上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初15983号原告：加恒(上海)置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱元，董事长。委托诉讼代理人：张犇，上海市锦泓律师事务所律师。被告：上海明茂餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：余茂炉，总经理。原告加恒(上海)置业有限公司(以下简称加恒公司)与被告上海明茂餐饮管理有限公司(以下简称明茂公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告加恒公司委托诉讼代理人张犇、被告明茂公司法定代表人余茂炉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告加恒公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；2、被告向原告支付租金、管理费、推广费、水电费合计708,206.03元；3、被告向原告支付逾期付款滞纳金(其中，按照日千分之三的标准，自应付款之日计算至2020年3月31日的滞纳金为763,391元；以708,206.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算自2020年4月23日起至被告实际付清之日止)；4、被告支付原告免租期内租金40,500元；5、被告支付原告合同解除的违约金差额34,115元(被告应付违约金90,027元，被告已付的保证金55,912元予以抵扣后应付34,115元)；6、被告向原告支付尚未将注册在租赁房屋上的工商注册地址注销的违约金(按每日1,485元的标准计算自2020年5月23日起至被告实际注销之日止)。事实和理由：2016年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区丰翔路XXX号南翔XX商业广场3层317商铺，面积135平方米，租赁期限自2016年8月15日至2021年8月14日。合同约定了免租期以及租金、管理费、推广费、水电费、租赁保证金、违约责任的承担等。合同签订后，被告自2018年起开始相继拖欠租金、管理费、推广费、水电费。原告认为，被告已违反合同约定，应承担违约责任，故诉至法院。被告明茂公司辩称，不同意原告全部诉请。1、原告通知2020年4月23日将停水停电，赶被告走，但并未通知解除合同，被告也实际于2020年4月23日搬走，被告询问原告欠付的租金事宜，原告答复称不会起诉被告，合同实际已经无法继续履行。2、被告确实欠原告租金、管理费、推广费、水电费，应计算至2020年4月23日，总金额在30万到40万左右。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：加恒公司系上海市嘉定区南翔镇丰翔路**房屋的产权人。2016年9月8日，加恒公司(出租方、甲方)与明茂公司(承租方、乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市嘉定区丰翔路XXX号南翔XX商业广场3层317单元的商铺(以下简称系争房屋)出租给乙方，作乙方在其营业执照所规定的经营范围内的经营品类和“欧凯萨铁板烧TEPPANYNKI”品牌之用，租赁期限自2016年8月15日起至2021年8月14日止。交付日为2016年8月15日；免租装修期60天，自2016年8月15日起至2016年10月13日止；经营免租期30天，自2016年10月14日起至2016年11月12日止，此期间乙方不需支付租金，仅需支付管理费、推广费及水电等公共事业能源费。如乙方实际租赁不满合同规定的租赁期或违反合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的租金、管理费和推广费(若有)，索取的月租金及物业管理费标准参照乙方在该租赁年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费。租赁期内，乙方必须向甲方缴纳租金、管理费、推广费以及其他根据合同约定应缴纳之费用。每月应付租金为固定租金和提成租金两者取较高者。固定租金按租赁面积计算：自2016年8月15日起至2018年8月14日止，固定租金为每平方米每天5.0元，合每月20,531元；自2018年8月15日起至2020年8月14日止，固定租金为每平方米每天5.5元，合每月22,584元；自2020年8月15日起至2021年8月14日止，固定租金为每平方米每天6.0元，合每月24,638元。提成租金：自2016年8月15日起至2018年8月14日止，提成租金按每月之总营业额的8%计算；自2018年8月15日起至2020年8月14日止，提成租金按每月之总营业额的9%计算；自2020年8月15日起至2021年8月14日止，提成租金按每月之总营业额的10%计算。整个租赁期内，乙方须每二个月支付一期固定租金，每一期租金为二个月的月固定租金，无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于应付租金的前一个月20日前支付固定租金。管理费为每平方米每月45元，合每月6,075元。整个租赁期内，无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于每月20日前支付下一个日历月管理费。乙方同意在合同约定的租赁期内向甲方支付推广费，推广费为每平方米每月10元，合每月1,350元，无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于每月20日前支付下一个日历月推广费。乙方应在签署合同时向甲方支付二个月固定租金、二个月管理费和二个月推广费之和的55,912元租赁保证金。如乙方违反合同的任何约定或条款，拖欠合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费及其他费用等，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权以保证金抵付乙方的任何欠款或甲方因乙方的违约行为而根据合同规定可以要求其承担的任何款项或甲方的任何损失。乙方必须缴纳和清偿显示于乙方独立仪表的有关水、电(包分摊费)、煤气、电讯和电话费用等公用事业费用和用于该房屋内使用的设施的费用。乙方逾期支付租金、管理费、推广费、其他费用及任何应付的款项，甲方有权要求乙方自应付日起每逾期一日按照逾期支付之款项日息3‰支付滞纳金。乙方应于租赁期终止日次日或提前终止日次日向政府有关部门递交变更乙方注册地址所需之全部合法文件并应确保在合同终止或提前终止后30天内完成变更手续，如逾期完成，则每逾期一日，乙方应按当时日基本租金的两倍向甲方支付违约金。关于违约责任，合同约定乙方未按合同约定的支付日，连续超过30日或累计超过90天仍未向甲方支付与租赁房屋相关费用的，甲方可书面通知乙方解除合同，同时乙方应向甲方支付三个月的租金、管理费和推广费(以违约发生时的月租金、管理费和推广费为准，如在免租期内的则以首期租金、管理费和推广费为准)作为违约金，如果该违约金不足以弥补因此给甲方造成的实际损失的，乙方还应另行赔偿甲方。该违约金可直接以乙方已支付的各项保证金作冲抵，冲抵后如有剩余的甲方应予返还剩余保证金。乙方并应按合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租装修期期间的租金。合同另作了其他约定。合同签订后，明茂公司即在系争房屋内经营，并在系争房屋上注册成立了上海明茂餐饮管理有限公司XX分店。2019年4月11日，因明茂公司自2018年1月开始欠付租金等费用，加恒公司遂向明茂公司发出《告知函》，要求明茂公司于2019年4月18日之前付清欠付的租金等，否则将按合同约定采取相应措施。2019年9月2日，加恒公司再次向明茂公司发出《律师函》，催缴欠付的款项。2020年4月22日，明茂公司收到加恒公司发出的《通知函》，该《通知函》大致内容为，因明茂公司欠付租金、管理费等，经催缴后仍未缴纳，故加恒公司通知明茂公司双方签署的《房屋租赁合同》于明茂公司收到该《通知函》之日终止，并要求明茂公司支付欠付的租金等，将系争房屋交还给加恒公司，完成注册在系争房屋内的合法文件的注销手续等。2020年4月23日，明茂公司搬离了系争房屋，加恒公司收回房屋后已另行对外出租。2020年6月，加恒公司诉至本院。庭审中，明茂公司向本院提交了其支付系争房屋相关款项的部分流水。加恒公司表示，认可明茂公司向法院提交的银行流水，但明茂公司每次付款是统一支付的租金、管理费、推广费、水电费，无法具体区分其支付的款项对应的是租金还是管理费、推广费等，但经其核算，明茂公司自2016年11月开始向加恒公司支付租金、管理费、推广费、水电费、租赁保证金、垃圾清运费、装修水电押金共计739,099.63元。另查明，2020年9月21日，明茂公司向上海市嘉定区市场监督管理局提交了《食品经营许可证》注销申请，上海市嘉定区市场监督管理局当日作出了准予注销许可的决定。2020年9月23日，明茂公司向上海市嘉定区市场监督管理局申请了注销营业执照登记的申请。再查明，2016年9月至2020年4月23日期间，明茂公司合计应向加恒公司支付租金、管理费、推广费、水电费1,382,587.16元，实际支付674,381.63元，尚欠708,205.53元。另外，明茂公司向加恒公司支付了租赁保证金60,018元，装修水电押金2,000元，加恒公司同意在本案中一并处理。本院认为，加恒公司与明茂公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。明茂公司自2018年1月开始欠付租金、管理费等，已构成违约，加恒公司有权解除合同并要求其承担违约责任。《房屋租赁合同》自明茂公司收到加恒公司要求解除合同的通知之日(2020年4月22日)起即解除。合同解除后，明茂公司应将欠付的款项支付给加恒公司。明茂公司欠付的款项共计708,205.53元，其已支付的租赁保证金60,018元及装修水电押金2,000元可用于抵扣，故明茂公司还应支付646,187.53元。明茂公司逾期支付相关款项致合同解除，加恒公司要求其承担相当于三个月租金、管理费、推广费之和的解约违约金90,072元，符合约定，且于法不悖，本院予以支持。明茂公司逾期支付应付款项，加恒公司要求其承担逾期付款滞纳金，符合约定，但考虑到加恒公司主张的滞纳金标准过高，故本院酌情予以调整滞纳金为50,000元。明茂公司承担的解约违约金已足以弥补加恒公司因合同解除造成的损失，故对加恒公司要求明茂公司支付免租期内租金40,500元之诉请，本院不再予以支持。根据合同约定，明茂公司应当自合同解除后30天内完成注册地址变更手续，明茂公司迟至2020年9月才向有关部门递交变更申请，已构成违约，加恒公司要求明茂公司支付违约金，符合约定，但考虑到合同约定的违约金标准过高，明茂公司亦要求予以调整，故本院酌情确定明茂公司支付未及时注销工商注册地址的违约金5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告加恒(上海)置业有限公司与被告上海明茂餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告上海明茂餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告加恒(上海)置业有限公司支付租金、管理费、推广费、水电费合计646,187.53元；三、被告上海明茂餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告加恒(上海)置业有限公司支付合同解除违约金90,072元；四、被告上海明茂餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告加恒(上海)置业有限公司支付逾期付款滞纳金50,000元；五、被告上海明茂餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告加恒(上海)置业有限公司支付未及时注销工商注册地址的违约金5,000元；六、原告加恒(上海)置业有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,116.86元，减半收取9,558.43元，由原告负担4,779.43元，被告负担4,779元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二〇年十月二十日法官助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……