上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初3486号原告：上海览海物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周利群，执行董事。委托诉讼代理人：何飞，上海浦江律师事务所律师。被告：陈英，男，1974年10月20日生，汉族，住福建省宁德市。原告上海览海物业管理有限公司诉被告陈英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序(独任制)，于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告上海览海物业管理有限公司的委托诉讼代理人何飞到庭参加诉讼，被告陈英经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海览海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告向原告支付2012年8月至2017年12月止的物业服务费177832.85元;2.判令被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金(分别以每年欠缴费用的次年起按年利率6%计算);3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系览海高尔夫别墅提供物业管理服务的物业公司。被告系览海高尔夫别墅内(崇明区陈家镇揽海路XXX弄XXX号)的业主。根据物业服务合同约定，被告名下的该房屋每月应缴付的物业服务费为2735.89元，同时被告逾期缴纳物业服务费，每逾期一日，应按逾期未缴总额的0.3%计算向原告支付违约金。自2012年8月起，被告未缴付物业服务费至今。期间，原告多次催要均无果，故涉讼。被告陈英未应诉、答辩。经审理查明，2009年12月17日，案外人上海宝源房地产有限公司(甲方)与原告上海览海物业管理有限公司(乙方)就览海高尔夫别墅的前期物业管理服务事宜签订《上海市前期物业服务合同》一份，其中合同第七条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅6.85元/月平方米。”第八条约定：“自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担。已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准向乙方缴纳物业服务费。”第十条约定“物业服务费用(物业服务资金)按季(年/季/月)交纳，业主应在每季度首月的5日(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：每逾期一日，以逾期未缴总额的0.3%计算。”第二十三条约定：“本合同中下列词语的定义是：……(四)物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人依约收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。”2010年10月29日，案外人上海宝源房地产有限公司(甲方)与被告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，该合同确定了由被告购买崇明区陈家镇揽海路55弄《崇明区陈家镇滨江生态休闲运动居住社区XXX号XXX区(览海高尔夫别墅)》173号1层全幢，建筑面积508.35平方米，其中套内建筑面积为508.35平方米。其中第二十四条约定：“甲方已选聘上海览海物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为居住用房，甲乙双方签订了《业主临时使用公约》(见附件五)。”附件五第九条约定：“未按规定交付有关费用的责任业主/使用人未按规定交付物业服务费的，物业管理公司可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整体收交情况，并对注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业管理公司可以依法向人民法院起诉，并有权要求业主按应付金额日千分之三的标准承担违约金。”另查明，2012年3月28日，案外人上海宝源房地产有限公司与被告签订了房屋交接书。涉案房屋于2017年6月29日通过司法拍卖变更权利人为吴建进。上海市不动产登记簿记载房屋实际建筑面积509.91平方米，含地下面积221.02平方米。原告对该小区进行前期物业管理至2017年12月，被告自2012年8月起未缴纳物业服务费，原告每年不定期向被告发出催讨函，均无果，遂成本讼。以上事实，由《上海市前期物业服务合同》、《上海市商品房预售合同》、催讨函寄送凭证、房屋交接书、上海市不动产登记簿、执行裁定书等证据予以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位上海宝源房地产有限公司签订的前期物业合同以及被告与建设单位上海宝源房地产有限公司签订的预售合同，并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，故上述两份合同对被告具有约束力。两份合同均确定原告为被告所属小区的物业服务企业，故被告作为业主应按约及时足额缴纳物业服务费用，现被告未能缴纳，显属违约，应承担相应的民事责任。原告对地下层的物业费减半收取，同时将延迟付款违约金主动调整按年度从次年以年贷款利率6%计取，本院予以确认，并予以支持。因涉案房屋于2017年6月29日发生了权利人变更，故原告向被告主张物业服务费的截止时间应为2017年6月28日。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视其对相关诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈英于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2012年8月1日至2012年12月31日期间物业服务费13679元及逾期付款违约金(自2013年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；二、被告陈英于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2013年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费32830元及逾期付款违约金(自2014年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；三、被告陈英于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费32830元及逾期付款违约金(自2015年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；四、被告陈英于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费32830元及逾期付款违约金(自2016年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；五、被告陈英于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2016年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费32830元及逾期付款违约金(自2017年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；六、被告陈英于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2017年1月1日至2017年6月28日期间物业服务费16233元及逾期付款违约金(自2018年1月1日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3524元，公告费600元，合计4124元，由被告陈英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  周健二〇二〇年十月二十九日书记员  沈欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。