广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初6603号原告：东莞市金银岛实业投资有限公司，住所地广东省东莞市**********虎门国际购物中心666号，统一社会信用代码为914***********141N。法定代表人：陈卓钦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万笑雯，广东彰显律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓贤，广东彰显律师事务所实习律师。被告：东莞市施美力健身服务有限公司，住所地广东省东莞市*************，统一社会信用代码为91441900MA52YCGFOA。法定代表人：周伟，该公司总经理。被告：周伟，男，1990年8月16日出生，汉族，住湖北省黄梅县********，公民身份号码为421************214。两被告共同委托诉讼代理人：刘文献，广东德纳律师事务所律师。原告东莞市金银岛实业投资有限公司（以下简称“金银岛公司”）与被告东莞市施美力健身服务有限公司（以下简称“施美力公司”）、周伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人万笑雯、被告周伟及两被告委托诉讼代理人刘文献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金银岛公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2019年12月至2020年5月期间的租金260996.67元及逾期付款违约金（违约金以各月未付租金数额为基数，按照日利率2%，自逾期之日起计至实际付清之日止，以各月租金数额为限，暂计至2020年5月31日为242228.67元）；2.两被告向原告支付2019年12月至2020年5月期间停车管理费、水电费用7205.06元及逾期支付的违约金（违约金以各费用各月未付数额为基数，按照日利率1%，自逾期之日起计至付清之日止，以各费用数额为限，暂计至2020年5月31日为5483.99元）；3.两被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，金银岛公司撤回对第一项诉请中宿舍租金6050元和第二项诉请中宿舍水电费619元的主张。事实与理由：2019年2月25日，施美力公司、周伟与金银岛公司签订《金银岛租赁合同》（编号：金字No.20190225)，约定施美力公司、周伟承租金银岛公司位于东莞市**********虎门国际购物中心2号楼金银岛国际大酒店六楼1601、1602、1603等租赁场地；2019年3月1日至2020年2月29日期间每月租金为63000元，2020年3月1日至2021年2月28日期间每月租金为73000元；每月5号前交纳当月租金；每月停车管理费800元；逾期交付租金的，每逾期一日，按月租金金额的百分之二收取违约金。2020年4月11日，施美力公司、周伟因经营困难，向金银岛公司申请减少租赁面积，金银岛公司同意后与施美力公司、周伟签订《金银岛租赁合同补充协议》，约定租赁面积从2352.6平方米变更为1036.87平方米，2020年2月1日至2020年2月29日期间租金为63000元，2020年3月1日至2021年3月31日期间租金为73000元，2020年4月1日至2021年2月28日期间每月租金为38000元；停车管理费自2020年5月1日起变更为每月400元。2020年4月11日，施美力公司、周伟向金银岛公司出具《东莞市施美力健身服务有限公司承诺函》，确认截止2020年4月10日，施美力公司、周伟共欠金银岛公司2019年12月至2020年4月租金、水电费等共计164611元（未包含2020年2月租金63000元）。施美力公司、周伟承诺分期付款，2020年4月30日前支付64611元等，2020年5、6、7月除支付上述款项，还应支付当月应交租金、水电等未交费用。然而，施美力公司、周伟承诺的付款期限已届满，至今仍未支付任何款项。金银岛公司多次催讨，施美力公司、周伟均不予理会。施美力公司、周伟拒不支付的行为严重侵犯了金银岛公司的合法权益，已经构成违约。为维护自身的合法利益，金银岛公司向法院起诉，请求判如所请。被告施美力公司辩称：一、施美力公司与金银岛公司之间的《租赁合同》是由金银岛公司通过断水断电的方式强行解除的，金银岛公司存在强行解约的重大违约行为，施美力公司不存在违约行为。在今年四月份新冠病毒疫情稍有缓和后，施美力公司重新开始营业，但金银岛公司断水断电，导致施美力公司无法正常营业。根据双方签订的《租赁合同》第六条，金银岛公司必须在合同期内向施美力公司提供电源等基本设施，合同中没有任何条款赋予金银岛公司可以采取断水断电的权利。因此，金银岛公司采用断水断电的方式是一种严重的违约行为，客观上造成施美力公司无法营业，金银岛公司在事实上强行解除了合同，施美力公司无须支付相应租金。二、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发属于不可抗力，导致施美力公司无法正常营业，依法依约施美力公司可以不支付租金，没有交付租金的行为不能视为违约。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款的规定，金银岛公司应当免除施美力公司的缴纳租金的合同义务。依据双方《租赁合同》第八条第7款，如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。2020年1月25日春节前夕在武汉爆发新冠肺炎疫情，并向全国蔓延，为防止疫情扩散、传染，交通及所有的公共场所，凡是人员聚集的地方都一律关闭或限制开放，广东省新冠肺炎疫情指挥部于2020年1月23日对广东省全境公共卫生事件一级响应，并对公众聚集进行管控。2020年1月24日，东莞市暂停全市文体娱乐场活动。施美力公司所经营的健身房属于公众聚集的场所，被迫关停。因此，在施美力公司与金银岛公司合同期间发生了不可抗力，施美力公司无须支付租金。三、依据《东莞市人民政府关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》之文件规定，金银岛公司应当免除施美力公司两个月以上的租金，该文件与《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一）》的精神相吻合，施美力公司无须支付疫情期间的租金。因此，2020年2月及3月份租金无需支付。四、关于4月份租金问题，根据施美力公司提交的证据表明，政府直到2020年5月12日仍对公共场所有严密管控，受管控影响，也没有客人消费，施美力公司经营的健身房4月份实质上仍无法正常营业，仍然存在不可抗力。另一方面，2020年4月11日，金银岛公司通知施美力公司，已经将健身房加锁关闭，并关水、关电，故4月份施美力公司也因此无法正常经营，因此，金银岛公司也应当免除施美力公司交付4月份的租金的义务。五、依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第一条第5款，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，金银岛公司强行解除合同属于违约行为，另一方面，金银岛公司欲追究施美力公司承担违约责任，依该司法解释条款之规定，施美力公司因疫情影响无须承担违约责任，法院应当驳回其要求施美力公司承担违约责任的诉讼请求。六、施美力公司向金银岛公司交付押金（保证金）有203294元（其中租赁押金170294元、装修押金33000元）,可以直接冲抵相应的租金。押金（保证金）在法律性质上是一种物的担保，是一种质押法律关系，押金（保证金）是确保主合同的履行，在不能履行的情况下可以以押金优先受偿。法律上也禁止没收押金的行为，根据我国《担保法》第六十六条之规定，出质人与质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。《物权法》第二百一十一条也规定，质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。因此，合同的关于没收押金（保证金）的条款均为无效条款。另外，根据双方合同第三条第4款之约定，“乙方向甲方缴纳人民币壹拾柒万贰佰玖拾元整作为房屋租赁押金（保证金）,乙方在租赁期满之日缴清该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金”。根据双方之约定，押金（保证金）乃是保证甲方的租金得以收回的一种物的担保，租赁押金在本质上是可以冲抵租金的，只是合同期满前不能冲抵，既然金银岛公司强行解除合同、提前使终结合同，应当以押金直接冲抵应当支付的租金；若有盈余，金银岛公司应当退还剩余的押金。金银岛公司主张的从2019年12月至2020年5月份的租金260996.67元不能成立，施美力公司的租金已交付至2020年1月10日，广东省在2020年1月23日一级响应，施美力公司仅须支付2020年1月15日至22日的7天的租金14700元（每天2100元）,因此，金银岛公司还须向施美力公司返还押金188594元。七、《租赁合同》中约定每日收取月租金总额2%的违约金，一方面，该违约金畸高。依法依约，施美力公司无须支付任何违约金。另一方面，金银岛公司断水断电，存在严重的违约行为，施美力公司可以行使同时履行抗辩权，可以依法维护自身的合法利益。八、金银岛公司声称施美力公司、周伟与其签订《金银岛租赁合同》不能成立，该《租赁合同》系在施美力公司成立过程中发生的，租赁场所是施美力公司的注册经营之必需，由发起人周伟签字，其法律后果由施美力公司自成立之日起承担，依照《公司法》之规定，该租赁合同的唯一承租人为施美力公司，而不包括周伟个人。设立过程中所产生的法律效果，在公司成立后，均由成立后的公司承担，而不是由发起人承担，这是显而易见的法律常识。综上所述，《租赁合同》系施美力公司与金银岛公司签订的合同，由于新冠肺炎疫情之发生，导致施美力公司所经营的健身房临时关闭、不能经营，不能正常经营。该疫情系不可抗力事件，最高人民法院及地方人民政府均对此有明确的解释与文件政策，因此，施美力公司可以不承担疫情期间的租金。疫情缓解后由于金银岛公司采取了断水断电强行解除合同的行径，实质上导致施美力公司无法后续经营，因此，2020年5月份租金也无须支付。根据施美力公司所交押金相冲抵，金银岛公司应返还施美力公司188594元。依据我国《合同法》及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》,请法院作出公正合理的判决，以维护施美力公司的合法权益。被告周伟辩称：一、周伟同意并支持施美力公司答辩意见。二、周伟在《租赁合同》上签字的行为，是作为公司股东在公司成立时的行为，设立中的公司在公司成立后，承担成立期间发生的法律关系。租赁合同于2019年2月25日签订，施美力公司于2019年3月8日成立，因此，施美力公司在成立后承担相应的权利义务。《租赁合同》也载明了承租方为施美力公司，周伟只是负责人，周伟不是以自己的名义签订的合同，而是以公司的名义签订的合同。后续签订的《补充协议》也是由施美力公司签订的，由公司签字盖章，金银岛公司是明知与认同施美力公司为承租方的。显然，金银岛公司将周伟列为被告没有事实与法律依据，是一种滥用诉权的行为。综上所述，周伟不是合同主体，作为公司发起人在公司成立过程中以公司的名义所产生的行为由成立后的公司承担，因此，请求法院依照公司法及相关法律之规定，依法驳回金银岛公司对周伟的诉讼请求。经审理查明：2019年2月25日，金银岛公司作为出租方（甲方），施美力公司作为承租方（乙方），周伟作为承租人负责人，签订了《金银岛租赁合同》，约定：“租赁场地位于东莞市**********虎门国际购物中心2号楼金银岛国际大酒店六楼1601、1602、1603、1605、1606、1607、1608、1609、1610、1611、1612、1617、1618、1619、1620、1621、1622、1623、1625、1626、1627、1628、1629、1630、1631室（以下简称‘租赁场地’）,建筑面积约为2352.16平方米；乙方在该租赁场地内经营业种为商业用途，经营品牌为施美力健身；本合同项下租赁期限为10年，自2019年3月1日起至2029年2月28日止；甲乙双方约定的起租时间为2019年6月1日，签订合同三天内乙方须向甲方交纳场地押金、首月租金及管理费。2019年3月1日止2020年2月29日，每月租金63000元；2020年3月1日至2021年2月28日，每月租金73000元；双方约定，每个计租期按月方式交租，乙方应在每个计费期结束后5个自然日内向甲方交纳下一个计费期的租金，即每月1日为当月交租日期，5日为当月交租日期的最后限期，其中第一个计租期租金乙方应当在双方签订本合同时向甲方支付；乙方如拖欠租金超过30天，甲方有权关闭乙方所租赁场地，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除本合同；乙方向甲方缴纳170294元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；甲方指定东莞市金银岛国际大酒店有限公司作为物业管理人，由该公司代收物业管理费、水电等能源费，乙方与甲方签订本租赁合同时应同时与东莞市金银岛国际大酒店有限公司签订物业管理合同；管理费按每月每平方米0元来计算，即乙方每季度应当向甲方交纳管理费0元；乙方需要改造或加装室内装潢的，应当在装修日之前支付甲方装修押金30000元，乙方按照一述规定办妥全部施工申请手续后，乙方可开始装饰装修工程；装修完工并验收后，甲方须无息退回乙方上述装修押金30000元；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；乙方客户可免费停车，但乙方须每月向甲方支付800元管理费；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；乙方逾期交纳本合同第七款第6条规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同；如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任；租赁双方当事人应当自签订，当签约单位违反本合同条约或签约单位不存在时，代理人或责任人与签约单位具有同等的法律责任和法律约束力。”当日，双方交接了租赁场地。周伟于2019年2月28日向金银岛公司支付了租赁押金170294元、装修押金30000元，金银岛公司开具了收据。施美力公司于2019年3月8日登记成立，周伟为法定代表人。2019年5月21日，金银岛公司已向周伟的账户退还装修押金29500元。金银岛公司主张由于在健身会所地上发现消防警铃和手动消防报警器，且在装修期间对消防设施没有做防护措施引起多次消防主机报火警，报警信号传输到东莞市消防局和虎门消防大队，导致对金银岛酒店保安部多次警告，故对施美力公司扣款了500元。2020年4月11日，金银岛公司作为出租方（甲方），施美力公司作为承租方（乙方），签订了《金银岛租赁合同补充协议》，约定：“一、原租赁合同租赁面积为2352.16平方米，现变更为1036.87平方米；二、原租赁合同三、租金、押金、物业管理费变更为：2020年2月1日至2020年2月29日，每月租金63000元；2020年3月1日至2020年3月31日，每月租金73000元；2020年4月1日至2021年2月28日每月租金38000元……；三、原租赁合同七、乙方的权利和义务中的第9条乙方每月向甲方支付的停车管理费从2020年5月1日起由800元变更为400元；四、原租赁合同补充协议（附件三）第3条，甲方每月向乙方提供的客房数量由10间变更为5间……。”同日，施美力公司向金银岛公司出具一份《东莞市施美力健身服务有限公司承诺函》，内容为：“截止2020年4月10日，我司共欠贵司2019年12月至2020年4月租金水电等共164611元（未包含2020年2月63000元），现我司承诺按以下方案支付：1.2020年4月30日前支付64611元；2.2020年5月31日前支付40000元；3.2020年6月30日前支付30000元；4.2020年7月31日前支付30000元；5.2020年5、6、7月除支付上述款项外，还应支付当月应交租金、水电等应交未交费用；6.如果房东陈海生不能减免金银岛酒店2020年2月租金，我司应在确定不能减免次月补交63000元，如房东陈海生已减免金银岛酒店2020年2月租金而酒店没有减免施美力健身的，金银岛酒店应给予施美力健身3倍租金作为赔偿。”施美力公司于2020年1月2日通过周伟的账户向李劲梅的账户转账了40000元，2020年1月11日通过周伟的账户向李劲梅的账户转账了69206.8元，交清了2019年12月的租金、停车管理费、11月份的水电费、污水处理费合计72223.06元、宿舍11月份水电费1642.5元、宿舍12月份租金4000元，剩余的31341.24元用于支付2020年1月份的租金及水电费。金银岛公司主张施美力公司尚欠2020年1月租金42946.67元（扣除了2019年12月水电费8186.91元、2020年1月的宿舍租金水电费2301元、2020年1月的停车管理费800元），2020年2月租金63000元、宿舍租金1650元，2020年3月租金73000元、宿舍租金1650元，2020年4月租金38000元、宿舍租金1650元，2020年5月租金38000元、宿舍租金1100元，合计拖欠租金260996.67元。施美力公司对租金数额确认。双方确认，施美力公司尚未缴纳的停车管理费为：2020年2月至4月每月800元，5月400元，共计2800元；尚未缴纳的水电费为：2020年1月租赁场地水电费2767.86元、宿舍水电费133元，2月宿舍水电费64.5元，3月租赁场地水电费160.98元、宿舍水电费188元，4月租赁场地水电费857.22元、宿舍水电费233.5元。金银岛公司每月向施美力公司发送《租户结算通知单》和《健身会所宿舍用水电登记表》，通知单会载明每月租金、停车管理费、电费、冷水水费、热水水费、污水处理费的金额，并注明“缴费日期为每月15号前，逾期未缴费本公司可采取停水停电措施”。金银岛公司提交了2019年9月至2020年4月的《租户结算通知单》和《健身会所宿舍用水电登记表》，施美力公司对真实性予以确认，但对逾期缴费可采取停水停电措施有异议。金银岛公司于2020年5月28日收回案涉租赁场地，双方签订了《场地交接证明》。金银岛公司主张施美力公司逾期缴纳租金及其他费用，已构成违约，要求施美力公司承担违约责任，还主张施美力公司和周伟是共同承租人，周伟用其个人账户接收健身服务费用、支付租金，与施美力公司财产混同，且按照合同第十二条第三款的约定，周伟与施美力公司承担同等的法律责任。施美力公司、周伟则主张，签订合同时，施美力公司在设立过程中，周伟是以施美力公司的名义签订合同，且合同第十二条第三款是格式条款，不具有效力，承租人就是施美力公司；由于受到疫情影响和根据相关政府通知，健身房停止营业，主要管理人员被隔离，属于不可抗力，施美力公司并没有违约，且金银岛公司在2020年4月11日停水停电，施美力公司签订了承诺函才恢复了水电，4月30日开始又停水停电，是金银岛公司违约，所以认为施美力公司不应承担违约责任，且根据相关通知，2020年2月、3月应当免租，停水停电期间不应收租，其他时间租金应减半。金银岛公司主张，其他健身中心在2020年3月9日已经恢复营业，由于施美力公司拖欠租金等费用，故在2020年4月11日采取了停水停电措施，当天施美力公司签订承诺书后，就恢复了水电，到了2020年5月1日，由于施美力公司又没有履行承诺书的约定，且有多名会员上门闹事，为防止施美力公司擅自搬离健身器材等财物及损失进一步扩大，金银岛公司在2020年5月1日至5月22日对部分租赁区域采取停水停电措施。金银岛公司提交了监控视频和微信记录，主张在2020年5月1日至22日期间，陆续有会员前来健身锻炼，施美力公司一直在使用租赁场地，是因为无偿债能力才主动解除租赁合同，由于有会员闹事，周伟的弟弟周乐提醒金银岛公司让保安注意。施美力公司提交了一份《私教消耗协议》及名单，主张施美力公司帮金银岛公司原有的私教会员上有关课程，应按50元每节课程结算给施美力公司，共计81节课，共计4050元。根据金银岛公司的调查申请，本院调取了案涉租赁物所在建筑的建设工程规划许可证，经查，“虎门国际购物中心”系由东莞市亿洲实业投资有限公司及东莞市虎门镇金洲股份经济合作社共同报建开发，共包含四栋地上建筑（商务办公楼、商务酒店、商业楼1、商业楼2）及地下室两层，均已取得《建设工程规划许可证》，案涉租赁场地位于2号楼金银岛国际大酒店六楼。金银岛公司申请撤回本案对宿舍租金和宿舍水电费的主张，本院予以准许。根据金银岛公司的财产保全申请，本院依法作出（2020）粤1972民初6603号民事裁定书，并依法实施了相应保全措施。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《金银岛租赁合同补充协议》、《东莞市施美力健身服务有限公司承诺函》、《租户结算通知书》、《健身会所宿舍用水电登记表》、场地交接证明、国家企业信用信息公示信息、招商银行账户历史交易明细表、处罚通知书、新时代健身俱乐部公告、监控视频及说明、微信聊天记录，被告提交的营业执照、《租赁合同》、场地交接证明、押金收据、转账记录、虎门工商行政管理局消费者申诉案件转办单、《私教消耗协议》及名单、政府网站通知、健康证明、解除集中/居家隔离医学观察告知书、会员上门投诉视频、微信截屏信息、转账信息，以及当事人陈述、本院调取的建设工程规划许可证和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁场地已取得建设工程规划许可证，属于合法的租赁标的物。案涉《租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力，本院依法予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：关于施美力公司是否违约的问题。施美力公司在2020年1月2日、1月11日分别支付了40000元和69206.8元，支付了2019年12月的租金、11月份的水电费等费用后剩余部分不足以缴清2020年1月份的租金及其他费用，故尚欠2020年1月份的租金未足额支付。合同约定每月1-5日支付当月租金，故2020年1月份的租金应当在2020年1月5日前支付，新型冠状病毒肺炎疫情在2020年1月底开始爆发，故在疫情发生之前，施美力公司已经未能按照约定缴纳租金，已存在违约行为。关于租金是否可以减免的问题。根据双方约定的租金数额，施美力公司尚欠2020年1月租金42946.67元、2020年2月租金63000元、2020年3月租金73000元、2020年4月租金38000元、2020年5月租金38000元。施美力公司主张由于疫情影响，应当免除2020年2月、3月的租金。因受突发新型冠状病毒肺炎疫情的影响，2020年1月23日广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，东莞市亦发出通知，全市文化馆、图书馆、博物馆、美术馆、剧院、封闭式体育场馆暂停对外开放，这一重大突发公共卫生事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，施美力公司承租案涉租赁场地用于经营健身中心，2020年2月、3月受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响较为严重，本院根据公平原则酌情认定2020年2月、3月的租金减半收取为宜。因此，2020年2月份租金为31500元，3月份租金为36500元。施美力公司主张2020年4月11日停水停电，4月30日之后一直停水停电。金银岛公司确认在2020年4月11日采取了停水停电措施，在2020年5月1日至5月22日对部分租赁区域采取停水停电措施。即使施美力公司存在逾期交租的情况，金银岛公司也不宜采取停水停电的措施，由于停水停电直接影响租赁物的使用，故本院认为2020年4月11日、5月1日至22日不应计算租金。施美力公司主张的其他时间也采取了停水停电措施，但未能举证予以证明，本院不予采信。故2020年4月的租金计算为：38000元÷30天×29天=36733.33元，2020年5月的租金计算为：38000元÷31天×6天=7354.84元。因此，施美力公司应向金银岛公司支付2020年1月至5月28日租金155034.84元（即42946.67元+31500元+36500元+36733.33元+7354.84元=155034.84元）。双方确认施美力公司尚欠2020年2月份至4月份每月800元、5月份400元的停车管理费、2020年1月份水电费2767.86元、3月份水电费160.98元、4月份水电费857.22元，本院予以确认。合同中未约定停车管理费及水电费的支付时间，但每月的《租户结算通知书》约定了每月15日前缴费，施美力公司每月也签收了通知书，现缴费日期已届满，金银岛公司要求施美力公司支付停车管理费2800元、水电费3786.06元，本院予以支持。关于押金是否抵扣租金的问题。《租赁合同》约定“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）”，该条为双方对违约责任的约定，而施美力公司逾期交纳租金远超30日，按照该约定，金银岛公司有权不予退还押金，施美力公司主张押金抵扣租金，缺乏依据，本院不予支持。关于私教费用的问题。施美力公司主张帮金银岛公司原有的私教会员上课，应结算费用。该部分费用与本案的租赁合同关系属于不同的法律关系，在金银岛公司对于数额不确认亦不愿直接抵扣的情况下，本案不予处理，施美力公司应当另行主张。关于违约金的问题。《租赁合同》约定租金每月5日前缴纳，没有约定停车管理费及水电费的缴费时间，但每月的《租户结算通知单》上均有载明每月的停车管理费及水电费，并载明缴费日期为每月15号前，而《租户结算通知单》亦有周伟或施美力公司其他人员的签名确认，故本院认定停车管理费及水电费的缴纳时间为每月15日前。《租赁合同》约定“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金”、“乙方逾期交纳本合同第七款第6条规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金”。施美力公司逾期交纳租金、停车管理费及水电费，应承担相应的违约责任。金银岛公司主张施美力公司支付从每月租金、停车管理费、水电费逾期之日起计至付清之日止的逾期付款违约金，本院予以支持。施美力公司主张合同约定的违约金标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”施美力公司作为主张违约金过高一方，应就此提交相关证据予以证明。金银岛公司认为违约金与其损失相比，不存在过高的情形，由于损失是发生于金银岛公司，金银岛公司对于其损失较易举证证明，因此，金银岛公司亦需就其损失提交证据予以证明，但双方均没有就损失的大小提交证明予以证明，双方均应就此承担相应责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，金银岛公司对于其损失较易举证证明，其应承担较重的举证责任，鉴于逾期付款违约金的实质主要是逾期付款造成的利息损失，因此，在双方当事人均不能举证证明具体损失的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为每天按月租金金额的2%及每日按欠费总额的1%支付违约金的标准过高，酌情认定租金和水电费的逾期付款违约金均按照年利率18%计算，计算为：租金部分：以42946.67元为基数，从2020年1月6日起计算；以31500元为基数，从2020年2月6日起计算；以36500元为基数，从2020年3月6日起计算；以36733.33元为基数，从2020年4月6日起计算；以7354.84元为基数，从2020年5月6日起计算；按照年利率18%，计至款项付清之日止。水电费部分：以2767.86元为基数，从2020年2月16日起计算；以160.98元为基数，从2020年4月16日起计算；以857.22元为基数，从2020年5月16日起计算；按照年利率18%，计至款项付清之日止，均以不超过欠款本金为限。金银岛公司主张的超出部分，本院不予支持。《租赁合同》第七款第6条列明的费用并未包括停车管理费，故对于逾期缴纳停车管理费的违约金，双方并没有约定，故停车管理费的逾期付款违约金应计算为：以800元为基数，从2020年2月16日起计算；以800元为基数，从2020年3月16日起计算；以800元为基数，从2020年4月16日起计算；以400元为基数，从2020年5月16日起计算；按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率150%计算，计至款项付清之日止，且以不超过欠款本金为限。关于周伟是否承担责任的问题。从《租赁合同》内容看，抬头部分的乙方即承租人处列明的是施美力公司，周伟是作为乙方负责人。合同于2019年2月25日签订，施美力公司于2019年3月8日登记成立，由此可知，签订合同时，施美力公司正在设立过程中，周伟是以设立中的公司名义签订合同，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条关于“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，施美力公司为租赁合同相对方，即承租人。《租赁合同》第十二条第3款约定：“租赁双方当事人应当亲自签订，当签约单位违反本合同条约或签约单位不存在时，代理人或责任人与签约单位具有同等的法律责任和法律约束力。”周伟主张该条款为格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而该条款不符合格式条款的性质，不属于格式条款，对双方均有约束力。周伟作为责任人签订合同，在施美力公司存在违约的情况下，按照该条约定，周伟与施美力公司承担同等的法律责任。故金银岛公司要求周伟与金银岛公司对案涉债务承担共同责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市施美力健身服务有限公司、周伟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金银岛实业投资有限公司支付租金155034.84元及逾期付款违约金（以42946.67元为基数，从2020年1月6日起计算；以31500元为基数，从2020年2月6日起计算；以36500元为基数，从2020年3月6日起计算；以36733.33元为基数，从2020年4月6日起计算；以7354.84元为基数，从2020年5月6日起计算；按照年利率18%，计至款项付清之日止，且以不超过欠款本金为限）；二、被告东莞市施美力健身服务有限公司、周伟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金银岛实业投资有限公司支付停车管理费2800元及逾期付款违约金（以800元为基数，从2020年2月16日起计算；以800元为基数，从2020年3月16日起计算；以800元为基数，从2020年4月16日起计算；以400元为基数，从2020年5月16日起计算；按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率150%计算，计至款项付清之日止，且以不超过欠款本金为限）；三、被告东莞市施美力健身服务有限公司、周伟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金银岛实业投资有限公司支付水电费3786.06元及逾期付款违约金（以2767.86元为基数，从2020年2月16日起计算；以160.98元为基数，从2020年4月16日起计算；以857.22元为基数，从2020年5月16日起计算；按照年利率18%，计至款项付清之日止，且以不超过欠款本金为限）；四、驳回原告东莞市金银岛实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4480元、保全费3100元，合计7580元（原告已预交），由原告东莞市金银岛实业投资有限公司承担5247元，由被告东莞市施美力健身服务有限公司、周伟承担2333元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二〇年十月二十六日书记员 邓浩辉