北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初87386号原告（反诉被告）：北京华强装饰有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街****北平房。法定代表人：刘永强，董事长。委托诉讼代理人：赵建平，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鲁宁，男，1949年3月27日出生，汉族，北京华强装饰有限公司职员，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：赵德禄，男，1969年12月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏宇，北京国旺律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京华强装饰有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）赵德禄（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王鲁宁、赵建平，被告的委托诉讼代理人王柱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付腾退补偿款12867622.7元。事实与理由：原告与被告于2004年签订《场地租赁合同》，约定：被告将位于北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄村西老场院路南西侧面积为7.2亩院落（下称涉案场地）提供给原告建厂房及员工宿舍。2011年，双方协商一致将租赁期限变更为2011年3月1日至2031年2月29日。2017年9月，定辛庄西村依据北京市非首都功能疏解工作要求，将涉案土地腾退完毕。双方签订的租赁协议第七条第3款约定有“如遇国家市政建设或城镇建设征地，房屋建造人北京华强装饰有限公司应为真正的被拆迁人，甲方要协助办理各种手续，一切建筑物的拆迁经济补偿都归华强公司所有”。现被告取得腾退补偿款后拒不按照协议约定向原告给予补偿。双方多次协商未果，故原告诉至本院。被告辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求，其并没有明确款项的计算依据，其所主张的补偿单价也没有依据，我方不予认可。另外，双方约定的年租金为155000元，租赁标的物已于2018年1月因北京市疏解工程被拆除。原告于2018年1月3日腾出涉案场地，但是未支付2017年9月15日至2018年1月3日期间的租金，我方提起反诉，请求判令被告支付此段期间的租金50000元。原告针对被告的反诉辩称：我方确实将租金支付至2017年9月15日前，后来我方主动支付租金，被告并未收取。被告自2017年11月起开始断水断电，致使我方无法正常使用涉案场地，不同意支付租金，即使法院认为我方应该支付租金，也应当从我方应当获得的补偿款中抵扣。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年5月1日，被告与定西经济合作社签订《土地租赁协议》，约定由被告承租定西村村西，东至红河谷西墙、西至保洁公司东墙、南至二区沟边、北至马路，总占地面积为14亩，租期20年，即2006年5月1日至2026年5月1日。后，被告将其中的一部分场地转租给原告，双方就此签订多份租赁合同，最后一份《场地租赁合同》签订于2011年12月13日，约定：被告将涉案场地出租给原告，租期自2011年3月1日至2031年2月29日，年租金上调至155000元，每年分两次支付，即3月15日和9月15日支付；如遇国家市政建设或城镇建设征地，房屋建造人即原告应为真正的被拆迁人，甲方要协助办理各种手续，一切建筑物的拆迁经济补偿都归原告所有，若院内房屋尚未办妥相关手续便遇到拆迁问题，被告将按定辛庄村委会制定的赔付办法进行赔付，即当建房面积不超过租用面积的50%时，正规房屋按每建筑平米300元进行赔付，用以弥补原告的建房损失。在该合同履行过程中，涉案场地被划入北京市非首都功能疏解腾退范围，定辛庄西村村委会于2018年5月16日出具《证明》称：“我村依据北京市非首都功能疏解工作的要求于2017年9月对我村所有非宅进行腾退。因此我村已于2018年1月底与赵德禄解除编号为12-014和12-015的两份土地租赁协议共计88.1亩已腾退完毕”。双方均确认原告已将租金支付至2017年9月14日、涉案场地院门上于2017年11月10日张贴了《腾退须知》、2017年11月25日涉案场地被断水断电。双方曾签订有《租赁场地交接确认书》，载有：2018年1月3日，原告按照被告要求将定辛庄西村XXX号工业大院即涉案场地搬清腾空，现将该场地及院内建设有约（此处空白）平方米的地上物一并交与被告，双方确认属实后，原告把钥匙交与被告即场地移交事宜办妥。原告手中持有的《租赁场地交接确认书》空白处有自行添加的“2700”平米，被告称当时其对原告所称的建筑物平米数并不认可，所以协议上并未标注。庭审中，为证明加建的地上物情况，原告提交了照片若干。被告对此未予质证。其中一张照片为被告向原告方发送的短信截屏，显示的时间为2017年12月31日，内容为：您好，围墙和门卫那都是我建的、您建的约二千多平米、这是测绘报的数。本案审理过程中，经原告申请，本院多次向北京市朝阳区黑庄户乡人民政府调取涉案场地的腾退补偿材料，答复称就被告承租土地，乡政府、村经济合作社、评估公司均未留存腾退评估数据，最终的经济补偿数额是腾退人和被腾退人协商确定的，并没有明确的计算标准，仅能向法院提供《解除租赁协议》和《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》。该些材料显示：就被告承租的12-014、12-015和2003年4月13日签订的《租赁协议》和2017年1月1日签订的补充协议进行统一解除和补偿；房屋建筑物53337.49平米、总金额53542283元；附属物总金额7732111元；奖励费用（2017年11月30日前解除协议奖励标准5%）3063719.7元；应付一次性综合经济补偿总额64338113.7元，扣租金397283元，实付一次性综合经济补偿总额63940830.7元。上述款项已向被告发放。双方对上述材料的真实性予以认可。原告称其单独承租上述四块土地中的一块，应享有总额四分之一的补偿，所承租场地内所有地上物（院墙和门卫室除外）均由原告建设并使用，为表示诚意，原告只要求主张该场地补偿额的80%，最终主张的数额为12867622.7元。被告称据自己向村委会和评估公司核实，涉案场地腾退时地上大部分建筑物为石棉瓦结构，面积是2675.76平米，每平米的补偿标准是300元，其中被告建设的院墙为607.2平米、门卫室20平米，扣除该些面积（627.2平米）后，原告应得补偿款614568元。双方均确认腾退时涉案场地内有被告建设的院墙和门房（门卫室）。关于该些建筑的面积，被告的陈述如上，原告称院墙的面积其无法估计，门房面积大概有十多平方米。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间的租赁合同因非归结于双方的原因提前解除，双方应本着诚实信用和公平的原则，在尊重客观事实的基础上，结合腾退补偿政策，妥善处理合同解除后的清算工作。根据本院查明的事实，被告就包括涉案场地在内的多个承租地块统一与腾退人进行了腾退面积和补偿款项的确认，各个地块面积并不相同、补偿标准也不尽相同，原告笼统地以自己承租四块地块中的一块为由要求获得全部补偿款的四分之一，无事实和法律依据，本院不予支持。双方均确认原告承租涉案场地后进行了加建，对于其加建部分对应的经济补偿款，参照双方的合同约定，应当归属于原告。关于原告加建面积的确认，双方均认可腾退时涉案场地上的地上物除门卫室和院墙以外，均由原告建设，结合双方的陈述、自认和举证情况，本院认定原告加建部分约为2050平方米。关于补偿单价的确认，基于城市功能定位引发的疏解腾退不同于双方在合同约定的“国家市政建设或城镇建设征地拆迁”，所以合同约定的经济补偿分配条款不能适用。被告虽称评估部门就涉案场地认定的补偿标准为每平米300元，但就此未举证，本院不予采信。关于原告加建面积的补偿，本院将参照《经济补偿确认表》中“房屋建筑物”的补偿标准确定。根据《经济补偿确认表》，涉案场地还获得了因在2017年11月30日前解除租赁协议的奖励费用，该笔费用的获得既有赖于原告作为场地实际使用人的及时腾退，也离不开被告作为原始承租人的积极配合，故应由双方分享，具体数额由本院参照《经济补偿确认表》确定。关于反诉，双方均确认原告仅将租金支付至2017年9月14日，对于此后实际占用场地期间的租金或占用费，原告亦应向被告支付。具体来说，自2017年9月15日至2017年11月24日，应当按照租赁合同约定的租金标准计算；2017年11月25日至2018年1月2日，鉴于涉案场地被断水断电，造成原告不能正常使用场地，租金标准应当参照租赁用途、场地布局等因素酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵德禄于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京华强装饰有限公司支付综合经济补偿款2120000元；二、原告（反诉被告）北京华强装饰有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）赵德禄支付租金35000元；三、驳回原告（反诉被告）北京华强装饰有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵德禄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99006元，由原告（反诉被告）北京华强装饰有限公司负担82700元（已交纳），由被告（反诉原告）赵德禄负担16306元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费525元，由原告（反诉被告）北京华强装饰有限公司负担368元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）赵德禄负担157元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年十月二十二日书记员 穆静茹