贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5214号上诉人（原审被告）:贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:吴海，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：沈先迪，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵蕾，女，1978年11月9日出生，白族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：张露，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘房开公司）因与被上诉人赵蕾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人长弘房开公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。本案双方约定上诉人于2014年6月30日前取得商品房初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书，相应违约金债权的诉讼时效则应从2014年6月30日起计算三年，被上诉人提起违约金之诉时显然已超过诉讼时效，故对其诉请应不予支持。2.上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书主要系政府原因所致，上诉人并非恶意违约，且未造成被上诉人的实际损失，一审判决以被上诉人购房总额为基数，按每日万分之二的标准计算违约金过高，应予调减。被上诉人赵蕾二审未作答辩。原审原告赵蕾一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金计暂计立案时为89790元（违约金以购房款410000元为基数，按日万分之二从2014年6月30日计算至实际交付房屋权属证书之日止）；2.判令被告贵州毕节长弘房地开发有限公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第C幢2单元25层2号商品房转移登记的有关文书并交付原告；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回诉请第2项。一审法院认定事实：2011年5月23日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市珠市；房屋建筑面积139.26平方米，商品房总价款为410000元；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年4月14日，原告向被告缴纳了办证所需的契税、房屋维修基金等相关费用。另查明，被告至庭审时仍不具备将办理涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过30日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告承诺2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年3月27日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年3月27日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵蕾逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以410000元为基数，按日万分之二的标准从2017年3月27日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告赵蕾的其他诉讼请求。案件受理费人民币1022.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：原审法院认定本案部分债权未超过诉讼时效期间，事实、法律依据充分且论证充分翔实，本院予以确认，不作赘述。上诉人关于本案中被上诉人的主张已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。本案逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形，司法应予以尊重；同时，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，也未能举证证明双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失，应当承担举证不能的后果。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失，请求调整违约金的上诉意见，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2044元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年十月二十三日书记员 高 进