北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12239号原告（反诉被告）：北京巨邦物流有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄村北芦求路中段临**。法定代表人：黄树伟，总经理。委托诉讼代理人：李晓彤，女，1989年5月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱玉标，北京誉洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京交道富恒农业技术开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇交道一街东南侧房窑路南。法定代表人：张东梅，总经理。委托诉讼代理人：王冬建，北京市佳诺律师事务所律师。原告北京巨邦物流有限公司（以下简称巨邦公司）与被告北京交道富恒农业技术开发有限公司（以下简称富恒公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巨邦公司的委托诉讼代理人李晓彤、朱玉标，被告富恒公司的委托诉讼代理人王冬建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。巨邦公司向本院提出变更后的诉讼请求为：1、请求判令被告返还原告租金300万元；2、请求判令被告赔偿原告损失1200万元；3、请求判令被告返还原告及商户留存的物品。诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，被告与原告签订《租赁合同》，并于同日签订《补充协议》。2017年9月15日，被告接管了该场地。后依据北京市第二中级人民法院于2018年4月27日作出的生效判决文书（2018）京02民终2058号，该《租赁合同》及《补充协议》被认定涉及经营物流市场部分的相关内容无效，其余有效约定于2017年10月31日解除。该《租赁合同》及《补充协议》被解除后，被告未履行返还义务，并且合同被解除，被告应承担违约责任，赔偿合同解除给原告带来的损失。现经原告多次与被告交涉，无果。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院。富恒公司辩称，富恒公司认为造成租赁合同无效的责任在于巨邦公司。物流市场被关闭并拆除是因为巨邦公司违背合同的约定，其不接受富恒公司的多次劝阻，一意坚持开办物流市场造成的结果。物流市场是被政府部门依法清退的，后又进行了强制拆除。巨邦公司目前没有任何物品遗留在其租赁的场地范围内。因此，富恒公司不同意巨邦公司的诉讼请求。富恒公司向本院提出反诉请求为：请求判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失500万元（具体数额以评估鉴定为准）。诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年6月6日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》和《补充协议》。约定反诉原告将位于北京市房山区×镇×村东南富恒农业园区内，×村委会柏油路以东的农业设施场地500亩租赁给反诉被告使用。租赁期限自2016年6月6日至2036年2月15日止。租赁费2017年、2018年每年1200万元，2019年1300万元，自2019年开始每年递增6%并另行给付反诉原告附加费150万元。付款方式为上缴租金，前两年为季度付款，第三年开始半年付。《租赁合同》和《补充协议》还约定了乙方独立经营，物流市场的经营手续由乙方自行办理；在租赁期间乙方不得将原有建筑物随意损坏，如需改造拆除须经双方确认，如需改动必须经甲方同意；如因乙方改变土地性质导致经营损失由乙方自行承担；由于经营物流市场的相关手续由乙方自行办理，所产生的费用及损失由乙方承担等事项。合同签订后反诉被告给付反诉原告600万元，反诉原告2016年6月将合同约定场地及设施交付给反诉被告。2017年5月15日，反诉原告突然接到北京市国土资源局房山分局下发的《责令停止违法行为通知书》。经过到现场核实才得知，反诉被告私自将反诉原告原有的房屋、地上物、农业设施进行毁损和违法改造，在未取得合法手续的情况下改变土地使用性质和建设、经营非法物流园区。反诉原告多次要求反诉被告停止毁坏财物和建设经营物流市场的违法行为，为此反诉原告又多次报警阻止并且向反诉被告下发停止违约和违法行为的通知，但反诉被告仍然一意孤行。无奈，反诉原告提起诉讼，在诉讼中政府对反诉被告的违法行为予以制止，并且将非法物流市场取缔。反诉被告的以上行为属于实质性违约，该违约行为给反诉原告造成极大的财产损失和极坏的社会影响。现为了维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。巨邦公司对富恒公司的反诉辩称，反诉人在涉案土地上建造的房屋及农业设施均没有规划许可证及相关建设许可手续。因此，农业园区被拆除所造成的损失，应由反诉人自己承担。反诉人将农业园区及相应土地租赁给被反诉人，反诉人当时就已经明确知道被反诉人租赁涉案土地的用途是经营物流市场。后来是由于反诉人的多方阻挠，才使得被反诉人招进的商户无法继续经营，因此造成双方发生矛盾，最终造成被反诉人的物流市场无法经营。因此，应由反诉人对被反诉人承担因此而造成的相应的经济损失。反诉人反诉请求赔偿的经济损失是其自己造成的，与被反诉人无关，故请求驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，2016年6月6日，富恒公司（甲方）与巨邦公司（乙方）签订了租赁合同，租赁合同主要内容包括：一、甲乙双方的权利和义务，1、甲方配合协调乙方的日常经营，调节当地事宜。甲乙双方充分考虑对方的合理利益，应高效实际解决经营期间发生的问题，乙方如因经营期间内出现经营困难，甲方予以理解协调解决实际问题。2、甲方确保乙方所租赁的场地为甲方有权出租，如因在经营期间，政府管制低端化企业，不能再继续经营，乙方可换项目经营，政府给予的经营性损失补偿款，甲乙双方各占50%。甲方将本村签订原始租地合同复印件给乙方一份作为备注。场地在租赁期内所有权发生变动的，不影响本合同继续履行的效力。3、乙方独立经营，经营项目为：物流市场及富恒公司营业执照范围内的经营项目，物流市场经营的相关手续由乙方自行办理。4、在租赁期间，乙方不得以任何形式将此标的物整体转租或转让他人，可分租。不得将原有的建筑物随意损坏，不包含租赁前期商定好的改造工程设施及建筑（不超过14000平方米），如需改造拆除经双方确认，以实际发生为准。在乙方独立经营期间，如需改动必须经甲方同意。5、在合同租赁期间，如遇政府征地拆迁，经营性损失及停产停业补偿款的分配按甲方60%，乙方40%。甲方原有的建筑面积设备设施补偿款归甲方所有与乙方没有任何经济赔偿关系。乙方自行投资的各项工程设施及建筑（甲乙双方确认），如遇政府拆迁征地，补偿款甲乙双方各占50%。甲方在收到补偿款后，将补偿款及剩余的租赁费用退还给乙方后，乙方三个月内退出搬走。租赁合同期间内，如未遇国家拆迁征地，甲乙双方不得解除本合同。甲乙双方在签订租赁合同之日起，甲方的债权、债务由甲方承担，乙方在经营期间的债权、债务由乙方承担。6、乙方租赁费用拖欠不得超过三十天，如超出六十天，视为乙方自行解除。同时双方协议自动解除，乙方放弃本协议内的所有权益。甲乙双方不得违法违约和随意放弃租赁合同。乙方因自身原因无法正常经营，提前两个月通知甲方解除租赁合同。如甲乙双方合同到期后，甲乙双方签订的本合同自动解除，双方无任何赔偿责任。二、标的物位置。位于×村东南富恒农业园区内，×村委会柏油路以东，地块为设施用地，约500亩（含拆迁线房窑路）。三、租赁期限、金额、付款方式及免租期。1、租赁期限：自2016年6月6日至2036年2月15日止，共计壹拾玖年零玖个月。租赁期限以富恒农业园区与房山区×镇×村村委会及经联社签订的承包合同书为准。2、租赁金额2017年、2018年每年12000000元（壹仟贰佰万元整），2019年13000000元（壹仟叁佰万元整）。付款方式：上缴租金，前两年为季度付款，第三年开始为半年付款，递增方式从2019年开始每年递增6%。2019年开始每年乙方同意给甲方附加1500000元（壹佰伍拾万元整），此附加费用无递增，再无其它费用。甲方收款账号：北京银行西客站支行张东梅4221613800295516。3、甲乙双方签订租赁合同之日，乙方先付甲方叁佰万元租赁费用，三个月内再支付叁佰万元租赁费用，剩余租金待计租后按上述第三条第二项执行。甲方收到租赁费用后给乙方开具收据，税务问题乙方负责。4、经甲乙双方商定开始计租日期为2017年5月1日，2017年5月1日前为免租期，在此期间不产生租赁费用。四、此协议双方签字后即生效。此协议一式四份（内附法人身份证复印件、营业执照复印件、租赁费用明细表、原面积图纸及乙方改造图纸、盖章后生效），甲乙双方各执两份。同日，富恒公司（甲方）与巨邦公司（乙方）签订补充协议，约定：1、甲乙双方签订的租赁合同中场地所有树木、花草、果蔬的绿植，由甲方2017年5月1日前自行移植完成，甲乙双方无任何赔偿关系。2、甲乙双方签订的租赁合同中场地蔬菜大棚，甲方同意乙方拆除，无任何赔偿关系。3、甲乙双方签订的租赁合同中场地的水池、鱼塘，如乙方需要可以填平，甲乙双方无任何赔偿关系。4、甲方同意修房窑路时占变压器一台移至南区。5、甲方同意将原有的北京窦店富卓源旅游开发有限公司营业执照转给李哲，法人变更给乙方。6、甲乙双方签订的租赁合同的地块为农业设施用地，地上物是甲方依规建的农业设施、工厂化种、养殖设施及管理用房，如因乙方改变土地性质（农业）导致经营损失由乙方自行承担。7、甲方的标的物拆迁线×路拆迁修路约八十米宽，赔偿与乙方无关，拆迁前拆迁线内归甲方使用，房窑路修路完工后，剩余土地及建筑归乙方使用。8、甲乙双方签订的租赁合同中的物流市场经营的相关手续由乙方自行办理，由此产生的费用及损失由乙方承担。9、甲方所拥有的约400亩砖厂地块在今后如向外出租，按市场价格优先租给乙方。10、经甲乙双方商定，甲乙双方确认富恒公司与交道一街村委会签订的补充协议可以转租、分租他人。在乙方承包此地块所出现的任何法律、经济、刑事、安全责任由乙方负责，与甲方无关。自补充协议签订之日起，甲乙双方按上述十条执行，此补充协议与已签订好的租赁合同具有同等效力。租赁合同及补充协议签订后，富恒公司将涉诉场地及蔬菜大棚等农用设施交付给巨邦公司。巨邦公司分别于2016年5月30日、9月13日分两次通过银行转账向富恒公司支付租金600万元。巨邦公司经营期间，因对地上农用设施进行了拆除改造，被北京市国土资源局房山分局（以下简称房山国土分局）工作人员巡查时发现，房山国土分局于2017年8月15日向富恒公司分别下发了责令停止违法行为及责令改正违法行为通知书，消除违法占地行为。富恒公司为配合国土局整改，于2017年8月17日聘用保安公司保安员到巨邦公司处维护秩序，与巨邦公司商户发生纠纷，保安人员报警后，窦店派出所民警进行了调查。富恒公司于2017年9月6日诉至本院。本院审理期间，×镇清退低端产业指挥部于2017年9月11日发布关于富恒巨邦物流商户限期搬离的通告，要求富恒巨邦物流园区内所有商户必须在2017年9月13日上午9:00前自行清退搬离，否则由此造成后果由商户自行承担。2017年9月15日，该场地商户全部清退，富恒公司正式接管了该场地。2017年9月，富恒公司诉至本院后，本院于2017年10月31日向巨邦公司送达了起诉书副本。本院经审理后认为，“……根据查明的事实，富恒公司与巨邦公司签订的租赁合同和补充协议，系双方的真实意思表示，内容除涉及经营物流市场部分的相关约定，因改变土地性质，违反法律、法规的强制性规定应属无效外。其余涉及经营富恒公司营业执照范围内的经营项目等相关内容的约定应属合法有效；鉴于巨邦公司因经营物流市场改变土地性质已被政府清退，现富恒公司已经接管了所出租场地，该合同已无法继续履行，现富恒公司要求解除该合同的有效部分理由正当，证据充分，本院予以支持。解除时间本院将以本院向巨邦公司送达起诉书副本之日确认。富恒公司主张全部合同合法有效不能成立，本院不予采信；巨邦公司所辩合同及补充协议全部无效亦缺乏事实依据，本院亦不予采纳。”2017年12月25日，本院作出（2017）京0111民初15507号民事判决，判决：1、富恒公司于2016年6月6日与巨邦公司签订的租赁合同及补充协议中涉及经营物流市场部分的相关内容约定无效。其余有效约定自2017年10月31日解除。2、驳回富恒公司其他诉讼请求。判决后，巨邦公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理后认为，“……富恒公司与巨邦公司签订的租赁合同和补充协议，系双方的真实意思表示，但其中关于经营物流市场的约定因改变土地性质，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效约定。巨邦公司主张‘经营物流市场’的合同部分与其他部分是密不可分的，是合同成立的必备条款，因此，‘经营物流市场’约定无效就应该整个合同无效。本院认为，首先，按照双方租赁合同约定的经营范围，经营物流市场与经营富恒公司营业执照范围内的项目是并存的，可以互相独立分开，租赁合同并不是约定只能经营物流市场。其次，租赁合同中并没有约定‘经营物流市场’是合同成立的必备条款。最后，在约定条款‘经营物流市场’因改变土地性质，违反法律、行政法规强制性规定而无效的情况下，并不影响关于‘经营北京交道富恒农业技术开发有限公司营业执照范围内的项目’条款的实现，故其余部分合同条款有效。同时，双方签订的补充协议第6条：甲方（富恒公司）与乙方（巨邦公司）双方签订的租赁合同的地块为农业设施用地，地上物是依规建的农业设施、工厂化种、养殖设施及管理用房，如因乙方改变土地性质（农业）导致经营损失由乙方自行承担。第8条：甲乙双方签订的租赁合同中的物流市场经营的相关手续由乙方自行办理，由此产生的费用及损失由乙方承担。由此可以看出，富恒公司在签订租赁合同、补充协议时已明确告知了巨邦公司涉案土地性质及经营物流市场需要巨邦公司自行办理相关手续，巨邦公司在手续没有办理的情况下，改变土地性质，违法开办物流市场，遭受相关部门处罚，被政府清退，合同已无法继续履行，富恒公司要求解除租赁合同的有效部分理由正当，证据充分，一审法院予以支持，本院予以维持。……”2018年4月27日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终2085号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现上述法律文书均已发生法律效力。（2017）京0111民初15507号民事判决书和（2018）京02民终2085号民事判决书生效后，巨邦公司诉至本院，要求富恒公司返还租金，赔偿经济损失。富恒公司反诉要求巨邦公司赔偿经济损失。在诉讼过程中，2019年6月，北京市房山区×镇人民政府组织人员将涉案土地上的建筑物、地上物全部拆除。审理中，巨邦公司为证明因履行租赁合同及补充协议而造成的经济损失。巨邦公司申请对涉案土地上进行的施工改造工程的价值进行评估鉴定，经随机确定，本院依法委托华诚博远工程咨询有限公司进行评估鉴定。鉴定程序启动后，2019年12月25日，巨邦公司撤回评估鉴定申请。庭审中，巨邦公司提交了4张增值税普通发票以证明投资物流市场的经济损失。富恒公司认可发票的真实性，不认可其关联性，认为该发票记载金额不能证明用于投资了物流市场和巨邦公司的经济损失。经核实，发票的纳税人名称为富恒巨邦（北京）商业管理有限公司，系独立的企业法人单位。另，巨邦公司主张富恒公司从2017年8月1日开始阻挠其正常经营，要求从2017年8月1日开始计算应返还的租金。富恒公司为证明因履行租赁合同及补充协议而造成的经济损失，富恒公司申请对涉案土地上被擅自改造、毁损、拆除的房屋、地上物、场地、农业设施、大棚等财产的价值进行评估鉴定，经随机确定，本院依法委托北京市京价价格评估有限公司（以下简称京价评估公司）进行评估鉴定。在鉴定过程中，京价评估公司多次要求富恒公司交纳评估费，富恒公司却一直未能交纳。2020年8月24日，京价评估公司以此为由将此次评估鉴定做退案处理。上述事实，有租赁合同、补充协议、（2017）京0111民初15507号民事判决书、（2018）京02民终2085号民事判决书、增值税普通发票、新闻报道、京价评估公司退案函、照片及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，已生效的法律文书已经确认巨邦公司与富恒公司签订的租赁合同及补充协议中涉及经营物流市场部分的相关内容约定无效，且判决解除了租赁合同及补充协议中的有效部分，因此，对于富恒公司已收取的租赁合同及补充协议未履行部分的费用，富恒公司继续占有缺乏事实和法律依据，应当返还给巨邦公司。巨邦公司主张自2017年8月1日起租赁合同及补充协议即不再履行，要求返还2017年8月1日之后的费用。根据巨邦公司提供的照片，其只能说明双方在2017年8月即发生纠纷，并不能证明租赁合同及补充协议不再继续履行，也不能证明巨邦公司已将涉案场地返还给富恒公司。生效的法律文书已经确认富恒公司于2017年9月15日接管了涉诉场地，故认定租赁合同及补充协议履行至2017年9月15日。因此，巨邦公司要求返还未履行部分费用诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。经本院核算，已经收取的租赁合同及补充协议未履行部分的费用为150万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于巨邦公司要求赔偿经济损失的诉讼请求，根据巨邦公司提供的发票，虽然是巨邦公司和富恒公司签订了租赁合同和补充协议，但却以富恒巨邦（北京）商业管理有限公司的名义实际投资和经营物流市场，巨邦公司和富恒巨邦（北京）商业管理有限公司是相互独立的法人单位，现巨邦公司主张赔偿投资经济损失欠妥，且根据现有证据不能充分证明巨邦公司的投资数额和因此造成的经济损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。反诉中，对于富恒公司要求赔偿经济损失的反诉请求。富恒公司申请进行评估鉴定后，却不交纳评估费用，导致鉴定程序无法进行，不能通过鉴定结论来判定富恒公司的实际损失，富恒公司对此应当承担举证不能的不利后果，且富恒公司又不能提供充分有效的证据证明其实际损失，故富恒公司的反诉请求，证据不足，本院不予支持。对于巨邦公司要求返还留存物品的诉讼请求，因其未能提供充分的证据予以证实，故该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京交道富恒农业技术开发有限公司于本判决生效后10日内返还北京巨邦物流有限公司150万元。二、驳回北京巨邦物流有限公司的其他诉讼请求。三、驳回北京交道富恒农业技术开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费55900元，由北京巨邦物流有限公司负担46750元（已交纳）；由北京交道富恒农业技术开发有限公司负担9150元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费23400元，由北京交道富恒农业技术开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  闻海鹏人民陪审员  胡俊涛人民陪审员  张 东二〇二〇年十月二十七日书 记 员  任 瑕