江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初2674号 原告：常熟市城市经营投资有限公司，住所地常熟市枫林苑**，统一社会信用代码91320581728003490Y。 法定代表人：钱瑞龙，董事长。 委托诉讼代理人：王斌，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 被告：张勇，男，1975年11月8日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告：江苏爱心易购电子商务有限公司，住所地常熟市海虞北路**（常熟世界贸易中心）A1317，统一社会信用代码91320581338830749H。 法定代表人：张勇。 原告常熟市城市经营投资有限公司与被告张勇、江苏爱心易购电子商务有限公司物权保护纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理，后转为普通程序审理，并于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告常熟市城市经营投资有限公司的委托诉讼代理人王斌、被告张勇（同时作为被告江苏爱心易购电子商务有限公司的法定代表人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市城市经营投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告腾空并归还侵占的原告所有的百盛花园南区18幢506房屋；2.判决被告支付自2014年1月起至实际归还房屋之日止的房屋使用费（按3000元/月计算，暂计算至2020年3月底为225000元）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：座落于百盛花园****506的房屋为原告所有，2013年3月30日领取房屋所有权证，2013年4月9日领取国有土地使用证。2018年年底，原告在清查资产过程中，发现上述房屋被人占用，遂在房屋门上张贴限期搬离通知书。2019年1月，被告张勇至原告处，称上述房屋由须建国于2013年12月抵债给他，并向法院起诉要求确认房屋抵债协议有效，要求原告排除妨碍、停止侵权、赔礼道歉，该案庭审中，被告张勇确认他与须建国签订抵债协议后即占用了诉争房屋，由被告二员工使用，该案后按撤诉处理。被告至今仍未将侵占房屋归还原告。原告认为，物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，被告擅自占用原告所有的房屋，侵犯了原告的物权，理应承担相应的法律责任。审理中，原告常熟市城市经营投资有限公司将第二项诉讼请求变更为：判决被告支付自2014年1月起至2020年6月止的房屋使用费187200元，并按2800元/月计算支付自2020年7月起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。 被告张勇辩称，1.案涉房屋产权人为须建国，须建国取得房屋物权不是上市交易的房源，而是拆迁安置房屋。原告系住建局下属部门，代表住建局执行和实施行政行为，起诉主体应为市政府，原告诉讼主体不适格。2.须建国已将案涉房屋抵给被告张勇，并于2013年下半年进行了交付，被告张勇接手案涉房屋后先后租给顾丽红、朱建新居住。原告无权主张案涉房屋的返还。3.对原告主张的房屋使用费标准不予认可，被告张勇在接手案涉房屋时系毛坯状态，后进行了装修。 被告江苏爱心易购电子商务有限公司辩称，目前没有公司员工在案涉房屋里面居住，公司已不再经营，本案与公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 坐落于常熟市百盛花园南区18幢506房屋登记所有权人为常熟市城市经营投资有限公司（熟房权证虞山字第××号），土地使用权人亦为常熟市城市经营投资有限公司（常国用2013第××号）。 2008年2月，本院立案受理了张勇与须建国、金正兴民间借贷纠纷一案，经审理，判决：须建国归还张勇借款15万元并支付违约金2万元。该判决生效后，张勇向本院申请执行，本院于2009年1月16日出具（2008）熟民一执字第1535号民事裁定书，认为被执行人须建国寻找无着，未发现其他可供执行的财产线索，申请执行人张勇所提供的须建国名下的百盛花园安置房拆迁票头，因该房源位置未定，目前无法处理，本案终结执行。 审理中，张勇陈述，案涉房屋系须建国的安置房屋，须建国已将该房屋抵债给其，其于2013年下半年接手房屋，并对外出租至今。 审理中，根据常熟市城市经营投资有限公司的申请，本院依法委托昆山市新世纪房地产评估有限公司对案涉房屋自2014年1月起至今的租金标准（毛坯状态）进行评估。评估中，因张勇不予配合，致评估公司不能至案涉房屋内进行查看，评估公司参照与案涉房屋同单元、同户型的房屋进行了估价，并于2020年6月16日出具房地产估价报告一份，估价结论为：2014年1月至12月的租金为25200元，2015年1月至12月的租金为25200元，2016年1月至12月的租金为25200元，2017年1月至12月的租金为27600元，2018年1月至12月的租金为33600元，2019年1月至12月的租金为33600元，2020年1月至6月的租金为16800元。为此，常熟市城市经营投资有限公司支付鉴定费16519元。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力。案涉房屋登记的产权人系原告，被告张勇虽抗辩案涉房屋系案外人须建国所有，且须建国已抵债给被告张勇，但无论从张勇与须建国民间借贷纠纷一案的申请执行裁定书认定内容来看，还是从案涉房屋的权属登记来看，均无法证实案涉房屋的权属系案外人须建国所有，被告张勇亦无其他有效证据证明其主张，故原告作为案涉房屋产权登记人享有相应的物权。根据法律规定，妨害物权的,权利人可以请求排除妨害。被告张勇于2013年下半年即占有并管理案涉房屋，并无法律依据，现原告要求被告张勇腾退案涉房屋的主张，于法有据，本院予以支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告要求被告张勇支付案涉房屋的使用费，并申请对案涉房屋在毛坯状态下自2014年1月起的租金标准进行评估。评估中，因被告张勇不予配合致评估公司不能查看案涉房屋内的具体情况，后评估公司参照案涉房屋同单元、同户型的房屋出具了案涉房屋自2014年1月至2020年6月期间的租金评估报告。本院认为，评估公司出具的评估报告并无明显不妥，且当事人也未就估价结论提出异议，本院对评估公司出具的评估报告予以采纳，可作为原告主张案涉房屋使用费计算的参考依据，故原告要求被告张勇支付自2014年1月至2020年6月期间的房屋使用费187200元及自2020年7月起至被告张勇腾退案涉房屋之日止按照2800元/月标准计算的房屋使用费的主张，于法有据，且较为合理，本院予以支持。原告要求被告江苏爱心易购电子商务有限公司承担案涉房屋腾退及使用费支付义务的主张，缺乏依据，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下： 一、被告张勇于本判决生效之日起十日内腾退坐落于常熟市百盛花园南区18幢506的房屋，并交付原告常熟市城市经营投资有限公司。 二、被告张勇与本判决生效之日起十日内向原告常熟市城市经营投资有限公司支付2014年1月至2020年6月期间的房屋使用费187200元，并支付自2020年7月起至实际腾退常熟市百盛花园南区18幢506房屋之日止按2800元/月标准计算的房屋使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告常熟市城市经营投资有限公司指定账户；或汇入常熟市人民法院账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 三、驳回原告常熟市城市经营投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4044元，鉴定费16519元，合计20563元，由被告张勇负担（原告同意其预交的案件诉讼费20563元由被告张勇向其直接支付，本院不再退还，由被告张勇在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  翟艳伟 二〇二〇年十月十五日 书记员  黄秋艳