福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初5137号 原告：兴业银行股份有限公司莆田仙游支行，住所地仙游县鲤城街道胜利路**。统一社会信用代码91350322669278477Q。 负责人：陈彬，行长。 委托诉讼代理人：黄森敏，福建莆中律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：许国德，福建莆中律师事务所律师，一般代理。 被告：吴智敏，男，1984年5月10日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：陈兰香，女，1984年10月16日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司，住，住所地仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第**一社会信用代码913503225653921956。 负责人：许奎南，公司监事。 原告兴业银行股份有限公司莆田仙游支行(以下简称“兴业银行仙游支行”)与被告吴智敏、陈兰香、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司（以下简称“鑫隆公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行仙游支行的委托诉讼代理人许国德、被告吴智敏到庭参加诉讼，被告陈兰香、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行仙游支行向本院提出诉讼请求:1.判令吴智敏、陈兰香共同偿还兴业银行仙游支行借款本金145123.37元及该款自2016年9月12日起按合同约定计至实际还清之日止的利息、罚息、复利（已支付的利息7.08元可予以扣减，暂计至起诉之日为60723.87元）；2.判令吴智敏、陈兰香立即偿还兴业银行仙游支行为实现上述债权而支付的律师代理费4000元；3.判令鑫隆公司对吴智敏、陈兰香的上述第一至第二项债务承担连带保证责任；4.判令吴智敏、陈兰香应于位于仙游县（中国古典工艺博览城）7幢2层253铺的房产及相应土地【预告登记证号：仙房预2013字第××号】完成初始登记之日起立即协助兴业银行仙游支行办理前述房产的抵押登记，鑫隆公司应督促吴智敏、陈兰香并配合办理抵押登记；前述房产的抵押登记办妥后，或吴智敏、陈兰香逾期仍未办理抵押登记的，兴业银行仙游支行有权就该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第一项、第二项债务；5.本案诉讼费、保全费、公告费等由各被告承担。 事实和理由：2013年，鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具《不可撤销担保函》，就鑫隆公司开发的仙游县宝泉工艺产业园区Ａ2宗地块“中国古典工艺博览城”项目黄剑彬等19户（含吴智敏）商用（住）房按揭贷款有关事项向原告承诺：鑫隆公司同意购房人以所购房产作为向原告按揭贷款的抵押物，并同意作为借款人（购房人）向原告申请按揭贷款的连带责任保证人。2013年11月20日，吴智敏、陈兰香作为购房者与原告签订编号仙ＡＪ2013079的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定吴智敏、陈兰香为购买第一套商用房，向原告借款30万元，借款期限为60个月，自2013年10月20日至2018年10月20日止。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮40%。吴智敏、陈兰香自愿提供其购买的坐落于仙游县（中国古典工艺博览城）7幢2层253铺的房产及相应土地【预告登记证号：仙房预2013字第××号】设定抵押担保，抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止，并依法办理了抵押权预告登记。上述《个人购房抵押（保证）借款合同》均约定：若债务人未按本合同约定的用途使用借款，罚息利率为借款利率上浮100%；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。借款偿还方式为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的11日及借款到期日为还款日。若债务人违约，债权人有权要求债务人承担债权人实现债权的费用并赔偿其他损失。2013年11月28日，兴业银行仙游支行依约向吴智敏、陈兰香指定的银行账户汇入借款本金30万元。然吴智敏、陈兰香自2016年9月12日起至今未按照合同的约定足额还本付息，仅于2016年10月11日偿还利息7.08元，于2018年5月6日偿还本金2.16元。根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条第二款第四项规定，原告有权要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。另，原告为实现本案债权支出律师代理费4000元。综上，原告为维护合法权益，鉴于上述事实和理由，依据《民事诉讼法》的相关规定，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 吴智敏辩称，贷款30万元属实，目前经济困难，没有能力还钱。若房子交付给我们，我们才继续交钱。 鑫隆公司、陈兰香未作答辩，亦未向本院提交证据。 兴业银行仙游支行围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审查认为，鑫隆公司、陈兰香未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利和质证权利；而到庭的吴智敏对兴业银行仙游支行提供的证据均无异议。兴业银行仙游支行提供的证据，其来源合法，内容真实，彼此间能相互印证，可证明贷款人、借款人、担保人的主体资格、借款约定情况、担保设定情况、尚欠借款本息等事实，具有证据资格和证明效力，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具《不可撤销担保函》一份，承诺：鑫隆公司就其开发位于仙游县宗地块（中国古典工艺博览城）项目黄剑彬等十五户商用（住）房地产按揭贷款有关事项承诺，鑫隆公司同意吴智敏、陈兰香以所购房产作为向兴业银行仙游支行按揭贷款的抵押物，并同意作为吴智敏向兴业银行仙游支行申请按揭贷款的连带责任保证人；若吴智敏、陈兰香毁约造成抵押借款无法按期偿还，鑫隆公司负责按期代偿并同意按原价回购房屋；在本按揭登记中，购房人所持有的《商品房买卖合同》由抵押权人保管，并保证在办理产权证后一个月内和抵押人及时到登记部门办理该房的按揭备案抵押登记转为现房抵押登记手续；在办妥《房层所有权证》的现房抵押之前，本公司同意承担上述连带责任等。2013年11月20日，吴智敏、陈兰香作为主债务人、抵押人与作为债权人兴业银行仙游支行签订编号为仙ＡＪ2013079号的《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：吴智敏、陈兰香因购买坐落于仙游县（中国古典工艺博览城）7幢2层253铺的商用房向兴业银行仙游支行借款30万元；借款期限为60个月，自2013年11月20日至2018年11月20日止，借款利率均为浮动利率，浮动方式为固定日浮动，浮动周期为年周期，借款利率为基准利率上浮40%；款项直接划入借款人指定的鑫隆公司账户内；还款方式为按每月等额本息还款，借款人应自发放借款后第二个月开始按月还款，还款日为每月11日及贷款到期日；债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期的，债权人有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。罚息和复利的计结息方式与本合同约定的借款计结息方式一致；债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权提前收贷；若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期日起二年；吴智敏、陈兰香自愿以其购买的坐落于仙游县（中国古典工艺博览城）7幢2层253铺的商业房为本案借款提供抵押担保，抵押期间自（预）抵押登记之日起主债务履行完毕之日止等条款。2013年11月20日，兴业银行仙游支行与吴智敏、陈兰香办理了抵押预告登记手续（预告登记证号：仙房预2013字第××号）；抵押担保范围包括但不限于本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、电讯费等）等内容。2013年11月28日，兴业银行仙游支行依约向吴智敏、陈兰香指定的鑫隆公司账户汇入借款本金30万元，载明借款期限自2013年11月28日至2018年11月28日止。借款发放后，吴智敏、陈兰香按照合同的约定仅足额偿还借本息至2016年9月12日止，而后，于2016年10月11日偿还借款利息7.08元，于2018年5月6日偿还借款本金2.16元，尚欠借款本金145123.37元及相应利息、罚息、复利至今未偿还。因索款无着，兴业银行仙游支行于2020年8月7日诉来本院，请求处理。 另查明，兴业银行仙游支行因本案诉讼支出律师费用4000元。 本院认为，本案所涉的《个人购房抵押（保证）借款合同》，当事人缔约主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效。合同双方应按照约定的内容，严格履行合同义务。兴业银行仙游支行已依约履行了发放贷款的义务，其合法权益应受法律保护。吴智敏、陈兰香未按照合同约定的等额本息还款法每月足额偿还借款本息，已构成违约，现涉案借款期限已届满，故吴智敏、陈兰香应向兴业银行仙游支行归还尚欠借款、支付约定利息、承担逾期付款的违约责任，并支付兴业银行仙游支行为实现债权而支出的律师费4000元。鑫隆公司为涉案借款提供阶段性连带责任保证，阶段性连带责任保证的期限届满条件尚未成就，且债权人在保证期间内向保证人主张权利，故鑫隆公司应承担连带偿还责任。虽然吴智敏、陈兰香与兴业银行仙游支行已向房产登记机构办理了抵押权预告登记，但是依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，兴业银行仙游支行作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。根据物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权登记之前，兴业银行仙游支行无法就抵押物行使处分并优先受偿的权利。因此，兴业银行仙游支行请求对涉案房产享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持，应予以驳回。 因《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定“抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续”，现兴业银行仙游支行要求吴智敏、陈兰香应于上述房地产完成初始登记之日起立即协助兴业银行仙游支行办理抵押登记，缺乏依据，仅可要求吴智敏、陈兰香于涉案房地产完成初始登记之日起三个月内协助兴业银行仙游支行办理抵押登记手续。因为鑫隆公司向兴业银行仙游支行出具不可撤销担保函承诺约定：“鑫隆公司保证在办理产权证后一个月内协助抵押权人和抵押人及时到登记部门办理该房的按揭备案抵押登记转为现房抵押登记手续”，所以，鑫隆公司应督促吴智敏、陈兰香并配合办理抵押登记。综上所述，兴业银行仙游支行诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。陈兰香、鑫隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴智敏、陈兰香应在本判决生效后十日内返还给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行借款145123.37元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计算办法：自2016年9月12日起以借款145123.37元为基数按合同约定的利率及计息方式计至还清本款之日止，已偿还的利息款7.08元予以抵扣）； 二、吴智敏、陈兰香应在本判决生效后十日内支付给兴业银行股份有限公司莆田仙游支行因本案诉讼而支出的律师费用4000元； 三、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司对本判决第一项借款本息、第二项的律师费用承担连带偿还责任； 四、吴智敏、陈兰香、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应在位于仙游县（中国古典工艺博览城）7幢2层253铺的房产完成初始不动产登记之日起三个月内协助兴业银行股份有限公司莆田仙游支行办理上述房产抵押登记手续。福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应督促吴智敏、陈兰香并配合办理上述房地产的抵押登记手续。 五、驳回兴业银行股份有限公司莆田仙游支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4448元，由吴智敏、陈兰香、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  杨国地 人民陪审员  林双锦 人民陪审员  林梅英 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  陈 悠 附：一、主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：14×××11。