陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12459号上诉人（原审原告）：武琴琴，女，1985年6月12日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：曹治辉，男，1982年3月14日出生，汉族，住西安市灞桥区。系武琴琴丈夫。被上诉人（原审被告）:西安永进合能房地产有限公司，住所地：西安市灞桥区半引路**十里锦绣10-10101。法定代表人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘素梅，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳敏，陕西泽界律师事务所实习律师。上诉人武琴琴因与被上诉人西安永进合能房地产有限公司（以下简称：永进合能公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年7月10日，武琴琴与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定：武琴琴购买永进合能公司开发的位于西安市灞桥区房屋一套，房屋总价款521,975元。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。合同签订后，武琴琴按照合同约定向永进合能公司支付购房款。2017年5月17日武琴琴接收涉案房屋。永进合能公司至今未完成房屋产权登记备案，武琴琴未取得涉案房产权属证书。武琴琴向原审法院提出诉讼请求：1.判令永进合能公司于2020年3月1日前完成产权登记备案；2.判令永进合能公司支付武琴琴因未按约完成产权备案登记的违约金暂计57,351元(2018年6月30日暂计算至2020年1月2日，以房款总价为基数，按照逾期贷款利率7.2％计算，实际违约金计算至办理完产权备案之日)；3．本案诉讼费由永进合能公司承担。事实及理由:2015年7月10日武琴琴与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定由武琴琴购买位于西安市灞桥区房屋，房屋总价款521,975元。房屋交付使用（2016年12月30日）后540日完成产权备案登记。可至今未完成备案登记。合同约定的义务逾期付款的违约金为按日应付款的万分之一日计算，逾期办证的违约金为已付房款的同期存款利率计算，对双方的权利义务约定不对等。合同约定的违约金不足以弥补武琴琴的损失，在房屋大幅上涨的情况下，买受人存在可得利益方面的重点损失，故应当调高违约金。为维护武琴琴的合法权益，故诉至法院，望判如所请。永进合能公司辩称，武琴琴、永进合能公司签订的合同合法有效，违约责任应以合同约定为准，武琴琴诉请增加违约金无事实及法律依据。另永进合能公司一直在积极办理产权登记相关手续，不存在怠于履行合同义务的情形，因政策、政府原因导致产权备案登记延期，不应由其承担不利后果。综上，对武琴琴诉请过高部分不应支持。原审法院认为，武琴琴、永进合能公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。武琴琴依约支付了房款，永进合能公司应根据合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同该约定，自2017年5月17日交房后540日内即2018年11月8日之前，永进合能公司应将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但至今未完成备案，已构成违约，应承担违约责任，武琴琴要求永进合能公司承担违约金，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。武琴琴认为合同约定的违约金（即按已付房价款的银行同期活期存款利息计算）过低，要求增加违约金，并未提供证据证明延期办理产权登记备案给其造成的具体损失，以及约定违约金低于给其造成的实际损失，故违约金应该按照合同约定计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后六十日内将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；二、被告西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后二十日内向原告武琴琴支付未按约定完成产权备案登记的违约金（以总房款521,975元为基数，按照银行同期活期存款利率，自2018年11月9日计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,234元，原告已预交，由原告武琴琴负担1,172元，由被告西安永进合能房地产有限公司负担62元。西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后二十日内将诉讼费连同上述应付款项直接给付原告。宣判后，武琴琴不服向本院提起上诉称，一、其作为买房人已全部履行合同义务，其对办理涉案房屋权属登记的资料报送备案未完成没有任何过错；二、涉案房屋权属登记的资料报送备案未完成，完全是永进合能公司的过错所致，且违约时间长，永进合能公司已利用合同优势地位约定了较长的备案期限，但仍未完成最基础的合同义务，缺乏契约精神及社会责任意识；三、涉案合同系永进合能公司制定的格式文本，其签订时没有协商的余地，且合同中带有下划线的内容非常多，无法使其对下划线的用途清晰的理解为提示、注意。永进合能公司也是基于合同的违约金太低，而长期怠于履行自己的合同义务；四、合同约定违约金不对等，显失公平；五、永进合能公司签订合同时故意隐瞒违反规划建房，后期无法顺利登记备案的事实，并基于此与其签订了对其极其不利的格式条款，约定了极低的违约金，因此该合同条款因未达成变更共识，可视为自始未约定；六、逾期办证给其造成了无法估量的损失，对于可预见的损失，既可由非违约方举证，也可由人民法院根据具体情况予以裁量。原审法院认为其未举证证明其未取得房地产权证所致具体损失数额、无法认定合同约定的违约金低于实际损失，系一审法院未能合理分配举证责任所致。七、由于其未取得房地产权证，无法在2018年家庭生活及生意上急需资金周转时出售涉案房屋，导致其先后向几家银行贷款产生高额利息和手续费，给其家庭带来巨大损失及压力。综上，请求：1、请求依法撤销（2020）陕0111民初2217号民事判决书，判令《商品房买卖合同》中第十五条规定的出卖人按已付购房款的银行同期活期存款利息支付违约金的条款无效，判令永进合能公司向武琴琴支付以武琴琴购房款521975为基数，按每年7.2%计算的逾期办证违约金，自永进合能公司逾期之日起至履行完备案登记义务之日止；2、督促永进合能公司完成涉案房屋权属登记备案；3、一、二审诉讼费用全部由永进合能公司承担。永进合能公司辩称，一、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按照合同履行权利与义务。二、我司建审手续齐全，正在协调办理产权登记。三、合同是双方在平等自愿的基础上签订的，不存在格式条款无效的问题。四、武琴琴不存在实际损失，其主张增加违约金没有事实及法律依据。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，武琴琴与永进合能公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案双方当事人对于永进合能公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是永进合能公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，武琴琴截止本案二审依然无法证明永进合能公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且原审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，应给予了永进合能公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，武琴琴的上诉请求依法应予驳回。另，本案因永进合能公司违反合同约定，长时间未能办理涉案商品房的产权登记备案手续产生，故对武琴琴交纳的一审案件受理费，应由永进合能公司负担。综上所述，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。武琴琴预交的1,234元一审案件受理费，由西安永进合能房地产有限公司负担；武琴琴预交的1,234元二审案件受理费，由武琴琴负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十月十九日书记员 范致远