山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初10253号原告：文某某，男，1971年5月29日出生，汉族，住济宁市任城区太白楼西路****楼****，现住济宁太白湖新区。委托诉讼代理人：宋某某，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：山东信昌置业有限公司，统一社会信用代码：91370800786116709C，驻济宁北湖度假区许庄街道办事处甄庄村。法定代表人：李某，总经理。委托诉讼代理人：张某某，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告文某某与被告山东信昌置业有限公司（以下简称：信昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文某某的委托诉讼代理人宋某某、被告信昌公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金124567元【以涉案房屋价款613997元为基数，自2015年1月1日起至2017年12月4日（即实际交房之日）止，按日万分之二点一计算，逾期1068天，违约金总额为137707元，扣减有被告代为交纳的各项开口费9488元以及截止至2020年11月30日的物业费3652元，剩余违约金为124567元】；2.请求判令被告提供办理房产不动产登记的相关手续；3.请求判令被告向原告支付截止到2020年8月3日未能取得房屋权属证书的违约金105722.5元，并从2020年8月4日起以613997元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准继续计算违约金，直至原告房屋具备办理权属登记条件之日；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月26日，原、被告签订了《济宁市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的位于济宁市太白湖区的房屋，房屋建筑面积为101.42平方米，总价款为613997元；合同约定，被告应当于2014年12月31日前，将经验收合格的房屋交付给原告，逾期交房，按日向原告支付已交付房款万分之2.1的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付首付购房款313997元，又通过银行按揭贷款向被告支付购房款30万元。但被告未能按约定的时间向原告交付房屋，被告直到2017年12月4日才向原告交房房屋，逾期1068天，违约金为137707元。2017年12月4日，被告与原告签订了《关于翰林学府办理上房手续费用的协议》，约定将原告应交纳的暖气开口费、天然气开口费、有线电视开口费、物业费(2017年12月1日至2018年11月30日)，共计9488元，由被告以向原告提供补偿金的方式向有关部门交纳，该补偿金并在处理延期交付违约金事宜时，在违约金内扣除。此后，被告又以违约金两次抵扣原告物业费至2020年11月30日，共计3652元，被告仍拖欠原告迟延交房违约金124567元。被告向原告交付房屋后，一直未向房屋权属登记机关提供相关资料，导致原告所购房屋至今未能办理不动产登记。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告于2017年12月4日向原告交付房屋，应从2018年3月4日起开始向原告支付未能办理房屋权属证书的违约金，截止到2020年8月3日，被告应向原告支付违约金105722.5元，从2020年8月4日起以613997元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准继续计算违约金，直至原告房屋具备办理权属登记条件之日。为此，特诉至法院，请求判令被告承担违约责任，向原告支付违约金。被告信昌公司辩称，1.被告逾期交房存在顺延的合法理由，应减轻违约责任。涉案商品房在施工建设的过程中，北湖管委会未能及时移出出让土地，造成施工进度延误。济宁市国土资源局出具的文件中指出，同意该宗土地开发建设竣工日期在《国有建设用地使用权出让合同》约定的基础上顺延一年。上述事实属于涉案商品房买卖合同约定的特殊原因，根据《济宁市商品房买卖合同》约定，被告可依实际情况予以延期，顺延期间不应承担违约赔偿责任；2.原告主张逾期办证违约金没有任何依据。原被告签订的《济宁市商品房买卖合同》第十五条明确约定，被告逾期办证无需支付违约金，该条款是对逾期办证进行了特别约定，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告主张逾期办证违约金没有任何依据；3.目前不具备办理不动产登记的条件，被告无法提供。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、购房款《收款收据》、《济宁市商品房预（销）售合同网上系统备案查询确认书》、《关于翰林学府办理上房手续费用的协议》、《开口费收据》、《物业费收据》及被告和济宁信昌物业服务有限公司的《企业登记信息》，当事人无争议，对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告于2013年10月26日，签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20131xxxxxx号）一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区，圣贤路南翰林学府小x号楼0x单元x层0x-xxxx号商品房出售给原告，房屋价款为613997元，并约定2014年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”等内容。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋价款613997元。被告于2017年12月4日向原告交付涉案房屋，现涉案房屋尚未通过质检部门验收，亦不具备办理不动产登记的条件。另查明，2017年12月4日，原、被告签订《关于翰林学府办理上房手续费用的协议》一份，约定涉案房屋的暖气开口费、天然气开口费、有线电视开口费、物业费，合计9488元，作为补偿金由被告向有关部门缴纳，在以后处理延期交房违约金事宜时，该补偿金额在违约金数额内予以扣除等内容。后被告代替原告交纳2018年11月30日至2020年11月30日期间两年的物业费3652元，综上被告共计代原告交纳各项费用金额为13140元。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金及本案是否存在减轻被告违约责任的法定事由的问题？原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2014年12月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告抗辩主张涉案商品房在施工建设的过程中，北湖管委会未能及时移出出让土地，造成施工进度延误。济宁市国土资源局出具的文件中指出，同意该宗土地开发建设竣工日期在《国有建设用地使用权出让合同》约定的基础上顺延一年，但未提交相关证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对被告的该抗辩主张本院不予认定三、关于被告现在是否应当承担向原告提供办理不动产登记相关手续的民事责任的问题？涉案房屋尚未通过房屋质量检验部门的验收，亦不具备办理不动产权登记的条件，故被告现在不应当承担向原告提供办理不动产登记相关手续的民事责任，待涉案房屋具备办理不动产权登记条件时，原告可另行主张权利。四、关于被告是否应当向原告逾期办证违约金民事责任的问题？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……。本案中，原、被告在涉案《济宁市商品房买卖合同》第十五条中，对逾期办证的违约责任的条款中，以“/、X”的表达方式，明确约定了被告不承担逾期办证的违约责任，该约定符合法律规定，本院予以认定。故应认定被告不应当向原告逾期办证违约金民事责任。综上所述，本院认为，原告要求被告信昌公司按照合同约定支付涉案楼房违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；原告要求被告承担提供涉案房屋办理不动产登记的相关手续，条件不成就，本院不予支持；原告要求被告支付逾期办证违约金，理由不当，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告文某某因延迟交付主房产生的违约金124567元（以613997元为基数，自2015年1月1日至2017年12月4日止，共计1068天，按日万分之2.1计算，金额为137707元，扣减被告山东信昌置业有限公司代原告文某某交纳的各项费用13140元）；二、驳回原告文某某的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4754元，减半收取2377元，由原告文某某负担981元，由被告山东信昌置业有限公司负担1396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇二〇年十月二十八日书记员  杨明非