上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初5107号原告：上海九海利盟房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：罗康瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓雯，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师、被告：东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司，住所地浙江省嘉兴市。法定代表人：刘东。原告上海九海利盟房地产有限公司(下称九海利盟)与被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司(下称东鼎诚达)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄晓雯到庭参加诉讼，被告经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。九海利盟向本院提出诉讼请求：(1)确认九海利盟与东鼎诚达所签房屋租赁合同于2019年8月31日予以解除；(2)东鼎诚达支付租金人民币253,687.54元、并就该项欠租偿付利息(暂计至2019年11月1日止之利息为人民币27,271.41元，要求计至实际支付之日止)；(3)东鼎诚达支付管理费人民币37,613.46元、并就该项管理费偿付利息(暂计至2019年11月1日止之利息为人民币4,613.92元，要求计至实际支付之日止)；(4)东鼎诚达支付装修期优惠租金人民币184,128.05元；(5)东鼎诚达支付房屋复原费人民币108,203.32元；(6)东鼎诚达支付违约金人民币410,984.23元(按租赁期间3个月租金及管理费之和计算)；(7)东鼎诚达支付九海利盟所支出之律师费人民币40,000元。对于东鼎诚达所缴租赁保证金，则要求予以没收。事实和理由：2018年7月30日，九海利盟将位于上海市淮海中路XXX号瑞安广场22楼2202室、2203室房屋签约出租予东鼎诚达，租期3年，所签租约中对于租金标准、付租方式、房屋返还状态、违约责任等均作明确约定。租赁期间，东鼎诚达欠付租赁费用，九海利盟经催缴无果后于2019年8月28日书面通知所签租约于2019年8月31日予以解除。现九海利盟以东鼎诚达于承租期间欠付租赁费用并致租约提前解除、且东鼎诚达未予办理房屋交接手续及将房屋恢复原状等为由起诉来院。东鼎诚达未作答辩。九海利盟提供以下证据：(1)《瑞安广场租赁合同》，以证明双方当事人之间租赁合同关系，同时证明合同中对于各方权利及义务所作具体约定；(2)2019年8月28日解约函及寄送凭证，以证明九海利盟就东鼎诚达违约行为而书面通知解除所签租约；(3)房屋复原工程价格确认单，以证明东鼎诚达应予承担之房屋复原费用为人民币108,203.32元；(4)律师合同、律师费支付凭证及发票，以证明九海利盟为本案诉讼支出律师费人民币40,000元；(5)复原费用支付凭证及复原后房屋照片，以证明九海利盟已委托第三方对房屋进行复原并实际支付费用。经审理查明：2018年7月30日，九海利盟与东鼎诚达签订《瑞安广场租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)九海利盟将位于上海市黄浦区淮海中路XXX号瑞安广场22楼2202、2203室房屋(下称系争房屋)出租予东鼎诚达使用，租期自2018年8月1日起至2021年7月31日止(包括该两日)，装修期自2018年8月1日起至2018年9月14日止(包括该两日)共计45日；(2)系争房屋建筑面积338.86平方米，租金按房屋建筑面积计算并收取，系争房屋每平方米日租金为人民币11.50元(不含增值税)，东鼎诚达应于每月首日或之前支付该月租金及增值税；(3)东鼎诚达应于签约时支付相当于3个月之租金、管理费、租金及管理费总和费用按照现行税率所计增值税之履约保证金共计人民币410,984.23元；(4)东鼎诚达应于每月首日或之前支付管理费，管理费支付标准为人民币34.905660元/月/平方米(不含增值税)；(5)装修期内，东鼎诚达无须支付租金，但仍应全额支付管理费及装修期内其他所有相关费用；(6)合同项下管理费支付至该大厦管理公司另行提供之账户内；(7)2019年7月至8月期间之含税月租金为人民币126,843.77元，2019年6月至8月期间之含税月物业管理费为人民币12,537.82元；(8)东鼎诚达确认签约之时已对系争房屋之装修、设施状况予以充分了解并予满意，租赁双方应于房屋交付之日签署确认文件，且双方同意附表七及前述确认文件作为合同终止时东鼎诚达向九海利盟返还系争房屋之验收依据；(9)本合同约定之费用均不含增值税，东鼎诚达须另行承担增值税；(10)东鼎诚达欠付租金、管理费、其他费用及任何应付款项逾期7日，自应付日起至九海利盟收讫全部该笔款项日止按每日0.1%计付逾期付款违约金；(11)租赁期结束日或提前终止日，东鼎诚达须将房屋及其所附属设施按附表七所列内容恢复原状，在良好、清洁及正常状态下交还予九海利盟，未能按约恢复原状，九海利盟有权自行或委托第三方予以恢复房屋原状，由此产生之一切费用由东鼎诚达承担；(12)东鼎诚达就合同项下任何一项应付费用自应付之日起拖欠超过七日(无论是否正式追索)，九海利盟在该情形发生后任何时间，均可合法提前收回房屋或其任何部分，本合同立即自行终止，在此情形下，九海利盟无须对东鼎诚达承担任何装修费、设备添加费之补偿；(13)在发生上述(12)情况时，东鼎诚达所付保证金不予退还，东鼎诚达除应支付合同项下应付未付欠款外，尚须承担如下违约责任A、支付相当于至租赁期满应付而未付租金总和金额之违约金；B、按合同租金标准支付已享受装修期间及免租期间之租金；(14)当发生上述(12)情况时，九海利盟向东鼎诚达发生书面通知即表明九海利盟行使合同所赋予提前收回房屋之权利；(15)如东鼎诚达未能按时支付本合同约定之租金、管理费或任何其他费用之全部或一部分，在九海利盟发出书面催缴通知后7日内，东鼎诚达仍不予支付，九海利盟就此可要求东鼎诚达赔偿因追讨欠款所遭受之一切损失、费用及开支，包括但不限于工作人员为追讨欠款而增加之工作费、为追讨欠款所须支付之所有合理法律费用(包括律师费及诉讼费)等。签约后，租赁双方履行各自合同义务。租赁期间，东鼎诚达缴纳约定之租赁保证金，但自2019年6月1日起欠付管理费、自2019年7月1日起欠付租金。2019年8月28日，九海利盟致函东鼎诚达，称鉴于东鼎诚达之欠费行为，九海利盟就此通知于2019年8月31日终止所签《租赁合同》，同时告知限期返还房屋、承担合同项下违约责任等事项。2019年8月29日，函件送达至东鼎诚达所确认之收件地址，但东鼎诚达收函后未予办理房屋返还交接事宜，亦未清偿欠费。2019年10月29日，九海利盟委托第三方完成系争房屋之复原工作，复原工程款共计人民币108,203.32元。2020年4月20日，九海利盟向复原工程施工方支付除5%质保金外之复原工程款人民币102,793.15元。综上，现九海利盟以东鼎诚达欠付租赁费用并导致《租赁合同》提前解除，东鼎诚达就此应予清偿欠费并承担违约责任为由，支付律师费人民币40,000元并委托律师起诉来院。本院认为，本案所涉《租赁合同》系九海利盟与东鼎诚达据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，九海利盟及东鼎诚达作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，东鼎诚达欠付租赁费用，且构成合同约定之解约事由，九海利盟就此行使合同解除权，所签《租赁合同》于书面解约函中指定日期即2019年8月31日予以解除，东鼎诚达对于租期内尚欠租金负有支付义务，且就逾期付租应予承担合同项下之逾期付租违约金，鉴此，本院对九海利盟要求确认解约并要求东鼎诚达支付欠租及其利息之诉请依法予以支持。至于九海利盟诉请中所涉欠租利息，依据其所主张之计息方式，该项利息实际系合同项下之逾期付租违约金而非利息，本院就此依据诉意将诉请之利息予以调整为违约金，且九海利盟依法可获支持之违约金数额应当以欠租本金数额为限。对于九海利盟诉请之管理费及利息，鉴于合同中约定管理费系付至物业管理公司所指定之账户，故九海利盟并非管理费之收取方，故本院对该项诉请依法予以驳回。对于九海利盟诉请之装修期优惠租金及律师费，鉴于该项诉请存在合同依据，本院依法均予支持。对于九海利盟诉请之解约违约金，合同约定该项违约金数额系剩余租期之租金总和，现九海利盟已将违约金数额予以调低，且虑及九海利盟另行委托他方完成房屋复原工程所须耗费之工程时间、九海利盟另寻新租客所可能遭受之房屋空置损失，九海利盟现诉请之解约违约金并不存在过分高于损失之情节，本院对该项解约违约金诉请依法予以支持。对于九海利盟诉请之房屋复原费用，鉴于九海利盟尚有5%质保金未予实际支付，故本院仅就九海利盟已实际支出之95%复原费用金额依法予以支持，剩余5%质保金鉴于后续实际支付情形尚不明确，故该部分款项依法暂予驳回。对于九海利盟要求没收租赁保证金之意见，鉴于该项处理意见与合同约定无悖，本院依法应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海九海利盟房地产有限公司与被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司于2018年7月30日所签《瑞安广场租赁合同》于2019年8月31日予以解除；二、被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海九海利盟房地产有限公司2019年7月1日至2019年8月31日期间租金人民币253,687.54元；三、被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第二项偿付原告上海九海利盟房地产有限公司逾期付租违约金(截至2019年11月1日止之欠租违约金为人民币27,271.41元；自2019年11月2日起、每日按欠租数额0.1%、计至实际清偿欠租之日止；另违约金总额以欠租本金数额人民币253,687.54元为限)；四、被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海九海利盟房地产有限公司装修期优惠租金人民币184,128.05元；五、被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海九海利盟房地产有限公司房屋复原费用人民币102,793.15元；六、被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海九海利盟房地产有限公司解约违约金人民币410,984.23元；七、被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海九海利盟房地产有限公司律师费损失人民币40,000元；八、原告上海九海利盟房地产有限公司不予退还被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司租赁保证金人民币410,984.23元；九、驳回原告上海九海利盟房地产有限公司的其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,399元(原告上海九海利盟房地产有限公司已预缴)，原告上海九海利盟房地产有限公司负担人民币349元，被告东鼎诚达(嘉兴)投资管理有限公司负担人民币14,050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  石志仁二〇二〇年十月十三日书 记 员  芦 笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……