北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2273号原告：柳秀芬，女，1955年6月13日出生，汉族，无业，住北京市。委托诉讼代理人：李标田，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：商鸿斌，北京华标律师事务所实习律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告柳秀芬与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳秀芬之委托诉讼代理人李标田，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳秀芬向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付房屋逾期办理房屋权属转移登记违约金（以已付房款7831781元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年8月4日起计算至房屋所有权证书办理完毕之日止）。事实和理由：2013年12月5日，原被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定原告购买被告开发的门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A2）门头沟新城城子地区天台山居住项目11层1101号房屋（以下简称1101号房屋）。《预售合同》第十二条约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同签订后，原告依约支付全部购房款。2015年8月5日，被告将房屋交付原告，原告向被告支付代收契税、代收房屋登记费、代收印花税、代收产权代办费，被告应在原告实际收房之日起730日内为原告办理房屋所有权证书，但直至起诉之日，天台山公司仍未为原告办理房屋转移登记手续，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告购房时签订了委托书，委托第三方对1101号房屋进行改造，改造行为导致房屋实际面积超过规划面积，从而不能办理房屋所有权证书，故原告应对逾期办理房屋所有权证书承担责任；二、依据合同约定，原告于2013年12月6日前将全部房款支付完毕，并在收房时交纳相关税费，但原告存在逾期交款及交房时未交纳相应费用的问题，故办证期限需要顺延。三、原被告就逾期交房问题已于2016年8月10日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方确认延期收房时间为2015年8月1日至2015年8月31日，天台山公司按合同约定的已付房款为基数，按照日万分之一的标准给付原告逾期交房补偿金。该笔金额应当予以扣减。四、房屋所有权证书办理需要现场测量勘验，但2020年1月23日疫情暴发，导致无法办证，故2020年1月23日以后的逾期办证责任不应由被告承担。五、原告主张违约金的起算时间是2017年8月4日，其诉求已经过了诉讼时效。六、原告主张的违约金标准过高，涉案房屋没有办证是因为实际面积超过建筑面积，原告并没有实际损失，反而是利益的获得者，故希望法院降低违约金标准。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2013年12月5日，天台山公司（出卖人）与柳秀芬（买受人）签订《预售合同》，约定：商品房暂定名为西园嘉园，柳秀芬购买1101号房屋，总价款7831781元。第六条：具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。”第十三条上下水、过渡性供电于2015年7月31日达到使用条件，供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件，燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通，电话通信线、有线电视线于2015年7月31日敷设到户，若交付时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收商品房。第十四条买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第十六条：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按本合同约定条件向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“买受人委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”合同附件五约定：“买受人采取一次性付款，应于2013年12月6日前付清该商品房房款。”合同签订后，原告于2014年2月8日向被告支付完毕全部购房款，被告于2014年2月14日向原告出具购房发票。2015年8月5日，柳秀芬向天台山公司支付代收房屋登记费80元、代收契税234953.43元、代收产权代办费500元、代收印花税5元，天台山公司向柳秀芬出具收据。1101号房屋于2015年8月5日交付柳秀芬，现由柳秀芬居住使用。2016年8月10日，柳秀芬（乙方）与天台山公司（甲方）签订《补充协议》，协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行沟通。现为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于一方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照《预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于《预售合同》亦无其它争议”。后柳秀芬收到天台山公司支付的上述补偿金。截至2020年9月25日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记，天台山公司主张房屋实测面积超出规划，系因原告自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明：受处罚单位为天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋，并于房屋交付后730日内办理房屋转移登记手续。天台山公司辩称由于柳秀芬委托第三方进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，但其未向本院提交相关证据，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为柳秀芬办理房屋转移登记手续，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间。《预售合同》第十四条约定：买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。根据上述约定，柳秀芬应于2013年12月6日之前交清房款，柳秀芬实际于2014年2月8日交清房款，存在逾期交清房款64天的情况，且柳秀芬未提交证据证明其交纳了专项维修资金，故交付房屋及房屋权属转移登记时间本应相应顺延，但天台山公司、柳秀芬于2015年8月5日实际交接房屋，应当视为天台山公司、柳秀芬协商一致将房屋交付时间顺延至2015年8月5日，相应地，根据双方约定，天台山公司应于2015年8月5日起730日内为柳秀芬办理完毕房屋权属证书，故原告关于逾期办证违约金自2017年8月4日起计算的主张，本院予以采纳。原告现主张计算至实际取得房屋所有权证书之日，因该截止日期尚不确定，本院确认逾期办证违约金应计算至2020年9月25日本案法庭辩论终结之日，其他部分柳秀芬可另行主张。被告关于应当扣减补充协议约定逾期交房违约金的主张，因该协议明确约定的系逾期交房违约金，并非逾期办证违约金，被告要求将该笔违约金在逾期办证违约金中予以扣减无事实和法律依据，本院对其该项主张不予采纳。关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据予以证实，故天台山公司主张降低违约金的答辩意见，本院不予采纳。柳秀芬要求以全部购房款为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。对被告主张原告起诉已超过诉讼时效的答辩意见，自2017年8月4日起，原告即应当知道天台山公司未办理房屋所有权证，发生违约行为，故本案诉讼时效应自2017年8月4日起算，原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付柳秀芬二○一七年八月四日至二○二〇年九月二十五日的逾期办理房屋权属登记违约金899088.46元；二、驳回柳秀芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6395元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  田 裴二〇二〇年十月十六日法官助理  黄聪聪书 记 员  黄雨静