广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2925号原告（反诉被告）：广州云梯地产开发有限公司（原广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜宽，国信信扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州荣友物业管理有限公司，住所地广，住所地广州市天河区员村北社石东街**南侧****）。法定代表人：朱同登。委托诉讼代理人：刘绍安，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴水良，广东谨然律师事务所律师。广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）与广州荣友物业管理有限公司（以下简称荣友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。云梯公司的委托诉讼代理人孔国锋、王胜宽，荣友公司的法定代表人朱同登、委托诉讼代理人刘绍安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。云梯公司向本院提出诉讼请求：1、荣友公司立即向我司支付拖欠的2018年1月17日至2019年11月7日期间的租金及占有使用费681543元（包括自2018年1月17日至2018年1月25日期间第七、八、九层的租金14558元以及自2018年1月26日至2019年11月7日期间第七层的租金）；2、荣友公司支付逾期付款违约金（以荣友公司欠缴的金额为本金，按照每0.3%计算，自逾期之日计算至实际付清租金之日止）；3、本案诉讼费用由荣友公司承担。事实和理由：*物业为广东省机场管理集团有限公司（以下简称机场集团）名下物业，机场集团授权广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称机场开发公司，即现云梯公司）管理、使用、出租*物业。我司和荣友公司于2013年2月5日签署了《租赁合同书（合同号：*），约定荣友公司按现状承租我司管理的*物业，相关基本约定如下：租赁总面积1302平方米，其中七楼面积702平方米，八、九楼面积600平方米；租赁期限为2013年2月17日至2021年2月16日；租赁期间第一年月租金标准为46667元（折合35.84元/㎡），从第二年起，租金按年4%递增；荣友公司向我司缴纳履约保证金140000元；荣友公司欠缴租金的，从拖欠之日起每逾期一天，按欠缴金额的3%向我司交纳违约金。2018年2月，因消防整改要求，在荣友公司的配合下，我司完成了*8楼及9楼违建的拆除工作，剩余实际租赁面积变更为702平方米，按照约定的租金标准，荣友公司每月租金变更为29435.56元（即按照每月41.931元/㎡的标准，乘以剩余租赁面积）。荣友公司从2018年1月17日起开始拖欠租金，计算至2019年11月7日（即我司收回场地前1日）止，拖欠租金总额为681543元。其后双方多次就违建拆除后的《租赁合同书》履行问题进行沟通、协商，并于2019年8月16日达成了一致意见，签署了《会议纪要》约定如下：1、《租赁合同书》在2019年9月30日终止，荣友公司于当天返还场地给我司；2、荣友公司在2019年8月21日前向我司支付拖欠的租金594522元，在2019年9月30日缴纳租金47755元。上述《会议纪要》签署后，我司已在2019年11月8日收回租赁物业，但荣友公司至今未向我司支付拖欠的租金681543元，也未向我司支付违约金。我司认为，双方于2019年8月16日签署的《会议纪要》明确约定荣友公司应在2019年9月30日向我司返还租赁物业并支付上述租金。上述《会议纪要》是双方经过长时间、多次协商后就拖欠租金的偿还等问题达成的协议，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。但荣友公司拒不按照《会议纪要》约定时间返还租赁物业给我司，直到2019年11月8日我司才自行收回租赁物业，且荣友公司长期拖欠《租赁合同书》项下的租金，并在双方达成《会议纪要》后仍拒不支付，已构成严重违约行为，我司有权要求其承担继续履行的违约责任。且根据上述事实和法律规定，荣友公司应向我司支付违约金。综上，请求法院支持我司诉讼请求。荣友公司辩称：我司不同意云梯公司的诉请，理由如下：双方签订的是八年期的租赁合同，但是在履行过程中实际上只到五年，在2018年1月份，云梯公司就要求我司将八、九楼已经装修好的相关物业全部拆除，导致我们损失巨大。双方也在协商云梯公司对我司造成的损失。在2018年2月拆除八、九层楼的时候，也造成了影响，导致七楼的装修也受到很大的污染，造成相关客户退租。在双方协商经济损失予以理赔期间，不存在缴交租金的问题，双方对此也是认可的。关于涉案的会议纪要，那时云梯公司找到我们法定代表人，因为云梯公司是国有企业，他们要有一个文件向主管部门备案，所以要求我司法定代表人签署的，但是不属于我司法定代表人朱同登的真实意思表示，所以其据此主张租金是没有道理的。就是说在确认应给予我司相应的赔偿的情况下，才会存在租金的问题。对方现在既然已经来主张了，我司本着解决双方的经济纠纷，也向法院提起反诉：1、云梯公司立即赔偿2018年2月16日至2021年2月16日期间*八、九楼的清理费及装修费（即在本案中申请评估的对第八、九层物业进行装修及拆迁清理的费用）、消防验收费等损失548625元给我司；2、云梯公司立即赔偿2018年2月16日至2021年2月16日期间*八、九楼的预期利益损失636480元给我司；3、云梯公司立即赔偿2018年2月至2019年11月期间因拆除*八、九楼给七楼造成的经济损失（包括装修损失及经营损失）183592.5元给我司；4、云梯公司立即退还合同保证金140000元、代缴的土地出让金97660元、水电周转金15000元给我司；5、由云梯公司承担所有反诉费用。针对荣友公司的反诉诉请，云梯公司辩称：一、我司没有赔偿荣友公司八楼、酒楼清理费、装修费、消防验收费等直接经济损失的义务。租赁合同第一条第3款亦明确约定了涉案物业包括八、九楼物业尚未取得房地产权证和建设工程规划许可证的部分，即该部分物业存在属于违建的风险，且明确约定荣友公司自愿承担相应的全部风险。租赁合同第七条第（三）款明确约定，根据政府有关部门或机场集团的要求，需要收回该物业的，本合同解除，双方互不追究责任，各自承担相应的损失（包括但不限于装修损失、营业损失、搬迁损失、家具电器损失、机电设备损失、存货损失、员工工资保险福利损失）。机场集团根据消防要求决定拆除八、九楼违建，即是机场集团收回该物业并予以拆除，根据上述约定，双方关于八、九楼物业租赁的合同部分解除，双方互不追究责任，各自承担相应经济损失。二、我司没有向荣友公司赔偿八、九楼预期利益损失的义务。根据《合同法》第一百一十三条的规定，我司赔偿荣友公司预期利益的前提条件是我司存在违约行为，并因我司的违约行为导致荣友公司丧失预期利益。但如上所述，我司并不存在违约行为，八、九楼因违建被拆除造成荣友公司经济损失属于租赁合同约定的荣友公司应承担的合同风险范围，我司没有向荣友公司承担赔偿其八、九楼预期利益损失的约定或法定义务。三、我司没有义务向荣友公司赔偿因拆除八楼、九楼给荣友公司租赁七楼造成的装修、经营损失。现有证据不足以证实七楼天花渗漏，即使有渗漏，也不足以证实七楼天花渗漏是我司拆除八楼、九楼违建所导致；现有证据也未证实荣友公司对天花渗漏进行了装修，也未证实存在因天花渗漏导致分租客户提前退租或降低租金的情况；而且我司和荣友公司在2019年8月16日签署的《会议纪要》明确约定了租赁合同在2019年9月30日终止，荣友公司将此项损失计算至2019年11月显然是不合理的。四、关于合同保证金140000元、水电周转金15000元，我司同意此两笔款项可与荣友公司拖欠我司的租金进行相互抵消冲抵。关于所谓代为缴纳的土地出让金97660元，我司不同意退还。该土地出让金的发生是因为租赁物业土地用途发生了改变。租赁物业的房地产权证显示，物业的土地为划拨土地，未办有偿使用手续，土地用途为“白云机场及工作、生活配套设施”。由于荣友公司承租该物业并分租给其他分租户办公，导致该土地用途改变，不再是白云机场及工作、生活配套设施。荣友公司的分租户办理营业执照时，需要荣友公司提供经租赁备案的租赁合同，租赁合同备案时需要缴纳该土地出让金。租赁合同第一条第3款明确约定荣友公司对租赁物业的物理及法律现状已充分及全面的了解，并自愿承担全部风险。因荣友公司分租客户办理营业执照等经营需要，发生此土地出让金缴纳事项，此费用应由荣友公司自行承担。另外，涉案租赁物业签订租赁合同前的《招商文件》第2.2条中明确规定：“本招商项目的物业产权使用性质为综合服务用途，投标人如改为综合服务以外的其他商业用途，需在合法的前提下自行办理相关手续及证照，由此产生的费用及风险由投标人自行承担”。据此，因荣友公司经营需要导致土地用途变更，发生的土地出让金应由荣友公司自行承担。五、需要特别说明的是，涉案租赁合同条款表面上荣友公司承担的风险好像比较大，但实质上对双方是公平的，原因在于我司出租给荣友公司的租金标准偏低，月租金只有5万元上下，而荣友公司转租分租收取的月均租金高达264225元，是其支付给我司的租金成本的5倍左右，这也是荣友公司愿意接受租赁合同条款的根本原因。六、我司在本诉中实际已考虑荣友公司的损失情况。如前所述，根据租赁合同的约定和合同法的相关规定，荣友公司和我司应各自承担各自的因拆除八、九楼违建造成的损失，我司对此没有法定或约定的义务。但从情理上考虑，荣友公司毕竟还是有一定的损失，尽管此损失根据约定应由其自行承担。基于此考虑，我司在起诉时暂未要求荣友公司支付逾期付款违约金，以作为对荣友公司经济损失的补偿和平衡。现荣友公司要求我司赔偿损失，我司亦增加诉请要求其按约定向我司支付逾期付款违约金。综上，请求驳回荣友公司的反诉请求。经审理查明，位于广州市白云区*房地产的权属人为案外人*集团公司，该公司于2013年2月22日变更企业名称为广东省机场管理集团有限公司（以下简称机场集团）。机场集团授权机场开发公司负责上述白云区*的房地产即*7-9楼的出租、签订租赁合同及日常管理等业务。该601号房地产的不动产查册表显示该土地未办有偿使用手续，土地使用权取得方式为划拨，建筑层数为8层，土地用途为白云机场及工作、生活配套设施，规划房屋用途记载第七、八层为办公，另有西面A3部（811.4265平方米）、A4部（369.2532平方米）、北面第8层（147.3048平方米）、第8层夹层（427.0068平方米）共1754.9913平方米未申请权属登记，登记时间显示为2010年10月25日。2013年2月5日，机场开发公司（出租方，甲方）与荣友公司（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》（合同*），约定甲方将位于*（原225号）的*七、八、九楼物业（物业编号为：*）按现状租赁给乙方作为写字楼使用，该物业总面积1302平方米（其中七楼面积为702平方米，八、九楼面积为600平方米）；租赁期限自2013年2月17日起至2021年2月16日止；乙方承租首年，每月向甲方支付租金46667元，第二年起，租金按年4%递增，其中2018年2月17日至2019年2月16日期间月租金为56778元，2019年2月17日至2020年2月16日期间月租金为59049元；乙方须在每月17日前向甲方缴清当月租金，并须在本合同签字/盖章之日向甲方缴纳履约保证金140000元，合同期满后一个月内，经甲方确认乙方不拖欠任何费用，且按约履行的，甲方将无条件无息返还该履约保证金，租赁期间乙方拖欠任何费用，甲方有权在履约保证金中扣除相应费用（含因乙方违约的违约金）。合同另载明：一、租赁物业情况3、乙方对上述物业的物理及法律现状已做了充分及全面的了解（包括但不限于已充分了解到该物业房地产权证和建设规划许可证正在办理中，乙方自愿按现状向甲方承租该物业并自愿承担相应的全部风险）。六、违约责任1、乙方不按期交纳租金、物业管理费、空调使用费等其它应交费用的，从拖欠之日起每逾期一天，按欠交金额的3%向甲方交纳违约金；逾期超过十五天的，甲方有权在不通知乙方的情况下，对乙方承租物业采取停水、停电措施；逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同。七、合同的解除（二）有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：1、合同经过双方协商解除的，双方按达成的解除合同协议执行。（三）根据政府有关部门或广东省机场管理集团公司的有关要求，该物业需要变更用途，或需要征收、征用、收回或拆迁（包括公益拆迁、商业拆迁）该物业的，本合同解除，双方互不追究责任，各自承担相应经济损失（包括但不限于装修损失、营业损失、搬迁损失、家具电器损失、机电设备损失、存货损失、员工工资保险福利损失）。上述合同签订后，机场开发公司将上述*酒店第七、八、九楼物业交付给荣友公司使用。荣友公司向机场开发公司交纳履约保证金140000元、水电周转金15000元。2013年4月19日，荣友公司以机场开发公司的名义向广州市房地产租赁管理所缴纳涉案物业因原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营的土地出让金97660元。2018年1月26日，因消防整改需要，荣友公司将涉案的第八、九层物业移交给机场开发公司。2018年2月，机场开发公司拆除该部分第八、九层物业。该部分物业拆除后，第七层物业屋顶出现漏水现象。2018年10月左右，机场开发公司对第七层楼顶漏水问题进行了检查维修。2019年6月12日，荣友公司的员工朱福娥通过微信向机场开发公司的员工罗志辉反映第七层仍存在漏水问题。机场开发公司表示其在2019年6月收到荣友公司反馈七楼楼顶渗漏问题后，其曾组织人员进行了现场查勘，发现七楼楼顶部分区域确实存在渗漏现象，但对正常办公使用影响不大，再加上当时公司无预算，便没有采取进一步的维修措施。2019年8月16日，机场开发公司与荣友公司就涉案物业2018年2月至该日的租金收取问题进行商谈，并形成以下会议纪要：一、双方约定，2019年8月21日前，荣友公司缴纳2018年1月17日至2019年8月16日租金共计59.4522万元，机场开发公司开具等额发票。二、双方约定，原房屋租赁合同（合同*），2019年9月30日终止；并于当天将*酒店7-8楼物业按现状交还机场开发公司。三、荣有公司根据原双方合同，于9月30日缴纳租金8月17日至9月30日的4.7755万元。四、物业清场后，荣友公司凭原机场开发公司提供的合同保证金发票，办理14万元合同保证金无息退还手续。机场开发公司工作人员罗志辉、张瑞、李晓文及荣友公司的法定代表人朱同登在该《会议纪要》上签名。后荣友公司未按照上述《会议纪要》的内容向机场开发公司支付租金及交还涉案物业。2019年11月8日，机场开发公司收回涉案的第七层物业。荣友公司确认未向机场开发公司支付自2018年1月17日至2019年11月7日期间的租金，亦未支付自2018年1月17日至2018年1月25日期间的租金或占有使用费。2020年5月14日，机场开发公司变更企业名称为广州云梯地产开发有限公司即云梯公司。诉讼中，依荣友公司的申请，本院依法委托广东证诚价格评估有限公司（以下简称证诚公司）对涉案物业第7层24间写字楼及第8、9层67间写字楼的装修费用进行价值评估。荣友公司为此支付评估费20400元。证诚公司于2020年7月8日作出*号评估鉴定报告，评定上述装修价值评估总额为295832元,其中第七层装修项目价值32992.5元，第八、九层装修项目价值262839.5元。云梯公司对第七层装修项目价值无异议，但认为荣友公司在承租涉案第八、九层物业后进行的装修并非全面装修，而是在机场集团2011年装修改造的基础上做了个别项目的装修改造，不能把八、九层的装修全部认定为荣友公司所施工，故认为评估报告所涉第八、九层的装修项目数量及评估金额存在很大错误；荣友公司提供的《写字楼装修合同》是为了本案诉讼而伪造的，不能作为评估的依据，更不能作为认定8、9楼装修主要由荣友公司施工的依据。对此，证诚公司书面回复称云梯公司是将涉案物业按现状租赁给荣友公司用作写字楼，荣友公司务必需对现状物业按照租赁写字楼要求进行分隔、装修，从当时云梯公司拆除荣友公司的第八、九层写字楼照片中可以得到印证，即第八、九层写字楼照片显示两排多个分隔房间（中间为过道），拆卸后残留的装饰材料和隔墙都是防火复合板而没有砖墙和钢筋混凝土材料，由此分析判断该第八、九层的分隔装修是荣友公司租赁物业后再重新装修所为；评估报告对第八、九层的装修项目数量及评估金额是客观的，不存在需调整的事项不存在错误。庭审中，云梯公司未能提供证据证实其向荣友公司交付涉案物业时的房屋状况，亦未能提供证据证实第八、九层物业在被拆除时的状况。本院认为，云梯公司未能提供涉案物业交付及拆除时房屋状况的相关证据，其现有证据不足以证实异议主张；证诚公司亦未以荣友公司提供的《写字楼装修合同》约定的合同单价作为评估价格认定的依据，故本院对云梯公司的上述异议不予认可。荣友公司对上述评估结论提出以下异议：1、七楼部分没有对该楼天花板的翻新进行评估，属遗漏项目；且对各项目的单价普遍标准过低，与当事人的实际付出相差悬殊；2、第八、九楼室内部分使用钢结构漏计算，所属67间房间均采用隔音材料未考虑计算，第八、九层室外两端楼面搭建建筑物外侧的护栏及八楼室外楼面两侧定制的广告牌漏计算，第八、九楼单价与当事人支付的合同单价差额巨大，明显偏离市场行情。证诚公司对此书面回复称：关于七楼部分，现场查勘时，荣友公司代表朱福娥未陈述对该楼天花板进行了粉刷翻新，且查勘结束后亦在查勘记录上签字确认，根据现场查勘笔录可知，荣友公司未对该楼天花板翻新，只是对其中六间房重新进行了装修，而这六间房的重新装修费用已含天花吊顶（石膏板）费用，包含在评估鉴定表中。各评估项目的综合单价均按照评估基准日装修市场的平均价格，经分析、判断确定评估标的项目的综合成新率（或折旧率）进行评定，评估方法和取费标准是客观合理的。关于八、九楼部分，结合涉案《房地产租赁合同》分析判断，签订合同时八、九楼物业已存在，也就是说八、九楼室内部分的钢架结构已搭建好，而不需要重新搭建。另外，从装饰施工内容也可知不含钢架结构造价（或费用），因此八、九楼室内部分的钢架结构造价（或费用）不在本次评估鉴定范围内。因本案八、九楼物业结构及装修已拆除，不能查勘到实物，为此需对同类写字楼装修市场进行价格调查，以确定写字楼装修市场价格。经市场调查可知，目前用作隔墙的材料大都采用防火复合板，装修这种复合板材的市场价格平均约1100.00元/㎡，而不是荣友公司陈述的合同单价2280.00元/㎡，该合同单价明显高于普通装修的正常市场价，分析判断该合同单价存在不合理性，为此未参考该合同单价，而是调查采用同类写字楼普通装修的市场平均价格1100.00元/㎡作为第八、九楼物业装修的综合单价（含拆除费用）。现场查勘时荣友物业代表朱福娥未告知我司八、九楼室外两端楼面搭建建筑物外侧的护栏和八楼室外楼面两侧定制的广告牌需评估的情况，我司也未查看搭建的护栏和广告牌（已全部拆除），为此不能对此进行评估鉴定。本院认为，荣友公司在庭审中确认其知晓第八、九层将被拆除，而广告牌是可以拆除的，则该物品荣友公司可自行拆除取回，荣友公司要求云梯公司赔偿该项损失于法无据，本院对此不予支持，对该项物品价值进行评估亦无必要。现场查勘时并无护栏，荣友公司在庭审中亦表示没有拆除之前的相关证据留存，则该物品不具备进行价值评估的条件，证诚公司表示不能对此进行评估并无不妥。荣友公司反映的评估项目单价过低、不合理，钢结构漏算等问题，证诚公司作出的回复充分、合理，荣友公司亦无相反证据，本院对其该部分异议不予认可。荣友公司代表朱福娥在现场查勘时未陈述对第七层天花板进行了粉刷翻新，查勘结束后亦在查勘记录上签字确认，现其主张该项目漏算的异议本院亦不予支持。综上，本院对证诚公司出具的上述评估结论予以认可，确认涉案物业装修价值评估总额为295832元，其中第七层装修项目价值为32992.5元，第八、九层装修项目价值为262839.5元。庭审中，云梯公司提供了涉案物业的《建设工程报建审核表》及《建设工程规划许可证》存根。该证据显示广州市城市规划局在1992年曾同意加建第七（部分第八）层物业942平方米。云梯公司主张扣除七楼面积702平方米后，第八层物业有240平方米有合法的报建手续。荣友公司则称上述第八层240平方米的物业是云梯公司自行使用的，不包含在云梯公司出租给荣友公司的第八层物业的范围之内。云梯公司无法明确该240平方米物业的具体位置。云梯公司提供的《关于*消防安全整改专题会会议纪要》记载：“二、综合开发公司按消防要求2月5日前拆除违建部分，拆除费用由生活中心承担。”云梯公司另提供的《关于综合开发公司*物业楼顶漏水维修的请示》记载：“为满足*物业整体消防验收的条件，综合开发公司于2018年初对所辖*物业8楼临时建筑进行了拆除。”结合上述两份证据可知，云梯公司已自认拆除的出租给荣友公司的涉案第八层物业是临时建筑，属于违建，其亦未能提供证据证实上述240平方米的物业包含在其出租给荣友公司的涉案第八层物业的范围之内，故云梯公司现主张出租给荣友公司的涉案第八层物业中有240平方米有合法报建手续的主张本院不予认可。云梯公司及荣友公司均未提供其他证据证实涉案第八、九层物业有取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设。荣友公司另主张其因委托案外人办理涉案物业消防报建及验收事宜产生代办费70000元，并提供了相应的《协议书》用以佐证，云梯公司对此不予认可。以上事实，有《房地产租赁合同》、房产证及产权查册表、工商登记信息变更登记资料、《关于*物业权属的证明》、《会议纪要》、《关于*消防安全整改专题会会议纪要》、《关于综合开发公司*物业楼顶漏水维修的请示》、评估报告书、收据、发票、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案第七层物业有合法的产权登记，云梯公司与荣友公司关于该物业的租赁合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。云梯公司及荣友公司均未能提供证据证实涉案第八、九层物业有取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方关于第八、九层物业的租赁合同无效。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于租金及占有使用费。云梯公司主张的租金及占有使用费包括自2018年1月17日至2018年1月25日期间第七、八、九层的租金（或占有使用费）以及自2018年1月26日至2019年11月7日期间第七层的租金（或占有使用费）。云梯公司与荣友公司达成的《会议纪要》中已明确约定2018年1月17日至2019年8月16日租金共计为594522元，且须2019年8月21日前支付；2019年8月17日至9月30日期间的租金为47755元，且须在2019年9月30日前支付；该约定是双方的真实意思表示，双方均应恪守履行，故荣友公司应向云梯公司支付涉案物业上述自2018年1月17日至2019年9月30日期间的租金及占有使用费共计642277元。双方已约定涉案房屋租赁合同于2019年9月30日终止，荣友公司未依约在2019年9月30日前向云梯公司交还涉案的第七层物业，直至2019年11月8日方实际交还，则荣友公司应向云梯公司支付该部分物业自2019年10月1日至2019年11月7日期间的占有使用费。参照合同约定的租金标准，该部分第七层物业在该期间的月租金应为31837元（59049元÷1302㎡×702㎡），则该期间的占有使用费应为39266元（31837.48元+31837.48元×7天÷30天）。综上，荣友公司须向云梯公司支付上述租金及占有使用费共计681543元。二、关于违约金。第八、九层物业所涉租赁合同无效，第七层物业所涉租赁合同经双方一致同意而终止，云梯公司要求荣友公司按照原合同约定的标准支付《会议纪要》载明的付款期间之前的违约金的诉请无事实依据，本院对此不予支持。荣友公司未依双方在《会议纪要》中约定的期限如期、足额付款，其行为已构成违约，应自双方约定的付款期限届满的次日起向云梯公司支付违约金，直至相应款项付清之日止，即其中594522元的违约金应自2019年8月22日起计算；47755元的违约金应自2019年10月1日起计算；双方在《会议纪要》中未就违约金的标准作出明确约定，本院酌定违约金按照年利率6%计算。第七层物业所涉租赁合同于2019年9月30日终止后，荣友公司应向云梯公司支付实际交还场地前的占有使用费，双方未就该费用的支付期限作出明确约定，本院酌定该部分费用39266元的违约金自云梯公司起诉之日即2020年1月16日起按照年利率6%的标准计算。三、关于荣友公司主张的第八、九层物业的清理费、装修费、消防验收费及预期利益损失。荣友公司明确其主张的清理费及装修费即在本案中申请评估的对第八、九层物业进行装修及拆迁清理的费用。如前所述，云梯公司与荣友公司关于第八、九层物业的租赁合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。云梯公司及荣友公司均应知晓第八、九层物业未取得建设工程规划许可证或合法的报建手续，仍就该部分物业签订租赁合同，其对该部分合同无效均存在过错，本院酌定双方对由此所造成的损失各承担50%的责任。经评估，第八、九层装修项目价值为262839.5元，云梯公司应赔偿荣友公司该部分装修损失中的50%即131419.75元。第八、九层物业未取得建设工程规划许可证或合法的报建手续，荣友公司亦未能提供证据证实第八、九层物业已通过消防验收且其为此实际支出了消防验收费用，故其要求云梯公司赔偿消防验收费损失的主张本院不予支持。第八、九层物业所涉租赁合同为无效合同，荣友公司要求云梯公司赔偿预期利益损失于法无据，本院对此亦不予支持。四、关于荣友公司主张的第七层物业的装修损失及经营损失。关于装修损失，经评估，该部分物业的装修项目残值为32992.5元。云梯公司与荣友公司一致同意涉案房屋租赁合同于2019年9月30日终止，双方关于第七层物业的租赁合同因此解除。《会议纪要》未就该部分装修损失承担事宜作出明确约定，但考虑第八、九层物业拆除后，第七层物业屋顶出现漏水现象，云梯公司虽曾进行维修，但在2019年6月收到荣友公司再次反馈七楼楼顶存在渗漏问题后，未采取进一步的维修措施，按照公平原则，本院酌定云梯公司应向荣友公司赔偿该部分损失32992.5元中的50%即16496.25元。双方经协商一致同意终止关于第七层物业的租赁合同，荣友公司要求赔偿该部分物业经营损失的诉请于法无据，本院对此不予支持。五、关于退还合同保证金、水电周转金及代缴的土地出让金。涉案第八、九层物业的租赁合同无效，第七层物业的租赁合同双方已一致同意终止，现荣友公司要求退还合同保证金140000元、水电周转金15000元符合法律规定，云梯公司对此亦未提出异议，本院对此予以支持。荣友公司在合同中已明确表示对涉案物业的物理及法律现状已做了充分及全面的了解，并自愿承担相应的全部风险，则其应知晓涉案物业所涉土地未办理有偿使用手续，土地使用权取得方式为划拨，因原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营而产生的相应支出应由荣友公司自行承担，故荣友公司要求云梯公司退还代缴的土地出让金的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，广州荣友物业管理有限公司向广州云梯地产开发有限公司支付租金及占有使用费681543元；二、自本判决生效之日起三日内，广州荣友物业管理有限公司向广州云梯地产开发有限公司支付违约金（违约金按照年利率6%的标准计算至上述租金或占有使用费付清之日止，其中594522元的违约金自2019年8月22日起计算，47755元的违约金自2019年10月1日起计算，39266元的违约金自2020年1月16日起计算）；三、自本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向广州荣友物业管理有限公司赔偿涉案的第八、九层物业的清理费、装修费损失131419.75元；四、自本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向广州荣友物业管理有限公司赔偿涉案的第七层物业的装修损失16496.25元；五、自本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向广州荣友物业管理有限公司退还合同保证金140000元、水电周转金15000元；六、驳回广州云梯地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州荣友物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8785元，由广州云梯地产开发有限公司负担4278元，广州荣友物业管理有限公司负担4507元；反诉受理费9696元，由广州云梯地产开发有限公司负担1811元，广州荣友物业管理有限公司负担7885元。广州荣友物业管理有限公司负担的上述本诉受理费及广州云梯地产开发有限公司负担的上述反诉受理费均须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。评估费20400元，由广州云梯地产开发有限公司、广州荣友物业管理有限公司各负担10200元。广州云梯地产开发有限公司负担的评估费须在本判决生效之日起三日内直接支付给广州荣友物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十月二十一日法官助理蔡晓珊书记员洗颖斯