贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终5402号上诉人（原审被告）：董波，男，1982年1月27日生，汉族，住四川省巴塘县。被上诉人（原审原告）：贵州和致兴商业管理有限公司，住织金县文腾街道金北路黔中国际商贸博览城**，社会统一信用代码91520524MA6DQQTJ2D。法定代表人：陈长丰，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：史光炯，贵州施仁律师事务所律师。上诉人董波因与被上诉人贵州和致兴商业管理有限公司（以下简称贵州和致兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初1824号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月30日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人董波提出上诉请求：1.请求撤销织金县人民法院作出的（2020）黔0524民初1824号民事判决，在查清事实后依法改判为驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或者发回重审。2.本案一审、二审全部诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人提供物业第一年按每月1.5元/平方米。第二年按每月1.8元/平方米。第三年按每月2.4元/平方米无事实依据。根据上诉人与被上诉人签订的《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》内容来看，双方并未约定具体的物业收费标准，一审法院不能按照被上诉人单方制订的收费标准作为判决依据。退一步而言，上诉人第一年度向被上诉人缴纳8986年元物业管理费，第二年度及以后的物业收费均因按该标准进行收费。二、2018年3月至2018年9月，黔中国际商贸城进行封闭施工，被上诉人未向上诉人提供任何物业服务，上诉人不应支付该期间的物业管理费。外环路封闭施工是一个客观存在的事实，施工时间从2018年3月至9月，而被上诉人在其宣传期间承诺外环线2017年6月全面施工，封闭施工期间上诉人无法正常经营。在封闭施工期间，黔中国际商家处于停业状态，被上诉人未提供任何物业服务，一审法院未将被上诉人未提供物业服务的时间扣除系事实错误。二、被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，一审法院认定物业费扣减10%于理不符。除了一审法院认定被上诉人提供的物业服务存在脏、乱现象外，被上诉人提供的物业服务中，还存在以下现象。第一、被上诉人对上诉人实行停水停电，导致上诉人在停水停电时无法正常经营。第二、上诉人属高层住户，因为被上诉人不履行物业服务，楼梯间被大量的杂物堵塞货物通道，致使上诉人货物无法正常流通。第三、被上诉人对黔中国际商贸城的电梯进行停电经营，顾客只能通过人行通道上楼选货，被上诉人未能提供完整的物业服务。第四、被上诉人私自将黔中国际市场的电梯井停运，将属于全体商家的停车位隔离成户，将电梯井及停车位出租给他人从事餐饮服务。故被上诉人提供的物业服务存在严重的瑕疵，扣减物业费的10%无法抵消上诉人的损失，敬请贵院在查清事实的基础上予以扣减。综上所述,一审法院认定事实不清从而适用法律错误。故请求二审法院在查明案件事实的基础上，撤销一审判决并依法改判或者发回重审。被上诉人贵州和致兴商业管理有限公司二审中答辩称：上诉人租用被上诉人的商铺进行经营，上诉人与被上诉人之间已经形成事实上的物业服务关系，且被上诉人在物价局备案的标准是3元，在上诉人使用被上诉人商铺之间并未缴纳过任何物业费。上诉人谈到的存在物业管理脏乱差，一审法院已经做出相应的处理，所以上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人贵州和致兴商业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付织金县母鸡井地段的黔中国际商贸博览城Ｄ5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺物管费30827.52元（2017年9月27日至2018年9月26日为10275.84元、2018年9月27日至2019年9月26日为10275.84元、2019年9月27日至2020年9月26日为10275.84元），并自2017年9月27日起以10275.84元为基数、自2018年9月27日起以10275.84元为基数、自2019年9月27日起以10275.84元为基数，按每日万分之五向原告支付违约金至付清上述费用之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定如下事实：2014年9月10日，织金县弘宇房地产开发有限公司与深圳市和致兴商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，织金县弘宇房地产开发有限公司将其开发的黔中国际商贸博览城商铺委托深圳市和致兴商业运营管理有限公司管理。2016年12月30日，原告、织金县弘宇房地产开发有限公司、深圳市和致兴商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同补充合同》，深圳市和致兴商业运营管理有限公司将合同权利义务转让给原告。之后，织金弘宇房地产开发有限公司与原告贵州和致兴商业管理有限公司共同制订《业主临时公约》和《前期物业管理服务协议》，并将《前期物业管理服务协议》作为与业主签订物业管理服务的格式合同进行备案，约定由贵州和致兴商业管理有限公司作为黔中国际商贸博览城的前期物业服务企业，《前期物业管理服务协议》约定合同有效期自2017年1月29日起至2022年1月27日止，收费标准为商业用房3元/㎡/月，住宅用房1，住宅用房1月，物业服务费支付方式为实行预交制，每半年收取一次，逾期交纳按日0.03%计收违约金。2017年9月，原、被告达成口头协议，约定原告将其接受托管的织金县母鸡井地段的黔中国际商贸博览城Ｄ5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺出租给被告，总面积428.16平方米，租期自2017年9月27日到2022年9月26日（合计5年），2018年10月10日双方补充签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，对租赁商铺及租金支付方式等进行了约定，同时约定管理费按每年12个月计价和收取，以原告的收费标准及支付方式为准。另查明，原告提供的物业服务，存在瑕疵，有脏、乱等现象。原告对黔中国际商贸博览城其他商户的物业管理费收费标准为第一年按每月1.5元／平方米计算，第二年按每月1.8元／平方米计算，第三年按每月2.4元／平方米计算。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第十六条：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”和《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告董波应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用，原告贵州和致兴公司对被告董波提供的物业服务虽然存在一定瑕疵，但该瑕疵并不足以全部抵扣被告董波应缴纳的物业服务费，故对被告董波拒绝缴纳全部物业服务费的主张不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”由于原告提供的物业服务存瑕疵，根据权利义务相一致的原则，被告不再向原告支付违约金。同时，对原告主张的物业费，因双方未对计算方式作出约定，原告主张按每月2元/平方米计算并无依据，本院参照原告对同期同商场其他商户的收费标准计算2017年9月27日至2018年9月26日为428.16平方米×1.5元/月×12月＝7,706.88元，2018年9月27日至2019年9月26日为428.16平方米×1.8元/月×12月＝9,248.26元，2019年9月27日至2020年5月26日为428.16平方米×2.4元/月×8月＝8,220.67元，合计25,175.81元，结合原告所提供物业服务存在质量问题的实际情况，被告可在应缴纳的物业服务费25,175.81元中适当扣减10%较为合理，即被告董波应向原告贵州和致兴公司交纳物业服务费25,175.81元×90%＝22,658.23元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、限被告董波于本判决生效后十日内一次性支付原告贵州和致兴商业管理有限公司位于织金县母鸡井地段的黔中国际商贸博览城Ｄ5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺自2017年9月27日至2020年9月26日的物业服务费22658.23元；二、驳回原告贵州和致兴商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费760元，减半收取计380元，由原告贵州和致兴商业管理有限公司负担80元，被告董波负担300元。在二审审理期间，各方均未提交新的证据。被上诉人二审自认，上诉人的备案收费是3元每平方，但是实际的优惠的标准是一楼每平方米3元每月，二楼每平方米2元每月，三楼每平方米1元每月，前三年管理费用收取按照第一年度五折优惠，第二年度六折优惠，第三年度八折优惠，从2020年开始不分楼层统一按2月每平方收取。经二审审理查明：上诉人租用商场共计428.16平方米，属于二楼，第一年应缴纳物业费用的标准为每月1元/平方米，第二年应缴纳物业费用的标准为每月1.2元/平方米，第三年应缴纳物业费用的标准为每月1.6元/平方米。其余的事实与原判认定的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应缴纳物业服务费，应缴纳物业服务费多少，被上诉人是否有管理服务不到位的情形。经查，2014年9月10日，织金县弘宇房地产开发有限公司与深圳市和致兴商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，织金县弘宇房地产开发有限公司将其开发的黔中国际商贸博览城商铺委托深圳市和致兴商业运营管理有限公司管理。《前期物业管理服务协议》约定合同有效期自2017年1月29日起至2022年1月27日止，收费标准为商业用房3元/㎡/月，住宅用房1，住宅用房1月。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人租用商铺经营，并在租用商铺合同中约定由上诉人按公司管理标准缴纳物业费，故上诉人应按公司管理标准缴纳物业费。二审中被上诉人自认，上诉人的备案收费是3元每平方，但是实际的优惠的标准是一楼每平方米3元每月，二楼每平方米2元每月，三楼每平方米1元每月，前三年管理费用收取按照第一年度五折优惠，第二年度六折优惠，第三年度八折优惠。上诉人董波租用二楼商场共计428.16平方米，第一年应缴纳物业费用的标准为每月1元/平方米，第二年应缴纳物业费用的标准为每月1.2元/平方米，第三年应缴纳物业费用的标准为每月1.6元/平方米。故上诉人自2017年9月27日至2018年9月26日为428.16平方米×1元/月×12月＝5137.92元，2018年9月27日至2019年9月26日为428.16平方米×1.2元/月×12月＝6165.50元，2019年9月27日至2020年5月26日为428.16平方米×1.6元/月×8月＝5480.45元，合计16783.87元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”由于被上诉人提供的物业服务确实存在管理服务不到位瑕疵，有脏、乱等现象，根据权利义务相一致的原则，上诉人不再向原告支付违约金。结合被上诉人所提供物业服务存在质量问题的实际情况，在应缴纳的物业服务费16783.87元中适当扣减10%较为合理，即上诉人董波应向被上诉人贵州和致兴公司交纳物业服务费16783.87元×90%＝15105.48元。一审判决对上诉人应缴纳计算错误，二审中予以纠正。因修建户外道路不属于物业公司的责任，物业公司依然提供相应的服务，故对于上诉人二审中主张因修建户外道路导致未能经营，不应收取物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，部分有理，有理部分本院依法予以支持。原审认定事实不清，本院查清事实后予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初1824号民事判决；二、由上诉人董波于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人贵州和致兴商业管理有限公司位于织金县母鸡井地段的黔中国际商贸博览城Ｄ5栋2层01、02、03、05、06、07、08、09号（合计8间）商铺自2017年9月27日至2020年9月26日的物业服务费15105.48元；三、驳回被上诉人贵州和致兴商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人董波的其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费380元，由贵州和致兴商业管理有限公司负担180元，由董波负担200元；二审案件受理费760元，由贵州和致兴商业管理有限公司负担360元，由董波负担400元。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年十月二十日书记员 刘莉丽