北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初10122号原告：汤磊，男，1972年12月29日出生，汉族。被告：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街******。法定代表人：郭辉,总经理。委托诉讼代理人：吴占胜，男，被告公司职员。原告汤磊与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤磊，被告北京中恒建业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴占胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤磊向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付提前终止合同的违约金2．34万元（含6月16日至7月15日的房租及相当于两个月房租的违约金）；2．被告向原告按照一个月房租的标准支付7月16日至7月20日期间的租金7800元。3．被告向原告支付家具损失6600元及家具损失违约金1．56万元；4．被告向原告支付水费、电费、燃气费共2219元。事实和理由：原告是北京市东城区大豆腐巷6号楼4层8单元×××室（以下简称涉诉房屋）的产权人。2018年，原告与被告签订租赁合同，约定原告向被告出租涉诉房屋，租期自2018年12月16日至2021年12月15日，租金按季度支付。2020年第一季度，被告借疫情以各种理由强迫原告同意减免租金900元，并实际支付租金至6月15日。2020年6月16日，被告未按期支付租金，且提出要求提前终止合同。当日，原、被告在涉诉房屋查验设备，发现价值1000元的水曲柳长沙发消失，价值5000元的华日牌实木写字台无法还原。被告当场拒付原告违约金及设备赔偿金，并要求原告放弃权利的证明书，否则就不退房不返还钥匙。因此双方未协商一致，无果而散。在法院主持下，双方才于7月20日交接涉诉房屋，否则被告将继续恶意占用涉诉房屋，故要求原告按照一个月的标准支付7月16日至7月20日期间的房租。被告单方解除合同构成违约，应当支付6月16日至7月15日的一个月房租及相当于两个月房租的违约金，原告主张相当于三个月租金的违约金已包括这两项内容。故此成诉，诉如所请。被告北京中恒建业房地产经纪有限公司辩称，原次承租人合同到期后未续租，由于涉诉房屋所在小区封闭，导致被告不能带客户看房，无法出租房屋。因该情形符合不可抗力，被告于2020年2月11日向原告提出解除合同，但原告予以拒绝。此后多次协商未果。2月14日，被告将解除委托合同通知函贴在原告家门上。此外，被告支付的2．25万元为协商款，原告收取了该款项，故合同已经终止。6月16日，双方进入房屋后，原告私自将完好的写字台台面拆掉，以向被告索赔。原告在没有查看电表的情况下，直接表示空调开着，用电已经负219，可见原告曾进入房屋打开空调，扩大损失，以表明有人居住，以电费消耗充当证据。原告要求被告赔偿五个月的租金，即使只有5天也要求被告支付一个月租金，其主张标准太高，不符合现相关要求。被告应当退还剩余租金，并在其内扣除水电费及沙发费用。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋登记在原告名下。2018年12月2日，原告与被告签订北京市房屋出租委托代理合同，约定原告将涉诉房屋出租给被告，用途为居住。被告的出租代理权限为代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，向承租人收取租金等。出租代理期自2018年12月16日至2021年12月15日，原告同意出租代理期限延长六个月。月租金标准第一、二年为7800元，第三年为7900元，按季支付。2018年12月2日至2018年12月16日免租期，在此期间，原告不收取被告租金。被告逾期支付房租的，原告在被告迟延交纳房租七日内（含七日）负有提醒义务，在原告提醒下被告仍迟延划付房租达七日以上的，自迟延之日起按当期应付租金的千分之三标准支付滞纳金直至实际交纳之日。被告承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费等。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。原告或被告需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金200%支付违约金。合同附件房屋交割清单列明家具包括2个写字台、1个沙发。合同签订后，原告将涉诉房屋交付被告。租赁期间，被告将涉诉房屋内的沙发搬走。2020年2月15日，原告向被告表示因疫情期间被告与租户遇到资金困难，原告同意在三月支付季度租金时减免900元。被告表示“收到谢谢”。3月16日，被告向原告转账支付2．25万元。6月16日，双方查验房屋，当日电表读数为负35，并就将解除合同进行协商，原告要求被告支付房租及违约金，被告予以拒绝。经本院释明，原、被告于2020年7月20日对涉诉房屋进行交接，当日电表读数为负219．32，厨房另有4块墙砖脱落。审理中，原告提交：1．录音，时间为6月16日以及7月20日，以证明写字台损毁、水曲柳沙发被拉走、被告要签无违约金退房证明包含欺诈条款，但不签证明就不退房，以及字台损坏，用电量增加185元。2．国网客服短信、涉诉房屋的用电客户电费交费通知单，内容包括6月9日涉诉房屋电费不足30元，6月11日电费不足10元，7月1日至7日期间日产生电费不足0．1元，7月8日至21日期间每日产生电费为数元至十几元不等。经质证。被告认可电费指数的变化。但认为即使没有人居住，空调，冰箱等电器都会耗电。如有人居住则应产生水费。故该证据不能证明涉诉房屋有人居住。3．新闻截图，证明北京市于2月10日普遍封区，直到4月下旬逐步解封，被告不可能在2月11日在原告家门口张贴通知。经质证，被告称其通过与原告居住同一小区的好心人帮助其在原告家门口张贴了该通知，且被告还通过其他方式告知原告要求解除合同。4．原告与被告姚经理的短信截图及北京银行汇款短信，通知证明原告不可能知道解约函之事，被告可以自行切换控制联系原告的经办人。质证，被告称姚经理为该公司的临时值班人，原告自己没有与被告涉诉房屋的管理人沟通。5．照片两张用以证明沙发和茶几最开始的状态。经质证，被告认为该证据不能证明写字台不存在或受到了损害。被告提交：1．原告与被告于2月11日的通话记录及短信记录截屏。内容包括被告在2月11日通知原告解除租赁合同。2．内容为涉诉房屋所在社区封闭式管理的新京报网页截图，朝阳房管局组织的中介微信聊天群，证明涉诉房屋小区封闭式管理，导致被告不能带客户看房，涉诉房屋无法继续出租。经质证，原告不能确认上述证据真实性，但认可疫情期间小区有志愿者守门，但原租户直至6月才搬离涉诉房屋，租户可正常出入小区，不存在合同不能履行的情况。3．照片，内容为被告在原告家房门上张贴解除通知书，落款日期为2月14日。经质证，被告不认可该证据的真实性，认为根据照片文件信息显示拍摄时间为7月16日，该证据为被告伪造。4．被告与案外人史某的租赁合同及微信记录一页，内容为被告向史某出租涉诉房屋，租期为2019年11月21日至2020年1月20日，微信内容为承租人称合同到期后不再续租。经质证，原告不认可该证据真实性，且认为其房屋交割清单中写字台仅为1个，床2张，而查验房屋时其内有3张床，证明当时写字台已受损，在史某退租后又有多人违法群租涉诉房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。本案中首先，次承租人于2020年1月下旬退租的事实属于被告应自行承受的履约风险。且该事实是造成被告另行寻找其他租户，并导致双方后续履约困难的首要原因，被告显然应承担主要责任。其次，虽然涉案房屋所在小区因疫情受到管控，导致被告寻找其他租户更加困难，但尚未达到足以解除合同并终止履行的程度。被告并不因此享有单方解除权。被告坚持解除合同，且明确表示不再履行合同，被告的该行为构成违约，应当承担违约责任。在本院主持下双方对房屋进行了交接，故涉诉合同事实上于交接之日解除。被告应当支付合同解除前的租金。原告要求按照一个月标准支付7月16日至7月20日期间的房租，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于史某退租后，涉诉房屋是否一直空置至腾退一项，原告提交证据证明该房屋曾有人使用，且考虑到疫情给被告带来的不利影响，原告已自愿降低部分租金，故本院对租金标准不再调整，但根据公平原则对违约金予以调整。关于物品损失一项，原告同时主张违约金及损失赔偿，因赔偿的目的即为补偿损失，故对于违约金本院不再予以支持。关于墙砖一项，其脱落一般为自然损害，原告并无证据证明系被告非正常使用所致，故对该损失本院不予支持。对于沙发及写字台两项，根据查明的事实，沙发已遗失，写字台部件散开，确有损失，但原告未提交证据证明物品价值或修复费用，故对赔偿损失的数额本院予以酌定另，原告要求被告支付水、电、燃气费用，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内向原告汤磊支付房屋租金9058元；二、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内向原告汤磊支付违约金5000元；三、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内向原告汤磊支付家具损失2000元；四、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内向原告汤磊支付水费、电费、燃气费共2219元；五、驳回原告汤磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587元，由原告汤磊交纳392元（已负担），由被告北京中恒建业房地产经纪有限公司负担192元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十月二十日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤