北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初44944号原告（反诉被告）：缪永，女，1971年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：龚树强，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：温泉，北京市亿达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张秀兰，女，1980年11月22日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：关心，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）缪永（以下称其姓名）起诉被告（反诉原告）张秀兰（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，缪永委托诉讼代理人龚树强、温泉及张秀兰委托诉讼代理人关心到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。缪永向本院提出如下诉讼请求：1、判令张秀兰向缪永支付租金76333元；2、判令张秀兰向缪永支付延迟支付租金所产生的违约金50000元；3、判令张秀兰支付提前退租所产生的违约金50000元；4、请求判令张秀兰支付欠付的水费1050元、电费3612．85元、燃气费103．72元、中水费308元；5、判令张秀兰赔偿缪永丢失两个高脚花瓶800元、一个茶几花瓶1000元、一个德国进口水晶烟灰缸890元；6、判令张秀兰将房屋墙壁恢复原状；7、判令张秀兰赔偿缪永2020年4月至5月中旬的房屋空置费50000元。事实和理由：2018年8月12日，缪永与张秀兰签订《北京市房屋租赁合同》，张秀兰承租缪永位于北京市朝阳区四季星河中街x室，租期自2018年8月20日至2021年8月19日，每月租金5万元，租金支付方式为押二付六，每半年支付一次。承租期限内张秀兰多次未在合同约定的付款时间支付租金，并以电器维修等为由，私自少付租金8000元。2020年2月12日张秀兰应支付第四期的房屋租金，但却在2020年2月19日单方提出解除涉案房屋租赁合同，在2020年3月31日腾退房屋，张秀兰应支付该期间的房屋租金68333元。因张秀兰多次延迟支付租金，且擅自提前退租，应承担违约责任。张秀兰在腾退房屋后，缪永发现室内原有的两个高脚花瓶、一个茶几花瓶、一个德国进口水晶烟缸丢失，且发现墙壁上有钉子孔，故提出以上诉讼请求望判如所请。张秀兰辩称：1、确认在2020年2月20日至2020年3月30日的房屋租金未交纳，金额为68333元，并非缪永所主张的76333元，不存在缪永所称的少支付8000元的事实，这8000元是我维修室内家电后应在租金内扣减的费用；2、我不存在违约情形，不应该向缪永支付违约金，因为物业每天都要求缪永交纳物业费，且我在2019年年末多次要求缪永交纳物业费，在2019年12月的时候我与缪永沟通称如果再不交物业费我就退租，后来因为缪永没有给我退剩余租金，我也没有搬走，我最终搬走的时间是2020年3月30日；4、确认有部分水电费未结清，但是金额需要缪永举证；5、我入住时未发现有缪永主张的高脚花瓶、茶几花瓶、水晶烟灰缸，故不同意赔偿；6、墙壁上的钉子孔不是我造成的，我在搬走时未现有钉子孔，故不同意赔偿。张秀兰根据以上答辩意见提出反诉诉讼请求：要求缪永退还租房押金100000元，事实理由同本诉答辩意见一致。缪永对张秀兰的反诉诉讼请求答辩如下：确认收取了张秀兰的100000元押金，如果法院判决退还，可在缪永所主张金额范围内扣减。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合本案证据认定如下事实：2018年8月12日，缪永（甲方）与张秀兰（乙方）在居间人北京金美地房地产经纪有限公司（丙方）居间下签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区四季星河中街x（以下称涉案房屋）租给乙方使用，该房屋建筑面积374平方米。租赁期限自2018年8月20日至2021年8月19日，共计三年零个月。甲方应于2018年8月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡、电卡、燃气卡后视为交付完成。租金标准及支付方式为50000元/月，半年租金租金总计300000元（叁拾万元整）。支付方式为押二付六，押金100000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。对于该房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应较少租金或延长租赁期限。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……。违约责任:甲方有上述情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期限内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应租金。合同签订后，缪永依约将涉案房屋交付给张秀兰，张秀兰于2018年8月16日入住房屋并向缪永支付第一期（2018年8月20日—2019年2月19日）租金300000元及押金100000元，于2019年3月7日向缪永支付第二期（2019年2月20日—2019年8月19日）租金295000元，于2019年8月29日向缪永支付第三期（2019年8月20日—2020年2月19日）租金297000元。此后张秀兰未按合同约定向缪永支付下季租金。2020年3月30日，张秀兰搬离涉案房屋，缪永确认收到了张秀兰交还的房屋钥匙及门禁卡，缪永、张秀兰均确认双方租赁合同已于当日解除。关于合同解除的原因，张秀兰称因缪永未及时交纳物业管理费，导致物业工作人员经常上门催缴物业费，影响其正常工作生活，所以才提出解除了合同。缪永认为未交纳物业管理费并非其个人原因，系小区业主委员会的集体决定，另外不交物业费并不会达到影响张秀兰实际居住使用房屋的程度，认为张秀兰提前解除合同系违约行为。张秀兰认为除了其确认未支付的2020年2月20日至2020年3月30日房屋租金68333元以外，不欠付其他租金，8000元系维修房屋应扣减的费用。关于维修房屋，缪永确认部分家电需要进行维修，称同意张秀兰进行维修并在租金中扣减，但需要张秀兰提交维修凭据。经查，张秀兰未就维修所支出的必要费用提交证据，据此本院确认张秀兰在第二期租金和第三期租金支付时有欠付，对张秀兰欠付租金金额核定为76333元。缪永称涉案房屋内丢失了其所主张的高脚花瓶、一个茶几花瓶、一个德国进口水晶烟灰缸，张秀兰对此不予认可，称房屋交付时并室内并无以上物品。经查，房屋交接单中并未明确注明以上物品，缪永亦未提交证据证明以上物品于交房时存放于涉案房屋。缪永提交盖有中介公司印章的《xx物业交接清单》证明涉案房屋未结清水、电、气的费用，但该清单并未签有形成时间，缪永称该清单形成时间为2020年5月13日，确认在2020年3月30日交接时未查表。缪永另称室内墙壁上留有五个钉子孔系张秀兰造成，张秀兰对此不予认可，缪永亦未举证。本院认为，缪永、张秀兰签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均确认合同已于2020年3月30日解除，本院对此不持异议，故缪永主张的2020年4月至5月中旬房屋空置费的诉讼请求已无事实和法律依据，本院不予支持；关于租赁合同解除的原因和责任问题，缪永作为房屋租赁合同出租人，应该向承租人提供符合合同约定的，满足承租人正常生活使用的房屋，根据审理调查情况可知，缪永未交纳物业管理费导致张秀兰被物业单位上门催缴物业费，影响了其对涉案房屋的正常居住使用，由此可知缪永并未尽到出租人的合同义务，故本院认为张秀兰有权解除合同，对缪永主张的张秀兰支付提前退租的违约金不予支持。当事人应该按照合同约定，全面履行自己的义务。张秀兰未按合同约定时间及时交纳第二期、第三期租金，违反合同约定，应当承担部分违约责任，但缪永主张的违约金金额过高，本院综合考虑迟延支付租金的天数、张秀兰提到的家电维修情形及缪永损失，酌定违约金金额为500元。当事人对自己的事实主张，有责任提供证据加以证明，缪永提出水费、电费、燃气费、中水费、丢失高脚花瓶、茶几花瓶、水晶烟灰缸及房屋墙壁恢复的主张，因缺乏相应证据，应承担不利后果，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，张秀兰于合同签订时支付的100000元押金缪永应于退还，根据合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由张秀兰承担的费用、租金，以及张秀兰应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给张秀兰，综合上述本院确认张秀兰应付租金、违约金后，本院对缪永需要退还的押金核算为23167元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）缪永于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）张秀兰退还押金二万三千一百六十七元；二、驳回原告（反诉被告）缪永的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张秀兰的其他反诉请求。如原告（反诉被告）缪永未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千四百零六元，由原告（反诉被告）缪永负担（已交纳）；反诉案件受理费一千一百五十元，由原告（反诉被告）缪永负担一百九十元【被告（反诉原告）张秀兰已预交，原告（反诉被告）缪永于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）张秀兰】，由被告（反诉原告）张秀兰负担九百六十元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年十月九日书记员  李 兵