上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16322号原告：孙小妹，女，1970年2月15日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱其兵(系孙小妹丈夫)，男，1970年8月30日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：上海捷骜物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈建仙，总经理。委托诉讼代理人：李云云，上海宇天律师事务所律师。原告孙小妹与被告上海捷骜物业管理有限公司(以下简称“捷骜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年9月11日公开开庭进行了审理，原告孙小妹到庭参加诉讼。被告捷骜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙小妹向本院提出诉讼请求：1、解除孙小妹与捷骜公司签订的房屋租赁合同；2、捷骜公司支付孙小妹拖欠的租金人民币8,160元(已抵扣押金3,600元)；3、捷骜公司支付解除合同违约金7,200元；4、要求捷骜公司支付孙小妹逾期付款违约金(以2020年4月租金3,600元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年5月1日起计算至实际支付之日止；以2020年5月租金3,600元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年5月31日起计算至实际支付之日止；以2020年6月23日起至2020年6月30日租金960元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年7月1日起计算至实际支付之日止)。事实与理由：2019年12月8日，孙小妹、捷骜公司签订房屋租赁合同，孙小妹将上海市青浦区华骥苑XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给捷骜公司，租赁期限自2019年12月8日起至2022年12月7日止，月租金3,600元。但自2020年5月至今，捷骜公司不再支付租金。孙小妹认为捷骜公司拖延支付租金的行为显属违约，为维护自身合法权益，故其诉至法院，要求判如所请。被告捷骜公司来院辩称，同意于2020年6月30日解除合同，且同意支付拖欠租金8,160元。不同意支付解除合同违约金，双方所签房屋委托合同中并未约定解除合同违约金，双方未签订房屋租赁合同。关于逾期付款违约金，要求法院考虑疫情因素适当调低。经开庭审理查明，系争房屋产权登记在朱其兵名下，其与孙小妹系夫妻关系。2019年12月7日，朱其兵(甲方，孙小妹作为代理人)与捷骜公司(乙方)签订《房屋委托合同》，约定甲方全权委托乙方代理上述房屋租赁事宜，仅作为居住使用，不得挪作他用，委托期限自2019年12月8日起至2022年12月7日，委托租金为月付，每月租金3,600元，乙方于每月的30日向甲方支付委托租金。乙方支付给甲方3,600元作为房屋押金，委托期满后，甲方应(将)全数押金返还于乙方。租金第一年每月3,600元、首付款日期为2020年1月30日。甲方同意首年给予乙方免租期45天，日期为2019年12月8日至2020年1月22日，以供乙方在此期间寻找客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金，无故超过30个工作日未支付租金，甲方有权追究乙方的违约责任。合同并对其他事宜进行了约定。落款处捷骜公司盖章，宋迎雷作为捷骜公司代理人签字。同日，孙小妹作为朱其兵的代理人出具授权书，授权捷骜公司代表其处理系争房屋的租赁事宜。上述合同签订后，孙小妹交付捷骜公司系争房屋，捷骜公司于2019年12月19日支付朱其兵押金3,600元，于2020年4月7日支付朱其兵租金3,600元。宋迎雷于2020年3月9日通过微信支付孙小妹租金3,600元。后捷骜公司未再支付租金。上述事实，由当事人的陈述，由以下证据证明：孙小妹提供的《房屋委托合同》(附授权书和交验单)、产权证、银行卡明细清单等，上述证据并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，孙小妹称，双方于2020年12月8日交接房屋，因捷骜公司未按约支付租金，其自2020年1月份起就开始向捷骜公司催讨租金，但捷骜公司至今拖欠孙小妹部分租金。孙小妹已经和租客所在公司于2020年7月1日就系争房屋签订租赁合同，租期自2020年7月1日起算，故同意与捷骜公司之间的租赁合同于2020年6月30日解除。合同解除后，同意押金与应付租金相抵扣。关于解除合同违约金，依据是房屋租赁合同第10.5条，为此，孙小妹提供：房屋租赁合同[2019年12月8日签订，合同甲方为孙小妹，乙方显示为捷骜公司(宋迎雷代)，约定的租赁期限、租金标准与前述房屋委托合同相同，第4.2条约定，第一期租金乙方应于2019年12月30日前付清，以后每期租金乙方应提前1日支付甲方；其中第10.3条约定：若乙方未能按照本协议约定日期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期付款违约金；第10.5条约定：若乙方有下列情形之一，甲方可书面解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于两个月租金的违约金……(1)乙方逾期支付租金，经甲方催告后15日内仍不支付的等]，捷骜公司未盖章。捷骜公司在来院谈话时对上述房屋租赁合同不予认可，认为该份合同上捷骜公司并未签章，且宋迎雷有无权限代捷骜公司签约还需核实。本院认证如下：捷骜公司并未将宋迎雷有无代理权限意见递交法庭，即使捷骜公司认为宋迎雷无代理权限，因双方当事人均认可宋迎雷在《房屋委托合同》中作为捷骜公司的代理人的身份；而在签订上述《房屋委托合同》当日，宋迎雷又和孙小妹签订《房屋租赁合同》，虽然捷骜公司在租赁合同上未盖章，但宋迎雷的行为足以让孙小妹相信其有代理权限，已构成表见代理，故本院对该份《房屋租赁合同》予以认可。根据庭审查明的事实，本院认为，虽然朱其兵和捷骜公司所签合同名为《房屋委托合同》，但实际上双方约定捷骜公司支付固定租金，故双方法律关系实为房屋租赁关系。该份房屋委托合同与孙小妹与捷骜公司签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效，双方均应恪守。因朱其兵与孙小妹系夫妻关系，双方针对系争房屋相关事宜均拥有家事代理权，孙小妹分别以朱其兵名义和孙小妹自己的名义与捷骜公司签订房屋委托合同和房屋租赁合同，均代表夫妻二人利益，捷骜公司对孙小妹的诉讼主体资格亦未提出异议，故孙小妹可以自己名义基于两份合同主张相关权益。捷骜公司逾期支付租金，构成根本性违约，孙小妹要求解除房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院予以照准。审理中，双方均同意本案合同于2020年6月30日解除、捷骜公司应支付孙小妹截至2020年6月30日的剩余租金8,160元(已抵扣押金)，系双方当事人处分自身民事权利和诉讼权利，于法无悖，本院予以照准。系争房屋已另行出租，故本案无需处理腾退。因捷骜公司经孙小妹催告后超15日未支付租金，依据本案房屋租赁合同约定，孙小妹可行使合同解除权并要求捷骜公司支付违约金7,200元，该金额亦属合理，本院予以支持。关于逾期付款违约金，捷骜公司提出过高，要求调整。本院参考合同的履行情况、捷骜公司的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定逾期付款违约金的标准为每日万分之五。捷骜公司经本院合法传唤无正当理由拒不参加庭审，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告孙小妹与被告上海捷骜物业管理有限公司于2019年12月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙小妹租金8,160元；三、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙小妹解除合同违约金7,200元；四、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孙小妹逾期付款违约金(以3,600元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年5月1日起计算至实际支付之日止；以3,600元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年5月31日起计算至实际支付之日止；以960元为基数，按照每日万分之五标准，自2020年7月1日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币184元，减半收取计人民币92元，由被告上海捷骜物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十月三十日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。