陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终12268号上诉人（原审原告）：许常斌，男，1982年8月24日出生，汉族，住上海市闸**。委托诉讼代理人：梁冰，陕西益图律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西天宝物业投资有限公司，住址地:陕西省西安市雁塔区丈八路南侧，西万路以东。法定代表人：姜玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔺瑞娟，陕西强秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雁，陕西强秦律师事务所律师。上诉人许常斌因与被上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。许常斌上诉请求：1.维持一审判决第一、第二项，撤销第三项，改判由天宝公司向其支付自《商品房买卖合同》签订之日起至本合同解除之日的房屋增值部分损失300万元；2.一、二审诉讼费用由天宝公司承担。事实和理由：其在天宝公司交付涉案房屋后已对房屋进行装修，花费超过百万元，一审法院在解除合同时未考虑房屋现状，也未对装修增值进行处理，对其明显不公；涉案《商品房买卖合同》解除的根本原因系因天宝公司交付的房屋存在大量漏水问题，该房屋的电梯、消防、供电等设施也存在严重问题，天宝公司应赔偿其房屋增值部分损失300万元。天宝公司辩称，涉案《商品房买卖合同》因许常斌逾期归还银行贷款而致合同解除，其公司对合同解除不应产生任何赔偿责任，许常斌所诉房屋增值部分损失应由其自行承担责任。许常斌向一审法院起诉请求：1.判决解除其与天宝公司于2016年2月签订的Y16030520号《商品房买卖合同》；2.判决天宝公司向其返还已付房款人民币1522880元及利息237378元（以年利率4.35%，自2016年4月28日起暂算至起诉之日，应算至实际返还之日）；3.判决天宝公司向其支付违约金30457.6元；4.判决天宝公司向其支付自《商品房买卖合同》签订之日起至本合同解除之日的房屋增值利益300万元；5.本案诉讼费由天宝公司承担。一审法院认定事实：2019年，天宝公司以房屋买卖合同纠纷为由将许常斌、第三人中国光大中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行诉至一审法院，要求：1.解除许常斌与天宝公司之间签订的合同登记号为Y16030520《商品房买卖合同》；2.判令许常斌支付违约金30457.6元；3.判令许常斌偿还代付款56942.93元（暂计至2019年3月底），具体以天宝公司还清借款之日许常斌实际支付的代偿款总额为准；4.判令许常斌返还房屋并协助天宝公司办理商品房合同备案注销手续；5.判令许常斌、中国光大中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行配合其公司到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续；6.判令由许常斌承担本案的全部诉讼费用。2019年12月11日，一审法院作出（2019）陕0113民初14221号民事判决书，判决：一、解除许常斌、陕西天宝物业投资有限公司就位于西安市雁塔区房屋签订的合同登记号为Y16030520的《商品房买卖合同》；二、许常斌应于本判决生效之日起十日内向陕西天宝物业投资有限公司支付违约金30457.6元。三、驳回陕西天宝物业投资有限公司的其他诉讼请求。该判决已经生效。经查，2016年天宝物业与许常斌签订合同登记号为Y16030520的《商品房买卖合同》,合同约定许常斌购买天宝物业开发的位于西安市雁塔区房屋一套，该房屋建筑面积229.22平方米，总房款为1522880元。合同第二十条（二）约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人退房的，出卖人在收到买受人解除合同的书面通知，并且在有关政府部门证实解除本合同登记备案后的90日内全额退还买受人已付房价款，并按已付房价款的2%赔偿买受人的损失。合同附件十二第七条关于商业贷款形式付款的约定：“因出卖人为买受人的商业贷款提供了阶段性连带保证责任，买受人承诺：1、买受人在出卖人提供贷款担保期间，须无条件按期向银行偿还本金、利息、罚息及相关费用。如买受人未能按期偿还上述费用且由出卖人承担保证责任代为垫付的，买受人应在收到出卖人追偿通知之日起7日内偿还代为支付款项，逾期未支付的，买受人应自出卖人垫付之日起按日向出卖人支付千分之五的违约金。2、买受人在出卖人提供贷款担保期间，如连续三个月或累计五个月未向贷款银行偿还本息的，出卖人有权解除买卖合同，收回买受人房屋，并视为买受人单方终止合同，出卖人有权按照本协议第八条相同的约定要求买受人承担违约责任。”；第八条关于产权登记的约定2.因非出卖人的责任，买受人不能在上述时间内取得房产权属证书的，出卖人无需承担任何赔偿责任；第九条第二款约定：无论因何方原因导致另一方依约行使合同解除权时，双方均同意自《买卖合同》解除之日起10日内共同办理完毕商品房买卖合同注销备案手续，办理商品房买卖合同注销备案手续所发生的费用由过错方承担。合同签订后，许常斌向天宝物业缴纳了首期购房款。后许常斌、天宝公司及中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行签订《个人贷款合同》，约定由中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行向许常斌提供贷款114万元，许常斌以其购买房屋作为抵押担保，天宝物业为许常斌在该合同项下的贷款所产生的全部债务向中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行提供连带责任保证担保。后中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行向许常斌发放贷款114万元。许常斌按期偿还部分贷款本息后，自2016年5月起，出现多次逾期还款情况，中国光大银行股份有限公司西安丈八北路支行遂从天宝物业的银行账户中扣取相关款项。截止2019年3月底，天宝物业共计扣划天宝物业代偿款56942.93元。另查明，涉案房屋已于2016年5月10向许常斌交付。庭审中，许常斌、天宝公司确认了许常斌支付房款1522880元的事实。许常斌已经支付了涉案房屋的契税和专项维修资金。根据2019年9月25日的《不动产登记资料查询结果证明》，载明：许常斌在西安市雁塔区房屋，该房屋合同号为Y16030520，目前尚未办理产权证。一审法院认为，许常斌、天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律的规定，双方均应按照合同履行义务。根据已经生效的（2019）陕0113民初14221号民事判决书判决，涉案合同已经解除，故本案中许常斌再次主张解除涉案合同，于法无据该院依法不予支持。既然根据生效文书认定，涉案合同已经解除，故许常斌主张天宝公司退还已经在支付的购房款1522880元，于法有据，该院依法予以支持。关于购房款的利息，无事实及法律依据，该院依法不予支持。关于许常斌主张的违约金一节，根据《商品房买卖合同》约定，该商品房交付之日起540个工作日取得商品房所有权证书，但截止2019陕01**民初14221号民事判决书判决之日，仍未取得房屋所有权证书。天宝公司辩称未办理产权证书的原因是许常斌，但并未提供相关证据，故对该辩称因证据不足，该院依法不予采信。因天宝公司未在约定时间内办理产权证书，故天宝公司应当按照合同约定支付许常斌违约金30457.6元。关于许常斌主张天宝公司支付房屋增值利益，无事实及法律依据，该院依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告许常斌人民币1522880元。二、被告陕西天宝物业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许常斌违约金30457.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告许常斌其余诉讼请求。案件受理费45126元，由天宝物业承担15126元，许常斌承担30000元。因许常斌已预交，故天宝物业于支付上述款项时应承担部分一并向许常斌支付。本院二审期间，许常斌围绕上诉请求提交了三组证据：证一组，《房屋装饰装修服务协议》、房屋装修照片、部分装修费用票据。证明其占有案涉房屋期间已经对房屋进行装修，花费装修总费用超过150万元。其在本案中所主张的房屋增值损失包括房屋装修的增值100万元，合同解除后，天宝物业应予以赔偿。证二组，房屋市值查询记录，证明其根据西安市二手房交易服务平台、安居客、链家等网站查询与涉案房屋同地段同类的房屋均价为1.8万元/平，故，涉案房屋总价值超过450万元，其主张的300万元房屋增值利益应予全部支持。证三组，车位的商品房买卖合同、物业费缴费票据。证明天宝物业一直拒绝其正常使用车位，涉案房屋买卖合同解除后，其签订的车位合同目的无法实现，其损失巨大的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天宝公司对证一组的真实性认可，证明目的不予认可，认为许常斌无故断供按揭贷款后，其公司依据合同约定诉请解除涉案合同，许常斌对房屋是否进行装修与其公司依约行使解除权无任何关系，其公司不应赔偿装修费用问题；对证二组真实性不认可，认为如需认定涉案房屋市值，应以专业机构出具的报告为准,网络查询情况并不能作为认定涉案房屋市场价值的依据。同时即便涉案房屋确存在增值，因合同解除系因许常斌其个人断供按揭贷款所致，其公司也不应赔偿任何房屋差价；对证三组真实性认可，证明目的不予认可，认为车位的买卖合同与房屋买卖合同各自独立，不存在从属关系，许常斌已就车位的相关问题另行起诉，本案争议双方之间的车位合同纠纷无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。许常斌提交的证一组证据不能证明装修花费情况，证二组证据亦不能证明涉案房屋现值，证三组证据与本案争议没有关联性，本院均不作为二审新的证据予以采纳。另查，合同解除后许常斌一直占有涉案房屋，许常斌在一审诉讼中已明确其所诉自《商品房买卖合同》签订之日起至合同解除之日止的房屋增值利益300万元系参照该小区房屋现价确定。本院认为，当事人对自己所提交的证据，有责任提交证据。本案中，许常斌提起的上诉不针对一审法院判令天宝公司退还其购房款并支付逾期办证违约金问题，本院对一审判决第一项、第二项予以确认。关于许常斌上诉的房屋增值部分利益问题。涉案《商品房买卖合同》经业已发生法律效力的（2019）陕0113民初14221号民事判决书判决解除，合同解除的根本原因在于许常斌逾期归还银行按揭贷款，天宝公司承担连带担保责任后依约行使解除权，许常斌已经构成了根本违约。涉案《商品房买卖合同》解除后，许常斌根据合同解除的事实要求天宝公司赔偿房屋增值利益，本就依据不足。况且，根据许常斌在一审诉讼中明确的诉讼请求，其所诉自《商品房买卖合同》签订之日起至合同解除之日止的房屋增值利益300万元系参照该小区房屋现价确定。而根据其在诉讼中提供的相应证据，并不能认定其所主张的事实。故一审法院以无事实和法律依据为由，判决驳回其该项诉请，裁量和处理并无不当。许常斌的上诉意见依据不足，本院不予采纳。至于许常斌在二审诉讼中提及的装修花费问题，涉案房屋现仍由许常斌实际占有使用，如确实存在许常斌占有使用涉案房屋期间的房屋不可分添附物，可在处理房屋返还问题时一并处理，本案不予涉及。综上所述，许常斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由许常斌负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年十月二十六日书记员 周 伟