北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初819号原告：北京市西城区机关事务服务中心，住所地北京市西城区二龙路**。法定代理人：张字山，主任。委托诉讼代理人：朱建岳，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王依龙，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：海南欣达实业有限公司，，住所地海南省海口市龙华路**财盛大厦**法定代表人：王官耀，执行董事。委托诉讼代理人：曹海宁，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪琪，北京天驰君泰律师事务所实习律师。原告北京市西城区机关事务服务中心（以下简称西城机关服务中心）与被告海南欣达实业有限公司（以下简称海南欣达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西城机关服务中心之委托诉讼代理人朱建岳、王依龙，被告海南欣达公司之委托诉讼代理人曹海宁、王雪琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西城机关服务中心向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2013年7月19日签署的《房产收购协议书（之六）》；2.海南欣达公司返还西城机关服务中心已付房款200776849元，并赔偿经济损失7000万元；3.诉讼费用由海南欣达公司承担。事实和理由：北京市西城区南横西街甲1号楼第七、八、九层（以下简称案涉房产）的房屋所有权证名义登记人为东方企业资产托管经营有限公司（以下简称东方托管公司）。2013年5月22日，北京市高级人民法院（以下简称北京高院）作出（2011）高民终字第3828号民事判决，终审判令案涉房产属于海南欣达公司所有。西城机关服务中心为解决西城区卫生医疗用房紧张问题，向海南欣达公司购买案涉房产并签订合同。双方在合同中约定，交易价款人民币203627635元，分四笔支付。西城机关服务中心按约支付了前三笔房款，共计200776849元，因尚未办理案涉房产的过户手续故余款2850786元未支付。2019年2月，北京高院以（2016）京民再字第120号民事判决撤销上述（2011）高民终字第3828号民事判决。因此，双方签订的涉案合同已无法继续履行，我方合同目的无法实现。因未能完成产权交易过户的责任完全在于海南欣达公司，故在解除涉案合同、返还已付房款200776849元的同时，海南欣达公司还应当赔偿我方经济损失。合同约定未能办理房屋产权而退房的，海南欣达公司支付的利息按照中国人民银行颁布的同期银行存款利率计算，但该约定不足以弥补我方损失。故我方要求损失数额参照同期银行贷款利率计算，至起诉时约为7000万元，以后如果损失差价大于7000万元，我方保留向海南欣达公司追诉的权利。海南欣达公司辩称，同意解除涉案合同，不同意赔偿经济损失。事实和理由：我公司为案涉房产原实际所有权人，对未能完成过户登记不存在任何过错，西城机关服务中心应当自行承担未能过户的商业风险。1.案涉房产是我公司于1995年向国企房地产开发有限公司（以下简称国企公司）购买，在签订涉案合同时不论从原始购买及法院判决司法公信力角度均可说明案涉房产所有权人不存在争议，西城机关服务中心对于案涉房产的前述情况均知晓；2.从涉案合同的实际履行看，我公司于2013年8月21日向西城机关服务中心交付了案涉房产，直至现在其仍实际占有该房屋。我公司已于2014年6月11日依据西地税土增涉【2014】230220号《土地增值税涉税证明》交付了719138.56元的税费，西城机关服务中心已支付98.6%房款总额的行为说明双方已经实际变更了合同履行支付条件，双方确认该房产权属不存在任何争议，我公司不存在任何隐瞒该房产权属、状态及阻却交易的行为；3.西城机关服务中心已经确认未能取得产权证的原因并非我公司，而是法院不予解封及同案异判造成的，其应自行承担商业风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。西城机关服务中心提交如下证据：证据1.《房产收购协议书（之六）》，拟证明双方于2013年7月19日签署本协议，约定了合同价款、支付方式和违约责任等内容。证据2.付款统计表。拟证明其已按约支付了占合同价98.6%的房款200776849元。证据3.北京高院（2011）高民终字第3828号民事判决书、北京高院（2016）京民再字第120号民事判决书。拟证明2019年2月28日，北京高院作出再审判决，撤销该院（2011）高民终字第3828号民事判决，案涉房产的所有权不属于海南欣达公司，购买案涉房产的合同目的无法实现。证据4.西城机关服务中心收购双槐树甲1号楼资金情况一览表及相关协议。拟证明其与海南欣达公司就案涉房产及案涉房产以外的房产分别签订六份收购协议，财务支出共709920001元，案涉房产已付款为200776849元。海南欣达公司质证意见如下：证据1.《房产收购协议书（之六）》的真实性、合法性、关联性均认可，该文字表述的证明目的认可。证据2.付款统计表的真实性无法核实，因无我方签字，证明目的认可，收到了98.6%的房款200776849元。证据3.北京高院（2011）高民终字第3828号及（2016）京民再字第120号民事判决书真实性认可，证明目的不认可，案涉房产的原始所有人为海南欣达公司。证据4.西城机关服务中心收购双槐树甲1号楼资金情况一览表及相关协议的真实性无法核实，因无我方签字，关联性不认可，除案涉房产的付款及协议，均与本案无关。海南欣达公司提交如下证据：第一组证据，拟证明海南欣达公司自1995年开始与国企公司签订相关协议，购买案涉房产，系该房产原始权利人。东方托管公司明确确认案涉房产系海南欣达公司所有，所有权不存在争议。具体包括：1.《民事调解书》，北京中远经济技术发展公司、国企公司、海南欣达公司等5家公司在法院主持下对包括案涉房产在内的房屋达成调解；2.《合同书》，1995年12月15日国企公司与海南欣达公司签订的包括涉案房产在内的购房协议；3.【京地建字1996（002）号】建筑名称核准证，1996年1月11日北京市地名办公室核发给海南欣达公司建筑名称为“京源大厦”；4.《联合声明》，国企公司与海南欣达公司就包括涉案房产在内的五至九层向原北京市宣武区白纸坊住宅合作社出具的申请同意转让所有权的声明；5．《协议书》，1999年8月10日原北京市宣武区白纸坊住宅合作社与海南欣达公司签订的包括涉案房产在内的关于移交的协议；6.《关于合作购买双槐树甲1号楼房产结、分楼事宜的会谈记录》，1999年9月3日国企公司与海南欣达公司就包括涉案房产在内的结算分楼事宜的会谈；7.《说明》，1999年9月23日，海南欣达公司向原北京市宣武区房屋土地管理局出具的将案涉房产过户至东方托管公司名下的说明；8.函件及复函，海南欣达公司协助过户后股权没有收购成功，要求东方托管公司退还案涉房产；9.企业机读档案变更资料，海南省财源实业发展总公司更名为海南省源集实业投资有限公司的工商材料。第二组证据拟证明两个诉讼案件、两级法院、检察机关均认可案涉房产所有权人为海南欣达公司，海南欣达公司是实际所有权人。具体包括：1.北京高院（2011）高民终字第3828号民事判决书；2.北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）作出的（2010）一中民初第3331号民事判决书；3.本院（2004）二中民初字11034号民事判决书；4.本院（2005）二中执字第128号民事裁定书；5.北京市人民检察院第二分院针对东方科仪控股集团有限公司（原名称为东方科学仪器进出口集团有限公司，以下简称东方科仪公司）的抗诉作出的京检二分民字（2012）第0031号不予提请抗诉通知书。第三组证据拟证明海南欣达公司对于案涉房产的登记权属情况向西城机关服务中心进行了明确告知，其依据合同履行了交付房产及交税的各项义务，不存在任何隐瞒该房产权属、状态及阻却交易的行为，造成不能过户并非海南欣达公司原因所致，而是法院不予解封及同案异判的判决所致，欣达公司不应承担任何责任；西城机关服务中心自2013年8月21日开始至今实际占有案涉房产，其支付款项等行为表明其确信法院判决对该房产的权属具有公信力，过户不能属于应由其自行承担的商业风险。具体包括：1.《房产收购协议书（之六）》；2.双槐树甲1号楼移交材料；3.《土地增值税涉税证明》及发票；4.2014年6月11日的转账凭证。第四组证据拟证明最高人民法院(2015)民监字第73号民事裁定是在北京市人民检察院第二分院已经做出不予提请抗诉且最高人民法院未听取答辩人海南欣达公司任何意见下作出的，未能保障海南欣达公司的程序权利，双方基于北京高院（2011）高民终字第3828号司法裁决公信力进行交易，北京高院在基础事实完全相同的情况下时隔多年同案异判、以及查封否定司法裁决公信力，带给交易行为不稳定性的法律后果，责任不应由海南欣达公司承担。具体包括：1.最高人民法院(2015)民监字第73号民事裁定；2.北京高院（2016）京民再120号民事判决。第五组证据拟证明已支付营业税、印花税近700万元，依据买卖合同实际履行了各项义务，不存在违约行为。具体包括：05151185及05151188号付款凭证。西城机关服务中心发表质证意见如下：对第一组证据，因其未参与，真实性、合法性无法核实，对证明目的不认可。对第二组证据，真实性、合法性认可，证明目的不认可。对第三组证据，真实性不予核实，证明目的不认可。虽然对案涉房产所有权未予隐瞒，但不能过户并非商业风险，海南欣达公司仍构成违约。对第四组证据，真实性、合法性认可，证明目的不认可，出卖人应确保交易成功，尽管法院判决改判造成现在后果，但就买受方而言责任在于出卖方。第五组证据，认为是否交税与是否违约无关。根据上述证据、当事人质证意见及庭审中查明的事实，本院认定事实如下：2001年8月，海南省财源实业发展总公司变更名称为海南源集实业投资有限公司。2010年6月，海南源集实业投资有限公司名称变更为海南欣达公司。2013年7月19日，海南欣达公司（出售方）与西城机关服务中心（收购方）签订了《房产收购协议书（之六）》，合同第二条“收购房产基本情况”载明：“1.根据《房屋所有权证》（京房权证宣其字第0**70、00371、00372号）显示，该房产房屋所有权人为东方托管公司，所在楼层为地上七、八、九层，建筑面积8968.8平方米。2013年5月22日，北京高级人民法院（2011）高民终字第3828号民事判决书，终审判决上述房产归海南欣达公司所有。”第三条“房款收购价格”载明：“1.房产收购价格为人民币203627635元。”第四条付款方式及付款时间载明：“1.收购方于签订本协议之日起2013年8月15日前向出售方支付首期收购款人民币50000000元，待解除法院查封后5日内支付收购款人民币133264872元，达到（收购总价格的90%）183264872元。2.当出售方交纳该房产应交税金取得纳税凭证后，收购方应支付收购款人民币（收购价格的8.6%）17511977元。3.收购方取得《房屋所有权证》之日5日内向出售方支付剩余1.4%收购价款人民币2850786元。”第五条“收购房产产权及具体状况的承诺”载明：“1.出售方应当保证该房产没有产权纠纷，因出售方原因造成该房产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出售方承担相应责任。”第八条“权属转移登记”载明：“收购方未能在签订本协议之日起一年内（除了收购方的原因之外）取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出售方的责任，收购方有权退房，收购方退房的，出售方应当自退房通知送达之日起30日内退还收购方全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。收购方不退房的，自收购方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售方按日计算向收购方支付全部已付款万分之五的违约金，并于收购方实际取得房屋所有权证书之日起30日内向收购方支付。”涉案合同签订后，西城机关服务中心于2013年8月14日支付购房款183264872元，2014年4月14日支付购房款17511977元，共计200776849元。余款2850786（占合同价款1.4%）因未办理案涉房产过户手续未予支付。2013年8月21日，海南欣达公司向西城机关服务中心移交包括案涉房产在内的整栋楼房，除地上五、七、八、九层外，西城机关服务中心现已办理了该楼栋其余楼层的房屋产权证。双方签订涉案合同时，案涉房产处于被北京一中院查封状态。西城机关服务中心接收房屋后未对该房产进行装修改造，亦未实际投入使用。另查：2004年，海南欣达公司因与东方托管公司、第三人国企公司返还财产纠纷一案，向本院提起诉讼要求东方托管公司将案涉房产立即返还给海南欣达公司。2004年11月25日，本院作出（2004）二中民初字第11034号民事判决，判令：东方企业资产托管经营有限公司于判决生效后十日内将位于北京市宣武区双槐树小区甲1号楼第七、八、九三层（建筑面积八千九百六十八点八零平方米）房产返还给海南源集实业投资有限公司。该案中，本院审理查明：“1999年10月12日，北京金中都实业总公司（以下简称金中都公司）与中国广顺房地产开发公司（以下简称广顺公司）等5家企业分别签订股份转让协议，约定由金中都公司收购该5家企业在东方托管公司内的全部或部分股份，并约定通过东方托管公司办理工商注册变更登记事宜。10月14日，金中都公司、海南欣达公司、东方托管公司签订协议书，约定金中都公司收购广顺公司等5家企业在东方托管公司享有的45．4％的股份，收购总价款为6810万元，东方托管公司同意金中都公司借海南欣达公司的案涉房产作为收购价款，如金中都公司在与广顺公司等5家转让方签订股份转让协议后90天内，不能在工商机关取得合法的股份和股东权利，东方托管公司负责直接将该房产退还海南欣达公司，金中都公司不得提出异议。1999年10月28日，海南欣达公司委托国企公司将作为收购价款的房产过户至东方托管公司名下。此后，东方托管公司的新老股东共同签订了《关于联合组建东方托管公司的协议书（修订本）》，制定了东方托管公司章程，选举了新的东方托管公司董事会，并委托会计师事务所出具了变更登记验资报告书，但一直未能就股东及注册资本变更事宜办理工商登记手续。海南欣达公司、东方托管公司遂于2000年10月12日签订协议书，约定东方托管公司在协议书签订30天内，将案涉房产直接退还给海南欣达公司，但东方托管公司未能按协议履行。另查明，案涉房产系海南欣达公司向国企公司购买，因签订股份转让协议时尚未过户至海南欣达公司名下，故由国企公司直接向东方托管公司办理产权转让手续”。本院在该案审理中认为，三方协议书明确约定如金中都公司在与广顺公司等5家转让方签订股份转让协议后90天内，不能在工商机关取得合法的股份和股东权利，东方托管公司负责直接将该房产退还海南欣达公司，金中都公司不得提出异议。现东方托管公司未能为金中都公司办理股东身份的工商变更登记手续，三方协议书约定的返还房产的条件已成就，海南欣达公司作为房产的实际所有人，依据合同约定要求东方托管公司返还该房产，法院应予支持。东方科仪公司不服本院（2004）二中民初字第11034号民事判决，向北京市人民检察院第二分院提起申诉，该院于2012年5月，作出京检二分民字（2012）第0031号决定不予提请抗诉。再查：2004年，东方科仪公司因与东方托管公司担保合同纠纷一案，向北京一中院提起诉讼并申请了诉讼财产保全。2004年3月16日，北京一中院作出（2004）一中民初字第3958号民事裁定，并于2004年3月18日对案涉房产采取了查封措施。2004年9月，该院作出（2004）一中民初字第3958号民事判决书认定，东方科仪公司承担保证责任后，有权向东方托管公司追偿，故判决东方托管公司于10日内向东方科仪公司偿还欠款人民币38820816元及相应利息。该判决生效后，东方科仪公司向法院申请强制执行。该案执行过程中，案外人海南欣达公司向北京一中院提出执行异议。该院于2009年12月作出（2009）一中执异字第1595号执行裁定，驳回海南欣达公司提出的执行异议。2010年1月，海南欣达公司向该院提起案外人执行异议之诉，诉讼请求：1.确认案涉房产所有权归属于海南欣达公司；2.对东方科仪公司与东方托管公司担保债权执行一案的执行标的，即上述房产停止执行；3.解除对上述房产的查封措施。该院于2011年6月作出（2010）一中民初字第3331号民事判决：一、确认位于北京市宣武区双槐树小区甲1号楼第七、八、九层（建筑面积八千九百六十八点八零平方米）房屋的所有权属于海南欣达实业有限公司；二、驳回海南欣达实业有限公司的其他诉讼请求。东方科仪公司不服北京一中院（2010）一中民初字第3331号判决，上诉至北京高院。北京高院经审理认为，北京一中院依据北京市第二中级人民法院作出的（2004）二中民初字第11034号民事判决确认案涉房产物权归海南欣达公司并无不当，东方科仪公司上诉理由不成立。虽然一审法院驳回海南欣达公司停止执行和解除查封措施的诉讼请求存在处理不当的情况，但由于海南欣达公司并未对此提起上诉，故该院不予审理，2013年5月，北京高院作出（2011）高民终字第3828号民事判决：驳回上诉，维持原判。东方科仪公司向最高人民法院申诉称：东方托管公司是案涉房产所有权人，海南欣达公司对案涉房产不具有所有权。最高人民法院于2016年3月作出(2015)民监字第73号裁定：一、指令北京市高级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。2019年2月，北京高院再审认为，海南欣达公司不是案涉房产所有权人，对案涉房产不享有足以排除强制执行的权利，故海南欣达公司要求确认其对案涉房产享有所有权，并要求对案涉房产停止执行、解除查封的诉讼请求，不应得到支持，遂作出（2016）京民再120号判决：一、撤销本院（2011）高民终字第3828号民事判决以及北京市第一中级人民法院（2010）一中民初字第3331号民事判决；二、驳回海南欣达实业有限公司的诉讼请求。又查：案涉房产拆分为三个房产证，分别为宣其字第00370号、00371号和00372号，登记的所有权人为东方托管公司。上述事实，有《房产收购协议书（之六）》、本院（2004）二中民初字第11034号民事判决书、北京高院（2011）高民终字第3828号民事判决书、最高人民法院(2015)民监字第73号民事裁定书、北京高院（2016）京民再120号民事判决等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，双方当事人签订的《房产收购协议书（之六）》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均同意解除涉案合同，本院不持异议。关于合同违约责任及后果承担问题，本院认为：第一，海南欣达公司应承担违约责任。西城机关服务中心签订合同之目的在于取得房屋所有权，因案涉房产存在查封，而海南欣达公司提出的案外人执行异议之诉被法院最终驳回，涉案合同从而无法继续履行，西城机关服务中心无法取得案涉房产所有权，合同目的无法实现。对此，海南欣达公司违约，应当承担违约责任。海南欣达公司提出西城机关服务中心应当自行承担商业风险，不同意赔偿损失。对此意见，本院不予采纳。在海南欣达公司与西城机关服务中心订立的双务合同中，西城机关服务中心不存在违约行为，导致合同不能履行是因海南欣达公司无法履行所有权转移登记义务所致，不属于商业风险范畴，双方对此也无明确约定，因此，不能归咎于商业风险而予以免责。虽然，海南欣达公司主观上并无违约故意，但违约责任为严格责任，不考虑主观过错因素。第二，违约责任如何承担。根据法律规定，当约定的违约金不足以弥补损失时，当事人可以主张增加。西城机关服务中心提出约定的违约金不足以弥补其损失，要求海南欣达公司按照贷款利率标准赔偿7000万元损失。对此，本院认为，双方在订立合同时，案涉房产处于查封状态，虽然彼时有北京高院（2011）高民终字第3828号民事判决予以确权，但是查封并未解除。因此，西城机关服务中心在案涉房产存在查封的情况下与海南欣达公司订立房产收购协议，对无法办理所有权转移登记的风险存在认知不足问题，故本院对其主张参照贷款利率标准确定损失7000万元的意见，不予全部采纳。根据涉案合同第八条约定，收购方未能在签订本协议之日起一年内取得房屋所有权证，收购方退房的，出售方应当自退房通知送达之日起30日内退还收购方全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率支付利息。双方约定一年期内办理房屋所有权转移登记，应当是双方在案涉房产存在查封状态下对所有权转移登记作出的预判及合理期限，因此，本院结合双方订立合同时的本意以及海南欣达公司违约延续的时间，酌定损失参照中国人民银行同期五年期基准存款利率标准计算，损失的起算点为海南欣达公司违约之时延后30天，即自2014年8月18日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条、第一百一十四条之规定，本院判决如下：一、解除原告北京市西城区机关事务服务中心与被告海南欣达实业有限公司于2013年7月19日签署的《房产收购协议书（之六）》；二、被告海南欣达实业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告北京市西城区机关事务服务中心购房款200776849元，并自2014年8月18日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期五年期基准存款利率标准支付该款利息；三、驳回原告北京市西城区机关事务服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1395684元，由原告北京市西城区机关事务服务中心负担175000元（已交纳），由被告海南欣达实业有限公司负担1220684元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 霍翠玲审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十月三十日法官助理 李 慧书 记 员 孙辰姝