广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初1803号原告：洪千驹，男，1990年9月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：舒绪彬，广东广和（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雁函，广东广和（龙岗）律师事务所实习律师。被告：郑紫薇，女，1990年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈孟彬，广东深大地律师事务所律师。第三人：深圳紫蓝房地产经纪有限公司，住所地深圳市南山区沙河街道新塘村三坊**202，统一社会信用代码91440300MA5FC45H7L。法定代表人：梁志波。原告洪千驹诉被告郑紫薇，第三人深圳紫蓝房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒绪彬、被告的委托诉讼代理人陈孟彬到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告及第三人于2019年6月28日签订的《房产买卖合同》（合同编号Ｎ0：xxx）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月下旬，被告郑紫薇和被告丈夫侯昌柏经第三人深圳紫蓝房地产经纪有限公司介绍，拟分别向原告购买纯水岸七期房产。经原、被告双方协商一致，原告、被告与第三人于2019年6月28日签订了一份《房产买卖合同》，合同约定：被告向原告购买位于深圳市南山（以下简称涉案房产），房产证号为：40××10,房屋成交价格为735万元。合同第三条约定：购房定金73.5万元，买受人应于签订本合同当日内支付第一笔定金73.5万元。合同第五条第2款约定：买受人须于2019年7月29日之前支付首期购房款（不包括定金）147.5万元到买受人贷款银行作资金监管。合同第十二条中第2条约定：任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同；守约方若为买受人，买受人有权单方解除合同，并要求出售人双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为出售人，出售人有权单方解除合同，并没收定金或要求买受人按照本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按照本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。合同对本次房产交易的其他权利义务关系作了约定。合同签订后，原告积极履行合同义务。然而，被告虽然支付了定金73.5万元，但始终拒不按照该合同第五条的约定支付首期购房款，导致合同无法正常履行。为免诉累，原告曾多次要求第三人中介人员催促，给被告机会履行合同，但被告无动于衷，付款期限早已届满，合同无法履行，被告行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告的违约行为严重违反上述条款规定及《房产买卖合同》第十二条第2款的约定，已经构成根本违约，原告有权解除该《房产买卖合同》，并没收被告定金73.5万元。原告于2019年8月15日委托广东如智律师事务所致函被告提出解除合同及没收定金，但被告至今未回复。为维护自身合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、本案与原告诉被告配偶侯昌柏房屋买卖合同纠纷即（2020）粤0305民初1789号案件，实因共同购买一套双拼房而发生，诉讼标的是同一套双拼房产，并非原告所称夫妻双方分别购买的2套房产，本案的相关事实及法律责任应结合（2020）粤0305民初1789号案件认定。2019年6月28日，被告与被告配偶侯昌柏欲共同购买位于位于深圳市南山区，由于该房产面积较大，有2个房产证，为双拼房，故在第三人的安排下，分别就2个房产证号签订了2份《房屋买卖合同》，房屋的总价值为1460万元。就上述房屋买卖签订合同后，被告针对整个双拼房买卖支付了部分定金73.5万元；但由于被告及配偶资金原因，导致定金未按约定交齐。2019年8月24日，原告即委托律师发函解除合同，追究被告及侯昌柏的违约责任。二、被告主观违约的恶意性较小，给原告造成的损失不大，且原告签订合同后也未有实际赎楼等履行合同的举动，被告针对整个双拼房买卖支付的定金，已足以弥补原告的实际损失。被告及配偶在深圳市未购买过住房，购买原告房产的原因是为了家庭居住，确实因为自身资金未能按计划到位，导致未能履约。违约情形发生后，被告配偶积极于第三人协商，希望通过给原告寻找新的买家来弥补违约给原告造成的损失。原告在签订合同后，实际上也未曾为合同的履行有过实际的投入和付出，实际损失极小。三、原告要求被告承担的违约责任超出了被告可预期的范围。被告配偶在与第三人磋商的合同版本中，第三人没有将第9页（包括违约责任条款）向被告配偶展示和说明。被告到现场签署合同未发现第9页内容即签署，而且之前第三人也未将合同原件交给被告，被告对合同中约定的具体违约责任条款并不知情，无法预见具体的违约责任。四、针对实质上同一双拼房买卖关系，原告在本案中要求被告承担定金责任，但是在（2020）粤0305民初1789号案件中要求被告配偶承担支付违约金的责任，有悖常理也不符合法律规定及合同约定。本案与（2020）粤0305民初1789号案件都是基于同一事实引发的，被告与原告及被告配偶与原告签订的合同条款一模一样，原告的收款账户也是同一的，虽然形式上被告及其配偶与原告分别签订了2份买卖合同，但实质目的是同一的，不能作为2个买卖关系进行理解，不存在如原告所称2份买卖合同分别履行的情况，即本案合同被告支付了定金，而（2020）粤0305民初1789号案件被告配偶没有支付定金。被告及其配偶与原告签订的2份《房屋买卖合同》只有在同步履行的情况下才可以实现最终买到双拼房的交易目的。已经预计到资金不可能按时到位，但被告签约当日还是针对整个双拼房买卖支付了相当于总价款5%的定金73.5万元，表明了被告及其配偶实际购买双拼房的诚意，否则被告及其配偶完全可以等约定的定金全部筹齐后再进行支付。原告在（2020）粤0305民初1789号案件中称，被告配偶未支付定金，那么本案中被告仅针对双拼房的一半支付定金是没有任何实际意义的。五、被告愿意为违约行为承担相应责任。被告及其配偶为家庭生活需要向原告购买房产，由于客观经济原因未能履约，对原告深感歉意。在被告经济状况已极为艰难的情况下，被告仍愿意承担违约责任，但请求本案及（2020）粤0305民初1789号案件在上限735000元范围内承担违约责任，也足以弥补原告的损失，及达到对被告违约的惩戒目的。综上，被告认为本案与（2020）粤0305民初1789号案件的诉讼标的实际为同一房产，两案所争议的基础事实为同一房产买卖关系，被告支付的部分定金也是针对整个双拼房买卖，原告在本案中主张没收整个双拼房买卖的定金不符合事实也不合理。两案中被告及其配偶应对原告承担的违约责任也应基于同一房产买卖关系的事实进行确定。被告请求法院综合考虑被告的违约程度、原告的实际损失以及被告对违约责任的可预见性和实际经济状况，本案和（2020）粤0305民初1789号案件，请求以73.5万元为限承担定金责任或违约金责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案房产）于2013年7月10日登记至原告名下，登记建筑面积为87.46平方米。2019年6月28日，在第三人的居间下，原告（出售人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《房产买卖合同》（合同编号：N0：100003338253)），合同约定：涉案房产转让成交价为735万元；购房定金为73.5万元，买受人应于签订本合同当日支付；买受人须于2019年7月29日之前支付首期购房款（不包括定金）147.5万元到买受人贷款银行作资金监管，并依据监管合同存入监管账户；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，迟延履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理（1和2不可同时适用）：1、逾期在十个工作日内的，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同；守约方若为买受人，买受人有权单方解除合同，并要求出售人双倍返还定金或按本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为出售人，出售人有权单方解除合同，并没收定金或要求买受人按照本合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金；如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按照本合同约定的房屋成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金；及其他内容。同日，原告与被告签订了《放弃办理资金托管声明书》，约定就本次交易定金73.5万元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。被告向原告支付了定金73.5万元。2019年8月14日，原告委托律师向被告发出《律师函》，以被告未按合同约定支付首期购房款，构成违约为由，通知被告解除合同，并要求没收定金。原告提交了快递单用于证明其分别向被告在买卖合同中的所写送达地址，以及被告丈夫公司的地址送达《律师函》，其中地址为被告丈夫公司的函件显示为2019年8月19日被签收。被告表示其并未收到《律师函》。另查，2019年6月28日，在第三人的居间下，原告（出售人、甲方）与侯昌柏（买受人、乙方，被告配偶）同时签订《房产买卖合同》，合同约定：交易房产为深圳市南山区，房产转让成交价为725万元；购房定金为72.5万元，买受人应于签订本合同当日支付；买受人须于2019年7月27日之前支付首期购房款（不包括定金）145.5万元到买受人贷款银行作资金监管，并依据监管合同存入监管账户等。原告以侯昌柏未按约定支付定金为由起诉至本院，要求其支付合同成交价20%的违约金，本院予以受理，案号为（2020）粤0305民初1789号。原告主张，被告未按合同约定支付首期款，构成根本违约；原告认为定金73.5万元应由原告没收，如果被告要求返还定金应由被告另行主张，故原告在本案中仅要求解除合同。被告确认其未按约定支付首期款，但表示其已支付的定金是针对本案及（2020）粤0305民初1789号案件一起支付的部分定金，原告不应该分别主张两份合同的违约责任；被告愿意继续履行合同，如果原告坚持要求解除合同，被告也同意解除合同。另查,被告于2020年5月19日签收原告的起诉状等材料。本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》为当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。被告未按合同约定期限履行付款义务，构成违约，原告据此要求解除《房产买卖合同》符合合同和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告主张已签收的《律师函》送达地址并非被告，被告亦表示其未收到该《律师函》，另原告的起诉状于2020年5月19日送达被告，故本院确认原、被告签订的《房产买卖合同》于2020年5月19日解除。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告洪千驹与被告郑紫薇于2019年6月28日签订的《房产买卖合同》于2020年5月19日解除。案件受理费63250元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 张 黎审判员 庞海婷审判员 林陈纯二〇二〇年十月十八日书记员 陈一渔附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。