上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初29366号原告：正大卜蜂贸易发展(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代理人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：万思硕，男。委托诉讼代理人：黄志刚，男。被告：上海望源创客空间管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：季宝红，总经理。委托诉讼代理人：孟凡涛，上海申申律师事务所律师。原告正大卜蜂贸易发展(上海)有限公司(以下简称正大卜蜂公司)与被告上海望源创客空间管理有限公司(以下简称望源创客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告正大卜蜂公司的委托诉讼代理人黄志刚与被告望源创客公司的委托诉讼代理人孟凡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大卜蜂公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金360,000元。事实和理由：双方于2017年8月就上海市静安区宜川路XXX号底层商业用房(以下简称系争房屋)签署了《房屋租赁合同》，合同约定被告承诺在本建筑项目甲方产权或使用权或出租权范围内不另行出租房屋或以合作经营、特许经营等其他任何经营方式用于经营便利店、超市及其他类似冷藏冷冻食品及蔬果商铺(除已开业的751-753号伍缘超市位置外)，否则被告应向原告支付相当于本合同保证金金额6倍的违约金，如不足弥补乙方损失的，还应予以补足。被告提供的房产证范围为宜川路717、725号及751-763号及773-807号。现坐落于宜川路XXX号的商铺(以下简称777号房屋)正经营“清美鲜食”超市，经营食用农产品及食品销售等，属于合同约定的排他经营范围内。为维护自身合法权益，正大卜蜂公司诉至法院，要求判如所请。被告望源创客公司辩称，被告没有违约行为，不同意原告的诉讼请求。2017年8月15日“伍缘超市”的租约到期，被告将宜川路XXX号XXX室房屋(以下简称751号房屋)出租给杨费，合同中并未限制杨费经营超市便利店。2019年双方终止了该房屋的租赁，将商铺调整至777号房屋，由杨费的父亲杨建南和被告签订租赁合同。现“清美鲜食”在777号房屋经营，并非由被告出租，而系杨建南转租。合同约定禁止再开第二家超市，现属于商铺调换，并未对原告经营产生影响。违约金过高，应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月30日，望源创客公司作为出租方(甲方)、正大卜蜂公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的上海市静安区宜川路XXX号底层商业用房，租赁期限自2017年9月1日起至2023年10月10日。自2017年10月11日起至2019年10月10日止，月租金30,000元；自2019年10月11日起至2021年10月10日止，月租金为31,500元；自2021年10月11日起至2023年10月10日止，月租金为33,075元。保证金为首年租金的两倍即60,000元；甲方承诺在本建筑项目甲方产权或使用权或出租权范围内部另行出租房屋或以合作经营、特许经营等其他任何经营方式用于经营便利店，超市及其他类似冷藏冷冻食品级蔬果店铺(除已开业的751-753号伍缘超市位置外)，否则甲方应向乙方支付相当于本合同保证金金额的6倍的违约金，如不足弥补乙方损失的，还应予以补足。同时，甲方提供沪房地闸字(2015)第XXXXXXX号房地产权证，载明宜川路717.725号及751-763号及773-807号房屋权利人为望源创客公司。合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，正大卜蜂公司使用系争房屋进行经营，并向望源创客公司支付了保证金60,000元，并按时支付租金。2020年1月22日，正大卜蜂公司向望源创客公司发送《公函》，告知其因坐落于777号房屋“清美鲜食”门店开业，望源创客公司违反了合同第十三条第七款约定，应当向正大卜蜂公司支付违约金360,000元。后双方未就该事宜达成一致意见，故正大卜蜂公司诉至本院。另查明，清美鲜食(上海)企业管理有限公司宜川路分公司登记营业场所为上海市静安区宜川路XXX号101室，成立日期为2019年9月4日，经营范围为食用农产品、日用百货的销售、食品销售。2017年8月15日，望源创客公司与杨费就751号房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定将房屋出租给杨费用于经营零售，租赁期限自2017年9月25日至2023年11月30日止。2019年7月1日，望源创客公司与杨费签订《合同终止协议》，约定双方协商解除租赁合同，租赁保证金和剩余的租金作为777号房屋的租金抵扣。同日，望源创客公司与杨建南签订《上海市房屋租赁合同》，约定望源创客公司将777号房屋出租给杨建南，用于经营零售，租赁期限自2019年7月15日起至2025年8月14日止。杨费与杨建南系父子关系。本院认为，当事人之间签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为本案“清美鲜食”店铺的经营是否属于《房屋租赁合同》第十三条第七款的情形及望源创客公司是否应承担违约责任？关于上述争议焦点，本院分析如下：对于超市、便利店等零售商家而言消费者群体相对来说较为固定，一般为周边的居民，周边是否存在其他超市、便利店是选址时的重要考虑，对于客流量以及经营状况都会产生较大的影响。《房屋租赁合同》第十三条第七款的约定正是为了缓解相同业态商户之间竞争带来的压力，双方对于该条款的约定属于有效的约定。双方对于经营范围的限制仅以751-753号为例外，在此情况下，其余部位均不能开设超市、便利店。望源创客公司主张原“伍缘超市”已经不经营，杨费租赁751号用于经营零售系在正大卜蜂公司承租系争房屋之前，后调整至771号亦为经营零售，现仅有一家“清美鲜食”开设于771号，并不会影响正大卜蜂公司经营。关于其主张，首先，杨费与杨建南之间虽为父子关系，但在法律上系不同的主体，且合同约定的例外情形系针对同一位置即751-753号，并非针对同一经营者，杨建南在771号经营零售亦属于合同第十三条第七款约定的不能经营的情形；其次，望源创客公司主张并非由其直接出租，而系由杨建南转租给“清美鲜食”，并未提供相应的证据。即使由杨建南转租，合同约定转租房屋需要经过望源创客公司的同意，且“清美鲜食”办理营业执照的过程亦需要产权人即望源创客公司予以配合或者提供相应的资料。故无论是由望源创客公司出租还是杨建南出租，望源创客公司均违反了合同的约定，应当向正大卜蜂公司承担责任。正大卜蜂公司要求望源创客公司支付违约金360,000元，望源创客公司认为标准过高，本院认为双方的合同还在继续履行，望源创客公司的违约行为造成的损害后果即正大卜蜂公司的经营损失较难确定，本院酌情确定望源创客公司应支付正大卜蜂公司违约金120,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告上海望源创客空间管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告正大卜蜂贸易发展(上海)有限公司违约金120,000元。案件受理费6,700元，减半收取计3,350元，由原告正大卜蜂贸易发展(上海)有限公司负担837.5元，被告上海望源创客空间管理有限公司负担2,512.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二〇年十月二十九日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。