福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2516号 上诉人（原审原告反诉被告）：郭保盛，男，1968年4月18日出生，汉族，住福建省长泰县。 上诉人（原审原告反诉被告）：叶美桂，女，1971年12月16日出生，汉族，住福建省长泰县。 郭保盛、叶美桂的共同委托诉讼代理人：杨永平，福建银江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告反诉原告）：薛全发，男，1972年12月24日出生，汉族，住福建省长泰县。 被上诉人（原审被告反诉原告）：王宝玉，女，1971年11月23日出生，汉族，住福建省长泰县。 薛全发、王宝玉的共同委托诉讼代理人：吴志坚，福建理则达律师事务所律师。 薛全发、王宝玉的共同委托诉讼代理人：庄潇娴，福建理则达律师事务所实习律师。 上诉人郭保盛、叶美桂因与被上诉人薛全发、王宝玉房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省长泰县人民法院（2019）闽0625民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郭保盛、叶美桂上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭保盛、叶美桂对薛全发、王宝玉的诉讼请求；一、二审诉讼费用由薛全发、王宝玉负担。事实和理由：1、郭保盛、叶美桂于2018年9月13日、14日将第二期1100000元寄存到武安人民调解委员会的账户，通知薛全发、王宝玉领取、办理房产权属转移登记手续，郭保盛、叶美桂没有违约行为。按调解协议第2条第（2）款约定，郭保盛、叶美桂只要在产权解押后、双方共同到房产登记部门交件签字前、尾款900000元在2019年1月30日支付前支付第二期款项即未违约。薛全发、王宝玉均确认第二期款支付至武安人民调解委员会。郭保盛、叶美桂提交的录音可以证实上述事实。2018年9月12日至2018年11月期间，薛全发、王宝玉以各种理由拒绝配合办理。郭保盛、叶美桂行使不安抗辩权，采用适当方式履行了合同付款义务。郭保盛、叶美桂依法行使合同解除权，双方的房屋买卖合同已解除。薛全发、王宝玉主张先行使不安抗辩权不成立。其行为符合合同法规定明确表示以自己行为不履行主要义务，且迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形，郭保盛、叶美桂有权行使不安抗辩权。本案讼争房屋第五、六层系无合法手续违章搭建，属无效合同。若合同有效，郭保盛、叶美桂依法解除合同后，有权要求返还首付款，并要求支付利息至还款之日止，若合同无效，薛全发、王宝玉也应返还首付款280000元。 薛全发、王宝玉辩称，一审认定事实清楚，根本不存在郭保盛、叶美桂所谓认定事实不清的问题。郭保盛、叶美桂不按合同的支付时间、约定的支付方式履行合同，构成违约。郭保盛、叶美桂应支付款项在先，薛全发、王宝玉配合办理过户在后。2018年7月30日产权证解押后，郭保盛、叶美桂即负有向薛全发、王宝玉支付第二期款项的义务。退一步讲，即便没有约定第二期支付时间，在产权证解押后，郭保盛、叶美桂也应当在合理期限内支付第二期款项。不得迟于2018年9月6日。经多次催促，郭保盛、叶美桂一直算计拖延。武安人民调解委员会即非合同当事人，亦非合同指定的收款人，郭保盛、叶美桂将款项汇入武安人民调解委员会账户，不能视为其已经履行支付义务。薛全发、王宝玉有权行使不安抗辩权，郭保盛、叶美桂作为违约一方，不享有合同解除权。人民调解协议合法有效，应当按照约定全面履行自己义务，不得擅自变更、解除合同。请求驳回上诉，维持一审判决。 郭保盛、叶美桂向一审院提出诉讼请求：1.判令薛全发、宝玉返还购房首期款280000元，并以280000元为基数，从起诉之日起按年利率6%支付利息至还款之日止。 薛全发、王宝玉向一审法院提出反诉请求：1.判令郭保盛、叶美桂与薛全发、王宝玉继续履行双方于2018年7月16日签订的武安人调［2018］57号《人民调解协议书》中有关长泰县房屋的转让协议；2.判令郭保盛、叶美桂向薛全发、王宝玉支付购房款2000000元及逾期付款违约金暂计180000元（以2000000元为基数自2019年2月1日起按月利率1.5%计至实际支付之日止）；3.判令诉讼费用由郭保盛、叶美桂承担。 一审法院查明：2002年2月28日，王宝玉与郭宝盛签订一份《协议书》，约定：“现金里董溪头小区地号17号住宅，由王宝玉、郭宝盛共同建造,店面各人一半，二楼所有权归王宝玉，三楼、四楼所有权归郭宝盛，四楼房顶权以后建筑归王宝玉。”2003年1月6日，王宝玉取得长泰县人民政府颁发的长泰县房权证武安字第××号《房屋所有权证》，该证记载王宝玉取得坐落于长泰县房屋（地号002001）一层店面39.35平方米和二层住宅108.46平方米，建筑面积合计147.81平方米的房屋所有权。2018年4月6日晚，薛全发、郭保盛、王忠辉因琐事产生争执纠纷，并动手打架造成双方不同程度受伤，经公安机关法医学鉴定薛全发伤情为轻伤二级，郭保盛、王忠辉伤情为轻微伤。双方因民事赔偿问题无法达成协议，于2018年5月7日向长泰县武安人民调解委员会申请调解。2018年7月16日，以薛全发、王宝玉为甲方，郭保盛、叶美桂、王忠辉为乙方的双方当事人经长泰县武安人民调解委员会调解，自愿达成协议如下：1.郭保盛、王忠辉同意赔偿甲方各项经济损失人民币壹拾贰万元整，该款项于2018年7月17日前支付，薛全发对郭保盛、王忠辉的伤害行为表示谅解，同意不追究郭保盛、王忠辉的刑事责任，愿意另行出具书面谅解书给相关部门，郭保盛、王忠辉同时对薛全发的伤害行为表示谅解，双方因此次纠纷引起的民事权利义务终结。2.因双方纠纷系共建房屋使用引起，故双方协商对该房屋进行如下处置：⑴甲方将其所有的址在长泰县的房屋转让给乙方，转让标的包括：店面39.35平方米，二楼房屋108.46平方米、五、六楼搭建约150平方米；店面装修装饰（含挂式空调、抽油烟机等不可移动设施），五、六楼的装修装饰及室内物品（五、六楼观音根雕、阴沉木茶桌、三台空调及私人物品除外）⑵、转让金额为人民币贰佰贰拾捌万元整，该款项分期支付，2018年7月17日前支付首期款项贰拾捌万元整，甲方产权证解押后双方共同到房产登记部门交件签字前支付第二期款项壹佰壹拾万元整，尾款玖拾万元于2019年1月30日前支付，乙方逾期支付尾款的应根据逾期金额按月利率1.5%支付利息，并向甲方出具以乙方店面作为抵押的欠条。房屋转让全部税费由乙方承担，双方应共同努力减少税费支出。以上款项转账至王宝玉账户，账号：62×××08、开户行：福建省农村信用社联合社武安信用社。⑶、甲方应在办理过户手续后交付店面及二层房屋，应在乙方支付尾款后十日内交付五、六层房屋，搬离房屋并于付款后十日内将本栋房屋上的户口迁出。乙方支付尾款前楼梯间由甲方使用，尾款支付后甲方应腾空楼梯间。双方应在办理过户手续后共同办理基于该房屋的电表、水表过户手续。3.本协议自双方签订之日起生效，双方确认已就本协议内容充分协商无误等。2018年7月16日，叶美桂向王宝玉的银行账号62×××08共计转账400000元，其中120000元系郭保盛、王忠辉支付给薛全发的赔偿款、280000元系购房首期款。2018年7月30日，王宝玉就讼争房屋办理了抵押权注销登记手续。2018年9月6日，王宝玉申请拆分讼争房屋产权证，2018年9月7日，王宝玉取得由长泰县国土资源局颁发的闽（2018）长泰县不动产权第0003168号、第0003169号两本《不动产权证书》。2018年9月13日和9月14日，叶美桂向长泰县武安人民调解委员会的银行账号40×××74转账寄存共计1100000元，用于支付给王宝宝第二期购房款。2018年11月12日，长泰县武安人民调解委员会将1100000元退还转账至叶美桂的银行账户。2018年12月24日和12月25日，叶美桂再次将1100000元转至长泰县武安人民调解委员会的账户。2018年12月26日，郭保盛、叶美桂委托福建银江律师事务所向薛全发、王宝玉寄送了《关于办理房产权属转移登记手续的律师函》，要求薛全发、王宝玉在收到律师函后十日内办理产权证解押手续、到武安人民调解委员会领取第二期款项1100000元、与委托人共同到房产登记部门办理房产权属转移登记手续。2019年1月15日，郭保盛、叶美桂又委托福建银江律师事务所向薛全发、王宝玉寄送了《关于解除房屋买卖合同的律师函》，函告内容如下：“1、委托人解除与阁下关于长泰县的房屋买卖合同，合同自阁下收到本律师函之日起解除。2、于合同解除之日起十日内，阁下返还委托人已支付的首期款项人民币280000元。”该份函件的邮寄状态提示“本人拒收”。郭保盛、叶美桂、王忠辉于2019年1月23日向福建省长泰县公证处申请对郭保盛、叶美桂、王忠辉向王宝玉邮寄送达《关于解除房屋买卖合同的律师函》的内容及过程进行保全证据。2019年2月1日，长泰县武安人民调解委员会将1100000元退还转账至叶美桂的银行账户。2019年2月3日，王宝玉向长泰县武安人民调解委员会到访，要求：叶美桂、郭宝盛履行调解书合约，于2019年1月30日前缴清总共2000000元的款项，双方完成过户。长泰县武安人民调解委员会当天处理结果记载：于10点08分当场拨通叶美桂电话，叶美桂表示不愿意到场，叶美桂表示之前有联系王宝玉一方，但对方不接听电话，今天她也不愿意到场调解。2019年3月11日，薛全发向长泰县武安人民调解委员会申请进行调解，要求：叶美桂、郭宝盛履行调解书合约,于2019年1月30日前缴清总共200万元的款项，双方完成过户。要求过户前，2000000元汇到王宝玉账户等。2019年7月8日，郭保盛、叶美桂诉至法院，请求判如所请。2019年9月2日，薛全发、王宝玉提出反诉请求。 另查明，2018年10月10日，王宝玉将讼争房屋向长泰县农村信用合作联社提供了抵押担保，2019年8月12日，王宝玉就讼争房屋办理了抵押权注销登记手续。 一审法院认为，本案的房屋买卖合同是否予以解除是本案的争议焦点。对此应从鼓励交易，保护交易的立法目的，更多体现合同当事人的意思自治原则和保护契约自由，尽量限制合同的解除，慎重认定合同是否有法定解除情形。本案双方当事人签订的《人民调解协议书》系经长泰县武安人民调解委员会主持调解达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照法律规定及合同约定全面履行自己的义务。郭保盛、叶美桂已按协议书约定将赔偿款和购房首期款支付至王宝玉的银行账户。在王宝玉于2018年7月30日将讼争房屋办理了抵押权注销登记手续后，双方共同到房产登记部门交件签字前，郭保盛、叶美桂作为先履行方应按协议书约定将第二期款项1100000元支付至王宝玉的银行账户。而郭保盛、叶美桂未经与薛全发、王宝玉协商一致，自行变更合同约定的履行方式将1100000元支付至长泰县武安人民调解委员会的账户作为支付给薛全发、王宝玉第二期购房款项，即使郭保盛、叶美桂其后向薛全发、王宝玉寄送了《关于办理房产权属转移登记手续的律师函》，其中函告的内容也是其单方自行变更合同约定的履行方式，故薛全发、王宝玉有权拒绝其相应的履行要求。因此，郭保盛、叶美桂函告薛全发、王宝玉解除双方关于长泰县的房屋买卖合同，其行使解除权不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，双方亦未约定解除合同的条件。故郭保盛、叶美桂解除本案关于长泰县的房屋买卖合同无依据，其请求薛全发、王宝玉返还购房款首期款280000元，并以280000元为基数自起诉之日起按年利率6%支付利息至还款之日止，缺乏事实和法律依据，不予支持。由于郭保盛、叶美桂履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行的责任，故薛全发、王宝玉提出反诉请求郭保盛、叶美桂与薛全发、王宝玉继续履行双方于2018年7月16日签订的武安人调［2018］57号《人民调解协议书》中有关长泰县房屋的转让协议，该请求符合法律规定，予以支持。鉴于《人民调解协议书》第2条第⑵项约定的相关履行期限已逾期，法院就该项约定予以补充确定郭保盛、叶美桂应于本判决生效之日起十日内将第二期款项1100000元支付至武安人调［2018］57号《人民调解协议书》约定的王宝玉账户，薛全发、王宝玉应于收到第二期款项1100000元的三日内协助郭保盛、叶美桂办理位于长泰县的产权过户手续，郭保盛、叶美桂应于取得长泰县不动产权证书的当日支付给薛全发、王宝玉尾款900000元。 关于薛全发、王宝玉要求郭保盛、叶美桂支付逾期付款违约金180000元的反诉请求。本案双方当事人签订的武安人调［2018］57号《人民调解协议书》约定：“乙方逾期支付尾款的应根据逾期金额按月利率1.5%支付利息”，该约定是以甲方即薛全发、王宝玉已协助郭保盛、叶美桂办理了产权过户手续为前提，但薛全发、王宝玉并未履行该义务。且薛全发、王宝玉也未提供证据证明其存在损失。故薛全发、王宝玉反诉请求郭保盛、叶美桂支付逾期付款违约金180000元，该反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郭保盛、叶美桂与薛全发、王宝玉继续履行双方于2018年7月16日签订的武安人调［2018］57号《人民调解协议书》，郭保盛、叶美桂应于本判决生效之日起十日内将第二期款项110万元支付至武安人调［2018］57号《人民调解协议书》约定的王宝玉账户，薛全发、王宝玉应于收到第二期款项110万元的三日内协助郭保盛、叶美桂办理位于长泰县的产权过户手续，郭保盛、叶美桂应于取得长泰县不动产权证书的当日支付给薛全发、王宝玉尾款90万元；二、驳回郭保盛、叶美桂的诉讼请求；三、驳回薛全发、王宝玉的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5500元，减半收取计2750元，由郭保盛、叶美桂负担；反诉受理费24240元，减半收取计12120元，由薛全发、王宝玉负担1950元，郭保盛、叶美桂负担10170元。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。郭保盛、叶美桂提出一审遗漏两个事实，1、2018年9月14日郭保盛、叶美桂与薛全发、王宝玉通话录音，该录音有郭保盛、叶美桂通知薛全发、王宝玉到司法所领取款项，薛全发、王宝玉予以同意。2、2018年12月27日薛全发、王宝玉收到郭保盛、叶美桂通知领取款项的律师函。对于郭保盛、叶美桂提出遗漏事实问题，本院认为，郭保盛、叶美桂所主张遗漏事实，结合一审提交的公证书，可以确定该事实存在，但不影响本案的处理后果。 郭保盛、叶美桂于二审提交一份证据，为武安司法所组织双方调解的调解监控录像，因当场提交的录像无法打开，致无法当庭播放质证，事后也无补充提交，故不予认定。 本院认为，本案双方当事人签订的《人民调解协议书》系经长泰县武安人民调解委员会主持调解达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照法律规定及合同约定全面履行自己的义务。郭保盛、叶美桂已按协议书约定将赔偿款和购房首期款支付至协议所约定的王宝玉的银行账户。在王宝玉于2018年7月30日将讼争房屋办理了抵押权注销登记手续后，双方共同到房产登记部门交件签字前，郭保盛、叶美桂作为先履行方应按协议书约定将第二期款项1100000元支付至王宝玉的银行账户。而郭保盛、叶美桂未经与薛全发、王宝玉协商一致，自行变更合同约定的履行方式，将1100000元支付至长泰县武安人民调解委员会的账户作为支付给薛全发、王宝玉第二期购房款项，郭保盛、叶美桂其后向薛全发、王宝玉寄送了《关于办理房产权属转移登记手续的律师函》，其中函告的内容也是其单方自行变更合同约定的履行方式，薛全发、王宝玉有权拒绝其相应的履行要求。郭保盛、叶美桂函告薛全发、王宝玉解除双方关于长泰县的房屋买卖合同，其行使解除权不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，双方亦未约定解除合同的条件。郭保盛、叶美桂上诉提出其有通知薛全发、王宝玉到司法所领取第二期款项，不构成违约的理由不能成立，因郭保盛、叶美桂违反协议书中明确支付款项的约定，郭保盛、叶美桂主张其在行使不安抗辩权的理由不能成立。关于本案讼争房屋第五、六层是否为无合法手续、违章搭建，能否作为解除合同的理由的问题，因郭保盛、叶美桂作为房屋共建人及薛全发、王宝玉的亲戚，应当知道第五、六层房屋的登记情况，现以第五、六层为违章建筑为由要求解除合同，不符合解除合同的法定条件，亦不符合诚信信用原则，故该上诉理由不予支持。 综上，郭保盛、叶美桂的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由郭保盛、叶美桂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶小铭 审 判 员 陈育生 审 判 员 林 健 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 徐明水 书 记 员 马晓斌