北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48531号原告：杨文锁，男，1964年10月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王启昀，北京市京顺律师事务所律师。被告：郭英富，男，1957年3月12日出生，锡伯族，住新疆维吾尔族自治区伊犁州察布查尔县。原告杨文锁（以下简称原告）与被告郭英富（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王启昀、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间的租赁关系已经于2020年4月7日解除；2、判令被告支付原告房屋租金7794元；3、判令被告支付原告迟延支付房租利息（以7794元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，支付至2020年4月8日至实际清偿之日）；4、判令被告支付原告房屋占用费56485元；5、判令被告支付原告有线电视费966元；6、判令被告支付原告违约金11500元；7、判令被告支付原告房屋损害赔偿9900元；8、判令被告支付原告水、电、燃气费共644.5元。事实和理由：2017年2月24日，原告将自己位于北京市朝阳区广渠门外大街一号院3号2112室出租给被告使用。双方于当日签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），其中第三条约定：租赁期限为两年，自2017年3月1日至2019年2月28日。租赁合同第四条约定：首年租金为132000元，次年租金为138000元。支付方式为押一付六即半年一交（分别为2017年2月24日66000元，2017年8月20日66000元，2018年2月20日69000元，2018年8月20日69000元）。首年押金为11000元，次年押金为11500元。租赁合同第六条约定：除供暖、物业和室内设施维修费由甲方出租人负责之外，其他费用由乙方承租人负担。合同第八条约定：乙方拖欠房租达7日以上或欠缴各项费用超过2000元，甲方有权单方解除合同。合同签订履行后，被告每期支付房租均有延迟。2019年1月21日，原告询问被告是否续租，被告表示愿意继续承租房屋，原告提出要求按每月12000元标准计算，仍按原合同履行方式半年一支付，被告不持异议。双方协商一致后未再签订书面合同。2019年2月27日，原告在微信中向被告提示应支付半年租金72000元，押金500元，有线电视费216元。被告表示希望延迟一周支付。直到2019年3月22日，被告才支付20000元房租。之后，被告仍每期房租都迟延支付。截止至原告起诉之日，仍有拖欠房租7794元未付。2019年12月29日，因被告长期离京致使房屋漏水未能及时发现并止损，从而将租赁房屋及楼下2层邻居地板墙面损坏，致使原告产生初步赔偿9900元。原告遂于2020年4月4日向被告发出了《解除租赁合同通知书》，该通知于2020年4月7日被被告签收。原告认为，原被告所签订的租赁合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方在签订合同后均应按约履行合同。被告在合同履行期间无故多次迟延支付房租，应按约支付原告违约金。因合同所约定违约金金额过低，原告请求法院将违约金调高至单月租金标准支付。同时，因租赁合同两年到期后，原被告并没有再签订书面租赁合同，故双方之间的租赁关系为不定期租赁，原告有权单方解除合同。故在被告签收了原告发出的《解除租赁合同通知书》后，原被告双方的租赁关系在2020年4月7日已解除。对于截止至2020年4月7日被告拖欠的房租，被告应予以支付并支付相应的迟延付款利息。对于2020年4月7日租赁关系解除后，被告应按天支付原告占用房屋使用费直至将房屋交还给原告。同时，因被告长期不在出租房内居住，未对房屋冬天供暖试水采取合理的注意义务，致使房屋水管爆裂无人发现乃至损失扩大，故被告对该部分因自身未尽合理维护义务而使原告产生的损失进行赔偿。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院查明事实，依法裁判。被告辩称：关于欠付租金，之前说的是3万多。对房屋损害部分不认可，我不可能天天看着水管，是房屋自身水管爆裂没有人住，2020年2月10日我准备到北京处理房屋的事情，因为疫情封城，一直到3月中旬才可以外出，但还是去不了北京。因为我母亲今年去世的，想在清明节祭奠，去了北京要隔离，可能会影响清明节祭奠母亲。当时协商过由我出钱找人将房屋内的物品存放到其他地点，双方谁也没有往下走一步，没达成一致意见。现在希望双方都让一步，妥善解决。我现在还在新疆，新疆是从2020年7月27日封城到现在。我不是恶意拖延欠付款项的，确实是疫情期间。原告明明知道有损失了而不管，其也扩大了损失。责任我有，我承担。但原告也应该承担法律、道德上的责任，如果原告积极处理也不会如此大损失。第8项诉请644.5元的金额我认可，我不计较了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），双方签订租赁合同，约定：甲方将位于北京市朝阳区双井街道广渠门外大街一号院3号2112室房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告，租赁用途为居住；房屋租赁期限自2017年3月1日至2019年2月28日，共计2年，甲方应于2017年2月28日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金、押金标准及支付方式为，第1年，66000元/半年（租金）11000元/月（押金），第2年，69000元/半年（租金）11500元/月（押金），租金总计人民币贰拾柒万元整（270000）；租金支付方式为押一付六，各期租金支付日期：2017年2月24日（66000元），2017年8月20日（66000元）、2018年2月20日（69000元），2018年8月20日（69000元）；押金人民币壹万壹仟元（第一年），壹万壹仟伍佰元（第二年）；租赁期内供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，其他费用由乙方承担；乙方欠缴各项费用达2000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，甲方可按月租金的30%要求乙方支付违约金。2020年4月4日，原告通过ems快递向被告寄出《解除合同通知书》，载明因被告未能按时支付房屋租金，故解除双方签订的租赁合同，并要求被告在收到该通知后15日内搬出涉案房屋。被告于2020年4月7日签收上述通知书。庭审中，原告提交被告向其支付房屋租金的转款记录明细若干，用以证明被告存在欠付租金的情况，被告对原告主张的其欠付租金数额亦当庭表示认可。庭审中，原告提交（富力家园）客户维修工作单、3600元维修材料工费《收据》一张、程领生手写的地板维修费2000元《收条》一张、2020年1月15日通过微信转款支付的保洁费300元截图一张、以及与2012户主微信聊天记录若干，用以证明漏水事件导致涉案房屋、2012室房屋、1912室房屋和1812室房屋受损，其已支付2012室业主保洁费300元、租金损失4000元，维修费5600元，共计9900元。经询，原告称涉案房屋尚未维修，1912室房屋和1812室房屋业主各主张1000元损失费，其尚未支付。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就原告第一项诉讼请求，被告当庭认可确欠付原告租金，故作为守约方的原告有权以书面通知的方式解除租赁合同，现各方均认可被告于2020年4月7日收到原告向其发送的《解除合同通知书》，故本院认定双方的租赁关系于2020年4月7日解除，原告第一项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就原告第二项诉讼请求，被告当庭对欠付原告租金数额表示认可，故本院对此不持异议。就原告第三项诉讼请求，被告延迟支付租金确会给原告造成一定的利息损失，被告当庭亦对此表示认可，故本院对此不持异议。就原告第四项诉讼请求，双方均认可系于2020年8月29日就涉案房屋进行的交接，故原告关于房屋占用期间的主张无误。但就延迟交还房屋的原因，本院考虑到根据被告签收原告向其邮寄的《解除合同通知书》可知，被告于2020年4月4日确在新疆，受疫情影响，确会造成其回京困难，对交接房屋造成一定影响，故对此房屋占用使用费，本院根据诚实信用以及公平原则，综合考量合同的整体履行情况，延迟交还房屋对原告造成的影响以及被告的过错程度，对此占用使用费予以酌情下调。就原告第五项诉讼请求，被告对此有线电视费予以认可，本院不持异议。就原告第六项诉讼请求，根据租赁合同约定，违约金应为月租金的30%；关于原告主张该违约金过低一节，本院认为，原告在本案中已主张逾期支付租金的利息损失，未有证据证明实际损失远远高于合同约定的违约金，故本院对于违约金按照租赁合同中的约定予以判定。就原告第七项诉讼请求，漏水行为确发生在被告承租涉案房屋期间，且根据原告提交的损失证据，确给原告造成了经济损失。但本院认为对于此次漏水损害事件双方均应承担一定的责任。就作为出租方的原告而言，其应当保证出租给承租人的房屋不存在质量缺陷或隐患。就作为承租方的被告而言，其应当保证定期对其承租的房屋进行整体的安全检查，若其人不在京，也应定期派人至涉案房屋内进行相关检查。故本院认为，原被告应分担就此所产生的损失。就原告第八项诉讼请求，被告对此水电燃气费予以认可，本院不持异议。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨文锁与被告郭英富之间的租赁关系于二〇二〇年四月七日解除；二、判令被告郭英富于本判决生效后七日内给付原告杨文锁房屋租金七千七百九十四元；三、判令被告郭英富于本判决生效后七日内给付原告杨文锁欠付租金利息（以七千七百九十四元为本金，自二〇二〇年四月八日起计算至上述本金实际还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、判令被告郭英富于本判决生效后七日内给付原告杨文锁房屋占用使用费三万五千元；五、判令被告郭英富于本判决生效后七日内给付原告杨文锁有线电视费九百六十六元；六、判令被告郭英富于本判决生效后七日内给付原告杨文锁违约金三千六百元；七、判令被告郭英富于本判决生效后七日内给付原告杨文锁房屋损害赔偿金四千九百五十元；八、判令被告郭英富于本判决生效后七日内给付原告杨文锁水、电、燃气费六百四十四元五角；九、驳回原告杨文锁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991元，由原告杨文锁负担468元（已预交），由被告郭英富负担523元（原告杨文锁已预交，被告郭英富本判决生效后七日内给付原告杨文锁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年十月二十一日书记员  徐可卉