文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初2146号原告：重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**-5-2-5，统一社会信用代码9150010645038606XR。法定代表人：李小刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：於有琳，系该公司员工。被告：霍焦，男，1974年8月30日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区万盛经济开发区。被告：李敏，女，1976年9月22日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区万盛经济开发区。原告重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉物业公司）与被告霍焦、李敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法由审判员刘丹担任审判长，与人民陪审员张娅、彭晓琴组成合议庭，并适用普通程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告洪泉物业公司的委托诉讼代理人於有琳到庭参加了诉讼，被告霍焦、李敏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告洪泉物业公司提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2013年1月1日起至2018年11月30日止的物业服务费4977元、违约金497元。2、判令被告支付原告2017年12月至2018年11月期间的公共能源水电费120元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年6月2日，原告与重庆XX房地产（集团）有限责任公司依法签订《XXXX前期物业服务合同》，该合同于2010年6月3日履行备案手续。根据合同约定，由原告对南川区XXXX小区提供物业服务，合同期限为3年，从2012年6月1日起至2015年6月1日止（自物业正式交付之日起算）；物业服务费按月缴纳，缴纳时间为当月5-15日；业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起以欠交物业服务费为基数，按每天3‰的标准交纳违约金。2017年12月11日，原告与重庆市南川区XX街道XX社区居民委员会依法签订《XXXX物业管理服务合同》，该合同于2018年1月19日履行备案手续。根据合同约定，由原告对南川区XXXX小区提供物业服务，合同期限为1年，从2017年12月1日起至2018年11月30日止；物业服务费按面积计算，具体标准为1元/月/平方米、公共能源水电费每户每月10元；物业服务费按月交纳，交纳时间为当月5-15日；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以欠交物业服务费为基数，按每天3‰的标准交纳违约金。被告系XXXX小区X-XX-XX号房的业主，该房屋建筑面积为70.1平方米。被告从2013年1月起未缴纳物业服务费等费用，经原告多次催收，被告仍未交纳，为维护原告的合法权益，起诉至人民法院，希望依法判决。被告霍焦、李敏未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2010年6月2日，原告（乙方）与南川区“XXXXXX”小区的开发企业重庆XX房地产开发（集团）有限责任公司（甲方）签订了《XXXX小区前期物业服务合同》，合同（已备案）约定由原告对位于重庆市南川区XXXX小区提供前期物业管理服务；物业服务费按照建筑面积计算，住宅1元/月·平方米（含电梯费，公共能源据实分摊），商业门面2元/月·平方米（不含中央空调电费），停车位70元/月·个；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主或物业使用人分摊计收；物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月5-15日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和其他应交费用的，每日按应交纳费用总额千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自物业正式交付之日起计算；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同中止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应继续履行合同。2017年12月11日，原告（乙方）与南川区XX街道XX社区居民委员会签订了一份《XXXX物业管理服务合同》（已备案），合同约定由原告对位于重庆市南川区XX街XX号“XXXXXX”小区提供物业管理服务；物业服务费按照建筑面积计算，住宅1元/月·平方米（含电梯费，公共能源据实分摊），商业门面2元/月·平方米（不含中央空调电费），公共能源水电费：每户每月按10.00元的标准缴纳（该费用包括楼道照明、小区路灯、消防通道照明、电梯间照明、二次供水泵等的用水、用电费用）；物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月5-15日内履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和其他应交费用的，每日按应交纳费用总额千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限自2017年12月1日起至2018年11月30日止。合同还约定了其他事项。另查明，被告原系南川区“XXXXXX”小区X幢X－XX－XX号房屋的业主，建筑面积为70.1平方米。2019年7月15日，被告将案涉房屋出卖给案外人李信德。根据《XXXX前期物业管理服务合同》和《XXXX物业管理服务合同》的约定，被告2013年1月至2018年11月期间的物业服务费4977元（1元/月·平方米×70.1平方米×71个月）、2017年12月至2018年11月期间的公共能源水电费120元（12个月×10元/月）。由于被告未交纳上述期间的物业服务费，原告提起了前述诉讼。上述事实，有原告的当庭陈述、《XXXX前期物业服务合同》、《XXXX物业管理服务合同》、催收通知书及邮寄回单、房屋买卖合同等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告洪泉物业公司与重庆XX房地产开发（集团）有限责任公司签订的《XXXX小区前期物业服务合同》以及与重庆市南川区XX街道XX社区居民委员会签订的《XXXX物业管理服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述前期物业服务合同对XXXXXX小区的全体业主具有约束力。另外，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，因XXXXXX小区未成立业主委员会，XXXXXX小区所在的重庆市南川区XX街道XX社区居民委员会代行小区业委会的职责，与原告就物业管理事项达成《XXXX物业管理服务合同》，该合同依法对该小区的全体业主包括被告在内亦具有约束力。前述物业合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在前期物业服务合同到期之后，因该小区未成业委会，原告继续为该小区提供物业服务。被告从2013年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费4977元、2017年12月至2018年11月期间的公共能源水电费120元未向原告交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务，故对原告主张的上述费用，本院予以支持。对于违约金的问题。被告虽未按期交纳物业服务费，但本院在审理XXXXXX小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主提交了照片，通过该照片发映了原告洪泉物业公司存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告霍焦、李敏在本判决生效后立即向原告重庆洪泉物业管理有限公司支付2013年1月1日至2018年11月30日期间的物业服务费4977元。二、被告霍焦、李敏在本判决生效后立即向原告重庆洪泉物业管理有限公司支付2017年12月1日至2018年11月30日期间的公共能源水电费120元。三、驳回原告重庆洪泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费600元，合计650元（原告已缴纳），由被告霍焦、李敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  刘 丹人民陪审员  彭晓琴人民陪审员  张 娅二〇二〇年十月二十九日书 记 员  李 珑