鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初1926号原告：鹤壁金爵置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区朝歌路与滨河大道交叉口（金融大厦****）。法定代表人：卢长生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张学中，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：任建文，河南豫龙律师事务所律师。被告：张海丽，女，1986年1月16日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被告：贾宁，男，1986年8月29日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。二被告共同委托诉讼代理人：张长海，河南明星律师事务所律师。原告鹤壁金爵置业有限公司（以下简称金爵公司）与被告张海丽、贾宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金爵公司委托诉讼代理人张学中、任建文、被告张海丽、贾宁及二人共同委托诉讼代理人张长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金爵公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2016年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令张海丽、贾宁将《商品房买卖合同（预售）》原件及发票退还给其，由其依法扣除违约金6328.32元后，将剩余房款130087.68元退还张海丽、贾宁；3、本案诉讼费用由张海丽、贾宁负担。事实和理由：原被告于2016年6月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，由张海丽、贾宁购买其开发的位于华韵帝景湾房产，购房总价款为316416元，付款方式为2016年6月14日前支付首付款136414元，剩余房款180000元向银行贷款支付，2016年10月1日交付房屋。但自签订合同至今已近4年，张海丽、贾宁除缴纳首付款外，剩余房款既未从银行贷款付清房款，也未以现金付清房款，构成根本违约。为维护其合法权益，故诉至法院。张海丽、贾宁辩称：1、金爵公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》无事实及法律依据。双方于2016年6月14日签订合同，金爵公司将华韵帝景湾小区13幢楼转包给鹤壁市恒泰置业有限公司（以下简称恒泰公司），委托恒泰公司收取购房款及配套款，其按恒泰公司及金爵公司要求提供了个人商贷各种证明材料，并多次找售房人员询问贷款事宜，均回答让其等待，同一时期帝景湾小区其他楼房均办理成商贷。在金爵公司未办成按揭贷款及无法提供银行认可的材料时，从未通知其二人缴纳剩余房款和交付房屋。曾有一自称某砼公司的人员，打电话称其二人购买的房屋已归其公司所有，让其二人除交清剩余房款外，每平方米另加1000元，后其二人找金爵公司和恒泰公司及办事处，均无人具体处理。在金爵公司因自身原因未能办理商贷的情况下，未通知其缴纳剩余房款，双方又未约定剩余房款的缴纳时间，故不存在法定解除合同条件，金爵公司提出解除合同无事实及法律依据；2、其二人不存在违约行为，更构不成根本违约，其愿意继续履行合同。双方在签订买卖合同前，已于2015年按金爵公司要求缴纳房款165534元，而不是136416元，并缴纳了其他配套费用。在超过交房日期两年多，金爵公司未建好房屋，其二人从无不交剩余房款的意思，也无违约行为，本案合同已备案，继续履行合同并不能导致金爵公司合同目的落空，故其亦构不成根本违约。综上，请求驳回金爵公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对金爵公司提交的证据1、双方于2016年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》。证明依照合同约定，逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。且根据补充协议约定，出卖人对申请贷款的买受人，予以协助或如实提供相关证据，但不存在保证买受人取得贷款的义务。在贷款银行拒绝受理贷款申请或未足额发放贷款的，买受人应自双方约定的到账时间届满十五日内将购房款全额补足给出卖人，否则其有权通知买受人解除合同，在通知送达后三日内退还合同和发票、收据等原件，并按照合同总房款的2%向出卖人支付违约金，在扣除上述违约金后，由出卖人无息退还买受人。张海丽、贾宁对合同真实性无异议，但认为不能证明是其二人违约，也不能证明其未按照合同履行义务。本案商业贷款是指按揭贷款，恰恰证明金爵公司未按照按揭贷款要求履行自己的义务，故造成贷款不能的原因系金爵公司造成的，并非其二人应履行的义务。且合同附件第二条第2.4、2.5项均是格式条款，是金爵公司免除自己应当承担法律责任的条款，该条款应认定无效；2、解除合同通知书、邮寄单存根、查询单各一份。证明其公司在张海丽、贾宁无法向银行贷款且在签订合同后四年时间内仍未补齐房款并支付违约金，无奈于2020年6月3日通知张海丽、贾宁解除了双方签订的商品房买卖合同，张海丽、贾宁已收到该通知。根据合同法相关规定，解除合同通知到达对方时合同解除。如果对方对解除合同有异议，应当提起诉讼，但目前张海丽、贾宁未提起诉讼，说明涉案商品房买卖合同已经解除。张海丽、贾宁对该组证据真实性无异议，但认为该解除合同通知书并未生效，其接到该通知书后于2020年7月17日已向淇滨区法院立案庭提起了解除合同异议诉讼，立案庭给其庭前调解案号为890号，也就是说在其提出解除合同异议诉讼后，金爵公司又进行诉讼，故该合同解除通知书并未生效。本院认为，金爵公司提交的证据1，系书证，客观真实地载明了双方的权利义务，对其证明效力，本院予以确认。证据2载明了金爵公司曾向张海丽、贾宁送达解除合同通知书的事实，对该事实，本院予以确认。张海丽、贾宁提交的证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，与金爵公司提交的一致。证明双方在合同中并未约定商贷付款的最后期限，其不存在违约付款。金爵公司对该证据真实性无异议；2、恒泰公司出具的4份收据、金爵公司出具的1份收据。证明其交纳的涉案商品房的配套款。金爵公司对该收据中房屋维修基金、首付款无异议，对其他3份收据称未收到；3、贾宁向金爵公司提供的按揭贷款手续一组共8页；4、张海丽向金爵公司提供的按揭贷款手续一组共5页。以上3-4证据证明张海丽、贾宁已将按揭贷款手续提交给金爵公司。金爵公司对证据3-4真实性无异议，但张海丽的信用报告中有6张信用卡，且该2份证据仅是被告出具的自己的贷款资料，银行是否同意贷款，权利在贷款银行，而不在其公司，其仅提供协助义务；5、其从网上查询的鹤壁市商品房预售公示。证明金爵公司开发的13幢楼预售许可证期限于2015年5月19日到期，双方于2016年4月签订合同，因金爵公司预售许可证已到期，不具备贷款条件。金爵公司对该证据有异议，认为涉案房屋不存在预售许可证过期的问题，预售证是可以延期的，与本案被告同时购房的涉及几百户，其他人的贷款已全部到位，故该证据与本案无关，也不属实；6、其从人民网下载的领导留言板回复。证明金爵公司开发该房产并未按合同约定如期交房，合同约定交房时间为2016年10月，但实际上2018年10月仍未完工，故证明金爵公司有违约行为，其保留向金爵公司追偿的权利。并称其收到解除合同通知书后，认为自己并未违约，同时给金爵公司邮箱回复，也寄快递到金爵公司要求履行合同，但无人受理，拨打合同上的电话为空号，金爵公司变更通讯地址未通知其，其按合同上载明的地址也找不到金爵公司。金爵公司认为该证据恰恰证明截至目前，张海丽、贾宁仍未交齐房款，本院认为，张海丽、贾宁提交的证据1与金爵公司提交的一致，对其证明效力，本院予以确认。证据2系书证，其来源形式合法，客观真实地载明了张海丽、贾宁的交款情况，对其证明效力，本院予以确认。证据3、4证明了张海丽、贾宁提交按揭贷款手续事实，对该事实，本院予以确认。证据5、6系政府网站对外公布的信息，具有公开透明性，对其证明效力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：张海丽于2015年8月17日向恒泰公司交房款136416元、数字电视费、天然气开口费等配套费用。并另行交给恒泰公司29118元，张海丽称该费用系按300元/平方米补交的房款。2016年6月2日，张海丽交纳房屋维修基金4367.7元。金爵公司称系其委托恒泰公司代收房款。2016年6月14日，金爵公司（出卖人）与张海丽、贾宁（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由张海丽、贾宁购买金爵公司投资开发的位于鹤壁市淇滨区珠江路南侧、华山路东侧华韵?帝景湾小区13幢楼房屋一套，预测建筑面积共97.06平方米，总价款为316416元。付款方式为公积金贷款方式付款，买受人应当于2016年6月14日前支付首期房价款人民币136416元，余款人民币180000元向银行申请贷款支付。并约定出卖人应当于2016年10月1日前向买受人交付该商品房。双方的联系方式以合同约定为准。合同履行期间，任一方的联系方式如有变更，应于变更之日起七日内书面通知对方，在收到该变更通知前，原联系方式继续有效。逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。按双方合同约定，张海丽、贾宁交纳首付款后，剩余房款180000元向银行申请公积金贷款。张海丽、贾宁曾向金爵公司提交按揭贷款有关手续。但迟迟未能办理按揭贷款。2015年4月13日，鹤壁市商品房预售许可公示，金爵公司开发的华韵?帝景湾小区13#楼商品房预售许可证至2015年5月19日到期。2016年起帝景湾项目推进缓慢；2017年5月，淇滨区成立项目帮扶工作组，2017年7月复工，当时预计于2018年10月完工。2018年底一自称混凝土公司于会计电话告知张海丽、贾宁将剩余房款结清，并在原房屋价格基础上每平方米另加1000元。2020年6月3日，金爵公司向张海丽、贾宁邮寄送达《解除合同通知书》，称因张海丽、贾宁既未从银行贷款付清房款，也未以现金付清房款，已构成根本违约，通知张海丽、贾宁解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。张海丽、贾宁接到通知后，对该解除合同通知书不服，其二人根据金爵公司合同中提供联系方式未能与金爵公司取得联系，于2020年7月17日到本院进行预立案登记。金爵公司于2020年7月14日向本院提起诉讼。本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，虽然双方约定付款方式为公积金贷款，在张海丽、贾宁交付首付款后，依双方约定将贷款资料交至金爵公司。至于金爵公司称其仅予以协助或如实提供相关证明，不承担保证××取得贷款的义务，但因其公司预售房许可证到期原因，无法为××办理贷款手续，在此情况下，金爵公司应及时通知二被告另行协商付款方式，协商不成时及时行使合同解除权，但金爵公司未提交该方面的证据。故不能以张海丽、贾宁未全额补足房款而认定张海丽、贾宁违约。即使张海丽、贾宁未能办理按揭贷款，其公司亦应当通知××张海丽、贾宁补足剩余房款，虽其公司称已让于会计通知张海丽、贾宁补足剩余房款，并在原房款价格基础上另加1000元/平方，但于会计称其系混凝土公司人员，未表明与金爵公司或恒泰公司的关系，金爵公司也未表述清于会计的具体就职单位，因购买房屋不同于其他一般交易，鉴于当事人防范意识，即使××张海丽、贾宁未按于会计通知交款，金爵公司也不能以此认定其已履行了要求二被告支付剩余房款的催告义务。在金爵公司于2020年6月3日向张海丽、贾宁邮寄解除合同通知书，张海丽、贾宁即通过合同中约定的联系方式未能与金爵公司取得联系，并向法院提起解除合同异议诉讼，视为其已对该解除合同通知书提出异议，该解除合同通知书并未生效。虽双方在合同中约定解除合同异议期为30日，但在张海丽、贾宁以合同约定的联系方式未能与金爵公司取得联系的情况下，于2020年7月17日向法院提起诉讼，亦在法律规定的三个月异议期间，不能以此认定解除合同通知书已生效。综上，本案不符合解除合同的要件，故对金爵公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。对其第二项诉讼请求，是建立在合同解除的基础上，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条之规定，判决如下：驳回鹤壁金爵置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3028元，减半收取1514元，由鹤壁金爵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  霍璐婷二〇二〇年十月十三日书记员  马学芳