北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9730号原告：吴扶南，男，1972年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨伟婷，四川韬世（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚非，北京京云律师事务所律师。被告：郭晓东，男，1969年1月20日出生，北京市东城区。原告吴扶南与被告郭晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨伟婷、吴亚非与被告郭晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴扶南向本院提出诉讼请求：1．请求确认2019年3月13日原、被告签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》于2020年5月8日解除；2．要求被告向原告支付2020年4月5日至2020年5月8日的房租12419元；3．要求被告向原告支付违约金11000元；4．要求被告按照月租金11000元的标准向原告支付2020年5月9日至2020年8月8日（被告将房屋交付原告之日）的房屋占用费33000元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月13日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定原告将坐落于北京市东城区×××室房屋（以下简称涉诉房屋）出租给被告，租赁期间自2019年4月5日至2021年4月4日。租金标准为11000元/月，押一付三，按季度向原告支付。2020年4月1日，被告应向原告支付2020年4月5日至2020年7月4日的房租，但经过原告多次催要，被告均拒绝向原告支付房租。根据房屋租赁合同的约定，被告构成违约，原告有权解除租赁合同。2020年5月7日，原告向被告邮寄解除租赁合同通知书，被告于2020年5月8日签收。为维护合法权益，原告诉至法院，诉如所请。被告郭晓东辩称：1、2020年1月23日，突发新冠肺炎疫情，根据北京市政府的要求，涉诉房屋进行管制，被告因此无法继续营业。根据原、被告签订的房屋租赁合同的约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。故双方的房屋租赁合同已于2020年1月23日解除，原告请求确认房屋租赁合同于2020年5月8日解除缺乏事实与法律依据。2、被告已依约向原告交纳了2020年第一季度的租金，且双方协商确认2020年1月31日至2020年3月30日先免租，后续看疫情发展再协商。由于疫情没有结束，导致涉诉房屋空置无法经营的前提因素没有解除，截止2020年4月10日之前双方未做协商，应视为默认继续免租。基于原告处尚有原告交纳的剩余房租且房屋租赁合同已经解除，故原告要求被告支付2020年4月5日至2020年5月8日的房租缺乏事实与法律依据。3、被告承租涉诉房屋系用于民宿经营，原告知晓并同意。自新冠肺炎疫情爆发后，因政府管控措施，在新冠肺炎疫情期间，小区封闭管理，被告的民宿经营业务受到极大影响，期间没有任何经营收入，无力支付租金。被告与原告沟通后，原告同意免除被告疫情期间的房租，被告不存在违约行为。原告现要求被告支付违约金11000元，没有事实和法律依据。4、自新冠肺炎疫情爆发以来，涉诉房屋无法继续营业，一直空置。合同自行解除，特别是被告通知原告解除合同后，已告知原告随时可以交接，但原告一直拖延。房屋交接之前原告没有及时止损，造成损失扩大。被告不存在占用房屋的问题。故原告要求被告支付房屋占用费，没有事实和法律依据。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系涉诉房屋的产权人。2019年3月13日，经北京中原房地产经纪有限公司提供居间服务，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定乙方承租涉诉房屋，租赁用途为居住，居住人数为2人，最多不超过4人。租赁期限自2019年4月5日至2021年4月4日。租金为11000元/月，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2019年3月20日、2019年7月1日、2019年10月1日、2020年1月1日，以此类推。押金11000元，租金期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的；2、欠缴各项费用达2000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。”合同第十条约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。上述合同签订后，原告向被告交付了涉诉房屋，被告向原告交纳押金11000元，房租被告交至2020年4月4日。后因被告未继续支付租金，双方发生纠纷，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告于2020年8月9日办理完毕房屋交接，但原告尚未将收取的押金11000元退还被告。庭审中，原告提交其于2020年5月7日向被告寄出的《解除吴扶南与郭晓东2019年3月13日签订的通知书》（以下简称《通知书》）及邮件状态查询打印件，证明因被告违反租赁合同约定，拒绝支付租金，故原告向被告发出解除租赁合同《通知书》，被告已于2020年5月8日签收，双方的租赁合同于2020年5月8日解除。被告认可2020年5月8日收到原告寄来的《通知书》，但不认可原告主张的租赁合同解除时间。被告认为2020年1月31日原告拒绝被告免除租金的要求时，双方的租赁合同就解除了，且被告不应承担违约责任。原、被告在庭审中均提交了微信聊天记录作为证据。原告以此证明双方在2020年1月31日并未就解除租赁合同一事达成一致，被告在原告向被告发送解除通知后拒绝交付房屋。被告以此证明原告知晓被告租赁涉诉房屋系用于经营民宿并非自住；2020年1月31日，双方协商无责解除合同或疫情期间免租，后双方确认从2020年1月31日起减免2个月房租，后续视疫情情况再行协商，之后疫情尚未结束，双方默认继续免租；后双方就是否继续免租一事未能达成一致；因原告坚持不再免租，被告告知原告解除合同，原告要求被告支付此后租金并承担违约责任没有依据；被告在告知原告解除合同的同时告知原告交接房屋，但原告一直未交接，故原告要求被告支付房屋占有使用费没有依据。关于微信聊天记录的内容，其中，2020年1月31日，双方进行沟通，原告表示“先按减免两个月，后续看疫情发展再协商吧”，被告回复“好的”。2020年4月10日，原告向被告发微信“您好郭哥，这个月该转房租给我，刚查了一下还没到账。按咱们说好的减免两个月，这次转我一个月的就好了”，双方进行了语音通话。2020年4月14日，原告向被告发微信，主要内容为“……至于现在您提继续免租，实在是我承担不了的，您别让我为难……房租我肯定不能再免，但是我能给您的最大诚意是，现在该交的6月份的房租可以延期到6月1日交，再给您一段缓冲时间。从下一季度开始恢复正常交房租”。被告进行了回复，主要内容为“……如果您不同意继续免租，即使赔上违约金我也只能和您解除合同了，虽然投入了装修和家具费用于心不忍但也没有办法……要不然你也可以先把房间挂到中介，看看能不能租出去，如果租出去的话，退还我们剩余房费和押金终止合同，如果租不出去，等疫情结束后，我们继续使用房屋延续合同”。2020年4月20日，原告向被告发出微信，主要内容为“情况无非分为三种，一种是您觉得疫情还会更恶化，现在退租……第二种情况是您想继续经营下去……第三种情况，市场转好……”。被告回复“你好，1月31号咱们协商沟通过，疫情期间您给我免租，咱们继续履行合同，这也是当时您同意的，当时您不免租，我直接就退房了。现在您不同意继续免租，那咱们只能解约合同了，从1月31日起结算，合同上有不可抗力条款，本次疫情就属不可抗力，双方可无责解除合同，如果有争议按合同只能通过法院解决”。2020年4月21日，原告向被告发出微信，主要内容为：“因您不再继续履行合同，决定提前解约，我同意并已通知了中介，将由我们三方按照合同共同完成解约事宜，依据法律来执行……”2020年4月23日，原告向被告发出微信“现在我还能做的就是按最终让步和解方案，两个月房租加上押金一共33000，我退一半金额16500，咱们在本周内退房解约，好聚好散……”。被告回复“……我的押金11000您不退我，房租还剩两个月04天，一共是23500元，您再退我两万，咱就互相理解一下……”2020年4月24日，原告向被告发出微信“……请您先确认是否提出解约，并以文字的形式告知我您决定解约的确定日期。我们再谈下一步如何收房和结算的事情”。被告回复“你好，我1月31日号就通知过您，疫情期间房子空置如果免租继续履行合同，不免租咱们就解约合同。在疫情尚未结束你提出不免租时，你就随时可以过来办理解约合同，把我剩余的房费结清”。2020年5月9日，被告向原告发出微信“您好，快递我收到了，看来咱们无法达成共识了，那您直接向法院提起诉讼吧”。2020年6月22日，被告向原告发出微信“……您抽空过来把交接办了……”当日，原告回复“租户您好，5月9日已发正式信函通知您交房，您未交房。我已向法院起诉。如您现在要交房，请告知明确交房时间，以便交接”。被告回复“四月份已经清楚地告诉您，疫情期间您不同意免租就直接可以解除合同退还剩余房费，交接房间。是您不来交接呀”。原告回复“为避免产生更多损失，请您尽快明确具体交房时间。关于房租结算异议，等待依照法院判决执行”。被告回复“那就等法院判决吧”。2020年8月8日，被告向原告发微信“您好，我周一要去外地，您务必今天过来一趟，把房间钥匙取走”。原告回复“您好，今天我回不去，明天中午11点我去交接”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原、被告签订的房屋租赁合同中约定涉诉房屋的租赁用途为居住。被告虽主张其承租涉诉房屋系用于经营民宿，但并未提交其已取得合法经营资格的证据，其主张受到新冠肺炎疫情影响导致不能继续履行租赁合同的意见，本院不予采纳。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告因租金支付产生意见分歧，通过微信进行沟通协商。被告于2020年4月20日表示解约合同，原告于2020年4月21日表示同意解除，故应认定双方之间的租赁合同于2020年4月21日解除。合同解除并不免除当事人应承担的法律责任。现原告以被告未按时交纳租金为由要求被告支付违约金，有事实与合同依据，本院予以支持。就原告主张的租金及房屋占用费，在合同解除前，被告应按照合同约定支付租金，合同解除后至2020年6月22日，则参照合同约定的租金标准计算房屋占用费。这是因为合同解除后，租赁房屋仍由被告掌控，直至2020年8月9日原、被告才办理房屋交接。但通过双方的微信聊天记录可见，2020年6月22日，被告要求原告办理交接。此时双方的合同早已解除，原告有及时收回房屋的义务，但原告未就交接一事予以明确回复，致使损失扩大，故该日期之后占用费被告无需支付。因为原告有免除被告二个月的租金的承诺，本院在确定被告应向原告支付租金及房屋占用费数额时，将扣减相应的金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认吴扶南与郭晓东于2019年3月13日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》于2020年4月21日解除；二、郭晓东于本判决生效后七日内向吴扶南支付房屋租金及房屋占有使用费6600元；三、郭晓东于本判决生效后七日内向吴扶南支付违约金11000元；四、驳回吴扶南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3053元，由郭晓东负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩晓东二〇二〇年十月十九日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉