重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初5125号原告：邹高英，女，1977年8月21日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：廖毅，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。被告：重庆旗开房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道南山东路1053号，统一社会信用代码91500234561627225H。法定代表人：李兴永，董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：雷志江，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：张靖，重庆四方律师事务所律师。原告邹高英与被告重庆旗开房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日、2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告邹高英及其委托诉讼代理人廖毅，被告重庆旗开房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹高英向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年2月签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；2、责令被告在判决书生效后30日内为原告办理并交付房屋不动产权登记证书；3、判令被告支付原告违约金(违约金计算方式：以311849元为基数，从2014年3月1日起按每日万分之一计算至办结不动产权登记书之日止，暂计算至起诉之日72973元)；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年2月原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定，原告购买被告修建的位于开州区X号住宅一套，房屋价款311849元，原告支付了购房款251849元，办理按揭贷款60000元，已支付全部房款，并支付了大修基金，缴纳了相应税费。原告履行了全部合同义务。双方同时还约定：被告应当于合同签订之日30日内向土地产权登记部门办理本商品房《房屋产权证》申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告被告的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。本案案涉房屋已与相关部门在2014年3月进行了竣工验收，并进行了备案登记，同时案涉房屋的其他同类房屋，被告已经办理了部分不动产登记证书。至今被告未为原告办理房屋产权登记手续，原告多次要求被告办理房屋产权证，被告拒不履行合同义务，据此，特诉至法院请求依法判如所求。被告重庆旗开房地产开发有限公司辩称，原、被告之间的商品房买卖合同属实，具体的权利义务以合同约定为准，未办证的原因是多方面的，其中本案原告按照合同约定应当向被告缴纳的相应税款没有直接向被告缴纳，导致被告无法为其办理不动产权证，如该问题得到解决，被告愿意配合原告在近期完善办证手续，被告绝无恶意违约之意。因此对于原告的第一项诉讼请求，被告予以认可；对于第二项诉讼请求，由于本案的办证时间应当是在竣工验收备案登记完成后30日内提交办证登记资料，而原告提出的主张是从2014年3月1日起按照每日万分之一计算，与实际取得竣工验收备案登记的时间不符，同时原告也对该项权利的主张远远超过三年，已经超过法定的诉讼时效，对于原告的该项权利不应予保护，且原告没有因此遭受实际损失，因此主张违约损失的基础条件不成立，即使人民法院认为应当支持该项诉讼请求，也应当依法降低违约金的计算标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：1、原告提交的收据6份，原告提交该证据的证明目的为证明原告已完全履行了房款支付义务和缴纳税费义务；被告认为各项费用的收款收据未进入被告公司账户，收款人处财务人员傅明春的签字不是被告工作人员，仅有物管费一项费用是加盖的被告财务专用章，其他的均是发票专用章，被告未收到税费和大修基金，是傅明春收取；本院认为，虽然大修基金、税费、窗的收据上未加盖被告的财务专用章，但该收据上加盖的印章为被告公司畔湖苑项目发票专用章，其也应视为原告向被告缴纳了大修基金和税费，被告并未提供相关证据推翻该证据，因此对于该证据的真实性本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月24日原告向被告支付900元，并由被告向原告出具收据，该收据上加盖被告畔湖苑项目发票专用章。2013年3月10日原告邹高英与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“甲方(卖方)：重庆旗开房地产开发有限公司……乙方（买方）：邹高英……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目【暂定名】畔湖苑。本商品房项目占用范围内的土地使用权为【出让】方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：（2013）预字第11号预售商品房批准机关：开县国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开县X号房。（二）本商品房所在幢的楼层共计16层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第4层（指从本商品房所在幢最底层开始计算楼层）……（三）本商品房结构为【钢筋混凝土结构】（四）本商品房建筑面积：110.35平方米，其中，套内建筑面积：81.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：28.92平方米；（五）本商品房户型为：【二室二厅】……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为311849.00元整（大写：叁拾壹万壹仟捌佰肆拾玖元整），建筑面积单价为2826.00元/平方米。第五条付款方式及期限……见合同补充协议……第十三条关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间、分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……。”被告未在该合同上签章，原告邹高英在乙方处签字捺印。在该合同的附件五《合同补充协议》中约定，付款方式为按揭付款，本商品房成交金额为311849元，向银行申请5年的个人购房抵押贷款60000元，在定合同时付清251849元。原告在乙方处签字捺印，被告未在该合同上签章。该合同在原开县土地房屋权属登记中心办理了重庆市预购商品房买卖合同登记本案，登记的买方为原告，卖房为被告。2013年3月10日原告向被告支付首付款251849元、税费5039元、大修基金6791元以上款项由被告向原告出具收据，收据上均加盖的被告畔湖苑项目发票专用章。原告向重庆农村商业银行股份有限公司开县支行办理预购商品房抵押贷款60000元，由重庆农村商业银行股份有限公司开县支行直接将该贷款转账至被告公司账户。2013年9月18日被告通知原告于2013年9月18日办理接房手续。2013年9月18日原告向被告支付装修押金2000元，垃圾处理费和电梯费500元、物管费1068元，以上费用由被告向原告出具收据，并在该收据上加盖被告财务专用章。2014年11月13日该商品房通过了建设工程竣工验收。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约以及逾期办证违约金的起算时间？二、原告要求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效?三、本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整？关于被告是否构成违约以及逾期办证违约金的起算时间的问题。本院认为，虽然原告提交的《重庆市商品房买卖合同》上无被告的签章，但被告对原告提交的《重庆市商品房买卖合同》的真实性予以认可，且已对该《重庆市商品房买卖合同》进行了登记备案，表明原、被告双方实际上成立商品房买卖合同关系。被告是具有房地产开发资质的企业，原、被告均为完全民事行为能力人，《重庆市商品房买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已向被告支付清购房款及相关税费，被告应当按照合同约定为原告办理涉案房屋的房屋产权证，因此对于原告要求被告办理涉案房屋产权证的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告双方在合同中约定被告在向原告交付房屋时应当取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，被告于2014年11月13日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，满足向交付房屋的条件，因此被告向原告实际交付房屋的时间应为2014年11月13日。按照原、被告双方之间的合同约定，被告应当在本商品房交付使用之日起60日内即2015年1月12日之前，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，但被告至今未为原告提交办理房屋产权证的申请，已构成违约，应当承担违约责任，被告向原告支付逾期办证违约金的起算时间为2015年1月13日。原告要求被告从2014年3月1日起支付逾期办证违约金，因此时被告并未符合交付房屋的条件，被告交付房屋的行为不符合双方约定和法律规定，此时原告应当按照合同约定向被告主张逾期交房违约金，而非逾期办证违约金，因此，对于原告要求被告支付2014年3月1日至2015年1月12日期间的逾期办证违约金，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本院认为，按照原、被告双方的合同约定，被告应当从2015年1月13日起至取得涉案房屋所在地土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，支付原告逾期办证违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告于2020年8月3日向人民法院提起诉讼主张逾期办证违约金，2015年1月13日至2017年8月2日期间的逾期办证违约金，因超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年而不予保护，2017年8月3日起至取得涉案房屋所在地土地房屋管理部门出具的登记受理单之日止的逾期办证违约金处于诉讼时效保护期间，本院依法予以支持。关于本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中原、被告双方在合同中约定逾期超过180日的，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期办证违约金，对于损失原告并未提供证据予以证明，本院依法酌情将该违约金支付标准变更为被告按日向原告支付已付房价款万分之零点五的逾期办证违约金。综上所述，被告应当以311849元为基数，按日万分之零点五，支付原告2017年8月3日起至取得涉案房屋所在地土地房屋登记管理部门出具的登记受理单之日止的逾期办证违约金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、2013年3月10日原告邹高英与被告重庆旗开房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、被告重庆旗开房地产开发有限公司在本判决生效后30日内为原告邹高英办理位于重庆市开州区X号房的房屋产权证；三、被告重庆旗开房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告邹高英逾期办证违约金(以311849元为基数，从2017年8月3日起按日万分之零点五计算至取得涉案房屋所在地土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止)；四、驳回原告邹高英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7072元，减半收取3536元，由被告重庆旗开房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  雷 洪二〇二〇年十月十日法官助理  王春燕书 记 员  唐 琳