广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异189号 案外人：邱镇福，男，1962年2月24日出生，汉族，住广东省潮安县。 委托代理人：谢泽河，广东品杰律师事务所律师。 委托代理人：杜梓珊，广东品杰律师事务所实习人员。 申请执行人：广州市白云宏新小额贷款股份有限公司，住所地广州市白云区广州大道北怡新路**地下****。 法定代表人：林志如，董事长。 委托代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。 委托代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师。 被执行人：朱育文，男，1957年9月12日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：黄杏妹，女，1961年5月12日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：朱汉正，男，1985年7月17日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：广州瑞章物业管理有限公司，住所，住所地广州市天河区车陂路**之**div> 法定代表人：朱育文，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人广州市白云宏新小额贷款股份有限公司（以下简称白云宏新公司）与被执行人朱育文、黄杏妹、朱汉正、广州瑞章物业管理有限公司（以下简称瑞章物业公司）民间借贷纠纷一案，案外人邱镇福对本院裁定查封位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号401房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，举行了公开听证。案外人邱镇福及其委托代理人谢泽河，申请执行人白云宏新公司的委托代理人卢瑞瑜均到庭参加了听证；被执行人朱育文、黄杏妹、朱汉正、瑞章物业公司等经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人邱镇福称，法院在执行〔2017〕粤01**执10090号案的过程中，查封了位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号401房，而案涉401房在查封前实际已出售给案外人邱镇福，归案外人邱镇福所有，故案涉401房是不得作为执行标的物的。2007年3月29日，案外人邱镇福向被执行人朱育文购买案涉401房，双方为此签订了《房地产预售契约》及《协议》，签约当天邱镇福即以现金方式向朱育文支付了上述合同所约定的房屋价款188000元，朱育文随后就将案涉401房交付给邱镇福占有，经对房屋装修后邱镇福一家已在2007年6月份以后入住使用案涉401房至今；此后，案外人邱镇福一直有催促被执行人朱育文办理该房屋的房产证，但朱育文却以各种理由拖延履行。案外人邱镇福认为，在案涉401房被法院查封之前，案外人邱镇福就已与被执行人朱育文就买卖案涉401房签订了合法有效的《房地产预售契约》及《协议》并合法占有使用该房屋，邱镇福也已付清了购房款，至今未办理房屋过户登记并非邱镇福的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人邱镇福现提出执行异议申请，请求人民法院停止对位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号401房的执行，解除对该房屋的查封执行措施。 申请执行人白云宏新公司称，不同意案外人邱镇福的异议申请，案外人邱镇福的异议请求欠缺事实及法律依据，通过案外人邱镇福提交的证据不能证实其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，请法院驳回其异议请求。 被执行人朱育文称，无述称。 被执行人黄杏妹称，无述称。 被执行人朱汉正称，无述称。 被执行人瑞章物业公司称，无述称。 本院查明，根据生效的〔2016〕粤01**民初3038号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：“一、本判决生效之日起十五日内，被告朱育文、黄杏妹偿还原告广州市白云宏新小额贷款股份有限公司借款本金100万元及利息、违约金……二、本判决生效之日起十五日内，被告朱育文、黄杏妹给付原告广州市白云宏新小额贷款股份有限公司律师费5000元；三、被告朱汉正、黄雪微、广州瑞章物业管理有限公司对上述判决第一、二项承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向被告朱育文、黄杏妹追偿；四、驳回原告广州市白云宏新小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求”等），申请执行人白云宏新公司向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求朱育文、黄杏妹向其偿还借款本金1000000元及利息、违约金并支付律师费5000元，要求朱汉正、瑞章物业公司对上述债务承担连带清偿责任，要求被执行人加倍支付迟延履行期间的债务利息等，本院于2017年12月6日以〔2017〕粤01**执10090号对该案立案执行（执行标的为331680元，执行费为4875元）。执行过程中，因登记在广州市天河区房地产开发总公司（后更名为广州亿林房地产开发有限公司）名下的位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号401房实为被执行人黄杏妹所有，本院于2019年5月28日作出〔2017〕粤01**执10090号执行裁定书，裁定查封案涉401房，并于2019年6月3日在广州市规划和自然资源局以〔2017〕粤01**执10090号执行裁定书及协助执行通知书首查封了案涉401房。由于案外人邱镇福认为其在2007年3月29日已就购买上述案涉401房与朱育文签订《房地产预售契约》及《协议》，并已向朱育文支付了案涉401房的全部购房价款且长期实际占有案涉401房，只是因朱育文的拒绝履行才导致产权过户手续未能办理，故提出本执行异议。 经查，涉案位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号401房的预售人〔开发商〕为“广州市天河区房地产开发总公司”，预售证号为“980005”，房屋登记预购人为“广州开发区通达贸易公司天河分公司”，预售契约〔合同〕为“98000372”，过户情况为“未过户”，登记日期为“1998－6－24”等。2015年5月25日，广州市天河区人民法院受理了黄杏妹（即本案被执行人黄杏妹）与广州亿林房地产开发有限公司（原名广州市天河区房地产开发总公司）、第三人广州开发区通达贸易公司天河分公司、交通银行股份有限公司广州天河支行工会委员会等房屋买卖合同纠纷一案，该院经审理后于2017年2月14日对该案作出〔2015〕穗天法民四初字第954号民事判决书，判决：广州亿林房地产开发有限公司（原名广州市天河区房地产开发总公司）协助黄杏妹办理广州市天河区车陂路22号鸿发广场第C幢第22号201房、301房、401房的房产登记交易过户手续及办理权属证书，广州亿林房地产开发有限公司（原名广州市天河区房地产开发总公司）、广州开发区通达贸易公司天河分公司协助黄杏妹办理注销上述房产的预售登记（契约编号：穗房预契字第98000370号、98000371号、98000372号）备案手续。广州开发区通达贸易公司天河分公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉（案号：〔2017〕粤01民终21090号）；2018年3月22日，广州市中级人民法院对该案作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。上述民事判决于2018年5月25日发生法律效力。2019年11月29日，广州市规划和自然资源局就本院执行局发出的查询函作出穗规划资源协查〔2019〕1284号复函，明确涉案位于广州市天河区车陂路22号鸿发广场第C幢第22号201房、301房、401房目前由本院以〔2017〕粤01**执10090号协执文书查封，期限至2022年6月2日止，广州市天河区人民法院以〔2017〕粤01**执13416号之一协执文书轮候查封，上述房屋暂未办理转移登记、未形成《不动产登记查册表》，至2019年11月29日，广州市规划和自然资源局也尚未收到关于过户上述房屋至黄杏妹名下的协执文书等。 案外人邱镇福为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《房地产预售契约》（该契约注明的编号为“穗房预契字第№98000453号”，立契约人位置的“甲方〔卖方〕：”处有“朱育文”字样的签名并盖有指印、“乙方〔买方〕：”处有“邱镇福”字样的签名并盖有指印，契约签约位置的“甲方〔签章〕：”处有“朱育文”字样的签名、“乙方〔签章〕：”处有“邱镇福”字样的签名，契约中无显示签约时间，契约的内容涉及乙方向甲方预购位于“广州市天河区车陂路22号鸿发广场第22号401号”房产、成交价为188000元等事宜）、《协议》（该协议签约位置的“甲方代表签字：”处有“朱育文”字样的签名并盖有指印、“乙方签字：”处有“邱镇福”字样的签名并盖有指印、注明的签约日期为“2007年3月29日”，协议的内容涉及甲方将车陂路22号〔鸿发广场401房〕转让给乙方使用等事宜）、《收据》（该收据落款处有“朱育文”字样的签名并盖有指印及注明“2007.3.29”字样，收据内容为“收到邱镇福人民币壹拾捌万捌仟元正〔此款购卖车陂路22号401房款〕”）、水费票据、物业费票据等资料。 本院认为，案外人邱镇福主张其对涉案位于广州市天河区车陂路以东大墩东地段鸿发广场C幢22号401房享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人邱镇福认为其已于2007年3月29日就购买案涉401房与朱育文签订《房地产预售契约》及《协议》，邱镇福已全额向朱育文支付了案涉401房的购房价款188000元，并已长期实际占有案涉401房，只是因朱育文的一再拒绝才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对该房屋的查封措施、停止对案涉401房的执行。但由于生效〔2015〕穗天法民四初字第954号民事判决书（案件二审案号：〔2017〕粤01民终21090号）已作出案涉401房实为被执行人黄杏妹所有的判决结果，据此已可以认定被执行人黄杏妹系案涉401房的所有权人；同时，根据作为执行依据的生效〔2016〕粤01**民初3038号民事判决书，被执行人黄杏妹也确实负有向申请执行人白云宏新公司清偿债务的责任；由此，本院在对案件的强制执行期间裁定对被执行人黄杏妹名下案涉401房采取查封的执行措施于法有据，并无不当。鉴于案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人邱镇福的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，因此，案外人邱镇福就案涉401房被采取查封执行措施而提出排除执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人邱镇福的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘** 审判员  贺 恒 审判员  高 静 二〇二〇年十月二十三日 书记员  罗颖欣