北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8602号原告：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路****楼****。法定代表人：李长河，总经理。委托诉讼代理人：张丽红，女，1981年11月2日出生，汉族，北京合生北方房地产开发有限公司员工，住北京市大兴区。被告：北京加年百旺科技有限公司，住所地北京市丰台区西，住所地北京市丰台区西三环南路**院**楼**809 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：秦志敏，总经理。被告：北京四海加年健康管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠，住所地北京市朝阳区广渠路****楼**505内L506style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：丁志军，总经理。原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方公司）与被告北京加年百旺科技有限公司（以下简称加年百旺公司）、被告北京四海加年健康管理有限公司（以下简称四海加年公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，由张玉倩独任审理，公开开庭进行了审理。合生北方公司的委托诉讼代理人张丽红，到庭参加了诉讼。加年百旺公司和四海加年公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合生北方公司向本院提出诉讼请求：一、确认合生北方公司与四海加年公司之间的房屋租赁合同关系于2019年5月1日解除；二、判令四海加年公司向合生北方公司支付拖欠的自2019年1月30日至2019年4月30日期间的房屋租金470365．5元、自2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业管理费96000元、自2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费31500元；三、判令四海加年公司向合生北方公司支付逾期付款违约金205208．4元（以597865．5元为基数，按照每日千分之二的标准，自2019年6月19日计算至实际履行完毕之日止）；四、判令加年百旺公司对上述款项承担连带责任。事实和理由：合生北方公司与加年百旺公司于2016年5月23日签订了《朝阳合生财富广场租赁合同》（以下简称涉案合同），由加年百旺公司承租合生北方公司位于北京市朝阳区广渠路28号223号楼五层L503/504/505/506/507，面积971平方米，交付日2016年6月1日，租赁期限：2016年6月1日至2019年5月31日。涉案合同约定每3个月为一个支付期，每个支付期前一月最后一日前，加年百旺公司须向合生北方公司付清下一个支付期的租金、物业服务费等费用。合生北方公司于2016年6月1日将符合交付标准的房屋交付给加年百旺公司使用。2018年10月23日合生北方公司与加年百旺公司和四海加年公司签订了《转让协议》，约定加年百旺公司将其承租的L504/505/506/507号房屋转让给四海加年公司承租使用，加年百旺公司承诺对四海加年公司履行涉案合同项下的义务向合生北方公司承担连带保证责任担保，担保的期限为两年，自四海加年公司对合生北方公司所负债务产生之日起计算。依据涉案合同，四海加年公司最迟应于2018年11月30日前付清2018年12月1日至2019年2月28日的租金、物业服务费，应于2019年2月28日前付清2019年3月1日至2019年5月31日期间的房屋租金、物业服务费，但截至2019年4月30日，四海加年公司仍拖欠租金470365．5元、物业服务费96000元、供暖费31500元。合生北方公司多次催告无果，于2019年4月19日向四海加年公司发送《解除租赁合同通知书》，通知涉案合同于2019年5月1日解除，并要求加年百旺公司对拖欠款项承担连带清偿责任。加年百旺公司和四海加年公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，合生北方公司作为甲方，加年百旺公司作为乙方，双方签订涉案合同，约定合生北方公司将位于北京市朝阳区广渠路28号223号楼五层L503/504/505/506/507房屋出租给加年百旺公司；房屋面积约971平方米，用途为办公；租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，第1年每月租金196．43元每平方米，第2年每月租金196．43元每平方米，第3年每月租金206．25元每平方米，履约保证金572200．59元；甲方暂定租赁单元物业服务费按照每平方米每月32元计算；乙方承担水、电、供暖、管带等费用；甲方无违约，乙方单方解除合同的，履约保证金不予退还；乙方延迟交纳履约保证金、租金以及其他应交费用的，从迟延交纳之日起，按日加收所欠交费用2‰的违约金；每3个月为一个支付期，每个支付期前一月最后一日前，乙方须向甲方付清下一个支付期的租金、物业服务费等费用。2018年10月23日，加年百旺公司作为甲方，四海加年公司作为乙方，合生北方公司作为丙方，三方签订《转让协议》，约定加年百旺公司将位于北京市朝阳区广渠路28号223号楼五层L504-L507房屋（以下简称涉案房屋）转租给四海加年公司；涉案房屋面积约750平方米，用途为办公；甲方将涉案合同所确定的权利、义务一并转给乙方，乙方同意概括承受，丙方同意该转让；协议生效后，涉案合同项下承租人的权利和义务全部由乙方享有和承担；甲方承诺对乙方履行涉案合同项下的义务向丙方承担连带保证责任担保，如乙方逾期交纳租金、物业费、空调费、水电费等各项费用或乙方有其他违约、侵权等行为而对丙方负有债务时，甲方承诺于收到丙方通知后十日内承担保证责任，向丙方支付应付款项，甲方保证期为两年，自乙方对丙方所负债务产生之日起计算，担保的范围包括债务本金、违约金、损害赔偿金、利息等。合生北方公司主张，四海加年公司最迟应于2018年11月30日前付清2018年12月1日至2019年2月28日的租金、物业服务费，应于2019年2月28日前付清2019年3月1日至2019年5月31日期间的房屋租金、物业服务费，但截至2019年4月30日，四海加年公司仍拖欠租金470365．5元、物业服务费96000元、供暖费31500元。2019年4月19日，合生北方公司向四海加年公司发送《解除租赁合同通知函》，通知四海加年公司涉案合同于2019年5月1日解除，由合生北方公司自行收回涉案房屋，不予退还保证金，由四海加年公司交纳应付费用597865．5元及违约金108646．52元。2019年4月20日，合生北方公司向加年百旺公司发送《要求承担连带保证责任的通知函》，要求加年百旺公司对四海加年公司拖欠款项承担连带清偿责任。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行当事人可以解除合同。本案中，合生北方公司与加年百旺公司签订涉案合同，由合生北方公司将北京市朝阳区广渠路28号223号楼五层L503/504/505/506/507房屋出租给加年百旺公司，加年百旺公司向合生北方公司支付房屋租金，双方之间的签订的涉案合同符合法律规定，合法有效。在合同履行期内，合生北方公司、加年百旺公司和四海加年公司三方达成《转让协议》，由加年百旺公司将涉案房屋转租给四海加年公司，四海加年公司向合生北方公司履行涉案合同约定的义务，并由加年百旺公司承担相应的保证责任，三方应当按照《转让协议》的约定履行各自的义务。在合同有效期内，四海加年公司未按期足额支付涉案房屋租金、物业管理费及供暖费，合生北方公司依据涉案合同约定向四海加年公司提出涉案合同于2019年5月1日解除，有事实依据，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合生北方公司主张，截至2019年4月30日四海加年公司拖欠涉案房屋租金470365．5元、物业服务费96000元、供暖费31500元，并提交有相关付款凭证予以佐证，本院对合生北方公司该主张予以支持，四海加年公司应当予以支付。根据涉案合同约定，四海加年公司迟延支付房屋租金、物业管理费和供暖费的，应当从迟延交纳之日起，按日支付所欠交费用的违约金。截止2019年7月5日，四海加年公司因迟延支付房屋租金、物业管理费和供暖费应当支付的违约金为205208．4元，四海加年公司应当予以支付。合生北方公司要求四海加年公司支付2019年7月20日至实际履行完毕之日止的违约金，有事实依据，本院予以支持。但是合生北方公司主张按照2‰计算违约金，标准过高，且合生北方公司未提交证据证明实质产生该标准的违约损失，故本院对合生北方公司主张的违约金标准予以调整，具体标准金额结合行业通常标准及违约情形予以酌定。合生北方公司主张加年百旺公司就四海加年公司上述付款义务承担连带责任，根据《转让协议》约定，加年百旺公司应当对四海加年公司上述付款义务承担连带责任，本院予以支持。加年百旺公司和四海加年公司经本院合法传唤未出庭应诉，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利，且不影响本院依据现有证据查明事实。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告北京四海加年健康管理有限公司之间的房屋租赁合同关系于二〇一九年五月一日解除；二、被告北京四海加年健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京合生北方房地产开发有限公司支付房屋租金四十七万零三百六十五元五角、物业服务费九万六千元、供暖费三万一千五百元；三、被告北京四海加年健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京合生北方房地产开发有限公司支付逾期付款违约金二万五千元；四、被告北京四海加年健康管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京合生北方房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以五十九万七千八百六十五元五角为基数，按照每日万分之二的标准，自二〇一九年七月二十日计算至实际履行之日止）。五、被告北京加年百旺科技有限公司对于上述第二、三、四项确定的被告北京四海加年健康管理有限公司对于原告北京合生北方房地产开发有限公司的付款义务承担连带的清偿责任；六、驳回原告北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告北京四海加年健康管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二〇年十月二十八日法官助理 臧百挺书 记 员 樊 虹