广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16558号原告：佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********南海新*******，统一社会信用代码914***********619W。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，汉族，1996年12月16日出生。住广西贵港市覃塘区*************，公民身份号码************，系原告公司的员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：陈杨，女，汉族，1977年5月25日出生，住广东省广州市海珠区*********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：李文亮，男，汉族，1972年10月6日出生，住广东省广州市海珠区*********，公民身份号码************，系原告的配偶。原告佛山市南海新都会物业管理有限公司（以下简称“新都会物业公司”）诉被告陈杨物业服务纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人巫楚欣、杨健霖，被告陈杨及其委托诉讼代理人李文亮到庭。本案现已审理终结。原告新都会物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年2月起至2020年5月期间的物业服务费共8828元。2.请求判令被告向原告支付逾期支付上述物业服务费所产生的逾期缴纳违约金413元（以拖欠金额为本金，自拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月31日）。3.本案全部诉讼费用由被告承担。以上一至二项费用暂合计：9241元。事实与理由：2019年12月10日，原告与被告陈杨签订《物业服务协议》及相关文件，约定由原告向被告就其承租坐落于佛山市南海区**********海新都会二层内商铺编号为2F14室的物业（下称租赁物业）提供物业管理服务，服务期限从2019年12月17日起至2021年12月16日止，物业服务费为每月2207元，被告应于每月5日前向原告支付当月服务费。《物业服务协议》约定被告逾期支付本合同约定的各项费用，每逾期一日，按应付未付金额的3%向原告支付违约金。上述合同及相关文件签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告自2020年2月开始欠缴物业管理服务费。经原告多次的催促,被告仍置之不理。原告认为，被告拖欠物业服务费的行为已严重损害原告的合法权益。为了维护自身合法权益，原告现根据我国相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告提供书面答辩称，要求免除2020年2月至5月的物业管理费，要求解除物业服务合同，，因为疫情和新都会商场经营不当、处理不当造成损失是客观存在的，该损失已经超出了市场风险范畴，可以适用不可抗力和情势变更原则，法院应当支持被告免除物业服务费并解除合同；被告向原告缴纳了履约保证金4414元，装修保证金3000元，应当退回；逾期违约金，物业合同没有约定，被告不同意支付，保留对原告起诉的权利。诉讼中，原告提供证据材料如下：1.原告的营业执照（复印件1份）、被告的身份证（复印件1份），证明原被告的诉讼主体资格。2.2F14-陈杨欠费明细表（佛山市南海新都会物业管理有限公司）（复印件1份），证明被告于2020年2月-5月的欠费情况。3.物业服务协议（原件1份），证明原被告之间存在物业服务合同关系，物业费是每月2207元，当月物业费应于每月5日前支付，逾期支付按日3%收取违约金。4.关于遵守合同约定的事宜（原件1份）、催款函（原件1份）、EMS中国邮政订单详情（单号：1157*****8877）（打印件2份）、律师函（原件1份）、EMS中国邮政速递物流详情（单号：1144*****4273）（打印件1份），证明原告催促被告履行合同约定的缴费义务。诉讼中，被告提供证据材料如下：5.收据（原件6份）、收费通知单（原件1份）、照片（打印件3份）、付款委托书（复印件1份）、微信聊天记录（打印件12份，被告当庭出示微信聊天软件）、南海新都会商户免租申请函（复印件1份）、证明被告和原告有协商申请减免物业管理费资金，原告没有尽到应尽的责任和义务，因为对方的决策失误，导致很多商铺撤店，导致客流量下降，导致被告没有办法经营；对被告店铺的影响很大，从2020年2月-5月，被告没有客流量，灯光没有开，购物环境没有达到合同上原告应尽的责任，原告没有尽到应尽的责任和义务；店铺的员工没有来上班，因为疫情的影响，被封锁在村里；店铺的经营数据；缴费的情况，当时向原告缴费了65656元，包括物业服务费保证金两个月按金4414元、两个月按金公共水电费保证金3680元、两个月按金租赁费25906元、水电周转金368元，免租金装修期管理费1288元，首月的租金12953元，首月的物业服务费2207元，首月的公共水电费1840元，商场宣传推广费10000元，装修保证金3000元；单方解除合同的通知；和商场协商减租的情况。经质证，被告对原告证据1-3真实性无异议，对证明内容有异议；对证据4真实性有异议，认为没有实际收到；原告对证据5真实性不予确认，且与本案无关。经审查，证据1-5均有原件予以核对，本院确认上述证据形式上的真实性。现被告承认原告主张的事实，但认为因疫情原因属于不可抗力，被告对合同有合法的解除权，并且有权要求免除违约责任，即原告不应再主张违约金及履约保证金，应当退回该履约保证金及装修保证金，并认为原告没有尽到合同义务，拒绝支付物业管理费。另查明，被告陈杨与涉案房屋所有权人盈动力投资集团有限公司就双方之间租赁关系在本院有另案诉讼[该案案号为（2020）粤0605民初13733号案]，本院于2020年9月26日作出该案判决；被告在该案诉讼庭审中确认，盈动力投资集团有限公司已将装修保证金3000元退还被告；本院在该民事判决书本院认为部分载明：“被告承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，本院结合被告承租的商铺是作服装销售经营的实际情况及根据公平原则，认定2020年2月、3月的租金应予减半收取……被告在租赁期限届满前搬离租赁物，租赁合同因被告原因提前解除，被告已构成违约……”。诉讼中，原、被告确认被告已于2020年5月31日撤离涉案商铺。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认；现原、被告双方之间对履约保证金的缴纳，约定的物业服务费金额、拖欠物业服务费的事实均无异议，双方争议焦点在于被告2020年2月至5月期间的物业服务费是否存在减免事由，履约保证金4414元是否能抵扣拖欠的物业费。经查，被告为涉案房屋的承租人，与原告签订《物业服务协议》，双方之间签订的《物业服务协议》为双方真实意思表示，没有违反国家强制性法律法规，该协议应当认定有效。被告对已拖欠的物业费8828元无异议，以不可抗力及原告没有履行合同义务为由拒绝缴纳物业管理费；从另案，本院作出的认定可知，被告与出租人间关于涉案物业的租赁合同解除是基于被告的违约，原、被告之间的合同无法继续履行是因被告不再是物业使用人，致使合同目的不能实现,原、被告双方对解除合同亦无异议；虽被告方与出租方之间的租赁合同纠纷中，本院考虑到疫情对承租人的影响及公平原则，减免了被告方部分租金，但本案原、被告之间是物业服务合同，疫情期间，原告仍然承担在涉案物业公共区域的管理、服务义务，被告方没有证据证明原告未履行上述期间的物业服务义务，被告方减免费用的抗辩，本院不予支持。被告方2020年2月至5月期间尚欠的物业费为8828元。对于违约金的数额认定及履约保证金是否应用于抵扣被告尚欠的物业服务费的问题。原、被告确认被告签订涉案《物业服务协议》之初向原告交付了履约保证金8828元，且被告认为原告还收取了装修保证金3000元。经核查，被告在另案中已自认装修保证金3000元已由案外人盈动力投资集团有限公司退回，被告在本案中再主张扣减退还，没有事实及法律依据，被告该抗辩，本院不予支持；而涉案《物业服务协议》约定协议期内，被告无违约的，原告十五个工作日内无息退还，被告违约的，保证金不予退还，并同时约定了被告拖欠物业费的，应按日利率3%从逾期日支付违约金，上述约定属于合同双方对于违约责任的约定，但原告方是物业服务方，其完成了物业管理服务义务的情况下，按涉案协议及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，其可向业主或者承租人主张该部分费用，从当事人陈述及合同履约情况看，未见原告所述的物业空置无法收取物业管理费的风险，双方上述约定仅单方加重物业使用人违约责任，且原告方未有证据证明其因被告不缴纳物业服务费产生了其他损失的情况，原告方现有损失仅为未能按期支配物业服务费产生的利息损失，上述约定明显超出了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条损害赔偿范围的规定，被告已对此提出了抗辩，本院予以支持；本院根据公平原则考虑，对原告违约金的计算标准予以调整，酌定被告应支付以每月2207元为本金，按年利率5%从每笔欠缴物业费的逾期日（2020年2月应缴物业费从2020年3月起算，以此类推）至起诉当月（2020年7月）的违约金，原告诉请超过部分，本院不予支持；按上述计算方式，被告应支付的违约金共92元[2207元×年利率5%÷12个月×（4个月+3个月+2个月+1个月）≈92元]。现原告持有对被告的涉案债权8828元，被告本案中提出要求原告返还4414元，为了减少当事人的诉累，本院以被告要求退还的履行保证金直接抵扣被告应向原告支付的物业服务费及违约金计算被告应支付的涉案款项，按上述计算方式，被告方应支付的物业服务费共4506元（8828元+92元-4414元=4506元）；原告诉请的物业服务费、违约金超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈杨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理服务费4506元予原告佛山市南海新都会物业管理有限公司；二、驳回原告佛山市南海新都会物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告陈杨如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告陈杨负担25元。由被告负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 芸二〇二〇年十月二十日书记员 蔡家正