上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初11387号原告：张黎卿，男，1958年10月28日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：蒋伟忠，上海茂雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华安，上海茂雄律师事务所律师。被告：李峻凯，男，1985年4月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐晶，上海申伦律师事务所律师。原告张黎卿诉被告李峻凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张黎卿及委托诉讼代理人蒋伟忠、王华安，被告李峻凯及委托诉讼代理人徐晶，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张黎卿向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房价款10万元；2、判令被告支付原告赔偿金，以总房款133万元为基数，按照每日万分之五标准，计算自2019年12月1日起至实际付清之日止。事实与理由：2018年12月31日，原、被告通过德佑房产居间而签订《房地产买卖合同》，约定原告将上海市杨浦区长白三村XXX号XXX室房屋以133万元出售给被告，2019年1月3日，原告收取定金5万元。2019年2月17日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》，被告按约支付了首期购房款49万元及二期购房款(银行贷款部分)66万元。2019年2月22日，原被告办理了房屋交接手续，但被告未按约支付尾款3万元，在原告多次催促下才于2019年9月12日支付此款。原告户口迁出时间经双方协商变更延后迁出，对于支付户口保证金的违约责任没有变更。2019年11月26日，原告将户口迁出并通知被告支付余下的10万元，但被告一直推诿未能支付。原告认为，被告未能按合同履行付款义务，构成违约，应当支付剩余款项并按约支付违约赔偿金。被告李峻凯辩称，对于应支付原告的户口保证金10万元无异议，但目前经济困难，希望与原告协商分期支付。对于违约赔偿金不认可，该笔钱款是户口迁移押金而非购房款，不应适用违约条款。原告虽在2019年11月26日户口迁出后就通知了被告，但原被告在2019年7月22日经协商同意原告户口晚于约定时间迁出，原告也同意待其户口迁出后被告再支付户口押金，对于其他违约责任均没有约定。被告认为，原被告已经就户口保证金问题进行重新协商变更，原被告没有再就户口保证金的违约金或者赔偿金进行约定，其中购房尾款3万元的支付时间，也是原告自己填写的，故原告主张违约赔偿金无依据，而且约定的违约金标准也明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年12月31日,原、被告通过居间方德佑房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，约定了被告向原告购买上海市杨浦区长白三村XXX号XXX室房屋，总价133万元，定金5万元等条款。2.2019年2月17日，原被告网签《上海市房地产买卖合同》，约定：原告承诺自房地产权利转移之日起30日内办理户口迁出手续；被告支付首期房款54万元(含定金5万元)；被告签订合同十日内办理银行贷款支付第二期房价款66万元；被告未按照约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；被告应支付原告尾款13万元(包含户口迁出保证金10万元)，2019年2月28日前双方对房地产确认无误后，原告交付给被告，签署《房屋交接书》，被告支付尾款3万元；被告于原告办理完毕户口迁出手续后3日内支付户口迁出保证金10万元。3.原被告于2019年2月22日签署《房屋交接书》完成房屋交付。4.原被告2019年7月22日微信聊天记录显示：双方经协商一致，原告户口在2019年12月31日前办理迁出，迁出后被告支付原告户口押金10万元，尾款3万元最晚于2019年8月30日前支付原告。5.被告按约支付了定金5万元及首付款49万元，原告于2019年5月8日收到二期房款66万元，于2019年9月12日收到房款3万元。6.原告户籍于2019年11月26日迁至上海市奉贤区海湾镇民乐路******。7.原告提供的微信记录显示：2019年10月29日，原告向被告发送信息表示11月中旬迁户口，要求被告准备支付10万元；2019年11月26日，原告告知被告户口已经迁出户口已经迁出并催要10万元；1月30日，被告核实原告户口迁出情况户口迁出情况，点时间凑钱，原告回复希望5号可以支付；2019年12月4日，原告向被告催讨未果，再次将期限延长至10号；2019年12月8日、10日，原告再次向被告催讨，问被告15号之前是否可以解决；原告于2019年12月16日、23日、27日、30日、31日多次向被告催讨，并表明31号是最后一天；2020年1月至3月，原告频繁向被告催要10万元，均未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守履行。在履行过程中，双方对合同部分内容协商一致进行变更，符合法律规定，应按变更后的协议履行。双方对被告应当支付10万元的钱款均无异议，本院予以确认，该10万元虽作为户口保证金但户口保证金但性质仍属于购房款尾款，出后被户口迁出后被告应当按约及时支付。了户口迁出义务户口迁出义务，告给予的宽展期内支付此款，已构成违约，应当继续履行支付义务及承担相应违约责任。根据在案证据，双方协议变更了履行期限，但并未变更违约责任的约定，原告经多次催讨同意被告最后履行期为2019年12月31日，故违约金起算时间应当自2020年1月1日开始。对于违约金的计算标准，原告主张的标准明显过高，被告也提出异议，本院酌情调整为每日40元标准予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告李峻凯应于本判决生效之日起十日内支付原告张黎卿购房款(户口迁出保证户口迁出保证金)0元；二、被告李峻凯应于本判决生效之日起十日内支付原告张黎卿按照每日40元的标准，计算自2020年1月1日至本判决主文第一项款项实际付清止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由被告李峻凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 俞二〇二〇年十月十三日书记员 俞渊清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。