福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初1148号 原告：福建融侨置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道**融侨锦江****楼**。 法定代表人：吴洛峰，总经理。 委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈成，福建谨而信律师事务所执业律师。 被告：罗曦，女，1983年2月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：黄元熙，男，1977年4月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，，住所地福建省福州市台江区江滨中大道** 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：毛国槟，男，银行员工。 原告福建融侨置业有限公司（以下简称“融侨公司”）与被告罗曦、黄元熙、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建行福建分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。原告融侨公司的委托诉讼代理人高冰清、被告黄元熙、第三人建行福建分行的委托诉讼代理人毛国槟到庭参加诉讼。被告罗曦经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除融侨公司与罗曦、黄元熙签订的合同编号为201337210010的《商品房买卖合同》；2.判令罗曦、黄元熙向建行福建分行返还剩余按揭贷款本息以及律师费、诉讼费等费用（具体以还款当日第三人确认的金额为准，该款在已付购房款中直接返还），并立即配合融侨公司共同到福州市不动产登记和交易中心办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续；3.判令罗曦、黄元熙按购房总价的5%向融侨公司支付解除合同违约金235943.65元；4.判令罗曦、黄元熙立即将锦江悦府花园一期第2#楼701单元商品房交还融侨公司重新处置，并向融侨公司支付另行销售费用10000元；5.判令罗曦、黄元熙向融侨公司偿还被建行福建分行扣划的代偿款781435.94元（具体数额以建行福建分行实际扣款为准）以及自扣款之日起至还清代偿款项之日止利息及违约金（利息按日万分之四计算，违约金按日万分之五计算，暂计至2019年11月18日，利息为214404.07元、违约金为268005.21元），且融侨公司有权在已付购房款中直接扣减；（截止目前代偿款为941288.56元，以建行福建分行实际扣款为准）以及自扣款之日起至还清代偿款项之日止利息及违约金（利息按日万分之四计算，违约金按日万分之五计算，暂计至2020年9月22日，利息为323070.13元、违约金为403837.66元）；6.判令罗曦、黄元熙赔偿融侨公司因本案所支出律师代理费15000元并负担本案诉讼费；7.判令在办理完成上述《商品房买卖合同》项下预购商品房的预告登记注销手续，且抵扣第二项至第六项诉请应由罗曦、黄元熙承担款项之后由融侨公司将剩余款项（若有）无息退还给罗曦、黄元熙。 事实和理由：2013年7月16日，融侨公司与罗曦、黄元熙签订合同编号为201337210010的《商品房买卖合同》，约定由罗曦、黄元熙向融侨公司购买位于福州市鼓楼区，建筑面积为208.79㎡，总价款为4718873元。该合同第六条约定应于定购协议签订之日起30日内支付购房款计1418873元，余款330万元申请银行按揭贷款。附件六合同补充协议第四条第6点约定罗曦、黄元熙承诺在获得贷款后严格按《个人住房借款合同》约定按期归还贷款本息，因罗曦、黄元熙未及时还本付息而导致贷款银行向融侨公司主张保证责任的，罗曦、黄元熙应于融侨公司发出还款通知之日起10天内到融侨公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到罗曦、黄元熙归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，罗曦、黄元熙还应按日万分之五向融侨公司支付违约金。罗曦、黄元熙累计六个月不还本付息，也不到融侨公司处归还相关款项的，融侨公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，融侨公司解除合同的，罗曦、黄元熙应按合同总价的5%向融侨公司支付违约金，若因此造成融侨公司另售他人的差价损失的，罗曦、黄元熙还应据实赔偿，且罗曦、黄元熙还应按1万元的标准向融侨公司支付另行销售费用；第7点约定若罗曦、黄元熙未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求提前偿还银行按揭贷款本息，且追加融侨公司为共同被告的，融侨公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，融侨公司解除合同的，罗曦、黄元熙应按合同总价的5%向融侨公司支付违约金，若因此造成融侨公司另售他人的差价损失的，罗曦、黄元熙还应据实赔偿，且罗曦、黄元熙还应按1万元的标准向融侨公司支付另行销售费用。第9点约定因买受人违约，导致出卖人根据本合同约定行使合同解除权的，出卖人因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用，剩余房款无息退还买受人。上述《商品房买卖合同》签订之前，罗曦、黄元熙向融侨公司支付购房款1418873元。2013年7月31日，融侨公司办理了上述《商品房买卖合同》项下预购商品房的预告登记手续。2013年11月12日，罗曦、黄元熙、建行福建分行以及融侨公司共同签订《个人住房借款合同》，由罗曦、黄元熙向建行福建分行借款330万元，用于购买上述商品房，借款期限为360个月。融侨公司提供阶段性连带责任保证担保。《个人住房借款合同》第四十一条第二点第（三）项约定本合同项下贷款发放后，建行福建分行授权城北建行办理贷后变更与服务事项。2014年3月12日，建行福建分行发放了按揭贷款330万元。之后，罗曦、黄元熙办理了房屋交接手续。因罗曦、黄元熙逾期偿还按揭贷款，建行福建分行于2016年8月16日向福州市鼓楼区人民法院起诉。2017年9月16日，福州市鼓楼区人民法院作出（2016）闽0102民初6194号民事判决，判决罗曦、黄元熙偿还建行福建分行借款本金3162876.11元、利息25810.92元、罚息228.22元（利息、罚息暂计至2017年5月22日，之后至款项还清之日止的利息、罚息案《个人住房借款合同》的约定计付），融侨公司对罗曦、黄元熙前述债务承担连带清偿责任等。此外，建行福建分行分别于2016年2月29日至2019年9月12日期间，从融侨公司账户扣划代偿款共16笔，合计781435.94元。上述《商品房买卖合同》为合法、有效合同，双方均应严格履行。因罗曦、黄元熙未依约如期偿还按揭贷款本息，导致建行福建分行向鼓楼区人民法院提起诉讼，要求罗曦、黄元熙提前偿还借款本金及相应利息等，且要求融侨公司承担连带保证责任，其行为已构成违约，那么，融侨公司依约有权解除上述《商品房买卖合同》，罗曦、黄元熙应依约承担合同解除法律后果，即由融侨公司在罗曦、黄元熙已付购房款中将剩余按揭贷款本息以及律师费、诉讼费等返还给建行福建分行，且罗曦、黄元熙应配合融侨公司办理上述商品房预告登记注销手续，罗曦、黄元熙应按购房总价的5%向融侨公司支付解除合同违约金，融侨公司有权收回该套房产重新处置，并有权要求罗曦、黄元熙向融侨公司支付另行销售费用10000元，融侨公司因此而支付的律师费、诉讼费用等各项费用均应由罗曦、黄元熙承担。上述款项均可直接在罗曦、黄元熙已付购房款中直接予以扣减。融侨公司在办妥商品房预告登记注销手续之后，依约将剩余购房款（若有）无息退还给罗曦、黄元熙。 黄元熙辩称，不同意解除《商品房买卖合同》，亦不同意融侨公司的其他诉讼请求。其已经付了30%的首付款，也交了3年的按揭，现在破产了，融侨公司要收回房产没有道理。 建行福建分行述称，融侨公司与罗曦、黄元熙、建行福建分行之间的借款合同部分已经福州市鼓楼区人民法院审理，并作出（2016）闽0102民初6194号民事判决，目前正处于强制执行中。双方之间关于借款部分的权利义务应按已生效的判决执行，关于本案涉及的商品房买卖合同，请求法院依法判决。 罗曦未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 2013年7月16日，融侨公司与罗曦、黄元熙签订合同编号为201337210010的《商品房买卖合同》，约定由罗曦、黄元熙向融侨公司购买位于福州市鼓楼区，建筑面积为208.79㎡，总价款为4718873元。该合同第六条约定应于定购协议签订之日起30日内支付购房款计1418873元，余款330万元申请银行按揭贷款。附件六合同补充协议第四条第6点约定罗曦、黄元熙承诺在获得贷款后严格按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，因罗曦、黄元熙未及时还本付息而导致贷款银行向融侨公司主张保证责任的，罗曦、黄元熙应于融侨公司发出还款通知之日起10天内到融侨公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到罗曦、黄元熙归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，罗曦、黄元熙还应按日万分之五向融侨公司支付违约金。罗曦、黄元熙累计六个月不还本付息，也不到融侨公司处归还相关款项的，融侨公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，融侨公司解除合同的，罗曦、黄元熙应按合同总价的5%向融侨公司支付违约金，若因此造成融侨公司另售他人的差价损失的，罗曦、黄元熙还应据实赔偿，且罗曦、黄元熙还应按1万元的标准向融侨公司支付另行销售费用；第7点约定若罗曦、黄元熙未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求提前偿还银行按揭贷款本息，且追加融侨公司为共同被告的，融侨公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，融侨公司解除合同的，罗曦、黄元熙应按合同总价的5%向融侨公司支付违约金，若因此造成融侨公司另售他人的差价损失的，罗曦、黄元熙还应据实赔偿，且罗曦、黄元熙还应按1万元的标准向融侨公司支付另行销售费用。第9点约定因买受人违约，导致出卖人根据本合同约定行使合同解除权的，出卖人因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用，剩余房款无息退还买受人。罗曦、黄元熙已向融侨公司支付购房款1418873元。2013年7月31日，融侨公司为案涉商品房办理了预告登记手续。 2013年11月12日，罗曦、黄元熙、建行福建分行以及融侨公司共同签订《个人住房借款合同》，由罗曦、黄元熙向建行福建分行借款330万元，用于购买上述商品房，借款期限为360个月。融侨公司提供阶段性连带责任保证担保。《个人住房借款合同》第四十一条第二点第（三）项约定本合同项下贷款发放后，建行福建分行授权城北建行办理贷后变更与服务事项。2014年3月12日，建行福建分行发放了按揭贷款330万元。之后，罗曦、黄元熙办理了房屋交接手续。因罗曦、黄元熙逾期偿还按揭贷款，建行福建分行于2016年8月16日向福州市鼓楼区人民法院起诉。2017年9月16日，福州市鼓楼区人民法院作出（2016）闽0102民初6194号民事判决，判决罗曦、黄元熙偿还建行福建分行借款本金3162876.11元、利息25810.92元、罚息228.22元（利息、罚息暂计至2017年5月22日，之后至款项还清之日止的利息、罚息案《个人住房借款合同》的约定计付），融侨公司对罗曦、黄元熙的前述债务承担连带清偿责任等。 建行福建分行在2016年2月29日至2019年9月12日期间，从融侨公司账户扣划代偿款共16笔，合计781435.94元。截至2020年6月11日，建行福建分行从融侨公司账户扣划代偿款共计941288.56元。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。建行福建分行已按约向罗曦、黄元熙发放了贷款，罗曦、黄元熙应依约偿还贷款本息。因罗曦、黄元熙逾期偿还按揭贷款，建行福建分行于2016年8月16日向本院起诉。2017年9月16日，本院作出（2016）闽0102民初6194号民事判决，判决罗曦、黄元熙偿还建行福建分行借款本金以及融侨公司对罗曦、黄元熙前述债务承担连带清偿责任等。上述判决生效后，罗曦、黄元熙仍未履行还款义务，截至2020年6月11日，建行福建分行从融侨公司账户扣划代偿款共计941288.56元，故融侨公司代垫贷款本息后有权根据《商品房买卖合同》及其附件补充协议的约定，要求解除合同，并要求罗曦、黄元熙返还代垫款、按购房总价5%支付违约金235943.65元、承担为本案支出的律师费15000元。故对融侨公司的上述诉求，本院予以照准。《商品房买卖合同》及其附件补充协议解除后，融侨公司应向罗曦、黄元熙返还案涉房产及全部购房款，罗曦、黄元熙应配合融侨公司办理案涉商品房预告登记注销手续。关于融侨公司要求在罗曦、黄元熙已付的购房款中抵扣罗曦、黄元熙应承担的代垫款、违约金以及律师费的请求，因代垫款、违约金以及律师费等均属于普通债权，无优先受偿的权利，故对融侨公司的该项请求，本院不予支持。融侨公司主张的代偿款违约金及利息计算方式明显高于罗曦、黄元熙的违约行为给其造成的损失，故本院酌定自扣除之日起对代偿款按年利率6%的标准计收利息及违约金。另，融侨公司请求判令罗曦、黄元熙向建行福建分行返还剩余按揭贷款本息以及律师费、诉讼费等费用，因本院生效的（2016）闽0102民初6194号民事判决已就上述事项作出判决，故对该项诉讼请求，不予支持；融侨公司主张的销售费用10000元未实际产生，不予支持。罗曦经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下: 一、解除福建融侨置业有限公司与罗曦、黄元熙签订的合同编号为201337210010的《商品房买卖合同》； 二、罗曦、黄元熙应于本判决生效之日起十五日内将福州市鼓楼区洪山镇凤湖路东侧锦江悦府花园一期2#楼701单元商品房返还福建融侨置业有限公司； 三、罗曦、黄元熙应于本判决生效之日起十五日内协助福建融侨置业有限公司办理福州市鼓楼区洪山镇凤湖路东侧锦江悦府花园一期2＃楼701单元商品房预告登记（编号：榕房预ＹＲ字第××号）涂销手续; 四、福建融侨置业有限公司应于案涉商品房预告登记（编号：榕房预ＹＲ字第××号）涂销手续办理完毕之日起十五日内向罗曦、黄元熙返还购房款4718873元; 五、罗曦、黄元熙应于本判决生效之日起十五日内向福建融侨置业有限公司返还代垫款941288.56元及违约金、利息（违约金、利息按年利率6%的标准计算至上述款项付清之日止，其中17570.35元、17693.71元、53285.12元、53347.79元、53252.47元、53226.94元、53332.99元、53248.67元、53296.42元、53237.97元、53355.03元、71290.35元、35537.15元、53267.36元、53267.02元、53226.6元、53230.36元、53267.16元、53355.1元分别自2016年2月29日、2016年3月30日、2016年6月22日、2016年9月14日、2016年12月13日、2017年3月21日、2017年6月13日、2017年9月18日、2017年12月14日、2018年3月23日、2018年6月21日、2018年10月22日、2018年12月20日、2019年3月15日、2019年6月11日、2019年9月12日、2019年12月16日、2020年3月23日、2020年6月11日起计算）； 六、罗曦、黄元熙应于本判决生效之日起十五日内向福建融侨置业有限公司支付违约金235943.65元及律师费15000元； 七、驳回福建融侨置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55505元、公告费560元，由罗曦、黄元熙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林义挺 二〇二〇年十月九日 书记员  周 龙 附注：一、本案引用的主要法律条文 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行请示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。