北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9409号原告：北京本度律师事务所，住所地北京市东城区建国门新闻大厦。负责人：佟国民，主任。委托诉讼代理人：陈智，北京本度律师事务所律师。被告：北京京报物业管理有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街**（新闻大厦）。法定代表人：王磊，董事长。委托诉讼代理人：陈德胜，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈妍，女，1980年8月24日出生，北京京报物业管理有限公司职员。原告北京本度律师事务所（以下简称本度律所）与被告北京京报物业管理有限公司（以下简称京报物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告本度律所的负责人佟国民、委托诉讼代理人陈智，被告京报物业的委托诉讼代理人陈德胜、沈妍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告本度律所向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《会议室长包租赁合同补充协议》于2020年7月4日解除；2、判令被告免除2020年3月9日至2020年6月8日共计三个月的房租租金；3、判令被告退还租房押金17万元，并按照中国人民银行公布的三年期存款利息向原告支付押金交付之日（其中15万元于2016年11月8日支付，2万元于2020年7月4日支付）至退还之日的银行存款利息。事实与理由：2016年11月8日，原、被告订立《会议室租赁合同》，约定原告租赁被告405会议室用作办公用房，年租金60万元，租赁期限三年，至2019年11月8日到期终止。2019年9月10日，原、被告又订立《会议室长包租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定租期一年，租金递增12%，即年租金67.2万元。后原告如约交纳租金，即使在疫情期间仍坚持支付租金至2020年3月8日。2020年2月25日，国务院常务委员会要求鼓励各地通过减免城镇土地使用税等形式支持出租方减免个体工商户租金。北京市人民政府以京政办发（2020）7号文件要求中小微企业承租京内市级区属国有企业房产从事生产经营活动，承租用于办公用房的，鼓励业主为租户减免租金，并明确减免租金主体范围为在京注册的中小微企业及其京内分公司，在京取得营业执照且在2019年有完税证明的个体工商户。2020年3月7日，原告向被告提出减免租金的申请，要求减免三个月租金，且降低12%的租金标准。但被告回函予以拒绝并于2020年4月3日催收3月至5月的租金。原告再次明确表达意见并未予支付。2020年6月5日，被告又向原告发出《付款通知书》，催收3月至7月的租金。2020年6月7日，原告在《付款通知书》中载明未交纳3月至6月租金的理由，同时全额支付了6月9日至7月8日期间的租金。当日，原告向被告发出《关于变更的意见》，要求减免三个月租金并变更租金标准。后双方协商未果。2020年6月17日，鉴于被告不同意租金减免的请求，原告向被告发出《关于解除的意见》。6月23日，被告回函表示既不同意租金减免又不同意解除合同、退还押金。原告认为在疫情导致无法恢复正常经营情况下，被告继续要求原告按照原合同条款履行合同，将给原告造成严重损失，且显失公平，因此为防止损失继续扩大提起本案诉讼。后在诉讼期间原告于2020年7月4日腾退房屋。被告京报物业辩称：首先，当事人双方应严格履行合同，原告并无法定解除权，原告于2020年7月6日擅自搬离，因此双方合同应认定为该日因原告方违约，双方合同无法继续履行而解除。其次，根据相关规定，疫情或疫情防控措施导致合同不能履行的，才可适用不可抗力条款。本案中原告并未提供证据证明双方之间的合同因疫情无法履行，且根据使用电梯记录显示，从2020年2月至8月期间原告可正常、频繁使用租赁场地，因此原告系在合同履约期间无故单方退租，根据合同约定，被告可将押金作为违约金不予退还。第三，原告并不属于中小微企业，其系提供法律服务的单位。律师事务所根据规定并不进行工商登记，仅需向司法行政部门提出申请，其设立、登记程序均与企业不同，无法适用中小微企业租金减免政策。另一方面，被告由北京日报社出资设立，不适用国资委出台的相关政策，与一般的国有企业不同。退一步讲，京政办发（2020）7号文件仅提出鼓励业主为租户减免租金，但非强制性要求。综上，被告认为双方之间的租赁合同于2020年7月6日解除，不同意原告的其他诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月14日，原、被告订立《会议室租赁合同》，约定原告租赁位于北京市东城区建国门内大街26号北京京报新闻大厦酒店第四层第五会议室（以下简称涉案场地）作为办公用途，租赁期限2016年11月9日至2019年11月8日，年租金60万元。保证金15万元，如果原告违反合同相关约定，需支付费用或赔偿损失，被告有权直接抵扣保证金。合同终止原告无违约行为将租赁房屋完整交还被告的情况下，被告将保证金无息退还原告。除合同约定的情况外，双方均不得无故自行终止合同。若原告在租期内无故单方退租，被告所收保证金不予退还。2019年9月10日，双方订立《补充协议》，约定延长租期自2019年11月9日至2020年11月8日，租金价格递增至年租金67.2万元，租金按月支付，除《补充协议》修改的条款外，其余内容仍以《会议室租赁合同》为准。现原告已将租金支付至2020年3月8日。2020年3月7日，原告向被告提交减免租金的函，申请减免两个月租金。2020年4月3日，被告向原告发送《付款通知书》，要求原告交纳截至2020年5月8日的租金。原告未支付。被告称其于2020年4月30日向上级单位北京日报社请示含涉案场地在内的租金减免问题，但被告不掌握北京日报社再向上级单位请示的情况。2020年6月5日，被告向原告发送《付款通知书》，要求原告交纳截至2020年7月8日的租金。原告表示2020年3月9日至6月8日期间的租金待政策明确后再交，现交纳2020年6月9日至2020年7月8日期间的租金。2020年6月7日，原告向被告发送《关于变更的意见》，要求被告根据政策免除三个月租金同时降低租金标准，如被告不同意，原告将于2020年7月8日终止履行合同。2020年6月15日，原告向被告发送《关于解决房屋租金问题的最后协商意见》，再次重申上述意见。2020年6月17日，被告向原告回函称如原告单方解除合同，将以保证金抵扣违约金不予退还。2020年6月27日，原告向被告回复意见，再次明确解除合同的意思表示。2020年6月30日，被告向原告再次回函，称原告退租情形不符合不可抗力条款，要求原告继续履行合同，否则保证金不予退还。2020年7月2日，原告与被告协商合同解除问题，被告工作人员表示希望原告先交纳未支付的租金，双方订立终止协议后由被告退还押金，就疫情期间原告受到影响导致的租金减免问题，等待上级政策落实后再处理。原告负责人称减免租金问题可以按照程序处理，原告可以配合提供材料并进行现场咨询。后被告工作人员表示需要就上述意向再向领导汇报，要求原告等待消息。2020年7月4日，原告因自行搬离租赁场地而与被告产生纠纷，并于当日向被告交纳2万元作为押金。被告工作人员出具收条显示“与之前15万元押金后续一并协商处理。”原告称该2万元押金系为解决搬家纠纷，而非租房押金。被告解释称因房屋租金上涨导致押金不足，所以要求原告补交押金1.8万元，收取时取了整数计算，所以为2万元。在被告提交7月13日付款通知书将2000元扣除后计算了原告应交纳费用。被告认可原告于该日搬离了办公及个人的全部物品，但认为根据电梯使用记录显示，原告工作人员于7月6日最后进出大厦。就双方已经在7月2日协商解除合同问题并要求原告等待消息的情况下，为何原告主动搬离涉案场地，原告解释称因考虑到被告已经同意解除合同，同时7月8日非休息日，为了减少搬家对大厦的影响所以决定7月4日腾退。2020年7月6日，原告向被告通知其已于7月4日搬离。当日，被告向原告回函称双方合同未依法解除，原告仍应继续履行合同。2020年7月13日，被告向原告催缴各项费用。原告为证明其可根据政策享受三个月租金减免，提交如下证据：1、北京市社保中心的回复，证明律师事务所可参照中小微企业享受相应的免征三项社保费工作。2、国家发改委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，意见要求房屋租金减免政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。3、《关于印发中小企业划型标准规定的通知》，证明原告属于小型法律服务企业。4、增值税登记表格，证明原告缴税标准按照企业类型纳税。经质证，被告认可上述证据的真实性，但认为不能以此证明原告系中小微企业，进而适用租金减免政策。被告提交1、正门刷卡记录及其他门禁刷卡记录，证明原告于2020年2月18日至2020年7月6日期间员工正常刷卡使用租赁场所。经质证，原告认可正门刷卡记录的真实性，但认为该记录（其中2月份刷卡6次，3月份刷卡26次，4月份刷卡50次，5月份刷卡95次，6月份刷卡139次）恰能证明原告在疫情期间没有正常营业，原告有律师13名，如果正常营业刷卡记录将远远高于上述数量。2、企业工商信息档案材料，证明被告的股东为北京日报社，主管部门为中共北京市委。经质证，原告认可该证据的真实性，认为基于出资和管理关系，被告应积极履行国家政策。另查，原告于2016年12月6日由北京市司法局批准设立，组织形式为个人。另，诉讼中，本院就合同约定的违约金数额是否过高问题询问当事人，原告表示其不存在违约行为，并非单方无故解除合同，不适用该违约金条款，因此法院无需调整。被告称原告不享有单方解除权，擅自解除合同构成违约，应承担违约责任，根据合同约定被告有权收取保证金不予退还。本院认为，原、被告订立的《会议室租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。在履行协议过程中，因受疫情影响双方产生纠纷。根据相关司法解释及国家有关部门出台的应对疫情的相关政策，作为租赁合同的双方当事人，本应积极协商，以变更合同履行方式、降低租金标准、延长租期等手段共度难关。考察本案涉案合同解除的原因，虽然原告作为律师事务所在纳税方面参照企业，在疫情期间免征社保费方面参照中小微企业，但考虑到律师行业主要以脑力提供服务及办公场所的灵活性，其与一般的经营性中小微服务行业仍存在不同之处。且国家有关部门出台的政策主要支持对象为经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。而原告并未提供证据证明其受疫情影响造成经营困难，同时考虑到原告租赁涉案场所用于办公，而非从事商业经营，结合被告提交的出入大厦记录，本院认为疫情对原告造成的影响并非致使合同根本目的无法实现，原告不享有合同法定解除权。原告于2020年6月5日已明确表示在“等待政策”的情况下却仍于2020年6月7日提出解除合同，同时在双方已于2020年7月2日洽商有条件解除合同事宜后，自行搬离涉案场地，原告的上述行为构成违约。但应指出，在疫情情况下该违约行为不符合“无故单方退租”，双方于2020年3月7日后迟迟未就租赁合同履行问题达成一致意见，致使原告提出解除合同，其并非恶意违约。现被告提出保证金抵扣违约金的抗辩意见，虽然原告在法院释明后未申请要求调整违约金，但其提出了不存在违约行为的意见，本院根据原告的违约程度及发生纠纷的背景，结合合同违约金条款的具体约定及合同的履行期限，依据公平原则及诚实信用原则对原告应承担的违约责任进行酌定。考虑到保证金的性质及为减少当事人诉累，本院依法确定扣除原告应承担的违约责任后被告应退还的保证金具体数额。关于合同解除时间，现原告称其于2020年7月4日搬离涉案场所，被告亦认可该情况，本院对原告要求确认合同于该日解除的诉讼请求予以支持。被告辩称7月6日尚有原告员工出入大厦记录，但并不能因此认定原告迟至7月6日尚占用涉案场地，故本院对被告的抗辩意见不予采信。关于原告要求免除三个月租金的诉讼请求，如前所述，根据本案已查明情况，原告并非严格符合国家有关减免三个月租金的政策，但考虑到疫情对于原告办公造成的影响程度及疫情期间合同双方当事人应合理分担损失的公平原则，同时考虑到原告在1月24日至3月8日期间及6月9日至7月8日期间全额支付租金的情节，本院对2020年3月9日至2020年6月8日期间的租金标准酌情降低，确定以2.8万/月计算为宜。鉴于被告未提出反诉，故对于原告应向被告交纳租金一节，本院不予处理。原告要求被告支付保证金利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京本度律师事务所与被告北京京报物业管理有限公司之间的《会议室长包租赁合同补充协议》于2020年7月4日解除；二、确认被告北京京报物业管理有限公司免除原告北京本度律师事务所2020年3月9日至2020年6月8日期间的部分租金，按照2.8万/月的标准计算该期间的租金；三、被告北京京报物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京本度律师事务所保证金11.4万元；四、驳回原告北京本度律师事务所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3185元，由原告北京本度律师事务所负担1592.5元（已交纳），由被告北京京报物业管理有限公司负担1592.5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十月二十日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧