福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初3454号 原告：林修芳，女，汉族，1988年7月7日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈恺，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓峰，福建力衡律师事务所实习律师。 被告：吴强，男，汉族，1984年7月8日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄如权，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱乐婷，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 第三人：福建房管家房地产代理有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道福马路。 法定代表人：陆少飞，执行董事兼总经理。 原告林修芳与被告吴强、第三人福建房管家房地产代理有限公司（以下简称“房管家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林修芳的委托诉讼代理人陈恺、被告吴强的委托诉讼代理人黄如权到庭参加诉讼，被告房管家公司经本院依法公告传唤，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 林修芳向本院提出诉讼请求：1．判决立即解除林修芳与吴强于2017年10月26日签订的《房产买卖合同》；2．判令吴强立即向林修芳支付解约违约金260000元；3．判令吴强立即向林修芳支付逾期违约金（自2018年4月11日起，以成交价款2600000元为基数，按每日万分之五计至《房产买卖合同》解除之日止，暂计至2020年3月10日的逾期违约金为910000元）；4．判令吴强立即向林修芳支付实现债权的律师费用20000元；5．本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费）由吴强承担。 事实与理由：林修芳与吴强经房管家公司居间介绍，以吴强为甲方，以林修芳为乙方，双方于2017年10月26日签订《房产买卖合同》一份。《房产买卖合同》约定：第一条甲方将其名下坐落于福州市鼓楼区××路××号××市场××楼××座××单元××层××附属间的房产，面积121.13＋5.78平方米（产权证号：榕房权证ＦＺ字1××5号、1××3号；土地使用证：榕鼓国用（2008）第、榕鼓国用（2008）第），以总价260万元的价格转让给乙方。第七条1、甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，由此造成乙方经济损失的，由甲方负责赔偿。2、甲、乙双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》有关规定，本合同签订后，甲方擅自变更或解除合同向乙方赔偿人民币贰拾陆万元整。第九条甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务；除另有约定外，到期不履行义务的属于违约行为。自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金及因此产生的律师代理费、差旅费等其他费用。第十条违约处理，自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出履约通知函，催促其履行合同；发出履约通知之日起超过10日违约主仍未回复并履行合同的，按本合同第七条第2款处理，且守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任。当日，林修芳、吴强双方与房管家公司还签订了《居间合同》、《交易服务合同》各一份。《交易服务合同》约定，履约保证金为26万元，其中5万元由交易服务方监管，剩余履约保证金21万元于乙方贷款申请时同购房首付款一并冻结。《交易服务合同》还约定，甲方应于签订本合同之日起五个工作日内开始申请办理注销该单元房产抵押手续。甲、乙双方共同协商议定于2018年4月10日前交房。同日，林修芳按照《交易服务合同》约定向交易服务方房管家公司支付了履约保证金5万元整。前述合同签订后，吴强因涉及与他人的诉讼，导致该合同标的房产被法院查封，至今仍然处于被查封冻结状态。吴强未能依约如期办理银行解押、过户，也未如期交付诉涉房产。林修芳多次催促吴强尽快交房，均未果。林修芳认为，吴强已经违约且满足合同解除条件，为维护其合法权益，林修芳聘请律师提起诉讼，请求判如所请。 吴强辩称，一、本案合同签订时案涉房产已被鼓楼区人民法院查封，双方签订的合同违反法律强制性规定，属于无效合同。2017年10月26日，吴强与林修芳签订了《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋卖给林修芳，但案涉房屋已此时已经被鼓楼区人民法院查封，查封裁定号为（2017）闽0102民初7244号，时间为2017年9月28日。案涉房屋被查封，事实上根本不可能进行转让，根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产不得转让……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。根据上述的规定，案涉房屋在双方签署合同时就已经被查封，属于法律规定的不得转让的房产。因此，双方签订的《房屋买卖合同》违反强制性法律规定，属于无效合同。 二、吴强在签订案涉合同时，并不知道案涉房产已经被法院查封，将违约过错归咎于吴强没有法律和事实的依据。案涉合同系2017年10月26日签订，签订时吴强并不知道该房产已经被法院查封，也不知道其另案中被他人起诉。吴强签完合同后，依约去办理解押手续，直到这个时候其才知道案涉房屋已经被法院查封。此后其多方联系查找，于2017年11月17日查询到另案的法官，在法院领取到了另案的的举证通知书、应诉通知书、合议庭通知书、传票、起诉状、证据、保全裁定书等材料，直到此时，吴强才知道其被人起诉，也才看到保全裁定书，才知道房子原来在2017年9月28日就被法院裁定查封。 三、本案中林修芳和房管家公司有重大过错，并且房管家公司与林修芳有亲戚关系，吴强怀疑林修芳与房管家公司恶意串通，一同损害其利益。本案中，房管家公司中的业务员系林修芳的表哥。房管家公司作为专业的中介，具有专业的知识和技能，对于房屋买卖过程中的风险和可能出现的状况有着深刻的认识和了解。作为专业的房屋买卖中介，在促成双方签署买卖合同的时候，应当对房屋状况、双方信用情况等有基本的调查和告知义务。而本案中，在签署合同的时候房管家公司却只是催促双方签署合同，对于房屋在签订合同时的状态没有尽到基本的核实义务。吴强只是一个普通人，并不具备专业的卖房知识，并不知道卖房的风险，基于此，吴强才需要房管家公司作为居间方来把控风险，对于居间方是绝对的信任。但居间方房管家公司却为了促成交易，连基本的房屋现状都未核实清楚，导致合同签订后却无法履行。本案中，林修芳也有重大的过错。对于买房这样的大事情，对于房屋是否被查封这样的事实，应当要核实清楚，但林修芳却没尽到基本的注意义务。吴强认为，基于房管家公司具备专业的技能和风险意识，林修芳对于买卖房屋这样的大事肯定会尽注意义务，但本案中居然房管家公司和林修芳竟然都没有对房屋状态提出问题，鉴于房管家公司的业务员和与林修芳是亲戚关系，吴强有合理的理由怀疑事实上林修芳和房管家公司均知晓该房屋的状态，但是依然签署合同，就是串通起来损害其利益。即便是本案的诉讼，林修芳也还在维护房管家公司，竟然连该公司都没有起诉，甚至都没有列为第三人，双方私下的关系可见很好。 四、林修芳要求吴强支付解约的违约金26万元没有事实和法律的依据。1．签订合同后，吴强办理解押过程中得知房屋被查封，双方的买卖合同根本无法继续履行的时候，就第一时间告知了林修芳。当时吴强问林修芳是否能等？如果能等，就等另案结束后继续履行，如果不能等，双方的交易就结束。林修芳表示自己不能等那么久，表示不买房子了，此后双方口头达成一致意见，吴强给林修芳3万元，此事就此作罢。双方一同去房管家公司打算签订解除协议，并且要房管家公司退还其监管的5万元履约保证金，但是房管家公司不配合，并且不退还5万元给林修芳，导致书面协议未能签署。2．本案的合同仅仅履行到第一步林修芳缴纳履约保证金，按约定其履约保证金应该是26万元，林修芳交完第一笔5万元之后，吴强就告知其房屋被查封的事情，因此该合同并未按约定也无法按约定履行下去，林修芳得知情况后，也就没有继续缴纳剩余的履约保证金21万元。从实际情况来说，本案的合同仅仅进行到第一步交定金的步骤，即便全部认定是吴强违约，按照定金罚则，其赔偿5万元即可，没有理由要求其支付26万元。3．本案中，吴强从未主动提出解除合同，第一次吴强和林修芳商量其是否可以等，林修芳说不能等，双方就协商终止交易，其支付3万元了事。但由于房管家公司的原因，该事宜没有落实。即便按照林修芳的逻辑，吴强也没有理由支付26万元的违约金。林修芳依据的是案涉合同的第七条甲方擅自变更或解除合同向乙方赔偿26万元，但本案中吴强均没有擅自变更或者解除合同的行为。若依据案涉合同第十条违约处理的约定，倘若林修芳认为其违约了，应当依据合同的约定先向其发送履约通知书，若超过10日其未履行合同，林修芳才能依据合同第七条的约定解除合同并追究违约方的责任。但本案中林修芳根本没有发送履约通知函，就直接提起诉讼解除，不符合双方的约定。4．林修芳未发送履约通知函的根本原因在于此前双方已经口头达成了终止交易的协议。因此，从2017年10月份至今两年半多的实际里，林修芳均未发送履约通知书，因为双方已经知道并且认可了本合同无需履行。5．本案中林修芳主张的26万元违约金显然过高。林修芳在本案中就缴纳了5万元的履约保证金在房管家公司保管，房管家公司不归还该5万元，并非其责任，款项也并非其收取的。除此外林修芳并没有其他任何的损失，其主张26万元违约金显然太高，没有事实和法律依据。 五、林修芳主张的逾期违约金没有事实和法律的依据。1．本案合同签订后，在吴强去办理解押的时候其才知道房屋已经被查封，合同无法履行。并且其也第一时间告知了林修芳，并且与林修芳达成了终止交易的约定。现在本案中，林修芳要求其支付逾期违约金，违反基本的诚实信用原则，于法于理无据。2．在得知房屋被查封后，林修芳已经知道合同无法继续履行，因此林修芳也没有继续缴纳履约保证金。在第一时间得知房屋被查封后，林修芳就可以要求解除合同，并且不会产生也不可能产生所谓的逾期违约金。但林修芳就在明知房屋被查封，明知合同无法履行的情况下，也不按照合同的约定发函催告，也不主张解除合同。一直等到2018年4月10日之后，并且一直等到现在来起诉吴强，显然是恶意扩大所谓其逾期违约的时间，而其却一直认为双方的合同已经终止。吴强认为，林修芳在双方已有口头约定终止交易，并且2017年10月份就已经知道合同无法履行，更无法交房的情况下，处心积虑的等待，不断的扩大逾期时间，进而向其主张高额的逾期违约金，其用心险恶。对于这人为扩大的逾期违约金，其认为依法不能支持。3．林修芳主张的逾期违约金太高，与合同约定不符，依法不能支持。根据双方签订的《交易服务合同》第四条第4款的约定，“甲乙双方共同商定于2018年4月10日前交房，甲方预留交房履约保证金人民币3万元，由丙方监管……如甲方无故拖延交房时间，甲方同意此履约保证金归乙方所有；若乙方无故拖延交房时间，则甲方有权要求退还履约保证金。”本案中，即便认定吴强违约，逾期交房，则按约定违约金也仅仅是3万元。林修芳实际上只支付了5万元的履约保证金，并且在该5万元履约保证金吴强也没有收到的情况下，却要求其支付高达91万元的逾期违约金，违反基本的公平原则，也没有基本的合同约定支持，对于林修芳而言，其损失即便按照5万元月利息2%计算，损失最多不超过2.5万元，按约定3万元违约金也足以弥补其损失，却要求其支付91万元的违约金，其难以认同。在林修芳已经知道合同无法履行的情况下，也未按合同约定缴纳履约保证金，准备预付款及按揭材料等。从实际上来看，林修芳主张如此高额的违约金，违反合同约定，也大大超出了其卖房履行该合同所能期待的利益。 六、本案中林修芳主张的律师费2万元不应该由其承担。案涉合同的签订各方均有错误，在合同履行过程中，其已经第一时间告知了房屋本查封的事情，也已经和林修芳达成了口头协议，按理说不应该有此纠纷。但由于房管家公司拒不配合，且不归还林修芳的履约保证金，才导致了本案的发生，于情于理于法该笔律师费应该由房管家公司承担或者三者按过错大小分配。 综上，林修芳的诉请没有事实和法律的依据，恳请法庭依法查明事实真相，驳回其诉讼请求。 房管家公司未到庭应诉答辩，亦未提交书面的答辩意见。 在审理过程中，林修芳和吴强围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。房管家公司未到庭进行质证，亦未提交书面的质证意见和证据材料，视为放弃相应的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经审查确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 位于福州市鼓楼区××镇××路××号××市场××楼××＃楼××单元××层××附属间房产（以下简称“案涉房产”）的房屋所有权人现登记为吴强。 2017年10月26日，吴强（系甲方、卖方）和林修芳（系乙方、买方）签订《房产买卖合同》一份，约定：1．甲方将案涉房产出售给乙方，总成交价为260万元。2．甲方保证上述房产产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责，由此造成乙方经济损失的，由甲方负责赔偿。3．第七条第2款约定，双方签订本合同后，均不得擅自变更或解除合同，否则属于违约行为。本合同签订后，乙方擅自变更或解除合同向甲方赔偿26万元，甲方擅自变更或解除合同向乙方赔偿26万元。4．除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同及交易程序规定期限的约定将该房产交付给乙方使用，从逾期交付之日起甲方须按成交价款每日万分之五向乙方支付违约金，本合同继续履行。5．甲、乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务，除另有约定外，到期不履行义务的属于违约行为，自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金及因此而产生的律师代理费、差旅费等其他费用。6．自违约行为发生之日起超过七日，守约方即可向违约方发出履约通知函，催促其履行合同，发出履约通知之日起超过十日违约方仍未回复并履行合同的，按本合同第七条第2款处理，且守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任。 同日，吴强（系甲方）、林修芳（系乙方）和房管家公司（系丙方）签订《居间合同》和《交易服务合同》各一份，《居间合同》约定由房管家公司提供居间服务。《交易服务合同》约定：1．本案房产交易由房管家公司提供交易服务。2．签订本合同林修芳应支付购房履约保证金26万元，林修芳和吴强均同意部分履约保证金5万元在交易过程中委托房管家公司无息监管，剩余履约保证金21万元于林修芳贷款申请时同购房首付款一并冻结。3．乙方将除履约保证金外的购房款及上述应支付丙方的服务费按交易程序（详见附件B）规定的方式支付。4．若甲乙双方未按附件流程办理交房手续，双方共同商定于2018年4月10日前交房，甲方预留交房履约保证金3万元，由丙方监管，待办结交房手续，经双方确认签字后，再由丙方将交房保证金无息繁华你给甲方。 2017年10月26日，房管家公司出具收款收据一份，确认代收林修芳支付的部分履约保证金5万元。 另查，本院立案受理黄可青和吴强、张丽娟、常乔民间借贷纠纷［案号：（2017）闽0102民初7244号］一案后，黄可青于2017年9月28日向本院提出财产保全申请，并提供案涉房产作为财产线索。本院于2017年9月28日作出民事裁定书，裁定准予保全。2017年11月17日，本院向吴强送达了该案的相关诉讼材料和保全民事裁定书。2020年3月11日，本院作出（2018）闽0102民初10360号民事裁定书，裁定解除对案涉房产的查封。 再查，林修芳因本案纠纷而委托律师，并于2020年3月16日实际支出律师费2万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。林修芳、吴强和房管家公司之间于2017年10月26日分别签订的本案《房产买卖合同》等各份协议，系各方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，各方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，吴强因其涉及民事诉讼致使案涉房产被司法查封，导致本案合同无法继续履行，已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于第一项诉请，本院认为，如前所述，吴强已经构成违约，林修芳据此向本院诉请解除其与吴强签订的本案《房产买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于第二、三项诉请，本院认为，根据本案庭审查明的事实来看，吴强于2017年11月17日才明确知晓案涉房产被查封的详细情形，并将相应情况告知林修芳，林修芳于庭审中确认其于2017年11月23日已经知晓案涉房产被司法查封的事实。林修芳在知晓案涉房产被查封后，不论吴强是否征询其意见是等待继续履行合同或解除本案合同，其应当认真思考并做出决定是否继续履行合同，在合理的思考期间（本院酌定该期间为一个月，即至2017年12月22日止）后，其未明确和吴强解除本案房屋买卖合同，从2017年12月23日起至今的所有损失应属于林修芳自行扩大的损失，应由其自行承担。且林修芳仅于2017年10月26日支付履约保证金5万元，之后再未支付任何款项。由此来看，林修芳主张吴强支付解约违约金26万元和相应逾期违约金，该主张金额明显过高，也不符合公平原则。林修芳未能举证证明其实际损失，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定吴强向其支付解约违约金5万元；林修芳主张的逾期违约金诉请，本院不予支持。 关于第四项诉请，本院认为，林修芳因本案纠纷而委托律师，并实际支出律师费2万元，吴强作为违约方，依约应当向林修芳赔偿该项费用。 房管家公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、林修芳和吴强于2017年10月26日签订的《房产买卖合同》依法予以解除； 二、吴强于本判决生效之日起十日内向林修芳支付解约违约金5万元； 三、吴强于本判决生效之日起十日内向林修芳赔偿律师费2万元； 四、驳回林修芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15420元，由林修芳负担14505元，吴强负担915元；公告费260元，由吴强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  李学燮 人民陪审员  刘孝卿 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。