北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初17323号原告:北京逸妍枫科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路**院**楼**1802。法定代表人：朱余贵，总经理。委托诉讼代理人：杨达，北京笑阳律师事务所律师。被告：北京首开万科房地产开发有限公司，住，住所地北京市通州区台湖高端总部基地铺西路**/div>法定代表人：李爱东，经理。委托诉讼代理人：何亚玲，女，1994年10月13日出生，汉族，该公司员工。第三人：北京水芭蕉商贸有限公司，住所，住所地北京市通州区外郎营村**院楼1层101北侧。法定代表人：刘邦，经理。委托诉讼代理人：王松，北京方嘉律师事务所律师。原告北京逸妍枫科技有限公司（以下简称逸妍枫公司）与被告北京首开万科房地产开发有限公司（以下简称首开万科公司）、第三人北京水芭蕉商贸有限公司（以下简称水芭蕉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告逸妍枫公司委托诉讼代理人杨达、被告首开万科公司委托诉讼代理人何亚玲、第三人水芭蕉公司委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逸妍枫公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告支付房屋未实际交付损失156547.2元（以首开万科与水芭蕉《房屋租赁合同》中租金标准计算）；2.判令第三人对上述损失承担连带清偿责任；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2019年9月28日签订《北京市商品房现房买卖合同》以下简称“买卖合同”，双方约定原告出资6726128元购买位于通州区东石东五路2号院、11号楼1层103房屋。该合同第八页第五条中明确约定涉案房屋未出租。双方并在《补充协议》第六页中第12.1条规定，被告应当2019年12月31日向原告交付。前述时间即为合同约定的房屋交付时间。合同生效后原告依据合同约定，在2019年9月26日向被告一次性支付所有购房款。在被告向原告交付该房屋时原告了解到，被告与第三人签订《首开万科城市之光房屋租赁合同》租赁期为36个月。自2019年4月1日起至2022年3月31日止。另据原告了解第三人自2019年9月开始就不曾缴纳房屋租金。并且在2020年5月底第三人主动搬出涉案房屋。因被告在买卖合同签订过程中隐瞒涉案房屋已经出租的事实，并在租赁合同中怠于行使解除权，导致涉案房屋迟迟不能交付原告。由于第三人自2020年1月1日至2020年5月31日实际占有使用该房屋对原告行使房屋使用权造成阻碍，因此请求判令被告、第三人对原告的损失承担连带责任。原告的实际损失依据第三人应当向被告支付的租金数额进行计算。共计156547.2元。综上所述，为维护法律的尊严及原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的所有诉求。首开万科公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求并承担本案诉讼费用。涉案商品房为现房销售，原告对房屋实际已经出租的情况知悉并认可，被告不存在隐瞒房屋出租的事实的情况。根据买卖合同补充协议第12.5条的约定，买受人同意在合同约定的房屋交付之日按照房屋现状交房。根据买卖合同约定，自房屋交付之日起，风险转移原告负担。2019年12月24日被告向原告发送了交付通知书，2020年1月8日原告到现场收房并签署了《费用清单》并办理交付手续。根据买卖合同补充协议第12.3条的约定，自2020年1月8日起关于该房屋的租金收益均由原告享有，相对应的，催交租金的义务应由原告承担，如第三人未按时缴纳租金原告应向第三人主张租金。水芭蕉公司述称，未对原告之物权造成损害，且与原告无任何法律关系，原告要求对其损失承担连带责任之诉请无事实和法律依据。水芭蕉公司基于租赁关系合法占有涉案房屋，被告转让涉案房屋所有权时未通知水芭蕉公司，在其不知该房屋产权发生变动的情形下依据合同相对性原则仅对被告承担租金给付义务。原告于2020年5月9日方取得涉案房屋所有权，而水芭蕉公司作为承租人已于2020年5月21日办理涉案房屋，并未对原告之物权造成伤害。水芭蕉公司非房屋买卖合同的相对人，不对原告承担义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，首开万科公司与水芭蕉公司签订《首开万科城市之光房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。水芭蕉公司租赁首开万科公司名下坐落于北京市通州区东石东五路2号院11号楼103房屋（以下简称103号房屋），建筑面积113.44平方米，租赁期间自2019年4月1日起至2022年3月31日止，租赁保证金62109元，其中自2019年6月1日至2020年3月31日租金以每天每平方米9元计算，自2020年4月1日至2021年3月31日租金以每天每平方米9.5元计算。合同签订后，水芭蕉公司依约入住经营。2019年9月28日，逸妍枫公司和首开万科公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同），逸妍枫公司以总价款6726128元的价格购买首开万科公司名下103号房屋。签约前，逸妍枫公司于2019年9月26日支付了全部购房款。《买卖合同》第五条约定：该商品房的租赁情况为未出租。《买卖合同》中补充协议第12.1条约定：出卖人应当于2019年12月31日向买受人交付该房屋，前述时间即为合同约定的房屋交付时间。第12.5条约定，鉴于合同签订之日所售房屋及房屋所在楼宇，所处小区均已建成，买受人对于所购房屋内外、所在楼宇内外、所处小区内外影响房屋购买意愿的所有因素已充分知悉并予以认可，因此买受人同意在合同约定的房屋交付之日按照房屋现状收房。第13.1条约定：逾期在90日及以内，自合同第十二条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止出卖人每日按总房款的万分之三向买受人支付违约金，且与该房屋实际交付时向买受人支付。合同继续履行。第13.2条约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应按照总房款的10%向买受人支付违约金。买受人同意，继续履行合同的，自合同第十二条约定的交付期限届满之日次日起至该房屋实际交付之日止。出卖人每日按总房款的万分之三向买受人支付违约金，且与该房屋实际交付时向买受人支付后，合同继续履行。签约后，逸妍枫公司于2019年12月25日领取了首开万科公司发出的《交付使用通知书》，于2020年1月8日领取了首开万科公司发出的《办证通知函》，签署了《费用清单》。2020年5月21日水芭蕉公司自行搬离103号房屋，逸妍枫公司自认已于2020年6月5日自行占有了103号房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、《租赁合同》权利义务转让问题逸妍枫公司主张未受让《租赁合同》权利义务，称签订《买卖合同》时知道103号房屋已出租，但不知道具体租赁情况；与首开万科公司协商过将《租赁合同》权利义务的转让给逸妍枫公司的事宜，因首开万科公司未将租赁保证金支付给逸妍枫公司，双方未就转让问题达成一致。首开万科公司主张已将《租赁合同》权利义务转让给逸妍枫公司，称逸妍枫公司知晓103号房屋已出租的事实，其与逸妍枫公司口头约定将合同权利义务转让，未订立书面协议。首开万科公司就其主张提交了微信聊天记录，记录显示逸妍枫公司工作人员朱玮剑向首开万科公司员工李璐遥询问水芭蕉公司租金支付方式、要不要票、押金收据问题，逸妍枫公司对其真实性认可，证明目的不认可。水芭蕉公司称首开万科公司未告知其转让《租赁合同》权利义务。二、房屋交付问题逸妍枫公司主张首开万科公司未按《买卖合同》约定日期于2019年12月31日交付103号房屋，已经逾期交付。首开万科公司主张已于2020年1月8日将103号房屋交付逸妍枫公司，称签约前看房时逸妍枫公司知悉103号房屋已出租的事实，《买卖合同》中补充协议第12.5条约定按照现状交房，故在逸妍枫公司2020年1月8日签署《费用清单》时房屋已经完成交付。首开万科公司就其主张提交了《买卖合同》中的补充协议、《费用清单》《房屋交付使用通知书》《房屋交付使用通知书领取单》《办证通知函领取单》。逸妍枫公司对上述证据真实性认可，证明目的不认可。水芭蕉公司称其在2020年5月21日搬离后才知道首开万科公司已将房屋出售给逸妍枫公司，2020年5月21日水芭蕉公司自行搬离103号房屋未与首开万科公司和逸妍枫公司办理房屋交付手续。本院认为，逸妍枫公司与首开万科公司签订的《买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制规定，该合同及补充协议有效。合同双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。首开万科公司主张《租赁合同》权利义务已经转让给逸妍枫公司，因首开万科公司无法提交书面合同，提供的证据不足以证明双方已达成转让的合意且逸妍枫公司和水芭蕉公司均予以否认，故本院对其主张不予采信。关于房屋交付，双方已明确约定于2019年12月31日交付房屋，首开万科公司辩称其已于2020年1月8日将103号房屋交付逸妍枫公司，本院认为首开万科公司未提交房屋交接单等房屋交付手续，《买卖合同》第五条约定房屋租赁情况为未出租，补充协议第12.1条对于房屋现状未特别说明，其提供的证据无法证明已将房屋交付逸妍枫公司，逸妍枫公司和水芭蕉公司亦予以否认，故不予采信。关于逸妍枫公司要求首开万科公司和水芭蕉公司赔偿损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同已或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，逸妍枫公司自认已于2020年6月5日自行占有房屋，主张赔偿损失额参照首开万科公司与水芭蕉公司签订的《租赁合同》中约定的2020年1月1日至2020年5月21日的租金标准计算，本院认为逸妍枫公司主张的数额未超过《买卖合同》中约定的逾期交付房屋违约金，损失数额参照《租赁合同》可予以确定，故对其主张要求首开万科公司赔偿损失本院予以支持，数额本院核算为147869元，对于其要求水芭蕉公司承担连带责任的主张，根据合同相对性原则，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第八十八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告北京首开万科房地产开发有限公司赔偿原告北京逸妍枫科技有限公司损失147869元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京逸妍枫科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1715元，由原告北京逸妍枫科技有限公司负担25元（已交纳），被告北京首开万科房地产开发有限公司负担1690元，于本判决生效之日起七日内支付给原告北京逸妍枫科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二〇年十月三十日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛