北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初3138号原告：刘某1，男，1954年11月2日出生，汉族，北京市朝阳区呼家楼街道退休职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：齐欣，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。原告：刘某2，男，1984年11月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：齐欣，北京德恒律师事务所律师。被告：田某某，女，1931年10月24日出生，汉族，住北京市海淀区。本案指定委托诉讼代理人：刘某（田某某孙女），女，1980年11月10日出生，汉族，中国水利电力物资流通协会职员，住北京市朝阳区。被告：刘某，女，1980年11月10日出生，汉族，中国水利电力物资流通协会职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵绘，北京市中银律师事务所律师。被告：朱某某，女，1952年4月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵绘，北京市中银律师事务所律师。原告刘某1（以下称刘某1）、原告刘某2（以下称刘某2）与被告田某某（以下称田某某）、被告刘某（以下称刘某）、被告朱某某（以下称朱某某）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1、原告刘某2及其共同委托诉讼代理人齐欣，原告刘某1的委托诉讼代理人魏学全，被告兼被告田某某的本案指定委托诉讼代理人刘某，被告朱某某，被告刘某、被告朱某某的共同委托诉讼代理人赵绘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案原系原告刘某1、原告刘某3（以下称刘某3）与被告田某某、被告刘某4（以下称刘某4）确认合同无效纠纷一案，诉讼中，刘某3于2019年7月26日去世，本院依法追加刘某3的继承人刘某2作为本案原告参加诉讼，刘某4于2020年3月13日去世，本院依法追加刘某4的继承人刘某、朱某某作为本案被告参加诉讼。刘某1、刘某2向本院提出诉讼请求：1．确认刘某4与田某某于2017年11月2日签署的《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXXXXX）无效；2．判决刘某、朱某某协助将北京市朝阳区xxxxxx号楼x单元xxx房屋变更至田某某名下。事实和理由：刘某5与田某某系夫妻关系，共同育有三子，长子刘某4、次子刘某1、三子刘某3。刘某5于1997年12月3日去世。位于北京市朝阳区向军北里**楼****房屋登记在田某某名下，系利用刘某5与田某某二人积蓄，并折算刘某5工龄而购买的房改房。刘某5去世后，田某某一直由刘某1照顾，田某某的身份证、户口本、房产证等均由刘某1代为保管。2017年11月28日，当刘某1代田某某领取工资时发现田某某的身份证被刘某4挂失重办。2017年12月4日，经刘某1至房管部门查询之后发现，涉案房屋已经被刘某4擅自过户至自己的名下。涉案房屋系刘某5与田某某的夫妻共同财产，在刘某5去世之后并未发生继承，而刘某4在未征得刘某1、刘某3同意的情况下，将涉案房屋过户至自己的名下，恶意明显。田某某近几年一直精神恍惚、意识不清，亦被诊断为阿兹海默症，在老人行为能力受限、不能真实表达意思的情况下，刘某4与田某某签署了虚假的《房屋买卖合同》。刘某4的行为应当受到道德的谴责和法律的制裁。田某某、刘某、朱某某辩称：不同意刘某1、刘某2的诉讼请求，田某某与刘某4签订的存量房屋买卖合同合法有效，对刘某1、刘某2的诉讼请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘某5、田某某夫妻育有三子，长子刘某4，次子刘某1、三子刘某3，刘某4于2020年3月13日去世，刘某3于2019年7月26日去世，刘某5于1997年12月3日去世。朱某某系刘某4之妻，二人育有一女刘某。刘某3于1999年1月26日离婚，离婚后没有再婚，育有独子刘某2。刘某5去世后，未进行继承分割遗产。关于田某某与刘某5的工作单位，双方当事人一致述称：田某某工作单位是朝阳衬衫厂，刘某5的工作单位情况如下：开始是中国人民解放军第三五零一工厂，然后去部队服役，然后转业回来在北京汽车靠垫厂，后来靠垫厂改名为东伟汽车靠垫厂，然后就退休了。1998年10月21日，田某某与售房单位中国人民解放军第三五零一工厂签订《驻京军队企业化工厂军产住房出售协议书》，约定，根据北京市人民政府和军队有关房改售房规定，中国人民解放军第三五零一工厂将坐落于北京市朝阳区xxxxxxx一巷11．12．13．16．17．18．19街号楼院号（权证号xxxxx）xx楼x门x层xxx号住房壹套出售给田某某。为查清案件情况，本院向中国人民解放军第三五零一工厂出具调查令，调取1998年10月21日田某某签署的《驻京军队企业化工厂军产住房出售协议书》中的附件《房价计算表》，中国人民解放军第三五零一工厂向本院提供了涉案《驻京军队企业化工厂军产住房出售协议书》全部档案材料，其中包括《驻京军队企业化工厂军产住房出售协议书》《购买现住房申请书》、两张《出售直管公有住宅楼房职工情况调查表》《证明》。《购买现住房申请书》载明，申请人田某某为北京市朝阳衬衫厂单位职工，在职实际工龄25．7年，配偶刘某5为江森自控汽车饰件公司单位职工，在职实际工龄41年。《出售直管公有住宅楼房职工情况调查表》其中一份载明，江森自控汽车饰件有限公司：贵单位职工刘某5同志，根据北京市和驻京军房改办相关政策，申请购买现承租（或现住）我厂直管公有住宅楼房，请协助证明该同志下列有关情况。1、刘某5同志自1949年2月参加革命工作，1990年11月退休实际工龄41年。另一份载明，贵单位职工田某某同志，根据北京市和驻京军房改办相关政策，申请购买现承租（或现住）我厂直管公有住宅楼房，请协助证明该同志下列有关情况。1、田某某同志自1958年7月参加革命工作，1984年2月在职（或离休、退休）实际工龄二十六年。经查，双方争议的房屋坐落于朝阳区xxxxxx号楼x层x单元xxx（以下简称涉案房屋）。2017年11月10日，涉案房屋的房屋所有权由田某某转移登记至刘某4名下。关于涉案房屋的来源，刘某1、刘某2述称，原来大约一九五几年3501工厂分给刘某5宿舍，然后到1982年左右拆迁了，搬到了现在的涉案房屋，当时是交房租居住。然后就是1998年房改购买了，当时是田某某付钱购买的，利用了双方的工龄、双方夫妻存续期间的存款购买了。田某某、刘某、朱某某述称，一九五几年3501工厂分给刘某5、田某某一家人的宿舍，大约是1981年宿舍拆迁，分到了涉案房屋，由二老交房租进行居住。然后就是1998年房改购买了，当时是朱某某掏的房款，通过田某某购买的，据我们了解，刘某5的工龄已经用在刘某1一家换房的时候使用的，不清楚在本案中是否使用了工龄。关于田某某、刘某、朱某某述称朱某某支付涉案房屋的房款，田某某、刘某、朱某某称，当时是现金汇款，我方持法院调查令前往中国邮政储蓄西安向阳营业所调取1998年朱某某向田某某的汇款记录，但银行答复是现金汇款，仅保留六个月，无法提供1998年的汇款记录，向我方出具账户信息，显示2001年11月3日朱某某在该所开户。2017年11月2日，出卖人田某某与买受人刘某4签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定所售房屋为涉案房屋，建筑面积为50．55平方米，房屋成交价为1060000元。经查，2017年11月3日，刘某4通过中国光大银行转账50000元，业务类型为存量房监管交易资金存入。2018年4月25日，刘某4向田某某银行转账1010000元，交易摘要载明购房款。2018年4月27日，田某某向刘某4银行转账1010000元。田某某、刘某、朱某某向本院提交《关于房产过户款》的声明，载明，我将北京市朝阳区xxxxxxxx号楼x门xxx号通过买卖方式过户给我大儿子刘某4，《存量房屋买卖合同》中应支付房款106万元，已付款。我今后的生活还需要到大儿子刘某4陪伴照顾为我养老送终。我的106万元房款赠与我大儿子，其他人不得有异议，特此声明。声明人处，有田某某签字、手印。见证人处，有王某某、任某某、潘某签字、手印。落款时间为2018年4月26日。田某某、刘某、朱某某申请证人潘某出庭作证，潘某述称：在2018年4月份我和我们厂任耀军一块去刘某4家看望刘某4母亲，我带的是绿豆糕，任某某带的是月饼。在刘某4家里聊天的时候，就说到了房子，老太太说房子送给刘某4，后来把楼上有个老太太叫了上来，刘某4的母亲把这个事又说了一遍，刘某4把这个事记录了下来。记录完成后就念了一遍，是否符合老太太的意思。我们喝着水，刘某4就让我们等着，他下楼到了打印店，等了一会就打印回来了。让我们又看了一下，没啥问题，然后大家都签名摁指印。2018年6月1日，应申请人刘某1、刘某3申请，本院委托首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科对以下事项进行鉴定：一、对田某某目前的民事行为能力进行鉴定，二、对田某某2017年11月2日的民事行为能力进行鉴定。首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科于2019年1月29日出具不受理鉴定说明，载明，要求鉴定田某某于2017年11月2日的民事行为能力，由于鉴定材料不完整、不充分，本机构决定不受理该鉴定委托。2019年1月29日，本院应申请人刘某1、刘某3申请，委托首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科对田某某目前的民事行为能力进行鉴定。首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科于2019年2月25日向本院出具京安精鉴［2019］030号，载明：被鉴定人田某某诊断为器质性精神障碍，受疾病影响，辨认能力受损，评定为限制民事行为能力。刘某1、刘某3预交鉴定费4650元。本案审理中，田某某为限制民事行为能力人，经各方当事人一致认可，指定田某某之孙女刘某为其在本案中的指定委托诉讼代理人。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据本案查明的事实，刘某5生前与田某某共同居住于涉案房屋，该房屋的来源亦是刘某5曾就职的中国人民解放军第三五零一工厂分配所得，田某某未在中国人民解放军第三五零一工厂工作过，在中国人民解放军第三五零一工厂保存的购房相关档案中，包括了对刘某5工龄的调查表，上述事实足以证明涉案房屋虽由田某某购买并登记在其名下，但该房屋系使用刘某5、田某某的工龄购买，即在刘某5去世后，田某某享受了双方相应购买福利房的资格和优惠，据此，涉案房屋系属于根据职工工龄、职务、工资等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策优惠福利，该福利表现形式虽不同于一般财产，但是仍属于财产性权益。故在刘某5死亡后，田某某购买并登记为自己单独所有的房屋中应包含有刘某5遗产部分，在刘某5未进行遗产继承的情形下，刘某5的其他继承人对涉案房屋均享有一部分财产性权益。田某某与刘某4对刘某5尚有其他继承人应属明知，其在未告知刘某5其他继承人即刘某1、刘某3的前提下签订的房屋买卖合同显属损害了第三人利益的合同。关于田某某与刘某4之间是否存在恶意串通，本院认为，刘某4在向田某某支付1010000元房屋价款后的两日后，田某某即将该1010000元向刘某4返还，双方还在转回1010000元的前一天，找到见证人，签署了关于赠予房款的声明，而作为证人的见证人之一潘某在本案中表示其当天是为探望田某某前往田某某家，当天见证签署了该声明。综合以上查明的事实，刘某4与田某某之间关于涉案房屋的交易显然与正常买卖房屋的过程不符，刘某4与田某某有较为明显的采取以买卖加上赠予的形式掩盖无偿转移房屋所有权的事实之行为，田某某与刘某4在明知该房屋存在其他法定继承人的情况下，该行为显属恶意串通损害第三人利益的行为，故刘某1、刘某2主张田某某与刘某4于2017年11月2日签订的《存量房屋买卖合同》无效有事实及法律依据，本院对此予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。刘某1、刘某2要求刘某4的法定继承人朱某某、刘某协助将北京市朝阳区xxxxxx号楼x单元xxx房屋变更至田某某名下有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告田某某与刘某4于2017年11月2日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；二、被告朱某某、被告刘某于本判决生效之日起十日内协助将坐落于北京市朝阳区XXXXXX号楼X层X单元XXX的房屋转移登记至被告田某某名下。鉴定费4650元，由原告刘某1、刘某2负担（已缴纳）。保全费5000元，由被告田某某、被告刘某、被告朱某某负担（于本判决生效后七日内支付）。案件受理费14340元，由被告田某某、被告刘某、被告朱某某负担（于本判决生效后七日内支付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡震霄二〇二〇年十月二十九日书记员  詹焕昱