河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初4031号原告：河南陆玖中原玉石城有限责任公司，住所地河南省平顶山市新华区建设路西段北侧长青路中段路西金石九天城嘉苑金石大厦**。统一社会信用代码91410402MA3XBTQL9E。法定代表人：周倩，总经理。委托诉讼代理人：李海超，河南首位律师事务所律师。被告：平顶山市瓷缘商贸有限公司，住，住所地平顶山市新城区育英路**双创孵化中心南配楼**一社会信用代码91410400MA44HXWB49。法定代表人：王晓霞，总经理。原告河南陆玖中原玉石城有限责任公司（以下简称“中原玉石城公司”）与被告平顶山市瓷缘商贸有限公司（以下简称“瓷缘商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中原玉石城公司的委托诉讼代理人李海超到庭参加诉讼，被告瓷缘商贸公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原玉石城公司向本院提出诉讼请求：1.解除中原玉石城公司与瓷缘商贸公司双方的租赁合同，限期腾房；2.判令瓷缘商贸公司向中原玉石城公司支付违约金228000元；3.诉讼费由瓷缘商贸公司承担。事实与理由：中原玉石城公司与瓷缘商贸公司于2019年5月17日签订了《中原玉石城A馆商铺租赁合同》，其中第二条第3款约定，甲方（中原玉石城公司）正式交付场地于乙方（瓷缘商贸公司）后，乙方需要在装修期45天内达到营业状态，如在该日期内未完成，延迟期间按照每天1000元向甲方支付违约金。甲方实际交付场地时间是2019年7月3日，按约定乙方应在2019年8月17日达到营业状态，但乙方未按约达到营业状态，截止2020年5月31日，已违约288天。考虑疫情影响，扣除2020年2月1日至3月31日期间的违约天数，最终计算违约228天。同时根据该租赁合同第9条第1款，甲方有权终止本合同，并按第6条约定收回所出租的商铺。中原玉石城公司于2019年8月15日、2020年5月20日两次发出律师函，并多次以电话和座谈方式沟通，要求瓷缘商贸公司进场经营，但经过多次催促瓷缘商贸公司至今未按照双方签订的商铺租赁合同约定履行按时进场营业的义务，严重影响了中原玉石城公司商业形象，损害了其合法利益，瓷缘商贸公司已构成根本违约。故诉至法院，望判如所请。被告瓷缘商贸公司未提出答辩意见。原告中原玉石城公司围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、催告律师函、出租房屋室内现场照片等证据，以证明瓷缘商贸公司违约，瓷缘商贸公司所租场地室内未达到可以营业状态。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月17日，中原玉石城公司（作为出租人、甲方）与瓷缘商贸公司（作为承租人、乙方）签订《中原玉石城Ａ馆商铺租赁合同》，主要内容为：1.甲方同意出租坐落于“中原玉石城－Ａ馆”的商铺并且乙方同意承租，甲方提供二层共2056.84㎡出租给乙方使用，该区域用作经营瓷器生意，乙方可自行对所租赁区域进行装饰、装修，装修符合甲方对“中原玉石城－Ａ馆”的整体装饰、装修风格的要求后方可实施。2.租赁期限：2.1双方约定租期为三年，即自2019年5月20日起至2022年7月13日止；2.2免租期：甲方承诺的免租期为12个月，免租日期为2019年7月14日起至2020年7月13日止，但乙方需交纳水电费、物业管理费及其它应交费用。2.3商铺装修期：自2019年5月30日起至2019年7月13日止（自甲方交付商铺给乙方使用后共计45天，不计入合同期限内，暂时未交付商铺另行起算免租时间）。乙方必须在该日期前完成全部装修、装饰工程，如在该日期前未能完成，延迟期间按照每天1000元向甲方支付违约金并按延迟天数向甲方支付租金（即装修迟延时间不免租金）。……6.本合同履行完毕或按本合同第9条所述情形而导致本合同提前终止的，乙方应在租期届满或本合同提前终止当日或按出租人规定的期限交还商铺。乙方未按本合同约定条件交还商铺的，甲方有权令其立即搬出，且视为乙方自行放弃该房屋内所存在物品的所有权。甲方有权以任何方式处置前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求赔偿。同时，甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处置前述物品所产生的所有费用。乙方交还房屋时，其所承租的房屋应处于完好和可出租状态（自然磨损情况除外），以甲方的验收结果为准。如甲方发现因乙方原因造成房屋和设施损坏的，甲方有权要求乙方进行修复，若乙方未修复或修复达不到要求的，乙方货品不能撤出甲方场地。乙方装修采取“来装去留”原则。未征得甲方书面同意，乙方均不得对承租商铺内的固定装修物或添附物予以拆除，本合同被提前解除或到期终止的，乙方不得向甲方主张任何装修费用的补偿。……9.违约责任。9.1乙方出现下列情形之一，甲方有权终止合同并按照本合同第6条约定收回所出租的商铺，并不退回保证金：……9.1.4在甲方要求的装修期内未完成装修，延误商场营业的；9.1.6当月擅自闲置铺位2日以上不开门营业的；9.1.8商铺无商品陈列的；9.1.9违反合同条款约定的。9.2乙方不按时交租金以及其他各项费用的，视为违约，除须补交所欠的费用及抽成外，每逾期一天，按应缴费用的日3%向甲方缴纳滞纳金，逾期十日，甲方有权单方面解除合同，封存乙方财务资料，收回租赁区域并重新招租，乙方所缴纳的一切费用和款项概不退回，甲方有权追缴乙方欠缴的费用。10.争议解决，甲乙双方对于合同争议，不能协商解决时，任何一方均可依法向甲方所在地人民法院起诉。合同落款处，出租方中原玉石城公司盖合同专用章，承租方瓷缘商贸公司盖合同专用章，法定代表人或授权代表刘海涛签字。中原玉石城公司提供的律师函显示，2020年5月20日，中原玉石城公司向瓷缘商贸公司发出《律师函》一份，函告主要内容为：限期瓷缘商贸公司收到函件之日起3日内与其沟通，以瓷缘商贸公司违反了前述合同中的1.2.1、9.1.4、9.1.6、9.1.8、9.2条款中的约定情形为由，主张根据9.1条的规定甲方有权终止本合同并按照第6条规定收回商铺，要求瓷缘商贸公司于7日之内缴清所欠缴费用，撤出本物业。逾期中原玉石城公司将收回商铺并以法律程序解决此问题。该《律师函》向瓷缘商贸公司邮寄被退回，并张贴在该公司营业场所门上。中原玉石城公司提供的瓷缘商贸公司承租的营业场所照片显示该案涉商铺状态为：商铺已装修完毕，部分展示柜中有陈列货品，部分货品箱子叠放在一起，没有开始正常经营。庭审中，中原玉石城公司陈述：2019年5月17日至今瓷缘商贸公司一直租赁着案涉商铺，中原玉石城公司为了在中原玉石城形成规模，商铺迟延装修期间只要求支付违约金，承诺商户入驻后12个月免租，再加上疫情，瓷缘商贸公司一直没有营业，中原玉石城公司决定对租金放弃请求，只主张违约金。中原玉石城公司认可租赁开始时间实际上比约定的时间晚，涉案的租赁区域是2019年7月3日交付的，瓷缘商贸公司须从2019年7月3日开始装修到2019年8月17日45天内必须装修完毕达到营业状态，实际上瓷缘商贸公司是2020年1月15日才完成装修的，至今没有开业。本院认为，民事主体依照法律规定和合同约定，行使民事权利，履行民事义务。本案中，中原玉石城公司与瓷缘商贸公司签订的《中原玉石城A馆商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违背法律法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，各方当事人应诚实遵守，全面履行。合同约定商铺装修期为2019年5月30日至2019年7月13日共45天，庭审中，中原玉石城公司自认案涉商铺是2019年7月3日交付装修的，比约定时间晚了34天交付，系对其不利事实的自认，应予认定，双方约定的装修期为45天，装修期满次日即2019年8月17日为免租期的起算时间，甲方承诺的免租期为一年，即瓷缘商贸公司的免租期为2019年8月17日起至2020年8月16日，且瓷缘商贸公司2020年1月15日才完成装修的至今没有开业，中原玉石城公司业已放弃主张租金，系对自己权利的处分，本院予以确认。关于中原玉石城公司的第一项诉讼请求，因瓷缘商贸公司在中原玉石城要求的装修期内未完成装修、闲置铺位2日以上不开门营业、且未正常缴纳租金，依照双方签订的《中原玉石城A馆商铺租赁合同》“9.1乙方出现下列情形之一，甲方有权终止合同并按照本合同第6条约定收回所出租的商铺，并不退回保证金：……9.1.4在甲方要求的装修期内未完成装修，延误商场营业的；9.1.6当月擅自闲置铺位2日以上不开门营业的；9.2乙方不按时交租金以及其他各项费用的”，瓷缘商贸公司在中原玉石城公司函告后仍未恢复营业及缴纳房租，在本案审理中也未到庭参加诉讼，已构成根本违约，现中原玉石城公司请求解除合同，本院予以支持，故瓷缘商贸公司应腾空承租的案涉商铺并将该商铺交还给中原玉石城公司。关于中原玉石城公司主张的违约金，因合同约定的案涉租赁铺面为二楼，面积2056.84㎡，营业面积较大，在不能收取租金的情况下，必然对中原玉石城公司造成一定的损失，该损失主要是由瓷缘商贸公司前述违约行为造成的。中原玉石城公司依据双方签订的《中原玉石城A馆商铺租赁合同》中“2.3商铺装修期：自2019年5月30日起至2019年7月13日止（自甲方交付商铺给乙方使用后共计45天，不计入合同期限内，暂时未交付商铺另行起算免租时间）。乙方必须在该日期前完成全部装修、装饰工程，如在该日期前未能完成，延迟期间按照每天1000元向甲方支付违约金”之约定主张违约金，结合前述分析，案涉商铺于2019年7月3日实际交付，瓷缘商贸公司受领后进行了装修，按照双方约定的装修期45天，装修期满次日即2019年8月17日起至瓷缘商贸公司完成装修之日2020年1月15日止，该期间应作为瓷缘商贸公司延迟装修的时间，共计151天，结合双方约定违约金为每天1000元，故瓷缘商贸公司应向中原玉石城公司支付违约金151000元。瓷缘商贸公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，应承担相应的不利后果即对上述款项承担支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南陆玖中原玉石城有限责任公司与被告平顶山市瓷缘商贸有限公司于2019年5月17日签订的《中原玉石城A馆商铺租赁合同》；被告平顶山市瓷缘商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空中原玉石－A馆二层共2056.84平方米商铺并交付给原告河南陆玖中原玉石城有限责任公司。二、被告平顶山市瓷缘商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南陆玖中原玉石城有限责任公司支付违约金151000元。三、驳回原告河南陆玖中原玉石城有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720元，由河南陆玖中原玉石城有限责任公司负担1594元，由平顶山市瓷缘商贸有限公司负担3126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 王 芳审判员 孙正宇审判员 李晓东二〇二〇年十月十二日书记员 刘淑华附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。