四川省沐川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1129民初686号 原告：胡世容，女，汉族，1964年7月2日出生，户籍地：四川省沐川县，现住四川省沐川县。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘凌波，四川嘉州律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢立新，四川嘉州律师事务所律师。 被告：沐川农村信用合作联社，住所地：四川省沐川县沐溪镇交通街**。 法定代表人：张棚，该社理事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱虹，四川智凯律师事务所律师。 被告：孟萍，女，汉族，1973年10月27日出生，住四川省沐川县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈洁，女，汉族，1972年10月15日出生，住四川省沐川县。 第三人：沐川县安宁物业管理有限公司，住，住所地：四川省沐川县沐溪镇永济街凌鹰小区，注册号：×××56。 法定代表人：雷光强。 委托诉讼代理人（特别授权）：雷观明，男，1950年3月11日出生，住四川省沐川县，现住四川省沐川县。 原告胡世容与被告沐川农村信用合作联社（以下简称沐川信用社）、孟萍、第三人沐川县安宁物业管理有限公司（以下简称安宁物业）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序分别于2020年10月14日、2020年10月28日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告胡世容及其委托诉讼代理人潘凌波、谢立新，被告沐川信用社的委托诉讼代理人朱虹，被告孟萍及委托诉讼代理人陈洁，第三人安宁物业的委托诉讼代理人雷观明到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告胡世容的委托诉讼代理人潘凌波、谢立新，被告沐川信用社的委托诉讼代理人朱虹，被告孟萍及委托诉讼代理人陈洁，第三人安宁物业的法定代表人雷光强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡世容向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房（房权证号：沐房权证2005字第0××7号）。2、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2006年3月22日第三人安宁物业与杨波（孟萍的已故丈夫），签订了一份《房屋转让协议》，约定杨波将其所有的位于沐川县沐溪镇永济街93号、9××5号（即工商街凌鹰花园Ｂ区市场Ａ幢营业用房，后被安宁物业分割成三套出售）三楼住宅包括一处屋顶平台总建筑面积约400平方米出售给安宁物业，2006年4月17日安宁物业和原告又签订了一份《房地产买卖契约》原告以9万元总价购买了其中位于沐川县沐溪镇永济街9××5号的房屋面积约120平方米，（即案涉抵押房屋房权证号：沐房权证2005字第0××7号的一部分，另一部分为刘小菊购买）。并约定由安宁物业承担该房屋简单装修后交付给原告，当年8月安宁物业为原告办理了水、电、气开户手续将房屋交付给原告，原告自2006年5月1日到2007年2月9日已支付购房价90200元。原告一家人从那时起居住至今已经14年了。后来，安宁物业的法人代表雷光强、杨波以装修超支为由多次上门骚扰原告，要原告补交部分装修款，原告虽然报警但是无果，由于被告不协助办理过户原告无奈之下只得让步于2009年9月30日与安宁物业的法人代表雷光强在三观楼社区的主持下达成调解协议，约定签订协议当天支付壹万元，（此款已于2009年11月30日当天支付）2009年11月30日前拿到房产证再付壹万元，剩下的捌仟元拿到国土证时付清（期限为六个月办理时间）。原告当即交付壹万元后安宁物管的雷光强仍以种种理由未依约办理过户义务。自2010年后原告多次找雷光强协商，找不到人，多方打听后来才得知雷光强因刑事犯罪被判处有期徒刑已经入狱。2020年5月底原告收到了沐川县人民法院的执行通知书，原告才得知，因杨波欠沐川信用社贷款被申请强制执行。2020年7月7日原告向沐川县人民法院提出了执行异议申请，2020年7月17日沐川县人民法院作出（2020）川1129执异9号裁定，驳回了原告胡世容的异议请求。原告认为：沐川县人民法院驳回异议是错误的，案涉房屋不应该被执行，具体理由有如下四个方面：一、本案符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，应当产生阻却执行的法律效力。1、案涉房屋系原告通过买卖合同合法取得，在人民法院查封前就已经与卖方安宁物业签订了合法有效的书面买卖合同。而安宁物业已经与房主杨波签订了合法有效的《房屋转让协议》并支付了对价，安宁物业公司已实际控制和占有该案涉房屋，而杨波此时并不占有该房屋，原告有理由相信该房屋就是安宁物业取得了所有权。（基于此种原因另外二户也购买了抵押房的一部分）。2、案涉房屋原告在2007年初就已经支付完购房全款，案涉房屋亦在2006年8月就已经交付原告占有使用至今。且房屋登记权人杨波及安宁物业从未表示过异议，即在人民法院查封前原告就已经合法占有该房屋达14之久。3、案涉房屋不是原告自身的原因未办理过户，而是卖方原因才未能办理过户。原告方在购买房屋过后一直在找安宁物业法人代表雷光强办理过户，为了专门尽早解决过户问题在原本约定免费装修的条件下让步答应补偿安宁物业公司装修款2.8万元，并先行支付了壹万元，并约定2009年11月30日前拿到房产证再付壹万元，剩下的捌仟元拿到国土证时付清（期限为六个月办理时间）。后因该公司法人代表雷光强入狱服刑中客观上不能履行办理过户（雷光强当年被判处有期刑8年）现原告经代理律师查询通过裁判文书网查出雷光强应该是2018年9月22日才刑满释放。二、本案不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的情形，申请人对执行标的不享有对抗案外人法律效力。1、根据（2018）川1129民初1166号民事判决书认定的事实2005年8月11日杨波与被告沐川信用社签订《个人借款合同》借款15万元，借款期限为一年，从2005年8月11日至2006年8月10日，约定利息为月息7.95‰，逾期加收50%为11.9475‰，当日杨波为担保上述借款的履行与沐川信用社签订《抵押合同》将位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房，房权证号：沐房权证2005字第0××7号抵押给了沐川信用社。2014年6月9日沐川信用社向杨波发出催收通知，借款人杨波签字予以确认。2015年1月杨波意外死亡。2016年10月13日，孟萍向原告提出书面申请同意公开拍卖涉案房产用以归还借款。以上法院查明事实部分，表明了一个事实，2014年6月9日沐川信用社向杨波发出催收通知后应在2016年6月8日前向杨波及其继承人主张权利，2016年6月8日后主债权已过诉讼时效，沐川信用社未行使抵押权，根据物权法第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。原告认为该房屋上的抵押权已经消灭，不同于诉讼时效的审查，当事人在没有抗辨的情况下，法院对抵押权的消灭的事实，应当主动审查，查明抵押权是否存在未及时行使的情形，即便是债务人自已提供的抵押担保也应当进行审查，而不受主债权诉讼时效是否抗辩的影响。2、孟萍及杨波的其他继承人同意继续抵押的意思表示是虚假的，孟萍等人在明知该案涉抵押房屋已经出售给他人（即原告和刘小菊）并收取了对价后，仍然同意继续抵押并公开拍卖涉案房屋等于是违法处分他人的财产，是试图达到以他人的财产来偿还自身的债务的不可告人的目的。不仅意思表示不真实而具有违法性。原告认为，还原真相，在抵押权已经消灭的客观事实前提下，申请执行人对执行标的不享有担保物权，本案执行实质上属于二十八条规定的金钱债务，因此本案的情况不属于《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的情形，申请人执行人对执行标的不享有对抗案外人的法律效力。三、案涉房屋系原告及其家人唯一一套住房，现原告老两口居住在此已历14年，且收入低微，已经无力再购买住房，该房屋是原告一家人赖以生存的必需生活资料。虽然不完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的字面意思，但是二十九条立法精神在于保护房屋消费者的期待权，也叫弱者保护，是指在执行程序中基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋以排除执行的效力，这一原则从最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明示，建设工程价款优先权优先于抵押权人和其他债权，建筑工程价款优先权不能对抗已已交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。对消费者进行特别保护有其深刻的社会基础，购房人以多年的收入乃至于毕生的收入购得一处安身立命之所，法律上保护其对房屋的物权期待权在顺位上的优先性。四、针对法院认为胡世容在未核实实际产权人以及是否存他项权利而购买了房屋，因此对房屋无法办理过户存在过错，原告认为对事实认定有误。首先，安宁物业与杨波之间签订了买卖合同，合同里面约定支付定金后安宁物业就可以进场装修并销售。产权人赋予了安宁物业处分权，并且胡世容购买该房产时，该房产在安宁物控制之下。两分房屋买卖合同均是有效合同，不能因为安宁物业不是产权人就认定胡世容有过错。其次，根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通。且杨波与安宁物业之间的合同第三条约定，杨波确保销售的房屋权属清楚，若发生与杨波有关的产权纠纷或债权纠纷概由杨波负责。在实际生活中，购买时房屋存在抵押的情况是常态，犹其是二手房交易中。胡世容购房抵押物行为本身并不构成过错，不能仅仅因为房屋有抵押就认定因胡世容的原因导致未办理过户登记。最高院作出的（2017）最高法民申3536号，也认为不能因房屋有抵押就认定购房人对未办理过户登记存在过错。未办理过户登记的原因是抵押人违背诚实信用原则，收取了购房款后不归还贷款。胡世容对未能办理过户手续不存在过错。综上所述，沐川县人民法院作出的（2020）川1129执异9号执行裁定书认为原告胡世容对案涉房产不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定驳回胡世容的异议请求是明显不正确的。原告的合法权益应该予以保护，原告的房屋不应该被查封执行。 被告沐川信用社辩称，一、答辩人认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的但书情形，而本案答辩人申请的是享有优先受偿权的担保物权执行，不属于金钱债权执行的范畴，胡世容作为房屋买受人享有的物权期待权，不能对抗抵押权人沐川信用社享有的物权权利，应驳回胡世容提出的案外人执行异议之诉。本案中，沐川信用社于2005年8月11日向杨波（孟萍之夫，已去世）发放贷款15万元（现尚欠贷款本金10万元），杨波以其名下位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房（房产证号：沐房权2005字第0××7号）为该笔贷款提供抵押担保，且办理了抵押登记。后杨波去世，除妻子孟萍外的其他继承人均同意放弃继承，沐川县人民法院依法作出（2018）川1129民初1166号《民事判决书》，对上述事实予以认可，且判令孟萍以其名下位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房（房产证号：沐房权2005字第0××7号）为前述借款本金及利息承担抵押担保责任。后该案进入执行程序，沐川县人民法院依法作出（2020）川1129执258号《执行裁定书》，查封了被执行人孟萍所有的位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房（房产证号：沐房权2005字第0××7号）。本案原告胡世容向沐川县人民法院提出执行异议，称其于2006年4月17日与沐川县安宁物业管理公司签订了《房地产买卖契约》，购买了上述房产，系上述房产的所有权人，提出其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求停止执行上述房产。答辩人认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的前提系金钱债权的执行，而本案中沐川信用社申请的是享有优先受偿权的担保物权，不属于金钱债权的执行范畴，不应适用第二十八条。且在本案中，沐川信用社抵押在前，胡世容买卖在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，抵押设立在前，买卖在后的，买受人不能对抗抵押权人的优先受偿权，且其认为第二十八条是对一般不动产买受人的物权期待权的保护，本质上是债权请求权，不属于二十七条的但书情形，不能对抗抵押权人的优先受偿权。二、答辩人认为：即使认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系第二十七条的但书情形，但胡世容并不符合第二十八条规定的情形，其权利并不能排除执行，应驳回其提出的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“……符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对于买受人因自身原因未办理过户，应当结合个案综合考量，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。答辩人认为：本案中，胡世容在买房时未尽到合理的注意义务，忽略了该房产上设定有抵押，导致其无法办理过户登记。且胡世容自2006年买房至今均未有证据显示其向登记机构递交过户手续或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为。因此，胡世容并不符合第二十八条规定的情形，其权利并不能排除执行，应驳回其提出的案外人执行异议之诉。综上，本案原告胡世容提出不得执行标的物且对执行标的物享有所有权没有事实及法律依据，请求对胡世容提出的案外人执行异议之诉予以驳回。 被告孟萍辩称，1、该执行房屋产权明确，无任何争议。（附房产证复印件）；2、2006年杨波是与安宁物业（雷光强）签订的房屋转让协议书，协议已明确表示双方的权利和义务，该协议由于雷光强的失约而未能生效。杨波未与胡世容有过任何转让协议或买卖协议，故该执行案与胡世容无任何关系，本身就无资格提出异议。（附1、与安宁公司雷光强协议2、雷光强欠条3，雷光强承诺书）；3、雷光强在与杨波签订的房屋转让中没履行协议条款，该房屋产权也未作更改，产权人仍为杨波。雷光强是不能作为房屋产权人与任何人买卖房屋，故胡世容与雷光强签订的房地产买卖契约本身就是无效合同。胡世容对此有异议可另案起诉雷光强承担相应责任；4、要求胡世容在没有确凿的证据时不要诽谤杨波勒索。 第三人安宁物业辩称，与原告发生纠纷是因原告买卖房屋的款没有交够，后原告又欠安宁物业的装修款，安宁物业提出把收的买房款退给原告，原告不同意退款。 原告胡世容围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告身份信息及主体资格；2、沐川县人民法院执行裁定书（2020）川1129执异9号复印件，证明起诉依据；3、沐川县人民法院执行裁定书（2020）川1129执2585号之二复印件，证明起诉依据；4、房屋转让协议书复印件、房地产买卖契约复印件、调解协议复印件、国有土地使用证复印件，证明原告的房屋是有效取得，并且已经实际取得占有使用；5、收款收据复印件、收条复印件，证明原告向出卖方即第三方交付的金额为101200元，约定拿到房产证后交付1万元及拿到国有土地使用证后将8000元付清，因为出卖方违约，一直没有拿到证书；6、沐川县沐溪镇三观楼社区居民委员会出具的证明复印件、邻居证明复印件、水电气及有限电视交费凭证复印件、房屋使用图片复印件，证明原告一直居住在案涉房屋，实际占有使用；7、雷光强合同诈骗罪刑罚与执行变更刑事裁定书（2016）川11刑更316号复印件、雷光强合同诈骗罪刑罚与执行变更刑事裁定书（2017）川11刑更269号复印件，证明因出卖方法定代表人因犯罪入狱，不是原告的过错不去办理过户，而是出卖方的原因；8、参考案例复印件，证明法院参考。 被告沐川信用社围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、营业执照，证明主体资格；2、他项权证复印件，证明案涉房屋已经抵押给沐川信用社；3、（2018）川1129民初1166号民事判决书复印件，证明法院对抵押登记进行了确认；4、沐川县人民法院执行裁定书（2020）川1129执异9号复印件，证明驳回了异议；5、借款合同复印件、抵押合同复印件、借款借据及贷款收回凭证复印件，证明杨波向沐川信用社借款15万元，以案涉房屋作了抵押担保。 被告孟萍容围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、9××5号房产证复印件，证明产权明确，房子现在杨波名下；2、房屋转让协议书复印件、欠条复印件、说明复印件，证明杨波与安宁物业签订的协议，只是有房屋买卖的行为，因为房款未支付完，导致房屋没有过户。 第三人安宁物业未提交证据材料。 上述证据本院经庭审质证予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：杨波（孟萍之夫，已故）与被告沐川信用社于2005年8月11日签订《个人借款合同》，约定杨波向沐川信用社借款150000元，借期一年，杨波以其所有的位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房（房权证沐房监证字第0××7号，建筑面积257.88㎡，以下简称案涉房屋）作抵押担保，并办理了抵押登记。2006年3月22日，杨波与安宁物业签订《房屋转让协议书》，约定杨波将位于沐川县沐溪镇永济街93号、9××5号三楼住宅包括一处屋顶平台（总建筑面积约400㎡）出售给安宁物业，房屋成交价为330000元。 2006年4月17日，安宁物业与胡世容签订《房地产买卖契约》，约定安宁物业将位于沐溪镇永济街9××5号三层的房屋（建筑面积约120㎡）出售给胡世容，房屋总价为90000元，安宁物业承担房屋室内装修工程。 2015年1月，杨波意外去世。因杨波及其继承人未按期归还沐川信用社借款本息，沐川信用社于2018年10月12日诉至本院，要求孟萍归还借款本息并承担抵押担保责任，抵押物为案涉房产。本院作出（2018）川1129民初1166号民事判决：杨波欠信用社借款本金100000元及利息、复利，孟萍以其夫妻共同财产位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房（建筑面积257.88㎡，即案涉房屋）为前述借款本金及利息、复利承担抵押担保责任。 上述判决生效后，沐川信用社于2020年5月13日向本院申请强制执行，要求强制执行孟萍以案涉房屋用于归还杨波在沐川信用社处的借款本金100000元及利息。2020年5月26日，本院作出（2020）川1129执258号之二民事裁定书，裁定：查封孟萍所有的位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房××，查封期限为三年。案件执行过程中，本院查明案涉房屋已被案外人刘小菊、胡世容占有使用，安宁物业出售给胡世容的位于沐溪镇永济街9××5号三层的房屋实际是案涉房屋的一部分。 本院认为，（2018）川1129民初1166号民事判决确认：杨波欠沐川信用社借款本金10万元及利息、复利；孟萍以其夫妻共同财产位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房（建筑面积257.88㎡，即案涉房屋）为前述借款本金及利息、复利承担抵押担保责任。沐川信用社在判决发生法律效力后向本院申请强制执行，依法查封被告孟萍名下的位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房（证件编号：沐房权证2005字第0××7号），沐川房地产管理局对查封予以登记公示，符合法律规定。根据物权法定的原则，物权的设立、变更、转让和消灭，均由法律规定，不允许依当事人的意思自愿创设。物权的公示，是法律为透明物权关系而采取的强制措施，主要目的是向公众提供了解物权的归属以及物上所存在的其他支配权利。本案对执行标的查封于2020年5月26日即产生公示效力。 案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。依据物权法的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭、自记载于不动产登记簿时发生效力。原告虽与第三人安宁物业就涉案房屋签订了书面买卖合同，但第三人安宁物业就涉案房屋尚未取得所有权登记，与原告交易的情形不能记载于不动产登记簿，故原告未取得涉案房屋的物权。原告作为买受人，因为自身的疏忽，在知悉涉案房屋登记的所有权人系杨波，第三人安宁物业未取得产权的情况下，仍然继续购买该涉案房屋，也没有对所购房屋上是否存在他项权利进行查验，其在签订购房合同时没有履行合理的注意义务而最终导致案涉房屋无法办理过户登记，胡世容对房屋未办理过户登记存在过错，其不利后果应自行承担。被告孟萍及被告沐川信用社提供的沐房监字第0008387房权证中明确记载案涉房屋系被告孟萍的已故丈夫杨波所有，原告主张其享有权利不符合《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄却有错误的外，以不动产登记薄为准。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，原告胡世容对涉案房屋不享有所有权，原告胡世容提出不得执行位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房（房权证号：沐房权证2005字第0××7号），其异议请求的理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告胡世容的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告胡世容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  舒晓红 人民陪审员  邹莉娜 人民陪审员  林 建 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  刘 禄 附相关法律法规条文 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产登记簿与不动产权属证书的关系 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄却有错误的外，以不动产登记薄为准。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断; …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。