贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0203民初1377号原告（反诉被告）：六枝特区喜艺佳家居城，住所地贵州省六盘水市六枝特区胜利路（雅晟商业步行街），统一社会信用代码91520203MA6E0RFXX1。负责人：沈其模，该家居城总经理。被告（反诉原告）：姚凤祥，男，1978年12月21日生，汉族，个体，住六枝特区。被告（反诉原告）：罗红英，女，1978年11月27日生，汉族，个体，住六枝特区。原告（反诉被告）六枝特区喜艺佳家居城（以下简称原告）与被告（反诉原告）姚凤祥、罗红英（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年8月8日作出（2019）黔0203民初2434号民事判决书，因被告（反诉原告）姚凤祥、罗红英不服，提起上诉，六盘水市中级人民法院审理后，撤销原判，发回重审。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原、被告双方到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告租金余款35967元、违约金3528元，共计39495元。事实及理由：原、被告双方于2018年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于六枝特区云欣苑建材城家居广场商铺1-75租赁给被告使用。合同第三条第一款约定：签订本合同时，承租方按12个月租金标准缴纳86272元。第八条第七款约定：承租方未按时向出租房交纳租金，每逾期一天，承担当期应缴总额3‰的违约金。合同签订后被告支付租金50305元，余款35967元，定于2018年6月13日付清，并出具借条一份。事后，二被告即开始使用商铺，但一直未向原告支付租金余款，经多次催要，被告不仅不付，甚至恶语相向。被告的行为已构成违约，特向人民法院提起诉讼。被告答辩并反诉称，承认与原告2018年5月28日签订《房屋租赁合同》租用原告商铺用于家具销售，并欠租金35967元的事实，但认为不支付租金余款是因为该商铺多面墙体不同程度漏水，原告不予处理，造成家具材料损毁无法使用和出售。特提起反诉：要求判令原告维修漏水墙体，维修的时间不计算在租赁时间内，赔偿因漏水造成原告损失23840元。庭审中，被告更改反诉请求，只要赔偿因漏水造成的损失23840元。原告对被告反诉辩称，原告不赔偿被告23840元损失，理由是被告房屋漏水是2018年2月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》是2018年5月28日，实际交付房屋收取租金的时间是从2018年5月1日起算。2017年10月26日与被告签的合同是预定合同，口头约定房屋装修及门面出现的一切问题由租赁人自行负责，从2017年10月26日至2018年4月30日未收取租金，被告于2018年5月28日签订合同后累计支付原告租金50305元，余款35967元至今未支付。被告主张23840元因漏水造成的损失，是否是原告方的责任未确定。原告向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明原告的主体资格。二被告质证对该证据无异议。2、《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》、借据各1份，拟证明被告租赁原告商铺的事实及拖欠原告租金的事实。二被告质证对合同有异议，对借据无异议。3、情况说明1份，拟证明2017年10月26日至2018年4月30日进场使用门面的属于无偿使用，门面出现的一切问题由租赁人自行负责，2018年5月1日开始收取租金，房屋出现问题，人为因素除外，产生的损失由房开负责。二被告质证对该证据三性不予认可。4、光碟1个，拟证明房开给二被告的租赁物进行维修，被告不允许维修。二被告质证对该证据无异议。5、建设工程规划许可证1份，拟证明租赁该商铺合法。二被告质证对该证据无异议。6、补充合同1份，拟证明租赁该商铺时间为2018年5月1日，2018年5月1日前为免租期，免租期内维修和装修是店主自行负责。二被告质证认为原告与被告签订租赁合同时，原告未提供，故对其“三性”不予认可。二被告向本院提交以下证据：1、《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》，拟证明原告与被告于2017年10月26日已签订商铺租赁合同，该份合同是有效合同。原告质证认为该合同是预定租赁合同，该份合同为无效合同，有效合同是2018年5月28日签订的六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同。2、图片15张，拟证明被告租赁原告商铺，因商铺漏水，致使家具受损。原告质证对该证据合法性无异议，但对真实性、关联性有异议，该图片无法证明家具受损，达不到被告证明目的。3、店面报损登记表，拟证明被告受损家具的金额。原告质证对该证据“三性”不予认可，这是被告单方面出具，没有经过有资质的部门进行鉴定。4、云欣苑家居广场商铺商户集体证明1份，拟证明原告与被告2018年5月28日签订的合同属于无效合同，原告六枝特区喜艺佳家居城租赁的商铺不符合招租条件。原告质证认为与本案无关，如果合同不生效被告就不应该住里面，但被告至今都还住里面。对原告提交的证据1、4，5经庭审质证，被告不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2、2018年5月28日签订的《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》是原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同已实际履行，故该合同是有效合同，其证据的“三性”，本院予以认定。借据实为欠款，被告质证认可，对其证据“三性”，本院予以认定。证据3、情况说明1份，是原告自己出具，被告质证不予认可，故对其“三性”，本院不予认定。证据6因是六枝特区雅晟房地产开发有限公司与原告签订的，与本案无关联性，本院不予认定。对被告出具证据1、《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》，该合同实属预定租赁合同，虽是原、被告的真实意思表示，但双方当事人未按该合同履行相关义务，原告未按该合同收取房屋租赁费，其证据的合法性、关联性予以认定，因该合同面积与租金标准、定金数据系被告姚凤祥填写，故其真实性本院不予认定。对证据2、图片15张，该证据是被告自己拍摄，不能证明所拍摄的物品是房屋漏水所至，故对其“三性”，本院不予认定。对证据3、店面报损登记表是被告自己估计的价格，不符合证据的“三性”，本院不予认定。对证据4、云欣苑家居广场商铺商户集体证明1份，该证据属孤证，未有其他证据相映证，不能证明《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》是无效合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：六枝特区雅晟房地产开发有限公司于2015年5月28日取得了六枝云欣苑小区项目建设工程规划许可证，许可证号为建字第520000201519112号。原告与被告于2017年10月26日签订《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》，合同签订后，被告便开始对该商铺进行装修，2018年1月使用该商铺。原、被告双方于2018年5月28日签订《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》，原、被告签订《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》与《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》名称虽然不同，但租赁商铺是同一个即六枝特区云欣苑建材城家居广场商铺1-75。原告将位于六枝特区云欣苑建材城家居广场商铺1-75租赁给被告使用，商铺使用产权面积为205.41平方米，1-3年月平均租金35元/平方米/月，租金总额为86272元。被告姚凤祥于签订合同之日出具借据一份，载明借1-75房租35967元，借据实为欠条。原、被告在签订《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》之前，该商铺已出现漏水。因被告在使用所租商铺过程中，房屋出现漏水情况，双方协商处理未果，致使二被告一直未向原告支付租金余款。另查明，二被告现在还使用该商铺。本院认为，原、被告双方签订的《雅晟国际商业广场商铺租赁合同》是预定租赁合同，虽是双方真实意思表示，但原、被告双方未按该合同履行相关义务，原告未按该合同收取被告租金，且该合同面积与租金标准、定金数据系被告姚凤祥填写，故该合同姚凤祥填写的部分无效。原、被告双方签订的《六枝云欣苑建材家居广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是原告取得建设工程规划许可证的情况下，且是基于预定租赁合同所签订的，属有效合同，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定认真履行自己的义务。被告以房屋漏水给自己造成损失为由，拒付租金，双方既没有约定，法律也没有规定，被告拒付租金的行为已经构成违约，依法应按双方约定承担违约责任。但根据法律规定，出租方对租赁物有维修义务，本案被告所租赁房屋出现漏水后，原告未及时维修，至今仍未处理，原告也存在过错，应承担补救、减免租金的义务，根据实际情况，减免5000元。对原告违约金的诉请，依法不予支持。对被告反诉请求赔偿损失23840元，因原告租赁商铺给被告时间为2018年5月28日，被告发现所租商铺漏水时间为2018年2月10日，被告所举证据不能证明所损害物品是原告在租赁商铺期间内商铺漏水所致，且损失系自己计算，未经相关价格部门鉴定和原告认可，不符合证据的真实性和合法性。经本院释明，原、被告未对因商铺漏水造成那些物品损失、对哪些物品应该计算在被告损失的物品中未达成一致意见，所损坏的物品是否是商铺漏水造成，被告未提供证据证明，本院外委办作出不予受理决定书，本院已作出不准许鉴定的通知书，故本院对该诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十条规定，判决如下：一、由被告姚凤祥、罗红英于本判决生效之日起十五日内支付原告六枝特区喜艺佳家居城房屋租赁余款30967元；二、驳回原告六枝特区喜艺佳家居城其他诉讼请求；三、驳回被告姚凤祥、罗红英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元（原告已预交），由六枝特区喜艺佳家居城负担80元，被告姚凤祥、罗红英负担708元，反诉案件受理费396元，由被告姚凤祥、罗红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 长  周定友人民陪审员  谢水华人民陪审员  刘 丽二〇二〇年十月十二日法官助理王娅霖书记员尚源龄