文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0240民初3599号原告：冉崇余（反诉被告），男，1974年10月21日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：朱芙蓉（反诉原告），女，1961年12月1日出生，住重庆市南岸区。原告冉崇余与被告朱芙蓉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉崇余、被告朱芙蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冉崇余向本院提出诉讼请求：请求人民法院确认上列当事人于2011年8月所签订的《房屋买卖协议》无效。事实及理由：2011年8月20日，原、被告约定将原告位于X路的房屋一套出售给被告，由于原、被告约定出售的房屋可能违反了规划许可（超层），至今尚未取得房产登记，从而导致上列房屋无法产权变更登记，原、被告经多次协商无果。原、被告所约定的买卖的房屋未取得房产登记及产权证明，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，为此，原告特诉至法院，望能受理并及时判决。朱芙蓉辩称，1.签订合同的时候双方当事人具有民事行为能力，双方意思表示真实，不违反法律规定，双方签订的合同有效；2.签订合同当天就交付了房屋，朱芙蓉买的房屋是在第六层，且当时房屋只有六层，朱芙蓉买房在前，冉崇余违章搭建在后；3.朱芙蓉只有夏天在，因为冉崇余违章搭建导致朱芙蓉不能办理房产证，2018年全体业主都找原告维权，镇政府告知冉崇余这个事情已经反映到县政府了，朱芙蓉与冉崇余签订的房屋买卖协议合法有效，无法办理房产证是因为冉崇余的违章搭建，朱芙蓉有权要求冉崇余履行义务为朱芙蓉办理房产证；4.关于违约金的问题，房屋买了九年都没有办理房产证，导致了很多损失，所以根据相关法律规定判决冉崇余支付违约金；5.冉崇余乱用诉权，恶意诉讼，2013年冉崇余在楼上违章搭建，导致60多户业主无法办理房产证。朱芙蓉向本院提起反诉请求：1.请求依法判决驳回冉崇余的诉讼请求；2.请求人民法院依法判令冉崇余向朱芙蓉赔偿180000.00元；3.判令冉崇余拆除楼顶违法建筑；4.本案的反诉诉讼费用由冉崇余承担。事实及理由：2011年8月20日，朱芙蓉与冉崇余签订房屋买卖协议，朱芙蓉按照协议约定全款购买了冉崇余的房子，并交纳水电气费用6060.00元，花了近40000.00元装修。购买房屋时，冉崇余拿出土地使用权证（土地为拍卖所得），并强调能够办理房产证。朱芙蓉拿到房屋后就进行装修，朱芙蓉只是每年夏天到黄水来，每次来就问冉崇余房产证办理情况，冉崇余每次都说快了。过了几年，因为冉崇余乱搭乱建，交不起罚款，导致现在办不了房产证。随着黄水的房价上涨，沿湖路的修成，朱芙蓉所购买的房子变成了湖景房。冉崇余因为朱芙蓉带领其他业主维权，所以对朱芙蓉心怀不满，并在个别业主面前说要搞整朱芙蓉，并宣称只告朱芙蓉，不告其他业主。目前黄水房价均价8000.00左右，相比2011年买房时翻了一番，若合同无效，势必损害购房者合法权益，月亮湖畔小区业主大约60户，若朱芙蓉合同无效，其他业主的合同也无效,法律是公平的，不可能让违法者获利，守法方受损。为此，被告特依据相关法律规定提起反诉，望支持被告的反诉请求。冉崇余辩称，反诉人的反诉请求没有法律依据，且没有任何证据证明反诉人的权利受到侵害，所以不能得到法院的支持。本院经审理认定事实如下：2011年8月20日，冉崇余（甲方）与朱芙蓉（乙方）在石柱县X镇签订《房屋买卖协议》，约定冉崇余将自己所有的位于石柱县X镇的套房以188000.00元的价格出售给朱芙蓉，其户型为1室1厅1厨1卫，建筑面积为（约）：48平方米，包括公摊面积在内，付款方式为在合同签订之时付款180000.00元，余款8000.00元在朱芙蓉领取房屋房地产权证时支付给冉崇余。合同约定的交房时间为2011年8月20日，并约定由冉崇余负责办理产权过户登记，违约责任约定为若一方违约，违约方需向对方支付违约金总房价款的10%或者按照法律规定的定金法则承担违约责任。上述合同空白处手写载明：“由于乙方在签订合同未带现金，预付了贰仟圆整，余款在2011年8月24日前付清，否则本合同无效，甲方不退还预付款，以乙方进账单日期和金额为准。贰仟圆预付款已收到，冉崇余。”合同签订后，朱芙蓉按期支付了购房款，冉崇余按期将房屋交付给朱芙蓉居住使用。目前，冉崇余尚未为朱芙蓉办理产权过户登记。本院认为，本案的争议焦点为：一是冉崇余与被告朱芙蓉所签订《房屋买卖协议》是否有效；二是朱芙蓉要求冉崇余赔偿180000.00元应否支持的问题；三是朱芙蓉要求冉崇余拆除楼顶违法建筑是否属于法院受案范围的问题。一、冉崇余与被告朱芙蓉所签订《房屋买卖协议》的效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第十八条、第一百三十三条、第一百三十五条及《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条的规定，冉崇余与被告朱芙蓉在合同签订时具有完全的民事行为能力，双方签订的协议是其真实的意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性效力规定，冉崇余与被告朱芙蓉采取书面形式订立《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》自冉崇余与被告朱芙蓉签字或盖章时成立并生效，因此冉崇余主张合同无效，本院不予支持。二、朱芙蓉要求冉崇余赔偿180000.00元应否支持的问题。朱芙蓉主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求冉崇余承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，并要求冉崇余承担多年未办理产权证及违章搭建给朱芙蓉的房屋造成损害的损失共计180000.00元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用主体为房地产开发企业，而本案中冉崇余并非房地产开发企业，故其要求按照该司法解释要求冉崇余承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，不符合法律规定，本院不予支持。另朱芙蓉主张冉崇余违章搭建给其所购房屋造成了损害要求赔偿，因朱芙蓉既未提供证据证明其房屋的损害与冉崇余违章搭建具有因果关系，也没提供证据证明其房屋具体的损害价值，故朱芙蓉的该项反诉请求，本院碍难支持。又根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，朱芙蓉依约履行了支付购房款的义务，冉崇余也应当按照约定履行交付房屋、办理产权过户登记的义务。从朱芙蓉2011年购房至今已有九年有余，冉崇余至今尚未为朱芙蓉办理产权过户登记，违反了合同约定，其应当按照合同约定承担房屋总价款10%的违约金即18800.00元。三、朱芙蓉要求冉崇余拆除楼顶违法建筑是否属于法院受案范围的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”之规定，违法违章建筑的认定和处理，属于行政机关的职权范围，不属于人民法院受案范围。本案中朱芙蓉要求冉崇余拆除楼顶违法建筑，涉及到违法建筑的认定和处理，不属于本院的受案范围，故对其该项诉请，本院不予支持，朱芙蓉可以向相关职权部门申请处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十八条、第一百三十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、驳回原告冉崇余的诉讼请求；二、反诉被告冉崇余于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱芙蓉逾期办证违约金18800.00元；三、驳回反诉原告朱芙蓉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由冉崇余负担。反诉的案件受理费3900.00元，减半收取1950.00元，由朱芙蓉负担1755.00元，冉崇余负担195.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 高建二〇二〇年十月二十八日法官助理 吉辉书 记 员 明雪