安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初7360号 原告:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M（1-1）。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所律师。 被告：陆玉虎，男，1974年3月26日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）诉被告陆玉虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司的委托诉讼代理人李源到庭参加诉讼，被告陆玉虎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费6406元；2、判令被告向原告支付违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按年利率10%，暂计算至2020年6月30日为1257元）。事实与理由：原、被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了香格里拉小区房屋。2014年，该小区业主委员会与原告签订了2014年度《物业服务合同》；2015年至2017年，因小区业委会换届选举未能如期产生，该小区居民委员会代业委会与原告续签了《物业服务合同》，合同约定，物业费标准分别为：2016年、2017年、2018年为每月每平方米0.77元，2019年为每月每平方米0.85元，被告须一次性预交或分上下半年两次预交物业费，若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并按每天3‰交纳违约金。 协议生效后，原告按照双方协议及合同的约定履行物业服务的各项义务。但是，2016年1月1日至2019年12月31日的物业费被告却至今仍未交纳。期间，原告曾多次要求被告交纳，被告却置之不理。 原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，望法院依法作出公正判决。 被告陆玉虎未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2007年9月26日，被告陆玉虎从案外人许云处购买位于芜湖市镜湖区房屋（建筑面积203.32平方米，其中跃层面积68.80平方米），同年9月28日办理产权登记，登记所有权人为被告陆玉虎。2015年12月21日、2016年12月15日、2017年12月31日，芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会分别与原告伟星物业公司签订《物业服务合同》，上述合同载明因新一届业主委员会换届选举未能产生，暂由芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会代为行使业主委员会职责，依小区临时业主大会决议，与原告伟星物业公司续签物业服务合同，并约定：原告伟星物业公司为芜湖市香格里拉花园小区提供物业服务，合同期限分别自2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日，物业服务收费按建筑面积（跃层按法定产权面积的一半收取物业服务费用）计收，其中2016年1月1日至2018年12月31日为每月每平方米0.77元，2019年1月1日至2019年12月31日为每月每平方米0.85元；物业管理服务费提倡一年预收，如业主分上下半年预交亦可，业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，原告伟星物业公司将从欠费的次月开始按日千分之三计收违约金等内容。合同签订后，原告伟星物业公司即在芜湖市香格里拉花园小区提供物业服务。因被告陆玉虎未交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，原告伟星物业公司向被告陆玉虎催要未果，遂成讼。 以上事实，有原告提交的户籍信息、营业执照复印件、物业服务合同、律师函及挂号信、房屋买卖合同和房屋登记簿及原告的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：芜湖市镜湖区香格里拉社区居民委员会代为行使业主委员会职责，与原告伟星物业公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对被告陆玉虎具有法律约束力。根据物业服务合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告伟星物业公司向小区提供了物业管理服务，被告陆玉虎应依约交纳物业费用。原告伟星物业公司主张被告陆玉虎欠缴2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，被告陆玉虎未予反驳，本院予以确认，经计算被告陆玉虎欠原告伟星物业公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费为6405.44元[(203.32平方米－68.8平方米)×0.77元/平方米/月×12月＋68.8平方米×50%×0.77元/平方米/月×12月＋(203.32平方米－68.8平方米)×0.77元/平方米/月×12月＋68.8平方米×50%×0.77元/平方米/月×12月＋(203.32平方米－68.8平方米)×0.77元/平方米/月×12月＋68.8平方米×50%×0.77元/平方米/月×12月＋(203.32平方米－68.8平方米)×0.85元/平方米/月×12月＋68.8平方米×50%×0.85元/平方米/月×12月]，故本院对于原告伟星物业公司要求被告陆玉虎支付物业服务费6405.44元的诉请予以支持。原告伟星物业公司主张被告陆玉虎支付违约金的诉讼请求，相关物业合同关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对原告伟星物业公司主张被告陆玉虎支付逾期之日起至实际给付之日止的违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陆玉虎于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业服务费6405.44元； 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告陆玉虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  秦山成 二〇二〇年十月十九日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。