吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初2571号 原告：吉林银行股份有限公司吉林吉营支行，住所地吉林省吉林市。 代表人：齐志勇，行长。 委托诉讼代理人：时维庆，男，该行工作人员。 委托诉讼代理人：李雨徽，女，该公司职员。 被告：姜美龄，女，1989年11月20日出生，住吉林市。 被告：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林市昌邑区。 法定代表人：刘湃，总经理。 原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行（下称吉林银行吉营支行）与被告姜美龄、吉林省兴田置业有限公司（下称兴田公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林银行吉营支行的委托诉讼代理人时维庆、李雨徽到庭参加诉讼，被告姜美龄、兴田公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林银行吉营支行向本院提出诉讼请求：1.判令姜美龄清偿借款本金287176.82元，利息34311.26元（计算至2019年12月21日），以上合计321488.08元，及自2019年12月22日起至借款本息付清之日止的利息、复利及罚息，按《个人房屋按揭借款合同》约定标准计算；2.判令兴田公司对姜美龄欠付的全部借款本息承担连带保证责任；3.判令吉林银行吉营支行对位于吉林市房屋及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月7日，吉林银行吉营支行与姜美龄、兴田公司签订《个人房屋按揭借款合同》，借款合同约定姜美龄借款金额为29万元，借款期限自2014年1月7日起至2034年1月7日止，还款方式为等额本息，每月还款日直接扣划还款，借款用途为购买房产，借款年利率6.55%，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%，对借款人不能按期支付的利息，借款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。违约责任为借款人逾期归还借款本息，应提前偿还全部借款、利息和罚息。借款合同另约定，借款人以借款合同项下借款资金所购房屋作为抵押，自借款合同生效之日起至抵押房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续之日止，兴田公司对姜美龄所有应付款项承担连带给付责任（即阶段性担保）。借款合同签订后，吉林银行吉营支行依约将上述借款发放至兴田公司银行账户。借款合同履行期间，姜美龄未如约清偿借款本息，吉林银行吉营支行多次催收未果。截至2019年12月21日，姜美龄拖欠借款本息321488.08元。吉林银行吉营支行为维护合法权益，诉至法院。 姜美龄、兴田公司未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明：2014年1月7日，姜美龄（借款人、甲方）与吉林银行吉营支行（贷款人、乙方）、兴田公司（保证人、丙方）签订个人房屋按揭借款合同，约定：乙方根据甲方的申请向甲方发放借款金额29万元；借款期限自2014年1月7日起至2034年1月7日止，实际放款日以借据为准；借款年利率6.55%；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利；如遇中国人民银行调整基准利率，则合同项下的合同借款利率自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照当时的基准利率浮动；甲方已向乙方足额支付首付款124286元；甲方授权乙方在经审查同意发放借款后，将借款划入兴田公司在吉林银行吉营支行开户的账户；还款方式为等额本息还款；扣款方式为委托扣款，委托账户名为姜美龄；借款担保为抵押加保证，对甲方取得该房屋的所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供连带责任保证；本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的房屋，建筑面积为53.29平方米，单价7774.18元，总价或评估价为414286元，抵押率为70%；保证期间为合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将房屋他项权证及其他有关资料交乙方持有之日止；违约情形包括甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息及甲方未按本合同约定及时偿还借款本息等；发生违约情形时，乙方有权采取按照本合同的规定计收罚息和复利，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款、利息和罚息，或以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部借款、利息和罚息，或要求丙方履行保证责任，要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失；借款采用受托支付形式。合同还约定了其他权利义务。 2014年1月9日，抵押房屋（位于吉林市商住楼、建筑面积53.29平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。 2014年3月26日，吉林银行吉营支行按照姜美龄签订的个人贷款支付委托书发放贷款29万元。在借款合同的履行过程中，姜美龄仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息。截至2019年12月21日，姜美龄尚欠借款本金287176.82元，利息29407.77元，罚息2214.88元，复利2688.61元。上述款项经吉林银行吉营支行催收未果，于2020年7月10日向本院提起诉讼。 认定上述事实的证据有：个人房屋按揭借款合同、承诺书、房屋预告登记证明、吉林银行个人贷款提款申请书、吉林银行个人贷款支付委托书、吉林银行个人借款凭证（附零售贷款业务出账通知书）、对公账户对账单（兴田公司）、银行信息系统查询表。 本院认为，姜美龄与吉林银行吉营支行、兴田公司签订的个人住房按揭借款合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。吉林银行吉营支行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。姜美龄未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。姜美龄以其购买的房屋为其借款提供抵押担保，并办理房屋预告登记，吉林银行吉营支行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。因姜美龄尚未取得所购买房屋的所有权证并办理完毕抵押登记，尚处于双方约定的保证期间，故兴田公司应按合同约定承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告姜美龄于本判决生效后七日内偿还原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行借款本金287176.82元，利息29407.77元，罚息2214.88元，复利2688.61元（利息、罚息及复利计算至2019年12月21日，自2019年12月22日起借款本金287176.82元的利息、罚息、复利按《个人房屋按揭借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）； 二、被告姜美龄逾期不履行第一项确定的义务，原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行有权以被告姜美龄所抵押的房屋（位于吉林市商住楼、建筑面积53.29平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿； 三、被告姜美龄逾期不履行第一项确定的义务，由被告吉林省兴田置业有限公司承担连带保证责任。被告吉林省兴田置业有限公司承担保证责任后，有权向被告姜美龄追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费8369元（案件受理费6122元、保全费2127元、公告费120元）由被告姜美龄、吉林省兴田置业有限公司共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李 晶 人民陪审员  刘琳琳 人民陪审员  王 师 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  张 雷