陕西省西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0116民初5364号原告（反诉被告）：侯雪娥。委托诉讼代理人：段强。委托诉讼代理人：周雨婷。被告（反诉原告）：陕西众联物业管理有限公司。法定代表人：张兵。委托诉讼代理人：杜林。委托诉讼代理人：杨康。原告（反诉被告）侯雪娥与被告（反诉原告）陕西众联物业管理有限公司（以下简称众联物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯雪娥之委托诉讼代理人段强、周雨婷、被告（反诉原告）众联物业公司之委托诉讼代理人杜林及杨康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告侯雪娥向本院提出诉讼请求：1.判令众联物业公司向其退还多收取的暖气费（2008年度至2019年度）共计5279.39元，并支付利息（利息以应退还的暖气费为基数，按年利率6%，自多收取之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月31日为1383.24元）；2.判令众联物业公司自2019年11月15日起依照《沣桥艺墅家前期物业管理协议》的约定，按照市政热力公司规定的标准收取暖气费；3.判令众联物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：其系“沣桥艺墅家”小区的业主，众联物业公司在该小区提供物业管理服务。《沣桥艺墅家前期物业管理协议》约定，其依约交纳物业费、取暖费等，众联物业公司应依照协议约定承担物业管理职责，履行物业管理义务；供暖费按市政热力公司规定标准收取。但众联物业公司在收取供暖费时，违反协议约定，以明显高于市政热力公司规定的标准收取暖气费，经限期改正未果，众联物业公司反而以断水断电的方式加以报复，严重影响了其正常生活，故提起诉讼。 被告众联物业公司认可侯雪娥所述2008年度至2019年度交纳暖气费的金额。同时辩称：一、“沣桥艺墅家”小区因尚未开通市政热力管道，无法采取市政供热方式，采用的是自备锅炉供热方式，供热价格属市场调节价，经核算供热成本后，价格高于市政热力公司的收费标准；其公司按实际成本核算价格收取暖气费，事先进行了公示，并入户征求了入住业主的意见；故，其公司未多收取暖气费，侯雪娥请求其公司多收取的暖气费及利息，无事实及法律依据，且其主张的三年之前的费用已过诉讼时效。二、双方对《沣桥艺墅家前期物业管理协议》中“按市政热力公司规定的标准收取暖气费”的约定已通过实际行为予以变更，双方于2008年就该小区采用自备锅炉供热方式、供热价格属于市场调节价达成一致并实际履行至今。三、侯雪娥所述其公司以断水断电方式逼迫其缴纳暖气费，不属实，其公司从未采取任何不当措施。综上，请求驳回侯雪娥的全部诉讼请求。 反诉原告众联物业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令侯雪娥立即向其公司支付暖气费（2019年度）7380元，并自2020年7月14日起以7380元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际付清之日止；2.判令侯雪娥承担本案反诉诉讼费。事实和理由：2008年，其公司与侯雪娥就案涉小区采用自备锅炉供热、供热价格属于市场调节价达成一致，并实际履行至今。侯雪娥亦在征求意见表上签字确认。侯雪娥一直享受供热服务，却逃避交费义务，自2017年至2019年度，欠付其公司暖气费7380元，其公司遂提起反诉。反诉被告侯雪娥辩称，2019年度，案涉小区采用自备锅炉供热，众联物业公司应就供暖价格与业主协商一致，该公司在未与其协商一致且未向其提供供暖服务的情况下主张暖气费，无事实及法律依据；另，因其房屋暖气管不能正常供暖，一半面积有问题，每年暖气费均是按111.12平米/月收取的费用，众联物业公司同意按照上述面积收取暖气费，故反诉被告已交纳了暖气费用，故应驳回反诉。本院经审理认定事实如下：侯雪娥系咸阳市秦都区XX路（现为陕西省西咸新区XX城XX路XX号）沣桥艺墅家5栋3单元1层1号房的业主，房屋建筑面积为211.12平方米。被告众联物业公司系该小区的物业服务公司。该小区采用自备锅炉供热。房屋交付后，原告与被告公司签订《前期物业管理协议》，约定被告公司为原告提供物业服务，供暖费按市政热力公司规定标准收取。2008年度和2009年度，被告公司以5.8元/平米/月的标准，以供暖面积111.12平米向原告收取了供暖费用。2010年、2012年，众联物业公司就案涉小区2010年度、2012年度自备锅炉供热价格6.15元/月/平方米征求了部分业主或用热人的意见，即用6.15元/月/平方米的价格向业主收取供暖费用。从2010年至2019年，被告众联物业公司均以供热面积为111.12平米向原告收取供暖费用。2010年度至2011年度以6.15元的收费标准，按45％向原告收取了的供暖费用，2012年至2019年向原告全额收取了供暖费用。另查明，2016年10月12日，西安市物价局向沣东新城物价局等单位下发的《西安市物价局关于做好自备锅炉供热价格协商公示工作的通知》，规定：1.居民小区自备锅炉供热价格属市场调节价，由供热单位与小区业主在成本核算的基础上协商确定。2.供热单位应将拟定的供热价格方案与业主委员会进行充分协商沟通，形成一致意见；无业主委员会的居民小区，供热单位可以采取入户、问卷等方式征求业主（用热人）对供热价格方案的意见，并征得三分之二以上业主（用热人）同意、签字。3.供热单位在向业主收取热费前，须将已协商达成一致的供热价格方案在小区的醒目位置予以公示，公示内容为供热价格、每天供热时间及供热时段等。供热价格不变的，供热单位须在收费前于小区的醒目位置向业主公布供热价格信息。采暖期结束，供热单位应在两个月内向业主公示热费收支决算情况。4.基本热价按总热价30%确定。咸阳市城区集中供热价格在2011年11月15日前为4.7元/月/平方米，于2011年11月15日后调整为5.4元/月/平方米。西安市城区集中供热价格于2011年11月15日后调整为5.8元/月/平方米。该小区尚未成立业主委员会。2020年4月23日，原告诉至本院，请求判如所请。被告众联物业公司于2020年7月17日提出反诉，要求侯雪娥向其支付2017年度至2019年度的暖气费7380元。原告侯雪娥主张的市政热力公司规定的暖气费标准依据系咸阳市的集中供热价格标准，其主张退还2008年度至2019年度多收取暖气费，被告公司提出诉讼时效抗辩。原告侯雪娥未能提供充分证据证明本案存在诉讼时效中断或中止的事由。被告众联物业公司认为居民小区自备锅炉供热价格属于市场调节价，其就自备锅炉供热价格征求了部分业主的意见并进行了公示，XX小区XX城辖区，集中供热价格应适用西安市的标准，但其未能提交充分证据证明其就供热价格方案征得三分之二以上业主（用热人）的同意。庭审中，双方各坚持其诉辩意见，调解未果。 上述事实有当事人陈述、房屋买卖合同、房屋所有权证、前期物业管理协议、收款收据、咸阳市物价局关于调整城区集中供热价格的通知、（2011）咸秦民初字第01779号民事判决书、征询意见表、供热方案征求表、西安市物价局关于做好自备锅炉供热价格协商公示工作的通知、发票、咸阳市秦都区上林街道扶苏路社区居民委员会的情况说明、“沣桥艺墅家”小区2010年度冬季供热价格公示、西安市物价局及西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知整改通知、物业公告、业主签名书、物业通知、业主声明、照片、证人证言等证据在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的《前期物业管理协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。本案中，众联物业公司为侯雪娥所在的小区提供物业服务，含提供自备锅炉供热服务，双方均应全面履行自己的义务。因众联物业公司收取暖气费的标准高于政府指导的集中供热价格，而其亦未能提供充分证据证明其收取的供热价格标准征得三分之二以上业主（用热人）的同意，故众联物业公司应退还侯雪娥多收取的暖气费。对众联物业公司应退还侯雪娥的暖气费金额一节，因被告提出诉讼时效抗辩，而侯雪娥于2020年4月23日提起诉讼，其未能提供充分证据证明本案存在诉讼时效中断或中止的事由，故本院认为，众联物业公司提出诉讼时效抗辩的理由符合法律规定，予以采信，支持侯雪娥主张的2017年度、2018年度、2019年度多收取的暖气费，且暖气费的计价标准应参照西安市城区集中供热价格标准5.8元/月/平方米计算。对于双方本诉与反诉所争议的供暖面积问题，因被告公司由2008年度至2019年度均是按供暖面积111.12平米向原告收取暖气费，且收费票据上注明供暖面积111.12平米，故本院认定双方在原告已交纳暖气费的供暖年度对供暖面积达成了合意按111.12平米收取。综上，众联物业公司应退还的暖气费金额为468.06元。具体计算方法如下：2017年度已收取的暖气费2734元－2017年度应收取的暖气费2577.98元（111.12平方米×5.8元/月/平方米×4个月）＝156.02元；2018年度、2019年度应退还的暖气费计算方法与2017年度相同。对侯雪娥主张的超出该金额部分的诉讼请求，本院不予支持。侯雪娥主张利息一节，于法无据，本院不予支持。侯雪娥主张“判令众联物业公司自2019年11月15日起依照《沣桥艺墅家前期物业管理协议》的约定，按照市政热力公司规定的标准收取暖气费”一节，因2019年度的供热行为已发生，且原告已交纳相应的暖气费，原告已在第一项诉讼请求中已要求被告退还，属于重复请求；对于2020年11月15日起的暖气费收费标准，因其主张的标准系咸阳市的集中供热价格标准即5.4元/月/平方米，无事实及法律依据，故本院不予支持。对众联物业公司反诉要求侯雪娥立即向其公司支付2017年度至2019年度少付的暖气费一节，因双方在已交纳暖气费的供暖年度对供暖面积达成了合意按111.12平米收取，且侯雪娥已交纳，故众联物业公司再要求侯雪娥给付暖气费与法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西众联物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告侯雪娥暖气费共计468.06元；二、驳回原告侯雪娥的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告陕西众联物业管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，原告已预交，由原告承担25元，由被告承担25元，于本判决生效之日起十日内给付原告。反诉案件受理费25元，反诉原告已预交，由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员     徐向云 二〇二〇年 十 月 二十七 日 书  记  员     杨悦童 1