北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异533号案外人：北京汉克威科技发展有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街**雍和大厦**楼**（东二环）。法定代表人：林伟，总经理。委托代理人：秦庆芳，北京市京都律师事务所律师。委托代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所律师。申请执行人：国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙），主要经营场所北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号二层2025室。执行事务合伙人：国开投资发展基金管理（北京）有限责任公司（委派左坤为代表）。委托代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。委托代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。被执行人：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓****v>法定代表人：朱明，经理。委托代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。委托代理人：王伟光，男，该公司职员。被执行人：王旭东，男，1967年11月30日出生。被执行人：盛德基业控股股份有限公司，住所地北，住所地北京市丰台区南三环东路******西段办公502v>法定代表人：张云香。本院在执行国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙）（以下简称国开基金）与北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称杰宝公司）、王旭东、盛德基业控股股份有限公司（以下简称盛德基业公司）公证债权文书一案[执行案号：(2019)京02执588号]过程中，案外人北京汉克威科技发展有限公司（以下简称汉克威公司）对执行杰宝公司名下位于北京市东城区×××号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。汉克威公司称，我公司对案涉房屋享有物权期待权，足以排除执行，请求停止对案涉房屋的执行。事实及理由如下：一、我公司已签订合法有效的《商品房买卖合同》。2002年10月13日，我公司与杰宝公司签订《商品房买卖合同》，购买杰宝公司开发建设的位于北京市东城区×××号房屋，即现案涉房屋×××号。二、我公司已合法占有并使用案涉房屋。《商品房买卖合同》第八条约定，杰宝公司应于2002年12月30日前向我公司交付案涉房屋。2003年，杰宝公司将案涉房屋交付我公司使用，我公司自此将案涉房屋用于公司办公场所，且在我公司对外开展商业活动中亦将案涉房屋地址用于联系地址。鉴于杰宝公司于2003年已将案涉房屋交付我公司，根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》第二条“关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税”，原北京市丰台区地方税务局、原北京市东城区地方税务局、现北京市东城区国家税务局已依法就案涉房屋向我公司征收自2003年起应缴的房产税、城镇土地使用税，且我公司始终在缴纳前述税费。三、我公司已依约履行付款义务。《商品房买卖合同》第四条、第六条约定，我公司所购房屋总价款为人民币1070000元，我公司应向杰宝公司支付购房首付款人民币570000元，剩余500000元通过银行贷款方式支付。合同签订后，我公司已向杰宝公司支付购房首付款570000.00元，除定金5000元系现金支付外，其余565000元系通过转账支票支付。2002年11月6日，杰宝公司向我公司开具编号为0063422的《北京市房地产开发企业销售专用发票》，发票金额为人民币570000元。因杰宝公司拒绝配合我公司办理按揭手续，导致我公司未能取得银行贷款，现我公司可随时将房屋尾款一次性支付至法院账户。四、杰宝公司违法行为导致我公司未能办理案涉房屋产权登记。根据《建设工程质量管理条例》第十一条、第二十八条、《城乡规划法》第五十条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，未经批准，不得擅自修改规划设计。又根据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。因杰宝公司擅自变更设计，对案涉项目违法建设，加之杰宝公司尚未缴纳全部土地出让金，导致案涉项目无法办理产权登记，从而导致我公司无法就案涉房屋办理产权登记（分户）。综上所述，我公司对被查封的案涉房屋享有足以排除执行的物权期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求贵院停止对案涉房屋的执行。为支持其主张，汉克威公司提交了《商品房买卖合同》、支票存根、支票付款凭证、杰宝公司出具的首付款发票、完税证明等证据。国开基金辩称，一、汉克威公司不是案涉房屋的权利人。汉克威公司所称购买的×××房屋与已查封的案涉房屋不是同一标的房屋。杰宝公寓出现过烂尾情况，后杰宝公司实际控制人变更，新的实际控制人将所有房产进行了回收并重新扩建调整布局。根据汉克威公司提交的预售合同附件中的平面图，可以看出该房屋在7层的具体位置与案涉房屋不一致，且该房屋建筑面积为123.07平方米，而案涉房屋为447.13平方米。因此，原D座×××号房屋已不存在。二、我基金依法享有标的房产及土地使用权的抵押权。平安信托有限责任公司（以下简称平安信托公司）作为贷款人按照约定向杰宝公司发放人民币8亿元项目贷款。杰宝公司以合法所有的编号为京东国用（2014出）第×××号土地使用证项下的土地使用权及在建工程（库房及其他-3～3层、车位-1～-3层、1～3商业层，建筑面积【33029.51】、分摊土地面积【3005.09】）以第一顺位抵押给平安信托公司；项下的土地使用权及在建工程（公寓4～20层，建筑面积【36049.53】、分摊土地面积【3279.85】）以第二顺位抵押给平安信托公司，并于2016年1月11日取得不动产抵押登记证明。相关标的房产在抵押范围内。贷款合同履行期间，我基金与平安信托公司签订《债权转让协议》，平安信托公司将信托贷款合同及补充协议项下对杰宝公司的债权及其相关的其他权利全部转让给我基金。我基金已一并成为案涉房屋及土地使用权的抵押权人。三、汉克威公司所购房产已不存在，其相关权利已转换为对杰宝公司的债权，但该债权不优先于抵押权。由于D×××号房屋已不存在，故汉克威公司所称的相关房屋预售合同已无法履行，应由杰宝公司向汉克威公司承担相应的购房款返还或相关债务。但是汉克威公司对杰宝公司享有的相关债权仅为普通债权，不优先于抵押权的受偿顺位，故汉克威公司也无法据此排除我基金对抵押物的执行。综上，汉克威公司不享有排除执行的权利，请求法院依法驳回其异议申请。为支持其主张，国开基金提交了2017年《房屋面积测算技术报告书》、不动产登记证明、抵押物清单等证据。杰宝公司称，一、因案涉项目改造，汉克威公司指向的异议标的已经不复存在。案涉项目自从上世纪90年代中期立项开始建设以来，一直处于烂尾状态，并且由于我公司老股东经营时产生的各种问题，成为东城区乃至北京市有名的问题项目。2011年，我公司新股东受让股权后重启项目开发，对案涉项目进行了改造。汉克威公司所提交的合同附件一《房屋平面图》记载标的物“D座×××号房”（以下简称“原房屋”）建筑面积为123.07平方米，其所在单元为一梯三户。而目前案涉项目所对应的×××层为一梯两户。其中房号为“701”的建筑面积为266.41平方米，套内建筑面积为209.05平方米，房屋号为“702”的建筑面积为447.13平方米，套内建筑面积为350.86平方米。二、汉克威公司的异议请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其无权要求排除执行。1、因我公司原股东经营期间的资料已经丢失，目前我公司无法确认汉克威公司提交的案涉合同及发票的真实性。2、汉克威公司没有提供办理原房屋入住手续的证据，不能证明其曾经合法占有并使用原房屋。3、汉克威公司没有依约履行付款义务，没有证据证明其已经申请办理贷款，也没有证据证明其曾向我公司提出协助办理贷款的要求。4、汉克威公司不能证明非因其自身原因未办理过户登记。三、本案应当适用前述司法解释第二十九条，汉克威公司的异议也不符合该条规定，其无权要求排除执行。综上，汉克威公司所指向的异议标的已经不复存在，即便存在其也无权排除执行，请求驳回汉克威公司的异议请求。为支持其主张，杰宝公司提交了北京市商品房预售许可证、建设工程规划许可证、房屋分层平面示意图等证据。本院查明，国开基金依据已经发生法律效力的北京市中信公证处（2018）京中信执字01556号执行证书，向本院申请强制执行，本院以（2019）京02执588号立案受理。执行过程中，本院作出（2019）京02执588号协助执行通知书，查封案涉房屋，查封期限三年，自2019年6月14日起至2022年6月13日止。目前案涉房屋仍在查封期间内。另查，我院查封的案涉房屋为×××号，建筑面积447.13平方米。汉克威公司提交的《商品房买卖合同》载明，该公司所购房屋为D座×××号，建筑面积123.07平方米。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院方予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人汉克威公司提交的证据不能证明其与杰宝公司就本院查明的案涉房屋签订了书面买卖合同，故其所提执行异议请求不符合法律及司法解释规定的情形，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人北京汉克威科技发展有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 曾小华审 判 员 张 浩审 判 员 侯成成二〇二〇年十月二十六日法官助理 吕苏岩书 记 员 张 彤