上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初55690号原告：复邦文化创意发展(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蒋萍，董事长。委托诉讼代理人：韩明志，上海观驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国治，上海观驰律师事务所律师。被告：上海非空创意设计有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：孙琦，执行董事。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。第三人：上海市浦东新区康桥镇醇萃饮品店，住所地上海市浦东新区康桥镇康桥路******-1。经营者：孙琦。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。原告复邦文化创意发展(上海)有限公司(以下简称复邦文化公司)与被告上海非空创意设计有限公司(以下简称非空公司)、第三人上海市浦东新区康桥镇醇萃饮品店(以下简称醇萃饮品店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张盈独任审理，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告复邦文化公司的法定代表人蒋萍及其委托诉讼代理人高国治、被告非空公司的法定代表人兼第三人醇萃饮品店的经营人孙琦及被告同第三人共同委托诉讼代理人陈洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告复邦文化公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的租赁合同于2019年6月30日予以解除；2.判令被告非空公司及第三人醇萃饮品店腾空上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室计租371.40平方米的房屋(以下简称系争房屋)后，并将房屋返还原告复邦文化公司；3.判令被告非空公司向原告复邦文化公司支付自2019年7月1日起至实际返还之日止的租金或使用费(按每日每平方米4.9173元、总面积371.40平方米的标准计算)；4.判令被告非空公司支付原告复邦文化公司2019年6月15日至2019年9月30日的物业费人民币18,198元(以下币种相同)。事实和理由：2015年2月10日，原告与案外人格来纳亚洲塑料技术(上海)有限公司(以下简称格来纳公司)签订《房屋租赁合同》，原告向出租方承租位于本市浦东新区康桥路XXX号XXX-XXX幢和5-12幢房屋用于兴办产业创业园区。2016年3月4日，原、被告就系争房屋的租赁事宜签订租赁合同，就租赁期限、租金标准、违约责任等进行了详细约定。2019年4月，上海市浦东新区人民政府发布征收决定，征收范围包括系争房屋。此后原告通知被告解除租赁合同，要求被告腾退系争房屋，但遭被告拒绝且被告自2019年7月1日起未再支付租金、物业管理费至今，为维护自身合法权益，原告诉至法院，诉如所请。案件审理期间，原告将第三项诉讼请求变更为：判令被告非空公司向原告复邦文化公司支付自2019年7月1日起至2019年10月8日的租金或使用费(按每日每平方米4.9173元、总面积371.40平方米的标准计算)。同时，就被告非空公司支付租赁保证金166,648元，同意用于抵扣未支付的租金或使用费等。被告非空公司辩称，原、被告在租赁履行期间，因政府部门对包含系争房屋所在内的地块进行征收，其中涉及到征收利益的分割及分配，在评估没有完成，相关征收补偿协议未予签署，赔偿事宜尚未谈妥下，被告不同意将房屋返还。对于合同解除，被告不持异议，但不认同原告要求确认解除的时间点，该时间是原告与征收部门协商的意见，恶意将该时间作为与大房东、小租户同时解除的时间，被告认为，房屋在2019年6月30日还是实际使用，经营确实严重受损，但直至2019年10月1日原告告知，不再提供物业服务，同年10月8日将停水停电，导致被告实际无法再使用，由此合同应于2019年10月1日解除。至于2019年6月30日后产生的租金、物业管理费，原告当时同意以租赁保证金予以抵扣，被告方要求在本案中一并处理。同时根据原告表述，还需要给被告一个月的搬迁时间，该期间不应计取租金。同时，因为房屋要进行征收，之后使用中受到很大影响，对原告主张中的租金及物业管理费标准不持异议，但认为不能再依照约定的标准支付相关费用，请法院酌情予以认定。第三人醇萃饮品店述称，第三人与原告没有合同关系，第三人实际从被告处获得了系争房屋的一部分，用于咖啡经营，房屋与被告进行交接，对房屋返还的意见与被告一致。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区康桥镇康桥路XXX号权利人为格来纳公司。2015年2月10日,原告复邦文化公司作为承租方与格来纳公司签订《房屋租赁合同》，约定原告向出租方承租位于上海市浦东新区康桥路XXX号XXX-XXX幢(建筑面积5,164.22平方米)和5-12幢(建筑面积11,632.36平方米)房屋用于兴办产业创业园区，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日。2016年3月，以原告复邦文化公司作为出租方(甲方)与被告非空公司作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，乙方确认承租房屋用于办公用途；计租面积为371.40平方米；租赁期限自2016年3月15日起至2021年3月14日；乙方需于交房前向甲方支付相当于三个月租金的保证金；房屋租金标准为每平方米每天为4.5元,自第二年开始租金在上一年租金的基础上逐步递增百分之三；房屋的物业管理费为每平方米每月计13.8元；……租赁期内，如遇国家及地方法律、法规、政策及政府动拆迁等原因，导致甲方不能履行出租义务，甲方应提前通知乙方，乙方同意支持并无条件配合迁出，终止合同的履行，不应视为甲方违约；租赁期限内，如遇政府行为，如征收、征用等，造成合同不能继续履行或经济损失，双方同意终止合同、互不追究对方的责任、各自损失自行承担；……。2019年6月20日，由原告、被告及第三人签署物业租赁合同补充协议，表示由于被告公司内部调整，将承租方变更为第三人。案件审理中，原、被告及第三人共同确认，该协议仅是用于办理第三人工商登记使用，并未实际履行，房屋的承租人还是被告非空公司。2019年4月25日，上海市浦东新区人民政府发布浦府房征决字[2019]第006号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含双方租赁合同约定的系争房屋。2019年4月26日起原告发出通知，告知被告等租户租赁房屋因政府征收需要解除合同、腾空物品、交还房屋并及时办理交房手续等。2019年6月21日，原告在园区内张贴《合同解除及离场通知》，告知园区内各租户，复邦文化公司将于2019年6月30日解除与格来纳公司的租赁合同、将房屋交还格来纳公司；各租户与复邦文化公司的租赁合同于2019年6月30日解除，希望各租户于2019年7月31日前配合离场。2019年9月30日原告复邦文化公司再发通知，告知未搬离的小租户，自2019年10月1日起复邦公司不再提供物业服务、10月8日起采取停水、停电措施等。庭审中，原、被告双方一致确认：被告非空公司支付租金至2019年6月30日，物业管理费付至2019年6月14日。被告非空公司支付租赁保证金为166,648元，双方均同意该保证金用于抵扣被告非空未付费用。双方亦确认，原告于2019年10月8日对系争房屋停水、停电。被告表示，2019年10月1日开始不再经营，其人员予以撤离，但物品均在系争房屋中，房屋未向原告办理交还手续。另外，被告表示并未留意到原告于2019年6月21日在园区内张贴的《合同解除及离场通知》，但表示相关部门及原告已经组织承租人开会，开会时表示2019年6月30日后的费用不用付，以租赁保证金抵扣，按实结算。以上事实，由经庭审质证的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、授权书、《关于同意在康桥路XXX号建设文化创意产业园的函》、《租赁合同》及补充协议、《公告》、《国有土地上房屋征收决定》、《通知》、照片等及当事人的陈述在案佐证本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告间就系争房屋建立租赁合同关系，系双方的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法应为合法有效，双方均应严格按约履行。根据租赁合同约定，租赁期内，如遇国家及地方法律、法规、政策及政府动拆迁等原因，导致原告不能履行出租义务，原告应提前通知被告，被告同意支持并无条件配合迁出，终止合同的履行，不应视为原告违约；租赁期限内如遇政府行为征收征用等，造成合同不能继续履行或经济损失，双方同意终止合同、互不追究对方的责任、各自损失自行承担。现上海市浦东新区人民政府于2019年4月25日发布浦府房征决字[2019]第006号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含系争房屋在内，由此原告于2019年6月21日通知被告双方的租赁合同于2019年6月30日解除，符合合同约定，被告表示没有看到张贴公告，本院认为，鉴于该园区存在多家承租户，原告通过张贴公告的方式予以送达解除的意思表示，符合实际情况，同时房屋开始征收并启动了相关评估行为，组织承租户进行开会，并就合同2019年6月30日后费用的结算，都进行过沟通，被告在如此着意自身租赁利益下，未留意该期间发布的公示公告，不知晓出租方的统一安排，有悖常理，故推定该解除意思达到被告，本院确认双方租赁合同于2019年6月30日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，根据实际使用情况，原告要求被告及第三人腾空并返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付自2019年7月1日起至2019年10月8日止，参照合同约定的每日每平方米4.9173元、总面积371.40平方米标准计算房屋使用费及2019年6月15日起至2019年9月30日止按照每月13.8元每平方米计算的物业管理费，符合合同约定，被告虽表示该期间因征收原因导致使用大受影响，但本院认为，原告已在征收公告后及时通知承租人，在征收事宜发生后后，被告有义务依照合同约定完成及时返还房屋避免占有房屋的费用发生，然而被告没有搬离仍在其中进行经营，是其作出的选择，原告要求参照合同约定标准主张相关费用，尚属合理，本院均予以支持。关于租赁保证金，双方均同意在相关费用中予以抵扣，并无不可，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告复邦文化创意发展(上海)有限公司与被告上海非空创意设计有限公司签订的《租赁合同》于2019年6月30日予以解除；二、被告上海非空创意设计有限公司、第三人上海市浦东新区康桥镇醇萃饮品店应于本判决生效之日起三十日内腾空上海市浦东新区康桥路XXX号XXX幢XXX室房屋，并将前述房屋返还原告复邦文化创意发展(上海)有限公司；三、被告上海非空创意设计有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告复邦文化创意发展(上海)有限公司自2019年7月1日起至2019年10月8日期间的房屋使用费182,628.52元(被告上海非空创意设计有限公司已支付的租赁保证金166,648元在该款中予以抵扣，抵扣后尚需支付15,980.52元)；四、被告上海非空创意设计有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告复邦文化创意发展(上海)有限公司自2019年6月15日至2019年9月30日止的物业费18,198元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,312元，由被告上海非空创意设计有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年十月二十九日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。