福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申3112号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沈诵庆，男，1947年4月8日出生，台湾地区居民，住福建省厦门市思明区。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沈林珠凤，女，1954年8月26日出生，台湾地区居民，住福建省厦门市思明区。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：厦门市博士物业管理有限公司。住所地：福建省厦门市思明区仙岳路****。 法定代表人：范忠应,总经理。 委托诉讼代理人：林春梅，福建翔联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄勇宾，福建翔联律师事务所律师。 原审第三人：厦门祺泰物业管理有限公司。住所。住所地：福建省厦门市思明区莲前西路****div> 法定代表人：陈梅峥，执行董事兼总经理。 再审申请人沈诵庆、沈林珠凤因与被申请人厦门市博士物业管理有限公司（下称博士公司）及原审第三人厦门祺泰物业管理有限公司（下称祺泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终4786号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 沈诵庆、沈林珠凤申请再审称：一、本案一审庭审笔录已载明博士公司对其主张的物业服务没有提供证据证明。二、二审法院进行了实地调查，但是没有制作勘验笔录，也没有拍照、拍摄视频存证并提交双方质证。案涉小区没有绿地，可以证明博士公司提供的巡逻记录载明其对绿地进行巡逻与事实不符，有关合同、发票及转账记录等仅能证明博士公司为住宅区域安装了门禁，并不能证明长达6年多的物业服务合同的服务内容。三、原一、二审判决违背讼争房屋的客观物理状态，虚构出讼争房屋内部的公共区域，再把博士公司提供的物业服务限定于该虚拟的内部公共区域，与事实不符。综上，请求撤销原一、二审判决，改判驳回博士公司的全部诉讼请求。 博士公司提交意见称：原审判决合法合理，公平公正。一、博士公司在一审中已提交包括保安巡查记录、绿化、公共区域的维修保养、电梯维护、物业服务选聘合同、代缴水电费的票据等证据证明包括沈诵庆、沈林珠凤在内的业主均确认博士公司是嘉莲大厦的物业管理公司。二、沈诵庆、沈林珠凤认为原审判决虚构讼争房屋不存在的物理空间帮助博士公司胜诉是错误的，本案的争议焦点应当是沈诵庆、沈林珠凤的房产是否属于博士公司提供物业管理服务的范围。博士公司已提交充分的证据证明其是嘉莲大厦合法的物业管理公司，沈诵庆、沈林珠凤作为业主理应按照合同约定交纳相关费用。三、二审判决后，沈诵庆、沈林珠凤已经主动履行了判决书载明的义务，说明其已认可二审判决，现又申请再审属自相矛盾。综上，请求驳回沈诵庆、沈林珠凤的申请再审。 祺泰公司未提交答辩意见。 再审审查阶段，各方均未提交新证据，对原一、二审查明的事实本院予以确认。 本院认为：本案申请再审阶段需要审查的问题为沈诵庆、沈林珠凤是否应当向博士公司缴纳物业管理费、公共维修金、公摊水费及相应的金额，分析认定如下： 第一关于沈诵庆、沈林珠凤名下的一层102单元是否属于博士公司的管理服务范围。根据原一、二审查明的事实，嘉莲大厦的规划项目名称原为嘉莲东幢大厦，规划许可信息为：总用地面积为6385.5平方米、总建筑面积为54638平方米。嘉莲大厦业委会委员代表业委会根据业主大会的决议与博士公司签订的《物业管理服务委托合同》确定了物业名称和占地面积，即物业名称是嘉莲大厦，物业用途是商住两用综合大厦，占地面积6665.952平方米，总建筑面积为54897.57平方米。可见合同约定的物业服务小区与嘉莲大厦规划许可的信息基本相符，嘉莲大厦住宅区域和裙楼商场区域的公共场所、设施设备不可分割，一层建筑物外、红线内的公共区域由全体业主共同使用，小区各个区域的消防设施设备、窨井等均属于大楼共有设施，由全体业主共同使用，以上共有共用关系难以割裂，可以确认合同约定的物业服务小区就是嘉莲大厦的全部物业，包括沈诵庆、沈林珠凤名下的一层102单元。 第二关于博士公司是否有权依据案涉《物业管理服务委托合同》约定的收费标准向沈诵庆主张相关费用。根据一、二审查明的事实，嘉莲大厦多数业主通过表决的形式同意选聘博士公司作为嘉莲大厦的物业管理企业及物业服务收费标准，表决结果经嘉莲街道办、莲秀居委会等单位见证。2012年10月22日，嘉莲大厦业委会委员代表业委会根据业主大会的决议与博士公司签订了《物业管理服务委托合同》，后又分别于2013年11月1日、2014年4月25日、2014年12月25日、2015年12月25日、2016年6月30日五次续签了合同，目前的物业管理服务期限至2018年12月31日止。合同约定了双方的权利义务；约定物业服务费采用包干制，博士公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费、公共维修金、代收代缴水电费及水电公摊费用；约定了管理费、公共维修基金等的收费标准，公摊电费、水费据实结算；约定有关物业服务费用实行酬金制，即物业公司所收取的物业服务资金属于全体业主所有。2016年7月29日，嘉莲大厦业委会决议裙楼商场业主或使用人应恢复缴费，否则采取法律途径解决。可见嘉莲大厦业委会委员代表业委会与博士公司签订的《物业管理服务委托合同》程序合法、内容未违反法律、法规的强制性规定，应当对嘉莲大厦的全体业主产生约束力。物业服务在物的管理方面主要就是针对小区公共区域、公共设施设备等进行，自然也包括一层公共区域的物业管理，一层业主或使用人作为直接受益者理应按照合同约定支付相关费用。沈诵庆、沈林珠凤辩称一到四层裙楼商场店面属于独立的物业管理小区没有事实依据，其关于一层业主不使用或极少使用电梯等因素均不是其不承担物业管理费和不缴纳公共维修费用的正当理由。沈诵庆、沈林珠凤主张已向祺泰公司支付管理费用，但其与陈梅峥（代表祺泰公司）签订的物业管理协议并未获得业主大会、业委会的认可，即使其二人向祺泰公司交纳了管理费、公共维修金等费用，也属于与祺泰公司之间的内部事务，不能作为拒绝向整个小区的物业管理企业支付管理费用、公共费用的依据。 第三关于博士公司是否实际履行了案涉《物业管理服务委托合同》。沈诵庆、沈林珠凤在一、二审中均抗辩博士公司未提交证据证明其已实际履行合同义务。根据一、二审查明的事实，2012年10月22日，嘉莲大厦业委会委员代表业委会根据业主大会的决议与博士公司签订了《物业管理服务委托合同》，该合同约定：合同期满后，多数业主反映服务良好，可以续签合同。后双方分别于2013年11月1日、2014年4月25日、2014年12月25日、2015年12月25日、2016年6月30日五次续签了合同，嘉莲大厦业委会以续约的形式认可了博士公司提供的物业管理服务符合合同约定。此外，沈诵庆、沈林珠凤也确认消防设施设备有维护更新，其二人还通过祺泰公司的法定代表人向博士公司缴纳公摊电费，博士公司也提供了为嘉莲大厦更换门禁系统的合同和发票等证据证明其提供了相应的管理服务。一、二审法院综合上述情况认定博士公司确实对一层室外小区公共场所、设施设备进行物业管理服务并无不当。 第四关于沈诵庆、沈林珠凤应当缴纳的各项费用金额。首先，关于物业管理费，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不予支持。在博士公司为嘉莲大厦提供物业管理服务期间，沈诵庆作为小区业主应当按照合同约定缴纳相关费用。一审法院综合考虑嘉莲大厦业委会和博士公司均明知祺泰公司实际管理嘉莲大厦一层商场及沈诵庆、沈林珠凤与博士公司、嘉莲大厦业委会就物业管理长期有争议未妥善解决等因素，酌定沈诵庆、沈林珠凤向博士公司支付70%的物业管理费，且不必支付拖欠费用之利息并无不当。其次，关于房屋公共维修金，公共维修基金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，案涉《物业管理服务委托合同》中亦约定该费用由物业管理企业代收代管，且约定了具体的收费标准，博士公司该项主张有事实和法律依据，一、二审法院予以支持并无不当。第三，关于公摊水费，博士公司要求沈诵庆、沈林珠凤缴纳2016年1月至2017年12月期间的公摊水费，但其仅提供了2018年3月28日缴交水费的发票两张，不足以证明沈诵庆、沈林珠凤该期间应当缴交的水费金额，二审法院以证据不足为由改判驳回博士公司该项诉讼请求并无不当。 综上，再审申请人沈诵庆、沈林珠凤的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回沈诵庆、沈林珠凤的再审申请。 审判长 陈 蔚 审判员 谢德森 审判员 陈顺利 二〇二〇年十月十六日 书记员 林 娟 附：本案所适用主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。