北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9920号原告：张巍，男，1983年2月18日出生，汉族，住北京市西城区。原告：阎晓丽，女，1983年7月22日出生，汉族，住北京市西城区。以上二原告之委托诉讼代理人：胡宝岭，北京京平律师事务所律师。被告：北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村西侧180米。法定代表人：王新光，执行董事。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾鹏跃，北京市建诚律师事务所实习律师。原告张巍、阎晓丽与被告北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张巍、阎晓丽及其委托诉讼代理人胡宝岭,被告金隅公司的委托诉讼代理人刘晋卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张巍、阎晓丽向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》中第十三条第1款第（4）项约定无效；2.判决被告赔偿原告因房屋未及时通燃气以及存在严重质量问题而无法出租所造成的租金损失共计423356.6元；3.判决被告对房屋质量问题承担修复责任；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年3月14日，原、被告双方共同签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》，《预售合同》编号为×××。按照《预售合同》的约定，被告为商品房出卖人，原告为商品房买受人。双方交易的商品房坐落于房山区某街道某地块某商业楼某层某号，商品房的面积为61.84平方米。一、原告认为《预售合同》第十三条第1款第(4)项的约定无效，《预售合同》第十二条约定了交付条件，其中约定:出卖人应当在2017年6月30日前向买售人交付该商品房;第十三条约定了市政基础设施和其他设施的承诺，其中第1款“市政基础设施”部分第(4)项约定:“燃气:2017年6月30日达到燃气管道于该商品房交付时敷设完成，燃气表后的管线、灶具等设施设备由买受人自理，并在达到燃气经营企业规定条件后通气。”但是，涉案商品房交付之后一直未通燃气。原告为此多次与被告进行沟通，但被告以种种理由进行推诿，导致涉案商品房在2020年8月15日之前始终没有通燃气。由于未通燃气，涉案商品房始终无法出租，从交付至今一直处于闲置状态，给原告造成了巨额的财产损失。原告认为，《预售合同》是被告单方提供的格式合同。《中华人民共和国合同法》第40条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”按照上述规定，《预售合同》第十三条第1款第(4)项约定因直接排除了原告请求被告按时交付满足通燃气条件的商品房的权利，应当为无效条款。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定:“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第30条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”而且，《商品房销售管理办法》第7条明确了商品房现售的条件之一为“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定:“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。”《北京市城市房地产转让管理办法》第36条规定，商品房预售合同的内容之一为“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺”。按照上述规定，如果作为配套基础设施的燃气不具备交付使用条件，则明显不符合交房条件。《预售合同》第十三条第1款第(4)项约定因违反上述法律的强制性规定，同样应当认定为无效条款。二、无论法院最终如何确认上述约定的效力，因案涉房屋未及时通燃气并存在漏水、渗水等严重的质量问题，导致无法出租和收益，被告应当赔偿原告全部的租金损失，退一步讲，即使上述约定有效，依照《合同法》第41条的规定:“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”在双方此前的沟通协调之中，被告将该条款中“达到燃气经营企业规定条件后通气”解读为燃气经营企业的责任，但原告坚持认为该条款约定的是被告的责任，即被告有义务使涉案商品房在交付时“达到燃气经营企业规定条件”。因被告未及时履行上述义务已经构成违约，原告有权要求被告赔偿损失。换言之，无论上述约定是否有效，被告在房屋交付后未及时通燃气，均应当赔偿原告的全部损失。此外，在涉案房屋交付之后，原告发现房屋存在严重的质量的问题，房屋的顶棚有严重的漏水、渗水现象，严重影响商业用房的使用。上述质量问题，与未及时通燃气一样，也是案涉房屋无法正常出租的原因之一，二者共同导致了案涉房屋无法出租和收益的后果。关于赔偿标准，因涉案房屋为商业用房，未通燃气及房屋的顶棚由严重的漏水、渗水问题导致房屋交付至今无法出租和收益，一直闲置，被告依法应当赔偿原告的全部租金损失。涉案房屋周边地段相似商业用房出租价格约为6元/平方米/日，61.84平方米商业用房日租金为371.04元。原告按此标准主张赔偿数额，自2017年7月1日起，截至2020年8月15日共计1141天，应赔偿数额合计为423356.6元。三、因案涉房屋质量问题严重影响正常居住使用，原告有权要求被告赔偿损失《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”由于案涉房屋的顶棚存在严重的漏水、渗水问题，足以影响正常的居住使用。综上所述，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，判如所请。金隅公司辩称，一、涉案《预售合同》中关于燃气交付承诺的约定不存在格式条款和无效的情形，被答辩人认为《预售合同》第十三条第1款第（4）项关于燃气交付条件的约定是无效条款的主张是没有法律和事实依据的，是不能成立的。二、答辩人在交付涉案商品房时，完全符合涉案《预售合同》中关于商品房交付的约定以及兑现了关于市政基础设施的承诺，也不存在任何违约的情形。根据《预售合同》第十三条关于市政基础设施的承诺，其中（4）燃气部分约定，2017年6月30日达到燃气管道于该商品房交付时敷设完成，燃气表后的管线、灶具等设施设备由买受人自理，并在达到燃气经营企业规定条件后通气。根据上述合同约定的内容可知，答辩人只要在2017年6月30日商品房交付时达到燃气管道敷设完成，即为履行了关于燃气的交付承诺。本案中，答辩人也确实按照《预售合同》的约定，兑现了在2017年6月30日商品房交付时达到燃气管道敷设完成的承诺，至于什么时候通气与商品房交付本身无关，燃气的具体通气时间和条件受被答辩人及燃气运营公司的影响，且该等影响并非答辩人可以左右或控制的。三、涉案《预售合同》中关于燃气交付承诺的约定是合法有效的，即使在商品房交付时没有实际通气也没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的情形，被答辩人提出的“作为配套基础设施的燃气不具备交付使用条件，则明显不符合交房条件，关于燃气的约定违反法律的强制性规定而无效”的主张是没有事实基础和法律依据的，是不能成立的。四、答辩人需要强调的是，涉案商品房的用途为商业，即使不安装燃气，或者燃气未开通均不会违反国家相关法律法规的规定，更不会因此导致合同无效。五、虽然答辩人在涉案商品房交付中不存在任何违法违约的行为，但答辩人一直在积极解决燃气开通的问题，并没有不履行或怠于履行后合同义务，最终燃气已于2019年10月开通，但被答辩人经通知，未同意燃气公司的室内施工，致使至今未通气，相关责任应由被答辩人承担。六、被答辩人提出的要求答辩人赔偿其因《预售合同》第十三条（4）关于燃气交付承诺的约定无效，且无效的过错完全在答辩人一方，因此应当赔偿被答辩人的损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。关于被答辩人反映的漏水问题，答辩人在接到被答辩人反映漏水的情况后，已及时进行了维修，已经不存在漏水的情况。关于被答辩人提供的照片证据，是在维修过程中拍摄的，已经维修完毕，被答辩人提出的索赔没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月14日，张巍、阎晓丽（买受人）与金隅公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×××）（以下简称预售合同），约定张巍、阎晓丽向金隅公司购买位于房山区某街道某地块某商业楼某层某号房屋，房屋预测建筑面积61.84平方米，其中，套内建筑面积55.7平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米43508元，总价款为2423395元。合同第十二条“交付条件”约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房实际面积实测技术报告书。合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”第一款为市政基础设施的约定：（1）上水、下水：2017年6月30日达到使用条件；（2）【市政供电】【过渡性供电√】：2017年6月30日达到使用条件；（3）供暖：2017年6月30日达到供暖设施安装完毕；（4）燃气：2017年6月30日达到燃气管道于该商品房交付时敷设完成，燃气表后的管线、灶具等设施设备由买受人自理，并在达到燃气经营企业规定条件后通气；（5）电话通信线：2017年6月30日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年6月30日交付，敷设到户。预售合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张巍、阎晓丽向金隅公司交纳了涉案房屋的购房款。2017年6月，金隅公司向张巍、阎晓丽交付了涉案房屋。涉案房屋交付时燃气管道已敷设完成。关于燃气问题，本院向北京燃气房山有限责任公司（以下简称燃气公司）进行调查。燃气公司答复内容为：“……报装时间：2015年1月7日……通气时间：2016年9月23日5栋1298户民用户通气；2017年3月22日7栋382户民用户通气；2019年7月1日47个公服通气；2019年7月10日4个公服通气；2019年7月10日14个公服通气；2019年9月3日139个公服通气；2019年12月25日33个公服通气。……”经询，燃气公司表示无法明确确定涉案房屋所在楼栋的具体通气时间，只能确定涉案房屋所在楼栋的通气时间是在回函中列明的通气时间中的一个，但无法具体指出。另查，2019年8月23日，金隅公司（甲方）与北京市燃气集团有限责任公司签订《北京市非居民天然气供用合同》，约定，甲方向乙方提出书面用气申请后，乙方应当查验甲方用气场所的供气条件及供用气系统、用气设施等是否合格。乙方查验合格后，应当为甲方办理有关用气手续，乙方为甲方办理用气手续时，应当与甲方签订本合同，乙方应当自合同签订后具备通气条件后五个工作日内予以供气，用气电点为房山区某路某号院某号楼，用气性质为公共服务，用户类别为餐饮、娱乐等商业设施。该合同还对双方的权利义务进行了其他约定。2019年9月12日，保定建业集团有限公司北京房山分公司（甲方）与燃气公司签订《燃气设施委托维护管理协议书》，约定委托维护工程项目内容为保定建业集团房山分公司住宅天然气工程（10-5#、10-5a#、10-5b#、10-6#公服）低压674.81米，甲方委托乙方代管期限暂定为15年，自2020年8月30日至2035年8月29日止。2019年8月30日至2020年8月29日为质保期，乙方负责管线的运行管理。该合同还对双方的权利义务进行了其他约定。经本院现场勘验，燃气管道已敷设完成，灶具已与管道连接，燃气已通。东侧墙面潮湿、开裂，天花板两处修补，可见两处大约10cm渗水。张巍、阎晓丽认可燃气于2020年8月15日开通。本院认为，本案中，张巍、阎晓丽主张预售合同第十三条第1款第(4)项为无效的格式条款。经审查，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方签订的预售合同符合预先拟定并重复使用的特征，且金隅公司未能提供证据证明在订立预售合同第十三条第1款第(4)项时与张巍、阎晓丽进行了协商，故该条款应为格式条款。根据相关法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，涉案房屋性质为商业，并非住宅用途的商品房屋，涉案房屋所在项目亦于2015年1月7日进行了报装登记，2016年至2019年期间分批开通燃气，且该条款以使用下划线标注的方式提示对方注意，该条款的约定不符合相关法律对于无效情形的规定。故对张巍、阎晓丽要求确认预售合同第十三条第1款第（4）项约定无效的诉讼请求，本院不予支持。金隅公司在交付房屋时已完成了燃气管道敷设到位，符合预售合同的约定，张巍、阎晓丽要求金隅公司赔偿因涉案房屋未及时通燃气造成的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张巍、阎晓丽与金隅公司签订的预售合同系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方应当按照预售合同的约定履行各自的义务。张巍、阎晓丽明确其主张房屋质量问题主要为房屋渗漏，经核实，涉案房屋确实存在渗漏问题，涉案房屋交付后，金隅公司针对漏水问题进行过维修，但现有证据无法明确维修的具体时间，且未能进行彻底修复。张巍、阎晓丽要求金隅公司对房屋渗漏问题承担修复责任有事实和法律依据，金隅公司亦同意负责进行维修，本院对此不持异议。涉案房屋的漏水问题确实给张巍、阎晓丽正常使用房屋造成了一定的影响，基于公平合理的原则，金隅公司应对张巍、阎晓丽因此造成的损失予以适当赔偿。关于损失的数额，张巍、阎晓丽主张以6元/平/天的市场租金价格计算，但房屋租赁系市场行为，其本身存在一定不确定性，张巍、阎晓丽主张的损失数额明显过高，本院综合考虑漏水对张巍、阎晓丽使用房屋的影响程度、金隅公司对房屋的维修情况等酌情确定为3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对位于房山区某街道某地块某商业楼某层某号房屋的渗漏问题予以修复；二、北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张巍、阎晓丽经济损失3万元；三、驳回张巍、阎晓丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3825元，由原告张巍、阎晓丽负担3550元（已交纳），由被告北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司负担275元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇二〇年十月三十日书记员  朱月君