北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初28333号原告：贺阳，男，1955年9月14日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨国庆（贺阳之妻）。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司****。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，该公司员工。原告贺阳与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺阳及其委托诉讼代理人杨国庆与被告爱家营公司之委托诉讼代理人杜艳晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令对方支付自2019年10月21日至合同解除之日期间的租金；3、判令对方支付违约金24000元；4、判令对方支付逾期付款违约金并赔偿其他经济损失。诉讼中，贺阳撤回第四项诉讼请求。事实与理由：2019年8月19日，双方签订了《北京相寓资产管理服务合同》，约定我将位于北京市海淀区民族大学西路x号楼x号楼x号房屋出租给对方，每月租金12000元，租赁期限自2019年9月21日至2020年10月25日。2019年11月21日开始对方没有向我方支付任何租金。对方自称因其违约要单方解除合同，并且仅赔偿一个月的租金作为违约金。我并未同意。双方多次协商未果，为维护我的合法权利，特诉至法院，请求公正判决。爱家营公司辩称，同意解除合同，但是我方提出解除合同时间为2019年10月16日，因此合同解除时间应为2019年10月16日。根据合同第八条第三款约定，我方在签订合同起始日30日内提出解除合同，只需要将已经支付的租金支付给对方即可，而我公司已向对方支付了一个月的租金，因此我方的违约责任已经承担完毕。我方向对方交钥匙的时间是2020年3月13日，同意支付租金至2020年3月13日，但双方没有交接房屋是受新冠肺炎疫情影响，因此我方要求减免疫情期间的租金。我方认为对方主张的违约金过高，其没有那么大的损失，因此请求酌减违约金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年8月19日，贺阳（甲方）与爱家营公司（乙方）就涉案房屋签订《北京相寓资产管理服务合同》（以下简称租赁管理合同），约定甲方授权乙方以本条约定用途（居住）。甲方同意乙方整租的形式出租该标的的资产。服务期自2019年9月21日起至2020年10月25日止。双方经评估后一致认为，标的资产预计租金收益为12000元/月。双方认可自2019年9月21日开始计算租金收益，并以月付的支付周期方式向甲方转付。付款计划为首笔于服务开始后7个工作日内支付12000元，2019年10月21日扣除一个月服务费支付0元，2019年11月21日扣除维修基金780元、5天服务费支付租金9220元，自2019年12月21日起每月支付12000元租金。资产管理服务期间，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（1）迟延转付当期甲方应得租金收益达5个工作日的；（2）乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（3）将标的资产擅自委托给第三方租赁管理机构的；（4）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。合同提前解除的收益结算：由于违约方原因导致合同提前解除的，自向对方将提前解约事由送达违约方或者违约方提前解约申请得到相对方同意后：1、如届时标的资产处于出租状态，违约方应按照本合同第八条第二款、第三款约定承担违约责任；2、如果届时标的资产空置的，双方办理标的资产交割手续，违约方依照本合同约定承担违约责任。乙方违约责任：因乙方原因导致本合同提前解除的，若乙方在资产管理服务期起始30日内违约解除合同，乙方已转付的租金收益作为违约金支付给甲方；超过30日的，乙方应按月预计租金收益的200%向甲方支付违约金，并承担因提前解除合同向资产使用人支付的违约金及赔偿金。上述合同签订后，贺阳将涉案房屋交付给爱家营公司，爱家营公司于2019年9月20日向贺阳支付租金12000元，此后未再支付租金。贺阳主张爱家营公司拖欠租金故其要求解除合同、支付拖欠的租金并且赔偿违约金。爱家营公司同意解除合同，但认为因涉案房屋不好出租，故其公司于2019年10月16日向贺阳提出解除合同，并以已支付的一个月租金作为违约金，其公司认为合同已于2019年10月16日解除，违约责任已履行完毕。贺阳对此不予认可，表示其从未同意过解除合同，并且在对方提出房屋不好出租时，其只是愿意通过降低租金或者装修房屋等方式尽快将房屋出租出去，但双方未能就此达成一致。爱家营主张其于2020年3月13日将钥匙交付给贺阳，同意支付租金至2020年3月13日。贺阳对此称2020年3月13日物业公司员工跟其联系说涉案房屋的房门没有锁，因钥匙在爱家营公司员工李某处，而因疫情防控李某无法进入小区，故其通知李某将钥匙交给物业，让物业帮忙锁门，此后钥匙一直放在物业。贺阳提交的其与李某的微信聊天记录显示：2020年3月14日12:34分，贺阳：小李，你现在回京上班了吗？是否可以把房屋钥匙交给鑫德物业，他们会帮我们去锁门。如果你未返京，是否可以让你们门店的在京同事帮忙处理一下？谢谢。因为我们没有钥匙，只得麻烦你，没有钥匙，防盗门就无法重新锁上，就只能这样开着。李某：给物业可以，我下午一会就去物业。贺阳：多谢了。李某：您能把房子收回去，我也十分感谢您。贺阳：你就把钥匙交给鑫德物业的王女士吧。2020年3月14日14:00分，李某：钥匙给王女士了。贺阳：好，谢谢你。爱家营公司抗辩称受新冠肺炎疫情影响且涉案房屋所在楼宇出现确诊病例，所在小区和楼宇采取应急管控措施，其使用房屋受到严重影响，因此主张减免疫情期间的租金。贺阳认可涉案房屋所在楼宇出现过确诊病例导致楼宇封闭了一段时间并且同意适当酌减疫情期间的租金。另查，涉案房屋自双方签订合同时起至法庭辩论终结前为空置状态，2020年9月15日庭审结束后贺阳前往涉案房屋处将房屋收回。本院认为，贺阳与爱家营公司就涉案房屋签订的《北京相寓资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应依约履行合同义务。双方均同意解除合同，本院对此不持异议，但双方关于合同解除时间存在争议。根据双方陈述及举证情况，2019年10月16日爱家营公司提出10月20日将涉案房屋退还给贺阳，贺阳并未同意。随后双方就变更合同条款及重新签订合同进行过协商，但未能达成一致意见。爱家营于2019年10月16日提出解除合同，但并不具备单方解除合同的条件，因此不能产生合同解除的效力，故爱家营抗辩主张双方合同于2019年10月16日解除，依据不足，本院对此不予支持。贺阳主张合同于2020年9月15日解除，但根据已查明的事实，在贺阳的同意下，爱家营公司于2020年3月14日将房屋钥匙交给涉案房屋所属的物业公司，虽贺阳主张双方未办理交接，合同仍继续履行，但爱家营公司在此前多次向贺阳表示不再继续履行合同，并且在贺阳的同意下将钥匙交给物业公司，而业主贺阳在爱家营公司交还钥匙后未再提出过异议或者要求继续履行合同，应视为贺阳此时同意解除合同。因此合同解除时间应为2020年3月14日。爱家营公司理应支付相应的租金，但考虑到新冠肺炎疫情及管控措施确会对爱家营公司正常使用房屋造成影响，根据公平原则，现爱家营公司要求酌减新冠肺炎疫情期间的租金，并无不当，本院对此予以支持，具体期间和数额本院根据双方的实际情况酌情予以判定。爱家营公司提前退租，构成违约，应当承担相应的违约责任，贺阳要求爱家营公司支付违约金，具有事实和法律依据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、贺阳与北京爱家营企业管理有限公司签订的《北京相寓资产管理服务合同》（编号为AFWT10345452ZY)于2020年3月14日解除；二、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效后七日内向贺阳支付2019年10月21日至2020年3月14日的租金42000元；三、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效后七日内向贺阳支付违约金24000元；四、驳回贺阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元（贺阳已预交），由贺阳负担725元，已交纳；由北京爱家营企业管理有限公司负担725元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘艳二〇二〇年十月十九日书记员  曲婧