四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5642号 上诉人（原审被告）：成都市东盛房屋开发有限责任公司。住所地：四川省成都市成华区新鸿路**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗刚莲，女，1969年3月31日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈波，四川天授律师事务所律师。 原审第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司，住，住所地：四川省成都高新区天府大道南段********/div> 法定代表人：王力平，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 上诉人成都市东盛房屋开发有限责任公司（以下简称东盛公司）与被上诉人罗刚莲、原审第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷一案，东盛公司不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 东盛公司上诉请求：1.撤销原审判决，该案发回重审或予以改判，判令东盛公司按双方《商品房买卖合同》约定的比例支付逾期交房违约金；2.由罗刚莲承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：在原审法院受理本案之前，与罗刚莲同样购买了东盛公司开发的商铺的买受人以其商铺延期交付为由，向成都市龙泉驿区人民法院起诉，该案一审判决后，上诉人提起上诉，成都市中级人民法院以（2018）川01民终18235号《民事裁定书》查明：张波、王宪梓在与东盛公司签订《商品房买卖合合同》的同时，还与第三人签订《委托经营协议》，该裁定书认定：“《商品房买卖合同》、《委托经营协议》同时签订、内容关联，故商品房买卖合同约定的逾期交房违约金的标准是否应予以调整，应当根据案涉商品房的使用、房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合张波、王宪梓的实际损失情况进行综合判断。故本院认为应对上述事实予以进一步查明后，对违约金的调整作出判定”，并裁定将该案发重审。 原审法院受理本案后，第三人根据上述中院的裁定书，申请参与本案的审理活动。 东盛公司认为，本案罗刚莲与东盛公司签订《商品房买卖合同》的同时，还与第三人签订了《委托经营协议》，罗刚莲在享受了东盛公司24%房价折扣的前提下，同意将其所购商铺交由第三人免费经营三年，因此该两份合同、协议的内容关联，在东盛公司逾期交房的违约金是否应予调整的问题上，应根据成都中院裁定的指示，对案涉商铺的使用房款抵扣以及对应租金是否给付等情况，结合罗刚莲的实际损失情况进行综合判断。 然而令人遗憾的是，尽管原审法院通知第三人到庭应诉，但未按照中院裁定书的意见，综合考虑本案房屋的使用、房款抵扣、对应租金以及罗刚莲的实际损失等情况，对逾期交房违约金予以合理调整，仍然判令东盛公司按照已收房款金额每日万分之二的比例计算，将合同约定的违约金计算比例整整提高了二十倍；并且在第三人提出独立请求的情况下，原审法院仅将其列为无独立请求权的第三人，通知其参与本案诉讼活动，并未在本案中将第三人与被上诉人的委托经营纠纷予以综合考虑，一并处理。 为维护东盛公司的合法权益，特提起上诉，请二审法院根据本案事实，依法支持东盛公司的上诉请求。 罗刚莲辩称，1.在签订合同的时候，东盛公司对罗刚莲进行了欺诈，相应的合同文本并没有仔细阅读；2.东盛公司在履行合同过程中也存在欺诈的行为；3.东盛公司通知交房的时候，房屋不具备交付条件，东盛公司应当出示的交房资料也未提交；4.在交房的时候罗刚莲没有拒绝收房，罗刚莲是强烈的想早点接到房屋。2018年12月21日业主多次到现场查看，催促开发商尽快整改，刚开始的时候还有人接待，但最后罗刚莲根本找不到开发商一方的人员，所以不存在不接房的情况。东盛公司上诉理由不成立，希望法庭依法予以驳回。答辩意见与罗刚莲的上诉意见一致，不再重复阐述。 盛邦公司述称，认可东盛公司上诉意见。盛邦公司认为原审法院剥夺了我方的起诉权，我方是要求以独立请求权的第三人参与诉讼，以及剥夺了我方的质证权，本案应该发回重审。 罗刚莲向一审法院起诉请求：1.东盛公司自2016年1月1日起，以罗刚莲已交房款为基数，按每日万分之二的标准向罗刚莲支付逾期交房的违约金至实际交房时止；2.由东盛公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年、2015年期间，罗刚莲（买受人）与东盛公司（出卖人）分别签订了预售合同，约定东盛公司将在龙泉驿区××镇××街以东地块上开发的艺库项目中的房屋出售给罗刚莲，注明商品房的用途为商业，东盛公司在2015年12月31日前向买受人交付商品房。对于逾期交房双方约定，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同签订后，罗刚莲依约支付了全部购房款，但东盛公司至今未交付房屋。合同约定的房屋交付条件为：已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房经设计单位、地勘单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格。补充协议第十六条约定，本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方。 同时查明，除陈黎和杨**、周介群和陈静外，其余原审原告均与东盛公司签订了《中国艺库商品房定购协议》，协议中对于其他优惠注明为：优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权。 一审另查明，东盛公司与盛邦公司于2014年6月8日签订有《委托经营协议》，约定东盛公司通过给予罗刚莲购房折扣的方式，说服罗刚莲同意将所购商铺无偿交由盛邦公司独家经营一段时间，具体时间由盛邦公司与罗刚莲签订委托经营协议约定。在签订预售合同的同时，罗刚莲等与盛邦公司签订《委托经营协议》，约定罗刚莲等将商铺交由盛邦公司全权经营，经营期限为三年，盛邦公司在经营期间内不向罗刚莲支付任何费用。但其中王涛和黎明、陈黎和杨**经营期限为五年，且王涛和黎明、陈黎和杨**的《委托经营协议》中明确约定了经营使用费（从第二年开始支付）。《委托经营协议》中约定经营期限自罗刚莲和开发商签订的预售合同约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。 后，因案涉房屋在获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，东盛公司于2018年12月18日，向罗刚莲等人邮寄发出《交付通知书》，要求罗刚莲等人于2018年12月21日前办理交房手续，并同时在华西都市报登报通知上述事项。 至一审开庭之日，罗刚莲等未与东盛公司办理收房手续。 一审法院认定上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的预售合同、委托经营协议、订购协议、邮寄单等证据在案佐证。 一审法院认为，罗刚莲与东盛公司签订的预售合同不违反法律规定，属有效合同。当事人应按合同的约定全面履行义务。东盛公司逾期交房已违反合同的约定，应承担违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金，该标准与衡量罗刚莲损失的房屋租金相较确属过低，应予以调增。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据预售合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。东盛公司在符合预售合同约定的交付房屋条件下通知罗刚莲办理交房手续，罗刚莲以房屋存在质量问题为由至今拒绝收房。罗刚莲对房屋质量问题提出异议，但没有提供证据证明房屋质量达到严重影响使用的程度。罗刚莲在房屋符合双方约定交付条件的情况下，拒绝接收房屋，应由其自行承担此后房屋未交付的损失。故违约金应计算至东盛公司通知收房截止之日。有关房屋存在的一般质量问题，罗刚莲可向东盛公司另行主张其承担维修义务。 关于委托经营协议的履行问题。一审法院认为，罗刚莲在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请东盛公司承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，一审法院已充分予以关注，并在庭审中进行相关询问，至本案裁判时，罗刚莲方未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷系属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，罗刚莲与相关当事人因委托经营所产生纠纷可另行依法解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：东盛公司于本判决生效后十日内向罗刚莲给付逾期交房违约金（具体金额情况见附表）。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。一审案件受理费3051元，由东盛公司负担。 二审中，双方当事人未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人东盛公司的上诉请求、被上诉人罗刚莲以及原审第三人盛邦公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对逾期交房违约金的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 本院认为，东盛公司与罗刚莲所签订的合同系双方当事人真实意思表示，各方均应当按照合同约定履行自己的合同义务。根据本案查明的事实，东盛公司存在逾期交房的行为，应当承担相应的违约责任。 关于东盛公司上诉主张违约金调整过高的问题。东盛公司上诉提出，一审调整违约金过高，应按照合同约定的计算标准予以判决。本院审查后认为，双方合同约定的逾期交房按照房款每日万分之零点一的标准计算，该标准相较于一般逾期交房违约金的标准的确过低，一审法院综合考虑以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情上调违约金并无不当，本院予以维持。东盛公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于盛邦公司提出一审违反法定程序的问题。本院认为，盛邦公司与买受人之间的其他合同关系，其可另行依法解决。一审法院的处理未对盛邦公司的诉讼权利和实体权利造成影响，未违反法定程序，本院对盛邦公司的该项意见不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3051元，由成都市东盛房屋开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 张卫敏 审判员 白福群 二〇二〇年十月十日 书记员 龙春光