广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初10680号原告：赵丽娟，女，1961年10月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：贾鹏程、赖友婷，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路**127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托诉讼代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地，住所地广东省广州市越秀区大南路****会信用代码91440104304620292J。法定代表人：张游安。原告赵丽娟诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵丽娟的委托诉讼代理人贾鹏程、赖友婷，被告泽信公司的委托诉讼代理人李安琦到庭参加了诉讼，被告潮宏公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告赵丽娟诉称：2015年7月14日，原告与被告泽信公司签订了《商铺买卖合同》，约定由被告泽信公司向原告出售其名下位于广州市天河区体育东路39-45号三层352号铺，房价款为611642元，付款方式为按揭付款，2015年7月14日前，原告支付首期房价款150000元（包含定金100000元），于2015年7月30日前支付221642元，余下240000元由泽信公司推荐的中国民生银行办理购房按揭贷款手续。泽信公司应于2016年1月1日向原告交铺，或径行将商铺交付给受托经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对该商铺统一管理经营。2015年7月14日，原告与广州潮流天地购物中心有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，约定鉴于原告与泽信公司签订了涉案商铺的买卖合同，作为该买卖合同的必要附属条件，原告将涉案商铺委托给泽信公司指定的潮流公司统一经营，期限为10年，自《商铺买卖合同》约定的商场开业日，即2016年1月1日起计，首三年免租，从第四年起每季度末支付租金。合同签订后，原告通过本人的银行账户依约于2015年7月30日前向泽信公司支付了超过合同总价60%购房款371642元，产权登记代理费2000元、委托公证费400元，并向泽信公司指定的提供按揭服务的潮宏公司支付了团购费30000元，按揭服务费用4090元。2015年12月25日，泽信公司通知原告，涉案商铺已由该公司交付给潮流公司，潮流公司对该商铺的经营管理期由2016年1月1日起算。合同另外约定，泽信公司应在实际收到原告所付超过合同总价60%购房款之日起210个工作口内办毕商铺过户手续，逾期超过10个工作日，原告有权解除本合同。但原告支付超过合同总价60%的购房款至今，泽信公司尚未按合同约定办理商铺过户手续，且该商铺已被广州市天河区人民法院查封。2020年1月14日，原告发出解除合同通知书，通知泽信公司自通知书到达泽信公司时，双方签订的《商铺买卖合同》予以解除，并要求其在合同解除后三日内退还所收取的全部款项并赔偿损失。原告已按泽信公司的要求向泽信公司推荐的中国民生银行股份有限公司广州分行申请办理按揭手续，但一直未等到泽信公司办理成功的通知，经原告多次询问泽信公司后，其告知在民生银行已办理不了按揭，要更换为其他银行。现涉案商铺因泽信公司的原因，已无法办理按揭，合同目的无法实现，直到2019年原告获悉涉案商铺因泽信公司未履行其他案件生效判决而被天河区人民法院查封，原告已向天河区人民法院提出执行异议，天河区人民法院已驳回原告的异议。涉案商铺因被法院查封而无法办理过户，故原告有权要求解除合同。请求法院判令：1.确认原告与被告泽信公司就广州市天河区体育东路39-45号三层352号铺签订的《商铺买卖合同》已解除；2.被告泽信公司向原告返还全部购房款共计371642元；3.被告泽信公司向原告返还团购费30000元，按揭服务费用4090元、产权登记代理费2000元、委托公证费400元；4.被告泽信公司向原告双倍赔偿定金100000元；5.由被告承担本案的诉讼费。被告泽信公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.根据双方签订商铺买卖合同第9条第3款被告为原告办理商铺的产权交易过户手续的前提是原告已经按照合同约定交付了各期的房款和办结了相关的按揭贷款手续，否则被告有权顺延办理期，而原告至今尚未支付商铺剩余价款，按照合同约定被告无需为原告办理过户登记手续。2.根据商铺买卖合同的约定被告仅是负责推荐办理购房贷款手续的按揭银行，原告是否成功办理按揭贷款手续不是被告的义务，而是由按揭银行根据原告的具体情况进行审批，根据双方签订商铺买卖合同第4条第3款如按揭银行不批准贷款申请的，原告应在收到按揭银行通知15内一次性支付全部购房款，故原告未按照合同约定按期支付商铺的尾款，存在违约行为在先，无权要求解除合同。3.根据原告提供的970号案执行裁定书，法院的裁定也明确了驳回原告异议请求的原因是不同意将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行，故涉案商铺未能解封并办理过户的原因在于原告。4.原告主张被告返还团购费30000元，按揭服务费用4090元、产权登记代理费2000元、委托公证费400元等费用没有事实和法律依据，上述费用不是由被告收取，也并没有在买卖合同中约定，属于原告与案外人另外的法律关系，不在本案的处理范围，要求被告向其返还不是被告收取的费用没有事实和法律依据。5.关于原告主张的定金赔偿，结合前述，是由于原告的逾期支付房价款的违约行为导致涉案商铺至今未能过户原在原告，被告没有违约行为，要求被告赔偿定金没有事实和法律依据。6.如果法院最终判决解除合同，被告认为定金部分不应返还。第三人潮宏公司未答辩亦未提交证据。经审理查明：2015年7月14日，赵丽娟（买受人）与泽信公司（出卖人，通讯地址广州市越秀区六榕路65号501房）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人购买的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层352号铺（以下简称“涉案商铺”）；该商铺按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为611642元等；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款：2、按揭付款：（1）2015年7月14日前支付首期房价款（包含定金100000元）计150000元；（2）2015年7月30日前支付首期房价款221642元；（3）余下房价款计240000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选）：买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项的，则应按以下约定执行：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内一次性以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应当按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本同第五条承担违约责任等条款。同日，赵丽娟（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受赵丽娟的委托，在约定期限内具体经营管理涉案商铺；委托经营期限为10年，自《合同》约定的日期2016年1月1日开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于赵丽娟的付款情况。赵丽娟提供了中国银行的刷卡单据、及加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》等证明其支付购房款的情况，本案中泽信公司确认赵丽娟已支付购房款371642元。赵丽娟另提供加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知赵丽娟，因赵丽娟购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费、委托公证费共计2400元，其在收到上述应收款项后会及时为赵丽娟开出发票，请赵丽娟于领取资料时凭此通知书换取发票）及加盖“潮宏公司财务专用章”的收据（载明潮宏公司收到赵丽娟支付的团购30000元及按揭费用4090元）作为证据，赵丽娟认为上述团购费实为房款的一部分，其基于支付该费用可以享受相应的房款优惠而支付。泽信公司对上述证据不予确认，认为上述费用并非其收取。根据广州市房地产档案馆于2019年7月22日出具的《广州速不动产登记查册表》显示，涉案商铺登记产权人为泽信公司，登记时间为2015年5月14日，该商铺于2019年5月27日被查封，来函文件为（2019）粤0106执11066号协助执行通知书及执行裁定书各一份。2019年11月20日，本院作出（2019）粤0106执异970号执行裁定书，载明本院在执行杨志龙、何丽萍与泽信公司房屋买卖合同纠纷一案中，赵丽娟提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结……本院认为本案的争议焦点是案外人的权利能否排除执行……本案中，案外人虽然在本院查封之前与被执行人签订了合法有效的书面合同且已收楼，并支付了部分房款，但案外人表示不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故案外人的请求不符合上述法律规定，其权利不能排除执行……裁定如下：驳回案外人赵丽娟的异议请求。赵丽娟表示其在收到上述裁定书后未提起执行异议之诉，因根据本院的审查，认为需其将剩余房价款交付法院执行才可阻却涉案商铺被执行，但根据其与泽信公司的合同约定应是以按揭方式支付剩余房款的，而根据另案判决查明事实，泽信公司因多个商铺涉及诉讼，整体经营受到影响，故银行对相关商铺的按揭均无法办理。关于赵丽娟的按揭贷款情况。泽信公司表示不清楚涉案商铺能否办理按揭。经查，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2016）粤0106民初18467号房屋买卖合同纠纷一案中（以下简称“18467号案”）中，泽信公司在庭询中确认现潮流站（即涉案商铺所在商场，下同）二、三层无法通过办理按揭的方式支付房款，因为潮流站二、三层多个商铺在进行诉讼，潮流站二、三层的整体经营受到影响，所以无论相关商铺是否已进入诉讼，银行对潮流站二、三层购房人的按揭申请均不予批准。另查明，在广州市中级人民法院审理的（2018）粤01民再224号案件中，泽信公司明确表示目前阶段其被列入失信被执行人，银行已无办理按揭可能。本案审理过程中，赵丽娟向本院提交显示由其于2020年1月13日向泽信公司发出的《解除合同通知书》，相关内容如下：……合同签订后，本人依约如期支付了首期房价款371642元，并向贵司指定的提供按揭服务的潮宏公司支付了“团购费”30000元，按揭服务费用4090元；但本人支付60%购房款至今，贵司未办理产权人为本人的产权变更登记，且因贵司的其他债务，该商铺被广州市天河区人民法院查封；本人认为，贵司在收到本人所交付的60%购房款后，未按时办理按揭、产权变更登记等手续，已构成违约，且该商铺被法院查封，贵司已无法继续履行变更登记等根本义务，双方所签订的《商铺买卖合同》已无法履行；故，今特通知贵司，自本通知到达贵司时起，双方签订的关于广州市天河区体育东路39-45号3352铺的《商铺买卖合同》予以解除等。原告还提交了邮政快递投递详情单显示邮件收件地址为泽信公司住所地，收件人为泽信公司法定代表人，该邮件于2020年1月14日寄出，2020年1月18日被退回妥投。泽信公司对此不予确认，称未收到该邮件。赵丽娟提起本案诉讼时将该《解除合同通知书》作为证据提交，泽信公司于2020年5月8日收到本案起诉状及证据材料。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是赵丽娟与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵丽娟主张因涉案商铺现无法办理按揭，因此其有权解除合同。《合同》约定赵丽娟以按揭方式支付房款，赵丽娟称涉案商铺现无法办理按揭，泽信公司在相关案件中亦确认涉案商铺所属的潮流站二、三层无法办理按揭，且根据泽信公司关于上述商铺无法办理按揭的陈述来看，涉案商铺无法办理按揭不能归责于买受人。而《合同》并未就非买受人原因导致按揭不成情况下如何支付剩余房款进行明确约定，且赵丽娟已于本院就其提出的执行异议进行审查过程中明确表示不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，即赵丽娟无法与泽信公司就变更房款支付方式达成一致意见，《合同》确因不可归责于双方的原因已无法继续履行，赵丽娟基于上述情况即享有相应的合同解除权。根据赵丽娟提交的《解除合同通知书》、邮政快递投递详情单显示虽泽信公司未签收该邮件，但赵丽娟提起本案诉讼时向本院提交了《解除合同通知书》等作为证据，该证据已寄送被告，即赵丽娟上述解除合同的意思表示已于2020年5月8日到达泽信公司，故本院确认赵丽娟与泽信公司签订的《合同》已于2020年5月8日解除。关于赵丽娟要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，泽信公司确认赵丽娟已向泽信公司支付购房款371642元，因此泽信公司应向赵丽娟退还上述购房款。赵丽娟另提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购款30000元。从赵丽娟关于团购款的陈述来看，赵丽娟作为买受人，是基于认为交纳团购款可获得涉案商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系赵丽娟为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已解除，赵丽娟要求泽信公司返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。赵丽娟另提交加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》证明该律所收取登记代理费及委托公证费2400元以及提交加盖“潮宏公司财务专用章”的《收据》证明潮宏公司收取按揭费用4090元，赵丽娟并未举证上述费用实际为泽信公司收取，且如上所述《合同》无法继续履行的责任不能归责于双方当事人，双方因履行合同所产生的损失应由双方各自承担，据此赵丽娟诉请泽信公司赔偿上述款项依据不足，本院不予支持。与上同理，对于赵丽娟诉请泽信公司双倍赔偿定金100000元本院亦不予支持。潮宏公司无正当理由拒不到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告赵丽娟与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层352号铺签订的《商铺买卖合同》已于2020年5月8日解除；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵丽娟返还购房款371642元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵丽娟返还团购费30000元；四、驳回原告赵丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9916元，由原告赵丽娟负担3371元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担6545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年十月二十七日书 记 员  谢丽军欧珊珊