海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1313号   上诉人（原审原告）：靳某，住山东省高青县。   委托诉讼代理人：时某，海南儋耳律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：羊某，住海南省。   委托诉讼代理人：梁某，住海南省儋州市。   上诉人靳某因与被上诉人羊某房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   靳某上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项、第六项，并依法改判合同解除时间为判决生效时间，支付违约金25963.08元及全额支付一审律师费10000元；2.请求判令羊某向靳某支付二审律师费8000元；3.判令本案一审、二审诉讼费由羊某承担。靳某二审询问时表示由于双方当事人已自行履行完毕，主动放弃对撤销一审判决第三项的上诉请求。事实与理由：一、一审判决确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月解除，系认定事实不清、适用法律错误。涉案合同解除的时间应为判决生效之日，且一审判决超出了靳某的诉讼请求范围。羊某逾期付款不应享有合同解除权，其于2020年1月份通过微信聊天方式向靳某主张解除合同不属于法律规定的约定解除或法定解除，在未与靳某协商一致的情况下，羊某解除合同的主张不发生合同解除的法律效力。靳某通过诉讼方式要求解除合同，法院应当根据当事人的诉讼请求进行判决，不应超出当事人的诉讼请求范围。二、双方合同约定任何一方提前违约终止合同，需支付守约方三十万元的违约金，一审判决对该项违约金的调整不符合法律的规定，且显失公平。一审法院在对违约金进行调整时，仅仅考虑了实际损失因素，而没有考虑违约方的过错及守约方的预期利益等综合因素。本案因羊某单方违约导致合同解除，一审判决调整违约金的数额不足以弥补给靳某造成的损失，显失公平。羊某应按靳某的实际损失承担违约金25963.08元（参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，自2020年1月1日起计算至2020年6月28日止的百分之一百三十）。三、一审判决认定靳某存在过错，仅支持一半律师费用，系认定事实错误，应当按照双方合同约定全额支持。   羊某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，应依法驳回上诉，维持原判。   靳某向一审法院起诉请求：1.判决解除靳某与羊某于2018年2月15日所签订的《房屋租赁合同》；2.判令羊某向靳某支付欠付的租金9801元以及违约金人民币3087.3元（自2019年9月28日起暂计至2020年1月10日，按涉案租赁合同第六条第3项的约定计算违约金，计算公式为9801元×3%×305天=3087.3元），合计人民币12888.3元；3.判令羊某恢复涉案房屋原状；4.判令羊某支付靳某因羊某提前单方终止合同的违约行为而产生的违约金300000元；5.判令羊某偿还靳某垫付的涉案房屋期间的物业管理费及滞纳金共计3270.3元；6.判令羊某向靳某支付律师服务费用10000元；（上述2、4、5、6项费用之和为：326158.6元）；7.该案的诉讼费用由羊某承担。   一审法院认定事实：2018年2月15日，靳某与羊某签订《房屋租赁合同》，约定靳某将其儋州市白马井镇滨海大道恒大金碧天下首期商业2﹟104房出租给羊某使用。羊某三个月为一个交租期支付租金，在每个交租期末月的28日前支付下一个月交租期的租金。租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日，签订合同之日起，羊某向靳某支付租赁保证金6342元，物业管理费也由羊某承担。合同约定若提前解除租赁合同，租赁保证金不予以退还，且承担违约金300000元。羊某应按期交纳租金等费用，否则每逾期一日须按未交金额的3‰支付违约金，如逾期30天不交的，靳某有权解除合同。因催付租金及其他费用或羊某因违约而行使合同约定权利所支出的合理费用和开支(包括但不限于合理的律师费)，均由羊某负担。靳某将租赁房屋交付给羊某后，羊某随即进行了装修使用，且装修的过程中经靳某同意，将原有的墙体打通和楼梯拆除。后因羊某经营不善，无法经营。羊某仅支付租金截止至2019年9月，2019年10月至2019年12月的租金共计9801元并未支付给靳某，且欠付物业管理费2748.2元和滞纳金522.1元。庭审查明，羊某愿意恢复靳某房屋的墙体和楼梯。羊某提供的微信聊天记录和靳某起诉状的自认来看，2020年1月，羊某已经向靳某表明要求解除租赁合同，无法继续经营，但靳某却要求羊某支付40000元的违约金。实际系靳某在外地，未能配合羊某办理租赁合同的解除手续。   一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定权利和义务关系。该案中，靳某将房屋出租给羊某使用，并约定由羊某向靳某支付租金，由此靳某与羊某之间成立《房屋租赁合同》的法律关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该案的关键问题为:靳某主张的违约金是否过高及主张的律师费是否应予支持。虽然羊某辩称，2019年9月就向靳某主张解除合同，但未能提供证据予以证明，其提供的微信聊天记录仅能证明2020年1月，羊某向靳某主张解除合同，故确认羊某应向靳某支付的租金应截止至2020年1月，且合同就此解除。因此，靳某主张2019年10月至2019年12月的租金共计9801元及按未交金额的3‰支付违约金的请求，合法有理，予以支持。现因羊某对所欠缴的物业费和恢复房屋原状无异议，予以照准。但考虑到靳某主张按3‰即折合为年利率109.5%计算逾期付款违约金，明显过高，酌情以年利率24%计算为宜。   对于靳某主张的300000元违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，现靳某并未能提供证据予以证明因羊某提交解除合同而造成的实际损失，一审法院认定靳某的租金损失系其实际损失，且该租金损失应以两个月为宜，即羊某所交的租赁保证金6342元不予以退还，考虑到羊某恢复靳某房屋原状需要三十日，故一审法院酌情认定羊某应支付靳某的违约金10000元为宜（包含租赁保证金6342元)，该违约金10000元足以让靳某另行将房屋出租给他人。实际靳某并未能将房屋出租给他人，并非羊某的过错，而是当地的经济状况和受疫情的影响。可见，靳某主张的300000元违约金明显过高，不予以全额支持。   对于靳某主张的律师费10000元的问题。虽然靳某与羊某所签订的合同有约定律师费由违约方承担，故有事实根据，但因羊某解除合同时与靳某友好协商，靳某并未予以配合，而是要求羊某支付40000元的违约金，且多次以请律师诉讼的方式警告羊某。合同继续履行固然好，但合同的解除亦可因法定或其他原因而予以解除。靳某未予以配合羊某办理合同的解除事宜，自身亦存在过错，故对其主张的律师费10000元，一审法院仅支持其5000元。否则会造成鼓励当事人恶意雇请律师以诉讼方式解决矛盾，不利于纠纷解决于萌芽状态，造成讼累。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认靳某与羊某于2018年2月15日所签订的《房屋租赁合同》已经于2020年1月解除。二、羊某应于判决生效之日起五日内向靳某支付租金9801元及逾期付款违约金(逾期付款违约金以9801元为本金，自2019年9月28日起按年利率24%计算至羊某实际付清之日止)。三、羊某应于判决生效之日起三十日内恢复靳某位于儋州市××镇“儋州恒大金碧天下首期商业2﹟104房”的原状(重造墙体和楼梯，若未能在规定时间内完工，则按合同约定的月租金支付靳某的损失)。四、羊某应于判决生效之日起五日内向靳某支付违约金3658元（已扣除羊某所交的房屋租赁保证金6342元）。五、羊某应于判决生效之日起五日内向靳某支付物业管理费及滞纳金共计3270.3元。六、羊某应于判决生效之日起五日内向靳某支付律师费5000元。七、驳回靳某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3096元（靳某已预交），由靳某靳某负担2500元，羊某负担596元。   二审中，靳某提交证据一《法律事务委托合同》，证据二《海南增值税普通发票》，证据三《中国光大银行电子回单》，拟证明因本案二审诉讼靳某委托律师参加，产生律师服务费8000元。羊某质证认为，对证据三性均不持异议，但该代理费不应由羊某承担。羊某提交《收条》两份，拟证明羊某已按一审判决向靳某交付了案涉房屋的钥匙，并给付了恢复案涉房屋的费用4000元。靳某质证认为，对证据三性及证明内容均无异议，双方当事人确实就恢复原状的判项自行和解。鉴于双方对于对方出示的证据三性均无异议，本院对二审出示的以上证据真实性、合法性及关联性予以确认。   经二审查明：一审判决后，羊某已于2020年6月29日将案涉房屋钥匙交付给靳某。就恢复房屋原状问题，双方自行协议一致，2020年6月30日羊某向靳某支付4000元作为恢复原状费用，双方认定房屋已恢复原状。二审查明的其他事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点：一、双方签订的《房屋租赁合同》解除的时间应如何确定；二、羊某应如何承担违约责任；三、靳某主张的一审的律师费是否应由羊某全额承担及二审的律师费羊某是否需要承担。   关于双方签订的《房屋租赁合同》解除的时间应如何确定的问题。一审判决双方合同解除的时间是2020年1月，靳某上诉主张合同解除的时间应以判决生效之日来确定。当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但违约方应向对方赔偿损失。本案中，羊某因经营不善，从2019年10月起就拖欠租金及物业管理费，羊某不能从经营活动获取利润，导致无法支付租金，靳某的合同目的也无法实现。这种情况下，羊某作为违约方提出解除合同，是可以被允许的。因此，一审判决以羊某2020年1月微信通知靳某的时间作为合同解除时间，符合法律规定，应予维持。靳某上诉主张按判决生效之日确定合同解除时间的理由不能成立，本院不予支持。   关于羊某应如何承担违约责任的问题。靳某上诉主张按2020年1月至2020年6月28日租金的百分之一百三十计算违约金。本案中，羊某违约导致提前终止合同虽是不争的事实，但双方合同期内的租金总额尚不足200000元，如按双方合同约定向靳某赔偿损失300000元，明显约定过高，显失公平。合同的解除，表面上靳某尚失收取剩余租期的房租，但合同的解除并未造成其房屋价值的减损，羊某未能履行的租期，靳某仍然可以另觅租客，继续收取租金。一审判决酌情支持违约金10000元，亦充分考虑房屋恢复原状、靳某的实际损失及疫情的因素，并无不当，应予维持。靳受东要求按6个月租金的百分之一百三十计算违约金，于法无据，本院不予支持。   关于靳某主张的的律师费羊某应如何承担的问题。靳某上诉主张一审律师费应全额由羊某承担。本案中，羊某租赁靳某的房屋从事经营活动，其目的是通过经营活动获取利润，在经营不善无力支付房租的情况下向靳某提出解除租赁合同的主张，也在情理之中。靳某作为合同相对人，应给予一定的理解，及时止损，收回案涉房屋，提出合理的损失赔偿。虽然双方合同约定律师费由违约方承担，但一审判决综合考虑到双方在协商解除合同过程中，靳某亦存在一定过错，酌情支持律师费5000元，并无不当，本院予以维持。关于二审诉讼过程中新产生的律师费的问题，由于靳某上诉请求并未得到本院支持，二审期间产生的律师费应自行承担。   综上所述，靳某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6192元，由靳某负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年十月九日   法官助理 白 黎   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。