北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7798号原告：曹亚雷，男，1995年9月6日出生，汉族，住山西省阳泉市矿区。被告：达人（天津）网络科技有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人：张志平，董事长。委托诉讼代理人：刘闯，男，1986年12月23日出生，汉族，住辽宁省昌图县。原告曹亚雷与被告达人（天津）网络科技有限公司（以下简称达人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹亚雷到庭参加诉讼，被告达人公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹亚雷向本院提出诉讼请求:1.请求判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2.请求判令被告退还原告房屋租金6000元及押金2100元；3.请求判令被告支付原告违约金4200元；4.请求判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：达人公司与曹亚雷于2019年8月24号签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市昌平区×卧的房屋租赁给原告，月租金2100元，付款方式为季付。原告于2019年10月25日向被告提供的个人账户×支付2019年11月25号至2020年2月24号房租6000元，但是由于被告没有按时给房东支付租金，导致原告在2019年11月23日被房东清退。原告从房东处得知在10月份房东已经向被告提出如不能按时交纳房租需要被告向原告转达清退的通知，在此期间被告并未通知并继续收取下一季度租金，此事被告有欺骗行为。根据原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告违反了合同的第六条违约责任中的第3条：租赁期间，甲方若提前收回房屋，应当提前通知乙方并退还乙方所交纳而未产生的剩余房租并向乙方支付相当于200%租金的违约金，房屋交接后退还乙方所交押金。鉴于此，被告不能履行《房屋租赁合同》约定，原告要求解除《房屋租赁合同》,并要求立即退回交纳而未产生的剩余房租6000元(以月租金2100元为标准，自2019年11月23日计算至2020年2月24日)、押金2100元及违约金4200元，共计12300元。综上，原、被告的《房屋租赁合同》依法成立且有效，因被告不能履行条款，被告应退还原告交纳而未产生的剩余房租及押金并支付违约金的。故，原告为维护自身合法权益，依据民事诉讼法之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告达人公司未答辩。经本院审理认定事实如下：2019年8月24日，达人公司（甲方，出租方）与曹亚雷（乙方，承租方）签订租房合同，根据合同约定，曹亚雷从达人公司租住位于×的房间，租期为从2019年8月25日至2020年8月24日，租金每月2100元，房屋租赁保证金（押金）2100元，于缴纳第一期租金时由乙方一同交付甲方。合同约定，其他情况下未经对方同意，任何一方不得擅自解除本合同。如因不履行本合同义务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方则可根据本合同第六条追究对方违约责任。合同第六条有如下约定：租赁期间，甲方若提前收回房屋，应当提前通知乙方并退还乙方所交纳而未产生的剩余房租并向乙方支付相当于200%租金的违约金，房屋交接后，退还乙方所交押金。合同还就其他事项进行了约定。租房合同(附件一)为付款计划表，根据该计划表，曹亚雷在承租期间内选择季付方式进行支付并提前三十天支付租金。庭审中，曹亚雷向本院提交了其与达人公司之间的多笔转账记录，用以证明其交纳房屋租金至2020年2月24日。经询问，曹亚雷表示，因达人公司未能按照约定向房主赵志军交纳房屋租金，赵志军于2019年11月23日将其从涉案房屋中清退，其为了继续居住在涉案房屋中，于2019年11月24日与赵志军签订了《房屋租赁合同》。另查，2019年11月24日，赵志军（甲方、出租方）与曹亚雷（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方同意将位于×的房间出租给乙方，租赁期为12个月，自2019年11月25日起至2020年11月24日止，租金为每月1900元，每一个月支付一次。合同还就其他事项进行了约定。曹亚雷向法院提交了其向赵志军支付房租的转账记录，用以证明其按照合同约定向赵志军支付了租金。根据转账记录记载，曹亚雷从2019年11月24日起，每月向赵志军支付房屋租金。本院在庭前组织曹亚雷与达人公司双方进行调解，调解中，达人公司认可应当退还曹亚雷房屋租金6000元及押金2100元。上述事实，有合同、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、转账记录及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。曹亚雷与达人公司签订的合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，依法成立有效。曹亚雷已按照合同约定向达人公司支付了房屋租金，达人公司应当保障曹亚雷在约定的合同期间内无障碍地居住在涉案房屋内。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现因达人公司原因，曹亚雷无法在涉案房屋内居住，并在合同约定的期限届满前与涉案房屋的房主另行签订了房屋租赁合同，曹亚雷有权解除合同，对于曹亚雷解除合同的诉讼请求本院予以支持。曹亚雷系通过起诉的方式要求解除涉案合同，本院于2020年1月2日向达人公司送达起诉书及证据等诉讼材料，曹亚雷要求解除合同的意思于达人公司收到诉讼材料时到达，故曹亚雷与达人公司签订的涉案合同于2020年1月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。达人公司在庭前调解中认可应当退还曹亚雷房屋租金6000元及押金2100元，对此本院不持异议，故对于曹亚雷要求达人公司退还2019年11月23日至2020年2月24日租金及押金的主张本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因达人公司原因导致合同无法继续履行，按照合同约定守约方可根据本合同第六条对方支付相当于200%租金的违约金。现曹亚雷要求达人公司支付两个月的租金作为违约金，但达人公司在庭前调解中表示不同意支付违约金。本院认为，因达人公司原因导致曹亚雷无法居住在涉案房屋中，达人公司对合同的解除具有过错，达人公司应当承担违约责任。关于违约金的数额，因曹亚雷未提交证据证明其因达人公司的行为给其造成了损失的具体数额，达人公司不同意支付违约金，故本院以实际损失为基础，根据合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定具体的违约金数额为1000元。达人公司经合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为达人公司放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、曹亚雷与达人（天津）网络科技有限公司在2019年8月24日签订的租房合同于2020年1月2日解除；二、达人（天津）网络科技有限公司于本判决生效后七日内退还曹亚雷房屋租金6000元及押金2100元，共计8100元；三、达人（天津）网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付曹亚雷违约金1000元；四、驳回曹亚雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元由达人（天津）网络科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘敏二〇二〇年十月十九日书记员  余淼