上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初60822号原告：上海唐钰里商业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈嘉，执行董事。委托诉讼代理人：张润杰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：豌豆朵玩具(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：何旭光，董事长。委托诉讼代理人：张旭，山东科创律师事务所律师。委托诉讼代理人：石萍，山东科创律师事务所律师。原告上海唐钰里商业管理有限公司与被告豌豆朵玩具(上海)有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张润杰，被告委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海唐钰里商业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令解除原被告签署的《物业管理服务协议》；2、判令被告向原告支付物业管理费人民币(以下币种相同)89,801.60元(2019年9月15日至2020年5月14日，每月10,128元，2020年5月15日至6月10日8,777.60元)；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金，暂计7,404.91元(以被告拖欠物业管理费89,801.60元为基数、每日万分之五，自应付款之日计算至被告实际支付时)；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2017年4月15日签订《物业管理服务协议》,约定原告为被告承租案外人上海立天唐人文化传播有限公司上海市浦东新区陈春路XXX号XXX-XXX-XXX号商铺在租赁期间(2017年7月15日至2023年7月14日)提供物业管理服务。协议约定物业管理费每平方米每月24元,共422平方米,每月10,128元,每三个月支付,提前10日支付,后经双方协商,决定变更为每两个月支付,每个支付周期届满前提前支付下一期物业费。被告于2019年9月15日起不再支付任何物业费,原告无奈提起本案诉讼。被告豌豆朵玩具(上海)有限公司辩称，1、自2018年12月起至2019年9月，因商场管道堵塞导致被告店铺内马桶被堵，被告多次要求原告疏通却迟迟得不到解决，直至2019年9月才得已解决，被告已向原告书面提出免除管道堵塞期间物业管理费的要求。原告在2020年4月21日向被告发出的《催款通知书》中表示双方签署的《物业管理服务协义》已于2019年12月21日解除，故被告无需再支付物业管理费；2、原告作为物业管理单位存在管理混乱，乱收费、不作为等多项违约行为，造成商场环境差，大量商户经营困难，原告无权要求被告再承担2019年9月之后的物业管理费；3、由于原告不作为导致被告店内马桶被堵塞的10个月时间里无法正常经营，被告本着友好协商的态度仍积极履行付费义务，但原告的服务质量却迟迟得不到改善，属原告违约在先，被告不应承担违约金且违约金标准过高；4、被告预交的质量保证金10,000元和履约保证金20,256元原告应当返还。本院经审理确认以下事实,2017年4月，被告向案外人上海立天唐人文化传播有限公司承租了“唐人御桥里”1层116/117/118号商铺，套内建筑面积共计422平方米(以下简称该商铺，起租期限自2017年7月15日至2023年7月14日)，同时，被告与原告签署了《唐人中心物业管理服务协议》并作为租赁合同的附件，协议约定原告为该商铺提供物业管理服务，物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月24元，每月物业费合计10,128元，每三个月一付，后双方改为每两个月一付。协议第三条(三)履约保证金载明：被告应于本协议签订之日一次性向原告交纳相当于2个月物业服务费的履约保证金。如被告未能按照本协议约定向原告支付物业服务费、能源费、超时空调费或违约金，以及违反管理制度导致罚款、赔偿金，原告有权以全部或部分履约保证金冲抵被告应交费用。履约保证金不足以冲抵前述费用，原告有权向被告追索。(四)质量保证金载明：被告同意在本协议签订时向原告缴纳质量保证金10,000元整，作为被告在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生商铺不按时开业，或者出售的商品质量不符合国家规定或有损于唐人中心的整体声誉、或者被告违规经营遭到政府部门处罚，可能对本物业造成不利影响时，原告有权以质量保证金代为支付对消费者、受损方的退货款、赔偿款、或政府罚款等。被告在接到原告书面通知后5天内将质量保证金补足，否则，应按本协议第六条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若被告完全履行本协议规定的义务，原告应在90天内将质量保证金无息退还给被告。第六条(二)约定：如被告逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，被告除应如数支付或补足外，每逾期一天，按应付未付金额的万分之五向原告支付违约金。逾期超过15天的，原告有权按本协议约定中止或停止相关服务。由此造成的损失，被告自行承担。协议签订后，被告向原告预付了履约保证金和质量保证金，双方各自履行合同义务。自2019年9月15日起，被告以商场管道长时间堵塞造成店内异味难闻且商场环境差、管理混乱、物业不作为等理由不再按时向原告缴纳物业管理费。2020年4月8日，原告与案外人上海立天唐人文化传播有限公司共同向被告发出《催款通知书》，要求被告于4月15日前支付2019年9月15日至2020年6月30日拖欠的租金、物业费和违约金共计2,972,638.38元。2020年4月21日，原告与案外人再次共同向被告发出《催款通知书》，要求被告于4月28日前支付拖欠的租金、房屋占用费、物业费、违约金共计2,363,395.81元。该份通知书还写明“上述《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除。贵租户应于2019年12月27日前腾空房屋、办理房屋返还手续，但截止2020年4月21日仍未返还，按照合同第25.3约定：‘双方确认因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，承担各项能源费用等’、第25.5条约定：‘无论任何原因，交还期满后乙方仍未能按要求将该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止’……”。2020年6月，原告提起本案诉讼。审理中，被告表示不认可《租赁合同》于2019年12月21日解除，但认可《物业管理服务协议》于该日解除。原告则认为被告未按约付款导致原告单方享有解除权，应由原告选择何时解除合同，被告预缴的质量保证金应冲抵欠费本金，履约保证金应冲抵违约金。另查明：被告承租的商铺尚未交还案外人，案外人已向本院另案提起(2020)沪0115民初51248号房屋租赁合同纠纷诉讼，该案尚在审理中。以上事实，有唐人中心物业管理服务协议、催款通知书及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告于2017年4月签署的《唐人中心物业管理服务协议》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，双方应全面履行合同义务。被告承租期间，原告为其提供了物业服务，被告应当支付原告提供服务期间的管理费。现原告要求被告支付2019年9月15日至2020年6月10日期间的物业管理费89,801.60元于法有据，本院予以支持。《催款通知书》上仅载明“上述《房屋租赁合同》于2019年12月21日解除”，未明确《唐人中心物业管理服务协议》的解除日期，被告逾期支付物业服务费付款已超过15天，现原告依约要求解除该服务协议有合同依据，应予准许。被告所抗辩的事由不构成拒付物业费的理由，应承担相应的违约责任。鉴于双方约定逾期付款的违约金计算标准确属偏高，故由本院依法酌情确定违约金3,000元。根据协议约定，被告预缴的履约保证金20,256元原告有权冲抵被告应缴的物业服务费，协议履行期间未发生原告可扣除质量保证金的事宜，该款原告应于协议终止后无息退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、解除原告上海唐钰里商业管理有限公司与被告豌豆朵玩具(上海)有限公司于2017年4月签订的《唐人中心物业管理服务协议》；二、被告豌豆朵玩具(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海唐钰里商业管理有限公司上海市浦东新区陈春路XXX号XXX-XXX-XXX号商铺自2019年9月15日起至2020年6月10日止的物业管理费69,545.60元(已扣除履约保证金20,256元)；三、被告豌豆朵玩具(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海唐钰里商业管理有限公司违约金3,000元；四、原告上海唐钰里商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告豌豆朵玩具(上海)有限公司质量保证金10,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,230元，减半收取计1,115元，由原告上海唐钰里商业管理有限公司负担25元，被告豌豆朵玩具(上海)有限公司负担1,090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 田 华二〇二〇年十月三十日书记员 杨燕雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。