北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12397号原告:魏秀娥，女，1956年3月14日出生，汉族，无业，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：房贺，北京格韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟利娟，北京格韵律师事务所实习律师。被告:联合创意(北京)科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣京西街**院**楼****。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：于辉，男，该公司员工。原告魏秀娥与被告联合创意(北京)科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏秀娥的委托诉讼代理人房贺、孟利娟，被告联合创意公司的委托诉讼代理人于辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏秀娥向本院提出诉讼请求：1、判令解除魏秀娥与联合创意公司签订的《物业认租协议》,联合创意公司返还魏秀娥租金372116元；2、判令联合创意公司向魏秀娥支付违约金，截止2020年7月21日为572314.41元；3、本案诉讼费由联合创意公司负担。庭审中，魏秀娥将诉讼请求变更为：1、判令联合创意公司向魏秀娥支付违约金，截止2020年7月21日为572314.41元；2、判令联合创意公司继续履行《物业认租协议》中约定的装修义务，以使房屋装修及设施达到双方约定的条件；3、诉讼费由联合创意公司承担。庭审后，魏秀娥撤销变更后的诉讼请求2。事实与理由：2011年1月6日，魏秀娥与联合创意公司签订《物业认租协议》，约定魏秀娥向联合创意公司租赁位于北京市北京经济技术开发区荣京西街33号地块的D座5020号房间（以下简称涉案房屋），租期为20年，一次性缴纳认租订金372116元，认租订金等于租金，联合创意公司应于2011年11月30日前向魏秀娥交付房屋。后魏秀娥依约向联合创意公司支付了该房屋的租金，联合创意公司于2020年7月21日向魏秀娥交付了涉案房屋的钥匙，但交付标的不符合双方约定的装修标准，屋内坑洼不平，未设置卫生间和厨房，供水系统和网络系统都没有入户，联合创意公司向魏秀娥交付的房屋未达到交付条件。魏秀娥为维护自身合法权益，诉至法院。联合创意公司辩称，不同意魏秀娥的诉讼请求，涉案房屋所在大楼已在京东平台上进行司法拍卖，已于2020年7月16日被卓兴立海（北京）科技发展有限公司以2亿元竞得，涉案房屋已办理完成过户手续。本院经审理认定事实如下：2011年1月6日，北京森菲克斯科技开发有限公司（出租方、甲方）与魏秀娥（承租方、乙方）签订《物业认租协议》，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，认租期限为20年，自房屋交付之日起开始计算，认租期满，租期自动顺延至2056年11月30日（即该物业现有土地使用权期满之日），该顺延期间免收租金；关于租金，租金为372116元，乙方应于签订协议时，一次性交纳足额认租订金，认租订金金额等于租金，甲方应于2011年11月30日前将认租物业完成至协议约定的条件，交付乙方使用；关于违约责任，第七条第1项载明：“因甲方原因造成逾期交付房屋，逾期在90日之内（含90日）的，乙方放弃追究甲方的违约责任，同时乙方履行换签义务的日期随之顺延。逾期超过90日的，乙方有权解除合同（遇不可抗力、政策性调整、北京市政建设或政府行为限制等原因除外），乙方解除合同的，甲方应在7个工作日内将认租订金退还给乙方，乙方放弃追究甲方的违约责任；乙方不解除合同的，自逾期超过90日后每再逾期一日，乙方有权要求甲方按日支付认租订金万分之五的违约金，本协议继续履行。”《物业认租协议》的附件一列明涉案房屋的装修标准。经查，北京森菲克斯科技开发有限公司后更名为联合创意公司。《物业认租协议》签订后，魏秀娥向联合创意公司交纳了租金，联合创意公司向魏秀娥开具两张发票，面额共计372116元。2014年3月20日，联合创意公司出具《延期交房通知书》，称交房时间预计推迟到2014年8月30日。庭审中，魏秀娥主张联合创意公司于2020年7月21日将涉案房屋的钥匙交付给魏秀娥，并向法庭提交了交付现场的照片。联合创意公司认可涉案房屋已经交付，但称不清楚房屋的交付时间，对魏秀娥提交的照片的真实性、证明目的均不认可。2020年7月22日，北京市第二中级人民法院（以下简称北京市二中院）作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定如下：“一、北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产[不动产权证书号：经（2016）开发区不动产权第XXXX号]归买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司所有。北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产的所有权自本裁定书送达买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司时起转移。二、解除我院对被执行人联合创意(北京)科技发展有限公司名下位于北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产的查封。三、买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”2020年8月3日，北京市二中院作出（2018）京02执972号执行裁定书，载明：“依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令被执行人联合创意(北京)科技发展有限公司及目前相关人在2020年8月14日前撤出。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”庭审中，联合创意公司称涉案房屋已完成过户登记手续。经查，魏秀娥向北京市二中院提出执行异议，请求确认魏秀娥与联合创意公司签订的《物业认租协议》合法有效，判令买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司继续履行租赁协议至租赁期满结束，并终止强制魏秀娥腾退其合法租赁的案涉房屋的强制执行行为。北京市二中院于2020年8月26日作出（2020）京02执异413号裁定书，裁定驳回案外人魏秀娥的异议请求。经询，联合创意公司称其在（2018）京02执972号执行裁定书要求的2020年8月14日前搬离了，魏秀娥称涉案房屋由其实际占有。本院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。魏秀娥与联合创意公司签订的《物业认租协议书》系双方当事人的真实意思表示，其中约定认租期限为二十年，自房屋交付之日起开始计算，认租期满，租期自动顺延至2056年11月30日，顺延期间免收租金。该约定的实质是租赁期限为四十五年，违反了法律的强制性规定，故该约定中租期在二十年以内的部分有效，超过二十年的部分无效，合同尚在有效租期之内，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据《物业认租协议书》的约定，联合创意公司应于2011年11月30日前将涉案房屋交付魏秀娥，但联合创意公司并未如期交付，构成违约，故本院对魏秀娥主张联合创意公司承担逾期交付房屋的违约责任予以支持。关于违约金的计算方法，魏秀娥与联合创意公司均认可涉案房屋已经交付，但联合创意公司作为出租方，称对房屋交付时间不清楚，不合常理，故对魏秀娥主张依据《物业认租协议书》第七条第1项的约定计算违约金，即以租金372116元为基数，按照每日万分之五的标准，自2012年3月1日起计算至2020年7月21日止的诉讼请求，本院予以支持，经核算，为570268元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、联合创意（北京）科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付魏秀娥逾期交付房屋违约金570268元；二、驳回魏秀娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9523元，减半收取计4762元，由魏秀娥负担17元（已交纳），由联合创意（北京）科技发展有限公司负担4745元（于本判决生效后七日内支付给魏秀娥）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十月二十九日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫