四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13258号 上诉人（原审原告）：杨丹，女，1964年2月3日出生，回族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：艾鑫颜，男，1987年3月3日出生，回族，住成都市高新区，系杨丹之子。 被上诉人（原审被告）：闫斌，男，1972年6月11日出生，汉族，住四川省通江县。 上诉人杨丹因与被上诉人闫斌房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初12004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 杨丹上诉请求：一、判决闫斌向杨丹支付拖欠的租金19200元；二、判决闫斌向杨丹支付其在承租期间未按时支付水、气及物业费给杨丹造成的损失合计6113.88元；三、判决闫斌向杨丹支付逾期违约金40500元（仅计至2018年11月25日）；四、判决闫斌向杨丹赔偿因承租人对房屋疏于管理和未及时维护给杨丹造成的维修费损失14390元；五、判决闫斌承担一审及二审全部诉讼费用。事实与理由：一、闫斌转租案涉房屋后，有一位租金缴纳至10月的次承租人联系到杨丹，选择主动将11月租金支付给杨丹，杨丹遂代闫斌收取了该月租金。次承租人租赁的小单间费用为每月几百元，而杨丹出租给闫斌的租金为每月5000元，一审法院直接以杨丹代收了几百元，替闫斌承担了与次承租人衔接沟通以及维护房屋的义务和责任，而否认杨丹有权根据《房屋出租合同》向闫斌主张该月租金的权利，于法于理无据。该笔代收款项经闫斌主张，杨丹可另行返还或者与其向次承租人收取的保证金直接折抵，没有理由妨碍杨丹依照《房屋出租合同》收取租金。二、杨丹已向一审法院提交过替闫斌缴纳的相应水费发票2376.88元、气费发票1409元，表明已经实际支付以上款项；同时也提供了物业出具的欠缴物业费证明（且仅截止到2018年9月1日）。由于杨丹是房屋所有权人，闫斌未缴纳该笔应由其承担的费用，最终会由杨丹实际承担。所以一审法院以“杨丹未举证证明其已实际支付水费和气费”明显与事实和证据不符。三、根据租赁合同第五条第2款、第3款约定，房屋系因雨水浸入未及时处理及闫斌疏于日常维护而导致的损失，应该由实际承租人及闫斌承担修复及赔偿责任。一审法院以“房屋受损系漏水造成”为由而认定此应由杨丹承担，违背房屋租赁合同中平等自愿的约定。另杨丹提供了现场照片及修复费用凭证，同时还提供有证人证言，能够证明损失系闫斌疏于维护管理造成。根据租赁合同第八条第三款约定，在闫斌缺席且未承担任何举证义务，杨丹已经合理举证且能够相互映证的情况下，原审法院仍让杨丹承担极端举证责任及不利后果，与双方原合同的举证责任分配约定背道而驰。四、根据租赁合同第六条第一款、第三款约定，虽闫斌直至今日仍未支付拖欠的租金，但杨丹仅将逾期违约金计算至2018年11月25日，且未主张额外6个月租金的违约金。由于闫斌的原因导致房屋出租合同提前解除，房屋长期未能再次全部出租，杨丹难以足额收取后续的租金；加之长期诉累，给杨丹造成时间、精力以及律师费、交通费、旷工费等经济损失。而杨丹不仅没有按照合同中的违约条款全额主张违约金，亦未再额外主张其它损失。因此，杨丹根据原合同主张的部分违约金是双方真实的意思表示且并不过高，甚至难以弥补杨丹的损失。另，《中华人民共和国合同法》第114条规定人民法院增减违约金的前提除了过低或过高，还要求“当事人请求”。而本案闫斌未予以答辩，未提交任何证据且缺席庭审的情况下，一审法院主动免除其违约责任，不符合合同法规定及法院居中裁判的定位。且违约金本质带有惩罚和赔偿的双重属性，一审法院直接以借款利息替代合同明确约定的违约金，显然不符合合同法关于违约责任的立法原则。 闫斌未答辩。 杨丹向一审法院提出诉讼请求：1．判令闫斌向杨丹支付拖欠的租金19200元及水电气物业费暂计6113.88元、逾期违约金40500元（计至2018年11月25日），合计65813.88元；2．判令闫斌赔偿因对房屋疏于管理给杨丹造成的维修费损失14390元；3．判决杨丹与成都金源汇森房地产经纪有限公司（以下简称金源汇森公司）签订的《房屋出租合同》终止。 一审法院经审理查明：2016年11月11日，金源汇森公司（乙方）委托刘麒麟与杨丹（甲方）签订《房屋出租合同》，约定杨丹将位于成都市武侯区××路××号××小区××栋××单元××号的房屋出租给金源汇森公司，并允许金源汇森公司对外出租，租期2016年12月1日起至2021年11月30日止，租金每月5000元，按季度缴付，2018年2月25日应支付15000元，2018年5月25日应支付15000元，2018年8月25日应支付15000元。合同第五条第2项约定，房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及实际承租人使用、维护不当人为破坏而造成损坏或安全事故，乙方及实际承租人承担相应责任并赔偿损失。合同第五条第3项约定，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由实际承租人承担。合同第六条第3项约定，乙方逾期支付房租每天按月租金3%计算违约金。 合同签订后，杨丹向金源汇森公司交付了房屋，金源汇森公司将房屋出租给了案外人。一审庭审中，杨丹陈述金源汇森公司的付租情况：2018年2月25日应付15000元，实付12900元，欠付2100元；2018年5月25日应付15000元，实付12900元，欠付2100元；2018年8月25日应付15000元（2018年9月至11月的租金），实际未付。杨丹陈述房屋转租情况：次承租人有3位，其中2位于2018年10月搬走，剩余1位自2018年11月起向杨丹直接支付租金。 一审另查明，金源汇森公司于2016年5月31日成立，于2019年2月20日注销，闫斌系唯一股东。 一审法院认为，杨丹与金源汇森公司签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。闫斌经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，故一审法院对杨丹陈述的金源汇森公司的付租情况予以确认。因金源汇森公司拖欠租金，且已注销，双方签订的《房屋出租合同》已无法继续履行，故杨丹主张合同终止的请求，一审法院予以支持。一审庭审中杨丹陈述张贴过解除通知，但未举证证明，故合同终止时间为金源汇森公司注销时间，即2019年2月20日。因杨丹自2018年11月起自行向次承租人收取租金，故杨丹主张2019年11月之后的租金一审法院不予支持。截止2018年10月31日，金源汇森公司已支付40800元，还应支付14200元（5000元/月×11个月-40800元）。因合同约定的违约金过高，综合考虑金源汇森公司的违约行为以及杨丹的实际损失，一审法院将违约金标准调整为以欠付租金为基数，按照每日万分之六计算。闫斌作为金源汇森公司的唯一股东，其未举证证明公司财产独立于自己的财产，故应承担连带责任。 关于水电气费、物业费的请求，因杨丹未举证证明其已实际支付，故该项诉请一审法院不予支持，待杨丹实际垫付后可另案诉争。关于维修费的请求，因房屋受损系漏水造成，且杨丹未举证证明房屋受损系人为破坏，故该项诉讼请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第二百一十八条、第二百二十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、杨丹与金源汇森公司于2016年11月11日签订的《房屋出租合同》于2019年2月20日终止；二、闫斌于判决生效之日起五日内向杨丹支付租金14200元及违约金（以14200元为本金，按照每日万分之六的标准，自2018年8月26日起计算至实际付清之日止）；三、驳回杨丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1615元，由闫斌负担316元，杨丹负担1299元。 本院二审期间，杨丹围绕上诉请求依法提交了证据。杨丹提交以下证据：一、平安银行银行卡照片、2018年12月6日平安银行短信记录，载明“时间：12月06日14：11金额：RMB1409.00账号：信用卡类型：消费”。拟证明：杨丹代闫斌缴纳气费1409元。二、2018年12月9日与谢小兰（广告）微信聊天记录，显示向谢小兰转账2400元。拟证明：因收费单位柜台P**机故障，杨丹2018年12月9日无法通过微信支付水费，故向旁边广告印务店的朋友借款2400元现金用于支付闫斌欠付水费。杨丹借得现金后随即通过微信转账方式将该笔款项归还谢小兰。本院认为，对上述证据真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、闫斌应当支付的租金具体金额；二、闫斌是否应当支付水费、气费、物业费及具体金额；三、闫斌应当支付逾期支付违约金数额的认定；四、闫斌是否应当向杨丹赔偿维修费。对此，本院评述如下： 关于闫斌应当支付的租金具体金额的问题。杨丹主张因无法联系闫斌，一位次承租人主动将2018年11月的租金交付给杨丹，杨丹系代闫斌收取租金，因杨丹出租给闫斌的租金标准为5000元/月，其代收的租金金额仅为几百元，故不应以杨丹的代收行为否认其按5000元/月的标准向闫斌主张支付租金的权利，闫斌应当支付欠付租金19200元。对此，本院认为，杨丹一审庭审中陈述“被告是转租给别人的。有二个10月底搬走的，现在只有一个实际承租人。11月开始收实际承租人的租金。”，根据杨丹的陈述，2018年11月开始案涉房屋仅有一位实际承租人，杨丹开始收该实际承租人的租金。现杨丹主张其实际为代收，同时案涉房屋是否还有其他次承租人在使用并不清楚，因与其一审陈述存在矛盾，在无新证据加以证明的情况下，本院对其二审主张不予认可。虽杨丹系按照整套房屋5000元/月的租金标准向闫斌收取租金，然在2018年10月底除一位次承租人外，杨丹已经收回其他房屋控制权，而该次承租人也在2018年11月开始向杨丹支付租金，故闫斌在2018年11月开始即完全丧失对案涉房屋直接及间接的占有。据此，闫斌应当支付截至2018年10月31日的租金14200元，杨丹要求闫斌支付2018年11月开始的租金因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 关于闫斌是否应当支付水费、气费、物业费及具体金额的问题。本院认为，如闫斌实际存在欠付上述费用，同时杨丹也已进行了代缴，闫斌应当向杨丹支付代缴费用。根据杨丹二审提交的平安银行短信截图，短信载明的银行卡尾号与杨丹提供的其本人平安银行银行卡尾号一致，短信日期和支出金额也与其一审提交的气费发票开票日期和总金额一致。根据杨丹二审提交的微信聊天记录截图，载明其转账给谢小兰的款项和日期亦与其一审提交的水费发票开票日期一致，总金额基本一致。故在闫斌未到庭对杨丹二审提交的证据进行质证并举证反驳的情况下，杨丹提交的证据能够形成证据链证明其已经缴纳案涉房屋2016年12月1日至2018年12月5日水费2376.88元，以及2017年10月7日至2018年12月1日气费1409元。因闫斌占有使用案涉房屋至2018年10月，故对杨丹要求闫斌支付该时间之后水费、气费的主张，本院不予支持。而根据杨丹一审提交的水费、气费发票，存在2018年10月6日至2018年12月1日气费与2018年10月5日至2018年12月5日水费无法截然区分开的情况，故对该期间费用本院亦不予支持，杨丹可在明确闫斌2018年10月6日至2018年10月31日欠付水费及气费的具体金额后向其再行主张。据此，闫斌应当向杨丹支付2016年12月1日至2018年10月5日水费2255.98元，2017年10月7日至2018年10月6日气费1260元。对闫斌是否应当支付物业费，因杨丹一审庭审认可其并未代替闫斌支付物业费，且二审杨丹亦未提交证据证明其已经代缴物业费，故一审对杨丹要求闫斌支付物业费不予支持并无不当，本院予以维持，杨丹可在交清闫斌占有使用案涉房屋期间物业费后再行向闫斌进行主张。 关于闫斌应当支付逾期支付违约金数额的认定的问题。本院认为，根据案涉合同第六条第三款约定“承租期内，乙方应按期支付房租，除国家法定假日之外不得逾期支付房租。逾期支付房租每天按月租金3%计算违约金。”，因闫斌存在逾期支付租金的情形，应当依约承担违约责任。但因合同法以“损失填补”为原则，一审综合案涉合同履行情况、闫斌违约程度、杨丹受损状况，酌情认定违约金数额以闫斌欠付租金14200元为基数，按照日万分之六的标准，自2018年8月26日起计算至实际付清之日止并无不当，本院予以维持。 关于闫斌是否应当向杨丹赔偿维修费的问题。本院认为，根据案涉合同第五条第三款约定“房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由实际承租人承担。实际承租人应在收到乙方维修通知后15日完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修”，以及第八条第三项约定“如果无法辨别属于自然老化或者使用不当而出现的损坏及损失，由乙方及承租人承担修复及赔偿责任。”，在房屋及附属设施、设备（含家电）自然损坏及老化的情况下，应当由实际承租人承担维修责任，而在无法分辨损坏系自然老化还是使用不当的情况下，才应由闫斌承担维修责任。本案中，案涉房屋受损系漏水导致，且在案证据无法证明闫斌存在对案涉房屋使用不当的人为因素，故不属于无法分辨损坏系自然老化还是使用不当之情形，一审基于此对杨丹主张闫斌赔偿维修费不予支持并无不当，本院予以维持。 对于杨丹要求明确闫斌及金源汇森公司为共同被告，本院认为，一审中杨丹在起诉状中明确被告为“成都金源汇森房地产经纪有限公司”，申请追加闫斌为被告后，以金源汇森公司已经被注销为由，申请撤销其作为被告。因杨丹一审中已申请撤销该公司作为被告，且该公司已经实际注销，金源汇森公司已经丧失主体资格，故对杨丹二审再行要求追加金源汇森公司为被告，本院不予支持。 综上所述，杨丹的上诉请求部分成立，应予支持。因出现新证据，导致一审认定闫斌是否应当支付水费、气费及具体金额存在不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初12004号民事判决第一项“杨丹与金源汇森公司于2016年11月11日签订的《房屋出租合同》于2019年2月20日终止；”、第二项“闫斌于判决生效之日起五日内向杨丹支付租金14200元及违约金（以14200元为本金，按照每日万分之六的标准，自2018年8月26日起计算至实际付清之日止）；”； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初12004号民事判决第三项“驳回杨丹的其他诉讼请求。”； 三、闫斌于判决生效之日起五日内向杨丹支付水费2255.98元，气费1260元； 四、驳回杨丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1615元，二审案件受理费1615元，共计3230元，由闫斌负担710元，杨丹负担2520元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十月三十日 法官助理  郑 帅 书 记 员  何浩铭