河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初5143号原告：洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司。法定代表人：尚新学，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡建涛，男，汉族，1970年3月8日生，系原告该公司副总，特别授权。委托诉讼代理人：孙雪坤，河南润合律师事务所律师，特别授权代理。被告：孙美璐，女，汉族，1985年5月2日生。原告洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司诉被告孙美璐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司的委托诉讼代理人胡建涛、孙雪坤，被告孙美璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金51973.2元（庭审中释明为2020年6月20日至2020年12月20日）；2、判令被告向原告支付违约金11538元（以51973.2元租金为基数，按每日千分之三收取，暂计算至2020年8月4日）；3、判令被告向原告交纳使用房屋的物业服务费2598元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月26日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于洛龙区金城寨街136号金盾花园8幢111号，建筑面积288.74平方米商铺出租给被告，用于开办教育及辅导机构。合同约定，房屋租赁期限叁年，自2018年6月21日起至2021年6月20日止。租金为每平方米每月30元整。租金支付方式：一次性支付6个月，合同签订时缴纳，乙方（被告）须于租金到期前1个月交下次租金，交付金额不得少于6个月租金。如逾期不交，甲方（原告）另以6个月租金为基数按每日千分之三收取乙方违约金，逾期超过15天，甲方有权收回商铺另行出租。合同另约定：乙方在租赁期限内，使用房屋的物业服务费为每平方米每月1.5元，该费用随租金一起缴纳。在履行本合同过程中发生争议，协商不成时，可向租赁物所在地人民法院提起诉讼解决争议。现租赁合同约定的支付租金及物业服务费的期限已过，但被告未按合同约定缴纳租金和物业服务费，故原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。孙美璐辩称：原告诉讼请求被告不予认可。1、2019年12月28日原告按期又向被告支付了后6个月的租金。但在2020年年初发生了不可抗力的突发事件，导致原告至今无法正常开展经营业务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：因不可抗力导致不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告依法享有向原告解除合同的权利。故被告已向贵院提起诉讼请求法院解除合同。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。年初发生新冠疫情后为响应国家政策及教育部门的规定被告停止营业至今。被告依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定通过各种法律途径与原告协商，但原告拒绝与被告对停业期间的损失及双方所签订的合同如何继续履行等问题进行协商。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故被告不应承担责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。同时被告响应洛龙区教育体育局的通知《洛龙区校外培训机构延期开课的通知》被告停业至今。故被告应当全部免除责任。综上所述，故请求人民法院依法判决，驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月26日，洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司作（甲方）为出租方与作为承租方的孙美璐（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同对房屋的座落、面积及装修、设施，房屋的交付、租赁期限及用途，租金及其他费用，甲方权利和义务，乙方权利和义务，合同的变更、解除及终止，违约责任，其他条款等作了相关约定。其中合同主要内容为：一、洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司将位于洛龙区金城寨街136号金盾花园8幢111号商铺出租给孙美璐使用，建筑面积为288.74平方米。二、租期期限共叁年，自2018年6月21日起至2021年6月20日止。三、租金每平方米每月人民币30元整（净租金不含税票），租金支付方式：一次性付6个月，合同签订时缴纳，乙方须于租金到期前1个月交下次租金，交付金额不得少于6个月租金。如逾期不交，甲方另以6个月租金为基数按每日千分之三收取乙方违约金，逾期超过15天，甲方有权收回商铺另行出租；乙方在租赁期限内，使用房屋的物业服务费为每平方米每月1.5元，该费用随租金一起缴纳，水费每吨4.60元，电费每度1元，水电费按实际发生额由乙方按月向甲方缴纳，合同签订时乙方缴纳押金伍仟元，合同正常履行完毕且无任何欠付费用的，押金无息退还。六、在本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可提前终止合同；在本合同有效期内，因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏，双方可以协商变更或解除本合同；不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观事件。原被告双方均认可孙美璐将租金支付至2020年6月20日，截至一审法庭辩论终结前，孙美璐仍实际占有案涉房产。现双方因房屋租金交付问题发生矛盾，不能达成一致意见，原告洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司遂诉至本院，要求判如所请。本院认为：洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司与孙美璐签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容符合法律规定，应属有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。在本院合并审理的（2020）豫0311民初5264号案件中，原被告双方于2020年9月17日的庭审中一致同意解除双方于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》，应当视为双方于2020年9月17日达成解除合同的合意，故原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年9月17日已经解除。对于洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司主张孙美璐支付2020年6月21日至2020年12月20日的房屋租金51973.2元的诉讼请求，鉴于原被告双方已经同意解除合同，故孙美璐应当向洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付2020年6月21日至合同解除日即2020年9月17日期间的房租25409.12元（2020年6月21日至2020年8月20日两个月租金为17324.40元，2020年8月21日至2020年9月17日期间28天租金折合为8084.72元）。案涉合同解除后，孙美璐应当从案涉房产中限期搬离。由于洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司在本次诉讼中并未提出要求孙美璐搬离的诉讼请求，根据不告不理原则，对于孙美璐何时腾空房屋并搬离的问题，本院在本案中不予审理。但在合同解除后，如孙美璐仍不搬离案涉房屋，则应当继续向洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付租赁费至其实际搬离之日。故孙美璐应当按照月租金8662.2元的标准向洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付2020年9月18日之后的租金至实际搬离之日。对于洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司主张的违约金问题，××疫情爆发期间，因不可抗力导致孙美璐履约困难，且孙美璐一直在和原告协商减免租金事宜，其未按期缴纳租金的行为非根本性违约，故对原告要求孙美璐支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。孙美璐但一直占用案涉房产，理应按照合同之约定承担物业服务费，故孙美璐应当向洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付2020年6月21日至合同解除日即2020年9月17日期间的物业服务费1270.46元（2020年6月21日至2020年8月20日两个月物业服务费为866.22元，2020年8月21日至2020年9月17日期间28天物业服务费折合为404.24元）。合同解除后，如孙美璐仍不搬离案涉房屋，则应当继续向洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付物业服务费至其实际搬离之日。故孙美璐应当按照每月433.11元的标准向洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付2020年9月18日之后的租金至实际搬离之日。对于洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条之规定，判决如下：被告孙美璐应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付2020年6月21日至合同解除日即2020年9月17日期间的房屋租租金25409.12元；被告孙美璐应于本判决生效之日起十日内按照月租金8662.2元的标准向洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付2020年9月18日之后的租金至孙美璐实际搬离之日；被告孙美璐应当于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付2020年6月21日至合同解除日即2020年9月17日期间的物业服务费1270.46元；被告孙美璐应于本判决生效之日起十日内按照每月433.11元的标准向洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司支付2020年9月18日之后的物业服务费至孙美璐实际搬离之日；五、驳回原告洛阳市鹏燕翔房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，由被告孙美璐负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年十月二十一日书记员  牛玉凤