重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初2851号原告：丁在祥，男，汉族，1959年12月21日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王天德，重庆市万州区高笋塘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：熊道成，男，汉族，1956年11月12日出生，住重庆市万州区。被告：重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂，住所地万州区天城镇董家歇凤路**，统一社会信用代码92500101MA60MIR7XN。经营者：李家贤，男，汉族，1971年10月25日，重庆市綦江区。委托诉讼代理人：李中，重庆新盟律师事务所律师。原告丁在祥与被告重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂（以下简称丰发石材工艺厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员和小彬与人民陪审员刘卫、程昌文组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁在祥及委托代理人熊道成、王天德，被告经营者李家贤及委托诉讼代理人李中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁在祥向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋场地租赁协议》;2、判令被告支付拖欠的租金140000元（2011年6月18日-2016年6月18日）；3、由被告承担本案诉讼费。后当庭变更为：1、原、被告签订的《房屋场地租赁协议》无效;2、判令被告支付拖欠的租金15000元（2011年6月18日-2016年6月18日）；3、判令被告支付2019年6月18日至2020年6月17日期间欠付的租金30000元；4、判令被告将土地房屋立即交付原告；5、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年6月18日，被告原负责人张世宝与原告签订《房屋场地租赁协议》，约定原告将位于万州区天城镇董家歇凤路远程鞋业厂房及场地出租给被告原负责人张世宝用于开办石材加工厂，租期10年，每年租金40000元。但被告在租用期间内却不按协议履行，2016年6月18日前，被告只支付了100000元租金，且2019年6月18日至2020年6月17日期间的租金也有30000元未支付。合同无效后，被告应将土地房屋立即交还给原告。被告丰发石材工艺厂辩称，1、根据法律规定，追讨租金的诉讼时效为一年，即使被告没有按时支付租金也已经超过了诉讼时效；2、被告已经把所有租金支付完毕，这么多年法院没有向原告催收过，说明张世宝是按时支付了租金的；3、原告与张世宝签订的合同期限为20年，尚在履行期限内，且被告不存在违约行为，合同不应解除。4、双方签订的合同是真实意思表示，应为有效。经审理查明，张世宝原系被告经营者，于2019年死亡。丁在华系重庆市远程鞋业有限公司法定代表人。2009年5月2日，万州区天城镇人民政府（甲方，出租方）与重庆市远程鞋业有限责任公司（乙方，承租方）签订《土地租用协议》，主要约定甲方同意乙方续租土地7.97亩，租用期限为2009年5月21日至2029年9月30日，租金为每年14000元等内容。2010年6月18日，原告丁在华（甲方，出租方）与张世宝（乙方，承租方）签订《房屋场地租赁协议》，主要约定甲方将现有董家胶鞋厂的全部车间、仓库、房屋（约4500平方米）租赁给乙方使用。使用期限从2010年6月18日至2020年6月17日止，租期10年，每年租金为40000元。租赁期间的安全事故、工商、税收、水电费用概由乙方负责，与甲方无关。甲方由于在修建厂房时乙方送给甲方的原材料及甲方找乙方借现金共计350000元，用于公司基本建设和生产使用，现因多方原因甲方暂无力偿还，经协商甲方只能用场地和房屋的每年租金作抵扣。租用期间产生的所有债权债务由乙方享有和承担，租用前的一切费用由甲方负责承担。双方必须按照协议履行，如一方违约，支付守约方违约金50000元。以上协议一式两份，双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。同日，双方又签订了一份期限为20年的《房屋场地租赁协议》，内容与前述协议一致。同时，双方又签订一份《约定协议》“我远程鞋业与张世宝2010年6月18日签订的房屋租用协议，属我公司对付法院及银行所用，我丁在祥给张世宝所出的借款条子全部作废（现金为350000元）。”因丁在祥未履行另案债权人谭俊的债务，本院在执行过程中对谭俊予以司法救助180000元。2010年8月16日，张世宝承诺先支付40000元，剩余150000元每年代丁在祥向本院支付30000元，直至付清190000元为止。经向本院财务部门查询，张世宝及丰发石材工艺厂累计向本院支付租金125000元。原告在庭审中自认2016年6月18日前的租金收到100000元。2019年9月19日，原告向被告股东周永斌及陶魏出具收条，载明收到2016年至2019年厂房租金，每年40000元。庭审中，原告自认收到四年租金共计160000元。再查明，2012年2月7日，重庆市万州区人民政府作出《关于征收天城镇小湾村1、3组集体土地的公告》，征收天城镇小湾村1、3组集体土地17.8903公顷，其中：集体农用地16.8805公顷（其中耕地5.9954公顷）、未利用地0.1281公顷、建设用地0.8817公顷。本案讼争土地房屋位于征地范围之内。以上事实有原、被告提交的《营业执照》、《土地租用协议》、《房屋场地租赁合同》、《约定协议》、《执行笔录》、收条、《关于征收天城镇小湾村1、3组集体土地的公告》及本院调取的现金缴款单等书面证据及原、被告陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，禁止农用地进行非农建设。原告丁在祥承租的土地属于农业用地，原告在租用土地修建厂房等建筑设施，改变了土地用途，违反了法律的强制性规定，故原告与万州区天城镇人民政府签订的《土地租用协议》无效。原告基于无效协议与被告签订的《房屋场地租赁协议》也应无效。张世宝原系丰发石材工艺厂负责人，在与丁在祥签订《房屋场地租赁合同》时是代表丰发石材工艺厂，属于履行职务行为，其法律后果应由被告承担。合同虽然无效，但被告仍应当参照合同约定的租金水平向原告支付占用期间的费用。2010年6月18日至2016年6月17日期间，被告应付租金总额应为240000元，原告自认收到100000元，加上被告在另案执行过程中代丁在祥履行的债务125000元，共计支付租金总额为225000元，尚有15000元租金未付。被告书面认可并自愿支付原告，对此本院予以确认。根据合同约定，2010年6月18日至2020年6月17日，原告应收取租金400000元。被告已累计支付租金385000元（125000元+100000元+160000元），再加上应付的15000元后，被告不应再向原告支付任何费用。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”案涉土地已于2012年被政府依法征收，土地被征收后，土地所有权已经发生变更，根据房地一体的原则，原告无权要求被告交付土地房屋。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十一条第一款、《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一项的规定，判决如下：一、原告丁在祥与张世宝代表被告重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂签订的《房屋场地租赁协议》无效；二、被告重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂在本判决生效后三日内支付原告丁在祥房屋占用费15000元；三、驳回原告丁在祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原案件受理费2300元，原告变更诉讼请求后应收925元，原告丁在祥负担550元，被告重庆市万州区天城镇董家丰发石材工艺厂负担375元，其余诉讼费由本院退还原告丁在祥。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  和小彬人民陪审员  刘 卫人民陪审员  程昌文二〇二〇年十月二十三日书 记 员  宫 婷