广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25322号原告深圳市彩浪投资有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道**江南时代大厦**楼4F4001，统一社会信用代码91440300MA5DK4F2X3。法定代表人王雨田。委托诉讼代理人茹晴晴，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人黄鹏伟，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告广州儿朵服饰有限公司，住所，住所地广州市荔湾区中山八路**03铺社会信用代码91440101MA5ATF1X0P。法定代表人宁尊华。委托诉讼代理人林燕旋，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人苏美，广东距力律师事务所律师。原告深圳市彩浪投资有限公司诉被告广州儿朵服饰有限公司房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告委托代理人茹晴晴、被告法定代表人宁尊华、委托诉讼代理人苏美均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年8月6日，原被告双方就龙岗区江南时代大厦1号楼深圳彩生活时代广场一层L129商铺（以下简称“该商铺”）租赁事宜签订了《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）。双方在《租赁合同》第一条、第二条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十九条、第二十二条中就租赁场所、计租面积、租赁期限、保证金、租金、物业服务费、推广费、能源费用、商铺交还、违约责任等进行了约定。根据《租赁合同》约定，被告应当在合同签订日向原告支付首期租金、首期物业服务费、首期推广费。对于首期租金、首期推广费、首期物业服务费以外的其他费用，被告应于每月20日前向原告支付下个月的租金9987.47元、物业服务费1742.7元、推广费335.15元；自实际接收该商铺之日起，及时足额支付该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用，并按实际用量占商业广场的总用量的比例分摊能源传输过程中损耗量所产生的费用。同时，为扶持被告经营，原告在合同约定的租金支付标准基础上，给予被告1个月的免租优惠（自2019年1月1日至2019年1月31日）。《租赁合同》签署后，被告按《租赁合同》约定向原告支付首期租金、首期物业服务费、首期推广费。2018年11月10日，彩生活时代广场正式开业，并开始计收租金等费用。商业广场开业后，被告向原告支付部分租金、物业服务费、推广费、水电费，拖欠2019年2月1日起的租金（不含免租期租金）、物业服务费；拖欠2019年3月1日起的推广费。《租赁合同》第二十二条约定，被告延迟交纳本合同项下非首期费用及保证金的其他应付费用的，包括但不限于租金、推广费、物业费、能源费等，每延迟一日，应当向原告支付相当于欠费金额5%的延迟履行违约金，被告延迟交纳超过30日的，原告有权单方解除本合同；如因被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。经原告多次向被告催收拖欠费用及滞纳金，被告仍未支付，故原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告解除租赁合4同，要求被告支付拖欠的费用及逾期付款违约金，交还商铺并补交减免的全部租金。2019年10月16日，《关于解除租赁合同的通知书》被退回，根据《租赁合同》25.3条约定，“以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日”，故2019年10月19日为《关于解除租赁合同的通知书》收悉日，但被告一直未支付相关费用，且未与原告办理商铺交还手续。依据《租赁合同》约定，被告应自《租赁合同》解除后7日内（2019年10月26日前）补交免租期内的租金，并向原告交纳拖欠的租金、物业服务费、推广费及延迟履行违约金（详见附件），原告经多次催缴均未果。现原告为了维护自身的合法权益，根据我国民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。故诉至法院要求判令：一、确认原告与被告签订的《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》于2019年10月19日解除；二、被告向原告支付2019年1月1日至2019年10月19日拖欠的租金（含免租期内租金、拖欠的租金及物业服务费、推广费）共计103595.61元；三、被告向原告支付逾期交纳租金、物业服务费、推广按年化24%标准计算的违约金至全部款项付清之日止（暂计至2020年4月1日为20120.23元）；四、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、我方未违约，原告违约在先，应承担违约责任。1、原告所租赁的商铺不具备经营资质，违反强制性法律。2、原告存在虚假宣传，在合同履行中具有一定过错。3、原告不履行合同主要义务，对于商铺空置等迟迟不能解决。综上，原告在履行合同中存在过错，致使本租赁合同目的不能成立，构成根本违约。二、被告已将合同履行完毕，足额缴纳租金等费用，没有拖欠一说。三、因原告违约在先，故原告应退还被告履约保证金24130.8元及扣押的商铺的财产。经审理查明，2018年8月6日，原被告签订一份《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道4033号江南时代大厦1号楼“深圳彩生活时代广场”一层L129商铺出租给被告用于经营“儿朵童装”，租赁建筑面积为67.03平方米，租赁期限为36个月，自商铺计租日开始计算（暂定2018年9月16日起至2021年9月15日）。其中合同第7.1条约定，本合同签署当日，被告应当向原告支付人民币19974.94元（相当于2个月月租金标准）作为履约保证金；支付人民币670.3元（相当于2个月推广费）作为推广费保证金；支付人民币3485.56元（相当于2个月物业服务费)作为物业服务费保证金。合同第8.1.1条约定，该商铺的租金按计租面积计付，被告自计租日开始承担该商铺的租金,起始标准为每月每平方米人民币149元，即起始月租金标准为人民币9987.47元，实际具体按照下述约定执行，自2018年9月16日至2021年9月15日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币9987.47元。合同第8.1.2条约定，本合同项下的租金支付方式为首期租金为计租日起至第2个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日)的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。被告应当在每个交租期的最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交租期租金。合同第8.1.3条约定，本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2018年9月16日至2018年10月31日，应交租金为14981.21元。合同第8.2条约定，为扶持被告经营，原告同意在前述租金支付标准的基础上，给予被告1个月的免租优惠，即自2018年9月16日至2018年11月30日，被告实际需支付的租金金额为14981.21元。合同第9.1条约定，作为该商铺的承租人，被告应当自计租日起向原告交纳该商铺的物业服务费，物业服务费收费标准为按商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月人民币26元,即每月物业服务费标准为人民币1742.78元。合同第9.2条约定，原告在开业日起的首期物业服务费的收费期间内实际收取的物业服务费以第9.1条约定标准执行；其后，原告有权根据该商铺所在地城市居民消费价格指数重新测算、调整该商铺的物业服务费标准。合同第9.3约定，物业服务费支付方式，首期物业服务费为计租日起至第2个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，被告应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付下个交费期物业服务费；首期物业服务费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年9月16日至2018年10月31日，应交物业服务费为2614.17元。合同第10.1条约定，原告将不时地进行商业推广活动，被告同意接受原告的推广活动并承诺为此向原告按月支付推广费。全合同第10.2条约定，被告应当自计租日起向原告交纳该商铺的推广费，推广费收费标准为接该商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月人民币5元，即每月推广费标准为人民币335.15元。合同第10.3条约定，原告在开业日起的首期推广费的收费期间内实际收取的推广费以第10.2条约定标准执行，其后，原告有权依据商业广场运营、整体推广服务等成本开支变化而调整推广费，每次调整前，原告须提前1个月以书面方式通知被告。合同第10.4条约定，推广费支付方式，首期推广费为计租日起至第2个月最后一日期间的推广费，除首期推广费外，其他交费期推广费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日)为一个交费期交纳，被告应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交费期推广费，首期推广费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年9月16日至2018年10月31日，应交推广费为502.73元。合同第22.2条约定，被告延迟交纳本合同项下非首期费用及保证金的其他应付费用的，包括但不限于租金、推广费、物业费、能源费等（以下简称“平日费用”)，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，被告延迟交纳超过15日，经过原告书面催告，被告仍不交纳的，原告或物业服务公司可以对商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止；原告或物业服务公司无需因此而向被告或第三方承担任何责任，原告或物业服务公司因此受到第三方索赔的，原告或物业服务公司有权向被告追偿损失；双方确认，在被告欠付租金、推广费、物业服务费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于该商铺内的货物、财物转移出该商铺；被告延迟交纳超过30日，原告有权单方解除本合同，并由被告承担导致合同终止的违约责任；双方特别确认，在租赁期限内，若被告延迟交纳平日费用等累计超过3次，则原告也有权单方解除本合同，并由被告承担导致合同终止的违约责任。合同第22.4条约定，双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息返还本合同项下的履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。合同第22.7条约定，双方确认，被告妥善履行本合同的权利义务是原告给予被告8.2条项下减免租金优惠政策的前提，如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除本合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。合同第25.3条约定，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式；以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证，以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证，以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证；通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定；被告确认，租赁期限内，该商铺是被告的有效通知地址；原告或物业服务公司有权选择将本合同项下的通知张贴于该商铺的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向被告送达通知，被告于通知张贴当日知悉通知内容。上述合同签订后，原告于签订合同当天2018年8月6日向被告出具了履约保证金19974.94元、物业服务费保证金3485.56元、推广费保证金670.3元、首期租金14981.21元、首期物业服务费2614.17元、首期推广费502.73元的收款收据，而根据被告提交转账记录，被告支付履约保证金19974.94元的时间系2018年7月26日，支付其他款项22253.97元的时间为2018年8月4日。2018年10月11日，双方签订《开业确认函》，确认整体开业日2018年11月10日起开始计租。2019年6月26日，双方签订一份《彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》，其中第一条约定在被告于原合同履行期间满足下列条件的前提下，原告同意对被告2019年2月1日至2019年8月31日期间的租金给予部分减免，减免租金金额为34956.15元，减免后被告应付合同费用总额为53949.95元：1、被告对于减免后的各项合同费用于本协议签订后工日内一次性支付给原告，2、被告实际租满原合同约定的租赁期限，3、被告未于租赁期限内发生违反合同约定的情形，4、被告不得将本协议涉及的租金减免金额透露给第三方；第二条约定若被告于原合同履约期间违反上条第2、3、4款的约定，则被告须将上条减免的租金补付给原告，如存在违反原合同约定的其他事由，则原告还有权要求被告按照现合同约定承担相应的违约责任。上述补充协议签订后，被告于2019年6月30日交纳了15000元，其余租金、物业服务费、推广费未交纳。关于被告交纳的该15000元，原告用于抵扣了首期租金差额1997.49元、首期管理费差额348.56元、首期推广费差额67.03元（因开业时间延迟，首期费用期间调整为2018年11月10日至2018年12月31日），抵扣了2019年2月一半的租金4993.74元、2019年3月一半的租金4993.74元，抵扣了2019年1月管理费1742.78元、2019年2月部分管理费186.36元，抵扣了2019年1月推广费335.15元、2019年2月推广费335.15元。2019年10月12日，原告按合同约定地址向被告邮寄一份《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告于2019年10月15日起解除租赁合同，并于收到通知三日内搬离，否则视为自动搬离，原告自行清理收回商铺。该邮件因被告拒收于2019年10月16日退回，被告则称其于2019年10月8日已收到该通知。原告称其已收回涉案商铺，要求确认双方租赁合同于2019年10月19日解除，租金及其他费用算至2019年10月19日。诉讼中，被告提交招商规划图纸及现场照片称，原告虚构项目，诱导商家进驻与之签订租赁合同，根据招商规划图纸，被告铺位对面应该是儿童乐园及儿童游戏馆，但实际儿童乐园及儿童游戏馆一直未招商，目前仍是毛坯房，导致被告商铺没有人流量，无法经营，多次与原告沟通未能解决，原告违约在先。又称涉案房屋的不动产证上登记的房屋用途为厂房，原告以商铺招租，合同无效。原告解释称，招商文件提及的品牌系具有初步租赁意向的商家，原告并非承诺招商广告中所有品牌均能进驻，不构成要约，不存在违约问题，况且原告一直在积极招商，招商文件涉及的大部分品牌均已入驻。本院认为，涉案租赁房屋已取得不动产权证，改变房屋用途并非租赁合同无效的法定条件，故原被告之间形成了合法有效的租赁关系，当事人应当依约严格履行。原告已将商铺交付被告，被告应当依约向原告交付租金。招商广告中的其他商家未进驻或其他商家退出并非被告拒交租金的合理理由，故被告主张原告违约在先的理由，本院不予采纳。由于被告未依约支付租金，原告于2019年10月12日向被告寄出解除合同通知，主张双方租赁合同于2019年10月19日解除，符合合同约定，本院予以支持。由于被告未依约支付租金，原告请求被告补付减免部分的租金符合租赁合同及补充协议的约定，本院予以支持。故原告请求被告支付2019年1月1日至2019年10月19日期间拖欠的租金、物业服务费、推广费共计人民币103595.61元，未超过合同约定的标准，本院予以支持。由于被告违约导致合同解除，原告依据租赁合同约定有权没收被告已交纳的履约保证金，加上本院已判令被告补付减免部分的租金，原告的损失已得到有效的补偿，故对原告请求的逾期交纳费用违约金，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市彩浪投资有限公司与被告广州儿朵服饰有限公司签订的《彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》于2019年10月19日解除；二、被告广州儿朵服饰有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市彩浪投资有限公司2019年1月1日至2019年10月19日期间拖欠的租金、物业服务费、推广费共计人民币103595.61元；三、驳回原告深圳市彩浪投资有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1387元（原告已预交），由原告承担226元，由被告承担1161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇二〇年十月十四日书记员  宋德彪