河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初5350号原告：中国工商银行股份有限公司方城支行。法定代表人：汪东升，任该行行长。统一社会信用代码:91411322X15324374D。地址：南阳市方城县城关镇人民路63号。委托诉讼代理人：杨小明，河南问鼎律师事务所律师。被告：刘星，男，1986年12月20日生，汉族，住甘肃省张家川回族自治县。被告：贾真，女，1987年8月12日生，汉族，住河南省社旗县。被告：湖北宇济房地产开发股份有限公司。法定代表人：余汉江，任公司董事长。统一社会信用代码:91420000714699298L。地址：湖北省孝感市汉川市湾潭乡湾潭村。委托诉讼代理人：王金磊，河南仁裕律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司方城支行诉被告刘星、贾真、湖北宇济房地产开发股份有限公司为金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告方城工行的委托诉讼代理人杨小明、被告宇济房地产公司的委托诉讼代理人王金磊到庭参加了诉讼，被告刘星、贾真经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方城县工商银行向本院提出以下诉讼请求：判决1、确认被告刘星在编号A：工行方城支行2010年111号《个人购房借款/担保合同》履行中构成违约并判令被告刘星承担提前偿还借款的违约责任；2、被告刘星、贾真立即偿还下欠原告贷款本金38169.32元、利息2158.1元(截止2020年8月20日本息合计人民币40327.42元)，并自2020年8月20日起以下欠贷款本金38169.32元为基数按照年利率3.43%向原告支付利息，按年利率4.459%按日向原告支付罚息至款项付清之日止；以尚欠利息2158.1元为基数按照年利率4.459%支付复利至款项清偿之日止。3、本案诉讼费、律师费2000元等为实现债权的费用由被告刘星、贾真承担。4、被告湖北宇济房地产开发股份有限公司对诉讼请求第2、3项承担连带清偿责任；5、原告对被告抵押的房产享有抵押权，并就该抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。事实与理由：2010年1月20日，原告与被告签订编号A：工行方城支行2010年111号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人申请，同意向其发放个人购置住房贷款共计人民币59,000元，用于购房，贷款期限为20年，自2010年1月20日至2030年1月20日止，借款当期执行利率为年利率4.158%，贷款发放后遇基准利率调整，按调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。被告采用“按月等额本息还款法”还本付息。另外合同约定了逾期还款计收罚息及复利、逾期违约责任、房产抵押担保、被告湖北宇济房地产开发股份有限公司为提供连带责任保证等事项进行了约定。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告并未如约按期履行还款义务，截止2020年8月20日，被告刘星已连续违约18期，累计逾期87期，尚余贷款本金共计人民币38169.32元，积欠利息2158.1元。于起诉时涉案贷款执行利率为年利率3.43%。现经原告多次催要，被告刘星拒不履行还款义务，担保人湖北宇济公司也未承担担保责任。特具文起诉，请求法院判如所请。被告宇济房地产公司辩称，借款担保抵押都属实，被告刘星的还款情况以银行实际统计为准。被担保人债务既有物的担保又有人的担保的，应首先以物的担保实现债权，不足部分由湖北宇济房地产开发股份有限公司承担保证责任。被告刘星、贾真未到庭，无答辩，未提交证据材料。本院经审理确认事实如下：2009年7月31日，被告刘星与被告宇济房地产公司签订《商品房买卖合同》，被告刘星购买被告宇济房地产公司开发建设的宇济·吴府龙城龙祥苑第3幢1单元6层01号房，合同总价85302元。合同约定付款方式为：2009年7月31日前首付购房款26302元，下余59000元办理银行按揭。2010年1月20日，被告刘星作为借款人和抵押人、被告宇济房地产公司作为保证人与原告方城县工商银行签订编号为工行方城支行2010年111号《个人购房借款/担保合同》一份。同日，涉案房产在方城县房地产管理局办理了抵押登记，编号方房字第**号。合同第一至第四条约定，原告向被告刘星发放个人购置住房贷款59000元，贷款期限为20年，贷款利率为年利率4.158%。合同第六条约定借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。合同第九条9.1约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收30%确定。合同第十条10.2条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十三条约定，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。第十四条、第十六条约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第二十二条和第二十三条约定，保证方式为连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。在合同下方，原告作为贷款人加盖公章，被告刘星作为借款人和抵押人签名并加按指印，被告宇济房地产公司作为保证人加盖公章。被告刘星与贾真系夫妻关系，被告贾真以房屋共有人身份在贷款申请表、抵押证明书、借款/担保合同上签名捺印。2010年1月20日，原告依约向被告宇济房地产公司支付购房款59000元。截止2020年8月20日，被告刘星尚欠贷款本金38169.32元及利息2158.1。另查明，2020年6月1日，原告中国工商银行南阳分行与河南问鼎律师事务所签订《委托代理合同》，合同第六条6.1约定，代理费支付金额为每户按照起诉时诉讼标的5%比例计算，甲方收到法院生效胜诉判决后支付。本院认为，原告方城县工商银行与被告刘星签订的《个人购房借款/担保合同》，主体适格，内容不违反法律规定，且系双方真实意思表示，为有效合同。原告方城县工商银行按合同约定支付贷款本金后，被告刘星作为借款人应当按照合同约定及时归还借款本息。被告贾真与被告刘星系夫妻关系，借款用于购房，该借款属于夫妻共同债务，贾真应与刘星共同承担还款责任。截止2020年8月20日被告刘星下余贷款本金38169.32元、利息2158.1元，本息合计40327.42元以后利息未还。原告关于判令被告刘星、贾真归还借款本息40327.42元并自2020年8月20日起以下欠贷款本金38169.32元为基数按照年利率3.43%向原告支付利息、以尚欠利息2158.1元为基数按照年利率4.459%支付复利至款项清偿之日止的请求，符合合同约定，本院予以支持。因《个人购房借款/担保合同》中约定有抵押担保，原告请求判令对被告刘星、贾真位于方城县滨河西路宇济·吴府龙城龙祥苑第3幢1单元6层01号房产在拍卖、变卖的价款中优先受偿的理由成立，本院予以支持。因《个人购房借款/担保合同》中被告宇济公司作为保证人加盖有公章，合同约定保证方式为连带责任保证，因被告刘星、贾真作为借款人以自有房产进行抵押担保，依据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”、及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，被告宇济房地产公司应当对抵押物不足清偿部分债务承担连带清偿责任。原告与河南问鼎律师事务所约定，代理费在原告收到法院生效胜诉判决后支付。原告是否承担代理费尚不确定，被告刘星、贾真承担代理费的条件尚未成就，原告关于被告承担代理费2000元的诉求，本案不予支持，原告可以在案件获得胜诉判决生效实际支付后另行主张权利。经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其当庭抗辩权利的放弃。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘星、贾真于本判决生效后三十日内向原告中国工商银行股份有限公司方城支行清偿借款本金38169.32元及利息2158.1元；本金38169.32自2020年8月20日起按年利率3.43%计付利息、按年利率4.459%支付罚息至款清之日止；利息2158.1元自2020年8月20日起按照年利率4.459%支付复利至款清之日止。二、被告刘星、贾真于本判决发生效后三十日内如不能清偿上述借款本息，原告中国工商银行股份有限公司方城支行对被告刘星、贾真设置抵押的位于方城县滨河西路宇济·吴府龙城龙祥苑第3幢1单元6层01号房产在拍卖、变卖的价款中对上述借款本息享有优先受偿权。三、被告湖北宇济房地产开发股份有限公司对上述抵押物不足清偿部分债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司方城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元,减半收取404元，由被告刘星、贾真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  丁留长二〇二〇年十月二十二日书记员  闫扬毅