陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终7004号上诉人（原审原告、反诉被告）：王春娟,女，1982年2月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李小民，陕西玄凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡建幸，男，1955年11月9日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张宁，女，1970年11月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。系胡建幸之妻。原审第三人：西安创吉房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市新城区长缨东路**汉杰天赐良苑第********房。法定代表人：牛志杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟亚刚，男，1995年3月2日出生，汉族，该公司法务，住西安市新城区。上诉人王春娟因与被上诉人胡建幸、原审第三人西安创吉房地产信息咨询有限公司（以下简称创吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，西安市新城区公园北路71号10幢3单元30501室、建筑面积108.52平方米的房改房一套系胡建幸的名下房产，产权证号为：西安房权证新城区第1175110016－16－10－30501－2号。2018年１月13日，王春娟、胡建幸及西安羽圆房屋销售公司（原名西安创吉房地产信息咨询有限公司）签订三方协议《房屋买卖合同》，约定胡建幸将上述涉案房产出售给王春娟，价格52万元整，卖方（胡建幸）将该物业交接给买方（王春娟）使用日期为：卖方收齐房款之日。付款方式为银行按揭付款，买方已支付购房定金15,600元，此定金卖方同意由居间方代为保管。首付款（不含定金）：人民币——元整（此处空白），买方应在——年——月——日（此处空白）（签署本协议后办理贷款手续前）存入贷款银行的监管账户。在买方拿到房地局出示成功受理本次交易的过户受理单后，买方应配合银行将首付款放款给卖方。过户相关约定：买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含物业之权属证明原件、有关身份证明原件等），及时配合居间方签署相关文件及办理相关手续。违约责任约定：本合同经买卖双方签字认可后，若买卖双方不按合同约定履行或有完全履行合同约定的视为违约，违约方需赔偿等同于定金数额或相当于成交价10%的违约金给付守约方，同时违约方须向居间方支付买卖双方应支付的全部中介代理费，守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。其它约定事项：1、买方为按揭购买此房；2、此价位为卖方净拿价；3、此价位包含房屋内的固定装修及水、电、暖等初装费用；4、过户中所产生的一切费用，税费及玛雅房屋的中介佣金，均由买方承担；5、卖房当日卖方应结清在此之前的一切水、电、气、暖等相关杂费；6、如房产证有任何问题导致房子不能正常（出售），定金全额退还；7、在交易结束之前房屋所有的纠纷由卖方承担。合同签订后，王春娟交付给第三人15,600元定金。之后，双方签订了《西安市存量房买卖合同》，即房管部门网络平台上的备案合同（具体日期合同上未显示）。该备案合同特别提示第1条：本合同为指导文本，由西安市“房产综合网络平台”生成，仅作为办理转移登记使用，其约定内容满足转移登记基本信息，如买卖双方有其它约定，可另行签订合同，合同内容应当符合法律、法规的规定。第5条：本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。该网签合同的第四条房屋价款支付方式约定：贷款方式付款；买方应将首付款人民币210,000元存入监管账户。余款人民币310,000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中，首付款的变更以监管协议为准。第五条、甲、乙双方应自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜，并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。2018年2月27日，王春娟、胡建幸与西安市置城资产管理有限公司（以下简称“置城公司”）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定甲（胡建幸）乙（王春娟）双方将监管资金委托丙方（置城公司）管理，第三条、乙方向银行申请贷款后，应委托贷款银行将贷款直接划入第十五条规定的资金监管专用账户，……若贷款银行未能审批贷款，乙方可于申请办理房屋权属转移登记前，一次性补足余款。第四条、因该房屋不具备登记条件或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致或经司法机关判决，同时凭《监管协议》、《借款合同》、身份证明等资料，填写《撤销监管协议申请表》，办理监管资金撤销手续，由丙方审核后通知资金监管承办银行将资金划入乙方开设的结算账户。第九条第（二）款：甲乙双方划转二手房交易结算资金的账户发生变更的，应向丙方申请账户变更，账户变更以丙方核准后信息为准。第十条、乙方未在本协议约定的期限内将交易结算资金存入丙方“专用账户”或司法机关对乙方存入“专用账户”内的交易结算资金进行冻结扣划或交易房屋被司法机关查封等原因导致交易无法完成，甲、乙任意一方均有权单方解除本协议，丙方应自知晓本协议解除之日起将交易结算资金退回。第十五条：对于按揭贷款的，乙方应于本协议签订之日起30日内将购房首付款人民币210,000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。“专用账户”信息如下：1、名称：西安市置城资产管理有限公司客户交易结算资金；2、开户行：中国银行西安西大街支行；3、账号：10×××30.甲方结算开户行：工行莲湖路支行，结算账户名称：胡建幸，结算账户账号：62×××71.合同尾部有王春娟、胡建幸及置城公司的签名及盖章。该资金监管协议签订后，王春娟至今并未向该专用账户上打入首付款或其它款项。2018年3月28日，王春娟向中国邮政储蓄银行西大街支付申请房屋买卖贷款，并于2018年4月16日审批通过。因王春娟变更贷款银行后要求胡建幸予以重新签订资金监管协议而胡建幸以不需要为由拒绝，双方产生纠纷，王春娟遂诉至法院。王春娟称因胡建幸不配合重新变更资金监管协议，导致无法变更专用账户来打款，对上述王春娟陈述的事实，胡建幸不认可。王春娟在审理中表示愿意一次性付清全部房款，希望胡建幸继续配合履约。胡建幸对此不同意。案件审理过程中，原审法院前往西安市置诚资产管理有限公司调查，该公司表示在贷款银行变更的情况下该公司不强制变更资金监管帐户，变更资金监管帐户为各银行的要求，与其没有关系。王春娟未提供证据证明贷款银行有变更资金监管帐户的要求或规定。王春娟诉至原审法院称，2018年1月13日，其与胡建幸经第三人居间，签订了《房屋买卖合同》。约定胡建幸将位于西安市新城区公园北路71号10幢3单元30501室的房屋以52万元的价格出售给其，付款方式为银行按揭付款，约定买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料，及时配合居间方签署相关文件及办理相关手续，并约定如一方违约，应支付守约方10%的违约金。合同签订后，其向胡建幸支付了15,600元定金。2018年2月27日,其与胡建幸办理了网签，其于当日办理并缴纳了房屋按揭、过户、评估、抵押等费用7,390元。4月23日，银行贷款审批通过。后胡建幸以各种理由拒不配合其及第三人办理资金监管协议及后续过户相关手续，经多次协商，胡建幸仍然拒绝履行合同。要求依法判决胡建幸与其于2018年1月13日签订的《房屋买卖合同》有效；判决胡建幸继续履行合同并配合其办理二手房交易结算资金监管协议及办理房屋过户相关手续，第三人协助其与胡建幸办理过户相关手续；判决胡建幸承担违约金52,000元。胡建幸辩称，其因自身生意周转，急需向其生意债权人还款清债，遂将诉争房屋出售。在第三人居间下，王春娟与其于2018年1月13日签订了《房屋买卖合同》（以下简称《居间合同》），并在第三人通知及带领下，于2018年2月27日签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》和《二手房交易结算资金监管协议》。以上合同均合法有效。在随后二个多月的时间里，其在本案第三人中介方的通知和带领下，数次配合王春娟前往房屋交易中心以及银行办理相关手续。虽经其多次催促，但王春娟始终均未能按监管协议要求履行付款义务。在王春娟违约的情况下，其有权履行抗辩权，拒绝配合王春娟办理其他手续。因为王春娟的违约行为直接导致交易无法进行，且该房屋目前实质上已无法再继续交易，表示不同意王春娟的诉讼请求。并提出反诉，请求判令解除其与王春娟签订的《西安市存量房买卖合同》、《西安市二手房交易结算资金监管协议》及《房屋买卖合同》三项合同；请求判令王春娟支付违约金52,000元；本案本诉及反诉诉讼费由王春娟承担。王春娟针对反诉辩称，《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，各方均应依约履行。《房屋买卖合同》明确约定首付款应存入的是贷款银行的监管账户，贷款银行变更，监管账户必然变更。尽管王春娟与胡建幸在2018年2月27日签订的《西安市二手房交易结算资金监管协议》第十五条约定：其应在本协议签订之日起30日内（2018年2月28日---2018年3月29日）将首付款21万元存入开户行为中国银行西安西大街支行的专用账户。但在该期间的2018年3月28日，其与胡建幸共同到中国邮政储蓄银行西安支行办理贷款手续，并共同向陕西昊悦融资担保有限公司出具承诺书。也就是说，双方用新的行为将原来的贷款行中国银行变更为中国邮政储蓄银行。贷款银行发生了变更，监管账户按约定应变更为贷款银行的监管账户。其与胡建幸在变更后的中国邮政储蓄银行办理完毕贷款手续并审批通过后，第三人多次电话催促胡建幸配合其签订新的资金监管协议，但胡建幸始终找各种借口推脱，导致资金监管账户无法确定，其无法存入首付款。该后果是胡建幸造成的，其无任何违约行为。表示不同意胡建幸的反诉请求。羽圆公司就本诉与反诉发表意见称，合同不能履行的过错应在胡建幸，由于胡建幸不配合办理资金监管协议及账户，导致纠纷，胡建幸不享有合同解除权。应由胡建幸承担违约责任。原审法院认为，王春娟、胡建幸及羽圆公司签订《房屋买卖合同》主体、内容及形式合法，当事人意思表示真实，为有效协议，各方均须按约履行。但合同中对王春娟何时支付首付款约定不明，参照王春娟、胡建幸的网签合同及资金监管协议约定，乙方即王春娟应于本协议签订之日起即2018年2月27日起30日内将购房首付款人民币210,000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续，且资金监管协议上明确了专用账户的名称及账号，但王春娟至今未向该账户打入约定的首付款，延迟履行主要的合同义务，构成违约，胡建幸由此怀疑王春娟的履约诚意及履约能力，并于王春娟违约后提出解约的意思表示，属情理之中，既不违反法律规定，也不违反合同约定。王春娟称未打款原因为胡建幸未予以配合重新签订资金监管帐户，但未能提供证据证明变更贷款银行后必须重新签订资金监管协议及必须变更资金监管帐户，也不能证明变更贷款银行后原资金监管帐户不能使用，故对于胡建幸所述迟延履行合同义务的理由，证据不足，不能成立。综上，对胡建幸请求解除合同的反诉请求予以支持，驳回王春娟要求继续履行合同的诉讼请求。王春娟应向胡建幸按合同约定支付房价款10%金额52,000元违约金，王春娟要求胡建幸支付违约金依据不足不予支持。合同解除后，胡建幸基于合同附随义务应予配合王春娟办理撤销网签合同及资金监管协议的相关手续，第三人收取王春娟15,600元定金亦应向王春娟返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条第（四）款、第一百零八条的规定，判决如下：一、原告王春娟、被告胡建幸与第三人西安羽圆房屋销售公司于2018年１月13日签订的《房屋买卖合同》有效，予以解除；合同解除后，被告胡建幸应予配合原告王春娟办理撤销网签合同及资金监管协议等相关手续；二、第三人西安羽圆房屋销售公司于本判决生效之日起十日内向原告王春娟返还房屋定金15,600元；三、反诉被告王春娟于本判决生效之日起十日内向反诉原告胡建幸支付违约金52,000元；四、驳回原告王春娟其余诉讼请求；五、驳回反诉原告胡建幸其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9,520元，反诉诉讼费550元，诉讼保全费3,120元，由原告王春娟负担（被告胡建幸已预交反诉费550元，原告于本判决生效后十日内给付被告）。宣判后，王春娟不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、第二、第三、第四项，改判支持其一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由胡建幸承担。事实与理由：一、一审法院认为“王春娟至今未向中国银行专用账户打入约定的首付款，系延迟履行合同主要义务，构成违约”，该认定错误。1、《房屋买卖合同》对首付款存入银行明确约定为买方（王春娟）应将首付款存入贷款银行的资金监管账户，该约定是明确的。2、在贷款银行变更为中国邮政储蓄银行西安支行，且于2018年4月16日贷款审批通过的情况下，首付款存入账户当然是邮政银行账户。3、三方至今没有确定邮政银行的监管账户。4、没有确定邮政银行的监管账户系胡建幸拒不配合其及创吉公司办理资金监管协议，导致新的账户（邮政银行）无法产生所致。5、在其提供的2108年4月26日到6月3日的六段录音中，胡建幸不配合其及创吉公司办理资金监管等后续手续，主要原因：没有时间，长期在外出差；现任妻子、儿子的反对；房价上涨。且胡建幸在2018年5月7日的录音中称，现在的妻子不同意卖房希望得到王春娟谅解。可见，胡建幸对自己违约行为是明知的，一审法院认定王春娟违约，显然错误。6、即使《房屋买卖合同》对其何时支付首付款的约定不明，但因《资金监管协议》系房管局的格式合同，若胡建幸配合签订新的《资金监管协议》，其必然按照《资金监管协议》的要求，在签订监管协议之日的30日内将首付款打入新确定的邮政银行的监管账户，故对首付款的时间无须参照原《资金监管协议》，一审法院参照原《资金监管协议》认定其未打款违约，认定错误。二、一审法院认定其未能证明变更贷款银行后必须重新签订资金监管协议及必须变更资金监管账户，是错误的。一审中，其提供了房管局工作人员关于资金监管规定的咨询视频，该工作人员明确说，贷款银行变更的，资金监管账户也一定要变更，且需重新签订资金监管协议，原资金监管协议需收回。三、纠纷发生的根本原因系胡建幸反悔出售房屋引起，一审法院对纠纷发生原因认定错误。胡建幸辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。理由如下：首先，根据《西安市存量房买卖合同》第四条，“以贷款方式付款的，买方应将首付款存入资金监管账户，余款向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入资金监管账户，”此条款不但明确了买方履行付款行为的先后顺序，即首先向资金监管账户存入首付款，再向贷款机构申请贷款，而且该条款所指的资金监管账户，即为《二手房交易结算资金监管协议》中三方约定的账户，并不是王春娟在上诉中所说的“贷款银行”账户。其次，王春娟截止发回重审二审开庭日仍未能履行首付款给付义务，构成严重违约。再次，王春娟提供的几段录音，以此证明其反悔交易，其认为录音恰恰证明，由于王春娟迟迟未将首付款打入资金监管账户，也没有以其他任何形式向其支付首付款，其无奈之下告知中介终止交易。四、王春娟提供的一段视频，以此证明变更贷款银行需变更监管协议及监管账户，其不认可。视频中的人姓名、单位、职务等身份均不能确定、证言的真实性不应认定。创吉公司述称，1、王春娟与胡建幸均未诉请其公司返还定金，原审法院判决其公司返还定金15,600元，判决超出当事人的诉讼请求，应予以纠正。2、合同应继续履行，不应解除。2018年2月27日办理网签和资金监管，2018年3月28日，胡建幸配合王春娟变更了贷款银行，王春娟的结算账户发生变更，依据资金监管协议第四条第二款内容，可以看出贷款银行的重要性和必要性，贷款银行变更，资金监管协议应随之变更，胡建幸不配合变更资金监管协议，导致贷款银行不能放款，影响了合同的履行。根据资金监管协议第九条第二项约定，王春娟和胡建幸应当向西安置诚资产管理有限公司共同申请账户变更。变更资金监管的程序是委托双方先撤销之前签订的监管协议，重新签订新的资金监管协议。资金监管变更后，签订日期和首付款存入时间也发生变更，王春娟未付首付款，不构成违约。胡建幸以未付首付款为由主张解除合同，无事实和法律依据，王春娟表示可以一次性支付购房款购买涉案房屋，根据合同法鼓励交易原则，本案合同可以继续履行，无事实阻碍和法律阻碍。经审理查明，一审法院认定第三人为西安羽圆房屋销售公司（原名西安创吉房地产信息咨询有限公司）有误。西安羽圆房屋销售公司与西安创吉房地产信息咨询有限公司属不同的独立法人，本案第三人为西安创吉房地产信息咨询有限公司。原审判决认定的其他事实属实。本院认为，王春娟、胡建幸及创吉公司签订《房屋买卖合同》为合法有效合同，双方均应按合同约定并按利于实现合同目的方式履行合同义务。本案中，合同履行初期，双方当事人均按合同约定履行了义务，签订了网签合同、办理了资金监管协议等手续。合同履行过程中，经协商当事人又于2018年3月28日在中国邮政储蓄银行西大街支行办理了房屋买卖贷款手续，将贷款银行由中国银行变更为中国邮政储蓄银行。变更贷款银行后王春娟、创吉公司要求胡建幸配合变更资金监管协议，变更资金监管专用账户，而胡建幸不予配合，导致合同无法继续履行，双方产生纠纷。贷款银行由中国银行变更为中国邮政储蓄银行是当事人经协商同意后变更的，贷款银行变更后，是否须变更资金监管协议、资金监管专用账户，胡建幸是否应予配合办理相关手续是本案的争议焦点之一。王春娟在一审中，提交了一份其称为房管局工作人员关于资金监管规定的咨询视频，该视频中该工作人员明确说，贷款银行变更的，资金监管账户也一定要变更，且需重新签订资金监管协议，原资金监管协议需收回。该视频中的人无法确定其身份的真实性，单凭该视频不能认定贷款银行变更后须要变更资金监管协议或资金监管专用账户，但在二手房交易中，贷款银行变更后，贷款银行一般会要求将结算帐户变更为本行账户。本案合同履行中，中介方创吉公司明确表示贷款银行变更后，需变更资金监管协议、资金监管专用账户，且多次要求胡建幸予以配合。从利于实现合同目的看，本案中胡建幸应按创吉公司的要求，配合办理相应的变更手续。胡建幸拒绝配合变更资金监管协议、资金监管专用账户是本案合同未能履行的根本原因。因贷款银行已经变更，按中介方创吉公司的要求王春娟应将首付款打入变更后的资金监管专用账号，而不应再将资金打入原来的专用帐户。故原审法院以王春娟应于2018年2月27日起30日内将购房首付款人民币210,000元存入专用账户，而未按约定将首付款存入专用账户，构成违约。该认定未认清本案合同未能实际履行之根本原因，该认定缺乏合理性。在合同具备继续履行条件下，判决解除合同违反合同法鼓励交易原则，应予纠正。本案合同应否继续履行是本案另一焦点。现网签合同已失效，但王春娟愿意一次性付清全部房款，合同具备继续履行条件，可以继续履行。故王春娟上诉请求合同继续履行应予支持。但合同履行方式应由王春娟一次性付清全部房款，过户产生的税费亦应由王春娟承担。合同继续履行后王春娟并无损失，其请求胡建幸承担违约金，本院不予支持。综上，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7205号民事判决；二、王春娟、胡建幸与西安创吉房地产信息咨询有限公司于2018年１月13日签订的《房屋买卖合同》有效、继续履行。履行方式为：本判决生效之日起十日内西安创吉房地产信息咨询有限公司将收取王春娟的定金15,600元支付给胡建幸；本判决生效之日起十日内王春娟将剩余购房款504,400元支付给胡建幸；同时，胡建幸配合王春娟将胡建幸名下位于西安市新城区公园北路71号10幢3单元30501室、建筑面积108.52平方米的房屋（产权证号为：西安房权证新城区第1175110016－16－10－30501－2号）过户到王春娟名下，过户产生的税费由王春娟承担；三、驳回王春娟请求胡建幸承担违约金52,000元及其余诉讼请求；四、驳回胡建幸反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,520元，王春娟已预交，由王春娟负担1,520元，由胡建幸负担8,000元；反诉案件受理费550元（胡建幸已预交）、诉讼保全费3,120元（王春娟已预交），由胡建幸负担。二审案件受理费9,884元，王春娟已预交，由王春娟负担1,584元，由胡建幸负担8,300元。上述费用，于本判决生效之日起十日内结清。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十月二十三日书记员 陈 歆