安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初3097号 原告：芜湖宜居物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区皖江财富广场****，统一社会信用代码913402075888500806。 法定代表人：徐文俊，执行董事及总经理。 委托诉讼代理人：刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告：芜湖纵亚广告传媒有限公司，住所，住所地安徽省芜湖市鸠江区瑞祥路**皖江财富广场****社会信用代码91340207MA2NHXR22B。 法定代表人:戴旭峰,执行董事。 原告芜湖宜居物业管理有限公司与被告芜湖纵亚广告传媒有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖宜居物业管理有限公司委托诉讼代理人丁京京到庭参加诉讼,被告芜湖纵亚广告传媒有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖宜居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即向原告支付物业费81027.90元(具体明细见附件),并继续以675.30元/月的标准支付自2020年4月1日起至实际腾空芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋之日止的物业费;2、请求判决被告按照2%/月的标准支付自应付之日起至实际支付物业费之日止的违约金(截止至2020年4月14日为52181.51元,具体明细见附件);3、请求判决被告支付自2019年3月1日至2020年2月29日期间的水电费7032.55元及2020年3月起至实际腾空芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋之日止的水电费;4、请求判决被告按照2%/月的标准支付自2019年4月26日起至实际支付水电费之日止的违约金(截止至2020年4月25日的违约金为877.65元,具体明细见附件);5、请求判决被告承担本案的案件受理费。 事实与理由：2017年4月,原、被告签订《皖江财富广场物业管理服务协议》,协议约定由原告为被告所租赁的皖江财富广场A1楼205室提供物业管理服务,物业费的计算方式为“5元/m²/月×被告承租的房屋面积”即被告每月需支付物业费“5×1181.64＝5908.20元”,物业费每年支付一次,支付时间为每年第一个月的上旬;水电费由原告代缴,被告按照实际使用量支付。合同签订后,被告未向原告支付物业费,截至2018年4月30日,被告累计拖欠皖江财富广场A1楼205室的物业费70898.40元未支付。 被告自2019年1月1日起承租芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋,承租面积135.06m²。原被告约定“A2楼1005室”房屋物业服务协议内容同双方于2017年4月签订的《皖江财富广场物业管理服务协议》，双方不再另行签订物业服务协议。但截至2020年3月31日,被告累计拖欠10129.50元物业费及2019年3月起至2020年2期间的水电费7032.55元未支付。基于上述事实,原告特向贵院提起诉讼,望判如所请。 被告芜湖纵亚广告传媒有限公司未作答辩。 经审理查明：2017年，被告承租芜湖宜居置业发展有限公司名下皖江财富广场Ａ1座205室，建筑面积计1181.64平方米。原告为被告提供物业管理及服务，双方签订一份皖江财富广场物业管理服务协议。协议约定的主要内容为，原告受托进行物业管理服务的内容包括对皖江财富广场规划建设红线范围内的非为被告单独服务和使用的房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护;皖江财富广场物业管理区域内供水、供电、供气以及通信等设施的维修和养护;环境卫生、公共秩序、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理、公共绿化、消防管理等方面以及对原告物业管理服务的质量要求。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中型维修、更新、改造的费用，业主独立财产及私人财产的保管、保险费用及公共能耗费）的收费标准，自2017年5月1日起，被告按建筑面积每月每平方米5元的标准向原告支付前述物业管理与服务事项下的物业管理与服务费用（每月计5908.20元）;皖江财富广场公共能耗按月按户由广场内全体业主和使用用户平均分摊交纳（物业交付时按情况进行预收）;被告交纳费用时间：合同约定的物业服务费支付时点起或每年第一个月的上旬;交费周期，每年预收一次；交纳地点，原告财务部门。单位全称：芜湖宜居物业管理有限公司，账号：11×××03,开户银行：徽商银行延安路支行。其他有偿服务费用（收费标准暂定执行时间为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止）：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、天燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定;被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起支付应缴纳费用每日3‰的违约金。原告已经按照合同或协议约定及相关规定提供服务，被告仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由，原告有权按照相关规定催缴费用并申请人民法院支持;本协议自签字之日起生效（期满后双方无异议，本协议自动延续）。 原、被告就皖江财富广场A1座205室房屋签订物业管理服务协议后，被告并未能按协议约定及时履行相关费用的付款义务。被告自2017年5月1日起至2018年4月30日期间计12个月的物业费70898.40元，至今未支付给原告。 此外，2019年8月16日，被告与出租人芜湖宜居置业发展有限公司就皖江财富广场A1座205室房屋以口头协商形式解除了房屋租赁合同，并将该房屋返还给出租人。同年，被告又与芜湖宜居置业发展有限公司就皖江财富广场A2座1005室房屋签订一份房屋租赁合同，该房建筑面积计135.06平方米，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日。就该房物业管理服务的内容，原、被告口头约定同前述双方签订的皖江财富广场物业管理服务协议，为此，物业管理费每月计135.06×5﹦675.30元，每年计8103.60元，算至2020年3月31日计10129.50元（8103.60元＋2025.90元）。另，被告自2019年3月起有关水、电的费用,原告要求被告于产生水、电费的次月25日前交到原告处，但被告均未能及时交付，故原告代为垫付，向水电部门缴纳。被告所欠原告水、电费用具体明细如下：2019年3月电费466.40元;同年4月水费29.60元、电费363元，小计392.60元;5月水费13元、电费200.20元，小计213.20元;6月水费20.80元、电费430.80元，小计451.60元;7月水费25元、电费593元，小计618元;8月水费38.40元、电费1425.10元，小计1463.50元;9月水费30.86元、电费928.63元，小计959.49元;10月水费24.36元、电费358.71元，小计383.07元;11月水费31.19元、电费237.19元，小计268.38元;12月水费26.97元、电费795.77元，小计822.74元。2020年1月水费25.88元、电费344.55元，小计370.43元;2月水费12.35元、电费610.79元，小计623.14元;以上合计7032.55元。 另查明：被告承租芜湖宜居置业发展有限公司皖江财富广场A2座1005室房屋，在租赁期满后至今并未腾空房屋，并将房屋返还给出租人。 上述事实有原、被告身份证明、原告提交的皖江财富广场物业管理服务协议，皖江财富广场芜湖纵亚广告传媒有限公司用电抄表记录，水费缴费通知单，代缴水、电费的徽商银行芜湖延安路支行电子回单，本院（2020）皖0207民初1017号民事判决书查明的相关事实及原告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原、被告于2017年签订的皖江财富广场物业管理服务协议，系双方真实意思表示，原告为被告承租的皖江财富广场A1座205室房屋提供物业管理服务，被告应按协议约定及时履行其付款义务，然被告未能按约定及时履行义务，故应承担相应的违约责任。被告虽在2019年向出租人芜湖宜居置业发展有限公司返还了上述承租的房屋，但又向该出租人承租了皖江财富广场A2座1005室房屋，并签订了房屋租赁合同，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日。被告在房屋租赁期满后，并未将房屋腾空返还出租人。原、被告虽未就该房屋重新签订物业管理服务协议，但原告一直提供物业管理服务，被告并未提出异议，被告应参照此前双方于2017年签订的皖江财富广场物业管理服务协议中的相关约定履行其应尽的义务，然被告未能及时向原告支付物业管理费及原告代为垫付的水电费，故本院对原告要求被告支付拖欠的物业费及代为垫付的水电费并承担相应违约责任，以及自2020年4月1日起至实际腾空芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋之日止的物业费的请求，依法予以支持。对原告请求被告支付自2020年3月起至实际腾空芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋之日止的水、电费，因原告未能提交实际代缴的支付凭证或尚未实际发生，故本院对原告的该项请求不予支持。 针对原告诉请，对有关费用的计算及违约时间起算问题，从庭审查明的事实看，被告在承租皖江财富广场A1座205室房屋期间，拖欠原告自2017年5月1日起至2018年4月30日期间计12个月的物业费70898.40元，被告在承租皖江财富广场A2座1005室房屋后至今，拖欠原告物业费自2019年1月1日起至2020年3月31日计10129.50元，以上合计81027.90元，原告请求被告支付，本院予以支持。被告自2020年4月1日起至实际腾空芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋之日止的物业费，每月应按675.30元（135.06×5）的标准支付，故本院对原告该项请求依法应予支持。 对原告请求被告支付因逾期付款的违约金起算时间问题，根据原、被告签订的物业管理服务协议，有关物业费交付时间为合同约定的物业服务费支付时点起或每年第一个月的上旬;交费周期，每年预收一次。即自应付时点起，当月15日前先预付一年的物业费，如不能支付，自逾付之月16日起即视为违约。故被告所欠2017年5月1日起至2018年4月30日期间计12个月的物业费70898.40元，应支付违约金的时间应自2017年5月16日起算;被告所欠自2019年1月1日起至2020年3月31日的物业费计10129.50元，应支付违约金的时间起算点及所欠物业费基数分别为：2019年1月16日起为8103.60元、2020年1月16日起为2025.90元。 被告拖欠原告自2019年3月起至2020年2月的水、电费计7032.55元,原告要求被告于产生水、电费的次月25日前交到原告处，但被告均未能及时交付，故原告代为垫付，向水电部门缴纳，对该费用，原告请求被告支付，本院依法予以支持。对原告请求被告支付的水、电费因逾期付款的违约金起算点，应自发生水、电费的次月26日起计算，鉴于被告对所欠水、电费用是逐月发生，故应分段计付。 对原告要求被告支付违约金的计算标准问题，原告在其提交的皖江财富广场物业管理服务协议中虽有约定，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起支付应缴纳费用每日3‰的违约金。但该违约金的约定明显过高，原告为此将请求违约金的计算标准变更为按月利率2%计付。本院认为，根据法律规定，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金的数额“过分高于造成的损失的”，一般是指违约金超过造成损失的30%。本案中，考虑到原告的实际损失主要是应收或垫付相关费用的利息损失，故本院依据上述原则，酌情确定被告支付原告逾期付款违约金的标准按银行贷款利率的130%计算，鉴于中国人民银行对银行贷款利率标准的表述在2019年8月20日有所调整，故2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖纵亚广告传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告芜湖宜居物业管理有限公司自2017年5月1日起至2018年4月30日期间计12个月的物业费70898.40元，及自2019年1月1日起至2020年3月31日的物业费计10129.50元，合计81027.90元，并支付相应违约金至实际清偿之日止（其中，基数70898.40元，自2017年5月16日起;基数8103.60元,自2019年1月16日起;基数2025.90元,自2020年1月16日起，在2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。 二、被告芜湖纵亚广告传媒有限公司于本判决生效之日起七日内按每月675.30元的标准支付原告芜湖宜居物业管理有限公司自2020年4月1日起的物业费至芜湖市鸠江区瑞祥路88号皖江财富广场A2楼1005室房屋实际腾空之日止。 三、被告芜湖纵亚广告传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告芜湖宜居物业管理有限公司自2019年3月起至2020年2月的水、电费计7032.55元，并支付相应违约金至实际清偿之日止（其中，基数466.40元，自2019年4月26日起、基数392.60元，自2019年5月26日起、基数213.20元，自2019年6月26日起、基数451.60元，自2019年7月26日起、基数618元，自2019年8月26日起、基数1463.50元，自2019年9月26日起、基数959.49元，自2019年10月26日起、基数383.07元，自2019年11月26日起、基数268.38元，自2019年12月26日起、基数822.74元，自2020年1月26日起、基数370.43元，自2020年2月26日起、基数623.14元，自2020年3月26日起,在2019年8月20日之前，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。 四、驳回原告芜湖宜居物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3122元，由原告芜湖宜居物业管理有限公司负担685元、被告芜湖纵亚广告传媒有限公司承担2437元，原告已预交的2437元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2437元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  杨慧忠 人民陪审员  李 盟 人民陪审员  田 婷 二〇二〇年十月十二日 法官助理潘真真 书记员黄雯雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。