北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8195号原告：赵志勇，男，1978年4月4日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市平房区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京乐居人房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区军营街**院**楼**，统一社会信用代码91110113MA00BHBY12。法定代表人：全鑫，经理。原告赵志勇与被告北京乐居人房地产经纪有限公司（以下简称乐居人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘筠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵志勇，被告乐居人公司之法定代表人全鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵志勇诉称：原告与被告2017年5月30日签订北京乐居人房地产经纪有限公司麻雀小筑房屋委托代理合同，为期三年，支付时间为2017年5月31日，2017年8月30日，2017年11月30日，2018年2月30日，2018年5月30日，2018年8月30日，2018年11月30日，2019年2月30日，2019年5月30日，2019年8月30日，2019年11月30日，最后一次支付时间为2020年2月30日，付款方式为押一付三。2020年2月27日16：02分被告向原告民生银行卡打款6200元，按合同约定2020年2月30日最后一次付款金额为9000元，原告当即与2020年2月27日16：10分给合同经办人李超群电话联系，询问其为什么打款6200元，合同经办人于2020年2月28日10:02分回电话解释为，其公司新换了领导把押金扣除了，原告当即与合同经办人李超群说，本来还想继续与贵司签订后续租房事宜，但贵司按合同第8条违约责任，贵司不按时支付房款属于违约了，原告将与五一回去提前收房，如房屋无损坏，水、电、气等不欠费，原告将退回余下房款，合同经办人李超群说与其领导反应情况，直至2020年4月3日晚上19:19分仍未收到回复，原告微信与其说明情况，后乐居人公司工作人员回复相关情况，原告与被告多次微信协商，被告未按合同约定足额支付2020年最后一次房款9000元，在此期间原告多次要求被告支付被其扣除的2800元，被告以各种理由推脱，态度蛮横，据不按合同约定付款数额支付余下房款。根据原告与被告签订的房屋委托代理合同第7条第四款乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同：延迟支付当期（2020年2月30日第三次付款9000元）全部房屋租金达15个工作日以上的，根据房屋委托代理合同第8条违约责任之第（四）条乙方有本合同第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失。因乙方前述行为导致甲方被相关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿。原告与被告签订的房屋委托代理合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求顺义区人民法院依法维护原告的合法权益。诉讼请求为：1.请法院判令被告向有关支付违约金6000元；2.请法院判令被告承担诉讼快递费23元；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。被告乐居人公司辩称：原告与被告于2017年5月30日签订《房屋委托代理合同》，合同期限自2017年5月30日至2020年5月29日，约定租金为2800元，每年递增一百元，付款方式为押一付三，被告已按照合同约定于2017年5月28日缴纳房租押金2800元，同时原告已在押金条签字确认。自合同签订以来，被告一直准时支付房屋租金，从未拖延一天。同时在被告接收房屋后，因原房屋面貌老旧不堪、且无任何可供正常使用的家具家电。被告对房屋进行了硬装以及家具家电的全面改造升级，整体投入23659元。根据《房屋委托代理合同》的第五条，甲方签署该合同就应接受乙方公司提供的装修方案，不应就本身已老旧不堪的瓷砖追偿。自2020年1月起，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作形势，北京市市政府启动了重大突发卫生事件一级响应，根据一级应急响应的要求，北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组日前发布《北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区（村）防控工作方案（试行）》北京市顺义区各社区采取严格封闭式管理措施，限制外来人员进出流动。根据上述政策的要求，我公司现因疫情的影响，导致房屋收益不足，被告公司经营出现资金紧张的情况。因此在2月28日缴纳最后一期房租时与原告协商，可否将2017年所支付的押金提前扣除，以缓解被告公司财务紧张的情况。同时，被告要求原告开具租金发票，自2017年合同签订后，原告未开具任何租金发票。原告得知情况后，对我公司业务员多次使用非礼貌性的语言进行威胁与攻击。被告公司业务员李超群要求原告到被告公司当面协商解决问题，原告均以不在北京、过几天回北京再说为由拖延沟通。导致双方一直并无实际性的沟通进展。期间，被告公司原经办员工李超群离职，导致业主与被告公司失联截止到2020年4月初。在此期间（2020年3月至2020年4月），原告并未联系公司其他人员，也并未到被告公司经营所在地进行沟通。至此，由于原告拖延回京沟通时间，造成被告延迟支付当期剩余租金超过15个工作日的事实。自2020年4月，被告公司新业务员进行业务接管后，与原告进行微信沟通，仍遭到非礼貌性的语言攻击，且原告多次威胁、通知被告业务员要断水断电，要换锁轰租户影响被告公司正常使用房屋。导致双方就纠纷的沟通问题一直无实质的解决。截止到2020年5月31日，被告公司业务员钟明帅按照原合同约定，将房屋准时如期归还给原告。同时被告公司进行了水电费结算、房屋保洁以及维修项目处理。在此期间（2020年4月至2020年5月底），原告仍以不在北京为由，拒绝到被告公司当面解决纠纷问题。同时，在被告公司业务员钟明帅交还房屋当日，业主并未表现任何不满，也不就纠纷问题进行沟通，仍在《房屋委托代理合同》附件二末尾处亲自签字确认接收房屋（请详见合同原件）。同时，原告默认押金2800元已交给被告公司，收房当日及以后，并未退还被告任何关于押金的款项。至此，原告并无实质性的任何经济损失。同时被告要求原告开具发票的事情一直未得到解决。综上所述，答辩人认为被告公司并没有违反合同约定的义务，不应赔偿原告提出的损失赔偿。被告公司一直诚信守约，多次试图沟通解决纠纷，原告均以个人原因为由推脱，拒绝合理沟通，强硬采取通知、威胁的方式试图达到其诉求。根据《房屋委托代理合同》第七条第（四）项：被告公司并未延迟支付当期“全部”租金，因此，被告并不承担由此导致的任何违约责任。同时，根据第十条第一项：承租人员为外地来京人员的，如需甲方协助办理居住证等手续，甲方应及时提供相关资料予以协助。原告在疫情期间，从未提供任何的帮助协助乙方出租房屋，导致乙方经营损失严重。原告尚未正常履行自己的责任和义务，还试图在纠纷沟通中给被告制造损失，在这种情况下还要求违约赔偿，属于不合理诉求。为此，答辩人请求人民法院驳回原告上诉请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2017年5月31日，赵志勇（委托人，甲方）与乐居人公司（租赁代理机构，乙方）签订《麻雀小筑房屋出租委托代理合同》（以下简称《代理合同》），约定甲方就北京市顺义区×小区×号楼×层×单元×房屋出租事宜委托乙方代理。委托代理期限自2017年5月31日至2020年5月30日。关于租金，其中约定2020年2月30日支付下一季度租金9000元。关于押金，《代理合同》第三条第（一）款第2项约定押金2800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。关于合同的解除，《代理合同》第七条第（四）款第1项约定如乙方延迟支付当期全部房屋租金达15个工作日以上的，甲方有权单方解除合同。关于违约责任，《代理合同》第八条第（四）款约定乙方有本合同第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失。2017年5月30日，赵志勇出具《押金条》，载明收到房屋出租押金2800元，该押金在合同到期后退还租房人，如因个人原因而造成中途不租或合同未到期退出租房，押金概不退还。《押金条》中有如下手写内容：“押金与房款以银行转账为准，即2017.05.31打款。”签订《代理合同》后，双方依约履行。2020年2月27日，乐居人公司向赵志勇支付房屋租金6200元。当日及次日，赵志勇电话联系乐居人公司员工李超群询问未足额支付房租问题。2020年4月3日，赵志勇通过微信告知乐居人公司因其未全额支付当期租金，乐居人公司已构成违约，要求乐居人公司补齐租金，否则将于2020年五一期间收回房屋。2020年4月13日，赵志勇与乐居人公司再次通过微信沟通上述问题，乐居人公司表示未付款项系扣掉的房屋出租押金2800元，赵志勇表示双方并未约定在支付最后一期租金时扣除房屋出租押金，故主张乐居人公司构成违约，并于已付房款到期之日收回房屋，双方协商无果。2020年5月31日，赵志勇与乐居人公司办理房屋交割手续，双方在房屋交割清单中明确：双方分歧只有关于最后一次支付租金的分歧（最后一次支付租金扣除押金）的事项及南主卧的空调问题，除此之外，双方无其他异议。上述事实，有当事人陈述、《代理合同》、微信聊天记录、微信交易记录、房屋交割清单等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。《代理合同》系赵志勇与乐居人公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据《代理合同》约定，租赁期满或合同解除后，扣除应由乐居人公司支付的相关费用后，赵志勇将押金剩余部分返还给乐居人公司。在合同实际履行过程中，乐居人公司未经赵志勇同意，即擅自从2020年2月27日应支付给赵志勇的租金9000元中扣除押金2800元，乐居人公司已构成违约，应承担相应的违约责任。赵志勇主张根据《代理合同》第八条第（四）款约定，要求乐居人公司支付月租金的200%即6000元作为违约金。该项条款内容为乐居人公司“延迟支付当期全部房屋租金达十五个工作日以上”，但乐居人公司实际并未延迟支付当期全部租金，故赵志勇依据该项条款主张违约金无合同依据。因乐居人公司确实存在违约情形，且双方在合同解除后并未另行处理押金事宜，故本院根据合同履行情况、乐居人公司的违约情形、赵志勇的实际损失等情况，酌情确定违约金的数额，具体计算方式为自2020年2月27日至2020年5月31日止，以2800元为基数，以中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于诉讼快递费，系赵志勇的诉讼成本，其要求乐居人公司负担此项费用，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京乐居人房地产经纪有限公司支付原告赵志勇违约金二十八元八角七分，于本判决生效之日起七日内给付；二、驳回原告赵志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元（原告赵志勇已预交），由被告北京乐居人房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内给付原告赵志勇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇二〇年十月十三日书记员 耿江慧