安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7663号 上诉人（原审被告）：孙超，男，1990年8月3日出生，汉族，住安徽省肥东县。 上诉人（原审被告）：卢熔，女，1988年3月28日出生，汉族，住安徽省肥东县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：汪金超，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王晓芬，女，1989年1月5日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：王宏亚，男，系安徽省肥东县撮镇镇撮城社区村民委员会推荐人员。 上诉人孙超、卢熔因与被上诉人王晓芬房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙超、卢熔上诉请求：撤销原判，改判确认双方之间的存量房买卖合同及补充协议于2019年1月25日解除，孙超、卢熔支付王晓芬定金及装修补偿剩余款项27000元。事实和理由：一审法院认定事实错误。2018年6月18日，双方签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，王晓芬本人未到场签字，由王映芝代理签订。2018年7月2日，因孙超、卢熔做生意需要资金周转，向王晓芬借了100000元周转使用。2019年1月25日，王晓芬丈夫张玉明确提出解除上述买卖合同及补充协议，同日孙超明确回复同意解除合同。另外从2019年6月份王映芝与卢熔聊天记录可以看出，双方房屋买卖合同早已事实上解除。2019年12月4日，王晓芬催促孙超、卢熔尽快偿还100000元借款，并表示“之前那个款你尽快安排下，我们自己现在欠一屁股债，着急用钱的。而且那个钱也是免费让你们周转很久了，之前说买你房子借你们用的，太长时间也说不过去了”。综上，双方早已就房屋买卖合同解除事宜达成一致，且王晓芬一直催促孙超、卢熔尽快把房子卖掉，偿还100000元借款及30000元定金。请求二审法院支持孙超、卢熔的上诉请求。 王晓芬辩称，第一，双方争议的100000元是购房首付款。根据双方合同及补充协议约定，由王晓芬自愿将首付款借给孙超、卢熔还贷，孙超、卢熔就此出具借条，该10万元借条也明确注明“于交房日归还”，符合交易习惯。一审中王晓芬已经举证证明实际支付了该100000元。从2019年6月份王映芝与卢熔聊天记录、2019年12月4日王晓芬与卢熔的短信记录可以看出，孙超、卢熔收到了100000元首付款。孙超、卢熔称100000元是借款，不是事实，王晓芬家境并不富裕，加之丈夫精神障碍，经济拮据，无钱借给他人无偿使用。另如果没有支付首付款，孙超、卢熔不可能在收到3万元定金后即交付房屋。王晓芬误以为借条有效期是2年，于2018年要求孙超重新出具欠条，这也是落款日期为2018年的原因。 第二，双方房屋买卖合同并没有事实上解除，是孙超、卢熔单方毁约。本案从合同订立到定金及首付款的支付、房屋的装修均是王晓芬一人所为，相关费用也是王晓芬向娘家姐妹的借款，如交易成功也将登记在王晓芬一人名下并注明单独所有。王晓芬除委托王映芝代为在合同上签字外，再未委托他人（包含丈夫张玉）处理购房事务，张玉的表述不能代表王晓芬的意见。张玉自五年前就有失眠焦虑等抑郁症状，并逐渐加重，经多方医治，效果欠佳，时好时坏。2018年4月，张玉经江苏省常熟市第三人民医院确诊为“惊恐障碍”，基本丧失劳动能力，形同废人，存在认知障碍。张玉未参与也不知道买卖合同细节及装修费用金额55863元。若认定张玉有代理权，其只主张45000元，也属于重大误解，同时显失公正，属于应予撤销的情形。张玉发给孙超的短信也只是说先碰头协商，但双方并未碰头协商一致解除合同，也未签订书面解除协议。作为守约方的王晓芬未行使解除权，孙超、卢熔行使解除权的条件不成就，双方之间的房屋买卖合同并未解除。王晓芬也一直主张完成交易或赔偿损失。孙超、卢熔一直不提房屋已经出售的事情，并拒绝还款，是孙超、卢熔单方毁约。 第三，孙超、卢熔多次违约，涉嫌欺诈。双方合同签订后，因为房屋价格快速增长，孙超、卢熔怠于履行合同义务，迟迟不归还银行贷款，导致交易无法进行。且孙超、卢熔利用王晓芬装修案涉房屋之机，又从银行办理了装修贷，涉嫌欺诈。综上，请求二审法院驳回上诉。 王晓芬向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的房屋买卖合同；2、判令孙超、卢熔共同赔偿下列款项计人民币397863.00元（购房首付款100000元、返还双倍定金60000元、装修费37863元、房屋损失200000元）；3、本案的诉讼费由孙超、卢熔承担。 一审法院认定事实如下：2016年6月18日,王晓芬(乙方)与孙超、卢熔(甲方)签订了《存量房买卖合同》,由乙方购买登记在卢熔名下位于肥东撮镇盛世新城16栋1706室的房产,房屋总价款430000元。同日，双方又签订一份《补充协议》，约定:乙方在签订本合同时，即支付定金30000元，该定金抵作房款；该房产尚欠银行贷款未还清，乙方自愿将首付款借给甲方还款（甲方并出具借条）不足部分由甲方自行解决。甲方还清贷款后，注销他证并无异议顺利过户给乙方，如乙方为甲方还款后甲方不愿意或不能出售该房产给乙方，甲方将承担一切法律责任和违约责任，并按合同约定赔偿乙方双倍购房定金60000元和中介代理费8400元。合同还对其他事项作了约定，双方在合同及补充协议上签名，王晓芬和卢熔并按手印。当天，王晓芬向孙超、卢熔支付30000元，孙超、卢熔出具“定金收条”。2016年6月22日，王晓芬通过微信向卢熔转款90000元及现金10000元作为首付款借给孙超、卢熔，孙超于2018年7月2日出具一张“借条”，内容为：“今借到王晓芬人民币拾万元整（100000.00）。于交房日归还”。合同签订后，孙超、卢熔将案涉房屋交给王晓芬，王晓芬对该房屋进行了装修。2019年4月8日，案涉房屋以630000元的价格出售给吴齐超，并办理了过户手续。截止起诉之日，孙超、卢熔已返还王晓芬18000元。 一审法院认为，双方签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，王晓芬也按约定支付定金30000元并借款100000元作为首付款，故上述合同合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。卢熔虽否认在合同上签名捺印，但未能提供证据予以反驳，一审法院不予采信。本案系房屋买卖纠纷，双方转让房屋是签订了书面合同，如解除合同也应当书面约定解除合同，仅以王晓芬丈夫在微信中称已解除房屋买卖合同，理由不能成立，且在房价不断上涨时王晓芬主动解除房屋买卖合同，也不符合常理，故对孙超、卢熔辩称是因王晓芬不愿购买房屋而出售给他人的意见，一审法院不予采信。由于孙超、卢熔已将案涉房屋出售给第三人，孙超、卢熔未能按照约定将案涉房屋出售给王晓芬，致使合同无法履行，对王晓芬要求解除双方签订的房屋买卖合同的请求，一审法院予以支持。因孙超、卢熔未能按照约定将案涉房屋出售给王晓芬，应当向王晓芬支付双倍定金60000元及返还借款100000元。孙超、卢熔将案涉房屋以430000元的价格转让给王晓芬后，又以630000元的价格转让给第三人，上述两次房屋转让价格的差价200000元应属王晓芬的损失，故王晓芬请求被告赔偿房屋差价款200000元有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于王晓芬请求孙超、卢熔赔偿房屋装修费的请求，因孙超、卢熔出售给第三人的房屋已装修，房屋价款630000元包含装修费在内，王晓芬已主张房屋差价后再主张装修费损失，属重复计算损失，对王晓芬的该项请求，一审法院不予支持。孙超、卢熔已返还王晓芬18000元，应予扣减，故孙超、卢熔应向王晓芬支付342000元（60000元+100000元+200000元-18000元）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除王晓芬与孙超、卢熔签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》；二、孙超、卢熔于判决生效十日内支付原告王晓芬342000元；三、驳回王晓芬的其他诉讼请求。本案受理费7268元，减半收取3634元，由孙超、卢熔负担3123元，由王晓芬负担511元。 二审期间，孙超、卢熔提交证据如下：证据1，孙超与王晓芬丈夫张玉的微信聊天记录，证明目的：王晓芬在2019年1月底与孙超、卢熔达成了房屋买卖合同解除合意，随后王晓芬将房屋钥匙、房产证等材料交还。证据2，卢熔与王映芝（王晓芬堂妹，系王晓芬委托代理人）的微信聊天记录，证明目的：王晓芬对孙超、卢熔再次出售房屋一事完全知晓，还积极帮助孙超、卢熔办理房屋按揭贷款手续，以期尽快将房屋卖掉偿还其款项。 王晓芬辩称，对该组证据的真实性没有异议，关联性不予认可。张玉确系王晓芬的丈夫，王映芝是王晓芬的表姐妹，签订合同是委托她的。张玉本身就存在认知障碍，且没有参与双方之间的买卖。涉案房屋合同签订者就只有王晓芬一人。关于王映芝的聊天记录都形成在房屋再次出售之后。 王晓芬提交证据如下：证据1，江苏省常熟市第三人民医院门诊病历及医疗证明书，证明目的：张玉被江苏省常熟市第三人民医院诊断为“惊恐障碍”，张玉在认知上有障碍。证据2，医疗证明，证明目的：张玉在苏州市沧浪区启明心理咨询事务所就诊14次，费用10400元。证据3，医疗费清单，证明目的：2018年5月至2018年9月张玉的治疗费用10400元。证据4，转账记录，证明目的：张玉2018年5月19日支付8000元给苏州市沧浪区启明心理咨询事务所。 孙超、卢熔质证称，对该组证据的三性均不予认可，根据《中华人民共和国民法总则》第24条的规定，不能辨认或者不能完全辨认其民事行为的成年人，其利害关系人或者组织应向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。而王晓芬提交的证据材料显示的是心理咨询事务所或人民医院门诊病例，该证据无法达到证明目的。 本院认证意见：因王晓芬对孙超、卢熔二审中提交的证据1、证据2真实性予以认可，本院对该两份证据的真实性予以认定，对该两份证据的证明目的，本院将结合予以论述。 本院二审另查明，王晓芬丈夫张玉于2019年1月25日13时03分通过微信告知孙超“孙总，你我约定协议是2018.10.20之前还掉不影响交易的贷款并过户。现在已经过了交易时间，并看到有装修贷等贷款影响交易，故你已违约成立。所以我目前本着友好协商处理原则提出解除协议决定，希望你尽快确定好跟我协商解除协议”等。孙超回复“我懂”、“我们主要在想钱”、“今天晚上给你答复”，后于当日20时04分答复称“就是我同意解除合同。但我现在因为过年确实没有钱拿，我在二月底之前把三万块定金转到你们卡上。你看可行”。张玉回复“具体，我到时候来拟一份解除合同的协议，然后我们碰头下协商下。然后白纸黑字下来”。双方还对其他事宜进行了商谈。 2019年1月28日18时46分，张玉通过微信向孙超发送“刚刚，口头说的，我来编辑成文字。2019年3月之前，还我3万定金，并愿意补偿1.5万装修钱，共计4.5万元，然后我将房产证和购房协议退还与你。届时购房协议自动无效。你看下，回复我下”，孙超于同日18时57分回复“是的”。 2019年4月15日，王映芝（王晓芬委托的合同签订人）通过微信告知卢熔“我姐现在很缺钱，她也不方便出面找你们要。所以委托我及时问你们要，我也没有天天催哦，都是按照协议到时间再找你的耶”。2020年2月14日，王映芝（王晓芬委托的合同签订人）通过微信告知卢熔“在不，我姐刚跟我说，你们开工后，每个月去你们店里收款5000。我三月份开始去收”。 2020年5月24日，王映芝（王晓芬委托的合同签订人）通过微信告知卢熔“我姐夫说剩3万7，你跟孙超核实下”、“总额就12.7万”，并将张玉与孙超上述2019年1月28日的微信截图发送给卢熔，同时称“如果没问题，我明天晚上去找你们，重新写张条子，然后昨晚的作废”，卢熔回复“好的”。 对于一审法院认定的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，王晓芬与孙超、卢熔之间的存量房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。合同附件三中明确“双方约定2018年12月20日前还清该房屋产权下的装修贷余款及其他款项，并正式签订房屋产权过户手续”，但双方并未如约办理过户手续。此后，2019年1月25日张玉（王晓芬丈夫）向孙超发送微信消息指出孙超、卢熔违约并要求解除合同，孙超也明确同意解除，至此双方之间的存量房买卖合同及补充协议已经解除。 合同解除后，2019年1月28日张玉（王晓芬丈夫）与孙超就各自权利义务达成新协议即孙超、卢熔在2019年3月之前返还30000元定金并补偿15000元装修款，这是双方对自身权利义务的处分，孙超、卢熔应当向王晓芬支付该45000元。另根据法律规定，合同解除的，应当返还依据合同取得的财物，孙超、卢熔就此取得的100000元首付款也应当予以返还。孙超、卢熔已经实际支付18000元，故本院认定孙超、卢熔还应当向王晓芬支付127000元。现王晓芬起诉要求孙超、卢熔支付上述金额之外的其他款项，因双方已经达成新的协议，双方之间的存量房买卖合同及补充协议的权利义务已经终止，王晓芬再依据存量房买卖合同及补充协议主张违约金及损失赔偿等缺乏依据，本院不予支持。 本案中，王晓芬与张玉是夫妻关系，王晓芬签订合同的行为及张玉解除合同、订立新协议的行为均系对夫妻共同财产的处分，通过王映芝与卢熔的微信聊天记录可知，王晓芬对于张玉出面解除合同、订立新协议是明知并认可的，张玉上述意思表示系王晓芬与张玉夫妻共同意思表示，现王晓芬对此不予认可，本院不予采信。王晓芬称张玉存在认知障碍进而无行为能力，但其提交证据不足以证明张玉属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，本院对此不予采信。王晓芬称张玉与孙超2019年1月28日订立的新协议存在重大误解、显失公平的情形，主张该协议应予撤销没有事实和法律依据，不予支持。 孙超、卢熔上诉称案涉争议的100000元是借款而非首付款，本院认为，该100000元条据虽名为“借条”，但与双方之间补充协议中“乙方自愿将首付款借给甲方还款（甲方并出具借条）”的约定相吻合，一审法院认定该笔款项为首付款，并无不当，孙超、卢熔该上诉理由不能成立。 综上，孙超、卢熔的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初3490号民事判决； 二、确认王晓芬与孙超、卢熔签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》于2019年1月25日解除； 三、孙超、卢熔于本判决生效之日十日内向王晓芬支付127000元； 四、驳回王晓芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7268元，减半收取为3634元，由王晓芬负担2470元，由孙超、卢熔负担1164元；二审案件受理费6025元，由孙超、卢熔负担4110元，王晓芬负担1915元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月十五日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。