贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0624民初2528号 原告：思南县进龙物业服务有限公司（统一社会信用代码：91520624580681243U），住所：贵州省铜仁市思南县思唐镇新马路**。 法定代表人：罗兰，职务：公司经理。 特别委托诉讼代理人：张丽娟，女，1991年1月5日出生，土家族，户籍地贵州省思南县，系公司员工。 特别委托代理人：温玲，女，1988年11月23日出生，汉族，现住思南县，系公司员工。 被告：罗波，男，1978年12月23日出生，苗族，户籍地贵州省思南县，现住思南县。 原告思南县进龙物业服务有限公司（以下简称“进龙物业公司”）与被告罗波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，对本案及原告分别与被告冯泽轩、田成物业服务合同纠纷三案，经三案双方当事人同意合并审理后，公开开庭对三案进行了合并审理。本案原告进龙物业公司及其特别委托诉讼代理人张丽娟、温玲，被告罗波及另两案双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告进龙物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告罗波限期缴纳拖欠从2017年至2019年思南县进龙物业服务有限公司物业服务费4754.7元，违约金：5554.8元，共计：10309.5元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告罗波于2012年在碧海花园小区购买A栋6-1号商品房一套，面积为120.07㎡，现已入住，自2017年至2019年12月止，被告有三年时间尚未向原告交纳物业管理费，按双方签订的服务合同规定，罗波应承担违约金5554.8元（违约金按千分之三计算）。原告多次催收未果，原告委托贵州黔信律师事务所于2019年11月30日向被告罗波发函，被告已签收函件，但被告至今未交纳物业管理费。根据《物权法》相关规定，特诉至人民法院，请求依法裁决。 被告罗波辩称，1、原告应按前期物业合同约定的收费标准每平方米0.8元收取物业管理费，被告同意支付一半；对碧海花园小区业主委员会与原告分别于2016年1月、2018年1月签订的签订两份《物业管理服务合同》，因业主委员会成立不合法，且原告物业公司进住不合法，没有召开业主大会，且业主委员会成员夏绪荣与原告物业公司的法定代表人系夫妻关系，且既是原告公司股东，又是业主委员会副主任，故后期物业服务合同对业主没有约束力，况且原告物业公司也未按合同约定服务于业主小区。2、被告与原告2014年签订的前期物业管理服务合同期限为两年，，住宅电梯房的按建筑面积每平方米每月08元的标准计算物业服务费，被告房屋建筑面积为120.07㎡，则2014年至2016年的物业管理服务费为2305.34元，被告已支付物业管理费7903元，原告诉称被告未交2017年至2019年的物业管理费5597.66元，不符合客观事实，被告多交纳的部分应为2017年以后被告所交纳的物业管理服务费。被告已交纳的7903元包含停车费用按前期物业管理合同的约定收取原告方超过标准2760元，对超过部分抵扣物管费。3、被告对碧海花园小区业主委员会与原告分别于2016年1月、2018年1月签订的签订两份《物业管理服务合同》不予认可，合同对被告没有约束力，双方不存合同关系，因而不存在被告违约的事实，故对原告主张支付违约金的请求于法无据。综上，请求按前期物业管理服务合同约定的标准即按住宅电梯房的按建筑面积每平方米每月0.8元的标准计算物业服务费的一半予以交纳物业管理服务费，请求驳回原告多主张的物业管理服务费及违约金的诉请。 本院经审理认定案件事实如下：2012年8月2３日，被告罗波在贵州通海丰源房地产开发有限公司（以下简称“通海房开公司”）购买碧海花园小区Ｂ幢13-2号建筑面积为130.42㎡的商品房一套，被告罗波与通海房开公司签订了《商品房买卖合同》，合同第九章约定：“出卖人贵州通海丰源房地产开发有限公司依法选聘的物业企业为思南县进龙物业服务有限公司。前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.8元／月＊平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。物业服务企业按照每半年收取，买受人应当分别在每年的6月30日前和12月30日前缴费。买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。”商品房买卖合同签订后，2014年7月通海房开公司将商品房实际交付给被告罗波使用。 2014年9月30日，进龙物业公司作为甲方与罗波作为乙方签订《碧海花园前期物业服务合同》，约定：“前期物业管理期限，是指小区交付使用之日起至业主委员会选聘的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止。被告罗波的住宅坐落位置：思南碧海花园小区A栋6-1号，建筑面积为120.07㎡。。住宅电梯房的物业服务费收取标准按建房面积每月每平方米08元，还约定了其他具体条款”。 2016年1月13日碧海花园小区在城北社区及思唐街道办事处相关部门指导下依法选举产生成立了碧海花园小区业主委员会，业主张强武当选为业主委员会主任，夏绪荣当选为业主委员会副主任。2016年1月15日，碧海花园小区业主委员会召开会议决定（会议纪要）聘请进龙公司物业公司为碧海花园小区的物业管理企业；并决定自2016年元月起，本小区物业费收取标准：步梯房0.7元／㎡，电梯房1.1元／㎡、车位管理费360元／位／年；轿车（业主）3600元／年。并会后将将会议决定收取物业费标准在小区张贴公告予以公示。 2016年1月20日，委托方碧海花园小区业主委员会作为甲方与受托方进龙物业公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定由进龙物业公司负责碧海花园小区的物业管理事项，并有权向碧海花园小区业主收取物业管理服务费，物业管理服务费收取标准：步梯房按产权面积每平方米0.70元／月；电梯房及办公物业按产权面积每平方米1.10元／月，空置物业的收费标准按照《贵州省物业服务收费管理实施办法执行》。。住宅小区的物业管理服务费由进龙物业公司直接向业主收取进龙物业公司应在收费前10日向缴费业主公布上一次物业服务收费明账单并接受业主查询。业主应自觉按时交缴纳物业管理服务费，不得拖欠，逾期欠费业主应按照有关国家规定及地方政府规定缴纳滞纳金。委托管理期限为二年，自2016年1月20日起至2018年1月20日止。该合同还约定了其他具体条款。合同期限届满前，2018年1月1日委托方碧海花园小区业主委员会作为甲方与受托方进龙物业公司作为乙方在原物业管理服务合同的期限届满基础上续签了《物业管理服务合同》，合同期限二年，自2018年1月20日起至2020年1月20日止。合同收取物业管理服务费标准及其他内容均与原物业管理服务合同相同。 原告进龙物业公司在碧海花园经营物业服务管理的期限自2014年7月1日至2019年12月31日止。原告从2014年7月通知碧海花园小区全体业主交房之日起，开始向小区业主收取物业管理服务费用。被告罗波入住小区后，已按房屋建筑建面积每月每平方米0.8元，向原告进龙物业公司缴纳2014年7月1日至2015年8月1日期间的物业服务管理费1520元。原告进龙物业公司经营物业管理期间，未对相关小区内损坏的护栏、公共区域的部分地面、消防通道及卫生清洁等尽到相应的物业管理责任。小区大部分业主因此向原告及相关部门反映一致要求更换小区物业管理服务公司，同时拒绝向原告缴纳2017年1月至2019年12月30日期间的物业管理服务费。2019年11月30日，原告委托贵州黔信律师事务所于2019年11月30日向被告发催收函，向被告催收交纳截至2019年12月30日止共36个月的物业管理服务费4754.7元、违约金5039.9元，被告签收函件后，原告又多次向被告催收至今未交纳尚欠的物业管理服务费未果。原告在碧海花园小区物业管理服务经营期限即将届满前，在未与碧海花园小区业主或者业主委员会协商妥善处理相关设备、设施、电梯等交接善后随附义务事宜的情况下，于2020年1月8日在碧海花园张贴电梯停电停止运行通知后，擅自对碧海花园小区所有业主房屋电梯予以停电，导致小区内全体业主生活不便，双方因此产生了纠纷,原告便退出了碧海花园小区物业管理经营事宜。2020年8月5日原告诉至本院请求依法判决被告支付尚欠物业服务费4754.7元［2017年1月至2019年12月30日期间共36个月的物业管理服务费按房屋建筑面积每平方米每月1.1元计收］及违约金5554.8元（按3‰计算）。 上列案件事实，有原告提供的原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，身份证、物业管理服务合同2份、催收物业管理费律师函、快递邮寄回执单、未交物管费清单、碧海花园A栋未结清物管费名单、催缴物管费清单、电话记录清单、公告、通知、图片、催缴物业费的名单、思唐街道办事处居民委员会公告、业主委员会选举产生的会议记录、碧海花园小区第一届业主委员会会议纪要等。二被告提交的图片13组（小区前门保安亭图片、小区内栏杆损坏图片、小区内地面裂和地面乱堆放沙石缝图片、消防通道图片、小区后门保安亭的图片、小区内墙面卫生及可视门损坏图片、小区内卫生及设施损坏图片、消防栓图片、疫情期间小区卫生图片、电梯费图片及交费清单），小区群里的聊天记录、碧海花园全体业主向原告反映材料等及本院职权调权的相关碧海花园小区业主委员会选举产生的材料在卷佐证。 本院认为：本案争议的焦点是业主委员会的行为对业主是否具有约束力、物业公司的服务是否存在瑕疵、被告拒缴物业费用是否有正当理由。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定“下列事项由业主共同决定：…（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；”第二款规定“…决定其他事项，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。”本案所涉碧海花园业主委会在城北社区居委会及思唐街道办事处指导下依法经业主大会选举产生，由此碧海花园业主委员会先后代表业主分别2016年1月20日、2018年1月20日与原告进龙物业公司签订两份内容相同的《物业管理服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同合法有效。碧海花园业主委员会签订的物业服务合同的行为对碧海花园小区全体业主具有约束力，被告罗波作为小区业主之一，应当受到碧海花园业主委员会与原告进龙物业公司签订的两份物业管理服务合同约束，按照此两份物业服务合同约定的内容享受权利和履行义务。两份合同中均约定电梯房的物业服务费收取标准为按建筑面积每平方米每月1.1元。由于碧海花园业主委员会产生后与原告进龙物业公司签订的物业服务合同有效，导致原告进龙物业公司与所在碧海花园小区业主之一即本案被告签订的《前物业服务合同》及相关商品买卖合同中的前期物业服务约定的内容终止，前期物业服务合同及商品房中前期物业内容的物业服务收取标准等不再对业主及物业服务公司有法律约束力。况且原告进行龙物业公司客观上在对所在小区进行了一定的物业管理服务，被告也接受了一定的物业服务，故被告应当按照原告进龙物业公司与碧海花园业主委员会签订的物业服务合同约定的电梯房的物业服务费收取标准，即按建筑面积每平方米每月1.1元计算，支付原告自2017年1月至2019年12月30日期间的物业管理服务费即36个月×1.1元／㎡／月×120.07㎡（建筑面积）=4754.7元。鉴于被告辩称提出原告进龙物业公司在经营碧海花园物业小区服务管理期间，未尽到合理的服务管理义务，要求扣减尚欠物业服务管理费的一半及要求交纳的房屋装修押金2000元与物业服务费相冲抵的意见，经查明被告提供相关证据能够佐证原告进龙物业公司在经营碧海花园物业小区服务管理期间对相关设施、地面等未尽到合理的服务管理义务，物业服务存在一定瑕疵，为此本院综合案情，根据诚实信用和公平原则，酌情扣减物业服务管理费1296.7元，对被告辩称扣减超出的部分物业服务管理费部分的意见，不予采纳。对被告辩称要求房屋装修押金2000元与物业服务费相冲抵，符合法律规定，予以采纳。综上，对原告进龙物业公司主张诉请被告实际应当支付原告物业服务费4754.7元，扣减1296.7元后，还应当支付原告进龙物业公司物业服务管理费3458元，与房屋装修押金2000元相冲抵后，余下1458元物业服务费由被告承担支付责任。对被告罗波辩称原告按超标准收取的停车费部分及可视门、闭路费等3850元抵扣物业服务管理费的意见，于法无据，不予采纳。对原告主张支付违约金5554.8元（以4754.7元为基数，按3‰计算）的诉请，虽被告未按期交纳物业服务管理费，但因系原告进龙物业公司未尽到合理的物业服务管理义务，自己也存在违约行为，故不予支持。 综上所述，原告进龙物业公司在本案中提出的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（三）项、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、被告罗波于本判决生效之日起十日内一次性支付原告思南县进龙物业服务有限公司物业服务管理费1458元。 二、驳回原告思南县进龙物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费25元（已减半收取），由原告思南县进龙物业服务有限公司负担15元，被告罗波负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 周仕健 二〇二〇年十月十五日 法官助理 袁宝华 书 记 员 王 旭