四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0322民初3304号 原告：曹楸孟，男，1983年9月30日出生，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：王遗清（系原告曹楸孟之母），住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 原告：何婷婷，女，1984年2月16日出生，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：王遗清（系原告何婷婷婆母），住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 被告：温成海，男，1954年8月4日出生，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：何信建，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 被告：温良锋，男，1981年1月18日出生，住广东省东莞市。 委托诉讼代理人：温成海（系被告温良锋之父），住四川省富顺县。 被告：陶绪珍，女，1964年8月14日，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：温成海（系被告陶绪珍丈夫），住四川省富顺县。 原告曹楸孟、何婷婷与被告温成海、温良锋、陶绪珍合同纠纷一案，本院于2019年11月1日收到原告曹楸孟、何婷婷诉状后，登记进入先行调解程序，本院于2019年11月26日转入诉讼程序立案受理，本案依法适用简易程序。诉讼中，因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告曹楸孟、何婷婷及其共同委托诉讼代理人王遗清、谭国君，被告温成海及其委托诉讼代理人何信建，被告温良锋、陶绪珍的共同委托诉讼代理人温成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹楸孟、何婷婷向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即腾空并交付位于富顺县房屋给原告；2.判决被告从2018年12月31日起支付原告每月房屋租赁费5000元至腾空房屋日止。3；本案案件受理费由被告负担。事实和理由：原告何婷婷于2014年1月出借150万元给邱华侨。2017年9月8日，邱华侨告知二原告，被告温成海曾向其借款100万元。因被告温成海无力偿还借款，二原告与被告温成海、案外人邱华侨进行协商，被告温成海用温良锋名下的房屋抵偿给邱华侨，邱华侨将该房屋抵偿给二原告，为避免两次过户，二原告与被告温成海签订了一份协议，约定被告温成海欠原告曹楸孟借款本金100万元，利息60万元，被告温成海用温良锋名下的房屋抵偿给二原告，被告可居住至2018年12月31日。此后，被告协助二原告办理了房屋过户手续，原告依照协议让被告居住至2018年12月31日，但到期后被告不将房屋交给原告。由于被告超过时间不腾空房屋，因此被告应当按照同地段房屋租赁价格支付房屋租赁费每月5000元至交付房屋日止。 被告温成海、温良锋、陶绪珍共同辩称，原、被告之间不存在借贷关系，也没有用房屋抵偿债务。被告温成海与邱华侨之间存在债权债务关系，被告温成海与邱华侨才能对本案所诉争房屋进行约定。被告温成海与邱华侨之间对房屋的处理有口头约定，口头约定为被告温良锋提供房屋处理债务，在适当的时候房屋要还给被告温良锋，并非用房屋清偿债务，该房屋仅仅是当给邱华侨，并非抵押给他。抵偿房屋仅限于房屋本身和房屋建筑土地。被告温成海与二原告之间没有直接签订协议，清偿债务是否合法，请法院依法审查。2017年8月23日，邱华侨曾指使人用黑恶势力手段到原告家中闹事。次月，被告温成海找到邱华侨要求处理债务问题，但被拒绝，邱华侨要求用房屋过户进行抵债，双方未达成一致意见。此后被告温成海与温良锋商量，其主要目的是办理业务，有钱时再将房屋买回去，为此，双方在协议中也进行了约定。房屋过户后，被告温成海要求邱华侨拿出房屋产权证去出售，但被拒绝。原告曹楸孟与被告温成海没有任何关系，因此原告曹楸孟没有权利要求被告搬离房屋。该房屋现在由被告温成海在居住，被告陶绪珍偶尔会居住，被告温良锋未在房屋中居住。请求驳回二原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：曹楸孟与何婷婷系夫妻关系，温成海与陶绪珍系夫妻关系，温良锋系温成海与陶绪珍之子。 2014年1月24日，原告何婷婷向案外人邱华侨转账1,500,000元，2014年4月9日，被告温成海向邱华侨出具了一张1,000,000元的借条。 2017年9月8日，被告温成海作为甲方与邱华侨作为乙方签订了一份《协议》，约定：“甲方于2014年4月9日向乙方借款人民币100万元，期间甲方偿还了部分借款利息。经甲、乙双方结算，截止至2017年9月9日止甲方欠乙方借款本金人民币100万元，利息人民币60万元，合计人民币160万元。”该《协议》同时约定：“一、甲、乙双方一致同意甲方以其儿子温良峰所有的位于富顺县房屋（面积408.59㎡、不动产权证号：川（2017）富顺县不动产权第××号）作价人民币160万元抵偿给乙方（不包括屋内屋内家具家电），用以清偿所借乙方的剩余借款本息人民币160万元。二、该房屋如乙方需出售，应提前2个月通知甲方，甲方有权以抵偿金额即人民币160万元购回，乙方不得附加任何条件。三、甲方有权无偿居住至2018年12月31日。……五、甲方抵偿给乙方的房屋的土地使用面积为房屋占地面积，其他土地使用面积仍为甲方所有。”同日，被告温成海作为甲方与原告曹楸孟作为乙方签订了一份《协议》，上述两份《协议》内容一致。 在被告温成海与原告曹楸孟签订《协议》的当天，被告温良锋与原告曹楸孟、何婷婷共同到富顺县不动产登记中心办理坐落于富世镇××单元××号的房屋的办理转移登记手续，被告温良锋将该房屋转移登记至原告曹楸孟、何婷婷名下，登记的不动产权证号为：川（2017）富顺县不动产权第××号。 诉讼中，原告曹楸孟、何婷婷向本院申请对坐落于富世镇××单元××号的房屋自2019年1月1日至今的租赁费进行评估，本院依法委托了四川大家房地产资产评估有限公司对上述项目进行评估。四川大家房地产资产评估有限公司作出川大家评报字［2020］第41号资产评估报告，报告中载明，案涉房屋的建筑面积为408.59㎡，单价为11元／㎡·月，结论为：“委托的资产于评估基准日2020年6月9日的市场价值评估值为77800.00元（大写：人民币柒万柒仟捌佰元整）。”此次评估的评估费为8000元，由原告曹楸孟、何婷婷垫付。 在庭审中，被告温成海陈述现自己居住在诉争房屋内，被告陶绪珍有时在此居住，被告温良锋未在该房屋内居住。 上述事实，有二原告身份证复印件、三被告身份信息、《协议》两份、不动产登记转移登记资料、完税证明、四川增值税普通发票、不动产权证复印件两份、借条一张、银行交易明细三份、四川大家房地产资产评估有限公司出具的《报告书》及原被告的庭审陈述予以证明。 本院认为，从本案查明的事实可以看出，现居住在本案所诉争房屋中的人为被告温成海和陶绪珍，被告温良锋并未在本案诉争的房屋中居住，故二原告要求被告温良锋腾退房屋并支付租金的诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告温成海、陶绪珍是否应向原告曹楸孟、何婷婷腾退房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……。”我国的不动产的转让以登记作为生效要件。本案中，被告温成海虽然与邱华侨和原告曹楸孟都签订了内容一致的《协议书》，但其与原告曹楸孟签订的《协议书》是因为邱华侨将所欠原告曹楸孟的债务转移给了被告温成海，该债务转移在原告曹楸孟同意后即生效。被告温良锋根据其父亲与原告曹楸孟之间的协议，将自有的房屋办理转移登记手续给原告曹楸孟、何婷婷系其对自己财产的处分，被告未提交证据证明该行为存在无效情形，该转移登记行为合法有效，原告曹楸孟、何婷婷取得该房屋的所有权。根据原告曹楸孟与被告温成海的《协议》约定，被告温成海可无偿居住至2018年12月31日，到期后被告温成海、陶绪珍应及时将房屋腾退给二原告，故本案中，被告温成海、陶绪珍应将房屋腾退交付给二原告，腾退时，应当在不破坏房屋的基础装修和整体使用的前提下，将房屋内可移动的物品搬出。基于本案的实际情况，房屋腾退交付时间酌情确定为30日。由于原告曹楸孟与被告温成海在协议中约定，如原告需出售房屋，应提前2个月通知被告，甲方有权以160万元购回。故如二原告需出售该房屋，应按约定保障被告温成海享有以160万元优先购回的权利。 关于被告温成海、陶绪珍应向原告支付的租金问题。从本案查明的情况可知，虽原告曹楸孟与被告温成海签订的协议约定，被告温成海可以在案涉房屋中无偿居住至2018年12月31日，但逾期后，原告曹楸孟、何婷婷并未向被告温成海、陶绪珍主张过权利要求其腾退。二原告也未提交证据证明因被告占用房屋给自己造成的损失，故本案中二原告主张的房屋租金应从主张权利之日起算，即从2019年11月1日起算至被告温成海、陶绪珍腾退房屋时止，按每月408.59×11=4494.49元/月的标准进行计算。 综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十四条之规定，判决如下： 一、限被告温成海、陶绪珍于本判决生效后三十日内将坐落于富顺县的房屋（不动产权证号为：川（2017）富顺县不动产权第××号）腾退并交付原告曹楸孟、何婷婷； 二、限被告温成海、陶绪珍于本判决生效后三十日内向原告曹楸孟、何婷婷支付房屋租金，租金的计算方式为：自2019年11月1日起至被告温成海、陶绪珍腾退房屋之日止，按每月4494.49元的标准进行计算； 三、驳回原告曹楸孟、何婷婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2400元，评估费8000元，共计10400元，由原告曹楸孟、何婷婷负担2079元，被告温成海、陶绪珍负担8321元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判长 何 佳 审判员 董震西 审判员 曹丽萍 二〇二〇年十月二十八日 书记员 王 果 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 2.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。