北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13618号原告（反诉被告）：张专红，男，1968年2月26日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：陈奎，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金鸽，河南亚太人律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李明爱，女，1979年11月18日出生，朝鲜族，住北京市东城区。第三人：河南易宸房地产营销策划有限公司第十一分公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商都路****楼****1602。法定代表人：李斌，总经理。委托诉讼代理人：魏伟晋，男，1993年10月2日出生，汉族，该单位员工。原告（反诉被告）张专红与被告（反诉原告）李明爱、第三人河南易宸房地产营销策划有限公司第十一分公司（以下简称易宸公司第十一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张专红及其委托诉讼代理人陈奎，被告（反诉原告）李明爱，第三人的委托诉讼代理人魏伟晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张专红向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付剩余房款96.8万元及违约金30万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月6日，原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，约定原告将郑州市万通街X号房产（以下简称涉案房屋）以294.8万元的价格出售给被告，双方于2019年8月7日办理了网签过户手续。合同及补充协议约定，被告应于合同签订之日支付定金20万元，并于过户之日支付至200万元，余款于交付房屋后的两日内一次性支付。但签订合同后被告仅支付定金10万元，过户当日被告支付了188万元，至今未支付余款。为维护原告合法权益，故成此诉。被告（反诉原告）李明爱辩称：被告购买涉案房屋用于自用经营，原告知晓。原告出售涉案房屋时，尚有租户承租涉案房屋。签订合同前，原告告知被告已与租户达成腾退协议，并在微信中向被告出示了其与租户的解约协议。签订合同当日，被告向第三人支付了定金20万元，过户当日直接向原告支付了180万元，被告已依约履行了付款义务。但之后原告并未按照合同约定将涉案房屋交付被告，故被告未支付剩余房款。且因原告无法交付房屋，被告只能另行租赁房屋进行办公，并对另行租赁的房屋进行了装修。2020年3月，被告自行与原租户达成协议，自2020年5月1日之后，由原租户直接向被告收取租金。被告认为因原告迟延交付房屋给被告造成损失，被告同意在扣除损失后将余款支付原告，不同意支付违约金。第三人易宸公司第十一分公司述称：2019年6月5日原告与被告的代理人签订房屋买卖合同，2019年6月6日，第三人收到被告交来的定金20万元。按照合同约定，第三人于2019年6月10日先支付给原告10万元。原、被告确实协商过被告购房用于办公，涉案房屋内有租户，须原告解决腾房问题。2019年8月7日，原、被告办理过户手续，当日双方签订了落款时间为2019年6月6日的房屋买卖合同，即涉案合同，并签订补充协议。因涉案房屋设有抵押，故原、被告于过户前一天协商一致，由原告解决解押问题，房屋过户后，被告向原告支付200万元（含定金）。但过户当日，原告仍有100万元的个人贷款未偿还，无法办理过户，故双方协商由被告借给原告100万元用于偿还借款，利息为2万元，所以原告表示实际收到购房款198万元。补充协议约定原告应于涉案房屋过户当日起三个月内腾退房屋，如2019年11月7日前未腾退，则自2019年11月7日起，按每日3000元的标准向被告支付违约金。经第三人多次沟通，原告一直未解决腾房问题，之后也联系不上被告，故被告通过第三人在涉案房屋的同意楼宇另行租赁了一套房屋用于办公，并进行了装修，并自2020年5月1日起开始向涉案房屋原租户收取租金。被告（反诉原告）李明爱向本院提出反诉请求：1.要求原告支付2019年8月7日至2020年4月19日期间的租金104186元；2.要求原告支付违约金528000元；3.要求原告支付租房损失77220元；4.要求原告支付装修损失83567.5元。事实和理由：被告购买涉案房屋用于办公，因原告逾期腾房导致被告无法正常使用涉案房屋，只能另行租赁其他房屋并进行了装修，产生相关租房损失和装修损失，原告应予赔偿。另，按照补充协议约定，原告逾期腾房的，应支付违约金，并支付自被告取得涉案房屋产权之日起的租金，被告要求原告按照每月11576元的标准向被告支付自2019年8月7日至2020年4月19日期间的租金，为维护被告合法权益，故提出反诉，诉如所请。针对被告（反诉原告）李明爱的反诉，原告（反诉被告）张专红辩称：原告已依约履行合同，系被告违约在先。即使原告存在违约情形，合同约定的违约金标准亦明显过高，应当予以酌减。而且被告的全部反诉请求均系违约金性质，不应重复主张，应以被告实际损失为准。认可被告主张租金的期间及租金标准，但被告计算有误，应为96852元。被告主张的租房损失与本案无关，被告另行租房前，原租户已与被告另行签订了房屋租赁合同并支付了租金，且原告主张的部分租房损失尚未发生。被告注册公司的经营地在北京，装修房产在郑州，两者并无必然联系。请法院考虑被告实际损失、合同履行情况、双方过错等因素兼顾公平原则并考虑疫情因素酌情确定。针对被告（反诉原告）李明爱的反诉，第三人易宸公司第十一分公司述称：被告所述属实，原、被告应当按照协议履行，对于被告各项反诉请求中主张的数额，第三人不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月6日，原告张专红（甲方、卖方）与被告李明爱（乙方、买方）及第三人易宸公司第十一分公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：0001853），约定甲方拥有郑东新区万通街85号1号楼17层1711号房产，建筑面积245.82平方米，乙方自愿购买甲方上述房产，并对房屋已作充分了解和实地查验，对房屋现状和产权归属无异议。涉案房屋及配套设施总价为294.8万元，签订合同后，乙方支付20万元，作为丙方代为保管的定金。甲方同意该定金在办理完房屋（立契）过户手续前由丙方保管。付款方式为一次性支付，乙方应在立契过户当日，向甲方付清全部房款；如需网签和资金监管，乙方应在网签买卖合同备案当日将网签合同约定的全部房款存入二手房买卖资金监管机构所指定的监管账户，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，暂由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后10个工作日内向银行贷款审批机构提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或者当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。甲乙双方在解押注销手续办理完毕后10个工作日内共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。甲乙双方清楚该房屋所附租约现状，甲方保证承租人放弃优先购买权并保证于本合同约定的交房时间前承租人已搬离该房屋且租赁关系已经解除或终止。合同签订后，甲乙双方任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款千分之一的违约金。在其他约定事项中，双方约定，在甲方保证此商品房符合所有出售条件下该成交价为甲方净落价，甲乙双方须积极配合买卖所有手续，维修基金过给乙方，双方配合拍卖手续，经乙方同意，甲方从丙方拿走10万元整定金，甲方保证交房时房屋内的固定装修不损坏，本合同自甲方收到定金合同生效。上述合同签订后，李明爱向第三人易宸公司第十一分公司支付了定金20万元，2019年6月10日，第三人易宸公司第十一分公司将其中的10万元支付张专红。2019年8月7日，张专红（甲方）与李明爱（乙方）签订《补充协议》，约定双方同意涉案房屋过户同时，乙方向甲方支付房款200万元（包含购房定金20万元），剩余房款94.8万元将于补充协议第2条约定的房产交付至乙方或乙方指定的第三人后2日内，由乙方一次性支付甲方。补充协议第2条约定，因现涉案房屋处于出租状态，甲方保证完成过户后且最迟不晚于2019年11月6日前（含当日）与现租客侯开雨解除租约且甲方须将涉案房屋按照合同约定保持原装修交付乙方或乙方指定的第三人。如甲方未能于2019年11月7日前将涉案房屋交付，则自2019年11月7日起每逾期一日，甲方须向乙方支付违约金3000元整，乙方有权直接自剩余未支付的房款中扣除……补充协议另约定，因涉案房屋处于租赁状态，故产权过户后（含过户当日）至甲方根据第2条约定交付涉案房屋前的租金由乙方收取并所有。侯开雨与甲方之间的经济纠纷与乙方无关，若乙方因此遭受损失，由甲方承担赔偿责任。同日，双方办理了房屋过户手续。关于被告支付购房款情况，第三人表示因过户当日涉案房屋仍存在抵押，无法过户，故原告向被告借款100万元，用于办理解押手续，并约定利息为2万元，故实际上原告收到的购房款（含定金）为198万元。对此，被告提交2019年8月7日原告向其出具的欠条及收条。欠条的主要内容为，张专红借李明爱100万元用于解押，于当日完成过户后当面作废，如无法进行交易，次日转给李明爱本金及利息。收条载明今收到李明爱转来郑东新区万通街85号1号楼17层1711号房款200万元整，余款94.8万元未付。经质证，原告认可上述欠条及收条系其书写，但认为双方之间并不存在借款关系，被告向原告支付的均系购房款。另查，原告张专红曾与案外人侯开雨就涉案房屋签订房屋租赁合同，租赁期限自2018年4月20日至2023年4月19日。月租金11025元，租金在第一年的基数上逐年递增5%。按年支付。因涉案房屋产权变更后，侯开雨一直未腾退房屋，李明爱与侯开雨达成补充协议，约定租赁期限至2023年4月19日，2020年4月20日至2023年4月19日期间的租金按照原合同支付至李明爱名下。按原合同约定，2020年4月19日至2021年4月20日月租金为12155元，年付金额145860元，并逐年递增5%至租期结束。2020年4月3日，侯开雨向被告支付了2020年4月19日至2021年4月20日期间的租金145860元。关于李明爱所述租房损失一节，李明爱提交其与案外人曾昕悦签订的租赁合同，显示李明爱向曾昕悦承租位于郑州市郑东新区万通街85号1号楼10层1006号房屋。租赁期限自2020年5月1日至2023年5月1日。月租金14000元，自第二年开始逐年递增7%，按年支付。李明爱支付了第一年租金。关于李明爱所述装修损失一节，李明爱提交装修施工合同、预（决）算表、装修费发票证据予以佐证，经质证，原告不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。关于支付购房款一节，合同约定李明爱应予签订合同当日向第三人支付定金20万元，并于过户当日支付购房款至200万元。根据已查明事实，李明爱已如约支付了20万元定金，对于过户当日的付款情况，虽然张专红不认可第三人所述李明爱向其出借100万元，收取2万元利息的陈述，但鉴于涉案合同载明系由张专红先办理解押手续，双方于解押后共同办理过户手续，且张专红向李明爱出具的收条亦明确载明张专红收到李明爱购房款200万元，故本院认为，李明爱已完成支付200万元购房款的合同义务。鉴于李明爱已与侯开雨另行达成补充协议，并收取了2020年4月19日之后的租金，故自该日起，视为李明爱已实际接收涉案房屋。按照合同约定，李明爱应当将剩余购房款支付张专红，故张专红要求李明爱支付剩余购房款的诉讼请求，本院予以支持。李明爱并不存在违约行为，张专红要求李明爱支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于李明爱要求张专红支付租金一节，补充协议约定自产权过户后（含过户当日）至张专红交付涉案房屋前的租金由李明爱收取，故李明爱要求张专红支付自产权过户当日至2020年4月19日期间租金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。张专红亦认可李明爱主张上述租金的期间及标准，本院不持异议。另根据补充协议约定，张专红应于其与侯开雨的房屋租赁合同解除后并最迟不晚于2019年11月6日前向李明爱交付涉案房屋，张专红未如期交付房屋，按每日3000元的标准支付违约金。鉴于涉案房屋一直处于出租状态，张专红未如期交付涉案房屋，故李明爱要求张专红支付违约金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告表示补充协议约定的违约金标准过高，要求法院予以酌减，本院将综合考虑合同履行情况、原告违约行为、被告遭受损失等因素，按照公平原则依法予以酌定。关于李明爱主张租房损失及装修损失一节，张专红虽明知李明爱购买涉案房屋系用于办公，现因张专红未如期交付房屋导致李明爱无法实现使用目的，产生租房损失及装修损失，但鉴于上述损失亦系因原告违约而产生，双方在补充协议中业已约定的了违约金条款，被告亦主张原告承担违约金责任，故被告所述上述损失不应重复主张。双方亦并未就被告遭受上述损失另行达成赔偿协议，故被告要求原告支付上述租房损失及装修损失的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李明爱于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）张专红支付剩余房款948000元；二、原告（反诉被告）张专红于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）李明爱支付2019年8月7日至2020年4月19日期间的租金97462元；三、原告（反诉被告）张专红于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）李明爱支付违约金150000元；四、驳回原告（反诉被告）张专红的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李明爱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8106元，由原告（反诉被告）张专红负担2046元（已交纳），由被告（反诉原告）李明爱负担6060元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费5865元，由被告（反诉原告）李明爱负担4035元（已交纳），由原告（反诉被告）张专红负担1830元，（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十月二十九日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟