广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4360号原告：杨建忠，男，瑶族，1986年9月12日出生，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：黄泳华，广东兆鹏律师事务所律师。被告：何燕灵，女，1988年7月4日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。原告杨建忠诉被告何燕灵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建忠及其委托诉讼代理人黄泳华、被告何燕灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建忠向本院提出诉讼请求，一、判令被告向原告返还定金7万元及支付违约金（以7万元为本金，从2020年4月1日起按每日千分之五计至付清之日止）；二、判令被告向原告返还按揭费36000元及支付违约金（以36000元为本金，从2020年4月1日起按每日千分之五计至付清款项之日止）；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年8月6日签订房屋买卖合同，原告按约定支付95000元定金及按揭费41000元，后双方协商解除买卖合同，并签订解除合同，约定被告于2020年4月1日前退还35000元，于2020年7月1日前退还3万元等。根据双方约定，被告在2020年4月1日前未归还本金及按揭费，原告有权就剩余未支付的定金7万元、按揭费36000元，每日按千分之五的标准提起诉讼。被告何燕灵辩称，同意向原告返还定金7万元以及按揭费用，但应扣除由按揭公司收费的15000元，对于原告主张的违约金问题，被告无法做主，因整个交易是原告与被告的老板张文武进行沟通，被告只是代老板张文武与原告签订合同，被告并非实际出售人，故被告需要询问老板张文武是否同意支付违约金。张文武是广州市易居房地产代理公司的老板之一，被告只是为张文武打工。涉案房屋买卖均是被告按照张文武的意思与原告签订房屋买卖合同，签约与解除合同的协商过程均张文武与原告进行的。据被告了解，张文武同意返还定金，但没有明确告知被告是否同意支付违约金。虽然张文武一直不还钱给原告，但被告是同意偿还的。经审理查明，2019年8月6日，原告（买方）与被告（卖方）签订编号为NO.0008010的《房屋买卖合同》，约定以下内容：被告将位于增城区××街××房出售给原告，成交价为162万元，买方在签订合同时支付10万元作为定金，签约当天买方支付购房定金5万元，剩余5万元于一周内补齐；首期楼款49万元在办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内付清，剩余113万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号作为楼价余款；等等。当日，同日，原告通过转账方式向被告支付购房定金45000元。被告当日开具《收款收据》给原告收执，内容为被告收到原告承购涉案房屋定金5万元，以银行卡转帐到帐为准。2019年8月13日，原告通过转账方式向被告支付剩余定金5万元。2019年9月19日，原告通过转账方式向被告支付41000元。2020年1月3日，原告（买方）与被告（卖方）签署《解除购房合同协议书》，内容为：“2020年1月3日，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》（合同编号：为NO.0008010，下称购房合同）。本着实事求是、互谅互让的原则，甲乙双方于2020年1月3日对购房合同的履行情况进行了沟通和评估，并对解除购房合同事项进行友好协商，达成如下一致意见：1、经双方协商同意，购房合同于2020年1月3日予以解除。2、卖方退回买方部分定金（玖万元），玖万元分3次归还，第一次于解除网签合同当日退还贰万伍仟元，第二次于2020年4月1日前退还叁万伍仟元，第三次于2020年7月1日前退还叁万元。3、卖方退回买方按揭费（叁万陆仟元），2020年4月1日前退壹万陆仟元，2020年7月1日前退还壹万元，剩余壹万元于从按揭公司退回按揭费后当日支付（买方已向按揭公司支付壹万元伍仟元，不管按揭费退还与否，卖家最迟应于2020年月日前向买方足额支付）。4、以上款项转入买家名下账号，账号……，如果卖方未能按照上述约定时间内支付上述款项，违约金按未支付金额每日千分之五计算至付清之日。卖方任何一期逾期支付，买方有权就剩余的未支付金额向增城区法院起诉。5、买家方配合卖方到房产管理部门办理注销抵押登记备案事宜，该项所产生的费用由卖方负担。6、自本协议生效之日起，买卖双方均不得依据购房合同提出任何形式的违约或赔偿请求。7、本协议由双方签字生效。……”在签订《解除购房合同协议书》后，被告未按约定向原告退还款项，原告遂提起本案诉讼。本案审理过程中，一、原告提供《收据》一张，内容为收到原告按揭费41000元。被告对《收据》的真实性无异议，被告称上述《收据》并非其本人签署，但被告认可收取了原告支付的按揭费41000元。二、原告陈述以下案件事实：1、原告委托房产中介人员何振华帮忙找房子，经何振华介绍，原告与被告协商并签订了买卖合同。2、签订买卖合同以及支付房款均是原告与被告进行交易，协商过程也是直接与被告进行的，张文武不在场，也没有与原告进行过协商；而解除合同的过程，是跟何振华及张文武沟通的；原告认为涉案纠纷与张文武没有关系。3在签订买卖合同之前，原告支付了5000元诚意金给何振华，在签订合同后，该5000元转为购房定金，连同原告分别在签约当日和2019年8月13日向被告支付的定金45000元和50000元，原告共向被告支付了10万元定金。4、原告实际向被告支付了41000元的按揭费，在协商解除合同时，原告同意被告返还36000元，所以被告所述按揭费15000元已扣除。5、在签订买卖合同前，原告没有到看过涉案房屋的产权证书，也不清楚被告是否涉案房屋的产权人，基于对何振华的信任，原告才与被告签署了买卖合同。6、在签订买卖合同后，大概过了三个月，被告告知何振华，涉案房屋无法正常过户，为此原告提出解除合同，被告也同意，在何振华与被告协商好解除条件及返还时间，并由何振华拟好解除合同的协议内容后，何振华将解除协议拿给被告签好名之后，再拿给原告签名。7、虽然原告向被告支付了10万元定金，但是原告着急买房，宁愿亏一点也想被告尽快返还款项，故解除协议中关于退还定金方面就约定了被告只须退还9万元；在签署《解除购房合同协议书》当天，被告通过银行转账方式向原告退还了25000元定金。二、原告明确第一项诉请返还定金7万元的金额计算有误，更正该项诉请的金额为65000元。三、被告陈述以下案件事实：1、被告不是涉案房屋的产权人，产权人是花春华，被告与花春华是买卖关系，被告向花春华购买了涉案房屋，当时涉案房屋并未办理产权证。2、被告购买涉案房屋是按张文武的意思进行的，房款也是张文武转给被告的。3、涉案房屋的房屋买卖合同确实是被告与原告签署的，当时原告找了中营地产的员工何振华到广州市易居房友房地产代理公司的法定代表人吴沛谦协商买卖涉案房屋事宜，协商好之后，吴沛谦告知张文武，由张文武通知被告过去签署买卖合同。4、原告支付的定金以及41000元都是由被告收取的，但被告已将款项转给了张文武。5、涉案房屋被告并不清楚具体基于什么原因解除合同，《解除购房合同协议书》是张文武与原告协商好后由何振华拿给被告签名的，被告当时有看过并清楚《解除购房合同协议书》的内容。6、在签署《解除购房合同协议书》后，被告只返还了25000元定金给原告，协议约定的其余款项至今未返还。本院认为，根据查明的事实，原、被告于2019年8月6日签署了《房屋买卖合同》，原告向被告支付了10万元定金和41000元的按揭费，后双方于2020年1月3日协商解除买卖合同并签署了《解除购房合同协议书》，被告还承诺了返还定金以及退还按揭费的时间，但被告仅退还25000元的定金，其余款项至今未返还给原告。被告主张与原告签署《房屋买卖合同》《解除购房合同协议书》均是按照张文武的意思进行，所收房款及按揭费已转给张文武。鉴于《房屋买卖合同》《解除购房合同协议书》均是被告个人与原告签名，且原告支付的房款及按揭费均是被告直接收取，故被告作为上述合同签署的相对方，应承担相应的民事责任，至于被告与张文武之间的问题，由其自行协商解决，本案不予调处。庭审中，被告表明同意向原告返还剩余定金以及按揭费，但要求扣除15000元按揭费，原告对于扣除15000元按揭费的问题不予认可，被告要扣除15000元也未能提供充分有效的证据予以证明，本院予此不予采纳。现原告主张被告返还定金65000元以及按揭费36000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，《解除购房合同协议书》约定，卖方未能按约定支付款项，违约金按未支付金额每日千分之五计算至付清之日；卖方任何一期逾期支付，买方有权就剩余未付金额向法院起诉。经查实，被告确实违反了《解除购房合同协议书》约定，存在未按期向原告返还定金以及按揭费的违约行为，故原告依据《解除购房合同协议书》约定主张被告从2020年4月1日起按未付款项的每日千分之五支付违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但违约金以不超过未返还的定金65000元和按揭费36000元的本金为限。被告抗辩不同意支付违约金的理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百零八条、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何燕灵于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨建忠返还定金65000元以及支付违约金（以尚未返还的款项为基数，从2020年4月1日起按每日千分之五的标准计至被告何燕灵付清款项之日止，违约金以未返还款项65000元为限）。二、被告何燕灵于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨建忠返还按揭费36000元以及支付违约金（以尚未返还的款项为基数，从2020年4月1日起按每日千分之五的标准计至被告何燕灵付清款项之日止，违约金以未返还款项36000元为限）。三、驳回原告杨建忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，由被告何燕灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十月八日书记员  谢明慧陈雪冰