上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8548号原告(反诉被告)：上海金顺房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张玉梅(TJIANGGIOKMOY)，董事长。委托诉讼代理人：王桂喜，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：石彬，上海四维乐马律师事务所律师。被告(反诉原告)：黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区。负责人：刘宝华，董事长。被告(反诉原告)：黑龙江省容维证券数据程序化有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市。法定代表人：刘宝华，董事长。上列二被告共同委托诉讼代理人：许赟，上海市郑传本律师事务所律师。原告上海金顺房地产有限公司(以下简称“金顺公司”)与被告黑龙江省容维证券数据程序化有限公司上海分公司(以下简称“容维公司上海分公司”)、黑龙江省容维证券数据程序化有限公司(以下简称“容维公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，容维公司上海分公司、容维公司提起反诉，本院于2020年7月13日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)金顺公司的委托诉讼代理人王桂喜，被告(反诉原告)容维公司上海分公司、容维公司的共同委托诉讼代理人许赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金顺公司向本院提出诉讼请求：1.确认金顺公司与容维公司上海分公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》于2019年10月5日终止；2.容维公司上海分公司向金顺公司支付房屋租金176,900.76元;3.容维公司上海分公司向金顺公司支付物业管理费27,140.94元；4.容维公司上海分公司向金顺公司支付电费3,582.18元；5.容维公司上海分公司向金顺公司支付延期付款滞纳金4,501.94元；6.容维公司上海分公司向金顺公司支付违约赔偿金1,049,088.69元；7.容维公司上海分公司向金顺公司支付复原工程费用106,375.95元；8.容维公司上海分公司向金顺公司支付公证费6,635元；9.容维公司对上述2-8项费用承担连带责任;10.诉讼费由容维公司上海分公司和容维公司共同承担。事实与理由：2018年10月22日，金顺公司与容维公司上海分公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定容维公司上海分公司向金顺公司承租上海市黄浦区九江路XXX号1601a，1607-08室(以下简称“涉案房屋”)，并约定租期、租金、支付方式及违约责任等事项。同日，双方签订《补充条款》，约定物业管理费以及合同终止等事项。双方合同正常履行至2019年7月3日，容维公司上海分公司致函金顺公司表示不愿意继续承租涉案房屋，金顺公司回函表示容维公司上海分公司单方面终止合同系严重违约，需承担合同约定的违约责任。后经双方多次沟通，于同年9月4日进行房屋交接，并签订了《交接备忘录》，该备忘录明确约定对于容维公司上海分公司单方面终止合同履行的责任由双方协商或者通过法律途径解决。房屋交接后，双方就后续事宜多次发函沟通，容维公司上海分公司始终拒绝履行复原房屋的义务。为避免继续扩大损失影响下一任租户入驻，金顺公司只得自行复原房屋，涉案房屋复原工程实际花费时间为31天(2019年10月21日至2019年11月20日)，合同解除日应从2019年9月4日起顺延31天调整至2019年10月5日，租金、物业管理费、违约金也应根据该日期进行调整。8月份费用的滞纳金自2019年8月7日起算；9月份、10月份费用的滞纳金自当月1日起算，2019年10月6日后的滞纳金放弃主张。根据合同约定，容维公司上海分公司需承担复原工程费用及公证费用。因该两笔费用系涉案房屋及1303、1304室共同花费，金顺公司主张工程费按面积分担，公证费按半承担。因容维公司上海分公司中途退租严重违约，金顺公司有权没收保证金。另，鉴于容维公司上海分公司是容维公司的上海分公司，容维公司作为总公司，根据《公司法》第十四条的规定，应当对容维公司上海分公司的债务承担连带责任。故金顺公司诉至法院。容维公司上海分公司、容维公司辩称，不同意金顺公司的诉讼请求。关于诉请1，容维公司上海分公司于2019年7月31日搬离，合同解除日应为2019年7月31日。关于诉请2、3，容维公司上海分公司已经支付房屋租金至2019年7月31日，不存在未支付的租金和物业管理费。即使法院确认了其他解除日期，物业管理费也应单独考虑。认可金顺公司主张的诉请4的电费金额。关于诉请5，金顺公司主张高额的违约损失赔偿，同时还主张滞纳金，属于同一性质、重复申请。关于诉请6，金额远超金顺公司实际损失，申请调整。关于诉请7，工程复原合同未经第三方认证，非市场公允价，价格畸高，要求调整。关于诉请8，公证费系不必要支出，要求法院调整。关于诉请9，总公司和分公司应一起承担责任。另，容维公司上海分公司还有巨额押金在金顺公司处，要求法院一并考虑，抵扣容维公司上海分公司、容维公司应支付的违约金。容维公司上海分公司、容维公司向本院提出反诉请求：1.解除容维公司上海分公司与金顺公司之间于2017年2月24日签订的《上海市房屋租赁合同》及其补充协议，并确认双方合同解除的时间；2.确认上述《上海市房屋租赁合同》中关于承租人提前退租的违约金金额约定过高，并对该笔违约金金额计算予以调整；3.金顺公司返还保证金282,817.29元；4.诉讼费用由金顺公司承担。事实和理由：金顺公司与容维公司上海分公司于2017年2月24日签订《上海市房屋租赁合同》，约定容维公司上海分公司承租涉案房屋。签订合同后三日内，容维公司上海分公司向金顺公司支付了保证金282,817.29元，并按合同约定装修入驻。容维公司上海分公司于2019年7月底搬出涉案房屋，又于2019年9月4日与出租方所委托的物业公司进行了涉案房屋的退楼交接，金顺公司认可按现状返还，未提出相应的装修复原要求。2019年9月19日，金顺公司向容维公司上海分公司函告要求恢复原状。双方签订的合同在容维公司上海分公司实际搬出涉案房屋时，已无存在必要，故主张解除。双方签订的《上海市房屋租赁合同》中约定的承租人提前退租的违约金数额过分高于金顺公司的实际损失，违反公平和诚实信用原则，请求法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况综合考虑，对违约金数额予以调整。金顺公司对容维公司上海分公司、容维公司的反诉辩称，容维公司于2019年7月31日搬离涉案房屋，但仍保留钥匙，且未征得金顺公司同意。在2019年9月4日双方交接房屋前，涉案房屋由容维公司实际控制。金顺公司认为解除日期是2019年10月5日。关于提前退租违约金由法院确定，应该考虑金顺公司的实际损失，涉案房屋至今尚未租赁出去。关于反诉诉请3，保证金的作用是保证合同的履行，容维公司拖欠租金、物业费等远远大于保证金金额，按合同约定，保证金应当没收，并支付违约金赔偿金顺公司的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市黄浦区九江路XXX号房屋所有权人为金顺公司。2018年10月22日，金顺公司(出租方、甲方)与容维公司上海分公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，约定：甲方出租涉案房屋(建筑面积358.28平方米)给乙方，土地用途为综合商办楼，类型为办公房(1-1)。该房屋租赁期自2018年11月1日起至2020年10月31日止(3-1)。该房屋每日每平方米建筑面积租金为7.50元，月租金总计为81,732.63元(4-1)。乙方应于每月五日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠款的0.05%支付违约金(4-2)。甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(详见补充条款第七条)，租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方(5.1)。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担(5-2)。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用(7-2)。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(详见补充条款)：(六)乙方逾期不支付租金或不支付因使用该房屋所发生的费用累计超过1个月的(9-2)。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应另按提前退租天数的租金壹倍向甲方支付违约金(甲方有权从乙方的保证金中扣除该违约金，不足部分由乙方另行支付)，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿损失(10-6)。乙方目前须支付的每月每平方米建筑面积物业管理费为35元。物业管理费总额按合同第一条1-1款所确定的建筑面积计算，该房屋的月物业管理费总计为12,539.80元(补充条款第四条)；电费按该房屋内所装电表计量的实际用电数目计算，根据供电部门的价格，由乙方承担(补充条款第六条1)。为保证合同的执行，乙方须于签订本合同签署后三日内向甲方支付保证金282,817.29元(该保证金相当于三个月的房屋租金、物业管理费之和)(补充条款第七条1)；租期内乙方不得用上述保证金冲抵乙方应付的房屋租金、管理费、车位租金或其他费用。在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，若乙方违反本合同，甲方有权抵扣保证金，以补偿甲方因乙方违约而蒙受的损失。在这种情况发生时，甲方应书面告知乙审 判 员 焦明静二〇二〇年十月十七日法官助理 周 璇书 记 员 王雅荣附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。