福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6094号 上诉人（原审被告）：福州安信捷物业有限公司，住所地福建省福州市台江区同德路同德园小区****。 法定代表人：郭莲俤，总经理。 委托诉讼代理人：林斌，福建旭鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗利芳，福建旭鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省机关服务中心，住所地，住所地福建省福州市华林路**iv> 法定代表人：郑涵良，主任。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。 上诉人福州安信捷物业有限公司因与被上诉人福建省机关服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州安信捷物业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审诉讼程序错误，未依法追加与本案有利害关系的第三人参与诉讼。本案案涉房产所有权存在争议，案外人福州市仓山区盖山镇村民委员会称本案案涉房产土地系其所有，1996年福建省口岸与海防管理委员会办公室的下属企业未经合法审批手续私建办公楼，已严重损害该村委会合法利益，该村委会与本案具有法律上的直接利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，应追加为第三人。二、一审判决认定房屋租赁合同无效后，福州安信捷物业有限公司应向福建省机关服务中心返还因租赁合同取得的财产及支付占有使用费错误，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，本案中，福建省机关服务中心经法院释明，在一审辩论终结前仍未提供建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设，一审法院据此认定双方合同归于无效。同时，《中华人民共和国合同法》第五十八条旨在保护财产所有人合法利益，在本案中，福建省机关服务中心并不具备主体资格，不是案涉房产所有权人，故无权要求福州安信捷物业有限公司退还房产或收取租金。三、即使需要返还房产、支付占有使用费，也应返还或支付给财产所有人。现案涉土地存在产权争议，根据福州市仓山区盖山镇村民委员会向福建省口岸办致函可知，该土地属于村集体土地，根据我国现行“房随地走”原则，该房产应一并归村集体所有。现已确定福建省机关服务中心不具有主体资格，且该村委会已向福州安信捷物业有限公司主张权利，在此情形下要求福州安信捷物业有限公司向福建省机关服务中心交付房产、支付占有使用费于情理不合。四、一审判决认定事实错误。福州安信捷物业有限公司支付“租金”系按季度支付，2020年7月至9月已支付完毕，即福州安信捷物业有限公司应从2020年9月1日起向财产所有人支付占有使用费。 福建省机关服务中心辩称，一、本案无须追加第三人，一审法院程序正确。首先，本案房产所有权并不存在争议，从未有任何第三方向福建省机关服务中心主张过房产权利。其次，福建省机关服务中心一审已向法院提供《建设用地规划许可证》，明确该用地建设单位为福建省人民政府口岸办公室，此后经多年改制，该单位职责及资产划入省商务厅（省人民政府口岸工作办公室），故2015年由福建省商务厅作为原合同出租方与福建省机关服务中心、福州安信捷物业有限公司签订讼争房屋的租赁补充协议。本案并不存在所谓房产或土地争议。二、一审法院认定正确。首先，一审认定事实已明确，本案福建省机关服务中心的资产来源于福建省商务厅移交的经营性资产，福建省商务厅、福建省机关服务中心与福州安信捷物业有限公司于2015年签订了《补充协议》，确认了案涉房屋现出租方为福建省机关服务中心，福州安信捷物业有限公司对该事实是明知的，且福州安信捷物业有限公司亦按《补充协议》约定向福建省机关服务中心按月支付租金。现一审既已认定《房屋租赁合同》无效，福州安信捷物业有限公司应当按法律规定向福建省机关服务中心退还房屋。其次，《补充协议》明确约定租金按月支付，现一审法院按此标准判决按月支付占用费是完全正确的。三、根据诉讼费承担原则，人民法院应根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额，本案福州安信捷物业有限公司亦存在相应过错，由福建省机关服务中心承担全部诉讼费明显不公，虽然福建省机关服务中心未单独提起上诉，但希望二审法院依法判决。 福建省机关服务中心起诉请求：1.解除2008年11月27日签订的《房产租赁合同》及2015年1月27日签订的《补充协议》。2.福州安信捷物业有限公司立即腾空并返还福建省机关服务中心位于福州市钢架厂房等全部的租赁房产及场地。3.福州安信捷物业有限公司自起诉之日向福建省机关服务中心按每月壹万元支付租金至将租赁房产实际返还给福建省机关服务中心之日止。4.福州安信捷物业有限公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2008年11月27日，福建省口岸与海防管理委员会办公室与福州安信捷物业有限公司签订《房产租赁合同》，约定福建省口岸与海防管理委员会办公室将位于福州市钢架厂房等全部及160千伏安变压器，出租给福州安信捷物业有限公司作为办公、厂房、仓库、店面使用。租赁期限十年,自2008年11月27日至2018年11月26日止，年租金120000元，租金按季结算，福州安信捷物业有限公司应在每季初的15日内交付当季的租金30000元。之后，福建省口岸与海防管理委员会办公室的职责划入福建省对外贸易经济合作厅，又于2014年整合划入福建省商务厅。2014年4月23日，福建省机关事务管理局发布了《关于印发的通知》（闽机管综〔2014〕20号），要求行政机关将经营性资产（含租赁房产）移交。2014年11月28日，福建省商务厅与福建省机关事务管理局签订了《省级行政机关经营性资产移交协议书》，约定福建省商务厅将包括上述房产等列入脱钩范围的经营性资产移交给福建省机关事务管理局，由福建省机关事务管理局委托福建省机关服务中心进行管理经营。2015年1月27日,福建省商务厅（原出租方）、福建省机关服务中心（现出租方）与福州安信捷物业有限公司（承租方）签订了《补充协议》，约定自协议生效之日起，福建省商务厅将上述《房产租赁合同》中其权利和义务一并转让给福建省机关服务中心，《房产租赁合同》中尚未履行的权利和义务由福建省机关服务中心与福州安信捷物业有限公司按照原合同的相关约定继续履行。从2015年1月1日起，福州安信捷物业有限公司向福建省机关服务中心缴交租金。租金采取预付的方式按月支付，福州安信捷物业有限公司应于每月5日之前向福建省机关服务中心支付当月租金。2019年8月1日，福建省机关服务中心向福州安信捷物业有限公司发出了《关于终止合同与腾退房产的通知》，通知福州安信捷物业有限公司《房产租赁合同》租赁期限已于2018年11月26日届满，《房产租赁合同》及《补充协议》已终止，福建省机关服务中心将收回租赁房产，要求福州安信捷物业有限公司结清租金等相关费用，将租赁房产腾空退还福建省机关服务中心。福州安信捷物业有限公司法定代表人郭莲俤签收了该通知。之后，福建省机关服务中心继续收取福州安信捷物业有限公司支付的“租金”至2020年6月30日。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据福建省机关服务中心、福州安信捷物业有限公司双方提交的证据，没有证据证明在一审庭审辩论结束之前，案涉房屋已经取得了建设工程规划许可证，经庭审释明福建省机关服务中心仍然未补充提供该证明，这种情形下，《房产租赁合同》及《补充协议》不能认定为有效。房屋租赁合同无效后，福州安信捷物业有限公司应当向福建省机关服务中心返还因租赁合同取得的财产。房屋租赁合同无效后，房屋已经实际交付承租人使用，出租人按照合同约定租金标准收取占有使用费，既符合当事人的意思，也符合交易公平的要求。本案租赁合同虽然无效，然而福州安信捷物业有限公司实际使用期间的占有使用费，仍然应按合同约定的租金标准处理，故福州安信捷物业有限公司应按每月10000元的租金标准向福建省机关服务中心支付占有使用费至返还租赁物之日止。综上，判决：一、福州安信捷物业有限公司于本判决生效之日起二十日内将坐落于福州市钢架厂房交还给福建省机关服务中心；二、福州安信捷物业有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月10000元的标准向福建省机关服务中心支付自2020年7月1日起至实际交还上述第一项房屋之日止的占用费;三、驳回福建省机关服务中心的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由福建省机关服务中心负担。 二审中，福州安信捷物业有限公司向本院提交福州市仓山区盖山镇中山村民委员会向福建省机关服务中心出具的函，证明该房产土地使用权为福州市仓山区盖山镇中山村民委员会所有，福建省机关服务中心没有土地所有权，亦不享有案涉房屋所有权。福建省机关服务中心经质证认为，该证据不属于新证据，对证据的真实性和证明对象均有异议。福建省机关服务中心从未收到该份函件。本案资产来源于福建省商务厅的经营性资产移交，从未有任何第三方主张过土地或房产的权属争议。此外，福建省机关服务中心一审已提交建设用地规划许可，证明用地建设单位为福建省人民政府口岸办公室。福州市仓山区盖山镇中山村委会不可能拥有案涉土地及房屋所有权。本院经审查认为，上述证据未提供原件核对，真实性无法确认，本院不予采纳。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，福州安信捷物业有限公司主张福州市仓山区盖山镇中山村民委员会系案涉房产的土地所有权人，但其提供的证据并不能证明其主张，其基于此认为案涉房产的所有权人的应为村集体、一审法院未追加福州市仓山区盖山镇中山村民委员会参加诉讼程序错误、福建省机关服务中心不具备主体资格、福建省机关服务中心无权要求返还案涉房产和支付占有使用费，均无依据，不予采纳。福州安信捷物业有限公司在一审中对租金支付到2020年6月30日无异议，且福建省商务厅、福建省机关服务中心与福州安信捷物业有限公司签订的《补充协议》约定从2015年1月1日起租金采取预付的方式按月支付，故福州安信捷物业有限公司上诉主张租金系按季度支付，2020年9月之前的租金已经支付完毕，依据不足，不予支持。 综上所述，福州安信捷物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由福州安信捷物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十月三十日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷