北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17630号原告（反诉被告）：北京新水源景科技股份有限公司，住所地北京市海淀区阜成路******。法定代表人：张海燕，总经理。委托诉讼代理人：王海，北京市中济律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈松雪，男，该公司员工。被告（反诉原告）：北京中迪投资股份有限公司，住所地，住所地北京市丰台区海鹰路**院**楼**iv>法定代表人：李勤，董事长。委托诉讼代理人：孟喆，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孟伟，北京同钧律师事务所律师。被告：北京中交睿达科技有限公司，住所地，住所地北京市丰台区科学城海鹰路****楼************（园区）iv>法定代表人：高洲，综合办公室主任。原告（反诉被告）北京新水源景科技股份有限公司（以下简称新水源景公司）与被告（反诉原告）北京中迪投资股份有限公司（以下简称中迪投资公司）、被告北京中交睿达科技有限公司（以下简称中交睿达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新水源景公司的委托诉讼代理人王海、陈松雪，被告（反诉原告）中迪投资公司的委托诉讼代理人孟伟、孟喆，被告中交睿达公司的法定代表人高洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新水源景公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销中迪投资公司与中交睿达公司就位于北京市丰台区海鹰路1号院6号楼五层的房屋（以下简称6号楼5层房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令新水源景公司在同等条件下优先与中迪投资公司就6号楼5层房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，中迪投资公司协助新水源景公司办理过户手续；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：中迪投资公司系6号楼五层房屋的所有权人。原告自2013年开始与中迪投资公司就6号楼五层房屋签订了《房屋租赁合同》并已经使用多年。2019年3月23日，原告与中迪投资公司续签《房屋租赁合同》，约定房屋租期3年，自2019年4月1日至2022年3月31日，月租金87958元，三个月一付，租赁保证金10万元（延用上次的保证金）；在合同租赁期内，如该房屋发生转让，中迪投资公司应在发生转让三个月前通知原告，原告有权决定继续履行或解除合同等。合同签订后，原告依照约定按期足额缴纳房屋租金至2020年9月并使用房屋至今。2020年5月24日，原告通过朋友得知中迪投资公司已经出售了6号楼五层房屋，经多方查询，原告得知中迪投资公司在2020年3月21日通过新闻媒体公开发布了《关于拟出售闲置房产的公告》，以1500万元的价格将6号楼五层房屋出售给了中交睿达公司，并已经签订《北京市存量房屋买卖合同》。原告对此毫不知情，并不放弃优先购买权。原告是北京市高新技术企业，符合购买房屋的条件，故有权按照《合同法》第230条的规定享有优先购买权。中迪投资公司辩称，不同意新水源景公司的诉讼请求。1.原告不具备购买资格。丰台区政府于2019年5月份公布相关文件，明确规定北京市丰台区已建成产业项目转让的买受人需具备相应的购买审核条件，要求买受人必须为在丰台区注册并纳税的企业或专业园、公共服务平台、孵化器运营机构等。原告的注册地位于海淀区，不具备上述购买条件。2.原告主张撤销合同的主张无事实基础且主体不适格，二被告之间尚未签订正式合同。3.我公司已经多次告知原告出售6号楼五层房屋的事宜，原告均未表示要购买。中交睿达公司答辩，不同意新水源景公司的诉讼请求。1.原告不具备购买资格。2.我公司与中迪投资公司尚未签订合同，只是在协商签订合同，故不存在撤销合同的事实基础。3.主张撤销合同的主体应为合同签订的主体。中迪投资公司对新水源景公司向本院提出反诉，反诉请求：1.判令新水源景公司与中迪投资公司于2019年3月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月3日解除，新水源景公司于合同解除后七个工作日内将房屋交还中迪投资公司；2.判令新水源景公司向中迪投资公司支付2019年10月至2020年7月期间逾期支付租金的违约金79162.20元，并由中迪投资公司于租赁保证金中直接扣除（2019年10月至2020年7月期间每日违约金按照季度租金263874元×0.5%的标准计算）；3.本诉及反诉的诉讼费用由新水源景公司承担。事实和理由：中迪投资公司与新水源景公司为房屋租赁合同关系。2019年3月，双方续签《房屋租赁合同》，该合同对租金的交纳时间、违约责任及合同的解除做了明确约定。新水源景公司存在迟延支付租金情形，故中迪投资公司有权要求解除合同并要求新水源景公司支付违约金。中迪投资公司己于2020年8月3日书面通知新水源景公司解除合同事宜。新水源景公司针对反诉辩称，不同意中迪投资公司的反诉请求。1.合同履行过程中，中迪投资公司没有实际损失。2.出现缓交租金的情形是我公司与中迪投资公司代理人孟喆沟通的结果，已经获得了孟喆的谅解。3.疫情期间的租金缓交情形系因不可抗力产生，应予以免除违约责任。4.双方租赁关系已经持续八年，中迪投资公司从未提出异议。庭审中，新水源景公司举证：证据一、《高新技术企业证书》，证明我公司为高新技术企业，具备购买资格。证据二、《房屋租赁合同》，证明我公司与中迪投资公司在2019年3月23日签订合同，我公司承租6号楼五层房屋。证据三、交通银行电子回单、杭州银行自助交易业务回单-付款，证明我公司已经将房屋租金交纳至2020年9月30日。证据四、《关于“请求减免房租”的回复函》，证明我公司提出申请，被告回复同意因疫情原因减免三个月的房租。证据五、《关于拟出售闲置房产的公告》，证明中迪投资公司已经向中交睿达公司出售6号楼5层房屋，并已经签订合同。经质证，中迪投资公司认可证据一的真实性，但不认可其证明目的，认为是否具有购买资格应由相关行政部门进行审核；认可证据二；认可证据三，但认为新水源景公司存在迟延交纳租金情形；认可证据四，但认为新水源景公司迟延交纳租金一个月，中迪投资公司有权按照合同约定主张解除合同；不认可证据五，不是官方媒体发布的公告，拟出售房屋一事属实。中交睿达公司的质证意见同中迪投资公司。中迪投资公司举证：证据一、《购房意向书》，证明我公司与中交睿达公司仅签订了意向书，并未签订正式买卖合同。证据二、2013年签署的《房屋租赁合同》，证据三、《关于延长〈房屋租赁合同〉租赁期限等事宜之补充协议》，证明双方为房屋租赁合同关系，新水源景公司一直存在迟延交纳房租情形。证据四、2019年3月签署的《房屋租赁合同》，证明双方房屋租赁合同关系，新水源景公司未按照合同约定支付租赁。证据五、中国民生银行支付业务回单及电子银行回单，证明新水源景公司存在多次迟延交纳租金的情形，我公司主张从2019年10月份逾期开始计算违约金。证据六、《关于同意丰台区科技园海鹰路1号院6号楼5层全部产业项目转让的意见》，证据七、工商登记注册基础信息，证明我公司与中交睿达公司出售、购买资格已经于2020年7月17日通过审核；新水源景公司的注册地和纳税地均位于北京市海淀区，不具备购买资格。证据八、通话详单，证据九、《关于公司拟出售闲置房产的公告》，证明我公司已经通过电话、现场及公告等多种方式通知原告拟出售房屋的事宜，原告均未明确表示购买，原告已经丧失优先购买权。证据十、《房屋租赁合同解除通知书》，证据十一、短信，证明我公司已经通过现场送达及短信方式通知新水源景公司双方合同于2020年11月3日解除。证据十二、《请求减免租金的函》，证明新水源景公司无力购买房屋。证据十三、快递单及查询单，证明新水源景公司已经查看过我公司出售房屋的公告。经质证，新水源景公司不认可证据一；认可证据二、三的真实性，但不认可其证明目的及关联性，认为之前的合同已经履行完毕，并已经超过诉讼时效；认可证据四的真实性，但不认可其证明目的；认可证据五的真实性，但不认可证明目的，迟延交纳情形已经获得中迪投资公司代理人孟喆的谅解，疫情期间的租金迟延已经与代理人进行沟通，并且迟延交纳租金为一般违约，不是根本违约；认可证据六至九的真实性，但不认可其证明目的；不认可证据十、十一；认可证据十二、十三的真实性，但不认可其证明目的，函件中所述情况与实际不符，我公司具备购买能力。被告中交睿达公司未提交证据。经审理查明：北京市丰台区海鹰路1号院6号楼5层房屋系中迪投资公司名下房产，中迪投资公司与新水源景公司自2013年起成立房屋租赁合同关系。2019年3月23日，中迪投资公司（甲方）与新水源景公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定就乙方承租甲方房屋事宜达成如下协议：一、房屋位置及面积，房屋位于北京市丰台区海鹰路1号院6号楼5层，建筑面积为1032.77平方米。三、租赁期限，租赁期为36个月，自2019年4月1日起至2022年3月31日止。……四、租金，4.1每月的租金为87958元。4.2乙方以季度为单位向甲方交付租金，并在每合同季（自租赁期限开始后每三个月为一合同季）到期前5个工作日内向甲方支付下一合同季租金，每合同季租金为263874元，第一期租金应于2019年3月27日前支付。……五、租赁保证金，5.1租赁保证金按10万元标准收取。……八、乙方的权利及义务，8.1乙方确认，本次承租该房屋系续租，甲方已于2019年4月1日前交付该房屋。乙方应按时足额缴纳该房屋租金及本合同约定的其他有关款项和费用。……九、合同的变更、解除和终止，9.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，并追收所欠费用，给甲方造成损失的，需承担赔偿责任：……②无故拖欠（含未补足）租金、租赁保证金30天以上的（含30天）；……十、违约责任，10.3乙方未按本合同约定缴纳租金，每逾期一日按应付款项的0.5%向甲方支付违约金，且甲方有权从租赁保证金中扣除。10.4租赁期内甲方单方面解除本合同需提前三个月书面通知乙方，甲方返还乙方租赁保证金及已缴纳但未履行阶段的租金，并应向乙方支付相当于该租赁年度三个月的房租作为违约金。新水源景公司自2013年开始使用6号楼5层房屋，并已将房屋租金交纳至2020年9月30日。经庭审中核对，双方一致认可新水源景公司在合同履行期间存在迟延交纳租金情形：2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金，迟延交纳12天；2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金，迟延交纳20天；2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金，迟延交纳28天；共计迟延交纳60天。故新水源景公司应向中迪投资公司支付违约金79162.20元（263874元×0.5%×60天）。2020年4月23日，新水源景公司向中迪投资公司邮寄《请求减免房租的函》，函件中称因新冠疫情影响，新水源景公司经营困难，故请求减免2020年4-6月期间租金。2020年5月13日，中迪投资公司出具《关于“请求减免房租”的回复函》，载明：经公司领导批准，现决定免除贵司应支付的2020年4月、5月、6月的房屋，共计263874元。2020年3月，中迪投资公司发布公告拟出售6号楼五层房屋。2020年5月，中迪投资公司与中交睿达公司就6号楼五层房屋达成《购房意向书》，并向中关村科技园丰台区管理委员会（科技园管委会）提交审核申请。2020年7月17日，科技园管委会出具《关于同意丰台科技园海鹰路1号院6号楼5层全部产业项目转让的意见》，载明：我委已对该产业项目买受双方条件进行审核，经区政府审批，原则同意中交睿达公司作为买受人购买该产业项目。2020年8月3日，中迪投资公司向新水源景公司发送《房屋租赁合同解除通知书》，通知新水源景公司其自2020年11月3日起解除双方间《房屋租赁合同》。另查，北京市丰台区人民政府于2019年5月25日发布《北京市丰台区已建成产业项目转让及买受人购买条件审核主体及相关审核标准》，该文件规定：三、已建成产业项目转让双方应符合以下条件：（一）买受方应为区政府审定的符合丰台科技园功能和产业定位的企业或专业园、公共服务平台、孵化器运营机构。（二）买受方如为企业，应为北京市丰台区科技园区内注册并属地纳税；如为个人，应为北京市丰台区科技园区内注册并属地纳税企业的法人或股东。（三）、产业项目不得分割销售。再查，新水源景公司的注册地位于北京市海淀区阜成路115号E座129室。本案审理过程中，新水源景公司申请本院向科技园管委会调查中迪投资公司与中交睿达公司签订合同的相关情况。经调查，科技园管委会表示其主要审核买受人的购买资格，审核材料中并无正式买卖合同，仅有《购房意向书》；该园区内产业出让需对买受方进行资格审核，审核条件包含买受方的注册地及纳税地是否位于北京市丰台区以及是否有利于园区发展等。上述事实，有原告新水源景公司提交的《房屋租赁合同》、交通银行电子回单、杭州银行自助交易业务回单-付款、《关于“请求减免房房租”的回复函》；被告中迪投资公司提交的《购房意向书》、《房屋租赁合同》、《关于延长〈房屋租赁合同〉租赁期限等事宜之补充协议》、中国民生银行支付业务回单及电子银行回单、《关于同意丰台区科技园华英路1号院6号楼5层全部产业项目转让的意见》、工商登记注册基础信息、《关于公司拟出售闲置房产的公告》、《房屋租赁合同解除通知书》、《请求减免租金的函》以及调查笔录、当事人陈述在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，新水源景公司与中迪投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，系合法有效，双方均应依约履行。关于新水源景公司要求撤销中迪投资与中交睿达公司就6号楼5层房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求。其一、根据相关法律规定，主张合同撤销的主体为合同一方当事人或债权人。新水源景公司非合同主体，亦非中迪投资公司或中交睿达公司的债权人，故其无权主张撤销合同。其二、新水源景公司提交的证据不足以证明其主张撤销的《北京市存量房屋买卖合同》的存在；中迪投资公司与中交睿达公司辩称双方仅就出售房产正在协商，并未签订正式合同；且科技园管委会亦表示并无正式合同存在，故新水源景公司的主张无相关事实基础。综上，新水源景公司的本项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于新水源景公司主张其就6号楼5层房屋享有优先购买权并要求中迪投资公司与其签订《北京市存量房屋买卖合同》及协助办理过户手续的诉讼请求。根据相关法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，6号楼5层房屋系中关村科技园丰台园园区内产业，其出售应符合相应资格审核条件，即买受人的注册地、纳税地均应在北京市丰台区，并符合园区审核的其他有关条件。截至目前，新水源景公司的注册地及纳税地为北京市海淀区，故其不具备相应的购买资质。新水源景公司主张的优先购买权不成立，无法要求中迪投资公司与其签订房屋买卖合同并协助办理过户，其本项诉讼请求，本院不予支持。关于中迪投资公司要求解除合同并返还房屋的反诉请求。其一、根据相关法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中迪投资公司主张新水源景公司交纳2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金迟延超过30天，故其有权要求解除合同。根据《房租租赁合同》约定，新水源景公司无故拖欠（含未不足）租金、租赁保证金30天以上的（含30天），中迪投资公司可以单方面解除合同，收回房屋；新水源景公司以季度为单位向中迪投资公司交付租金，并在每合同季（自租赁期限开始后每三个月为一合同季）到期前5个工作日内向甲方支付下一合同季租金。故新水源景公司应于2020年3月25日至31日期间支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金。庭审中，双方均认可新水源景公司于2020年4月23日寄出正式函件申请减免4-6月份的租金，中迪投资公司于2020年5月13日答复同意减免。新水源景公司于2020年4月23日寄出减免租金的申请，故新水源景公司迟延支付租金未达30日；且疫情系不可抗力因素，新水源景公司并非无故拖欠房租，故中迪投资公司无权以此单方面要求解除合同。其二、中迪投资公司主张其已于2020年8月3日通知新水源景公司解除合同，故合同应于2020年11月3日解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现中迪投资公司提交的证据不足以证明双方间的《房屋租赁合同》存在约定或法定解除情形，故中迪投资公司无权单方面解除合同。综上，中迪投资公司的本项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持，双方应依约继续履行合同。关于中迪投资公司要求新水源景公司支付违约金的反诉请求。根据《房屋租赁合同》约定，新水源景公司未按合同约定缴纳租金，每逾期一日按应付款项的0.5%向中迪投资公司支付违约金。庭审中，双方一致认可新水源景公司在合同履行过程中迟延支付房租共计60天，故中迪投资公司要求新水源景公司支付违约金79162.20元（263874元×0.5%×60天）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第七十四条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京新水源景科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京中迪投资股份有限公司违约金79162.20元；二、驳回北京新水源景科技股份有限公司的诉讼请求；三、驳回北京中迪投资股份有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55900元，由原告（反诉被告）负担北京新水源景科技股份有限公司（已交纳）。反诉案件受理费890元，由原告（反诉被告）北京新水源景科技股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 蔡 琴二〇二〇年十月十九日书记员 吴艳萍