北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初607号原告（反诉被告）：李儒新，男，1976年3月19日出生，汉族，无业，住河南省光山县。委托诉讼代理人:张春月，北京张春月律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨宏，女，1987年3月11日出生，汉族，北京一同福餐饮有限公司会计，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。原告李儒新与被告杨宏合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，杨宏提起反诉，本院依法合并审理。李儒新及其委托诉讼代理人张春月，杨宏及其委托诉讼代理人魏修立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李儒新向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告双方于2018年8月30日签订的《宾馆转让协议》；2．判令被告立即向原告双倍返还定金80000元，返还原告转让费100000元，违约金81000元，共计261000元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月，原告在58同城看到被告丈夫丁伟发布的转让宾馆的信息，便通过电话和微信与丁伟联系，被告保证宾馆符合手续齐全，进驻就能经营的条件，丁伟要求原告支付定金40000元。2018年8月30日，原告与被告签订《宾馆转让协议》，被告承诺房东同意转让。合同中约定了转让内容，转让费27万元，在2018年9月10日前一次性支付转让费23万元（加上定金4万元，合计为27万元）。被告承诺2018年9月30日前办理好转让手续，10月1日前保证乙方接手，并约定了违约条款（以上被告洽谈、微信、电话等均是丁伟操办，只是被告签订合同）。当日原告与房东签订《房屋租赁合同》。合同签订后，原告了解到被告与第三方就涉案宾馆正诉讼中，且该宾馆没有卫生许可证和消防验收证明，故此不同意在2018年9月10日前一次性支付转让费。经协商被告同意先支付10万元，余款在原告完全正常经营后支付。2018年10月1日，丁伟出差在承德，杨宏对宾馆情况完全不知情，其当着房东物业人员面，先从原告处拿上10万元转让费，甩了一把钥匙就走了。没有办理交接，无任何手续，仍没有卫生许可证和消防验收证明。原告无法进驻经营，多次打电话，被告（包括丁伟）不管不问。2018年10月12日，房东通知原告缴纳10月1日之前的水电费，并解除租赁合同。为此原告认为其签订《宾馆转让协议》的目的，是为经营取得收益，现因被告不办理交接手续，未提供相应证照，被告欠费企图让原告买单等，原告因无法实现合同目的，故提出上述请求。杨宏辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。双方签订《宾馆转让协议》后，被告按照协议约定与原告办理了物品查验和交接，原告也于当日开始正常经营，原告在诉状中所说的没有办理交接违背客观事实。原告在诉状中要求解除的理由“被告与第三方存在诉讼”、“没有相关的许可证”不存在，被告与其他任何一方的纠纷与原告、被告履行转让协议没有任何关联，且不涉及到转让协议的履行障碍。对于相关证照使用问题，原告在与房东签订的协议中有约定，且房东具备相关证照，原告要求解除转让合同的另外理由“房东催缴10月1日之前的水电费”房东以此为由解除租赁合同并不成立。10月1日之前的水电费即便应当由被告支付也是被告与房东之间的法律关系，与本案原告和房东之间履行协议无任何关联，房东没有理由也不可能以其他人的原因与原告解除租赁合同，故原告的该理由牵强且与本案事实无任何关联。综上，原告请求解除合同没有法律依据。杨宏向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告履行双方于2018年8月30日签订的《宾馆转让协议》，支付反诉原告剩余转让费13万元，并以13万元为基数，按年利率24%的标准支付2018年9月11日至实际付清日期间的利息；2．反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年8月13日，杨宏与李儒新签订预定协议，双方就宾馆转让事实进行了约定，李儒新支付定金4万元。2018年8月30日，双方正式签订《宾馆转让协议》，约定杨宏将自己经营的北京盛佳金元宾馆内的全部设施、设备、物品等以27万元价格转让给李儒新，李儒新与房东签订租赁协议经营该宾馆；李儒新应在2018年9月10日前一次性支付转让费23万元。转让协议签订当日，杨宏与房东苑振航解除了房屋租赁合同，李儒新与苑振航签订了房屋租赁合同。2018年10月1日，杨宏与李儒新进行了物品查验和交接，李儒新支付10万元转让费，李儒新于当日下午开始经营。杨宏多次向李儒新催要剩余13万元转让费，李儒新以各种理由拖延。后因李儒新与房东产生争议，双方解除了租赁合同。李儒新没有按照合同约定履行付款义务，已构成违约，应承担违约责任，故提出反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。李儒新对杨宏的反诉辩称，不同意反诉请求，反诉原告杨宏是基于其违约才导致双方签订的转让协议无法履行。宾馆转让的整个过程，均是杨宏的丈夫丁伟与反诉被告交流，整个过程杨宏均没有参加。双方签订了定金合同反诉被告支付了4万元定金，当时是谁签的杨宏的名字，反诉被告并不知情，因为一直由丁伟与反诉被告进行联系。后来签订协议，杨宏与第三人本身有纠纷，如果按转让协议应在9月中旬之前交付宾馆，后来据反诉被告了解10月1日说是办理交接单但丁伟没有在场，杨宏到场，只交付了门钥匙，双方没有办理其他的交接手续（宾馆房间门禁卡、钥匙等）。杨宏通过相关软件、美团预定房间也没有办理交接，反诉被告根本无法进行经营，无法进入宾馆房间，当时只转了10万元。杨宏自己并不熟悉，只有其爱人对宾馆知情。杨宏与之前转让的一方有纠纷在诉讼，纠纷的双方是郭培培、杨宏，后了解到在2018年10月底撤诉结案，因产生诉讼没有办理交接。在10月12日之前，原房东给李儒新打电话要10月1日之前（在杨宏经营期间的）水电费，李儒新没有进行经营也没有进行交接，在转让协议中约定由杨宏在经营期间债务由其承担，所以基于杨宏没有缴纳水电费的原因，房东解除租赁协议。反诉被告也没有看到相关的证照，反诉被告无法经营无法实现订立合同的目的才导致合同无法继续履行，故提出解除转让协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于本案的事实，本院认定如下：2017年9月26日，杨宏（承租方）与案外人苑振航（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定杨宏租赁位于北京市昌平区城北街道东环路房屋，租赁期间为2017年10月1日至2020年9月30日，租期2017年10月1日至2018年9月30日为20万元，押金5万元。杨宏租赁该房屋用于经营宾馆，杨宏称其以北京盛佳金元宾馆（以下简称盛佳宾馆）的名义对进行经营。杨宏与丁伟系夫妻关系。2018年7月，杨宏委托丁伟办理盛佳宾馆转让事宜，丁伟发布盛佳宾馆转让广告。2018年7月19日，李儒新与丁伟通过微信就盛佳宾馆转让的价格、程序进行协商。2018年8月12日，杨宏与李儒新签订《盛佳金元宾馆转让预定协议》，约定房东同意转让给李儒新，并与其签订租赁协议，杨宏租赁协议还剩两年，证照齐全，合法合规经营，并约定转让内容；杨宏要在2018年9月30日前与李儒新办理好转让手续，李儒新按与房东签订的协议缴纳房租，在2018年10月1日以前保证李儒新接手；杨宏一次性收取李儒新转让费28万元，在李儒新与房东签订租赁合同时不能再增加；李儒新需支付杨宏定金4万元，如以上条款未达成杨宏退还全部定金，如以上条款达成定金不予退还，将抵用转让费；如明年拆迁、违建，转让费28万元全部退还。合同签订当天，李儒新支付杨宏定金4万元。2018年8月30日，转让方杨宏与受让方李儒新就位于北京市昌平区东环路昌平中医院斜对面盛佳宾馆转让签订《宾馆转让协议》，约定：一、房东同意转让给李儒新，并与其签订租赁协议，杨宏租赁协议还剩两年，房东提供证照、合法合规经营。转让内容包括一层前台及值班室设施、二楼布草间设施、三楼17间房间设施，经营范围内的全部物品具体有空调、热水器、液晶电视、热水壶、床、柜子、桌椅、被褥、清洁用品、吧台电脑、验钞机、一楼和三楼饮水机以及布草间内全部酒店用品及维修物品；二、双方要在2018年9月30日前办理好转让手续，李儒新按与房东签订的协议缴纳房租，在2018年10月1日以前保证李儒新接手；三、在李儒新租赁期满后无特殊情况房东继续与李儒新签订租赁合同，此内容在与房东合同中体现；四、转让费为人民币27万元；五、李儒新在2018年9月10日前一次性向杨宏支付转让费人民币23万元，转让费不包括杨宏向房东缴纳的押金、剩余房租费用；六、双方签订协议后，宾馆预订协议作废，李儒新需与房东重新签订房屋租赁协议。租赁协议内容由李儒新与原房东自行协商；七、双方不得违约，否则违约方按转让费2倍赔偿另一方；八、双方签订合同之日起，之前宾馆产生的纠纷债务等问题与李儒新无关；九、如明年拆迁违建，把宾馆拆迁了，转让费27万元全部退还。合同签订当日，李儒新向杨宏出具欠条一张，内容为：“今欠到盛佳金元宾馆转让方杨宏转让费23万元，于2018年9月10日前付清，到期未付清，每天在原转让费上增加1万元。”上述合同签订的同日，李儒新（承租方）与苑振航（出租房）签订《房屋租赁合同》，约定李儒新租赁坐落在北京市昌平区城北街道东环路南端西侧建设面积约500平房米房屋；租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日；房屋租金220500元，房屋租赁期限2018年10月1日至2019年9月30日；房屋租金231525元，租赁期限2019年10月1日至2020年9月30日；每年交纳一次，第一次房屋租金应于2018年9月1日前交纳，同时本合同生效，以后每年度的房屋租金应提前一个月交纳；该合同第十一条约定李儒新不按约定交纳租金超过10日；不按约定交付水费、电费、取暖费、物业管理等费用超过10日，给苑振航造成损失的，苑振航可以提前终止合同，收回房屋，损失由李儒新自负。租赁合同还约定了其他内容。同时双方还签订了《关于水电暖补充协议书》、《补充协议》。其中《补充协议》约定如李儒新因特殊情况无法经营，预转让宾馆，需向苑振航上交2万元服务费后可以转让；租赁存续期间，苑振航无偿提供给李儒新宾馆现有手续一套，如李儒新由于经营原因出现违法违规行为，需自行承担责任，与苑振航无关。李儒新与苑振航签订《房屋租赁合同》的当日，杨宏与苑振航签订《解除合同协议书》。该《解除合同协议书》约定解除杨宏与苑振航于2017年9月26日签订的《房屋租赁合同》及其他相关协议，苑振航退还杨宏押金3万元，杨宏承担2万元违约金。杨宏与李儒新签订《宾馆转让协议》后，杨宏经营盛佳宾馆的期限截至2018年9月30日。2018年10月1日，杨宏与李儒新办理了涉案宾馆的交接，杨宏交付李儒新宾馆钥匙、宾馆内物品及宾馆经营涉及的“美团”、“携程”、“去哪儿”等平台的账户信息，并应李儒新要求帮助其找服务员。交接当日，李儒新支付杨宏转让费10万元，杨宏出具收据一张。李儒新自2018年10月1日开始经营涉案宾馆。庭审中，李儒新认为宾馆未进行交接，否认其自2018年10月1日起开始经营宾馆。杨宏为证明双方已办理交接手续及李儒新经营宾馆的时间提交了客房登记截屏及记录，李儒新与杨宏及李儒新及丁伟的微信聊天记录、杨宏与维修人员及宾馆收银员的微信记录、丁伟与李儒新的录音等证据。在2018年10月2日杨宏与李儒新的微信聊天记录中，李儒新问杨宏“上网密码是多少”、“今天收到回个话电脑打开，现在就是我给你发这个图片这样的效果”。杨宏回复“开机就是这样的吗，我还真不知道，开机有密码吗？你问丁伟”。2018年10月2日，丁伟回复李儒新“那你就重新启动一下”、“你看那数据连接线，那线连着没连着，底下就显示器跟主机的线都连接好没有”、“就是这些线，这桌子你动过，没动过，昨天都好好的”。李儒新回复“没动过，没动过，我再检查一遍”。丁伟回复“那个李哥，你按一下F1键”。李儒新回复“好了，好了，按一下ok键就好了”、“不错，不错不错”。2018年10月2日晚上，杨宏向李儒新发了一张图片，并向李儒新发出一条微信“大哥，这是携程网的客服电话，您打电话让他们财务停止打款”。2018年10月3日，杨宏与宾馆维修连师傅的微信聊天记录显示，连师傅告知杨宏给李儒新找的服务员已来上班。2018年9月29日，杨宏帮李儒新找到服务员刘佳瑶，并告知刘佳瑶“我把老板电话给你发过去，具体的话你们两个聊，包括上班时间还有工资”。2018年10月4日，杨宏向刘佳瑶发微信问“你没去宾馆吗？你叫什么名字”。刘佳瑶回复“我就在宾馆了，姐，我叫刘佳瑶”。杨宏回复“哦对，连师傅说认识你，你是看白班还是夜班”。刘佳瑶回复“之前说的是夜班后来又让我上了白班，我是跟李智恩以前秦哥在的时候一起上班的”。杨宏回复“好的，李哥在那没”。刘佳瑶回复“在的”。杨宏继续发微信“保洁找到了没”。刘佳瑶回复“没有啊”。杨宏接着发微信“那套系统你肯定熟悉，不用新学了”。刘佳瑶回复“是啊，我可以直接自己盯班”。2018年10月4日，丁伟与李儒新的通话录音中，主要内容如下：丁伟说“李哥”。李儒新回复“来啦”。丁伟说“吃饭啦”。李儒新回复“吃完了，你吃了吗”。丁伟回答“吃完啦”。李儒新说“刚我出去正好从外面带了点”。丁伟说“出去吃的，行，你找这个小姑娘挺踏实”。李儒新回复“坐着冷，搭着点”。丁伟说到“剩下的转让费咋弄，这门、电都给你弄好了，再说，还是怎么的”。李儒新回复“上楼吧”。丁伟说“还有啥小毛病，该修修，从剩下的转让费里扣，你觉得那什么”。李儒新接着说“多少来的，这是”。丁伟回答“四个8，一个#，推拉都行，这个要求晚上得关上”。李儒新接着说“上楼都累死我了”。丁伟回复“吃了没，没吃先去吃饭去”。李儒新回答“吃了吃了，哪个房间都骚啊，也不知道”。丁伟回复“这段时间不是那什么吗，得开窗子通风，放点那什么，通通风，买两块钱一个空气清新剂，一个屋里边放一个。这玩意你干过你知道，各方面你得上心，不上心白搭”。李儒新回答“上什么心呢”。丁伟接着说“都这样，之前你也看了咱条件就是条件，咱们占个地理位置”。李儒新回答“你看这都没什么人住，这几天都没什么人来”。丁伟说“你现在网是关着的”。李儒新回答“网是关着的吗”。丁伟说“这个时期，你这个美团，去哪占一大部分人员，携程”。李儒新回答“去哪儿就没有，这几天就携程来了三个人”。丁伟接着说“对啊，十一之前都是提前预定的，没有说什么，你看当时小马他们两口子就不定了，出门旅游都是提前预定的。情况就是这个情况，前期都说了，就是这个情况，包括你看你也来过好多次，各方面你都看到了，小马他们卖着的时候，你也知道，你也问过了解过。这一带你也转了不少遍，包括签协议那天，咱们签转让协议那天你也是该转该看之后才签的，完了包括和你和房东签合同的时候，这些你这不都想到了吗，差一点说白了你也不和房东签这合同，是不是”。另查，涉案宾馆营业执照登记的名称为北京盛佳金元宾馆，类型为个体，经营者为苑振航。盛佳宾馆的地址即坐落于北京市昌平区城北加到东环路西侧（昌平中西园斜对面）房屋具备建筑施工许可证、工程开工审批证、城市建设工程（用地）规划验收证。盛佳宾馆具备特种行业许可证、卫生许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。再查，李儒新提交一份2018年10月12日的通知用以证明因杨宏违约未交纳杨宏经营期间的水电费用导致苑振航解除李儒新与苑振航签订的《房屋租赁合同》。该通知加盖了盛佳宾馆的印章，通知的内容为：“李儒新，你于2018年8月30日与杨宏签订《宾馆转让合同》。因杨宏经营期间的水电费尚未交纳，杨宏称该部分费用由你支付，经几次向你催要，你总以宾馆没有交付，该费用没有约定由你支付为由拒绝支付，为此依据合同第十一条规定，特通知你解除《房屋租赁合同》，收回房屋。”李儒新称其与苑振航签订的《房屋租赁合同》于2018年10月12日解除，宾馆门被锁住导致《宾馆转让协议》的合同目的无法实现。李儒新陈述苑振航退还了房屋租赁费，但退还金额记不清了。李儒新称苑振航要求交纳的水电费是杨宏经营期间拖欠的9月份的水电费故李儒新拒绝交纳；李儒新称因其与杨宏未交接宾馆且没有手续故在苑振航提出解除租赁合同时，没办法只能解除租赁合同。杨宏对此不予认可，杨宏称其经营期间不欠水电费，其与苑振航解除双方之间的租赁合同时，苑振航退还了押金，且宾馆手续完备已经办理交接；杨宏认为李儒新提起本案诉讼要求解除转让协议的原因是李儒新接手经营后认为盛佳宾馆的生意不好，其受让盛佳宾馆后吃亏后悔了。上述事实，有《盛佳金元宾馆转让预定协议》、《宾馆转让协议》、通知、收据、房屋租赁合同及补充协议、微信聊天记录、欠条、《房屋租赁合同》、《解除合同协议书》、营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防安全检查合格证、录音证据、法院依申请调取的证据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，李儒新与杨宏签订的《宾馆转让协议》是双方当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1．双方是否已经办理盛佳宾馆的交接手续及受让方李儒新是否已实际经营盛佳宾馆；2．《宾馆转让协议》是否解除的问题。关于盛佳宾馆是否交接及受让方李儒新是否实际经营的问题。杨宏主张交接盛佳宾馆的时间及李儒新经营宾馆的时间为2018年10月1日，并提交了相应的证据。李儒新认可杨宏交付了盛佳宾馆的钥匙，但以双方未办理查验、交接、证照、解决与第三方纠纷、管理人员是被告雇佣等原因否认双方办理了交接及否认其实际经营。从双方提交的证据分析，本院认为，首先，杨宏提交的微信聊天记录可以证明李儒新在2018年10月1日已经进驻盛佳宾馆，转让合同中约定转让内容所涉及的物品在杨宏交付钥匙后均已由李儒新占有并保管。同时，微信聊天记录还可以证明杨宏已告知李儒新各个平台的账号，且应李儒新要求帮助其找到宾馆服务员。其次，从杨宏提交的录音证据中亦可以证明2018年10月1日之后李儒新已实际经营盛佳宾馆，李儒新可以进入盛佳宾馆的各个楼层，并在经营过程中可以操作“去哪儿”、“美团”、“携程”等平台账户。再次，根据转让合同的约定，促成房东与李儒新签订租赁协议亦属于杨宏负担的合同义务之一，在履行转让协议过程中，李儒新与案外人苑振航签订了租赁合同。双方在办理交接的当日，李儒新支付了部分转让费10万元。综上，本院认为双方虽未签订书面的交接清单，但杨宏履行了交付转让协议中约定的物品的义务并移转了盛佳宾馆的经营权。李儒新以杨宏与案外人存在纠纷抗辩双方未办理交接，本院不予采信。李儒新以宾馆工作人员系杨宏雇佣辩称其未取得经营权，与录音证据所反映的内容不符，本院不予采信。李儒新辩称盛佳宾馆不具备完备的证照，与事实不符，本院不予采信。关于《宾馆转让协议》是否解除的问题。李儒新以杨宏未履行交接宾馆义务为由提出解除合同，对此根据前文分析，本院认为杨宏提交的证据可以证明其在合同约定的时间内已履行交付物品、移转宾馆经营权等合同义务，李儒新以该理由主张杨宏违约并要求解除合同，本院不予以采信。李儒新以盛佳宾馆没有卫生许可证和消防验收证提出解除合同，与事实不符，本院不予采信。李儒新提出因杨宏违约未支付其经营期间欠付的9月份的水电费导致苑振航解除租赁合同，进而导致转让合同的目的无法实现要求解除转让协议。对此，本院认为，转让协议第八条约定签订合同之日起宾馆产生的纠纷债务等问题与李儒新无关，双方签订转让协议的时间为2018年8月30日，因此2018年8月30日之前的水电费由杨宏负担。根据杨宏提交的解除房屋租赁协议中退还的押金可以佐证2018年8月30日之前的水电费已经结清。双方争议的是2018年9月产生的水电费应由谁负担的问题。杨宏认可其经营期限截至2018年9月30日，如其确实欠付该笔费用，其应支付2018年9月产生的水电费，但此系杨宏与苑振航之间的租赁合同纠纷，杨宏是否付清该部分费用均不影响其与李儒新履行转让合同，亦不影响转让合同的目的是否可以实现。根据查清的事实，双方已交接涉案宾馆，杨宏已交付涉案宾馆物品并移转经营权，李儒新在2018年10月1日已经实际经营，双方签订的《宾馆转让协议》约定的杨宏所负担的义务其已经履行完毕。在苑振航以杨宏未交纳水电费为由向李儒新提出解除租赁合同时，李儒新应当采取适当措施防止损失扩大，而其并未采取先行垫付水电费后向杨宏追偿等适当、合理的措施，而是放任解除租赁合同并不符合常理。结合杨宏提交的录音证据，本院有理由相信李儒新提出解除合同的根本原因在于其接手经营宾馆后发现宾馆经营惨淡进而反悔受让涉案宾馆，该行为有悖诚实信用原则。综上所述，李儒新请求解除《宾馆转让协议》，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。李儒新请求杨宏双倍返还定金8万元并返还转让费10万元，违约金8．1万元，缺乏依据，本院不予支持。杨宏已履行宾馆转让义务，李儒新应继续履行支付转让费的义务。李儒新已支付转让费共计14万元，杨宏请求其继续支付剩余转让费13万元，于法有据，本院予以支持。转让协议约定转让费的履行期限为2018年9月10日，李儒新逾期履行应支付自2018年9月11日起至实际付清日的逾期利息损失，计算标准如下：以13万元为基数，自2018年9月11日至2019年8月19日应按中国人民银行同期贷款利率计算，经核算为5314元；自2019年8月20日至实际付清日止，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李儒新于本判决生效之日起七日内支付杨宏转让款130000元；二、李儒新于本判决生效之日起七日内支付杨宏逾期利息损失5314元，并继续支付杨宏自2019年8月20日至实际付清日止，以130000为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息损失；。三、驳回李儒新的全部本诉请求；四、驳回杨宏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5215元，由李儒新负担（已交纳）；反诉案件受理费1450元，由李儒新负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  黄珑玲审判员  刘 洋审判员  谭舒戈二〇二〇年十月二十七日书记员  吕兰宇