海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1350号   上诉人（原审原告）：王某，现住海南省儋州市。   被上诉人(原审被告）：卓某，现住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：杜某，住海南省儋州市。   原审第三人：谢某，住海南省儋州市。   上诉人王某因与被上诉人卓某、原审第三人谢某房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019)琼9003民初7578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   王某上诉请求：1.判决撤销海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初7578号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由卓某承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.王某与卓某于2018年11月12日签订了《房屋租赁合同》，卓某将其位于儋州市××镇的楼房出租给王某及谢某办幼儿园使用。2019年9月，在卓某将房屋交付使用的同时，王某因与谢某的合作关系无法继续，谢某放弃与王某合作并拒交该房的房租,《房屋租赁合同》的履行也就由王某与卓某产生了合同权利义务关系。2.由于卓某在合同履行过程中，无理强迫王某在承租其房屋的同时，也一并承租其哥哥卓正伟的房屋，并强调其哥哥的房屋与自己的房屋相连，如果不同时一并承租，卓某是不会把房子租给王某，并叫来村里的众亲戚到承租的房屋多次对王某进行威胁、恐吓、打砸物品，对外造谣称是因王某违约不交租金而把王某赶出该房屋的。对于王某所提交的卓某违约导致合同无法履行的主要证据之一的录音证据，以及王某的陈述，一审法院不加以调查核实而作出了错误判决。3.由于卓某无理要求王某一并承租其哥哥卓正伟的房屋及有意刁难拖延收取房租等一系列违约行为，王某曾于2019年10月1日与之发生争吵（有录音证据为凭），卓某也曾因此动手打了王某，王某同时向儋州市公安局东风派出所报案要求处理。当日卓某一再施压要求王某解除合同，并于当晚将两万租金退回给王某。根据录音证据，证实卓某已明确表示与王某解除合同，并作出了解除合同的事实行为。卓某的上述行为已使王某无法履行合同，也无法实现合同目的，我国《合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”二、涉案房屋在村里，没有房产证，也没有土地使用证，卓某以工作忙为由一直未办理租房证明给王某。由于涉案房屋在城中村改造范围内，该房屋不具备办园条件。综上，由于卓某首先违约，使合同无法履行。为此，请求二审法院支持王某的一审诉讼请求。   卓某辩称，卓某并未违反合同约定，也已按时交付房屋给王某，但王某租用房屋后没有按时缴纳房租。王某一直在使用房屋，钥匙也一直在王某手中。卓某表示愿意继续履行合同。   谢某辩称，谢某与王某合作开办幼儿园，涉案房屋租金4万元中有2万元是谢某通过微信转账方式转给王某代为缴纳的。2019年7月，因谢某与王某合作出现纠纷，无法继续合作。   王某向一审法院起诉请求：1.请求判令解除王某与卓某于2018年11月12日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令卓某向王某返还房屋租金40000元及押金10000元；3.请求判令卓某向王某支付装修幼儿园产生的费用17978元；4.请求判令卓某向王某支付违约金60000元；5.一审诉讼费用由卓某承担。   一审法院认定事实：2018年11月12日，卓某作为甲方与王某、谢某作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于海南省儋州市××镇的楼房出租给乙方，租赁期限2019年9月1日至2024年9月1日，租赁用途为开办幼儿园使用；租金及支付方式为租金每年30000元，五年不变，乙方一年一付，另交押金20000元，押金在第四、五年分别抵消当年房租的10000元，如果中途乙方不承租，甲方不退押金，如甲方不出租，除退还押金外还需支付乙方相同数额的违约金。另备注，由于甲方装修，乙方需在2019年3月份之内预先交付甲方40000元房租，2019年9月份之内再预先交付20000元房租，60000元当作前两年的房租，如乙方违约不承租，甲方不返还这60000元，但甲方违约未出租，则退还60000元并赔偿同等数额的违约金给乙方。合同还约定甲方要按照乙方办园需求给房屋布局、安装水电、门窗及门窗防盗、楼梯安装妥当，以便乙方可以安全正常使用；甲乙双方可以协商变更或终止本合同，租赁期甲方不能提供房屋或未尽房屋修缮义务严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同。   合同签订后，王某于2018年11月12日支付卓某20000元，于2019年3月14日、2019年3月15日分别支付卓某20000元共计40000元，2019年9月30日支付卓某10000元。卓某于2019年10月2日退还王某20000元。   另查明，2018年11月12日，王某、谢某作为乙方与卓某的哥哥卓正伟签订了《房屋租赁合同》，约定卓正伟将位于海南省儋州市××镇的楼房出租给乙方，租赁期限2019年9月1日至2024年9月1日，租赁用途为开办幼儿园使用。2019年6月7日，王某、谢某作为乙方与卓某的哥哥卓正伟签订了《房屋租赁合同》，约定卓正伟将位于海南省儋州市××镇的楼房出租给乙方，租赁期限2019年6月11日至2019年8月31日，租赁用途为开办幼儿园使用，租金6666元一次性付清。   一审法院认为，王某、谢某与卓某签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应根据合同的约定履行自身义务。王某、卓某在签订合同后，都积极履行了相关的义务，王某交纳了房屋租金，卓某也按照约定向王某交付了房屋。王某向一审法院提交的视频录像，并不能证实卓某违约致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”、“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条规定的解除合同的情形，王某不具备上述可以解除合同的情形，综上，王某以卓某违约为由诉请解除与卓某签订的《房屋租赁合同》，缺乏事实依据，一审法院不予支持。王某基于卓某违约要求解除房屋租赁合同继而请求判令卓某向王某返还房屋租金40000元及押金10000元、支付装修幼儿园产生的费用17978元、支付违约金60000元的诉讼请求，一审法院认为王某不享有解除权，对其上述诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王某的诉讼请求。案件受理费2860元（王某已预交），由王某负担。   本院二审期间，王某围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.通话录音光盘，拟证明卓某强迫王某承租其哥哥卓正伟的房屋；2.通话录音光盘，拟证明卓某施压要求王某解除租房合同；3.儋州市城中村改造项目信息牌（公示牌）图片，拟证明涉案房屋已于2019年7月16日被列入拆迁范围，涉案合同已无法继续履行；4.微信截图（2019年3月10日至3月15日）；5.2019年月亮船幼儿园春季班个人收支明细，证据4和证据5拟证明谢某为王某委任的后勤人员，谢某交给王某的2万元是王某转给谢某的幼儿园开支费用，并非谢某的投资款；6.微信截图（2019年7月6日至7月15日），拟证明谢某谎称事先对涉案房屋装修事宜不知情，以逃避承担涉案房屋装修费；7.微信截图（2019年9月30日至10月2日；8.视频，证据7和证据8拟证明谢某拒交2019年9月的房租，并故意逃避与王某解决合租和合作事宜。卓某质证对证据1、2的真实性予以认可，对其合法性、关联性均不认可。对证据3的真实性、合法性、关联性均认可，该证据证明涉案房屋是合法建筑。对证据4至证据8的真实性、合法性予以认可，但与本案无关，对其证明内容不予认可。谢某对证据1、2、3的三性予以认可，对证据4、5、6、7、8的真实性没有异议，但对证明内容不予认可，谢某称其与王某为合作关系，涉案房屋房租共8万元，谢某与王某各出4万元，其中2万元是押金。卓某没有提交新证据。谢某提交了微信截图作为证据，拟证明涉案房屋系谢某与王某一起承租，谢某已支付1万元押金和2万元房租。王某对该证据的真实性、合法性予以认可，但其证明内容不认可，其认为谢某3月15日转给王某的2万元不是投资款，是从幼儿园学费中支出。卓某对该证据的三性及证明内容予以认可。本院经审查认为，对王某提供的证据1、2、3的三性予以认定，但不能证明王某主张的证明内容；证据4、5、6、7、8与本案房屋租赁合同纠纷无关联性，本院不予采纳。谢某提供的微信截图与本案房屋租赁合同纠纷无关联性，本院不予采纳。   二审查明，2019年9月30日晚王某通过微信支付给卓某2万元。一审法院认定2019年9月30日王某支付给卓某1万元的事实错误，本院予以纠正。2019年3月15日，谢某向王某微信转款2万元，该转款备注“新园房租五哥”。二审询问过程中，王某陈述2019年10月1日晚，卓某向王某提出协商解约，王某同意解约并收到卓某退款2万元，但就其他退款事宜双方未达成一致意见。2020年8月28日，本院组织各方当事人查看涉案房屋现状，涉案房屋墙壁有部分儿童贴纸，除一楼大厅搁置有部分铁栅栏外空无一物。涉案房屋与相邻卓正伟的房屋二楼以上通过廊桥相连，幼儿厕所建在相邻卓正伟的楼房内。当日，涉案房屋钥匙由王某返还给卓某。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点为：1.王某请求解除涉案房屋租赁合同应否支持；2.王某请求卓某返还房租、押金及支付违约金应否支持；3.王某主张由卓某赔偿装修费用损失应否支持。   关于争议焦点一，根据查明的事实，2019年10月1日晚，卓某提出解除合同，王某表示同意，卓某向王某退款2万元。虽然双方就合同解除后退款事宜有争议，但当时双方对解除合同均是同意的。并且，谢某对解除涉案房屋租赁合同也无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对于王某主张解除涉案房屋租赁合同的请求，本院予以支持，合同解除时间为2019年10月1日。   关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案房屋系王某与谢某共同承租，2019年3月15日，谢某向王某微信转款2万元，该转款备注“新园房租五哥”。可见，涉案房屋租金中有2万元系谢某支付，王某无权主张。故对于王某主张返还的房屋租金4万元和押金1万元，应扣除谢某支付的2万元，剩余3万元部分，本院予以支持。双方发生争议后，王某一直未交还钥匙，直到2020年8月28日才交还钥匙给卓某。根据公平原则，王某也应当向卓某支付2019年9月1日至2020年8月28日期间占用房屋一年的使用费，参照涉案租赁合同约定的年租金3万元支付。综上，双方互相支付3万元的给付义务可以相互抵消，因此，卓某无需向王某返还3万元。另外，王某主张违约金6万元，根据《房屋租赁合同》第三条中“如果中途乙方不承租，甲方不退押金，但甲方不出租，除退还押金外还需支付乙方相同数额的违约金”的约定，涉案房屋租赁合同系双方于2019年10月1日协商一致解除。本案诉讼过程中卓某表示愿意继续履行合同，但王某不同意。王某主张卓某违约不出租的理由不成立，故对其主张的违约金，本院不予支持。   关于争议焦点三，王某主张卓某违约赔偿房屋装修费用损失问题，涉案房屋墙壁除有部分墙壁贴纸外，未见附加的装饰装修物。王某主张的教师工资、幼儿便池等损失与涉案房屋无关。况且，涉案房屋租赁合同系双方于2019年10月1日协商解除，王某主张卓某违约，缺乏事实依据，本院不予支持。   综上所述，王某的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初7578号民事判决；   二、解除王某、谢某与卓某于2018年11月12日签订的《房屋租赁合同》，合同解除时间为2019年10月1日；   三、驳回王某其他诉讼请求。   一审诉讼费2860元、二审诉讼费2860元，均由上诉人王某负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二○二○年十月二十一日   法官助理 涂盼盼   书记员 王慧琳   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第九十条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。