大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7860号原告：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，住所地大连市中山区港景园********，统一社会信用代码91210202MA0YDNA486。负责人：金山，总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，1981年11月2日生，该公司员工，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杜维奇，辽宁翊鼎律师事务所律师。被告：姜辛，男，1986年7月18日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司与被告姜辛物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的委托诉讼代理人杜维奇、张颖，被告姜辛出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、支付2019年1月1日至2019年12月31日物业费2328元（1.9×102.13×12月）；2、支付违约金2328元；3、支付律师费500元。事实与理由：2010年2月3日起广东中奥物业管理有限公司为中体奥林匹克小区前期物业服务企业；2019年3月1日，广东中奥物业管理有限公司撤出该小区，由原告继续在该小区提供前期物业服务。广东中奥物业管理有限公司将2019年2月28日以前业主拖欠的物业费债权转让给原告，由原告继续收取。现被告拖欠以上期间物业费，应支付违约金。原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告履行公共设施设备、环境卫生、保安等项目的管理服务不及时不到位，未定期组织消防培训和演习，可视对讲一直处于不可使用状态，对于被告的墙体及窗户框的裂痕，原告未进行维修，原告未按约定公布物业费用收支情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：被告系甘井子区柳树南街中体奥林匹克花园小区业主，房屋面积102.13平方米。案涉房屋所在小区为大连中体奥林匹克花园，开发商系大连乐百年置业有限公司（以下简称“乐百年公司”）。2010年1月20日，乐百年公司与广东中奥物业管理有限公司大连分公司（以下简称“中奥公司”）签订《大连中体奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：乐百年公司选聘中奥公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，多层及小高层住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，业主应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向业主收取应交款每日3‰的违约金。中奥公司在与被告签订《中体奥林匹克花园前期物业服务协议》中约定：被告同意中奥公司全权管理所有共用物业及相关事务工作；普通住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，被告应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向被告收取应交款每日3‰的违约金。如被告连续三个月未交纳，中奥公司将采取法律途径追缴物业费及滞纳金，由此产生的诉讼费、律师费等一并由被告承担。2019年2月18日，乐百年公司、中奥公司、原告三方向红旗街道柳树村民委员会提交《关于中体奥林匹克花园小区变更物业公司的申请》，变更位于红旗街道柳韵园项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司。2019年2月20日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出《公告》，载明：乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依法召开该小区业主大会，会议表决形式为入户表决，通过后，按照相关规定完成物业公司的交接。2019年3月1日，乐百年公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定乐百年公司选聘原告为中体奥林匹克花园提供前期物业服务事宜；同日，中奥公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于大连中体奥林匹克花园物业管理交接协议》，约定：甲方不再承担本小区物业管理服务，由乙方进场履行物业管理服务工作。当日，中奥公司即做出《大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司收取前期欠缴物业服务费用通知》，告知案涉小区业主中奥公司于2019年2月28日撤出案涉小区物业服务，自2019年3月1日由原告接收物业管理服务。2019年2月28日之前，业主欠缴的物业费向原告交纳，并按中奥公司与业主的《前期物业服务协议》履行。2019年4月3日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会出具《证明》，记载：柳树村民委员会代行业委会职责，依相关要求，2019年3月23日至2019年3月26日，召开业主大会，会议表决形式为入户走访书面征求意见，经现场唱票，原告通过表决，当选中体奥林匹克花园小区物业公司。现原告主张被告拖欠自2019年1月1日至2019年12月31日物业费未付，被告对此予以认可。本院认为，上述乐百年公司与中奥公司之间、乐百年公司与原告之间、原告与中奥公司之间分别签订的合同均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案被告欠缴物业费期间，中奥公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现中奥公司与原告达成合意，中奥公司将2019年3月1日前业主陈欠的物业费、车位费等债权全部转让给原告，故原告有权向被告主张案涉物业费用。原告要求被告给付物业费2328元（1.90元/月/平方米×102.13平方米×12个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于被告抗辩中提到的物业服务存在的问题，因物业服务是一个动态、持续的过程，个别公共设施的损坏、个别工作人员态度不佳等问题并非被告拒交物业费的合理事由，对于被告辩称其房屋存在质量问题，原告维修不及时，造成其损失的问题。本院认为，房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修，如造成业主损失，业主可另行提起相关诉讼。在此前提下，被告以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。对于原告主张被告支付违约金、律师费的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的该节主张理应得到支持。但是，中奥公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，本案不予支持原告违约金及律师费的诉讼主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告姜辛自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业费2328元。二、驳回原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告姜辛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 张 威二〇二〇年十月十二日书记员 王雅婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。