广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初3462号原告：区静怡，女，1981年8月7日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区***************。委托诉讼代理人：张博棋，广东端庆律师事务所律师。被告：肇庆市星湖名苑房地产有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******恒裕海湾自用综合楼首层01号，统一社会信用代码914***********427P。法定代表人：张家樑，该公司董事长。委托诉讼代理人：王贤甲，该公司员工。原告区静怡诉被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张博棋，被告的委托诉讼代理人王贤甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自2018年7月1日起按每日万分之一为基准计算至2020年1月3日的违约金86719.2元（1579537×0.0001×552）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》,合同约定：原告以1579537元的价格购买被告开发的恒裕城XX幢XXXXXX房，被告应按照购房合同第十一条约定于2018年6月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，并应于交付房屋前按合同第九条的约定出示房屋竣工验收备案表、《住宅质量保证书》等证明文件。如被告未在合同约定期限内交房，原告要求继续履行合同的，应当按照合同第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”承担违约责任。合同签订后，原告于2017年7月19日已支付全部款项1570567元，被告亦向原告出具共计1579537元发票。至此，原告已按照合同履行全部付款义务。但经原告及其他业主多次催促，被告才于2019年12月23日通知原告可以收楼，但根据竣工备案登记表，案涉房屋直至2020年1月3日才达到竣工验收标准。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等相关法律规定以及《商品房买卖合同》第九条、第十一第、十二条等相关约定，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。在审理过程中，原告区静怡变更诉讼请求：判决被告向原告支付自2018年7月1日起，按每日万分之一为基准暂计算至2020年1月3日的违约金（数额按照原起诉状金额），之后的违约金计算至案涉房屋实际交付之日止。被告辩称，一、案涉商品房所在项目因政府要求降高减容导致项目停工、规划变更、重新审批等客观因素致使逾期交楼，已超出正常市场经营风险的范畴，依法构成不可抗力，依法应当免除答辩人公司逾期交楼的违约责任。案涉商品房属于肇庆市端州区103区“恒裕城”项目，是答辩人公司于2011年11月通过开挂牌方式竟得的地块，同年4月获得《建设用地规划许可证》。2012年4月，“恒裕城”项目设计方案提交肇庆市城市规划委员会第十六次会议和肇庆市建筑与环境艺术专业委员会第十一次会议审议通过，批注建筑最高层数为49层，建筑高度154.28米，符合当时有关法律法规及建筑规定要求。项目于2014年动工建设。2016年9月，答辩人公司已取得广东省住房和城乡建设厅监制，肇庆市住房和城乡建设局核发的恒裕城《广东省肇庆市商品房预售许可证》，项目开售。2016年11月，按进度和有关要求答辩人公司取得核发的《广东省肇庆市商品房预售许可证》。一系列销售前准备工作已经投入和铺开，销售信息已经对外发布，部分房屋已经销售。2016年11月2日，答辩人公司接到肇庆市城乡规划局的《关于要求103区“恒裕海景”项目相关建设停止施工的通知》，答辩人公司按要求停工，此后至2018年年底期间，答辩人公司积极跟进恒裕城项目有关的重新报建、变更规划设计及其他部门设计和施工变更等一系列的手续完善。2018年7月9日，答辩人公司才获批新的《建设工程规划许可证》，证号肇城规端建字第[2018]96号；2018年10月12日，答辩人公司才获批新的《建筑工程施工许可证》，编号441************201。2018年10月，消防体制改革，直接影响恒裕城项目消防工程相关工作的报批和重审，消防有关审核工作由消防局转至住建局。综上，因政府要求项目降高减容，致使项目所需的勘察报告、设计报告、单位工程报告、规划变更、消防备案、环评报告等等，耗时近2年时间，这些规定的报备文件才陆续获得审批，严重影响了项目的工程进度，这是造成案涉商品房项目逾期竣工验收、逾期交楼的主要原因。答辩人认为，恒裕城项目降高减容是我市有史以来的第一宗因政府行为而调整原有规划的在建在售项目，在我国房地产开发市场也是极为罕见，是答辩人公司不能预见、不能避免和不能克服的客观情况和事实，整体项目的所有建设工作都需要变更、审批和改造，影响甚广，耗时较长，这些客观因素的影响已远超正常的市场经营风险的范畴，不可归责于答辩人公司。这些过程，全部按新的有关规范和标准报批和审批，而答辩人公司在这些过程中并没有获得特事特办的待遇，直接影响项目建设的竣工验收和交付。因此，根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，答辩人逾期交楼依法构成不可抗力，依法也应当免除答辩人公司的逾期交楼的违约责任，即答辩人公司无需承担逾期交付的违约赔偿责任。二、案涉商品房涉及规划设计变更，根据合同约定，由此造成的包括逾期交楼的损失“双方互不作补偿”。如前所述，案涉的商品房因降高减容导致规划设计变更，根据双方签订商品房买卖合同第十四条的约定：买卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。而本案，双方均确认了案涉商品房存在规划设计变更的事实，且变更确立之日在双方买卖双方签订合同之后，因此，即便答辩人没有通过书面通知被答辩人，那么根据约定即赋予被答辩人解除合同的权利，然而被答辩人主张继续履行合同，那么根据该条款第（三）第2款“买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方互不作补偿”的约定，答辩人无需赔偿被答辩人因逾期交楼的损失。三、被答辩人起诉主张的违约金计算标准不符合双方的合同约定，且被答辩人明知在起诉前已收到答辩人公司的收楼通知书而仍然主张通知收楼后的逾期交楼违约金没有事实依据。被答辩人在诉讼请求中，主张以已付房款为本金按每日万分之一的标准，从合同约定交楼次日起计算至答辩人公司实际交楼之日止（暂计至2020年1月1日），而事实上，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任的约定，逾期交楼违约金存在以60日之内和超过60日两种处理标准，两种处理标准不作累加。故此，即使根据双方的合同约定，逾期60日内的违约金按照每日万分之0.8计算，逾期60日后的违约金按每日万分之1计算，而并非被答辩人主张的全部按每日万分之一计算。另外，案涉的商品房业主已于2019年7月12日办理了收楼，并签署了《恒裕城收楼文件接收确认书》，视为被答辩人已接受新的交付条件，即双方已事实上变更了交付房屋的交付条件，即答辩人逾期交楼的行为已于2019年7月12日2018年9月21日2019年6月10日终结，因此，即便计算答辩人的逾期交付的期限也应终于2019年7月12日2018年9月21日2019年6月10日，被答辩人明知在起诉前已确认收楼而仍然主张收楼后的逾期交楼违约金没有事实依据。四、退一步而言，如人民法院认定答辩人公司逾期交楼构成违约需承担违约责任，答辩人公司恳请人民法院综合考量逾期交楼的原因背景、答辩人的主观责任以及公平的原则，调整违约金的标准按照银行一年同期存款基准利率1.5%标准计算。诚然，案涉商品房逾期交楼对被答辩人等买受人生活上带了极大的影响，但如前所述，导致案涉商品房逾期交楼的原因在于政府部门变更原有项目规划，而并非答辩人公司不守信用恶意违约所致的，且答辩人公司一直采取积极措施，不惜成本地加大建设投入和加快竣工验收，尽可能地缩短竣工验收的期间，为被答辩人等买受人能早日收楼竭尽所能。另外，项目降高减层10层之多，即整个项目减少了270套高楼层房屋，这给答辩人公司也带来了巨大经济损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，答辩人公司恳请人民法院认真考量案涉商品房逾期交楼的原因背景、答辩人的主观责任以及公平的原则，调整违约金的标准按照银行一年同期存款基准利率1.5%标准计算。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区103区星湖大道北侧恒裕城A2幢XX层XXX房，建筑面积194.93平方米，总金额1579537元。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共194.93平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金，（2）逾期超过60日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算计付利息；同时，出卖人按照全部房价款的4.35%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率］的违约金。签订合同后，原告依约向被告支付购房款1579537元。2019年7月12日，原告在被告向其发出的《恒裕城收楼文件接收确认书》上签名确认。案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表上载明备案日期为2020年1月3日，原告因被告未能在合同约定的期限内交房而诉至本院。诉讼中，原、被告对出卖人是否承担逾期交房违约责任、逾期交楼违约金的标准和逾期的期间存在分歧。另查明：肇庆市城乡规划局分别在2016年11月2日和28日向被告发出《关于要求103区“恒裕海景”项目相关建设停止施工的通知》《关于控制103区“恒裕海景”项目高度的函》，通知被告对超过90米的高层建筑项目停止施工，要求被告对“恒裕海景”项目进行减容减高度，高度控制在38.5层，尽快完善“恒裕海景”项目的调整方案，修改完成后重新报批。被告于2018年7月9日获肇庆市城乡规划局重新审批核发建设工程规划许可证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于被告是否承担逾期交房的违约责任问题。被告认为肇庆市城乡规划局要求的规划变更，属于不可抗力，为免责情形，两原告则认为被告在得知规划变更后才与两原告签订合同，不属于不可抗力情形。经查，被告在签订涉案《商品房买卖合同（预售）》前涉案楼盘已存在规划变更的情形，可见被告在制定涉案合同时已充分考虑到规划变更对交付时间的影响，因此被告上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》约定案涉商品房的交付时间为2018年6月30日，案涉商品房单位（子单位）工程竣工验收备案表载明备案日期为2020年1月3日，故被告存在逾期交房的行为，理应依约向两原告支付违约金。关于违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，案涉商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条“逾期交付责任”约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意分别按逾期在60日之内和逾期超过60日两种计算方式处理，两种计算方式不作累加。本案中，被告未收到收楼通知书之前已于2019年7月12日办理了收楼手续并签署了收楼确认书，由此可见，原告在收楼时已经清晰知道楼房是尚未符合合同约定的交楼条件的，但原告仍然办理收楼手续，可视为双方以实际行动变更了合同约定的楼房交付条件。因此，原告诉请的逾期交楼违约金应从逾期交楼之次日起计算至原告收楼之日止，而不应再计算至案涉商品房竣工验收备案之日。故原告主张案涉商品房违约金计至2020年1月3日，理据不足，本院不予支持，并调整为计算至办理交楼手续之日止。依据案涉合同约定，交付期限届满之次日（即2018年7月1日）起至原告收楼之日（2019年7月12日）共逾期376日，故应适用逾期超过60日的违约金计算方式。由于原告以其实际行动表明继续履行合同，按照上述条款约定，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。据此计得被告应付逾期交房违约金为59391元（1579537元×376日×0.01%＝59391元）。原告关于逾期交房违约金的请求，合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告区静怡支付逾期交楼违约金59391元。二、驳回原告区静怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币983.99元（原告已预交），由原告区静怡负担310元。由被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司负担673.99元。被告肇庆市星湖名苑房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告区静怡。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 董炽文二〇二〇年十月十三日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉