重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初2301号原告：姚玲，女，1969年2月28日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：邓作奎，重庆市北碚区偏岩法律服务所法律工作者。被告：重庆御碧物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三街****，统一社会信用代码91500107304886808E。法定代表人：杜康伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟蓓，女，1981年11月27日出生，该公司员工，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：谭兵，重庆乐扬律师事务所律师。原告姚玲诉被告重庆御碧物业管理有限公司（以下简称重庆御碧物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员肖青锐独任审理，分别于2020年9月8日、10月16日两次公开开庭进行了审理。原告姚玲的委托诉讼代理人邓作奎，被告重庆御碧物业公司的委托诉讼代理人钟蓓、谭兵两次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚玲向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金6741元及违约金52861.2元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月12日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定每月租金1498元。该合同签订后，被告按约支付了一段时间的租金。自2020年2月，被告停止支付，经原告催收，被告支付了2020年2、3、4月租金的50%，并拒绝支付2020年5、6、7月的租金。根据合同约定，被告违约应向原告支付总租金60%的租金。综上，请求人民法院支持原告姚玲的诉讼请求。被告重庆御碧物业公司辩称，1.原告确系将房屋租赁给被告，被告又将租赁房屋委托给途家酒店进行统一经营；2.被告自今年2月以来受疫情影响严重，仍筹集资金减半支付了2月至4月的租金；3.按照合同的第十条第一款约定，由于疫情对旅游和住宿的影响无法预见，为避免进一步扩大损失，于租赁合同履行期届满不到三个月时按照合同的约定解除合同并通知了原告；4.租赁合同已经解除，原告主张租金和违约金的诉讼请求不成立。经审理查明，原告姚玲（出租人，甲方）与被告重庆御碧物业公司（承租人，乙方）于2016年1月9日签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定原告姚玲将位于重庆市武隆区XX街道XX路X号X幢X-X的房屋租赁给被告重庆御碧物业公司用于酒店经营，并就租赁期间、租金标准、租金支付方式、权利和义务、违约责任等进行了约定。被告重庆御碧物业公司接受房屋后委托重庆途家置业顾问有限公司进行经营。《合同》第三条租赁期限载明：“房屋租赁期限为2015年10月12日起至2020年7月31日止。”双方在庭审中共同确认实际租赁期间自2016年1月9日起。《合同》第五条租金及支付方式载明：“1、本合同期内，乙方向甲方支付的租金标准￥：1498.00元/月（大写：壹仟肆佰玖拾捌元整），即：￥：17980元/年（大写：壹万柒仟玖佰捌拾元整）；租赁期内，该租金为固定的，未经双方协商一致，不得调整……2、支付方式：甲方指定下述银行账户作为本合同租金的收取账户，由乙方将租金打入该银行账户，各期租金支付日期：每季度末的前10日内……”《合同》第十条合同解除载明：“1、凡因发生严重自然灾害、战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免责。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：2.1不正当理由不按照约定支付租金达90日的，2.2擅自拆改动或破坏房屋主体结构的……”《合同》第十一条违约责任载明：“1.乙方有第十条第二款第1项约定情形的，每日按应付租金的0.03%向甲方支付违约金……3、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按本合同约定的总租金金额的60%向甲方支付租金,并赔偿给甲方所造成的全部损失。”《合同》签订后，原告姚玲按约将房屋交付被告重庆御碧物业公司使用，被告重庆御碧物业公司按约足额向原告姚玲支付租金至2020年1月。后被告重庆御碧物业公司在未与原告姚玲协商一致的情况下减半支付了2020年2月、3月、4月的租金，又于2020年5月9日向原告姚玲发出《解除租赁合同通知书》，载明：“敬致姚玲业主：从2019年12月新冠病毒疫情爆发以来，在全国乃至全世界的共同努力下，虽然国际疫情越加严重，国内疫情还没有完全解除，但国内疫情已经得到有效控制，介于这次疫情特别重大影响，以及结合本项目酒店的实际情况，我司商请希望给予疫情期间减免租金，即从2020年2月1日至2020年4月30日，此期间租金减半，恳请理解为感。鉴于双方之间的房屋租赁合同将于2020年7月30日到期，而疫情影响本租赁项目尚不知何时结束，为避免双方不必要之损失，本公司无奈告知从2020年5月8日起正式解除双方于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》，并请您在2020年5月15日前，来我司办理解除《房屋租赁合同》及房屋交接手续……”原告姚玲于2020年5月11日收到《解除租赁合同通知书》。前述事实，有原、被告的陈述，并有《房屋租赁合同》《解除租赁合同通知书》《物业委托经营合同》、邮件签收回执、邮件查询信息、收寄清单、《证明》等证据在案为凭。上述证据经庭审举证、质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，原、被告于2016年1月9日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原、被告签订房屋租赁合同后，原告姚玲已按约将房屋交付被告重庆御碧物业公司使用，被告重庆御碧物业公司也应按合同约定履行支付租金的义务。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。本案中，双方当事人对合同的解除尚未协商一致。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，虽双方约定因不可抗力导致不能履行合同可解除合同，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，但疫情及对应管控措施只是暂时导致被告重庆御碧物业公司履行合同困难，双方可以通过协商对合同价款数额、履行期限等进行变更，尚未达到致使不能实现合同目的的解除条件。本案在审理过程中，依法调解未果。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”和第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本案中，被告重庆御碧物业公司负担的是金钱债务，不存在履行不能，且并非法律规定的除外情形。综上，被告重庆御碧物业公司不享有约定和法定解除权，《房屋租赁合同》未因此而解除，故被告重庆御碧物业公司应当继续按合同约定支付租金。被告重庆御碧物业公司租赁房屋的目的是用于酒店经营，且租赁房屋位于武隆区XX街道，是国家AAAAA级风景区所在地，酒店经营与旅游业息息相关，鉴于疫情及管控措施对经济社会产生的影响，当事人应秉持诚实信用和公平原则共担风险、共渡难关。故本院对2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，酌情按合同约定数额的50%予以支持；对2020年5月1日至2020年7月31日的租金，被告重庆御碧物业公司应当按照合同约定全额支付。被告重庆御碧物业公司已于2020年5月实际支付了2020年2月1日至2020年4月30日期间50%的租金，无需再支付该期间剩余的租金；但应按约支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金4494元（1498元/月×3月）。关于违约金的问题。被告重庆御碧物业公司未与原告姚玲协商一致，在不符合法定和约定解除条件的情况下发出《解除租赁合同通知书》通知原告姚玲于2020年5月8日起正式解除合同并不再支付之后的租金的行为，系违反合同约定。合同约定的租赁期限已于2020年7月31日届满，被告重庆御碧物业公司违约情节比较轻微，结合双方履行合同的实际情况和疫情及管控措施带来的影响，应允许被告重庆御碧物业公司适当延期支付租金，本院对原告姚玲违约金的诉求不予支持。综上，对原告姚玲的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆御碧物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告姚玲租金4494元；二、驳回原告姚玲的其余诉讼请求。如果被告重庆御碧物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1290.06元，减半收取645.03元（原告已预交），由原告姚玲负担596.39元，被告重庆御碧物业管理有限公司负担48.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  肖青锐二〇二〇年十月二十一日书记员  贺煜棋