北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13344号原告：何杨，男，1985年3月10日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：张健，北京东舜律师事务所律师。被告：北京郑远元修脚服务有限公司，住所地北京市海淀区清景园**楼**12-1。法定代表人：鲁世保，经理。委托诉讼代理人：张杰，男，该公司职员。原告何杨与被告北京郑远元修脚服务有限公司（以下简称郑远元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何杨的委托诉讼代理人张健，被告郑远元公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何杨向本院提出诉讼请求如下：1．判令原被告之间签订的《租赁合同》解除；2．判令郑远元公司支付原告房屋租金2万元（2020年3月9日至2020年4月8日）；3．判令被告支付原告违约金24万元；4．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2018年6月25日签订房屋租赁合同。合同约定，原告出租位于北京市丰台区星河苑1号院1号楼底商。房屋租期限为2018年6月25日至2023年3月9日。被告使用该房屋用于修脚、足疗服务。2020年4月4日原告发现，被告未经原告允许，擅自撤离经营场所。经原告追问得知被告不再此地经营。原告认为，根据双方签订的《租赁合同》约定，“承租方因个人原因中途退租，应提前三个月告知出租方；如擅自撤离，承租方应按合同当年租金标准的一倍向出租方支付违约金”。故此，为维护原告的合法权益诉至贵院。被告郑远元公司辩称：答辩人无需支付违约赔偿,请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。答辩人2018年8月26日与原房东张友签订的租赁合同因为不可抗力已经解除,而且合同解除并未给被答辩人造成损失,被答辩人起诉要求答辩人支付违约金明显无事实和法律依据,而且显失公平,人民法院应当依法予以驳回。一、虽然《租赁合同》约定的租赁期限为2018年6月25日至2023年3月9日,但是2020年1月开始,因为“新冠疫情”的爆发,答辩人承租房屋用于修脚服务的合同目的不能实现,无法正常开店经营。由于出现不可抗力,答辩人多次主动找被答辩人协商减免房租的事情,但均没有结果。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,因不可抗力致使合同目的不能实现的,当事人可以解除合同。同时,在协商减免房租未果的情况下,答辩人没有继续支付房租,已经表明了答辩人要解除《租赁合同》的意愿。同时,根据最高人民法院2020年5月15日发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第5条的规定，承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租适合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。所以,双方之间的《租赁合同》在双方就减免降租没有达成一致的时候已经因不可抗力解除,并且答辩人无需向被答辩人支付违约金。二、双方签订的《租赁合同》中虽然约定了不能提前退租,但是因为疫情导致履行《租赁合同》出现了新的情况,继续履行必将对答辩人造成不公平待遇。根据《民法总则》第一百八十条的规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。同时,答辩人在搬离之前已经告知了被答辩人,而且在短时间内将租赁房屋腾空以方便被答辩人继续使用,答辩人主动并尽可能减少被答辩人损失,而且实际上并未给被答辩人造成损失,因此答辩人无需支付任何违约赔偿。三、违约金是为了保护守约方因为违约方的违约行为遭受损失后能够得到赔偿而设定和约定的,在本案中答辩人履行了通知义务和注意义务,没有给被答辩人造成实际损失,同时答辩人在签订租赁合同时还交了20000元押金,这部分押金被答辩人也没有退还给答辩。综上,答辩人因不可抗力无法继续履行合同,同时并未给被答辩人造成损失,请求人民法院依法驳回被答辩人的起诉。四、同意支付2020年3月9日至2020年4月8日的租金，但我方已经交付押金，主张以押金抵扣应付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证和证据交换。对当事人关于真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：《租赁合同》、《转租补充协议》、何杨中国建设银行个人活期账户交易明细、聊天记录、押金收条。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市丰台区星河苑XXX的不动产（房屋建筑面积376．85平方米）系北京市嘉祥工贸公司单独所有。2018年8月6日，出租方（甲方）张友与承租方（乙方）郑远元公司签订《租赁合同》。该《租赁合同》约定：第一条房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于丰台区星河苑XXX，建筑面积约90平方米。第四条租赁期限该房屋租赁期限自2018年6月25日起至2023年3月9日。第五条租金及支付方式1、该房屋年租金标准为人民币：24万元整。在该房屋租赁期内，该房屋年租金逐年递增3%（即第二年的租金在第一年承租该房屋的年租金基础上增加3%，第三年的租金在第二年承租该房屋的年租金上增加3%，以此类推）。2、房屋租金支付方式如下：乙方需在本合同签订之日后支付2018年6月25日至2019年3月9日租金。以后剩余租金每年支付一次，房屋租金采取先付后用的方式，乙方于上一期租金到期前15日向甲方交纳下一期租金。每年2月24日为交费日期：第一年2018年6月25日至2019年3月9日17万元、第二年2019年3月10日至2020年3月9日247200元3%7200元、第三年2020年3月10日至2021年3月9日254616元3%7416元……。3、乙方在签署本合同同时一次性向甲方交付押金为人民币贰万元整。4、在本合同结束时，乙方将所承租房屋与甲方交接完毕之前，乙方不得用押金抵消租金或其他债务。5、本合同结束时，乙方应将租用房屋整治完好后交还甲方，从房屋交还并验收合格之日起7个工作日内，甲方应将押金退还乙方，如乙方对甲方尚负有债务时，甲方有权直接从押金中扣除乙方所欠债务，只履行退还扣除欠款后押金余额的义务，未经甲方同意，乙方不得将请求退还押金的权利转让给第三方或以此为第三方提供担保。第十二条违约责任6、本合同期满或合同解除、终止之日,如乙方未按约定交还所租房屋,除仍应按本合同规定的标准交付租金和其他费用外,每逾期一日,还需向甲方支付月租金5%的违约金:超过7日不腾退房屋,甲方有权采取封门等强制措施;超过10日不腾退房屋,对乙方存留在该房屋内所有的设施、设备均为乙方已经放弃所有权,甲方有权自行处置或将房屋恢复原状,所需费用由乙方承担。7、在租赁期内,如乙方因个人原因中途退租,应提前3个月告知甲方:如乙方擅自撤离,乙方应按合同当年租金标准的一倍向甲方支付违约金,并且所交押金不予退还,同时甲方有权收回房屋另行使用,房屋内所属设施、设备视为乙方放弃,甲方有权处置或将房屋恢复原状,所需费用由乙方承担,若需支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(注:擅自退租或者擅自撤离是指在未告知甲方的情况下乙方单方面解除合同或者撤离,闲置房屋达7日以上的,或者在未通知甲方的情况下乙方下落不明达7日以上的)。第十四条责任的免除1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙方双方互不承担责任。4、不可抗力系指：不能预见、国家各项政策变动不能避免并不能克服的客观情况。以国家政策为准。当日，张友出具收条一份，写明：已收到范永洁交来丰台区星河苑一号院一号楼底商租房押金贰万元整（20000元）（注：此款由原定金转来，原定金条作废）。在该《租赁合同》封面，手写有：“此房屋以（已）转让给何杨，此后房屋所有事物由何杨负责”。在该合同书第12页通过手写方式约定了如下内容：“经甲乙双方约定，此房屋是以甲乙双方合作为前提，共同一个地址（共157平米），现乙方使用90平米，办照的一方负责无偿及时为甲方提供增项的相关材料……此合同为原合同的补充修改合同，经乙方同意，自签订此合同起，当日付给甲方年度租金，当日未付则视为此合同无效，原合同继续有效”。郑远元公司在该合同乙方签章处及上述手写内容处加盖公章确认，张友在上述手写内容处签字确认。同日，案外人张友出具《收条》，写明：“已收到范永洁交来丰台区星河苑一号院一号楼底商租房押金贰万元整（??20000）（注：此款由原定金转来，原定金条做废）”。2019年4月10日，张友、何杨、刘龙洋签订《转租补充协议》，约定：现有丰台区星河苑XXX90平经由甲方张友和何杨友好协商转租,原郑远元专业修脚房东由张友变更为何杨,郑远元专业修脚房与张友所签合同继续生效,一律按合同履行,打款账户由李立新变更为何杨,现房东何杨必须保证郑远元专业修脚房在合同期间内正常经营。上述协议有张友、何杨、刘龙洋签字捺印予以确认。庭审中，据双方陈述，刘龙洋系郑远元公司员工。2019年3月8日，郑远元公司通过案外人李立新账户向何杨支付2019年3月10日至2020年3月9日期间的房租247200元。合同签订后，何杨将合同项下房屋交付郑远元公司，郑远元公司支付相应租金。2020年4月7日，郑远元公司职员刘龙洋向何杨发送微信，内容为“兄弟你好，你的店面公司不租了，里面的东西我们已经撤了，一直联系不上，你看哪天你有时间我们把钥匙送给你。”何杨回复“你们联系我了吗？我前几天去就人去楼空了。”庭审中，郑远元公司陈述其公司于2020年4月6日搬离。何杨亦认可房屋已经交割完毕。因主张郑远元公司欠付2020年3月9日至2020年4月8日期间的房屋租金2万元及相应违约金，何杨诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。案外人张友与郑远元公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。此后，张友将《租赁合同》项下的全部权利义务一并转让给何杨，张友、何杨及刘龙洋代表的郑远元公司签订了《转租补充协议》，该协议亦系各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。现何杨要求解除合同，郑远元公司亦表示同意，故本院确认何杨与郑远元公司解除《租赁合同》的行为有效，合同已于2020年6月8日协商一致解除。本案中，何杨主张郑远元公司尚欠付2020年3月9日至2020年4月8日期间的房屋租金2万元，郑远元公司亦表示认可，本院不持异议。郑远元公司已向原出租人张友交纳了2万元押金，何杨受让了张友在《租赁合同》中的全部权利义务，合同中已约定在承租人尚负有债务时，出租人有权直接从押金中扣除所欠债务，故郑远元公司主张以2万元押金抵扣欠付的2万元租金的意见，于法有据，本院予以采纳。关于郑远元公司应否支付违约金一节，本院认为，双方在合同履行期间遭遇了新冠肺炎疫情。疫情及防控应急处置措施，属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。作为修脚、保健行业经营者，疫情及疫情防控措施确实会导致郑远元公司资金周转困难或者营业收入明显减少，现何杨主张郑远元公司向其支付24万元违约金，其主张标准明显过高，本院不予支持。但考虑到双方签订《租赁合同》的期限较长，郑远元公司提前搬离客观上也会对何杨继续租赁、使用房屋产生一定影响，本院综合考虑合同履行情况、疫情防控影响等因素，酌情确定郑远元公司应给予何杨一定补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告北京郑远元修脚服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何杨支付补偿款10000元；二、驳回原告何杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告何杨负担2575元（已交纳）；由被告北京郑远元修脚服务有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕慧敏二〇二〇年十月十九日书记员  钟 蕾