海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2077号 上诉人（原审原告）：李璐，女，1989年5月28日出生，满族，现住北京市西城区。 委托诉讼代理人：张庭墛，海南中辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南华润石梅湾旅游开发有限公司，住所地海南省万宁市石梅湾旅游度假区**地块007办公室。 法定代表人：蒋慕川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴元一，该公司员工。 上诉人李璐与被上诉人海南华润石梅湾旅游开发有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2019）琼9006民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李璐上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的诉讼请求，即判令被上诉人十五日内将石梅湾九里一期C18幢05号房入户门、挡雨台、游泳池、厨房门边地面、燃气、热水炉、厨房及地基等修复达到合同约定的交房标准；并于修复后三日内将房屋交付上诉人；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，罔顾上诉人提交的大量证据材料证明房屋存在严重质量问题的事实，故意回避法庭现场查看房屋存在严重质量问题而制作的现场勘察笔录，进而法律适用不当，并错误地将举证责任分配给上诉人。一、一审法院忽略了审判员亲自查看现场的事实。2019年4月1日下午开庭，根据上诉人的书面申请，4月1日上午法庭组织双方到现场查看，审判员、双方当事人及代理人都见证了房屋存在严重质量问题的事实，现场勘查确认了上诉人在一审诉状罗列的17项质量问题均存在，这些质量问题中尤其严重的是入户门及挡雨台变形、游泳池地砖变形破损、燃气存在安全隐患、地基严重下沉等！现场勘查时被上诉人当场向法庭表示在15日内给予修复却未修复，一审判决却对此只字未提！有鉴于此，上诉人特申请二审法院到现场进行现场勘验，房屋所存在的质量问题一见便知，现场勘验便于查明案涉房屋存在的质量问题。二、一审判决认定的事实与适用法律自相矛盾。一审判决第九页第二行认定：“交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，被告应与原告共同查验收房”。一审判决第九页第六行“另外，原、被告针对《海南省商品房预售合同》，签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：房屋交付时存在质量缺陷的，被告应按主合同及本补充协议接收房屋，但下列情形除外，1.房屋主体结构存在安全隐患；2.其他影响质量致使房屋不能居住、使用的”。一审判决第九页倒数第五行“房屋至今尚余以下问题：1.地面下陷有三处，在入户门的左右两边，及游泳池边靠客厅门口及游泳池靠厨房门边；2.厨房门口与游泳池边的大理石的砖是裂的；3.漏水的问题，地下**暖水炉对面的墙上漏水；4.院墙的大树已经倾倒，有安全隐患。”既然认定存在上述质量问题且被上诉人又当场答应维修的情况下，却在判决书第十页倒数第二行中认定“本案中原告未能提供证据证明案涉商品房仍然存在的问题属于原告的保修范围，也未提供证据证明该商品房尚余的问题系被告的施工问题或者是被告提供的建筑材料、构配件等存在质量问题，应承担举证不能的不利后果，被告无需继续修复案涉商品房尚余的问题。”既然该合同合法有效，那么该合同中的条款也是合法有效的。在房屋主体结构存在安全隐患以及其他影响质量致使房屋不能居住、使用的情况下，原告完全有理由拒收房屋。三、案涉房屋并未达到法规的交付条件。在庭审过程中，被上诉人当庭承认案涉房屋各分项验收工作并未全部完成。《建设工程质量管理条例》第十六条建设工程竣工验收应当具备下列条件：(1)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(2)有完整的技术档案和施工管理资料;(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(4)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(5)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。时至今日，被上诉人仍未达到上述法律法规规定的交付条件。补充上诉意见：1.一审判决归纳案件争议焦点不当。一审庭审中，一审判决将案涉房屋存在的质量问题在哪一方作为本案的争议焦点，但本案房屋存在的诸多问题是客观事实，责任明显在被上诉人一方。本案的争议焦点应当是审查判断被上诉人是否已经交付房屋，即被上诉人是否已交房，被上诉人是否已经收房。如果没有交付房屋，应当责令被上诉人将修复符合交房标准的房屋交给上诉人，如果审查认为已经交付房屋，则应审理查明何时交付，即交房收房的日期以及在收房情形下被上诉人对于房屋的质量保修责任问题。2.一审判决认为案涉商品房视为已经验收并已交付给上诉人的认定完全错误。“视为验收、交付”的认定没有法律依据，不符合基本法律原则。交付房屋包含验房通过情形下被上诉人交房和上诉人收房，交付房屋属于民事法律行为中的双方行为，岂可“视为”。房屋交付需要双方办理大量的交接房手续，比如签署交接房协议，交付房屋钥匙，办理入住登记，交付住宅质量保证书和使用说明书等手续，视为交付是否意味着被上诉人不用办理还是已经办理前述手续，是否意味着可以免除被上诉人的交付义务。3.一审判决认为案涉商品房视为已经验收并已交付给上诉人的认定与一审查明的事实和上诉人提交的证据证明的事实明显不符。被上诉人称其在2013年12月31日视为已经交房的说法没有法律依据，更与本案的证据和被上诉人的自述不符。自2013年起至今，被上诉人一直认可案涉房屋没有交房，上诉人也没有收房。一审查明双方曾先后至少三次验房，时间分别是2014年2月2日、2016年农历大年初二以及2017年2月。经多次验房，上诉人将房屋存在的问题反馈给被上诉人。根据被上诉人一审答辩称其于2014年5月24日向上诉人邮寄《催收房通知书》，2016年4月1日邮寄《逾期收房告知书》，一审期间上诉人提交的证据3-10可以证实被上诉人认可双方没有办理收房的事实，其中，证据5空置房巡查记录表2016年12月6日载明该房屋“已售未收”，证据7客户投诉处理确认单2017年2月14日写明了房屋存在的部分问题，并载明“业主收房则可以维修”，证据8在与被上诉人别墅管家王丽云的微信聊天记录中，2018年10月22日王丽云仍然表示房屋维修问题要收房后才进行维修，并希望上诉人尽早收房，证据10短信记录表明被上诉人在整改后仍存在质量问题，双方尚未办理收房手续。被上诉人没有与上诉人办理物业交接手续，没有将住宅质量保证书和使用说明书等资料交付给上诉人，前述证据和事实均证实被上诉人一直认可没有交付房屋，其在一审审理期间声称视为交付的说法明显不成立。4.本案所涉楼盘通过验收备案并不能当然的认为案涉房屋符合交付条件，被上诉人没有提供上诉人所购精装修房屋的分项验收证明，上诉人与被上诉人交付房屋适合的合同条款应为《补充协议》第十条，鉴于案涉房屋存在诸多质量问题致使不能居住使用，不符合收房条件，被上诉人有义务将房屋存在的质量问题予以全部修复之后交房。但时至今日，被上诉人仍然没有将房屋存在的问题予以修复，而是逼着上诉人收房之后再谈修复的问题。5.被上诉人只有将符合交房条件的房屋交房给上诉人之后才能起算房屋质量保修期。本案中，被上诉人一直没有交房是客观事实，房屋一直存在严重的质量问题是客观事实，上诉人与被上诉人双方一直就房屋质量修复和验房问题进行交涉、协商也是客观事实，上诉人从未入住、从未正常使用居住该房屋也是事实，面对前述客观事实，一审判决却错误的将未交房认定为视为交房，在已经查明房屋存在诸多质量问题的情况下，不但否定了被上诉人交房前所应承担的修复义务以达到交房标准，甚至否定了交房后所应承担的房屋质量保修责任，直接认定被上诉人“无需继续”修复案涉商品房尚余的问题。 华润公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，具体论述见一审答辩意见。关于上诉状中第三点内容，提示法庭注意：（1）一审判决中陈述是“原告认为”而非已认定。（2）提出的四个问题，与之前上诉人一审诉讼请求要求修理的问题不一致。上诉人在我方交付时并未提出所有该类质量问题，且已过质保期，要求我方承担维保义务，应当承担举证责任。（3）原告自认为的四类问题也并非房屋主体结构存在安全隐患以及其他足以影响不能居住使用不属于拒收理由。2.案涉房屋已取得建筑工程验收备案证，我方已按照双方签署的合同约定交付条件交付房屋。案涉房屋位于海南万宁华润石梅湾一期别墅，该栋于2013年10月24日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。2013年12月31日取得房屋面积实测报告，符合法律规定以及合同约定交付条件。上诉人在上诉状中描述我司一审当庭承认案涉房屋各分项验收工作，并未全部完成，其完全是无稽之谈。案涉房屋只有具有竣工验收条件具备，文件齐全，和手续完善后向当地住建部门申报，并经相关部门审核、验收、批准。住建部门才会最终颁发建设工程竣工备案证。如上诉人有异议，也可向住建部门核查是否达到法律规定的竣工验收条件。不知道上诉人认为我司尚未达到法律规定的交付条件证据何在。针对上诉人上诉状后补充的几点内容，我司已按照双方签署合同的约定交付房屋，具体论述一审答辩状已说明。房屋已于上诉人第一次前来验收时完成交付，毁损灭失的风险，至此已转移至上诉人，且当时上诉人并未向我司提交质量异议证据，已不能证明房屋存在质量问题，构成拒收条件。基于此，上诉人主张的相关房屋质量问题已超过合同约定和法律规定的保修期限。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 李璐向一审法院起诉请求：1.判令被告十五日内将石梅湾九里一期C18幢05号房入户门、挡雨台、游泳池、燃气、热水炉、厨房及地基等修复达到合同约定的交房标准；2.判令被告修复后三日内将房屋交付原告；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年3月8日，原、被告签订《海南省商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于海南省万宁市礼纪镇石梅湾旅游度假区九里一期项目的C18幢05房，该房建筑面积123.94平方米，套内面积118.91平方米，分摊建筑面积5.03平方米，总计为3460968元；被告应在2013年12月31日前向原告交付商品房；商品房的风险责任自交付之日起由被告转移给原告；交付商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，被告应与原告共同查验收房，发现有其他问题，双方同意按第三种方式处理（即由被告按照国家和本市有关质量的规范和标准承担保修责任）。该合同还约定了其他事项。另外，原、被告针对《海南省商品房预售合同》，签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：房屋交付时存在质量缺陷的，被告应该按照合同约定的交付标准及时进行整改维修不影响交付，原告应当按照主合同及本补充协议接收房屋，但下列情形除外，1.房屋主体结构存在安全隐患；2.其他影响质量致使房屋不能居住、使用的；在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的保修期限为二年；有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年；保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起算。补充协议还约定了其他事项。合同签订当日，原告一次性缴纳了3460968元的购房款，还缴纳了相应税费款。另查明，原、被告先后组织三次现场房屋验收，第一次于2014年2月2日进行验收，但是原告均以房屋质量不合格为由，拒绝接收该房屋。针对原告提出的房屋质量问题，被告已经组织人员进行了维修。庭审中，原告认为涉案房屋至今尚余以下问题：1.地面下陷有三处，在入户门的左右两边，及游泳池边靠客厅门口及游泳池靠厨房门口边；2.厨房门口与游泳池边的大理石的砖是裂的；3.漏水的问题，地下**暖水炉对面的墙上漏水；4.院墙的大树已经倾倒，有安全隐患。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，原、被告签订《海南省商品房预售合同》后，原告已经依约支付购房款3460968元，按照合同的约定被告需要在2013年12月31日前向原告交付商品房，之后原、被告双方先后组织三次验收交付，但是原告均以质量不合格为由，拒绝接收案涉房屋。《商品房买卖合同补充协议》约定：房屋交付时存在质量缺陷的，被告应该按照合同约定的交付标准及时进行整改维修不影响交付，原告应当按照主合同及本补充协议接收房屋，但下列情形除外：1.房屋主体结构存在安全隐患；2.其他影响质量致使房屋不能居住、使用的。本案中，被告已经提供了竣工验收备案证及房屋面积测量报告等，根据原告提出的质量缺陷问题，被告也积极组织工作人员进行保修，现并不影响交付，而原告又未能提供证据证明案涉商品房有主体结构存在安全隐患及其他影响质量致使房屋不能居住、使用的情形，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定被告已经依约履行了交付案涉商品房的义务，案涉商品房视为已经验收并已交付给原告，并不存在继续交付案涉房屋的问题。其次，《海南省商品房预售合同》约定：交付商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，被告应与原告共同查验收房，发现有其他问题，双方同意按第三种方式处理（即由被告按照国家和本市有关质量的规范和标准承担保修责任）。本案中原告未能提供证据证明涉案商品房仍然存在的问题属于原告的保修范围，也未能提供证据证明该商品房尚余的问题系被告的施工问题或者是被告提供的建筑材料、构配件等存在的质量问题，应承担举证不能的不利后果，被告无需继续修复案涉商品房尚余的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告李璐的全部诉讼请求。案件受理费550元，由原告李璐负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉合同第十二条约定，案涉商品房交付应当符合下列条件，即该商品房经验收合格和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。案涉合同附件七第十三条约定，商品房的风险责任自交付之日起由华润公司转移给李璐。如李璐未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，华润公司应当发出书面催告书一次。李璐未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接日即视为买受人接收该商品房的交付之日，并且李璐认可华润公司的交房已符合所约定的交房标准。自交付之日起，按国家规定要求由李璐承担的房屋保修期开始计算；该商品房的包括但不限于物业服务费、水电费等所有费用由李璐承担；该商品房风险责任由李璐承担。2013年12月31日，万宁市住房保障和房产管理局作出案涉房屋的《房屋建筑面积测绘报告》。 本院认为，案涉合同的签订系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人应依约履行各自的权利义务。 本案二审需要解决的问题是李璐的诉求是否应予支持。本案中，根据已查明的事实，双方确于2014年2月2日对案涉房屋进行验收，但李璐拒收案涉房屋。根据案涉合同附件七第十三条的约定，华润公司应当向李璐发出书面催告书一次。虽然华润公司抗辩其于2014年5月24日向李璐邮寄《催收房通知书》，但至今为止未能提供充分的证据予以证明，应自行承担举证不能的不利后果。故一审判决认定案涉房屋视为已交付给李璐不当，本院予以纠正。在华润公司同意交付案涉房屋的情况下，双方应按案涉合同的约定办理案涉房屋的交接事宜。本案中，双方约定的交付条件是该商品房经验收合格和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，故在案涉房屋没有办理交付的情况下，李璐诉请华润公司十五日内将案涉房屋入户门、挡雨台、游泳池、燃气、热水炉、厨房及地基等修复达到合同约定的交房标准后再交付案涉房屋缺乏合同依据，本院不予支持。在双方办理交付案涉房屋后，如存在入户门、挡雨台、游泳池、厨房门边地面、燃气、热水炉及地基等问题，华润公司应按照案涉合同的约定承担保修责任。如华润公司不履行保修责任，李璐可另行主张权利。 综上所述，李璐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人李璐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴罗南 审 判 员 林芝静 审 判 员 李凌燕 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 梁 莹 书 记 员 王冠娇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。