陕西省石泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0922民初962号原告：陕西万坤房地产有限责任公司，地址：陕西省。特别授权委托诉讼代理人：尹立波，陕西奇声律师事务所律师。被告：周传利，男，1966年9月20日出生，汉族，陕西省石泉县人。被告：蓝小莉（周传利之妻），女，1971年11月19日出生，汉族，陕西省石泉县人。原告陕西万坤房地产有限责任公司（以下简称万坤公司）与被告周传利、蓝小莉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹立波、被告周传利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即给付房屋差价款204755.47元，并承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2010年12月10日原告与被告签定的“房屋拆迁协议书”约定,原告应补偿被告房屋面积为:600㎡,储藏间面积20㎡,实际补偿住房面积:763.89,㎡，多补偿了143.89㎡，按照2018年12月19日石泉县教体局会议备忘录,确定补差价格为1423元/㎡，143.89㎡×1423元/㎡=204755.47元。为此，原告于2020年4月21日向被告下发通知,要求其给付补差价款204755.47元,但被告至今拒不给付,为此,依法起诉至贵院,请依法判处,以维护国家法律的尊严和保护原告的合法权益。被告周传利辩称：一、2010年12月10日我方与原告签订的房屋拆迁补偿安置协议显失公平。我方原拆除房屋是“李子园”（小地名）新修建且装修最好刚住了三年多的房屋,原告实施该项目前,我方已投入60余万元建设资金,为配合搬迁,原告承诺协调县政府、教体局安排蓝小莉工作,同时有县领导找周传利谈话施压才与原告签了拆迁安置面积同比补偿最低的补偿条款，而蓝小莉工作事宜落空，实为欺骗。二、原告未按合同约定给被告置换房屋，自愿超面积补偿给被告现在的置换房屋。拆迁项目确定时老街已规划为景区,当时原告与我方签订的是小区单栋单元房,原告安置补偿我方原址第1至6层楼，位于老街禹王官作为商用房地点,准备办茶楼、宾馆或整体出租,而原告完全违反合同,未征得我方同意单方改变建设项目规划造成违法后果。原告承诺修建高层电梯房,原置换房屋的位置不变第1—6层楼（给被告）,可原告把第3、4、5层房屋偷偷给了其他安置户,原告称多给我方一些房屋面积作为补偿,除同意补偿给我763.89平面米住房(楼层、位置都是其他住户未挑选上的)外,还承诺在我方原楼下给我方不少于20平面米车库至今也未兑现。安置补偿房是原告让被告选的,房钥匙是原告通知被告领取的,我方从没强行占房,原告如不同意，给被告钥匙时为什么不提出还要钱?我方卖房的房价款均经过原告的账户,如果原告不同意为什么没把钱款扣下？三、原告完全违法合同应赔偿被告以下损失：1、原告补偿我方的房屋超约定期3年多,应补偿我方的620平面米房屋按市场租价每年最低不少于5万元,共计15万元；2、原安置补偿我方620平面米房屋第1至6层楼为我方单独产权,无公摊面积,而实际补偿安置房屋公摊面积每套平均12.5平面米X9套=112.5平面米,要求原告另行补偿我方安置房屋112.5平面米；3、原告补偿我方的房屋水电过户费每户3000元X9套=2.7万元，办证费每套平均不少于1万元=9万元；4、我方原住房为国有土地,原告补偿我方原缴纳土地出让金及其他费用1.5706万元;原告未按合同将第3、4、5号楼层补偿给我方,每套差价平均3万元,3套X3万元=9万元；6、原告违反合同后承诺补偿我方的房屋为电梯房,而至今也未安装电梯,造成返还的房屋市场价每平方米最少低于500元X620平方米=31万元;7、原告应按协议补偿不少于20平面米储藏间;8、原告必须将房屋产权证交与我方;9、违约金5万元由原告赔偿。10、原告违法在先,诉讼费由原告承担。以上作为对原告的抗辩，请依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辫意见，本案的争议焦点是：被告是否应按拆迁安置补偿协议给原告补偿房屋差价204755.47元？原告为证明其诉称主张，向本院提供了以下证据：一、房屋拆迁协议、城关一完小拆迁楼超面积补偿明细通知，证明原、被告双方有房屋拆迁安置的法律关系，原告至今返还给了被告9套房屋，被告应该向原告补偿多返还的房屋差价。二、拆迁委托协议书、拆迁委托补充协议，实施城关一小操场扩建工程拆迁安置专项问题协商备忘录、2014年第3号石泉县人民政府专题会议纪要、石泉县教育体育局（现为石泉县教育体育和科技局，以下简称教体局）关于城关一小操场扩建拆迁安置楼房屋面积测量的请示、会议备忘录，证明原告确定被告应补差价的来源，原告是受教体局的委托进行拆迁建设的。三、委托书一份，领条6张，证明原告应当返还给被告的房屋，被告都委托原告公司出售，原告出售后均将款项与被告结清。被告周传利质证意见：对原告房屋拆迁协议真实性无异议，如果原告按照合同约定的房屋给我，对超面积的部分我该补偿差价没有意见，但原告现给我补偿的房屋与合同约定的完全不符，我自己用不上，我又全部委托原告代我出售。如果原告认为多返还给我了房子我应补差价，当初为什么又不直接从售房款中扣除？如果原告要求我补差价，我愿意把钱全部退给原告，但原告必须按照合同约定给我返还房屋。对城关一完小拆迁楼超面积补偿明细通知真实性无异议，我确实也接听到过一个女的给我打的电话，说教体局通知我去补偿房屋差价，我认为这个事与教体局无关，当时很生气就把电话挂了。对原告第二组证据真实性无异议，但我不知情，与我无关，我们只与万坤公司有关系。对原告第三组证据无异议。被告周传利为证明其辩称事由的成立，向本院递交了以下证据：一、周传利、蓝小莉身份证复印件，证明二被告的身份信息。二、陈明秀的土地使用权证，周传利的土地使用权证，（2003）石城建规066号建设工程规划许可证附件，评估费发票一张，土地出让金发票一张，登记费发票一张，契税发票一张，工本费发票一张（以上均系复印件），证明被告的被拆迁的房子的来源、面积，2013年我修建我自己被拆迁房屋的相关权证，我的房屋是这些拆迁户中房屋面积最大的。三、房屋拆迁协议，装修押金收款收据，水电立户费收款收据，证明我的房屋被拆迁，原告与我最原始约定的补偿条件，原告收了我委托原告出售的9套房屋的装修押金，现只找到了两张，还有几户没有在家。原告质证意见：对被告提供的三组证据真实性均无异议。对被告提出的原告公司向每户收取1000元的装修保证金，如果装修完毕原告应当已退还住户，如未退还，代理人可与原告联系，但与本案无关。至于为什么会给被告返还了9套房屋700多㎡，是因为置换的房屋没有储藏间，所以当时给被告返还房屋的面积就按照被告的要求多返还了一些。房屋延期交付属实，但已支付过渡费。房屋交付的时间是2015年1月28日。另本院为查明事实具函石泉县教体局，对2018年12月19日“关于城关一小操场扩建遗留问题的会议备忘录”内容查询，该局对本院进行了复函，对此原告未提出异议，被告周传利对复函的真实性无异议，但认为其拆迁协议不涉及这个问题。称其与原告之间应依据拆迁协议解决，与石泉教体局无关。对石泉审计局核算的单价1423元/㎡无异议。上述原、被告证据经本院审查，符合民事诉讼证据形式要求，本院予以确认并在卷佐证。结合双方证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2009年9月9日，甲方石泉县教体局（委托人、拆迁人）与乙方万坤公司（受委托人、拆迁单位）因石泉县城关一小操场扩建签订《拆迁委托协议书》载明（摘录）：甲方将其经有关主管部门批准的建设用地范围内的房屋及其附属物的拆迁工作委托乙方办理，乙方有权优先包建甲方拆迁修建的工程等。拆迁范围：东起油脂公司大门，南至禹王宫，北至文昌路，西至城一小围墙内，拆迁户23户，拆迁面积约4000㎡。2011年12月28日，教体局与万坤公司签订《拆迁委托补充协议书》，双方对拆迁返还面积、安置费补偿价款、过渡费等费用进行变更及补充约定，教体局最终确认的拆迁返还面积4815㎡，今后拆迁返还面积超出部分由万坤公司承担，教体局不予认可。并约定“城关一小运动场建设工程，在公开招标情况下若万坤公司中标，由万坤公司先于垫资修建”。2010年12月10日，甲方万坤公司（拆迁人）与乙方周传利、蓝小莉（被拆迁人）签订了《房屋拆迁协议》，协议约定：一、拆迁房屋所处位置:老街社区(李子园)，拆迁面积：（未填写）。二、安置房的位置:原乙方居住地(李子园原址)，房屋结构:砖混结构(一层为2.1米储物间)，1#楼东单元单梯单户1至6层，乙方六层屋顶无住房，房屋坐北朝南，每套住房不低于100平方米，共返还面积600平方米，不低于20平方米储物间壹个，位置在乙方住房楼下，储物间第二层，每套住房超两平方米内相互不找差，超出面积乙方应向甲方按每平方米贰仟元现金补差。三、室内设施：铝合金外窗；水、电到位(电：甲方将暗线管埋设基本到位)；卫生间蹲盆一个。不安装室内门及门框，进户防盗门壹道，楼梯上六层屋顶。四、安置房的房产证及土地证由甲方办理，乙方承担50%费用，水、电单独立户费用乙方承担50%。五、腾房日期：2010年12月20日之前腾空房屋交与甲方。乙方自行拆除房屋，甲方不承担任何费用及安全责任。六、费用：甲方不承担乙方任何过渡费用，腾空房屋搬家由甲方负责搬运。七、拆迁期限:安置户在外居住时间16个月(此期间费用乙方自行承担)，待完相关手续后将房屋交给乙方使用。八、违约责任：此合同签字后生效，如任何一方违约，由违约方承担违约责任伍万元的违约金。九、此合同一式四份，甲乙双方各执一份，文体局备案一份，合同履行完毕后失效。拆迁协议签订后被告随后将房屋腾交给原告拆迁。2012年10月安置楼房修建至2层时，因该工程涉及省级文物保护单位、违违证由甲方办理坤公司中标，由万坤公司先于垫资修建”2013年12月25日，教体局与拆迁户代表15人（周传利在内）通过协商形成《实施城关一小操场扩建工程拆迁安置专项问题协商备忘录》（以下简称协商备忘录）达成一致意见：一、自2013年12月25日起，城关一小操场扩建拆迁安置问题由县教体局全权负责解决。二、县教体局认可陕西万坤房地产开发公司与拆迁户签订的安置合同中关于房屋安置面积的条款约定。三、县教体局认可陕西万坤房地产开发公司与拆迁户签订的安置合同中，关于房屋正式安置前乙方租房等过渡费用的支付约定，并在入户摸底汇总的基础上，于2013年阴历年底前兑现过渡费用。四、县教体局负责于2014年7月底前完成预计8层的安置楼项目建设，所建房屋仅用于安置城关一小操场扩建拆迁户并按协议兑现回迁交房。五、关于房屋安置具体楼层、在遵守原合同约定的基础上，由双方本着尊重现实、尊重客观、相互谅解的精神协商确定。六、关于原合同约定的违约条款，县教体局予以认可。七、本备忘录印制若干份，根据工作需要送备。八、本备忘录自双方认同签署后，双方应严格按此录贯彻执行上述各项意见。2014年7月5日，石泉县教体局按照石泉县政府2014年第3号县长办公会议纪要要求，印发的《会议备忘》中载明：“三、安置工作程序（一）原与万坤公司签订了楼层、户型协议的13户（1至6层）安置户，楼层、户型协议具备效力，予以认可”。另对22户拆迁户中涉及拆迁安置楼原规划高层变更为多层后，七层（含七层）以上9户拆迁安置户会议要求通知进行选房等。2014年7月14日起，原告向各拆迁户发出选房通知，同年7月18日，县教体局因拆迁安置楼已完工，申请县政府对拆迁安置楼面积进行测量。2015年1月28日，原告向周传利交付以下9套住房作为补偿给被告的拆迁安置房，分别为：204#（101.11㎡）、304#（101.11㎡）、403#（59.78㎡）、503#（59.78㎡）、603#（59.78㎡）、606#（97.42㎡）、609#（70.27㎡）、704#（101.11㎡）、708#（113.53㎡），面积合计763.89㎡。周传利随即将以上房屋委托万坤公司对外出售，原告万坤公司接受了周传利的委托，将以上房屋全部对外出售并将全部售房款与周传利结清。2016年6月3日，周传利领到李子园新建房屋506、509、604、503、608号房屋装修钥匙各一把，2017年2月18日，周传利领到以上五套房屋的全部钥匙，2017年10月16号至2018年10月10日期间，周传利陆续领到604、608、603、606号房屋水卡各一张。2018年12月19日，石泉县教体局形成会议备忘录（征求意见稿），要求万坤公司按照与各安置拆迁户合同约定面积与实际安置房面积补差核算，并按石泉县审计局核算税后成本价1423元/㎡进行催收。2020年4月21日，原告万坤公司电话通知周传利按《城关一小拆迁楼超面积补偿明细通知》补偿房屋超面积补差204755.47元遭拒，原告遂诉至本院。另查，涉案安置楼共8层，负1楼为地下室、1楼为库房，2楼至7楼为住房。本院认为，原告受县教体局的委托与被告之间所签订的《房屋拆迁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《房屋拆迁协议》签订后，在安置楼建设过程中，因涉及省级文物保护，按相关部门要求对安置楼规划设计进行变更，非原告主观所能控制，且关于对安置楼规划设计由原来的高层变更为8层（其中住房6层），作为建设方县教体局与被拆迁户代表通过共同协商达成了一致意见，被告认为原告承诺补偿房屋为电梯房,而至今也未安装电梯,造成返还的房屋市场价每平方米最少低于500元，620平方米共31万元价值损失的辩称理由不能成立。案涉安置楼虽因上述原因由高层电梯房变更为多层无电梯房，但原告与被告周传利签订的拆迁协议约定的安置房为1至6层，不涉及7层以上房屋的交付，故安置楼规划设计的变更并不影响原告按拆迁协议交付房屋，但原告却未按拆迁协议约定的内容向被告交付安置房，已构成违约，应承担相应的违约责任。拆迁协议第二条约定的安置房为“1#楼东单元单梯单户1至6层，每套住房不低于100平方米，共返还面积600平方米，不低于20平方米储物间壹个”。而原告实际返还给被告的房屋不论从户型面积、房屋之间的相邻关系和单梯单户等要求，均与拆迁协议中约定内容不符，且未按协议交付储物间。双方在协议第二条约定“储物间第二层，每套住房超两平面米内相互不找差，超出面积应向甲方按每平面米贰仟元现金找差”，本院认为，该条约定的面积找差是建立在原告按该协议约定的要求交付了房屋的前提下适用的，原告并未按协议约定的要求交付房屋，被告对超面积补差的约定享有先履行抗辩权。按协议交付置换房屋与超面积补差是相互联系的，后者以前者为条件，原告将二者简单孤立的分开，认为只要实际返还房屋的总面积超出协议约定的总面积，就应当补差，其理解过于片面，亦违背了双方签订拆迁协议的本意。被告周传利于2015年1月28日接收了原告向其交付的9套房屋，并委托原告出售，原告已将出售的9套房屋款项与原告结清，由此可见，双方已对房屋拆迁协议第二条内容从事实上进行了实质性的变更，故原告依据拆迁协议主张补差款缺乏事实和法律依据。原告代理人称，因原告未向被告交付储物间，故按被告要求超面积交付安置房，但对超面积应当补差价。退一步讲，即使认为实际置换的房屋总面积与拆迁协议的总面积不符，因双方对变更后的安置房无书面约定，口头约定各执一词，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告在面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，因原告主张的单价低于合同约定价格，应按原告的主张价格计算补差价25614元（600平×3%×1423元/平）；同时原告存在违约按协议应承担5万元违约金，并向被告交付储物间一间，被告对原告以上合同义务享有同时履行抗辩权。综上，被告的部分抗辩理由成立，原告诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告陕西万坤房地产有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4371元，减半收取2185.50元，由原告陕西万坤房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 员  高 萍二〇二〇年十月十一日法官助理  梁 磊书 记 员  周和巧