福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初4255号 原告：明发（龙海）房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市榜山镇柯坑村，统一社会信用代码91350681589574057H。 法定代表人：黄庆祝，总经理。 委托诉讼代理人：吕美华，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女，系该公司员工。 被告：周勇能，男，1991年10月15日出生，汉族，住福建省龙海市。 第三人：中国农业银行股份有限公司龙海市支行，住所地福建省龙海市紫崴路**，统一社会信用代码91350681856620776G。 负责人：白玮，行长。 委托诉讼代理人：郭大娇，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈彬，男，系该公司员工。 原告明发（龙海）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）与被告周勇能、第三人中国农业银行股份有限公司龙海市支行（以下简称“农行龙海支行”）商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告明发公司的委托代理人吕美华，被告周勇能、第三人农行龙海支行的委托代理人郭大娇、陈彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2017年6月16日签订的合同编号为350681010001032017004804的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求判令被告向原告支付违约金305823.6元（购房款1529118*20%）；3、请求判令被告向原告支付代偿第三人之贷款本息94566.69元及利息（1.以33836.67元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年8月6日银行扣款之日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算利息自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；2.以26920.89元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月17日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3.以20403.14元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月2日起计算至实际履行完毕之日止的利息；4.以6704.07元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月26日起计算至实际履行完毕之日止的利息；5.以6702.02元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月19日起计算至实际履行完毕之日止的利息；以上利息现合并暂计至2020年5月19日，为人民币1624.72元）；4、请求判令被告协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续；5、请求判令原告有权将被告已付购房款中应返还第三人的剩余按揭贷款本息等费用（具体以还款当日第三人确认的金额为准）直接向第三人支付；6、请求判令被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年6月16日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买其开发建设的龙海市榜山镇平宁路龙海明发广场B21-1地块10幢1203室房屋。合同第七条约定，买受人应当于2017年6月16日前支付首期房价款309118元，占全部房价款的20.2154%，余款1220000元向漳州市住房公积金管理中心龙海管理部及商业银行等首期贷款支付。合同附件十一补充协议第五条之约定，“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，否则出卖人有权解除合同。商品房买卖合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息，并按合同总房款的20%向出卖人支付违约金，剩余房款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有，出卖人解除合同时，本合同自解除通知到达之日解除，买受人应配合出卖人共同到龙海市房产登记部门办理解除本《商品房买卖合同》的相关手续。”合同签订后，被告支付首付款309118元。2017年11月29日，原告、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人贷款1220000元，由原告作为阶段性保证人，对被告的债务承担连带保证责任。借款合同第九条第9.1.4款第（3）约定：“本人未按合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从本人在中国农业银行各机构开立的账号中划收，依据法律法规或双方约定不得划收的账号除外”。借款合同第二十九条约定：“本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期壹个月，还款日为每期末月的20日”。借款合同签订后，第三人依约放贷1220000元，但从2019年2月起被告陆续存在逾期还银行贷款行为，致使第三人要求原告承担保证责任，共五次从原告账户直接扣款用于归还被告贷款违约本息共计94566.69元。经原告多次催讨无果，于2019年8月6日向被告发出《明发中央城银行按揭欠款通知书》、于2020年4月26日向被告发出《催告函》，要求被告偿还原告已代偿第三人之贷款本息，被告均为对函件作出回应。2020年5月21日，原告向被告发出《解除之通知函》，要求解除合同及要求被告办理相关手续及支付相关违约责任。截止起诉之日，被告仍未向原告偿还已代被告偿还第三人之贷款本息的所有款项。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 周勇能辩称，我要求原告先不解除商品房买卖合同，欠原告及第三人的金额将在10月份之前偿还。 农行龙海支行述称，如果明发（龙海）房地产开发有限公司与周勇能要解除《商品房买卖合同（预售）》，我行要求原告明发（龙海）房地产开发有限公司必须先归还结清我行发放的本起诉讼标的的按揭贷款本息，在我行贷款得到清偿之前，不得解除涉案房产的抵押预登记（办理正式抵押登记如需解除除外），不得免除原告的连带责任保证；如明发（龙海）房地产开发有限公司与周勇能的《商品房买卖合同（预售）》有效，我行要求周勇能应提前归还向我行申请办理的本起诉讼标的的按揭贷款本息，且保证人明发（龙海）房地产开发有限公司须继续履行相应的担保保证责任。 本院经审理对双方无异议的事实认定如下：2017年6月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（预售），合同编号为350681010001032017004804，约定被告向原告购买原告开发建设的龙海市榜山镇平宁路龙海明发广场B21-1地块10幢1203室房屋。该商品房总价款为1529118元，被告应当于2017年6月16日前支付首期房价款309118元，余款1220000元向漳州市住房公积金管理中心龙海管理部及商业银行等首期贷款支付。合同附件十一补充协议第五条约定，买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息，并按合同总房款的20%向出卖人支付违约金，剩余房款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有，出卖人解除合同时，本合同自解除通知到达之日解除，买受人应配合出卖人共同到龙海市房产登记部门办理解除本《商品房买卖合同》的相关手续。合同签订后，被告依约支付首付款309118元。2017年11月29日，原告、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人贷款1220000元，由原告作为阶段性保证人，对被告的债务承担连带保证责任。借款合同第九条第9.1.4款第（3）约定：“本人未按合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从本人在中国农业银行各机构开立的账号中划收，依据法律法规或双方约定不得划收的账号除外”。借款合同第二十九条约定：“本合同的还款方式为等额本息还款方式，还款周期壹个月，还款日为每期末月的20日”。借款合同签订后，第三人依约放贷1220000元。因被告未按时偿还银行贷款，致使第三人要求原告承担保证责任，共五次从原告账户直接扣款用于归还被告贷款违约本息共计94566.69元。原告于2019年8月6日向被告发出《明发中央城银行按揭欠款通知书》、于2020年4月26日向被告发出《催告函》，要求被告偿还原告已代偿第三人之贷款本息，被告均未对函件作出回应。2020年5月21日，原告向被告发出《解除之通知函》，要求解除合同及要求被告办理相关手续及承担相关违约责任。截止起诉之日，被告仍未向原告偿还已代被告偿还第三人之贷款本息的所有款项。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。本案中，根据双方所签订的合同约定，被告已累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致原告履行担保义务，即截止2020年9月9日原告代被告偿还贷款违约本息共计94566.69元。原告也依约向被告多次发出催告函要求其缴清代偿款，但被告在接到催告函之日起15日内并未向原告缴清由原告代偿的贷款本息，故原告有权根据合同约定解除合同。被告逾期支付按揭贷款本息导致被告承担担保义务且未能按约定缴清由原告代偿的贷款本息，原告为此依据合同的约定主张解除合同及返还已付代偿款94566.69元及相应的占用利息合法有据，本院予以支持；关于占用利息的起算点，本院认为应从起诉之日起开始计算，故予以调整。原告主张被告按合同约定支付违约金305823.6元（购房款1529118*20%），符合法律规定，本院予以支持；根据合同约定，合同解除后，出卖人解除合同时，买受人应配合出卖人共同到龙海市房产登记部门办理解除本《商品房买卖合同》的相关手续。故原告请求被告协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续的诉讼请求本院予以支持。因第三人作为有独立请求权的第三人在本案中并未提出解除其与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，故本院对原告主张其有权将被告已付购房款中应返还第三人的剩余按揭贷款本息等费用（具体以还款当日第三人确认的金额为准）直接向第三人支付的诉求不予审查，三方之间产生的权利义务可另案处理。但被告已支付的首付款309118元可予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告明发（龙海）房地产开发有限公司与被告周勇能于2017年6月16日签订的《商品房买卖合同》（预售）及其附件（合同编号350681010001032017004804）； 二、被告周勇能于本判决生效后二十日内向原告明发（龙海）房地产开发有限公司支付违约金305823.6元； 三、被告周勇能于本判决生效后二十日内向原告明发（龙海）房地产开发有限公司支付代偿款本息94566.69元及占用利息（以94566.69元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月30日起计至本判决确定的履行之日止）； 四、被告周勇能配合原告明发（龙海）房地产开发有限公司办理龙海市榜山镇平宁路龙海明发广场B21-1地块10幢1203室房产的注销合同备案登记等手续； 五、驳回原告明发（龙海）房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18562元，减半收取计9281元，由被告周勇能负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  熊雯雯 二〇二〇年十月二十七日 书记员  许雅娟