陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8926号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨哲，男，1987年2月14日出生，汉族，陕西中兴国防工程咨询有限公司员工，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：张燕，陕西观瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁艳丽，女，1981年7月21日出生，汉族，无业，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：李教伦，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会娟，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张煜，男，1975年8月18日出生，汉族，住陕西省。原审第三人（反诉被告）：西安好邻居房地产营销策划有限公司,住所地：西安市雁塔区太白南路大华阳光曼哈顿******。法定代表人：陈小刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭军，男，1979年12月28日出生，汉族，员工，住。原审第三人：中国光大银行股份有限公司西安新城支行，住所地：，住所地：西安市新城区南新街**富凯酒店**v>负责人：杜铁丽，该行行长。委托诉讼代理人：李晓磊，男，1989年6月16日出生，汉族，该行员工，住该行。上诉人杨哲因与被上诉人鲁艳丽、被上诉人张煜、原审第三人西安好邻居房地产营销策划有限公司（以下简称好邻居公司）、原审第三人中国光大银行股份有限公司西安新城支行（以下简称光大银行新城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初14582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年11月2日，鲁艳丽与西安市星火房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购得位于西安市未央区房屋。2010年12月24日，鲁艳丽和光大银行新城支行签订借款合同和房地产抵押合同，随后办理了房屋抵押登记。2017年11月13日，鲁艳丽与好邻居公司签订出售方承诺书，并向其提供了《商品房买卖合同》、购房发票、契税收据、大修基金收据等房产资料，承诺书载明鲁艳丽是本案所涉房产的合法产权人，承诺书第一条确认了本案所涉房屋的出售条件为售价78.3万元，交楼时间2018年3月8日，付款方式为按揭等内容，第二条鲁艳丽承诺以第一条确定的出售条件出售房屋，并委托好邻居公司向求购方收取定金7万元；第六条鲁艳丽承诺在签署承诺书十日内与求购方签署《房地产买卖居间合同》。同时，杨哲与好邻居公司签订了购房协议书，委托好邻居公司代购涉案房屋。同日，杨哲（乙方、下同）与鲁艳丽（甲方，下同）及好邻居公司（丙方、下同）签订了《房地产买卖居间合同》，约定：甲乙双方交易的房地产位于西安市未央区，建筑面积95.18平方米；购房合同号：Y10106488；甲方自愿将本案所涉房屋转让给乙方，转让成交价783,000元；乙方确认在签署合同之时丙方已将保证金7万元转变为购买该物业的第一笔定金，乙方确认房产及产权状况直接将定金支付给甲方；乙方向银行按揭贷款支付楼款；递件过户时间在银行出具贷款承诺函之日（若甲方需要赎楼，则在甲方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起十日内（含当日）甲、乙双方办理递件过户手续并缴纳相关税费；甲、乙双方清楚该物业以现状出售，产权现状以甲方陈述确定，甲方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与真实情况不符应承担违约责任；该物业没有抵押，甲方对该物业享有完全的处分权；甲方应于2018年3月8日将该物业交付于乙方；如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数，按照每日万分之十支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期超过十日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价的万分之九的违约金或双倍返还已支付的定金；房产证办理出来后给买方办理按揭手续；等等。合同签订后，杨哲向鲁艳丽支付了定金7万元。鲁艳丽在2018年3月30日取得了房产证。此后，鲁艳丽以张煜不同意出售涉案房屋为由拒不履行交房及过户手续。双方通过短信、微信多次沟通，未能形成一致意见。杨哲于2018年5月2日向原审法院提出诉前保全申请，支付了保全担保费5,000元、保全费4,435元。原审法院做出了（2018）陕0112财保181号民事裁定，对涉案房屋进行了查封。并于2018年5月31日将鲁艳丽、张煜及好邻居公司诉来原审法院，请求判令鲁艳丽、张煜继续履行合同、交付房屋并协助办理过户手续并支付违约金。诉讼中，杨哲申请追加光大银行新城支行为第三人参与诉讼。另查明，鲁艳丽与张煜2007年2月2日登记结婚，2017年12月5日经陕西省合阳县人民法院调解离婚。本案涉案房屋作为夫妻共同财产分割归鲁艳丽所有。鲁艳丽在2011年1月26日以涉案房屋为抵押物，担保主债权31万元并办理了预售商品房抵押权预告登记，至今未清偿完毕。杨哲于2019年8月15日诉至原审法院称，鲁艳丽、张煜系夫妻关系。2017年11月13日，经好邻居公司居间介绍，就其购买被告房屋一事，三方签订了房屋居间买卖合同。其购买被告所有的位于西安市未央区房屋一套。房屋建筑面积95.18平方米，总价款783,000元整。其于合同签订当天向鲁艳丽支付了7万元定金。双方在商品房买卖居间合同约定了过户及交房时间。在合同履行过程中，其积极履行了自己的义务，可被告在合同约定的时间到期后，经多次催促，迟迟不予办理房屋交付及过户手续。被告的行为构成违约，其见此情形，考虑到商品房持续涨价的现状，为确保合同能继续履行，立即申请了诉前财产保全，法院依法对涉案房屋进行了查封。现起诉，请求：1、判令被告继续履行其与被告及好邻居公司签订的房屋买卖合同，向其交付房屋并协助其办理西安市未央区室房屋的过户登记手续。2、判令被告支付迟延交房违约金（自2018年3月8日起以转让成交价为基数按照日万分之十计算至实际给付之日止）（先暂计算至立案日计65,772元）。3、判令被告承担本案全部保全费用及诉讼费。鲁艳丽辩称，三方在2017年11月13日签订合同，收取了定金属实。但三方签订的《房地产买卖居间合同》对房屋买卖合同必备的付款方式、交付时间、首付款金额、贷款申请、注销抵押登记、办理过户等均未约定，属于预约合同，不构成买卖关系，因预约不具有强制履行的特征，故本案的《房地产买卖居间合同》应予解除。另在签订该合同时，其尚未与张煜离婚，出卖房屋时未经张煜同意，张煜亦未在合同及委托书上签名，到了2017年12月5日经法院调解离了婚，其才分割到涉案房屋，涉案房屋仍是按揭状态，并且房产证没有办下来。2018年3月30日才办理了房产证，但合同没有履行。因合同并未约定具体事项，所以执行过程中存在争议。合同的表述和实际情况不一样，所以其拒绝履行。现不同意履行合同，请求驳回杨哲的诉讼请求。张煜未答辩。好邻居公司述称，杨哲所述事实属实。原因是房价上涨，鲁艳丽不想卖房了。应该继续履行合同。光大银行新城支行述称，鲁艳丽贷款属实，并且没有还清。其不知道涉案房屋的交易，不参与双方纠纷，要求鲁艳丽还款。鲁艳丽反诉称，2017年11月13日，经好邻居公司居间介绍，其与杨哲就房屋买卖事宜进行了商谈，如实告知涉案房屋暂未办理房产证、贷款尚未还清的现状。三方签订《房地产买卖居间合同》，约定了交易双方、房屋位置、价款等事项，但对房屋买卖合同必备的付款方式、支付时间、首付款金额、贷款申请、撤销抵押登记、办理过户等均没有约定。三方协商代可办理房产证时，再去房管局签订正式的房屋买卖合同，办理过户手续。该合同为预约合同，并不构成买卖关系。因预约不具有强制履行的特征，应予解除，故反诉请求：判令解除三方签订的《房地产买卖居间合同》并由杨哲、好邻居公司承担本案全部诉讼费。杨哲辩称，《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同明确约定了当事人情况、房屋状况、房屋价款、付款方式、交付时间、过户时间、解决争议的方式、违约责任等内容，双方意思明确，居间方的权利义务清楚，应为本约合同。其积极履行了合同义务，按期交付了定金，鲁艳丽理应积极完成后续手续。现其因市场房价上涨，即以各种理由不履行义务，已构成违约。因鲁艳丽的原因导致合同未能网签，但合同网签并非强制过户的必要条件。现该房屋已经具备过户条件，其亦具有购房资格和能力，根据鼓励交易、维护交易稳定的立法精神，合同应当继续履行，请求驳回鲁艳丽的反诉请求。好邻居公司陈述意见同本诉意见一致。光大银行新城支行陈述意见同本诉意见一致。原审法院认为，1、杨哲和鲁艳丽分别向好邻居公司出具的委托代售、代购房屋手续，其内容清晰、指向明确，充分体现了买卖双方的意思表示。三方签订的《房屋买卖居间合同》出于当事人自愿，且不违反国家法律强制性禁止性规定，合同主要内容明确完备，合法有效，虽有部分瑕疵，但其内容及形式均符合买卖合同的特征，故鲁艳丽所述该合同属于预约合同的诉讼主张，不予采纳。2、合同中约定：“本条款物业状况以甲方陈述确定，甲方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符甲方应当按照本合同12条承担违约责任。（1）该物业没有抵押，甲方对该物业享有完全处分权。（2）该物业处于抵押状态，甲方同意本合同生效之日起日内（含当日）自行筹资或找丙方协助还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续”。该约定明确表明鲁艳丽对涉案房屋存在的交易障碍及清偿其银行贷款并办妥抵押登记手续负有义务。故鲁艳丽以出卖房屋时未经张煜同意、涉案房屋仍是按揭状态，合同中对贷款申请、撤销抵押登记、办理过户等均没有约定而拒绝履行等抗辩理由，不予采信。3、《房屋买卖居间合同》中对付款期限的内容未明确约定，双方应继续协商以完善手续，促进交易进行。在尚未完善具体内容之前，且主要合同义务均未实际履行的情况下，杨哲即要求鲁艳丽交付房屋并办理过户手续，其诉讼请求缺乏事实和法律依据。故其该项请求，不予支持。4、《房屋买卖居间合同》签订后，鲁艳丽以各种理由迟延履行合同义务，不及时清偿银行贷款、亦不办理注销抵押登记手续，以自己的行为表明其不履行主要义务，有违诚实信用原则，导致交易目的无法实现，双方合同无法继续履行。故杨哲要求继续履行合同之诉讼请求，不予支持。但因鲁艳丽的违约行为导致合同终止，故鲁艳丽应承担相应的违约责任。现杨哲要求鲁艳丽支付违约金之诉讼请求，依法应予支持。唯因违约金约定比例明显过高，应适当调整。酌情调整为转让成交价的20%，即156,600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告杨哲与被告鲁艳丽、第三人西安好邻居房地产营销策划有限公司于2017年11月13日签订的《房地产买卖居间合同》终止履行；二、被告鲁艳丽在本判决生效后十日内，向原告杨哲支付违约金156,600元；三、驳回原告杨哲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,287元，诉讼保全费4,435元，共计16,722元，原告已预交,现由原告承担1,722元，被告承担15,000元。被告负担部分连同上述应付款项一并付给原告。反诉案件受理费50元（被告已预交），现由被告自行承担。宣判后，杨哲不服，向本院提起上诉称，一、原审法院存在事实认定错误，其与鲁艳丽及好邻居公司签订的《房地产买卖居间合同》可以继续履行。1、《房地产买卖居间合同》系三方真实意思表示，内容合法有效，其已依约支付定金7万元，且有能力一次性支付全部购房款，根据《合同法》第107条、第110条规定合同应当继续履行，由鲁艳丽承担赔偿损失等违约责任。2、鲁艳丽因房屋价格大涨，违背诚实信用基本原则，为合同履行制造各种障碍，人民法院应当维护守约方的利益。二、原审法院适用法律错误，判决内容超出其诉讼请求范围。其原审中请求的违约金是继续履行合同时迟延交房的违约金，而原审判决的违约金是合同终止后，违约方应当承担的违约金。三、原审法院未充分行使释明权，使其错失变更诉讼请求的选择权，所判违约金不足以弥补其损失。上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第三项，改判为：双方签订的合同继续履行，按合同约定其向鲁艳丽支付全部房款，鲁艳丽向其交付房屋并协助其办理西安市未央区室房屋过户登记手续；二、一、二审诉讼费由鲁艳丽承担。鲁艳丽辩称，一、原审判决认定事实清楚，符合本案客观情况，涉案《房地产买卖居间合同》虽合法有效，但因合同内容约定不清晰，无法继续履行。合同约定在支付定金的情况下就要求交付房屋，并进行过户，但关于合同价款支付没有任何约定。杨哲在未实际履行付款这一主要合同义务的情况下，要求交付房屋等，明显不符合交易习惯。二、原审法院审判程序合法，适用法律正确，人民法院可以按照法律规定依职权对合同解除的法律后果作出判决。其在原审时提起反诉要求解除合同，现合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双务合同解除时人民法院的释名问题，参照九民纪要第36条的相关规定处理。即使原审法院未予释名，二审法院认为应当对合同解除的法律后果作出判决的，可以直接释名并改判。综上，杨哲的上诉请求并无任何法律依据，应予驳回。张煜经本院依法传唤未到庭,亦未提交书面答辩意见。好邻居公司述称，其公司同意杨哲的上诉意见，按照合同执行，继续履行合同。光大银行新城支行述称，鲁艳丽、张煜必须提前还款，亲自办理注销抵押登记，其与杨哲的交易才能继续履行，其行不参与本案纠纷。经审理查明，杨哲诉鲁艳丽、张煜、好邻居公司、光大银行新城支行房屋买卖合同纠纷一案，西安市未央区人民法院曾于2018年12月18日作出（2018）陕0112民初9451号民事判决，鲁艳丽不服，向本院提起上诉，本院于2019年6月24日作出（2019）陕01民终2652号民事裁定，撤销原判，发回重审。二审中，杨哲提供了2020年8月6日的银行流水，证明其有存款79万元，有能力代鲁艳丽清偿贷款，解除抵押履行合同，支付全部购房款。光大银行新城支行二审中陈述，鲁艳丽单独一人向其行借款，张煜作为共同抵押人，清偿时只要借款人一人来即可。根据好邻居公司提供的营业执照，其公司全称为西安好邻居房地产营销策划有限公司。原审法院认定的其他事实属实。本院认为，杨哲、鲁艳丽、好邻居公司三方签订的《房地产买卖居间合同》为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。该合同形式及内容均与买卖合同相符，鲁艳丽关于该合同为预约合同的主张，依法不予采纳。合同签订后，杨哲依约支付定金7万元，并积极准备交付首付款、办理银行贷款等手续，但鲁艳丽拒不履行房屋交付及过户义务，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。从维护市场交易的稳定性考虑，杨哲具备购房资格及经济能力，鲁艳丽作为房屋所有人，房屋产权清晰，鲁艳丽虽以各种理由迟延履行合同义务，不及时清偿银行贷款，亦不办理注销抵押登记手续。但杨哲现明确表示其愿意代偿银行按揭贷款、解除抵押、履行合同，同时，光大银行新城支行也表示鲁艳丽提前还款，可以办理相应手续。在杨哲代偿银行按揭贷款、解除抵押、支付剩余购房款后，本案合同可以继续履行。原审法院认为本案合同目的不能实现，判决合同终止履行，与本案事实不符，应予纠正。该合同具备继续履行的条件，应以继续履行为宜。故杨哲主张其代偿银行按揭贷款，并由鲁艳丽继续履行合同并配合其办理房屋过户手续的诉讼请求，应予支持。杨哲主张的违约金符合双方《房地产买卖居间合同》的约定，应予支持，但该合同约定按照万分之十计算违约金，显属过高，结合本案实际本院酌情判令违约金数额为3万元。杨哲主张的诉讼保全保险费应属其损失，应予支持。鲁艳丽反诉要求解除《房地产买卖居间合同》，于法无据，依法不予支持。合同继续履行，原审判决第二项的违约金已无法律依据，应予撤销。综上，原审判决应予改判。依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初14582号民事判决；二、杨哲与鲁艳丽、西安好邻居房地产营销策划有限公司于2017年11月13日签订的《房地产买卖居间合同》继续履行；三、杨哲于本判决生效之日起十五日内代偿鲁艳丽所欠中国光大银行股份有限公司西安新城支行的贷款本息（具体代偿数额以实际结清之日中国光大银行股份有限公司西安新城支行结算数额为准）；四、中国光大银行股份有限公司西安新城支行、鲁艳丽、张煜于杨哲代偿完毕后二十日内，配合杨哲办理西安市未央区房屋注销抵押登记手续；五、鲁艳丽在涉案房屋注销抵押登记后二十日内，配合杨哲将西安市未央区房屋过户登记至杨哲名下；六、杨哲于过户当日，以剩余购房款71.3万元为基数，扣除代偿鲁艳丽所欠银行贷款本息金额后，将剩余房款一次性支付给鲁艳丽；七、鲁艳丽于办理完过户登记手续后十日内将西安市未央区房屋腾交杨哲；八、鲁艳丽于本判决生效之日起三十日内，支付杨哲违约金3万元，诉讼保全保险费5,000元；九、驳回杨哲其余诉讼请求；十、驳回鲁艳丽的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,287元、诉讼保全费4,435元（杨哲已预交），由鲁艳丽承担，于本判决生效后十日内支付给杨哲；反诉案件受理费50元（鲁艳丽已预交），由鲁艳丽自行承担。二审案件受理费12,287元，杨哲已预交，由鲁艳丽承担，于本判决生效后十日内支付给杨哲。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十月十九日书记员 陈 歆