广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18598号原告（反诉被告）：李娟，女，1985年4月23日出生，汉族，住所地湖北省蕲春县。委托代理人：肖大伟，国信信扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡焕佳，男，1980年4月6日出生，汉族，住所地广东省珠海市斗门区。委托代理人：刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。被告：庄闽章，男，1968年8月14日出生，汉族，住所地广东省汕头市潮阳区。原告（反诉被告）李娟诉被告（反诉原告）蔡焕佳、被告庄闽章租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法并根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李娟及其委托代理人肖大伟，被告蔡焕佳的委托代理人刘雪燕到庭参加了诉讼。被告庄闽章经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：原告向被告蔡焕佳承租广州市海珠区新港东路2-4号203之三房物业，租赁期自2020年2月10日至2029年2月9日。原告已支付蔡焕佳1个月租金43000元、保证金106000元及物业管理费10000元。因新型冠状病毒××疫情，广州市政府不允许娱乐行业（承租用途是沐足店）经营，且原告原籍湖北省黄冈市，春节期间已回老家，但受疫情影响无法来广州经营。综合上述因素，基于不可抗力原因，原告已无法继续使用承租物业，故应当解除合同，现向法院起诉请求：1、被告蔡焕佳退还一个月租金43000元；2、蔡焕佳退还租赁保证金106000元；3、被告庄闽章退还一个月物业管理费10000元；（共计159000元）；4、解除涉案的房屋租赁合同；5、诉讼费由蔡焕佳承担。被告蔡焕佳答辩并反诉称：一、涉案合同合法有效，原告至今未交还物业，合同仍在实际履行中，其要求退还租金及保证金无依据。二、本案不符合不可抗力可解除合同的条件。原告并未举证证明政府不允许沐足业经营。新型冠状病毒××疫情发生后，自2月9日后，广州市政府已通知安全有序复工复产，是原告自己选择不开业而已。即使确因疫情受到暂时影响，但对于一份长达9年的合同来说，也是短暂的。合同仍能继续履行。三、原告要求退回租金、保证金已构成违约；如原告诉求得到支持，那必然导致答辩人遭受巨额损失，因原告至今只交纳了1个月租金，却占用了物业达9个月，且原告对物业进行了改装，间隔了十几个按摩房。若解除合同，物业收回也无法按原状出租，也将产生大笔装修费用。因此，要求驳回原告的诉求。另由于原告违约，一直拖欠租金，并改变了物业的装修面貌，因此，现反诉要求：1、判令被反诉人拆除诉争房屋内加建的阁楼、隔断，并将房屋腾空交还反诉人；2、被反诉人向反诉人按合同约定标准支付自2020年3月10日起至交还广州市海珠区新港东路2-4号203之三房物业给反诉人之日止的租金（暂按43000元/月计至2020年6月9日，为129000元）；3、判令被反诉人按逾期未付租金额每日千分之五的标准向反诉人支付自2020年3月6日起至付清应付租金之日止的逾期付款违约金（暂计至2020年6月24日为51815元）；4、判令被反诉人赔偿反诉人律师费损失16000元；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。被告庄闽章（书面）辩称：本案是原告与蔡焕佳间的租赁合同纠纷，而原告要求我退还物业服务费属于物业服务合同关系，我非租赁合同的当事人，应当驳回原告对我的诉求。原告未履行支付物业管理费的义务，已构成违约，我保留追求其责任的权利。原告进场后，装修已基本完成，但至今只支付了1个月的物业服务费，其余费用及水电费均未支付，已损害了我方的利益。原告针对蔡焕佳的反诉答辩称：我是2020年3月19日第一批从湖北出来的人，3月20日才到广州，还要进行隔离。期间，多次与被告方沟通，希望解除合同，但对方不答应。其实，合同无法继续履行的原因有两点，第一，是由于疫情的原因，不可抗力的因素。第二，被告阻止原告进行正常的装修，导致至今还没有完工，原告无法正常经营。涉案物业现在被告与管理处的掌控之下，我方不同意反诉请求。原告当时装修有提过装修方案给被告，被告也认同，就事实来说原告除了支付押金、租金、管理费之外，也付出了巨额的装修费用，拆除的话会导致原告的损失，而且，原告没有实际去使用涉案的物业。经审理查明：被告蔡焕佳提供的产权登记证显示广州市海珠区新港东路2-4号203房的权利人为林莉菁，建筑面积575.38平方米；还提供林莉菁出具的《同意转租证明》，证实林莉菁同意将上述物业中的自编之三房屋由蔡焕佳转租给李娟作商业用途。2019年12月25日，原告李娟（乙方、承租方）与被告蔡焕佳（甲方、出租方）、被告庄闽章（丙方、物业管理方）签订《房屋租赁合同》，约定：蔡焕佳将广州市海珠区新港东路2-4号203房出租给原告，租期是2020年2月10日至2029年2月9日止；第一周年月租金是43000元，后逐年递增，另原告每月向丙方缴纳物业管理费10000元；本协议生效后，原告可进场装修，2020年2月9日前为免租期，无需支付租金；租金需按月在每月5日前交纳当月的租金、管理费；另需交纳物业租赁保证金106000元，该保证金在合同正常终止后5个工作日内无息退还原告；原告需按照合同约定的用途使用租赁物业，并按经营需要对租赁物业进行适当的装修，但不得进行加建、扩建、改建或其它改变物业主体结构的行为；原告应于本合同租期届满当日，或于本合同提前终止当日内将该租赁房屋按照本合同终止时的房屋使用现状归还给甲方，且房屋应符合正常使用的状态（正常耗损除外）；本合同履行期间，原告所进行的装修无需复原，原告装修所添置的可以分离、且分离后不影响该房屋正常使用功能的设施、设备和资产等，原告有权自由处置，否则视为原告放弃租赁物业内所有物品的所有权，甲方有权进行处置；原告逾期缴纳租金的，甲方有权要求原告停止使用租赁物业，且每逾期一日，原告应当按照逾期未支付租金的千分之五按日向甲方支付违约金；原告逾期支付租金超过30天的，甲方有权提前终止本合同并收回租赁物业；本合同另有约定外，任何一方违反本合同的约定，经守约方合理催告后仍拒不履行义务的，守约方可以选择解除合同，违约方应当承担违约责任，并赔偿因此给守约方造成的损失，损失包括但不限于实际损失、因索赔产生的律师费、诉讼费、保全费等。2019年12月25日，李娟向蔡焕佳、庄闽章支付了押金106000元、2020年2月10日至3月9日的租金、管理费共53000元，同时，接收了承租房屋进行装修（在房屋内搭建了夹层，并间隔了多间独立的房间）。因新型冠状病毒××疫情，李娟没有按约交纳2020年3月10日后的租金。期间，李娟于2020年4月18日向蔡焕佳发微信，表示“因疫情影响，之前政府不允许足浴业开业，目前广州每天有新增，我们资金压力实在太大了，之前你说大力支持我们，但物业大哥这边说不同意，我真是太难了，还没有开业一天就这样结束了！所以在万般无奈十分痛心的情况下，不得不向你提出我们从2020年4月18日开始正式解除租赁合同；具体租金方便的话我们当面再协商沟通一下，对你造成的损失我们也十分遗憾，谢谢你了”。蔡焕佳不同意解除合同，李娟遂于2020年4月30日提起了本案诉讼。另查明，2020年3月3日，广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布4号《通告》，其中第六条严格商业服务区防控的主要内容有“……KTV、演出场所、洗浴中心等人员密集区域暂缓开放”。本案诉讼中，蔡焕佳表示如原告坚决要求解除合同，其也同意解除，但原告要拆除已搭建的间隔物。本院认为：原告李娟与被告蔡焕佳、庄闽章签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当严格遵守履行。关于合同的解除和租金的计付问题。双方签订合同约定租赁期限自2020年2月10日起至2029年2月9日止。现李娟表示受到新冠疫情影响，涉案店铺（用作沐足店经营）无法按期完成装修改造，而且，其在春节回到湖北黄冈老家，直至2020年3月20日才被允许出鄂并回到广州，但又需隔离14天，确实无法继续履行合同，故于2020年3月18日提出解除合同。蔡焕佳辩称2020年3月全国疫情已放缓，各行各业亦有序复工，承租方完全可以继续履行合同。对此，新冠××疫情是从2020年1月中下旬开始爆发，涉案店铺此时正处在装修改造阶段，确实会造成工期的延误；后来，广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部于2020年3月3日发布的4号《通告》，也要求洗浴中心等人员密集区域暂缓开放，但并未禁止装修，故李娟完全可以将延误的装修工期补充完成，并在之后放开经营限制时及时调整开业时间。也就是说，涉案合同李娟是可以继续履行下去的，其于2020年3月提出解除合同并随后提起诉讼要求解约，并不符合合同约定。但是，基于蔡焕佳现也同意解除合同，可视为双方协商一致同意解除合同。合同解除后，蔡焕佳反诉要求李娟拆除搭建物后将租赁物予以交还，有理，可予支持。至于租金，虽然李娟早已提出解约，但其并未将租赁物交还，现也没有证据证明租赁物已清空并实际由蔡焕佳掌控及利用。因此，蔡焕佳要求李娟负担并计付直至交还店铺之日止的租金，可予采纳。但是，考虑到新冠××疫情的影响，可以给予李娟2个月的租金减免期。李娟已交纳了计至2020年3月9日的租金，故其应将2020年5月9日起至实际交还店铺之日止的租金（每月43000元）计付给蔡焕佳。李娟要求退还已交租金和物业管理费的请求，应予驳回。关于蔡焕佳反诉要求计付逾期缴纳租金的违约金及要求赔偿律师费损失的问题。虽然李娟并未按照合同约定的时间支付租金，但其是由于受到新冠××疫情影响所致，李娟在2020年3月18日已提出解约，在双方协商解决未果的情况下，又于2020年4月30日提起本案诉讼，即双方在新冠××疫情缓解阶段，正就是否及如何履行合同产生争议，故李娟暂缓支付租金的行为，不能视为违约，蔡焕佳要求计付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。蔡焕佳要求赔偿律师费16000元，理据不足，本院不予采纳。由于涉案合同的租期是至2029年2月9日才届满，而本案合同履行中所受疫情影响的时间并不长，合同尚余较长时间可履行，但李娟却提前解除合同，客观上会给蔡焕佳造成一定的经济损失，因此，可酌情由蔡焕佳没收一半已收的保证金106000元，即蔡焕佳应将保证金53000元退还给李娟。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告李娟与被告蔡焕佳、庄闽章签订的《房屋租赁合同》。二、原告李娟在本判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区新港东路2-4号203房房屋，并将上述房屋腾空（包括拆除搭建的间隔物，并将拆除物品完全清空）交还给被告蔡焕佳。三、原告李娟在本判决生效后支付从2020年5月9日起至李娟搬出并腾空交还房屋之日止的租金给被告蔡焕佳（每月租金以43000元计；其中，在本判决发生法律效力之日前已发生的租金，在本判决生效之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之后的，在每个月的5日前支付）。四、被告蔡焕佳在本判决生效之日起10日内向原告李娟退还保证金53000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告蔡焕佳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3480元，由李娟负担2320元，由蔡焕佳负担1160元。反诉受理费2168元，由李娟负担1421元，由蔡焕佳负担747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二〇年十月二十八日书记员  廖钺铃詹泽鑫