文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0236民初3471号原告：李美林，女，汉族，1984年1月12日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人:曹显名,重庆市奉节县吐祥法律服务所法律工作者。被告：冉景清，女，汉族，1959年8月27日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：钟于明，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。被告：周建敏，女，汉族，1988年2月21日出生，住四川省自贡市。第三人：重庆速宇房地产经纪有限公司，住所地重庆市奉节县永安街道海成路**金街Ⅰ区1-042，统一社会信用代码91500236MA5URY281D。法定代表人:颜浩，总经理。原告李美林与被告冉景清、周建敏，第三人重庆速宇房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李美林的委托诉讼代理人曹显名、被告冉景清及其委托诉讼代理人钟于明、第三人重庆速宇房地产经纪有限公司的法定代表人颜浩到庭参加了诉讼，被告周建敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李美林向本院提出诉讼请求：1请求判令二被告共同返还原告购房款39.5万元;2诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月12日原告与被告签署二手房屋居间买卖合同，约定被告周建敏将重庆市奉节县永安镇李家沟诗城西路海成滨江国际X栋X层X号住房卖与原告，被告冉景清作为代理人代为签署合同，合同约定房屋总价为116万元。原告于签订当日向被告支付2万元定金。后第三人代为原告与被告签订补充协议，约定2019年5月17日原告先行支付40万元用于解除房屋抵押，2019年5月24日支付余下房款74万元，原告将40万元转入第三人账户，由第三人帮助解除房屋抵押。后原告因生意周转未能及时支付74万元房款，被告将房屋卖与他人且已经实际过户，但被告拒不返还原告支付的39.5万元购房款，原告多次与第三人找被告交涉返还购房款无果，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。被告冉景清辩称，原告与被告之间签订的房屋买卖合同依法有效，原告未按合同约定支付购房款，违反合同约定，导致被告以88万元的价格抵给毛小容，被告冉景清既得利益损失28万元，要求原告承担总价款的20%的违约金23.2万元，被告愿意在扣除违约金23.2万元之后，返还原告16.8万元购房款。被告周建敏未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人重庆速宇房地产经纪有限公司述称，之前庭审被告冉景清说房屋最终卖了120万元，现在又说88万元。第三人已经告知了被告可能放弃购买的事实，要求退还房款。请求按照补充协议的约定，支持原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院已组织双方对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案证据，本院经审理认定事实如下：2013年4月8日，周建敏与冉景清签订房屋买卖协议。周建敏将位于奉节县永安镇李家沟诗城西路海城滨江国际X区X栋X层X号房屋出售给冉景清，房屋总价为78万元，冉景清支付首付30万元，房屋剩余银行按揭款由冉景清负责偿还，双方未办理过户手续。2019年4月被告冉景清委托第三人重庆速宇房地产经纪有限公司出售该房屋。第三人重庆速宇房地产经纪有限公司联系到原告李美林。被告冉景清作为代理人以被告周建敏的名义与原告李美林于2019年4月12日签订房屋买卖合同，冉景清将该房屋出售给原告李美林，房屋总价款为116万元，同时约定，若因产权人本人与其代理人之间不能协商导致本合同不能正常进行的，由其代理人承担相应违约责任。原告李美林支付定金2万元。合同约定原告李美林在原告解除房屋抵押时支付40万元，在一个月后房屋过户当日支付74万元。并约定按房屋成交价20%支付违约金。2019年5月17日，被告冉景清与原告李美林签订补充协议。补充协议约定：1、双方约定乙方（李美林）于2019年5月17日支付甲方（冉景清）购房首付款计人民币40万元，用于甲方房屋解除抵押；2、除房款116万元外，乙方需另行支付人民币5000元算作延期利息；3、双方约定最迟过户时间在2019年5月24日过户之前将剩余房款74万元划入重庆速宇房地产经纪有限公司账户内；4、如以上补充协议不能按约定履行，甲方不予退还乙方已交购房定金和延期利息，乙方所交首付将由甲方将此房屋售出之后退还给乙方；5、甲方有权利将此房屋过户到指定收款人名下，甲方将房屋过户之日起的2个月内甲方将剩下金额一次性打给乙方，甲方在退乙方尾款之前，甲方不承担乙方任何资金利息。后因原告李美林未支付被告冉景清购房尾款74万元，被告周建敏于2019年7月4日将该房屋过户给被告冉景清儿媳毛小容。2019年8月30日毛小容将该房屋出售给案外人陈华，合同价款为48.8万元，实际成交价为120万元，并办理了过户手续。2020年4月22日，冉景清、周建敏诉至本院，要求撤销其与李美林之间于2019年5月17日签订的补充协议，本院于2020年6月17日依法作出（2020)渝0236民初1644号民事判决书，判决驳回周建敏、冉景清的诉讼请求。后因房屋首付款的退还问题，双方发生争议，原告李美林诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，虽然合同的甲方名字均为被告周建敏，但从本案查明的事实上来看，被告周建敏早已将房屋出售给了被告冉景清并已将该房屋交由被告冉景清占有使用，只是尚未办理过户登记手续，而在本次合同的签订及履行过程中，作为被告周建敏代理人的冉景清实际才是整个合同的权利义务承受者，故本院认定作为代理人的被告冉景清系与原告李美林之间订立房屋买卖合同的相对方，应由原告李美林与被告冉景清对合同履行过程中的权利及义务进行承担，故对本案原告要求被告周建敏承担责任的诉讼请求，本院不予支持。原告在双方合同约定的期限内，未能履行付款义务，后被告将所涉房屋转售给他人，应当视为双方对所签订的房屋买卖合同予以解除，且庭审中双方对已解除合同无异议，本院对双方解除合同的行为予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告冉景清主张其因将房屋抵偿给毛小容，使其损失既得利益280000元，但基于本案被告冉景清与毛小容之间的特定关系（婆媳），被告冉景清抵债行为并不具有合理性，同时被告冉景清亦未举示充分的证据证实其与毛小容之间存在过债权债务关系，故对被告冉景清拟证明其受到既得利益280000元损失的抗辩意见，不予采纳。原告已支付的420000元中，其认可20000元定金不再要求被告返还，并自愿承担5000元的违约金，在被告无其他证据证明其因原告的违约行为所遭受的损失具体数额的前提下，被告冉景清作为收款方，拒不返还原告已经支付的购房款，有违诚实信用，故本院对原告要求被告冉景清返还购房款395000元的诉讼请求予以支持。被告周建敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，为正确调整民事法律关系，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：被告冉景清于本判决生效后十日内返还原告李美林购房款395000元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7226元，减半收取3613元，由被告冉景清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 何朝波二〇二〇年十月二十一日法官助理 杨 鑫书 记 员 吴文滔