海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1400号   上诉人（原审被告）：郭某，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：王某，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：谢某，住海南省儋州市。   被上诉人（原审原告）：儋州三鑫物业管理有限公司，所在地海南省儋州市那大镇文化北路那大控规08街区（3）水岸名都******。   法定代表人：余某。   上诉人郭某因与被上诉人儋州三鑫物业管理有限公司（以下简称三鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   郭某上诉请求：1.撤销一审判决，并依驳回三鑫物业公司的一审诉求或发回重审；2.一审、二审案件受理费由三鑫物业公司负担。事实与理由：1.三鑫物业公司不经过儋州市隆华新村业主委员会（以下简称业委会）发出催缴通知，不具备一审原告的主体资格，侵害了郭某的合法权益，该行为属于恶意诉讼；2.业委会与三鑫物业公司签订《儋州隆华新村小区物业服务合同》部分条款违反法律、行政法规的强制性规定。三鑫物业公司不得以牟利的方式收取水电费违约金，也不得擅自提高收费标准和重复收费；3.三鑫物业公司要求郭某支付384.18元公共电损耗不合理，全体业主没有义务承担三鑫物业公司的水电费；4.三鑫物业公司要求郭某支付941.8元公共水损耗不合理，小区有多处水管存在人为损耗，该费用不应由业主承担；5.三鑫物业公司没有在消防控制室安排专人值守和巡回检查，电梯没有定时巡视、维保，各项服务不到位，应当扣减相应的物业服务费；6.小区的水损耗及公摊费过高，而且三鑫物业公司没有采取积极措施降低水、电损耗，由此增加的费用应当由三鑫物业公司负担；7.郭某不是故意拖欠物业费等相关费用，是因为三鑫物业公司的管理服务不到位，因此郭某不应当承担支付违约金责任。   三鑫物业公司辩称，三鑫物业公司所主张的水电费、物业费、水电损耗费等均严格按照海南省物价局规定的相关收费标准来收费，不存在乱收费的行为。郭某上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，应当予以维持。   三鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郭某向三鑫物业公司支付自2019年6月20日至2019年9月12日的物业服务费518.7元、二次供水电费公摊15.11元、生活垃圾清运费16.4元、电梯维保公摊费32.8元、楼道照明公摊费5.68元、公共绿化用水公摊费6.33元、公共路灯照明公摊费1.62元、电梯运行电费公摊17.78元、自家使用的水费34.8元、自家使用的电费257.04元；2.判令郭某向三鑫物业公司支付自2017年9月20日至2019年9月12日公共电损耗公摊费384.18元、公共水损耗公摊费941.8元；3.请求判令郭某向三鑫物业公司支付未按合同约定履行义务的违约金1293.04元；4.判令郭某向三鑫物业公司支付2019年9月12日起至郭某结清全部所欠费用日止，郭某未按合同约定履行缴费义务的违约金（计算方式与合同约定一致）；5.判令郭某承担案件受理费等诉讼费用（包括但不限于案件受理费、律师代书诉状费、律师或代理人代理出庭费、公告费、诉讼财产保全费等）。   一审法院认定事实：郭某系隆华新村小区****房的产权人，房屋建筑面积189.77㎡，2017年10月20日，三鑫物业公司与郭某居住的小区业委会签订了《儋州隆华新村小区物业服务合同》，由三鑫物业公司对隆华新村住宅小区提供物业管理服务。合同约定，服务期限5年，自2017年9月20日至2022年9月19日止。合同约定五、六号楼的物业收费标准为1.0元/月/㎡，居民用电0.65元/度（实际按物价规定0.63元/度收取），居民用水2.9元/吨，生活垃圾清运公摊6元/月/户。合同第二十六条约定：业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费、停车费、水电费及各项公摊的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金，乙方有权暂停该住户的水电供应。琼价费管【2014】486号《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》第五条第(四）款规定：物业管理区域内供水、供电等专营单位尚未抄表到户的，供水、供电发生的公共损耗费用（管网跑冒滴漏损耗、变压器损耗、线路损耗等），由物业管理区域内或该幢住宅楼所有业主、使用人按每户专有部分建筑面积据实平均分摊。合同第三十五条约定：公共部位、公共设施设备如：发电机、二次供水、配电设施、小区路灯、楼道照明所产生的损耗、电梯使用所产生的电费及维修费用、水电总表与实抄的差额、园林整治等除合同有约定价格除外，其余由单元业主或全体业主据实分摊。因公共水损耗分摊到业主数额较高，部分业主颇有异议并向三鑫物业公司反映该问题。2018年11月10日，三鑫物业公司向业委会出具一张关于隆华新村水费损耗过高的处理建议和意见的《工作联系函》，主要载明：“1、小区现使用的计量表已超正常使用年限，且表内腐锈、表内滋生青苔；2、小区地下管网陈旧，管壁薄、施工质量及工艺差，不排除有渗漏和滴漏现象，由于贵委员会在小区移交时没有向我司移交地下管网设计、施工图，也没有移交项目开发商地下管网施工质量保证书。因此小区地下管网的铺设位置及各接头的具体位置无法准确定位。建议：1、更换小区超出使用年限的计量表；2、升级和改造陈旧的地下管网；3、根据合同约定移交小区地下管网设计、施工图及管网施工质量保证书......”。此外，因三鑫物业公司未及时向供水公司缴纳水费，2019年7月-8月期间，供水公司对涉案小区停水50多天。   三鑫物业公司主张郭某尚欠自2019年6月20日至2019年9月12日的物业服务费518.7元、二次供水电费公摊15.11元、生活垃圾清运费16.4元、电梯维保公摊费32.8元、楼道照明公摊费5.68元、公共绿化用水公摊费6.33元、公共照明公摊费1.62元、电梯运行电费公摊17.78元、自家使用的水费34.8元、自家使用的电费257.04元。自2017年9月20日至2019年9月12日的公共水损耗费941.8元，公共电损耗费384.18元。经三鑫物业公司张贴催缴通知单、电话沟通、上门追讨等，郭某至今未支付。   一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，三鑫物业公司与业委会签订的《儋州隆华新村小区物业服务合同》，主体适格，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。业委会具有代表全体业主的资格，其与三鑫物业公司所签订物业服务合同对全体业主具有约束力。郭某作为儋州市隆华新村小区的业主，应当受该合同的约束。该物业服务合同约定的收费标准，经过了业委会的同意和有关部门的批准，可以作为本案物业收费的依据。三鑫物业公司已实际对隆华新村小区进行物业管理，郭某应缴纳相应的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定。三鑫物业公司已经按期作出书面催缴通知张贴到业主的门口，故三鑫物业公司诉请郭某支付欠缴的物业管理费518.7元，于法有据，予以支持。三鑫物业公司对隆华新村小区进行了实际的物业管理，也实际发生了电梯、公共照明、园林绿化等需要花费的费用。依照《儋州隆华新村小区物业服务合同》约定以及琼价费管【2014】486号《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》的相关规定，三鑫物业公司向郭某收取二次供水电费公摊15.11元、生活垃圾清运费16.4元、电梯维保公摊费32.8元、楼道照明公摊费5.68元、公共绿化用水公摊费6.33元、公共照明公摊费1.62元、电梯运行电费公摊17.78元、自家使用的水费34.8元、自家使用的电费257.04元。自2017年9月20日至2019年9月12日的公共电损耗费384.18元及公共水损耗费用，有事实根据和法律依据，予以支持。因业主反映公共水损耗过高，三鑫物业公司虽然查找出了问题，但是未能积极解决，造成水资源的浪费，存在管理上疏忽，应与业主共同承担分摊到业主的公共水损耗费用。结合本案事实及双方当事人的过错程度，酌情由三鑫物业公司承担公共水损耗费用941.8元的30%，即282.54元，郭某承担公共水损耗费用941.8元的70%，即659.26元，三鑫物业公司主张郭某支付公共水损耗公摊费的诉讼请求，部分予以支持。综上，郭某应向三鑫物业公司支付的费用共计1949.7元（518.7元+15.11元+16.4元+32.8元+5.68元+6.33元+1.62元+17.78元+34.8元+257.04元+384.18元+659.26元）。   另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，郭某逾期交纳相关费用已构成违约，应承担违约责任，虽然合同约定违约方按每日3‰计算支付违约金，但合同约定逾期交费违约金每日3‰的标准过高，应参照三鑫物业公司的实际损失予以调整，以每日万分之三计算违约金为宜。故郭某应支付的违约金为249.43元[（1949.7元-659.26元-384.18元）×每日万分之三×85日+384.18元×每日万分之三×723日+659.26元×每日万分之三×723日]。   此外，关于郭某主张三鑫物业公司应退还多收的电费的问题。经查明，三鑫物业公司收取电费的标准符合琼价价管【2017】537号《海南省物价局关于物业小区电价有关问题的通知》的规定，也未超出《儋州隆华新村小区物业服务合同》的收费约定。故，郭某主张三鑫物业公司退还多收的电费无事实根据和法律依据，不予支持。   关于郭某要求三鑫物业公司退还电梯维保公摊费用的问题。根据《儋州隆华新村小区物业服务合同》第三章各项收费标准的约定，以及三鑫物业公司提交的拖欠费用明细表，显示三鑫物业公司均以12元/月/户收取电梯维保费公摊，也符合该合同第二十二条“一般性的保养由收取的物业费中列支”的约定，该笔费用由三鑫物业公司收取后缴纳给电梯维保公司。且6号楼电梯出现故障后，三鑫物业公司曾于2018年11月10日致函小区业委会，告知电梯维保单位对电梯例行保养检查中发现，6号楼电梯主机导向轮设备运行异响，经检查证实电梯主机导向轮轴承损坏，无法修复需要更换轴承。为避免安全事故发生，电梯维保单位已做停梯待修处理，并出具了检查报告及维修方案和维修费用表，希望小区业委会迅速筹集资金对隐患电梯进行维修。但该函件递送至业委会后，业委会未能筹集资金对电梯进行维修。故一审法院认为，电梯不能使用责任的并不在于三鑫物业公司，故郭某主张三鑫物业公司退还电梯维保费公摊于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、郭某于判决生效之日起三十日内向海南三鑫物业管理有限公司支付物业服务费518.7元、二次供水电费公摊15.11元、生活垃圾清运费16.4元、电梯维保公摊费32.8元、楼道照明公摊费5.68元、公共绿化用水公摊费6.33元、公共照明公摊费1.62元、电梯运行电费公摊17.78元、自家使用的水费34.8元、自家使用的电费257.04元，共计906.26元；二、郭某于判决生效之日起三十日内向海南三鑫物业管理有限公司支付公共电损耗公摊384.18元、公共水损耗公摊费659.26元，共计1043.44元；三、郭某于判决生效之日起三十日内向海南三鑫物业管理有限公司支付截至2019年9月12日的违约金为249.43元（2019年9月13日至款项付清之日止，以未付款项为基数，按照每日万分之三标准的计算违约金）；四、驳回海南三鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（三鑫物业公司已预交），由郭某负担。   二审审理期间，郭某提交证据如下：一、1.隆华新村1号楼电水用量（业委会、三鑫公司盖章）；2.隆华新村1号楼电水用量（三鑫公司盖章）；二、1.隆华新村1号楼电水用量（业委会、三鑫公司盖章）；2.隆华新村1号楼电水用量（三鑫公司盖章）；三、1.隆华新村2号楼电水用量（业委会、三鑫公司盖章）；2.隆华新村2号楼电水用量（三鑫公司盖章）；证据一至证据三共同拟证明三鑫物业公司涂改水电抄表数据。四、琼物价【2018】559号海南省物价局省住房和城乡建设厅海南电网有限责任公司《关于清理规范转供电环节收费有关事项的通告》，拟证明三鑫物业公司作为转供电公司不得收取额外费用，应当对自行承担并公示水电及公摊费用；五、琼发改价管【2019】704号海南省发展和改革委员会《关于电价调整有关问题的通知》，拟证明三鑫物业公司收取0.63元/度电价是违法的；六、《隆华新村小区物业对于水损耗处理情况说明》，拟证明水损耗是三鑫物业公司不作为导致的，应由三鑫物业公司承担责任；七、《关于儋州市隆华新村小区电费的价格的答复》，拟证明小区住宅电费过高；八、儋州市住房和城乡建设局《责令整改通知》，拟证明三鑫物业公司存在不当行为；九、《承诺书》，拟证明三鑫物业公司承诺承担50%的水损耗；十、1.《客户电费欠费催缴通知单》；2.《海南省国家税务局通用机打印发票》；3.《隆华新村业主自发收缴8月15日至9月5日电费缴费明细》（简称《电费缴费明细》），拟证明三鑫物业公司存在乱收费、侵占业主财产的事实。   三鑫物业公司对证据一至证据三的合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，因为该水电表抄表时是三鑫物业公司与业委会共同抄表，并由业委会盖章确认；证据四的三性均有异议，因为没有物价局的公章，加上该通告也同时说明了公共使用的电费损耗均由业主按建筑面积平摊，三鑫物业公司也是按照此方法及物价局486号文件的公式进行计算；对证据五的三性有异议，第一没有发改委的公章，第二，该文件说的是降低一半工商业电价的通知，所谓的工商业指的是商业经营，而郭某所用的电价是居民电价，与该份文件没有任何关联；对证据六的三性均有异议，该回复是涉案小区业委会与新的物业公司进行的文件往来，与三鑫物业公司无关；对证据七的合法性、关联性均没有异议，对证明内容有异议，该电价是供电局所收取的高压计量电价，对于居民用电物价局另有规定，电业局所收电量并未含小区变压器的有功和无功损耗；对证据八的关联性有异议，三鑫物业公司在小区的水电费是属于代收代缴的行为，该整改通知恰恰证明了小区多数业主拒交水电费，造成电力和水务部门的停水停电。对证据九的真实性、合法性没有异议，证明内容有异议，该《承诺书》只是为了尽快恢复小区供水，该《承诺书》明确表示对于损耗业主先预交百分之五十，等到法院责任分清后，按法院判决的标准多还少补；对证据十的证明内容不予确认，三鑫物业公司只收取了小区业主截止至八月十五日的电费。经质证，本院对以上证据的证明力均不予确认。   三鑫物业公司提交如下证据：1.变压器有功、无功损耗及功率因数计算查对手册，拟证明小区供电变压器的实际有功和无功的电能损耗的参考数据及实施；2.客户抄表结算复核单，拟证明三鑫物业公司与电网公司结算至2019年8月20日止，之后的电费由小区业委会代收代缴；3.涉案小区水表各分表的图片；4.涉案小区电表各分表的图片，证据3.4拟共同证明小区水表、电表各分表严重超期使用及水电表的现状的事实；5.2017年12月21日抢修水管爆管的施工现场图片；6.2018年3月18日抢修水管爆管的施工现场图片；7.2018年6月24日抢修水管爆管的施工现场图片；8.2018年8月25日抢修水管爆管的施工现场图片，证据5-8拟共同证明三鑫物业公司积极排查和抢修供水管网的事实；9.物业服务合同系列案第二中级人民法院已生效的（2020）琼97民终1153号民事判决书，拟证明二中院确定该小区物业服务合同系列案中所认定的事实及裁决。郭某对证据1-7的三性均不予认可，认为证据八与本案没有关联。由于三鑫物业公司提供的证据1-7的图片并未能体现为涉案小区，本院对三鑫物业公司提交的证据1-7的三性不予确认。证据八与本案没有关联，本院不予确认。   二审查明的事实与相一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：一、三鑫物业公司是否具备作为原告的主体资格；二、一审电费的损耗公摊费用计算是否合理，郭某是否应承担该费用；三、郭某是否应当承担滞纳金及承担滞纳金的标准。   关于第一个争议焦点。关于三鑫物业公司是否具备作为原告的主体资格及涉案物业服务合同是否有效的问题。本案中，三鑫物业公司与业委会签订的《儋州隆华新村小区物业服务合同》，主体适格，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案物业服务合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业委会具有代表全体业主的资格，其与三鑫物业公司所签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，三鑫物业公司具有作为原告的主体资格。   关于第二个争议焦点。小区内的共用部分、共同设施设备为小区内业主共有，物业公司负责管理。《物业管理条例》规定的物业管理费用途不包括小区水电公摊费。根据“谁受益、谁负担”原则，小区内共用部分产生的公共水电损耗应由业主分担。公共电损耗费问题，一审判决郭某承担自自2017年9月20日至2019年9月12日的公共电损耗费384.18元，并无不当，本院予以维持。公共水损耗费用的问题，根据查明的事实，由于三鑫公司管理上的疏漏，导致公共水损耗过高，造成水资源的浪费，三鑫物业公司应与业主共同承担分摊到业主的公共水损耗费用。一审法院结合本案事实及双方当事人的过错程度，判决由三鑫物业公司承担公共水损耗公摊费用的30%，郭某承担公共水损耗公摊费用的70%，并无不当，本院予以维持。   关于第三个争议焦点。根据案涉物业服务合同的约定，逾期交纳物业服务费及各项公摊费用的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三的标准支付违约金。本案中，郭某拖欠物业费，应当支付相应的违约金。一审法院根据双方的过错程度、三鑫物业公司的实际损失等因素，将违约金调整至日万分之三，符合公平原则，有事实及法律依据，本院对一审判决认定的违约金数额予以确认。   综上所述，郭某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由郭某负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年十月二十八日   法官助理 白 黎   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。