贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7111号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205201610721167。被上诉人（一审原告）：朱丽萍，女，1968年12月16日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：余庆荣，男，1966年12月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：范磊，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人朱丽萍、余庆荣商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人余英民，被上诉人的委托诉讼代理人范磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销一审判决第一项，酌情改判办证违约金至已付房款的日万分之零点一支付；撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托，开具发票上诉人从未拒绝，不能以此视为办证条件已成就。案涉商品房的办证受到政策调整的影响，逾期办证在我市普遍存在，对房地产行业已造成重大不利影响，请求二审将违约金标准调至10%支付。2.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，该费用不属于建设安装费，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人朱丽萍、余庆荣二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告朱丽萍、余庆荣一审诉讼请求：1.判决被告返还违法收取原告的水开户费、燃气开户费、闭路电视开户费、电开户费共计4474元及所占用期间的利息暂计90元（利息以4474元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月18日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金8347.5元，违约金计算方式为以原告已付购房款315098元为基数，按日万分之0.5的标准从2013年7月30日至2015年1月15日止，共计530天；3.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书登记违约金54008.14元，违约金的计算方式为以原告已付购房款315098元为基数，按日万分之一的标准从2015年1月15日至2019年9月29日止，共计1714天；4.判决被告返还面积差4119.12元（计算方式为：合同约定套内面积106.33㎡减去实测套内面积104.94㎡，再乘以套内面积单价2963.4元/㎡）；5.判决被告方退还多收原告的购房款23073元；6.本案诉讼费用由被告方承担。一审法院认定事实：2012年4月24日，以原告朱丽萍、余庆荣为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积129.67平方米，套内建筑面积106.33平方米。该商品房总价款为315098元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。面积差异处理，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房首付款95098元，之后通过向建设银行贷款支付剩余220000元购房款，共计支付购房款315098元。同时，被告向原告收取了各项开户费4474元，之后退还水表开户费800元。2019年8月13日，被告向原告开具的购房款发票金额为310979元。2014年7月30日，被告实际将涉案房屋交付原告使用。2015年7月22日，被告取得涉案楼栋的商品房备案证明书。2015年11月21日，原、被告签订《碧阳国际城赔、补偿协议》约定：“《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年7月30日，被告通知原告接房的实际时间为2014年7月30日，被告应向原告支付违约金5751元，经政府协调被告在合同之外一次性补偿原告2151元，合计7902元。”同日，被告向原告支付7902元赔补款，原告向被告出具了收条。2018年1月15日，被告通知原告提交办证资料。2019年9月29日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书，证书载明的涉案房屋专有建筑面积为104.94平方米。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，遂提起诉讼，请求支持其诉讼请求。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付商品房，被告通知原告接房的实际时间为2014年7月30日，被告应承担相应的违约责任。但是，原、被告双方于2015年11月21日签订了《碧阳国际城赔、补偿协议》，且原告已领取了逾期交房的赔补款项7902元。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年7月30日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2015年7月25日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年7月26日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月13日）往前倒推三年，即2017年5月13日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间的违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月13日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告具备办理转移登记条件后通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款310979元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月13日计算至2018年1月15日。对于原告诉请判决被告退还各项开户费4774元及相应利息的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费3285元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，不予支持。故对原告的该项诉讼请求，予以支持3285元。对于原告诉请的面积补差款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定套内建筑面积为106.33平方米，总价款为315098元。涉案房屋的不动产权证书载明的专有建筑面积为104.94平方米，确实存在面积误差。而且，被告同意退还原告主张的面积补差款4119.12元。故对于原告的该项诉讼请求，予以支持。对于原告诉请判决被告退还多收购房款23073元的请求。根据原告所举证据，能够证明原告向被告支付的购房款为315098元，被告向原告开具的购房款发票金额为310979元。原告诉请退还的面积补差4119.12元，被告也同意退还。因此，从原告所举证据不能证明被告多收原告购房款23073元的事实，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告朱丽萍、余庆荣逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款310979元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月13日计算至2018年1月15日止）；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告朱丽萍、余庆荣各项开户费3285元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告朱丽萍、余庆荣房屋面积补差款4119.12元；四、驳回原告朱丽萍、余庆荣的其他诉讼请求。案件受理费1076元，由原告朱丽萍、余庆荣负担989元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担87元。本案二审期间，被上诉人向本院提交《律师函》一份，用以证明：一审认定违约金截止时间正确。上诉人质证：无异议。经审查，该证据客观真实，与本案逾期办证事项待证事实相关联，予以采信。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十月二十九日书记员  邓 千