江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初1388号原告：辛丛，男，1975年4月11日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张传辉，江苏立志律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。被告：天成润华集团有限公司(原徐州市天成房地产开发有限公司)，住所地徐州市云龙区彭城路2-09(1-209)古玩城**。法定代表人：孙**铭，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：彭鹏，国浩律师（南京）事务所律师。原告辛丛诉被告天成润华集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序。后因案件审理需要，依法转为普通程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告辛丛的委托诉讼代理人赵珍、被告天成润华集团有限公司的委托诉讼代理人彭鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛丛向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告所购买的文华园2-2#-5-402室房屋办理上房手续；二、判令被告支付原告逾期上房违约金102035.17元（违约金的计算方式为：以15万元为基数自2009年12月31日起按照每日万分之1.5计算至2018年1月26日，以324502元为基数自2018年1月27日按照每日万分之1.5计算至2020年1月31日）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年12月26日，原、被告双方签订了文华园房屋认购单，按认购单原告履行了支付认购金150000元的义务。2008年11月19日，被告出具承诺书一份，承诺上房日期为2009年12月31日，从上房时间至公司正式通知上房时间，每天按照已付认购款的万分之一点五支付违约金。2018年1月26日，原告交付购房款房款174502元，现原告已交清全部购房款。后，被告出具说明一份原告网备合同签约房号为XXXX室，据此原告缴纳了该房屋的维修基金。时至今日，被告仍未为原告办理上房手续，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。被告天成润华集团有限公司辩称，原、被告双方于2020年3月10日签订了《商品房买卖合同》并办理了网签，该合同约定本合同生效后双方之前所签订的认购单、承诺书等文件即作废，双方对原认购单等文件的主要内容进行了实质性变更，排除了原认购单等文件的适用，重新约定了交房时间及逾期交房的违约责任等条款，将交房时间确认为2020年6月30日，双方的上述约定不违反法律规定合法有效应当受到商品房买卖合同的约束，故原告在认购单、承诺书等文件约定作废后仍以此为依据提起诉讼请求，违反了双方的约定无事实和法律依据。另外原告本身没有任何损失，反因天成公司的履约行为而获益，如让天成公司承担这一不合理的责任必定使得其他的买受人认为除了低价购房外仍有利可图群起效由，严重影响企业的持续经营，对企业自身员工就业、社会稳定带来负面影响，最终也影响原告权益的实现，综上请求法院驳回原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告天成润华集团有限公司原名称为徐州市天成房地产开发有限公司，于2010年7月22日更名。2005年12月26日，案外人陈卫云作为认购方与出售方徐州市天成房地产开发有限公司签订了一份《文华园一期住房认购单》，主要载明：认购房屋位于徐州市，建筑面积暂定133.54平方米，房屋总价为403023元，认购金为150000元，暂定上房日期为2007年6月30日，最终以合同约定日期为准，涉及暖气、煤气初装费用、使用费等均由认购方承担，初装费暂定为80元每平方米和3200元每户，于签订正式合同时付清，但最迟应于房屋封顶前付清。《认购单》签订后，原告辛丛分别于2005年12月26日、2006年1月17日向徐州市天成房地产开发有限公司支付认购金共计150000元。2007年5月18日，案外人陈卫云将涉案房屋转卖与本案原告并向被告出具申请书一份，该申请书载明原告按期足额缴纳了房屋认购款，原告辛丛为被告天成润华集团有限公司所售房屋的合法买受人。2008年11月19日，徐州市天成房地产开发有限公司向文华园认购方辛丛发出了《承诺书》，承诺：上房时间定为：2009年12月31日从上房时间至公司证实通知上房期间，每天按照已付认购款的万分之一点五支付违约金，于办理上房手续时一次性支付全额违约金。因徐州市文华园1-2号楼、2-2号楼已由徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处监管，原告辛丛于2018年1月26日，将剩余房款共计174502元交纳至徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处的监管账户。2020年3月10日原告辛丛与被告天成润华集团有限公司签订了合同编号为NO：0800409的《商品房买卖合同》，并办理了网上备案。合同约定原告辛丛购买的房屋位于徐州市，房屋建筑面积共133.51平方米，总价款为324429元，原告应当在2020年3月10日前支付全部价款，被告应当在2020年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告的商品房交付原告。另该合同附件十二“补充协议”第4条第（1）项约定，在买受人未按合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋，且不承担逾期交付的违约责任；第5条第（1）项约定，买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任；第（4）项约定，本合同约定的逾期交付违约责任，不按本合同第十二条约定执行，双方约定为：参照本项目同类型案例的法院裁定或判决执行。后因涉案房屋至今未完成验收，被告天成润华集团有限公司无法按上述合同约定交付于原告，原告遂以诉称理由诉至本院。被告天成润华集团有限公司应诉后，为证明其逾期交房存在免责事由，向本院提交了竣工验收单复印件一份，证明案涉房屋已经于2020年6月达到了交付条件。经质证，原告辛丛对上述证据的三性均不予认可，称原告并未收到被告通知，根据其他案件了解现被告就该商品房的基础设备仍是临时用电，关于是否具备验收条件需要被告进一步提供证据，其认为不能据此免除被告的违约责任。另查，2018年11月29日，文华园的三名认购方即叶庆、牛增华以及闫殿琪曾向本院提起诉讼，依据其与被告天成润华集团有限公司签订的《认购书》、《承诺书》等要求被告给付其逾期上房违约金。后本院立（2018）苏0311民初7516号、（2018）苏0311民初7515号、以及（2018）苏0311民初7513号案件进行了审理，并判令由被告天成润华集团有限公司按照每日0.015%的标准向叶庆、牛增华以及闫殿琪支付逾期上房违约金。目前案件均已生效。本院认为，关于被告天成润华集团有限公司与案外人陈卫云签订的《认购单》及《商品房买卖合同》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，因原、被告签订的《认购单》对商品房基本状况、房价及付款情况、房屋交付情况等商品房买卖合同的主要内容均进行了约定，而原告也已经支付了购房款，故应当认定双方当事人之间自签订《认购单》之日起即形成了商品房买卖合同关系。此后，双方又于2020年签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同应当视为当事人对双方之间商品房买卖合同具体事项的补充约定，同样具有合同约束力，双方应当按照《认购单》以及《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。关于被告天成润华集团有限公司是否承担逾期上房违约责任的认定。被告对于部分签订了《认购单》的业主又作出《承诺书》，该承诺书内容中被告对于文华园一期房屋的具体上房时间以及逾期上房的违约责任作了明确承诺，对于商品房买卖合同的签订及履行有重大影响，亦应当视为合同的内容，对被告具有合同约束力。从而可以与处理意见相互印证，反映了被告的真实意思表示，亦符合法律规定及合同约定，故本院予以确认。而在双方签订的正式的《商品房买卖合同》中，原、被告对于具体的交房日期又重新作了约定，但因被告的违约行为处于一种长期持续状态，原、被告在本院同类案件判决生效后签订《商品房买卖合同》的目的在于弥补双方合同形式上的瑕疵，而并非就涉案双方买卖合同的实质内容进行变更，不能据此推定原告因签订正式的买卖合同而放弃了请求被告承担逾期交房违约责任的权利。因此，因被告至今仍未能将涉案房屋交付于原告，故原告要求被告按照每日0.015%的标准，给付其自被告逾期之日即2009年12月31日起计算至2020年1月31日的逾期上房违约金102035.17元，有合同依据，且符合法律规定，本院予以支持。关于被告天成润华集团有限公司的抗辩主张能否成立的认定。首先，被告认为双方所签订的商品房买卖合同生效后之前所签订的认购单、承诺书等文件即作废，认为原告在认购单、承诺书等文件约定作废后仍以此为据提起诉讼，违反了双方约定，无事实和法律依据。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，原告应当在2020年3月10日前支付全部价款324502元，本案原告依据《认购单》上确定的金额向被告足额支付了认购款及购房款，履行了买受方的义务。另，该合同上约定的合同生效后原签订的协议书及承诺书自动作废，并非原告放弃违约金的权利，因协议书及承诺书并非自始无效，而是在签订商品房买卖合同后由该合同承继，同时，该合同也明确约定逾期交付责任参照本项目同类案例的法院裁定或判决执行，该违约责任包括违约金的计算标准及计算基数利率以及起止时间点等全方面的约定，故该商品房买卖合同生效前应按照承诺书约定的方式支付违约金，生效后则按照同类型法院案件的判决及裁定支付违约金。因此，被告以此作为其免除承担违约责任的事由，本院不予采纳。综上，因涉案房屋已符合交付使用条件，不存在房屋实际交付的障碍，故本院对原告的诉请予以支持。被告在合同约定的期限内未能履行交房义务，应承担违约责任，给付原告相应的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告天成润华集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内为原告辛丛办理徐州市文华园2-2#-5-402室商品房的交付使用手续；二、被告天成润华集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辛丛逾期上房违约金（以150000元为基数，按每日0.015%的标准，自2009年12月31日起计算至2018年1月26日止；以324502元为基数，按每日0.015%的标准，自2018年1月27日起计算至2020年1月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2341元，由被告天成润华集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马盛军人民陪审员  武乐菊人民陪审员  拾天以二〇二〇年十月二十六日书 记 员  魏佳欣