江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初8416号原告：蒲志国，男，1997年4月20日生，汉族。委托诉讼代理人：王文强，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：程叶贺，江苏高瞻律师事务所实习律师。被告：陈友苗，女，1978年3月19日生，汉族。委托诉讼代理人：陈灿灿，被告陈友苗弟弟，1987年10月5日生，汉族。第三人：富力南京地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100558889048A，住所地在江苏省南京市江宁区麒麟街道东麒路**富力城****。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：俞文滨，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡祥海，江苏崇宁律师事务所律师。原告蒲志国与被告陈友苗、第三人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力南京公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄祝祯独任审判，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告蒲志国及其委托诉讼代理人王文强、程叶贺，被告陈友苗委托诉讼代理人陈灿灿、第三人富力南京公司委托诉讼代理人胡祥海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲志国向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告继续履行合同编号为ＦＬＳＪＦ-005的《富力商铺租赁合同》；2.判令第三人富力南京公司支付其2020年6月至8月的租金48735元；3.判令第三人富力南京公司交付其租赁押金35527元；4.本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2020年5月30日，其与第三人富力南京公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买第三人富力南京公司位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋），交房日期为2020年6月1日等。后其依约支付完全部购房款，第三人富力南京公司将案涉房屋过户至其名下。2016年6月，被告陈友苗与第三人富力南京公司就案涉房屋签订编号为ＦＬＳＪＦ-005的《富力商铺租赁合同》，约定租期为8年（自2016年12月1日至2024年11月30日止），租金16160元每月（2019年2月1日至2021年11月30日时间段的租金），租赁押金35527元。其认为，其与第三人富力南京公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，现其为案涉房屋的所有权人，第三人富力南京公司在《富力商铺租赁合同》中享有的权利和义务应概括转移给其，即自2020年6月1日起，第三人富力南京公司应将案涉房屋的2020年6月至8月的租金48735元和租赁押金35527元交付给其。现诉至法院，望判如所请。被告陈友苗辩称：1.其系与第三人富力南京公司签订的房屋租赁合同，而不是与原告蒲志国签订的房屋租赁合同，其履行的是其与第三人富力南京公司之间的房屋租赁合同，其对原告蒲志国没有合同义务；2.其与第三人富力南京公司签订的房屋租赁合同，租期8年，自2016年12月1日起至2024年11月30日，租金按三个月为一期交纳，原告蒲志国主张的2020年6月至8月的租金其已交给第三人富力南京公司，其不存在违约；3.第三人富力南京公司与原告蒲志国签订的房屋买卖合同其不知情，如两方的房屋买卖合同真实，则侵害了其对案涉房屋的优先购买权，其要求在本案中一并处理；4.其不存在任何违约行为，不承担本案诉讼费。第三人富力南京公司辩称：1.其公司同意返还案涉房屋租赁押金33527元给原告蒲志国；2.案涉房屋2020年6月至8月的租金48735元确由被告陈友苗支付给其公司，其公司愿意将该笔租金返还给原告蒲志国；3.其公司与原告蒲志国签订房屋买卖合同一事，被告陈友苗知情，其公司未侵犯被告陈友苗的优先购买权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据及事实，本院认定如下：2016年6月1日，第三人富力南京公司（出租方）与被告陈友苗（承租方）签订合同编号为FLSJF-005的《富力商铺租赁合同》一份，约定第三人富力南京公司将案涉房屋出租给被告陈友苗；合同租期为8年，自2016年12月1日起至2024年11月30日止；被告陈友苗在签订本合同后十日内向第三人富力南京公司交付租赁押金35527元；被告陈友苗同意在本合同租赁期限内，按3个月为一期的方式，向第三人富力南京公司支付每期租金；首个完整租期自2016年12月1日至2017年2月28日止；被告陈友苗从第一个完整租期开始，应当在每一期最后一个月的25日前向第三人富力南京公司缴纳下一期的租金等等。后被告陈友苗依约向第三人富力南京公司支付租赁押金35527元。2020年5月13日，原告蒲志国与第三人富力南京公司签订《商品房买卖合同》一份，约定第三人富力南京公司将案涉房屋出售给原告蒲志国，总价款为5380103元；第三人富力南京公司应当在2020年6月1日前向原告蒲志国交付案涉房屋等等。后原告蒲志国按约支付购房款，案涉房屋于2020年5月28日被登记在原告蒲志国名下。另查明，被告陈友苗于2020年6月5日向第三人富力南京公司支付案涉房屋2020年6月至8月的租金48735元。审理中，原告蒲志国明确其第一项诉讼请求为要求被告陈友苗按照案涉《富力商铺租赁合同》的约定继续承租案涉房屋，并按期支付租金；被告陈友苗陈述，其愿意继续履行案涉《富力商铺租赁合同》，且一直也在履行过程中。审理中，第三人富力南京公司提交视频一份，拟证明其公司出售案涉房屋给原告蒲志国，被告陈友苗是知情的，其公司未侵犯被告陈友苗的优先购买权。经质证，原告蒲志国对视频真实性无异议，并陈述2020年4月份其与第三人富力南京公司工作人员一起去找过被告陈友苗沟通案涉房屋买卖一事，被告陈友苗后期表示不购买案涉房屋；被告陈友苗认为该视频不能达到第三人富力南京公司的证明目的。本院认为：被告陈友苗与第三人富力南京公司之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原出租人与承租人订立的租赁合同并不因此终止，就租赁物所订立的租赁合同仍然延续其法律拘束力，原出租人的权利义务相应地由租赁物的新所有人承继。本案中，第三人富力南京公司于2020年5月将案涉房屋出售给原告蒲志国，案涉房屋于2020年5月28日被登记在原告蒲志国名下，此时原告蒲志国承继第三人富力南京公司在案涉《富力商铺租赁合同》中出租人的权利与义务。因被告陈友苗在审理中表示愿意继续履行案涉《富力商铺租赁合同》，故对于原告蒲志国要求原、被告继续履行该合同的诉讼请求，本院予以支持，被告陈友苗应当按约向原告蒲志国支付租金。因第三人富力南京公司已不是案涉房屋所有权人，无权占有该房屋的租赁押金及租金，故对原告蒲志国要求第三人富力南京公司返还租赁押金35527元及案涉房屋2020年6月至8月的租金48735元的诉讼请求，本院予以支持。被告陈友苗主张第三人富力南京公司出售案涉房屋侵犯其优先购买权，但侵犯承租人优先购买权并不影响租赁物买卖合同的效力，被告陈友苗对此可另案主张权利，本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条规定，判决如下：一、原告蒲志国与被告陈友苗继续履行合同编号为FLSJF-005的《富力商铺租赁合同》；二、第三人富力南京地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蒲志国租赁押金35527元及租金48735元，以上合计84262元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，减半收取950元，由第三人富力南京地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 黄祝祯二〇二〇年十月二十八日法官助理 田也异书 记 员 李芳芳