北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7569号原告（反诉被告）：孟鲜，女，1984年6月27日出生。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：王雅妮，女，1984年2月4日出生。委托诉讼代理人：杨龙幸，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-E475。法定代表人：高晓辉，总经理。委托诉讼代理人：张毅然，女，1983年9月9日出生。委托诉讼代理人：解建虎，男，1973年4月20日出生。原告（反诉被告）孟鲜与被告（反诉原告）王雅妮、第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司（以下简称“华熙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟鲜的委托诉讼代理人安飞、被告王雅妮的委托诉讼代理人杨龙幸、陈东坡，第三人华熙公司的委托诉讼代理人张毅然、解建虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孟鲜向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告孟鲜与被告王雅妮、第三人华熙公司于2020年5月5日签订的编号为029547的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令被告赔偿原告经济损失12500元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月5日原告孟鲜与被告王雅妮在第三人我爱我家华熙房地产经纪有限公司居间下签订《存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告位于北京市房山区绿×号×层×单元×号房屋，房屋总价款203万元。双方协商一致，被告购房资格审核通过且原告办理完解押手续后十五日内，双方办理该房产的网签及贷款手续；合同同时约定，买受人未按合同约定时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按成交总价的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告一直按照约定履行合同义务，5月8日办理完涉案房屋的解抵押手续之后，积极配合中介每一次关于履行合同的时间安排，但被告在由于自身原因无法申请公积金贷款后，对于继续全款或者商贷方式履行合同一直不予确定，不是说再考虑就是联系不上，对于履约时间一拖再拖，在最后明确表示不能支付全款又不愿申请商贷加大履行成本之后，对于合同继续履行的问题便不再理会，构成了根本违约。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第93条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同”；第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”；第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第115条：“给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金”的规定及双方合同的约定，原告有权要求解除合同，不予退还被告的定金并要求被告赔偿损失。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王雅妮辩称：存量房屋买卖合同虽然是买卖合同但是与居间合同绑在一起的，如果原告要求解除合同应该追加第三人为被告。对于原告的第一项诉讼请求，我方同意解除合同，解除时间按答辩日期2020年8月19日。对于第二项诉讼请求，被告不存在违约行为，我方不同意支付，况且房屋的租赁与本案无关，在签订合同之前双方协商一致由租户继续承租这个房屋，这个是原告选择主动与租户解除合同关系的，与我方没有关系。第三人华熙公司辩称：对于合同解除，我方不发表意见，买卖由双方决定；对于房租是由买卖合同引起的，我方是居间方以法院判决为主，我方作为中间方不承担任何责任。被告（反诉原告）王雅妮向本院提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人返还购房款20万元；2、被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年5月4日，反诉人王雅妮到第三人华熙公司房产店，说明要购买200万左右的房屋，并提出需要采用公积金加商贷的付款模式。华熙公司业务员查看了王雅妮的证件并了解其购房条件、需求后，承诺王雅妮可以用公积金加商贷的方式购买房屋。鉴于此，2020年5月5日，在华熙公司业务员的安排下，王雅妮和孟鲜见面商谈购房事宜。在商谈过程中，王雅妮向孟鲜表明因资金困难，需要采用公积金加商贷的付款模式购买涉案房屋，孟鲜表示理解并同意。同日，王雅妮与孟鲜在华熙公司的居间下签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号：029547），合同约定孟鲜向王雅妮出售北京市房山区×号×层×单元×号房屋，房屋面积66.35平方米，出售价203万元。《存量房房屋买卖合同》第三条约定，该房屋按套议定成交总价为203万元。买受人向出卖人支付20万元作为购房定金。在买卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。第三条第（三）项约定，买受人于产权过户前24小时内向出卖人交纳购房首付款130万元，买受人拟申请贷款13万元，买卖双方协商一致，乙方购房资格审核通过且甲方办理解押手续后15日内双方办理该房产的网签及贷款手续。第（四）项约定，买受人拟申请市管公积金贷款60万元。买卖双方协商一致，乙方购房资格审核通过且甲方办理完解押手续后15日内双方办理该房屋的网签及贷款手续。第四条第（三）项约定，买卖双方应积极办理该房的贷款手续，提供买受人申贷银行（公积金管理中心）所需真实有效的贷款资料，买卖双方不得提供虚假资料。若由于买卖双方任何一方原因，导致银行不能受理该笔贷款业务，居间方应及时建议更改其他银行办理该笔贷款业务，贷款的时间相应顺延，双方不得因时间顺延追究责任方的违约责任。前述合同签订后，王雅妮向孟鲜支付20万元，向华熙公司支付居间服务费40600元、过户服务费2000元。而后，王雅妮向华熙公司提交了工作居住证、结婚证等材料作为购房资格审核。2020年5月9日，华熙公司通知王雅妮的购房资格审核通过，并约定5月23日在华熙公司位于房山区的总部办理网签手续并提交贷款资料。然而，王雅妮提供全部所需资料后，华熙公司贷款专员却称王雅妮的情况并不符合公积金贷款的条件，公积金中心无法受理该笔贷款业务。对此，王雅妮要求华熙公司进行解释，华熙公司承认签订合同之前失职，并建议对贷款部分采用纯商业贷款的方式（利息稍高）。因涉及合同履行问题，王雅妮积极采取措施应对公积金变更为纯商业贷款的问题，但孟鲜却在2020年7月13日提起诉讼要求解除《存量房屋买卖合同》。反诉人王雅妮认为，王雅妮对合同出现履行障碍并无过错，履行障碍亦在双方合同约定的范围之外，并约定该种情况下不得追究违约责任。孟鲜未能诚实信用履行合同便直接诉请解除合同，不符合双方在合同中的约定。故特提起反诉，请求人民法院支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）孟鲜辩称：一、双方合同履行过程中，答辩人一直按约积极配合，从未有过任何拖延不配合的情况，造成合同未能继续履行原告没有任何过错，不存在任何违约行为，提出解约系维护自身正当权益。2020年5月4日，答辩人与被答辩人在中介公司的居间下签订房屋买卖合同，约定答辩人将涉案房屋出卖给被答辩人。合同签订后，答辩人积极办理房屋解押手续，之后一直按照中介公司安排的时间及要求积极履行合同义务。在出现问题双方协商过程中，宁愿放宽合同履行的期限，宁愿自担损失以促成交易继续履行，足以证明答辩人的积极态度。答辩人从始至终不存在任何违约行为。但被答辩人在由于自身原因未能按合同约定办理公积金贷款之后，对于全款购买房屋或更改贷款方式购房迟迟不确定，在拖延不予履行合同近两个月后，明确拒绝以商贷方式继续履行合同义务，构成根本违约，原告起诉解除合同系维护自身合法权益。双方签订合同至今，原告没有任何过错，不存在任何违约行为。二、被告在未能按照合同约定办理公积金贷款后，数次拖延不予履行合同，后拒绝更改商贷方式付款，其拒不履行合同的行为构成根本违约，无权要求退还定金。无法办理公积金贷款是被告自身客观原因造成，被告在签订合同时对于重要条款的约定有审慎义务，不应将责任全部推给居间方，对于未能按约申请贷款自身存在明显过错。在获知无法申请公积金贷款后，无论造成该局面的原因在谁，被告作为买受人，按照法律规定及合同约定，均有更改其他方式付款以保证合同继续履行的义务。而本案中，在发现不能申请公积金贷款之后，居间方为促成交易继续履行做了积极的协调，被告可以申请商业贷款或者全款支付。但被告最初以考虑全款或是商贷付款拖延履行时间，而后在不同意全款支付后，居间方积极为其寻找更改商贷的银行，被告以公积金与商贷利息存在差额为由，坚持要求居间方承担损失，后又坚持拒绝偿还近期消费贷以达到贷款条件，以此为由明确拒绝更改商贷方式付款，故对于合同无法继续履行的过错在被告。根据双方合同约定，实际批准贷款低于合同拟定的贷款额，被告应补足拟贷款与实际批贷金额的差额。因此，被告在无法办理公积金贷款之后，有补足房款以保证合同继续履行的义务。而被告在未能申请公积金贷款的情况下，未采取措施积极履行合同约定的付款义务，造成合同未能继续履行，构成根本违约，其无权要求返还定金。三、答辩人对于合同约定公积金贷款而未能按约申请的原因不知情，也与答辩人无关，若因此给任何一方造成损失均应另案主张。答辩人作为出卖人，不曾参与双方买卖合同签订前被答辩人与居间方关于贷款相关问题的沟通过程，因此对于被答辩人所述居间方失误的问题，答辩人不知情。即使是居间方在工作过程中存在失误，也是居间方与被答辩人之间的问题，与答辩人无关。但是基于答辩人与被答辩人双方的买卖合同，被答辩人未能积极履行其支付房款的合同义务，构成根本违约，理应承担相应责任。至于实际给被答辩人造成该部分损失是由谁的原因造成，其应当另案解决，而不应以其他人存在过错为由，推脱其自身应当履行的合同义务，规避其应当承担的违约责任。综上，被答辩人的反诉请求没有事实及法律依据，请法院在查明事实的基础上，依法驳回其反诉请求。第三人华熙公司辩称：反诉请求针对的是原告，我方不发表答辩意见。经审理查明：2020年5月5日，出卖人（甲方）孟鲜与买受人（乙方）王雅妮，居间方（丙方）北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》约定：第三条成交价格、付款方式。买受人向出卖人支付200000元（贰拾万），作为购房定金。在买卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。经买卖双方同意，房屋交付前，居间方暂时保存人民币10000元整，买受人交纳的购房款，作为出卖人的未交房押金。房屋交付后，出卖人按合同约定将该房产所涉及的相关费用结清及该房产的相关事宜（含户口迁出）办理完毕之日，未交房押金如数退还责任方。买受人采取下列第三四种方式付款：（三）银行按揭贷款1、买受人于产权过户前24小时内向出卖人交纳购房首付款人民币1300000元整，买受人拟申请贷款人民币130000元整。买卖双方协商一致。乙方购房资格审核通过且甲方办理完解押手续后十五日内，双方办理该房产的网签及贷款手续。（四）住房公积金贷款市管公积金。买受人拟申请公积金贷款人民币600000元整（陆拾万元）。第八条违约金：自本合同约定之日起出卖人不卖、买受人不卖或者买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按成交总价的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人。双方还约定了其他权利义务，最后由双方签字确认。2020年5月5日，陈杰奇通过微信转账孟鲜200000元。上述事实，有当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、微信截图等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：孟鲜与王雅妮于2020年5月5日签订的《存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，依据合同约定，王雅妮向孟鲜支付200000元（贰拾万），作为购房定金。同日，王雅妮将200000元已经转账给孟鲜。此后，王雅妮因无法进行公积金贷款，并未实际履行合同。且其当庭表示现在购买房屋成本太高，无法继续履行，2020年9月15日庭审中，王雅妮亦表示同意解除合同。故孟鲜申请双方于2020年5月5日签订的《存量房屋买卖合同》解除，于法有据，本院予以支持。依法成立的合同对双方当事人都具有约束力，该合同的解除应属王雅妮违约，合同中约定了定金和违约金，但本案孟鲜并未主张违约金，故王雅妮其向孟鲜交付的200000元作为定金，孟鲜有权不予退还。王雅妮反诉要求孟鲜返还200000元，无法律依据，本院不予支持。孟鲜要求王雅妮赔偿其租金损失，因解除租赁合同系孟鲜自己的意思表示，无证据证明此项损失与王雅妮的违约行为具有直接关系，故对此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2020年5月5日原告（反诉被告）孟鲜与被告（反诉原告）王雅妮签订的《存量房屋买卖合同》于2020年9月15日解除；二、驳回原告（反诉被告）孟鲜的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王雅妮的反诉请求。案件受理费57元，由原告（反诉被告）孟鲜负担57元（已交纳）；反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）王雅妮负担2150元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  郭 倬二〇二〇年十月二十七日法官助理  刘婷婷书 记 员  邰晶晶