北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0112民初18185号原告：邢凤喜，男，1946年6月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：梅志新，北京市安博律师事务所律师。被告：王泽才，男，1949年7月14日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：冯艳，女，1963年8月23日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：王秀娟，女，1986年12月5日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：王德宝，男，1988年9月15日出生，汉族，住北京市通州区。第三人共同委托诉讼代理人：尹潇蒙，北京市紫锋律师事务所律师。原告邢凤喜诉被告王泽才、第三人冯艳、王秀娟、王德宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢凤喜的委托诉讼代理人梅志新、被告王泽才、第三人冯艳、王秀娟、王德宝的委托诉讼代理人尹潇蒙及第三人王秀娟、王德宝本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢凤喜向本院提出如下诉讼请求：请求法院依法确认原告与被告1999年6月23日签订的《售房协议书》合法有效，诉争房屋归原告所有。事实与理由：1997年上半年，王泽福将其坐落于通州区大务村的房屋及院落以人民币1500元出售给被告王泽才。该房屋及院落占地面积为280平方米，东邻原告邢凤喜，西至道，南临邢国桐，北邻陆宝盈。房屋及院落出售给王泽才后，王泽才一直负责该房屋及院落的维护和修缮等工作。后王泽才于1999年9月23日又将该房屋及院落以2000元出售给原告邢凤喜，并签署《售房协议书》，房屋及院落出售给原告后，原告一直使用该房屋及院落至今。期间，王泽福于2000年10月30日去世，其妻为冯艳、王泽福与冯艳共生育两个孩子，长女王秀娟、次子王德宝，王泽福再无其他继承人。现因该处房屋及院落年久失修原告欲对其进行翻建，但该房屋土地使用权仍登记在王泽福名下。原告无法对该房屋进行翻建。原告认为，该处房屋涉及到的买卖方王泽才邢凤喜等均与王泽福为同一集体经济组织村民，房屋买卖均属自愿，且原告一直使用至今，售房协议书依法有效，故起诉至人民法院，请求人民法院依法确认该售房协议书合法有效，依法支持原告的诉讼请求。被告王泽才辩称：我当时1997年我买我兄弟王泽福的房种了2年的园子然后就卖给邢凤喜了。第三人冯艳、王秀娟、王德宝述称：一、根据合同相对性原则，第三人冯艳、王秀娟、王德宝不是售房协议书的合同一方，不承担前述协议约定义务。二、第三人冯艳、王秀娟、王德宝从未处分涉案院落及房屋，从未作出放弃涉案院落及房屋的意思表示。（一）王泽福、第三人冯艳、王秀娟、王德宝未将房屋出卖给被告王泽才。（二）第三人冯艳一家户口一直在协议所涉院落及房屋内，另根据原告邢凤喜提交的证据显示，自1990年王泽福、第三人冯艳的户口在涉案院落内，直至2000年，王泽福去世，其户口注销。三、根据土地管理法的规定及北京市政府的相关指导意见，原被告之间签订的售房协议书应属无效。原告购买涉案房屋时，其在本村另有宅基地及房屋，故双方农村房屋买卖行为明显违反了农村村民一户一宅的原则，且未按照土地管理法的有关规定办理宅基地相应审批手续，原被告行为属非法转让农村宅基地，应属无效。四、原告邢凤喜原系第三人冯艳一家的邻居，被告王泽才系第三人冯艳一家的亲戚，对涉案院落及房屋权属情况完全知情，二人签订协议处分他人财产的行为应属无效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：冯艳（本案第三人）系王泽福（2000年10月30日因死亡注销户口）配偶，二人婚后共育有二子女，长女王秀娟（本案第三人）、长子王德宝（本案第三人），王秀娟曾用名王小娟。王泽才系王泽福哥哥。北京市通州区永乐店镇大务村院落（四至为：东至邢凤喜，南至邢国桐，北至陆宝盈，西至道，以下简称“涉案院落”）的集体土地建设用地使用证登记在王泽福名下。1999年9月23日，王泽才将涉案院落内房屋出售给邢凤喜，两人签署《售房协议书》，约定如下：“售房人王泽才愿将自有多余住房出售给邢凤喜，经中间人协调，双方愿买愿卖，特定此协议。王泽才愿将座落在西街路南院落壹处出售给邢凤喜，该院落有正房五间、西山墙外有棚子两间，院落四邻：东邻邢凤喜、南邻邢国桐、北邻陆宝盈、西至官道，其中：正房五间南至邢国桐后墙（墙后有邢国桐滴水），正房西面有南北八米七十五（北起正房后檐），东西长十二米（东起正房西山）的院落一块。以上院落经中间人邢凤国会同双方协商同意，作价人民币贰千元正，当中人面笔下交清。此协议自签订之日起，房屋院落归邢凤喜使用，协议生效，立字为证。”文末为卖房人王泽才、买房人邢凤喜、中间人邢凤国，代笔邢振亚的签名。邢凤喜为王泽福的邻居，亦为大务村村民，在本村拥有宅基地一处（门牌号175号）。庭审过程中，原告表示1997年上半年，王泽福将涉案院落以1500元出售给被告王泽才，后王泽才于1999年将该院落出售给原告。原告表示其购买涉案院落后让其母亲居住至去世，2003年其母亲去世后其将涉案院落的大门封上，将涉案院落与自己院落中间的院墙打通连成一个院子，其在房子内放杂物院内种菜。因王泽福与王泽才二人系兄弟关系，所以未写有书面协议，原告申请证人周某及邢振海出庭证明当年买卖房屋事实。周某系王泽林的配偶，王泽福、王泽才、王泽林系兄弟关系。周某表示王泽福一家因和邻居打架，故在同村另购置了一处院落，遂将涉案院落出卖予其弟王泽才。当年系王泽福找到其要求其一同前往王泽才家见证涉案院落房屋买卖事宜，当时王泽福说把房卖给王泽才，王泽才当场给付王泽福1500元现金，王泽福将家门钥匙交付给王泽才，双方没有签订书面协议。邢振海系王泽福及王泽才的妹夫，其当庭表示当年和王泽福及王泽才一起吃饭喝酒时听二人提起过涉案院落内房屋的买卖事宜。被告王泽才当庭表述卖房经过为：1997年5月左右，王泽福及周某到其家里说要把房卖给其居住使用，双方商量一致同意购房款1500元，现金交给了周某，周某交给了王泽福，当时其和王泽福要房本，王泽福称房本丢失。王泽才在涉案房屋内种了两年园子，后因购置新房故将涉案房屋卖予邢凤喜，邢凤喜向其要房本，其向王泽福配偶冯艳要，冯艳表示丢了。第三人冯艳、王秀娟、王德宝表示因他们家与南边邻居关系非常不好，故购买了新的院落，搬到了村口住，平时不经过涉案房屋，对于原告将涉案院落大门封起来的情况不知情。2000年左右王泽福因车祸去世，冯艳要负责家中养牛养羊，同时还要照顾两个上学的子女（一个初中，一个小学），故冯艳无暇顾及涉案院落且冯艳一个人也不知道怎么管。王德宝和王秀娟表示一直没有管涉案院落是因为不知道涉案院落在王泽福名下。对于原告所述曾向冯艳要过涉案院落房本的情况不认可，邢凤喜及王泽才均没有向冯艳要求过其交出房本，冯艳也没有听任何其他人提起过要求其交出房本。原告表示第三人所述不属实，多年来一直是原告到村委会领取的涉案院落的卫生费，第三人多年来没有提出过异议。上述事实，有售房协议书、北京市土地登记审批表、派出所证明信、房屋照片、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据本院查明的事实，对本案涉及的法律问题分析如下：第一，关于王泽福是否将涉案院落内房屋出售给王泽才的问题。庭审中，原被告主张王泽福在1997年将涉案院落内房屋以1500元的价格出售给王泽才。王泽福与王泽才虽然没有签订书面协议，但原告提请证人周某和邢振海出庭，证实双方买卖事实。因买卖事实发生在二十余年前，考虑到证人年事已高，对于事件的具体细节记忆偏差属情理之中，本院对于两位证人的证言予以采信。考虑到王泽福与王泽才的兄弟关系，未签订书面协议不意味着不存在买卖事实。根据本案庭审过程中双方当事人及证人所述，王泽福将涉案院落内房屋所有权转让给王泽才应为事实，王泽福与王泽才成立事实上的买卖合同关系。第二，关于第三人所述不认可王泽福将涉案院落内房屋出售给王泽才的意见。本院认为，首先，王泽福作为家庭中的成年男性大家长代表家庭成员买卖房屋符合农村风俗习惯。其次，第三人冯艳、王秀娟、王德宝自1997年涉案院落出卖后从未找过原告主张权利。其三人先是陈述对买卖房屋事实不知情，同住一村二十余年间对自家房屋现状不知情且不管不问显然不符合常理。后第三人庭审中又称冯艳对涉案房屋不管不顾系因为无暇顾及，这不是第三人二十余年不主张涉案院落权利的正当理由，于法无据，本院不予采信。第三，因王泽才购买了涉案院落内房屋，其对涉案院落内房屋具有处分权，故王泽才在其后将涉案院落内房屋出售给邢凤喜的行为属正当处分行为，邢凤喜系大务村村民，系大务村集体经济组织成员，有权取得村内房屋，双方之间的售房协议不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。最后，第三人所述的“一户一宅”的规定系管理性规定，并非效力性规定，并不能以此否认原被告之间买卖协议的有效性。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邢凤喜与被告王泽才于1999年9月23日签订的关于买卖北京市通州区永乐店镇大务村内房屋的《售房协议书》有效；二、本判决书中第一项确认的《售房协议书》中所涉院落【北京市土地登记审批表编号：通小07308，四至：东至邢凤喜、南至邢国桐、北至陆宝盈、西至道】内的北房五间归原告邢凤喜所有。案件受理费525元，由原告邢凤喜负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  秦 玲二〇二〇年十月二十八日法官助理  付 岩书 记 员  孟令蕊