宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2020）宁0302民初2501号原告：宁夏金海置业有限公司（以下简称：金海公司）。法定代表人：施某。委托诉讼代理人：王某，特别授权代理。被告：张某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。原告宁夏金海置业有限公司诉被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁夏金海置业有限公司的委托诉讼代理人王某、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏金海置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2015年7月8日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.判决被告将吴忠恒大名都15幢1单元2404号房屋恢复原状并返还给原告；3.判决被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年7月8日签订《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定被告购买原告出售的吴忠恒大名都15幢1单元2404号房，被告以按揭付款的方式支付房款690333元（首付款金额为280333元，按揭贷款金额为41万元）。之后，原、被告和中国农业银行股份有限公司吴忠分行（以下简称“银行”）又签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称“担保合同”），约定被告向银行贷款41万元，按月还贷，原告提供阶段性保证担保，被告提供抵押担保。买卖合同于2015年7月3日备案于吴忠市房屋产权交易管理中心。被告于2015年10月31日接收吴忠恒大名都15幢l单元2404号房。但自2016年9月起被告便不按约定向银行履行还款义务。至起诉前，由于被告的严重违约行为，导致银行从原告账户扣划共计440755.43元，原告已承担了保证责任。因此，原告多次通过快递、电话等方式向被告发出催还钱款的函件，要求被告归还原告代其支付的被银行划扣的款项，否则，原告将解除买卖合同，并不予退还被告所付款项。但时至今日，被告仍未将上述款项归还给原告。因此，根据买卖合同附件五第三条第（一）款第5项之约定“……买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：(1)有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”，根据《中华人民共和国合同法》第94条、第97条以及《中华人民共和国担保法》第31条之规定，原告享有解除商品房买卖合同、收回涉案房屋的权利。据此，原告于2019年8月5日按照被告在《商品房买卖合同》第2页填写的地址向被告通过EMS发出了《解除合同通知书》，告知被告因其违约而解除双方之间签订的吴忠恒大名都15幢1单元2404号《商品房买卖合同》。另据《商品房买卖合同》附件五第十五条约定“买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担。出卖人按照合同正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为送达地址寄出信件，视为出卖人已履行了相关通知义务”及《合同法》第96条规定，原告已经尽到发出解除合同通知义务。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，为了维护合法权益，原告特诉至贵院，请求判如所请。被告张某辩称，原告公司发送的还款提示函、解除合同通知书没有收到。2018年原告将房屋内的供水停了，房屋两年没有住人，因为房屋已经贴了壁纸，无法恢复原状。涉案房屋被告使用两年后储藏室、卫生间墙皮脱落，2017年的时候门一开锁就掉了，另外被告还给银行打了一年多按揭款，具体打了多少记不清。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》一份（核对原件，提交复印件），证明：1、双方于2015年7月8日签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的吴忠恒大名都××楼房，被告以按揭付款的方式支付房款；2、根据《商品房买卖合同》附件五第三条第一款第5项之约定，在房地产权证办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，原告有权单方解除本合同，收回商品房，并不予退还被告所交的全部款项，同时，被告须在原告履行保证责任后30日内，协同原告到房管局办理有关解除合同备案的手续。证据二、《中国农业银行个人购房担保借款合同》一份（核对原件，提交复印件），证明原、被告和中国农业银行股份有限公司吴忠分行于2015年8月3日签订《中国农业银行个人购房担保借款合同》，约定被告向银行贷款41万元，按月还贷，原告提供阶段性保证担保，被告提供抵押担保。证据三、备案情况说明一份（截图打印件），证明吴忠恒大名都15号楼2404号房《商品房买卖合同》已备案于吴忠市住房和城乡建设局。证据四、收楼物品确认书一份（核对原件，提交复印件），证明被告已于2015年10月31日接收吴忠恒大名都15号楼2404号房。证据五、中国农业银行业务凭证九份（核对原件，提交复印件），证明因被告数期未按期还贷，银行从原告保证金账户划扣共计440755.43元，被告贷款已全部结清，原告已履行全部保证责任。证据六、《还款提示函》一份（原件）、《解除合同通知书》一份（原件）、快递单两份（原件）、快递投妥截图两份（打印件），证明因被告数次未按期还贷，原告已向被告发出催款函，鉴于被告仍未还款，原告于2019年8月5日按被告预留通讯地址寄送解除合同通知书，原告已经履行了通知义务，原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除。经质证，被告对原告提交的六份证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认可，但对于原告要求将涉案房屋恢复原状至什么状态，需要其说明。被告张某未向法庭提交证据。经审查，本院对原告宁夏金海置业有限公司提交证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月8日，被告张某（买受人）与原告宁夏金海置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的吴忠市××区房，房款总价为690333元（首付金额为280333元，按揭贷款金额为410000元）。其中《商品房买卖合同》附件五第三条第（一）款第5项约定：“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：(1)有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”合同签订后，宁夏金海置业有限公司与张某在吴忠市住房和城乡建设局办理了《商品房买卖合同》备案登记。2015年8月3日，金海公司（保证人）与张某（借款人、抵押人）、中国农业银行股份有限公司吴忠分行（以下简称：银行）（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为410000元；借款购买涉诉房屋；借款担保为阶段性保证加抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时，张某以其购买的涉诉房屋为借款提供（预告）抵押担保。《个人购房担保借款合同》签订后，农行吴忠分行依约向张某发放借款410000元，后因张某未按期还款，银行分9次从原告金海置业账户划款440755.43元，2018年9月29日涉案房屋借款已全部还清。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案中，被告张某未按时偿还银行的借款，导致作为担保人的金海公司履行担保责任，依照双方签订的《商品房买卖合同》中约定，原告依法享有合同解除权，且原告已按照合同中被告张某预留的地址向其邮寄送达了《解除合同通知书》，故原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，并撤销该房屋的备案手续。因原告未举证被告对房屋进行何种方式的改变或添附，对其要求恢复原状的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏金海置业有限公司与被告张某于2015年7月8日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告张某于判决生效之日起三十日内将吴忠市利通区恒大名都15号楼1单元2404号房返还给原告宁夏金海置业有限公司；三、限被告张某于判决生效之日起三十日内配合原告办理撤销涉案房屋的备案手续；四、驳回原告宁夏金海置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 田林浩人民陪审员 白秀琴人民陪审员 马丽琴 二○二○年十月二十九日书记员 杨兴丹附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人必须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。