北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59694号原告：国航物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路******05A。法定代表人：杨绍贵，董事长。委托诉讼代理人：黄晓蕾，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，北京海润天睿律师事务所律师。被告：东方时代网络传媒股份有限公司，，住所地广西省桂林市七星区临江路**法定代表人：张群，董事长、总经理。委托诉讼代理人：胥志强，男，1971年8月8日生，汉族，东方时代网络传媒股份有限公司副总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：谷岳，北京道宁律师事务所律师。被告：东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司，住所，住所地北京市朝阳区霄云路**院**楼****div>负责人：张群，董事长、总经理。委托诉讼代理人：胥志强，男，1971年8月8日生，汉族，东方时代网络传媒股份有限公司副总经理，住北京市丰台区。原告国航物业酒店管理有限公司（以下称国航物业公司）与被告东方时代网络传媒股份有限公司（以下称东方时代公司）、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司（以下称东方时代北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告国航物业公司的委托诉讼代理人黄晓蕾、李瑞，被告东方时代公司、东方时代北分公司的共同委托诉讼代理人胥志强，被告东方时代公司的委托诉讼代理人谷岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国航物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令东方时代公司、东方时代北分公司向国航物业公司支付欠缴的房屋租金3399582．4元；2．判令东方时代公司、东方时代北分公司按照同期银行贷款利率四倍的标准向国航物业公司支付欠付房屋租金的滞纳金，自2018年2月25日起分段计算直至全部清偿完毕之日止；3．判令东方时代公司、东方时代北分公司向国航物业公司补缴2个月的免租期租金3840873．68元；4．判令东方时代公司、东方时代北分公司向国航物业公司支付合同解除日次日2018年11月11日至实际搬离之日11月23日期间的房屋占用费832189．3元；5．判令东方时代公司、东方时代北分公司向国航物业公司赔偿房屋空置损失2880655．26元；6．判令东方时代公司、东方时代北分公司向国航物业公司支付合理的律师费支出50000元；7．判令东方时代公司、东方时代北分公司向国航物业公司承担合理的恢复原状费用2860685．72元；8．判令东方时代公司、东方时代北分公司立即办理东方时代北分公司及东方影业有限公司的工商注册地址从案涉租赁房屋迁出的相关手续。事实和理由：2016年8月5日，国航物业公司与被告东方时代北分公司签订《xxxx大厦项目写字楼租赁协议》，约定由东方时代北分公司承租国航物业公司位于北京市朝阳区xxxxx号院x号楼xxxx大厦xxxx-xxxx、xxxx-xxxx号单元，租期共计60个月，自2016年8月15日至2021年8月14日止。前述2301-2309号租赁单元的实测建筑面积为3555．37平方米，租金标准为人民币304．17元/月/建筑平方米，月租金共计人民币1081436．89元；2407-2409号租赁单元实测建筑面积为2298．63平方米；租金标准为人民币365．00元/月/建筑平方米，月租金共计人民币838999．95元；租金合计1920436．84元。协议约定，房屋租金采取按月预付方式，东方时代北分公司应于每月25日之前向国航物业公司支付下一个月租金。基于《租赁协议》60个月的租赁期，国航物业公司给予被告东方时代北分公司3个月的装修期及2个月的免租期，即国航物业公司减免被告东方时代北分公司3个月的装修期租金5761310．52元，2个月免租期租金3840873．68元。《租赁协议》履行过程中，被告东方时代北分公司自2018年2月26日开始违反《租赁协议》第一部分商务条款第六条第6．2款（应于每月25日之前支付下一个月租金）的约定，拖欠房屋租金。国航物业公司为保护国有资产安全，耗费大量的人力进行催缴，但东方时代北分公司一再出尔反尔，屡次违约，借口拖延。在被告东方时代北分公司最长一期逾期支付期限已达147日，截止2018年10月15日累计拖欠租金达7547375．21元，且东方时代北分公司对其单方作出的承诺一再出尔反尔，毫无诚信可言的情况下，为避免国有资产损失的继续扩大，国航物业公司无奈之下，于2018年10月19日按照《租赁协议》法律条款第8．1条约定行使单方解除权，书面通知东方时代北分公司于收函后15个工作日之次日解除《租赁协议》，并要求其支付全部拖欠的租金及滞纳金、返还清理整洁后的租赁单元、办理交接手续、完成工商登记信息中地址迁出、拆除装饰、装修并恢复原状，否则应按照《租赁协议》约定标准承担房屋占用费等。2018年10月19日被告东方时代北分公司签收该解除通知函件，《租赁协议》于2018年11月10日解除。被告东方时代北分公司在收到国航物业公司解除通知后，在国航物业公司给予的长达23天的解除准备期限内，并未有丝毫补救行为或意思表示，甚至罔顾合同约定，回函要求国航物业公司放弃对东方时代北分公司应有的违约追索权作为其支付拖欠房租的前提条件，东方时代北分公司并非没有支付租金的履约能力而是恶意违约的意思表示跃然纸上。并且，被告东方时代北分公司再次以实际行动继续放任其违约行为，不仅拒不支付拖欠租金也不办理工商注册地址迁出，亦拒不按照《租赁协议》约定履行装修拆除恢复原状及租赁房屋的清洁返还交接等。被告东方时代北分公司实际于2018年11月23日在未对上述违约行为采取任何补救措施的情况下搬离租赁单元，严重并直接影响国航物业公司对外出租，导致租赁房屋至今空置。国航物业公司在东方时代北分公司正式搬离后至今，为防止因被告东方时代北分公司违约所造成的损失继续扩大，积极采取各项措施，包括督促自身业务人员积极对外联络涉案租赁单元的对外招租工作，但由于东方时代北分公司拒不履行《租赁协议》所约定的装修拆除及恢复原状义务也未支付装修恢复费用，东方时代北分公司装修装饰风格与国航物业公司写字楼的市场定位存在极大差异，无法满足市场需求，并且东方时代北分公司怠于办理工商注册地址迁出手续，严重并直接影响国航物业公司对外出租，成为国航物业公司对外出租的重大障碍，导致案涉租赁房屋空置至今，以致给国航物业公司带来巨大损失。东方时代北分公司在自身违约已给国航物业公司造成巨大损失的情况下继续放任其违约行为，且未采取任何积极补救措施避免国航物业公司损失的继续扩大，东方时代北分公司对国航物业公司损失的继续扩大负有不可推卸的责任，应按照《租赁协议》约定承担恢复原状费用，并对国航物业公司空置期损失承担赔偿责任。东方时代公司作为东方时代北分公司的总公司，依据《公司法》第14条关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告东方时代公司应当向国航物业公司承担因其北京分公司严重违约而产生的全部责任。为维护国航物业公司的合法权益，特依据《合同法》第107条、112条、113条，《民事诉讼法》第34条等相关规定，向贵院提起诉讼，请求依法裁判。东方时代公司、东方时代北分公司辩称：关于欠付的租金，我们计算的合同解约期是2018年8月15日，根据对方发来的函件和我方的回复，直至2018年8月15日我方不欠付租金，存在迟延给付的情况，但总数我方不欠付。2018年8月15日后属于房屋占用费，不属于租金。对于第二项诉讼请求，不欠租金谈不上滞纳金，即使如对方所说欠付租金，其滞纳金计算标准也过高。理由就是因为根据合同对方还请求两个月免租期的损失，这个计算进里面，这也属于违约金，所以再按照民间借贷司法解释四倍计算过高，请求法院酌情调整违约金。对于第三项诉讼请求，我方不欠付租金，虽有迟延给付情形，但我方应无需支付免租期租金。对于第四项房屋占用费，我方认为应当给，从2018年8月15日起计算至我方搬离之日止，按照房屋租金标准计算。当时我们想搬家，但是搬不了，对方说我们欠付租金不让我们搬，当时对方还派保安堵门不让搬。对于第五项诉讼请求房屋空置损失我们认为没有任何合同依据，对方租不出去是市场原因，不应该由我们承担。对于第六项律师费，于法无据，请求法院不予支持。对于第七项承担恢复原状费用，对方提交的仅仅是一个预算没有实际发生，从经济角度考虑也太浪费，如果恢复毛坯状态，并不属于对他们好，也不利于节约经济资源，对方提交的证据也能证明对方一直保持我们搬离时的状态在招租，租不出去是市场原因。对于第八项诉讼请求，我们可以协助。我们也想搬，但不要以我们欠付租金为由不让搬。东方时代北分公司账户被冻结、法人被限高纳入失信名单，我们咨询工商局，如果不受影响全力配合迁出，国航物业公司也需要全力配合。关于东方影业有限公司，东方时代公司已经2019年12月份将东方影业有限公司出售，且股权变更完成，我们现在无法联系上东方影业有限公司及东方影业有限公司的现股东上海乐颂文化传播有限公司，现在东方时代公司只能尽协调义务，不能承诺将东方影业有限公司搬出。对于租金，我们是这样算的，双方争议的租金是从2018年2月25日之后的租金，截止到我们所说2018年8月15日，合计6个月租金，我们2018年4月20日、5月23日及8月14日分别每月支付了192万，再加上保证金三个月在国航物业公司那，六个月已经满足了。2018年8月16日我方还支付了108万。我们与对方的分歧是在保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月5日，甲方（出租方）国航物业公司与乙方（承租方）东方时代北分公司签订了《xxxx大厦项目写字楼租赁协议》（以下简称《租赁协议》），部分内容约定如下：第一部分商务条款第一条租赁标的及用途1．1甲方同意根据本协议的条件和条款向乙方出租，乙方同意根据本协议的条件和条款向甲方承租位于北京市朝阳区xxxxx号院x号楼xxxx大厦项目，实际楼层第xx/xx层（电梯楼层xx层xx层）xxxx-xxxx/xxxx-xxxx号单元（简称为“租赁单元”)（以下简称涉案房屋），其位置见本协议附件一所示。该租赁单元的实测建筑面积为23层3555．37平方米，24层2298．63平方米。24层楼顶平台可供乙方进行使用。……第二条交付标准2．1甲方、乙方共同确认，在签订本协议之前，乙方已考察过租赁单元的现场，并对租赁单元的适用性、可利用空间、位置及套内容积、实用性能、共享部位、共享设施等均无异议。乙方同意按租赁单元现有状况（以本协议附件五的交付标准）接收租赁单元。……第三条租赁期限3．1本协议租赁期限（简称为“租赁期限”）自2016年08月15日（简称为“租期起始日”）起至2021年08月14日（简称为“租期届满日”）止，共60个月（包括首尾两日）。3．2在本协议项下的租赁期限内，甲方同意给予乙方共计3个月的装修期，即自2016年08月15日至2016年11月14日（包括首尾两日）。装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需遵守本协议的其他条款及甲方指定物业公司制定的相关制度，按规定的时间和金额支付装修期内的物业管理费及其它应付费用。3．3在本协议项下的租赁期限内，甲方同意给予乙方共计2个月的免租期，即自2017年01月01日至2017年01月31日、2018年01月01日至2018年01月31日（包括首尾两日）。免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需遵守本协议的其他条款及甲方指定物业公司制定的相关制度，按规定的时间和金额支付免租期内的物业管理费及其它应付费用。双方理解，免租期以本协议不得以任何原因提前解除为前提，即为附前提条件的免除租金的期间，若本协议无论因任何原因提前解除，乙方应于本协议提前解除之日起五个工作日内向甲方补交已发生的全部免租期的租金。第四条租金4．1租赁期限内，23层租赁单元租金为人民币304．17元（RMB元）/月/建筑平方米，月租金共计人民币1081436．89元(壹佰零捌万壹仟肆佰叁拾陆元捌角玖分)。24层租赁单元租金为人民币365．00元（RMB元）/月/建筑平方米，月租金共计人民币838999．95元（捌拾叁万捌仟玖佰玖拾玖元玖角伍分）（备注：月租金=日租金*365天/12）。上述租金不包含物业管理费及其他公用事业费用（不足月租金以当月实际天数计算）。4．2乙方应于本协议签署后十个工作日内向甲方支付首期租金（即2016年11月15日至2016年12月14日的租金）共计人民币1920436．84元（壹佰玖拾贰万零肆佰叁拾陆元捌角肆分)。其中，23层租赁单元月租金共计人民币1081436．89元(壹佰零捌万壹仟肆佰叁拾陆元捌角玖分)，24层租赁单元月租金共计人民币838999．95元(捌拾叁万捌仟玖佰玖拾玖元玖角伍分)。4．3甲方在收到乙方交付租金后十个工作日内向乙方开具正规发票。4．4该房屋租金在本合同租期前三年（前36个月）不做调整，第四年（2019年08月15日）开始月租金单价递增5%。即：2016年08月15日至2019年08月14日，23层租赁单元租金为人民币304．17元（RMB元）/月/建筑平方米，月租金共计人民币1081436．89元(壹佰零捌万壹仟肆佰叁拾陆元捌角玖分)。24层租赁单元租金为人民币365．00元（RMB元）/月/建筑平方米，月租金共计人民币838999．95元（捌拾叁万捌仟玖佰玖拾玖元玖角伍分）；2019年08月15日至2021年08月14日，23层租赁单元租金为人民币319．38元（RMB元）/月/建筑平方米，月租金共计人民币1135514．07元(壹佰壹拾叁万伍仟伍佰壹拾肆元零柒分)。24层租赁单元租金为人民币383．25元（RMB元）/月/建筑平方米，月租金共计人民币880949．95元（捌拾捌万零玖佰肆拾玖元玖角伍分）。第五条租赁保证金5．1乙方应于本协议签署后十个工作日内向甲方支付该租赁单元的租赁保证金共计人民币5761310．52元(伍佰柒拾陆万壹仟叁佰壹拾元伍角贰分)，等同于三个月租金之和。其中，23层租赁单元三个月租金共计人民币3244310．67元(叁佰贰拾肆万肆仟叁佰壹拾元陆角柒分)，24层租赁单元三个月租金共计人民币2516999．85元（贰佰伍拾壹万陆仟玖佰玖拾玖元捌角伍分）。5．2租赁保证金可用以扣除乙方欠付的任何租金及其它欠付款项，以及由于乙方不遵守或不履行在本协议项下的义务而使甲方或其代理人(包括但不限于甲方指定物业公司)遭受的损失或损害。如果在租赁期限内由于前述扣除造成租赁保证金减少，乙方应于甲方提出书面要求的五个工作日内补足被扣除的金额。5．3甲方应在完全满足下列所有情形之日起三十日内，向乙方无息返还租赁保证金（或租赁保证金余额，如有）：(i)租赁期限届满或非由于乙方原因导致本协议提前解除或终止并且该租赁单元已按照附件五约定的交付时的标准腾空交还甲方；(ii)乙方已向甲方付清所欠所有租金、其他费用及根据本协议约定应支付的滞纳金，并且乙方已承担其不遵守或不履行本协议项下义务应承担的赔偿责任；(iii)乙方已提供办公注册地址从租赁单元转出的有效证明。第六条付款期限及方式6．1乙方应以人民币向甲方缴付租金、租赁保证金和其他应付款项。6．2除本协议第四条第二款约定的首期租金，乙方在本协议项下应支付的租金采取按月预付方式，乙方应于每月的25日之前向甲方支付下一个月租金。6．3乙方可通过支票、电汇或银行转账付款，但以该等款项到达甲方指定的账户之日为乙方支付义务履行完毕之日。……第二部分法律条款第八条违约责任及协议的解除8．1乙方未按本协议约定的款项到期之日向甲方支付应付的款项（包括但不限于逾期支付首期费用、租金等），应从逾期之日起至实际付款日止按应付未付款项的每日千分之三（0．3%）的标准向甲方支付滞纳金。甲方根据本协议上述规定享有的权利和补救措施，不影响或排除甲方根据法律或本协议条款享有的其它救济和权利。8．2发生下列一项或多项情形，甲方可经至少提前十五个工作日给予乙方书面通知解除本协议，本协议自该通知注明的日期解除：(i)乙方未按本协议约定足额支付租金或其它到期费用，在收到甲方发出催款通知书后十五个工作日内仍然未付的；(ii)乙方在租赁期限内擅自退租；(iii)未按本协议的约定按时补足租赁保证金，且欠款达十五个工作日的；(iv)乙方在租赁单元内进行非法活动；(v)未经甲方书面同意，乙方将租赁单元的全部或一部分交付、转租或分租给任何它方，或与任何它方分享；(vi)乙方未能遵守或履行本协议其他条款，在收到甲方相关书面通知后十五个工作日内该不遵守或不履行仍然持续。如果前述第(vi)项情形发生，而该情形的性质决定其在规定的十五个工作日内无法纠正完毕，经甲方书面确认，且乙方应在上述十五个工作日期间内已经开始纠正该不遵守或不履行并在随后一段合理期限内继续进行纠正，则该情形不视为解约事由乙方。8．3若发生第8．2条的解约事由，甲方有权采取下述一项或多项行为：(i)甲方有权扣留乙方已付全部款项，乙方应补缴所租房间免租期的租金，并要求乙方支付违约补偿金：①如乙方在本合同生效六个月内提出书面解约请求的，乙方应向甲方付足所租房间实际使用日起满六个月的租金，并向甲方支付相当于所租房间未到期租金的三分之一的违约金。②如乙方在本合同生效六个月后提出解约的，乙方应提前三个月时间书面通知甲方，乙方并应向甲方支付相当于所租房间未到期租金的三分之一的违约金。(ii)甲方有权要求乙方支付其实际使用所租房间期间所欠付的租金、管理费及其他应付费用，并有权要求乙方按本合同约定支付自应付之日起到实际付清之日的延期违约金。（iii）甲方可以重新进入和占有该租赁单元，取消乙方对租赁单元的占有并有权将其财产从租赁单元内妥善清出；（iv）甲方有权随时将该租赁单元的全部或部分重新出租给第三方。为重新出租或计划重新出租之目的，甲方认为必要或可取时，可以对该租赁单元进行维修、改善、改造、添附、装饰和其他物理性改变，而并不因此解除乙方在本协议项下的任何义务或责任。（v）甲方有权中断对租赁单元的水、电、天然气、空调/供暖的供应，而不影响甲方依本协议其他约定享有的权利。甲方因前述中断供应及随后重新接通供应而发生的全部费用均由乙方承担，甲方有权要求乙方赔偿或直接从租赁保证金中扣除前述费用。8．4甲方在任何时候接受乙方缴纳的全部或部分租金及其它应付费用，均不视为甲方放弃追究乙方因违反或不遵守本协议任何条款而应承担的责任。……第九条租赁单元的返还9．1在本协议租赁期限届满或提前解除时，在租期届满日或解除日乙方应：(i)自行承担费用拆除租赁单元内的装饰、装修（包括但不限于乙方添加的固定物、装修物、附加物、隔离物、地面铺设、装置、地面铺设并修复因拆除造成的损害，按本协议附件五约定的标准将租赁单元恢复原状；(ii)清理整洁租赁单元后交还予甲方。9．2(i)尽管有9．1条的规定，经甲方事先批准并在乙方向甲方缴纳甲方将租赁单元恢复原状所需的费用（具体金额于腾空租赁单元时由甲方及乙方协商确定）后，乙方可不必履行9．1条规定的拆除租赁单元内的装饰、装修的义务，在这种情况下，乙方租赁单元内的装饰、装修归甲方所有而甲方无须给乙方任何补偿；(ii)在租赁期限届满或本协议提前解除后，乙方如未根据9．2（i）条的规定得到甲方的事先批准也未拆除租赁单元内的装饰、装修或未修复因拆除所造成的损害，则甲方可进行恢复或修复工作，乙方应当承担甲方因此发生的费用、支出和其他责任。甲方也有权选择不拆除租赁单元内的装饰、装修的全部或一部分，在该情况下乙方租赁单元内的装饰、装修归甲方所有且甲方无须给予乙方任何补偿。……9．4占用费在本协议租赁期限届满或提前解除日起十日后，如乙方未按本协议约定交还租赁单元，乙方应当自租赁期限届满日或提前解除日的第二日起至实际将租赁单元交还甲方之日止向甲方支付占用费(即使租赁单元被停止水电供应，仍照此执行)。占用费数额等于本协议约定租金及物业管理费的三倍。甲方因此受到的损失（包括但不限于租赁单元空置的损失、对租赁单元新的乙方的违约金、赔偿金和中介费）如超过占用费的，乙方还应据实向甲方赔偿。本条款同样适用于车位使用权的逾期占用情况。……13．3如果任何一方违反本协议的任何条款,对其成功提起的旨在执行本协议的任何条款的任何诉讼，守约方有权要求对方承担诉讼费用和合理的律师费，但法院另有裁判者除外。《租赁协议》附件五全文如下：“租赁单元交付标准甲方将把该租赁单元按以下设备的标准，于交付日期交付予乙方（如适用）：（1）矿棉板吊顶；（2）灯盘……”国航物业公司于2018年3月26日向东方时代北分公司发送《关于催交费用的函件（第一封）》，催缴2018年3月、4月的租金，东方时代北分公司于2018年3月27日签收；国航物业公司于2018年3月30日向东方时代北分公司发送《关于催交费用的函件（第二封）》，催缴2018年3月、4月的租金，东方时代北分公司于2018年3月30日签收。东方时代北分公司于2018年4月4日向国航物业公司发送《关于催交费用的函件（第二封）》的回函，称，无力支付贵司来函所述的相关费用。国航物业公司于2018年6月1日向东方时代北分公司发送《关于催交费用的函件（第一封）》，催缴2018年5月、6月的租金，东方时代北分公司于2018年6月4日签收；国航物业公司于2018年6月13日向东方时代北分公司发送《关于催交费用的函件（第一封）》，催缴2018年5月、6月的租金。国航物业公司于2018年7月3日向东方时代北分公司发送《关于23-24层欠缴租金违约告知函》，向东方时代公司催缴租金、物业管理费及滞纳金，并告知违约条款。国航物业公司于2018年7月26日向东方时代北分公司发送《关于解除函》，载明，截至2018年7月16日，贵司迟延支付的应付租金总额为4851076．07元，租金滞纳金757130．9元，共计5608206．97元。贵司屡次迟延支付租金的行为，已经严重违反了《合同法》的规定和《租赁协议》的约定，并严重侵犯了我司的合法权益。且贵司迟延支付租金已超过十五个工作日，根据《合同法》第九十三条第二款的规定及《租赁协议》第8．2条第1款的约定，我司享有单方面解除协议的权利。贵司务必于收到本函之日起十五个工作日内向我司支付全部拖欠的租金及滞纳金（支付至《租赁协议》解除之日），并解除与我司签订的《租赁协议》。本函作为我司解除协议的通知，《租赁协议》自贵司收到本函后满十五个工作日之次日起解除。东方时代北分公司认可其于2018年7月26日签收该函件。东方时代北分公司于2018年8月3日向国航物业公司发送关于《关于解除《xxxx大厦项目写字楼租赁协议》函》的回复函，载明，我司于2018年7月26日收到贵司发的《关于解除《xxxx大厦项目写字楼租赁协议》函》后，经我公司与现实际承租xx层物业的北京晋商睦家资产管理有限责任公司沟通协商后，并经我公司管理层认真研究现回复如下：……我司特向贵司提出以下三点诉求：一、自2018年8月15日起，我司终止xxxx大厦xx层xxxx-xxxx单元房屋的租赁，并于8月15日之前腾退交还贵司，请贵司在我司搬迁期间给予协调和支持。二、自2018年8月15日起，改由贵司与xxxx大厦23层xxxx-xxxx单元目前的实际使用单元——北京晋商睦家资产管理有限责任公司直接签署《租赁协议》，并由其直接向贵司支付相关费用；需要说明的是，北京晋商睦家资产管理有限责任公司是我司按照贵司提出的客户标准，经过筛选确定的合格租户，主营业务为资产管理、投资管理（资质及企业介绍详见附件）。三、我司承诺于2018年12月31日前，向贵公司分期支付并付清截至2018年8月14日所欠付的房屋租金，我司母公司东方时代公司愿意对以上所欠房租给予承担连带责任。其后，2018年8月6日、2018年8月7日、2018年8月14日、2018年8月16日、2018年8月17日、2018年9月6日、2018年9月27日、2018年10月19日、2018年10月30日、2018年11月8日，国航物业公司与东方时代北分公司之间就租金支付等事宜进行了多次函件往来沟通。国航物业公司向本院提交《客户遗留物品清单》，其上载明，以上物品为东方时代北分公司抛弃物，国航物业公司、四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司有权搬出变卖或其他方式处理该财产，无需承担由此产生的任何责任。东方时代北分公司不需要另行支付和承担清运费、房屋占用费、我公司已经于11月23号把租赁的23层、24层房屋全部交接完毕。关于《租赁协议》的解除情况，国航物业公司称，按照实际情况，是在2018年11月10日解除，我方通过2018年10月19日的函行使了合同解除权，解除时间是以对方收到的时间2018年10月19日往后计算十五个工作日的次日。不同意在2018年8月15日解除，我们在发出2018年7月26日的解除函后，东方时代北分公司于2018年8月14日、2018年8月16日提出了继续履约的请求，并单方提出付款计划。我们虽然没有书面表示同意，但双方实际就是继续履行了合同。东方时代公司、东方时代北分公司称，我们认为合同解除时间是2018年8月15日，国航物业公司2018年7月26日函件提出了解除合同要求，我方于7月26日签收，我方回复同意解除，双方就解除合同达成一致意见，之后所提及的租金问题，只是因为我们还在里面没有搬走。经本院释明，国航物业公司明确，其诉讼请求中合同解除之日之后至东方时代公司搬离期间的费用的性质为房屋占用费，并明确其诉讼请求中滞纳金的性质系2018年3月至2018年11月10日期间未付租金或房屋占用费的滞纳金。东方时代公司、东方时代北分公司同意支付合同解除之后的房屋占用费，但不认可需要支付房屋占用费的滞纳金。诉讼中，国航物业公司同意保证金用于抵扣租金及占有使用费，但是主张抵扣时间应当是合同解除之日，不应当在欠付的时候抵扣，合同约定的保证金抵扣权在国航物业公司。诉讼中，双方认可东方时代北分公司实际支付国航物业公司保证金，数额为三个月租金。双方确认不存在2018年2月之前的租金欠付情况，2018年4月20日东方时代北分公司支付了国航物业公司1920436．84元，2018年5月23日东方时代北分公司支付了国航物业公司1920436．84元、2018年8月14日东方时代北分公司支付了国航物业公司1920436．84元，2018年8月16日东方时代北分公司支付了国航物业公司1081436．89元。2016年8月15日东方时代北分公司入住涉案房屋，2018年11月23日搬离涉案房屋。为证明其诉讼请求中房屋空置损失、律师费、恢复原状费用等内容，国航物业公司向本院提交了负责原告国航世纪大厦对外出租事宜的相关证明、关于国航世纪大厦租赁事项的说明、微信聊天记录、邮件往来及附件租赁邀约函、仲量联行委托书、邮件往来及附件议价函、微信群聊天记录、好租网网页、国航世纪大厦23F、24F退租恢复工程费用报价、委托代理协议、律师费发票等证据予以佐证。东方时代北分公司系东方时代公司依法设立的分公司。东方影业有限公司于2019年12月16日变更股权登记，由东方时代公司持股100%股权变更为由上海乐颂文化传播有限公司持股100%。本院认为：国航物业公司与东方时代北分公司签订的《租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定，国航物业公司应当负有将涉案房屋交付东方时代北分公司使用的合同义务，东方时代北分公司负有向国航物业公司支付租金的合同义务。根据涉案合同约定，东方时代北分公司未按照协议约定足额支付租金，在收到国航物业公司的催款通知书后十五个工作日仍然未付，国航物业公司依约享有合同解除权，可通过至少提前十五个工作日给予书面通知的方式解除《租赁协议》，解除时间为该通知注明的日期。国航物业公司于2018年7月26日向东方时代北分公司发送《关于解除函》，该函件明确“本函作为我司解除协议的通知，《租赁协议》自贵司收到本函后满十五个工作日之次日起解除”，应视为国航物业公司依法行使了合同解除权，据此，双方《租赁协议》应于2018年8月17日解除。国航物业公司未向本院提交2018年7月26日发送解除函之后双方就继续履行达成一致的相关证据，其关于双方在2018年11月10日解除主张缺乏法律依据，本院依法不予支持。东方时代北分公司应于2018年2月15日前向国航物业公司支付2018年3月租金，2018年3月15日前向国航物业公司支付2018年4月租金，2018年4月15日前向国航物业公司支付2018年5月的租金，2018年5月15日前向国航物业公司支付2018年6月的租金。根据查明的事实，东方时代北分公司于2018年4月20日支付2018年3月租金，2018年5月23日支付2018年4月租金，2018年8月14日支付2018年5月的租金，以及2018年8月16日支付了1081436．89元。据此，东方时代北分公司尚欠付国航物业公司2018年6月1日至2018年8月17日租金，共计1920436．84×2+1920436．84÷30×17-1081436．89=3847684．33元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。东方时代北分公司在合同解除后未搬离涉案房屋，其应当依法向国航物业公司支付占有使用费，国航物业公司参照合同约定的租金标准请求东方时代北分公司支付占有使用费符合法律规定，经本院核算，东方时代北分公司应支付国航物业公司2018年8月18日至2018年11月23日期间的房屋占有使用费1920436．84×3+1920436．84÷30×6=6145397．89元。双方《租赁协议》约定，东方时代北分公司未按本协议约定的款项到期之日向国航物业公司支付应付的款项，应从逾期之日起至实际付款日止按应付未付款项的每日千分之三（0．3%）的标准向国航物业公司支付滞纳金。国航物业公司要求东方时代北分公司就逾期支付的租金按照同期银行贷款利率四倍的标准支付滞纳金，不超过双方合同约定亦不违反法律规定，亦属于合理范围，本院予以支持，但国航物业公司要求东方时代北分公司就房屋占有使用费支付滞纳金，缺乏事实及法律规定，本院不予支持。据此，经本院核算，东方时代北分公司应支付国航物业公司迟延支付租金的滞纳金345731元。国航物业公司认可保证金用于抵扣租金及占有使用费，双方《租赁协议》约定，租赁保证金可用以扣除东方时代北分公司欠付的任何租金及其它欠付款项，依照该约定，采用保证金扣除租金系国航物业公司的权利，国航物业公司主张自合同解除之日抵扣符合法律规定，本院予以确认。经本院计算，抵扣后，东方时代北分公司仍需支付国航物业公司房屋占有使用费6145397．89+3847684．33-1920436．84×3=4231771．7元。关于免租期租金一节，《租赁协议》约定，免租期以本协议不得以任何原因提前解除为前提，即为附前提条件的免除租金的期间，若本协议无论因任何原因提前解除，免租期租金应于本协议提前解除之日起五个工作日内向国航物业公司补交已发生的全部免租期的租金。据此，国航物业公司要求东方时代北分公司支付免租期租金3840873．68元于法有据，本院予以支持。关于房屋空置损失一节，因东方时代北分公司根本违约行为导致房屋租赁合同解除，国航物业公司要求东方时代北分公司赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失，应予支持，国航物业公司显然存在租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，国航物业公司在本案中要求东方时代北分公司以1．5倍租金的标准向其支付房屋空置损失，较为合理，本院依法予以支持。关于律师费支出一节，双方《租赁协议》约定，守约方有权要求对方承担诉讼费用和合理的律师费。本案国航物业公司向本院提交委托代理协议与律师费发票，国航物业公司请求东方时代北分公司向其支付律师费50000元系属合理费用，本院依法予以支持。关于恢复原状费用一节，国航物业公司以第三方公司提出的恢复工程报价为依据提起主张，该损失现尚未发生，国航物业公司应在损失实际发生之后另行主张。关于工商注册地址迁出一节，东方时代公司、东方时代北分公司同意迁出东方时代北分公司的工商注册地址，本院对此不持异议，东方时代公司、东方时代北分公司应将东方时代北分公司的工商注册地址自其注册地址北京市朝阳区xxxxx院x号楼xx层xxxx室迁出，但案外公司东方影业有限公司现与本案被告东方时代公司、东方时代北分公司不存在股权占有或其他关系，国航物业公司要求东方时代公司、东方时代北分公司将东方影业有限公司注册地址迁出的请求缺乏依据，东方时代公司、东方时代北分公司亦不存在将东方影业有限公司注册地址迁出的实际条件，本院对国航物业公司该请求不予支持，国航物业公司就东方影业有限公司注册地址问题应另行主张。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于东方时代公司、东方时代北分公司主张违约金过高一节，东方时代公司、东方时代北分公司未向本院提交约定的违约金过分高于造成的损失的充分有效证据，本院前文亦对违约金数额进行论述，国航物业公司主张的违约金较为合理，迟延缴纳租金的滞纳金与房屋空置损失系属两种不同的违约后果，可以同时适用。本院对东方时代公司、东方时代北分公司上述抗辩意见不予支持。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。据此，本案国航物业公司以东方时代公司、东方时代北分公司均作为本案共同被告符合法律规定，东方时代公司、东方时代北分公司应对前述东方时代北分公司应承担的债务负给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告东方时代网络传媒股份有限公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告国航物业酒店管理有限公司房屋占有使用费4231771．7元；二、被告东方时代网络传媒股份有限公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告国航物业酒店管理有限公司逾期缴纳租金的滞纳金345731元；三、被告东方时代网络传媒股份有限公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告国航物业酒店管理有限公司免租期租金3840873．68元；四、被告东方时代网络传媒股份有限公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告国航物业酒店管理有限公司房屋空置损失2880655．26元；五、被告东方时代网络传媒股份有限公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付原告国航物业酒店管理有限公司律师费支出50000元；六、被告东方时代网络传媒股份有限公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司于本判决生效之日起三十日内将被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司的工商注册地址从北京市朝阳区xxxxx院x号楼xx层xxxx室迁出；七、驳回原告国航物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告东方时代网络传媒股份有限公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费110774．86元，由被告东方时代网络传媒股份有限公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡震霄二〇二〇年十月三十日书记员  詹焕昱