北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19712号原告：北京山海蓝图商业有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居北里******101。法定代表人：蔡月圆，执行董事。委托诉讼代理人：王永梅，北京市华一律师事务所律师。被告：北京银网物业管理有限责任公司，住，住所地北京市海淀区知春路**银网中心**/div>法定代表人：付煜民，总经理。委托诉讼代理人：徐波萍，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京山海蓝图商业有限公司（以下称原告）与被告北京银网物业管理有限责任公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王永梅，被告委托诉讼代理人徐波萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还房屋租赁保证金187578元；2.判令被告赔偿原告因被迫闭店产生的搬迁损失16060元；3.判令被告赔偿原告因被迫闭店产生的装修损失326014.38元。事实和理由：被告与案外人北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司（以下简称全时公司）于2017年4月28日签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市朝阳区望京西路50号1层3-03A3室（以下简称涉案房屋）出租给全时公司，用于经营便利店，租期自2017年5月1日至2022年5月31日，保证金为187578元。2019年1月1日，原告、被告与全时公司签署《卷石天地大厦租赁合同主体变更协议》，约定原告获得《房屋租赁合同》中全时公司的全部权利和利益，被告需要配合原告办理执照。原告多次通过电话及微信方式催告被告，并于2019年7月24日和8月27日分别通知被告履行配合办理执照所需材料的义务，被告并未履行，原告不得已选择闭店并搬离。原告拒不提供办理证照所需资料的行为构成根本违约，造成原告巨大经济损失，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.本案中不是一个简单的主体变更上的问题，原告收购了全部在北京的全时的店铺，店铺还是全时在经营。因此不存在重新办理营业执照，我方提交的证据中可以看出承租人变更后承租人都是在正常经营的，不存在无照经营的情况，便利店都是在正常经营的；2.我方已经向全时公司提供了全部的房产证，全时公司已经办理了营业执照，之后的主体变更协议中第6条写明我方只是配合原告办理营业执照，原告依据全时公司与被告签订的合同主张解除合同，认为我方没有提供办理营业执照的手续没有任何的法律依据。原告没有与我方协商就直接搬离门店，属于违约终止合同的履行。根据租赁合同应该承担违约责任，因此原告已经交纳的履约保证金应该直接冲抵违约金不应该返还，原告违约解除合同，原告撤离门店产生的费用应该自行承担。原告在自己的网站上写的是收购全时公司全部的店铺，全时公司还有一些在继续经营的，原告说收购的是注销的公司，但是有的公司的注销的时间是早于原告收购的时间的，公司注销的即为公司资产已经清算，没有收购的价值，没有资产可进行收购，所以原告说收购注销的公司不认可。在工商查询中可以看出全时公司还是在继续经营的，没有原告所说的必须要换掉营业执照才能继续经营的情况，就是原告经营不下去才以营业执照为借口的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2017年4月28日，被告（甲方）与全时公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积270.48平方米，租赁用途为便捷超市，租期自2017年5月1日至2022年5月31日，第一个租赁年度租金标准为日7.6元每平方米，此后租赁年度递增。租金按季度支付，每季度届满前15日内支付下一季度租金。乙方于合同签订时支付履约金187578元，租赁期满或合同解除后，保证金抵扣应由乙方承担的租金。其他费用以及违约赔偿责任外，剩余部分将在租赁期满或合同解除后的15日内如数返还，不计利息。甲方保证在本协议生效后10日内向乙方提供真实有效的房产证复印件、转租手续、消防验收手续、身份证复印件、需要甲方提供的其他办照材料等，用以协助乙方办理工商营业执照、烟草专卖证照、消防手续等相关资格资质及手续，如甲方未在规定时间内提供前述文件材料的，从而导致乙方无法办理营业执照、消防手续、无法正常营业的，乙方有权解除合同等内容。2019年2月27日，原告（丙方）、被告（甲方）与全时公司（乙方）签署《卷石天地大厦租赁合同主体变更协议》，约定：2017年4月28日，被告与全时公司签订《房屋租赁合同》签订变更条款，三方同意自2019年1月1日起原合同中承租人由乙方变更为丙方，丙方将获得原合同项下乙方拥有的各种权利和利益以及承担在原合同项下乙方承担的各种义务和责任，乙方对丙方履行本协议中的各项义务和责任承担连带责任。甲方同意配合丙方提供办理经营许可手续所需的材料等内容。为证明被告违约，原告提交：1、2019年7月24日原告向被告出具的《催办函》，写明：自签署主体变更协议起至今被告一直未提供新的办照所需材料（房产证复印件、营业场所证明复印件、产权方营业执照复印件等），导致原告处于无照经营状态，面临行政处罚，请被告在收到催办函10日内积极配合提供涉案房屋的办照所需材料；2、2019年8月27日原告向被告出具的《告知函》，写明：原告从承接该便利店后不断请求被告提供相关材料用于便利店营业执照的办理，由于被告迟迟未能提供完整的材料，原告无法办理营业执照，严重影响正常经营。现正式通知，若被告在2019年8月29日前仍不能提供相应材料协助原告办理营业执照，原告将解除租赁合同并保留追究其他法律责任的权利；3、2019年7月25日至8月15日的微信聊天记录，显示主要内容为原告方人员向对方人员发送《催办函》截图，7月30日原告方人员称其办理工商登记没有做地址备案被驳回了，8月12日再次询问什么时候能做地址备案，8月12日对方工作人员称“刚才徐总又问了卷石的胡总，他们去办了，跟他们要房产证等原件，这些都在集团，他们还要走OA请示原件，再去办理，现在处于拿原件流程中”，8月15日原告方人员称“陈总您好，我们公司决定提前终止合同，因为至今没有给我们提供办照材料，我们不会去无照经营，现已经6个月没有营业了···”等内容。4、2019年8月30日的《店铺交接单》，显示对涉案房屋的水、电、钥匙等进行了交接，业主签字人员为“徐鹏”。对以上证据，被告称真实性不认可，租赁合同写明双方之间发生的争议应该向合同指定的地址邮寄，我方没有收到任何的文件微信中这个人不是我公司员工，全时公司与我方沟通过要求拿租赁房屋的产权证书，但是只是口头沟通没有书面的告知，之后原告没有与我方联系就直接闭店。原告在2019年8月30日将涉案房屋搬空，我方已经自行收回涉案房屋。为证明搬迁损失及装修损失，原告提交：1、现场服务报告单、撤店报价单、搬运费报价确认书及撤店费用发票，原告称，费用中涉案房屋的费用是400元、7954元、7718.38元，总计金额是16072.38元，但是我方按照16060元主张，撤店费用就是运费还有人工费及出车的费用，财务在做账的时候写的是维修费，但其实是撤店费用；2、原告自行制作的装修原值及装修净值表，我方综合装修原值与资产原值，一个店铺价值50万元，租期5年，我方按照每年折价计算的，1年10万元，所以我方主张的装修损失是326014.38元。对以上证据，被告称，1.真实性不认可，店铺撤店是否真实产生以及是否是本案店铺的费用不认可，原告违约终止合同相关责任应该自行承担；2.真实性不认可，是原告自行核算及描述的，没有任何的客观性及可判断性的情况。另，经询，双方对于涉案房屋的装修残值均不申请鉴定。为证明被告抗辩意见，被告提交：1、原告企业简介、全时公司公众号信息、全时便利店停止营业告知函，以证明原告收购全时公司在北京的全部便利店后在继续运营；2、房屋租赁合同，以证明被告已经向全时公司履行了提供办理营业执照的合同义务；3、原告工商注册信息；4、租金转账记录，证明原告已经交纳租金至2019年8月31日。对此，原告称，1、真实性不认可，不符合实际发生的情况，应该以双方发生的实际情况为准，我方没有收购全部的全时公司的门店，全时公司的门店还有被其他公司收购的情况；2、真实性认可；3、真实性认可，证明目的不认可，分公司也需要办理独立的营业执照，总公司的营业执照不能代替；4、真实性认可，房租确实已经支付到2019年8月31日。庭审中，经询，1、对于微信证据中的双方人员，原告称，之前是我方公司的王晓东负责的，发完催告函之后就是高勇与被告负责沟通联系的，另外一方是被告公司的陈小姐，我方有其电话，可以去查相关的社保记录。被告称，不是我公司员工；2、对于办理营业执照的情况，原告称，一直在请求被告，一个是催告函，一个是告知函，我方认为在根据租赁合同第24条被告应在协议生效后10日内提供手续。我方与全时公司是两个公司，我方是对全时公司做的资产收购，不是投资或入股的，我方无法使用全时公司的营业执照经营，也无法直接变更营业执照。需要另行办理营业执照。被告称，对于原租赁合同的24条是我方与全时公司签署的，我方也已经积极办理了营业执照，全时公司告知我方的是继续经营这个公司，只是投资人有变更，因此在主体变更协议中写明只是配合办理营业执照，在2019年签署之后全时公司仍然在经营，原告没有提出过要求。催告函及告知函我方没有收到过。原告的人员与我方公司员工沟通过办理新的营业执照的事宜，但是没有向我方发送函件进行催告，我方与集团也沟通过，但是在沟通中原告就自行终止合同。营业执照需要备案，我方已经在给原告办理过程中，有一个地址需要备案向集团申请在走流程，但是原告就搬离了；3、对于合同解除，原告称，我方认为租赁合同已经在2019年8月30日解除，依据租赁合同约定解除，合同解除在微信中进行沟通了，还有产品交接清单，没有其他的书面通知了。被告称，不认可原告享有的单方解除权，原告没有提前通知我方解除合同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案中，原告、被告及全时公司签订的《卷石天地大厦租赁合同主体变更协议》系当事人真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。原告根据《卷石天地大厦租赁合同主体变更协议》受让全时公司在租赁合同项下的权利义务后，原、被告存在租赁合同法律关系。根据查明事实及证据可知，原、被告均认可涉案房屋已经于2019年8月30日由被告收回，涉案房屋的租赁合同目的无法实现，故原告主张双方租赁合同已经解除，本院予以确认。对于违约情况，根据租赁合同及主体变更协议内容可知，被告负有合同义务配合原告提供办理营业许可手续所需的材料，现被告并未举证证明其已经在催告后的合理期限内履行了该项合同义务，依法应当承担举证不能的不利后果，故被告存在违约。同时，原告因被告违约行为导致租赁合同目的无法实现，原告依法享有单方解除权，原告于2019年8月30日自行搬离涉案房屋并于此前通过微信的方式向被告方相关人员表达了提前终止合同的意思表示，被告方相关人员亦配合于2019年8月30日办理交接并收回涉案房屋，故原告不构成违约。对于保证金，鉴于原告并未违约，被告并未举证证明合同解除后存在需要从保证金中予以抵扣的费用，故原告主张被告退还保证金并无不当，本院予以支持。对于搬迁损失，双方租赁合同及主体变更协议中对搬迁费用的负担并无明确约定，原告主张由被告负担此项费用亦缺乏明确法律依据，本院对此不予支持。对于装修损失，原告并未举证证明其实际支出的装修费用金额，亦未申请装修残值损失鉴定，依法应当承担举证不能的不利后果，故原告主张缺乏证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告北京银网物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内向原告北京山海蓝图商业有限公司退还保证金187578元；二、驳回原告北京山海蓝图商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9096元，由原告北京山海蓝图商业有限公司负担5875元（已交纳），被告北京银网物业管理物业有限责任公司负担3221元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  魏慧彪二〇二〇年十月二十九日书记员  樊小波