北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46831号原告（反诉被告）：王琴，女，1982年6月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：钟瑞荣，北京再虹律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京甄味餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡创远路**院**楼**B101。法定代表人：刘涛，男，1982年12月25日出生，汉族，北京甄味餐饮管理有限公司经理，住北京市东城区。原告（反诉被告）王琴与被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司（以下简称甄味公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王琴及委托诉讼代理人钟瑞荣，甄味公司法定代表人刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王琴向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间的租赁合同于2020年5月23日解除；2、判令甄味公司退还保证金30000元；3、判令甄味公司退还建设费10000元；4、判令甄味公司支付销售款20166元；5、判令甄味公司赔偿设备损失3856.44元。事实和理由：我与甄味公司于2019年9月20日签订《租赁合同》，我承租甄味公司位于北京市朝阳区来广营乡创远路36号院1号楼地下一层一品私厨美食城档口（以下简称涉租档口）经营烤肉拌饭餐饮，租赁期限自2019年10月至2020年10月（以实际开业日期为准），实际开业日期为2019年10月14日。我方签约时需缴纳保证金30000元，合同终止后，保证金应予退还；我方缴纳建设费10000元；甄味公司每月扣除我方销售额25%作为销售应得利润，我方保底销售额为50000元，销售额达不到，按50000元计算；甄味公司每月10日到14日向我方结算销售款，每月15日作为对我方的返款日，由甄味公司对销售进行统一收银。签约后，我方依约支付保证金、建设费并对档口进行装修，于2019年10月14日开始营业。自2019年10月至2020年1月，我方经营流水扣除各项开支后所剩无几。新冠肺炎疫情导致美食城闭店，我方于2020年2月无经营收入，3月和4月基本无收入。甄味公司承诺免除2020年2月租金，3月和4月租金免除一半，但是其于5月突然向我方提出补交租金，否则按违约处理。双方协商不成，我方于2020年5月23日向甄味公司送达解除合同通知书，甄味公司让我方尽快搬离，但我方于2020年5月27日搬离时，甄味公司扣留我方所有餐饮设备以及调味料，双方发生争议协商不成。另，美食城营业期间，甄味公司经常应付上级检查，需要经营户停业，等检查后再复工，涉租档口云电线问题不能排风，且下水过滤装置不能使用，卫生不达标，达不到经营条件，甄味公司不予整改。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。甄味公司辩称并提出反诉请求：1、判令王琴支付2020年2月1日至5月31日期间的租金50000元、管理费12000元、水电费2420.5元、公用电费1300元、燃气费1200元，合计66920.5元；2、判令王琴支付经济损失补偿款46500元。事实和理由：签约后，王琴交纳了30000元质量保证金，王琴私自停业，依约不予退还保证金。建设费是进场后安装排烟、公共区域上下水、燃气管道等场地初期建设费，由我方统一完成，有偿对价，不予退还。美食城没有关门停业，大年初七致电各商户准备开业，初十因疫情防控措施要求人员隔离14天，达到防控要求后就可营业。事实上，美食城负责大厦停车场工作人员的餐饮，一直在经营过程中。我方从未承诺减免租金，在催缴房租时，王琴因经营亏损无力负担房租才要求撤场，不同意其全部诉讼请求。另，王琴欠付2020年2月1日至5月31日期间的租金、管理费、水电费、公共电费、燃气费，且王琴私自停业，依约不退还保证金同时赔偿三个月租金作为经济损失补偿。故提起反诉，望判如所请。王琴针对反诉辩称：不同意甄味公司的反诉请求。就2020年2月至5月期间的费用，2月应当免除租金，3月、4月期间租金减半；管理费不应交纳，没有人员管理，也没有保洁人员，不同意支付；水电费认可2420.5元；公用电费认可2020年4月发生550元，2020年5月没有经营全月，不认可；燃气费认可1200元。疫情属于不可抗力，我没有违约行为，不同意承担违约责任支付经损失补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月20日，甄味公司（甲方）与王琴（乙方）签订《租赁合同》，甲方将涉租档口出租给乙方用于烤肉拌饭餐饮经营，租赁期限自2019年10月14日至2020年10月13日；未经甲方同意乙方不得自行撤离及转租档口，否则保证金不予退还；如乙方单方面提前终止合同，甲方所收的一切费用不予退还，包括进场管理费、保证金等。乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备设施保证金合计30000元，合同终止后如无损坏及其他违约责任，质保金如数退还（不计利息）。乙方签订该合同时须缴纳建设费10000元。明档每月需要交纳3000元运营管理服务费（费用包括：管理费、服务人员工资、保洁、公共设施设备的维修保养费等）档口内维修自行负责。关于租金，甲方每月扣除乙方销售额的25%作为销售应得的利润，乙方的保底销售额为50000元，销售额达不到的，按50000元计算，50000元-70000元按15%扣除，70000元以上不扣。甲方每月10日到14日向乙方结算销售货款，乙方确认销售金额和其他扣除金额并签字确认。甲方每月15日作为对乙方的返款日。乙方在经营区域内自行用水、电、燃气、广告等费用由乙方负担；公共区域的照明、用水、排烟、排污费按流水比例公摊。乙方在合作期间不得私自停业，若私自停业甲方将每天收取三倍房租作为惩罚，乙方私自停业超过三天时，甲方有权收回乙方经营场地，不退还乙方缴纳的押金，同时乙方需赔偿甲方三个月房租作为经济损失补偿。签约后，王琴支付甄味公司保证金30000元、建设费10000元，租金付至2020年1月底。因回老家过年及节后疫情防控措施要求，王琴停止档口经营直至2020年3月31日恢复档口经营。2020年5月23日，王琴向甄味公司发送《解除合同通知书》并于当日停止经营，后王琴搬离物品撤场。关于履约争议，王琴表示疫情期间美食城于2020年2月1日至18日、19日期间关门停业，自己因疫情影响停止经营至3月底。甄味公司曾承诺免除2月租金，3月和4月租金减半，但于2020年5月要求全额补交此前房租，协商未果情形下其于2020年5月23日提出解约并搬离场地，王琴要求返还保证金及建设费。对此，甄味公司表示美食城从未关门停业，只要回京人员符合隔离要求就可以经营档口，其从未承诺减免租金，王琴因经营亏损无力负担租金提前解除合同，保证金不予退还并应支付3个月租金的经济损失补偿。关于本诉费用，就2020年1月至5月期间销售额，双方均确认王琴1月销售额扣抵租金后应返还4402.8元、2月无销售额、3月销售额408.4元、4月销售额7216.7元、5月销售额13393.1元。王琴主张1月全额返还，2-5月销售和扣抵25%租金后返还；甄味公司认可上述销售额尚未返还，表示王琴欠付租金等费用，不同意返还销售款。就设备损失，王琴表示燃气灶、燃气烤肉机、炸炉遗留在档口，甄味公司不让搬出，酌情主张赔偿；甄味公司表示现场遗留燃气烤箱，需要燃气公司专业人员拆除搬走，其并未扣留王琴其他设备，不同意赔偿损失。关于反诉费用，就2020年2月1日至5月31日期间的各项费用，甄味公司主张月租金12500元计算4个月，王琴认为2月租金免除，3月、4月租金减半收取；甄味公司主张月管理费3000元计算4个月，王琴认为无管理行为不予支付；甄味公司主张水电费2420.5元，王琴予以认可；甄味公司主张4月公用电费550元、5月公用电费750元，王琴认可4月费用，不认可5月费用；甄味公司主张燃气费1200元，王琴予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，王琴与甄味公司签订之《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。结合双方所述及在案证据可知，王琴于2020年5月23日向甄味公司送达解约通知并停止经营，甄味公司亦认可王琴提前终止合同并办理撤场手续，双方租赁合同已于2020年5月23日解除。关于违约责任，王琴承租涉租档口用于餐饮经营，疫情期间采取的居家隔离、减少聚集等防控措施确会对餐饮经营产生影响，且自王琴档口流水显示2020年2月至4月期间营业收入明显减少，但双方租赁合同期限为1年，疫情及防控措施仅为阶段性影响，双方可通过减免租金、延长租期等方式变更合同，并不当然导致租赁合同目的无法实现，故王琴提前解约依据不足，甄味公司要求王琴承担违约责任理由正当，应予支持。甄味公司依据合同约定主张不退还保证金，且支付3个月租金的经济损失补偿，王琴认为违约金标准过高，且甄味公司并未举证证明实际损失，本院以月租金12500元为标准酌情判处违约金。关于本诉，现《租赁合同》已经解除，王琴要求甄味公司退还保证金30000元理由正当，本院予以支持。《租赁合同》未就建设费用返还予以约定，甄味公司表示收取场地初期建设费符合餐饮经营习惯，本院对王琴主张返还建设费10000元不予支持。现双方对于涉租档口2020年1月至5月期间的销售额均予确认，本院不持异议。鉴于甄味公司已就欠付租金提出反诉，且与王琴自行扣抵租金数额有差异，本院就租金另于反诉判处，对于王琴主张销售额予以调整，判处甄味公司支付王琴销售款25421元。王琴未能提交充分有效证据证明甄味公司阻碍其搬离设备及相应类别，除甄味公司自述燃气烤箱外，本院均难以采信。甄味公司同意经必要手续由王琴拆除设备，双方可自行处理，王琴要求甄味公司予以赔偿依据不足，本院不予支持。关于反诉，考虑疫情及防控措施对涉租档口餐饮经营的影响，基于公平原则，本院酌情判处2月至4月期间的租金由双方均担，核算5月租金后酌情判处王琴支付甄味公司租金28024元。管理费参照租金处理方式一并酌情判处6726元。双方均确认王琴欠付水电费2420.5元及燃气费1200元，本院对此予以判处。就公用电费，王琴认可2020年4月费用550元，本院不持异议；5月费用根据王琴实际经营天数予以核算后，本院酌情一并判处王琴负担公用电费1106元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王琴与被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于二〇二〇年五月二十三日解除。二、被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）王琴保证金三万元。三、被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王琴销售款二万五千四百二十一元。四、原告（反诉被告）王琴于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司租金二万八千零二十四元、管理费六千七百二十六元、水电费二千四百二十元五角、公用电费一千一百零六元、燃气费一千二百元。五、原告（反诉被告）王琴于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司违约金一万二千五百元。六、驳回原告（反诉被告）王琴的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费700元，由原告（反诉被告）王琴负担112元（已交纳），由被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司负担588元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）王琴）。反诉案件受理费1250元，由原告（反诉被告）王琴负担550元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司），由被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司负担700元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十月九日书记员 李剑奇