大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初5297号原告：大连天河物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区光华街**，统一社会信用代码：912102042423906898。法定代表人：李伟，经理。委托诉讼代理人：林昕，辽宁亚太律师事务所律师。被告：迟新伟，男，1962年3月16日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告大连天河物业管理有限公司与被告迟新伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连天河物业管理有限公司委托诉讼代理人林昕、被告迟新伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告迟新伟支付拖欠的物业费5478元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告在原告管理的小区中的房屋，面积92.18平方米，被告2009年至今没有缴纳物业服务费，故诉至法院。被告辩称，首先是不同意原告的诉讼请求，因为被告不欠原告的物业费用。首先，原告不是本案的合格主体。因为被告所居住的恒祥园小区前期的物业管理服务公司，是天河物业管理有限公司天河新苑分公司。在大连市沙河口区住建局备案的恒祥园小区物业管理委托合同，签约主体也是大连天河物业管理有限公司天河新苑分公司。尽管签约的是分公司，但这个分公司应该是具有独立民事能力组织或者法人单位。天河新苑分公司与原告是什么关系？诉状当中并没有言明，而且住建局备案的这份合同签订于2004年7月1日，有效期是4年，约定合同到期之后自动延续四年，从这个合同延续期满到目前，恒祥园小区从未召开过业主大会或者是业主大会临时会议讨论过与原告签订物业服务合同的问题。因此原告与被告所居住的恒祥园小区之间没有法律上的物业服务关系。其次，原告所述被告没有缴纳物业费的起止时间与事实不符，被告自入住一直到2012年一直是按期如数的向当时的物业公司缴纳物业费用。2012年的时候，因为当年雨下的比较大，被告所居住的房屋厨房的屋顶防水出现破损导致漏雨，然后被告找到物业，但是物业并没有对被告所居住房屋室内因为漏水造成的墙面破损进行维修。当时与物业商定的是我们自己维修，维修费用从物业费中进行抵顶。再次，我们这个小区是2012年成立的业主委员会，我的老婆还是业主委员会的后备人选，因此说我们不欠物业费，因为业委会委员后备人选的一个硬件条件，就是你不能拖欠物业费。2013年房屋还漏，又与物业协商，物业让我们自己弄，因为漏的不是很严重，物业费也不收了，就按照当时我们谈妥的承诺一直就往下延续。那么在这个期间，我们没有交物业费。2018年有一场特大的暴雨，我们家的厨房漏的特别厉害，我们就找到物业，现在的物业李经理就讲你不交物业费，我也不给你修，我们只好自己进行了维修。基于这种现状，我们不可能再向物业公司去交物业费，应该由你来进行的义务，你不去做给我造成了这么大损失，你不管。按照合同法的规定，我没有理由再向你交物业费用。原告在履行物业服务过程当中，没有严格的去执行大连市住宅物业服务标准，目前小区的实际状况与大连市住宅物业服务标准的要求相差甚远。正是因为原告的服务背离了或者是远远没有达到大连市住宅服务标准，因此原告在2019年大连市内四区物业服务质量评比过程当中，排名倒数第三还是第四，被列为限期整改的物业服务单位之一，就是他的物业服务质量，没有达到标准，受害人不是被告一个人，是整个我们物业小区。因此，无论是从主体讲，还是讲实体服务，物业公司都丧失了他的服务对象，所谓的服务对象要求支付相应对价的资格和权利。所以不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月1日，大连市沙河口区天河新苑小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《大连市物业管理服务委托合同》，合同约定：甲方将天河新苑小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生等。委托管理期限三年，自2014年9月1日起至2017年8月31日止。物业服务费收费标准为，乙方按建筑面积每月每平方米多层0.45元、高层0.60元向业主或物业使用人收取。物业费按季度交纳，每季度后半个月交纳本季度物业管理服务费用，若不按时交纳视为欠费。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按千分之三。合同期满后，在没有成立新一届业主委员会和选聘新的物业管理企业之前，本合同继续有效。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积92.18平方米，被告系该房屋所有权人。被告未向原告交纳该房屋2014年9月1日至2020年5月31日期间的物业费2862.19元（92.18平方米×0.45元/平方米/月×69个月）。上述事实，有原告提交的起诉状、大连市物业管理服务委托合同及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院的审查，应予采信。本院认为，原告与大连市沙河口区天河新苑小区业主委员会签订的《大连市物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按时交纳物业费，原告虽主张被告自2009年至今未交纳物业费，但因原告系自2014年9月1日起为被告案涉小区提供服务，庭审中，原告未能提供证据证明其有权收取2014年9月1日之前被告欠缴的物业费，因此被告应自2014年9月1日起向原告交纳物业费。2014年9月1日至2020年5月31日被告尚欠原告物业费2862.19元，现原告要求被告支付物业费2862.19元的主张合理，本院予以支持。关于被告提出的反诉请求，因该反诉请求与本诉的诉讼请求并非基于同一法律关系，也并非基于同一个事实，不构成反诉条件，因此对被告提出的请求，本案不予作反诉处理，被告可另行提起诉讼。关于被告抗辩的原告主体不适格，且原告的物业服务存在瑕疵的问题，被告提供了《大连市物业管理委托合同》、视频、音频、照片、证人证言，本院认为，原告与大连市沙河口区天河新苑小区业主委员会签订的《大连市物业管理服务委托合同》对小区全体业主具有约束力，原告依据合同约定有权向被告收取物业费。对被告提出的物业服务等问题，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告迟新伟于本判决生效之日起十日内给付原告大连天河物业管理有限公司2014年9月1日至2020年5月31日期间的物业费2862.19元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李丽莉二〇二〇年十月二十二日书记员  陈 阳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。