福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初981号 原告：林爱美，女，1975年9月14日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：肖晖，福建立恩律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：林瑶，福建立恩律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 被告：福建恒润房地产开发有限公司，住所地：永泰县文化局**（樟城镇上坪路**）。 法定代表人：陈钦忠，执行董事。 委托诉讼代理人：李希友，福建知信衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：杨洋，福建知信衡律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 原告林爱美与被告福建恒润房地产开发有限公司（下称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林爱美委托诉讼代理人肖晖、林瑶，被告恒润公司委托诉讼代理人李希友、杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林爱美向本院提出诉讼请求：1.恒润公司赔偿林爱美因位于恒润·御景湾1号楼16层1603号商品房屋顶平台建筑被行政强制拆除而造成的经济损失(暂计200000元，具体损失以评估结果为准)；2.恒润公司承担本案诉讼费用，包括但不限于案件受理费、公告费、诉讼保全费、诉讼财产保全责任保险费。事实与理由：林爱美于2010年2月6日与恒润公司签订《商品房买卖合同》，以每平米5214.15元的价格购买位于恒润·御景湾1号楼16层1603号的商品房，房屋面积为99.39平方米，房屋总价518235元。恒润公司在销售商品房时承诺购买顶层房屋附赠屋顶平台建筑，故顶层房屋的销售价格亦高于其他楼层。遂林爱美在购买上述房屋后对屋顶平台建筑进行了装修并已使用多年。近日永泰县城建监察大队以屋顶建筑属于违法建设为由，于2020年4月20日进行了强制拆除。恒润公司的宣传行为构成虚假销售，造成了林爱美巨大的经济损失，也严重影响了林爱美的正常生活。 恒润公司辩称，一、林爱美在案涉房产屋顶平台违章搭盖屋顶平台建筑，违反法律规定。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”案涉房产顶层属于公共区域，按照规定，林爱美对共有部分仅享有共有和共同管理的权利，其违章搭盖行为侵害了其他业主的权益，并且属于违法行为。2.根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”的规定，林爱美不得侵占共用部位搭建构筑物。3.根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”，如建筑物、构筑物在开工建设前未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，应当由相关行政部门依法处理。二、林爱美在案涉房产屋顶平台违章搭盖屋顶平台建筑，违反《商品房买卖合同》约定。答辩人与林爱美签订的《商品房买卖合同》中对于房屋情况约定得非常清楚，不存在任何关于赠送屋顶平台建筑的约定。根据《商品房买卖合同》第十七条“买受人购买的该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担”以及《恒润·御景湾前期物业管理服务协议》第一条第六项“甲方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能”的约定，林爱美不得侵占公共部位，不得擅自改变公共部位的使用性质，林爱美占用公共部位违章搭建屋顶平台建筑的行为已经构成违约。三、林爱美未经允许擅自违章搭盖屋顶平台建筑，相应后果由其自行承担，林爱美的诉讼请求没有事实及法律依据。林爱美在起诉状中称其在购买案涉房产时，答辩人曾承诺购买顶层房屋附赠屋顶平台建筑，并且因此导致顶层房屋销售价格高于其他楼层，与事实不符。首先，在林爱美购房过程中，答辩人从未承诺赠送屋顶平台建筑，且林爱美也未提供相关证据证明。林爱美在看房、选房及签订《商品房买卖合同》过程中对案涉房产总层数、所在房屋楼层、户型等情况已经清晰全面了解，在自身认可的情况下才与答辩人签订《商品房买卖合同》的，答辩人并未存在任何隐瞒或欺诈等情形。其次，答辩人所对外出售的商品房，各房屋之间根据楼层、朝向、户型、面积及销售时间等各原因而导致价格不同。林爱美所谓的因购买顶层房屋附赠屋顶平台建筑导致顶层房屋销售价格高于其他楼层，显然是没有事实与法律依据的。林爱美违反合同及法律规定在案涉房产屋顶平台进行违章搭盖的屋顶平台建筑，既未办理相关手续亦未取得产权证书，属于违章建筑，按照法律规定应当由相关行政部门依法处理。林爱美应当对其自主违章搭建的违法行为承担不利后果，与答辩人无关。本案案涉《商品房买卖合同》对于房屋的面积及设计图纸进行了明确的记载，从合同中可知屋顶平台没有计入林爱美的房屋面积，林爱美述恒润公司将屋顶平台作为赠送面积是没有法律及合同依据的。合同附件六第7条明确约定该项目所有的宣传资料仅供参考，该项目的实际情况以《商品房买卖合同》约定为准。综上，林爱美的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 林爱美围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》；2.销售不动产统一发票；3.照片；4.通话录音；5.1403单元、1503单元的《商品房买卖合同》。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月6日，出卖人恒润公司与买受人林爱美签订《商品房买卖合同》及其附件以及〖恒润.御景湾〗前期物业管理服务协议。《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房位于永泰县城峰镇龙峰村清水确88号第1号楼16层1603号房，用途为住宅；该商品房建筑面积共99.39平方米，其中套内建筑面积82.23平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.16平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5214.15元，总金额518235元；出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；买受人购买的该商品房仅作住宅用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。合同附件六合同补充协议第七条规定：出卖人对“恒润·御景湾”项目进行的宣传的所有资料（包括但不限于楼书、单页、模型、广告）仅供参考，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》组成部分，该项目的实际情况以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》为准。〖恒润·御景湾〗《前期物业管理服务协议》第一条第一款第六项规定：甲方（林爱美）不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。林爱美分别于2010年2月6日、2010年6月2日向恒润公司缴纳购房款108235元、410000元。该商品房交付使用后，林爱美于2011年5月未经相关部门审批在屋顶平台搭盖建筑物用以居住。２０２０年４月20日，上述搭建物被永泰县城建监察大队以违法建筑为由拆除。为此，林爱美诉至本院。 另查明，2009年12月1日，买受人林梦杰、王锟钦与出卖人恒润公司签订《商品房买卖合同》，约定购买的商品房位于永泰县城峰镇龙峰村清水确88号第1号楼01单元1403号房，单价为每平方米4690元。2010年1月29日，买受人张义鸿、张文华与出卖人恒润公司签订《商品房买卖合同》，约定购买的商品房位于永泰县城峰镇龙峰村清水确88号第1幢15单元1503号房，单价为每平方米4750元。本案审理过程中，林爱美申请查封、扣押、冻结恒润公司名下银行存款200000元或等值财产，为此支付了诉讼财产保全责任保险费1000元、诉讼保全费1520元。 本院认为，恒润公司与林爱美订立的《商品房买卖合同》及其附件以及〖恒润.御景湾〗前期物业管理服务协议，系合同双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《商品房买卖合同》约定，林爱美所购商品房的建筑面积不包括屋顶平台面积，其提供的证据不足以证明恒润公司通过附赠屋顶平台建筑而加价销售案涉商品房，应承担不利的后果。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。屋顶平台属恒润·御景湾小区业主共有，林爱美应在法律规定的范围内管理和使用屋顶平台，却未经相关部门审批擅自在屋顶平台搭盖建筑物用以自身居住，因搭建物被永泰县城建监察大队以违法建筑为由拆除而造成损失，并非恒润公司违约行为所致。综上，林爱美主张恒润公司赔偿其因屋顶平台建筑被行政强制拆除而造成的经济损失200000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在上述诉讼请求未获支持的情形下，林爱美关于案件受理费、公告费、诉讼保全费、诉讼财产保全责任保险费由恒润公司承担的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回林爱美的诉讼请求。 案件受理费4300元，由林爱美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林茂椿 人民陪审员  金福生 人民陪审员  鲍金花 二〇二〇年十月九日 书 记 员  郑贞萍 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。