湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初997号原告：卢海洋，男，1985年10月12日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区，委托诉讼代理人：何丽，湖北恒康律师事务所律师。被告：湖北天丰润朗实业有限公司，住所地武汉市江汉区常青一路**福星惠誉·福星城（**）********，统一社会信用代码91420103MA4KW8XP3C。法定代表人：邓琪，总经理。委托诉讼代理人：刘明月，湖北今天律师事务所律师。被告：武汉惠达三合置业有限公司，住，住所地武汉市东西湖区海景北村****（10）一社会信用代码91420112333569473N。法定代表人：兰洲，执行董事。委托诉讼代理人：杨洋，湖北勤楚律师事务所律师。被告：武汉致惠行置业顾问有限公司，住所地武，住所地武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台**（15）信用代码91420112MA4KWU5M03。法定代表人：兰洲，执行董事。委托诉讼代理人：杨洋，湖北勤楚律师事务所律师。原告卢海洋与被告湖北天丰润朗实业有限公司（以下简称天丰润朗公司）、武汉惠达三合置业有限公司（以下简称惠达三合公司）、武汉致惠行置业顾问有限公司（以下简称致惠行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用普通程序，由审判员姜树山独任审判并公开开庭进行审理。原告卢海洋的委托诉讼代理人何丽、被告天丰润朗公司的法定代表人邓琪及委托诉讼代理人刘明月、被告惠达三合公司、致惠行公司的共同委托诉讼代理人杨洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢海洋向本院提出诉讼请求：1、解除原告卢海洋与被告天丰润朗公司签订的《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》；2、三被告共同返还原告购房款311,000元；3、三被告向原告支付资金占用期间的利息损失（按照日万分之五的标准，暂从2018年7月1日计算至2020年4月9日为166,977元）；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年7月1日，原告卢海洋与被告天丰润朗公司签订了《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》一份，合同约定：原告卢海洋确定购买被告天丰润朗公司收购销售的恒大城悦湖公馆1号楼4019号房屋，建筑面积52.17平方米，每平方米13,225.99元，总房价金额690,000元，付款方式为全款分期；原告自愿支付500,000元作为认购该商品房的定金；原告于签订此协议后30个自然日内签订《房屋转让合同》，交纳首付款690,000元（含定金）；原告须持本协议并按照协议第二条之约定时间及款额到被告天丰润朗公司指定地点交付款，并签订《房屋转让合同》。合同签订后，原告卢海洋按照被告天丰润朗公司的指令分别于2018年7月1日、7月28日将500,000元定金、190,000元购房尾款转账支付至被告惠达三合公司的帐户内，与此同时被告天丰润朗公司分别向原告交付了两张收款收据，定金500,000元的收据是以被告天丰润朗公司名义出具，购房尾款190,000元的收据是以被告致惠行公司名义出具。截止2018年7月28日，原告卢海洋作为购房人按照协议已将购房款690,000元全部支付到位，依据《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》第三条第一款之约定，被告天丰润朗公司应该安排原告与恒大城悦湖公馆1号楼4019号房屋的所有权人签订《房屋转让合同》并协助办理房屋更名、网签等手续，但被告天丰润朗公司却一直未履行该义务，原告就此事多次与三被告协商，希望三被告尽快办理所售房屋的过户更名手续或退还购房款，三被告均承诺尽快办理过户更名手续，若无法办理则同意退还购房款并按照日万分之五支付利息作为赔偿金。时至今日，三被告并未按约定履行，三被告的行为已构成根本性违约，严重侵害了原告的合法权益。经原告调查获悉：2018年6月29日，胡菲与被告天丰润朗公司签订了一份《恒大城悦湖公馆房源销售协议》，被告天丰润朗公司收购了恒大城悦湖公馆1号楼4019号房屋并享有对外销售的权利，但被告天丰润朗公司收到原告交付的690,000元购房款后没有在规定期限内将应支付给胡菲的款项支付到位，经胡菲多次催促后仍未支付，胡菲已于2018年10月9日向被告天丰润朗公司发函解除委托出售恒大城悦湖公馆1号楼4019号房屋的协议。鉴于被告天丰润朗公司与胡菲签订的《恒大城悦湖公馆房源销售协议》已解除的客观事实，原告与被告天丰润朗公司签订的《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》己无继续履行之基础，此认购协议依法应解除，三被告应立即退还所有购房款，但被告仅退还本金379,000元、支付利息23,000元，尚有购房款本金311,000元未支付到位。原告多次向三被告催讨，三被告以各种理由拒绝支付。被告天丰润朗公司辩称，原、被告签订的认购协议虽然成立，但原告未按时支付相应款项，被告有权解除合同。原告认为被告与案外人胡菲签订的协议已经解除，导致原、被告之间的协议无法履行，没有事实依据，案外人胡菲不享有合同解除权。故原告单方违约，应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。被告惠达三合公司、致惠行公司共同辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，合同双方当事人为原告及被告天丰润朗公司，被告惠达三合公司、致惠行公司主体不适格，被告惠达三合公司所实施的行为均属于原告与被告天丰润朗公司所签协议的组成部分。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于各方持有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《恒大城悦湖公馆房源销售协议》及胡菲出具的补充声明与《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》能够相互印证，截至庭审之日，三被告亦未提交其他证据证明其享有处分案涉房屋的权利以及履约能力，故对于原告提交的上述证，本院予以采信。本院根据庭审中确认的证据及当事人陈述，综合认定本案事实如下：2018年1月25日，天丰润朗公司（甲方）与致惠行公司（乙方）签订《恒大城悦湖公馆项目合作协议》，约定甲、乙双方共同出资合作恒大城悦湖公馆项目营销工作，根据项目的出资情况及对项目收益贡献，双方确定甲乙股权比例，即甲方占项目65%、乙方占项目35%。甲乙双方共同承担项目成本，因不可抗力因素或者项目合作终止，甲乙双方按照项目的股权比例进行收益清算。2018年7月1日，天丰润朗公司（甲方）与卢海洋（乙方）签订《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》，协议约定乙方确定购买甲方收购销售的恒大城悦湖公馆1号楼4019号房屋，建筑面积52.17平方米，每平方米13,225.99元，总房价金额690,000元，付款方式为全款分期。关于付款时间约定，乙方自愿支付500,000元作为认购该商品房的定金，乙方于签订此协议后30个自然日内签订《房屋转让合同》，交纳首付款690,000元（含定金）。注：乙方于2018年7月1日购买恒大城悦湖公馆1-4019号房，交纳500,000元定金，并于2018年8月1日将剩余尾款190,000元交纳给甲方，甲方帮助乙方办理更名，如在规定时间之内乙方未付尾款190,000元，视为乙方违约，此房源收回出售，定金不退。合同签订后，卢海洋按照天丰润朗公司的指令，分别于2018年7月1日、7月28日向惠达三合公司支付购房定金500,000元、购房尾款190,000元。天丰润朗公司于2018年7月1日向卢海洋出具收据一份，确认收到恒大城悦湖公馆1-4019购房定金500,000元；致惠行公司于2018年7月28日向卢海洋出具收据一份，确认收到恒大城悦湖公馆1-4019尾款190,000元。2018年10月15日，惠达三合公司向卢海洋出具承诺书一份，承诺两个月内解决恒大城悦湖公馆1号楼4019号房的更名、网签流程，否则退全款690,000元并按每日万分之五的标准支付利息。审理中，卢海洋陈述，天丰润朗公司法定代表人的家属于2019年7月29日向其退款200,000元；惠达三合公司、致惠行公司的法定代表人兰洲累计退款202,000元，上述合计402,000元。另查明，天丰润朗公司与案外人胡菲签订《恒大城悦湖公馆房源销售协议》，约定天丰润朗公司收购胡菲位于武汉市东西湖区金银湖环湖路43号恒大城悦湖公馆1号楼4019号房屋。2018年10月9日，胡菲声明解除与天丰润朗公司之间签订的委托出售协议。本院认为，原告卢海洋与被告天丰润朗公司之间成立房屋买卖合同关系，原告卢海洋已依约支付全部购房款，被告天丰润朗公司未按约定履行合同义务，构成违约，且案涉房源的出卖人声明表示解除其与天丰润朗公司之间签订的销售协议，截至庭审之日，亦未提交证据证明其享有处分案涉房屋的权利以及履约能力，原告卢海洋作为买方有权要求被告天丰润朗公司退还购房款并解除双方所签协议。根据本院查明的事实，被告天丰润朗公司及被告惠达三合公司、致惠行公司已累计退款402,000元，上述退款行为即为双方解除协议的返还行为，扣除退款，被告天丰润朗公司还应退还288,000元（690,000元-402,000元）。故，对于原告卢海洋要求解除与被告天丰润朗公司签订的《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。被告惠达三合公司出具承诺，自愿承担案涉购房款的返还责任，系债务加入，应对本院认定的上述房款承担共同返还义务。被告致惠行公司与被告天丰润朗公司签订《恒大城悦湖公馆项目合作协议》，约定共同出资，共担风险，按比例分配清算，构成合伙关系，被告天丰润朗公司为履行合伙协议约定的项目所负债务，被告致惠行公司作为合伙人负有共同清偿义务。故，对于原告卢海洋要求被告天丰润朗公司、惠达三合公司、致惠行公司共同返还购房款311,000元的诉讼请求，本院在288,000元的范围内予以支持；超出部分不予支持。对于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，其要求按照被告惠达三合公司承诺的日万分之五的标准计算，该标准明显过高，本院予以调整。根据《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》关于房屋总价及定金金额的约定，定金金额超过总房款的20%，本院酌情调整定金为房款总金额的20%即138,000元（690,000元×20%），参照本院调整的定金金额，原告主张的利息损失应以138,000元为限，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告卢海洋与被告湖北天丰润朗实业有限公司签订的《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》；二、被告湖北天丰润朗实业有限公司、武汉惠达三合置业有限公司、武汉致惠行置业顾问有限公司于本判决生效后十日内向原告卢海洋退还购房款288,000元；三、被告湖北天丰润朗实业有限公司、武汉惠达三合置业有限公司、武汉致惠行置业顾问有限公司于本判决生效后十日内向原告卢海洋支付违约金138,000元；四、驳回原告卢海洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,370元（原告卢海洋已预交），由原告卢海洋负担1,345元，被告湖北天丰润朗实业有限公司、武汉惠达三合置业有限公司、武汉致惠行置业顾问有限公司负担11,025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  姜树山二〇二〇年十月九日书记员  匡 颖