安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初2571号 原告：吕华福，男，1975年1月9日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：贺东妹，女，1972年10月29日出生，汉族，住安徽省阜南县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈磊，江苏览博律师事务所律师。 被告：阜南县平和置业有限公司，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY，住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**。 法定代表人：张亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告吕华福、贺东妹与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称：平和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告吕华福、贺东妹的委托诉讼代理人陈磊、被告平和公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。原、被告于2020年7月13日申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告吕华福、贺东妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多支付的装修款87849.44元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原告购买被告开发的鹿城府小区房屋，并签订了房屋买卖合同。上述房屋政府备案价为毛坯价格，但被告按每平方1500元的价格收取了原告的精装修费用177660元。后双方因精装修质量问题及精装修价格问题产生纠纷，在政府组织下，双方对涉案房屋的精装修价格委托评估机构进行评估并出具了评估报告。按照评估报告的价格，被告多收了原告装修款87849.44元。 被告平和公司辩称：一、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款之规定，原告如果认为装饰装修及相关设备标准不符合合同约定的，只能要求平和公司及时更换、修理，不能要求平和公司赔偿装饰、设备差价。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》：交付的商品房达不到本附件约定装饰装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理。《商品房买卖合同》第十六条第三款规定：三、装饰装修及设备标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，按照约定原告只能要求平和公司及时更换、修理，不能要求平和公司赔偿装饰、设备差价。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。二、平和公司提供的《施工合同》、《订货合同》可以证明平和公司已经按照附件六《关于装饰装修相关设备标准的约定》约定的装修标准进行了施工并完成，不存在不符合约定装修标准的违约情形。如原告有异议应当按照约定要求及时更换、修理。三、安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司作出的《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》（以下简称评估报告）鉴定程序严重违法且鉴定结论依据明显不足（详见鉴定申请书）。且参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”平和公司是在政府组织下为达成和解才委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对金海湾贵府、华府标准户型室内精装修进行评估的，且平和公司对此不予认可。因此，该评估报告不得在诉讼中作为对平和公司不利的根据。如果法院认可了该评估报告的效力，平和公司将依法申请重新鉴定，如不予认可其效力，那么按照证据规则原告应当继续承担证明精装修价格与备案装修价格不符的举证责任。否则，应承担不利后果。综上所述，即使原告能够举证证明精装修价格与备案不符，那么按照合同约定原告只能要求平和公司及时更换、修理，而不能要求平和公司赔偿装饰、设备差价。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月1日，二原告购买平和公司开发的项目名称为金海湾﹒华府33号楼2单元22层2206号房，签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定预测建筑面积为120.21平方米，其中套内建筑面积92.78平方米，分摊共有建筑面积27.429平方米，房屋价款按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币6865.17元，总价款为人民币825262元，付款方式为商业贷款，2018年1月28日前支付首付款255262元，余款570000元向出卖方指定金融机构申请贷款支付。 合同第七章第十六条第三项：（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。 合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”：1、该套商品房面积为：120.21平方米，毛坯单价为5365.17元/平方米，该套商品房毛坯总价为（人民币）644947元；装修单价为1500元/平方米，该套商品房装修总价为（人民币）180315元，该套商品房合计总价款（含装修款）为人民币825262元。 合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”：1、外墙：真石漆或涂料；2、起居室：内墙天花高级乳胶漆，配精美石膏线，墙身高级乳胶漆，墙身高级乳胶漆，顶棚高级乳胶漆，配精美石膏线，室内地面，东鹏或同等品牌高档复合地板；3、厨房：地面，东鹏或同等品：地面地砖，墙面，东鹏或同等品牌高级墙面砖，配雪雨或同等品牌精美镜柜，顶棚，铝扣板吊顶，厨具，美佳或同等品牌高档木饰面组合橱柜，配雪雨牌龙头；4、卫生间：地面，东鹏或同等品：地面地砖，墙面，东鹏或同等品牌高级墙面砖，配雪雨或同等品牌精美镜柜，顶棚，铝扣板吊顶，卫生器具，雪雨或同等品牌洁具及龙头；5、阳台：墙身，高级乳胶漆，地面，东鹏或同等品，地面地砖，非封闭阳台墙身，同本层建筑及外墙材料；6、电梯：巨人通力；7、管道：PVC；8、窗户：实德或海螺型塑钢门窗。 两原告按约定支付购房首付款255262元，余款570000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司阜南县支行申请贷款支付。 2020年1月19日，安徽长平房地产价格评估有限公司接受平和公司的委托，对平和公司开发的金海湾贵府、华府6套标准户型的精装修房屋的内装修价值进行评估。经评估，原告所购买的33#A标准户型精装修房装修价值为92465.56元。其中建造成本为72989.14元（装饰造价52320.47元、安装造价17358.90元、其它成本3309.77元），相关费用19476.42元（管理费用1459.78+投资利息1079.51+销售税费、销售费用4876.40+开发利润12060.73）。 两原告尚未接收涉案房屋。 本院认为，二原告与平和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方在合同附件中对商品房装修装饰部分进行了约定，该附件亦为合同的组成部分。涉案房屋为商品装修房，区别于商品毛坯房，被告需向原告交付的房屋不仅应当符合一般居住标准，还应保证装修装饰部分符合法律规定及双方当事人的特殊约定。 本案双方当事人对商品房装修部分是否符合约定交付标准产生争议。双方在合同中对外墙、起居室、厨房、卫生间等区域的装修材料等均已作出约定，但对相关的装修材料价格、产品型号、生产厂家、用材数量等均未确定，仅凭借《商品房买卖合同（预售）》无法确认双方约定的装修标准。但被告在房屋预售时设置有“样板房”，“样板房”对买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，是买受房屋装修装饰最直接的展现，根据《商品房销售管理办法》第三十一规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”，本案中被告预售房屋时设置的“样板房”装修质量标准应当作为实际交付房屋的装修参照标准。 商品房买卖合同由被告提供，被告应交付与“样板房”装修装饰标准一致的房屋，房屋装修装饰价款中即包含装修装饰成本和被告可获预期利益，该价款基于双方当事人约定产生，“样板房”装修装饰部分的建造成本低于合同约定价的部分，应为被告可获的预期利益，房屋装修装饰的价值是否低于合同约定价值，不能作为被告是否违约的判断标准，而应以被告是否按照“样板房”使用的装修装饰规格进行装修，来考量其是否完成了合同义务。 被告作为出卖人，“样板房”的提供者，负有封存样板房以及说明样板房质量的义务，现涉案商品房买卖合同对装修装饰具体规格约定不明，“样板房”也已拆除，被告也未提供“样板房”装修装饰规格、施工合同、用料情况等证明，无可供参照的标准，被告无法证明其交付的房屋符合合同约定或达到“样板房”使用的装修装饰标准，被告存在违约行为，应当承担违约责任。被告主张采取维修、更换措施，因无可供参照标准，合同约定的违约责任承担方式无法实现。 商品房买卖合同约定装修单价为1500元/平方米，未区分套内和公摊装饰价格。平和公司未提供公摊面积装饰价格大于1500/平方米的价格，本案以1500/平方米计算内装饰价格，被告收取内装修款价值为139170元（1500元/平方米×92.78平方米）。 被告委托安徽长平房地产价格评估有限公司对涉案房屋装修价值进行评估，无证据证明该评估报告程序违法、明显不当等情形，本院予以采信。被告本应以“样板房”装修装饰部分的建造成本为基准，扣减涉案商品房的实际装修装饰造价，退还原告差额部分，但因被告应提供而未能提供“样板房”装修装饰规格的证据，无法确定价值数额，本院参照该评估报告确定的建造成本与整体装修装饰价值的比例，推定“样板房”装修装饰部分的建造成本。 该评估报告以市场价值标准进行评估，最终评估价包含五个部分，即建造成本、管理费用、投资利息、销售税费和费用、开发利润，其中装饰造价52320.47元，是直接投入的装饰成本，是原被告双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值，其中装饰造价与整体装修装饰价值的比例为56.58%（52320.47元÷92465.56元），以涉案房屋约定的内装修价值139170元为基准，以评估意见确定的上述数额比例为参照，推定涉案房屋应当投入的装修装饰造价为78742.38元（139170元元×56.58%），扣减实际装修装饰造价52320.47元，被告应退还原告装修款26421.91元（78742.38元-52320.47元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效十日内退还原告吕华福、贺东妹装修款26421.91元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计998元，财产保全费920元，合计1918元（原告预交），由被告阜南县平和置业有限公司负担576元，原告吕华福、贺东妹负担1342元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  魏田田 二〇二〇年十月十二日 书记员  张明明