北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1516号原告（反诉被告）：姬淑霞，女，1962年11月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：左袖阳，天津允公（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁平发（原告之配偶），男，1962年6月29日出生。被告（反诉原告）：王学识，女，1994年8月10日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市红山区。委托诉讼代理人：唐秀华（被告之母），女，1963年10月29日出生。委托诉讼代理人：刘玉伟，北京恒略律师事务所律师。原告姬淑霞诉被告王学识房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，被告王学识针对本案原告姬淑霞提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告姬淑霞的委托诉讼代理人左袖阳、梁平发，被告王学识的委托诉讼代理人唐秀华、刘玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姬淑霞向本院提出诉讼请求：1、王学识向姬淑霞返还房屋押金11.2万元；2、本案的诉讼费由王学识承担。事实与理由：2014年7月，姬淑霞与王学识签订《北京市房屋租赁合同》。按照合同约定，原告向被告支付了租赁押金11.2万元。租赁合同到期前，姬淑霞于2019年8月31日向王学识返还房屋并要求王学识返还租金押金11.2万元。王学识以各种理由推脱至今未返还。故姬淑霞诉至法院，诉如所请。王学识辩称：不同意姬淑霞的全部诉讼请求。2014年7月15日，王学识与姬淑霞签订《北京市房屋租赁合同》。房屋租赁期限是2014年9月4日至2019年9月3日，免租期自2014年7月16日至2014年9月3日。房屋第一、二年的每月租金为5.6万元，第三年每月租金为59360元，第四年每月租金为62922元，第五年每月租金66697元。支付方式，押二付三，每付款月提前7日付款，具体为2014年11月27日、2015年2月27日、2015年5月27日，以此类推。第十条第（二）款违约责任约定，姬淑霞违约的，除扣除押金作为违约金外，可要求姬淑霞赔偿相应的损失。第（四）款约定，姬淑霞不按约定支付租金应按照每日租金的千分之五标准支付滞纳金。租赁合同签订后，姬淑霞于2014年7月22日如约支付了押金和租金，但自第二个季度开始便多次拖欠租金，如2016年2月27日应付租金为16.8万元，实付时间为2016年4月9日，实付金额15万元。2016年8月27日应付租金为178080元，姬淑霞于2016年10月10日支付15万元。2019年5月27日应付租金200091元，姬淑霞于2019年6月22日、2019年7月3日分两次共支付15万元。王学识认为双方之间的房屋租赁合同是双方自愿签订，该合同真实有效。姬淑霞应当按照合同约定按期、足额向反诉人支付租金。但姬淑霞不仅多次迟延支付租金，更多次肆意拖欠租金，恶意违约，侵犯了王学识的合法权益。为维护王学识的合法权益，王学识针对姬淑霞提出反诉请求：1、判决姬淑霞向王学识支付拖欠的租金467748元；2、判令姬淑霞向王学识支付滞纳金17210.7元；3、判令姬淑霞以467748元为基数按照全国银行间同业拆借利率向王学识支付自2019年9月4日至实际付清之日利息；4、反诉案件受理费由姬淑霞承担。针对王学识的反诉请求，姬淑霞辩称：不同意王学识的反诉请求。1、姬淑霞已经足额支付房屋租金，王学识提出的支付拖欠租金及利息的请求不符案件事实，应予驳回。双方合同履行过程中，姬淑霞经营困难，与王学识沟通达成合意，将每月租金变更为5万元，每季度支付15万元。王学识所称姬淑霞肆意拖欠租金的情形与事实完全不符。房屋租赁交易中，出租方属于相对强势的一方，没有出租方王学识同意，姬淑霞不可能随意减少租金。此可以从双方短信、微信记录予以印证。如2016年10月9日下午的短信显示，王学识明确表示减去姬淑霞垫付的49561.2元，应支付租金150438.8元，王学识提交证据支付记录显示姬淑霞于2016年7月23日支付10万，于2016年10月10日支付150438.8元，王学识所称垫付的49561.2元系姬淑霞代王学识垫付的涉案房屋物业费等费用，姬淑霞两次支付的数额共计30万元，正是两个季度的租金。因此，将租金变更为每月5万元是得到王学识认可，王学识一直接受每月5万元的租金，并表示租金已经收到，认可租金数额。2、姬淑霞支付租金的数额、时间符合姬淑霞与王学识之间的合意，王学识对姬淑霞的支付数额、时间表示接受和认可，王学识提出的支付滞纳金的诉讼请求应予驳回。2016年10月1日前的部分请求已经超过了诉讼时效，即使不考虑本案的事实情况，根据诉讼时效的规定也应直接驳回。双方租金支付时间变更为由王学识提示姬淑霞支付租金，姬淑霞一定合理时间内准备租金并支付王学识。双方的短信和微信记录可以看出，王学识每次提示支付租金时间并没有按照合同约定时间，且间距时间大致三个月，王学识就支付时间变更的意思表示是明确的，王学识在多次交易中从未提及滞纳金问题。王学识每次接受租金后，从未表示姬淑霞尚欠租金或欠付之前的滞纳金一事，也印证了双方之间房屋租金和支付时间达成变更的合意。3、王学识的反诉请求与本案事实不符，没有合同和法律依据，反诉案件受理费不应由姬淑霞承担。4、涉案租赁合同并未约定租赁到期承租人将公司迁出事宜，姬淑霞在准备迁出材料、确定迁入地址后已经办理完毕相关手续将公司注册信息从涉案房屋迁出，且东城区同一房屋地址注册两家公司并无限制，王学识提出姬淑霞构成违约的主张没有依据。5、王学识提出姬淑霞承担违约责任，押金不予退还的主张，与案件事实不符，且系王学识对合同相关条款的错误解读。本院经审理认定事实如下：2014年7月15日，王学识（甲方）与姬淑霞（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，王学识将其名下位于北京市东城区小牌坊胡同甲7号银河搜候中心-1层1-136号商业用房，建筑面积275.34平方米，出租给姬淑霞经营商业。租赁期限自2014年9月4日至2019年9月3日，共计5年。免租期自2014年7月16日至2014年9月3日，姬淑霞在免租期内免付租金及物业管理费，但需交纳水费、电费以及因使用而产生的相关费用。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租赁期内，房屋第一、二年每月租金为5.6万元，自第三年开始，租金在上一年基础上逐年递增6%，即第三年租金为每月59360元，第四年租金为62922元，第五年租金为66697元。支付方式银行汇款，押二付三，各期租金支付日期为每付款月提前7日付款，押金及首期租金乙方于签约后5日内支付到甲方指定银行收款账户。具体日期如下，2014年11月27日、2015年2月27日，2015年5月27日，2015年8月27日，以此类推。押金11.2万元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣除应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在7日内如数返还给乙方。乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋。如不按照约定支付租金达7日的，要求提前解除合同的；欠交各项费用达5000元的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变更或损坏房屋主体结构的；保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不赔偿的等。违约责任中，乙方有上述违约情形之一的，应按照押金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。如果乙方提前退租和合同到期交房时，乙方必须保留此房的空调、燃气、抽油烟机、水电的完好畅通。双方约定在签署本合同当日乙方向甲方支付1万元作为定金，剩余27万元乙方须在2014年7月20日前支付到账，否则乙方支付的1万元定金甲方不予退还，甲方有权解除本合同并有权继续出租本房屋。上述合同签订后，姬淑霞于2014年7月22日向王学识支付28万元。2014年12月26日支付16.8万元，2015年3月26日支付16.8万元，2015年6月30日支付167950元，2015年10月8日支付16.8万元，2016年1月22日支付16.8万元，2016年4月9日支付15万元，2016年7月23日支付10万元，2016年10月10日支付150438.8元，2017年1月18日支付15万元，2017年3月21日支付15万元，2017年6月12日支付15万元，2017年9月15日支付15万元，2017年12月29日支付15万元，2018年3月27日支付14万元，2018年3月28日支付1万元，2018年6月26日支付14万元，2018年6月27日支付1万元，2018年9月29日支付15万元，2018年12月12日支付10万元，2019年1月12日支付5万元。2019年4月4日支付6万元，2019年4月1日支付9万元，2019年7月3日支付5万元，2019年6月22日支付10万元。2016年10月9日，王学识向姬淑霞发微信称，“汇款应汇150438.8元，你上次垫付是49561.2元，什么时候汇？我等用，谢谢”。姬淑霞回复称，“款明天可能就到吧，你注意查收”。2016年10月10日，王学识回复称，“租金收到了，谢谢”。2017年1月12日，王学识发微信称，“快两个月没有付租金了，已经两年了，第三年租加租金了，应是每季度178080元，快过年了，我急着用钱，请尽快汇给我。谢谢”。姬淑霞回复称，“关于房租问题，我想和你商量下如果非要长的话可能就干不下去的，这两年确实没有挣到钱，这里一年360天只能干200天，其他的全放假没人我还得正常付工资房租，所以就挣不了钱了，目前这房租平均下来几乎能拉平就这一天也不能含糊，所以我只能耐心坚持做下去，你看吧，如果可以的话，我在坚持一年如果好转的，在长房租可以吗”。王学识在2017年1月16日、17日三次催促付款。2017年1月18日，姬淑霞称，“早上已汇出租房租，收到回个短信，谢谢明年见”。王学识回复称，“收到了，明年见”。2017年3月10日，王学识称，“该付租金了，金额178080元”。2017年3月20日，姬淑霞称，“明天上班给你汇过去，请你注意查收，谢谢”。2017年3月21日，王学识回复称，“收到了”。2017年6月12日，姬淑霞称，“早上租金已汇入你的账号上了，收到请回复，谢谢您”。王学识回复称，“租金收到了，谢谢”。2017年9月7日，王学识称，“该付租金了！谢谢！”。2017年9月15日，王学识称，“什么时候转款？”。2017年9月15日，姬淑霞称，“已汇入你的账号上了”。王学识回复称，“收到，谢谢”。2018年3月26日，王学识称，“该付房屋租金了，过了近一个月了！”。姬淑霞回复称，“因今年饭店装修了一下，春节来了开的晚了几天，钱有点紧张，我正在想办法很快给你汇过去，谢谢你谅解一下吧，我也很着急，准备好了给你打电话联系，谢谢”。王学识回复称，“今天给我汇吧，我等用，谢谢”。2018年12月6日，姬淑霞称，“您什么时候要，能容我几天时间，给你准备十万先汇过去可以吗？”。王学识称，“哎，行吧，尽量早点吧，谢谢！”。之后，姬淑霞汇款后，王学识都回复收到了，未提出过租金未付足。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点，1、租金标准是否协商一致变更为每月5万元；2、租金支付时间是否协商一致进行了变更；3、姬淑霞是否构成为违约及是否应当承担违约责任。根据查明事实，姬淑霞和王学识自2014年7月1日签订房屋租赁合同之后，随合同约定第一年和第二年，月租金5.6万元，季度合计16.8万元，第三年起租金每年上涨6%，但是姬淑霞仅2016年1月22日前按照每季度16.8万元支付外，其他年份均按照季度15万元进行支付至合同履行完毕。从2016年10月9日王学识所发微信“汇款应汇150438.8元，您上次垫付49561.2元”，在结合姬淑霞于2016年7月23日付款10万元和2016年10月10日付款150438.8元的付款情况，两个季度所付数额加垫付数额刚好30万元，可以看出王学识确认双方之间关于季度租金数额变更为15万元。2017年1月12日，王学识提出第三年涨租，应是178080元。对此，姬淑霞提出不挣钱，涨租的话就干不下了，还是想耐心坚持做下去，如果好转的话再涨。姬淑霞仍按照季度15万元支付租金，王学识未提出异议。王学识于2017年3月10日又提出该付房租178080元，姬淑霞之后仍按照15万元支付，王学识从未再提出异议，且收到后表示谢谢。从双方履行情况可看出，季度租金数额协商一致变更为15万元后，未再达成一致变更数额。王学识认为其每次回复“收到、谢谢”只是收到对方交纳的租金，并不表示认可租金调整为15万元。因双方之间按照季度15万元付款并非一次两次，王学识的该意见不符常理，本院不予采信。因此，姬淑霞并未欠付租金。王学识要求姬淑霞支付拖欠租金的诉讼请求，本院不予支持。基于此，王学识要求支付拖欠租金利息及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于租金支付时间，虽然根据双方微信聊天记录显示，每次都是王学识提示付款，姬淑霞才进行付款。但从王学识所发微信“该付房租了，过了一个近一个月了！”，可以看出，双方对租金支付时间并未变更为由王学识提示再进行付款。所以，姬淑霞季度租金支付时间迟于合同约定支付时间，构成违约，应承担违约责任。但根据合同的约定，姬淑霞有“不按照约定支付租金达7日，要求提前解除合同”的情形，应按照押金的100%向王学识支付违约金，王学识并可要求姬淑霞赔偿损失。姬淑霞虽有迟延支付租金超过7日的行为，但并未要求提前解除合同，故王学识以此为由全部不退押金，理由不足，本院不予采信。但毕竟姬淑霞存在逾期付款的违约行为，给王学识造成损失，本院将综合合同履行情况，酌定扣除部分押金作为违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王学识于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）姬淑霞退还押金7万元；二、驳回原告（反诉被告）姬淑霞的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王学识的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，由姬淑霞负担476元（已交纳），由王学识负担794元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4288元，由王学识负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年十月二十九日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤