广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7173号上诉人（原审原告、反诉被告）：温兰芳，女，汉族，1985年8月24日出生，身份证地址：广东省梅州市梅县区。委托诉讼代理人：温燕芳，女，1983年9月15日出生，香港特别行政区居民，系温兰芳的姐姐。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中航物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区振华路飞亚达大厦****，统一社会信用代码91440300192205202K。法定代表人：石正林，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。上诉人温兰芳与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初12839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温兰芳上诉请求：撤销一审判决。主要事实和理由：1.物管费不是法定必交费用，是合同契约，物业企业或业委会没让业主在合同上署名签意见就是对业主知情权和参与权的侵犯，这样的合同对业主不成立，业主就可拒交合同设定的一切费用，因为这样的合同违反合同相对性原则。这是合同法32条规定的。中航物业如此向业主收费触犯刑法非法经营罪和强迫交易易罪，业主不交物管费合法。2.买房时为什么没有交钥匙给我们，因为房子外墙漏水和地板中空，买第二套房时去验收房子时也是这问题，没有修好，验收不合格。当时温兰芳、温燕芳和沈莉明在场。当时的开发公司维修主任带我们查的房。如果管理公司同意我们2016年4月13日开出装修许可证和开通水，那我们去法院告什么呢？开庭时，如中航物业所讲：从没有不开水不给入住，不给装修”，中航物业能拿出证明。何时签订入伙证明和交付大门钥匙。请问之前没有钥匙怎么入住？不开装修许可证怎么装修？2016年11月1日视频显示没有水。中航物业答辩称：1.中航物业作为开发商及小区业委会聘请的物业管理企业，有权根据《物业管理条例》第七条、《深圳经济特区物业管理》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条等法律法规的规定，以及中航物业与开发商及业主委员会签署的历年物业服务合同的约定，向作为业主的温兰芳收取物业管理费、物业专项维修资金，温兰芳逾期支付上述费用理应根据法律法规及服务合同的约定承担违约责任。原审法院判决支持中航物业的请求于法有据，二审法院应予以支持。2.温兰芳提出的房屋质量问题、交付问题、不给开通水电等主张没有任何事实支撑的指控，温兰芳提出的损失诉求更是毫无事实依据。温兰芳多年来反复纠缠，给中航物业造成诉累，也浪费了宝贵的司法资源，请求二审法院依法尽快驳回。温兰芳向一审法院起诉请求：中航物业为温兰芳的房屋开通水；2.中航物业允许温兰芳装修住房；3.温兰芳免交2010年2月至今的管理费、维修费等一切费用；4.中航物业支付未及时为温兰芳办理入伙而给温兰芳造成的损失100000元人民币；5.诉讼费用由中航物业负担。中航物业提出反诉：1.温兰芳向中航物业支付自2010年7月起拖欠的物业管理费及自2010年9月起拖欠的本体维修基金（暂计至2016年10月10日共计35979.56元，要求计算至温兰芳实际支付之日止）；2.温兰芳向中航物业支付违约金（分别以拖欠的管理费、本体维修基金为本金，从欠费之日起按合同约定的每日0.5‰、3‰的标准计算至温兰芳实际支付之日止，暂计至2016年10月10日为87507.64元）；3.温兰芳支付中航物业律师费7500元；4.温兰芳承担本案受理费。诉讼中，中航物业明确其第一项诉请系计算至2016年10月31日止。一审法院认定事实：2010年4月12日，温兰芳作为买方，深圳市中航地产发展有限公司作为卖方，双方签订了《深圳市房地产认购书》，约定温兰芳向中航地产公司购买位于深圳市龙岗区。上述《深圳市房地产认购书》列明温兰芳作为买方的电话为135××******。2010年4月13日，温兰芳作为买方，中航地产公司作为卖方，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，约定温兰芳向中航地产公司购买位于深圳市龙岗区；卖方以协议方式聘请中航物业对本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积2.2元交纳，本体维修基金由买方按政府规定的标准交纳；因出售的房产为现楼交付，买方确认在签署本合同时已对本房产的现状进行了验收，买方确认愿以现状接收房产，如买方未在本合同约定的交付期限内签收钥匙，则本房产视为在本合同第八条约定的交付时间当天交付，自该日起，本房产所产生的权利义务及毁损灭失的风险由买方承担，物业管理费从该日起计收。此外，温兰芳还签署了《中航鼎尚华庭合同确认单》，其中温兰芳确认其地址为深圳市罗湖区布心东湖路今日家园，电话为135××******。2010年7月6日，深圳市房地产权登记中心为涉案房屋核发了《房地产证》，载明温兰芳为涉案房屋的唯一产权人，涉案房屋的建筑面积为193.75平方米，竣工日期为2008年12月24日。中航地产公司与中航物业签订了《中航鼎尚华庭物业管理服务合同》，约定由中航地产公司选聘中航物业对中航鼎尚华庭小区进行前期物业管理服务；合同期限自2009年9月1日起至2011年9月1日；住宅的物业服务费用由业主按物业的建筑面积按每月2.2元／平方米的标准按月在当月10日前交纳；房屋本体维修基金的缴存、管理及使用应按《深圳市房屋本体维修基金管理规定》执行；未能按时足额交纳物业服务费用的应按每日0.5‰的标准向中航物业支付违约金。其后，中航地产公司又与中航物业签订了《关于的补充协议》，约定原物业管理服务合同有效期延续至小区业委会与物业管理公司签订新的《物业管理合同》生效时止。此后，中航物业与涉案房屋所在小区的业主委员会先后签订《深圳市中航鼎尚华庭物业服务合同》两份及《深圳市中航鼎尚华庭物业管理服务补充协议》两份，约定由中航物业为中航鼎尚华庭小区提供物业服务；物业服务期限自2013年8月1日至2018年6月30日；住宅的物业服务费用由业主按物业的建筑面积按每月2.2元／平方米的标准按月在当月10日前交纳；中航物业依法代收日常收取的物业专项维修资金；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按逾期应付金额的3‰的标准向中航物业支付违约金等。根据中航物业提交的《申请书》显示，温兰芳向中航物业出具该《申请书》称温兰芳收到管理处信息，2010年7月至2016年6月累计管理费33606.11元，因温兰芳至今未装修入住特向中航物业申请缴纳近期17500元管理费和维修基金。该《申请书》落款日期为2016年5月11日。温兰芳对上述《申请书》中除落款日期以外其余内容真实性予以认可，并主张上述《申请书》系其于2016年4月13日出具。诉讼中，温兰芳还提交了以下证据：一、《催款通知书》、涉案房屋的视频及照片，以证明《催款通知书》显示涉案房屋用水量极少，涉案房屋一直没有开通水，无法正常使用。二、微信聊天记录打印件，以证明温兰芳在拿到钥匙之前曾找中航物业拿钥匙，中航物业拒绝交付涉案房屋钥匙，2016年4月13日温兰芳才签收了涉案房屋钥匙。中航物业仅认可上述证据一中《催款通知书》的真实性，并主张其未关闭温兰芳的水电，温兰芳的水电用量系温兰芳自行决定。诉讼中，中航物业还提交了以下证据：一、案外人广州首易信息技术有限公司（以下简称首易公司）的《增值电信业务经营许可证》、中航物业与首易公司签订的《集团短信用户协议书》、中航物业向首易公司支付移动短信费的发票及转账记录、中航物业向温兰芳预留手机发送信息的记录、《关于催款短信的说明》及截图打印件，以证明因温兰芳拖欠物业管理费，中航物业多次通过首易公司的企业短信系统向温兰芳提供的电话135××******发送催款短信，中航物业的反诉请求未超过诉讼时效。其中发送信息记录显示中航物业通过上述短信系统向“135××××****”的手机号分别于2013年4月11日、2013年5月5日、2013年7月11日、2013年10月11日、2014年7月18日、2016年4月19日、2016年5月26日、2016年6月14日等多次发送短信，内容为“中航鼎尚华庭管理处温馨提示：您已拖欠物业管理费……请您及时缴费……”。二、《委托代理合同》及律师费发票，以证明中航物业为本案支付了律师费。三、《入伙通知书》及快递单，以证明中航物业向温兰芳邮寄《入伙通知书》。温兰芳对上述证据均不予认可，但确认其入伙后于2015年收到过催收物业服务费的短信。因温兰芳、中航物业就物业服务费用等的支付等问题产生争议，温兰芳遂诉至一审法院并提出上列诉请，中航物业于诉讼中提出上列反诉请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。关于温兰芳诉请中航物业为涉案房屋开通水及允许温兰芳装修涉案房屋的问题。因诉讼中温兰芳确认涉案房屋已于2016年11月1日后开通水，且温兰芳已经进入涉案房屋装修，故温兰芳该两项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。关于温兰芳诉请中航物业向其支付因中航物业未及时为其办理入伙而给其造成的损失100000元。根据法律规定，温兰芳主张其因中航物业未及时办理入伙造成损失，应就此承担举证责任。而温兰芳未提交证据足以证明因中航物业未及时为其办理入伙导致损失及损失的具体金额，应承担举证不能的法律责任。故温兰芳该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于中航物业反诉请求温兰芳支付自2010年7月起的物业管理费及2010年9月起的本体维修基金等。首先，根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定，自2008年1月1日起本体维修基金已更名为日常收取的物业专项维修资金，故中航物业反诉请求的本体维修基金应为物业专项维修资金。其次，对中航物业该项诉请，温兰芳辩称已超过诉讼时效。对此一审法院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，上述中航地产公司与中航物业签订的《中航鼎尚华庭物业管理服务合同》、《关于的补充协议》，以及中航物业与涉案房屋所在小区的业主委员会签订的《深圳市中航鼎尚华庭物业服务合同》及《深圳市中航鼎尚华庭物业管理服务补充协议》等为各方真实意思表示，合法有效，对涉案房屋所在小区的业主均具有约束力。所以，根据上述合同约定，中航物业为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，温兰芳作为涉案房屋的所有权人理应向中航物业支付相关物业服务费用。第二，又根据中航物业提交的《申请书》显示，温兰芳向中航物业出具《申请书》称温兰芳收到管理处信息，2010年7月至2016年6月累计管理费33606.11元，因温兰芳申请装修入住特向中航物业“申请缴纳近期17500元管理费和维修基金”。温兰芳对上述《申请书》中除落款日期以外其余内容真实性予以认可，但主张上述《申请书》系其于2016年4月13日出具。因温兰芳虽不认可上述《申请书》日期，但未就此提交证据予以反驳，应承担举证不能的法律责任，故一审法院依法认定该《申请书》的证据效力。因《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》中约定出售的房产为现楼交付，买方确认在签署本合同时已对本房产的现状进行了验收，涉案房产亦于温兰芳购买前竣工验收等，结合温兰芳在上述《申请书》中确认自2010年7月起的管理费等事实，温兰芳又未提交证据证明其已支付2010年7月起的物业管理费及物业专项维修资金，故中航物业主张温兰芳拖欠自2010年7月起的物业管理费及2010年9月起的物业专项维修资金，合法有据，一审法院予以支持。第三，根据中航物业提交的上述《增值电信业务经营许可证》、《集团短信用户协议书》以及中航物业向温兰芳预留手机发送信息的记录等证据，中航物业最早于2013年4月11日向温兰芳所确认的手机号发信息催缴拖欠的物业管理费等款项，温兰芳亦确认2015年起收到了相关催款信息，为此可以推定，温兰芳已收到中航物业向其发送的全部信息。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。因此，中航物业自2013年4月11日起多次发送催收管理费等信息的行为构成诉讼时效中断，中航物业诉请温兰芳支付的2011年4月12日至2013年4月11日期间的物业管理费及物业专项维修资金部分未超诉讼时效。第四，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。因此，温兰芳向中航物业出具上述《申请书》即作出同意履行义务的意思表示，温兰芳再在本案中以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，于法无据，一审法院不予采信；中航物业主张其反诉请求温兰芳支付自2010年7月起的物业管理费及2010年9月起的物业专项维修资金等未超诉讼时效，合法有据，一审法院予以采纳。再次，因根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定，日常收取的物业专项维修资金的标准为带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元；《深圳市物业专项维修资金管理规定》规定日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收；且根据上述中航物业分别与中航地产公司、业主委员会签订的物业服务合同的约定，住宅的物业服务费用按建筑面积每月2.2元/平方米的标准交纳，因此根据温兰芳所有的涉案房屋的建筑面积核算，温兰芳每月应支付物业管理费426.25元（193.75平方米×2.2元/平方米）、物业专项维修资金48.44元（193.75平方米×0.25元/平方米）。又因中航物业确认其第一项反诉请求计算至2016年10月31日，故经核算，温兰芳应向中航物业支付2010年7月1日至2016年10月31日期间的物业服务费31968.75元（426.25元/月×75个月）以及2010年9月1日至2016年10月31日期间的物业专项维修资金3584.56元（48.44元/月×74个月）。所以，温兰芳诉请免交2010年2月至今的管理费、维修费等一切费用，于法无据，一审法院予以驳回。关于逾期支付物业服务费的违约金。根据上述物业服务合同的约定，物业服务费应按月于每月10日前缴纳；逾期缴纳的，2009年9月1日至2013年7月31日期间应按每日0.5‰的标准向中航物业支付违约金；2013年8月1日至2018年6月30日期间应按每日3‰的标准向中航物业支付违约金。因此，中航物业诉请的逾期支付物业服务费的违约金，应于2010年7月至2016年10月期间分别从每月11日起以当月应付的物业服务费426.25元为本金，其中自2010年7月1日至2013年7月31日期间按每日0.5‰的标准，2013年8月1日起至清偿之日止按每日3‰的标准计算至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠物业服务费的总额31968.75元为限。关于逾期支付物业专项维修资金的违约金。因上述物业服务合同均未对逾期支付专项维修资金约定违约金，中航物业亦未就此提交证据证明双方就此有约定，应承担举证不能的法律责任。又根据《深圳市物业专项维修资金管理规定》的规定，日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收；业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。故温兰芳应向中航物业支付物业专项维修资金违约金为于2010年9月至2016年10月期间分别以当月应付的物业专项维修资金48.44元为本金从每月11日起，按中国人民银行同期同档贷款利率的标准计算至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠物业专项维修资金的总额3584.56元为限。关于中航物业反诉请求温兰芳支付律师费。因中航物业未提交证据足以证明该费用应由温兰芳承担，应承担举证不能的法律责任。故中航物业该项反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条、第八十五条、第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、温兰芳于本判决生效之日起三日内向中航物业管理有限公司支付2010年7月1日至2016年10月31日期间的物业服务费人民币31968.75元以及2010年9月1日至2016年10月31日期间的物业专项维修资金人民币3584.56元；二、温兰芳于本判决生效之日起三日内向中航物业管理有限公司支付逾期支付物业服务费的违约金（于2010年7月至2016年10月期间分别从每月11日起以当月应付的物业服务费人民币426.25元为本金，其中2010年7月1日至2013年7月31日期间按每日0.5‰的标准，2013年8月1日起至清偿之日止按每日3‰的标准，均计算至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠物业服务费的总额人民币31968.75元为限）；三、温兰芳于本判决生效之日起三日内向中航物业管理有限公司支付逾期支付物业专项维修资金的违约金（于2010年9月至2016年10月期间分别以当月应付的物业专项维修资金人民币48.44元为本金从每月11日起，按中国人民银行同期同档贷款利率的标准计算至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠物业专项维修资金的总额3584.56元为限）；四、驳回温兰芳的全部诉讼请求；五、驳回中航物业管理有限公司的其余反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币1250元、反诉案件受理费人民币1459.83元，由温兰芳承担人民币2626.53元，由中航物业管理有限公司承担人民币83.3元。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点是:一审认定温兰芳应当支付物业服务费、物业专项维修资金是否适当。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位中航地产公司与中航物业签订的《中航鼎尚华庭物业管理服务合同》、《关于的补充协议》，以及中航物业与涉案房屋所在小区的业主委员会签订的《深圳市中航鼎尚华庭物业服务合同》及《深圳市中航鼎尚华庭物业管理服务补充协议》等为各方真实意思表示，合法有效，对涉案房屋所在小区的业主均具有约束力。根据上述合同约定，中航物业为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，温兰芳作为小区业主，应向中航物业支付相关物业服务费用。温兰芳以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。根据温兰芳向中航物业出具的《申请书》中确认自2010年7月起的管理费等事实，一审认定温兰芳应向中航物业支付物业管理费、物业专项维修资金以及相应的违约金，本院予以确认。关于温兰芳主张的损失，并未提交证据足以证明因中航物业未及时为其办理入伙导致损失及损失的具体金额，应承担举证不能的法律责任。综上，上诉人温兰芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计689元（上诉人已预交），由上诉人温兰芳负担。本判决为终审判决。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二〇年十月十四日书记员  常啸洋附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。