北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41395号原告（反诉被告）：北京鸿毛餐饮有限公司，住所地北京市海淀区上地三街**金隅嘉华大厦**首层。法定代表人：张宝瑞，总经理。委托诉讼代理人：何志刚，男，1976年3月15日出生，汉族，北京鸿毛餐饮有限公司副总经理。被告（反诉原告）：北京利晖房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园南里**。法定代表人：陈永栽，董事长。委托诉讼代理人：秦玉斐，北京劭和明地律师事务所律师。委托诉讼代理人：董雪微，北京劭和明地律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鸿毛餐饮有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京利晖房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人何志刚，被告之委托诉讼代理人董雪微、秦玉斐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原、被告于2013年8月9日签订的《商铺租赁合同》、于2018年8月14日签订的《租赁合同之补充协议（十一）》于2020年1月23日解除；2.要求被告退还原告押金95069.57元。事实和理由：2013年8月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区甘露园南里X号朝阳园X号楼X-X号商铺（以下简称涉案商铺）出租给原告用于经营餐饮，租期自2013年8月15日至2018年8月14日。该合同正常履行完毕。2018年8月14日，双方签订《租赁合同之补充协议（十一）》，约定原告继续承租涉案商铺至2021年8月14日。2020年1月20日，因新冠肺炎疫情爆发，涉案商铺被迫闭店并停止营业。2020年3月16日，原告向被告出具《关于终止房屋租赁关系的函》，载明疫情爆发后，涉案商铺一直处于停业状态，且因各地疫情防控要求，餐饮员工无法返回上班，故原告已无法履行双方签订的租赁合同。因本次疫情属于不可抗力，根据原合同第13条，原告要求双方租赁关系于2020年1月22日涉案商铺停业之日终止，被告退还已付押金。2020年3月17日，被告函复原告，表示不同意解除合同、退还押金。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。疫情爆发后，北京市从未禁止餐饮场所营业，餐饮行业可通过外卖方式经营，疫情防控措施亦不会影响餐厅员工返京上班。2020年4月，北京市餐厅普遍可以堂食，在剩余合同期限内，原告可以正常营业，合同目的仍然可以实现。疫情影响的是就餐人数及餐厅收益的多少，并非涉案商铺能否营业的问题，被告曾提出将2020年2月租金减半的意见，但原告予以拒绝。综上，原告不享有合同的单方解除权，合同应当继续履行。根据原合同第14.2条，如承租人违约，出租人有权没收保证金，不予退还，故被告不同意退还保证金。另外，被告提出反诉，反诉请求：1.要求继续履行原、被告于2013年8月9日签订的《商铺租赁合同》、于2018年8月14日签订的《租赁合同之补充协议（十一）》；2.要求原告向被告支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的房屋租金108000元、物业管理费42240元、宣传推广费8448元；3.要求原告向被告支付迟延支付房屋租金、物业管理费、宣传推广费的滞纳金53715.89元（暂计至2020年8月31日）；4.要求原告向被告赔偿违约金75120元（按照2019年至2020年期间的租金及物业管理费标准计算，租金为18000元/月，物业管理费7040元/月）；5.要求原告向被告支付补缴租金329647.06元；6.要求原告向被告支付律师费15000元。反诉理由如下：原告在租期未届满时擅自提前终止合同并拒付租金，严重违反合同约定，故被告提起反诉要求原告支付欠付租金并支付滞纳金、违约金、优惠减免租金及律师费。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。本次疫情造成原告无法实际经营，原告解除合同系基于不可抗力，故租赁合同应当无责解除，被告无权主张相应的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月9日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，商铺用途为经营餐饮，品牌鸿毛饺子，店铺名称鸿毛饺子。租赁期限自2013年8月15日起至2018年8月14日止。乙方应于签订本合同前一次性支付甲方履约保证金95069.57元。甲方因向乙方催讨租金、能源费、排污费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），以及因乙方引起的一切损失均由乙方承担，甲方有权把该等损失当作债权向乙方追讨。乙方未按本合同约定缴纳租金、物业管理费、宣传推广费等费用的，应当承担应付未付款项日千分之3的滞纳金。逾期缴纳达30日，甲方有权解除本合同，甲方有权没收保证金，乙方承担上述滞纳金至甲方通知解除本合同之日止，且同时乙方向甲方缴纳相当于三个月租金和物业管理费的违约金。甲乙双方约定本合同的不可抗力仅限于战争以及地震、洪水、火山爆发、火灾、水灾、瘟疫等自然灾害及政府宣布进入紧急状态等情况。甲乙双方中的任何一方因不可抗力影响而无法履行或被迫延期履行本合同义务的情况下不应视为违约，其相关责任应视不可抗力的影响程度而得到部分或全部免除。2013年10月16日至2017年9月30日期间，原、被告陆续签订十份补充协议，主要内容系对于涉案商铺租金减免的约定，其中，双方在2017年9月30日签订的《租赁合同之补充协议（十）》中约定：如原告违反本补充协议或之后有任何违约情况发生，甲方有权收回给予的乙方的所有优惠，乙方需按照双方于2013年8月9日签订的原合同约定的租金价格标准补缴租金，并承担其他责任。2018年8月14日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《租赁合同之补充协议（十一）》约定：双方同意对涉案商铺续租至2021年8月14日，并对原租赁合同部分条款进行变更，2018年8月15日为续租期间的租金起始日，总月营业额低于或等于150000元时，月租金为18000元；续租期间物业管理费始交日变更为2018年8月15日，每月物业管理费为7040元；续租期间宣传推广费始交日变更为2018年8月15日，每月宣传推广费为1408元。本协议为原合同不可分割的一部分，如有冲突，以本协议约定为准。除上述修订外，原合同中其他条款维持不变，并继续有效。上述合同签订后，被告按时交付涉案房屋，原告按时支付了履约保证金95069.57元及2013年8月15日至2020年2月29日期间的全部租金、物业管理费、宣传推广费。此后原告未再支付后续租金。2020年1月20日，涉案商铺闭店，此后一直没有继续经营。原告称其闭店原因为当时临近春节，原告决定店面放假6天，原计划于2020年1月26日复工，结果疫情爆发导致店面一直无法正常营业。2020年3月16日，原告向被告出具《关于终止房屋租赁关系的函》，主要内容为：新冠肺炎疫情爆发后，自2020年1月22日该餐厅一直处于停业状态，且因各地疫情防控要求，餐厅员工无法返回上班，合同已无法继续履行。本次疫情性质属于不可抗力，原告提出自2020年1月22日停业之日起终止租赁合同，被告退还原告押金95069.57元。2020年3月17日，被告向原告出具回函，主要内容为：不同意解除租赁合同。倘原告未经被告书面同意而单方提前作撤场安排，则被告会追究违约责任。望原告仍能继续履行租赁合同。2020年9月2日，原告将全部物品从涉案商铺搬离，被告自当日彻底收回涉案商铺。经询，原告称其于2020年3月16日曾派人前往涉案商铺搬离物品，但被物业公司阻拦，原告当时联系被告总经理，被告明确表示不同意原告搬离物品。被告称原告在闭店后确实联系过其员工要求搬离物品，但由于合同不具备解除条件，被告未同意原告搬离物品。庭审中，被告称原告迟延支付租金等费用构成违约，故要求其补缴此前优惠的租金费用并要求原告支付律师费。原告就其主张提交《民事诉讼委托代理合同书》及律师费发票一份佐证，其中，《民事诉讼委托代理合同书》载明“一审阶段律师代理费为15000元，甲方于合同生效之日起十五日内向乙方支付10000元，在一审程序终结后收到裁判文书十五日内，甲方向乙方支付5000元”，发票载明的金额为10000元。另，本院于2020年6月9日将起诉状副本送达被告。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告以新冠肺炎疫情导致涉案商铺无法继续经营使用为由要求解除合同，本院认为，第一，新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但并不能导致双方之间的合同无法继续履行，仅是导致疫情严重时期合同履行存在困难；第二，《商铺租赁合同》约定的不可抗力条款适用的前提条件是战争以及地震、洪水、洪水爆发、火灾、水灾、瘟疫等自然灾害及政府宣布进入紧急状态等情况，而新冠肺炎疫情的影响只是暂时性的，并不属于自然灾害或政府宣布进入紧急状态的情形。综上，原告援引新冠肺炎疫情因素主张解除合同，没有依据，本案应视为原告提前退租，构成违约。鉴于原告已于2020年3月16日向被告明确表示不继续履行合同，尽管被告不同意解除合同，但考虑到涉案商铺自2020年1月20日起即闭店并不再经营，继续履行合同对合同双方均无益，故本院认定涉案合同于本案起诉状副本送达被告之日即2020年6月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告自2020年1月20日起即不再使用涉案商铺，其亦于2020年3月16日向被告书面表示不再继续履行合同，被告应当负有防止损失扩大的义务，故本院认定原告需支付2020年3月1日至2020年3月16日期间的租金、物业管理费及宣传推广费，被告要求原告支付后续租金，于法无据，本院不予支持。因合同约定承租人违约，出租人有权没收履约保证金，故本院对原告要求被告退还履约保证金的请求不予支持。被告主张律师费，具有合同依据，但应以实际发生的金额为限，故本院认定原告向被告支付律师费10000元。被告主张违约金和滞纳金，有事实依据，但考虑到疫情对原告经营造成的影响，本院以被告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对上述费用的金额酌情予以认定。关于补缴租金一节，因租金优惠均发生在涉案商铺续租前，现原租赁合同的租期已届满，双方的合同权利义务均已履行完毕，被告以原告在续租合同过程中存在违约行为为由要求原告补缴租金，缺乏事实和法律依据，亦违反诚实信用原则，本院对被告该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京鸿毛餐饮有限公司与被告（反诉原告）北京利晖房地产开发有限公司于二〇一三年八月九日签订的《商铺租赁合同》、于二〇一八年八月十四日签订的《租赁合同之补充协议（十一）》于二〇二〇年六月九日解除；二、原告（反诉被告）北京鸿毛餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京利晖房地产开发有限公司二〇二〇年三月一日至二〇二〇年三月十六日期间的租金、物业管理费、宣传推广费共计一万八千八百零七元；三、原告（反诉被告）北京鸿毛餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京利晖房地产开发有限公司律师费一万元；四、原告（反诉被告）北京鸿毛餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京利晖房地产开发有限公司违约金二万五千元；五、驳回原告（反诉被告）北京鸿毛餐饮有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京利晖房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6061元，由原告（反诉被告）北京鸿毛餐饮有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5061元，由原告（反诉被告）北京鸿毛餐饮有限公司负担573元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京利晖房地产开发有限公司负担4488元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二〇年十月九日书记员 辛丽颖