北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7088号原告：北京昌科金智科技有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观东大街**创客广场**。法定代表人：彭刚，董事长。委托诉讼代理人：秦萌，北京华秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，北京华秀律师事务所实习律师。被告：易第优（北京）科技股份有限公司，住所地北京市，住所地北京市昌平区法定代表人：李超，总经理。原告北京昌科金智科技有限公司（以下简称昌科金智公司）与被告易第优（北京）科技股份有限公司（以下简称易第优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌科金智公司之委托诉讼代理人秦萌、张伟，被告易第优公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌科金智公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即按照《房屋租赁合同》终止协议的约定，向原告支付租金1905323．16元，物业管理费333250．44元，租金延迟支付产生的利息31755．39元；2．判令被告立即向原告支付卫生间改造恢复费用80000元；3．判令被告立即向原告支付违约赔偿金559643．4元；4．判令被告立即到企业工商登记行政管理部门办理住所地变更登记，将被告的企业住所地从原告的房屋所在地址迁出；5．判令被告立即向原告支付律师费48000元；6．判令被告以《分期还款计划表》中的付款时间及合计金额基础，按照日千分之五的标准向原告支付违约金(支付至实际付款之日止，其中截至2020年9月14日为1914918．46元)；7．判令被告按照当期日租赁费用标准向原告支付自2020年1月31日起至被告将租赁房屋作为经营/注册地址的证照、许可证办理完毕变更或注销手续之日止的房屋占用费用(其中截至2020年9月14日为2369908．80元)；8．由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2019年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市昌平区沙河镇*的房屋，租赁期限为5年，自2019年7月1日起至2024年06月30日止，租赁期限自交付日起计算，若交付日调整的，自调整后的交付日起计算。双方确认2019年07月01日为交付日。租金标准为按计租面积计算，每日每平方米人民币2．63元，房屋租赁面积为3969．63平方米，合计月租金标准为人民币317553．86元，按季度支付。合同约定租赁保证金为人民币559643．40元。物业管理费按照0．46元/平米/天的标准收取，每月应付物业管理费55541．74元，随同租金支付。《房屋租赁合同》签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，2019年12月20日，被告向原告申请提前终止《房屋租赁合同》，原告与被告于2019年12月31日在北京市昌平区签署《终止协议》(以下简称“终止协议”)，双方确认：（1）合同终止日为2019年12月31日。（2）截至合同终止日被告欠付的租金为1905323．16元，物业管理费333250．44元，2019年7月1日至2019年12月31日期间，租金缓交所产生的利息为31755．39元，B座6、7层卫生间改造恢复费用80000元，合计2350328．99元。（3）被告2019-2020年度实际发生的供暖费共计64891．97元，被告须于2020年1月10日前与原告指定第三方供暖公司补交清算；其他水、电等能源费须与物业管理公司结算至合同终止日。（4）因被告原因提前解除租赁合同，被告同意按照《房屋租赁合同》第5．1条约定承担违约责任，即被告向原告补交租赁保证金559643．40元作为违约赔偿金。另根据《房屋租赁合同》及终止协议的约定：（1）任何一方不履行或者不完全履行合同，违约方应就其违约行为给守约方造成的直接经济损失(包括但不限于中介费、交通费、诉讼费、执行费、律师费等)进行赔偿；(2)被告在租赁期满之日或本合同提前解除/终止之日未按照本合同约定向原告交付该租赁房屋，被告应依延期返还天数向原告支付房屋占用费及其他费用，每天的房屋占用费为租赁期最后一年日租赁费用标准的三倍；（3）合同终止后30日后，被告应将使用租赁房屋作为经营/注册地址的证照、许可证办理完毕变更或注销手续。综上所述，原告依据相关法律法规，特诉求至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。易第优公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：昌科金智公司（出租方、甲方）与易第优公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定“乙方承租的房屋位于北京市昌平区沙河镇*。房屋租赁期限为5年，自2019年7月1日起至2024年6月30日止。租赁期限自交付日起计算，甲、乙双方确认，2019年7月1日为交付日。第一年乙方应付月租金317553．86元；第二年乙方应付月租金317553．86元……第五年乙方应付月租金336872．73元。乙方每月应付物业管理费55541．74元。双方同意，租赁费用（包括但不限于租金、物业管理费）按季度支付。本合同签订后，乙方应于5日内向甲方交纳1．5个月租金、1．5个月物业管理费之和的租赁保证金，即559643．4元。交还租赁房屋时，甲、乙双方与物业管理公司应共同验收租赁房屋及附属设施……除甲方书面确认同意保留的装饰、装修及/或安装、改造的设备设施外，乙方应将该房屋及附属设备、设施恢复原状，以良好整洁、可出租的状态（正常损耗外）交还甲方。若乙方未按合同约定的状态将该租赁房屋返还于甲方，甲方有权自行对该租赁房屋作出合理的修缮，该等修缮所产生的开支及费用由乙方负担。如乙方未按本合同约定的时间、条件将该房屋交还甲方，视为乙方逾期交还该房屋。甲方有权在本合同租赁期满之日或本合同提前解除/终止之日起三日后开启并更换该房屋门锁，或采取其他措施收回该房屋。对于上述情况，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方/次承租人遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储、运输或其他费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项或赔偿甲方的任何损失。但不论任何情况，甲方均无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。乙方在租赁期满之日或本合同提前解除/终止之日未按本合同约定向甲方交还该租赁房屋，乙方应依延期返还天数向甲方支付房屋占用费及其他费用，每天的房屋占用费为租赁期最后一年日租赁费用标准的三倍，如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失（如延迟向新租户交付该租赁房屋造成的损失，包括但不限于违约金、赔偿金等）的，乙方应当予以赔偿。甲方有权从乙方已缴的租赁保证金中扣除本款上述费用，若租赁保证金不足抵扣，则乙方须即时补足差额部分。任何一方不履行或者不完全履行本合同，除依照法律规定和本合同约定承担相应责任外，违约方还应就其违约行为给守约方造成的直接经济损失（包括但不限于中介费、交通费、诉讼费、执行费、律师费等）进行赔偿。任何一方违约后，守约方应当采取适当措施防止损失的扩大，因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。无正当理由、甲方单方面解除合同的，甲方应向乙方双倍返还租赁保证金，并在扣除按照乙方实际承租时间计算的租赁费用后退还乙方已支付的剩余租赁费用。无正当理由、乙方单方面解除合同的，乙方缴纳的租赁保证金归甲方所有。除此之外，乙方还应当向甲方补缴租赁期间甲方给予乙方的任何形式的经营性扶持优惠，包括但不限于各类费用减免、租金优惠、装修补贴等。如果乙方破产或开始清算或被请求清算，甲方可要求乙方提供能继续履行合同的担保。乙方不能提供的，甲方可向乙方发出通知后收回租赁房屋，本合同亦即终止，甲方有权要求乙方按照本条12．4款的约定承担违约责任。乙方逾期支付租金、物业管理费等租赁费用及其他赔偿金的，每逾期一日，应当按照应付未付金额的5‰标准按日向甲方支付逾期付款的违约金。本合同期满终止或提前解除/终止时，乙方应在终止/解除之日起三十日内到相关工商行政管理部门办理经营场所变更手续，将租赁房屋地址迁出，不得影响甲方继续对该租赁房产的对外招租、出售等相关事宜，否则，自本合同期满终止或提前解除/终止之日的第三十一日起，乙方应按当期日租赁费用标准向甲方支付房屋租赁费用直至乙方到工商行政管理部门办理完毕经营场所变更手续之日止。双方确认，除本合同另有约定外，本合同项下双方的实际损失，均指直接损失，不包括经营性损失等间接损失。在合同期限内，双方可以协商解除本合同。在协商解除合同的情况下，乙方的装修和安置的设备设施，按照双方协商的意见办理”。双方还就其他权利义务事项进行了约定。2019年12月31日，昌科金智公司（甲方）与易第优公司（乙方）签订《终止协议》，约定“鉴于：1．2019年7月1日，甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于北京市昌平区沙河镇*房屋（下称“租赁房屋”）作为办公之用，房屋计租面积为3969．63平方米，租赁期限自2019年7月1日至2024年6月30日，租金标准为按计租面积计算，每日每平方米人民币2．63元，合计月租金标准为人民币317553．86元，计租期内每月物业管理费为人民币55541．74元，合同约定租赁保证金为人民币559643．40元。截至合同终止日，乙方尚未向甲方支付任何合同费用。2．房屋租赁期间，乙方由于自身经营原因，于2019年12月20日向甲方申请提前终止《房屋租赁合同》。有鉴于此，双方经友好协商，就上述《房屋租赁合同》提前终止等事宜，达成如下协议，以资共同遵守：1．双方同意，鉴于条款1所述《房屋租赁合同》于2019年12月31日（简称“合同终止日”）终止。自该租赁合同终止日起，甲方收回乙方对租赁房屋的各项权利，并不再承担任何前述《房屋租赁合同》中设定的义务和责任，乙方亦不再享有租赁房屋的承租、使用等权利。2．就《房屋租赁合同》的提前终止，双方同意按照如下约定处理费用结算及责任承担等事宜：（1）双方确认，截至上述合同终止日乙方欠付的租金为1905323．16元，物业管理费为333250．44元，2019年7月1日至2019年12月31日期间，租金缓交所产生的利息为31755．39元，B座6、7层卫生间改造恢复费用80000元，合计2350328．99元。（2）截止到合同终止日，乙方在2019-2020年度实际发生的供暖费共计64891．97元，乙方须于2020年1月10日前与甲方指定第三方供暖公司补交清算；其他水、电等能源费须与物业管理公司结算至合同终止日。（3）乙方因市场情况不佳，及自身经营问题，导致资金链紧张，向甲方提出本条款第（1）项所述欠费的缓交申请。经双方协商，甲方同意乙方可分期补交，但需按附件一：《分期还款计划表》按时按期执行。全部款项最晚于2020年6月30日前支付完毕。乙方逾期支付任一期租金的，甲方均有权按照《房屋租赁合同》及本协议约定追究乙方的违约责任，并且保留通过诉讼途径向乙方追索全部损失的权利。（4）就《房屋租赁合同》的提前解除，乙方同意按照《房屋租赁合同》第5．1条约定承担违约责任。就上述租赁保证金，乙方并未实际支付给甲方，因此，乙方还须向甲方补交租赁保证金559643．40元作为违约赔偿金。支付日期按照附件一《分期还款计划表》执行，逾期未支付的，按照日千分之五的标准承担违约责任。3．承租方应于合同终止日后10日内按照《房屋租赁合同》约定标准及程序向甲方交还租赁房屋。双方同意，租赁房屋以使用现状交还，6、7层卫生间改造恢复费用由乙方承担、甲方实施。租赁房屋内的个人物品乙方可自行带离，其余办公家具及乙方添置的附属设备、设施将暂时质押于租赁房屋内，直至乙方结清欠款。乙方逾期仍未结清全部欠款的，甲方有权处置乙方质押财产，用以冲抵乙方部分欠款。4．双方确认，在合同终止日后30日内，乙方应将使用租赁房屋作为经营/注册地址的证照、许可证（包括但不限于营业执照等）办理完毕变更或注销手续。否则，甲方有权根据《房屋租赁合同》有关约定自第31日起收取房屋占用费用。5．本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等的法律效力，自双方签署之日起生效”。《终止协议》的附件一，《分期还款计划表》中载明付款时间2020年1月10日为500000元；2020年3月31日为833250．44元；2020年6月30日为1576721．95元。2020年4月5日，昌科金智公司（甲方）与北京华秀律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定“甲方昌科金智公司就与易第优公司房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方作为委托代理人。乙方的委托代理权限为特别授权。律师代理费为案件一审阶段律师代理费48000元”。2020年5月26日昌科金智公司向易第优公司支付咨询律师费48000元。2020年5月17日，易第优公司向昌科金智公司出具一份《委托授权书》，载明“兹委托贵司负责我司位于北京市昌平区沙河镇*公司遗留物品及员工个人物品处置工作，我司指定对接人为李超（身份证号为×××），物品处置时间为2020年5月18日至2020年5月31日，由我司对接人通知相关员工自行领取个人物品，并安排取走公司相关文件资料，该期限截止后未领取的公司及个人物品，我司视为自动放弃，委托贵公司自行处理，所得收益由贵司所有；员工未领、误领或错领的物品，如后续有追索赔偿事件发生，与贵公司无关，由此产生的一切经济责任和法律后果由我公司承担”。经询问，昌科金智公司称“易第优公司在2020年1月中旬曾清理过一次房屋，但仍然剩部分办公用品，经昌科金智公司催促，易第优公司于2020年5月17日委派他人代表其接收及处置办公用品、文件资料等公司财物，并表示未领取的公司物品视为放弃。昌科金智公司并未处置被告任何物品，亦未获得任何收益”。在庭前质证程序中，易第优公司表示认可昌科金智公司的第一项诉讼请求。对第二项诉讼请求金额易第优公司亦表示认可，但认为其之前租了三层，后来退租了一层，卫生间改造费用可以从退的一层对应的租赁保证金中支出。对第三项诉讼请求易第优公司不予认可，其认为559643．4元已经支付了案外人，案外人给昌科金智公司了。昌科金智公司不认可易第优公司陈述，认为双方应该按照终止协议处理，其并没有收到案外人的559643．4元。对第四项诉讼请求，易第优公司称因公司已被列为经营异常了，工商局不让其变动。对第五项诉讼请求，易第优公司认为合同中有约定，如果金额合理，同意支付给昌科金智公司。对第六项诉讼请求，易第优公司认为昌科金智公司主张的违约金过高，按日万分之五还可以。对第七项诉讼请求易第优公司称其已经不再使用昌科金智公司房屋，认为《终止协议》第4项的约定不合理，不同意支付房屋占有使用费用。终止协议约定了其搬离的时间，其已经搬走了。关于易第优公司搬离涉案租赁房屋的时间。易第优公司称其在2020年1月15日开始搬，2020年1月19日彻底搬离。昌科金智公司称易第优公司所述与事实不符，2020年5月中旬还有过一些物品的交接。易第优公司称，2020年5月份是到涉案租赁房屋拿证据、财务资料以及一些员工的物品等。另查明，易第优公司注册地址现仍在北京市昌平区沙河镇*。以上事实有《房屋租赁合同》《终止协议》、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告签订《房屋租赁合同》及《终止协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。对原告的第一项诉讼请求，因被告予以认可，本院不持异议，予以支持。对原告的第二项诉讼请求，被告虽称其之前租了三层，后来退租了一层，卫生间改造费用可以从退的一层对应的租赁保证金中支出，但未提交相关证据予以证明，且原告不认可，故对被告的意见本院不予采信。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告的第三项诉讼请求，因《终止协议》中对此违约金的约定系对《房屋租赁合同》中违约金的再次确认，被告在签订《终止协议》时并未提出异议且予以确认，故本院对原告此项诉讼请求予以支持，对被告关于违约金过高的意见不予采信。对原告的第四项诉讼请求，该请求虽有合同依据，但其请求不属于法院受理民事案件的范围，本院不予支持。被告在合同终止搬离涉案房屋后，未按照合同约定办理完毕注册地迁出手续，应认定被告的行为违反合同约定，被告应承担相应的违约责任。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原、被告双方虽在《房屋租赁合同》中约定了房屋占用费用的支付方式，但原告未能提供充分证据证明被告的行为给其造成损失的具体数额，且被告已经搬离涉案租赁房屋，如依据约定的租金标准支付房屋占用费用，金额明显过高，有违公平原则，被告亦称约定不合理，故本院酌定被告按照每日30元的标准向原告支付自2020年1月31日始至被告将北京市昌平区沙河镇*作为经营/注册地址的证照、许可证办理完毕变更或注销手续之日止的房屋地址占用费用。对原告第七项诉讼请求过高部分，本院不予支持。对原告的第五项诉讼请求，根据双方合同约定、本案的案件性质及标的额，本院认为律师费用金额合理，应予支持。对原告的第六项诉讼请求，因被告未依约按照《分期还款计划表》支付相应的款项，应承担相应的违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告称，原告主张的违约金过高，按日万分之五还可以。原告未向本院提交证据证明其实际损失，故本院对双方约定的违约金计算标准予以调整，判令被告按照日万分之五的标准向原告支付相应的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、易第优（北京）科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科金智科技有限公司500000元及相应违约金（以500000元为基数，按日万分之五的标准，从2020年1月11日计算至其实际付款之日止）；二、易第优（北京）科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科金智科技有限公司833250．44元及相应违约金（以833250．44元为基数，按日万分之五的标准，从2020年4月1日计算至其实际付款之日止）；三、易第优（北京）科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科金智科技有限公司1576721．95元及相应违约金（以1576721．95元为基数，按日万分之五的标准，从2020年7月1日计算至其实际付款之日止）；四、易第优（北京）科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科金智科技有限公司律师费48000元；五、易第优（北京）科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京昌科金智科技有限公司房屋地址占用费用（按照每日30元标准，从2020年1月31日计算至其将其使用的北京市昌平区沙河镇*作为经营/注册地址的证照、许可证办理完毕变更或注销手续之日止）；六、驳回北京昌科金智科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31250元，由易第优（北京）科技股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年十月二十日书记员  王龙