福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初1227号 原告：福鼎建兴房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐山影院片区D1幢501号，统一社会信用代码：91350982550959312X。 法定代表人：许明建，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：福建新世通律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：胡建荣，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张南燕，福建新世通律师事务所实习律师。 被告：张宝福，男，汉族，1972年12月30日出生，无业，户籍地福建省福鼎市，现住福鼎市。 委托诉讼代理人：叶湘，浙江泽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢鸳鸯，浙江泽商律师事务所律师。 原告福鼎建兴房地产开发有限公司（以下简称福鼎建兴公司）与被告张宝福商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福鼎建兴公司委托诉讼代理人胡建荣、张南燕，被告张宝福及委托诉讼代理人叶湘、谢鸳鸯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福鼎建兴公司向本院提出诉讼请求：1、确认福鼎建兴公司与张宝福签订的编号为20120600274《商品房买卖合同》已于2018年4月29日解除；2、判令张宝福协助福鼎建兴公司办理上述商品房买卖合同备案登记注销手续；3.本案诉讼费用由张宝福承担。事实与理由：2018年2月8日，易会德以福鼎建兴公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向福鼎市人民法院申请对福鼎建兴公司进行重整。福鼎市人民法院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对福鼎建兴公司的重整申请。2018年8月24日，福鼎市人民法院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整。同日，福鼎市人民法院作出（2018）闽0982破1、2号决定书，指定福建新世通律师事务所担任福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司管理人（以下简称破产管理人）。2018年5月15日，张宝福向破产管理人提交取回权申报材料，要求继续履行其与福鼎建兴公司就建都·新天地广场2203号房屋签订的编号为20120600274《商品房买卖合同》。申报材料反映，2012年6月29日，福鼎建兴公司与张宝福签订编号为20120600274）《商品房买卖合同》，约定由张宝福购买福鼎建兴公司名下建都·新天地广场1幢2203号商品房，建筑面积为88.54平方米，合同总价1181186元，付款方式为按揭贷款。张宝福应于合同签订之日向福鼎建兴公司支付60%购房款711186元作为购房首付款，购房余款470000元整由张宝福向银行申请按揭贷款。2015年，福鼎建兴公司第一次复工期间，福鼎市政府领导小组曾委托福建德润会计师事务所有限责任公司对福鼎建兴公司资产状况进行审计。2017年10月16日，福建德润会计师事务所福鼎分所作出了《福鼎建兴房地产开发有限公司截止2014年4月30日资产负债情况说明》，对福鼎建兴公司的资产负债状况、股东投资情况、房屋销售情况等内容进行了较为详细的说明。根据德润报告所显示内容及对相关会计凭证的查阅，破产管理人发现张宝福所支付款项存在出入账异常的情况。资料显示，张宝福于2012年7月6日向福鼎建兴公司建行账户汇款711186元；同日，福鼎建兴公司通过农行账户向张宝福汇款711186元。 基于以上事实，福鼎建兴公司认为，张宝福所支付款项实质上在进入福鼎建兴公司账户后短时间内即转还给张宝福，福鼎建兴公司未实际收到购房款，张宝福未实际履行合同义务，不属于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第5项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的情形，其取回权申请不成立。 鉴于福鼎建兴公司既未交付房屋和办理产权登记，也未通知或答复张宝福同意继续履行上述《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，建都·新天地广场1幢2203号商品房合同已经解除，故诉至本院。 张宝福辩称，张宝福已实际支付购房款，履行了合同义务。本案中，张宝福与福鼎建兴公司早在2012年6月就签订了《商品房买卖合同》，双方在《商品房买卖合同》第六条明确约定，购房款应当“存入到指定的银行预售款监管账户上”，即福鼎建兴公司尾号为2190的建行账户。该账户系福鼎建兴公司指定的有第三方监管的账户，张宝福汇入该账户的711186元就是合同所约定的60%房价款。之后，张宝福依法办理合同备案、缴纳契税和专项维修基金等一切购房手续。因此，张宝福支付给福鼎建兴公司的款项用途清楚明确，福鼎建兴公司主张张宝福未实际履行合同义务，无事实与法律依据。福鼎建兴公司主张2012年7月6日福鼎建兴公司通过尾号为9910的农行账户向张宝福汇款711186元系退还购房款，无事实与法律依据。张宝福曾分包宁德市金港名都Ｃ区建设工程项目的土方外运工程，该工程项目系福鼎建兴公司法定代表人许明建的另一个投资项目。在2012年4月，经结算，总承包人周某尚欠张宝福947000元。后经周某、许明建及张宝福三方协商，该工程款由许明建负责支付。后许明建答应张宝福将以福鼎建兴公司商品房的销售所得来支付拖欠的工程款。同时，根据张宝福提供的证据显示，2012年7月6日建兴公司转入张宝福账户的711186元所记录的会计科目为“其他应付款-许明建（款项明细）-许明建”，在摘要中载明“2012.7.56代许明建还张宝福借款”。因此，福鼎建兴公司转入张宝福账户的711186元，实际系许明建偿还给张宝福的土方外运工程款，与购房款无关。本案所涉合同不符合破产法第18条第1款的解除情形本案中，张宝福未办理按揭贷款的原因系因福鼎建兴公司未履行《商品房买卖合同》义务提交办理按揭手续导致涉案房产不符合贷款条件，无法办理银行贷款。故在因福鼎建兴公司原因无法办理按揭贷款的情况下，张宝福已经完全履行合同中约定的付款义务及相应所有附随义务，就所购商品房对福鼎建兴公司享有的债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权且优于工程款的优先受偿权，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，且福鼎建兴公司亦没有举证证明本案存在合同法第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故福鼎建兴公司无权依据破产法第18条第1款解除《商品房买卖合同》且应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助张宝福办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给张宝福。即使商品房买卖合同被确认解除，也不影响张宝福购房人身份的认定，应当受到同等对待。本案中，张宝福作为交付了大部分购房款的消费者，对于涉案房屋的权利，应当具有特定性和优先性。据张宝福了解，在福鼎建兴公司处理相关类似案件中，对于购房人采取的解决措施是与购房人另行签订购房合同，并办理不动产权变更手续。张宝福认为有权要求福鼎建兴公司公平处理，同等对待包括张宝福在内的所有购房人。综上，福鼎建兴公司的诉讼请求，无事实与法律依据，请求贵院查明本案事实，依法驳回福鼎建兴公司的诉讼请求。张宝福对福鼎建兴公司陈述的破产程序及款项往来没有异议，对双方签订商品房买卖合同及备案登记的时间没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福鼎建兴公司提交（2018）闽0982破申1号民事裁定书、（2018）闽0982破1、2号民事裁定书、张宝福取回权申报材料、会计记账凭证。张宝福对此证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。张宝福提供宁德金港名都Ｃ区一期土方外运工程款结算书和证人周某、陈某出庭作证，该证据虽符合证据形式要件，可作为适格证据使用，但该证据仅涉及张宝福与福鼎建兴公司法定代表人许明建之间债权债务关系，与案涉是否可以解除没有关联性，在此本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月29日，张宝福与福鼎建兴公司签订编号为20120600274《商品房买卖合同》，约定张宝福向福鼎建兴公司购买建都·新天地广场1幢2203号商品房，购房款总价为1181186元，款项于合同签订之日向福鼎建兴公司支付60%购房款即711186元作为购房首付款，购房余款470000元由张宝福向银行申请按揭贷款。2012年7月6日，张宝福向福鼎建兴公司银行账户汇入400000元和311186元。同日福鼎建兴公司通过其它账户将711186元以还款名义汇入张宝福账户。双方于2012年7月9日办理《商品房买卖合同》备案登记手续。 2018年2月8日，易会德以福鼎建兴公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对福鼎建兴公司进行重整。本院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对福鼎建兴公司的重整申请。2018年3月21日，本院作出（2018）闽0982破1号决定书，指定福建新世通律师事务所担任福鼎建兴公司的管理人。2018年3月26日福建新世通律师事务所出具《关于同意接受指定为福鼎建兴房地产开发有限公司破产管理人的函》，并组成管理人团队，实行组长负责制，胡建荣为组长。2018年8月24日，本院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整。2018年5月2日，张宝福向破产管理人提交申报材料，要求继续履行其与福鼎建兴公司就建都·新天地广场1幢2203号商品房签订的《商品房买卖合同》。 本院认为，因本院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理福鼎建兴公司破产重整申请，本院指定福建新世通律师事务所为其管理人。依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第（七）项规定，管理人的职责之一为代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序。本案中福建新世通律师事务所作为福鼎建兴公司管理人即诉讼代表人，以福鼎建兴公司的名义提起诉讼，要求确认解除其与张宝福所订立的《商品房买卖合同》，为适格的法律主体。福鼎建兴公司在诉状中记载胡建荣为诉讼代表人有误，但不影响福鼎建兴公司的诉讼主体地位。对于本案争议焦点分析如下： 1、关于本案标的合同在破产受理后是否可以解除的，何时予以解除的问题。福鼎建兴公司与张宝福之间签订的编号为20120600274《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应该按照合同约定履行支付购房款及交付商品房的义务。合同签订后，张宝福已支付首付款711186元，但未办理470000元银行按揭贷款或一次性支付该款项，应认定张宝福未完全履行合同约定的义务。故张宝福就编号为20120600274《商品房买卖合同》仍需承担履行支付剩余购房款义务。由于2018年2月28日本院受理易会德对福鼎建兴公司的破产重整申请时，张宝福尚未完全履行支付购房款的义务，福鼎建兴公司也未向张宝福交付商品房，因此本案《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。张宝福于2018年5月2日向破产管理人提交申报材料，要求继续履行涉案合同，但福鼎建兴公司未向张宝福答复，直至2020年5月7日福鼎建兴公司向本院起诉要求确认本案《商品房买卖合同》已解除的事实。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，破产管理人自收到张宝福关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，应视为解除合同，且破产管理人以向本院起诉的方式通知张宝福合同解除的事实。因此，本案《商品房买卖合同》已于2018年6月1日解除。福鼎建兴公司关于确认合同已经解除的诉讼请求，虽与本院确认时间不同，但并不属于诉讼请求不明确具体的情形，本院应依职权对解除时间予以确认。 2、关于福鼎建兴公司是否有权要求张宝福协助办理该标的合理备案登记注销手续的问题。 本案的《商品房买卖合同》已办理备案登记手续，在《商品房买卖合同》已经解除，合同义务相应终止的情况下，张宝福应当根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，根据交易习惯履行协助福鼎建兴公司办理备案注销登记的后合同义务。 综上，福鼎建兴公司与张宝福自愿签署的编号为20120600274的《商品房买卖合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，但在本院受理易会德对福鼎建兴公司的破产重整申请前，福鼎建兴公司与张宝福均未履行完毕该合同所约定的义务，破产管理人因此有权决定解除或者继续履行该合同。本案中，破产管理人在自收到张宝福关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，视为已解除该《商品房买卖合同》，张宝福应当根据诚实信用原则和交易习惯，协助福鼎建兴公司办理备案注销登记手续。福鼎建兴公司关于确认该《商品房买卖合同》已解除，并要求张宝福协助办理备案注销登记手续的诉求，符合法律规定，予以支持。张宝福以其已完全履行编号为20120600274《商品房买卖合同》义务和公平同等对待进行抗辩，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条第（七）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告福鼎建兴房地产开发有限公司与被告张宝福于2012年6月29日签订的编号为20120600274的《商品房买卖合同》于2018年6月1日解除； 二、被告张宝福应于本判决生效之日起十日内协助原告福鼎建兴房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。 本案受理费100元，由被告张宝福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判长 李 威 审判员 李显清 审判员 陈 君 二〇二〇年十月三十日 书记员 谢英娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第二十五条破产管理人履行下列职责： （一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料； （二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告； （三）决定债务人的内部管理事务； （四）决定债务人的日常开支和其他必要开支； （五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业； （六）管理和处分债务人的财产； （七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序； （八）提议召开债权人会议； （九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。 本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 官方微信官方微博