北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异186号案外人：郭汉香，女，1980年6月28日出生，汉族，住河北省固安县，户籍地河北省衡水市，公民身份号码×××。委托代理人：孙凤霞，北京市两高律师事务所律师。委托代理人：谢芳，北京市两高律师事务所实习律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街****。负责人：杨毓，行长。委托代理人：张静，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托代理人：孙峰，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被执行人：张玉辉，男，1987年6月27日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市固安县，公民身份号码×××。被执行人：范彦彦，女，1986年3月4日出生，汉族，户籍地河南省洛阳市嵩县，公民身份号码×××。被执行人：北京瑞鑫通达储运有限公司，住所地北京市怀柔区渤海镇怀沙路**。法定代表人：张玉辉。本院在执行中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与张玉辉、范彦彦、北京瑞鑫通达储运有限公司（以下简称瑞鑫通达公司）金融借款合同纠纷一案[执行依据：（2018）京0108民初22321号民事判决；执行案号：（2019）京0108执10666号]中，郭汉香针对本院执行位于河北省固安县新中东街金海城住宅小区x号楼x单元x室房屋（以下简称102号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭汉香述称，请求中止对102号房屋的执行。事实和理由如下：贵院于2018年6月16日向固安县住房保障和房产管理局发出（2018）京0108民初22321号《协助执行通知书》，对张玉辉名下的102号房屋予以查封。案外人认为102号房屋的真正产权人为郭汉香，贵院查封该房屋的行为严重侵犯了郭汉香的房屋所有权。2017年3月15日，张玉辉与案外人郭汉香签订了《廊坊市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，张玉辉将102号房屋出售给案外人郭汉香。双方约定房屋总价款为140万，郭汉香按照合同约定向被执行人张玉辉支付了房屋价款112万元，同时约定28万元尾款于房产证下发过户当日支付。合同签订并支付房款后，张玉辉于2017年3月15日将该房屋交付给郭汉香居住使用。自郭汉香购买102号房屋之日至今，郭汉香及其家人已经在该房屋居住长达两年半之久。此后，张玉辉拒绝偿还银行贷款导致无法办理产权证，因此该房屋一直未能过户给郭汉香。郭汉香认为，作为102号房屋的买受人，其在贵院查封102号房屋之前就与张玉辉签订了合法有效的房屋买卖合同，并且已经在该房屋居住了两年半之久，一直以业主的名义缴纳物业管理费；同时，郭汉香已经按照合同约定支付了80%的房屋价款给张玉辉，虽然该房屋至今未能办理过户，并非因为郭汉香的原因，而是张玉辉的过错。张玉辉在房屋出售给郭汉香之后就失联了，郭汉香无法联系张玉辉将尾款交齐并让其协助办理过户，同时也因张玉辉拒绝偿还银行贷款所导致。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出异议。为证明其主张，郭汉香向本院提交了《廊坊市存量房屋买卖合同》、《资金划拨补充协议》、《居间服务合同》、中国工商银行汇款凭证两张、收条两张、存量住房准购证明、安家物业服务有限公司收据三张、《安全承诺书》以及金海城业主信息登记表、河北省固安县人民法院（以下简称固安法院）（2019）冀1022民初1960号民事判决、宋学芳出具的《情况说明》、固安县金海房地产开发有限公司出具的《证明》、中国建设银行股份有限公司固安支行出具的《结清证明》等证据。经审查查明，本院于2018年9月30日就原告民生银行北京分行与被告张玉辉、范彦彦、瑞鑫通达公司金融借款合同纠纷一案作出（2018）京0108民初22321号民事判决：一、张玉辉偿还中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金799013.25元、利息3731.27元，并支付罚息（截止至二〇一八年九月三日的罚息为159542.99元，自二〇一八年九月四日起至实际付清之日止的罚息，按照《综合授信合同》及《借款凭证》约定的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、张玉辉赔偿中国民生银行股份有限公司北京分行律师费损失5462元，于本判决生效之日起十日内付清；三、范彦彦、北京瑞鑫通达储运有限公司对第一、二项规定的张玉辉的债务承担连带保证责任；四、范彦彦、北京瑞鑫通达储运有限公司在承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向张玉辉追偿；五、驳回中国民生银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求。判决生效后，由于张玉辉等人未履行判决义务，民生银行北京分行向本院申请执行。本院于2019年5月9日立案，执行案号为（2019）京0108执10666号。诉讼过程中，本院根据民生银行北京分行的财产保全申请，于2018年6月26日保全查封了张玉辉名下的102号房屋（购房合同编号：201XXXXXXXX）。首封法院为镇江市润州区人民法院，查封日期为2018年3月8日。另查，2017年3月15日，（出卖人、甲方）张玉辉与（买受人、郭汉香）通过居间方固安县安厦房地产经纪有限公司签订了《廊坊市存量房屋买卖合同》，约定甲方以140万元向乙方出售102号房屋，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司固安县支行，甲方应于房产证下发后30日前办理抵押注销手续。乙方应当在签订合同的同时支付定金10万元，首付款为102万元，尾款总额28万元须于房产证下发、过户的当日支付给甲方。甲方应当在2017年6月15日前将该房屋交付给乙方。同日，张玉辉出具收条，确认收到郭汉香102号房屋购房定金10万元。2017年3月21日，郭汉香通过中国工商银行账户向张玉辉中国农业银行账户转账102万元。再查，固安法院就原告中国建设银行股份有限公司固安支行与被告张玉辉、范彦彦、固安县金海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2019）冀1022民初1960号民事判决：一、被告张玉辉、范彦彦于本判决书发生法律效力后十日内给付原告中国建设银行股份有限公司固安支行借款本金433801.17元、利息4157.00元、罚息20.61元、公告费560元，共计438538.78元。以上利息、罚息计算至2019年2月11日，2019年2月11日后利息、罚息随本金一并付清。二、被告固安县金海房地产开发有限公司对上述判决第一项承担连带给付责任。三、被告固安县金海房地产开发有限公司对上述判决第一项承担连带给付责任后，有权向张玉辉、范彦彦追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司固安支行其他诉讼请求。该案进入执行程序后，固安法院于2020年7月6日向郭汉香送达（2020）冀1022执562号履行到期债权通知书，要求郭汉香自收到本通知书后的十五日内向申请执行人中国建设银行股份有限公司固安支行履行对被执行人张玉辉到期债务280000元，不得向被执行人张玉辉清偿。次日，郭汉香向固安法院案款账户转账28万元。2020年10月14日，中国建设银行股份有限公司固安支行出具《结清证明》，证明借款人张玉辉于2014年7月7日办理的个人住房贷款已还清全部贷款本息。同日，固安县金海房地产开发有限公司出具《证明》，证明郭汉香向该公司支付了该公司垫付的张玉辉拖欠的银行贷款借款本息221737.31元、诉讼费用14348元。至此，郭汉香购买张玉辉房屋的购房款已经全部付清，并且还承担了张玉辉拖欠的银行贷款本息，102号房屋已经实际归郭汉香所有。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郭汉香与张玉辉签订房屋买卖合同的时间以及入住102号房屋的时间均在本院查封之前。且郭汉香已经按照合同约定支付了112万元的房款，在异议审查过程中，其已将剩余房款28万元交付执行。涉案房屋未能办理过户的原因在于张玉辉未能按照合同约定解除抵押，非因买受人郭汉香导致。故郭汉香针对102号房屋提出的案外人异议，符合上述规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对河北省固安县新中东街金海城住宅小区x号楼x单元x室房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇二〇年十月三十日书 记 员  崔佳辰