四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终750号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司，住所地四川省眉山市彭山区公义镇公义场社区一组。 法定代表人：佘战伟，总经理。 委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：佘战伟，男，1973年7月10日出生，汉族，住陕西省蓝田县。 委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：成都宏达展示服务有限公司，住所地四川省成都市高新区肖家河中街44号。 法定代表人：陈志亮，总经理。 委托诉讼代理人：李秋韵，四川中奥律师事务所律师。 上诉人眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司（以下简称秦维嘉公司）、佘战伟因与被上诉人成都宏达展示服务有限公司（以下简称宏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 秦维嘉公司、佘战伟上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，其不向被上诉人承担任何支付义务，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、上诉人土地使用权合法取得，土地用途已变更为乡镇企业用地，政府许可在该乡镇企业用地上兴办公义家具园区，无论园区用地还是项目本身，均符合法律和地方政策规定。要求搬离是政府行为，并非上诉人原因导致合同不能履行，上诉人不应赔偿被上诉人，损失应由各自承担。2、公义政府需要对整个家具园区12家企业进行拆迁转型，家具园区整体搬迁至南方家居园进行生产，同时公义镇政府承诺按照现有的实际使用面积为基数，6元每平方米的标准，补偿半年的租金，被上诉人可得补偿款234,000元。被上诉人不愿意搬迁至南方家居园区，放弃该补偿款，上诉人不应该向被上诉人支付损失。3、被上诉人在租赁厂房时应该对厂房性质、周边环境、政府政策进行考察，应当知晓家具园区的情况，政府拆迁厂房系被上诉人应该承担的政府风险。4、一审法院认定被上诉人损失252,490元没有考虑被上诉人已经使用5.5个月存在折旧的情形及残值部分价值。被上诉人不搬迁至南方家具园而搬迁至崇州不合理，搬迁费用也不应当按照被上诉人实际产生的费用计算。 宏达公司辩称，案涉厂房因变更土地性质被列入违法违规项目而被政府要求整改，是客观事实，也是造成合同不能履行的根本原因，不属于不可抗力；公义政府搬迁补偿的前提是搬迁至其指定的园区，搬迁地点也非强制性选择，宏达公司没有搬迁至该园区是由于不适合宏达公司生产需要；上诉人自己也觉得土地是合法的，不存在提前告知被上诉人土地性质的问题；被上诉人实际投入的装修费用系请求的50多万，一审法院只认定了转账部分，即使计算折旧也应按全部的装修投入计算。请求驳回上诉，维持原判。 宏达公司向一审法院起诉请求：1、判令秦维嘉公司、佘战伟连带返还其房屋租金51,975元（2019年11月29日至2019年12月31日）；2、判令秦维嘉公司、佘战伟连带赔偿其改造装修损失581,290元及资金占用损失（自2019年11月29日起按照年利率6%计算至实际付清之日止）；3、判令秦维嘉公司、佘战伟连带赔偿其搬迁费用损失44,400元；4、判令秦维嘉公司、佘战伟承担本案诉讼费、保全费等费用。 秦维嘉公司向一审法院反诉请求：1、判令宏达公司向其支付房屋租金24,625元；2、判令宏达公司向其支付电费、公共区域费、会计工资共计8,252元；3、本诉及反诉费用由宏达公司负担。 一审法院经审理查明，宏达公司因需租赁厂房进行生产，于2019年6月6日与秦维嘉公司签订《厂房租赁合同》一份，约定秦维嘉公司将位于彭山区××镇××社区××组××内的厂房和办公住宿楼（以下简称租赁物）及相应设施租赁于宏达公司使用，租赁期限为十年，自2019年6月15日起至2029年6月15日止。合同中第1.2条对租赁物面积予以了记载，但双方存在争议，宏达公司认为是6300平方米，而秦维嘉公司认为是6500平方米。3.1条载明：“租赁物的免租期为半个月，即从2019年6月1日起至2019年6月15日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。”；4.1条载明：“租金第1、2年为每月每平方米人民币7.5元……。”；4.2条载明：“物业管理费根据园区规定由乙方（即宏达公司）直接支付给园区。”；4.3条载明：“电费由乙方按实际使用电费直接支付给园区。”；4.4条载明：“根据园区规定支付的会计工资及其他临时性收费由乙方直接支付给园区。”；5.2条载明：“乙方应于租赁日起十日内向甲方（即秦维嘉公司）一次性支付半年租金，以后租金到期日前一个月向甲方支付下一个半年租金，并由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。甲方开户行：农业银行；开户名称：王为华”；11.1条载明：“在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提前告知，并经甲方同意或由甲方向政府有关部门申报同意”。该合同首部“出租方”（即甲方）处手写了秦维嘉公司名称，“授权代表”处有秦维嘉公司法定代表人佘战伟签字捺印，尾部“甲方授权代表”处也有佘战伟签字捺印。合同签订前后，宏达公司的法定代表人陈志亮以银行转账的方式，分别于2019年5月20日、7月19日、8月12日、10月12日向王为华转款50000元、50000元、50000元、93500元，共计243500元，秦维嘉公司认可上述款项系宏达公司支付的房租。其中2019年10月12日的网上银行电子回单“交易用途”处载明：到2019年12月31日止房租。 在签订上述合同前，宏达公司于2019年6月1日与案外人李清明签订《烤漆房制作安装合同》一份，约定：“因生产需要，甲方（即宏达公司）委托乙方（即李清明）制作安装位于××镇工业园××房××房，打磨房及底漆房重新改造制作，并改造厂区内隔墙及原有环保设施改造。一、经协商，双方商定具体改造项目及费用：1、防火面漆房改造156800元；2、无尘干砂房改造116200元；3、底漆房改造67800元；4、环保设备改造20000元；5、原报废设备拆除32000元；6、新建隔墙及开门66000元。费用合计458800元。二、付款方式：甲方以现金或转账方式向乙方支付款项，乙方转账收款人：李清明”。同月6日，宏达公司向李清明转账支付了定金50000元。之后，宏达公司以现金的方式陆续向李清明支付了40000元、60000元、39800元、50000元、50000元，以转账的方式陆续向李清明支付了50000元、30000元、50000元，共计支付419800元，宏达公司提交了李清明出具的收据及其中的网上银行电子回单。 2019年6月2日，宏达公司与案外人刘洪国签订《厂房改造装修合同》一份，约定：“因生产需要，甲方（即宏达公司）委托乙方（即刘洪国）制作安装位于××镇工业园内秦维嘉家居厂房内的维修，办公室装修，厨房设施装修。一、经协商，双方商定具体改造项目及费用：1、厨房设施及装修15300元；2、厂房屋顶瓦维修改造25700元；3、修建油漆房池子32400元；4、厂房内清洁费4800元。费用合计78200元。二、付款方式：甲方以现金或转账方式向乙方支付款项”。之后，宏达公司以现金的方式向刘洪国支付了30000元，以转账的方式陆续向刘洪国支付了10000元、10000元、5000元、15000元、8200元，共计支付78200元，宏达公司提交了刘洪国出具的收据及其中的网上银行电子回单。 2019年6月5日，宏达公司与案外人李朋签订《水管改造安装合同》一份，约定：“因生产需要，甲方（即宏达公司）委托乙方（即李朋）改造安装位于××镇工业园内秦维嘉家居厂房内的水管设施及液化气安装等。一、经协商，双方商定具体改造项目及费用：1、场地内排水改造9490元；2、废旧水池改造28300元；3、卫生间改造6500元。费用合计44290元。二、付款方式：甲方以现金或转账方式向乙方支付款项，乙方转账收款人：李朋”。之后，宏达公司以现金的方式向李朋支付了20000元，以转账的方式陆续向李朋支付了10000元、14290元，共计支付44290元，宏达公司提交了李朋出具的收据及其中的网上银行电子回单。 2019年11月7日，眉山市彭山区自然资源和规划局、眉山市彭山区公义镇人民政府向秦维嘉公司发出《限期整改通知书》，以秦维嘉公司未经批准擅自改变土地用途用于家具生产为由，要求其自收到通知后，于2019年11月15日前自行搬离家具生产机械设备，恢复原审批的设施农用地用途。同月11日，国网四川省电力公司眉山市彭山供电分公司向被告发出《停电通知书》，告知被告将于2019年11月15日起停止供电。为此，宏达公司于2019年11月28日与四川全芳供应链管理有限公司签订《厂房搬迁运输合同》一份，载明：“一、宏达公司工厂搬迁专车运输物流费、人工搬运费，共计44,400元。货物搬运、运输完毕后付清款项，转款账户户名为赵辉；二、本合同自2019年11月28日起执行，有效期至2019年11月30日止；三、搬迁路线：眉山市彭山区公义镇家具园区至成都市彭州区百祥工业园区”，宏达公司支付了搬迁费44,400元，并于2019年11月30日搬迁完毕。 一审另查明，秦维嘉公司系自然人独资的有限责任公司，佘战伟系秦维嘉公司唯一股东。 一审再查明，宏达公司在生产经营期间，尚欠电费、公共区域费、会计工资共计8,252元未支付。宏达公司在搬迁过程中领取了政府支付的搬迁费20,000元。 一审庭审中，宏达公司增加诉讼请求，要求确认双方签订合同已于2019年11月28日解除，秦维嘉公司对此也无异议。宏达公司还陈述其与秦维嘉公司口头协商，由宏达公司代秦维嘉公司进行房顶换瓦及光氧机维修，相应费用冲抵租金，宏达公司为此以现金的方式各支付了20,000元。宏达公司主张租金已实际支付了283,500元，秦维嘉公司予以否认，仅认可宏达公司已付租金为243,500元。另外，秦维嘉公司提交了彭府定（2014）6号文件、公府函（2014）3号文件、公府函（2014）11号文件、公府（2014）47号文件、公府（2015）17号文件、彭山区人民政府收文处理签、彭山区公义镇公义场社区居民委员会第一居民小组《关于彭山区公义镇公义场社区十二家家具企业在我居民小组使用土地情况的特此说明》，以证明秦维嘉公司用地合规合法，其不应向宏达公司承担责任。此外，秦维嘉公司还提交了（2020）川1403民初33号开庭传票及《和解协议》，证明与本案性质相同的另一案件中，当事人仅对租金、物管费、水电费进行了结算，并约定各自的损失各自承担。 一审法院认为，宏达公司、秦维嘉公司在自愿、平等、协商一致的基础上订立的《厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当遵守。虽然合同中约定租赁期限为十年，即从2019年6月15日起至2029年6月15日止，但因政府以秦维嘉公司擅自改变土地用途为由要求搬离家具生产机械设备，宏达公司已于2019年11月30日进行了搬离，双方的合同已无法实际继续履行。宏达公司主张合同已解除，秦维嘉公司并无异议，故确认双方签订的《厂房租赁合同》已解除。 本案存在如下争议焦点：1、租赁物的面积是多少？2、宏达公司实际支付了多少租金，即是秦维嘉公司应退还宏达公司多收的租金，还是宏达公司应向秦维嘉公司支付未交纳的租金？3、宏达公司的损失金额的确定，秦维嘉公司对宏达公司的损失应否承担责任？4、佘战伟应否承担连带责任？ 对于焦点1，从《厂房租赁合同》1.2条可以看出，租赁物的面积不明确，宏达公司陈述是6300平方米，而秦维嘉公司陈述是6500平方米。而在庭审中，宏达公司明确认可合同上载明的面积为6500平方米，仅系口头协商按6300平方米计算租金，但并未提供证据予以佐证，且秦维嘉公司也否认双方曾口头协商过，故依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对宏达公司的该项陈述理由不予采信。根据《厂房租赁合同》及双方的庭审陈述，确定租赁物面积为6500平方米。 对于焦点2，根据《厂房租赁合同》第5.2条载明的内容，宏达公司应于租赁日起十日内向秦维嘉公司一次性支付半年租金，但宏达公司并未一次性支付。因已确认租赁物面积为6500平方米，则半年租金应为292,500元（6500㎡×7.5元/㎡．每月×6个月=292,500元）。从宏达公司提供的证据来看，其陆续以转账的方式向秦维嘉公司支付了租金243,500元。虽然2019年10月12日的网上银行电子回单“交易用途”处载明“到2019年12月31日止房租”，但该交易用途系宏达公司填写，并无证据证明已告知了秦维嘉公司。对于宏达公司陈述其与秦维嘉公司口头协商，由其代秦维嘉公司进行房顶换瓦及光氧机维修，相应费用冲抵租金，其为此以现金的方式支付了各20,000元，但其并未提交证据予以证明，且秦维嘉公司也予以否认，故宏达公司的该项陈述因证据不足，不予采信。宏达公司实际支付的租金为243,500元。又因《厂房租赁合同》已于2019年11月30日实际解除，宏达公司也于此日完成了搬迁，故从2019年6月15日至2019年11月30日的租金应为268,125元（6500㎡×7.5元/㎡．每月×5.5个月=268,125元）。因宏达公司实际支付租金为243,500元，故其还应向秦维嘉公司支付租金24,625元（268,125元-243,500元=24,625元）。相应的，宏达公司要求秦维嘉公司返还租金51,975元，无证据佐证，不予支持。 对于焦点3，虽然秦维嘉公司提交了政府文件，但并无证据证明其所租用的土地已合法的变更了农用地用途，其也未提交证据证明在双方签订《厂房租赁合同》时，已将土地性质仍为农用地告知了宏达公司，故宏达公司在租赁期尚未届满时，因土地性质问题而被迫搬迁，并导致租赁合同的解除，责任在秦维嘉公司，秦维嘉公司理应赔偿宏的供述由此产生的损失。 对于宏达公司的具体损失，虽然其提交的《烤漆房制作安装合同》、《厂房改造装修合同》、《水管改造安装合同》的签订时间均早于《厂房租赁合同》的签订时间，但宏达公司的第一笔租金（定金）系2019年5月20日支付，由此证明在宏达公司与秦维嘉公司签订合同前，双方即已对租赁事宜进行了协商并达成了一致意见。宏达公司作为家具生产销售企业，为了租赁期内正常的生产经营，在签订正式合同前对厂房及设备进行装修、改造，符合常理，且秦维嘉公司自签合同至今也未提交证据证明其予以反对，故对宏达公司进行烤漆房制作安装、厂房改造装修、水管改造安装的事实予以确认。但宏达公司除提供上述合同、收款收据及部份网上银行电子回单外，并未提供相应的工程施工资料、财务支付账目凭证，且宏达公司能以银行转账的方式支付工程款的情况下，仍然采用现金方式支付大部分工程款，明显不符合常理，故以现有证据，本院对宏达公司现金所付金额不予确认，而对转账所付金额予以确认，即宏达公司支付的烤漆房制作安装费为180,000元（50,000元＋50,000元＋30,000元＋50,000元=180,000元）、厂房改造装修费48,200元（10,000元＋10,000元＋5,000元＋15,000元＋8,200元=48,200元）、水管改造安装费24,290元（14,290元＋10,000元=24,290元），共计252,490元，此款理应由秦维嘉公司赔偿。至于宏达公司主张的资金占用损失即资金利息，因宏达公司的损失已实际发生，且主张的利率标准也符合法律规定，予以支持，但应从宏达公司主张权利之日即起诉之日起计算。 对于宏达公司主张的搬迁运输费损失，宏达公司不仅提交了《厂房搬迁运输合同》，且提交了网上银行电子回单，证明其实际支付了44,400元，对此款项予以采信。又因宏达公司已在政府处领取了搬迁费20,000元，其此项实际损失仅为24,400元，此款应由秦维嘉公司承担。 对于焦点4，因秦维嘉公司属于自然人独资的有限责任公司，佘战伟系唯一股东，且宏达公司支付给秦维嘉公司的租金均支付至王为华的银行账户内，佘战伟并未提交相应证据证明其财产独立于秦维嘉公司资产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，佘战伟应对秦维嘉公司的上述债务承担连带责任。 又宏达公司在租赁期间尚有电费、公共区域费、会计工资共计8,252元未支付，故秦维嘉公司反诉要求宏达公司支付此款项，予以支持。 一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：秦维嘉公司于判决生效之日起十日内，赔偿宏达公司烤漆房制作安装、厂房改造装修、水管改造安装损失费共计252,490元及利息（利息计算方式：以本金252,490元为基数，按照年利率6%的标准，从2020年3月2日起计算至本判决所确定的实际给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止），息随本清；秦维嘉公司于判决生效之日起十日内，赔偿宏达公司搬迁损失费24,400元；佘战伟对秦维嘉公司的上述债务承担连带清偿责任；驳回宏达公司的其他诉讼请求；宏达公司于判决生效之日起十日内，给付秦维嘉公司租金24,625元；宏达公司于判决生效之日起十日内，给付秦维嘉公司电费、公共区域费、会计工资共计8,252元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审本诉案件受理费5,288元，由宏达公司负担3,127元，秦维嘉公司、佘战伟负担2,161元；一审反诉案件受理费311元，由宏达公司负担。 二审中，上诉人提交：1、情况说明一份，拟证明公义家具园区的部分业主证实政府对于搬迁至南方家具园区的企业给予每月每平方米6元（共计半年）的补偿；2、企业投资项目备案通知书、临时环保备案管理的通知及附件，拟证明其出租厂房无过错，其厂房符合制造家具的环保要求。并申请证人秦某出庭作证。秦某陈述：公义家具园区成立后，园区内包括秦维嘉公司在内的12家企业共同委托他在内的人员进行物业管理。宏达公司租赁秦维嘉公司厂房的时候问过他能否正常生产，有没有环评过关，他说没有问题。是否问过土地用途，他记不清了。政府要求搬迁到南方家具园是有每平方米6元的补贴，只有搬迁到南方家具园才有补贴，不是强制性搬迁。搬迁到南方家具园的只有两三家，其他搬迁到别的地方去了，由于南方家具园价格从8元涨到了16元等因素。经质证，被上诉人对证据一的三性及证明目的均不认可；对证据二的三性无异议，但不能证明土地用途合法的证明目的；对证人证言认为无法核实证人身份，与上诉人具有利害关系，不应采信。本院认为，上诉人提交的情况说明无法核实出具者身份、申请的证人无法证明其身份，被上诉人均不认可，对上述证据不予采信；至于上诉人提交的证据二，被上诉人无异议，与本案争议焦点具有一定关联性，予以采信，证明目的在下文论述。 二审经查明的事实与一审查明事实基本一致，本院对一审查明事实予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉合同解除，上诉人是否存在过错，应否赔偿损失；2、一审法院确认的损失是否适当。 关于争议焦点一。上诉人提出案涉土地用途已变更为乡镇企业用地，政府许可在该乡镇企业用地上兴办公义家具园区，其不存在过错。虽然根据案涉土地流转经过，案涉土地一直在进行设施农用地变更用途程序，但终因未经批准擅自改变土地用途用于家具生产被眉山市彭山区自然资源和规划局、眉山市彭山区公义镇人民政府通知于2019年11月15日前自行搬离家具生产机械设备，恢复原审批的设施农用地用途；被国网四川省电力公司眉山市彭山供电分公司告知将于2019年11月15日起停止供电；被上诉人于2019年11月30日搬迁完毕，案涉合同因无法继续履行而解除。根据上诉人二审提交的企业投资项目备案通知书、临时环保备案管理通知，双方签订合同时上诉人的家具制造项目被允许，该家具制造项目被纳入临时环保备案管理，被上诉人作为承租人已经尽到合理注意义务，不能苛责其当时即能预见案涉合同会由于不能实现合同目的而解除。双方合同约定租赁物的功能为生产加工家具类产品、仓储、办公、住宿等，而在租赁期间保持租赁物符合约定用途是出租人的基本义务之一，故，双方在合同履行过程中，由于案涉土地用途改变最终未获批准导致合同目的不能实现而解除合同的责任应当由上诉人承担，相应的，根据法律规定也应当赔偿被上诉人的损失。 关于争议焦点二。上诉人认为一审认定损失不当主要体现在没有考虑因被上诉人原因未能领取到政府搬迁补偿234000元，不应支持搬迁至崇州的搬迁费用，没有考虑装修折旧及残值。首先，根据有关减损规则的规定，非违约方有采取适当措施防止损失扩大的义务。虽然被上诉人在政府针对搬迁至南方家具园的企业有搬迁补偿的情况下选择搬迁至他地进行生产，但选择搬迁地点的不同是否必然就存在扩大损失，上诉人并未举证证明。相反其自行申请的证人秦某反而证明由于南方家具园价格从8元涨到了16元等因素，12家企业中搬迁到南方家具园的只有2、3家。一审法院没有支持搬迁补偿、按实际搬迁产生的费用认定搬迁运输费损失并无不当。其次，上诉人并未提供证据证明被上诉人对装修残值进行了再利用。至于应否考虑使用折旧的问题，一般而言根据装修的用途、使用年限等因素应该考量一定的折旧，但本案装修系针对家具生产有关的烤漆房制作安装、厂房改造装修、水管改造安装合同，根据相对应的计算折旧最低年限以及被上诉人的使用情况等因素，一审法院未考虑该使用折旧并无明显不当。 综上，秦维嘉公司、佘战伟的上诉请求不能成立，原判认定基本事实清楚、适应法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,453元，由上诉人眉山市彭山区秦维嘉家具有限公司、佘战伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 丹 审 判 员  罗 洁 审 判 员  孙春红 二〇二〇年十月十九日 法官助理  李林虎 书 记 员  江 燕