山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3891号 原告（反诉被告）：郭骞，女，1990年6月14日出生，汉族，住枣庄市。 委托诉讼代理人：房赫宇、杨曦，均系山东大地人律师事务所律师（特别授权代理）。 被告（反诉原告）：济南致胜置业发展有限公司，住所地济南市历城区人民政府唐冶街道办事处院内**，统一社会信用代码9137011230721939XM。 法定代表人：陈箭，执行董事。 委托诉讼代理人：唐瑾，女，该公司员工（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：韩梦琪，女，该公司员工（特别授权代理）。 原告郭骞与被告济南致胜置业发展有限公司（以下简称致胜置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理，依法适用简易程序，2020年7月1日，致胜置业公司提起反诉并申请对涉案房屋差价进行鉴定，本院予以准许并依法予以委托。鉴定结论作出后，本院于2020年9月17日公开开庭进行了审理。郭骞及其委托诉讼代理人房赫宇，致胜置业公司的委托诉讼代理人唐瑾、韩梦琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭骞向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方就中新国际城(济南雪山项目A-09地块房地产开发项目)6号楼某室签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令致胜置业公司向郭骞返还首付款565405元；3.所有诉讼费用由致胜置业公司负担。事实与理由：2019年9月30日，郭骞与致胜置业公司签订《商品房买卖合同》一份(现两份合同均在致胜置业公司处)，约定郭骞向致胜置业公司购买其开发的位于中新国际城(济南雪山项目A-09地块房地产开发项目)6号楼某室住宅一套。双方在合同中对房屋坐落、房屋面积、违约责任等事项进行了约定。后郭骞因经济原因无法继续履行该合同，遂与致胜置业公司协商解除合同及返还首付款等事宜，无奈双方一直无法就上述事宜达成一致，使郭骞遭受巨大的经济损失。故为维护郭骞的合法权益，诉至法院。 致胜置业公司辩称，同意解除双方签订的商品房买卖合同，同意在扣除违约金195000元、房屋降价损失120761元之后返还剩余购房款，诉讼费及评估费由郭骞承担。 致胜置业公司向本院提出反诉请求：1.判令解除致胜置业公司与郭骞于2019年9月30日签订的商品房买卖合同，合同编号：销售（字）2019XXXX6252；2.判令郭骞向致胜置业公司支付违约金195000元；3.判令郭骞赔偿因房地产市场下行带来的房屋降价损失120761元；4.反诉诉讼费及评估费由郭骞承担。事实与理由：郭骞诉请解除与致胜置业公司于2019年9月30日签订的《商品房买卖合同》无正当事由，致胜置业公司不存在任何违约情形，而郭骞自签订商品房买卖合同起至到法院起诉止，未按照合同约定履行支付房款、提交办理贷款手续等合同义务，违反了相关合同约定。根据《商品房买卖合同》第七条约定，致胜置业公司有权解除合同，郭骞应按累计应付款的15%向致胜置业公司支付违约金195000元。因郭骞不履行合同义务导致合同不能继续履行，致胜置业公司有权要求郭骞赔偿合同正常履行后可以获得的利益；在郭骞违约而致胜置业公司同意解除合同的情况下，房屋市场价格下降约每平方米2000元，致胜置业公司要求郭骞赔偿相应的可得利益损失。请求法院在查明事实的基础上支持致胜置业公司的诉讼请求。 郭骞针对反诉辩称，1.本案系郭骞预先提出解除合同，并按照合同约定进行了书面告知，后于法院起诉，致胜置业公司在应诉时才提出解除合同，系滥用合同解除权；其亦未依合同约定书面通知郭骞，导致程序上不符合合同要求，且适用条文无事实依据；解除合同的依据及违约金的计算应优先适用郭骞解除合同的依据及补充协议第5.10的规定；郭骞不存在逾期付款情形，其系不符合贷款条件无法顺利申请贷款，不应认定为逾期。2.鉴定报告中所依据的鉴定基础系按照合同约定的交房条件和交房标准进行设定，但目前涉案房屋并未达到该条件和标准，因此致胜置业公司的损失应低于鉴定报告的鉴定结果，或致胜置业公司举证证明其主张的损失价值；合同中已约定违约金，且数额过高，该违约金的约定应认定为系致胜置业公司在合同签订时考虑到的因房价涨幅而造成的损失，所以房屋差价损失系重复主张，增加在郭骞处有失公平。 经审理本院认定如下事实:致胜置业公司开发济南市历城区世纪大道以北、东绕城高速以西的地块建设商品房,暂定名为中新国际城(济南雪山项目A-09地块房地产开发项目)。2019年9月30日，致胜置业公司与郭骞签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）2019XXXX6252）一份，合同约定：郭骞购买涉案小区6号楼某室房产一处，商品房预售许可证号为济建预许2018XXX号，该商品房建筑面积共131.98平方米，单价为每平方米14134元，房屋总价款为1865405元。该合同第六条第3款约定买受人（郭骞）在签订合同的同时，支付首期房款565405元（含已付定金），余款130万元；买受人向出卖人（致胜置业公司）指定的银行申请按揭贷款付款方式支付。签订合同的同时买受人向出卖人提交齐全办理按揭所需有效资料，办理完毕按揭贷款申请手续。第七条第1款约定（1）买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。第2款约定除上述第（1）种方式外，双方同时约定：出卖人根据本条第1款第（2）项约定解除合同的，应在书面形式通知买受人之日起的30日内，且买受人配合出卖人完成合同备案登记的撤销手续后，将买受人已付款扣除前述违约金后的余款无息退还给买受人。合同补充协议第5.9条约定，在出卖人无过错的情况下，因买受人原因不能办理贷款的，买受人应自知道或应当知道上述情形之日起5日内自行筹足资金支付剩余房款。逾期未办妥贷款手续或逾期未自行筹足资金支付剩余房款的，买受人应每日按照未付房款万分之五的标准向出卖人承担违约责任；买受人自前述期限届满之日起30日内仍未办妥贷款手续或未自行筹足资金支付剩余购房款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并收取相当于约定房款20%的违约金。合同签订之后，郭骞依约向致胜置业公司支付首付款565405元。后郭骞在银行办理房屋的按揭贷款手续时因个人原因导致贷款审批未予通过，亦未自行筹足资金支付剩余房款。2019年12月16日，郭骞以致胜置业公司恶意收取费用、诱导及虚假宣传为由向其邮寄送达解除合同通知书。后双方就合同解除事宜协商未果，郭骞诉至法院。2020年7月1日，致胜置业公司向本院提起反诉，并申请对涉案房屋差价进行司法鉴定，本院依法委托山东方正土地房地产评估有限公司进行鉴定。2020年8月31日，山东方正土地房地产评估有限公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：2019年9月30日，估价对象的房屋单价为14134元/㎡，房屋总价值1865405元；2020年7月1日，估价对象的房屋单价为13219元/㎡，房屋总价值1744644元；差价为120761元。 另查明，郭骞主张致胜置业公司收取其66000元金融贷，且致胜置业公司承诺可以1万元的价格购买其储藏室，郭骞交纳1万元后，经核实其他业主并未交纳该费用，后致胜置业公司将该1万元退回，并提供收据两张，该两张收据均记载交款单位为郭骞，盖有济南盈车网络科技有限公司印章，金额合计为66000元,以此证实致胜置业公司存在恶意收取费用、诱导以及虚假宣传等行为。 本院认为，致胜置业公司与郭骞所签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，真实合法有效，本院认定为有效合同。双方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。郭骞以致胜置业公司存在恶意收取费用、诱导以及虚假宣传等行为主张其合同解除权，因其提交的收据无法证实济南盈车网络科技有限公司的收款行为与致胜置业公司有关，亦没有其他有效证据证明致胜置业公司存在上述违约行为，故对郭骞主张因致胜置业公司违约而导致合同解除的诉讼请求本院不予支持。郭骞在签订买卖合同后，虽依约向致胜置业公司交纳了首期款，但剩余房款未按约以按揭贷款付款方式支付，亦未在指定期间内自行筹足资金支付剩余房款，按照双方所签商品房买卖合同及附件的约定，致胜置业公司在郭骞未依约及时足额支付剩余购房款的情况下享有合同的解除权，故对致胜置业公司要求解除双方所签订的《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。郭骞的违约行为所造成的违约责任已在双方签订的商品房买卖合同及其附件中进行了明确约定，致胜置业公司亦申请对郭骞的违约行为造成的房屋差价损失进行鉴定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应该根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”致胜置业公司既主张违约金又主张房屋差价损失（实际损失）不符合法律规定，本院按照房屋差价损失（实际损失）的标准予以支持，致胜置业公司可自郭骞已付购房款中予以扣除，剩余部分返还郭骞。致胜置业公司主张的评估费，庭审中致胜置业公司未向本院提供证据证实该项损失，本院对评估费的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、济南致胜置业发展有限公司与郭骞于2019年9月30日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）2019XXXX6252）于2020年7月1日解除; 二、郭骞赔偿济南致胜置业发展有限公司房屋差价损失120761元(可自郭骞已付购房款中扣除)； 三、济南致胜置业发展有限公司返还郭骞首付款444644元(565405元-120761元)； 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 四、驳回郭骞的其他诉讼请求； 五、驳回济南致胜置业发展有限公司的其他反诉请求。 案件受理费10794元，由郭骞负担；反诉费4092元,济南致胜置业发展有限公司负担2527元，郭骞负担1565元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 员 李裕辉 二〇二〇年十月十六日 法官助理 李晓莉 书 记 员 宋秀玲