文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初2303号原告：夏家明，男，1969年12月30日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：邓显兵，重庆渝东律师事务所律师。被告：刘邦志，男，1963年7月5日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原告夏家明诉被告刘邦志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用普通程序审理。原告夏家明委托诉讼代理人邓显兵到庭参加诉讼。被告刘邦志经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏家明请求人民法院依法判决：1.被告偿还原告代为支付解除房屋抵押贷款154315.88元、代交物管费、水电费897元，并以154315.88元为基数，按年利率6%，自2019年5月14日起计算至欠款偿清之日止；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月15日签订房屋买卖协议，约定将由被告所有的位于彭水县XX街道XX社区北门街XX号人和春天X栋X-22-X号房屋一套出售给原告，总价款为53万元。原告按合同约定支付房款并代被告支付了897元相关物业、水电费，实际使用该房屋。因被告拒不按约解除该房屋在农业银行的抵押，原告为了保证总价的房屋安全，通过诉讼程序办理了产权过户登记，代被告支付了农业银行16358.65元贷款，但对于原告代为其支付的银行贷款被告却拒不向原告偿还。被告刘邦志未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案经审理认定事实如下：被告刘邦志于2012年左右购买了位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区北门街XX号人和春天X栋X单元X-22-X房屋一套（产权证号：**地证2014字第**）。该房屋在中国农业股份有限公司彭水支行（以下简称农行彭水支行）办理了贷款抵押登记。2016年5月15日，原告夏家明（乙方）与被告刘邦志（甲方）达成《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将前述位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区北门街XX号人和春天X栋X单元X-22-X的房屋一套出售给乙方，成交价款为530000元。其中第三项规定如下：签订合同时乙方付款给甲方450000元，第二次乙方付款给甲方75000元，甲方办理产权移交；办完过户登记时付款5000元。2016年3月23日、5月5日、11月8日原告夏家明分三次向被告刘邦志支付了50000元、400000元、75000元。在给付前述款项后，原告夏家明实际占有使用涉案房屋，然被告刘邦志却未到农行彭水支行偿还贷款，原告多次要求被告履行过户义务，然而被告刘邦志一直未尽义务。原告夏家明于2018年6月5日以刘邦志为被告、农行彭水支行为第三人向彭水县人民法院提起诉讼，要求：1.被告刘邦志立即解除位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区北门街XX号人和春天X栋X-22-X号房屋的抵押，并配合原告办理该房屋的过户登记；2.被告刘邦志向原告夏家明支付违约金5300元；3.本案诉讼费由被告刘邦志承担。本院于2018年11月12日作出（2018）渝0243民初2563号民事判决书，判决：“一、被告刘邦志于本判决生效后十五日内协助原告夏家明解除位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区北门街XX号人和春天X栋X-22-X号房屋抵押，并协助原告夏家明办理房屋的过户登记手续；二、被告刘邦志向原告夏家明一次性支付违约金5300元，限本判决生效之日起15日内支付。”被告刘邦志不服该判决，在法定期限内上诉于重庆市第四中级人民法院，该院于2019年1月29日作出（2019）渝04民终28号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2019年5月5日，夏家明以刘邦志为被申请人向彭水县人民法院申请强制执行，提出执行申请：1.强制要求被申请人刘邦志协助申请人解除位于彭水县XX街道XX社区北门街XX号人和春天X栋X-22-X号房屋抵押，并协助申请人办理过户登记；2.被申请人向申请人支付违约金5300元；3.被申请人支付案件受理费80元。在执行过程中，申请人夏家明于2019年5月14日向彭水县人民法院交纳代付刘邦志位于彭水县XX街道人和春天X栋X-22-X号房屋抵押贷款163258.65元，彭水县人民法院于2019年7月12日作出（2019）渝0243执1067号之三执行裁定书，该裁定书载明：“本院根据已经发生法律效力的（2019）渝04民终28号民事判决书，于2019年5月5日发出执行通知书，要求被执行人刘邦志协助夏家明解除位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区北门街XX号人和春天X栋X-22-X号房屋抵押，并配合申请人办理该房屋过户登记，但被执行人刘邦志一直未履行生效法律文书确定的义务，此后申请执行人夏家明代为支付被告刘邦志尚欠中国农业银行股份有限公司彭水支行的贷款160095.46元……裁定如下：一、将被执行人刘邦志位于彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区北门街XX号人和春天X栋X-22-X号房屋（产权证号：316房地：**地证2014字第**应其他权利转移给申请执行人夏家明（公民身份号码：5123011969********)；二、解除对该房屋的抵押、查封措施；三、申请执行人夏家明（公民身份号码：5123011969********）可持本裁定书到财产管理机构办理相应产权过户登记手续。”后夏家明将涉案房屋过户到其名下。经核实，彭水县人民法院执行局在执行该案中，于2020年9月27日向农行彭水支行支付解除涉案房屋抵押贷款金额为154315.88元，原告夏家明予以认可。被告刘邦志于2016年5月15日将涉案房屋实际交付给原告夏家明使用，原告夏家明于2016年5月16日向物管结清刘邦志使用该房屋尚欠物管费523元，水费374元，并举示发票予以佐证。本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷，争议焦点在于原告的诉讼请求是否应当得到支持？《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，根据该规定，受让人虽然未经抵押权人同意，但只要代为清偿抵押债务消灭抵押权的，受让人可以依法取得抵押物的所有权。本案原告夏家明通过执行程序已经代抵押人被告刘邦志清偿了抵押债务，使抵押权消灭，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条：“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，原告夏家明有权就其代偿的债务向被告刘邦志追偿。根据查明事实，原告夏家明为代偿债务支付抵押权人154315.88元可以向被告刘邦志追偿。另，原告夏家明实际支付购房款525000元，尚有5000元购房款未支付，应予扣除，被告刘邦志实际还应返还原告夏家明149315.88元。关于原告主张的利息损失，属于合理主张，应予以支持。具体计算自2019年5月15日开始至实际清偿为止，其中2019年8月20日之前按照人民银行同期贷款利率计算，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的房屋交付前产生的水费、物管费，双方《房屋买卖合同》中并未约定，但按照交易惯例应由卖方承担，因此对于原告的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘邦志在本判决生效后十日内向原告夏家明偿还149315.88及利息（自2019年5月15日开始至实际清偿为止，其中2019年8月20日之前按照人民银行同期贷款利率计算，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告刘邦志在本判决生效后十日内支付原告夏家明物业管理费523元，水费374元；三、驳回原告夏家明其余诉讼请求。案件受理费3583.1元（原告夏家明已预交3583.1元），由原告夏家明负担279.1元，被告刘邦志负担3304元。公告费560元（原告夏家明已预交，其中送达副本公告费260元，送达判决公告费300元），由被告刘邦志负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  徐中和人民陪审员  毛廷太人民陪审员  豆文国二〇二〇年十月九日法官 助理  任 红书 记 员  朱亚玲