贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初4538号原告：张发均，男，1967年4月29日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告：陈德芬，女，1969年1月13日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二原告委托诉讼代理人：戴宗诚，贵州止争律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：杨文，贵州止争律师事务所实习律师。被告：仁怀市和德源房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市盐津街道国酒新城**，统一社会信用代码9152038232206044363。法定代表人：李光发，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志辉，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周榆清，泰和泰（贵阳）律师事务所实习律师。原告张发均、陈德芬与被告仁怀市和德源房地产开发有限公司（以下简称“和德源公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张发均、陈德芬及其委托诉讼代理人戴宗诚、杨文，被告的委托诉讼代理人李志辉、周榆清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张发均、陈德芬向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告承担逾期交房的违约金责任，向原告支付违约金40508.60元（1164040×3／10000×116天）；2.请求人民法院判令被告承担迟延办理房屋转移登记的违约责任，向原告支付违约金103948.77元（1164040×0.01%×893天，暂计自2018年2月23日起至2020年8月4日止）；3.请求人民法院判令被告承担迟延办理房屋转移登记的违约责任，向原告支付违约金自2020年8月5日起至为原告办理房屋转移登记止的违约金。事实与理由，原告与被告在2017年1月21日签订《商品房买卖合同》，由原告购买位于贵州省遵义市仁怀市，其中《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定被告应当在2017年7月31日前向原告交付该商品房。但被告于2017年11月25才将房屋交付给原告，已违反合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。其次，《商品房买卖合同》中的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也明确出卖人应当在相应期限内为原告办理房屋的所有权登记，但至原告接房至今，被告没有完成建筑物的初始登记，更没有为原告办理相关房屋的所有权登记，已违反合同约定、法律规定，应当承担迟延办理房屋登记的违约责任。原告为维护自身合法权益，特依据相关法律向人民法院提起诉讼，望人民法院支持原告诉讼请求。被告和德源公司辩称，1.被告并没有逾期交房的事实，不应承担违约责任，原告诉状中称2017年1月21日签订合同不是事实，实际签订时间为2018年1月16日，按照正常的交易习惯，该商品房交付的时间应当是在合同签订以后，被告交付商品房的最早时间即合同签订之日，为2018年1月16日，2017年7月31日至2018年1月15日之间，双方根本没有正式签订买卖合同，因此被告在此期间不存在将房屋交付给原告的义务，原告在起诉状中称的被告在2017年11月25日就已经交付房屋，就不存在逾期交房，也不存在违约责任。2.关于逾期办证，被告在商品房交易中，诚实守信。商品房买卖合同约定被告承担违约责任的前提是被告的责任导致逾期办证，而因行政机关导致逾期办证应予以免责，未能按期办理商品房初始登记责任不在被告，而是政府管理部门办证效率及机构改革等原因造成，原告购买的商铺属于东城小区经济适用房配套商业部分，至今因政府原因土地仍然没有划拨，导致无法办理初始登记，多年来被告一直在向政府相关部门汇报沟通，并请求政府协调解决，被告的主要义务是向政府相关部门提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程，被告暂时无法办理初始登记，在双方签订买卖合同时是无法预见，在履行过程中也无法克服的，非因被告愿意导致，被告不存在过错，故不能适用双方签订的合同中关于出卖人应当承担违约责任的相关条款。对于因政府原因未划拨土地导致被告无法办理初始登记的相关材料因领导出差暂时无法取得，故被告将提交相关证据材料证明，仁怀市城市开发建设投资经营有限责任公司是2014年度经济适用房建设工程的项目业主，根据仁府函[2016184号文件，案涉商配套部分(15%)商业用房补缴土地出让金共4626万元，原告仁怀市和德源房地产开发有限公司早已于2016年4月20日向政府财政足额缴纳了4626万元土地出让金并且工程建设已全面完工并交由仁怀市住房和城乡建设局销售，案涉房屋未办理不动产登记证是因为仁怀市自然资源局至今未完全解决用地问题，导致产权办理无法推进，故逾期办证的原因不在于原告，而是在于政府相关部门，政府相关部门行政行为导致逾期办证应属于不可抗力，属于法定免责事由，原告对此既无法克服，也无法避免，应当免除原告的责任，且原告对逾期办证也不存在任何过错，为此，原告已经多次向政府相关部门汇报沟通，并恳请政府相关部门尽快协调解决办证问题，因此，原告不应承担逾期办证的违约责任。双方在合同中对办理转移登记的时间并没有明确的约定，不应适用转移登记违约责任的相关约定，因此，原告在诉讼请求第二条自2018年2月23日开始计算迟延办理房屋转移登记的违约责任没有合同及法律依据。如果认定逾期办证被告存在违约行为，本案涉及的违约金过高，法院应予适当减少，逾期办证属于不可抗力，合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。被告由于无法预见和避免的政府客观原因，导致无法按时办理初始登记如果按照原告的诉讼请求，要求被告承担逾期办证的违约责任，明显不公平，在逾期办证事件中，被告并无过错，根据合同法司法解释二第二十九条规定，当事人要求的违约金过高，请求法院适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，及预期利率的因素，根据公平原则及诚实信用的原则予以衡量，在本案中客观上，也没有造成原告的实际损失。综上，请法院综合考虑以上的因素，依法驳回原告诉讼请求或酌情减轻被告承担的违约金数额。经审理查明，2017年，原告与被告约定商品房买卖事宜。在2018年1月16日签订《商品房买卖合同》，由原告购买位于贵州省遵义市仁怀市（建筑面积56.43㎡），实际成交总房价1164040.00元。其中《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定被告应当在2017年7月31日前向原告交付该商品房。实际上被告于2017年11月25将房屋交付给原告。《商品房买卖合同》中约定“第十三条，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（2）逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。…”。对房屋登记的违约约定为“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记…出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01‰的违约金。”嗣后，原告对案涉房屋进行装修使用至今。期间，原告就要求被告交房、办理产权证及支付违约金等问题多次向相关部门予以反映并要求处理。被告也多次向政府相关部门汇报沟通，并恳请政府相关部门尽快协调解决办证问题。原告持诉称理由，诉至法院主张权利。上述事实有原告提交的商品房买卖合同、接房确认书、房屋信息查询情况表、收据十三张、情况说明一份，有被告提交的仁怀市人民政府关于划拨2014年经济适用房建设用地有关问题地批复(仁府函[2016]84号)、土地出让金收据、《关于办理2014年度经济适用房建设工程用地划拨地申请》(仁城投报[2020]161号)、商品房买卖合同，以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，且经庭审举证质证及本院审查，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。双方签订合同时间在实际房屋交付之后，视为双方对之前买卖房屋行为的追认。故此，原、被告双方皆应按照该《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务。对于原告要求判令被告承担逾期交房的违约金责任，向原告支付违约金40508.60元（1164040×3/10000×116天）的诉请，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定最迟交房时间为2017年7月31日，原告于2017年11月25日在接房确认书上签字确认，被告亦认可已交房，故以此认定原告实际接房的时间，逾期116天。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告购房的目的在于居住，故被告应赔偿原告因迟延交房的损失。被告辩称原告主张的违约金计算标准过高，请求予以酌减。本案中，从合同的履行情况、当事人的过错、迟延交房的时间长短、社会经济状况等因素考虑并根据公平原则和诚实信用原则进行综合平衡，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的按每日万分之三计算逾期交房违约金的标准较高于仁怀当地的房租水平，本院确定为按每日万分之一点五计算逾期交房违约金亦较为合理妥当，即：20254.30元（1164040×1.5/10000×116天）,故对于被告的该辩称意见理由予以采纳，对原告的此项诉请按此予以支持。对于原告要求判令被告承担迟延办理房屋转移登记的违约责任，向原告支付违约金103948.77元（1164040×0.01%×893天，暂计自2018年2月23日起至2020年8月4日止），以及2020年8月5日之后的违约金的诉请，因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定办理转移登记的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，结合本案的交房时间为2017年11月25日，则取得房屋权属证书应为2018年2月23日之前。现原告以其自身行为表明了其同意接房使用且不要求退房，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，对于原告要求被告支付逾期办理案涉房屋所有权证的违约金的诉请，本院按约定应当予以支持。但是，现被告辩称“被告承担违约责任的前提是被告的责任导致逾期办证，而因行政机关导致逾期办证应予以免责，未能按期办理商品房初始登记责任不在被告，而是政府管理部门办证效率及机构改革等原因造成，原告购买的商铺属于东城小区经济适用房配套商业部分，至今因政府原因土地仍然没有划拨，导致无法办理初始登记，多年来被告一直在向政府相关部门汇报沟通，并请求政府协调解决，被告的主要义务是向政府相关部门提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程，被告暂时无法办理初始登记，在双方签订买卖合同时是无法预见，在履行过程中也无法克服的，非因被告愿意导致，被告不存在过错…在本案中客观上，也没有造成原告的实际损失。当事人要求的违约金过高，请求法院适当减少。人民法院应当以实际损失为基础”的辩解有理，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，故被告认为原告的该项违约金计算标准过高并请求予以调减的理由成立，本院予以支持。违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。原告购房的目的在于使用其价值，其在支付房屋价款后已实际使用，且原告未向本院举证证明其因被告未按期办理案涉房屋所有权证遭受的实际损失。本案中，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错、违约时间的长短、房屋的面积、社会经济状况等因素考虑并根据公平原则和诚实信用原则进行综合平衡，而且被告正在积极联系政府相关部门办理房屋产权证。本院暂酌情支持逾期办理案涉房屋产权证的违约金为5000元。综上，被告应支付给原告的逾期交房违约金为20254.30元、逾期办理产权证的违约金为5000元，共计25254.3元。对于原告的诉请其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零八条规定，判决如下：一、由被告仁怀市和德源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张发均、陈德芬违约金共计25254.3元；二、驳回原告张发均、陈德芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3189元（已减半），被告仁怀市和德源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  廖必林二〇二〇年十月二十七日书记员  黄 莉