内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3457号上诉人（原审被告）张秀云，女，1965年7月18日出生，汉族，无职业，住赤峰市。被上诉人（原审原告）赤峰市龙港物业管理有限公司，住所地赤峰市红山区桥北金宇国际****楼**。法定代表人潘岩，经理。委托诉讼代理人梁蕴廷，内蒙古信华律师事务所律师。上诉人张秀云因与被上诉人赤峰市龙港物业管理有限公司（以下简称龙港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2020）内0402民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。张秀云上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费等费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，从而导致判决结果错误。一、案件事实与经过如下：上诉人于2015年初入住涉案房屋，入住的当年，雨季的时候北面的小卧室外窗上口就出现漏水的情况，因此，张秀云找到被上诉人要求进行维修，被上诉人指派工作人员也曾多次到现场实际查看，但是一再以各种理由不予处理。在上诉人的坚持下，被上诉人于2018年7月曾经对涉案房屋进行过一次简单的维修，但是仍没有解决漏水的情况，而且所渗漏的雨水将房屋内窗口上面湿透，导致墙皮大面积脱落，于是上诉人又多次找到被上诉人，被上诉人还是一再推拖。迫于无奈，上诉人于2018年10月向红山区建设局质量监督站进行投诉，经质量监督站工作人员到现场查看后，认为应予维修，并出具了责令维修的书面监督意见，于是被上诉人于2019年8月又进行了一次维修，但至今上诉人房屋漏水的问题仍没有得到解决。二、上诉主要理由如下：上诉人认为既然被上诉人物业公司承担了开发公司对业主的权利义务，理应及时妥善地对业主房屋漏水的问题进行处理，在2018年质量监督站出具责令维修的意见后，至今漏水的问题仍然存在，被上诉人不想办法为上诉人积极解决问题，而是一再以各种理由推托，之前的简单处理也是敷衍了事，漏水问题长达五年的时间没有进行实际解决。本案中被上诉人没有及时履行维修义务，没有尊重业主的利益，上诉人拒交物业费是基于正当的、合理的理由。上诉人原审提交的照片，是经被上诉人原审认可的事实，完全可以证明涉案房屋漏水的情况，而原审判决认为这些照片不能证明确实存在漏水问题，这样的认定是错误的，明显偏袒被上诉人一方。原审判决简单机械地适用《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定进行判决，而没有依据诚实信用原则，在对双方利益平衡进行充分考量的情况下做出令人信服的判决，而判决上诉人全额支付拖欠的物业费，不合理、不合情、不合法。综合以上上诉理由，恳请二审法院查明本案事实，综合认定上诉人提交的相关证据，正确适用法律，判决支持上诉人的上诉请求。被上诉人赤峰市龙港物业管理有限公司答辩服判。赤峰市龙港物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令张秀云向龙港物业公司支付物业费9333元、违约金933元，两项合计10266元。2、本案全部诉讼费由张秀云承担。一审法院认定事实：2014年1月21日，龙港物业与张秀云签订《前期物业服务合同》一份，约定：龙港物业为金宇国际A区提供物业服务，物业服务费为1.5元／平方米／每月。张秀云为该小区业主，拖欠2015年1月21日至2019年12月31日的物业服务费9333元。一审法院认为，龙港物业公司与张秀云签订了《前期物业服务合同》，对张秀云所居住的房屋进行物业服务，张秀云接受该服务，龙港物业公司与张秀云之间形成了物业服务合同关系。龙港物业公司履行了物业服务义务，张秀云应当按照约定向龙港物业公司交纳物业管理费。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款和报酬”，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”，所以，龙港物业公司要求张秀云支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……。……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张秀云称家中漏水，找龙港物业公司维修但未修好，但其提供的照片不能证明确实存在漏水问题及所存在的问题系由龙港物业公司造成或龙港物业公司管理不到位。所以其以此为由拒交物业服务费的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照上述事实、法律及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：张秀云于判决生效后立即给付赤峰市龙港物业管理有限公司物业服务费9333元。案件受理费28元（张秀云已预交），由张秀云负担。二审期间，上诉人张秀云向本院提交了10张照片以及一份录音光盘，并称2016年下雨我的房子已经漏水了，这些证据都是涉及房屋漏水的，还有他们去的时候我们给他们录的音，照片一审已经提供过两张了，欲证明我的房屋漏水情况。被上诉人质证称，10张照片不能证明上诉人房屋漏水情况，对此证据的真实性关联性均有异议，且上诉人居住的楼层最高楼为18层，上诉人居住在第14层，假设其反映的问题是真实存在的，也应由其楼上业主对其漏水的情况承担维修义务，不应由被上诉人承担。录音根本证明不了上诉人证明房屋漏水的情况，只是上诉人单方陈述房屋漏水情况，被上诉人曾对上诉人房屋的雨罩水管处维修，该证据不能证明上诉人房屋维修后还存在漏水现象，且上诉人也没有去核实雨后是否还有漏水情况发生。本院审查以上证据后认为，照片及录音不能反映出如果漏水的话到什么程度、是否给上诉人造成了损失、被上诉人是否存在未及时履行维修义务的情况，被上诉人对此亦不予认可，庭审期间上诉人认可因为漏水找龙港物业公司，物业公司也派人去维修过，故上诉人的证明目的不能实现。若上诉人认为物业公司未按物业服务合同约定履行相应义务给其造成损失，其可另案主张权利，本院对该组证据在本案中的证据效力依法不予确认。除此，双方均未向本院提供其他证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，龙港物业公司与张秀云签订了《前期物业服务合同》对张秀云居住的房屋提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。龙港物业公司履行了物业服务义务，张秀云应当按照约定向龙港物业公司交纳物业管理费。现张秀云主张因其房屋漏水，被上诉人龙港物业公司未解决漏水问题没有及时履行维修义务故拒交物业费。二审期间经本院询问，张秀云称“因房屋漏水找龙港物业公司，物业公司维修后好一点，一下雨就往屋里漏水”，张秀云一、二审期间提供的录音资料等证据亦不能证明被上诉人龙港物业公司未及时履行维修义务且给其造成了损害并应对其该损害承担赔偿责任；且上诉人以上主张本院认为均不是其不缴纳物业费的理由，如果应由物业公司做的服务事项其未做导致有些业主自己出资做的有些物业服务项目，业主可以据此申请减免部分物业费，但本案中上诉人并未在一审期间提出要求减免物业费的请求，而是认为其有权不缴纳全部的物业费，故其若认为其存在上述应减免部分物业费情况可另案主张权利，本案因其未提出主张故对此不予涉及。且按照合同三十六条约定上诉人作为业主和物业使用人对被上诉人物业公司的服务有异议并认为被上诉人提供的服务达不到合同约定标准，其可要求被上诉人物业公司限期改正，逾期未改正给上诉人造成损失的，被上诉人承担相应法律责任。若由于被上诉人物业公司的物业服务瑕疵造成其个人人身、财产等受损，其可就该具体损害事实另行向被上诉人物业公司主张权利。故业主和物业使用人的权利若受损均有救济途径，其可按合同约定履行相应权利要求对方改正，亦可按法律规定提起诉讼。本案中若张秀云有证据证明存在上述情况，其可另案主张权利。综上，上诉人上诉称其不应承担给付物业费责任的主张因无事实和法律依据，本院依法不予支持，其应依据物业服务合同约定交纳物业费。综上，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 孟凡林审判员 鹿春林审判员 苏力德 二〇二〇年十月十二日法官助理 赵妍婷书记员 吴 桐