吉林省四平市铁西区人民法院民事判决书（2019）吉0302民初1786号原告：赵明宇，男，1992年6月17日生，汉族，现住四平市。委托诉讼代理人：赵建忠，男，1970年4月5日出生，汉族，系赵明宇父亲，现住吉林省四平市。委托诉讼代理人：徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。被告：李宁，女，1973年9月11日生，汉族，教师，现住四平市。委托诉讼代理人：历涛，吉林杨信律师事务所律师。被告：马云龙，男，1969年9月7日生，汉族，吉林省双辽市服先镇天兴村三屯。被告：李淑敏，女，1968年9月14日生，汉族，现住四平市。委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。被告：贾志国，男，1966年8月17日生，汉族，现住四平市。委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。被告：沈朋，男，1980年3月25日生，颐祥公司的法定代表人（已注销），现住吉林省梨树县。被告：张新岩，男，1964年2月6日生，汉族，现住梨树县。被告：陈文君，男，1967年6月24日生，汉族，现住双辽市。委托诉讼代理人：杨广仓，吉林首辅律师事务所律师。被告：岳长林，男，1963年9月19日生，汉族，现住吉林省。第三人：邵兴海，男，1963年8月7日生，汉族，职业，吉林省辽源市龙山区南康街15委1组。委托诉讼代理人：曾向东，辽源市西安区灯塔乡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：齐鸿均，辽源市龙山区南康法律服务所法律工作者。原告赵明宇与被告李宁、马云龙、李淑敏、贾志国、沈朋、张新岩、陈文君、岳长林，第三人邵兴海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵明宇的委托诉讼代理人赵建忠、徐航，被告李宁及其委托诉讼代理人历涛、被告马云龙、被告李淑敏及其委托诉讼代理人刘永学、被告贾志国的委托诉讼代理人刘永学、被告张新岩、被告陈文君及其委托诉讼代理人杨广仓、被告岳长林，第三人邵兴海的委托诉讼代理人齐鸿均到庭参加诉讼。被告沈朋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法按缺席审理，本案现已审理终结。原告赵明宇向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告之间签订的《购房合同》《附加条款》；二、判令被告及第三人共同返还原告购房款65万元及利息损失计算至实际付清时止；按照协议给付原告购房款双倍损失；并承担该房装修损失人民币20万元（或以评估鉴定为准）；三、保全费、保全担保费、诉讼费、鉴定费用等均由被告及第三人负担。事实与理由：被告李淑敏与被告贾志国系夫妻关系，与被告李宁系姐妹关系。2015年7月2日被告李淑敏与被告马云龙及张新岩、陈文君签订《购房合同》，约定将位于四平市××区原农业银行门市（建新街166）宾馆起往南数第4个房屋卖给被告李淑敏价格70万元。同年8月17日被告李淑敏与原告达成如一次性付购房款，房价就为65万元的意向，当日原告由其父赵建忠向被告李宁卡转账65万元，同时被告李淑敏拿其持有唯一的一份《购房合同》原件，由被告马云龙执笔在该《购房合同》原件的背面书写了《附加条款》，载明：此房屋由李淑敏2015年8月17日转给赵明宇，房屋价款已全部结清，具体相关事宜已按原合同执行，房屋产权更名为赵明宇，所有办理房屋产权的事宜由马云龙等人全权负责。此合同如果发生纠纷，由保证人马云龙负责。马云龙书写了本人身份证号及手机号，注明2015年8月17日。该《附加条款》上的内容，马云龙执笔书写在自己名下按指印。李淑敏在其名下按指印，赵明宇在其名下按指印。同时将该毛坯房交付给了原告，原告投入20万元进行了装修。不料2017年11月17日，辽源市中级法院送达（2017）吉04执118号公告，限被执行人马云龙等人及其他占有人将占有申请人邵兴海位于铁西区建新街原农行四平市中心支行的六处房屋总面积5473.53平方米办公楼交付申请执行人邵兴海。原告才发现辽源中级法院2017年8月21日作出（2017）吉04民初21号民事判决书。才发现该房的前期问题：案涉房屋为邵兴海于2013年9月14日与刘某、朱某签订《房屋买卖合同》，以价格1800万元转让给刘某、朱某，2014年4月4日刘某、朱某又将该合同取得的权利义务平移给本案被告马云龙及张新岩、陈文君。2015年7月2日马云龙、张新岩、陈文君与李淑敏签订《购房合同》将其中的第四个门市以价款70万元转让给李淑敏。2015年8月17日在马云龙保证的情况下，李淑敏转让给并交付给了原告。在这连环转让中，辽源市中级法院2017年8月21日作出（2017）吉04民初21号民事判决书认定，刘某、朱某向邵兴海仅交付购房款800万元尚欠1000万元，未将全部购房款交给邵兴海，也未办理房屋登记手续，在未取得房屋所有权的情况下便将案涉房屋出售陈文君、马云龙、张新岩系无权处分，判决一：解除《房屋买卖合同》；二、返还房屋；三、邵兴海于收到返还案涉房屋的当日将800万元购房款返还给刘某、朱某…另外，该判决认为第三人的装修损失则由第三人另行向被告主张。现原告所购的案涉毛坯房屋经原告投入20万元装修已由执行局裁定交付邵兴海。为此，原告只有诉讼至人民法院，请求法院判如所请。被告李宁辩称，赵明宇与李宁不存在房屋买卖关系，李宁对案涉房屋不具有处分权利，包括2015年7月2日的购房合同所确立的70万元购房款，实际是四平颐祥公司马云龙等股东对公司向李宁借款的担保，该合同所约定的44万元房款李宁从未交付，实际上也不可能按该合同约定的合同价款予以交付，因（颐祥公司欠李宁借款70万元）该合同所确立的70万元购房款与颐祥公司实际欠李宁借款数额相同。佐证2015年7月2日合同，不是买卖双方真实意思表示，只是为了偿还李宁借款担保。辽源中院（2018）吉04民初11号裁定，裁定书中确定了赵明宇向辽源中院诉讼请求第二项，确认赵明宇与马云龙张新岩，陈文君，就案涉房屋签订了房屋买卖协议，依照证据规则第九条规定，生效判决所认定的事实，予以认定。赵明宇请求李宁返还65万元及利息，请法院予以驳回。李宁赵明宇之间不存在房屋买卖关系，双方也未达成买卖合同，李宁在合同上没有签字，以及确认房屋交易的过程，赵明宇向李宁账户转款65万元，没有合同确认该金额65万元，李宁接收的65万元是颐祥公司向李宁偿还的个人借款，赵明宇主张的装修费用及赔偿费用，请法院予以驳回。李宁不是房屋的权利人，也不是房屋的使用人和受益人，对该房屋没有实际占有，也不是该房屋的实际处置人，更不存在任何合同违约事实，故该两项请求予以驳回。被告马云龙辩称，一、我们与赵明宇之间的买卖合同已经履行完毕，在案涉房屋被辽源中院执行后，我们卖方与邵兴海、刘某、朱某、赵明宇达成协议，将从邵兴海退给公司整个款项中拿出其中100万元直接给付赵明宇所购四间房款，包括本案中李宁的一间，赵明宇接受此协议，债权债务关系终结。我已经给赵明宇100万元，返还四个楼口的钱，他已经签字收款了。另外赵明宇告李宁的事情与我无关。如果赵明宇告李宁需要把100万元退还给我。二、赵明宇一开始通过我购买公司三间房，随后为了扩大他公司的营业规模，又从我公司处买抵押给李宁的一间房（紧邻前三间房的第四间），在将本案房屋卖给赵明宇时，我直接要求将房款65万元汇入李宁银行卡，来偿还公司欠李宁70万元借款，买卖合同与李淑敏没有关系，合同也不是李淑敏签署。三、在房屋被辽源中院执行后，赵明宇在辽源中院提起异议之诉，要求确认我们之间的房屋买卖有效，我们也认为房屋买卖有效，但被辽宁中院执行了，我们正在考虑申诉。被告李淑敏、贾志国辩称，一、被告李淑敏与马云龙、陈文君、张新岩之间没有真实的买卖关系。1.根据合同的相对性，原告赵明宇作为买受方就同一标的物的买卖合同关系的相对人只能有一个出卖方主体即马云龙、张新岩、陈文君，被告李宁或李淑敏依法不可能成为该买卖合同关系的出卖方主体。2.原合同中“李淑敏”三个字根本不是本人所签，而是李宁所签，这对于执行原合同而言，李淑敏不是合同主体，不应承担任何合同责任。二、案涉房屋的买卖关系是在原告赵明宇与马云龙、张新岩、陈文君之间实际发生并实际履行。本案涉案房屋买卖关系实际上也是在赵明宇与马云龙、张新岩、陈文君（或者公司）之间真实履行的。案涉的《购房合同》是为李宁的债权担保。三、本案《购房合同》及其《附加条款》事实上是李淑敏和李宁之间的借名代理关系，李淑敏的权利与义务依法应当由被告李宁承担，李淑敏在本案中没有任何实际上的权利与义务关系，依法不应当承担责任。四、原告主张购房一倍的违约金65万元及赔偿装修损失均没有事实与法律依据。恳请人民法院驳回对被告李淑敏的诉讼请求。被告沈朋辩称，我担任法人期间，本案的当事人我都不认识，这个法人我是后期担任的，公司的事情我都不知情。我在公司没有股权，现在公司已经注销了。被告张新岩辩称，本案在开庭前公司已经注销了，当时我们公司是有限责任公司，不是股份有限公司，本案与我公司无关，被告李淑敏与原告的买卖关系我不知情，我们不承担这种责任。当时我们公司是以物抵债的形式抵给被告李淑敏。张新岩、马云龙、陈文君向邵兴海支付850万元购房款，购买了四平市铁西区建新街原农行四平市中心支行5473.53平方米办公楼。后来此房中的一部分卖给了李宁，至于李宁又怎么给赵明宇的答辩人也不清楚。但是在2017年8月21日，辽源市中级人民法院作出（2017）吉04民初21号民事判决书，对邵兴海诉刘某、朱某及第三人马云龙、张新岩、陈文君买卖合同纠纷一案作出了民事判决：“一、解除刘某、朱某与邵兴海所签订的房屋买卖合同；二、陈文君、马云龙、张新岩于本判决生效后十日内将四平市铁西区建新街原农行四平市中心支行5473.53平方米办公楼返还给邵兴海；三、邵兴海于收到返还涉案房屋的当日将800万元购房款返还给刘某、朱某；四、刘某、朱某于本案判决生效后十日内给付邵兴海所欠1000万元购房款的利息；五、刘某于判决生效后十日内偿还邵兴海借款130万元及利息；六、驳回邵兴海的其他诉讼请求。”综上，赵明宇的诉讼请求与答辩人无关联，答辩人不承担任何责任。被告陈文君辩称，一、我与赵明宇之间没有法律上的权利义务关系，他起初起诉时曾以我为当事人，后来自愿撤诉，不再向我主张权利，我曾于2016年8月30日退股，法人变更为马云龙，我在颐祥经贸有限公司的10.34%股份全部转让给马云龙。二、以李淑敏名字与公司签订房屋买卖合同，是李宁拿着合同找我签的字，后来又找张新岩签的字，我与李淑敏不认识，因公司欠李宁借款70万元，她找我签字时，我认为是抵押，就签了，没注意看合同上的名字是李淑敏，我们与李淑敏没有任何经济往来。三、涉案房屋被辽源中院执行后，赵明宇找到邵兴海，马云龙，朱某，刘某和我，几方签订协议，赵明宇一共从公司买了四处门市房，共退给他100万，此外，公司无其他财产。被告岳长林辩称，我们三个张新岩和马云龙以前签过协议，我做法人期间，不承担公司的任何债权债务。协议很多年了，早都没了，搬家找不到了。第三人邵兴海辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，应当受合同法调整，第三人从未与原告签订关于涉案房屋任何买卖合同，其他人签订的房屋买卖协议对第三人不发生效力，也不能约束第三人，第三人与案外人刘某、朱某，在2013年就包括涉案房屋在内的5473.53平方米整个楼盘，签订过房屋买卖协议，但由于刘某、朱某不能履行合同义务，致使双方买卖合同被辽源中院依法解除，第三人现已不是涉案房屋的实际所有人，综上，第三人认为不应成为第三人，驳回对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，被告李淑敏与被告贾志国系夫妻关系，被告李宁系被告李淑敏的妹妹。第三人邵兴海在2013年9月14日与案外人刘某、朱某签订《房屋买卖合同》，合同约定邵兴海以1800万元的价格将位于四平市××区原农行四平市中心支行办公楼5473.53平方米出售给案外人刘某、朱某，同时将土地使用权一并转让给案外人刘某、朱某。2014年4月4日，案外人刘某、朱某与被告陈文君、马云龙、张新岩签订了一份《转让协议》，约定将案涉的农行四平市中心支行办公楼转让给被告陈文君、马云龙、张新岩。2015年7月1日，被告马云龙、陈文君、张新岩又以四平市颐祥经贸有限公司的名义将购买的公园北街十马路原老农行楼门市（建新街166号）宾馆起往南数第一、二、三个门市卖给案外人田某、周某，价格是215万元，同年8月11日，案外人田某、周某又将此三个门市房卖给原告赵明宇，所有办理房屋产权的事宜由四平市颐祥经贸有限公司负责，并约定此合同如果发生纠纷由保证人马云龙负责。2015年7月2日，四平市颐祥经贸有限公司、被告马云龙、张新岩、陈文君与被告李淑敏签订购房合同，四平市颐祥经贸有限公司将公园北街十马路原农行楼门市（建新街166号）宾馆起往南数第4个楼口卖给被告李淑敏（每间楼房有房照的面积65平方米。实际房照面积按房产测绘为主）价格70万元。被告马云龙、张新岩、陈文君在合同上签字，被告李淑敏的签字系被告李宁代签的。2015年8月17日被告李淑敏与原告赵明宇在该购房合同的基础上，增加附加条款，“此房由李淑敏（身份证号…）2015年8月17日转给赵明宇（身份证号…）房屋价款已全部结清，具体相关事宜以原合同执行，房屋产权为赵明宇，所有办理房屋产权事宜由四平市颐祥经贸有限公司全权负责，此合同如果发生纠纷，由保证人马云龙负责（身份证号…）。”被告李淑敏、被告马云龙在该协议上捺印。协议签订后，原告赵明宇经被告马云龙要求，于2015年8月17日，由原告赵明宇父亲赵建忠将购房款65万元打入被告李宁卡号为×××的中国工商银行卡中。原告赵明宇收到房屋钥匙，对该房屋进行了装修。吉林天诚信工程造价咨询有限公司于2019年4月1日作出吉天基审字[2019]第028号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为，四平市铁西区公园北街十马路原老农行楼门市南数1、2、3、4个房屋装修的工程造价为722974元。因案外人刘某、朱某不能按照约定给付第三人邵兴海购房款，2017年4月5日，第三人邵兴海在吉林省辽源市中级人民法院起诉刘某、朱某、陈文君、马云龙、张新岩、1.要求解除邵兴海与刘某、朱某之间签订的房屋买卖合同；2.刘某、朱某向邵兴海返还仍由刘某、朱某占有的房屋；3.刘某、朱某共同向邵兴海支付因刘某、朱某违约逾期支付买房价款1000万元的利息。2017年8月21日吉林省辽源市中级人民法院作出判决：一、解除刘某、朱某与邵兴海所签订的房屋买卖合同；二、陈文君、马云龙、张新岩于本判决生效后十日内将四平市铁西区建新街原农行四平市中心支行办公楼5473.53平方米返还给邵兴海；三、邵兴海于收到返还案涉房屋的当日将800万元购房款返还给刘某、朱某；四、刘某、朱某于本判决生效后十日内给付邵兴海所欠1000万元购房款的利息。判决后双方没有上诉，在第三人邵兴海执行过程中，原告赵明宇才得知自己购买的四个门市房要求腾出，为此向吉林省辽源市中级人民法院提出执行异议，吉林省辽源市中级人民法院以（2018）吉04民初11号民事裁定书驳回原告赵明宇的执行异议申请，原告赵明宇不服上诉到吉林省高级人民法院，在审理期间，原告赵明宇提出撤诉。2018年10月19日吉林省辽源市中级人民法院将原告赵明宇等人迁出争议的房屋，将房屋交给第三人邵兴海。2018年10月21日，第三人邵兴海将诉争房屋卖给了案外人许某。2018年10月27日，邵兴海与案外人刘某、朱某、被告陈文君、马云龙、张新岩及原告赵明宇达成协议，案外人刘某、朱某、被告陈文君、马云龙、张新岩同意第三人邵兴海给付原告赵明宇100万元，作为2015年8月11日交给案外人刘某、朱某、被告陈文君、马云龙、张新岩购房款中扣出。第三人邵兴海、被告马云龙、陈文君在协议上签字。另查，四平市颐祥经贸有限公司于2019年12月30日注销，但未进行清算。该公司法定代表人为被告沈朋，股东为被告马云龙，认缴出资比例为55.1724%；被告张新岩，认缴出资比例为31.3793%；被告岳长林，认缴出资比例为13.4483%。本院认为，2015年7月2日，被告马云龙、陈文君、张新岩、四平市颐祥经贸有限公司与被告李淑敏签订购房合同，被告李淑敏的签字是被告李宁书写的。2015年8月17日被告李淑敏与原告赵明宇在该购房合同的基础上形成的附加条款，原告赵明宇实际给付的买房款也是给付的被告李宁，因此应当认定是被告李宁与四平市颐祥经贸有限公司、被告马云龙、陈文君、张新岩之间形成的购房合同，后被告李宁又将该房转给原告赵明宇。原告赵明宇购买的房屋，因被第三人邵兴海收回，造成原告赵明宇购买合同的不能实际履行，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告赵明宇请求解除购房合同主张本院予以支持。因此被告李宁、被告马云龙、被告陈文君、被告张新岩与四平市颐祥经贸有限公司作为合同的相对方应当返还原告赵明宇的购房款65万元。2018年10月19日，吉林省辽源市中级人民法院将原告赵明宇等人迁出争议的房屋，将房屋交给第三人邵兴海，此时被告李宁、被告马云龙、被告陈文君、被告张新岩与四平市颐祥经贸有限公司应将买房款65万元返还给原告赵明宇，逾期未给付应支付利息，故利息的计算方式为，以65万元为本金，2018年10月19日至2019年8月20日的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日之后的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。李淑敏在附加条款上捺印，视为对房屋买卖的知情与认可，应当承担连带给付责任。被告贾志国虽然与被告李淑敏是夫妻，但是他没有参与房屋买卖过程，也没有实际收到房款并用于家庭生活，故被告贾志国在本案中不承担责任。因四平市颐祥经贸有限公司已经注销但未清算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定，“…公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”，故由其股东承担返还购房款65万元的责任，被告马云龙、张新岩、岳长林为公司股东，被告马云龙、张新岩为签订购房合同的相对方，承担全部连带给付责任，被告岳长林按照其在公司所占的股份承担13.4483%的连带给付责任。被告沈朋不是四平市颐祥经贸有限公司的股东，在本案中不承担责任。原告赵明宇诉请被告按照合同约定双倍赔偿购房款。原告赵明宇购买的房屋，因被吉林省辽源市中级人民法院执行给第三人邵兴海，造成原告赵明宇购买合同的不能实际履行属于不可抗力，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任…。”故对原告赵明宇的该项诉请本院不予支持。原告赵明宇除购买该房后，还购买相邻的其他三户，四户房屋一并进行的装修，房屋装修分辨不出四户具体的位置，因此原告赵明宇对整体房屋进行了装修，价值是722974元，平均每户180743.5元，按照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第87条规定，有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移，该房已经交付第三人邵兴海，且第三人邵兴海已经将该房出售给案外人许某并获利，因此应当由第三人邵兴海给付原告赵明宇装修房屋款，原告赵明宇诉请第三人邵兴海给付180743.5元装修款的诉讼请求本院予以支持。被告李宁、马云龙辩称，与被告四平市颐祥经贸有限公司之间形成的购房合同，实际是借款的担保，原告赵明宇对此并不知情，购房合同上并未体现，因此被告李宁、马云龙主张不能成立。被告马云龙辩称双方于2018年10月27日签订了协议，并已经返还原告赵明宇100万元房款，但是被告马云龙未举证证明该协议已经实际履行，且协议第三条约定，“此款作为案外人赵明宇2015年8月11日交给乙方购房款中扣除”，与本案房屋买卖发生的时间2015年8月17日不符，因证据不足，被告马云龙的该主张本院不予采信。被告岳长林辩称与被告马云龙、张新岩签过协议，担任股东期间，不承担公司的任何债权债务，但没有举出证据证明自己的主张成立，因没有证据，被告岳长林的该主张本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵明宇与四平市颐祥经贸有限公司、被告李宁、马云龙、李淑敏、张新岩、陈文君之间签订的《购房合同》与《附加条款》。二、被告李宁于本判决发生法律效力后十日内一次性返还原告赵明宇65万元，利息计算方式为2018年10月19日至2019年8月20日的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日之后的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。被告李淑敏、马云龙、陈文君、张新岩承担连带给付责任，被告岳长林承担13.4483%的连带给付责任。三、第三人邵兴海于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告赵明宇房屋装修款180743.5元。四、鉴定费7000元，原告赵明宇负担5250元，第三人邵兴海负担1750元。五、驳回原告赵明宇的其他诉讼请求。案件受理费18450元，原告赵明宇负担8150元，被告李淑敏、陈文君、马云龙、张新岩连带承担10300元，被告岳长林承担13.4483%的连带给付责任；保全费5000元由被告李淑敏、陈文君、马云龙、张新岩承担连带给付责任，被告岳长林承担13.4483%的连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审判长 边立军审判员 杨 莉人民陪审员 刘福平 二〇二〇年十月十二日书记员 田 鹤