四川省康定市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3301民初17号 原告：仁真瓦吉，男，1965年4月21日出生，藏族，住四川省康定市。 委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师。 原告：拥灯，男，1968年3月4日出生，藏族，住四川省康定市。 委托诉讼代理人：王婧，四川申狄律师事务所律师。 被告：康定跑马山旅游开发有限责任公司，住所地四川省康定市向阳街36号。 法定代表人：昂洛，总经理。 委托诉讼代理人：高金良，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷勇，四川时代经纬律师事务所律师。 原告仁真瓦吉、拥灯与被告康定跑马山旅游开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，因该案案情复杂，于2020年3月3日转为普通程序，2020年8月3日，被告康定跑马山旅游开发有限责任公司提出反诉，本院作出不予受理裁定。本案于2020年6月4日、2020年8月6日两次公开开庭进行审理。原告仁真瓦吉及委托诉讼代理人王婧、被告康定跑马山旅游开发有限责任公司法定代表人昂洛及委托诉讼代理人高金良到庭参加两次庭审，原告拥灯及被告委托诉讼代理人雷勇参加了第一次庭审，未参加第二次庭审。第一次庭审后，双方当事人申请和解未果。本案现已审理终结。 原告仁真瓦吉、拥灯向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认位于四川省甘孜州康定市炉城镇向阳街康定印象1幢4-1、4-2的房屋归二原告所有；2.请求法院依法判令被告限时将该两套房屋产权过户至二原告名下；3.请求法院依法判令被告支付该两套房屋自2014年9月起至今的房屋租金100万元；4.本案涉诉费均由被告承担。2020年7月16日，原告变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令被告将位于四川省甘孜州康定市炉城镇向阳街康定印象1幢4-1、4-2的房屋立即交付给原告；2.请求法院判令被告向原告支付案涉房屋自2014年9月起至今的房屋租金200万元；3.本案涉诉费均由被告承担。事实及理由：2014年9月21日，原告仁真瓦吉、拥灯向被告支付了两套房屋的购房款共计6074775元，被告出具了收款收据。2014年9月23日，二原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号：2014005227、2014005228），购买被告公司名下的位于四川省甘孜州康定市炉城镇向阳街康定印象1幢4-1、4-2的房屋。因二原告购买的是现房，被告一直未交付房屋，仅仅为二原告购买的两套房屋进行了房屋预售备案。被告迟迟未交付房屋于二原告使用，给二原告造成了巨大的经济损失，二原告找被告履行，被告不予理会。为维护二原告的合法权益，诉至法院。 被告康定跑马山旅游开发有限责任公司辩称，二原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原被告之间不存在房屋买卖关系，而是借贷关系，房屋的买卖是作为抵押的让与担保。二原告所指的交付不是依照物权的交付，即使二原告的主张成立，该房屋现未通过验收，不具备交付条件，合同未约定具体交付时间，实际也不具备交付条件。原被告之间不存在租赁关系，被告不应支付租金。 二原告围绕诉讼请求依法提交了原被告身份信息、《商品房买卖合同》、交款凭证、《房屋备案信息表》、银行转款明细、授权委托书及授权康巴假日酒店向被告转款的银行转账明细、照片、借条、购房人土格和仁真瓦吉与被告签订的《商品房买卖合同》及其《商品房预售备案通知书》等证据。被告提交了收款收据、2013年至2015年的记账凭证、领款单、网银转账指令明细信息、信用联社账户交易明细、情况说明及杨莉身份证复印件、《商品房预售备案通知书》、债权金额确认表、债权人会议纪要、康定市人民政府的会议纪要、会计结算的还款原始凭证、康巴假日酒店企业信用报告。本院以职权在康定市不动产权中心所做的询问笔录、调查笔录及房屋记载表。对双方无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。对双方有异议的证据，作如下认定： 二原告提交的《商品房买卖合同》、交款凭证、《房屋备案信息表》、照片、借条的三性予以采信；购房人土格和仁真瓦吉与被告签订的《商品房买卖合同》及其《商品房预售备案通知书》的真实性合法性予以认可，与本案无关联性；银行转款明细真实性合法性予以认可，但无对方名称及账号，被告认可原告向其转账的事实，但不能证明该款项就是购房款。被告提交的收款收据、2013年至2015年的记账凭证、领款单、网银转账指令明细信息、信用联社账户交易明细、情况说明及杨莉身份证复印件、《商品房预售备案通知书》、会计结算的还款原始凭证的三性予以认可，与原告提交的借条及被告的当庭陈述相互印证，但不能证明与原告签订房屋买卖合同是为借贷而提供担保的事实。债权金额确认表、债权人会议纪要、康定市人民政府的会议纪要等证据与本案待证事实无关，不予采信；康巴假日酒店企业信用报告与原告提交的授权委托书、授权康巴假日酒店向被告转款的银行转账明细及被告当庭陈述相互印证，证明原告通过案外人康巴假日酒店向被告支付了部分购房款的事实。 本院经审理认定事实如下:2014年，二原告欲购买被告开发的康定印象项目的房屋，通过甘孜州康巴假日酒店于2014年2月25日向被告支付购房款200万元、2014年2月27日向被告支付购房款199万元。2014年9月21日，被告向二原告出具购房收款收据一张，载明收到二原告交纳的购房款6074775元。2014年9月23日，二原告与被告补签了合同编号为2014005227、2014005228两份《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其所有位于四川省甘孜藏族自治州康定市炉城镇向阳街36号康定印象1幢4层4-1号、4-2号两套房屋出售给原告仁真瓦吉，两套房屋的共有人均为原告拥灯，其用途为商业用房。该商品房单价为每平方米7500元，合同编号为2014005227的房屋面积385.71平方米，合同编号为2014005228的房屋面积424.26平方米，两套房屋总价款为6074775元，双方约定付款方式为一次性支付，对逾期付款责任、交房时间、逾期交房责任、产权登记等其他内容均无约定。签订合同当日，被告在康定市住房和城乡建设局对案涉房屋作了商品房预售备案登记。至今，两套案涉房屋未交付二原告，由案外人租赁使用。 另查明，2012至2016年间，被告向二原告及案外人多仁、多智、土格多次借款并陆续偿还了部分借款。 本院认为，本案的争议焦点：一、本案的法律关系是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷？房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。民间借贷纠纷是指公民之间，公民与非金融机构企业之间的借贷行为产生的纠纷。从本案双方当事人提交的证据分析，原被告双方在公平、自愿的基础上订立的《房屋买卖合同》，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，双方之间产生的法律关系应为房屋买卖合同关系。被告主张该案为民间借贷的法律关系，但提交的借贷证据涉及到多名案外人，且不具有排他性，同时无其他证据佐证双方之间签订房屋买卖合同是为其借贷提供让与担保，从而不能说明《房屋买卖合同》是双方虚假意思表示系无效合同，其主张按照民间借贷法律关系审理本案，理由不充分，证据不确实，不予支持。二、原告主张的房屋交付是物权交付还是其他方式交付及交付的依据？第一，原告变更后的诉讼请求中“判令被告将位于四川省甘孜州康定市炉城镇向阳街康定印象1幢4-1、4-2的房屋立即交付给原告”，二原告请求的房屋交付不是登记而是交付使用，其依据是双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，该条款约定的交付条件是：（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，本案中均未出现上述证据。本院认为该房屋交付是基于买卖合同的签订，合同当中约定的物为不动产，应为不动产物权的交付，其交付的依据是《中国人民共和国物权法》第六条的规定，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。二原告的该项请求无法律依据。第二，本案的房屋买卖过程是二原告先向被告支付了部分对价，被告再向二原告出具收款收据，然后补签《商品房买卖合同》，最后办理备案登记。此买卖过程与一般的房屋买卖过程具有较大差异，庭审过程中原告仁真瓦吉认可当时因为没有支付完房屋对价，从而未取得房屋占有使用权。二原告仅出具了被告出具的收款收据，对支付了399万元后剩余金额的支付无相应的证据予以佐证，无法认定二原告已向被告支付完毕了房屋对价，依据合同约定，二原告要求被告交付房屋的条件未成就。综合以上两点，对二原告要求被告交付所购房屋的诉讼请求不予支持。对二原告要求被告赔偿损失支付案涉房屋自2014年9月起至今的房屋租金200万元，是以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定为法律依据。本院认为，该项规定是指“标的物为已竣工房屋”，本案案涉房屋至今未进行竣工验收，未达到该法定条件，不适用该条款规定。二原告亦未提交被告延迟交房给其造成实际损失的相关证据，其主张无事实依据及法律依据，本院不予支持，由其承担举证不能的法律后果。对被告提出“原被告双方签订《房屋买卖合同》是为借贷提供让与担保”的抗辩意见，无相应证据证明，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中国人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告仁真瓦吉、拥灯要求被告康定跑马山旅游 开发有限责任公司，将位于四川省甘孜州康定市炉城镇向阳街康定印象1幢4-1、4-2的房屋立即交付的诉讼请求； 二、驳回原告仁真瓦吉、拥灯要求被告康定跑马山旅游 开发有限责任公司，支付案涉房屋自2014年9月起至今的房屋租金200万元的诉讼请求。 案件受理费15900元，由原告仁真瓦吉、拥灯负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 李 健 审 判 员 易 敏 人民陪审员 姜 莉 二〇二〇年十月十五日 书 记 员 苟明雪