北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14604号原告：李清华，女，1978年10月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区**楼205。被告：北京泰禾嘉华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**（02）2002。法定代表人：葛勇，执行董事兼任总经理。被告：北京泰禾商业管理有限公司，，住所地北京市大兴区清源大街**院**楼**907法定代表人：华凯琦，总经理兼执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：谢宇晙，男，北京泰禾嘉华房地产开发有限公司、北京泰禾商业管理有限公司职员。原告李清华与被告北京泰禾嘉华房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）、被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李清华和被告泰禾房地产公司、泰禾商业公司的共同委托诉讼代理人谢宇晙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李清华向本院提出诉讼请求：1.请求泰禾房地产公司和泰禾商业公司返还李清华2020年5月20日—2020年6月30日期间租金16336.45元；2.泰禾房地产公司和泰禾商业公司向李清华返还2020年5月20日—2020年6月30日期间物业费1350.54元；3.泰禾房地产公司和泰禾商业公司向李清华返还质量保证金10000元；4.泰禾房地产公司和泰禾商业公司向李清华返还履约保证金36368.88元；5.泰禾房地产公司和泰禾商业公司向李清华返还物业保证金2964.6元；6.泰禾房地产公司和泰禾商业公司向李清华返还装修押金10000元；7.泰禾房地产公司和泰禾商业公司向李清华返还因新冠肺炎疫情停业期间（2020年1月28日至2020年4月30日）的租金37454.3元；8.泰禾房地产公司和泰禾商业公司向李清华返还因新冠肺炎疫情停业期间（2020年1月28日至2020年4月30日）的物业费3096.36元；以上共计117571.13元；9.本案诉讼费由泰禾房地产公司和泰禾商业公司承担。事实和理由：2019年9月27日，李清华与泰禾房地产公司签订了《租赁合同》，约定李清华租赁泰禾房地产公司位于大兴区新源大街30号院1号楼的大兴泰禾里第1层的编号为1006的商铺，用于经营珠宝零售，租期为三年，自2019年10月16日至2022年10月15日，其中装修期为一个月，自2019年10月16日至2019年11月15日。泰禾商业公司为管理公司，进行统一的物业管理及广场经营管理。合同签订后，李清华先后三次向泰禾商业公司交付租金至2020年6月30日，共计84746.12元，物业费7411.5元。此外，李清华还向泰禾商业公司缴纳了质量保证金10000元、履约保证金36368.88元、物业保证金2964.6元、装修押金10000元。李清华正常开业不久，即爆发了新冠肺炎疫情，客观导致李清华长时间的停业。虽然疫情在后期有所缓解，但是经济发展受到了严重的影响，且截至李清华起诉，北京再次出现了疫情。因李清华经营的是珠宝零售，属于奢侈品，故疫情的发生对李清华的影响尤其严重，直接导致李清华无力经营。2020年5月20日，李清华与泰禾房地产公司和泰禾商业公司经协商达成一致，解除了双方之间的租赁合同。但是泰禾房地产公司和泰禾商业公司坚持认为双方之间（（租赁合同》的解除系李清华违约导致，不同意返还李清华缴纳的各种保证金。李清华认为，新冠肺炎疫情的爆发系全国范围的不可抗力，李清华与泰禾房地产公司和泰禾商业公司之间的租赁合同解除系不可抗力的法定事由导致，双方互不承担违约责任，故泰禾房地产公司和泰禾商业公司应当向李清华返还缴纳的各种保证金及未发生的租金。双方经协商无果，李清华诉至法院，请求法院依法支持李清华的诉讼请求。泰禾房地产公司和泰禾商业公司辩称，1.李清华违反租赁合同约定，于2020年7月3日解除了租赁合同和物业管理协议；2.疫情期间李清华支付的租金已经大幅度减免；3.租赁场所受到防疫措施较小可以正常营业；4.租赁合同解除后，泰禾房地产公司和泰禾商业公司不应当退还李清华的各种款项。本院经审理认定的事实如下：2019年9月27日，李清华（承租方，乙方）与泰禾房地产公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于北京市大兴区新源大街30号院1号楼的大兴泰禾里第1层的编号为1006的商铺出租给乙方；建筑面积为98.82平方米，此面积用于计算物业管理费，用于计算租金及其他费用的计租面积为61.32平方米。乙方承诺该租赁场所之用途仅为经营铂晶尔曼珠宝；甲乙双方约定的租赁期限为3年，即2019年10月16日至2022年10月15日；乙方的装修期为1个月，即2019年10月16日至2019年11月15日，该装修期不因任何原因而延长；乙方租赁场所开业日为装修期届满次日，即最迟不得迟于2019年11月16日；租金标准为：2019年10月16日至2020年10月15日期间月租金标准为每平方米197.70元/月（含税），即按计租面积计算的每月租金含税价为12122.96元；物业管理费：自计租日起，乙方应按照租赁场所的承租面积向管理公司支付物业管理费，该物业管理费的标准为每平方米10元/月；乙方应于本合同签订之日起5日内，向管理公司预付自2019年11月16日至2020年2月28日期间的物业管理费，共计3458.70元，该预付管理费逐笔抵减租赁起始日后的应付物业管理费，直至全部抵减完毕。《租赁合同》第一部分第6.1条约定：为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于第一个租赁年度自计租日起首月租金的3倍及首月物业管理费的3倍的款项，共计39333.48元，作为履约保证金。如甲方在该5日内未收到履约保证金，则甲方有权拒收乙方延后支付的履约保证金，解除合同，并将租赁场所另租他人，且乙方应承担因其违约造成的甲方的所有损失。《租赁合同》第一部分第6.2条约定：本合同签订之日起5日内，乙方须向甲方支付商品质量/服务保证金10000元，以确保甲方不会因乙方在该铺位销售的商品或提供的服务而遭受任何损失。《租赁合同》第二部分第6.1条约定：本合同非因乙方违约而终止时，甲方于乙方完成如下所有事项后七日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方：乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），按本合同约定退还租赁场所，妥善处理前期商铺会员积分、优惠券、储值卡等事项，并应在终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。上述事项未在约定时间内办理完毕，则甲方有权不予退还履约保证金，同时乙方仍承担继续完成上述事项的义务。《租赁合同》第二部分第6.2.2条约定：在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，若于合同期届满或提前解除后三个月内甲方未接获任何第三方有关乙方在该房屋销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求，则甲方须将商品质量/服务保证金或其余款无息退还给乙方。《租赁合同》第二部分第13.1条约定：无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，返还甲方的附属设施，将租赁场所恢复毛坯并承担拆除与恢复毛坯的所有费用，且于合同解除或终止次日起，乙方不得再该租赁场所从事任何商业活动。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方退还租赁场所之日。《租赁合同》第二部分第14.5条约定：租赁期间如出现不可抗力致使租赁场所灭失或租赁合同无法履行的，经双方协商一致，可以提前终止合同，双方互不承担责任。2019年9月25日，李清华交纳首期租金（2019年11月16日至2020年2月28日期间）42430.38元、赁保证金36368.88元、物业费保证金2964.60元、质量保证金10000元，泰禾商业公司出具收据，并盖有泰禾商业公司发票专用章。2019年9月25日，李清华交纳装修保证金10000元，泰禾商业公司出具收据，并盖有泰禾商业公司发票专用章。2020年1月3日，李清华交纳2020年3月租金12122.96元，泰禾商业公司出具收据，并盖有泰禾商业公司发票专用章。2020年3月10日，李清华交纳2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金30192.78元，泰禾商业公司出具收据，并盖有泰禾商业公司发票专用章。李清华称4月至6月期间的租金减免了半个月，故其租金实际支付至2020年6月15日。疫情期间，泰禾房地产公司与李清华签订《租赁合同》补充协议（扶持），第一条约定：根据原合同第一部分4.2.1/4.3.1/4.4.1条的租金标准，2020年1月1日至2020年6月30日（以下简称“经营扶持期间”），乙方月租金标准为12122.96元，租金扣点比例为0%，乙方应按照季付方式合计支付租金共计72737.76元。现甲方为扶持乙方经营，甲方同意该经营扶持期间，租金标准变更为：乙方月租金标准为7052.62元，2020年1月1日至2020年4月30日租金扣点比例为0%，2020年5月1日至2020年6月30日租金扣点比例为0%。乙方须于2020年4月10日前一次性支付该扶持期间固定租金共计42315.74元及2020年1月1日至2020年6月30日物业费共计5929.2元。本协议扶持减免金额合计为（含税）30422.02元。因新冠肺炎疫情影响，李清华无法正常经营，李清华于2020年5月2日向泰禾商业公司提交书面撤店申请。2020年5月20日，双方签订商户撤场移交表，该表上载明：填表日期为2020年7月3日，闭店时间为2020年5月20日。2020年5月20日，泰禾房地产公司向李清华致《告知函》，载明：鉴于贵方于2020年5月2日向我司来函，要求提前解除租赁合同，根据租赁合同第6.1条、13.1条、13.2条、14.7条、14.8条等相关条款约定，现我司函告贵方：一、因贵方提前解约，我司尚有的租金10248.56元、2020年5月21日至2020年6月30日期间的物业费1338.85元，我司不予退还，贵方提前解约产生的违约金24245.92元及应向我司不足的优惠期间的租金差额12122.96元等贵方应付费用，我司有权从贵方前期缴纳的履约保证金等费用中抵扣，不足部分，贵方应于2020年5月25日前补齐。乙方逾期未支付上述费用的，每逾期一日，按应付款金额的千分之五支付违约金。二、租赁合同解除后，贵方应根据租赁合同约定将租赁场所退还我司，并办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注册或变更地址手续等。逾期未办理的，每逾期一日贵方应按相当于合同解除前一个月的月租金标准两倍的金额向我司支付占用费/违约金。三、贵方应履行租赁合同中该约定的关于合同解除后的其他相关义务。四、若在租赁合同解除后3个月内我司未接获任何第三方有关贵方在该租赁场所销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求，且贵方已经全部履行完合同约定的相关义务，不存在任何违约情形及欠付我司任何费用的情形，则我司将贵方在我司账户上的剩余金额（如有）无息退回贵方账户；否则我司有权就我司因此所受损失从中直接抵扣，不足部分我司有权向贵方继续追偿。李清华称该告知函系2020年6月29日泰禾房地产公司向其送达的。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李清华与泰禾房地产公司签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属合法有效。双方应按合同约定行使权利、履行义务。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，泰禾房地产公司所经营的泰禾里商场因为疫情影响于2020年1月25日至4月中下旬停止营业，2020年6月1日至6月18日再次封闭，李清华所承租的泰禾里商铺的经营亦受到严重影响。李清华因疫情防控措施无法正常营业，已遭到重大损失，继续履行合同成本过高，李清华于2020年5月2日向泰禾商业公司提出解除合同，并于2020年5月20日办理撤店手续。因租赁合同已经无法继续履行，故本院确认双方签订的租赁合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还租金问题。李清华主张其于2020年5月20日之后撤店，但未提交证据证明其撤店时间，泰禾房地产公司主张其于2020年7月2日完成撤店，故本院采信泰禾房地产公司的主张。因2020年6月新发地疫情爆发，泰禾里再次封闭，导致李清华未能及时撤店，故对于2020年5月20日至2020年7月2日期间的房屋占有使用费，本院依法酌情减免。考虑到李清华已经交付租金至2020年6月15日，故李清华无需再支付2020年6月15日至2020年7月2日期间的房屋占有使用费，同时对李清华要求返还2020年5月20日—2020年6月30日期间租金及物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于返还质量保证金、履约保证金、物业保证金、装修押金。因合同已经解除，泰禾房地产公司应按照合同约定返还李清华各项保证金及押金。因李清华逾期办理营业执照注销手续，本院依法酌情扣除部分履约保证金费用。李清华未将涉案商铺恢复原状，本院依法酌情扣除部分装修押金费用。故泰禾房地产公司应返还李清华质量保证金10000元、履约保证金25000元、物业保证金2964.6元、装修押金5000元，以上共计42964元。关于返还疫情期间的租金、物业费问题。疫情期间，泰禾里2020年1月24日至2020年4月停业，给李清华商铺无法正常营业，造成经济损失。李清华申请对疫情期间的租金和物业费进行减免，本院予以支持。依据公平原则，本院依法酌情减免一个月的租金及物业费，酌情判决泰禾房地产公司返还李清华租金和物业费共计13000元。关于泰禾商业公司共同承担责任问题。因租赁合同系李清华与泰禾房地产公司签订，合同相对方为泰禾房地产公司故李清华要求泰禾商业公司承担责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京泰禾嘉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还李清华质量保证金10000元、履约保证金25000元、物业保证金2964.6元、装修押金5000元，以上共计42964元；二、北京泰禾嘉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还李清华租金和物业费共计13000元；三、驳回李清华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1326元，由李清华负担706元（已交纳），由北京泰禾嘉华房地产开发有限公司负担620元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十月三十日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹