北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初7391号原告：冯彦红，女，1982年9月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王松，北京市汇融律师事务所律师。被告：王鹏，男，1956年3月1日出生，汉族，中国人民解放军第305医院退休主任医师，住北京市丰台区。原告冯彦红与被告王鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告冯彦红之委托诉讼代理人王松、被告王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯彦红向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月12日解除；2.判令被告返还2019年9月12日至2019年11月15日的房屋租金及押金72000元；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年11月15日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，期限自2018年11月15日至2020年11月14日，租金24000元每月，押二付六。合同签订后，原告按约定支付48000元押金及两期房租至2019年11月14日。因个人原因，原告须提前解除合同，遂按照合同约定提前30天于2019年8月12日告知被告退租事宜，并于8月15日给被告及中介发送《退房通知函》。被告收到后表示因个人原因无法办理交接，遂委托原告为其寻找新租户，确定新租户起租日期为2019年9月15日。2019年8月27日，原告搬离房屋并将房屋恢复原状。之后被告找寻各种理由不退换剩余房租及押金，严重侵犯原告利益，故诉至法院。王鹏辩称，原告的第一项诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。原告至今没有和被告解除双方的房屋租赁合同，原告也没有证据能够证明合同于2019年9月12日解除。房屋租赁合同第九条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2019年8月15日，原告提出提前退房，被告在2019年8月16日凌晨3：34明确向原告表示：“贵方原因所致中途退房，我方无法因此回国办理贵方退房请求。如果贵方必须强行退房，我方无理由退还贵方所有费用（房租和押金）”。原告的第二项诉讼请求没有道理，请求法院依法予以驳回。原告的诉讼费用应当由原告自行承担。原告至今没有向被告交付房屋和履行交房手续，原告“2019年8月27日前搬离房屋并对房屋进行了装修”属于个人单方面行为，没有被告的确认和验收应属于无效行为，被告不应该为其返还2019年9月12日至2019年11月15日的房屋租金及押金共计72000元。原告应承担违约责任，按月租金的100%向被告支付违约金。原告没有为被告找到新的租户，要求被告于2019年9月15日开始为其退款，没有事实和法律根据。本案的焦点问题和关键问题不是原告主张返还租金及押金的问题，而是原告如何承担和少承担其违约造成被告经济损失的问题。被告于2019年11月12日在物业配合下请开锁公司开启了房屋，打扫清洁，修复损坏屋门、实木地板、墙壁墙面、窗帘、物品花费了3800元，更换水龙头、灯具等费用520元，有约1000余元的损失无法修复。到2019年12月1日才开始带客户看房，直到2020年1月6日才起租了下一个客户，租金从2.4万元/月下降到了2万元/月，支付中介费15000元，造成直接损失最少达10万元以上。综上所述，请求法院依法驳回原告的起诉。经审理本院认定事实如下：2018年11月8日，冯彦红（乙方，承租人）与王鹏（甲方，出租人）在北京麦田房产经纪有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定甲方将其享有所有权的北京市西城区广安门内大街X号楼XX-XXX-XXXX室房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方使用，建筑面积186.39平方米，租赁用途为居住，居住人数为5人。房屋租赁期自2018年11月15日至2020年11月14日。租金标准每月24000元，押二付六，首期租金及押金应于2018年11月15日前支付，以后每期租金乙方应于期限届满前7日支付，支付日期分别为2019年5月15日、2019年11月15日、2020年5月15日、2020年11月14日；押金为48000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。房屋租赁合同签订后，冯彦红向王鹏支付了押金48000元，并累计支付租金至2019年11月14日。2019年8月12日，原告方向被告王鹏发微信告知“我们需要搬走，以免造成后续的麻烦，提前和您提前说一声。我们大概20-30天搬走，您看咱们怎么交接一下”。王鹏于2019年8月13日回复称其在美国，2019年9月18日才能回到北京。2019年8月13日，冯彦红向王鹏发微信称开展新项目，想搬个写字楼。2019年8月14日，王鹏回复称“如果房租事宜我们可以商量一下，随行就市，合理就成”。2019年8月15日，原告方向被告王鹏发微信告知“由于工作原因，需要提前退房，将于2019-8-31退房，我们已于2019-8-12给您和中介分别发送了微信通知，请您和中介届时过来验收，如果不方便也可以委托代理人全权处理交接房屋”。2019年8月16日，王鹏回复称“贵方原因所致中途退房，我方无法因此回国办理贵方退房请求。如果贵方必须强行退房，我方无理由退还贵方所有费用（房租和押金）”。2019年8月27日，原告方搬离涉案房屋，并对房屋进行了简单粉刷。2019年8月28日，冯彦红向王鹏发微信告知房屋已粉刷并打扫干净。后王鹏委托冯彦红出租涉案房屋，但最终未能签订新的房屋租赁合同。王鹏于2019年9月16日回国。双方后续就租金及押金退还事宜未达成一致意见。以上事实，由当事人提交的房屋租赁合同、收据、转账明细、微信聊天记录、物业证明等证据及庭审陈述在案佐证。本院认为，冯彦红与王鹏签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。冯彦红作为承租人，应当按照房屋租赁合同约定的租赁期间租赁涉案房屋，不应提前退租和擅自解除合同，否则须承担相应的违约责任。现冯彦红因其自身原因提前退租，根据房屋租赁合同约定，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，故冯彦红在提前30日通知王鹏退租后，应向王鹏支付月租金的100%即24000元作为违约金。王鹏不认可房屋租赁合同解除，但冯彦红按照合同约定自愿承担违约金，并尽到了通知的义务，该房屋租赁合同事实上已经解除，且现有条件下不宜再强制其继续履行。结合事实情况，本院确认双方签订的房屋租赁合同于通知送达满30日，即2019年9月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。冯彦红已支付租金至2019年11月14日，在冯彦红承担违约责任的基础上，王鹏应退还其2019年9月13日至2019年11月14日的租金，并退还扣除24000元违约金之后的押金24000元。故对于冯彦红主张王鹏返还房屋租金及押金合计72000元的诉讼请求，本院予以支持。王鹏认为冯彦红对其造成了经济损失，但其提供的装修费用4320元的收据不足以证明系冯彦红对房屋造成了相应损坏所致，故本院不予认可。王鹏认为其经济损失超过十万元，但未向本院提出反诉请求，其提供的证据亦不足以证明其相关主张，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告冯彦红与被告王鹏2018年11月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月12日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告王鹏向原告冯彦红退还房屋租金及押金合计72000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由被告王鹏负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十月三十日法官助理 肖彦青书 记 员 刘彤彤