江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0211民初字第2263号 原告：陈慧，男，1984年8月20日出生，汉族，住南京市建邺区。 原告：陈锁强，男，1961年5月11日出生，汉族，住江苏省金坛市。 委托诉讼代理人：沈其超，江苏创凯律师事务所律师。 被告：无锡融创城投资有限公司，住所地无锡市滨湖区楝泽路**。 法定代表人：顾国华。该公司执行董事。 委托诉讼代理人：任莉。 委托诉讼代理人：张凤篪，该公司员工。 被告：深圳市万象美物业管理有限公司无锡万达城分公司，住所地无锡市滨湖区溪湾雅苑******。 法定代表人：郑涛。该公司负责人。 委托诉讼代理人：张铮铮，该公司员工。 委托诉讼代理人：蒋鼎，该公司员工。 原告陈慧、陈锁强诉被告无锡融创城投资有限公司（以下简称无锡融创城公司）和深圳市万象美物业管理有限公司无锡万达城分公司（以下简称万象美公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈慧及其委托诉讼代理人沈其超，被告万象美公司无锡的委托诉讼代理人张铮铮、蒋鼎，被告无锡融创城公司的委托诉讼代理人任莉到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告陈慧、陈锁强诉称：1、判令被告一、二共同赔偿因下水管破裂外墙渗水导致原告无锡市溪岸景园一区42-102室房屋室内装修及财产损失共计124918.3元（具体金额待鉴定后确定）；2、判令被告赔偿因修复房屋产生的拆除及垃圾清理费5000元；3、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月30日从被告一处购买了无锡市房产，双方签订《房屋买卖合同》，同时，原告与被告二签订《前期物业服务协议》，2017年11月13日原告办理了《不动产权证书》，原告一、二共同共有。该房产自2016年1月交付后，原告发现地下一层有渗水现象，经原告防水处理，情况好转后开始装修。2018年6、7月份，原告发现家中装修出现腐烂发霉现象，经物业排查，原因系外墙渗水，被告二答应解决此事，然而至今未予妥善处理。2019年8月10日，原告回家又发现家中地板积水严重，约24公分，造成地下一层房屋内壁纸、木饰面、木门、地板、、地板装修部分严重损坏，室内家具也泡水严重，原告立即联系被告二反映情况，要求立即维修并赔偿损失。被告二派人挖开外墙漏水处发现外墙防水有问题且地下排水管断裂。后，被告二对地下排水管进行了维修。然，对于由此造成的原告房屋室内装修、家具损坏等，被告一、二相互推脱迟迟不予解决，导致原告房屋至今无法正常使用。故而成讼。 被告无锡融创城公司辩称：原告于2015年11月15日接受涉案房屋，涉案房屋于2019年8月发生公共管道破裂，导致的室内渗水，该渗水系水管破裂所致，2019年8月管道已过质保期，该管道由物业进行维修养护，不在我司的保修范围内。由此造成的损失我司不应承担，同时室内家具等损坏主要系业主长期不在家，无法及时发现漏水所致，致使损失扩大，同时业主自接收房屋后，对房屋进行了装修改造，违建阳光房，修建夹层，并于2018年对管道进行了一次处理，由于业主自行改造造成的渗漏，我司更不应承担损失。另一方面即便我司存在保修责任，根据补充协议第11条之约定，我司仅承担由质量问题造成的维修费用支出，仅赔偿直接损失，原告所主张的室内装修及财产损失不在此范畴内。综上所述，被告一不应对原告因水管破裂所致的装修及财产损失承担责任。针对原告所提出的需对外墙渗水部分进行彻底维修，经核实已于2019年下半年完成维修且业主已签字确认，故我司也不需承担此维修责任。恳请法院驳回原告诉讼请求。 被告万象美公司辩称：物业自2019年8月11号接业主报修屋内漏水之后积极与地产联系、协调此事，且保存有相关的依据。根据住宅质量保证书，房屋漏水跟管道没有关系。业主确实违建阳光房和夹层，是否对管道有处理不太清楚，需要后续了解。我对开发商对于渗漏的原因答辩意见如下，业主家漏水不是因为管道断裂，而是开发商之前盖房子时初步的管道打的孔未封堵，造成水从管道外延渗漏进去，我方有照片、视频佐证，我方认为损失应由开发商负责，我方已尽到日常维护等责任，在漏水后也第一时间赶到进行清理。 陈慧、陈锁强为证明诉请提供了：证据一不动产权证书，证明原告系涉诉房产产权人；证据二住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房买卖合同及溪岸景园住宅合同补充协议，证明涉诉房产外墙面防水渗漏、管道破裂等属于保修范围，保修期为5年（住宅质量保修说明中第三行房间和外墙面的防渗漏，以及管道破裂都属于保修范围），因此被告一应当履行保修义务并承担由此造成的损失；证据三根据前期物业服务协议第5页第2条，房屋建筑公用的设施的日常维修、设备的日常维护，包括外墙面共用的上下水管道等，证明被告二对室外下水管、外墙面负有日常维修、养护、管理义务；证据四室内装修泡水图片，证明因外墙面漏水，水管破裂造成原告房屋室内装修及家具泡水严重，产生损失；证据五诉求书及原告与物业工作人员聊天记录，证明因房屋泡水及造成的损失问题原告与被告一、被告二进行沟通，被告方至今未能解决；证据六装修改造工程报价单，证明原告对房屋装修修复及室内财产损失的询价总金额是1万2000多；证据七录音光盘及录音书面节选，证明被告一去现场查看漏水原因系室外水管断裂导致的漏水并承认造成的损失金额比较大。且在录音中被告方对定责有异议，有异议的主要内容是认为原告方长期不在家才造成的损失较大。无锡融创城公司质证认为对证据一无异议。对证据二两书的真实性无异议，但是原代所指的保修范围中表示保修期内如因防水材料、设计或者施工导致的漏水才属于建设单位的保修范围，同时本案漏水主要系管道破裂所致，应适用质保书中排水管道保修期两年的约定。关于证据三买卖合同，关于补充协议第11条第5款、第8款中约定了开发商承担保修责任的限制条件和直接损失的范畴，提请法院注意。关于证据四室内装修泡水图片的真实性无法确认，图片中未体现拍摄时间，也无法确认地点是否为涉案房屋，也无法确认损坏情况系漏水后所致。关于证据五诉求书及原告与物业工作人员聊天记录，因为聊天记录不是和开发商进行沟通的，对真实性无法确认。关于证据六装修改造工程报价单系原告自行提供，对其真实性无法确认，且其损失并非直接维修损失。对于证据七录音光盘及录音书面节选，录音证据一方面无法确认真实性，另一方面录音证据的文字节选中也提到了原告自己提出2018年时对管子漏水自己进行了处理。第二页第一行中陈也说到了一大家子打算来过年，侧面说明业主长期不居住在涉案房屋内。万象美公司质证认为对证据三物业需要对管道进行日常维护的工作记录，我们有维修，庭后提供记录。对其他证据无异议。 无锡融创城公司为证明辩解，提供了：证据一房屋交接单，证明原告于2015年11月15日接收了涉案房屋；证据二《商品房买卖合同》补充协议，证明被告承担保修责任的限制条件和直接损失范畴；证据三住宅使用说明书，证明约定收房后业主自行装修造成的质量问题和管道堵塞等，建设单位不负保修责任；证据四装修管理协议，证明原告与物业约定装修改动卫生间、阳台需重做防水处理；证据五无锡市房屋结构改造安全可行性方案审定书，证明原告对一层、地下室、地下室实行墙体拆改和装修改造违章通知书，证明2018年5月原告对北阳光房进行了违建装修；证据七现场维修接报单，证明2019年11月原告已签字确认漏水点维修已完成。原告质证认为对证据一房屋交接单真实性无异议，至于是否是2015年11月15日接收了房屋，与本案的关联性不大，庭后回去核实具体日期；对证据二《商品房买卖合同》补充协议和证据三住宅使用说明书真实性无异议，对证明目的有异议，对证据二补充协议，根据买卖合同约定的第16条保修责任和补充协议的第11条房屋质量及保修的补充约定及侵权责任法的无意思联络共同侵权，被告一在保修期内负有保修责任且因为外墙水管破裂，共区排水管断裂，入户管根未做封堵导致原告室内地下室渗漏，属于被告一应当承担的保修责任及财产损失赔偿等，不能因在合同中约定了直接损失等霸王条款就逃避赔偿责任。至于证据三的证明目的原告认为应当适用住宅质量保修说明的第三款第三行外墙面渗漏、管道开裂等的五年保修期；对证据四装修管理协议、证据五无锡市房屋结构改造安全可行性方案审定书、证据六违章通知书请求给予15天的答辩期限；对证据七现场维修接报单，只能证明原告认可夹层储藏室的漏水点的漏水问题已经解决，但其他地方的漏水问题和因漏水造成的损失被告一、二至今未予解决且现场维修接报单上载明的情况恰恰证明了原告的室内装修及财产损失系外部管道漏水渗水断裂等原因导致地下室积水超过了9cm，室内的墙纸、吊顶等被泡发霉损失较大的。万象美公司质证认为对证据一房屋交接单、证据二《商品房买卖合同》补充协议、证据三住宅使用说明书、证据四装修管理协议、证据五无锡市房屋结构改造安全可行性方案审定书、证据六违章通知书、证据七现场维修接报单真实性无异议。 万象美公司为证明其辩解，提供了：该公司保养维护计划和保养现场照片，证明我方已尽到日常维护义务。陈慧、陈锁强并无异议。无锡融创城公司质证认为上述材料均未提供原件，对真实性不予认可，其次，该保养计划仅为计划，且保养的内容是污水井、雨水井并非案涉管道，与本案无关。 经审理查明：2015年10月30号，陈慧、陈锁强和无锡融创城公司签订房屋买卖合同，买受了无锡市，建筑面积314.79平米。后双方又签订关于房屋买卖的补充协议。陈慧于2015年与万达物业管理有限公司万达城分公司签订前期物业服务协议。2015年，陈慧、陈锁强签订了临时管理规约。房屋交接单载明陈慧、陈锁强于2015年11月15日接收了涉案房屋。住宅质量保修说明中关于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏是5年的保修期限。 2019年8月初台风雨量较大，公区排水管裂开，水自入户污水管管根渗入陈慧、陈锁强家中，万象美公司采取了排水措施。约两三日后，陈慧、陈锁强再次向万象美公司反映涉案房屋再次渗水，情况较上次更为严重，屋内地下室有积水造成的物品损失。物业和陈慧、陈锁强对于装修改造报价单上所列的物品种类没有异议。陈慧、陈锁强不经常回无锡。 案件审理期间，经陈慧、陈锁强申请，本院委托无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司对财产及装修损失进行评估，得出评估意见为76929元，鉴定费为1750元。 本院认为：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 首先，关于财产损害赔偿责任人的争议焦点。首先，本案财产损害是由于公区排水管裂开，水自入户污水管管根渗入陈慧、陈锁强家中。排水管外有水泥等其他材料包裹，且水流是从管根部渗入原告家中。其次，万象美公司在接到原告和其家属反映后及时赶到现场采取了排水等措施履行了物业公司的义务。由此可见，万象美公司不应在本案中承担损害赔偿义务。无锡融创城公司应对排水管外的水泥材料建筑对房屋买受人承担质量义务，交付并不渗水的排水工程的房屋给房屋买受人，故应当承担本次损害赔偿的主要责任。陈慧、陈锁强作为买受人漏水时本人并不在房屋内，未能及时止损，也具有一定的疏忽过失，本院酌定其承担次要责任。 对于损失具体构成。评估公司对财产及装修损失评估价格为76929元。对于陈慧、陈锁强主张的对已损坏装修材料的垃圾清运费5000元，无锡融创城公司并不认可，但有发票相印证，且系合理发生，本院予以认可。故本次漏水总财产损失为81929元。本院酌定无锡融创城公司承担损失主要责任，即赔偿原告61447元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条之规定，判决如下： 一、被告无锡融创城投资有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告陈慧、陈锁强赔偿61447元。 二、驳回原告陈慧、陈锁强的其它诉讼请求。 若被告无锡融创城投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1848元，鉴定费1750元，共计3598元，由被告无锡融创城投资有限公司负担2699元，由陈慧、陈锁强共同负担899元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  彭云翔 人民陪审员  金小媚 人民陪审员  肖锦芳 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  陈 冉 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国侵权责任法》： 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。