广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初36228号原告：尹星，女，1991年10月20日出生，汉族，住四川省筠连县。委托代理人：张颖，系广东理奥律师事务所律师。被告：唐佩琴，女，1957年11月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王保军、彭丽芬，均系广东启源律师事务所律师。原告尹星诉被告唐佩琴租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹星及委托代理人张颖，被告唐佩琴的委托代理人王保军、彭丽芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹星诉称：原、被告双方于2018年1月19日签订《租赁合同》，约定原告将位于广州市天河区六运三街13号101之一商铺出租给被告经营服装。承租期限3年，自2018年3月4日至2021年3月3日止。租金按月计算，2018年3月4日至2019年3月3日期间，每月租金21500元；此后，租金每年递增5%直至租赁期满。由被告在每月1号前支付。原告向被告支付定金21500元、保证金43000元、进场费40000元。被告于2018年2月22日前移交场地。被告负责将该物业依约交付原告使用。未按约定交付的，每逾期一日，须按租金金额的0.3%向原告支付违约金。被告于合同期内提前收回该物业的，须退回保证金给原告2个月租金损失和退回进场费40000元整。原、被告双方于2019年1月31日签订《补充协议》，约定自2018年4月19日起每月租金调至18300元，保证金36600元。第二年递增5%为19215元，保证金增加1830元为38430元。第三年递增5%为20175元，保证金增加1921元为40350元。合同签订后，原告依约向被告支付了定金、保证金、进场费等，并按时、足额向被告支付租金。原告接收房屋后，经被告同意，原告对房屋进行了必要的装修，共支出装修工程款32255元。时至2019年5月，涉案房屋的屋顶、墙柱、地基墙缝等多处开始持续出现大面积渗水、漏水等质量问题，大量漏水使屋内多处潮湿、发霉、充满异味。因涉案房屋用于原告经营服装，漏水使得屋内存储的衣服受潮毁损，无法正常销售。同时，漏水导致的屋内潮湿、发霉、发臭环境根本损害原告顾客的购物环境和氛围，使顾客不再光顾，原告的经营状况因此受到重大不利影响，无法实现经营目的。原告于2019年5月9日通知被告处理，但被告不予理会。涉案房屋屋顶、墙柱、地基墙缝及其他主体结构设施的持续性漏水导致原告自2019年5月以来一直无法对外正常营业，损失惨重，原告合同目的无法实现。原告认为：被告出租给原告经营服装的房屋屋顶及其他主体结构部位持续出现大面积漏水、渗水，涉案房屋存在严重的质量问题，且经原告通知后，被告一直不予处理，导致原告营商设施和环境特别恶劣、无法正常经营服装生意，不能实现合同目的。被告已构成根本违约，应承担相应的法律责任。原告依法有权解除合同，要求被告双倍返还定金、一次性返还保证金、进场费、承担原告支出的律师费及公证费等维权费用，并赔偿原告损失。为维护合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方之间签订的《租赁合同》及《补充协议》。2、被告立即向原告双倍返还原告支付的定金共43000元。3、被告立即向原告一次性返还租房保证金38430元。4、被告立即向原告一次性返还进场费40000元。5、被告依约赔偿原告2个月租金损失38430元。6、被告赔偿原告2019年5月的租金损失19846.2元。7、被告赔偿原告的装修损失32255元。8、本案证据保全的公证费1600元由被告承担。9、本案的律师费8000元由被告承担。10、本案诉讼费用由被告承担。被告唐佩琴辩称：同意原告第1项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。一、本次纠纷是原告违约，合同约定的租赁期限是截止2021年3月3日，原告提出解除合同属于提前解约的行为，并且原告拖延支付租金，已构成违约。其自行搬离了商铺，双方已无继续履行合同的可能性，我方同意解除合同，但我方保留追究原告违约责任的权利。二、原告要求双倍返还定金无事实及法律依据。根据合同的约定，原告2017年11月29日支付首月租金21500元作为定金，明显该定金已经转化为首月租金，并不存在返还定金的问题。三、原告要求退还保证金无法律依据。根据合同约定的租赁期限是2021年3月3日，但原告提出提前解约，根据合同第5条第4款的约定，原告提前解约时无权要求退还保证金。原告拖延支付租金，根据合同的约定逾期支付租金15天以上，出租方有权解除合同，收回商铺，不退还保证金。四、原告要求返还进场费无法律依据。该进场费是确保建立租赁关系而交纳的，类似于优先权利。进场费的约定也是双方真实意思表示，并且交纳该进场费不违反法律规定，所以不存在返还的问题。本案中的违约方是原告，更不存在返还的问题。五、原告主张赔偿租金损失无事实及法律依据。本案是原告违约在先，原告自行违约，自行搬走，错不在被告，原告要求租金损失没有依据。六、原告主张赔偿装修费无事实、法律依据。根据租赁合同第5条第3款的约定装修费由原告自行承担，所以原告主张赔偿装修费是没有依据的。七、原告要求被告赔偿律师费、公证费没有法律依据。该公证费是原告自身行为所产生的费用，与被告无关。双方对于律师费并非作出约定，并且也是原告自己的违约行为所导致的，所以该两项费用不应当由被告承担。八、双方签订的租赁合同及补充协议合法有效，在租赁期内原告自行进行了装修，同时根据双方租赁合同第5条第5款的约定，原告应当对商铺进行正常使用、检查和维修。加上南方天气潮湿的原因所产生的霉变是由原告自己的维修经营不善所造成。九、原告的商铺基本上都是下午开业，因此本案争议的霉变现象应当由原告承担，原告借故拒付租金已违反双方合同第5条第1款的约定，应当承担违约责任。原告的主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。经审理查明：2018年1月19日，被告唐佩琴（出租人/甲方）与原告尹星（承租人/乙方）签订《租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：一、甲方出租广州市天河区六运三街13号101之一商铺（以下简称案涉商铺）给乙方经营服装。二、该铺位承租年限共为叁年，即2018年3月4日至2021年3月3日止。三、甲乙双方协定的租赁期限、租金、保证金情况如下：1.租金按月结算，每月租金为人民币21500元由乙方在每月的1号前以现金或银行转账之付款方式缴付租金给甲方。2.从2018年3月4日开始，租金每年递增5%直至租赁期满。3.乙方向甲方交纳人民币43000元保证金（相等于首年2个月租金），并按照双方签订的房地产租赁合同使用商铺，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金无息归还乙方。4.交场时间为自签定本合同起2018年2月22日前移交场地，免租期为10天即到2018年3月3日止。四、在租赁期内，甲方承担下列责任义务:1.甲方负责该物业依合同将商铺及设备交付乙方使用。未按约定提供商铺的，每逾期一日，须按月租金金额的3‰向乙方支付违约金。…3.租赁期间出售该商铺时，须提前一个月书面通知乙方；抵押该商铺须提前一个月书面通知乙方。甲方合约期内提前收回商铺须退回保证金给乙方并赔偿2个月租金和退回进场费人民币肆万元正。…五、租赁期内，乙方负责承担下列责任与义务：1、依时交纳租金和水电费物业管理费出屋税等。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，乙方在该物业财物应立即搬离，如乙方不搬离否则甲方无需经仲裁机构，甲方有权自行处理财物，收回商铺。不退保证金。……3、因需要对商铺进行扩、加、改建需经甲方同意，其产生费用由乙方负责，在租赁期间满后乙方负责还原拆除。4、乙方在租赁期间内未获得甲方同意不得将商铺转租或分租。乙方如要转租，但必须书面知会甲方，并在获得甲方同意的情况下才可实行转租。甲方配合乙方向新承租方重新签定合同壹年以上，乙方须按原合同租金转让。成功转租乙方须付甲方人民币壹万元正作为转租违约金，甲方退回2个月保证金乙方。如乙方提前解约须缴清应交费用后交回场地给甲方。甲方不须退保证金。5、爱护和正常使用商铺及其设备，发现商铺及其设备出现故障和损坏，应及时通知甲方并尽快检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；使用商铺不当或者人为造成商铺损坏的，应负责修复或赔偿。（包括商铺的水电设备和排污排水等）。六、违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2、租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回商铺，乙方不得逾期交出承租商铺。七、租赁期届满且甲方要求收回商铺或解除合同之日，应交回原承租商铺和设备给甲方；（含己安装固定在墙壁及地面的设备）如需继续承租商铺，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同，同等条件下，乙方有优先续租权。八、如因不可抗力因素（自然灾难）的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任。九、租赁期内，因国家、政府政策发生变化和市政规划建设需要，合同必须依法终止时，乙方应无条件地按时退出商铺，并不得向甲方索取任何补偿，甲方只退回押金。…十三、双方如有其他约定补充可另定补充协议：1.水费：5元每吨、电费：1.2元每度、管理费：5元每平方米（按30平方米计算）及乙方经营期间产生的费用由乙方自行承担（以管理机构升降标准为准）。2.乙方于2017年11月29日支付首月租金给甲方作为定金，即人民币21500元。剩余保证金为人民币43000元，进场费为人民币：40000元，共合计：人民币83000元，于2018年2月22日前支付甲方。等。2019年1月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：一、从2018年4月19日起每月租金调至18300元，保证金36600元。第二年递增5%为19215元，保证金增加1830元为38430元。第三年递增5%为20175元，保证金增加1921元为40350元。二、如需加装电梯，从围蔽之日起至拆围蔽之日租金调至18000元。三、如乙方需转租按原合同细节及原合同租金金额履行。四、其他条款按原合同履行。庭审中，首先，原、被告均确认：（1）案涉合同及补充协议均已经实际解除；（2）双方签订合同时原告交付给被告的定金21500元已转为首月租金。（3）被告已收到原告的租房保证金38430元；3.被告已收到原告的进场费40000元；（4）被告已收取原告2019年5月的租金19846.2元；（5）原告于2019年5月9日通过微信方式向被告反映漏水问题，并于同年6月15日通过微信方式向被告提出解除合同，期间被告没有对案涉商铺进行维修；（6）原告于2019年6月19日撤场，原告没有交付6月份的租金及水电费。其次，被告确认已经重新装修案涉商铺并另行出租给他人。再次，关于出现漏水的原因，原告称房屋的内外、天花板漏水问题属于房屋的结构性质量问题，不属于正常使用商铺后导致的表面非结构性的故障和损坏，被告则称是原告自己维修经营不善加上天气潮湿造成。原告为支持其主张，还提交了以下证据：1.公证书（包括所附照片）及发票；2.视频光盘。上述证据1、2共同拟证明商铺房屋的屋顶、墙柱、地基墙缝等处出现持续性漏水、渗水现象，导致涉案房屋不能用于经营服装，严重影响原告使用房屋对外开展经营，使原告合同目的不能实现。并且原告还支付公证费1600元。被告认为该证据不能证明是属于房屋出现结构性质量问题并足以影响正常经营。3.工程施工合同书及发票、收据，拟证明原告进场时对涉案房屋进行了装修，并支付装修费32255元。被告对该证据不予认可。4.委托代理合同及发票，拟证明原告对涉案纠纷委托律师代理，支付律师费8000元。被告对该证据真实性无异议，但关联性有异议。5.原告方与被告方的微信聊天记录，拟证明原告向被告及其丈夫反映房屋漏水问题，要求被告在合同期限内维修，被告表示将安排维修，但一直未有实际维修义务，原告遂向被告提出解除租赁合同。对该证据真实性、合法性无异议，但对关联性及证明内容有异议，称原告将修缮责任全部推给被告，并以此借口自行搬走。6.租赁合同、微信聊天记录（原告与新租户），拟证明解除合同后，被告将案涉商铺出租给第三方经营使用。被告对该证据真实性无异议，但关联性有异议，认为与本案无关。被告为支持其抗辩意见，还提交了以下证据：1.央视天气网站发布的2019年5-6月份广州天气预报情况、广州天气911查询网站发布的2019年5-6月份天气预报情况，拟证明该季节正处于雨季多发季节，天气潮湿属正常现象。原告对该证据不予认可。2.广州越秀物业发展有限公司出具的《证明》，拟证明原告自行进行装修时并没有进行报装申请，其装修公司操作不规范以及工程质量问题无法保障。原告对该证据真实性无异议，但认为其装修商铺已经告知被告并取得被告同意，小区的管理处一直也没有提出异议。3.既有住宅增设电梯前公示，拟证明案涉商铺的主体结构完全达标，不存在质量等方面的问题。原告对该证据不予认可，认为该证据没有原件，且安装电梯不能说明案涉商铺的天花板等主体部分结构是符合使用要求的。4.原告方与被告方的微信聊天记录，拟证明原告提出解约的真实原因是原告经营出现困难，无法继续经营下去，所以才以商铺漏水为由搬走。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但关联性不予认可，认为被告故意拼接聊天记录扭曲双方真实意思表示。本院认为：原告与被告签订的案涉合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。一、关于合同解除的问题。（1）原、被告均在庭审中确认案涉合同及补充协议已经无法继续履行，合同已经实际解除，故原告关于解除合同的诉请本院不在判决主文中赘述。（2）关于原告是否具有单方解除权的问题。首先，原告已经举证证明案涉商铺存在大面积渗、漏水情况，从现场照片及视频来看，确实已经达到影响案涉商铺正常经营的程度。再次，根据案涉合同第五条第五款中关于“爱护和正常使用商铺及其设备，发现商铺及其设备出现故障和损坏，应及时通知甲方并尽快检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；使用商铺不当或者人为造成商铺损坏的，应负责修复或赔偿”的约定，一方面原告举证证明了其在发现漏水等情况已经通知被告处理，另一方面本案的渗漏水情况显然已经超出了日常经营使用商铺过程中所对应的维护范围，而被告又无法举证原告使用商铺不当或者人为造成商铺损坏导致上述渗漏水情况，现被告无法举证证明其履行了提供适格商铺给原告承租经营的合同义务，故被告构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定以及案涉合同第六条第1款的约定，原告依法享有合同解除权，被告应对本案合同的解除承担违约责任。关于原告主张被告双倍返还定金43000元的诉请，经查，原被告均确认原告交付的定金21500元为立约定金，在案涉合同签订后该笔款项已转为首月租金，故原告该项诉请显然缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还租房保证金38430元及进场费40000元的诉请。在案涉合同已经解除的情况下，作为守约方的原告要求被告退还上述款项合法合理，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿两个月租金损失38430元的诉请。在庭审中，原告明确该项诉请的依据是案涉合同第四条第3款“甲方合约期内提前收回商铺须退回保证金给乙方并赔偿2个月租金和退回进场费人民币肆万元正”以及第六条第1款的约定，但本案现并不属于案涉合同第四条第3款约定的“甲方合约期内提前收回商铺”的情形，并且原告亦未举证证明其实际遭受了上述损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张被告赔偿2019年5月的租金损失19846.2元的诉请。经查，原告在2019年5月初已经通知被告案涉商铺的渗漏水情况，但被告一直未有积极处理修复，导致原告的经营受到影响，根据第六条第1款的约定，故原告现主张该月的租金损失合理有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿其装修损失32255元的诉请。经查，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条中关于“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”的规定，以及案涉合同第五条第3款中关于“因需要对商铺进行扩、加、改建需经甲方同意，其产生费用由乙方负责，在租赁期间满后乙方负责还原拆除”的约定，现被告抗辩称原告对案涉商铺的装修并未取得其同意，并提供了案涉商铺所在小区物业部门出具的证明材料佐证，而原告亦未能举证证明其实施上述装修经过被告同意，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张的公证费1600元及律师费8000元的诉请，均缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告唐佩琴于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告尹星返还租房保证金38430元及进场费40000元。二、被告唐佩琴于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告尹星赔偿2019年5月的租金损失19846.2元。三、驳回原告尹星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6240元，由原告尹星负担2335元，被告唐佩琴负担3905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇人民陪审员 陈 娟人民陪审员 林 艳二〇二〇年十月九日书 记 员 梁怡筠李愿