上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16258号原告：王芝雅，女，1989年8月31日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：马玉晓，上海申策律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄庆亮，上海申策律师事务所律师。被告：曹海东，男，1978年10月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：邓恒，女，1977年12月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市。原告王芝雅诉被告曹海东、邓恒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马玉晓、被告曹海东、邓恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王芝雅向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年5月2日签订的《房地产买卖(含居间)合同》和《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告支付违约金人民币(以下币种均为人民币)430,560元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令解除原、被告于2020年5月2日签订的《上海市房地产买卖合同》。事实与理由：两被告系夫妻关系。原、被告于2020年5月2日签订了《房地产买卖(含居间)合同》、《上海市房地产买卖合同》，合同约定由原告将位于上海市青浦区秀泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)出售给被告，总房价为207万，签约当日被告需支付3万元，同年6月1日被告需再支付30万，合同明确约定被告逾期需承担日万分之五的违约金，近期超过15日的原告可解除合同并要求总价的20%违约金。但被告在同年5月13日寄发《关于解除通知书》，原告接函后明确回函告知被告要继续履行合同，拒绝被告单方解约。原告在同年6月1日前后，多次通过中介催促被告尽快按照合同约定付款，被告拒不理会，原告于同年6月10日再次发函催讨款项并警告被告违约的严重后果，但被告仍均拒不理会，原告无奈于2020年6月16日三次发函被告，鉴于被告拒不付款严重违约解除合同，并要求被告承担违约责任，被告接函后仍拒不理会，故诉至法院，望依法裁判。被告曹海东、邓恒共同辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告掩盖系争房屋部分产权系受赠得来并需缴纳赠与部分价值20%税费的事实，属合同法第54条约定的可撤销的情形，后来中介催促被告签订补充协议，称由原告承担赠与部分税费；2、原告隐瞒的事实系重要事实，赠与房屋直接导致缴纳的税费金额差距过大，直接影响被告是否愿意购某系争房屋；3、被告并未违约，原告催促被告签订补充协议，但协议条款与之前条款不一致，说明了赠与来源，所以在知晓后被告不愿意签订补充协议。经开庭审理查明：系争房屋系动迁安置房，王芝雅与案外人王某1于2016年7月1日取得系争房屋产权，其中王芝雅享有99%的产权份额，王某1享有1%的产权份额。2020年2月18日，王芝雅通过受赠方式取得系争房屋全部产权。2020年5月2日，王芝雅(甲方、出售方)与邓恒、曹海东(乙方、买受方)经上海菁英房地产经纪有限公司(丙方、居间方)居间介绍，三方签订了《房地产买卖(含居间)合同》，合同对系争房屋状况、交易条件等进行了约定，并约定交易所产生的税费全部由乙方负担。同日，王芝雅(卖售人、甲方)与邓恒、曹海东(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让甲方所有的系争房屋；经双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计207万元；甲乙双方确认在2021年2月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方保证甲方对该处享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在任何受限情况；乙方于签约当日支付甲方房款3万元整，于2020年6月1日之前支付甲方房款30万元，于2020年9月1日之前支付甲方房款30万元，于2021年1月10日之前支付甲方房款41万元，以购房贷款的形式向甲方支付房款103万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。合同另对其他内容进行了约定。双方签订的税费估算表载明产证登记日为2020年1月2日，税费计算(出售方)栏仅勾选了个人所得税选项，内容为不满五或不唯一，金额为20,700元；税费计算(买受方)栏载明应税金额为20,700元。合同签订后，邓恒、曹海东支付了定金3万元。2020年5月4日，曹海东向中介发送信息，内容为“你好，和家人算钱的时候，发现漏算了一笔钱，我想问一下如果违约的话，能不能和上家商量一下违约金少扣一点？”2020年5月10日，中介人员向曹海东发送信息，其中有《补充协议》一份，载明“本次交易，按国家规定及交易中心核定的应缴纳的增值税及附加税、由赠予所得所产生的个人所得税，由甲方承担并支付；其他的按国家规定及交易中心核定的应缴纳的税费由乙方承担并支付。”曹海东收悉后与王芝雅沟通，王芝雅表示对于因赠予所产生的税费同意由其负担。2020年5月12日，邓恒、曹海东向王芝雅发送《关于解除通知书》，认为因卖方和中介方签订合同时故意隐瞒了足以影响买方是否愿意购某房屋的重大事实，现就解除合同事宜致函如下：一、卖方有欺瞒的主观故意。一是事情暴露后，卖方、中介方均称卖方为卖房于今年一月份与父亲办理涉案房屋赠与过户手续，并取得新的房产证，产权人由与父亲共有变更为卖方一人所有，据此卖方应对房屋赠与相关政策、税费予以充分了解；二是在房地产买卖合同协商期间，卖方和中介方反复强调该房为一手动迁房，税费低，只有两个点的税费，故意隐瞒赠与来源及还应缴纳20%个税这一重要事实，在合同税费估算清单上仅勾选两种税费选项，即卖方需缴纳不满五不唯一普通房1%个税，卖方需缴纳首套房1%的契税，并书面确认税费总额为41,400元；三是事情暴露后，卖方对欺瞒行为没有任何歉意，也不肯说清隐瞒动机，态度强横，使买方对卖方人品评价降低，信任基础荡然无存，对继续履约安全性表示担忧，另从侧面打听，有人反映卖方父亲作为赠与人并不同意出卖涉案房屋，据此推断可能存在纠纷隐患；二、中介方在提供居间服务时为尽快撮合交易，故意隐瞒赠与来源这一重要事实，在书写的交易税费估算清单未勾选赠与来源及应缴纳20%个税费用选项，损害了买方知情权和利益；三、故意隐瞒行为使买方在违背真实意思的情况下签订合同。合同价格是交易双方最关心的核心问题，故意隐瞒赠与来源并缴纳20%个税这一重要事实，足以使得买方产生认识上的偏差，在违背真实意思的情况下订立合同等。综上，根据合同法第五十四条、五十八条现正式通知卖方解除合同并在解除合同通知书送达卖方当天办理合同解除手续。2020年5月18日，王芝雅复函邓恒、曹海东，就相应问题进行了回复。6月10日，王芝雅向邓恒、曹海东寄送《催款函》，催促邓恒、曹海东尽快支付房款。2020年6月16日，王芝雅向邓恒、曹海东寄送《解除函》，因邓恒、曹海东未按照合同约定支付房款且经催促后仍拒不支付，故通知邓恒、曹海东立即解除2020年5月2日签订的《房地产买卖(含居间)合同》、《上海市房地产买卖合同》，另根据合同约定，要求邓恒、曹海东在收到解除通知五日内支付总房价20%的违约金414,000元和逾期16天未付款的赔偿金16,560元，合计430,560元。2020年6月20日，王芝雅将系争房屋另行出售给案外人王某2、张某某，合同价款为200万元，过户日期为2020年8月31日；买受人应于2020年7月13日前付清房款100万元，98万元房款以贷款方式支付，余款2万元于双方办妥房屋交接手续当日支付。同日，王芝雅与王某2、张某某签订《补充协议》，载明因王芝雅变更产证(1%份额买卖变更)所产生的增值税及附加税、个人所得税由甲方承担并支付，其余税费由乙方承担并支付。后该房屋过户过程中，王芝雅应缴税费为22,442.91元，王某2、张某某缴纳税费为2万元。以上查明的事实，由原、被告陈述，上海市房地产买卖合同、房地产买卖(含居间)合同、不动产权证书及交易记录、不动产登记簿、函、聊天记录、征收补偿协议、补充协议、税费估算清单及完税证明、定金收据等予以证明，上述证据经庭审出证、质证，本院经审核后予以认可。审理中，原告主张：1、案涉合同签订之前，原告已将系争房屋因赠予而发生产权变更情况明确告知过中介方及被告；因产权变更，在过户时需就1%产权份额缴纳部分税费，金额在几百元左右，但并非就整套房屋价格补缴税费，且原告方已同意就增加的税费部分由原告方承担，故对被告方没有任何影响，也不构成隐瞒重要事实导致被告作出错误意思表示的情形，案涉买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效；2、根据合同约定，被告应于2020年6月1日支付原告第二笔房款30万元，逾期超过15天未支付的原告有权解除合同；被告未能按约履行且经原告催告后仍拒不支付第二笔房款，显属违约，故原告有权解除案涉合同，并要求被告支付总房款20%的违约金；3、由于被告违约，解除合同过程中占用了原告更多的时间和工作量，合同解除后又要重新挂牌、重新与买家磋商、谈判、签约，并最终导致原告另售房屋与案涉合同约定的房价有7万元的差额，且原告聘请了律师产生律师费；而在合同履行过程中，被告多次对原告父亲进行骚扰，挑拨父女关系，对原告造成精神上的损害。为此，原告提供委托代理合同作为依据。被告对原告提供的委托代理合同真实性无异议，但对其证明目的不予认可。同时，被告主张：1、在签订合同和估算税费时，原告并未告知产权份额中的1%是赠与得来的，直至2020年5月10日中介催促被告签订补充协议时才知道；原告隐瞒的事实直接影响被告是否决定购某系争房屋，因为根据相关规定如果发生产权变更，需缴纳整套房屋购入与出售差额的20%个人所得税；原告与其父亲曾因系争房屋发生过纠纷，存在其父亲撤销赠与的风险，被告担心继续履行合同会产生风险；综上，案涉合同应属原告隐瞒重大事实造成被告做出错误的意思表示，故应予以撤销；2、被告不存在违约行为，故不应向原告支付违约金；即使被告违约，因原告方也没有损失，原告主张的违约金过高，应调整至3,000元。根据庭审查明的事实，本院认为，原告主张其于合同签订之前已告知中介及原告系争房屋1%的产权系通过赠与得来，但未提供相应的依据予以证明，故对该主张本院不予采信。虽原告未将上述事实告知被告，但合同签订时系争房屋产权已全部登记至原告名下，而被告亦未提供需就全部产权差价缴纳20%个人所得税的依据，并参酌案外人购某系争房屋支付税费的情况，本院认定原告未告知1%产权系受赠得来这节事实并不构成对重大事实的隐瞒，故对被告提出的案涉合同应予以撤销的主张本院不予采信，本院认定案涉《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应于2020年6月1日前支付房款30万元，但被告迟延履行且经原告催促后仍不履行，显属违约，原告有权解除案涉合同，被告应就其违约行为承担相应的违约责任。被告对原告主张的违约金不予认可，且原告未就其房屋差价及律师费之外的损失提供相应的依据予以证明，故综合考量合同履行状况、当事人过错程度以及原告的实际损失等因素，本院酌定被告应支付原告违约金7万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王芝雅与被告邓恒、曹海东于2020年5月2日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告邓恒、曹海东应于本判决生效之日起十日内支付原告王芝雅违约金7万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,758.40元，减半收取计3,879.20元，由原告负担3,104.20元，被告负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年十月三十日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。