新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初2549号 原告（反诉被告）：刘国柱，男，1979年7月9日出生，创新广告公司司机，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：徐涛，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈秀萍，女，1961年11月18日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵鹏，女，1975年12月7日出生，被告外甥女，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告（反诉被告）刘国柱与被告（反诉原告）陈秀萍农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日作出（2019）新0109民初2374号民事判决，原告刘国柱不服该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2020年4月18日作出（2020）新01民终38号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2020年6月10日重新立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告刘国柱及其委托诉讼代理人徐涛、被告陈秀萍及其委托诉讼代理人赵鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘国柱向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告购房款110,000元、违约金30,000元，共计140,000元；2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2018年3月28日，原、被告签订一份《院落买卖合同》，合同约定，原告将自己所有的位于乌鲁木齐市××区的院落卖给被告，房屋总价款为450,000元，被告应于2018年6月1日前付清所有房款，如被告不能按期付款，应向原告支付违约金3万元。现被告仅支付了34万元，剩余11万元迟迟不予支付，经原告多次催讨，被告仍不履行合同约定的付款义务，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决。被告陈秀萍辩称，原告存在欺骗行为，刚开始原告称院落为3000平方米，而原告实际交付给被告的院落只有400平方米，其他的院落是村上的，并不是原告的，因此，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告陈秀萍向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除反诉原告与反诉被告签订的院落买卖合同；2、请求判令反诉被告退还反诉原告转让款34万元；3、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金3万元；4、本案诉讼费和邮寄送达费由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月28日，反诉原告与反诉被告签订了一份《院落买卖合同》，约定：反诉被告将其坐落在××区房屋及院落卖给反诉原告，该房屋及院落共占地面积约3000平方米（折合约5亩），转让价45万元。因反诉被告只有400平方米的宅基地使用权，2600平方米院落并不属于反诉被告，反诉原告订立合同的目的不能实现。故提起反诉，请求法院支持反诉原告的上述反诉请求。反诉被告刘国柱辩称：反诉原告与反诉被告系同村村民，双方所签订的协议应当遵守，不得随意解除。反诉原告与反诉被告所签订的院落买卖合同，实际已经交付完毕，交付后所产生的风险应当由反诉原告自行承担。在双方签订合同前，反诉原告对院落的位置和面积已查看过现场，其是很清楚的。合同中的5亩土地实际上是反诉原告自己写上去的，属于反诉原告自身的误解，而不属于反诉被告的欺诈。由于反诉被告已将房屋和院落交付完毕，且该房屋和院落也进行了登记，反诉被告在2018年6月村上发出指界通知书后，仍然向反诉被告支付合同款项，反诉被告并不存在违约行为，故请求法庭驳回反诉原告的全部反诉请求。原告刘国柱围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行了质证。对被告无异议院落买卖合同、微信转账记录和收款收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：现状调查申请、指界通知书和宗地草图。原告以该组证据拟证实被告对房产进行控制，被告向村委会申请办理产权登记，村委会也向被告发出了勘界通知。质证后，被告对原告所提供的该组证据的真实性未提出异议，但认为村委会只同意确认400平方米的宅基地和120平方米的房屋，对其余的土地面积不予确认。对原告所提供的该组证据的真实性予以确认，至于和本案的关联性结合其他证据进行综合认定。被告陈秀萍为支持自己的抗辩意见，提供了下列证据，并经质证、认证如下：收款收据。被告以该证据拟证实原告已将从被告处承包的荒地退还给村委会。质证后，原告对被告所提供的该证据予以认可。本院对被告所提供的该份证据予以确认。本案在审理过程中，经核实，原告在最初案件审理过程中，提供了一份面积测量单和荒山承包合同，被告对原告所提供的这两份证据的真实性无异议。2014年11月11日，经米东区长山子镇解放村村委会的人员测量刘国柱的地基，实际面积为2670平方米，减去宅基地400平方米等于2,270元平方米，即剩余面积3.4亩。米东区长山子镇解放村村委会与刘国柱针对3.4亩土地签订了一份荒山承包合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年11月12日，米东区长山子镇解放村村民委员会（作为甲方，简称解放村）与原告刘国柱（作为乙方）签订一份荒山承包合同。该合同所约定的主要内容为：一、具体荒山位于××区，东至张成章，南至张子发，北至大庄子交界，西至陈松芝，共计3.4亩。二、本合同项下的荒山承包年限20年，自2014年11月13日至2034年11月13日止。三、本合同项目下荒山使用费为300元/亩，共计20,400元。付款方式为十年一交，具体为合同签订后，乙方支付甲方前十年承包费，计10,200元，2024年11月13日前支付后十年承包费计10,200元。2015年9月25日，解放村将原告刘国柱所交纳的荒山承包费10,200元予以退还，双方实际解除了荒山承包合同。原告刘国柱与解放村签订的荒山承包合同中所涉及的荒山与其宅基地实际连在一起。2018年3月28日，原告刘国柱（作为甲方）与被告陈秀萍（作为乙方）签订一份院落买卖合同。该合同所约定的主要内容为：一、甲方自愿将坐落在乌鲁木齐市××区卖给乙方，该房屋及院落共占地面积约3000平方米（折合五亩）。二、双方议定该房屋院落价格、土地使用权及附属建筑物总价人民币450,000元，大写：肆拾伍万元整，先付壹拾万元，剩余叁拾伍万元于2018年6月1日付清，如不能按期付款，甲方有权收回宅基地及房屋，并向乙方收取违约金叁万元，乙方不能以任何理由阻挠甲方收回宅基地及房屋。三、转让之日起手续、处界或有其他人员、单位干涉等问题造成的一切经济损失由甲方全部承担，双方不得以任何理由反悔，如有一方违约，由违约方赔偿给对方叁万元作为违约金。四、甲方应在签订合同之日起将该房屋及院落土地交付乙方使用，乙方便拥有该房屋及院落的所有权和土地使用权，届时该房产权无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住，如有以上问题，由甲方赔偿乙方所有损失。五、甲方保证销售的小院和房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因造成该房发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。六、甲方出卖给乙方的宅院及房屋，产权及使用权归乙方所有，乙方买受后，如该宅院的一切责任由乙方自己负责，与甲方无关。在签订上述合同后，被告陈秀萍先后向原告付款合计34万元，其中通过微信转账的方式在2018年6月付款7万元。2018年6月，解放村对涉案房屋的相关情况进行调查时，被告陈秀萍在相关调查手续上签名。因被告陈秀萍未将协议中所约定的下剩款项11万元付清，原告遂进行起诉，并提出本案的诉讼请求，被告陈秀萍则提起自己的反诉请求。本院认为，原告刘国柱与被告陈秀萍均系米**长山子镇解放村村民，双方属于同一集体经济组织成员，现原、被告双方针对房屋及院落所签订的院落买卖合同系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。关于反诉原告陈秀萍要求解除院落买卖合同的问题。由于反诉原告与反诉被告所交易院落面积为5亩，实际上反诉被告并没有完全取得这5亩土地的使用权，在这种情形下，反诉原告与反诉被告订立合同的目的难以实现，故对反诉原告要求解除与反诉被告之间的院落买卖合同的反诉请求本院予以支持。反诉被告辩解该院落买卖合同是针对房屋院落的现状进行的交易，合同中所约定的5亩仅是反诉原告自己单方的意向，鉴于该合同中所提到的5亩土地是合同中的明确约定，不能仅仅视为是反诉原告自己单方的意思，且本案的一个基本事实为反诉被告曾经从解放村所承包的荒地与自己的宅基地相连，极易让反诉原告认为这些荒地也是反诉被告的院落，基于上述原因，对反诉被告的该项辩解意见本院不予采信。在院落买卖合同解除后，反诉被告应当将所收取的34万元退还给反诉原告，而对原告要求被告支付购房款110,000元的诉讼请求，则不予支持。关于违约金的问题，就本案的案情来讲，原告刘国柱存在对所交付的院落不符合约定面积的情形，而反诉原告陈秀萍则存在未按合同约定期限付款的情形，该院落买卖合同中约定违约方向对方赔偿违约金3万元，由于原告和反诉原告都存在违约行为，且双方在庭审中均明确表示对违约金按照3万元进行认定和处理，不要求法院进行调整，故对原告要求被告支付违约金3万元的诉讼请求以及反诉原告要求反诉被告支付违约金3万元的反诉请求本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除反诉原告陈秀萍与反诉被告刘国柱签订的《院落买卖合同》；二、反诉被告刘国柱向反诉原告陈秀萍退还转让款34万元，于本判决生效后十日内付清；三、反诉被告刘国柱向反诉原告陈秀萍支付违约金3万元，于本判决生效后十日内付清；四、被告陈秀萍向原告刘国柱支付违约金3万元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告刘国柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,100元，原告刘国柱负担2,550元，被告陈秀萍负担550元；反诉费3,425元，由反诉被告刘国柱负担；邮寄送达费60元，由原告刘国柱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   龚永胜人民 陪 审员   朱 洁人民 陪 审员   陈玉华二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 八 日书  记  员   汪晓燕