陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10977号上诉人（原审原告）：刘智梅，女，1965年1月14日出生，汉族，无业，住延安市宝塔区。委托诉讼代理人：贾涛，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘款，陕西言锋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：高伟伟，男，1991年10月27日出生，汉族，榆林市住房建设管理局职工，住榆林市开发区。委托诉讼代理人：高子兵，男，1969年12月3日出生，汉族，个体户，住榆林市开发区，系高伟伟之父。被上诉人（原审被告）：高子兵，男，1969年12月3日出生，汉族，住榆林市开发区。被上诉人（原审第三人）：李锦玉，女，1970年7月19日出生，朝鲜族，西安参城房地产信息咨询有限公司员工，住西安市长安区。委托诉讼代理人：盖东旭，陕西君勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐玉娇，陕西君勤律师事务所律师。上诉人刘智梅因与被上诉人高伟伟、高子兵、李锦玉房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。刘智梅上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判案涉房屋归刘智梅所有，高伟伟应协助刘智梅办理房屋产权过户手续；2.一、二审诉讼费用由高伟伟、高子兵负担。事实与理由：第一，一审判决认定事实错误。刘智梅已根据与高子兵的口头约定，将银行贷款直接支付给了高子兵，履行了银行贷款偿还义务，不存在违约行为。刘智梅所提供证据可证明2016年7月22日至2017年1月31日之间刘智梅通过南鑫鑫的银行账户分45笔累计转给高子兵1122800元，此款项即为偿还银行贷款。第二，一审判决适用法律错误。刘智梅所签订的《商品房买卖合同》远远早于李锦玉所签合同，且案涉房屋一直由刘智梅合法占有，刘智梅亦履行了全部合同义务。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十五条的规定，刘智梅的《商品房买卖合同》依法应享有优先的权利保护顺位。第三，李锦玉利用其地产经纪人从业背景购买案涉房屋的目的是为炒卖房屋从中谋利，在高伟伟未提供任何房屋权属文件的情况下居然胆敢出资一百余万元购买案涉房屋，再结合李锦玉与高伟伟故意隐瞒真相虚假诉讼取得民事调解书的行为，其二人主观上的串通恶意非常明显。高伟伟、高子兵辩称：刘智梅在房产市场价格低的时候不履行合同，给高伟伟、高子兵带来无法挽回的损失，影响到高伟伟、高子兵的个人征信，房屋面临被法院拍卖的风险，无奈之下高伟伟才将房屋另卖给李锦玉。刘智梅所述南鑫鑫向高子兵账户转款一事与本案无关，南鑫鑫所转款项是付给高子兵的工人工资款。因此，高伟伟、高子兵不同意刘智梅的上诉请求。李锦玉辩称：第一，刘智梅与高伟伟之间不存在房屋买卖的真实意思表示，双方所签合同名为房屋买卖，实为借贷关系的担保，且刘智梅未履行合同义务。第二，李锦玉与高伟伟签订的房屋买卖合同真实有效，合同主要义务已经履行，高伟伟亦将案涉房屋交付给了李锦玉居住使用。刘智梅是在李锦玉入住案涉房屋后，趁家中无人时偷换门锁强行进入的。李锦玉在签订该合同时已尽到审慎义务，当时并不知道高伟伟与刘智梅之间的债权债务关系。综合以上因素，高伟伟应当按约将案涉房屋过户给李锦玉，一审判决正确。刘智梅的上诉理由均不能成立，李锦玉不同意其上诉请求。刘智梅向一审法院起诉请求：1.依法判令高伟伟、高子兵继续履行双方签署的房屋买卖合同；2.西安市丈八二路逸翠尚府南区1号楼1单元2401号房屋产权归刘智梅所有，高伟伟、高子兵协助刘智梅办理产权过户手续；3.判令高伟伟、高子兵连带承担全部诉讼费用。李锦玉提出独立诉讼请求：1.判令高伟伟将位于西安市高新区逸翠尚府南区一幢1单元2401号房屋过户至李锦玉名下；2.本案诉讼费以及其它相关费用由刘智梅、高伟伟、高子兵负担。一审法院认定事实：高伟伟系西安市高新区丈八二路33号（即逸翠园-西安3B期）1幢1单元2401号房屋的登记所有人（产权证号：西安市房权证高新区字第**），案涉房屋于2012年5月29日购买，房屋建筑面积为196.75平方米，总价款为1624242元，其中高伟伟首付464242元，按揭贷款1130000元。高子兵系高伟伟的父亲。2015年4月16日，刘智梅与高伟伟签订《商品房买卖合同》，该合同约定房屋成交价格为40万元，刘智梅交纳契税并承担合同签字日后的房屋按揭贷款。高子兵在该合同上作为担保人签字，保证此房屋买卖中高伟伟如出现任何事项问题由其负责。因该房屋在签订买卖合同时出租于案外人，刘智梅与高伟伟、高子兵约定于2015年7月20日租赁到期后由刘智梅做主，高伟伟不再收取租金。高伟伟于同日向刘智梅出具了40万元房款收条。2016年因本案案涉房屋贷款未按期偿还产生纠纷，中国银行股份有限公司陕西省分行将高伟伟、高子兵及案外人汪花诉至西安市莲湖区人民法院，该院于2016年11月14日作出（2016）陕0104民初3387号民事判决书，判决高伟伟偿还中国银行股份有限公司陕西省分行借款本金1015898.53元、利息及罚息21965.72元，共计1037864.25元。2017年3月21日，高伟伟与李锦玉签订《房屋买卖三方合同》，该合同约定房价款为155万元，其中包含定金5万元，由李锦玉代高伟伟偿还该房屋剩余按揭贷款109.020458万元。2017年6月5日，高伟伟出具《情况说明》，认可其与其父高子兵收到李锦玉给付的买房定金5万元，购房款10万元，李锦玉已代其清偿该房屋剩余按揭贷款。2017年5月25日，刘智梅与案涉房屋当时的居住使用人即李锦玉的哥哥因谁是房屋业主而发生争执并报警，现案涉房屋由刘智梅居住使用。2017年6月2日，刘智梅对案涉房屋的所有权提出异议，并在西安市房屋管理部门进行异议登记。同日，高伟伟与李锦玉前往西安市房屋管理部门办理案涉房屋的过户手续，因该日案涉房屋的所有权证书尚未满2年、需要交纳税费而未能成功办理，二人于2018年6月5日再次前往办理时因刘智梅提出产权异议而未能办理。2017年6月6日，李锦玉将高伟伟诉至一审法院，一审法院于2017年8月14日做出（2017）陕0113民初10023号民事调解书，确认双方自愿达成如下协议：高伟伟于调解书生效后5个工作日内协助李锦玉将位于西安市高新区（产权证号：西安市房房权证高新区字第**）户至李锦玉名下。刘智梅以该民事调解书侵害其权益为由诉至一审法院，一审法院作出（2018）陕0113民撤1号民事判决书，撤销了（2017）陕0113民初10023号民事调解书。李锦玉不服提出上诉，后经二审法院审理后予以维持，该判决已生效。刘智梅提交其与高伟伟于2015年4月16日签署的《商品房买卖合同》、高伟伟于同日向刘智梅出具的40万元房款收条、契税转款凭证、大修基金转款凭证、月供还款凭证、编号为3353506的《商品房买卖合同》、与合同配套的《使用说明书及质量保证书》、西安市商品房销售明码标价签、配套的业主临时公约、配套的《车位租赁合同》、配套的《个人贷款合同》、2012年5月29日高子兵向和记黄埔支付房款首付的转款凭证及和记黄埔开出的收款收据、怡和房屋中介公司租赁合同、2015年9月2日高伟伟向刘智梅之女史蕊转房屋租金64300元的银行记录、户籍证明、高伟伟与西安市参城房地产信息咨询有限公司及其负责人“李锦玉”签署的住宅房屋租赁合同等证据，用于证明其与高伟伟之间存在真实的房屋买卖合同关系，因签订合同时房产证尚未办理下来，故高伟伟将除房产证以外的与房屋有关的其他手续全部交与刘智梅，合同签订后刘智梅以借款抵房款的形式向高伟伟支付房价款40万元并偿还2期房屋按揭贷款，高伟伟实际上于2015年7月20日将房屋交付给刘智梅并向其转付房屋租金64300元。高伟伟、高子兵对刘智梅提交证据的真实性均无异议，对证明目的不认可，高伟伟、高子兵认为高伟伟与刘智梅之间并非买卖合同关系，房屋买卖合同系高子兵与刘智梅间借款关系的担保，高伟伟、高子兵并未向刘智梅交付房屋，刘智梅属于强行占有房屋，非出于高伟伟、高子兵自愿交付。李锦玉对刘智梅提交的2012年5月29日高子兵向和记黄埔房款首付的转款凭证及和记黄埔开出的收款收据真实性不认可，对刘智梅提交的其余证据真实性均认可，对刘智梅提交证据的证明目的均不认可。高伟伟、高子兵提交高子兵的银行流水、中国银行个人一手住房贷款合同、还款情况银行流水、西安市莲湖区法院（2016）陕0104民初3387号民事判决书、李锦玉与高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》、李锦玉的银行流水、公证书两份、一审法院（2018）陕0113民初444民事判决书等证据，用于证明高子兵与刘智梅存在借贷关系，高子兵因无法偿还刘智梅借款，故高伟伟与刘智梅签订《房屋买卖合同》，用于对高子兵债务的担保。双方签订《房屋买卖合同》后，刘智梅未按约定偿还银行贷款，导致银行将高伟伟、高子兵起诉至西安市莲湖区法院，高伟伟、高子兵为清偿贷款遂与李锦玉签订《房屋买卖三方合同》，将案涉房屋转卖李锦玉，李锦玉代为清偿了银行按揭贷款。刘智梅对高伟伟、高子兵提交的证据中李锦玉与高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》及李锦玉的银行流水真实性不认可，对高伟伟、高子兵提交的其余证据真实性认可，证明目的均不认可。李锦玉对高伟伟、高子兵提交的证据真实性及证明目的均认可。李锦玉提交其与高伟伟于2017年3月21日签订的《房屋买卖三方合同》、房屋买卖网签备案合同、资金监管申请表、银行转账凭证、高伟伟情况说明、首付款票据、预购商品房抵押合同、房屋产权证书、房屋使用证明、西安市莲湖区法院（2016）陕0104民初3387号民事判决书、2018年9月21日庭审笔录、2017年3月21日不动产登记簿、报警回执及物业说明等证据，用于证明高伟伟与李锦玉签订合同后，李锦玉依约履行了付款义务，高伟伟将房屋钥匙、房产证及相关票据交付李锦玉后，房屋由李锦玉哥哥实际使用。刘智梅使用非法手段占有房屋，并非合法占有。高伟伟、高子兵对李锦玉提交证据真实性及证明目的均认可，承认房屋确实是在李锦玉清偿银行贷款后交付给李锦玉使用，唯对房屋总价款提出异议，高伟伟、高子兵认可李锦玉已向其支付房款125万元，但李锦玉尚欠48万元房款未付。李锦玉对尚欠高伟伟、高子兵48万元房款未付的事实予以认可。刘智梅对李锦玉提交证据证明目的均不认可，刘智梅认为李锦玉与高伟伟均明知刘智梅已经购买了房屋，恶意串通签订合同，李锦玉本身就是房屋中介经纪人，其买房时根本没有尽到合理的审查注意义务。一审法院认为，本案争议焦点是刘智梅与高伟伟签订的《房屋买卖合同》以及李锦玉与高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》合同效力以及合同履行的问题。关于合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中，结合刘智梅及高伟伟、高子兵双方举证及当庭陈述，可以看出，刘智梅在与高伟伟签订《房屋买卖合同》之前，刘智梅与高子兵之间确实存在债权债务关系，为了抵扣高子兵对刘智梅的债务，刘智梅才与高伟伟签订《房屋买卖合同》。一审法院认为，高伟伟、高子兵通过将其所有的房屋出售给债权人刘智梅，将一部分债权债务关系转化为房屋买卖合同关系，实现双方权利义务的平衡，该交易是出双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的规定，即使该《房屋买卖合同》的签订系为了抵销高子兵的个人债务，也应视为有效合同。对于高伟伟、高子兵提出该《房屋买卖合同》属于对高子兵个人债务的担保，应为无效合同的抗辩意见，一审法院不予采纳。本案中,李锦玉与高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》亦出于双方当事人自愿，且未违反法律、行政法规的规定。对于刘智梅提出的高伟伟与李锦玉恶意串通损害其合法权益的意见，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条的规定，人民法院认定民事案件中存在恶意串通事实的证明标准需要排除合理怀疑，即当事人对其提出的恶意串通事实的主张，应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的程度。刘智梅提交的证据不足以证明高伟伟与李锦玉系恶意串通签订合同，故一审法院认为，刘智梅与高伟伟签订的《房屋买卖合同》以及李锦玉与高伟伟签订的《房屋买卖三方合同》合同均不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形,二个合同均属有效。关于合同的履行，刘智梅与高伟伟签订的《房屋买卖合同》约定，刘智梅一次性付清房屋价款40万元，之后的银行贷款由刘智梅按银行贷款合同按时还款，高伟伟不负任何责任。但在合同履行过程中，刘智梅仅向银行支付了两期贷款后未再支付。2016年因本案案涉房屋贷款未按期偿还产生纠纷，中国银行股份有限公司陕西省分行将高伟伟、高子兵及案外人汪花诉至西安市莲湖区人民法院。庭审中刘智梅主张其未还贷款的原因是因为高子兵在刘智梅处有借款产生利息，双方协商一致由房贷抵高子兵借款利息。高伟伟、高子兵不认可刘智梅主张，且刘智梅对该主张亦未提交证据，一审法院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故一审法院对刘智梅主张其未还贷款的原因由房贷抵高子兵借款利息的意见，不予采纳。对于刘智梅主张案涉房屋已交付其使用、其实际占有房屋的意见，经审查，刘智梅是在本案三方当事人因房屋买卖产生纠纷后的强行入住，并非高伟伟、高子兵主动交付，因此不具备《中华人民共和国物权法》中对不动产交付占有的法律意义。一审法院认为，合同成立后双方当事人应当按照合同的约定履行自己的权利义务，刘智梅未按合同约定按月偿还银行贷款，构成违约，致使其与高伟伟签订的房屋买卖合同目的无法实现，故其要求高伟伟、高子兵继续履行双方签署的房屋买卖合同并判令案涉房屋归其所有,高伟伟、高子兵协助办理产权过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。高伟伟在刘智梅违约后，于2017年3月21日与李锦玉签订《房屋买卖三方合同》，李锦玉依约履行了付款义务并代高伟伟清偿了银行剩余房屋贷款，高伟伟、高子兵将房屋钥匙、房产证交付李锦玉后，房屋由李锦玉哥哥实际使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，高伟伟应当继续履行己方未尽合同义务，对于李锦玉要求高伟伟将案涉房屋过户至李锦玉名下的诉讼请求，一审法院予以支持。对于高伟伟、高子兵提出李锦玉尚有48万元房款未付的意见，李锦玉当庭认可并表示双方约定待该纠纷解决后向高伟伟、高子兵支付，故高伟伟、高子兵可另行主张。综上，根据各方房屋买卖合同的签订及实际履行的情况，一审法院认为李锦玉的诉讼请求合法有据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高伟伟于本判决生效之日起十日内将位于西安市高新区（产权证号：西安市房权房权证高新区字第**）至李锦玉名下；二、驳回刘智梅的全部诉讼请求。案件受理费7300元（刘智梅已预交），由刘智梅负担3650元，高伟伟、高子兵负担3650元，因刘智梅已预交，高伟伟、高子兵在判决生效后三日内向刘智梅支付；保全费5000元，由刘智梅自行负担。本院二审查明，根据刘智梅二审中所提供其公司员工南鑫鑫向高子兵转账汇款的银行交易明细表及南鑫鑫出庭作证之证言，可查实刘智梅以其公司员工南鑫鑫名义设立银行账户，自2016年7月22日至2017年1月31日先后45次向高子兵转账汇款共计1122800元，每次转账汇款金额多则350000元，少则500元，数额不等。刘智梅称该1122800元即为购买案涉房屋所需偿还的银行按揭贷款。高子兵称该款项系其承包工程时所收到的工人工资款。刘智梅二审中所提供中国银行客户存单显示2015年5月29日曾向高伟伟账户存入8500元。刘智梅所提供另两张中国银行自动柜员机客户通知书字迹不清。其他事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及二审审理情况，本案二审的争议焦点是：上诉人刘智梅所签《商品房买卖合同》与被上诉人李锦玉所签《房屋买卖三方合同》的权利保护顺位问题。对此本院评析如下：一、上诉人刘智梅在与被上诉人高伟伟签订《商品房买卖合同》之前，被上诉人高伟伟之父高子兵确曾欠刘智梅款项。为抵扣高子兵所欠刘智梅款项，高伟伟才与刘智梅协商一致签订该《商品房买卖合同》，通过将其名下的案涉房屋卖给刘智梅，将父亲高子兵所欠刘智梅的部分款项抵顶为刘智梅支付的购房款。该《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。高伟伟、高子兵所称该《商品房买卖合同》系对高子兵所欠债务的担保、合同应为无效的抗辩意见，无事实依据，不能成立，本院依法不予采信。被上诉人李锦玉与高伟伟所签《房屋买卖三方合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，亦合法有效。刘智梅所提交证据不足以证明李锦玉与高伟伟恶意串通签订该《房屋买卖三方合同》。二、在刘智梅所签《商品房买卖合同》与李锦玉所签《房屋买卖三方合同》均合法有效且二人均要求继续履行合同、将案涉房屋过户至自己名下的情况下，应按照合法占有房屋及合同履行情况、房屋买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。首先，刘智梅所签《商品房买卖合同》虽成立在先，但刘智梅在合同签订后仅支付了三期房屋按揭贷款，之后再未按该《商品房买卖合同》约定承担房屋按揭贷款。刘智梅称其与高子兵口头约定后期房屋按揭贷款由高子兵偿还以折抵高子兵所欠刘智梅款项，对此高子兵不予认可，刘智梅亦未提供相应证据予以证明。刘智梅所提供其公司员工南鑫鑫向高子兵转账汇款的银行交易明细表及南鑫鑫出庭作证之证言，可查实刘智梅以其公司员工南鑫鑫名义设立银行账户，自2016年7月22日至2017年1月31日先后45次向高子兵转账汇款共计1122800元，每次转账汇款金额多则350000元，少则500元，数额不等。但刘智梅与高子兵对该款项的性质说法不一，刘智梅并无充足证据证明该款项即其按案涉《商品房买卖合同》约定所应承担的房屋按揭贷款。因此，刘智梅之后再未按案涉《商品房买卖合同》约定承担房屋按揭贷款的行为已构成违约。在合同履行过程中，刘智梅向高伟伟支付的购房款共计425500元（包括签订合同时以高子兵欠款折抵的400000元和签订合同后支付的三期银行按揭贷款25500元），截止2016年11月14日所欠银行按揭贷款为本金、利息及罚息共计1037864.25元。其次，李锦玉所签《房屋买卖三方合同》成立在后，但其已向高伟伟支付购房款1250000元（包括代高伟伟支付的银行按揭贷款在内），履行了合同约定的大部分义务，高伟伟亦将案涉房屋钥匙及房产证交付给李锦玉。综合考虑刘智梅与李锦玉各自的合同履行情况及房屋合法占有情况，一审判决确定优先保护李锦玉的权利，并无不当。刘智梅认为一审判决认定事实错误、适用法律错误等上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。综上所述，刘智梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，刘智梅已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年十月二十七日书记员  张佳欣