河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初6629号原告：冯建法，男，1974年5月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告：魏辉，女，1975年4月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二原告的委托诉讼代理人：张大旺，河南成盛律师事务所律师。被告：张云仙，女，1943年6月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。被告：张戈，女，1969年11月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：付洋威，河南华珠律师事务所律师。被告：张珂，女，1974年11月22日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：付洋威，河南华珠律师事务所律师。原告冯建法、魏辉与被告张云仙、张戈、张珂房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员刘林独任审理，公开开庭进行了审理。原告冯建法及二原告委托诉讼代理人张大旺，被告张云仙的委托诉讼代理人刘朋飞，被告张戈、张珂及其委托诉讼代理人付洋威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯建法、魏辉诉称，被告张云仙与张灵阁系夫妻关系，张云仙与张灵阁在驻马店市驿城区春晓街物资局家属院有房屋一套（房权证号驻房权证字第**），该房屋登记在张灵阁名下。1998年张灵阁去世，在2001年年底，被告张云仙将该房屋以4万元的价格售于二原告，二原告按约定支付4万元购房款后，被告将房屋交付给二原告使用，因房屋登记在张灵阁名下，三被告作为张灵阁的继承人，需要三被告协助办理过户手续，但三被告迟迟不予配合办理过户手续。为维护二原告的合法权益，请求：判令三被告协助二原告将位于驻马店市驿城区春晓街物资局家属院平房东2户房屋（房房权证号驻房权证字第**）户登记在二原告名下。被告张云仙辩称，1、原告与被告张云仙未签订书面买卖合同，双方未形成房屋买卖合同关系，该房屋买卖不符合法律规定的形式要件，应当签订书面的买卖合同。2、因该房屋存在其他共有人，被告张云仙未经其他人同意，后张云仙不同意出售该房屋，要求将诉争房屋暂时由其亲戚即二原告居住。3、因房屋买卖双方未履行，原告对被告张云仙多次不分时间、不分环境的打骚扰电话，对被告张云仙健康造成了严重的影响，张云仙不同意出售房屋。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告张戈、张珂辩称，1、三被告是张灵阁合法的第一顺序继承人，张灵阁去世后其遗产应由三被告共同所有，本案涉诉房屋登记在张灵阁名下，该房产现为三被告共同所有。2、二被告与原告不存在任何房屋买卖合同关系，二原告一直未向二被告要求过购买房屋，二被告也不同意将房屋出售给原告，二被告也从未委托过张云仙代为处理诉争房产。3、原告诉称其与张云仙存在房屋买卖合同关系，即使该关系真实存在，二原告明知二被告对房屋具有所有权，其未征得二被告的同意侵犯了二被告的合法权益，二原告与张云仙即使存在房屋买卖合同关系，因侵犯了二被告的合法权益，房屋买卖合同也是无效合同。4、无论二原告与张云仙之间的合同效力如何，因二被告不是其合同的相对方，二原告与张云仙之间的合同关系对二被告不产生约束力。二被告没有义务配合二原告办理任何手续。二原告与张云仙之间的合同属于法定履行不能，其诉讼请求应依法不予支持。经审理查明,1998年1月10日，被告张云仙及其丈夫张灵阁以张灵阁的名义从原河南省驻马店地区物资局处购得位于驻马店市驿城区春晓街物资局楼平房东2门房屋一套。1998年11月14日，张灵阁去世。2000年3月21日，驻马店市房地产产权监理所为上述房屋办理了房屋所有权证，所有人登记为张灵阁。2001年，被告张云仙以4万元的价格将上述房屋出售给了原告冯建法、魏辉，并将诉争房屋的房产证及购房协议书的原件交给二原告；二原告即在诉争房屋内居住至今。后二原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。一、（一）诉讼中，二原告提交：①冯建法与张云仙于2020年7月11日的电话录音一份，写明：“……冯：就说那物资局那个房屋一套，73.16平方米，4万元价格售于冯建法和魏辉，因为和冯建法是亲戚关系，当时没有签订房屋买卖协议，等于俺妗奶收到4万元后，在01年将房屋交给冯建法和魏辉使用，从此将俺舅爷的房产证原件及俺舅爷里购房合同手续给我们了。张：对对。冯：到时候需要，你主要是对俺俩比较好，俺俩不忍心说别哩东西，俺不能叫你做难，你知道不，妗奶。张：我给你说，恁姑父说哩再给恁戈姑商量一下。……冯：你虽然4万块钱卖给俺了，俺戈姑要真不同意，那我只有叫房产证原件给这个手续，我咋弄，我回来还给你？张：那等他说了，看咋说吧。……冯：你想想这二十年了，这4万块钱这房子，你没想过户，到现在俺珂姑她那边也有困难也有事，都可以理解。张：嗯。冯：但是恁说俺占超姑父、珂姑、戈姑、姑父他四个开过电话会议了，已经，俺占超姑父开门见山就说这房子还是不给俺过户，只叫俺住，是这个意思吧。张：是哩。张：那小孩思想没做通，我自己也不中啊。……张：不过那时候要真是给恁俩姑说，他俩肯定也不愿意，弄不成。……张：肯定弄不成，恁戈姑不愿意，那时候在上海，恁一提这过户的事，她就说不愿意。冯：我给你说妗奶，我给你说这，你这个房子，你说要卖给邻居，人家找着过户，你不可能不过。张：那时候卖不成，当时张戈说给小辉她还不愿意哩，给别人才不同意，就卖不成……张：那我根据她俩的态度，我想着最后不是多理想。冯：不是多理想，他也不会坑俺俩。张：她能坑你俩啥啊，不会坑，但是这不是我自己说了算的，我该签的都签了了，也牵扯住她俩哩。冯：那妗奶，你要这样说的话，那你当时卖房子的时候你肯定跟她俩说了，你没说的话，你会管卖房子吗。张：没说没说，没给她俩说，你不是最后问的，她在上海的时候，你给她打电话，她不是不愿意吗？冯：那是06年的事，都过去五年了。张：是哩。……冯：那这个01年我给你的4万块钱，06年我要求办房产证，当时恁还同意了，结果又传真发过去之后又不同意了，我也不知道因为啥。张：当时她也没同意……冯：……卖了了，她俩这钱，你也一人分一半了，那都是同意了对不对。张：哪给她分了，她都不知道这钱……”；②冯建法与张云仙于2020年7月13日的通话录音一份，显示：“……冯：想着当时2002年说哩好好哩，过户哩，结果。张：那给我说的好好哩，怨我了，我没有及时通知她们，你看那时候，一说她就不愿意……”。③二原告于2006年5月29日书写内容一份，显示：“果姑：您好！……为办理房产证的需要，公证处需您一份放弃继承权公证证明……021-58200626,138××××****”。（二）二原告用以证明：1、张云仙将涉案房屋以4万元的价格出售给二原告的事实，虽没有签订书面房屋买卖合同，但张云仙收到4万元购房款后将房屋交付给二原告，原告及其家属居住至今，属于事实上的房屋买卖合同关系。2006年，二原告与三被告协商办理过户手续，需要相应证明，张灵阁的继承人是三被告，张戈、张珂在外地不能到场，二原告发传真告知被告是否可以书写放弃证明，同时证明诉争房屋是张云仙卖给二原告，张戈、张珂是知情的。（三）被告张云仙的质证意见为：1、对①②真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告在录音中也明确承认是为了子女上学，如其他共有人不同意，将档案及证件返还给被告张云仙，由此可证明双方对买卖合同关系是不确定的，同时能证明二原告与被告张云仙前期协商时并未通知其他共有人。2、对③与张云仙无关，不发表意见。（四）被告张戈、张珂的质证意见为：1、对①②真实性无异议，但对其证明目的有异议，录音中是冯建法个人陈述买卖关系，张云仙并未承认，且张云仙在录音中明确告知原告其个人不能处理房产，需要二被告同意后方能处理。原告在录音中也明确表示如果二被告不同意，其将房产证等房屋权属证明退回，证明原告与张云仙并未达成买卖合同。张云仙在通话中，明确告知了二原告二被告不同意，也没有与二被告沟通过，二被告没有义务配合原告办理任何手续，且二被告对房屋具有所有权，房屋仍归二被告及张云仙所有。2、对③真实性有异议，抬头部分显示是“果姑”，不能证明是向张戈发送了传真，该传真是否发送无法确认，二被告从未同意过出售房屋或者放弃其房屋的继承，该房屋仍归三被告所有。二、诉讼中，被告张戈称，卖房子时其不知情，其是在2003年至2006年期间，二原告给被告张云仙打电话要求过户时，其听到了，才知道这个事，当时明确表示反对。被告张珂称，卖房子时其不知道，后来2020年6月才得知房子卖给二原告了，二原告从未告知过张珂。三、诉讼中，被告张戈、张珂称，因与二原告是亲戚关系，从其父亲张灵阁去世前，二原告就在其家中居住两年，后来因二被告长期不在驻马店，其父亲去世后，原告陪其母亲张云仙居住，现在一直由二原告居住。上述事实，有原告提交的电话录音、房产证等，被告张戈、张珂提交的干部履历表等以及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，驻马店市驿城区春晓街物资局楼平房东2门房屋一套是被告张云仙与其丈夫张灵阁的共同财产。被告张云仙拥有该房屋的部分所有权，另有部分所有权为张灵阁的遗产。由于作为遗产的这部分所有权在张灵阁去世后并未作处理，因此被告张云仙、张戈、张珂对该遗产形成共有关系。诉讼中，二原告主张被告张戈、张珂同意张云仙将诉争房屋出售给二原告；被告张戈、张珂对此不予认可。因二原告提交的电话录音中显示张云仙将房屋出售给二原告时并未经过被告张戈、张珂的同意，且二原告也未有其他证据证明被告张戈、张珂同意张云仙将诉争房屋出售给二原告，故二原告的该项主张，事实依据不足，本院不予采信。本案中，被告张云仙在未经过被告张戈、张珂的同意的情况下，擅自将诉争房屋出售给二原告，被告张云仙的售房行为构成了无权处分，但根据上述法律规定，张云仙将诉争房屋出售给二原告，张云仙与二原告形成的房屋买卖合同关系应为有效。故被告张戈、张珂辩称，即使形成房屋买卖合同也是无效合同，本院不予采纳。但因被告张云仙的售房行为并未经过张戈、张珂的追认，也未取得诉争房屋的处分权，故二原告依据其与被告张云仙之间形成的房屋买卖合同关系请求三被告协助其将诉争房屋过户至二原告名下，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告冯建法、魏辉的诉讼请求。案件受理费3650元（已减半收取），由原告冯建法、魏辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  刘林二〇二〇年十月十三日书记员  王**