安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初8602号 原告：张道芹，男，1974年11月6日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军，安徽黄淮律师事务所律师。 被告：王德其，男，1972年2月9日出生，回族，住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：郑礼和（系王德其之妻），女，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张军，安徽步海律师事务所律师。 第三人：王友田，男，1962年4月26日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 原告张道芹诉被告王德其、第三人王友田案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张道芹及其委托诉讼代理人孙元凯，被告王德其的委托诉讼代理人张军到庭参加了诉讼。第三人王友田经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张道芹向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对原告购买的坐落于宿州市埇桥区时村镇池冲公路东0001幢0227号房屋（房产证号：房地权宿字第××号）的执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年8月，原告与第三人王友田签署了《楼房转让协议》，约定原告以42万元的价款购买第三人位于埇桥区东侧原农具厂大门南侧第五户，南邻王小宝、北邻钱德成、东邻农具厂院、西邻西大路楼房两间两层半，东西宽11.5米，南北长6.6米，房产证号为房地权宿字第××号房地产权证。协议签订后，原告向王友田交付了全部购房款，王友田出具了收款收据，并将房产证交给了原告。因房地产管理局政策调整，暂停办理“小产权房”登记、转移等手续，导致双方未能办理过户手续。2011年3月30日，原告又与第三人王友田及其妻子马青梅共同到安徽省宿州市拂晓公证处办理了《房屋买卖协议》公证。原告接收房屋后进行了装修、入住，生活经营至今。然2018年原告突然听说被告王德其对原告购买的房屋进行了查封并要求拍卖。原告认为涉案房屋属于原告多年前购买，已付清全部款项并占有使用至今。被告王德其作为申请执行人无权对原告享有权利的房屋进行查封并执行。原告认为原告购买房屋在先所签订的合同合法有效，已支付完毕全部购房款，长期居住，实际占有涉案房屋，因此原告提出了执行异议。2019年8月16日，埇桥区人民法院作出了（2019）皖1302执异45号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。为维护原告的合法权益，原告因此起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告王德其辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。1、从原告的陈述得知，案涉房屋目前仍登记在第三人名下，房屋产权人仍是王友田，原告对案涉房屋不享有任何权利；2、原告诉称的《房屋买卖协议》应为无效合同，案涉房屋建在村集体所有土地之上，只能在本集体经济组织成员之间进行转让，而原告不是该集体经济组织成员，依法不享有取得该集体土地上所建的房屋的权利；3、原告诉称签订的《房屋买卖协议》办理了公证，该公证只能起到证明的作用，不能改变协议本身的法律性质，即使做了公证，也不能因为公证具有物权效力；4、原告和王友田之间只是普通债权债务关系，王德其申请财产保全在先，法院有权对案涉房屋进行执行。 第三人王友田述称，1.案涉房屋早在2010年8月就卖给了张道芹，当时由于房地产管理政策调整，暂停办理小产权房登记转移等手续，导致双方未能办理过户手续，但双方签订了楼房转让协议，张道勤也按照协议约定的价款全部支付了购房款，房屋也交付给了原告，原告一直居住至今。由于无法办理过户，为进一步确保原告合法权益，2011年3月30日，第三人及其妻子又跟原告到安徽省宿州市拂晓公证处办理了《房屋买卖协议》公正，涉案房屋系原告合法占有并使用，属于原告的合法财产；2.贵院此前查封涉案房屋已属于错误查封，若拍卖了涉案房屋，必将侵害原告的合法财产，根据《九民会议纪要》第127条：案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的，依法予以支持。一是在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款；四是非因买受人自身原因未办理过户登记手续，本案原告提出的执行异议完全符合上述条件，法院应当停止执行，解除查封。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告张道芹提供了如下证据：1、原告身份证复印件、居民户口簿原件，证明原告身份信息及诉讼主体适格，证明原告目前已经迁入时村镇；2、楼房转让协议复印件、收条原件两张，证明原告与王友田签订了《楼房转让协议》，房价款为420000元，原告支付了405000元房屋价款，并实际交付房屋；3、权证字号为房地权宿字第××号房地产权证原件、公证书原件、证明原件一组，证明原告与王友田、马青梅在安徽省宿州市拂晓公证处办理了房屋买卖协议的公证，约定该房作价405000元转让给原告，王友田交付了房产证和房屋，并切实际占有该房。被告王德其质证意见为：对证据1身份证无异议，对居民户口簿真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；对证据2楼房转让协议为复印件，不能作为证据使用，对收条的真实性无法核实，是否实际支付的情况不能确定，对证明目的有异议；对证据3的房屋产权证真实性无异议，对关联性和证明目的均有异议，对公证书三性及证明目的均有异议，公证书中的协议与原告提交的楼房转让协议不一致，对证明的合法性不认可，没有出具人的签名，对证明目的有异议，只是证明原告在房屋内居住。 被告王德其举证如下：（2019）皖1302执异45号执行裁定书原件一份，证明王德其与王友田的民间借贷案件经生效判决后进入执行程序，被告的债权债务合法有效，查明事实清楚，依法申请执行合法有效。原告张道芹质证意见为：对证据真实性无异议，原告对执行裁定书不服提起诉讼，对该裁定查明事实部分无异议。 第三人王友田未举证。 本院对上述证据的认证意见为:对原告方的证据1、3及被告方的证据的真实性予以认可，对原告方的证据2，因系复印件，经核实原件，对其真实性予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张道芹原为宿州市埇桥区解集乡解王村村民，2010年与其妻子马艳萍（时村镇东风村村民）开始在宿州市埇桥区经营小吃，2019年8月12日张道芹将其户口迁至宿州市埇桥区时村镇，并居住在该镇东风村。第三人王友田为宿州市埇桥区时村镇时北村村民，其妻子马青梅为东风村村民，王友田与其妻子马青梅婚后一直在该东风村做生意。后坐落在该东风村的时村镇农具厂因经营不善转让该农具厂部分土地使用权，王友田购得两间土地，建了房屋，并于2008年10月10日办理了房地产权证，权证字号为房地权宿字第××号。2010年8月18日，张道芹与王友田签订《楼房转让协议》，以405000元的价格购买了该房屋，并在此经营生意，后因张道芹得知该房产不能办理产权变更登记手续，王友田、马青梅作为甲方与张道芹作为乙方于2011年3月30日在宿州市拂晓公证处重新签订了《房屋买卖协议》并进行了公证，该协议载明：甲方现有坐落在宿州市权证字号为房地权宿字第××号房屋一处，建筑面积227.70平方米，经双方协商达成如下条款：一、上述房地产甲方必须对出售的房地产有所有权，如因第三人对此房主张权利，引发的一切后果由甲方负责，并保证所出售的房地产的固定设施完好无损，水路、电路畅通；二、上述房地产作价人民币四十万零伍仟元整转让给乙方，乙方认可上述房地产面积和价格，同意购买；三、上述房地产在甲、乙双方签字后由乙方一次性付清全部购房款。上述房地产移交给乙方时，该房地产范围内的土地使用权一并移交给乙方，甲方协助乙方办理上述房地产的产权变更、过户等相关事宜，相关费用乙方承担。……。该协议签订后，张道芹继续占有使用该房屋至今。另查明：王德其与王友田买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日作出（2015）宿埇民一初字第8356号民事调解书。该调解书载明，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告王友田自愿于2016年1月20日前一次性支付原告王德其吹瓶机款210000元，逾期被告则支付原告270000元，原告表示同意；……。后因王友田未按时履行法律义务，王德其于2018年6月20日申请强制执行，本院于2018年9月6日查封了王友田所有的坐落在宿州市权证字号为房地权宿字第××号房屋一处。后张道芹提出异议。本院于2019年8月16日作出（2019）皖1302执异45号执行裁定书，裁定驳回案外人张道芹的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案第三人王友田与时村镇东风村村民的妻子马青梅将其所有的位于宿州市埇桥区芹，张道芹支付了购房款405000元，并一直占有使用案涉房屋至今，双方买卖房屋的行为不违反有关法律规定。房屋没有办理过户登记是因为国家政策的强制性规定，张道芹作为买受人自身不存在过错，张道芹应是房屋的实际所有人。张道芹的异议请求成立。因此对原告张道芹诉讼请求停止对其购买的坐落于宿州市埇桥区时村镇时冲公路东0001幢0227号房屋（房产证号：房地权宿字第××号）的执行，并解除对该房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 停止对原告张道芹购买的坐落于宿州市埇桥区时村镇池冲公路东0001幢0227号，权证字号为房地权宿字第××号的房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 案件受理费7600元，由被告王德其负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至宿州市中级人民法院。 审 判 长  单翠侠 人民陪审员  曹凤侠 人民陪审员  刘引建 二〇二〇年十月二十二日 法官助理陈晨 书记员王铸