北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8363号原告（反诉被告）：彭**，男，1984年6月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张晓媛，女，1989年3月13日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：刘许，女，1990年5月1日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：张浩鹏，男，1989年8月28日出生，汉族，住河北省南宫市。第三人：北京优速房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇**住宅楼**商业01。法定代表人：范理，总经理。委托诉讼代理人：吴晗，女，1990年9月10日出生，汉族，住河北省定州市南城区。原告（反诉被告）彭**与被告（反诉原告）刘许、第三人北京优速房地产经纪有限公司（以下简称优速公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭**及其委托诉讼代理人张晓媛，被告（反诉原告）刘许及其委托诉讼代理人张浩鹏，第三人优速公司之委托诉讼代理人吴晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭**向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付购房尾款20000元；2．判令被告向原告支付违约金41080元及2020年5月20日之后至实际给付之日止的违约金，按日万分之五计算；3．判令被告向原告返还物业费161．59元；4．诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年12月29日，原、被告签订房屋买卖合同，原告依约于2020年4月24日配合被告办理了不动产登记证书，并且也办理了物业手续等其他合同义务。因房屋出租给一河北租户，租户一直至2020年4月24日未回京，应视为交付。但被告至今仍有20000元尾款未给付原告。根据房屋买卖合同逾期付款责任的约定，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款项之日止，按日计算向出卖人支付成交总价万分之五的违约金，合同继续履行。根据合同约定，尾款20000元应于2020年4月24日支付，但因被告违反合同约定，应当支付违约金。原告的物业费已交纳至2020年5月31日，故被告应当返还物业费161．59元。故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘许辩称，《房屋买卖合同》第六条(一)规定,办理完该房屋所有权转移登记手续后,于当日内将该房屋交付给受买人。第六条(二)规定,该房屋交付时应当履行下列第1、2、3项手续:1．出卖人和买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收,记录水、电、气表的度数,并交接附件一物业交割单中所列物品;2．买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;3．移交该房屋房门钥匙。我方已按照合同规定,按时将房款打给原告,并于2020年4月24日将我方需履行的最后一笔款项打给原告,后双方协同办理了不动产登记,理应由当天进行房屋交付,但原告一直没有履行该义务,原告所说应视为交付,实属无稽之谈。在明知我爱人怀有身孕,即将临产的情况下,原告仍以各种理由延迟交房,从法理上难容,从道义上更是让人愤恨。直到5月17日原告才履行交房义务,其中包括物业交割,物业费已经结算清楚并双方签字,所以原告扭曲事实,实则违约,逾期时间达23天。按照《房屋买卖合同》中第七条(-)第2项规定:逾期超过15日,买受人不解除合同的,出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止,按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金,合同继续履行;对我方造成违约费用达36110元。补充协议中第二条第9项规定:甲乙双方应在办理不动产转移登记手续当日,自行办理物业交割手续,物业交割保证金(两万元)应于甲乙双方办理物业交割完当日,由丙方支付给甲方;但因原告未能在规定时间办理物业交割,造成合同违约,所以原告所说两万元尾款未支付不属实。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求,并要求原告赔偿我方36110元。反诉原告刘许向本院提出反诉请求：判令反诉被告彭**支付迟延交房违约金36110元。事实与理由与本诉答辩意见一致。反诉被告彭**辩称，不同意刘许的反诉请求。在买房当日已经将房屋产权和租户权益转移给被告，是被告一直不与租户沟通。因疫情原因，租户一直没有腾退房屋。与租户沟通搬离时间是被告的事情，与我方没有关系。第三人优速公司称，双方合同约定最晚于2020年4月30日办理过户，于过户当天交房。该房屋内的租户是2020年5月17日搬走的，搬走之后才交房。关于交房时间，双方一直在沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案的事实，本院认定如下：2019年12月29日，彭**（出卖人）与刘许（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区×,；该房屋成交价格为308万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价80000元；买受人拟贷款200万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起九十个工作日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。双方对于房屋的交付约定如下：（一）应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人；（二）交付时，应当履行下列手续：1．和买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品；2．双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3．移交该房屋房门钥匙；（三）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信、网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额无偿转移至买受人名下。双方对于违约责任约定如下：（一）逾期交房责任：逾期超过15日后，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；（二）逾期付款责任：逾期超过15日后，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。双方在该合同中还约定了其他内容。2019年12月29日，彭**（甲方，出卖方）与刘许（乙方，买受方）、优速公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意所交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价316万元；乙方于2019年12月29日将第一笔定金20000元自行支付甲方；乙方于2020年1月13日将第二笔定金48万元自行支付甲方；乙方于产权转移当日将首付款64万元自行支付甲方；甲乙双方应于收到评估报告五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方应在办理不动产转移登记手续当日自行办理物业交割手续，丙方陪同；丙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割完当日，由丙方支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方在该协议中还补充约定：最晚产权转移时间为2019年4月30日；房屋所剩燃气赠送买方；产权转移当日转移租赁权益。双方在该协议中还约定了其他内容。上述合同签订后，刘许支付房屋购房款314万元；该房屋于2020年4月24日过户登记到刘许名下，刘许于2020年5月17日接收该房屋。2020年5月17日，彭**（甲方）、刘许（乙方）、优速公司办理了《物业、供暖、钥匙及表数交接明细》，约定：甲方该房屋物业费已交到2020年12月31日，乙方退还1132元给甲方。经询问，刘许和优速公司均称在签订房屋买卖合同时知道涉案房屋对外出租；关于补充协议中约定的“产权转移当日转移租赁权益”，彭**称双方协商如果承租人在办理完过户尚未搬走，则承租人交纳的租金归买受人所有；刘许称双方协商承租人必须在2020年4月30日之前搬走，如在2020年4月30日之前办理完毕过户手续，则承租人自过户之日起至2020年4月30日之间交纳的租金归刘许所有；优速公司称双方协商2020年4月30日交房，后彭**称因疫情原因承租人可能需要迟延腾房，刘许不同意迟延腾房，关于腾房时间一直在协商。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、交接明细等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行相应权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方约定购房款总价为316万元，现刘许共计向彭**支付购房款314万元，彭**要求判令刘许支付剩余房款2万元的请求，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，该2万元为物业交割保证金，该款给付日期为办理物业交割之当日，故该款应付日期为2020年5月17日。现刘许以彭**未按照合同约定办理物业交割手续为由进行抗辩，并要求彭**支付逾期交房违约金。根据合同约定，物业交割日期为办理不动产转移登记手续之当日，但双方同时特别约定最晚产权转移时间为2020年4月30日，说明双方协商结果为2020年4月30日办理物业交割。双方实际于2020年5月17日才办理物业交割手续，故彭**确实违反了合同约定逾期交房。因此，双方在合同履行过程中均存在一定违约行为。鉴于双方均以合同约定的违约金计算标准过高请求法院调整，本院根据双方合同履行的情况、当事人的过错程度以及违约行为对双方造成的实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并酌情确定。关于彭**主张刘许返还物业费的请求，因双方已经签订了物业、供暖、钥匙及表数交接明细，该明细中对物业费数额已经进行了核算，说明双方对于物业费退还问题已经达成一致意见且已经履行完毕，故对彭**的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、彭**于本判决生效之日起十日内给付刘许逾期交房违约金5000元；二、刘许于本判决生效之日起十日内给付彭**购房尾款20000元并支付逾期付款违约金，违约金以20000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月18日起给付至该款实际付清之日止；三、驳回彭**的其他诉讼请求；四、驳回刘许的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费666元,由彭**负担（已交纳）。反诉案件受理费351元，由刘许负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇二〇年十月三十日书记员 吕萍萍