陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终12094号上诉人（原审被告）：代养爱，女，1974年5月17日出生，汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人:马鹏飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张拉拉，女，1987年4月25日出生，汉族，住西安市高新区。委托诉讼代理人：宋鲁伟，系张拉拉之夫。被上诉人（原审原告）：宋鲁伟，男，1990年10月25日出生，汉族，住西安市高新区。原审第三人:西安市链尚家房产信息咨询有限公司。住所地：西安市雁塔区太白南路紫薇尚层**楼10111商铺。法定代表人:翟元侠，该公司总经理。上诉人代养爱因与被上诉人张拉拉、宋鲁伟及原审第三人西安市链尚家房产信息咨询有限公司（以下简称西安市链尚家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初9740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人代养爱及其委托诉讼代理人马鹏飞、被上诉人宋鲁伟、原审第三人西安市链尚家公司的法定代表人翟元侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年3月8日，宋鲁伟（乙方）、代养爱（甲方）及西安市链尚家公司（丙方）签订《房屋买卖居间协议书》，协议第六条约定甲方承诺此房经过了共有人的同意，有完全的处分权，不存在任何法律纠纷、查封或者任何第三方权利等导致无法实现合同目的权利瑕疵，并保证在签署协议前，向乙方出具说明，告知全部甲方已知的有关所交易房屋的重要信息，并保证其真实、准确、有效。2018年3月17日，张拉拉（乙方）、代养爱（甲方）与西安市链尚家公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方向乙方出售坐落于西安市房屋，房屋转让价为690000元；该房屋已设立抵押，甲方应于2018年5月1日前办理抵押注销手续；网签价格为680000元，乙方申请公积金贷款过户前，所有房款须进入资金监管账户；乙方已于2018年3月8日向甲方支付定金50000元，其中30000元作为签约保证金暂存丙方，签此合同当日，丙方应返还甲方；签订合同当日，乙方向甲方支付中介费12250元，剩余5000元过户当日乙方应支付丙方；甲方保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应的赔偿责任；任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约金应当按日计算，逾期超过十日的守约方有权解除合同。解除合同后，甲方应在解除合同通知送达之日起，五日内退还乙方全部已付房款，并按照中人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之贰拾向守约方支付违约金。后张拉拉、宋鲁伟与代养爱签订了备案号为C18013937的《西安市存量房买卖合同》，同时签订了《二手房交易结算资金监管协议》。2018年4月9日，张拉拉、宋鲁伟将首付款180000元存入资金监管账户。此后，在合同履行过程中，代养爱以其配偶不同意出售涉案房屋为由拒绝继续履行合同。张拉拉、宋鲁伟遂将代养爱诉至该院，要求继续履行合同。该院于2018年12月26日作出（2018）陕0113民初13950号民事判决，以代养爱配偶不同意出售房屋致使继续履行合同的目的无法实现为由驳回张拉拉、宋鲁伟的诉讼请求。本案在审理过程中，张拉拉、宋鲁伟向该院申请对涉案房屋在2019年4月9日的市场价值进行评估。后该院委托西安市中级人民法院对外委托鉴定。2019年12月26日，西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司以无法进入涉案现场实地查勘为由将案件退回西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2020年3月18日将该案退回该院。张拉拉、宋鲁伟于2019年5月5日起诉西安市雁塔区人民法院诉称，2018年3月17日，代养爱（甲方）、宋鲁伟（乙方）及西安市链尚家公司签订《房屋买卖三方合同》，约定张拉拉、宋鲁伟以690000元的价格购买位于西安市高新区的房屋。2018年3月29日，双方签订《网签合同》，张拉拉、宋鲁伟按约将首付款180000元存入资金监管账户，办理了银行按揭贷款。后代养爱明确表示不再继续履行合同。张拉拉、宋鲁伟于2018年7月23日将代养爱诉至法院要求代养爱继续履行合同，但代养爱与其丈夫豆军林恶意串通谎称代养爱出售房屋时未征得豆军林同意，故法院从法律层面还是事实层面，其要求继续履行合同的目的均无法实现，驳回其要求继续履行合同的诉讼请求。现其认为代养爱以其丈夫未同意出售为由拒绝履行合同，已构成根本违约，由于该合同签订后已将近一年多，其为履行合同付出巨大人力物力，而且房价上涨迅速，给其造成了巨大的经济损失，故诉至该院要求：1、依法判令解除双方于2018年3月17日签订的房屋买卖合同及西安市存量房买卖合同(备案号:C18013937)；2、判令代养爱返还购房首付款180000元及中国人民银行同期贷款利息9310元(以180000元为基数，自实际支付之日起计算，暂计至2019年5月5日，实际计算至返还之日);3、判令代养爱向其支付违约金138000元及房屋溢价部分与违约金的差额部分108488元(溢价部分以房屋评估的鉴定结果为准)；4、诉讼费用、房屋评估费及保全费2920元、保函费1470元由代养爱承担。代养爱辩称，本案房屋首付款是张拉拉、宋鲁伟存入房管局的资金监管账户的，其截止目前没有收到及实际占有张拉拉、宋鲁伟的首付款项，张拉拉、宋鲁伟要求其返还购房首付款没有事实依据。本案中其一直在积极的履行合同，为此其为了履行合同（撤销抵押）还进行了高额的贷款，之所有现在处于僵局，主要是因为第三人没有按照规定向其进行全面的陈述，更没有告诉其关于房产过户的所有细节，特别是没有告诉房产过户时需其的配偶签字。因该案房产是代养爱夫妇的婚内共同财产，在处置该房产时及签订合同时，均应有代养爱夫妇的共同签字，该情况第三人以及张拉拉、宋鲁伟均是知情的，在签订合同时也未要求代养爱配偶出面签字。第三人以及张拉拉、宋鲁伟在此次交易过程中，均知晓该房屋并非其一人所有，也未要求其提供其配偶的授权委托书，第三人和张拉拉、宋鲁伟也未尽到完全的审查义务，在此次交易过程中也存在极大过错，理应承担相应责任。另外张拉拉、宋鲁伟要求被其赔偿违约金及房屋溢价部分与违约金的差额部分、房产评估费用、保全、保函费没有法律及事实依据。退一步讲，截止目前其实际并未收到任何款项的情况下，按照相关法律规定违约金应实际损失为限，结合本案张拉拉、宋鲁伟要求的违约金数额显然超过了张拉拉、宋鲁伟的实际损失，也应予以降低。房屋溢价部分为可能期待的或出现的利益，是张拉拉、宋鲁伟有可能得到的利息或可期待的利益，并非张拉拉、宋鲁伟肯定能得到或者享有到的利益。根据相关法律规定，违约金及其损失赔偿也不应包括不确定及可能性期待或预期的利益，更何况违约金及所有的赔偿也理应以张拉拉、宋鲁伟的实际损失为限，违约方是赔付违约金以弥补守约方的实际损失，而不是守约方因此获得高额收益的理由。故张拉拉、宋鲁伟要求赔偿部分没有事实和法律依据，依法应予驳回。西安市链尚家公司经传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。一审法院认为，张拉拉、宋鲁伟、代养爱及西安市链尚家公司签订的《房屋买卖三方合同》及张拉拉、宋鲁伟签订《西安市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。该案中，张拉拉、宋鲁伟与代养爱签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》，经该院（2018）陕0113民初13950号民事判决，认定代养爱配偶不同意出售案涉房屋，导致继续履行合同的目的不能实现，经向张拉拉、宋鲁伟释明后，判决驳回了张拉拉、宋鲁伟要求继续履行合同的诉讼请求。现张拉拉、宋鲁伟起诉要求解除双方签订的《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张拉拉、宋鲁伟依约向代养爱支付购房首付款180000元，现因代养爱方原因致使继续履行合同的目的无法实现，导致合同解除，依法应按合同约定承担违约责任，故对张拉拉、宋鲁伟要求代养爱返还其购房首付款180000元的诉讼请求，依法予以支持。因该购房首付款已存入资金监管账户，从购房款存入资金监管账户之日起，视为代养爱已实际占有该笔资金，代养爱应从该首付款支付之日起至实际返还之日，按同期银行贷款利率承担利息损失。当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同约定，违约方应赔偿给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金。故对张拉拉、宋鲁伟要求代养爱支付违约金138000元的诉讼请求，依法予以支持。对于张拉拉、宋鲁伟要求房屋溢价部分与违约金的差额部分损失108488元的诉讼请求，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即可以期待的利益。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此张拉拉、宋鲁伟诉请代养爱赔偿房屋溢价部分与违约金的差额部分损失是违约行为造成的实际损失，理应由代养爱进行赔偿，故对张拉拉、宋鲁伟要求代养爱赔偿房屋溢价部分与违约金的差额部分损失之诉讼请求符合法律规定，该院予以认可。张拉拉、宋鲁伟向该院申请对涉案房屋价值进行评估，因代养爱原因导致评估机构无法进入现场进行勘查，致使评估无法进行，无法确定房屋溢价部分价值，该院综合参考涉案房屋合同约定价值以及目前市场房屋价值浮度涨幅，酌情确定代养爱应按照合同约定的违约金数额的50%向张拉拉、宋鲁伟赔偿房屋增值部分损失。对于张拉拉、宋鲁伟要求代养爱承担保全费、保函费一节，因未提供证据予以佐证，依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告张拉拉、宋鲁伟与被告代养爱、西安市链尚家房产信息咨询有限公司于2018年3月17日签订的《房屋买卖三方合同》和原告张拉拉、宋鲁伟与被告代养爱于2018年3月29日签订的《西安市存量房买卖合同》（备案号C18013937）；二、被告代养爱于本判决书生效后十日内向原告张拉拉、宋鲁伟返还购房首付款180000元及自2018年4月9日至实际支付之日的利息（按同期人民银行贷款利率计算）；三、被告代养爱于本判决书生效后十日内向原告张拉拉、宋鲁伟支付违约金138000元；四、被告代养爱于本判决书生效后十日内向原告张拉拉、宋鲁伟赔偿房屋增值损失69000元。五、驳回原告张拉拉、宋鲁伟其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，由代养爱承担。因张拉拉、宋鲁伟已预交，代养爱应在本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给张拉拉、宋鲁伟。一审宣判后，代养爱不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求依法撤销（2019）陕0113民初9740号民事判决，将本案发回重审或依法改判。二、案件一、二审诉讼费均由张拉拉、宋鲁伟承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，有明显故意偏袒张拉拉、宋鲁伟的情况。一、一审法院判决代养爱应向张拉拉、宋鲁伟返还首付款属于认定事实有误，首付款是张拉拉、宋鲁伟存入房管局的资金监管账户的，代养爱截止目前没有收到实际占有张拉拉、宋鲁伟的首付款。二、一审法院判决代养爱向张拉拉、宋鲁伟支付13.8万元的违约金虽有合同约定，但并未兼顾公平原则，该违约金明显的高于张拉拉、宋鲁伟的实际损失也应于适当的调整。本案中代养爱一直在积极履行合同，代养爱为了履行合同还进行了高额的贷款，之所以现在处于僵局，最主要是因为第三人未按照规定向代养爱进行全面的陈述，更未告诉代养爱关于房产过户的所有细节，特别是为告诉房产过户需代养爱老公签字。涉案房屋是代养爱婚内共同购买。三、一审法院判决代养爱向张拉拉、宋鲁伟赔偿房屋增值损失69000元更是没有事实和法律依据，所谓房屋增值部分可能出现的利益，是以后可能出现的利益，也有可能是非但没有可期待的利益，反而因房屋价格波动下调导致可能期待的损失，并非张拉拉、宋鲁伟一定可以得到的利益，而结合我国相关法律的规定，在违约金已足额超出实际损失的前提下，不应包括不确定及可能性期待的利益，在违约金已足额超出实际损失的前提下，不应包括不确定及可能性期待的利益，更何况违约金及所有的赔偿也理应以张拉拉、宋鲁伟的实际损失为限，违约方是赔付违约金以弥补守约方的实际损失，而不是守约方因此获得高额收益的理由，显然张拉拉、宋鲁伟要求的房屋增值部分不但没有事实依据更没有法律依据。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，代养爱不应向张拉拉、宋鲁伟承担返还购房首付款的义务，更是不应承担如此高的违约金，特别是不应承担所谓的房屋增值损失。张拉拉、宋鲁伟辩称，首付款取回有两种方式，双方协商到房管局一起把钱取出来，或者拿着最终的判决书去取。关于违约金，合同已有约定。关于溢价，当时购买房屋时房价低，现在房价上涨了，所以存在溢价损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。西安市链尚家公司述称，作为中介，其认为出售方违约了，包括后期没有配合张拉拉、宋鲁伟过户。2018年4月签约一直到9月也一直找代养爱协调，但是代养爱不愿意配合，说是老公不愿意卖，是一直到2018年9月初才告诉其老公不愿意卖了。当时买的时候有撤押满足出售条件不满足过户条件，等到有过户条件了，代养爱又不愿意配合了，说是她老公不愿意卖了。本院二审经审理查明，2018年3月29日，代养爱（甲方）、张拉拉、宋鲁伟（乙方）与西安市置诚资产管理有限公司（丙方）（以下简称置诚公司）签订西安市二手房交易结算资金监管协议，约定甲乙双方终止交易的，经甲乙双方协商一致或经司法机关判决，同时凭《监管协议》、《借款合同》、身份证明等资料，填写《撤销监管协议申请表》，办理监管资金撤销手续，由丙方审核后通知资金监管承办银行将监管资金划入乙方开设的结算账户。一审认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等法律责任。本案中，张拉拉、宋鲁伟与代养爱签订《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。在实际履行过程中，因代养爱一方主张涉案房产属其夫妻共同财产、其配偶不愿出售房产，致使涉案合同不能继续履行，因此，代养爱一方属于违约方，其应向张拉拉、宋鲁伟承担合同不能履行的违约责任。由于双方在签订《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同》后，为保证交易资金安全，还与置诚公司签订了西安市二手房交易结算资金监管协议，约定由置诚公司为双方提供资金监管和划转服务，代为保管交易资金。张拉拉、宋鲁伟也将首付款存入了资金监管账户。现因双方终止交易，故应由代养爱配合张拉拉、宋鲁伟办理监管资金的撤销手续，待置诚公司审核通过后通知监管承办银行将监管资金划入张拉拉、宋鲁伟开设的结算账户。因代养爱并未实际取得监管账户资金，故原审判决由代养爱直接向张拉拉、宋鲁伟承担返还责任并承担利息欠妥，本院予以纠正。对于代养爱上诉称其不应承担首付款返还责任的主张，本院予以支持。但代养爱作为违约方，其仍应向张拉拉、宋鲁伟承担相应违约责任。因双方已在《房屋买卖三方合同》中约定了违约金的计算方式，该约定系双方意思自治体现，对双方均具有约束力，故代养爱应按合同约定方式承担违约金，原审对此处理并无不当。同时，因2018年属西安市房价快速上涨期，双方在合同中约定的违约金计算方式不足以弥补张拉拉、宋鲁伟损失，故原审法院综合房屋合同约定价值以及市场房屋价值幅度涨幅，酌情认定张拉拉、宋鲁伟的房屋增值部分损失，亦无不当，本院予以维持。代养爱上诉主张合同约定的违约金高于张拉拉、宋鲁伟实际损失，但对此其并未提供充分证据予以证实，综合西安市房价上涨实际，本院对其该项主张，不予支持。代养爱主张原审判决其承担期待利益损失错误，因该主张与合同法第一百一十三条规定相悖，本院亦不予支持。综上，原审判决部分认定不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9740号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9740号民事判决第二项、第五项；三、代养爱于本判决书生效后十日内配合张拉拉、宋鲁伟至西安市置诚资产管理有限公司办理监管资金的撤销及退款手续，并将张拉拉、宋鲁伟支付的首付款18万元退还给张拉拉、宋鲁伟；四、驳回张拉拉、宋鲁伟的其他诉讼请求。一审案件受理费10700元（张拉拉、宋鲁伟已预交），由代养爱负担；二审案件受理费10700元（代养爱已预交），由代养爱负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮审 判 员  侯新省二〇二〇年十月三十日法官助理  袁观磊书 记 员  惠婧华