云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初7910号原告：中国人民解放军78175部队，住所昆明市五华区教场中路**。负责人：钟荣霈，大队长。委托诉讼代理人：胡鹏，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨婷，云南建广律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：曲靖市靖远科技网络有限责任公司，住，住所云南省曲靖市麒麟区建宁东路永安制药厂喜寿宫内**一社会信用代码：915303025527471610。法定代表人：申静洪被告：申静洪，男，汉族，1969年3月9日生，现住云南省曲靖市麒麟区。原告中国人民解放军78175部队诉被告曲靖市靖远科技网络有限责任公司、申静洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军78175部队（以下简称78175部队）的委托诉讼代理人胡鹏、杨婷，被告曲靖市靖远科技网络有限责任公司（以下简称靖远公司）的法定代表人暨被告申静洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告78175部队向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告靖远公司向原告支付欠付的租金244775.18元；二、判令被告靖远公司向原告支付自2019年7月2日起至实际结清租金之日止的违约金17974.23元（以租金424971.68元为基数，按照年利率6%自2019年7月2日起暂计算至2020年1月30日，违约金为14874元；以租金244775.18元为基数，按年利率6%计算至实际结清租金之日止，自2020年1月30日起暂计算至2020年5月8日违约金为4038.79元）；3、确认原告不予退还合同约定的保证金150000元；4、判令被告申静洪对上述款项承担连带还款责任；5、本案的诉讼费、保全费、执行费等由被告靖远公司、申静洪承担。事实理由：2014年8月27日，被告靖远公司与原告签订了编号为1400078的《军队房地产租赁合同》，将位于云南省昆明市五华区配套商业用房二层（坐落号：成滇字5074号）的房屋（面积2261.1平方米）出租给被告使用，该合同期限为5年（自2014年8月28日至2019年8月27日止），装修免租期为5个月，租金以季度结算。从2015年11月28日起，被告开始拖欠房租，经原告多次催收，被告申静洪以其个人名义出具担保书，并承诺愿意为被告靖远公司不履行支付租金的义务承担担保责任。截止2020年5月8日，被告尚未完全履行支付租金的义务，仍欠原告租金244775.18元。被告靖远公司、申静洪共同答辩称：租赁合同签订后，因投标的价格过高，被告出现了经营困难。经原告承诺保证被告经营10年，被告才同意继续租赁。2017年6月，被告收到原告要收回租赁房屋的通知，当时因不清楚情况，故向原告申请暂缓交纳房租，但原告未予回复。2018年，双方在法院做了调解，就已搬离的商铺进行了清算，在原告给予部分减免的情况下双方达成370万元租金的调解意见，原告还明确告知被告在合同期限内搬离给予减免2个月房租。对原告说被告未按期交纳房租违约不予认可，是实际承租人因原告的原因拒交房租，与被告无关。现被告也不再提赔偿事宜，只要求按合同减免2个月房租。审理中，原告提交了以下证据：经过法庭审理，本院确认以下事实：一、2014年8月27日，原告（甲方）与被告靖远公司（乙方）签订了两份《军队房地产租赁合同》（合同编号分别为1400076号和1400078号），约定原告将位于昆明市五华区教场中路149号经济适用房商业用房一层（房屋建筑面积2125.12平方米）和二层（房屋建筑面积2261.1平方米）租赁给被告靖远公司使用，租赁期限自2014年8月28日至2019年8月27日。两份合同对租金支付方式、保证金及双方其他权利义务进行了明确约定。同日，双方还签订了《关于经济适用房商业用房第一个租期满后续租第二个租期的协议》，约定被告靖远公司在经济适用房商业用房（包括第一层、第二层）第一个租赁合同期满后，优先续租；被告靖远公司在租赁期内未出现违反《军队房地产租赁合同》第八条规定、在承租区域从事违法及违规活动、靖远公司经营管理情况及资信较差的情况，租赁合同期满后按照《军队空余房地产租赁管理规定》续租第二个租赁合同期。2017年9月26日，原告向被告靖远公司发出《通知》，拟于2018年6月30日前收回全部租赁商铺，要求被告靖远公司积极做好各分租户的工作，于2018年6月30日18时前搬迁完毕。后被告靖远公司仍继续使用房屋。之后，原告与被告靖远公司因履行合同及租金支付等产生争议，原告向本院起诉，后双方达成调解，本院于2018年6月28日出具（2018）云0102民初6151号民事调解书（针对合同编号为1400076号的租赁合同）和（2018）云0102民初6154号民事调解书（针对合同编号为1400078号的租赁合同）。双方协商一致由被告靖远公司向原告支付租赁房屋截止2018年5月27日减免后的租金合计370万元；确认被告靖远公司仍在继续使用的房屋面积为一层272.42平方米，二层511平方米；确认对被告靖远公司继续使用的面积由被告靖远公司按原合同约定的租金及支付期限向原告支付租金；确认被告靖远公司向原告交纳的保证金30万元，其中15万元用于抵扣前述应付的租金，剩余的15万元仍作为保证金等。二、因被告靖远公司未按约履行前述两份调解确定的付款义务，原告向本院申请执行。执行中原告与被告靖远公司达成执行和解协议，被告靖远公司仍未按执行和解协议履行付款义务。因履行（2018）云0102民初8816号民事判决书确定的付款义务，原告与被告靖远公司及案外人苏艳于2019年6月5日签订了执行和解协议，约定案外人苏艳欠付被告靖远公司的租金、违约金共计1100000元，由案外人苏艳在2019年6月6日中午12点前一次性直接支付给原告，用于冲抵被告靖远公司欠付原告的租金，冲抵后的差额部分由被告靖远公司在2019年7月1日中午12时前向原告付清。三、2018年8月31日至今，被告靖远公司分多次已向原告支付的租金合计4032778.13元。上述事实有《军队房地产租赁合同》2份、《关于经济适用房商业用房第一个租期满后续租第二个租期的协议》《通知》民事调解书2份、执行裁定书、执行和解协议书、承诺书、担保书、收款回单及当事人陈述在案佐证。本院认为，原告与被告靖远公司2014年8月27日签订的两份系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。对于双方签订的《关于经济适用房商业用房第一个租期满后续租第二个租期的协议》，该协议仅明确了被告靖远公司具有优先续租权，未对后期续租的租金、支付方式等进行约定，不具备租赁合同的必备内容，且前述《军队房地产租赁合同》期限届满前后，原告与被告靖远公司未签订续租协议，故被告靖远公司认为双方租赁期限共为十年的辩解，本院不予采信。庭审中当事人共同确认2015年11月28日至2019年8月27日，被告靖远公司至合同约定的租期届满应付的租金总额为4398076.71元（其中2015年11月28日至2018年5月27日的租金按照双方调解确认的减免后租金3700000元计，被告靖远公司向原告交纳的租赁保证金共计30万元，其中15万元抵扣租金，剩余的15万元仍作为租赁保证金；2018年5月28日至2019年8月27日的租金按照租赁合同约定的单价及被告实际使用面积计算），达成调解后，被告靖远公司已支付的租金合计4032778.13元（含用作抵扣租金的15万元保证金）。因一层的147.42平方米提前4个月退租并返还房屋，一层125平方米和二层511平方米提前2个月退租并返还房屋，双方共同确认提前退租应扣减的租金合计120523.4元。扣减后，被告靖远公司实际应支付的租金为244775.18元。被告认为根据《军队房地产租赁合同》第九条第（二）项的规定，原告提前退租应当减免2个月租金。本院认为，首先，结合双方2018年达成的调解协议，双方并未解除合同且合同实际已经继续履行；双方继续履行合同的过程中，原告并未提出过解除合同，且现双方的租赁合同已经履行完毕，不存在原告提前解除合同的事实，故被告要求减免2个月租金的辩解，本院不予支持。因被告靖远公司未按照合同约定及时支付租金，应当支付违约金。原告主张17974.23元的违约金也远低于双方对逾期支付租金违约金的约定，本院予以支持。对于被告靖远公司支付的保证金15万元，虽然被告靖远公司存在逾期支付租金的违约事实，但结合已查明的事实，被告靖远公司在履约过程中已经积极筹款向原告交付了大部分租金，故对原告主张不退还保证金的请求，本院不予支持。对于原告要求被告申静洪承担连带还款责任的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告曲靖市靖远科技网络有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告中国人民解放军78175部队支付租金人民币244775.18元及逾期支付租金的违约金人民币17974.23元；二、驳回原告中国人民解放军78175部队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7552元由被告曲靖市靖远科技网络有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 李 静二〇二〇年十月二十三日书记员 和耀星