北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初49520号原告（反诉被告）：杭州几维逻辑科技有限公司北京分公司，住所地北京市海淀区苏州街****01-A482。负责人：陈旸，经理。委托诉讼代理人：苏少华，北京安坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：项敏之，女，1969年12月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。原告（反诉被告）杭州几维逻辑科技有限公司北京分公司（以下简称几维公司）与被告（反诉原告）项敏之（以下称项敏之）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。几维公司委托诉讼代理人苏少华，项敏之委托诉讼代理人孙曼丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。几维公司向本院提出诉讼请求：1、判令项敏之返还保证金29500元；2、判令项敏之支付违约金59000元。事实和理由：2019年1月2日，我方与项敏之签订《北京市房屋租赁合同》，项敏之将北京市朝阳区天朗园x座xx层2504号房屋（以下简称2504号房屋）出租给我方用于办公；项敏之应于合同订立之日起30日内到房屋所在地行政管理部门办理租赁房屋备案手续。2020年3月，朝阳区市场监督管理局（原奥运村工商所）在天朗园发布提示，天朗园规划用途为住宅，不能办理注册登记，不能用于办公，并禁止注册地址不在天朗园的企业进入办公楼。2020年3月，天朗园物业公司发布公告，对于注册地址不在天朗园的企业员工禁止办理出入证，已办理的出入证作废。上述情况导致我方无法继续使用2504号房屋，合同目的无法实现，项敏之要求搬离房屋，我方已于2020年3月30日搬离。项敏之交付的房屋无法作为办公用途使用，存在重大违约，应当支付违约金。故诉至法院，望判如所请。项敏之辩称并提出反诉请求：判令几维公司以房屋租金为标准赔偿因违约造成的房屋闲置损失89466元（已扣除押金29500元）。事实和理由：我是2504号房屋所有权人，经中介居间服务，我与几维公司于2019年1月2日签订租赁合同，将2504号房屋出租给几维公司用于办公，租期自2019年1月2日至2021年1月1日。签约时，几维公司审核过我的房屋所有权证，知晓房屋性质，租赁合同也明确了房屋性质。办公商业用房水电费的标准与普通住宅是不一样的，几维公司交纳水电费也应知晓房屋性质。且自2019年1月起租至2020年3月搬离，几维公司如果无法经营是不可能实际使用一年多时间。租赁合同没有约定几维公司以2504号房屋为注册地址，几维公司在知晓异地办公需要工商变更手续情形下承租房屋应自行承担相应后果。工商注册不是合同目的无法实现的客观理由，本案系几维公司无约定及法定事由提前解除合同。几维公司于2020年2月11日向中介公司提出解约，转告我租到2020年3月底。双方于2020年3月30日结算水电费并办理交接手续。几维公司违约，我没有退还保证金，不同意几维公司的全部诉讼请求。几维公司未依约提前三个月通知解约，导致房屋闲置两个半月，在降低租金的情况下才于2020年6月6日再次出租，造成我利益受损，故提出反诉，望判如所请。几维公司针对反诉辩称：本案并非提前退租，而是因为工商局张贴公告，不允许住宅商用且不允许员工进入房屋办公。我方曾向中介公司表达了不再租用的意思，但是并未正式发出解约通知书，直到2020年3月工商局张贴通知后，因2504号房屋无法使用才解除合同。项敏之将房屋再行出租给公司用于办公，本系违法收益，不能认定为损失，不同意其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。经北京我爱我家房地产经纪公司提供居间服务，出租人（甲方）项敏之与承租人（乙方）几维公司签署《北京市房屋租赁合同》，甲方将2504号房屋出租给乙方用于办公，居住人口系25人；租赁期限自2019年1月2日至2021年1月1日；月租金29500元，押一付三；押金29500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的赔偿责任外，剩余部分应如数退还给乙方。甲方有下列情况之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金：1、迟延交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。双方于其他约定事项中手写补充：租赁期满一年后，甲方需要提前收回该房屋的，需提前三个月书面通知乙方，乙方和新的出租方签订租赁合同的，甲方不属于违约，不承担违约责任。乙方需要提前退租的，需提前三个月书面通知甲方，并为甲方寻找新的承租方，乙方在本合同中的权利义务概括性转移给新的承租方。新的承租方出具承诺书表示愿意承继乙方在本合同中的权利义务的，或新的承租方与甲方达成新的租赁协议的，乙方不属于违约，不承担违约责任。经查，2504号房屋所有权人系项敏之，房屋性质系商品房，用途系住宅。经询，双方均确认几维公司支付项敏之押金29500元，租金付至2020年3月30日；双方于2020年3月30日办理2504号房屋交接手续，亦均认可《北京市房屋租赁合同》于2020年3月30日解除。关于履约争议，几维公司表示北京市朝阳区市场监督管理局于2020年3月在天朗园大厦张贴公告，禁止规划用途为住宅的房屋作为经营场所，不再办理登记注册。2504号房屋不符合办公用途，租赁合同目的无法实现，几维公司解除合同并要求项敏之承担违约责任，并就此提交《市场监督部门郑重提示》复印件、微信记录截屏及谈话录音等为证。庭审过程中，几维公司按照《市场监督部门郑重提示》中载明电话现场连线通话，对方确认系北京市朝阳区市场监督管理局工作人员并认可于2020年3月在天朗园张贴该提示。对此，项敏之表示2020年3月期间短时间内进行过管控，物业公司于3月13日在微信群中发布公告明确可以办公，2504号房屋允许9人办公，租赁目的可以实现，几维公司提前解除合同构成违约，应当赔偿房屋空置损失。项敏之就此提交微信记录截屏、房屋租赁合同等为证。本院认为，几维公司与项敏之签订之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。现双方均认可租赁合同于2020年3月30日解除，本院不持异议，本案争议焦点在于违约责任的认定。2504号房屋用途系住宅，结合在案证据及行政管理规定可知，租赁房屋在使用上存在行政管理限制，几维公司无法以该房屋为经营场所办理营业执照，异地经营亦面临行政管理风险，几维公司承租房屋用于办公的目的无法实现，其行使解除权于法有据，项敏之以几维公司违约为由主张赔偿损失依据不足，本院不予支持。另，几维公司承租房屋用于办公，其作为商事主体应当审慎选择且判断租赁房屋是否适宜办公经营，双方签订之《北京市房屋租赁合同》对房屋产权证书及水电费用等相关约定，可以推定几维公司于签约时知道2504号房屋存在办公限制，几维公司据此向项敏之主张违约责任于法无据，本院亦不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现《北京市房屋租赁合同》已经解除，且双方办理完毕房屋交接手续，几维公司要求项敏之退还房屋押金有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）项敏之于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）杭州几维逻辑科技有限公司北京分公司房屋押金二万九千五百元。二、驳回原告（反诉被告）杭州几维逻辑科技有限公司北京分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）项敏之的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1006元，原告（反诉被告）杭州几维逻辑科技有限公司北京分公司负担743元（已交纳），由被告（反诉原告）项敏之负担263元（于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）杭州几维逻辑科技有限公司北京分公司）。反诉案件受理费1018元，由被告（反诉原告）项敏之负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十月九日书记员 李剑奇