北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22558号原告（反诉被告）:北京美尚美依服装店，住所地北京市西城区西直门外大街****商业**。经营者：徐春燕。委托诉讼代理人：刘欣亚，北京市致衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街**西环广场**。法定代表人：袁嘉骅，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒秋月，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告北京美尚美依服装店（以下简称服装店）与被告北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告服装店委托诉讼代理人刘欣亚，被告管理公司委托诉讼代理人郝伟、舒秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告服装店向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令变更双方所签房屋租赁合同，免除并返还2月份租金、物业费、市场推广费等263357.85元，免除3、4月份租金、物业费、市场推广费等526715.7元，减免5、6、7月份一半租金、物业费、市场推广费等395036.7元，以上总计1185110.25元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年5月原告与被告签订房屋租赁合同，原告租用被告商场店铺用于经营服装零售生意。该合同约定租期3年1个月19天，自2018年10月14日至2021年12月2日止，租金以保底租金或提成租金二者取高者收取，保底租金第一年每月为235790元、第二年每月为238147.9元、第三年每月为240505.8元。提成租金则按月营业额22%收取，另每月交纳固定的物业费21221.1元，市场推广费3536.85元，POS机租金452元。原告自承租被告店铺后，在2020年2月前原告均按合同及时履行，从不拖欠，但2020年1月起突发全球性新冠病毒疫情，国家及北京市政府连续出台相关文件：取消聚会及各类聚集活动，关停各类公共产所，限制员工返岗等措施，北京市政府更将疫情防控常态化。基于上述情况和政府命令，造成原告数月内无法营业，即使现在已恢复营业，但客人数量锐减，成本畸高且半年内无恢复可能，由此导致原告实现本租赁合同的目的极其困难，且原告在全国类似本案店铺有大小几十家，积压大量保证金却无资金回笼，再持续半年原告不但无力履行本合同且将面临破产风险，为避免原告破产覆辙，原告根据情势变更原则和《适用合同法解释二》26条规定，特此请求法院根据公平原则判令变更合同，给予原告免除三个月租金及减半三个月租金的公平待遇，以此给原告经营上一口喘息地机会，以为更好的履行后续合同。被告管理公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告在疫情期间减免了原告的部分租金和各项费用，疫情爆发后被告根据集团的统一政策减免了原告2020年1月15日至2月9日的租金、物业管理费、市场推广费的50%，2月10日至2月17日减免各项费用143004.4元，目前法律对疫情期间的减免政策没有规定，只是鼓励承租人和出租人在平等协商的基础上减免，出租人考了疫情因素给予部分减免，但是承租人仍然不缴纳其余租金和其他费用，已经构成违约，并且原告的理由不能变更合同。第二，原告经营受到疫情影响期间是2020年2月和3月，但是原告却要求减免长达六个月的租金和各项费用明显有违公平原则。第三，被告作为出租人也承担了巨大的成本和费用，在疫情期间出租人响应政府号召没有进行裁员，而且还要偿还银行贷款发放员工工资，自费购买防疫物资和物品，在疫情期间，出租期间也有巨额成本开支和费用支出，如果都按照原告所称要求长期减免租金和其他费用，导致出租人无以为继不能继续经营，因此，疫情并不是只针对出租人的疫情，不能全部转嫁给出租人。第四，在疫情基本结束的情况下，原告拖欠各项费用的行为构成根本性违约，应当向被告支付各项费用并承担相应违约责任，自2020年3月1日开始原告以疫情为由不支付租金，截止9月份原告拖欠费用达157万元，目前国内疫情基本结束，生产生活恢复正常，但是原告以疫情为借口未按照合同约定交纳费用，因此被告向原告提出反诉，要求原告承担相应的支付义务并承担相应的违约责任。第五，针对疫情经营困难小微企业和工商户，国家出台各项政策，原告可以通过其他途径缓解经营困境，原告起诉要求减免的是2月至7月的租金，其中2、3、4月份要求免除，5、6、7月份要求减免一半，即便如此原告仍然拒绝缴纳5、6、7月份另外一半租金，给被告造成巨大经济压力，我们认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持。反诉原告管理公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年3月至9月租金1667035.30元，物业管理费148547.70元，市场推广费24757.95元，POS机租金3164元，电费6015.77元，扣除减免及已交的部分费用，共计欠费1574837.39元；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金364316.25元（暂计算至2020年9月15日）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月，双方签署编号为TA-1820/100000371的《房屋租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场的“凯德MALL·西直门-商场”02层16/17/39号房屋（以下简称“涉案房屋”），租赁期限为3年1个月19天，自2018年10月14日至2021年12月02日。《房屋租赁合同》生效后，反诉原告按照约定全面履行了合同义务，但反诉被告自2020年3月1日起，开始不予支付租金及各项费用，2020年4月至7月期间，反诉原告曾先后多次向反诉被告发出《催款函》，催告反诉被告缴纳各项费用，继续履行合同，但反诉被告均未按照合同约定缴纳欠费。2020年7月28日多次沟通无果后，反诉原告不得已向反诉被告发出《沟通函》，催告反诉被告在7月30日前补齐欠款，否则将按照租赁合同之约定采取停止水电能源供应措施。截至2020年9月，反诉被告尚拖欠反诉原告的各项费用具体如下：2020年6月21日至2020年7月20日电费6015.77元；2020年3月1日至9月30日的租金、物业管理费、市场推广费，根据《房屋租赁合同》的约定，被告每月应支付租金238147.90元，物业管理费21221.10元，市场推广费3536.85元，POS机租金452.00元，每月应付合计263357.85元，共计欠付租金、物业管理费、市场推广费、POS机租金1843504.95；以上欠费共计1849520.72元。反诉原告根据公司的全国统一政策，减免了反诉被告2020年1月25日至2月9日租金、物业管理费、市场推广费的50%，2月10日至2月17日的全部租金、物业管理费及市场推广费，减免金额共计143004.40元，已反映在2020年1月和2月的账单中，由于反诉被告始终拖欠租金及各项费用，故减免部分用于抵扣各项欠款。2020年6月，反诉被告缴费131678.93元，扣除减免及已交费用后，反诉被告应向反诉原告支付的剩余费用为1574837.39元。根据《房屋租赁合同》10.2条之规定，每逾期一日，反诉被告还应按照逾期款项的0.1%向反诉原告支付违约金，暂计算至2020年9月15日共计364316.25元。逾期违约金具体如下：2020年3月欠缴费用逾期违约金以120353.45元基数，自2020年3月2日起计算至反诉被告实际支付之日止；4月欠缴费用逾期违约金以263357.85元基数，自2020年4月1日起计算至反诉被告实际支付之日止；5月欠缴费用逾期违约金以263357.85元基数，自2020年5月6日起计算至反诉被告实际支付之日止；6月欠缴费用逾期违约金以131678.92元基数，自2020年6月1日起计算至反诉被告实际支付之日止；7月欠缴费用逾期违约金以263357.85元基数，自2020年7月1日起计算至反诉被告实际支付之日止；8月欠缴费用逾期违约金以263357.85元基数，自2020年8月3日起计算至反诉被告实际支付之日止；9月欠缴费用逾期违约金以263357.85元基数，自2020年9月1日起计算至反诉被告实际支付之日止：6月21日至7月20日电费逾期违约金以6015.77元为基数，自2020年8月31日起计算至反诉被告实际支付之日止。根据租赁合同第10.2、12.2、12.2.4条的约定，反诉被告逾期支付租金及各项费用，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担相应的违约责任。反诉原告始终未行使解除权，就是考虑到疫情对反诉被告经营的不利影响，在疫情逐步稳定后，反诉原告已经多次向反诉被告发出催缴函，但反诉被告目前仍拖欠巨额费用。反诉原告在疫情期间从未停止营业或人员裁减，自身也负担着巨额的运营成本和损失。反诉原告作为从事房地产经营管理的商事主体，维持正常运营需要支付巨额的成本，疫情同样给反诉原告造成了巨大损失。疫情期间反诉原告始终坚持商场的正常运营，从未有一天停止营业，在众多租户均拖欠数月租金和各项费用的情况下，反诉原告每月仍需按期偿还银行贷款，支付商场管理费用，土地税费，发放员工工资，并按照北京市防疫要求认真进行疫情防控和消杀工作等，尽最大努力为广大客户提供服务与支持，同时反诉原告也积极响应政府要求，从未进行裁员减员，保持稳定的劳动用工关系，竭尽全力维持公司的正常运作，若在疫情已经基本结束的情况下，反诉被告仍不予支付各项欠费，则反诉原告的经营也将难以为继。综上所述，在疫情已经基本结束的情况下，反诉被告仍然拖欠租金、物业管理费、合同推广费、电费的行为已构成严重违约，应当按照合同约定向反诉原告支付各项欠费及逾期违约金，反诉原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》之规定，具状诉请贵院依法审理。恳请贵院在查清事实的基础上支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告服装店辩称，我们并不是说不支付租金，我们起诉的目的只是想免除费用，作为个体工商户来讲我们的压力非常大，在疫情好转的6月份我们主动缴纳了半个月的租金，但是因为6月份突然疫情导致商场客流量及经营成本，我们没有办法，我们只是想通过法院根据公平原则给我们免除一部分租金而已，我们也在积极履行合同，被告在7月底采取强制停电措施，导致7月份之后无法经营，责任并不是我们的责任，根据最高法疫情指导意见二，法院可以根据公平原则对合同给予变更，可以给我们减免费用后我们继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日，管理公司（甲方、出租方）与服装店（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一部分、通用条款。……第三条、合同价款。3.1乙方应向甲方支付：3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。……3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际计算租金）。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第四条、租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。……4.2物业管理费及市场推广费。……4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。4.2.2乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的市场推广费。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第十条、乙方的违约责任。……10.2乙方逾期支付租金和本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，则甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……第二部分、专用条款。第十九条、出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层“凯德MALL·西直门-商场”02层16/17/39号。房屋类型为商业。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为235.79平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“ROCOCO（洛可可）-女装/内衣”之用途。19.4商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。19.5本合同的收银方式为：甲方POS机。第二十条、租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期满次日起3年1个月19天的时间，即2018年10月14日至2021年12月02日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日0天的装修期。20.3双方暂约定该房屋交付日为2018年10月14日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。第二十一条、租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.1.1保底租金：按租用面积计算。21.1.1.1自2019年12月3日至2020年12月2日的含税月保底租金额为每平方米1010元。含税保底租金为238149.9元。21.1.2提成租金。21.1.2.1自2018年10月14日至2021年12月2日的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的22%计算的金额。21.2乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金795791.25元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为21221.1元。……21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为452元/台，保证金为1404元/台。2.19甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为3536.85元。……。《房屋租赁合同》签订后，管理公司向服装店交付了租赁房屋。服装店向管理公司交纳各项费用至2020年2月29日。由于新冠疫情的原因，服装店未向管理公司交纳2020年3月1日之后的各项费用。双方就费用减免事宜进行了协商，管理公司最终给出的减免方案为：2020年1月25日至2月9日期间的租金减半收取，2020年2月10日至2月17日的租金免除，2020年3月至5月的净租金（不含物业管理费、市场推广费）减免20%。服装店则要求2020年3月至5月租金全免，6月至8月租金减半。最终，双方未能协商一致。管理公司向服装店发送了多份催款函，要求服装店支付租金等费用，否则将采取停止水、电能源供应措施。2020年6月17日，服装店向管理公司发送函件，申请先支付6月份上半月的租金、物业费，并要求管理公司不能采取单方断电拉闸行为。之后，服装店向管理公司交纳了半个月的租赁、物业费、市场推广费、POS机租金共计131678.93元。2020年7月28日，管理公司向服装店发送函件，要求服装店在2020年7月30日前交纳各项费用，否则将于2020年7月31日采取停止水、电能源供应措施。由于服装店未在2020年7月31日前交纳各项费用，管理公司于当日对租赁房屋采取了断电措施。服装店主张疫情期间营业收入大幅减少，服装店提交了销售情况统计表，该表显示：2019年12月之前销售额基本在1300000元以上。2020年1月为1149077元，2月为100028元，3月为70718元，4月为297439元，5月为390258元。管理公司主张根据该公司核查，服装店提交的2020年1月、2月的销售额属实，3月应为71998元，4月应为306099元，5月应为782274.94元。服装店同意支付电费6015.77元及截至2020年7月的POS机租金。本院认为：管理公司与服装店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应的管控措施，客观上对服装销售行业造成了较大的冲击，服装店公司提交的证据也证明疫情及相关管控措施导致该公司的经营收入大幅下降，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，本院结合疫情及管控措施的影响、服装店营业收入的减少情况及双方当事人的沟通协商情况，酌情免除服装店2020年2月1日至2020年7月31日期间2.5个月的租金、物业费及市场推广费。由于服装店已经交纳了2月份全部及6月份一半的租金、物业费及市场推广费，故减免后服装店还应交纳该期间两个月的房屋租金、物业费及市场推广费。由于服装店未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，不宜认定为违约，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，管理公司采取断电措施并不适当，由此导致服装店无法使用租赁房屋期间的各项费用不应由服装店负担。服装店同意支付电费及截至2020年7月的POS机租金，本院不持异议，服装店已交纳的6月份半个月的POS机租金226元应在POS机租金中扣减。综上所述，对服装店要求减免2020年2月1日至2020年7月31日期间房屋租金、物业费、市场推广费等费用诉讼请求的合理部分，本院予以支持，即减免该期间2.5个月的租金595369.75元、物业费53052.75元、市场推广费8842.12元，共计657264.62元。2月份的租金、物业费、市场推广费等费用已用于抵扣之后的各项费用，对服装店要求返还2月份相关费用的诉讼请求，本院不予支持。对管理公司要求服装店支付租金、物业费、市场推广费反诉请求的合理部分，本院予以支持，即支付两个月的租金476295.8元、物业费42442.2元、市场推广费7073.7元，共计525811.7元。对管理公司要求服装店支付POS机租金反诉请求的合理部分，本院予以支持，即支付2020年3月1日至7月31日期间POS机租金2260元，扣减6月份已支付的226元，还应支付2034元。对管理公司要求服装店支付电费6015.77元的反诉请求，本院予以支持。对管理公司要求服装店支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、免除北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与北京美尚美依服装店2018年5月2日签订的《房屋租赁合同》中2020年2月1日至2020年7月31日期间北京美尚美依服装店应交纳的房屋租金595369.75元、物业费53052.75元、市场推广费8842.12元。二、本判决生效之日起七日内，北京美尚美依服装店支付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋租金476295.8元、物业费42442.2元、市场推广费7073.7元、POS租金2034元、电费6015.77元。三、驳回北京美尚美依服装店的其他诉讼请求。四、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7733元、反诉费11126元，由北京美尚美依服装店负担6507元（已交纳），由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担12352元（已交纳11126元，余款1226元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇二〇年十月十九日法官助理  王 甘书 记 员  苏晓明