江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初5367号原告（反诉被告）:庄燕华，女，1956年10月12日生，汉族，住南通市海门区。委托诉讼代理人：蔡元平（系原告丈夫），男，1951年2月15日生，汉族，住南通市海门区。被告（反诉原告）：张丽敏，女，1978年7月7日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：卢娜，江苏江海明珠律师事务所律师。原告庄燕华与被告张丽敏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，被告张丽敏提出反诉。原告庄燕华的委托诉讼代理人蔡元平，被告张丽敏及其委托诉讼代理人卢娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄燕华向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付租金30000元，支付违约金10600元，共计人民币40600元。诉讼中，原告增加诉请，要求被告支付为其代为垫付的电费177元。2、请求法院判令被告继续履行双方签订的租赁协议。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月13日，原、被告签订租赁协议书，原告将位于海门市门面房）出租给被告经营，租期三年，从2019年2月13日至2022年2月12日止，年租金为53000元，第一年度租金签订协议时当即付清，以后每年的租金于当年的2月13日前一次性付清，协议还作了其他约定，如果违约，承租人支付出租人20%的违约金。协议订立后，原告按约履行了义务，提供了案涉租赁房屋。被告第一个年度周期给付了租金。第二年度的租金被告以种种借口拒付，原告考虑到具体情况，将该年度的租金减为51500元（减少1500元），但被告仍以经济困难只给付21500元，尚欠30000元，于2020年2月24日向原告出具欠条一张，约定于2020年4月底前一次性付清。后被告以案涉房屋的江海路改造拒付并擅自搬迁至海门市门面经营。故依法起诉。张丽敏辩称，第一，2019年12月2日，海门市高新区管委会（高新区管委会）与本案的原告签署《商业用房停业补偿协议书》一份。鉴于江海路快速化改造工程隧道段，路段的是丝绸路到建设需要设置封闭围挡，故高新区管委会与原告签署书面协议，高新区管委会从2019年11月开始向原告支付补偿金12个月。12个月期满之后如果说路段改造尚未完成，还会续签。12个月补偿金103128元。是原、被告双方租赁合同对应租金的双倍。2019年11月到2020年11月。其中第三条约定，在全封闭围挡建设确认单签署之后店铺应当停止营业活动，而全封闭围挡建设。2020年4月到5月期间，高新区管委会多次强调要求案涉店铺停止经营。2020年6月8日，高新区管委会要求原、被告双方到场，同时在补偿协议书当中又再次签字确认，必须要求停业，所以在该年度之内原告已经得到了相应的补偿。第二、2019年年底，全国爆发新冠××的疫情，2019年年底至2020年4月期间，案涉店铺未正常经营，4月初原告就店铺的开张申请复工。复工不久，高新区管委会多次催促案涉房屋门店封路，2020年4月12日，被告以微信方式通知原告要求其协商租赁解除事情，原告多次拒绝。2020年5月7日被告正式腾空房屋，并再次以微信的方式告知原告接收房屋。鉴于江海路工程改造，案涉租赁合同无法继续履行。原告诉讼请求涉及租金及违约金不予认可。电费按照原告实际交付之后所开具的发票为准，被告同意承担。张丽敏同时提出反诉请求：1、解除反诉人张丽敏与被反诉人庄燕华于2019年2月13日签订的《租赁协议》；2、依法判准被反诉人向反诉人退还已付租金21500元（2020年2月13日至2020年7月12日），同时返还租房保证金3000元；3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年2月24日，反诉人与被反诉人签订《租赁协议》，约定反诉人承租被反诉人的江海路门面房，用于服装经营，租期三年，年租金为53000元，租房保证金3000元，双方如约履行。2019年12月2日，因江海路快速化改造的需要，全线设置封闭围挡。海门市高新区管委会（以下简称高新区管委会）与被反诉人签署《商业用房停业补偿协议书》、约定江海路门面房停止营业，被反诉人获得政府103128元补偿款。并由庄燕华、张丽敏在《全线封闭围挡建设确认书》签字，后因工程未实际开工，且反诉人已交纳第一年度的租金，双方协商，被反诉人已获得2019年11月至2020年2月12日期间的停业补偿，反诉人继续使用房屋，已付租金不再退还。2020年1月24日，武汉封城，全国进入抗击病情的阶段，政府要求所有门户关闭，自此，反诉人无法营业。4月至5月期间，高新区管委会反复要求，为配合江海路快速化改造，店面不得营业，反诉人以微信的方式通知被反诉人，要求退还第二年度的已付租金（2020年2月13日至2020年7月12日），并收回房屋。2020年5月6日，反诉人再次微信被反诉人收房。5月7日，反诉人正式腾空房屋。2020年6月8日，高新区管委会再次要求反诉人与被反诉人在《商业用房停业补偿协议书》上签字，承诺停止营业，不再开工。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明如下事实:2019年2月24日，庄燕华与张丽敏共同签订《租赁协议》，约定张丽敏承租庄燕华的江海路门面房，用于服装经营，租期三年，年租金为53000元，租房保证金3000元，协议签订后，双方如约履行。2019年12月2日，因江海路快速化改造的需要，全线设置封闭围挡。高新区管委会与庄燕华签署《商业用房停业补偿协议书》，约定江海路门面房停止营业，庄燕华获得政府103128元补偿款。并由高新区管委会委托海门市海门街道解放西路社区居委会及书记黄海作为在场人在《全线封闭围挡建设确认书》盖章、签字。庄燕华在《全线封闭围挡建设确认书》签字。为此，庄燕华获得2019年11月至2020年2月12日期间的停业补偿。后因工程未实际开工，张丽敏继续使用房屋。2020年1月24日，武汉封城，全国进入抗击病情期间，高新区管委会要求所有门户关闭，自此，张丽敏无法营业。2020年2月，被告向原告催要租金，2020年2月24日，经原、被告协商，第二年度的租金调整为51500元，被告支付了21500元，余30000元，被告向原告出具了欠条。2020年3月中旬开始，新冠疫情逐渐解除，张丽敏开始恢复营业。2020年4月至5月期间，高新区管委会向江海路沿街提出要求，配合江海路快速化改造，店面不得营业。张丽敏以微信的方式通知庄燕华，要求退还第二年度的已付租金（2020年2月13日至2020年7月12日），并收回房屋即实际上系解除合同。2020年5月6日，张丽敏再次微信庄燕华收房。5月7日，反诉人正式腾空房屋。2020年6月8日，高新区管委会再次要求张丽敏与庄燕华在《商业用房停业补偿协议书》上签字，承诺停止营业，不再开工。审理中，被告要求以2020年6月8日，双方在《商业用房停业补偿协议书》上签字承诺不再经营的时间，为租赁协议解除时间。同时，被告考虑到其在2020年实际使用房屋，表示可以给付原告租金8000元，可以在反诉请求返还21500元中抵扣。上述事实，由原、被告庭审陈述及以下证据等在卷佐证。原告提供的证据：1、2019年2月13日签订的房屋租赁协议一份。2、2020年2月24日被告向原告出具的3万元租金的欠条一份。3、《商业用房停业补偿协议书》。4、照片。5、电费支付清单。被告提供的证据：1、《商业用房停业补偿协议书》、《全封闭围挡建设确认》各一份。2、解除合同的微信聊天记录一份。3、隧道段工程已经在开始施工等情况照片八张。4、南通广播电视台发布的新闻一则关于江海路快速化改造工程正式开工。5、江海路区域公告照片一份。6、百度短信一份。本院认为，庄燕华与张丽敏2019年2月13日，签订《租赁协议》是双方真实意思表示，依法成立，未违反国家强制性规定部分，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。唯第七条“在租赁期间如遇到不可抗力或国家建设需要等情况出现影响乙方正常经营与甲方无关”的约定，因违反国家效力性强制性规定，应认定无效。本案争议焦点为：1、案涉租赁协议应否解除以及解除时间？2、被告应支付第二年的租金数额是多少?关于第一个争议焦点。原告主张继续履行合同，反诉原告要求解除案涉租赁合同。根据合同法第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，或者不履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，因江海路快速化改造项目，原告与政府于2019年12月签订补偿协议，协议明确要求停止经营等相关要求。因政府未实际开工，被告亦实际经营，新冠疫情影响而停业，后被告又微信通知原告解除案涉租赁合同。特别是2020年6月8日原、被告与高新区管委会书面承诺停业营业，且被告实际搬离案涉门面。说明因政府因年初的及政府对江海路快速化改造，被告实际从承租房门面搬出已通知原告要求解除合同。上述事实可以证实主要因政府道路改造导致双方于2020年6月8日书面承诺不再营业，被告作为承租人其签订租赁合同的目的亦无法实现，故原告要求继续履行案涉租赁合同的诉请，本院不予支持。关于反诉原告要求解除案涉房屋租赁合同，因反诉原告于2020年5月6日向反诉被告发向解除通知，但反诉被告未予回复，且双方于2020年6月8日书面承诺停止营业，反诉原告亦主张2020年6月8日为租赁协议解除时间，故本院确认原、被告于2020年6月8日解除了案涉房屋租赁协议。关于第二个争议焦点。首先，被告应按租赁协议约定于2020年2月13日前支付第二年度的租金53000元，考虑到新冠疫情影响及被告搬离时间，结合反诉原告的意见等，酌情认定被告应付第二年度租金8000元。其次，虽然被告已出具第二年度应付租金欠条，但被告已实际搬离案涉门面，且2020年6月8日原、被告再次书面承诺停业时间，案涉欠条应付租金与事实不符，故应以实际使用时间等因素计算租金。再次，因案涉租赁协议已解除，因案涉协议因道路改造而引起，而非被告违约导致被告已付的保证金3000元应予以退还。最后，2019年12月2日，高新区管委会与庄燕华签署《商业用房停业补偿协议书》、《全封闭围挡建设确认》，系因江海路快速化改造对原告出租房租金的影响的补偿，政府同时对承租人经营收入进行补偿。补偿协议签订后双方均应按约履行，至于协议履行等问题，不属于本案审理范围，本案中不予理涉。综上，因被告已付2020年度租金21500元，扣减应付租金8000元，故原告应返还被告多付租金13500元及保证金3000元。关于原告要求被告支付为其垫付的电费，因原告实际为被告在承租期间实际使用的电费，由票据为凭，被告亦同意支付电费，故原告要求被告支付电费177元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第六十条、第九十四条第一款第(五)项、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告张丽敏给付原告庄燕华电费177元。二、驳回原告庄燕华的其他诉讼请求。三、解除反诉原告张丽敏与反诉被告庄燕华于2019年2月13日签订的《租赁协议》。四、反诉被告庄燕华退还反诉原告张丽敏租金13500元及保证金3000元，计16500元。上述一、四项相抵，反诉被告庄燕华支付反诉原告张丽敏16323元，限反诉被告庄燕华于本判决生效后十五日内履行完毕（张丽敏个人银行账户：开户行：中国农业银行海门市城中支行，卡号：62×××76）。五、驳回反诉原告张丽敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费816元，依法减半收取408元（原告庄燕华已预交），由原告庄燕华负担383元，由被告张丽敏负担25元；反诉受理费206元（反诉原告张丽敏已预交），由反诉原告张丽敏负担148元，由反诉被告庄燕华负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1022元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审判员  王圣飞二〇二〇年十月二十九日书记员  胡建娥