重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0237民初3322号原告:冯学亿，男，1985年3月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告:付继芬，女，1986年9月3日出生，汉族，住重庆市巫山县。二原告的委托诉讼代理人:吴权荣(特别授权)，重庆江晟律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人:孙清泉，重庆江晟律师事务所实习律师。被告:巫山县丰绿农产品批发市场有限公司，住所地重庆市巫山县龙门街道平湖东路**，统一社会信用代码9150023758017483M。法定代表人:常德川，执行董事。委托诉讼代理人:任连辉(特别授权)，重庆昊源律师事务所律师。委托诉讼代理人:冉术籼，重庆昊源律师事务所律师。原告冯学亿、付继芬与被告巫山县丰绿农产品批发市场有限公司（以下简称丰绿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯学亿、付继芬及其委托诉讼代理人吴权荣，被告丰绿公司的委托诉讼代理人冉术籼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯学亿、付继芬向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告冯学亿、付继芬与被告丰绿公司于2017年9月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.依法判决被告立即返还原告已经支付的购房款437849.00元整，并自2017年9月19日起按照年利率6%支付利息至付清之日止；3.依法判决被告向原告支付违约金4378.00元并赔偿原告因此支付的契税4170.00元、住房团购费5000.00元、登记费80.00元、手续费18.00元、大修基金4133.00元、银行贷款利息约60000.00元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为：依法判决被告赔偿原告因此支付的契税4170.00元、住房团购费5000.00元、登记费80.00元、手续费18.00元、大修基金4133.00元、银行贷款利息64166.59元（截止2020年10月）；事实及理由：被告系巫山县龙潭沟农产品综合交易市场一期的房屋开发商。二原告于2017年9月19日购买被告位于巫山县的房屋。购房总价437849.00元，建筑面积81.88平方米，套内建筑面积69.87平方米，建筑面积单价5347.45元/平方米，套内建筑面积单价为6266.62元/平方米，合同约定原告支付首付款87849.00元，余款350000.00元由专业银行办理按揭贷款，被告应该在2018年12月31日将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告。协议签订后，二原告按照约定支付首付款87849.00元并支付了税费等相关费用共计14268.00元。通过重庆农村商业银行按揭贷款的方式支付了余下的房款。协议签订后，被告至今未能进行建设工程竣工验收备案登记，没有按照约定交付房屋，被告严重违约并严重损害了原告的合法权益。依据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，原告可以解除本合同，并可以请求被告返还购房款及利息、违约金。故此为依法维护原告的合法权益。特具状起诉，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告丰绿公司辩称，一、就原告诉状中的事实及理由部分，被告答辩如下：原告诉称其与被告签约、购买被告房屋，以及支付房款、税费等情况，被告在举证质证环节将逐项发表质证意见，具体以质证意见为准。需要说明的是，原告所购房屋早已建成并具备交付使用的条件，因政府迁建公共用电线路，导致原告所购房屋尚未取得工程竣工验收备案登记证，系因第三方原因造成，其责任不在原告。按照《重庆市商品房买卖合同》附件四——合同补充协议第七条第2款的约定，被告享有免责权利。因此被告不同意解除合同。二、就原告主张的各项诉讼请求，被告答辩如下：1.根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》附件四——合同补充协议第七条第2款的约定，被告不应承担延迟取得《建设工程竣工验收备案登记证》的违约责任，请求依法驳回原告关于解除房屋买卖合同的诉讼请求；2.原告计算房款利息及违约金的方式与合同的约定不符。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，房款利息应按银行同期贷款利率计算，违约金应按已付房价款0.1%计算。原告未举证证明其遭受了实际损失，同时主张房款利息和违约金应不予支持；3.参加团购并非原告购买商品房的唯一方式，选择团购系原告的个人行为，但是否参加团购并不影响原告购买房屋，且住房团购费并非由被告收取，原告实际享受了团购优惠，原告主张赔偿住房团购费5000.00元的请求不应支持；4.原告主张的大修基金并非被告收取，系原告向巫山县规划和自然资源局缴纳。在本案中，原告所主张的4133.00元大修基金，如支付属实，则应由原告自行向收款单位申请退取。不应向被告主张权利；5.办理按揭贷款系原告的个人需求，所贷款项系由原告个人支配使用，原告系实际受益人，且按揭贷款并非购买商品房的唯一付款方式，贷款利息并非必然损失。因此，原告主张赔偿贷款利息应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系巫山县龙潭沟农产品综合交易市场FM广场一期的开发商，通过被告委托的地产销售公司重庆云纪房地产营销策划有限公司，原告购买了被告开发的房屋一套，房屋坐落于巫山县，二原告与被告于2017年9月19日签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号），建筑面积81.88平方米，总成交金额为437849.00元，首付87849.00元，余下房款350000.00元以银行按揭贷款的方式支付。合同约定争议房屋系预售商品房，“甲方应当在2018年12月31日前，依照国家和地方的有关规定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”。合同第八条约定“交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。……”。第九条约定“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日……后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行……”。合同签订前，二原告于2017年9月16日向被告委托的地产销售公司即重庆云纪房地产营销策划有限公司支付住房团购费5000.00元，向被告支付购房定金20000.00元。签订合同当日，原告向被告支付购房首付款67849.00元、登记费80.00元、手续费18.00元，另向巫山县地方税务局交纳契税4170.00元。2017年10月29日，二原告就争议房屋与重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行签订《个人房屋按揭贷款合同》，贷款人为重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行，借款人为冯学亿，抵押人为冯学亿、付继芬，保证人为丰绿公司，抵押物即本案争议房屋，贷款金额为350000元，贷款期限自2017年10月29日至2032年10月28日，重庆农村商业银行股份有限公司巫山支行的实际放款日期为2018年1月4日，还款方式为等额本金还款法，贷款利息随本金逐月递减，二原告从2018年2月4日起开始偿还贷款本息，每期偿还贷款本金1944.44元，截止一审辩论终结前（2020年10月4日），二原告共支付贷款利息47267.32元。因案涉争议房屋一直未办理竣工验收备案登记，未向当地土地房屋登记机构提交办理不动产登记的资料，且未向二原告交付房屋，二原告遂于2020年9月11日给被告邮寄《解除合同通知书》，单方提出解除合同并要求被告返还全部购房款及利息、违约金等。被告于2020年9月19日收到上述通知。本院认为，二原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，其内容合法、有效。原告冯学亿、付继芬依约按时履行了支付购房款及其他相关费用的义务，被告理应按照约定的期限将符合约定的房屋交付二原告使用，并协助原告办理房屋产权登记义务，但被告因自身原因至今未履行上述义务，其逾期交房的行为已经构成严重违约，按照合同第九条的约定，二原告有权解除合同，且二原告提出的解除合同的通知书已于2020年9月19日送达给被告。故原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称系因不可抗力导致延期交房，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于二原告要求被告退还原告购房款及利息的诉讼请求，本院认为，根据合同第九条约定“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日……后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金……”。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。故二原告要求被告返还已经支付的全部购房款437849.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于二原告要求被告支付已付房款利息的问题，按照双方签订的合同约定应予支付，但合同未明确约定利率，故参照《最高人民法院关于修改的决定》的规定，原告主张的房款利息应当按照其起诉时全国银行间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算，其中通过银行按揭贷款支付的房款350000.00元，应当从银行放款之日起计算利息。关于二原告要求被告返还支付的团购费5000元、登记费80元、手续费18元、契税4170元、大修基金4133元、银行贷款利息的诉讼请求。本院认为，团购费、登记费、手续费，共计5098.00元，系二原告为在被告处购买房屋支付的费用，现因被告的违约行为导致合同目的无法实现，又因双方合同中约定的违约金过低，二原告当庭放弃主张违约金而要求被告赔偿其实际损失，故二原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。关于二原告主张的大修基金4133.00元，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。关于二原告主张的契税4170.00元，系原告为购买房屋向巫山县地方税务局依法缴纳的费用，现双方的合同依法解除，可由二原告依照相关政策解决契税问题，被告不负有返还的义务。关于二原告要求被告赔偿其已经支付的房屋按揭贷款利息的诉讼请求，该请求不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。综上，二原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下一、解除原告冯学亿、付继芬与被告巫山县丰绿农产品批发市场有限公司于2017年9月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、由被告巫山县丰绿农产品批发市场有限公司于本判决生效后十日内，向原告冯学亿、付继芬返还购房款437849.00元及利息（其中以87849.00元为本金从2017年9月19日起至付清之日止按照年利率3.85%计算；以350000.00元为本金从2018年1月4日起至付清之日止按照年利率3.85%计算）；三、由被告巫山县丰绿农产品批发市场有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告冯学亿、付继芬5098.00元；四、驳回原告冯学亿、付继芬的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，减半交纳4250元，由被告巫山县丰绿农产品批发市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  徐家雪二〇二〇年十月二十六日书记员  黄功博