文书内容重庆市九龙坡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0107执异164号案外人：重庆市合川区合州医院有限责任公司，住所地重庆市合川区瑞山西路**都市花园**，统一社会信用代码91500117765934497T。法定代表人：张晓东，该公司董事长。申请执行人：重庆渝康资产经营管理有限公司，住所地重庆市江**聚贤街******，统一社会信用代码91500000MA5U6J4B3Q。法定代表人：李波，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵起，北京市天同（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋帅，北京市天同（重庆）律师事务所律师。被执行人：重庆庆兴塑料有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区黄桷坪滩子口****织机构代码74531521-8。法定代表人：罗加芸，该公司总经理。被执行人：罗加芸，女，1962年1月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。被执行人：刘昌菊，女，1957年7月18日出生，汉族，住重庆市合川区。被执行人：石康志，男，1993年7月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。本院在执行重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称渝康公司）申请执行重庆庆兴塑料有限公司（以下简称庆兴公司）、罗加芸、刘昌菊、石康志借款合同纠纷一案中，案外人重庆市合川区合州医院有限责任公司（以下简称合州医院公司）对执行位于重庆市合川区X号、X号，X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人合州医院公司称：第一、案涉房屋在为本案所涉债权设置抵押担保之前，已出租给案外人，根据“买卖不破租赁”原则，申请执行人实现抵押权时不能影响合州医院公司的租赁权。第二、如不带租拍卖，则拍卖成交后无法向买受人交付房屋。案涉房屋现用于医疗卫生领域，相关房屋亦住有病人，如不带租拍卖，腾退房屋时将影响到病人的生命健康；另，除案涉房屋之外，X层还有其他房屋出租给合州医院公司作为医疗门诊、住院病房使用，上述房屋与案涉房屋的产权虽然独立办理，但二者在具体位置上无法区分和分割。第三、案涉房屋系用于医疗卫生用途，为实现良好的社会效果亦应带租拍卖。综上，请求法院对上述房屋带租赁拍卖并且在租赁期间内不向他人移交占有。申请执行人渝康公司认为：第一、案涉房屋针对本案债权办理抵押登记的时间为2014年4月，而案外人在异议申请书中称其与刘昌菊于2014年12月16日才续签了《门市租赁协议》，因此合州医院公司的租赁权不能对抗申请执行人。第二、无论案外人在2014年4月前是否与刘昌菊签订过租赁协议，在刘昌菊办理贷款时，案外人已承诺放弃承租人的权利，其租赁权也不能对抗本案的抵押权。第三、案外人提供的证据亦不足以证明其已支付租金，合州医院公司的相关陈述系虚假陈述。故请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，重庆农村商业银行股份有限公司九龙坡支行（以下简称重庆农商行九龙坡支行）与庆兴公司、罗加芸、刘昌菊、石康志借款合同纠纷一案，本院于2016年6月29日作出（2015）九法民初字第11449号民事判决书，判决：一、被告庆兴公司于本判决生效后十日内给付原告重庆农商行九龙坡支行贷款本金18272424.74元及截至2016年3月21日的利息396941.54元、复利14472.92元；二、被告庆兴公司于本判决生效后十日内给付原告重庆农商行九龙坡支行罚息（以本金18272424.74元为基数，从2016年3月22日起按照年利率6.6%上浮50%计算至本金付清日止，利随本清）和复利（以41800元为基数，从2016年3月22日起按照年利率6.6%上浮50%计算至本金付清日止，利随本清）；三、原告重庆农商行九龙坡支行对被告刘昌菊名下的位于重庆市合川区X号、X号，X号的商业用房折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；四、被告罗加芸、被告石康志对被告庆兴公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。后因庆兴公司、罗加芸、石康志逾期未履行上述生效民事判决书确定的义务，重庆农商行九龙坡支行向本院申请强制执行。执行中，本院于2017年9月作出（2017）渝0107执4679号执行裁定书，裁定查封了案涉房屋。2019年7月22日，本院又以（2018）渝0107执恢586号之二执行裁定书，裁定变更渝康公司为本案申请执行人。另查明，2014年3月18日，庆兴公司向重庆农商行九龙坡支行出具贷款申请书，载明：庆兴公司向重庆农商行九龙坡支行申请人民币流动资金贷款1900万元，期限一年，由刘昌菊提供自有两处权证号为：204房地证2007字第096XX号、204房地证2008字第055XX号，共计建筑面积为1953.05平方米的商业用房作为抵押担保，并由庆兴公司全体股东提供连带保证担保。2014年4月4日，重庆农商行九龙坡支行与庆兴公司签订《流动资金贷款合同》（九龙坡支行2014年公流贷字第0406042014100XXX号），约定庆兴公司向重庆农商行九龙坡支行借款1900万元，期限为2014年4月10日起至2015年4月3日止。2014年4月4日，重庆农商行九龙坡支行与刘昌菊签订了《抵押合同》，约定刘昌菊以其名下的位于重庆市合川区X号X号、X号，X号的商业用房为庆兴公司向重庆农商行九龙坡支行的借款提供抵押担保。当日，该项抵押办理了抵押登记。同日，合州医院公司、重庆竣洲置业有限责任公司（以下简称竣洲公司）就上述抵押房屋分别向重庆农商行九龙坡支行出具了《房产承租人声明》。该两份声明分别载明：1.合州医院公司于2011年12月2日与房屋出租人就座落于重庆市合川区X号的房屋签订了租赁合同，有效期为2011年12月2日至2014年12月2日；2.竣洲公司于2013年6月2日与房屋出租人就座落于重庆市合川区X号的房屋签订了租赁合同，有效期为2013年6月2日至2016年6月2日。该两份声明均载明：本单位知悉出租人以出租房产作为抵押物向重庆农商行九龙坡支行申请了贷款；在租赁合同有效期内，若贷款人重庆农商行九龙坡支行须处置出租房产以清偿出租人的债务时，本单位同意租赁合同自此终止，本单位将配合出租人与贷款人处置出租房产。上述两份声明结尾处分别有合州医院公司及其法定代表人、竣洲公司及其法定代表人的盖章予以确认。在本案审查过程中，被执行人刘昌菊向本院出具《农商行抵押物相关情况说明》一份，该说明载明：位于重庆市合川区**房屋，自医院开业以来（2006年2月）一直由其出租给合州医院公司作为业务用房，后因医院经营比较困难，其与承租人重新于2013年12月签订了租赁合同，将租金进行了调整。上述房屋租金收入经产权人刘昌菊同意并委托合州医院公司支付给重庆农商行归还庆兴公司贷款本息，其2015年9月至2033年12月的租金收入426万元全部用于支付庆兴公司的贷款本息。该说明结尾处有刘昌菊的签字予以确认。另，案外人合州医院公司向本院提交了《门市租赁协议》两份、重庆农村商业银行个人转账业务回单、中国建设银行客户专用回单等证据。其中，上述两份《门市租赁协议》载明：刘昌菊将位于重庆市合川区X号房屋出租给合川医院公司使用，租赁期限均为20年，即2013年12月1日至2033年12月1日止。协议签订时间标注为2014年1月8日。上述事实，有（2017）渝0107执4679号执行裁定书、（2018）渝0107执恢586号之二执行裁定书、《房产承租人声明》、《农商行抵押物相关情况说明》、《门市租赁协议》、重庆农村商业银行个人转账业务回单、中国建设银行客户专用回单等证据予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。据此，案外人作为承租人阻止案涉房屋的交付，需具有基于合法有效的房屋租赁合同所产生的租赁权。另，案外人对自己的异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明案外人的事实主张，由负有举证责任的案外人承担不利后果。本案中，案外人合州医院公司向本院提交的两份《门市租赁协议》中所载明的承租人身份、租赁时间等内容与合州医院公司、竣洲公司向重庆农商行九龙坡支行出具的《房产承租人声明》中的相关内容并不一致，案外人合州医院公司对此亦未作出合理解释。另，案外人合州医院公司提供的证据亦不足以证实其确系已按照两份《门市租赁协议》支付房屋租金并在租赁期限内实际占有使用案涉房屋。因此，本院对于案外人关于案涉房屋在设立抵押前已由其续租的主张不予认可。此外，结合《房产承租人声明》中合州医院公司、竣洲公司关于配合贷款人处置出租房产的相关陈述来看，本院对于案外人合州医院公司关于对案涉房屋带租赁拍卖并且在租赁期间内不向他人移交占有的异议请求亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人重庆市合川区合州医院有限责任公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  冉 飞审 判 员  王 蓓审 判 员  王 凯二〇二〇年十月三十日法官助理  屈东升书 记 员  李晓媛