上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初9940号原告：瞿军，男，1975年5月28日出生，汉族，住上海市奉贤区。原告：茅惠芳，女，1974年3月19日出生，汉族，住同原告瞿军。共同委托诉讼代理人：水俊锋，上海中派律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘高见，上海中派律师事务所律师。被告：上海喔窝物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杜弟，总经理。委托诉讼代理人：袁苗苗，上海达必诚律师事务所律师。第三人：上海煌翔商贸有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路********。法定代表人：冯坤祥。第三人：金枝，男，1982年1月17日出生，汉族，住上海市浦东新区五莲路******。第三人：金妙妙，女，1987年4月3日出生，汉族，住上海市浦，住上海市浦东新区长岛路******>第三人：杨相全，男，1973年7月23日出生，汉族，住浙江省乐清市大荆镇水，住浙江省乐清市大荆镇水涨中路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：倪华弟，男，1959年3月27日出生，汉族，住上海市浦东新区航头镇航东，住上海市浦东新区航头镇航东村航头**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：倪萍，女，1985年2月5日出生，汉族，住上海市浦东新区航头镇鹤鸣村许，住上海市浦东新区航头镇鹤鸣村许冯**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：钱斌，男，1986年9月10日出生，汉族，住上海市浦东新区航头镇牌楼村XXX，住上海市浦东新区航头镇牌楼村****'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：严丹萍，女，1986年5月22日出生，汉族，住同第三人钱斌。委托诉讼代理人：钱斌(第三人严丹萍丈夫)。第三人：戴应南，男，1981年4月3日出生，汉族，住安徽省桐城市范岗镇童铺村****。第三人：蓝添芸，女，1984年4月15日出生，汉族，住上海市黄浦区薛家浜路****。第三人：蒋月花，女，1972年3月17日出生，汉族，住上，住上海市奉贤区南桥镇贝港新村******上海市奉贤区南桥镇贝港新村******EIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：张勇斌，男，1986年12月12日出生，汉族，住上海市浦，住上海市浦东新区潍坊二村****>，住上海市浦东新区潍坊二村****HT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：宋永辉，男，1986年4月12日出生，汉族，住河南省淮滨县芦集，住河南省淮滨县芦集乡宋湾村三队v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：谷俊，女，1984年12月6日出生，汉族，住河南省潢川县来龙，住河南省潢川县来龙乡明星村谷营组v sty，住河南省潢川县来龙，住河南省潢川县来龙乡明星村谷营组25ptENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：何兆龙，男，1988年6月24日出生，汉族，住安徽省霍邱县彭塔，住安徽省霍邱县彭塔乡慈佛寺村上台组**v，住安徽省霍邱县彭塔乡慈佛寺村上台组**25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：赵德丽，女，1991年5月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县彭塔乡，住安徽省霍邱县彭塔乡慈佛寺村朱台组** ，住安徽省霍邱县彭塔乡慈佛寺村朱台组**5pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：阮孝军，男，1984年12月22日出生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇光，住上海市奉贤区南桥镇光明村**styl，住上海市奉贤区南桥镇光明村**pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：张凤，女，1987年5月2日出生，汉族，住上海市奉贤区青村镇北唐村，住上海市奉贤区青村镇北唐村北港****海市奉贤区青村镇北唐村北港****; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：上海市东璟企业发展有限公司，住所地上海市奉，住所地上海市奉贤区青，住所地上海市奉**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：高幸奇。委托诉讼代理人：黄浩，男。原告瞿军、茅惠芳与被告上海喔窝物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案受理。本院追加上海煌翔商贸有限公司、金枝、金妙妙、杨相全、倪华弟、倪萍、钱斌、严丹萍、戴应南、蓝添芸、蒋月花、张勇斌、宋永辉、谷俊、何兆龙、赵德丽、阮孝军、张凤、上海市东璟企业发展有限公司为本案第三人参加诉讼，第三人均发表了意见。本院依法适用简易程序，2020年10月12日，本院公开开庭进行了审理，原告瞿军及其委托诉讼代理人水俊锋，被告上海喔窝物业管理有限公司的委托诉讼代理人袁苗苗到庭参加诉讼，第三人未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《统一招商经营管理合同》，并交还房屋；2.判令被告支付从2019年5月1日起至2020年10月31日止的租金收益。审理中，原告明确意见，若协议解除合同，不追究违约责任，仅要求被告支付剩余的租金收益，原告同意原合同权利义务继受，与实际承租人建立合同关系。事实和理由：系争合同是格式合同，被告利用优势商业地位，约定免租期届满后一年内的全部租金收益作为被告管理报酬和日常管理支出的行为严重损害原告利益。原告与被告订立合同的目的是让渡使用权获取租金收益，但合同约定免除了被告应履行“以年为单位”的合同义务，应认定无效。此外，被告严重违反合同约定，至今未付任何租金收益给原告。故诉至法院，请求判令所请。为证明其诉讼请求所依据的事实，原告提供《统一招商经营管理合同》、房产证复印件、委托书、照片作为证据。被告上海喔窝物业管理有限公司辩称，因疫情原因，收取的租金确实没能足额给付原告。因为是统一管理，如果所有业主愿意解除合同，业主以及实际租户均不追究违约责任，我方愿意解除合同，并支付业主剩余的租金收益。对于原告的租金收益，按照人民币(币种下同)2.0元每平每天，面积50.15平，按90%分配比例计算。我方收取了第三人上海煌翔商贸有限公司的部分租金，故2019年7月1日起至2020年1月31日的租金可以分配，2020年2、3月是疫情免租期，故2020年1月31日之后，4月份开始至2020年10月31日的租金，我方催收后与原告按照上述方式结算。被告提交运营管理服务合同等作为证据。原告补充意见，应按照产证面积50.28平计算。2020年2、3月是否疫情免租予以扣除，由法院认定。因被告收取第三人上海煌翔商贸有限公司的租金开始于2019年4月，故被告应当从2019年5月1日开始分配租金收益。第三人上海煌翔商贸有限公司发表意见：如果所有业主与被告均认可解除原合同，只要原合同的权利义务不变，我方愿意与业主建立新的关系。第三人金枝、金妙妙、杨相全、倪华弟、倪萍、钱斌、严丹萍、戴应南、蓝添芸、蒋月花、张勇斌、宋永辉、谷俊、何兆龙、赵德丽、阮孝军、张凤发表意见：愿意与其余所有业主一道解除原合同，继受原合同的权利义务，愿意与第三人上海煌翔商贸有限公司建立新的关系，被告上海喔窝物业管理有限公司欠我们的费用另行结算。第三人提交房产证复印件作为证据。第三人上海市东璟企业发展有限公司发表意见：上海市奉贤区青村人民路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号商铺目前用于经营母婴店。租户及产权人确认不追究被告上海喔窝物业管理有限公司违约赔偿责任，我公司同意解除与被告上海喔窝物业管理有限公司的委托，直接与租户建立租赁关系。第三人提交情况说明作为证据。经审理查明，原告向开发商购买上海市奉贤区青村人民路XXX弄XXX号商铺，同时，原告与被告上海喔窝物业管理有限公司签订《统一招商经营管理合同》，涉及本案争议焦点的相关约定事项如下：甲方(瞿军、茅惠芳)购买的239弄102号商铺，该商铺建筑面积为50.15平(以产权登记为准)。甲方委托乙方完整且排他不可撤销地有权按照乙方的经营理念对该商铺统一招商和统一经营、管理。甲方不干涉乙方的招商和经营管理事务，不得直接签订商铺租赁合同或向该商铺的承租方收租，也不得自行或委托给乙方以外的第三方对商铺进行实际使用和管理。商铺的交接日为2018年2月1日，自交接日次日起的三个月为商家的装修免租期，免租期届满后十年为委托期限。甲方应在上述交接日前向乙方交付该商铺并提供买卖合同和购房发票，如逾期交付或提供，则本合同约定的免租期、计租日、委托期限等顺延。甲乙双方交接时，填写交接单，交接所需的材料由产权人签章。该商铺自免租期届满后第一年的租金收益，已通过抵扣成交总价5%的方式处理完毕，故该商铺在免租期届满前和免租期届满后一年内乙方代甲方收取的租金收益，作为乙方委托招商经营管理之报酬及日常管理所支出费用，无需再支付给甲方。上述期限(即免租期届满后一年)次日起为“计租日”，自计租日起至委托期限届满，该物业实际租金收益的10%作为乙方的运营管理费，扣除运营管理费及其他费用后的剩余实际租金收益由甲方获得。商铺实际租金收益由乙方代收，实际收取之日每三个月结算一次，并在第一个月的20日，将收益支付至甲方账户。甲乙双方各自承担相应税费，甲方授权乙方办理手续的，甲方承担一切相关税费，乙方有权代扣代缴。现原告以被告未付租金等理由起诉被告，要求解除合同。上述事实，由各方陈述，各方提交的上述证据予以证实。本院认为，《统一招商经营管理合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，故合法有效，双方由此成立涉案商铺的委托经营管理合同关系。现合同双方均表示不追究对方违约赔偿责任，且实际承租人上海煌翔商贸有限公司亦表示只要有整体性，且原合同的权利义务不变，其愿意与业主建立新的关系，故本案合同协商一致解除，本院予以照准。合同解除，不影响结算，故被告应当将租金收益分配给原告。对于原告应享受租金收益的起算点，双方发生争议，原告认为应从2019年5月1日起计算，被告认为商铺的交接日为2018年4月1日,15个月后，即2019年7月1日起算。本院认为，合同约定的商铺交接日2018年2月1日即为标的物的交付日，被告认为因原告拖延交付资料故商铺的交接日延长至2018年4月1日的说法没有充分依据，且根据2018年2月1日后15个月免租期的确定，2019年5月1日即为分配起算日，故从2019年5月1日起分配租金收益较为合理，故本院确定从2019年5月1日起至2020年1月31日的租金收益(每月按照30天计算)，按照2.0元每平每天，产证面积50.28平，按90%分配比例，确定为24,436.08元。根据疫情防疫相关政策，2020年2、3月作为租户疫情免租期系为合理，故2020年1月31日之后，4月份开始至2020年10月31日7个月的租金，被告向第三人上海煌翔商贸有限公司催收后与原告按照上述方式结算。2020年11月1日开始的租金收益，由原告与第三人上海煌翔商贸有限公司另行结算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、解除原告瞿军、茅惠芳与被告上海喔窝物业管理有限公司签订的《统一招商经营管理合同》；二、被告上海喔窝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瞿军、茅惠芳租金收益24,436.08元(2019年5月1日至2020年1月31日期间)；三、原告瞿军、茅惠芳应享有的从2020年4月1日开始至2020年10月31日的租金收益，被告上海喔窝物业管理有限公司与第三人上海煌翔商贸有限公司结算后，被告上海喔窝物业管理有限公司于2020年11月底前与原告结算(按照2.0元每平每天，产证面积50.28平，按90%分配比例)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费943元(原告已预交)，减半收取计471.50元，由被告上海喔窝物业管理有限公司负担。被告上海喔窝物业管理有限公司负担之款，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐进二〇二〇年十月二十日书记员  姜灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。