北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初7766号原告：许艳华，女，1989年11月2日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：周里凯，北京市京哲律师事务所律师。被告：徐乐慧，女，1975年6月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告许艳华与被告徐乐慧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许艳华的委托诉讼代理人周里凯，被告徐乐慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许艳华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年1月12日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.要求被告徐乐慧返还原告交纳的四个月租金（押一付三）共计35200元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经案外人北京某房地产经纪有限责任公司（下称某公司）介绍从被告处租赁房屋，2020年1月12日，原、被告及某公司签订《北京市房屋租赁合同》，被告将位于北京市东城区某室的房屋（下称涉诉房屋）出租给原告，房屋租赁期限自2020年2月1日至2021年1月31日。当日，被告向原告交付钥匙，原告通过手机银行向被告的中国工商银行账户转账35200元，即三个月租金与一个月押金。原告于2020年1月14日向涉诉房屋内搬入两张桌子。原告于2020年2月9日向某公司的业务员提出解除合同，随即向被告提出解除房屋租赁合同。2020年2月12日，被告给出了扣除22000元，返还13200元的合同解除方案，原告仅认可扣除12000元左右，双方就退还租金数额未达成一致。原告于2020年2月15日从涉诉房屋中将桌子搬出，并以邮政快递的方式将房屋钥匙归还被告。被告于次日收到钥匙，但至今未退还任何费用。原告租赁涉诉房屋是为了开办公司，受新冠肺炎疫情影响，北京市政府于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，疫情属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，影响了原告对于房屋的使用、支配，难以实现签订房屋租赁合同的最初目的，因此要求解除合同。故原告诉至法院，诉如所请。被告徐乐慧辩称，认可原告许艳华所述的合同签订、涉诉房屋交付情况以及钥匙退还情况，同意原告解除合同的诉讼请求。鉴于房屋交付已于2020年1月12日完成，双方的履约起始日应为2020年1月13日。合同签订当日，被告依约向居间人某公司支付中介费8800元，因原、被告双方建立了为期一年的租赁关系，被告才同意承担该笔费用，现该笔中介费用应由原告承担。双方曾于2020年2月12日就退租一事进行微信沟通，原告明确表示愿意承担上述中介费，被告曾同意对租金进行适当减免，但原告一直未提供收款的银行账号。新冠肺炎疫情不属于合同约定的不可抗力范畴，涉诉房屋从未采取过禁止人员进入的防控措施，原告亦未提供任何证据证明出现受疫情影响导致无法正常履约的具体情形。遵守合同约定是双方平等协商、应对疫情影响的前提。故不同意原告退还租金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月12日，经某公司居间，原告（乙方）、被告（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于北京市东城区某室的房屋出租给原告使用，租赁用途为办公。租赁期限自2020年2月1日至2021年1月31日。租金标准为每月8800元，支付方式为押一付三。合同签订后，被告应于2020年1月14日向某公司支付8800元作为中介佣金。第九条合同解除第（一）项，经原、被告双方协商一致，可以解除本合同；第（二）项，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第十条违约责任第（二）项，租赁期内，被告需提前收回该房屋的，或原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，被告应退还相应的租金。合同签订当日，被告向原告交付涉诉房屋钥匙，原告通过手机银行向被告的中国工商银行账户转账35200元。2020年1月14日，被告向某公司交纳中介费8800元。同日，原告向涉案房屋内搬入两张桌子。双方于2020年2月12日通过微信协商退租事宜，被告表示同意原告退租，在原告将钥匙快递退还后，被告可以退还租金13200元。原告于2020年2月15日将桌子从涉案房屋中搬出，并以快递方式将该房屋钥匙退还被告，被告于次日收到该房屋钥匙。但在后续微信协商中，双方就应退还租金数额产生争议。上述事实有房屋租赁合同、转账记录、微信聊天记录、中介费发票等证据，许艳华委托诉讼代理人、徐乐慧当庭陈述在案佐证。诉讼中，原告未就其受疫情影响无法使用涉诉房屋的情况进一步向本院举证。本院认为：双方当事人签署的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面、诚实信用地履行自己的合同义务。双方在私下协商及庭审过程中，均同意解除合同，本院对此不持异议。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。新冠肺炎疫情虽不能预见、不能避免，但并不必然导致合同不能履行。原告虽主张合同不能履行、合同目的无法实现，但未提供证据予以证明，对此本院不予采信。故对于原告要求被告退还所交全部租金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，对于原告未使用期间的租金，被告应予以退还。因原告自2020年1月12日即收到被告交付的涉案房屋，而合同约定租赁期限自2020年2月1日起算，2020年1月13日至2020年1月31日系被告给予原告的免租期。但该免租期适用于合同在一年期限内全部履行的情形。因原告要求提前解除合同，故不应适用免租期的约定，原告需要支付的租金应按照原告对于房屋的实际占用时间计算，即应自2020年1月13日起算。虽双方未就涉诉房屋进行现场交接，但在私下协商中均认可使用快递方式退还房屋钥匙。被告于2020年2月16日收到钥匙后，应视为其实际控制涉诉房屋，原告停止实际占用房屋。故原告应向被告交纳房屋租金的期间为一个月。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方虽曾就合同解除一事进行协商，但未就租金及费用负担事宜达成一致，故本案不属于双方协商一致解除合同的情形。原告亦未举证证明本案属于其有权单方解除合同的情形。故原告单方解除合同的行为构成违约，应承担违约责任。结合本案的实际情况，本院将原告应承担违约金的具体数额酌定为8800元。由本院直接从被告应向原告退还的租金中予以扣除。对于某公司收取的8800元居间报酬，虽合同中约定由被告负担，但该笔钱款系促成双方建立长达一年的房屋租赁合同关系的报酬。原、被告解约后，该笔费用便可看作解约给被告造成的损失，应由原告负担，由本院直接从被告应向原告退还的租金中予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定，判决如下：一、解除徐乐慧与许艳华于2020年1月12日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、徐乐慧于本判决生效之日起十五日内退还许艳华房屋租金8800元；三、驳回许艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，由许艳华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨继良二〇二〇年十月十二日法官助理 朱 珠书 记 员 张亚兴