宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1295号 上诉人（原审被告）:王某1,住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：庞某，宁夏大远律师律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:裴某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：秦某，宁夏合天律师事务所律师。 原审被告：王某2，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人王某1因与被上诉人裴某、原审被告王某2房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或将第二项改判为上诉人仅退还被上诉人房屋押金1万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人不能正常经营是政府疏散行为导致，被上诉人应向政府主张自2020年1月3日不能正常经营的租金、装修等损失。新冠肺炎疫情属于不可抗力，因不可抗力产生的经营风险应由经营者自行承担，上诉人向被上诉人减免租金是上诉人的权利而不是上诉人的义务。涉案房屋的装饰装修系被上诉人擅自所为，被上诉人无权要求上诉人予以补偿。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十八条错误。适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定亦错误，适用该条款的前提条件是“承租人经出租人同意装饰装修”，一审判决对该事实并未查明，而是臆测上诉人同意被上诉人进行装修。另一个是剩余租赁期内装饰装修物残值是在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致,可委托专门的鉴定机构进行鉴定。被上诉人不同意对装修费进行鉴定,即其主张无法提供证据,应视为举证不能。被上诉人主张其装修花费2万元,没有相关的证据证明,原判决应驳回该部分诉讼请求。原判决酌定判决上诉人补偿8000元,显然是过分使用自由裁量权。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。 原审被告王某2未到庭亦未提交书面陈述意见。 裴某向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告退还原告房租48750元；3.判令被告返还原告租房押金10000元；4.判令被告补偿原告房子一半装修费用20000元；5.判令被告补偿原告装修冷库一半费用25000元。以上合计:103750元；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月12日，原告与被告王某1、王某2签订《房屋租赁合同》一份，记载如下：第一条租赁标的物，甲方（被告）将自有产权（或授权委托租赁）坐落北环市××楼。建筑面积为200.84平方米的房屋，拟出租给乙方（原告）用于商业；第二条租赁期限，本意向书约定租赁期限为3年，即2019年4月12日至2022年4月12日止；第三条租金、费用缴纳方式，1、本意向书约定房屋的租金拟为每年13万元人民币。租金由乙方以汇款方式支付。2、租金按每年为期结算一次，由乙方在满期前的一周内以方式支付当期租金。水费、电费由乙方按实际发生额和规定的时间缴纳给有关部门，不得拖欠。3、租赁期间物业费用由乙方承担。4、租赁产生的税费由乙方按税务部门的相关规定承担。第四条其他约定事项，1、双方承诺在双方正式签署《房屋租赁合同》后，甲方应在2019年4月12日前将上述房屋交与乙方，房屋从2019年4月12日年开始计算租金。2、房屋只限于乙方居住，乙方不得私自转租，改变实用性质或供非法用途，也不可以用甲方财产为他人提供担保。第五条本意向书仅作为甲乙双方供需的意向，反映了双方拟订的《房屋租赁意向书》基本条件，不作为约束双方房屋租赁行为的法律文件，不具法律效力，待条件成熟，双方正式签订《房屋租赁合同》，如租赁条件与本意向书相悖，以《房屋租赁合同》为准。第六条本意向书一式四份甲方、乙方各执两份。甲方（签章）：王某1、王某2，联系电话：135XX******、137XX****XX，乙方（签章）：裴某，联系电话：139XX****XX备注：经双方协商，如房屋租赁到期，乙方提前三个月向甲方申请下年续租，或者退出，如果乙方退出，甲方必须将乙方押金退回，金额为10000元整，甲方王某1委托王某2与乙方裴某签订合同及（即）日生效。2019年4月12日。2019年3月15日原告提前向被告交房屋押金10000元，4月12日转账付房租130000元，均由被告王某2出具了收据。原告收到涉案房屋后，进行了安装门头、装修等工作，为经营方便又在室内安装保鲜库。 2019年11月，银川市兴庆人民政府发出《银川市兴庆区人民政府关于银川北环蔬菜果品综合批发市场功能疏解的通告》、同时银川日报也登载了《北环批发市场即将关停》的消息，北环批发市场经营的商户进行疏解分散到其他市场，导致原告在涉案房屋经营出现困难，为此原告与被告协商未果，故诉至法院。 还查明，涉案房屋系被告王某1于2013年1月16日与银川北环蔬菜果品综合批发市场管理有限公司签订《房屋认购协议》，记载房屋建筑面积为200.84平方米，总价款3414280元。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。被告辩称其没有违约，不同意解除合同，原告的损失与自己无关，但结合双方的证据，原告属于北环批发市场的商户，其所从事的商业经营，受到了政府疏解通告影响，是双方无法预见的情况，确实存在不能正常经营的的情况，原告要求解除《房屋租赁合同》，退回部分房租及押金并无不当。关于原告对涉案房屋的装修，是其经营及居住所需，其安装的保鲜库系其经营的设备，原告与被告并无关于相关补偿的约定，原告提供数额被告也不予认可和补偿，且双方又不同意评估定价。结合当前受新冠肺炎疫情影响，原告目前占有涉案房屋，也不能实际经营，故支持被告退还租金应从原告起诉之日（2020年1月3日）起计算至2020年4月12日止，即36329元（130000元÷365天×102天）、押金10000元也一并退还原告。关于原告的装修，因其存在损失，且无法拆除，有一定的利用价值，酌情由被告补偿8000元，保鲜库系经营设备，原告可以与被告协商，协商不成，原告自行处置。因涉案房屋系被告王某1个人购置，《房屋租赁合同》系被告王某1委托被告王某2签订和代收房租、押金，故退还上述费用应由被告王某1承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告裴某与被告王某1、被告王某22019年4月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王某1于判决生效之日起十日内退还原告房租36329元、房屋押金10000元、房屋装修补偿款8000元，合计：54329元；三、驳回原告裴某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，减半收取计1188元，由被告王某1负担622元，原告裴某负担566元。 二审中双方均未提交证据。二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，关于房屋租金退还问题。本案中被上诉人属于北环批发市场的商户，其所从事的商业经营，受到了政府疏解通告影响，是本案双方无法预见的情况，确实导致被上诉人不能正常经营，故一审判决判令上诉人退回被上诉人部分房租并无不当。 关于房屋装修补偿问题。本案一审中双方关于装修数额无法达成一致，且双方均不同意评估定价。一审判决结合当前受新冠肺炎疫情影响的情况，兼顾被上诉人的装修有一定的利用价值的因素，酌情判令上诉人补偿被上诉人8000元亦无不当。 综上，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2376元，由上诉人王某1负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵来珍 二〇二〇年十月十四日 书记员  杨 红 附：本案适用的相关法律条文 《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》 （2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过） 为进一步优化司法资源配置，推进案件繁简分流、轻重分离、快慢分道，深化民事诉讼制度改革，提升司法效能，促进司法公正，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议决定： 授权最高人民法院在北京、上海市辖区内中级人民法院、基层人民法院，南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、济南、郑州、洛阳、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、昆明、西安、银川市中级人民法院及其辖区内基层人民法院，北京、上海、广州知识产权法院，上海金融法院，北京、杭州、广州互联网法院，就优化司法确认程序、完善小额诉讼程序、完善简易程序规则、扩大独任制适用范围、健全电子诉讼规则等，开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作。 试点期间，试点法院暂时调整适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款，第四十条第一款，第八十七条第一款，第一百六十二条，第一百六十九条第一款，第一百九十四条。试点工作应当遵循民事诉讼法的基本原则，充分保障当事人诉讼权利，促进提升司法效率，确保司法公正。试点具体办法由最高人民法院牵头研究制定，报全国人民代表大会常务委员会备案。试点期限为二年，自试点办法印发之日起算。 最高人民法院应当加强对试点工作的组织指导和监督检查。试点过程中，最高人民法院应当就试点情况向全国人民代表大会常务委员会作出中期报告。试点期满后，对实践证明可行的，应当修改完善有关法律；对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。 本决定自2019年12月29日起施行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。