福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初6685号 原告：厦门丹厦房产行销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区长青路**第**之一。 法定代表人：沈木钦，该公司董事长。 委托代理人：袁尧，该公司员工。 委托代理人：吴丹丹，该公司员工。 被告：何小兵，男，1980年11月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：庄伟，福建信得（福清）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭海红，福建信得（福清）律师事务所律师。 原告厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称丹厦公司）与被告何小兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丹厦公司的委托诉讼代理人袁尧，被告何小兵的委托诉讼代理人庄伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹厦公司向本院提出诉讼请求：1.何小兵支付丹厦公司违约金372000元；2.何小兵赔偿丹厦公司损失20000元。事实和理由：2018年6月15日，丹厦公司与何小兵签订《店面租赁合同》，约定丹厦公司将坐落于厦门市思明区的两处房产转租给何小兵。合同签订后，丹厦公司公司依约将房屋交付给何小兵使用。2019年10月30日，何小兵书面通知要求提前解除案涉房产租赁合同，何小兵的行为已构成违约，违约金按六个月租金计算为372000元。何小兵至今未依约向丹厦公司支付违约金，经丹厦公司多次催要，何小兵至今拒不支付。丹厦公司为维护自身合法权益，特提起如上诉讼。 何小兵辩称，一、丹厦公司诉请的20000元损失没有事实和法律依据。二、丹厦公司诉请的违约金372000元过高，请求依法予以调整。1.何小兵已于2019年10月30日函告丹厦公司房屋已腾空，钥匙已交付给丹厦公司，何小兵的租赁物交付义务已完成，丹厦公司完全可以及时安排租赁物出租事宜。2.2019年12月28日因新冠疫情爆发，直至2020年3月才复工复产期间的损失系丹厦公司无法预见的。且自2019年10月30日至12月28日期间近两个月的时间足以使丹厦公司找到新的承租人，故该期间的损失系丹厦公司未及时采取补救措施导致的扩大损失，根据合同法的规定该损失应当由其自行承担。3.根据丹厦公司在诉状中的自认，其实际损失仅2万元。三、何小兵已于2019年10月30日将租赁物交付给丹厦公司，且在11月份并未使用租赁物，根据合同约定11月份的租金即62000元和押金62000元合计124000元应当抵扣相应的违约金，超出部分应当予以返还。四、何小兵在租赁后投入了70几万元用于装修，该装修系在丹厦公司同意的情况下装修的，该装修存在一定的利用价值且一定程度的提高了租赁物的出租优势，希望在裁定损失是予以适当考虑。五、何小兵因投资事宜已血本无归，提前解约系出于无奈，故希望依法调整过高的违约金，按丹厦公司自认的20000元损失上浮30%即26000元来认定本案的违约金数额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，结合关联案件生效法律文书查明的事实，本院认定事实如下： 案外人蔡洪图、林雅洪系坐落于厦门市思明区店面即案涉店面的登记权利人。 2016年5月23日，蔡洪图、林雅鸿（甲方、出租方）与丹厦公司（乙方、承租方）就案涉店面签订《房屋租赁合同》，约定蔡洪图、林雅鸿将案涉两套店面出租给丹厦公司作为商业用途使用；甲方应于2016年5月26日将该租赁店面交付乙方使用，2016年5月26日起至2016年5月31日为免租期，由乙方进行店面装修；租赁期限自2016年6月1日起至2024年5月31日止；月租金62000元，租金付款形式为半年付；店面押金为62000元，与首期租金一并支付，甲方在收到店面押金当日向乙方提供押金收据，合同期满结清全部费用后，甲方应将所收押金全部返还给乙方。合同第六条第3项约定“乙方提前解除本合同，须提前一个月以电子邮件或书面方式通知甲方，且应当按当年支付六个月的违约金给甲方。合同解除后，甲方仍应退还乙方未发生的租金（精确至天）、押金及各项费用”。 丹厦公司后将案涉店面转租给何小兵。2018年6月15日，丹厦公司（甲方、出租方）与何小兵（乙方、承租方）就案涉两套店面签订《店面租赁合同》，约定甲方同意将店面租赁给乙方作为商业用途使用；店面租赁期限约为6年，自2018年6月15日起至2024年5月31日止；月租金62000元，租金付款形式为半年付；店面押金为62000元，与首期租金一并支付，甲方在收到店面押金当日向乙方提供押金收据，合同期满结清全部费用后，甲方应将所收押金全部返还给乙方。合同第六条第3项约定“乙方提前解除本合同，须提前一个月以电子邮件或书面方式通知甲方，且应当按当年支付六个月的违约金给甲方。合同解除后，甲方仍应退还乙方未发生的租金（精确至天）、押金及各项费用”。 蔡洪图于2018年7月1日出具《房屋产权人同意转租声明书》，载明“得知物业原承租人丹厦公司转租该物业，本人已知悉该转租事宜，现表示同意原承租人转租该物业，对其转租行为表示同意”。 2019年10月30日，何小兵向丹厦公司发出《解除合同通知》，载明“因受大环境影响，生意无法继续经营，血本无归。即今日将房产退还丹厦公司。我已缴纳租金至2019年11月31日（30日），现房产已经清空，钥匙移交给丹厦公司，丹厦公司有权随时租赁给他人”。 另查明，蔡洪图、林雅鸿诉丹厦公司房屋租赁合同纠纷一案，本院审理后作出（2020）闽0203民初2242号民事判决，该案还查明“蔡鸿图、林雅鸿与丹厦公司签订租赁合同后，依约向丹厦公司交付案涉店面，丹厦公司向蔡鸿图、林雅鸿支付租金至2019年11月30日，并支付了押金62000元。2019年10月31日，丹厦公司向蔡鸿图、林雅鸿发出一份《解除合同通知》，载明因丹厦公司经营调整决定不再承租案涉店面，函告双方签订的《店面租赁合同》将于2019年11月30日解除等。蔡鸿图、林雅鸿复函告知丹厦公司提前解约应承担违约责任，须于2019年11月30日前支付六个月租金372000元作为违约金，结清至2019年11月30日的水电费、物业管理费等相关税费，于2019年11月30日将租赁场地腾空交还给蔡鸿图、林雅鸿”，审理中双方确认租赁合同于2019年11月30日解除。前述判决认定丹厦公司构成违约，因租赁合同约定的租期较长，考虑到当事人的预期利益，合同约定的六个月租金作为违约金的标准未超过合理范围，对丹厦公司主张调整违约金的意见不予采纳，丹厦公司已付押金62000元可抵扣应付违约金。最终认定丹厦公司应于判决生效之日起十日内支付蔡鸿图、林雅鸿违约金31万元。该案判决后丹厦公司不服提起上诉，厦门市中级人民法院于2020年8月24日作出（2020）闽02民终3537号民事判决，认为一审法院判令丹厦公司承担违约责任并支付相应款项，并无不当，故判决“驳回上诉、维持原判”。 何小兵抗辩案涉合同约定的违约金偏高请求予以调整，认为丹厦公司实际系从事中介工作，通过大量承租空置物业转租进行牟利，对房屋的空置风险应当有所预见；丹厦公司寻找新的承租人的能力高于一般出租人，故对扩大损失的挽救义务高于一般出租人。丹厦公司主张其因诉讼案件支出诉讼费以及人力成本共计2万元，故案涉合同约定的违约金尚不足以弥补其实际损失。 本院认为，丹厦公司与何小兵就案涉店面签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 据查明事实，何小兵因自身经营原因提前解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同对提前解除合同的违约责任进行了明确约定，结合关联案件的审理情况，本院对何小兵要求调整违约金的主张，不予采纳。理由有三：其一，结合两份租赁合同的约定，丹厦公司将案涉店面转租给何小兵，合同约定的租金标准一致，并未溢价出租，何小兵以丹厦公司通过运作转租进行牟利的理由抗辩对违约金进行调整，缺乏依据。其二，何小兵在2019年10月30日的通知中已明确载明房屋已清空，并将钥匙移交给丹厦公司，丹厦公司已将案涉店面交付给案外产权人，并未对其装修进行利用，故对何小兵主张的将装修部分纳入损失裁量范围，不予采纳。其三，人民法院对违约金进行调整的基础是守约方的实际损失，生效判决已认定丹厦公司向蔡鸿图、林雅鸿按合同约定的标准支付违约金，该款项属于丹厦公司的实际损失范围，故本案并不存在法律规定的“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形。综此，何小兵应按六个月租金的标准向丹厦公司支付违约金，何小兵已付押金62000元可在应付违约金中予以抵扣。何小兵提前解除合同并提前一个月发出通知，故对丹厦公司主张案涉合同于2019年11月30日解除，本院予以采纳，对何小兵主张的2019年11月已付租金进行抵扣的主张，不予采纳。综此，何小兵应付丹厦公司的违约金数额为31万元（62000元/月×6个月-62000元）。 综上，对丹厦公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、何小兵于本判决生效之日起十日内支付厦门丹厦房产行销策划有限公司违约金310000元； 二、驳回厦门丹厦房产行销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3590元，由厦门丹厦房产行销策划有限公司负担751元、何小兵负担2839元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二〇年十月二十日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。