江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初740号原告：杨翠平，女，1969年7月9日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：徐小平，江苏开炫律师事务所律师。被告：谢继安，男，1984年1月7日生，汉族，住江苏省阜宁县。被告：王燕燕，女，1987年5月4日生，汉族，住无锡市万科城市。被告：无锡龙创房地产经纪有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖西大道2288-1201。委托诉讼代理人：吴书普。委托诉讼代理人：杨明月，江苏润远律师事务所律师。原告杨翠平与被告谢继安、王燕燕，无锡龙创房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨翠平及其委托诉讼代理人徐小平，被告王燕燕、被告谢继安，被告无锡龙创房地产经纪有限公司委托诉讼代理人吴书普、杨明月参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨翠平向本院提出诉讼请求：1、解除2019年2月20日原告与第一、二、三被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令第一、二被告立即退还原告已经给付的购房款62.5万元、赔偿违约金15.5万元以及该付逾期利息（以78万元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率进行计算）；3、本案诉讼费用由第一、二被告共同负担。事实与理由：2019年2月20日，原告通过第三被告介绍，并与第一、二、三被告签订《房屋买卖合同》，约定：第一、二被告将位于无锡市滨湖区房屋出售给原告，房屋转让价为100万元，房屋过户产生的税费由原告承担，原告于2019年2月20日给付第一、二被告购房定金5万元，于办理贷款当日给付第一、二被告购房款55万元，剩余40万元房款由第三被告协助办理商业贷款进行给付，原告于2019年2月22日前给付第三被告中介服务费2.5万元。第一、二、三被告承诺两个月内将上诉房屋过户登记到原告名下。合同签订后，原告于2019年2月20日通过第三被告给付第一、二被告定金5万元，2019年9月4日给付房款45万元，2019年9月23日给付房款30万元，2019年10月20日给付房款及过户税费款共计30万元。同时，原告于2019年2月22日给付第三被告中介服务费2.5万元。但因涉案房屋在签署上述《房屋买卖合同》已被法院查封冻结，后进入执行拍卖程序，无法直接过户登记至原告名下。2019年10月10日，该房屋经法院拍卖成交，成交价为115.5万元。现第一、二被告已经退还原告购房款47.5万元。被告谢继安辩称：110万元加68万元减去法院115.5万元再减去10万元税费，另减去法院退给盛馨账户上的9万多元即43万元左右，我应该退给杨翠平37万元。不存在违约金，因为这些都是经过原告同意我们一直在履行，而在1月份左右，原告向梁溪区人民法院冻结部分拍卖房款导致我不能按时退款。被告王燕燕辩称:对此事不知情，钱也不是到我账上的。被告龙创公司辩称：我方不是本案适格被告，我方作为居间方，不是房屋买卖合同当事方，不应作为本案被告，我方在原被告双方签订房屋买卖合同时，已经向原被告双方披露房屋的真实情况，并且在合同第7条中约定有房屋买卖交易风险由原告和被告一、二双方各自承担，我方已经充分履行居间方应尽的义务，同时原告购房款也从未支付给我方，我方在双方房屋交易过程中没有任何过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于杨翠平、龙创公司、谢继安并无异议的证据房屋买卖合同及不动产登记证、收条5张、银行账户交易明细6张、梁溪法院（2019）苏0213执1419号之四执行裁定书、滨湖法院（2020）苏0211财保4号民事裁定书、原告与第三被告微信聊天记录予以确认。王燕燕表示对以上证据并不知情。经审理查明：2018年12月11日，王燕燕领取了关于无锡市滨湖区的苏（2018）无锡市不动产权第××号不动产权证书。据不动产中心留存的《抵押设立协议》反映，王燕燕于2019年1月31日和王冬梅签订了该协议，向王冬梅借款60万元，并以湖滨苑104-403室房屋抵押。签订合同时，王燕燕、谢继安系夫妻关系。2019年2月20日，杨翠平和谢继安在龙创公司的居间下签订了涉案的房屋买卖合同，签约时王燕燕并未到场，合同上的王燕燕的签名是谢继安代签。庭审中，龙创公司称签订合同时谢继安携带王燕燕的身份证复印件、房产证原件来签订合同。杨翠平称只看到了房产证原件。谢继安将王燕燕身份证复印件交给龙创公司，并未携带房产证。由三方陈述可知三方一致确认谢继安来签约时并没有携带王燕燕身份证原件和证明婚姻关系的公文书。涉案合同约定：甲方王燕燕、谢继安在丙方龙创公司居间下将涉案房屋以100万元出卖给乙方杨翠平，房屋产权人为王燕燕，建筑面积80.52平方米，房屋过户税费由乙方负担，乙方于2019年2月20日支付定金5万元，乙方办贷款当日支付甲方首付款55万元，40万元办贷款由丙方通知为准。甲方于2019年2月20日支付丙方1万元物业交割保证金。乙方于2019年2月22日之前支付信息服务费2.5万元；合同第六条违约责任约定甲方须保证该房屋权属无争议，保证对房屋具有所有权和合法处置权，同时保证该房屋共有人无异议，若发生与甲方有关权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责；若甲乙任何一方拒绝履行合同或发生本条6.1、6.2违约责任，均由违约方向另一方支付合同确定房款总额10%为违约金，实际损失超过违约金总额，责任方据实赔偿。2019年9月16日，无锡市梁溪区法院出具（2019）苏0213民初8404号调解书，各方当事人所达成的调解协议记载：一、王燕燕、谢继安确认结欠赵玲芳借款、律师费、保全担保费各项款项合计858825元；二、王燕燕、谢继安确认结欠赵玲芳诉讼费保全费合计11175元。2019年2月15日，无锡市梁溪区法院出具（2019）苏0213民特30号调解书确认梁溪区人民调解委员会的调解的魏传建和谢继安的民间借贷纠纷的协议有效。后杨翠平发现涉案房屋上有权利瑕疵。杨翠平称谢继安要求杨翠平、盛馨委托谢继安参加司法拍卖。谢继安收到了杨翠平和杨翠平之女盛馨合计给付的110万元，将47.5万元给付梁溪区法院，余款并未给付法院。杨翠平缴纳了2.5万元中介费用。盛馨将房屋拍卖款余款68万交至梁溪区法院。2019年12月，梁溪区法院为盛馨开具结算收据，载明收到盛馨执行款68万元。2019年12月17日，梁溪区法院作出（2019）苏0213执1419号之四号执行裁定书，载明：在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖王燕燕名下的涉案房屋由杨翠平之女盛馨以115.5万元竞拍获得。据房屋税收缴款书显示王燕燕需缴纳的税款为91300元，盛馨需缴纳税款为11000元。2020年1月22日，梁溪区法院退还盛馨其垫付的应由被执行人承担的税费91300元。2020年6月11日，王燕燕的苏（2018）无锡市不动产权第××号不动产权证书被注销。案件审理期间，盛馨明确表示该款由其母杨翠平主张。本院认为，关于承担违约责任主体的争议焦点。根据合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现无充分有效证据证明在代表涉案房屋所有权人王燕燕签订合同时取得了王燕燕的委托授权，王燕燕也明确不追认该份合同，故该份合同对王燕燕不发生法律效力，王燕燕不应承担责任。甲方承诺该房屋产权明晰，由甲方签字人负责等条款，故作为无权代理人代王燕燕签订合同，在王燕燕不予追认的情况下，相应责任应由谢继安承担，故对于原告对王燕燕的诉请，本院不予支持。涉案合同本约定谢继安在丙方龙创公司居间下将涉案房屋以100万元出卖给乙方杨翠平，最后涉案房屋被梁溪区法院司法拍卖被杨翠平之女盛馨以115.5万元竞拍所得。且谢继安在收到杨翠萍、盛馨110万元仅交给梁溪区法院47.5万元，经杨翠平数次催告，余款一直未予归还，违约以致合同解除。故关于解除合同诉请，本院予以支持。关于立即退还原告已经给付的购房款62.5万元和逾期利息的诉请。谢继安辩称仅应退还37万元，应扣除房屋增值的15.5万元和税款等费用。谢继安在收到杨翠萍110万元仅交给梁溪区法院47.5万元。盛馨司法拍卖涉案房屋花费115.5万元中的其余房款68万元系盛馨另支付给法院才拍得房屋。且杨翠平、盛馨另行向税务机关付款垫付了税款，以上款项与给付谢继安的110万元无涉。故谢继安的抗辩与事实不符，本院不予采纳。谢继安应立即退还杨翠平62.5万元并承担自起诉之日即2020年3月2日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率进行计算的逾期利息。关于赔偿违约金15.5万元以及该付逾期利息，谢继安签订合同时隐瞒房屋权利有瑕疵的情况，并未告知王燕燕房屋出卖的情况，且收到110万元购房款后并未全额交至法院属于违约。合同约定违约金为10万元，谢继安辩称不应负担但未举证足以证明违约金大于实际损失，考虑到杨翠平、盛馨为实现买受房屋多支出的款项，本院对于10万元违约金予以支持，对于超过部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨翠平与被告谢继安于2019年2月20日签订的关于无锡市滨湖区的房屋买卖合同于本判决发生法律效力之日立即解除；二、被告谢继安于本判决发生法律效力后立即返还原告杨翠平购房款62.5万元，并承担逾期利息（以62.5万元为基数，自起诉之日即2020年3月2日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率进行计算）；三、被告谢继安于本判决发生法律效力后立即支付原告杨翠平违约金10万元；四、驳回原告杨翠平的其他诉讼请求。如被告谢继安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12350元、诉前财产保全费4770元，合计17120元，由原告杨翠平负担2120元，由被告谢继安负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周小娇人民陪审员  张建英人民陪审员  崔晓平二〇二〇年十月二十八日法官 助理  彭云翔书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。