北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初7860号原告（反诉被告）：北京中和枣苑物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区花市枣苑**楼**。法定代表人：申伟，经理。委托诉讼代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：张贵生，男，1956年11月1日出生。原告（反诉被告）北京中和枣苑物业管理有限责任公司（以下简称中和枣苑公司）诉被告（反诉原告）张贵生物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中和枣苑物业公司之委托诉讼代理人史成续，被告（反诉原告）张贵生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中和枣苑公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月5日至2020年7月4日的物业费16858元；2.判令被告支付违约金2000元3.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系本市东城区×号房屋（建筑面积157.67平方米，以下简称涉诉房屋）的产权人。2010年7月4日，原告与涉诉房屋所在小区的业主委员会签订《×物业管理事务委托服务合同》（以下简称物业委托合同）。约定原告从2010年7月5日起对该小区提供物业管理服务。板楼的物业费收费标准为每月每平方米1.98元；物业费须按季度交纳，于每年的1、4、7、10月的第10天交纳。逾期交纳物业费的，每日按欠费金额的万分之三支付违约金。被告自2016年1月5日至今未缴纳涉诉房屋的物业管理费用，经原告多次催要，被告仍拒绝交纳。故原告诉至本院。张贵生辩称，其系涉诉房屋产权人，不同意中和枣苑公司的全部诉讼请求。理由如下：首先，自入住涉诉房屋后，因前期物业公司擅自将涉诉房屋楼下的住宅改成了底商，并在自己窗下搭建了防护平台，严重违反了小区管理规定和物业服务合同的约定，自己曾多次与前期物业服务公司协商，要求拆除私搭乱建的违章建筑。后，前期物业公司以免收物业费为条件保留了违章建筑。此后，前期物业公司从未向自己收取物业服务费。现中和枣苑公司反悔,并向自己收取物业费的行为，严重违反了诚实信用原则。其次，中和枣苑公司物业服务存在严重瑕疵，已有生效判决对此认定。再次，中和枣苑公司和小区业主委员会签订的委托合同已于2013年7月4日到期，中和枣苑公司无权依据该合同向自己主张物业费。最后，中和枣苑2016年1月1日至2017年10月1日期间的物业费已经超过了诉讼时效，不应得到支持。同时，张贵生提出反诉，请求判令1.请求法院判令中和枣苑公司支付违约金1873元；2.请求法院判令中和枣苑公司公示2018、2019、2020年物业服务资金的收支账目；3.判令中和枣苑公司公示2015年4月至2020年4月的电梯内、外广告收入账目；4.判令中和枣苑公司向反诉人公示2015年4月至2020年4月×全部十栋楼的地下一层和地下二层的公用部分出租收入账目；5.反诉费用由中和枣苑公司承担。针对张贵生的反诉请求，中和枣苑公司辩称，张贵生所指的楼前玻璃搭建物并非违章建筑，而是底商的组成部分，系底商业主自用的附属设施，不同意向张贵生支付违约金；中和枣苑公司依据合同每年7月至8月在小区内公示了物业服务资金的收支账目，同意向张贵生公示2018、2019、2020年物业服务资金的收支账目；中和枣苑公司有部分电梯广告收入，但没有公用部分出租收入，不同意向张贵生公示2015年4月至2020年4月电梯收入账目，认为没有合同依据，没有公用部分出租收入故也无从出示账目。本院经审理认定事实如下：张贵生系北京市东城区×号房屋（以下简称涉诉房屋）的产权人，建筑面积157.67平方米。2010年7月4日，中和枣苑公司（乙方）与北京市东城区（原崇文区）×业主委员会（甲方）签订物业委托合同。合同载明，×位于北京市东城区（原崇文区）×号。合同约定，甲方委托乙方为×提供物业管理服务。物业服务费由业主（或交费义务人）按含税价普通住宅板楼每月每平方米1.98元按季度交纳，也可由乙方直接向业主（或交费义务人）按季度收取，在每年1、4、7、10月前7天交纳当季度的物业服务费。业主或交费义务人逾期交纳物业服务费的，应当从逾期之日起每日按应交费用的万分之三支付违约金。合同第十八条约定，本物业规划区域内，公共部分出租及广告收入分配，甲方占70%，乙方占30%（含税费及各项成本），具体实施方案由乙方拟定，经甲方批准后执行。本物业规划区域内地上停车管理服务收益分配，按收入金额，甲方占34%，乙方占66%（乙方66%的金额已含乙方管理服务、停车场保险、能源费等成本），具体实施方案由乙方拟定并经甲方批准后实施。委托管理期限3年，自2010年7月5日起至2013年7月4日止。本合同期满后，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续服务的，视为此合同自动延续，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务企业时止。合同签订后，中和枣苑公司开始在×进行物业管理服务工作。庭审中，张贵生认可合同约定的每月每平方米1.98元的物业费收取标准，承认自2016年1月5日至2020年7月4日期间未交纳涉诉房屋的物业费。另查，2016年4月18日，中和枣苑公司以张贵生欠缴2010年7月5日至2016年1月4日的物业服务费20604.31元诉至本院，本院作出（2016）京0101民初7340号民事判决书，判决张贵生支付中和枣苑公司至2016年1月4日的物业服务费7492.48元。该判决书确认，涉诉房屋一层前搭建的玻璃制搭棚在设计该楼房时已包含在内，且该玻璃搭棚对公共安全起保护作用。2018年7月26日，中和枣苑公司以张贵生欠缴2016年1月1日至2018年1月4日的物业服务费7493元诉至本院，同年12月24日中和枣苑公司撤回起诉。2019年11月22日，中和枣苑公司以张贵生欠缴2016年1月1日至2019年6月30日的物业服务费13111.83元诉至本院，同年12月27日中和枣苑公司撤回起诉。上述事实，有原、被告陈述，物业委托合同，《天天家园房屋使用、管理、维修公约》，（2016）京0101民初7340号民事判决书，小区内环境照片，图纸鉴定证明、建设部文件×号等证据在案为证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主委员会与业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，×业主委员会与中和枣苑公司签订的物业委托合同对×业主具有约束力。该合同约定的3年期限虽已届满，但中和枣苑公司继续在该小区进行物业管理服务工作，业委会没有将续聘或解聘中和枣苑公司的意见通知中和枣苑公司，且没有选聘新的物业服务企业，故按照合同约定，上述合同已自动延续。中和枣苑公司为张贵生提供了物业管理服务，张贵生应当按约向中和枣苑公司交纳物业服务费。故张贵生认为中和枣苑公司合同期满无权收取物业服务费的答辩意见，本院不予采纳。对于张贵生主张前期物业免收物业费的承诺应约束中和枣苑公司一节，张贵生并未提供中和枣苑公司应承受该项义务的证据，故对于张贵生该项抗辩意见，本院亦不予采纳。另外，张贵生认为中和枣苑公司的诉请已超诉讼时效期间，经本院查明，中和枣苑公司曾在2018年和2019年分别起诉过张贵生催缴物业服务费，故被告的该项抗辩意见，本院也不予采纳。对于中和枣苑公司所主张逾期支付物业服务费的违约金问题，根据张贵生提供的证据，中和枣苑公司所提供的物业服务存在瑕疵，且张贵生未支付物业服务费系与中和枣苑公司存在争议，非其故意为之，故对于中和枣苑公司要求张贵生支付违约金的诉请，本院不予支持。关于张贵生的反诉请求，生效判决已经确认涉诉房屋一层前搭建的玻璃制搭棚在设计该楼房时已包含在内，且该玻璃搭棚对公共安全起保护作用，张贵生在本案中提交了关于“总平面图”的说明及附图，称是×出具，但该图并未加盖该×公章，亦无审核人员签名，张贵生以此主张玻璃制搭棚系违章建筑，要求中和枣苑公司赔偿违约金的请求本院不予支持。关于张贵生要求中和枣苑公司公示2018、2019年和2020年物业服务资金的收支账目的反诉要求，根据物业委托合同第二十三条第8款约定，中和枣苑公司应于每年（7-8月）向全体业主公布一次物业服务资金的收支账目情况（张贴时间不少于15天），账目公布前送交业委会审核备存，当业委会或业主对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时给予明确解释。中和枣苑公司虽辩称每年都在小区有公示但未提交相应证据予以证明。故张贵生作为业主有权对物业服务资金的收支情况提出质询，中和枣苑公司应当予以答复。庭审中，中和枣苑公司同意向张贵生公示上述期间的物业服务资金的收支账目，本院不持异议。关于张贵生要求中和枣苑公司公示2015年4月至2020年4月的电梯内、外广告收入账目及×全部十栋楼的地下一层和地下二层的公用部分出租收入账目的反诉请求，根据物业委托合同第十八条规定，本物业规划区域内，公共部分出租及广告收入分配，业委会占70%，中和枣苑公司占30%（含税费及各项成本），具体实施方案由中和枣苑公司拟定并经业委会批准后实施。根据《物业管理条例》第五十五条的规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。”可知业主对公共部分出租及广告收入享有知情权，故对于张贵生要求中和枣苑公司公示公共部分出租及广告收入账目的诉讼请求，本院予以支持。中和枣苑公司在庭审中认可有部分广告收入，但不同意公示的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第五十五条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条之规定，判决如下：一、张贵生于本判决生效后七日内支付北京中和枣苑物业管理有限责任公司自2016年1月5日至2020年7月4日的物业费16858元；二、北京中和枣苑物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内在小区内公示2018、2019年和2020年物业服务资金的收支账目（张贴时间不少于15天）；三、北京中和枣苑物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内在小区内公示2015年4月至2020年4月的电梯内、外广告收入账目（张贴时间不少于15天）；四、北京中和枣苑物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内在小区内公示2015年4月至2020年4月×全部十栋楼的地下一层和地下二层的公用部分出租收入账目（张贴时间不少于15天）；五、驳回北京中和枣苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回张贵生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费136元，由北京中和枣苑物业管理有限责任公司负担25元（已交纳），由张贵生负担111元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由北京中和枣苑物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨志彤二〇二〇年十月十九日法官助理 郭小欢书 记 员 胡 琼