成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5724号 原告：成都瑞西合能房地产有限公司。住所地：成都市温江区光华大道天宝中街**。 法定代表人：李杰，总经理。 委托诉讼代理人：黄天翔，男，法务人员。 被告：严天星，男，1987年4月28日出生，汉族，住四川省沐川县××乡××街××号。 原告成都瑞西合能房地产有限公司（以下简称瑞西公司）与被告严天星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞西公司的委托诉讼代理人黄天翔到庭参加诉讼。被告严天星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 瑞西公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付截止2017年9月30日拖欠的租金17954.62元、物业管理费5046.67元、电费38506.55元；2．判令被告支付2016年4月、2016年5月、2016年8月、2016年11月、2017年2月、2017年5月、2017年8月免租装修期及免租经营期的租金共48864.41元；3．判令确认原被告的租赁合同于2017年9月30日解除，判令被告向原告支付三个月租金金额的违约金21679.29元；4．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：瑞西公司与被告于2016年4月6日签订《租赁合同》，约定由被告承租位于成都市温江区××路××号××栋××楼××号商铺，面积222.01平方米。合同签订后，原告按照约定履行了义务，但被告长期拖欠原告租金、物业、水电等费用，经原告多次催要，双方于2017年9月30日签订了《租赁合同解除协议》，约定被告于2017年11月20日前结清被告拖欠的租金20991.05元、物管费6156.72元、电费39256.5元，但时至今日被告仍未按照协议履行支付义务。 严天星未到庭，也未提交书面答辩意见。 经审理查明，2016年4月1日，瑞西公司（甲方）与严天星（乙方）签订《租赁合同》。第一条约定，租赁场地位于成都市温江区××街××路××号××号楼××层××号，以建筑面积222.01平方米计算租金及其他费用。 第二条约定，租赁期限为自该商铺交付之日起至2020年10月31日止。免租期：包含免租装修期与免租经营期。甲方向乙方提供免租装修期，免租装修期自商铺交付之日起至2016年4月30日止。甲方向乙方提供182天的免租经营期，免租经营期具体分布：2016.5.1至2016.5.31；2016.8.1至2016.8.31；2016.11.1至2016.11.30；2017.2.1至2017.2.28；2017.5.1至2017.5.31；2017.8.1至2017.8.31。乙方在免租经营期或免租装修期内仍须支付除租金外其它应由乙方承担的所有费用，包括水电费、免租装修期应按照《珍宝琥珀租户手册》向甲方指定的商管公司缴纳的装修管理费，以及免租经营期应向甲方指定的物业管理公司缴纳的物管费等。租赁期限届满前，如因乙方原因导致合同解除的，乙方除应按合同约定承担违约责任外，还应按合同约定标准支付已经享有的免租装修期和免租经营期的租金。 第三条约定，租金自交付日至2017年4月30日，月费用单价31元/㎡，月费用金额6,882.31元；2017年5月1日至2018年4月30日，月费用单价32.55元/㎡，月费用金额7,226.43元。物业管理费为1,110.05元/月，履约保证金为13,764.62元。 第四条约定，乙方应于本合同签署之日一次性支付履约保证金及首期租金、首期装修管理费或物管费等相关费用，乙方应于进场装修前一次性支付装修押金。其余租金、装修管理费或物管费等所有租赁费用应在每季度最后一个月的28日前（节假日顺延）支付下季度租金及其他费用，水、电、气等相关费用实行月结据实支付，具体支付时间为当月28日前支付本费用（本合同约定的季度为自租赁期开始日起每三个自然月为一个季度，首期为租赁期开始日到第三个月最后一天）。本合同约定的装修管理费或物管费为甲方代甲方指定的商管公司或物业管理公司收取，不作为甲方收取租金的组成部分。若乙方未按照本合同约定按时缴纳的，甲方将代其委托的商管公司或物业公司追究乙方违约责任。 第八条约定，甲乙双方任一方不能履行本合同所约定的条款，视为该方违约，发生违约行为的，违约方按照本合同约定承担违约责任。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方支付的租金及其他费用的（包括但不限于水电气费、装修管理费、物管费等），每日按逾期款项的千分之三向甲方支付违约金。租赁期间，乙方发生下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方履约保证金不予退还且甲方有权按当年度三个月租金的金额收取违约金，且有权停止水电供应，无须给予乙方任何补偿或赔偿：拖欠租金、装修管理费、物业服务费、水电费等超过15日的……。根据本合同约定，一方行使解除权时，应以书面形式通知对方解除合同，本合同自通知送达之日解除。 第十二条约定，甲乙双方应以本合同载明的地址、电话等作为双方履行通知义务的依据，如任何一方之通讯及通信地址发生变化应提前三日书面通知对方，否则仍以原地址寄发相关文件，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的凭证。甲方通讯地址：成都市青羊区××街××号××广场××栋××楼，乙方通讯地址：四川省沐川县××乡××街××号。 2017年9月29日，瑞西公司向严天星寄送《律师函》，催收严天星欠付的租金、物管费、电费以及违约金。2017年9月30日，瑞西公司与严天星签订《＜租赁合同＞解除协议》。第一条约定，截止2017年9月30日，乙方共计欠租金20,991.05元，共计欠物管费6,156.72元，共计欠电费39,256.5元。对于上述费用，双方协商于2017年11月20日前结清。2．乙方根据原合同交纳的保证金13,764.62元不予退还。第三条约定，基于甲乙双方的友好协作关系，若乙方按本协议约定按时支付了上述第一条所列费用并按时办理场地交接手续，则甲方免除乙方的其他违约责任；若乙方未按本协议约定按时支付上述第一条所列费用并按时办理场地交接手续，则双方协作基础被破坏，本协议作废，甲方有权按照《租赁合同》之约定追究乙方的违约责任。2017年10月31日，严天星支付电费749.95元，物业服务费1,110.05元。2017年11月30日，严天星支付租金3,036.43元。 上述事实，有当事人的陈述，瑞西公司提交的当事人身份信息、《租赁合同》《律师函》《＜租赁合同＞解除协议》、邮寄单、收款收据等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，瑞西公司与严天星签订的《租赁合同》合法有效，双方于2017年9月30日签订了《＜租赁合同＞解除协议》，故《租赁合同》已解除。根据《＜租赁合同＞解除协议》的约定，严天星应于2017年11月20日前结清所欠款项，否则应按合同承担违约责任。之后，严天星仅支付了部分款项，尚欠租金17,954.62元、物业管理费5,046.67元、电费38,506.55元未付，此费用均应向瑞西公司支付。严天星已支付的履约保证金13,764.62元，瑞西公司不予退还，用于抵充租金，抵充后尚欠4,190元。 严天星未按约定付清款项，应按合同约定承担违约责任，向瑞西公司支付2016年4月、2016年5月、2016年8月、2016年11月、2017年2月、2017年5月、2017年8月免租装修期及免租经营期的租金共48,864.41元，及相当于当年度三个月租金金额的违约金21,679.29元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、成都瑞西合能房地产有限公司与严天星签订的《租赁合同》自2017年9月30日起解除； 二、严天星于本判决生效之日起十日内向成都瑞西合能房地产有限公司支付租金4,190元、物业管理费5,046.67元、电费38,506.55元、免租装修期及免租经营期的租金48,864.41元、违约金21,679.29元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,471元、公告费560元，由严天星负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审判员  汪仁可 二〇二〇年十月十日 书记员  李雨潼