贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8794号原告：贵州恒方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上村兰馨桂馥花园（清溪路**）。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖志银，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201910078163，一般代理。委托诉讼代理人：雷蕾，贵州瀛黔律师事务所实习律师，一般代理。被告：曾学文，男，1970年11月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：许正海，贵州存正律师事务所律师，执业证号15201200820272113，特别代理。委托诉讼代理人：陆攀峰，贵州存正律师事务所实习律师，一般代理。原告贵州恒方房地产开发有限公司（以下简称恒方房开公司）与被告曾学文商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒方房开公司委托诉讼代理人肖志银，被告曾学文及其委托诉讼代理人许正海、陆攀峰到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告恒方房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金80228.75元；3.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（预售合同登记号：Ｙ18088744）备案登记的注销手续；4.判令被告向原告支付主张权利产生的律师费2500元；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于花溪区·印象花溪房屋，房屋的具体坐落为37栋1单元27层1号房。合同约定房屋总价款为1604575元，根据合同第8条的约定，被告应该于签订合同之日支付购房首付款484575元。根据补充协议（附件十二）第3条第3款的约定：被告应该于2018年9月23日前，付该商品房总价款的69.8%（1120000元）给原告。根据补充协议第4条第2款的约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记，根据补充协议第16条的约定，出卖人有权要求买受人承担主张权利的律师费。本案中，被告未按照合同约定支付尾款，根据合同约定，原告依法享有解除权，并有权要求被告承担违约责任。现原告提起诉讼，望判如所请。被告曾学文辩称，我同意解除合同，但是不同意支付违约金和律师费。1.原告在配合办理贷款无故拖延达半年之久，导致后期申请房贷中遇到央行遵循“房住不炒”的政策收紧房贷，导致被告贷不了款，无法支付尾款，违约责任在于原告。2.被告未提供任何证据证明其向原告催收尾款，且在未向被告提供《商品房买卖合同》原件条件下，近乎以一种恶意欺诈的方式达到占用被告首期购房款，又告被告违约的恶意行为，原告主观上恶意破坏双方交易安全，行为上故意侵犯被告的合同权益，又失信恶意引起诉讼。3.原告主张的律师费没有合理依据。综上请求驳回原告诉请，被告也保留另行起诉原告资金占用费的权利。本院经审查明如下事实：原告恒方房开公司成立于2007年11月14日，类型为有限责任公司，注册资本10亿元，营业期限至2027年9月29日，经营范围为房地产开发、经营等。位于贵阳市花溪区项目系原告恒方房开公司建设开发，于2018年7月19日取得相关部门颁发的《贵阳市商品房屋预售许可证》。2018年7月21日，原告恒方房开公司（出卖人）与被告曾学文（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ＧＹＹＸＨＸ-37Ｈ-1-2701，含附件、附录等），约定由被告向原告购买位于贵阳市花溪区房屋一套（建筑面积为128.6平方米），房屋总价款为1604575元，买受人于本合同签订之日支付首期款484575元，余款1120000元以银行按揭贷款支付，房屋交付时间为2020年11月30日。其中合同第十条“逾期付款责任”约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。并由出卖人退还买受人全部已付款。…”。合同补充协议（附件十二）第三条第3项约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房的全部总房价款的30.20%给出卖人，并向贷款银行办理按揭申请手续。买受人必须在2018年9月23日前付该商品房总价款的69.80%（银行按揭款项）1120000元给出卖人；第四条“关于逾期付款责任”约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记；第十六条第1项约定，合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。该《商品房买卖合同》已在相关房屋产权管理部门办理备案登记（预售合同登记号：Ｙ18088744）。被告在2018年7月20日和7月21日支付原告定金20000元、首期款464575元。合计484575元，原告另代收物业专项维修基金32092元，后原告将该笔维修基金交至花溪区住建局。因被告未支付合同约定的前述1120000元款项，现原告诉至本院，请求如前。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告营业执照，被告身份证复印件，贵阳市商品房屋预售许可证，商品房买卖合同，贵阳市商品房预售合同备案登记表，付款情况清单等证据在卷佐证。上述证据，已经庭审质证，可以依法作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。结合原被告诉辩意见、举证质证意见以及庭审查明的案件事实，本案的争议焦点是案涉认购书以及房屋买卖合同及其补充协议是否应当解除。原被告签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式，被告在合同签订当日向原告支付购房首付款484575元，余款1120000元以贷款方式支付，根据庭审查明的案件事实，被告已在合同签订当日支付了首付款484575元履行了合同义务，但剩余房款1120000元的贷款办理，被告虽向银行提交了办理按揭贷款的相应资料，但未能成功办理，且其并未举证证明原告承诺为其办理按揭按揭，故对其辩称系原告原因未能办理银行按揭的意见本院不予采信。综上所述，因被告未能根据合同及补充协议约定在2018年9月23日前支付1120000元，且被告至今亦未向原告付清剩余房款，双方订立合同的目的难以实现，故其行为违反了《商品房买卖合同》的约定和法律规定，构成违约，应向原告承担逾期付款的违约责任，故原告诉请解除《商品房买卖合同》符合法律规定和合同约定，应予准许。因案涉房屋已经办理了商品房预售备案登记，故被告应当协助原告办理撤销备案登记手续。对于原告主张的违约金，因被告确实存在违约行为，应当向原告支付违约金，至于违约金的具体金额，原告认为被告未付清房款，构成违约，应当按照案涉商品房买卖合同补充协议第四条“关于逾期付款责任：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，并协助出卖人办理商品房买卖合同的注销备案登记对于以上约定”，按照总房款的5%支付违约金，对此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该补充协议条款系格式条款，加重了购房人的责任，且在补充协议中含有不合理减轻、免除或者不合理加重买受人责任的情形，故违约责任的承担仍以主合同约定为准，故应根据《商品房买卖合同》第十条逾期付款责任“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（2））逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”的约定，由被告按逾期应付款1120000元的5%向原告支付违约金为56000元。对于原告主张的律师代理费，虽然原被告之间对于合同解除后，原告有权向被告收取律师费，但原告并未提交律师费发票及付款凭证，故对该费用本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的约定，因原告已经收取了被告已付的房款484575元，现双方案涉商品房买卖合同业已依法解除，故原告应将该款项退还被告。对于维修基金，该款项已交至相关行政部门，故不应由原告承担退款责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州恒方房地产开发有限公司与被告曾学文于2018年7月321日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GYYXHX-37H-1-2701）。二、被告曾学文于本判决生效后十日内协助原告贵州恒方房地产开发有限公司办理位于贵阳市花溪区预售合同备案登记注销手续（预售合同登记号：Ｙ18088744）。三、被告曾学文于本判决生效后十日内支付原告贵州恒方房地产开发有限公司违约金人民币56000元。四、原告贵州恒方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告曾学文首付房款人民币484575元。五、驳回原告贵州恒方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息或迟延履行金。案件受理费1868元，由原告贵州恒方房地产开发有限公司负担604元，被告曾学文负担1264元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  马显丽人民陪审员  唐克辉人民陪审员  赵立华二〇二〇年十月二十日书 记 员  吴梓钥