大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初569号原告：胡成祥，男，1959年3月2日出生，汉族，住大连金普新区。委托诉讼代理人：董海涛、王志红，辽宁碧海律师事务所律师。被告：大连金宝利建材有限公司，住所地大连市金州区登沙河街道高家村。法定代表人：郝高明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋双增，辽宁双增律师事务所律师。第三人：郭俊斌，男，1957年12月31日出生，满族，大连市沙河口区1。第三人：王振洪，男，1964年11月26日出生，汉族，大连金普新区号。第三人：于守义，男，1968年8月12日出生，汉族，大连金普新区4。第三人：马连臣，男，1963年12月9日出生，汉族，大连经济技术开发区1。委托诉讼代理人：杨付君，辽宁大东律师事务所律师。原告胡成祥诉被告大连金宝利建材有限公司（以下简称金宝利公司）、第三人郭俊斌、于守义、王振洪、马连臣租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡成祥及其委托诉讼代理人王志红、被告金宝利公司委托诉讼代理人宋双增、第三人郭俊斌、王振洪、于守义、第三人马连臣的委托诉讼代理人杨付君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡成祥向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方间的《厂房租赁合同》，被告金宝利公司腾退案涉租赁场地。2、判令被告金宝利公司向原告支付赔偿金50万元。事实与理由：2013年，第三人马连臣与被告签订《厂房租赁合同》，约定：被告承租第三人马连臣位于大连市金州新区登沙河镇高家村上郭屯126号大院内除西侧小办公楼、东侧皮革厂房、南侧宿舍楼二楼、北侧办公楼东以外的大院内所有场地和建筑物，租赁期限十年，租金第一年为40万元整，第二年起每年50万元，于每年12月1日支付一整年租金。如拖欠一个月以上（包括一个月），出租方有权终止本合同，承租方要赔偿出租方一年租金的损失。2016年7月5日，原告与第三人马连臣、案外人赵敏杰签订《房屋买卖协议书》，第三人马连臣、案外人赵敏杰将上述案涉场地转让给原告，同时约定，从2016年7月5日起，由原告执行马连臣原租赁合同，每年租金50万元。2017年10月12日，原告又与被告负责人郝军及第三人马连臣签订《声明书》及《租赁合同补充协议》，再次约定，原马连臣和被告签订的《厂房租赁合同》由原告胡成祥全权负责履行，房租由被告直接付给原告胡成祥，与马连臣及其他人再无任何关系。现原告多次向被告主张支付房租，被告以各种理由拒绝给付。故依法提起诉讼，请求判令解除《厂房租赁合同》，被告腾退案涉租赁场地，并支付赔偿金50万元。被告金宝利公司辩称，一、我司与原告之间没有租赁关系。原告提供2017年10月12日郝军与马连臣、原告签订的《租赁合同补充协议》，用于证明双方之间存在租赁协议，被告认为不成立。首先，2017年10月12日郝军已经不是公司法定代表人，签字时没有公司授权或事后被告也没有追认。《租赁合同补充协议》对我司没有法律效力。我司是与马连臣之间签订的《厂房租赁合同》。其次，2017年5月6日，马连臣已将租赁物卖给于守义。《租赁合同补充协议》是在2017年10月12日形成的，当时马连臣、原告明知一房二卖却对郝军刻意隐瞒了租赁物卖给于守义这一事实。所以该补充协议是受马连臣、原告欺骗形成的，更主要的是《租赁合同补充协议》没有公司公章，与我司无关。再次，在被告收到原审起诉状之前，原告从没有向我司主张过权利。我司在厂区没见过原告，并且原告至今连厂区都没有进去过，更不知道有《租赁合同补充协议》的存在，原告更谈不上履行过该补充协议。案涉租赁物2017年11月就被于守义安排人实际接收并管理厂房，当时于守义拿着买房协议，告诉我司厂房办公楼是他买的，多次要求我司将房租交给他。为此，双方多次发生争议，我司将情况反映给马连臣，马连臣始终没有帮助解决。二、法院应查清租赁物是否有建设工程规划许可证或上级主管部门批准的建设手续。如没有规划许可或行政审批，租赁合同及其补充协议应为无效。三、我司已经于2018年3月30日将租赁物腾空，并且搬走。因案涉租赁物权属发生争议，马连臣、原告、于守义都在干扰我方经营。我司想联系马连臣把厂房交给他，但人找不到，电话也不通。无奈，我方已于2018年3月30日将租赁物腾空，于守义门卫检查租赁物完好无损后才让我司搬离厂房，于守义将办公楼及厂房钥匙收走。四、原告收取2018年房租的时间应为2018年12月1日。即便原告有权利向我司收取房租，根据马连臣与我司签订的厂房租赁协议第三条第二款规定：“双方应于每年的12月1日向甲方支付一整年的租金”，原告收取的是2018年的房租，交房租的时间应为2018年12月1日。现在还没有到交房租的时间，原告向我们收取房租没有事实和法律依据，更不存在我司违约的问题。五、我司无过错，待确认真正房东后，将3个月租金交付。本案在收到原审起诉状时，我司才知道案涉租赁物不但存在一房两卖，而且马连臣也在要租金，更有其他人主张房屋所有权。案涉租赁物存在所有权、买卖效力、出租人不明等问题。在这些问题没有解决前，根本无法解决租赁纠纷，应待另案确认房东后再处理租赁纠纷。第三人郭俊斌述称，案涉房屋是我、马连臣、王振洪共同所有，马连臣背着我们把房子卖给于守义、胡成祥，马连臣无权出卖，连房屋出租都没有权利。第三人于守义述称，我与马连臣买卖在先，马连臣跟胡成祥买卖在后，请法院查明事实。第三人王振洪述称意见与第三人郭俊斌一致。第三人马连臣述称，马连臣与原告胡成祥签订买卖合同以及租赁合同都是无效的。原告胡成祥没有支付相应的对价，没有按照合理价格给付房款。同时案涉房屋及院落属于（2009）金执恢1字第349号执行裁定书所确认的15人共同共有。马连臣无权对案涉房屋及院落自行处置，唯有征得其他14个债权人书面同意的情况下，方可进行处置，所以马连臣与原告及第三人于守义签订的所有合同均是无效的。本案原告无权主张房租及违约金，法庭应驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2013年，第三人马连臣作为出租方（甲方）、被告金宝利公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方承租给乙方的厂房及办公楼，坐落于大连市金州新区登沙河镇高家村上郭屯**大院内除西侧小办公楼、东侧皮革厂房、南侧宿舍楼**、北侧办公楼东以外的大院内所有场地和建筑物。建筑面积：厂房约7000平方米；仓库为大院东侧皮毛厂厂房约700平方米；办公用房、职工宿舍为院内北侧。三层楼除一楼西侧外约1800平方米；大门口警卫室。房屋类型为：厂房为框架结构，其他为砖混结构。双方具体使用范围见附图；厂房租赁期限为：2013年12月1日起至2023年12月31日止，租赁期为10年；甲乙双方约定，该厂房（包括办公用房、宿舍及相关设施）年租金为第一年40万，第二年起每年50万；甲、乙双方签订合同后，乙方应于每年12月1日向甲方支付一整年的全部租金，如拖欠一个月以上（包括一个月），甲方有权利终止本合同，乙方要赔偿甲方一年租金的损失。双方另对其他事项作出相关约定。合同签订后，被告金宝利公司在承租的厂房内进行经营。2016年7月5日，原告作为受让方（乙方）、第三人马连臣及案外人赵敏杰作为出让方（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：一、1.甲方自愿将其坐落在金州新区登沙河街道海头村厂房（百合缘）现有面积为480平方米，（大连金州村镇建社办公室批文），院内层楼大约160平方米、两个大厅大约400平方米，厂内所有建筑设施及物品，水电使用权等转计给乙方，并将百合缘的营业执照交给乙方。2.甲方自愿将其坐落在金州新区登沙河街道海头村宜芳气体站，建筑面积为512.99平方米，占地面积1000平方米，使用面积1000平方米（建设项目环境影响登记表试行本），厂区内所有建筑设施及物品，水电使用权转让给乙方，并将宜芳气体站营业执照交给乙方。3.甲方自愿将其坐落在金州新区登沙河街道高家村上郭屯126号大连金州金马制革厂，西侧小办公楼，东侧皮革厂房，南侧宿舍楼二楼，北侧办公楼东以外的大院内所有场地和建筑物。建筑面积厂房约为7000平方米；仓库为大院东侧皮毛厂厂房约为700平方米；办公用房、职工宿舍为（院内北侧三层楼除一楼西侧外）约1800平方米，大门口警卫室。房屋类型为：厂房为钢架结构，其他为砖混结构，具体使用范围见附图，转让给乙方（土地租赁合同）甲方将租赁合同交给乙方（包括水电使用权）。从2016年7月5日起、租赁合同与马连臣无关，由胡成祥执行马连臣原合同，从2016年12月1日起至2023年12月31日止租金由胡成祥收每年伍拾万元整。4.甲方自愿将其坐落在金州新区登沙河街道段家村16亩海参圈转让给乙方经营，详见转包协议书。二、转让价格：叁佰伍拾万元整三、付款方式与期限乙方在签订本协议时，以现金的方式将叁佰伍拾万元整支付给甲方。四、百合缘、宜芳气体站、金州金马制革厂、海参圈交付时间甲方在收到乙方叁佰伍拾万元整现金时，立即将其转让的百合缘、宜芳气体站、金州金马制革厂、海参圈交付给乙方。五、甲方在收到叁佰伍拾万元整，应积极配合乙方办理百合缘、宜芳气体站、金州金马制革厂、海参圈过户手续，过户费用由乙方承担（时间为2016年7月5日至2017年1月5日止）。同日，第三人马连臣及案外人赵敏杰为原告出具收条，载明：“今收胡成祥人民币现金350万元整（￥3500000.00元）”。原告为证明向第三人马连臣交付了购房款，向法庭提供了银行转账交易明细予以证明。交易明细记载，2015年11月11日，原告向马连臣账户转入187万元、2016年6月28日，原告向马连臣账户转入136万元。关于付款时间、数额与房屋买卖协议签订的时间及交易数额不符问题，原告向法庭作了如下解释：关于转让价款支付问题，从案涉房屋买卖协议书可以看出，原告从被告处购买包括案涉厂房在内的三处房屋及一处海参圈价款共计350万元。案涉房屋买卖协议是2016年7月5日原告与第三人马连臣重新签订的，案涉厂房实际购买时间是2015年11月，当时原告与第三人马连臣支付了案涉厂房转让价款200万元。其中187万元通过转账方式支付，另外13万元支付的是现金。之后经过沟通，第三人马连臣打算将其他两处厂房及海参圈也转让给原告，双方再次协商转让价格为150万元。原告于2016年6月28日向第三人马连臣转款136万元，2016年7月5日签订房屋买卖协议当日向第三人马连臣支付现金14万元。当日，马连臣夫妇向原告出具收条，证明收到房屋转让价款350万元。对原告所作的上述解释，第三人马连臣予以否认。称，双方并不存在真实的买卖关系，而是借贷关系，且马连臣已将借款偿还完毕。第三人马连臣对其所述没有向法庭提供借款、还款的相关证据。2017年10月12日，第三人马连臣（原出租方）与原告胡成祥（现出租方）、被告原法定代表人郝军（承租方）签订《租赁合同补充协议》，约定：1、原马连臣和郝军签订的厂房租赁合同从即日起由胡成祥全权负责履行（郝军的房东由马连臣变成了胡成祥）。2、从2018年开始（包含2018年），郝军的房租款直接付给胡成祥，与马连臣及其他人再无关系。3、马连臣和胡成祥的买卖合同合法有效，无任何纠纷。4、从即日起，如果在租赁期间出现厂房纠纷或其他问题，而且给郝军的工厂造成损失，造成的损失由胡成祥承担。5、在三方没有达成新的协议期间，此协议拥有最高法律效力，任何一方未经其他两方同意做出的承诺或其他协议一律无效。同日，马连臣向原告出具《声明书》，载明：“我马连臣（身份证号码：21022119631********）郑重声明：‘位于大连市金州区院落中间位置的约7010.73平方米厂房、院内三层约1800平方米的办公楼及院内所有配套设施（变压器除外）于2016年7月5日已经卖给胡成祥（身份证号码：2102211959********），详见买卖合同。原来马连臣和郝军（身份证号码：1526261***********）签约厂房租赁协议由胡成祥负责和郝军继续履行（详尽租赁合同补充协议）。关于电的问题，胡成祥具有电的唯一使用权。其他任何人或单位提出的关于此厂房的任何权利纯属伪造，本人概不承认。以上声明内容真实，意思表达明确，如有不实之词，本人愿意承担一切法律责任。’”另查，2003年3月1日，大连金州新区登沙河街道高家村民委员会（甲方），第三人马连臣（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：高家村委会将位于集体建设用地作为企业用地出租给马连臣，租赁期限自2003年3月1日至2033年3月1日止。双方另对其他事项作出相关约定。后原告与高家村委会签订土地租赁合同，合同内容与前述合同内容一致，时间倒签在2003年3月1日。再查，2017年5月6日，第三人马连臣作为出卖人（甲方），第三人于守义作为买受人（乙方）签订房屋买卖合同，约定：一、甲方等15人通过（2009）金执恢字1字第943号执行裁定书以物抵债了大连阿克晞特板业有限公司的厂房办公楼、木器制造设备、材料等价值5744000元的财产。甲方通过协商方式将木器制造设备、材料等解决了其他14人的债权。现厂房和办公楼归甲方所有，甲方对上述事实予以确认，并保证如产生产权纠纷由甲方负责处理。二、甲方自愿将位于大连市金州区登沙河街道高家村的1915.34平方米的办公楼及7010.73平方米的钢构厂房房屋以人民币336万元整（￥3360000.00元）的价格出售给乙方。三、本合同签订时，因房屋不具备产权登记条件，等条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，办理产权时发生的税费由甲方负担。四、本合同签订后，甲方将上述房屋使用收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方，并将执行裁定书等相关能证明产权权属资料交付给乙方。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的权利。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人再订立买卖合同。六、乙方购房后，如遇政策性拆迁等，甲方应协助乙方办理补偿事宜，并不得向乙方主张任何费用损失。七、乙方在甲方向乙方交付房屋后按照甲方的要求向甲方支付购买款八、乙方委托甲方以甲方名义对外租赁上述房产收益归乙方。乙方可随时要求乙方向承租人披露乙方为真实权利人并以乙方名义与承租人重新签署租赁协议。……。2018年3月30日，被告金宝利公司与第三人于守义办理了交接手续，载明：“由于厂房出现纠纷，大连金宝利建材不再租用位于大连市金州区登沙河街道高家村上郭屯126号的厂房及办公楼，现把厂房及办公楼完整的交与厂房实际控制人于守义，且把2018年1月至3月的租金12.5万元以现金的方式一次性交付给了于守义。以后厂房及办公楼所有问题与大连金宝利建材再无任何关系。”现案涉厂房及办公楼由第三人于守义实际控制。又查，因被执行人大连阿克晞特板业有限公司没有履行生效法律文书确定的义务，包括本案第三人马连臣、郭俊斌、王振洪在内的15名债权人（15份执行依据）向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法对被执行人大连阿克晞特板业有限公司的财产进行委托拍卖，其中厂房等不动产经三次拍卖、设备等动产经两次拍卖，均因无人竞买而流拍。15名债权人均同意以最后一次拍卖底价5744000元以物抵债，共享拍卖财产所有权，并表示抵债物如何分配由各债权人自行协商，剩余欠款因被执行人再无任何财产可供执行，自愿放弃，同意此案执行完毕。2013年7月27日，本院为15名债权人各自作出以物抵债执行裁定，其中第三人马连臣以物抵债执行裁定的案号为（2009）金执恢1字第943号，第三人郭俊斌以物抵债执行裁定的案号为（2009）金执恢1字第348号，第三人王振洪以物抵债执行裁定的案号为（2009）金执恢1字第349号。裁定主文除债权人姓名或名称不同外，其余内容均相同。概括表述为：将被执行人大连阿克晞特板业有限公司所有的厂房、办公楼、木器制造设备、材料等作价5744000.00元，交付申请执行人某某等15名债权人（债权人15名名单附后）共有以物抵债价款5744000.00元【以物抵债财产详见辽宁立信资产评估有限责任公司辽立评报字（2009）第90801号资产评估报告书、大连万融房地产土地评估有限公司大万融鉴报字（2010）第017号房地产鉴定报告书。】抵债财产所有权自交付之日起转移。第三人马连臣与原告胡成祥签订《房屋买卖协议书》时，马连臣持有一份署名为本案的（2009）金执恢2字第943号执行裁定书。该裁定书加盖了“大连市金州区人民法院”公章，落款日期为2011年9月16日。裁定主文如下：将被执行人大连阿克晞特板业有限公司所有的坐落于大连市金州区登沙河镇高家村上郭屯的钢构厂房7010.73平方米以第三次流拍价3421440.00元的价格交付给申请执行人马连臣所有，以物抵债抵偿欠款3421440.00元。马连臣依据该份裁定将案涉厂房及办公楼出卖给原告胡成祥，并将该裁定书交与原告胡成祥。（2009）金执恢1字第943号执行裁定于（2009）金执恢2字第943号执行裁定中用以抵债的厂房均为同一厂房。经查询本案的立案登记系统，没有（2009）金执恢2字第943号案件的立案登记信息。本院所确认的上述事实，有原告提供的厂房租赁合同、租赁合同补充协议、声明书、房屋买卖协议、中国农业银行卡交易明细清单、中国农业银行大连市分行交易明细、收条、（2009）金执恢2字第943号执行裁定书、土地租赁合同、被告提供的交接手续、第三人提供的（2009）金执恢1字第348号、349号、943号执行裁定书、房屋买卖合同及各方当事人的陈述笔录存案为凭，已经开庭质证和本院审查，可予采信。本院认为，原告胡成祥基于其与第三人马连臣签订的房屋买卖协议，依据“买卖不破租赁”原则，向案涉房屋的承租人即本案被告金宝利公司主张权利。原告胡成祥提供的证据之一为第三人马连臣持有，在出卖案涉房屋后交付给原告的加盖“大连市金州区人民法院”公章的（2009）金执恢2字第943号执行裁定。该执行裁定书的性质为以物抵债裁定，以此证明案涉房屋归第三人马连臣所有，进而马连臣有权进行处分。对该执行裁定，本案的另两名第三人郭俊斌、王振洪均予以否认，认为案涉房屋系其二人与马连臣共同共有，马连臣在未征得其二人同意的情况下，无权进行处分。并提供了（2009）金执恢1字第348号、（2009）金执恢1字第349号执行裁定，用以证明案涉房屋属于共同共有。第三人马连臣亦自认案涉房屋系共同共有，证明共同共有的法律文书为（2009）金执恢1字第943号执行裁定。由此可见，在同一案涉标的物上出现了权属内容相互矛盾的不同的法律文书，故第三人马连臣依据（2009）金执恢2字第943号执行裁定处分案涉标的物不具有唯一性和可确定性。另，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”依据上述规定，第三人马连臣对案涉标的物进行处分时，应先行将案涉标的物的物权登记在其名下，未经登记，不发生物权效力。综上，原告胡成祥提供的证据不足以佐证其诉讼主张，本院对其诉讼请求无法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，拟判决如下：驳回原告胡成祥的诉讼请求。案件受理费8800元（原告已预交），由原告胡成祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙永召人民陪审员  白 韧人民陪审员  孙金光二〇二〇年十月二十六日书 记 员  李欣婷