陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终10920号上诉人（原审被告）：西安锦之明创意投资有限公司，住所地：：西安市碑林区南关正街中贸广场4号楼B单元0711室。法定代表人：孙清莲，总经理。委托诉讼代理人：宣敏，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许琳婕，女，1993年5月21日出生，汉族，无业，住本市碑林区。委托诉讼代理人：李凌，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珈毓，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：陕西车世客商业运营有限公司，住所地：陕西省西咸新区秦汉新城双照办南上召汽车产业园。法定代表人:张广会，总经理。委托诉讼代理人：宣敏，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。上诉人西安锦之明创意投资有限公司（以下简称锦之明公司）因与被上诉人许琳婕、原审第三人陕西车世客商业运营有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2019)陕0103民初8825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。锦之明公司上诉请求：1、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初8825号判决第三项，依法改判其按银行同期贷款利率的50%支付许琳婕利息损失（请求减判金额31688元）；2、一、二审诉讼费由许琳婕负担。事实和理由：其对于原审判决认定涉案认购协议书无效及锦之明公司在扣除许琳婕取得的收益后退还相应购房款并无异议，但原审判决认定其须按银行同期贷款利率的90%，错误。涉案协议在订立时，其并未隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实，许琳婕对此是知晓的。另外，涉案房屋未取得预售许可证是因政策性因素等不可抗力且不应归责于其的因素所致，并非因其自身原因所致。协议认定为无效，但基于公平的原则，应由双方共担损失。也即两方各自承担利息50%。许琳婕辩称，要求维持原审判决。陕西车世客商业运营有限公司述称，同意锦之明公司的上诉意见。许琳婕向一审法院起诉，请求：1、依法确认许琳婕与锦之明公司签订的车世客汽车商业广场《内部认购协议书》无效；2、依法判令锦之明公司返还购房款218596元；3、依法判令锦之明公司自2012年11月24日起至实际返还购房款之日止期间，按照同期银行贷款利率赔偿资金占用利息损失；4、诉讼费由锦之明公司负担。一审认定的事实：2012年11月24日，锦之明公司（出卖方甲方）与许琳婕（买受人乙方）签订编号为JZM072的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》，合同第一条至第五条约定：乙方购买甲方投资建设的咸阳车世客汽车商业广场项目，商铺位置为Ba07号商铺，该商铺建筑面积为22.28平方米；该商铺总价款为299443元。出卖人应当在2013年5月1日前将具备经验收合格的商铺交付买受人，2012年11月24日买受人应一次性支付总房款299443元。该协议加盖锦之明公司合同专用章，许琳婕签字并捺印。当日许琳婕通过其父许人军中国建设银行账户刷卡支付给锦之明公司208038元，另付现金10558元，合计218596元。锦之明公司给许琳婕开具299443元的收款收据。锦之明公司认可许琳婕实际交款218596元。当日许琳婕（甲方委托人）与车世客公司（乙方）签订《车世客汽车商业广场商铺委托管理合同》，合同约定：鉴于甲方于2012年11月24日与西安锦之明科技发展有限公司（2012年4月13日变更为西安锦之明创意投资有限公司）签订《车世客汽车商业广场内部认购协议书》，合法拥有位于咸阳车世客汽车商业广场内B区一层Ba07号商铺。一、甲方自愿将拥有的位于咸阳市秦都区“车世客汽车商业广场”内B号楼一层Ba07号的商铺委托给乙方进行经营和管理，乙方愿意受托该商铺。托管期限自2013年1月30日起至2018年1月29日，共5年。二、托管收益及结算期甲方同意乙方按照第2种方式向甲方支付商铺经营权托管收益（每年托管收益为26949元，支付方式为每季度支付一次，商铺正式投入使用后，每满90日后的三个工作日内一次性支付托管收益6737元，五年托管收益分20次支付完毕）。该合同许琳婕签字捺印，车世客公司法定代表人签字并加盖合同专用章。当日车世客公司给许琳婕开具2013年1月30日至2016年1月29日80847元的收益回执，许琳婕认可已经收到收益款27534.75元（2016年5月31日给付6737元、2017年9月12日给付6737元、11月3日给付293元、11月9日给付293元、12月29日给付2246元、2019年1月4日给付6737.25元、1月29日给付4491.5元），并同意从已交的购房款中扣减。西安锦之明创意投资有限公司作为房地产开发企业截止到本案开庭时，取得土地使用证，尚未取得涉案交易房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，本案争议之焦点即许琳婕与锦之明公司签订《车世客汽车商业广场内部认购协议书》的效力，涉及房屋买卖合同和预约签订正式商品房买卖合同两部分权利义务关系。双方《认购协议》的部分约定具备了商品房买卖合同的主要内容，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，双方《认购协议》应认定为商品房买卖合同。合同签订后，出卖人已经按照约定收受了许琳婕的部分购房款。锦之明公司作为房地产开发商，在销售房屋时有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，其公司至今未能取得涉案房屋预售许可证，对于造成本案合同无效应负主要责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款、利息、赔偿损失。故现许琳婕要求确认双方签订的《认购协议》无效，并要求锦之明公司返还购房款依法应予支持，但应当按照实际交款数额予以返还，涉案合同购房款、收款收据均为218596元，锦之明公司亦认可许琳婕交款218596元，故锦之明公司应当退还许琳婕218596元，但应当扣除许琳婕已经收取的收益款27534.75元，实际退还金额为191061.25元。对于许琳婕要求锦之明公司按照银行同期贷款利率给付自2012年11月24日至实际返还购房款之日的利息，因锦之明公司一直未能取得商品房预售许可证，且在《认购协议》中并未注明，对许琳婕存在一定误导，故锦之明公司存在主要过错，许琳婕作为买受人，不能够尽到充分的注意义务，故许琳婕自身亦有过错，综上，锦之明公司应当按照银行银行同期贷款利率的90%给付许琳婕自2012年11月24日至实际返还购房款之日的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条、第九条之规定，判决：一、确认原告许琳婕与被告西安锦之明创意投资有限公司签订的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》（合同编号：JZM072）无效;二、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内返还原告许琳婕购房款191061.25元;三、被告西安锦之明创意投资有限公司于本判决生效后十五日内给付许琳婕利息。（以购房款218596元为基数，自2012年11月24日至2016年5月31日按照银行同期贷款利息的90%支付、以211859元为基数，自2016年6月1日至2017年9月12日按照银行同期贷款利息的90%支付、205122元为基数，自2017年9月13日至2017年11月3日按照银行同期贷款利息的90%支付、204829元为基数，自2017年11月4日至2017年11月9日按照银行同期贷款利息的90%支付、以204536元为基数，自2017年11月10日至2017年12月29日按照银行同期贷款利息的90%支付、以202290元为基数，自2017年12月30日至2019年1月4日按照银行同期贷款利息的90%支付、自195552.75元为基数，自2019年1月5日至2019年1月29日按照银行同期贷款利息的90%支付、以191061.25元为基数，自2019年1月30日至8月19日按照银行同期贷款利息的90%支付、自8月20日至实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率90%计息）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5722元由被告西安锦之明创意投资有限公司负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时直付原告）。二审经审理查明，原审查明事实属实。另查明，许琳婕与锦之明公司订立的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》第七条约定：买受人付清房款后，本协议经双方签字盖章生效；甲乙双方签订《商品房买卖合同》后本协议自行终止。另庭审释明许琳婕，如果其要求确认《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》无效的请求不能支持，是否变更诉讼请求。许琳婕表示，如果其要求确认《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》无效的请求不能支持，则要求解除合同，同时不变更要求锦之明公司退还购房款及支付利息的请求。锦之明公司则表示同意许琳婕要求解除合同的请求，并坚持要求对应返还钱款按贷款利率的50%支付利息。本院认为，许琳婕与锦之明公司订立的《车世客汽车商业广场商铺内部认购协议》，合同明称为“认购书”，且在合同中明确约定在将来还要缔结正式的商品房买卖合同，可见双方的《认购协议》为预约合同，原审对许琳婕与锦之明公司订立的《认购协议》认定为商品房买卖合同的本约，认定事实错误。双方订立的《认购协议》意思表示真实，内容不违法律的强制性规定，为有效合同。原审认定双方订立的合同无效，适用法律错误。现许琳婕与锦之明公司均无意继续履行合同，故本院对双方订立的《认购协议》作解除处理。合同解除后，锦之明公司应退还许琳婕已支付的购房款，且应就已付房款支付利息。关于应返还款项数额和利息标准问题。依据查明的事实，许琳婕在与锦之明公司缔约后已经收取了锦之明公司的部分收益，且许琳婕在缔约时明知案涉房屋五证不全的事实，交付尚需时日的事实，现却以锦之明公司不能及时交付房屋为由要求解除合同，原审酌情认定由锦之明公司按银行同期贷款利率的90%向许琳婕支付利息，符合本案实际。双方合同未能履行完成，主要是因锦之明公司不能按期与许琳婕缔结正式商品房买卖合同和交付房屋所致，故对锦之明公司要求按银行同期贷款利率的50%支付利息的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决第二、三项正确应予维持；第一项应予撤销，双方合同有效，解除。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初8825号民事判决第二、三项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初8825号民事判决第一项；三、许琳婕与西安锦之明创意投资有限公司订立的《车世客汽车商业广场内部认购协议书》（合同编号：JZM072）有效，解除。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费592元，由西安锦之明创意投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十月二十六日书记员  李妍慧