跟我借地方。后来我们要重新开张，我让他们把东西弄走，新换的经理跟我说东西弄走不了，我们也不能重新开张，让我跟其他人联系。2018年2月后他们把我卷帘门的电掐掉了，锁也换了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月7日，甲方物美公司与乙方博海通讯公司签订《租赁合同》，约定1.租赁场所及经营项目：1.1甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市丰台区新雅汇店B1层……1.2该商铺（专柜内），乙方经营的范围限为：手机/手机配件，经营的品牌：VIVO/OPPO，乙方营业执照应涵盖以上经营范围，所经营拼箱、品牌资料见附件二。合同另约定了租赁期限为2017年6月1日至2019年5月31日，租金为每月20950元，按季度交纳，坪效3.85元/㎡。保证金62850元，首期租金62850元。双方另约定了其他权利义务。上述合同签订后，博海通讯公司向物美公司支付了首期三个月租金62850元及保证金62850元，并于2017年4月17日向物美公司支付装修押金5000元。博海通讯公司提供《企业名称预先核准通知书》一份，核准的名称为北京睿祥合通讯技术有限公司，博海通讯公司表示其核准名称后因没有空间备案手续，故无法继续办理工商登记手续。物美公司提供丰房使登2018第021号《北京市普通地下室使用登记备案证明》，显示安全使用责任人为北京睿祥合通讯技术有限公司。关于上述空间备案，博海通讯公司表示在租赁之初物美公司提供了涉案租赁场地所在地下室的整体空间备案，但经工商登记部门审核，整体地下室空间备案手续无法办理单独的营业执照。2018年1月30日，涉案租赁场地取得了《北京市普通地下室使用功登记备案证明》。博海通讯提供其法定代表人杨晓辉在2018年3月6日与李健波的微信记录，杨晓辉：“姐我们代理彻底的谈不下来了。”李健波：“啥意思，换品类还是终止合同。”杨晓辉：“估计要终止合同。”李健波：“在想想办法，好不容易把空间备案弄下来，要不做别的品牌的。”杨晓辉：“别的没店补。”李健波：“要是不做了挺可惜的。”杨晓辉：“看看公司怎么退吧。”2018年4月10日，杨晓辉：“姐我那里怎么说了。”李健波：“我还想给你打电话呢，你什么想法。”杨晓辉：“去年一年没有业绩厂家不给代理了，签不下代理我们也没法做了。”博海通讯公司另提供其法定代表人与其他人的短信记录，显示博海通讯公司就解约事件与物美公司进行沟通，物美公司未就此明确回复。博海通讯公司另提供其与案外人之间签订的《销售代理协议》《经销商代理协议》欲证明其代理相应的手机品牌期限，在相应的期限内，因其无法完成销售代理产品的数量，导致失去代理权限。博海通讯公司表示因无法办理证照，其未在涉案场地开展经营活动，租赁场地自2018年2月份开始由物美公司实际占用，但是物美公司在之前也曾借用该场地，2018年9月大门被物美公司换锁。物美公司表示其公司在2019年底、2020年初的时候接收了租赁场地，之前由原告占有。就涉案场地的占用使用情况，博海通讯公司提供照片及视频，显示2019年7月租赁场地内堆满大量生活日用商品。物美公司表示在2018年“双十二”期间曾向原告借用场地，但场地钥匙一直由博海通讯公司控制。双方均未就场地交接情况提供明确的证据。另，经本院询问，物美公司表示曾通过电话、短信方式向博海通讯公司催要过租金，但未就此提供相应的证据。博海通讯公司在承租场地后对租赁场地进行了装修。庭审中，博海通讯公司向本院提出申请，要求对上述场地的装修价值进行评估。本院委托中鸿盛世资产评估有限责任公司对上述资产的价值进行了评估，该公司于2020年4月9日出具评估报告载明：评估基准日2019年10月23日案件涉及的北京市丰台区新雅汇B1层1647-B1-011营业场地的装修评估原值17.46万元，折旧后价值为14.35万元。博海通讯公司支付评估费6000元。物美公司对上述评估报告部分评估项目提出异议，评估公司于2020年6月6日就物美公司提出的异议进行了回复，博海通讯公司表示所涉评估财产中的部分可移动物品已经拉走，部分可移动物品因存在损坏没有拉走。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，各方均应依约行使权力，履行义务。原被告双方签订的《专柜租赁合同》系双方真实亦未表示，应为有效，原告依约支付了租金，被告应依约提供符合合同要求的租赁场地。就本诉来说：一、关于合同的解除问题，物美公司依约将租赁场地提供给博海通讯公司。但按照合同约定，博海通讯公司租赁场地的目的是开展手机经营活动，故协助博海通讯公司办理各项经营所需证照系物美公司的合同附随义务。但涉案租赁场地交付后，因物美公司无法提供《北京市普通地下室使用功登记备案证明》，导致原告无法办理相应的执照，亦无法在涉案租赁场地上正常开展经营活动，虽物美公司在2018年1月已办理相应的备案手续，具备给博海通讯公司提供证照的条件，但依据博海通讯公司所提供的证据，延迟办理证照已导致其丧失代理相关手机品牌的权利，故双方合同目的已无法实现，因此，本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持，关于合同解除的日期，本院以博海通讯公司通知物美公司终止合同的日期（2018年3月6日为准）。二、关于博海通讯公司要求退还的租金，因系物美公司未能提供相应的备案手续导致合同解除，但博海通讯公司在签订租赁合同时亦未尽到审慎义务，因此博海通讯公司亦应承担相应的责任，考虑双方的过错程度，本院酌定物美公司承担主要责任，博海通讯公司承担次要责任，关于物美公司应向博海通讯公司退还租金数额，本院确定为43995元。三、博海通讯公司要求物美公司退还的装修押金5000元的诉讼请求并无不当，本院予以支持。四、博海通讯公司要求物美退还履约保证金的诉讼请求，该保证金系对博海通讯公司在经营期间违约行为、对顾客投诉及其他服务问题的担保，现博海通讯公司未进行正常经营，其要求退还该款项并无不当，本院予以支持。五、博海通讯公司要求物美公司支付装修及物品损失的诉讼请求，因部分物品已由博海通讯公司取走，故该部分费用本院不予支持，剩余装修价值及物品损失，因部分系可移动物品，博海通讯公司对自己所有的物品负有保管的义务，其在无法使用租赁场地的情况下，未尽到相应的保管义务，应就此部分损失承担相应的责任，故关于博海通讯公司的该项损失，本院依据评估结果、物品的具体情况及双方的过错程度确定为89922元，对博海通讯公司主张过高部分本院不予支持。就反诉来说：一、关于欠付租金，依据查明的事实，博海通讯公司交纳租金至2017年8月31日，后未再支付租金，虽博海通讯公司表示租赁期间因无法经营，物美公司答应给予延长租期的补偿，但博海通讯公司未就此提供明确的证据，且博海通讯公司在明知其无法经营的情况下继续占有场地，直至2018年3月6日起向物美公司表示无法继续承租场地，其该行为放任了损失的扩大，故就2017年9月1日至2018年3月6日期间的租金，博海通讯公司按照其过错程度承担相应的责任，该租金本院确定为38967元。就物美公司而言，博海通讯公司从2018年3月向其提出退租事宜，但物美公司几位工作人员均予推脱，故对2018年3月6日之后的租金，由物美公司自行承担。二、关于物美公司要求不予退还履约保证金、要求博海通讯公司支付违约金以及房屋占有使用费的反诉请求，均无相应的依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认北京木樨园博海通讯器材有限公司与北京物美超市有限公司于二〇一七年四月七日签订的《专柜租赁合同》于二〇一八年三月六日解除；二、北京物美超市有限公司于本判决生效之日起十日内向北京木樨园博海通讯器材有限公司退还租金43995元；三、北京物美超市有限公司于本判决生效之日起十日内向北京木樨园博海通讯器材有限公司退还装修押金5000元；四、北京物美超市有限公司于本判决生效之日起十日内向北京木樨园博海通讯器材有限公司退还履约保证金62850元；五、北京物美超市有限公司于本判决生效之日起十日内向北京木樨园博海通讯器材有限公司支付装修损失89922元；六、北京木樨园博海通讯器材有限公司于本判决生效之日起十日内向北京物美超市有限公司交纳租金38967元；七、驳回北京木樨园博海通讯器材有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京物美超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4414元，由北京木樨园博海通讯器材有限公司负担1324元（已交纳），由北京物美超市有限公司负担3090元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4728元，由北京木樨园博海通讯器材有限公司负担1418元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京物美超市有限公司负担3310元（已交纳）。评估费6000元，由北京木樨园博海通讯器材有限公司负担1800元（已交纳），由北京物美超市有限公司负担4200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  牛瑾婧审判员  李桂华审判员  张 莹二〇二〇年十月二十六日书记员  肖秋然