上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初59132号原告：高志明，男，1947年10月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张辉，上海勤周律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蒙跃，上海勤周律师事务所律师。被告：陈进红，男，1969年9月11日出生，汉族，住江苏省东台市。原告高志明与被告陈进红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高志明及其委托诉讼代理人吴蒙跃到庭参加诉讼。被告陈进红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高志明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的关于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；2.判令被告支付自2020年5月11日起至2020年6月10日止的租金人民币4,250元；3.判令被告支付自2020年6月11日起至2020年9月10日止的房屋占有使用费(按照每月4，250元标准计算)；4.判令被告支付违约金16,000元；5.本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿将违约金金额调整为12,750元。事实和理由：原告系上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2017年6月11日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2017年8月11日起至2022年8月10日止，租金为每月4,250元，租金支付方式为付三押一，每季度1日支付下季度租金。合同履行期间，被告多次拖欠租金。2020年5月1日，被告未能支付同年5月11日至8月10日期间的租金，原告多次通过电话和短信催促，起初被告还接听电话要求宽限几日，后无法联系被告。2020年6月10日，原告发送短信通知被告按照合同约定解除租赁合同，被告收到解除通知后仍未能支付租金及返还房屋。被告承租后将系争房屋转租，原告自行与次承租人协商，将于2020年9月10日收回系争房屋，故主张房屋使用费至2020年9月10日止。陈进红未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年6月11日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2017年8月11日起至2022年8月10日止，租金为每月4,250元，押金为4,250元，租金按三个月结算一次，提前十天支付下次租金。该合同第5.2条约定：“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，逾期7天经甲方催讨无效视为乙方违约。甲方有权对该房屋进行清空，并对屋内租赁人留下的物品当无主户清理。”第7.1条约定：“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续；如无故违约则向对方支付违约金人民币捌万元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，乙方同意支付给甲方上述金额违约金，(押金不得抵用房租使用)。补充条款第1条约定：“甲、乙双方商定双方违约赔偿款为人民币捌万元，甲方同意乙方转租。”合同还就其它事宜进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告向原告支付了押金4,250元，并陆续支付租金至2020年5月10日止。2020年5月22日，原告向被告发送短信：“陈老板，今天是22号了，房租为什么不打过来？什么情况？赶紧打过来，这样不好。时间长了对谁都没有好处的。”同年6月10日，原告向被告发送短信：“陈老板。你好。由于你未能按合同规定时间交房租，我在从5月1日至今，十多次电话催交、沟通。你不接电话，接电话也不与我进行沟通，不等我讲完话，就挂断。拖延交房租费已超一个月时间。所以根据合同规定条款解除与你的合同。请知悉。……”现因被告仍未能支付拖欠租金，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告表示其自行与次承租人协商收回系争房屋，无需在本案中处理，并同意将收取被告的押金用于抵扣被告的应付款项。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《上海市房屋租赁合同》《活期历史明细清单》、短信记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据合同约定，被告应按合同约定，按时支付租金及其他费用，逾期七天经原告催讨未付视为被告违约。被告经催讨后未能支付自2020年5月11日起的租金，构成违约。根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。原告于2020年6月10日向合同注明的被告手机号码发送短信通知合同解除，故本院确认合同解除日期为2020年6月10日。合同解除后，被告理应向原告支付自拖欠租金之日起至返还房屋之日止的租金和房屋使用费，房屋使用费的标准参照合同约定的租金标准。原告表示将自行收回系争房屋，房屋使用费主张至2020年9月10日，本院予以照准。因被告拖欠租金的行为构成违约，原告要求被告支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告自愿将违约金金额调整为12,750元，本院予以照准。审理中，原告同意将收取被告的押金予以抵扣被告应付款项，本院予以照准。被告经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩和对原告所递交证据予以质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告高志明与被告陈进红签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；二、被告陈进红于本判决生效之日起十日内支付原告高志明自2020年5月11日起至2020年9月10日止的租金及房屋使用费17,000元；三、被告陈进红于本判决生效之日起十日内支付原告高志明违约金12,750元(与原告应退还被告的押金4,250元相抵扣后，被告应支付原告8,500元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，减半收取计206元，由被告陈进红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十月九日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。