福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初7324号 原告（反诉被告）：陈**岳，男，1968年2月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：常艳坤，福建方与圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张巧玲，福建方与圆律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈可瑞，男，1951年12月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈同裕，福建英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琳，福建英合律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈**岳与被告（反诉原告）陈可瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈**岳及其委托诉讼代理人常艳坤、张巧玲，陈可瑞及其委托诉讼代理人陈同裕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈**岳向本院提出诉讼请求：1.确认陈**岳与陈可瑞签订的房屋租赁合同于2020年3月20日解除；2.陈可瑞支付陈**岳房屋维修费24446元、维修空置期间的租金12906元；3.陈可瑞返还押金21000元。事实和理由：2012年2月27日，陈**岳向陈可瑞承租位于厦门市思明区店面即案涉店面用于经营服装，双方签订房屋租赁合同，合同约定租赁期为10年，即自2012年3月21日起至2022年3月20日止，租金的标准按阶段性定价，其中2018年3月21日至2021年3月20日期间的每月租金为25410元整。租赁押金为21000元，陈**岳于合同签订后便支付给陈可瑞。此后陈**岳持续承租。2017年7月，陈**岳承租的陈可瑞房屋因天花板漏水存在安全问题，联系陈可瑞进行维修，陈可瑞却置之不理。2019年4月，漏水问题加重直接导致陈**岳无法继续经营，陈**岳向陈可瑞协商此事要求降租及给予半个月的维修时间重新翻修，陈可瑞不予理睬。陈**岳为维系店面经营，自行对陈可瑞房屋天花板等进行重新维修，维修费共计24446元。陈**岳向陈可瑞主张该相关的维修费，陈可瑞仍不予理睬。2020年2月全国新型冠状病毒爆发期间，陈**岳所经营的服装店因疫情原因及政府出台的延迟复工时间、限制人员外出等措施而遭受经济影响，与陈**岳合作的厂家为遵守政策要求也限制复工复产，直接影响了陈**岳将长达半年的时间无法正常进货和销售，店面经营的目的难以为继。陈**岳不堪负重，于2020年2月26日向陈可瑞申请减免租金，而陈可瑞却视而不见，不仅不参照疫情期间政府倡导的降租免租政策给予相应减租免租，反而提高租金；2020年2月28日，陈**岳为及时止损，向陈可瑞发送了《解除租赁合同告知函》，要求自2020年3月20日起解除双方签订的租赁合同，退还陈**岳押金21000元，陈可瑞收到告知函后却拒不退还押金和支付相关损失，反而要求陈**岳必须继续履行合同。综上，因不可抗力等因素，陈**岳的经营目的已无法实现，继续履行合同将使陈**岳受到巨大损失。且双方之间产生了几次诉讼，陈可瑞早已没有任何诚实信用可言，双方的矛盾也已经愈加深化，丧失了继续合作的基础，继续履行合同既不符合商业规则，也违反了合同法最基本的立法目的。 陈可瑞辩称，一、陈**岳诉请确认双方租赁合同于2020年3月20日解除，该事实双方在另案已经确认。二、陈**岳要求陈可瑞返还押金21000元，该案双方亦确认在另案中一并处理。三、陈**岳要求陈可瑞支付房屋维修费24446元、维修空置期间的租金12906元无事实和法律依据。1.依据租赁合同第九条第一款约定“该房屋保修期已过，今后的房屋修缮由乙方自行负责，并承担相关费用”。合同第十条第一款约定“乙方在承租期间遵守益城广场等物业管理规定，并依规定进行装修。装修费由乙方承担”，第二款约定“乙方的装修方案应经甲方确认后方可施工，不得随意损坏房屋设施”。陈**岳在未经陈可瑞同意的情况下自行装修房屋，且依据合同约定，装修产生的费用应由陈**岳自行承担。2.案涉店面在2013年初确实有漏水，但陈可瑞当时就处理完毕，之后没有再出现漏水情况。陈**岳陈述2017年7月案涉店面漏水、2019年4月漏水严重的情况根本不存在，陈**岳也没有任何证据能够予以证明。陈**岳对案涉店面进行装修纯属于自己的经营要求，陈**岳要求陈可瑞支付所谓的维修空置期间的租金12906元没有任何事实依据。而且依租赁合同约定，陈**岳应将案涉店面恢复原状交还陈可瑞，但至今未履行将房屋恢复原状的义务。三、陈**岳的诉求在（2019）闽0203民初16318号案件诉请中已经提出，该案并未采纳其主张。 陈可瑞向本院提出反诉请求：1.陈**岳支付陈可瑞物业管理费286.72元；2.陈**岳支付陈可瑞公共维修金、水电公摊费、垃圾处理费112.86元；3.陈**岳支付陈可瑞维修案涉店面电动门费用200元及后门防盗门维修费用800元。事实和理由：双方于2012年2月27日就案涉店面签订《房屋租赁合同》，陈**岳用于经营服装店使用。陈**岳于2020年3月20日单方终止合同，2020年5月28日才将案涉店面还给陈可瑞。依据合同第八条、第九条约定，案涉店面产生的物业费、公共维修金、水电公摊费、垃圾处理费应由陈**岳承担。陈**岳向陈可瑞移交案涉店面时店面电动门已无法使用，后门防盗门遭到破坏因此产生的维修费用也应当由陈**岳承担。 当事人围绕诉讼请求、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月27日，陈可瑞（甲方、出租方）与陈**岳（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将址于厦门市思明区禾祥东路12号之十七房屋出租给乙方，建筑面积为102.40平方米。租赁房屋只能作为经营服装使用，租赁期限自2012年3月21日至2022年3月20日。2012年3月21日至2015年3月20日止每月租金21000元，2015年3月21日至2018年3月20日止每月租金23100元，2018年3月21日至2021年3月20日止每月租金25410元。租金按季支付，首期租金乙方应于2012年2月27日之前一次性付清，此后每期租金应提前10天付清。房屋押金为21000元，应于2012年2月17日之前一次性付清，合同履行期满，甲方待乙方将租用期间应承担的各种费用结清后十日内无息退还给乙方。如乙方拖欠甲方款项或因拖欠与房屋有关之费用导致甲方承担，甲方有权押金抵付，不足部分仍由乙方承担。租赁期内，房屋的水、电、卫生费、物业管理费等因乙方使用房屋而产生的费用由乙方承担，乙方应及时支付，否则应承担延期付款的违约责任。该房屋保修期已过，今后的房屋修缮由乙方自行负责，并承担相关费用。乙方的装修方案应经甲方确认后方可施工，不得随意损坏房屋设施。改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备。乙方承诺甲方在退租时，将原约定的装潢部分复原。但对固定物品，如天花板、地板、卫生间、楼梯不得拆除，除甲方有明确要求，在乙方承租期间所产生的一切安全问题及责任由乙方承担。租赁期满，本合同即可终止，届时乙方须按时将房屋恢复原状完好的退还给甲方。乙方搬出时，若有家具、杂物等留置不搬走者，则甲方有权处理，乙方不得有异议。合同生效后，在任何一方在本协议条款内无违约情况下，双方均不得擅自变更解除合同，否则应承担二个月租金的违约金，如违约金不足补偿损失的，守约方还有权要求赔偿超过部分之损失。因不可抗力原因导致该房屋毁损或灭失而不能继续租赁的，则任何一方可解除合同，且不承担违约责任，甲方按实际租期收取租金，押金予以退还。 陈**岳承租店面用于服装经营，且于2012年2月27日向陈可瑞支付租赁押金21000元。2015年3月12日，陈可瑞与陈**岳另签订一份《补充协议》，约定自2015年3月20日到2016年3月19日每月租金为21500元，其他款项与2012年2月27日签订的原合同不变。协议签订后，陈**岳按月21500元的标准支付陈可瑞租金。 2016年3月19日后，陈**岳仍按该标准支付租金。期间陈**岳数次表达适当减租的意向，双方因此产生争议，陈可瑞于2019年8月向本院提起诉讼，诉请陈**岳支付拖欠的租金及滞纳金。本院于2019年9月11日作出（2019）闽0203民初16318号民事判决书，认定陈可瑞已以默示的意思表示同意陈**岳提出的每月租金21500元的变更合同要约，并指出陈可瑞默示接受变更合同仅针对已接收的租金对应的租赁期限范围，该案起诉后陈可瑞明示其不再给与陈**岳租金优惠，明确主张按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算租金，此后若陈**岳仍按每月21500元标准支付租金将构成违约。据此，该案判决驳回陈可瑞的诉讼请求。宣判后，陈可瑞不服提出上诉。厦门市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）闽02民终5969号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2020年2月，陈**岳开始与陈可瑞沟通减租事宜。陈**岳向陈可瑞发送短信，“由于××的影响，严重影响店面正常运行，2020年2月3月将无法正常营业，要求您免除二月份店租，三月份减半租金。我们响应国家的号召在灾难面前共同承担渡过难关”。陈可瑞于2020年2月14日回复“关于是否需要免除二月份店租，减半三月份租金的问题，等下一步国家法律法规或者政府政策有明确规定，我们双方再另作协商”。2020年2月26日，陈**岳再次向陈可瑞申请免收2020年2月租金，2020年3月、4月租金给予减半。陈可瑞未予同意。 2020年2月28日，陈**岳向陈可瑞发出《解除租赁合同告知函》，告知因××疫情不可抗力造成的持续性不良影响，陈**岳承租店面用于服装经营的目的无法实现。为尽量减少双方损失，根据双方租赁合同第十五条规定，提前函告解除租赁合同，双方租赁合同于2020年3月20日终止。陈可瑞于2020年3月2日收到前述告知函。 2020年3月12日，陈可瑞委托福建英合律师事务所向陈**岳发送律师函，告知因陈**岳单方要求于2020年3月20日起终止双方签订的租赁合同，要求陈**岳支付租金差额11730元及滞纳金、承担2个月租金50820元的违约金、将房屋恢复原状完好退还。 2020年3月17日，陈**岳通过EMS中国邮政速递向陈可瑞邮寄一份国内标准快递，该快递邮单并未载明邮寄内容。该邮件体现于2020年3月17日由鸟箱代收。陈**岳主张，其持有案涉店面两把钥匙，在其还在使用店面的情形下，其先于2020年3月16日将案涉店面的一把钥匙邮寄给陈可瑞，即履行交还店面的义务。陈**岳为此还提供一段视频，显示其将一个遥控钥匙放入邮寄文件袋内封好，但该邮寄文件袋上未贴有邮单，也未有邮寄的具体情况。在其将钥匙封存之时，案涉店面仍处于经营状态，店面仍有大量服装。陈可瑞否认其收到案涉店面的钥匙。 2020年3月19日，陈**岳支付案涉店面2020年3月份产生的物业管理费、公摊电费、垃圾处理费、公维金等。 陈**岳主张，2020年3月20日，其腾空店面并将店面腾空照片发送给陈可瑞，告知其店面已腾空并要求退还押金；另案诉讼过程中，陈**岳在2020年5月20日下午七点多发现案涉店面后门被暴徒破门后有及时通过短信告知陈可瑞，陈可瑞并未理会；双方在5月28日有报警处理，警方分析应该是房东所为。陈**岳还提供一段拍摄于2020年6月5日的视频，主张根据该视频案涉店面已对外出租并营业中，且后门并未修复。 2020年5月20日，陈**岳向陈可瑞发送短信，“陈可瑞：我们的租赁合同已经在2020年3月20日依法解除，并在2020年3月17日钥匙已邮寄到你手上。因钥匙分别在不同店员手上，今将这把钥匙交还，请你于2020年5月20日下午7点到思明区禾祥东路12号17店面交接店铺的钥匙”。 2020年5月28日，陈**岳与陈可瑞签署一份《房屋交接单》，载明内容为：“陈**岳于2020年5月28日下午15:00将案涉店面移交给陈可瑞，现场交付新锁钥匙2把。截止2020年5月28日下午15:00，房屋水表度数5003，电表度数147388，双方确认案涉店面吊顶并未拆除。修锁费用200元由陈可瑞先行垫付，开门费用200元由陈**岳先行垫付”。 陈**岳确认其承租案涉店面后，在店面安装了吊顶，但认为其安装吊顶系为了维修店面的漏水问题及出于美观的需要进行的修补，并未破坏房屋主体结构，也无需拆除吊顶。 另查明，陈可瑞于2020年4月起诉陈**岳，并向本院提出诉讼请求：1.陈**岳立即向陈可瑞支付拖欠的租金差额11730元及滞纳金（每逾期一日按照月租金千分之五的标准，自2019年12月22日起计算至实际还款之日止)；2.陈**岳向陈可瑞支付违约解除合同违约金50820元；3.陈**岳拆除厦门市思明区禾祥东路12号之十七房屋的吊顶，并将拆除的墙面损坏予以修复，将房屋腾空交还陈可瑞；4.陈**岳向陈可瑞支付房屋占用费（按每日847元的标准，从2020年3月20日计算至将房屋恢复原状并交还之日止)。该案审理中，陈可瑞同意以租赁押金21000元抵扣陈**岳欠付的租金及违约金等费用。本院于2020年6月29日作出（2020）闽0203民初6394号民事判决，该案认定陈**岳已向陈可瑞支付的租赁押金21000元可用于抵扣陈**岳应承担的金钱债务。 双方为证明各自的损失分别提交了证据。陈**岳提供了其在2019年3月、4月转账给案外人的转账凭证，其中2019年3月28日支付的1580元是修复吊顶的费用，2019年3月30日支付的2000元系卷闸门费用，2019年4月10日的两笔费用系油漆费用，余下的系灯具费用、摆放模特的石头费用、电工的费用。陈**岳还提供拍摄于2020年3月15日左右的照片和视频、拍摄于2020年5月29日的天花板现状照片佐证案涉店面天花板漏水的事情。陈可瑞提交了物业费等发票，佐证其在2020年5月28日支付了案涉店面2020年4-5月份的物业管理费286.72元，2020年4-5月份的公共维修金、公摊水电费、代收垃圾处理费共计112.86元；收款收据，佐证其于2020年5月28日更换电动门控制器一套支付200元、于2020年5月30日支付修换案涉店面后门防盗门费用800元。陈可瑞对陈**岳提交的损失佐证证据的关联性不予认可，认为案涉店面仅有一处漏水，且系在2013年发生，陈**岳提供的照片系拍摄于2020年3月和2020年5月，不能说明漏水的实际情况，陈**岳在2019年的装修并未涉及漏水情况，天花板的一小块漏水却垫资几万元进行修复不符合常理，且转账并不能证明即为店面的装修费用。陈**岳对陈可瑞支出相关费用的事实认可，但认为相应费用均应由陈可瑞自行承担。 本院认为，陈可瑞与陈**岳就案涉店面签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 租赁期间，陈**岳提出于2020年3月20日终止履行案涉合同，陈可瑞亦确认双方的合同已于2020年3月20日解除，本院对陈**岳主张的合同解除时间予以确认。结合另案即（2020）闽0203民初6394号案件的审理情况，该案已就陈**岳所付押金进行了一并处理，本案不作重复认定。 陈**岳要求陈可瑞支付房屋维修费及维修空置期租金的主张，因缺乏依据，本院不予支持。理由如下：首先，案涉合同第九条对房屋在租赁期间的修缮主体和费用负担进行了明确约定。其次，陈**岳主张的维修费内容涉及卷闸门、灯具、人造石、电工等费用，不足以证明该费用项目属维修范围以及与房屋漏水之间的关联性。第三，双方在此前的数次沟通和诉讼中，陈**岳未就该维修费进行过主张和抵扣，亦不符合常理。最后，陈**岳未证明如灯具、人造石等可拆卸物在交接时的归属情况，也不能证明其在该期间因对房屋进行维护而造成其使用房屋不能而空置，故其主张相关费用由陈可瑞承担并支付维修空置期租金，依据不足。 关于陈可瑞的反诉请求。根据前述查明事实，陈**岳在其主张交付店面钥匙的2020年3月17日仍在持续经营，并无证据证明陈**岳所寄送的物品即为案涉店面的钥匙，且该钥匙已经由陈可瑞收取。在案亦无任何证据证明陈**岳曾通知陈可瑞接收房屋而陈可瑞予以拒绝。在陈**岳还持有案涉店面钥匙且仍在使用店面的情形下，其主张已履行店面交还义务，缺乏事实及法律依据，不能成立。本院认定陈**岳于2020年5月28日签署房屋交接单之日向陈可瑞履行房屋交还义务。陈**岳于2020年5月28日腾退房屋，依约应承担该日前产生的物业管理费、公摊水电费等费用，故对陈可瑞主张陈**岳支付物业管理费286.72元，公共维修金、水电公摊费、垃圾处理费112.86元的诉请，予以支持。双方在2020年5月28日办理房屋交接时，陈可瑞已同意按当时房屋的状况（除吊顶外）予以接收，故其在接收房屋后再行主张电动门费用及后门防盗门费用，不应支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认陈**岳与陈可瑞就厦门市思明区之十七房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除； 二、陈**岳于本判决生效之日起十日内向陈可瑞支付物业管理费、公共维修金、水电公摊费、垃圾处理费共计399.58元； 三、驳回陈**岳的其他诉讼请求； 四、驳回陈可瑞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费367元，由陈**岳负担；反诉案件受理费25元，由陈**岳负担7元、陈可瑞负担18元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年十月十六日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。