上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13861号原告：上海百联物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈宇伟，董事长。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁华，上海市中广律师事务所律师。被告：张克胜，男，1969年12月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海百联物业管理有限公司(以下简称百联公司)诉被告张克胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙亚军、丁华，被告张克胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百联公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告百联公司与被告张克胜签订的租赁合同、租赁关系于2018年9月14日到期终止，被告迁出并移交坐落于上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号、建筑面积93平方米的房屋(以下简称系争房屋)；2、被告支付自2018年9月15日至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费(每月按6500元*2=13000元计算)。庭审中，原告增加诉讼请求：被告支付2016年8月1日起起至2018年9月14日的租金，按照每月6500元计算。事实和理由：系争房屋原由上海紫嘉物业管理有限公司(以下简称紫嘉物业)管理，并于2009年4月22日与被告张克胜签订《租赁合同》租赁给被告使用，建筑面积为93平方米。合同约定：租赁期限自2009年5月8日起至2015年5月7日止，每月租金为6500元，先付后用；其中被告支付租赁押金6500元；租赁合同结束后，被告未清场未移交租赁房屋的，应当按原日租金和物业管理费合计的二倍支付房屋使用费，并承担违约责任。租赁合同履行期间，紫嘉物业撤出系争房屋的管理，原告将系争房屋交由上海南希物业管理有限公司(以下简称南希物业)管理。2011年12月16日，两个物业公司达成《会谈纪要》，并确认被告可使用系争房屋至2018年9月14日止。现被告的《租赁合同》于2015年5月7日已经到期，原、被告之间的租赁关系已经于2018年9月14日到期，但被告至今仍继续占用系争房屋，虽经原告多次口头或书面通知，被告均不予以理会。故原告诉至本院，要求判如所请。张克胜辩称，被告张克胜和原告百联公司不存在租赁合同关系，不同意原告的全部诉请。系争房屋现在是被告留守，但没有使用，五年来门一直关闭的。被告派了一个员工每天八个小时留守在里面，2020年1月17日以后至今仍堆放被告的物品。2015年之前，被告都是正常使用系争房屋。前案判决是被告继续和业委会履行合同关系，与原告没有联系。本院认定事实如下：系争房屋的产权人为上海市燃料总公司。2019年8月22日，上海市燃料总公司出具《房地产管理委托书》，内容是：根据上海市燃料总公司房地产管理办法，我公司将坐落于上海市徐汇区大木桥路95弄【1、2、3、4、6、7号、97号、99号】房地产【沪房徐字第12051号】、自2015年3月1日起至2020年12月31日止，委托百联公司经营管理(含对外出租、以诉讼方式收回房屋等)。2019年6月11日，原告百联公司书面发出《告知函》给被告张克胜，告知被告双方的租赁关系、租赁合同已经于2018年9月14日到期终止，被告应当于2019年6月30日前移交房屋，并支付自2018年9月15日起至今的房屋使用费，但被告至今未履行。另查明，2015年9月，南希物业公司曾经起诉张克胜及第三人上海市燃料总公司，南希物业向本院提出要求：1、张克胜从上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号房屋内迁出并不得破坏房屋内固定装修设施；2、张克胜按每月13,000元的标准支付自2015年5月8日起至实际迁出之日止的使用费；3、张克胜支付拖欠的水电费4,099.50元。该案查明：2009年4月23日，上海市燃料总公司出具委托书一份，委托紫嘉物业代表其与客户签订系争房屋的租赁合同。2009年4月22日，紫嘉物业(甲方)与张克胜(乙方)签订租赁合同一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用；该房屋租赁期限自2009年5月8日起至2015年5月7日止；该房屋每月租金6,500元，租金先付后用，按三个月为一个支付周期；押金6,500元；租赁期满，根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；租赁期满或合同终止(解除)的，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还，每逾期一天应按日租金和物业管理费合计的二倍支付房屋使用费，并承担违约责任。合同另就其他内容作了约定。2011年12月15日，百联集团置业有限公司给紫嘉物业上级公司百联公司批复称，关于云华小区物业退出后房产处置，紫嘉物业在退出该处物业前应同业委会签订相关协议或备忘录，明确1#、2#、3#处房屋产权归属百联集团所有，作为公建配套房屋可由后续承接该小区物业管理的单位继续使用；三处房屋仅可作为该小区的服务配套用房，不能用于经营性出租。2011年12月16日，紫嘉物业(甲方)与徐汇区大木桥路XXX弄云华小区业主委员会(乙方)就系争房屋等使用达成会谈纪要，主要内容为，关于小区内上海市燃料总公司名下幢号1(即系争房屋)、幢号3、幢号5房屋自2012年元月1日起转由乙方安排使用，上述房产使用期限的截止至甲方(包括甲方上级单位)根据国家或企业的相关文件精神，认为有必要收回房产使用权为终止，乙方表示认可。合同履行过程中，紫嘉物业撤出云华小区。2012年1月1日起，南希物业成为云华小区的物业管理单位。2013年1月1日起，张克胜向南希物业按照原合同标准支付了相应的租金。2015年3月，南希物业与云华小区业主委员会发函给张克胜，称系争房屋租金2015年5月8日将调整为每月贰万伍仟元左右，经营服务点用房将收回，业主委员会自用。张克胜则表示，此房价不能接受，要求再商议。2015年4月3日，南希物业与云华小区业主委员会发函给张克胜，要求被告停止装修。在该案庭审过程中，另查明，紫嘉物业于2015年3月注销，其股东为百联公司，2015年9月15日，百联公司在紫嘉物业与云华小区业主委员会达成的会谈纪要上批注，称该会谈纪要仍然有效，有效期限为三年，自2015年9月15日起至2018年9月14日止。上海市燃料总公司认可该批注，并认为有效期三年是指张克胜与紫嘉物业签订的租赁合同仍继续履行不变，至2018年9月14日止，并表示租金继续由张克胜向南希物业支付。上海市燃料总公司作为产权人已经明确确认系指原租赁合同继续履行至2018年9月14日止。本院遂认为：上海市燃料总公司此前同意由紫嘉物业代为将系争房屋出租给张克胜使用，现该租赁合同虽已到期，但上海市燃料总公司表示继续同意由张克胜使用并将租金交付给南希物业。张克胜仍应按原合同约定标准向南希物业支付使用费和使用期间产生的水费等。2016年6月20日，本院判决：一、张克胜于本判决生效之日起十日内支付南希物业自2015年5月8日起至判决生效之日止的房屋使用费，按每月6,500元计算；二、张克胜于本判决生效之日起十日内支付南希物业水电费4,099.50元；三、驳回南希物业的其余诉讼请求。本院判决后，上海市燃料总公司、南希物业及张克胜均未上诉。又查明，被告支付房屋使用费至2016年7月初。在本案审理过程中，原告撤回要求被告支付自2016年8月1日起至2018年9月14日的租金的诉讼请求。以上事实，除当事人当庭陈述外，另有租赁合同及安全管理协议、会议纪要、上海市房地产权证、民事判决书、告知函及委托书等证据证实，本院予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上海市燃料总公司为系争房屋的产权人，其依法享有对系争房屋占有、使用、收益、处分等权益。上海市燃料总公司此前同意由紫嘉物业代为将系争房屋出租给被告使用，紫嘉物业与被告张克胜的租赁合同虽已于2015年5月7日到期，但上海市燃料总公司表示继续同意由被告张克胜使用并将租金交付给南希物业。本院生效判决亦判定，被告张克胜应支付南希公司自2015年5月8日起至判决生效之日止的房屋使用费。2015年9月15日，原告百联公司在紫嘉物业与云华小区业主委员会达成的会谈纪要上批注，称该会谈纪要仍然有效，有效期限为三年，2015年9月15日至2018年9月14日止。同时，上海市燃料总公司出具《房地产管理委托书》，委托原告百联公司自2015年3月1日起至2020年12月31日止，经营管理(含对外出租、以诉讼方式收回房屋等)，故本案原告以租赁关系于2018年9月14日到期终止为由，要求被告迁出并将系争房屋移交给原告，有事实和法律依据，对原告的该项诉请本院予以支持。关于2018年9月15日以后的房屋使用费，原告要求依照紫嘉物业与张克胜于2009年4月22日签订租赁合同约定，按照租金及物业管理费总和的二倍支付房屋使用费。因上述合同已因合同期限届满而终止履行，而且该合同主体非为原、被告。百联公司在紫嘉物业与云华小区业主委员会达成的会谈纪要上批注并未约定期限届满后，房屋使用费双倍计收，故原告的按照租金及物业管理费总和的二倍支付房屋使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予以支持。本院按照原租金标准即每月6500元标准，要求被告支付自2018年9月15日以后的房屋使用费。原告撤回要求被告支付自2016年8月1日起至2018年9月14日的租金的诉讼请求，是原告自主处分其诉讼权利且于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认上海百联物业管理有限公司与张克胜之间的关于上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号房屋的租赁关系于2018年9月14日终止履行，张克胜于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋移交给上海百联物业管理有限公司；二、张克胜于本判决生效之日起十日内支付上海百联物业管理有限公司自2018年9月15日起至张克胜实际返还上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号房屋之日止的房屋使用费，以每月6500元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3015元，由张克胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年十月二十九日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。