河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初18367号原告毛彬，男，汉族，1991年4月5日出生，住址河南省汝南县。委托代理人卢伟豪，河南经东律师事务所律师。委托代理人张静，河南经东律师事务所律师。被告苏现珍，女，汉族，1971年3月14日出生，住址河南省方城县。被告郑州锦居房地产营销策划有限公司，住所郑州市金水区南阳路家天下小区**楼108商铺**，统一社会信用代码914101053589698870。法定代表人张程健。被告郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司，营业场所郑州市金水区岗杜街1号6号楼3大案要26号，统一社会信用代码91410105MA3XCDDY4G。负责人张程健。二被告共同委托代理人靳扬杰，男，汉族，1989年9月29日出生，，住址河南省沁阳市系公司员工。原告毛彬诉被告苏现珍、郑州锦居房地产营销策划有限公司、郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告毛彬及其代理人张静，被告苏现珍，被告郑州锦居房地产营销策划有限公司（以下简称被告锦居公司）、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司（以下简称被告锦居分公司）共同委托代理人靳扬杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告返还定金3万元、咨询费24952元；3、请求判令被告承担违约金5万元；4、请求判令被告郑州锦居房地产营销策划有限公司对第二项、第三项债务承担连带清偿责任；5、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年5月21日，原告经郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司员工介绍，购买被告苏现珍名下位于金水区××水路××院××楼××单元××号房屋（不动产权证号：1201215145），原告与被告苏现珍、被告锦居分公司三方签订了《房屋买卖合同》，被告锦居分公司介绍涉案房屋无抵押、无查封。签订合同当天，原告支付了20000元定金，第二天，原告补交了10000元定金，被告锦居分公司出具了10000元的定金收据。该《房屋买卖合同》约定，房屋总价款为99万元，第10条约定违约金是房屋成交价的10%。2020年6月2日，原告方向被告郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司指定的河南瀚钺房地产营销策划有限公司支付了金融咨询费24952元，该公司出具了收据。在原告一再要求下，2020年8月17日，原告与被告苏现珍、被告锦居分公司一起去不动产中心查询涉案房屋情况，发现该房屋已于2019年6月10日抵押给郑州邦信小额贷款有限公司，抵押金额60万元，而且土地性质为划拨工业用地。被告苏现珍和郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司故意隐瞒涉案房屋被抵押、查封，土地性质为划拨工业用地的事实，严重影响了房屋价值和交易正常进行，导致《房屋买卖合同》无法继续履行。被告郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司作为居间方，没有尽到专业机构应尽的谨慎审查义务，收取佣金后却未提供相应的服务，存在过错，应将所收费用退还给原告并支付违约金。经查询，郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司是分公司，依据《公司法》第14条之规定，其责任由郑州锦居房地产营销策划有限公司承担。综上，被告隐瞒涉案房屋的重大事实，严重影响了房屋价值，致使原告不能实现合同目的。现原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，起诉至贵院，请求解除《房屋买卖合同》，并判令三被告返还原告定金、并支付违约金，望判如所请！被告苏现珍答辩称：不管合同如何签订，被告苏现珍都愿意配合过户，其没有违约。被告锦居公司、被告锦居分公司共同答辩称:在签订房屋买卖合同前，中介公司已经询问被告苏现珍房屋是否存在抵押、查封及其它问题，被告苏现珍表明自己的房子很清楚，无任何问题，可放心交易。作为中介公司，为了保障客户的权益，在签订合同时备注了，若房子无法正常交易及其它问题，被告苏现珍承担一切责任，所以出现问题被告苏现珍存在故意隐瞒。随后原告知道房子的真实情况后拒绝继续履行合同，因在合同期内买卖双方已经签订银行贷款，审批也已经通过，法院查封被告苏现珍也解决，但原告却不愿继续购买，所以被告苏现珍没有解押房产，担心原告违约，房子解押款白拿了。虽然事后知道房子问题，但作为中介公司完全按照房屋买卖合同条款履行合同，无任何违约责任。房屋工业工地性质并不影响房屋的交易。经审理查明：2020年5月21日，原告与被告苏现珍、被告锦居分公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告购买被告苏现珍名下位于金水区××水路××院××楼××单元××号房屋（不动产权证号：1201215145），房屋成交价格为99万元，原告同意自本合同签订时支付定金5万元，其中佣金19800元，余额作为代收的定金23800元。原告与被告苏现珍同意该定金在立契前暂时由被告锦居分公司代为保管。原告与被告苏现珍应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和材料。若被告苏现珍违反上述约定的，原告有权解除合同，并要求被告苏现珍双倍返还定金并赔偿原告的损失。如被告苏现珍房子已抵押，被告苏现珍应向原告及被告锦居分公司如实说明，如原告愿意购买双方明确由被告苏现珍负责解押。被告苏现珍须保证该房屋权属无争议，若发生与被告苏现珍有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告苏现珍负责解决并承担一切后果及违约责任。若原告与被告苏现珍任一方违约，违约方向守约方支付房屋成交价的10%作为违约金，被告锦居分公司收取的中介服务费一律不予退还。双方还对其他事宜做了约定。被告锦居分公司出具收据一份，载明2020年5月22日收到原告通过锦居购买涉案房屋定金1万元。原告提交其与被告苏现珍微信聊天记录显示，被告苏现珍于6月28日告诉原告“实在不好意思，当时没给你说法院查封的事，还有我的房子抵押我当时想着好解决，谁知不是想的那么容易，我找人给对方商量他不让人管非让我直接找他，结果差点没把我气死，我后天给你联系”。2020年8月17日郑州市不动产登记中心出具不动产登记自理查询结果证明显示：被告苏现珍名下位于金水区金水路42号院2号楼2号楼3单元6层35号房屋于2019年6月10日抵押给郑州邦信小额贷款有限公司，抵押金额为60万元，无查封。另查明：1、庭审中，被告锦居分公司认可收到原告定金3万元，该3万元在其公司处保存。2、庭审中被告苏现珍陈述：原告联系不上被告苏现珍的原因是被告锦居分公司跟买卖双方说的房屋价值不一致，被告锦居分公司说让原告多出1万元，作为被告锦居分公司的提成，后来被告苏现珍回去考虑一下，觉得不太好，就不想卖了。所以就不接原告电话。房屋抵押、查封的情况其没有告知原告，但是告知被告锦居分公司了。因原告知道房子有抵押且被查封后明确表示不再购买该房屋，其正在找其他买家。3、原告庭审中明确其诉讼请求为：（1）、解除合同是因为合同目的无法实现；（2）、定金由被告中介公司返还，咨询费由被告苏现珍赔偿；（3）、违约金5万元依据合同第十条第3款，违约金5万元由被告苏现珍承担，但是被告中介公司应承担连带清偿责任。本院认为：原告与被告苏现珍、被告锦居分公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按合同约定，履行各自义务。原告主张因涉案房屋被抵押、查封情况，导致合同目的不能实现，故请求解除原告与被告苏现珍及被告锦居分公司签订的《房屋买卖合同》，被告亦表示其已在寻找其他买家，双方间的《房屋买卖合同》目的已无法实现，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告苏现珍自认其在签订合同前未向原告告知房屋抵押及查封的事实，其也无法证明其向被告锦居公司告知了上述事实，因被告苏现珍未如实告知原告房屋真实情况，而导致合同无法继续履行，被告苏现珍的行为构成根本违约，被告苏现珍应按合同约定承担房屋成交价10%的违约金，故原告请求被告苏现珍支付违约金5万元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告锦居公司对该违约金承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。因《房屋买卖合同》未履行，定金应予返还。被告锦居分公司代被告苏现珍保管定金3万元，故原告请求被告锦居分公司返还3万元定金的诉讼请求，本院予以支持。被告锦居分公司为被告锦居公司的分支机构，被告锦居公司应承担被告锦居分公司的上述义务。原告为履行《房屋租赁合同》支出咨询费24952元，该费用应认定为原告的损失，故原告要求被告苏现珍赔偿咨询费损失的诉讼请求本院予以支持。原告申请追加河南瀚钺房地产营销策划有限公司为第三人参加本案诉讼，依据不足，本院不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告毛彬与被告苏现珍及被告郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司于2020年5月21日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告苏现珍于本判决生效后十日内向原告毛彬支付违约金5万元及咨询费损失24952元；三、被告郑州锦居房地产营销策划有限公司及郑州锦居房地产营销策划有限公司优胜北路分公司于本判决生效后十日内返还原告毛彬定金3万元；四、驳回原告毛彬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1200元，由被告苏现珍负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起二个工作日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 佳二〇二〇年十月二十九日书记员 高丽娟