陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终13034号上诉人（原审被告）：张桂生，男，1967年1月26日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：杜增辉，陕西陈兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，陕西陈兵律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陶亚莉，女，1971年12月12日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：杜增辉，陕西陈兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，陕西陈兵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：焦志平，男，1989年8月24日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王艾，女，1987年6月1日出生，汉族，住址同上，系焦志平之妻。委托诉讼代理人：王丹妮，陕西康宁律师事务所律师。上诉人张桂生、陶亚莉因与被上诉人焦志平房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2020)陕0104民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张桂生、陶亚莉上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或改判第二项为张桂生、陶亚莉无需继续履行《房屋买卖协议》；2.本案全部诉讼费用（包括一审案件受理费4825元、诉讼保全费3445元、上诉费用）诉讼费用由焦志平承担。事实和理由：涉案合同约定的过户时间段未发生疫情，焦志平在国外工作不是不可抗力，其逾期办理过户手续已构成根本违约；焦志平的违约行为已经造成涉案协议终止的法律后果，且其已书面通知焦志平协议终止，解除合同，一审法院判决继续履行合同没有依据；陶亚莉虽与张桂生系夫妻关系，但其既未签订《房屋买卖协议》，涉案房屋也仅登记在张桂生一人名下，陶亚莉没有资格办理过户手续，不是本案适格被告。焦志平辩称，张桂生没有按照涉案《房屋买卖协议》第六条之约定，在不动产登记证办理完成后3日内将不动产登记证交由其保管，已构成先行违约；根据张桂生、陶亚莉的微信聊天记录、其与张桂生的电话录音，以及证人王某的证言，足以认定涉案房屋取得房产证之前，张桂生、陶亚莉提出加价5万元才过户的事实，其在国外工作，回国时间并非其主观意志所能决定，其一直想方设法积极与张桂生、陶亚莉协商过户事宜，没有及时过户并非其故意违约；其提起本案之诉前并没有收到任何有关合同解除的意思表示，张桂生、陶亚莉在本案一审庭审过程中向其发送《终止协议通知函》，其也没有回函表示同意解除合同，涉案合同不具备约定和法定解除的条件，张桂生、陶亚莉主张合同已经解除没有法律依据；涉案房屋为张桂生、陶亚莉夫妻共同财产，陶亚莉虽未签订合同，但从焦志平提交的付款记录、微信聊天记录可知陶亚莉对房屋出卖事宜明知且同意并全程参与，一审法院判决张桂生与陶亚莉共同继续履行合同符合法律规定；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。焦志平向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖协议》有效；2.判令张桂生与陶亚莉配合其办理位于西安市莲湖区宏府鹍翔九天第12幢1单元12810号房屋的过户登记手续；3.本案诉讼费、保全费由张桂生与陶亚莉承担。一审法院认定事实：张桂生与陶亚莉系夫妻。2017年12月12日焦志平（乙方）与张桂生与陶亚莉张桂生（甲方）签订《房屋买卖协议》约定，乙方购买甲方所有的位于西安市宏府鹍翔九天第12幢1单元28层12810号房屋，建筑面积90.85平方米，总价款585000元。乙方应于合同签订起三日内支付购房款409500元，取得房屋不动产登记证之日起满一年后的七日内支付87750元，不动产登记证过户至乙方名下后的七日内支付87750元；甲方满足办理不动产登记证条件，应尽快办理不动产登记证，不动产登记证办理完成后3日内交给乙方保管；房屋具备办理过户手续时，乙方在收到甲方通知7日内配合办理过户手续，否则甲方有权利终止本协议，乙方支付的购房款甲方不予退还。同时还约定了相应的违约责任。2017年12月15日，焦志平通过银行转账方式向张桂生与陶亚莉陶亚莉账户支付购房款409500元，张桂生出具收条，张桂生亦将房屋钥匙、购房合同、销售不动产统一发票、税收完税证明、大修基金收据等与房屋相关的合同票据等原件一并交付焦志平，焦志平于2018年对房屋进行装修并居住使用至今。2018年6月1日焦志平向张桂生与陶亚莉支付购房款50000元，其中5000元转账至陶亚莉账户，45000元通过微信转账方式支付给陶亚莉；2019年7月8日，焦志平通过银行转账方式向陶亚莉账户支付购房款100000元，张桂生出具收据。2019年9月23日张桂生与陶亚莉取得涉案房屋的所有权证，次日通知焦志平办理过户手续，因焦志平身在国外不能及时返回，遂与张桂生与陶亚莉协商年底办理过户手续，后因疫情等因素最终于2020年2月3日回国，但因与张桂生与陶亚莉就房屋买卖事宜未能协商一致，导致未办理房屋所有权过户手续。另查，2014年4月15日张桂生与陕西宏盛实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋并办理网签备案，但未办理不动产权证书。2017年4月18日，西安市人民政府下发《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易（买卖、赠与）。原、张桂生与陶亚莉签订《房屋买卖协议》时涉案房屋尚未取得《不动产权证书》，不符合上市交易的条件，故双方未办理合同的网签手续及设立资金监管账户。2018年6月25日，西安市人民政府下发《西安市人民政府关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，将二手房交易条件变更为网签备案满三年且取得《不动产权证书》可上市交易，涉案房屋现已符合交易条件。焦志平于2016年7月起在本市连续缴纳社会保险，并于2020年4月10日落户本市，具备购房资格。再查，焦志平就职于中航国际（赞比亚）有限公司，因工作需要于2019年7月20日抵达赞比亚卢萨卡城市工作至今。公司计划2019年年底安排焦志平休假，因埃塞俄比亚航空公司调整航班等原因，焦志平于2020年2月3日回国休假19天，2020年2月22日返回赞比亚卢萨卡城市L400三期项目工作。在本案审理过程中，焦志平申请对张桂生与陶亚莉名下价值585000元的财产进行财产保全，该院作出（2020）陕0104民初3545号民事裁定书，查封、冻结了张桂生与陶亚莉名下价值585000元的财产。焦志平支付保全费3445元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。焦志平与张桂生签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行各自的义务。合同签订后，焦志平先后共计支付购房款559500元，张桂生与陶亚莉亦将房屋交付焦志平占有使用，双方的合同义务均已履行过半。经询，焦志平亦表示有能力并愿意一次性支付剩余购房款；涉案房屋现已具备过户条件，张桂生配偶陶亚莉对交易知情并认可，故合同的继续履行并无障碍，且焦志平在接收房屋后已着手对房屋进行装修，故本着保护交易稳定、减少损失的原则，合同应继续履行。张桂生与陶亚莉称其在取得房产证后即通知焦志平办理过户手续，但因焦志平个人原因未能按合同约定日期办理，现合同已终止。合同虽约定焦志平应在收到张桂生与陶亚莉通知7日内配合办理过户手续，否则张桂生与陶亚莉有权利终止本协议，但焦志平未能在约定时间办理过户是客观原因导致，并非主观恶意，且焦志平在微信中多次与张桂生与陶亚莉就过户时间沟通协调，仅因工作地点、工作性质及疫情影响导致无法如期办理，此应属不可抗力，不应成为导致合同终止的原因，故对张桂生与陶亚莉该项抗辩意见，不予采信；其称焦志平未按合同约定日起给付购房款，亦属违约，但焦志平的付款时间是在合同约定日期之前，其提前付款的行为并不会给张桂生与陶亚莉造成任何损失，且根据焦志平提交的微信聊天记录及收据显示，焦志平提前付款是与张桂生与陶亚莉协商后进行的，故现其以此为由认定焦志平违约，理由不成立。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告焦志平与被告张桂生于2017年12月12日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、原告焦志平与被告张桂生、陶亚莉继续履行《房屋买卖协议》，具体包括：1、本判决书生效之日起三十日内，被告张桂生、陶亚莉协助原告焦志平将位于西安市宏府鹍翔九天第12幢1单元28层12810号房屋的所有权转移登记至原告焦志平名下，交易产生的税费由原告承担；2、办理过户手续当天，原告焦志平一次性支付被告张桂生、陶亚莉剩余购房款25500元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9650元，减半收取4825元，保全费3445元，合计8270元，由张桂生、陶亚莉承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案《房屋买卖协议》合法有效，张桂生在合同签订后已向焦志平交付了涉案房屋，焦志平也已于2017年12月15日、2018年6月1日、2019年7月8日分别支付购房款409500元、50000元、100000元，合同约定的总价款585000元中仅余25500元购房款尚未实际支付。目前，涉案房屋已经取得了房产证，并具备了相应过户条件，焦志平也已在诉讼中明确表示愿意一次性支付剩余房款。一审法院综合以上情况，并考虑到合同性质、约定内容，以及履行实际等因素，判决焦志平与张桂生、陶亚莉继续履行涉案合同，既符合合同约定，亦与公平原则和诚信原则不悖，裁处并无不当。张桂生、陶亚莉虽上诉认为焦志平未按合约定时间办理房屋过户手续构成根本违约，但根据张桂生自认，以及本案其他查明事实和认定证据情况，能够认定焦志平无法在张桂生通知后立即办理房屋过户手续的根本原因，既有焦志平身在国外工作客观上不能及时回国的原因，也有涉案双方当事人协商沟通后不能进一步达成一致的原因，而并非焦志平存在主观上的违约恶意和故意，不可仅仅归责于焦志平一人，不宜认定焦志平的履约瑕疵已构成根本违约的事实。张桂生、陶亚莉基于焦志平构成根本违约、其行使通知解除权等事实提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。至于陶亚莉的责任问题。涉案房屋为焦志平与陶亚莉夫妻共同财产，陶亚莉知晓并实际参与涉案交易，一审法院根据焦志平提出的诉讼请求，判令张杜生、陶亚莉共同协助焦志平过户涉案房屋，亦无不妥。综上所述，张桂生、陶亚莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9650元，由张桂生、陶亚莉负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年十月二十八日书记员 周 伟