云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7235号上诉人（原审被告）：邓颖，女，1975年3月23日出生，白族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：陈如伟，云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：漆臣军，云南西翥律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：冯辉，男，1986年11月18日出生，汉族，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：杨凯翔，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭瑾璇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：李贵华，男，1974年1月21日出生，汉族，住云南省安宁市。上诉人邓颖因与被上诉人冯辉、原审被告李贵华房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人邓颖委托的诉讼代理人陈如伟、漆臣军，被上诉人冯辉委托的诉讼代理人杨凯翔、郭瑾璇，原审被告李贵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓颖上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人除解除合同之外的所有诉讼请求；3、判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的是《房屋转让预约合同》，其目的是待时机成熟签订正式的房屋买卖合同，上诉人没有拒绝履行合同的违约行为，不应当赔偿被上诉人损失。双方签订《房屋转让预约合同》后，在未签订正式房屋买卖合同的情况下，上诉人基于信任将房屋交付给被上诉人，到了2019年9月，被上诉人应当支付尾款或签订正式的房屋买卖合同，但被上诉人一直拒绝履行合同，还要求上诉人支付6.6万元的违约金，上诉人才在一怒之下更换了房屋的门锁，但上诉人的该行为不属于拒绝履行签订正式房屋买卖合同的根本性违约行为。截止目前，涉案房屋只有房屋所有权证，没有建设用地使用权证，不能办理过户登记，合同无法继续履行不是上诉人的原因造成，上诉人没有过错，不应承担违约责任。二、本案即使被上诉人有损失，也仅仅是以8万元为基数计算的资金占用费，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人5万元的房屋涨价损失错误。三、一审判决认定的装修款过高，被上诉人提交的证据也不足以证实其实际支付了82400元的装修款。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人冯辉辩称：一、上诉人与被上诉人于2018年6月19日签订了《房屋买卖合同》，双方又于2018年7月9日签订了《房屋转让预约合同》，该两份合同对双方当事人均具有约束力。按照合同约定，被上诉人向上诉人交付8万元房屋首付款后，上诉人应当将房屋交由被上诉人使用。然而在被上诉人合法使用房屋期间，上诉人擅自更换门锁的行为构成根本性违约，被上诉人有权单方解除合同并要求上诉人承担违约赔偿责任。二、被上诉人的损失包含了因上诉人恶意违约行为导致被上诉人无法使用房屋，无法享有房屋升值利益，也无法再以同等价款另行购买同等房屋的损失，上诉人对此应承担赔偿责任。三、被上诉人提交的证据足以证实实际支出了装修费用82400元的事实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李贵华未发表意见。冯辉向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与二被告签订的《房屋转让预约合同》；二、判令二被告在判决生效之日起十日内退还原告已支付的购房预付款80000.00元；三、判令二被告共同向原告赔偿原告装修《房屋转让预约合同》所涉房屋已支付的装修款82400.00元；四、判令二被告共同向原告赔偿因两被告违约行为给原告所造成的损失100000.00元；五、判令二被告共同向原告赔偿原告为维护权益所支付的律师费10000.00元；六、本案的诉讼费用由二被告共同承担。一审法院经审理确认以下事实：2018年6月19日，原告与被告邓颖就原告购买坐落于“云南省安宁市昆钢龙旺轩和园（官庄一期）住宅小区******房屋”达成合意，双方签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》签订当日，原告按照约定通过银行转账、现金交付的方式向被告邓颖支付了首付款80000.00元，被告邓颖向原告交付了上述房屋的《昆钢集团有限责任公司经济适用房购销合同》2份、《中华人民共和国房屋所有权证》（房屋所有权证号：房权证安宁市房字第**）1本、住房、住房原装钥匙6把交付原告后，原告于2018年7月1日与案外人黄厚楷签订了《个人装修合同协议书》，由案外人黄厚楷以800.00元／平方米的单价包干价模式对上述房屋进行装修，装修总价款合计82400.00元，工期自2018年7月1日至2018年10月15日。2018年7月9日，原告与两被告协商一致，就上述购房事宜另行签订《房屋转让预约合同》，约定：1、坐落于“云南省安宁市昆钢龙旺轩和园（官庄一期）住宅小区6幢3单元902号房屋”属于邓颖、李贵华共同共有；2、房屋转让价款为330000.00元；3、原告已支付购房预付款80000.00元，尾款250000.00元于双方办理房屋买卖过户当日由原告向银行申请按揭贷款支付；4、如果两被告违约，若原告已对房屋进行预装修的，原告的装修损失列入实际损失范围，损失以双方共同确认或评估确定。《房屋转让预约合同》签订后，原告与两被告共同向云南省昆明市明信公证处申请对该合同进行公证。中华人民共和国云南省昆明市明信公证处于当日向三方出具了【（2018）云昆明信证民字第59493号】《公证书》。因本案所涉房屋为经济适用住房，按照相关政策规定，只有待房屋所涉土地性质变更后才能办理过户登记。被告邓颖于2019年11月13日更换该房门锁。2019年11月19日，原告发现被告邓颖交付给原告的住房原装钥匙已打不开房门，便拨打110报警。经安宁市公安局罗白派出所出警后知晓门锁是被被告邓颖单方更换。原告于2019年11月20日分别支付案外人黄厚楷32400元、50000元。2019年11月20日原告书写民事起诉状，要求解除与被告的预约合同。2019年11月22日原告支付律师代理费10000元。2020年1月3日，一审法院受理邓颖诉冯辉房屋买卖合同纠纷一案，邓颖要求确认双方合同无效，2020年3月19日，邓颖撤诉，一审法院准许。2020年1月8日一审法院立案受理本案。2020年2月19日，本案被告收到本案起诉状副本。该房目前市场价在35—55万元之间。另查明，被告于2014年10月10日协议离婚，未复婚。双方约定本案所涉房屋由邓颖住，待女儿成年，女儿享产权50%。一审法院认为：关于谁违约的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告所签《房屋买卖预约合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行，原告尚未能取得按揭贷款用于支付房屋尾款，对此被告明知。双方约定原告向银行申请按揭贷款一次性支付尾款，并未约定2019年几月份完成按揭贷款。2019年11月13日，在原告合法占有、使用该套房屋期间，被告邓颖未通知原告，将该房门锁更换，属于违约行为，且并非轻微违约。对此，被告邓颖应承担赔偿损失的违约责任。关于原告的诉求能否成立的问题。双方合意解除《房屋转让预约合同》，一审法院予以确认。预付款80000元理应退还原告，对于原告该项请求，一审法院予以支持。装修损失82400元已经实际发生，但装修费用涉及风格、贬值、折旧等问题，综合考虑之下，一审法院不予准许邓颖所提鉴定申请，一审法院酌情扣减10%，对原告该项请求予以部分支持。原告所提损失100000元的请求，一审法院酌定50000元予以支持。原告所提律师代理费10000元的请求，因律师费并非必然发生的费用，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百五十八条之规定，判决：一、解除冯辉与邓颖、李贵华于2018年7月9日签订的《房屋转让预约合同》。二、由邓颖于判决生效之日起十日内返还冯辉购房预付款80000元。三、由邓颖于判决生效之日起十日内支付冯辉房屋装修损失74160元。四、由邓颖于判决生效之日起十日内支付冯辉房屋涨价损失50000元。五、驳回冯辉其他诉讼请求。案件受理费5386元，减半收取计2693元，由冯辉、邓颖分别负担675元、2018元。二审中各方当事人均未提交新证据。二审经审理认定的案件事实与一审认定事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间系何种法律关系？二、本案中谁系违约方？三、违约方应如何承担违约责任？本院认为，针对第一个争议焦点，本案中，上诉人与被上诉人于2018年6月19日签订了《房屋买卖合同》，约定由上诉人将涉案房屋以33万元的价格出售给被上诉人，并约定被上诉人在签订合同当日支付房屋首付款8万元，剩余款项通过银行贷款支付，上诉人在签订合同当日将房屋交由被上诉人使用。该合同还约定因涉案房屋属于经济适用房，现无法办理过户手续，双方在可以办理过户手续时办理相关的过户手续。2018年7月9日，上诉人与被上诉人就同一房屋的买卖事宜签订了《房屋转让预约合同》，约定房屋价款为33万元，在房屋满足交易过户条件之日起一个月内签订正式的买卖合同，办理房屋转移登记相关手续，并约定被上诉人已支付了购房预付款8万元，尾款25万元于双方办理房屋买卖过户当日由被上诉人向银行申请按揭贷款支付。在实际履行合同过程中，被上诉人于2018年6月19日向上诉人支付了8万元，上诉人出具了《首付款收条》，并于当日将房屋以及购房合同、房屋所有权证交付给被上诉人。本院认为，从上述合同履行情况来看，上诉人与被上诉人之间已经达成房屋买卖的合意且《房屋买卖合同》已经实际履行，双方之间系房屋买卖合同法律关系，而双方之后签订的《房屋转让预约合同》系对涉案房屋买卖具体事宜的进一步约定，该两份合同并不冲突，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人的法律关系也不因签订了《房屋转让预约合同》而改变。针对第二个争议焦点，根据《房屋转让预约合同》的约定，双方应在涉案房屋满足交易过户条件之日起一个月内签订正式买卖合同，办理房屋转移登记相关手续，被上诉人在过户当日通过银行贷款的方式支付房屋尾款25万元。上诉人在上诉状中称涉案房屋不具备过户条件，上诉人现也未能举证证实本案中存在办理过户手续及被上诉人支付尾款的条件已经成就，并且上诉人已经通知被上诉人办理前述事宜而被上诉人予以拒绝的情形，在此情况下，上诉人擅自更换门锁的行为导致被上诉人不能继续使用涉案房屋，被上诉人基于其与上诉人建立的房屋买卖合同关系而欲实现的购买涉案房屋的合同目的无法实现，上诉人的行为构成根本性违约，被上诉人有权解除《房屋买卖合同》及《房屋转让预约合同》，上诉人应退还被上诉人已经支付的购房款8万元，现被上诉人仅起诉解除《房屋转让预约合同》，一审法院对此予以支持并无不当，本院予以维持。针对第三个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于被上诉人主张的房屋涨价损失，从昆明市近十年房屋市场交易价格变动情况来看，此系在签订合同时可以预见的合同履行后被上诉人可获得利益，一审法院判决由上诉人赔偿被上诉人5万元符合昆明市房屋市场交易行情，本院予以维持。对于被上诉人主张的装修损失，本案中，上诉人认可被上诉人对房屋进行了装修，被上诉人为证明其支出的装修费用，提交了其与案外人黄厚楷签订的《个人装修合同协议书》、其向黄厚楷转账8.24万元的银行交易回单，在上诉人未能提交相应反驳证据的情况下，一审法院确认被上诉人支出的装修费用为8.24万元，并在酌情考虑房屋装修风格、贬值、折旧等情况的基础上判决上诉人赔偿被上诉人装修损失74160元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人邓颖的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2693元，由上诉人邓颖负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年十月九日法官助理仝倩华书记员刘雯