北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2148号原告：韩淑芝，女，1962年2月23日出生委托诉讼代理人：苏礼彤（韩淑芝之女），1988年1月4日出生。委托诉讼代理人：许秋莉，北京市京师律师事务所律师。被告：张淑启，女，1964年11月18日出生。原告韩淑芝与被告张淑启农村房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩淑芝的委托诉讼代理人许秋莉，被告张淑启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩淑芝向本院提出诉讼请求：1.判令张淑启返还购房款4200元；2.判令张淑启赔偿韩淑芝因腾退返还涉案房屋所导致的财产损失267611.6元。事实与理由：张淑启与韩淑芝于1998年8月16日签订房屋买卖协议，张淑启将位于北京市门头沟区妙峰山镇X村东碾子上的房屋及院落以4200元的价格出售给韩淑芝。韩淑芝购买涉案房屋后，将原有北房两间整体翻建，将护坡墙进行东扩，对房屋进行装修并对室外包括饮水井及污水管道在内的基础设施进行建设。涉案房屋由韩淑芝居住至今。2018年，张淑启听说涉案房屋被列入险村改造项目，将韩淑芝诉至法院。后门头沟区人民法院（2018）京0109民初616号民事判决书确认双方上述买卖协议无效。（2019）京0109民初1142号民事判决书判决韩淑芝腾退并返还涉案房屋，但未就赔偿问题一并解决。现根据评估报告，涉案房屋重置成新价为202460元。评估报告中有部分附属物未予评估，价值11551.6元，工程造价成本高而产生的实际损失53600元。现涉案房屋已返还张淑启，故提出如上所请。张淑启辩称，购房款4200元同意返还，同意按照本次评估报告确定的房屋重置成新价赔偿给韩淑芝，涉案房屋返还时有两组暖气价值2000元，同意赔偿给韩淑芝，对其他费用不同意赔偿。在（2019）京0109民初1142号案件中我曾申请鉴定，希望将房屋腾退返还及赔偿问题一并解决，但鉴定机构出具鉴定意见后，韩淑芝在（2019）京0109民初1142号案件中撤回了关于赔偿问题的相关主张，本案中又重新申请鉴定，上次案件中的鉴定费应当由韩淑芝承担。本院根据双方陈述及提交的证据，认定事实如下：张X1与吕X1系夫妻关系，张淑启系双方之女，张X1于1990年死亡，吕X1于1997年死亡。位于北京市门头沟区妙峰山镇X村东碾子上的原两间**系张X1于1970年左右所建，1998年8月16日，张淑启与韩淑芝签订《房屋买卖协议书》,将两间北房及院落以4200元的价格卖与韩淑芝，后韩淑芝将原有北房两间整体予以翻建。2018年5月17日，北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初616号民事判决书：“根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。集体土地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案被告韩淑芝并非北京市门头沟区妙峰山镇X村集体经济组织成员，涉案房屋所占用土地系X村集体土地，故双方于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》违反法律强制性规定，应属无效。被告辩称房屋产权已登记于其名下，无事实依据，本院不予采信。被告辩称原告无主体资格，无法律依据，本院不予采信。关于合同无效的后果，双方可另案解决。综上，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认张淑启与韩淑芝于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》无效”该判决已于2018年8月2日生效。（2019）京0109民初1142号张淑启诉韩淑芝房屋买卖合同纠纷中，张淑启向本院提出诉讼请求，请求判令韩淑芝腾退位于北京市门头沟区妙峰山镇X村东碾子上的房屋及院落。韩淑芝在该案中提出反诉，要求张淑启赔偿因买卖合同无效导致的各项经济损失。案件审理中，经张淑启申请，本院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对涉诉院落内的房屋价格及地价进行鉴定，鉴定结果为涉诉院落内的房屋及其装修附属物价值189172元（鉴定结果有效期截止至2020年4月9日）。鉴定机构另出具评估情况说明，由于涉案房屋所在地区目前宅基地区位补偿与安置房政策、人口等因素挂钩，且无法查询到该地区最新的宅基地区位补偿价文件，涉案房屋地价无法确定。张淑启支付鉴定费5000元。后韩淑芝在该案中撤回反诉。本院于2019年12月20日判决：“韩淑芝于本判决生效之日起三十日内腾退位于北京市门头沟区妙峰山镇X村东碾子上的北房两间、西房一间及院落，并将上述房屋及院落返还给张淑启，腾退时不得损坏房屋主体结构及其附属设施。”，该判决现已生效。本案审理过程中，经韩淑芝申请，本院委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的重置成新价及区位补偿价进行鉴定。北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司出具《房地产估价报告》，经测算，涉案房屋重置成新价为202460元。北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司另出具情况说明函，表明因估价对象所在乡镇未出台宅基地区位补偿价相关文件，故无法就土地现值进行评估。后韩淑芝、张淑启均就《房地产估价报告》提出异议，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对双方所提异议均予以明确答复。韩淑芝支付鉴定费5000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张淑启与韩淑芝于1998年8月16日签订的《房屋买卖协议书》已被生效判决确认为无效，韩淑芝已返还涉案房屋，现韩淑芝要求张淑启返还购房款4200元及房屋重置成新价202460元，张淑启同意返还上述款项，本院对此不持异议。关于韩淑芝要求张淑启赔偿评估报告中未予评估的镜子、暖气、吊柜、花灯等部分附属物价值11551.6元一节。本院认为，对于未形成附合的镜子、暖气，张淑启同意利用，并认可折价2029元，本院不持异议。对其他未形成附和的装饰装修物及院外水泥石头台，韩淑芝因其自身原因在腾退返还房屋时未予以搬走或拆除，张淑启亦不同意利用，应视为韩淑芝主动放弃此部分物品的相关权益，现韩淑芝要求张淑启给付此部分物品折价款的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于韩淑芝主张的因工程造价成本高而产生的实际损失53600元一节。本院认为，韩淑芝表示其翻建房屋时实际支出的工程费用高于鉴定机构在本案中对房屋的估价，但鉴定机构系对涉案房屋在鉴定价值时点的价值进行鉴定，而非对韩淑芝建房时的实际支出进行鉴定，且韩淑芝系在涉案房屋内居住使用多年后将现有房屋腾退返还给张淑启，故韩淑芝要求张淑启补偿其工程造价成本高于现有房屋价值的差价53600元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋的区位补偿价，因现阶段无法鉴定且缺乏相应的参考依据，双方当事人就区位补偿价亦无法达成一致意见，故本院在本案中不予处理，韩淑芝可另行主张。关于鉴定费，因韩淑芝在（2019）京0109民初1142号案件中撤回关于赔偿问题的诉讼请求，且未在鉴定报告有效期内及时主张权利，导致本案中需就涉案房屋价值重新鉴定，对损失的扩大存在一定过错，故本院对（2019）京0109民初1142号案件中的鉴定费5000元在本案中一并处理，并依据当事人对损失扩大的过错程度酌情予以确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、张淑启于本判决生效之日起七日内返还韩淑芝购房款4200元；二、张淑启于本判决生效之日起七日内给付韩淑芝北京市门头沟区妙峰山镇X村东碾子上的房屋重置成新价202460元；三、张淑启于本判决生效之日起七日内给付韩淑芝镜子、暖气折价款2029元；四、驳回韩淑芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百八十九元，由韩淑芝负担六百二十四元，已交纳；由张淑启负担二千零六十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费一万元，由韩淑芝负担六千元（韩淑芝已向鉴定机构交纳五千元，余额一千元于本判决生效之日起七日内给付张淑启），由张淑启负担四千元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 磊二〇二〇年十月三十日法官助理  马婧怡书 记 员  孔德嘉