北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19487号原告：北京桂誉教育科技有限公司，住所地北京市通州区新华西街**院**楼**1514。法定代表人：黄尊胜，董事长。被告：唐新荣，男，1976年9月17日出生，汉族，北京通州小博士文化培训学校职员，住北京市通州区。被告：刘晓燕，女，1979年10月21日出生，汉族，北京通州小博士文化培训学校职员，住北京市通州区。原告北京桂誉教育科技有限公司（以下简称桂誉教育公司）与被告唐新荣、刘晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告桂誉教育公司的法定代表人黄尊胜、被告唐新荣、刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂誉教育公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决唐新荣、刘晓燕向桂誉教育公司退还房屋租赁押金101084元；2.唐新荣、刘晓燕承担诉讼费。事实与理由：我公司于2018年5月与唐新荣、刘晓燕就北京市通州区新华西街60号院4号楼13层1311、1312、1313、1314、1315房屋签订《租赁协议》，2020年2月23日签订《补充协议》。我公司是线下培训机构，由于新冠疫情的影响，根据北京市教育局规定，线下培训机构从今年2月至今都无法复课，导致我公司至今无法营业，已属于不可抗力事件。根据合同法第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；《租赁协议》第八条合同解除：（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。我公司与唐新荣、刘晓燕于2020年6月15日解除合同，16日房屋交接完毕。对于被告唐新荣、刘晓燕拒不退还房屋押金问题，桂誉教育公司为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告唐新荣、刘晓燕辩称：我二人不同意桂誉教育公司的诉讼请求。合同法第一百一十七条所称不可抗力，是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。桂誉教育公司与我二人的《补充协议》是在疫情开始后，北京市教育委员会通过官方微信公众号“首都教育”发布了“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训！”通知，新冠肺炎疫情正在全国肆虐，北京疫情管控已经升级，桂誉教育公司对疫情发展预见客观充分的情况下，双方通过微信和电话充分协商后签订的。桂誉教育公司拒绝履行合同是单方面违约，不适用合同法第九十四条之规定：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。桂誉教育公司应承担违约责任，按已签订的《租赁协议》第九条约定，应按押金的100%支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月11日，桂誉教育公司作为承租方（乙方）与唐新荣、刘晓燕作为出租方（甲方）就位于北京市通州区新华西街60号院4号楼13层1311、1312、1313、1314、1315的房屋签订《租赁协议》，约定房屋租赁期限为5年1个月，自2018年5月15日起至2023年6月14日止，每月租金为50542元，付款方式为每三个月缴纳一次租金，提前七日支付下三个月房租；合同第3年（2020年6月15日至2021年6月14日）月租金递增4%，合同第4年（2021年6月15日至2022年6月14日）月租金递增4%，合同第5年（2022年6月15日至2023年6月14日）月租金递增4%。《租赁协议》第三条第二款约定：（二）为确保出租房屋和设施的完好以及租赁期内各相关费用如期结算，乙方应向甲方交纳2个月的房租即：101084元整作为押金。第九条第二款约定：（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按押金的100%支付违约金，甲方还应退还剩余的租金全额押金后并备尝100%违约金。合同签订后，桂誉教育公司向唐新荣、刘晓燕支付了房屋租金并交纳房屋押金101084元，唐新荣、刘晓燕将房屋交付桂誉教育公司使用。2019年底，桂誉教育公司称因教育培训机构经营困难，故与唐新荣、刘晓燕协商降低房租事宜，唐新荣、刘晓燕同意后，唐新荣于2019年12月31日出具承诺：本人同意万达广场D座1311-1315室的房租于2020.3.15-2021.3.14期间按5元/平方交房租。（合计44335元/月133005元/季）。再查：新冠疫情爆发后，桂誉教育公司无法实际经营，因经营困难，故多次就降低租金问题与唐新荣、刘晓燕进行协商。2020年2月23日，桂誉教育公司作为承租方（乙方），唐新荣、刘晓燕作为出租方（甲方）签订《补充协议》，约定：自2020年3月15日至2023年6月14日止，房屋每日租金调整为5元/平米（计44335.33元/月），房屋租赁押金101084元。2020年6月12日，北京市教育委员会因疫情防控原因发布通知，暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集体活动。2020年6月16日，桂誉教育公司与唐新荣、刘晓燕解除《租赁协议》及《补充协议》，并完成房屋交接。2020年8月底，桂誉教育公司已经另行租赁经营地点并做好复课准备；2020年9月1日，唐新荣、刘晓燕已将房屋另行出租。在本案审理过程中，桂誉教育公司称2019年底就与唐新荣、刘晓燕进行过协商，唐新荣、刘晓燕同意调低了租金的价格，新冠疫情爆发后该公司经营困难，且2020年6月因北京市教育委员会发布通知暂停线下培训机构复课，属于不可抗力事件，唐新荣、刘晓燕应退还房屋租赁押金。唐新荣、刘晓燕主张新冠疫情发生后，桂誉教育公司已经与其对于租金问题进行了协商，并签订《补充协议》，在签订《补充协议》时双方已经考虑了新冠疫情对桂誉教育公司经营的影响，当时亦未能预见2020年6月线下教育培训机构可能复课，所以2020年6月北京市教育委员会暂停线下培训机构复课并不构成不可抗力，桂誉教育公司在签订《补充协议》后拒绝履行合同并退租已构成单方面违约，不适用不可抗力的相关规定，应承担违约责任，按照押金的100%支付违约金。本院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，桂誉教育公司与唐新荣、刘晓燕签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，由于疫情原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，在此情况下，双方进行了协商，降低了房屋的租金，可见，双方在长期的租赁合同关系履行过程中已经形成了友好互谅的关系，对在合同实际履行过程中遇到的问题，也能本着有利于合同履行的原则进行协商，互相体谅。但2020年6月出现的新情况，导致已经提上日程的线下培训机构的复课再次按下暂停键，此次反复，不仅使桂誉教育公司面临经营上的困难，同时也会影响桂誉教育公司对于复课日期的信心以及未来经营的规划。在此情况下，桂誉教育公司提出解除合同，双方于2020年6月16日解除合同并交接完毕，之后唐新荣、刘晓燕的房屋空置两月有余。在双方合同履行期间，双方均本着最大的诚意，桂誉教育公司在不能复课的情况下亦克服自身经营困难按照《补充协议》的约定交付了租金，对于2020年6月合同解除均非双方所愿，双方亦均有损失。现双方均认可《租赁协议》与《补充协议》均已解除，对于房屋租赁押金的退还问题，本院参照合同履行过程中的客观情况、双方损失的情况，按照公平原则，酌定唐新荣、刘晓燕退还桂誉教育公司房屋租赁押金5万元，对于桂誉教育公司该项诉讼请求中过高的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告唐新荣、刘晓燕返还原告北京桂誉教育科技有限公司房屋租赁押金5万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京桂誉教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160.84元，由原告北京桂誉教育科技有限公司负担635.84元（已交纳），由被告唐新荣、刘晓燕负担525元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘丹丹二〇二〇年十月二十七日书记员  于广英