北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26284号原告：北京世纪祥和物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区上地十街**院**楼**905。法定代表人：忻定康，总经理被告：王冰，女，1968年7月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京世纪祥和物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告王冰（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人忻定康以及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年5月1日至2019年4月30日三个年度的物业费合计9407.07元；2.判令被告以9407.07元为基数按照年利率4%的标准支付自2016年5月1日起计算至实际支付之日止的违约金。事实和理由：被告为北京市朝阳区慧忠北里XXX号楼X单元201号（以下简称涉案房屋）的业主，物业费收费标准为每月每平方米1.91元，原告为涉案房屋提供了物业服务。2017年5月1日以后，虽然未同涉案房屋所在小区续签合同，但原告一直为其提供物业服务，故与被告形成了事实上的物业服务关系。经原告催要，被告仍未交纳2016年5月1日至2019年4月30日期间的物业费9407.07元，故诉至本院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在2016年5月6日缴纳了一笔费用3135.69元，应当是2016年5月1日至2017年4月30日的物业费。之所以这么认为是因为物业费都是预交这是常识。2017年的时候，被告收到了原告发送的缴费通知书，称没有交纳2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业费，还称自己是先服务后缴费。被告要求原告公开账目对账，但其一直拒绝至今。2017年业主委员会与原告产生矛盾，并在小区贴公示，甚至称要换掉原告。被告认为既然业主委员会有换物业公司这个打算，就想等新的物业公司进来再交纳物业费，所以就一直没交费。事实上业主委员会和原告在合同到期后并没有续签。另外，被告多次要求原告出具物业服务合同，其均拒绝。在原告提供物业服务的过程中，存在以下问题：第一，安全问题。电线及建筑物支撑架管理不善，可能会砸到行人；原告员工在公共绿地上洗衣服；公共消防通道上一直有助力车没有清走；地下室住着原告的工作人员，会骚扰到业主，且地下室不具备居住条件会有安全问题；第二，管理水平问题。树木一直在疯长无人修理，绿林没有补种；原告对账目没有做到每半年公示一次，没有审计，甚至存在费用支出但并非用于小区物业服务的情况；原告还称如果有人交物业费就奖励一桶油，那么这些奖励并非是为了物业服务，故损害了其他业主的权益；第三，双方一开始只是误解，但处理问题过程中原告没有真诚的态度，服务不够专业，没有能力提供服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月30日，北京市朝阳区慧德苑小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《慧德苑小区物业管理委托合同》，约定由原告为涉案小区提供物业服务，委托管理期限自2015年5月1日至2017年4月30日。本住宅区物业服务方式为包干制，物业费采用阶梯收费的方式，一层为每月每平方米1.86元，二层为每月每平方米1.91元，三层为每月每平方米1.96元，四层每月每平方米2.06元，五层为每月每平方米2.18元，六层每月每平方米2.28元。业主每一年交纳一次物业服务费，当期交费的起止时间为每年的5月1日至次年的4月30日。经询，双方均认可被告为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为136.81平方米，物业费收费标准为每月每平方米1.91元。庭审中，原告提出被告未交纳2016年5月1日至2017年4月30日、2017年5月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业费。被告认可其未交纳2017年5月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业费，但表示未交纳物业费是因为业主委员会并未与原告续签物业服务合同，以及原告提供的物业服务存在安全和管理等多方面不到位的问题，并且业主委员会曾提出要更换物业公司，故其未能交纳物业费。为此，被告提交业主委员会的会议纪要、照片等证据证明其主张。原告对上述证据的真实性均予以认可，也认可业主委员会提出的改进意见，其提出其会根据业主委员会的意见逐一进行改进。关于服务水平的问题，原告认可存在不完善的地方，其称也一直在改进。被告提出其于2016年5月交纳了2016年5月1日至2017年4月30日的物业费3135.69元，并提交发票予以证明。原告对发票的真实性认可，但称该笔物业费对应期间系2015年5月1日至2016年4月30日，并提出发票备注部分亦载明了对应期间。原告称《慧德苑小区物业管理委托合同》到期后，其并未与涉案小区的业主委员会续签的原因系业主委员会内部矛盾，但因业主委员会未要求其撤场，也未有新物业服务公司进场，故其一直提供物业服务至今。经询，被告认可自2017年4月30日之后由原告提供物业服务。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。原告与北京市朝阳区慧德苑小区业主委员会签订的《慧德苑小区物业管理委托合同》合法有效，本院予以确认。按照法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原告作为依法选聘的物业服务企业，为涉案小区提供物业服务。虽然该合同已经到期，但根据现有证据可知原告并未撤场并继续为涉案小区提供服务，故原告与被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，双方均应当履行各自的合同义务，被告应支付物业费。关于被告主张的原告的物业服务存在诸多问题和瑕疵抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确定。从被告提供的现有证据而言，难以证明原告在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，本院不予采信。现原告按照《慧德苑小区物业管理委托合同》主张物业费，并不违反法律规定，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告系因物业服务中发现的问题与原告进行沟通，并非恶意欠缴，故本院对该项诉讼请求不予支持。同时，需要说明的是，原告应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度地争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王冰于本判决生效之日起七日内支付原告北京世纪祥和物业管理有限责任公司2016年5月1日至2017年4月30日、2017年5月1日至2018年4月30日、2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业费9407.07元；二、驳回原告北京世纪祥和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王冰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十月三十日书记员  丁 楠