北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初50856号原告（反诉被告）：胡松青，女，1974年1月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王振新，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛晓霞，北京中昂律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：滕飞，男，1991年9月8日出生，汉族，住山东省诸城市。原告（反诉被告）胡松青（以下称其姓名）起诉被告（反诉原告）滕飞（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，胡松青及其委托诉讼代理人王振新、滕飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。胡松青向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年6月11日解除；2、判令被告支付自2020年6月4日至2020年9月8日的租金及占有使用费63333．3元；3、判令被告支付未及时支付租金产生的违约金20000元；4、判令被告支付自2019年9月4日至2020年9月8日的电费及上浮费用651．3元、燃气费4434．18元、水费1634元；5、判令被告支付因房屋受损所产生的财产损失费10000元；6、判令被告支付损坏院内树木所造成的损失500元；7、判令被告支付保洁费150元。事实和理由：2019年8月17日，胡松青与滕飞签订《北京市房屋租赁合同》，由滕飞承租胡松青位于北京市朝阳区姚家园东里x室房屋，租期自2019年9月4日至2020年9月3日，每月租金20000元，租金支付方式为押一付三。合同签订后原告依约将房屋交付给被告，至2020年6月4日被告应交纳租金，但经原告催要，被告拒绝支付房租也拒绝腾退房屋，故提起诉讼望判如所请。滕飞辩称：1、认可双方之前的租赁合同已经解除，但是不认可解除时间为2020年6月11日，因为我认为是胡松青违约，合同解除时间应为2020年3月8日；2、不同意支付自2020年6月4日至2020年9月8日的租金及占有使用费63333．3元，因为我认为双方的租赁合同已经在2020年3月8日解除，故胡松青应该将相应的租金退回；3、不同意向胡松青支付违约金，违约的不是我，而是胡松青；4、同意支付欠付的电费及上浮费651．3元和欠付水费1634元，因胡松青所主张的燃气费没有证据，故不同意支付；5、我居住期间未造成房屋室内和树木损害，故不同意赔偿胡松青主张的财产损失费和树木损失费；6、同意支付保洁费150元。滕飞根据以上答辩意见提出反诉诉讼请求：1、请求确认租赁合同于2020年3月8日解除；2、判令胡松青返还自2020年3月8日至2020年6月3日的租金56666元；3、判令胡松青支付违约金20000元；4、判令胡松青支付实际居住期间发生的维修费940元。事实与理由：双方租赁合同签订后我按照合同约定正常交纳房租，积极履行承租方义务，2020年3月，由于疫情原因需要办理出入证，否则不能进入，胡松青不配合物业协调办理第三张出入证，经我反复提醒、函告后，胡松青视而不见，导致双方订立合同的根本目无法实现。基于以上理由特提出反诉，望法院支持我的反诉请求。胡松青对滕飞的反诉诉讼请求答辩如下：不同意滕飞的反诉请求。我认为是滕飞违约，其不支付租金是明显的违约行为。关于滕飞主张的我不配合其办理出入证的问题，我是配合办理的，但是需要滕飞自己出具承诺书，但是滕飞不愿出具承诺书，强行要求我方出具承诺书不符合常理。关于维修费的问题，不予认可。因为我方已经提出了解除合同，并且已经起诉，在我们起诉后原告拒不腾退房屋，自行找人维修，我方不予认可，对滕飞实际维修支出的金额我没有异议，确认滕飞维修的是我的空调和冰箱。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合本案证据认定如下事实：2019年8月17日，胡松青（甲方）与滕飞（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区姚家园东里x室房屋（以下称涉案房屋）租给乙方使用。租赁期限自2019年9月4日至2020年9月3日，共计一年。甲方应于2019年9月4日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准及支付方式为20000元/月，租金总计240000元（贰拾肆万元整）。支付方式为押一付三，押金20000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达500元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……。违约责任:甲方有上述情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期限内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应租金。合同签订后，胡松青依约将涉案房屋交付给滕飞，滕飞入住房屋并向胡松青支付了截止到2020年6月3日的租金180000元及20000押金。此后滕飞未按合同约定向胡松青支付下期租金。2020年9月8日，滕飞搬离涉案房屋。经询，双方在当日未签署腾退交接文件。双方均确认合同已经解除，但对合同解除的时间及原因有分歧。胡松青称因滕飞未及时交纳2020年6月4日之后的租金，经其多次催要滕飞予以支付，故在2020年6月8日向滕飞发出了《告知函》，称：“……如果您有意继续居住姚家园东里4号院2号楼2单元102室，请务必于2020年6月11日前付清第四期租金。若您未能于前述期限内支付第四期租金，我将严格执行《租赁合同》第八条第四款之约定，行使《租赁合同》解除权、收回租赁房屋。”滕飞认为其之所以未支付后续租金是因为胡松青有违约行为，并认为其已经于2020年3月8日通知胡松青解除了合同。滕飞称胡松青未配合其办理第三张小区出入证，影响了其作为承租人的合法权益，据此向本院出示了双方之间的微信聊天记录。记录显示，胡松青于2020年2月13日配合滕飞于物业处办理了二张出入证，使用人分别是腾飞本人及滕飞配偶叶楠。2020年3月2日，滕飞再次要求胡松青配合其给他家保姆办理第三张出入证，经胡松青询问物业，物业回复称：“您好，你和租户先说一下哈，阿姨现在不给办理出入证”、“只是做家务的阿姨现在办不了出入证，另外业主的只办两张”。此后，双方因办理出入证所需要的承诺书、授权书的出具问题发生争议，滕飞认为物业向其出具的空白承诺书内容要求过于苛刻而未在上面签字，胡松青亦未再向滕飞出具授权书。2020年3月8日，滕飞向胡松青发出微信消息：“由于您方面不配合我办理小区出入证，致使我方部分承租人无法进入小区居住，实质上损害了我方权益，构成违约行为，遂我方将相应受影响房租扣除，直到你改正为止。并且根据，合同第八条第三款，第2条，保留解约并要求承担违约责任的权利”。胡松青称滕飞在租赁使用涉案房屋期间损害了部分装饰装修设施及院子内的树木，其中小卧室墙壁有面积约4m*2m的划伤、约25cm长的两处墙底踢脚线损坏、电视墙壁打孔、地板有三处不同程度的腐蚀污损、北面小卧室吸顶灯损坏、客厅和餐厅之间的水晶灯掉了一片水晶叶子、厨房留有狗屎、入户门上方被打了洞、院子内的两颗葡萄树被拔掉，并提交了部分照片。滕飞否认其本人损坏了上述设施设备，否认上述照片的真实性。胡松青在审理中向本院展示了其所提交上述照片的照片属性，照片属性显示以上照片的拍摄时间为滕飞退房当日的2020年9月8日，据此本院采纳并认可上述照片的真实性，对室内损坏情况予以确认。原告认为述设施设备的维修金额估算为10000元。另外，胡松青未对其所主张的院内两颗葡萄树被拔掉进行举证。关于涉案房屋燃气费使用问题，胡松青提交了滕飞入住房屋时拍摄的燃气表照片，燃气表显示数字为1783．69，但未提交滕飞腾退时的抄表读数。滕飞另提交显示时间为2020年7月6日的售后维修专用收据2张，证明其对涉案房屋内的冰箱和空调进行了维修，维修金额共计900元，胡松青对该证据的真实性表示认可，但认为该费用实际发生在房屋租赁合同解除以后，不应由其负担。关于胡松青向滕飞主张的涉案房屋使用期间的水费、电费及房屋腾退后的卫生保洁费用，滕飞认可相关金额并同意支付。本院认为，胡松青、滕飞签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均确认合同已经解除，本院对此不持异议，但对于合同解除时间及解除原因存在争议。双方均以对方违约并向对方发出解除通知为由要求确认合同解除的时间，故论本案合同解除的时间及原因责任问题首先需要查明在合同履行中是否存在违约行为，是否享有合同解除权。滕飞以胡松青未配合其办理第三张小区出入证为由认为其存在违约行为，但根据审理查明可知，在滕飞提出相关要求后，胡松青已经向物业进行了相关咨询，配合了前期的相关工作，物业回复称一户仅可办理二张出入证，在全国新冠肺炎疫情的特殊背景下，滕飞自己未按照物业要求自行书写承诺书，将未能成功办理第三张小区出入证的原因和责任归咎在胡松青身上明显不当，以该理由作为胡松青违约而提出解除合同无事实和法律依据，且根据双方微信聊天内容来看，滕飞实际上亦未明确向胡松青提出解除合同。相反，滕飞未按照合同约定及时交纳租金违反合同约定，胡松青有权提出解除合同，并实际上也在2020年6月8日向滕飞发出了解除通知，根据通知内容，滕飞未按照要求在三日内付清房租，合同解除条件成就，故本院确认双方之间的合同于2020年6月11日解除。滕飞要求胡松青返还其自2020年3月8日至2020年6月3日的租金56666元无法律依据，本院依法驳回。房屋租赁合同无效、解除后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。滕飞实际腾退搬离涉案房屋的时间为2020年9月8日，胡松青主张滕飞支付自合同解除之日的2020年6月11日至2020年9月8日的房屋占有使用费及2020年6月4日至2020年6月10日的租金有事实和法律依据，金额无误，本院依法予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因滕飞未按合同约定支付租金，胡松青要求其按照合同约定支付20000元违约金有合同及法律依据，本院予以支持。相反，滕飞要求胡松青向其支付违约金则无事实和法律依据，本院依法驳回该项主张。因合同约定在合同解除后，房屋租赁押金用于抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任，故滕飞所交纳的押金20000元直接用于抵扣该违约金。胡松青向滕飞主张的电费、水费和保洁费，滕飞同意支付，本院依法予以确认并支持胡松青该项主张。燃气费的问题，因双方未在交接当日签字确认相应抄表数字，滕飞对相关主张亦不认可，本院无法支持胡松青的该项主张要求，依法应予驳回。根据胡松青提交的室内损坏照片可以确认，滕飞在承租期间对室内装饰、设备设施存在一定的损害，该事实本院予以确认。但胡松青未就上述物品的造价、维修进一步举证，亦未就其所主张的树木遭到破坏进行举证，根据照片显示的室内实际受损情况，本院对胡松青向滕飞主张的房屋受损、树木受损损失酌定金额为3000元，由滕飞进行赔偿。合同中明确约定室内设施维修费由乙方承担，且滕飞实际维修发生时间于胡松青起诉要求滕飞腾退搬离涉案房屋以后，故滕飞要求胡松青支付维修空调、冰箱费不能得到本院支持，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡松青与被告（反诉原告）滕飞之间的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年六月十一日解除；二、被告（反诉原告）滕飞于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）胡松青支付租金及占有使用费六万三千三百三十三元三角；三、被告（反诉原告）滕飞于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）胡松青支付电费、水费、保洁费共计二千四百三十五元三角；四、被告（反诉原告）滕飞于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）胡松青支付室内财产损失费三千元；五、驳回原告（反诉被告）胡松青的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）滕飞的全部反诉请求。如被告（反诉原告）滕飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千一百五十七元，由原告（反诉被告）胡松青负担一百四十元（已交纳），被告（反诉原告）滕飞负担一千零一十元【原告（反诉被告）胡松青已预交，被告（反诉原告）滕飞于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）胡松青】；反诉案件受理费八百七十一元，由被告（反诉原告）滕飞负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年十月二十九日书记员  李 兵