北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8656号原告（反诉被告）：霍林，男，1962年10月14日出生，汉族，住北京市房山区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：张金海，北京市智远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张羽，北京市智远律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝素花，女，1950年2月2日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：车海，男，1976年5月5日出生，汉族，住北京市房山区。二被告的共同委托诉讼代理人：白如静，北京熙明律师事务所律师。原告霍林诉被告郝素花、车海农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍林及其委托诉讼代理人张金海、张羽，被告郝素花、车海之委托诉讼代理人白如静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍林向本院提出诉讼请求:1．判决确认霍林与车文高签订的买卖北京市房山区城关街道迎峰坡村迎峰坡某宅院及房屋协议无效，合同价款为5800元；2．判决车海、郝素花将北京市房山区城关街道迎峰坡村迎峰坡某宅院及房屋返还给霍林；3．本案诉讼费由车海、郝素花负担。事实和理由：霍林与车文高于2000年订立了房屋买卖协议，约定霍林将北京市房山区城关街道迎风坡村迎风坡某宅院及院内房屋出售给车文高，房屋价款为5800元。协议签订后，霍林交付了宅院及房屋，车文高支付了房屋价款。经查，车文高已经去世，郝素花为车文高之妻，车海为车文高之子，二人为车文高之法定继承人。2015年后，霍林认为双方签订的房屋买卖协议不符合国家法律规定，当属无效，但双方未能就赔偿事宜达成一致意见。农村房屋买卖必然涉及处分宅基地，而宅基地使用权系农村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定身份联系，本案车海、郝素花不是本村集体经济组织成员，不享有此项权利，故霍林诉至法院。郝素花、车海答辩并反诉称：不同意霍林的诉讼请求，霍林与车文高之间的协议应属有效。双方签订的协议时间为1999年8月28日，至今已经超过二十年，已过诉讼时效。另，根据合同相对性原则，与霍林签订协议的是车文高，而不是本案二被告。二被告离开户籍地已经超过三十年，在户籍地没有宅基地，也无任何形式的房产，涉诉房屋是二被告及其全家的唯一住房，除此之外无处安身。车文高在签订合同时，基于对民事行为意思自治及公序良俗的信赖，其善意应予保护。霍林在本村另有住处，其在时隔二十年后索要房屋，完全是受利益驱使的背信行为，不应提倡。居住在涉案房屋内的不止车海和郝素花，还有家人包括两个未成年的孩子。另，郝素花已经年逾七十且精神残疾，这还是一家人的唯一住处，基于上述原因，我方不应返还上述房屋。如法院认为霍林与车文高之间的房屋买卖协议无效，我方提出霍林依据现行法律、政策和判例对反诉人进行补偿。反诉请求如下：1．请法院判决霍林给予车海、郝素花房屋地上物补偿以及与搬迁有关的其他补偿418936元；2．请法院判决霍林给予车海、郝素花宅基地全部区位补偿金额的70%，即284468元；3．请法院判决霍林给予车海、郝素花安置房面积的70%，即149．52平方米。霍林针对郝素花、车海反诉辩称，不同意郝素花、车海的反诉请求，对于农村房屋买卖的处理问题，北京高院有相应明确的指导意见，霍林据此可以同意支付车海、郝素花宅基地区位补偿款的70%，以及房屋重置成新价、附属物装修等补偿款项，其他的拆迁利益，搬迁综合奖励等均属于拆迁人对本村集体经济组织成员，即被安置人的专属补偿，不同意将其他的款项支付郝素花、车海。本次拆迁对于房屋的回迁安置面积的确定是依据宅基地的土地使用权的面积，本案中所确定的213．6平米是按照涉案宅院的相应的宅基地面积进行确定，亦属于霍林作为宅基地使用权人的专属补偿，不同意对车海、郝素花进行房屋回迁面积的补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1999年8月28日，霍林与车文高签订房屋买卖协议，约定霍林将正房三间、耳房一间、院子一座以5800元的价格卖给车文高，从即日起生效，钱物两清。涉案宅院的宅基地的登记在霍林名下。车文高购买涉案房屋及宅院后新建了三间西房、在院子东边建棚子和院墙及门道，对三间北房进行了装修。因城关中心区棚户区改造项目开展，涉案宅院涉及拆迁。2018年6月27日，霍林（乙方）与北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会（甲方）就涉案宅院签订拆迁协议书，约定对涉案宅院进行拆迁，宅基地面积为345．45平方米、房屋建筑面积为149．09平方米。甲方应补偿乙方各项费用和金额总计825320元，其中包括：宅基地区位补偿款406384元、房屋重置成新价147703元、装修及附属物补偿款80924元、房屋周转费60000元、拆迁补助费6400元、搬迁综合奖励费30000元、预签协议奖励费80000元、空调移机费2400元、有线电视移机费300元、宽带费400元、补齐标准面积房款10809元，乙方应选择定向安置建筑面积为213．6平方米。乙方完成搬迁将房屋整体移交甲方，本协议书经审计机构审核并通过相关部门审批后，甲方向乙方支付补偿款。涉案宅院现尚未拆迁，由车海、郝素花及家人占有使用。因霍林尚未交付涉案房屋，迎风坡村村民委员会尚未向霍林发放拆迁补偿款。霍林诉至本院，要求确认霍林、车文高之间的房屋买卖协议无效，并要求郝素花、车海返还北京市房山区城关街道迎峰坡村某宅院及院内房屋。审理中，郝素花、车海提起反诉，要求霍林赔偿经济损失。霍林同意给付郝素花、车海涉案宅基地区位补偿款的70%、房屋重置成新价、装修及附属物补偿款、空调移机费、有线电视移机费、宽带费，不同意其他反诉请求。经询，车文高购买案涉房屋及宅院后，未经县级以上土地管理部门办理土地使用权人变更登记手续。车文高及其家人均非迎风坡村集体经济组织成员。车文高于2019年7月1日去世，郝素花系车文高之妻，二人育有两名子女：车军、车海，车军于2012年5月18日去世，生前未婚；车文高之父车昌于1992年6月19日去世、之母罗桂英于2010年5月1日去世。经本院与迎风坡村委会核实，因霍林尚未将涉案房屋交付村委会，村委会尚未向霍林发放拆迁协议中确定的拆迁补偿款，上述拆迁款仍在村委会账户上。本院认为：当事人订立合同，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益和第三人合法权益。现本案争议焦点为：霍林和车文高签订的房屋买卖协议是否违反我国法律的强制性规定。依据我国土地管理法相关规定，农村宅基地属于农村集体组织所有，不得在非本集体经济组织成员之间进行买卖。本案中，霍林和车文高签订的房屋买卖协议涉及的标的物系构筑于农村集体经济组织土地之上的房屋，该房屋与其所在的土地具有不可分割的关系，房屋的买卖行为势必涉及土地的相关权利。车文高并非北京市房山区城关街道迎风坡村的集体经济组织成员，且其购买涉案宅院后未经县级以上土地管理部门办理土地使用权人变更登记手续，其无权享有该村宅基地使用权，故对霍林要求确认涉案农村房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。霍林所主张的确认合同无效请求权系形成权而非债权请求权，虽双方签订的房屋买卖协议距今已逾二十年，但其主张合同无效的请求并不受诉讼时效的限制，故车海、郝素花关于涉案房屋买卖合同已过诉讼时效的辩称，本院不予采信。无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，霍林将房屋卖给非集体经济组织成员的车文高，违反相关法律规定，对房屋买卖合同无效应承担主要的责任，车文高作为房屋的购买方亦有一定过错。现争议房屋尚未被拆迁，现由郝素花、车海及其家人居住使用，故对霍林要求车海、郝素花返还涉案房屋及宅院的诉讼请求，本院予以支持。考虑霍林尚未取得2018年6月27日拆迁协议中约定的各项拆迁补偿款、且霍林同意按照上述拆迁协议中确定的涉案宅院宅基地区位补偿款的70%、房屋重置成新价、装修及附属物补偿款、空调移机费、有线电视移机费、宽带费，本院仅就上述部分进行处理。对郝素花、车海关于要求霍林对涉案宅院内房屋地上物补偿款及搬迁有关的其他补偿中的空调移机费、有线电视移机费、宽带费、以及宅基地区位补偿金额的70%进行补偿的反诉请求，本院予以支持。其余拆迁利益包括回迁安置面积，可待实际产生后另行解决。车海、郝素花的其他辩解意见，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、霍林与车文高于1999年8月28日签订的房屋买卖协议无效；二、霍林于本判决生效之日起七日内给付郝素花、车海宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、装修及附属物补偿款、空调移机费、有线电视移机费、宽带费各项共计516195．8元；三、郝素花、车海于本判决生效之日起三十日内将北京市房山区城关街道迎峰坡村迎峰坡某宅院及院内房屋返还给霍林；四、驳回郝素花、车海其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费35元，由霍林负担（已交纳）。反诉案件受理费5417元，由郝素花、车海负担936元（已交纳），由霍林负担4481元（于本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李小芹二〇二〇年十月二十九日书记员  朱 磊