四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0403民初276号 原告：单凤芝，女，1946年6月16日出生，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：国强，四川森焱律师事务所律师，执业证号15104199310665181。 被告：邵仲平，男，1962年8月31日出生，住四川省攀枝花市**。 第三人：邵宏宇（邵仲文的儿子，刘凤云的孙子），男，住辽宁省黑山县。 第三人：邵丽红（邵仲文的女儿，刘凤云的孙女），女，住辽宁省黑山县。 第三人：邵仲武（刘凤云的次子），男，1946年出生，住辽宁省阜新市。 第三人：邵仲双（刘凤云的三子），男，1950年出生，住四川省攀枝花市**。 第三人：邵桂芳（刘凤云的长女），女，1952年4月20日出生，住辽宁省阜新市细河区。 第三人：邵仲全（刘凤云的四子），男，1952年出生，住四川省攀枝花市**。 第三人：邵丽美（邵仲江的女儿，刘凤云的孙女），女，1985年8月31日出生，住四川省攀枝花市**。 原告单凤芝与被告邵仲平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。2020年6月29日，因邵丽美与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加邵丽美为本案第三人，并通知其参加诉讼。2020年7月2日，因邵宏宇、邵丽红、邵仲武、邵仲双、邵桂芳、邵仲全与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加邵宏宇、邵丽红、邵仲武、邵仲双、邵桂芳、邵仲全为本案第三人，并通知其参加诉讼。2020年7月14日，因公告向第三人邵宏宇等人送达起诉状副本等法律文书，不宜继续适用简易程序，裁定转为普通程序。依法组成合议庭，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告单凤芝及其委托诉讼代理人国强、被告邵仲平、第三人邵丽美到庭参加诉讼，第三人邵桂芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人邵宏宇、邵丽红、邵仲武、邵仲双、邵仲全经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告单凤芝向本院提出诉讼请求：1.确认原告单凤芝与被告邵仲平于2005年9月28日签订的购房协议合法有效；2.原告自愿承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告单凤芝增加诉讼请求：要求确认购房协议约定的该房屋归原告单凤芝所有。事实和理由：单凤芝与邵仲平及其母亲刘凤云属于同一单位的邻居关系。2003年4月30日，刘凤云向邵仲平签署授权委托书，委托邵仲平代理卖掉位于攀枝花市西区××村××房屋。2003年6月1日，刘凤云病故。2005年9月28日，单凤芝与邵仲平签订了购房协议，邵仲平以34000元的价格将其母亲刘凤云拥有的住房一套（位于西区××村××栋，建筑面积为55.25平方米，产权证号为攀房权证西房改字第0××2号）卖给单凤芝。单凤芝将房款全部付清后，邵仲平出具了收条，并将该房屋的产权证书等相关手续全部移交给单凤芝。之后，单凤芝一直居住该房屋至今。由于当时该房屋的土地使用证未办理下来，自身法律意识淡薄，一直没有办理过户手续。现该房屋面临政府旧房改造拆迁经济补偿的问题，为维护自身合法权益，遂提起诉讼。双方签订的购房协议合法有效。邵仲平与其他共有人之间是否存在遗产纠纷，与本案无关。与相同地段、相同时间的房屋买卖合同相比较，单凤芝支付的购房价款合理，属于善意取得。该房屋属于单凤芝所有。 被告邵仲平辩称，邵仲平的父母在世时，购买了该房屋三分之一的产权。之后由邵仲平出钱购买了该房屋三分之二的产权。当时，兄弟姐妹都知道这个事情，并口头约定该房屋今后归邵仲平所有。父母去世后，也由邵仲平出钱购买了墓地。刘凤云在世时，在授权委托书上按手印。2003年6月1日，刘凤云去世。当时，刘凤云的所有子女都健在。刘凤云的父母先于刘凤云去世。邵仲平与单凤芝签订了购房协议。单凤芝的陈述属实，双方存在房屋的买卖关系。单凤芝付清房款后，邵仲平将该房屋、房屋所有权证和授权委托书一并交给了单凤芝。现在，邵仲文、邵仲江已去世。其他兄弟姐妹也没有联系。邵仲平同意单凤芝的诉讼请求，同意将涉案房屋判决给单凤芝。 第三人邵丽美述称，单凤芝与邵仲平签订购房协议时，自己还小，不清楚相关事实，也未听父母说过该事情。现在，对于邵仲平出卖该房屋没有意见。 第三人邵宏宇、邵丽红、邵仲武、邵仲双、邵桂芳、邵仲全经本院依法送达传票传唤，未到庭参加诉讼，未提交答辩状，在举证期限内未提供证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告单凤芝提供的邵希林档案材料、居民死亡医学证明书、授权委托书、购房协议、收条、居民死亡户籍注销证明、房屋所有权证、国有土地使用证等证据，被告邵仲平、第三人邵丽美无异议，因其系书证，第三人邵宏宇、邵丽红、邵仲武、邵仲双、邵桂芳、邵仲全并未提供足以反驳的相反证据，故本院对这些证据予以确认。对于原告单凤芝提供的2003年4月21日鲁中枢与郭树梁之间的房地产买卖契约、2005年7月27日徐长卿与袁志光之间的房地产买卖契约，与本案无直接关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵希林（1922年9月16日出生）与刘凤云（1919年6月1日出生）系夫妻关系，生育了长子邵仲文（1941年11月11日出生）、次子邵仲武、三子邵仲双、四子邵仲全、五子邵仲江（1957年12月13日出生）、六子邵仲平、长女邵桂芳。邵宏宇、邵丽红系邵仲文（已死亡）的子女。邵丽美系邵仲江（已死亡）的女儿。1997年9月3日，邵希林因脑出血死亡。刘凤云的原户籍住址为四川省攀枝花市西区××村××号。刘凤云曾向攀煤集团房产公司购买了位于攀枝花市西区××村××房屋。2002年4月3日，攀枝花市房地产管理局颁发攀房权证西房改字第0××2号房屋所有权证，该证记载：“房屋所有权人：刘凤云。房屋坐落：市西区巴关河二村。产别：私产。房屋状况：幢号：4，结构：混合，房屋总层数：5，所在层数：3，建筑面积（平方米）：55.25，设计用途：住宅。附记：购攀煤集团房产公司成本价房，总价8253元。以协议书建筑面积为准。”2003年6月1日，刘凤云因病死亡。2005年9月28日，邵仲平作为甲方，单凤芝作为乙方，签订了购房协议。该协议记载：“1.甲乙两方本着自愿的原则，甲方自愿将座落于巴关河二村的住房4栋403屋转让给乙方，建筑面积55.25㎡。2.乙方已对甲方所要转让的房屋做了充分了解，并自愿购买此房屋。3.甲乙双方议定售房价格为叁万肆仟元正，34000元。4.甲方在出售之日后，因房屋所发生的一切事情由乙方负责。5.乙方在接受房屋之日起，一并交清购房的款。6.转户所发生的一切费用，由乙方负责承担。”邵仲平向单凤芝出具了落款日期为2005年9月27日的收条，该收条记载：“今收到单凤芝交来购房款叁万肆仟元整，34000元。”之后，邵仲平将该房屋以及房屋所有权证、落款日期为2003年4月30日的授权委托书交付给单凤芝。该授权委托书记载：“委托人：刘凤云，女，生于1919年6月1日，住四川省攀枝花市西区××村××附4号，身份证号码510403190××××。受委托人：邵仲平，男，生于1962年8月31日，汉族，身份证号码×××1018。关于位于攀枝花市西区××村××住房**是我个人拥有的财产，因本人年老多病，无能办理卖掉此房屋，现我特委托儿子邵仲平为我将此房屋卖掉，委托权限为特别授权，全权代理我签订房屋买卖协议、收取房款、办理产权过户手续等事项。儿子邵仲平所签定的各种法律文书有效，我均予以认可，特此委托。委托人：刘凤云。受委托人：邵仲平。2003年4月30日。”之后，单凤芝一直在该房屋居住。2006年1月11日，攀枝花市国土资源局颁发攀国用（2006）第0××8号国有土地使用证，该证记载：“土地使用权人：刘凤云。座落：市西区巴关河二村。使用权类型：划拨，使用权面积：364.52㎡，其中分摊面积：12.15㎡。”2007年8月20日，刘凤云的户籍被注销。之后，该房屋的门牌号变更为攀枝花市西区芳香巷8号4栋3单元6号。单凤芝在该房屋居住至今，并持有该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证。该房屋现仍登记在刘凤云名下。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据房屋所有权证的记载，涉案房屋登记在刘凤云名下。刘凤云有权处分其所有的财产。依据落款日期为2003年4月30日的授权委托书的记载，刘凤云委托邵仲平出卖涉案房屋。该授权委托书并非刘凤云立的遗嘱，未记载该房屋归邵仲平所有。2003年6月1日，刘凤云死亡，该委托代理应认定终止。刘凤云死亡后，该房屋由刘凤云的第一顺序继承人（即邵仲文、邵仲武、邵仲双、邵仲全、邵仲江、邵仲平、邵桂芳）继承。邵仲平未提供充分的证据证明刘凤云死亡后，刘凤云的第一顺序继承人已对该房屋的分割达成协议，该房屋应认定为刘凤云的第一顺序继承人共有。邵仲平系刘凤云的第一顺序继承人之一，系该房屋的共有人之一。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。依据单凤芝提供的购房协议、收条等证据，单凤芝持有该房屋的房屋所有权证原件、国有土地使用证原件，结合邵仲平的当庭陈述，可以认定2005年9月28日单凤芝与邵仲平签订了购房协议，邵仲平将该房屋出卖给单凤芝，之后单凤芝一直占有使用该房屋至今。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”单凤芝与邵仲平之的该购房协议有效。单凤芝主张已善意取得该房屋，要求确认该房屋归其所有。2005年9月28日，单凤芝与邵仲平签订购房协议时，依据房屋所有权证的记载，单凤芝应当明知该房屋登记在刘凤云名下，结合单凤芝在审理中的陈述，当时单凤芝知道刘凤云已死亡。房地产转让，当事人应当依法办理权属登记，该房屋至今仍登记在刘凤云名下，不符合认定善意取得的规定。此外，本案属于房屋买卖合同纠纷，当事人应按照合同约定履行相应的义务。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。人民法院不宜在房屋买卖合同纠纷案件中直接确定房屋的归属，故对于单凤芝要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、确认原告单凤芝与被告邵仲平之间的购房协议有效； 二、驳回原告单凤芝的其他诉讼请求。 案件受理费650元、公告费600元，合计1250元，由原告单凤芝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  杨发彬 审 判 员  蒋春霞 人民陪审员  石大亮 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  张珊珊 本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。 对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。 前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。