山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1644号原告：高海涛，男，1984年1月27日出生，汉族，住济宁市。原告：唐丽娟，女，1987年11月26日出生，汉族，住济宁市。两原告共同委托诉讼代理人：仲赪（特别授权），山东民桥律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李万瑞（特别授权），山东民桥律师事务所律师。被告：济宁欧凯龙置业有限公司，住所地：济宁高新区新元路**（光河办事处院内）。法定代表人：庄贤武，执行董事。委托诉讼代理人：张楚（特别授权），山东同章律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢田雨（一般代理），山东同章律师事务所实习律师。原告高海涛、唐丽娟与被告济宁欧凯龙置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高海涛、唐丽娟的委托诉讼代理人仲赪、李万瑞，被告济宁欧凯龙置业有限公司的委托诉讼代理人张楚、卢田雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高海涛、唐丽娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告逾期交付商品房违约金14,663.4元（自2018年7月31日起至2019年3月3日止）；2、请求法院判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金1,966.4元（自2019年6月3日起至2019年7月1日止）；3、请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费等其他合理费用。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于金宇路北侧红星?康城丽景的商品房，合同约定被告应当于2018年7月30日前向原告交付商品房，逾期交付商品房超过90日，原告要求继续履行合同上午，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；购买合同中虽然约定了“买受人同意出卖人在尚品房交付使用730日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…”，但该条款为格式条款，且并未对办理其他登记由出卖人报产权登记备案的时间进行明确，对买受人的利益明显不利，致使买受人的权益长时间处于不确定状态，违背公平原则，应为无效条款，应按照条款第1项约定的方式，即因被告原因，未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一日按己交付房价款的0.01%向原告支付违约金。购房合同签订后，原告按照合同约定支付了商品房价款，但被告没有按照合同约定及法律规定交付房屋，同时因被告原因逾期办理房屋，同时因被告原因逾期办理房屋所有权证书。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特诉至贵院，请求法院依法判决。被告济宁欧凯龙置业有限公司辩称，1.本案存在商品房顺延交付的情形，交房日期应顺延至2018年12月13日（自2018年7月31日顺延135日）。根据双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，逾期交房应承担违约责任，也就是说因不可抗力导致延期交房的不承担违约责任，不可抗力延误的日期应相应顺延。不可抗力包括政府有关部门规划设计、政策、法规变更或政府行为等被告主观上所不能控制的事由。本案中，因2017年10月17日，济宁高新技术产业开发区市政建设管理局发布的停工整改通知书，要求停止施工9天（2017年10月18日至2017年10月26日）、2017年11月3日，济宁高新技术产业开发区市政建设管理局发布的停工整改通知书，要求停止施工5天（2017年11月3日至2017年11月7日）及济宁市住房和城乡建设局下发济建[2017]268号《关于做好全市2017-2018年秋冬季建筑工地“封土行动”工作的通知》，责令我公司全部工程全面停工，导致案涉工程停止施工长达135天，该停工原因系被告所不能控制、不能预见、不可避免的，属于不可抗力，故交房日期应相应顺延135天，即交付房屋的期限为2018年12月13日前，本公司实际交房日期为2019年3月8日。2.被告不存在逾期办证的情形，已多次通知原告进行办证，因原告原因未及时办证，被告不承担责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月20日，原告高海涛、唐丽娟与被告济宁欧凯龙置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（编号：20170720006）。合同约定：原告高海涛、唐丽娟（买受人）购买被告济宁欧凯龙置业有限公司（出卖人）开发的位于济宁市金宇路北侧、丰泰路东西两侧的红星·康城丽景13号商住楼02单元24层02-2401号房屋，商品房单价每平方米5,260.75元，总价款688,421.00元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2018年7月30日前交付商品房。该合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式分别处理，按照逾期交付时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在90日之内，自第是一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起90日内退还全部已付款，并自买受人付清全部房款之日起，按照银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同事，出卖人按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。如因政府行为或自然灾害等其他不可抗因素造成本项目工程停工的，根据停工周期顺延交房期限，出卖人不承担任何责任。该合同附件十一《补充协议》约定，买受人应在出卖人通知之日起七日内向出卖人提交办理产权登记所需要的全部材料并缴纳所有税费，并在通知之日起十五日内向房屋登记机构办理房屋登记，逾期一日，买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，原告高海涛、唐丽娟向被告济宁欧凯龙置业有限公司支付全部购房款，被告济宁欧凯龙置业有限公司未能按照合同约定的时间交付房屋。原告高海涛、唐丽娟已于2019年3月3日领取了案涉房屋的钥匙并办理了上房手续。另查明，2017年10月17日，济宁高新技术产业开发区市政建设管理局向欧凯龙公司下发《停工整改通知书》，要求该公司于10月18日至10月26日期间停止施工；2017年11月3日，该局再次下发《停工整改通知书》，要求该公司于2017年11月3日至2017年11月7日期间停止施工；2017年10月24日，济宁市住房和城乡建设局下发《关于做好全市2017-2018年秋冬季建筑工地“封土行动”工作的通知》，要求城市建成区内全面实施“封土行动”，时间为2017年11月15日至2018年3月15日。欧凯龙公司于2019年8月14日出具《关于康城丽景东地块景观绿化、室外管网配套工程工期的情况说明》，载明“我单位认真落实上级主管部门的指示精神，于2017年至2018年秋冬季建筑工程封土行动期间停止了相关工作”，济宁高新技术产业开发区建筑安全建管站在“情况属实”处加盖了公章予以确认。本院认为，原告高海涛、唐丽娟与被告济宁欧凯龙置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金。本案中，高海涛、唐丽娟主张已经按约定履行了向欧凯龙公司支付全部购房款的义务，根据合同约定欧凯龙公司应在2018年7月30日前向高海涛、唐丽娟交付房屋，但该公司未按约定履行向高海涛、唐丽娟交付房屋的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。欧凯龙公司抗辩称在合同履行过程中存在不可抗力因素，依照约定应对交房日期予以顺延。本院认为，为创建国家卫生城市、文明城市，济宁市政府及相关部门为治理空气环境污染，多次下发文件及通知，要求存在污染因素的企业自查自检，在重污染预警期间停止施工，欧凯龙公司作为房地产开发企业，在开发的房地产工程施工期间，为维护社会公共利益积极响应政府及其职能部门的指令，多次停止施工，双方在合同中明确约定了因政府指令暂停施工可据实予以延期，故欧凯龙公司的交房期限应当予以顺延。关于顺延日期的确定，2017年10月18日至2017年10月26日停工原因系“确保十九大期间建筑工地安全生产稳定”，该指令系政府行为，期间的9天应予扣除；2017年11月3日至2017年11月7日期间的5天停工，原因系“全区启动重污染天气橙色预警，停止在建建筑的施工作业”，该指定系政府行为，期间的5天应予扣除；结合济宁市住建局下发的文件、监理日志及监理公司出具的证明，能够认定欧凯龙公司在“封土行动”期间停止了建设工程土石方作业，济宁市住建局下发的文件要求“封土行动”的期间是2017年11月15日至2018年3月15日，期间共计121天。综上，本院认定案涉房屋的交房日期应当顺延135天，即欧凯龙公司应当交付案涉房屋的期限为2018年12月12日前。欧凯龙公司实际交付案涉房屋时间为2019年3月3日，故欧凯龙公司应向高海涛、唐丽娟支付2018年12月13日至2019年3月3日的逾期交房违约金5,507.36元（688,421元×0.0001×80天）。关于逾期办证违约金。双方签订的合同中约定“买受人同意出卖人在商品房交付使用730日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，原告主张该约定为格式条款、无效条款，被告欧凯龙公司不认可该约定无效。本院认为，上述约定将出卖人协助办理产权登记的期限约定为商品房交付使用730日，出卖人协助办理产权登记的时间属于双方当事人自由协商的范围，该约定只是在原定90日的基础上延长了出卖人履行该义务的期限，并未免除其责任或免除其违反该义务的违约责任，未加重买受人责任或排除买受人主要权利，故不符合格式条款的无效情形，该约定也并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，没有《中华人民共和国合同法》规定的第五十二条、第五十三条规定的无效情形。据此，原告高海涛、唐丽娟主张逾期办证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告济宁欧凯龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高海涛、唐丽娟支付逾期交房违约金5,507.36元；二、驳回原告高海涛、唐丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，由被告济宁欧凯龙置业有限公司负担36元，由原告高海涛、唐丽娟负担72元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  赵文斌二〇二〇年十月九日书记员  韩琪乐