河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初809号原告：郑州福祥汽车销售服务有限公司，住所地郑州市金水区花园路**。法定代表人：闪桂琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张尽安，河南贞实律师事务所律师。被告：河南志捷专用汽车有限公司，住，住所地漯河市淞江产业集聚区纬十路东段/div>法定代表人：李顺安，董事长。委托诉讼代理人：陈平，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘亚，河南信博律师事务所律师。原告郑州福祥汽车销售服务有限公司（以下简称福祥汽车公司）与被告河南志捷专用汽车有限公司（以下简称志捷汽车公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福祥汽车公司的委托诉讼代理人张尽安，被告志捷汽车公司的委托诉讼代理人陈平、刘亚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福祥汽车公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除福祥汽车公司与志捷汽车公司于2015年12月27日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令志捷汽车公司向福祥汽车公司交付物业费（物业费每月每平方1元，展厅面积1200平方米，维修车间面积1300平方米，展厅前绿地面积4000平方米，总面积共6500平方米）人民币321750元（暂计算至起诉之日）；3.判令志捷汽车公司赔偿福祥汽车公司（志捷汽车公司擅自移走福祥汽车公司的石楠苗2万株，每株按5元计算）共计人民币10万元；4.判令志捷汽车公司向福祥汽车公司支付违约金（即志捷汽车公司提前单方解除合同需赔偿半年租金）人民币25万元，以上共计人民币671750元；5.判令志捷汽车公司承担诉讼费。事实与理由：福祥汽车公司与志捷汽车公司2015年12月27日签订《房屋租赁合同》，福祥汽车公司将坐落于漯河市××区××路与经××交叉口，漯河祥华汽车销售服务有限公司院内西展厅及后面维修车间西边数六间（上下两间）房出租给志捷汽车公司。福祥汽车公司提供的租赁房产面积分别为展厅1200平方米；维修车间1300平方米。合同约定房屋租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日，共计60个月。而展厅每月按25元/平方米计算，自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金50万元整；至租赁之日起三年后根据漯河租赁行情调整租金，年上浮10%；以上租金不含物业管理费。租金按年度支付，志捷汽车公司需将年租金一次性打入福祥汽车公司指定账户后，本合同才生效。次年租金志捷汽车公司需于首年租期到期前60天一次性付给福祥汽车公司。福祥汽车公司有权收取物业费，按1元/平方米标准收取。而租赁房产的水、电、电话、排污费用由志捷汽车公司按照独立水、电表载明读数向物业部交纳。电表标准：1元/度；水费标准：2.5元/吨。实际上志捷汽车公司于2015年10月份已进场办公，考虑到合同约定为5年期，福祥汽车公司在双方合作期间向志捷汽车公司优惠3个月的租赁费，并将展厅前4000平方米绿地面交付给志捷汽车公司硬化作为停车场使用，使用年限为2016年1月1日至2018年1月1日，硬化面积费用由志捷汽车公司承担，在试用期内福祥汽车公司不收取志捷汽车公司租赁费。2016年10月志捷汽车公司擅自解除合同，给福祥汽车公司造成了严重的损失。志捷汽车公司辩称，一、福祥汽车公司承认其与漯河祥华汽车销售有限公司（以下简称祥华公司）是总公司与分公司的关系。双方自始至终是通过祥华公司协商处理租赁事宜。福祥汽车公司承认志捷汽车公司是2016年10月单方解除合同，且是通过顺丰速运邮寄。福祥汽车公司收到解除合同通知书之日起三个月内没有提出异议，并向法院起诉。因此对于志捷汽车公司在2019年11月先后发出的催告函、解除函及随后提起的诉讼，均不符合法律规定。所以双方的租赁合同应当是在2016年10月解除。二、租赁合同约定福祥汽车公司将展厅前4000平方米绿化面积在2016年1月1日至2018年1月1日使用期间内由志捷汽车公司免费使用。志捷汽车公司于2016年10月解除合同，所以志捷汽车公司无需支付2016年1月1日至2016年10月31日绿化面积的物业费。志捷汽车公司于2016年3月9日向福祥汽车公司支付2016年1月1日至2016年12月31日的租赁费，在2016年10月解除合同后就不再对租赁房屋占有、使用，因此也无需支付解除合同后的物业费。即使福祥汽车公司收取物业费，也只能收取2016年1月1日至2016年10月31日展厅及维修间实际产生的物业费。三、福祥汽车公司提交的证据不足以证明就是志捷汽车公司移走其石楠苗2万余株。因此其请求赔偿10万元的树苗款，不应得到支持。四、志捷汽车公司于2016年2月被市政府批准改制，情势变更之下，不得不与福祥汽车公司单方解除租赁合同，且是以书面形式向福祥汽车公司明确表示不再履行合同。双方的租赁合同中并未对乙方单方解除合同的责任进行约定。福祥汽车公司依据租赁合同第十一条第2项主张违约金没有事实和法律依据。经审理查明，福祥汽车公司在源汇区××路与经××路交叉口有出让土地一块，使用面积17350.8㎡，土地证号为漯国用（2011）第0033**。2015年12月27日甲方福祥汽车公司（出租房）与乙方志捷汽车公司（承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将位于漯河市××区××路与经××交叉口漯河祥华汽车销售服务有限公司院内西展厅及后面维修车间西边数六间（上下两层）房产租赁给乙方，租赁房产面积分别为展厅1200平方米；维修车间1300平方米（以附件图纸中标注为准），租赁期限为60个月，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。乙方承租后，该租赁房产用于汽车展销、存放、维修等乙方自营的其他业务。展厅每月按25元/㎡计费，自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金500000元，自租赁之日起三年后根据漯河租赁行情调整租金，年上浮10%，以上租金不含物业管理费。租金缴纳方式：合同签订后，租金按年度支付，乙方需将年租金一次性打入甲方指定账户后，本合同才生效。次年租金乙方需于首年租期到期前60天一次性付给甲方。租赁期间租赁房产的水、电、电话、排污费用由乙方按照独立水、电表载明读数向物业部交纳。电表标准：1元/度；水费标准：2.5元/吨。甲方有义务协助乙方，为乙方营造优越的经营环境。甲方有权收取物业费用，按1元/平方米标准收取。甲方负责整个园区内的卫生和秩序管理，但不包括乙方房屋使用范围内的财产安全及卫生物业。……违约责任：1.在租赁期间，因甲方违约而导致乙方提前终止合同，应向乙方赔偿一应经济损失。2.甲方延迟向乙方支付租赁房产，每逾期壹日应按月租金的5%向乙方支付逾期给付违约金。如违约时间超过壹个月，乙方有权解除合同，并要求甲方支付半年租金作为违约金。3.乙方逾期向甲方支付租金，每逾期壹日应按拖欠金额的5%向甲方支付逾期给付违约金。连续超过三个月未足额缴付租金的，则甲方可以解除合同，并要求乙方支付半年租金作为违约金。同时甲方有权扣留使用乙方在现场的材料、设备和临时设施。但甲方的这一行动不免除乙方应承担的违约责任。九、不可抗力事件：如因发生不可抗力影响本合同履行的，遭遇不可抗力一方有权要求在受不可抗力影响的时间段内迟延履行本合同项下义务或要求相应变更合同条款；如因发生不可抗力导致本合同无法继续履行的，遭遇不可抗力一方有权要求解除本合同，并就本合同的解除无需承担任何违约责任。但遭遇不可抗力一方应及时书面通知对方，并提交可证明发生不可抗力的书面材料。十二、附则:1.甲乙双方均必须保证其在本合同中所填写联系地址真实。如有变更，必须于变更之日起七日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任应由其自行承担。2.本合同提及的通知均指书面通知。书面通知以挂号邮件的形式按甲、乙双方在本合同填写的地址寄出后五日内即视为送达。4.本合同及其附件由甲、乙双方法定代表人或委托诉讼代理人签字、加盖法人印章后生效。6.甲方将展厅前4000平方米绿化地面（以现场实际测量数据为准）交付乙方硬化作为停车场使用，使用期限为2016年1月1日至2018年1月1日，硬化面积费用由乙方承担。使用期内甲方不收取乙方租赁费用。待使用期满，甲方无条件收回使用权。如乙方需要继续使用，乙方向甲方交付租赁费用，乙方向甲方交付租赁费用后方可使用等合同条款。（该份合同中福祥汽车公司的地址是郑州市金水区花园路111号，志捷汽车公司的地址是漯河市郾城区纬十路东段）。合同签订后，福祥汽车公司向志捷汽车公司交付了房屋，志捷汽车公司向福祥汽车公司交纳租金500000元。2016年9月26日志捷汽车公司给福祥汽车公司邮寄一份告知函，告知福祥汽车公司：志捷汽车公司因企业改制，不再租赁贵公司位于漯河市××区××路与经××交叉口漯河祥华汽车销售服务有限公司院内西展厅及后面维修车间西边数六间（上下两层），特提前告知（该告知函志捷汽车公司邮寄至漯河市××区××路与经××交叉口漯河祥华汽车销售服务有限公司）。2019年11月7日福祥汽车公司通过EMS快递给志捷汽车公司催告函一份，督促志捷汽车公司于2016年11月1日交纳次年租金，逾期将解除房屋租赁合同。2019年11月15日福祥汽车公司通过EMS快递给志捷汽车公司解除函一份，告知志捷汽车公司解除双方签订的房屋租赁合同。另查明，2016年2月4日经漯河市人民政府批准，漯河市人民政府国有资产监督管理委员会对志捷汽车公司和漯河市博华铸造机械有限公司进行改制，改制方式是将志捷汽车公司和漯河市博华铸造机械有限公司现有的土地、房产、机器设备等资产捆绑转让，引进战略投资者，盘活存量资产。本院认为，（一）、针对福祥汽车公司请求解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院认为志捷汽车公司与福祥汽车公司签订的《房屋租赁合同书》是当事人的真实意思表示，内容合法，应属有效合同，双方当事人均应按照合同履行义务。2016年2月份志捷汽车公司因为改制，无法继续经营，也没有能力继续履行合同，并且客观上已经腾退房屋，此时若不允许志捷汽车公司解除合同，福祥汽车公司也不诉至法院，则争议的合同履行将长期陷入僵局，双方的法律关系也将处于长期的不确定状态，扩大经济损失。所以应当允许志捷汽车公司享有解除合同的权利。志捷汽车公司已经于2016年9月份告知福祥汽车公司，虽然该份告知书未邮寄到双方合同中约定的地址，但是漯河祥华公司是福祥汽车公司的分公司，漯河祥华公司也将该告知书转交给福祥汽车公司。志捷汽车公司解除合同的意思表示已经到达福祥汽车公司，福祥汽车公司收到解除合同的告知函后，未提出异议，也没有在三个月内向法院起诉主张权利，其只采取将出租房屋上锁等行为实施自助。所以双方签订的《房屋租赁合同书》在2016年10月1日已经解除。截止至合同解除之日，志捷汽车公司的租赁费已经全部交清。（二）、福祥汽车公司请求志捷汽车公司支付物业费的诉讼请求，本院认为根据合同约定，福祥汽车公司负责整个园区的卫生和秩序管理，但不包括乙方房屋使用范围内的财产安全及卫生物业。所以福祥汽车公司按1元/平方米标准收取的物业费应该不包括乙方房屋使用范围，而仅限于展厅前4000平方米，截止至合同解除之日该物业费为36000元。（三）、福祥汽车公司请求志捷汽车公司赔偿移走的石楠苗10万元，其提供的证据不足以证明志捷汽车公司搬走时擅自移走其栽种的2万株石楠苗，且该石楠苗价值10万元，该项诉讼请求本院不予支持。（四）、福祥汽车公司请求志捷汽车公司支付违约金的诉讼请求，本院认为在合同履行期内志捷汽车公司由于政府改制原因，无法继续履行合同，其行为已经构成违约,志捷汽车公司应当赔偿因提前解除合同给福祥汽车公司造成的损失。福祥汽车公司收到志捷汽车公司解除合同通知书，长达三年之久放任出租房屋闲置，任意扩大损失，浪费社会资源。扩大部分的损失，不应当由志捷汽车公司承担。虽然双方在合同中仅仅约定了出租人延期交房和承租人逾期交纳租金的违约责任，未约定合同期内单方解除合同的违约责任，但是也不影响志捷汽车公司应当承担的违约责任。鉴于本案涉案房屋面积较大，福祥汽车公司再次对外出租需要一定的时间，本院酌定志捷汽车公司赔偿福祥汽车公司六个月的租金，即250000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、郑州福祥汽车销售服务有限公司与河南志捷专用汽车有限公司2015年12月27日签订的《房屋租赁合同书》于2016年10月1日解除；二、河南志捷专用汽车有限公司于本判决生效后十日内向郑州福祥汽车销售服务有限公司给付物业费36000元；三、河南志捷专用汽车有限公司于本判决生效后十日内向郑州福祥汽车销售服务有限公司给付违约金250000元；四、驳回郑州福祥汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10520元，郑州福祥汽车销售服务有限公司承担4750元，河南志捷专用汽车有限公司承担5770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  黄 磊审 判 员  王新蕾人民陪审员  刘 贞二〇二〇年十月九日书 记 员  明 星