四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8279号 上诉人（原审原告）：罗会德，男，1969年3月27日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：胡晖，四川元绪律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：鲜中会，女，1971年3月4日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：胡晖，四川元绪律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：环球融创会展文旅集团有限公司，住所地：四川省成都市南延线大源组团。 法定代表人：魏冬，总经理。 委托诉讼代理人：傅江，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅崇海，四川川达律师事务所律师。 上诉人罗会德、鲜中会因与上诉人环球融创会展文旅集团有限公司（以下简称融创会展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初6274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 罗会德、鲜中会上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项；2.请求判令融创会展公司向罗会德、鲜中会返还本金329309.43元及利息（按照年利率6%，从2012年11月7日计算至实际付清之日止）；3.请求判令融创会展公司承担本案诉讼费用及保全费用。事实和理由：一审判决第一项认定事实错误。一审判决认定融创会展公司应退还罗会德、鲜中会的房款为42408元，属于认定事实错误。事实上，案涉房屋买卖合同约定面积与罗会德、鲜中会最终收到的案涉9套房屋产权证上记载的面积严重不符，总共少了26.36平方米，除了1xx8号房屋的单价为18134元/平方米外，其他房屋的单价均为18700元/平方米，因此融创会展公司多收取的房款为房屋的面积差乘以相应房屋的单价等于489541.66元。同时，罗会德、鲜中会先后向融创会展公司缴纳了286601.46元和639934.43元的税费，融创会展公司向罗会德、鲜中会出具的收据可予以证明，融创会展公司的回函以及在一审庭审中予以认可，罗会德、鲜中会总共向融创会展公司缴纳的税费为926535.89元。案涉房屋的税费共计969246.16元，故融创会展公司应退还的款项为多收取的房款减去罗会德、鲜中会还应承担的税费、融创会展公司已退的税费、已退的购房款，等于329309.43元。融创会展公司一直拒绝支付该笔退款，故应自贷款发放之日2012年11月7日起支付相应利息，按照人民银行贷款利率支付至付清之日止。综上，请求依法支持罗会德、鲜中会的全部上诉请求。 融创会展公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判或发回重审；2.本案全部诉讼费用和保全费由罗会德、鲜中会承担。事实和理由：一、一审判决判令融创会展公司向罗会德、鲜中会退还多收取的税费、维修基金，违反不告不理原则。一审双方确认融创会展公司应退还的房款金额为489541.66元，双方也同意将面积差异房款和罗会德、鲜中会应付的税费、维修基金进行冲抵，罗会德、鲜中会一审仅要求退还房款而没有请求退还多余的税费、维修基金。二、一审判决认定事实错误。案涉房屋已配置电梯和卫生间，罗会德、鲜中会在使用上没有任何障碍，罗会德、鲜中会不存在任何损失。融创会展公司出示了案涉房屋周围的照片证明了该配置情况，一审法院未予以认定错误；融创会展公司不具有违约行为，案涉商品房买卖合同附件《成都新世纪环球中心东2区办公建筑、装修、配置标准》约定了案涉房屋的配套设施，一审判决将平面图视为双方对案涉房屋的配套设施的约定进而认定融创会展公司违约错误；罗会德、鲜中会不具有主张损失的主体资格。案涉房屋实际一直由案外人四川川豪装饰集团有限公司使用，虽然四川川豪装饰集团有限公司是由罗会德、鲜中会控股的公司，但二者在法律上是不同的主体。三、一审判决适用法律错误。罗会德、鲜中会一审诉请为主张赔偿金，一审判决却判令融创会展公司承担违约金，违反了不告不理原则，违约金和赔偿金是两种性质的款项，针对其进行抗辩的理由也不尽相同，融创会展公司是围绕赔偿金进行抗辩，并未就违约金进行抗辩，诉讼权利没有得到保障；案涉合同并未对卫生间、电梯没有开通的违约责任进行约定，一审判决融创会展公司承担违约金没有合同基础。综上，请求依法支持融创会展公司的全部上诉请求。 罗会德、鲜中会针对融创会展公司的上诉辩称，一审判决除了第一项对于税款的事实认定存在漏查之外，对案涉房屋配套卫生间、电梯没有开通的事实认定正确，给罗会德、鲜中会造成了资金占用利息损失和经营损失。罗会德、鲜中会购买的房屋不仅包括套内面积，还包含公摊面积，罗会德、鲜中会支付了公摊部分的房款，也支付了相应的分摊费用，但是一直没有得到使用，因为融创会展公司不开通案涉电梯，罗会德、鲜中会无法从单元的正门进入，只能从单元的侧面开一个门，不管从资金占用还是实际经营方面都给罗会德、鲜中会造成了实际损失。如果融创会展公司明显违约而一审法院不判决融创会展公司支付违约金，则不符合民法的公平原则和诚实信用原则。综上，请求二审法院驳回融创会展公司的上诉请求。 融创会展公司针对罗会德、鲜中会的上诉辩称，双方已经通过相互抵扣结算的方式结清应退的购房款，融创会展公司不欠付罗会德、鲜中会购房款，罗会德、鲜中会在上诉理由中主张了其向融创会展公司支付的税款，其中一笔639934.43元，实际上是用罗会德向融创会展公司应付的税款和融创会展公司应向罗会德返还的房款相互品迭的结果，其主张的第二笔税款只提供了融创会展公司提供的收据，而没有提供相应的支付凭证，事实上融创会展公司也没有收到该款项，融创会展公司开具该收据说明了双方将应付房款和应退税款进行了品迭。综上，罗会德、鲜中会的上诉请求没有事实依据，应予以驳回。 罗会德、鲜中会向一审法院起诉请求：1.判决融创会展公司向罗会德、鲜中会返还多收取的房款金额411852.34元及利息（利息从2012年11月18日开始计算至实际付清之日止，按照年利率6%计算）；2.判决融创会展公司立即将配套设施四部电梯和卫生间开通，并向罗会德、鲜中会支付赔偿金暂计为815067.7元（赔偿金应计算至电梯卫生间投入使用之日止，从2012年11月7日计算至起诉之日暂计为815067.7元）；3.判决融创会展公司向罗会德、鲜中会支付因融创会展公司违约导致罗会德、鲜中会支付了物业费却未享受相关服务的损失915482.1元（该损失费应计算至电梯卫生间投入使用之日止，从2012年11月7日计算至起诉之日止暂计为915482.1元）；4.融创会展公司退还罗会德、鲜中会税费2274.36元；5.本案诉讼费、保全费由融创会展公司承担。 一审法院认定事实：罗会德、鲜中会与融创会展公司于2012年8月3日签订了《成都世纪环球中心东2区商品房买卖合同》和《成都世纪城环球中心东2区商品房买卖合同补充协议及附件》，罗会德、鲜中会购买了环球中心东2区一单元xx-xx号总计9套房屋。xx-xx号房屋的单价为18700元/平方米，1xx8号房屋的单价为18134元/平方米。9套房屋约定的总面积为1553.75平方米，实际面积为1527.39平方米，实际面积比合同约定的面积少26.36平方米。融创会展公司应退还罗会德、鲜中会购房款489541.66元。罗会德、鲜中会应支付的实际购房款为28565583元。双方对罗会德、鲜中会已向融创会展公司支付完购房款以及融创会展公司应退还罗会德、鲜中会面积差价款489541.66元的事实均不持异议。2012年11月23日，罗会德、鲜中会向融创会展公司预缴税款639934.43元。2013年4月10日，融创会展公司退还罗会德、鲜中会40132.6元。2016年3月14日，融创会展公司退还罗会德、鲜中会77689.32元。融创会展公司代罗会德、鲜中会缴纳房屋维修基金、契税、印花税及办理产权证等费用合计969246.12元。代缴税费和房屋面积差价款品迭后，融创会展公司自认还应退还罗会德、鲜中会42407元。罗会德、鲜中会于2012年8月3日与成都世纪城物业管理有限公司就案涉房屋签订物业管理服务合同，约定业主按其拥有建筑面积每月每平方米14元的标准交纳物业管理服务费，中央空调系统按建筑面积定额计费的方式收费，全年空调运行成本加权平均价按5元/㎡/月的标准收取。 截至一审，案涉房屋平面图所载配套公共电梯、卫生间均未开通。罗会德、鲜中会在装修案涉房屋时，存在长期占用消防通道的事实。 一审庭审中，双方一致认可案涉商品房交付时间为2012年11月份。由于融创会展公司未在一审法院确定的时限内就交房具体时间向一审法院出示证据，罗会德、鲜中会主张以物业费缴纳税费上记载的2012年11月18日为交房时间，一审法院予以认可。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》和补充协议及附件、房屋产权证书、收据、贷款合同、物业管理服务合同、律师函、回函、照片、缴纳物管费凭证、进账单、费用明细、兴业银行转接回单、业主缴纳契税明细、进账单、转账支票存根、房屋所有权登记缴费通知单、支款单、补充约定、整改通知书、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 针对罗会德、鲜中会提出的诉讼请求，一审法院评判如下： 一、关于罗会德、鲜中会主张融创会展公司退还房屋面积差价款的诉请。双方的争议焦点在于：融创会展公司应退还给罗会德、鲜中会的房屋差价款到底是罗会德、鲜中会所主张的411852.34元还是融创会展公司所承认的42407元。根据一审庭审中查明的事实，融创会展公司应向罗会德、鲜中会退还的房屋面积差价款是489541.66元，融创会展公司先后于2013年4月10日退还罗会德、鲜中会40132.6元，于2016年3月14日退还罗会德、鲜中会77689.32元。融创会展公司代罗会德、鲜中会缴纳房屋维修基金、契税、印花税及办理产权证等费用合计为969246.12元，罗会德、鲜中会向融创会展公司预缴的税款为639934.43元。税款与房屋面积差价款相互抵销后，融创会展公司还应向罗会德、鲜中会支付的金额为：639934.43元+489541.66元-40132.6元-77689.32元-969246.12元=42408元。对于罗会德、鲜中会主张的要求融创会展公司退还411852.34元房款的诉讼请求，因其举示的证据不足以证明其请求成立，故对罗会德、鲜中会要求融创会展公司退还411852.34元房款的诉讼请求，一审法院不予支持。本案中，由于存在融创会展公司代罗会德、鲜中会缴纳税费，以及双方之间税费与房屋面积差额款存在品迭和结算的事实，该笔退款未及时支付给罗会德、鲜中会并非融创会展公司单方过错所致，故对罗会德、鲜中会主张退款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于罗会德、鲜中会在一审庭审中增加诉讼请求要求融创会展公司退还税费2274.36元的事实，因罗会德、鲜中会提供的证据不足以证明其请求成立，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于罗会德、鲜中会要求融创会展公司立即将配套设施四部电梯和卫生间开通，并向罗会德、鲜中会支付赔偿金的诉请。双方的争议焦点在于：开通电梯及卫生间是否是合同约定的义务，融创会展公司是否应当赔偿罗会德、鲜中会的损失。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同附件平面图中载有公共电梯、卫生间，实际也确实存在公共电梯和卫生间未开通的情况。罗会德、鲜中会在购买商业用房时，即对案涉公共电梯、卫生间的开通具有合理的期待和利益。开通公共电梯和卫生间系融创会展公司应当履行的附随义务，即使双方在合同中对公共电梯及卫生间的开通时间和违约责任的承担方式未作明确约定，融创会展公司亦应当在合理的时间内及时开通。融创会展公司在2012年11月交房后至今未开通案涉房屋配套的公共电梯、卫生间，显与公平与诚实信用的民事活动准则相背离，故一审法院对罗会德、鲜中会诉请融创会展公司立即开通案涉公共电梯、卫生间的诉讼请求，予以支持。 罗会德、鲜中会所购买的是商业用房，公共电梯及卫生间是否能够及时开通使用，对罗会德、鲜中会的经营以及商业用房的效用影响甚大。罗会德、鲜中会在2012年11月18日接收案涉商品房后至今，案涉公共电梯、卫生间还未开通并投入使用，这必然会影响到罗会德、鲜中会所购买的商业用房的效用和价值。融创会展公司认为案涉公共电梯、卫生间未开通系因罗会德、鲜中会违规装修所致。一审法院认为，融创会展公司交付商品房距今已近7年，罗会德、鲜中会即使在装修时存在违规的事实，融创会展公司所举示的证据亦不足以证明融创会展公司未及时开通公共电梯、卫生间与罗会德、鲜中会违规装修之间具有直接的因果关系。罗会德、鲜中会既与电梯、卫生间的开通有直接的利益，又积极主张其利益诉请融创会展公司立即开通电梯、卫生间，融创会展公司却辩称未开通公共电梯、卫生间系罗会德、鲜中会原因所致，显与常理不合。融创会展公司在2012年11月交房后至今未开通公共电梯、卫生间的事实，足以表明融创会展公司存在过错。为保护罗会德、鲜中会的合法权益，维护公平和诚实信用的民事活动准则，融创会展公司应对其长期未开通公共电梯、卫生间的行为承担相应的违约责任。 罗会德、鲜中会在一审庭审中主张其支付的购房款包括公摊面积，而对案涉公共电梯、卫生间一直未开通导致其无法使用，故赔偿金应当按照公摊面积110.25平方米×购房款18700元/平方米，以银行利率的6%从2012年11月18日计算至起诉之日共计815067.7元。该计算方式具有一定的合理性。罗会德、鲜中会认为公共电梯、卫生间的公摊面积为168.41平方米，其仅以110.25平方米为基数要求融创会展公司承担赔偿金，但罗会德、鲜中会所举示的证据不足以证明案涉公共电梯、卫生间的实际公摊面积，融创会展公司对罗会德、鲜中会主张的公摊面积亦不予认可，故对罗会德、鲜中会的计算方式和计算金额，一审法院不予支持。由于罗会德、鲜中会未能举证证明其实际损失金额，合同对未开通案涉公共电梯、卫生间亦未约定违约金的具体计算方式。一审法院综合融创会展公司的违约时间、过错程度，参考双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的“与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期未达到使用条件的，出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金”，根据公平原则和诚实信用原则，将融创会展公司未开通案涉电梯、卫生间应当承担的违约责任按照已付购房款每日十万分之一的标准计算。 三、关于罗会德、鲜中会要求融创会展公司赔偿物业费损失的诉请。一审法院认为，物业费系罗会德、鲜中会与第三方就物业服务签订的合同，物业费的约定系罗会德、鲜中会与第三方之间意思自治的结果。罗会德、鲜中会在2012年8月3日与成都世纪城物业管理有限公司就案涉房屋签订物业管理服务合同时，案涉公共电梯、卫生间尚未开通，物业服务费的多少系基于当时商品房的现状而确定。如罗会德、鲜中会认为未享受到充分的物业服务或物业费过高，可另行向物业公司主张权利。罗会德、鲜中会要求融创会展公司承担物业服务费损失，没有合同依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、融创会展公司于判决生效后十日内向罗会德、鲜中会退还42408元；二、融创会展公司立即开通案涉房屋配套公共电梯和卫生间，并以购房款28565583元为基数，自2012年11月18日始至融创会展公司实际开通案涉房屋配套公共电梯和卫生间止，按日十万分之一的标准向罗会德、鲜中会支付违约金；三、驳回罗会德、鲜中会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为12598元，由罗会德、鲜中会负担8000元，融创会展公司负担4598元。 二审中，罗会德、鲜中会向本院提交了案涉四部电梯和卫生间一楼和十八楼视频、新世纪环球中心写字楼的租金价格、2栋十八层房屋区位层平面图、共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明，拟证明案涉四部电梯和卫生间一直没有开通使用，给罗会德、鲜中会造成巨大损失，罗会德、鲜中会支付的购房款中包括了配套电梯和卫生间所占公摊的房款。融创会展公司提交光盘一张，拟证明案涉房屋所在位置周围有卫生间和电梯，融创会展公司没有违约。 罗会德、鲜中会对融创会展公司提交的证据材料发表如下质证意见：认可该视频的真实性，但是证明目的及关联性不予认可，视频中的电梯不是罗会德、鲜中会所主张的电梯，按照合同约定案涉电梯开门应正对罗会德、鲜中会房屋的正门。 融创会展公司针对罗会德、鲜中会提交的证据材料发表如下质证意见：对案涉电梯和卫生间视频的真实性、合法性、关联性予以认可，但对视频中拍摄人陈述内容不予认可，认为不能达到其证明目的，案涉电梯是否开通与案涉房屋的商业价值不具有必然的联系，且案涉房屋不仅只有视频中展示的入口，已配置了更加便利的电梯和卫生间，不能得出案涉电梯、卫生间没有开通影响案涉房屋商业价值的结论；对租金价格的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据来源于网络截图，仅能体现网站记载的环球中心的一部分房屋价格，且该价格为某网站自行统计价格，不具有代表性，另罗会德、鲜中会购买案涉房屋后将该房屋用于自己出资的公司经营，其没有出租案涉房屋与案涉电梯、卫生间是否开通没有必然联系，更不能得出其不能按正常价格出租案涉房屋的结论；对2栋十八层房屋区位层平面图的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为不能达到罗会德、鲜中会的证明目的，从该证据的名称和内容上来看，只体现了案涉房屋在楼层中的相对位置，不能证明图载四部电梯和卫生间就是案涉房屋的配套设施，更不能证明罗会德、鲜中会支付的购房款是否包含了图载电梯和卫生间所占公摊的房款；对共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，罗会德、鲜中会实际上一直使用其他电梯和卫生间，案涉电梯、卫生间没有开通未对罗会德、鲜中会造成任何损失，该证据不能作为其主张资金占用损失的依据。 本院认证如下：双方所提交的证据仅能够反映案涉房屋周边情况以及租金情况，而融创会展公司是否存在违约行为，需结合本案其他证据予以认定，本院将在下文中予以阐述。 罗会德、鲜中会对一审法院查明的事实无异议，但认为漏查了2012年11月16日罗会德、鲜中会支付的一笔税款。融创会展公司对一审法院查明“截至目前，案涉房屋平面图所载配套公共电梯、卫生间均未开通。”的事实有异议，对一审法院查明的其他事实无异议。对双方均无异议事实，本院直接予以确认。对双方有异议的事实，本院将在下文中结合本案证据予以认定。 二审另查明，（一）罗会德、鲜中会与原成都世纪城新国际会展中心有限公司签订的九份商品房买卖合同分别约定的房屋价格为：1xx0号4943906元（面积264.38平方米）；1xx1号1732742元（92.66平方米）；1xx2号2926363元（156.49平方米）；1xx3号1750881元（93.63平方米）；1xx4号3018554元（161.42平方米）；1xx5号1750881元（93.63平方米）；1xx6号2879987元（154.01平方米）；1xx7号3446410元（184.3平方米）；1xx8号6405401元（353.23平方米）。 案涉九套房屋产权证（1xx2号、1xx5号房屋登记时间为2016年10月10日，其余6套房屋登记时间为2016年10月20日）登记的建筑面积分别为：1xx0号259.89平方米；1xx1号91.09平方米；1xx2号153.84平方米；1xx3号92.04平方米；1xx4号158.68平方米；1xx5号92.04平方米；1xx6号151.4平方米；1xx7号181.17平方米；1xx8号347.24平方米。 （二）2012年11月3日，罗会德、鲜中会出具九张收据，确认收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司退还案涉九套房屋面积差异找补款417384元，具体为：收到1xx0号实测面积差异找补款71060元；收到1xx1号实测面积差异找补款24871元；收到1xx2号实测面积差异找补款41888元；收到1xx3号实测面积差异找补款25245元；收到1xx4号实测面积差异找补款43384元；收到1xx5号实测面积差异找补款25245元；收到1xx6号实测面积差异找补款41327元；收到1xx7号实测面积差异找补款49555元；收到1xx8号实测面积差异找补款94809元。 2012年11月16日，原成都世纪城新国际会展中心有限公司与罗会德、鲜中会签订九份《补充约定》，对上述九套房屋面积差异找补款予以了确认。 （三）2015年11月26日—27日，鲜中会或鲜中会、罗会德共出具了九张收条，确认融创会展公司应退还的相关费用总额为77689.32元，并明确相应款项应付至罗会德在交通银行四川省分行武侯支行开设的6222××××8115账户中，应退还的相关费用明细如下： 1.收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司2栋1单元1xx0号商品房应退面积差异找补款12903元、维修基金18.97元、契税387.09元、交易手续费45.16元、印花税6.45元，共计13360.67元； 2.收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司2栋1单元1xx1号商品房应退面积差异找补款4488元、维修基金6.6元、契税134.64元、交易手续费15.71元、印花税2.25元，共计4647.2元； 3.收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司2栋1单元1xx2号商品房应退面积差异找补款7667元、维修基金11.28元、契税230.01元、交易手续费26.83元、印花税3.84元，共计7938.96元； 4.收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司2栋1单元1xx3号商品房应退面积差异找补款4488元、维修基金6.6元、契税134.64元、交易手续费15.71元、印花税2.25元，共计4647.2元； 5.收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司2栋1单元1xx4号商品房应退面积差异找补款7854元、维修基金11.55元、契税235.62元、交易手续费27.49元、印花税3.93元，共计8132.59元； 6.收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司2栋1单元1xx5号商品房应退面积差异找补款4488元、维修基金6.6元、契税134.64元、交易手续费15.71元、印花税2.25元，共计4647.2元； 7.收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司2栋1单元1xx6号商品房应退面积差异找补款7480元、维修基金11元、契税224.4元、交易手续费26.18元、印花税3.74元，共计7745.32元； 8.收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司2栋1单元1xx7号商品房应退面积差异找补款8976元、维修基金13.2元、契税269.28元、交易手续费31.41元、印花税4.49元，共计9294.38元； 9.收到原成都世纪城新国际会展中心有限公司2栋1单元1xx8号商品房应退面积差异找补款16683.28元、维修基金25.3元、契税500.49元、交易手续费58.39元、印花税8.34元，共计17275.8元。 2016年3月14日，原成都世纪城新国际会展中心有限公司通过银行向罗会德在交通银行四川省分行武侯支行开设的6222××××8115账户转款77689.32元。 （四）成都世纪城新国际会展中心有限公司与罗会德、鲜中会还签订了九份《补充约定》，该九份《补充约定》没有落款时间仅有合同编号，合同编号为0000137、0000138、0000140、0000141、0000143、0000145、0000147、0000148、0000149。 （五）一审法院于2019年7月18日立案受理本案诉讼。成都世纪城新国际会展中心有限公司于2017年2月10日更名为成都环球世纪会展旅游集团有限公司，后于2020年2月3日更名为环球融创会展文旅集团有限公司。 融创会展公司陈述：双方就购房款和税费、维修基金办理过两次结算，第一次在2012年，根据当时的测算，罗会德、鲜中会应当缴纳的税费、维修基金为1057318.43元，融创会展公司应当退还的购房款为417384元，经过品迭后，罗会德、鲜中会再行向融创会展公司支付了639934.43元，双方分别出具了相应的收据；后面根据第二次面积测量结果，融创会展公司还应退还购房款75027.28元，加上应退的税费和维修基金，融创会展公司应退还的款项金额为77689.32元，融创会展公司于2016年3月通过银行转账给了罗会德、鲜中会；融创会展公司实际收取税费、维修基金的金额为1011653.12元，与罗会德、鲜中会应承担的税费、维修基金969246.12元之间存在差异，系因房屋交易税费政策变化导致交易税费金额、国土证工本费和贴花费减少了42406.96元。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个。现评判如下： 一、关于双方是否就案涉房屋应退购房款与罗会德、鲜中会应当缴纳的税费、维修基金进行了冲抵，进而罗会德、鲜中会要求退还购房款的主张能否成立的问题 融创会展公司认为双方分别在2012年和2016年两次对应退购房款和罗会德、鲜中会应交的税费维修基金进行了结算，融创会展公司根据2012年的结算情况退还了40132.6元，2016年根据面积实测报告的结果，再次对应退购房款和罗会德、鲜中会应交的税费维修基金进行了结算，最终经品迭后确定应退给罗会德、鲜中会的款项为77689.32元，融创会展公司已经通过银行转账退还给了罗会德、鲜中会，因此不应再承担退款责任。罗会德、鲜中会认为双方第一次面积实测报告作出后，进行了第一次结算，就用应退购房款和应缴税费维修基金进行冲抵，罗会德、鲜中会当时就补缴了28万余元，后来双方在2012年确定应该退的购房款为417384元，后面又通知交了税费维修基金60多万元。所以融创会展公司应当退还相应购房款。 对此本院认为，首先，按照“谁主张谁举证”的原则，应当由主张另行向融创会展公司支付了28万余元税费、维修基金的罗会德、鲜中会举证加以证明。现罗会德、鲜中会并未举证证明其向融创会展公司另行支付28万余元税费、维修基金的原始凭证，虽罗会德、鲜中会要求出具调查令调取融创会展公司设立的三个银行账户从2012年8月3日起至2015年12月31日止的交易明细及余额，但从罗会德、鲜中会的陈述来看，其主张该28万余元税费、维修基金系通过罗会德的银行账户支付，因此罗会德、鲜中会可通过调取自己的银行账户支付信息实现其举证目的，故罗会德、鲜中会的该调查取证申请，本院依法不予准许。因此，在融创会展公司对罗会德、鲜中会的主张不予认可的情况下，罗会德、鲜中会应当承担举证不能后果，即罗会德、鲜中会关于其另行缴纳了28万余元税费、维修基金的主张，依法不能成立。 其次，从双方的陈述来看，双方在案涉房屋买卖中，存在以应退购房款预先冲抵应缴税费、维修基金的情况，且结合罗会德、鲜中会于2012年双方确认应退购房款金额后不久支付639934.43元税费、维修基金和最终实际罗会德、鲜中会应缴税费、维修基金为969246.12元的事实以及查明已经实际退还购房款40132.6元的情况，也可认定双方存在以应退购房款冲抵应缴税费维修基金的行为。从2012年双方确认的情况来看，当时双方用应退购房款377251.4元（417384元—40132.6元）预先冲抵了部分税费维修基金。2015年11月，双方根据面积实测情况进行了第二次结算，此次结算确认了融创会展公司还应退还的购房款75027.28元（12903元+4488元+7667元+4488元+7854元+4488元+7480元+8976元+16683.28元）和应退还税费维修基金2662.04元（77689.32元—75027.28元）。 最后，现案涉房屋已经办理相应权属证明，双方应当对相应费用进行清结。结合双方一致认可依据案涉房屋最终确定的面积融创会展公司应退还给罗会德、鲜中会的购房款为489541.66元，扣除融创会展公司已经退还的40132.6元和75027.28元，融创会展公司最终应当退还罗会德、鲜中会的购房款为374381.78元（489541.66元—40132.6元—75027.28元），罗会德、鲜中会应当补缴的税费维修基金为331973.73元（969246.12元—639934.43元+2662.04元），两者品迭后，融创会展公司应退还罗会德、鲜中会购房款42408.05元。因罗会德、鲜中会于本案中要求融创会展公司退还相应款项，故本院依法支持从罗会德、鲜中会提起一审诉讼之日起融创会展公司退还42408.05元的利息，利息的计算方式为：以42408.05元为基数，从2019年7月18日起计算至2019月8月19日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算；以42408.05元为基数，从2019年8月20日计算至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 二、关于融创会展公司是否存在未开通房屋平面图中标示的电梯和卫生间的违约行为，进而融创会展公司是否应当向罗会德、鲜中会支付赔偿金的问题 罗会德、鲜中会要求融创会展公司支付赔偿金的基础在于融创会展公司存在所谓的未开通电梯和卫生间的违约行为，而罗会德、鲜中会并未举证证明双方就融创会展公司开通电梯和卫生间有约定，即现有证据不能证明融创会展公司负有将案涉电梯和卫生间开通的约定义务，简而言之，从本案查明的事实不能得出融创会展公司负有保证或负责案涉电梯和卫生间投入使用的约定义务。因此，罗会德、鲜中会要求融创会展公司赔偿损失的主张，本院依法不予支持。一审法院在双方未就未开通电梯和卫生间应承担违约金达成一致的情况下，且罗会德、鲜中会仅要求赔偿损失的情况下，判决融创会展公司支付违约金错误，本院依法予以纠正。 综上，罗会德、鲜中会和融创会展公司的上诉请求部分成立。一审法院认定事实部分不清，适用法律不当，导致判决结果应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初6274号民事判决； 二、环球融创会展文旅集团有限公司于本判决生效后十日内向罗会德、鲜中会退还购房款42408.05元； 三、环球融创会展文旅集团有限公司于本判决生效后十日内向罗会德、鲜中会支付利息（利息计算方式为：以42408.05元为基数，从2019年7月18日起计算至2019月8月19日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算；以42408.05元为基数，从2019年8月20日计算至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）； 四、驳回罗会德、鲜中会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为12598元，由罗会德、鲜中会负担11000元，环球融创会展文旅集团有限公司负担1598元；二审案件受理费30800元，由罗会德、鲜中会负担5604元，环球融创会展文旅集团有限公司负担25196元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  张卫敏 二〇二〇年十月二十八日 书记员  曹成香