北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18139号原告：北京滨杰运输有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路******1-130。法定代表人：李延彬，经理。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，北京市京兴律师事务所实习律师。被告：上海佳吉物流股份有限公司，，住所地上海市青浦区华新镇华徐公路********法定代表人：李亚君，经理。委托诉讼代理人：许永贵，1966年9月29日出生，汉族，上海佳吉物流股份有限公司员工。原告北京滨杰运输有限公司（以下简称：滨杰运输公司）与被告上海佳吉物流股份有限公司（以下简称：佳吉物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滨杰运输公司的委托诉讼代理人阴政宏、委托诉讼代理人刘鹏，被告佳吉物流公司的委托诉讼代理人许永贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨杰运输公司向本院提出诉讼请求：1.确认滨杰运输公司与佳吉物流公司签订的《租赁合同》于2020年5月18日解除；2.佳吉物流公司返还滨杰运输公司房租保证金82876.5元；3.佳吉物流公司返还滨杰运输公司2020年2月1日至2020年3月20日的租金135364.95元；4.佳吉物流公司支付滨杰运输公司违约金165753元（2个月租金）；以上共计383994.45元；5.本案诉讼费由佳吉物流公司承担。事实和理由：2019年6月10日，双方签订《租赁合同》，约定滨杰运输公司承租佳吉分公司位于北京市大兴区京开路50号的场地用于办公和仓库使用，租赁面积为：库房1814平方米、办公室27.7平方米；租赁期限自2019年6月20日至2023年5月14日共3年11个月6天；租金标准为：办公室年租金：27.7*45元/月*12月=14958元；库房年租金：1814*45元/月*12月=979560元；合计年租金为994518元；租金支付周期为季度付；房租保证金为82876.5元。滨杰运输公司按照合同约定支付了房租保证金以及应付租金，但是在2020年5月18日因佳吉分公司拖欠原房屋权利人的租金，导致原房屋权利人解除与佳吉分公司的租赁合同并收回房屋，致使双方之间的租金合同无法继续履行，合同目的无法实现。根据《租赁合同》第六条第2款约定：“双方不得无故提前终止合同。否则违约方承担2个月租金的违约责任”；另，自2020年2月1日后涉案场地因疫情关闭，滨杰运输公司一直未进入使用涉案办公室和库房，滨杰运输公司认为佳吉分公司应该返还2020年2月1日至2020年3月20日的租金，且上海佳吉物流股份有限公司北京分公司（以下简称：佳吉分公司）作为佳吉物流公司的分公司，不具有企业法人资格，其民事责任应当由佳吉物流公司承担，现起诉至法院。佳吉物流公司答辩称，不同意滨杰运输公司诉讼请求。我方于2020年5月初与北京福美鹏飞电子有限公司（以下简称：北京福美公司）签订了解除租赁协议，当时我方考虑到了与滨杰运输公司的合同还在履行期内，我方就向北京福美公司提出两个方案，一是北京福美公司与滨杰运输公司重新签订协议，二是滨杰运输公司可以将租金交给北京福美公司，合同不变。北京福美公司同意了，我方与北京福美公司签订的协议书第七条中有体现。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月18日，北京福美公司（甲方，出租人）与佳吉分公司（乙方，承租人）签订《场地、房屋租赁合同》，约定合同期限从2019年2月18日至2023年5月14日止。合同落款处有北京福美公司与佳吉分公司双方盖章及委托代理人签字。2019年6月10日，滨杰运输公司和佳吉分公司签订《租赁合同》，约定滨杰运输公司承租佳吉分公司位于北京市大兴区京开路50号的场地用于办公和仓库使用，租赁面积为：库房1814平方米、办公室27.7平方米；租赁期限自2019年6月20日至2023年5月14日共3年11个月6天；租金标准为：办公室年租金：27.7*45元/月*12月=14958元；库房年租金：1814*45元/月*12月=979560元；合计年租金为994518元；租金支付周期为季度付；房租保证金为82876.5元。租赁合同第六条第2款约定：“双方不得无故提前终止合同。否则违约方承担2个月租金的违约责任。”2020年5月12日，北京福美公司（甲方，出租人）与佳吉分公司（乙方，承租人）签订《协议书》，上载明：“甲乙双方于2019年2月18日签订位于北京市大兴区京开路50号的场地、房屋租赁合同。合同期限为2019年2月18日至2023年5月14日。自2020今年1月底开始至今，因受新型冠状病毒肺炎疫情严重影响，导致乙方亏损严重，已无力再继续租赁贵司房屋从事经营活动及无力支付租金。为减少双方经济，经双方协商同意达成如下解除协议：1.于2020年5月18日，双方同意提前解除2019年2月18日签订的《房屋租赁合同》，终止双方权利、义务关系。2.乙方承租期间已支付租金至2020年2月18日，自2020年2月18日至2020年5月18日的租金892500元，于2020年5月20日前……7.乙方与北京滨杰运输有限公司签订《租赁合同》，出租部分本租赁物。经甲、乙双方友好协商达成一致：乙方与北京滨杰运输有限公司在2020年5月18日前直接结算租金，与甲方无关。之后如北京滨杰运输有限公司继续承租，可按北京滨杰运输有限公司与乙方签署的租赁合同履行，租金直接支付给甲方，亦可与甲方重新签订租赁合同，与乙方无关。如北京滨杰运输有限公司在一个月内不与甲方签订《租赁合同》或支付租金，则视为北京滨杰运输有限公司放弃租赁的权利，则甲方有权处理上述租赁物，收回他用。”其中，关于协议书第7条，佳吉物流公司称曾将其中的解决方案电话告知滨杰运输公司，滨杰运输公司同意该方案。滨杰运输公司称不清楚该方案，未告知过。佳吉物流公司提交了微信聊天记录，但通过微信无法确认其曾将方案告知过滨杰运输公司，并征得了滨杰运输公司同意。另，佳吉物流公司提供了付款凭证，称佳吉分公司与北京福美公司解除合同后，向北京福美公司支付了租金和违约金。经询问，双方均认可涉案场地自疫情开始就处在了封闭状态，大概是今年春节后，2020年5月6日涉案场地开放后至2020年5月18日，因存在消防隐患再次被封闭，直到今年9月初。双方均认可滨杰运输公司支付租金至2020年3月20日。关于后续租金，滨杰运输公司称因为场地一直处于封闭状态，当时其法定代表人李延彬与佳吉物流公司负责人进行了沟通，佳吉物流公司答复疫情期间也没问你要，且之后佳吉物流公司的负责人是李光旭，等李光旭来了再说。根据当时的状况，在疫情期间，普遍存在双方延长租赁期限和延付租金的情况，等到5月份李光旭来北京后，就告知我方佳吉分公司与福美公司存在纠纷要求解除合同，而且在此期间，佳吉分公司也始终没有向我方主张过任何租金。佳吉物流公司称在5月18日前，曾电话崔要过租金。滨杰运输公司称疫情导致其公司客观上无法正常启用涉案场地，2020年5月18日从涉案房屋搬离，因为佳吉物流公司发出了口头通知，涉案场地因消防问题要封闭，且其与案外人北京福美公司就涉案场地有争议，要求滨杰运输公司搬离。佳吉物流公司称滨杰运输公司什么时间搬离我方不清楚。我方没口头通知，我方的工作人员不可能通知，因为我方与北京福美公司已经解除合同了。双方均同意合同解除，滨杰运输公司认为合同解除时间为2020年5月18日，佳吉物流公司认为合同解除时间为2020年10月15日。庭审中，佳吉物流公司称佳吉分公司无法独立承担责任，如果需要承担责任，由总公司即佳吉物流公司承担。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。佳吉分公司与滨杰运输公司签订房屋租赁合同，不违反法律规定，合同有效，双方存在租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。本案中，佳吉分公司与北京福美公司签订解除协议，佳吉物流公司未提供充分证据证明滨杰运输公司确认并同意解除协议中涉及的方案，因佳吉分公司与滨杰运输公司之间的合同尚在履行期间，佳吉分公司的行为致使其与滨杰运输公司之间的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，佳吉分公司存在违约。滨杰运输公司要求确认其与佳吉分公司的合同于2020年5月18日解除，本院不持异议，予以确认。佳吉物流公司认可佳吉分公司无法独立承担责任，如需要承担责任，由佳吉物流公司承担，本院不持异议。滨杰运输公司主张佳吉物流公司返还房租保证金，于法有据，本院予以支持。滨杰运输公司主张返还2020年2月1日至2020年3月20日的租金，该期间尚在合同履行期间内，滨杰运输公司处于实际占有状态，考虑疫情因素，本院酌定佳吉物流公司退还滨杰运输公司部分租金40609.5元。滨杰运输公司主张佳吉物流公司支付违约金165753元，佳吉物流公司要求酌减，结合疫情因素及双方实际损失，本院酌情支持违约金82876.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京滨杰运输有限公司与上海佳吉物流股份有限公司北京分公司于2019年6月10日签订的房屋租赁合同于2020年5月18日解除；二、上海佳吉物流股份有限公司退还北京滨杰运输有限公司保证金82876.5元；三、上海佳吉物流股份有限公司退还北京滨杰运输有限公司租金40609.5元；四、上海佳吉物流股份有限公司支付北京滨杰运输有限公司违约金82876.5元；五、驳回北京滨杰运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3530元，由原告北京滨杰运输有限公司负担1633元（已交纳），由被告上海佳吉物流股份有限公司负担1897元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十月三十日法官助理  孟 洋书 记 员  张海利