广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异350号 案外人：庾秀玲，女，1970年1月22日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：周清华、吴涛，广东华进律师事务所律师。 申请执行人：伍秋斌，男，1986年6月14日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：顾洁欣，广东达盛律师事务所律师。 被执行人：刘嘉浩，男，1994年10月7日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。 本院在执行申请执行人伍秋斌申请执行被执行人刘嘉浩、刘汉桢民间借贷纠纷一案中，庾秀玲不服本院查封刘汉桢名下位于广州市荔湾区##商铺（以下简称涉案商铺），向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人庾秀玲称，异议人与刘汉桢于2015年1月22日签订《商铺买卖合同》，约定异议人以370000元（叁拾柒万元整）的价格购买刘汉桢位于广州市荔湾区##的商铺。合同签订后，异议人按约向刘汉桢支付了全部房款及税费，全部款项于2016年1月28日付清（见相关合同和收据）。因刘汉桢未按合同约定申办商铺的交易过户手续，异议人多次催告，并于2019年6月3日依法向广州市荔湾区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，该案经荔湾法院受理，案号为（2019）粤0103民初4524号，现已判决并生效。异议人与刘汉桢于2015年1月22日签订《商铺买卖合同》，约定异议人以302400（叁拾万贰仟肆佰元整）的价格购买刘汉桢位于广州市荔湾区##的商铺。合同签订后，异议人按约向刘汉桢支付了全部房款及税费，全部款项于2016年1月28日付清（见相关合同和收据）。因刘汉桢未按合同约定申办商铺的交易过户手续，异议人多次催告，并于2019年6月3日依法向广州市荔湾区人民法院提起房屋买卖合同纠纷，该案经荔湾法院受理，案号为（2019）粤0103民初4526号，现已判决并生效。在签订前述《商铺买卖合同》后，刘汉桢随即将商铺交付给异议人。2015年1月22日，异议人与广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称圣隆公司）签订了《委托经营管理合同》，委托该公司对商铺进行管理经营。异议人认为，对于涉案商铺，异议人在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该商铺、已经支付全部价款，而未办理过户登记并非出于异议人的过错。异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，对涉案商铺的查封措施将导致异议人无法对该商铺办理过户手续，从而严重侵害异议人的合法权益。故异议人现依法请求撤销（2019）粤0118执3324号执行裁定书第十、第十二项中对涉案商铺已做实际查封的部分裁定，申请解除涉案商铺产权份额的查封措施，保护异议人的合法财产权益。 为证明自己的异议请求与理由，庾秀玲向本院提交以下证据：1、广州市规划和自然资源局于2020年5月25日出具的《广州市不动产登记查册表》；2、广州市荔湾区人民法院作出的（2019）粤0103民初4524号、（2019）粤0103民初4526号《民事判决书》；3、《委托经营管理合同》及收据；4、编号为：“B1-219庾秀玲”的《商铺买卖合同》；5、（2019）粤0118执3324号《受理执行案件通知书》；6、（2019）粤0118执3324号之五《执行裁定书》；7、（2018）粤0118民初6932号《民事判决书》；8、广州农村商业银行有限公司及中国银行股份有限公司的交易明细清单；9、微信聊天记录为证。 申请执行人伍秋斌未提出异议意见，未提交任何证据。 被执行人刘嘉浩、刘汉桢均未提出异议意见，未提交任何证据。 本院查明，本院执行申请执行人伍秋斌申请执行被执行人刘嘉浩、刘汉桢民间借贷纠纷一案，执行依据为本院作出已经发生法律效力的（2018）粤0118民初6932号民事判决。该案判决：一、被告刘嘉浩于本判决生效之日起五日内归还借款780万元及支付违约金给原告伍秋斌。违约金以本金780万元为基数，从2017年12月2日起按月利率20‰计算至还清款日止。二、原告伍秋斌对被告刘嘉浩坐落于海珠区###房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、被告刘汉桢对上述第（一）项的款项承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币77320元（原告伍秋斌已预交），由被告刘嘉浩、刘汉桢负担。原告伍秋斌已预交的受理费由法院退回。由于刘嘉浩、刘汉桢逾期未履行上述生效判决确定的义务，伍秋斌向法院申请执行，本院立案受理，案号为（2019）粤0118执3324号。在该案执行中，本院于2020年2月25日作出（2019）粤0118执3324号之五《执行裁定书》，该裁定书第十项、第十二项裁定查封被执行人刘汉桢位于荔湾区###）。庾秀玲不服，以上述理由于2020年6月18日向本院提出执行异议，本院以本案立案受理。 另查明，广州市增城区国土资源和规划局出具的涉案商铺《不动产查册表》显示：地址：荔湾区##，产权人为刘汉桢，占有部分：全部（权属人），产权证号：##，涉案房产的正式查封依据为广州市荔湾区人民法院作出的（2019）粤0103执保802号，（2019）粤0103民初4526号之一协助执行通知书及民事裁定书，查封该业76%产权份额,收件日期为2019年9月12日;本院（2019）粤0118执3324号案件对上述涉案商铺的查封登记为查封该业（已查封部分作轮候查封），收件日期为2020年3月2日。 地址：荔湾区###，产权人为刘汉桢，占有部分：全部（权属人），产权证号：##，涉案房产的正式查封依据为广州市荔湾区人民法院作出的（2019）粤0103执保835号，（2019）粤0103民初4524号之一协助执行通知书及民事裁定书，查封该业74%产权份额，收件日期为2019年9月20日；本院（2019）粤0118执3324号案件对上述涉案商铺的查封登记为查封该业（已查封部分作轮候查封），收件日期为2020年3月2日。 再查明，广州市荔湾区人民法院于2019年10月12日作出（2019）粤0103民初4524号及（2019）粤0103民初4526号《民事判决书》，两判决书查明认定如下事实：2015年1月22日，庾秀玲（买受人）与刘汉桢（出卖人）、隆煌公司（委托代理人和保证人）签订了《商铺买卖合同》，约定庾秀玲向刘汉桢购买广州市荔湾区##商铺，房价款总金额为302400元，庾秀玲向刘汉桢购买广州市荔湾区##商铺，房价款总金额为370000元，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。庾秀玲于2016年1月28日交齐了最后一笔房款，最后办证期限为2016年9月2日。依照合同约定，刘汉桢应当在庾秀玲支付全部房款之日起150个工作日内（即2016年9月2日前）为庾秀玲申办交易过户手续，刘汉桢至今未为庾秀玲办理递件申办涉案商铺的交易过户手续，已构成迟延履行合同义务的违约。（2019）粤0103民初4524号案判决被告刘汉桢自判决发生法律效力之日起15日内向原告庾秀玲支付逾期办理广州市荔湾区##产权证的违约金并退还税费11886元。（2019）粤0103民初4526号案判决被告刘汉桢自判决发生法律效力之日起15日内协助原告庾秀玲向不动产登记中心申办广州市荔湾区##商铺的产权登记和领取房地产所有权证手续，刘汉桢向庾秀玲支付逾期办理上述涉案商铺产权证的违约金并退还税费9805元。 又查明，2015年1月22日，庾秀玲与圣隆公司签订《委托经营管理合同》，约定庾秀玲委托圣隆公司经营管理位于广州市荔湾区##商铺。委托经营管理期为2015年3月31日起至2018年3月30日止。委托经营管理期限届满前15日内，庾秀玲应按圣隆公司通知办理涉案商铺的移交手续并接收该商铺。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人刘汉桢、刘嘉浩逾期未履行生效的（2018）粤0118民初6932号民事判决确定的义务，本院在（2019）粤0118执3324号案件执行过程中，依法查封登记在刘汉桢名下的涉案商铺，该执行行为符合上述法律规定。 庾秀玲对涉案商铺主张所有权，请求本院解除对本院有效查封涉案商铺份额部分的查封措施，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于庾秀玲的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2020年2月25日作出（2019）粤0118执3324号之五《执行裁定书》，裁定查封被执行人刘汉桢名下的两处涉案商铺。广州市荔湾区人民法院于2019年10月12日作出的（2019）粤0103民初4524号及（2019）粤0103民初4526号《民事判决书》查明认定庾秀玲与刘汉桢于2015年1月22日签订合法有效的《商铺买卖合同》，庾秀玲于2016年1月28日交齐了最后一笔房款，刘汉桢至今未为庾秀玲办理递件申办涉案商铺的交易过户手续已构成迟延履行合同义务的违约。根据广州市荔湾区法院查明的事实，本院认为庾秀玲与刘汉桢签订合法有效的书面买卖合同早于本院查封之前，庾秀玲已支付购买涉案商铺全部价款，且未办理过户登记的原因在于刘汉桢迟延履行合同，过错不在于庾秀玲。庾秀玲的异议理由符合上述法律规定第（一）、（三）、（四）项情形。另，关于在法院查封之前已合法占有涉案商铺的问题。在庾秀玲与刘汉桢签订《商铺买卖合同》当天，庾秀玲即与圣隆公司签订《委托经营管理合同》，双方约定将涉案###号商铺交给圣隆公司进行经营管理，由此可认定庾秀玲在本院查封之前已取得对该商铺的管理与控制，符合上述法律规定第（二）项情形。 综上所述，庾秀玲的异议理由成立，其对涉案商铺享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的（2019）粤0118执3324号之五《执行裁定书》第十项、第十二项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  陈丽华 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  陈月玲