河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1052号上诉人（原审被告）：三门峡市华创房地产开发有限公司，住所地：河南省三门峡市湖滨区大岭路**。法定代表人：柳志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓荣艳，河南永兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范顺新，男，1979年12月28日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。上诉人三门峡市华创房地产开发有限公司（以下简称“华创公司”）因与被上诉人范顺新房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华创公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销三门峡市湖滨区人民法院作出的（2020）豫1202民初1412号民事判决第一项，改判驳回范顺新的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由范顺新承担。事实与理由：华创公司认为原审法院认定事实错误，适用法律错误，华创公司不应返还范顺新房款1775674元。1、原审认定事实错误，华创公司同范顺新所签订的购房定单并没有自动作废。（1）客户姓名由邰晓乐变更为范顺新，是邰晓乐同范顺新进行协商后告知华创公司要求变更的，并非是三方协商。华创公司依据原购房人邰晓乐将购房人变更为范顺新，后范顺新提出将邰晓乐原购56栋301-306号商铺更换为56栋201-206号商铺，华创公司同意后与范顺新重新签订购房定单，华创公司与邰晓乐已无任何关系。（2）从华创公司同范顺新所签订的定单第2条约定内容来看，华创公司同范顺新并没有约定华创公司为客户保留房产的时间，说明华创公司需要一直为范顺新保留所购买的房产，并非是没有按时交纳房款，定单就自动作废。事实上华创公司也一直为范顺新保留房产至今，故该定单处于一直有效状态，并没有自动作废。原审法院基于认定的错误事实，认为范顺新可以解除合同是错误的。2、本案中华创公司同范顺新所签订的《三门峡华创国际广场商铺定单》上有购房人的名称、联系方式，出售人的名称，购房人所购买房屋具体的房号，付款方式以及付款时间等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，同时华创公司已经按照约定收受了购房款，故根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《三门峡华创国际广场商铺定单》应该认定为商品房买卖合同，原审法院在本院认为部分称双方签订的定单不具备商品房买卖合同的基本条件，认定不属于商品房买卖合同是错误的。3、原审法院认定范顺新可以解除合同是错误的。华创公司不存在法律规定的范顺新能够解除合同的情形，故范顺新要求退还房款无法律依据，华创公司要求范顺新继续履行合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。且华创公司并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的买受人可以解除合同的上述情形，故范顺新应依据《合同法》第八条规定继续履行合同，无权要求解除双方所签订的房屋买卖合同。4、原审法院认定因不能归责于当事人双方的原因，范顺新可以解除合同，华创公司应退还给范顺新定金及房款是错误的。原审法院认为“原、被告未能订立正式商品房买卖合同的原因系磋商不成，不能归责于当事人双方”，该部分认定是错误的，按照双方签订的定单约定，范顺新应于2015年4月25日前交纳合同约定剩余房款，并同华创公司签订正式购房合同，办理银行按揭手续。但范顺新并未按照合同约定于2015年4月25日前交清房款，之后华创公司多次通知交清合同约定房款，但范顺新一直未交清定单上原定于2015年4月25日前交清的房款，才导致华创公司不能同范顺新签订正式购房合同，是范顺新单方面未按时交纳房款的原因。范顺新答辩称，1、华创公司因施工问题，致使规划、城建、消防等部门无法检测验收，没有按照规定竣工，未按照承诺的交房日期交付房屋。2、华创公司欲出售给范顺新的房屋与约定面积不符，且没有消防安全通道，存在重大的安全隐患致使合同目的无法实现。3、缴纳购房款至今已经过去五年，迟迟不能交房给范顺新造成巨大经济损失。4、华创公司交房延误且房屋结构影响正常使用，又拒不退还房款，无奈之下范顺新和邰晓乐才同意将房屋调换到二楼。将购房人变更为范顺新是华创公司要求的，无华创公司同意个人无法变更购房人。5、订单内容是为了方便财务走账签署的，签署时内容有多处空白，仅书写了房价和面积，订单其他内容是后期补填的。6、范顺新交付定金及部分房款之后，一直未与华创公司签订正式的房屋买卖合同，对商铺交付时间、建筑面积、配套设施存在较大分歧。双方对于订单中关于逾期交付剩余房款订单自定作废相关内容的约定，是附条件约定，约定条件成就，范顺新可以解除合同，华创公司应该退还定金及房款。范顺新向一审法院起诉请求：1、华创公司退还购房款1775674元，华创公司支付违约金53270元，赔偿本金利息731820元，合计2560764元。2、华创公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月28日，华创公司经三门峡市住房和城乡建设局批准取得三房管预许字2013第002-2号商品房预售许可证。其中56号楼共29层，1-4层为商业用途。开工、竣工日期为2012年11月12日至2014年1月12日。2014年1月17日，邰晓乐从华创公司购买商铺，并与华创公司签订6份《三门峡华创国际广场商铺定单》，约定邰晓乐预定华创公司开发的华创国际广场56栋301-306号商铺。定单内容为：付款方式按揭，客户姓名邰晓乐，建筑面积110.33㎡（301）、110.33㎡（302）、95.46㎡（303）、95.46㎡（304）、89.26㎡（305）、96.69㎡（306），单价5800元/㎡，总价分别为639914元（301）、639914元（302）、553668元（303）、553668元（304）、517708元（305）、560802元（306）。每套商铺邰晓乐自愿交纳购房定金50000元，承诺于2014年1月20日前再缴纳279914元（301）、279914元（302）、233668元（303）、233668元（304）、217708元（305）、230802元（306）房款，共计1475674元，并与华创公司签订正式购房合同，剩余款项进行按揭贷款；超过上述时间，客户没有按时交纳剩余房款，则该定单自动作废，华创公司全额无息退还客户已缴纳的购房定金。上述6份定单均有邰哓乐的签名，但华创公司未加盖印章。同日，华创公司向邰哓乐出具收据6份，收取邰哓乐301-306号商铺房款30万元（每套5万元）。2014年1月20日，华创公司再次向邰哓乐出具收据6份，收取邰哓乐301-306商铺房款共计1475674元。后经邰晓乐、范顺新、华创公司三方协商，一致同意将客户姓名由邰晓乐更名为范顺新，预定房屋更换为56栋201—206号商铺。范顺新与华创公司重新签订6份《三门峡华创国际广场商铺定单》，其中201-205号商铺付款方式为按揭，206号商铺付款方式为一次性支付。201商铺定单约定：建筑面积110.33㎡，单价10000元/㎡，总价1103300元，范顺新自愿交纳购房金50000元（定金不退），承诺于2015年4月25日前再缴纳503300元房款，并与华创公司签订正式购房合同。202号商铺定单约定内容同201商铺约定。203号商铺定单约定：建筑面积95.46㎡，单价10000元/㎡，总价954600元，范顺新自愿交纳购房金50000元（定金不退），承诺于2015年4月25日前再缴纳434600元房款，并与华创公司签订正式购房合同。204商铺定单约定同203商铺约定。205商铺约定：建筑面积89.26㎡，单价10000元/㎡，总价892600元，范顺新自愿交纳购房金50000元（定金不退），承诺于2014年1月20日付217708元，2015年4月25日前支付184892元，并与华创公司签订正式购房合同。206商铺约定：建筑面积96.69㎡，单价10000元/㎡，总价966900元，范顺新自愿交纳购房金50000元（定金不退），承诺于2015年4月25日前再缴纳916900元房款，并与华创公司签订正式购房合同。以上合同均约定：超过该约定时间后，客户没有按时交纳剩余房款，则该定单自动作废，华创公司全额无息退还客户已缴纳的购房定金。上述6份定单分别备注2014年1月17日、1月20日已付房款数额分别对应邰哓乐所付301-306号商铺约定的数额。范顺新在客户签名处签字，签名时间为2014年1月17日，华创公司置业顾问乐亚良签字后加盖公章，同时华创公司将2014年1月17日、1月20日向邰哓乐出具的12份收据中客户姓名全部由邰晓乐更改为范顺新，301-306号变更为201-206号。审理中，范顺新称，签订定单时，华创公司并没有签字盖章，签字盖章均是华创公司后期单方加盖。范顺新与华创公司签订上述定单后，范顺新未按照约定时间交纳剩余房款，华创公司亦未与范顺新签订商品房买卖合同。范顺新于2019年11月28日提起诉讼，三门峡市湖滨区人民法院于2019年12月3日诉调立案。华创公司于2019年12月9日作出通知书，通知范顺新交纳剩余房款，签订商品房买卖合同，并办理银行按揭贷款。华创公司称该通知于2019年12月10日邮寄给范顺新，范顺新称未收到该邮件。审理中，范顺新称华创公司约定的交房时间为2014年12月27日，其购买的201号商铺部分空间被改造成楼梯间，其实际面积与定单上约定的面积不符。201—206号商铺均没有消防通道。华创公司称未约定交房时间，201号商铺自带楼梯间，相关商铺均配备消防通道。一审法院认为，商品房买卖合同应具备以下几个主要内容：当事人的名称或者姓名住所、商品房基本情况、商品房销售方式、商品房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、违约责任等，本案范顺新与华创公司签订的《三门峡华创国际广场商铺定单》，虽约定了房屋的总价款、付款方式、付款时间，但是对房屋基本情况、交付时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、违约责任等都未做约定，不具备商品房买卖合同的基本条件，性质上应属于预约合同，并不属于商品房买卖合同。范顺新交付定金及部分房款后，直至起诉前双方仍未签订正式的商品房买卖合同，对商铺的交付时间、商铺的建筑面积、商铺的配套设施存在较大分歧。根据双方签订的商铺定单关于“超过该约定时间后，客户没有按时交纳剩余房款，则该定单自动作废，华创公司全额无息退还客户已缴纳的购房定金”的约定，则双方签订的定单所附条件成就，范顺新可以解除合同，华创公司应退还范顺新预交的定金及房款1775674元。范顺新与华创公司未能订立正式商品房买卖合同的原因系磋商不成，不能归责于当事人双方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。范顺新要求华创公司支付违约金及利息，因证据不足，不予支持。华创公司抗辩不同意解除合同，与双方签订的定单约定内容相悖，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、三门峡市华创房地产开发有限公司返还范顺新房款1775674元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回范顺新的其他诉讼请求。案件受理费13640元（已减半收取），由范顺新负担4092元，三门峡市华创房地产开发有限公司负担9548元。本院二审期间，华创公司向法庭提交下列证据，2014年1月20日购房转账凭证一张，转账方是范顺新，转账金额848000元。拟证明范顺新并非从邰晓乐手中购买房屋，范顺新是原始购买人。范顺新发表质证意见称，对该证据真实性无异议，我和邰晓乐是共同购买人。上述证据与本案基本事实并无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本情况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式、违约责任等。本案中范顺新与华创公司签订的《三门峡华创国际广场商铺定单》，虽约定了房屋的总价款、付款方式、付款时间，但是对房屋基本情况、交付时间、交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异的处理方式、违约责任等都未做约定，不具备商品房买卖合同的基本条件，性质上应属于约定在将来一定期限内订立合同的预约合同，并不属于正式的商品房买卖合同。华创公司作为商铺定单的这一格式合同的提供者，对于订单中约定的与对方有重大利害关系的格式条款有提示、说明义务，但是在与范顺新签订的《三门峡华创国际广场商铺定单》第2条中，对于华创公司为范顺新保留商铺的期限，这一影响定单是否作废的格式条款的内容并没有做出明确的时间约定，该条款不能成为确定的合同内容，并不能产生华创公司所称“华创公司需要一直为范顺新保留房产”的合同约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中范顺新与华创公司未签订正式的购房合同，依据双方预约合同约定，一审判决华创公司返还范顺新房款1775674元并无不当。综上所述，三门峡市华创房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27280元，由三门峡市华创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年十月十九日法官助理杜晓梅书记员刘锦锋