河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初8869号原告：赵鹏，男，1980年6月29日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：李志强、刘勇军，河南义同律师事务所律师。被告:济源昆腾置业有限公司，住所地：济源市宣化西街**。法定代表人：CREMADESPICOJOSEANTONIO，执行董事。委托诉讼代理人：欧胜宏、张艳艳，河南剑光律师事务所律师。被告：济源奇正地产有限公司，，住所地：济源市沁园南路**法定代表人：赵显奇，执行董事。委托诉讼代理人:崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。被告：赵显奇，男，1949年11月28日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人:崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。原告赵鹏与被告济源昆腾置业有限公司（以下简称昆腾公司）、被告济源奇正地产有限公司（以下简称奇正公司）、被告赵显奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李志强、刘勇军，被告昆腾公司的委托诉讼代理人欧胜宏、张艳艳、被告奇正公司、赵显奇的委托诉讼代理人崔静静到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告昆腾公司支付原告逾期交房违约金1075054元（暂计算至2019年9月30日，后续违约金按照总房款10750540元为基数，按照月息2%的标准，计算至实际交房之日止）；2.判令被告奇正公司、赵显奇在昆腾公司应付违约金范围内承担连带清偿责任。事实与理由：2017年10月29日，原告和三被告签订协议书一份，确认以下事实：2013年9月至2014年11月，被告奇正公司、赵显奇借原告1210万元，用于被告昆腾公司和奇正公司开发的大中华城市广场项目。后赵建林将上述债权转让给原告。被告昆腾公司作为借款的实际使用人，自愿对奇正公司、赵显奇欠原告的债务负连带清偿责任。2.为清偿债务，原告和昆腾公司经协商，于2015年9月25日签订商品房预售合同23份，将位于大中华城市广场项目1号楼22套房屋以2659840元的价格转让给原告，将位于大中华城市广场项目1号楼601商业房以8090700元的价格转让给原告，用于抵偿三被告所欠的债务10750540元。后原告和昆腾公司办理了商品房预售合同备案登记手续，昆腾公司向原告出具了10750540元的房款收据。3.被告承诺于2019年4月30日前向原告交付上述23套房屋，如不能按期交房，应当按照总房款10750540元每日千分之一的标准，向原告支付违约金。协议签订后，被告至今未向原告交付房屋，三被告的行为已构成违约。被告昆腾公司辩称，1.从原、被告于2017年10月29日签订的协议书内容看，该协议书的目的是保障原告的债权得到清偿，而且双方对清偿期限在该协议中作出了明确约定即2019年4月30日。该内容从协议书第三条可以明确认定，也就是该借款的还款期限双方约定的是2019年4月30日。2.双方于2015年9月25日签订的商品房预售合同，名为买卖实为担保，从本案中协议书内容上看，原告的主要目的是为了债务而不是房屋，原告也明确知道房屋因资金问题没有建成，后续是否建成也取决于资金问题。现因为资金的问题在昆腾公司变更为股东之前根本没有任何开工迹象，且协议第三条再次能够印证，订立商品房预售合同的目的是担保偿还借款。另外，从原告购买23套房的协议看，不是基于居住目的，实际是为了担保。被告奇正公司、赵显奇辩称，同意昆腾公司的答辩意见。另外，奇正公司与昆腾公司共同开发大中华城市广场，后因资金问题在2017年与河南恒辰实业有限公司协商共同开发，在协商过程中赵建林与被告以及河南恒辰实业有限公司共同签订了还款协议，后河南恒辰实业有限公司与被告没有合作成功，原告在明知无法交付房的情况下强行与被告签订协议，在签订协议时原告要求被告不得更改协议的任何内容，原、被告不存在买卖房屋的真实意思。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的借条、转账凭证以及2017年10月29日签订的协议，可以证明截至2015年9月25日，赵显奇与奇正公司欠赵建林1210万元本金的事实。被告昆腾公司提供的商品房买卖合同及发票收据，不能证明原告房屋买卖合同系担保的主张，本院不予认定。被告奇正公司提供的转账凭证57账，日期在2015年9月25日之前，不能证明其主张，本院不予认定。根据原、被告的诉辩意见和本院确认的有效证据，认定事实如下：2013年9月至2014年11月，赵显奇及奇正公司陆续借赵建林款项。2017年10月29日，赵建林、赵显奇、奇正公司、昆腾公司及原告签订协议书一份，内容为：确认赵显奇及奇正公司截至2015年9月25日仍欠赵建林本金1210万元未付，利息支付至2015年3月。赵建林将上述债权转让给原告，并通知了赵显奇及奇正公司。昆腾公司作为借款的实际使用人，自愿对赵显奇、奇正公司欠原告的全部债务承担连带清偿责任。2015年9月25日，经协商一致，昆腾公司自愿将位于济源市宣化西街398号大中华城市广场项目1号楼22套房屋以2659840元的价格转让给原告，昆腾公司自愿将位于济源市宣化西街398号大中华城市广场项目1号楼601商业房（建筑面积1618.14平方米）以8090700元的价格转让给原告，用于清偿所欠原告的债务。昆腾公司将上述房屋转让给原告后，原告对赵显奇、奇正公司、昆腾公司拥有的债权10750540元与原告应付昆腾公司的房款10750540元相互抵销。昆腾公司与原告就上述23套房屋签订商品房预售合同，并在济源市办理了商品房预售合同登记备案手续，昆腾公司已经向原告出具了1075040元的房款收据。因昆腾公司资金紧张导致上述房屋未能建成，至今未向原告交付，剩余借款本金及利息，赵显奇、奇正公司、昆腾公司也未向原告归还，自愿达成如下协议：1.昆腾公司承诺于2019年4月30日前向原告交付上述23套房屋，如果不能按期交房，昆腾公司按照总房款10750540元每日千分之一的标准向原告支付违约金。2.昆腾公司承诺于2019年12月31日前为原告办理上述23套房屋的不动产登记证书。如果不能按期办理不动产登记证书，昆腾公司应当按照总房款10750540元每日千分之一的标准向原告支付违约金。3.在2019年4月30日前，如赵显奇、奇正公司、昆腾公司能够向原告支付1100万元，原告同意与昆腾公司解除上述23套房屋的商品房预售合同，上述23套房屋不再履行，昆腾公司可以对外重新销售上述23套房屋。赵显奇、奇正公司、昆腾公司支付1100万元后，原告自愿放弃剩余借款本金及全部利息。后被告昆腾公司未能按协议约定向原告交付房屋。本院认为，原告与赵显奇、奇正公司、昆腾公司及赵建林于2017年10月29日签订的协议，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议。各方均应按协议约定履行各自的义务。被告提出房屋买卖合同系借款的担保，根据2017年10月29日签订的协议内容，可以确认借款到期后，被告未偿还，经协商一致建立商品房买卖合同关系，借款转为购房款，昆腾公司出具了收据。至于该协议中约定“在2019年4月30日前，如赵显奇、奇正公司、昆腾公司能够向原告支付1100万元，原告同意与昆腾公司解除上述23套房屋的商品房预售合同，上述23套房屋不再履行，昆腾公司可以对外重新销售上述23套房屋”的内容，应当认定为该房屋买卖合同所附的解除条件，被告未能在2019年4月30日前支付原告1100万元，上述房屋买卖合同已不能解除。原告要求被告昆腾公司按协议约定支付逾期交房违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告要求被告奇正公司、赵显奇承担连带清偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告济源昆腾置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵鹏逾期交房违约金1075054元（自2019年5月1日计算至2019年9月30日，2019年10月1日以后的违约金，以10750540元为基数，按月利率2%计算至实际交付房屋之日止）；二、驳回原告赵鹏的其它诉讼请求。案件受理费14475元，由被告昆腾公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  鲍东敏人民陪审员  苗战旗人民陪审员  聂艳丽二〇二〇年十月二十三日书 记 员  卫亚娟