浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1236号 上诉人（原审被告）：胡仙华，男，1967年12月22日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：赵旭海，浙江桔洲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄志文，男，1980年6月5日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：谢秀娟，台州市黄岩区求正法律服务所法律工作者。 上诉人胡仙华因与被上诉人黄志文房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市区黄岩区人民法院（2019）浙1003民初5269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡仙华上诉请求：请求撤销原审判决，将该案发回重审或依法改判。事实和理由：一、原审认为“原告因合同无效而产生巨大的信赖利益损失”是错误的。1、合同无效自始无效，房屋及拆迁利益从来不归被上诉人所有，被上诉人不能按后来拆迁产生的利益来确定损失。2、原审肯定被上诉人在因违法而无效的房屋买卖中能产生巨大“信赖利益损失”是违反法律基本规则的。被上诉人明知自己购买别村集体土地上的房屋是不合法的，故其先前用的是与上诉人同村的其姐夫名义签订协议以规避相关法律规定，这个行为本身证明被上诉人主观上对不合法产生的后果是明知的，在此情况下何来“信赖利益”。3、最高人民法院《第八次全国民事商事工作会议纪要》第19条明确规定农村房屋买卖合同认定为无效。无效后请求返还购房款及利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。显然，最高院这个解释将无效后的处理结果特别是赔偿损失限定在“翻建”和“改建”产生的损失，没有扩大到其他方面的损失，表明最高院实际上否定违法行为产生所谓的“信赖利益”。4、被上诉人的房屋权属来源不合法，原审却推定“被上诉人本可以在该房屋居住终老”并“产生信赖利益”，并将“不能居住终老”的责任强加在上诉人身上。二、原审认定被上诉人的“信赖利益损失”按8300元/平方米计算是错误的。1、上诉人所签订的《黄长改线工程（大树下）区块农民住宅征收补偿协议》是与上诉人是大树下村集体村民这个特定身份相联系的，是上诉人户人口基数因素决定拆迁利益，而不是房屋因素占主因。被上诉人不是大树下村集体经济组织的成员不可能享有房屋或货币安置，也没有资格签订拆迁协议。2、前述征迁协议中有房屋面积产生的安置补偿的计算的约定，基础和前提同样是建立在被拆迁人是该村集体人口因素之上的。原审将征迁协议中的某一处与整个协议割裂开，认定所谓的拆迁安置价为每平方8300元是错误的。与上诉人同村的牟炳国户，人口数2人，没有合法审批房屋，同样获得三套安置房，证明涉案房屋对所上诉人安置房屋的拆迁利益多少基本没有影响，证明上诉人并没有因涉案房屋获得所谓的“巨大利益”。而且，即按原审中所示的两种价格，6140元/平方米和8300元/平方米，为什么原审按高的来计算。4、原审还认为“所返还的购房款无法购买同类地段的商品房”，所以按商品房的价格每平方米8300元计算损失。将农村集体房等同于商品房并以此来确定价值，这不公平合理也无可比性。三、原审认为“根据诚信原则，被告也不能从其先前过错行为中获得巨大利益”，“对原告所产生的巨大信赖利益损失应承担主要责任”是完全错误的。（一）上诉人没有不诚信的行为。1、上诉人从来没有要求将涉案房屋收回作为自己的房屋进行拆迁丈量，截止目前被上诉人仍居住在该房屋内。2、被上诉人说自己是上诉人拿了房屋拆迁款后才知道拆迁情况，这是不可能的。3、拆迁工作人员知道涉案房屋已转让，但由于转让是不合法的，所以房屋拆迁必须仍登记在上诉人名下。这不能成为上诉人不诚信的表现。（二）原审认为房屋买卖不合法的产生主要责任在上诉人，上诉人应承担主要责任是错误的。被上诉人不是大树下村集体人口且在老家审批了地基，对房屋买卖是不合法的后果和法律风险是明知的，所以才有以其姐夫名义与上诉人签订房屋买卖合同。不合法买卖产生的责任原因起码应为各半，甚至被上诉人还要多些，应负主要责任。四、原审要求返还购房款180000元是也是错误的。原审以每平方米8300元计算“可信赖损失”，而这个以每平方米8300元计算损失显然是基于房屋拆迁灭亡的基础上产生的，180000元的购房款也等于房屋原价值已经包含在每平方8300元在内，原审作重复评价计算是不合理的。五、既然原审认为被上诉人要求将房屋依法返还给上诉人，那么，被上诉人在此期间的房屋占有使用费200000元也应当赔付，原审在上诉人提起后仍不作任何处理是不对的。而且180000元的价格不可能包含人口因素和指标问题。综上，请求依法改判或发回重审。 黄志文辩称：一、上诉人上诉理由不足。上诉人认为原审法院认定事实错误，上诉人只顾自己利益，不顾被上诉人损失，未经被上诉人同意，擅自将卖给被上诉人的房屋量回去，事后亦未妥善处理，被上诉人自从向上诉人买来一间三层楼房，一家人住在该屋十多年，被上诉人创办电瓶车修理铺维持家庭生活，被上诉人一家已融入该村生活，如不遇拆迁，被上诉人一家在该屋永久居住。法院确认上诉人与被上诉人房屋买卖合同无效后，被上诉人无法按十年前的房价再去购买相应的房屋，被上诉人因合同无效后产生巨大信赖利益损失是存在的，本案争议的房屋属于拆建对象，政府征收每平方8300元，如上诉人不将被上诉人的房屋丈量去，被上诉人可得一大套商品房，可得利益在130万元以上，原审法院对被上诉人损失酌情予以处理，已兼顾到上诉人的利益，上诉人如不先下手将卖给被上诉人的房屋丈量去，上诉人家不属于拆迁户，因其现有的二间立地三层楼未经审批属于违章建筑，拆建指挥部不可能同其签订拆迁协议书。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人卖给被上诉人的房屋，虽然是农村房屋，拆迁后政府安排商品房，可以流通交易，政府不是安排不可交易的房屋，上诉人可以将政府安排商品房转给被上诉人。上诉人因法院确认房屋买卖合同无效，得到不正当的巨大收益，上诉人却不考虑被上诉人的经济损失。被上诉人当时向上诉人购买房屋时，按市场价格购买的，十年后物价上涨，房价猛涨，争议房屋属于拆建房，原审法院考虑被上诉人因合同无效所造成经济损失包括因该合同产生的信赖利益损失作出的判决是正确的。综上，要求驳回上诉，维持原判。 黄志文向一审法院起诉请求：一、要求法院确认2010年6月20日原、被告签订的房屋买卖协议书效力；二、如被告房屋买卖协议无效，被告应按房屋现价归还原告房款（以估价为准），审理中变更为被告返还购房款180000元，并赔偿原告所造成的损失972000元（按大树下村房屋征收补偿评估的价格8000元/平方米计算）；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告系台州市黄岩区屿头乡大木坑村村民，被告系台州市黄岩区西城街道大树下村村民。2010年6月20日，原、被告签订一份《房屋买卖成交协议书》载明：被告将位于台州市黄岩区混凝土结构立地房壹套建筑面积陆拾平方米（实际为占地面积）包括房屋前后所属空地20平方米，卖给原告居住管业，断买价为180000元，一次性付清房款，原、被告在上述协议书上签名，被告还加盖指印。尔后，原告支付房款180000元，被告将该房屋交付给原告，原告使用管业至今。该房屋系三层楼房，批文号为黄政［87］22-14号。2017年6月21日，被告与台州市黄岩区南区建设指挥部签订《黄长改线工程（大树下）区块农民住宅征收补偿协议》，将涉案房屋作为被告的房屋与被告另一套房屋（未经相关部门审批建造的三屋楼房，建筑面积与涉案房屋一样为121.5平方米）一起纳入上述征收补偿协议中，被告得补偿金额554633.6元，并得安置房三套。该补偿协议载明安置房与被拆迁房屋建筑面积相等部分按优惠价500元／平方米结算。《黄岩区西城街道大树下村房屋征收补偿安置方案》载明：经评估机构以2018年3月18日为评估时点，产权调换套式安置的被征收住宅房屋国有划拨用地上比准价格为6140元／平方米；国有划拨用地上住宅安置房市场评估价格为8300元／平方米。原告得知涉案房屋以被告名义签订征收补偿协议并由被告得到补偿费后，于2019年9月9日诉至该院。 一审法院认为，我国物权法规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。土地管理法相关规定：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。因原、被告不是同村村民，依法不能交易村集体土地上批建的房屋，故双方之间签订的《房屋买卖成交协议书》依法无效。根据我国合同法规定：合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告应当返还给被告位于台州市黄岩区××街道××村××号××层楼房；被告应当返还原告购房款180000元。对于因合同无效所造成的损失应当包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，原告在购买房屋当时按农村习惯与被告签订房屋买卖成交协议书，并按当时的市场价支付了相应的对价，居住房屋达十年之久，已经融入该村的生活，本可以在该房屋居住终老，现因房屋买卖无效，失去了该房屋的使用权，但所返还的购房款，因物价上涨等因素，无法购买同类地段的商品房。根据《黄岩区西城街道大树下村房屋征收补偿安置方案》载明：国有划拨用地上住宅安置房市场评估价格为8300元／平方米。再结合被告与台州市黄岩南区指挥部签订的《黄长改线工程（大树下）区块农民住宅征收补偿协议》载明：被告因两间房屋（每间均为121.5平方米，其中一间为涉案房屋，另一间为被告未经审批建造的房屋）拆迁得到拆迁补偿金554633.6元（按平均分每间277316.8元）。被告以拆迁房屋建筑面积相等部分可按500元／平方米价格回购安置房，涉案房屋有121.5平方米，按500元／平方米回购121.5平方米的安置房，其回购价格仅为60750元，与市场价8300元／平方米计算的房价相差947700元。故涉案房屋拆迁利益巨大。原告因合同无效而产限生巨大的信赖利益损失，被告也因此获得巨大利益。同时根据诚信原则，被告也不能从其先前过错行为中获得巨大利益。因此，被告对原告所产生巨大的信赖利益损失应承担主要责任。结合原告目前居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，故酌情考虑被告应赔偿给原告700000元为宜。综上，原告合理的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条的规定，判决如下：一、原告黄志文与被告胡仙华于2010年6月20日签订的《房屋买卖成交协议书》无效。二、被告胡仙华于判决生效之日起十日内返还原告黄志文购房款180000元；同日原告返还给被告位于台州市黄岩区××街道××村××号××层楼房（批文号为黄政［87］22-14号）。三、被告胡仙华于判决生效之日起十日内赔偿原告损失700000元。四、驳回原告黄志文其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15168元，由原告黄志文负担2568元，由被告胡仙华负担12600元。 本院二审期间，上诉人为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、申请证人牟某出庭作证，拟证明当时买卖不涉及人口因素和指标问题；2、案外人的《征收补偿协议》一份，拟证明涉案房屋对上诉人安置房屋的拆迁利益基本没有影响，上诉人并没有因涉案房屋获得所谓的“巨大利益”。被上诉人质证认为上述证据不能证明待证事实。经审查本院认为，上述证据不能够支持上诉人的上述主张，故对其证明力不予认定。 本院对一审审理查明的事实予以确认。 本院认为，本案《房屋买卖成交协议书》的签订双方为上诉人与被上诉人，虽然上诉人提供了其与被上诉人姐夫签订的就同一标的物的买卖协议，但仅有复印件，被上诉人称该份协议原件已于当天撕毁并重签了本案这份合同，上诉人称系三年后被上诉人为了小孩子上学而要求重签。但从本案查明的事实来看，双方都明知房屋实际买受人为被上诉人，且借名签订的合同已经作废，所以处理双方争议的依据应为上诉人与被上诉人所签订的这份《房屋买卖成交协议书》。因被上诉人与上诉人非同一集体经济组织成员，所以案涉合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋已转让长达十年之久，被上诉人购买涉案房屋目的是用于持续居住，上诉人的行为有悖诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任。被上诉人因合同无效而产生的信赖利益损失，理应由作为主要过错方的上诉人给予相应赔偿。一审酌情确定的赔偿金额并无不当。关于返还财产，上诉人应当返还购房款180000元，被上诉人应当返还涉案房屋。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15168元，由上诉人胡仙华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十月二十一日 代书记员 张 跃