陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终9857号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏文剧，男，1950年9月4日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：王昕冬，陕西雅世律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李振国，男，1964年6月13日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王蒙，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵芳云，陕西益图律师事务所律师。原审第三人：西安喜乐豪房地产营销策划有限公司。住所地：西安曲江新区芙蓉西路曲池坊第********房。法定代表人：黄新洁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张朝兵，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓璞，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。上诉人苏文剧因与被上诉人李振国，原审第三人西安喜乐豪房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初4805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苏文剧上诉请求：1、撤销原审判决第五项；2、判令被上诉人李振国承担逾期付款违约金27。8万元；3、一、二审诉讼费由李振国负担。事实和理由：案涉房屋系其于2013年10月21日网签购买，依据西安市交易政策，该房屋于2018年10月20日后方可交易。双方合同约定应在2018年3月31日前将房款存入监管账户，并办理房屋权属过转移登记手续，不符合交易政策，因此，涉案房屋的过户问题，责任不在于其。同时，李振国在与其订立合同并无购房资格。上述构成双方合同未能履行的原因，因此其不应承担违约责任。相反，李振国未按合同约定及时支付房款，应承担违约责任。李振国辩称要求维持原审判决。喜乐豪公司述称要求维持原审判决。李振国向一审法院起诉，请求：1、李振国、苏文剧及喜乐豪公司继续履行三方于2017年10月27日签订的《房屋买卖三方合同》；2、李振国于判决生效后五日内向苏文剧一次性支付剩余购房款139万元；苏文剧收到房款后五日内配合李振国将其所有的位于西安市经济技术开发区房屋（房屋所有权证号：西安市房权证经济技术开发区字第1100118007-10-30-11503~**）及位于西安市经济技术开发区车位（车位所有权证号：西安市房权证经济技术开发区字第1100118007-10-44-7F112~**）过户登记到李振国名下，并向李振国交付上述房屋及车位（房屋交付包含室内所有家具家电、全部装饰装修及固定装饰）；3、苏文剧十日内支付违约金762667元（合同约定违约金为日0.5%，现李振国自行调整为：以已付房款200万元为基数，按年利率24%的标准，从2018年4月1日暂计算至2019年10月25日，2019年10月26日至实际履行之日期间的违约金按照年利率24%计算）；4、因本案所产生的诉讼费、保全费、保险费等费用由李振国负担。反诉原告苏文剧反诉请求：1、李振国承担逾期付款违约金27.8万元；2、李振国承担本案诉讼费。一审认定的事实：2017年10月23日，苏文剧及案外人吴面（苏文剧配偶）给苏荣愿（苏文剧之子）、连海燕（苏荣愿配偶）出具了授权委托书，委托苏荣愿及连海燕出售位于西安市房屋。2017年10月27日，苏荣愿以苏文剧委托代理人的身份与李振国及西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司（已注销）签订了《房屋买卖三方合同》，约定苏文剧将其所有的位于西安市经济技术开发区南侧白桦林间30号楼1单元11503号房屋出售给原告，建筑面积185.23平方米，成交价格339万元，成交总价款包括大修基金、地下车位（、地下车位（经开区凤城九路南侧******）2017年10月27日向苏文剧支付60万元首付款，首付款及剩余房款共计339万元双方应于办理资金监管手续当日存入资金监管专用账户，后又补充约定李振国于2017年11月15日前支付苏文剧购房款140万元，剩余房款李振国于2018年3月31日前存入资金监管账户。居间费9.8万元由李振国支付给第三人。另约定，双方应在2018年3月31日前办理房屋权属转移登记手续，因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日相应顺延。过户中产生的相关费用由李振国承担，苏文剧不承担任何费用。苏文剧在办理房屋过户手续当日将房屋交付李振国。任何一方违反合同约定不继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付房款0.5%的违约金。在合同“其他约定”处载明经三方协商一致同意，李振国在2017年11月15日之前支付苏文剧部分购房款，剩余的购房款由李振国存入资金监管账户。如网签合同价格高于李振国存入资金监管账户的价格，则差价部分由李振国补足至资金监管账户。且约定网签价格不能高于贰佰万元整，此房屋室内现在所有家具、家电、室内装修固定设施全部留给李振国。同日，李振国向苏文剧的委托代理人苏荣愿支付定金60万元，2017年11月15日李振国妻子黄亚珍向苏荣愿支付购房款140万元。李振国提交了通话录音，并称系中介公司工作人员张延鹏与苏荣愿于2018年3月22日的通话录音。在该通话录音中“张延鹏”询问“苏荣愿”；苏文剧夫妇何时可以办理后续手续，“苏荣愿”称其母亲走不了路，其做好公证再过去；“张延鹏”让“苏荣愿”先去公证处了解，并称等“苏荣愿”过来李振国就办手续，然后给结房款。李振国还提供了中介公司员工催促苏文剧领款的手机短信截屏照片，但未提供原始载体。苏文剧对李振国提供的通话录音不予认可，并称无法核实。2018年3月31日，李振国将其配偶黄亚珍及岳母王金兰的银行卡交由居间方托管，居间方西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司给李振国出具了收据，该两张卡在托管时余额总额多于剩余应付购房款数额。2018年4月23日，苏文剧给李振国发送了《解除合同通知书》，以居间方违反西安市限购政策及操作流程，导致网签无法办理，资金监管账户无法开设，李振国未按照约定于2018年3月31日前将剩余购房款存入资金监管账户，房屋权属登记无法在合同约定的2018年3月31日前正常办理，导致合同无法继续履行等理由通知李振国解除《房屋买卖三方合同》，并要求李振国在收到之日起三日内提供收款信息，以方便其退还购房款。李振国收到上述解除合同通知书后向一审法院提起了诉讼，请求确认苏文剧单方解除《房屋买卖三方合同》的行为无效。一审法院经审理后，判决支持了李振国的诉讼请求，苏文剧对判决结果不服并上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院（2019）陕01民终1151号民事判决书认为西安市人民政府的限购政策属于地方性行政法规，不在考量合同效力的行政法规范畴内，影响合同效力的行政法规为国务院制定的行政法规，且涉案合同无我国合同法规定的合同无效的情形,并判令驳回上诉，维持原判。2018年12月9日，苏文剧提起诉讼，请求撤销其与李振国及居间方于2017年10月27日签订的《房屋买卖三方合同》，李振国赔偿其损失8721.5元，本院经审理后判决驳回了苏文剧的全部诉讼请求，苏文剧不服提起了上诉。庭审中，苏文剧明确表明同意继续履行三方于2017年10月27日签订的《房屋买卖三方合同》。另查明，在签订合同时，李振国家庭在西安拥有两套商品房，不具备购房资格，但李振国及其配偶黄亚珍与案外人杭青春已于2017年10月24日签订了《二手房买卖合同》，将二人名下位于西安市未央区的房屋出售给案外人杭青春，并于2017年11月15日过户登记至案外人杭青春名下。涉案房屋于2015年5月5日办理了不动产登记，不动产权证号为1100118007-10-30-11503～1，车位于2015年11月26日办理了不动产登记，不动产权证号为1100118007-10-44-7F112～1，均登记在苏文剧名下。李振国为本次诉讼进行了诉前财产保全，支付了保全费5000，保全担保费16950元。一审法院认为，苏荣愿持苏文剧及配偶吴面的授权委托书与李振国及居间方签订的《房屋买卖三方合同》系三方真实意思表示，不违法法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。双方均应当按照合同约定继续履行义务。李振国有购房资格，且有一次性支付剩余购房款的能力，李振国主张继续履行合同，苏文剧亦同意继续履行，且涉案房屋及车位办理了不动产登记，无产权纠纷，现符合交易条件，可以过户，故依法予以支持。李振国主张其在判决生效后5日内将剩余购房款一次性支付苏文剧的诉讼请求依法予以支持。因办理过户需要房屋管理部门的配合，且需在工作日内进行，故苏文剧应当在收到剩余购房款139万元后十个工作日内配合李振国将涉案房屋及车位过户登记至李振国名下，过户产生的费用由李振国自行承担。合同中约定的购房款中包含所有家具、家电、室内装修固定装饰，但双方对具体的内容约定不明，无法执行，故关于李振国请求苏文剧向其交付包含室内所有家具家电、全部装饰装修及固定装饰的房屋的诉讼请求因家具、家电及全部装饰装修及固定装饰约定不明不予支持，仅支持苏文剧交付房屋及车位。本案双方对继续履行合同无争议，争议的焦点系双方是否构成违约，是否支付违约金。李振国按照合同约定将定金60万元及首付款140万元支付给了苏文剧的代理人苏荣愿，李振国按照约定履行了部分合同义务。李振国在与苏文剧及居间方签订合同前已与案外人签订了房屋买卖合同，将自己名下的房屋出售，在本案合同签订时虽尚不具备购房资格，但李振国在本案合同约定的过户时间之前已与案外人办理了房屋权属转移登记，从而在2017年11月15日已经具备了购房资格，故本案涉案合同至今尚未履行完毕并非因为李振国在签订合同时不具备购房资格，李振国的行为不够成违约。李振国虽未按照合同约定的时间于2018年3月31日前将剩余购房款存入资金监管账户，但资金监管账户的开立需苏文剧配合，苏文剧未提供证据证明系因李振国原因未能开立资金监管账户，且李振国在合同约定的向资金监管账户存入剩余购房款及办理过户手续的期限内已将购房款提存至居间方处，已经做好了履约准备。涉案房屋及车位于2015年办理了不动产登记，在合同约定的过户时间内可以完成交易。李振国提供的中介公司员工与苏荣愿的短信聊天记录因未提供原始载体，不予采纳。李振国提供的其他证据不足以证明苏文剧在2018年3月31日前存在违约行为，但苏文剧2018年4月通知李振国解除合同，后又诉至法院请求撤销合同的行为证明苏文剧不欲履行合同，故认定苏文剧系违约方。苏文剧请求李振国支付违约金无事实和法律依据，依法不予支持。关于李振国主张的违约金的数额，因违约金应当以实际损失为基础，李振国并未提供证据证明其实际损失情况，且涉案房屋现已经增值，一定程度上可以弥补李振国的实际损失，但考虑到苏文剧违约属实，故关于违约金本院酌情确定10万元。保全担保费用并非诉讼必要的支出，李振国请求苏文剧承担无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告李振国与被告苏文剧经西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司居间，于2017年10月27日签订的《房屋买卖三方合同》继续履行；二、原告李振国于本判决生效之日起五日内支付被告苏文剧剩余购房款139万元；三、被告苏文剧在收到剩余139万元购房款后十个工作日内配合原告李振国将位于西安市经济技术开发区南侧（白桦林间小区）30幢1单元11503号房屋（不动产权证号为1100118007-10-30-11503～1）及位于西安市经济技术开发区南侧44幢7F112室车位（不动产权证号为1100118007-10-44-7F112～1）过户登记至原告李振国名下；四、被告苏文剧于办理过户手续后三日内将位于位于西安市经济技术开发区车位交付原告李振国；五、被告苏文剧于本判决生效之日起五日内支付原告李振国违约金10万元；六、驳回原告李振国的其余诉讼请求；七、驳回被告苏文剧的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费33920元，保全费5000元，原告已预交，现由被告苏文剧承担3万元，其余由原告李振国自行承担，被告承担部分于本判决生效之日起五日内付给原告；反诉受理费2735元，被告苏文剧已预交，现由其自行承担。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案争议的焦点是案涉合同至今没有履行完成的原因问题。从查明的事实看，本案双方缔结《房屋买卖三方合同》时，确因不符合交易政策，不能在约定的时限内完成。但双方订立的合同并不违反法律的强制性规定，应为有效。同时，李振国作为买方在缔结合同后，采取出售现有房屋的办法办理了购房的资格，为履行合同创造条件；同时将应付的首付款及时支付给了苏文剧，且将应付剩余款项向中介公司进行了提存，可见李振国确有履行合同的诚意善意地履行了合同义务。相反，苏文剧却在合同履行的期间，以合同不能在约定的时间内完成等为由，要求解除合同，拒不履行合同义务，在合同履行条件成就后仍拒不履行合同义务。致双方长时间处于诉讼之中，合同未能履行完成，其行为明显违约。原审法院鉴于双方履行合同的实际，酌情认定由苏文剧向李振国支付违约金10万元，符合本案实际。至于苏文剧称李振国未按时支付房款违约的问题。从双方合同履行情况看，李振国未支付剩余房款主要是因苏文剧在合同履行过程中，发出解除合同的通知，以此拒绝履行合同义务所致，其过错不在于李振国，故李振国不应向苏文剧承担违约责任。综上，苏文剧的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2735元，由苏文剧负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十月十二日书记员  李妍慧