河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0403民初2088号原告：平顶山银行股份有限公司，住所地平顶山市湛河区姚电大道**。统一社会信用代码：91410000733866979F。法定代表人：范大路，行长。委托诉讼代理人：康喜中，男，1972年7月17日出生，汉族，平顶山银行股份有限公司职工，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：李红乐，河南大乘律师事务所律师。被告:河南旭龙房地产开发有限公司,住所地平顶山市高新区神马大道与开发路交汇处东南角,统一社会信用代码:914104005828696104。诉讼代表人:杨德林,河南旭龙房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：崔佳，男，1985年2月3日出生，汉族，系河南旭龙房地产开发有限公司管理人工作人员，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吕帅豪，男，1993年1月8日出生，汉族，系河南旭龙房地产开发有限公司管理人工作人员，住河南省郏县。原告平顶山银行股份有限公司（以下简称平顶山银行）诉被告河南旭龙房地产开发有限公司（以下简称旭龙公司）、与破产有关的纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告平顶山银行的委托诉讼代理人康喜中、李红乐、被告旭龙公司的委托诉讼代理人崔佳、吕帅豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平顶山银行向本院提起诉讼请求：1、依法确认原告对被告抵押的平顶山飞宇国际汽贸城2号楼、3号楼、6号楼上的A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-02-40、A-03-02、A-03-06、A-03-26、A-03-28、A-03-39、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42共15套房屋享有的抵押权优先于购房人享有的权利；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告在原告与河南平开高压开关有限公司（以下简称平开高压公司）等金融款合同纠纷一案中，以涉案房产为平开高压公司与原告之间的借款提供抵押担保，因平开高压公司未按约还款付息，原告将借款人平开高压公司及包括旭龙公司在内的担保人诉至平顶山市中级人民法院。该院作出（2017）豫04民初39号判决书，判决原告系涉案抵押物的合法抵押权人，有权对抵押财产以折价或以拍卖、变卖的价格在8000万元范围内优先受偿，法院已依法确认原告对涉案房屋享有的抵押权及优先受偿权。2020年3月12日，旭龙房地产公司管理人作出的（2019）豫旭房破管函字第26号《告知函》，认定涉案房屋的购房人权利优先于原告享有的抵押权，该告知函内容变相推翻了法院的生效判决，无法律依据。购房人并未取得涉案房屋的所有权，仅享有因与开发商签订协议享有的债权。购房人与旭龙房地产公司未办理网签、备案、初始登记，购房人购房时未尽注意及审查义务，不属于善意人。故提起诉讼。被告旭龙公司辩称，2019年1月9日,平顶山中院裁定受理旭龙公司破产，并于当日指定河南翔极破产清算事务管理咨询有限公司公司担任管理人。原告于2019年3月19日向管理人处申报债权，经管理人审核对其申报的债权予以确认，确认金额为8000万元整。管理人经调查发现抵押给原告部分房产购房人于抵押登记之前已经与被告签订商品房买卖合同，并支付了全部或者百分之五十以上的房产，且旭龙已经将房屋交付给购房人。根据相关规定，请依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有原告提交的《最高额抵押合同》、房产证、（2017）豫04民初39号民事判决书、（2017）豫04民初39-1号民事裁定书、（2018）豫04执203-1号执行裁定书、告知函，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的案涉15套房产的《商品房买卖合同》、房款收据及部分购房款转账凭证、委托经营合同、施工承包合同、中标通知书、协议书、工程结算审核报告，拟证明涉案15套房产的购买交付情况。原告质证认为对《商品房买卖合同》及房款收据的真实性不予认可；委托经营合同不能证明房屋的交付情况；施工承包合同、中标通知书、协议书、工程结算审核报告，显示签订合同是以物抵债的形式抵付购房款，购房人并未缴纳购房看，双方以物抵债但未办理物权变更手续，所以购房人与被告旭龙公司之间是债权债务关系，而不是商品房买卖合同关系，购房人享有的是债权而不是物权。经审查，以上证据符合法律规定的证据规则，其真实性本院予以确认。根据原告依法提交证据及庭审情况，本院确认以下案件事实：2013年，被告旭龙公司取得位于平顶山市××大道南侧飞宇国际汽贸城商铺的商品房预售许可证。2014年12月11日，被告旭龙公司与原告平顶山银行签订《最高额抵押合同》，约定被告旭龙公司为河南平开高压开关有限公司在被告平顶山银行的借款在8000万元的最高余额内提供抵押担保，抵押物包括案涉房屋。2014年12月12日，叶县房地产管理局为上述抵押办理了抵押登记手续，并出具他项权利证书。后因以上债务未在约定期限内清偿，原告平顶山银行提起诉讼，经平顶山市中级人民法院审理，判决原告平顶山银行对被告旭龙公司提供抵押的商铺（包括案涉房屋）以折价或以拍卖、变卖的价款在8000万元方位内享有优先受偿权。另查明，2019年1月9日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破申3号民事裁定书，裁定受理被告旭龙公司破产清算一案。2020年3月12日，旭龙公司破产管理人向原告平顶山银行出具（2019）豫旭房破管函字第26号告知函，告知其房号为：A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-02-40、A-03-02、A-03-06、A-03-26、A-03-28、A-03-39、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42的15套房屋购房人于2014年12月前已与被告旭龙公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部或50%以上的购房款，旭龙公司已经交付了房屋，故管理人认定上述房屋的购房人权利优先于工程款和抵押权。如有异议，应于收到此函后15日内提起诉讼，如在规定期限内未提起诉讼，则视为同意管理人的认定。后原告平顶山银行提起诉讼。再查明，被告旭龙公司认可以上告知函提到的15套涉案房屋均已交付购房人，并且提交了部分房屋的《委托经营合同书》。该15套涉案房屋中，房号为A-03-02、A-03-39、A-03-06、A-03-26、A-03-28的5套房屋的购房人与被告旭龙公司签订的《商品房买卖合同》时间均在2014年12月12日前。房号为A-02-40房屋的购房人与被告旭龙公司签订的《商品房买卖合同》时间晚于2014年12月12日，有房款收据证明该房屋购房人在2014年12月12日前已支付了部分购房款，现已支付了50%以上的购房款。房号为A-03-24房屋的购房人与被告旭龙公司签订的《商品房买卖合同》及购房款收据时间均为2015年1月30日。被告旭龙公司述称房号为A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42的8套房屋均系其以之抵偿购房人的工程款。购房人与被告旭龙公司签订的《商品房买卖合同》及购房款收据或协议书时间均在2014年12月12日之后。本院认为，房号为A-03-02、A-03-39、A-03-06、A-03-26、A-03-28的5套房屋的购房人与被告旭龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，均为合法、有效。《商品房买卖合同》的签订均在涉案房屋办理抵押登记之前，且签订合同后购房人均交纳了全部或者百分之五十以上的房款。房号为A-02-40房屋的《商品房买卖合同》的签订是在该房屋办理抵押登记以后，但该房屋购房人支付部分购房款的时间早于抵押登记的时间，且签订合同后已交纳了百分之五十以上的房款。被告旭龙公司已经将以上6套房屋交付给购房人使用，购房人对涉案房屋享有物权期待权。同时，平顶山银行就涉案房屋享有的抵押权亦合法、有效。在银行抵押权同购房者权利冲突的情况下，需结合法律规定和具体案情比较二者权利顺位。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”按照上述规定确定的权利保护顺位，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权、而落后于商品房买受人的权利，因此，商品房买受人的权利应优先于抵押权得到保护。故本案中以上6套房屋的购房人享有的权利应优先于平顶山银行的抵押权。另，引起本案争议的主要原因是旭龙公司在明知涉案房屋已经出售给购房人的情况下仍抵押给平顶山银行，造成同一标的物上两种权利冲突，也导致平顶山银行的抵押权客观上无法实现，由此造成的损失，平顶山银行可另行主张。被告旭龙公司述称房号为A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42的8套房屋均系其以之抵偿欠付购房人的工程款，购房人未再缴纳购房款。该部分房屋的《商品房买卖合同》签订及购房款收据或协议书出具亦在抵押登记之后。房号为A-03-24房屋的购房人与被告旭龙公司签订的《商品房买卖合同》及购房款支付时间亦均在该房屋抵押登记之后。该9套房屋的购买不符合上述规定，原告平顶山银行对该9套房屋享有的抵押权优于购房人的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告平顶山银行股份有限公司对被告河南旭龙房地产开发有限公司抵押的位于平顶山市神马大道南侧飞宇国际汽贸城2号楼、3号楼、6号楼上的A-02-08、A-02-09、A-02-10、A-03-24、A-06-24、A-06-25、A-06-26、A-06-41、A-06-42共9套房屋享有的抵押权优先于购房人享有的权利。二、驳回原告平顶山银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由被告河南旭龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 徐 奕审 判 员 李 超人民陪审员 宗 武二〇二〇年十月二十六日书 记 员 魏延东