内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3451号上诉人（原审被告）庞辉，男，1973年6月19日出生，蒙古族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人王红梅，内蒙古融桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）喀喇沁旗农村信用合作联社，统一社会信用代码91150428776117775L，住所地赤峰市喀喇沁旗锦山镇东街。法定代表人陈志文，理事长。委托诉讼代理人刘彦君，内蒙古大川律师事务所律师。委托诉讼代理人曲珊，内蒙古大川律师事务所律师。原审被告刘国军，男，1963年5月28日出生，蒙古族，赤峰盈泰房地产开发有限责任公司经理。原审被告赤峰盈泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911504287971767075，住所地赤峰市喀喇沁旗锦山镇河南西村**（赤峰金峰热力有限公司对过）。法定代表人刘国军，经理。上诉人庞辉因与被上诉人喀喇沁旗农村信用合作联社、原审被告刘国军、赤峰盈泰房地产开发有限责任公司第三人撤销之诉一案，现上诉人庞辉不服内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院(2019)内0428民初4037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。上诉人庞辉上诉请求：一、请求二审法院依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在证据认定上存在错误，被上诉人提交的结算业务申请书、机打凭条等备注的附加信息及用途、收款人均不能证实为购买案涉商厅的购房款，根据结算业务申请书、机打凭条显示，附加信息及用途为“喀旗联社工程款”、收款人为“赤峰盈泰建筑有限公司”，且被上诉人支付的该部分费用也并非其与赤峰盈泰房地产开发有限责任公司《商品房买卖合同》的全部价款。按照正常的社会经验与逻辑来看，购买商厅应用于生产经营，而非用于堆放杂物，故一审法院仅被上诉人单方说法认定被上诉人“支付了购房价款并合法占有该商厅”没有事实与法律依据。二、一审法院认定事实错误，被上诉人主张已过诉讼时效，且其并未提交诉讼时效中断、中止的相关证据，一审法院不予采纳上诉人关于被上诉人之诉超出法定期限的抗辩没有事实与法律依据。一审判决书第6页中“经审查，2016年1月28日，赤峰盈泰房地产开发有限责任公司与庞辉就案涉商厅签订网签合同，2018年5月16日庞辉就案涉商厅提起诉讼保全，2018年7月5日本院出具（2018）内0428民初1952号民事调解书等上述事实发生过程中，喀喇沁旗农村信用合作联社未得到通知，也不具备其他应当知道的情形；至2019年10月喀喇沁旗农村信用合作联社得知其购买的商厅被本院通过调解方式确认担保并在执行程序中被作为执行标的，遂于2019年10月24日提起撤销之诉，符合第三人提起撤销之诉的自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提出的规定……”的表述没有事实与法律依据，被上诉人作为案涉房屋的购买人，即使认定其在2014年支付了部分价款，但支付价款后就从未了解涉案商厅的权属和处分情况，也未主动积极要求赤峰盈泰房地产开发有限责任公司履行权利为其办理网签或过户，不符合正常的交易习惯和逻辑，2016年1月28日案涉商厅根据双方的意思通过正常程序在房管部门网签至上诉人名下，被上诉人对此事完全能够通过正规渠道查询到的，且在2018年5月17日喀喇沁旗人民法院裁定查封案涉商厅时，也在房管部门做了正常的备案登记，但被上诉人却在长达六年的时间内一直未催促赤峰盈泰房地产开发有限责任公司为其办理网签或过户，怠于履行其权利，现又以第三人撤销之诉提起诉讼明显超过了诉讼时效。三、一审法院适用法律错误，4073号民事判决书中认定“喀喇沁旗农村信用合作联社对该商厅享有现实的物权期待权利”没有法律依据。根据《物权法》的相关规定，房屋产权的取得以登记为准，被上诉人主张其购买案涉大厅，但却并办理房产证，也未办理预告登记，被上诉人在案涉商厅所有权变更前、取得房产证之前并没有取得该商厅的物权，在此期间被上诉人拥有的权利也是债权，一审法院认定被上诉人对案涉商厅享有现实的物权期待权利并没有援引相应法律依据。且物权期待权保护的应为有急迫购房需求的善意买受人，被上诉人作为企事业单位，其购买案涉商厅作为商业用途，但一直未合理使用该商厅，而是用于堆放杂物，明显不符合有急迫购房需求的善意买受人特征，且根据被上诉人提交的《商品房买卖合同》及现实情况，被上诉人在签订《商品房买卖合同》、支付价款时案涉商厅为已建成并验收合格，在此情况下作为一般的善意买受人或社会大众，应要求赤峰盈泰房地产开发有限责任公司为其办理网签或预告登记，退一步讲，即使在2014年案涉商厅不具备办理网签的条件，但在2016年1月28日赤峰盈泰房地产开发有限责任公司将案涉商厅作为抵押担保网签至上诉人名下时，案涉商厅早就具备了办理网签的条件，不存在任何客观阻碍，但是被上诉人却在2014年支付了部分价款后既不积极主动付清尾款也不要求为其办理网签或商厅过户，在长达六年的时间内既不积极将债权通过网签或其他形式转为物权期待权也不积极支付尾款要求办理过户，取得案涉商厅的物权，被上诉人如此行为明显不是急需用房的善意买受人，故对案涉商厅，被上诉人在未办理产权变更之前与上诉人一样，对案涉商厅均享有普通债权，被上诉人主张的物权期待权不应得到法院支持。反观上诉人一方，其在2018年积极行使权利，向人民法院提起诉讼，法院经审理后在不违背任何一方当事人真实意思表示的前提下作出（2018）内0428民初1952号民事调解书，确认了赤峰盈泰房地产开发有限责任公司以该涉案商厅的为上诉人与刘国军之间的债权债务关系进行担保，上诉人对案涉商厅的一般债权已经转变为担保性质，该担保相较被上诉人的一般债权具有优先性。综上所述，请求贵院依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求维护上诉人的合法权益。被上诉人喀喇沁旗农村信用合作联社答辩服判。其答辩意见为：一、现有证据足以证明答辩人对案涉商厅享有物权期待权。所谓物权期待权是指，买受人按照买卖合同约定履行合同义务，依约有权要求出卖人交付合同标的、办理产权变更登记。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八、二十九条均对房屋买受人物权期待权的保护作出相应的规定。具体到本案，答辩人提交的机打凭条、结算业务申请书与赤峰盈泰房地产开发有限责任公司售楼专用收据载明的金额、时间、收款人一致，盈泰房地产售楼专用收据与商品房买卖合同约定的商厅坐落、付款方式相符，足以证明答辩人向赤峰盈泰建筑有限公司（以下称盈泰建筑公司）支付的款项系案涉商厅的购房款。虽然盈泰建筑公司并非合同主体赤峰盈泰房地产开发有限责任公司，但向盈泰建筑公司支付购房款系受赤峰盈泰房地产开发有限责任公司指示。2014年，盈泰建筑公司、赤峰盈泰房地产开发有限责任公司的法定代表人与股东均为刘国军，两公司人格混同、利益一致。盈泰建筑公司能够出具赤峰盈泰房地产开发有限责任公司的售楼专用收据，赤峰盈泰房地产开发有限责任公司在答辩人向盈泰建筑公司支付购房款向答辩人实际交付案涉商厅，也说明赤峰盈泰房地产开发有限责任公司认可答辩人已经支付案涉商厅的购房款。按照合同约定，答辩人有权占有案涉商厅并要求赤峰盈泰房地产开发有限责任公司办理产权变更登记。上诉人以答辩人将案涉商厅用于仓储、没有督促赤峰盈泰房地产开发有限责任公司办理过户为由主张答辩人不享有案涉商厅的物权期待权，没有任何依据。答辩人占有案涉商厅，如何使用系答辩人的权利，没有合理与不合理之分，至今尚未办理产权登记，是因为赤峰盈泰房地产开发有限责任公司拖欠税款所致，答辩人一直要求赤峰盈泰房地产开发有限责任公司办理变更登记，但盈泰公司始终不能履行。另外，网签系房产部门对商品房买卖合同的管理行为，能办理网签并不意味着可以办理产权登记，否则，上诉人为何办理网签却没进行产权登记？二、喀喇沁旗人民法院（2018）内0428民初1952号民事调解书错误，损害了答辩人的物权期待权。不动产抵押权自抵押登记设立，未办理抵押登记的，抵押权不设立，上诉人并未就案涉商厅办理抵押登记，不享有案涉商厅的抵押权。喀喇沁旗人民法院（2018）内0428民初1952号民事调解书（以下称1952号民事调解书）未查清案涉商厅抵押登记与否，径行依据上诉人与赤峰盈泰房地产开发有限责任公司的意思，确认上诉人就案涉商厅享有担保权，违反了物权法定原则。因为担保债权优先于其他一般债权，1952号民事调解书违法为上诉人设立抵押权，答辩人基于买卖合同的物权期待权无法对抗凭空出现在后的抵押权，上诉人依据该调解书申请执行，已经现实的损害了答辩人对案涉商厅的占有权及过户请求权。三、答辩人提起本诉，并未超期。第三人提起第三人撤销之诉的期限为“自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内”,1952号民事调解书虽在2018年7月5日作出，但该调解书并未向答辩人送达，答辩人对该调解书确认的事项无从得知。2018年5月17日，喀喇沁旗人民法院查封案涉商厅，但只是在房产部门进行查封登记，并未到现场进行公示，答辩人虽买受并占有案涉商厅，但并未取得产权登记，无权从房产部门对案涉商厅进行查询，对查封一事亦不知情。另外，赤峰盈泰房地产开发有限责任公司拖欠案涉商厅所属工程项目的税款，该工程项目的所有房产均未办理产权变更，在这样的背景下，答辩人确信案涉商厅的产权不可能由第三方取得，另外，答辩人一直占有案涉商厅，没有人出面主张权利，不会想到赤峰盈泰房地产开发有限责任公司对案涉商厅再次处分，根本没有必要通过非正常渠道对案涉商厅进行查询。答辩人2019年10月22日知晓权利受损，是因为上诉人申请执行案涉商厅，喀旗法院到现场换锁。因此，答辩人在2019年10月24日提起本案，并不超期。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告刘国军、赤峰盈泰房地产开发有限责任公司未作答辩。喀喇沁旗农村信用合作联社向一审法院起诉请求：请求撤销内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院（2018）内0428民初1952号民事调解书第二项调解内容。一审法院认定事实：2013年12月2日，喀喇沁旗农村信用合作联社与赤峰盈泰房地产开发有限责任公司订立了《商品房买卖合同》，约定喀喇沁旗农村信用合作联社购买赤峰盈泰房地产开发有限责任公司开发的××旗北侧A-01-0118的商厅，商厅总价款2704385元。合同签订后，喀喇沁旗农村信用合作联社于2014年1月28日、2014年3月20日，分两次向赤峰盈泰房地产开发有限责任公司支付700000元、1800000元，余款204385元定于办理过户时支付。赤峰盈泰房地产开发有限责任公司收到房款后即将商厅交付喀喇沁旗农村信用合作联社，由喀喇沁旗农村信用合作联社占有使用。因案涉商厅不具备办理产权登记条件，喀喇沁旗农村信用合作联社一直未能进行产权登记。2016年1月28日，刘国军向庞辉借款650000元，借期六个月，并约定此借款用盈泰小区北侧A-01-0118的商厅做抵押。同日，庞辉与赤峰盈泰房地产开发有限责任公司就案涉商厅签订了《商品房买卖合同》网签合同用做对借款的担保。因借款未能按期偿还，庞辉于2018年5月3日向法院提起诉讼，请求刘国军偿还借款，同时请求赤峰盈泰房地产开发有限责任公司以案涉商厅承担担保责任。经法院主持调解，庞辉与刘国军、赤峰盈泰房地产开发有限责任公司达成调解协议，协议规定：“一、刘国军于2018年12月30日前偿还庞辉借款本金450000元，利息100000元（利息100000元截止到2018年7月5日）；二、赤峰盈泰房地产开发有限责任公司以其所有的的位××旗北侧A-01-0118的商厅对上述借款及本金承担担保责任。”调解书生效后，刘国军未能按期履行，庞辉于2019年1月向法院申请强制执行，并于2019年7月9日申请对案涉商厅进行评估拍卖，喀喇沁旗农村信用合作联社于2019年10月得知其购买的案涉商厅被法院通过调解方式确认担保并在执行程序中被作为执行标的，遂于2019年10月24日提起撤销之诉，请求撤销法院（2018）内0428民初1952号民事调解书第二项。一审法院认为，依照我国物权法规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，依法设立抵押的，债权人有权就抵押物享有优先受偿的权利。法院在审理庞辉与刘国军及赤峰盈泰房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案过程中，双方当事人虽达成用案涉商厅对借款进行抵押担保，但未对该商厅办理抵押登记，抵押权并未设立；然而调解书对当事人双方抵押担保的意思表示予以确认，便赋予了债权人庞辉对案涉商厅请求法院强制执行的权利，进而在执行程序中对该财产享有了优先受偿权，故一审法院（2018）内0428民初1952号调解书第二项确认担保的内容违反不动产抵押权设立的法律规定。本案中，在庞辉向刘国军出借借款之前，喀喇沁旗农村信用合作联社喀旗信用社已与赤峰盈泰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，支付了购房价款并合法占有该商厅，只是非因喀喇沁旗农村信用合作联社自身原因未办理产权登记，喀喇沁旗农村信用合作联社对该商厅享有现实的物权期待权利；一审法院（2018）内0428民初1952号民事调解书第二项内容侵害了喀喇沁旗农村信用合作联社的利益，喀喇沁旗农村信用合作联社有权请求撤销。关于喀喇沁旗农村信用合作联社起诉是否超过法定期间问题，经审查，2016年1月28日，赤峰盈泰房地产开发有限责任公司与庞辉就案涉商厅签订网签合同，2018年5月16日庞辉就案涉商厅提起诉讼保全，2018年7月5日法院出具（2018）内0428民初1952号民事调解书等上述事实发生过程中，喀喇沁旗农村信用合作联社未得到通知，也不具备其他应当知道的情形；至2019年10月喀喇沁旗农村信用合作联社得知其购买的商厅被法院通过调解方式确认担保并在执行程序中被作为执行标的，遂于2019年10月24日提起撤销之诉，符合第三人提起撤销之诉的自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提出的规定，庞辉关于喀喇沁旗农村信用合作联社之诉超出法定期限的抗辩，无事实和法律依据，法院不予采纳。综上所述，喀喇沁旗农村信用合作联社诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第三百条第（二）项的规定，判决如下：撤销内蒙古自治区喀喇沁旗人民法院（2018）内0428民初1952号民事调解书第二项，即被告赤峰盈泰房地产开发有限责任公司以其所有的的位××旗北侧A-01-0118的商厅对上述借款及本金承担担保责任。案件受理费100元，由三被告负担，三被告于判决生效后给付喀喇沁旗农村信用合作联社。二审期间，被上诉人向本院提交了赤峰伟辰建筑有限公司的企业信用信息公示报告和赤峰盈泰房地产开发有限责任公司企业信用信息公示报告。欲证明2014年的时候，赤峰盈泰房地产开发有限责任公司与赤峰盈泰建筑有限公司的法定代表人和股东均为刘国军，两个公司的利益一直人格混同，赤峰盈泰房地产开发有限责任公司认可喀旗联社向盈泰建筑公司支付购房款。其中伟辰建筑公司是盈泰建筑有限公司更名后的名称。上诉人质证称，对该组证据真实性无异议，但是对证明目的有异议。两个公司均是单独的法人主体，一审中信用社向伟辰建筑公司付的钱并不能等同于向赤峰盈泰房地产开发有限责任公司支付房款，两者之间关于委托收取购房款没有其他证据证明的情况下基于购房合同签订的相对性，并不能证实赤峰盈泰房地产开发有限责任公司认可了信用社向建筑公司支付行为等同于房产公司收取。被上诉人一审中给建筑公司支付的款项仅显示的是工程款，并非是购房款，所以对被上诉人的证明目的和关联性均有异议。原审被告刘国军、赤峰盈泰房地产开发有限责任公司未作质证。本院经审查以上证据后认为，因双方对以上证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认可，虽然赤峰盈泰房地产开发有限责任公司与赤峰盈泰建筑有限公司这两个公司均是单独的法人主体，被上诉人向盈泰建筑公司付款赤峰盈泰房地产开发有限责任公司认可是向其支付购房款并出具了相应收据，故其证明目的能够实现，本院对以上证据在本案中的证据效力依法予以确认。除此，双方均未向本院提供其他证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依照我国物权法规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，依法设立抵押的，债权人有权就抵押物享有优先受偿的权利。一审法院在审理庞辉与刘国军及赤峰盈泰房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案过程中，双方当事人虽达成用案涉商厅对借款进行抵押担保，但未对该商厅办理抵押登记，抵押权并未设立；然而调解书对当事人双方抵押担保的意思表示予以确认，便赋予了债权人庞辉对案涉商厅请求法院强制执行的权利，进而在执行程序中对该财产享有了优先受偿权，故一审法院（2018）内0428民初1952号调解书第二项确认担保的内容违反不动产抵押权设立的法律规定。本案中，在庞辉向刘国军出借借款之前，现有证据能证明喀喇沁旗农村信用合作联社已与赤峰盈泰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，支付了大部分购房价款并合法占有该商厅，只是非因喀喇沁旗农村信用合作联社自身原因未办理产权登记，喀喇沁旗农村信用合作联社对该商厅享有现实的物权期待权利；一审法院（2018）内0428民初1952号民事调解书第二项内容侵害了喀喇沁旗农村信用合作联社的利益，喀喇沁旗农村信用合作联社有权请求撤销。关于喀喇沁旗农村信用合作联社起诉是否超过法定期间问题，经审查，2016年1月28日赤峰盈泰房地产开发有限责任公司与庞辉就案涉商厅签订网签合同，2018年5月16日庞辉就案涉商厅提起诉讼保全，2018年7月5日一审法院出具（2018）内0428民初1952号民事调解书等上述事实发生过程中，喀喇沁旗农村信用合作联社未得到通知，也不具备其他应当知道的情形；至2019年10月喀喇沁旗农村信用合作联社得知其购买的商厅被法院通过调解方式确认担保并在执行程序中被作为执行标的，遂于2019年10月24日提起撤销之诉，符合第三人提起撤销之诉的自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提出的规定，庞辉关于喀喇沁旗农村信用合作联社之诉超出法定期限的抗辩，无事实和法律依据，法院不予采纳。综上所述，喀喇沁旗农村信用合作联社诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持本院认为并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 孟凡林审判员 鹿春林审判员 郑舒广 二〇二〇年十月十二日法官助理 赵妍婷书记员 吴 桐