江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1696号原告：苏州中翔生活广场管理有限公司，住所地苏州市相城区元和街道阳澄东路**。法定代表人：陈建，总经理。委托诉讼代理人：黄鹂、沈舒羽，上海市锦天城苏州律师事务所律师。被告：许杰，男，1992年10月12日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原告苏州中翔生活广场管理有限公司与被告许杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员唐丽宁独任审理，于2020年5月19日、8月17日两次公开开庭进行了审理。原告苏州中翔生活广场管理有限公司的委托诉讼代理人黄鹂、沈舒羽（第一次）、被告许杰（第一次）到庭参加诉讼。被告许杰第二次开庭经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏州中翔生活广场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金64855.63元。2、判令被告向原告支付拖欠物业费15945.86元、水费976元、电费16621元。3、判令被告赔偿因拖欠租金、物业费给原告造成的利息损失，暂计至起诉之日为15819.4元(以被告拖欠租金、物业费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍，自逾期付款之日起计算至实际付清之日止)。4、判令被告赔偿因其违约导致合同提前解除给原告造成的损失86874.72元。5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第1项请求已经支付了六个月的租金为54672元，计租期间是2016年5月28日-2017年6月30日。该部分的租赁是2015年9月12日支付的。第2项请求物业费15945.86元，期间是2016年5月28日到2017年6月30日。水费是976元和电费16621元均是自2015年11月17日进场至2016年3月底及自2016年9月起至2017年6月30日止。事实和理由：2015年11月12日，原告与被告签订了中翔时尚广场场地租赁协议书以下简称租赁协议，该合同约定，原告将坐落于苏州市相城区嘉元路中翔时尚广场4层位置编号为D012的场地出租给被告用于商铺经营，租赁面积为249.64平方米，租赁期限为2015年11月20日起至2021年6月19日止，第1年至第2年的租金标准为1.2元/㎡/月，从第三年开始每年租金递升5%，物业费标准为8.75元/㎡/月，租金及物业费每6个月交付一次，首期租金、物业费在签订合同3日内付清，以后需提前30日交付。租赁场地以内的水电费装表按实结算。合同还约定，被告提前撤场解约的，原告有权要求被告赔偿损失，计算方法为：提前撤场的天数×日租金×20。上述合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告却拖欠租金、物业费不付，经原告多次催告后仍拒不支付，后被告于2019年6月30日向原告申请撤场解约，双方签订的租赁合同己解除。原告认为，被告违反租赁协议约定，拖欠租金及物业费的行为已构成严重违约，根据合同约定及我国相关法律的规定，被告应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法审理，支持原告诉讼请求。被告许杰辩称，物业费是因为有漏水，还有排烟管道回音、烟道漏水。物业费的金额是认可的。租金原告应该给我免租期，2016年5月28日至2016年9月27日的免租期。已经支付租金的金额是54672元。水、电费的金额不清楚，需要核实。逾期的利息损失我不认可，因为我提出申请的。我是提前90天提出申请的不应当承担违约责任。经审理查明，2015年11月12日，苏州中翔生活广场管理有限公司作为甲方、出租方，被告许杰作为乙方、承租方，双方签订《中翔时尚广场场地租赁协议书》一份，约定甲方将位于苏州中翔时尚广场四层、位置编号D012(东北侧249.64平方米，具体位置见附件)、建筑面积为249.64平方米（具体位置见附件）的场地出租给乙方；乙方租赁场地的经营业态为餐饮，品牌是龙田，经营品类日式寿司料理；租期自2015年11月20日至2021年6月19日，其中2015年11月20日至2016年2月19日为装修期不收取租金，水、电费乙方自理；乙方免租期的期限为4个月，自2016年2月20日起至2016年6月19日止，免租期内免收租金，水、电费及物业费乙方自理；合同期届满前，乙方如需提前撤场、解除合同的，应提前九十天书面向甲方申请，否则按违约处理，发生违约时，甲方有权要求乙方赔偿损失，其计算方法为：赔偿金额=乙方提前撤场的天数×日租金×20%；采用纯租金方式：租金基数为1.2元/(㎡·天)，第1年至第2年租金为109342元/年，从3年开始每两年按一年租金递升5%；管理费标准为8.75元/（㎡·天）（管理费每二年核定一次，甲方有权按实际情况给予合理调整。)物业管理费支出范围包括：公共空间的清洁费、保安费、公用设施设备的保养维护费、空调费、公共空间水电费和管理费用等；乙方在签订场地租赁协议时，须向甲方足额交纳履约保证金(为综合保证金)人民币9112元。合同期满，在乙方应交款项结算完毕后30个工作日内，甲方无息退还乙方履约保证金。租金与物业管理费交付方式：；合同期满或因乙方违约提前解除合同时，经营场地内不可移动的装修无偿归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿；如乙方有下列情形之一时，甲方有权单方面即时解除本合同，履约保证金不予退还，保证金不足补偿甲方或第三方经济、信誉损失的，甲方有权留置乙方所有货物，仍不足以补偿的，甲方有权继续追偿。其中第3项为拖欠应交款项满一个月或在甲方书面批准延长的期限内仍未交清……双方另约定了其他相关事宜。上述《中翔时尚广场场地租赁协议书》签订的同日，被告许杰（作为乙方）还与苏州中翔生活广场管理有限公司签订《中翔时尚广场物业管理协议》一份，约定甲方对乙方经营项目提供“统一管理服务”，乙方则于甲方指定之区域内从事商业经营事宜。甲方将位于苏州市相城区.64平方米，具体位置见附件1)号面积249.64平方米的场地出租给乙方从事商业经营事宜。乙方在该区域的承租经营期限自2015年11月20日起到2021年06月19日止，许杰向苏州中翔生活广场管理有限公司支付物业管理费，物业管理费标准为每月8.75元/㎡。(管理费每二年核定一次，甲方有权按实际情况给予合理调整。)物业管理费每6个月交付一次，首期在签订本合同3日内付清，以后须提前30日交付；物业管理费支出范围包括：公共空间的清洁费、保安费、公用设施设备的保养维护费、空调费、公共空间水电费和管理费用等。经营场地内的水电费装表按实计算，由乙方负担。现行标准水费4元/吨，电费1元/度。水电费每月末由甲方出具书面通知，在当月末五个工作日内交纳。水电费收取标准随苏州相城区的商业水电价格的调整同比例调整。另查明，案涉分别坐落于相城区元和街道嘉元路1080号时尚四季商业广场D12室的房屋登记在苏州新中天置业有限公司名下，苏州新中天置业有限公司委托苏州中翔生活广场管理有限公司出租并代签租赁协议。2017年6月30日，许杰向原告出具撤场申请一份，写明：“本人许杰中翔时尚广场D12部分面积经营龙田寿司，由于各种原因，于2017.6.30提出撤场申请，店内设备转让支付贵公司部分费用。特此申请。”提交申请后，被告即撤场。审理中，原、被告一致认可许杰已支付租金54672元，履约保证金9112元，物业管理费13106元，未支付2016年5月28日至2017年6月30日期间物业费15945.86元。被告实际于2016年5月17日进场装修。上述事实，由原告企业信息、被告身份信息、《中翔生活广场场地租赁合同》、《中翔时尚广场物业管理协议》、不动产权证书、授权委托书、撤场申请书、收据、POS单以及当事人陈述为证，本院予以确认。原告为证明其主张，另举证：1、解约函，证明原告于2017年8月9日向被告发出解约函，通知被告因逾期支付租金物业费，原被告解除双方的场地租赁协议，并要求被告3日内办理撤场手续。2、收据1份、缴费POS单一张，证明被告在2016年10月9日向原告支付2016年4月至2016年8月的水电费共计18514元。2016年4月的水费164元，电费4207元。2016年5月的水费164元，电费2309元。2016年6月水费152元，电费2706元。2016年7月水费168元，电费4277元。2016年8月水费176元，电费4191元。可以看出被告在经营期间每个月大约有三四千的水电费。经质证，被告不认可收到解约函。证据2被告未到庭质证。本院认为，原被告之间的《中翔时尚广场场地租赁协议书》系双方真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。根据上述协议，租赁期限为2015年11月20日至2021年6月19日，其中2015年11月20日至2016年2月19日为装修期不收取租金；免租期的期限为4个月，自2016年月2月20日起至2016年6月19日止。租金每6个月交付一次，租金首期在签订本合同3日内付清，以后须提前30日交付。上述期间租金单价为租金标准为1.2元/平方米/天，面积为249.64平方米。故在被告享有免租期优惠的情况下，被告应支付2016年6月20日至2017年6月30日期间租金57965.25元（112637.25元-54672元）。被告向原告提交撤场申请，原告亦已接收撤场申请并实际控制租赁物，故可认定双方租赁协议已解除。被告出具的撤场申请中提出转让店内设备折抵部分费用，因双方现就转让主体及折抵方式陈述不一，且上述设备尚未转让，可认为双方就以设备折抵租金及费用约定不明，亦未实际履行，故上述设备的所有权仍属于被告。关于物业管理费。被告就原告主张物业费计算方式并无异议，虽抗辩因物业服务质量问题故拒交物业管理法，但被告就此并未举证，故本院对被告抗辩不予采纳，认定被告应支付物业管理费15945.86元。关于水电费。根据原告举证的收据，可以认定2016年4月的水费164元，电费4207元，2016年5月的水费164元，电费2309元，2016年6月水费152元，电费2706元，2016年7月水费168元，电费4277元，2016年8月水费176元，电费4191元。现双方就水电表读数均未举证，且被告在经营中确会产生水电费。结合上述水电费标准，原告主张被告承担2015年11月17日进场至2016年3月底以及2016年9月至2017年6月30日止的水费976元、电费16621元未超出被告平时水电费水平，本院予以支持。对于原告主张的逾期付款滞纳金、违约金。本院认为，其均属于对被告违约责任的约定，两项合并计算，原告所主张的违约责任过高。本院考虑到原告的实际损失为被告欠付租金的利息损失、免租期租金损失及合同解除后原告另行寻找租户的合理期间的租金损失。本院认为根据原告举证的被告出具的撤场申请书，能够证实系因被告原因导致租赁协议提前结束。另一方面，案涉租赁合同原约定租期6年，被告实际承租1年半左右，案涉租赁期间所涉及的免租期为3个月装修免租期、4个月运营免租期，装修免租期内被告无法正常运营。综合上述情况，本院酌情认定被告支付5个月租金的违约金计45560元。综上，被告许杰共应支付苏州中翔生活广场管理有限公司租金57965.25元、违约金45560元、物业费15945.86元、水费976元，电费16621元，合计137068.11元。对于被告已支付的履约保证金9112元，依法应予以抵扣，故许杰尚应支付苏州中翔生活广场管理有限公司127956.11元。本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告许杰于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中翔生活广场管理有限公司租金57965.25元、违约金45560元、物业费15945.86元、水费976元，电费16621元，合计137068.11元，扣除保证金9112元，被告许杰尚应支付苏州中翔生活广场管理有限公司127956.11元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022023100）。二、驳回原告苏州中翔生活广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币2158元，由原告苏州中翔生活广场管理有限公司负担728元，被告许杰负担1430元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331048261）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  唐丽宁二〇二〇年十月二十日书记员  唐宽正