广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初15509号原告：东莞市元凯实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：王某1。委托代理人：肖洪斌，广东宏尚律师事务所律师。被告：钟炯光，男，1973年5月1日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************117。原告东莞市元凯实业投资有限公司诉被告钟炯光房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖洪斌到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.被告向原告支付2019年4月至2020年6月租金439200元及2020年1月至6月水电费26485元，并没收押金60000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年取得了东莞市***********蟠龙大厦整栋房屋的使用权，是案涉房屋的实际业主。原、被告于2016年6月16日签订了该大厦第一层第1至3号门面的《房屋租赁合同》。合同签订后双方均依约履行合同，但被告从2019年3、4月份开始拖欠原告租金，其行为严重违反双方约定，严重影响了原告的正常经营活动。被告于2020年7月2日主动搬离租赁地点，确认合同由被告单方解除。被告未提交答辩及质证意见，亦未提交任何证据。经审理查明，原告东莞市元凯实业投资有限公司（乙方）与寮步镇富竹山蟠龙岗股份经济合作社（甲方）于2015年8月15日签订《租赁及合作经营合同》，其中约定：甲方在位于东莞市***********************高的综合楼建筑物，乙方自愿承租该建筑物。甲方将该7150平方米的三楼综合楼建筑框架使用权租赁给乙方使用，租赁期限为20年，自2016年9月1日起至2036年8月31日止。甲方给予乙方免租期为12个月，即2015年9月1日至2016年8月31日。二十年的租赁期间内，乙方应当合法使用租赁物，乙方有权自行转租，如整体转租需经甲方同意，乙方方可转租。转租收益乙方自享、责任自担。乙方与次承租人或商铺经营者的租赁关系或合作关系均与甲方无关。原告东莞市元凯实业投资有限公司（甲方）与被告钟炯光（乙方）于2016年6月15日签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将坐落在广东省东莞市***********蟠龙大厦第一层第1至第3号铺面出租给乙方，房屋租赁自2016年8月1日起至2022年7月31日止，租赁期6年，装修免租期为2016年6月15日起至2016年8月15日止，2016年8月16日开始缴纳房屋租金。自2016年8月15日起至2019年7月31日止，租金为每月27300元；自2019年8月1日起至2022年7月31日止，租金为每月30000元；先付后租，即每月5日前交纳。双方签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为60000元，该笔押金于租赁期满时，由甲方无息退还给乙方。另乙方还应预付一个月租金，即27300元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担，并在收到账单时应即时缴付全部费用。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满十五天，甲方有权增收5%滞纳金，如拖欠租金满一个月，乙方除应如数交齐租金外，甲方有权终止租赁合同及没收乙方已缴纳押金。租赁期间，如乙方提前终止本合同，则其所交纳的押金60000元，不予退还，作为违约金；如甲方提前终止本合同，则应双倍返还乙方所交纳押金作为违约金，乙方装修损失，在国家有关部门评估后，由甲方赔偿。被告钟炯光于2020年7月2日向原告出具拖欠水电费的明细载明：“本人钟炯光租赁广东省东莞市***********蟠龙大厦第一层第1至第3号铺面使用。现钟炯光因经营问题搬离现租赁铺面拖欠水电费如下：1、2020年1月份欠水电费8983元整（捌仟玖佰捌拾叁元）。2、2020年4月份欠水电费108元整（壹佰零捌元）。3、2020年5月份欠水电费15263元整（壹万伍仟贰佰陆拾叁元）。4、2020年6月份欠水电费2131元整（贰仟壹佰叁拾壹元）。拖欠水电费总额：26485元整（贰万陆仟肆佰捌拾伍元）。”另查，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证。原告主张：被告从2019年4月份开始拖欠租金，于2020年7月2日搬离租赁物，原告主张被告支付的租金是2019年4月到2020年6月期间的租金；因为整栋楼是一个总表，原告一直为整栋楼代缴水电费然后分表向租户催缴，被告拖欠水电费的数额即被告向原告出具的水电费明细记载的数额；被告向原告缴纳了60000元押金，根据合同约定，原告有权没收该押金作为违约金。以上事实，有原告提交的《租赁及合作经营合同》、《房屋租赁合同》、欠款明细、被告确认的水电费明细，东莞市自然资源局出具的《关于东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初15509号的复函》，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告钟炯光经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩、质证意见，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。对原告提交证据的真实性，本院予以确认。案涉房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，原告也没有提交证据证明案涉房屋经主管部门批准建设，因此，本案原、被告就未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设的房屋签订的《房屋租赁合同》，违反了法律的强制性规定，应属无效。但由于被告实际占有使用了案涉房屋，因此被告应当向原告支付相应的占有使用费，占有使用费的具体数额参照双方约定的租金数额计算。原告主张被告自2019年4月开始拖欠占有使用费并于2020年7月2日搬离案涉房屋，被告未对此举证予以反驳，故本院予以确认。参照双方约定的租金数额，原告诉请被告支付2019年4月至2020年6月的占有使用费439200元（27300元/月×4个月+30000元/月×11个月），本院予以支持。因案涉《房屋租赁合同》系无效合同，原告诉请没收被告押金60000元缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付水电费26485元，有被告出具的拖欠水电费的明细为证，被告未举证证明其已清偿该费用，故对原告该诉请，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告钟炯光于本判决生效之日起三日内向原告东莞市元凯实业投资有限公司支付占有使用费439200元；限被告钟炯光于本判决生效之日起三日内向原告东莞市元凯实业投资有限公司支付水电费26485元；驳回原告东莞市元凯实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4142.64元，原告已预交，由原告东莞市元凯实业投资有限公司负担450元，由被告钟炯光负担3692.64元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年十月二十六日书记员  卢雅婷书记员  杨熊清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，迫害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。