贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6344号上诉人（一审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：黄涛，四川达宽律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（一审原告）：杨银燕，女，汉族，1989年2月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：张磊，男，汉族，1989年4月11日出生，住山西省保德县。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：王丽，贵州神兽律师事务所律师。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人杨银燕、张磊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人罗舸真，被上诉人的委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金，且认定购房款金额错误，上诉人已经将面积误差款退还被上诉人。二、一审法院认定事实不清，电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，需要客户另行交纳。被上诉人于2020年5月12日提起诉讼，已超诉讼时效。被上诉人杨银燕、张磊二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请法庭驳回上诉，维持原判。原审原告杨银燕、张磊一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金15,574.00元，违约金以总房款343,797.00元为基数从2017年12月31日起，按日万分之一计算至2019年3月29日止；2.判令被告退还原告燃气开户费2,500.00元、电视开户费380.00元、水开户费200.00元，共计3,080.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月26日，原告杨银燕、张磊作为买受人，被告万晟公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人将其开发的位于贵州省毕节市七星关区，房号为Ａ26＃502，建筑面积117.39平方米，套内建筑面积91.5平方米，商品房价格按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3757.34元，房屋总价款为343797.00元；前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2016年12月30日达到管道入户；供暖：Ｘ年Ｘ月Ｘ日达到Ｘ。第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、电开户费等其他国家规定买受人承担的相关费用。该商品房产权登记面积为套内建筑面积。转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用Ｘ由Ｘ承担。此外，双方还在合同中约定了其他相关事项。补充协议约定：“合同约定房价不包括电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用”。此外，双方还在补充协议中约定了其他相关事项。合同和协议签订后，杨银燕、张磊已向被告交清购房款343797.00元及相关税费，2017年3月4日（被告出具给原告的交款明细表载明），原告又向被告缴纳电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2500.00元，以上两三合计：3080.00元（380.00元＋200.00元＋2500.00元＝3080.00元）。此外还载明其他款项内容。2019年1月，案涉楼幢获得黔（2019）七星关区不动产权第0002290号证，载明权利人为毕节万晟置业有限公司，坐落毕节市七星关区万晟阳光城Ａ-26幢，2019年3月27日，被告向办证部门提交相关资料为原告办理案涉房屋转移登记申请，2019年3月29日被告为原告办理了不动产权属证书：黔（2019）七星关区不动产第0002794号，载明：权利人张磊／杨银燕，此外还载明其他事项。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。又查明：2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》，合同约定相关事项，被告向贵州华电毕节热电有限公司支付了相关费用。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否应支持付原告逾期办证违约金及金额，二、被告是否应向原告退还其已收取的电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元，合计3,080.00元。对双方争议的焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。本案中，被告于2019年1月才取得（2019）七星关区不动产权第0002290号证，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任。因系委托办证，其将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人的义务转化为将办理商品转移登记的有关文书交付给办理不动产权证书的相关部门，但被告应履行通知原告的义务。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过90日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故违约金的计算时间从被告违约之日起，即2017年12月31日起的次日（2018年1月1日）起计算至被告取得案涉房屋办证条件并通知原告提交办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告不能举证证明其通知原告的时间，但被告于2019年3月27日将办理案涉商品房转移登记的有关文书提交给办证部门，可推定被告致迟于当日通知原告提交办理商品房转移登记的有关文书。故计算违约金的时间截止日期为该日，即2019年3月27日。对被告提供证据认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，不予采纳。对被告主张诉讼时效抗辩的意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，原告于2020年5月12日诉来本院，按三年诉讼时效的规定，2017年5月12日前确已超过诉讼时效，2017年5月12日后未超过诉讼时效，本案中，原告主张从2017年12月31日起计算违约金，未超过诉讼时效，因此，被告的该抗辩意见不予采纳。原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，予以支持从2018年1月1日起至2019年3月27日止，共计450天，以其已支付购房总款343,797.00元为基数，按日万分之一的标准计算，即违约金为15,470.87元（343,797.00元×0.01%×450=15,470.87元）。原告主张15,574.00元，超过部分，不予支持。对双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2016年12月30日达到管道入户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述费用识别为供电、燃气、供水达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费、供暖设施费，但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，即使原、被告双方在《商品房买卖合同补充协议》约定：“合同约定房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天燃气初装费、智能刷水表安装费(商业部分800.00元，住宅部分380.00元)，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出突人进行代收代缴”。但该约定明显与《商品房买卖合同》约定不符，且与上述文件（通知、批复、管理条例）的规定不一致。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中，予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年5月12日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，不予支持，又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立。故原告于2020年5月12日才提起诉讼催告被告退还电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元，合计3,080.00元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第九十二条，第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨银燕、张磊电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元，合计3,080.00元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨银燕、张磊逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金15,470.87元；三、驳回原告杨银燕、张磊的其他诉讼请求。案件受理费165.00元，由原告杨银燕、张磊负担25.00元，被告毕节万晟置业有限公司负担140.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：被上诉人实际向上诉人支付的购房款为341204元。此外，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。故一审认定的违约期间及违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对其主张调减违约金的请求不予支持。但一审认定被上诉人向上诉人支付的房款金额不当，致违约金金额计算错误，本院予以纠正，计算为（341204.00元×0.01%×450=15,354.18元）被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7104号民事判决第一、三项，即“被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨银燕、张磊电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元，合计3,080.00元；驳回原告杨银燕、张磊的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7104号民事判决第二项为：上诉人毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人杨银燕、张磊逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金15354.18元。三、驳回上诉人毕节万晟置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费165元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担138元，被上诉人杨银燕、张磊负担27元；二审案件受理费330元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担326元，被上诉人杨银燕、张磊负担4元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十月二十八日书记员  邓 千