海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9029民初695号   原告：欧建华，男，1977年8月24日出生，汉族，住北京市通州区。   委托诉讼代理人：卢玉燕，海南业茂律师事务所律师。   被告：纪嘉俊，男，1998年10月17日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。   委托诉讼代理人：邢益壮，海南法立信律师事务所律师。   原告欧建华诉被告纪嘉俊担保物权确认纠纷一案，原告欧建华于2020年7月28日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告欧建华的委托诉讼代理人卢玉燕及被告纪嘉俊的委托诉讼代理人邢益壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告欧建华向本院提出的请求：1、判决确认位于海南省保亭黎族苗族自治县七仙岭·七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径32号房的所有权归原告欧建华所有；2、本案的诉讼费用，由被告承担。事实与理由：2020年1月8日，被告因自身投资急需资金，遂以其所有的位于海南省保亭黎族苗族自治县七仙岭·七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径32号房屋（以下简称：涉案房屋）作为抵押，向原告借款850万元，原、被告双方约定该借款期限为60日（即自2020年1月8日至2020年3月7日止），月利率为1.2%，期限届满后，如借款人未能还款，则出借人给予30日缓冲期，缓冲期正常计息。原、被告双方依照上述约定签订书面的《借款协议》后，原告通过银行转账方式依约向被告提供借款850万元。在还款期限届满及双方约定的缓冲期满后，被告仍无法筹措资金返还借款。2020年4月7日，经双方对借款本息对账、核算，被告尚欠原告本金850万元及利息306000元，共计8806000元。经原、被告协商，并于2020年4月7日签订一份《协议书》（此处签订日期笔误为2019年4月7日），协议约定：被告将其所有的涉案房屋作价为8806000元，用于抵偿拖欠原告的借款本息8806000元，同时还约定：被告在原告具备房屋过户的条件之日起无条件协助、配合原告办理房屋产权过户手续，否则将承担相应的违约责任。原、被告签订上述协议后，被告未能依约履行合同义务，为维护原告的合法权益，根据《合同法》以及《民事诉讼法》的相关规定，行向人民法院提起诉讼。   被告纪嘉俊辩称，首先，针对原告的诉求确认涉案房屋的所有权归原告所有。因涉案房屋目前尚未验收，至今无法办理不动产权证登记，涉案房屋至今未登记在被告名下，所以不动产所有权转移以登记为要件，被告在客观上不能办理，这不是被告不愿意办理或故意违约。其次，原、被告签订的《协议书》，该协议违反我国禁止抵押的有关规定，请求法庭驳回原告的诉讼请求。   原告欧建华为支持其请求请求，向法庭提交的证据材料有：   1、《借款协议》一份，证明被告于2018年1月8日向原告借款850万元，协议约定月利率为1.2%，借款期限为60天（即自2018年1月8日起至2018年3月7日止），若借款期限届满无法偿还，缓冲期为30天；   2、《中国建设银行（客户回单）》一份，证明原告于2018年1月8日通过银行转账向被告支付借款850万元；   3、《收据》一份，证明被告收到原告的借款850万元后，向原告出具收款收据；   4、《协议书》一份，证明被告无力返还借款，原、被告协商以涉案房屋作价8806000元抵偿拖欠原告借款本息；   5、《执行裁定书》一份,证明被告通过拍卖以8275800元竟买涉案房屋。   被告纪嘉俊对原告欧建华提交的证据质意见为：   对原告提交的五份证据的三性及证明内容均无异议，但对证据5需要补充一点是执行裁定书确认涉案房屋的所有人为被告，但该涉案房屋至今无法办理不动产登记手续。   被告纪嘉俊未向法庭提交证据。   经原、被告陈述、举证、质证及本院的认证，查明本案事实如下：   2018年1月8日，原告（甲方）与被告（乙方）协商，达成如下协议：1、甲方向乙方出借850万元，借款月利率为1.2%，借款期限为2个月，即自2018年1月8日起至2018年3月7日止。若借款期限届满，乙方无能力偿还借款本息，甲方同意给予30日缓冲期，缓冲期间正常付息；2、乙方以持有涉案房屋作为借款抵押，抵押期间，未经甲方书面同意，乙方不得将涉案房屋出租、变卖、赠与抵押物，或以其他方式处分抵押物；3、本协议自甲、乙双方签字之日起生效。协议签订后，原告通过中国建设银行向被告转账支付出借850万元，同日，被告向原告出具一张借款850万元的《收据》。2020年4月7日，经原、被告对账，截止当日，被告尚欠原告借款本金850万元及利息306000元，共计8806000元。当日，原告（甲方）与被告（乙方）协商达成协议如下：1、鉴于乙方无力偿还上述债务，乙方自愿将位于海南省保亭黎族苗族自治县七仙岭·七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径32号房（最终以法院文书确定的位置为准）自有房产用于抵偿所欠甲方的上述债务；2、在本协议签订后，乙方将上述抵债房产的产权归属乙方的法律文书等原件交给甲方，房产交付甲方占有、使用，甲方取得该房产的所有权，双方债权债务归于消灭；3、乙方应在甲方具备过户条件时无条件配合甲方办理房屋产权变更到甲方或甲方指定的第三方名下的过户登记手续；4甲、乙双方协商上述房产作价8806000元；5、乙方必须保证该抵债房产来源合法、手续齐全，相关税费交清。如因乙方的原因造成该房产权属瑕疵、受限制等情况，致使甲方无法正常行使权利或使甲方合法权益受损的，乙方应承担偿还甲方借款责任的同时，还应赔偿甲方因此所受的损失；6、若乙方反悔或违反本协议第二、第三条项下合同义务或该抵债房产因乙方自身原因而被有关部门查封、拍卖或乙方擅自转让或抵押给第三人的，乙方需清偿甲方8806000元，并从确定乙方有违约行为之日起至实际偿清借款之日止，以8806000元为基数，按每日万分之一向甲方支付违约金；7、若本协议在履行过程中出现纠纷，双方应先协商解决，如协商不成，则向该房产所在地的人民法院提起诉讼；8、本协议经甲、乙双方签字后即生效。本协议一式两份，甲、乙双方各持一份。因原、被告协商抵债的涉案房屋至今未经过综合性验收，从而导致涉案房屋未能办理房屋不动产权属过户手续，为此，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、确认位于海南省保亭黎族苗族自治县七仙岭·七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径32号房的所有权归原告欧建华所有；2、本案的诉讼费用，由被告承担。   另查，被告向他人借款购买本院在淘宝网上竞拍的涉案房屋，房屋售价为8275800元。因被告无力偿还他人借款，被告向原告借款用于偿还购房时的债务。   本院认为，被告通过竞拍购买取得涉案房屋的所有权，被告以涉案房屋作为抵押，向原告借款850万元偿还购买涉案房屋的债务。被告在借款期限届满后，因无力向原告返还借款本息，经原、被告协商同意，被告将其所有的涉案房屋作价后抵偿向原告的借款本息，并于2019年年4月7日签订的《协议书》，该协议是在平等、自愿的基础上签订的，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告请求确认涉案房屋的所人权归其所有，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条之规定，判决如下：   确认位于海南省保亭黎族苗族自治县七仙岭·七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径32号房的所有权归原告欧建华所有。   案件受理费人民币73442元，由被告纪嘉俊负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 刘家诚   人民陪审员 邢 青   人民陪审员 王腾云      二〇二〇年十月十二日   法官助理 陈会升   书记员 周 姝   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   《中华人民共和国民法总则》   第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。   第一百三十六条第一款民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   《中华人民共和国物权法》   第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。   第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。   第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。