贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5505号上诉人（原审被告）：毕节市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边）。统一社会信用代码：9152050067073306XQ。法定代表人：吴正华，该公司执行董事。委托诉讼代理人(特别授权)：王会强，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人(一般授权)：朱超，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁远祥，男，1964年11月24日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：林登琴，女，1961年2月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司（下称：鼎盛房开）因与被上诉人丁远祥、林登琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人鼎盛房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于被上诉人请求退还上诉人收取的开户费问题。首先，被上诉人委托上诉人代交的“三通费”系于2013年7月1日收取，如被上诉人认为应当返还已收取的上述“三通费”，被上诉人应当于二年的诉讼时效内即2015年7月1日前向上诉人主张，被上诉人于2020年4月才提起本案诉讼主张返还，已超过诉讼时效。上诉人一审已当庭提出诉讼时效抗辩，应判决驳回被上诉人的该项诉讼请求。其次，上诉人根据被上诉人的委托向相关部门代交“三通费”系委托法律关系，并不违反毕节市当时的政策规定，且是按当时规划部门的强制性要求不得已而为之，更何况代收的费用已全部代交到相关部门，一审法院不分青红皂白判决上诉人向被上诉人返还，有失公允。最后，上诉人代收代交的“三通费”中，其中1300元系被上诉人自主选择且已实际消费的“高清电视加宽带”费用，一审法院也判决上诉人向被上诉人退还错误。二、一审判决上诉人退还案涉房屋面积差价认定事实错误，应予纠正。1.案涉《商品房买卖合同》系贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定并推广使用的模板合同，并非上诉人制作；案涉《商品房买卖合同》第七条“计价方式与价款”将计价方式分为：按套内建筑面积计算或按照套（单元）计算两种方式，经双方协商后选择采用“2.按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）￥381678.00元（大写）叁拾捌万壹仟陆佰柒拾捌元整。”第十五条“面积差异处理”，是买卖双方针对该合同第七条选择计价方式的前提下对面积差异处理进行相应约定，上述条款均是买卖双方协商选择确定的条款，不属于格式条款。一审认定为上诉人制作的格式合同错误。2.案涉《商品房买卖合同》第十五条提供了2种面积差异处理方式，其中第1种“根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理……”第2种“按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按照国家相关法律法规执行。”而结合案涉合同第七条中买卖双方选择按套（单元）计价方式，按照案涉合同第十五条中第2种方式对面积差异进行处理才是买卖双方真实意思表示。鉴于案涉房屋《不动产权属证书》上的套型、尺寸与案涉《商品房买卖合同》随附的房屋平面图（被上诉人签字确认）上承诺的套型、尺寸完全相同，故被上诉人请求退还面积差价的诉请无事实及法律依据。被上诉人丁远祥、林登琴未进行答辩。远祥、林登琴向一审法院起诉请求：一、判决被告退还原告开户费4425元；二、判令被告退还原告面积差房价款3933.58元（1.32×2979.99=3933.58元）；三、本案诉讼费由被告负担。一审法院经审理查明：2015年1月27日，原告、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市环东路都市,房号：6-5-1；按照套（单元）计算，该商品房总价款为381678元。商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；建筑面积128.08平方米，套内建筑面积106.24平方米。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。面积差价处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款381678元。2015年7月1日，被告收取了原告天然气2500元、电通625元、高清电视开户费1300元共计4425元。2019年1月23日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书，不动产权属证书注明：房屋建筑面积为126.19平方米、专有建筑面积为104.92平方米。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。且原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电开户费、燃气开户费、高清电视入户费，不符合法律规定及合同约定，应予以退还。原告诉请被告返还电开户费、燃气开户费、高清电视入户费共计4425元，符合法律规定，予以支持。对于原告诉请被告退还房屋面积差价款的请求。《商品房买卖合同》对涉案房屋的建筑面积和套内建筑面积进行了约定，虽然约定计价方式为按照套内（单元）计算，但同时约定了面积差异处理套内建筑面积误差比绝对值在3%内（含3%）的，据实结算房价款。《商品房买卖合同》系被告拟定的格式合同，合同内容除了买受人处系买受人签名捺印，其余皆是被告填写。原、被告提交的《商品房买卖合同》中对面积差异处理约定不一致，因该合同系被告制定的格式合同，故采信原告提交的《商品房买卖合同》中对面积差异处理的约定。涉案房屋不动产权属证书注明：房屋建筑面积为126.19平方米、专有建筑面积为104.92平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积128.08平方米，套内建筑面积106.24平方米存在面积差异，故按照合同约定，涉案房屋套内建筑面积差为1.32个平方米（106.24-104.92=1.32），建筑面积每平方米单价为2979.99元（381678÷128.08），原告诉请被告支付房屋面积差价款3933.58元（1.32×2979.99=3933.58元）符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告丁远祥、林登琴三通开户费4425元；二、被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁远祥、林登琴房屋面积差价款3933.58元。案件受理费25元，由被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：1.上诉人应否退还因房屋面积差多收的房价款？2.被上诉人主张的开户费4425元应否返还？关于焦点1，本案中，双方约定的案涉房屋建筑面积为128.08平方米，套内建筑面积为106.24平方米，而不动产权证载明的实际套内建筑面积为104.92平方米。根据被上诉人提供的案涉《商品房买卖合同》第十五条第1款第（1）项：“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。”的约定，一审判决上诉人退还因房屋面积差多收的房价款并无不当。即使如上诉人主张双方对面积差的约定为《商品房买卖合同》第十五条第2款：“按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按照国家相关法律法规执行。”则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，”之规定，上诉人亦应退还多收的房价款。故上诉人主张根据双方约定不应退还面积差价的上诉理由不成立，不予采纳。关于焦点2，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市七星关区分公司出具的《关于都市港湾二号楼盘数字电视收费情况说明》载明，上诉人向被上诉人收取的“高清电视加宽带”1300元，其中950元系用户自行选择支付的基本收视、高清、互动、宽带费，被上诉人主张退还无法律依据，上诉人主张不应退还的理由成立，予以支持。其于费用3475元无收取依据，应予退还。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求，予以支持，其余部分予以驳回。一审认定事实清楚，但判决结果不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3999号民事判决第二项，即：“被告毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁远祥、林登琴房屋面积差价款3933.58元。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3999号民事判决第一项为：上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被上诉人丁远祥、林登琴“开户费”3475元；三、驳回上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人丁远祥、林登琴的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担20元，被上诉人丁远祥、林登琴负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司负担40元，被上诉人丁远祥、林登琴负担10元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年十月二十八日书记员 高 进