安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初4086号 原告：寿县中利置业有限公司，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇通淝路御景学府尚书苑物业楼**，统一社会信用代码91340422094826646C。 法定代表人：吴庆圣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑海龙，安徽郢都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑孝云，安徽郢都律师事务所律师（实习）。 被告：杨洁，男，1991年2月19日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。 被告：毕莉，女，1988年4月26日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。 第三人：徽商银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇城南新区明珠大道中段北侧(原寿县交警大队用房)，统一社会信用代码91341521063623096B。 负责人：沈维法，该支行行长。 原告寿县中利置业有限公司（以下简称中利置业公司）与被告杨洁、毕莉，第三人徽商银行股份有限公司寿县支行（以下简称徽商银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行审理。中利置业公司的委托诉讼代理人郑海龙、郑孝云，到庭参加诉讼。杨洁、毕莉、徽商银行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中利置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中利置业公司与杨洁、毕莉签订于2018年2月11日的合同备案编号为201802110006的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令杨洁、毕莉将御景学府6幢1806号商品房一套返还给中利置业公司；3.判令在杨洁、毕莉将御景学府6幢1806号商品房一套返还给中利置业公司时,中利置业公司向杨洁、毕莉退还购房款82556.96元；4.判令杨洁、毕莉、徽商银行协助中利置业公司到寿县不动产登记中心办理案涉商品房解除预抵押登记手续、注销合同备案登记等手续；5.本案诉讼费由杨洁、毕莉承担。事实和理由：杨洁、毕莉于2018年2月11日与中利置业公司签订合同备案编号为201802110006的《商品房买卖合同》及补充协议，并从徽商银行办理按揭贷款，由中利置业公司提供阶段性担保。中利置业公司与杨洁、毕莉在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：买受人（杨洁、毕莉）获得贷款后,在出卖人（中利置业公司）提供担保期间，如果买受人连续二期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项并有权单方面解除《商品房买卖合同》，并收回本合同项下的房产(收回时市场价格高于本合同价格执行本合同，市场价格低于本合同价格执行市场价格)，同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金，上述违约金及代垫费用可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的所有手续(包括代收并已向有关部门缴付的税费等)，出卖人有权继续追索。在2019年8月至2020年6月期间，杨洁、毕莉多次逾期偿还按揭借款，导致徽商银行要求中利置业公司承担保证责任，中利置业公司共计代杨洁、毕莉偿还到期分期付款合计41034.74元。期间，中利置业公司多次致电、致函杨洁、毕莉，但杨洁、毕莉一直未到中利置业公司协商解决此事。2020年6月30日，中利置业公司一次性偿还了杨洁、毕莉剩余的按揭贷款本金及利息合计608829.2元。因杨洁、毕莉的行为已经构成严重违约，杨洁、毕莉请求解除商品房买卖合同符合双方在合同中约定，也符合法定的合同解除情形，故提出以上诉讼请求。 杨洁、毕莉未答辩。 徽商银行未陈述意见。 中利置业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.杨洁的身份证复印件；2.杨洁、毕莉与中利置业公司签订于2018年2月11日与中利置业公司合同备案编号为201802110006的《商品房买卖合同》（该合同附件十一为《补充协议》）；3.《不动产登记证明》1份；4.徽商银行致中利置业公司的《代偿函》8份；5.银行付款回单13份；6.《通知》及邮寄单各2份、EMS邮件投递网页打印单1份；7.徽商银行2020年6月22日出具的《结清证明》1份；8.从寿县民政局调取的杨洁、毕莉婚姻登记信息打印单1页。本院已将证据副本发送给杨洁、毕莉和中利置业公司，杨洁、毕莉和中利置业公司未发表质证意见。根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下： 杨洁与毕莉是夫妻。2018年2月11日，杨洁和毕莉作为商品房买受人与出卖人中利置业公司签订了合同备案编号为201802110006的《商品房买卖合同》（该合同附件十一为《补充协议》），约定：杨洁和毕莉购买中利置业公司开发的位于寿县城南区，建筑面积128.96平方米，公摊面积27.1360平方米；该套房屋按建筑面积计价，单价6310.49元每平方米，总价款813801元；付款方式为：买受人于2018年2月11日前支付首期房价款173801元，余款64万元向银行申请贷款支付；出卖人应在2019年6月26日前向买受人交付该套商品房。双方在该合同附件十一的《补充协议》中的第十条第5项约定：买受人承诺，在买受人获得贷款后，应按《个人住房贷款合同》约定，定期归还贷款本息，在出卖人承担阶段性担保期间，如果出现买受人不能按期偿还按揭款本息欠款，在出卖人向银行履行担保责任即垫付贷款本息等费用后，买受人应于出卖人发出还款通知书之日起7天内（以出卖人所保留之快件或挂号信底单中所载之发出时间为准）偿还全部垫付款，并承担银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按出卖人实际代付金额的0.03%计算），在上述约定期间内如仍未归还的，买受人同意每日按出卖人实际代付金额的0.05%向出卖人支付违约金，至买受人实际还款日止。若买受人连续二期或累计六期不能按期偿还银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项并有权单方面解除《商品房买卖合同》，并收回本合同项下的房产（收回时市场价格高于本合同价格执行本合同，市场价格低于本合同价格执行市场价格），同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金，上述违约金及代垫费用可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的所有手续（包括代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人有权继续追索。案涉御景学府6幢1806室已在寿县不动产登记局办理了抵押权预告登记，抵押权人是徽商银行，抵押人是杨洁和毕莉，抵押方式为预抵押，不动产价值为813801元，被担保债权数额64万元，抵押期限自2018年9月21日至2038年9月21日。因杨洁连续出现逾期还贷情形，徽商银行多次向中利置业公司发出《代偿函》，要求中利置业公司为杨洁的购房按揭贷款承担阶段性保证责任。中利置业公司为此于2019年8月29日向杨洁在徽商银行的还款账户付款982.29元，于2019年10月21日向该账户付款4442.84元，于2019年11月15日向该账户付款4451.42元，于2019年12月17日向该账户付款4449.99元，2020年1月22日向该账户付款4451.10元，于2020年2月26日向该账户付款4451.42元，于2020年3月27日向该账户付款4451.42元，于2020年4月28日向该账户付款4451.42元，于2020年5月29日向该账户付款4451.42元，于2020年6月17日向该账户付款4451.42元，以上合计款项合计41034.74元。2020年6月18日，徽商银行从中利置业公司账户扣划464284.12元；2020年6月22日，徽商银行从中利置业公司账户扣划144545.08元；该两笔扣款合计608829.2元，于2020年6月22日由徽商银行转入上述杨洁在徽商银行设立的还款账户，结清了杨洁的按揭贷款本息。以上合计649863.94元。 2020年4月14日，中利置业公司按案涉房屋买卖合同中填写的通讯地址，即安徽省寿县寿春镇九龙村东油坊队10号向杨洁、毕莉邮寄《通知》，要求杨洁、毕莉收到通知书十日内到按揭贷款银行付清之前欠付的按揭贷款本息，否则，中利置业公司将依据双方在案涉房屋商品房买卖合同附件十一（即《补充协议》）中的第十条第5项约定，行使合同解除权。该邮件由孙娜代收。 2020年8月1日，中利置业公司按案涉房屋买卖合同中填写的通讯地址，即安徽省寿县寿春镇九龙村东油坊队10号向杨洁、毕莉邮寄《通知》，欲告知杨洁、毕莉：中利置业公司已于2020年6月30日结清杨洁、毕莉的购房按揭贷款，要求杨洁、毕莉在收到本通知书之日起七日内主动到御景学府办理《商品房买卖合同》的解除事项。否则，该公司将向法院提起诉讼，依据合同约定行使合同解除权。中利置业公司邮寄的该通知因投递员未联系上收件人被退回中利置业公司。 经本院询问，中利置业公司陈述其已向杨洁、毕莉交付了案涉商品房。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨洁、毕莉办理购房按揭贷款后，按期向徽商银行偿还分期贷款既是其履行借款合同中的己方义务，也是履行商品房买卖合同中的己方义务。杨洁、毕莉多次违约，致徽商银行要求中利置业公司承担担保责任，中利置业公司依据合同约定有权解除案涉商品房买卖合同，故本院确认案涉商品房买卖合同于本案起诉状副本送达时解除，即于2020年9月24日解除。合同解除后，双方当事人相互承担返还财产责任。关于中利置业公司诉求杨洁、毕莉按购房款总额10%的比例给付违约金81380.1元问题。本院认为，中利置业公司行使合同解除权即是对杨洁、毕莉违约行为的制裁，中利置业公司为杨洁、毕莉代偿贷款前，杨洁、毕莉的购房款813801元由中利置业公司无偿使用，中利置业公司并无证据证明其在合同解除后还有其他损失，故本院对中利置业公司诉求杨洁、毕莉给付违约金81380.1元的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、原告寿县中利置业有限公司与被告杨洁、毕莉签订于2018年2月11日的合同备案编号为201802110006的《商品房买卖合同》于2020年9月24日解除； 二、被告杨洁、毕莉于本判决生效之日起十五日内将位于寿县商品房返还给原告寿县中利置业有限公司； 三、原告寿县中利置业有限公司于收房时返还被告杨洁、毕莉购房款余额163937.06元（813801元-649863.94元）； 四、被告杨洁、毕莉，第三人徽商银行股份有限公司寿县支行于本判决生效之日起十五日内协助原告寿县中利置业有限公司办理解除上述御景学府6幢1806号商品房的买卖合同备案登记手续，协助解除上述御景学府6幢1806号商品房的抵押权预告登记手续； 五、驳回原告寿县中利置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10200元（已预缴10200元），减半收取计5100元，由被告杨洁、毕莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  余益辉 二〇二〇年十月二十八日 书记员  陶 红 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。