四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15040号 上诉人（原审原告）：赵志伟，男，1962年10月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：赵丽娜，四川建永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋**波，四川建永律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都森悦投资有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处旭东街**附**。 法定代表人：程志才，总经理。 委托诉讼代理人：黄文娟，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婧雯，四川东烜律师事务所律师。 上诉人赵志伟与被上诉人成都森悦投资有限公司（以下简称森悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员张引千适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵志伟上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持赵志伟全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由森悦公司承担。事实与理由：一、原审法院认定赵志伟与森悦公司签订《商品房买卖合同》并非以房屋买卖作为合同真实目的，而是为实现借款债权提供担保，属事实、法律关系认定错误。1.双方签订《商品房买卖合同》意思表示真实，赵志伟的合同目的即是购买案涉房屋。本案中，赵志伟与森悦公司签订的八份《商品房买卖合同》，合同内容均为双方真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定的情形，应自合同签署时成立并生效。合同签订后，森悦公司为赵志伟在房产管理部门办理了八份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续，履行了部分合同义务。之后，赵志伟、唐小凡、森悦公司通过《协议书》约定，将唐小凡未还赵志伟借款本息冲抵购房款，赵志伟履行的了购房款支付义务，森悦公司应按合同约定交付房屋。2.赵志伟、唐小凡、森悦公司在《协议书》中为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了触发及解除条件，三方对选择履行《借款及担保合同》还是《商品房买卖合同》具有选择权。《协议书》第八条也约定：“无论是履行八份《商品房买卖合同》，还是履行《借款及担保合同》，均符合当事人真实意思表示”。因《借款及担保合同》履行期间届满且唐小凡未能清偿全部债务，《商品房买卖合同》履行条件成就，赵志伟有权要求森悦公司履行合同义务。森悦公司如果认为履行八份《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项的规定，请求人民法院撤销案涉《商品房买卖合同》，但森悦公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权。现赵志伟要求森悦公司履行《商品房买卖合同》义务，于法有据。二、赵志伟与森悦公司签订《商品房买卖合同》并非为实现借款债权提供担保，而是在《借款及担保合同》履行期间届满且唐小凡未能清偿全部债务的情况下，三方自愿选择终止借款合同关系而选择履行商品房买卖合同的交易安排。因此，在双方已选择履行《商品房买卖合同》情况下，森悦公司应按合同约定承担交付房屋的义务及违约责任。即使三方《协议书》中确有提供为借款提供担保的表述内容，但《协议书》同时约定，在《借款及担保合同》履行期间届满且唐小凡未能清偿全部债务的情况下，则《商品房买卖合同》继续履行。该约定实际上是三方选择终止原借款合同关系而履行商品房买卖合同关系，通过将未还借款本息转化为购房款履行商品房买卖合同从而实现各方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。因此，原借款合同法律关系已转化为商品房买卖合同关系，案涉商品房买卖不存在为借款提供担保的情形，原审法院认定事实不清、法律适用错误。三、森悦公司作为出卖人己明确接受赵志伟以唐小凡未还赵志伟借款本息冲抵购房款的方式履行购房款支付义务，《借款及担保合同》签订主体与与本案商品房买卖合同交易主体是否完全一致，并不必然影响本案商品房买卖合同法律关系的审理，本案商品房买卖合同法律关系及履行的事实应依法确认。《借款及担保合同》签订主体为赵志伟与唐小凡，《商品房买卖合同》签订主体为赵志伟与森悦公司。赵志伟、唐小凡、森悦公司三方在《协议书》中的约定：“若《借款及担保合同》履行期届满但唐小凡未能向赵志伟清偿全部债务，则赵志伟与森悦公司按协议调整后的总价款及付款时间进行房屋价款结算及支付购房款，唐小凡依据《借款及担保合同》到期未还的借款及利息、罚息、违约金等一切费用冲抵赵志伟依据《商品房买卖合同》应支付森悦公司的购房款”。根据上述约定，森悦公司作为出卖人明确接受赵志伟以唐小凡未还赵志伟借款本息冲抵购房款的方式履行购房款支付义务,也即是,三方当事人对于八份《商品房买卖合同》项下购房款和《借款及担保合同》所涉借款属同一笔款项并无异议，森悦公司认可赵志伟以第三方代为履行的方式支付了购房款。因此，《借款及担保合同》签订主体与与本案商品房买卖合同交易主体是否完全一致，并不影响本案商品房买卖事实的查明及合同关系的认定。即使需借款主体唐小凡加入诉讼查明事实，原审法院也可追加案外人唐小凡为第三人。但原审法院仅以“赵志伟主张的商品房买卖合同关系与《协议书》所约定的借款担保关系在合同主体方面不一致，进而认定无法继续对案件作进一步的实体审理”为由驳回赵志伟诉讼请求，属适用法律错误。 森悦公司辩称，一、本案系民间借贷纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。本案不符合法律规定的买卖合同纠纷特征，赵志伟并未实际支付任何购房款，根据《协议书》内容可知，双方实际签订《商品房买卖合同》的真实目的系作为民间借贷的担保，且《商品房买卖合同》与《协议书》均是在借款尚未到期时签订，案涉房屋并未交付给赵志伟，也不属于让与担保，故本案依法应当按照民间借贷法律关系审理。二、协议书约定的选择权表面属于事后选择，实际属于事前处置，实际债务人为唐小凡，森悦公司在其控制下签订协议书、买卖合同，本身森悦公司就不享有选择权，此协议书更是直接剥夺了森悦公司事后处置的权利，属于法律禁止的流押条款，协议书、商品房买卖合同依法应当认定为无效。三、案涉协议书、买卖合同均系森悦公司在唐小凡授意下与赵志伟签订，协议书约定将729万余元的房价折减为400万元，显失公平，商品房买卖合同和协议书严重损害森悦公司合法权益，依法应当认定为无效。四、案涉房屋工程“森悦中心”没有资金继续修建，现已烂尾，无法办理竣工验收、备案等手续，不符合交付条件。并且案涉房屋已被上海市公安局青浦分局、龙泉驿区人民法院等査封，案涉房屋不具备交付的可能。五、双方虽然签订买卖合同，但未签订买卖合同中涉及的补充协议及附件，赵志伟也未支付购房款，买卖合同并未实际履行，森悦公司无需承担违约责任。且根据买卖合同的约定，森悦公司逾期交房责任按照《商品房买卖合同补充协议》第五条处理，但赵志伟未提供补充协议，赵志伟要求森悦公司承担违约责任没有事实依据。 赵志伟向一审法院起诉请求：1.请求森悦公司立即向赵志伟交付位于成都市龙泉驿区××街道××街××号××栋××单元××楼××号××栋××层××号房屋（下称案涉房屋）；2.判令森悦公司向赵志伟支付逾期交房违约金（以购房款400万元为基数，按日万分之一的标准自2017年1月30日计算至实际交付房屋之日止。截止2020年1月13日暂计为431200元）；3.本案诉讼费用由森悦公司负担。 一审法院认定事实：2015年4月23日，赵志伟与森悦公司签订八份《商品房买卖合同》，约定赵志伟购买森悦公司开发的龙“森悦中心”项目房屋，付款方式均约定为一次性付款，2017年1月30日前交付房屋。合同签订后，双方办理了案涉商品房买卖合同的签约备案。 另查明：2015年5月，赵志伟（甲方）、唐小凡（乙方）、森悦公司（丙方）签订《协议书》，约定：1、甲乙双方于2015年4月23日签订了《借款及担保合同》（以下简称合同1），合同1约定乙方向甲方借款人民币肆佰万元，借款期限至2015年6月22日止，借款利息为1.6%。同时，唐小凡于2015年4月10日向张晓波借款人民币叁佰万元整、四川天业建设工程有限公司于2015年3月25日向张晓波借款人民币叁佰万元整。丙方对上述借款事实及全部全部内容情况均知晓并不持异议。 2、甲丙双方于2015年4月23日签订了八份《商品房买卖合同》（以下统称合同2），合同2约定甲方购买丙方开发建设的房屋共计8套，为提高丙方房屋的良好及高价销售形象，双方提高价格约定8套房屋总价款共计为人民币700余万元，双方已办理销售备案手续。 3、丙方愿意以合同2项下房屋（以下简称该房屋）为鉴于1中所述的共计人民币壹仟万元的债务提供担保，甲方同意接受丙方的担保。甲、乙、丙三方经协商一致就上述两份合同的正确履行和借款担保等相关事宜达成如下协议： 一、各方确认合同1、合同2及本补充协议均是各方真实意思表示。 二、各方同意：若合同1履行期限届满且乙方已清偿全部债务，则合同2届时自动予以解除，甲方将合同2原件退还丙方并配合办理撤销备案手续；若合同1履行期限届满但乙方未能清偿全部债务，则合同2继续履行。 三、甲丙双方协商一致同意将合同2中约定的任一笔付款时间均统一调整至合同1应当还日期届满后180日内，且将8套房屋总价款调整为共计人民币400万元，同时丙方放弃追究一切有关甲方之前未按合同2约定履行付款义务的违约责任。 四、若合同1履行期限届满但乙方未能向甲方清偿全部债务，则甲丙双方按本协议调整后的房屋总价款及付款时间进行房屋价款结算及支付房款。乙方依据合同1到期未还的借款及利息、罚息、违约金等丙方提供担保范围内的一切费用均冲抵甲方依据合同2应支付丙方的购房款，若上述费用相加仍不足支付房屋总价款，剩余购房款部分由甲方补足支付丙方；若上述费用相加超过甲方应支付给丙方的房屋总价款，乙丙双方负责偿还剩余债务。届时丙方应负责履行合同2中约定的一切丙方应承担的义务。 …… 六、本协议项下丙方提供担保的范围为：合同1项下全部借款本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及实现借款债权和担保权的费用（包括借款金额10%的律师费和相关诉讼费用等）。 协议中双方另对税费负担及担保权顺位等进行了约定。赵志伟、唐小凡、森悦公司及法定代表人程志才分别在《协议书》上签字捺印并盖章。 借款期限届满后，唐小凡未能按期还款，赵志伟于2019年12月9日公证邮寄了《催款函》，要求偿还相应的借款本息。 上述事实，有赵志伟与森悦公司签订的八份《商品房买卖合同》及合同备案登记表；赵志伟、唐小凡及森悦公司三方签订的《协议书》，公证邮寄的《催款函》，赵志伟提交的《股东会决议》及《还款承诺书》，双方当事人陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，法律关系的认定应当以双方当事人真实意思表示为准。本案中，赵志伟与森悦公司确实有签订书面《商品房买卖合同》的事实，但根据赵志伟于2015年5月与森悦公司及案外人唐小凡签订的三方《协议书》，该协议第3条约定，森悦公司是以案涉的八套房屋为赵志伟与唐小凡于2015年4月23日签订的《借款及担保合同》所述的壹仟万元的债务提供担保，赵志伟同意接受森悦公司的担保。依照此约定，双方签订的《商品房买卖合同》并非以房屋买卖作为合同的真实目的，而是为实现借款债权以案涉的八套房屋作为担保。因此，赵志伟主张的法律关系性质与一审法院根据案件事实作出的认定不一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限”。本案审理过程中，赵志伟主张商品房买卖合同关系，因赵志伟主张的法律关系与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，按照前述规定，一审法院对其进行了释明，但赵志伟仍坚持其诉讼请求。另外，赵志伟主张的商品房买卖合同关系与《协议书》所约定的借款担保关系，在合同主体方面也不一致，导致一审法院无法继续对案件作进一步的实体审理。综上所述，赵志伟坚持主张森悦公司交付房屋，缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回赵志伟的全部诉讼请求。一审案件受理费7768元，减半计收3884元，由赵志伟自行负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实和一审查明的一致。 本院认为，根据赵志伟的上诉意见和森悦公司的答辩意见，本院二审的争议焦点是：本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。 本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于合同的外观，而应由当事人的真实意思表示来决定。本案中，首先，赵志伟与唐小凡之间的《借款及担保合同》和赵志伟与森悦公司之间的八份《商品房买卖合同》签订时间均为2015年4月23日。第二，赵志伟、森悦公司、唐小凡之间签订的《协议书》中约定如果《借款及担保合同》履行期间届满且唐小凡已清偿全部债务，则《商品房买卖合同》届时自动解除，赵志伟将《商品房买卖合同》原件退还森悦公司并配合办理撤销备案手续。第三，《协议书》中约定：“森悦公司愿意以合同2项下房屋（以下简称该房屋）为鉴于1中所述的共计人民币壹仟万元的债务提供担保，赵志伟同意接受森悦公司的担保。”第四，赵志伟与森悦公司签订《商品房买卖合同》之后，并未支付购房款，而是在《协议书》中约定以唐小凡到期未还的借款及利息、罚息、违约金等森悦公司提供担保范围内的一切费用均冲抵赵志伟的购房款。第五，借款期限届满后，唐小凡未能按期还款，赵志伟于2019年12月9日公证邮寄了《催款函》，要求偿还相应的借款本息。综合以上事实，可以认定赵志伟和森悦公司签订买卖合同时是出于借款担保的真意，而不具有购买案涉房屋的意思表示。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”之规定，本案中，赵志伟与森悦公司之间的八份《商品房买卖合同》应为赵志伟与唐小凡之间的《借款及担保合同》提供担保，赵志伟以案涉《商品房买卖合同》和《协议书》为由，主张森悦公司交付案涉房屋，没有法律和事实依据，本院不予支持，同时，赵志伟主张的逾期交房违约金也因上述理由不能得到支持。 综上，赵志伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7768元，由赵志伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张引千 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 余海洋 书 记 员 周玲萍