北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初6035号原告：胡秀锦，女，1955年3月2日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李新雪（胡秀锦之女），女，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王春磊（胡秀锦之女婿），男，住北京市延庆区。被告：郭英男，男，1965年11月26日出生，汉族，住北京市延庆区。原告胡秀锦与被告郭英男房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡秀锦的委托诉讼代理人李新雪、王春磊，被告郭英男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡秀锦向本院提出诉讼请求：要求判令郭英男赔偿经济损失123369元，并限期迁走户口。事实和理由：胡秀锦于2019年8月20日与郭英男签订《房屋买卖居间合同》及补充协议。合同约定胡秀锦以2006000元购入郭英男名下的位于北京市延庆区×小区房屋。合同约定郭英男应在买受人取得不动产证书之日起180日内，完成户口迁出手续。补充协议中约定“如未将上述户籍迁出出卖人应当按日计算向买受人支付该房屋成交总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务”。胡秀锦于2019年9月25日取得该不动产证书，郭英男应于2020年3月21日前迁出户口，就此问题胡秀锦多次与郭英男协商，但郭英男一直未将户口迁出。郭英男辩称，郭英男委托易合房产中介代为全权处理涉案房屋买卖合同一切事宜，并且郭英男在卖房时就将相关情况告知了易合房产中介，即“×小区某房屋出卖后，郭英男名下再无大产权房亦无农村房屋可以落户”。此外，郭英男所在单位无集体户可落，且由于郭英男家庭情况特殊，虽经郭英男努力，其父母仍不同意将郭英男的户口迁至其父母名下。根据胡秀锦与郭英男签订的《房屋买卖业务签约文件》，第十条第（三）项约定：出卖人迁出现有户籍的，承诺在买受人取得不动产权证书之日起180日内，向房屋所在地的户籍机关办理完成出卖人相关人现有户籍迁出手续，未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付该房产成交总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务；第十一条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。郭英男户口未能迁出导致买卖合同中户口迁出的义务不能履行，属于不可抗力，郭英男不应承担未迁出户口的任何责任。而易合房产明知郭英男的实际情况，仍然代理涉案房屋的买卖事宜，由此造成的法律后果应由易合房产承担全部责任。胡秀锦为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1.房屋买卖签约文件，证实在房屋买卖合同中约定了卖方承诺在买受人取得房产证后180天内办理户口迁出手续。2.不动产权证书，证实胡秀锦于2019年9月25日取得涉案房屋的不动产权证书，郭英男应于胡秀锦取得房产证后180天内办理户口迁出手续，即应在2020年3月21日之前迁出。3.微信转账和银行转账记录，证实胡秀锦将购房款2006000元已经全额支付给郭英男。4.证人刘某的证人证言，证人刘某当庭证实其为北京市易合房地产经纪责任有限公司的员工，与双方当事人在买卖涉案房屋过程中相识，房屋买卖合同中的签字为郭英男本人所签，签约时郭英男称其本人与其孩子的户口尚在涉案房屋内，并称其在延庆区另一小区有房，可以将上述户口迁出。签约时原告方是知晓涉案房屋内户口情况的，原告买房的目的是为了子女上学落户。郭英男对胡秀锦出示的上述证据提出如下质证意见：1.对证据1的真实性认可，对证明目的不认可。认为当时其出门办事了，回来后第一时间去户籍部门办理户籍迁出事宜，但因为不具备户籍迁出的条件，因此没有地方落户口。认为属于中介的责任，已经全权委托中介公司办理户籍迁出事宜，房屋出卖以后没有大产权房，因为户籍政策原因和不可抗力因素，导致最终无法迁户，不是郭英男个人的责任。2.对证据2的真实性和证明目的均认可。3.对证据3的真实性和证明目的均认可。4.对证人刘某的证言认为不属实，认为证人与原告有利害关系，因为原告作为买方付给中介公司中介费4万元；不清楚合同中第十条约定的内容，该内容不是协商好的，当时没有当回事。本院对上述证据的认证意见如下：证据1、2、3的真实性、合法性和关联性均予以确认；证据4刘某的证人证言的真实性、合法性和关联性本院将结合本案其他证据予以综合判断。郭英男向本院提交了如下证据：1.房屋买卖签约文件，证实根据签约文件的约定，涉案房屋内户口无法迁出属于不可抗力。2.延庆区市政管理处于2020年9月21日出具的证明，证实该单位没有集体户口，因此郭英男无法将涉案房屋户口迁入该单位。3.不动产登记查询结果告知单，证实郭英男名下没有大产权房屋。胡秀锦对郭英男提交的上述证据提出如下质证意见：1.对证据1的真实性认可，对证明目的不认可。郭英男当时承诺户口可以迁出，而且说过其有直系亲属在延庆，其本人与其女儿的户口均可以迁出，但是其没有履行合同约定。2.对证据2的真实性认可，但是郭英男将户口迁到何处与原告无关。3.对证据3的真实性和证明目的认可。本院对上述证据认证意见如下：对证据1的真实性、合法性和关联性予以确认，但对证明目的不予确认。对证据2的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予确认，该证明系郭英男所在单位出具，虽盖有单位公章，但并无单位负责人员以及出具该证明的相关人员的签字确认，且该单位是否存在集体户口，与郭英男是否应当承担违约责任并无关联性。对证据3的真实性、合法性、关联性和证明目的予以确认。根据上述质证和认证意见，本院认定事实如下：2019年8月20日，郭英男（出卖人）与胡秀锦（买受人）签订《房屋买卖业务签约文件》（以下简称《房屋买卖合同》）和《补充协议》，约定郭英男将×小区某房屋以2006000元的价格出卖给胡秀锦，在《房屋买卖合同》第九条第（二）项约定“买卖双方均同意在2019年11月30日前共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”，第十条约定“出卖人迁出现有户籍的，承诺在买受人取得不动产权证书之日起180日内，向房屋所在地的户籍机关办理完成出卖人相关人现有户籍迁出手续，未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付该房产成交总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。”同时在第十一条约定“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”签订合同后，胡秀锦通过微信支付与银行转账等方式将涉案全部房款总计2006000元全部给付至郭英男。目前涉案房屋内户籍登记情况为**两人，在户人员分别是郭英男和其女郭某。2019年8月20日郭英男与胡秀锦签订房屋买卖合同时，胡秀锦知悉上述情况。2019年9月25日，胡秀锦取得了涉案房屋的不动产产权证书，但郭英男至今未将其与女儿郭某的户口从涉案房屋迁出。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，郭英男与胡秀锦签订的《房屋买卖业务签约文件》和《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条的规定，在胡秀锦取得不动产权证书之日（2019年9月25日）起180日内向房屋所在地的户籍机关办理完成郭英男和其女郭某现有户籍迁出手续，未如期将上述户籍迁出的，出卖人郭英男应当按日计算向买受人胡秀锦支付该房产成交总价款（2006000元）万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。截至本案开庭之日，郭英男仍未依约将其本人与其女的户口迁出涉案房屋，已构成违约，其应承担相应的违约责任。对于郭英男在答辩中主张的应由易合房产中介公司承担责任的意见，本院不予采纳。易合房产中介公司虽促成胡秀锦与郭英男房屋买卖合同的签订，但其并非该房屋买卖合同的相对人，因此不应承担该合同因郭英男无法迁出户口而导致的合同内容履行不能的违约责任。对于郭英男在答辩中所主张的其无法将户口迁出系因不可抗力的意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，郭英男作为涉案房屋的出卖人，在房屋买卖合同签订前理应对房屋买卖所涉及的户口迁出等的相关问题，包括户口迁出的政策要求和相关流程等进行详细了解，并在确保其与其女户口能够迁出、合同目的能够实现的情况下进行房屋买卖，并在合同签订后，为合同目的的实现付出努力，将户口按照合同约定迁出。因此，郭英男关于户口无法迁出系因不可抗力的辩解，本院不予采纳。关于违约金数额问题，双方在房屋买卖合同第十条约定：出卖人迁出现有户籍的，承诺在买受人取得不动产权证书之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成出卖人相关人的现有户籍迁出手续；未如期将上述户籍迁出，出卖人应当按日计算向买受人支付该房屋成交总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。胡秀锦于2019年9月25日取得涉案房屋不动产权证书，因此按照上述合同约定，应自2020年3月23日开始计算违约金。双方在房屋买卖合同中约定的每日按照万分之五计算违约金，标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金予以适当调整。关于胡秀锦要求郭英男限期迁出郭英男及其女儿郭某户籍的诉讼请求，因为户籍管理问题属于公安机关户籍部门的主管范围，户口迁出不适于强制履行，故胡秀锦要求郭英男限期迁出户口的诉求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、郭英男于本判决生效后十日内，以每日100元为标准，给付胡秀锦自2020年3月23日起至北京市延庆区×小区原有登记户籍全部迁出之日止的违约金。二、驳回胡秀锦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1384元，由郭英男负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 管红颖二〇二〇年十月二十四日法官助理 樊伊琳书 记 员 赵 娜