贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初969号原告：张敏，女，1976年11月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：罗远江，贵州听策律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所贵，住所贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第1（贵阳都会）栋******房（花果园社区）iv>法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹瑞，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，特别代理。原告张敏与被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年6月22日公开开庭。原告张敏之委托诉讼代理人黄平忠、罗远江，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人李享，被告众横城公司之委托诉讼代理人曹瑞、鲍晓燕到庭参加了诉讼，被告伟庭房开公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因疫情原因依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告连带退还原告团购费60000元及支付资金占用费（资金占用费以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2017年8月13日起计算至被告实际返还全部款项之日起止，暂计算至起诉之日为6000元）。2.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告承担。事实及理由：2017年8月18日，原告与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买花溪新时代·麒鑫商业广场两套商品房及相关事宜。销售过程中，被告贵州众横城房地产顾问有限公司违规收取原告团购费60000元，依法应当返还，但原告多次要求返还未果。因三被告存在委托代理关系，并实际分配团购费，应承担连带责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告伟庭房开公司未到庭。被告麒鑫房开公司辩称，团购费并非我公司收取，且未实际纳入购房款合同金额中，我公司不应当承担返还团购费的任何责任，应由实际收取人返还。并且此前已判决的退还团购费案件是已经退房且实际退还房款后再退还团购费，现案涉案件系未退房要求退还团购费，事实和法律关系不一样。被告众横城公司辩称，众横城公司是受伟庭公司委托销售涉案房屋的。原告以比市场价优惠的价格与麒鑫公司签订商品房买卖合同，其在实现优惠购房的合同目的后主张退还团购费，无任何法律依据，请驳回原告诉讼请求。本院经审理查明事实如下：被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10，住宅面积约为10000平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年8月13日，原告张敏及案外人张艳向被告众横城公司分别支付两套商品房元团购费各30000元，众横城公司出具收据。2017年8月18日，原告张敏与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-828号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第XX幢X层XXXX号房，建筑面积共17.71平方米，商品房单价为每平方米17834.67元，总金额315852元，买受人交付房款158852元，剩余款项157000元由买受人办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。2017年8月18日，原告张敏与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-829号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第XX幢X层XXXX号房，建筑面积共17.71平方米，商品房单价为每平方米17834.67元，总金额315852元，买受人交付房款158852元，剩余款项157000元由买受人办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，有效期从2019年6月28日起。2.本院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件，对团购费的分配，伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；被告麒鑫房开公司陈述未对原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。3.原告提交张艳出具的《情况说明》，拟证明团购费交款人张艳是代其姐姐张敏交团购费30000元，张敏为实际交款人，由此产生的一切权利亦由张敏行使。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、《众横城居间服务协议》、收据等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告众横城公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该费用的收取由众横城公司出具收据收取后由其与被告伟庭房开公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实众横城公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与众横城公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由众横城公司予以返还。被告众横城公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，被告伟庭房开公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告众横城公司返还团购费60000元及支付从2017年8月13日起的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司及被告伟庭房开公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2017年8月13日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张敏团购费60000元及支付资金占用费（自2017年8月13日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告张敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告贵州众横城房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇二〇年十月二十八日书记员  张晓燕