福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初1225号 原告：福鼎建兴房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐山影院片区D1幢501号，统一社会信用代码：91350982550959312X。 法定代表人：许明建，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：福建新世通律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：张子辉，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李骋昊，福建新世通律师事务所实习律师。 被告：李岷，男，1968年12月21日出生，无业，户籍地福建省厦门市海沧区，现住福鼎市。 委托诉讼代理人：张图，福建于飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾嫚青，福建于飞律师事务所律师。 原告福鼎建兴房地产开发有限公司（以下简称福鼎建兴公司）与被告李岷商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福鼎建兴公司委托诉讼代理人张子辉、李骋昊，被告李岷委托诉讼代理人张图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福鼎建兴公司向本院提出诉讼请求：1、确认福鼎建兴公司与李岷签订的编号为×××68和编号为20120900069的两份《商品房买卖合同》已于2018年4月29日解除；2、判令李岷协助福鼎建兴公司办理上述商品房买卖合同备案登记注销手续；3.本案诉讼费用由李岷承担。事实与理由：2018年2月8日，易会德以福鼎建兴公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向福鼎市人民法院申请对福鼎建兴公司进行重整。福鼎市人民法院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对福鼎建兴公司的重整申请。2018年8月24日，福鼎市人民法院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整。同日，福鼎市人民法院作出（2018）闽0982破1、2号决定书，指定福建新世通律师事务所担任福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司管理人（以下简称破产管理人）。 2018年5月31日，李岷向破产管理人提交申报材料，要求继续履行其与福鼎建兴公司就建都·新天地广场1609、1610号房屋签订的两份《商品房买卖合同》。申报材料反映，2012年4月6日，福鼎建兴公司与李岷签订《借款协议》，约定由福鼎建兴公司向李岷借人民币2400000元，借款期限6个月，月利率按1%计算；福鼎建兴公司提供正在建设的房地产开发项目建都新天地广场Ｂ幢1609、1610商品房作为上述借款的抵押担保。同日，李岷向福鼎建兴公司支付240万元，用途为“购房”，福鼎建兴公司出具《承诺函》及《收据》，承诺在李岷有意购买新天地广场1609、1610号商品房的情况下及在不高于每平方米15000元、14500元单价或以市场同等条件下，福鼎建兴公司承诺将1609、1610号商品房优先出售给李岷。如违背承诺，需支付违约金500000元。2012年10月30日及2012年12月6日，福鼎建兴公司与李岷签订编号×××68及编号20120900069两份《商品房买卖合同》，约定由李岷购买福鼎建兴公司名下建都·新天地广场Ｂ幢1609、1610号商品房，之后分别办理备案登记手续。2012年11月20日，福鼎建兴公司出具《承诺函》，当中载明李岷购买的1609、1610号房屋实际购房款已全部付清，公司将补齐全部购房税票。福鼎建兴公司财务账册记载，2012年4月6日，李岷向福鼎建兴公司汇款2400000元，交易用途为“借款”。因李岷所提交的2400000元款项汇款凭证上记载的交易用途与李岷留存的进账凭证不一致，故破产管理人已提请福鼎市人民法院调取李岷就该笔款项的银行账户流水，调取的交易清单显示的摘要内容为“借款”。 基于以上事实，福鼎建兴公司认为，李岷支付2400000元系为履行《借款协议》的出借义务，其与福鼎建兴公司之间签订1609、1610号商品房合同的真实意思表示则系为先前借款行为提供担保，并非为了实现房屋买卖。即福鼎建兴公司与李岷之间真实法律关系是民间借贷，签订1609、1610号商品房合同只是作为借贷担保的一种方式。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，李岷已支付2400000元款项应按民间借贷关系处理。针对李岷在取回权申请书中提出由李生代付270000元购房款的主张，福鼎建兴公司认为，经福鼎市人民法院（2015）鼎民初字第2517号《民事判决书》确认，李生支付的3100000元所指向的编号为JDX2801-2的《商品房买卖合同》已解除，李生已付的3100000元确认为福鼎建兴公司对其所负债务，故李岷提出的从李生所支付的3100000元中抵付本人1609、1610号商品房合同270000元购房款的主张不能成立。1609、1610号商品合同虽已成立，但李岷并未依照合同约定支付相应购房款，其取回权申请不成立。鉴于福鼎建兴公司既未交付房屋和办理产权登记，也未通知或答复李岷同意继续履行1609、1610号商品房合同，因此根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，1609、1610号商品房合同已经解除，故诉至本院。 李岷辩称，福鼎建兴公司诉求无事实根据，应当予以驳回；对于本案所涉及的破产重整案件以2018年8月为准，不应当以2018年2月28日起算。作为一个破产案件，必须对破产企业相关财产以及所设事宜进行通盘的结算，才能制定重整方案。破产管理人诉称2018年8月24日本院作出裁定，裁定对福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整，并作为破产管理人，破产案件受理时间应以2018年8月24日为准；破产案件涉及到两家企业以及事项是不能分割的，存在混同现象。在2018年5月31日李岷根据福鼎建兴公司的的要求提交申报材料，提交时间是2018年4月29日。李岷已按照合同约定将所有款项支付完毕，不存在未履行完毕情况，福鼎建兴公司也出具承诺函，李岷认为福鼎建兴公司要求确认合同解除没有法律及事实依据。对于福鼎建兴公司陈述的破产重整过程没有异议，对备案登记时间事实没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福鼎建兴公司提交（2018）闽0982破申1号民事裁定书、（2018）闽0982破1、2号民事裁定书、李岷取回权申报材料、会计记账凭证、本院调取李岷农业银行账户流水、（2015）鼎民初字第2517号民事判决书。李岷对此证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于李岷提供杨大辉的证明，其不符合证人证言的形式要件，不能作为适格证据予以使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月6日，李岷与福鼎建兴公司签订借款协议，约定福鼎建兴公司向李岷借款2400000元，借款期限6个月，月利率1%，同时约定以福鼎建兴公司正在建设建都·新天地广场1609、1610号商品房作为抵押。在协议书约定若李岷有意购买，在核发预售许可证后拥有优先购买权，由双方结算抵偿购房款。同日李岷向福鼎建兴公司账户以借款名义汇入2400000元，并由福鼎建兴公司向李岷出具借据一张，福鼎建兴公司还出具承诺函，承诺优先将建都·新天地广场Ｂ幢1609、1610号商品房出售李岷。2012年4月10日，李生与福鼎建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，约定李生向福鼎建兴公司购买建都·新天地广场Ａ幢2801和2802号商品房，购房款总价为3100000元，款项于签订商品房买卖合同之日起一次性支付。同日李生向福鼎建兴公司银行账户汇入3100000元，并注明为购房款。2012年10月22日，由易会德向李岷银行账户汇入590000元后，由李岷向福鼎建兴公司银行账户汇入590000元。2012年10月30日，李岷与福鼎建兴公司签订编号为×××68《商品房买卖合同》，约定李岷向福鼎建兴公司购买建都·新天地广场Ｂ幢1609号商品房，购房款总价为1914125元，款项于合同签订之日向福鼎建兴公司支付30.82%购房款即590000元作为购房首付款，购房余款1324125元由李岷于2012年12月30日前付清。双方于2012年11月26日办理《商品房买卖合同》备案登记手续。2012年11月29日，由李生向李岷银行账户汇入340000元后，由李生向福鼎建兴公司银行账户汇入340000元。2012年12月6日，李岷与福鼎建兴公司签订编号为20120900069《商品房买卖合同》，约定李岷向福鼎建兴公司购买建都·新天地广场Ｂ幢1610号商品房，购房款总价为1098055元，款项于合同签订之日向福鼎建兴公司支付30.96%购房款即340000元作为购房首付款，购房余款758055元由李岷于2013年1月30日前付清。双方于2012年12月11日办理《商品房买卖合同》备案登记手续。2015年7月22日李生诉至本院，要求解除2012年4月10日李生与福鼎建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，判令福鼎建兴公司将购房款3100000元及利息退还李岷。本院于2016年1月20日作出（2015）鼎民初字第2517号民事判决书，判决解除李生与福鼎建兴公司于2012年4月10日签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，并判令福鼎建兴公司返还李生购房款3100000元及利息。一审判决生效后，李生未申请强制执行。 2018年2月8日，易会德以福鼎建兴公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对福鼎建兴公司进行重整。本院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对福鼎建兴公司的重整申请。2018年3月21日，本院作出（2018）闽0982破1号决定书，指定福建新世通律师事务所担任福鼎建兴公司的管理人。2018年3月26日福建新世通律师事务所出具《关于同意接受指定为福鼎建兴房地产开发有限公司破产管理人的函》，并组成管理人团队，实行组长负责制，胡建荣为组长。2018年8月24日，本院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对福鼎建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整。2018年5月31日，李岷向破产管理人提交申报材料，要求继续履行其与福鼎建兴公司就建都·新天地广场B幢1609、1610号商品房签订的两份《商品房买卖合同》。 本院认为，因本院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理福鼎建兴公司破产重整申请，本院指定福建新世通律师事务所为其管理人。依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第（七）项规定，管理人的职责之一为代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序。本案中福建新世通律师事务所作为福鼎建兴公司管理人即诉讼代表人，以福鼎建兴公司的名义提起诉讼，要求确认解除其与李岷所订立的《商品房买卖合同》，为适格的法律主体。福鼎建兴公司在诉状中记载胡建荣为诉讼代表人有误，但不影响福鼎建兴公司的诉讼主体地位。本院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，仅裁定合并重整，并未非重新受理，故应认定本院于2018年2月28日受理福鼎建兴公司破产重整申请。对于本案争议焦点分析如下： 1、关于本案标的合同在破产受理后是否可以解除的，何时予以解除的问题。 本案中,双方当事人对两份的《商品房买卖合同》的真实性均无异议,根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定,《商品房买卖合同》已依法成立。该两份合同签订前,李岷与福鼎建兴公司之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方虽约定提供本案案涉建都·新天地广场1609、1610号商品房作为抵押担保，但双方直到借款到期前并未签订商品房买卖合同。依据《借款协议》约定李岷对建都·新天地广场1609、1610号商品房优先购买权，届时双方结算借款转为购房款，用于抵偿所欠借款本息，借款期限届满后双方签订了相应的《商品房买卖合同》,办理了商品房备案登记。《商品房买卖合同》的内容表明,李岷具有实际向福鼎建兴公司购买案涉房屋的真实意愿,福鼎建兴公司亦具有向李岷出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排,并未违反法律、行政法规的强制性规定,亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系,但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的应有之意。因此，李岷与福鼎建兴公司签订福鼎建兴公司与李岷之间签订的编号为×××68和20120900069两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应该按照合同约定履行支付购房款及交付商品房的义务。 关于福鼎建兴公司主张,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形,应当按照民间借贷法律关系审理的问题。本院认为,参照《最高人民法院关于发布第15批指导性安全的通知》第72号案例，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后,双方当事人经结算后签订的,目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款,福鼎建兴公司也未提供充分证据证明福鼎建兴公司借款期限届满后偿还借款或支付利息，故由原出借人向借款人购买标的房屋,而并非为借款合同提供担保,本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。 福鼎建兴公司虽于2012年11月20日出具承诺函，承诺建都·新天地广场1609、1610号商品房购房款已全部付清，但李岷在申请取回权时确认合同签订后其支付首付款340000元，建都·新天地广场1609号商品房首付款590000元系公司过账行为，其实际未付，尚欠272180元由李生债权予以抵偿。由于李岷未提供证据证明双方在借款到期后双方进行结算和结算借款本息具体数额，故本院认定商品房买卖合同尚欠272180元未予偿还。 关于李岷认为2012年4月10日李生与福鼎建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》已被解除，福鼎建兴公司应当将购房款3100000元及利息退还李生，其将该债权作为抵偿编号为×××68和20120900069商品房的购房款。对此本院认为，2012年4月10日李生与福鼎建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》后，福鼎建兴公司承诺退还购房款，但并未履行。李生于2015年7月22日向本院主张该债权，经本院生效判决确认，双方解除商品房买卖合同并返还购房款，双方形成债权债务关系。李岷以该债权抵偿购房款未取得福鼎建兴公司的同意，也未提供证据证明如何取得该债权，且李岷在破产申请受理后并未向福鼎建兴公司申报债权，也未向破产管理人主张抵销，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十一条第一款“债权人依据企业破产法第四十条的规定行使抵销权，应当向管理人提出抵销主张。”的规定，本案案涉合同的债务并未抵销，故李岷就编号为×××68和20120900069《商品房买卖合同》仍需承担履行支付剩余购房款义务。 由于2018年2月28日本院受理易会德对福鼎建兴公司的破产重整申请时，李岷尚未完全履行支付购房款的义务，福鼎建兴公司也未向李岷交付商品房，因此本案《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。李岷于2018年5月31日向破产管理人提交申报材料，要求继续履行涉案合同，但福鼎建兴公司未向李岷答复，直至2020年5月7日福鼎建兴公司向本院起诉要求确认本案《商品房买卖合同》已解除的事实。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，破产管理人自收到李岷关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，应视为解除合同，且破产管理人以向本院起诉的方式通知李岷合同解除的事实。因此，本案《商品房买卖合同》已于2018年7月1日解除。福鼎建兴公司关于确认合同已经解除的诉讼请求，虽与本院确认时间不同，但并不属于诉讼请求不明确具体的情形，本院应依职权对解除时间予以确认。 2、关于福鼎建兴公司是否有权要求李岷协助办理该标的合理备案登记注销手续的问题。 本案的《商品房买卖合同》已办理备案登记手续，在《商品房买卖合同》已经解除，合同义务相应终止的情况下，李岷应当根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，根据交易习惯履行协助福鼎建兴公司办理备案注销登记的后合同义务。 综上，福鼎建兴公司与李岷自愿签署的编号为×××68和20120900069的《商品房买卖合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，但在本院受理易会德对福鼎建兴公司的破产重整申请前，福鼎建兴公司与李岷均未履行完毕该合同所约定的义务，破产管理人因此有权决定解除或者继续履行该合同。本案中，破产管理人在自收到李岷关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，视为已解除两份《商品房买卖合同》，李岷应当根据诚实信用原则和交易习惯，协助福鼎建兴公司办理备案注销登记手续。福鼎建兴公司关于确认两份《商品房买卖合同》已解除，并要求李岷协助办理备案注销登记手续的诉求，符合法律规定，予以支持。李岷以其已完全履行编号为×××68、20120900069《商品房买卖合同》义务和债权债务已抵销进行抗辩，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条第（七）项、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告福鼎建兴房地产开发有限公司与被告李岷于2012年10月30日签订的编号为×××68《商品房买卖合同》和2012年12月6日签订的编号为20120900069《商品房买卖合同》于2018年7月1日解除； 二、被告李岷应于本判决生效之日起十日内协助原告福鼎建兴房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。 本案受理费100元，由被告李岷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审判长 李 威 审判员 李显清 审判员 陈 君 二〇二〇年十月三十日 书记员 谢英娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第二十五条破产管理人履行下列职责： （一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料； （二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告； （三）决定债务人的内部管理事务； （四）决定债务人的日常开支和其他必要开支； （五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业； （六）管理和处分债务人的财产； （七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序； （八）提议召开债权人会议； （九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。 本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。 第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销： （一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的； （二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外； （三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》 第四十一条债权人依据企业破产法第四十条的规定行使抵销权，应当向管理人提出抵销主张。 管理人不得主动抵销债务人与债权人的互负债务，但抵销使债务人财产受益的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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