河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1528民初1967号原告：孙世亚，男，汉族，1950年6月15日出生，住河南省息县。原告：谢庆英，女，汉族，1950年7月19日出生，住河南省息县，系原告孙世亚妻子。二原告共同委托诉讼代理人：孙丽，女，汉族，1975年4月22日出生，系孙世亚与谢庆英女儿。二原告委托诉讼代理人：张玉华，河南同远律师事务所律师。被告：河南景峰置业有限公司，住所地郑州市金水区农业路****楼****。法定代表人：陈文景，公司总经理。委托诉讼代理人：宋英群，河南法合商律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔朝霞，河南法合商律师事务所实习律师。原告孙世亚、谢庆英诉被告河南景峰置业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙世亚、谢庆英及其委托诉讼代理人孙丽、张玉华、被告河南景峰置业有限公司的法定代表人陈文景及其委托诉讼代理人宋英群、乔朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙世亚、谢庆英向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《协议》有效；2.判令被告立即将鸿博苑三号楼十二层东户房屋一套及地下第66号停车位交付给原告；3.判令被告支付原告赔偿款共计35万元；4.判令被告支付原告各项违约金共计12万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年，被告开发息县鸿博苑项目时，其所建高层严重影响原告居住房屋采光并直接导致原告现有住房贬值。2015年6月12日，原、被告经过协商，自愿达成《协议》一份。双方约定：甲方(被告将县物资局院内所开发的鸿博苑叁号楼十二层东户建筑面积126平方光米住房和地下停车位L66号赔偿给乙方(原告)，甲方必须在具备交房条件时与同栋楼其他住户同时交房；甲方(被告)负责乙方(原告)现有的住宅大门、过道、院墙及院内硬化改建工程的施工和费用，此项工程甲方在拉鸿博苑院墙时施工改建，否则甲方应付给乙方违约金人民币贰万元整；甲方(被告)在原有公示图所批建十七层半的基础上最多增高三层，如若再增高，每增高一层，甲方(被告)将再额外赔偿给乙方(原告)人民币伍万元整；甲方(被告)另赔付乙方(原告)现金人民币伍拾万元整，分三次付清，第一次签订协议时付壹拾万元整，第二次在2015年10同月30日前付给乙方贰拾万元整，第三次在工程结束前付给贰拾万元整，如果不能按期付款，甲方(被告)除必须立即付清所约定的款数外，还必须支付给乙方(原告)约定款数总额的20%作为违约金。协议签订后，被告除依约支付了原告前两笔现金赔款共30万元外，其承诺的房屋和车位赔偿、对原告现有住宅的施工改建、多增高楼层的赔偿及剩余20万元现金赔款的支付等，却未能兑现。原告要求被告支付因增高楼层赔偿金15万元及剩余现金赔偿款20万元（两项合计35万元），被告未依约对原告住宅大门、院墙、院内地面进行施工改建违约金2万元和逾期支付第三次现金赔偿款违约金10万元（两项合计12万元）。原告多次要求被告履行合同，被告却以种种理由推脱。为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条之规定，特提起诉讼请求如前，望依法判如所请。被告河南景峰置业有限公司辩称，一、案件背景：景峰公司是依法成立的房产开发公司。2014年依法取得鸿博苑项目(棚户区改造)开发建设权。项目共计五栋高层建筑，所有审批手续齐全。前期施工过程中，孙世亚夫妇二人伙同鸿博苑项目周边的毛新民一家、肖世平一家、陈东明一家等十几户人家分别或者共同采取围堵项目施工道路，干扰正常施工，或者不断的到信访局去信访要求项目停工或者到主管建设部门信访，更有甚者直接采用暴力手段或者以暴力手段进行人身威胁。其表面上是打着其家庭所在房产受到采光等各种影响，向景峰公司进行所谓“索赔”，并且逼迫景峰公司达成所谓《协议》从而获得巨额索赔。其本质上是敲诈勒索。他们这些有几个共同的特点，1、开始时，均采用非法手段逼迫景峰公司签订赔偿《协议》，绝对不会通过法院起诉等合法渠道解决问题；2、索赔的理由非常牵强甚至就不存在；3、索赔的数额都是非常巨大，甚至超过其房产价值；4、均有一定的背景，非常强势，根本不把法律放在眼里；5、等拿到所谓赔偿《协议》甚至赔款后，在明确不会受到司法制裁的情况下，还不知足，先后再通过法院诉讼的方式逼迫景峰公司就范，从而达到非法占有景峰公司巨额资产的目的。二、就本案而言，孙世亚夫妇的房产在鸿博苑项目北边不假，但是，鸿博苑项目的光照分析图足以证明，对其采光虽有一定的影响，但不足以造成重大影响，完全符合相关标准。孙世亚夫妇在没有经过诉讼等司法程序认可的情况下，单方认为景峰公司“所建高楼严重影响其住宅房屋采光，并直接造成现有房屋贬值”，并以此为由向景峰公司索赔126平米房屋一套、车位一个、人民币50万元，外加对其住宅大门、过道、院墙及院内硬化改建工程的施工和费用。更为离谱的是允许景峰公司在原有公示图所批建十七层半的基础上最多增高三层，如若再增高，每增高一层，景峰公司再额外赔给孙世亚夫妇五万元。三、所签《协议》因原告采取非法的手段逼迫景峰公司签订不平等协议，该协议依法应当认定为无效。双方所签订的《协议》并非是景峰公司的真实意思表示，且孙世亚夫妇伙同其他人对景峰公司法定代表人陈文景及项目合伙人杨洪中进行直接的暴力威胁的行为也已经涉嫌违法甚至构成犯罪，《协议》中还有些条款直接损害国家利益。双方所签《协议》虽然属于以合法的形式，但是实质上是掩盖孙世亚夫妇非法勒索景峰公司巨额资产的非法目的。我国《合同法》第五十二条规定，以合法的形式掩盖非法目的的合同无效。因此，双方签订的《协议》依法应确认为无效。孙世亚夫妇依据无效协议获得30万元非法所得也应当予以退还。同时，驳回孙世亚夫妇的本诉的全部诉讼请求。四、即便《协议》有效，其内容也显失公平。从内容上看，几乎都是景峰公司在承担各种义务，而权利方都在原告方。再加上没有具体的证据证明原告因光照受到的具体影响遭受多少经济损失，因此，该协议要求景峰公司赔偿原告50万元外加一套房及车位一个，没有事实依据。因此，也应当进行司法鉴定评估其损失情况以及是否与景峰公司项目具有因果关系。本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，河南景峰置业有限公司作为甲方，孙世亚作为乙方，双方签订一份《协议》，协议主要内容有：“由于甲方所建高楼严重影响乙方现住宅房屋采光，并直接造成现有住房贬值，经双方协定签订以下款项，望双方严格履约。1.甲方将县物资局院内所开发的鸿博苑叁号楼十二层东户建筑面积126平方米住房和地下停车位（地下停车位**）赔偿给乙方……；2.甲方必须在具备交房条件时与同栋楼其他住户同时交房。……5.甲方负责乙方现有的住宅大门、过道、院墙及院内硬化改建工程的施工和费用，此项工程甲方在拉鸿博苑院墙时施工改建，否则甲方应付给乙方违约金人民币贰万元整；6.甲方在原有公示图所批建十七层半的基础上最多增高三层。如再增高，每增高一层，甲方将再额外赔偿给乙方人民币伍万元整；……8.赔付方式：赔付人民币伍拾万元整。分三次付清：第一次签订协议时付壹拾万元整；第二次在2015年10月30日前付给乙方贰拾万元整；第三次在工程结束前付给贰拾万元整。如不能按期付款，甲方除必须立即付清所约定的款数外，还必须支付给乙方约定款数总额的20%作为违约金。9.此协议签订后，同时具有法律约束力，双方严格保密，一旦泄露，乙方应向甲方赔付所有损失。……”。协议签订后，河南景峰置业有限公司已按照约定支付孙世亚方30万元。另查明，河南景峰置业有限公司开发的息县鸿博苑小区工程已完工，其中2号楼和3号楼建筑为23层，鸿博苑三号楼业已符合交房条件。上述事实，有原、被告陈述及书证等证据证明，足以认定。本院认为，依法成立并生效的合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方在平等、自愿、协商一致的条件下签订的合同，未违反法律强制性规定，对孙世亚、谢庆英主张确认双方签订的《协议》有效，本院依法予以支持。根据《协议》第1、2条关于“甲方将县物资局院内所开发的鸿博苑叁号楼十二层东户建筑面积126平方米住房和地下停车位（（地下停车位**赔偿给乙方……,甲方必须在具备交房条件时与同栋楼其他住户同时交房”的约定，现河南景峰置业有限公司开发的息县鸿博苑三号楼已符合交房条件，对孙世亚、谢庆英主张河南景峰置业有限公司按照约定向其交付鸿博苑三号楼十二层东户房屋及地下第66号停车位，本院依法予以支持。根据《协议》第四条“甲方赔偿给乙方的住房的房产相关手续、证件（契税、物业维修基金、水电、天然气开户费等）的费用均由甲方办理和承担。以上证件、手续、交房时一并交乙方。若甲方违约，甲方应赔偿给乙方人民币肆万元整”故房屋及车库交付后，被告还应承担相应责任，根据《协议》第5条关于“甲方负责乙方现有的住宅大门、过道、院墙及院内硬化改建工程的施工和费用，此项工程甲方在拉鸿博苑院墙时施工改建，否则甲方应付给乙方违约金人民币贰万元整”的约定，对孙世亚、谢庆英主张河南景峰置业有限公司应按照约定支付违约金2万元，本院依法予以支持。根据《协议》第6条关于“甲方在原有公示图所批建十七层半的基础上最多增高三层。如再增高，每增高一层，甲方将再额外赔偿给乙方人民币伍万元整”的约定，鸿博苑内的建筑在某个特定的高度会对孙世亚、谢庆英住宅采光产生最大影响，超过该高度后，建筑再增加层高对孙世亚、谢庆英住宅采光不会再产生额外的影响，该项约定应基于鸿博苑内建筑如在20层以上继续增加层高，会对孙世亚、谢庆英住宅采光产生额外影响，而鸿博苑2号楼、3号楼由20层增加至23层，是否对孙世亚、谢庆英住宅采光产生额外影响现尚未查明且双方也未对具体几号楼进行约定，故对孙世亚、谢庆英要求河南景峰置业有限公司应按约定因楼层增高支付15万元违约金的主张，本案暂不予处理，孙世亚、谢庆英可另案主张。根据《协议》第8条关于“赔付方式：赔付人民币伍拾万元整。分三次付清：第一次签订协议时付壹拾万元整；第二次在2015年10月30日前付给乙方贰拾万元整；第三次在工程结束前付给贰拾万元整。如不能按期付款，甲方除必须立即付清所约定的款数外，还必须支付给乙方约定款数总额的20%作为违约金”的约定，对孙世亚、谢庆英主张河南景峰置业有限公司应按照约定支付20万元赔付款，本院依法予以支持。因河南景峰置业有限公司已按照履行大部分赔付义务，根据公平原则，本院酌定河南景峰置业有限公司对其已履行的部分款项不应再承担违约责任，对其未按照约定履行给付义务按照未给付款项（20万元）20%承担违约责任，即河南景峰置业有限公司应向孙世亚、谢庆英支付4万元违约金。关于河南景峰置业有限公司辩称孙世亚因泄露协议内容应承担违约责任的意见，因河南景峰置业有限公司未在本案中提出反诉，本案不予处理，河南景峰置业有限公司可另案主张。对被告辩称的该“协议”是在收到欺诈胁迫的情况下签订属无效合同的意见，因其未在法定期限内行使撤销权，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告孙世亚与被告河南景峰置业有限公司签订的《协议》有效；二、被告河南景峰置业有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告孙世亚、谢庆英交付息县鸿博苑3号楼十二层东户房屋一套及地下第66号停车位，并按协议第四条的约定承担相关责任；三、被告河南景峰置业有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告孙世亚、谢庆英支付赔付款20万元；四、被告河南景峰置业有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告孙世亚、谢庆英支付违约金6万元；五、驳回原告孙世亚、谢庆英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8350元，由被告河南景峰置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  李洪华人民陪审员  尹为友人民陪审员  付青海二〇二〇年十月二十日书 记 员  常林臻