安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初4349号 原告（反诉被告）：李增华，男，汉族，1966年1月18日出生，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：王鹏翔，安徽卫东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李哲倩，女，汉族，1955年2月13日出生，安徽省阜阳市人，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：李斌，安徽法卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任波，安徽法卫律师事务所律师。 原告（反诉被告）李增华诉被告（反诉原告）李哲倩确认合同有效纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，李哲倩提起反诉，本院依法合并审理。开庭审理时，李增华及其委托诉讼代理人王鹏翔，李哲倩的委托诉讼代理人李斌、任波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李增华的诉讼请求:1.依法判决确认原被告之间达成的口头房屋买卖协议有效;2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由:被告原在界首市西城办事处光明路南侧县家属院内分配有住房一处。1991年原被告经协商由原告出资5000元购买了被告分配的上述房产。此后原告一直在该处住房居住使用直至2019年拆迁时,其间被告并未提出过任何异议。原告从被告处购买该处房产后,于1994年5月11日界首市供销合作社综合贸易公司单位进行房改,也是由原告补交了房改款1432.4元。原告居住至2010年时又出资在该处购买的房屋院内自建房屋两间。2019年1月3日原告购买的上述房产被政府征收拆迁,原告以自己的名义与拆迁部门签订了《界首市国有土地棚户区改造房屋征收拆迁安置协议书》,并核准原告被拆迁的房屋及原告自建房屋面积为70.40平方米,核定原告应得安置补偿款330634元。房屋征收价格评估也认定了被评估房屋的所有人为原告。此后原告按照征收补偿协议从拆迁部门领取补偿款160000元,下余补偿款170634元，因被告提出异议而一直在拆迁部门保管。双方为领取下余拆迁款发生争议。综上所述,原告认为,原告购买被告单位分配的房屋所达成的口头协议已经实际履行完毕多年,而且原告购买之后一直居住使用该房屋,并由原告交纳了房改款及各项费用,因此,原被告达成的口头买卖协议合法有效,依法应予确认。现被告见利忘义,否认双方之间存在的买卖协议,其做法有失诚信。据此,原告为维护自身合法权益,提起诉讼。 李哲倩向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付1991年至2019年房租计8万元；2.依法判令反诉被告返还多领取的安置补偿款4万元，上述合计12万元；3.依法驳回反诉被告的本诉请求。事实和理由：李哲倩在界首市光明路南侧，七七纪念碑西侧，原界首县供销合作社车队家属院有住房一处，房屋所有权证号为界房权字第××号，房屋所有权人为李哲倩，建筑面积为35.36平方米。1988年10月，该房屋由李哲倩大姐之女李艳梅借住，直到2018年政府征收拆迁，李增华提出系出资5000元购买系子虚乌有，既然其已经承认居住28年就应当支付相应的租金；其所谓自建房屋70.40平米，其中一层8平米系李哲倩所有，该部分价值4万元应当返还给李哲倩。 李哲倩针对本诉的辩称同李哲倩的反诉事实理由。 李增华辩称：李哲倩提出反诉不符合法律规定，本诉原告提起的诉讼案由是确认合同有效纠纷，基于买卖合同法律关系，李哲倩提出的反诉是房屋租赁合同纠纷，基于租赁合同法律关系，李增华的诉讼请求并未涉及安置补偿款的内容，李哲倩提出的反诉超越了本诉的范围。李哲倩与李增华之间不存在租赁合同关系，李增华系在李一增的介绍下购买了李哲倩的房屋，李一增系李增华哥哥，因购买房屋时李一增与李艳梅尚未离婚（李艳梅系李哲倩外甥女），双方均是亲戚关系，未签订书面的买卖合同，付款时亦未写收条。1993年12月28日界首市供销社合作社综合贸易公司统一办理房屋所有权证时，李哲倩系该公司工作人员，虽然李增华于1991年购买，但所有权证书仍然办在李哲倩名下。因涉案房屋系单位分房，1994年第一次房改，李增华以李哲倩的名义交纳房改费用1432.4元；1998年第二次房改时，李增华按照通知交纳1027.6元房改费用。从此，李增华对涉案房屋享有全部产权，从1991年至2019年案涉房屋拆迁，居住近30年，在此期间双方未发生争议。购买房屋后李增华自建面积达35.04平方米，如果该房屋李增华未购买，不可能居住长达近30年，李哲倩更不会允许李增华再次增建房屋。李哲倩的反诉请求不成立，请求法院依法驳回李哲倩的反诉请求。 双方围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉案房屋系李哲倩在界首市供销合作社综合贸易公司单位分房，建筑面积35.36平方米，现已拆迁。1991年，李增华因结婚需要通过其哥李一增、其嫂李艳梅，与李哲倩口头达成购房协议，由李增华出资5000元购买该房，购房款5000元由李增华通过李艳梅交给李哲倩，李哲倩未出具收条。李艳梅系李哲倩的外甥女。李增华于1991年至2019年一直在该涉案房屋居住。1994年5月11日，界首市供销合作社综合贸易公司单位进行房改，由李增华以李哲倩名义补交房改款1432.4元，1998年李增华又以李哲倩名义补交房改款1027.6元。1998年5月，涉案房屋取得房屋所有权证，该证载明所有权人为李哲倩。2010年，李增华出资在涉案房屋院内自建房屋两间，面积为35.04平方米。2019年1月3日，涉案房产被政府征收拆迁,李增华以自己的名义与拆迁部门签订了《界首市国有土地棚户区改造房屋征收拆迁安置协议书》,并核准李增华被拆迁的房屋面积为70.40平方米,核定李增华应得安置补偿款330634元。此后，李增华按照征收补偿协议从拆迁部门领取补偿款160000元,下余补偿款170634元，因李哲倩提出异议而一直在拆迁部门保管。双方为领取下余拆迁款发生争议，致讼。 另查明：李哲倩外甥女李艳梅与李增华哥哥李一增原系夫妻。李一增、李艳梅于2016年9月19日协议离婚，双方签订的离婚协议中约定：“男方购买女方小姨（李哲倩）的房屋，男方已将购房款通过女方经手付清，因期间男女双方是亲戚关系，女方收款后没写收款条和购房手续，因此次房产善后事宜由女方凭良心负责解决处理”。 本院认为，李增华、李哲倩双方虽未签订书面房屋买卖协议，但李增华庭审中所举的相关证据能够证明其从李哲倩处购买涉案房屋，并支付5000元购房款的事实。而且李增华于1991年至2019年房屋拆迁一直居住在涉案房屋中，并两次交纳房改费用，并在原有房屋院内增建房屋35.04平米，此期间李哲倩并未对涉案房屋提出异议，更进一步印证双方房屋买卖的事实存在。综上,李增华、李哲倩之间形成房屋买卖合同关系。李增华诉讼请求的是确认合同有效,李增华与李哲倩之间的房屋买卖意思表示真实,内容未违反法律强制性规定,并已实际交付，而且该涉案房屋已拆迁，现李增华请求确认其与李哲倩之间的口头房屋买卖协议有效,本院予以支持。 关于李哲倩主张租赁费用、安置补偿款的反诉请求，本院认为，李哲倩主张系因为亲戚关系出租给李增华，但自2016年9月19日李一增与李艳梅离婚后，双方亲戚关系已不再存在，李增华居住期间李哲倩并未主张租赁费用且李哲倩未能提供双方之间存在房屋租赁关系的相关证据，对于其反诉请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,判决如下: 一、确认原告（反诉被告）李增华与被告（反诉原告）李哲倩之间的口头房屋买卖协议有效； 二、驳回被告（反诉原告）李哲倩的反诉请求。 本诉案件受理费80元，减半收取40元；反诉案件受理费2700元，减半收取1350元，计款1390元，由被告（反诉原告）李哲倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  戴玉钊 二〇二〇年十月十九日 书记员  张晓雯