安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8209号 上诉人（原审被告）：詹新志，男，汉族，1980年7月27日出生，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：江勇波，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王永芳，女，汉族，1967年1月10日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：余玉洁，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人詹新志因与被上诉人王永芳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初7909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 詹新志上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回王永芳的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由王永芳承担。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误，双方之间的租赁合同关系已经于2019年11月25日实际解除，詹新志无需支付后续房屋租金。1.从王永芳提交给一审法院的拍摄于2020年4月12日的四段视频可以看到：第一段视频中案涉房屋大门是用Ｕ型锁锁着的，王永芳在门外拍摄；第二段视频王永芳在门锁未被破坏的情况下已进入了案涉房屋的内部。这可以说明王永芳在拍摄视频前已经取得了案涉房屋的钥匙，也可以证明詹新志已经将案涉房屋的钥匙交还给了王永芳。从第三段、第四段视频可以看出，王永芳进入案涉房屋之前，詹新志早已经搬离。2.詹新志是在2019年11月24日将案涉房屋的大门钥匙交还给王永芳的，另，一审中证人杨某也陈述其在2019年11月25日将案涉房屋的剩余钥匙交还给了王永芳。3.根据一审中詹新志提交的微信聊天记录，结合一审证人证言可知，詹新志已于2019年11月25日将店面搬迁的事实。4.从王永芳与詹新志的工作人员杨涵的聊天记录截图可知，詹新志的工作人员向王永芳支付电费的最后时间是2019年12月17日。该电费是2019年11月产生的，在此之后并未再产生任何的水电费用，即詹新志此后未使用过案涉房屋。5.根据双方合同约定，詹新志应提前一个月支付下一季度的房屋租金，现詹新志的租金已支付到2019年12月。如果双方租赁关系没有解除，詹新志应当在2019年11月支付下一季度的房屋租金，但是詹新志并未支付，王永芳也从未向詹新志主张，该事实足以证明双方之间的租赁关系已于2019年11月25日实际解除。 第二，一审判决未对詹新志提交的聊天记录、视频资料及证人证言进行分析说理，未查清本案事实。第三，一审法院在王永芳未到庭的情况下认定王永芳到庭，且在王永芳未主张诉讼请求的情况下超越诉讼请求判决，明显违反了处分原则。一审中王永芳并未主张确认租赁合同解除，而一审判决第一项却判决双方合同解除。 综上，一审判决认定事实错误，且对案情有关的客观证据未进行分析说理，严重损害了詹新志的合法权益。 王永芳辩称，第一，租赁合同是2020年4月14日双方协商一致解除的。王永芳进入案涉房屋时，双方已经发生纠纷，王永芳找开锁公司进入房屋也是合理的。第二，一审证人杨某是詹新志方的财务人员，更有着谨慎的工作习惯，把钥匙给王永芳时应当有书面的证据予以留证，但其并未就此举证。詹新志并非第一次租赁房屋，在解除租赁合同时，应当将一系列交接手续履行完毕，而非告知店内工作人员以及顾客却不告知王永芳。关于2019年11月至2020年4月长达5个月的时间没有向詹新志主张过租金的问题，2019年8月30日詹新志就应当支付下一季度15万元的租金，其只支付了12万元，早已经有了拖欠租金的行为，詹新志一直主张经营不善，王永芳均表示理解。关于疫情租金减免的问题，詹新志不符合疫情租金减免的条件，王永芳明确表示不愿意减免。 王永芳向一审法院起诉请求：1、判令詹新志立即向王永芳支付欠付租金221666.67元及违约金62183.33元(违约金按每日千分之二自欠付之日起计至实际清偿之日为止,暂计至2020年5月14日)；2、判令詹新志向王永芳支付律师服务费12000元；3、以上总计295850元；4、判令詹新志承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月20日，出租方（以下简称甲方）王永芳与承租方詹新志（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租乙方的房屋位于合肥市蜀山区门面；租赁期限从2018年12月20日至2020年12月19日；租金分别为2018年12月20日至2019年12月19日，租金人民币600000元；2019年12月20日至2020年12月19日，租金人民币600000元；支付方式为该房屋租金每季度支付一次，乙方应提前一个月支付下一次应付租金。乙方在签订本合同时支付甲方人民币50000元（押金承接2016年12月21日）作为房屋租赁押金，合同期满，各项费用结清后退还给乙方；如乙方未按时支付房租,每逾期一天,应支付逾期房租款每天千分之二的逾期违约金；合同的违约责任、变更、解除与终止约定有本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得无故解除合同，如因特殊原因必须解约，解约方应提前六个月告知对方，并赔偿相就应的损失；合同还进行了其他约定。 合同签订后，詹新志支付押金人民币50000元；詹新志于2019年8月30日支付租金120000元后，即未再支付租金。 2020年4月14日，王永芳与詹新志协商租金合同解除事宜。王永芳确认双方签订的《房屋租赁合同》自2020年4月14日解除；詹新志认为，其已于2019年11月24日搬离案涉房屋，并将房屋钥匙交给王永芳，双方的合同自此解除。 一审法院另查明：2020年4月12日，甲方王永芳与乙方安徽徽商律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定支付律师代理费12000元等。 一审法院认为，双方当事人自愿签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当切实履行。双方合同约定，“本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得无故解除合同，如因特殊原因必须解约，解约方应提前六个月告知对方，并赔偿相就应的损失。”詹新志认为其于2019年11月24日搬离案涉房屋，且房屋钥匙已交由王永芳，合同自此解除，但王永芳不予认可，詹新志也无有力证据证明其搬离案涉房屋已得到王永芳同意，结合双方上述关于合同解除的约定，双方于2020年4月14日协商解除合同，王永芳同意于此日解除，故一审法院认为，双方合同于2020年4月14日解除。2019年9月20日至2020年4月14日，詹新志应支付租金为341666.67元（50000元*6+50000元/30天*25=341666.67元），已付120000元，还应支付221666.67元；鉴于自2020年1月24日后发生了众所周知的疫情，依据合肥地区防控疫情的情况，一审法院酌情减免詹新志应支付的一个月租金50000元；双方合同已解除，租赁物已退还王永芳，故詹新志支付的押金50000元应冲抵租金，因此，詹新志还支付王永芳租金121666.67元；王永芳的上述诉请于法有据，一审法院予以支持。王永芳又诉请詹新志应支付逾期支付租金的违约金62183.33元，因双方就解除合同存有争议，且合同争议的租赁期限正为疫情期间，经综合考虑，一审法院对此诉请，不予以支持。詹新志辩称，合同自2019年11月24日解除，与合同约定不符，一审法院不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王永芳与詹新志2018年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除；二、詹新志应于判决生效后十日支付王永芳租金人民币121666.67元；三、驳回王永芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5738元，减半收取2869元，由王永芳负担1187元，詹新志负担1682元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。詹新志对一审证人杨某的证人证言补充发表意见：杨某陈述在2019年11月25日已经将案涉租赁房屋的除大门外的剩余全部钥匙实际交还给王永芳了，进一步印证了双方的租赁合同已经于2019年11月25日解除。但詹新志又称关于钥匙的交付确实无直接证据。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应当按照合同履行各自的义务。合同约定租赁期间是2018年12月20日到2020年12月20日，詹新志主张合同已于2019年11月25日解除，但未能就此充分举证，王永芳对此也不予认可，一审法院不予支持，并无不当。一审法院依据双方之间的微信聊天记录认定合同于2020年4月14日解除，并结合疫情因素，在酌情减免租金、扣除押金后，认定詹新志支付相应期间的租金，并无不当，本院予以确认。一审中王永芳确实没有诉请解除合同，一审判决在主文中对此进行处理，存在不当，本院予以纠正。 詹新志上诉称其在2019年11月25日将店铺搬迁，此后案涉房屋没有水电费用产生，王永芳也未再向其主张过租金，以此为由主张合同已于2019年11月25日解除。但从双方2020年4月的微信聊天记录可以看出，截止2020年4月案涉房屋内仍有詹新志的物品，詹新志现无证据证明于2019年11月向王永芳表示放弃屋内物品的所有权，亦没有证据证明双方在2019年11月达成了解除合同的合意，该上诉理由不能成立。一审证人杨某陈述其作为詹新志方的工作人员于2019年11月25日将案涉房屋的剩余钥匙交给了王永芳，但没有留存交接材料。因杨某与詹新志存在利害关系，且杨某的证言无任何证据佐证，一审法院对此没有采信，并无不当。詹新志上诉称王永芳在未破坏门锁的情况下进入案涉房屋可以佐证房屋已经交还，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上，詹新志的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初7909号民事判决第二项即“詹新志应于本判决生效后十日支付王永芳租金人民币121666.67元”； 二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初7909号民事判决第一项、第三项； 三、驳回王永芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决内容执行；二审案件受理费5738元，由詹新志负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月三十日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。