苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初3048号原告:苏州市好旺商务管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路商业街**楼**。法定代表人:王小东，执行董事。委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷思颖，江苏新天伦律师事务所律师。被告：吕耀亮，男，曾用名吕跃亮，1985年6月28日出生，汉族，户籍地苏州市。原告苏州市好旺商务管理有限公司（以下简称“好旺公司”）与被告吕耀亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告好旺公司的委托诉讼代理人雷思颖到庭参加诉讼，被告吕耀亮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间的租赁合同，并要求被告迁出苏州市莫邪路新天地广场1幢A区一楼112、115，1幢A区X号商铺；2、判令被告支付欠缴租金165277元(自2019年8月11日起暂计至2020年4月10日，要求计算至被告实际迁让时止)、违约金128668.41元(按照日3‰暂计至2020年4月10日，要求计算至被告实际履行之日止)，共计293945.41元。审理中，原告变更违约金的计算标准按照年利率11.7%计算（以半年租金123958元为基数自2019年7月21日起算，以半年租金123958元为基数自2020年1月21日起算，计算至被告实际履行之日止）。事实和理由：被告于2018年11月11日与原告签订租赁合同(编号为SZXTD-098)一份，约定由被告向原告租赁位于苏州市莫邪路99号新天地商业广场中1幢Ａ区商铺，共计360平方米作为餐饮经营场地。租赁合同中约定了租金支付方式和违约时违约金的计算方式。根据合同约定，被告应按约按时支付租金，但经原告多次催讨，被告至今未付，已构成违约。原告于2019年10月31日向被告发出催缴函，但被告未予理睬。据此，原告要求解除双方之间的租赁合同并要求被告立即支付拖欠的租金以及违约金。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。被告吕耀亮未作答辩。经审理查明：好旺公司是经苏州市莫邪路99号“苏州新天地”业主委托的招商运营管理公司。2018年11月11日，好旺公司（出租方、甲方）与吕耀亮（承租方、乙方）签订编号为SZXTD-098的《新天地广场租赁合同》一份，双方约定：吕耀亮承租好旺公司管理的苏州新天地1区A幢X号商铺，用途为餐饮；租赁期限自2018年11月11日起至2022年12月26日止，装修期3个月（装修期内无需承担租金）；1幢A区一楼X号租金（面积107平方米），自2018年11月11日至2020年11月10日为86312元/年，自2020年11月11日至2022年12月26日为90608元/年，1幢A区二楼X号租金（面积253平方米），自2018年11月11日至2020年11月10日为161604元/年，自2020年11月11日至2022年12月26日为168991元/年；双方已确认租赁期限年份均按365天计算；租金以6个月为1个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前向甲方一次性足额支付下期的租金，第一个缴租期应于本合同签订后并于房屋交付前20个工作日内支付；乙方应当于合同签订后房屋交付前7个工作日向甲方支付54279元（相当于第一个租约年的2个月租金及物业管理费）作为租赁合同履约保证金；乙方应该自计租日起向甲方或甲方委托的物业公司缴纳物业管理费，乙方应在合同签订后房屋交付前向甲方支付2000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；乙方迟延缴纳合同项下的租金及其他费用的，每迟延一日，乙方支付相当于欠费金额3‰的迟延履约违约金，延迟超过15日，甲方有权单方解除合同。合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。合同签订后，吕耀亮向好旺公司支付了履约保证金54279元、质量保证金2000元、装修保证金5000元，并支付租金至2019年8月10日。2019年10月31日，好旺公司向吕耀亮经营的店铺递交租金欠费催缴函，要求吕耀亮于2019年11月3日前缴清欠缴的租金。吕耀亮未支付租金，好旺公司遂诉至本院，本院立案受理后，因吕耀亮下落不明，本院向吕耀亮公告送达起诉状副本及应诉材料，2020年10月1日公告期满。本案审理中好旺公司陈述，吕耀亮自2020年年初未开业，但将所有的设备留在房间内，并将房屋加锁，其联系不到吕耀亮。因吕耀亮违约导致合同解除，其要求没收履约保证金，以后不再主张其他违约责任。装修保证金、质量保证金可抵扣租金。以上事实，由苏州新天地商铺委托经营管理合同、新天地广场租赁合同、租金欠费催缴函及当事人的陈述在案证实。本院认为，好旺公司与吕耀亮签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应依约履行。本案中，吕耀亮在租赁期内未按约支付租金，根据双方签订的租赁合同，吕耀亮延迟缴纳租金超过15日，好旺公司有权单方解除合同。好旺公司向其催交租金后，吕耀亮仍拒绝支付租金，好旺公司起诉要求解除双方之间的房屋租赁合同，于法有据，本院认定本案商铺租赁合同于诉状副本送达吕耀亮之日2020年10月1日解除。鉴于合同已经解除，好旺公司要求吕耀亮返还房屋的诉讼请求，亦应予以支持。吕耀亮持续占有案涉房屋，应该按照合同约定的租金标准支付占有房屋期间的租金及占有使用费，好旺公司该诉讼请求，于法有据，应予以支持。关于好旺公司主张的逾期支付租金的违约责任。吕耀亮未能依约履行义务，理应承担违约责任，双方约定的违约金过高，好旺公司调整为按照自每期费用应付之日起，按照年利率11.7%计算至实际履行之日止，本院予以支持。关于履约保证金，好旺公司表示该保证金根据合同的约定应予以没收，并表示不再就其他损失追究吕耀亮的违约责任。本院认为，好旺公司与吕耀亮之间的租赁合同已提前解除，且合同解除的根本原因在于吕耀亮违约，吕耀亮应当赔偿合同提前解除后房屋可能空置的租金损失。涉案的租金保证金相当于两个月的房屋租金，好旺公司对此要求没收，未超合理限度，本院予以认定。对于装修保证金、质量保证金合计7000元，应予以抵扣租金及违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市好旺商务管理有限公司与被告吕耀亮于2018年11月11日签订的编号为SZXTD-098的《新天地广场租赁合同》于2020年10月1日解除。二、被告吕耀亮于本判决生效之日起10日内向原告苏州市好旺商务管理有限公司返还苏州市莫邪路新天地广场1幢A区X号商铺。三、被告吕耀亮于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市好旺商务管理有限公司房屋租金及占用使用费（按照247916元/年的标准，自2019年8月11日起计算至商铺实际返还之日止），并支付逾期支付租金的违约金（按照年利率11.7%的标准，以123958元为基数自2019年7月21日起算，以123958元为基数自2020年1月21日起算，均计算至被告实际履行之日止），并需扣除吕耀亮已付的装修保证金、质量保证金合计7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5790元，减半收取2895元，由原告苏州市好旺商务管理有限公司负担1132元，被告吕耀亮负担1763元。公告费300元，由被告吕耀亮负担。被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名：江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  宁晓鹏二〇二〇年十月二十八日书记员  朱琰华