北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京03执异639号案外人：师珍妮，女，1987年3月12日出生，满族，住北京市西城区。委托代理人：季成，北京德和衡律师事务所律师。委托代理人：陈燕红，北京德和衡律师事务所律师。申请执行人：长城新盛信托有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区卫星路**紫金矿业研发大厦****。法定代表人：喻林，总经理。委托代理人：郭莉梅，北京天达共和律师事务所律师。委托代理人：王馨卉，北京天达共和律师事务所律师。被执行人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所，住所地北京市朝阳区小武基村****院**楼****div>法定代表人：李艳敏。被执行人：山水文园凯湖房地产开发有限公司，住所地北京，住所地北京市平谷区金海湖******>法定代表人：李英钢。被执行人：山水文园投资集团有限责任公司，住所地北京市，住所地北京市朝阳区小武基村****院**楼****法定代表人：李英钢。被执行人：北京智都建筑工程有限公司，住所地北京市平谷区，住所地北京市平谷区金海湖******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：曹轶中。被执行人：李辙，男，1960年7月21日出生，汉族，身份证住址北京市西城区。被执行人：王路遥，女，1967年1月11日出生，汉族，身份证住址北京市朝阳区。被执行人：李艳敏，女，1964年6月7日出生，汉族，身份证住址北京市东城区。在本院执行长城新盛信托有限责任公司（以下简称长城新盛公司）与山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称凯亚公司）、山水文园凯湖房地产开发有限公司、山水文园投资集团有限责任公司、北京智都建筑工程有限公司、李辙、王路遥、李艳敏公证债权文书一案中，案外人师珍妮向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人师珍妮称，我方请求为第一，中止对XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；第二，中止对XXX号储藏室（以下简称涉案储藏室）的执行；第三，中止对XXX19-183号车位（以下简称19-183号车位）的执行；第四，中止对XXX19-184号车位（以下简称19-184号车位）的执行。事实与理由：2019年6月20日，申请人与凯亚公司签订了《购房意向协议书》，购买涉案房屋，房屋建筑面积275.4平方米，房屋总价为人民币31414878元。申请人已支付购房款共计24382432元，超过合同约定总价款的77%。2019年9月23日，申请人与凯亚公司签订《车位协议》2份，租赁19-183号车位、19-184号车位，两个车库的租金分别为500000，租期二十年，租期届满后，申请人仍有权免费使用三十年。2019年9月30日，申请人与凯亚签订了《“山水文园”储藏室租赁合同》，租赁涉案储藏室，租金379200元，2019年9月29日，申请人支付储藏室租赁费379200元整。综上，因凯亚公司未按照合同约定为申请人办理房屋过户手续等原因，法院将上述财产当作凯亚公司的财产予以执行，申请人为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及第二百五十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条等相关规定，请求法院支持申请人请求。申请人长城新盛公司称，一、凯亚公司为涉案房屋所有权人；二、案外人未与凯亚公司签署合法有效的书面买卖合同；三、案外人提供的证据不足以证明其无其他用于居住的房屋；四、案外人提供的证据不足以证明其支付了百分之五十的房款。五、案外人无权要求中止对储藏室及车位的执行。综上，案外人异议理由不成立，不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回案外人的全部异议请求。被执行人凯亚公司、山水文园凯湖房地产开发有限公司、山水文园投资集团有限责任公司、北京智都建筑工程有限公司、李辙、王路遥、李艳敏未发表答辩意见。本院查明，长城新盛公司依据北京市长安公证处作出的（2016）京长安内经证字第32479-32481号、（2018）京长安内经证字第53692-53694号、（2018）京长安内经证字第55383-55384号、（2019）京长安内经证字第23447号公证书及（2020）京长安执字第216号执行证书向本院申请强制执行，本院于2020年7月8日以（2020）京03执1011号立案执行。在执行过程中，本院于2020年7月31日轮候查封凯亚公司名下位于北京市朝阳区弘燕山水文园17、18、19、20、31号楼的全部房产和位于北京市朝阳区南磨房乡四路通住宅小区二期（B区）二段住宅及地下车库项目的国有土地使用权【京朝国用（2013出）第00284号】及在建工程。查封期限均为三年，自2020年7月31日至2023年7月30日。本案涉案房屋、涉案储藏室、19-183号车位、19-184号车位在查封范围内。另查，2019年6月20日，案外人师珍妮与被执行人凯亚公司签订《购房意向协议书》，购买涉案房屋，该涉案房屋建筑面积为275.4平方米，建筑面积单价为人民币114070元/平方米，房屋优惠后总价为30472432元。凯亚公司出具的付款凭证显示，师珍妮支付的购房款超过了涉案房屋总价款的百分之五十。登记机关出具的不动产登记信息查询结果告知单载明师珍妮名下无其他住房。2019年9月23日，师珍妮与凯亚公司分别签订车位协议，自愿租赁19-183号车位、19-184号车位。2019年9月30日，师珍妮与凯亚公司签订《“山水文园”储藏室租赁合同》，自愿租赁涉案储藏室。本案审查中，师珍妮向本院提交储藏室付款证据复印件显示，2019年9月29日，师珍妮支付储藏室租金379200元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定的三个法定要件需同时具备，方能支持案外人的排除执行请求。本案中，案外人师珍妮在本院查封前就涉案房屋已与凯亚公司签订《购房意向协议书》，其实际内容已经包含涉案房屋基本情况、价款数额以及价款支付方式等合同基本内容，可以认定为双方已签订房屋买卖合同，且被执行人凯亚公司先后收受案外人师珍妮支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十，该合同已得到部分履行。现师珍妮已提供相关单位出具的无其他住房查询结果告知单，故师珍妮主张涉案房屋应中止执行一节，符合前述法律规定的要件，因此，对其该项异议请求本院予以支持。关于案外人师珍妮主张19-183号车位和19-184号车位应中止执行一节，因19-183号车位和19-184号车位均登记在凯亚公司名下，案外人师珍妮享有之权利不能阻却执行程序中的查封行为，故案外人师珍妮所提该项异议理由不成立，对其该项请求本院不予支持。关于案外人师珍妮主张涉案储藏室应中止执行一节，因涉案储藏室登记在凯亚公司名下，案外人师珍妮支付的款项为储藏室租赁费而非购买储藏室的款项，其享有之权利不能阻却执行程序中的查封行为，故案外人师珍妮所提该项异议理由不成立，对其该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：一、中止对XXX号房屋的执行；二、驳回案外人师珍妮的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长  张美欣审判员  孙宏磊审判员  宫 淼二〇二〇年十月二十三日书记员  刘哲尔