安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终675号 上诉人（一审被告）：李刚，男，1974年6月22日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，户籍地安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（一审原告）：阜阳市海利食品有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区三十里铺105国道南侧，统一社会信用代码913412007568166246（1-1）。 法定代表人：赵中岳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：季鸿，安徽意扬律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：阜阳市海利房地产开发有限责任公司，住所地安徽省阜阳市颍州区三十里铺唐寨村，统一社会信用代码91341200788564863M（1-1）。 法定代表人：赵中岳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈安宗，安徽京阜律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：蒋北平，男，1974年5月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 一审被告：阜阳市达益置业有限公司（原阜阳市天纵房地产开发有限责任公司），住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路**，统一社会信用代码913412007117084864。 法定代表人：车涛，该公司董事长。 一审被告：车涛，男，1972年5月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 一审被告：宁玉涛，男，1967年6月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市。 上诉人李刚因与被上诉人阜阳市海利食品有限公司（以下简称海利食品公司）、阜阳市海利房地产开发有限责任公司（以下简称海利房地产公司）、蒋北平及一审被告阜阳市达益置业有限公司（原阜阳市天纵房地产开发有限责任公司，以下简称达益置业公司、天纵房地产公司）、车涛、宁玉涛案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，经征询当事人同意，本院依法组成合议庭进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 李刚上诉请求：1、撤销一审判决，驳回海利食品公司、海利房地产公司及蒋北平的诉讼请求；2、二审诉讼费用由海利食品公司、海利房地产公司及蒋北平负担。事实和理由：一、海利食品公司、海利房地产公司及蒋北平并未在法定期限内提出执行异议之诉；二、海利食品公司、海利房地产公司及蒋北平对涉案房产不当然享有物权，海利食品公司、海利房地产公司及蒋北平在不具有房地产开发资质情况下，借用达益置业公司资质进行房地产开发，违反法律强制性规定，其行为不具有合法性，故其不属于物权法第三十条规定的合法建造人，因此，根据物权法第一百四十二条规定，涉案房产的建设用地使用权证载明的权利人为达益置业公司，据此涉案房产应依法属于达益置业公司所有。三、生效的(2018)皖12民初115号民事判决和(2018)皖民终726号民事判决不能作为判决涉案房地产归海利食品公司等所有的根据。上述生效判决均发生在涉案房地产被查封之后。生效的最高人民法院裁定认定：“(2018)皖民终726号民事判决是海利食品公司等基于与达益置业公司(天纵房地产公司)之间的资质借用关系提起的确权诉讼，纠纷发生在合同双方当事人之间，原审作出确权认定并不存在违反物权公示原则情形。至于海利食品公司等借用达益置业公司名义开发房地产是否会损害丰源贷款公司等人信赖利益，以及能否阻止执行等问题，(2018)皖民终726号民事判决亦指出‘其要求执行涉案标的请求可在执行中按相关规定解决”，因此，生效判决依法不具有阻却执行的效力。四、不具有房地产开发资质的当事人以具备房地产开发资质的房地产开发企业的名义开发房地产，并将建设用地使用权、房屋所有权登记在后者名下，当后者负担债务，申请人申请执行时，实际权利人主张停止执行并确权的，应当不予支持。建设用地使用权与房屋所有权作为物权，均应当以登记为公示要件。挂靠协议不能对抗第三人，且双方签订的挂靠协议本身是违法的，应由挂靠人承担不利后果。 海利食品公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。1、海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平作为一审原告的诉讼主体资格适格。赵中岳系海利食品公司的法定代表人，其支付土地出让金、投资款等行为是职务行为；临泉县水榭花都项目系海利食品公司、海利房地产公司与蒋北平合伙并借用天纵房地产公司资质建设，海利食品公司、海利房地产公司与蒋北平是水榭花都房地产的实际所有人；海利食品公司、海利房地产公司与蒋北平虽与天纵房地产公司签订了《合作协议》，但是所谓的《合作协议》实为交纳管理费、借用资质、不存在其他权属争议的协议，并无真正意义上“合作”开发经营的任何内容。2、业已生效的阜阳市中级人民法院（2018）皖12民初115号、安徽省高级人民法院（2018）皖民终726号判决确认了借用资质等事实及水榭花都部分房产属海利食品公司、海利房地产公司与蒋北平所有，而且最高人民法院（2019）最高法民申2036号民事裁定书、安徽省人民检察院皖检民（行）监（2020）34000000004号不支持监督申请决定书均已对涉案争议问题释法说理。涉案房产仅是已确权属海利食品公司、海利房地产公司与蒋北平所有部分房产的二层房屋，因此，李刚的上诉请求无事实和法律依据。综上，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平合伙借用天纵房地产公司资质开发建设经营“水榭花都”房地产项目及涉案项目权属均已由生效判决确认。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 海利房地产公司答辩称，李刚上诉的事实和理由不成立，其上诉请求无理无据，应予驳回，维持原判。 蒋北平答辩称，一审认定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确，李刚的上诉请求无理无据，应依法予以驳回。 达意置业公司、车涛、宁玉涛未答辩。 海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平向一审法院起诉请求：判令临泉县交通北路西侧（新建东路南侧）水榭花都清溪苑14号楼201-213室、15号楼201-212室（扣除204、210）、叠翠苑1号楼201-212室房屋的所有权为其所有（价值720万元），并停止对该房屋的执行。 一审认定事实如下：李刚诉天纵房地产公司、车涛、宁玉涛民间借贷纠纷一案中，一审法院于2014年12月30日作出（2015）阜民一初字第00013号民事裁定，查封了天纵房地产公司位于临泉县西侧）水榭花都房产：清溪苑14号楼商铺一层101-113、二层201-213；清溪苑15楼商铺一层101-112、二层201-212，扣除104、204两间；叠翠苑2号楼商铺一层101-113、二层201-213；叠翠苑1号楼商铺一层101-112、二层201-212房产；叠翠苑11号楼一层至二层商铺。 海利食品公司、蒋北平于2014年11月10日向该院提起诉讼，要求确认临泉县交通北路西侧水榭花都清溪苑14号楼101-113室、15号楼101-112室、叠翠苑1号楼101-112室、2号楼101-213室归海利食品公司、蒋北平、海利房地产公司所有，达益置业公司协助海利食品公司、蒋北平、海利房地产公司办理上述房地产过户手续。该院审理后于2018年6月14日作出（2018）皖12民初115号民事判决。该判决认定，2006年2月6日，海利食品公司作为乙方与天纵房地产公司作为甲方签订《协作协议书》，约定：一、由乙方负责出资，以甲方名义受让一宗国有挂牌出让的土地……以甲方的名义受让后，该宗土地使用权由乙方享有使用。二、该项目的立项，土地使用证、建设规划许可证、商品房预售许可证以甲方名义办理，所有费用由乙方负担；小区规划、工程验收、房屋销售等各项开发活动在实施和办理手续时亦应以甲方名义进行，费用由乙方负担。三、乙方负责该项目的具体实施；五、在开发建设中，土地使用权及楼房产权属乙方所有，乙方自负盈亏、自主经营管理、售房款由乙方设立专户，自行管理支配；八、乙方向甲方支付管理费。2006年4月30日海利房地产公司成立。2006年6月26日，海利房地产公司作为甲方与天纵房地产公司作为乙方、海利食品公司作为丙方签订《协议书》，约定：一、乙方自愿退出该宗地的房地产项目开发，原2006年2月6日的协议自动终止。丙方自愿把原协议中的所有权益受让与甲方；二、该项目的立项等以甲方名义进行，费用由甲方负担。三、甲方全权负责该项目的具体实施；四、土地使用权及楼房产权属甲方所有。五、该宗地开发及项目建设所需资金由甲方自理，甲方享有楼房销售的全部受益，并承担所有税费开支。在履行协议时，由于土地使用权未能过户在海利房地产公司名下，为方便管理，天纵房地产公司出具手续，由蒋北平于2008年5月25日在临泉设立临泉分公司，蒋北平担任负责人。2011年6月30日，赵中岳与蒋北平补签了项目属蒋北平所有的《协议书》。2011年9月30日，蒋北平作为甲方、天纵房地产公司前法定代表人车影作为乙方、赵中岳作为丙方、天纵房地产公司作为丁方签订《协议书》一份，约定：甲、乙、丙三方于2006年3月针对水榭花都项目的口头协议继续履行，即乙方车影任天纵房地产公司法定代表人期间，由于甲方资金未到位，由乙方委托丙方垫资并办理土地出让手续，办理手续后将该项目交给甲方，由甲方偿还垫资款并支付同期银行贷款利息，另付丙方100万元红利，甲方同时付给乙、丁方30万元管理费。二、甲方自主完成水榭花都项目，盈亏、税收等一切法律责任均归甲方，与乙、丙、丁三方均无关。2012年11月19日，海利食品公司作为乙方与蒋北平作为甲方签订《合伙协议》，约定：一、甲方实际开发经营的临泉水榭花都项目，因甲方资金短缺，与乙方共同合伙经营。二、甲方以单独建造的三期未销售部分房产和前期投资作为合伙出资，新建房屋所需资金全部由乙方出资。三、项目的建设和销售由甲乙双方共同协商一致后方可进行，甲方以其负责的天纵临泉分公司名义从事合伙经营，乙方负责协调天纵房地产公司相关事宜。四、房屋销售所得款甲乙双方按出资比例完工时结算。自2006年2月14日至2014年6月3日，海利食品公司、蒋北平、海利房地产公司分别向临泉县预算外资金管理局、天纵房地产公司、天纵房地产公司临泉分公司、安徽瑞安建筑工程有限公司等共付款168535990元，其中赵中岳与海利食品公司支付5040.4万元、海利房地产公司支付10355万元、蒋北平支付14581992元。天纵房地产公司收取海利房地产公司管理费20万元。涉案项目运营过程中，海利食品公司法定代表人赵中岳向临泉县预算外资金管理局支付土地出让金2610万元，通过赵静支付400万元，合计支付土地出让金3010万元。海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平实际控制、共同持有户名为天纵房地产公司、帐号12×××57开户行中国农业银行临泉县支行及户名天纵房地产公司临泉分公司、帐号66×××01开户行中国银行临泉县支行两个账户及设立账户时银行预留的印鉴，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平通过其持有的印鉴发包工程、签订合同、开具相关票据及实施各种建设和管理行为，现海利食品公司、蒋北平实际持有为涉案项目支付工程款、售房佣金、测绘费、电梯款、配套费用、检测费用等相关具体凭据。该院根据上述事实认定，判决：临泉县交通北路西侧水榭花都清溪苑14号楼101-113室、15号楼101-112室、叠翠苑1号楼101-112室、2号楼101-213室归海利食品公司、蒋北平、海利房地产公司所有，达益置业公司（天纵房地产公司）协助办理房产过户手续。达益置业公司不服该院（2018）皖12民初115号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年12月19日作出（2018）皖民终726号民事判决，认定海利食品公司、海利房产公司、蒋北平借天纵房地产公司名义开发建设水榭花都项目，维持该院（2018）皖12民初115号民事判决，并驳回了达益置业公司的上诉请求。2019年4月16日，丰源贷款公司、夏元龙不服本院（2018）皖民终726号民事判决，向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院审查后于2019年6月25日作出（2019）最高法民申2036号民事裁定，驳回了丰源贷款公司、夏元龙的再审申请。 该院在执行李刚诉天纵房地产公司、车涛、宁玉涛民间借贷纠纷一案中，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平对查封位于临泉县新建东路南侧水榭花都房产：清溪苑14号楼商铺一层101-113、二层201-213；15号楼商铺一层101-112、二层201-212，扣除104、204两间；叠翠苑2号楼商铺一层101-113、二层201-213，计26间（均系轮后查封）；1号楼（证号20122109）商铺一层101-112、二层201-212；叠翠苑11号楼一层至二层商铺等房屋，提出书面异议。该院审查后作出（2019）皖12执异字26号执行裁定，驳回海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平的异议。海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平在十五日内提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，关于海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平对位于南侧）水榭花都清溪苑14号楼201-213室、15号楼201-212室（扣除204室、210室）、叠翠苑1号楼201-212室是否具有合法所有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，不动产登记簿上记载的权利归属具有权利推定效力，但该推定效力并非绝对效力，如果当事人能够提供证据证明真实权利与登记权利不一致，并请求确认物权归属的，即应予支持。根据生效的该院（2018）皖12民初115号民事判决和安徽省高级人民法院（2018）皖民终726号民事判决认定，海利食品公司与天纵房地产公司于2006年2月签订《协议书》，约定由海利食品公司负责出资以及负责项目的具体实施、土地使用权归海利食品公司享有及楼房产权归海利食品公司所有，以天纵房地产公司名义受让土地、办理许可证件开发建设，并约定双方另行约定支付管理费，系双方约定海利食品公司借用天纵房地产公司名义从事涉案项目开发建设。2006年6月26日，海利食品公司、天纵房地产公司、海利房地产公司签订协议，再次明确天纵房地产公司仅出借名义，自愿退出涉案宗地的房地产项目开发，具体开发事宜由海利房地产公司承接，土地使用权及楼房产权归海利房地产公司所有，等等。2012年11月19日，海利食品公司又与蒋北平签订《合伙协议》，约定双方共同合伙开发经营等。除上述协议外，海利食品公司、蒋北平等还提供了系列财务凭证以证明其对涉案项目工程实际投资、运营和管理。据此，海利食品公司等提供的以上系列证据，以高度盖然性证明其借用天纵房地产公司名义从事涉案项目开发建设，故海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平请求确认涉案房产归其所有符合法律规定，应予支持。李刚辩称应依照《物权法》物权公示原则认定涉案房产所有权归达益置业公司所有，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平选择使用天纵房地产公司的名义开发房地产此种为法律所不容的行为并获取收益应当承担不受法律保护的法律风险等答辩理由不成立。李刚根据商事外观主义原则，其基于对权利外观合理信赖而与天纵房地产公司发生的借贷行为应受到法律的保护。商事外观主义原则是学理原则，人民法院审理案件所依据的是法律原则；而且商事外观主义原则应适用不动产交易过程中，不宜适用借贷法律关系。故对李刚的上述理由不予采信。 关于海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平对涉案执行标的是否具有足以排除强制执行的合法权益。因生效判决已认定海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平提供充分证据证明其借用天纵房地产公司名义，自主投资从事涉案项目开发建设，涉案房产归海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平所有。故海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平对涉案执行标的具有足以排除强制执行的合法权益。海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平请求停止对涉案房产的执行合法，应予支持。综上所述，涉案房产归海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平所有，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平对涉案房屋享有足以排除强制执行的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条之规定，判决：1、临泉县交通北路西侧水榭花都清溪苑14号楼201-213室、15号楼201-212室（扣除204室、210室）、叠翠苑1号楼201-212室归海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平所有。2、停止对临泉县交通北路西侧水榭花都清溪苑14号楼201-213室、15号楼201-212室（扣除204室、210室）、叠翠苑1号楼201-212室的执行。一审案件受理费66400元，由达益置业公司、车涛负担。 二审中，当事人各方举证及相对方质证意见同一审。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，业已生效的（2018）皖12民初115号民事判决和（2018）皖民终726号民事判决认定：海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平借用达益置业公司（原天纵房地产公司）名义从事涉案项目开发建设，各方约定达益置业公司出借名义并收取管理费，涉案土地使用权及楼房产权归海利食品公司等所有。根据物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条及第十六条之规定，不动产的权属情况应以不动产登记簿记载内容为准，不动产登记簿具有推定力和公信力。涉案房产登记在达益置业公司名下，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平与达益置业公司之间的权利归属约定，仅在当事人之间发生约束力，对外不具有物权效力，该约定内容不足以对抗不动产登记簿的公示效力，进而不足以对抗第三人。另外，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平借用达益置业公司名义开发建设房地产，属于法律、行政法规所禁止的行为，其将涉案房产登记在达益置业公司名下且长期未办理变更登记，自身存在过错，应自行承担相应的法律风险。因此，虽然依据海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平与达益置业公司之间的权利归属约定，海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平对涉案房产享有实际权利，但不足以据此排除强制执行。海利食品公司、海利房地产公司、蒋北平要求停止对涉案房产的执行，于法无据，不予支持。 综上所述，李刚的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12民初194号民事判决； 三、驳回阜阳市海利食品有限公司、阜阳市海利房地产开发有限责任公司、蒋北平的诉讼请求。 一审案件受理费66400元，由阜阳市海利食品有限公司、阜阳市海利房地产开发有限责任公司、蒋北平负担33200元，由阜阳市达益置业有限公司、车涛负担33200元；二审案件受理费66400元，由阜阳市海利食品有限公司、阜阳市海利房地产开发有限责任公司、蒋北平负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 陶宝定 审判员 余乃荣 二〇二〇年十月二十三日 法官助理李军 书记员孙慕瑶 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。