北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12580号原告：北京首都机场物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北京空港物流基地物流园八街**，统一社会信用代码911101137577028569。法定代表人：李志刚，经理。委托诉讼代理人：张勇，北京市泽元律师事务所律师。委托诉讼代理人：南丰，北京市泽元律师事务所律师。被告：李一鸣，男，1978年7月18日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市丰台区，公民身份号码×××。原告北京首都机场物业管理有限公司与被告李一鸣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京首都机场物业管理有限公司之委托诉讼代理人张勇，被告李一鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京首都机场物业管理有限公司诉称：原告是北京市顺义区蓝天苑小区的物业管理公司（至2019年3月31日，4月1日起交接给新物业公司），被告是北京市顺义区×××号业主。2004年7月5日，原被告签订了《物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理等费用，延迟交费的违约金标准为每日千分之三。被告物业管理等费用为每年2589．11元。截至目前，被告已拖欠2014年、2016年、2017年的物业管理费等费用合计7767．33元，原告多次催缴，被告仍未缴纳上述物业管理费。为维护原告合法权益，要求：1．判令被告支付原告物业管理等费用7767．33元；2．判令被告支付原告违约金30059．57元（以欠费金额为基准，按每日千分之三计算，暂计至2020年4月1日）；3．诉讼费由被告承担。被告李一鸣辩称：请法院驳回原告的诉讼请求。被告认为，原告起诉书中所主张的请求，至少需要同时满足以下五个基本前提：1．合同必须已经成立且真实有效；2．在合同已经成立且真实有效的情况下，原告必须完全按照该合同履行了义务；3．原被告双方需要事先约定，原告在2014年、2016年、2017年这三年中完全按照该合同履行义务的对价（即物业费）是7767．33元；4．被告在原告完全按照该合同履行义务的前提下，没有按照该合同向原告支付上述费用；5．原告主张的请求在诉讼时效期内。但是被告认为，原告起诉书中所主张的请求及其目前所提供的证据显然不能满足上述前提。根据《合同法》，合同的订立应当是合同缔约双方（或各方）动态行为和静态协议的统一，它既包括缔约各方在达成协议之前接触和洽谈的整个动态的过程，也包括双方达成合意、确定合同的主要条款或者合同的条款之后所形成的协议。合同的订立是双方的法律行为，只有双方当事人协商一致才能成立，一方不得将自己的意志强加给另一方。在仔细阅读和审视《物业管理服务协议》之后，被告对该证据的有效性和真实性均不认可，认为该《物业管理服务协议》不能成立。理由如下：一、《物业管理服务协议》缺少订立合同所必须的关键条款。合同法第十二条“合同内容”规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：1．当事人的名称或者姓名和住所；2．标的；3．数量；4．质量；5．价款或者报酬；6．履行期限、地点和方式；7．违约责任；8．解决争议的方法。第十三条“订立合同方式”、第十四条“要约”规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《物业管理条例》第34条规定：物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。对照《合同法》《物业管理条例》等有关法律法规，原告出示的《物业管理服务协议》存在以下法律要件的缺失或错误：(1)《物业管理服务协议》第1页，没有购房人的姓名，没有住宅的具体位置（楼号、单元号、房间号）的描述，属于合同主体和标的缺失。(2)《物业管理服务协议》第8页“物业管理服务费用”中，没有双方合意的合同价款（物业管理费单价及总价）具体数量的任何表述，属于合同关键条款（价款）缺失。一份没有乙方主体、没有标的描述、没有合同价款的三无合同文本，缺乏订立合同所必须的基本要件，应当被判定为合同不成立。二、《物业管理服务协议》，该合同缺乏生效或履行所需的必要条件。(1)《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《物业管理服务协议》第1页，也明确该合同签署的前提是“根据北京首都机场房地产有限公司与甲方签订的《物业管理委托合同》、乙方与北京首都机场房地产有限公司签订的《北京市内销商品房预售合同》的相关条款及国家的有关法律、法规”，但上述两个合同并没有作为《物业管理服务协议》的附件。被告也没有与北京首都机场房地产有限公司签订过《北京市内销商品房预售合同》，也就是说，该协议所生效的上述前置条件并不具备。(2)《物业管理服务协议》第1页“甲方的权利和义务”中，明确了甲方经市房地局有关主管部门批准方可承担本小区的物业管理工作，然而该协议中的附件中并没有有效的主管部门批准文件，且物业公司至今也未能向法庭或被告提供其在2004年7月5日之前取得相关批准文件的书面证据。(3)《物业管理服务协议》第2页“甲方的权利和义务”中，明确了甲方有义务“根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并制作为《住户手册》以书面形式告知业主”，然而被告从未收到所谓的《住户手册》，而且也没有证据证明物业公司曾以书面形式向被告履行过该项义务。(4)《物业管理服务协议》第2页“甲方的权利和义务”中，明确了甲方有义务“编制物业管理服务及财务年度计划”，然而物业公司从未向被告书面提供过这两项计划，而且也没有证据证明其曾以书面形式向被告履行过该项义务。上述文件是物业公司在蓝天苑小区开展物业服务的必要前置条件或关键义务。但很遗憾的是，时至今日被告也没有看到这些书面文件，希望法庭在判定该合同的合法性和有效性时，能够请原告提供这些文件的原件，并核实其真实性以及履行义务的时效性。三、最重要的一点，原告出示的《物业管理服务协议》并非我本人签署，我也从未委托任何第三人代我签署该协议。此外，原告提供的《承诺书》所列示的所有资料中，与《物业管理服务协议》，两者没有任何关系，同时该《承诺书》也并非被告本人签署，属于无关证据，应予排除。基于上述分析，被告有理由认为，原告出示的《物业管理服务协议》存在重大瑕疵，该协议既不成立，也非真实有效，不是被告遵循公平原则自愿订立的合同，应当被判定为合同不成立。因该《物业管理服务协议》不成立，故原告所主张的所有诉讼请求亦不成立。恳请主审法官参考以上意见，支持被告的上述请求。经审理查明：李一鸣系北京市顺义区×××号房屋的业主，房屋建筑面积为164．43平方米。2004年7月1日，北京首都机场房地产有限公司、北京埃力生房地产开发有限公司（甲方）与北京首都机场物业管理有限公司（乙方）签订《机场蓝天苑小区委托物业管理合同》，合同第二十一条约定物业服务期限为2年，自2004年7月1日起至2006年6月30日。合同第二十三条约定本小区物业管理服务费标准为人民币1．30元/平方米·月。乙方按建筑面积每月每平方米人民币1．30元向业主或物业使用人收取（建筑面积以政府主管部门房屋实测为准，在此之前以《商品房买卖合同》约定为准）。物业管理服务费用构成包括物业区域内保洁费、保安费、绿化费、共用部位共用设施设备日常维护费、化粪池清掏、电梯运行维护费等。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三每日加收滞纳金。2011年10月14日，蓝天苑小区业主委员会（甲方）与北京首都机场物业管理有限公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，第四条约定物业服务期限为15个月，自2011年10月1日至2012年12月31日止。第六条第一款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1．30元/平方米/月；地下储物间物业1．30×30%元/平方米/月；地下住宅物业1．30×50%元/平方米/月；公共部位照明24元/户/年。第七条约定业主应在每年度1月1日按1年交纳本年度物业服务费。北京首都机场物业管理有限公司提交《物业管理服务协议》，证明2004年7月5日其公司与李一鸣（乙方）签订该协议，李一鸣不认可是其本人签署的该协议。北京首都机场物业管理有限公司提交《催款通知单》两张，证明其曾向李一鸣主张物业费。北京首都机场物业管理有限公司依约提供了物业服务，并实际按照每月每平方米1．30元的标准收取物业费和每年每户24元的标准收取公共部位照明费。李一鸣2014年、2016年、2017年未曾向北京首都机场物业管理有限公司缴纳物业管理费。庭审中，北京首都机场物业管理有限公司主张违约金30059．57元。上述事实，有《机场蓝天苑小区委托物业管理合同》、《北京市物业服务合同》、《催款通知单》及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。原告在相应服务期内为涉诉小区提供了物业服务，被告作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。现李一鸣未交纳物业管理费已构成违约，故北京首都机场物业管理有限公司要求李一鸣交纳物业管理费和公共部位照明费的诉讼请求，具备事实和法律依据，法院依法均予以支持。关于原告主张的违约金，通过庭审及被告李一鸣的陈述显示，李一鸣并非恶意欠缴，故对于原告违约金的诉讼请求，本院不予准许。物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李一鸣于本判决生效之日起七日内给付原告北京首都机场物业管理有限公司2014年、2016年、2017年的物业管理费等合计7767．33元；二、驳回原告北京首都机场物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费373元（原告北京首都机场物业管理有限公司已预交），由原告北京首都机场物业管理有限公司负担348元（已交纳），由被告李一鸣负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 朱建娜二〇二〇年十月二十九日法官助理 徐四林书 记 员 朱学佳