上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初9491号原告：上海正大帝盈商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：俞中德，总经理。委托诉讼代理人：应骏。被告：上海灵舞艺术设计有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张璞，总经理。委托诉讼代理人：郑佳君。被告：上海明翼文化传播有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：苏飞，执行董事。原告上海正大帝盈商业发展有限公司(以下简称正大帝盈公司)与被告上海灵舞艺术设计有限公司(以下简称灵舞公司)、上海明翼文化传播有限公司(以下简称明翼公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正大帝盈公司的委托诉讼代理人应骏，被告灵舞公司的委托诉讼代理人郑佳君、被告明翼公司的法定代表人苏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大帝盈公司向本院提出诉讼请求：1、被告灵舞公司支付原告2019年月10日1日至2019年12月15日期间拖欠的租金人民币99,353.68元，并就该租金偿付滞纳金(其中10月份租金39,850.65元自2019年9月26日起算，11月份租金39,850.65元自2019年10月26日起算，12月份租金19,652.38元自2019年11月26日起算，均至实际支付之日止，以未付金额为基数，每日按千分之一计算)；2、被告灵舞公司支付原告2019年月10日1日至2019年12月24日期间拖欠的物业管理费79,305.98元，并就该物业管理费偿付滞纳金(其中10月份物业管理费31,809.54元自2019年9月26日起算，11月份物业管理费31,809.54元自2019年10月26日起算，12月份物业管理费15,686.90元自2019年11月26日起算，均至实际支付之日止，以未付金额为基数，每日按千分之一计算)；3、被告灵舞公司支付原告违约金213,225元，同时被告灵舞公司支付的租赁保证金224,787元不予退还；4、被告灵舞公司按每日4,673.42元标准支付原告自2019年12月25日至其将上海市宝山区陆翔路XXX号正大乐城B1层025号商铺(以下简称涉案商铺)恢复交付时状态并将房屋返还给原告时的占用使用费；5、被告明翼公司对上述诉请1、2、4及诉请3中的违约金担连带责任。事实和理由：原告与被告明翼公司于2018年6月签订了《正大乐城租赁合同》，约定由被告明翼公司承租原告涉案商铺用于经营明翼舞蹈。原告与被告灵舞公司及被告明翼公司于2019年签订《主体变更协议书》，约定自2019年8月1日起，租赁合同承租方由被告明翼公司变更为被告灵舞公司，被告灵舞公司同意履行主体变更后作为租赁合同承租方的所有义务，被告明翼公司同意对被告灵舞公司履行租赁合同过程中及租赁合同终止或解除后应向原告承担的责任承担连带责任。被告灵舞公司在经营过程中已累计拖欠多个月的租金、物业管理费和其他费用，原告数次催讨租金、物业管理费等，但被告灵舞公司依旧拖欠未付。鉴于被告灵舞公司的违约行为已导致租赁合同无法实际履行，原告于2019年12月6日向被告灵舞公司发出《解除合同通知书》，通知双方之间租赁合同于2019年12月15日终止，并要求被告向原告缴清所有欠款、将系争店铺恢复原状后返还给原告，但被告灵舞公司至今未能履行。被告明翼公司应按照协议约定对被告灵舞公司的违约责任承担连带责任。被告灵舞公司辩称，对原告诉请费用不认可，2019年10月之前的租金和物业费已付清，10月之后因为房屋漏水，导致地板变形、污水上渗，影响经营，导致停课。被告和原告协商未果，故未支付租金。涉案商铺于11月份没有再使用，被告未收到解除函，不认可合同于12月15日解除，11月份双方合同就已解除。现要求解除合同，退还押金224,787元。系争房屋内还有物品未清理。被告明翼公司辩称，漏水以前也有过，是物业来处理的。被告灵舞公司曾让被告明翼公司配合去物业处理污水问题，但未有结果，对承担连带责任无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月20日，正大帝盈公司(出租方，甲方)与明翼公司(承租方，乙方)签订《宝山正大乐城房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方系争房屋用作经营“明翼舞蹈”，租赁期限自2018年8月23日至2021年8月22日，自2018年8月23日至2019年8月22日月固定租金35,142元，2019年8月23日至2020年8月22日月固定租金37,953元，自2020年8月23日至2021年8月22日月固定租金41,066元，提成租金按含税营业额计算；租赁保证金数额相当于乙方租赁期内最高年度月含税固定租金和月含税物业管理费之和的三倍的金额，乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金224,787元。乙方应按本合同约定的租金标准向甲方预付装修期满后首月的租金，其后各期的租金，应由乙方于每月25日或之前向甲方付清下一个月的固定租金和上一个月的提成租金或固定租金与提成租金的差额部分。乙方应向甲方预付该房屋租赁期内首月的物业管理费；其后各期的物业管理费，应由乙方于每月25日或之前向甲方付清下一个月的物业管理费。乙方逾期支付租金或本合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期支付之款项的0.1%向甲方支付违约金。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋毁损、灭失，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。乙方未于租赁期届满之日或本合同提前解除之日将该房屋恢复原状并向甲方交还该房屋的，每逾期一日，除应按租赁期间的最高年度日租金和日物业管理费之和的两倍之标准向甲方支付超期占用该房屋的期间每日的占有使用费外，还须承担因占用该房屋所发生的一切其他费用，直至乙方将该房屋恢复原状并由甲方收回该房屋。乙方有下列情形之一的……逾期支付租金或其他任何应付款项累计超过三十日的……甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金及租赁保证金、公用事业费保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月管理费之和的三倍的金额作为违约金。合同签订后，明翼公司向正大帝盈公司支付租赁保证金224,787元。2019年9月9日，正大帝盈公司(甲方、出租方)、明翼公司(乙方、原承租方)、灵舞公司(丙方、现承租方)签订《主体变更协议书》，约定甲、乙、丙共同确认，自2019年8月1日起原合同的承租方由乙方变更为丙方。丙方同意履行原合同变更前后作为承租方的所有义务，并承担作为承租方的一切责任，包括乙方之前尚未履行的义务。乙方对丙方履行原合同过程中及原合同终止或解除后应向甲方承担的责任承担连带责任。乙方的连带责任范围不仅包括原合同，也包括丙方与甲方签订的与原合同相关的其他补充协议、文件等。协议书签订后，灵舞公司已支付租金至2019年9月30日。正大帝盈公司分别于2019年9月26日、2019年10月31日向明翼公司发送催款函，催促其缴清欠费。2019年12月6日，正大帝盈公司向灵舞公司发出解约通知函，载明因灵舞公司拖欠10月至今租金及物业管理费已连续超过103日，根据合同约定，已属根本违约，故双方租赁合同于2019年12月15日解除。审理中，灵舞公司提供照片一组、微信截图、告知书，证明系争房屋地板存在渗水导致经营受损，故2019年10月起未支付租金及物业费，并非恶意违约。正大帝盈公司认为2019年10月确实漏水过一次，11月已无记录无法核实，因灵舞公司未支付10月租金，故正大帝盈公司也未进行维修。灵舞公司支付租金义务与正大帝盈公司维修的义务无直接关联，灵舞公司应当履行支付房租和物业费的根本义务。审理中，经本院释明，灵舞同意将涉案房屋内物品搬离，将系争房屋返还给正大帝盈公司，拆除费用问题另行处理。本院给予双方一周时间交接房屋。嗣后双方在交接房屋时出现争议，房屋至今未能交接。灵舞公司、明翼公司表示营业执照已于2020年9月15日注销，系争房屋内已无物品，但拆除工作没有完成。三方于6月29日曾达成口头协议，约定由明翼公司进行拆除工作，并支付正大帝盈公司拆除复原押金16,650元、半个月房租25,000元(两笔费用由灵舞公司支付)，7月份建立微信群，明翼公司找了朋友帮忙拆除，施工过程中因正大帝盈公司需要施工队的围挡效果图，明翼公司又于8月份找广告公司做了效果图。因拆除的施工证需要等营业执照注销后才能拿到，9月21日明翼公司上传营业执照注销图片，但又临近国庆，正大帝盈公司称过了国庆节再施工。正大帝盈公司表示和解协议内容属实，拆除复原押金16,650元、半个月房租25,000元确已收到，同意在本案中一并处理，但拆除不需要注销营业执照，进展不下去是灵舞公司与明翼公司的责任。因灵舞公司与明翼公司迟迟没有拆除，现正大帝盈公司不同意按照和解协议内容履行。另，正大帝盈公司表示2020年9月5日其运营经理曾跟明翼公司法定代表人称因临近国庆节，拆除工作需要缓一缓，待国庆节后等正大帝盈公司通知后再开始拆除工作。明翼公司表示因正大帝盈公司不按照协议履行原因，故其现在不愿意恢复原状。双方均同意拆除复原押金16,650元及半个月房租25,000元在本案中一并处理。本院认为，正大帝盈公司与明翼公司签订的《商铺租赁合同》及正大帝盈公司与明翼公司、灵舞公司签订的《主体变更协议书》系当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合法有效，双方均应切实履行。灵舞公司作为合同变更后承租方义务的主体，应当按照约定向正大帝盈公司支付租金，明翼公司对租赁合同项下灵舞公司的债务承担连带责任。根据合同约定，灵舞公司应于2019年9月25日前支付下一个月的租金及物业管理费，其未按照约定支付租金明显违反合同约定，构成违约。但之后系争房屋地板的渗水行为对灵舞公司使用系争房屋造成影响，正大帝盈公司未尽到维修义务，正大帝盈公司亦存在违约行为。本案中，双方均同意解除租赁合同，本院予以准许。本案中，双方曾就解约事宜达成协议，该协议应系当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，双方均应切实履行。因双方已达成解约协议，对解约后果做出处理，故正大帝盈公司按照租赁合同约定主张相关租金、物业管理费及其滞纳金、违约金、房屋占有使用费已无相关依据，本院难以准许。明翼公司亦应当根据解约协议约定将系争房屋恢复原状，待恢复原状后正大帝盈公司将收取的拆除复原押金16,650返还给实际支付方灵舞公司。关于恢复原状迟迟未能完成的责任，明翼公司已积极履行相关义务，且正大帝盈公司亦陈述其同意国庆节后待其通知明翼公司进行拆除工作，故恢复原状迟迟未能完成的原因不能归责为明翼公司。双方应按照解约协议积极履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告上海明翼文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区陆翔路111弄B1层025号房屋恢复原状并返还给原告上海正大帝盈商业发展有限公司；二、原告上海正大帝盈商业发展有限公司待上述房屋恢复原状并返还后的十日内，返还被告上海灵舞艺术设计有限公司恢复原状押金16,650元；三、原告上海正大帝盈商业发展有限公司收取的租赁保证金224,787元不予退还；四、驳回原告上海正大帝盈商业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4,983元，由原告上海正大帝盈商业发展有限公司负担1,500元，由被告上海灵舞艺术设计有限公司、被告上海明翼文化传播有限公司负担3,483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强二〇二〇年十月二十二日法官助理 汤 娜书 记 员 汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。