北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44247号原告（反诉被告）：北京景轩酒店有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居**楼**********。法定代表人：孙澄，男，1986年2月8日出生，汉族，北京景轩酒店有限公司经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：辛昕，北京市大瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕晓芳，女，1982年11月4日出生，汉族，北京市大瀚律师事务所实习律师，住北京市东城区。被告（反诉原告）：北京晟隆兴和资产管理有限公司，住所地北京市平谷，住所地北京市平谷区平谷镇太平村泰安街**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李钊强，执行董事。委托诉讼代理人：沈君怀，北京市季诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，北京市季诺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司（以下简称景轩公司）与被告（反诉原告）北京晟隆兴和资产管理有限公司（以下简称晟隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。景轩公司法定代表人孙澄及委托诉讼代理人辛昕、吕晓芳，晟隆公司委托诉讼代理人刘娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。景轩公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方之间的租赁合同于2020年2月28日解除；2、判令晟隆公司返还房屋租金187043元；3、判令晟隆公司返还保证金57047元。事实和理由：我方与晟隆公司于2019年签订《房屋租赁合同》，我方承租被告所有的北京市朝阳区外馆东街51号商业209、210部分面积房屋（以下简称涉租房屋），租赁期限自2019年4月20日起至2021年10月19日止。自2019年4月20日至2019年10月19日期间日租金4.725元/平方米；自2019年10月20日至2020年10月19日期间日租金4.85元/平方米，年租金83036元，三个月租金为207509元，按季度支付，先付后租。房屋保证金57047元，随首期租金支付至晟隆公司指定账户。后，双方签订补充协议，约定我方承租房屋作为教育培训使用。签约后，我方支付保证金、租金并实际使用至2020年1月17日，我将2020年1月20日至2020年4月19日期间租金207509元付至晟隆公司账户。随着新冠肺炎疫情及政府相关禁令、管控措施的出台，教育培训机构不允许线下授课，导致我方经营的培训机构大量学员要求退费，涉租房屋无限期空置。考虑到疫情严重程度，恢复线下授课无法预判，双方协商减免租金未果后，我方于2020年2月28日向晟隆公司发出《解除租赁合同通知书》，晟隆公司一直以各种理由拖延直至4月20日才同意我方撤场，我方于当日搬离涉租房屋。双方租赁合同已经解除，晟隆公司应当退还保证金及合同解除后的租金，并减免2020年1月20日至解约前的租金，故诉至法院，望判如所请。晟隆公司辩称并提出反诉请求：1、判令双方之间租赁合同于2020年4月20日解除；2、判令景轩公司支付违约金69169.67元；3、判令景轩公司将涉租房屋恢复至毛坯状态。事实和理由：景轩公司承租房屋用于经营，疫情虽然造成影响但不必然导致租赁目的无法实现，疫情仅为阶段性影响，可以延长培训时间解决问题，解除合同是景轩公司作出的经营性决定。双方长期合作，租期较长，合同解除致使我方合同利益受到损失，房屋租金187043元不应退还。景轩公司所述2020年2月28日送达解除合同通知书，我方没有收到，我方于2020年4月19日经物业公司电话询问后同意景轩公司撤场解除合同，故租赁合同应于2020年4月20日解除。合同解除后，景轩公司未能将涉租房屋恢复原状，且在其未举证证明就会员退费事宜处理完结情形下，我方面临承担风险，故未退还押金，不同意景轩公司的诉讼请求。另，景轩公司擅自解除合同，构成违约，依约应当支付违约金69169.67元，并将涉租房屋恢复至毛坯状态，故提出反诉，望判如所请。景轩公司针对反诉辩称：我方于2020年2月28日发送解约函，因晟隆公司一直推诿，不与我方结算和交接，导致直至2020年4月19日物业公司才同意我方搬离涉租房屋。我方发送解约函是依法行使解除权，政府疫情管控措施直接导致我方无法实现租赁目的，合同依法解除，不同意支付违约金。搬离房屋时疫情防控措施较为严格无法恢复原状，现同意将涉租房屋恢复至毛坯状态，并承担期间的垃圾清运等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：出租方（甲方）晟隆公司与承租方（乙方）景轩公司签署《房屋租赁合同》，甲方将涉租房屋出租给乙方用于商业经营，房屋建筑面积468.88平方米。租赁期限自2019年4月20日至2021年10月19日。自2019年4月20日起至2019年10月19日止的日租金4725元/平米/天，六个月租金总计404321元，三个月租金为202160.5元；自2019年10月20日起至2020年10月19日止的日租金4.85元/平米/天，年租金总计830036元，三个月租金为207509元……。乙方每三个月支付一次租金，先付后租，乙方应在下一期租期开始前7日向甲方指定账户支付下一期租金。乙方向甲方支付的租赁房屋保证金为57047元，该保证金应于甲乙双方办理房屋交接手续前随首期房租支付至甲方指定账户。租赁期满，经甲方验收，若租赁房屋无损坏，且无其他欠款，则在乙方办理退房手续后予以付息退还。除甲乙双方就该房屋的续租事宜达成一致外，本协议被提前终止或承租期满时，乙方须将房屋恢复至交付使用时的原样（在承租期内正常使用引起的损耗，以及经甲方同意不需要拆除的装修除外），于本合同被提前终止或承租期满之日起3个工作日内返还甲方，甲方验收后双方签署书面确认书，签署的书面确认书作为乙方返还房屋的标志。乙方清场，包括但不限于清理该房屋，搬运，撤离有关设备等发生的费用均由乙方承担。租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同的，除按合同约定返还房屋外，还应支付甲方相当于当月月租金一倍的违约金。晟隆公司与景轩公司签署《租赁合同补充协议》，约定景轩公司承租房屋只经营教育培训，如有违反按单方违约处理。经查，景轩公司支付晟隆公司租赁保证金57047元，租金付至2020年4月19日。庭审中，景轩公司表示受疫情防控措施及政府相关政策影响，暂停所有线下教育培训，自2020年1月22日起无法使用承租房屋进行教育培训，其于2020年2月初与晟隆公司沟通减免租金，对方迟迟没有具体方案。景轩公司于2020年2月28日向晟隆公司的刘磊发送解除租赁合同通知书，要求退还租金、押金并办理费房屋交接手续。晟隆公司以未复工为由迟延办理，涉租房屋物业公司需要业主出具说明才同意搬家。直到2020年4月19日，物业公司征询晟隆公司意见后才同意景轩公司搬离物品。景轩公司认为疫情导致租赁合同目的无法实现，其于2月28日解约函行使法定解除权，租赁合同于当日解除。就此，景轩公司提交微信记录截屏、解除租赁合同通知书等为证。对此，晟隆公司表示刘磊仅负责沟通事宜，不具有解约授权，晟隆公司未收到景轩公司发送的解除租赁合同通知书。且景轩公司后续与晟隆公司法定代表人联系后，双方于2020年3月仍沟通减免租金事宜，并未告知解约，直至2020年4月19日经物业公司告知景轩公司搬离物品，双方才就解约达成合意，故租赁合同应于2020年4月20日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，景轩公司与晟隆公司签订之《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。景轩公司承租涉租房屋经营教育培训，疫情防控政策对于线下教育培训的限制确会对景轩公司经营产生影响，造成其营业收入明显减少，但双方租赁期限为3年，疫情防控措施仅为阶段性影响，并不必然导致租赁目的无法实现，双方可通过减免租金、延长租期等方式变更合同，景轩公司不当然享有法定解除权。景轩公司以送达解约通知书之日为合同解除日于法无据，本院难以采信。晟隆公司同意景轩公司于2020年4月19日搬离涉租场地，双方就解约达成合意，本院不持异议，确认租赁合同于2020年4月19日解除。景轩公司提前解除合同，违反双方约定，晟隆公司依约主张违约金69169.67元于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。景轩公司要求晟隆公司退还保证金57047元理由正当，本院予以支持。考虑到疫情防控措施对涉租房屋经营的限制以及景轩公司未实际经营的情况，基于公平原则，本院判定2020年2月1日至4月19日期间租金由双方均担，酌情判处晟隆公司退还景轩公司租金91074元。晟隆公司要求景轩公司将涉租房屋恢复至毛坯状态，景轩公司予以同意，本院不持异议并予以判处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司与被告（反诉原告）北京晟隆兴和资产管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月十九日解除。二、被告（反诉原告）北京晟隆兴和资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司房屋租金九万一千零七十四元。三、被告（反诉原告）北京晟隆兴和资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司房屋保证金五万七千零四十七元。四、原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京晟隆兴和资产管理有限公司违约金六万九千一百六十九元六角七分。五、原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区外馆东街51号商业209、210部分面积房屋（建筑面积468.88平方米）恢复至毛坯状态。六、驳回原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）北京晟隆兴和资产管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2480元，由原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司负担950元（已交纳），由被告（反诉原告）北京晟隆兴和资产管理有限公司负担1530元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司）。反诉案件受理费763元，由原告（反诉被告）北京景轩酒店有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京晟隆兴和资产管理有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十月九日书记员 李剑奇