山东省德州市德城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1402民初560号 原告：德州明达物业管理有限公司，住所地山东省德州市经济技术开发区尚德十路**院内1-1。统一社会信用代码：91371400775265098C。 法定代表人：张冬梅，总经理。 委托诉讼代理人：刘鹏飞，男，德州明达物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘光强，山东弘正兴律师事务所律师。 被告：袁波，女，1969年10月22日出生，汉族，住德州市德城区。 委托诉讼代理人：刘亚奇，山东慨而慷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李正祎，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被告：德州星光物业管理有限公司，住，住所地德州市德城区湖滨北路西侧、三八路以南沿街门市**房一社会信用代码：91371400565229806F。 法定代表人：马良，执行董事。 委托诉讼代理人：袁波，女，德州星光物业管理有限公司股东。 原告德州明达物业管理有限公司（以下简称明达公司）与被告袁波、德州星光物业管理有限公司（星光公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明达公司的委托诉讼代理人刘鹏飞、刘光强，被告袁波、袁波的委托诉讼代理人刘亚奇、李正祎，被告星光公司的委托诉讼代理人袁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告物业费及其他费用共计888991.69元及利息；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判令被告返还物业费及其他费用共计913041.13元及利息。事实和理由：2016年3月5日，原告与被告在德州市签订《物业管理公司承包协议》，因服务期间多名业主投诉，2016年12月29日合同终止，但被告预收的2017年物业费以及其他相关费用却未归还原告，原告多次要求与被告核实账目，但被告一直推诿，不与原告进行协商解决，故诉至法院。 袁波、星光公司共同辩称，一、原告所述与事实不符。原告曾用名称德州嘉泰房地产集团物业管理有限公司。2016年初原告公司负责人与被告袁波协商，拟将其关联公司德州嘉泰房地产开发公司开发的嘉瑞园、名仕雅居、世纪花城三小区的物业服务整体转包给被告，并要求被告以其经营的星光公司作为担保人。此后原告负责起草了案涉的物业管理承包协议，被告提出异议认为物业整体转包的形式不符合行业惯例，也违反相关法律规定，但原告公司张冬梅承诺双方按照协议，各得其所即可。双方遂于2016年3月5日签订了案涉协议，服务期限自2016年3月1日至2019年2月28日，原告每年收取30万元的承包费，并按合同约定扣除了15万元作为被告提供服务的保证金。合同签订后，被告组织人员进入三小区，提供物业管理服务，期间，安排人员对小区的设施进行了全面检修，及时将老旧设施进行更换，并按照行业惯例按时收取了当年度以及在年末预收了2017年度的部分物业业主的物业费。二、原、被告之间签署的承包协议系无效合同，请求贵院依法予以确认。无效合同自始无效，既不存在解除合同的基础，也不能作为收取承包费、保证金的依据。三、合同无效导致的法律后果（一）返还责任。1.原告应向被告返还不当得利款，包括已收取的承包费和保证金各15万元，合计30万元，以及原告强行进驻案涉小区后扣留被告管理物业服务办公室的现金22177.06元（现有证据证明的为21288.56元）。2.原告应当将其代收的2016年3月至12月的物业费、二次加压费、垃圾清运费等全额返还给被告。3.被告应当向原告返还其代收的2016年1、2月份和2017年案涉小区的物业费、二次加压费、垃圾清运费等具体数额详见收费项目统计表及统计表说明。（二）损害赔偿责任1.原告应当承担缔约过失的过失责任的原因和法律依据。根据《合同法》第58条之规定，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，案涉协议系由原告方负责起草，在明知系无效合同的前提下，为牟取利益，违反行业惯例和法律法规，将本应由自己提供服务的小区物业的整体管理转包给被告主观过错较大，因此应当承担全部过错责任。2.原告具体应当承担缔约过失责任的范围：①长期物资投入折价赔偿；②导致被告无法收取物业服务费的损失（包括减免原告员工物业费）；③导致被告应收，未收的二次加压费，无法申请物业维修基金的损失等。四、对被告主张行使抵销权，以原告应向被告返还和赔偿的总金额等额抵销被告应向原告返还的金额。五、等额抵销后，若原告仍应向被告履行给付义务的，被告保留提起反诉或者另行提起诉讼的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月5日，明达公司（甲方）与袁波（乙方）、星光公司（丙方）签订了一份《物业管理公司承包协议》（以下简称《承包协议》），约定，乙方对甲方管理的名仕雅居、世纪花城、花好月圆（嘉瑞园）三个小区的物业服务进行整体承包，承包期限三年，自2016年3月1日至2019年2月28日，丙方自愿为乙方担保《承包协议》的履行。《承包协议》还约定了承包费每年为30万元，共计90万元，分六期支付，第一期15万元，自本协议签订之日起10日内支付；第二期15万元，于2016年8月31日前支付；……；甲方于2016年收取的各小区的物业费的截止时间为2016年2月29日，甲方所收取物业费金额经甲乙双方确认后，甲方按季度平均交接给乙方，并做好财务移交手续。乙方须在本协议签订之日起十日内向甲方交纳履约保证金15万元；甲方权利义务：1.甲方法定代表人不得变更，甲方有权对乙方的管理经营状况及物业物业管理服务质量进行监督，依据业主反映情况提出建议和意见……。乙方权利义务：1.乙方自本协议签订之日起立即进入各小区提供物业管理服务。有权主持各小区全面工作，对公司人员有权调换，对物业收取的费用有权支配……。第十二条、乙方对所接管的各小区的房屋及水电等设备设施的维修，按国家规定的保修年限执行。由于各小区保修期届满，由乙方与业主委员会或业主代表共同协商后，写出维修建议报房屋主管部门批准，用住宅专项维修资金解决。乙方申请物业维修资金时，必须通知甲方同意，甲方有权对其真实性及合理性进行监督审查。十九、违约责任：……2.乙方承包经营期间出现业主投诉较多、与业主发生纠纷、服务质量低下、管理不善等情况的，甲方有权单方终止本协议（本协议终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效），且乙方应按本协议每期承包费金额的50%向甲方支付违约金……。二十一条、丙方作为承包担保人，为乙方履行本协议提供连带保证。 2016年3月1日，袁波即进驻嘉瑞园、世纪花城、名仕雅居三个小区进行物业服务。2016年12月29日，原告从被告处收回案涉三小区的物业服务经营权，双方之间的《物业管理公司承包协议》解除。原告主张之所以提前终止《承包协议》系因被告在提供物业服务期间提供服务不合格，导致多名业主投诉，违反了《承包协议》的约定，并向被告发出了《解除合同通知书》。原告提交案涉三小区部分业主的投诉信等证据予以证实，被告对此不予认可，辩称部分业主投诉信怀疑系原告伪造，另有部分业主系原告方员工，与原告有重大利害关系，投诉内容不真实，被告没有违约，原告也没有向事先向被告发出《解除合同通知书》，终止《承包协议》系原告单方行为。原告与袁波终止《承包协议》后，双方之间就承包期间的账目进行了结算，但一直未达成一致意见。2017年7月29日，原告向袁波、星光公司、德州市德诺物业管理有限公司（被告袁波为该公司法定代表人）发出《关于财务交接账目不清问题的通知》。袁波收到该通知书后，当日进行了回复，并于2017年7月30日向嘉泰集团（原告明达公司系嘉泰集团负责人控制的公司）邮寄送达了《回复函》。 另查明，被告进驻案涉三小区前原告已对案涉三个小区2016年度物业服务费、二次加压费、楼道公用电费、垃圾处理费等进行了部分收收取，经双方核对，原告应返还被告2016年度（3-12月）上述费用892938.10元。2016年4月11日，原告返还被告146469元费用，尚欠袁波746469.10元，剩余款项经双方协商一致，将袁波应支付的15万元保证金和首期15万元承包费在上述未支付款项予以抵扣，抵扣后原告欠袁波446469.10元服务费。原告另主张按照双方签订的《承包协议》的约定，截止合同解除之日，被告尚有10万元承包费未交纳。袁波进入案涉三小区进行物业服务期间，收取了三小区2016年度部分物业费并预收了2017年度物业服务费、二次加压费、垃圾清运费等费用，原告主张袁波应返还其2016年1-2月份物业费、垃圾处理费、二次加压费71268.33元；应返还2017年度物业服务费、二次加压费、代收垃圾清运费合计931647元。以上共计1002915.33元。原告提交了案涉三小区各业主签字的物业费明细表。被告对明细表的真实性不予认可，其认可的数额是893984.1元。 原告主张被告服务期间应返还的其他费用为：1.原告为被告垫付的2016年12月份名仕雅居小区垃圾清运费1800元，提交了一份德州市德城区天衢环卫队2017年2月份开具的发票一张，被告对此不予认可，辩称在其服务期间名仕雅居小区的垃圾清运费已缴清，并且根据发票显示开票时间为“2017年2月”，已不在被告服务期内。2.原告为被告垫付的2016年12月份名仕雅居小区院内电费495.34元以及楼道公用电费488.05元，提交了国网山东省电力公司德州供电公司开具的发票45份，被告对此不予认可，认为票据记载的计费年月为“2017年2月”，已不在被告服务期限内，不应由被告承担。3.原告为被告垫付的2016年12月份世纪花城小区电费24231.78元提交了德州供电公司开具的客户名称为德州金盛德房地产开发有限公司缴费凭条三份，被告对上述证据的真实性和关联性均有异议，认为该证据为打印小条，无供电公司公章，缴费客户名称为“德州金盛德房地产开发有限公司”，计费年月为“2017年1月”，已不在被告服务期限内。4.被告应返还原告为其垫付的2016年世纪花城小区电梯年检费8500元，提交了一份德州市产品检验检测研究院开具的发票一份，被告对其真实性无异议，但认为电梯检测费按照年度缴纳，2016年被告服务期限为9个月，被告应承担缴费数额的六分之五。5.被告应返还原告名仕雅居小区2016-2017年度三元水电费91599.88元、返还世纪花城小区2016-2017年度三元水电费74834.04元。原告为证实其主张，申请法院调取了德州市热力发展有限公司提供的世纪花城供热面积以及德州市恒源热力有限公司提供的名仕雅居小区供热面积（根据德州市物价局相关文件的规定，供热公司应返还物业公司每平方米3元水电费，扣除被告管理的一个半月2016年10月15日-2016年12月29日），其余部分应返还原告。被告对本院调取的证据的真实性有异议，认为该证据不能客观反映二次加压费的实际情况。 又查，被告袁波在本案诉讼期间，就其抗辩的本案原告应向其支付的物业服务费、合理开支费用、原告扣留的现金21288.56元以及应返还的承包费、保证金等费用已另行起诉。 本院认为，本案争议焦点为：1.案涉《承包协议》是否合法有效；2.原告要求被告袁波、星光公司返还物业费及其他费用913041.13元有无事实法律依据的支持。 关于焦点1，《物业管理条例》第三十九条虽然规定物业服务企业不得将全部物业管理一并委托给他人，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一的，业主委员会或者业主请求确认合同或合同相关条款无效的，人民法院应予支持。（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同……”的规定，本院认为，《物业管理条例》非效力性禁止性规定，即使物业公司存在违反该条例的情形，业主或业主委员会享有主张合同无效的权利，法律未赋予委托承包合同关系的双方当事人享有此权利。故被告袁波、星光公司辩称案涉《承包协议》因违反该条例无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。本案原、被告及星光公司2016年3月5日签订的《承包协议》系各方当事人在平等自愿基础上签订的，是其真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止规定，不违反公序良俗，合法有效。 关于焦点2，本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，各方应按合同约定履行义务。案涉《承包协议》已于2016年12月29日终止履行，合同已解除。根据合同约定，袁波应向原告明达公司支付承包费25万元（30万÷12个月×10个月）和15万保证金。本案《承包协议》终止事由，原告主张系被告违约，未按协议约定提供物业服务，导致业主多次投诉。其提交投诉信，系证人证言，上述证人亦未出庭作证，在没有其他书证或相关证据佐证的情况下，本院对此不予支持。根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的相应法律后果。故在原告没有充分的证据证明袁波存在违约的情况下，双方即终止协议的履行，袁波尚未实际支付保证金原告无权要求袁波支付。 袁波进入案涉三小区进行物业服务期间，收取的三小区2016年度部分物业费并预收的2017年度物业服务费、二次加压费、垃圾清运费等费用，原告主张袁波应返还物业费数额（2016年度1-2月、2017年度）为1002915.33元，袁波认可数额为893984.1元。本院认为，原告提交的案涉三小区各业主签字的物业费明细表系书证原件，来源合法，与待证事实具有关联性，本院对其证明效力予以认定，上述费用袁波应予返还。 上述袁波应予返还原告的费用，扣除原告应返还袁波而尚未返还的746469.10元物业服务费，袁波应支付的费用数额为506446.23元（1002915.33+250000-746469.10元）。 关于原告主张的案涉名仕雅居和世纪花城三元水电费（二次加压费），本院依原告申请调取的德州市热力发展有限公司以及德州市恒源热力有限公司分别提供的世纪花城小区和名仕雅居小区2016-2017年度采暖费面积的证据，该证据来源合法，与待证事实具有关联性，本院对证明效力予以确认。据此，名仕雅居小区2016-2017年度三元水电费（二次加压费）为91599.88元（48853.27平方米×3元÷4个月×2.5个月）、世界花城2016-2017年度三元水电费（二次加压费）为73358.55元（39124.56平方米×3元÷4个月×2.5个月），上述费用被告应予返还原告。 关于原告垫付的2016年世纪花城小区电梯年检费8500元，原、被告应根据服务期限按份承担，被告袁波承担份额为六分之五，即7083元，该部分费用，被告应予返还原告。 原告主张的其为被告垫付的2016年12月份名仕雅居小区垃圾清运费1800元，以及原告为被告垫付的2016年12月份名仕雅居小区院内电费495.34元以及楼道公用电费488.05元，其提交的德州市德城区天衢环卫队开具的发票开票时间是2017年2月份、国网山东省电力公司德州供电公司开具的发票的计费年月也是2017年2月，此时被告袁波已不在服务期限，原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告提交的德州供电公司开具的客户名称为德州金盛德房地产开发有限公司缴费凭条，不是普通发票，客户名称也不是原告，与本案缺乏关联性，被告也不予认可，本院对此不予认定。原告据此要求被告返还2016年12月份世纪花城小区电费24231.78元的诉讼请求，本院不予支持。 被告袁波在本案抗辩中主张的原告应向其支付的物业服务费、合理开支费用以及应返还的承包费、保证金等费，鉴于袁波已另案起诉,案号为（2020）鲁1402民初4006号，本案未处理的部分，将在（2020）鲁1402民初4006号案件中予以审理，本案不再处理。 综上，以上原、被告之间的债权债务相互抵扣后，被告应返还原告物业费及其他费用共计671404.66元。 关于利息，双方对此未有约定，应自原告起诉之日2020年1月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。 被告星光公司作为保证人自愿为袁波就案涉《承包协议》的履行承担连带保证责任，应依约对本案袁波的债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告袁波于本判决生效之日起十日内返还原告德州明达物业管理有限公司物业费及其他费用共计671404.66元，并以671404.66元为基数，自2020年1月20日起至实际付清支付止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息； 二、被告德州星光物业管理有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告德州明达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12690元，减半收取6345元，德州明达物业管理有限公司负担1680元，袁波、德州星光物业管理有限公司负担4665元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  滕冬梅 二〇二〇年十月二十六日 法官助理杨爱华 书记员季秀荣