广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初1456号原告：黄永恒，男，汉族，1960年8月23日出生，住广东省云浮市云安区**********。身份证号码：442************212。委托代理人：黄金云，女，汉族，1984年12月26日出生，住广州市海珠区***********。是原告黄永恒的女儿。身份证号码：445************663。被告：云浮市益诚投资有限公司。住所地：广东省云浮市云城区***************。法定代表人：苏某1。委托代理人：刘亚强，男，汉族，1975年8月4日出生，住广东省云浮市云城区*************。身份证号码：441************614。被告：苏某1，男，汉族，1970年6月19日出生，住广东省云浮市云城区*************。现羁押于郁南县看守所。身份证号码：442************052。被告：广东刚毅律师事务所。住所地：广东省云浮市云城区*******。负责人：谭炳光，该所主任。委托代理人：朱建文，该所专职律师。原告黄永恒诉被告云浮市益诚投资有限公司（以下简称“益诚公司”）、苏某1、广东刚毅律师事务所（以下简称“刚毅律师所”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法由审判员申少斌独任审判，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告黄永恒及其委托代理人黄金云，被告益诚公司的委托代理人刘亚强，被告刚毅律师所的委托代理人朱建文到庭参加诉讼；被告苏某1因羁押于郁南县看守所没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄永恒诉称：2017年底，原告黄永恒听被告益诚公司的法定代表人苏某1说，该公司有位于云浮市云城区丰收会众岗会二队土地的祥兴楼底下层的小车位可以转让。2017年9月18日，原告黄永恒与被告益诚公司、苏某1签订了《转让协议》。由自然人朱建文作为见证人，在《转让协议》上签字，且被告刚毅律师所于2017年9月18日出具了《见证书》。根据《转让协议》，由原告向被告益诚公司、苏某1支付25万元的价格购买该祥兴楼底下层第七、八、九、十、十一号小车位。原告按协议约定分期付款共计23万元（其中7万元由黄永恒支付给苏某1，有收据，16万元由黄永恒女儿黄金云先后两次转账给苏新云，均有转账记录，其中14万元有收据）给被告益诚公司、苏某1。原告根据被告苏某1的要求转账至苏新云开设在中国农业银行的银行账号为622*************275的账户上。被告益诚公司出具收到上述其中21万元的收据。但被告益诚公司、苏某1并未按协议按时交付涉案车位给原告，后经原告了解，案涉的祥兴楼并非属于被告益诚公司、苏某1所有，祥兴楼所属土地并非国有土地，被告益诚公司、苏某1不可能合法将涉案的车位转让给原告。原告与被告益诚公司、苏某1签署《转让协议》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效合同的情形。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告益诚公司、苏某1对造成合同无效有重大过错，应该赔偿原告损失。原告为维权花费的成本（包括但不限于律师费）属于损失范围，理应由被告益诚公司、苏某1赔偿。原告高中毕业，文化水平、法律知识水平不高，不懂交易风险，在签订《转让协议》时，苏某1聘请了刚毅律师所进行见证，见证时刚毅律师所并未向原告释明风险，出具的《见证书》认为原告与被告苏某1签订的《转让协议》“符合有关法律规定”，导致原告因对被告刚毅律师所的专业信任而签署本案的《转让协议》，并且按照协议约定支付了23万元的转让款。原告怀疑苏某1与其聘请的刚毅律师所存在串谋欺骗行为，被告刚毅律师所对导致《转让协议》无效存在重大过错，应该与被告益诚公司、苏某1承担连带责任。据此，请求法院判令：1、原告黄永恒与被告益诚公司、苏某12017年9月18日签订小车位买卖的《转让协议》无效。2、被告益诚公司、苏某1共同向原告返还车位购买款23万元，并向原告支付利息31160.59元[从2018年1月19日（约定的交车位日期）起至履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。]暂计到起诉日为31160.59元[2018年1月19日至2020年6月28日（起诉日）共891天，230000元×5.55%×891天=31160.59元]。3、被告赔偿原告维权花费的律师费、交通费3000元。4、被告刚毅律师所与被告益诚公司、苏某1承担连带责任。5、本案所有受理费用由三被告承担。原告为其陈述事实提供的证据有：1、身份证，证明原告主体资格。2、益诚公司主体信息（打印件）、刚毅律师所主体信息（打印件）、苏某1身份证（复印件），证明三被告主体资格。3、律师事务所见证书，证明原告向被告购买车位（5个），被告刚毅律师所促成了这笔买卖。4、交易记录（打印件），证明已支付23万元给被告。5、车位图纸（复印件），证明车位是存在的。6、收据，证明原告支付了21万元给被告。被告益诚公司辩称：以被告苏某1在法院向其所作的询问笔录陈述为准。被告益诚公司为其辩解没有提供证据。被告苏某1没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。被告刚毅律师所辩称：一、律师见证，是接受当事人就某一法律行为或法律事实的真实性和合法性进行见证。从法律属性上看，属于“私证”，依法必须查证属实，才能作为认定事实的根据，不同于公证的证明力，公证书一般可直接作为证据使用。律师见证，属于中间人、证明人，原告因买卖合同纠纷，把律师所列为被告，主体不适格。二、原告与被告益诚公司之间就车位转让事宜签订的合同，属于他们之间协商一致，自愿签订，并不违反法律强制性规定。律师见证只就双方签名是否属实进行见证，在双方签名后才出具见证书，被告刚毅律师所并未误导原告签订合同。三、原告请求被告刚毅律师所与其他被告承担连带责任，没有合同依据和法律依据，不符合法律规定。刚毅律师所并非合同当事人，也不是合同当事人一方的保证人或担保人，原告要刚毅律师所承担连带责任是无理请求、滥用诉权的行为。无效合同的处理，也仅限于合同双方返还财产或赔偿损失。综上所述，原告把刚毅律师所列为被告，主体不适格，缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回原告对被告刚毅律师所的诉讼请求。被告刚毅律师所为其辩解提供的证据有：苏某1与会二队签订的合作建房合同、农村居民建设用地申请审批表（均为复印件），证明本案的争议标的即车位的来源。经审理查明：被告益诚公司的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为被告苏某1，被告苏某1亦是该公司的股东之一。原告举证了一份《转让协议》，该协议的签署日期为2017年9月18日，《转让协议》的首部的甲方为被告苏某1，乙方为原告黄永恒；尾部的甲方处由被告苏某1签名及盖指模确认，被告益诚公司盖章确认，乙方处由原告黄永恒签名及盖指模确认，见证人处由朱建文签名及盖指模确认。《转让协议》载明：一、现甲方同意将拥有云浮市云城区丰收会众岗会二队土地的祥兴楼底下层第七、八、九、十、十一号小车位转让给乙方，总金额为25万元。二、甲乙双方按如下约定付款：1、首期款7万元，2、第二笔款8万元，于2017年9月19日前付清，3、第三笔款8万元，于2017年9月29日前付清，4、第四笔款2万元，于交楼前付清。三、甲方收到乙方出资款后，于2018年1月19日前将小车位交给乙方使用，逾期3个月内未交楼的，不付违约金，逾期超过3个月，按本合同约定的交付期限之第二天起至实际交付房屋之日止，甲方按每月向乙方付逾期违约金款一千元作为违约金，合同继续履行。如出现特殊情况，由于天气问题影响工程进度，逾期超3个月未交楼的甲乙双方可协商解决。……。另外，该《转让协议》的背面空白处，由被告益诚公司的财务人员书写了：“农业银行：622*************275，户名：苏新云。”同日，被告刚毅律师所出具了一份《见证书》（广东刚毅见证字2017第106号），载明：“兹证明苏某1与黄永恒于2017年9月18日在广东刚毅律师事务所签订了前面的车位转让合同，见证人也在合同书上签名，双方的签名均为属实，符合有关法律规定。”该《见证书》下方的见证人处，由被告刚毅律师所盖章确认，并由该所律师朱建文签名确认。对于上述签订《转让协议》的主体问题，原告称为何《转让协议》的首部注明甲方为苏某1，尾部由被告苏某1签名及被告益诚公司盖章，单凭原告的文化知识，原告并不清楚这些差异，但当时被告苏某1与原告说，苏某1有这么大一间公司，且有律师见证，叫原告不用担心买卖车位的问题。被告益诚公司称，被告苏某1是公司的法定代表人，其签名亦代表公司，实际上涉案车位是由被告益诚公司、苏某1共同出售的。被告刚毅律师所称，签订《转让协议》时该所律师朱建文在场，见证了苏某1与原告之间的的买卖，益诚公司是何时在《转让协议》上盖章，已记不清楚。原告称共支付了转让款23万元，提供了以下付款依据：一、两张《收据》，《收据》的出具日期分别为2017年9月18日、19日，收款用途均为收到黄永恒交来云浮市区丰收会众岗会二队土地祥兴楼地下层小车位第七、八、九、十、十一共五个小车位的转让款，收款金额分别为7万元、14万元。二、2017年9月19日、25日，原告通过女儿黄金云的账户分别转账14万元、2万元到《转让协议》注明的苏新云的账户。被告益诚公司、苏某1至今均没有交付涉案车位给原告，原、被告均没有提供车位的权属证明。被告刚毅律师所称在该所见证时，被告苏某1曾提供了《合作建房合同》、《云浮市城区***民建设用地申请审批表》各一份的复印件，涉案转让的车位位于在该处用地。用地申请审批表载明，云城街丰收村委会众岗二队（以下简称“会二队”）申请的用地面积为809.15平方米，地类为宅基地，该申请经村委会、国土部门、街道办同意。《合作建房合同》约定，甲方会二队将该队800平方米的留用地作为建设工程，以包工包料的形式委托乙方苏某1全资投入工程建设，合作方式以甲方出地皮作投资，取得除甲方建筑物外剩余建筑楼房作乙方资金回报。合同还对其他相关事宜进行了约定。由于被告苏某1现羁押在郁南县看守所，本院到该所向被告苏某1作了询问笔录。苏某1陈述称：我因非法经营羁押于郁南县看守所；确认原告在诉状所述的事实，会二队的文化大楼项目中，一楼为本案涉车位，因进入车位的道路问题尚未处理好，故暂时未能交付车位给黄永恒；对原告举证的证据均无异议，《转让协议》的甲方是苏某1本人，当时只是为了让原告放心，才加盖了益诚公司的印章；我确认收到原告交付的转让款23万元，《转让协议》注明的收款人苏新云是我的儿子；我认为《转让协议》是有效的，车位建设的土地属于会二队的宅基地，我与会二队约定，建成楼房后，会二队将一楼交给我，所以我有权转让一楼的车位给原告；该车位没有办理过户手续及相关证件，亦无需办理过户手续；待我处理好与会二队之间的问题，我会交付车位给原告，故不同意支付利息给原告。另查明，原告诉讼请求中主张的律师费、交通费现尚未发生。本院认为：《转让协议》的首部注明甲方为被告苏某1，尾部的甲方处由被告益诚公司盖章确认，被告苏某1签名确认。可见，《转让协议》的甲方主体首部及尾部表述不一致。对于《转让协议》的甲方主体是何人的问题，本院认为，被告苏某1作为被告益诚公司的法定代表人，其签名行为有可能代表其个人，亦有可能代表被告益诚公司。本案中，原告、被告苏某1均确认是被告苏某1出售车位给原告，只是为了让原告放心，被告苏某1才盖了其担任法定代表人的益诚公司的印章。另外，转让款约定转入苏新云的账户，并没有转到被告益诚公司的账户。再者，被告刚毅律师所出具的《见证书》，亦是见证原告黄永恒与被告苏某1签订的《转让协议》。可见，当时的真实意思表示是由被告苏某1转让车位给原告。综合本案证据、当事人自认，本院认定被告苏某1是《转让协议》的甲方，苏某1作为合同一方当事人，依法应承担相应合同的义务。被告苏某1作为被告益诚公司的法定代表人，被告益诚公司在《转让协议》的甲方盖章确认，况且，出具给原告收执的两张《收据》，亦盖了被告益诚公司的印章。被告益诚公司作为法人，应当对其盖章的行为承担民事责任，可见，被告益诚公司同意成为《转让协议》的甲方，依法应承担作为《转让协议》甲方的义务。为此，原告主张被告益诚公司承担共同责任，理据充分，本院予以支持。被告益诚公司、苏某1没有提供涉案车位的产权证书，未能证实车位的登记权属情况。原告认为涉案车位并非被告益诚公司、苏某1所有，不可能将车位转让给原告，主张《转让协议》无效。对于《转让协议》是否有效的问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”可见，对于不动产的转让，是采取债权形式主义的立法模式，在该模式下，不动产买卖合同的生效和所有权转移应区分开来，买卖合同是债的一种形式，产生债的效力，不动产登记才发生所有权转移的效力。买卖合同效力的发生并不直接引起物权的变动，房屋所有权的转移登记必须是生效的买卖合同与登记相结合。因此，在不动产买卖合同中，出卖人是否取得出卖标的物的物权，能否办理物权转移手续，是出卖人能否按约定履行合同的问题，不能因出卖人无法履行合同义务就认定合同无效。综上，虽然被告益诚公司、苏某1没有提供其在签订《转让协议》时对车位的所有权或处分权的证据，但并不产生《转让协议》无效的后果，《转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，本院认定《转让协议》有效。原告已按《转让协议》的约定支付了23万元转让款给被告苏某1，有《收据》、转账凭证等为凭，被告益诚公司、苏某1对此亦无异议，本院予以确认。《转让协议》约定甲方应于2018年1月19日前将车位交付乙方，但至今没有交付车位给原告，未能履行交付义务，其行为构成根本违约。另外，被告益诚公司、苏某1没有提供涉案车位的产权证书，未能证实车位的登记权属情况。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”为此，根据不动产物权公示规则，不动产转让需办理过户手续后才发生效力，才能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情形时，当事人可以解除合同。本案中，原告请求被告益诚公司、苏某1返还车位购买款，即原告已明确表示不愿意继续履行合同，为此，涉案的《转让协议》依法应当解除。原告主张被告益诚公司、苏某1应当返还车位购买款，合理合法，本院予以支持。《转让协议》约定逾期交付车位，甲方按每月向乙方支付逾期违约金1000元，该约定是合同甲乙方的真实意思表示，对双方产生约束力。按照该标准计算，计得年利率为5.22%（1000元÷230000元×12个月），原告主张从约定交付车位之日（2018年1月19日）起按年利率5.55%的标准计算违约金，已超过《转让协议》约定的标准，超过部分，本院不予支持。逾期违约金应从逾期之日（2018年1月20日）起按年利率5.22%的标准计算。因原告诉讼请求中主张的律师费、交通费现尚未发生，且《转让协议》并没有约定被告需要承担该项费用，故原告的该主张理据不足，本院不予支持。被告刚毅律师所只是《转让协议》签订时的见证方，不是合同一方当事人，并没有证据证明被告刚毅律师所在见证时存在过错，为此，原告主张被告刚毅律师所对本案债务承担连带责任的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告云浮市益诚投资有限公司、苏某1应于本判决发生法律效力之日起十日内返还车位购买款230000元及违约金（违约金从2018年1月20日起至付清款日止以应返还的车位购买款为本金，按年利率5.22%的标准计算）给原告黄永恒。二、驳回原告黄永恒的其他诉讼请求。如果被告云浮市益诚投资有限公司、苏某1未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5262元，适用简易程序审理，减半收取2631元（该款原告已预交），由原告黄永恒负担19元，被告云浮市益诚投资有限公司、苏某1负担2612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  申少斌二〇二〇年九月三十日书记员  何昀霖麦绮莹附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。