北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初11387号原告：闫婷，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张东庐，北京京创律师事务所律师。被告：中铁恒丰置业有限公司，住所地北京市丰台区广安路****1507。法定代表人：张世华，经理。委托诉讼代理人：王汝亚，北京市百伦律师事务所律师。原告闫婷与被告中铁恒丰置业有限公司（以下简称恒丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员齐婵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告闫婷的委托诉讼代理人张东庐，被告恒丰公司的委托诉讼代理人王汝亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫婷向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2013年10月13日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF447781）；2、判令被告返还原告购房款1407221元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年10月14日起计算至实际付清之日止）；3、判令被告向原告支付违约损失50万元。事实与理由：2013年10月13日,原告与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号:XF447781),购买了被告位于北京市丰台区广安路x幢-x层xxxx号商品房(以下简称“涉案房屋”),房屋所有权证号:X京房权证丰字第**,房屋用途为商业用房,总价款2797221元。合同附件五约定原告于合同签订当日支付首付款1407221元,剩余1390000元以银行贷款方式支付。合同详细约定了双方的权利义务,并在第四条抵押情况中明确该商品房未设定抵押。同时,出卖人(即本案被告)在合同第十八条承诺该商品房没有产权纠纷,并在第十八条第三款约定如因出卖人责任,买受人(即本案原告)未在商品房交付之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的,买受人有权退房,出卖人应退还买受人全部已付款,并承担利息。同日,被告委托北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）作为涉案房屋的运营管理人与原告签订了《商铺租赁协议书》,原告将涉案房屋出租三年,租金收益629375元抵扣首付款。于是,合同签订当日,原告依约向被告支付了剩余首付款777846元。2013年12月5日,原告作为借款人,被告作为保证人,与南京银行签订了《合同书》(合同编号:00100003882013112700141),原告办理房屋抵押,向南京银行借款139万元用于支付涉案房屋剩余购房款,借款期限自2013年11月27日起至2023年11月26日止。2013年12月5日,南京银行将139万元发放给被告。至此,原告的付款义务全部履行完毕。2014年2月23日,被告向原告送达交付通知书,涉案房屋交付原告。根据合同约定,被告应于房屋交付后180个工作日内向权属登记机关办理房屋权属转移登记,但房屋交付后,被告迟迟不予办理,后经其他业主诉讼,原告才得知涉诉房屋已于2013年6月9日设定抵押,抵押权人南昌银行股份有限公司赣州支行,且在之后的几年内,又被多个法院查封,至今,涉诉房屋上尚有江西省高级人民法院的查封,及银行抵押登记信息。所以,涉诉房屋无法办理权属转移登记手续。综上,合同双方应共同遵守合同条款,本着诚实、守信的态度去履行各自的义务,但被告在签订买卖合同时,却故意隐瞒了涉诉房屋已抵押的重要事实,导致原告对购买的房屋产生了错误认识并签订了买卖合同。现鉴于涉诉房屋存在抵押及法院查封,原告购买房屋的合同目的已无法实现,而根据合同约定,涉诉房屋在约定期限内也未办理至原告名下,故被告的行为不但存在欺诈行为,还构成了违约,已严重侵害了原告的合法权益。原告多次与被告协商解约未果,只好向贵院提起诉讼,恳请法院查明事实,判如所请。恒丰公司辩称：一、被告不存在故意隐瞒抵押事实的情形。原被告在签订买卖合同时，已知道该商品房抵押的事实，被告主观上也不存在故意隐瞒。且被告也一直在努力置换涉案房屋，但由于抵押权人的因素，导致目前尚未解除。基于上述，被告并不存在销售时故意隐瞒房屋权利瑕疵的情形。原告以被告订立买卖合同时故意隐瞒房屋已抵押的事实为由，额外主张惩罚性赔偿责任，证据不足，不应被支持。二、原告作为大宗商品房的购买者，有义务了解所购买房产的相关重要信息，对涉案商品房权利状态具有必要审查义务。三、即使法院判决解除原被告之间买卖合同，被告应返还的购房款金额应是777846元，而非1407221元。原告向被告实际支付的购房款仅为777846元，其余629735元是租金抵扣房款，是原告占有房屋期间所获得的收益，在合同解除后，该收益应由被告享有，不应再返还给原告。原告以1407221元为基数主张利息也无法律及事实依据。四、即使法院判决解除原被告之间的买卖合同，原告主张的赔偿金额也过高，应当进行调整。根据法律规定，惩罚性赔偿责任是为制裁存有恶意乃至欺诈的违约方而加重其违约责任的一种特别形式，主要适用于买受人为普通消费者购买居住性用房的情形。本案中原告购买的标的物为商业地产，且已实际占有多年并获得租金收益。因此，本案并非一般消费者购买的居住性房屋，属于投资经营行为，不应适用惩罚性赔偿责任。综上，恳请法院在查明事实、综合证据的基础上依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月13日，出卖人恒丰公司与买受人闫婷签订《北京市商品房现房买卖合同（合同编号：XF447781）》，合同约定：第一条，出卖人以出让方式取得坐落于丰台区广外大街马连道西客站南广场地下车库及商业地块的国有土地使用权。第二条，买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：X京房权证丰字第XXXX号，填发单位为：丰台区房屋管理局。第三条，房屋坐落为：丰台区广安路x幢-x层xxxx,该商品房的用途为商业用房。该房屋建筑面积为53．92平方米，其中套内建筑面积为22．69平方米，共用及分摊面积为31．23平方米。第四条，该商品房未设定抵押。第六条，该商品房总价款为人民币2797221元。合同约定，出卖人应当在签署合同之日后60个工作日内向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。买受人未能在商品房交付之日起180工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起5日内向买受人支付。同日，双方另行签订《补充协议》（甲方：恒丰公司，乙方：闫婷），协议约定：双方就买受人购买的北京西站南广场地下车库及商业项目-2层2089号建筑面积53．92平方米商铺的有关事宜，达成并签订补充协议：1、为保证项目的统一运营管理，乙方同意甲方将北京西站南广场地下车库及商业项目及其后期的商业和物业全部委托给西联万博公司进行统一的运营管理。2、为保证乙方的投资利益，甲方同意乙方在购买项目商铺、签订购房合同时，将该商铺的叁年租赁权、经营管理权和收益权全部委托给西联万博公司，由西联万博公司对其商铺进行招商招租和经营管理。4、乙方同意将叁年的投资总回报22．5%合计629375元，在购房首付款时由甲方从首付款中一次性抵扣，作为代西联万博公司支付给乙方的三年租金，西联万博公司不再另行支付租金给乙方。5、甲乙双方明确知晓，甲方在首付款中代西联万博公司抵扣了三年租金后，买受人最终所需支付的购房总价款为合同总价款77．5%，即实付总房款2167846元。6、甲乙双方同意，甲方按销售合同总价款金额给乙方开具销售发票。7、乙方购买商铺和出租商铺所涉及的税费均由乙方承担，由甲方或西联万博公司代扣代缴。同日，闫婷（甲方）与西联万博公司（乙方）签订《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限三年，甲方在购买商铺时，由恒丰公司将乙方3年的全部租金收益一次性从首付款中抵扣，作为乙方支付给甲方的租金。庭审中，闫婷陈述租金收益629375元抵扣首付款，并于合同签订当日向恒丰公司支付剩余首付款777846元，并提交恒丰公司2013年11月2日出具的金额为1407221元的发票、2014年4月1日出具的金额为1390000元的发票，主张因未顺利获得使用房屋并获得产权，被告有欺诈行为，故主张赔偿经济损失50万元。恒丰公司辩称闫婷对此未有证据证明其所受损失，且主张数额过高。本案标的物为商业地产，认为闫婷已实际占有多年并获得租金收益，并据此辩称应返还闫婷实付总房款777846元，其余629375元为闫婷购买房屋后获得的租金收益，不应返还。另查，涉案房屋抵押登记日期为2013年6月9日。经庭审核实，恒丰公司确认涉案房屋抵押登记尚未注销，同意闫婷解除涉案买卖合同的主张，并提交抵押权人南昌银行股份有限公司赣州分行向江西省高级人民法院出具的《关于不同意置换抵押物的情况说明》，主要内容为：被告恒丰公司提出置换抵押物变更担保方式的请求，经原告南昌银行股份有限公司赣州分行研究讨论，……不同意被告恒丰公司上述请求。庭审中，闫婷主张2013年10月14日至2019年8月19日利率按照央行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日按照银行同业拆借中心公布的利率计算。本院认为：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。闫婷与恒丰公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，闫婷依约支付了购房款，履行了自己应尽的责任和义务。买卖合同中已约定涉案房屋无抵押，但恒丰公司实际在签订买卖合同前即已将涉案房屋设定抵押且抵押至今尚未解除，导致现已严重超出办理产权登记的期限，至今仍未能履行，致使闫婷的合同目的落空。恒丰公司虽辩称闫婷签订合同时知晓涉案房屋抵押事宜，但未提供证据予以佐证，本院不予采信。现闫婷要求解除双方所签的房屋买卖合同，恒丰公司亦表示同意解除，本院对此不持异议，故恒丰公司应将闫婷实际支付的购房首付款777846元予以返还。关于利息，本院予以支持，但基数应调整为777846元，起始日期应调整为2013年11月2日，利率应按合同约定调整为央行同期存款利率。抵扣房款的三年租金及利息，虽系基于买卖合同获取的收益，但属于闫婷与案外人之间租赁合同的范畴，不属于本案审理范围。关于经济损失，闫婷虽未提供相关证据佐证其所受损失，但本院综合恒丰公司故意隐瞒的过错、违约的过错程度、履行利益损失等酌定为200000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百五十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除闫婷与中铁恒丰置业有限公司于二〇一三年十月十三日签订的《北京市商品房现房买卖合同（合同编号：XF447781）》。二、中铁恒丰置业有限公司于本判决生效之日起七日内向闫婷返还购房款777846元及利息（以777846元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自二〇一三年十一月二日起至实际支付之日止）。三、中铁恒丰置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿闫婷经济损失200000元。四、驳回闫婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21965元，由闫婷负担10703元（已交纳），中铁恒丰置业有限公司负担11262元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  齐婵娟二〇二〇年十月十四日书记员  许子月