北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17908号原告：宋克农，男，1954年2月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张苗，北京一法（天津）律师事务所律师。被告：北京安易居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路**楼**2302。法定代表人：艾保青，总经理。委托诉讼代理人：司晓洋，男，1992年11月18日出生，汉族，该公司员工。原告宋克农诉被告北京安易居房地产经纪有限公司（以下简称安易居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋克农之委托诉讼代理人张苗、安易居公司委托诉讼代理人司晓洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋克农提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告2019年12月4日至2020年3月1日租金13654元；2、请求法院判决被告支付原告违约金13400元；3、请求法院确认原告与被告于2020年3月1日解除2018年5月26日签订的《北京市房屋出租委托合同》；4、请求法院判决被告返还原告房屋内丢失的冰箱、洗衣机、电视柜、沙发、餐桌、单人床，如不能返还则赔偿5000元；5、请求依法判决被告承担水费410元，承担电卡、燃气卡的补卡费用，10元/个，共20元。事实及理由：2018年5月26日，原告与被告签订《北京市房屋出租委托合同》，原告委托被告全权办理物业地址为：北京市西城区西绒线胡同10号楼9单元203号房屋所有出租相关事宜。包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用，被告按合同约定向原告交付租金，合同期限为2018年6月4日至2020年6月3日，2018年6月4日至2019年6月3日月租金为每月6500元，2019年6月4日至2020年6月4日，月租金为6700元，依据合同约定，被告应于2019年12月4日向原告支付2019年12月4日至2020年3月3日租金20100元，但被告仅向原告支付6000元，原告多次向被告催要，被告均不予理会，被告的行为严重侵害原告合法权益，故诉至法院。被告安易居公司辩称，一、2019年12月4号确实没有给租金，没有给租金的原因是由于房主和楼下的邻居之间有矛盾，导致我们无法正常使用这个房屋，多次沟通未果之后我们以不交房租形式进行抗辩。二、我们双方口头协商过降低租金，也是由于楼下的这个邻里纠纷造成房屋无法正常使用，所以已经跟原告协商一致，口头约定降低了租金标准。三、关于逾期没有交房租导致合同解除，我认为也不是由于我们逾期交房租，而是由于对方造成我们房屋无法正常使用，我们和原告签订房屋代理合同的时候，合同里有一条规定，我认为合同的解除原因是由于对方造成的，是因为对方无法保证我们正常使用房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，原告与被告第一分公司签订《北京市房屋出租委托合同》，约定原告将位于北京市西城区XXX号房屋委托被告管理，房屋用途为居住，期限自2018年6月4日至2020年6月3日。租金标准为：2018年6月4日至2019年6月3日月租金为每月6500元，2019年6月4日至2020年6月3日，月租金为6700元。2018年6月4日至2018年7月18日为免租期。租金支付方式为季付。对于合同的违约及解除，合同第七条、第八条约定为，被告未按约定支付租金达5日的，原告有权解除合同，被告应按月租金的200%支付违约金。合同后附的物业交接清单记载物品设施为：单人床、垫、衣柜、沙发、电脑桌、电视柜、餐桌、椅子、鞋柜、冰箱、洗衣机、挂式空调、遥控器、热水器、抽油烟机、燃气灶、电卡、燃气卡各一。对于租金的支付，原、被告均认可被告于2019年6月4日、9月4日向原告分别支付三个月租金18000元，被告于2019年12月16日向原告支付6000元。其后再无租金支付。原告认为，被告按6000元/月标准支付租金是因为被告经营困难；被告认为，因原告楼下邻居折腾导致房屋无法正常使用，原、被告双方协商一致将月租金标准降低为6000元。原告之子宋涛与被告方负责人的微信记录显示，2020年2月27日，宋涛联系被告要求与被告商议涉案房屋租赁事宜的收尾工作，被告告知宋涛：“您这房我们不租了，谁都租不了，没一个客户能坚持住”。宋涛：“兄弟我知道你辛苦了，这房当时给你的时候我就和你说过。感谢你了”。被告：“您是说过，但实际上不是那么回事。楼下的房东，我们没办法，谁也没办法”。宋涛：“兄弟探索到了主要原因吗？”。被告：“不是没动静就没事”。宋涛：“我当时和你就是这么说的啊兄弟，我说是精神问题，我一直不认为是声音”。被告：“楼下业主跟您有仇，这跟声音没关系”。宋涛：“这不是仇的问题，这人可以和任何人这样。所以咱聊聊收房的事，这段时间麻烦你了兄弟。”。被告：“您随时可以过去收房。”。宋涛：“那这2个月房费房客给你们了吗？”被告：“客户因为这事工作差点丢了，您说他能给吗？”。宋涛：“成。那收房吧。你们给我钥匙，让房客搬家。”。被告：“客户早就走了。我问问钥匙在哪吧。”。宋涛：“成。”。2020年3月1日，被告发送钥匙存放位置照片。原告当日接收房屋，并告知被告房门把手损坏，冰箱、洗衣机、床、茶几、沙发、微波炉均遗失。被告当庭表示上述物品无法返还，同意折价赔偿，但认为5000元过高，上述物品均已使用多年，愿意以1000元作为赔偿。经询，原告无法出示上述物品购买记录，物品型号及购买时间亦不能准确提供。庭审中，原告对于微信记录真实性予以认可，并表示涉案房屋是由原告、原告配偶及其子宋涛共同打理的。原告亦表示电卡、燃气卡丢失，补卡费用共计20元。被告表示认可，愿意赔偿。原告出示自来水缴费通知单及缴费凭证，显示其中2019年6月发生40元、2019年4月发生50元、2018年10月发生190元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同虽名为委托代理合同，但其权利义务内容符合租赁合同特征，本院认为该合同性质为房屋租赁合同。被告于2020年3月1日将涉案房屋交还原告，本院确认双方合同于2020年3月1日解除。被告认为其客户早已退房，但结合微信内容及被告实际交还钥匙时间，本院认为，被告于2020年3月1日在原告催促下将涉案房屋钥匙交还原告，至此，双方租赁合同解除。故本院对于被告的该项意见不予采纳。对于合同解除的原因。结合微信记录内容，本院可以确定，原告因邻里关系不睦，涉案房屋的使用遭到邻居滋扰，房客不堪其扰，导致被告无法正常使用涉案房屋。微信中，原、被告就涉案房屋的提前解除达成了一致，双方的协商过程与房屋交接过程均在和平友好的气氛中完成，合同解除原因为原告房屋因邻居打扰而无法正常使用，而非被告拖欠房屋租金。本院认为，原、被告双方就合同提前解除协商一致，双方均无违约行为。对于房屋租金问题。首先，双方2019年交纳的三次租金，均是按照月租金6000元标准支付，原告接受租金在长达一年的时间内并未提出异议。本院认为，原、被告双方就租金标准的变更已经达成一致。其次，被告最后一次交纳租金为2019年12月，交纳6000元，经计算，被告已经交纳涉案房屋租金至2020年1月3日。对于2020年1月4日至2020年3月1日之间的租金，由于原、被告之间的租赁合同在持续履行过程中，且被告持续占用房屋，故应当给付原告该期间的房屋租金，经计算该部分租金为11600元。对于补燃气卡费用及电卡费用，被告同意给付，本院不持异议。对于拖欠的自来水费，原告将租赁合同期间水费垫付，对于租赁期间发生的部分费用，本院予以支持。对于物品及电器丢失问题。本院认为，微信记录中，被告对丢失屋内物品及电器不持异议，本院对该事实的发生予以采信。但原告亦认可该物品、电器为使用多年的旧物，其价值已经贬损。原告现未出示其购买该电器的证据，本院无法确定该电器的价值。但鉴于被告同意赔偿1000元，本院对此不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、确认宋克农与北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司于2018年5月26日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年3月1日解除；二、本判决生效后七日内，北京安易居房地产经纪有限公司给付宋克农2020年1月4日至2020年3月1日期间房屋租金11600元；三、本判决生效后七日内，北京安易居房地产经纪有限公司给付宋克农自来水费280元、补办电卡费用10元、补办燃气卡费用10元；四、本判决生效后七日内，北京安易居房地产经纪有限公司赔偿宋克农物品、电器丢失损失1000元；五、驳回宋克农的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由宋克农负担369元（已交纳）；由北京安易居房地产经纪有限公司负担243元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员  韩 楠二〇二〇年十月二十八日法官助理  苏 静书 记 员  温晓娟