广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6350号上诉人（原审被告）：谭松根，男，1981年11月28日出生，汉族，住湖南省涟源市*******新建组，公民身份号码：432************434。委托诉讼代理人：熊光荣，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈现，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾树松，男，1966年4月27日出生，汉族，住广东省增城市***************，公民身份号码：440************338。委托诉讼代理人：郑静文，广东文国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎婉珊，广东文国律师事务所律师。上诉人谭松根因与被上诉人曾树松租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。曾树松向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除曾树松、谭松根之间签订的《物业租赁合同书》，谭松根即日起搬离租赁物并将租赁物归还给曾树松；二、谭松根向曾树松支付截止至2019年12月31日所欠的租金（场地使用费）833333元及前述款项全部付清时止的滞纳金【滞纳金每逾期一日按欠款金额1%计付，合计人民币538999.93元（详见滞纳金计算明细表）】；三、谭松根向曾树松支付从2020年1月1日至谭松根搬离租赁物时止按每月233333元计算的租金（场地使用费）；四、本案全部诉讼费由谭松根承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认曾树松与谭松根签订的《物业租赁合同书》无效；二、谭松根应于一审判决发生法律效力之日起五日内向曾树松返还《物业租赁合同书》所涉的厂房、办公楼、宿舍、饭堂及线缆、地下管道、水电设施、消防设施；三、谭松根应于一审判决发生法律效力之日起五日内向曾树松支付使用费（按照每月233333元标准从2019年9月1日起计算至前款建筑物及附属设备实际返还之日止，需扣减谭松根支付的款项99999元）；四、驳回曾树松的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费8575.5元（曾树松已预交），由谭松根负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初891号民事判决书。宣判后，谭松根不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，改判谭松根无需向曾树松返还《物业租赁合同书》所涉的厂房、办公楼、宿舍、饭堂及线缆、地下管道、水电设施、消防设施；2.撤销原审判决第三项，改判谭松根无需向曾树松支付使用费（即无需按照233333元的标准从2019年9月1日起计算至建筑物及附属设施返还之日止）；3.判令曾树松承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、谭松根并非合同相对人，原审判决认定谭松根与曾树松存在租赁合同关系，属于事实认定不清，适用法律错误。1.虽然谭松根与曾树松在2017年7月6日签订了涉案的《物业租赁合同书》，但是在2018年12月2日，谭松根与案外人易云梁、深圳市鑫安实业有限公司签订了《协议书》，约定：（1）谭松根将东莞市********（即原东莞市安达制衣洗漂公司东边厂区）的经营管理权转让给易云梁、深圳市鑫安实业有限公司，该项目盈亏及一切项目风险责任与谭松根无关，转让费共计380万元；（2）《协议书》第二条、第三条、第四条亦明确约定了谭松根协助易云梁、深圳市鑫安实业有限公司办理原签订的租赁合同更名至易云梁、深圳市鑫安实业有限公司,将原房东的租赁合同更名为易云梁、深圳市鑫安实业有限公司名下等具体事宜。2.上述《协议书》签订之后，易云梁、深圳市鑫安实业有限公司指定东莞市铭智物业管理有限公司与租户全部办理了更名手续，即将原谭松根与实际承租人签订的租赁合同，全部变更为东莞市铭智物业管理有限公司与实际承租人签订租赁合同。3.在《协议书》签订之后，虽然案外人易云梁、深圳市鑫安实业有限公司与曾树松未重新订立新的《物业租赁合同书》，但是《协议书》签订之后，一直都是由易云梁、深圳市鑫安实业有限公司指定的付款人肖娟、东莞市铭智物业管理有限公司向曾树松指定的收款人湛有琼支付租金。4.在2019年8月30日，东莞市*******民委员会也是向东莞市铭智物业管理有限公司出具了搬迁《通知》，因为涉案物业的租赁事宜，易云梁、东莞市铭智物业管理有限公司向东莞市麻涌镇人民法院提起诉讼，起诉了包括谭松根、曾树松在内的六个被告，请求退回已经向曾树松支付的租金。5.基于以上事实和证据，可以明确：（1）在2018年12月2日《协议书》签订之后，涉案厂房的实际承租人变更为了易云梁、深圳市鑫安实业有限公司及其指定的东莞市铭智物业管理有限公司；涉案租赁合同的合同主体亦变更为了曾树松和易云梁、深圳市鑫安实业有限公司及其指定的东莞市铭智物业管理有限公司，谭松根已经退出了与曾树松的租赁合同；（2）在2018年12月2日《协议书》签订之后，由案外人易云梁、深圳市鑫安实业有限公司及其指定的东莞市铭智物业管理有限公司实际占有使用涉案厂房。二、原审法院应当追加易云梁、深圳市鑫安实业有限公司及其指定的东莞市铭智物业管理有限公司作为本案的共同被告参加诉讼。1.如前所述，2018年12月2日《协议书》签订之后，涉案厂房租赁合同书的合同主体为易云梁、深圳市鑫安实业有限公司及其指定的东莞市铭智物业管理有限公司，上述主体也是实际占有使用涉案厂房和缴纳租金的主体，所以曾树松在本案中主张房屋占有使用费，显然曾树松追诉的主体为易云梁、深圳市鑫安实业有限公司及其指定的东莞市铭智物业管理有限公司，而并非谭松根；2.原审法院并未追加上述实际承租人作为共同被告参加诉讼，所以请二审法院依法追加上述主体作为本案共同被告参加诉讼。三、原审判决未处理谭松根向曾树松支付100万元房屋押金，属于认定事实不清，适用法律错误。1.《物业租赁合同书》约定谭松根向曾树松支付租赁押金（保证金）100万元，谭松根在涉案租赁合同签订后亦通过转账的方式向曾树松支付了该等租赁保证金；2.既然原审法院认定涉案租赁合同无效，那么根据法律规定，原审法院理应在本案中认定曾树松应当向谭松根退还前述租赁保证金100万元。综上，请求二审法院依法查明本案事实，驳回曾树松的全部诉讼请求。曾树松答辩称：请求二审法院驳回谭松根的上诉请求。一、《物业租赁合同书》的承租方为谭松根，谭松根是该合同相对人，无论谭松根以何种方式经营，包括转让或合营，依法应承担支付租金返还租赁物的法律责任。二、谭松根对租赁物转租的行为未征得曾树松同意，其行为对曾树松不具有法律约束力。三、谭松根恶意诉讼，隐瞒事实，应判令对其不利的法律后果。一审庭审中，谭松根向法院陈述其承租后分租给不同企业的事实，并没有披露租赁物已经转让给第三人使用，曾树松在2020年4月13日庭审时还不知道涉案租赁物已经由谭松根转让。谭松根一审时还确认自己经营，二审时突然改口已经转让，前后矛盾，虚假陈述，恶意诉讼，应判令其不利的法律后果。四、谭松根二审才提交的新证据，二审法院依法不予采纳，如采纳应依法进行罚款。五、谭松根对保证金的请求缺乏法律依据。根据《物业租赁合同书》第九条第2点，如谭松根逾期支付租金视为谭松根严重违约，曾树松有权没收保证金。从程序上，如谭松根要求返还保证金，应提起反诉，谭松根没有提起反诉视为放弃其权利。六、根据双方补交的（2020）粤1971民初7262号民事判决书反映，谭松根在该判决中陈述其与案外人之间签订的协议不属于租赁合同纠纷，因此本案谭松根以跟案外人签订的相关资料作为上诉的依据，曾树松认为不成立。本院经审理，确认一审判决查明的事实。另查明，谭松根二审提交《协议书》、《房屋租赁合同》、《网上电子银行回单》、《民事起诉状》及传票、《民事判决书》，证明案外人东莞市铭智物业管理有限公司与涉案物业的实际承租人签订相关合同及实际使用情况。曾树松对谭松根提供的证据认为与其无关。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对谭松根上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据谭松根在二审中的上诉意见和答辩人的答辩意见，本案的争议焦点是：1.本案是否需追加案外人作为被告参加诉讼；2.谭松根要求曾树松退回保证金能否支持。对此，本院分析如下：对焦点一。谭松根与曾树松在2017年7月6日签订了涉案的《物业租赁合同书》，该合同的出租方为曾树松，承租方为谭松根。谭松根在承租案涉物业后，虽然于2018年12月2日又与案外人易云梁、深圳市鑫安实业有限公司签订了《协议书》，将案涉物业转租给易云梁、深圳市鑫安实业有限公司，但该转租行为未经曾树松同意，曾树松亦未与易云梁、深圳市鑫安实业有限公司签订租赁协议，故案涉物业实际使用人即使为案外人，根据合同相对性原则，曾树松有权选择谭松根主张权利。案外人易云梁、深圳市鑫安实业有限公司或由易云梁、深圳市鑫安实业有限公司再转租给其他的案外人，均与谭松根和曾树松在2017年7月6日签订了涉案的《物业租赁合同书》没有关系。因此，谭松根要求本案追加案涉物业的实际使用人为被告依据不充分，本院不予支持。对于焦点二。因已生效的广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7262号民事判决认定案涉物业所在的41.28亩土地虽有32.73亩已转为建设用地，但案涉地上建筑物未取得建设工程许可证或者其他产权证书，故谭松根和曾树松在2017年7月6日签订了涉案的《物业租赁合同书》是无效的，根据无效合同的处理原则，曾树松要求谭松根返还《物业租赁合同书》所涉的厂房、办公楼、宿舍、饭堂及线缆、地下管道、水电设施、消防设施合法有据，本院予以支持。对于谭松根向曾树松交纳的保证金，谭松根在一审时明知案涉合同无效，且曾树松要求谭松根返还物业时，谭松根没有就其交纳的保证金提起反诉或抗辩，其二审要求曾树松返还保证金缺乏依据，本院不予支持。对该保证金能否返还，谭松根可另案诉求处理。综上所述，上诉人谭松根的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费22799.98元，由谭松根负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二〇年九月二十五日书记员  梁婷燕何洁莹