福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3757号 原告：福州家家喜物业管理有限公司，住所地福州市晋安区长乐北路******，统一社会信用代码91350103315379393J。 法定代表人：林建贵，总经理。 委托诉讼代理人：赵侠，公司员工。 委托诉讼代理人：吴伟良，福建通民律师事务所执业律师。 被告：张永芝，男，1953年5月8日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州家家喜物业管理有限公司（以下简称“家家喜物业公司”）与被告张永芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家家喜物业公司的委托诉讼代理人赵侠、吴伟良，被告张永芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家家喜物业公司向本院提出诉讼请求：判令张永芝支付2019年1月19日至2020年6月18日的物业管理费962.2元及违约金257.5元，合计1220元。事实与理由：2019年1月19日，家家喜物业公司与福州市台江区苍霞街道三保社区签订了彬德园小区《物业服务合同》，合同期限三年，自2019年1月19日至2022年1月18日，并告示于该小区内。同日，家家喜物业公司即进驻该小区并着手物业服务工作。物业服务收费亦从2019年1月19日起算。住宅每平方米为0.6元，沿街店面每平方米为2.5元。为了规范小区的管理，更好的服务全体业主、租户，家家喜物业公司进驻初始，即对小区东、北两个进出口安装了汽车进出道闸。卫生清洁员负责每天两次的环境清扫，每八天循环清扫楼道一次。2019年6月11-18日第一次，2020年1月12-15日第二次对各楼道（八座28个楼道）进行接水清洗。为了防范“登革热”，对小区的八座楼顶存在的积水现象进行了四次清理，铲除了蚊子的孳生源。对小区的化粪池及沿街店面的污水沟进行清理、疏通，改善该小区因多年无物业管理造成的脏乱堵现象，改善了小区的环境面貌。为了增强小区的安全防范工作力度，遂安排保安人员加强夜间安防巡逻。新冠××防控期间，保安人员对进入小区的业主、租户认真地进行提问、检测，对外来人员实行登记制度，做到查控疫情不漏一人。每天对小区范围进行消毒喷药，防患未然。小区东大门口的电缆沟水泥盖板断裂，影响通行。为了保障出入人员的安全出行，工程人员及时进行水泥封补。各楼道门口经常有业主、租户的电动车、自行车随意停放，严重影响消防通道的畅通，故对各楼道出入口设置“严禁停车”的警示牌，确保生命通道的无障碍。上述家家喜物业公司所做的工作有目共睹，得到了业主、租户的认可。大部分业主、租户都自觉地履行了物业费缴交义务。被告从2019年1月19日至今，共拖欠17个月物业费962.20元，张永芝住宅94.38㎡，每月应交物业56.60元，虽经口头、书面催交，张永芝仍拒不缴纳，故诉至法院。 张永芝辩称，一、物业服务合同并非其同意签约，且未通过50%业主同意，系社区擅自签约。二、家家喜物业公司未做到《物业服务合同》第七条约定的服务承诺。三、该合同依照《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》第四条规定，多层住宅按0.33/平方米标准计收，小高层带电梯住宅按0.66元/平方米标准计收，其差别在于电梯管理。家家喜物业公司进驻以来一直执行无电梯管理，却按电梯管理收费。答辩人在小区无物业公司管理时，对其所在梯位提供电梯公摊电费的收费及电梯安全年检等义务服务，但该物业公司进驻后未接管该事务，答辩人由义务性质变成为物业服务，物业服务有报酬，答辩人要求：①家家喜物业公司支付其在过去的一年多的服务报酬。②若物业公司按无电梯标准收费，其愿意补交所有未交的物业费，并愿意继续为本梯位无偿服务。③物业公司当庭承诺履行第八条第一项之④，则其愿当庭交清所有未交的物业费，之前为物业所做的该项事务，全当义务，不取报酬。其交款之日由物业全面接管本梯位的该项事务。四、其代表全体业主保留合同中第四项第六条的合法性提出诉讼。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于台江区房屋所有权登记于张永芝名下，产权面积94.38平方米。 2019年1月19日，福州市台江区苍霞街道三保社区（甲方）与家家喜物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》。该合同主要约定：委托物业项目的物业名称彬德园；物业类型小高层、多层住宅、商业店面；坐落位置福州市台江区；物业服务期限为2019年1月19日至2022年1月20日；提供物业服务主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理等；物业服务费实行包干制方式，物业服务费按建筑面积计算（收费标准不含公共水电分摊费及电梯的各种维修、电费、维保、年检等费用），住宅收费标准0.6元／月＊平方米，非住宅收费标准1.2元／月＊平方米，商业收费标准2.5元／月＊平方米，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五的标准支付违约金，物业服务费从2019年1月19日起按月收取，业主应于每月10日前支付当月物业服务费……该合同还约定了其他事项。诉讼中，张永芝确认其未向家家喜物业公司缴纳过物业服务费，家家喜物业公司通过口头及粘贴欠款通知单、起诉告知书的形式向其催讨物业费。现家家喜物业公司以张永芝未按约缴纳物业服务费为由提起本案之诉。 另查明，本院于2019年12月26日作出的业已生效的（2019）闽0103民初4873号《民事判决书》认定事实如下：福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司于2019年1月19日签订的《物业服务合同》已于2019年1月28日由福州市台江区住房保障和房产管理局作出了编号台物合备2019-3的备案证明。经审理认定，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对案涉小区内业主具有法律约束力。 本院认为，福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司于2019年1月19日签订的《物业服务合同》合法有效，家家喜物业公司自2019年1月19日起依合同约定为案涉小区提供物业服务，其公司享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。张永芝作为业主在享受了家家喜物业公司提供的物业服务后，理应按合同约定的收费标准和收费时间及时缴纳物业服务费用。张永芝抗辩家家喜物业公司未尽到完善的物业服务且物业服务费收费标准过高，但未提供相应的证据予以证明，该抗辩依据不足，本院不予采信。 综上，案涉房屋物业服务费标准为56.628元/月（0.6元/平方米×94.38平方米），故张永芝应缴纳2019年1月19日至2020年6月18日的物业服务费962.676元（56.628元×17个月），现家家喜物业公司诉请张永芝支付2019年1月19日至2020年6月18日的物业管理费962.2元，本院予以照准。关于家家喜物业公司要求张永芝承担违约金257.5元的诉请，考虑到家家喜物业公司入驻案涉小区时间尚短，与业主之间缺乏有效沟通，故对于家家喜物业公司要求张永芝承担违约金257.5元的诉请本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款规定，判决如下： 一、张永芝应于本判决生效之日起十日内一次性向福州家家喜物业管理有限公司支付2019年1月19日至2020年6月18日的物业服务费962.2元； 二、驳回福州家家喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由福州家家喜物业管理有限公司负担5元，张永芝负担20元。 本判决为终审判决。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年十月十三日 法官助理 林小梅 书 记 员 王心怡 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十五条第一款人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。