北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10631号原告：韩丽娟，女，1961年9月22日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周少华，北京市隆安律师事务所律师。被告：郎海鹏，男，1971年1月28日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：北京联合家美房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区宝盛里小区**楼**商业**。法定代表人：赵晨辉，执行董事。委托诉讼代理人：马海峰，男，1981年5月27日出生，汉族，该公司职员，住北京市朝阳区。原告韩丽娟与被告郎海鹏、第三人北京联合家美房地产经纪有限公司（以下简称联合家美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩丽娟及其委托诉讼代理人田源源、周少华，被告郎海鹏、第三人联合家美公司的委托诉讼代理人马海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩丽娟向本院提出诉讼请求：1.确认韩丽娟与郎海峰、联合家美公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》于起诉状送达郎海鹏之日起解除；2.判令郎海鹏向韩丽娟返还购房款264万元（合同主体我方认为是郎海峰，郎海鹏在继承郎海峰的遗产范围内优先向我方返还购房款264万元，基于购房款全部汇入郎海鹏的账户，要求郎海鹏以个人全部财产对该笔债务承担共同偿还责任）；3.判令郎海鹏在继承郎海峰的遗产范围内向原告支付违约金396000元(违约金约定过高，原告自行调低)、律师费5万元、经纪公司佣金6万元；4.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：郎海峰与郎海鹏系兄弟关系，郎海鹏是菜园街及枣林南里棚户区改造项目的被征收人，在征收过程中获得两套安置房，其中一套为丰台区南苑植物油厂保障性住房项目9号楼3单元201号房屋(以下简称201号房屋)，该房屋的购买人为郎海峰，实际是郎海鹏借用郎海峰的名字购买，因为政策规定两套安置房不能都登记在郎海鹏名下。2019年10月24日，原告(买受人)与郎海峰(出卖人)、郎海鹏（代理人）在第三人联合家美公司的撮合下就买卖201号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋成交总价为330万元，原告应当于2019年10月22日支付定金5万元，2019年10月24日支付购房款145万元，2019年12月18日支付购房款114万元，余款66万元于过户完成后支付。合同签订后，原告按照合同约定向郎海鹏的银行账户支付了购房款。2019年11月底，201号房屋所在项目的开发商发布通知，开始向业主交付房屋钥匙。2019年12月18日，原告按照合同约定向郎海鹏的银行账户支付了购房款114万元，原告共计支付购房款264万元。至此，合同约定的房屋交付条件已经成就，郎海峰、郎海鹏应当于2019年12月18日向原告交付房屋。但是，虽经原告多次催促，郎海峰、郎海鹏始终怠于履行交付义务。原告要求郎海峰交房，郎海峰称201号房屋事实上是郎海鹏借用郎海峰的名字购买的，房屋的实际所有权人是郎海鹏，购房款也全部由郎海鹏收取，自己和这件事没有任何关系。原告又试图与郎海鹏联系，但是郎海鹏始终以各种理由推脱，避而不见。原告认为，郎海峰、郎海鹏的行为已经构成根本违约，应当承担违约责任赔偿原告遭受的损失，并向原告返还购房款。现郎海峰已于2020年2月26日去世，我方申请追加郎海峰的法定继承人参加诉讼。虽然合同签订主体是郎海峰，但郎海鹏作为201号房屋的实际所有权人和收取购房款的一方，应当对郎海峰返还购房款的债务承担连带清偿责任。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告郎海鹏辩称，拆迁时，户口上有我和弟弟郎海峰，每人均可获得一套外迁房，拆迁政策只允许购买一套安置房，我选择了保障性住房项目10号楼2单元401号房屋，201号房屋由郎海峰购买，201号房屋的产权所有人应是郎海峰，未办理产权登记。我方签合同之前不知道有回购款，2019年11月16日接到开发商通知需要交纳回购款，韩丽娟2019年12月18日才将264万支付给我，2019年12月29日约了开发商交房，因手续不全没有交成回购款，交了回购款才能领钥匙，2020年1月14日我约了郎海峰去交回购款，正处新冠疫情时期，我因体温超过37.2℃无法前往。201号房屋的购房指标是我弟弟的，现郎海峰去世，拆迁办找我和我姐姐郎海英，我因为已经有一个购房指标所以无法再继承201号房屋的指标，郎海英因为申请过两限房之类的保障房也没有资格继承这个指标，我弟弟去世造成没有交回购款、指标没法落实，所以房子没有成交，开发商不给我方交房。我是郎海峰所有遗产的唯一继承人，涉案201号房屋由我全部继承，郎海峰没有其他的遗产，我方不同意解除房屋买卖合同。如果法院判令解除，既然购房款由我实际收取，郎海峰生前亦同意让我使用，我可以返还全部购房款，不让郎海英承担。原告请求的违约金、佣金、律师费，我不同意承担。第三人联合家美公司述称，该房屋是回迁房，国家政策规定一个家庭只能有一套保障性住房，被征收人是郎海鹏，拆迁协议是郎海鹏签订的，确认单上写的是郎海峰，后期是郎海鹏找我方中介出卖201号房屋，房屋的手续是按照郎海峰是产权人做的。原告至2019年10月24日付了150多万，只要被安置人把176万回购款交了，开发商自2019年11月16日开始随时可以按照约定交付给郎海峰。中间协调过好多次，郎海峰一直拖延向开发商交回购款，因为郎海峰的回购款没按时交给开发商，一直没有拿到钥匙，所以没有按照约定于2019年12月18日将房屋交付给原告，系郎海峰违约。郎海峰2020年2月去世，其中有3个月时间被告可以随时去找开发商拿钥匙并交付给原告。中介的佣金应是82500元，韩丽娟实际支付6万元。我方同意原告陈述，同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据《北京存量房屋买卖合同》、选房申请确认单、收条、银行交易凭证、支付宝及微信转账记录、当事人陈述等证据，本院认定以下事实：郎海峰于1973年7月14日出生，于2020年2月26日因病去世，生前居住于北京市丰台区丰管路甲52号6号楼3单元201号（郎海鹏称该房屋系父母在婚姻期间取得，属于父母的遗产，无产权证，郎海峰去世后该房屋由郎海鹏居住）。郎海峰的父母均先于郎海峰去世，郎海峰生前没有配偶和子女，郎海峰的父母生前育有二子一女：郎海英、郎海峰、郎海鹏，经本院与郎海英（女，1971年1月28日出生，汉族，身份证住址北京市丰台区云岗静欣苑******）当庭核实，郎海英称“郎海峰是我弟弟，没有妻子儿女，父母已经去世，祖父母已经去世，郎海峰的继承人就是我和郎海鹏，我放弃继承郎海峰的所有遗产，我母亲的遗产再说”。2019年10月24日，买受人韩丽娟与出卖人郎海峰（由郎海鹏作为代理人）签订《北京存量房屋买卖合同》，约定郎海峰将位于北京市丰台区南苑植物油厂保障性住房项目9号楼3单元201号房屋（以下简称201号房屋）出售于韩丽娟，成交价330万元，2019年10月22日支付定金5万元，10月24日支付购房款145万元，12月18日前支付购房款114万元，不动产证下发后，双方不晚于90日内完成过户手续，买受人支付购房尾款66万元。第五条约定：出卖人应当在开发商通知交钥匙当日且买受人累计已支付到264万元时将该房屋交付给买受人。第八条违约责任第二款约定“……（二）出卖人未按本合同第三条、第五条约定时间完成相应行为的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，出卖人应按日计算向买受人支付房屋交易总价万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人逾期超过十日仍不履行的，买受人有权选择解除合同，并要求出卖人向买受人支付房屋交易总价一倍的违约金……买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知收到之日起十日内向买受人退还已支付给出卖人的全部合同款项，并向买受人支付房屋交易总价一倍的违约金，无法弥补买受人因本合同项下房屋增值而遭受的增值收益损失的，买受人有权向出卖人继续追偿。（四）出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）和诉讼费；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”《菜园街及枣林南里棚户区改造项目定向安置房选房申请确认单》载明：被征收人（公房承租人）为郎海鹏，201号房屋购房人为郎海峰。2019年10月22日，郎海鹏签署《声明书》，载明“本人郎海鹏……今本人代理产权人郎海峰出售201号房屋以及签署的买卖的所有文件并收取定金，本人声明自己所签署关于此房屋的买卖合同及相关文本均是产权人的真实意愿，如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担”。2019年10月24日，郎海鹏签署《同意出售证明》，载明“本人郎海鹏……现在此声明同意售房人郎海峰出售其名下201号之房屋”。同日，郎海峰向联合家美公司出具《委托书》，载明“……现因本人眼睛不便，特委托本人哥哥郎海鹏代理本人签署该房屋交易项下的一切合同文本及其相关法律文件，受托人在其授权范围内的一切行为，本人均予承认”。同日，郎海鹏代郎海峰出具《收条》，载明“本人郎海峰……现收到购房人韩丽娟购买本人位于201号房屋的房屋购房款145万元，累计已支付到购房款人民币150万元”；2019年12月18日，郎海鹏代郎海峰出具《收条》，载明“本人郎海峰……现收到购房人韩丽娟购买本人位于201号房屋，2019年10月29日，支付购房款10万元，2019年12月18日，支付购房款104万元，累计已支付到购房款264万元”。韩丽娟出具已向第三人联合家美公司支付居间服务费6万元、已向郎海鹏支付264万元购房款的银行交易凭证、支付宝及微信转账记录予以佐证。关于违约损失，韩丽娟提交房屋租赁合同欲证明因被告未按约定交付房屋导致其每月花费5500元租金在外租房居住；韩丽娟提交《委托代理合同》欲证明因被告违约，其为维护自身合法权益支出了律师费5万元；韩丽娟与联合家美公司一致确认韩丽娟已支付联合家美公司佣金6万元。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。韩丽娟与郎海峰签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，根据收条、交易凭证等现有证据及当事人陈述，开发商于2019年11月16日就已通知郎海峰交纳回购款时可领取房屋钥匙，且韩丽娟已于2019年12月18日将264万元购房款给付郎海峰（郎海鹏代收），合同约定的房屋交付条件已经成就，郎海峰应于2019年12月18日将房屋交付韩丽娟。现郎海峰已于2020年2月26日去世，在世时其未向开发商交纳回购款、将房屋交付韩丽娟显属违约；由于涉案房屋系定向安置房，郎海峰去世后，其继承人因政策问题无法获得指标，房屋无法完成交付；韩丽娟有权解除合同，要求郎海峰返还购房款，承担违约责任、赔偿损失。关于合同解除时间，结合原告韩丽娟的诉讼请求，本院确定起诉状送达郎海鹏之日起视为合同解除之日，故本案所涉合同于2020年8月19日解除。鉴于郎海鹏同意本人返还韩丽娟购房款，故对原告请求郎海鹏返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。根据我国继承法之规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。根据本案查明的事实，郎海峰去世后，其继承人之一郎海英明确表示放弃继承权利，另一继承人郎海鹏明确表示继承郎海峰的遗产，且自己是郎海峰所有遗产的唯一继承人，涉案201号房屋应由其全部继承，故郎海鹏应在继承郎海峰遗产范围内清偿郎海峰生前所负债务，承担违约责任、赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，本院综合考虑郎海峰的过错程度、违约情节及当时市场交易价格、韩丽娟支出的律师费用及支付给居间方的佣金等实际损失，结合韩丽娟的诉讼请求，本院确定郎海鹏在继承郎海峰的遗产范围内给付原告韩丽娟违约损失（以264万元为基数，按照年利率12%的标准，自2019年12月19日起至实际给付之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、韩丽娟与郎海峰于2019年10月24日签订的《北京存量房屋买卖合同》于2020年8月19日解除；二、郎海鹏于本判决生效之日起七日内返还韩丽娟购房款264万元；三、郎海鹏在继承郎海峰的遗产范围内于本判决生效之日起七日内给付原告韩丽娟违约损失（以264万元为基数，按照年利率12%的标准，自2019年12月19日起计算至实际给付之日止）；四、驳回韩丽娟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14730元，由被告郎海鹏负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  袁艳玲二〇二〇年十月三十日书记员  高燕燕