北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初143号原告：北京诚纳聚源投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路**院**楼**101内**0804。法定代表人：赵波，执行董事。委托诉讼代理人：周秀娟，北京市中银律师事务所律师。被告：远朋智教（北京）科技有限公司，住所，住所地北京市朝阳区div>法定代表人：李云博，总经理。委托诉讼代理人：于亮，男，1989年6月7日出生。委托诉讼代理人：薛保庆，河南龙图律师事务所律师。原告北京诚纳聚源投资管理有限公司（以下简称诚纳公司）与被告远朋智教（北京）科技有限公司（以下简称远朋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告诚纳公司的委托诉讼代理人周秀娟，被告远朋公司的委托诉讼代理人薛保庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诚纳公司向本院提出诉讼请求：1.判令远朋公司支付违约金650829.3元（其中的325414.65元以远朋公司交付的押金予以抵扣，要求远朋公司额外支付325414.65元）。2.判令远朋公司支付免租期2018年1月1日至2018年1月20日的租金71323.76元。3.判令远朋公司支付电器设备的维修费用11925.69元。4.判令远朋公司将工商注册地址从北京市朝阳区某某号房屋迁出。事实和理由：2017年12月5日，诚纳公司向远朋公司出租北京市朝阳区某某号（以下简称某某号）并签订《写字楼租赁合同》。合同约定房屋面积614.86平方米，租赁期限为叁年，免租期为2018年1月1日至2018年1月20日，承租期为2018年1月21日至2021年1月20日。租金押一付三。合同签订后，诚纳公司按照约定向远朋公司交付了房屋，在2019年9月23日，远朋公司向诚纳公司致送一份《办公室退租告知书》，表示因业务发展需要，变更办公场地，要求退租该办公场地。诚纳公司认为远朋公司在不具有合同解除权的情况下以通知的方式行使合同解除权，且没有实际向诚纳公司返还租赁房屋，远朋公司解除合同的行为无效。另外，根据合同约定，远朋公司未按期支付应当支付的租金，亦违反了合同的约定。远朋公司在租赁期间人为损坏了诚纳公司提供的网线等电器设备，经与远朋公司协商无法达成一致，故诉至法院。远朋公司辩称：我方在承租某某号的时候，已经向诚纳公司交付了保证金325414.65元，我方同意将保证金作为双方解除合同应当支付的违约金。对于免租期的租金，我方已经将租金支付至2019年10月20日，双方的合同于2019年9月23日解除，故我方同意将多交纳的一个月的租金97624.395元作为免租期的租金。在租赁过程中，我方依法依约正常使用某某号，在搬离时，我方仅仅将电源终端插座断离，没有造成设备损坏，不同意支付维修费。我方同意将工商注册地址从某某号迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月5日，诚纳公司作为出租人（甲方）与远朋公司作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，约定远朋公司承租诚纳公司位于北京市朝阳区某某号。承租面积：614.86平方米。免租期：乙方享受免租期的期限为：自2018年1月1日至2018年1月20日止。承租期：三年，乙方的承租期为：自2018年1月21日至2021年1月20日止。双方认可，装修期、免租期是甲方基于乙方整个承租期给乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足36个月，则双方确认，取消本条所述装修期之约定，双方按乙方实际使用及/或占用该单元天数以及本合同约定租金标准计算租金及相应违约金。租金：每天每平方米5.8元，每月租金108471.55元。本合同租金计收起始日为：2018年1月21日。付款月租金计收起始日为：每个应付款月的21日。合计相当于三个月的租金金额的押金，即325414.65元。押金即租金支付方式采用押三付三的支付方式。自本合同租金计收起始日的所在月起，每三个月为乙方的付款月。乙方每次应于付款月起租日15个工作日前支付下一次租金。承租房屋的内部装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用，若由于乙方非正常使用原因造成承租户内甲方权属的各种设备发生损坏，甲方可以代为维修，但必须由乙方承担维修费用。甲方存在延迟交付房屋达15日的，经乙方书面催告，甲方仍不交付的或甲方不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除本合同。因乙方原因造成本合同解除或无法继续履行，乙方应承担违约责任，应即日起向甲方退还所承租的房屋，甲方不退还乙方押金，并且乙方应当另支付相当于三个月的租金作为违约金。庭审中，远朋公司表示其在租赁期间按照合同约定支付了房屋押金325414.65元，并将房屋租金支付至2019年10月20日，经询，诚纳公司认可收到上述款项。2019年9月23日，远朋公司向诚纳公司发送《办公室退租告知书》，载明：由于我公司业务发展需要，变更办公场地，我公司已于2019年9月23日正式搬离某某号，即日起退租该办公场地，特此向贵公司提出提前退租。办公室内的遗留物品可由物业随意处理。庭审中，远朋公司表示其发送上述函件后，于2019年9月23日搬离了涉案房屋，并告知了诚纳公司涉案房屋密码锁的密码。诚纳公司对此不予认可，表示虽然收到过对方发送的退租通知书，但是不清楚远朋公司的具体搬离时间，也未收到过密码锁的密码。后才从物业公司处才得知涉案房屋的密码，后来遇到了新冠疫情，目前涉案房屋仍然处于空置状态。庭审中，远朋公司表示其提前搬离涉案房屋系因房屋的所有权人对诚纳公司转租一事提出过异议，且诚纳公司的部分装修不符合消防安全规定的要求，造成其无法继续租赁涉案房屋，但是未提供证据加以证明。经询，诚纳公司对此不予认可，表示涉案房屋在出租之前已经按照远朋公司的要求做好了装修，且做好了验收。对于转租一事，已经经过了房屋所有权人的同意，并表示远朋公司系因为自己的原因提前搬离，与诚纳公司无关。庭审中，诚纳公司表示虽然合同中具有免租的相关约定，但因为远朋公司提前搬离涉案房屋，合同履行期不足36个月，按照合同约定，不应当再享受免租期，应当将免租期的租金支付给诚纳公司。庭审中，诚纳公司表示远朋公司将某某号内网线等电器设备损坏，并提交违规整改通知单证明，该通知单载明某某号在电路施工作业中违规操作，电线带电裸露，存在重大安全隐患，特此勒令远朋智教公司进行现场整改，避免意外发生。落款日期为2019年9月18日。落款处违规公司负责人签字处显示签字人员为赵某。诚纳公司表示上述设备损坏后，修复设备花费维修费11925.69元并提供电气改造工程预算单予以证明。远朋公司对于赵某的身份表示无法核实，并表示剪断电线需要特殊工具才可以操作，其没有将电线剪断，只是正常的将用电设备电源拔掉。庭审中，远朋公司主张其2019年9月23日搬离涉案房屋，但是将房屋租金交纳至2019年10月20日，该部分租金属于多交纳的租金，如果法院认定其应当承担责任，其已经交纳的押金以及其多交纳的该部分租金用于折抵应当承担的款项。庭审中，经询，远朋公司表示诚纳公司主张的违约金数额过高，要求法院予以酌减。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。诚纳公司和远朋公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。诚纳公司将房屋交付远朋公司后，远朋公司应当按照约定使用涉案房屋。在涉案租赁合同的履行过程中，远朋公司提前搬离了房屋，虽然其主张搬离系因为诚纳公司的原因，但未提供相应的证据证明，故对其主张的搬离原因，本院不予认可。现远朋公司在没有合同解除权的情况下，擅自搬离房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于远朋公司的搬离时间，虽然诚纳公司主张对方搬离时并未办理交接手续，亦未告知涉案房屋的密码，但是远朋公司在搬离之前已经向诚纳公司出具了退租通知书，并告知办公室遗留的物品可随意处理，在此情况下，诚纳公司应当及时收房，故本院依法认定远朋公司于2019年9月23日搬离，虽然远朋公司不具有合同解除权，但远朋公司搬离后，租赁合同已无法继续履行，结合租赁合同的性质，本院确认双方的《租赁合同》于2019年9月23日解除。因远朋公司已经将房屋租金支付至2020年10月20日，对合同解除之后的房屋租金，诚纳公司应当返还，经本院核算，该期间的租金数额为97624.39元。远朋公司主张将该笔费用折抵法院认定其应当承担的款项，考虑快速解决纠纷和避免当事人的诉累等因素，本院依法予以处理现因远朋公司的原因导致涉案合同无法继续履行，故远朋公司应当支付违约金。租赁合同中明确约定“因乙方原因造成本合同解除或无法继续履行，乙方应承担违约责任，应即日起向甲方退还所承租的房屋，甲方不退还乙方押金，并且乙方应当另支付相当于三个月的租金作为违约金。”，关于违约金的标准，经询，远朋公司主张合同约定的违约金标准过高，要求本院予以酌减，本院综合考虑本案合同的履行情况、诚纳公司的损失以及双方的过错程度，酌情确定违约金的金额为540000元。远朋公司支付的押金，由诚纳公司作为违约金予以收取，差额部分由远朋公司额外支付给诚纳公司。关于诚纳公司要求远朋公司支付免租期租金的诉讼请求，因双方合同明确约定“如本合同履行期不足36个月，则双方确认，取消本条所述装修期之约定，双方按乙方实际使用及/或占用该单元天数以及本合同约定租金标准计算租金”。现远朋公司承租涉案房屋不足36个月，根据合同约定，应当按其实际使用的天数支付租金，故本院对于诚纳公司要求支付免租期租金71323.76元的诉讼请求予以支持。关于诚纳公司要求远朋公司支付维修费11925.69元的诉讼请求，诚纳公司提供了《违规整改通知单》证明涉案房屋存在需要整改的情况，远朋公司虽然对此不予认可，但是未提供相反的证据予以证明，按照合同约定，远朋公司应当支付维修费，但是诚纳公司仅提供预算单，本院酌情确定维修费的金额。因远朋公司表示对于多支付部分的房屋租金，用于抵扣其应当承担的免租期租金和法院认定其应当承担的其他费用，故本院将折抵相关费用后作出判处。关于诚纳公司要求远朋公司将工商注册地址迁出涉案房屋的诉讼请求，不属于人民法院的受案范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、被告远朋智教（北京）科技有限公司于判决生效之日起七日内向原告北京诚纳聚源投资管理有限公司支付免租期租金71323.76元（以被告远朋智教（北京）科技有限公司交纳的2019年9月24日至10月20日的租金97624.39元中的71323.76元予以折抵）；二、被告远朋智教（北京）科技有限公司于判决生效之日起七日内向原告北京诚纳聚源投资管理有限公司支付违约金540000元（以被告远朋智教（北京）科技有限公司向原告北京诚纳聚源投资管理有限公司交纳的房屋押金325414.65元以及2019年9月24日至10月20日的租金中的剩余26300.63元予以折抵，折抵之后，被告远朋智教（北京）科技有限公司还需另行向原告北京诚纳聚源投资管理有限公司支付违约金188284.72元）；三、被告远朋智教（北京）科技有限公司于判决生效之日起七日内向原告北京诚纳聚源投资管理有限公司支付维修费7000元；四、驳回原告北京诚纳聚源投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7430元，由原告北京诚纳聚源投资管理有限公司负担3224元（已交纳），由被告远朋智教（北京）科技有限公司负担4206元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费2156元，由被告远朋智教（北京）科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年十月三十日书记员  张 晨