上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11102号原告：赵先琴，女，1984年9月26日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：魏捷，上海源泰律师事务所律师。被告：上海鑫棣投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陶明华。原告赵先琴与被告上海鑫棣投资有限公司(以下简称鑫棣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。审理中，因被告鑫棣公司下落不明，本院依法进行公告送达，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，继续适用简易程序审理，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告赵先琴及其委托诉讼代理人魏捷到庭参加诉讼，被告鑫棣公司经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵先琴向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告2019年6月5日签订的《店铺租赁合同》于2020年2月13日解除；2、判令被告支付原告垫付的房屋二层2020年1月1日至2020年2月15日的物业费人民币(以下币种同)729元(83.795平方米，5.8元/平方米/月)；3、判令被告支付原告2020年1月29日至2020年2月15日的房屋租金及使用费17,345.56元(按167.59平方米)及2020年2月16日至2020年7月20日的房屋二层租金及使用费75,164.12元(83.795平方米)，合计92,509.68元；4、判令被告支付原告违约金351,730元。事实和理由：2019年6月5日，原告与被告补签了《店铺租赁合同》，约定原告将其位于上海市嘉定区崇福路XXX号XXX-XXX层商铺出租给被告，租赁期限自2019年4月29日至2024年1月28日止，租赁合同签订前，该商铺已经出租给“来伊份”品牌商户，原告接受并认可该租赁情况。合同中约定2019年4月29日至2020年1月28日期间的租金，原告同意免除作为弥补被告在租赁期间对外转租的空置期损失、该店铺的后期管理维护等费用，2020年1月29日至2021年1月28日期间，租金单价为5.75元/平方米/天，年租金为351,730元，每一个月支付一次，每次29,310.83元，提前3日支付，第一次支付日为2020年1月26日前，第二次支付日为2020年2月26日前，以此类推。现被告至今没有支付任何租金，原告通过微信、短信、电话等多次催讨，但被告均未理睬。2020年2月13日，因被告逾期支付租金超过15天，原告根据租赁合同约定，通过微信向被告发出了《解除合同通知》，要求解除与被告之间的租赁合同，但被告没有回复。2020年3月27日，原告与实际承租店铺一层的案外人上海来伊份食品连锁经营有限公司(以下简称来伊份公司)签订了《房屋租赁合同》，约定由来伊份公司自2020年2月16日起承租上述店铺的一层。2020年7月20日，原告自行收回了该店铺的二层，并垫付了2020年1月至6月店铺二层的物业费2,916元。因此，原告认为被告违反合同约定，损害了原告的合法权益，故涉诉。审理中，原告自愿将违约金调整为263,797.50元。被告鑫棣公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年6月5日，赵先琴(出租方、甲方)与鑫棣公司(承租方、乙方)签订了《店铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，其中约定甲方将位于上海市嘉定区崇福路XXX号XXX-XXX层店铺(以下简称涉诉房屋)出租给乙方，建筑面积为167.59平方米，本合同签订前，该商铺已出租“来伊份”品牌商户，甲方接受并认同该租赁情况；该店铺的租赁期限为四年九个月，自2019年4月29日起至2024年1月28日止；第四条中约定：“4.1甲、乙双方约定签订该合同后五日内，乙方向甲方一次性支付三万元作为该租赁合同的押金。4.2租赁期间的第一阶段，即2019年4月29日至2020年1月28日的租金，为弥补乙方在租赁期间对外转租的空置期损失、该店铺的后期管理维护及对外招租期间所发生的所有支出费用，甲方同意乙方免支付此阶段租金，所以租赁期间乙方不得以空置期等任何原因拒绝、少支付或拖延支付2020年1月29日至2024年1月28日期间的租金，……4.3租赁期间的第二阶段，即2020年1月29日至2021年1月28日期间，租金单价为5.75元/平方/天，年租金为351,730元，每一个月支付一次，每次29,310.83元。提前3日支付，第一次支付日为2020年1月26日前，第二次支付日为2020年2月26日前，依此类推。……4.8租赁期间，该店铺产生的所有费用，包括发票税费、水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视、物业管理等一切费用，均由乙方承担，即甲方租金为净到手租金。……”第八条中约定：“……8.2甲、乙双方同意在租赁期间内：乙方未征得甲方书面同意，改变店铺用途的；因乙方或乙方转租的第三方原因造成店铺主体结构损坏的；乙方中途退租的；乙方违反本合同条款的；乙方逾期不支付租金超过15日的，有以上所列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同。乙方须向甲方支付所欠租金、滞纳金，付清其他所有应付费用后，按当年年租金额的一倍作为违约金赔付给甲方。甲方不退还押金。如果该一倍违约金不足以弥补甲方损失的，乙方须按实际损失金额足额赔偿。……”合同另就其他相关事宜进行了约定。2020年6月24日，赵先琴支付了涉诉房屋二层的物业费2,916元(2020年1月至6月)。以上事实有《店铺租赁合同》、物业费发票、庭审笔录等证据为证，事实清楚，证据确实。审理中，赵先琴确认：1、鑫棣公司支付了押金3万元，现同意返还，此外，鑫棣公司没有支付过涉诉房屋的租金；2、其自2020年3月27日与案外人来伊份公司签订了《房屋租赁合同》，约定将涉诉房屋一层出租给来伊份公司，建筑面积为83.795平方米，租期自2020年2月16日起，且来伊份公司向其支付了涉诉房屋一层自2020年2月16日起的租金；3、涉诉房屋一层、二层共用一个出入口，二层必须通过一层才能进入，且二层自与被告签订租赁合同起就是空置状态。本院认为，赵先琴与鑫棣公司就签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方的约定鑫棣公司应当于2020年1月26日前支付赵先琴房屋租金，但其未按约支付租金的行为，显属违约，应当承担相应的法律责任，故赵先琴要求解除其与鑫棣公司签订的租赁合同，符合双方合同约定，本院予以支持，对于解除时间，由于赵先琴并未提供充分的证据证明其已经将解除通知送达给了鑫棣公司，故合同解除时间确定为本院诉状副本公告送达鑫棣公司之日，即2020年9月21日。现赵先琴自认其与案外人就涉诉房屋一层签订了租赁合同，且案外人向其支付自2020年2月16日起一层房屋的租金，故其要求鑫棣公司支付其涉诉房屋一层2020年1月29日至2020年2月15日的租金，本院予以支持，金额经核算为8,672.78元；对于涉房屋二层，虽然赵先琴表示其于2020年7月20日才自行收回，但是其确认于2020年3月27日与案外人签订一层的租赁合同，实际将一层房屋收回，鉴于涉诉房屋的二层与一层仅有一个出入口，且一直处于空置状态，赵先琴在收回一层的同时，应当可以将二层一并收回，其怠于收回导致的扩大部分损失应当由其自行承担，故鑫棣公司应当支付赵先琴2020年1月29日至2020年3月27日的涉诉房屋二层租金，经本院核算为28,427.45元。对于赵先琴要求鑫棣公司支付涉诉房屋二层2020年1月1日起至2020年2月15日止的物业费729元，本院认为，根据双方约定租赁期间的物业费应当由鑫棣公公司支付，现赵先琴予以了垫付，故本院予以支持。对于赵先琴要求鑫棣公司支付违约金263,797.50元的诉讼请求，本院认为，其主张的数额符合双方合同约定，且鉴于赵先琴此前给了鑫棣公司九个月的免租期，鑫棣公司此后没有支付过租金，确实造成了赵先琴损失，现赵先琴亦自愿降低了数额，故本院予以支持。此外，赵先琴同意返还鑫棣公司支付的押金3万元，同意在本案中一并予以处理，为避免讼累，本院予以确认。审理中，被告鑫棣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃诉讼权利的行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵先琴与被告上海鑫棣投资有限公司于2019年6月5日签订的《店铺租赁合同》于2020年9月21日解除；二、被告上海鑫棣投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵先琴物业费729元；三、被告上海鑫棣投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵先琴租金37,100.23元；四、被告上海鑫棣投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告赵先琴违约金263,797.50元；五、原告赵先琴应于本判决生效之日起十日内返还被告上海鑫棣投资有限公司支付的押金3万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,655.40元，减半收取3,327.70元，由原告赵先琴负担516.40元，由被告上海鑫棣投资有限公司负担2,811.30元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年十月二十九日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。