北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初47987号原告：北京千万家融创房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东坝驹子房**楼**103。法定代表人：樊迎春，总监。委托诉讼代理人：张晶，男，1991年10月3日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：孙希涛，男，1984年9月23日出生，汉族，该公司员工。被告李瑜，男，1972年9月9日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原告北京千万家融创房地产经纪有限公司（以下简称原告）与被告李瑜（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月11日、2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晶、孙希涛，被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告给付违约金11600元、经营损失50000元；2、要求被告退还租金5800元，并给付逾期退还租金的滞纳金11600元。事实和理由：2018年8月6日，原、被告签订《北京市房屋租赁委托合同》，被告将位于北京市朝阳区某处北里2号院4号楼3层2单元301号房屋出租给原告，租期自2018年8月9日至2020年8月8日，共计24个月，第一年租金5700元/月，第二年租金5800元/月。合同签订时，被告明知涉案房屋面临拆迁而不通知原告，最终由于被告因拆迁问题未能与开发商达成一致而导致涉案房屋无法居住，断水断电。2019年10月15日，原告将涉案房屋交还被告，但原告租金是半年付，已多付3个月零25天，被告仅退还2个月零25天的租金，尚欠1个月租金未退还。为出租涉案房屋，原告添置家具等，涉案房屋无法继续承租后，原告又为租客搬家和找房均付出了额外成本。被告均应予以赔偿。双方协商未果，故提出本诉。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、被告并不知晓涉案房屋面临拆迁的问题，被告最初知晓涉案房屋可能拆迁也是在2018年3月份，但中铁十六局集团又宣布房屋腾退拆迁失败，所以，原告才和被告签订了合同，原告不存在违约。2、原告并未举证证明经营损失。3、所有应退款项均已退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年8月，原、被告即就位于北京市朝阳区东坝乡某处北里2号院4号楼3层2单元301房（以下简称涉案房屋）建筑面积100.81平方米，委托代理出租事宜签订合同。2018年9月10日，原告（乙方、受托人）与被告（甲方、委托人）再次签订一份《北京市房屋租赁委托代理合同》，约定被告接受原告委托，承租并代理出租涉案房屋，出租代理期自2018年8月9日至2020年8月8日共计2年，出租代理期限可延长3月，其中2018年8月9日至2018年9月23日（共计45天）为免租期，此外，在合同中免租期条款中另有手写“2019年8月9日至2019年8月9日，共计30天”字样，但有被涂掉痕迹。原告应于2018年8月9日前将房屋交付被告，《房屋交割清单》见附件。第一年月租金5700元/月，租金半年付。第一期租金于2018年8月9日支付4个月15天租金25650元，2019年2月9日支付6个月租金34200元，2019年8月9日支付5个月租金29000元，2020年2月9日支付6个月租金34800元。第二年租金5800元/月，付款时间以此类推。出租代理期限内，任何一方单方提前终止合同的，应承担月租金200%的违约金。该合同后附《房屋交割清单》载明交房日期为2018年8月6日。《北京市房屋租赁委托代理合同》后附《房屋交割清单》，载明涉案房屋室内仅有空调1台、热水器1台、遥控器1个、点卡和燃气卡，交房确认日期为2018年8月6日。原告提交2018年8月10日《支出凭单》，证明原告为涉案房屋添置家具家电及运费共计10975元。原告提交一份微信聊天记录，证明2019年9月份，承租涉案房屋的租客向原告反映涉案房屋将于2019年10月1日后断水断电，且冬季停止供暖，此举将影响涉案房屋继续承租使用。原告认为被告对涉案房屋面临拆迁腾退的事实应事先知晓，但并未将此情况先被告反映，导致被告无法妥善处理涉案房屋出租事宜，并造成损失。被告对原告所称意见不予认可，提交一份由中国铁建集团机关职工住宅项目管理委员会出具的《关于有效时间的说明》，载明“中铁十六局朝阳东坝某处职工住宅项目《建设工程规划许可证》于2016年8月17日取得，有效期两年，有效期至2018年8月16日。有效期内应区的建设主管部门核发《建筑工程施工许可证》。《建筑工程施工许可证》审核时间为15个工作日，约需一个月，且应具备三通一平条件，即需拆除旧房，约需一个半月。拆除旧房前，需住户同意并签订《腾退安置协议》及选用新房后，才能腾退旧房，具备拆除条件，约需两个月。就以上情况推算，腾退协议回收有效时间截止至2018年3月31日，超过此日，改造将失去政策支持，即意味着改造失败。”原告据此认为，关于涉案房屋可能面临的拆迁改造事宜在其签订涉案合同时已失去政策支持，改造计划已经失败，将不会面临拆除，原告也没有义务再将上述情形告知被告。被告对原告的主张不认可，认为原告从未将上述情况转告被告。2019年10月15日，原告将涉案房屋交还被告。被告提交如下转账记录：1、2018年8月6日，原告向被告转账29250元；2、2019年2月9日，原告向被告转账30600元；3、2019年8月9日，原告向被告转账29000元；4、2019年10月15日，被告向原告转账16278元，原告称该日退还的上述款项系双方之前协商结果，原告收取2019年8月9日至2019年10月14日期间计两个月零六天的租金12722元，退还其余16278元原告之前已付租金。原告主张被告应退还3个月零25天租金，但仅退还2个月零25天租金16278元，尚欠1个月租金5800元未付。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。结合双方租约，2019年8月9日至2020年2月8日期间租金合计29000元（含一个月免租期）。被告收回涉案房屋的时间为2019年10月14日，所以，被告有权收取2019年8月9日至2019年10月14日期间租金，对于2019年10月15日至2020年2月8日期间租金应退还原告。然而，在该段租期中，包含了一个月的免租期，免租期内，原告可免于交纳租金，所以，在核定2019年8月9日至2020年2月8日期间原告和被告各自可得租金时，应将免租期考虑在内。经核算，被告应退还原告2019年10月15日至2020年2月8日期间租金共计18368元，鉴于已退还16278元，尚欠2090元未退还，原告就该部分的请求本院准予。关于涉案房屋面临拆迁而导致无法继续承租的问题是否可以认定被告违约一节，经被告举证，中铁十六局集团有限公司已发布通告，解释了包括涉案房屋在内的小区拆除改造所需的政府审批流程，并对涉案房屋是否可能被拆除做了预测分析，原、被告签约时，涉案房屋尚未被拆除，被告基于中铁十六局集团有限公司发布的公告推测涉案房屋不会被拆除符合常理，并不构成恶意隐瞒涉案房屋面临被拆除的情形，也不足以认定构成违约。所以，本院对原告主张违约金的请求不予支持。关于经营损失，未见充分举证，且涉案房屋是否被拆除并非被告单方决定，难以认定为被告主观恶意隐瞒房屋可能被拆除的事实，所以，就此本院不予支持。关于逾期退还租金的滞纳金请求，因双方在应退还的租金数额上核定均存在偏差，难以认定双方商定了应退还租金的数额和时点，故不予支持该项请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条之规定判决如下：一、被告李瑜于本判决生效之日起七日内退还原告北京千万家融创房地产经纪有限公司租金二千零九十元；二、驳回原告北京千万家融创房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元，由原告北京千万家融创房地产经纪有限公司负担718元（已交纳），由被告李瑜负担25元（已由原告北京千万家融创房地产经纪有限公司预交，于本判决生效之日起七日内给付原告北京千万家融创房地产经纪有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年十月二十九日书记员  李雅雯