北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初12961号原告（反诉被告）：北京紫都恒盈投资管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：王一心，董事长。委托诉讼代理人：刘钊，男，北京紫都恒盈投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：任梦，女，北京紫都恒盈投资管理有限公司员工。被告（反诉原告）：洪联福，男，1981年6月17日出生，汉族，无业，住福建省南安市。委托诉讼代理人：塔娜，内蒙古昭君律师事务所律师。原告（反诉被告）北京紫都恒盈投资管理有限公司（以下简称紫都恒盈公司）与被告（反诉原告）洪联福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员綦宗霞独任审理，公开开庭进行了审理。紫都恒盈公司的委托诉讼代理人刘钊、任梦，洪联福及其委托诉讼代理人塔娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫都恒盈公司向本院提出诉讼请求：1.判令洪联福支付自2016年5月5日至2019年12月12日房屋租金2245958元；2.本案诉讼费用由洪联福负担。事实和理由：洪联福与紫都恒盈公司于2014年3月3日签订《房屋租赁合同》，洪联福承租我公司位于北京市丰台区01房屋（以下简称01房产），租期五年，即自2014年3月5日至2019年5月4日（其中免租期为两个月）用于办公及幼儿托管，前三年租金标准每年588212元，第四年租金递增百分之五，即617623元，第五年租金递增百分之十，即647033元，随后双方按约履行合同，洪联福开办金字轩幼儿园。直至2016年因租赁房屋涉及我公司与第三方法律纠纷，洪联福暂停向我公司支付租金，期间幼儿园一直处于正常开园状态，直至2019年12月洪联福关闭幼儿园并搬走，截止至洪联福搬走之日，洪联福欠我公司自2016年5月至2019年12月租金共计2245958元（其中2016年5月至2017年5月租金588212元、2017年5月至2018年5月租金617623元、2018年5月至2019年5月租金647033元，租赁合同2019年5月4日到期，但洪联福逾期未搬走，从2019年5月5日至2019年12月12日租金393090元）。现洪联福已关闭幼儿园，也未与我公司签订书面续租合同，我公司经口头及书面通知催要租金，洪联福拒绝支付，故诉至法院。洪联福辩称，不同意紫都恒盈公司的诉讼请求。合同是我方签的，但没有违约。2016年，紫都恒盈公司涉及诉讼导致涉案房产被北京市大兴区法院执行，导致幼儿园无法经营，也导致合同无法履行。2016年之前租金愿意支付，2016年及之后租金不同意支付。紫都恒盈公司明知自己房屋被抵押还租给我方。我方2017年1月14日就搬走了，之后没有占有使用房屋。洪联福向本院提出反诉请求：1.判令紫都恒盈公司赔偿我的实际损失，包含因租赁房屋被查封幼儿园投入成本1492112.12元（包括房租投入1176424元、设备投入60276.5元、物业费与供暖费85411.62元、装修费投入170000元），及应得预期收入858309元（以2016年纯利润286103元为基准，乘以3年），以上金额合计2222291元；2.判令紫都恒盈公司退还租房押金49018元；3.判令紫都恒盈公司承担本案律师费、诉讼费。事实和理由：紫都恒盈公司违反合同约定在先，未能保证我五年持续经营性用房，致使金字轩幼儿园被迫停业，损失惨重。洪联福（乙方）与紫都恒盈公司（甲方）于2014年3月3日签订《房屋租赁合同》，约定洪联福承租涉案房屋，租期五年，即自2014年3月5日至2019年5月4日（其中免租期为两个月）用于办公及幼儿托管，同时紫都恒盈公司作为甲方承诺在租赁期内保证乙方五年内的持续经营的用房。随后双方依约履行合同，在甲方交付房屋后，乙方于2014年9月开学招生。直至2016年，由于紫都恒盈公司在与第三方的借贷纠纷中拒不履行借款偿还义务，导致租赁房屋被大兴区法院于2016年12月27日依法查封，同时责令该房屋的占有使用人于2017年1月20日前迁出该房屋。因大兴区人民法院对该房产进行查封后，在幼儿园大门醒目处张贴查封公告，并通知学生家长该租赁房屋已被依法强制执行，造成幼儿园学生纷纷退学，2017年1月经营收入仅为2016年12月的十分之一，幼儿园经营遭受重创，我不得已于2017年1月14日停止营业。因我在开办幼儿园初期投入成本巨大，本计划在五年内能够保本盈利，但因租房合同突然不能继续履行使得幼儿园运营刚步入正轨便被迫停业，营业收入不足以覆盖幼儿园人员工资、伙食、设施维护、房租等运营成本，我损失惨重。在《房屋租赁合同》履行过程中紫都恒盈公司有严重过错，致使金字轩幼儿园在刚进入盈利阶段经营地点就被查封，经营遭受重创，难以为继。紫都恒盈公司存在主观恶意，故意隐瞒出租房屋抵押情况与洪联福签订租赁合同。在《房屋租赁合同》签订前，紫都恒盈公司就与中国邮政储蓄银行、任凤珍等存在借贷关系，为担保债权的实现，紫都恒盈公司分别于2014年1月7日、2014年2月11日已对该租赁房屋办理了抵押权登记，并且当时紫都恒盈公司已经被法院判决履行还款义务。但是，在该房屋对外出租时紫都恒盈公司却向中介及承租人隐瞒出租房屋已抵押的事实，向承租人提供无抵押登记记录的房屋产权证，而后又因拒不履行借款偿还义务使得该抵押房产被大兴区人民法院查封，导致金字轩幼儿园经营遭受严重损失，难以为继。由于双方签订的《房屋租赁合同》中，出租方曾承诺在租赁期内保证承租人五年内的持续经营性用房，所以在租赁房屋被查封后我曾多次主动联系紫都恒盈公司要求就租赁房屋被查封事宜给与明确解释，紫都恒盈公司也曾承诺赔偿金字轩幼儿园损失并解除合同返还押金，但将至付款时，却不再予以明确答复，故合同解除事宜一直拖延至合同履行期届满。根据相关法律规定，房屋所有权人将已抵押的房屋出租，对于出租人而言，如果未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。故要求返还押金并赔偿因租赁房屋被查封给我所造成的损失。针对洪联福提起的反诉请求，紫都恒盈公司辩称，不同意洪联福的反诉请求。我们贷款时找洪联福签字，我们租赁合同中最后一条有说明，租赁时可以抵押。2017年停止经营与事实不符。查封的事丰台法院马世平法官有谈话笔录，法院并未让其搬走，只是让其把租金交至法院。押金不同意退还。押金需要双方交接后，签交接清单后才能退押金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：紫都恒盈公司系01房产的产权人。2014年3月3日，出租人（甲方）紫都恒盈公司与承租人（乙方）洪联福签订《北京市房屋租赁合同》，约定承租房屋位于01房产；租赁用途办公、培训及幼儿托管；房屋租赁期自2014年3月5日起至2019年5月4日止，共计62个自然月，其中免租期为两个月（免租日期为：2014年3月5日起至2014年5月4日止）。甲方应于2014年3月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准，前三年租金标准每年588212元/年。支付方式按押一个月租金付一年租金方式支付，签约之日起三个工作日内完成支付，一次性支付首年房租588212元及押金49018元。第四年租金递增百分之五，617623元/年。第五年租金递增百分之十，647033元/年。乙方承租该房屋，每年向甲方支付租金日期及详述：第一年租期即2014年5月5日至2015年5月4日，2014年3月5日前应支付637230元（其中，押金49018元，一年的租金588212元）；第二年租期即2015年5月5日至2016年5月4日，2015年4月15日前应支付588212元；第三年租期即2016年5月5日至2017年5月4日，2016年4月15日前应支付588212元；第四年租期即2017年5月5日至2018年5月4日，2017年4月15日前应支付617623元；第五年租期即2018年5月5日至2019年5月4日，2018年4月15日前应支付647033元。押金49018元，租赁期满或合同解除后十五个工作日内，该押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、物业相关费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、乙方自有设备设施维护费用，其中水费冷水每吨6.21元、电费每度1.3元、物业费2.5元/月/平方米；违约责任，租赁期内，甲方保证乙方五年内的持续经营的用房。若合同期内，甲方不能保证乙方在该物业的持续性用房经营，则甲乙双方协商解决。房屋的返还：租赁期满或合同解除后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方，同时由于乙方的需要对库房所做的装修及改动，依附于该房屋的设施归甲方所有。租赁期满后，由于乙方的原因而未及时续签租赁合同，时间超过15天，甲方有权更换门锁，房屋内乙方所存物品由甲方自行处理。合同期内，该房屋使用权归乙方所有，如甲方需要变更产权，不得影响乙方使用。同等条件下乙方具有优先购买权。合同期满后，同等条件下乙方有优先承租权。自甲乙双方签订本合同起至租期到期止，甲方有权将该房产进行银行抵押，该抵押手续及办理过程中乙方须配合甲方的工作并配合签署同意抵押的相关法律文件；该抵押不会影响到双方所达成的该合同中的权利、义务及责任。2014年3月3日，紫都恒盈公司收到洪联福交纳的房屋押金49018元及2014年5月5日至2015年5月4日房屋租金588212元；2015年4月8日，紫都恒盈公司收到洪联福交纳的2015年5月5日至2016年5月4日房屋租金588212元。2016年1月12日，北京市大兴区人民法院出具（2015）大执字第5318号执行裁定书和协助执行通知书，载明任凤珍诉紫都恒盈公司等一案，已经本院审理终结，该案（2015）大民（商）初字第5121号民事判决书自2015年8月20日发生法律效力。权利人依法向本院申请执行。本院向被执行人发出执行通知，但被执行人在指定期限内未履行法律文书确定的义务。裁定：扣留洪联福基于与紫都恒盈公司签订的房租租赁合同（房屋坐落：01房产）应支付给紫都恒盈公司的全部未付租金。2017年6月2日，北京市大兴区人民法院出具（2015）大执字第5318号拍卖通知书，载明：洪联福，任凤珍与紫都恒盈公司民间借贷纠纷一案，本案在执行过程中查封了01房产。该执行标的物已进入拍卖程序，由本院自行在淘宝网上组织拍卖。现将第1次拍卖有关事项告知如下：一、拍卖时间：2017年7月15日上午10时-2017年7月16日上午10时。二、拍卖地点：淘宝网司法拍卖网络平台。2017年6月12日，北京市大兴区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，载明：北京市大兴区人民法院将于2017年7月15日10时至2017年7月16日10时在北京市大兴区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。拍卖标的01房产，建筑面积805.77平方米，房屋用途配套商业。瑕疵说明：标的物现在出租，腾退交付有困难，物业供暖等欠费由买受人承担。起拍价20863803元。咨询、展示看样时间与方式：自2017年6月12日起至2017年7月15日止接受咨询。该次拍卖未拍卖成功，显示流拍。2017年8月28日，北京市大兴区人民法院出具（2015）大执字第5318号拍卖通知书，载明：任凤珍与紫都恒盈公司民间借贷纠纷一案，本案在执行过程中查封了01房产。该执行标的物已进入拍卖程序，由本院自行在淘宝网上组织拍卖。现将拍卖有关事项告知如下：一、拍卖时间：2017年10月18日上午10时-2017年10月19日上午10时。二、拍卖地点：淘宝网司法拍卖网络平台。2017年9月12日，北京市大兴区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布二拍拍卖公告，载明：北京市大兴区人民法院将于2017年10月18日10时至2017年10月19日10时在北京市大兴区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。拍卖标的01房产，建筑面积805.77平方米，房屋用途配套商业。瑕疵说明：标的物现在出租，腾退交付有困难，物业供暖等欠费由买受人承担。起拍价16691042.4元。咨询、展示看样时间与方式：自2017年9月12日起至2017年10月18日止接受咨询。该次拍卖未拍卖成功，显示流拍。2018年3月9日，紫都恒盈公司在金字轩幼儿园张贴告知函，载明：紫都恒盈公司（甲方，产权方）、洪联福（金字轩幼儿园）（乙方，承租人），甲、乙双方于2014年3月于北京市亦庄开发区紫都集团办公楼签订了《北京市房屋租赁合同》，租赁的房屋地址为：小屯西路商业01房产，租期为五年，支付方式为年付且上付，租金第四年和第五年为递增百分之五的情况。2016年5月4日至2017年5月3日应付租金：588212元；2017年5月4日至2018年5月3日应付租金：617623元。甲方该出租房屋于2016年与第三方的法律纠纷的问题，根据法院要求乙方暂停向甲方支付租金至今共两年，按照合同约定计算自2016年5月4日至2018年5月3日，未支付的租金合计1205835元。本院要求洪联福到北京办理物品交接手续，其称无法到京办理交接。庭审中，洪联福出具情况说明证明其在2016年4月20日就大兴区人民法院扣留租金情况跟紫都恒盈公司协商。紫都恒盈公司称不了解情况说明，但双方协商过租金是否交，我方同意他暂时不交租金，等解决完查封拍卖问题后再交。双方均认可洪联福2016年5月之后的租金未交给紫都恒盈公司，亦未将租金交付法院。双方均认可洪联福于2019年12月12日搬走，但洪联福认为其于2017年1月14日就已停止经营，直至2019年12月12日自行搬走，是因为其一直与紫都恒盈公司协商赔偿损失事宜。紫都恒盈公司提交洪联福交纳电费收据若干，证明洪联福持续占有使用房屋，洪联福只认可其中2017.8.1、2017.6.8、2017.3.30、2017.9.30、2018.2.2洪联福本人签字的部分。紫都恒盈公司提交2019年4月10日的视频，证明洪联福此时在小屯西路商业01房产处仍使用房屋开园办学。洪联福称当时其在幼儿园门口，但对于家长接孩子的情况不了解。洪联福提交金字轩幼儿园亏损情况说明，紫都恒盈公司不予认可，认为洪联福经营受损主要是因为经营幼儿园没有营业执照。洪联福提供大兴区人民法院的（2015）大执字第5318号公告，证明法院告知紫都恒盈公司及该房屋的占有使用人于2017年1月20日前迁出01房产。紫都恒盈公司对此不予认可，称实际并未拍卖腾退。洪联福提供付款凭证若干，证明开办幼儿园投入房租、设备、物业费、供暖费、装修费等费用。紫都恒盈公司认为物业费、供暖费是应该支付的，装修费用不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，洪联福与紫都恒盈公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行自己的义务。合同到期后，双方未续签租赁合同，合同应于2019年5月4日到期终止。租赁合同到期后，洪联福继续占有01房产至2019年12月12日，洪连福仍应按照租金标准向紫都恒盈公司支付占有使用费。但因紫都恒盈公司的原因导致01房产被法院于2016年12月27日张贴腾房公告要求2017年1月20日前腾退，又于2017年7月和2017年10月在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，确对洪联福经营的金字轩幼儿园经营产生影响，本院考虑持续时间及影响程度对租金予以酌减。洪连福要求紫都恒盈公司赔偿在其实际经营期间支付的租金、物业费与供暖费，没有法律依据，本院不予支持。对于设备投入款，该设备均为可移动设备，本院要求洪联福来京交接，其拒绝交接，故对该项诉讼请求不予支持。对于装修投入，双方合同中约定合同期满后由于乙方的需要对库房所做的装修及改动，依附于该房屋的设施归甲方所有，现合同期限已满，故对该项请求不予支持。对于应得预期收入损失，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，本院已在应交纳租金部分予以考虑，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于押金，因合同已经履行期满，紫都恒盈公司理应返还洪联福交纳的押金，故对该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条规定，判决如下：一、洪联福于本判决生效之日起七日内支付北京紫都恒盈投资管理有限公司2016年5月5日至2019年12月12日房屋租金及占有使用费共计1950000元；二、北京紫都恒盈投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还洪联福押金49018元；三、驳回北京紫都恒盈投资管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回洪联福其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费24768元，由北京紫都恒盈投资管理有限公司负担3264元（已交纳），由洪联福负担21504元（本判决生效后七日内交纳）；反诉受理费24971元，由洪联福24432元（已交纳），由北京紫都恒盈投资管理有限公司负担539元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 綦宗霞二〇二〇年十月二十三日法官助理 王 鹏书 记 员 申 璐