北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8113号原告：北京市大兴区北臧村镇北高各庄村股份经济合作社，住所地北京市大兴区北臧村镇北高各庄村。董（理）事长：王久旭，社长。委托诉讼代理人:李建新，北京泓聚律师事务所律师。被告：吴坤岭，男，1963年4月22日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:钟礼松，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人:王永平，北京市中银律师事务所律师。原告北京市大兴区北臧村镇北高各庄村股份经济合作社（以下简称：北高各庄村经合社）与被告吴坤岭农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北高各庄村经合社的委托诉讼代理人李建新，被告吴坤岭及委托诉讼代理人钟礼松、王永平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告北高各庄村经合社向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于1998年12月6日签订的《合同书》及《补充协议书》；2.判令吴坤岭返还其从北高各庄村经合社处承租的位于北京市大兴区北臧村镇北高各庄村猪场北侧的80亩土地；3．判令吴坤岭向北高各庄村经合社支付拖欠的土地租金18万元；4.诉讼费由吴坤岭承担。事实和理由:北高各庄村经合社、吴坤岭于1998年12月6日签订了《合同书》，北高各庄村经合社将其所有的位于北京市大兴区北高各庄村猪场北侧的80亩土地出租给吴坤岭，租金每年2万元，合同期限不低于五十年，依据1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第二百十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。吴坤岭所租赁的土地租期至今已超过20年，现在为不定期合同，为维护合法权益，北高各庄村经合社可随时要求解除租赁合同关系。再者，吴坤岭承租土地后违反法律法规规定，改变土地用途，在上地上进行了大量的违法建设，北高各庄村经合社也可以要求解除合同，另外吴坤岭自2011年起，未再向北高各庄村经合社支付土地租金，至今已拖欠租金18万元，故请求法院依法审理，判令解除原被告双方签订的《合同书》判令北高各庄村经合社返还土地并支付拖欠的土地租金。被告吴坤岭辩称:不同意北高各庄村经合社的诉求。第一，北高各庄村经合社主体不适格，吴坤岭在1998年12月6日与北京市大兴县北高农工商实业开发总公司签署的合同，但本案的原告是北高各庄村经合社，因此主体不适格；第二，吴坤岭的民族为满族，起诉状中为汉族，写错了。最初的时候我们没交是因为涉案土地有坟墓没有迁走，合同约定了北高各庄村经合社应该给吴坤岭违约金，就说租金抵了违约金，所以没交租金，吴坤岭现在也是同意补足租金18万元，后续也同意给租金。涉案合同吴坤岭认为是合法有效的。涉案土地的性质为林地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议与本案争议焦点有关联的证据本院认定如下：吴坤岭非北高各庄村村民。1998年12月6日，北京市大兴县北臧乡北高各庄村农工商联合公司（以下简称：农工商联合公司）（甲方）与吴坤岭（乙方）签署了《合同书》，主要约定如下：二、合同标的：1.甲方将现有的40万株银杏树苗一次性转让给乙方，转让按0.75元/株计算(以下简称为标的物A)；2.甲方将现有的猪场北侧共80亩土地按每亩280元的价格承包给乙方，其中约40亩为现银树苗占用土地，中间30亩为空白地(以下简称为标的物B)标的物所在位置:标的物A和标地物B处于北高村西北，猪场后身，北依树林东接别人承包的银杏苗圃(东西垄)，西为经六路，南临猪场排水沟。(见附图)。四、合同期限:本合同有效期不低于五十年，乙方承包甲方土地使用权为五十年，当土地承包使用权到期后，双方财产清算完毕后，本合同自然终止；五、价格和资金拨付:1.标的物A为一次性转让，按每株人民币柒角伍分计算，共有银杏苗40万株，总价为30万元人民币(待地干后再核实准确数目)此款项在九九年春节后拨付。2.标的物B为逐年交付租金，每亩为280元，共有土地约80商，总价为贰万元人民币(地干后丈量)。每年春节前一个月内交付。六、甲方权力和义务:1.土地属集体所有;2.合同生效后，甲方同时提供标的物B机井两眼，现能输电的电杆、电线，并配合水泵，4台甲方有权监督乙方合同执行情况及苗木管理，并保证向乙方提供技术指导；4.保证乙方标的物不受村民破坏，协助防盗；5.保证乙方在标的物B上建设各种合法设施，并负责办理有关手续；6.乙方利用标的物贷款，甲方应予出具担保手续；7.甲方为乙方办理土地使用证；8.保证在九九年三月底之前将标的物及其周围的坟墓迁走；七、乙方权力和义务:1.对甲方提供的苗木、输电设备、井、水泵等自己负责看管保养，如有丢失损坏自己负责；2.乙方有经营自主权，对银杏工程国家有补贴款归乙方使用，如有税收政策乙方负担;3.乙方有权在承包期内合法使用土地，诸如养禽、养马、修建房含、围墙(栏)或其他用途。八、特别声明:乙方最大的担心就是甲方因人事、机构或政策变动而终止或改变乙方的承包权，甲方须就此声明甲方为具有独立法人资格的农业集体，当事人双方皆具备合法民事权力，且有政府基层单位盖章，并办理土地使用证以确保乙方的权益不受侵害，甲方须确保标的物转让的合法性，并承担由此而引起的一切责任；九、本合同书一式肆份，自签字之日起生效。合同书尾部有北京市大兴县北臧乡被高各庄村农工商联合公司盖章及授权代表王会敏签字。2000年12月28日，北京市大兴县北臧乡被高各庄村农工商联合公司（以下简称：农工商联合公司）（甲方）与吴坤岭（乙方）签署了《补充协议书》，约定：甲乙双方就原租地协议书中执行过程中发现的某些具体问题达成一致意见如下:一、甲方务必于2001年5月1日之前将乙方所承租北高各庄村土地上的所有坟墓迁走；二、甲方供电、供水、道路畅通，并承担由此而引起的一切责任与村民待遇相同；三、甲方协助办理乙方在承租土地上所有建筑物使用的合法性和安全性；四、乙方在甲方同意保证实施上述条款的情况下付清甲方玖任陆佰元余款作为2000年的土地租金；五、双方定于近日前往公证处办理合同公证。补充协议书尾部有北京市大兴县北臧乡被高各庄村农工商联合公司盖章及授权代表“王慧敏”签字。另《补充协议书》手写字体载明了如违约则罚金每年两万元。上述合同签署之后，吴坤岭支付了30万元的杏树苗转让金。另，吴坤岭称向王久旭交付了土地承包费至2011年，吴坤岭认为王久旭系村集体经济组织的代表。双方确认吴坤岭欠付北高各庄村经合社2011年至2019年土地承包费18万元，吴坤岭庭审中表示愿意支付租金。关于未缴纳承包费的原因吴坤岭称因北高各庄村经合社欲上涨租金，双方协商未果，北高各庄村经合社拒绝收取，北高各庄村经合社认可曾协商上涨租金，但不认可拒绝收取承包费，称吴坤岭未缴纳承包费，吴坤岭向本院提交了一份录像，录像中显示吴坤岭代表人与北高各庄经合社代表洽谈交纳土地承包费及合同租约的问题，北高各庄经合社要求吴坤岭上调补交2011年至2019年期间的租金或者解除双方的土地承包合同关系。关于涉案土地的实际使用用途，北高各庄村经合社称吴坤岭出租了其中50亩给土地给涂料厂，涂料厂用作商业经营，该部分已纳入拆除腾退范围，另外30亩土地吴坤岭亦建设了房屋，违反了土地利用总体规划；吴坤岭称确实建设了房屋，建设房屋时间为199年、2000年左右，其中30亩地上建设的房屋面积约1000多平方米，其房屋建设的目的系用于农业及养殖业，另外50亩土地其出租给了徐兰英、庄长春，徐兰英、庄长春在土地上建设了房屋亦用于养殖业。本案审理过程中组织双方现场查看土地使用状况，经查看，涉案争议80亩土地中其中一侧（约50亩）上并无现存建筑物，其上种植了部分树木（具体数量及树种不详），现存零星坟墓；另一侧土地（约30亩）上建设了房屋（具体面积不确定）、部分路面进行了硬化，亦种植了树木等（具体数量及树种不详），另有少量构置物。根据本院向北京市规划和自然资源委员会大兴分局调取的复函显示，涉案土地自2001年的土地性质即为一般农用地，北京市规划和自然资源委员会大兴分局未提供2001年之前的土地性质资料。另，2020年8月20日，北京市规划和自然资源委员会大兴分局向北京市大兴区北臧村镇人民政府出具了京规自（大）执函[2020]第1054号《关于北京市大兴区北臧村镇北高各庄村西北魏永路向南2030米马路向东250米院内房屋及集体土地宅基地范围外地上1层砖混钢架（材质）建筑物、构置物规划审批情况的函》，确认该地上建筑物、构置物未依法取得乡村建设规划许可证。庭审中，北高各庄经合社称查无北京市大兴县北臧乡被高各庄村农工商联合公司没有进行工商登记，公司实体已不存在，其为集体经济组织，开办单位是北高各庄村经济合作社。上述事实有当事人提交的证据及庭审笔录、现场调查影像资料在案佐证。本院认为：关于涉案原告诉讼主体资格问题，涉案《合同书》及《补充协议书》系农工商联合公司向吴坤岭发包涉案土地的意思表示，北京市大兴县北臧乡被高各庄村农工商联合公司查无该主体，涉案土地为集体所有，其权益主体应为北高各庄经合社，吴坤岭亦向集体经济组织交纳了2011年之前的承包费，故在无其他主体主张权益的情况下，本院认定北高各庄经合社有权提起本案诉讼。关于涉案法律关系，原告诉请事实中主张双方系土地租赁，但其以土地承包合同为由提起本案诉讼，涉案《合同书》及《补充协议书》系农工商联合公司向吴坤岭发包涉案土地的意思表示，本案应为土地承包合同纠纷。关于合同效力问题，首先，涉案《合同书》签署的时间为1998年12月6日，而1999年1月1日之前实施的《中华人民共和国土地管理法》系1988年修订，尚没有村集体经济组织向集体组织之外的成员发包土地需经民主议定程序的相关法律规定；其次，《中华人民共和国农村土地承包法》自2003年３月１日起施行方规定了耕地的承包期限不得超出三十年，涉案合同签署时间亦在此之前；再次，本院无法查询涉案土地在2001年之前的土地利用规划。故此，合同签署时的法律法规及目前能查明的案件事实，涉案《合同书》及《补充协议书》不能认定为无效，应认为为有效。本案另一问题是涉案《合同书》及《补充协议书》是否应当解除问题。本院认为，涉案《合同书》约定土地的用途包括可以建设房舍，本院虽无法查询涉案土地2001年之前的土地利用规划，但自2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》及现行土地管理法均规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，涉案土地性质为一般农用地，但双方《合同书》约定土地可以建设房舍，实际上涉案土地上确系建设了房舍及进行了路面硬化，双方合同约定及履行情况均违反了我国现行法律对于土地用途严格管理的规定，双方合同因违反法律规定无法继续履行，北高各庄经合社要求解除合同本院予以支持，并确认合同解除日期为吴坤岭收到本院起诉状之日即2020年4月30日。吴坤岭同意向北高各庄村经合社支付2011年至2019年期间的租金18万元，本院不持异议，并，根据案件查明事实，其亦应当向北高各庄村经合社支付租金18万元。关于合同解除后的法律后果问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状,或者采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”，双方合同解除后涉案土地应予返还，地上物应进行清算后返还或者折价补偿，但本院审理期间，吴坤岭不同意解除合同亦不同意对地上物进行清算评估，经本院释明，北高各庄经合社亦不同意申请对涉案土地地上物评估，本院无法启动地上物清算评估程序，故此本案无法就土地返还、地上物返还或者折价补偿问题一并处理，双方应另行妥善解决。一、确认吴坤岭与北京市大兴县北臧乡北高各庄村农工商联合公司于一九九八年十二月六日签署的《合同书》、于二〇〇〇年十二月二十八日签署的《补充协议书》于二〇二〇年四月三十日解除；二、吴坤岭于本判决生效之日起十日内支付北京市大兴区北臧村镇北高各庄村股份经济合作社土地承包费18万元；三、驳回北京市大兴区北臧村镇北高各庄村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由吴坤岭负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  成桂钦二〇二〇年十月二十五日书记员  李玉洁