重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）渝民申762号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何立新，男，1966年10月21日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：范廷辉，女，1967年12月18日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：何立新（系范廷辉之夫），男，住重庆市彭水苗族土家族自治县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何雨浓，男，1997年6月18日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：何立新（系何雨浓之父），男，住重庆市彭水苗族土家族自治县。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆渝云建设有限公司，住所地重庆市云阳县。法定代表人：李梓豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆渝云建设有限公司彭水县分公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县。负责人：卜天其，该分公司经理。委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县。法定代表人：魏勇，该公司经理。委托诉讼代理人：冯应明，重庆中庸律师事务所律师。一审第三人：文小龙，男，1977年11月7日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。再审申请人何立新、范廷辉、何雨浓（以下简称何立新等人）因与再审申请人重庆渝云建设有限公司（以下简称渝云公司）、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司（以下简称渝云彭水分公司）、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司（以下简称永力公司）及一审第三人文小龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市第四中级人民法院（2019）渝04民终1606号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。何立新等人申请再审称，1.涉案住宅换营业用房补差房款计算错误。在220平方米以内，安置营业用房的面积减去600平方米后应按500元/平方米由何立新等人补给永力公司，应补偿金额为633985元，二审法院判决何立新等人补差80万元错误。2.吊4－2号应该安置给何立新等人。3.渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司应当支付2020年3月1日前的逾期还房资金利息2641464元，之后的利息计算至交房之日止。何立新等人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司申请再审称，1.二审将安置住房按营业用房单价计算错误。2.二审判决渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司向何立新等人支付200万元违约金缺乏事实和法律依据。本院经审查认为，第一，关于房价补差问题。渝云彭水分公司作为甲方与何立新、范廷辉、何雨浓作为乙方以及永力公司作为丙方签认的《房屋拆迁安置补偿合同》第六条约定：“……（二）安置“澎湖花园”小区进口处（即靠刘兵摩托车那幢）沙沱街平街二楼或负一楼（即沙沱街平街下一楼）安置营业用房建筑面积600平方米（允许面积差在正负10平方米），……安置面积超过应安置营业用房面积时，在乙方的住房面积中减出，同时乙方按500元/㎡补足住房与营业用房之间的价格差额；乙方也可以选择负二楼整层，超面积乙方按500元/㎡补足住房与营业用房之间的价格差额。（三）安置住房建筑面积1600㎡。……安置面积正负差在10㎡以内双方按2500元/㎡结算房款；超过或减少10㎡以上的，双方按当时实际销售的同楼层的市场销售价格结算价款。”以上约定，存在两种计算方法，一种是安置的营业用房面积超过600平方米的部分，在住房面积中减除，该超过的面积应由何立新等人按每平方米500元向渝云彭水分公司补差，减除后剩余的住房面积可以选择住房安置，当选择的安置住房面积与该剩余的面积存在差异时，则按住房面积的市场价补差。第二种计算方法是，何立新等人可以选择将住房全部调换成营业用房，由何立新等人按安置的住房面积1600平方米以每平方米500元向渝云彭水分公司补差，全部转换成营业用房，当安置的营业用房面积与应安置的营业用房面积（即住房面积加营业用房面积）存在误差时，按营业用房市场单价补差。显然第二种计算方法更有利于何立新等人，何立新等人也选择了1600平方米的住房全部调换成商业用房，按每平方米500元补差。即：何立新等人应向渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司补差80万元（1600×500）。现安置的营业用房吊4-3、吊4-4共计1867.97平方米，总面积不足的部分332.03平方米（即1600+600－1867.97），按营业用房单价每平方米6500元计算，为2158195元，应由渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司向何立新等人补足，两者之差为1358195元（2158195－800000），应由渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司向何立新等人补差。二审法院对补差的计算不违反双方的约定，何立新等人认为补差计算错误的申请再审理由不能成立。渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司认为应按住房单价补差的申请再审理由亦不能成立。第二，关于安置营业用房问题。首先，何立新等人与渝云彭水分公司、永力公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中约定有安置房屋的三种类型：门面、营业用房、住房，并针对不同类型的房屋分别约定应当安置的面积，即双方在安置合同签订时对于不同类型的房屋安置的市场价格的约定是不相同的。具体情况是，门面单价高于营业用房单价，营业用房单价高于住房单价。其次，虽规划上载明涉案吊4-2房屋是属于营业用房，但门面与营业用房最大区别应是因地理位置、楼层等因素导致单位面积价格差异较大。而涉案吊4-2房屋经过调规以后直接与公路衔接，且无任何遮挡，其价格与门面价格相当。具体而言，一审第三人文小龙购买吊4-2房屋的单价为2万元以上，与本案相邻的吊4-3、4-4房屋单价6,500元出入较大，一、二审法院将吊4-2认定为门面并无不当。何立新等主张应将涉案吊4-2房屋作营业用房向其安置的理由不成立。第三，关于利息、违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，《房屋拆迁安置补偿合同》第十一条约定：“逾期还房的处理办法。甲方应在本合同第十条约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，如在2013年12月31日前逾期不能回迁的，日期从2014年3月1日起，本金按……675万元，按农行利率6.72‰计算……”第十七条约定：“违约责任。……如一方违约，由违约方支付人民币贰佰万元的违约金给对方（第三条第三款外）……。”本案中，由于渝云彭水分公司违约行为给何立新等人造成了实际损失，应当按照约定支付200万元违约金。根据《房屋拆迁安置补偿合同》第十条约定，渝云彭水分公司于2015年4月23日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，2015年5月21日何立新等人收到渝云彭水分公司要求完善《房屋拆迁安置补偿合同》房屋定位安置、签订“补充协议”移交房屋的函件，故一、二审判决对于逾期交房资金利息计算的终止日期为2015年5月21日并无不当。在2015年5月21日前按约定支付利息，从2015年5月21日起，按《房屋拆迁安置补偿合同》支付违约金。虽渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司在本案中抗辩称约定的违约金过高，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，由于渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司未提供证据证明何立新等人的损失明显低于200万元的事实，对于渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司要求适当减少违约金的请求，二审院未予支持，亦无不当。渝云公司、渝云彭水分公司、永力公司认为违约金过高应予调减的申请再审理由不能成立，何立新等人认为利息应支付至交房时止的申请再审理由亦不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回何立新、范廷辉、何雨浓、重庆渝云建设有限公司、重庆渝云建设有限公司彭水县分公司、重庆市彭水永力房地产开发有限责任公司的再审申请。审判长  彭国雍审判员  傅 燕审判员  王春晓二〇二〇年十月二十七日书记员  冯 菁