贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7689号原告：熊益梅，女，1983年12月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被告：贵州昕晟鼎商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区护国路**香格里拉大厦****[大南社区]。法定代表人：谭黄，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邰健萍，女，特别代理。第三人：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**/div>法定代表人：郭福兰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，男，一般代理。原告熊益梅与被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司（以下简称昕晟鼎公司）及第三人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊益梅，被告昕晟鼎公司委托诉讼代理人邰健萍，第三人麒鑫公司委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。当事人申请庭外和解，相应审限依法扣除。本案现已审理终结。原告熊益梅向本院提出诉讼请求:1.判令被告昕晟鼎公司支付原告5个月的租金共计16313元（3262.5元/月×5个月）及利息（利息按照中国人民同期贷款利率自2017年9月1日起计算至被告实际返还全部款项之日止），并赔偿原告1631元，共计17944元；2.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告在第三人麒鑫公司处购买案涉房屋，被告承诺负责将原告的房屋进行出租，并在购房时安排与被告签订《商铺租赁及经营管理合同》，租金为3262.5元/月（36.25平方米×90元/平方米）。目前已收到被告支付的2个月租金6525元，截止2019年7月，还有5个月的租金没有支付，导致原告未能获取正常的收益。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求判如诉请。庭审中，原告明确表示要求第三人依法承担法律责任。被告昕晟鼎公司辩称，租赁合同没有实际履行过，案涉房屋已经办理退房，不存在租赁费，请求驳回原告诉请。第三人麒鑫公司辩称，本案租赁合同双方是原、被告，与我方无关。我方未委托被告招租，我方对租赁合同不知情不认可。原告已经退房，不存在返租。请求驳回原告诉请。本院经审理查明事实如下：被告昕晟鼎公司成立于2014年9月4日，类型为有限责任公司，注册资本100万元，营业期限至2024年9月4日，经营范围为企业管理服务；企业营销策划；市场营销策划；品牌营销策划；商业项目投资；房地产经纪、房地产营销策划等。第三人麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万元，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系第三人麒鑫公司建设开发。2017年9月2日，熊益梅（买受人）与麒鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-1141号）约定：“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ1幢7层7024号房，建筑面积为36.25平方米，单价为每平方米12000元，总金额为435000元，买受人支付首期款218000元整，尾款217000元办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用”。该合同首部记载，麒鑫公司联系电话号码为8386****，熊益梅联系电话号码为139××******，合同还对双方其他权利义务进行了约定。在此之前的2017年9月1日，熊益梅已向麒鑫公司支付案涉房屋首期款218000元。另于2017年8月24日向贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）支付案涉房屋团购费30000元。2017年9月3日，熊益梅（出租方，甲方）与昕晟鼎公司（承租方，乙方）签订《商铺租赁及经营管理合同》约定：“为维护贵阳市花溪区麒鑫新时代商业广场项目（以下简称“本项目”）业主的整体利益，使本项目在统一出租经营管理的模式下良性运营，从而达到保障全体业主整体租金收益能够实现的目的，甲、乙双方按照经营权和所有权分离的原则，经友好协商，就甲方将所购买的房屋租赁给乙方统一经营管理的事宜，签订本合同，双方共同遵照执行。一、甲方出租给乙方同意经营的房屋1.位于贵阳市花溪区房屋（以下简称“该租赁房屋”）;建筑面积36.25ｍ2;月租金基准单价为每平方米人民币90元。2.乙方承租甲方的房屋集中向第三方（暂定为贵州馨悦酒店管理有限公司）作为“丽思卡尔特大酒店”（暂定名）统一经营，甲方不得中途退租加租和干涉“丽思卡尔特大酒店”（暂定名）正常经营活动。二、租赁期限自2019年1月1日（以下称“起租日”）起至2028年12月31日止，共计10年。三、租赁方式及租赁权限1.租赁期限内，乙方应按照本合同约定向甲方按时支付租金。2.租赁期限内，乙方将租赁房屋集中统一转租给第三方（暂定为贵州馨悦酒店管理有限公司）用于“丽思卡尔特大酒店”（暂定名）统一经营，在不损害甲方租金收益的前提下，甲方对乙方与第三方（暂定为贵州馨悦酒店管理有限公司）签订的租赁合同、租赁期限、经营范围、经西方式、经营盈亏、广告宣传等行为给予确认和追认，不得进行任何干涉。3.在乙方租赁期届满之后，甲方应充分考虑乙方及第三方（暂定为贵州馨悦酒店管理有限公司）经营的延续性，甲方不得擅自收回租赁房屋和擅自另行出租使用。4.租赁期间内，包括甲方租赁房屋在内的商场外墙、门窗等所有公共部位的管理权、使用权、收益权归乙方或乙方授权的第三方公司，乙方或乙方授权的第三方可以以自己的名义对外招揽广告，所得收益用于商场的管理维护。四、租金支付时间和方式1.租赁期限，甲方按下列时间方式获得租金收益:（1）甲方租金收益的起算时间:2019年1月1日开始，第一年（2019年1月1日至2019年12月31日）月租金按租赁房屋权属证书上载明的面积乘以租金基准单价计算，租金为人民币:3262.5元整（暂按甲方提供的《商品房买卖合同》载明的面积计算，最终以租赁房屋权属证书载明的面积为准）。但本合同签订之日乙方先支付两个月的租金6525元（按销售面积计算，取得权属证书后多退少补）作为租赁定金，确保本合同生效履行，双方不得反悔。第二年（2020年1月1日至2020年12月31日）开始，月租金单价为:月租金基准单价按年递增8%，即第二年度的月租金为租赁房屋权属证书上载明的面积乘以月租金基准单价97.20元乘以（1＋8%），以此类推。（2）甲方除本条约定的租金收益外，不得向乙方收取其他任何费用，乙方自主享有和承担经营管理承租商铺产生的盈利和亏损。（4）租金收益为税前收益，本合同涉及的税费，按国家和地方税收法律法规的规定各自承担。（5）甲方不承担经营管理该商铺的经营费、物业费、水电费、维修维护费，涉及使用维修基金的维修，按相关法律法规执行。2、租金收益的支付方式:租金收益每月支付一次，每月初三个工作日支付给甲方。五、权利和义务1.租赁经营期间，甲方同意乙方授权第三方根据经营管理需要，对租赁房屋进行装修。2.甲方保证为该租质房屋的合法所有人，其权属不存在任何争议（如系共有财产须取得共有人同意）。3.在不影响乙方正常经营的情况下，按照买卖不破租赁的原则下，甲方可附带本租赁合同的权利义务自由转让该租赁房屋的所有权，但应在转让前30天书面通知乙方，乙方在同等条件下，享有优先购买权。如乙方不行使优先购买权，甲方应将本合同约定的权利义务一并转移给受让人，并保证受让人继续履行本合同。甲方应于签订转让协议前3日内，向乙方提交受让人签署的继续履行本合同的书面承诺。4.方对该商铺设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方及第三方正常经营管理。5.方应及时配合乙方办理该商铺的正常经营所需的相关手续。6.甲方不得干涉、参与乙方或乙方授权的第三方在本合同约定范围内的租赁房屋开展与“丽思卡尔特大酒店”（暂定名）相关的正常经营管理活动，并遵守有关市场统一管理的相关规定，甲方不得以任何理由干涉乙方或乙方授权的第三方的正常经营活动，损害租赁房屋使用人的合法权益，否则，应赔偿给乙方或该商铺使用人造成的损失。7.甲方、乙方不得单方面终止、解除本合同，甲方不得因任何原因和理由要求增加租赁收益、或收取其他收费。8.乙方有权聘请商业经营管理公司对本项目进行专业管理，且甲方同意，乙方可将本合同项下的权利义务全部转让给包括但不限于乙方设立的经营管理公司等第三方，届时无须再征得甲方专门同意。9.乙方在本合同租赁期内须按合同约定向甲方支付该租赁房屋的租金收益。10.该套租赁房屋起租之日视为租赁房屋交付之日，同时也是乙方对该套租赁房屋的经营管理工作正式起算之日。11.本合同租赁期届满五年之日到租赁期届满之日，甲方可以在原购房合同价的基础上加价25%优先出卖给乙方，乙方必须接受不得拒绝；甲方超出原购房合同价25%出卖本合同租赁房屋的，乙方可以选择拒绝购买，但甲方须向第三方带租出售。六、违约责任1.甲方将该商铺以转让、租赁、合作、抵押、典当等行为、方式处置给其他人，导致本合同不能继续履行；或甲方擅自终止或解除本合同的；均须按甲方租赁期间可得租金收益总额的30%支付违约金，如违约金不足于（以）赔偿乙方损失的，甲方还应赔偿乙方损失，乙方损失为以下各项总额:（1）乙方装修损失。计算标准为装修改造单价（按每平方米的建筑面积计算）乘租赁房原建筑面积；（2）乙方或乙方设立的管理公司应得收入，按本合同剩余租赁期限约定的应收租金计算；（3）因甲方解除、终止合同，导致乙方产生的违约金、赔偿金等；（4）为解决本合同发生纠纷产生的合理支出（包括但不限于诉讼费、担保费、鉴定费、保全费、取证费、律师费、差旅费等）；（5）其他损失。2.乙方不得逾期向甲方支付该租赁房屋屋的租金。如有违约，乙方需从逾期日起按应付款每日千分之一向甲方支付违约金，如逾期超过90天，甲方有权单方面终止或解除本合同，乙方需在7日内向甲方支付应付款项。如产生诉讼费用，由乙方支付。七、合同续签及收益分配条款本合同租赁期届满，如果乙方有意继续与甲方合作，甲方应充分考虑到乙方与租赁房展使用人经营活动的延续性，如乙方提出续租要求，在同等条件下，乙方有权优先续签。八、送达1.甲乙双方应保证合同记载的通知地址和通讯方式的准确无误，作为双方有效的送达地址和联系方式，通知可以专人递交，或以挂号信件、短信、或以公认的快递服务发送到另一方地址。通知视为有效送达的日期应按下述方法确定：（1）专人递交的通知在专人交到之日视为有效送达；（2）以快递发送的通知，现约定交予双方共同认可的快递服务公司邮政快递作为发送机构，快递发送后第三日视为有效送达。（3）以手机号码短信送达通知，发送短信成功后视为送达有效。2.在本合同期内，任何一方地址、通讯方式发生变化的，应当在发生变更之日以专人递交书面通知另一方，否则，另一方按前述方法发到原地址的通知在发送后第三日视为有效送达。因任何一方提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更后未及时告知对方和法院、拒绝签收等原因，导致法律文书未能实际接收的，邮寄送达的，以文书退回之日视为送达之日；3.因本合同涉及诉讼的，诉讼中一审、二审、执行均适用本条约定的送达地址。九、其他1.本合同期限届满前3个月，乙方协助甲方与业主委员会确定的管理方商议一切后续相关事宜。2.存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任:（1）因不可抗力导致本合同无法执行时；因甲方退房、欠款等原因无法取得租赁房屋权属证书的；（2）本合同有效期届满；（3）经双方同意的其他情况。3、本合同部分条款无效，不影响其他条款的效力……”。该合同首部记载熊益梅的电话号码为139××******。2019年6月4日，麒鑫公司（甲方）与熊益梅（乙方）签订《退房协议》，载明由于甲方不能预知的原因未能完善乙方所购房屋预售登记手续，故经双方协商，乙方选择退房，甲方同意退房，在签订本协议后30日内甲方退还已收到乙方的购房款，另付一定违约金。协议签订后，麒鑫公司未按期退还房款。2019年8月13日，熊益梅提起本案诉讼，诉请如前。熊益梅另于2019年8月13日提起（2019）黔0111民初7688号案件诉讼，以麒鑫公司手续不完善，导致该房屋不能如期交房，办理房产证等手续，导致原告权益得不到保障为由，诉请麒鑫公司退还其已付购房款218000元及利息，诉请众横城公司等退还其已支付的团购费及利息等。在该案审理过程中的2019年12月26日，麒鑫公司（甲方）与熊益梅（乙方）签订《庭外和解协议》约定：甲方于2020年1月4日退还乙方房屋首付款218000元，同日支付乙方30000元利息，另支付1000元诉讼费给乙方，乙方在收到上述款项之后需立即到花溪法院撤回对甲方的所有诉讼请求（2019黔01**民初7688号案件），甲乙双方购房所产生的权利义务在乙方收到上述款项后灭失，乙方不得以任何借口与理由在（再）向甲方主张任何房屋款项与违约责任。2020年1月6日，麒鑫公司通过银行转账支付熊益梅该三笔款项共计249000元（218000元+30000元+1000元）。后熊益梅向本院明确表示，其在该案中不再诉请麒鑫公司退还已付购房款218000元及利息。另查：案涉房屋销售时麒鑫公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第080号，有效期从2019年6月28日至2020年5月1日。审理中，熊益梅提交其电话号码为139××******的手机于2019年1月11日收到的短信一条的截屏，短信内容为：“【贵州麒鑫房地产开发有限责任公司】尊敬的客户:您好!兹有您购买我公司开发建设的“新时代麒鑫商业广场的商铺，合同约定于2018年12月31日交房，由于您购买的商铺属于返租形式，所以我公司直接将商铺交给承租人使用，不再对您办理交房手续。如有疑问，请拨打购房合同上电话号码8386****特此通知”，用于证明其收到通知说麒鑫公司已经将房屋交付给昕晟鼎公司。熊益梅当庭陈述，其未与麒鑫公司办理过房屋交接手续，未要求过麒鑫公司交付房屋并与昕晟鼎公司办理房屋租赁交接手续，没有对房屋进行过实际管理，也未实地看过昕晟鼎公司是否得到租赁房屋使用，只是收到过上述短信，但昕晟鼎公司未联系过熊益梅是履行合同还是解除，熊益梅认为其与被告之间的租赁合同还是延续的；其从未收到过租金、收益无保障，是退房的主要原因，且麒鑫公司没有相关资质，无法办理房屋买卖网签备案和房产证，故申请退房。昕晟鼎公司对原告的证明目的不予认可，认为该短信未提及昕晟鼎公司，不能证明房屋已经交付给昕晟鼎公司，且麒鑫公司至今未向昕晟鼎公司交付案涉房屋。麒鑫公司对该短信的真实性不持异议，但不同意原告证明目的，认为短信内容未体现房屋已交给昕晟鼎公司，且麒鑫公司从未向昕晟鼎公司交付案涉房屋，也未将该房屋出租或出售给任何人，既然原告已经退房，就不存在返租的事了。关于案涉《商铺租赁及经营管理合同》能否实际履行的问题，原告认为在其退房之前能够实际履行，被告认为原告已退房无法实际履行，第三人认为与其无关。经本院释明，原告明确表示坚持原诉请，相应法律后果自行承担。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、收据、《商铺租赁及经营管理合同》、《退房协议》、《庭外和解协议》、银行转账凭证、商品房预售许可证、短信截屏等证据在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张及所依据的事实和理由，有责任提供证据加以证明。本案系房屋租赁合同纠纷，关于案涉房屋是否交付承租人的问题，原告熊益梅当庭陈述，其未与麒鑫公司办理过房屋交接手续，未要求过麒鑫公司交付房屋并与昕晟鼎公司办理房屋租赁交接手续，没有对房屋进行过实际管理，也未实地看过昕晟鼎公司是否得到房屋使用，只是收到过前述短信；其从未收到过租金、收益无保障，是退房的主要原因，且麒鑫公司没有相关资质，无法办理房屋买卖网签备案和房产证，故申请退房。鉴于前述短信内容未明确提及昕晟鼎公司，被告及第三人均陈述麒鑫公司至今未向昕晟鼎公司交付案涉房屋，原告亦未提供确凿证据证实昕晟鼎公司实际得到房屋使用收益，其诉请被告等支付租金缺乏事实依据。且原、被告签订的《商铺租赁及经营管理合同》明确约定，因原告退房等原因无法取得租赁房屋权属证书的，本合同自动解除，双方均不承担责任。原告已经实际退房，其并未取得案涉房屋产权证书，按照双方约定，前述《商铺租赁及经营管理合同》自动解除，双方均不承担责任。原告诉请被告及第三人支付租金及利息，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告熊益梅的诉讼请求。案件受理费人民币124元（已减半收取），由原告熊益梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马显丽二〇二〇年十月二十五日书记员  吴梓钥