北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12553号原告(反诉被告)：北京苏宁物流有限公司，住所地北京市通州区融商六路******。法定代表人：郝嘉，执行董事。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：欧河山，大沧海律师事务所北京分所实习律师。被告（反诉原告）：于飞，男，1980年12月28日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：杨冬冬（系被告于飞之妻），住北京市石景山区。原告(反诉被告)北京苏宁物流有限公司(以下简称苏宁物流公司)与被告（反诉原告）于飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁物流公司的委托诉讼代理人仇丽娟和欧河山、被告于飞的委托诉讼代理人杨冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁物流公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决确认苏宁物流公司与于飞2019年3月27日签订的《租赁合同》及2019年3月28日签订的《租赁物交付确认书》均于2020年2月25日解除；2．请求判决于飞于判决生效后七日内退还苏宁物流公司2020年2月26日至2020年4月27日的租金118579．23元；3．请求判决于飞支付苏宁物流公司自2020年3月2日至实际退还租金之日止的利息（以118579．23元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）4．诉讼费由于飞承担。事实和理由：2019年3月27日，苏宁物流公司与于飞签订《租赁合同》，苏宁物流公司承租于飞位于北京市大兴区XX街X号院X号楼-X至X层X-XX房屋（以下简称X-XX室），计租面积441．80平方米，租赁期限自2019年3月28日至2025年4月27日，履约保证金58300元；租赁期限、各项费用起算日等以双方签署的交付确认书为准，另合同第十七条约定，苏宁物流公司提前60日书面通知于飞可以提前解除合同，以解除通知送达之日起满60日之次日为合同解除日期。2019年3月28日，双方签署《租赁物交付确认书》，确定租期自2019年3月28日至2025年4月27日；2019年3月28日至2019年10月27日、2019年10月28日至2020年4月27日的租金均为350000元。苏宁物流公司依约支付了履约保证金，租金支付至2020年4月27日。2019年12月26日，苏宁物流公司向于飞发出《关于解除租赁合同的通知函》，根据合同第十七条约定通知于飞解除合同及相关补充协议。2019年12月27日，于飞签收通知函。2020年2月23日，苏宁物流公司腾空房屋，并与于飞联系交接事宜，于飞同意邮寄返还钥匙。2020年2月26日，苏宁物流公司邮寄交还钥匙。苏宁物流公司认为依据合同第十七条约定，苏宁物流公司有权提前60日通知后解除合同。2019年12月27日，苏宁物流公司解除通知送达于飞，2020年2月25日合同解除。于飞应当退还苏宁物流公司2020年2月26日至2020年4月27日期间已支付未使用的租金。苏宁物流公司多次与于飞协商退还租金无果，故诉诸法院，请求法院依法判决支持苏宁物流公司的诉讼请求，维护苏宁物流公司的合法权益。于飞辩称，苏宁物流公司所述理由与事实不符，于飞不能同意苏宁物流公司的全部诉讼请求。理由如下：2019年2月苏宁物流公司通过我爱我家中介职工马存梅找到于飞，想租于飞所有的位于北京市大兴区XX街X号院X号楼-X至-XX房屋。双方进行了磋商，房屋年租金650000元，半年付，递增。苏宁物流公司提出由于所租房屋用于前置仓库存储货物，需要一部一定规格的升降机，需要由于飞安装，费用先由于飞垫付，后期平均分摊在6年（2019年3月28日至2025年4月27日）的房屋租金中，于飞同意。于飞按照苏宁物流公司的要求为其购买了一部升降机，价格68000元。为安装升降机前期施工费用15000元（包括楼板开孔、加固、垃圾清运等），于飞共花费了83000元。应苏宁物流公司的要求升降机安装完毕后，于飞把购买升降机的各种票据、说明书、保修卡等资料都交给了苏宁物流公司（理由是苏宁物流公司说升降机使用过程中有任何问题方便和厂家联系，各种票据，是财务计算分摊升降机及安装费的依据）。于飞提出物业费、供暖费由苏宁物流公司支付，苏宁物流公司表示其是一个大公司，大公司财务有规定，所交费用只有房屋租金一种形式入账，和任何租户合作都是如此，所以关于物业费、取暖费也分摊在房租中，也由于飞先行支付，于飞同意了。因为物业费收费方式为年付，从1月份到12月底，所以于飞在2020年1月份交付一年的物业费23645元（2020年1月1日-12月31日）和2019年11月15日至2020年3月15日的取暖费共计18997．40元，43元/平方米（这些费用是国家强制收取的，每年必须缴纳）。主要条款谈妥之后，苏宁物流公司以其公司庞大，需要报批部门多，等待近一个多月后，苏宁物流公司又以其公司法务部有强制要求必须使用其格式条款合同，于飞发现合同中有物业费、取暖费规定而没有关于安装升降机等费用详细约定和合同第十七条约定的苏宁物流公司有解除权，表示不同意。苏宁物流公司强调其是一个大公司，不会随便解约、轻易倒闭，且有国家补助支持，条款之所以如此规定，都是公司固定条款，不可改变，再说升降机及其安装费用也已经分摊在房租中了。于飞为了与苏宁物流公司合作已经白白浪费了一个多月时间和精力，并答应苏宁物流公司从签订之日给一个月的免租期。约定的年租金是650000元，因为苏宁物流公司让于飞代交的物业费23645元、取暖费18997．40元和升降机及其安装费83000元分摊在六年中，每年分摊13800元，三项共计56442．40元，加上纯租金650000元，共计706442．40元，后双方约定为年租金700000元，所以每年租金中都包含这三项。现苏宁物流公司提出解除合同，于飞不同意解除，要求继续履行合同。若法院判令解除合同，苏宁物流公司应该把垫付的取暖费、物业费、升降机及安装费偿付给于飞。2019年3月28日合同签订，至今于飞共收到1年租金，还给苏宁物流公司开具了发票（7%税率）共交税49000元。合同签订后，房屋中介职工马存梅找到于飞表示苏宁物流公司不给其佣金了，恳请于飞给。于飞当时就反驳，刚开始谈时于飞表示不出佣金由苏宁物流公司支付，一般行规也是承租方出中介佣金，马存梅马上就蹲在地上哭了，还不肯离开出租房屋，于飞想一个小姑娘前前后后忙了一个多月，挺可怜的，就给其转了30000元（佣金应该是60000元）。由于楼板开孔、加固等花费约15000元，现苏宁物流公司要求解除合同，升降机也没有了使用价值，需要拆除，填补楼板，所以应支付楼板恢复原状所需费用约15000元（参照安装费）。所以于飞和苏宁物流公司合作一年为其支付了各项费用共计219642．40元。苏宁物流公司一直以大公司的姿态自居，致于飞签署了不平等的租赁合同，取得了国家补助款之后，马上又要求解除合同，严重侵害了于飞的利益，于飞认为，合同约定的58300元合同保证金已不能弥补于飞在此次合作中的损失，于飞要求提高违约金，根据公平原则、诚信原则，苏宁物流公司应该用余下的房屋租金补偿于飞的损失。否则，于飞要求继续履行合同，苏宁物流公司应立即支付拖欠租金，恳请法院支持。于飞向本院提出反诉请求：1．请求判令苏宁物流公司赔偿于飞违约金166175．70元，具体为：升降机及安装费69200元、物业费23645元、取暖费18997．40元、中介费30000元、拆除升降机及楼板恢复费15000元、税款9333．30元；2．本案反诉费由苏宁物流公司承担。事实和理由：（法院注：反诉事实理由与本诉答辩意见一致，不再赘述，此处仅摘录有区别处）。后半年（2019年10月28日至2020年4月27日）于飞共交税款27999．90元。现苏宁物流公司因自身原因提出解除合同，且要求于飞退还两个月租金。其首先应把于飞垫付的2020年的物业费23645元、取暖费18997．40元、升降机及安装费（83000元-13800元=69200元）共计111842．40元，由于楼板开孔、加固等花费约15000元，现苏宁物流公司要求解除合同，升降机也没有使用价值了，需要拆除填补楼板，所以应支付楼板恢复原状所需费用约15000元（参照安装费）及税费27999．90元/6*2=9333．30元、中介佣金30000元，以上费用共计166175．70元。后经多次协商未果，现提出反诉，恳请法院支持。维护于飞的合法权益。苏宁物流公司对于飞的反诉辩称，不同意于飞的全部反诉请求。依据双方合同第十七条约定，苏宁物流公司可以提前解除合同，约定是苏宁物流公司提前解除合同后，履约保证金不退还，苏宁物流公司不再承担其他任何责任。依据第十七条约定，于飞给予了苏宁物流公司一定解除权，并且双方就该条解除权行使后的违约责任明确进行了约定。所以苏宁物流公司无需再向于飞承担其他违约责任。双方租赁合同已于2020年2月25日解除终止，于飞未提出异议，也同意交接。苏宁物流公司已于2020年2月26日将房屋腾退返还于飞。本院经审理认定的事实如下：于飞为X-XX室所有权人。2019年3月27日，于飞（出租方、甲方）与苏宁物流公司（承租方、乙方）就X-XX室的租赁事宜签订租赁合同。合同约定：甲方须在乙方装修完毕之前为乙方提供规格不小于1．2米*1．2米尺寸的升降机，费用甲方承担；本合同租赁期限为6年1个月，自2019年3月28日至2025年4月27日，首个租赁年度为2019年3月28日至2020年4月27日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2019年3月28日前将符合合同约定的租赁物交付乙方；本合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准；租赁费：2019．3．28-2019．10．27，6+1个月，350000元；2019．10．28-2020．4．27,6个月，350000元；2020．4．28-2020．10．27,6个月，350000元……；乙方应于本合同签订后十个工作日内，向甲方支付定金200000元及履约保证金58300元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用……本合同终止后5日内甲方无息退还该履约保证金，此后正常每年租赁费用支付日为10月12日、4月12日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；租赁费用已包含物业费、供暖费与租赁物相关的各项费用，除本条约定的租赁费用外，租赁期内甲方或甲方委托的物业公司不得以任何理由向乙方收取其他任何费用或提高收费标准；甲方自行承担涉及租赁物的房产税、增值税、附加税、土地使用税、房屋维修基金、维修费用等所有税费；乙方自行承担生产作业及经营涉及的各项税费；合同第十七条约定为乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任；乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。2019年3月28日，双方签订租赁物交付确认书，确认租赁物于该日交付，并对前述合同内租期、租金等约定进行了确认。苏宁物流公司交纳履约保证金58300元，并交纳租金至2020年4月27日。苏宁物流公司称其公司租赁涉案房屋做物流用，因2020年初疫情影响，周边的苏宁小店关店了，所以没有租赁的必要，故依据合同第十七条约定主张解除。苏宁物流公司于2019年12月26日向于飞送达解除通知函，载明：“……现我司决定关闭此店，故根据上述合同约定正式发函通知贵方：提前解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年2月26日正式解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议。我司将按合同第十八条约定在解除后三个工作日内向贵司返还租赁物，请贵司按时与我司办理交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵司。”于飞于2019年12月27日签收。苏宁物流公司于2020年2月26日将涉案房屋钥匙送达于飞。于飞主张双方口头约定将物业费、取暖费、升降机及安装费分摊在房租中，故租金中包含了前述费用，本案中主张的系2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费、2019年11月15日至2020年3月15日期间的取暖费、剩余5年的升降机及安装费，提交物业费、取暖费票据等相佐证，并称已将升降机的全部相关单据均交给了苏宁物流公司，安装时花费15000元，以升降机照片为证，本案主张的拆除及恢复费用系根据安装费用预估，尚未实际拆除。庭后于飞自行与升降机厂家联系，厂家于2020年8月25日补开了收据，项目为升降作业平台，金额为68000元，并提交与苏宁物流公司职员金辉的通话录音，对升降机费用应由苏宁物流公司承担予以证明。于飞提交税收缴款书，对其交纳2019年10月至2020年3月份出租房屋产生的税费23333．33元予以证明，称2020年4月的票系单开的，本案主张2个月的税费9333．30元。于飞称因与苏宁物流公司合作，苏宁物流公司应支付中介马存梅佣金60000元，但马存梅找于飞称苏宁物流公司不给其佣金，于飞出于怜悯之心，向马存梅给付佣金30000元，提交转账凭证、手写收据等相佐证。苏宁物流公司对于飞的主张均不予认可，认可金辉系其公司与于飞联系租赁事宜的工作人员，不认可收到升降机相关票据，主张依据合同约定，苏宁物流公司仅需承担租赁费及水电费，不需承担其他费用，并认为升降机存在添附价值，有可利用性，照片不能证明费用金额，对升降机收据的真实性、关联性、证明目的均有异议，同意将履约保证金58300元作为违约金，不要求返还，认为履约保证金已足够支付于飞的所有损失，按照合同约定，苏宁物流公司不再承担其他任何责任，不同意给付于飞主张的中介费，称没有证据证明中介费应由苏宁物流公司承担。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏宁物流公司与于飞之间签订了租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，苏宁物流公司依据合同约定行使解除权，解除通知于2019年12月27日送达于飞，依据双方合同约定，对苏宁物流公司主张确认涉案《租赁合同》及《租赁物交付确认书》均于2020年2月25日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及利息问题。苏宁物流公司于2020年2月26日将涉案房屋钥匙交还于飞，结合租金交纳情况及合同约定，对苏宁物流公司主张于飞退还其2020年2月26日至2020年4月27日的租金诉讼请求，本院予以支持，经计算，苏宁物流公司主张的118579．23元并无不当，本院予以确认。对苏宁物流公司主张的利息，本院不予支持。针对于飞的反诉请求。因合同中约定租金中包含物业费和供暖费，于飞再要求苏宁物流公司支付物业费和供暖费，无事实和法律依据，本院不予支持；关于税费，本院不予处理，于飞可向相关部门主张权利；关于拆除升降机及楼板恢复费用，该费用未实际发生，本院不予支持，于飞可待实际发生后另行主张；关于升降机及安装费，双方在合同中对加装升降机进行了约定，费用由于飞承担，但是苏宁物流公司提前解除合同，综合考虑双方合同年限及履行期限，基于公平原则，本院依法酌情支持苏宁物流公司补偿于飞升降机及安装费20000元，对于飞超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对于飞主张的中介费30000元，双方合同中并未对中介费进行约定，其亦未提交证据证明系受苏宁物流公司委托支付该费用，苏宁物流公司亦对其该项费用不予认可，故对其该项诉讼请求，本院不予支持，其可基于其他法律关系另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、确认北京苏宁物流有限公司与于飞2019年3月27日签订的《租赁合同》及2019年3月28日签订的《租赁物交付确认书》均于2020年2月25日解除；二、于飞于本判决生效之日起十日内退还北京苏宁物流有限公司2020年2月26日至2020年4月27日的租金118579．23元；三、北京苏宁物流有限公司于本判决生效之日起十日内给付于飞升降机及安装费20000元；四、驳回北京苏宁物流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回于飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1336元，由于飞负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1812元，由于飞负担1662元（已交纳），由北京苏宁物流有限公司负担150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十月二十九日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维