广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22292号原告:佛山市南海盐步宝城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区****，统一社会信用代码914***********921F。法定代人：余浩。委托诉讼代理人：李桥生，男，**年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，系公司员工。被告：黄永新，男，**年**月**日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码************。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序,于同年9月24日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李桥生、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即缴纳所拖欠的物业管理费7673.11元；2.被告支付原告物业管理费滞纳金7771.21元；3.被告支付原告停车费2880元；4.被告支付原告停车费违约金（利息）41.4元；5.被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，被告不是不缴纳物业费，只是原告的物业服务质量太差。被告购买了地下停车位，但是原告不给被告使用，被告只能去租车位。不同意缴纳滞纳金，双方没有谈好价格。**花园三期物业，有的物业管理费一个月60元，被告的房子一个月200多元。小区环境比较差，小区原本是封闭式，但是至今没有拿到业主卡，也没有封闭，任何人员可以随意进出。原告的服务不值得这个管理费。同一个小区的楼梯房和电梯房物业管理服务质量一样，但是物业费差了三倍的价钱。被告不同意承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，原、被告提交的证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于1996年7月1日注册成立，经营范围是物业管理等。佛山市南海区********************1*（以下简称案涉物业）登记的权属人为被告，不动产权证登记的建筑面积为51.08平方米，登记日期为2014年9月29日。2011年9月28日，佛山市南海**公司与原告签订《**花园第六、八栋物业管理服务合同》，部分约定内容如下：由原告负责案涉物业所在的**花园第六栋、第八栋的物业管理，委托管理期限为2011年10月1日起至2016年9月30日止，管理费按照建筑面积每月每平方米1.9元向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；露天车位每个每月150元，属小区内共有的车位，其收入作补贴物业服务资金。委托管理期限到期后，佛山市南海**公司与原告或者被告与原告均未就案涉物业的物业管理服务重新签订相关合同，也未成立业主委员会与原告就案涉物业的物业管理服务签订相关合同，而是由原告继续为案涉物业提供物业管理。原告在本案中主张自2013年11月至2020年5月期间的物业管理费及2019年2月至2020年5月期间的停车费，原告向本院递交诉状后，被告于2020年9月2日向原告缴纳了2013年11月至2014年1月期间的物业管理费和2019年2月至2019年12月期间的停车费。至此，案涉物业2014年1月之前的物业管理费被告已缴纳完毕，缴纳的标准为97.128元/月（51.12平方米×1.9元/月·平方米）；2019年12月及该月份之前的停车费被告亦已缴纳完毕，其中自2016年1月1日起，小汽车的地面停车费标准为180元/月。原告提交的《南海区物业管理项目现场检查情况汇总表》显示“设施设备”共39分，检查得分30.1分，经现场检查，主要存在以下问题：泵房欠消防泵的日常检查记录、杂物多、积尘；电梯应急呼叫三次，无人应答；发电机房表面卫生差，欠防火标志；楼梯候梯走道的窗口欠“严禁攀爬”提示，消防栓杂物多、积尘严重。上述汇总表显示“环境卫生、公共秩序管理”共31分，检查得分22.8分，经现场检查，主要存在以下问题：楼道多处存在乱堆杂物情况；多处绿化带存在损坏、杂物、杂草较多；公共环境卫生欠佳，存在垃圾桶垃圾满溢情况。上述汇总表注明“以上问题请及时整改，并将整改报告送房管所、协会”，落款署名为佛山市南海区住房城乡建设和水利局，并有检查专家、项目负责人、房管所人员签名。本院认为，原告具有相应的物业管理资质，原告与案涉物业的开发商佛山市南海**公司签订的《**花园第六、八栋物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，在该合同的委托管理期限到期后，合同双方及原、被告均未重新签订相关合同，而是由原告继续为案涉物业提供物业管理，故应视为双方继续按照上述合同的约定履行义务、行使权利，上述合同对原、被告具有约束力。被告作为案涉物业的所有人，接受了原告提供的物业管理服务，应按上述合同的约定向原告缴纳物业管理费。原告主张按照案涉物业的房屋建筑面积51.12平方米计算，本院认为应当按照不动产权证登记的房屋建筑面积计算，故计得案涉物业每月物业管理费97.05元（51.08×1.9），案涉物业自2014年2月至2020年5月的物业管理费为7375.8元（97.05元/月×76个月）。由于原告提交的《南海区物业管理项目现场检查情况汇总表》显示“设施设备”、“环境卫生、公共秩序管理”均存在包括公共环境卫生欠佳、电梯应急呼叫三次无人应答、楼道多处乱堆杂物、多处绿化带存在损坏、杂物、杂草较多等问题，说明原告提供的物业服务管理确有不到位之处，且原告未提交证据证实其已全部整改完毕，根据原告提交的2020年10月9日的书面意见可知，部分问题尚在整改中，故本院酌定物业管理费应当扣减5%368.79元。被告应支付原告物业管理费7007.01元（7375.8元-368.79元）。关于原告主张的物业管理费滞纳金的问题。双方虽然对滞纳金有明确的约定，但被告不按时缴纳物业管理费是由于原告的物业服务有不到位之处，故本院对原告在本案中主张的滞纳金不予支持。需要特别指出的是，虽然本院在本案中确认原告存在部分物业服务管理方面的欠缺，并对被告尚欠的物业管理费进行了扣减，但物业管理方面的问题具有阶段性、临时性等特点，原告作为物业服务企业应及时进行跟进、整改，在原告对存在的问题进行整改后，被告仍应当按时、足额缴纳物业管理费。原、被告双方均应按照物业服务合同的约定全面履行各自的义务，共建和谐小区。关于原告主张的停车费的问题。被告自2016年1月至2019年12月期间已按照该标准缴纳停车费，本院对被告的辩解不予采纳。被告应向原告缴纳自2020年1月至同年5月的停车费900元（180元/月×5个月）。关于原告主张的停车费滞纳金（利息）的问题。双方虽然对停车费滞纳金的计算标准没有明确的约定，但被告拒不支付相应款项的行为客观上给原告造成了一定的损失，且被告关于其不按时、足额缴纳停车费的辩解理据不足，本院不予采信，故本院结合原告的主张酌定滞纳金以停车费900元为本金自2020年6月1日起至实际清偿之日止按照原告主张的半年利率1.3%计付。对原告主张的超出本院核定部分的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、黄永新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2014年2月至2020年5月期间的物业管理费7007.01元予佛山市南海盐步宝城物业管理有限公司；二、黄永新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2020年1月至2020年5月期间的停车费900元及以900元为本金自2020年6月1日起至实际清偿之日止按照半年利率1.3%计付的滞纳金予佛山市南海盐步宝城物业管理有限公司；三、驳回佛山市南海盐步宝城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费259.14元，因适用简易程序结案，受理费减半收取129.57元（佛山市南海盐步宝城物业管理有限公司已预交），由黄永新负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海盐步宝城物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  欧亚婷二〇二〇年十月十九日书记员  饶永佳