北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初27136号原告（反诉被告）：王静，女，1981年11月19日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李亚，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱冠宇，男，1993年8月15日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘奇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**，男，1980年8月3日出生，汉族，北京市京师事务所实习律师，住北京市。原告王静与被告朱冠宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人李亚、被告朱冠宇及其委托诉讼代理人刘奇奇、张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静向本院提出以下诉讼请求：1．请求法院依法判令被告支付原告户口迁出保证金100000元；2．请求法院依法判令被告向原告支付违约金30000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月2日，原告与被告签订编号为100002242958号《北京市存量房屋买卖合同》，同日签订编号为100002242958号《补充协议》，协议约定原告将坐落于北京市西城区小石桥胡同xx号院xx号楼xx门xx号的房屋出卖给被告，双方采取《补充协议》其他约定中的第三种支付方式，即该房屋成交总价为6900000元，被告需在双方办理完过户手续且领取不动产权证书当日支付原告100000元整户口保证金及20000元物业保证金。2019年7月1日，原被告双方完成物业交割，2019年7月23日双方一同前往西城区不动产登记中心办理过户手续，被告于当日取得不动产权证书，然而被告于2019年9月22日才向原告支付20000元的物业保证金，且至今被告仍未向原告支付100000元户口保证金。被告的行为已经构成违约。朱冠宇辩称，不同意原告诉讼请求。1．王静延期迁出户口，违约在先，而朱冠宇不存在违约情况。因此导致物业保证金和家具款的支付时间延后，并且朱冠宇扣除户口迁出保证金符合合同约定。2．双方对于户籍迁出违约金的约定，符合交易目的，有利于双方有效的履行合同，不违反公平原则。特别是涉案房屋位于北京市西城区，该房屋不仅具有居住功能，更重要的是能够满足朱冠宇将来孩子上学的需求。3．双方对户籍迁出违约金的约定，符合行业交易习惯；违约责任是严格责任，不能以朱冠宇未证明实际损失为由，认为违约金过高。朱冠宇提出了反诉请求：1．判令被反诉人支付合同违约金人民币107000元；2．判令被反诉人支付违约金逾期利息人民币暂计4500元（以107000元为基数，自2019年9月21日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）；3．反诉诉讼费有被反诉人承担。事实和理由：朱冠宇与王静于2018年12月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更协议书》，约定朱冠宇购买王静所有的位于北京市西城区小石桥胡同xx号院xx号楼xx层xx门xx号的房屋，总价款6900000元。合同生效后，王静按照合同约定支付了全部购房款，并于2019年7月23日办理了房屋转移登记手续。但王静违反合同约定，并未于房屋转移登记前3日将案涉房屋内3人的户籍迁出，在朱冠宇的多次催促下，直至2019年9月21日王静才将上述3人的户籍全部迁出。户籍迁出日期然后达60日之久。根据合同约定，王静应按日计算向朱冠宇支付总价款万分之五的违约金。因此王静因户籍迁出违约而产生的违约金为207000元，朱冠宇已经根据《补充协议》约定将100000元户口迁出保证金作为户口迁出违约金抵扣，剩余的107000元违约金王静一直未向朱冠宇支付。王静针对朱冠宇的反诉请求答辩如下：不同意朱冠宇的反诉请求。1．双方关于户口迁出的时间曾有合意，对合同约定做出了变更，王静不存在违约行为。2．户口迁出时间晚于合同约定系因户籍登记中心的原因所致，不可归责于王静；朱冠宇曾与链家中介的相关人员及案外人温某一去东城区交道口派出所调查过，被告对此也是知情的。3．朱冠宇要求的违约金计算标准过高。根据合同约定，房屋办理不动产过户之前，已经是出租的状态，王静办理迁出户口这段时间，房屋租金是给到朱冠宇的，户口虽然晚于合同约定时间迁出，但是没有给朱冠宇造成任何损失，关于子女的入学也不受影响，且考虑到被告主张的违约金过高，原告也已经酌情把诉讼请求中的违约金调整为3万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月2日，原告王静作为甲方与被告朱冠宇作为乙方在链家中介（丙方）的居间服务下签订了编号为100002242958号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告将坐落于北京市西城区小石桥胡同xx号院xx号楼xx门xx号（建筑面积54．2平方米）的房屋出卖给被告。《北京市存量房屋买卖合同》合同约定，自合同签订之日起181日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册3人，双方同意迁出现有户籍；出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起前3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续；如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍，或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。甲方将房屋所有家具家电赠送给乙方，乙方向甲方支付2500元作为补偿，乙方于交付房屋当日验收完毕后支付给甲方。《补充协议》约定甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金于甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。甲乙双方应当在双方办理完过户手续且买受方领取不动产权证书当日前自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议中约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金；该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失。物业保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为北京雷锋小学，且交易房屋入学名额在2024年6月30日前空出。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务时，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。此外，关于房屋总价款及支付方式，根据首付款的筹集情况，合同约定了三种总价款及相应的支付方式。庭审中，原被告均确认双方最终选择了第三种支付方式，即乙方如果在2019年4月2日前筹齐2400000元整，在2019年7月2日前筹齐850000元整，则该房屋成交总价为6900000元，定金支付时间及金额不变，2019年4月2日前支付第一笔首付款2300000元整，2019年7月2日前支付第二笔首付款950000元整，双方办理完过户手续且乙方领取不动产权证书当日支付甲方100000元整户口保证金及20000元物业保证金。另查，王静于2018年1月22日与其前夫温某一协议离婚，双方离婚协议约定，两个孩子由温某一抚养，两个孩子户口于2018年9月1日后方可从女方处迁出。关于户口迁出问题，王静称其户口未能及时迁出系由于其与前夫温某一离婚，孩子抚养权归男方，户口无法顺利从女方涉案户籍中迁入至男方东城的户籍所在地，后来温某一多次拨打市长热线和投诉信访才得以解决，所以造成户口迁出晚于合同约定。王静申请证人温某一出庭作证，温某一称，涉案房产系温某一和王静在婚姻期间的夫妻共同财产，后来双方离婚，约定把该房产出售。中介通知我在过户之前把户口迁出，我在过户前去我的户口所在地东城区交道口派出所，派出所说不符合户口迁入条件，但也没有明确的说明为什么不能迁入，我多次去派出所交涉，我带着中介人员去过2-3次。我后来打市长热线说明情况，这件事拖了一段时间，后来市长热线找了公安局，公安局找了派出所，才给我办理户口迁入，派出所解释说我东城区的房产证不是我的名字，是我叔叔温燕杰的名字，所以当时不给办理。这个房子是我奶奶的遗产，我小时候住在这个房子里，我奶奶在世时我奶奶是户主，奶奶过世后我是户主，但我没有继承，把房子让我叔叔继承了。我户籍在这，但房产证不是我名字，我们一直积极配合户口迁出事宜，是公安机关不给办理拖延了办理时间。朱冠宇对王静的陈述不予认可，并提交了与王静的微信聊天记录，显示2019年6月27日中介询问王静户口迁出有问题吗，王静回答说没问题，过户前3天迁出已经都和派出所问好了；2019年7月20日王静说咱们过户后，如果东城不能迁入的话，她也可以自行迁出，安心过户不用担心。经询，王静称其除本案所涉房产外在北京无其他房产，王静的父亲在北京大兴区有房产，王静2019年9月21日将其户口从涉案房产所在的户口中迁入了其父亲所有的大兴区的房产对应的户口内。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王静与朱冠宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，王静与朱冠宇均应受上述合同及补充协议的约束，双方均应按照合同的约定履行。关于户口迁出问题，王静主张其户口未能及时迁出系由于其与案外人温某一离婚时，孩子由温某一抚养，户口在从女方涉案房屋对应户口中向男方户籍所在地迁移时，公安机关拖延办理所致。本院认为，王静与朱冠宇于2018年12月即签订了房屋买卖合同，王静有充分的时间就户口迁出问题与相关方进行协调，王静也多次明确表示，户口迁出不是问题，此外，涉案房屋户籍上还有涉案房屋在王静之前的所有人及其家属的户口，对此，王静一直没有进行说明，王静之前手迁出户口也在约定的户口迁出日之后，户口未能按时迁出系因王静怠于履行迁出户口的义务所致，故本院对于王静的主张不予采信。涉案房屋于2019年7月23日完成房屋转移登记，根据合同约定，王静应在2019年7月20日前完成涉案房屋相关的所有人现有户籍迁出手续，但王静于2019年9月21日才将涉案房屋内全部户口迁出，王静逾期迁出户籍的行为构成违约，应承担相应违约责任。朱冠宇主张按照合同约定计算逾期迁出户口违约金，王静则主张合同约定违约金过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金兼具填补损害和惩罚违约的功能，违约金的计算应当以实际损失为基础，同时具有适当的惩罚性，以促进诚信履约。本案中，朱冠宇已取得涉案房屋的所有权登记证书，且王静已经于2019年9月21日将涉案房屋内所有户口迁出，朱冠宇未能提交证据证明王静逾期迁出户口的违约行为给其造成的具体损失金额。综合全案的证据，朱冠宇主张的违约金明显过高。本院以实际损失为基础，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定王静向朱冠宇支付逾期迁出户口违约金50000元。鉴于双方合同明确约定户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，故本院依法认定朱冠宇应支付王静户口迁出保证金50000元。关于朱冠宇提出的逾期利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于王静主张的逾期支付房款、物业保证金、家具家电补偿款合计42500元的违约金30000元的诉讼请求，本院认为，按照合同约定，朱冠宇确实存在逾期付款的违约行为，朱冠宇虽主张40000元均系物业保证金且王静同意物业保证金在户口迁出后再给付，但未提交证据予以证明，故本院对朱冠宇的抗辩意见不予采信。王静主张的违约金过高，鉴于王静亦未能提交证据证明其损失，本院综合考虑违约期间、资金占用期间的利息损失等因素，依法酌情调整为500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）朱冠宇支付原告（反诉被告）王静户口保证金50000元；二、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）朱冠宇支付原告（反诉被告）王静违约金500元；三、驳回原告（反诉被告）王静的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱冠宇的反诉请求。如果朱冠宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1450元，由王静负担919元（已交纳），由朱冠宇负担531元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1265元，由朱冠宇负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  黄 丹二〇二〇年十月二十八日法官助理  苏相中书 记 员  董 悦