广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15424号原告：广州市南方大厦商贸发展有限公司，住所地广州市荔湾区西堤二马路**。法定代表人：李敏聪。委托诉讼代理人：陈有火，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铭，广东君信律师事务所实习人员。被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市，住所地广州市白云区三元里大道**之**法定代表人：吴林。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州曼德大酒店有限公司，住所地广州市白云区三元里，住所地广州市白云区三元里大道**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨伟强。被告：广州美逦汇桑拿有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1，住所地广州市白云区三元里大道******e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄奎鑫。原告广州市南方大厦商贸发展有限公司（以下简称南方商贸公司）诉被告广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大房地产公司）、广州曼德大酒店有限公司（以下简称曼德酒店）、广州美逦汇桑拿有限公司（美逦汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南方商贸公司的委托诉讼代理人陈有火、王铭及被告南大房地产公司的委托诉讼代理人舒辉、被告曼德酒店的法定代表人杨伟强到庭参加了诉讼。被告美逦汇公司经本院公告送达起诉状副本及传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市南方大厦商贸发展有限公司向法院提出诉讼请求：1、各被告共同向原告返还原告垫付的广州市白云区三元里大道1228号（原广花四路228号自编1号楼）物业的电费及违约金127052.03元；2、本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2014年3月31日，原告与被告南大房地产公司签订了编号为“南大商贸20140331”的《租赁合同》，约定由被告南大房地产公司向原告承租广州市三元里大道1228号（原广花四路228号自编1号楼）的八层物业一栋作酒店、写字楼用途使用；租赁期限自2014年4月2日至2020年8月31日。原告向被告南大房地产公司移交物业后，被告将承担的涉案物业转租给了被告曼德酒店实际使用和管理，双方还签订了《租赁合同》，租赁期限自2016年1月1日至2020年8月31日。之后，曼德酒店又将涉案物业的第二、三层转租给美逦汇公司作商业用途使用，租期自2016年6月1日起，共八年。2018年5月9日，因南大房地产公司拖欠租金，原告向白云区法院另案提起诉讼，要求解除与南大房地产公司的租赁合同、各物业使用人交还物业、支付租金、违约金等，根据白云区人民法院作出的（2018）粤0111民初5747号一审民事判决书及广州市中级人民法院于2019年7月9日作出的（2019）粤01民终2629号二审民事判决书判决结果，1、原告与南大房地产公司的租赁合同于2018年4月21日解除；2、在判决生效之日起60日内，南大房地产公司、曼德酒店、美逦汇公司将涉案物业返还给原告。上述判决生效后，南大房地产公司、曼德酒店、美逦汇公司并未如约履行交还物业的义务。原告通过向法院申请强制执行，才于2019年12月19日才收回涉案物业。在南大房地产公司、曼德酒店、美逦汇公司实际占用涉案物业期间，产生了相应的电费，但其却怠于履行缴纳电费的义务。广州白云供电局西郊供电所于2019年8月23日电话告知原告补缴电费，并于2019年10月31日再次向原告发函《关于广花四路228号广州市南方大厦集团有限公司专变拖欠电费的函》，要求原告补缴2019年6月至9月四期的电费及违约金。期间原告多次要求各被告缴纳费用但均无果。原告已代缴上述电费及违约金合计127052.03元。上述电费均是在南大房地产公司、曼德酒店、美逦汇公司实际占用涉案物业期间产生的，理应由其共同承担，原告垫付上述费用后，有权要求各被告返还。被告广州市南大房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、生效裁判文书认定涉案物业的实际承租人是曼德酒店以及美逦汇公司，被告南大房地产公司不是实际的占有使用人，而且南大房地产公司和原告的租赁合同确认在2018年4月21日解除，至此之后都属于曼德酒店和美逦汇公司的无权占有期间，原告所主张的2019年6月-2019年9月的电费，不是基于与南大房地产公司的租赁关系或者是南大房地产公司的占有使用而产生，南大房地产公司也不清楚电费的实际发生情况，因此其无权要求南大房地产公司承担此期间的电费以及违约金。第二点事实上南大房地产公司在2016年就已经退出了租赁关系，只是因为原告基于国企招标的限制而未在合同上作变更主体，南大房地产公司和原告的租赁权利义务是概括转让至曼德酒店，所以在2016年之后涉案物业的租金和水电费等租赁费用都是原告和被告曼德酒店进行直接对接。因此不管是从租赁合同的一个履行方面还是在合同解除后占有使用情况，均不应该是我司承担电费和违约金。被告广州曼德大酒店有限公司辩称，1、所有现在的文件和缴纳租金、费用都是由南大房地产公司和原告直接对接的，业务的关联费用也是由我方和美逦汇公司缴纳给南大房地产公司，然后南大房地产公司交给原告的。2、我方曾经在2017年12月27日与南大房地产公司签订了合作协议，其中第三条的内容已明确，从2017年12月27日与我方签署该合作补充协议后，南大房地产公司到现在为止都没有实现补充协议第3条的内容，南大商贸在上次案件的审判之中也没有承认过曼德公司次承租人的法律地位。3、我司从2018年1月已经完全撤场，所有的东西都不是我司在管理。整个项目都是南大房地产公司和原告进行沟通对接，所以管理方不是我司。4、所发生的电费是2019年4月至6月的事情，而我司在2018年1月已经退场，这么长时间内是谁在允许这个场地使用，在2018年至2019年期间我司多次和原告在和谈，如果美逦汇公司不退场的时候如何去交接和补偿我司，按照协议整个和谈过程中现在应该是南大房地产公司和原告才是主要负责人，与我司无关。被告广州美逦汇桑拿有限公司辩称，无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的民事判决书、房地产证、租赁合同、函件、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南方商贸公司诉南大房地产公司、第三人曼德酒店、美逦汇公司租赁合同纠纷一案，我院于2018年11月13日作出（2018）粤0111民初5747号民事判决书，南大房地产公司不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年7月9日作出（2019）粤01民终2629号民事判决书，生效判决查明根据《广州市房地产证》（穗房地证字第××号）的内容显示，位于白云区××自××楼的权属人为广州市南方大厦集团有限公司，占有份额为全部，建筑结构及层数：钢筋混凝土结构8层。根据2004年12月31日广州产权交易所出具的《企业产权交易登记证明》的内容显示，南方商贸公司受让广州市南方大厦集团有限公司名下白云区××自××楼1至6层（第××号）。2014年12月18日，广州市南方大厦集团有限公司（甲方，委托方）与南方商贸公司（乙方，受托方）签订了《委托经营管理合同书》，约定甲方委托经营管理的范围包括已于2004年12月31日合法转让的物业，由甲方投资经营的物业及甲方名义经营管理的物业，自2015年1月1日起全部转由委托乙方经营管理。期间一些仍以甲方名义进行的经济行为全部由乙方代为行使。乙方确认甲方所托管经营的物业，已全部实际转入乙方，承诺从2015年1月1日起对上述托管物业承担全部责任。2014年3月31日，南方商贸公司（甲方）与南大公司（乙方）签订《租赁合同》（合同号：南大商贸20140331），约定：一、出租物概况，标的房屋地址：广州市三元里大道1228号（原广花四路228号自编1号楼）结构为8层建筑物，土地权属性质为国家所有，建筑物用途为综合。标的房屋面积：总建筑面积14439.43平方米。二、1.甲方同意乙方以租赁方式承租本合同约定的出租物，该出租物用作酒店、写字楼用途使用。2.在乙方按约履行本合同相关条款及符合政府有关规定的前提下，甲方同意乙方对出租物进行部分分租及转租经营，但是乙方必须在签订分租或者转租合同5日内将分租及转租合同及相关文件等报请甲方备案，未经备案的，甲方不予承认，由此引发的责任由乙方自行承担。三、租赁合同的履行1.乙方的租赁期限为六年，甲方给乙方装修期5个月，本合同的租赁期限以装修期满第二日开始计算六年，租金以此时间计收。2.合同期在签字之日起计算，装修免租期为5个月，自2014年4月2日至2014年9月1日，租金计收期由2014年9月2日开始。四、租金和费用1.租金（1）租金每两年递增一次，每次递增幅度不少于5%。（2）乙方每月应向甲方交纳金额：租赁期限2014年9月2日-2015年9月30日，月租金xx元；2014年10月1日-2015年8月31日，月租金xx元；2015年9月1日-2016年8月31日，月租金xx元；2016年9月1日-2017年8月31日，月租金496125元；2017年9月1日-2018年8月31日，月租金xx元；2018年9月1日-2019年8月31日，月租金520931元；2019年9月1日-2020年8月31日，月租金xx元。（3）乙方须于每月公历5日前，一次性向甲方交纳出租物的当月租金。五、保证金1.应付履约保证金乙方必须在2014年4月2日向甲方一次性付清履约保证金xx元。保证金是对本合同全面履行的一种保证，当乙方不能依约准时交纳租金时甲方可以用此金进行抵扣，如乙方连续两个月不能依时交纳租金时，可视为乙方单方终止履行本合同。2.退还乙方全部履行本合同各项条款规定和条件的情况下，合同期满，乙方不再续租，甲方应在10个工作日内将履约保证金的全部或者结余交还乙方（不计利息）。如乙方违约，履约保证金不予退还。九、违约责任1、承租人有下列行为的，视为承租人构成根本性违约，出租人可以单方解除合同，收回出租的物业。（1）将承租的物业整体擅自转租的；（2）将租赁合同擅自转让他人的；（5）拖欠租金超过合同约定的。3.乙方必须在指定的日期内一次性付清租金等各项费用，逾期将按日以欠费总额的千分之五收取违约金。逾期30天，视为乙方构成根本性违约，甲方除没收履约保证金外，还有权解除合同，立即收回出租物；6.违约金、赔偿金应在确定责任后的十天内付清。每逾期一天，以银行同期贷款利率的四倍计付利息等。同年4月2日，南方商贸公司（甲方）与南大公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方于2014年3月31日签订《租赁合同》，由乙方承租甲方位于广州市三元里大道1228号8层建筑物（总建筑面积14439.43平方米）的物业（下称承租物业）。1.甲方同意在2014年4月30日前将承租物业内首层东北处的“南方大厦连锁便利店”场地交付乙方。2.甲方同意将乙方租赁期内承租的上述物业所产生的第三方租金收入（或收益）全部归乙方所有。包括但不限于：位于天面层中国移动通信集团广东有限公司广州分公司租用的移动通信机房产生相关的租金（或收益）全部无条件移交乙方，甲方应促使中国移动通信集团广东有限公司广州分公司在2014年4月30日前与甲乙签订三方协议，将甲方与全移：中国移动通信集团广东有限公司广州分公司签订的《移动电话基地站场地使用续约协议书》中甲方的权利义务全部转让给乙方。3.本补充协议与《租赁合同》具有同等法律效力，本补充协议与《租赁合同》不一致之处，以本补充协议约定为准等。南大公司（甲方）与曼德酒店（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、出租物概况1、标的房屋地址：广州市三元里大道1228号（原广花四路228号自编1号楼），结构为8层建筑物，土地权属性质为国家所有，建筑物用途为综合。2、标的房屋面积：总建筑面积14439.43平方米。二、合同、设备设施履行方式1.甲方同意乙方以租赁方式承租本合同约定的出租物，该出租物用作酒店、写字楼用途使用。2.在乙方按约履行本合同相关条款及符合政府有关规定的前提下，甲方同意乙方对出租物进行部分分租及转租经营，但是乙方必须在签订分租或者转租合同3日内将分租及转租合同及相关文件等报请甲方备案，未经备案的，甲方不予承认，由此引发的责任由乙方自行承担。三、租赁合同的履行1.乙方的租赁期限为四年八个月（56个月）。2.合同期在签字之日起计算，自2016年1月1日至2020年8月31日，租金由2016年1月1日开始。四、租金和费用1.租金租赁期限2016年1月1日-2016年8月31日，月租金xx元；2016年9月1日-2017年8月31日，月租金xx元；2017年9月1日-2018年8月31日，月租金496125元；2018年9月1日-2019年8月31日，月租金xx元；2019年9月1日-2020年8月31日，月租金xx元。（3）乙方须于每月公历5日前，一次性向甲方缴交出租物的当月租金。五保证金1.应付履约保证金乙方必须在2016年1月1日向甲方一次性付清履约保证金xx元。保证金是对本合同全面履行的一种保证，当乙方不能依约准时交纳租金时甲方可以用此金进行抵扣，如乙方连续两个月不能依时交纳租金时，可视为乙方单方终止履行本合同。2.退还乙方全部履行本合同各项条款规定和条件的情况下，合同期满，乙方不再续租，甲方应在10个工作日内将履约保证金的全部或者结余交还乙方（不计利息）。如乙方违约，履约保证金不予退还。九、违约责任1.承租人有下列行为的，视为承租人构成根本性违约，出租人可以单方解除合同，收回出租的物业。（1）将承租的物业整体擅自转租的；（2）将租赁合同擅自转让他人的；（5）拖欠租金超过合同约定的。3.乙方必须在指定的日期内一次性付清租金等各项费用，逾期将按日以欠费总额的千分之五收取违约金。逾期30天，视为乙方构成根本性违约，甲方除没收履约保证金外，还有权解除合同，立即收回出租物；6.违约金、赔偿金应在确定责任后的十天内付清。每逾期一天，以银行同期贷款利率的四倍计付利息等。2018年4月18日，南方商贸公司向南大公司及曼德酒店发出《解约通知书》，内容为：鉴于南大公司自2017年6月1日开始拖欠租金至今，属于根本性违约行为，根据《租赁合同》约定，我司决定自本函投递至《租赁合同》项下的租赁地址之日解除《租赁合同》及相关协议。请两公司于《租赁合同》解除日起15天内与我司结清全部欠费、交还租赁场地予我司。南大公司及曼德酒店称其未收到上述《解约通知书》。判决书判令：南方商贸公司与南大房地产公司签订的《租赁合同》（合同号：南大商贸20140331）及《租赁合同补充协议》于2018年4月21日解除；被告南大房地产公司、曼德公司共同将位于广州市三元里大道1228号（原白云区××自××楼）第一层、第四层至第八层的物业返还给原告南方商贸公司；南大房地产公司、曼德公司、美逦汇公司共同将位于广州市三元里大道1228号（原白云区××自××楼）第二层、第三层的物业返还给原告南方商贸公司；南大房地产公司向南方商贸公司支付拖欠的2017年6月1日至2018年4月21日的租金，以及此后至南大房地产公司、曼德公司、美逦汇公司实际交还房屋之日止的占有使用费（其中2017年6月1日至2018年4月21日的租金、2018年4月22日至2018年8月31日的房屋占有使用费，均按每月xx元的租金标准，自本判决生效之日起五日内计付；此后的房屋占有使用费，参照每月xx元的租金标准逐月计付）。判决后，南方商贸公司向我院申请执行，案号为（2019）粤0111执9220号，南方商贸公司出具执行笔录，证实2019年12月19日，涉案物业强制执行交南方商贸公司管业。南方商贸公司出具广州白云供电局西郊供电所2019年10月31日发出的关于广花四路228号广州市南方大厦集团有限公司专变拖欠电费的函，对户名0800110033084390，户名广州市南方大厦集团有限公司，用电地址：广花四路228号；表号：08001SG00000000000001770，因该表2019年6-9月四期电费尚未缴清，产生欠电费本金共计100448.03元。南方商贸公司出具广州供电局有限公司2019年11月26日开具的发票四张，用户编号均为0800110033084390，用电时段（2019年5月1日至2019年6月1日，96270千瓦时）金额为70103.27元；用电时段（2019年6月1日至2019年7月1日，20910千瓦时）金额为15578.54元；用电时段（2019年7月1日至2019年8月1日，16890千瓦时）金额为11677.01元；用电时段（2019年8月1日至2019年9月1日，3330千瓦时）金额为3089.21元。南方商贸公司另出具广州供电局有限公司2019年12月11日开具的电费违约金发票四张，均为户名广州市南方大厦集团有限公司，有功电量20910的电费违约金为3645.38元；有功电量96270的电费违约金为20610.36元；有功电量16890的电费违约金为2008.45元；有功电量3330的电费违约金为339.81元。南方商贸公司出具网上银行电子回单，证实2019年11月13日向广州供电有限公司转款100448.03元；2019年11月29日向广州供电局有限公司转款26604元。南方商贸公司表示此前电费根据与南大房地产公司签订合同约定由南大房地产公司自行向供电局缴纳，南大房地产公司主张2019年的电费由美逦汇公司经营产生，曼德公司表示2018年1月已退场，美逦汇公司自行到供电部缴纳电费。南方商贸公司确认2019年5月至9月美逦汇公司使用涉案场地2、3层，其他楼层没有经营使用。本院认为，根据生效判决书判令南方商贸发展公司与南大房地产公司签订的《租赁合同》（合同号：南大商贸20140331）及《租赁合同补充协议》于2018年4月21日解除，南方商贸公司出具发票证实已支付2019年5月至9月涉案物业的电费100448.03元及违约金26604元，该期间涉案物业第二、三层由美逦汇公司占有使用，故该期间产生的电费及违约金应由美逦汇公司承担。原告要求南大房地产公司及曼德酒店承担该期间的电费及违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告美逦汇公司经本院合法传唤，公告期满未不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州美逦汇桑拿有限公司向原告广州市南方大厦商贸发展有限公司返还原告广州市南方大厦商贸发展有限公司垫付的广州市白云区三元里大道1228号（原广花四路228号自编1号楼）物业2019年5月至9月电费100448.03元及违约金26604元，合计127052.03元；二、驳回原告广州市南方大厦商贸发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420.52元，由被告广州美逦汇桑拿有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十月二十三日书记员  郑萍军