山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0829民初4367号 原告：张立寒，男，2002年5月23日出生，汉族，居民。住山东省嘉祥县。 委托诉讼代理人：张凤英,嘉祥弘扬法律服务所法律工作者。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司。住所地：嘉祥县城338线（汽车检测线东临）。 负责人：李嘉才，系该公司经理。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司。住所地：淄博市临淄区大顺路**。 法定代表人：李嘉才，系该公司经理。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司。。住所地：山东省济宁市嘉祥县城中心街**统一社会信用代码 9137082932848087XD。 法定代表人：王成国，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王红美，山东华运律师事务所律师。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司。住。住所地：汶上县经济开发区（金城路中段管理委员会办公楼）一社会信用代码9137083055222079XB。 法定代表人：王成国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王红美，山东华运律师事务所律师。 原告张立寒与被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司（以下简称大顺嘉祥分公司）、淄博市临淄大顺置业有限公司（以下简称大顺公司）、济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司（以下简称立国嘉祥分公司）、济宁市立国房地产开发有限公司（以下简称立国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，10月23日公开开庭进行了审理。原告张立寒的委托诉讼代理人张凤英与被告立国嘉祥分公司、立国公司共同的委托诉讼代理人王红美到庭参加了诉讼，被告大顺嘉祥分公司、大顺公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告张立寒向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照《商品房买卖合同》约定的交房标准履行交房义务；2、依法判令被告向原告支付自2015年6月30日至2017年7月30日的逾期交房违约金100410元；3、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年8月26日，原告同被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司签订了书面《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于嘉祥县大顺花园第0002（2号）座01单元1-801号房，原告按照合同约定履行了付款义务。经查询得知被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司系被告淄博市临淄大顺置业有限公司的分公司，大顺嘉祥分公司的经营范围系为本公司承揽业务。2018年2月10日，被告济宁立国房地产开发公司在淘宝网司法拍卖专栏以42271.1398万元的最高价竞得嘉祥县大顺花园项目。在嘉祥县不动产登记中心申请办理产权转移登记手续后，将大顺花园项目更名为立国大顺花园。涉案合同约定的权利义务由被告济宁市立国房地产开发有限公司和济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司接受，并继续履行。根据涉案买卖合同第八条约定，被告应于2015年6月30日交房，但被告直到2017年7月30日才向原告履行了交房义务，违背了诚信原则，侵害了原告的合法权益。故原告依法诉至法院，请求人民法院依法判决，以支持原告的诉讼请求，责令被告立即履行合同义务并承担违约责任。 被告大顺嘉祥分公司、大顺公司均未作答辩。 被告立国嘉祥分公司、立国公司辩称，原告张立寒与我公司没有任何房屋买卖约定，原告是与大顺公司签订的合同。而我公司是通过拍卖程序取得大顺花园的土地和在建工程，并未继承大顺公司任何权利和义务，包括合同的义务。原告要求支付违约金和交付房屋，根据合同的约定，我公司没有该义务，不承担任何责任。请求法院依法驳回原告对我公司的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张立寒围绕其诉讼请求向本院提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》及《大顺花园储藏室买卖协议》各一份，能够证实原告与被告大顺公司嘉祥分公司签订了商品房买卖合同的事实，并详细约定了购买房屋的门牌号及具体交房时间及逾期交房应承担违约责任等条款。2、收款单两份一份，能够证实原告以按照合同约定向被告大顺公司嘉祥分公司交付购房款的事实。原告购买的2号楼1单元801室，面积为123.54平房，价格是3300每平米，储藏室是14.55平房，2600元每平方，总价是446292元，原告是全款的方式购买的。实际交房时间为2017年7月30日。3、（2019）鲁0829民初4947号嘉祥法院民事裁定书一份，证明原告张立寒曾于2019年9月30日提起诉讼，因被告大顺公司地址不明确，不符合起诉条件被法院裁定驳回起诉，但能证明原告提起诉讼并未超过法定诉讼时效。 经质证，被告立国嘉祥分公司、立国公司对原告张立寒所提交的证据认为：对原告的提交的证据真实性不发表意见。该证据是与大顺公司签订的，与我公司没有关系。原告起诉的违约金期限为自2015年6月30日到2017年7月30日。原告是2017年7月30日上房，而我们公司购买资产的时间是2018年2月12日。在购买资产范围中不包括原告的房屋。而且从2017年7月30日至原告起诉已超过法定的诉讼时效，对于其违约金的诉求已丧失诉权。原告起诉的时间是2020年8月26日。 被告立国嘉祥分公司、立国公司围绕其辩解，亦向本院提交以下证据：嘉祥县人民法院（2017）鲁0829执1870号执行裁定书一份及《在建工程清查评估明细表》五页，据以证明我们公司购买的资产没有包括原告所诉求的房屋等事实。 经质证，原告张立寒对被告立国嘉祥分公司、立国公司所提交的上述证据认为：对其提交的证据无异议。立国公司没有接受原告诉求的房屋也是事实，淄博大顺出售给原告房屋也是事实。 经审查、综合印证，本院认为，原告张立寒所提交的涉案证据，能够证明原告张立寒与被告大顺嘉祥分公司之间商品房买卖合同关系成立，本院予以采信；对于被告立国嘉祥分公司和立国公司所提供的证据，鉴于原告张立寒表示无异议，能够证明被告立国嘉祥分公司和立国公司的观点，本院亦予以采信。综上，本院对原、被告提交的上述证据予以确认，并在卷佐证。 经审理，本院认定以下事实：2013年8月26日，原告张立寒与被告大顺嘉祥分公司签订了编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，原告购买了被告大顺嘉祥分公司开发建设的位于嘉祥县呈祥大道南、洪山路东的大顺花园商品房。该合同主要 约定了以下内容：“第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第0002（2号）座01单元1-801号商品房；该商品房的建筑面积共123.54平方米，其中套内建筑面积94.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.59平方米。第四条计价方式与价款：该商品房定价方式为双方协议价，每平方米3300元，总金额407682元。第六条付款方式及期限：买受人在签订商品房买卖合同时一次性付清全部房款407682元。第八条交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因有政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的；3、因气候、异常地质、文物保护需要等原因引起的延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。同日，双方还签订了《大顺花园储藏室买卖协议》，原告购买被告大顺嘉祥分公司大顺花园2号楼5号储藏室，约定：该储藏室单价为2600元/平方米，储藏室面积为14.55平方米，总价款为38610元；付款方式及期限为一次性付清，买受人在签订合同后7日内付清全部款项。上述合同及协议签订后，原告张立寒于2013年7月4日一次性交付商品房全款407682元、储藏室全款38610元，共计446292元，被告大顺嘉祥分公司向原告出具了两张收款单。涉案商品房已于2017年7月30日完成交付，涉案商品房主房交付实际逾期760日。 另查明，第一、被告大顺嘉祥分公司系被告大顺公司依法设立的分公司，被告立国嘉祥分公司系被告立国公司依法设立的分公司。第二、因中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告大顺公司、大顺嘉祥分公司借款合同纠纷一案及山东诚祥建设集团股份有限公司与被告大顺公司、大顺嘉祥分公司建设工程合同纠纷一案，中国工商银行股份有限公司嘉祥支行、山东诚祥建设集团股份有限公司向本院申请强制执行，本院对该两案合并执行。在执行期间，本院对被告大顺嘉祥分公司名下的五宗土地及在建的大顺花园1-4号楼等工程委托评估后，在淘宝网司法拍卖专栏进行了公示拍卖。2018年2月10日，被告立国公司以422711398元的价格竞得上述财产。本院于2018年2月12日作出（2017）鲁0829执1870号执行裁定书，该裁定书的内容为：一、大顺花园五宗土地〔国有土地使用权证号分别为嘉国用（2011）第082911076号、嘉国用（2011）第082911077号、嘉国用（2012）第082912002号、嘉国用（2012）第082912003号、嘉国用（2013）第082913007号〕、大顺花园一至四号楼及十四至十七号楼的全部在建工程、十八号楼共四十二套在建工程（1-101、1-103、1-203、1-301、1-302、1-303、1-401、1-402、1-403、1-501、1-502、1-601、1-602、1-701、1-802、1-901、1-902、1-903、1-1002、1-1003、1-1101、1-1102、1-1201、1-1202、1-1203、1-1302、1-1303、1-1401、1-1402、1-1403、1-1501、1-1502、1-1503、1-1601、1-1602、1-1603、1-1701、1-1702、1-1703、1-1801、1-1802、1-1803）、C座一百六十八套办公用房及四十套商业用房的所有权归买受人济宁市立国房地产开发有限公司（统一社会信用代码9137083055222079XB）所有。上述所有权至本裁定送达买受人时起转移。二、济宁市立国房地产开发有限公司可持本裁定书到土地，房产管理机构办理相关产权过户登记手续。二被告根据嘉祥县人民法院（2017）鲁0829执1870号执行裁定书至嘉祥县不动产登记中心办理了相应登记手续，将大顺花园项目更名为立国大顺花园项目。原告张立寒购买的涉案房屋0002（2号）号楼1单元1-801室及其储藏室2-5号不在上述裁定书产权变更的范围内。 本院认为，原告与被告大顺嘉祥分公司所签订的商品房买卖合同及储藏室买卖协议，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应该按照合同约定履行各自的义务。根据原告所提交的证据，能够证明被告大顺嘉祥分公司存在逾期交房的违约行为。被告大顺嘉祥分公司虽不具备法人资格，但其系被告大顺公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，并作为双方商品房买卖合同及储藏室买卖协议的一方，应当基于其违约行为与被告大顺公司共同承担违约责任。由于原告已与被告大顺嘉祥分公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，原告已经依照约定支付了全部购房款，已经预告登记至原告名下，且被告立国公司也未竞买涉案楼房，也未实际对该房进行管理，故该涉案房产（包括储藏室）应由被告大顺嘉祥分公司于大顺公司向原告履行交房义务，本院对原告的该项请求予以支持。但因涉案楼房已于2017年7月30日交付，故对原告要求被告大顺嘉祥分公司、大顺公司交付商品房的请求不予支持。在合同签订后，原告已经依照约定履行了交付购房款的义务，并于2017年7月30日接受了涉案商品房，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2015年7月1日至2017年7月30日，被告大顺公司实际逾期交房760天，按照日万分之三的标准计算应为：101754.58元（446292元×0.0003元/天×760天）。故原告要求被告大顺公司、大顺嘉祥分公司承担逾期交房违约金100410元的主张，本院予以支持。对于原告主张被告立国公司、立国嘉祥分公司承担责任的诉求，由于被告立国嘉祥分公司、立国公司并非涉案商品房买卖合同的当事人，原告也未能提供证据证明立国嘉祥分公司及立国公司承继了涉案商品房买卖合同中卖方的权利与义务，其该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。被告大顺公司、大顺嘉祥分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权，应承担由此产生的不利于己的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张立寒逾期交房违约金100410元。 逾期，权利人应在二年内向本院申请执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告张立寒对被告济宁市立国房地产开发有限公司和被告济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司的诉讼请求及其他诉讼请求。 案件受理费减半交纳1154元，由被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司、淄博市临淄大顺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李取建 二〇二〇年十月三十日 书记员  胡玉迪