北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初22459号原告（反诉被告）：山水绿投资控股有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路**院**楼****1104。法定代表人：张爽，经理。委托诉讼代理人：冯小婷，北京友恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司，住所，住所地北京市西城区北三环中路**院**楼**（德胜园区）div>法定代表人：黄旭，总经理。委托诉讼代理人：林君翼，男，中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司员工。原告(反诉被告)山水绿投资控股有限公司（以下简称山水绿投资公司）与被告（反诉原告）中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司（茅台酒厂北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山水绿投资公司之委托诉讼代理人冯小婷，被告（反诉原告）茅台酒厂北京分公司之委托诉讼代理人林君翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山水绿投资公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告返还原告剩余保证金216484．48元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月7日，原、被告签订《xx大厦3号楼16层1908-1909(电梯楼层19层)租赁合同》，约定由被告将北京市西城区xxx房屋出租给原告使用，租期自2017年4月16日至2019年4月15日，每月租金74935．29元，保证金为224805．87元。2018年12月30日，原、被告就涉案房屋再次签订租赁合同，约定每月租金76261．58元，保证金为228784．74元，租期自2019年4月16日至2021年4月15日。合同签订后，原告足额缴纳保证金并支付租金至2019年7月31日。2019年6月起，被告频繁要求原告搬离涉案房屋并于8月初强制要求原告搬离，8月6日断水断电且迫使原告签署《xx大厦租赁合同解除协议》，并在涉案房屋张贴封条及《公告》。同日，原告不得不搬离涉案房屋，但至今未收到被告应向原告退还的保证金。因解除协议系采用格式条款订立的合同且内容与事实严重不符，依据《中华人民共和国合同法》及相关规定，望贵院查明事实，判如所请。茅台酒厂北京分公司辩称，原、被告于2017年3月7日签订的租赁期间为2017年4月16日至2019年4月15日的租赁合同已得到全面履行，双方无任何争议。2018年12月30日，双方就涉案房屋再次签订租赁合同，租赁期间为2019年4月16日至2021年4月15日，从两次签订租赁合同的事实来看，双方一直有着良好的合作。然而自2019年5月始，原告大量客户涌入其在xx大厦的租赁场所引发警方多次出警，扰乱了xx大厦正常的经营秩序，引起了大厦内其他租户的恐慌，严重损害了xx大厦良好的商业形象。2019年7月4日，原告向被告书面提出因自身经营困难，将于2019年8月1日搬离所租赁场地。介于此，双方友好协商并依法签署了《茅台大厦租赁合同解除协议》，该协议明确约定原告因自身原因提前退租，保证金不予退还，被告保留追究原告违约责任的权利，原告盖章予以确认。因此，原告所谓的强制搬离及被迫签署《解除协议》既无事实依据，更无法律依据，两份租赁合同及解除协议均是双方真实的意思表示，现原告出尔反尔，既违反了双方的约定，更有违诚信原则，故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。茅台酒厂北京分公司基于上述事实和理由提出反诉请求：1．判令原告按合同约定支付被告违约金228784．74元；2．本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2018年12月30日，茅台酒厂北京分公司（出租人、甲方）与山水绿投资公司（承租人、乙方）签订《xx大厦租赁合同》(合同编号:xxx号)，约定承租单元为北京市西城区xxx房屋(以下称涉案房屋)，建筑面积218．02平方米，租赁期2年，自2019年4月16日至2021年4月15日，甲方应于2019年4月16日前将房屋交付乙方，租金每月76261．58元，物业管理费每月每平方米26元，乙方应于合同签订之日起3日内向甲方支付总金额相当于三个月租金（含物业管理费）之和共计228784．74元的租金保证金，因本次为续租合同，2017第xxx号租赁合同所缴纳的租金保证金224805．87元直接转到本合同项下，乙方需补足剩余租金保证金3978．87元。附件一标准条款第8条违约条款约定：8．2．3在合同约定的承租期满前，乙方因自身原因提前退租的，保证金不予退还，乙方还应在保证金之外另行向甲方支付违约金，金额等于3个月的租金（含物业管理费），但如果乙方提前6个月向甲方申请退租的，乙方无须另行支付违约金，但保证金不予退还。合同签订后，茅台酒厂北京分公司向山水绿投资公司交付了涉案房屋。山水绿投资公司向茅台酒厂北京分公司共计支付保证金228784．74元并交纳租金至2019年7月31日。2019年7月4日，山水绿投资公司向茅台酒厂北京分公司书面提出退租申请，载明：我公司因经营困难，特此向贵公司提出对位于北京市西城区xxx室退租申请，我公司将于2019年8月1日前搬离租赁场地。后，双方签订《xx大厦租赁合同解除协议》，约定山水绿投资公司因自身原因申请提前终止2019第[xxx]号租赁合同，合同终止日期为2019年8月6日，茅台酒厂北京分公司同意山水绿投资公司申请，山水绿投资公司于2019年8月6日交还涉案房屋，保证金不予退还，茅台酒厂北京分公司保留追究山水绿投资公司违约金的权利。2019年8月6日，双方办理了涉案房屋交接手续。经询，茅台酒厂北京分公司表示涉案房屋仍空置至今，但未就其主张向本院提交证据。庭审中，山水绿投资公司向本院提交了茅台酒厂北京分公司与案外人签订的两份xx大厦租赁合同解除协议，证明其与茅台酒厂北京分公司签订的解除协议约定保证金不予退还显失公平属无效条款，解除协议是格式合同，并提交了照片若干，证明茅台酒厂北京分公司于2019年8月6日在涉案房屋张贴封条强行清退，合同解除并非其方原因所致。茅台酒厂北京分公司认可该组证据的真实性，对证明目的不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，山水绿投资公司与茅台酒厂北京分公司于2018年12月30日签订的《xx大厦租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，“乙方因自身原因提前退租的，保证金不予退还，乙方还应在保证金之外另行向甲方支付违约金”。合同履行过程中，山水绿投资公司提出退租申请，表明因自身经营困难申请提前解除合同，后双方协商一致签订了解除协议，该解除协议经双方签字盖章确认，是双方当事人真实的意思表示，山水绿投资公司现主张该协议是格式合同应属无效，但根据本案查明的事实，合同提前解除系因山水绿投资公司原因所致，山水绿投资公司构成违约，解除协议约定保证金不予退还，实际系山水绿投资公司因违约导致合同解除所应承担的违约责任，该条款并未加重其责任或排除其主要权利，其要求茅台酒厂北京分公司退还保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于茅台酒厂北京分公司要求山水绿投资公司支付违约金的诉讼请求，因违约金应以实际损失为基础，鉴于本院已驳回了山水绿投资公司要求返还保证金的诉讼请求，茅台酒厂北京分公司未举证证明其在保证金数额之外另有损失，故本院对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回山水绿投资控股有限公司的诉讼请求；二、驳回中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司的反诉请求。案件受理费4640元（其中本诉案件受理费2274元，反诉案件受理费2366元），由山水绿投资控股有限公司负担2274元（已交纳），由中国贵州茅台酒厂（集团）有限责任公司北京分公司负担2366元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十月十日法官助理 王志伟书 记 员 王 溪