北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46677号原告（反诉被告）：孙帅，男，2000年3月4日出生，汉族，住山东省东阿县。委托诉讼代理人：包钢，北京市君祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：马俊，女，1986年11月10日出生，回族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯军奎，北京恒略律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘竑岌，北京恒略律师事务所实习律师。原告（反诉被告）孙帅（以下称姓名）与被告（反诉原告）马俊（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙帅之委托诉讼代理人包钢，马俊及其委托诉讼代理人侯军奎、刘竑岌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙帅向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院确认双方之间签订的房屋租赁合同已于2020年2月26日解除；2、判令马俊退还房屋押金13000元；3、判令马俊返还留在租赁房屋内的沙发一套。事实及理由：2019年7月25日，孙帅与马俊签订《房屋租赁合同》，合同约定孙帅承租马俊所有的大悦公寓房屋，租期一年，租金支付方式为押一付三，合同终止时退还押金。合同签订后，孙帅依约履行了合同项下的义务，时至新冠疫情期间，因为孙帅无法正常入住，双方协商均同意解除了租赁合同，但孙帅签约时支付的13000元押金一直未予退还，同时孙帅拥有的一套沙发也一直没有返还，故起诉。马俊辩称，不同意孙帅的诉讼请求。孙帅的诉讼请求缺乏事实法律依据，请求驳回。对孙帅主张的合同于2020年2月26日解除不认可，我认为合同的解除时间是2020年3月21日，因为孙帅有违约行为，其于2020年3月21日搬走，我们是协议解除的合同；关于押金返还的问题，根据合同第九条约定，孙帅应该按照合同约定按时交付租金和相关费用，但是在合同履行的过程中孙帅未按合同约定及时支付第二次和第三次租金，需要承担违约责任，扣除押金。我有权利扣除押金不予退还。同时根据合同约定，房屋仅限于原告自住，但是孙帅承租之后并非自己居住，而是给他人居住。根据合同约定，也需要承担违约责任。根据合同第三条约定，如果室内物品有损害、遗失等情形的，押金不予返还。孙帅在提前退租时我发现墙壁上钉有钉子，损害了造型墙壁，我有权利扣除押金不予返还，以上是针对应押金不予返还的理由；关于要求返还沙发的诉讼请求，孙帅于2020年2月27日才缴纳了欠缴房租52000元，3月21日才来办理交房，孙帅搬走部分家具后将房屋交付给我，收房时我发现孙帅在墙壁上钉有钉子，就该问题我希望与孙帅协商解决，但孙帅以身体不适为由直接离开，我多次与孙帅沟通希望解决遗留问题，但是孙帅都不配合，家具仍然留在室内，其所遗留在室内的沙发给我再次对外出租造成了影响，我认为孙帅已经自动放弃了该沙发的所有权，综上请求法院驳回其全部诉讼请求。根据上述答辩意见，马俊同时提出如下反诉请求：1、判令孙帅支付提前退租所产生的违约金13000；2、判令孙帅支付因欠缴租金所产生的违约金17550元；3、判令孙帅赔偿在墙壁上钉钉子的损失费8000元；4、判令孙帅支付沙发的占有使用费35000元；5、判令孙帅赔偿因未返还门禁卡所产生的损失费300元；6、判令孙帅赔偿纱窗维修费200元。事实理由：在租赁期限内孙帅提前退租，根据合同约定应向我支付月租金100%标准的违约金。因孙帅有逾期支付租金的情形，按照合同约定，每逾期一日，应向我支付欠缴租金金额的3%的违约金。合同中对于墙壁上禁止钉钉子是明确约定的，孙帅在明知的情况下还在我造型墙面上钉钉子，应该按照合同约定的标准向我进行赔偿。孙帅在退房时未向我归还门禁卡，还造成了纱窗的损坏。故提出反诉望法院支持我的反诉请求。孙帅对马俊的反诉答辩称，我不同意马俊的反诉请求。1、双方就合同解除达成了一致意见，马俊对我说只要缴纳欠缴的租金就可以退还我押金，我认为合同经双方协商一致解除，不存在违约的情况；2、在2020年2月26日双方约定只交纳租金即可，不存在延期支付租金的违约金；3、钉子孔的问题没有事实依据，因为不会影响实际使用，我确认钉子孔是我钉的，一共钉了2个钉子用来固定挂衣钩，但马俊也没有提出实际维修的支出；4、家具沙发占有房屋的使用费不予认可，在2020年2月27日下午马俊明确告诉我说她会给我保存这些物品，这是双方协商解除合同后对物品的处理办法，不存在占用费的问题；5、门禁卡确实我没有归还，但是不同意赔偿，我是可以返还的；纱窗维修费200元不存在事实依据，我们没有破坏纱窗。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此，本院认定事实如下：2019年7月26日，马俊（出租人/甲方）与孙帅（承租人/乙方）签订了《房屋租赁合同-大悦公寓-2-2906》（以下简称合同），合同约定由孙帅本人承租马俊所有的位于北京市朝阳区朝阳北路x室（以下简称涉案房屋）。房屋租赁期限一年，自2019年7月28日至2020年7月27日。月租金13000元，租赁期限内租金共计156000元。租金每3个月交付一次，第一次租金连同一个月押金、制冷费3357．75元应在合同签订后的当日内交付，共计55357．75元整。第二次租金应于2019年10月25日前交付共计39000元整。第三次租金应于2020年1月25日前交付共计39000元。乙方应向甲方交付一个月房屋租金作为押金，该押金共计人民币13000元。押金作为所租房屋的墙体、玻璃门、整体橱柜、储物柜、家电、家具等重要物品损坏维修费用和水、电、有限电视及上网费等应交单未按时交纳的滞纳金。该费用不能充抵末期租金。合同期满后，乙方完成下述工作，则甲方应将所收房屋押金按合同规定扣除应扣部分后剩余部分全部返还乙方。1）乙方结清水、电、电话、网络、有线电视、卫生、制冷费、办公物业费等全部费用，应交费用全部交清，收据齐全。各期房屋结清。2）甲方、乙方办理房屋移交手续后，甲乙根据物业交接单查看室内物品和电器。如有物品严重损坏，乙方应负责修复，无法修复按物业交割单物品价值赔偿。乙方确保所有物品完好，所损坏物品赔付完毕。设施恢复到入住前状态。如有物品损坏未赔、应交费用未结清、未恢复室内卫生清洁、则押金不再返还乙方。乙方禁止在墙壁上打孔、钉钉子、如打孔一个5000元，钉钉子一个钉子孔2000元。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期限内，甲方需提前收回该房屋，应提前三十日通知对方，如非乙方责任引起的退租甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金并应退还相应租金和押金。租赁期限内，乙方提前退租的，应提前三十日通知甲方，如非甲方责任引起的退租，乙方应按月租金的100%支付违约金给甲方。且甲方不予退还相应租金。乙方承租期间逾期交付租金，每逾期一日，应向甲方支付欠缴租金金额千分之三的违约金。合同签订后，马俊依约将涉案房屋交付给了孙帅，同时交付的还有合同附件三《房屋交割清单》中包括3把门禁卡在内的其他物品。孙帅在2019年7月26日当天向马俊支付了47000元，并于2019年7月27日前分多笔转账结清了第一期租金和押金。2020年2月23日孙帅向马俊发微信称：“您好，因为疫情原因回不了北京，我租的大悦公寓2906的房子准备退掉，麻烦您看怎么很合适，到这个月28号是整七个月的时间。但我所有的家具都在里面，疫情期间物业也不让搬。谢谢您的理解，生活用品都拿走了，就差大件没拿了”，马俊回复称：“疫情过后再说”。孙帅于2020年2月24日再次向马俊发微信称：“跟您说实话，主要是工作变动有点大，一时半会的回不去北京了，要不然我们这边也不可能来退这个房子”，马俊回称：“孙帅，你好！刚才看了一下咱们2019年7月26日签订的合同，你于2019年10月25日应交第二季度房屋租金39000元，2020年1月25日应交第三季度租金39000元，至今还没有交，截止到目前，你已经拖欠4个月52000元的房屋租金钱了，请你先把拖欠的房租钱转账给我。然后咱们再商量退租事宜”。2020年2月25日马俊向孙帅发微信消息称：“制冷费3357．75元，制冷时段：从5月15日至10月15日，共计153天。咱们合同起始时间为2019年7月28日，按你实际使用的天数（2019年7月28日-2019年10月15日），一共是80天，费用是：1755元。我可以退你1600元的制冷费，你直接转给我50400元”，孙帅回称：“我把这些钱给你转过去，咱这个是就这样了对吧”，马俊称：“对”。2020年2月27日，孙帅向马俊转账50000元，马俊确认收到并认可了该金额。审理中，双方共同确认截止到2020年2月27日的租金已经全部支付完毕。2020年2月25日，孙帅向马俊发微信消息称：“姐，押金还能退点不”，马俊回称：“孙帅，你先把欠缴的租金转过来，然后我验收完房子，没问题的话就退你押金……”2020年3月21日，双方至涉案房屋内进行交接腾退，在此过程中马俊发现室内墙壁上有新钉的钉子孔，因钉子孔的赔偿问题双方发生分歧，导致交接腾退工作没有全部完成，孙帅购买的一套沙发遗留在了涉案房屋，另外其他物品已由其全部搬走，马俊未向孙帅退还押金。审理中，就室内墙壁被钉子孔损坏的赔偿问题及押金退还问题，孙帅、马俊当庭达成一致意见，由马俊向孙帅退还押金9000元，剩余4000元作为孙帅对马俊墙壁损失的赔偿不再退还，就该意见本院予以确认。就沙发遗留在涉案房屋内的问题，孙帅称系马俊不允许其搬走，马俊称系因为双方无法就钉子孔的赔偿问题达成一致意见，而后孙帅借故自行离开了涉案房屋，没有完成实际腾退，甚至孙帅有可能主动放弃了对争议沙发的所有权，双方各执一词，但均未向本院出示相应证据。结合马俊还未向孙帅退还押金这一客观事实，本院认为马俊的意见更具有可信性。因沙发并未实际搬离涉案房屋，孙帅提出了返还沙发的诉讼请求，马俊认为该沙发实际影响了其对涉案房屋的再次出租，并提出了自合同解除至孙帅实际腾退其他室内物品的2020年3月21日期间的占有使用费及2020年3月21日沙发占用涉案房屋期间的占用费主张。马俊向孙帅主张纱窗维修费200元及门禁卡损失费300元。孙帅在第一次庭审中表示同意该两项主张，但在最后一次开庭时孙帅委托诉讼人又以重新向当事人核实了相关情况为由不再同意赔偿。本院认为：孙帅、马俊签订的《房屋租赁合同-大悦公寓-2-2906》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。一、合同的解除。经当事人协商一致，可以解除合同。根据审理查明情况可知，自2020年2月23日孙帅提出解除合同后，双方于2020年2月25日通过微信沟通对合同解除事宜达成了一致意见，即孙帅：“我把这些钱给你转过去，咱这个是就这样了对吧”，马俊称：“对”。此后孙帅于2020年2月27日向马俊转账50000元，故经协议，本院确认双方之间的租赁合同已于2020年2月27日解除。二、合同解除的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（1）双方就墙壁钉子孔赔偿及剩余押金退还问题已经达成一致意见，本院不持异议。（2）纱窗及门禁卡赔偿问题，虽然马俊未就该项主张向本院提交相关证据，但孙帅委托诉讼代理人于2020年8月10日本案的第一次开庭时明确承认了该两项诉讼请求，孙帅委托诉讼代理人代理权限为特别授权，且授权委托书中未明确排除具体事项，其对马俊的该两项诉讼请求的承认应视为自认，该自认具有免除马俊就该项主张上举证责任的效力。虽然在本案最后一次开庭的2020年10月23日，孙帅委托诉讼代理人以重新与当事人本人核实为由拒绝承认该诉讼请求，但该理由不符合法律规定，亦未提出并证明之前的自认是在受胁迫或者重大误解下作出的。故本院认为马俊关于纱窗修理、门禁卡赔偿的诉讼请求应予支持。（3）沙发返还问题，双方均确认争议沙发为孙帅购买，其享有沙发的所有权，孙帅有权主张返还沙发，本院予以支持。三、占有使用费问题。房屋租赁合同无效、解除后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案合同于2020年2月27日解除，2020年3月21日被告腾退了其除沙发以外的其他家具、物品，该期间所产生的房屋占有使用费应由孙帅负担，相关费用亦可按合同约定标准按比例计算。而2020年3月21日之后，孙帅未搬离的沙发不会对涉案房屋整体使用产生影响，且孙帅于2020年5月19日向本院提交起诉书时即要求返还沙发，故对于2020年3月21日之后的占用费，本院不予支持。对于2020年2月27日合同解除之日起至2020年3月21日被告腾退之日的占有使用费核定金额为10000元。四、违约责任问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，孙帅于合同履行过程中提出解除合同且有迟延支付租金情形，是违约行为。根据合同约定，孙帅作为承租人提前退租的，应提前三十日通知对方，并需按月租金的100%支付违约金给出租人，逾期交付租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠缴租金金额千分之三的违约金。虽然本案合同已经双方协议解除，但首先孙帅作为违约方并无解除权，且根据法律规定，合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故马俊要求孙帅承担其提前退租及迟延支付租金所产生违约责任有事实和法律依据，违约金金额计算正确，本院依法支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孙帅与被告（反诉原告）马俊之间的《房屋租赁合同-大悦公寓》于二〇二〇年二月二十七日解除；二、被告（反诉原告）马俊于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）孙帅押金九千元，剩余押金四千元不予退还；三、被告（反诉原告）马俊于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）孙帅返还由原告（反诉被告）孙帅购买的沙发一套；四、原告（反诉被告）孙帅于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）马俊支付损害赔偿金五百元（包括纱窗维修、门禁卡损失）；五、原告（反诉被告）孙帅于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）马俊支付占有使用费一万元；六、原告（反诉被告）孙帅于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）马俊支付提前退租及迟延支付租金的违约金三万零五百五十元；七、驳回原告（反诉被告）孙帅的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）马俊的其他反诉请求。如原告（反诉被告）孙帅、被告（反诉原告）马俊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六十三元，由原告（反诉被告）孙帅负担（已交纳）；反诉案件受理费八百二十六元，由原告（反诉被告）孙帅负担四百一十三元【被告（反诉原告）马俊已预交，原告（反诉被告）孙帅于本判决生效后7日内给付被告（反诉原告）马俊】，由被告（反诉原告）马俊负担四百一十三元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年十月二十七日书记员  李 兵