四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1922民初1575号 原告（反诉被告）：胡江，男，1991年11月20日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：蒋敏，巴中市南江县集州法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：岳俊喜，男，1967年11月21日出生，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：廖忠，巴中市南江县下两法律服务所法律工作者。 被告:巴中市天柱房地产开发有限公司，统一社会信用代码79583265-1，住所巴中市巴州区后河街宗成广场综合楼。 法定代表人：张忠杰，公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：肖川，男，1978年8月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。法律顾问。 第三人：彭清泉，男，1971年5月1日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告（反诉被告）胡江与被告（反诉原告）岳俊喜、巴中市天柱房地产开发有限公司（以下简称天柱公司）、第三人彭清泉房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，经公开开庭审理，本院作出(2017)川1922民初129号民事判决,然被告（反诉原告）岳俊喜、被告天柱公司不服(2017)川1922民初129号民事判决，向四川省巴中市中级人民法院提起上诉，经审理后，四川省巴中市中级人民作出维持原判的(2018)川19民终524号终审判决。被告天柱公司不服该终审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院遂于2019年12月25日作出（2019）川民再287号民事裁定：一、撤销四川省巴中市中级法院（2018）川19民终524号民事判决及四川省南江县人民法院（2017）民初129号民事判决；二、本案发回四川省南江县人民法院重审。因此，本院于2020年5月18日再次受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡江的委托诉讼代理人蒋敏，被告（反诉原告）岳俊喜及其委托诉讼代理人廖忠，被告天柱公司委托诉讼代理人肖川，第三人彭清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡江向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同返还原告购房款302961.00元、水电上户费7039.00元，共计310000.00元；2.判令二被告从2012年3月1日起按照年利率6%支付利息至310000.00元付清之日止；3.原告同意将本案诉争房屋及门市返还给二被告；3.原告同意将本案诉争房屋及门市返还给二被告；4.判令二被告赔偿原告装修房屋的损失60000.00元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2012年2月12日，原告与被告巴中市天柱房地产开发有限公司签订了两份商品房买卖合同，第一份合同约定原告胡江购买“绿野公寓”2单元501号房屋，单价1700.00元／平方米，民间122.33平方米，总价207961.00元。第二份合同约定原告胡江购买“绿野公寓”一门市，建筑面积37.99平方米，单价2500.00元／平方米，总价95000.00元。总计302961.00元。签订合同时，被告口头承诺当年办理房屋产权手续，隐瞒了两宗商品房没有预售许可的事实。签订合同后，被告岳俊喜收取了原告及其生父胡军的购房款及水电安装费310000.00元。交付购房款后，原告开始对房屋进行装修，累计支出装修材料款60000余元。2016年10月26日，四川省本院（2015）南民初字第850号民事判决以被告巴中市天柱房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证为由，确认两份《商品房买卖合同》无效。目前，该判决已产生法律效力。被告故意隐瞒该商品房没有预售许可证的事实，销售的产品存在缺陷，给被告造成巨大损失，被告及第三人已严重违约。现请求依法支持原告的诉讼请求。 被告岳俊喜辩称，1.不同意返还原告购房款及水电安装费310000.00元，原告的此项诉讼请求缺乏事实和法律依据；2.岳俊喜不承担赔偿装修费60000.00元的责任；3.原告以（2015）南民初字第850号民事判决确认两份商品房买卖合同无效，要求岳俊喜承担返还购房款的义务，被告岳俊喜不是缔约该合同的主体，不是承担返还责任的适格被告；4.岳俊喜出售给胡江的房屋和门市已于2013年8月9日获得了南国用（2013）第1311号国有土地使用权证书，是在2011年11月14日经过两清办行政处罚后，按程序申请批准获得的土地使用权证书。案涉房屋得到了政府和相关主管部门的认可。岳俊喜有权利出售案涉房屋，且不需要办理“商品房预售预可证”。本案中，原告胡江与被告岳俊喜形成了事实上的房屋买卖合同关系，双方已履行相关义务。该事实合同应当受到法律的保护，同时该事实合同应当继续履行；5.原告陈述的事实及理由不成立，故意歪曲了事实真相。 被告天柱公司辩称，天柱公司与胡江因为办理产权而签订的涉及到偷税漏税的虚假房屋买卖合同，该合同经（2015）南285号判决已经解除，天柱公司并未从该合同中取得任何财产，所以不应当承担任何返还责任。 第三人彭清泉辩称，同天柱公司的意见一致。 反诉原告岳俊喜向本院提起反诉请求：1.确认2012年2月反诉人与被反诉人之间因买卖南江县下两镇“绿野公寓”2单元501号住房及1号门市而形成的买卖关系有效；2.判令被反诉人支付下欠的购房款138915.00元及逾期付款利息（2014年1月1日—2017年1月1日）25004.88元，两项共计163919.88元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2012年2月，反诉原告岳俊喜与反诉被告胡江达成口头房屋买卖协议，约定岳俊喜将拆迁补偿所得的位于南江县门市卖给胡江，住房按2000.00元／㎡计价，门市按4500.00元／㎡计价，住房面积122.33㎡，门市面积37.99㎡。该房屋2011年底竣工交付使用。双方达成口头协议当日，胡江就支付购房款310000元（含水电安装费及税费33300元），对下欠的购房款约定2013年底前分两次付清。2012年2月12日，岳俊喜将住房及门市交给胡江。2014年11月19日，岳俊喜追收购房款时，胡江以妨碍装修为由起诉岳俊喜，请求排除妨碍和赔偿损失2000.00元，南江县人民法院作出（2014）南民初字第2775号判决，判令岳俊喜停止阻碍胡江装修房屋的一切行为，并驳回胡江的其他诉讼请求。胡江为逃避税费，于2012年2月12日与天柱房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，双方未实际履行该合同。（2015）南民初字第850号民事判决书确认胡江与天柱房地产公司所签订的合同无效。胡江在收到（2015）南民初字第850号民事判决书后，明知与天柱房地产公司所签订的合同无效，仍不主动履行与岳俊喜之间关于房屋买卖的约定，反而利用诉讼向岳俊喜索要购房款31万元，企图达到不支付房款而实际占有房屋及门市的目的。反诉原告认为，与胡江之间形成事实上的房屋及门市买卖合同关系，该买卖合同合法有效。据此，反诉原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，要求判如所请。 反诉被告胡江辩称:1.本案反诉原告提起的第一项诉讼请求属于确认之诉，第二项诉讼请求属于给付之诉，属于两个不同的法律关系，不应在同一案件中审理；2.本案反诉原告与反诉被告之间没有签订过任何书面的房屋买卖合同，反诉原告所收取的房屋款项310,000元系反诉原告代本诉被告天柱房地产公司收取。因此，反诉被告不欠反诉原告的任何房价款；3.已经生效的法律文书是基于反诉被告与本诉被告天柱房地产公司之间签订合同而产生的，对于无效合同，给付金钱一方向人民法院提起诉讼，符合法律规定。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 被告天柱房地产公司辩称:1.被告天柱房地产公司及第三人彭清泉的诉讼主体不适格；2.根据合同法的规定，合同主体具有相对性，天柱房地产公司及第三人彭清泉与原告胡江没有发生任何合同法的交易；3.原告诉请赔偿水电费以及安装费、利息，没有法律依据，根据合同法解释，没有赔偿项目的来源。故原告要求天柱房地产公司承担连带责任，没有任何法律依据，依法应当予以驳回。 第三人彭清泉述称:彭清泉是挂靠在天柱房地产公司名下的，与胡江没有任何交易，彭清泉拆迁的岳俊喜的房子，房屋已经交付给岳俊喜了的，后面发生的事情与彭清泉无关，是胡江和岳俊喜之间的事情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2010年10月20日，被告岳俊喜（甲方）与第三人彭清泉（乙方）签订《拆迁还房协议》，约定甲方同意将位于南江县，乙方以拆迁还房形式补偿甲方。乙方还甲方房屋6套、门面3个。同年10月28日，被告岳俊喜（甲方）与第三人彭清泉（乙方）签订补充协议，约定乙方赔偿甲方5套住房，分别为2单元201、301、501、601、801，东边1、2号门市2个，第一个门市由乙方出售。协议签订后，第三人彭清泉实际投资并挂靠被告天柱房地产公司对南江县下两镇原饲养场所占地盘予以开发，工程名称“绿野公寓”。因未办理相关手续，2011年11月14日，南江县住房和城乡规划建设局作出南住建（2011）罚字第87号行政处罚决定书，对被告天柱房地产公司罚款100000.00元。“绿野公寓”于2011年底竣工。竣工后，第三人彭清泉将约定的房屋及门市交与被告岳俊喜。2012年2月12日，为办理产权登记，被告岳俊喜遂委托天柱公司与胡江签订《商品房买卖合同》两份，第一份合同约定原告胡江购买“绿野公寓”2单元501号房屋，单价为1700.00元／平方米，面积122.33平方米，总价207961.00元。第二份合同约定原告胡江购买“绿野公寓”一门市，建筑面积37.99平方米，单价2500.00元／平方米，总价95000.00元。原告胡江及第三人彭清泉在两份合同上签字，被告天柱房地产公司同时加盖公章。合同签订后，天柱房地产公司将房屋、门市交付原告胡江占有、使用，原告胡江交给了被告岳俊喜购房款及水电安装费310000.00元。2014年11月19日，原告胡江在装修房屋时，被告岳俊喜进行阻碍，双方发生纠纷，2014年12月22日，原告胡江向人民法院起诉要求排除妨害。2015年3月4日，本院作出（2014）南民初字第2775号民事判决书，判决被告岳俊喜停止阻碍原告胡江装修房屋的一切行为。后岳俊喜向本院起诉请求确认胡江与天柱房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》无效，本院于2016年10月26日作出（2015）南民初字第850号民事判决书，认为天柱房地产公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，于2012年2月12日与胡江签订的两份《商品房买卖合同》无效，该判决现已发生法律效力。2017年2月20日，四川国正建设管理有限公司南江分公司作出《南江县下两镇“绿野公寓”2单元501号房屋装饰工程造价咨询评估工程预算书》，评估价为65201.00元，胡江缴纳评估费2500.00元。本院再次受理后，岳俊喜于2020年6月19日向本院提交了重新鉴定的司法申请，本院依申请委托了四川信和房地产评估咨询有限公司，该公司作出了四川信和〔2020〕咨询字第155号咨询鉴定意见：咨询结果为已完工项目为29291.51元，剩余材料为6249.00元，合计为35541.00元，岳俊喜缴纳评估费2500.00元。在审理过程中，被告岳俊喜于2020年6月2日向本院提出撤回反诉的申请，经审查后，符合法律规定，本院予以准许。 另查明，涉案房屋至今未办理产权移转手续。 本院认为，合法的买卖关系受法律保护。本案的争议焦点是购房款由谁返还、损失由谁赔偿的问题。在本案中，天柱公司受岳俊喜之托与胡江签订两份《商品房买卖合同》，这两份《商品房买卖合同》已经被人民法院作出的生效（2015）南民初字第850号民事判决认定为无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，天柱公司虽以自己的名义与胡江签订《商品房买卖合同》，但实质上是天柱公司受岳俊喜之托代其签订《商品房买卖合同》且该代理行为不违反法律法规的强制性规定，以及胡江、岳俊喜、天柱公司均知晓签订该《商品房买卖合同》的目的，故仅对岳俊喜发生效力，因此，胡江请求天柱公司承担责任，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，岳俊喜基于无效的《商品房买卖合同》取得的购房款，应当予以返还给胡江。至于水电安装费用、两次鉴定费用由谁承担的问题，在庭审中，天柱公司辩称其早在2013年1月就已向购房户进行了办理产权的公告，但岳俊喜、天柱公司并未提供胡江知晓上述公告内容的证据，本院对胡江是否已知悉办理产权登记的公告内容存疑，故对天柱公司的辩解不予采信。因至今未办理涉案房屋过户登记手续，致使胡江订立合同的根本目的不能实现，故应对因履行合同造成的全部损失承担责任。在庭审中，岳俊喜辩称，水电安装费系由自来水公司、电力公司收取的行政管理费用，不属于该合同取得的财产，不应由岳俊喜返还，且胡江在案件审理规程中一直使用涉案房屋，根据谁使用房屋谁享受的原则，对装修费用、水电安装费用，胡江无权主张返还。另外，岳俊喜及天柱公司辩称，因胡江提起诉讼时单方申请的评估价值不实，致使岳俊喜重新申请鉴定，违反诚实信用原则，使得本案两次评估产生的支出，均应由胡江承担。但就庭审查明的事实而言，虽然水电安装等费用系供水、供电公司所收取，但胡江缴纳该费用的依据是胡江与天柱公司签订的《商品房买卖合同》，胡江是基于履行房屋买卖合同的可预期利益而作出装修、缴纳水电安装费的行为，因岳俊喜的根本违约，致使房屋买卖合同的根本目的不能实现，故岳俊喜应该承担相应的民事责任。另外，两次鉴定发生的根本原因在于胡江与天柱公司签订的《商品房买卖合同》未能履行，而未能履行的原因是岳俊喜未按照约定及时办理涉案房屋的产权登记。至于两次鉴定作出的鉴定结论不一致，是鉴定机构根据专业判断作出的意见，而非胡江的原因致使鉴定结论存在差异。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，应由岳俊喜承担胡江支出的水电安装费、一次鉴定费。因此，对岳俊喜、天柱公司的辩解，本院不予采信。至于胡江请求二被告向其支付从2012年3月1日起按照年利率6%的利息的问题。在本案中，胡江与天柱公司订立的房屋买卖合同解除后，胡江就应该及时将涉案房屋返还给岳俊喜，但由于胡江至今没有证据表明未向岳俊喜返还涉案房屋，故要求岳俊喜要求支付利息的请求，没有法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告（反诉原告）岳俊喜于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）胡江返还购房款及水电安装费310000.00元； 二、被告（反诉原告）岳俊喜于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）胡江赔偿装修房屋的损失35541.00元； 三、原告（反诉被告）胡江于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）岳俊喜返还“绿野公寓”2单元501号住房（面积约为122.33㎡）及门市（面积约为37.99㎡）； 四、驳回原告（反诉被告）胡江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6910.00元；反诉案件受理费3578.00元，减半收取1789.00元，共计8699.00元，由被告岳俊喜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  吴俐俊 审 判 员  杨 波 人民陪审员  吴成军 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  朱晨瑜 书 记 员  王 娟