北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12495号原告：北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**招商局大厦**。法定代表人：李彪，总经理。委托诉讼代理人：季晓川，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于影，该公司员工。被告：鲁兰芳，女，1981年10月24日出生，汉族，住北京市昌平区。原告北京招商局物业管理有限公司（以下简称招商局物业）与被告鲁兰芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司（以下简称嘉铭地产）签订《北京市前期物业服务合同》，约定由原告向嘉铭地产开发的招商嘉铭珑原小区提供前期物业服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，物业服务费交纳标准为：5.2元/平方米/月（住宅）；上述物业费不含供暖费；物业服务费自嘉铭地产公司通知的收房日期起计收，除首期物业服务费外，业主每半年一次向原告预付。根据该《前期物业服务合同》，被告知晓并同意由原告向本项目物业提供前期物业管理服务并向原告交纳物业服务费，物业服务费的收费标准为5.2元/平方米/月，被告应于每年的2月1日前一次性向原告交纳完毕当年的物业服务费。2014年9月5日，被告向原房主詹晓春购买本项目物业中的9号楼2单元802号商品房。根据该《商品房预售合同》，被告知晓并同意由原告向本项目物业提供前期物业管理服务并向原告交纳物业服务费。在前述合同履行过程中，被告实际应按每半年一次向原告预付物业服务费。《商品房预售合同》签订后，原告已经按照约定向被告提供了相应的管理服务，但被告并未按约定交纳物业服务费。虽经原告多次催告，被告仍欠缴2016年2月1日至2018年1月31日三年期间的物业费25027.4元。原被告之间的物业服务合同关系合法有效，被告未按照约定履行相应付款义务，已构成违约，除应向原告付清拖欠的物业服务费外还应赔偿原告由于其拖欠物业服务费给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1.被告向原告支付2016年2月1日至2018年1月31日期间的物业服务费25027.4元以及因拖欠物业费而产生的滞纳金162.33元；2.被告承担本案诉讼费用。被告答辩称：认可欠缴物业费金额，但是不同意支付，至少不能足额支付。原告收取的物业费是周围小区最高的，但是提供的物业服务却存在各种问题，由于物业服务不到位，不交物业费是正常行使权利，更不应当支付滞纳金。有关物业服务的具体问题如下：就公共部分，1、原告改变了绿化的规划，合同第九条第三款草坪树根花卉基本正常的承诺没有实现，草坪等已经被破坏，没有请园林的设计单位来进行修改和养护，而是由没有能力和经验的物业来进行处理，导致草地荒芜。2.没有尽到安保义务，广告贴满家门。3.招引卖东西、幼儿园等商业活动进小区，影响了小区环境，在小区有幼儿园的情况下又设立国际幼儿园招生。4.从一楼到负一楼的楼梯口放了很多纸箱，影响消防安全。5.很多业主家精装修配的冰箱都坏了，业主进行过投诉，物业都不处理，也没有提醒过我们精装的家具维保要到期去申请质保。6.室外公共建筑的装修材料往下掉东西，有安全隐患，已经持续四五年的时间，现在只是围起来提示危险并没修葺，该处是业主每天要经过的路，需要绕行。7.地下停车库很多灯泡损坏，上面漏水，下面渗水，由于太潮导致车发霉，行驶打滑，物业只让我们去找开发商。8.中水表由物业统一管理，有时业主冲不了马桶。9.业主买房的时候，沙盘显示小区前面有个三层楼，现在成十一层了，距离很近，挡着业主的阳光和视野。10.门窗.纱窗上很脏，卫生标准没有按照物业合同约定做到。11.买房时承诺配两个管家，现在只有一个管家。12.垃圾桶未按照垃圾分类的要求配齐。13.雨水将泥冲到了下水的雨篦子，下水道堵塞后导致小区被淹。14.盖楼时的噪音和灰尘，影响了业主生活。物业和开发商来回推，噪音扰民补偿也没给业主。15.电梯房顶上的灯带和灯池从交房到现在都没亮过。说让业主先验收房子里，外面的以后再说。16.外墙清洗太糊弄，工人下来擦擦玻璃，擦完以后特别花，严重影响视野。擦拭后的脏水都落在了一楼业主家的小院和地板。17.物业合同约定全天热水，现在保证不了，经常维修，还说跟物业没关系。就本案的业主个人部分，主要是窗台被楼上震烂，而物业却不提供楼上电话，烟道曾经漏水，主卫渗水，要求物业换天花板却遭到拒绝。经审理查明：涉案昌平区房屋业主为被告鲁兰芳。嘉铭地产与原告招商局物业签订有《昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融项目前期物业服务合同》，约定：物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，标准为住宅5.2元/平方米/月，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为售房合同中注明的房屋交付日期。业主逾期未交纳物业服务费，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2020年6月2日，本案进行第一次开庭审理，庭审中，各业主提出物业服务存在若干问题。针对各业主提出的问题，本院要求原告对问题是否存在进行书面回复并对可能存在的问题出具整改方案。原告以书面形式进行反馈，并提交了进一步完善物业服务的整改方案。2020年8月13日，本院通知双方到场后对珑原小区公共区域及业主个人区域进行现场勘验。就公共区域勘验结果为：1.绿化问题（草坪、园林）：大部分区域状况良好，一些地方有新铺设的痕迹。业主表示是上次开庭后物业公司为应付法院勘验突击整改，如能保持现状则予以认可。原告表示是正常的更新淘汰，因不能保证每次铺设的草坪都完全存活。勘验结果：基本合格，但需要保持现状。2.安保人员数量不足（楼道里小广告）：沿途未见小广告，经询问业主表示现在已无小广告。3.楼道消防问题（床垫等杂物堵塞通行）：业主表示已经解决，杂物已被搬走。4.冰箱故障问题：经释明，业主认可，精装修配的进口冰箱是开发商配的，与物业无关，物业表示没配件无法维修，其并非专业的冰箱售后服务商。5.东门室外公共建筑掉落物品：凉亭外墙曾有损坏，现已将腐坏的木头结构换成了铝钢结构。原告陈述，1月份到料后因疫情拖延了维修，5、6月份已经修完。业主则认为过去3年都不修，只拉警戒带隔离，维修改造时间过长。6.地下车库漏水、渗水，灯泡不亮。问题较为突出，勘验前一日是当年最大暴雨，现场地面湿滑，部分区域有积水，部分地点漏水故支桶打伞，整体可使用，但是车库内很潮湿，现场有两台设备正在排风吹干。后经承办人咨询专业工程师，该情况应当属于开发商交付车库时地面上层防水没有做好，导致渗漏。灯管照明尚可，亮度可以满足使用。7.冲马桶中水的问题：业主表示已经解决，第一次来维修的工人水平较差，更换工人后已修理完毕。物业承诺将提升工人业务能力，淘汰技术落后人员。8.南面建筑3层改11层挡光噪音的问题，该建筑位于小区外，业主认可不影响采光，但主张在施工期间，原告没有代表业主去交涉并领取噪音费，所以业主没分到钱。9.楼道纱窗损坏：纱网脱离压条，隔日已经修理完毕。10.小区道路下水道堵塞、下雨被淹：勘验当日下水畅通，路面有水流过的痕迹，但都已打扫完毕。考虑前一天为当年最大暴雨，应无问题。11.盖楼的噪音：未发现。12.电梯房顶上和侧面的灯不亮：属实。物业称将在十一之前把灯管统一更换为灯带，后将照片提交法院。13.外墙清洗：业主认可后来每次清洗完都会打扫，现已不存在问题。14.东门有一个物业租赁中心，进行物业租售事宜，物业表示是招商局物业的人，但不是珑原物管的人。现场发现里面大概10平米，有1名工作人员，物业表示为方便业主租售而开设的租赁中心，经询问该建筑为人防。15.业主反映没有抄电表，物业表示疫情期间停止入户抄表。16.外边商业向内开门，物业已经做了封条，勘验现场有封条。17.垃圾分类的问题。业主反映减少了垃圾桶的数量，调整了垃圾桶的位置，造成了很多不便。物业回应说是因为垃圾分类的统一要求。经勘验，现场垃圾桶数量偏少，摆放间隔尚可，但因为涉及到近期垃圾分类的统一工作，需要运行一段时间后再进一步了解。18.垃圾清运站的问题，地，地下车库出口处有个垃圾清运站业说明是和北京市环卫集团合作，环卫集团从此处将小区垃圾拉走。在地面上也有一个投放垃圾的大集中点，环卫集团车辆不过来拉，物业将垃圾送到门口去。就业主个人问题勘验结果为：马晓敏家，未发现家中有异味及异响。业主称异味及异响不定时出现，物业表示发现后随时报，进行处理。黄立兵家，业主认可已不存在问题，不用入户。鲁兰芳家，烟道漏水、主卫漏水、吊顶存在问题，目前还接了一个盆，但是不漏水，之前有漏的黄的痕迹，现在已修完。其陈述大理石台被楼上装修震破，释明其若属实可以侵权为由起诉侵权方。冯登峰家，卫生间窗户漏风，主张开发商的窗户做小了。勘验可以看到有个小缝，但该情况不属于物业服务的问题。地。地面石材盆的问题已经自己维修。张启民家，其在二楼，楼下一楼搭出来一个小院。经询问，交付时就有一个普通围挡围起来的小院，后来部分业主进行了翻盖，这个院里的亭子曾经被拆过一次。物业已经将所有此类的一楼建设的情况提交给了市政管理部门，并提交了天通苑市政管理部门签收的证明。本院询问张启民是否向市政管理部门等行政机关持续反映过此类问题，其表示曾经去过市政管理部门一次，现在就针对物业公司，认为物业服务水平不够，应当减免其物业费。2020年9月24日，本院进行第二次开庭审理，双方当事人对勘验笔录和勘验照片均予以认可。被告称在法院要求原告进行整改后，小区的绿化才有改善，法院不去的时候，物业就不做绿化，而且还存在地库漏水、地、地库照明没有解决人查水表及电表，中介公司占用人防的问题。原告则称其已经按照法院要求完全进行了整改，以法院现场勘验的事实为准，就法院需要核实的问题回复称：1.张启民楼下一楼违建一事，已经向东小口镇城市管理监察大队报送登记；2.鲁兰芳家烟道漏水和主卧室漏水问题已经做了防水解决；3.地库照明问题是因为开发商建设是在七年前，没有日光灯管，所以灯座设置的密集。现在已经更换成日光灯管，不需要在每一个灯座上都安装灯管，也能够保证地库照明；4.人防房间并不是被社会房产中介占用，而是物业用房，与物业公司同属招商局物业管理有限公司，现已将该人防建筑腾空并上锁。以上事实，有《北京市商品房预售合同》《北京市前期物业服务合同》《昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融项目前期物业服务合同》《招商嘉铭·珑原临时管理规约》《招商局珑原物业管理中心收费通知单》、勘验照片、不动产所有权证书、勘验笔录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，小区业主与房地产开发企业签订有《前期物业服务合同》，此合同对小区业主具有法律约束力。因物业服务企业的服务具有公共性，收取的物业费是用于整体物业设施的维护保养和正常秩序维护，故个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。但物业管理企业也应当尽职尽责提供物业服务，听取业主提出的意见和建议，保持并不断提升物业服务的水平和质量。小区业主在已经接受物业服务的前提下，应当依照合同约定的收费标准按时交纳物业费，同时有权接受与物业费标准相匹配的物业服务。关于被告抗辩的小区物业服务不达标的问题，依据被告就此所提出的证据、原告对此的解释以及本院现场实地勘验的情况，可以确认原告之前所提供的物业服务存在相应的瑕疵。但该瑕疵的程度和对业主所接受的物业服务所造成的影响是否足以构成被告拒交或少交物业费的合理理由，本院认为依据尚不充分。换言之，如果在物业公司所提供服务存在一定瑕疵的情况下，法院就支持部分业主的全部或者部分抗辩，将不仅影响物业公司的有效运营，更将影响其他业主接受合格物业服务的权利。同时，小区多名业主亦表示，拒交物业费的目的并不是不交费，而是迫使物业公司提高物业服务水平，故本院确定以“促整改而非重惩罚”的裁判方式来引导物业公司改进物业服务，即查明物业公司的服务现状，再要求物业公司对业主集中反映的问题予以回复并提出书面整改方案，之后指定整改期间并择期进行现场勘验，再以整改情况为依据对物业公司进行信用评级。如果物业公司积极配合整改并就大部分问题得到肯定性评价，那么该结果就基本实现了业主获得良好物业服务和物业公司按合同约定标准收取物业费的双赢局面。需要特别指出的是，针对本案业主提出的物业费高达5.2元/月/平方米、但物业公司仅为应对诉讼突击整改的问题，本院认为，首先，即便物业公司通过本次诉讼才整改而提高了物业服务，也有利于实现业主根本利益需求；其次，物业服务是一个长期而持续的过程，如今后再次涉诉，本院作为辖区法院，若在诉讼中查明物业公司仅为应对每次诉讼才临时整改，在此期间物业服务水平长期大幅波动，本院将结合客观证据对物业公司的信用等级予以动态评价，该评价结果将必然影响物业公司的诉讼请求的实现。综上，通过本案判决的指引作用，一方面促进物业公司保持并提高物业服务水平，提升业主获得感与幸福感，从源头减少矛盾发生；同时保障物业公司应有权利的实现，以持续提供良好的物业服务。具体到本案中，被告辩称的小区物业服务不达标，存在草地荒芜、安保不足、堆放纸箱影响消防、商业活动进小区、纱窗门窗清洁不足、下水道堵塞、垃圾桶未按照垃圾分类的要求配齐、室外公共建筑材料存在安全隐患、地、地库照明不足道漏水、主卫渗水等问题，与整改后本院现场勘验情况不符。被告辩称的冰箱损坏不处理、未保证全天热水、地、地下车库渗水区前方实际建设的楼房与沙盘不符导致遮光、盖楼时存在噪音和灰尘等情况，不属于物业公司现能够处理的事项范围。被告辩称的其他问题，也无法构成其不交或少交物业费的正当事由，本院不一一赘述。被告既对欠缴金额无异议，故本院对原告主张的要求被告支付2016年2月1日至2018年1月31日期间的物业服务费25027.4元的诉讼请求，予以支持。关于滞纳金，被告未按期交纳物业费，理应向原告支付滞纳金，原告主张的162.33元符合合同约定且数额合理，本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告鲁兰芳支付原告北京招商局物业管理有限公司自2016年2月1日至2018年1月31日期间的物业服务费25027.40元及滞纳金162.33元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元（原告已预交），由被告鲁兰芳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 杰二〇二〇年十月二十七日书记员 刘洋洋