天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初9398号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司,住所地天津经济开发区金融服务******楼**。统一社会信用代码91120116752204890W主要负责人：郭占生，经理。委托诉讼代理人：苏鹏刚，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被告：魏全和。委托诉讼代理人：魏欣然（被告之子）。委托诉讼代理人：赵盛楠（被告儿媳）。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司与被告魏全和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司的委托诉讼代理人苏鹏刚、被告魏全和的委托诉讼代理人魏欣然、赵盛楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付物业服务费13253.4元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系。原告系天津市河西区五一阳光皓日园物业服务企业,被告系业主。原告按照《天津市住宅物业服务合同》的约定,为被告所在小区提供了物业服务,但是被告自2015年1月至2019年6月未向原告缴纳物业费。原告为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,望贵院判如所请。原告向本院提供如下证据：1.天津市住宅物业服务合同复印件，证明原告为案涉房屋提供物业服务，以及收费标准、交费期间；2.天津物业服务企业年度信用等级证书，证明原告信用评级情况；3.天津市不动产登记簿查询证明，证明被告是房屋所有权人；4.EMS邮寄单，证明原告向被告催缴过物业费。被告辩称，不同意原告诉请。原告未按合同约定履行“立岗执勤”义务，合同约定“小区主出入口8小时（2012年合同要求不少于12小时）立岗执勤”，原告并未履行，致使小区公共秩序维护和安全防范第一道防线存在重大隐患。从原告应履行的巡逻巡查义务看，原告应“按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录，巡逻过程中对可疑人员进行询问”。巡逻巡查不仅仅是针对可疑人员，还应包括对煤气、室外高低压电柜和机电房等重点部位的安全监察。而原告24小时仅巡逻一次，距离合同要求相差甚远，给小区带来巨大的安全风险，被告及其他多位业主住宅被盗并非偶然。在公安机关、业委会、社区居委会批评监督下，原告承认公共秩序维护和安全防范工作存在严重不足并提出和承诺了改进措施，但仍未按合同履行公共秩序维护和安全防范义务。原告在履行保洁服务义务方面，也存在欠缺。原告没有按照物业合同约定，提供质价相符的一级物业管理服务，故无权向被告主张一级指导价格标准的物业费。另外原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。被告提供如下证据材料：1.河西分局天塔派出所受案回执复印件，证明被告家中被盗，物业公司没有起到小区的安全防范工作；2.温馨安全提示，证明因多户被盗，原告发出过提示，业委会、居委会和派出所对原告提出了整改要求，提示中原告承认小区安保存在多处问题，并承诺对工作漏洞进行整改；3.2016年7月业委会对原告提出的建议文件、公告，证明直至2016年7月份物业公司仍然存在安全问题，意见中写明小区安全存在的各种问题，直至今日门禁卡入门也没有实施，原告服务没有达到一级物业标准，小区卫生环境存在问题，并且持续多年没有改进；4.视频光盘3张，证明原告每天只安排安保晚上8点巡逻一次，达不到一级物业服务标准，重点部位也没有每小时巡查一次，小区门岗形同虚设，外来人员随意进出，垃圾清扫次数不达标；5.照片，证明没有立岗巡逻，小区环境脏乱差；6.天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格（一级）及天津市普通住宅小区一级物业管理服务及考核标准文件，证明原告服务标准没有达到一级物业服务标准。本院审查原告、被告提供的证据，认为：原告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提供的证据具有真实性，但不能全面反映原告的物业服务水平。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月31日，原告（曾用名“深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司”）与天津市河西区皓日园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2009年4月1日至2012年3月31日，物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米1.2元，商业每月每平方米2.4元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳。2012年6月27日原告又与天津市河西区皓日园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2012年4月1日至2017年3月31日，物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.1元（其中包括机电设备运行、维护管理费），商业每月每平方米3.3元（其中包括机电设备运行、维护管理费0.6元）。2017年5月17日，原告再次与天津市河西区皓日园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2017年4月1日至2022年3月31日，物业服务费收费标准为自2018年1月1日起高层住宅每月每平方米1.4元，商业每月每平方米2.3元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1元的标准由业主交纳。原告为五一阳光皓日园小区提供物业服务至今，经天津市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用等级评级，2013年至2016年度为良好，2017年度为优秀。被告系坐落于天津市河**××路××道××室的所有权人，建筑面积111.56平方米。被告未交纳自2015年1月至2019年6月的物业服务费（包括机电设备运行、维护管理费）。原告曾于2019年10月18日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出过诉前调解。本院认为，原告与天津市河西区皓日园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为小区的业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对其发生法律效力。现原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告享受了物业管理服务的成果，应按照合同约定承担交纳物业管理服务费的义务。关于被告主张的原告的诉讼请求超过诉讼时效一节，物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,且诉讼时效因原告申请诉前调解或起诉而中断。故原告的主张未超过诉讼时效，被告的该抗辩理由不能成立。关于被告提出的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对被告未交纳的物业服务费(含机电设备运行、维护管理费)应酌情减免15%。同时指出，如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环下去对小区业主和物业公司均无益处，因此业主在发现物业服务存在瑕疵时，应通过正常渠道提出建议。原告应在日后的物业服务中，与业主加强沟通，加强人员业务培训和管理，提高物业服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告魏全和给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司自2015年1月至2019年6月期间的物业管理服务费(含机电设备运行、维护管理费)11265.33元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为66元，由被告魏全和承担56元，原告长城物业集团股份有限公司天津分公司承担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  陈妍红二〇二〇年十月二十日书记员  贾 麟本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。