北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16466号原告：北京艾迪豪斯物业管理有限公司（统一社会信用代码：91110302MA019Jxxxx），住所地北京市北京经济技术开发区天华园三里**会所**302。法定代表人：孙三明，经理。委托诉讼代理人：王华年，天津益清（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，天津益清（北京）律师事务所实习律师。被告：黄小函，女，1972年5月18日出生，汉族，北京依泽锦服装服饰有限公司职员，住北京市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王强，男，1964年12月20日出生，汉族，无业，住北京市经济技术开发区。原告北京艾迪豪斯物业管理有限公司（以下简称艾迪豪斯公司）与被告黄小函物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告艾迪豪斯公司委托诉讼代理人王华年、被告黄小函委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾迪豪斯公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄小函支付物业费32035.5元（2016年1月1日至2018年3月31日）；2.判令黄小函支付违约金14604.64元；3.诉讼费由黄小函承担。事实和理由：艾迪豪斯公司为北京市经济技术开发区一栋洋房小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务。黄小函是该小区房屋的业主。经艾迪豪斯公司多次催缴，黄小函拒绝交纳。为维护合法权益，故诉至法院。黄小函辩称：认可房屋产权人，房屋面积474.6平方米，但不认可原告诉求。1、对于欠费日期需要核实，但已经过了诉讼时效，请求法院予以驳回。2、艾迪豪斯物业的主要负责人（董事会共7名成员，其中3人为现任业委会委员，2人为前任业委会委员，物业经理是业委会秘书），他们辞去业委会成员的身份，变为艾迪豪斯公司的股东，新成立的公司通过不合法律程序的手段进驻小区。3、业委会委员韩忠民、俞军、杨**等人加盖违章建筑、长期不缴纳物业费，四人已失去业委会委员资格，而且业委会辞职在前，与艾迪豪斯公司签订合同在后，在没有通过业主大会研究同意的情况下私自选择由业委会担任股东的物业公司，合同必然无效。从时间看，艾迪豪斯4月4日入住小区，4月8日公布，4月18日与业委会签订合同，程序亦不合法。4、物业费收费标准未经过政府部门审批备案，物业工作人员不具有从业资质。5、艾迪豪斯公司提供的服务极其混乱，多次受到消防、工商等管理部门的处罚，服务质量不达标被住建委曝光，成为57家不良物业之一。6、艾迪豪斯董事长刘志忠养大型犬，有业主饲养家禽，卫生差，雨天积水、雪天积雪打扫不积极，路灯等公共设施损坏维修不及时，安保不到位，小区建房不围挡、陌生人进入小区挨家挨户推销，允许独栋别墅改为幼儿园，楼宇智能控制系统被艾迪豪斯公司破坏拆除，单此项物业费就1.3元，应该从2.5元中剔除。7、2018年自来水公司在本小区更换管道，施工时损坏了小区的路面，施工后修复路面时物业不进行监管、验收，使得道路坑洼不平，给业主带来危险，已有多位老人、孩童摔倒受伤，均因物业不作为。8、自来水公司更换自来水管道导致我家地下室被泡，至今没有给我处理。综上种种，我认为艾迪豪斯公司入驻小区不合法，与业委会签订的合同无效，入驻后物业服务严重不达标，还超过了诉讼时效，故不同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：黄小函系北京市大兴区亦庄经济技术开发区天华北路**洋房x-x的所有人，房屋面积474.6平方米。2010年9月15日，一栋洋房业委会与北京金网络物业管理有限公司订立《物业管理服务合同》，物业费按照每平方米每月2.5元收取，按季度交纳，最迟交纳期限为每季度末；对于欠缴物业费的业主，有权向其收取欠缴金额日千分之一的滞纳金。2013年9月16日双方签订《物业管理服务合同》补充协议；2016年12月12日，北京金网络物业管理有限公司更名为北京首万物业服务有限公司。2018年4月3日，艾迪豪斯公司与一栋洋房业委会及北京首万物业服务有限公司签订了《关于一栋洋房项目物业服务交接事宜备忘录》，第九项约定“完成物业交接后，业委会委托艾迪豪斯公司负责收取首万物业在管期间业主所欠物业费……”。2018年4月18日，艾迪豪斯公司（乙方）与一栋洋房业委会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定由乙方提供物业服务，服务期限3年，物业费收费标准每月每平方米2.5元，物业费按季度缴纳，最迟缴费期限为每季度末。为证明涉案物业服务合同无效，黄小函提交了一栋洋房业委会2018年1月6日作出“全体辞去业委会工作”的公告，但2018年4月18日，艾迪豪斯公司与业委会签订了《物业管理服务合同》；针对该公告，艾迪豪斯公司辩称系笔误，公告时间应为2019年1月6日。2020年8月3日，北京市大兴区荣华街道办事处信访办出具办理意见书，告知信访人，艾迪豪斯发布的《告知书》中“街道将会敦促管委会相关部门协调完成备案手续”“并未征求荣华街道意见”。北京首万物业公司出具证明称业委会委员刘彭洁自2015年月至2017年7月拖欠物业费超过24个月，王辉自2016年1月至2017年7月拖欠物业费18月。为证明艾迪豪斯公司提供的物业服务不达标，黄小函提交了以下证据：1、2018年7月13日，北京市公安局因艾迪豪斯公司“消防设施、器材未保持完好有效”对其作出罚款3万元整的行政处罚；2019年1月北京经济技术开发区管理委员会因“艾迪豪斯随意堆放生活垃圾”对其作出行政处罚；2018年1月4日，工商信息显示艾迪豪斯公司经营异常；2、一组照片证明小区垃圾堆放、小区部分业主私搭乱建、在网球场盖房、私设车位地锁、业主将别墅改为幼儿园、装修施工不围档；3、于清海实名举报艾迪豪斯物业总经理向其索贿5000元、总经理助理向其索贿600元电话费；4、物业公司管理人员在业主群中不接受业主的不满意见，多次出言不逊；5、2012年3月11日，一栋洋房物业服务中心出具证明，载有“证明一栋洋房社区智能化系统是由开发商涉及安装的，在业主办理入住手续后已开启该系统且可正常使用”。6、业主因财物被故意损毁报案，黄小函称小区业主车辆多次被恶意划伤，一次划伤30多辆车。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，北京首万物业服务有限公司（曾用名北京金网络物业管理有限公司）向一栋洋房小区提供了物业服务，且2018年4月3日，艾迪豪斯公司与一栋洋房业委会及北京首万物业服务有限公司签订了《关于一栋洋房项目物业服务交接事宜备忘录》，该文第九项约定“完成物业交接后，业委会委托艾迪豪斯公司负责收取首万物业在管期间业主所欠物业费”，故艾迪豪斯公司有权收取黄小函欠缴首万物业的物业费。但依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中《物业管理服务合同》中约定物业费按照季度交纳，最迟不得超过季度末，因此，艾迪豪斯公司2020年7月13日向本院起诉时，黄小函拖欠2016年1月至2017年6月的物业费物业的诉讼时效已过，其主张该期间的物业费本院不予支持；2017年7月1日至2018年3月31日期间的物业费，具有事实及法律依据，本院予以支持。黄小函辩称楼宇智能控制系统破坏，但无证据佐证，辩称应扣除1.3元物业费的抗辩事由本院不予采信，但结合他案情况，本院就2017年7月1日至2018年3月31日期间的物业费予以适当酌减。考虑物业服务实际状况，本院对艾迪豪斯公司主张违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、黄小函于本判决生效之日起十日内给付北京艾迪豪斯物业管理有限公司2017年7月1日至2018年3月31日期间的物业费期间的物业服务费8542.8元；二、驳回北京艾迪豪斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，由北京艾迪豪斯物业管理有限公司负担395元（已交纳）；由黄小函负担88元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 杰二〇二〇年十月二十九日法官助理  李惠卿书 记 员  吕欢欢