北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10646号原告：夏大伟，男，1981年7月23日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。原告：周珊珊（兼夏大伟委托诉讼代理人），系夏大伟之妻，1982年3月3日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。被告：侯庆生，男，1982年12月20日出生，汉族，职业不详，住吉林省九台市。原告夏大伟、周珊珊与被告侯庆生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。夏大伟、周珊珊均到庭参加诉讼，被告侯庆生经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏大伟、周珊珊向本院提出诉讼请求：1.依法确认夏大伟、周珊珊与侯庆生于2019年10月28日签署的《北京市房屋托管合同》于2020年4月21日解除；2.依法判决侯庆生应向夏大伟、周珊珊支付自2020年1月29日起至2020年4月21日止拖欠的未付租金10700元及滞纳金(以10700元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止)；3.依法判决侯庆生应向夏大伟、周珊珊支付自2020年4月22日起至实际腾退房屋之日即2020年6月15日止的实际使用费12650元以及对应的滞纳金(以12650元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止)；4.依法判决侯庆生应向夏大伟、周珊珊支付13800元违约金；5.依法判决侯庆生向夏大伟、周珊珊支付自2019年7月2日至2020年6月15日止拖欠的房屋水费总计795元；6.本案诉讼费、公告费由侯庆生承担。事实与理由：2019年10月28日，夏大伟、周珊珊与侯庆生签订了一份《房屋托管合同》，夏大伟、周珊珊作为业主把坐落于北京市大兴区思邈路1号院13号楼1单元23层2304房屋（以下简称涉案房屋）出租给侯庆生，并允许其在符合约定的情况下再分租给4位租户。合同约定租赁期限从2019年10月29日至2021年10月28日。侯庆生应在每季度提前7日交付租金20700元/季度（月租金6900元），除去第一次和第五次交付租金时因每年一个月的空置期只交13800元之外，侯庆生均应按20700元/季度向夏大伟、周珊珊支付租金，四位租户的租金归侯庆生所有。合同签订后，夏大伟、周珊珊依约将符合合同约定条件的房屋交付给侯庆生使用，但侯庆生只缴纳了第一期租金13800元，在第二期租金约定的缴纳时间来临时，侯庆生以未收上来租户租金为由要求在2020年1月17日暂缓交租金。夏大伟、周珊珊同意后，侯庆生在2020年1月21日却只交了部分租金，即10000元，剩余租金10700元承诺在1月26日补足。夏大伟、周珊珊就此要求表示同意。但侯庆生在1月26日并未交剩余租金。之后夏大伟、周珊珊向侯庆生多次催交租金未果，现已拖欠租金超过三个月。夏大伟、周珊珊为了维护合法权益，通过电话、微信、短信等形式多次催告，但侯庆生至今依然没有支付拖欠的租金。夏大伟、周珊珊于2020年4月21日以短信、微信两种方式同时通知侯庆生解除合同，并给予其5天宽限期要求其返还房屋，侯庆生未给予任何回应。由于，侯庆生将所承租的夏大伟、周珊珊的房屋又转租给其余四人，经与四位租客沟通了解，发现侯庆生不仅收取了四位租客的押金，且已经提前收取房租，故租客表示无法腾退，为了维护夏大伟、周珊珊的合法权益，提出诉讼，望依法判决。侯庆生未答辩，亦未参加本案庭审。本院经审理查明认定事实如下：2019年10月28日，夏大伟、周珊珊（甲方、委托方）与侯庆生（乙方、受托方）签订了《北京市房屋托管合同》，载明：涉案房屋为楼房4室1厅2卫，建筑面积95.95平方米，装修状况精装修。该房屋的权属情况为：甲方对于房屋享有所有权，甲方向乙方出示房屋所有权证。受托权限：乙方具体受托权限为以下3项：1.以甲方名义出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜。2.代甲方向承租方收取租金。3.监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务。托管期限：（一）自2019年10月29日至2021年10月28日，共计24个月，托管期限的变更由双方书面另行约定。（二）甲方应于2019年10月29日前将该房屋交付给乙方。（三）……租金：（一）租金（税后）标准第一年为6900元/月……（二）、租金收取方式为乙方代为收取。双方选择由乙方代为收取租金，适用以下款项：1.甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金。2.乙方自2019年10月28日起开始按照季付方式通过代收、代付银行向甲方支付租金，支付时间分别为：2019年10月28日，乙方应支付2019年10月29日至2020年1月28日的租金，共13800元；2020年1月21日，乙方应支付2020年1月29日至2020年4月28日的租金，共计20700元；2020年4月21日，乙方应支付2020年4月29日至2020年7月28日的租金，共计20700元……4.委托期内，甲方为乙方第一年预留30日为免租期。第二年预留30日为免租期。用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋简单装修及清洁等。工作期内的租金收入作为乙方佣金……双方权利与义务……3.请乙方务必按照本合同上的约定日期如约付款，否则，单次付款拖延超过7天或累计超过两次付款拖延的情况，甲方有权利提前解除合同，并且免于承担违约金等责任，并且乙方应于当月内将房屋按照租约到期的结算约定和交接清单以及交接流程将房屋恢复原貌归还甲方，及时清走方可。租期内乙方超过七天拖延付款时，每多逾期一日需按照百分之三的月房租金额向甲方支付额外违约金。4.关于违约责任的赔偿，违约方应当在解除合同当日将费用结清……4.2若乙方违约，甲方应将按日结算后将剩余的房租扣除相当于两个月的房租（核人民币13800元）的违约金后，将剩余的钱退还给乙方；如果剩余房租不足违约金人民币13800的情况，那么乙方应该补足甲方费用后，将补足的费用和原来剩余的房租金额核计13800元作为违约金赔偿给甲方，于解除合同当日将费用付清。同日，夏大伟、周珊珊（甲方、委托方）与侯庆生（乙方、受托方）签订了授权委托书，载明：一、委托房产：甲方现委托乙方出租甲方位于北京市大兴区思邈路1号院13号楼1单元23层2304室之房产。委托期限为：2019年10月29日至2021年10月28日（包括免租期）。如双方合同顺延，委托期限也相应顺延。二、委托权限：1.在委托期限内乙方全权代替甲方与承租人签订或终止租赁合同，处理相关事宜。2.在委托期内乙方全权代替甲方向承租人收取房费租金及水、电、燃气、电话、卫生、有线电视等相关费用。授权委托书还就其他内容进行了约定。庭审中，夏大伟、周珊珊称，涉案房屋已于2020年6月15日收回。涉案房屋内共有4个租户，分别为李松、凌海亮、杨秋平、赵克恒。其中李松租金交到2020年5月7日，于2020年4月30日搬走；凌海亮租金交到2020年3月30日，于2020年4月29日搬走；赵克恒的租金交到5月14日，杨秋平的租金交到7月8日，经协商，将杨秋平的1个月租期折抵给赵克恒，二人均在2020年6月15日搬走的，并签订了《协商搬走协议》。夏大伟、周珊珊称在上述租赁期内，二人没有收取上述租户的租金。夏大伟、周珊珊提交《北京市房屋托管合同》，证明把涉案房屋委托给侯庆生，由其代为出租及支付房屋租金的时间和金额，以及涉及的违约责任和房屋解除的条款约定。提交建设银行侯庆生的支付凭证（手机截图），证明从2020年1月22日后，侯庆生再没有支付租金。提交夏大伟、周珊珊与侯庆生的微信聊天记录截图、短信聊天记录截图、电话联系记录截图，证明侯庆生从2020年1月26日之后并未交纳剩余的租金10700元，以及夏大伟、周珊珊曾多次向侯庆生催缴租金并没有得到回复，侯庆生已经拖欠租金超过三个月，夏大伟、周珊珊在2020年4月21日以短信和微信两种方式同时告知侯庆生解除合同，并给其5天宽限期腾退房屋，也并未得到侯庆生回应。提交水费收据2张,证明自2019年7月2日至2020年6月15日，侯庆生拖欠涉案房屋水费共795元，该水费由夏大伟、周珊珊通过支付宝已代缴。提交《协商搬走协议》，证明涉案房屋最后二位租客通过协商在2020年6月15日搬走，夏大伟、周珊珊将涉案房屋收回。另，根据夏大伟、周珊珊向法庭提交的银行账户明细（手机截图）显示，侯庆生曾于2020年1月22日通过支付宝转账的方式分两笔给夏大伟共计转款10000元，夏大伟、周珊珊认可该款项系支付的2020年1月29日至2020年4月28日期间的部分租金。上述事实，有《北京市房屋托管合同》、建设银行的支付凭证（手机截图）、微信聊天记录截图、短信聊天记录截图、电话联系记录截图、水费收据、《协商搬走协议》等以及当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，侯庆生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。本案中，夏大伟、周珊珊与侯庆生签订的《北京市房屋托管合同》，其实质上是房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。侯庆生自2020年1月21日起未按约定向夏大伟、周珊珊足额支付租金，夏大伟、周珊珊有权解除合同。对于解除合同的日期，夏大伟、周珊珊于2020年4月21日以发送短信和微信的方式告知侯庆生解除合同事宜，故本院确认该日为双方合同解除之日。关于夏大伟、周珊珊主张侯庆生支付自2020年1月29日至2020年4月21日期间拖欠的未付租金10700元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于夏大伟、周珊珊主张侯庆生支付自2020年4月22日至2020年6月15日期间实际使用费12650元的诉讼请求，本院认为，侯庆生在收取了租户的租金之后，租户于2020年4月22日至2020年6月15日实际占用涉案房屋，应视为侯庆生实际占有涉案房屋，理应向夏大伟、周珊珊支付该期间的房屋使用费，故对夏大伟、周珊珊的该项诉讼请求，本院予以支持。关于夏大伟、周珊珊主张侯庆生支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，滞纳金的性质系实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，夏大伟、周珊珊已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于夏大伟、周珊珊主张侯庆生支付13800元违约金的诉讼请求，双方在合同中对违约责任有明确约定，且解除合同的原因系侯庆生违约造成，故对于夏大伟、周珊珊的该项诉讼请求，本院予以支持。关于夏大伟、周珊珊主张侯庆生支付自2019年7月2日至2020年6月15日止拖欠的房屋水费总计795元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认夏大伟、周珊珊与侯庆生2019年10月28日签署的《北京市房屋托管合同》于2020年4月21日解除；二、侯庆生于本判决生效后十日内向夏大伟、周珊珊支付自2020年1月29日起至2020年4月21日止拖欠的未付租金10700元；三、侯庆生于本判决生效后十日内向夏大伟、周珊珊支付自2020年4月22日至2020年6月15日期间房屋实际使用费12650元；四、侯庆生于本判决生效后十日内向夏大伟、周珊珊支付违约金13800元；五、侯庆生于本判决生效后十日内向夏大伟、周珊珊支付2019年7月2日至2020年6月15日期间拖欠的水费795元；六、驳回夏大伟、周珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元，由侯庆生负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由侯庆生负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十月三十日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利