山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终1090号 上诉人（原审原告）：山东银座佳驿酒店有限公司，住所地山东省济南市历下区东关大街**。 法定代表人：冯焕金，执行董事。 委托诉讼代理人：罗玉龙，男，1978年5月1日生，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：王静，女，1984年1月20日生，住济南市市中区。 被上诉人（原审被告）：临沂中侨房地产开发有限公司，，住所地临沂市通达路** 法定代表人：焦春沂，总经理。 委托诉讼代理人：刘安林，临沂兰山利群法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘化德，临沂兰山利群法律服务所法律工作者。 上诉人山东银座佳驿酒店有限公司(以下简称山东银座佳驿酒店公司)因与被上诉人临沂中侨房地产开发有限公司(以下简称临沂中侨房地产公司)租赁合同纠纷一案，于2014年5月28日诉至山东省临沂市兰山区人民法院，2015年12月15日，山东省临沂市兰山区人民法院作出（2014）鲁1302民初1866号民事判决，山东银座佳驿酒店公司不服该判决，向本院提起上诉，2018年4月28日，本院作出（2016）鲁13民终2697号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回重审。2019年10月21日，山东省临沂市兰山区人民法院经重审后作出（2018）鲁1302民初9590号民事判决，山东银座佳驿酒店公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山东银座佳驿酒店公司的委托诉讼代理人罗玉龙、王静，被上诉人临沂中侨房地产公司的委托诉讼代理人刘化德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东银座佳驿酒店公司上诉请求：1.撤销（2018）鲁1302民初9590号民事判决，改判支持山东银座佳驿酒店公司一审诉求；2.本案相关诉讼费用由临沂中侨房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定基本事实错误，导致适用法律错误。（一）在案“催缴通知单3份”“德衡律师函1份”足以证实，临沂中侨房地产公司在此前与山东银座佳驿酒店公司就租金支付问题产生纠纷，进行多次严厉警告、威胁（而山东银座佳驿酒店公司后续未支付租金），“照片15张”证实山东银座佳驿酒店公司确实存在停电情况，两者间隔时间极短，各证据形成完整证据链条，具有“高度盖然性”，能基本确认临沂中侨房地产公司实施了停电行为。（二）在案“黑白照片二张”显示山东银座佳驿酒店公司大门被封闭，一审认定门口有两名保安看守；录音及录音文字记录，证实山东银座佳驿酒店公司工作人员因无法经营向公安报警后，出警人员进行调查问访；其真实情况是两保安并非山东银座佳驿酒店公司工作人员，山东银座佳驿酒店公司已被禁止进入租赁楼房内。一审法院未全面、客观地审查证据，导致真实事实未查清。即便是案件事实存疑，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院未依职权调取相关证据，导致案件事实无法实质查清。综上，山东银座佳驿酒店公司为维护合法权益。 二审庭审期间，山东银座佳驿酒店公司补充上诉理由：针对一审判决认定的事实之中的一审判决书的第7页第4项，山东银座佳驿酒店公司主张的停业损失、运营费用应该依据经营收入，而不是经营利润，因为经营利润包含了山东银座佳驿酒店公司固定资产投资的折旧摊销，所以我们认为应该以经营收入作为停业损失和运营费用的依据。 临沂中侨房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，驳回山东银座佳驿酒店公司的上诉请求，依法维持原判。 山东银座佳驿酒店公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.判令临沂中侨房地产公司赔偿山东银座佳驿酒店公司从2014年5月10日至合同解除之日的停业损失、运营费用（暂主张2014年5月10日至2014年5月30日的营业损失、运营费用共计22万元）；3.判令临沂中侨房地产公司赔偿山东银座佳驿酒店公司因租赁合同解除而导致的投资损失（以评估值为准）；4.判令山东银座佳驿酒店公司自2014年5月10日起不支付房租、物业费；5.诉讼费、鉴定费用由临沂中侨房地产公司承担。 一审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1.关于山东银座佳驿酒店公司租金交纳的相关问题。 诉讼中，山东银座佳驿酒店公司提交网银转账凭证一份、发票二份、收据一份，主张已于2013年8月21日交纳2013年7月29日至2013年10月28日期间的租金237500元。 临沂中侨房地产公司对于上述证据予以认可，认可山东银座佳驿酒店公司的租金已交至2013年10月28日，主张2013年10月28日之后的租金未交纳。 诉讼中，山东银座佳驿酒店公司提交临沂市河东区人民法院于2013年8月30日向其公司发出的（2011）河执字第34号协助执行通知书和（2011）河执字第34-3号执行裁定书一份，提交一审法院于2014年1月14日向其公司发出的（2012）临兰执字第4147号、4444号协助执行通知书和执行裁定书各一份，主张山东银座佳驿酒店公司应法院的协助执行通知依法扣留应付租金，享有不支付租金的法定事由。 临沂中侨房地产公司对于上述证据的真实性无异议，但主张山东银座佳驿酒店公司既未向法院交纳租金，亦未向临沂中侨房地产公司交纳租金，构成违约。 2.关于临沂中侨房地产公司是否实施停水停电行为的问题。 诉讼中，山东银座佳驿酒店公司主张双方因交纳租金的问题发生纠纷后，临沂中侨房地产公司于2014年5月10日实施了停水停电的行为，致使酒店无法继续经营，并提交催缴通知单三份、律师函一份、照片15张予以证实。 对于银座佳驿提交的上述证据及主张，临沂中侨房地产公司不予认可，认为与其公司无关，并否认其公司实施了停水停电的行为。 一审法院认为山东银座佳驿酒店公司提交的催缴通知单、律师函可以证实山东银座佳驿酒店公司与临沂中侨房地产公司因租金问题发生纠纷，临沂中侨房地产公司意欲停水停电，但不能证明临沂中侨房地产公司实施了停水停电行为；山东银座佳驿酒店公司提交的照片15张可以证实酒店曾停过电，但因照片只能静态地反映拍照时的停电状态，不能证实停电的原因、停电的期间以及停电行为的实施人是谁等问题。因此，山东银座佳驿酒店公司提交的证据不能证实临沂中侨房地产公司实施过停水停电的行为。 3.关于临沂中侨房地产公司是否实施强行清场行为收回酒店的问题。 诉讼中，山东银座佳驿酒店公司主张临沂中侨房地产公司于2014年7月2日实施清场行为，强行收回了涉案酒店房屋，并提交黑白照片二张、录音（山东银座佳驿酒店公司工作人员与派出所出警人员之间的对话）一份加以证实。黑白照片二张显示山东银座佳驿酒店公司的大门紧闭，有两名保安人员坐在门前；录音显示山东银座佳驿酒店公司工作人员郝伟与派出所出警人员进行对话，出警人员了解报警原因，郝伟表示因房租未交双方产生纠纷，出警人员表示对于经济纠纷不予处理，对于临沂中侨房地产公司是否有强行清场的事实未提及。 对于山东银座佳驿酒店公司提交的证据，临沂中侨房地产公司均不予认可，认为与其公司无关，该证据不能证实山东银座佳驿酒店公司的主张，并主张其公司并未实施清场，强行收回酒店的行为。 一审法院认为山东银座佳驿酒店公司提交的照片只能证实拍照时山东银座佳驿酒店公司处于关门歇业的状态，不能证实拍照时间，不能证实关门歇业状态是因何原因如何造成的，造成的时间以及是由谁造成的，不能证实酒店的内部状况，不能证实临沂中侨房地产公司实施清场行为，强行收回酒店的事实；录音仅能证实双方因租金产生纠纷，不能证实临沂中侨房地产公司因租金纠纷实施清场行为，强行收回酒店的事实。综上，山东银座佳驿酒店公司提交的证据不能证实临沂中侨房地产公司实施清场行为，强行收回酒店的事实。 4.关于山东银座佳驿酒店公司所主张的停业损失、运营费用的问题。 诉讼中，山东银座佳驿酒店公司提交山东银座佳驿酒店公司通达路店2014年5、6、7月份的营业表一份，主张山东银座佳驿酒店公司通达路店与本案山东银座佳驿酒店公司路段类似、规模类似，该酒店的每月收入在31万元至37万元之间，参照该酒店的收入要求临沂中侨房地产公司赔偿2014年5月10日至5月30日期间的停业损失、运营费用共计22万元。 临沂中侨房地产公司对于山东银座佳驿酒店公司通达路店的2014年5、6、7月份的营业表不予认可，认为不合情、不合理、不合法，与本案无关联性。 对于山东银座佳驿酒店公司所主张的停业损失、运营费用，一审法院责令山东银座佳驿酒店公司提交该酒店2014年8月份之前一年以内的收入情况的证据予以佐证，山东银座佳驿酒店公司于第一次庭审中提交了该店2014年5月的费用明细表、利润表以及该店1-4月份该店的收入、支出、利润等情况明细表共五份，用于证实该店2014年5月份相关费用支出、收入情况。通过山东银座佳驿酒店公司提交五份明细表可以看出山东银座佳驿酒店公司2014年1月份净利润为-138982.50元，2月份净利润为-152722.17元，3月份净利润为-109104.88元，4月份净利润为-90621.72元，5月份净利润为-181823.41元，同时还可以看出截止2014年5月31日该店2014年1-5月份净利润为-673254.68元，2013年5月份净利润数为-113858.960元，2013年1-5月份累计净利润数为-739547.93元。 对于山东银座佳驿酒店公司提交的上述五份明细表，临沂中侨房地产公司认为与其公司无关联。 一审法院认为通过山东银座佳驿酒店公司提交的上述五份明细表可以看出山东银座佳驿酒店公司自2013年1月份至2014年5月期间酒店经营一直处于亏损状态，山东银座佳驿酒店公司的关于存在停业损失、运营费用共计22万元的主张不能成立。 5.关于山东银座佳驿酒店公司经营设施设备及相关物品的去向问题。 诉讼中，山东银座佳驿酒店公司主张临沂中侨房地产公司派人将酒店员工都赶走，导致酒店无法经营，且酒店的设施设备及相关物品均没有搬离酒店，但未提交证据证实临沂中侨房地产公司确实实施了赶人的行为，未能证实该主张。 对于山东银座佳驿酒店公司的上述主张临沂中侨房地产公司不予认可，主张其公司并未实施清场行为，山东银座佳驿酒店公司的设施设备及相关物品均系由山东银座佳驿酒店公司自行搬走，但亦未提交证据予以证实。 诉讼中，山东银座佳驿酒店公司主张曾就酒店设施设备及相关物品与临沂中侨房地产公司协商处理过，但未提交证据加以证实；在本案诉讼过程中，山东银座佳驿酒店公司未就酒店设施设备及相关物品向法院提出过相应的诉讼请求，亦未提交证据证实曾向其他相关部门主张过权利。 一审法院认定事实： 2010年10月28日，山东银座佳驿酒店公司与临沂中侨房地产公司签订《租赁合同》一份，合同载明： “出租方（下称甲方）临沂中侨房地产公司 承租方（下称乙方）：山东银座佳驿酒店公司 一、租赁房产、租赁区域及用途 1.1甲方出租给乙方、乙方向甲方承租的房产为甲方所有并具有合法出租权的位于临沂市××路××号白云服装城（以下简称：该房产、房产）。 1.2乙方租赁区域为该房产一层约170平方米、四层约1417平方米、五层约1417平方米、六层约749平方米，共计建筑面积约3753平方米的房屋及包括但不限于场地院落（含停车场及各类通道）、现有设施设备，一至三层电梯（含井道）通道、步梯、免费停车位、消防疏散通道、建筑物立面、各类平台、楼顶和对应的土地使用权等）。（附近：租赁房屋平面示意图） 1.3甲方同意乙方按照经营需要将该房产用于酒店、餐饮、办公、商业、娱乐等经营形态。 二、陈述和保证 2.1双方保证，其各是依法成立并有效存续的企业法人。 2.2甲方保证其具有合法有效的可以对该房产进行出租的相关证明文件。 2.3甲方保证合同签订是该出租房屋和所涉及的土地使用权上未设定抵押、未被查封，保证该房产和所涉及的土地使用权上不存在任何权属瑕疵（或因未能取得房地产权属证明，或因在该房产和所涉及的土地使用权上设定抵押、查封等他项权利或因该房产涉及的债务纠纷等）。 2.4甲方保证在本合同存续期内不对该房产进行包括产权分割式销售方式内的任何销售行为。 …… 2.8甲方保证乙方对该房产拥有排他性的占有、使用权利，同意乙方根据经营需要对该房产进行改造装修（包括但不限于开设采光井道、对原有建筑隔断进行重新规划分割、改、扩建、增加或减少该房产的附着物、附属物等）。 …… 2.10甲方保证该房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，具备完善的相关手续，对该房产存在的债权、债务等方面的纠纷承担全部义务和责任，由此影响乙方经营的甲方承担赔偿责任。 2.11乙方保证按照合同约定条件按时支付租金，正常使用该房产及其设施。 三、租赁期限及续租 3.1该房产租赁期限为15年，租赁起始日从甲方给予乙方的免租期结束的次日开始计算。 3.2本合同租期届满前3个月，如双方均未提出书面要求延长租期的，则本合同到期后自动终止；如双方同意续租的，可另行签订租赁合同。 3.3甲方同意在同等条件下，乙方对该房产拥有优先续租权和购买权。 四、租金、定金与租金支付 …… 4.2租金自租金起算日开始计算每满12个月为一租赁年度（以下简称：年），租金计算精确到小数点后一位，四舍五入。第一个五年：每年房屋租金为95万元，…… 4.3定金合同签订后七个工作日内，乙方向甲方交纳定金47.5万元，甲方在三个工作日内向乙方开具收取定金收据。该定金自租金起算之日自动转为第一期租金（房屋租金及物业管理费）。 4.4免租改造装修期自甲方向乙方移交房屋并签署《房屋交接书》之日起，甲方给予乙方六个月的免租改造装修期，……。 4.5租金起算日免租改造装修期及任何延期期满的次日为租金起算日。 4.6租金支付 4.6.1首期租金按六个月支付，其余各期租金按季度预付，即自租金应付之日起，每三个月支付一次。 …… 五、租赁房屋的交付 5.1甲方应在2010年10月29日（以下简称：房屋交付日）前将房屋交付给乙方。 …… 5.4双方一致确认，在任何情况下，甲乙双方签署《房屋交接书》并不免除甲方因房屋的权属瑕疵、房屋及设施质量、任何债务纠纷等问题应承担的违约及赔偿责任。 六、甲方义务 6.1甲方负责按照本合同附件四《房屋交付标准》的要求为乙方设置专用的供水、供电计量表，并负责将供水主管线和供电电缆接入乙方水泵房和配电室的指定位置。乙方按照临沂市物价局公布的供水、供电价格（已包含任何形式的损耗、公摊及管理维修费用等）和乙方专用水、用电计量表的数据交纳水电费。如乙方需将水电费交纳给甲方的，甲方负责向乙方提供正规收据和甲方向供电、供水公司缴费发票的复印件。 6.2甲方保证乙方使用的物业设施、设备（包括消防系统、强电、弱电、应急发电等）为乙方独立设置并由乙方自行管理。承诺协助乙方办理集中供暖、管道燃气等设施的开户及过户手续。 …… 6.7甲方应确保房屋具备每天24小时持续的、不间断的、能满足乙方正常使用要求的各项水、电等各技术条件和标准（附件四）的供应。……乙方按约定自行向有关单位支付使用费用的，甲方应协助乙方办理分户或开户手续。如水、店、暖、气中断（除政府部门行为、自然灾害、乙方使用不当），甲方应在接到乙方中断通知的二十四小时内予以恢复，如甲方未能及时履行上述约定，乙方有权自行解决，相关费用从租金中扣除。 …… 七、乙方义务 7.1乙方应按本合同的约定条件和时间支付租金。 …… 九、合同的变更、终止及违约责任 9.1本合同签订后双方须严格遵守，一方不履行约定视为违约，违约方须承担守约方的投资及经营等全部损失。 9.2甲乙双方经协商一致后可以签订协议书变更或终止本合同，甲乙双方未签订变更或终止协议书之前，双方应保证本合同继续履行。否则，单方面变更或终止履行本合同的一方构成违约，违约方须承担守约方的全部损失。 9.3租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任。甲、乙双方有权根据导致本合同终止的具体情形，共同或者各自参与相关补偿谈判，并按照国家有关规定获得相应的经济补偿，双方共同承诺：任何一方获得的补偿款如包含对另一方的补偿的，应全额支付给对方不得截留。 9.3.1该房产占有范围内的土地使用权依法提前收回，用于公共事业的； 9.3.2该房产因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁，用于公共事业的； 9.3.3因不可抗力原因导致该房产灭失无法继续履行本合同的。 9.3.4因出现不可归咎于甲乙双方的意外事故，致使乙方不能正常使用该房产（或水、或电、或供暖等正常供应中断，且中短期一次超过10天以上），导致乙方承租该房产的目的不能实现的。 …… 9.5双方同意，一方具有下列行为之一的属于严重违约，对方有权终止本合同，并要求对方补偿对其造成的所有损失。 9.5.1一方违反本合同第二条陈述和保证约定，给对方造成严重影响，在对方要求的期限无法弥补或消除的； 9.5.2因其他可归责于对方之事由，对另一方依本合同就租赁该房产之使用权有重大不利之影响，自该事件发生起三十日内，责任方仍无法排除该影响的。 9.6双方同意，除本合同第九条第5款约定的情形之外，一方未能履行本合同其他约定的属于一般违约，一般违约责任如下： …… 9.6.2乙方不按照支付约定条件按时支付租金且未委托乙方关联方代为缴纳租金，经甲方书面催收乙方无正当理由超过一个月仍拒不缴纳的，每逾期一日，乙方应按本合同逾期缴纳租金的万分之五向甲方支付滞纳金。因甲方逾期不提供足额约定科目的发票而导致乙方延迟或暂停支付的不视为乙方违约，不受本条款的约束。 …… 9.6.4甲方未能履行其他义务的，则乙方有权不予支付甲方违约期间的租金，因甲方违约造成乙方其他损失的，甲方还应赔偿乙方的直接损失。 9.6.5乙方未能履行其他相关义务的，除仍应支付违约期间的租金外，给甲方造成其他损失的，乙方还应赔偿甲方的直接损失。 9.7合同期满双方未再续约的，本合同自动终止，甲方同意给乙方合同期满后30日的撤离期。乙方对该房产进行的所有改扩建部分的土建建筑物归甲方，乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施、设备及物品（包括但不限于布草、家具、电器及带有乙方标识的招牌灯物品）；同时，乙方对该房产进行的装修改造（包括任何形式的改扩建项目）不承担恢复原状的义务。 9.8乙方在上述期限内未拆除或者取回的物品，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。 …… 附件四：房屋交付标准 甲方承诺将房屋于交付日之前交付给乙方管理使用，交付时甲方保证房屋满足下述技术条件和标准： 供水：甲方负责提供自来水进水管(性质商用，管径不低于DN50)接至该房屋乙方租赁范围内乙方指定位置并为乙方安装DN50的独立计量水表，且用水额度不低于3000吨/月。 供电：甲方负责提供装接容量不低于400KVA、商业用电性质的三相电供应，甲方为乙方安装独立计量电表并用满足国家标准规范和乙方使用要求的电缆接入乙方租赁范围内乙方专用配电室内；原有配电室内的电缆、开关、配电柜等设施老化或无法满足要求的，由甲方负责更换并承担费用。 ……。合同还对其他事项作出了约定。 山东银座佳驿酒店公司的租金经核实双方均确认已交至2013年10月28日，之后的租金未交纳。山东银座佳驿酒店公司于2013年8月30日收到临沂市河东区人民法院向其公司发出的（2011）河执字第34号协助执行通知书和（2011）河执字第34-3号执行裁定书一份，协助执行通知书要求山东银座佳驿酒店公司扣留临沂中侨房地产公司的租金2000万元。山东银座佳驿酒店公司于2014年1月14日收到一审法院向其公司发出的（2012）临兰执字第4147号、4444号协助执行通知书和执行裁定书各一份，协助执行通知书要求山东银座佳驿酒店公司扣留临沂中侨房地产公司的租金30万元。后山东银座佳驿酒店公司与临沂中侨房地产公司在租赁合同履行中因租金交纳问题产生纠纷，形成本案诉讼。诉讼中，山东银座佳驿酒店公司主张河东区人民法院及一审法院均未向其发送协助提取租金的通知，山东银座佳驿酒店公司未向河东区人民法院和一审法院交纳租金，亦未向临沂中侨房地产公司交纳租金。 山东银座佳驿酒店公司主张自2014年5月10日起，临沂中侨房地产公司擅自停水、停电，致使酒店无法开展经营；同时主张临沂中侨房地产公司于2014年7月2日实施了清场行为，收回了酒店房屋，致使酒店的设施、设备及其他物品均未取回。诉讼中，山东银座佳驿酒店公司主张曾就酒店设施设备及相关物品与临沂中侨房地产公司协商处理过，但没有证据证实；在本案诉讼过程中，山东银座佳驿酒店公司未就酒店设施设备及相关物品向一审法院提出过相应的诉讼请求，亦未提交证据证实曾向其他相关部门主张过权利。 临沂中侨房地产公司对于山东银座佳驿酒店公司的主张不予认可，主张其公司并未实施停水、停电的行为，亦未实施清场，强行收回酒店房屋的行为，并主张山东银座佳驿酒店公司实际系因经营亏损而借机自行搬走设施、设备及其他相关物品。 在诉讼中，山东银座佳驿酒店公司提交的证据不能证实临沂中侨房地产公司实施了停水、停电的行为，亦不能证实临沂中侨房地产公司实施清场行为，强行收回酒店房屋的事实。 根据山东银座佳驿酒店公司诉讼中提交的2014年1-5月份的费用、收入、利润等五份明细表可以看出山东银座佳驿酒店公司自2013年1-5月份以及2014年1-5月份期间酒店经营一直处于亏损状态，其中：2013年5月份净利润数为-113858.960元，2013年1-5月份累计净利润数为-739547.93元。2014年1月份净利润为-138982.50元，2月份净利润为-152722.17元，3月份净利润为-109104.88元，4月份净利润为-90621.72元，5月份净利润为-181823.41元，2014年1-5月份净利润为-673254.68元。 本案原一审诉讼中，为主张投资损失，山东银座佳驿酒店公司申请一审法院对投资损失进行评估，临沂市正鼎价格评估有限公司于2014年8月18日出具《关于（2014）临兰技字第1164号委托书不予评估的说明》，内容载明：“临沂市兰山区人民法院技术室：贵院于2014年10月8日委托我公司对山东银座佳驿酒店公司与临沂中侨房地产公司租赁合同纠纷一案所涉及山东银座佳驿酒店公司的投资损失进行评估，我公司评估人员阅卷后要求山东银座佳驿酒店公司提供案件所涉及投资的项目及数量，山东银座佳驿酒店公司无法提供，根据委托方提供的资料我公司无法确定山东银座佳驿酒店公司的投资项目、数量及金额，所以决定退回（2014）临兰技字第1164号委托书，特此说明。临沂市正鼎价格评估有限公司（公章）二0一四年十二月一日。”本案重审过程中，山东银座佳驿酒店公司提交山东银座佳驿酒店公司涑河店相关明细表一份、部分发票一组，主张截止2012年9月30日山东银座佳驿酒店公司涑河店总投资633.683435万元；提交山东银座佳驿酒店公司涑河店装修工程结算审核报告一份、安装工程结算审核报告一份，主张山东银座佳驿酒店公司对涑河店装修审定工程造价为303.871399万元，安装工程审定工程造价为182.54473万元。对于山东银座佳驿酒店公司提交的上述投资、装修方面的证据，临沂中侨房地产公司不予认可，认为与其公司无关，其公司对于山东银座佳驿酒店公司主张的投资损失无需负责。 在诉讼中，山东银座佳驿酒店公司与临沂中侨房地产公司均认可双方未就租赁合同达成解除协议，山东银座佳驿酒店公司否认向临沂中侨房地产公司发出过解除租赁合同的通知，临沂中侨房地产公司亦否认向山东银座佳驿酒店公司发出过解除租赁合同的通知。诉讼中，山东银座佳驿酒店公司于2014年7月11日变更诉讼请求，提出解除租赁合同的诉讼请求，一审法院于2014年7月18日向临沂中侨房地产公司送达了变更诉讼请求申请书。庭审中，临沂中侨房地产公司表示同意解除租赁合同，但不再单独提出反诉请求。 另查明，2007年冯磊与临沂中侨房地产公司签订商品房预售买卖合同，临沂中侨房地产公司将其建造的位于临沂市兰山区××路××号××楼××号商铺（房屋代码：91908）出售给冯磊，2007年2月5日涉案房产在临沂市房产管理局进行了备案登记。2007年1月23日冯磊购得涉案房屋后，与临沂中侨国际商贸城有限公司签订商铺委托经营管理合同，将涉案房屋委托给临沂中侨国际商贸城有限公司，由临沂中桥商贸城有限公司管理经营，合同到期并履行完毕后，双方未再续签合同。冯磊所有的涉案商铺包括在临沂市××路××号××层××平方米的范围内。山东银座佳驿酒店公司为了便于经营对其租赁的上述房产进行了改造和装修。冯磊所有的商铺已经被山东银座佳驿酒店公司改造为客房。因商铺被改造，冯磊与山东银座佳驿酒店有限公司、山东银座佳驿酒店有限公司涑河店、临沂中侨房地产公司产生纠纷，形成诉讼，案件为（2013）临兰民初字第2569号财产所有权纠纷。该案经本院审理后，认定山东银座佳驿酒店有限公司、山东银座佳驿酒店有限公司涑河店和临沂中侨房地产开发有限公司侵犯了冯磊对涉案商铺的所有权，并应承担侵权责任。判决结果为：一、临沂中侨房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向冯磊支付2010年6月30日至2013年5月20日的损失47180元。二、山东银座佳驿酒店有限公司承担连带赔偿责任。三、驳回冯磊的其他诉讼请求。对于临沂中侨房地产公司与冯磊之间的纠纷，双方在执行过程中达成协议，临沂中侨房地产公司将房款退回冯磊，收回房屋。山东银座佳驿酒店公司在诉讼中述称冯磊一案对其酒店经营未产生实质影响。 一审法院认为，山东银座佳驿酒店公司与临沂中侨房地产公司双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应全面履行合同。本案争议的焦点为：一、临沂中侨房地产公司与冯磊之间的纠纷对于山东银座佳驿酒店公司是否构成严重违约，是否可以导致租赁合同解除；二、关于本案租赁合同是否已经解除，山东银座佳驿酒店公司是否可以免交2014年5月10日以后的房租、物业费，临沂中侨房地产公司是否应当赔偿山东银座佳驿酒店公司相关损失的问题。 关于焦点一，临沂中侨房地产公司与冯磊一案发生在2013年，山东银座佳驿酒店公司亦参与了该案，该案经法院判决并经执行后，临沂中侨房地产公司与冯磊达成和解协议，临沂中侨房地产公司向冯磊退回房款，收回房屋，纠纷已经解决完毕。山东银座佳驿酒店公司在本案诉讼中亦声称冯磊一案对于山东银座佳驿酒店公司经营没有任何实质影响，而且，双方亦没有因冯磊一案曾就合同解除问题发生过纠纷，因此，临沂中侨房地产公司与冯磊之间的案件纠纷对于山东银座佳驿酒店公司不构成严重违约，不能导致本案租赁合同的解除。 关于焦点二，根据本案《租赁合同》中的“九、合同的变更、终止及违约责任”部分的约定可以看出，只有出现合同9.5中约定的情形，方可认定严重违约，对方才有权终止合同，并要求赔偿损失。本案中，山东银座佳驿酒店公司未向法院交纳租金以及未向临沂中侨房地产公司交纳租金的行为不属于合同中9.5约定的情形，不属于重大违约的情形，不能导致合同解除，对于租金交纳问题双方应当协商解决，协商不成可通过诉讼解决。 本案中，山东银座佳驿酒店公司主张临沂中侨房地产公司实施了停水、停电以及清场行为，山东银座佳驿酒店公司的主张如果属实，能够归责于临沂中侨房地产公司，且对于酒店的使用、经营有重大不利影响，可以认定为合同9.5中约定的重大违约情形，山东银座佳驿酒店公司可以选择终止合同，并要求临沂中侨房地产公司赔偿损失，同时还应根据合同9.5中的约定应通知对方在30日内予以解决，在约定期限内不能解决的方可行使合同解除权。但是，本案中山东银座佳驿酒店公司所提交的证据不能证实临沂中侨房地产公司实施了停水、停电以及清场行为，不能证实临沂中侨房地产公司存在重大违约的情形，且，山东银座佳驿酒店公司没有向临沂中侨房地产公司发出限期解决问题的通知，亦没有向临沂中侨房地产公司发出解除租赁合同的通知，结合山东银座佳驿酒店公司至今未就酒店设施、设备及相关物品主张权利以及酒店经营亏损的事实，一审法院认定山东银座佳驿酒店公司要求临沂中侨房地产公司赔偿停业损失、运营费用、免交2014年5月10日以后的房租、物业费的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。 本案中，山东银座佳驿酒店公司提交的证据不能证实临沂中侨房地产公司存在实施停水、停电及清场行为的重大违约情形，因此，山东银座佳驿酒店公司依据合同9.5中的约定行使合同解除权，并依照合同9.5中的约定要求临沂中侨房地产公司赔偿投资损失的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。本案诉讼过程中，山东银座佳驿酒店公司要求解除租赁合同，而临沂中侨房地产公司亦同意解除租赁合同，应视为双方对于以后合同的履行达成解除合意，故一审法院确认双方签订的租赁合同自山东银座佳驿酒店公司的变更诉讼请求申请书向临沂中侨房地产公司送达之日即2014年7月18日予以解除。临沂中侨房地产公司与山东银座佳驿酒店公司在租赁合同中只对合同租赁期满后的情形作出了相应约定，对于提前解除合同的情形并没有作出约定，因此对于提前解除租赁合同的后续事宜，双方应协商解决，协商不成可另行主张。 综上所述，一审法院确认山东银座佳驿酒店公司与临沂中侨房地产公司之间的租赁合同于2014年7月18日解除；山东银座佳驿酒店公司的其他诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告山东银座佳驿酒店有限公司与被告临沂中侨房地产公司签订的《租赁合同》于2014年7月18日解除；二、驳回原告山东银座佳驿酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由原告山东银座佳驿酒店有限公司负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院认定事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，1，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》(法释〔2015〕5号)第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故，本院仅对上诉请求中的“‘催缴通知单3份’‘德衡律师函1份’‘照片15张’能否证实山东银座佳驿酒店公司实施了停电行为、‘黑白照片二张’、录音能否证实山东银座佳驿酒店公司实施了清场行为及是否以经营收入作为停业损失和运营费用依据”的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。 2，临沂中侨房地产公司对山东银座佳驿酒店公司提供的上述“照片15张”、“黑白照片二张”、“录音”均不予认可。原一审期间，山东银座佳驿酒店公司没有提供上述照片、录音的原始载体。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》［法释〔2019〕19号］第九十条第四项规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（四）存有疑点的视听资料、电子数据”。上述“当事人陈述”、“存有疑点的视听资料、电子数据”，本身系证据，但，是需要补强的证据，其不能单独作为认定事实的根据，必须依靠其他证据佐证，藉以担保其真实性或补强其证据价值，才能作为定案的依据，上述证据在没有补强证据的情况下，不能单独作为认定案件事实的根据。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定：“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”。已被修订之前《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞第七十条(三)项也规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件”， 3，正如一审法院认定的如下情形：“山东银座佳驿酒店公司提交的照片15张可以证实酒店曾停过电，但因照片只能静态地反映拍照时的停电状态，不能证实停电的原因、停电的期间以及停电行为的实施人是谁等问题。不能（直接）证实临沂中侨房地产公司实施过停水停电的行为”、“山东银座佳驿酒店公司提交的照片只能证实拍照时山东银座佳驿酒店公司处于关门歇业的状态，不能证实拍照时间，不能证实关门歇业状态是因何原因如何造成的，造成的时间以及是由谁造成的，不能证实酒店的内部状况，不能（直接）证实临沂中侨房地产公司实施清场行为、强行收回酒店的事实；录音仅能证实双方因租金产生纠纷，不能（直接）证实临沂中侨房地产公司因租金纠纷实施清场行为、强行收回酒店的事实。” 4－1，山东银座佳驿酒店公司主张：自2014年5月10日起，临沂中侨房地产公司擅自停止租赁房产的电供应，致使山东银座佳驿酒店公司无法开展经营，临沂中侨房地产公司的行为构成严重违约，并给山东银座佳驿酒店公司造成巨大经济损失。2014年5月28日，山东银座佳驿酒店公司诉至山东省临沂市兰山区人民法院，其诉讼请求为：判令临沂中侨房地产公司赔偿山东银座佳驿酒店公司从2014年5月10日至正常营业之日止的停业损失、运营费用（暂主张2014年5月10日至2014年5月30日的营业损失、运营费用共计22万元），判令山东银座佳驿酒店公司不支付停电期间的房租、物业费；诉讼费用由临沂中侨房地产公司承担。山东银座佳驿酒店公司主张：2014年7月2日，临沂中侨房地产公司实施了清场行为，收回了酒店房屋，致使酒店的设施、设备及其他物品均未取回。2014年7月11日，山东银座佳驿酒店公司向一审法院提交变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更为：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令临沂中侨房地产公司赔偿山东银座佳驿酒店公司从2014年5月10日至合同解除之日的停业损失、运营费用（暂主张2014年5月10日至2014年5月30日的营业损失、运营费用共计22万元）；3、判令临沂中侨房地产公司赔偿山东银座佳驿酒店公司因租赁合同解除而导致的投资损失（以评估值为准）；4、判令山东银座佳驿酒店公司自2014年5月10日起不支付房租、物业费；5、诉讼费由临沂中侨房地产公司承担。在上述诉讼过程中，山东银座佳驿酒店公司没有向一审法院申请证据保全，对停电行为、停电原因现状、停电开关断开能否闭合现状、不能闭合的干涉人员是何人没有进行证据保全，对于山东银座佳驿酒店公司主张的强行清场时，也没有申请法院进行证据保全，也没有申请法院对于强行清场的违法行为进行给予禁止，也没有申请法院对违法行为给予先予执行停止违法行为。上述申请法院的行为，均可获取相应的证据，以便于商事案件纠纷处理。 4－2，山东银座佳驿酒店公司除提供上述“照片15张”、“黑白照片二张”、“录音”，未再提供《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定的“并结合本案的其他证据”及已被修订之前《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞第七十条(三)项规定用于“佐证”的“其他证据”。 5，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。 综上所述，山东银座佳驿酒店公司提供的上述“照片15张”、“黑白照片二张”、“录音”是需要补强的证据，其不能单独作为认定事实的根据，必须依靠其他证据佐证，藉以担保其真实性或补强其证据价值，才能作为定案的依据，上述证据在没有补强证据的情况下，不能单独作为认定案件事实的根据。基于上述3中的“照片15张”、“黑白照片二张”、“录音”不能证实的案件事实的情形，基于4中其在诉讼中没有进行证据保全，也没有提供其他证据予以佐证。故，其所提供的上述证据证实是临沂中侨房地产公司、而非他人实施过停电的行为，是临沂中侨房地产公司、而非他人实施清场、强行收回酒店的行为，证据不足。一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条的规定作出判决，并无不当。 山东银座佳驿酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由山东银座佳驿酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 万法宝 审 判 员 田开玉 审 判 员 姚玉蕊 法官助理 葛志龙 法官助理 朱萱萱 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员 季玲玲