贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7110号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205201610721167。被上诉人（一审原告）：杨如祥，男，汉族，1986年12月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：廖文佳，女，汉族，1985年7月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人杨如祥、廖文佳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人余英民，被上诉人杨如祥、廖文佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销一审判决第一项，酌情改判办证违约金至已付房款的日万分之零点一支付；撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托，开具发票上诉人从未拒绝，不能以此视为办证条件已成就。案涉商品房的办证受到政策调整的影响，逾期办证在我市普遍存在，对房地产行业已造成重大不利影响，请求二审将违约金标准调至10%支付。2.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，该费用不属于建设安装费，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人杨如祥、廖文佳二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告杨如祥、廖文佳一审诉讼请求：1.判决被告支付延期交房违约金5,494.61元及该违约金实际占用期间的利息暂计96.62元(利息以5,494.61元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止);2.判决被告向原告退还已收取的代收各项开户费及交易费(三通费)3,753.00元及代收各项开户费及交易费(三通费)实际占用期间的利息暂计65.34元(利息以3,753.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月29日起计算至所有代收各项开户费及交易费(三通费)本息偿还完毕之日止；3.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为:以申请人已付购房款407,008.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年7月28日起计算2019年3月18日暂计9,523.99元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月29日，原告杨如祥、廖文佳作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为13-2-13-1，建筑面积127.78平方米，套内建筑面积101.31平方米，总房款407008.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款407008.00元，被告于2017年7月28日将房屋交付给原告。2014年7月29日，被告代收到原告各项开户费、交易费3753.00元。2018年8月13日，被告取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，2018年11月18日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知该楼幢业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书，2019年3月6日，原、被告双方签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权证书。2019年3月，被告为原告办理案涉房屋的不动产权证，载明权利人廖文佳／杨如祥。一审法院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：1、被告是否应退还原告各项开户费及资金占用费，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间，3、被告是否应支付原告逾期交房违约金及金额。对双方争议的焦点1，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。对被告主张诉讼时效抗辩，原告于2020年4月14日起诉催告被告退还，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，不予以支持，被告代收到原告各项开户费及交易费3,753.00元。故原告要求被告退还各项开户费及交易费3,753.00元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的资金占用费，无事实依据和法律依据，不予支持。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立，不予采纳。对双方争议的焦点2，双方签订的《商品房合同及补充协议》，系双方的真实意思表示，主要内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容履行义务。原告按合同约定支付相关购房款及税费，被告也应按合同约定向原告交付案涉商品房、办理产权登记等相关义务。本案中，被告未按合同约定为原告办理案涉商品房的不动产权属证书，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的《商品房合同及补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2017年7月28日。则计算违约金的时间为2018年7月23日起，原告主张从2018年7月28日起计算，从其所愿，予以支持，截止时间为被告取得商品房备案证明书后履行通知原告提交办证的时间。本案中，被告于2018年8月13日取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，2018年11月18日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知该楼幢业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书，故截止时间为2018年11月18日，又因被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，原告请求保护其权利的时间为三年，原告于2020年4月14日起诉，诉讼时效依法中断。即从2020年4月14日倒推三年为法院保护其权利的诉讼时效期间，即2017年4月14日之前的权利确实超过诉讼时效，2017年4月14日之后的未超过，本案未超过诉讼，故对被告的该抗辩意见，不予采纳。所以，本案计算逾期办证违约金的时间为2018年7月28日至2018年11月18日，共计113日。对被告主张降低违约金的标准，不符合法律的规定和合同的约定，不予采纳。计算违约金的标准为双方合同的约定日万分之一，即违约金为4,599.19元（407,008.00元×0.01%×113=4,599.19元）。原告主张9,523.99元，超过部分，不予支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，不予采纳。对双方争议的焦点3，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。双方签订的合同对案涉房屋交付时间有明确的约定：出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。可被告于2017年7月28日才向原告交付案涉商品房，未在合同约定的期限内交付，应按双方签订的合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持，对支付违约金的标准，双方合同约定：……出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，标准为按日0.005%，对计算违约金的期限，原则上从被告违约之次日，计算的期限为原告违约的次日即2016年10月31日起计算至实际交付商品房之日，即2017年7月28日止，共计271日。又因被告以诉讼时效抗辩，本案中，双方合同约定：“并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，案涉房屋于2017年7月28日交付，故支付违约金的时间为2017年8月5日开始履行。根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故自原告院提起诉讼之日（2020年4月14日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年4月14日起的违约金请求权未超过诉讼时效。从2017年8月5日起，按三年诉讼时效计算，即2020年8月5日之前才超过诉讼时效，因此，本案未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，不予采纳。对原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持，对违约金的计算，双方合同约定，按日万分之零点五，即逾期交房违约金为5,514.96元（407,008.00元×0.005%×271=5,514.96元），原告诉请5,494.61元，予以支持；对原告主张的资金占用费，无事实依据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨如祥、廖文佳逾期办证违约金4,599.19元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨如祥、廖文佳开户费及交易费3,753.00元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨如祥、廖文佳逾期交房违约金5,494.61元；四、驳回原告杨如祥、廖文佳的其他诉讼请求。案件受理费137.00元，由原告杨如祥、廖文佳负担67.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担70.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十月二十九日书记员  邓 千