北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46963号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：陈利强，男，1981年9月17日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。被告：姚洪江，男，1974年3月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下称均豪物业公司）与被告姚洪江物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。均豪物业公司的委托诉讼代理人陈利强，姚洪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求姚洪江向均豪物业公司支付2014年12月21日至2019年12月31日的物业费17031.08元、垃圾清运费300元；2、要求姚洪江向均豪物业公司支付违约金3385.8元。事实和理由：均豪物业公司系北京市朝阳区某国际小区（某园二期）的物业管理公司，姚洪江系某国际小区（某园二期）（地址为北京市朝阳区望京东园）107号楼23层4单元某号房屋（以下称某号房屋）的业主，该房屋建筑面积为108.52平方米。2007年1月1日，均豪物业公司与姚洪江签订《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》，约定物业费标准为每月每平方米2.6元，均豪物业公司按年度预先收取物业费；如业主违反合同约定，未按时足额交纳物业费，应按日千分之三的标准支付违约金。姚洪江自2014年12月21日起拖欠物业费和相关费用，经均豪物业公司多次催要无果，姚洪江的违约行为已经严重侵害均豪物业公司及其他已交费业主的权益，故诉至法院。姚洪江辩称，同意向均豪物业公司交纳垃圾清运费300元，但不同意交纳物业费。姚洪江于2009年购买某号房屋并入住，均豪物业公司称其与姚洪江于2007年签订物业服务合同不属实。某号房屋的两个卧室位于顶层，姚洪江入住时发现房屋漏水，就找到均豪物业公司要求其解决房屋漏水问题。均豪物业公司表示需要申请公共维修基金，后因某号房屋一直漏水，姚洪江自己找人进行了维修。后某号房屋楼上的业主在楼顶违法搭建，姚洪江要求均豪物业公司处理违法搭建问题，均豪物业公司表示其没有权限，故没有作为。姚洪江又找到望京的城管，违法搭建才被拆除，但违法搭建拆除后，某号房屋的卧室又发生严重漏水。姚洪江与均豪物业公司就上述事宜进行沟通，其仍旧表示在申请公共维修基金，但至今未对导致某号房屋漏水的公共区域进行维修。2018年，某号房屋的楼上再次进行了违法搭建，均豪物业公司虽然没有执法权，但其有监督公共区域合理使用的义务。因均豪物业公司没有进行监督管理，某号房屋楼顶的违法搭建又导致该房屋漏水。姚洪江并非恶意拒交物业费，均豪物业公司解决房屋漏水事宜后，姚洪江才同意交纳物业费。此外，均豪物业公司还存在诸多管理问题，小区存在违法搭建，且搭建位置就在均豪物业公司办公室楼顶，但均豪物业公司未予以制止；小区内的电梯多次出现故障，均豪物业公司未对电梯进行维修、检修，存在严重的安全隐患；小区是人车分流，但小区内经常出现均豪物业公司的车辆，姚洪江多次向其反映情况，其不予理睬；疫情期间，均豪物业公司没有积极响应政府防控部门的要求对小区进行严格的消杀，只是敷衍了事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姚洪江系某号房屋的所有权人，房屋建筑面积为108.52平方米。均豪物业公司系某国际小区（某园二期）的物业管理单位。2004年5月16日，北京某置业有限公司（以下称某公司）作为委托方（甲方）与均豪物业公司作为受托方（乙方）签订《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对某国际（某园二期）项目进行物业管理，管理事项包括制定物业管理服务工作计划并组织实施，物业竣工验收及房屋交付，房屋装饰装修管理，房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序，维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理，消防管理服务，电梯的运行和日常维护管理，物业管理帐目之收支管理及按有关法规定期公布帐目等；委托管理期限自乙方全面接管某园二期起算，为期两年；物业服务费价格为每建筑平方米2.6元，由乙方按年向业主收取。2009年2月5日，姚洪江办理了某号房屋的入住手续，并签署了《某园二期业主临时公约承诺书》，其作为业主承诺已详细阅读《某园二期业主临时公约》，同意遵守临时公约，同意承担违反临时公约的相应责任。《某园二期业主临时公约》规定，物业买受人在办理入住手续时对临时公约予以的书面承诺，表示对临时公约内容的认可；物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用；业主如不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期欠费之日，每天按照应交费总额3‰比例收取滞纳金；小区物业费收费标准为2.6元/月·平方米。庭审中，姚洪江提交照片、服务工作单、商品房买卖合同及视频，用以证明均豪物业公司负有对公共区域进行管理、保障小区安全、维护小区环境等义务，某号房屋因设置在公共区域的排水管而发生漏水，且从楼顶流下的水长期冲刷某号房屋的墙体，导致外墙的水泥有脱落现象，均豪物业公司对房屋漏水知情，但未予处理。均豪物业公司对该组证据的真实性不持异议，表示其正在申请公共维修基金，某号房屋的外墙水泥并未脱落。姚洪江提交微信聊天记录截图、照片、视频，用以证明小区监控存在损坏；均豪物业公司的车辆随意进入小区，违反小区人车分流的规定；小区内存在违法搭建，均豪物业公司知情但不予制止。均豪物业公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示业主可以随时到均豪物业公司查看监控；均豪物业公司的员工并没有照片中显示的车辆，有时小区业主为了接送老人或搬运东西，会有车辆进出小区的需求；关于违法搭建，2017年均豪物业公司找过望京街道城管大队和综合治理办公室，对小区的违法搭建进行了确认，城管大队和综合治理办公室表示对2017年之前的违法搭建进行拆除比较困难，但2017年之后不能再有新增的违法搭建，均豪物业公司也确实做到了对违法搭建进行管理的义务，2017年之后小区没有新增的违法搭建。关于姚洪江欠交物业费和垃圾清运费的期间和金额，均豪物业公司表示姚洪江拖欠2014年12月21日至2019年12月31日期间的物业费，金额为17031.08元、垃圾清运费300元。姚洪江对此表示认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，均豪物业公司和某公司签订的《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》及姚洪江签署的《某园二期业主临时公约承诺书》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。均豪物业公司作为建设单位依法选聘的前期物业管理单位，为包括姚洪江在内的业主提供物业管理服务的事实存在，《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》到期后，均豪物业公司与姚洪江之间形成了事实上的物业服务合同关系，姚洪江作为某国际小区（某园二期）的业主，接受了均豪物业公司提供的物业管理服务，理应向均豪物业公司支付相应物业费和垃圾清运费，均豪物业公司按《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》约定的物业费标准进行收费并无不当，本院予以支持。关于姚洪江主张的因公共区域管道导致某号房屋漏水以及均豪物业公司提供的物业服务存在问题，故其不同意交纳物业费的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，其管理效果应根据整体服务情况、持续状态等多种因素予以认定，现有证据不足以证明均豪物业公司提供的物业服务达到减免物业费的程度，姚洪江主张的房屋漏水问题可通过合法途径另行解决，故对姚洪江的抗辩意见本院不予采纳。现姚洪江拖欠2014年12月21日至2019年12月31日期间的物业费，其应承担继续交纳的义务，经核算，姚洪江应交纳的物业费金额为17029.26元。姚洪江同意向均豪物业公司交纳垃圾清运费300元，本院不持异议。关于违约金，姚洪江系以不交纳物业费的方式表达对物业服务的意见，其并非恶意拒交，故对均豪物业公司的该项主张，本院不予支持。需要指出，均豪物业公司作为物业管理单位，在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复和解决，充分取得业主的理解和配合，不断提高物业服务质量和标准，最大限度地获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告姚洪江于本判决生效后七日内向原告北京市均豪物业管理股份有限公司支付二○一四年十二月二十一日至二○一九年十二月三十一日期间的物业费17029.26元、垃圾清运费300元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担77元（已交纳），由被告姚洪江负担233元（于本判决生效后七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年十月二十六日书记员 王贺情