湖南省桃源县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0725民初2424号原告：吴玉祥，男，1965年10月24日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：李月初，湖南凌风律师事务所律师。被告：张群英，女，1969年11月02日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：谢今山，桃源县法律援助中心主任。原告吴玉祥与被告张群英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序,于同年9月16日、10月15日两次公开开庭进行了审理。原告吴玉祥第1次，原告吴玉祥的代理人李月初、被告张群英及其代理人2次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴玉祥向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告《房屋租赁合同》已经解除；2.被告立即归还承租房屋；3.被告支付自2020年6月30日后占用原告房屋的占用费每天150元至归还房屋时止；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告从2011年起租赁原告位于桃源县漳江镇黄花井社区一栋三层楼房开旅社，当时未签订书面租赁合同。2013年7月1日双方签订《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期限、租金、装饰装修等事项。合同签订后，被告对承租房屋进行了装修。两年租期届满后，被告继续租赁原告房屋，双方未再签订书面合同，口头约定“一年一租，租金一年一交”。2020年7月28日，桃源县征收办与原告签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定协议签订之日起30日内，原告将房屋腾空交出。原告于同年4月1日、6月15日书面通知被告：“租赁期限到2020年6月30日止，7月1日前搬离，返还房屋。”被告以要对装修补偿为由拒绝搬出。原告诉至法院。张群英辩称：1.原、被告《房屋租赁合同》已经解除；2.原告无权请求归还出租房屋；3.原告主张2020年6月30日以后的房屋占用费没有事实和法律依据；4.涉案房屋被政府征收，装修装饰的补偿利益属于承租人。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《房屋租赁合同》一份、返还房屋通知书二份、通知书的邮寄凭证一份、送达通知书时拍摄的视频资料一份、《国有土地上房屋征收补偿协议书》一份，被告对合法性、真实性、关联性均无异议。经审查，上述证据的形式与来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。对原告提交的《不动产权证书》，被告认为未提交原件核对，对证明效力不予认可。经审查并与原件核对，对该《不动产权证书》予以确认。对被告提交的《房屋租赁合同》二份（其中一份与原告提交的除尾部签署时间有改动外，其他内容一致），原告对其合法性与客观性无异议，但认为不能证明被告关于对租赁房屋装修、装饰的补偿利益属于承租人的证明目的。经审查，对该两份《房屋租赁合同》合法性、客观性予以确认，对租赁房屋装修装饰的补偿利益权利归属的认定将在争议焦点中分析认定。对被告提交的微信转账记录截图打印件一份，原告认可已收取被告支付的2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费55000元，但认为该证据与本案无关联性。经审查，对被告已支付2019年7月1日至2020年6月30日租赁费的事实予以确认。对被告提交的《桃源县人民政府关于桃纺片区棚户区改造项目（第三期）国有土地上房屋征收决定的公告》，原告对其合法性、真实性无异议，但认为不能证明被告关于出租房屋所有权的归属的证明目的。经审查，对该租赁房屋于2020年3月被桃源县人民政府纳入征收范围的事实予以确认，但因征收工作尚未完成，吴玉祥对涉案出租屋的所有权仍未消灭，故对被告的证明目的不予采信。对被告提交的《分户评估明细表》照片打印件七份，原告认为证据来源与形式不合法。经审查，照片没有注明拍摄人员、拍摄时间等相关内容，且明细表上无拆迁办工作人员签名或盖章，不能确认其来源的合法性及真实性，对该证据不予采信。对被告提交的有线电视线路安装、收视费发票二份，涉及对租赁房屋装修装饰购货单据、订购协议等五十余份材料，原告认为与本案无关联性。经审查，对被告关于2008年对租赁房屋进行部分装修装饰的事实，原告无异议，予以确认；有关对租赁房屋装修装饰的补偿价值及利益归属的认定，将在争议焦点中分析认定。根据审查确认的证据并结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2008年7月1日，张群英与吴玉祥签订书面房屋租赁合同，租赁吴玉祥所有位于桃源县漳江街道黄花井社区的一栋3层房屋从事餐饮、住宿经营。双方约定：租赁期限为5年，即自2008年7月1日至2013年7月1日；承租方需装修，须经出租方同意，装修费用由承租方负担，租赁合同终止后，承租方须恢复原样，交付租赁房屋。期间，张群英对该承租房屋进行了装修、装饰，并就该租赁房屋起字号“××酒家”从事餐饮、住宿经营。2013年7月1日，张群英与吴玉祥再次签订了书面《房屋租赁合同》，继续租赁上述房屋从事餐饮、住宿经营。双方约定：租赁期限为2年，即自2013年7月1日至2015年7月1日；承租方需装修，须经出租方同意，装修费用由承租方负担，租赁合同终止后，承租方须恢复原样，交付租赁房屋等其他内容。2015年7月1日以后，张群英继续租赁吴玉祥房屋从事餐饮、住宿经营至今；期间，双方未再签订书面合同，口头约定“一年一租，租金一年一交”。2020年3月，因棚改区改造，上述租赁房屋被桃源县人民政府纳入征拆范围，2020年7月28日吴玉祥与桃源县国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》。吴玉祥于2020年4月1日、6月15日分别通过上门和邮寄的方式向张群英送达《返还房屋通知书》，通知张群英房屋不再出租，租赁期限到2020年6月30日止，要求张群英于2020年7月1日前搬离，并返还租赁房屋。另查明，张群英已将房屋2019年7月1日至2020年6月30日的租金55000元交付吴玉祥。至起诉时，张群英未搬离并返还租赁房屋。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间的《房屋租赁合同》是否已经终止；2.被告是否应该返还租赁房屋；3.原告要求被告自2020年7月1日起按150元/天的标准支付房屋占用费有无事实和法律依据;4.租赁期限届满后，租赁房屋内装饰装修的权利归属认定。关于争议焦点1，2013年7月1日原、被告再次签订《房屋租赁合同》，约定租期两年，租期届满后，被告继续租赁原告房屋，双方未再签订书面租赁合同。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中原、被告之间的租赁关系为不定期租赁。根据合同法第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同……”的规定，双方当事人可以随时解除合同，不定期租赁合同的租赁期限随合同解除而期满。2015年7月1日之后，双方口头约定房屋一年一租，租赁期间自每年7月1日至次年6月30日；原告基于最后一次租赁期间，已于2020年4月1日、6月15日两次书面通知被告房屋租赁期限至2020年6月30日止，不再续租；应认定原、被告之间的房屋租赁合同于2020年6月30日因租赁期间届满而终止。关于争议焦点2，本案中张群英与吴玉祥之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行自己的义务。合同法第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”原、被告之间的房屋租赁合同于2020年6月30日租期届满，因此，吴玉祥作为出租人在租赁期间届满后向承租人张群英主张返还租赁房屋于法有据，本院予以支持。关于争议焦点3，原、被告之间的租赁合同于2020年6月30日租期届满后，张群英一直占有租赁的房屋进行经营，不按约向吴玉祥返还租赁物，构成违约且给吴玉祥造成损失，吴玉祥要求张群英支付房屋占用费的诉讼请求，有事实及法律依据；对于占用费的计算，参照双方2019年7月1日至2020年6月30日的租金标准55000元/年，确定为150元/天。关于争议焦点4，原、被告于2008年7月1日、2013年7月1日分别签订2次书面房屋租赁合同，该2次书面合同均约定：承租方需装修，须经出租方同意，装修费用由承租方负担，租赁合同终止后，承租方须恢复原样，交付租赁房屋。2015年7月1日后，双方继续保持租赁关系，但未再签订书面租赁合同。现有证据只能证明张群英经吴玉祥同意于2008年对租赁房屋进行过装修装饰，双方在该第一轮合同期满后对装修装饰物的权利归属未产生争议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”和第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持……”的规定；应认定在该第一轮书面租赁合同期限届满后，对该租赁房屋因装修装饰形成附合的装饰装修物利益就归属出租人吴玉祥；对未形成附合的装饰装修物，租赁期限届满后承租人张群英可以拆除，若该部分装饰装修物确已纳入征收补偿范围，由此产生的补偿利益应由承租人享有。本案中，涉案房屋被政府征收，张群英虽主张装修装饰的补偿利益属于自己，但未提出反诉，且未提交有效证据材料证明未形成附合的装饰装修物是否已纳入征收补偿范围，不能确定具体补偿标的额，故在本案中不宜处理，张群英可另案主张权利。综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年6月30日因租赁期间届满而终止，对吴玉祥要求张群英返还租赁房屋，并自2020年7月1日起按150元/天的标准支付房屋占用费至实际返还房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。张群英关于原告无权请求归还出租房屋、原告主张房屋占用费没有依据的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、第二百三十二条，判决如下：一、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年6月30日因租赁期间届满而终止；二、张群英于判决生效后十日内将租赁的位于桃源县漳江街道黄花井社区（登记房屋权利人为吴玉祥、张群英用于经营××酒家）的一栋三层房屋返还给吴玉祥；三、张群英自2020年7月1日起按150元/天的标准向吴玉祥支付房屋占用费至实际返还房屋之日止（此款可直接汇入户名：桃源县人民法院执行案款专户，开户行：中国建设银行桃源支行，账号：4305××××××××********）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由张群英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 熊军二〇二〇年十月十五日法官助理 张文书 记 员 杨倩