上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5672号原告：上海保翔工贸有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘芳芳，执行董事。委托诉讼代理人：王伟江，上海欧瑞腾(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁潇，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：上海添跃企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：余春福，董事长。第三人：西藏大竹企业管理有限责任公司，住所地西藏拉萨市天海路天海德康名居******。法定代表人：冯嘉禾，执行董事。委托诉讼代理人：宋薇，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹，上海市傅玄杰律师事务所律师。第三人：上海方泱企业管理咨询有限公司，住所地，住所地上海市宝山区蕴川路******iv>法定代表人：汤丹沁，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。第三人：上海甄广物业管理有限公司，住所地上海市宝山区，住所地上海市宝山区蕴川路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张叶，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。原告上海保翔工贸有限公司(以下简称“保翔公司”)与被告上海添跃企业管理有限公司(以下简称“添跃公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加西藏大竹企业管理有限责任公司(以下简称“大竹公司”)、上海方泱企业管理咨询有限公司(以下简称“方泱公司”)及上海甄广物业管理有限公司(以下简称“甄广公司”)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保翔公司的委托诉讼代理人王伟江、丁潇，第三人大竹公司的委托诉讼代理人宋薇、马丹，第三人方泱公司及甄广公司的共同委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。被告添跃公司经本院合法传唤未到庭，其股东大竹公司及方泱公司表示，添跃公司因股东间矛盾陷入僵局状态，大竹公司及方泱公司均无权代表添跃公司到庭应诉，同意添跃公司按缺席处理。本案现已审理终结。原告保翔公司向本院提出诉讼请求：1、判令保翔公司与添跃公司之间的租赁合同于起诉状副本送达之日即2019年3月5日解除；2、判令添跃公司赔偿员工工资损失人民币329,403元(以下币种均为人民币)；3、判令添跃公司支付违约金17,515.44元；4、判令添跃公司退还三个月押金17,515.44元；5、判令添跃公司返还搬走的财物(红木家具2套、电脑4台、办公会议桌等办公用品，详见清单)，若不能返还，请求折价赔偿65,599元。事实和理由：2017年9月19日，保翔公司与添跃公司签订《房屋租赁合同》，约定由添跃公司将上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼XXX-XXX单元(以下简称系争房屋)出租给保翔公司，租期自2017年10月17日起算至2019年10月16日止。2017年10月17日，添跃公司将系争房屋交付保翔公司。保翔公司按约支付租金及物业费等费用。自2018年9月25日起至今，系争房屋被断电导致无法正常办公。保翔公司多次向添跃公司要求恢复供电均被拒绝。后甄广公司作为物业公司强行将保翔公司的物品搬出。保翔公司认为添跃公司作为出租人有义务保障承租人正常使用系争房屋，但其行为造成保翔公司损失，故提出诉请如上。被告添跃公司按缺席处理，未作答辩。第三人大竹公司述称，其未实际参与系争房屋所在园区的经营管理，对于保翔公司与添跃公司之间的租赁纠纷情况不清楚，无法陈述意见，由法院依法判决。第三人方泱公司述称，保翔公司与添跃公司之间的租赁合同已于2019年1月8日解除，添跃公司于2019年1月18日收回系争房屋。押金应当冲抵保翔公司尚欠的租金30,727.35元、免租期内租金1,343.65元、占用费16,123.8元及违约金17,506.44元，冲抵后已没有余额，故无需返还。根据合同约定，租赁合同解除后，保翔公司应向添跃公司交还房屋，若没有及时交还，添跃公司可以处理房屋内物品，造成的损失应由保翔公司自行承担。第三人甄广公司述称，甄广公司并未参与断水断电的行为，添跃公司提出收回房屋，请甄广公司帮忙协助，收回房屋的主体是添跃公司。针对本案没有意见。保翔公司针对方泱公司及甄广公司的陈述表示，保翔公司租金付至2018年7月31日，添跃公司于2018年9月25日开始停电，对于停电前的租金保翔公司应按合同约定支付，但希望在本案中不作处理，停电之后保翔公司无法使用房屋，故不应支付租金。本院经审理认定事实如下：2017年9月19日，保翔公司(承租方、乙方)与添跃公司(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方明确系争房屋不拥有独立的房屋产权，不可单独抵押，乙方不得因此而向甲方提出任何索赔要求或任何其他形式的权利主张；房屋建筑面积76.78平方米，租赁期限自2017年10月17日至2019年10月16日；甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.5元，月租金为5,838.48元；双方经协商一致同意，该房屋租金采取先付后用的方式，即乙方须在2017年9月21日前向甲方支付2017年10月17日至2017年11月30日的首期租金8,717.73元，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，否则视为逾期支付租金，如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金部分的千分之三支付滞纳金；本合同项下乙方对甲方的所有付款，如果选择银行转账方式，则应以人民币汇至甲方指定的上海甄广物业管理公司账户；在签约之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金17,515.44元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方应将保证金全额或余额返还给乙方，不计利息；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按第一年月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。上述合同签订后，添跃公司按约交付了房屋，保翔公司支付租金至2018年7月31日，另支付保证金17,515.44元。保翔公司于2018年9月27日向添跃公司账户支付租金17,515.44元，同年9月30日，甄广公司将该款转账支付给保翔公司，用途为“代添跃退回误收款”。甄广公司表示，保翔公司支付该款后向公安机关报案称被添跃公司敲诈，添跃公司怕麻烦就委托甄广公司代为退还。2019年1月7日，添跃公司向保翔公司发送《房屋租赁合同解除通知函》，主要内容为，保翔公司逾期支付租金166天，经多次催讨未果，根据合同约定，添跃公司有权解除合同，现正式通知双方租赁合同于2019年1月7日解除，保翔公司须在2019年1月7日前支付拖欠的租金、滞纳金、违约金等费用合计39,731.51元。该函件于次日签收。另查明，添跃公司成立于2015年8月，注册地为上海市宝山区真大路XX，注册地为上海市宝山区真大路****公司，其中大竹公司持股比例70%，方泱公司持股比例30%。保翔公司为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、2018年6月26日由添跃公司法定代表人余春福签名的《暂停支付租金通知书》，主要内容为，因添跃公司内部管理整治及涉诉等原因，添跃公司正在商议具体办法，原收取租金的银行账户不再使用，新的收款信息也正在商议之中，在新的收款信息确定前，请保翔公司勿将应交租金缴纳至原指定的银行账户，否则公司视为未缴租金，此阶段因延迟缴纳租金的一切责任与保翔公司无关。2、2018年7月9日由添跃公司法定代表人余春福签名的《昇PARK创意园区全体租户告知书》，主要内容为，根据2018年7月1日董事会决议，自2018年7月2日起，广大租户的相关业务洽谈应当通过余春福先生进行沟通，否则添跃公司一概不予承认；添跃公司于2018年6月26日向各租户发出的《暂停支付租金通知书》继续有效。3、2018年7月30日由添跃公司法定代表人余春福签名及添跃公司盖章的《昇PARK创意园区全体租户告知书》，主要内容为，添跃公司原公章、法人章、财务章已经遗失，已登报发布声明宣布作废；公司的法定代表人现为余春福先生，2018年7月3日起，公司对外作出的意思表示，均以法定代表人亲笔签名并加盖公章的方式作出；如相关租户未遵照上述指引，基于任何人的口头指示，或基于无法定代表人签字及本公司有效公章的书面指示而采取行动，所产生的法律后果应自行承担，如给添跃公司造成损失的，添跃公司保留向该等租户主张损害赔偿的权利；添跃公司向各租户发出的《暂停支付租金通知书》继续有效，租金支付时间及支付方式将另行向各租户发出通知；甄广公司无权向各租户收取租金，亦无权代表添跃公司作出任何意思表示，如任何租户基于甄广公司指示向其或其指定账户支付租金，添跃公司一概不予承认，所产生的法律后果应自行承担。4、2019年1月18日案件接报回执单、2019年1月21日不予立案通知书，主要内容为，2019年1月18日09时59分，胡华伟报警称在真大路XXX号园区3号楼118室，店被砸，物品被搬，请民警到场处理。上海市公安局宝山分局对上述报盗窃案经审查认为没有犯罪事实，不予立案。5、2019年1月18日上海市公安局宝山分局对添跃公司工作人员陈维良的询问笔录，陈维良陈述添跃公司于2019年1月15日委托甄广公司开启系争房屋门锁并更换门锁，并将该公司的相关财产(柜子、电脑、桌椅等)搬离系争房屋。6、2019年1月18日上海市公安局宝山分局对甄广公司工作人员陈杰的询问笔录，陈杰陈述于2019年1月15日受添跃公司的委托将系争房屋的锁锯开，并将里面的东西搬到指定的仓库。7、甄广公司与保翔公司工作人员的微信聊天记录，证明甄广公司确认确实发生断电。8、保翔公司员工身份证明及劳动合同复印件、工资单及工资发放银行回单，证明2018年9月至2019年4月，保翔公司共发放工资329,403元。9、要求返还物品清单、红木家具购买收据及支付宝交易电子回单，证明系争房屋内被搬走的财物清单，其中红木家具价值63,000元、空调价值25,99元。方泱公司针对上述证据发表质证意见如下：1-3、因无法联系到余春福本人，对于其签名真实性无法核实，加盖的公章亦不认可，当时有人私刻公章，经报案后，私刻的公章被收缴；4-6、真实性均无异议，陈维良的陈述与事实一致，胡华伟是保翔公司的老板，其不能作为证据；7、不清楚微信中郁美美的身份；8、真实性无法确认，付款用途是备用金，即使是工资也是保翔公司的正常经营成本，并非损失；9、清单并非证据，收据及支付宝交易电子回单的真实性均无法确认，无法证明清单上的家具存在系争房屋内，房屋内物品没有太大价值，已经处理完毕。大竹公司未参与园区的管理，对上述证据不发表意见。甄广公司对上述证据的质证意见同方泱公司一致。方泱公司为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、添跃公司与甄广公司签订的《物业管理合同》，证明添跃公司委托甄广公司负责催缴租金。2、催缴费用通知，证明甄广公司向保翔公司催讨2018年9月1日起的租金。3、添跃公司章程、民事裁定书张贴照片、案件接报回执单，证明余春福作为添跃公司董事长无权代表添跃公司签署有关经营方面的文件，即使暂缓支付租金通知是余春福本人签署，也不具有法律效力，2018年8月21日，汤丹沁去派出所报案有人私刻添跃公司公章。4、解除租赁合同通知及邮寄凭证，证明因保翔公司拒不支付租金，添跃公司已发函解除。5、拟稿日期为2018年9月26日和9月27日的部门工作联系单，主要内容为，系争房屋租户昨日报修单元内停电，甄广物业部经检查后未发现异常，有可能是外部配电线路等设备存在问题，物业部无法维修，请工程部解决该单元供电故障问题，添跃工程部回复称系争租户长时间未根据租赁合同履行付租金义务，已严重违约，故添跃公司无义务对该单元供电故障进行维修，证明系争房屋存在电力故障，不是添跃公司有意断电。保翔公司针对上述证据发表质证意见如下：1、与保翔公司无关，不予质证；2、保翔公司并未看到该通知书，且该通知是物业公司发送，与余春福的通知不符，不能代表添跃公司；3、真实性无异议，但章程并未向保翔公司出示过，余春福系添跃公司法定代表人，不能证明余春福签字不能代表添跃公司；民事裁定书亦未向保翔公司送达，故保翔公司并不知情；汤丹沁的报警记录仅仅是其个人陈述，并未定性；4、未收到该通知；5、真实性无法确认，可见甄广公司亦认可存在断电，而保障电力是物业公司的义务。大竹公司针对上述证据均不发表意见。甄广公司对上述证据的真实性均无异议。庭审中，关于系争房屋产权情况，保翔公司、方泱公司及甄广公司均表示，无法指出系争房屋对应真大路XXX号房屋产权证附图的具体位置，但明确系争房屋位于该房屋产权证范围内，系争房屋租赁合同有效。本院认为，虽无法确定系争房屋位于真大路XXX号房屋产权证附图的具体位置，但各方当事人均明确系争房屋位于该房屋产权证范围内，均主张系争租赁合同应为有效。考虑到本案合同效力并未影响租赁合同的实际履行，故本院确认本案租赁合同合法有效。方泱公司主张添跃公司系因保翔公司欠付租金构成违约而解除合同收回房屋，但保翔公司系基于对盖有添跃公司公章并有其法定代表人签名的《暂停支付租金通知书》及《昇PARK创意园区全体租户告知书》的合理信赖而未付租金，并非恶意拖欠。添跃公司内部股东间对系争房屋所在园区的管理权产生纠纷，相关后果不应由承租户承担。结合保翔公司于2018年9月27日向添跃公司账户支付三个月的租金，添跃公司却委托甄广公司予以退回的事实，本院认定保翔公司未支付2018年8月1日后的租金并不构成违约，故方泱公司的上述主张于法无据。添跃公司于2019年1月15日委托甄广公司开启系争房屋并更换门锁，并将保翔公司的相关财物搬离系争房屋，由此导致双方租赁合同事实上无法继续履行，本院确认双方租赁合同于该日解除。添跃公司的上述行为构成根本违约，保翔公司要求添跃公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于保证金，合同约定在租赁关系终止时，保证金可用以抵充乙方应承担的费用，方泱公司亦表示应当抵扣未付租金，本院认为自2018年8月1日起至2019年1月15日添跃公司收回房屋日止的租金应当在保证金中予以抵扣。根据方泱公司提供的部门工作联系单及保翔公司提供的双方微信聊天记录可知，2018年9月25日起系争房屋停电，而添跃公司及甄广公司未安排人员维修，考虑到停电势必影响保翔公司对系争房屋的使用，应当对停电期间的租金进行适当减少。综合上述情况，本院酌情确定保翔公司在2018年8月1日起至2019年1月15日期间的应付租金为保证金金额，并进行抵扣，故保翔公司要求返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。保翔公司要求赔偿员工工资损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。添跃公司未经保翔公司同意将房屋内物品搬离，并擅自处理完毕，保翔公司要求赔偿办公用品损失的请求，可予支持。考虑到本案实际情况，本院酌情确定添跃公司应赔偿3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海保翔工贸有限公司与被告上海添跃企业管理有限公司就上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼XXX-XXX单元房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除；二、被告上海添跃企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海保翔工贸有限公司支付违约金17,515.44元；三、被告上海添跃企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海保翔工贸有限公司赔偿财物损失3万元；四、驳回原告上海保翔工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,383元，由原告上海保翔工贸有限公司负担2,889元，被告上海添跃企业管理有限公司负担494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 姗二〇二〇年十月二十一日法官助理  汤 娜书 记 员  石唐芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。