广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初5121号原告：广州银行股份有限公司天河支行，住所地广东省广州市黄埔大道**，统一社会信用代码91440101190466257T。负责人：文敏。委托代理人：余关宝、龙洋，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：杨嘉伟，男，1981年10月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告：秦秀芳，女，1979年8月1日出生，汉族，住广西壮族自治区临桂县，被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所，住所地广东省广州市白云区黄石西路**元邦大厦**社会信用代码914400007076705501。法定代表人：陈建锋，该公司执行董事。委托代理人：龙天然、黄志斌，该公司员工。原告广州银行股份有限公司天河支行（以下简称广州银行天河支行）与被告杨嘉伟、秦秀芳、广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员黄志伟适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州银行天河支行委托代理人龙洋，被告元邦公司委托代理人黄志斌到庭参加诉讼，被告杨嘉伟、秦秀芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州银行天河支行向本院提出诉讼请求：1.原告广州银行天河支行与被告杨嘉伟签订的《楼宇按揭贷款合同》项下的全部贷款提前到期；2.被告杨嘉伟、秦秀芳共同向原告广州银行天河支行偿还贷款本金725522.06元、逾期利息43484.2元、罚息758.69元、复利1968.75元（利息、罚息、复利暂计算至2020年9月9日，2020年9月10日起的利息、罚息、复利按照合同约定标准计至实际还清全部款项之日止）；3.被告杨嘉伟、秦秀芳向原告广州银行天河支行支付违约金36276.10元；4.被告元邦公司对被告杨嘉伟、秦秀芳所负债务承担连带清偿责任；5.原告广州银行天河支行对处分被告杨嘉伟提供的抵押物[山清水秀花园自编6区狮岭镇泰福大街35号（泰福大街35号）27层2702房]所得价款享有优先受偿权；6.由被告杨嘉伟、秦秀芳、元邦公司承担为实现本案债权而产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费等）。原告广州银行天河支行明确诉请1的意思为解除《楼宇按揭贷款合同》。事实和理由：2017年4月14日，原告广州银行天河支行与被告元邦公司签订《楼宇按揭业务合作协议》，约定被告元邦公司为向购房人发放的楼宇按揭贷款提供连带责任保证担保。2017年5月2日，被告秦秀芳向原告广州银行天河支行出具《同意共同承担债务声明及个人信用信息查询授权书》声明自愿与被告杨嘉伟共同承担还款责任。2017年6月14日，原告广州银行天河支行与被告杨嘉伟签订《楼宇按揭贷款合同》，约定原告广州银行天河支行向被告杨嘉伟提供750000元贷款额度用于购买房产。2018年3月23日，原告广州银行天河支行向被告杨嘉伟就涉案房产办理了预购商品房抵押权登记手续。上述合同签订后，原告广州银行天河支行依约于2017年6月19日将贷款750000元发放至被告杨嘉伟指定的账户，贷款月利率3.8‰。但被告杨嘉伟、秦秀芳并未按照约定履行合同，自2019年6月起未按期足额还款付息。故原告广州银行天河支行向法院提起诉讼。原告广州银行天河支行提交证据：1.楼宇按揭贷款合同；2.同意共同承担债务声明及个人信用信息查询授权书；3.楼宇按揭业务合作协议；4.借据；5.不动产登记证明；6.欠款明细；7.还款对账单、截止至2020年9月9日的欠款明细表。被告杨嘉伟、秦秀芳未答辩亦未提交证据。被告元邦公司辩称：1.被告元邦公司仅对抵押物担保以外的债权承担保证责任。本案中被告杨嘉伟、秦秀芳已将涉案房屋作为抵押物，并办理了预抵押登记，且被告杨嘉伟、秦秀芳经被告元邦公司发出办证通知后，至今仍未提供办证材料，导致加重被告元邦公司的保证责任，即延长保证期间。故被告元邦公司仅对抵押物担保以外，未清偿部分承担补充的保证责任。2.对于原告广州银行天河支行主张罚息、复利及违约金，我方认为其主张的金额过高，且违背了这个公平原则，请求法院予以调整。3.若法院判令被告元邦公司承担相应的清偿责任，那么请求法院在明确保证人承担保证责任后，有权向被告杨嘉伟、秦秀芳享有追偿的权利。被告元邦公司提供证据：1.办证通知及快递单；2.妥投证明；3.广州市房地产初始登记告知书；4.广州市商品房买卖合同。经审理查明：2017年4月14日，广州银行天河支行(贷款人、甲方)与元邦公司（开发商、乙方）签订《楼宇按揭业务合作协议》[编号：（2017）广银天河合作按揭字001号]。合同主要内容约定：一、甲方通过审查乙方提供的有关文件、材料，同意为乙方开发的“元邦·山清水秀”二期之预售商品房购买人提供楼宇按揭贷款。贷款总额度为2000万元。二、乙方为甲方向购房人发送的楼宇按揭贷款和住房公积金个人住房抵押贷款（如有）提供连带责任保证担保。在购房人与甲方签订的《楼宇按揭贷款合同》或《住房公积金个人住房抵押贷款合同（一手楼）》（以下合称“《按揭合同》”）项下任何一笔贷款本息发生逾期时，乙方承诺自收到甲方书面通知之日起5个工作日内如数偿还，无须甲方提出任何证明。三、乙方的担保范围为购房人在《按揭合同》项下全部到期应付而未付的贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、甲方为实现债权和担保权利的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。四、乙方承担连带保证责任的期间为自《按揭合同》签订之日起至购房人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将他项权利登记证正本交由甲方保管之日止。五、甲方与购房人签订的《按揭合同》的合同当事人包括（但不限于）甲方、乙方和购房人。经甲乙双方协商一致，乙方不逐笔签订《按揭合同》，但对《按揭合同》中“保证人”的陈述和保证，乙方均确认为其自身的陈述和保证，对《按揭合同》中“保证人”应承担的责任和义务，乙方均确认为其自身应承担的责任和义务。2017年5月2日，秦秀芳向广州银行天河支行出具《同意共同承担债务声明及个人信用信息查询授权书》，载明“本人秦秀芳，由于杨嘉伟先生向贵行申请个人贷款，贷款的金额为750000，贷款期限为30年，本人自愿与杨嘉伟先生共同承担上述债务”。2017年6月9日，元邦公司(甲方、卖方)与杨嘉伟（乙方、买方）签订《商品房预售合同》（合同编号：201706132480）。合同主要内容约定：一、乙方向甲方购买广州市花都区狮岭镇泰福大街35号2702房，总金额为1075710元。二、乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。三、本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视作甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担。乙方的通讯地址为广州市天河区龙口西路207号1704房。2017年6月14日，广州银行天河支行(贷款人、抵押权人)与杨嘉伟（借款人、抵押人）签订《楼宇按揭贷款合同》[编号：（2017）广银天河个贷字第090号]。合同主要内容约定：一、本合同项下贷款金额为750000元，贷款应用于借款人购买位于广州市花都区的房产（建筑面积113.58平方米、购房总价款1075710元）。二、本合同项下贷款期限为从贷款人实际发放该笔贷款之日起计30年。三、本合同项下人民币贷款利率为在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上下浮7%。具体的贷款利率以借据签订时为准，利率换算方式为：月利率＝年利率/12；日利率＝年利率/360。四、借款人未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括贷款人提前实现债权的情形），贷款人有权对逾期未还的本金按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的相应贷款利率加收50%，罚息计算期间从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；借款人未按本合同约定期限归还本合同项下其他款项的，贷款人有权对该等款项计收罚息，罚息利率使用前款规定，罚息计算期间从逾期之日起至该等款项实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，贷款人有权按罚息利率计收复利。五、本合同项下贷款本息的归还方式为按月等额本息还款法。借款人每期以相等的金额偿还贷款本息，首期与末期还款按贷款实际天数计算。计算公式为：每月供款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数/[（1＋月利率）还款月数-1]。按月还本付息，还款日为每月9日，最后一次还款日为贷款到期日。六、抵押房地产价值为1075710元，位于广州市花都区狮岭镇泰福大街****。借款人提供抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。七、借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期并行使抵押权，贷款人可以与借款人协商以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。八、如借款人、保证人违反本合同义务的，借款人、保证人应向贷款人支付担保债权本金5%的违约金。九、由开发商做保证人而与贷款人签订了《楼宇按揭业务合作协议》的，保证人可不重复签署本合同。2017年6月19日，广州银行天河支行与杨嘉伟签订《广州银行借款凭证》，约定借款金额为75万元，借款期限为30年，自2017年6月19日至2047年6月19日，贷款利率为月利率3.8‰，贷款账号为80×××08。借款凭证签订后，广州银行天河支行依约发放贷款。2018年3月23日，元邦公司为广州市花都区山清水秀花园自编6区狮岭镇泰福大街35号（泰福大街35号）27层2702房办理了预告登记手续，权利人为杨嘉伟。同时，杨嘉伟为广州市花都区山清水秀花园自编6区狮岭镇泰福大街35号（泰福大街35号）27层2702房办理了抵押登记手续，抵押权人显示为广州银行天河支行。庭审中，广州银行天河支行确认仅办理了抵押预告登记手续。根据广州银行天河支行出具的《欠款明细表》《广州银行个人贷款还款对账单》显示：自2019年6月9日起杨嘉伟发生逾期还款；截至2020年9月9日，杨嘉伟共计逾期还款16期，合计尚欠广州银行天河支行贷款本金725522.06元、借款期限内的贷款利息43484.2元、贷款罚息758.69元和复利1968.75元。另查明，2019年10月21日，花都区不动产登记中心向元邦公司出具《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明“你申请的位于广州市花都区泰福大街25、27、29、31、33、35、37、、39号之一不动产的首次登记，我中心以19登记03376571号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿”。2020年4月23日，元邦公司通过EMS（单号1180769294373）向杨嘉伟位于广州市天河区龙口西路207号1704房的地址邮寄《办证通知》，该邮件于2020年4月27日退回。以上事实，有原、被告提交的前述证据以及相关陈述附卷为据。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。杨嘉伟、秦秀芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相关诉讼权利。广州银行天河支行与元邦公司签订的《楼宇按揭业务合作协议》、与杨嘉伟签订的《楼宇按揭贷款合同》和秦秀芳出具的《同意共同承担债务声明及个人信用信息查询授权书》为各当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。对于本案的争议，本院评析如下：一、关于解除《楼宇按揭贷款合同》的时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因杨嘉伟未按合同约定按时归还借款本息，已构成违约，应当承担违约责任。现广州银行天河支行诉请要求解除与杨嘉伟签订的《楼宇按揭贷款合同》，具有事实和合同依据，符合法律规定，本院予以支持。至于解除合同的时间，广州银行天河支行诉请要求《楼宇按揭贷款合同》项下的全部贷款提前到期，本质上系要求解除该合同，本院于2020年6月4日向杨嘉伟公告送达广州银行天河支行要求解除合同的民事起诉状，公告期于2020年8月3日届满,公告期满即视为送达。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据法律规定，公告期满即视为送达，故本院确认《楼宇按揭贷款合同》应于2020年8月4日解除。广州银行天河支行主张《楼宇按揭贷款合同》于2020年9月9日解除，缺乏依据，本院不予支持。二、关于欠款本金、利息、罚息、复利的问题。广州银行天河支行依约向杨嘉伟发放贷款后，杨嘉伟作为借款人理应恪守合同约定按时足额履行还款义务。现杨嘉伟未能依约按时履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。依据《楼宇按揭贷款合同》约定，借款期限内的利息年利率为4.56%（3.8‰×12），广州银行天河支行主张按照年利率4.557%计算，系其对自身权利的处分，本院予以支持。依据《楼宇按揭贷款合同》约定，罚息利率为6.84%（4.56%×150%），广州银行天河支行主张按照年利率6.836%计算，系其对自身权利的处分，本院予以支持。现广州银行天河支行诉请要求杨嘉伟归还全部贷款本金725522.06元和支付贷款利息（截止至2020年9月9日为43484.2元）、罚息（截止至2020年9月9日为758.69元，自2020年9月10日起以欠款本金为基数按照年利率6.836%的标准计算至全部欠款还清之日止）、复利（截止至2020年9月9日为1968.75元，自2020年9月10日起以欠付利息为基数按照年利率6.836%的标准计算至全部欠款还清之日止），具有事实和合同依据，且以该数据计算至2020年9月9日不损害杨嘉伟的权益，本院予以支持。三、关于违约金的问题。广州银行天河支行诉请要求杨嘉伟支付违约金36276.10元（欠付本金725522.06元×5%），具有事实和合同依据，本院予以支持。至于元邦公司辩称广州银行天河支行同时主张罚息、复利和违约金，金额过高，缺乏依据，本院不予支持。四、关于秦秀芳的责任问题。秦秀芳出具《同意共同承担债务声明及个人信用信息查询授权书》表示“同意与杨嘉伟共同承担杨嘉伟向广州银行天河支行的贷款750000元”。秦秀芳加入广州银行天河支行与杨嘉伟的债务当中，属于债的加入。秦秀芳的意思表示真实、明确，贷款750000元应指的是贷款本金，现广州银行天河支行诉请要求秦秀芳对杨嘉伟的债务承担共同还款责任，本院予以支持。由于《同意共同承担债务声明及个人信用信息查询授权书》签订时间在《楼宇按揭贷款合同》之前，现有证据亦未能反映秦秀芳自愿对合同约定的利息、罚息、复利、违约金等承担还款责任，故本院认定秦秀芳的责任范围应以剩余欠付本金（即725522.06元）为限，对超过部分不予支持。五、关于元邦公司的责任问题。元邦公司作为完全民事行为能力人，应当知晓签署《楼宇按揭业务合作协议》的法律后果并依约履行，其为广州银行天河支行向购房人（即杨嘉伟）发放的楼宇按揭贷款提供连带责任保证担保，合法有效。且保证期间尚未届满，现广州银行天河支行诉请要求元邦公司对杨嘉伟的债务（含本金、利息、罚息、复利、违约金）承担连带清偿责任，本院予以支持。至于元邦公司辩称系因杨嘉伟的原因未能办理不动产权证，导致延长其保证期间，但这并不能免除其保证责任。六、关于优先受偿权的问题。广州市花都区山清水秀花园自编6区狮岭镇泰福大街35号（泰福大街35号）27层2702房已办理抵押预告登记手续，抵押权人为广州银行天河支行。本院认为，抵押预告登记所登记的并非现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。涉案房屋至今未办理正式的不动产抵押登记手续，因此，广州银行天河支行作为抵押预告登记的权利人，所享有的是在抵押权登记条件成就或所附条件具备以及所附期限到来时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非享有现实抵押权。故广州银行天河支行主张对涉案房屋享有优先受偿权，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州银行股份有限公司天河支行与被告杨嘉伟2017年6月14日签订的《楼宇按揭贷款合同》于2020年8月4日解除；二、被告杨嘉伟于判决发生法律效力之日起十日内向原告广州银行股份有限公司天河支行归还贷款本金725522.06元和支付截止至2020年9月9日的利息43484.2元、罚息（截止至2020年9月9日为758.69元，自2020年9月10日起以欠款本金为基数按照年利率6.836%的标准计算至全部欠款还清之日止）、复利（截止至2020年9月9日为1968.75元，自2020年9月10日起以欠付利息为基数按照年利率6.836%的标准计算至全部欠款还清之日止）;三、被告杨嘉伟于判决发生法律效力之日起十日内向原告广州银行股份有限公司天河支行支付违约金36276.10元；四、被告秦秀芳对被告杨嘉伟上述判决第二项债务中的贷款本金以725522.06元为限承担连带清偿责任；五、被告广东元邦房地产开发有限公司对被告杨嘉伟上述判决第二、三项债务承担连带清偿责任，被告广东元邦房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告杨嘉伟追偿；六、驳回原告广州银行股份有限公司天河支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11642元、保全费4441.24元，由被告杨嘉伟、秦秀芳、广东元邦房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志伟二〇二〇年十月十三日法官助理邓凯锋书记员麦桂仪