重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3895号原告：黎方勇，男，1988年9月9日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：李思(系夫妻关系)，女，1989年9月15日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：重庆鸣润实业有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道杨柳社区双合街43号，统一社会信用代码91500234622049896M。法定代表人：席勇。委托诉讼代理人：邱绪金，重庆弘全律师事务所律师。原告黎方勇与被告重庆鸣润实业有限公司(以下简称鸣润公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，被告鸣润公司在提交答辩状期间向本院提起管辖权异议，本院裁定驳回其异议请求，后被告鸣润公司向重庆市第二中级人法院提起管辖权异议上诉，重庆市第二中级人法院于2020年7月21日裁定驳回鸣润公司的上诉。2020年9月15日，本案由本院审判员陈小容适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黎方勇的委托诉讼代理人李思，被告鸣润公司的委托诉讼代理人邱绪金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎方勇向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告鸣润公司向原告黎方勇支付违约金70524元；2、诉讼费由被告鸣润公司承担。事实和理由：2014年1月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将位于重庆市开州区x号房屋以462151元成交。原告黎方勇按约定支付完毕所有价款，被告鸣润公司没有按照约定全面履行合同，违反了合同第十三条第二、四项规定。房屋实际交付之日为2015年9月3日，同日，原告黎方勇将办理房屋产权登记的有关资料提供给被告鸣润公司并委托其办理房屋产权登记手续。按合同约定被告鸣润公司应在房屋交付使用之日起60日内向所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但被告鸣润公司实际于2020年1月6日才办理涉案商品房《房地产权证》申请，2020年1月7日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告鸣润公司逾期一共1586天，按照合同约定，被告鸣润公司应按日向原告黎方勇支付已付房价款的万分之一的违约金，共计462151元×1/10000×1526=70524元。原告黎方勇为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告鸣润公司辩称，双方形成买卖合同的时间无异议，原告黎方勇的房屋系按揭支付，其按揭支付的时间需要以到账确定日为基准日，被告鸣润公司按照约定已办理了产权，没有在规定期限内办理是因政府原因导致，并非被告鸣润公司恶意违约，同时原告黎方勇并无实际损失，故请求驳回其诉讼请求。如法院认定原告黎方勇的请求能够成立，其请求的金额也明显过高，要求予以调整，同时，本案存在诉讼时效问题，对超过诉讼时效的部分不应当予以支持。经审理查明：2014年1月20日原告黎方勇(合同乙方)与被告鸣润公司（合同甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“甲方（卖方）：重庆太山物业发展有限公司……乙方（买方）：黎方勇……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：太山学府二期。本商品房项目占用范围内的土地使用权为：出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为：312房地证2013字第X号……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：开国土房管（2014）预字第（2）号，预售商品房批准机关：开县国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开县x。（二）本商品房所在幢的楼层共计：30层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第6层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第6层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；（三）本商品房结构为：钢筋混凝土结构。（四）本商品房建筑面积：84.68平方米，其中，套内建筑面积：69.17平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：15.51平方米。（五）本商品房户型为：二室二厅……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为462151元整（大写：肆拾陆万贰仟壹佰伍拾壹元整），建筑面积单价为5457.62元/平方米，套内建筑面积单价为6681.38元/平方米。……第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国建设银行股份有限公司开县支行（二）乙方按下列第3种方式按期付款：1、……3、按揭付款：本商品房总成交金额462151元整（大写：肆拾陆万贰仟壹佰伍拾壹元整）。（1）客户于该合同签订之日支付首付款￥142151.00元（大写：壹拾肆万贰仟壹佰伍拾壹元整）。余款￥320000.00元（大写：叁拾贰万元整）办理银行商业按揭贷款，按揭金额以银行实批为准。……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年9月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第十三条关于办理产权登记的约定1、……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间、分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款……第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力……”。被告鸣润公司在甲方处签章，原告黎方勇在乙方处签字捺印。合同签订后原告黎方勇向被告鸣润公司支付完首付款142151.00元及相关税费。原告黎方勇于2015年9月3日接房。2019年12月10日被告鸣润公司代原告黎方勇向土地房屋登记机构申请不动产权登记。2020年1月7日开州区规划和自然资源局出具不动产登记受理通知单，原告黎方勇于同日取得不动产权证。另查明，涉案房屋所在的太山学府二期工程(2#、6#楼)于2015年8月31日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（开县建竣备字[2015]0049号）。再查明，重庆太山物业发展有限公司已更名为重庆鸣润实业有限公司。上列事实有原、被告的当庭陈述，以及原告黎方勇的身份信息复印件，被告鸣润公司的工商信息复印件，不动产权证复印件，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议复印件，物管交房验收单及物品签收表复印件，发票、收据及税收完税证明复印件，不动产登记受理通知单及不动产登记申请表复印件，重庆银行个人按揭贷款合同复印件，重庆市建设工程竣工验收备案登记证复印件等在卷佐证，上述证据经本院审查，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告鸣润公司是否构成违约？二、原告黎方勇要求被告鸣润公司支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效？三、本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整？关于被告鸣润公司是否构成违约的问题。本院认为，被告鸣润公司是具有房地产开发资质的企业，原、被告均为完全民事行为能力人，《重庆市商品房买卖合同》是原告黎方勇与被告鸣润公司的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定“在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”原、被告已办理完接房手续且原告黎方勇已支付完房价款及税费，被告鸣润公司应当按照约定于2015年9月3日起60日内即2015年11月2日前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理涉案商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但被告鸣润公司于2019年12月10日才代原告黎方勇向土地房屋登记机构申请不动产权登记，于2020年1月7日才取得开州区规划和自然资源局出具的不动产登记受理通知单。被告鸣润公司取得不动产登记受理单的时间已超过合同约定时间，已构成违约。关于原告黎方勇要求被告鸣润公司支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本院认为，被告鸣润公司未于2015年11月2日前取得土地房屋登记机构出具的不动产登记受理单，导致原告黎方勇的权利受损，被告鸣润公司于2020年1月7日取得开州区规划和自然资源局出具的不动产登记受理通知单，此时被告鸣润公司的违约行为终止。因此被告鸣润应向原告黎方勇支付2015年11月3日至2020年1月7日期间的逾期办证违约金。对于2015年11月3日至2020年1月7日期间逾期办证违约金的诉讼时效问题，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》关于违约责任问题“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”的规定，原告黎方勇要求被告鸣润公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应当从2015年11月3日起算。至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行时，按照《中华人民共和国民法通则》诉讼时效期间的规定，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效期间尚未届满，因此应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告黎方勇于2020年6月11日向本院提起诉讼主张逾期办证违约金，2015年11月3日至2017年6月10日期间的逾期办证违约金，因超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年而不予保护，2017年6月11日至2020年1月7日共计940天的逾期办证违约金处于诉讼时效保护期间，本院依法予以支持。关于本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告鸣润公司未按照合同约定时间为原告黎方勇申请办理房屋产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，被告鸣润公司逾期超过180日，原告黎方勇要求继续履行合同，被告鸣润公司应当按日向原告黎方勇支付已付房价款万分之1的违约金。关于违约金的标准问题，被告鸣润公司请求进行调整，经查，因涉案房屋已经交付给原告黎方勇使用，原告黎方勇也未举示证据证明因被告鸣润公司逾期交房给原告造成的实际损失大小，故对违约金调整为按每日万分之零点六计算。综上所述，被告鸣润公司应当以462151元为基数，按日万分之0.6，支付原告黎方勇2017年6月11日至2020年1月7日期间的逾期办证违约金26065.32元(462151元×0.00006×940天)。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆鸣润实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告黎方勇违约金26065.32元；二、驳回原告黎方勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1564元，减半收取782元，由被告重庆鸣润实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈小容二〇二〇年十月二十六日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺