广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9954号原告：中山市恒东房地产开发有限公司，住所地广东省中山市********恒东时代花园14卡。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：魏晶晶，广东信典律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文静，广东信典律师事务所实习律师。被告：王芬，女，1977年10月15日出生，汉族，住湖北省监利县*********。委托诉讼代理人：方嘉欣，广东载信律师律师事务所律师。原告中山市恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）与被告王芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒东公司的委托诉讼代理人魏晶晶、罗文静，被告王芬的委托诉讼代理人方嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒东公司向本院提出诉讼请求：1.解除恒东公司与王芬于2016年10月29日签订的关于横栏镇*********************的《商品房买卖合同》；2.王芬协助恒东公司注销横栏镇*********************的销售登记备案。若王芬未在解除合同五个工作日内协助恒东公司办理取消备案手续，每延期一日，需向恒东公司支付总房款的万分之五；3.王芬向恒东公司交付横栏镇*********************的房产；4.王芬向恒东公司支付违约金146264.6元。事实和理由：恒东公司与王芬于2016年10月29日签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定：王芬向恒东公司购买其预售的位于中山市*********************房产，总房价为731323元，首付款220323元，商业按揭贷款511000元。合同的补充协议约定，若王芬未能履行其向银行应尽的义务而导致恒东公司作为担保人承担保证责任的，恒东公司有权解除双方之间的《中山市商品房买卖合同》，王芬需按总楼价的20%向恒东公司支付违约金。2016年12月23日，王芬与中国银行股份有限公司中山小榄支行（以下简称中国银行小榄支行）签订《个人一手房贷款合同》，约定王芬向中国银行小榄支行申请住房贷款511000元，借款周期为240个月。自2018年8月开始，王芬未足额履行按揭还款义务，中国银行小榄支行于2019年1月7日向中山市第二人民法院提起诉讼，要求王芬提前清偿所有欠款，并要求恒东公司对王芬的债务承担连带清偿责任。法院于2019年9月11日判决恒东公司对王芬的欠款承担连带清偿责任。因王芬未履行法院生效判决的义务，中国银行小榄支行于2020年5月22日向法院申请强制执行，法院向恒东公司发出执行通知书要求履行判决义务。2020年7月1日，执行法院从恒东公司账户划扣535517.25元，清偿了王芬欠中国银行小榄支行的住房贷款。因王芬的违约行为导致恒东公司承担连带还款责任，按照双方之间的补充协议约定，恒东公司有权解除合同并要求王芬支付违约金。为维护自身合法权益，恒东公司特起诉至法院。王芬辩称，1.恒东公司承担保证责任后可依法向我追偿，但不具有合同解除权，该解除权条款是排除买受人主要权利、加重买受人责任的无效格式条款。业主断供导致开发商承担保证责任与商品房买卖合同是两个不同的法律关系，一个是金融借款关系，一个是房屋买卖关系，是两个独立的合同。王芬断供系在金融借款合同中违约，恒东公司在承担保证责任后可以基于借款合同向王芬追偿。在商品房买卖合同中，王芬通过银行贷款已向恒东公司全额支付了房款，全面履行了自己的合同义务，并不存在违约，不能因为其在金融借款合同中的违约而推定恒东公司享有对商品房买卖合同的解约权。而且《商品房买卖合同》签订后，王芬支付了全部购房款，履行了买卖合同主要义务，恒东公司合同目的已实现，该解除权条款将开发商追偿权与买受人购房款支付义务相挂钩，加重买受人责任，排除买受人主要权利，属于无效的格式条款，该合同补充协议系恒东公司单方面制作的格式合同，解除权格式条款并未用加粗字体标识，恒东公司也未进一步举证证明其已就该条款向王芬进行详细说明，没有履行提示与说明义务，故王芬不受该条款约束，恒东公司亦无权据此解除合同。2.退一步说，如果法院认定《商品房买卖合同》需要解除，王芬诉求的违约金也明显过高，合同双方违约责任明显不对等，有违公平，希望酌情调低违约金数额。涉案商品房当地市场房价已上涨至每平方米1万元以上，恒东公司收回商品房不存在任何损失，反而再出卖还可以获得更大利益。虽然补充协议约定“出卖人选择解除本合同的，买受人应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人”，但根据合同法第一百一十四条及合同法司法解释二第二十九条第二款的规定，违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和城市信用原则综合衡量。本案中恒东公司即使有损失也仅仅是对已代付给银行的款项的资金占用利息损失，且恒东公司代付的时间仅有2个月，该资金占用利息损失远远未达到146264.6元之多。根据双方签订的《商品房买卖合同》，王芬逾期还贷的违约责任为支付商品房总价款20%的违约金，而恒东公司逾期交房、逾期办证的违约责任却为支付不超过商品房总房价款1%的违约金，该约定本应是对等约定，恒东公司在补充协议中单方提高王芬违约行为的违约金，补充协议为恒东公司提供的格式合同，加重了王芬的责任，有违公平原则。3.若合同解除，王芬在涉案合同中已支付的首期款220323元、已向中国银行小榄支行偿还的贷款本金40205.43元，恒东公司应当返还给王芬，该款项及占用期的利息损失应当在本案中予以抵扣。且恒东公司存在逾期交房达5个月之久，也应当承担违约责任，支付违约金。4.王芬在2018年因自身生意资金周转问题而出现逾期还贷，但其在被贷款银行起诉期间仍有每月还款并与贷款银行协商还贷事宜，并非恶意违约。综上所述，请查明事实，驳回恒东公司的诉讼请求，或酌情调整违约金数额并予以抵扣。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，并审核证据后予以附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月29日，恒东公司（出卖人）与王芬（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房，座落于横栏镇*********************（以下简称涉案商品房）。商品房总价731323元，买受人按银行按揭方式付款，2016年10月29日现金支付220323元，2016年11月29日商业贷款支付511000元。买受人逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2018年6月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。同日，双方还签订了附件六《合同补充协议》，其中约定：出卖人按合同第九条、第十四条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的1%。买受人选择按揭付款时，为保证买受人顺利获得银行按揭贷款，在商品房权属证书办妥并交付银行之前，由出卖人为买受人向按揭银行提供担保，作为买受人贷款之保证人。因此无论任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：1.若贷款银行就抵押物形式优先受偿权并要求出卖人承担保证责任，致使出卖人承担保证责任而向贷款银行支付相关款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金和银行实现债权的费用）的，买受人应在出卖人向贷款银行支付上述款项之日起三天内将上述款项全额偿还给出卖人，买受人逾期支付的，每逾期一天应按欠款总额的万分之二计付违约金给出卖人。2.若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除本合同。出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应在出卖人向贷款银行支付上述款项之日起三天内将上述款项全额偿还给出卖人，买受人逾期支付的，每逾期一天应按欠款总额的万分之五计付违约金给出卖人。出卖人选择解除本合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，罚息、违约金、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务；出卖人据此解除合同的，买受人还应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。本合同无论何种原因被解除，本合同解除后，如合同已经登记，买受人应当在合同解除后5个工作日内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案的手续；否则每逾期一天，买受人应向出卖人支付房款总额万分之五的款项。2016年12月1日，王芬就涉案商品房办理了商品房销售登记备案。2016年12月23日，中国银行小榄支行（贷款人）与王芬（借款人、抵押人）、恒东公司（保证人即开发商）签订个人一手住房贷款合同（合同编号JK201********33990）（含附件一：特别签订条款、附件二：个人一手住房贷款合同通用条款），合同主要约定：“借款人向贷款人贷款用于购买位于中山市*********************，个人住房贷款金额511000元，总月数为240个月，购房面积为90.63平方米，房屋总价款731323元，贷款利率的参考利率选择中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，在首次定价日的贷款利率基础下浮12％，在重新定价日的当日适用的参考利率基础上下浮12％；每12个月为一个浮动周期，按月付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％。还款方式采取等额本息还款；借款人应自发放贷款后首期还款日开始按期还款，借款人与贷款人约定适用的还款周期。王芬以本合同项下贷款所购房屋（位于中山市*********************）向贷款人提供抵押，担保范围为本合同项下的全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成损失和其他所有应付费用。在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或者发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务，协议不成的，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物。处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下借款人应偿付给贷款人的费用后，用于清偿本合同项下贷款。本合同项下贷款在本担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本担保项下的任何权利及其行使。出现下列事件之一即构成或视为借款人或抵押人在本合同项下违约：……（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用……；出现前述规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期……（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人或抵押人与贷款人之间的其他合同……（6）要求借款人或抵押人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（9）行使其他担保物权；（10）要求保证人承担保证责任……。开发商保证，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。……主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；本合同贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任。”合同签订后，原告于2017年1月3日向王芬发放贷款511000元。2017年2月28日，王芬名下的位于中山市*********************屋办理了抵押登记备案于原告名下，抵押文件号为易房抵字第DY201709968号。王芬贷款后，自2018年8月开始未按时足额偿还贷款本息，2019年1月7日，中国银行小榄支行以王芬连续多期拖欠贷款，未依约返还贷款本息为由将王芬、恒东公司诉至本院。本院于2019年9月11日作出（2019）粤2072民初927号民事判决如下：一、解除中国银行小榄支行与王芬、恒东公司签订的个人一手住房贷款合同；二、王芬向中国银行小榄支行清偿截至2019年9月2日的贷款本金476593.18元，利息13573.66元，法系554.41元及自2019年9月3日起至清偿之日止的利息、罚息，按个人一手住房贷款合同的约定及中国人民银行的有关规定执行计算：三、王芬向中国银行小榄支行赔偿律师费28158元；四、中国银行小榄支行对王芬抵押给其的涉案商品房折价、拍卖、变卖所得价款在上述二、三项债务范围内享有优先权；五、恒东公司对王芬的上述二、三项债务承担连带清偿责任。2020年5月25日，本院向恒东公司、王芬发出执行通知书，要求其履行上述文书义务。恒东公司于2020年7月1日支付了535517.25元，于2020年9月11日支付了19428.49元，共向中国银行小榄支行偿还554945.74元。中国银行股份有限公司于2020年9月5日出具的还款流水明细清单显示，王芬的个人住房贷款已还期数28，逾期期数16，已还本金合计40205.43元。另，王芬、恒东公司均确认王芬针对涉案商品房尚未收楼。本院认为，恒东公司与王芬签订了《商品房买卖合同》,同时恒东公司作为保证人,王芬作为借款人,中国银行小榄支行为贷款人签订了《个人一手住房贷款合同》。这两个合同都是当事人的真实意思表示,未违反法律规定,合法有效。基于两个合同,恒东公司与王芬之间形成了两种法律关系,均具有特殊双重身份,一旦王芬偿还贷款逾期,贷款银行将有权要求恒东公司承担责任,客观上形成了开发商以自己的钱替他人购买自己的商品房的结果。该两份合同关联密切,不可割裂。本案的《商品房买卖合同》附件六即《合同补充协议》约定的解除合同条款,虽然是恒东公司提供的格式条款,但该条款并非《合同法》第五十二、五十三条规定的情形,至于是否属于《合同法》第四十条规定的“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形,从合同条款本身无法得出结论,而应结合本案的事实和证据,综合予以判断。涉案商品房房款总额为731323元,王芬仅支付首付款220323元及偿还40205.43元贷款本金,贷款逾期16期，且在法院强制执行的情况下仍未付款，恒东公司履行保证责任代为偿还逾期银行贷款本息及律师费达554945.74元，说明王芬已无履行能力或者有履行能力依然故意违约。如不能触发解除条款,势必形成开发商制约购房者如期偿还贷款的机制失效，开发商自己花钱替他人买自己的房,而且需要通过诉讼追偿才能维护自己的权益,这是对不诚信行为制约惩罚的无力,也是对司法资源的浪费。开发商虽然是格式条款的提供方,但同时也是守约方,如果开发商不能依双方的约定解除合同，对开发商来说显失公平。王芬已表示其实际尚未收楼,没有使用涉案商品房,现双方已无法实现《商品房买卖合同》的目的,且恒东公司是在王芬不履行法院判决且在强制执行的要求下仍未付款的情况下行使解除权,没有违反法律规定,不存在格式条款无效的情形。按照合同约定恒东公司有权解除合同，并要求王芬承担违约责任。本案中，王芬的违约责任主要体现在没有按期返还银行贷款,让恒东公司承担了担保责任。在贷款合同中,王芬已经或者应该承担了相应的违约责任,比如罚息。给予开发商的合同解除权,是基于在银行贷款合同中购房者严重违约造成开发商的重大损失而约定的救济手段。而在商品房的买卖中,王芬并无严重违约,如果按约定再承担全额房款的20%的违约责任,明显的加重了王芬的责任,有失公平。若允许自由约定违约金而不受限制,则每个交易主体均可能遭受毫无限制的惩罚,故有必要依法予以调整。故而,恒东公司依照合同补充协议要求王芬支付该商品房总房价20%的违约金146264.6元过高,本院根据具体情况，酌情支持违约金50000元。因合同解除后，恒东公司应返还王芬已付的购房款，为避免诉累，本案中一并处理。王芬已付首付款220323元，已还贷款本金40205.43元，共计260528.43元，恒东公司应返还给王芬。该260528.43元多于违约金50000元，扣减后实际应由恒东公司返还210528.43元给王芬，故王芬无需再向恒东公司付款。至于王芬提出逾期交楼违约金的问题，不属于本案处理范围，王芬可另案主张。关于配合注销销售登记备案的问题,依照该合同补充协议的规定，买受人应当在合同解除后5个工作日内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案的手续；否则每逾期一天，买受人应向出卖人支付房款总额万分之五的款项。考虑到判决确认合同解除后,开发商实际无需对方配合即可办理有关变更登记,故而对于该诉讼请求不再支持。至于交付涉案商品房的问题，双方已确认王芬尚未收楼，故恒东公司要求王芬交付涉案商品房没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除恒东公司与被告王芬于2016年10月29日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告中山市恒东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1613元，由原告中山市恒东房地产开发有限公司负担1062元，被告王芬负担551元（受理费原告中山市恒东房地产开发有限公司已预交，被告王芬于履行上述付款义务时一并迳付原告中山市恒东房地产开发有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二〇年十月二十三日书记员 钟厚仁