广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初8933号原告：珠海市**物业管理有限公司，住所地：珠海市****************。统一社会信用代码：914************592。法定代表人：陈某优，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：成某，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：陈某，女，1973年8月28日出生，汉族，住珠海市香洲区***************。公民身份号码：230************220。原告珠海市**物业管理有限公司（以下简称金路物业）诉被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人成某，被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2010年10月至2011年6月、2016年2月至2020年5月期间欠缴的物业管理费3287.9元、公摊电费248.6元、分摊吸肥费25元，上述费用共计人民币3561.5元。支付自欠款之日起至实际清偿之日止的资金占用费（逾期之日起按年利率6%支付，暂计至2020年5月16日，资金占用费共计人民币618.62元）；2.本案的受理费由被告承担。事实和理由：2011年7月14日，原告与珠海市葆力物业管理有限公司（以下简称“葆力物业”）签订了《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》，双方在合同中明确约定：1.葆力物业同意将与长沙新苑小区签订的《物业管理委托合同》中属于葆力物业的权利义务转让给原告；2.葆力物业将其小区全部应收债权转让给原告，原告有权依法享有并追讨本小区所有历史欠费。合同签订后，原告在2011年7月23日将上述权利义务变更及债权转让事宜以公告形式告知长沙新苑小区全体业主，并与葆力物业进行了小区物业管理权的移交工作。自2011年8月1日起，长沙新苑小区由原告按照原来的收费标准为其提供物业管理服务。被告系长沙新苑小区**栋**房的所有权人，但其在2010年10月至2011年6月以及2016年2月至2020年3月期间无故拖欠物业服务费及相关费用。虽经原告通过各种方式多次催收，但被告一直未予理会。截至目前，共拖欠原告物业服务费及相关费用合计人民币3561.5元。为维护自己的合法权益，原告特依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，依法向法院提起诉讼，请法院依法查明事实，判如原告所请。原告对其主张提供以下证据：1.《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》；2.公告；3.不动产权登记表；4.欠费清单；5.照片；6.已缴费记录；7.公摊电费的发票；8.吸肥所产生的发票。被告陈某辩称，一、诉讼主体不适格。被告自2003年9月入驻长沙新苑小区至今只与葆力物业公司签订过唯一的物业管理合同，与被答辩人金路物业未签订任何形式的物业服务合同。我国《物业管理条例》第三十九条明确规定，物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；该条例第六十二条也规定物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由相关部门限期改正，并处委托合同价款30%以上50%以下的罚款，情节严重的由相关部门吊销资质证书。在“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”中第二条物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的合同，业主请求确认合同无效的，人民法院应予支持。而原告的《起诉书》中明确阐述其以13万元的价格从葆力物业手中私自购得长沙新苑整体物业项目，此行为极其恶劣，如不加以严惩会导致严重后果。因其行为违法，接手长沙新苑物业的身份非法，故原告无起诉长沙新苑业主的资格。二、原告诉讼请求金额不合法。被告于2019年9月份前，并未收到原告任何方式的催收通知，仅在2019年9月末收到贴于门上的律师函。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，被答辩人诉讼请求的金额应为2019年9月前三年，其余金额主张应视为无效。三、在金路物业非法进驻长沙新苑强行提供服务以来，其所谓的服务，存在太多的瑕疵和弊端。众所周知，物业最基本的服务是清洁保证，安全保证。小区内每栋楼的楼道清扫周期是1周以上，拖地周期月余，导致楼道内的肮脏污渍随处可见，遍地垃圾习以为常，更加恶劣的是疫情以来小区内没有一次楼道消毒工作；小区内商品房70栋，几乎每栋都有丢失单车或家中被盗的经历，最离谱的是小区内曾连续4天同一地点同一时段数辆私家车被砸盗的记录；小区内的公共设施没有任何的维护，小区的篮球场被私自改成停车场，小区内的网球场被私自改成停车场，小区内的休闲广场被私自改成停车场，小区内的绿地被私自改成停车场。小区围墙的破洞比比皆是，没有任何的维护与防护，小区侧面曾长达半月有余几十米无围墙状态。长沙新苑是珠海市政府经过多方努力塑造的第一个城中村改造示范小区，是环境优美，秩序井然，安居乐业的典范。这样一个标杆小区被金路物业公司所谓的服务短短几年就弄回成了城中村。被告据上述意见，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回被告的诉讼请求。被告就其辩称提交以下证据：1.《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》；2.照片。经审理查明：被告于2003年向珠海经济特区恒隆房产开发有限公司购买位于珠海市香洲区***********房的商品房，并于2004年4月办理了房产证，该房屋属于长沙新苑小区，建筑面积为98平方米。被告（乙方）与葆力物业管理有限公司（甲方）签订了《入伙协议书》，其中载明：“二、甲方责任：……（8）向各住户（业主）收取综合管理费，每户每月每平方米按0.55元计取，市物业管理部门对本小区定级后即按定级标准执行；根据有关规定代收每户每月垃圾清运费8元……三、乙方责任：……2、从入伙之日起，每月15日前按管理处“交费通知单”缴交综合管理费、水电费、车辆停放费……”原告于1999年6月7日登记成立，并领取了营业执照。2011年7月14日，珠海市葆力物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于长沙新苑小区物业管理合同权利人变更暨权利义务转让的协议书》，其中载明，“一、合同权利、义务变更转让1.甲方同意将与长沙新苑小区签订的《物业管理委托合同》中甲方的权利义务转让给乙方，待双方签订协议完成转让移交手续后，甲方退出该小区……”2011年7月23日，原告张贴公告告知全体业主（住户）相关接管事宜。2011年8月1日，原告开始接管长沙新苑小区为该小区提供物业服务，按照上述《入伙协议书》约定的每户每月每平方米0.55元标准实际收取物业服务费。根据原告提供的欠费明细，被告自2010年10月至2011年6月、2016年2月至2020年5月期间拖欠物业管理费3287.9元、公摊电费248.6元、分摊吸肥费25元，共计3561.5元，并要求支付自欠费之日起至实际清偿之日止的资金占用费。再查明，原告于2012年12月17日向被告出具了物业管理费、代收公用电费的发票，该发票注明原告向被告收取的是2011年7月至2012年12月的管理费。本案在庭审过程中，原被告双方均确认原告于2019年9月23日通过在被告房屋门口张贴律师函的方式向被告催收所欠物业管理费。本院认为：原告虽未与长沙新苑小区业主签订书面的物业管理合同，但原告自2011年8月1日开始实际进驻该小区进行物业管理，并按商品房每户每月每平方米0.55元的物业管理费标准收取了物业管理费。原告提供的证据足以证明原告管理长沙新苑小区的事实，故原、被告双方已经构成事实物业服务合同关系。被告所有的房屋在原告上述物业服务范围内，被告作为业主已受用了原告提供的基本物业管理服务，应向原告支付相应的物业管理费。被告主张被告主体不适格，且以未签合同、无需原告管理、原告物业管理不作为等为由拒绝缴纳管理费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付2010年10月至2012年6月、2012年12月至2020年5月的物业服务费，被告抗辩原告主张的部分金额请求已超过诉讼时效。本院认为，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务予以认定，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中，被告确认原告在2019年9月向其催收欠费。因此，原告请求被告支付2010年10月至2012年6月、2012年12月至2016年8月期间的物业服务费，该诉请已超过三年诉讼时效，本院不予支持。被告应当向原告支付2016年9月至2020年5月的物业服务费，按每月53.9元（0.55元×98平方米）的标准，共计2425.5元。原、被告双方没有签订书面合同，对于公摊电费、分摊吸肥费、资金占用费均没有作出约定，原告提供的发票不足以证明被告每月实际应分摊的公用电费、每年实际应分摊的吸肥费，原告主张自2013年3月起按每月每户4.5元固定收费的方式收取公摊电费亦没有合同依据。对原告主张被告支付公摊电费、分摊吸肥费和资金占用费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告陈某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费2425.5元；二、驳回原告珠海市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告珠海市**物业管理有限公司负担10元，被告陈某负担15元。本判决为终审判决。审判员  黄淑芳二〇二〇年九月二十八日书记员  乔珊珊