广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初75号原告：陈华，男，1955年6月5日出生，香港居民，现住广东省中山市**********，港澳证件号码G318074（2）。委托诉讼代理人：杨志明，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：雄阳明，广东保信律师事务所律师。被告：中山市全新厨柜有限公司，住所地广东省中山市*******，统一社会信用代码914************363。法定代表人：杜少伦，执行董事。被告：杜计贤，女，1973年10月16日出生，汉族，住广东省中山市东区*********，公民身份号码442************382。两被告共同委托诉讼代理人：李锋明，广东商达（中山）律师事务所律师。原告陈华与被告杜计贤、中山市全新厨柜有限公司（以下简称全新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈华的委托诉讼代理人杨志明、被告杜计贤、全新公司的委托诉讼代理人李锋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告杜计贤签订的厂房租赁合同于2019年5月30日解除；2.两被告立即向原告清偿所欠厂房租金合计361800元;3.两被告所缴交的租赁保证金76000元归原告所有;4.两被告连带向原告支付违约金114000元（计算标准：按租金38000元/月3倍计算）;5.两被告向原告赔偿厂房修复费23518元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求一为：确认原告与被告杜计贤签订的厂房租赁合同及宿舍租赁合同于2019年5月30日解除。事实与理由：原告与杜计贤于2015年5月5日签订厂房租赁合同，约定原告作为出租人向两被告出租其位于中山市*********工业区*******的厂房，出租用途为工业生产，租赁期为6年，自2015年7月10日至2021年7月9日。厂房租赁合同约定：2015年7月10日至2019年7月10日每月租金为38000元；2019年7月10日起至2021年7月9日每月租金为41000元，租赁保证金为76000元。同日，原告与两被告签订宿舍租赁合同,约定原告出租位于中山市*********陈华商品房2至6楼A幢10个套间及B幢6楼2个套间共计12个套间出租给两被告作员工宿舍之用，租赁期为6年，自2015年7月10日至2021年7月9日，每月租金为6000元，租赁保证金为12000元。上述两份租赁合同均为按月交租金，先交租金后使用。厂房租赁合同特别约定了拖欠租金超过30日未交的，原告有权提前终止合同，收回厂房，没收保证金，同时两被告除支付应付租金外，还须另付当时租金三倍的违约金给原告，并承担由此产生的一切损失。从2015年7月开始，两被告陆续长期拖欠原告租金，为此，原告于2019年5月9日委托律师向两被告出具关于解除租赁合同并敦促清偿欠付租金、承担违约责任的通知的律师函，通知两被告2019年5月30日正式解除双方签订的厂房租赁合同及宿舍租赁合同,没收租赁保证金88000元,敦促两被告先行清偿2018年后所欠租金及违约金；敦促两被告于2019年6月10日前清理并退回承租的厂房和宿舍；如不履行前述义务，由此增加的一切扩大损失均由被告承担。被告全新公司收到律师通知函后除支付30000元租金和确定搬迁日期和搬迁前租金外，并未支付其余欠付的巨额租金。两被告于2019年6月15日向甲方退回厂房，于2019年6月30日向甲方退回宿舍。经核算，两被告从2015年7月份开始至2019年6月退回厂房和宿舍时应付租金总额为2079800元，实付租金总额为1718000元，合计拖欠租金达361800元。此外，两被告未经原告同意擅自拆除厂房内围墙，破坏厂房结构。经原告追究，被告全新公司于2016年4月20日书面向原告承诺在退租时将恢复厂房原状并承担修复费用，但在2019年6月退回厂房时并没有恢复原状，原告为此不得不自行委托第三方进行了修复，合计支付了工程修复费用23518元，该费用应由两被告负担。原告认为厂房租赁合同意思表示真实，内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的，合同双方当事人均应遵守诚实信用原则履行合同。原告作为出租方已经严格按照约定履行了合同义务，被告却长期拖欠租金，已经远远超过了30天的租金支付期限，明显属于重大违约行为。被告全新公司在2015年7月29日至2019年5月29日期间企业类型为自然人独资企业，投资人为被告杜计贤，根据《公司法》的相关规定，被告杜计贤亦应对被告全新公司在此期的经营债务承担连带清偿责任。原告根据合同约定以及《合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，有权依法通知两被告解除合同，收回租赁物业，追讨拖欠的租金并要求两被告承担相应的违约责任。综上，请求法院判决支持原告全部诉讼请求。原告陈华对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.厂房租赁合同书；2.宿舍租赁合同；3.中国工商银行历史明细清单;4.通知书;5.退租申请;6.拆除围墙修复前后对照图;7.工程施工合同、收据及转账凭证;8.律师函;9.快递单;10.保证书。被告杜计贤、全新公司共同辩称：1.本案合同是由原告与被告全新公司签订的，而原告在本案中主张被告杜计贤要承担责任是没有依据的，因为被告杜计贤其在双方的厂房租赁合同上的签字只是基于被告杜计贤履行职务行为，该合同的承租方为被告全新公司，因此原告与被告杜计贤之间并不存在租赁关系，被告杜计贤无须承担本案相应的民事责任，所以原告对于被告杜计贤的起诉没有依据，应该予以驳回；2.至于案涉的租赁物原告是否已取得相应的不动产权证书，因为被告在之前系没有提供的，如果涉案的不动产厂房没有取得不动产权的证书，那么根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释》相关规定，本案的租赁合同应当无效，那么原告基于本案合同约定而主张的租金、保修金、违约金等均已没有依据了。因原告当庭提交了不动产权证书，如果涉案的厂房确实已取得了不动产权证书，被告认为原告主张的诉求也是不能成立的。被告认为双方的厂房租赁合同解除时间是在2016年4月20日，并非原告本案主张的2019年5月30日，并且被告认为关于双方厂房租赁合同的解除这一事实，原、被告双方之前也已经是确认的；3.原告主张拖欠租金的金额被告是不认可的，因为原告遗漏计算了3笔租金，合计金额为132000元，其中第一笔是在2015年5月4日由被告全新公司支付到原告工商银行尾号为4257的账号，合计金额是132000元[其中包括了案涉两份合同的保证金88000元（包括厂房保证金76000元、宿舍保证金12000元）、第一个月租金44000元]；第二笔在2015年9月30日由谭伟荣的工商银行支付到原告的中国银行尾号为4538的账号，金额为44000元；第三笔系2015年10月26日由谭伟荣支付到原告中国银行卡尾号为4538账号，金额为44000元；4.被告对原告诉求三、四违约金及保证金，因被告认为厂房租赁合同系双方于2016年4月20日已解除，原告主张2019年12月27日律师函已经超过了诉讼时效，所以被告认为针对违约金部分的主张已经超过了诉讼时效，不应该得到支持，并且被告在双方合同解除之前一直有履行支付租金，且有证据证明，原告没有证据证明被告全新公司在双方解除厂房租赁合同之前存在违约的情况，并且该违约金也明显过高，退一步而言，即便原告主张违约金没有超过诉讼时效，那么因为原告已主张没收被告的保证金76000元，这76000元足以弥补原告的损失，所以原告主张该违约金仍然明显过高，请求法院依法驳回该诉求；5.关于诉求五原告主张的修复费，从原告主张的证据来看包括的两部分：第一部分是铁大门及铁大门的轨道金额为6518元，另外一部分系围墙金额为17000元，而根据原告提供的修复前及修复后的相片及原告提供的2016年4月20日的退租申请，可以证实其实原来由被告全新公司拆除的只是围墙，不涉及到铁大门及相关的轨道，因此被告对原告的主张的铁大门、轨道部分的费用6518元是不予确认的，这个是原告根据其自己的需求施工的，这个费用应当与被告无关。关于围墙费用17000元，因为当时厂房已实际退给了原告，被告不清楚事实，所以被告对该金额也不予确认，具体由法院认定；6.在本案中被告全新公司还支付了案涉宿舍合同的12000元保证金，现双方已解除了相关的宿舍租赁合同，该保证金应当由原告退还给被告，或从被告全新公司尚应支付给原告的费用中予以冲抵。被告杜计贤、全新公司就其辩称向本院提交证据有：中国工商银行业务回单、现金支出凭证、中国工商银行电子银行回单。本院经审理认定事实如下：全新公司于2007年11月19日成立，2015年7月29日，由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），股东及法定代表人均为杜计贤。2018年5月4日，法定代表人由杜计贤变更为杜少伦。2018年5月29日，由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股），变更后股东为杜计贤、杜少伦。坐落于中山市南朗镇翠亨工业区的土地3682.9平方米/房屋3042.92平方米[不动产权证号：粤（2015）中山市不动产权第0020691号]权利人为陈华，土地、房屋用途均为工业。2015年5月5日，全新公司作为承租方（乙方）与陈华（甲方、出租方）签订厂房租赁合同，主要约定：甲方将位于中山市*********工业区翠亨大道15号的厂房（此面积包含空地分摊）租赁于乙方使用；租赁期为6年，即自2015年7月10日起至2021年7月9日止；2015年7月10日至2019年7月10日房屋每月租金为38000元。双方在签署本合同时，乙方向甲方交纳76000元，作为租赁该房屋的保证金；乙方在租赁期内，不可擅自改变厂房主体结构；乙方拖欠租金超过30天，属于乙方违约，甲方可提前终止合同，收回房屋，没收保证金；乙方在租赁期间违约的，乙方应支付应交租金外，另付按当时租金三倍的违约金给甲方，同时乙方应承担由此产生的一切费用；合同期内，如因乙方人为原因所造成该出租房屋受到损坏的，乙方应负全部赔偿责任；该合同由陈华、杜计贤分别在甲、乙方处签名并捺印；合同还约定了其他事项。2015年5月15日，全新公司（乙方、承租方）与陈华（甲方、出租方）签订宿舍租赁合同，主要约定：甲方愿意将中山市*********陈华商品房2至6楼A幢10个套间及B幢6楼2个套间共计12个套间出租给乙方作员工宿舍之用；租赁期为6年，即自2015年7月10日至2021年7月9日；2015年7月10日至2019年7月10日房屋每月租金为6000元，双方在签署本合同时，乙方向甲方交纳保证金12000元；该合同乙方处加盖全新公司印章，杜计贤签名并捺印。合同还约定了其他事项。陈华称系杜计贤个人承租案涉租赁物，用于企业经营。杜计贤、全新公司称杜计贤在合同签名系履行职务行为，承租方为全新公司。2015年5月4日，全新公司向陈华转账支付132000元，全新公司称该款包括厂房保证金76000元、宿舍保证经12000元以及第一个月租金44000元。2015年6月5日，陈华向全新公司发出通知书称：贵公司未经我的同意，擅自在我物业空地内搭建大铁硼，请你妥善处理好相关事宜。2016年4月20日，全新公司向陈华发出退租申请书，载明：我公司全新公司与您于2015年5月5日签订了厂房租赁合同。现因各方面的因素导致我公司对于所租赁的该厂房不合用，我公司决定从2016年5月1日开始退租，解除该厂房租赁合同，解除该厂房租赁合同时，我公司承诺：1.之前因改造拆除的围墙进行复原到原来状态，复原费用由我公司承担；2.在厂房后面空地搭建的彩钢大棚不拆除；3.租赁厂房所交纳的76000元押金不索取退还。出租方同意后，双方再共同签署的退租协议。同日，陈华在空白处手写注明：确认以上条件，同意退租，即时生效。欠租对清数后，另议对款协议。后，全新公司仍继续占用使用案涉厂房并交纳租金，双方未签订书面的租赁合同。2019年5月9日，陈华委托广东保信律师事务所向杜计贤、全新公司发出律师函，通知杜计贤、全新公司解除租赁合同并敦促清偿欠付租金、承担违约责任。全新公司于当日收取该函件。2019年6月10日，全新公司法定代表人杜少伦出具保证书，主要载明：全新橱柜有限公司租借陈华厂房及宿舍。现厂房退回陈华。陈华宿舍在2019年6月底前搬迁。双方共同确认全新公司于2019年6月15日搬离案涉厂房、于2019年6月30日搬离案涉宿舍。陈华主张双方于2019年5月30日解除了案涉租赁合同，杜计贤、全新公司同意于2019年5月30日解除租赁关系，并非解除案涉租赁合同。陈华称杜计贤、全新公司一直有拖欠租金的情况，其提供2015年6月至2019年8月银行转账记录拟证明杜计贤、全新公司已支付的租金为1718000元；杜计贤、全新公司对上述金额予以确认，但称陈华有三笔已交纳的租金未予以计算，其提供的转账记录显示：2015年5月4日，全新公司向陈华转账132000元，摘要：厂房租金；2015年9月30日、10月26日，谭伟荣向陈华各转账44000元。杜计贤、全新公司称谭伟荣系全新公司员工，陈华称不认识谭伟荣，与其没有债权债务关系。陈华提供的转账记录未包括全新公司的上述三笔转账。陈华称杜计贤、全新公司将案涉租赁物的围墙拆除后未恢复原状，故其将围墙重新复原花费修复费23518元。陈华提供的于2019年6月24日与甘容邦签订工程施工合同载明：工程地址为中山市**********；工程内容为围墙厚度18墙，长度22.3米，高2.6米，总合计工程费用17000元。2019年7月30日，陈华向甘容邦转账支付17000元，甘容邦出具相应收据。陈华提供的于2019年6月25日与中山市南朗镇鸿昇装饰工程部签订的工程施工合同载明：工程地址为中山市**********；工程内容为围墙手推拉，地面双轨道轮子，铁大门，总工程费用6518元。2019年7月30日，陈华向李平亮转账支付6518元。该工程部同日出具相应收据。杜计贤、全新公司确认其拆除了案涉租赁物围墙，亦承诺要恢复原状，但称承租前围墙没有铁大门，不同意承担铁大门及轨道的费用。双方对案涉厂房的修复费用均不申请司法评估。因双方协商未果，陈华遂于2020年1月2日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。关于案涉租赁合同的承租方。从双方提交的证据及陈述来看，案涉厂房租赁合同、宿舍租赁合同承租方均注明为全新公司，且宿舍租赁合同承租方亦加盖全新公司的印章，虽然厂房租赁合同承租方未加盖全新公司的印章，由杜计贤签名，但案涉租赁合同的用途载明系用于经营企业生产，租金亦非由杜计贤本人交纳，而全新公司提供的转账记录显示系全新公司向陈华交纳了保证金及部分租金。退租申请亦由全新公司提出。即全新公司应为案涉合同的承租人及实际履行方。而陈华于2015年6月5日发出的通知书亦载明为全新公司，可知，陈华应清楚知晓案涉承租人为全新公司。杜计贤、全新公司称杜计贤签订案涉合同系履行职务行为符合实际情况，杜计贤作为签订合同时的法定代表人有权代表全新公司订立合同。本院认定案涉合同的承租方为全新公司。陈华与全新公司签订的厂房租赁合同、宿舍租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。陈华按约定向全新公司交付案涉租赁物，全新公司未及时支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。关于陈华主张确认厂房租赁合同、宿舍租赁合同于2019年5月30日解除。2016年4月20日，全新公司向陈华出具退租申请主张从2016年5月1日开始退租，解除厂房租赁合同，陈华于同日回复称确认以上条件，同意退租、即时生效。双方对解除案涉厂房租赁合同意思表示明确。即双方协商一致于2016年5月1日解除案涉厂房租赁合同。双方合同解除后，全新公司继续占有使用案涉厂房，并按原合同约定的租金标准向陈华缴纳租金及占有使用费，陈华收取了全新公司交纳的租金且对此并未提出异议，双方构成不定期租赁关系。现双方均同意于2019年5月30日解除案涉厂房的租赁关系及解除案涉宿舍租赁合同，本院予以确认。关于陈华主张全新公司向其清偿厂房租金361800元。双方确认全新公司租赁案涉厂房的期间为2015年7月10日至2019年6月15日，计47月6天，租金标准：38000元/月；租赁案涉宿舍期间为2015年7月10日至2019年6月30日，计47月21天，租金标准：6000元/月。双方于2016年5月1日解除了厂房租赁合同，之后全新公司仍租赁案涉厂房，未签订书面的租赁合同。全新公司仍应按原厂房租赁合同确定的租金标准向陈华支付租金，即厂房租金合计为1793600元（38000元/月×47月+38000元/月÷30天×6天）；宿舍租金合计286200元（6000元/月×47月+6000元/月÷30天×21天）。全新公司应支付的租金合计为2079800元。陈华称全新公司已支付的租金为1718000元，全新公司称陈华未计算其于2015年5月4日、9月30日、10月26日支付的租金132000元，并提供相应的转账记录予以佐证。陈华上述证据并未提供证据予以反驳，本院予以采纳全新公司的证据。陈华提交的全新公司支付租金的银行转账记录并未包括全新公司主张的上述三笔租金，故上述已支付的租金应予以计算，即全新公司已支付租金1850000元，全新公司尚欠租金229800元（2079800元-1850000元）。全新公司称其向陈华交纳的租赁宿舍保证金12000元应予以冲抵应支付的租金。案涉厂房租赁合同、宿舍租赁合同系两个独立的合同，合同具有相对性，厂房租赁合同的条款并不能约束宿舍租赁合同。虽然全新公司存在拖欠租金的行为，但宿舍租赁合同并未有陈华可以不予返还全新公司宿舍保证金12000元的约定，现宿舍租赁合同已解除，陈华持有该保证金无合同及法律依据，应予以返还。现全新公司主张予以抵扣，虽然全新公司就此未提起反诉，为免当事人诉累，且该款符合冲抵的法律规定，故本院将该款在全新公司应支付的租金中予以扣减，即全新公司还应向陈华支付租金217800元（229800元—12000元）。关于陈华主张全新公司交纳的租赁保证金76000元归其所有。双方约定全新公司拖欠租金超过30天未交属于全新公司违约，陈华可提前终止合同，没收保证金，且全新公司于2016年4月20日向陈华出具退租申请，承诺租赁厂房所交纳的76000元押金不索取退还。故陈华的该项主张理据充分，本院予以支持；关于陈华主张全新公司支付违约金114000元，虽然双方约定全新公司违约，应支付应交租金外，另付按当时租金三倍的违约金给陈华。但本院已认定全新公司交付的租赁保证金76000元，陈华不需返还，陈华亦未向本院证明其因全新公司逾期支付租金给其造成损失的具体数额，上述保证金足以弥补陈华的损失，故本院对陈华的该项主张不予支持。关于陈华主张全新公司赔偿其厂房维修费23518元。全新公司确认其拆除过厂房围墙，亦承诺恢复原状，但未恢复。陈华提供了案涉厂房修复后的照片证实其已对案涉围墙进行了修复，该项损失已经实际产生。故全新公司应予以赔偿陈华修复围墙的损失，陈华提供了工程施工合同、转账记录、收据等证据证明其修复案涉围墙花费了17000元，并无证据予以反驳，本院予以认定。关于陈华主张的围墙的铁大门及轨道费用6518元，全新公司对此不予确认，陈华并未提供证据证实其向全新公司交付案涉厂房时，围墙上已安装铁大门、轨道及该铁大门、轨道系由全新公司拆除。且双方于2016年4月20日协商一致确定解除案涉厂房租赁合同时，已对案涉租赁物等进行了处置，明确了全新公司应恢复拆除的围墙，陈华对此并无提出异议，亦未提及围墙铁大门及轨道的情况。故陈华主张全新公司承担该项费用理据不足，本院不予支持。关于陈华主张杜计贤、全新公司共同承担责任。双方履行合同期间为2015年7月10日至2019年6月15日（厂房）、2019年6月30日（宿舍），2015年7月29日，全新公司从有限责任公司（自然人投资或控制）变更为有限责任公司（自然人独资），杜计贤为其股东及法定代表人，全新公司于2018年5月29日变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。即双方履行合同绝大部分期间发生在杜计贤任职法定代表人及作为全新公司唯一股东期间。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”，杜计贤作为股东，未能提供证据证明公司财产独立于其个人财产，应当对公司债务承担连带清偿责任，故本院对陈华的该项主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告陈华与被告中山市全新厨柜有限公司于2015年5月5日签订的厂房租赁合同已于2016年5月1日解除；确认原告陈华与被告中山市全新厨柜有限公司于2019年5月30日解除案涉厂房租赁关系；确认原告陈华与被告中山市全新厨柜有限公司于2015年5月15日签订的宿舍租赁合同已于2019年5月30日解除；二、被告杜计贤、中山市全新厨柜有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈华支付租金217800元；三、原告陈华不需要向被告杜计贤、中山市全新厨柜有限公司返还其交纳的租赁保证金76000元；四、被告杜计贤、中山市全新厨柜有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内原告陈华赔偿厂房修复费17000元；五、驳回原告陈华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9554元（原告已预交），由原告陈华负担5529元，被告中山市全新厨柜有限公司、杜计贤负担4025元，并直接向原告陈华支付。如不服本判决，原告陈华可以在判决书送达之日起三十日内，被告杜计贤、中山市全新厨柜有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  石 慧人民陪审员  施丽辉人民陪审员  谢小清二〇二〇年十月二十九日书 记 员  龙 龙姚志姬