北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4998号原告：戴强强，男，1982年12月12日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖作仕，北京泓聚律师事务所实习律师。被告：杨小琳，女，1981年11月28日出生，汉族，北京诺盈餐饮管理有限公司经理，住四川省广安市武胜县。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。原告戴强强与被告杨小琳租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴强强之委托诉讼代理人杜锋钰，被告杨小琳及其委托诉讼代理人李子光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴强强向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2020年4月1日解除；2.判令杨小琳立即将位于北京市房山区福泽路x号院x号楼x层x号房屋恢复原状、腾空并返还给戴强强；3.判令杨小琳向戴强强支付自2019年12月20日至2020年3月31日期间的租金131225.83元；4.判令杨小琳向戴强强支付逾期付款违约金133155.63元（均以115787.5元为基数，按日1%标准计算，起始日分别为2019年12月20日、2020年3月20日，截止日为2020年3月31日）；5.判令杨小琳向戴强强支付解除合同违约金463150元；6.判令杨小琳向戴强强支付房屋占有使用费（按每日5000元的标准，自2020年4月1日起计算至实际返还之日止）。事实和理由：2019年4月20日，戴强强与杨小琳就位于北京房山区福泽路x号院x号楼x层x号房屋签订了《租赁合同》，约定租赁期限为十年，租期自2019年6月20日起至2029年6月19日止。第一年、第二年每年租金463150元，租金按半年度支付（第一年可以按三个月支付），租赁期限内，杨小琳应提前七天支付下一阶段的租金，超出七天后，每天加收应付租金1%的违约金。《租赁合同》第六条第五款约定：在租赁期间内，乙方如需拆、改、变动本房屋的内外结构，必须经甲方同意，并且在租赁期满前恢复原貌。《租赁合同》第九条第三款约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并追究乙方相关责任：……（5）拖欠房租十天以上的。《租赁合同》第十一条第二款第一项约定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收乙方付给甲方押金和剩余的租金来弥补甲方损失，同时按合同当年租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（3）拖欠房租累计十五天以上的。《租赁合同》第十一条第二款第三项约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋，若乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付逾期腾房违约金（按天计算，每日按日租金5000元计算至实际腾房之日止）。杨小琳本应于2019年12月13日前支付2019年12月20日至2020年3月19日的租金，并于2020年3月13日前支付2020年3月20日至2020年6月19日的租金。经戴强强多次催收，杨小琳仍未支付2019年12月20日至2020年6月19日的租金。戴强强于2020年3月23日向杨小琳发出《律师函》催收租金及违约金，并明确告知杨小琳，如果逾期支付租金及违约金将解除《租赁合同》。戴强强于2020年3月30日再次向杨小琳发出《律师函》，通知杨小琳解除房屋租赁合同，并要求杨小琳支违约金等相关费用，杨小琳于2020年4月1日收到《律师函》。戴强强为维护自己的合法权益故诉至法院，望判如所请。杨小琳辩称，对关于租赁合同内容的部分无异议，但我方不同意解除租赁合同。双方对于房屋租赁问题在微信中达成一致意见，约定在2020年春节后予以支付，但2020年春节期间全国爆发新冠肺炎疫情致企业停工，国家颁发减免租金的政策，双方曾就减免租金的问题进行协商，但并未协商成功，造成租金支付延误，杨小琳并非故意拖延支付租金，我们希望戴强强也能响应国家政策要求，对小微企业给予相应照顾。如果戴强强不按照国家政策予以减免，杨小琳也只能按照合同约定支付租金。对于违约金部分，戴强强主张的违约金过高，请求法院对违约金数额予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月20日，戴强强（出租方，甲方）与杨小琳（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定戴强强将坐落于北京市房山区福泽路x号院x号楼x层x号的房屋出租给杨小琳用于经营使用。《租赁合同》第三条“租赁期限”约定：租赁期为十年，自2019年6月20日起至2029年6月19日止；免租期为60天，自2019年4月20日起至2019年6月19日止。合同第四条“租金和押金及支付的方式”约定：房屋租金以建筑面积每天每平方米8.7元计算，该房屋面积为145.85平方米，押金为38600元；租金在第一、第二年不递增，第三年开始每两年递增6%，租赁期内租金按半年度支付（第一年可以按三个月支付），其中第一年（2019年6月20日至2020年6月19日）租金为463150元（2019年6月20日至2019年9月19日租金为115787.5元，2019年9月20日至2019年12月19日租金为115787.5元，2019年12月20日至2020年3月19日租金为115787.5元，2020年3月20日至2020年6月19日租金为115787.5元）；租赁期内乙方应提前七天支付下阶段租金，甲方给予乙方七天周转时间，超出七天以后，每天加收应付租金1%的违约金；乙方应支付押金和收取租金共计154387元，待租赁期满且结清费用后，甲方应于当日将押金退还乙方。合同第九条“合同的终止与解除”约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并追究乙方相关责任：（1）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构；（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（4）逾期交纳水、电、煤气（天然气）、电话、物业等项费用，已经给甲方造成严重损害的；（5）拖欠房租十天以上的。合同第十一条“乙方违约处理规定”约定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并没收乙方付给甲方押金和剩余租金来弥补甲方损失，同时按合同当年租金向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（2）擅自改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计十五天以上的。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，若乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付逾期腾房违约金（按天计算，每天按日租金5000元计算至实际腾房之日止）。合同最后还约定，甲乙双方签订合同十日内，乙方应当支付租房押金和首期租金，使合同生效，否则无效。《租赁合同》还对双方其他权利义务作了约定。《租赁合同》签订后，杨小琳依约于2019年4月22日交纳了押金38600元及第一期租金（2019年6月20日至2019年9月19日）115787.5元，共计154387.5元。戴强强将房屋交付给杨小琳使用，杨小琳将房屋进行了装修，并经戴强强同意后将案涉房屋与相邻106号房屋间的隔断墙拆除。杨小琳将承租房屋用于经营饭店。杨小琳于2019年11月20日向戴强强支付第二期租金（2019年9月20日至2019年12月19日）115787.5元及违约金2212.5元，共计118000元。此后，杨小琳未再支付过租金。由于杨小琳未依约履行付款义务，戴强强与杨小琳就租金支付及合同履行问题进行了沟通。其中2020年1月8日的微信聊天记录显示：杨小琳联系戴强强协商房租延迟支付事宜，戴强强提出让杨小琳先支付第三期租金的一半，另一半待春节后再行支付，杨小琳表示同意。2020年1月23日的聊天记录显示：戴强强要求杨小琳支付租金，杨小琳称特殊时期（其经营的其他店面发生火灾事故）希望戴强强能谅解，戴强强要求杨小琳尽快支付租金，杨小琳表示同意。2020年3月11日的微信聊天记录显示：戴强强联系杨小琳要求其尽快支付逾期的租金，杨小琳表示同意。戴强强于2020年3月23日分别向杨小琳户籍所在地四川及案涉出租房屋地址邮寄《催收租金及要求支付违约金的律师函》，通知其及时交纳房租及逾期付款违约金，同时告知其如果未在收到该律师函之日起两日内支付上述房租及违约金，将解除合同并要求杨小琳支付当年的租金作为违约金。后戴强强又于2020年3月30日分别向杨小琳户籍所在地四川及案涉出租房屋地址邮寄《解除房屋租赁合同律师函》，告知杨小琳自收到该律师函之日起解除双方所签订的《租赁合同》，并要求杨小琳立即腾退房屋、支付欠付租金、逾期付款违约金、解除合同违约金及房屋占有使用费。庭审中，杨小琳表示自己未收到戴强强邮寄的上述律师函，但其认可于2020年3月27日收到戴强强的律师发送的关于催收租金的短信和彩信，于2020年4月16日收到戴强强的律师发送的关于解除合同的短信和彩信，上述短信和彩信的内容与两封律师函内容一致。为应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，北京市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，相关部门采取了积极的疫情防控和应急处置措施。2020年6月北京市“新发地”爆发疫情，房山区长阳镇升级为疫情高风险地区，案涉房屋所在商区采取了禁止人员出入等封闭性管理措施。杨小琳称，由于受到疫情和相关防控措施的影响，其租赁案涉房屋经营的饭店一直无法正常营业，也无法及时组织人员进行恢复房屋的施工。在案件审理中，杨小琳表示同意解除与戴强强的租赁合同关系，并承诺将房屋恢复原状后向戴强强交还。本院于2020年10月19日组织双方到现场踏勘。经现场勘查，房山区福泽路x号院x号楼x号房屋内在进行施工，105号房屋与106号房屋之间的分户墙正在砌筑恢复中。经双方共同确认，戴强强同意案涉房屋内的燃气设施按现场踏勘当日的现状予以交付。此外，戴强强要求杨小琳将其承租案涉房屋期间砌筑的轻体隔断墙靠近安全区域的部分拆除，并将屋内属于杨小琳的财物及建筑施工垃圾全部清理完毕后再行移交，杨小琳对此表示同意。本院认为，戴强强与杨小琳在自愿基础上签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于《租赁合同》解除问题。杨小琳作为承租人，按照《租赁合同》约定的时间和金额交纳租金是其主要合同义务。依据查明的事实，杨小琳仅于2019年4月22日和2019年11月20日支付了2019年6月20日至2019年9月19日和2019年9月20日至2019年12月19日的租金，其余租金经戴强强多次催要至今仍未支付，其不履行主要合同义务的行为构成根本违约。根据合同相关约定，戴强强有权解除合同并追究杨小琳的违约责任。戴强强向杨小琳发送过解除合同的律师函，杨小琳认可于2020年4月16日收到并知悉该律师函的内容，故本院确认双方在2019年4月20日签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《租赁合同》约定，合同解除后，承租人交还出租人房屋应当保持房屋及设备完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用。另外，根据本院踏勘当天双方现场确认的情况，双方对房屋恢复原状后再行腾退返还均无异议。故戴强强要求杨小琳将案涉房屋恢复原状并腾退返还的诉讼请求，本院予以支持。关于欠付租金的问题，戴强强要求杨小琳支付自2019年12月20日至2020年3月31日的租金。从双方的微信聊天记录来看，杨小琳仅就租金的支付时间与戴强强进行过协商，并未与戴强强就租金的金额问题达成新的合意，故杨小琳应当按照《租赁合同》约定的标准履行租金的支付义务。关于欠付租金的金额，本院分两部分予以计算：一部分为2019年12月20日至2020年3月19日，租金为115787.5元；另一部分为2020年3月20日至2020年3月31日，按照《租赁合同》第四条中关于租金收取标准的约定，上述12天的租金为15226.74元。综上，杨小琳应向戴强强给付2019年12月20日至2020年3月31日的欠付租金131014.24元。本院对戴强强该项诉讼请求的合理部分予以支持，过高部分不予支持。关于违约金的问题，戴强强要求杨小琳按照日1%标准支付截至2020年3月31日的逾期付款违约金133155.63元和按照合同当年租金标准给付解除合同违约金463150元。杨小琳主张违约金约定标准过高，要求对违约金数额予以调整。本院考虑到，一方面，戴强强主张的逾期付款违约金和解除合同违约金均系杨小琳拖欠租金的同一违约行为所致；另一方面，戴强强确与杨小琳就租金支付的日期等问题进行过协商，而肺炎疫情的出现和国家采取的加强人员出入管理等防疫措施，也在一定程度上使杨小琳的经营活动受到影响；此外，《租赁合同》也约定，在因杨小琳违约导致合同解除时，戴强强已收取的押金将用以弥补其损失而不予退还。综合上述因素，本院以戴强强遭受的实际损失为基础，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情确定杨小琳应向戴强强给付违约金10万元。戴强强相关诉讼请求的过高部分，本院不予支持。关于房屋占有使用费的问题。合同解除后，杨小琳继续占有案涉房屋已缺乏合理依据，应予返还。杨小琳至今未将案涉房屋腾退返还，戴强强要求杨小琳支付房屋占有使用费的诉讼请求，具有法律依据。戴强强依据《租赁合同》关于租赁期满乙方逾期交还房屋时，应按每日5000元标准支付逾期腾房违约金的约定，要求杨小琳以每日5000元标准支付2020年4月1日至实际交还房屋之日的房屋占用使用费。本院综合考虑疫情防控的具体措施及持续时间对房屋恢复原状的施工进度造成的影响程度、双方对损失的承受能力和合理分担损失的可能性等因素，参照合同约定的租金标准，酌情确定杨小琳应按日租金1270元的标准，向戴强强支付自合同解除之日即2020年4月16日至实际腾房之日的房屋占有使用费。本院对戴强强相关诉讼请求的过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同合法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认戴强强与杨小琳于2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、杨小琳于本判决生效之日起十日内将位于北京市房山区福泽路x号院x号楼x层x号房屋恢复原状并腾退返还给戴强强；三、杨小琳于本判决生效之日起十日内向戴强强支付欠付租金131014.24元；四、杨小琳于本判决生效之日起十日内向戴强强支付违约金10万元；五、杨小琳于本判决生效之日起十日内向戴强强支付房屋占有使用费（按每日1270元的标准，自2020年4月16日计算至房屋实际腾退之日）；六、驳回戴强强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5538元，由戴强强负担3155元（已交纳），由杨小琳负担2383元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 桓二〇二〇年十月二十八日法官助理  冯瑞卿书 记 员  陈 悦