福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初201号 原告：詹富兴，男，1994年11月24日出生，汉族，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王先群，三明市梅列区利群法律服务所法律工作者。 被告：黄恋梅，女，1991年5月8日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 被告：洪志勇，男，1984年6月28日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告詹富兴与被告黄恋梅、洪志勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案。本院于2020年3月30日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告詹富兴及委托诉讼代理人王先群，被告黄恋梅、洪志勇到庭参加诉讼。本院于2020年6月16日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告詹富兴及委托诉讼代理人王先群，被告黄恋梅、洪志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹富兴向本院提出诉讼请求：1.依法判令黄恋梅继续履行合同，限期黄恋梅按照《不动产买卖合同》第十条规定将房屋交付给詹富兴，并依据《补充协议》第二条、第三条的规定办理相关手续；2.依法判令黄恋梅承担本案诉讼费用。事实与理由：詹富兴和黄恋梅系商品房屋买卖合同关系。詹富兴于2018年9月12日与黄恋梅签订了《不动产买卖合同》，詹富兴向黄恋梅购买坐落于三明市梅列区房屋一套。合同中对詹富兴、黄恋梅之间的权利义务进行了详细约定，詹富兴依据合同的约定履行了相应的付款义务（详见付款凭证）。黄恋梅在收到詹富兴的购房款后，未能按照开发商的通知及时办理交房手续，以无款交付维修基金为由，提出要求詹富兴再付叁万元，用于交付给开发商的维修基金。为此，双方于2019年5月8日签订一份《补充协议》。按照该协议的约定，詹富兴同意再付叁万元给黄恋梅，黄恋梅必须与开发商当即办理交房手续，按照协议第三条约定，黄恋梅应当在接到开发商通知办证后两个工作日内必须前去办理不动产权证（详见《补充协议》）。现黄恋梅已经办理了不动产权证的相关手续。然而，黄恋梅却于2019年11月6日突然反悔说不将房产卖给詹富兴了。詹富兴认为，黄恋梅的行为严重违反合同及补充协议的约定。詹富兴认为，詹富兴、黄恋梅之间签订的《不动产买卖合同》、《补充协议》是合法有效的，双方都应当严格遵守履行，不得擅自违约。鉴于以上事实，詹富兴认为，黄恋梅必须履行《不动产买卖合同》、《补充协议》规定的义务。由于黄恋梅擅自违约，詹富兴请求贵院判令黄恋梅履行交房义务。为此，詹富兴现依据《民法通则》第111条、《合同法》第60条、《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法调解或判决。 黄恋梅辩称，1.詹富兴自身存在违约。按照双方签订的《不动产买卖合同》第八条第二款约定，詹富兴本应于2018年9月14日前支付给答辩人款项合计30万元，但詹富兴并未按照约定的时间和金额支付，直到9月19日才支付款项至29.9万元。2.答辩人不存在违反合同约定的情形，詹富兴未提供任何证据证明黄恋梅违约。其诉称答辩人违约无任何事实与法律依据。3.答辩人发现涉案房屋存在部分质量问题，目前就此正在进行交涉，诉讼费用由詹富兴自行承担。4.詹富兴的诉讼请求无事实和法律依据，本案的诉讼费用应由詹富兴自行承担。 洪志勇辩称，同黄恋梅的答辩意见。 詹富兴围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《不动产买卖合同》1份；2.《补充协议》1份；3.收条2张；4.三明市农商银行徐碧支行存款明细账2张；5.收款收据1张；6.支付宝转账凭证1份；7.三明百年房产经纪有限公司购房款保管凭条2张(交房保证金20000元和户口押金10000元各1张)、收款收据(含中介费、代办费、评估费)；8.黄恋梅、洪志勇婚姻历史信息列表。黄恋梅、洪志勇未提交证据，对詹富兴提交的证据无异议。本院发出调查令委托三明市梅列区利群法律服务所法律工作者王先群向三明市碧桂园房地产开发有限公司(以下简称三明碧桂园公司)调取《商品房买卖合同》（预售）（编号：2018091900022），本院依职权调取本院(2018)闽0402民初1723号三明碧桂园公司与洪志勇、黄恋梅商品房预售合同纠纷一案的卷宗材料(内含《商品房买卖合同》﹝预售﹞﹝编号：2017010500020﹞)，向三明市不动产登记中心调取了三明市梅列区碧桂园路11号268幢1101室房屋的不动产登记信息、商品房买卖合同备案登记信息表，向国家税务总局三明市梅列区税务局调取三明市梅列区碧桂园路11号268幢1101室的完税证明，向三明碧桂园公司调取三明市梅列区碧桂园路11号268幢总确权登记证明，向中国工商银行股份有限公司三明列东支行调取《个人网购房借款／担保合同》（编号：﹝闽﹞字﹝三明﹞行﹝列东﹞﹝2018﹞年﹝1012﹞号）。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对上述本院自行调取和委托调取和的证据均没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年1月5日，三明碧桂园公司与黄恋梅、洪志勇签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：2017010500020），约定黄恋梅、洪志勇向三明碧桂园公司购买坐落于三明市梅列区，总面积119.54平方米，单价6226.89元，总价款744362元，黄恋梅、洪志勇必须在签订合同时向三明碧桂园公司支付房款74437元，并于2017年12月5日向贷款银行办理按揭申请手续，在2017年1月30日前支付房款79925元给三明碧桂园公司，在2018年1月5日前付房款590000元（银行按揭款项）给三明碧桂园公司。合同签订当日，黄恋梅、洪志勇向三明碧桂园公司支付房款74437元，向国家税务总局三明市梅列区税务局缴纳契税（住房买卖）10633.75元，并与三明碧桂园公司到不动产登记部门办理该房产商品房买卖合同备案登记和房屋权属预告登记手续。2017年6月7日，黄恋梅、洪志勇向三明碧桂园公司支付购房款79925元。2017年10月20日，黄恋梅、洪志勇办理离婚，黄恋梅、洪志勇在庭审中均确认，离婚时将位于三明市梅列区归黄恋梅所有。因洪志勇个人的原因，该房未能办理房产抵押贷款手续，造成黄恋梅、洪志勇未能按《商品房买卖合同（预售）》（编号：2017010500020）的约定在2018年1月5日前支付房款（银行按揭款项）590000元给三明碧桂园公司，三明碧桂园公司于2018年3月16日向本院起诉，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：2017010500020）并支付合同解除违约金111654元等，并于2018年9月6日以双方拟达成庭外和解为由申请撤回起诉，本院裁定准予三明碧桂园公司撤诉。由于洪志勇个人的原因，该房屋未能办理抵押贷款手续，且黄恋梅、洪志勇已于2017年10月20日离婚，黄恋梅在两人离婚之后，一直与三明碧桂园公司进行协商，要求在上述《商品房买卖合同（预售）》（编号：2017010500020）在未解除的情况下，将买受人由黄恋梅、洪志勇两人减名或更名为黄恋梅一人，未果。后经协商，黄恋梅以其个人名义与三明碧桂园公司于2018年9月19日重新签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：2018091900022），替代原合同即《商品房买卖合同（预售）》（编号：2017010500020），该合同约定：黄恋梅向三明碧桂园公司购买三明市梅列区，总面积119.54平方米，单价6226.89元，总价款744362元，黄恋梅必须在签订合同时向三明碧桂园公司支付224362元，并于2018年9月19日向贷款银行办理按揭申请手续，在2018年10月19日前支付房价520000元（银行按揭款项）给三明碧桂园公司。合同签订当日，黄恋梅与三明碧桂园公司到不动产登记部门办理该房产商品房买卖合同备案登记和房屋权属预告登记手续。2018年12月25日，黄恋梅向中国工商银行股份有限公司三明列东支行贷款520000元，并以该房产作为抵押担保。至此，黄恋梅已向三明碧桂园公司支付全部购房款。 2.2018年9月12日，经三明市百年房产经纪有限公司居间，黄恋梅(卖方)与詹富兴(买方)的代理人詹富辉签订《不动产买卖合同》，合同主要约定：（1）黄恋梅将三明市梅列区碧桂园路11号268幢1101室出售给詹富兴，面积119.54平方米；（2）双方商定上述房屋成交价972000元；(3)为了保证按约定如期交付该房屋并结清该房屋项下的水、电、管道煤气、闭路电视、物业等所有费用，黄恋梅同意从三明市百年房产经纪有限公司代管的成交价款中预留20000元作为房屋、家电家具及附属配套设施过户交接保证金。前述保证金从三明市百年房产经纪有限公司在房屋交接办理完毕后一个工作日内，由三明市百年房产经纪有限公司代詹富兴退还给黄恋梅。黄恋梅同意从三明市百年房产经纪有限公司代管的成交价款中预留10000元作为户口保证金。若黄恋梅告知该房屋无户口的，詹富兴应在取得其名下所有权证后三个工作内至向相关户籍管理机关对黄恋梅告知的户口情况进行确认，否则黄恋梅有权要求退还户口保证金；若黄恋梅告知该房屋有户口的，黄恋梅应当在所售不动产产权过户后30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，詹富兴应在黄恋梅通知户口全部迁出后三个工作日内到相关户籍管理部门对黄恋梅告知的户口情况进行确认，否则，黄恋梅有权要求退还户口保证金。经确认，若黄恋梅告知户口情况内容属实的，则三明市百年房产经纪有限公司在确认后一个工作日内(在詹富兴已取得不动产产权证的情况下)代詹富兴向黄恋梅退还户口保证金；若不属实的，则詹富兴有权要求三明市百年房产经纪有限公司将户口保证金退还给自己并要求黄恋梅支付赔偿金10000元整。（4）合同签订后，买卖双方同意：1)詹富兴自愿在2018年9月12日签定本合同当日向黄恋梅缴纳定金10000元；2)詹富兴自愿在2018年9月13日向黄恋梅缴纳定金42000元；3)詹富兴自愿在2018年9月14日向黄恋梅缴纳定金130000元；4)詹富兴自愿在2018年9月14日向三明市百年房产经纪有限公司缴纳交房保证金20000元及户口金10000元；5)买卖双方约定，在黄恋梅接到开发商通知可以办理不动产权证三个工作日内必须前去办理，在取得不动产证后七个工作日内到银行申请该不动产解押；在解押完成后，并且该不动产无抵押、无查封的情况下七个工作内办理过户及贷款手续；6)第一期购房款118000元詹富兴自愿在2018年9月14前交付黄恋梅；（5)黄恋梅在开发商交房后三个工作日内将上述房产交付给詹富兴。合同签订后，詹富兴于2018年9月12日向黄恋梅支付购房保证金10000元，于2018年9月13日支付购房定金42000元，于2018年9月14日向三明市百年房产经纪有限公司缴纳交房保证金20000元、户口押金10000元(该两笔款为预留在该公司的成交价款)，并于2018年9月14日向该公司支付中介费9720元、代办费965元、评估费2000元，于2018年9月19日向黄恋梅支付购房款247000元。2019年5月8日，经三明市百年房产经纪有限公司居间，黄恋梅与詹富兴签订《补充协议》，作为对《不动产买卖合同》的修改和补充。协议主要内容：(1)詹富兴替黄恋梅垫付该房产交房费用30000元，从解押款250000元中扣除。(2)该套房产解押款520000元，黄恋梅负责300000元，詹富兴负责220000元。(3)黄恋梅在接到开发商通知办理不动产权证后两个工作日内必须前去办理不动产权证；在不动产权证出来后三个工作日内必须到银行去办理该房产的解押手续；解押完成后，并且该不动产无抵押，无查封的情况下，取得不动产证当天过户。(4)黄恋梅本应在2019年4月27日接到开发商通知交房后三个工作日之内去安排交房，后一直延期至2019年5月8日才去办理交房手续。中间从2019年4月30日至2019年5月8日这9天违约金(违约金按成交金额的万分之五／天计)，此次违约暂不追究，如若黄恋梅在后续的交易过程中再次出现违约情况，詹富兴仍然保留追究的权益。合同签订当日，詹富兴向黄恋梅支付购房款30000元，用于支付维修基金。 4.2019年5月10日，黄恋梅将钥匙交给詹富兴。 5.2019年7月16日，三明市不动产登记中心对三明碧桂园公司申请办理的地址在梅列区碧桂园路11号268幢(项目名称：梅列区碧桂园11号268幢)国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记(总确权)予以登记，并向三明碧桂园公司出具《总确权登记证明》（编号：闽﹝2019﹞三明市不动产总第068号）。在闽﹝2019﹞三明市不动产总第068号）《总确权套间明细表》中，明确载明：103.梅列区碧桂园路11号268幢1101室成套住宅，建筑面积119.705平方米，套内建筑面积91.179平方米，分摊共有建筑面积28.526平方米。2019年11月，黄恋梅收到三明碧桂园公司交付的相关办证材料。 6.本院从三明市不动产登记中心调取的三明市区不动产登记信息查询结果，载明：三明市梅列区碧桂园路11号268幢1101室的权利人为黄恋梅，不动产权证号为：闽(2018)三明市不动产证明第0018350号，该房产有抵押。 7.2019年12月3日，詹富兴申请财产保全而支出保全费5000元。 综上所述，本院认为，詹富兴与黄恋梅签订的《不动产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按协议约定行使权利并履行义务。在协议履行过程中，詹富兴已按上述协议的约定，向黄恋梅购房款329000元，并向三明市百年房产经纪有限公司缴纳交房保证金20000元、户口押金10000元（该两笔款为预留在该公司的成交价款），黄恋梅也按协议约定于2019年5月10日前将钥匙交给詹富兴。根据《补充协议》第三条的约定，黄恋梅在接到开发商通知办理不动产权证后两个工作日内必须前去办理不动产权证；在不动产权证出来后三个工作日内必须到银行去办理该房产的解押手续；解押完成后，并且该不动产无抵押，无查封的情况下，取得不动产证当天过户。三明市不动产登记中心已于2019年7月16日向三明碧桂园公司出具《总确权登记证明》，在《总确权套间明细表》中含梅列区碧桂园路11号268幢1101室房产，证明该案涉房屋已可以办理不动产权证书，且黄恋梅已于2019年11月收到三明碧桂园公司交付的办证材料，但黄恋梅未能按协议约定，及时办理不动产权证书，造成该房产未能办理解押手续，也无法办理不动产过户手续，引起本案的纠纷，其行为已构成违约，应依法承担相应的民事责任。故黄恋梅应继续履行《不动产买卖合同》及《补充协议》，协助詹富兴办理位于三明市梅列区的相关过户手续。詹富兴请求黄恋梅承担本案保全费5000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下: 一、黄恋梅继续履行詹富兴与黄恋梅签订的《不动产买卖合同》及《补充协议》； 二、黄恋梅应于本判决生效之日起十日内协助詹富兴办理位于三明市梅列区过户到詹富兴名下； 三、黄恋梅应于本判决生效之日起十日内支付给詹富兴保全费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13520元，由黄恋梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  林志忠 人民陪审员  傅文青 人民陪审员  宝春娥 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  施 磊 附：本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。