上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13923号原告：曹文轩，女，1978年10月24日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：上海捷骜物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈建仙，总经理。委托诉讼代理人：李云云，上海宇天律师事务所律师。原告曹文轩与被告上海捷骜物业管理有限公司(以下简称“捷骜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告曹文轩、被告捷骜公司的委托诉讼代理人李云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹文轩向本院提出诉讼请求：1、要求曹文轩与捷骜公司就上海市青浦区赵巷镇镇泽路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋委托合同》于2020年6月1日解除；2、要求捷骜公司支付自2020年1月23日起至2020年6月23日止拖欠租金人民币9,400元(按每月3,900元计算5个月共计19,500元，扣除2020年3月4日支付的2020年1月23日至2020年2月22日期间的租金3,900元及2020年3月30日支付的2020年2月23日至2020年3月22日期间的租金2,300元，抵扣押金3,900元)及滞纳金(2020年1月滞纳金以3,900元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年1月31日起计算至2020年3月3日止；2020年2月滞纳金以2,300元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年3月1日起计算至2020年3月29日，以1,600元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年3月1日起计算至实际支付之日止；2020年3月滞纳金以3,900元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年3月31日起计算至实际支付之日止；2020年4月滞纳金以3,900元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年5月1日起计算至实际支付之日止；2020年5月滞纳金以3,900元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年5月31日起计算至实际支付之日止)；3、要求捷骜公司赔偿曹文轩因违约造成的损失合计6,525元[1、合同解除后，曹文轩将系争房屋出租产生的差价损失每月300元计算5.5个月(自2020年6月23日起至2020年12月7日止)合计1,650元；2、免租期45天租金计5,850元，未履行期限占总租期的5/6,得出4,875元]。事实与理由：2019年12月8日，曹文轩、捷骜公司签订了《房屋委托合同》，曹文轩将上海市青浦区赵巷镇镇泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)委托捷骜公司管理，房屋用途为居住，租赁期限自2019年12月8日至2022年12月7日，月租金3,900元，每月30日支付委托租金；免租期45天，日期自2019年12月9日止2020年1月22日；若捷骜公司逾期未支付租金，则每天向曹文轩支付月租金的0.5%作为滞纳金；无故超过30个工作日未支付租金，曹文轩有权追究捷骜公司的法律责任。合同签订后，捷骜公司仅支付一个月押金和不到两个月的租金，其余租金拖延支付至今。为及时止损，曹文轩已与租客另行签订租赁合同收租。曹文轩认为捷骜公司拖延支付租金的行为已违反法律规定及合同约定，故其诉至法院，要求判如所请。被告捷骜公司辩称，同意解除双方签订的《房屋委托合同》，亦同意支付合同有效期内的租金，扣除已付租金。对曹文轩主张的滞纳金计算期限无异议，但是滞纳金的标准过高，希望法院考虑疫情因素予以调低。免租期限已过，不同意支付免租期租金。曹文轩主张的租金差价损失，无合同和事实依据，不予认可，由法院依法判决，且滞纳金和损失只能择一主张。经开庭审理查明，系争房屋产权登记在曹文轩等人名下。2019年12月8日，曹文轩(甲方)与捷骜公司(乙方)签订《房屋委托合同》，约定甲方全权委托乙方代理上述房屋租赁事宜，仅作为居住使用，不得挪作他用，委托期限自2019年12月8日起至2022年12月7日，委托租金为月付，每月租金3,900元，乙方于每月的30日向甲方支付委托租金。乙方支付给甲方3,900元作为房屋押金，委托期满后，甲方应(将)全数押金返还于乙方。租金第一年每月3,900元，首付款日期为2020年1月30日。甲方同意首年给予乙方免租期45天，日期为2019年12月9日止2020年11月20日，以供乙方在此期间寻找客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金，无故超过30个工作日未支付租金，甲方有权追究乙方的违约责任。合同并对其他事宜进行了约定。同日，曹文轩出具授权书，授权捷骜公司代表其处理系争房屋的租赁事宜。上述合同签订后，捷骜公司支付押金3,900元。2020年3月4日，捷骜公司支付曹文轩租金3,900元，2020年3月30日，捷骜公司支付曹文轩租金2,300元。后捷骜公司未再支付租金。现曹文轩已收回系争房屋。上述事实，由当事人的陈述，曹文轩提供的产权证、《房屋委托合同》(附授权书和交验单)、银行流水等证据，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，本案于2020年7月15日送达捷骜公司起诉状副本；双方当事人一致确认本案合同于2020年7月15日解除，同意以押金抵扣租金。审理中，曹文轩称，因为捷骜公司租不租得出去系争房屋，都要支付其固定租金，故认为双方之间为房屋租赁关系。滞纳金是针对逾期付款产生的损失，租金差价损失是针对另行租赁后产生的损失。免租期是在租金逐渐增加且按期履行三年的基础上给予的，现在合同无法履行，责任在捷骜公司，故捷骜公司应按照实际履行租期与约定租期的比例赔偿免租期租金。为此，曹文轩还提供：1、微信聊天记录(曹文轩当庭手机展示)，证明曹文轩一直向捷骜公司催讨租金。2、曹文轩与捷骜公司租客何忠丽签订的租赁合同(载明合同签订日期为2020年6月11日，月租金为3,600元，租期自2020年6月24日起至2021年6月23日止)，证明因捷骜公司不付租金，曹文轩只能另行与租客签订租赁合同，并证明曹文轩的租金差价损失；若法院不认可该证据，其要撤回该证据，坚持按照每月3,900元的标准计算自2020年6月24日起至2020年12月7日的空置损失。捷骜公司对上述证据1的三性均不予认可，证明内容也不予认可。对证据2，滞纳金和违约金只能择一主张，何忠丽确是捷骜公司之前出租的客户，但质证意见待庭后向何忠丽核实该份合同签订情况再予发表意见；曹文轩已经向法院出示该证据证明系争房屋已另行出租，不得撤回证据。本院认证如下：对证据1，曹文轩未举证证明聊天双方的身份，捷骜公司不予认可，故本院难以采信；对证据2，审理中，本院已告知捷骜公司应在本院规定的时间内将对证据4租赁合同核实的书面意见递交法庭，逾期答复将视为捷骜公司认可该合同，但捷骜公司并未在规定的时间内向本院递交意见，故本院对证据2予以采信。据此，本院确认如下事实：2020年6月11日，曹文轩与次租人何忠丽直接签订租赁合同，约定租赁期限自2019年6月24日起至2021年6月23日止，月租金3,600元。本院认为，虽然双方当事人所签合同名为《房屋委托合同》，但实际上双方约定捷骜公司支付曹文轩固定租金，故双方法律关系实为房屋租赁关系。本案中，双方当事人对房屋租赁合同纠纷案由亦无异议。上述合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。捷骜公司逾期支付租金，构成根本性的违约，双方均同意于2020年7月15日解除合同，本院予以准许，但捷骜公司仍应承担违约责任。合同解除后，捷骜公司应支付截至2020年6月23日的欠付租金，现曹文轩要求捷骜公司支付拖欠租金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于曹文轩主张滞纳金和违约金，捷骜公司认为只能择一主张，不愿支付违约金，并要求调低滞纳金标准。本院认为，曹文轩主张的逾期付款滞纳金、租金差价损失和免租期租金，属于不同损失，曹文轩可以一并主张，其中免租期租金和租金差价损失，曹文轩主张的计算方式符合事实和法律规定，本院予以支持，滞纳金标准确实过高，本院酌情调整为每日万分之五，押金抵扣2020年3月租金，于起诉状副本送达捷骜公司之日2020年7月15日抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、原告曹文轩与被告上海捷骜物业管理有限公司就上海市青浦区赵巷镇镇泽路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋委托合同》于2020年7月15日解除；二、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曹文轩自2020年1月23日起至2020年6月23日止的剩余租金9,400元及相应滞纳金[2020年1月滞纳金以3,900元为基数，按照每日万分之五标准，自2020年1月31日起计算至2020年3月3日止；2020年2月滞纳金以2,300元为基数，按照每日万分之五标准，自2020年3月1日起计算至2020年3月29日止，以1,600元为基数，按照每日万分之五标准，自2020年3月1日起计算至实际支付之日止；2020年3月滞纳金以3,900元为基数，按照每日万分之五标准，自2020年3月31日起计算至2020年7月15日止；2020年4月滞纳金以3,900元为基数，按照每日万分之五标准，自2020年5月1日起计算至实际支付之日止；2020年5月滞纳金以3,900元为基数，按照每日万分之五标准，自2020年5月31日起计算至实际支付之日止]；三、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告曹文轩租金差价损失1,650元、免租期租金4,875元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告上海捷骜物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十月九日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。