安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初5123号 原告：舒城蓝都物业服务有限公司,住所地安徽省舒城县经济开发区三里河路鼓楼阳光城商业街****，统一社会信用代码:91341523MA2RLDXF8E。 法定代表人:周磊，总经理。 委托诉讼代理人：池洪，安徽舒洲律师事务所律师。 被告：陈伟,男,1990年5月19日出生，汉族,住安徽省舒城县经济技术开发区。 原告舒城蓝都物业服务有限公司（以下简称蓝都物业）与被告陈伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月5日立案受理，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告蓝都物业的委托诉讼代理人池洪、被告陈伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蓝都物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付鼓楼阳光城小区5号楼301室物业管理费5383元，违约金实收1614元，共计人民币6997元。2.判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：被告陈伟为鼓楼阳光城小区5号楼301室业主，房屋面积为142.42㎡。根据原告与鼓楼阳光城开发单位安徽强力房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及被告与小区前物业签订的《前期物业服务协议》，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2018年6月1日起被告开始停止缴纳物业管理费，截至2020年8月31日，被告共计欠缴27个月的物业管理费，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条规定，物业费按照1.4元/月/平方米收取，欠缴物业费5383元。依据合同第四条规定，被告恶意拖欠物业费构成违约，应当承担违约金13080元，现原告愿意减少违约金，只收取1614元，物业费与违约金共计6997元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。 被告陈伟辩称：对欠交物业费的事实没有异议，但欠费是因蓝都物业在维修、安防、管理、秩序维护、绿化和为业主提供服务等方面存在严重问题，具体为：1.被告居住的5号楼301室2018年6月东侧主卧外墙开裂，阳台顶端渗漏，物业不予维修，被告只得自费找人修理；2.小区大门经常彻夜敞开，业主的财产安全得不到保障；3.小区保安多数年纪较大，不具有上岗资质，起不到维护小区秩序和安全防范作用。4.2020年4月份，被告居住的楼栋下水主管道堵塞，致污水倒灌入户，被告家橱柜和餐厅部门地板被泡变形，物业以被告未交物业费为由拒绝维修，后在被告阐明可能影响楼下用电安全的情况下，才予以疏通解决。5.蓝都物业在被告家门口及本单元电梯内张贴物业收费通知，泄露了本人隐私信息，造成名誉损害。6.物业从未公示小区内物业费用收支信息，未经业主同意，擅自在小区内公共区域投放商业广告，相关费用亦未向业主公示，违背了物业服务信息公开义务。7.小区部分楼栋外墙出现起鼓、脱落现象，存在重大安全隐患，物业公司长时间未予修理，在危险区域不做任何安全提示，存在很大的安全隐患。8.被告从未签署过前期服务协议，与原告方亦无合同关系，原告无权对我提出诉讼。由于物业公司违约在先，被告无需支付滞纳金。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月1日，原告蓝都物业与舒城县鼓楼阳光城小区开发商安徽强力房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，成为该小区物业服务单位，为小区业主提供物业服务。《前期物业服务合同》第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为物价局核定的高层1.4元/月/㎡。第七条约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的房屋交接日履行交纳义务。第十八条约定，本合同有效期为三年，2018年6月1日生效，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告陈伟是该小区5号楼301室业主，其房屋建筑面积为142.42㎡。被告于2017年初办理交房入住手续并按期缴纳了物业服务费，自2018年6月1日起便未再交纳物业服务费，经原告催要至今未付。 另查明，舒城县发展和改革委员会在给原告《关于鼓楼阳光城物业服务收费标准的函》（舒发改价格[2018]64号、舒发改价格[2019]63号）明确规定，鼓楼阳光城小区高层住宅物业公共服务费按建筑面积每月每平方米1.4元标准收取。该小区自2015年6月交付业主使用时起至2018年5月间，由舒城县鼎盛物业服务有限公司提供物业服务。截至目前，该小区尚未成立业主委员会。 以上事实，有原被告的当庭陈述、原告方提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件、前期物业服务合同、鼓楼阳光城物业财务移交协议、公告、舒发改价格[2018]64号文件、舒发改价格[2019]63号文件、舒城县物业管理服务中心考核通报及考核汇总表、物业服务费催缴通知及催收照片等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，2018年５月，在鼓楼阳光城小区前物业服务单位舒城县鼎盛物业服务有限公司退出该小区的物业服务工作且小区尚未成立业主委员会的情况下，为了小区各项工作的正常运行及有续开展，小区开发商安徽强力房地产开发有限公司与原告蓝都物业签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。被告陈伟作为该小区5号楼301室业主，接受了原告蓝都物业提供的物业管理服务，应按合同约定交纳物业服务费。被告非合同当事人，不受该合同约束的辩称理由，本院不予采信。被告应向原告缴纳2018年6月1日至2020年8月31日期间的物业服务费5383元（142.42㎡×1.4元/㎡×27月）。对于原告蓝都物业主张违约金的请求，因《前期物业服务合同》中对违约金未作约定，且被告未缴纳的原因系与原告沟通不畅，并非恶意拖欠，故该项诉讼请求本院不予支持。被告提出的外墙开裂是房屋质量问题，属业主与开发商之间的购房合同关系，被告可另行主张，不能以物业公司不履行房屋维修义务为由而拒交物业费，故该抗辩理由不能成立。对被告提出的下水管道维修不及时、小区安防不到位、擅自出租广告位、费用未公示等问题，本院认为，被告作为小区业主，如认为原告在履行物业管理服务过程中存在违反合同、未达到管理服务质量约定的情形等，可通过与原告积极沟通、协商，或另以诉讼等法定方式主张其权利，而其全面拒交物业服务费用，不仅缺乏合同依据，也造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告陈伟于判决生效后五日内给付原告舒城蓝都物业服务有限公司物业服务费5383元； 二、驳回原告舒城蓝都物业服务有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支部迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告陈伟负担。 本判决为终审判决。 审判员  杨梅红 二〇二０年十月二十五日 书记员  方 昕 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。