北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57057号原告：北京市朝阳区金盏乡xx村经济合作社，住所地北京市朝阳区金盏乡xx村村委会。法定代表人：朱明圆，社长。委托诉讼代理人：王敬东，北京市长安律师事务所律师。被告：王东，男，1969年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柯于河，北京市嘉安律师事务所律师。原告北京市朝阳区金盏乡xx村经济合作社（以下简称原告）与被告王东（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王敬东，被告及其委托诉讼代理人柯于河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付欠付的租金、联防及电工服务费32878．3元；2、确认双方自2022年9月1日起至2033年8月31日期间的租赁合同无效。事实及理由：2002年6月1日，我方和被告签订了《租房协议书》，被告承租xx村原机站厂址及场房，房屋32间，围墙125米，高2．6米，面积5．44亩租期10年，自2002年9月1日至2012年9月31日，年租金30000元，每三年递增5%，租金为上交款，到期交不齐租金，按每日3%处罚，每年上交联防费、电工服务费500元。2003年4月18日原告和被告签了《补充协议书》，约定在《租房协议书》基础上再增加20年承包期限，从2002年9月1日至2033年8月31日，甲方将xx家具厂墙东侧长70米、宽16米提供给乙方使用，租金每年5000元，乙方在上交甲方每年3万元的基础上在增加5000元，即每年3．5万元，按年度递增。2005年12月30日双方签订了《承租协议（合同）修改条款协议书》，在原合同上加增0．32亩。2014年6月1日，原、被告签订了《补充协议书》，将租金调整至每年80000元，每五年递增10%。我方履行了交付租赁标的物的义务，被告正常使用中未能按期足额交纳租金及联防费。另合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。因双方合同中的租期超过法律规定的20年的最长租赁期限，超过部分应为无效。故起诉。被告辩称，我不同意原告的诉讼请求。一、我在2009年8月31日之前不欠租金及联防费，有原告工作人员出具的收据及备注为证，故对原告关于2009年8月31日前欠费的意见不予认可，不同意该部分诉讼请求；我方交纳租金也需要在接到原告通知后交纳，原告此前并未通知过我欠付租金，我认为不欠租金；二、原告起诉超过法定诉讼时效期间，其请求不应得到法院支持；三、双方协议有效，我方也在本案协议及补充协议签订后，将部分标的物及地上物向他人进行了转租，如果法院认定协议无效，将产生巨大损失；另外，协议效力问题及履行情况不应在同一案件中审理，原告关于协议部分无效的请求应另行解决。本院经审理认定事实如下：1、2002年6月1日，北京市朝阳区楼梓庄乡xx村村民委员会作为甲方，与被告签订了《租房协议书》，约定甲方将xx村原机站厂址及场房租给乙方使用，作为乙方木器加工基地，相关约定为：甲方提供给乙方场房间，院墙米，总面积平方米，详见附表；甲方为乙方提供用电及水的使用（按村委会收取标准执行）；租期10年，自2002年9月1日至2012年9月31日止；租金每年30000元，每3年递增5%，租金为上交款，到期交不齐租金，按每日3%进行处罚，乙方违约，损失由乙方自付；甲方负责协调乙方财务、环保、卫生、治安及外地工管理等手续，所发生管理费用由乙方全部承担，联防费、电工服务费由乙方每年上交大队500元；乙方租用厂房厂地内不许搞其他违反国家法律的行为，否则一切后果由乙方承担；乙方在生产中如有影响了村民生活和污染严重时，甲方有权制止乙方生产经营，合同立即解除；乙方对房屋有权使用权、保管权和维修权，厂房改建或扩建，需甲方同意后方可施工；此合同如在承包期内，遇乡村规划或国家占用此合同立即废除，乙方不享受任何赔偿（乙方在承包期内，经过甲方同意后所新建的场房，遇乡或国家占用没有任何赔偿的情况下，甲方不承担经济责任，一切损失由乙方承担，承包期满新建房产归甲方所有）；任何乙方违反本合同给对方造成损失，损失程度由国家职能部门确定，赔偿数额由违约方承担全部责任；合同履行中遇到不可抗力的自然灾害或政府原因，使合同不能履行或完全不能履行时，双方协商变更或解除合同；本合同履行期间，如果双方有其他约定，应该共同协商，签订补充协议。《租房协议书》后附有《楼梓庄乡村房屋登记》表及宅院平面示意图，对租赁标的物进行了确定。2、2003年4月18日，北京市朝阳区楼梓庄乡xx村村民委员会、北京市朝阳区楼梓庄乡xx村经济合作社共同作为甲方，与王东签订《补充协议书》，内容为：“甲方楼梓庄乡xx村乙方xx家具厂王东为了更好的发展我村经济，安置更多的劳动力就业，充分利用好每一寸土地，因此我村（甲方）将原机站部分场地租给乙方使用，具体内容如下：1、在原有合同基础上在增加20年承包期限，从2002年9月1日至2033年8月31日止；2、xx家具厂的墙东侧长70米、宽16米，提供给乙方使用，租金5000元每年；3、在乙方上交甲方每年3万元的基础上再增加5000元租金，上交甲方租金3．5万元，按年度递增；4、此协议如在承包期内，遇国家或政府大规划占用，此协议立即作废，地上新增固定资产归乙方所有，地上新增建筑物的赔偿归乙方，甲方不承担乙方任何的经济补偿责任；5、此协议的其他条文与2002年6月1日双方签订的内容相同，同受法律保护；6、此协议签一式四份，甲乙双方各执两份。”3、2005年12月30日，原告作为甲方与被告签订了《承租协议（合同）修改条款协议书》，约定：“根据本村村民代表会议决议和本村区位经济的提升，本着有利于发展村域经济，有利于甲乙双方各自权益的原则，经甲乙双方及村民代表对乙方使用土地面积进行了实际测量，测量结果乙方实际使用土地面积为0．32亩（见平面图），从2006年元月1日起，以0．32亩上缴甲方租金，原协议（合同）其他条款不变。”，该《承租协议（合同）修改条款协议书》所附图纸及备注写明：“承租人在原有租农机站院及房屋的使用期内，又往北扩建宽2．4米，长88．6米，因此应增加新的承租面积0．32亩。”4、2014年6月1日，原告作为甲方，和被告（乙方）签订了《补充协议》，相关内容为：“甲乙双方根据区、乡两级政府关于农村三资管理有关文件规定内容，要求重点落实农村集体对外土地出租合同的清查核对工作，重点核对亩数是否准确。对租金较低的，按照文件上的租金上调标准进行上调租金。甲乙双方为落实好三资管理有关文件精神，根据甲、乙双方签订的土地租赁合同，就变更租赁合同条款事项，双方达成以下共识：1、就甲、乙双方于2002年9月1日共同签订的土地租赁合同中，所规定的土地租赁价格为每年肆万元，现上调至每年捌万元。原合同规定每五年递增5%，变更上调至每五年递增10%；2、甲方要求乙方严格按照村委会对水费、电费、卫生管理费的收费标准，进行收费，并由村委会开具收费凭证，收费按年度计算；3、此协议与原合同具有同等的法律效力。此协议对原合同地租从每年肆万元，上调至每年捌万元，递增从每五年递增一次5%，变更为每五年递增10%。除以上变更条款外，原合同其他内容不变。4、此协议自甲乙双方签字之日起，补充协议内容生效。5、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，乡经管站备案一份。”上述协议履行过程中，被告累计向原告交纳租金及联防费、电工服务费共计925405元，被告实际使用土地及地上物至今。就出租土地的权利人、规划用途，双方均确认系原告所有的集体土地，地上物为原村机站厂厂房。双方对原告作为合同主体及双方合同效力均未提出异议。双方争议的事实：1、租金、联防及电工服务费是否有拖欠。双方对被告关于2020年8月31日之前实际交纳租金及服务费的数额、时间均无异议，对合同签订后至2020年8月31日期间应缴纳的联防费及电工服务费数额也无异议，但对上述期间应交纳租金的数额有不同意见，而该差异又缘于对补充协议中关于租金增加的内容理解及执行。以下分别论述如下：关于2003年4月18日《补充协议书》中第3条的理解和执行：原告称该条约定将年租金由3万元上涨至3．5万元，从该补充协议签订之日起执行，故2002年9月1日至2003年8月31日期间的租金应分段计算；被告则称《补充协议书》中未明确约定租金上涨的起算时间，其认为应当自次年即2003年9月1日起按照每年3．5万元的租金计算。对2014年6月1日的《补充协议》第1条的理解与执行：原告称该条约定将年租金由4万元上涨至8万元，从该补充协议签订之日起执行，故2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金应分段计算；被告则称《补充协议书》中未明确约定租金上涨的起算时间，其认为应当自次年即2014年9月1日起按照每年8万元的租金计算。对以上争议，本院结合双方合同约定内容认为，原告关于补充协议的理解更为准确，符合合同本意。理由如下：1、2003年4月18日租金增长的主要原因在于《补充协议书》第2条内容，原告将原租赁标的物以外长70米、宽16米的土地提供给被告使用，因此增加租金，故增加后的租金应当与租赁标的物的变化一致，自2003年4月18日起较为合理；2、2014年6月1日的《补充协议》第1条明确约定“现上调至每年捌万元”，从字面理解，该上调应自该补充协议签订之日起执行。根据以上意见，本院核算2002年9月1日至2020年8月31日期间被告应交纳的租金、联防费及电工服务费。2、关于被告提交的2008年5月21日收据及其上书写内容的理解。被告提交的2008年5月21日的收据上，原告时任会计手写有：“截止09年8月31日前全部结清，包括滞纳金5400元”，原告提交的该日记账凭证中也载明：“王东租金的事：将拖欠的结清（到08年8月30日）56000元；加收下年度08年9月1日-09年8月30日38600元，10万元余下的算做07年-08年度的滞纳金5400元。”双方均对上述证据真实性认可，根据双方质证意见，本院确认2009年8月31日之前，双方款项已全部结清。原告虽称上述内容系工作人员计算失误，但上述解释被告不认可，且不具有合理性，本院不予采纳。综合以上争议事实，本院对2009年9月1日后的联防、电工服务费予以计算确认，并结合上述内容对此后的应交纳租金数额予以核算，在根据双方确认的此后被告交纳款项数额，核算确定被告仍需交纳原告的费用。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。由于双方租赁协议及补充协议约定的租赁期限超过20年年,违反了《合同法》关于租赁期限的强制性规定,故超过20年的部分当属无效。本院依法对原告该部分诉讼请求予以支持。原、被告之间的租赁协议系双方真实意思表示，除补充协议约定的租期违反合同法相关规定而无效外，其他内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方均应严格履行各自义务。根据前述查明的事实，被告仍有部分租金、联防及电工服务费为足额给付，原告主张被告给付相关款项有事实及法律依据，本院对其中合理的部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第六十条，第一百零七条，第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京市朝阳区金盏乡xx村经济合作社和被告王东之间关于xx原机站厂及其东侧土地的租赁协议中2022年9月1日至2033年8月31日期间无效；二、被告王东于本判决生效后十日内给付原告北京市朝阳区金盏乡xx村经济合作社欠付的租金及联防、电工服务费共计二万九千三百七十八元三角；三、驳回原告北京市朝阳区金盏乡xx村经济合作社的其他诉讼请求。如被告王东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，由原告北京市朝阳区金盏乡xx村经济合作社负担44元（已交纳），由被告王东负担267元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十月十四日书记员  高艺林