上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初4688号原告(反诉被告)：许美红，女，1982年5月10日生，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：韩晓敏，上海昌辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠少韡，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海梁浙实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王少娟，总经理。委托诉讼代理人：丁长二，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告许美红与被告上海梁浙实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月8日第一次公开开庭进行了审理。期间，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理。嗣后，本案依法转为适用普通程序，组成合议庭于2020年9月27日第三次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)许美红及其委托诉讼代理人韩晓敏、被告(反诉原告)上海梁浙实业有限公司的委托诉讼代理人丁长二到庭参加了诉讼。本案已经审理终结。原告许美红向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2019年10月16日签订的《尚优玛特购物广场有限公司旺铺租赁合同》；被告返还原告已付合同保证金57,488元；被告赔偿原告损失102,900元(包括设备损失70,000元和装修损失32,900元)；被告减免原告租金即免除原告从2020年1月16日起至判决生效之日止每日945的租金。事实和理由：原、被告于2019年10月16日签订《尚优玛特购物广场有限公司旺铺租赁合同》，约定原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号楼1-35商铺，面积为135平方米，租赁期限从2019年10月16日起至2023年1月15日止，前3个月为免租期，从2020年1月16日起算租金，年租金为344,925元。合同签订后，原告支付57,488元的保证金并采购游乐设备和进场装修，租赁场所用于经营儿童乐园，至2019年11月中旬设备安装完毕，原告发现租赁场所的楼顶有多个漏水点，漏水掉在儿童乐园的设施上，多次要求被告维修，但被告维修后未能修好仍然漏水，导致租赁场所持续3个多月处于无法正常使用的状态，原告无法正常营业，2020年4月被告又来维修一次并已修好，但现在仍有一个点在漏水，漏水掉在垫子上，导致合同目的根本无法实现，经催告未果，故提起诉讼。被告上海梁浙实业有限公司辩称，原告向被告租赁1-35商铺并进行装修和购置设备及支付部分保证金是事实，商铺在一楼，该区域的二楼系超市用于经营水产品的柜台，当时地面确有渗水点，但并非漏水，水量也不多即有水渍和滴水的情况，渗水点也是陆续出现的，被告接报后均及时进行了处理，并不影响原告的正常经营，而且个别渗水现象是商场空调冷凝管的滴水，与被告无关，至2020年3月后已全部维修完毕，因疫情停业至2020年3月初原告已正常营业。原告的诉请无依据，不同意解除合同，同意因疫情减付一个月的租金。相反原告尚有保证金28,743元未付，也未按约支付租金，如原告坚持违约解除合同，被告也同意，但损失应由原告自负，故反诉原告(被告)提起反诉而请求：同意解除合同；反诉被告(原告)搬离租赁场所并恢复原状至毛坯状态；反诉被告支付保证金28,743元；反诉被告支付从2020年1月16日起至租赁场所搬离交接日止的租金和占有使用费；反诉被告偿付以上述保证金为本金，从2019年11月15日起至实际付清日止，按照每日5%计算的逾期付款违约金；反诉被告偿付尚欠租金的逾期付款违约金(以86，231元为本金，从2020年1月16日起至付清日止，按照每日5%计算；以86,231元为本金，从2020年3月16日起至付清日止，按照每日5%计算)；反诉被告支付装修管理费1,380元和装修电费100元。反诉被告许美红针对反诉辩称，根据合同约定，从2020年1月16日开始支付租金，但在2019年11月中旬就发现楼顶漏水，被告直到2020年3月底才修复，在修复前基于不安抗辩权拒绝支付租金等。从2020年1月24日起因疫情原因停止经营，至2020年4月10日复工至目前，漏水造成生意不佳，双方的合同已于2020年2月25日解除，对装修管理费和装修电费不认可，同意解除合同，不同意其余的反诉请求。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区南奉公路**房屋的房地产权证显示的权利人为上海帝豪企业发展有限公司。2018年12月27日，被告与上海帝豪企业发展有限公司签订《租赁合同》，承租南奉公路XXX弄XXX号楼，租赁期限从2019年1月1日起至2033年12月31日止。2019年10月16日，原、被告签订《尚优玛特购物广场有限公司旺铺租赁合同》，约定：原告向被告租赁坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX弄XXX号楼1-35商铺用于经营儿童乐园，建筑面积为135平方米，租赁期限为39个月，从2019年10月16日起至2023年1月15日止，其中2019年10月16日至2020年1月15日为免租期；物业费为每天每平方米0.17元，年总额为8,377元，免前15个月物业费，15个月后先付后用；第一年租金为每天每平方米7元，第二年和第三年租金为每天每平方米6.90元，年租金为344,925元，免租期到期后，每季度一次性支付租金86,231元，先付后用，提前一个月付款，逾期未付，按每天1%计收滞纳金，逾期30天未付，被告有权收回租赁场所并解除合同、没收押金并催收租金和滞纳金及要求赔偿损失；保证金为86，231元，合同签订日起先付57,488元，一个月后再支付剩余28,743元，合同期满原告搬离后30天内无任何质量问题和合同约定事项问题，无息返还；租赁面积小于500平方米需交纳每平方米5元的装修管理费；租赁场所先付款后使用，每次提前5天付清租金，如拖欠租金和其他费用，滞纳金为实欠租金的每天5%；合同期满原告不再续约，固定设施完整留下，由于原告原因导致合同解除，不退还押金，固定设施完整留下，如原告要求拆走按新价赔偿被告。嗣后，原告对租赁场所进行了装修并购置施乐设备进行安装，装修费用为32,900元，购置施乐设备并安装的费用为70,000元，然后开始经营，期间即从2019年11月中旬起至2020年2月期间，原告多次向被告反映租赁场所楼顶渗水事宜，被告遂多次派人员进行维修，而从2020年1月下旬起的疫情期间因无维修人员，直至2020年3月和4月被告两次派人员再次进行维修。2020年5月起双方为是否维修完毕发生争议，被告期间要求原告支付款项遭拒，经协商未果，以致涉讼。另查明，被告曾于2019年12月30日向原告发送《商铺租金催缴通知书》。又于2020年1月10日向原告发送《商铺催款缴费通知书》，告知免租期至2020年1月15日即将到期，需提前一个月付租金86,231元，同意延后至2020年2月8日支付，同时要求原告支付保证金28,743元、装修管理费1,350元、宽带使用费200元和装修电费100元。涉案租赁场所于2020年4月10日起开始经营，从2020年5月18日起原告停止经营并陆续将部分物品搬离，装修和部分设备则留在租赁场所，2020年6月1日被告发布公告通知因原告拖欠费用停止对外经营，已办理年卡可通过警方处理。此后双方对装修和设备的处理存在争议，原告要求将装修和设备留给被告并由被告赔偿相应损失，被告则不同意赔偿损失并要求原告拆除装修和设备且恢复原状，双方无法协商一致，未办理交接手续。在审理期间，原告确认：2020年4月底人员离开租赁场所，不再经营，小件物品已搬离，装修和大件设备未搬离，现场为敞开式，2020年5月18日已通知被告搬离，至2020年6月9日再去搬物品时，被告拒绝原告进入，不要求对装修和设备进行评估，留给被告，对此要求全额赔偿。被告确认；2020年4月原告仍在经营，2020年5月起陆续搬离直至6月底，现场为敞开式，装修和部分设备未搬离，未通知被告搬离，系商场保安告知被告原告在搬离，为安全起见，被告遂用隔离带将租赁场所围起，目前处于空关状态，未阻止原告搬离，不要求对装修和设备进行评估，不同意赔偿，要求拆除。另本院于2020年5月28日至租赁场所现场查勘渗水情况，原告所指目前存在的渗水点在通道靠近柱子处，但现场未发现有渗水痕迹。原告确认上述点位已于2020年3月初和4月初修复。以上事实，由房地产权证、《租赁合同》、《尚优玛特购物广场有限公司旺铺租赁合同》、《商铺催款缴费通知书》、微信聊天记录、转账记录、现场照片和维修记录、庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效。被告作为出租方，理应向作为承租方的原告提供适租的房屋，但涉案租赁场所的楼顶陆续出现渗水现象，经原告报修后，被告陆续进行了维修，原告也确认至2020年4月已全部修复，本院于2020年5月28日至现场也未发现渗水现象，虽修复时间略久，但考虑到渗水点系陆续出现、被告也积极陆续在维修及疫情原因即从2020年1月24日全国一级响应起无法维修的实际情况，同时根据当事人的陈述及相关证据，渗水情况属轻微并不严重，也无证据证明造成原告无法经营，故原告认为被告根本违约造成合同目的无法实现无依据，可就因渗水酌情扣减部分租金，即从2020年1月16日起至2020年1月23日止的租金按70%计算，从2020年1月24日起至2020年4月9日止的租金因疫情原因造成原告无法经营故应予免除，从2020年4月10日起至2020年4月15日止的租金按90%计算，从2020年4月16日起的租金按合同约定正常计算。上述相应尚欠租金的逾期付款违约金也酌情分段计算，但逾期付款违约金的标准过高，应予调整至同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，且计算至合同解除日。除去以上因素，原告未按合同约定支付部分保证金和其余的租金，且在疫情得到有效控制、复工复产且渗水点业已修复的情况下，单方要求解除合同，显属违约，对此被告当时也未同意。此后原告陆续搬离，以其行为表明不再履行合同，而被告在原告搬离期间即2020年6月1日发布公告对外确认原告不再经营并要求原告的客户报警处理后续事宜，也以其行为表明同意解除合同，故双方的房屋租赁合同于该日解除。针对租赁场所的装修和设备的去留问题，双方在合同中业已明确约定，即无论合同期满还是因原告违约解除，固定设施均无偿留给被告，被告无须补偿，相反如原告拆除则需按新价赔偿被告，因此原告要求被告赔偿装修和设备中的固定设施损失无依据，被告要求原告拆除固定设施恢复原状也无依据，均不予支持，而在装修和设备中的非固定设施原告应予搬离，未搬离则需承担占有使用费。同样根据合同约定，因原告违约导致合同解除，已付保证金不予退还，尚欠的保证金无需再支付，被告请求尚欠保证金及逾期付款违约金实属要求偿付解除合同违约金，因此酌情确定原告偿付被告解除合同违约金28,743元。关于装修管理费的问题，根据合同约定为每平方米5元，所以原告应按此支付被告装修管理费675元，而被告要求原告支付装修电费则无依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)许美红与被告(反诉原告)上海梁浙实业有限公司在2019年10月16日签订的《尚优玛特购物广场有限公司旺铺租赁合同》于2020年6月1日解除；二、反诉被告许美红于本判决生效之日起十日内将租赁场所内装修和设备中的非固定设施予以搬离；三、反诉被告许美红于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海梁浙实业有限公司截止至2020年6月1日止的租金54,810元；四、反诉被告许美红于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海梁浙实业有限公司从2020年6月2日起至装修和设备中的非固定设施搬离日止按每天945元计算的占有使用费；五、反诉被告许美红于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海梁浙实业有限公司尚欠租金的逾期付款违约金(其中以10，395元为本金从2020年2月9日起至2020年6月1日止；以44，415元为本金从2020年4月12日起至2020年6月1日止；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算)；六、反诉被告许美红于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海梁浙实业有限公司解除合同违约金28,743元；七、反诉被告许美红于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海梁浙实业有限公司装修管理费675元；八、驳回原告许美红的其余诉讼请求；九、驳回反诉原告上海梁浙实业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,508元，由原告负担。反诉案件受理费1,525元，由反诉原告负担572元，反诉被告负担953元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  周 珣人民陪审员  王洪兴二〇二〇年十月三十日书 记 员  杨丹虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。