河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初2435号 原告（反诉被告）：河北华晨企业管理服务有限公司，住所地河北省石家庄市长安区谈南路**睿和中心商业写字楼**。 法定代表人：金耀岗，经理。 委托诉讼代理人：张宏伟，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵宇鹏，河北世纪联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：衡水汉魏房地产开发有限公司，住所地河北省衡水，住所地河北省衡水市滨湖新区魏屯镇于家庄村div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈志荣，经理。 委托诉讼代理人：白华丽，河北名润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，河北名润律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北华晨企业管理服务有限公司（以下简称华晨公司）与被告（反诉原告）衡水汉魏房地产开发有限公司（以下简称汉魏公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华晨公司的委托诉讼代理人张宏伟、赵宇鹏与被告（反诉原告）汉魏公司的委托诉讼代理人白华丽、张杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华晨公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判决被告立即向原告返还10万元保证金及利息（以10万保证金为基数，自起诉之日按照日万分之三计算至还清之日上）；2．请求人民法院依法判决被告赔偿原告10万元损失及利息（以10万损失为基数，自起诉之日按照日万分之三计算至还清之日至）；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月25日原被告签订《衡水闾里古镇全案代理合同》，约定原告受被告委托代理衡水闾里古镇一书房项目的策划、销售。被告于2019年9月2日向原告发出了解除合同的通知，但是按照合同约定，被告仍应向原告返还保证金10万元。就此保证金虽经原告多次催要，被告仍然未能向原告返还。同时，《衡水闾里古镇全案代理合同》第4.3条“被告应当保证本项目销售的合法性，包括但不限于：关于执行该项目销售工作所需的有关资料。”之约定与第7.2条“如因被告违反本合同4.3条给原告造成损失的，由被告承担全部责任。”之约定，被告应当保证涉案项目的五证齐全、能够销售，否则理应承担相应的损失赔偿责任。事实上，直至原、被告合同解除，被告仍未能保证证件的完整性，最终导致原告的销售无法完成，给原告造成严重损失。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法判决。 被告汉魏公司辩称，被答辩人要求答辩人返还保证金及利息，并要求答辩人赔偿损失及利息无事实与法律依据，请贵院予以驳回。1．双方约定的保证金返还条件未达到，保证金不应返还。根据双方签订的《衡水闾里古镇全案代理协议》3.10“乙方进场后7各工作日内支付甲方10万元人民币作为项目保证金，在乙方销售额达到500万时，甲方需无条件退还乙方10万元保证金；如因证件原因导致项目无法出售，甲方需无条件退还乙方10万元保证金。”《保证金补充协议》1．“甲方承诺向乙方收取的保证金，应当在双方约定的期限内或是双方约定的返还条件达到并且完成销售任务的情况下一次性返还。”答辩人自上述代理合同生效之日起至2019年9月2日止，为配合被答辩人完成销售计划购买礼品、制作宣传物品、提供住宿、举办活动等，共计花费164369元，而被答辩人仅销售出2套房屋，与被答辩人承诺给答辩人的销售计划差距巨大，故不符合保证金的返还条件。被答辩人所诉无事实和法律依据。2．被答辩人要求答辩人赔偿10万元及利息，无事实及法律依据。被答辩人退出闾里一书房的销售时因为被答辩人未完成销售任务，根据双方签订的《衡水闾里古镇全案代理协议》4.8“如开盘后乙方连续两个月未能完成甲方所指定的销售任务的60%，甲方有权决定是否终止同乙方确定的独家代理合同，并另行安排其他销售团队入场。乙方应当在接到甲方退场通知7日内做好交接工作。”原告自身违约造成合同终止，原告无权要求被告赔偿损失。原告提交的证据中，也没有证据能够证明原告的损失。 被告汉魏公司提出反诉诉讼请求：1．请求贵院依法判决被反诉人赔偿反诉原告经济损失30万元；2．本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年5月25日，反诉人与被反诉人签订《衡水闾里古镇全案代理合同》，约定被反诉人作为反诉人闾里古镇一书房项目的独家代理商，为甲方提供营销策划、销售代理服务。合同履行中，被反诉人向反诉人承诺完成销售计划，并约定反诉人每月需要支付的销售成本控制在回款金额的3%以内。为此反诉人解除了与另一家销售代理公司就本项目签订的销售代理协议，并为配合被反诉人完成销售计划购买礼品、制作宣传物品、提供住宿、举办活动等，为此反诉人共计花费164369元，而被反诉人自上述代理合同生效之日起至2019年9月2日止，仅销售出2套房屋，完成回款276702元，与被反诉人承诺的销售计划差距巨大，迫于无奈，反诉人向被反诉人发出了解除合同的通知，并要求被反诉人退场。综上，被反诉人违反合同约定，不仅给反诉人造成宣传活动支出费用的实际损失164369元，另造成反诉人销售量急剧下降、回款不及时、项目逐渐停滞等，给反诉人造成巨大损失。 反诉被告华晨公司辩称，1．反诉人主张被反诉人赔偿经济损失30万元在事实上和合同上无任何依据，反诉人应当举证证明其主张的30万元损失的合理性与合法性，否则应当承担举证不能的不利后果；2．反诉人的销售任务无法完成是因为反诉人自己的原因造成的，反诉人直至双方合同解除之日也未取得相应的项目销售资格，反诉人恶意造成销售无法完成，不应当适用双方签订的保证金补充协议第一条，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条，视为该条款的条件已经成就，反诉人应当支付保证金。 本院经审理认定事实如下：2019年5月25日，汉魏公司作为委托方（甲方）与华晨公司作为受托方（乙方）签订《衡水闾里古镇全案代理合同》，约定甲方委托乙方全案代理销售甲方公司开发的闾里古镇一书房项目，甲方委托乙方作为项目的独家代理商，为甲方提供营销策划、销售代理服务，期限自2019年5月26日至2020年5月25日止。协议3.10条约定，乙方进场之后7个工作日内支付甲方10万元人民币作为项目保证金，在乙方销售额达到500万时，甲方需无条件退还乙方10万元保证金；如因证件原因导致项目无法出售，需无条件退还乙方10万元保证金。4.3条约定，甲方负责保证本项目销售的合法性，应积极办理合法销售所需完成的有关法律程序和政府审批程序，包括但不限于关于执行该项目销售工作所需的有关资料。4.4条约定，甲方负责承担本项目销售过程中的下列各项成本费用，包括但不限于广告、宣传及所有形式的媒体发布费用；场地及有关设备的建设、装修、租用、绿植、保安、保洁等费用；办公设备、环境维护、现场水、电、网络费用；项目所需的礼品支持；电销或行销的办公场地；支持乙方举办全国分销大会的费用，包括场地费、住宿费、礼品、餐费、路费等。协议4.8条约定，如开盘后乙方连续两个月未能完成甲方所制定销售任务的60%，甲方有权决定是否即时终止同乙方确定的独家代理合同，并另行安排其他销售团队入场。2019年7月2日汉魏公司为华晨公司出具收据，内容为合作意向金10万元整，并注明2019年6月11日已汇入工行账户。2019年7月27日，原、被告签订《保证金补充协议》，约定就甲方向乙方收取的保证金100000元作出补充约定：1、甲方承诺向乙方收取的保证金，应在双方约定的期限内或是双方约定的返还条件达到并且完成销售任务的情况下一次性全额返还乙方；2、若甲方违反本协议约定未向乙方返还保证金的，从逾期之日开始计算，以未返还的保证金为基数，按照日万分之三计算逾期利息，直至将所有保证金和逾期利息返还完毕止；……4、本协议与原协议有相同的法律效力，为原协议的补充协议……若原协议与本协议有相互矛盾的部分，以本协议为准。2019年9月2日，汉魏公司向华晨公司发出《解除独家代理权利通知书》，写明截止到2019年8月31日，华晨公司进场3个月，其中6、7月份计划完成销售额3000万元，实际完成销售0元；8月份计划完成销售额1500万元，预计回款800万元，实际回款276702元，因此根据《闾里古镇全案代理合同》的约定，取消华晨公司的独家权利，华晨公司在该通知书上亦加盖了印章。2019年9月份双方陆续办理交接事宜，庭审中原、被告均认可闾里古镇一书房项目在销售时未取得预售许可，亦认可双方签订的《衡水闾里古镇全案代理合同》实际已解除。另查明，本案于2019年11月18日进入诉前调解程序，后因调解未成功于2020年5月22日正式进入诉讼程序。以上事实有原、被告提交证据及庭审笔录在卷为据。 本院认为，华晨公司与汉魏公司对双方签订的《衡水闾里古镇全案代理合同》真实性均无异议，是双方真实意思表示，为有效合同。合同一经签订即对当事人具有法律约束力，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。汉魏公司委托华晨公司独家代理销售闾里古镇一书房项目，华晨公司应当依约提供营销策划方案，尽力完成计划的销售额、回款额，并将相应成本控制在合同约定的范围内；汉魏公司应当根据合同约定保证项目销售的合法性，积极办理取得合法销售所需的手续和资质，并根据合同约定承担销售过程中产生的相关费用，包括宣传费用、场地费用、礼品支持、参加分销大会的住宿费、路费等费用，促成合同的全面履行。 关于华晨公司主张的退还保证金并支付逾期退还利息的问题。根据《衡水闾里古镇全案代理合同》的约定，华晨公司于2019年6月11日向汉魏公司交付了10万元保证金，并约定在销售额达到500万时，无条件退还给华晨公司，同时约定如因证件原因导致项目无法出售，保证金10万元需无条件退还。2019年7月27日，双方又签订了《保证金补充协议》，明确约定华晨公司交付的10万元保证金在双方约定的期限内或双方约定的返还条件达到并且完成销售任务的情况下一次性全额返还。综合以上两个协议的内容可知，原、被告对本案所涉的10万元的保证金最终确定的退还条件为：双方约定的期限内或者华晨公司完成500万元的销售额或者因证件原因导致项目无法出售，这三个条件应当是并列关系，达成其中一个即符合保证金退还的条件。双方在合同中并未约定明确的保证金退还日期，闾里古镇一书房项目在销售时未能取得预售许可证，双方对此均无异议，在此种情形下案涉项目的销售合规性确有不妥之处，对项目的销售必然产生影响，且2019年9月份在前期销售情况不理想的情况下，双方提前解除了合同，后期华晨公司再未负责案涉项目的销售，原定的一年销售周期大幅缩短。考虑以上因素，汉魏公司称因华晨公司未能完成500万元销售额而拒绝退还全部保证金，依据不足。华晨公司主张因汉魏公司未能取得案涉项目的预售许可等证件导致项目无法出售，汉魏公司应当全额退还10万元保证金，结合汉魏公司提交的其就案涉项目的2019年6月前的销售情况，闾里古镇一书房项目虽在手续上有所欠缺，但并未因此导致该项目到“无法出售”的程度，华晨公司以此主张汉魏公司无条件退还10万元保证金并支付逾期利息，依据亦不足。综合考虑原、被告陈述的案涉项目的情况，造成华晨公司未能完成约定的销售额的原因，既有案涉项目证件不全的原因，也有华晨公司本身策划、销售能力不足的因素，同时双方约定达到500万元销售额时退还保证金应当是针对一年的合同期限，但双方在合同履行了三个月时即提前解除了协议，对销售总额必然产生影响。双方虽未明确约定退还保证金的期限，考虑到双方争议的代理合同已经实际解除，汉魏公司应当退还华晨公司的保证金。关于退还数额，结合双方在合同履行过程中造成合同未能完全履行的过错程度，本院酌定为8万元。华晨公司主张的逾期利息，根据双方在《保证金补充合同》中约定，应当以8万元为基数，按照日利率万分之三，自起诉之日（2019年11月18日）起计算至付清之日止。 华晨公司主张因汉魏公司违法预售给其造成经济损失10万元及利息损失，证据不足，本院不予支持。 关于汉魏公司要求华晨公司赔偿经济损失30万元的问题。汉魏公司称为便于原告销售购买了办公设备，为配合原告销售制作了宣传物品、礼品并产生了路费、住宿费、餐费、分销大会等各项费用，但因华晨公司未能完成销售任务导致项目延迟、停滞，故要求华晨公司赔偿上述损失。汉魏公司主张的上述费用，是双方在《衡水闾里古镇全案代理合同》中约定的代理销售过程中汉魏公司应当负担的费用，是汉魏公司依照合同约定应当负担的，汉魏公司在支付时亦是根据其公司的支付结算流程审核后支付的，汉魏公司要求华晨公司支付，没有依据。汉魏公司主张的其他损失，没有证据，因此对汉魏公司提出的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）衡水汉魏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）河北华晨企业管理服务有限公司保证金8万元并支付逾期利息（以8万元为基数，按照日利率万分之三，自2019年11月18日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）河北华晨企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）衡水汉魏房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2150元，原告（反诉被告）河北华晨企业管理服务有限公司负担1290元，被告（反诉原告）衡水汉魏房地产开发有限公司负担860元。反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）衡水汉魏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  王春雷 二〇二〇年十月二十八日 书记员  张文景 1