北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初11140号原告：聂恒宽，男，1969年9月22日出生，住北京市石景山区。原告：高兆香，女，1969年12月9日出生，住北京市石景山区。原告共同委托诉讼代理人：任家玉，北京市新达律师事务所律师。被告：宁晓初，男，1955年5月4日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：周留侠，北京市京师律师事务所律师。原告聂恒宽、高兆香与被告宁晓初房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂恒宽及其与高兆香的共同委托诉讼代理人任家玉、被告宁晓初及其委托诉讼代理人周留侠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告聂恒宽、高兆香向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将案涉房屋下登记的1户2人户籍迁出；2、判令被告向原告支付违约金(以房款总价272万元为基数，按每日万分之五计算，自2018年8月25日起，至实际迁出户籍之日止)，暂计算至起诉日821440元；3、判令本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实与理由：2018年5月12日，原告聂恒宽、高兆香作为买受人，与作为出卖人的被告宁晓初，就石景山区xx号房屋买卖一事达成一致，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》(合同编号100001685992)，约定房屋总价款272万元;合同第十条第(三)项规定----出卖人(被告)迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人户籍迁出手续;第(四)项规定----如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。上述合同签订后，原告如约支付了各项合同款项，双方于2018年8月9日办理了房屋不动产转移登记。后，原告催促被告办理户籍迁出，在催促中经查询，发现该房屋户籍登记人数为**3人，且其中1户2人登记人并不是被告。原告认为，被告宁晓初隐瞒户籍登记情况，未按合同规定如期将所有人户籍迁出，已经违反基本诚信并构成严重违约。虽经原告多次催促，但截至2020年4月19日，该房屋下登记的其余1户2人户籍仍未迁出，严重损害了原告的合法权益。为此，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法受理，并支持原告的全部诉讼请求。被告宁晓初辩称，一、第一项诉求户口迁出属于行政机关管理范畴，不属于法院受理范围，请法院驳回。二、第二项诉求违约金过高，对原告没有造成实际损失，且原告已扣留10万元户口保证金，可以从10万元户口保证金中抵扣违约金，理由：1、原被告双方签署合同和过户时被告不知道房屋登记有其他人户口。2、原告委托了专业的中介机构链家进行的买卖房屋，应该在签署合同前核实房屋的户口情况，原告自身未尽到审查义务也有过错。3、二原告所述被告隐瞒户籍登记情况不是事实，被告与张春艳签署买卖合同是2007年，当时被告是全款购买房屋，合同中没有户籍信息条款，被告一直不知道房屋上有张春艳母女的户口在。三、被告在知道房屋有他人户口后，积极协助二原告将张春艳和刘红的户口迁出，张春艳和刘红不配合我方已经到法院起诉，诉讼的时间、经济成本都是我方承担。现在案件还在再审阶段，虽然已经提起了执行程序，但并没有执行回款项，我方损失将近15万元。户口没有迁出并不是被告的责任。四、二原告已经扣留了10万元的保证金，户口保证金数额已经远远超过了其实际损失，在合同中第八条也约定了户口保证金抵扣违约金的约定。五、二原告要求违约金过高，原告也没有举证实际损失，请法院予以调整。请法院驳回二原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月12日，出卖人宁晓初与买受人聂恒宽、高兆香签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出售房屋坐落为石景山区xx号（以下简称“涉案房屋”），交易价格为272万元，在该合同第十条约定了户籍迁出：“（一）该房屋现有户籍情况为：有户籍登记。（二）有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为：1册1人，双方同意迁出现有户籍。（三）出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起后15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。（四）如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。”同日，甲方（出卖方）宁晓初与乙方（买受人）聂恒宽、高兆香签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为2720000元，在该补充协议第二条约定：“8.户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方”。后，聂恒宽、高兆香向宁晓初支付了除户口保证金10万元之外的其余房款，双方完成了房屋交付并于2018年8月9日办理了不动产转移登记至聂恒宽与高兆香名下。2018年8月24日，宁晓初户籍从涉案房屋内迁出。另查，涉案房屋内现有案外人张春艳、张红的户口未迁出。2019年3月5日，宁晓初起诉张春艳至本院，要求张春艳支付因其户口未迁出造成的损失。庭审中，宁晓初陈述签订合同时并不知情有案外人户口在涉案房屋内，知道之后联系案外人并将其起诉，但无法迁出，同时陈述如果构成违约，申请法院调整违约金。双方均同意变更该案案由为房屋买卖合同纠纷，且均同意10万元户口保证金可以抵扣相应违约金。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、不动产权证、付款票据、证明信、判决书及原被告当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。宁晓初与聂恒宽、高兆香签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同明确约定了出卖人宁晓初有户口迁出的义务并约定了违约责任，涉案房屋内一直有他人户口未迁出，故宁晓初构成违约。关于违约金的数额，宁晓初主张合同约定违约金标准明显过高，要求酌减，在聂恒宽、高兆香无法提供证据证明因案外人户口未迁出对其造成直接实际损失的情况下，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损失等，根据公平原则及诚实信用原则，酌定违约金数额为100000元，原告主张的过高部分法院不予支持。关于户口保证金的问题，聂恒宽、高兆香已从购房款中留存了10万元户口保证金，双方明确约定该保证金可用于抵扣与户口相关的违约金，故宁晓初应支付的10万元违约金可以与户口保证金相抵扣。抵扣后，宁晓初无需另行支付上述款项。聂恒宽、高兆香要求宁晓初将案外人户口从涉案房屋迁出的诉讼请求，不属于法院民事案件的受理范围，对此项诉讼请求本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、宁晓初于本判决生效后七日内给付聂恒宽、高兆香逾期未迁出户口的违约金100000元（已用户口保证金抵扣完毕，无需另行给付上述款项）;二、驳回原告聂恒宽、高兆香的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6010元，由原告聂恒宽、高兆香负担5010元（已交纳），由被告宁晓初负担1000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 张鸣二〇二〇年十月十九日法官助理 郭浩书 记 员 史彤