中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终899号 上诉人（一审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地云南省安宁市中华路**。 负责人：郭磊，该支行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：蔡秋林，男，1969年3月29日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 一审第三人（被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司，住，住所地云南省昆明市五华区人民西路******/div> 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，男，该公司员工。 一审第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所，住所地云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内div> 法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：蒋勇，男，1971年10月31日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇。 一审第三人（被执行人）：陈树昆，男，1960年4月23日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇。 一审第三人（被执行人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，汉族，住云南省安宁市连然镇。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人蔡秋林，一审第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.撤销原判，改判驳回蔡秋林的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由蔡秋林承担。事实与理由：1.案外人主张在查封前签署了合法有效合同、交清款项并进行了占有，但其提供的各项证据并不能充分证明该事实，昆都公司迫于压力，存在与购房者后补大量材料的情况，一审法院没有认真审查案外人提供证据的“三性”，认定事实错误。2.案外人要排除执行应当既符合普通法的规定，也符合特别法的规定，一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条进行选择适用，属于适用法律错误。 蔡秋林辩称，1.其与昆都公司于2014年11月13日签订《商品房认购协议》认购案涉车位，2015年1月18日双方签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》再次予以确认。2.未进行合同网签备案的责任在于昆都公司。购销合同和补充协议签订之后，都交给了昆都公司，昆都公司承诺办理所有网签备案手续，办理完之后再通知领取合同。但经多次催促，昆都公司均回复没有办理完毕。3.2014年11月13日签订认购协议当天，通过转款方式支付了全部购房款。4.虽然车位没有达到验收标准，但已经有住户陆续开始使用车位，其在2016年12月也要求昆都公司交付车位，得到了昆都公司的同意，并于2017年1月，缴纳了车位水电卫生管理费。其在执行异议询问时，以为只有通过了合同网签备案，车位经过相关部门合法验收之后，才是有效交付，把占有和交付的概念混淆了，实际上当时已经占有了车位。5.其一审提交了房管部门的证明材料，证实蔡秋林及其父母名下在昆明市没有其他车位，因此也同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的情形。6.农行安宁支行与昆都公司的借贷纠纷涉及到3个亿的担保，但农行安宁支行却申请查封了1074套房产，资产价值超过6个亿，农行安宁支行超标的物查封，侵犯了案外人权益，增加了各方的诉讼成本。 昆都公司述称，一审法院对事实的认定和法律适用均正确，农行安宁支行所称后补资料的上诉理由没有证据佐证，本案应维持原判。 蔡秋林向一审法院起诉请求：1.撤销云南省高级人民法院（2017）云执异177号裁定，立即中止对“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位的强制执行；2.请求人民法院确认蔡秋林对其以220000元购买的“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位享有物权期待权；3.本案诉讼费用由农行安宁支行承担。 一审法院认定事实：2014年11月13日，昆都公司作为甲方，蔡秋林作为乙方（买受人）签订《商品房认购协议》，蔡秋林自愿认购昆都公司开发建设的人民路壹号广场项目第A2幢负一层B51号，该商品房的用途为车位，总价款为22万元。同日蔡秋雁通过自己账户向昆都公司转款86万元，昆都公司同日向蔡秋林出具《收据》，确认收到蔡秋林负一层B51号车位款22万元。之后，蔡秋林于2014年11月17日向蔡秋雁转款15万元，于2014年11月19日向蔡秋雁转款7万元。2015年1月18日，昆都公司作为商品房出卖人，蔡秋林作为商品房买受人，双方签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》，约定内容与《商品房认购协议》约定的标的和价款一致。 农行安宁支行诉金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以人民币301493839.56元为限。一审法院并作出（2017）云执保23号、23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的二块土地（土地证号分别为：昆国用（2012）第00331号、00656号），查封了昆都公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括本案所涉“红菱花园”Ａ2地块8幢负一层Ｂ51号车位。案件进入执行程序后，一审法院于2017年10月16日作出（2017）云执50号执行裁定书，裁定将本案指定昆明市中级人民法院执行。案外人蔡秋林提出执行异议，认为其对执行标的享有合法权益，请求中止执行（2017）云执保23号执行案件，解除对“红菱花园”Ａ2地块8幢负一层Ｂ51号车位的查封。一审法院2018年3月30日作出（2017）云执异177号执行裁定，认为：“红菱花园”Ａ2地块8幢负一层Ｂ51号车位登记在昆都公司名下，上述车位从物权的角度看并非蔡秋林所有；蔡秋林在一审法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同，《商品房认购协议》性质上属于预约合同；蔡秋林至今未占有案涉车位，其情形不符合司法解释关于物权期待权保护的规定。故，蔡秋林对“红菱花园”Ａ2地块负一层Ｂ51号车位不享有物权期待权，不能排除一审法院对该车位的执行。并驳回蔡秋林的异议请求。一审法院执行局于2018年11月28日向蔡秋林送达了上述执行裁定书，蔡秋林于同日提起本案诉讼。 另，一审法院调取了（2017）云执异177号案的《执行笔录》，该笔录系一审法院执行法官于2018年3月14日对蔡秋林所作调查，法官问：“车位现在是什么状态？”蔡秋林答：“车位现在还没有交付，因为车位现在不具有交付的条件，还是一个施工工地状态，并不能使用。我们没有网签和备案也是由于不能交付的原因。关于占有的问题，并不是我的原因，由于开发商的原因，车位不具有交付条件，我并不能去占有。”经质证，蔡秋林对笔录的真实性、合法性、关联性没有异议。 一审法院认为，本案的争议焦点是：蔡秋林对所购买的“红菱花园”A2地块负一层B51号车位是否享有物权期待权和排除执行的权利。 首先，关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一审法院认为，上述第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，两条规定之间并非自然排斥关系，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，本案情形如符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定，均可适用其中任何一条规定。 其次，关于是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。双方签订的《商品房认购协议》《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，对双方之间车位买卖进行确认。本案蔡秋林与昆都公司均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其异议不予采信。一审法院认定，蔡秋林同昆都公司之间的买卖合同，系2014年11月13日即已成立，并付清款项，2015年1月18日再次确认，《商品房认购协议》《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。因此，蔡秋林在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2.价款支付。蔡秋林购买的车位总价为22万元。蔡秋林提交的证据能够证明，蔡秋林通过蔡秋雁刷卡支付、蔡秋林再向蔡秋雁刷卡支付的方式，已经于2014年11月13日足额支付了车位全部价款。因此，蔡秋林在查封之前已经支付了价款。3.车位占有。在执行异议开始的阶段，蔡秋林自认案涉车位没有交付，其没有占有。在本案诉讼过程中，蔡秋林所提交的证据不足以推翻其自认，在车位所在的地下工程没有验收的前提下，蔡秋林不能提交有效的证据证明其与开发商之间就车位的使用达成过协议、案涉车位已由蔡秋林进行实际控制和管理。因此，蔡秋林在查封之前没有合法占有案涉房屋。本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。 第三，本案是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，如上所述，蔡秋林的情形符合该规定第一、三项的情形。关于是否符合第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，一审法院认为，从使用功能和价值看，车位在属性上必须附着于房屋才具有价值，单独存在就丧失了基本的使用功能和价值，因此，从生活常识看，车位应属房屋的配套设施，车位与房屋同时并存，不可分割,其法律性质等同于商品房。对于车位可以适用本规定的二十九条。从蔡秋林举证看，其仅有案涉的一个车位作为房屋的配套进行使用。农行安宁支行虽不认可，但没有提出反驳证据予以推翻。从执行异议之诉的司法价值看，居住权、住宅权高于债权和债权引起的抵押权，因此，一审法院确认蔡秋林在本案的争议车位为唯一用于居住使用的车位，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于物权期待权保护的规定，一审法院作出（2017）云执异177号执行裁定不当，蔡秋林对案涉车位享有排除执行的权利，其诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。 综上所述，蔡秋林对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，蔡秋林要求对案涉车位排除强制执行的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：解除对蔡秋林购买的红菱花园A2地块8幢负一层B51号车位的查封，不得执行上述车位。案件受理费4600元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 另查明，蔡秋林并非回迁户，现居住于云南省昆明市盘龙区，其在案涉小区没有住房，亦未交纳购买案涉车位的相关税费。 类案当事人杨家霖在本院合并审理中陈述，2017年案涉地下车库还没有办法停车，只是零星有车在里面停，因此没法收取管理费。2018年昆都公司才建立车场管理处开始收费。 类案当事人陈伟在本院合并审理中陈述，2017年的时候只允许回迁户免费停车，2018年才面向社会停车，这个事实可以到当地的派出所确认。 昆都公司在二审中陈述，回迁户签订购房合同的同时收了税费，非回迁户原则上交房前也要求缴纳税费。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：蔡秋林就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。 蔡秋林主张案涉车位是其在昆明市购买的唯一车位，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以排除执行。但其在案涉小区没有住房，也并未居住在该小区，其购买案涉车位并非满足基本居住需要，不符合上述司法解释第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，不能据此排除执行，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。 与此同时，蔡秋林未在人民法院查封前合法占有案涉车位，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的情形，不足以排除执行。蔡秋林为证明其占有车位的事实，举示了照片及2017年1月交纳水电卫生费的收据，但上述证据与杨家霖、李伟关于昆都公司2017年未允许非回迁户在车库停车，2018年才建立车场管理处开始收费的陈述以及昆都公司关于交纳税费后才交房的陈述相矛盾；且蔡秋林在执行异议阶段明确自认，昆都公司没有向其交付车位，其没有占有使用车位，其在诉讼阶段以此前混淆了“合法交付”与“占有”的概念为由否认此前自认的事实，理由不成立，其举示的上述证据不足以推翻其自认查封前没有占有车位的事实，其就案涉车位不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，农行安宁支行的上诉请求成立，一审判决适用法律不当，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销云南省高级人民法院（2019）云民初7号民事判决； 二、驳回蔡秋林的诉讼请求。 一审案件受理费4600元，二审案件受理费4600元，均由蔡秋林负担。 审判长 叶 欢 审判员 冯文生 审判员 叶 阳 二〇二〇年十月二十七日 法官助理余鑫 书记员隋艳红