浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终4011号上诉人（原审原告、反诉被告）：邵芸灿，男，1983年10月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：余淑芬，女，1987年5月18日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈德其，浙江越人律师事务所律师。委托诉讼代理人：林芳，浙江越人律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邵芸荷，女，1973年12月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。原审第三人：叶月红，女，1954年2月8日出生，汉族，住温州市龙湾区。上诉人邵芸灿、余淑芬因与被上诉人邵芸荷及原审第三人叶月红房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵芸灿、余淑芬上诉请求：一、一审判决认定事实错误。1、邵芸荷伙同其母亲叶月红恶意串通转让房屋事实清楚、证据充分。2013年8月17日，邵芸荷将其所有的登记在叶月红名下的涉案房产出卖给邵芸灿、余淑芬。2015年初，邵芸灿、余淑芬搬离该房屋后，邵芸荷为归还银行贷款，瞒着邵芸灿、余淑芬将房屋委托中介出卖。在中介协调下，由邵芸荷与黄晨宇协商好房屋买卖相关事宜，并指示叶月红签订房屋买卖合同及办理房产过户相关手续。第一笔400000元购房款中有300000元由邵芸章通过银行转给邵芸荷归还银行贷款。虽然邵芸章陈述在邵芸荷重新贷款后归还200000万元，取现100000元，但其没有说明款项去处，且取现100000元也不符合正常交易操作习惯。2、邵芸灿、余淑芬不知晓房屋出卖相关事实，叶月红的陈述和邵芸章的证词不能作为认定本案事实的依据。母亲叶月红偏向女儿邵芸荷和长子邵芸章，家中大小事情均由叶月红、邵芸章协商决定。家族企业温州保得宝密封机械有限公司登记在邵芸章夫妇名下，邵芸灿在该厂上班，类似外来务工人员。本案处理结果可能会影响叶月红和邵芸章的权益，故其陈述和证明效力较低。在涉案房屋交易过程中，邵芸灿既没有参与交易，也没有收到购房款。叶月红及邵芸章陈述其与邵芸灿协商过房屋买卖事宜，不符合事实。邵芸章陈述购房定金50000元中转给邵芸灿10000元，购房款400000元中转给邵芸灿11000元和20000元，购房款238000元中转给邵芸灿30300元和14000元，上述款项邵芸灿已大部分用到家族企业的生产，部分款项返还给邵芸章，但邵芸灿不知道上述款项系出卖房屋所得。故此，仅银行转账不能证明邵芸灿、余淑芬知道出卖涉案房屋的事实。另外，邵芸荷与叶月红明知房屋实际权利人是邵芸灿、余淑芬，即使邵芸灿知道房屋买卖事实，邵芸荷与叶月红也应将该情况告之邵芸灿的配偶余淑芬。3、一审法院判决邵芸灿、余淑芬支付购房款608590元及返还垫付利息19269元，不合理。（1）从邵芸荷、叶月红及邵芸章陈述看，涉案房屋是经家人共同协商后出卖，部分购房款用到于家人共同经营的企业，部分款项用于偿还邵芸荷银行贷款。但该房屋从买受时价款993240元，到2015年出卖价款698000元，其间跌价295240元由邵芸灿、余淑芬承担，不公平、不合理。（2）余淑芬既不知道涉案房屋出卖的情况，也未参与房屋的出卖，更未收到任何购房款。在未经余淑芬同意以及事后追认的情况下，不仅首付款和部分购房款没了，还要背负六十几万的债务，于法于情不符。（3）涉案房屋系叶月红所卖，所有房款均打入其账户，合同义务的相对人是叶月红，向邵芸荷支付剩余购房款的义务应由叶月红承担。一审法院判决邵芸灿、余淑芬承担支付剩余购房款的义务，属事实认定错误，且容易引发更大的家庭内部矛盾，不利于定纷止争。（4）一审法院判决邵芸灿、余淑芬返还垫付利息19269元，不符合客观事实。首先，利息16809元并不是由邵芸荷支付。其次，16809元是30万元贷款自2019年5月22日至2020年5月21日期间产生的利息，邵芸灿与邵芸章在2019年6月分家时，己将30万元银行贷款分给邵芸章清偿本息。（5）邵芸灿、余淑芬为中环广场1幢二单元1305室的装修花费134637.8元，与邵芸荷曾达成合意，其中8万元在本案中扣除，剩余5万多元在中环广场1幢二单元1305室房屋租金中扣除。二、一审法院审理程序错误，本案应当依法追加邵芸章为第三人参加诉讼。根据邵芸章的陈述，出卖涉案房屋目的是为偿还家族企业（温州保得宝密封机械有限公司，公司股东有邵芸章、麻丽希）的欠款，且该房屋由邵芸章和叶月红共同委托邵芸荷在中介挂牌出售，购房款均转到叶月红账户后再转到邵芸章账户，用以清偿家族企业的债务。邵芸章作购房款实际处分人，应说明购房款去向，而在一审的质证意见中，邵芸章对部分款项去向无法说清，故本案处理结果与邵芸章存在一定利益关系，应追加其参加诉讼。邵芸荷辩称，邵芸灿、余淑芬的上诉均不是事实。一、涉案房屋系由邵芸灿自己出卖，与邵芸荷无关。所得购房款全部用在邵芸灿与邵芸章共同经营的家族企业里，该事实从邵芸灿、邵芸章一审各自出具的银行流水中可得到证明。二、邵芸灿在取得涉案房屋后一直按时支付按揭，至于余淑芬对出卖房屋不知情，是邵芸灿自己的事情。在购买涉案房屋时，邵芸灿、余淑芬并未结婚。出卖房屋时，邵芸灿一再告诫邵芸荷，不要告诉余淑芬。邵芸灿卖掉房屋后，还亲自叫小货车搬运屋内的物品。三、邵芸灿、余淑芬向邵芸荷购买涉案房屋的总房款是993240元，买卖当时支付了264323元，240000元以邵芸荷名义向建设银行贷款，150000元以邵芸荷的名义向农信银行贷款，邵芸灿、余淑芬承诺自行归还上述利息及本金，余下的约335000元房款约定三年后归还邵芸荷。但邵芸灿、余淑芬在2020年2月21日、2019年5月21日即没有按约向上述两家银行还款，邵芸荷只能自己向私人借款或透支信用卡来偿还上述银行贷款。四、邵芸灿卖掉涉案房屋，并没有归还邵芸荷房款，而是用该房款偿还家族企业的债务。请求支持邵芸荷一审的反诉请求。叶月红述称，认可一审判决，出卖涉案房屋已经邵芸灿的同意。因家族企业资金周转不灵，其提议出卖空置的涉案房屋，邵芸灿、邵芸章均同意。当时邵芸荷对此事并不清楚，因其不懂房屋事宜，故要邵芸荷帮忙。原先邵芸灿、余淑芬购买涉案房屋的银行贷款是由家族企业的资金来支付的，该房屋后来出卖给他人所得购房款也是用于家族企业的经营。邵芸灿、余淑芬向一审法院起诉请求：1、判令邵芸荷返还邵芸灿、余淑芬购房款478895元（首付款264323元，代还贷款本息214572元）；2、判令邵芸荷返还装修款134637.8元。邵芸荷提出反诉请求：判令邵芸灿、余淑芬支付邵芸荷889288元[剩余购房款688590元（993240-264323-40326.73）、垫付利息及利息损失200698元]。后明确：垫付利息金额为38628元（2460+19359+16809），剩余现金108917元（688590-300000-199673.27-80000）自2012年12月29日起计算利息损失至实际履行之日止。利息损失包含建行剩余本金199673.27元的利息损失，自2020年3月21日起按年利率6%计算至实际履行之日止，余款110000元的利息损失自2012年12月29日起按年利率6%计算至实际履行之日止。一审法院认定事实：邵芸灿与余淑芬系夫妻关系，邵芸灿、邵芸荷系叶月红的子女。坐落于温州市鹿城区××组××幢××室（建筑面积55.18平方米）房屋产权登记在叶月红名下（实际由邵芸荷独自出资购买）。2013年期间，经口头协商一致，邵芸荷同意将上述房屋出卖给邵芸灿、余淑芬，双方于2013年8月17日签订《买卖房屋协议》，载明“本人邵芸灿，坐落于温州市鹿城区××组××幢××室，建筑面积55.18平方米的房屋出卖给邵芸灿、余淑芬夫妇，单价18000元／平方米，总价993240元。现邵芸灿已付现金264323元，余下款项由以下方式偿还：240000元以商业贷款每月按揭方式偿还，即1660元／月，每月20日之前还入邵芸荷建行账户；150000元信用社贷款，由邵芸灿、余淑芳自行归还；余下房款335000元，邵芸荷同意邵芸灿、余淑芬三年后（即2016年8月17日）归还”。后涉案房屋仍由邵芸荷占有使用至2015年初，邵芸荷将其所有的中环广场1幢二单元1305室房屋交由邵芸灿、余淑芬代为装修入住。期间，双方亦按协议约定履行利息支付义务，其中建行240000元贷款利息由邵芸灿、余淑芬自2013年6月21日支付至2020年2月20日（已偿还贷款本金40326.73元），信用社150000元贷款利息由邵芸灿、余淑芬自2013年7月19日支付至2019年5月21日（剩余150000元贷款利息经双方于2015年初协商一致由邵芸灿、余淑芳自2015年2月起支付至2019年5月21日止）。2019年6月22日，双方因上陡门房屋出卖事宜产生争执，经协商无果而起诉。2015年5月19日，叶月红作为名义产权人将涉案房屋出卖给案外人黄晨宇，房屋出售款698000元（2015年5月19日定金50000元，6月19日转账400000元，6月25日转账238000元，另有中介费1万元直接由中介扣走），款项经叶月红账户转出至邵芸章、邵芸灿等账户。2015年6月19日叶月红收取40000元购房款后，于同日转账至邵芸章账户，其中300000元分六笔，每笔50000元于同日转账至邵芸荷账户，后邵芸荷农信社放款后转至邵芸章200000元、取现100000元，邵芸章确认上述300000元款项已收回。中国建设银行温州银都支行于2013年6月21日向邵芸荷日放款240000元，历年收息额84065.84元，2020年1-5月份收息4101.74元。审理期间，经双方协商一致确认邵芸灿、余淑芬自2013年6月21日至2020年2月21日止归还银行本息81605元，同意本金归还金额按2020年4月21日结算即40326.73元（240000-199673.27）元。中环广场1幢二单元1305室的装修款按80000元结算，在余下房款中予以扣除，即未支付购房款为608590元（993240-264323-40326.73-80000），其余贷款金额在本案中按现金结算。建设银行240000元贷款自2020年2月22日至5月21日止的利息2460元，农信社150000元贷款利息（除邵芸灿、余淑芬支付的农信社150000元贷款利息）自2013年6月至2014年12月共18个月的利息19359元，农信社300000元自2019年5月22日至2020年5月21日止垫付的贷款利息16809元。邵芸章在接受法院询问时述称，涉案房屋原是大姐邵芸荷的，后出卖给弟弟邵芸灿。200000元是邵芸灿、余淑芬结婚时的彩礼，其余贷款利息都由厂里的钱归还。该房屋一直有银行抵押贷款500000余元，以母亲叶月红的名义借款，款用于厂里。因母亲年龄大了，银行说可能不再继续放款了，导致厂里资金紧张，故其与弟弟邵芸灿商量，出卖上陡门房子用于归还厂里的欠款…之前兄弟俩与母亲已经商量好了（弟弟邵芸灿说房屋出卖事宜要向他老婆余淑芬保密），故其与母亲共同委托大姐邵芸荷在中介挂牌出售上陡门房屋，房屋出卖价格是市场价格…”经一审法院释明，邵芸灿、余淑芳仍坚持按房屋买卖合同关系要求邵芸荷返还购房款及垫付的贷款本金。一审法院认为，邵芸荷与邵芸灿、余淑芳于2013年8月17日签订的《买卖房屋协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。该房屋于2015年5月被出卖，结合叶月红陈述意见及购房款收取和支配情况，并不能证明该房屋系邵芸荷出卖，现邵芸灿、余淑芳要求邵芸荷返还款项，依据不足，不予支持。关于购房款结算问题，经双方庭审确认，邵芸灿、余淑芳应支付邵芸荷剩余购房款608590元（993240-264323-40326.73-80000）。关于垫付利息，其中建设银行240000元贷款由邵芸荷垫付自2020年2月22日至5月21日止的利息2460元，信用社300000元贷款由邵芸荷垫付自2019年5月22日至2020年5月21日止垫付的贷款利息16809元，应由邵芸灿、余淑芳予以返还。但邵芸荷反诉主张垫付自2013年6月至2014年12月共18个月利息，该利息系2015年之后才转化为购房款贷款利息由邵芸灿、余淑芳支付，此前的利息支付与邵芸灿、余淑芳无关，应由邵芸荷自行负担。综上，邵芸灿、余淑芳应返还的垫付利息为19269元（2460+16809）。关于利息损失，因2013年协议中双方已明确以贷款支付利息方式支付购房款，且剩余335000元于2016年8月17日归还，又考虑到双方已于2015年变更了付款方式，尤其是邵芸灿、余淑芳支付信用社剩余150000元贷款利息这一节事实能够予以印证，现邵芸荷主张余款约110000元的利息损失自2012年12月29日起按年利率6%计算至实际履行之日止，依据不足。考虑到贷款本金在本案中一并结算，尚余未支付购房款现金部分108916.73元（608590-300000-199673.27）的利息损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以邵芸荷提起反诉之日即2020年5月11日开始计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、邵芸灿、余淑芳于本判决生效之日起十五日内支付邵芸荷剩余购房款608590元、返还垫付利息19269元及利息损失（以未付本金108916.73元为基，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月11日起计算至实际履行之日止）；二、驳回邵芸灿、余淑芳的诉讼请求；三、驳回邵芸荷的其他反诉请求。如果邵芸灿、余淑芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9935元，减半收取4967.5元，由邵芸灿、余淑芳负担；反诉案件受理费5760元，由邵芸灿、余淑芳负担5039元，由邵芸荷负担721元。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。邵芸荷向本院申请调取余淑芳诉邵芸灿离婚纠纷一案的起诉状，以证明房屋是邵芸灿自己出卖的。本院认为余淑芳的起诉状仅为其一方的陈述内容，且其在本案中已作相同的陈述，故无调取的必要。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋于2013年由邵芸荷出卖给邵芸灿、余淑芳，购房款993240元，经结算邵芸灿仍需支付剩余房款608590元及相应利息，双方对上述事实均无异议。2015年5月该房屋由房屋登记产权人叶月红出卖给他人，叶月红表示系根据其两个儿子邵芸灿、邵芸章的共同决定出卖该房屋，邵芸灿在一审中亦承认其参与了尾款的交易。叶月红处置涉案房屋，是否得到邵芸灿的授权，涉及的是叶月红与邵芸灿之间的法律关系。现邵芸灿、余淑芳以房屋已出卖给他人为由主张不支付之前其向邵芸荷购买该房屋的房款，无事实和法律依据，本院不予支持。余淑芳以自己不知道房屋被出卖为由主张不支付之前其向邵芸荷购买涉案房屋的房款，理由亦不能成立。根据本案的证据显示，涉案房屋出卖给他人所得的款项中，有30万元资金从邵芸章的账户流向邵芸荷的账户，由邵芸荷偿还到期贷款，但邵芸荷偿还该贷款后，即重新进行贷款，并将所贷的款项返还给邵芸章，邵芸章将该款用于家族企业的生产经营。而邵芸灿参与家族企业的经营，部分购房款亦由其支取。因此，邵芸灿、余淑芬以该30万元款项曾流向邵芸荷的账户而主张邵芸荷与叶月红恶意串通出卖其房屋，依据不足，本院不予采信。邵芸灿、余淑芳主张分家时已经将邵芸荷名下的30万元银行贷款分给邵芸章，应由邵芸章负责清偿本息，剩余装修费在中环广场1幢二单元1305室房屋租赁中扣除，但无证据证明，本院不予采信。邵芸章不是涉案房屋买卖合同的当事人，本案邵芸灿、余淑芬与邵芸荷之间房屋买卖合同的处理亦与邵芸章不具有法律上的关系，故没有必要追加其参加本案的诉讼。综上，邵芸灿、余淑芳的上诉请求不成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9935元，由上诉人邵芸灿、余淑芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年十月三十日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛