安徽省无为市人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖0225行初44号 原告李松林，男，1969年3月9日出生，汉族，无为市人，住安徽省无为市。 委托代理人奚嘉，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 委托代理人吕纪昕，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 被告无为市自然资源和规划局，住所地无为市。统一社会信用代码11340217MB1741892XD. 法定代表人汪道松，该局局长。 委托代理人莫宏明，安徽铭盛律师事务所律师。 委托代理人肖仁贵，安徽铭盛律师事务所律师。 第三人邢献忠，男，1966年8月18出生，汉族，无为市人，住安徽省无为市。 委托代理人杜道好，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人张璐璐，安徽华人律师事务所律师。 原告李松林诉被告无为市自然资源和规划局及第三人邢献忠房屋登记管理行政撤销一案，于2020年4月23日向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月26日立案后，向被告无为市自然资源和规划局送达了起诉状副本及应诉通知书。向第三人邢献忠送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月27日、2020年7月21日二次公开开庭审理了本案。原告李松林及其委托代理人奚嘉，被告无为市自然资源和规划局负责人何旭光及被告委托代理人肖仁贵，第三人邢献忠及其委托代理人张璐璐、杜道好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2006年10月12日，原无为县房地产管理局为第三人邢献忠办理了由安徽无为九洲房地产开发有限公司开发的九洲大厦一层1#门面房的房屋产权登记，并为第三人邢献忠核发了房地权无城区字第012207号房地产权证。 原告刘松林诉称，2006年9月，原告购买了安徽无为九洲房地产开发有限公司开发的九洲大厦一层1#建筑面积为80平方米门面房，并与九洲房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告支付了房款。2007年，九洲房地产开发有限公司向原告交付了房屋。原告一直占有使用该房屋至今。因该房屋一直未能通过竣工验收，因而房产登记无法办理。原告为此只好耐心等待办证条件成就。但2020年3月，第三人邢献忠突然起诉承租原告房屋的承租人要求其腾房，理由是其已取得了该房的房产权证，是房屋的所有权人。原告通过该案才了解到，2006年10月12日，在九洲大厦还未交房、尚未竣工验收，原无为县房地产管理局就根据第三人邢献忠提交的房屋所有权申请登记表，向第三人核发了九洲大厦1、2、3层共计517.2平方米房屋的房地产权证（房地权无城区字第012207号）。原告认为被告向第三人核发的房产权证的行为明显缺乏事实根据，不符合法律规定，损害了原告的合法权益。请求：撤销原无为县房地产管理局于2006年10月12日向第三人邢献忠核发的房地权无城区字第012207号房地产权证。 无为市自然资源和规划局辩称，1、被告对涉案房产进行的转移登记行为符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定。已尽到法定审查义务。2、如果原告认为涉案房屋的转移登记的基础（买卖合同）材料是无效的或应当撤销的，应依照最高院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条先行提起民事争议诉讼来解决，本案应中止审理，否则应驳回起诉。3、本案转移登记行为，已发生十六年之久，原告起诉超过诉讼时效，应驳回起诉。4、原告李松林诉称与九洲房产公司的房屋买卖的真实性及与涉案房产是否存在关联性存疑，与其涉案房屋登记行为无利害关系，原告主体不适格。5、本案涉案房产已抵押给中国银行无为支行并办理抵押登记。故原告的诉请直接涉及中国银行无为支行的利益，依法应通知中国银行无为支行为第三人参加诉讼。 第三人邢献忠述称，第三人邢献忠是2006年7月28日与九洲房地产公司签订的房屋买卖合同，后交款300余万元。系第三人本人申请九洲房地产公司帮助其办证。10月12日，核发了涉案房产证。本案争议的012207号房地产权证于2010年12月29日在中国银行办理了抵押，贷款是一千一百万。并且办理了抵押登记手续。2012年5月18日，第二次抵押登记给金道山个人。第三人是合法取得该房屋，原告不具有适格的主体资格，该意见同被告的答辩意见。原告若是适格的主体，其应当是行政机关或者是行政机关的工作人员侵犯了李松林的合法权益。能成为本案的原告应当是行政相对人或者与行政行为有利害关系的人，而本案原告李松林不是发证的相对人。原告与九洲房地产公司之间是一个合同纠纷，合同是否真实履行，是一个不确定的事实。原告说其在2007年拿到房屋，但至今没有办证，也没有向无为县房产局去申请办证，不合常理和逻辑。 被告无为市自然资源和规划局向本院提交了以下证据、依据。 一、无为县私有房屋所有权申请登记表、四至墙界申报表、房地产平面图（1-3页）； 二、无为县房屋抵押登记申请表（4-52页）； 三、情况说明（53页）； 四、商品房买卖合同（54-70页）。 附：《城市房屋权属登记管理办法》法规一份 以上证据共同证明被告对涉案房产进行了转移登记。符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，被告依法尽到法定审查义务。 经庭审质，原告对被告提交的证据一的真实性不予认可。认为第三人和被告对争议房产是按照房屋权属转移登记类型办理的，但案涉房屋转让的事实明显不真实，被告作为确权登记责任单位不仅未尽到应尽的审查管理职责，还存在明知违法而颁证的故意。理由：⑴第三人与九洲房地产公司为办理房屋权属转移登记签订的《商品房买卖合同》是虚假交易，并非真实发生了房屋转让行为，是通过违规运作办理，目的是为了九洲房地产公司能够办理抵押进行融资，该虚假交易事实和违法行为已经生效文书予以确认。因此，案涉房屋办理转移登记的事实基础不存在，被告受理登记并颁证的行为明显缺乏事实依据、严重违法。⑵仅从形式上的被告办理转移登记的程序来看，被告办证明显违反法定程序。①根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条的规定，权属登记应当按照受理登记申请、权属审核、公告、核准程序进行。其中被告最为重要的职责就是权属审核。而根据该办法第十七条的规定，申请转移登记除提供相关的合同、协议、证明等文件外，还应当提交房屋的权属证书。尤其是案涉房屋位于九洲大厦1-3层，属于九洲房地产公司开发，在九洲大厦尚未办理竣工验收，无法取得初始登记的情况下，如何能够办理转移登记？被告举证的材料中无办理转移登记前的房产权证，这一重要审核内容的无视，已不是办证的瑕疵，而是办证程序的明显违法。②除没有房屋权属证明外，被告对房屋权利人提交的其他办证材料亦未尽到审查责任。房屋所有权申请登记表中，尤其涉及转移登记的，表中“原产权人”、“产权来源”相关信息均应填写清楚，但该表均未填写。房屋四至墙界申报表中，产权人指界的四至模糊不具体，且根据房地产平面图，登记房屋并非独立，仍有四至与其他房屋相邻，但在“邻户有无异议”一栏均不见邻户的签字确认，最终也未有审核经办人的签字意见。因此，从申请登记表和四至墙界申报表材料的审查来看，被告对第三人申请、申报中重要内容并未履行审核责任、发表审核意见，材料审核不过关。③被告未审核成交价并进行现场查勘。《城市房地产管理法》第三十四条及《安徽省城市房地产交易管理条例》第十九条明确规定价格申报及进行现场查勘。本案第三人虽然提交了商品房买卖合同一份，合同上标注了价格，但并未提供支付凭证，被告既未核实该成交价是否真实，也未进行现场查勘，明显存在审核程序瑕疵。④第三人未提供纳税材料，不应办理产权登记。根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号，【颁布时间】1997-7-7）的规定，“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”，被告未审查第三人作为买方有无纳税，在其未提供完税证明的情况下颁证明显不符合规定。 原告对被告提交的证据二质证认为：①形式和实质真实性原告无法确定，请法庭核实。抵押登记审批表中“受理初审”栏中无任何经办人员的审核意见，“审核意见”中也无被告的明确审核意见，仅有盖章，审批程序存在瑕疵。②结合生效文书确认的办证用于抵押融资的事实，不难得出该抵押登记行为系基于违法颁证的基础而来。即使案涉房屋存在抵押权、办理了他项权利，但不能因果倒置、以此证明案涉房屋的转移登记合法。③本案是撤销房屋转移登记行为下的房产权证，不涉及房屋的他项权利登记事宜，被告提供的房屋抵押登记材料与本案审理及原告的诉请无关。④根据抵押相关材料反映，涉及本案争议房产权证提供的抵押担保债权仅为7976400元，该款抵押权人中国银行已经实现清偿，房屋转移登记的撤销从利害关系角度，对抵押权人不构成任何影响。⑤通过抵押材料也可反映案涉房产权证办理存在问题。根据《城市房地产管理法》第六十条的规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”《安徽省城市房屋产权产籍管理办法》亦有相同规定。也就是说房屋转让时，应先办房产权证，后凭房产权证办理土地使用权变更登记、更换土地使用权证。但案涉房屋却是先办土地使用权证，后办房产权证，明显违反法定程序，可见其中存在的问题。 原告对被告提交的证据三质证认为，根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，预售备案的义务人是商品房预售人，九洲房地产公司未按规定将原告的购房合同进行备案，其应当承担责任，但该纠纷是原告与九洲房地产公司的民事纠纷，与本案无关。未办理相关备案手续并不能否定原告与九洲房地产签订房屋买卖合同、履行合同权利义务的客观事实。原告与九洲房地产公司的房屋买卖合同真实有效，相关房款也已支付，房屋自2007年交付原告一直使用、占有至今。原告与案涉房产权证中一层房屋的权属有直接的利害关系，有权作为适格原告提起诉讼，不能否认原告与九洲房地产公司之间房屋买卖的真实的客观事实。 经庭审质证，第三人邢献忠对被告提交的证据的“三性”无异议。 本院对被告提交的证据认证认为，安徽无为九洲房地产开发有限公司开发的九洲大厦一直未能通过竣工验收，不符合法定办理初始登记条件。因此，被告为证明涉案九洲大厦一层1#门面房办理转移登记合法性所举的证据，本院对其在本案中的证明效力不予确认。 原告向本院提交了以下证据： 1、原告、第三人身份证复印件，被告公示查询信息，证明原、被告及第三人主体资格； 2、《商品房买卖合同》、收款收据、租赁合同，证明原告购买了安徽省无为九州房地产开发有限公司开发的九洲大厦1楼1号80平方米的商业用房，并与九洲公司签订了《商品房买卖合同》、支付了房款，2007年房屋交付后原告一直使用房屋至今。证明本案原告主体适格； 3、诉状、开庭传票。证明2020年3月，第三人邢献忠起诉承租原告房屋的承租人要求腾房，理由是其已取得了该房的房产权证。截至这个时间原告才知道案涉的房屋已经被第三人取得了房产权证。所以在诉讼时效之内； 4、房屋所有权申请登记表、房屋四至墙界申报表、房地权证，证明该申报材料明显不符合房屋产权转移登记应当提交的申请材料，缺少了权属证明，没有审核成交价，没有现场查勘以及没有提交纳税资料等等，2006年10月12日，被告当天受理第三人房屋所有权登记申请，当天取得房产权证，缺乏事实依据，发证行为不符合法律规定； 5、芜湖市中级人民法院（2014）芜中刑终字第00254号《刑事判决书》，证明涉九洲大厦办证系为了九洲公司融资需求，以虚假的内部员工名义违法办理，应予以撤销； 6、（2015）芜中行终字第00133号行政判决书，生效的法院判决查明的事实为安徽省无为九洲房地产开发有限公司开发的“九洲大厦”项目没有竣工验收，不符合办理初始登记的条件。可以证明案涉的房屋产权转移登记的发证行为也是明显违法的。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1质证认为，该证据达不到原告的证明目的，只能证明原告自然人身份信息，并不能证明原告是本案适格的主体。对证据2质证认为，这三份证据真实性无法确认。收款收据并不能证明原告已支付涉案房屋的房款，应该向法庭提交转账凭证佐证。对租赁合同“三性”也无法确认。对证据3质证认为与被告无关。对证据4的真实性没有异议。但是同样认为达不到原告证明目的。该证据反映被告已经按照城市房屋权属登记管理办法的规定，履行了审查义务。对证据5、6质证认为，判决书的真实性应予以核实，同时认为与本案无关联性。 经庭审质证，第三人对原告提交的证据1的“三性”无异议。对证据2中商品房买卖合同质证认为，合同签订2006年9月9日与收款收据不能对应，真实性合法性关联性均有异议，收款收据有明显涂改痕迹。缴费是何海清，而不是李松林，时间是2006年8月17日。该收款收据是2006年8月17日首付款二十万。首付款二十万显然不是李松林给付，是否付了首付款不能确认。第二张收据是925000元与合同也不一致，交费单位也是何海清，涂改后写上李松林名字。原来的时间是2006年1月4号，更改为2007年1月4号。是否交款明显不清，与合同不能对应。合同要求2006年9月9日付二十万，11月9日之前付清。因此可以看出，原告是否与九洲房地产公司建立了真实的房屋买卖协议存疑。对证据3的真实性予以认可。对其租赁合同的合法性、关联性不予认可。对证据4的真实性、合法性无异议，但对原告的证明目的有异议。对证据5刑事判决书真实性确认，对判决书和本案的关联性有异议。认为原告提交的证据6与本案不具有关联性，不予质证。 本院对原告李松林提交的证据认证认为，原告提交的证据能够反映案件的真实情况、与待证事实相关联、证据间相互印证，来源和形式符合法律规定，在本案中作为认定案件事实的根据。 第三人委托代理人在第一次庭审中陈述无证据向本院提交，第二次庭审中第三人向本院提交了证据：㈠中国农业银行银行卡取款业务回单（复印件）；㈡黄万通出具的借条两张（复印件）；㈢情况说明及明细。 第三人向本院提交的银行卡取款业务回单复印件、借条复印件及其本人制作的情况说明和明细表，不能作为认定本案第三人邢献忠已购买安徽无为九洲房地产开发有限公司开发的“九洲大厦”一层1#门面房支付款的证据。该组证据的证明效力本院不予确认。 经审理查明，2006年1月12日，安徽无为九洲房地产开发有限公司取得九洲大厦《商品房预售许可证》。2006年8月17日，原告李松林向安徽无为九洲房地产开发有限公司予交购房款20万元，2006年9月9日，李松林与安徽无为九洲房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定李松林购买安徽无为九洲房地产开发有限公司开发的九洲大厦一层1#门面房。建筑面积80平方米，按每平方米15000元计人民币1200000元，且同时约定最终以产权登记面积为准，差价按本合同的单价乘以误差面积，进行多退少补。2007年1月4日李松林在交款925000元后，实际占有了该门面房，并且一直出租于他人用于电器销售和餐饮服务等行业。涉案的安徽无为九洲房地产开发有限公司开发的九洲大厦未能通过竣工验收，不具备办理房地产权初始登记条件，原告李松林也一直未能办理房地产权证。2020年3月24日，第三人邢献忠向本院起诉无为县石天松小吃店（现仍在正常经营的九洲大厦一层1#门面房承租户），要求石天松小吃店经营者石健强立即搬离九洲大厦一层1#门面房，并赔偿租金损失10万元。原告李松林得知后向本院提起撤销被告为邢献忠核发的房地权无城区字第012207号房地产权证。本案审理中，被告无为市自然资源和规划局提出案外人中国银行无为支行及金道山与涉案争议房屋均存在抵押登记问题，认为应当追加中国银行无为支行和金道山为本案第三人。 另查明，金道山与邢献忠及担保人无为县通江加油站之间的借款（合同编号：个借抵字（2012）第0001号）抵押登记涉及的房地产权证系陡沟000100号和无房002068－002069，抵押登记中所核发的房地产他证（无房）字第013378号《房地产他项权证》不涉及本案争议的012207号《房地产权证》确认的房产。中国银行无为支行虽存在抵押权，但在本院第二次庭审后，中国银行无为支行向本院提交了贷款还款凭证复印件，并说明涉本案争议的房产抵押担保的债务已由原无为县城投公司代偿了抵押贷款本息，抵押权消失。因此，金道山及中国银行无为支行已与本案争议的标的无利害关系，本院已将其不再列为本案第三人参加诉讼。 本院认为：行政登记实行法定要件主义，符合法律规范所要求的条件才可进行行政登记。《物权法》《城市房地产管理法》和原《房屋登记办法》作为房屋登记的法律和部门规章，对于房屋登记的要件分别作了原则性和具体性的规定。依据法律规定未办理不动产首次登记（初始登记）的，不得办理不动产其他类型登记。2006年当时生效的原建设部2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记办法》第十六条规定，新建的房屋，申请房屋所有权初始登记，应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。安徽省无为九洲房地产开发有限开发有限公司开发的九洲大厦至今未能通过竣工验收，不具备办理房地产权首次登记（初始登记）条件。涉案房地产转移登记的法定要件缺失，被诉的房屋转移登记行为无合法性的基础。无为市自然资源和规划局（原无为县房地产管理局）为第三人邢献忠核发转移登记的房地权无城区字第012207号房地产权证不符合法律规定。为规范不动产登记，防止和纠正违法的或者不当的不动产登记行政行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，保障和监督行政机关依法行使职权，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定判决如下： 撤销无为市自然资源和规划局2016年10月12日对第三人邢献忠核发的房地权无城区字第012207号房地产权证。 案件受理费50元由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  洪云霖 人民陪审员  袁 艳 人民陪审员  徐细涓 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  司静文 附件： 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： (一)主要证据不足的； (二)适用法律、法规错误的； (三)违反法定程序的； (四)超越职权的； (五)滥用职权的； (六)明显不当的。