北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49334号原告（反诉被告）：李国君，男，1979年8月5日出生，汉族，无业，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：王雄，北京凯泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙斯福，男，1986年11月21日出生，汉族，自由职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李铮，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾文婧，北京市中伦文德律师事务所律师。原告（反诉被告）李国君与被告（反诉原告）孙斯福房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李国君委托诉讼代理人王雄，孙斯福委托诉讼代理人李铮、艾文婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李国君向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年3月17日签订的房屋租赁合同；2、判令孙斯福支付违约金75000元；3、判令孙斯福支付房屋装修费40万元；4、判令孙斯福支付2019年4月1日至2019年4月9日期间的租金7500元；5、判令孙斯福支付2019年1月之后至2019年4月9日电费1557元。事实和理由：我与孙斯福于2018年3月17日签订房屋租赁合同，我将位于北京市朝阳区X号1层出租给孙斯福使用，双方在合同中约定了租赁期限、月租金、租金缴纳时间和违约责任等内容。合同签订后，我按照约定向孙斯福交付房屋，但孙斯福却未按约支付租金。2019年4月9日我在催促无果的情况下向孙斯福发出了解除合同通知函，但其在收到函件后未与我办理相关的租赁事宜。为维护我方合法权益，故诉至法院要求支持李国君的诉讼请求。孙斯福辩称，同意解除双方签订的房屋租赁合同。李国君是合同的违约方，其违约解除合同，无权要求我支付违约金。装修费是我方支出，李国君从未支出任何费用，其要求我方支付40万元装修费无事实及法律依据。2019年4月2日李国君将租赁物对外重新出租，2019年4月5日将租赁房屋锁门，其间我无法使用房屋，故不同意支付2019年4月1日至2019年4月9日的租金。我方欠付的电费数额1557元属实，但该费用已经与李国君欠我的水费相互抵消。孙斯福向本院提出反诉请求：1、判令李国君承担违法解除《房屋租赁合同》责任，判令李国君返还房屋保证金25000元、装修保证金75000元，赔偿装修费164045．70元，支付违约金75000元；2、判令李国君支付电力增容费54000元、上下水修理费2725元、水卡费1900元及执照费7200元；3、判令李国君支付律师费40000元。事实和理由：2018年3月17日，双方签订《房屋租赁合同》。合同签订后我一直按约支付租金、保证金，但李国君却存在多种违约行为，导致合同目的无法实现。2019年4月9日，李国君单方发出解除合同通知函，单方解除了双方间的租赁合同，构成根本违约。李国君的行为给我方造成巨大损失，故诉至法院要求支持孙斯福的反诉请求。李国君针对孙斯福的反诉辩称，孙斯福在租期内欠租，按照合同约定不符合退还房屋保证金的条件。孙斯福在退出租赁房屋后，多次进入破坏装修，不同意退还其装修保证金。孙斯福是合同违约方，装修费和违约金我方不同意支付。电力增容等费用是孙斯福为其自身经营需要的投入，其应自己负担。律师费属于孙斯福自身消费，其要求我方负担无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月17日，李国君（出租方、甲方）与孙斯福（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，李国君将位于北京市朝阳区X号一层租给孙斯福使用；租赁期限2018年4月1日至2021年3月31日；房屋租金每月25000元，每六个月缴纳一次房屋租赁费用，提前7天缴纳下一次的租赁费用；孙斯福向李国君缴纳保证金一个月房租，租赁到期后李国君需退还孙斯福缴纳的保证金一个月房租；为确定李国君的房屋装修投入不受到太多的损失，孙斯福须向李国君缴纳7．5万元的保证金，租满3年无息退还，中途退出7．5万元保证金不退。合同到期孙斯福不租的情况，孙斯福装修的格局需留下，否则要给李国君还原；在房屋租赁期间，水、电、电话费、租房税金费用由孙斯福缴纳；孙斯福拖欠房租超过7日的，李国君可终止合同并收回房屋，造成李国君损失由孙斯福负责承担赔偿；孙斯福租赁李国君房屋期间，需对房屋进行改动时应遵守相应的法律法规，所产生的一切费用责任由孙斯福承担；在合同期内除不可抗拒因素除外（地震、战争）如有违约，需支付对方三个月房租和其他相关损失赔偿。合同履行中，孙斯福向李国君支付了保证金25000元、装修保证金75000元及2018年4月1日至2019年3月31日的租金30万元。2019年4月9日，李国君通过微信、短信、快递等方式向孙斯福发出《终止房屋租赁合同通知函》，告知孙斯福应当在2019年3月24日之前缴纳2019年4月1日至2019年9月期间的房屋租赁费，但孙斯福未按约定履行合同义务，故李国君决定终止双方之间的租赁合同，并请孙斯福在收到通知函后三日内与李国君协商终止合同后的相关问题。孙斯福认可收到微信发出的《终止房屋租赁合同通知函》，但不认可函件内容，并称李国君单方解约，构成违约。庭审中，李国君举出照片及视频，欲证实房屋交付时的装修标准，以及孙斯福擅自破坏的房屋现状。孙斯福称李国君提交的照片不真实，无法证明其对租赁物进行了装饰装修,且现有证据也无法证明孙斯福实施了破坏行为。孙斯福主张租赁物的墙体、整装、门头灯箱、灯具、吧台大理石、插线板、暖气片等均是其出资，而李国君未支付任何装修费，孙斯福并举出淘宝订单、付款凭证等证实其支出了装修费用164045．70元。李国君对原告主张的装修费用不认可。李国君举出微信记录及电表照片，欲证实孙斯福欠付电费1557元。孙斯福对欠款数额认可，但主张该电费已经与水费相互抵消。孙斯福举出微信记录、视频、处罚记录、电力增容费缴款凭证、公函、维修下水道付款凭证等，欲证实李国君非法经营小龙虾，受到政府部门的行政处罚，并导致孙斯福租赁房屋电力不足、下水道跑水，孙斯福为此支出电力增容费及上下水修理费；孙斯福举出更换水表通知及购买水卡费用凭证，欲证实孙斯福垫付了购买水卡的费用1900元；孙斯福举出微信记录、付款凭证，欲证实其受李国君要挟，向李国君支付执照费7200元；孙斯福举出律师费发票，欲证实其支付律师费40000元。李国君对上述证据均不予认可，称系孙斯福为自身经营需要及诉讼所为，与李国君无关。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，孙斯福应在2019年3月24日之前缴纳2019年4月1日至2019年9月30日的房屋租赁费15万元，但孙斯福未按期交纳，构成违约。李国君依约履行合同解除权，合法有据，双方间的《房屋租赁合同》于2019年4月9日予以解除。孙斯福是违约方，应向李国君支付违约金75000元及2019年4月1日至2019年4月9日期间的租金7500元。孙斯福对欠付电费1557元认可，其主张电费与水费相抵消无证据支持，故其应向李国君支付所欠电费1557元。李国君主张的装修费损失40万元，证据不足，本院不予支持。鉴于双方的合同已经解除，李国君需退还孙斯福保证金25000元。从合同约定来看，孙斯福从李国君处所租赁的房屋带有装修，孙斯福向李国君缴纳的75000元装修保证金是保证李国君原有的房屋装修投入不受到太多的损失，现孙斯福违约，导致合同在履行期限内解除，按照约定75000元装修保证金不予退还。孙斯福主张的装修费、电力增容费、上下水修理费、水卡费及执照费等，均是其自身经营的需要，且其是合同的违约方，故孙斯福要求李国君赔偿上述费用于法无据，本院不予支持。现有证据无法证明孙斯福未按时支付租金是履行后履行抗辩权，故其主张李国君违法解除合同，并要求李国君支付违约金的诉讼请求，证据不足。孙斯福主张的律师费，于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李国君与被告（反诉原告）孙斯福签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月九日解除。二、被告（反诉原告）孙斯福于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）李国君支付违约金七万五千元。三、被告（反诉原告）孙斯福于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）李国君支付二〇一九年四月一日至二〇一九年四月九日的租金七千五百元。四、被告（反诉原告）孙斯福于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）李国君支付电费一千五百五十七元。五、原告（反诉被告）李国君于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）孙斯福房屋保证金二万五千元。六、原告（反诉被告）李国君不予退还被告（反诉原告）孙斯福装修保证金七万五千元。七、驳回原告（反诉被告）李国君之其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）孙斯福之其他反诉请求。如果原告（反诉被告）李国君、被告（反诉原告）孙斯福未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8561元，由原告（反诉被告）李国君负担7074元（已交纳），由被告（反诉原告）孙斯福负担1487元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费3987元，由原告（反诉被告）李国君负担224元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）孙斯福负担3763元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 高 祺审判员 童雪霏审判员 高 磊二〇二〇年十月十五日书记员 张 倩