北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28950号原告：王立军，男，1969年4月18日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被告：刘光熔，女，1984年11月2日出生，汉族，北京中鑫源房地产开发有限公司职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王建彬，河北鼎合律师事务所律师。被告：杨春梅，女，1977年2月22日出生，蒙古族，户籍所在地北京市房山区。被告：李某，女，1950年3月29日出生，汉族，户籍所在地北京市房山区。被告：马某，男，2008年9月13日出生，汉族，户籍所在地北京市房山区。法定代理人：李某，女，1950年3月29日出生，汉族，户籍所在地北京市房山区。原告王立军与被告刘光熔、杨春梅、李某、马某申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王立军及其委托诉讼代理人岳仁东，被告刘光熔及其委托诉讼代理人王建彬到庭参加诉讼，杨春梅、李某、马某经北院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立军向本院提出诉讼请求：准许执行杨春梅名下位于北京市通州区景盛南一街28号院xx号房产。事实与理由：2018年6月14日，通州区人民法院作出（2018）京0112民初7710号民事判决书，判决：一、被告杨春梅、马继峰于本判决生效之日起七日内偿还原告王立军借款104万元；二、被告杨春梅、被告马继峰于本判决生效之日起七日内给付原告王立军利息10万元及利息（以80万元为基数，自2018年3月2日起计算至实际给付之日止，按24%/年计算）。2019年8月7日，通州区人民法院对异议人刘光熔申请的申请执行人王立军、被执行人杨春梅执行异议一案作出（2019）京0112执异178号执行裁定书，裁决：中止对杨春梅名下位于北京市通州区景盛南一街28号院xx号房产的执行。王立军认为：一、刘光熔与杨春梅签订的《北京市存量房买卖合同》构成法律上履行不能。第一，《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房屋系杨春梅与马继峰夫妻共同财产。但刘光熔在签订房屋买卖合同之前及之后数年中，从未要求马继峰签署同意出售涉案房屋的协议，且刘光熔当庭也表示杨春梅不同意继续履行买卖合同，现也没有直接证据证明马继峰知晓并同意杨春梅出售涉案房屋；故不能认定马继峰知晓并同意将涉案房屋出售给刘光熔。本代理人认为，依照上述规定，根据庭审查明的相关事实和证据材料，尚无充分依据得出马继峰知晓并同意杨春梅出售涉案房屋的结论；至今刘光熔也未要求马继峰在涉案房屋买卖合同上作出同意的意思表示，刘光熔未尽到其最基本的询问义务，在此点上不能排除具有重大过失。第二，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条规定：夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的不予支持。前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。《民事审判指导与参考》（总第57辑）第十五条规定：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出售该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。本案中，即使房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，刘光熔也支付了部分对价，并实际占有了涉案房屋，但是并未办理相关的过户手续。故本案不属于我国物权法规定的善意取得的法定情形。鉴于无证据证明马继峰对出售涉案房屋并不知晓且同意出售，且杨春梅、马继峰未到庭系以实际行动明确表示不同意协助办理涉案房屋权属转移登记手续，涉案合同实际上无法进一步履行。本代理人认为，依照上述规定，涉案房屋买卖合同法律上和事实上不能履行。第三，刘光熔与杨春梅签订的房屋买卖合同是否可以履行，还取决于刘光熔是否有购房资格，因该合同尚未网签，故刘光熔应提交建委打印的符合购房资格的证明表，否则应承担不利的法律后果。二、刘光熔对涉案房屋不享有足以排除执行的权利第一，刘光熔主张在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，但并未向人民法院提交有效证据予以佐证。所以，刘光熔提出异议并不符合“执行异议若干规定”第二十八条（二）规定。第二，刘光熔提交的银行流水与其提交收条不能相互佐证，且相互矛盾，不能证实已支付部分价款。刘光熔当庭虽表示同意将剩余价款按照人民法院的要求交付，但提出必须优先偿还银行贷款的附加条件。据悉，刘光熔仅是承诺一次性交付剩余价款，经人民法院多次催促，至今尚未按照人民法院的要求交付执行。所以，刘光熔提出异议并不符合“执行异议若干规定”第二十八条（三）规定。第三，根据刘光熔当庭陈述，2016年1月份签订买卖合同，但至今未办理过户登记，不符合交易习惯，应举证证明自身未怠于行使权利，但刘光熔并未提供证据证明在此之前其曾主张办理权属变更登记的事实。房屋买卖合同存在法律上履行不能，即无法办理过户登记，刘光熔对此存在过错。而且存在无法过户的情形，故刘光熔怠于行使权利、未履行审慎注意义务，应认定因刘光熔原因未办理过户登记。所以，刘光熔提出异议并不符合“执行异议若干规定”第二十八条（四）规定。综上所述，涉案房屋买卖合同属于法律上履行不能，刘光熔应先于向有管辖权的法院起诉继续履行合同，待判决结果后，才有可能有权申请执行异议；且刘光熔主张享有排除执行的权利，但就现有证据不能证实其符合“执行异议若干规定”第二十八条规定。所以，刘光熔提出的执行异议理由不充分。所以，通州区人民法院作出的（2019）京0112执异178号执行裁定错误。被告刘光熔辩称，1、根据执行异议阶段出示的证据与法院查明的事实来看，刘光熔与杨春梅在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；刘光熔提交的居住证明、物业管理费票据、租赁合同来等证据来看，刘光熔已经合法占有案涉房屋；刘光熔已经支付95万元购房款并愿意一次性交付剩余价款；因杨春梅已经失联，未及时办理过户存在客观原因，故应视为非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，刘光熔对案涉房屋所享有的权利完全能够排除执行，应当依法终止对案涉房屋的执行。2、根据刘光熔提交的定金收条、首付款证明、房款收据等证据显示，刘光熔已经向杨春梅支付房款共计95万元，而（2019)京0112执异178号执行裁定书却认定为90万元，存在错误，应当依法纠正。3、最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十五条规定：已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条规定：人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。具体到本案：根据刘光熔提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市商品房预售合同》等证据显示：案涉房屋存在抵押权。但因客观原因，刘光熔无法查询并提供抵押权人具体信息。而此时，人民法院应当按照法律规定通知抵押权人参与执行分配。刘光熔于（2019)京0112执异178号执行裁定书作出后，主动联系执行法官杨冀成沟通履行事宜，并当面向杨冀成法官递交申请书，申请人民法院依法通知抵押权人参与分配，杨冀成法官也就此制作了询问笔录。但直至今日被刘光熔也没有接到执行法官的通知。故人民法院应当依法通知抵押权人参与分配，届时，刘光熔愿一次性支付剩余103万元。4、案涉房屋登记在杨春梅名下，被刘光熔没有任何证据能够证明案涉房屋存在其他共有权人，也没有其他任何人就案涉房屋主张权利，故案涉房屋不属于杨春梅夫妻共同财产。综上所述，被刘光熔的诉讼请求既无事实依据，又无法律依据，应当依法驳回，以维护刘光熔的合法权益。被告杨春梅、李某、马某未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：王立军与执行杨春梅、马继峰民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2018）京0112民初7710号民事判决书，判决：一、被告杨春梅、被告马继峰于本判决生效之日起七日内偿还原告王立军借款104万元；二、被告杨春梅、被告马继峰于本判决生效之日起七日内给付原告王立军利息10万元及利息（以80万元为基数，自2018年3月2日起计算至实际给付之日止，按24%/年计算）；三、驳回原告王立军的其他诉讼请求。后王立军向本院申请强制执行，本院以（2018）京0112执7739号立案执行。在执行过程中，本院于2018年11月12日对涉案房屋采取了查封措施。2016年1月18日，刘光熔与杨春梅签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定将坐落于通州区马驹桥镇商业金融市政设施、住宅及配套项目**商务楼**1607即北京市通州区景盛南一街**院**房产卖与刘光熔，房屋交易价格为1980000元。刘光熔按照约定支付了定金、首付款等共计95万元。合同中剩余款项的付款方式约定为贷款。2019年3月15日，刘光熔向本院提出执行异议，并在异议审查期间作出承诺同意向本院一次性交付剩余价款。本院于2019年8月7日作出了(2019)京0112执异178号裁定书，裁定中止对杨春梅名下位于北京市通州区景盛南一街28号院xx号房产的执行。但刘光熔未按承诺将剩余款项交付本院。庭审过程中，刘光熔表示自己目前没有能力一次性交齐剩余款项。关于房号问题，刘光熔提供了一份广东康景物业服务有限公司北京分公司合生世界村物业服务中心于2019年7月26日开具证明，内容为：郭大卫、刘光熔自2016年4月15日至今一直居住在北京市通州区马驹桥镇景盛南一街18号院原xxx，现在的xx属于同一房间。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，刘光熔与杨春梅签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。刘光熔在执行异议审查期间作出承诺将剩余款项一次性交付本院，但一直未履行，作为房屋买受人已不符合排除执行的规定，故对于王立军要求准许执行杨春梅名下位于北京市通州区景盛南一街28号院xx号房产诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行杨春梅名下位于北京市通州区景盛南一街28号院xx号房产。公告费（以正式票据为准），由被告刘光熔负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费70元，由被告刘光熔负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  陆 璇人民陪审员  马银鹏二〇二〇年十月二十七日法官 助理  李熹明书 记 员  张博森