上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31562号原告：上海国韵宾馆有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：谢先法，董事长。委托诉讼代理人：袁春艳。委托诉讼代理人：宋君铭，黑龙江信达律师事务所律师。被告：上海隆源资产经营有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李涛，董事长。委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晶晶，上海合勤律师事务所律师。原告上海国韵宾馆有限公司(以下简称国韵宾馆)与被告上海隆源资产经营有限公司(以下简称隆源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国韵宾馆的委托诉讼代理人袁春艳、宋君铭，被告隆源公司的委托诉讼代理人蒋晨、金晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国韵宾馆向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失300万元。事实和理由：2004年，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于上海市闵行区漕宝路XXX号近万平米的明泉综合楼租赁给原告。原告投入巨资将毛坯状态的大楼内部进行整体装修，部分开设宾馆，部分转租他人经营使用。合同履行过程中，被告多次对房屋进行维修加固。近年来，由于被告想拆迁此房，便一方面不积极维修房屋，一方面阻挠原告正常经营，给原告造成巨大的经济损失。2015年，上海银河证券搬离明泉综合楼四、五楼时，楼顶防水层多处破损，被告未及时发现和维修，2016年和2017年多次漏雨跑水，致使原告承租的三层以下房屋严重受灾，造成直接经济损失和维修费用544,970元。被告拒不赔偿，甚至基础电费也要原告承担。原告为挽回部分损失，将闲置的四、五楼重新装修出租，但被告指使他人进入此处随意打砸，给原告造成经济损失50万元。2013年12月，原告将部分房屋租给徐中山开设KTV，第一期合同自2014年1月1日至2016年12月31日，租金每月154,000元。2016年，由于要拆迁，承租人认为有风险，不愿意再支付租金。2016年7月6日，原告与徐中山签订了一个补偿15万元的《协议》，抵充2016年的租金，同时将2016年7月起的租金调整为每月13万元。合同到期后，承租人还继续使用房屋，但由于被告四处散发要拆迁的消息，承租人不同意与原告签订固定期限的合同，仅每月支付3万元小额租金。2017年10月，被告拆迁事宜还不确定，原告又被迫与承租人签订《停业协议》。故截止原、被告之间合同期满，仅租金原告就损失693万元。此后，KTV房屋便空闲关着，但原告每月还要向被告支付高昂的租金。后来，原告想与他人合伙开设教育培训机构，便重新装修该部分房屋，但被告多次阻挠办理营业执照，并向七宝镇政府写信要求阻止原告增加培训类营业项目，这又造成原告直接经济损失600余万元。被告给原告造成巨额经济损失，但需司法鉴定确定最终数额。为此，原告起诉至法院。被告隆源公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案原告的请求权基础比较混乱，其事实和理由部分主张的损失有三部分，一是由于漏水造成的损失，二是与案外人KTV停业造成的损失，三是原告陈述投入了教育培训机构的装修，因未能经营产生的装修损失，原告未明确各部分的损失及相应的金额。同时，上述第一、三部分违反了一事不再审原则，已经进行了诉讼，而第二部分没有相应的法律及事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区漕宝路XXX号全幢房屋登记的权利人为被告隆源公司，土地使用权来源为转让，用途为综合。2004年9月29日，被告隆源公司(甲方)和案外人袁某某(乙方)签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在本市闵行区漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共10,473.08平方米；甲方同意乙方在相关部门认可下对租赁物业进行合理装修；乙方自行办理一切经营许可手续，甲方给予合理协助，甲方不承担乙方因经营许可上的原因而延缓或不得开业所造成的损失；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店、商场、超市、餐饮、娱乐、办公场所使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；在租赁期限内，未征得甲方的书面同意以及按规定须经有关部门核准前，乙方不得擅自改变上款约定的该房屋的使用用途；甲方于2004年10月1日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期共16年，其中装修期自2004年10月1日起至2005年9月30日，经营期自2005年10月1日起至2020年9月30日止；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的主体结构安全，乙方使用不当造成房屋、设备设施损坏，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；甲方同意乙方根据经营需要进行重新装修和变更原有设施及增设附属设施和设备，但不得变更和损坏房屋主体结构，乙方进行时应及时书面通知甲方，并提供相关书面资料，取得甲方书面同意，按规定须向有关部门审批的则还应报请有关部门批准后方可进行,否则造成损失由乙方负责；乙方的经营服务及行为均与甲方无关；乙方的租赁物业系用作开设酒店、商场、超市、餐饮、娱乐、办公场所，除本协议约定外，未经甲方同意，不得将租赁物业或局部区域挪作他用；若乙方需调整经营范围，变更租赁房屋用途，须书面向甲方提出，甲方审议同意后双方在办理相关的补充协议后方可实施，未经甲方同意而未按本合同的规定用途使用房屋，甲方有权增加租金，乙方须承担违约责任；在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，或者擅自改变本合同规定的租赁用途的，甲方有权解除本合同，并且不予退还定金；本协议签订后，乙方将组建或指定一家公司经营本合同项下的服务内容。2005年8月15日，被告隆源公司(甲方)与袁某某(乙方)、原告国韵宾馆(丙方)签订《补充协议》，约定：2004年9月29日，甲方与乙方签订了0408号房屋租赁合同，现本协议三方一致同意，自2005年8月1日，原合同乙方变更为丙方。自本协议签订之日起，乙方在原来合同中的权利义务，现全部转为丙方享有和承担。甲方与丙方一致同意，仍然按0408号房屋租赁合同继续履行，但需将0408号房屋租赁合同第5页第一行至第四行变更为“9-3乙方的经营活动必须严格遵照中国的法律、法规合法进行，乙方需对其经营服务的结果负全部责任，乙方的经营服务及行为均与甲方无关。若因乙方违反法律、法规和规章制度，而给甲方及任何第三人造成任何经济损失，乙方应承担赔偿责任，若乙方的行为损害甲方的名誉，甲方有权保留对其名誉等方面所受损失向乙方追索的权利。”0408号房屋租赁合同其余条款不变。2010年2月5日，被告隆源公司(甲方)与原告国韵宾馆(乙方)签订《补充协议(二)》，约定：甲乙双方于2004年9月29日签订了合同编号为0408的房屋租赁合同，甲方将其合法拥有的漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)出租给乙方使用，所签房屋租赁合同条款清晰、明确。现双方协商，变更租赁合同第四条第二款约定，改变递增租金期，给予经济上的扶持。经双方协商同意，就2009年10月1日起的租金支付标准约定如表，其中“递增租金期”对应的起止日期为2017年10月1日至2019年9月30日的24个月份数，月标准金额为483,031元，2019年10月1日至2020年9月30日的12个月份数，月标准金额为497,522元，递增率3%；租金按月结算，乙方必须在每月的25日前支付下月租金，逾期支付按＃0408租赁合同第四条第三款约定执行。本协议作为房屋租赁合同的补充条款，其他条款按＃0408合同执行。2016年8月5日，因原告国韵宾馆未能按期支付租金等，被告隆源公司向其发送《解除合同通知书》。2016年8月29日，国韵宾馆回函明确表示不同意解除合同。2017年3月16日，隆源公司向本院提起诉讼，要求解除与国韵宾馆的租赁合同，国韵宾馆支付拖欠的租金和相关违约金。因该案审理过程中，国韵宾馆租金支付至2017年8月，故本院对隆源公司要求解除合同的诉请未予以支持。之后，原、被告在继续履行合同的过程中，因原告国韵宾馆拖欠租金，被告隆源公司在向其寄送律师函后，于2019年6月6日向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为(2019)沪0112民初21353号。在该案审理过程中，国韵宾馆提出反诉，要求隆源公司返还或赔偿国韵宾馆各项费用和经济损失15,352,970元。后国韵宾馆变更反诉请求为：1.判令隆源公司赔偿水务管理部门对系争房屋的雨水和污水混排进行行政处罚，并责令整改而造成的经济损失罚款48,000元和相应管道的改造费用25万元；2.判令隆源公司返还国韵宾馆多缴纳的租金247万元；3.判令隆源公司赔偿国韵宾馆装饰装修的残值损失1,000万元。该案经审理，本院于2019年12月20日作出民事判决：一、确认隆源公司与国韵宾馆签订的《房屋租赁合同》(合同编号：0408)、《补充协议》、《补充协议二》于2019年6月11日解除；二、国韵宾馆将上海市闵行区漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋移交给隆源公司；三、国韵宾馆给付原告隆源公司自2019年2月1日起至2019年6月11日止的租金1,898,311.83元；四、国韵宾馆给付隆源公司逾期付款违约金48,237.41元；五、国韵宾馆给付隆源公司自2019年6月12日起，按每日14,292.42元计至实际将上海市闵行区漕宝路XXX号明泉综合楼(除大楼西侧四、五楼)的房屋交还隆源公司之日止的房屋占有使用费；六、国韵宾馆支付的房屋租赁定金80万元不予返还；七、隆源公司给付国韵宾馆装修补偿款400万元；八、驳回隆源公司其他的诉讼请求；九、驳回国韵宾馆其他的诉讼请求。判决后，国韵宾馆不服提出上诉，经审理，上海市第一中级人民法院于2020年6月30日判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，原告国韵宾馆明确：主张被告隆源公司赔偿的基础法律关系为租赁合同关系，被告在履行合同的过程中欲对租赁房屋拆迁，对原告违约，给原告造成巨额经济损失。诉讼请求的金额，事实和理由部分与本案有关的金额是50万元、693万元、600万元；现申请对明泉综合楼西侧四楼和五楼装修破坏的原值、明泉综合楼西侧一楼和北侧一楼原东方娃娃教育机构用房装修的原值、原东方娃娃教育机构经营利润损失进行鉴定，若鉴定结论高于300万元，则按照鉴定结论主张；若法院不准许鉴定，则先主张300万元，其余损失另行主张，根据300万元与50万元、693万元、600万元三笔之间的比例关系确定赔偿额。事实和理由部分的50万元损失，被告的行为性质涉及刑事犯罪和民事侵权，希望在本案中一并处理；KTV的损失是因被告想拆迁，但不明确向原告表示，不征求原告意见，私下与政府沟通，此类信息流传，造成次承租人对履行合同产生质疑，并向原告提出降租、解约等要求；东方娃娃教育机构部分的损失包括装修损失以及加盟费、开办费用、可得利益的损失，具体数额不清楚，被告没有履行协助、帮助的义务；后两项系基于被告违反合同附随义务而提出。为此，诉讼中，原告国韵宾馆提供了2013年12月1日案外人上海国韵酒店管理有限公司(甲方)和徐中山(乙方)签订的《承包经营管理协议书(编号：LXXXXXXX)》，约定：乙方承包经营管理甲方位于上海市漕宝路XXX号的国韵KTV(建筑面积1600平方米，国韵宾馆A区一层和B区一层)；承包经营期自2013年12月1日起至2016年12月31日止；承包金2013年12月份136,000元，2014年度每月142,000元，2015年度每月148,000元，2016年度每月154,000元。原告另提供了2016年7月6日作为甲方的上海国韵酒店管理有限公司与作为乙方的徐中山、陈天灯签订的《补充协议》，约定：由于原定的双方协议到期后由乙方优先继续承包上海市漕宝路XXX号的国韵KTV经营，但目前该房屋可能面临拆除或被房东收回的风险，故已严重影响到乙方的正常经营，为此甲方自愿向乙方补偿15万元，用于抵偿乙方2016年6月的承包费用，抵偿金与2016年6月的承包费相抵后，盈亏部分由双方已现金的方式补足；自2016年7月1日起至乙方经营的所在房屋被拆除或被房东收回为止，乙方按照每月13万元的标准向甲方支付承包费用。原告还提供了一份落款日期为2017年10月8日的《停业协议》，内容包括：国韵宾馆付KTV承租人王敬贤、陈天灯25万元；KTV承租人于2017年10月12日前搬离；国韵宾馆于2017年10月9日付KTV承租人王倩10万元，剩余15万元在2017年10月12日KTV设备拆除、人员搬离后付清。本院认为，原告国韵宾馆与被告隆源公司之间的《房屋租赁合同》、《补充协议》和《补充协议二》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守约定，全面履行自己的义务。本案中，原告明确向被告主张赔偿损失系基于租赁合同关系，与诉讼请求相关的损失为50万元、693万元和600万元。对此，本院分析如下：关于50万元损失的部分，原告国韵宾馆认为该损失的发生是因被告隆源公司指使他人打砸造成，并明确该项损失赔偿主张系基于被告的侵权行为而提出。但是，原告既未提供任何证据证明被告存在指示他人打砸的行为，又在明确本案的请求权基础为租赁合同关系的情况下，在同一诉讼中同时主张违约之诉和侵权之诉，显然不符合法律规定，故本院难以支持。关于693万元和600万元损失的部分，原告国韵宾馆现明确系基于被告隆源公司违反合同附随义务而提出。根据合同法规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方面，原告对其提出被告四处散布拆迁消息、阻挠原告办理营业执照等事实，并未提供相应的证据加以证明，本院不予采信。另一方面，原告提供的现有证据也无法证明KTV用房租金损失、开设教育机构的损失的发生原因系被告未履行合同附随义务。就此而言，首先，涉及KTV用房的补偿和降低承包费用，发生于原承包经营合同到期前数月，合同所载的事由既有房屋拆迁，也有房东收回，《补充协议》的签署原因无法确定。而且，直到前案房屋租赁合同纠纷之诉二审判决即2020年6月30日，该房屋也未发生拆迁或由房东实际收回，《停业协议》提前签署亦无法确定系基于被告违反合同义务而发生。其次，根据《房屋租赁合同》约定，原告进行重新装修的，应及时书面通知被告，并提供相关书面资料，取得被告书面同意，按规定须向有关部门审批的则还应报请有关部门批准后方可进行,否则造成损失由原告负责；租赁物业系用作开设酒店、商场、超市、餐饮、娱乐、办公场所，未经被告同意，不得将租赁物业或局部区域挪作他用；若需调整经营范围，须书面向被告提出，被告审议同意且双方在办理相关的补充协议后，方可实施。然而，原告所称对房屋重新装修、开设教育机构，改变了租赁物用途，现无证据证明其已经按照合同约定向被告提出并取得被告同意。原告自身违反合同义务在先，现以被告违反合同附随义务为由要求赔偿损失，与法与理不符。综上所述，现原告以被告违反合同附随义务为由主张被告承担违约责任，依据不足，本院不予支持。鉴此，本院认为原告申请鉴定，并无开展之必要，故不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回原告上海国韵宾馆有限公司的诉讼请求。案件受理费30,800元，减半收取计15,400元，由原告上海国韵宾馆有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 左玉国二〇二〇年十月十五日法官助理 张磊蕾书 记 员 张磊蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。