湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初1537号 原告李淑辉，男，1974年5月24日出生，汉族，村民，住新化县。 委托代理人伍玉林，湖南欣锦律师事务所律师。 代理权限：特别授权 被告新化县万**房地产开发有限公司，地址：新化县。 法定代表人姜续球。 委托代理人康向阳,湖南迪坤律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 原告李淑辉诉被告新化县万**房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理，本案原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告请求判令：1、依法确认原、被告签订的《（天宇1号公馆）商品房买卖合同》无效；2、判决被告返还原告的购房款579621元及其利息68307元（已自2018年11月28日计算至2020年5月8日，利息计算到庭审之日），返还原告所交的其他费用11654元，赔偿原告因购房产生的误工费、交通费等损失20000元；3、请求依法判决被告对原告承担579621元的赔偿责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年11月，原告通过被告的营销员反复推荐，于同年11月28日与被告签订了《（天宇1号公馆）商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告天宇1号公馆2单元2102房，面积136平方米，价款579621元，付款方式为一次性付款，在2019年12月30日前交付，原告当天付清了全部价款，同时交纳了其他费用11654元，但被告至今没有交房，经了解查知被告没有取得（天宇1号公馆）《商品房预售许可证》。被告的上述行为系对原告故意隐瞒没有《商品房预售许可证》，在没有取得《商品房预售许可证》的情形下，与原告签订《（天宇1号公馆）商品房买卖合同》，严重侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该合同为无效合同，被告依法应当返还原告的购房款、承担赔偿责任，共计1259203元，请依法判决。 被告答辩要点： 一、原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。原、被告在2018年11月28日签订《商品房买卖合同》时虽然没有办理商品房预售许可证，但是在2020年5月27日已经取得了商品房预售许可证，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有限”的规定，在本案审理前，答辩人已经取得商品房预售许可证，因此双方所签订的《商品房买卖合同》可以认定为有效合同。二、原告诉求退回购房款及利息等的诉求没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第9条第一款第（一）项规定，只有在答辩人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的前提下，出卖人才需要承担赔偿责任。原告建房销售房屋是因为特殊情况，在新化县解难办准许的情况下，采取边建边办手续的方式建设、销售。在向原告销售房屋时，并未故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》，并且在销售中心的五证公示栏也没有张贴《商品房预售许可证》，合同中也没有注明已经取得《商品房预售许可证》，原告是清楚的知道并且应当知道这个事实，被告自始至终就没有故意隐瞒没有办理《商品房预售许可证》的故意行为。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告的诉讼请求缺乏依据，请求驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 根据原、被告举证质证及庭审查明情况，本院确认如下事实： 一，双方无争议的事实 2018年11月28日，原、被告签订了《（天宇1号公馆）商品房买卖合同》，合同主要内容有：第一条，原告购买的商品房在天宇1号公馆2单元21层2102房，面积136平方米，用途住宅，框架结构，层高2.9米；第二条，总价款579621元；第三条，付款方式为合同签订之日一次性付清；第六条，在2019年12月30日前交付部房屋（如遇其他原因可延长180个工作日交付）。当天，原告付清了全部房款579621元，并交纳了其他费用11654元。到期后，被告未向原告交房，原告即与被告及营销部人员交涉处理事宜，并提出了被告无《商品房预售许可证》即卖房，被告营销部人员向原告作了回复，但双方未协商一致。2020年5月27日，新化县房地产管理局向被告发放了新房售许字（2020）第009号《商品房预售许可证》。 二，有争议的事实 被告是否有对原告故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的行为。 原告认为：被告至今未向原告交房，经了解查知被告没有取得《（天宇1号公馆）商品房预售许可证》，被告的上述行为系对原告故意隐瞒没有《商品房预售许可证》，提交了下列证据：1、《（天宇1号公馆）商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订了商品房买卖合同；2、收据复印件，扎证明原告支付了购房款579621元和办证工本费、燃气费、税共11654元；3、新化县住房保障服务中心的证明，拟证明天宇1号公馆至2020年5月9日未办理《商品房预售许可证》；4、微信截图（6份）、U盘（原告与被告营销中心客户的语音记录），拟证明被告故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》这一事实，对原告有欺诈行为。 被告质证认：对证据1、2、3无异议，《商品房预售许可证》没办好，是因政府原因；对证据4，该证据是2020年4月至5月原告的妻子与销售人员的语音，并非合同签订时语音，根据听取录音，原告的妻子对销售人员说：“别人卖房是五证齐全，你们卖房什么都没有，”销售人员向其回复能在今年8月能办好，说明原告是知晓被告当时未取得《商品房预售许可证》之事的，所以不能证明被告有向原告故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的事，不能实现原告的证明目的。 本院审查认为：对原告提交的1、2、3号证据，被告质证无异，与本案关联，客观真实，可予采信，原告与被告于2018年11月28日签订的《（天宇1号公馆）商品房预售许可证》中并未载明涉案房屋的预售许可证，因此本院认定原、被告签订《（天宇1号公馆）商品房预售许可证》时，并未以书面形式在合同中表明涉案房屋具有预售许可证。对原告提交第4号证据（微信截图、U盘语音记录），拟证明被告故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》这一事实、对原告有欺诈行为，但该证据系2020年的语音资料，并非订立合同时的语音记录，且通话中无故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的语音，而营销部人员明确告知原告《商品房预售许可证》在8月份能办好，该证据不能足以证实原、被告签订涉案《商品房买卖合同》时存在故意隐瞒没有取得预售许可证的行为，故对原告提交的第4号证据的拟证明目的不予支持。 判决的理由与结果 本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《（天宇1号公馆）商品房买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的购房合同书无效。合同无效后因合同取得的财产应予以返还，造成损失的由有过错的一方应赔偿对方，本案中，被告存在过错，故对原告要求被告返还购房款579621元及其他费用11654元的诉讼请求，本院予支持；原告要求赔偿利息损失至庭审之日，符合法律规定，本院予以支持，原告诉请计息的利率为月利率0.68％，在合理范围之内，本院照准，据此计算利息损失为80405元（579621元×月利率0.68％×20.4个月）；原告要求被告赔偿因购房产生的误工费、交通费等损失20000元，但未提供证据证实，根据本案的实际情况，原告为维权确有误工费、交通费发生，故宜酌情由被告赔偿原告误工费、交通费等损失10000元。原告要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿579621元责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；.......，”之规定，应当是：“出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，但原告提交的证据不能足以证实出卖人（被告）在签订涉案《商品房买卖合同》时存在故意隐瞒没有取得预售许可证的行为，原告诉请无事实依据，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、原告李淑辉与被告新化县万**房地产开发有限公司于2018年11月28日签订的《（天宇1号公馆）商品房买卖合同》无效。 二、由被告新化县万**房地产开发有限公司返回原告李淑辉购房款579621元及其他费用11654元，赔偿利息损失80405元，赔偿误工及交通费等损失10000元，合计681680元。 三，驳回原告的其他诉讼请求。 上述款项在本判决生效后十日内付清，款项汇至：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号8001574********。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费16133元，由被告新化县万**房地产开发有限公司负担9133元，由原告李淑辉负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  刘胜和 人民陪审员  熊后春 人民陪审员  李小云 二〇二〇年十月二十九日 代理书记员  谢 婧 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。