广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16927号原告：陈嘉丽，女，1991年9月17日出生，汉族，身份证住址广东省龙门县，委托代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。委托代理人：杨志恒，广东广大律师事务所律师。被告：广州凯晨建设工程有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村富和花园**。法定代表人：李伟光。被告：李祐财，男，1968年5月12日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，被告：李鸿捷，男，1990年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市，两被告共同委托代理人：胡文斌，广东格士律师事务所律师。原告陈嘉丽诉被告广州凯晨建设工程有限公司（以下简称凯晨公司）、李祐财、李鸿捷合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员关则深适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈嘉丽的委托代理人杨练飚、杨志恒，被告李祐财、李鸿捷的共同委托代理人胡文斌到庭参加诉讼。被告广州凯晨建设工程有限公司经本院依法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉丽提出诉请：1、确认原告与凯晨公司签订的两份《合作建房协议》无效；2、凯晨公司、李祐财向原告返还建房款300000元及利息（其中以200000元为基数，2017年2月14日起至2019年8月20日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止；另以100000元为基数，2017年6月6日起至2019年8月20日期间按人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；3、李鸿捷对上述第二项诉请承担连带责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告的配偶朱恒与李鸿捷是好友，朱恒向李鸿捷提及想买房,李鸿捷介绍称李祐财有房可卖，李祐财告知原告和朱恒，百明花园8A栋01至04房是凯晨公司以房抵债交予李祐财的，其中01、02号房已由李鸿捷购买，03、04房可售予原告，但需与凯晨公司直接签合同。原告与朱恒商量后，同意购买03、04房，由原告与凯晨公司签订了两份《合作建房协议》，并按李祐财要求向其支付了200000元房款。同年五月，李鸿捷表示其不再购买01、02号房，可让与原告，原告同意后，于2017年6月13日与凯晨公司签订了01、02号房的《合作建房协议》，并向李鸿捷支付了100000元房款。之后涉案房屋迟迟没有开工，原告多次与李祐财、李鸿捷了解情况，均无果。最后，原告获悉涉案房屋土地属于宅基地，不允许销售，原告多次与李祐财、李鸿捷协商退款，但均无果。被告广州凯晨建设工程有限公司无答辩。被告李祐财、李鸿捷共同辩称：我两人均非案涉合作建房协议合同主体，根据合同相对性原则，不应就该合同关系承担责任。我方并非房屋出卖人，只是此前有购买案涉房屋的意愿，但由于房屋并未建成，两被告没有取得房屋所有权，故转而由原告与凯晨公司签订合同购买涉案房屋，凯晨公司才是涉案房屋出卖人；李祐财只是由凯晨公司指定代收房款，凯晨公司拖欠李祐财工程款，李祐财收取房款后用于冲抵凯晨公司所欠工程款，与原告之间并无实质的法律关系；李鸿捷是李祐财的亲人，其收取了原告交付的房款后，已经交给了李祐财，其未实际收取，如上所述，其也不应承担责任。经审理查明：2017年6月13日，原告（乙方）与凯晨公司（甲方）签订了两份《合作建房协议》，分别约定原告委托凯晨公司在位于广州市白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段建造房屋，凯晨公司负责提供图纸设计及施工队，按图纸要求进行施工，水、电到原告房屋门口，水电费按国家规定支付，具备一定绿化及公共设施配套；根据测算，原告将支付工程款285950元、312305元，房屋的建筑面积约81.7平方米、89.23平方米，具体为8A栋13层01号、02号房（面积以建筑面积测量为准）；原告将工程款全部付清后，房屋归原告永久使用，在政策允许的情况下，凯晨公司无偿协助原告统一办理产权证，费用由原告支付等等。凯晨公司在《合作建房协议》上加盖公章，并加盖了法定代表人李伟光的印章。原告曾于2017年2月13日向李祐财付款200000元，于同年6月6日向李鸿捷付款100000元，凯晨公司于2017年6月13日向原告出具收据，确认收到原告交付的百明花园8A栋13层01号房合作建房款285950元、02号房合作建房款312305元。原告提出，其与凯晨公司签订上述合作建房协议前，曾由李鸿捷推荐，称因凯晨公司拖欠李祐财工程款，故将百明花园8A栋13层01至04号房交予李祐财用于抵债，原告与凯晨公司曾签订合同购买其中03、04房，其后李鸿捷将其购买的01、02号房让与原告，故原告转而与凯晨公司签订01、02号房的合作建房协议。由于凯晨公司拖欠李祐财工程款，故房款200000元是由李祐财直接收取用于抵偿凯晨公司所欠债务。李鸿捷收取原告交付的100000元也已经转交李祐财。其后，由于涉案房屋迟迟未兴建，原告与李祐财、李鸿捷协商退款，李祐财曾通过微信方式向原告表示“这个我看到那边有什么发展新啊？如果真的不行，到时候我这边收点工程款，我这边先退给你都没问题的，我看看这个月底有没有收到进度款，我先退一点给你都没问题了好不好？这个你不用来追，我会去帮你解决的”。本院在审理案涉百明花园项目关联案件的过程中，向广州市规划和自然资源局调取有关百明花园项目的建设工程规划许可证及相应用地规划证照，百明花园项目已经办理穗规建证〔2015〕**、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，其中1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、地、地上**、5198平方米；地；地下**265平方米；总建筑面积6463.7平方米；1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、地、地上**、12279平方米；地；地下**356平方米；总建筑面积16635.3平方米。以上事实，有《合作建房协议》、收据、穗规建证〔2015〕1215号《建设工程规划许可证》、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》、微信聊天记录、汇款凭证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与凯晨公司签订了案涉两份《合作建房协议》，从该合同的内容来看，提供资金一方即原告只分配固定数量房屋，不承担除约定房价之外的经营风险，该《合作建房协议》实为房屋买卖合同。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。对此，原告可在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，再就涉案《合作建房协议》产生的纠纷向人民法院提起民事诉讼。故本院对原告要求确认涉案两份《合作建房协议》无效的诉请在本案中不予调处。凯晨公司应否退还购房款，应当以案涉合作建房协议是否有效，能否继续履行等问题予以明确为前提，在此之前原告要求凯晨公司退还购房款300000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李祐财实际收取了原告交付的200000元购房款，李鸿捷收取原告交付的100000元后，也已经悉数交予李祐财，原告与李祐财协商退款时，李祐财曾明确表示如实在无法解决，其可先退给原告，应视为李祐财同意向原告退款，上述表态是李祐财真实意思表示，应予履行，现原告要求李祐财退还购房款300000元合理合法，本院予以支持。原告要求李祐财赔偿资金占有期间的利息缺乏理据，本院不予支持。原告要求李鸿捷承担连带责任也没有事实和法律依据，本院也不予支持。凯晨公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告李祐财向原告陈嘉丽返还购房款300000元；二、驳回原告陈嘉丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6509.9元，由被告李祐财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年十月十九日书记员  周家怡