山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4788号上诉人（原审被告）：太原海润建投房地产开发有限公司，住所地太原市小店区体育路********。统一社会信用代码：×××。法定代表人：王叶青，总经理。委托诉讼代理人：李伟红，山西得天利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武某1，女，2016年2月14日出生，汉族，住太原市晋源区晋祠镇北大寺村东街**，公民身份号码：×××。法定代理人：武某2，女，住太原市晋源区晋祠镇北大寺村东街**，系原告母亲，公民身份号码：×××。（特别授权）委托诉讼代理人：冯丽君，北京盈科（太原）律师事务所律师。原审被告：太原绿地新悦房地产开发有限公司，住所地，住所地太原市万柏林区晋祠路一段**会信用代码：×××。法定代表人：方东兴，董事长。委托诉讼代理人：宋倚君，山西冠航律师事务所律师。上诉人太原海润建投房地产开发有限公司与被上诉人武某1、原审被告太原绿地新悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1971号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原海润建投房地产开发有限公司委托诉讼代理人李伟红，被上诉人武某1法定代理人武某2及委托诉讼代理人冯丽君、原审被告太原绿地新悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋倚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原海润建投房地产开发有限公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1971号判决书第二项的判决内容或将本案发回重审。2.本案一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人主张解除案涉合同，而根据双方签订的合同，对合同的解除后，如何承担返还款有明确具体的约定，原审判决被上诉人支付以购房款229276元为基数，自2019年8月12日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息明显与双方的约定违背。综上所述，太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1971号判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误，上诉人特依法提起上诉，恳请二审法院在查明事实的基础之上，判如所请。被上诉人武某1辩称：一、一审判决认定涉案商铺认购合同及商铺租赁协议为无效合同，而非解除合同。故上诉人太原海润建投房地产开发有限公司无需另行交房的合同义务，当事人之间的商铺认购合同第八条第二款中约定的逾期交房的违约金在此处并不适用。二、退一步讲，根据当事人双方签订的商铺认购合同中约定的违约金比例计算，答辩人可得违约金明显低于答辩人因此遭受的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（《中华人民共和国民法典》第五百八十五条）第二款的规定，答辩人有权请求人民法院予以增加，故一审法院根据一审原告的诉讼请求作出太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初1971号判决书第二项的判决内容并无不妥之处，事实清楚，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院维持原判。原审被告太原绿地新悦房地产开发有限公司辩称：太原绿地新悦房地产开发有限公司与本案所涉的商品房买卖合同无关，请依法裁决。原告武某1向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告海润房地产公司签订的2019-HRSY-0312、2019-HRSY-0313《绿地中央广场商铺认购合同》；2.判令被告海润房地产公司返还原告商铺购房款249212元，并给付原告从2019年8月13日起至购房款实际返还之日止利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，按年利率为4.9%计算）；3.判令被告海润房地产公司、绿地房地产公司返还原告定金服务费6万元，并给付原告从2019年8月13日起至定金服务费实际返还之日止利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，按年利率为4.9%计算）；4.判令被告绿地房地产公司对诉讼请求第2项中所列的被告海润房地产的债务承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实如下：2019年8月12日，被告海润房地产公司（出卖人、甲方）与由母亲武某2代理的原告（买受人、乙方）签订了编号为2019-HRSY-0312、2019-HRSY-0313两份《绿地中央广场商铺认购合同》约定：乙方自愿认购甲方销售的位于太原市万柏林区滨河西路以西、纺织街以南、晋祠路以东、省高院用地以北的绿地中央广场项目裙楼负1层B32C、B32D两套商铺，建筑面积（暂定）为4.33平方米和4.17平方米，总价款为126909元和122303元；乙方于2019年8月12日前向甲方一次性付清房屋总价款的100％；甲方应当在2019年11月1日之前依照国家和地方政府有关规定将符合本认购书约定的房屋交付乙方使用；若出卖人未按合同规定的期限将该商铺交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的万分之零点五向买受人支付违约金等。同日，原告分别向被告海润房地产公司转账支付房款126909元、122303元，被告海润房地产公司分别出具收款收据。同日，被告海润房地产公司（甲方）与由母亲武某2代理的原告（乙方）就前述购买的商铺分别签订了《商铺租赁协议》约定：乙方同意甲方自该协议签订之日起两年内办理产权登记证书；自该协议签订之日起两年期间，乙方所认购的商铺由甲方承租，乙方同意甲方自行使用或转租；自该协议签订之日起一年内的租赁费为乙方认购出资额的8％，第二年的租赁费为乙方认购出资额的9％；第一年的租赁费自该协议签订之日起10日内（即2019年8月22日）前一次性支付乙方，第二年的租赁费于2020年8月22日前一次性支付乙方；若租赁期内乙方提出退房，甲方退还乙方认购款并扣除已经实际支付但未使用的租金，若租赁期满乙方提出退房，由于甲方已实际支付租金，故甲方只负责退还乙方认购款，乙方不得再向甲方主张任何违约责任。2019年8月14日，被告海润房地产公司向原告支付了返租费合计19936元。涉案商铺至今未向原告交付。原告当庭提交内容为“收取绿地中央广场负一层B32C、B32D定金服务费6万元”并加盖有“绿地中央广场销售部印章”的收据一张，称该6万元是二被告收取的费用，但二被告均予以否认。被告海润房地产公司当庭述称，我公司与绿地房地产公司签订有大单定制合同，已经支付了2亿多，但绿地房地产公司还未向我方交付，由于分割手续尚未办理完毕，故没法向原告交付，目前房子还没有投入使用；我公司委托两家公司进行销售，一家销售写字楼、一家销售商铺，据了解定金收费单上的章是销售公司为了提高成交率私刻的，相关定金服务费未入我公司账户。另查明，2019年11月1日，太原市房产管理局发布了《关于对“绿地中央广场”项目的重要公示》，主要内容为“我局接到举报人投诉反映绿地中央广场商铺项目以小平米分割式销售，且拟签订合同方并非绿地新悦公司，而是海润建投公司。我局执法人员立即对该商铺项目进行了了解。经了解，绿地中央广场项目位于晋祠路一段86号，由太原绿地新悦房地差开发有限公司开发，该项目已经取得《商品房预售许可证》；通过约谈中掌握的信息得知，该商铺的销售主体并非预售批准的绿地新悦公司，二十所谓的海润建投公司，另据说加盖有绿地中央广场销售部字样的印章也非绿地集团销售部公章，上述行为不仅违反了房地产相关法律、法规，而且涉嫌诈骗，风险巨大；我局提醒广大市民，在购买商铺时，仔细核对所签合同、收据等材料的出卖方、收款方是否为预售批准的主体，所购买的商铺面积是否为批准面积等”。一审法院认为：根据本院受理相关案件的审判情况，涉案商铺认购合同及商铺租赁协议存在法定的无效情形，应认定为无效合同。合同无效后，对于被告海润房地产公司因合同取得的财产即购房款249212元，扣减已付的所谓返租费19936元后，剩余的229276元应予退还原告。考虑双方过错程度，本院酌情支持被告海润房地产公司以229276元为基数向原告支付利息损失，其中2019年8月12日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案为合同纠纷，原告既不能证明其与被告绿地房地产公司之间存在房屋买卖合同关系，也不能证明与被告海润房地产公司就收取购房定金达成协议，故其要求绿地房地产公司就退还购房款承担连带责任及要求海润房地产公司退还定金服务费的现有依据不足，本院不予支持。判决如下：一、被告太原海润建投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告武某1购房款229276元。二、被告太原海润建投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告武某1支付上述229276元购房款的利息损失，其中2019年8月12日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告武某1的其他诉讼请求。二审中，当事人双方均未提交新证据，对一审查明的事实均无异议，本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为上诉人向被上诉人支付利息损失的计算标准问题。案涉商铺预售批准的销售主体为绿地新悦公司，而实际销售主体是太原海润建投房地产开发有限公司，且部分加盖绿地中央广场销售部字样的印章系伪造，涉案商铺认购合同及商铺租赁协议为无效合同。上诉人应返还被上诉人购房款，及支付利息损失，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人对返还被上诉人购房款229276元无异议，仅对支付利息有异议，上诉人上诉称案涉合同合法有效，要求解除合同，并按照合同约定赔偿违约金的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人太原海润建投房地产开发有限公司的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回；一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人太原海润建投房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 峻审判员 武 涛审判员 张 燕 二O二O年十月二十六日书记员 张丹丹