广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6567号原告：黎淑贤，女，1940年4月9日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：黎杏贤，女，1950年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：李伟悦，广东启兴律师事务所律师。被告：广州市日用杂品有限公司，住所地广州市越秀区一德路****。法定代表人：黎雅君，职务总经理。被告：广州市日用杂品有限公司恒誉油墨纸张印刷器材经营部，住，住所地广州市**/div>法定代表人：余志忠，职务经理。两被告共同委托诉讼代理人：王龙，国信信扬律师事务所律师。第三人：海林，女，1976年6月9日出生，回族，住广州市荔湾区。第三人：陈文彬，男，1934年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈小红，女，1968年8月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告黎淑贤、黎杏贤与被告广州市日用杂品有限公司（以下简称日杂公司）、广州市日用杂品有限公司恒誉油墨纸张印刷器材经营部（以下简称日杂公司恒誉经营部）、第三人海林、陈文彬物权保护纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎淑贤及其委托诉讼代理人李伟悦，两被告委托诉讼代理人王龙，第三人海林、第三人陈文彬委托诉讼代理人陈小红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告及其共同使用和共同居住人员迁出广州市越秀区xxxx号房屋，将房屋腾空按原状交还给两原告管业；2、被告日杂公司向原告支付从1999年11月1日至交还房屋之日止的房屋使用费（按每月每平方米50元计算）。事实和理由：广州市越秀区xxxx号房屋是两原告母亲徐可珍名下的物业，属于父母黎光、徐可珍夫妻共同财产。黎光于1963年去世，徐可珍于2018年去世。2019年10月29日，两原告办理了继承涉案房屋的公证手续。涉案房屋一直由被告日杂公司非法占用超过二十年，在此期间，被告日杂公司将房屋首层交由被告日杂公司恒誉经营部经营，将二、三层交由第三人作宿舍居住使用，从未与原告父母签订房屋租赁合同，也没有交纳过租金或使用费。两原告继承房屋后，曾到房管部门换领不动产权证，但由于被告日杂公司非法占用房屋，改变了房屋间隔，令房管部门不能测绘从而无法换领不动产权证，故提起诉讼。两被告辩称：一、被告日杂公司对于xxxx号房屋是基于历史原因接收合法占有使用，且出资重建、维修，不同意原告诉请交还房屋及支付房屋使用费。1956年，广州美香茶庄的资方黎光、徐可珍，向广州市工商业联合会、广州市第二商业局申请公私合营，将广州美庄茶庄的经营场所即涉案房屋等资产作为合营财产参加合营并入合营资产，接受社会主义改造。被告日杂公私隶属于广州市供销合作总社，属于公有制经济组织。涉案房屋是有关单位安排被告日杂公司接收，作为公司自有资产，但没有办理产权转移手续。国家已经将徐可珍、黎光确定为定息户并发放定息收入，广州美香茶庄的经营用房已作为公产属于国家所有。因房屋原为双木结构，日久腐朽成为危房。被告日杂公司于1983年将房屋连同相邻房屋拆除重建，新建为钢筋混凝土结构的三层房屋，总建筑面积78.27平方米。被告日杂公司对涉案房屋合法占有使用已达几十年，徐可珍、黎光从未向被告日杂公司提出异议并主张返还。二、涉案房屋因拆除重建，即使交还已无法按原状交还，且事实上按现状也无法作出分割交还，若法院判处交还，也只能是按39.56平方米进行折价。三、原告诉请的房屋使用费计算标准没有依据。四、原告诉请的房屋使用费已超过诉讼时效。被告日杂公司恒誉经营部只是登记的地址在涉案房屋，并没有实际使用涉案房屋。该房屋一楼目前由租户海林使用，二、三楼由被告日杂公司的退休职工作为宿舍使用。第三人海林述称：不清楚涉案房屋的历史情况，其向被告日杂公司承租涉案房屋首层使用，租期至2020年7月止，由法院处理本案。第三人陈文彬述称：不同意原告的诉讼请求。原告有意隐瞒涉案房屋已在公私合营期间已入私股，国家对私股进行赎买政策，涉案房屋由私人所有转变为社会主义全民所有制的事实，提起诉讼企图造成国有资产流失。原告父母公私合营期间将涉案房屋入股企业经营后，企业盈利按“四马分肥”的原则分配，并给原告支付年息。涉案房屋入股时是一间砖木结构房屋，建筑面积仅为39.56平方米，被告日杂公司于1983年12月10日经批准将房屋改建，总建筑面积78.27平方米。我于1961年12月在公私合营期间安排入住涉案房屋二楼，在1983年12月房屋批准改建后入住涉案房屋二、三楼作职工宿舍。我在本市仅有这一套房屋租住。经审理查明：据1991年8月20日的穗房证字第××号房屋所有权证记载，徐可珍是越秀区**房屋的所有权人，该房屋总建筑面积39.56平方米，砖木结构3层。统字6113号不动产登记查册表载明xxxx号使用性质为住宅。2019年7月10日，被告日杂公司（甲方）与第三人海林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区xxxx号首层出租给乙方使用，建筑面积共31.8平方米，租期从2019年8月1日至2020年7月31日，每月租金9000元等。2019年10月29日，广州市南方公证处作出（2019）粤广南方第046300号公证书，写明被继承人黎光于1963年2月7日在香港死亡，徐可珍于2018年7月21日在香港死亡，涉案房屋以徐可珍的名义登记，依法属于其与配偶黎光婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，两人死亡时遗留的xxxx号房屋由两原告共同继承，各占二分之一份额。2019年11月22日，原告黎淑贤在涉案房屋门口张贴公告，要求涉案房屋的现使用人七天内搬离并腾空房屋否则将按私房租金收取房屋使用费等。庭审中，被告提交如下证据：1、广州美香茶庄（商号）、黎光（资方负责人）向广州市工商业联合会、广州市第二商业局提交《申请公私合营报告》，写明：我号资方在中国共产党、人民政府的正确领导和教育以及工商联组织的关怀帮助下，经过长期学习，认识到我们私营工商业者必须掌握自己的命运，积极地接受社会主义改造，在现有基础上进一步纳入国家资本主义的高级形式——公私合营的光明大道，继续接受改造，才能更好地适应社会主义建设事业的发展，才能发挥应有的积极作用。为此我号经劳资双方协商同意，提出申请公私合营，请予批准等。《公会（定息户）所属厂店私方人员经济情况登记表》载明姓名黎光、徐可珍、徐丽珍，厂店名称美香，地址xx路**。批准日期为1958年3月20日《广州市1958年工商界定息户在职资方人员认购公债情况调查表》，姓名徐可珍、徐丽珍、黎光，工作单位美香，年定息收入分别为14元、14元、601元等。2、1983年12月10日的（83）越建字第507号修建工程许可证，写明工程项目原砖木两层及梯屋，现同意改建为混合结构2又1/3层等，报建单位市日杂公司，工程地点xxxx号。3、1989年5月5日的广州市企业单位房产纳税申报登记表，单位被告市日杂公司，自报房产情况为xxxx号地下。4、1981年3月5日的供销合作总社、商业部《关于合作商店入股房产坚决不退还实物的函》；1983年2月25日的中共中央统战部、商业部印发《关于索要、强占原公私合营企业、合作商店营业用房问题的处理意见》的通知，写明：一、私营企业实行公私合营时，经过清产核资，将流动资金和营业用房、设备以及其他经营用具等固定资产转为公私合营企业的资产，国家已按年息五厘发给定息，定息发至1966年第三季度，公私合营企业的资产（包括原来核定投资的房屋）已属国家所有，不应退给本人等。原告对证据1真实性无法确认，只能证明原告父母在解放初期曾向政府表态申请公私合营接受社会主义改造，与本案无关，对证据2真实性无异议，不能证明被告合法占有房屋，只能证明被告未征得产权人同意私自修建房屋，对证据3真实性无异议，关联性不认可，对证据4不予确认，文件不属于法律法规，原告父母是在1991年重新领取了产权证，如果涉案房屋属于公私合营，不可能重新可以领取产权证，被告没有证据证明原告父母领取了定息分红。本案审理期间，经申请，本院向被告委托诉讼代理人开具律师调查令，调取涉案房屋档案及美香茶庄公司合营相关资料。广州市规划和自然资源局提供了如下涉案房屋档案资料：1、登字第42××54号房地产所有证，写明徐可珍是xx路33号的所有权人；2、1991年9月16日的广州市土地使用权登记申请收件收据，收到徐可珍申请xx路33号（新37号）房屋的土地使用权登记证件；3、穗地证字第2455号国有土地使用证存根，土地使用户名徐可珍，土地坐落xxxx号，用地面积13.19平方米；4、穗房证字第××号房屋所有权证存根，所有权人徐可珍，房屋xxxx号，总建筑面积39.56平方米，核准日期1991年7月27日等。广州市国家档案馆出具了如下材料：1、1950年第四季营业税及50年所得税清缴申报表，载明商号美香、组织独资、负责人黎光、、地址xx路**、本额75570000元等；2、广州市茶商业同业公会筹备会会员入会申请书；3、各行业厂号1951年所得税情况查报表；4、广州市工商业联合会辅导商业行业全业公私合营第一期学习班学员情况登记表；5、申请公私合营报告；6、1957年的公会（定息户）所属厂店私方人员经济情况登记表，厂店名称美香、地、地址xx路**、黎光、徐丽珍等。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据原告提供的房屋所有权证及继承公证书，涉案xxxx号房屋登记在原告母亲徐可珍名下，属于徐可珍与黎光的夫妻共同财产，后由两原告共同继承。两原告自继承开始时取得涉案房屋所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益等权利。被告日杂公司辩称涉案房屋由原告父母参与公私合营已并入合营资产，属于被告日杂公司自有资产，但没有向房管部门办理涉案房屋产权变更登记，其主张与上述不动产权属证书内容矛盾，本院不予接纳。被告日杂公司未经产权人同意，自行将涉案房屋一楼出租给海林使用，二、三楼安排陈文彬作为宿舍使用，侵犯了原告对涉案房屋的所有权，故原告要求被告日杂公司与两第三人共同腾退涉案房屋合法，本院予以支持，鉴于被告及第三人搬离房屋需要时间，且第三人陈文彬年事已高，为稳妥起见，本院确定60天的期限供被告及第三人搬迁。原告要求被告日杂公司支付涉案房屋的使用费，被告辩称原告的诉请超过诉讼时效，原告于2019年11月22日在涉案房屋张贴公告要求使用人交还房屋并按私房租金收取房屋使用费，构成诉讼时效的中断，故从2019年11月22日往前推算三年即2016年11月22日之前的房屋使用费已经超过诉讼时效，本院不予支持，被告日杂公司应向原告支付从2016年11月22日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。涉案房屋登记的使用性质为住宅，被告日杂公司于1983年将涉案房屋由砖木结构改建为混合结构，现无改建后房屋测绘面积的相关证据，故房屋使用费仍应以产权证登记的原建筑面积39.56平方米为准，参照同时期越秀区人民街xx路居住用房楼梯楼租金参考价上浮20%予以计算，由被告日杂公司向原告进行支付，经计算，2016年至2019年期间的房屋使用费分别为每月1376元、1471元、1424元、1614元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条规定，判决如下：一、被告广州市日用杂品有限公司、第三人海林、陈文彬在本判决发生法律效力之日起60日内，将广州市越秀区xxxx号房屋腾空交还给原告黎淑贤、黎杏贤；二、被告广州市日用杂品有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黎淑贤、黎杏贤支付从2016年11月22日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（2016年期间的房屋使用费为每月1376元、2017年期间的房屋使用费为每月1471元、2018年期间的房屋使用费为每月1424元、2019年至2020年期间的房屋使用费为1614元）；此后的房屋使用费由被告广州市日用杂品有限公司按照每月1614元的标准向两原告支付至交还房屋之日止；三、驳回原告黎淑贤、黎杏贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8421元，由原告黎淑贤、黎杏贤负担7230元，被告广州市日用杂品有限公司负担1191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年十月十日书记员 徐珮仪