安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初2818号 原告：李刚，男，1985年1月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：陈磊，江苏览博律师事务所律师。 被告：阜南县平和置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY。 法定代表人：张亮亮，公司总经理。 委托诉讼代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告李刚与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称平和置业公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李刚的委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，被告平和置业公司的委托诉讼代理人韦东、王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李刚向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告赔偿装修差价款共计人民币91944.44元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月26日，原、被告双方经协商，签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定被告将其开发于安徽省阜南县滨河路西侧的金海湾·华府（该小区的销售推广名为“鹿城府”）面积为122.94平方米的33幢2704号精装修商品房出售给原告，该套商品房含装修款的房总价款合计为807344元。同时，该合同特别于文本第18页附件四第1条将装修单价明确单列为1500元／平方米，则装修总价即相应为184410元。合同签订之后，原告依约向被告足额支付了该套房屋首付款和贷款银行审批发放的个人住房购置贷款。2019年12月份，被告通过邮寄、电话等方式通知小区业主接收峻工的商品房。众多业主对房屋查看后发现.装修方面存在着诸多或大或小的明显瑕疵，哪怕暂且不提这些瑕疵（当然，这些瑕疵完全可以通过会商、责成被告的工程部免费予以及时整改，这也是被告作为开发商的应有义务，更是其向外出售房产的应有之义），仅仅单论装修价值这一项，与购房合同中明确约定的装修价值就已有天壤之别。鉴于被告对业主要求赔偿装修差价款的合理诉求百般推诿、置之不理，业主们纷纷向有关部门投诉反映该问题。后来，因获悉了大量的关于“鹿城府”精装修商品房存在严重装修差价问题的投诉信息，阜南县政府有关部门向“鹿城府”小区业主们公示了一份由被告出资委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司于2020年1月19日作出的《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》。原告经查阅该评估报告方才得知，原来其购买的涉本案商品房实际装修价值才仅仅有区区的92465.56元，远远不及合同中约定的184410元，两者相差91944.44元。 被告平和置业公司辩称，一、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款之规定，原告如果认为装饰装修及相关设备标准不符合合同约定的，只能要求平和置业公司及时更换、修理，不能要求平和置业公司赔偿装饰、设备差价。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》：“交付的商品房达不到本附件约定装饰装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理”。《商品房买卖合同》第十六条第三款规定：“三、装饰装修及设备标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”，按照约定原告只能要求平和置业公司及时更换、修理，不能要求平和置业公司赔偿装饰、设备差价。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。二、平和置业公司提供的《施工合同》、《订货合同》可以证明平和置业公司已经按照附件六《关于装饰装修相关设备标准的约定》约定的装修标准进行施工并完成，不存在不符合约定装修标准的违约情形。如原告有异议应当按照约定要求及时更换、修理。三、安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司作出的《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》（以下简称评估报告）鉴定程序严重违法且鉴定结论依据明显不足（详见鉴定申请书）。且参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”平和置业公司是在政府组织下为达成和解才委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对金海湾贵府、华府标准户型室内精装修进行评估的，且平和置业公司对此不予认可。因此，该评估报告不得在诉讼中作为对平和置业公司不利的根据。如果法院认可了该评估报告的效力，平和置业公司将依法申请重新鉴定，如不予认可其效力，那么按照证据规则原告应当继续承担证明精装修价格与备案装修价格不符的举证责任。否则，应承担不利后果。综上所述，即使原告能够举证证明精装修价格与备案不符，那么按照合同约定原告只能要求平和置业公司及时更换、修理，而不能要求平和置业公司赔偿装饰、设备差价。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年1月26日,原告李刚和被告平和置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》,合同编号201801240071。合同约定：原告李刚为买受人，被告平和置业公司为出卖人，房屋坐落在阜南县滨河路西侧，名称为金海湾·华府33幢2单元27层2704号。预测建筑面积122.94平方米，其中套内建筑面积94.89平方米，分摊共有建筑面积28.052平方米，总价款为807344元。合同第七章第十六条第三项：（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”：1、该套商品房面积为：122.94平方米，毛坯单价为5066.98元／平方米，该套商品房毛坯总价为622934元；装修单价为1500元／平方米，该套商品房装修总价为184410元，该套商品房合计总价款（含装修款）为807344元。 另查明，原告已支付全部购房款及装修款；合同附件六对装饰使用的主要材料和设备的品牌作了相应约定，未对等级及价格作具体约定；精装修样板房已拆除。 2020年1月19日，安徽长平房地产价格评估有限公司接受平和置业公司的委托，对平和置业公司开发的金海湾贵府、华府6套标准户型的精装修房屋的内装修价值进行评估。经评估，原告所购买的33#A标准户型精装修房装修价值为92465.56元。其中建造成本为72989.14元（装饰造价52320.47元、安装造价17358.9元、其它成本3309.77元），相关费用19476.42元（管理费用1459.78元+投资利息1079.51元+销售税费、销售费用4876.4元+开发利润12060.73元）。 诉讼过程中，原告于2020年5月11日向本院申请财产保全，请求对平和置业公司价值94000元的财产予以保全，由天安财产保险股份有限公司出具了《诉讼财产保全责任保险保单保函》，本院予以准许，并于2020年5月12日作出（2020）皖1225民初2818号民事裁定书。原告垫付财产保全费960元。 本院认为，原告李刚与被告平和置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。本案因案涉合同未约定装饰装修材料价格标准，精装修样板房已撤除，平和公司的辩称更换、修理因没有参照物，且业主不予认可，本院不予采信。原告以装修总价184410元，核减内装修评估价92465.56元，要求被告退还原告多支付的装修款91944.44元的诉求，因装修总价184410元是案涉房屋全部面积装修费用，内装鉴定价格92465.56元是套内面积装修费用，二者面积不同，两者不具备相减条件。原告对套内建筑面积94.89平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，现有评估结论无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修的价格，故根据现有证据，原告仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。 被告辩称评估报告鉴定程序违法且鉴定结论依据明显不足，该鉴定意见是平和公司是在政府组织下为达成和解由其委托评估公司进行的评估，且平和公司不予认可，认为是为了达成调解协议或者和解协议作出的妥协，该评估报告不得在诉讼中作为对平和公司不利的根据。本院认为该评估报告是在政府部门的协调下，由被告委托评估公司做出的评估意见，评估公司作为独立第三方作出的评估报告客观真实，并非系平和置业公司妥协的结果，且该情形不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条的规定，故本院对该辩称意见不予采信，平和置业公司申请重新鉴定亦于法无据。 评估报告中相关费用19476.42元（管理费用1459.78元+投资利息1079.51元+销售税费、销售费用4876.4元+开发利润12060.73元），税费是企业应上交费用，利润是企业应得到部分，销售费用、管理费用、投资利息是装饰装修的合理支出，该四项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应予以核减，同样建造成本价72989.14元（装饰造价52320.47元、安装造价17358.9元、其它成本3309.77元）中，仅装饰造价52320.47元，是直接投入的装饰成本，是原、被告双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值。 原告根据鉴定评估结论选择价格差价诉讼，直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的合理诉求应当予以支持。套内面积为业主自主使用，对原告要求退还装饰款的套内部分系合理诉求。虽然案涉合同约定装修单价为1500元/平方米，但并未区分套内和公摊装饰价格。平和置业公司未提供公摊面积装饰价格大于1500/平方米的价格，故本案以1500元/平方米计算内装饰价格，被告收取内装修款价值为142335元（1500元/平方米×94.89平方米）。 该评估报告可以得出装饰造价与鉴定价格的比例关系。涉案房屋鉴定价格为92465.56元，其中装饰造价为52320.47元。被告收取内装修款价值为142335元，其应当投入的装饰造价为80538.46元(52320.47÷92465.56×142335)。平和置业公司应退还原告装修差价款28217.99元[80538.46元（应投入装饰造价）-52320.47元（鉴定装饰造价）]。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效十日内返还原告李刚装修差价款28217.99元； 二、驳回原告李刚其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1049元，财产保全费960元，合计2009元，由原告李刚负担1454元，被告阜南县平和置业有限公司负担555元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  邰晓东 二〇二〇年十月十九日 法官助理王亚军 书记员李莽 适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；账号：17×××07，并请通知主审法官。