广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1322民初3964号原告：林建球，男，汉族，1945年10月1日出生，住址：广东省博罗县**********，公民身份号码：442************018。原告：林英杰，男，汉族，1984年6月5日出生，住址：广东省博罗县***********，公民身份号码：：441************416。被告：王焕华，男，汉族，1977年1月16日出生，住址：广东省博罗县*************，公民身份号码：：441************013。原告林建球、林英杰诉被告王焕华租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行审理。原告林建球、林英杰到庭参加诉讼，被告王焕华缺席。本案现已审理终结。原告林建球、林英杰诉称，原告(出租方)与被告(承租方)于2019年11月1日签订了《房屋租赁合同》。签订后，被告仅于2019年11月2日向原告支付了租赁押金人民币40000元和预付壹个月租金20000元，共计60000元(见附件3)；但是从2020年4月份至今没有支付后续的租金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令解除原被告签订的房屋租赁合同；二、判令被告向原告支付租金80000元及逾期支付产生的违约金6000元。三、判令被告为违约，所预付原告壹个月租金20000元及押金40000元不予退还；四、判令被告赔偿给原告所造成的经济损失80000元。五、本案诉讼费用由被告承担。被告王焕华经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼和答辩，不影响本院对案件的审理。经审理查明，2019年9月1日，林英姿、林建成分别与原告林建球、林英杰签订《房屋租赁授权委托书》各一份，约定甲方（即林英姿、林建成）授权乙方（即林建球、林英杰）全权行使房屋出租和经营管理权力。房屋位于博罗县*********（三徐村树下圳口），楼层从负一层至四层商住楼。具体委托事项包括房屋的出租和管理，物业管理……。委托期限为20年，从2019年9月1日起至2039年8月31日止。甲乙双方分别在委托书落款处签字捺印。2019年11月1日，两原告作为全权委托代理人，与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（即两原告）将位于博罗县*********（三徐村树下圳口）的房屋（-1-4）层出租给乙方（即被告）用于经营教育培训，该房屋4卡门面5层建筑面积共约1200平方米。租赁期为10年，自2020年3月1日起至2030年3月1日止。双方约定给予装修时间自2019年11月1日起至2020年3月1日止为乙方装修时间，所需费用由乙方负责。租金为每月20000元，月租金应当于每月5日前付清，乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，按月租金5%收取违约金，并如此按月累推……。乙方付肆万元押金给甲方（租赁拾年期满时退还押金给乙方）并先预付壹个月租金。因乙方原因终止合同，造成甲方房屋租赁经济损失的，甲方有权要求至少四个月租金额度的损失赔偿，并从押金和预付租金中扣除。合同第十条第二款约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过30天以上的……。合同第十一条约定：甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知双方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方上述的赔偿金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金和押金。甲乙双方分别在合同落款处签字捺印。合同签订后，被告向两原告支付了定金40000元，以及预付一个月租金20000元，共计60000元。但被告此后并未对所租赁的房产进行投入使用，原告多次催促被告履行支付租金义务未果，遂诉至法院。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系合同各方真实意思表示，且合同内容不违反法律以及行政法规的强制性规定，应当认定合同有效。被告王焕华违反合同约定未依时缴纳租金超过30天，已构成违约，原告现根据合同约定请求解除双方签订的合同，有事实和法律依据，本院予以支持。解除权属形成权，自解除通知到达之日起生效。因原告未能举证证实其已经在起诉前通知被告解除合同，因被告于2020年9月16日签收民事起诉状副本、开庭传票等应诉材料，本院结合被告签收应诉材料时间，认定合同解除之日为2020年9月16日。关于原告主张被告支付2020年4月至7月租金共计80000元，因被告未到庭应诉答辩，本院视为其对原告的主张无异议。根据合同约定，涉案房屋每月租金为20000元，现原告依照约定主张四个月租金共计80000元，本院予以支持。关于原告主张违约金问题，双方签订合同约定，月租金应当于每月5日前付清，否则按每月月租金5%计收位违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于原告未能举证证明实际损失的数额，本院认定原告所产生的损失仅为资金被占用期间所产生的利息。综上，本院结合全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算违约金，超出部分，本院予以驳回。关于原告主张不予退还被告预付的租金，本院认为，因双方约定从2020年3月起计算租金，被告在签约后预付一个月租金20000元，实际应认定为抵扣2020年3月份租金，抵扣后原告无需退还。关于原告主张不予退还押金问题，本院认为，押金即为保证金，系一方存放在对方以保证自己的行为不损害对方的权益，如果造成对方权益损害，可以以此费用进行支付或者赔偿。故押金40000元应予以抵扣被告所需支付的租金。折抵后，被告仍需支付2020年6月至7月租金共计40000元。关于原告主张被告赔偿经济损失80000元，考虑到涉案房产至今未另行出租及给予被告四个月的免租期，被告在合同解除前仍对涉案房屋享有占有使用权，故本院结合实际情况，酌情给予四个月寻租期间产生的经济损失80000元，这亦符合双方约定。被告王焕华经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼和答辩，不影响本院对案件的审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告林建球、林英杰与被告王焕华签订的《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除；二、被告王焕华于本判决生效之日起十日内支付原告林建球、林英杰欠付2020年6月、7月租金40000元并支付违约金（违约金以20000元为基数，自2020年6月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际支付之日止；以20000元为基数，自2020年7月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际支付之日止）；三、被告王焕华于本判决生效之日起十日内赔偿原告林建球、林英杰经济损失80000元；四、驳回原告林建球、林英杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13368元（预交），由被告王焕华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 范永峰二〇二〇年十月十日法官助理 潘晓东书 记 员 朱欣彤