北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初687号原告（反诉被告）：北京华普朝阳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街**华普大厦**。法定代表人：杨继东，董事长。委托诉讼代理人：杜巧捷，女，1972年10月2日出生，该单位职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘静，北京市东卫律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙秀君，男，1970年10月24日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：北京中地房地产开发有限公司，住，住所地北京市东城区东直门南大街**华普花园**楼华普会所**办公10/div>法定代表人：郭贺盈，董事长。委托诉讼代理人：刘科建，男，1978年3月1日出生，该单位职工，住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京华普朝阳物业管理有限公司（以下简称华普公司）与被告（反诉原告）孙秀君物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加北京中地房地产开发有限公司（以下简称中地公司）作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）华普公司的委托诉讼代理人杜巧捷、刘静，被告（反诉原告）孙秀君以及第三人中地公司的委托诉讼代理人刘科建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华普公司向本院提出诉讼请求：1、判令孙秀君支付华普公司2016年11月27日至2019年9月30日期间的物业服务费27309.32元；2、本案诉讼费由孙秀君承担。事实和理由：2002年11月25日，孙秀君办理了华普花园B座1701号房屋的入住手续，并与华普公司签订了《华普花园平英阁、安海阁商住楼房屋使用、管理、维修公约》及《承诺书》。其后，孙秀君通过向开发商中地公司抵账的形式向华普公司支付物业服务费至2016年11月26日，自2016年11月27日开始，孙秀君再未支付物业服务费，故华普公司诉至法院。被告（反诉原告）孙秀君辩称：不同意华普公司的诉讼请求，孙秀君未交纳物业服务费是因为孙秀君于2000年12月31日购买了中地公司开发的华普花园×座×号房屋，因中地公司存在迟延交房、迟延办理产权证的违约行为，故孙秀君与华普公司及中地公司签过一份三方协议，约定用中地公司应支付孙秀君的违约金抵扣孙秀君终身物业费，孙秀君近些年的物业费均是用违约金抵扣的，现在应当继续抵扣。第三人中地公司述称，中地公司从未与孙秀君及华普公司签订三方协议，约定以违约金抵扣孙秀君终身物业费。依据中地公司与孙秀君2002年9月25日签订的《商品房买卖合同》的约定，中地公司因向孙秀君迟延交房，应支付孙秀君迟延交房违约金186707.88元，中地公司于2002年11月25日向孙秀君支付违约金10000元，剩余176707.88元中地公司委托华普公司以物业费、供暖费等费用进行抵扣。中地公司分多次向华普公司提供财务凭证对孙秀君应向华普公司交纳的物业费、供暖费等费用进行冲抵，具体冲抵明细如下：2002年11月25日冲抵15935.88元；2004年8月18日冲抵9878.88元；2004年10月20日冲抵13471.2元；2006年2月21日冲抵13471.2元；2007年1月29日冲抵11944.74元；2007年12月24日冲抵11944.74元；2010年4月15日冲抵25372.14元；2012年11月15日冲抵39301.2元；2014年11月19日冲抵35387.9元，以上共计176707.88元。同时，被告（反诉原告）孙秀君提出反诉，请求判令：1、华普公司退还孙秀君多收取的物业服务费70000元；2、反诉费由华普公司承担。事实与理由：孙秀君居住的小区类别为住宅，而华普公司把住宅按公寓进行物业备案，按照每平方米5.5元的标准收取物业服务费，明显过高，故要求华普公司退还多收取的费用。针对孙秀君的反诉请求，华普公司辩称：不同意孙秀君的反诉请求。华普公司在接受中地公司委托进行前期物业服务时，就已经确定了物业服务费收费标准，且经过了物业管理部门的备案，因此华普公司有权按照该标准收取物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年9月25日，孙秀君与中地公司签订《商品房买卖合同》，约定孙秀君向中地公司购买本市东城区东直门南大街9号华普花园×座×号房屋（以下简称涉案房屋）。2013年3月21日，孙秀君登记为涉案房屋产权人。房屋建筑面积145.56平方米。2002年8月，华普公司与中地公司签订《华普公寓物业管理委托合同》，约定中地公司委托华普公司对华普花园小区实行物业管理，物业费收取标准为按建筑面积每月每平方米5.5元。2002年10月，华普公司就华普公寓物业管理费收费标准向北京市东城区物价局进行了登记备案。2002年11月25日，孙秀君与房地产开发企业中地公司以及物业管理企业华普公司签署《承诺书》，载明：“本人/我等/我公司已详细阅读过经北京市居民住宅小区管理办公室核准的《华普花园平英阁、安海阁商住楼房屋使用、管理、维修公约》，核准号：外字第092号，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”《华普花园房屋使用、管理、维修公约》约定，业主或使用人应向管理者缴纳物业管理费。收费标准由管理者按政府规定的价格标准及报物价部门备案批准的价格标准收取；物业管理费每季度收取一次。庭审中，华普公司向本院提交了涉案房屋迟延交房违约金抵扣明细，证明华普公司受中地公司委托，分九笔对孙秀君应交纳的物业费、供暖费等费用进行了抵扣，抵扣金额共计176707.88元。孙秀君对华普公司提交的前述证据的真实性认可。华普公司另陈述孙秀君的工作人员于2016年6月30日向该公司交费1511.56元，该款项加上前述抵扣金额176707.88元，对应涉案房屋2002年12月至2016年9月30日期间应缴纳的物业费、供暖费等各项费用。2017年1月12日，孙秀君的工作人员再次交费5197元，扣除水费和供暖费后剩余部分1511.56元，对应涉案房屋2016年10月至2016年11月26日期间的物业费，故该公司主张的欠费期间从2016年11月27日开始起算。孙秀君称华普公司所述人员系其租户，其对交费情况不知情。对于抵扣违约金的数额，孙秀君认为中地公司应支付的违约金应由其与中地公司共同计算确定，而不能由中地公司单方面确定。华普公司认为中地公司只委托其抵扣迟延交房违约金，孙秀君所述其他违约金与该公司无关。中地公司称其只委托华普公司抵扣迟延交房违约金176707.88元，对于迟延办理产权证的违约金购房合同另有约定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，孙秀君向华普公司签署承诺书，承诺遵守《华普花园房屋使用、管理、维修公约》的约定，双方成立物业服务合同关系。华普公司依约向孙秀君提供了物业服务，孙秀君理应按时交纳相应的物业服务费。现华普公司主张按合同约定的标准收取物业服务费，有合同及法律依据，本院予以支持。关于孙秀君辩称的其与华普公司以及中地公司之间签订有三方协议，中地公司应支付的违约金可抵扣其终身物业费，因华普公司及中地公司对此均不予认可，孙秀君亦未向本院举证证明该协议存在，故本院对孙秀君的陈述不予采信。孙秀君与中地公司之间因房屋买卖关系产生的纠纷可另行解决。关于未交纳物业费的期间，扣除中地公司委托华普公司以迟延交房违约金抵扣的涉案房屋物业服务费对应的期间，华普公司自述2016年6月30日及2017年1月12日孙秀君的工作人员曾两次缴纳涉案房屋物业服务费，孙秀君虽称对此不知情，但华普公司自愿扣除两次交费所对应的物业服务费交纳期间，本院对此不持异议。关于孙秀君的反诉请求，因华普公司与中地公司签订的前期物业服务协议中已明确约定了物业服务费收费标准，且该收费标准已在相关行政管理部门进行了登记备案，现孙秀君主张物业服务费收费标准过高缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙秀君于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京华普朝阳物业管理有限公司2016年11月27日至2019年9月30日期间的物业服务费27309.32元；二、驳回被告（反诉原告）孙秀君的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费241元由被告（反诉原告）孙秀君负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费775元，由被告（反诉原告）孙秀君负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张丹二〇二〇年十月九日书记员  牛欢