广西壮族自治区百色市田阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1021民初2012号 原告：覃保达，男，1987年6月9日出生，壮族，住广西壮族自治区百色市田阳区。 原告：潘秀，女，1987年6月29日出生，壮族，住广西壮族自治区百色市田阳区。 委托诉讼代理人：覃保达（系原告潘秀的丈夫），住广西壮族自治区百色市田阳区。 被告：广西苏源投资股份有限公司，住所：广西壮族自治区百色市田阳区头塘镇二塘村，统一社会信用代码：9145100055471729X6。 法定代表人：苏文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄旭，广西龙翔律师事务所律师。 原告覃保达、潘秀与被告广西苏源投资股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃保达、原告潘秀的委托诉讼代理人覃保达，被告广西苏源投资股份有限公司的委托诉讼代理人黄旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 原告覃保达、潘秀向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金44，412元（从2016年10月31日至2020年8月8日，每日按原告已支付房屋价款322,525元的万分之一计算）；二、本案的案件受理费由被告负担。事实与理由：原、被告于2016年3月18日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买“万和新城二期”1栋3单元1005号房，房屋面积129.01平方米，房屋总价322,525元，被告应于2016年10月30日前向原告交付。原告按照合同的约定向被告支付了全部房款322,525元，但被告未按合同约定的交付条件向原告交房。原告于2020年8月9日收房，原告至今未取得建设工程验收备案证明文件。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第九条、第十一条、第十二条的规定，被告应向原告支付逾期交房违约金44,412元（322,525元×0.0001×1377天=44,412元）。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告广西苏源投资股份有限公司辩称，一、原告的诉讼请求超过了诉讼时效。因为原告所购买的“万和新城二期”一栋三单元这个楼盘在2017年3月份的时候已经通知到各个业主办理交房手续，从那时候，原告已经知道交房的情况，但是直到今年才提起诉讼。二、原告所计算的逾期交房违约金是错误的，合同虽然约定交房时间是2016年10月31日，但是在符合交房（2017年3月）时，被告已经通知原告办理交房手续，而且与原告购买同一楼盘的其他业主也是在2017年3月到6月份期间收到被告通知交房的信息。同一楼盘的其他业主也曾向人民法院提起逾期交房的诉讼，在诉讼过程中其他业主均认可被告所主张的在2017年3到6月份通知交房的事实，他们都同意与被告达成和解协议，逾期时间是从合同约定的时间到被告逾期交房的时间。所以原告计算逾期交房的时间是不对的。综上所述，请求人民法院依法裁判 3 。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交如下证据：1．《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告签订购房合同；2．交付首付款《发票》、《借款合同》，证明原告已按合同约定支付全部房款；3．“苏源．万和新城二期”《交房通知书》、《交房须知》，证明被告曾通知原告收房，但未达到交房条件；4、《收楼确认书》，证明原告于2020年8月9日收房；5．《万和新城二期交房物品移交表》，证明被告至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。被告提交如下证据：百色市田阳区人民法院（2019）桂1021民初2471、2504号《民事调解书》、（2020）桂1021民初796、797号《民事调解书》共4份，证明“万和新城二期”的楼房在2017年3月到6月份期间已经达到交付条件，在此期间被告已经陆续通知业主交房，其中也包括本案原告覃保达、潘秀，在其他业主诉讼要求支付逾期交房违约金时，均认可逾期交房的截止时间是按被告通知交房到达业主的时间计算。 本院组织当事人对双方提交的证据进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，被告无异议，该证据材料形式合法，内容真实可信，且与原告主张的事实及请求具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据，属于另外法律关系，本案中本院不予确认。 根据庭审笔录和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年3月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：原告购买被告开发的“万和新城二期”第1栋3单元1005号商品房，房屋面积129.01平方米，单价2,500元，总价322,525元；原告应当于2016年3月30日前支付首期房价款64,525元，余款通过申请银行贷款支付；被告应于2016年10月30日前向原告交付商品房；商品房的交付条件为：1．该商品房交付时应当已经取得建 4 设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已经取得房屋测绘报告，同时被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；逾期交房责任：逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2016年5月9日向被告支付首期房价款64,525元，2016年6月14日，原告通过向中国农业银行股份有限公司田阳县支行贷款向被告支付余款258,000元。2017年3月17日，被告向原告送达“苏源．万和新城二期”《交房通知书》、《交房须知》，通知原告于2017年3月19日办理交房手续。原告以被告未取得建设工程验收备案证明文件为由而拒绝收房。后原告于2020年8月9日收房。双方对支付逾期交房违约金协商不下，原告遂向本院提起本案诉讼。 另查明，至本案法庭辩论终结前，被告未取得涉案商品房建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约？如何计算本案的违约金？二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？关于焦点一，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力，双方应恪守履行。原告已按约定向被告支付全部购房款322,525元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者 5 验收不合格的，不得交付使用。”上述法条的基本出发点是以对建筑工程设置竣工验收的程序来确保建筑工程的施工质量、保证安全。至本案法庭辩论终结前，被告未取得涉案商品房建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，由此产生的逾期交房责任应由被告承担。在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定交房日期为2016年10月30日，同时约定逾期交房超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告于2020年8月9日收房，系对自己权利的处置。被告应自2016年10月31日起至2020年8月8日止，以已交纳房款322,525元为基数，按每日万分之一计算向原告支付违约金44,412元（322,525元×0.0001×1377天=44,412元）。原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告未取得涉案商品房建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，就通知原告收房，不符合合同约定和法律规定的交房条件。被告提出逾期交房的时间计算到2017年3月19日止的抗辩意见，本院不予以采纳。关于焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”本案涉案商品房尚不具备法定的交付条件，但原告已于2020年8月9日收房，本案诉讼时效期间应从2020年8月9日起计算。原告于2020年8月13日向本院起诉，没有超过诉讼时效。被告提出原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告广西苏源投资股份有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告覃保达、潘秀支付逾期交房违约金44,412元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民 6 事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费910元，减半收取455元（原告已预交），由被告广西苏源投资股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  潘少勇 二〇二〇年十月二十一日 书记员  梁晓晓