北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15919号原告（反诉被告）：高凤培，女，1994年6月10日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：聂岩（高凤培之夫），1987年5月8日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市向阳区。被告（反诉原告）：王娜，女，1981年3月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）高凤培诉被告（反诉原告）王娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，利用网络音视频北京云法庭系统公开开庭进行了审理。原告高凤培的委托诉讼代理人聂岩、被告王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高凤培向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令被告赔偿原告1个月违约金5040元，被告返还原告房租15120元，押金4800元，房屋装修和家具及空调费用5000元；3．诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2018年4月1日签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期限为从2018年4月1日至2021年3月31日止。在签订合同之处被告向原告交付房屋所有钥匙门卡和水电卡，原告支付被告押一付三房租，被告介绍原告与上家租客购买装修、家具及电器，转卖费用为5000元。原告履行了合同的义务，但在2019年9月27日和2019年10月4日和2019年11月1日被告向原告微信单方解除《北京市房屋租赁合同》，属于被告单方违约，根据双方租赁合同第9条第2款约定，被告承担违约责任。现为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告王娜辩称：原告以欺骗的方式租赁房屋，我解除合同是有原因的，根据合同第5条第8项约定解除的。原告每一季的房租都没有按时付过，我和原告打电话，原告不接，发短信让他们7日内交齐房租、税费，他们也不理会，一直拖欠。根据合同约定，我可以单方解除合同。至于购买房屋内设备的费用，我没有提供任何设备，是原告和我房子的上一个租户自己沟通的买卖行为，与我无关，房子内还有两个空调，原告可以自行拉走。针对高凤培逾期支付租金，且我替其交纳租赁税，我提出反诉请求，请求法院判令原告支付违约金5040元、房屋租赁税1402元；反诉费由原告负担。原告高凤培反诉辩称：后来房屋转租给张国华，我收不到张国华的钱，就没有办法给王娜交房租，我从上一家租户买的东西，我要是不买，上一家就会把东西拆走。高凤培把房子出租给北京春宇房地产经纪公司，春宇房地产公司转租给张国华的。我要求王娜赔偿我方违约金，是因为王娜先通知我解约，但是并没有把房租退我，王娜不让转承租人张国华给我房租钱，所以导致我没有办法给王娜房租，因此争议不是我造成的，而是王娜违约导致的。装修与我有关，与王娜无关，属于上一家租户的装修。故我方不同意被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2018年3月27日，王娜（出租人、甲方）与高凤培（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定王娜将坐落于北京市通州区临河里37号楼x室的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给高凤培，租期为三年，自2018年4月1日至2021年3月31日，租金为4800元每月，支付方式为押一付三，各期租金支付日期分别为2018年4月1日、2018年6月30日、2018年9月30日、2018年12月30日，押金为4800元。合同第五条约定房屋租赁税费由乙方高凤培承担。合同第七条约定：承租方高凤培可在租赁合同期内转租部分或全部其承租的涉案房屋。合同第八条对合同解除进行约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1．迟延交付房屋达日，2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方案件、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的，2．欠缴各项费用达200元的。合同第九条对违约责任进行约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同第十一条约定：甲乙双方本合同自2019年4月1日至2020年3月31日租金为5040元，2020年4月1日至2021年3月3日租金为每月5292元，第二年、第三年按季支付租金，按协议打款，合同到期后甲方按4800元退还押金。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，王娜将涉案房屋交付高凤培，高凤培向王娜支付押金4800元及三个月租金14400元，王娜向其出具收据。后高凤培方分别于2018年6月30日、2018年9月29日、2019年1月1日、2019年1月5日、2019年4月16日、2019年7月2日、2019年10月4日向王娜支付租金。双方均确认高凤培在合同签订后向王娜实际支付租金至2019年12月30日。庭审中，高凤培述称其于2019年5月搬离涉案房屋，并自2019年6月始将涉案房屋转租给案外人张国华，其在向张国华收取押金7000元及6个月租金42000元后，张国华未再向其支付租金，其便未再向王娜支付租金。另查，出租人王娜于2019年10月22日通知高凤培依照合同约定于七日内支付租赁期一年七个月的租房税费，但高凤培未交，后王娜于2019年11月1日向国家税务总局北京通州区税务局缴纳房产税1042．28元。同日，王娜向高凤培提出解除合同，并于2019年12月30日从高凤培转租的承租人张国华处收回了涉案房屋。再查，在将涉案房屋出租给高凤培前，王娜将涉案房屋出租给案外人马全茂使用。高凤培称其从马全茂处购买二手家具、家电及装修共花费5000元，但马全茂出庭作证称上述费用仅针对二手家具和家电，不包括装饰装修费用，其承租涉案房屋时房屋是毛坯房，由其承租后进行装修，并与王娜约定租赁到期后装修归王娜享有。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王娜与高凤培签订租赁合同，王娜将涉案房屋出租给高凤培，高凤培应当按照合同约定支付租金，高凤培将租金支付至2019年12月30日后未再继续向王娜支付租金，王娜于2019年11月1日向高凤培发出解除通知，并于2019年12月30日收回涉案房屋，现高凤培又起诉要求解除合同，对于双方均同意解除合同，本院不持异议。关于合同解除系因何方违约导致的问题，高凤培称王娜提前解除合同、收回房屋构成违约，王娜则称系因高凤培在合同履行过程中经常存在逾期支付租金且其欠交税费达200元以上，根据合同约定其享有单方解除权，并收回房屋。根据租赁合同第五条约定，房屋租赁税费由高凤培承担，在王娜于2019年10月22日通知高凤培于七日内支付一年七个月的税费后，高凤培并未依约履行合同义务，后王娜于2019年11月1日缴纳房产税1402．28元，并于当日向高凤培提出解除合同。根据合同第八条约定，高凤培欠缴各项费用达200元的，王娜有权单方解除合同。因此，王娜根据合同约定要求高凤培支付税费1402元，并按照月租金的100%支付违约金5040元的反诉请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。高凤培要求王娜支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于高凤培要求王娜赔偿装修及家具、空调费用5000元的诉讼请求，因其购买家具家电系独立的民事行为，与王娜不具有法律上的权利义务关系，且家具家电属于动产，在租赁合同解除后可搬离涉案房屋，而高凤培又未提交证据证明该费用包括装修费用，其该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高凤培在合同签订后向王娜支付押金，并将租金支付至2019年12月30日，现双方合同解除，王娜理应将押金及剩余租金返还高凤培，但王娜虽于2019年11月1日提出解除合同，却实际于2019年12月30日方从高凤培转租的次承租人处收回房屋，即高凤培实际占有使用房屋至2019年12月30日，王娜无需再返还高凤培租金，仅需返还高凤培押金4800元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高凤培与被告（反诉原告）王娜于2018年3月27日签订的《北京房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告（反诉原告）王娜返还原告（反诉被告）高凤培押金4800元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）高凤培给付被告（反诉原告）王娜违约金5040元、税费1402元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）高凤培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告高凤培负担250元（已交纳）；由被告王娜负担25元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉受理费1312元，减半收取656元，由被告王娜负担631元；由原告高凤培负担25元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十月十九日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲