河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初3008号 原告（反诉被告）：常建国，男，1964年6月17日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：王少静，河北榆州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马志洪，男，1965年2月24日出生，汉族，住天津市河**。 委托诉讼代理人：李明杰，河北秉通律师事务所律师。 原告（反诉被告）常建国与被告（反诉原告）马志洪合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，马志洪提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常建国的委托诉讼代理人王少静，被告（反诉原告）马志洪及其委托诉讼代理人李明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常建国向本院提出诉讼请求：1、被告给付转让费375000.00元、房租42232.00元、取暖费30640.90元、违约金50000.00元，合计497872.90元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年10月30日，原、被告签订《一次性转让及租赁协议》，协议中约定转让费、房租及双方的权利义务等内容。被告未按约定支付转让费及房租，经原告多次催要，被告以各种理由拖延。现原告提起诉讼，望法院判如所请。 被告马志洪辩称，1、被答辩人未按照约定将租赁物及经营权完整合格的交付，租赁物不符合约定用途，被答辩人违约导致合同解除，答辩人行使合同履行抗辩权，无须向被答辩人支付任何款项。作为餐饮服务商铺的转让方，《一次性转让及租赁协议》的约定，该协议第一条转让情况中第1点明确约定：“甲方自愿将位于承德市双桥区次性转让给乙方经营使用”。第3点明确约定“该店铺现有装修、装饰、工具、设备全部归乙方使用。”本合同转让项目包含能够正常经营餐饮服务业的相关手续、合格的基础设施、装修及设备等，被答辩人向答辩人交付的商铺应当符合约定，能够进行正常的营业。然而，商铺在实际使用过程中出现了大量的问题，致使公安屡次进行消防检查，主管道接错导致答辩人大量的装修损失，被答辩人至合同解除仍未办理消防合格手续、不履行其转让商铺的维护义务，违反合同约定，答辩人据此才未支付转让款及租赁款。被答辩人应当履行作为出租人两项重要义务:一是交付租赁物的义务;二是对租赁物的瑕疵担保义务。被答辩人不仅未向答辩人完整交付租赁物，其中108商铺一层从合同签订至马志洪清场一直未交付，亦未按照合同约定履行作为出租方的义务，导致被答辩人在经营餐饮服务过程中因没有消防合格手续，屡次被要求停业，无法正常进行经营活动，使得本经营性商铺失去了使用和收益的用途。另外，因被答辩人交付的租赁物基础设施存在问题，导致答辩人大量的装修损失。2、《一次性转让及租赁协议》并未约定取暖费的给付，答辩人冬天使用空调，无须支付取暖费用。 反诉原告马志洪向本院提出反诉请求：1、请求法院判令因反诉被告违约行为解除其与反诉原告签订的《一次性转让及租赁协议》；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告返还押金100000.00元，返还已支付的转让费125000.00元，合计225000.00元；3、请求法院判令反诉被告因未按约定向反诉原告交付全部租赁房屋，反诉被告欠付反诉原告的水、电等费用，上述款项抵扣租金后，应向反诉原告返还人民币72136.00元；4、请求贵院依法判令反诉被告向反诉原告赔偿各项经济损失400000.00元(具体损失数额详见各项损失数额清单)。上述二、三、四项费用合计人民币697136.00元；五、依法判令本案诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由:2018年10月30日，反诉被告与反诉原告在签订《一次性转让及租赁协议》中约定两部分内容:即转让及租赁，协议期限至2025年11月9日，由于反诉原告及反诉被告均在涉案底商进行餐饮服务，转让项目包含能够正常经营餐饮服务业的相关手续、装修及设备等；租赁物包括东兴路商住楼底商107、108全部。然而，反诉原告向反诉被告支付完毕押金100000.00元及前期转让费及租赁费后，反诉被告既未按照协议约定向原告提供能够合法营业的相关手续，也未向反诉原告交付完整合格的租赁物。反诉原告入场后，承德市公安局双桥分局多次到反诉原告处进行消防监督检查，认为反诉原告的餐饮场所缺少安全出口，向反诉原告下发《责令立即改正通知书》，要求反诉原告停止营业，经过反诉原告与反诉被告反复沟通，反诉被告直至合同解除仍未办理消防安全合格证，导致反诉原告无法营业。同时，反诉被告仅向反诉原告交付了东兴路居然商住楼地上107一楼、二楼，以及108的二楼，其中108的一楼并未按合同约定交付反诉原告。另外，因反诉被告的下水管道连接错位发生漏水现象，造成大量的装修损失。因反诉被告的上述违约行为，反诉原告早己停业，2020年5月31日，反诉被告要求反诉原告撤场退租，导致期限为8年的合同只实际履行了不到3年时间，造成反诉原告损失加剧。故反诉原告马志洪为维护自己的合法权益，向贵院提出如上反诉请求，恳请贵院批准! 反诉被告常建国辩称，1、原告没有违约行为；2、关于押金原告并不知情，不存在100000.00元押金；3、合同明确约定附属设施等由乙方负责维修，因此下水道问题应该由马志洪负责。由于双方只是签的租赁合同，合同未约定原告向被告提供消防手续，因此原告无义务向马志洪提供消防手续，并且房屋已经转租，水电费都由承租方交于被告会计，并非原告未交付，被告在疫情期间不交房租，主动离场，并非原告导致，被告不交房租违约在先，与原告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告（反诉被告）常建国提交的证据1、一次性转让及租赁协议；证据2、取暖费催缴通知书；证据3、中国银行流水明细清单，上述证据具备真实性，本院予以确认。证据4、原、被告双方聊天记录；证据5、被告会计与承租方的聊天记录，不能达到其证明目的，本院不予确认。 被告（反诉原告）马志洪提交的证据1、2017年9月26日原告与被告签订的《租赁合同》，2017年10月9日马志洪向常建国转款100000.00元作为押金，2018年2月9日、2018年5月17日、2018年8月8日、2018年11月8日的转账凭证；证据2、2018年10月30日双方签订的《一次性转让及租赁合同》，2019年9月26日、2019年11月12日马志洪向常建国支付125000.00元转让费；证据3、2018年12月15日、2019年10月8日承德市公安局新华路派出所给马志洪下发责令立即改正通知书；证据4、2017年马志洪受让承德市双桥区室的照片；证据5、2018年及2020年承德市双桥区室的照片以及商铺平面图；证据9、2020年5月25日及6月份，常建国与马志洪的微信聊天记录，上述证据具备真实性、合法性与关联性，本院予以确认。证据6、2017年商铺原状、使用过程中商铺遭泡水漏水、马志洪装修后照片；证据7、2019年马志洪与常建国的微信聊天记录；证据8、2019年10月29日，马志洪到新华路派出所照片；证据10、荷和装修及装修维护明细表及相对应的票据；证据11、员工工资发放情况；证据12、水电费花费情况，上述证据不能达到其证明目的，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月26日，甲方（出租人）：常建国与乙方（承租人）马志洪签订《租赁合同》，约定甲方自愿将位于承德市双桥区（楼上）租赁给乙方作为经营使用，租金每年250000.00元；装修款项：如两年付清装修款，按60万计算。付款方式：先付15万可入场经营，半年后付清另外15万，第二年同上……。2018年10月30日，甲方（转让方、出租方）：常建国与乙方（受让方、承租方）马志洪签订《一次性转让及租赁协议》，约定：甲方自愿将位于承德市双桥区（全部）一次性转让给乙方经营使用；乙方需向甲方支付转让费500000.00元整。鉴于乙方现有的经营状况，该费用分四期给付，分别为2019年5月、2019年10月、2020年5月、2020年10月，每期给付125000.00元。若乙方违约未按约定给付转让费用，甲方有权自第一期（2019年5月）未给付之时起，要求乙方支付全部转让费，并给甲方全部转让费10%的违约金。该合同租赁部分解除与否不影响转让费的给付；房屋租赁期限自2018年11月9日至2025年11月9日；租金每年200000.00元。租赁房屋采取先交费后使用原则。2018年11月9日至2019年5月，每月支付房租16667.00元，2019年6月1日开始（包含2019年6月1日）至2025年6月1日，每年的6月1日支付全年租金200000.00元。房屋租赁期间，因使用该房屋正常发生的水、电、气、通讯等基础配套设施产生的费用由乙方承担；租赁范围内的除房屋主体结构之外的附属设施，门窗、水电、装修、墙面、楼梯等由乙方负责维修。协议落款甲方处有常建国的签字，乙方处有马志洪的签字和手印。 2017年10月9日，马志洪向常建国转账共计100000.00元；2018年2月9日，马志洪向常建国转账62500.00元；2018年5月17日，付彤向常建国转账62500.00元，附言：五云桥荷和日本料理租金；2018年8月8日，付彤向常建国转账62500.00元，附言：租金；2018年11月8日，付彤向常建国转账62500.00元，以上共计350000.00元（其中250000.00元为2017年10月至2018年10月的租金）。2019年6月1日，付彤向常建国转账200000.00元，附言：五云桥荷和租金。2019年11月12日，付彤向常建国转账25000.00元，附言：荷和马志洪；2019年9月26日，付彤向常建国转账100000.00元，附言：荷和马志洪，此两笔款项共计125000.00元（为支付的部分转让费）。付彤为荷和日本料理（五云桥店）的会计。 另查明，从拍摄的照片显示，承德市双桥区东兴路居然商住楼底商108一楼尚未交付给马志洪，此底商作为棋牌室经营使用。 再查明,涉案租赁房屋的所有人并不是常建国，马志洪在租赁上述房屋前常建国将此房屋作为私房菜经营使用，涉案房屋的所有人已经知道此房屋由常建国转租给马志洪使用，并未提出过异议。马志洪租赁此房屋作为荷和日本料理经营使用后，承德市公安局双桥分局新华路派出所给荷和日本料理（五云桥店）下发两次《责令立即改正通知书》，其中于2018年12月15日发现存在封闭疏散通道、灭火器未保持完好有效、缺少安全出口、缺少灭火器、遮挡消火栓等消防安全违法行为，责令立即改正；于2019年10月8日发现存在封闭疏散通道、灭火器未保持完好有效、缺少安全出口、缺少灭火器、消防安全违法行为，责令立即改正。 根据常建国与马志洪于2020年5月25日的微信聊天记录显示，常建国要求马志洪将租赁房屋中的东西搬走，搬走后把钥匙交给房主。2020年6月，马志洪从租赁房屋中搬走。 本院认为，甲方（转让方、出租方）常建国与乙方（受让方、承租方）马志洪签订的《一次性转让及租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于转让费，被告马志洪辩称常建国并未向其交付108一楼、未向其转让消防验收手续等，因此不应支付剩余转让费。因协议中明确约定：常建国将案涉房屋承德市双桥区（全部）（包含店铺现有装修、装饰、工具、设备）一次性转让给被告马志洪经营使用，但承德市双桥区东兴路居然商住楼底商108（一楼）并未交付给被告马志洪。且马志洪在租赁涉案房屋之前由常建国经营着私房菜，属于餐饮服务商铺，常建国亦知道马志洪租赁此商铺是用于经营饭店使用，因此转让项目中的项目应包含能够正常经营餐饮服务业的相关手续、设备等。又租赁房屋用于开设饭店等公众聚集场所的，应向当地公安消防机构申报安全检查，需经消防安全验收合格。因此，常建国向马志洪转让上述房屋应包括消防验收等手续。而承德市公安局双桥分局新华路派出所给荷和日本料理（五云桥店）下发两次《责令立即改正通知书》，说明常建国经营饭店期间并未办理消防验收手续，故对被告马志洪上述辩解意见，本院予以采纳。对原告常建国请求被告马志洪支付剩余转让费的诉讼请求，本院不予支持。 关于租赁费，双方自签订《一次性转让及租赁协议》即2018年10月30日租赁涉案房屋至2020年6月，根据《一次性转让及租赁协议》约定“2018年11月9日至2019年5月，每月支付房租16667.00元，2019年6月1日开始（包含2019年6月1日）至2025年6月1日，每年的6月1日支付全年租金200000.00元，”故2018年11月9日至2019年5月底的租金按月算应为116669.00元（16667.00元X7个月）、2019年6月1日至2020年6月1日的租金为200000.00元。但原告庭审中认可2018年11月9日至2019年5月31日的租金为112232.00元，故本院认定此期间的租金为112232.00元。现被告马志洪已于2019年6月1日支付给原告常建国租金200000.00元，尚欠租金112232.00元未给付。原告庭审中认可未交付的108室一楼抵扣租金70000.00元，故本院认定被告马志洪应向原告常建国支付租金42232.00元。 对于取暖费，因取暖费应由承德热力集团有限公司收取，现取暖费并未实际给付，故对原告常建国主张的取暖费，本院不予支持。 关于违约金，因原告常建国未向被告马志洪交付完整的房屋转让手续，致使被告未向原告支付剩余转让费，因此被告马志洪对此并不存在违约，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 关于双方签订的《一次性转让及租赁协议》是否予以解除。根据被告（反诉原告）马志洪提供的证据，马志洪已经从租赁房屋中搬走，双方对解除合同已经达成一致，且108室一楼已经对外出租，故本院确认双方于2018年10月30日签订的《一次性转让及租赁协议》予以解除。 关于原告（反诉被告）常建国是否应向被告（反诉原告）马志洪返还押金及己支付的转让费。因马志洪于2017年10月9日向常建国转账共计100000.00元，此转账虽未注明用途，但双方签订的《租赁合同》中约定装修费为600000.00元，故被告（反诉原告）马志洪向原告（反诉被告）常建国转账的100000.00元并不是押金，应为装修费，故对被告（反诉原告）马志洪主张返还押金的诉讼请求，本院不予支持。对于马志洪已向常建国支付的转让费，因马志洪已使用了上述商铺一段时间，也使用了商铺的相应设备，其已支付的转让费为自愿支付，不应退还，故对被告（反诉原告）马志洪主张返还已支付转让费的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告（反诉被告）常建国是否应向被告（反诉原告）马志洪支付水、电等费用。因《一次性转让及租赁协议》中约定，房屋租赁期间，因使用该房屋正常发生的水、电、气、通讯等基础配套设施产生的费用由承租方即马志洪承担，故对被告（反诉原告）马志洪此诉讼请求，本院不予支持。 关于原告（反诉被告）常建国是否应向被告（反诉原告）马志洪赔偿各项经济损失400000.00元（包括装修及员工工资）。因《一次性转让及租赁协议》中约定，“租赁范围内的除房屋主体结构之外的附属设施，门窗、水电、装修、墙面、楼梯等由承租方即马志洪负责维修”，且员工工资的发放与常建国无关，故对被告（反诉原告）马志洪此诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告马志洪于本判决生效之日起十日内向原告常建国支付租金42232.00元； 二、原告（反诉被告）常建国与被告（反诉原告）马志洪于2018年10月30日签订的《一次性转让及租赁协议》予以解除； 三、驳回原告常建国的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）马志洪的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。 本诉案件受理费减半收取后4384.00元，由原告常建国负担3956.10元、由被告马志洪负担427.90元。反诉案件受理费减半收取后5386.00元，由反诉原告马志洪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 员 马一月 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 陈 文 书 记 员 李 坤