浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初8278号原告：蔡剑平，男，1988年6月18日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：郑国奉，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：胡轩豪，男，1999年3月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：徐茹芳，女，1975年9月8日出生，汉族，住浙江省温州鹿城区。二被告共同的委托诉讼代理人：章特，浙江时代商务律师事务所律师。第三人：温州浙家找房营销策划有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区划龙桥**。法定代表人：周德里，该公司执行董事兼总经理。原告蔡剑平与被告胡轩豪、徐茹芳及第三人温州浙家找房营销策划有限公司（以下简称浙家找房公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，二被告共同的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付双倍定金20万元；2.本案诉讼费二被告共同承担。事实与理由：2019年10月20日，原告因购房需要，经第三人居间磋商，就被告胡轩豪所有的位于温州市鹿城区××道××大厦××室房屋签订了《房地产买卖合同》。被告胡轩豪因时处国外，故授权其母（被告徐茹芳）代为签字。合同签订后，原告依约向被告支付了定金10万元。此后，双方按照约定时间共同前往银行办理资金监管，但因被告无法按照合同约定还清涉案房屋的银行按揭贷款，导致资金监管办理失败。此后，被告不仅拒绝继续履行合同义务，同时还拒绝向原告退还定金。被告辩称，一、被告胡轩豪与徐茹芳之间系委托代理关系，被告徐茹芳不承担任何法律责任，应当驳回对被告徐茹芳的全部诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案房屋交易过程中，因被告胡轩豪尚在外国，为方便与原告之间的交易，被告胡轩豪于2019年11月11日特地从国外回温后前往温州市中信公证处，出具书面委托书，委托被告徐茹芳代为办理金泰大厦903室房屋项下的银行、不动产及买卖等各项手续。委托手续的办理符合法律规定，被告徐茹芳在本案房屋交易过程中作为代理人的行为合理合法，也未超越代理权限，依法不应承担任何法律责任。二、被告胡轩豪在房屋交易过程中不存在违约行为，依法无需返还定金。1.原告在诉状中陈述因被告无法按照合同约定还清房屋的银行按揭贷款，导致资金监管办理失败，与事实不符。根据双方2019年10月20日签订的《房地产买卖合同》第九条补充约定载明：“甲、乙双方协商一致约定：…2.2019年11月4日乙方先做资金监管。监管完甲方去银行还清该房贷款并注销”。（虽该补充条款与合同第二条第三款矛盾，但根据后条款效力优先于前条款效力，特别条款优先于普通条款的原则，应当以补充条款为准）由此可见，房屋买卖双方正确的履约顺序应为原告即买受方蔡剑平先行办理资金监管，后再由被告即出卖方还清银行贷款。而本案原告以被告未还清银行贷款无法办理资金监管为由起诉，不仅不符合合同约定，也不符合本案事实。2.本案未成功办理资金监管的原因之一，系原告当天并未前往资金监管办理现场。被告前往办理资金监管手续当天，对方大概来了4、5个人，但原告并未到场。该4、5人到场后，现场商量以何人名义办理资金监管和房屋产权手续。考虑到原告才是合同相对方，为保证房屋交易过程的安全性，因此被告要求原告本人亲自到场，或要求原告出具委托他人办理的书面委托材料。甚至被告还电话告知中介，要求中介过来，但截止当天政府部门下班，原告未到场，中介的工作人员也未到场，在场的其他人员也无法出示原告的委托材料。因此，在被告已经按照双方约定的时间前往现场办理资金监管手续，但因原告本人的违约行为，导致资金监管最终无法办理，原告才应当承担相应的违约责任。另外，根据现有证据和事实显示，原告并非实际购房人。结合原告提供的证据，在房屋交易过程中，拟办理资金监管和产权登记的人并非原告本人，在两者不一致的情况下，被告有理由怀疑本次交易存在重大风险，故要求原告本人亲自出面也合情合理，但原告一直未出面予以回应。且如果履行资金监管手续，原告应当在银行开户，但实际原告并未在银行开户。3.本案未成功办理资金监管的原因之二，系原告未能凑足资金监管的钱。被告在办理资金监管之前，已经和贷款银行平安银行沟通好提前还款的时间，并办理完毕提前还款手续，也已经准备好还清银行贷款的款项，但原告不仅本人未亲自到场，甚至连资金监管的钱也尚未筹措好，当时被告在政府部门一直等待原告筹钱，但直到下班，原告也没有能够凑足监管的钱，资金监管未果。三、被告出售房屋意愿强烈，不可能违约不出售房屋，反而是原告存在多次违约行为。1.双方在签订《房地产买卖合同》时，约定签订合同当天原告当支付10万元定金，但原告实际只支付5万元，经被告和中介机构多次催促，才缴纳了剩余的5万元，实际上原告在当时已经存在违约行为。2.双方约定办理资金监管时间，但原告又以未凑足资金为由，延后办理手续的时间。第二次双方再次约定办理资金监管手续时间，原告仍未筹措完毕资金。但被告对此均予以忍让，为的就是能够早日完成房屋交易。甚至被告胡轩豪为办理相关公证手续，特意从美国回温。且做完公证后，被告即告知原告可以立即办理资金监管等手续。3.被告在签订合同后，即与贷款银行（平安银行）沟通还款事宜，且在资金监管之前提前与银行沟通办理提前还款事宜，甚至直到资金监管当天，被告都认为可以办理完毕手续，但最终因为原告的原因未能办理。由此可见，被告在出售房屋意愿强烈的情况下，在原告已经支付定金的情况下，如果不是原告原因导致未办理资金监管，最终导致合同义务无法履行，被告不可能不配合原告进行各项手续的办理。正是因为原告自身存在违约行为，且不配合被告办理资金监管手续，才最终导致本次交易未能成功。根据《房地产买卖合同》第六条违约责任约定：“乙方未按照合同约定时间办理相关手续或逾期支付甲方任何一起购房款的，逾期一日，甲方有权解除合同，甲方已收的定金不予退还。”本案中，因原告逾期办理相关手续，属于违约行为，被告有权依据合同约定不退还定金。综上所述，本案涉及的房屋交易过程，应当由原告先行履行资金监管的义务后，再由被告完成还清银行贷款的义务。而本案中未完成资金监管的原因系原告存在多次违约行为，且存在重大的不利于交易安全的行为，才导致最终的交易失败。因此，本案被告在交易过程中并无过错，也没有违反法律规定，不应当承担退还定金20万元的责任。故应当驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2019年10月20日，经第三人浙家找房公司居间磋商，被告徐茹芳作为被告胡轩豪的母亲，代胡轩豪与原告蔡剑平签订《房地产买卖合同》，约定：胡轩豪（甲方）自愿将其所有的坐落于温州市鹿城区××道××大厦××室房屋出售给蔡剑平（乙方）；交易价格为258万元；乙方在签订合同时向甲方支付购房定金10万元，已付购房定金在办理约定手续完毕后直接冲抵购房款；该房地产若有贷款抵押情况，应由甲方负责于办理资金监管当日前还清贷款并办妥抵押注销；乙方于2019年11月9日前与甲方到浙家找房公司（丙方）指定银行先行办理剩余房款的冻结及托管，待领取到乙方名下“权证”当日当即到银行办理购房款解付手续，解付款项直接划入甲方账户或指定账户；本合同签订后，双方应配合办理相关约定手续，甲方未按合同约定时间协助乙方办理手续的，逾期一日，乙方有权解除本合同，甲方应双倍支付定金给乙方20万元，乙方未按合同约定时间办理相关手续或逾期支付甲方任何一期购房款的，逾期一日，甲方有权解除本合同，甲方已收的定金不予退还。除上述约定外，双方还在合同尾部补充约定：2019年11月4日乙方先做资金监管，监管完甲方去银行还清该房贷款并注销。《房地产买卖合同》签订当日，被告胡轩豪人在国外，故由被告徐茹芳作为代理人在合同上签字。当日，原告支付定金5万元。同年10月23日，原告支付剩余定金5万元。同年11月8日，被告徐茹芳向涉案房屋抵押贷款所在的平安银行申请提前还贷。同年11月11日，被告胡轩豪回国前往温州市中信公证处办理委托公证手续，委托其母亲徐茹芳全权代表办理涉案房屋的买卖手续，包括向银行偿还抵押贷款本息、配合买方办理银行贷款手续、签订房屋买卖合同、代为签订买卖资金监管协议及与资金监管有关的一切事宜等。同日，原被告计划前往办理资金监管手续，但因原告未凑齐购房款而取消。同年11月13日，原告、被告、中介浙家找房公司交易员蒋明珠一同前往温州市市民中心办理资金监管手续，后因故改为前往华夏银行办理。当日，各方未成功办理手续，理由各执一词。后原告与被告协商未果，遂提起本案诉讼。诉讼过程中，本院通过电话方式向第三人浙家找房公司的交易员蒋明珠、签订《房地产买卖合同》的经办人邹永炳以及案外人王羡了解情况，具体情况如下：蒋明珠陈述：2019年10月，胡轩豪将房屋买卖的委托公证手续办给其母亲徐茹芳后就走了（出国），后由徐茹芳代办房屋买卖事宜。办理资金监管手续当日，买方蔡剑平、卖方徐茹芳、交易员蒋明珠以及徐茹芳自己找的垫资公司都去了市民中心。由于胡轩豪出具的委托书只有“代为签字”的权限，无法将监管资金打入垫资公司的账户，但垫资公司坚持其必须为收款人，否则不愿意垫资还贷。于是，徐茹芳提出去华夏银行办手续，其认为华夏银行有熟人可以办。作为中介，蒋明珠提出这肯定是行不通的，但徐茹芳不相信。于是，各方去了华夏银行，结果还是办不了。实践中，如果房屋存在抵押贷款，签订买卖合同时都会约定先归还贷款并注销抵押登记，后再办理资金监管手续。但是，本次交易中，徐茹芳提出自己可以找人还贷，于是双方约定了先办理资金监管再办理还贷手续。但是后来，徐茹芳又没能力还贷。办理资金监管手续当日，蔡剑平本人到场了，是垫资公司的原因导致无法办理相关手续。邹永炳陈述：涉案《房地产买卖合同》是邹永炳作为经办人见证签订的。房东徐茹芳缺钱出售涉案房屋，价格低于市场价。因后续房东需要借钱还贷，因此，在签订买卖合同时，房东提出先做资金监管，故合同补充条款作了先做资金监管后还贷的约定。之后具体的资金监管流程是交易员蒋明珠跟进，现场的情形蒋明珠更为了解。王羡陈述：王羡与徐茹芳系朋友关系，徐茹芳出售涉案房屋时，向王羡借款用于还贷。当时，王羡陪同徐茹芳去现场办理资金监管手续，但是当时买房的人没来，所以手续没办成。对其他买卖的细节，王羡不清楚。以上事实由原告提供的《房地产买卖合同》、《房屋出售委托协议书》、收款收条、付款凭证、微信聊天记录，被告提供的公证书、微信聊天记录、平安银行还贷申请系统截图等证据，以及双方当事人、案外人蒋明珠、案外人邹永炳、案外人王羡的陈述在卷佐证。本案的争议焦点为：涉案房屋交易过程中，未成功办理剩余房款的资金监管手续，责任在谁，被告胡轩豪作为卖方是否应没收、退还或双倍赔偿原告购房定金。被告胡轩豪认为系原告原因造成资金监管手续无法办理，理由有三，一是《房地产买卖合同》约定先由原告做资金监管，后再由被告还清贷款，原告在未完成资金监管手续的情况下无权要求被告还清贷款；二是办理资金监管手续当天，原告未亲自到场，也未委托他人办理；三是原告未在办理资金监管之前凑足购房款。本院认为，虽然《房地产买卖合同》补充约定先由原告做资金监管，后由被告还清房贷。但根据房屋交易常识，资金监管手续需要买卖双方共同前往金融机构办理。现双方均认可于2019年11月13日曾前往办理资金监管手续，但被告无法举证证明系原告的原因（本人未到场或未凑足房款）造成资金监管手续无法办理。结合涉案房屋交易员蒋明珠的陈述，被告主张原告违约的理由，缺乏依据，本院不予采信。原告认为系被告胡轩豪原因造成资金监管手续无法办理，理由为被告无法还清银行按揭贷款。本院认为，从被告提供的平安银行内部系统还贷申请信息可以看出，被告在办理资金监管手续之前，有积极履行偿还房屋贷款、推进买卖交易的主观意识。虽然中介方蒋明珠陈述系被告原因造成资金监管手续无法顺利办理，但案外人王羡同时也作了相反的陈述，致使是否被告过错导致监管手续无法办理不能确定。因此，原告主张系被告原因导致监管手续无法办理，缺乏充足的证据，其观点本院同样不予采信。鉴于无法判断原被告任何一方具有违约恶意、涉案房屋当前的市场价值远高于合同价格、交易不成功未对双方造成实质影响等诸多情况，被告胡轩豪退还原告10万元定金，更显公平合理。因此，原告要求双倍返还定金以及被告胡轩豪要求没收定金的请求，本院均不予支持，被告胡轩豪应退还原告定金10万元。关于被告徐茹芳是否应承担共同还款责任问题，本院认为，被告徐茹芳系涉案房屋交易中卖方胡轩豪的委托代理人，对此，原告亦是知晓。且在交易过程中，不存在被告徐茹芳超越代理权限实施行为的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，被告徐茹芳无需对涉案定金退还承担责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告胡轩豪于本判决生效之日起十五日内退还原告蔡剑平购房定金10万元；二、驳回原告蔡剑平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告蔡剑平、被告胡轩豪各半负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇二〇年十月三十日书记员 朱艳月