上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10057号原告：张前菊，女，1954年9月6日生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：邵涵菁，上海市群成律师事务所律师。被告：侣行(上海)企业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：左广宇，执行董事。被告：傅强，男，1981年10月13日生，汉族，住上海市宝山区。两被告共同委托诉讼代理人：袁桢旻。两被告共同委托诉讼代理人：李文臻，上海卓沪律师事务所律师。原告张前菊诉被告侣行(上海)企业发展有限公司(以下简称侣行公司)、傅强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵涵菁、两被告共同委托诉讼代理人袁桢旻、李文臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张前菊向本院提出诉讼请求：1、侣行公司支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金13,600元和违约金2,600元；2、傅强对2020年3月12日前债务6,354.70元承担连带责任；3、侣行公司和傅强支付律师费1,000元。张前菊在开庭审理中将诉讼请求变更为：1、张前菊与侣行公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年8月13日解除；2、侣行公司立即搬离位于上海市金山区龙皓路XXX号XXX室的房屋(下称案涉房屋)并交付钥匙；3、侣行公司支付2020年1月1日至2020年8月13日的租金17,326.27元和违约金5,195.40元；4、傅强对2020年3月12日前债务6,969.43元承担连带责任；5、侣行公司支付占有使用费(自2020年8月14日起至实际搬离之日止，标准参照《房屋出租委托合同》)；6、侣行公司退还服务费6,000元；7、侣行公司和傅强支付律师费1,000元。事实和理由：2016年12月1日，张前菊与侣行公司签订《房屋出租委托合同》，约定张前菊委托侣行公司对案涉房屋进行出租并收取租金，租赁期限自2017年4月1日至2022年3月31日，侣行公司每月向张前菊支付上月租金，第一年、第二年的租金为每月2,955元，每两年上涨5%。2019年10月20日，张前菊与侣行公司达成补充协议，租金降至每月2,600元。自2020年1月起，侣行公司开始未全额支付租金，经催告仍不足额支付。侣行公司在2020年3月12日前为一人有限责任公司，股东为傅强，故傅强应对此前的公司债务承担连带责任。侣行公司和傅强辩称，不同意张前菊的诉讼请求。《房屋出租委托合同》系委托合同并非租赁合同。2020年5月以来，侣行公司经营状况好转，仍具备合同履行能力，故不同意解除合同及搬离案涉房屋。关于欠付的租金，因为案涉房屋用于酒店公寓，新冠疫情对案涉房屋的经营状况影响较大导致其无力支付租金。请求法院对租金作出调整，应扣除三个月以上的租金。其不支付租金是由于不可抗力影响，不存在违约行为，故不应支付违约金。律师费也并非必要支出，亦不同意支付律师费。傅强的财产与公司财产不存在混同情况，故不同意承担连带责任。此外，2020年1月至6月，其每月均支付张前菊租金500元。经审理查明，张前菊系案涉房屋权利人。2016年12月1日，张前菊与侣行公司签订《房屋出租委托合同》，约定：张前菊自愿将案涉房屋全权委托侣行公司出租管理，并以侣行公司名义代理出租及收取房租等相关事宜，且侣行公司有权以自己名义将房屋出租给其客户；出租委托期限于2017年4月1日至2022年3月31日，合作期限共计五年；第一年、第二年每月租金为2,955元，租金每两年上涨5%；租金每月支付一次,各期租金侣行公司于每个支付周期到期支付；侣行公司逾期支付租金达15日，经张前菊书面催告后，15个工作日仍未支付的，张前菊有权单方解除合同，收回房屋，侣行公司应按月租金的一倍向张前菊支付违约金；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，败诉方承担胜诉方聘请的律师费、取证费、交通等合理费用等等。2019年10月20日，张前菊与侣行公司又达成《补充协议》，将自2019年9月1日起合约期内每月租金变更为2,600元。2019年12月31日前的租金，侣行公司已付清。2020年1月至6月的租金，侣行公司仅支付了2,500元。2020年5月19日，张前菊支付上海市群成律师事务所律师服务费1,000元。另查明，2020年3月12日前，侣行公司为一人有限责任公司，傅强系其一人股东。以上事实，由张前菊提交的上海市不动产权证、《房屋出租委托合同》及补充合同、转账凭证、发票、公司变更登记信息，侣行公司和傅强提交的《审计报告》，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，张前菊与侣行公司签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但从合同约定的租金及支付、租期、房屋交付、费用承担、维修义务承担、优先续租等内容来看，张前菊与侣行公司间实为房屋租赁关系，而非委托关系。该合同系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行。根据合同约定，侣行公司应每月支付张前菊租金，鉴于侣行公司的经营受新冠疫情影响较大，本院综合考虑疫情影响、合同履行情况以及公平原则，对侣行公司应付的2020年1月1日至8月13日的租金19,290.32元，酌情减免2,600元，扣除侣行公司已付租金2,500元，侣行公司还应支付张前菊平2020年1月1日至8月13日的租金14,190.32元。侣行公司未按约支付租金构成违约，虽迟延支付租金受到新冠疫情影响，但其在疫情影响本区前及疫情缓解后均存在迟延支付租金的情况，特别是在双方协议调低租金后以及本案诉讼中经本院释明后仍不履行付款义务，其主观违约不言而喻，应当向张前菊承担合同约定的违约责任，即支付一个月租金作为违约金。鉴于侣行公司的违约情形，张前菊行使合同约定的解除权合法有据，案涉合同的解除日期为本案开庭审理之日，即2020年8月13日。合同解除后，侣行公司应按现状返还案涉房屋。案涉房屋由张前菊出资、侣行公司进行了装修并对外转租，故侣行公司在返还房屋时应将房屋钥匙、门卡或密码交付或告知张前菊。合同解除后至租赁房屋返还前的占有使用费，侣行公司应按照租金标准予以支付。根据侣行公司和傅强提交的审计报告，未发现侣行公司的公司财产与股东财产混同。在侣行公司和傅强提交了前述证据的情况下，张前菊未提出反证或申请司法审计，故本院对张前菊要求傅强承担连带责任的诉请难以支持。此外，张前菊根据合同约定要求侣行公司承担律师费损失且提供了发票，相应诉请本院应予支持。张前菊要求侣行公司退还服务费的诉讼请求与本案的租赁关系不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理，张前菊可另案主张。综上，为维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张前菊与被告侣行(上海)企业发展有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年8月13日解除；二、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市金山区龙皓路XXX号XXX室的房屋，并将该房屋返还原告张前菊；三、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张前菊2020年1月1日至2020年8月13日的租金14,190.32元、违约金2,600元，合计16,790.32元；四、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张前菊占有使用费[自2020年8月14日起至实际返还房屋之日止，按2,600元/月计算，其间被告侣行(上海)企业发展有限公司支付的款项应予扣除]；五、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张前菊律师费1,000元；六、驳回原告张前菊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取269元，由原告张前菊负担100元，被告侣行(上海)企业发展有限公司负担169元，被告侣行(上海)企业发展有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾红顺二〇二〇年十月十九日书记员  陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。