四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初1291号 原告：张洁，女，汉族，1958年5月6日出生，四川省绵阳市人，现住绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：赵清国，四川规则律师事务所律师。 被告：李帮茂，男，汉族，1971年12月22日出生，四川省德阳市人，现住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：马军，四川真道律师事务所律师。 被告：江源明，男，汉族，生于1984年11月23日，身份证住址为四川省绵阳市涪城区。 上列原告张洁与被告李帮茂、江源明申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洁的委托诉讼代理人赵清国，被告李帮茂的委托诉讼代理人马军到庭参加了诉讼，被告江源明经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洁向本院提出诉讼请求：1、准许（2019）川0703执2593号《执行裁定书》对被执行人江源明名下位于绵阳市涪城区房屋（合同备案号：88580）的执行；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告江源明等民间借贷纠纷一案，经绵阳市涪城区人民法院审理，于2017年8月1日作出（2017）川0703民初800号民事判决书，判决“唐琼、江源明在判决书生效后十日内向原告张洁支付借款226.912万元，并以135万元本金为基础按年利率6%支付自2016年6月20日起至付清时止的利息，被告唐琼已归还的5.6万元予以品迭；二、原告张洁享有对被告绵阳市泰亮照明科技有限公司的连带债权226.912万元；三驳回原告张洁的其他诉讼请求。”因江源明、唐琼未履行生效判决确定的义务，原告向法院申请强制执行，涪城区人民法院2019年7月17日作出（2019）川0703执2593号执行裁定，对被执行人唐琼、江源明的财产予以查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取。2019年7月23日，法院将江源明名下位于绵阳市涪城区房屋（合同备案号：880）予以查封。被告于2019年8月19日向涪城区人民法院提出书面执行异议，经听证，法院于2020年2月26日作出（2019）川0703执异270号执行裁定，裁定“中止对绵阳市涪城区房屋（合同备案号：88580）的执行。”原告认为被告李帮茂的执行异议理由不能成立，1、李帮茂与江源明签订《买卖合同》的时间在后，李帮茂所述入住时间在前，违背常理；2、江源明并未到庭听证，其买卖合同真实性无法核实，且所谓的购房资金并未打入江源明的账户，而是进入与李帮茂有亲属关系的蒋茂超的账户里，不能证明买卖合同实际履行，涉嫌恶意造假；3、如按李帮茂在执行异议申请中所述，从2015年就入住案涉房屋，2016年签订合同，时隔五年之久，未办理产权登记及过户手续，存在过错；4、（2019）川0703执异270号执行裁定书引用“法释【2015】10号第二十八条”规定，但忽视了该条规定的前置条件，即房产必须登记在被执行人名下，但是案涉房屋并未登记在江源明名下，所以前提条件不成立，该裁定适用法律错误。综上所述，中止案涉房产的执行已严重损害原告合法权益，故依据民事诉讼法及其相关法律规定，向法院提起诉讼，请人民法院判如所请。 被告李帮茂辩称：自己于2015年对案涉房屋进行装修，并于当年11月入住，2016年3月与江源明签订书面房屋买卖合同。根据合同约定，李帮茂足额向江源明指定的收款人支付了房款，履行了支付价款的义务；案涉房屋因开发商原因，在房屋交付后多年未为业主办理房屋产权证，人民法院受理业主起诉开发商的案件多达数十件，相关政府部门也协商解决案涉房屋所在小区的产权办理问题，但至今大部份业主未获得产权证书。根据合同约定，待江源明办理产权证后，再将房屋过户给李帮茂，案涉房屋未办理过户的原因在于开发商而并非李帮茂；原告申请法院查封案涉房屋的时间是2019年7月，在此前，李帮茂已居住数年；根据最高人民法院相关裁判文书，均明确法释【2015】10号第28条、第29条如何适用，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有排除执行的判例，本案完全符合前述规定的28条、29条的规定，足以排除原告的强制执行；如按原告所称，案涉房屋未登记在江源明名下，原告又为何申请法院冻结和强制执行未登记在江源明名下的财产。因此，第28条的规定应当包括网签备案登记的房屋，否则法院不能强制拍卖未登记在江源明名下的房产。《城市房地产管理法》第38条第6款，仅为行政方面的禁止性规定，违反该条款的规定并不导致买卖合同无效，因此，李帮茂与江源明之间的买卖合同并未违反相关的规定，原告并未举证证明案涉房屋买卖合同为虚假或恶意串通。先占有居住房屋，后签订买卖合同，没有违反逻辑。江源明本想将案涉房屋抵偿给案外债权人，而案外人不同意该方案，所以介绍李帮茂购买该房屋。江源明早将房屋钥匙交给李帮超，故在口头达成协议后，李帮茂对房屋进行了装修，结合向法庭提交的证据材料，完全可以证实李帮茂早在2015年即对案涉房屋占有和使用，法院数次送达法律文书时，李帮茂均在家中，并非原告所称的是江源明对房屋进行占有。根据最高人民法院关于执行的司法解释第24条明确了应当审查案外人是否系权利人，权利是否真实合法及能否排除强制执行，只要符合该解释的规定，就可以排除原告的强制执行。 被告江源明未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了原、被告身份信息、（2019）川0703执异270号执行裁定书、（2017）川0703民初800号民事判决书等证据，被告李帮茂提交了商品房买卖合同、房产买卖合同、收据、转账凭据、家具订购协议、证明等证据。本院组织当事人进行了证据的质证和交换。本院认定如下：2017年原告起诉被告江源明等人民间借贷一案，同年8月1日，本院作出（2017）川0703民初800号民事判决书，判决“一、被告唐琼、江源明在判决书生效后十日内向原告张洁支付借款226.912万元，并以135万元本金为基础按年利率6%支付自2016年6月20日起至付清时止的利息，被告唐琼已归还的5.6万元予以品迭；二、原告张洁享有对被告绵阳市泰亮照明科技有限公司的连带债权226.912万元；三、驳回原告张洁的其他诉讼请求。”该判决生效后，因江源明等人未履行该判决确定的义务，原告遂向我院申请强制执行。2019年7月17日，我院作出（2019）川0703执2593号执行裁定书，对江源明等人的财产进行查封、扣押、冻结、扣划、扣留、提取，并于同年7月23日对江源明名下的位于绵阳市涪城区房屋（现合同备案号88580）予以查封。该案执行中，本案被告李帮茂提出书面执行异议申请，要求停止对滨江北路19号滨江世纪花园1-1-25-2号房屋的执行，解除查封，并确认该房屋归李帮茂所有。2020年2月26日，本院作出（2019）川0703执异270号执行裁定书，该裁定载明，在审查中，李帮茂举出本院2018年作出的四份判决，用以证明案涉房屋因开发商原因至今未具备办理权属证书的条件，并裁定中止对位于滨江北路19号滨江世纪花园1-1-25-2号房屋的执行。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2010年12月16日，江源明与四川应得房地产开发有限公司（下称应得公司）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号75431），约定江源明购买应得公司开发的位于滨江北路19号滨江世纪花园1-1-25-2号房屋，总价款664698元，2010年12月3日江源明付清房款。2016年3月29日，被告江源明与李帮茂签订《房产买卖合同》，约定江源明将案涉位于滨江北路19号滨江世纪花园1-1-25-2号房屋出售给李帮茂，价款600000元，于合同签订后三个工作日内一次性向江源明或其指定收款人支付购房款；因开发商不同意更改《商品房买卖合同》，待江源明办理产权证后再过户给李帮茂。2016年3月30日，江源明向李帮茂出具收据，载明“今收到李帮茂支付的购房款60万元（大写陆拾万元整），将前述60万元支付至如下账户视为向收款人支付购房款，如超出合同约定的付款时间，本收条失效。收款人指定的收款人姓名：李帮超，开户行：建设银行，账号：6210××××1111。”同日，李帮茂按照江源明的指示将600000元转入上述李帮超的银行账户。 庭审中，被告李帮茂陈述案涉房屋至今未能办理产权证，原因在于开发商，同时其认可其与李帮超存在亲戚关系。被告提交家具订购协议、出货收据、证明等，以证明自己早在2015年就占有和使用案涉房屋。订购协议、出货收据等落款时间为2015年6月至8月期间，供货地址均为涪城区滨江北路19号滨江世纪花园1-1-25-2号；证明系滨江世纪花园物业服务处出具，载明李帮茂居住于涪城区××路××号××幢××单元××楼××号，于2015年11月入住该小区。原告质证认为，订购协议及收据无法核实真实性，且只能证明被告订购过家具，家具送货地点位于案涉房屋，但不能证明李帮茂是房屋的实际使用人。对滨江世纪花园物业服务处出具的证明，不予认可。 本院认为：本院于2020年2月作出的（2019）川0703执异270号执行裁定，裁定中止对位于滨江北路19号滨江世纪花园1-1-25-2号房屋的执行。但原告对裁定不服，提起本案诉讼，要求准许（2019）川0703执2593号执行裁定书对案涉房屋的执行。查明显示，案涉房屋由应得公司出卖给江源明，并办理了备案登记，本案原、被告争议焦点在于，江源明在案涉房屋尚未办理所有权证的情况下，出卖给李帮茂的事实是否存在。原告否认该事实的存在，理由包括：1、李帮茂自述入住房屋时间在前，而与江源明签订《买卖合同》时间在后；2、江源明未到庭听证，且购房资金转入与李帮茂有亲属关系的李帮超的账户，不能证明合同真实性、以及买卖合同实际履行，涉嫌恶意造假。被告李帮茂主张其与江源明之间的房屋买卖关系真实存在，并提交合同、收据及转款凭证、家具订购协议、证明等以证实自己的主张。被告李帮茂提交的前述证据已尽到其基本举证责任。原告虽否认江源明出卖房屋给李帮茂，但其所提交证据为（2019）川0703执异270号执行裁定书、（2017）川0703民初800号民事判决书，仅此并不能印证其前述主张，其对被告提交的证据虽不认可，但亦未提交相反证据予以反驳。在无相反证据反驳下，原告仅以李帮茂与李帮超存在亲戚关系、江源明未到庭，而主张李帮茂涉嫌造假、否定李帮茂支付购房价款的理由不能成立。原告还主张李帮茂入住案涉房屋、签订合同，至今五年未办理产权手续，存在过错。查明显示，案涉房屋至今尚未办理产权过户登记，但现有证据不能证明未办理产权登记的过错在于被告李帮茂。原告认为适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前置条件为，房产必须登记在被执行人名下，但是案涉房屋并未登记在江源明名下，故本案不应适用该条规定。本院认为，案涉房屋产权虽未过户到被告江源明名下，但备案登记在其名下，且在本院查封之前，被告李帮茂已购买该房屋，支付了购房款，并实际占有、居住案涉房屋。据此，原告要求准许（2019）川0703执2593号《执行裁定书》对案涉房屋执行的请求不能成立，本院不予支持。 综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张洁的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告承担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  吴春茹 人民陪审员  罗运成 人民陪审员  张光旭 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  黎小娇