四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初4848号 原告：交通银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区金泉路**。 负责人：赵斌，行长。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师，。 委托诉讼代理人：何翠萍，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：马林荣，男，汉族，1988年8月12日生，住四川省仪陇县。 被告：张琴，女，汉族，1986年9月1日生，住四川省资阳市安岳县。 被告：南充逸合置业有限公司，住，住所地四川省南充市高坪区青松片区（相邻望城公园内）/div> 法定代表人：徐勇，执行董事。 委托诉讼代理人：何浩，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 原告交通银行股份有限公司南充分行（简称交行南充分行）与被告马林荣、张琴、南充逸合置业有限公司（简称逸合公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告交行南充分行的委托诉讼代理人陈森洪、何翠萍、被告张琴、逸合公司的委托诉讼代理人何浩到庭参加了诉讼。被告马林云经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告交行南充分行依法向本院提出诉讼请求：一、判令原被告于2017年7月4日签订的《个人房地产抵押合同》提前到期；二、判令被告马林荣、张琴立即偿还剩余贷款本金44725.91元、未还利息5430.82元、未还罚息37.53元、未还利息复利48.86元、未还罚息复利0.22元及利息、复利、违约金、补偿金等11378.35元（利息、罚息、复利、违约金、补偿金暂计至2020年9月1日，此后的利息、罚息、复利、违约金、补偿金等按合同约定计算至被告清偿完毕债务时止，未还本金、利息、罚息、利息复利、罚息复利共计9706.95元）；三、判令被告承担原告为实现债权所生产的费用；四、判令原告对被告位于四川省南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××号房屋（贷款抵押物）享有优先受偿权；四、判令被告逸合公司对被告马林荣、张琴的上述债务承担连带责任；五、本案案件受理费、保全费由被告负担。事实与理由：2017年7月4日，被告马林荣、张琴因购买位于四川省南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××号房屋需要资金，向原告申请个人房屋抵押贷款490000.00元，为此双方签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同就贷款金额、期限、利率、还款方式、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告发放贷款490000.00元并划转给被告指定的单位（人），但被告未按约偿还相应的借款及利息，经原告多次进行催收后，被告仍置之不理，被告逸合公司也未按约定承担担保责任。原告认为，原被告签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。被告未按合同的约定还款，严重侵犯了原告的合法权益。为维护其合法权益，原告遂诉至法院，提出上述请求。 被告马林荣未答辩。 被告张琴辩称，我与马林荣系夫妻关系，对原告主张的贷款无异议，表示自己目前经济困难，无法偿还原告的贷款。 被告逸合公司辩称，1、原告起诉马林荣、张琴其实质是解除抵押贷款合同；2、请求人民法院判令解除逸合公司与马林荣、张琴的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；3、逸合公司向原告交行南充分行返还下欠的借 款本金、利息及罚息；4、南充逸合公司与马林荣、张琴进行结算后、由南充逸合公司向马林荣、张琴返还其购房款；5、本案诉讼费由马林荣、张琴承担。 当事人依法向本院提交了相应证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的证据并结合当事人的陈述，本院对本案事实认定如下： 被告张琴与马林荣系夫妻关系，二人因购买位于四川省南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××号房屋，向原告交行南充分行申请个人房屋抵押贷款490000.00元，双方于2017年7月4日签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同就贷款金额、期限、利息、罚息、复利等的计算标准和方式、还款方式、视为贷款提前到期的情形、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约于2017年7月5日向被告马林荣发放贷款490000.00元，但被告未按合同的约定向原告偿还借款本息，截止2020年9月1日，被告马林荣、张琴尚欠原告剩余贷款本金44725.91元及利息、罚息、复利共计5517.43元。截止目前，案涉房屋没有办理产权及抵押物他项权登记，2018年12月17日在南充市国土资源局办理了预告登记。还查明，原被告双方在《个人房产抵押贷款合同》中的第十三条（7）约定“借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息”属于视为贷款提前到期的情形；还查明，原告在审理中自愿申请撤回对违约金、补偿金的诉讼主张；原告主张的律师费、保全费未实际产生；被告逸合公司对被告马林荣、张琴在原告处借款490000.00元向原告交行南充分行出具了《担保函》，《担保函》载明了保证担保的范围为原告与被告马林荣、张琴签订的《个人房产抵押贷款合同》项下本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；保证期间为债务人履行期限届满之日起两年。若原告交行南充分行宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日；自主合同生效之日起，购房人未支付主合同项下到期应付的任何利息或本金的，被告逸合公司将依据银行的要求立即偿还购房人应付的贷款本金、利息并承担本担保函所担保范围内的全部应付罚息、违约金、损害赔偿金和银行实现债权的费用；本担保函自签署之日起生效到购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为银行贷款设定抵押担保、银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后、被告逸合公司的保证责任解除、但在银行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，被告逸合公司对该部分应付款项仍承担保证责任。《担保函》上并载明了被告逸合公司应当对马林荣、张琴的借款本金及担保范围内的全部债务承担连带保证责任。 本院认为，原告交行南充分行与被告马林荣、张琴签订的《个人房产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告马林荣、张琴以其购买的位于四川省南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××号房屋向原告交行南充分行为贷款提供抵押担保，依据相应法律规定，办理抵押登记是房地产作为抵押物担保抵押权人享有优先受偿权的必要条件，但案涉房屋在本案辩论终结前仅办理了预告登记而没有办理抵押物他项权登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此交行南充分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋享有现实抵押权，因此本院对交行南充分行请求对被告马林荣、张琴购买的尚未办理权属登记的位于四川省南充市高坪区××路××段××号××幢××单元××号房屋享有优先受偿权的诉讼主张不予支持。关于原告主张的贷款本息的金额和计算问题。被告马林荣、张琴未按照《个人房产抵押贷款合同》的约定向原告还本付息，该行为已构成违约，因此原告要求被告马林荣、张琴依据合同的约定宣告与被告马林荣、张琴签订的《个人房产抵押贷款合同》提前到期并由被告向原告偿还贷款本金及按照合同的约定偿还截止2020年9月1日止尚欠的贷款本金44725.91元及利息、罚息、利息复利、罚息复利共计人民币5517.43元，从2020年9月2日起按《个人房产抵押贷款合同》约定的利息、罚息、复利标准计付至被告清偿债务止的诉讼主张，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付其因实现债权的律师服务费，保全费的诉讼主张，因原告主张的上述费用尚未实际产生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告在审理中自愿申请撤回对违约金、补偿金的诉讼主张，该行为系自由处分其民事权利的行为，不违法法律的强制性规定，本院依法予以准许。关于原告要求被告逸合公司对被告马林荣、张琴的前述债务承担连带责任问题，被告逸合公司向原告交行南充分行出具的《担保函》上载明了保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；保证期间为债务人履行期限届满之日起两年。若原告宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日；自主合同生效之日起，购房人未支付主合同项下到期应付的任何利息或本金的，被告逸合公司将依据银行的要求立即偿还购房人应付的利息、本金、并承担本担保函所担保范围内的任何应付罚息、违约金、损害赔偿金和银行实现债权的费用；本担保函自签署之日起生效，购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为银行贷款设定抵押担保、银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后、被告逸合公司的保证责任解除、但在银行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，被告逸合公司对该部分应付款项仍承担保证责任。故原告请求被告逸合公司对被告马林荣、张琴在原告处借款490000.00元的债务承担连带清偿责任的诉讼主张，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。关于被告逸合公司请求人民法院判令解除逸合公司与马林荣、张琴的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；逸合公司向原告交行南充分行返还下欠的借款本金、利息及罚息；南充逸合公司与马林荣、张琴进行结算后、由南充逸合公司向马林荣、张琴返还其购房款的抗辩主张问题，本院认为，被告的上述抗辩其实质上属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定诉的请求问题，况且被告主张解除案涉房屋的买卖合同及买卖合同补充协关系欲使房屋回复至购买之前的状态因该房屋已被公安及其他司法机关查封的事实暂时受阻，但被告可通过另诉予以解决，不宜在本案中一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告交通银行股份有限公司南充分行与被告马林荣、张琴于2017年7月4日签订的《个人房地产抵押合同》提前到期，马林荣、张琴在本判决书生效后十日内向原告交通银行股份有限公司南充分行偿还截止2020年9月1日止尚欠的贷款本金44725.91元及利息、罚息、利息复利、罚息复利共计人民币5517.43元及从2020年9月2日起按《个人房产抵押贷款合同》约定的利息、罚息、复利标准计付至被告清偿债务止。若未按本判决确定的生效后确定的给付之日给付本金，上述利息、罚息、复利计算至本金付清之日止）； 二、被告南充逸合置业有限公司对本判决第一项的债务承担连带偿还义务； 三、驳回原告交通银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求； 上述判项的支付义务，在本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4132.0元，由被告马林荣、张琴承担，被告南充逸合置业有限公司承担连带支付义务。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  曾开荣 二〇二〇年十月十四日 书记员  陈 思