天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5486号原告：赵静，女，1980年11月20日出生，汉族，户籍地天津市滨海新区，现住天津市河**。委托诉讼代理人：史秀丽，天津简阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：简会芳，天津简阳律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：李璐茜，女。委托诉讼代理人：卞小月，女。原告赵静与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵静及其委托诉讼代理人史秀丽、简会芳，被告星耀公司的委托诉讼代理人李璐茜、卞小月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵静向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告将已交付的全地下室进行整改，交付有采光，可通风，有日照，防潮达标，有上下水，消除满屋顶横排公共管道及安全防护措施达标的住宅标准的可用于居住的半地下室；2、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求法院依法判令被告对位于天津市津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园29-1-102号房屋的负一层进行维修整改至采光、通风、日照××排××室。事实和理由：原、被告于2009年签订津南区八里台镇天嘉湖澜海庄园29-1-102的商品房买卖合同（期房），合同约定建筑层数为7层（实际总层数为8层），而且合同中明确约定涉案房屋的总面积340.34㎡中的每一平方米都属于可住人的住宅范畴，再加上售楼人员的口头误导，致使原告在签订合同时误认为所购房屋面积都是地上面积，地下室为赠送面积。2012年底原告收房，涉案房屋的地上地下面积加一起才是原告所购总面积340.34㎡。2015年原告再去找开发商，开发商已经人去楼空。2018年原告找到现任开发商，现任开发商不理睬此事情。现涉案房屋的地下面积达到了150㎡，超过了总面积的三分之一，而且是暗无天日的全地下室，地下室设备间也计入了原告所买的可住人的住宅面积中，地下室没有任何采光，没有上下水，没有厕所，没有窗户，没有通风，整个房顶布满全楼的公共管道，不是可住人的住宅的范畴。根据《房地产统计指标（试行）》的相关解释，住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓等，不包括住宅楼中作为人防用不住人的地下室等。成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅组成的供一户使用的房屋，不住人的地下室不可以是住宅。根据《建筑住宅设计规范2017》的规定，住宅按层数分，没有提及地下室，住宅按套内面积规定，也没有提及地下室。住宅不应布置在地下室内，当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施。原告购买的所有面积都是可用于居住的住宅，实际涉案房屋地下室是不可住人的大黑洞设备间，与国家规定的多项关于住宅标准的法律条款相违背，故原告诉至法院，请求判如所请。星耀公司辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告于2012年10月10日已经接收涉案房屋，其所谓整改涉案房屋地下室的诉讼请求已经超过了三年的诉讼时效。对于涉案房屋的地下室原告曾于2019年提起诉讼，要求调换，在该次诉讼过程中及判决书中已对涉案房屋地下室达标及符合约定的问题进行了论述，案号为2019津01**民初6616号。被告向原告交付的该房屋地下室符合双方合同的约定及相关规划验收条件，原告的诉讼请求无事实及法律依据，综上请求依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证意见如下：1、原告提交的《房地产统计指标解释（试行）》、《住宅设计规范GB50096-1999》、《住宅设计规范2013》、《建筑设计防火规范GB-50016-2006》，证明涉案房屋地下室不符合住宅的标准，不符合地下室防火的标准，住宅不应布置在地下室内，公共管道不应布置在套内。被告认为涉案房屋于2010年经过了行政主管机关和相关部门验收合格，符合约定的交付条件。本院对该组证据的真实性无异议，但因涉案房屋经相关部门验收合格，对原告的证明目的不予认定。2、原告提交的案外人与被告签订的房屋买卖合同两份，证明同期案外人在被告处购买的房屋是三四楼，价格比原告购买的地下室还要便宜，之后被告出售房屋都是按套计价。被告认为该组证据与本案无关，且对其真实性不予认可。本院对该组证据的真实性、关联性均不予认定。3、原告提交的照片1张、户型图4张，证明被告对其他业主的地下室进行改造，可以按照住宅正常使用。被告对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为与涉案房屋无关。本院对该组证据的关联性不予认定。4、原告提交的协议书1份、原告与被告工作人员的沟通记录1份，证明原被告就涉案房屋进行过协商，被告同意对原告的地下室进行改造，且改造期间钥匙都在被告处，一直未交房。被告对协议书的真实性无异议，但认为协议载明的是维修地下室，并不是改造，与原告诉请没有关系；对聊天记录的真实性无法确认，且显示对话人员为物业公司，与被告并不是同一个法律主体。本院对该组证据的证明目的不予认定。5、原告提交的澜海庄园26-59#楼地块技术经济指标，证明从该经济指标上反映规划地下建筑面积不包含在每户的住宅面积中，而被告却将地下室计入住宅面积出售给原告。被告认为经济指标会随着开发建设进行调整，无法看出地下面积不算住宅，应当以买卖合同及房产证载明的内容为准。本院对原告的证明目的不予认定。6、原告提交的天津市规划和自然资源局津南分局出具的回复意见，证明地下室的功能为影音厅和健身活动室，应该具备住宅规范的要求。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以认定。7、被告提交的（2013）二中速民终字第1820号民事判决书、（2019）津0112民初6616号民事判决书，证明涉案房屋已经验收合格。原告认为该组证据与本案没有关联性。本院对该组证据的真实性、关联性、合法性予以认定。8、被告提交的建设工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已于2012年3月20日经过了建设、施工、勘察、设计、监理五方竣工验收合格，符合相关的设计施工规范，并且已经经过了天津市津南区建设管理委员会的验收备案合格。原告对证据真实性无异议，但对证明目的不认可，认为该竣工验收备案表是按照规划局的规划验收的，不是按照双方合同约定的可居住的标准验收的。本院对建设工程竣工验收备案表的真实性、关联性、合法性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原、被告于2009年12月28日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定乙方（原告）购买甲方（被告）开发的坐落于天津市津南区八里××镇××庄××号楼××的房屋，设计用途为住宅，建筑结构为钢混结构，建筑层数为7层，建筑面积340.34平方米，其中套内建筑面积297.94平方米，公共部位分摊建筑面积42.40平方米。每平方米价格为6646.44元，房屋总价计2262049元。合同附件分层分户平面图显示涉案房屋为三层，包括-1层、1层、2层。地下室交房标准为顶棚腻子找平、墙面水泥砂浆抹平光面、地面水泥砂浆毛面。同日，原、被告签订了补充合同，补充合同第1条约定“……在签约之前，甲乙双方任何一方通过任何方式（包括但不限于口头、书面、实物等）所表达和提供任何信息都不作为确定双方权利、义务的依据。甲乙双方的权利、义务、责任仅以《天津市商品房买卖合同》及合同附件、补充协议的约定为准。”补充合同第27条提请注意加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方在签署本协议之前应认真、仔细地阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守。”合同签订后，原告按约向被告交付购房款，被告于2012年10月10日交付房屋。另查明，2012年3月20日，澜海庄园29号楼通过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方验收合格，并在天津市津南区建设管理委员会进行了竣工验收备案。不动产权证书记载诉争房屋建筑面积340.34平方米，建筑结构钢混，所在层-1至2层，总层数8层。2020年7月15日，天津市规划和自然资源局津南分局向原告出具回复意见，说明：澜海庄园29号楼地下室审批内容为“影音厅”和“健身活动室”。审理过程中，本院到现场进行了勘查。涉案房屋的地下室现状为有采光井，地下室屋顶有管道，无上下水及通风口。原告要求被告改变地下室结构，关于采光要求加大采光窗，增加透光量，采光系数最低值为1%，窗地面积比值为1:7；关于通风要求加装窗户；关于日照要求增大南向的采光窗；关于防潮要求进行防潮处理；关于排水要求有上下水；关于安全防护措施因涉诉房屋地下室房顶布满了各种管道，要求被告将管道改到地下，不再占用原告空间；要求地下室地面到室外地面的高度控制到三分之一到二分之一之间，改为半地下室；要求增加地下室直通室外的安全出口。原告曾因涉案房屋多次提起诉讼。经本院审查，（2012）南民二初字第497号民事判决书、（2013）二中速民终字第1820号民事判决书涉及被告逾期交房的违约金；（2014）南民二初字第1255号民事判决书、（2017）津0112民初2413号民事判决书、（2019）津0112民初46号民事判决书涉及因地下室漏水无法居住，被告赔偿原告租金的事实。关于原告在本案中提起的要求被告整改地下室的诉讼请求未在前述判决中体现。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，原告认为被告交付的房屋地下室不符合住宅的标准，要求被告对地下室进行整改。原告提交了《房地产统计指标解释（试行）》、《住宅设计规范GB50096-1999》、《住宅设计规范2013》、《建筑设计防火规范GB-50016-2006》等文件说明被告交付的地下室不符合住宅的标准。根据住宅设计规范的解释，“住宅”是供家庭居住使用的建筑，但并非每个房间都用于居住，居住空间指卧室、起居室（厅）的使用空间，厨房、卫生间等空间应当属于家庭使用的空间。地下室是住宅的一部分，设计之初涉案房屋地下室的用途即为“影音厅”和“健身活动室”，而非居住用途，原告称其购买的所有面积都是可用于居住的住宅，没有事实及法律依据。原、被告签订的商品房买卖合同中约定地下室的交付标准为顶棚腻子找平、墙面水泥砂浆抹平光面、地面水泥砂浆毛面，并没有其他方面的约定。涉案房屋地下室经五方验收合格并备案，且相关部门发放了不动产权证书，说明该地下室交付时房屋结构质量合格、安全防护措施达标，不存在地下室不符合住宅标准的情形。综上，涉案房屋地下室没有违反合同约定的情形，原告亦未提交有效证据证明地下室结构存在质量问题，对于原告要求被告将地下室整改为采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护措施达标的半地下室的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告赵静的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告赵静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李志鹏二〇二〇年十月九日书记员  刘丹丹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。