北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19191号原告：李娟，女，1984年1月31日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地：北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，北京龙源顺景房地产开发有限公司职员。原告李娟诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李娟、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娟向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付逾期办理房本违约金12,371.41元；2.请求判令龙源地产公司返还侵占公共部位面积所收取的房款29,944.62元；3.请求判令龙源地产公司赔偿原告被侵占面积所付房款的利息（以29,944.62元为基数，自2013年12月7日计算至实际退还房款之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.被告赔偿原告契税利息损失3421.62元；5.请求判令龙源地产公司承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2013年12月7日签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告向被告购买商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6号商业办公楼10层1018，建筑面积55.84平方米，套内面积为43.38平方米，其中本层分摊的公共卫生间及对应走道区域面积为27.12平方米，均分到每单元27户，每户平均为1.05平方米。合同还约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起满720日内取得房屋所有权证书的，双方同意自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。被告于2017年12月4日为原告办理了房屋产权证。2014年11月19日收房手续后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有。涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现，原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝，原告不得不向通州法院提起诉讼。龙源地产公司在2014年11月19日交房时收取了原告37,114.23元的契税。但直到2016年9月22日才交给相关部门办理产权使用，期间共计673天，此款项一直由被告使用。被告应支付原告相应的利息3421.62元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如请求。被告龙源地产公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。双方之间的合同约定，我方在交房720之内为原告办理产权证，超过部分按照合同约定向其支付违约金，我方认为应该按照合同约定进行计算；占有房款数额，我方认为应该按照原告实际享有的面积计算，利息也应该按照此计算；原告委托我方为其缴纳契税，双方未约定契税的实际缴纳时间，我方已经按时向税务机关交税，且已经为其办理了房产证。原告将款项交付我方，其必知道该笔款项会产生利息，即便要求我方支付利息，利息也应该按照银行存款利息计算，原告主张的该部分款项按照贷款利率计算无法律依据。本院经审理认定的事实如下：2013年12月7日，李娟与龙源地产公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1561421），约定由李娟购买龙源地产公司出售的坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼10层1018室房屋一套。该合同约定：出卖人应当在商品房交付之日起720日内取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。合同签订后，李娟共计向龙源地产公司支付购房款1,237,141元。2014年11月19日，龙源地产公司向李娟交付涉案房屋。李娟向龙源地产公司交付契税37,114.23元。2016年9月22日，龙源地产公司代为将上述契税向税务部门缴纳入库。2017年12月4日，龙源地产公司为李娟办理完毕涉案房屋所有权转移登记。涉诉房屋所在的7号楼现已变为6号楼，涉诉房屋的建筑面积为55.84平方米、套内建筑面积为43.38平方米。涉诉房屋所在的楼层全部套内建筑面积共计1182.54平方米，被占用的公共部位建筑面积共计24.56平方米。在本案之前，李纯、陶忠喜、董海霞等涉诉小区业主曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将部分业主公共部位封闭，导致业主实际无法使用，龙源地产公司虽对此事实予以否认，但并未提供反证予以佐证。结合本案的具体情况，对于李娟来说其被占用的公摊面积应为0.9平方米（24.56平方米/1182.54平方米×43.38平方米≈0.9平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给李娟。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出李娟被占用的0.9平方米对应房款19,939.59元（1,237,141元/55.84平方米×0.9平方米≈19,939.59元），其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了李娟上述房款并占用多年，必然造成李娟相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。李娟主张自2013年12月7日按照中国人民银行同期贷款利率标准及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失并无不当，本院予以支持。龙源地产公司在收取李娟交纳的全部购房款等费用后，理应按照合同约定的时间为李娟办理房屋产权变更登记，但李娟提供的房屋所有权证记载的时间已超过合同约定的合同满一年，故李娟要求龙源地产公司按照合同约定的标准支付违约金12,371.41元的请求，合法有据，数额亦未超过合同约定的标准，本院予以支持。龙源顺景公司在收取李娟交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳至税务部门，但龙源顺景公司实际收取契税款项后并未及时将该笔款项作为契税交至税务部门入库，龙源顺景公司实际长期占用李娟向其支付的契税，确已给李娟造成了相应的利息损失，故龙源顺景公司应当以37,114.23元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准向李娟支付2014年11月19日至2016年9月22日期间的利息，现李娟主张的利息数额3421.62元并未超过上述标准计算的数额，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告李娟房款19,939.59元及利息损失（以19,939.59元为基数，计算至实际返还上述房款之日止，2013年12月7日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，2019年8月20日至实际返还上述房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），于本判决生效后七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告李娟逾期办理房屋所有权证书的违约金12,371.41元，于本判决生效后七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告李娟契税利息损失共计3421.62元，于本判决生效后七日内执行清；四、驳回原告李娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由原告李娟负担156元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担174元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 叶福勇二〇二〇年十月十二日法官助理 刘 振书 记 员 籍 晨