福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5626号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨姗，女，1987年11月10日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈松强，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许瀚林，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨惠明，男，1953年9月13日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师。 原审第三人：方孟声，男，1956年9月15日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人杨姗因与上诉人杨惠明及原审第三人方孟声物权保护纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初7132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨姗上诉请求：1.撤销一审判决第三项，变更一审判决第二项，改判杨惠明应向杨姗支付房屋占用费241511.43元；2.撤销一审判决第四项，改判驳回杨惠明的全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决酌定杨惠明向杨姗支付案涉房屋及附属间的占用费30000元，无事实和法律依据。1.一审法院根据杨姗申请，委托福建立信价格鉴定评估有限公司对案涉房屋及附属间的占用费进行评估，在进行评估时，已充分考虑案涉房屋的装修、建筑面积、年限等具体情形，但一审判决无视评估意见，参照该片区一般简单装修住宅使用租金，酌定杨惠明仅需向杨姗支付案涉房屋及附属间占用费30000元，无事实和法律依据。若该评估意见无法作为定案依据，就无需花费人力物力财力委托第三方进行评估。2.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，杨姗向杨惠明主张的系占用费，双方未明确约定占用费支付时间，该占用费属于不定期债权，杨惠明已明确表示杨姗从来没有向其主张权利，在未确定明确履行期限前不存在所谓的诉讼时效计算问题，故一审仅支持2016年9月20日至2019年9月20日期间的占用费错误。3.一审中杨惠明从未明确提出占用费请求超过诉讼时效的主张，一审法院主动适用诉讼时效，不符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十三条的规定。二、一审判决认定杨惠明于2018年对案涉房屋进行装修属于善意添附而非恶意侵权，并以此判决杨姗支付装修款70000元，无事实和法律依据。1.自杨姗于2010年9月21日经依法登记公示取得案涉房屋的所有权之日起即取得了案涉房屋的对世及排他权利。自该日起，杨惠明就应当知道其非案涉房屋所有权人，对案涉房屋属于无权占有。2.杨惠明称其系向方孟声购买案涉房屋属于善意，明显错误。杨惠明仅基于一份《借款合同》和幸福基金会单方出具的《卖断契》就认定幸福基金会有权自行将薛命雄的房屋卖给方孟声、方孟声有权再次出卖房屋，未尽基本审慎义务，存在过错。3.根据一般房屋买卖的交易惯例，买卖双方在签订合同后就应当到房屋登记机构办理产权变更登记。且在方孟声出具的《卖断契》中还特别注明“方孟声协助杨惠明、陈秀云办理产权转移手续”，但杨惠明购买案涉房屋至今已近20年，仍未办理案涉房屋产权转移登记手续，可见杨惠明早就知悉案涉房屋所有权人并非方孟声，其擅自对不属于自己的房屋进行装修，属于故意侵权行为。即便杨惠明存在损失，也是由于杨惠明自行扩大损失造成的。三、即便杨惠明对案涉房屋的装修行为不属于恶意侵权行为，杨姗也无需支付装修款。1.房屋装修与个人审美和偏好相关联，具有主观性，尽管在客观上有可能使房屋增值，但如果违背房屋所有权人的意愿，则成为一种损害，所有权人有权主张排除妨害或恢复原状，也无需支付添附人任何的装修补偿。对杨惠明所作装修，杨姗根本无法使用，一审法院判决杨姗承担装修款的70%显然有失公平。2.根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，即便杨惠明为善意占有人，装修费用也不属于其为维护该房屋应支出的必要费用。一审判决杨姗支付70000元装修款无法律依据。杨姗的房屋被杨惠明无成本非法占用20年，如今杨姗反而要赔偿杨惠明装修费用，极不公平。不管杨惠明基于何种情况占有房屋，对于杨姗来说就是侵权行为。若杨惠明确有存在损失，其可以通过法律途径向第三人主张。 杨惠明辩称，一、一审法院判决酌定杨惠明向杨姗支付案涉房屋及附属间的占用费30000元错误，杨惠明也已提起上诉。1.杨惠明向方孟声购买案涉房屋，支付对价，杨惠明还持有房屋所有权证原件，按照民间交易习惯，是合法占有，至少属于善意第三人，不能判决杨惠明向杨姗支付占有费。2.杨惠明在案涉房屋居住近十年时间，杨姗于2019年9月18日才找到杨惠明，双方发生纠纷报警。如果杨姗确实是房屋所有权人，应早就要求杨惠明搬出案涉房屋。3.一审法院根据评估报告认定占用费，有悖于实际情况，评估租金过高，不能作为认定租金或占用费的依据。4.杨姗称向其父亲购买案涉房屋，但未提供依据证明向其父亲支付过房屋买卖款项，杨姗取得房屋不合法。5.福清市人民法院执行局在近十年时间里都未对该案涉房屋执行，杨姗也未向福清市人民法院申请执行过，系默许了杨惠明合法占有的行为。6.杨惠明因农村房屋倒塌，无法居住，现也习惯城市生活，一旦执行，将导致杨惠明无家可归。二、杨惠明为避免诉累，对杨姗提起装修费的反诉请求，一审法院仅支持部分反诉请求，杨惠明不服，也提起上诉。1.杨惠明以合理价款向方孟声购买案涉房屋，按照民间风俗，认为有房屋产权证，不必办理房屋产权过户手续，至少是善意第三人，占有合法。2.杨惠明居住案涉房屋近十年时间，从来无人主张过房屋所有权。3.2018年杨惠明对案涉房屋进行装修，杨姗于2019年9月18日才找到杨惠明主张房屋所有权。杨惠明的装修行为属于对之前购房行为的延伸，应认定为善意添附，一审法院根据对房屋和装修物的效用最大化的考量判决杨姗支付装修款正确。 杨惠明上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回杨姗的本诉全部诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，变更第四项，改判杨姗应向杨惠明支付装修款109709元。事实和理由：一、杨惠明以市场同等价款购买案涉房屋，其取得案涉房屋是善意的，案涉房屋应归其所有。1.虽然未办理过户登记，但杨惠明拥有薛命雄的原产权证、幸福基金会的借款材料以及方孟声的卖断契且一直占有、使用案涉房屋，足以证明杨惠明对案涉房屋拥有合法权利。2.2019年9月20日，杨姗以物权保护纠纷为由，将杨惠明起诉至福清市人民法院。但在诉讼中，杨姗无法举证其与其父亲杨宗旺之间钱款交付情况，案涉房屋由杨宗旺过户到杨姗名下不合法，不能作为物权保护的依据。一审法院以有瑕疵的不动产权证书作为物权保护的依据是错误的。3.杨惠明从2010年向方孟声购买案涉房屋入住至今十多年时间，杨姗只于2019年9月18日找到杨惠明，称案涉房屋归属其所有，杨姗诉请已超过了三年的诉讼时效，应予驳回。4.案涉房屋是杨惠明唯一房屋，杨惠明旧房已卖掉，搬入福清市城关居住十多年时间，现在已经年老，没有经济收入，若案涉房屋判决归属杨姗所有，将造成杨惠明夫妻俩流落街头。二、一审法院判决杨惠明支付杨姗房屋占用费30000元错误。案涉房屋应归属杨惠明所有，即便案涉房屋归属杨姗所有，但杨惠明以市场同等价格购买并且居住十多年时间，期间进行两次装修，杨惠明属于善意占有，一审法院判决杨惠明支付房屋占用费30000元也无任何事实和法律依据。到2019年9月18日杨姗才向杨惠明主张物权，不能按照三年时间判决杨惠明支付房屋占用费。且福建立信价格鉴定评估有限公司作出的价格评估意见书中的占用费评估脱离了客观实际，没有根据实际租房价款进行评估，同样租住在杨惠明六楼对面的套房即14号楼602套房，每月才833元，而福建立信价格鉴定评估有限公司对案涉套房2019年度每月评估价却高达2259.84元。三、一审法院仅判决杨姗支付装修款70000元错误。杨惠明于2018年起陆续对案涉房屋进行装修，2019年后才搬入居住，福建国典评估公司作出二次装修市场价值评估为109709元，一审法院未考虑客观情况及杨惠明的既有损失，对评估报告价格折扣处理，没有依据。 杨姗辩称，一、杨惠明关于案涉房屋属于其所有的主张，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及融房权Ｒ字第××号房屋所有权证可知，案涉房屋及附属间的所有权人为杨姗。杨惠明基于其与方孟声的买断契占有案涉房屋及附属间，未经有权机关登记，不发生物权变动的法律效果，杨惠明对案涉房屋及附属间的占有属于无权占有、恶意占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，杨姗作为案涉房屋及附属间的所有权人，有权要求杨惠明返还案涉房屋及附属间，且该请求权不适用诉讼时效的规定。二、杨惠明应依法向杨姗支付案涉房屋及附属间的占用费241511.43元，具体理由详见杨姗提交的上诉状第一点事实和理由。三、杨惠明于2018年对案涉房屋进行装修的行为属于恶意侵权，杨姗无需向杨惠明支付所谓的装修款，具体理由详见杨姗提交的上诉状第二、三点事实和理由。 方孟声均未作陈述。 杨姗向一审法院起诉请求：1.杨惠明立即从杨姗位于福清市附属间的房屋内搬离；2.杨惠明赔偿由于其强行占用杨姗房屋期间的占用使用费50000元；3.本案诉讼费用由杨惠明承担。第一次庭审中，杨姗将第二项诉讼请求中变更为“判令杨惠明赔偿由于其强行占用杨姗房屋期间的占用使用费216000元”，第二次庭审中杨姗依据福建立信价格鉴定评估有限公司作出的评估意见书将第二项诉讼请求中的房屋期间的占用使用费216000元变更为241511.43元。 杨惠明向一审法院提出反诉请求：1.杨姗给付杨惠明装修款130000元；2.由杨姗承担本案的反诉诉讼费。庭审中，杨惠明依据福建国典房地产资产评估咨询有限公司作出的价值评估将第一项诉讼请求中的装修款130000元调整为109709元。 一审法院认定事实：杨姗持有登记机构为福清市建设局，证号为融房权证Ｒ字第××号的案涉房屋所有权证，证书上载明房屋所有权人为杨姗、房屋坐落融城镇登记时间2010年9月21日，在证书的附记上载明房屋取得方式：买卖；产权来源时间：2010年9月6日；上一道权利人：杨宗旺。2019年9月18日杨姗与杨惠明就上述房屋所有权归属发生纠纷，杨姗向福清市公安局报警，福清市公安局告知不属其管辖，杨姗遂于2019年9月20日向一审法院提起诉讼。一审另查明，案涉房屋上一道权利人杨宗旺因与薛命雄借贷债务纠纷案，于1997年8月19日向一审法院提出诉前保全申请，要求对薛命雄名下坐落于福清市后墓溪住宅区14号楼601室的房屋（即案涉房屋）予以查封，一审法院作出（1997）融民保字第010号民事裁定书，裁定查封上述房屋。在杨宗旺提起诉讼后，1997年12月20日一审法院作出（1997）融经初字第345号民事判决书，判决被告薛命雄应于本判决生效之日起十日内付还原告杨宗旺借款人民币五十万元及利息，利息按月利率2.1%从1996年5月15日起计至还清借款之日止。在上述判决发生法律效力后，薛命雄未履行还款义务。1999年12月2日一审法院作出（1997）融经初字第345号民事裁定书，裁定将案涉房屋抵偿给杨宗旺，其产权归杨宗旺。1999年12月24日福清市融城镇幸福村合作基金会（以下简称“幸福村基金会”）就案涉房屋已被其卖断给方孟声为由，向一审法院提出异议书，2000年4月3日一审法院作出（1997）融经初字第345-1号民事裁定书，裁定驳回案外人幸福村基金会对执行案涉房屋提出的异议。2000年12月24日一审法院作出（2000）融经初字第345-2号公告，责令方孟声在2001年1月10日前自动腾空案涉房屋。再查明，1998年7月30日幸福村基金会将薛命雄向其提供用以抵押贷款的案涉房屋以67000元卖断给方孟声；2000年5月20日方孟声又以91000元把案涉房屋卖断给杨惠明、陈秀云；杨惠明搬入案涉房屋居住至今，但与方孟声就案涉房屋未办理产权移转手续，2018年杨惠明对房屋进行二次装修。 本案在审理过程中，杨姗于2019年11月22日向一审法院申请对杨惠明就案涉房屋的占用费进行评估，福建立信价格鉴定评估有限公司（以下简称“立信鉴定公司”）作出闽立价评字［2019］PG第3210号价格评估意见书，价格评估意见为：自2010年9月21日至2019年11月21日的占用费价格评估为241511.43元；杨惠明于2019年11月25日向一审法院申请对案涉房屋的二次装修市场价值评估，福建国典房地产资产评估咨询有限公司（以下简称“国典评估公司”）作出闽国典鉴字［2019］第1090号房地产估价报告，估价结果为109709元。 一审法院认为，权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，本案中，案外人杨宗旺于1999年12月2日通过法院生效裁决取得坐落于附属间的房屋，杨姗通过房屋买卖方式从杨宗旺处受让该房屋并于2010年9月21日依法办理了产权登记，杨姗对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而杨惠明基于与第三人方孟声的卖断契占有上述房屋，因未经有权机关登记，不发生产权变动的法律效果。现案涉房屋虽长期由杨惠明居住，但是不能认定为杨姗对房屋所有权的放弃，杨惠明认为杨姗的请求权已过诉讼时效，根据法律规定返还原物的物上请求权不受诉讼时效的限制，故对于本诉中杨姗要求杨惠明搬离诉争房屋及其附属间的诉请，一审法院予以支持；杨惠明辩解诉争房屋是其通过买卖关系取得，占有并使用房屋有合法依据，一审法院不予采纳；如杨惠明认为自己的合法权利受到侵害，可另循法律途径解决。 杨姗主张杨惠明应支付案涉房屋及其附属间的占有使用费241511.43元（自2010年9月21日起计算至杨惠明搬离之日止，暂计至2019年9月21日止为241511.43元），杨惠明对此提出超过诉讼时效的抗辩。一审法院认为，杨姗自2010年取得案涉不动产后，除2019年9月18日的福清市公安局接处警登记表外未能提交其他证据予以证明其曾经向杨惠明主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条中关于诉讼时效期间为三年的规定，对杨姗主张的2016年9月20日至2019年9月20日期间的占用费一审法院予以支持，超过部分不予支持。至于占用费的标准，参考立信鉴定公司出具的《价格评估意见书》，同时参照该片区一般简单装修住宅使用的租金进行测算，一审法院酌定由杨惠明向杨姗支付案涉房屋及附属间的占用费30000元。 关于杨惠明提起的反诉请求，要求杨姗给付其在2018年对案涉房屋的装修款109709元（经福建国典评估公司作出二次装修市场价值评估）。鉴于杨惠明以合理的价格自方孟声处受让案涉房屋及其附属间，并自2000年就开始居住至今，而杨姗在取得产权后怠于行使权利，在长达近十年未向杨惠明主张追回案涉房屋及其附属间，2018年杨惠明的装修行为属于对之前购房行为的延伸，应当认定为善意添附而非恶意侵权，故基于对房屋和装修物的效用最大化的考量，一审法院认为杨惠明的装修行为具有相应的使用价值，综合考虑本案对装修款进行估值确认和杨姗就房屋装修获益等情况，遵循公平原则，酌定由杨姗向杨惠明支付装修款70000元，超出部分不予支持。综上，判决：一、杨惠明在本判决书生效之日起三十日内将坐落于福清市附属间返还给杨姗；二、杨惠明于本判决生效之日起十五日内向杨姗支付上述房屋占用费30000元；三、驳回杨姗的其他诉讼请求；四、杨姗于本判决生效之日起十五日内向杨惠明支付装修款70000元；五、驳回杨惠明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4540元，由杨姗负担1720元（已交纳），杨惠明负担2820元；反诉案件受理费1450元，由杨惠明负担675元（已交纳），杨姗负担775元。本案因对案涉房屋占用费和房屋装修价值分别进行评估后产生的费用共计14631元，由杨姗负担11851元，由杨惠明负担2780元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，杨姗通过买卖方式从杨宗旺处受让案涉房屋并已经进行了权属登记，杨姗对案涉房屋享有合法物权。杨惠明虽然主张其支付了合理对价从方孟声处购买了案涉房屋并长期居住、使用，但其并未办理案涉房屋权属变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，未经依法登记的物权，不发生物权变动的效力。故杨惠明关于案涉房屋归其所有的主张不能成立，不予支持。杨姗作为案涉房屋的所有权人，其有权要求杨惠明返还案涉房屋。 关于房屋占有使用费的认定。杨姗虽然于2010年9月21日已经办理了案涉房屋的产权登记，在产权登记之时即已明知案涉房屋有他人居住，但是杨姗未提供证据证明在2019年9月报警之前其曾向杨惠明主张返还房屋，在杨姗向一审法院提起本案诉讼（2019年9月20日）之前，杨姗并未向杨惠明主张过案涉房屋占有使用费，杨姗作为案涉房屋产权人，明显怠于行使自己的权利。结合杨惠明占有使用案涉房屋亦是基于其向方孟声的购买行为，故杨姗主张杨惠明应从2010年9月21日起向其支付占有使用费，依据不足，结合杨姗主张权利的时间、立信鉴定公司对案涉房屋占用费出具的《价格评估意见书》和杨惠明占有使用案涉房屋的情况，一审法院认定本案中杨惠明应向杨姗支付占有使用费30000元合理，予以维持。杨惠明关于其不应支付占有使用费的主张不能成立，不予支持。若杨惠明仍拒不搬出案涉房屋，则杨姗有权继续向杨惠明主张占有使用费。 关于装修款的认定。如前所述，杨姗在取得案涉房屋权属证书后长达近十年的时间里怠于行使自己的权利，杨惠明在2018年对房屋进行装修系基于其于2000年支付合理对价向方孟声购买案涉房屋的行为，在杨姗报警之前，杨惠明对案涉房屋的居住使用系善意的，其装修行为属于善意添附。综合考虑国典评估公司对案涉房屋二次装修市场价值出具的《房地产估价报告》、杨姗就房屋装修的获益，根据公平原则，一审法院酌定杨姗向杨惠明支付装修款70000元合理，予以维持。杨姗、杨惠明关于装修款的上诉主张，均不能成立，不予支持。 综上所述，杨姗、杨惠明的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7416元，由杨姗负担5873元，由杨惠明负担1543元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十月三十日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷