浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5054号上诉人（原审被告）：苏枭枭，女，1993年10月26日出生，汉族，住浙江省文成县。被上诉人（原审原告）：文成县影剧院。住所地：浙江省文成县大峃镇大峃街**。法定代表人：余礼北，系该单位经理。委托诉讼代理人：赵国柱、吴豪，浙江海昌（文成）律师事务所律师。原审被告：郑文莲，女，1969年11月24日出生，汉族，住浙江省文成县。上诉人苏枭枭因与被上诉人文成县影剧院及原审被告郑文莲房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2020）浙0328民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏枭枭上诉请求：撤销原判，改判苏枭枭与文成县影剧院之间的租赁合同继续履行。事实与理由：一、文成县影剧院与郑文莲签订《房屋租赁合同》，双方依法成立租赁合同关系。郑文莲承租涉案房屋后，将房屋分租给包括苏枭枭在内不同的人使用经营，其中临大峃街店面共有五间，各店面之间以隔墙为界，从东南往西北方向第4间由苏枭枭承租经营大苏服装店。文成县影剧院对郑文莲承租涉案房屋后又将该房屋中临街第4间转租给苏枭枭的情况是知情并默许的。2019年9月23日，文成县委机构编制委员会作出同意撤销文成县影剧院、文成县电影发行放映公司等两家单位的批复。文成县影剧院在明知苏枭枭是房屋次承租人的情况下，没有将撤销批复及时通知苏枭枭，导致苏枭枭在其后时间又对承租的房屋加大经营投入，文成县影剧院对苏枭枭损失的扩大具有明显过错。二、文成县影剧院与郑文莲签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日到期，租赁期限届满后，文成县影剧院明知苏枭枭是房屋次承租人，但没有通知苏枭枭腾退房屋。在此后期间，苏枭枭继续使用该房屋并加大经营投入，文成县影剧院也没有明确表示反对并默许苏枭枭继续使用房屋，直至起诉法院要求腾退房屋。在上述期间，文成县影剧院已经与苏枭枭重新成立不定期租赁合同，承租方是苏枭枭不是郑文莲。对于不定期租赁合同，文成县影剧院虽然可以解除合同，但文成县影剧院既没有书面送达解除不定期租赁合同的通知，也没有给予苏枭枭合理的期限。因此，文成县影剧院要求苏枭枭与郑文莲共同腾退租赁房屋违反《合同法》的规定。三、为最大限度减少苏枭枭的损失，本案的租赁合同应当继续履行。我国《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案文成县影剧院虽然被文成县人民政府撤销机构编制，但其撤销前的权利义务由后续成立的或者接管的部门承受。只要涉案租赁房屋没有拆除，本案的租赁合同就存在继续履行的可能，为维护市场交易秩序，保障市场经营参与者的合法权益，对于有继续履行可能的合同，法院一般不应判决解除合同。文成县影剧院辩称，第一，文成县影剧院与郑文莲签订的租赁合同约定的租赁期限已经到期，文成县影剧院已经明确告知承租人不再出租，苏枭枭作为实际使用人，在文成县××期的情况下，对房屋同样负有腾退义务。第二，2016年的国务院文件系指导意见，文成县是在2019年9月23日才作出了撤销文成县影剧院的批复，所以在当时是无法知晓如何改制的。文成县影剧院与郑秀莲签订的租赁合同中，已经明确了租赁期限内如遇到改制开发等各种情况无法履行的，承租人无条件搬离。承租人同意后，才每一年签订合同。如果次承租人跟实际使用人之间没有沟通好，也不能突破合同相对性，向文成县影剧院主张赔偿没有法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。郑文莲未到庭陈述意见。文成县影剧院向一审法院起诉请求：1、郑文莲、苏枭枭共同腾退文成县影剧院所有的坐落于大峃镇大峃街123号的租赁房屋（大苏服装店）；2、诉讼费用由郑文莲、苏枭枭负担。一审法院认定事实：2010年起，文成县影剧院将其所有的坐落于文成县大峃镇大峃街123号（建筑面积1122.51平方米，土地使用权面积1641平方米）出租给郑文莲使用，双方均有签订租赁合同，约定租期五年、三年不等。2018年11月5日，文成县影剧院（甲方）与郑文莲（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定租期一年，自2018年10月10日至2019年10月9日止；租金先付后用，自双方签订合同之日一次性付清年租金22万元；房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租，改变使用性质或供非法用途；租赁期满或者提前解除合同，乙方应按时腾退房屋交还甲方，如延期交还甲方，则乙方应向甲方支付双倍租金作为房屋占有使用费；腾退房屋时应保持房屋完整现状，乙方如有投入装修或修建等均无偿归属甲方。2019年9月23日，中共文成县委机构编制委员会印发文编[2019]58号《关于同意撤销文成县影剧院、文成县电影发行放映公司等2家单位的批复》，同意撤销县文化和广电旅游体育局所属经营类事业单位文成县电影发行放映公司、文成县影剧院。2019年11月27日，文成县影剧院向郑文莲发送通知一份，告知其文成县影剧院体制改革事项，并要求郑文莲于2019年12月31日前搬离腾空。2019年12月21日，苏枭枭等文成县电影发行放映公司、文成县影剧院店面的承租商户向文成县县委书记刘中华提交联名报告一份，要求续租原经营场所持续开展正常经营。另查明，郑文莲承租大峃街123号房屋后，将房屋分租给不同的人使用经营，其中临大峃街店面现共有5间，各店面之间以隔墙为界，从东南往西北方向第4间现由苏枭枭经营大苏服装店，尚未腾退。一审法院认为，文成县影剧院与郑文莲签订《房屋租赁合同》，双方为租赁合同关系。双方签订的租赁合同于2019年10月9日到期，文成县影剧院已明确告知郑文莲涉案房屋不再出租，郑文莲作为承租人因此负有返还租赁物的义务。郑文莲承租涉案房屋后，长期将房屋分租，现大峃街123号临街店面从东南往西北方向第4间现由苏枭枭使用，结合其提供的联名报告，可认定其为该房屋的次承租人，在文成县影剧院与郑文莲签订的《房屋租赁合同》到期的情况下，苏枭枭作为次承租人，也不再享有租赁物的合法使用权，其对租赁物也负有腾退义务。文成县影剧院要求郑文莲、苏枭枭腾退苏枭枭使用的租赁房屋，符合法律规定，予以支持。对于苏枭枭认为文成县影剧院存在过错并且造成其损失，因苏枭枭在本案当中未提供相应的证据予以证实，也未提出反诉，故在本案当中不予处理，可由苏枭枭另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：郑文莲、苏枭枭于本判决生效之日起30日内将文成县大峃镇大峃街123号临街店面从东南往西北方向第4间（以隔墙为界）腾空。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，减半收取40元，由郑文莲、苏枭枭负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，各方当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，文成县影剧院与郑文莲签订的房屋租赁合同已于2019年10月9日到期，现文成县影剧院作为涉案房屋的所有权人，在明确告知不再继续出租房屋后，要求实际使用人苏枭枭腾空涉案房屋，于法有据。关于苏枭枭上诉提出的认为其与文成县影剧院之间形成不定期租赁合同关系以及合同应当继续履行的问题。首先，文成县影剧院与苏枭枭之间并不存在合同关系，本案并不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定的有关不定期租赁的情形。其次，意思自治原则是民法的基本原则之一。文成县影剧院作为房屋所有权人，对涉案房屋享有处分权，在其与郑文莲的租赁合同到期后，明确要求实际使用人苏枭枭腾空房屋的情况下，苏枭枭主张继续履行租赁合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人苏枭枭的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏枭枭负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十月十三日法官助理  周婷婷代书记员  缪伊娜