北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16491号原告：北京艾迪豪斯物业管理有限公司（统一社会信用代码：91110302MA019Jxxxx），住所地北京市北京经济技术开发区天华园三里**会所**302。法定代表人：孙三明，经理。委托诉讼代理人：王华年，天津益清（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，天津益清（北京）律师事务所实习律师。被告：崔旭，女，1976年1月2日出生，汉族，无业，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：王威，男，1972年5月6日出生，汉族，北京广森联海科技发展有限公司经理，住北京市北京经济技术开发区。原告北京艾迪豪斯物业管理有限公司（以下简称艾迪豪斯公司）与被告崔旭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾迪豪斯公司委托诉讼代理人王华年、被告崔旭委托诉讼代理人王威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。艾迪豪斯公司向本院提出诉讼请求：1.判令崔旭支付物业费46615.28元（2010年4月1日至2015年12月31日及2018年1月1日至2018年3月31日期间系首万公司服务的物业费，2018年4月1日至2019年11月30日期间为艾迪豪斯服务期间的物业费，收费标准均为2.5元每月每平方米，房屋面积是202.66平方米）；2.判令崔旭支付违约金48416.49元；3.诉讼费由崔旭承担。事实和理由：艾迪豪斯公司为北京市经济技术开发区一栋洋房小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务。崔旭是该小区房屋的业主。经艾迪豪斯公司多次催缴，崔旭拒绝交纳。为维护合法权益，故诉至法院。崔旭辩称：认可房屋产权人和房屋面积，是联排别墅。2018年3月31日之前从来没欠过物业费，而且之前也没有追缴过，现物业公司接管前都不欠物业费，对于之前的物业费不同意交纳，且其已经超过了诉讼时效，对于2018年4月1日至2019年11月30日的物业费没有交过，对于这段时间物业费不同意交纳，违约金也不同意交纳。现小区业委会人员不具备认证资格，政府部门始终不予备案，因此业委会不具备合法权，业委会与艾迪豪斯订立合同，我对艾迪豪斯公司进驻一栋洋房的合法性产生质疑，未经过政府相关物业管理部门备案，没有物价管理部门审批文件，物业公司的工作人员不具备上岗资格。之后艾迪豪斯公司提供的服务极其混乱，多次受到消防、工商等管理部门的处罚，罚金出处和整改结果均未公示；物业管理人员不接受业主的不同意见，业主反馈不满时就会遭到部分参与物业管理业主的辱骂；部分参与物业管理的业主还将小区网球场改为足球场，在公共草坪私搭乱建违章房屋等等。本院经审理认定事实如下：崔旭系北京市大兴区亦庄经济技术开发区天华北路**洋房x-x-x的所有人，房屋面积202.66平方米。2010年9月15日，一栋洋房业委会与北京金网络物业管理有限公司订立《物业管理服务合同》，2013年9月16日双方签订《物业管理服务合同》补充协议，约定北京金网络物业管理有限公司为一栋洋房小区提供物业服务，物业服务费收费标准为每月每平方米2.5元；2016年12月12日，北京金网络物业管理有限公司更名为北京首万物业服务有限公司。2018年4月3日，艾迪豪斯公司与一栋洋房业委会及北京首万物业服务有限公司签订了《关于一栋洋房项目物业服务交接事宜备忘录》，第九项约定“完成物业交接后，业委会委托艾迪豪斯公司负责收取首万物业在管期间业主所欠物业费……”。2018年4月18日，艾迪豪斯公司（乙方）与一栋洋房业委会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定由乙方提供物业服务，服务期限3年，物业费收费标准每月每平方米2.5元，物业费按季度缴纳，最迟缴费期限为每季度末。为证明涉案物业服务合同无效，崔旭提交了一栋洋房业委会2018年1月6日作出“全体辞去业委会工作”的公告，但2018年4月18日，艾迪豪斯公司与业委会签订了《物业管理服务合同》；针对该公告，艾迪豪斯公司辩称系笔误，公告时间应为2019年1月6日。2020年8月3日，北京市大兴区荣华街道办事处信访办出具办理意见书，告知信访人，艾迪豪斯发布的《告知书》中“街道将会敦促管委会相关部门协调完成备案手续“并未征求荣华街道意见”。为证明艾迪豪斯公司提供的物业服务不达标，崔旭提交了以下证据：1.2018年7月13日，北京市公安局因艾迪豪斯公司“消防设施、器材未保持完好有效”对其作出罚款3万元整的行政处罚；2019年1月北京经济技术开发区管理委员会因“艾迪豪斯随意堆放生活垃圾”对其作出行政处罚；2.一组照片证明小区垃圾堆放、小区部分业主私搭乱建、物业公司及参与管理业主对业主态度蛮横。艾迪豪斯公司提交物业工作人员救火现场视频及救火、维修打扫的照片，微信聊天记录，业主感谢慰问、赠送锦旗、消防会议等照片，并据此主张积极履行物业义务，解决业主困难，得到绝大多数业主认可，小区的卫生、绿化环境得到了很多的改进，并提交会所的房产证，证明发生的火灾场所属于个人所有，而非属于公共区域。艾迪豪斯公司主张崔旭应交纳2010年9月15日至2016年12月31日及2018年1月1日至2018年3月31日期间的物业费。崔旭称艾迪豪斯公司的起诉已经超过诉讼时效。艾迪豪斯公司称一直催收且还送达了律师函，并提交了2019年11月28日发送律师函的快递单照片，崔旭对此证据不予认可。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，北京首万物业服务有限公司（曾用名北京金网络物业管理有限公司）向一栋洋房小区提供了物业服务，且2018年4月3日，艾迪豪斯公司与一栋洋房业委会及北京首万物业服务有限公司签订了《关于一栋洋房项目物业服务交接事宜备忘录》，该文第九项约定“完成物业交接后，业委会委托艾迪豪斯公司负责收取首万物业在管期间业主所欠物业费”，故艾迪豪斯公司有权收取崔旭欠缴首万物业的物业费。2018年4月18日，艾迪豪斯公司与业委会签订《物业管理服务合同》后，为崔旭所在的小区提供了物业服务，现小区基本运行正常，崔旭应按时交纳相应物业费用。但依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。依据该条规定，在本案中，艾迪豪斯公司提供证据称曾于2019年11月28日向崔旭发送催交物业费律师函，故本院对艾迪豪斯公司要求崔旭支付2010年4月1日至2015年12月31日期间物业费的诉讼请求不予支持；2018年1月1日至2019年11月30日期间的物业费，具有事实及法律依据，本院予以支持。但结合他案情况及崔旭的证据可以认定艾迪豪斯公司物业服务存在一定瑕疵，故对上述确认物业费金额，本院予以适当酌减。但需要指出的是，崔旭作为业主同时也应明白物业服务企业在对服务区域进行服务的过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业费，则势必会导致物业服务企业服务水平与服务质量的下降，如此恶性循环不利于物业服务单位乃至整个社会的和谐稳定，亦影响全体业主的根本利益。对艾迪豪斯公司主张违约金的诉讼请求，考虑物业服务实际状况，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、崔旭于本判决生效之日起十日内给付北京艾迪豪斯物业管理有限公司2018年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费9322.4元；二、驳回北京艾迪豪斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元，由北京艾迪豪斯物业管理有限公司负担981元（已交纳）；由崔旭负担107元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 杰二〇二〇年十月二十九日法官助理  李惠卿书 记 员  吕欢欢