广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2591号原告：范曦文，女，1979年12月25日出生，侗族，住贵州省锦屏县，被告：蔡敏意，女，1964年7月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告范曦文与被告蔡敏意房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范曦文，被告蔡敏意到庭参加了诉讼。因被告蔡敏意在本案第二次开庭时经本院合法传唤未到庭参加诉讼，故本案反诉按蔡敏意撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告范曦文向本院提出诉讼请求：1.确认范曦文与蔡敏意签订的《房产租赁合同》于2020年3月15日解除；2.蔡敏意结清所欠2020年3月、4月的房租3200元及滞纳金（以月租金1600元为本金，按照每天1%的标准，从2020年3月2日起计至付清之日止）、2020年3月、4月的水电费249.36元、2020年4月的物业管理费240.8元；3.范曦文没收蔡敏意缴纳的保证金3000元；4.蔡敏意赔偿给范曦文造成的经济损失5200元，包括再次出租所需的中介服务费800元、长租与短租之间的差额1200元、房屋无法再次出租的损失3200元。事实与理由：范曦文与蔡敏意于2019年2月26日签订房屋租赁合同，涉案房屋位于广州市南沙区创景街7号xxx房，租期5年。现在蔡敏意明确提出要退租，不再缴纳房租及相关费用，已构成违约。根据租赁合同第八条约定，租赁期间水电费、电话费、物业管理费以及承租方使用房屋产生的费用由承租方承担。但蔡敏意自2019年10月份开始就欠缴物业管理费，水电费及其他相关费用达半年之久，金额达2155.14元，直到3月8日，蔡敏意不愿补交上述费用，在中大城物业管理处报警，警察不予支持，才补交了部分费用。目前蔡敏意仍欠缴2020年3月物业管理费、2020年2月水电费，并拒绝补缴，已构成违约。根据租赁合同第十一条约定，承租方拖欠租金及相关费用超过十五天，出租方有权终止合同，收回房屋没收保证金，因此造成的损失由承租方赔偿经济损失。现蔡敏意已欠缴房租超过15天，并拒不缴纳，已严重违约。范曦文于2020年3月15日到涉案房屋向蔡敏意递交《解除房屋租赁合同通知书》，蔡敏意在屋内拒不开门，范曦文将上述通知书从门缝递进去，蔡敏意已明确表示收到了上述通知书。此外，因范曦文与蔡敏意签订了5年的长期租约，现蔡敏意要求提前退租，造成涉案房屋空置以及另行出租机会的损失，蔡敏意应当承担该部分损失。蔡敏意无答辩。经审理查明：2015年9月1日，广州名中达物业管理有限公司（甲方）与范曦文（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方所购南沙创鸿雅筑4栋xxx房提供物业服务，建筑面积为50.17平方米，办公物业每平方米建筑面积收费标准为4.8元/月。2019年2月26日，范曦文（甲方、出租人）与蔡敏意（乙方、承租人）签订《房产租赁合同》，约定甲方将广州市南沙区创景街7号xxx房出租给乙方使用，建筑面积约50.1746平方米，用途为商业，租期为5年，自2019年2月28日至2024年2月27日止，甲方应于2019年2月26日将房产交付乙方使用；甲乙双方约定首年月租金为1500元，第二年月租金为1600元，第三年月租金为1680元，第四年月租金为1780元，第五年月租金为1888元；租金按月结算，乙方应于每月第1日前结清本月租金，甲方应出具收据，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠薪金额的百分之一支付滞纳金；乙方应于签订本合同之当天（2019年2月26日）向甲方交付保证金3000元以及首月租金1500元；租赁期满，乙方付清租金及其他并按时迁出时，甲方应及时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权在保证金中扣除相关费用；租赁期间，租金以外的费用（税费、管理费及其他费用）由乙方承担；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则按以下方式处理：甲方提前收回房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：拖欠租金或相关费用超过十五天；租金以外费用（税费、管理费及其他费用均由乙方承担）；甲方需及时提供乙方注册办证所需资料。同日，范曦文收取蔡敏意缴交的押金3000元。根据范曦文提交的其与蔡敏意的微信聊天记录显示：（2019年11月9日）蔡：“范小姐：您好！你房屋是真的还没有办好房产证，还是不想让我公司在这里办证呢？从3月到现在都快9个月了，我们还在等你房产证来办证经营，如果实在办不下来你直接跟我们说，大家都是做生意的，租你这房屋我主要是办证经营的从一开始就明确的。请明确告诉我，什么时候拿房产证让我们办证？”范：“我去催催吧，这个是很慢的，他的房子卖完了可能没人跟进这个事。”蔡：“你也知道没有证照在这里是不能经营的，我现在是很难的，不能经营我租这里是没有用的，请你理解。”范：“我催一下吧”；（2019年12月9日）蔡：“范小姐：下月房产证可以提供给我们办执照吗？租你房屋快一年了我们的执照还不能落实，下个月搞不好，过年后又开展不了工作，大家都做生意希望你尽快办好房产证。”（2019年12月30日）范：“蔡姐你好，房产证已出，过几天我去拿了复印给你，请记得按时付房租哦”；（2020年3月7日）蔡：“范小姐：已收到你催交租信息，我跟公司商量了，租你这房屋一年了从一开始我就跟中介和你表明房屋是要办公注册的因有医疗器械业务所以要房屋要有房产证，当时你表示房产证一个月左右能办下来我才租你这房屋的，结果承租后多次追你到2020年1月11日你才将房产证复印件发过来接着就过年和新冠病毒了，我租这房屋到现在为止根本不能达到我们正常办公的要求，但却一分不少地付你的房租，你认为这样对我们公平吗？上个月我们还以为好快能开展工作所以也没有跟你计较就付租金给你了，其实当时就有不少房东主动减免房租了，但我们都没去计较，但现在中大城到现在还在封城几时可以正常办公还是未知数，但最乐观的也要等到4月底但我们却要一分不少地付你租金我们心理不舒服，之前一直不能办执照我们也没有跟你计较，但现在你明知我们不能办公没有收入也不体谅只顾你自己的利益我们觉得这样的合作没有意思，我们打算另找地方，反正这房屋不知什么时候可以正常使用而且两边基建越来越嘈让人无法安静，所以，你跟我算清费用吧！我们尽快找房屋搬走。”范：“蔡姐：关于房产证问题,在你租房时就已经讲得很清楚了，并写进了合同，这个问题不作为你不继续租房的理由。另外，这是可住可办公的公寓，不是铺面，而且您一直居住在里面。我的每个月的房贷近4000元，只收您1500元的租金，已经是收得非常少的了，疫情影响了您，也影响了我，银行业并没有给我免房贷，我每个月还是得按时交，也请您换位思考。如果您不想租了，就按合同来办吧，还麻烦您尽快把这几个月的欠交的物业费和水电费去物业交一下，物业催了好几次了，明天不交就要停水电了。另外您打算住到几号请跟我说明清楚，并先请把这段时间的房租先交一下，谢谢。”范：“再说下去就没意义了，麻烦您考虑一下是否还继续租，请明天前尽快把所有费用包括房租付清。不租的话您要告诉我您住到几号，这段时间的费用需要付清楚，您都已经好几个月欠缴物业水电费了，房租也拖了有10天了。”蔡：“不租，但不违约。”范：“您当然违约了，您不租了的话请尽快结清费用，我们约好时间交接一下。”蔡：“这个全国都知道的情况不是你说违约就违约的，否则干嘛有那么多有良心房东会主动免租？这个世界谁都知道什么叫做良心！！！！”蔡：“关键我租你房屋是为了赚钱交房租和养活公司，但现在我不能赚钱不能养活公司也交不了租。”范：“您遇到的问题我也在经历着，我同样也受到疫情的影响，我不是有几栋楼坐着收租过日子，我也要还银行的高额房贷，难道我也可以这样去跟银行说让他不要让我交房贷吗？”蔡：“所以我也没有说你违约呀！我们在天灾面前大家都没有违约，是吗？”蔡：“这不是道德绑架，你看清楚合同法，我现在不存在违约，所以我交的押金你要退！！！！”范：“合同写得很清楚，您这是单方面毁约。我们不必浪费各自时间了，你不租了就请10号前结清费用搬离，如果有异议可以走法律途径。”蔡：“明天我会将管理费水电费结了，但两个月押金你要退给我。”范曦文主张其于2020年3月15日向蔡敏意送达《解除房屋租赁合同通知书》，其载明：因蔡敏意要求提前退租，不再履行租赁合同，且在范曦文多次催缴租金的情况下仍拒绝支付租金已构成严重违约，特告知蔡敏意双方于2019年2月26日签订的《房屋租赁合同》正式解除，并保留向蔡敏意主张拖欠的水电费、物业费等各项费用的权利。但范曦文未提供证据证明其于2020年3月15日向蔡敏意送达上述《解除房屋租赁合同通知书》。2020年4月21日，本院组织双方当事人到涉案房屋现场进行勘验，双方对涉案房屋进行了交接，范曦文确认收到涉案房屋的钥匙和门禁卡。庭审中，范曦文陈述如下：1.租赁合同签订当天将涉案房屋交付给蔡敏意使用，于2020年4月21日收回涉案房屋；2.蔡敏意于2020年3月1日开始欠缴租金，此前租金虽有迟延但已经缴清；3.涉案房屋每月物业管理费为240.8元；4.关于范曦文诉请的经济损失5200元，系因长短租之间的租金差价损失及蔡敏意未及时向范曦文返还涉案房屋导致范曦文无法及时将涉案房屋进行出租所造成的损失；5.范曦文于2020年6月15日将涉案房屋另行出租；6.疫情期间，蔡敏意申请减免两个月租金，但未能与范曦文就减免租金达成一致意见；7.2020年3月7日，蔡敏意通过微信向范曦文表示不再继续租赁，范曦文表示只要蔡敏意将所欠费用结清，承担违约责任，则同意蔡敏意不租，故范曦文认为涉案租赁合同于2020年3月7日解除。范曦文为证明其主张的水电费金额，提交了涉案房屋2020年3、4月的缴费通知单。2020年3月缴费通知单载明：物管费240.8元(2020年4月1日至2020年4月30日)、电费138元、水费17.3元、污水排污7元、小区路灯电分摊0.63元、四栋电梯分摊5.76元、四栋水泵分摊9.38元、四栋梯灯分摊16.09元，共计434.96元；2020年4月缴费通知单载明：物管费240.8元（2020年5月1日至2020年5月31日）、水费3.5元、电费19.5元、电梯分摊5.7元、污水处理费1.4元、水泵用电8.8元、梯灯分摊费16.1元、路灯照明分摊1.1元，共计296.9元。本院依职权向广州市规划和自然资源局调取涉案房屋的不动产登记查册表，其载明：涉案房屋产权人为范曦文，所有权性质为私产，登记时间为2019年12月23日，建筑面积为50.1746平方米。以上事实，有《前期物业服务协议》、《房产租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》、双方之间的微信聊天记录及当事人陈述予以佐证。本院认为，范曦文与蔡敏意签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于涉案租赁合同的解除问题。因范曦文现有证据无法证明其于2020年3月15日向蔡敏意送达了《解除房屋租赁合同通知书》，但从双方于2020年3月7日的微信聊天记录来看，双方就涉案租赁合同的解除进行了协商，且于当日达成解除合同的合意，故双方签订的《房产租赁合同》已于2020年3月7日解除。范曦文主张案涉合同于2020年3月15日的诉请，理据不足，本院不予支持。关于蔡敏意承担责任的问题。因蔡敏意自2020年3月起未缴纳涉案房屋租金、水电费及物业费，另双方于2020年4月21日就涉案房屋进行交接，而涉案合同约定第二年租金为每月1600元，水电费和管理费均由蔡敏意支付，而每月物业管理费为240.8元，2020年3月和4月缴费通知单载明水电费总计为250.26元，故本院认定蔡敏意应当向范曦文支付2020年3月1日至2020年3月7日的租金和2020年3月8日至2020年4月21日期间的占用费合计2720元、2020年4月份物业费168.56元，范曦文主张蔡敏意支付2020年3月和4月水电费249.36元，是其对自身权利的处分，本院予以支持。蔡敏意要求解除涉案合同提出的两点理由包括范曦文迟延提交房产证明导致办证迟延和疫情导致经营困难要求减免租金未能协商一致，涉案合同约定范曦文需及时提供蔡敏意注册办证所需资料，但范曦文在涉案合同签订后近九个月时间才提供房产证复印件给范曦文，但蔡敏意系在范曦文提供房产证复印件后继续租赁使用并继续交纳租金后提出解除合同；因疫情原因导致经营困难无法继续租赁，蔡敏意提出解除涉案合同，范曦文亦同意解除涉案合同，案涉合同因疫情导致履行存在困难，范曦文并非恶意迟延履行合同义务和解除合同，范曦文要求蔡敏意支付租金滞纳金及5200元的经济损失的诉请，理据不足，本院不予支持。鉴于案涉合同系蔡敏意主动要求解除，根据公平原则，本院酌情确定范曦文有权没收一半保证金1500元。蔡敏意经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蔡敏意应于本判决发生效力之日起十日内向原告范曦文支付2020年3月1日至2020年3月7日的租金和2020年3月8日至2020年4月21日期间的占用费合计2720元、2020年3月和4月的水电费249.36元以及2020年4月的物业费168.56元；二、原告范曦文没收被告蔡敏意交纳的保证金1500元；三、驳回原告范曦文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280元，由原告范曦文负担225元，由被告蔡敏意负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  冯仲刚人民陪审员  刘玉成二〇二〇年十月二十八日书 记 员  陈洁莹