江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣民终398号上诉人（一审原告、反诉被告）：徐江江，男，汉族，1988年9月4日生，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：胡建平，江西华赣律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷希，江西华赣律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：江西天祥实业集团有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县迎宾中大道**。法定代表人：孙光福，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅平，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓城家，江西求正沃德律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：李志强，男，1962年5月25日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：何志强，江西豫章律师事务所律师。上诉人徐江江、江西天祥实业集团有限公司（以下简称天祥公司）因与被上诉人李志强合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初319号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐江江的委托诉讼代理人胡建平、雷希，上诉人天祥公司的委托诉讼代理人王雅平、邓城家，被上诉人李志强的委托诉讼代理人何志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐江江上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令天祥公司向徐江江交付5300.03平方米的房屋（3.18亩×666.67平方米×2.5倍）或支付同地段房屋市场价款26590159元【（市场价格按10000元/㎡-约定成本价4700元/㎡）×5300.03平方米-已支付的150万元】；3.一、二审案件受理费全部由天祥公司承担。事实和理由：（一）关于李志强与天祥公司签订的《土地开发协议》的性质及效力问题。一审判决认为“李志强的权利为在房屋建成后获得房屋，并未约定李志强要承担房地产开发过程中可能产生的亏损，即李志强不承担经营风险，只收取固定利益”，故认定协议性质不是土地开发协议，而认定为土地转让协议不正确。1、在合作开发过程中，李志强作为土地使用权提供方，在将土地使用权交给天祥公司时，其就承担了巨大的风险，土地使用权就是其作为合作开发的投入，如果天祥公司在土地招拍挂过程中没有拍到土地，就意味着李志强从此就失去了该土地使用权，同时，其一家人赖以生存的工厂不复存在，可见，李志强不是不承担经营风险，只收取固定利益，而是承担了巨大的风险。2、此次政府挂牌的5.74亩土地分别3.18亩和2.56亩两小块组成，天祥公司觊觎已久，非天祥公司莫属。签订《土地开发协议》前，2008年4月9日，南昌县人民政府办公室《2008年县土地规划动作领导小组第1次会议纪要》中，就将本案开发的土地规划为开发建设用地，因相关土地面积小且不成片，单一小块土地无法进行开发建设，紧靠天祥公司正在开发的天祥棕榈湾小区，故只能由天祥公司进行整合开发。2008年10月24日，南昌县人民政府办公室《天祥置业周边地块整合有关问题协调会议纪要》第66号中，明确由天祥公司对周边零散土地进行整合开发。从政府此前的文件及相关材料来看，案涉土地只能由天祥公司开发，因此，《土地开发协议》依法有效，确实可行。（二）关于《土地开发协议》是否实际履行，即天祥公司获得该土地使用权是否系从李志强处受让而来的问题。一审判决认为，天祥公司系通过政府公开出让程序而获得案涉土地使用权这一事实予以确认，徐江江和李志强主张系李志强将案涉土地使用权转让给天祥公司，但提供的证据不足以证明系其向天祥公司交付案涉土地，据此驳回徐江江的诉请错误。一审判决混淆了土地使用权转让的概念。1、李志强将土地使用权交给天祥公司合作开发的事实清楚，证据确实充分，双方签订了《土地开发协议》，正式办理了交接手续。一审中，天祥公司自始至终都不否认土地使用权是来自李志强等，其在2013年10月25日向县国土局出具的《关于我公司“天祥棕榈湾”地块上3.18亩土地及地面建筑物价值确认的报告》中明确了李志强向天祥公司转让土地使用权的经过，2014年6月25日南昌县人民政府《2014年县土地规划动作领导小组第3次会议纪要》进一步明确了双方关于土地使用权转让的事实，并确认土地使用权转让行为的效力，一审判决认定《土地开发协议》合法有效。可见，李志强向天祥公司交付案涉土地的事实清楚。一审判决以天祥公司系通过政府公开出让程序而获得案涉土地使用权而否认双方的土地使用权合作开发行为错误。本案土地使用权变更过程是：李志强①（通过协议）天祥公司（与李志强合作）②（通过协议）政府收储③（公开拍卖）天祥公司。在我国现行的法律或律政法规中，任何商业开发用地都是来自政府，都必须经过第②③步，即必须经过政府将土地收储，然后再公开拍卖，这是没有争议的，本案争议的是第①过程是客观真实，一审判决确认了其效力，但在判决时视而不见，作出了错误的判决。天祥公司答辩称，（一）一审判决认定《土地开发协议》的性质为土地使用权转让合同系认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。《土地开发协议》的实质是由李志强提供土地，即徐江江在上诉时称“将案涉土地及地上附着物交给天祥公司进行房地产开发”，李志强自始不参与案涉土地开发的投资、运营、管理，不承担案涉土地开发的经营风险，仅分配建成的房屋即收取固定利益。徐江江在一审庭审时和上诉状中主张李志强与天祥公司系合作开发地产的法律关系。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权纠纷解释）第二十四条的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”《土地开发协议》名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。（二）一审判决认定《土地开发协议》合法有效系认定事实错误，请予以纠正。1、案涉土地系南昌县莲塘镇沥山村集体土地，《土地开发协议》约定开发建设村集体用地，违反法律的强制性规定，应认定为无效。根据天祥公司在一审中提交的第3、4、5、6、7组证据，可以证实截至2013年10月11日止，案涉土地系南昌县莲塘镇沥山村集体土地。《土地开发协议》约定李志强将集体土地交给天祥公司进行房地产开发建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的强制性效力性规定，依法应认定为无效。2、李志强未取得案涉土地的使用权，其无权转让案涉土地的使用权，《土地开发协议》违反法律强制性规定，应认定为无效。（1）徐江江上诉时主张李国栋依据“地随房走、房随地走”取得房产时一并取得案涉土地使用权没有法律依据。理由：第一，李国栋取得案涉土地上的房产在2003年4月，依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二百四十七条的规定，该法自2007年10月1日生效。同时，2000年发布的《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定：“法律、行政法规、地方、地方性法规条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，该法在我国立法层面上确立了法不溯及既往原则。另外，2017年9月12日的《最高人民法院关于尽快明确物权法溯及力的建议的答复》明确答复，物权法并不适用于其实施之前的事件和行为。故李国栋不能依据后生效的物权法一并取得案涉土地的使用权。第二，拍卖公告及拍卖小结均明确记载，法院拍卖的仅是房产，不涉及任何土地使用权的处理，且李国栋在拍卖房产后未就案涉土地办理任何土地权属证书。故李国栋自始未取得案涉土地的使用权。（2）徐江江主张李国栋依据《征地合同》取得案涉土地的使用权没有法律依据。《征地合同》因违反法律强制性效力性规定，应依法认定为无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，徐江江在起诉状及一审庭审中多次提到从南昌县莲塘镇人民政府处“购买”或“出让”案涉土地，且徐江江在一审庭审中自认《征地合同》违反法律的强制性规定，应属无效。南昌县人民政府未以任何文件或形式对该《征地合同》的效力进行确认，土地使用权应依法依规进行出让。对于行政机关而言，“法无授权即禁止”。南昌县莲塘镇人民政府未经法律、行政法规的授权，无权以任何形式将土地使用权以任何形式出让或出卖给南昌县莲塘翻砂冶炼厂。李国栋无权依据《征地合同》取得案涉土地使用权。（3）案涉土地使用权人为南昌县莲塘镇人民政府。南昌县自然资源局于2019年10月16日给一审法院的复函中附件二，收回国有建设用地使用权的协议书中第二条明确约定，甲方（南昌县土地储备中心）与乙方（南昌县莲塘镇人民政府）经过协商，同意本次收回的国有建设用地使用权补偿费价格为34882元/亩，共计110924.76元，该款项由县财政拨付给甲方后，再由甲方拨付给乙方。由上可知，南昌县土地储备中心将土地使用权补充费支付给南昌县莲塘镇人民政府，故南昌县莲塘镇人民政府才是案涉土地的使用权人。李国栋自始未取得案涉土地的使用权，李志强当然未取得案涉土地的使用权，其无权转让案涉土地的使用权。根据《国有土地使用权纠纷解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，土地转让方（即李志强）在起诉前未取得案涉土地的使用权，其与天祥公司签订的土地使用权转让合同即《土地开发协议》应为无效。故一审判决认定《土地开发协议》合法有效系认定事实错误，请予以纠正。（三）一审判决认定李志强未实际履行《土地开发协议》事实清楚。李志强在签订《土地开发协议》后，未按约定将案涉土地交给天祥公司开发建设，未与天祥公司办理任何土地使用权转让、过户、交接手续。徐江江未提供任何证据证明李志强将案涉土地交付给了天祥公司。李志强自始未履行交付案涉土地的义务。而天祥公司系通过公开拍卖，全额支付土地使用权出让金，依法取得案涉土地的国有土地使用权。且在案涉土地拍卖过程中，李志强未参与土地拍卖，也未提供任何协助与便利。故一审判决认定天祥公司获得案涉土地使用权不是从李志强处受让而来，事实清楚。（四）徐江江与李志强签订《债权转让协议书》的实质是受让诉讼权利，诉讼权利不属于可转让的权利，徐江江无权以自己的名义起诉天祥公司。债权是指权利主体可以要求义务主张为一定行为或者不为一定行为的权利，这种权利是明确、具体的。根据法律规定，债权无须经过债务人同意仅通知即可转让给第三人，但是基于合同关系产生的请求权，请求权是否成立尚不明晰，应当经过合同当事人同意才发生进行转让。本案中，李志强与天祥公司因土地开发协议产生的权利义务不明确，即使该协议有效，李志强仅对天祥公司享有合同请求权，李志强转让该权利未经天祥公司同意，不对天祥公司发生效力。李志强将合同请求权以债权的形式转让给徐江江，并由徐江江以自己的名义起诉天祥公司，实质是转让诉讼权利，明显是以债权转让的名义代替李志强行使诉讼权利，该转让协议应为无效，徐江江与本案无直接利害关系，不符合起诉条件，应驳回其起诉。李志强答辩称，对徐江江的上诉没有意见。天祥公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项；2.确认李志强与天祥公司签订的《土地开发协议》无效；3.改判徐江江及李志强返还天祥公司已支付的350万元款项及1233343.76元利息损失（利息损失自天祥公司支付之日起，以中国人民银行同期贷款利率计算，支付至所有款项付清之日止，暂计至2019年12月2日为1233343.76元）；4.一、二审诉讼费由徐江江、李志强承担。事实与理由：（一）一审判决认定《土地开发协议》合法有效系认定事实错误。1、案涉土地系南昌县莲塘镇沥山村集体土地，《土地开发协议》约定开发建设村集体用地，违反法律的强制性规定，应认定为无效。天祥公司在一审中提交的证据可以证实截至2013年1月11日止，案涉土地系南昌县莲塘镇沥山村集体土地。《土地开发协议》约定李志强将集体土地交给天祥公司进行房地产开发建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的强制性效力性规定，依法应认定为无效。2、李志强未取得案涉土地的使用权，无权转让案涉土地的使用权，因《土地开发协议》违反法律强制性规定，应认定为无效。（1）徐江江主张李国栋依据“地随房走、房随地走”取得房产时一并取得案涉土地使用权没有法律依据。具体理由：第一，李国栋取得案涉土地上的房产在2003年4月，依据2007年10月1日生效的《物权法》第二百四十七条的规定，同时，《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方、地方性法规条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，该法在我国立法层面上确立了“法不溯及既往”原则。另外，《最高人民法院关于尽快明确物权法溯及力的建议的答复》，明确答复《物权法》并不适用于其实施之前的事件和行为。故李国栋不能依据后生效的《物权法》一并取得案涉土地的使用权。第二，拍卖公告及拍卖小结记载，法院拍卖的仅是房产，不涉及任何土地使用权的处理，且李国栋在拍卖房产后未就案涉土地办理任何土地权属证书。故李国栋自始未取得案涉土地使用权。（2）徐江江主张李国栋依据《征地合同》取得案涉土地的使用权没有法律依据。《征地合同》违反法律强制性效力性规定，应依法认定为无效。依据《土地管理法》第二条的规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，徐江江在起诉状及一审庭审中多次提到从南昌县莲塘镇人民政府处“购买”或“出让”案涉土地，且徐江江在一审庭审中自认《征地合同》违反法律的强制性规定，应属无效。南昌县人民政府未以任何文件或形式对该《征地合同》的效力进行确认，土地使用权应当依法依规进行出让。对于行政机关而言，“法无授权即禁止”。南昌县莲塘镇人民政府未经法律、行政法规的授权，无权以任何形式将土地使用权以任何形式出让或出卖给南昌县莲塘翻砂冶炼厂。李国栋无权依据无效的《征地合同》取得案涉土地的使用权。（3）案涉土地的使用权人为南昌县莲塘镇人民政府。南昌县自然资源局于2019年10月16日给一审法院的复函中附件二，收回国有建设用地使用权的协议书中第二条约定，南昌县土地储备中心与南昌县莲塘镇人民政府经过协商，同意本次收回的国有建设用地使用权补偿费价格为34882元/亩，共110924.76元，该款项由县财政拨付给南昌县土地储备中心后，再由南昌县土地储备中心拨付给南昌县莲塘镇人民政府。由上可知，南昌县土地储备中心将土地使用权补充费支付给南昌县莲塘镇人民政府，故南昌县莲塘镇人民政府是案涉土地使用权人。综上，李国栋自始未取得案涉土地的使用权，其无权转让案涉土地的使用权。《国有土地使用权纠纷解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，根据该条规定的精神可知，土地转让方（即李志强）在起诉前未取得案涉土地的使用权，其与天祥公司签订的《土地开发协议》应认定为无效。依据《国有土地使用权纠纷解释》第二十四条的规定，案涉《土地开发协议》的性质应认定为土地使用权转让合同。综合本案的全部证据可知，李志强自始未取得案涉土地的使用权，其无权转让案涉土地的使用权。根据《国有土地使用权纠纷解释》第九条的规定，土地转让方（即李志强）在起诉前未取得案涉土地的使用权，其与天祥公司签订的《土地开发协议》应认定为无效。一审判决认定《土地开发协议》合法有效系认定事实错误，请求依法改判，并确认《土地开发协议》无效。（二）李志强依据无效的《土地开发协议》从天祥公司处取得的350万元应当返还，并支付1233343.76元利息损失，徐江江应与李志强共同偿还上述款项。《土地开发协议》签订后，李志强依据该协议从天祥公司取得350万元。依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，李志强应向天祥公司返还350万元，并自从天祥公司领取上述款项之日起，支付相应的利息损失，暂计至2019年12月2日为1233343.76元。徐江江依据《债权转让协议》，继受李志强因《土地开发协议》而享有的债权（该债权自始不存在）而起诉天祥公司。根据权利与义务的平等性，享受权利的同时，应履行对等的义务。徐江江也应承担因《土地开发协议》而产生的义务。现《土地开发协议》无效，徐江江应与李志强共同向天祥公司返还350万元款项及1233343.76元利息损失。《土地开发协议》为双务合同，李志强未实际履行《土地开发协议》，即未将案涉土地交付给天祥公司，其依据《土地开发协议》从天祥公司取得的350万元应当全部返还。李志强签订《土地开发协议》后，未按约定将案涉土地交给天祥公司开发建设，未与天祥公司办理任何土地使用权转让、过户、交接手续。徐江江未提供证据证明李志强将案涉土地交付给了天祥公司。李志强自始未履行《土地开发协议》约定的交付案涉土地的义务。天祥公司系通过公开拍卖并全额支付了土地使用权出让金，依法取得案涉土地的国有土地使用权。且李志强未参与案涉土地拍卖，也未提供任何协助与便利。故根据权利义务对等原则，李志强未履行《土地开发协议》约定的义务，其依据该协议从天祥公司处取得的350万元款项应当全部返还。徐江江答辩称，（一）《土地开发协议》合法有效，双方应严格遵守并履行。1、签订《土地开发协议》的双方都是具有独立民事行为能力的适格主体。土地开发不是一般的民事行为，而是典型的商事行为。天祥公司作为从事房地产开发的企业法人，具备房地产开发资质，符合签订该协议的主体。2、双方的意思表示真实。该协议的条款虽然简单，但基本反映了双方的意思表示，不会产生歧义。天祥公司作为长期从事房地产开发且在当地有影响力的房地产开发企业，完全知道该协议的性质和内容，对协议的法律后果比李志强更清楚。天祥公司当初为了开发这块土地，通过各种途经千方百计找李志强协商并作出了承诺，现在又以承诺无效来抗辩，这是不诚信的行为。如果法律支持这种行为，就等于支持不诚信的行为。李志强相对于天祥公司来说，对房地产开发的商事行为的理解要直接，不懂得具体细节，只是朴素地认为，只要不偷不抢，就要说话算数。3、内容合法。早在2008年4月9日，南昌县人民政府办公室《2008年县土地规划动作领导小组第1次会议纪要》中，就将本案开发的土地规划为开发建设用地，因相关土地面积小且不成片，单一小块土地无法进行开发建设，紧靠天祥公司正在开发的天祥棕榈湾小区，故只能由天祥公司进行整合开发。2008年10月24日，南昌县人民政府办公室的《天祥置业周边地块整合有关问题协调会议纪要》明确由天祥公司对周边零散土地进行整合开发。2013年6月17日，在政府的积极推动下，在当时乡长王友生的积极努力下，双方签订了《土地开发协议》，王友生作为政府代表还以鉴证人的身份在协议上签字。2013年10月25日，天祥公司就向县国土资源局提交书面报告，该报告对本案双方签订的协议予以描述，详细介绍该土地的权属变更过程，并要求县国土资源局予以确认。2014年6月25日，南昌县人民政府《2014年县土地规划动作领导小组第3次会议纪要》（第七点），“其中3.18亩系2001年2月1日经莲塘镇政府与南昌县莲塘翻砂冶炼厂签订征地合同后转至江西天祥置业有限公司名下”，该文件清楚表明，一是该土地使用权是南昌县莲塘翻砂冶炼厂（也就是李志强）；二是土地性质是国有；三是县政府对双方的土地转让协议予以认可。《土地开发协议》签订后，李志强一直在要求天祥公司履行协议，多次到相关部门上访主张权利，而天祥公司从未要求主张该协议无效、应予变更或请求撤销，说明天祥公司对协议的效力是认可的。综上，《土地开发协议》不存在《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，合法有效，天祥公司依法应当履行。（二）天祥公司要求返还350万元的理由不成立。根据徐江江与李志强等人签订的《债权转让协议书》约定，李志强等人转让的只是债权，而不包括债务。首先，天祥公司主张徐江江返还其支付给李志强的350万元没有事实依据，至于李志强收取了天祥公司多少钱，为什么收钱，与本案无关，属于李志强的个人行为，不属于反诉的范围，天祥公司可另案起诉李志强。其次，本案债权转让的不是李志强一人，而包括其母亲、兄弟姐妹在内的共五人，天祥公司仅反诉李志强一人，直接证明收款是李志强个人行为，与其他权利人无关，因此，李志强是否应当返还天祥公司的款项，与徐江江无关。李志强答辩称，（一）《土地开发协议》合法有效，协议应定性为合作开发房地产的合同。《国有土地使用权合同纠纷解释》第二十四条未明确经营风险的内容。本案李志强及其家属在与天祥公司签订协议时是承受了巨大的经营风险。因在案涉土地上，是李志强父亲办理的莲塘县翻砂冶炼厂，此为家族生存来源，从李志强与天祥公司签订协议时，李志强家族就将案涉土地厂房及内部物件，后数十年的收入均清零，交于天祥公司开发，一旦天祥公司未能成功竞拍案涉土地，李志强家族将牺牲一家人赖以生存的工厂，故一审认为李志强未承担经营风险是未考虑具体案情。假如认定协议是土地使用权转让合同，该合同也是合法有效。根据《国有土地使用权纠纷解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定。2001年2月1日，李国栋就与莲塘县政府签订了征地合同，此合同名称与内容相反，此合同名为征地合同实为出让合同，但是其支付了15.5万元，相当于出让款，15.5万元是进入了南昌县莲塘镇财税所。莲塘镇政府作为一级政府，按照法律规定是没有权利出让土地的，但是到了2014年6月25日，南昌县人民政府2014年县土地规划运作领导小组第三次会议纪要明确地表明了南昌县人民政府对当年的莲塘镇政府出让土地的行为就进行了追认，因此，镇政府出让土地就被后面的追认补正了，故案涉土地开发协议即使要认定为是土地转让合同，也是合法有效。（二）天祥公司上诉要求李志强返还350万元款项并支付利息，其中的255万元款项与本案无关，是李志强向天祥公司的借款，是李志强与天祥公司之间的与本案无关的另外一个法律关系，根据民事诉讼法“不告不理”原则，不应在本案中进行审理。天祥公司提交的证据足以证明李志强的上述主张，即255万元与本案无关，不应纳入本案的审理范围。《土地开发协议》约定，甲方先垫付150万元给乙方作为处理债务的费用，此款和房屋的承建费用由乙方在房屋销售后返还回甲方。因此，由于条件不成就，天祥公司目前不仅无权要求李志强返还350万元除去借款255万元后剩余的95万元，更无权要求支付利息。（三）关于天祥公司主张徐江江、李志强提供的证据不足以证明经向天祥公司交付了案涉土地的问题。李志强提供的证据中有房产证，房产证对应的房屋对应的土地现在已经是在天祥公司开发的棕榈湾的楼盘的土地范围内的。且土地开发协议约定李志强提供案涉土地，且李志强与天祥公司于2013年6月24日签订的补充协议，约定天祥公司出资20万元作为对绿田园塑料厂的厂房及设备的拆迁补偿，这两个证据结合徐江江一审提交的购厂协议书，一审法院对其真实性合法性确认了，故上述证据相互印证绿田园塑料厂的土地厂房被天祥公司拿去。徐江江向一审法院起诉请求：1.判令天祥公司向徐江江交付5300.03平方米的房屋或支付同地段房屋市场价格款26590159元【（市场价格按10000元/平方米-约定成本价4700元/平方米）×5300.03平方米-已支付的150万元】；2.本案诉讼费由天祥公司承担。天祥公司向一审法院反诉请求：1.确认2013年6月17日签订的《土地开发协议》无效；2.判令徐江江、李志强返还天祥公司已支付的350万元款项；3.判令徐江江、李志强向天祥公司支付利息损失1158550.7元（利息损失自天祥公司支付之日起，以中国人民银行同期贷款利率计算，支付至所有款项付清之日止，暂计至2019年6月28日为1158550.7元）；4.本案诉讼费由徐江江、李志强承担。一审法院认定事实：2013年6月17日，天祥公司作为甲方与李志强（乙方）签订《土地开发协议》一份，协议约定：“一、乙方同意将原绿田园土地（具体面积以国土局测量为准）交给甲方开发。二、甲方出资帮乙方承建，建筑费用按4700元/平方米核算（包括销售等一切费用）。三、房屋建成后甲方以实际测量土地面积的2.5倍返还给乙方房屋。四、甲方先垫付150万元给乙方作为处理债务的费用，此款和房屋的承建费用由乙方在房屋销售后返还回甲方。五、房屋建成后甲方根据合同面积整单元整体划拨给乙方，由一楼往上计算。六、甲方保证交给乙方房屋的均价不低于每平方米6300元，如均价高于6300元时，高出部分仍然归乙方所有。七、合同签订后乙方应在三个月之内完成所有拆迁。八、乙方应提供相应的材料，并无条件协助甲方办理有关手续。”南昌县莲西机械配件厂在李志强处加盖了公章。2014年6月25日，南昌县人民政府印发关于《2014年县土地规划动作领导小组第3次会议纪要》第七点内容如下：“七、关于拟公开出让位于南高公路以东、天祥公司以南5.74亩商住用地的问题。该宗用地由3.18亩和2.56亩两块用地组成，其中3.18亩系2001年2月1日经莲塘镇政府与南昌县莲塘翻砂冶炼厂签订征地合同后转至天祥公司名下，经评估土地及地面附着物价值为112.77万元……经县国土局2013年第24次联审会研究：建议该宗用地由县土地储备中心收储后，以起始价330万元／亩挂牌方式出让。1.原则同意上述评估结果，由县土地储备中心按照土地及地面附着物价值112.77万元的评估价将其中3.18亩用地进行收储；如该宗用地竞买人是原用地单位，则由原用地单位自行处置地面附着物；如该宗用地被其他单位竞得，则由县土地储备中心将地面附着物补偿款支付给原用地单位。2.收储后，将总的5.74亩商住用地以330万元／亩作价公开拍卖出让。”随后，南昌县土地储备中心与南昌县莲塘镇人民政府签订《收回国有建设用地使用权的协议书》，协议约定：“一、本次收回的国有建设用地使用权位于，天祥公司以南，面积为3.18亩。二、甲、乙经过协商，同意本次收回的国有建设用地使用权补偿费价格为34882元／亩，共计110924.76元。该款项由县财政拨付给县土地储备中心后，再由县土地储备中心拨付给乙方。…四、乙方收到补偿费后，应保证城市建设项目用地能顺利施工建设，出现用地纠纷，由乙方负责解决。”2014年7月8日，南昌县国土资源局登报发出《南昌县国有建设用地使用权网上拍卖出让公告（赣国土资网交地［2014］ＡＪ016号）》。2014年7月30日，天祥公司签订《成交确认书》，确认通过网上拍卖出让方式竞得位于南昌县，天祥公司以南ＤＡＪ2014036号地块使用权。2014年8月11日，天祥公司与南昌县国土资源局就案涉地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让价款为1895.85万元。天祥公司已足额缴纳了该土地使用权出让金和相应土地契税。另查明：李国栋于2009年2月15日去世，其继承人为其妻子罗水德和子女四人，分别为李志强、李娜、李辉和李杰。2018年12月19日，罗水德、李志强、李娜、李辉、李杰与徐江江签订《债权转让协议》，约定将其对天祥公司的债权全部转让给徐江江所有。2018年12月24日，徐江江和李志强将债权转让事宜通知了天祥公司。再查明：2013年6月17日，李志强向天祥公司出具借条一份，载明的借款金额为25万元。同日，李志强还向天祥公司出具领条一份，载明的领款金额为75万元。2013年6月18日，李志强向天祥公司出具借条两份，载明的借款金额分别为50万元和150万元。2013年6月25日，李志强向天祥公司出具借条一份，载明的借款金额为30万元。同日，李志强还向天祥公司出具领条一份，载明的领款金额为20万元。天祥公司于2013年10月24日变更名称为天祥公司。一审法院认为，本案的争议焦点主要有以下几个方面：第一、关于本案李志强与天祥公司所签订的《土地开发协议》的性质及效力。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案李志强与天祥公司签订的合同名称虽为土地开发协议，天祥公司亦是为开发房地产项目，但该协议约定的李志强的权利为在房屋建成后获得房屋，并未约定李志强要承担房地产开发过程中可能产生的亏损，即李志强不承担经营风险，只收取固定利益。故依据《国有土地使用权纠纷解释》第二十四条之规定，本案应为土地使用权转让合同纠纷。依据南昌县自然资源局向一审法院的复函，案涉土地系国有土地，而非集体土地，故天祥公司主张案涉《土地开发协议》因案涉土地系集体土地而无效的反诉请求，与事实不符，不予支持。综上，李志强与天祥公司签订的《土地开发协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。第二、关于案涉《土地开发协议》是否实际履行，即天祥公司获得该土地使用权是否系从李志强处受让而来。天祥公司提供了充分有效的证据证明其是通过招拍挂的形式、与南昌县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，从而获得案涉土地的使用权，天祥公司亦已按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定足额缴纳了该土地使用权出让金和相应土地契税。南昌县自然资源局向一审法院的复函亦确认南昌县土地储备中心于2014年9月4日与莲塘镇人民政府签订了《收回国有建设用地使用权协议书》，收回了案涉国有土地使用权，并通过公开出让程序由天祥公司竞得。故一审法院对天祥公司系通过政府公开出让程序而获得案涉土地使用权这一事实予以确认。徐江江和李志强主张系李志强将案涉土地使用权转让给天祥公司，但其提供的证据不足以证明系其向天祥公司交付案涉土地，故徐江江主张天祥公司向其交付5300.03平米的房屋或支付同地段房屋市场价格款的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。第三、关于徐江江和李志强是否应当返还天祥公司350万元款项及支付相应利息。经查，虽然天祥公司提交了由李志强签字的单据以证明其向李志强支付了共计350万元款项，但本案本诉原告系徐江江，李志强仅为第三人，天祥公司反诉要求徐江江和第三人共同承担还款责任，于法无据。李志强并非本案本诉被告，天祥公司与李志强之间因该350万元款项产生的纠纷不在本案审理范围，天祥公司可另行主张权利。综上所述，徐江江的诉讼请求和天祥公司的反诉请求均不成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及《国有土地使用权纠纷解释》第七条、第十四条、第二十四条之规定，判决：一、驳回徐江江的诉讼请求；二、驳回天祥公司的反诉请求。本诉案件受理费174751元，由徐江江负担；反诉案件受理费87375.40元，由天祥公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方进行了质证。李志强提交了以下证据：1、天祥公司《关于我公司“天祥棕榈湾”地块上3.18亩土地及地面建筑物价值确认的报告》，以证明南昌县莲塘镇人民政府主导并参与了案涉《土地开发协议》的签订，李志强向天祥公司交付了案涉土地。天祥公司质证后认为，1、该证据不是新证据，一审庭审已经质证，现对质证意见进一步补充说明，对该份报告真实性、合法性、关联性均有异议，该份报告是天祥公司为了请求县国土局具体推动案涉土地建筑物的进展，按照县国土局的要求出具的；2、出具该报告时，天祥公司没有使用案涉土地。该案涉土地也没有取得县国土资源局的确权，因此不能确定李志强交付了土地；3、该报告中所述的内容，有多处与本案事实不相符，不具有法定效应。同时依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定，县级人民政府登记造册核发证书确认使用权，因此，乡镇一级人民政府没有核发证书、确权的资格，莲塘县人民政府在报告上的盖章不能视为对该报告内容的确认，镇政府无权确认、无法证明。南昌县莲塘镇政府主导并参与案涉土地的开发协议无效。徐江江质证后认为，该报告证明李志强向天祥公司交付了案涉土地，交付的行为得到天祥公司的认可，并已在南昌县国土局备案，同时得到其认可，因此双方签订的《土地开发协议》内容真实，合法有效。本院认为，该份证据系李志强申请本院调取，由南昌县国土局出具的材料，本院确认其真实性、合法性，至于关联性结合本案其他证据综合认定。天祥公司提交了以下证据：第一组：2013年6月24日孙光福与李志强签订的《补充协议》，以进一步证明土地开发协议的实质是土地使用权转让合同。该补充协议是天祥公司与李志强案涉土地地上的附着物相关的拆迁补偿问题达成了合意，李志强同意将案涉土地上的附着物以20万元的价格作价给天祥公司，天祥公司按照协议约定向李志强支付了20万元。南昌县土地储备中心与南昌县莲塘镇政府签订的《收回国有建设用地使用权协议书》已明确案涉土地的使用权人为南昌县莲塘镇人民政府。李志强既不是案涉土地的使用权人，且案涉土地附着物作价给了天祥公司，该补充协议第三条明确约定李志强无权再以任何理由、任何形式主张任何权利。李志强质证后认为，对其真实性、合法性、关联性有异议，经当事人现场确认，签名为伪造，不是其本人签名。徐江江质证后认为，对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，原件出处以及程序上不合法。该证据与案涉土地使用权的争议没有关联，就算是真实，也只是对地上房产的转让，不涉及对土地使用权的界定。相反是房屋的所有权人对地上土地使用权予以证实。本院认为，经李志强申请，本院委托江西神州司法鉴定中心对2013年6月24日李志强与天祥公司签订的《补充协议》的“李志强”三个字是复印上去还是书写形成的，是否为李志强本人的亲笔签名进行鉴定，该鉴定中心作出江西神州[2020]文鉴字第1128号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、2013年6月24日的《补充协议》落款乙方处的“李志强”三个字系书写形成；2、2013年6月24日的《补充协议》落款乙方处的“李志强”署名字迹是李志强本人所写。徐江江、李志强、天祥公司质证后对该鉴定意见的真实性、合法性无异议。故本院确认该协议的真实性、合法性，但关联性结合本案其他证据综合认定。第二组：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、棕榈湾已建地块技术经济指标一份、整块经济指标图一份、C地块技术经济指标一份、图纸一份、关于天祥公司南面地块整合的说明一份、天祥周边地块土地整合协议一份、土地置换前原貌图一张、土地置换后地貌图一张、天祥公司用地面积图一份、景观图一份。以证明案涉土地已整合，由江西悦源房地产开发有限公司开发。徐江江质证后认为，对建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的真实性、合法性不持异议，但对其证明的观点的关联性有异议，两证的持证人为天祥公司，证明案涉土地是天祥公司在开发利用，其他任何单位或个人都无权使用，其应履行与李志强签订的合作开发协议，其他证据系相关复印件，不符合证据规范及要求，所提供的都是天祥公司自己进行商业宣传的画册不具有公示即公信力，天祥公司是否进行整合是内部商业行为与本案无关。根据合同相对性，李志强只是与天祥公司签订合同，天祥将土地交由其他人开发，与本案无关。徐江江的诉请是按照双方签订的土地开发协议的第三条主张，按照2.5倍的面积算房子返还房屋。即使他没有建房，用案涉土地进行绿化或景观，能提升小区的品质及形象，也要按照协议第三条处理。李志强质证后认为，对建设用地规划许可证及建设工程规划许可证的真实行、合法性无异议，但对其关联性有异议。土地整合置换以后，悦源公司开发多少房屋与本案无关，其他质证意见同徐江江的意见。本院认为，双方对真实性无异议的证据，确认其真实性，对真实性及关联性有异议的证据，结合本案其他证据综合认定。第三组、一般缴款书（收据）【4张，分别为3张填制于2014年10月8日，1张填制于2014年10月10日】，证明天祥公司缴纳1895.85万元的土地使用权出让金。2014年7月30日的南昌县财政局非税收入缴纳专用进账单及2014年8月1日出具的江西省政府非税收入票据，证明缴纳的土地交易佣金是141095元，2014年8月1日出具的江西省政府非税收入票据及2014年7月30日出具的南昌县财政局非税收入缴纳专用进账单，证明缴纳了2万元的公证费。2014年10月13日填发的税收完税证明，证明缴纳土地契税是758340元，以上总共合计19877935元。国家税务总局南昌县税务局关于天祥棕榈湾的土地增值税纳税清算审核报告、南昌县税务局向天祥公司发出的南县税通（2020）3号税务事项通知书，这个通知书里面包括天祥棕榈湾应补退费明细表，整体可税收金额为141232903.58元，总可售面积为215481.62平方米，核算的单位税收金额是665.43元/㎡。徐江江质证后认为，对这些票据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，税费是要向国家缴纳的，开发商应当承担相关费用，并不影响双方之间的合同的履行。对天祥公司提供的税务局通知书及税务核算报告与本案无关联，且此不仅仅是对5.74亩土地开发所承担的费用，而是天祥棕榈湾项目从2007年开始一直开发过程中所相关的税费，是天祥公司单方面向税务局的一个报告，不是税务局对其的一个税务稽查或审核结论，故不能作为证据使用。李志强质证后认为，对于公证费2万元，契税758340元，交易佣金141095元，土地使用权出让金18958500元，对上述几张票据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这些票据仅能证明天祥公司在通过招拍挂获取案涉土地使用权时支出了相应费用，与本案无关联性。对土地增值税纳税清算审核报告的三性均不认可，对税务事项通知书，对这两份证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案不相关，这两份证据是对天祥公司整个项目的纳税相关核算报告，与案涉土地7#楼没有关联性。本院认为，双方对真实性、合法性无异议的证据，本院确认其真实性、合法性，有异议的及双方对关联性有异议的，结合本案其他证据综合认定。二审期间，本院从南昌县房管局调取了天祥公司5#楼、7#楼办理预售许可的有关资料（申请书、公建配套设施检验表、证明、建行的准许预售许可、追加土地抵押的说明、国用2015第0161土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程项目表、商品房预售方案、5#楼及7#楼的预售价格表等）及5#楼及7#楼销售成交表。徐江江质证后认为，对上述材料的真实性、合法性无异议，对相关数据的关联性有异议，从相关数据显示虽然在报备销售价时是7100元/㎡，应以实际成交价来计算。天祥公司质证后认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性做如下说明：1、案涉3.18亩土地最终并非由天祥公司实际开发，天祥棕榈湾5#、7#楼的预售价格与案件无直接关联，是天祥公司独立的销售行为，人民法院不能以5#、7#楼预售价格直接认定为案涉土地开发协议所指向的房屋销售价格，天祥公司在开发建设过程中，除建筑费用成本外还承担了高额的税费，并支付了土地使用权出让金、交易佣金、土地契税等。2、李志强自始未按照土地开发协议履行交付义务。即使人民法院调取的证据材料真实，但反映出李志强自始未参与项目开发、建设、销售，根据土地开发协议的约定，李志强仅收取固定收益，不承担任何风险，案涉协议的定性应认定为土地使用权转让，该合同违反了法律的强制性规定，李志强无权向天祥公司主张权利。李志强质证后认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，若要反映案涉土地上所销售房屋的销售价格是应当以房管局备案的合同实际成交价为主，天祥公司应按7#楼的实际平均每平方米售价计算应交付的房屋的价值，还应以上述金额为基数，并按一年期贷款利率的四倍（目前为年利率15.4%）向徐江江支付利息，该利息应自2016年下半年计算至实际付清上述金额之日止。本院认为，因双方对上述证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认，至于关联性，则结合本案其他证据综合认定。二审查明，1997年8月29日，甲方莲塘垦殖场与乙方南昌特种彩色地膜厂周家平签订《租赁土地合同》，约定甲方同意将永信机械厂东面山地租赁给乙方（面积约3亩）办厂。实行所有权和经营权分开，土地所有权归甲方，乙方投资建的房屋及其他固定资产以及经营权归乙方。租赁时间从1997年11月1日至2003年10月31日止，时间暂定6年。南昌县莲西乡人民政府在该甲方处盖章签字。2002年南昌县人民法院就中国农业银行南昌县支行与南昌市绿田园塑料厂、周家平一案，就依法拍卖在莲塘垦殖场的厂房（房产证号第**、第××号）进行了公告。2001年2月1日，甲方莲塘镇人民政府与乙方南昌县莲塘翻砂冶炼厂、李国栋签订一份《征地合同》，内容为乙方为了扩大生产规模，开拓新型产品，需在甲方辖区征用土地兴建厂房，经双方商议，协定如下：一、征地范围，该地处迎宾大道以东，西靠南昌三阳食品调料厂，南与省送变电公司铁塔厂隔路相望，东北与莲塘垦殖场茶山相邻，其地形详见附图。面积三亩。二、土地征用费及付款方式：该土地征用费每亩5万元整。合计15万元整。另外，应代付原彩色地膜厂租金5000元整，总计155000元。上述全部款项分期付清，即签订合同之日，付款13万元，2001年11月30日前，付清25000元整。三、土地征用证由乙方办理，费用由乙方承担，甲方协助乙方办理相关手续。后南昌县莲塘翻砂冶炼厂、李斌支付了15万元土地款及代周家平支付租金5000元。2008年4月9日，南昌县人民政府办公室印发关于《2008年县土地规划运作领导小组第1次会议纪要》第一点内容如下：一、关于县三产办提交的天祥置业附件地块整合方案（讨论稿）的问题。该拟整合地块位于，喜来登项目用地以南，莲西北路以北，共涉及5宗土地。其中天祥置业用地面积为107.25亩（商业服务用地103.9亩，综合用地3.35亩）；南昌县酱油厂用地面积为3.02亩（商住用地2.49亩、工业用地0.53亩）。2013年6月24日，天祥置业有限公司（甲方）与原绿田塑料厂（乙方）就拆迁达成如下协议：1、乙方无条件在2013年7月10日前把厂房及设备交给甲方处理，处理收入归甲方所有。2、甲方出资20万元，购买乙方厂房及设备，作为乙方的拆迁补偿。3、乙方以后不得以任何理由向甲方提出任何请求。4、前协议中三个月内拆迁完成条款无效，以本协议为准。孙光福在甲方处签字，李志强在乙方处签字。对于李志强签名的真实性，经李志强申请，本院委托江西神州司法鉴定中心对2013年6月24日李志强与天祥置业有限公司签订的《补充协议》的“李志强”三个字是复印上去还是书写形成的，是否为李志强本人的亲笔签名进行鉴定，该鉴定中心作出江西神州[2020]文鉴字第1128号司法鉴定意见书，鉴定意见：1、2013年6月24日的《补充协议》落款乙方处的“李志强”三个字系书写形成；2、2013年6月24日的《补充协议》落款乙方处的“李志强”署名字迹是李志强本人所写。李志强预交了鉴定费7000元。2013年6月25日，李志强出具领条，内容为今领到江西天祥置业有限公司人民币贰拾万元整。该领条还注明：“同意，冲抵开发利润。孙光福13.6.25”。同日，李志强出具借条，内容为今借到江西天祥置业有限公司人民币叁拾万元整。该借条还注明：“同意，冲抵开发利润。孙光福13.6.26”。2013年10月25日，天祥公司向南昌县国土资源局提交了《关于我公司“天祥棕榈湾”地块上3.18亩土地及地面建筑物价值确认的报告》，内容为：2001年以前周家平和原莲塘镇政府签订租赁该地块协议，并在该地块上修建了围墙、一栋二层砖混机构办公楼（建筑面积298.46平方米）和一栋砖木机构车间（建筑面积278.46平方米），并取得了该房屋的房产证，在该地块上开办“绿田园厂”，然后用该房屋抵押去银行贷款，后来无法还贷被银行查封。2001年李国栋帮周家平还款20万元，该地块上所有房屋归李国栋所有。2003年莲塘镇政府对该地块进行拍卖，被李国栋竞得，并向莲塘镇政府交了155000元土地款，李国栋先后在该地块开办过二个厂,分别是“南昌县莲塘镇翻砂冶炼厂”和“南昌县莲西机械配件厂”。根据县政府和县规划局多次文件规定，该地块划归我公司和我公司原有地块合作开发的精神（“2008年3月时任县长肖玉文，主持召开县土地规划运作领导小组第一次会议”；“2009年第60号会议纪要”；“南城规字（2010）第4号文件”；“2011县政府第81号文件”），今年6月我公司和该地块老板李志强（外号叫李彬，李国栋儿子，李国栋2010年过世）协商好，同意把该地块交付我公司使用和开发，并签订了开发协议，我公司并支付了相关的土地开发费用。为此特请贵局尽快对该地块及建筑物的价值进行确认为感。南昌县莲塘镇人民政府在该报告上加盖公章，并注明情况属实。2014年6月25日南昌县人民政府印发关于《2014年县土地规划动作领导小组第3次会议纪要》第七点内容如下：“七、关于拟公开出让位于南高公路以东、天祥公司以南5.74亩商住用地的问题。该宗用地由3.18亩和2.56亩两块用地组成，其中3.18亩系2001年2月1日经莲塘镇政府与南昌县莲塘翻砂冶炼厂签订征地合同后转至天祥公司名下，经评估土地及地面附着物价值为112.77万元……经县国土局2013年第24次联审会研究：建议该宗用地由县土地储备中心收储后，以起始价330万元／亩挂牌方式出让。1.原则同意上述评估结果，由县土地储备中心按照土地及地面附着物价值112.77万元的评估价将其中3.18亩用地进行收储；如该宗用地竞买人是原用地单位，则由原用地单位自行处置地面附着物；如该宗用地被其他单位竞得，则由县土地储备中心将地面附着物补偿款支付给原用地单位。2.收储后，将总的5.74亩商住用地以330万元／亩作价公开拍卖出让。”随后，南昌县土地储备中心与南昌县莲塘镇人民政府签订《收回国有建设用地使用权的协议书》，协议约定：“一、本次收回的国有建设用地使用权位于，天祥公司以南，面积为3.18亩。二、甲、乙经过协商，同意本次收回的国有建设用地使用权补偿费价格为34882元／亩，共计110924.76元。该款项由县财政拨付给县土地储备中心后，再由县土地储备中心拨付给南昌县莲塘镇人民政府。…四、南昌县莲塘镇人民政府收到补偿费后，应保证城市建设项目用地能顺利施工建设，出现用地纠纷，由南昌县莲塘镇人民政府负责解决。”2014年8月11日，天祥公司与南昌县国土资源局就案涉地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让价款为1895.85万元。天祥公司缴纳了土地交易佣金141095元、2万元的公证费及土地契税758340元，以上总共合计19877935元。天祥公司取得国用（2015）第0161号土地使用权证，用途为商住用地，使用权面积为3830㎡（5.74亩）。2015年10月8日，天祥公司取得编号为地字第360121201500029建设用地规划许可证，用地项目名称为天祥棕榈湾5＃、7＃楼，用地位置、莲西北路以北。用地性质为商业、居住用地，用地面积为2123㎡，建设规模＞6369㎡≦6793.6㎡。2015年11月19日，天祥公司取得建设工程规划许可证，建设单位天祥公司，建设项目名称为天祥?棕榈湾5＃、7＃、商业四及地下室（共3栋），建设位置为南昌县迎宾大道以东、莲西北路以北。建设规模为38164.34㎡。2015年11月25日，天祥公司向南昌县房产管理局就天祥?棕榈湾（商铺四、5＃楼、7＃楼）申请预售行政许可，其商品房销售预售方案中住宅均价为7100元／㎡，幅度为500元／㎡。5＃楼实际销售面积11958.38㎡，价款为84562412元，单价为7071.39元／㎡。7＃楼实际销售25577.75㎡，价款为182180875元，单价为7122.63元／㎡。另查明，2018年12月19日，甲方债权出让人罗水德、李志强、李娜、李辉、李杰与乙方债权受让人徐江江签订《债权转让协议》，约定甲方自愿将与天祥公司的土地开发协议项下的债权转让给徐江江，与此债权相关的其他权利也一并转让，由徐江江向天祥公司主张债权（不论是获得房屋还是作价现金赔偿），徐江江同意受让。乙方承诺并保证其有完全民事行为能力，有权受让本协议项下的债权并能独立承担民事责任，采取协商、诉讼等多种形式，积极向债务人主张债权。各方同意，如果一方违反其在本协议所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失等责任，违约方须除向守约方赔偿为此支出的诉讼费、律师费、差旅费等费用外，还须向守约方赔偿本协议转让债权同等价值的损失。徐江江在本院询问时，陈述其与李志强等人签订的《债权转让协议》没有约定支付对价，其与李志强的女婿有经济上的来往，李志强家里没钱，诉讼费都是其帮他垫付。不承担败诉后果，胜诉了也没约定什么，就是会给一点补偿。不论胜诉、败诉都是李志强及其家人要承担的后果。其他事实与一审查明的一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，徐江江并非案涉《合作开发协议》的相对人，其提起诉讼的依据是其与李志强等签订了《债权转让协议》，受让了案涉债权，并通知了天祥公司。经查，李志强等将案涉《合作开发协议》项下的债权转让给徐江江，由徐江江采取协商、诉讼等多种形式向天祥公司主张债权，但该协议未约定对价，徐江江在本院二审询问中，也确认债权转让协议没有约定对价。徐江江二审中称其与李志强的女婿有经济上的来往，李志强家里没钱，诉讼费都是其帮他垫付，又称胜诉了也没约定什么，就是会给一点补偿。不论胜诉、败诉都是李志强及其家人要承担的后果。虽然徐江江后又称实际情况为败诉的律师费、诉讼费、差旅费等由其承担，但不能否认其之前的陈述。由此可见，徐江江与李志强等人签订《债权转让协议》的实质是由徐江江来代替李志强等行使诉讼权利，但对实体判决结果不承担相应的法律后果，故其与本案并无直接利害关系，其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条所规定的起诉条件，应予驳回。而天祥公司提起的反诉系针对徐江江的起诉请求，因徐江江主体不适格，故天祥公司的反诉不符合反诉条件，也应予驳回。故一审法院以判决方式驳回徐江江及天祥公司的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初319号民事判决；二、驳回徐江江的起诉；三、驳回江西天祥实业集团有限公司的反诉。徐江江缴纳的一审案件受理费174751元及江西天祥实业集团有限公司缴纳的一审案件受理费87375.40元由一审法院予以退回。徐江江缴纳的二审案件受理费174751元及江西天祥实业集团有限公司缴纳的二审案件受理费174751元由本院予以退回。鉴定费7000元由李志强负担。本裁定为终审裁定。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年十月二十日法官助理陈慧书记员肖力恒