江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0111民初5169号 原告：正荣物业服务有限公司南京分公司，住所地在南京市建邺区高庙路**。 法定代表人：任晓光，总经理。 委托诉讼代理人：左琼瑶，女，住南京市栖霞区。 被告：张宁，男，1984年11月26日生，汉族，住南京市江北新区。 原告正荣物业服务有限公司南京分公司（以下简称正荣南京分公司）与被告张宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法由审判员陈飚适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告正荣南京分公司的委托诉讼代理人左琼瑶，被告张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正荣南京分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除一楼院落硬装铺设及私自增设部分、恢复原状，即将××室一楼底层院落恢复小区原本应有的绿化状态。由此造成的损失自行承担；2、请求被告承担诉讼费用以及恢复原状所产生的所有费用。事实和理由：原告作为正荣润江城的物业服务公司，与业主签订前期物业服务合同，向包括被告在内的所有正荣润江城的业主提供物业服务，被告办理入住手续后时，原告已将《临时管理公约》等其他入住文件一并告知了被告，且被告已经签署，其中，临时管理规约中的装饰装修管理规定明确规定：一楼花园按照相关条例不得自私改动布局，不得搭建违章建筑。且根据被告购买的商品房销售合同中补充协议第十六条中也明确约定：被告在签署本合同时已知晓并认可：底层院落由购买该层相应房屋的业主享有使用权。使用底层院落的业主必须为公共维修提供方便并遵守物业管理相关管理规定，使用底层院落不得在规定范围外侵占小区内的公共绿地、不得改变底层院落的隔离方式或损坏底层院落的公共设施。被告在明知违反该临时管理规约的情况下，仍擅自拆除原来的布局，铺设地砖等，此行为严重违反《物业管理条例》、《临时管理规约》等相关规定。原告曾与被告进行多次沟通，被告均不予理会，我司也投诉至城管部门，城管部门回复不在其管理范围之内。为此，原告依法诉至贵院，并提出以上诉讼请求。恳请贵院依法作出公正判决。 被告张宁辩称，1、原告在起诉书中写道“根据被告购买的商品房销售合同中补充协议第十六条中明确约定：被告在签署本合同时已知晓并认可：底层院落由购买该层相应房屋的业主享有使用权。”由此可见，原告对于被告拥有底层院落的使用权无异议。对于铺设地砖进行硬化，原告曾多次向社区及城管部门及12345市长热线进行反映和投诉，城管部门到现场查看后，明确表示地面硬化不属于违建。在原告的起诉书中也写道“我司也投诉至城管部门，城管部门回复不在其管理范围之内。”由此可见，铺设地砖并没有违反法律的相关规定。原告对院落的使用是合法的。被告认为现阶段存在的争议是对于院落的使用（铺设地砖）是否合理。2、被告对院落地面进行硬化是为保障基本居住需要，是合理且必须的，被告所购房屋为一楼和负一楼，负一楼完全位于地下，靠玻璃天井进行采光和换气。实际情况是负一楼漏水严重，在装修期间就出现过严重漏水，后开发商正荣地产公司对负一层进行灌浆处理，但仍有漏水现象存在。据悉，负一楼漏水为本小区普遍现象。其中5栋一楼多次进行灌浆后尚未解决问题，将地面开挖两米深后重新做防水仍未解决，后在开发商建议下进行地面硬化引流雨水处理。被告装修完毕后参考其他楼栋一楼进行铺砖引流，是为解决负一楼漏水问题，实乃无奈之举，且在地面硬化铺设时考虑到小区美观，选取的地砖颜色与小区路面颜色相近。负一楼的单价与一楼相同，价格不菲，被告将负一楼靠近天井的房间用作卧室和书房，若不能正常使用，于情于理不合。3、原告提供的整改通知单被告均未收到，所以通知单上没有被告签收记录，第二份整改通知单时间为2019年12月5日，起诉书时间为同年12月6日，且整改通知单事由笼统，不排除是原告为起诉临时做的证据。4、2018年被告参考其他一楼业主将院子用木质栅栏围起来，后在城管和社区沟通交涉下于2018年年底由原告工作人员将木质围栏进行拆除，当时进行围栏拆除的主要有被告××室、5栋××室和5栋××室等。彼时被告院落地面尚未进行硬化，5栋××和5栋××和7栋××等已完成地面硬化，因城管当时表示过硬化不属于违建，一楼业主可以正常使用，被告一直在合理范围内行使自己的权利。后原告对于一楼围栏拆除后，对被告、5栋××、5栋××业主均予以相应的经济补偿，表明原告对地面硬化部分是知情且同意的。当时拆除围栏时原告认可了地面硬化，否则拆除围栏时地面硬化未一并解决原告不会给予一楼业主经济赔偿。为何现在时隔一年多又要因此事对簿公堂，前后矛盾，浪费社会司法资源。5、小区样板房位于1栋××室，其户型与被告户型一致。众所周知，样板房是商品房的一个包装，也是购房者装修效果的参照实例，小区样板房院落装修豪华，，地面不仅铺有地砖还在院内进行了水景等观赏设施，院落整体呈现出整洁、舒适的样貌。使人更真切地感受以后的生活空间，这是促成被告购买现有房屋的主要因素之一，故被告对地面进行简单硬化以满足日常使用。反观其他未入住或未交付的一楼院落，大多杂草丛生，，地面枯黄卫生条件差，且院子是封闭的，从外面无法正常进入，必须由一楼业主室内进入，由此可见院子的日常清扫、维护责任须由使用人即一楼住户承担，硬化的另一个目的是为了方便维护和清洁院落，否则院落成为杂草丛生的垃圾场，还有频繁的高空抛物，直接影响被告及该栋业主的居住环境。原告要求被告将院落恢复至交付状态，岂不是与物业公司为业主提供良好居住环境的初衷相悖。6.被告院落前绿化变更，因现场楼间距小，每日光照大约仅有2小时，被告与开发商正荣地产公司沟通提出将门前樱花树移走，后地产公司将樱花树移植到小区6栋附近的绿地，该绿地变更并非被告个人行为，原告正荣物业公司作为正荣地产公司的关联企业，对此事完全知悉。另部分绿植有枯死现象，且拆除院落围栏对原有绿植造成一定破坏，后经沟通，原告进行了相应补种和后续维护等，形成现在的院落外貌。7.小区内的一楼业主有几十户，开发商正荣地产公司在进行销售宣传时，因一楼户型大、总价高，所以院子是作为一大卖点来促成交易达成的。据实地查看，已进行地面硬化并非仅有被告一户，被告进行地面硬化未侵犯到原告的利益，也并未对小区内其他业主的生活产生不利影响，倘若原告物业公司执意要求回复原状，既违背了地产公司当初对于一楼业主的承诺，构成虚假宣传，给正荣品牌带来负面影响，也势必会和一楼业主形成对立局面，造成一定的社会矛盾，不利于今后物业工作的开展，与现行倡导的文明、和谐精神相违背。综上，被告对于院落的使用是合理合法的，原告对于被告院落的改造是知情且同意的，请求法院驳回原告的全部诉请并判由原告承担诉讼费用，保障被告对于房屋正常居住以及院落合理使用的权利，维护被告的合法权益。 经审理查明，2018年5月3日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告作为被告购买房屋所在的润江城小区的物业，同日，被告在《业主手册》签署声明上签字，表示已经阅读《业主手册》、《临时管理规约》等内容，表示同意遵守并倡导其他业主及物业使用人共同遵守《手册》里的全部内容，同意承担违反《手册》内容的相应责任。双方签订的《前期物业服务协议》补充条款第十六条约定：“底层院落由购买该层相应房屋的业主享有使用权，使用底层院落的业主必须为公共维修提供方便，并遵守物业管理相关管理规定，使用底层院落不得在规定范围外侵占小区内的公用绿地、不得改变底层院落的隔离方式或损坏底层院落的公共设施。”。双方在《业主手册》装修管控事项第11条约定“一楼花园按照相关条例不得私自改动原有布局，不得搭建违章建筑”。被告收房后进行装修，原告于2018年11月17日、2019年12月5日向被告发送装修违约通知书，通知书上载明的违反装修管理规定的行为均为：“1.1楼院子地面硬化”。且双方曾就院子围栏问题进行补偿协商时，原告在微信中称：“围栏换做绿植围栏，硬化的就不拆了，这个需要和漏水的业主沟通。”后双方就拆除围栏达成一致，由原告补偿被告围栏费用6000元，双方对花园土地硬化问题未做处理。 另查明，被告装修房屋后发现房屋的地下室漏水，被告称是为了避免房屋渗水漏水才将土地硬化并且铺设地砖。后原告要求被告拆除地砖并且恢复原状，从而引发纠纷。 以上事实有原告提供的前期物业服务协议、商品房买卖合同补充协议、业主手册签署声明、装修违约通知书、被告提供的现场照片、庭审笔录等证据在卷予以证实。 本院认为，被告系案涉房屋及院落的所有权人，其享有完整物权。《中华人民共和国物权法》第三十九规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”被告将自己花园内的土地硬化并没有侵占范围外的小区公用绿地，也没有改变隔离方式或损坏公共设施，并不违反双方签订《前期物业服务协议》补充条款第十六条的约定以及《业主手册》的管控条款规定，并且被告称之所以将土地硬化是解决地下室渗水问题；至于是否构成违章建筑问题，原告诉状也陈述城管部门称不属于其管理范围。故原告的诉请没有事实和法律依据或合同根据，其提供的证据不足以证明被告违反双方签订的《前期物业服务协议》、《业主手册》的约定，故对原告诉请，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告正荣物业服务有限公司南京分公司的全部诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元由原告正荣物业服务有限公司南京分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区。 审 判 员 陈飚 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 蒋衍 书 记 员 郑银