新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4324民初197号   原告：余玲，女，1968年9月28日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。   被告：哈巴河县农村信用合作联社，住所地新疆维吾尔自治区哈巴河县阿克齐镇人民东路以北原人行楼。   法定代表人：郭庆业，系该社理事长。   委托诉讼代理人：王秀勇，新疆兰河律师事务所律师。   原告余玲与被告哈巴河县农村信用合作联社（以下简称信用社）合同纠纷一案，本案系新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院指令哈巴河县人民法院审理，本院于2020年4月14日立案后，于2020年5月16日、2020年7月11日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余玲、被告信用社委托诉讼代理人王秀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告余玲向本院提出诉讼请求：1．被告履行协议义务，为原告办理冷库土地使用权变更手续；2．案件受理费由被告负担。事实和理由：2006年4月4日，原、被告双方在平等自愿条件下签订了《渔冷库出售协议书》，原告按协议约定付清了全部价款450,000元，并按约定按期归还了在被告处的全部贷款本息。原告已履行自己应当履行的协议义务，但被告只履行了协议第三条部分义务，只给原告办理了产权证，至今未办理土地使用证，侵犯了原告的合法权益，导致原告无法在银行贷款。   被告信用社辩称，原、被告双方签订协议的真实意思是房屋产权过户产生的契税、印花税、个人所得营业税，原告履行了付款义务，被告已将房屋过户至原告名下，已经履行了合同义务。原告起诉是基于该房产的土地使用权未过户至原告名下，该块地原来是划拨取得，现在要办理不动产权证，需要交纳土地出让金，原告自身未履行缴纳出让金义务，房产与地产一体，该房屋产权是原告，土地出让金的交纳义务人也应当为原告，原告需要交纳土地出让金，方能办理土地使用证，但原告一直未履行该义务。被告已履行其义务，只是基于原告未履行其义务的前提下，被告方无法履行协助办理土地使用权证变更。原告诉讼请求不能成立，请求法庭予以驳回。   原告余玲提供如下证据：   第一组证据，渔冷库出售协议书（复印件），被告应当履行渔冷库出售协议义务，为原告办理冷库土地使用权过户相关手续；   第二组证据，收条（复印件），证明被告已收到出售冷库全款450,000元的事实；   第三组证据，信用社借款借据、收回贷款凭证，证明原告自被告处贷款350,000元用于购买被告冷库，本息已付清的事实；   第四组证据，民事调解书，证明原告余玲有权向被告主张办理渔冷库产权变更手续；   第五组证据，哈房权证哈巴河县字第XXXX号、6978号、6979号房屋所有权证三份和国有土地使用证一份，证明房屋所有权证已过户至原告名下，但国有土地使用证还没有过户至原告名下。   被告信用社对原告余玲出示的证据质证如下：   对第一组证据渔冷库协议的真实性、合法性认可，证明目的不认可，该协议提出办理过户手续，原告已经办理了过户手续。办理土地使用证存在划拨土地变更为出让，要缴纳土地出让金的问题，交纳土地出让金的义务不属于被告，原告自行交纳土地出让金；对第二、三、四组证据均认可。对第五组证据房屋所有权证的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。房屋所有权证办理时间是2008年7月17日，土地使用证是2000年3月3日办理，土地使用证显示的土地性质为划拨，现在房屋所有权证和土地使用证要合并为不动产权证，划拨土地需要交纳土地出让金，土地性质变更为出让，方能办理不动产证，原告应履行交纳土地出让金义务。原、被告协议的真实意思，只是办理房屋产权过户手续所产生的工本费、契税、营业税及印花税等，并不涉及给原告垫付交纳土地出让金。   被告信用社提供如下证据：   新疆维吾尔自治区国土资源厅文件新国土资发［2008］233号关于调整自治区工业项目使用国有未利用土地出让最低价标准的通知、国土资发［2006］307号关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知，证明原告购买的土地是工业用地，最低出让价60元每平方米，8883平方米出让价格532,980元，出售冷库价格450,000元，划拨土地办理土地使用权证需要缴纳土地出让金，合同约定不包括办理土地使用权证时需要缴纳的土地出让金，按原告陈述合同约定包括办理土地使用权出让金由被告承担，不符合双方签订合同的真实意思，土地出让的价格明显高于合同的价格，既不公平也不合理。   原告余玲对被告信用社出示的证据质证如下：   对两份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，买房子的时候没有说出让金的事。   本院依职权调取如下证据：向哈巴河县不动产登记中心调取该冷库办理过户的相关情况。哈巴河县不动产登记中心出具了关于哈巴河县老油库以北13号冷库无法过户的说明，老油库以北13号冷库在哈巴河县拆迁范围内，按照规定，无法办理过户手续。   原告余玲对真实性、合法性、关联性均不认可。   被告信用社对三性均认可，该冷库不能办理过户手续是行政机关的行为，并非是被告的过错。   对有争议的证据，本院认定如下：   被告信用社对原告出示的第一组证据渔冷库协议的真实性、合法性认可，证明目的不认可，该协议书中明确约定乙方将贷款全部还完后，被告信用社负责将渔冷库的相关手续过户给乙方，过户的费用由被告信用社负责。但是对该相关手续是否包括土地使用权证未明确约定，办理土地使用证存在划拨土地性质变更为出让性质，需缴纳土地出让金，且双方于2008年7月17日已办理房屋所有权证，双方在明知土地性质的情况下，办理房屋所有权证时并未办理土地使用权证，故对该组证据的真实性、合法性，本院予以确认，对其证明被告需要为原告办理冷库土地使用权过户手续的待证事实的关联性，本院不予确认；对第二、三、四组证据被告均认可，对二、三、四组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告对第五组证据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可。该组证据可以证实房屋所有权已过户至原告名下，国有土地使用证至今不在原告名下，对其真实性、合法性、关联性，本院予以支持。   对被告出示的两份证据，与原告出示的国有土地使用证相互印证，国有土地使用证可以证实原告购买的渔冷库使用权类型属于划拨，用途冷库，土地等级系三级，划拨土地转让、抵押的需要依照规定签订土地使用权出让合同，向当地县人民政府补交土地使用金或者以转让、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，故对该组证据的真实性、合法性及证明划拨土地办理土地使用权证需要缴纳土地出让金的待证事实的关联性，本院予确认。   对本院依职权调取的证据，原告对三性均不认可，被告对三性均认可，该组证据可以证实13号冷库在哈巴河县拆迁范围，无法办理过户手续，对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2006年4月4日被告信用社与原告余玲的前夫张飞签订《渔冷库出售协议书》，约定被告信用社将抵贷资产渔冷库卖给个体工商户张飞，价格450,000元，张飞支付现金200,000元，剩余250,000元由被告信用社给张飞贷款，另外信用社再给张飞100,000元贷款作为流动资金，张飞累计在信用社贷款350,000元，并用渔冷库作为抵押；张飞把贷款全部还完后，信用社负责将渔冷库的相关手续过户给张飞，过户的费用由信用社负责。张飞已将渔冷库全款付清，自被告信用社贷款350,000元亦按时偿还完毕。   2016年10月24日原告余玲与张飞在哈巴河县法院协议离婚，协议共同财产该渔冷库归余玲所有，余玲有权使用、受益、租赁，但未经张飞同意不得擅自变卖。2008年7月17日办理的哈房权证哈巴河县字第XXXX号、6978号、6979号房屋所有权证登记的房屋所有权人系余玲。2000年3月3日土地使用证登记的土地使用者系水产公司，用途冷库，使用权类型是划拨，土地等级三级，使用权面积8883平方米。   2019年6月10日哈巴河县不动产登记中心出具关于哈河县老油库以北13号冷库无法过户的说明，内容为“老油库以北13号冷库在我县拆迁范围内，按照规定，无法办理过户手续”。   本院认为，本案争议焦点为被告信用社是否应当为原告余玲办理土地使用权变更手续及变更费用的承担问题。   国有土地使用证系2000年3月3日办理，双方在2006年4月4日签订渔冷库出售协议书时，张飞以渔冷库抵押贷款，双方均知道国有土地使用证的土地使用者系水产公司，土地使用权类型为划拨，且原、被告于2008年7月17日将房屋所有权证进行了变更，房屋所有权证变更至原告余玲名下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。因此划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。划拨土地使用者应当依照《城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3章、第4章和第5章的规定办理。本案被告向原告转让渔冷库，双方在明知土地使用权类型的情况下，亦未申请并经市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，依照规定签订土地使用权出让合同，故双方签订的协议中信用社负责将渔冷库的相关手续过户给张飞，过户的费用由信用社承担的约定，不包括土地使用权证办理时由信用社缴纳土地出让金，且哈巴河县不动产登记中心出具说明，该土地在哈巴河县拆迁范围内，无法办理过户手续。   综上所述，原告余玲主张被告信用社为其办理渔冷库土地使用权变更手续的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。   依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回原告余玲的诉讼请求。   案件受理费70元，由原告余玲负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。   审  判  长   张 小 花   审  判  员   孙 艳 芳   人民 陪 审员   马力依克   二 〇 二 〇 年 十 月 十 九 日   书  记  员   李  霞