浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初13813号 原告：林建军，男，1979年5月1日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 委托诉讼代理人：张清财、谭棠华，浙江时代商务律师事务所律师。 被告：上海恒屋置业顾问有限公司，住所地：上海市金山工业区亭卫公路**********。统一社会信用代码91310110MA1G81EGX2。 法定代表人：魏国华，该公司执行董事。 被告：平安好房（上海）电子商务有限公司，住所地：上海市，住所地：上海市徐汇区凯滨路****码913101040885536371。 法定代表人：庄晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张莹琳、杨洁，上海市金茂律师事务所律师。 被告：慈溪市天桂置业有限公司，住所地：浙江省慈溪市周巷镇，住所地：浙江省慈溪市周巷镇天元大道**282MA291E993G。 法定代表人：林强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林鑫、徐烽，浙江煜华律师事务所律师。 原告林建军与被告上海恒屋置业顾问有限公司（以下简称恒屋公司）、平安好房（上海）电子商务有限公司（以下简称平安公司）、慈溪市天桂置业有限公司（以下简称天桂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，因落实新型冠状病毒感染肺炎疫情应对措施，于2020年1月29日中止诉讼，于2020年9月14日恢复诉讼。恒屋公司于2020年9月9日解除与上海益澄泓律师事务所律师朱明之间的委托关系。本案于2020年1月7日、9月15日两次公开开庭进行审理。原告林建军及其委托诉讼代理人张清财、谭棠华，被告平安公司的委托诉讼代理人张莹琳，被告天桂公司的原委托诉讼代理人项晓洁，被告恒屋公司的原委托诉讼代理人朱明参加第一次庭审。原告的委托诉讼代理人张清财，被告平安公司的委托诉讼代理人杨洁，被告天桂公司的委托诉讼代理人徐烽参加第二次庭审，被告恒屋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告林建军向本院提出并变更诉讼请求如下：1.判决被告恒屋公司、平安公司共同返还150000元；2.判决被告恒屋公司、平安公司共同赔偿原告利息损失，自2018年4月26日起至2019年8月19日止按人民银行同期同档次贷款利率计，自2019年8月20日起至实际偿还之日以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计；3.判决被告天桂公司对被告恒屋公司、平安公司的上述债务承担补充责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年4月，原告决定购买被告天桂公司开发的碧桂园天元府（现更名为月桂府）房产，于同年4月10日、4月26日向被告天桂公司支付了150000元定金，原告收到两份收据，收据上注明“天元府某幢某室定金”并加盖了被告恒屋公司业务专用章。2018年5月，原告交了购房款首付并签订了《商品房买卖合同》，在交首付款时，原告出示之前收到的定金收据要求抵扣购房款，遭到拒绝，但财务人员称该定金收据可以抵扣车位款，原告就未再坚持。后经了解，被告天桂公司销售给其他购房户车位只需10000元，被告天桂公司在销售楼盘过程中，存在被告平安公司与被告恒屋公司等中介机构。原告在各被告的欺骗下多支付了150000元定金款。经众购房户要求，被告天桂公司于2019年10月8日出具了一份《承诺书》，同意承担相关责任。 被告恒屋公司辩称：第一，被告恒屋公司与原告之间并不存在商品房销售合同纠纷，两者是居间服务关系。双方签订了服务合同，明确了服务金额是150000元；第二，原告签署过结算确认书，确认其购买的房屋需要支付150000元服务费，并且根据服务协议的约定签订结算书后该150000元自动转为服务费；第三，原告是经被告恒屋公司促成了与被告天桂公司的房屋买卖合同，现原告已完成了房屋买卖，并且也没有退房，现要求返还150000元服务费没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告平安公司辩称：第一，被告平安公司没有收取款项，没有得益；第二，被告平安公司与原告没有任何合同关系，被告平安公司与被告恒屋公司之间签订了分销合作框架协议，双方是居间关系，被告恒屋公司通过服务推介，向原告收取服务费，与被告平安公司无关。在涉案房屋销售过程中，因被告平安公司具有被告天桂公司的分销商资格，是被告天桂公司指定被告恒屋公司借用被告平安公司的资格为其提供分销服务，被告平安公司只是提供了一个销售的平台，并没有参与具体的销售活动；第三、被告平安公司没有侵权行为，收取原告150000元的主体是被告恒屋公司，被告恒屋公司是被告天桂公司找来的合作方，收取150000元是经双方协商的，被告天桂公司是明知的。被告平安公司与被告恒屋公司是居间关系，对其收款行为不知情。综上，被告平安公司与原告没有合同关系，亦没有收取原告的服务费，对被告恒屋公司收取150000元不知情没参与，故原告没有权利向被告平安公司提出任何主张，请求驳回原告的诉讼请求。 被告天桂公司辩称：第一，被告天桂公司从未向原告收取150000元，也没有委托被告平安公司或者被告恒屋公司收取，被告恒屋公司收取150000元行为与被告天桂公司无关；第二，被告天桂公司从未有过先交150000元抵扣定金的销售政策，被告恒屋公司收取的150000元与被告天桂公司无关；第三，被告天桂公司与原告之间是商品房买卖关系，但是涉案的150000元并未出现在双方的买卖关系中。综上，原告无权向被告天桂公司主张对返还150000元及利息承担补充责任，请求驳回原告的诉讼请求。 原告林建军向本院提供如下证据： A1.收款收据两份及分户明细对账单一份，拟证明原告支付购房定金150000元的事实； A2.商品房买卖合同一份、银联商务凭证三份、碧桂园通用收据三份、分户明细对账单一份及宁波增值税通用发票三份，拟证明原告支付的购房定金不能抵扣购房款的事实； A3.承诺书一份，拟证明被告恒屋公司收取价外款（或定金）及被告天桂公司承诺承担责任的事实。 被告恒屋公司向本院提供如下证据： B1.服务协议一份，拟证明以下事实：原告和被告恒屋公司系居间关系，不是买卖关系。原告通过被告恒屋公司买房，双方明确约定原告应向被告恒屋公司支付每套150000元服务费，房屋买卖成交前就明确告知原告，并约定若成交后，与开发商签订合同或结算确认书后，即由原告向被告恒屋公司支付服务费。约定本纠纷管辖法院为被告恒屋公司所在地法院即上海金山区法院； B2.天元府房屋委托认购确认单一份，拟证明认购金50000元为签订认购确认单当天为购买居间服务支付的定金，签订购房合同时还需付110000元车位费和服务费，即160000元中，10000元车位费付给开发商，150000元为服务费，认购金（服务费）为原告自愿缴纳给被告恒屋公司的事实； B3.天元府房源信息表一份，拟证明在成交前被告恒屋公司向原告确认购买房屋的情况以及原告的基本信息、房屋总价为1194185元，按照此条件与开发商洽谈最终价格的事实； B4.结算确认书，拟证明原告成交后确认向被告恒屋公司支付促成的居间服务费150000元的事实； B5.浙江省商品房买卖合同及发票复印件、原告身份证复印件，拟证明原告通过被告恒屋公司居间促成了向被告天桂公司购买了房屋的事实； B6.被告平安公司项目负责人卓丹枫询问笔录一份，拟证明该房产销售项目中的一些情况被告平安公司均知情，全部参与其中并起主导作用的事实。 被告平安公司向本院提供如下证据： C1.询问笔录一份，拟证明以下事实：被告恒屋公司系由被告天桂公司找来，借用被告平安公司的资质，由被告恒屋公司为被告天桂公司提供房屋推介服务，被告平安公司仅起到平台通道的作用。被告恒屋公司收取的150000元费用系与被告天桂公司协商一致，被告天桂公司对此是知悉且同意的； C2.渠道分销合作框架协议一份，拟证明被告平安公司与被告恒屋公司签约时明确要求被告恒屋公司在向购房人收取费用前应获得被告平安公司的确认，但被告恒屋公司并未告知被告平安公司收取涉案150000元，更未获得被告平安公司许可，被告平安公司对此不知情的事实。 被告天桂公司向本院提供如下证据： D1.碧桂园与平安好房合作合同一份，拟证明被告天桂公司委托被告平安公司为天元府项目提供咨询管理服务，合作期限为2018年1月1日至2018年12月31日，合同约定被告平安公司不得以自己或被告天桂公司名义向客户收取包括服务费在内的任何费用的事实； D2.渠道分销合作框架协议一份，拟证明被告恒屋公司与被告平安公司存在合同关系，被告恒屋公司为被告平安公司销售天元府项目提供渠道拓展支持，并收取佣金的事实； D3.结算明细表、电子回单各一份，拟证明就原告成交的房屋，被告天桂公司已经结算向被告平安公司支付了对应的佣金的事实。 为查明本案事实，本院依法向慈溪市公安局周巷中心派出所（以下简称周巷派出所）调取了询问笔录六份，向慈溪市住房和城乡建设局（以下简称慈溪市住建局）、××巷镇××调取文档资料各一组。 对于上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院以此认定本案事实如下： 被告天桂公司与被告平安公司签订有《合作合同》一份，该合作合同约定，被告天桂公司委托被告平安公司为天元府项目提供咨询管理服务等电子商务服务，并促成被告天桂公司与被告平安公司推荐的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现被告天桂公司售出商品房的目的。合作期限为自2018年1月1日起至2018年12月31日。合同约定被告平安公司不得以自己的名义或被告天桂公司的名义收取客户包括服务费在内的任何费用。如有收取，也须返还。该合同附件中对佣金作出约定。 2018年4月1日，被告平安公司（甲方）与被告恒屋公司（乙方）签订《渠道分销合作框架协议》。该协议约定，被告平安公司授权被告恒屋公司参与甲方指定楼盘项目（通过甲方APP“好房拓”展示）的销售合作，被告恒屋公司为平安公司提供销售渠道拓展支持，双方以有偿服务方式进行合作，销售范围为该项目领取预售证公开发售且经被告平安公司确认的房源。合作期限自2018年4月1日起至2018年12月31日。合同还约定除非被告平安公司书面许可，被告恒屋公司不得向购房客户收取任何费用。该协议附件（项目合作确认函）中明确佣金标准。 原告（甲方）与被告恒屋公司（乙方）签订《服务协议》一份（无落款时间，双方对签订时间有争议），约定：甲方欲购买新建商品房，特委托乙方提供开发商的信息，为甲方与开发商签订商品房销售（预售/现售）合同提供服务。经甲乙双方通过平等友好协商，达成如下一致意见：欲购买房屋的基本情况：房屋大致需求125，性质住宅1套，最终以甲方实际看中的房屋为准，服务期限为自合同签订之日起至甲方与开发商签订商品房销售（预售/现售）合同之日结束；合同签订时，甲方应支付150000元/套作为服务费；甲方与乙方介绍的开发商签订商品房销售（预售/现售）合同，或签署结算确认书后，甲方同意按实际成交套数向乙方支付服务费，乙方向甲方开具服务费发票；甲方未能与乙方介绍的开发商签订商品房销售（预售/现售）合同的，则在甲方提出申请之日起10个工作日内，将甲方未成交的服务费按原支付路径无息退还给甲方；甲方的权利义务：甲方根据乙方通知参观房屋、在乙方的协助下及时与开发商签订商品房销售（预售/现售）合同，以及结算确认书，甲方不得私下与开发商签订商品房销售（预售/现售）合同，就乙方完成的服务事项，甲方按本合同支付服务费；乙方的权利义务：乙方应当根据甲方要求提供房屋信息咨询服务，乙方提前通知并带领甲方参观房屋，乙方接受甲方委托，与开发商/房屋产权人洽谈独家服务方案，乙方应为甲方提供订约的咨询服务，协商甲方与开发商签署商品房销售（预售/现售）合同。 2018年4月10日，原告（乙方）、被告恒屋公司（甲方）签署《天元府房屋委托认购确认单》一份，载明：委托认购房号13幢1001室，委托认购面积124.13平米，委托认购单价9620.4元/平方米，委托认购总价1194185.5元，认购金伍万元，买方应于2018年4月29日前至本项目签约处支付房款1194185.5元，并签订《慈溪市商品房预售合同》，买方于签订《慈溪市商品房预售合同》的同时，已向甲方完成支付车位券、服务费共计110000元，买方在认购本物业前，已对我方物业及销售合同文本了解并确认，认购金（服务费）系买方对获得上述物业购买权而自愿交纳给甲方的，买方应在2018年4月29日前携带相关身份证明文件及本认购单前往签约处签订合同并办理购房手续，甲方不再另行催告。逾期者以弃权论，视为买方单方面违约，放弃该物业并无权要求甲方返还认购金，若买方反悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的认购金甲方不予退还，甲方可不经催告另行处置该物业。甲方收下认购金（服务费）后，不得于2018年4月29日前将该物业的获取权转让给他人，否则视为甲方违约则甲方无息返还认购金。签订《慈溪市商品房预售合同》后，本定单自动失效，委托认购单经双方签字或盖章后立即生效。同日，原告在天元府房源信息表中签字，该表载明了原告的身份信息及房源信息。同日，原告在结算确认书上签字，该确认书内容为“本人已确定购买如下房屋，并已与开发商签订商品房（预售/现售）合同。项目名称：天元府，房号：13号楼1001室。服务内容：确定购买房源的楼层、室号、价格、车位现金券，服务费150000元。本人同意将上述金额转入相应的公司账户，作为向该公司支付的服务费。”2018年4月10日、4月26日，原告通过POS机分别向被告恒屋公司支付50000元、100000元，被告恒屋公司出具收据，收款事由为“天元府13幢1001室定金”。2018年5月13日，原告通过POS机分别向被告天桂公司支付10000元、41420元、291000元，合计342420元。被告天桂公司于同日分别开具带有“碧桂园”logo的通用收据，10000元金额收据上注明是定金，另两张收据上注明是首期。同年5月14日，原告通过银行转账汇款238977元给被告天桂公司，银行客户专用回单注明款项用途为：林建军13幢1001室补交首付款。 2018年6月21日，原告与被告天桂公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告向被告天桂公司购买商品房，为月桂府13幢1001，预测建筑面积为124.13平方米，按建筑面积计算商品房价款，单价为9195.17/平方米，总价款1141397元，签订合同前原告已向被告天桂公司支付定金10000元，该定金于交付首期房款价时抵作商品房价款，原告采取商业贷款方式付款，于2018年6月21日前支付首期房款581397元，剩余房款560000元由原告申请贷款支付。该合同签订后，原告按期支付了剩余购房款560000元，被告天桂公司于2018年5月14日、7月21日、11月14日分别向原告开具金额为342420元、238977元、560000元的增值税普通发票。同年10月30日，原告通过POS机向被告天桂公司支付10000元车位购买款。 自2018年下半年开始，陆续有购房者向××巷镇××、慈溪市住建局、慈溪市公安局反映被告天桂公司、恒屋公司存在价外收费情况。 2018年11月19日，被告天桂公司向××巷镇××出具《关于“月桂府”业主投诉有中介机构违规收款的回复报告》，载明：一、天桂公司与恒屋公司不存在任何委托关系。天桂公司于2018年1月1日与平安公司签订《合作合同》，委托平安公司为“月桂府”项目销售提供信息咨询及客户推荐服务。双方合同约定，除服务费外不得以任何形式向客户收取任何款项。天桂公司从未委托恒屋公司从事“月桂府”项目的任何代理活动。二、平安好房公司违反合同约定，私下委托恒屋公司。 2019年2月13日，被告天桂公司向周巷镇政府出具《整改报告》，就业主投诉违规收取中介费事项回复如下：我司于2018年1月1日与平安好房公司签订了《合作合同》约定我司委托平安好房公司提供信息咨询及客户推荐服务，合作期间平安好房公司为我司推荐并成交275组客户，双方明确约定平安好房公司不得以任何形式收取任何款项。据调查了解，恒屋公司对倪艳等22组购房户存在价外收费314万元，剩余200多组客户可能存在价外收款违规情况但未有投诉现象，我司在自查自纠中。了解情况后我司联系并督促恒屋公司及平安好房公司与该批投诉客户当面约谈，经过2018年11月10日、11月12日、11月17日多轮磋商未果，后由我司代为执行全程对接及处理。2018年12月3日下午约谈该批客户至我司，最终达成共识——由我司拟《三方协议》进行签确后进行退款至客户账户，若恒屋无力或拒绝退款则由我司代为垫付。我司立即起草协议，投诉客户、恒屋公司及我司于12月中旬对《三方协议》内容达成一致。2018年12月23日，我司经办人员前往温州与该批签约客户进行《三方协议》签订，签订后恒屋公司无力支付，由我司进行了垫付，现客户对我司处理结果较满意且对整个事件形成谅解。期间，我司做出如下整改：1.与平安好房及其他中介公司终止合作；2.已按要求严肃整顿销售人员在销售过程中违规操作，目前已停止营销负责人公司职务；3.我司承诺剩余200多组客户今后发生违规收费情况我司按该批客户处理方案执行，发现一起解决一起；4.在今后销售过程中合法合规；5.我司在今后销售过程中出现违规现象愿意无条件接受处罚。 2019年7月30日，刘震寰在周巷派出所对其所做的询问笔录中陈述：其系恒屋公司股东之一，2018年4月份开始至2019年过年前给碧桂园做销售，其系这个项目的负责人。碧桂园先找到恒屋公司，因恒屋公司做销售较好，但恒屋公司未入库，不能直接做销售，所以碧桂园让恒屋公司挂靠到平安好房公司，平安好房公司是碧桂园的一级代理商。恒屋公司大概派了7、8个销售员负责销售碧桂园的房子，一般的客户选择是非宁波本地客户。因恒屋公司手上有资源，一般去温州找分销商，恒屋公司给分销商带看费，如果客户成交，恒屋公司就给分销商佣金，总共销售大概200多套的房子。碧桂园给平安好房公司佣金，平安好房公司给恒屋公司佣金，给恒屋公司的佣金是房价的2%，平安好房公司期间付了一部分佣金给恒屋公司，还欠几百万元未付。在销售房子的过程中，恒屋公司向客户收了服务费，双方签订了服务协议。因为2%的佣金不足以支付整个团队的开销。恒屋公司跟碧桂园谈过，只要保证碧桂园房子的底价，也只要客户愿意，就可以收取服务费。150000元服务费打到恒屋公司账户，付了服务费，签了服务协议，就会送一张10000抵100000元的车位券。如果客户不同意，那就不买房子，如果愿意付，就签服务协议，送车位券，也跟客户说清楚服务费的情况。后有客户投诉服务费的事情，政府部门也曾介入，当时跟客户达成了和解协议。 2019年8月1日，被告天桂公司项目副总朱红雷接受慈溪市住建局的调查询问过程中陈述：收取信息服务费是在售楼处一单间内，天桂公司人员并不知情，信息服务费与特惠车位没有关联性，因购房户为外来投资人员，考虑到该批客户购买车位的意愿低，为进一步促进车位销售，决定对外地客户发放车位优惠券。被告恒屋公司副总王谊军在接受住建局调查时陈述：恒屋公司是在2017年11月至12月开始与碧桂园合作，2018年新年后，碧桂园营销经理汪杰找到恒屋公司要求合作，因佣金过低恒屋公司不愿意合作，后经调研，周边项目向温州、上海等外地客户佣金返还在9万元左右，汪杰提出他们车位备案价在160000元/个，实际成本40000元/个，可在销售过程中通过10000元的车位券发放，中间的价格差由恒屋公司以服务费形式收取，实际的车位差价通过抬高主体房价格进行弥补，实际操作过程中，我公司收取的服务费大部分在150000元左右，其中110000元左右支付给了温州、上海的经纪机构。恒屋公司的销售人员在碧桂园项目一年多，多的时候有10余人，碧桂园是知情的，且双方一直有合作关系。服务费的收取是在售楼处的财务室进行收取。双方分工明确，本地客户由碧桂园自己的销售接待，外地客户恒屋公司接待。车位优惠券由天桂公司印制，车位券仅针对与恒屋公司签订服务协议和合同的外地购房业主。碧桂园的相关人员知道恒屋公司收取服务费。收取服务费是明确告知购房者的，并且签订了协议。 2019年9月5日，被告天桂公司出具自查整改报告一份，载明：自月桂府价外款事件发生之后，我司开展自查，要求平安公司及恒屋公司退还以车位定金形式收取的价外款，经调查、沟通、谈判，约定由恒屋公司退还22户业主价外款并已最终落实。后续我司将继续配合住建局和周巷镇政府做好以下几方面工作：1.对涉及价外款的业主做好解释和疏导工作；2.积极化解业主间因车位价格差异造成矛盾，制定严谨细致的车位销售方案，确保车位销售工作有序稳定的推进；3.在保证质量安全的前提下，科学合理的加快项目工程进度，确保月桂府项目能够顺利交付。 2019年9月12日，被告天桂公司出具《承诺书》一份，载明：2019年9月11日，在慈溪市××巷镇××楼××室，我司与59位我司开发的“月桂府”项目业主就恒屋公司收取业主价外款（定金）一事，在××巷镇××相关工作人员的见证下，现我司对59位业主承诺如下：一、在59位业主聘请律师向人民法院提起诉讼（诉讼主体由业主自行决定，诉讼费及律师费由我司承担，业主因自身本次诉讼产生的交通费及住宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司及平安好房公司退还已收取价外款（或定金）后，若法院的生效判决是退还款项的，且在申请执行后平安好房公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给59位业主，支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超过自申请执行之日起1年内。二、若公安机关对此次价外款事件立案调查且经过司法程序后法院判决恒屋公司及相关人员构成刑事犯罪的，我司承诺，公安机关在退赃返还给业主时，不足部分由我司在10日内先行垫付59位业主。三、59位业主都能以壹万元价格购买“月桂府”项目的车位（每户房屋业主限购一个）。59位业主需向我司提供因购买“月桂府”项目房屋被恒屋公司收取价外款（或定金）的相关真实凭证，包括业主付款的银行记录凭证（需银行确认或法院认定真实有效，业主必须提供）、经法院认定事实真实存在的法律文书（业主必须提供）、沟通记录（如微信聊天记录等）等。否则，我司不向未全部（是指必须提供部分）提供资料的业主承担上述任何担保责任。本承诺书一式叁份，我司、59位业主、慈溪市××巷镇××各持有一份。 2019年9月25日，被告天桂公司向××巷镇××出具承诺书一份，载明：1.自“月桂府”项目向全体业主以挂号信方式告知关于此次价外款事项后60日内，存在相同被恒屋公司收取价外款情形的业主，可享与59位业主同等承诺，但不符合承诺要求的业主除外。2.我司愿意按59户业主承诺书的要求条件执行。 2019年10月8日，被告天桂公司在××巷镇××见证下出具《承诺书》一份，载明：2019年10月4日，我司与月桂府的部分业主就恒屋公司收取业主价外款（定金）一事，在××巷镇××工作人员的见证下，现我司对该部分业主承诺如下：一、该部分业主聘请律师向人民法院提起诉讼（诉讼主体及委托的律师由业主自行决定，诉讼费及律师费由我司承担，业主因自身本次诉讼产生的交通费及住宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司及平安好房公司返还已收取价外款（或定金）后，若法院生效判决是退还款项的，且在申请执行后平安好房公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给业主，支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超过自申请之日起1年内；二、若公安机关对此次价外款事件立案调查且经过司法程序后法院判决恒屋公司及相关人员构成刑事犯罪的，我司承诺，公安机关在退赃返还业主时，不足部分由我司在10日内先行垫付给该部分业主。三、该部分业主都能以1万元价格购买月桂府项目的车位（每户房屋业主限购一个）。四、该部分业主需向我司提供因购买月桂府项目房屋被恒屋公司收取价外款（或定金）的相关真实凭证方可享受本承诺书承诺的权利，包括业主付款的银行记录凭证（需银行确认或法院认定真实有效，业主必须提供）、经法院认定事实真实存在的法律文书（业主必须提供）、沟通记录（如微信聊天记录）等，否则，我司不向未全部（指必须提供部分）提供资料的业主承担上述任何担保责任。五、该部分业主因起诉恒屋公司而产生的诉讼费，由于诉讼费缴纳时效问题，由业主自行支付给法院，支付完成后再凭缴费通知等法院文书向我司报销，后期如因撤诉，驳回诉讼等原因造成诉讼费退回的，业主需将退回的诉讼费返还我司。该部分业主因起诉恒屋公司而产生的律师费，应以最新《浙江省物价局浙江省司法厅关于指定律师服务收费标准的通知》及附件《浙江省律师服务收费标准》的规定为限，凭委托律师代理合同及发票进行报销。该部分业主因起诉恒屋公司而产生的交通费及食宿费按照我司专员级别员工差旅费标准凭票报销。本条约定的费用报销，我司均在收到完成报销资料后15个工作日内支付。六、我司理解该部分业主因价外款事件而延迟前来办理收楼手续，我司不要求该部分业主承担逾期收房违约金，但其他事项需按商品房买卖合同约定。 本院认为，本案的争议焦点为原告支付给被告恒屋公司150000元款项的性质。原告认为被告恒屋公司收取该150000元款项时出具的收据明确载明为“天元府13幢1001室定金”，作为购房者有理由相信其交纳的是购房或车位定金。被告恒屋公司辩称其收取的款项为服务协议项下的服务费，收据中的“定金”指的是服务费定金。经审查，案涉150000元支付时间为2018年4月10日、4月26日，在4月10日形成的证据中对该150000元共有两种不同的表述，一为《天元府服务委托认购确认单》中载明的认购房屋的“认购金伍万元”及“向甲方完成支付车位券、服务费共计110000元”，结算确认书中的“服务费：150000元”；另一为被告恒屋公司出具的收款收据中载明收款事由“天元府13幢1001室定金”。收款收据载明的收款事由由被告恒屋公司填写，而委托认购确认单及结算确认书中关于“认购金”“服务费”的表述系被告恒屋公司针对案涉房产开发项目事先拟定、反复适用的填空式格式文书，原告根据收款收据中注明的收款事由字面意思理解上述款项性质为房屋或车位定金合情合理。被告恒屋公司提供的《服务协议》虽载明了原告“应支付150000元/套作为服务费”，但该证据形成时间不明且双方存有争议，该证据不足以证明原告与被告恒屋公司对案涉款项的性质约定为服务费已达成一致意见，客观上被告恒屋公司也未根据《服务协议》约定开具相应的服务费发票，而根据被告恒屋公司与被告平安公司之间的约定，被告恒屋公司不得向购房客户收取任何费用，故本院对被告恒屋公司的该项辩称不予采信。被告天桂公司系案涉商品房项目的开发商，被告平安公司系为案涉房产开发项目提供咨询管理服务等电子商务服务并为开发商被告天桂公司推介客户的合作方，收款人被告恒屋公司系根据其与被告平安公司之间的《合作框架协议》受平安公司转委托参与案涉商品房销售。从庭审中被告平安公司、恒屋公司的辩称及被告恒屋公司股东刘震寰在周巷派出所作笔录时所作陈述以及被告天桂公司项目副总在慈溪市住建局所作的陈述来看，被告天桂公司对转委托知情并同意。但无论是被告天桂公司与被告平安公司签订的《合作合同》还是被告平安公司与被告恒屋公司签订的《合作框架协议》，均约定了不得向购房者收取任何费用，故被告恒屋公司以定金名义收款且未交付给被告天桂公司的行为超越了其委托销售的权限，被告天桂公司也未对被告恒屋公司的收款行为进行追认。综上，本院认定案涉150000元款项为被告恒屋公司以房屋定金形式收取的款项，其未将上述款项交付给被告天桂公司的行为超越了其委托代理销售的权限，被告天桂公司也未对被告恒屋公司的收款行为进行追认，故原告有权要求被告恒屋公司返还该款项并赔偿自收款之日起的利息损失。被告天桂公司多次以承诺书、整改报告等形式承诺对被告恒屋公司收取的150000元款项在被告恒屋公司未执行到位的款项承担垫付责任，其应当依据承诺履行义务。被告天桂公司辩称案涉款项是服务费，不属于承诺书承诺返还的范围，与本院认定事实不符，本院不予采信。至于被告平安公司，因其并未指示恒屋公司进行收款，故原告要求其承担还款责任缺乏事实和法律依据，本院对被告平安公司无须承担还款责任的辩称予以采信。被告恒屋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十九条、第一百七十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海恒屋置业顾问有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告林建军150000元，并赔偿原告以150000无为基数，自2018年4月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，及自2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计的利息损失； 二、被告慈溪市天桂置业有限公司对第一项判决内容确定应付款项中的150000元返还款项经执行后未能清偿的部分承担付款责任； 三、驳回原告林建军的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3525元，减半收取计1762.5元，由被告上海恒屋置业顾问有限公司、慈溪市天桂置业有限公司共同负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  孙央平 二〇二〇年十月二十六日 书记员  施雪女