上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25932号原告：上海长泰商业经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金科路**********。法定代表人：赵长甲，执行董事。委托诉讼代理人：徐琳，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岑，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海凯贝教育科技有限公司，住所地中国(，住所地中国(上海)自由贸易试验区耀华路******法定代表人：庄俊。被告：上海凯贝教育科技有限公司张江分公司，住所地中国(上海，住所地中国(上海)自由贸易试验区哈雷路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈立峰。被告：陈立峰，男，1994年11月13日生，汉族，住江苏省启东市。原告上海长泰商业经营管理有限公司诉被告上海凯贝教育科技有限公司(以下简称凯贝公司)、上海凯贝教育科技有限公司张江分公司(以下简称凯贝张江分公司)、陈立峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告上海长泰商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人张岑到庭参加诉讼。被告凯贝公司、凯贝张江分公司、陈立峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。原告上海长泰商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认《上海市房屋租赁合同》、长泰广场房屋租赁(商品房预租)合同面积变更补充协议、主体变更补充协议于2019年11月19日解除；2、判令被告凯贝公司、凯贝公司张江分公司向原告支付2019年8月1日至2019年11月19日的租金644,852.24元、推广费16,195.58元、物业管理费129,564.67元；3、判令被告凯贝公司、凯贝公司张江分公司支付原告2019年6月水电费15,314.6元、2019.7的水电费15,323.1元，2019年8月的水电费4,145.60元、2019年9月水电费为35.4元；4、判令被告凯贝公司、凯贝公司张江分公司支付租赁合同项下租金、推广费、物业管理费滞纳金，按日0.1%的标准，计算至被告实际支付之日(计算方式详见滞纳金计算表)；5、判令被告凯贝公司、凯贝公司张江分公司补缴装修期内免除的租金301,581.24元；6、判令被告凯贝公司、凯贝公司张江分公司支付违约金1,067,442.48元；7、判令被告凯贝公司、凯贝公司张江分公司支付复原费216,855元；8、判令被告陈立峰对被告凯贝公司、凯贝公司张江分公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告陈立峰就位于浦东新区哈雷路XXX号XXX-XXX室的商铺(以下简称系争房屋)的租赁事宜签订了《租赁合同》，就租金标准、租赁期限、违约责任等事项进行了约定。后原告与被告陈立峰及被告凯贝张江分公司就租赁主体变更签订了《主体变更补充协议》，约定租赁主体变更为被告凯贝张江分公司并约定被告陈立峰对合同履行过程中产生的债务承担连带责任。2019年8月5日，被告凯贝张江分公司在未经原告同意的情况下擅自停业，违反了合同约定。原告为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告凯贝公司、凯贝张江分公司、陈立峰未作答辩。本院经审理确认如下事实：系争房屋的权利人为原告。2016年10月31日，原告(出租方、甲方)、被告陈立峰(承租方、乙方)就系争房屋租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》。该合同补充条款约定，乙方向甲方承租的该房屋位于长泰广场商场内。该房屋的租赁面积即为该房屋套内使用面积，约为445.75平方米。租赁期3年，自起租日起算，起租日为2016年12月30日，租赁期2016年12月30日至2019年12月29日，交付日拟为2016年10月31日，实际交付日以正式交房当日双方签署的《房屋交付确认书》中载明的具体日期为准。自交付日起算，乙方享有60天的装修期，即2016年10月31日至2016年12月29日止，在前述装修期内，乙方享有无需缴纳租金之权益，但在该期间内乙方仍须缴纳装修管理费、公共事业费及其他实际发生的相关费用。第一年月基本租金为135,582.29元，第二年月基本租金为149,140.52元，第三年月基本租金为162,698.75元，每个公历月支付一次，每公历月第25日或之前(若前述日期恰逢法定节假日，则相应提前)支付下一个公历月的基本租金。乙方在签订本合同时，须一次性缴纳装修费2万元，该笔费用甲方不予退还。乙方于签署本合同之时或之前，向甲方缴纳相当于租赁期内第一年月基本租金与物业管理费之和的3倍的租赁保证金，即513,726.87元，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权单方提前解除本合同及收回该房屋并有权没收租赁保证金。乙方应在本合同签署之后5个工作日内向甲方或甲方指定物业管理公司支付按照租赁面积每平方米10元，共计4,457.5元的公共事业费押金。乙方同意从本合同约定的起租日起，在租赁期限内，乙方应按其租赁面积向甲方缴纳每月每平方米10元之推广费。租赁期内，乙方须于每个公历月的第25日或之前向管理处缴纳下一个公历月的物业管理费，即每月每平方米80元。租赁期间，该租赁房屋内所发生的一切水、电、空调、煤气等公共事业费及通讯、设备、维修、清洁等费用由乙方全权承担。倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金/使用费、推广费、物业管理费、公共事业费及其他费用等各项费用逾期超过1天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方收取日息0.1%的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用。在本合同租赁期届满或提前解除合同之时，乙方须将该房屋恢复至本合同附表三所列明之甲方各项交房标准工程条件或恢复至甲方书面认可之状态交还给甲方。乙方应通过甲方的指定承包商进行恢复原状工程，一切费用由乙方承担。甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金、公共事业费押金，要求乙方补缴装修期所免除的租金/使用费等费用、提前解除本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应向甲方按月租金/使用费的6倍标准支付违约金……(5)乙方累计擅自停业超过3日……在发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知解除本合同，书面通知中规定之日期为本合同解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前解除本合同(包括擅自撤离该房屋)的，则或若甲方因补充条款第8条所述情形而终止本合同，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并补偿甲方因此而遭致的一切损失，包括但不限于律师费用、诉讼费用及相当于该房屋12个月租金/使用费的可预期利益等。按照本合同需向一方送达的任何文件、通知、单据及其他通信往来等均采用书面形式，并用挂号信或快递方式寄往一方联系地址(乙方的联系地址为张杨北路XXX号)。2016年12月2日，原告与被告陈立峰签订《房屋交付确认书》，确认系争房屋于2016年12月2日交付，房屋起租日为2017年1月31日。2016年12月29日，原告(甲方)与被告陈立峰(乙方)签订《面积变更补充协议》，约定租赁面积从445.75平方米调整为545.75平方米(其中一楼面积为445.75平方米，二楼面积为100平方米)。第一年月基本租金135,582.29元，第二年月基本租金164,348.85元，第三年月基本租金177,907.08元。原合同约定租赁保证金调整为559,351.86元。其余费用均按原合同不作调整。双方确定乙方的送达地址为南六公路XXX弄XXX号XXX室、联系人为陈立峰。此后原告(甲方)与被告凯贝张江分公司(丙方)、被告陈立峰(乙方)签订《主体变更补充协议》，约定本补充协议生效之日起，《原合同》及《面积变更补充协议》的承租主体由乙方变更为丙方。各方明确：《原合同》及《面积变更补充协议》项下承租方的各项权利义务由丙方承继，乙丙双方对《原合同》及《面积变更补充协议》的履行承担连带责任。2019月8月5日，被告凯贝公司贴出会员处理方案。载明凯瑞宝贝长泰店因内部原因于2019年7月31日终止运营。2019年11月18日，原告以快递形式向被告凯贝公司法定代表人寄送解除函，称因被告凯贝张江分公司擅自停业违反合同约定，双方合同解除，被告应支付各项欠款并承担违约责任。后该份函件被退件。另查，为本案诉讼，原告支付律师费52,781.05元。庭审中，原告提供了2019年7月至10月的物业付费通知单证明相关的水电费金额。另原告表示其于2019年11月25日收回了系争房屋，为证明产生的实际复原费，原告提供了其与新承租人的租赁补充协议，其中约定承租部位为位于哈雷路XXX号XXX层XXX-XXX室的商铺。铺位的装修复原由承租人完成，经双方友好协商，原告同意基于承租人15万元的租金优惠。庭审中，原告主张没收被告支付的保证金、押金，并要求在本案中一并予以处理。以上事实，由《上海市房屋租赁合同》、《面积变更补充协议》、《主体变更补充协议》、《房屋交付确认书》、告知函、解约函及邮寄凭证、支付凭证及原告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告凯贝张江分公司、陈立峰签订的《上海市房屋租赁合同》、《面积变更补充协议》、《主体变更补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，双方均应全面遵照履行。被告凯贝张江分公司不具有法人资格，其合同责任应由被告凯贝公司承担。因被告陈立峰在《主体变更补充协议》中明确对被告凯贝张江分公司的合同履行承担连带责任，故原告要求被告对被告凯贝公司的付款义务承担连带责任本院予以认可。上述合同履行过程中，被告凯贝张江分公司擅自停业并撤离，虽已构成违约，但原告并未按合同约定将解约通知函送达被告凯贝张江分公司在合同中约定的联系地址。原告未行使单方解除权，原告要求确认双方的合同关系于2019年11月19日解除，本院难以支持。现合同已到期，原告主张的解约违约金1,067,442.48元、支付装修免租期租金301,581.24元本院不予支持。合同到期后，被告凯贝公司仍应支付原告欠付的租金、推广费、物业管理费和水电费并支付因拖欠上述费用产生的滞纳金。关于押金和保证金，因被告凯贝张江分公司存在违约停业、搬离系争房屋的违约行为，依据合同约定，原告有权没收押金、保证金。关于复原费，原告并无证据证明系争房屋复原产生的实际费用，本院对此不予支持。关于律师费，原告的主张具有合同依据，本院予以支持。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海凯贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司自2019年8月1日起至2019年11月19日止按月租金177,907.08元为标准计算的房屋租金；二、被告上海凯贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司自2019年8月1日起至2019年11月19日止按月4,457.5元为标准计算的推广费；三、被告上海凯贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司自2019年8月1日起至2019年11月19日止按月35,660元为标准计算的物业管理费；四、被告上海凯贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司水电费34,818.7元；五、被告上海凯贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司租金、推广费、物业管理费的滞纳金(计算方式为：以218,024.58元为基数按日千分之一为标准计算的自2019年7月26日起至被告上海凯贝教育科技有限公司实际支付之日止；以218,024.58元为基数按日千分之一为标准计算的自2019年8月26日起至被告上海凯贝教育科技有限公司实际支付之日止；以218,024.58元为基数按日千分之一为标准计算的自2019年9月26日起至被告上海凯贝教育科技有限公司实际支付之日止；以1,36190.69元为基数按日千分之一为标准计算的自2019年10月26日起至被告上海凯贝教育科技有限公司实际支付之日止)；六、被告上海凯贝教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长泰商业经营管理有限公司律师费52,781.05元；七、原告上海长泰商业经营管理有限公司收取的押金4,457.5元、保证金559,351.86元不予退还；八、被告陈立峰对被告上海凯贝教育科技有限公司上述第一至第六项付款义务承担连带清偿责任；九、驳回原告上海长泰商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,298元，减半收取计12,649元，公告费560元，共计13,209元，由原告上海长泰商业经营管理有限公司负担7,589元，被告上海凯贝教育科技有限公司、陈立峰负担5,620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二〇年十月十九日书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。