四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初2479号 原告：岳启贤，男，1963年12月29日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告：广元市森洋缘房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区宝轮镇舟帆路**。 统一社会信用代码：91510802MA64JENC8L。 法定代表人：张成兴。 被告：四川乾景房地产开发有限公司，住，住所地：武侯区武侯大道铁佛段**********/div> 统一社会信用代码：91510107MA68HGE6X7。 法定代表人：秦明中。 委托诉讼代理人：梁文康，四川通慧律师事务所律师。 被告：张成兴，男，1955年12月25日出生，汉族，住四川省渠县。 原告岳启贤与被告广元市森洋缘房地产开发有限公司（以下简称森洋缘公司）、四川乾景房地产开发有限公司（以下简称乾景公司）、张成兴房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告岳启贤、被告森洋缘公司法定代表人、被告张成兴、被告乾景公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签定的《“宝圣国际”房屋定购协议书》有效；2.请求被告全面履行《“宝圣国际”房屋定购协议书》义务，限定被告立即与原告网签正式的《商品房买卖合同》；3.本案的诉讼及保全费用全部由被告承担。2020年7月1日，因案涉房屋已被法院查封，原告申请变更诉讼请求为：1.解除原被告签定的《“宝圣国际”房屋定购协议书》；2.判令被告双倍返还原告购房款共计16万元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告森洋缘公司于2018年6月26日签订《“宝圣国际”房屋定购协议书》，约定原告定购“宝圣国际”B栋1单元4楼1、2号，B栋2单元1、4号四套住房，面积约400平方米，单价3100元每平方米，总房价124万元，首付8万元，余款按揭方式支付。案涉“宝圣国际”已于2018年12月取得预售许可证，该项目系被告乾景公司开发，被告乾景公司股东张力森占股99.99%，系实际投资人和实际控制人。2019年10月31日，张力森因刑事案件被羁押，便委托其父亲张成兴负责“宝圣国际”项目所有经营管理，被告张成兴以其名下被告森洋缘公司与原告签定《“宝圣国际”房屋定购协议书》。后原告多次找到被告要求网签商品房买卖合同无果，故起诉来院。案件审理中查明案涉房屋已被法院查封，不能实现诉讼请求中全面履行合同的目的，经法院明示，故申请变更诉讼请求。 被告森洋缘公司法定代表人、被告张成兴辩称，其以森洋缘公司名义共同经营案涉项目，当时工程还未开始、手续还未办理，故只签订了预定合同，原告定购案涉房屋是事实。2020年1月16日，案涉项目为解决民工工资已被乾景公司、建设局和宝轮政府一起卖出去了。当时项目是其子张力森承办，因为差钱所以卖房，因张力森不能出来，所有项目都是其本人负责，资金短缺故以卖房子方式筹措资金。 被告乾景公司辩称，1.其公司是案涉“宝圣国际”项目唯一开发商，但并未与原告签订、履行、交易商品房买卖合同，双方并未形成商品房买卖合同关系，其并未收过原告款项。2.案涉合同签订时间是2018年6月，乾景公司于2018年12月才申领预售许可证，原告不论是与森洋缘公司还是乾景公司签订合同都无效。3.其公司与森洋缘公司既没有隶属关系、也没有委托关系，系不同的民事主体，案涉项目已于2018年12月份取得预售许可证，作为多年经商且具有丰富生活经历的原告应当清楚案涉房屋所有权人系乾景公司，但仍违背生活常识与森洋缘公司签订协议并支付首付款，这一商事行为的风险系原告自行选择的结果，与乾景公司无关。案外人张力森是否为乾景公司股东以及持股比例的多少，与原告同森洋缘公司签订协议购买案涉房屋不具有因果关系，与被告张成兴受张力森委托管理“宝圣国际”事务同样不具有因果关系。4.森洋缘公司与原告签订的《“宝圣国际”房屋订购协议书》不产生处分其公司案涉项目房产的法律后果。其公司基于开发的事实行为成为案涉项目商品房合法所有权人，既没有授权森洋缘公司销售案涉项目商品房，也没有授权森洋缘公司法定代表人张成兴销售案涉商品房。森洋缘公司与原告签订协议收取购房款，并不产生处分案涉商品房的法律后果。原告在明知森洋缘公司不是案涉商品房所有权人，仍然与森洋缘公司签订协议进行交易，对乾景公司不产生任何约束力。本案谁收取了原告的钱就应该由谁承担退还责任。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年12月20日，被告乾景公司作为甲方与案外人张力森作为乙方签订《建设工程项目股份合作及转让合同》，该合同主要约定：1.甲方已取得广利区国用（2013）第××号证广元市利州区地块（以下简称158号宗地）开发权限，甲方已全额缴纳158号宗地的出让金并依法取得国有土地使用权证，乙方自愿注入资金（购买股权）以确保宝圣国际项目顺利完成。2.甲方同意转让股权，在乙方向甲方支付5800万元后，乙方将持有乾景公司及本项目99.99%股权，甲方将持有0.01%股权，且甲方不参与该项目的损益分配。在乙方分期支付完毕约定的5800万元后，3个工作日内，由甲乙双方到乾景公司注册地工商部门办理股权变更确认有关事宜。3.本项目所有开发和建设资金由乙方全权负责，乙方负责承担本项目所有损益和一切经济责任和法律责任。截至2013年10月宝圣国际项目未付款154.35万元由乙方另行支付。4.乙方注入履约保证金后，并完成支付第一期购买股权款700万元，即成为本项目99.99%股权持有人，余下未支付的购买股权款，为乙方对甲方的应付未付款（欠款）。5.本项目销售工作以乙方为主，共同管理和经营。商品房定价须经过甲乙双方友好协商后，乙方自行决定并报备上级行政主管部门及对外公开。营销费用由乙方承担。 2018年6月26日，原告岳启贤作为买受人与被告森洋缘公司作为出卖人签订《“宝圣国际”房屋订购协议书》，该协议主要约定：1.定购房屋为四川省广元市利州区“宝圣国际项目”B栋1单元4楼1号、B栋1单元4楼2号、B栋2单元4楼1号、B栋2单元4楼2号住宅，建筑面积400㎡（最终以合同约定为准），房屋总价124万元，单价0.31万元。2.付款方式为按揭，首付款8万元，本定购协议签订时交纳定金8万元。3.本定购协议签订后，买受人须向出卖人提交购买商品的相关资料，并按出卖人电话或售楼部公告中通知的时间签订预定房屋的正式《商品房买卖合同》。4.森洋缘公司不得将该四套房转卖他人，如有转卖森洋缘公司按该房屋总价双倍赔偿原告，并按农业银行同期贷款利息4倍计息。 同日，被告森洋缘公司向原告岳启贤出具收到四套房（B幢1-2单元各两套）购房定金款8万元的收据，被告张成兴作为经手人签字。 2018年6月27日，原告通过其中国邮政储蓄银行账户转款8万元至被告张成兴账户（账号×××）。 2018年8月1日，被告乾景公司与案外人四川锐昌建筑工程有限公司共同在广元日报上发布公告，该公告主要载明：宝圣国际项目从2016年1月停工至今，由于多种原因未能复工，时至今日，已完善相关事宜，具备施工条件，准备今日开工并公告具体开工前相关事宜。该公告明确被告张成兴为清算组组长。 2019年10月31日，案外人张力森出具授权委托书，该授权委托书载明“本人因刑事案件暂时不能管理四川乾景房地产开发有限公司开发的广元市利州区宝轮镇‘宝圣国际’项目，现委托张成兴（系张力森之父）负责该项目的工程管理、造价预算审批。委托刘萍（系张力森之妻）负责该项目的销售工作及销售决策（包括售房定价、销售日常管理、销售团队的组建和运营）。该项目财务由张成兴、刘萍共同监管决策（包括资金收入、支出由两人签字、管理）。因吕黎管理不负责任，现撤销2019年7月12日对吕黎的授权。故，本人现书面确定，吕黎无权参与上述项目的任何事宜”。 2017年3月10日，成都市青羊区人民法院作出（2016）川0105刑初1605号刑事判决书，判决被告人张力森犯非法吸收公众存款罪。该案审理查明2014年4月，被告人张力森使用非法吸收的资金向乾景公司购买了30%的股份。 2017年8月8日，四川省达州市达川区人民法院作出（2017）川1703刑初65号刑事裁定书，裁定查封被告人张力森在广元市利州区的土地。 2019年7月10日，四川省达州市达川区人民法院作出（2017）川1703刑初65号刑事判决书，判决被告人张力森犯非法吸收公众存款罪，并对宝圣国际项目等违法所得进行追缴退赔。乾景公司法定代表人秦明中在该案中作为证人，陈述其将30%股权转让给张力森，张力森前后出资2300万元，从2014年4月份转股30%开始，张力森实际负责整个宝圣国际项目运作。该判决书明确被告人张力森于2018年5月16日由该院决定监视居住，于2018年11月30日由该院决定逮捕。 2019年12月30日，四川省达州市达川区人民法院作出（2017）川1703刑初65号之一刑事裁定书，裁定解除对乾景公司享有的位于广元市利州区的国有土地使用权宗地的查封。2019年12月30日，四川省达州市达川区人民法院作出（2017）川1703刑初65号之二刑事裁定书，裁定将乾景公司所有的位于广元市利州区商业、住宅用房中由被告人张力森享有的财产性权益在3000万元价值范围内予以查封。 另查明，案涉座落于广元市利州区土地使用权人为被告乾景公司，国有土地使用证号为广利区国用（2013）第××号。2016年1月4日，案涉项目取得建设工程规划许可证。2018年12月取得宝圣国际Ａ幢商品房预售许可证，2020年1月取得宝圣国际Ｂ幢、Ｃ幢商品房预售许可证。 庭审中，原、被告均明确：案涉项目在2018年12月乾景公司法定代表人秦明中开始操作项目之前系由案外人张力森实际经营。被告乾景公司与张力森签订股份转让协议后实际由乾景公司法定代表人秦明中管理公司印章。 本院认为，原告与被告森洋缘公司签订的《“宝圣国际”房屋订购协议书》，实际系双方当事人为将来签订正式商品房买卖合同而事先达成的合意，该协议实际为房屋买卖预约合同。案涉“宝圣国际”项目开发商系被告乾景公司，本案订购协议签订时，案外人张力森系乾景公司案涉项目的实际经营者，张力森父亲被告张成兴作为法定代表人的被告森洋缘公司，有能力将本案订购协议交予被告乾景公司法定代表人秦明中核实确认后转化为正式房屋买卖合同。但被告森洋缘公司、张成兴及案外人张力森在收到原告购房定金后，并未及时将本案房屋买卖预约合同转化为正式房屋买卖合同。现张力森已失去对案涉项目的实际控制，同时案涉房屋已于2019年12月30日被依法查封，原告签订预约合同买卖案涉房屋的合同目的已不能实现，故对原告要求解除《“宝圣国际”房屋订购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。 案涉房屋买卖预约合同解除后，被告森洋缘公司应当将已收取的购房定金8万元返还原告。被告森洋缘公司未能履行协议约定义务，对预约合同解除负有过错责任，原告有权就购房定金8万元要求双倍返还。故对原告要求双倍返还购房定金8万元的诉讼请求，本院予以支持。 对于乾景公司的责任承担问题。本案《“宝圣国际”房屋订购协议书》于2018年6月26日签订时，案外人张力森作为乾景公司股东实际经营案涉项目，但实际上已处于被监视居住状态。原告提交的案外人张力森委托被告张成兴管理案涉项目的授权委托书出具时间为2019年10月31日，并不能证明案涉房屋买卖预约合同签订时被告张成兴系基于张力森或乾景公司授权。原告提交的清算小组公告、乾景公司委托张成兴处理案件等证据的发生时间均在2018年6月26日之后，并不能证明在协议签订时被告张成兴已获得授权处置案涉项目，也不能证明乾景公司在《“宝圣国际”房屋订购协议书》签订后对该协议进行了追认。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告提交的证据不能证明被告乾景公司授权被告森洋缘公司处置案涉房屋，应承担举证不利的责任。故对于原告要求被告乾景公司返还购房定金的诉讼请求，本院不予支持。 原告与被告森洋缘公司系本案房屋买卖预约合同相对方，被告张成兴系被告森洋缘公司法定代表人，其在订购协议上签字确认系履行职务行为，故被告张成兴不应对本案返还购房定金承担责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告岳启贤于2018年6月26日与被告被告广元市森洋缘房地产开发有限公司签订的《“宝圣国际”房屋订购协议书》； 二、被告广元市森洋缘房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告岳启贤双倍返还购房定金8万元，合计16万元； 三、驳回原告岳启贤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，由被告广元市森洋缘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  廖 萍 人民陪审员  卢学晖 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  郭艳华