广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初1074号原告：罗金生，男，1978年11月12日出生，汉族，户籍住址广东省乐昌市****************，现住广东省乐昌市*******。委托诉讼代理人：李桂，男，住广东省乐昌市***************，广东省乐昌市*******。被告：谢冬生，男，1968年1月3日出生，汉族，住广东省乐昌市**************。被告：李伟玉，女，1968年11月28日出生，汉族，住广东省乐昌市**************。委托诉讼代理人：谢冬生（李伟玉的丈夫），住广东省乐昌市**************。原告罗金生与被告谢冬生、李伟玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗金生及其委托诉讼代理人李桂、被告谢冬生、被告李伟玉的委托诉讼代理人谢冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗金生向本院提出诉讼请求：1.判令上述被告立即偿还原告购房款988000元，违约金20万元，合计1188000元；2.判令由被告承担本次诉讼的全部费用。事实和理由：因被告谢冬生与他人合伙在乐昌市*********旁建造“荣生楼”，将该楼首层101号、102号门面和旁边约30平方米的空坪以983000元的价格卖给原告，原告于2016年1月6日向被告谢冬生支付了35万元购房款，2017年3月11日双方签订《荣生楼认购书》，2017年5月28日被告谢冬生应支付原告几年来的工资、工程款等10万元顶原告购房款。然后被告谢冬生说还要原告增加5000元办房产证费用（合计988000元），2018年7月4日原告将剩余的538000元购房款支付给了被告谢冬生，双方于当天签订了《荣生楼出售合同》，在出售合同中，双方书面约定“除以上特别约定的违约责任外，甲乙任何一方违反本合同约定的任何一项义务，均应承担违约金20万元”。原告交清购房款后，搬入了该门面居住。两年来原告无数次要求被告谢冬生对原告购买的两间门面和30平方空坪办理产权手续，可被告谢冬生无数次的找借口忽悠原告，要么说没有时间、要么说正在办理中，原告一直在苦苦等待。可最近被告谢冬生连电话也不接了，而第三人限期要求原告搬出该门面，后经了解，被告谢冬生于2018年4月份将出售给原告的两间门面和30平方空坪又卖给了第三人，且给第三人办理了房屋产权证。被告谢冬生为了忽悠原告，实施一户两卖，严重违背了《合同法》的相关规定，给原告造成了巨大的经济损失。被告谢冬生与被告李伟玉系夫妻关系，被告谢冬生所欠原告的购房款应属夫妻共同债务，理应共同偿还。原告迫于无奈，只有通过诉讼渠道寻求法律解决，以维护自己的合法权益。根据《民事诉讼法》《民法总则》《合同法》等相关法律法规的规定，请人民法院依法支持原告的诉求，作出公正判决！被告谢冬生辩称，本案并非房屋买卖合同纠纷，而是合作投资和民间高利贷借贷纠纷。事实和理由如下：一、原告明知答辩人不具备荣生楼房屋的销售资格。2015年1月，答辩人与谢世荣为开发荣生楼的部分工程，与乐昌市第二建筑工程公司坪石分公司签订了挂靠协议（该挂靠协议的文本统一由二建公司保管）。二、原告提供的下列证据均属于虚假诉讼证据：(一）2015年，原告得知答辩人和谢世荣挂靠乐昌市第二建筑工程公司坪石分公司开发荣生楼的消息后，原告主动找到答辩人，协商参伙入股开发。经双方口头协商，原告可投资10万元入股，2016年1月6日，答辩人收了原告10万元股金，并出具收据（原告提供的1号证据）：“今收到罗金生买荣生楼北面第一、第二间门面款、现金人民币叁拾伍万元整，门面总共计伍拾万元，包水、电、过户、办好产权证”。答辩人对该份证据作如下说明：该门面总计共50万元，包括水、电、过户、办好产权证等，其中25万元是原告10万元合作投资的分红利润。(二）原告提供的2号证据，2017年5月28日收据：“罗金生为谢冬生做工、工程款计人民币壹拾万元整，以写进购买荣生楼门面合同”。该证据是以答辩人欠原告工程款为由，事实上，答辩人没有给任何工程给原告做，该10万元纯粹是借款利息。(三）原告提供的3号证据，2018年7月4日收据：“今收到罗金生交来购买荣生楼门面款现金人民币伍拾叁万捌仟元整。”该收据事实上是答辩人借原告30万元，利息按4%的月息计，故，原告出具的收荣生楼门面款538000元，除去30万以外，剩余的238000元都是利息，具体计算的日期答辩人已想不起。这个收据的格式是答辩人按原告的意思来写的，借款日期是2017年7月份也不是收据的日期。从1号证据的部分内容（该门面款共50万元），已证明他缴纳了35万元，按50万元的总额算，相差15万。原告不可能再在2018年7月4日交538000给答辩人。两份证据对比，原告提供的该份证据是虚假的，是缺乏客观事实理由和证据的。(四）2017年3月11日，原告与答辩人谢冬生签订的《荣生楼认购书》。该合同约定购买的是荣生楼的第一、二号商铺，面积150m2，单价是6500元/m2，房款是983000元，该认购书是原告为了掩盖他高利贷而签订的，该书格式是原告一手出具的，双方签订该书后，原告没有支付过任何款项。该份证据对比1号（该门面款共50万元）证据，可完全证明房款983000元是虚构的，该份证据是虚假证据。(五）2018年7月4日，原告与答辩人签订的《荣生楼出售合同》，合同第一条第2项约定：“乙方所购A栋首层101、102门面号加旁边30m2空坪”，第三条约定房屋价为988000元；合同第十条第3点约定“除以上特别约定责任外，甲方任何一方违反本合同约定的任何一项义务，均应承担违约金200000元”。答辩人认为，该销售合同是虚假的，其理由：1.原告明知答辩人是挂靠乐昌市第二建筑工程公司坪石分公司开发的，答辩人不具备销售资格，仍与答辩人签订出售合同，该合同从民事法律关系上来讲，答辩人是不具备有对荣生楼的销售资格的。2.该出售合同的标的物没有具体的建筑位置、建筑概况，一、二号商铺实际建筑面积。3.没有成交的平方单价。4.没有约定一、二号商铺旁边空地的价格，因为国有土地是土地管理法规定必须是有偿使用的，但是双方没有约定价款。故，本房屋成交价缺乏客观依据和证据。5.该合同第十条第3点约定的违约金20万元，由于答辩人不存在违约，故，原告要求答辩人赔偿违约金20万元缺乏客观依据。综上述五点理由，原告与答辩人签订的该份出售合同，完全不是双方的真实意思，而是原告为了收取高利贷签订的虚假诉讼证据合同。三、原告的诉讼请求缺乏客观证据和法律依据。原告提起的诉讼请求：“1.判令上述被告立即偿还原告购房款988000元，违约金20万元，合计1188000元；2、由上述被告承担本案诉讼费”。原告的诉讼请求中，没有提起第二被告李伟玉承担任何赔偿责任。答辩人认为，原告提出的诉讼请求第1条缺乏客观证据，原告所提供的证据全部属于虚假证据，本案原告实际投入10万元，应该作为合伙投资来处理，另，答辩人2017年向原告借款30万元高利贷，月息4%，答辩人认同向原告借款30万元，答辩人借原告款项后，分别在2018年2月13日、4月4日通过银行转帐10000元、50000元给原告；在2019年10月17日微信转帐5000元给原告；在同年12月14日现金支付5000元给原告。上述四笔款项共70000元。该30万元的利息应按银行同期贷款利息计算。上述事实对比，原告的诉讼请求“合计1188000元”，答辩人实际收到原告的投资款10万元不属于此案审理范围。答辩人借原告的30万元，除去已还的7万元，实际借款为23万元，按原告诉讼请求的标的1188000元，减去实际借款23万元，剩余的诉讼标的958000元属于虚假的高利贷、套路贷，侵害答辩人的合法权益，是不受法律保护的。四、原告在今年5月份，将本案虚假的房屋买卖，向乐昌市公安局举报答辩人诈骗。乐昌市公安局对原告的举报立了案，并两次传唤答辩人到公安局审讯室询问。但是到目前为止，公安机关对此案没有书面通知答辩人该案的刑事案件已结案。在本次诉讼阶段中，答辩人请求公安机关将原告的举报材料复印给答辩人，为查明本案的有关事实，答辩人请求乐昌市人民法院依照民事诉讼法的规定，到乐昌市公安局调取原告举报的资料，以及公安机关对答辩人的询问笔录，将双方的材料列入为本案的诉讼证据使用。综上所述，答辩人认为，原告所提起的房屋买卖诉讼及向乐昌市人民法院提供的证据均属于虚假证据。原、被告发生的民事法律行为应属于合作投资开发和民间高利贷借贷两个法律行为，并非是房屋买卖合同纠纷，答辩人请求乐昌市人民法院依法惩罚原告的虚假诉讼行为，同时保护答辩人的合法权益不受非法侵害。被告李伟玉辩称，原告诉讼请求第1条“判令上述被告立即偿还原告购房款988000元，违约金20万元，合计1188000元”。虽然原告没有要求答辩人承担清偿连带责任的诉讼请求，但是答辩人认为，本案原告与第一被告所发生的民事法律行为，答辩人一概不知，从原告提供的证据上，也反映不出答辩人参与了原告与第一被告民事行为的有关证据。原告提供的各项证据也无法反映答辩人与本案有利害关系。根据民事诉讼法的相关规定，答辩人不是本案适格主体，故，原告将答辩人列入本案被告参加诉讼，缺乏客观证据和法律依据，为此，答辩人请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供2016年1月6日所立收据、2017年5月28日所立收据、2018年7月4日所立收据、2017年3月11日签订的认购书、2018年7月4日签订的荣生楼出售合同，拟证明被告收原告购房款988000元和被告将门面已卖给原告的事实。被告谢冬生对前述证据真实性没有异议，但对原告拟证明内容提出异议。因被告谢冬生对证据的真实性没有异议，本院予以确认，对证据证明内容由本院结合其他证据认定。2.原告补充提供涉案两间门面不动产权证，拟证明被告一房多卖套取原告资金。被告谢冬生提出异议，认为门面不是他卖的，后面才办的不动产权证。因被告谢冬生对证据真实性没有异议，本院予以确认。3.被告谢冬生提供其与何集鹏签订的《荣生楼出售合同》，拟证明何集鹏将售房款22万元付给了原告作为抵扣被告谢冬生借款，而原告未出具收据给被告谢冬生。原告对该证据提出异议，认为与本案无关，并补充提供被告谢冬生于2016年4月12日出具给何集鹏父亲何昌荣的购房收款收据复印件佐证。因双方提供的证据是被告谢冬生与其他人签订的合同及收付款凭证，不足以证明与本案的关联性，本院在本案中不作确认。4.被告谢冬生提供土地使用证、广东省企业投资项目备案证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证明荣生楼土地使用权人是乐昌市第二建筑工程公司坪石分公司，荣生楼经过合法审批建设。原告提出异议，认为与本案无关。因原告对证据真实性没有异议，本院予以确认；对证据关联性由本院结合其他证据认定。5.被告谢冬生提供微信转账账单和支付宝转账、银行转账记录，补充提供钢材款收据、租金收据，拟证明其于2019年7月14日至2019年10月17日微信转账九笔共28980元、2018年2月13日支付宝支付10000元、2018年4月4日银行转账50000元、2019年12月14日微信转账5000元给原告都是抵扣还538000元借款利息。原告对证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，被告支付款项是支付被告另外所欠工程款的利息[（2020）粤0281民初1099号农村建房施工合同纠纷]，且2019年12月14日微信聊到的5000元就是2019年10月17日转账的5000元；钢材款收据被告欠第三人的，已在2018年4月10日签订的协议书中进行确认；租金收据是被告租门面，原告不清楚。因原、被告另有其他经济纠纷，双方签订的协议书中有利息约定，被告谢冬生支付款项时间都是在（2020）粤0281民初1099号农村建房施工合同纠纷诉讼之前，且付款未作备注，钢材款收据和租金收据的相对人也是被告谢冬生，被告谢冬生称有其他证据佐证，但一直未能提交，不足以证实与本案的关联性，本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谢冬生与他人合伙挂靠乐昌市第二建筑工程公司坪石分公司开发建设乐昌市***********荣生楼，原告为被告谢冬生做事，被告谢冬生向原告借款周转。后经双方协商，被告谢冬生以借款抵扣购房款形式将荣生楼北面第一、第三间门面卖给原告，2016年1月*日，被告谢冬生出具一份收据给原告，内容为“收据今收到罗金生买荣生楼北面第一、第三间门面款、现金人民币叁拾伍万元正（350000）元正，门面总共计伍拾万元，包水、电、过户、办好产权证。”后原告向被告谢冬生提出将旁边空坪待建门面一并卖给原告，2017年3月11日，被告谢冬生（甲方、出售方）与原告（乙方、认购方）签订荣生楼认购书，内容为“乙方经过了解，认购甲方开发建设的位于乐昌市*********旁荣生楼第1、2、3号房（以下称该房屋），该房屋建筑面积3480平方米，套内建筑面积150平方米（以相关部门核定的面积为准）。双方达成以下协议：一、双方在签订本认购书时，乙方愿意支付（人民币）肆拾伍万元（小写：￥450000.00元整）给甲方作为认购该房屋的定金。二、乙方应于本认购书签订后15日内（即2016年1月6日前）到乐昌市*********旁荣生楼售楼部签订《商品房买卖合同》，并携带办理按揭的相关证件和资料。三、房屋按建筑面积计价，单价为6500元平方米，总房款为玖拾捌万叁仟元整（小写：￥983000元）。以上所列房屋单价和总房款均不再变更和调整。四、……3.其他费用共计人民币￥8000.00乙方于签署《商品房买卖合同》当日支付。……6.甲方于2017年7月28日前将乙方所认购的房屋交付乙方使用。”2017年5月28日，被告谢冬生出具一份收据给原告，手写内容为“罗金生为谢冬生做工工程款计人民币壹拾万元整，以写进购买荣生楼门面合同。……经手人谢冬生。”2018年7月4日，被告谢冬生出具一份收据给原告，内容为：“收据今收到罗金生交来购买荣生楼门面款现金人民币伍拾叁万捌仟元整（538000）元整。”同日，被告谢冬生（甲方、出卖人）与原告（乙方、买受人）签订荣生楼出售合同，主要内容为“就甲方出售、乙方受让甲方名下房屋一事经双方友好协商达成如下协议：第一条出售房屋的基本情况……，2.乙方所购A栋首层101、102门面号加旁边30平米空坪。第三条成交价格，本房屋成交人民币（大写）玖拾捌万捌仟元整（￥988000）元整，甲方尚未居住使用该房屋于2018年7月4日交付乙方占有；同时一次性向乙方交付全部有关该房屋的《房屋产权证》复印件，有关付款发票或收据、有关证明、证件及其他一切手续的复印件，到司法鉴定该房屋的使用权，鉴定费用由乙方支付，自房屋交付时起与该房屋有关的所有权乙方拥有。该房屋今后可办理房产证时，甲方应积极配合乙方办理，所属费用由乙方支付。第五条付款方式和付款时间，付款方式分两次现金付款方式，其余在交房产证时一次性付清余款。第十条违约责任3.除以上特别约定的违约责任外，甲乙任何一方违反本合同约定的任何一项义务，均应承担违约金贰拾万元整（200000.00）元。第十三条本协议共三页，附件壹件，自双方签字时起生效。附件：乙方已付清购房款，包括水电入户费共计人民币玖拾捌万捌仟元整（988000.00元整）甲方应在2019年12月30号前无条件办好房产证过户到乙方名下，以上数据双方认可。”合同签订后，原告搬入上述门面居住使用。2019年11月7日，谢冬生、谢世荣为甲方，何素兰为乙方，乐昌市第二建筑工程公司坪石分公司为丙方签订一份协议书，内容为“甲乙双方就2015年10月24日借款一事，因甲方没有履行协议，双方就此事于2019年11月4日达成《协议书》，但甲方还是没有按照协议条款的第1条规定履行义务。现三方再次协商，达成补充协议。1.甲方必须在2020年3月30日前如数将本息78万元归还乙方。逾期未归还，原协议的两件门面和门面左边的未利用建设用地折合人民币78万元，归乙方或乙方指定的人所有（处置），协助乙方办理过户手续，甲方承担全部过户费用。2.甲方在2019年11月7日将两间门面的产权证，交给丙方保管，未经乙方同意，甲方、丙方不得处置上述两间门面和空坪。特别注明：1.‘荣生楼’系甲方挂靠丙方公司筹建的房屋，上述两间门面现办理的房屋产权证所有人是丙方，如该门面顶债给乙方，必须从丙方过户给乙方，过户费由甲方承担。”2020年4月，乐昌市第二建筑工程公司坪石分公司将涉案的乐昌市******************、102号门面过户并已办理了不动产权证给何素兰。2020年5月15日，原告以被告谢冬生合同诈骗向乐昌市公安局提出控告，公安局经审查认为谢冬生不构成合同诈骗罪，决定不予立案。2020年6月22日，原告向本院提起如前诉请，并申请诉讼财产保全，为此支付保险公司保险费2970元。庭审中，被告谢冬生坚持认为其是挂靠乐昌市第二建筑工程公司坪石分公司建设荣生楼，其不具备荣生楼销售资格，本案不是房屋买卖合同纠纷，而是合作投资和民间高利贷借贷纠纷。原告也未实际支付988000元购房款，这是原告逼其还钱才写的收据，原告借款涉及高利贷、套路贷，其不构成违约。原告不认可被告的反驳意见，并称购房款988000元由之前的45万元加上538000元组成，538000元包括2018年7月4日支付的水电安装费5000元，另外诉讼财产保全保险费2970元由被告承担。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告谢冬生与他人合伙挂靠乐昌市第二建筑工程公司坪石分公司开发建设乐昌市***********荣生楼，其与原告罗金生多次协商并于2018年7月4日签订《荣生楼出售合同》将A栋首层101、102门面号加旁边30平米空坪出售给原告，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。对原告罗金生主张被告谢冬生偿还购房款988000元、违约金20万元的诉讼请求。因涉案荣生楼A栋首层101、102门面号加旁边30平米空坪在被告谢冬生与原告罗金生签订《荣生楼出售合同》后又经相关当事人包括被告谢冬生在内签订协议处置给他人，并已办理不动产权证，被告谢冬生已无法继续履行涉案合同，依法应承担相应的违约责任。从原告罗金生提供的荣生楼认购书、荣生楼出售合同及被告谢冬生出具的收据等证据及当事人双方的陈述可佐证原告罗金生已付清被告谢冬生购房款共计988000元的事实和违约方应支付违约金20万元的合同约定，本院予以确认。被告谢冬生以其不具备涉案房屋销售资格、购房款988000元未实际支付并涉及高利贷、套路贷、其不构成违约等抗辩意见，被告谢冬生未能提供充分证据佐证，本院不予支持。原告罗金生的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对原告罗金生主张被告李伟玉共同偿还购房款、违约金的诉讼请求。因涉案合同当事人为原告罗金生与被告谢冬生，被告李伟玉不是合同当事人，原告罗金生也未提供证据证实被告李伟玉有收取涉案购房款或将款项用于家庭共同生活的证据，故本院对原告罗金生该项诉讼请求不予支持。对原告罗金生主张诉讼财产保全保险费2970元由被告承担的诉讼请求。因当事人没有约定，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谢冬生应于本判决生效之日起十日内向原告罗金生返还购房款并支付违约金合计1188000元；二、驳回原告罗金生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15492元，诉讼保全费5000元，合计20492元，由被告谢冬生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  杨香中人民陪审员  谢 彬人民陪审员  陈伟凤二〇二〇年十月二十二日法官 助理  毛瑶瑶书 记 员  李玉娟