四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终1094号 上诉人（原审原告）广元市利州区商业供销总公司，住所地：四川省广元市利州区宝轮镇东路。 法定代表人李静，总经理。 委托诉讼代理人黄莉，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）李晓英，女，1969年3月24日出生，汉族，现住四川省广元市利州区。 上诉人广元市利州区商业供销总公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初1483号民事判决，向本院提起上诉，本院2020年09月23日立案受理，同年10月14日听取了双方当事人的意见。经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人广元市利州区商业供销总公司向本院上诉称，一审判决对涉案房屋租金面积及单价事实认定不清，请求改判支持其一审时的全部诉讼请求。 被上诉人李晓英没有向本院提交书面答辩意见。 广元市利州区商业供销总公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告搬离位于××路××、××、××、××号房屋并向原告支付尚欠的全部租金，租金从2019年10月9日起计算至实际搬离之日止；2、被告向原告支付逾期付款违约金，以每月应付金额为基数按照月利率2%计算至实际付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年6月26日原、被告签订《租赁合同》，合同约定原告将位于××路××、××、××、××号的3间门面1间厨房租赁给被告使用，房屋总面积为150平方米（未测绘），月租金为3000.00元，即房屋面积单价为每月20元/平方米,合同期限为5年，从2017年9月1日起至2022年6月30日止。房屋租金每两年随市场行情变动一次，即从2019年7月起房屋租金应按照2019年的市场行情予以调整。同时，合同还约定了每月的3日前交清当月租金，逾期不交的，按每天加收千分之五的滞纳金，逾期超过30天的，原告有权单方面解除合同。 2019年9月29日原告委托了广元市向纬测绘咨询有限公司对上西南路的房屋面积进行测绘，经测绘得出被告所租赁的××号房屋面积为26.50平方米，××房屋面积为43.37平方米，××号房屋面积为78.31平方米，××号房屋面积为25.21平方米（厨房），共计173.39平方米。2019年10月13日原告将房屋面积测绘报告交付被告并通知其按照实际测绘面积交付租金。 2019年10月原告通过实地走访调查、核算得出位于上西南路临街营业房租金均价为50元/平方米/月。由于被告所租营业房位于上西南路临街转角，故营业房（面积148.18平方米）租金40/平方米/月，厨房（25.21平方米）租金为20元/平方米/月。之后，原告按照合同第二条之约定通知被告从2019年7月起所租赁的房屋租金调整为6420.00元/月（148平方米X40元/平方米25平方米X20元/平方米）。但被告在收到通知后仍按照3000.00元/月的租金向委托人交付了7-11月的部分租金15000.00元，截止起诉之日累计尚欠原告租金23940.00元。2019年12月6日原告委托律师向被告发出催要房租等，但被告收到后仍未按原告的通知交付租金。被告逾期不交的租金行为，构成严重违约，故原告起诉。 原告提供证据如下:1、2017年6月26日原告与被告签订的《租房合同书》。拟证明：原告将位于上西××路临街门面租赁给被告使用，合同期限为2017年7月1日起至2022年6月30日止，共计物五年，月租金为3000元，租金每二年随市场行情变动调整一次；被告应于每月3日前交清当月租金，逾期不交的，按照加收5‰滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并不退还保证金。2、2019年9月29日广元市向纬测绘咨询有限公司责任公司出具的房屋面积测绘报告。拟证明：被告所租赁的××号房屋面积为26.5平方米、××号房屋面积为43.37平方米、××号房屋面积为78.31平方米，××号房屋（厨房）面积为25.21平方米，即其所租赁的房屋面积共为173.39平方米（其中门面148.18平方米，厨房25.21平方米）。测绘报告后面附的有测绘公司的营业执照和四川省检定证书）3、2019年10月、11月原告向被告发的《通知》二份、照片2张（2019年10、12月的通知是现场送达给被告李晓英的、以及所经营的门面外面粘贴了通知和测绘报告）。拟证明：原告已将面积测绘报告交付给被告，并通知其按照面积测绘报告的载明的面积及现行市场行情交付房屋租金。4、2019年11月1日广利供（2019）45号文件。原告与吴玉珍签订的房屋租赁合同（月租金50元／㎡）；原告与韩春英签订的房屋租赁合同（门面月租金50元／㎡、库房20元／㎡）；王开林与冉莉琼签订的房屋租赁合同（月租金68元／㎡）；廖小燕与韩佳倩签订的房屋租赁合同（月租金60元／㎡）；韩亮与李婷签订的租房合同（月租金4000元）。拟证明：涉案房屋租金周边月租金均在50元／㎡以上，经实地调查确定涉案房屋位置市场价为租金40元／㎡／月、厨房为20元／㎡／月。5、律师函及邮政快递回单。拟证明：原告已按照房屋面积测绘报告及现行市场行情向被告催告房屋租金。6、广房权证城字第××号。房屋产权证书、广国用广元市供销总公司的营业信息、广元市利州区利元国有投资有限公司的的情况说明。拟证明：1、涉案房屋产权登记在广元市利州区利元国有投资公司名下，但2008年11月起涉案房屋交给原告进行统管理、收益，收益是利用于供销社的发展。2、原告系广元市利州区供销总社权利子公司。 李晓英向一审法院辩称：租赁的是利州区上西金轮南路中心街39-40号。原、被告签订的租房合同真实合法有效们应当受到保护双方应当按照合同约定履行义务，我们签订的合同约定了租赁时间为5年，及2017年7月1日至2022年6月30日止，约定了租赁的面积、单价、以及租金的金额为每月3000元，我们认为合同是确定了租赁房屋的租赁价格，属于当事人的意思自治范围，具有有优先性，是双方履行合同的依据。2、双方意思自治的价格和面积优先与原告后期自行勘测的面积，原告单方面勘测房屋的面积我们不认可，因为合同没有赋予原告单方面勘测面积的权利，勘测的程序也不符合双方的意思。退一万步来说，即使勘测的实际面积远远大于约定面积，如果原告认为有重大误解，也应当在营业之内提起撤销，而不应当是要求被告搬离租赁房屋，按照最高人民法院关于约定面积的司法观点，约定的优先。3、本案中原告的义务是提供房屋，被告的义务是缴纳房租，被告按期缴纳了相应的房租，而且原告也是接受了房租，视为双方对合同的认可，并不存在被告违约的行为，更谈不上违约金。4、本协议是原告提供的格式合同，对被告来说就没有平等性可言，被告也没有发言的权利，所以法院应当作出不利用提供一方即原告的解释和判决。5、即使合同上写明了每2年随市场行情变动调整一次，应当理解为双方对合同变更的约定，变更的前提条件是双方协商一致，本案中双方并未能达成一致，即使原告向被告出具律师函，也不能证明被告就同意变更合同，仅仅是原告单方面的意思表示，不能视为双方协商一致，更不符合法定的变更程序，应当按照合同继续履行相关的义务。6、涉案房屋所在的区域其市场行情也不是原告说的50元一平方，经过调查相邻商铺真正的行情是被告所处的相邻商铺每平方16-20元，刚好与原被告的合同约定的20元是一致的，也证明了原、被告签订的合同是符合常理和市场行情的。7、2020年遭到重大疫情，2-3月份市政府下令市民居家隔离，这是众所周知的事实，被告在此期间也未能开门营业，本身就遭受了很大的损失，我们认为疫情是不可抗力的，按照合同法117条之规定，当事人在合同履行期间遭遇不可抗力，导致合同无法履行，根据不可抗力的影响，全部免除责任。本案中被告也因不可抗力遭受了巨大影响，到现在被告的生意也很惨淡，原告应该退还疫情期间3个月的房租9000元，这也是符合四川省广元市相关的减免房租的指导意见。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。 被告提供证据如下:1、租赁合同。拟证明被告按合同约定金额向原告支付租金。2、银行交易明细清单。拟证明被告已向原告支付房租至2020年5月。3、租赁合同两份，调查笔录三份及相关照片（常思菊、余维芳、严碧华）。拟证明与被告相邻的门面房租均为16-20元，刚好与原、被告的合同约定的20元是一致的，也证明了原、被告签订的合同是符合常理和市场行情的。4、广元市财政局文件、缓解房屋租金压力的指导意见。拟证明原告应当减免被告租金。5、营业执照、企业信用信息报告。拟证明原、被告主体适格。 一审判决认定，2017年6月26日原、被告签订《租赁合同》，合同约定原告将位于××路××-××号的3间门面租赁给被告使用，房屋总面积为150平方米（未测绘），月租金为3000.00元，即房屋面积单价为每月20元/平方米,合同期限为5年，从2017年9月1日起至2022年6月30日止。房屋租金每两年随市场行情变动一次，及从2019年9月起房屋租金应按照2019年的市场行情予以调整。同时，合同还有点了每月的3日前交清当月租金，逾期不交的，按每天加收千分之五的滞纳金，逾期超过30天的，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告按合同约定向原告支付每月租金至2020年5月。 2019年9月29日原告委托了广元市向纬测绘咨询有限公司对上西南路的房屋面积进行测绘，经测绘得出原告所租赁的××号房屋面积为26.50平方米，××房屋面积为43.37平方米，××号房屋面积为78.31平方米，××号房屋面积为25.21平方米（厨房），共计173.39平方米。2019年10月13日原告将房屋面积测绘报告交付被告并通知被告按照实际测绘面积交付租金。 2019年10月原告通过实地走访调查、核算得出位于上西南路临街营业房租金均价为50元/平方米/月。由于被告所租营业房位于上西南路临街转角，故营业房租金40/平方米/月，厨房租金为20元/平方米/月。之后，原告按照合同第二条之约定通知被告从2019年7月起所租赁的房屋租金调整为6420.00元/月【（148平方米×40元/平方米）＋（25平方米×20元/平方米）】。但被告在收到通知后仍按照3000.00元/月的租金向委托人交付了2019年7月至2020年5月的租金33000.00元。为此,双方发生纠纷。原告认为，被告逾期不交的租金行为，构成严重违约，故起诉：1、判令被告搬离位于××路××、××、××、××号房屋并向原告支付尚欠的全部租金，租金从2019年10月9日起计算至实际搬离之日止；2、被告向原告支付逾期付款违约金，以每月应付金额为基数按照月利率2%计算至实际付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 另查明：位于广元市利州区营业房登记在广元市利州区利元国有投资有限公司名下。2020年5月21日广元市利州区利元国有投资有限公司出具说明，自2008年11月起该营业房由原告统一经营管理，其收益用于解决区供销系统历史遗留问题和区供销系统的建设发展。 以上事实，有《租赁合同》、测绘报告、通知、律师函、广房权证城字第××号房屋所有权证、广国用（2008）第××号土地使用权证、收据、光盘、银行流水详情、说明以及原告委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人当庭陈述。 一审法院审理认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告所签订的《租房合同书》是双方真实意思表示,合法有效。 关于原告主张被告搬离位于××路××、××、××、××号房屋的问题。本案中，原、被告建立租赁合同关系后，被告一直按合同约定履行支付房屋租金的义务。后由于原告提出按测绘面积173平方米和调整门面租金为40元/㎡、库房20元/㎡支付房屋租金，被告对原告提出的房屋面积及租金均不认可，双方未能达成合意。虽原告委托律师向被告发出律师函，认为被告欠租金的行为构成严重违约，要求解除《租赁合同》。但被告每月按合同约定的租金向原告收房租工作人员孙云银行卡支付房租。显然，被告是按合同约定履行了交付租金的义务，不存在主观上不交付租金的行为，被告并没有违约行为。原告亦未举证证明租赁合同符合法定解除的条件,因此原告单方并不享有合同解除权,其作出的解除租赁合同通知函到达被告处亦不当然产生合同解除的法律后果,因此，原告主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故其诉讼请求，不予支持。 关于原告主张按测绘面积173平方米计算租金的问题。根据双方签订的租赁合同来看，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，合同签订后原告依约交付特定房屋，被告已使用房屋长达两年之久，原告未在合理期限内提出异议。2019年9月29日原告委托了广元市向纬测绘咨询有限公司对涉案房屋面积进行测绘，原告以合同面积与测绘面积不符为由，从原面积150平方米增加至面积178平方米，显然不符合常理和交易习惯，原告的主张，不予支持。 关于原告主张门面按40元/月/㎡/、库房按20元/月/㎡收取房屋租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中,双方已依约履行了各自的权利义务,因双方约定租金“每二年随行就市调整一次”，2019年9月已满二年，但原、被告对房屋面积及租金，双方未能达成合意。结合今年疫情影响，经济压力加大，原告应减轻被告房屋租金压力，给予适当支持，共同度过难关。因此，被告从2019年9月起每月租金仍以3000.00元计算为宜。 关于原告主张被告支付逾期付款违约金的问题。由于被告按合同约定每月向原告收房租工作人员孙云银行卡转账支付房租。被告不应承担支付违约金的责任，故原告其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告广元市利州区商业供销总公司诉讼请求。 二审期间双方当事人没有向本院提交其他证据。 本院二审认定的案件法律事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 本案中，双方约定解除合同的内容为，每月的3日前交清当月租金，逾期不交的，按每天加收千分之五的滞纳金，逾期超过30天的，原告有权单方面解除合同。经查，2019年10月上诉人通知被上诉人从2019年7月起所租赁的房屋租金调整为6420.00元/月（148平方米×40元/平方米）＋（25平方米×20元/平方米）。但被上诉人在收到通知后仍按照3000.00元/月的租金向委托人交付了2019年7月至2020年5月的租金33000.00元。为此,双方发生纠纷。据此，上诉人在本案中的通知内容为调整出租房屋的单价和重新确立出租房屋的面积，该通知行为属单方行为，违反民事合同应当协商一致的基本原则，对承租人不发生法律上的拘束力。故上诉人主张解除合同在程序上违反上合同法第九十六条规定的解除权的行使中通知义务，其约定解除合同的条件没有成立。 本案中双方实际争议的内容还有出租房屋的面积和出租单价包括约定提价部份。经查，双方在出租房屋合同中明确约定出租房的门牌号码，且明确载明实际面积没有测量，合同履行过程中，对出租房屋的实际面积的确认，双方没有协商一致，应当依据约定的面积收取出租费用。本案合同中双方虽然约定了提高租金的时间，但没有具体约定提高租金的数额或幅度，其约定内容不具有可操作性，故属约定不明。 综上所述，上诉人广元市利州区商业供销总公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应当驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费597元，由上诉人广元市利州区商业供销总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 林 审判员 徐小雁 审判员 吕 晶 二〇二〇年十月十五日 书记员 王汇锋