北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初1695号原告（反诉被告）：杨玉堂，男，1958年11月14日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：谷春阳，男，1943年2月11日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：姚昇铭，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：房亚南，北京市盈科律师事务所律师。原告杨玉堂与被告谷春阳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨玉堂及其委托诉讼代理人阴政宏，被告谷春阳的委托诉讼代理人姚昇铭、房亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉堂向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决谷春阳赔偿杨玉堂拆除腾退补偿利益损失2865781.9元；2.请求人民法院判决谷春阳支付杨玉堂弃楼款2264100元；3.本案诉讼费用（案件受理费、诉讼保全费、诉讼保险费）由谷春阳负担。事实和理由：2004年9月12日，杨玉堂与谷春阳签订房屋买卖协议，谷春阳将位于北京市大兴区青云店镇一村东顺街云顺巷14号院（东西长30.4米，宽9.57米，面积289.014平方米，简称14号院）以十万元价格出售给杨玉堂。杨玉堂给付了十万元后并实际占有了该处院落及房屋，2006年杨玉堂将14号院内原有房屋全部拆除后并在院落内重新建造了所有房屋。现14号院拆迁，谷春阳擅自与拆迁公司签订了关于14号院房屋拆除腾退补偿协议。杨玉堂认为，14号院的拆迁利益（包括拆迁款、回迁安置房等，具体以拆迁档案为准）应属于杨玉堂所有，为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院查明事实，支持诉讼请求。谷春阳辩称，不同意杨玉堂的诉讼请求，理由如下：首先，杨玉堂所述其将14号院原有房屋全部拆除并在院内新建房屋的额情况不属实，谷春阳于1997年翻建过房屋，2006年杨玉堂翻新房屋时，只是在谷春阳所建设的部分房屋的屋顶加建了材质为彩钢板的简易二层，此点根据《宅基地临时准建证》上的翻新二字即可认定；其次，涉案房屋的所有权人、土地使用权人自始为谷春阳不是杨玉堂；第三，杨玉堂认为14号院拆迁利益应属于其所有无事实和法律依据，杨玉堂并非本集体经济组织成员，而拆迁利益是与集体经济组织成员的身份利益密切相关的；第五，杨玉堂因和合同无效而受到的损失与谷春阳应获得的拆迁利益完全是两回事，两者不能等同，且杨玉堂未举证证明其损失；第六，双方所签署的《证明》无效，杨玉堂具有全部过错，因为《证明》中已经载明因房产发生矛盾，一切法律责任由杨玉堂自己承担。此外，因杨玉堂阻止拆迁人与谷春阳签署合同拒不交还房屋，导致谷春阳延迟8个月才正式与拆迁人签署拆迁补偿协议，以致选房时好的户型已经被他人选完，未得到好的户型，给谷春阳造成重大经济损失。本诉被告（反诉原告）谷春阳向本院提起反诉请求：1.请求法院确认杨玉堂和谷春阳于2004年9月12日就北京市大兴区青云店镇一村东顺街云顺巷14号签署的《证明》无效；2.请求判令杨玉堂将位于北京市大兴区青云店镇一村东顺街云顺巷14号的宅基地及房屋返还给谷春阳；3.请求法院判令杨玉堂给付谷春阳涉案宅基地及房屋自2004年9月15日至今的占用费100万元，谷春阳已给付的10万元予以返还；4.请求判令杨玉堂给付谷春阳因不能腾退宅基地及房屋导致的损失（暂估50万元）；5.诉讼费用由杨玉堂负担。事实与理由：谷春阳配偶杨玉荣与被反诉人杨玉堂系同胞姐弟关系，2004年9月12日，杨玉堂与谷春阳签署《证明》，载明谷春阳将北京市大兴区青云店镇一村东顺街云顺巷14号现有房屋卖给杨玉堂，杨玉堂支付10万元。涉案宅基地使用权人为谷春阳，因杨玉堂并非青云店一村集体组织成员，购买涉案房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效，合同无效后，杨玉堂应当返还涉案的院落及宅基地，因杨玉堂不腾退宅基地及房屋，给谷春阳造成巨大损失，故请求法院判如所请。杨玉堂对谷春阳的反诉辩称，双方于2004年9月12日签订房屋买卖协议书，谷春阳将青云店一村14号院内房屋出售给杨玉堂，并接受价款10万元，此行为表明谷春阳明确放弃了涉案宅院的法律权利。涉案院落已经被列入拆除腾退范围，且已经拆迁，地上物已经灭失，谷春阳要求返还宅基地及房屋的主张，没有法律及事实依据。谷春阳名义上已经取得了拆迁利益，故其损失赔偿主张没有事实依据。杨玉堂2006年上半年经村两委会批准对涉案院落房屋施工新建、装饰装修，涉案宅院系自建形成，杨玉堂是涉案宅院地上物所有权人。自2014年至2019年涉案宅院被拆迁前，杨玉堂自主、和平、持续占有涉案宅院，谷春阳未提出任何异议，故杨玉堂已经事实上获得了物权上效力。谷春阳主张占有使用费没有事实法律基础，假如法院单独处理谷春阳占有使用费的请求，其标准不应超过谷春阳出售前出租给杨玉堂6000元/年的标准，·际损失以及谷春阳的过错程度以及杨玉堂对涉案宅院的贡献等予以酌减，谷春阳应当对合同无效承担不低于90%的过错责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院经审理认定事实如下：2004年9月12日，谷春阳与杨玉堂签订《证明》，约定谷春阳将其位于北京市大兴区青云店镇一村东顺街云顺巷14号，卖给霍州营村民杨玉堂。2019年9月16日，拆除腾退人北京青云祥和建设发展有限公司与被拆除腾退人谷春阳签订《青云店镇中心城区棚户区改造土地开发项目集土地住宅房屋拆除腾退补偿协议》，拆除腾退的宅院位于北京市大兴区青云店镇一村东顺街云顺巷14号，宅基地面积为301.87平方米，房屋建筑面积为273.84平方米，谷春阳选择按照确权面积计算回迁安置房选房指标为226.41平方米。具体拆除腾退补偿金额为区位补偿价1358415元，房屋重置成新价371405元，房屋装修及其他附属物定额补偿费215090元，房屋综合定额补偿费47430元，拆除腾退奖励、补助及其他费用：宅基地内未建房奖励27469元，资源节约和垃圾减量奖励费11212元，工程配合奖412500元，搬家补助费12076元，创业补助10000元，设备迁移补助费1545元，环境贡献奖30000元，签约速度奖200000元，其他补助800元，拆除腾退补偿总额共计2697942元。2020年5月26日，北京青云祥和建设发展有限公司和谷春阳签订《青云店镇棚户区改造土地开发项目集体土地住宅项目拆除腾退补偿协议（补充协议）》（以下简称《补充协议》），载明谷春阳选购安置房面积为243.13平方米，房屋周转费为486260元。根据协议和补充协议，拆除腾退补偿款共计3184202元。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。杨玉堂为霍州营村村民，其购买的位于北京市大兴区青云店镇一村东顺街云顺巷14号院，违反了农村宅基地不能买卖的法律规定，故双方之间的农村房屋买卖合同无效。因涉案院落的宅基地及房屋已经被拆除腾退，谷春阳要求返还涉案院落不存在现实可能性，故本院不予支持。关于谷春阳要求杨玉堂给付2004年9月15日至今的占用使用费100万元，谷春阳返还杨玉堂返还已经给付的10万元的反诉请求，杨玉堂占有涉案院落基于双方签订的买卖协议，且占有期间谷春阳从未提出异议，现因涉案院落拆迁，谷春阳要求杨玉堂支付占用费100万元的缺乏法律和事实依据，本院不予支持，同样对于其自愿要求返还杨玉堂已经支付的10万元，因杨玉堂并未明确表示接受，本案不予处理，如其有履行意愿及履行能力，可主动向杨玉堂履行，不必经法院强制履行。对于谷春阳要求杨玉堂给付因不腾退宅基地及房屋导致损失（暂定50万元）的反诉请求，基于同样的理由，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于区位补偿价1358415元，根据拆迁档案记载，诉争院落被拆迁时宅基地面积为301.87平方米，双方进行房屋买卖时签署的证明载明宅基地面积为289.014平方米，结合杨玉堂与张瑞生签订的协议购买张瑞生墙皮37公分，本院认为超出签署证明时的宅基地区位补偿款不应由谷春阳享有，该部分价值经计算为57852元，剩余宅基地区位补偿价款按照双方过错程度，本院酌定由谷春阳给付杨玉堂910394.10元，故谷春阳共计应给付杨玉堂区位补偿价款968246.10元。关于房屋重置成新价，根据双方提交的证据及陈述意见，结合拆迁档案中第5页房屋条件调查登记表中的记载，可以认定杨玉堂购买房屋后对房屋进行了大量的投入，但不能证明其已经将原有全部房屋拆除并排除谷春阳原有房屋的贡献，综合考量上述因素，本院酌定谷春阳给付杨玉堂80%的房屋重置成新价款，经计算为297124元；同样房屋综合定额补偿费47430元按照上述计算方式计算，谷春阳应给付杨玉堂房屋综合定额补偿费37944元。关于房屋装修及其他附属物定额补偿215090元，考虑到杨玉堂购买后对买受房屋进行了较大程度的翻新，所保留原房主装修及附属物的可能性较小，且谷春阳并未提供证据证明房屋中哪些装修及附属物为其原有房屋建筑附属，故本院认定此项费用由杨玉堂享有。拆除腾退奖励、补助及其他费用如何分割。关于宅基地内未建房奖励费27469元、资源节约和垃圾减量奖励费11212元。根据《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》（以下简称《拆除腾退方案》）第二条规定，被拆除腾退人为本项目拆除腾退范围内被拆除腾退房屋及其附属物的所有权人；第二十条规定，宅基地内违建房奖励系按照“绿色、低碳、环保”的理念，为避免被拆除腾退人抢建房屋，造成资源浪费及其他影响环境的情形发生，对被拆除腾退人宅基地内未建房的空地部分，给予一定的奖励。根据本案的实际情况，被拆除腾退前实际占有人为杨玉堂，谷春阳不可能抢建房屋，抢建房屋和造成资源浪费的只可能是杨玉堂，而并未从事上述行为，故该奖励应由杨玉堂享有。关于工程配合奖412500元，诉争院落拆除腾退的成功取决于杨玉堂的主动腾退，也取决于谷春阳积极配合签订拆除腾退补偿协议，故工程配合奖应当均分。谷春阳应当给付杨玉堂206250元。关于搬家补助费12076元、设备迁移补助费1545元和其他补助800元，本院认为搬家补助费用系给予实际搬家人因搬家产生的损失的一种补偿；根据拆除腾退事实方案，设备迁移补助和其他补助系对院落房屋内空调、座机电话、有线电视、热水器、宽带、煤改电等项目在拆除腾退过程中因设备迁移产生的损失的一种补偿，故上述费用均应由杨玉堂享有。关于停产停业综合补助费（创业补助）10000元，根据《拆除腾退方案》第二十三条规定，对持有有效营业执照利用自有住宅房屋从事生产经营活动，因拆除腾退造成损失的，按营业面积给予500元/平方米的一次性停产停业综合补助费。营业执照正在办理中或者有经营意愿尚未取得营业执照的被拆除腾退人，经村委会、属地镇政府共同确认，可享受每个自然院10000元创业补助，创业补助的发放不以分院为准。本案中，根据创业补助申请页记载，该项费用的发放系依谷春阳的创业意愿发放，故应当归谷春阳所有。关于环境贡献奖30000元，虽然实施方案中并未有规定，但根据字面理解应为被拆迁院落对环境影响的奖励，考虑到院落及房屋的实际管理人为杨玉堂，且符合环境贡献奖条件的贡献者实际亦为杨玉堂，故本院认为应当由杨玉堂享有该项奖励费用。关于签约速度奖200000元，因拆迁公司认定的实际签约人为谷春阳，杨玉堂并非签约人，且签约速度完全取决于谷春阳的意愿，故该项奖励谷春阳享有。关于房屋周转费486260元，根据《拆除腾退方案》第二十四条规定，该项费用是发放给拥有选房指标而放弃选房选择货币补偿的被腾退人和选择房屋安置的被腾退人的，本案中被认定的安置人为谷春阳，故本项应当由谷春阳享有，与杨玉堂无关。关于杨玉堂要求谷春阳支付弃楼款2264100元的诉讼请求，根据《补充协议》，谷春阳选购安置房，并未取得弃楼款，且弃楼款属于对被拆除腾退范围内村民一种人身属性的补偿，杨玉堂并非青云店镇一村村民，故对于杨玉堂此项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。对于杨玉堂申请追加谷丽影、谷长旺、谷童响、谷童元被本案被告的申请，因本案系农村房屋买卖合同纠纷，谷丽影、谷长旺、谷童响、谷童元并非合同向对方，本院不予准许。综上，谷春阳应当给付杨玉堂拆退腾退各项费用共计1807756.10元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、杨玉堂与谷春阳于2004年9月12日就位于北京市大兴区青云店镇一村东顺街云顺巷14号签署的《证明》无效；二、谷春阳给付杨玉堂拆除腾退补偿总额共计1807756.10元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回杨玉堂其他诉讼请求；四、驳回谷春阳其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47709元，由杨玉堂负担30896元（已交纳），谷春阳负担16813元（于本判决生效后十日内交纳）；反诉案件受理费42880元，由谷春阳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张凤华二〇二〇年十月二十九日法官助理 韩 冰书 记 员 梁 婷