河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0304民初1386号原告：邵帅，男，1993年1月31日生，汉族，住河南省陕县。委托代理人：王竹雯，河南吉凯隆律师事务所律师，特别授权。被告：罗惠明，男，1954年7月1日生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：李国强、范亚亚（实习），河南弘创律师事务所律师，特别授权。被告：周明明，男，1963年10月20日生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。委托代理人：周远远，男，1965年9月15日生，住洛阳市洛龙区。特别授权。委托代理人：郭文博，女，1989年8月6日生，住河南省孟津县，特别授权。原告邵帅诉被告罗惠明、被告周明明执行异议之诉一案，本院2020年9月8日立案受理，依法适用普通程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告邵帅委托代理人王竹雯，被告罗惠明及其委托代理人李国强、范亚亚，被告周明明委托代理人周远远、郭文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵帅向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对位于河南省洛阳市××区××院××房产(商铺)的执行，并解除对位于河南省洛阳市××区××院××房产（商铺）的查封，并停止采取评估、拍卖、变卖等强制措施；房产价值3222855元；2.判决邵帅对位于河南省洛阳市××区××院××房产（商铺）享有排除强制执行的权益；3.依法判决位于河南省洛阳市××区××院××房产（商铺）所有权归邵帅所有；4.本案诉讼费及相关费用由二被告共同承担。事实与理由：邵帅与洛阳周氏银器博物馆于2015年6月20日签订《借款转房屋对接协议》，经洛阳周氏银器博物馆法定代表人周明明同意，双方约定将位于瀍河回族区利民西街2号院1幢113号房产(商铺）转让给邵帅所有以抵销邵帅部分出借款项。该房产（商铺）是周明明与郑占国于2014年12月15日签署的《洛阳港乾置业有限公司股权转让合同》，郑占国将该房产（商铺）相抵于周明明而获得的，为保证与邵帅债务得以抵偿及之后顺利办理备案，邵帅直接与洛阳港乾置业有限公司于2015年6月21日签订了《圣域蓝湾住宅(商铺）意向书》，洛阳港乾置业有限公司同意债权折抵房屋的安排并且认可邵帅已经付清全部房款等内容，同时洛阳港乾置业有限公司也出具了全款购房收据。之后因洛阳港乾置业有限公司开发的该房产(商铺）一直不具备备案及办理不动产权证的条件，该商铺一直未备案和办理不动产权证。2019年9月洛阳港乾置业有限公司为邵帅办理了交房手续并将该房产(商铺）的钥匙交给了邵帅，之后邵帅便实际占有了该房屋且缴纳了该房产(商铺）的物业费等相关费用。2020年6月，洛阳港乾置业有限公司通知可以办理该房产（商铺)的不动产权证，但发现该房产（商铺）已经于2019年11月22日被瀍河法院作出的（2019）豫0304执恢94号执行裁定查封，无法办理房产备案及不动产登记手续。邵帅提出执行异议，贵院(2020）豫0304执异48号执行裁定驳回邵帅的异议申请。但原告认为通过上述事实可以认定，第一，在瀍河法院查封之前，邵帅已经分别与洛阳周氏银器博物馆签订《借款转房屋对接协议》及洛阳港乾置业有限公司签订《圣域蓝湾住宅(商铺）意向书》，该《借款转房屋对接协议》属于以房抵债的合法有效清偿债权的方式，抵偿的房产(商铺）虽是洛阳周氏银器博物馆法定代表人周明明的个人财产，但周明明是同意并认可将该房产（商铺）用作抵偿邵帅与洛阳周氏银器博物馆的部分债务，邵帅与洛阳港乾置业有限公司签订的《圣域蓝湾住宅(商铺）意向书》其内容和形式均可以体现出该意向书是房屋买卖的真实意思表示的合同文本，由此可以认定，上述两份协议是实现各方当事人权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的的书面买卖合同而不是贵院在执行异议裁定书中所称“本质上借款合同”；第二，该房产(商铺）已于2019年9月完成交房，邵帅已经持有钥匙，实际占有该房产(商铺)，且缴纳物业费等相关费用；第三，《圣域蓝湾住宅（商铺）意向书》中明确认定邵帅已经付清全部房款，洛阳港乾置业有限公司对邵帅出具的收据中所写“诚意金”是为表明邵帅购买房屋的诚意，该钱款为全额购房款，不能因为收据上的文字措辞而误认为该钱款不是购房款，同时该收据上方注明的文字内容仅仅是因为该购房款是债权折抵形成的，洛阳港乾置业有限公司为避免之后退款风险而进行标注，可以与意向书中的内容相互印证，该购房款项应当认定为邵帅已全部缴纳；第四，因洛阳港乾置业有限公司的原因导致该房产（商铺）不动产权登记证延后办理，邵帅不存在任何过错。综上邵帅的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，该房产(商铺）所有权应归邵帅所有，非被执行人周明明的财产，不应当作为执行标的，邵帅享有排除强制执行的权益，应当停止对该房产(商铺）的执行，并解除查封，停止采取评估、拍卖、变卖等强制措施，判决该房产（商铺)归邵帅所有。被告罗惠明答辩称：一、《借款转房屋对接协议》与周明明没有任何关系，被答辩人对此房产不具有申请执行异议的资格。《借款转房屋对接协议》系被答辩人与洛阳周氏银器博物馆所签，洛阳周氏银器博物馆创办人系周建立并非周明明，因合同具有相对系性，此合同仅在合同当事人之间发生效力。且此协议虽有周明明的印但无周明明的亲笔签字及指印，答辩人对此印的真实性不予认可。此合同与周明明无关，不对周明明发生效力。被答辩人也无权依据此协议要求法院停止强制执行协议以外第三人周明明的房产。二、《借款转房屋对接协议》不发生物权变动的效力，被答辩人对涉案房屋不享有所有权与物权期待权。1.被答辩人对涉案房屋不享有所有权。即使《借款转房屋对接协议》是周明明所签，也不能认定被答辩人对涉案房产享有所有权。依据法律规定，物权的取得分为原始取得和继受取得两种方式，被答辩人拟采取以物抵债的方式取得涉案房产所有权，应属于继受取得。因涉案房屋属于不动产，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案房屋的物权并未发生变动，被答辩人依据此协议仅享有未来据此协议抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。被答辩人没有依据法律规定办理物权登记，因而不能满足法定物权变动的要求，在此情形下，被答辩人并不享有房屋所有权，不具有申请法院停止执行此房屋的权利，且无权请求法院判决涉案房产归其所有。2.被答辩人对涉案房产不享有物权期待权。《借款转房屋对接协议》是以物抵债协议，涉案房产是洛阳周氏银器博物馆为了消灭其与被答辩人之间的债权而订立的，此房产是抵给被答辩人的标的物，并非被答辩人买卖所得的标的物。以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。就本案而言，被答辩人依据此以物抵债协议产生的权利仍未超过债权的维度，并无任何物权化的属性。不仅如此，被答辩人并未有实际证据证明了其实际占有了涉案房屋，亦不能产生对外公示物权的效力，故不能产生物权期待权。基于上述两点，答辩人认为，被答辩人对涉案房屋既无所有权又无物权期待权，涉案房产不属于被答辩人的责任财产范围，法院应驳回其异议申请。三、关于被答辩人所提及的其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的说法，答辩人不予认可。1.在人民法院查封之前，被答辩人并没有与洛阳港乾置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同，被答辩人所述的意向书实际上依旧是以物抵债性质，是为了消灭金钱债务而签订的，本质上依然是借款合同，不能认定为真实有效的房屋买卖合同。2.在人民法院查封此房产之前，被答辩人也并未合法占有该涉案房产，被答辩人如不能提供其实际居住的证据如房屋交付手续以及缴纳物业费、水、电、暖气费的单据等证明自己实际占有的证据，法院应作出对其不利的解释。3.被答辩人也并未实际支付房屋价款，依据被答辩人提供的洛阳港乾置业有限公司出具的收据，港乾公司注明“此款港乾公司现并未实际收到抵周明明股款，港乾公司不负责此款的退款”，不能认定被答辩人实际交付了房款。综上所述，此房产不属于被答辩人的责任财产范围，被答辩人对此房产更不享有排除强制执行的权利。被告周明明答辩称：一、认可周明明与郑占国股权转房屋协议，协议上明确说明可以将房产转给第三方。二、认可港乾公司与邵帅的圣域蓝湾商铺意向书和洛阳港乾置业有限公司购房专用收据，洛阳港乾置业有限公司购房收据上的诚意金实际上就是全额购房款，圣域蓝湾商铺意向书实际就是购房合同的意思表示。圣域蓝湾1-113号商铺实际上是邵帅的房产，与周明明无关。周明明当时和邵帅说借款用于圣域蓝湾项目的房产建设，如果回款不及时还不了就将该款转成购房款(相当于邵帅提前支付了购房款）。三、周明明在正常履行与罗惠明的执行和解协议时，罗惠明又申请查封第三方邵帅的房产是错误的，明显违反了执行和解协议的约定。四、法院既然认可了周明明与郑占国签订的股权转房屋协议，也应该认可港乾公司与邵帅签定的“圣域蓝湾商铺意向书”及收据。经审理查明：一、罗惠明诉周明明民间借贷纠纷一案，本院2015年11月17日作出（2015）豫0304民初字1077号民事判决，判决周明明偿还罗惠明140万元及违约金。2017年7月11日本院执行立案。2019年9月30日，罗惠明及另案申请执行人马桂兰与周明明达成执行和解协议，确认周明明欠罗惠明3532413元及欠另一案马桂兰1758090元,签订协议10日内、2019年10月30日、12月30日分别支付50万，另350万元其它财产履行，若周明明按和解协议履行，即为两个案件全部履行完毕。2019年10月9日、10月30日周明明各支付罗惠明50万元。2019年10月25日，本院向洛阳港乾置业有限公司（以下简称港乾公司）发出（2019）豫0304执恢94号协助执行通知书，要求协助查封圣域蓝湾1号楼113商铺、1号楼114商铺，协助执行通知书注明“周明明与郑占国于2014年12月15日签署的《洛阳港乾置业有限公司股权转让合同》将上述房产相抵予周明明”。邵帅提出异议，本院以（2020）豫0304执异48号执行裁定予以驳回。二、本案邵帅提交以下证据：借款转房屋对接协议及兴业银行交易明细，圣域蓝湾住宅（商铺）意向书，港乾公司收据、证明，圣域蓝湾交房清单，房屋钥匙，洛阳顺佳物业管理有限公司（简称顺佳物业公司）收据、证明，港乾公司股权转让合同，房屋记载表。借款转房屋对接协议为甲方洛阳周氏银器博物馆（以下简称周氏博物馆）、乙方邵帅2015年6月20日签订，甲方签字盖章处加盖周氏博物馆印章、周明明印章。主要相关内容为，甲方借乙方350万元，甲方用圣域蓝湾项目商铺1-113房（面积238.73，单价13500元/㎡）总计3222855元，对接抵消甲方所欠乙方借款3222855元，剩余借款277145元对接其他资产。协议写明，协议签订后乙方当场交回整套借款合同(包含借据、承诺函、还款付息计划书)、借据(单张）或借条等相关手续，后换成圣域蓝湾项目开发公司财务收据及相应的购房手续。对接完成后，此前乙方与周氏博物馆所签借款合同(包含借据、承诺函、还款付息计划书)、借据(单张）或借条等作废。兴业银行交易明细对应为周明明4632020829账户，显示461010177520000165账户（简称165账户）2011年5月17日、5月18日、5月20日，分别转入140万元、200万元、10万元，除此以外165账户2011年5月17日、5月21日、5月22日（四笔）还分别转入6万元、2万元、4万元、2万元、8694元、5万元。交易明细不显示上述165账户的详细信息。圣域蓝湾住宅（商铺）意向书为甲方港乾公司、乙方邵帅2015年6月21日签订，意向书明确：乙方为周明明的债权人，周明明对甲方圣域蓝湾部分住宅（商铺）拥有预期的所有权；乙方自愿用乙方对周明明的债权折抵周明明拥有预期所有权的住宅（商铺）；甲方同意乙方和周明明协商的以债权折抵房屋的安排。主要相关内容包括：第一条乙方自愿认购圣域蓝湾1#楼、113号房(建筑面积约为238.73平方米），房总价3222855元。第二条甲方为乙方保留本意向书认购的房产至甲方电话或短信通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起三日内，乙方接甲方通知后，逾期超过七天，没有签订《商品房买卖合同》的，甲方有权根据周明明的书面表示决定是否继续为乙方保留本意向书规定房产。第三条《商品房买卖合同》签订时间及地点由甲方另行通知，乙方须在接到甲方通知之日起七日内前来签订《商品房买卖合同》，乙方未按时前来签署《商品房买卖合同》，或以不了解、不接受《商品房买卖合同》(包括但不限于合同正文、附件及其补充协议）的任何条文为理由，拒绝签署《商品房买卖合同》的，则甲方有权根据周明明的书面表示解除本意向书，有权将该商品房另行销售。港乾公司收据载明日期2015年6月21日，写明收到邵帅交圣域蓝湾商铺诚意金3222855元，收据上方注明“此款港乾公司现未实际收到？周明明交款港乾公司不负责此款的退款”。港乾公司证明，2015年6月21日向邵帅出具的收据中“圣域蓝湾商铺诚意金”文字真实意思是指该商铺的购房款。与邵帅签订的《圣域蓝湾住宅（商铺）意向金》代表双方《商品房买卖合同》，认可房屋买卖合同关系。交房清单载明日期2019年9月9日，载明房号，产权人邵帅。交房清单上未加盖印章。顺佳物业公司收据载明日期2020年7月9日，写明收邵帅“外商”物业费（2020年8月1日至2020年10月30日）2148元。顺佳物业公司证明：商铺2019年9月9日交房后，商铺水电等问题未全部解决，特免收2019年9月至12月的物业费；2020年1月至7月因疫情商铺无法正常经营，特免收2020年1月至7月物业费。港乾公司股权转让合同，系甲方周明明、乙方郑占国签订，写明签订日期为2014年12月15日。合同约定，甲方将持有港乾公司17%的股权共340万元，以52084470.00元转让给乙方，转让款以乙方购买的“圣域蓝湾”项目1号楼、2号楼盘住宅及商业相抵，待1号楼、2号楼盘具备销售条件后，乙方协助甲方办理房屋过户手续，过户需缴纳的相关税收和费用由甲方承担。合同所附房屋清单写明双方折抵股权转让款的房屋的房号，包括住宅52套，商业12套，共64套商业房。房屋记载表打印于洛阳市不动产登记中心，记载本院以（2019）豫0304恢执94号裁定查封“洛阳市瀍河回族区利民西街房屋”，期限为2019年11月22日至2022年11月22日，另记载该房产被洛阳市涧西区人民法院以（2019）豫0305恢执1150号裁定查封，期限为2020年1月21日至2023年1月21日。周明明认可借邵帅350万元，对邵帅的证据均无异议。罗惠明对邵帅提交的港乾公司股权转让合同未提出异议，对其他证据提出如下异议：借款转房屋对接协议的甲方是周氏博物馆，与周明明无关；兴业银行交易明细不显示周明明与邵帅的借款；港乾公司收据只能证明是以物抵债；交房清单是白条，不认可；顺佳物业公司收据的交费在法院查封之后；港乾公司证明无法定代表人签名，证据形式不完备；圣域蓝湾住宅（商铺）意向书是以物抵债协议，不是真实的房屋买卖合同。三、周氏博物馆为民办非企业单位，2012年设立，设立时出资人为周明明、周建立，周明明出资二万元，周建立出资一万元，法定代表人为周明明。本院认为，邵帅提交的借款转房屋对接协议折抵的是周氏博物馆欠邵帅的借款，用以折抵的则是周明明对圣域蓝湾商铺的权利，而周氏博物馆的出资人为周明明、周建立二人；用以证明对周氏博物馆债权的银行交易明细，不显示165账户的具体信息，其未能进一步证明165账户就是自己的账户；邵帅主张以物抵债的方式取得圣域蓝湾商铺实际所有权，主张排除强制执行，证据不足。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：驳回原告邵帅的诉讼请求。本案受理费32583元，由原告邵帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 员 倪献功二〇二〇年十月二十六日法官助理马晓芬代书记员 任晓娣