福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4997号 上诉人（原审被告）：福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会，住所地福建省福州市鼓楼区西洪路******。 负责人：包亚明，主任。 委托诉讼代理人：谢贵运，福建天人和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建八闽通信股份有限公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区西洪路**湖滨邮电小区**楼div> 法定代表人：朱建平，总经理。 委托诉讼代理人：林月钰，福建针峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄振斌，福建知力律师事务所律师。 原审第三人：福州福中福物业管理有限公司，住所地，住所地福建省福州市鼓楼区温泉路金福新村****iv> 法定代表人：郑志强，总经理。 委托诉讼代理人：徐一凡，福建天人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽燕，福建天人和律师事务所律师。 上诉人福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会（以下简称“湖滨邮电小区业委会”）因与被上诉人福建八闽通信股份有限公司（以下简称“八闽公司”）、原审第三人福州福中福物业管理有限公司（以下简称“福中福公司”）业主撤销权纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 湖滨邮电小区业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回八闽公司的一审诉讼请求；2.判令八闽公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、湖滨邮电小区业委会与福中福公司是直接签订了《补充合同》，其在此之前并未作出签订的决定，一审判决撤销湖滨邮电小区业委会于2018年12月25日作出与福中福公司签订《补充合同》的决定，没有事实依据，且超越了八闽公司的诉讼请求范围。二、案涉补充合同系在请示鼓西街道办事处物业站后，为延续原来物业服务合同期限在该物业站的指导下所签订的，未侵害八闽公司的合法权益，且已经被业主大会追认，八闽公司的撤销请求没有事实根据，应予驳回。三、小区的总建筑面积的统计误差，不影响相关表决结果的合法性。八闽公司一审主张的小区的建筑总面积为44185平方米，仅是根据相关规划图纸推算的设计建筑面积并非实际面积，一审判决认定小区建筑总面积为44185平方米，没有事实根据及充分证据。并且福建八闽房地产开发有限公司不是本案诉讼主体，其所登记的产权面积不应认定为八闽公司的产权面积。八闽公司专有部分占小区建筑总面积并未超过半数，八闽公司所占人数也未超过小区业主总人数的一半。故本案补充合同已经代表小区双过半绝大多数业主的真实意思表示，一审认定案涉《补充合同》不能代表业主的真实意思表示侵害部分业主的合法权益，没有事实与法律依据，应当予以纠正。 八闽公司辩称，一、2018年12月25日湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《补充合同》时，已经是作出了签订补充合同的意思表示。湖滨邮电小区业委会的该决定，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，违反了物权法第七十六条的规定，应予撤销。二、根据《福建省物业管理条例》第四十条规定，物业服务合同期满，原物业服务企业和业委会应当在期满前两个月公告，原物业服务企业自期满三十日内退出。湖滨邮电小区业委会称合同即将到期无法召开业主大会系借口，更能证明湖滨邮电小区业委会并未履行提前两个月告知的义务。湖滨邮电小区业委会私自与福中福公司签订《补充合同》违反法律规定，侵害了八闽公司选聘物业、投票表决的权利。三、湖滨邮电小区总平面图、不动产交易中心登记的小区总建筑面积均为44185㎡，一审以此认定小区总建筑面积事实清楚。此外，湖滨邮电小区2015年6月12日选举业委会成员决定、2015年11月23日选聘物业决定、2019年2月13日续聘物业决定中记载的总建筑面积不停改变，且投票表决表中多处数据前后矛盾，可见上述投票均系造假，根本不能代表小区业主的真实意思。而且，从一审至今湖滨邮电小区业委会未提供选举投票时的选票，更可证明所谓的投票均为造假。 福中福公司述称，同意湖滨邮电小区业委会的上诉意见。 八闽公司向一审法院起诉请求：1.撤销湖滨邮电小区业委会2018年12月25日盖章签订《补充合同》的决定；2.确认湖滨邮电小区业委会与八闽公司2018年12月25日签订的《补充合同》无效；3.本案全部诉讼费用由湖滨邮电小区业委会承担。 一审法院认定事实：八闽公司系湖滨邮电小区业主，其房屋产权建筑面积为13864.35平方米。湖滨邮电小区建筑总面积为44185平方米（其中住宅27620平方米，公建16557平方米）。2018年12月25日，湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《补充合同》。合同约定，福中福公司2015年12月7日与湖滨邮电小区业委会签订的物业服务合同（2016年1月1日-2018年12月31日）合同已到期，因续聘物业公司需要业主投票决定、公示张贴等因素，现将合同顺延至2019年2月28日止，顺延的补充合同与原合同条款一致，均具有同等的法律效力。2019年2月，湖滨邮电小区全体业主以书面征求意见的方式召开业主大会，表决续聘福中福公司。2019年2月13日，福州市鼓楼区鼓西街道办事处、福州市鼓楼区鼓西街道陆庄社区居民委员会发布《福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）续聘福中福物业业主大会表决票统计结果》，载明：一、小区投票权数总面积45597平方米，总业主人数322人；二、制作表决票322张，发放表决票296张，未发放表决票26张；三、收回表决票294张；四、本次表决有效权数建筑面积31142.9平方米，占总投票权数68.3%，业主人数294人，占总投票权数91.3%，符合有关法律规定；五、各表决事项投赞成票的得票权数及业主人数如下：续聘福中福公司，得票权数31142.9平方米，占比68.3%；赞成人数294，占比91.3%；六、依据《物业管理条例》第十二条第三款的相关法律规定，此次业主大会对以上表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票，表决事项通过。2019年2月27日，湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订《物业服务合同》，约定湖滨邮电小区业委会选聘福中福公司对湖滨邮电小区提供物业服务，合同为期三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止。2019年3月19日，福中福公司就《物业服务合同》向福州市鼓楼区住房保障和房产管理局备案。2019年12月11日，八闽公司向一审法院递交起诉状。2020年1月13日，一审法院经审查后予以立案受理。 一审法院认为，本案争议的焦点是湖滨邮电小区业委会续聘福中福公司提供物业服务是否符合法定程序？八闽公司能否行使业主撤销权？《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，湖滨邮电小区业委会在签订《补充合同》时未开业主大会，湖滨邮电小区业委会亦未提供证据证明其在签订《补充合同》时未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。后湖滨邮电小区于2019年2月召开的业主大会，未对《补充合同》约定的事项进行追认。且湖滨邮电小区建筑总面积为44185平方米，但《福州市鼓楼区湖滨邮电小区（大厦）续聘福中福物业业主大会表决票统计结果》却载明小区投票权数总面积45597平方米。故湖滨邮电小区续聘福中福公司的业主大会对小区投票权数总面积统计错误，导致续聘福中福公司赞成票中的投票权数占比统计亦存在错误，业主大会决议存在程序瑕疵。湖滨邮电小区业委会签订《补充合同》的决定，不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主的合法权益，八闽公司作为湖滨邮电小区的业主，有权请求对该决定予以撤销。湖滨邮电小区业委会与福中福公司于2018年12月25日签订《补充合同》，八闽公司于2019年12月11日向一审法院递交起诉状，并未超过撤销权一年的除斥期间。故应撤销湖滨邮电小区业委会于2018年12月25日作出与福中福公司签订《补充合同》的决定。另，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的情况下，法律仅赋予受侵害的业主提起撤销权诉讼。八闽公司在提起撤销权诉讼的同时，又同时请求确认湖滨邮电小区业委会与八闽公司2018年12月25日签订的《补充合同》无效，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第三十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决：一、撤销湖滨邮电小区业委会于2018年12月25日作出与福中福公司签订《补充合同》的决定；二、驳回八闽公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由湖滨邮电小区业委会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，本院对一审认定事实中“湖滨邮电小区建筑总面积为44185平方米（其中住宅27620平方米，公建16557平方米）”，在本案中不予确认，对一审法院查明的其他基本事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定。本案中，湖滨邮电小区业委会于2018年12月25日与福中福公司签订《补充合同》前并未召开业主大会集体讨论，也未采用书面形式征求业主意见，八闽公司作为该小区业主认为侵害其权益，有权请求人民法院予以撤销。湖滨邮电小区业委会主张其已以2019年2月13日的业主大会表决形式对《补充合同》予以追认。但《补充合同》的顺延时间段为2019年1月1日至2019年2月28日，上述业主大会决议后，湖滨邮电小区业委会与福中福公司签订的《物业服务合同》的期限起始日为2019年3月1日。不论2019年2月13日的业主大会决议是否存在程序瑕疵，湖滨邮电小区业委会提供的现有证据都尚不足以证明业主大会已对《补充合同》事项征询了业主意见，并作出明确追认，故一审对八闽公司要求撤销湖滨邮电小区业委会于2018年12月25日作出的与福中福公司签订《补充合同》的决定的诉请予以支持，并无错误。 综上所述，湖滨邮电小区业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福州市鼓楼区湖滨邮电小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 卢里灿 书 记 员 黄晓琴