北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初4477号原告：吕超，男，1985年2月17日出生，汉族，柏林格英格翰中国投资管理有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙悦，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：闫献智，男，1958年7月4日出生，汉族，沐林教育矫治所退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨朝阳，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣宇，北京市惠诚律师事务所律师。第三人：闫献荣，女，1955年12月19日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。第三人：闫献力，男，1953年12月30日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。第三人：吕建华，男，1957年7月17日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。原告吕超与被告闫献智、第三人闫献荣、闫献力、吕建华所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕超的委托诉讼代理人孙悦，被告闫献智的委托诉讼代理人杨朝阳，第三人闫献荣、闫献力、吕建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕超向本院提出诉讼请求：1、确认位于北京市大兴区广和大街7号院37号楼2层5单元201号房屋（以下简称涉案房屋）归吕超所有；2、被告配合原告完成对涉案房屋的不动产变更登记手续，将涉案房屋登记至原告名下；3、诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2009年，原告父亲吕建华、母亲闫献伟借用被告单位福利房的购房资质，购买位于北京市大兴区团河农场首座御园第37号楼5单元2层201号房屋，原告父母支付全部首付款及税费320374元，贷款23万元，并于2016年5月已还清全部贷款。虽然涉案房屋登记在被告名下，但是不动产登记为行政管理行为，并非确权行为，应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属，原告父母实际缴纳涉案房屋的全部购房款、税费等费用，所以该房屋应当归实际出资人，即原告父母共同所有。原告父母只有原告独生子，故均同意将涉案房屋赠予原告，并直接过户至原告名下。被告于2014年7月5日出具《说明书》，承认涉案房屋全部由原告父母出资购买，承诺在条件成就时将涉案房屋过户至原告名下，现在涉案房屋已经满足过户条件，但被告不遵守承诺，不配合原告完成过户手续，故原告诉至贵院，请求依法确认涉案房屋归原告所有，要求被告配合原告完成对涉案房屋的不动产变更登记手续，将涉案房屋登记至原告名下。闫献智辩称，原告与被告之间不存在借名买房的法律关系，涉案房屋系被告出资购买，属于被告的合法财产，原告起诉没有事实法律依据。涉案房屋权利性质为划拨按经济适用住房管理，根据北京市人民政府印发的北京市经济适用住房管理办法的相关规定，经济适用住房是禁止转让、也不得借名，因此，即使原被告之间或被告与闫献伟之间存在借名买房的关系，也因违反了相关规定应属于无效行为。原告不具备诉讼主体的资格，即使涉案房屋系由闫献伟夫妻出资购买，那么房屋也是属于闫献伟夫妻的共同财产，原告并没有对房屋进行出资，因此对房屋不享有任何的权利，更无权要求被告直接将房屋过户至原告名下。即使涉案房屋属于闫献伟的夫妻共同财产，闫献伟去世，在闫献伟没有留下遗嘱的情况下，对于房屋属于闫献伟的部分份额应属于闫献伟的遗产，应按法定继承去继承份额，原告有权继承其该继承的份额，但无权要求房屋归其所有。被告的单位现叫沐林矫治所，出具了相关的文件规定，严禁职工将指标转让出售，即使本案存在被告将购房指标转让给闫献伟，那么也违反了我国民法总则第154条规定，侵害了被告单位其他未能分配到福利房指标职工的合法权益，应被认定为无效。综上，请求驳回原告的诉求。第三人闫献荣述称，涉案房屋是被告单位的福利分房，他们单位的工作人员才有权购买。至于闫献伟和被告间是否存在借名买房的事儿我不知情。如果存在借名买房，涉及财产继承的话，那我要求对相应财产属于我的份额进行继承，不放弃继承权利。第三人闫献力述称，关于他们是否有借名买房的事儿，协商的时候没有征询过我的意见，签合同时，我也不在场，我只是在听家人聊天时说过这个事儿。如果存在借名买房，涉及财产继承的话，属于我的继承份额，我要求按照法律规定予以继承，不放弃继承权利。第三人吕建华述称，涉案房屋确实是被告单位的福利分房，闫献伟用被告的名字买的这个房也是客观事实，家人都清楚。我和闫献伟是想把涉案房屋给原告，如果没有这个意思表示的话，也就不会在和被告签的这个协议中明确写明要把房屋最终过户给原告。闫献伟在病危前，让被告写了这个证明，明确表示把涉案房屋给原告，这就属于闫献伟生前的口头遗嘱，且对于房屋中我的份额，我也是同意给原告的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：闫凯忠（2010年12月4日去世）与郑世平（2019年5月20日去世）夫妻育有四子女，分别是闫献力、闫献荣、闫献伟（2014年8月19日去世）、闫献智。吕建华与闫献伟夫妻育有一子吕超。本案的争议焦点主要在于是否存在借名买房，双方针对各自的主张提交证据及质证意见如下：吕超提交证据：证据1、《说明书》，载明内容如下：“北京市大兴区首座御园小区37楼5单元201室，是我单位分配给我的福利房，因为当时我无财力购买此住房，又怕失去购房指标，故将此次购房的机会转给二姐闫献伟，并以我的名义贷款，全部款项均由二姐闫献伟一家承担，从始至终，我未出过一分钱。现户名仍然是闫献智的名字，等政策允许的情况下将户名更改为吕超所有，如更改不了此房仍然属于吕超，经过和我妻子王玉珍、儿子闫石全家商量，均同意该住房为吕超所有，永不反悔立字为证。”签字人为闫献智、王玉珍。落款时间为2014年7月5日。证明被告承认涉案房屋由原告父母全资购买，且承诺将涉案房屋过户至原告名下。原告的母亲在去世之前和原告的父亲已经达成了赠与的意思表示，将该房屋赠与给原告，且该行为已得到了被告的认可，所以该房屋不会发生法定继承，原告取得该房屋的所有权是基于原告父母的生前赠与，并不基于法定继承。证据2、收据及中国银联凭条。证明原告父亲吕建华以转帐11万元、现金支付50650元的方式支付涉案房屋首付款160650元。证据3、部分转帐凭条。证明涉案房屋均由原告父亲按月还款。证据4、物业费、供暖费发票。证明涉案房屋的物业费、供暖费由原告支付。证据5、还款银行卡、电话委托帐号及密码通知单、住房公积金贷款还款帐户确认书、住房公积金贷款审核确认书、电话委托服务协议、《房屋所有权证》收押协议、抵押（反担保）合同、调整住房公积金贷款利率通知单。证明原告持有还款银行卡原件及银行卡密码，并持有办理贷款时的材料原件，证明一直由原告及其家人偿还全部贷款。证据6、定金、首付款、还款期间的费用的全部银行流水清单（吕建华的帐号）。证明涉案房屋由原告父母实际出资购买，所以涉案房屋应由原告所有。补充证据1、证人证言。证明闫献伟的朋友都了解，在生前作过口头赠与的表示，要把房子赠与给原告。闫献智对上述证据质证意见：证据1，被告及其配偶在签该份说明书时并非自愿签署，被告是基于闫献伟已经身患绝症，不久将离世，为了安抚闫献伟的情绪，才被迫签署了该份说明书，作出了虚假的意思表示，根据我国民法总则第146条，行为人作出虚假意思表示的应为无效，因此我方认为该说明书并不具有法律效力，我方也不认可该说明书的真实性，原告的证明目的不认可。该说明书并非协议书，该说明书上并没有原告父母的签字确认，因此该说明书并不具备赠与房屋给原告的法律性质和内容，原告并不因此获得涉案房屋的所有权。王玉珍是在被告提出离婚的条件下，才被迫在说明书上签字，该份说明书不应对王玉珍有法律效力。涉案房屋系以被告名义由被告的家庭共同出资购买，但未经过家庭成员同意的情况下，私自签署了说明书，侵犯了家庭成员的共有权，涉案房屋是福利房，是发给被告家庭共享的。即使闫献伟与被告双方达成了转让福利房购房指标的事实，那么也因侵犯了被告单位其他职工购买福利房获取购房指标的权利，这种恶意串通损害第三人利益的行为应属于无效行为。该份说明书并不具备遗嘱或者是赠与性质的文件，因此原告没有权利依据该份说明书去起诉被告，要求法院确认所有权。证据2真实性认可，证明目的不认可。该份证据只能证明吕建华刷卡11万元，无法证明房款160650元全部由吕建华支付。刷卡的11万是属于被告向吕建华的借款，并不是房款。首付款160650元均是被告出资的。证据3真实性认可，证明目的不认可。原告给被告通过ATM转让凭证无法证明转款人是谁，也无法证明转款性质是用于支付购房款，因此被告不认可原告的证明目的。证据4真实性认可，证明目的不认可。原告只提交了部分年份的物业费、供暖费发票，同时发票的付款单位均为被告，因此原告提交的证据无法证明该部分年份的物业费、供暖费系由原告支付的，我方对此不认可。证据5还款银行卡真实性认可，证明目的不认可。被告希望原告将银行卡归还给被告，针对电话委托帐号及密码通知单真实性认可，证明目的不认可。住房公积金贷款审核确认书、电话委托服务协议、《房屋所有权证》收押协议、抵押（反担保）合同、调整住房公积金贷款利率通知单真实性认可，证明目的不认可，均证明不了涉案房屋的贷款系由原告家人支付。其中抵押合同、调整利率通知单均不是王玉珍本人签字的。证据6，9张银行流水的真实性认可，对于转到卡号尾号为3675的卡里的转帐记录是认可的，对于其中2010年8月5日POS机交易15万，这笔流水无法证明与本案有关。2009年4月9日现金支取46000元也无法证明与本案有关。2009年4月9日跨行支出11万元，也无法证明与本案有关。这些显示转给被告的款只是属于被告向原告的借款，不属于房款。不认可原告的证明目的。补充证据1，对真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。二位证人在证言中均提到“听说”，这属于传来证据，证明效力、真实性无法核对，证人没有通过自己亲身感知、亲眼所见其想证明的事实，是不具备证人身份资格的，证言不应被采信。该二位证人均与闫献伟交好，与原告存在利害关系，证人证言的效力不高，被告对该二位证人证言不认可。闫献荣对上述证据质证意见：对原告提交的证据不发表意见。闫献力对上述证据质证意见：对原告提交的证据不发表意见。吕建华对上述证据质证意见：对原告提交的证据均认可无异议。闫献智提交证据：证据1、《不动产权证书》。证明经有权机关登记确认，涉案房屋属于被告的合法财产，与原告无关；涉案房屋权利性质为出让/按经济适用住房管理，依据北京市人民政府关于印发《北京市经济适用住房管理办法（试行）》的通知第二十一条之规定：“经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。”因此，按照经济使用住房管理的房屋也只能自住，不得出租或出借，亦不得将购房资格转让给他人。证据2、水卡、电卡、燃气卡及部分缴费凭证、票据；有线电视缴费票据；座机电话开通协议及部分缴费票据。证明涉案房屋交付后，房屋一直由被告居住使用，原、被告双方不存在借名买房的事实。证据3、住房认购金收据、代办费收据、住房公积金贷款担保服务费票据、产权费收据、公摊费收据、装修款收据。证明被告交纳住房认购金5000元、代办费500元、住房公积金贷款担保服务费656元、产权费等1334元、公摊费18422元、装修款112元，涉案房屋系被告合法财产，与原告无关，双方不存在借名买房的事实。证据4、物业费、供暖费缴费收据及发票。证明被告缴纳了2010年度至2011年度期间的供暖费1704.04元、2011年1月5日至2012年1月5日期间的物业费1879.04元、2015年度至2016年度期间的供暖费2763.3元、2016年1月5日至2017年1月5日期间的物业费1879.04元、2016年度至2017年度期间的供暖费及2017年1月5日至2018年1月5日期间的物业费4642.34元、2017年度至2018年度期间的供暖费2763.3元、2018年度至2019年度期间的供暖费及2018年1月5日至2019年1月5日期间的物业费4642.34元、2019年度至2020年度期间的供暖费及2019年1月5日至2020年1月5日期间的物业费4642.34元。8笔共计24915.74元。涉案房屋系被告合法财产，与原告无关，双方不存在借名买房的事实。证据5、《壁纸销售服务合同》、《地板销售订单》、《茶几、电视柜、五斗柜发票》、《沙发、大衣柜销售订单、清单及刷卡小票》、《客厅灯具销售收据》、《厕所座便器送货安装单据、收银单、刷卡凭证》、《餐桌椅收据》《送货安装单》、《收银单》、《付款凭证》。证明被告儿子闫石出资为涉案房屋购买壁纸、地板、茶几、电视柜、五斗柜、沙发、大衣柜、餐桌椅及座便器。证据6、居民死亡医学证明书。证明闫献伟母亲郑世平于2019年5月20日去世，晚于闫献伟去世，郑世平对闫献伟的遗产依法享有继承权。证据7、购房发票。证明被告共计支付购房款477743元。证据8、证人证言。证明证明涉案房屋购房资格不得转让、出售，涉案房屋不得出租、出售。证据9、《购房协议书》、《补充协议》、《住房公积金借款合同》、《认购协议书》、《购房合同补充协议》、《入住结算明细单》、《入住通知书》。证明与购买涉案房屋有关的资料原件都在被告手里，涉案房屋系被告的合法财产，与原告无关，涉案房屋不存在借名买房的事实。证据10、《北京市劳教人员调遣处分配“首座御园”合作建房认购工作方案》及《劳教人员调遣处分配“首座御园”合作建房认购工作方案。证明涉案房屋购房指标禁止转让，即使本案存在借名买房的事实，也因违反了北京市劳教人员调遣处的相关规定，侵害了单位其他未获得购房指标人员的利益，根据我国民法总则第一百五十四条之规定：“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因此，本案即使存在借名买房的事实，也因损害了被告单位其他未获得购房指标人员的利益而应当认定为无效。证据11、北京市民政局住宅合作社章程。证明北京市民政局住宅合作社章程第22条、24条明确规定：“本社住宅优先向局系统住房困难职工（须是本社社员）出售，按入股付款额、局龄、社龄等因素计分确定出售顺序。”吕超对上述证据质证意见：证据l，真实性认可，不认可证明目的。从被告引用的法律规定可以看出，没有任何法律规定不得借名买房。原告借被告之名购买涉案房屋，该房屋归原告所有，无可厚非。证据2，真实性认可，不认可证明目的，占有使用房屋并不等同于被告享有房屋所有权。涉案房屋现由被告居住，其因为实际使用房屋而产生相应生活费用，并不能证明涉案房屋归被告所有；相反，被告应当向原告支付占用房屋期间的房屋占用费。证据3，真实性认可，不认可证明目的。这些费用是由原告支付后，为方便被告办理贷款等相关手续，交由被告保管。被告持有这些票据，并不能证明其实际支付；相反，这些费用由原告实际支付，有银行流水佐证。证据4：真实性认可，不认可证明目的。涉案房屋购买后，一直由原告父母交纳物业费和供暖费，并由原告外祖母居住，直至老人于2019年5月去世。2016年全家人已达成共识，原告大姨闰献荣用收取原告外祖父母名下住房的租金，代缴本案房屋物业费和供暖费。被告虽持有票据，但并非被告实际出资交纳，并不能证明涉案房屋归被告所有。证据5，真实性、关联性和证明目的均不认可。涉案房屋是否由被告装修改造，并不能改变房屋由原告实际所有。被告应当尽早腾房，将房屋归还原告。证据6，认可事实，但是关联性和证明目的不认可。原告母亲在生前和原告父亲已经明确表示将涉案房屋赠与原告，原告有相关证据予以佐证。涉案房屋并不属于原告母亲的遗产，不发生法定继承。证据7，真实性认可，证明目的不认可。被告持有购房发票，并不能代表购房款由被告支付。相反，原告有银行流水等证据，证明原告支付了全部购房款，原告偿还了全部银行贷款。证据8，真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。证人是被告的外甥女，为利害关系人，陈述不具有客观性，意见无法采纳；该证人不是权威机构的权威人士，无力证明涉案房屋购房资格是否可以买卖；实践中，存在大量借名买房的情况，均得到法律的认可。证据9，真实性认可，证明目的不认可。涉案房屋是原告借用被告的购房资格购买，所以与购房有关的部分材料在被告处保管，符合情理，但是保管并不代表被告拥有房屋所有权，被告只是该房屋的名义登记人，该房屋由原告出资购买，实际应由原告所有。证据10，真实性、关联性、合法性和证明目的均不认可。被告提供的书证没有权威机构盖章，真实性不认可；文件发布的主体不具有权威性，该规定仅仅是“方案”，完全不构成效力性禁止性规定，没有任何证明力；文件内容与被告的证明目的无关，没有任何一条规定了禁止借名买房。证据11，真实性、关联性、合法性和证明目的均不认可。该章程真实性、合法性无法考察，且与本案无关，没有证明力，更没有任何一条明确规定禁止借名买房。闫献荣对上述证据质证意见：对被告提交的证据不发表意见。闫献力对上述证据质证意见：对被告提交的证据不发表意见。吕建华对上述证据质证意见：对被告提交的证据不认可。办入住时是被告、闫献伟等人一起去的，当时我方还交了2万多入住费用。后续的物业费等费用也是我方交的。被告这些票据原件都应该是给我方的，其作为证据提交不妥。庭审中，经询问，如果涉案房屋存在继承问题如何处理，吕超称：如果最终法院认定涉案房屋存在继承问题，我同意在房屋过户给我的情况下，由我给付相应继承人相应财产继承份额的折价。本院认为，本案的争议焦点主要在于是否存在借名买房，对此争议，根据双方当庭提交的证据和相关陈述综合判断，可以认定涉案房屋的购房款系吕建华、闫献伟出资，并借闫献智之名购买，故，本院综合考虑，依法采信吕超的主张，认定存在借名买房的客观事实，并据此认定涉案房屋应属于吕建华、闫献伟的共同财产。吕建华明确表示将涉案房屋其享有的份额赠与其子吕超，本院不持异议。吕超主张其母闫献伟生前作过口头赠与的表示，将涉案房屋赠与吕超，因缺乏足够证据予以证明，本院不予采纳。涉案房屋在闫献伟生前未对其享有的财产份额进行处分的情况下，产生法定继承问题，其法定继承人均有权主张继承相应财产份额。吕超同意在法院认定存在继承问题并在涉案房屋过户至其名下的情况下，给付闫献伟的其余法定继承人相应财产继承份额的折价款，本院不持异议。吕超要求将涉案房屋过户至其名下的诉求，于法有据，本院予以支持。但对于涉案房屋的法定继承问题，不宜在本案中一并解决，双方可另行主张相关权利。吕超主张的保全保险费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，闫献智协助吕超到房地产管理部门办理位于北京市大兴区广和大街7号院37号楼2层5单元201号房屋的不动产权过户登记手续，将该房屋过户登记至吕超名下；二、驳回吕超的其他诉讼请求。案件受理费8452元及保全费5000元，由闫献智负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  时亚东二〇二〇年十月十九日书记员  杨京爽