北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9835号原告（反诉被告）：叶凯，男，1967年12月5日出生，x族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：杨玉平，女，1975年2月6日出生，x族，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，总经理。委托诉讼代理人：赵飞龙，男，1990年5月9日出生，x族，该公司房山店店长，住北京市房山区。原告（反诉被告）叶凯诉被告（反诉原告）北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶凯及其委托诉讼代理人杨玉平、被告顺达行公司的委托诉讼代理人赵飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶凯向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的《房屋委托代理合同》；2.判决被告返还位于北京市xx区xxxx-xxx的房屋；3.判决被告支付2019年5月至房屋返还之日止的租金；4.判决被告支付原告违约金6000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月6日，原被告签订《房屋出租委托代理合同》，约定自2018年5月12日至2021年8月11日止，原告将北京市xx区xx舟x-xxx室房屋租赁给被告，并约定每季按合同支付租赁费用，被告于2018年5月底开始向原告支付房租。但自2019年5月以后，被告停止支付房屋租金。原告多次要求被告按合同支付房租，均遭到被告推诿。故诉至法院，望判如所请。顺达行公司在第二次庭审时辩称，同意原告的诉讼请求，同意解除合同，同意给付房屋租金支付到返还之日止。违约金不同意，因为我们是协商解除的合同。腾退房屋也同意，同意判决书出来后就可以腾退房屋。因为涉及到注册地址的事，合同约定房屋应能进行注册，原告把这些注册地址的手续给我们，我们才能给原告支付房租。我们一直在和原告沟通注册地址的事。顺达行公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人自2019年8月12日至合同到期的注册地址损失19200元；2.判令被反诉人由于新冠疫情管控减免2个月租金；3.被反诉人承担反诉受理费和一审受理费。事实与理由：2018年5月6日，反诉人与被反诉人签订xxxx北区x-xxxx房屋委托代理合同，合同约定2018年5月12日至2021年8月11日止，共计39个月，第一年每月租金2800元，第二年每月租金3000元，第三年每月租金3200元，其三年租金包含房屋的注册地址。合同补充约定：乙方出租注册地址，甲方应予配合，乙方承租甲方房屋包含注册地址，自2019年8月12日起，反诉人要求提供注册地址手续，被反诉人至今未提供，致使房屋出租受到影响，租金降低，所以反诉人要求自2019年8月12日起每月租金以2300元计算及受注册地址影响损失为19200元。国家新冠疫情2020年2月份开始北京市管控时间长达4个月以上，合同约定房屋出租因管控受影响损失共担，所以要求被反诉人减免2个月租金。叶凯辩称，不同意被告的反诉请求。关于注册地址我们没有任何反对意见，被告随便用。我了解其中一套房始终是一家人在租，不涉及更改地址的问题。被告陈述的钱数是有问题的，租金是第一年每月2800元，第二年每月3000元、3200元，我们每年还给被告一个月的免租期，每年免一个月租金。所以对被告的反诉请求都不同意。在审理过程中，顺达行公司对叶凯提交的《房屋委托代理合同》、银行转账记录，叶凯对顺达行公司提交的微信聊天记录予以认可，本院对上述证据的真实性不持异议。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月6日，叶凯（委托人、甲方）与顺达行公司（代理人、乙方）签订房屋出租委托代理合同，合同约定：甲方将位于北京市xx区xxx舟x区x-xxxx室房屋委托乙方代理对外出租。委托期限自2018年5月12日起至2021年8月11日止，共计39个月。甲方同意每年预留出30个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满后从2018年8月12日起开始计算租金，工作期内若产生租金收益归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为每月2800元，第二年每月租金为3000元，第三年每月租金为3200元，房租按季度支付。具体交付日期及金额为：2018年5月12日（8400元），2018年9月12日（8400元），2019年1月12日（8400元），2019年5月12日（8400元），2019年8月12日（9000元），2019年11月12日（9000元），2020年2月12日（9000元），2020年5月12日（9000元）……合同第六条约定违约责任：1、甲乙双方首先应保证所提供证件的真实性，否则由此给对方带来的一切损失概由违约方赔偿并承担民事责任。2、违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的两个月房租作为违约金，如甲方违约或甲方因特殊原因终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。合同第七条约定免责条款，如因不可抗力原因导致合同不能继续履行，双方均不承担违约责任。因相关政策原因须拆除屋内相关原设施或为便于出租增加的设施，导致影响乙方出租的，租金按承租人实际居住时间计算返还已付租金及其他费用。合同第九条补充规定，乙方出租注册地址，甲方应予以配合，乙方承租甲方房屋包含注册地址。合同签订后，双方进行了交接。顺达行公司将租金支付至2019年8月11日。顺达行公司未将涉案房屋交付给叶凯。本院认为：原、被告所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。本案中，原告起诉要求解除合同，被告于2020年10月9日第二次庭审时同意解除合同，本院对合同解除不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还房屋的诉讼请求，被告同意于2020年12月1日交付房屋，原告亦表示同意，本院对此不持异议。关于2019年8月至房屋返还之日止的租金请求，被告同意将租金支付至房屋返还之日止，本院对此不持异议，对原告主张的合理部分，本院予以支持，其过高部分，本院不予支持。关于违约金的诉讼请求。租赁合同违约条款约定的违约金强调的是对提前解除合同造成损害的补偿，现双方合同解除未对原告造成损失，本院综合考虑合同履行情况，对原告违约金的请求，本院不予支持。关于顺达行公司主张未使用房屋注册地址的损失。根据顺达行公司陈述称，涉案房屋已出租，用途为居住。现顺达行公司以叶凯未提交相关材料不能单独出租房屋注册地址为由主张相应损失，本院认为，单独出租房屋注册地址，不出租实际房屋，势必造成公司住所虚假注册，不仅违反公司登记管理条例，而且损害社会公共秩序，故对其反诉主张，本院不予支持。关于顺达行公司要求减免2个月租金的主张。本院认为，本案系居住性房屋租赁合同纠纷，疫情或者疫情防控措施一般不会构成合同履行的重大障碍，顺达行公司也未提交证据证明因疫情或者疫情防控措施导致房屋无法正常居住，且合同中约定每年预留30个工作日的免租期，顺达行公司应自行承担相应的商业风险，故对顺达行公司减免租金的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条规定，判决如下：一、确认叶凯与北京顺达行房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年10月9日解除；二、北京顺达行房地产经纪有限公司于2020年12月1日返还叶凯位于北京市xx区xxx舟x区x-xxxx室的房屋；三、北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶凯2019年8月12日至实际返还房屋之日止的房屋租金（2019年8月12日至2020年5月11日，以每月3000元的标准支付；2020年5月12日至实际返还房屋之日止，以每月3200元的标准）；四、驳回叶凯的其他诉讼请求；五、驳回北京顺达行房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，由叶凯负担64元（已交纳），由北京顺达行房地产经纪有限公司负担481元（已由叶凯预交，北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向叶凯支付上述费用）；反诉费215元，由北京顺达行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 宁二〇二〇年十月十六日法官助理  肖 贺书 记 员  孙震颐