上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13311号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：宁宇，总经理。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：食之秘餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：SIMLEONGTHUN。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司(以下简称物业公司)与被告食之秘餐饮管理(上海)有限公司(以下简称食之秘公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，因无法用法律规定的送达方式向被告食之秘公司送达民事诉状副本和开庭传票，本院用公告送达的方式向食之秘公司送达上述诉讼文书，并依法组成合议庭，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人周愉珉到庭参加诉讼。被告食之秘公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令食之秘公司向物业公司支付2019年5月至2019年7月的物业服务费10,731元；2.判令食之秘公司向物业公司支付2019年5月至2019年6月的水费457.2元；3.判令食之秘公司向物业公司支付2019年5月至2019年8月的电费22,002元；4.判令食之秘公司向物业公司支付2019年5月至2019年7月的清洁服务费2,700元；5.判令食之秘公司向物业公司支付2019年6月至2019年7月的商务服务费300元；6.判令食之秘公司向物业公司支付违约金(自2019年4月26日至2020年5月10日为人民币33,470.23元，自2020年5月11日起至实际付清日止以人民币36,190.20元为基数，按每日0.3%计算)。事实与理由：食之秘公司为上海市徐汇区桂平路XXX号C座114A(建筑面积143.08平方米)的物业使用人，物业公司为物业服务企业。双方于2018年8月30日签订《物业使用服务协议》，该协议约定服务期为自2018年9月1日至2019年7月31日止。物业服务费标准为每月每平方米25元人民币，合计为每月人民币3,577元。应每月25日前支付下一个月的物业服务费。其他费用应按月按实结算。水电费由食之秘公司承担，并由物业公司代收代缴。食之秘公司逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金。合同履行期间，食之秘公司自2019年5月起拖欠物业服务费、水费、电费、清洁服务费、商务服务费至今未交纳。物业公司多次发函催收，食之秘公司虽确认欠付事实，至今仍未支付上述款项。物业公司认为，双方之间具有物业服务合同关系，食之秘公司应当按约向物业公司支付物业服务费及其他费用。食之秘公司未按约支付物业服务费及其他费用，属于违约，还应承担约定的违约责任，支付违约金。审理中，物业公司明确诉请1：判令食之秘公司支付2019年5月1日至2019年7月31日的物业服务费10,731元(每月3,577元，计算三个月)。明确诉请2：判令食之秘公司支付2019年5月1日至2019年6月30日的水费457.2元，其中5月水费228.6元，6月水费228.6元；明确诉请3：判令食之秘公司支付2019年5月1日至2019年8月31日的电费22,002元，其中5月电费8,163.9元，6月电费8,627.1元，7月电费2,895元，8月电费2,316元。明确诉请4：判令食之秘公司支付2019年5月1日至2019年7月31日的清洁服务费2,700元，每月900元。明确诉请5：判令食之秘公司支付2019年6月1日至2019年7月31日的商务服务费300元，其中6月150元，7月150元。商务服务费是维修费。明确诉请6：2019年5月物业费3,577元，2019年4月26日至2020年5月10日，则违约金为4,088.51元。2019年6月物业费3,577元，2019年5月26日至2020年5月10日，则违约金为3,766.58元。2019年7月物业费3,577元，2019年6月26日至2020年5月10日，则违约金为3,433.92元。物业费违约金小计11,289.01元。2019年5月水费228.60元，2019年6月26日至2020年5月10日，则违约金为219.46元。2019年6月水费228.60元，2019年7月26日至2020年5月10日，则违约金为198.88元。水费违约金小计418.34元。2019年5月电费8,163.90元，2019年6月26日至2020年5月10日，则违约金为7,837.34元。2019年6月电费8,627.10元，2019年7月26日至2020年5月10日，则违约金为7,505.58元。2019年7月电费2,895元，2019年8月26日至2020年5月10日，则违约金为2,249.42元。2019年8月电费2,316元，2019年9月26日至2020年5月10日，则违约金为1,577.20元。电费违约金小计19,169.53元。2019年5月清洁服务费900元，2019年6月26日至2020年5月10日，则违约金为864元。2019年6月清洁服务费900元，2019年7月26日至2020年5月10日，则违约金为783元。2019年7月清洁服务费900元，2019年8月26日至2020年5月10日，则违约金为699.30元。清洁服务费违约金小计2,346.30元。2019年6月商务服务费150元，2019年7月26日至2020年5月10日，则违约金为130.50元。2019年7月商务服务费150元，2019年8月26日至2020年5月10日，则违约金为116.55元。商务服务费违约金小计247.05元。食之秘公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，食之秘公司作为承租方(甲方)与物业公司作为出租方(乙方)签订《物业使用服务协议》(以下简称物业协议)，约定物业类型商铺，位置桂平路XXX号C座114A，建筑面积143.08平方米。物业服务期限为11个月，即自2018年9月1日起至2019年7月31日止。物业服务费：甲方支付乙方物业服务费为每月每平方米25元，共计每月服务费3,577元。物业服务费按月支付。其它费用付款方式：按月、按实结算(水费、电费、商务服务费用等)。付款期限：每月25日前支付下个月的物业服务费。甲方逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金。物业服务费押金用于乙方在管理期间为承租人预支的水、电、商务服务等费用。甲方应在入住前向乙方支付相当于两个月的物业服务费作为物业服务费押金，总计7,154元。本协议终止后，乙方应在单元验收通过并结清物业服务费、单元电费、水费等所有应付款项后的十个工作内将物业服务费押金归还甲方，押金不计利息。审理中，物业公司表示物业公司收取食之秘公司押金7,154元，要求在本案中一并处理，抵扣物业服务费。同时物业公司还表示：食之秘公司实际于2019年8月底搬走。以上事实，除当事人陈述外，另有物业协议等证据证实，并经庭审审核，应予认定。审理中，物业公司为证明食之秘公司拖欠的费用，提交物业公司向食之秘公司发出的11份缴款通知书，其中2019年5月29日发出的缴款通知书记载：2019年5月期间电费8,163.90元，清洁服务费900元、水费228.60元。注：请于每月25日之前将上述费用缴纳至管理处或指定账号。逾期缴纳，以逾期之日起，每天按逾期缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。上月抄表数4574，本月抄表数4619，倍率1，用量45，单价5.08，金额228.60元。上月抄表数9757，本月抄表数9898，倍率50，用量141，单价1.158，金额8,163.90元。2019年6月29日发出的缴款通知书记载：2019年6月期间电费8,627.10元，清洁服务费900元、商务服务费150元、水费228.60元。注：请于2019年7月25日之前将上述费用缴纳至管理处或指定账号。逾期缴纳，以逾期之日起，每天按逾期缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。上月抄表数4619，本月抄表数4664，倍率1，用量45，单价5.08，金额228.60元。上月抄表数9898，本月抄表数10047，倍率50，用量149，单价1.158，金额8,627.1元。2019年7月29日发出的缴款通知书记载：2019年7月期间电费2,895元，清洁服务费900元、商务服务费150元。注：请于2019年8月25日之前将上述费用缴纳至管理处或指定账号。逾期缴纳，以逾期之日起，每天按逾期缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。上月抄表数10047，本月抄表数10097，倍率50，用量50，单价1.158，金额2,895元。2019年8月29日发出的缴款通知书记载：电费2,316元。(10097-10137)*1.158*50。注：请于下月25日之前将上述费用缴纳至管理处或指定账号。逾期缴纳，以逾期之日起，每天按逾期缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。在2019年6月29日之前发出的缴款通知书中业主确认签字处均由朱某签字。物业公司表示朱某为食之秘公司前台或行政主管。2019年7月和8月的缴款通知书因食之秘公司不配合，故食之秘公司并未在缴款通知书上签字确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现物业公司提出物业服务费10,731元的诉请，有合同及事实依据，本院予以支持。关于物业公司主张的水费、电费，其提供相应缴款通知书用以证明，缴款通知书亦列明每月具体用量，在没有其他相反证据推翻物业公司的上述主张的情况下，本院对物业公司主张的水费、电费予以支持。关于物业公司主张的清洁服务费、商务服务费，物业协议并未明确约定具体的金额及计算方式，而物业公司仅提供其自行制作的缴款通知书，在没有其他证据相印证的情况下，本院对物业公司主张的上述两项诉请难以支持。关于物业公司主张违约金的诉请，物业协议约定“甲方逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金。”故物业公司主张违约金有事实及合同依据，但计算基数应为物业服务费、水费、电费，而不包括清洁服务费、商务服务费。至于违约金的标准，本院认为明显过高，显失公平，对此调整为以欠付金额为基数按照每年24%的标准计付违约金。至于起算点，物业公司主张的起算点于法不悖，本院予以准许，即物业费以每期应付物业费的上个月26日作为起算点，水费、电费均以每期应付水费或电费的下个月26日作为起算点。关于押金，物业公司要求在本案中一并处理，押金用以抵扣物业费，为避免诉累，本院对此押金一并予以处理，物业公司主张押金抵扣物业费，有合同依据，本院予以准许。食之秘公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，由本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、食之秘餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年5月1日至2019年7月31日的物业服务费10,731元(食之秘餐饮管理(上海)有限公司已支付的押金7,154元与该物业服务费抵扣，食之秘餐饮管理(上海)有限公司尚需支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司物业服务费3,577元)；二、食之秘餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年5月1日至2019年6月30日的水费457.2元；三、食之秘餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年5月1日至2019年8月31日的电费22,002元；四、食之秘餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年4月26日至2020年5月10日期间逾期支付物业服务费的违约金2,474.30元，并按照每年24%的标准、以10,731元为基数支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2020年5月11日起至实际清偿之日止的逾期支付物业服务费的违约金；五、食之秘餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年6月26日至2020年5月10日期间逾期支付水费的违约金91.69元，并按照每年24%的标准、以457.2元为基数支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2020年5月11日起至实际清偿之日止的逾期支付水费的违约金；六、食之秘餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年6月26日至2020年5月10日期间逾期支付电费的违约金4,201.54元，并按照每年24%的标准、以22,002元为基数支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2020年5月11日起至实际清偿之日止的逾期支付电费的违约金；七、驳回上海漕河泾开发区物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,541.50元，由食之秘餐饮管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨 锋人民陪审员  王正刚人民陪审员  车立文二〇二〇年十月二十二日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。