成都市武侯区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0107执异337号 异议人（案外人）:董钢，男，1970年3月8日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张燕茹，四川天作律师事务所律师。 申请执行人：马雪飞，男，1991年12月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：魏世翔，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被执行人：肖涛，男，1975年4月17日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李哲，四川发现律师事务所律师。 被执行人：肖莉，女，1970年12月1日出生，汉族，住成都市金牛区。 本院在执行（2017）川0107执行1051号申请执行人马雪飞与被执行人肖涛、肖莉借款合同纠纷一案过程中，异议人董钢对本院执行位于都江堰市房屋（商业，权0287323，建筑面积107.97平方米，以下简称案涉房屋）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人董钢称，肖涛及四川博雅思房地产开发有限公司（以下简称博雅思公司）投资开发天域·青城项目有合法依据，依法取得建设用地指标并取得《村镇规划建设许可证》，其投资建房行为合法有效，其将开发建设的天域·青城项目房屋进行销售亦是合法行为。在法院查封前，异议人即已签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定分三次支付了房款合计361404元，且已装修完毕入住，合法占有案涉房屋。案涉房屋未办理过户登记手续系被执行人导致，且本案执行依据：（2016）川0107民初3308号及（2016）川01民终7112号民事判决并未判定马雪飞对案涉房屋享有抵押优先受偿权，即使马雪飞现在对案涉房屋主张抵押权优先受偿权，也已经超过了法院对实现抵押权优先受偿的保护期。故请求中止对位于都江堰市天域·青城二期2栋2单元1楼2号房产（原房号：5栋2单元1层2号）的拍卖执行。 申请执行人马雪飞称，1.案涉房屋登记在肖涛名下，肖涛作为被执行人，马雪飞有权对其财产申请执行；2.案涉房屋的《灾后房屋联建协议》及《村镇建设规划许可证》都是以肖涛的名义办理的，与博雅思公司无关，博雅思公司对案涉房屋不享有权利，无权将案涉房屋对外出售；3.异议人提交的《房屋买卖合同》上载明的房屋与案涉房屋不一致；4.博雅思公司对外销售房屋不具有商品房销售应具备的手续，故《房屋买卖合同》应属无效。 被执行人肖涛称，认可异议人的申请，申请人所属的房屋未办理过户登记系工作人员操作失误导致。 本院查明，本院于2016年3月30日受理马雪飞与肖涛、肖莉借款合同纠纷一案，于2016年6月3日作出（2016）川0107民初3308号民事判决，判决：一、肖涛、肖莉归还马雪飞借款本金3824449元；二、肖涛、肖莉支付马雪飞截止2015年4月7日的欠息20063元；三、肖涛、肖莉支付原告马雪飞借款利息，利息的计算方法为：以借款本金3824449元为基数，从2015年4月8日始按月利率2%计算至本金付清之日止；四、肖涛、肖莉支付马雪飞为实现债权的律师费150000元；五、马雪飞有权对肖涛位于四川省都江堰市房屋（权0227157）、四川省都江堰市四组51号附1号3栋1单元3层3号房屋（权0227159）、四川省都江堰市四组51号附1号8栋1单元3层6号房屋（权0227164）、四川省都江堰市四组51号附1号10栋1单元1层2号房屋（权0226613）、四川省都江堰市四组51号附1号10栋1单元3层3号房屋（权0227129）、四川省都江堰市四组51号附1号10栋1单元3层4号房屋（权0227154）、四川省都江堰市56、57号2栋1单元3层3号房屋（权0287333）、四川省都江堰市56、57号2栋2单元3层3号房屋（权0287326）、四川省都江堰市56、57号2栋1单元3层4号房屋（权0287331），以折价或者以拍卖、变卖的价款在前述第一、二、三、四项确定的债权范围内优先受偿；六、驳回马雪飞的其他诉讼请求。肖涛不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2017年1月12日作出（2016）川01民终7112号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2017年2月14日，马雪飞申请强制执行，本院作出（2017）川0107执1051号执行裁定，于2017年3月23日将案涉房屋予以查封。 另查明，一、2009年6月20日，都江堰市村民委员会、都江堰市第四农业合作社（联建方、甲方）与肖涛（投资方、乙方）签订《灾后房屋联建协议》，约定：“一、乙方定额向甲方支付714万元……甲方应当负责将受灾群众房屋宅基地进行整合后，向乙方提供不低于约4200平方米建房指标，由乙方用于旅游项目建设，乙方所建房层的所有权归乙方所有，由乙方负责处理，甲方向乙方提供10500平方米的建筑面积，土地指标内涉及的房屋及地上附着物拆迁、拆除、补偿、人员安置等及由甲方负责并承担全部费用。迁坟外计费用……”其后，2009年11月，都江堰市大观镇人民政府颁发《村镇规划建设许可证》，载明“建设者名称（姓名）：农：徐永长等10户；联：肖涛等21户。建设地点：滨江村四组。建设性质：异址联建；使用性质：旅游。” 二、2011年3月18日，博雅思公司（出卖人）与董钢（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定董钢购买位于都江堰市天域·青城项目5幢2单元1层2号房；建筑面积109.07平方米；房屋总价款为520000元；付款方式为分期付款。该合同附件二约定分期付款的方式为买受人分三次付款：第一次付款：买受人应当在合同签订后当日支付总房款的30%，即156000元；第二次付款：买受人应当在合同签订后于2011年6月30日前支付总房款的60%，即312000元；第三次付款：买受人应当在该房屋取得权属证明支付总房款的10%，即52000元。同日，董钢向博雅思公司支付购房款156000元。2011年12月13日，董钢向博雅思公司支付购房款150000元。2012年5月29日，董钢签署《“天域青城”业主手册》及《防火责任书》。同日，董钢与博雅思公司就“天域青城”项目2栋2单元1楼2号物业升级改造工程施工事项进行协商，并签署《房屋变更协议书》。2012年6月13日，董钢向博雅思公司支付房屋改造款55404元。 再查明，一、经执行法官实地核实，董钢与博雅思公司签订《房屋买卖合同》约定购买的都江堰市天域·青城项目5幢2单元1层2号房屋系本院于2017年3月23日查封的位于都江堰市房屋（商业，权0287323，建筑面积107.97平方米。 二、肖涛为博雅思公司的法定代表人。肖涛的委托诉讼代理人陈述《房屋买卖合同》由博雅思公司而非肖涛签订的原因在于个人无法作为开发主体，案涉房屋所在小区的开发主体为博雅思公司，肖涛对博雅思公司对外销售案涉房屋的行为知情并予以认可。 三、在本院（2020）川0107执异181号案件听证中，肖涛的委托诉讼代理人陈述：“肖涛给申请人办抵押的时候，是因为工作人员的失误，没有把已经销售的房子剔除出来。” 四、本院（2017）川0107执1051号执行裁定对案涉房屋的查封到期后，遂向都江堰市不动产登记中心送达协助执行通知书及（2017）川0107执1051号之四执行裁定书，请求继续查封案涉房屋，都江堰市不动产登记中心在我院送达回证中备注栏注明“我市正在开展违建别墅问题清查整治工作，目前暂停全市范围内农村联建房不动产登记相关手续办理，被查房屋或属于农村联建，暂不予办理”。后经我院多次催促，都江堰市不动产登记中心告知本案执行法官案涉房屋的查封条件已具备，故依据此前送达的执行裁定将案涉房屋予以查封。执行法官将此事告知了董钢，董钢遂向本院提出执行异议。 本院认为，《灾后房屋联建协议》的主体及《村镇规划建设许可证》载明的建设者虽为肖涛，但肖涛系博雅思公司的法定代表人，后案涉房屋由博雅思公司建设并销售，肖涛对博雅思公司与董钢签订《房屋买卖合同》知情并予以认可，故董钢有权依据《房屋买卖合同》提出排除执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2017年3月23日将案涉房屋予以查封，在《房屋买卖合同》签订及案涉房屋交付之后。虽案外人董钢未将购房款支付完毕，但其已按合同约定支付部分款项，且其承诺愿意将剩余房款按人民法院的要求交付执行。此外，案涉房屋现登记在被执行人肖涛名下。虽产权尚未过户登记至案外人董钢名下，但导致一直未能办理产权过户登记的原因在于被执行人肖涛给申请执行人马雪飞办理抵押登记时，因肖涛一方的原因导致案涉房屋被办理抵押登记，故属于非异议人自身原因导致未能办理过户登记。因此，异议人董钢的权利能够排除执行，对其中止执行案涉房屋的异议请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人肖涛名下位于四川省都江堰市的房屋（权0287323）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘潺潺 审判员  郭 佳 审判员  李小卫 二〇二〇年十月三十日 书记员  罗 艳