陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终13139号上诉人（原审被告）：孙方，男，1979年7月2日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：周维龙，西安市高陵区148法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：苗芳芳，女，1983年7月20日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：马婷，陕西格润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全亚娟，女，1980年5月16日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：郭甲，陕西国友律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西平安融资担保有限公司，住所地：西安市碑林区建国路****。法定代表人：白悦龙，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行，住，住所地：西安市高陵区南街**/div>负责人：佘俊，该支行行长。上诉人孙方、上诉人苗芳芳因与被上诉人全亚娟、被上诉人陕西平安融资担保有限公司（以下简称平安融资担保公司）、被上诉人中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行（以下简称建行高陵支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，孙方与苗芳芳于2006年6月12日登记结婚，2017年6月8日办理离婚登记手续，两人离婚协议中约定购买位于三泰茗居小区3号楼5单元101室的单位房归男方孙方所有，双方婚后所有的债权债务由孙方承担。关于案涉房产权属。2011年10月19日孙方作为买受人，与出卖方陕西东方红日置业有限公司签订《商品房买卖合同》。2011年12月22日，孙方作为借款人，与贷款人中国建设银行股份有限公司高陵县支行及保证人陕西平安住房置业担保有限公司（抵押权人）签订《西安个人住房公积金借款合同》，该借款合同约定贷款用于购买位于高陵县泰茗居第3幢5单元1层101号房，合同抵押条款约定“抵押期间，未经保证人书面同意，抵押人不得以出售、赠与、转让……等任何形式处分抵押房地产，抵押人擅自处理或处分抵押房地产的，其行为无效，造成保证人及第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”该合同附件《抵押房地产清单》抵押人签名为孙方，抵押人配偶栏签名为苗芳芳。2019年7月8日孙方、苗芳芳向西安市高陵区不动产登记局申请不动产登记，经相关程序后，西安市高陵区不动产登记向孙方、苗芳芳颁发证号为陕（2019）高陵区不动产权第**房屋产权登记证书。该证书载明的权利人为孙方、苗芳芳，共有情况为共同共有。关于交易过程。全亚娟与孙方原系同事关系，2017年孙方曾向全亚娟提出借款事宜，全亚娟未借，后全亚娟表示想买房，随后双方于2017年10月7日签订《房屋转让协议》。2019年8月6日的庭审中，全亚娟表示“起初被告是向我借钱，后来因为钱不够被告提出要卖房子，正好我也想买一套房子，就和被告谈好房子卖给我，如果说被告只借一两个月，我也同意把房子退给他，但是被告一直没有提过还钱，房子我也已经住了两年多了”。孙方、全亚娟聊天内容有“你最好别给家里人说，房子卖给我了，就说一个朋友！我姐那，你别去解释，免得越描越黑……你只按正常，把房子先给我，到时你要缓过来，要想再要，哪怕原价再给你，目前，多一事不如少一事……”。双方签订的房屋买卖协议第二条转让价格“载明双方商定该房屋转让价格为400000元（人民币）整”，第三条付款方式“双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应支付购房款贰拾万元，剩余房款200000元在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。”第四条房屋交付“甲方应于本合同生效之日起30日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使”。2017年10月9日、2017年10月28日、2018年1月11日全亚娟先后向孙方付款50000元、150000元、100000元，孙方分别向全亚娟出具三份收条，三份收条均载明“收到房款”。付款期间的2017年10月28日，孙方向全亚娟交付房屋。全亚娟起诉至西安市高陵区人民法院提出诉讼请求，请求依法判令：1、确认全亚娟与孙方签订的《房屋转让协议》有效，孙方、苗芳芳继续履行《房屋转让协议》，为全亚娟办理房屋产权过户手续；2、全亚娟代孙方偿还在建行高陵支行处购买西安市高陵区房屋的剩余贷款（具体金额以银行实际核算为准）；3、建行高陵支行在收到全亚娟剩余贷款后与孙方、苗芳芳、平安融资担保公司配合全亚娟办理房屋的解除抵押手续；4、本案诉讼费用由孙方、苗芳芳承担。事实与理由：2017年6月8日，孙方与苗芳芳在高陵区民政局婚姻登记处协议离婚，离婚协议书明确约定：位于西安市高陵区房屋归孙方所有。2017年10月7日，全亚娟与孙方签订《房屋转让协议》，全亚娟购买孙方位于西安市高陵区房屋一套，协议约定：房屋总价400000元，孙方向全亚娟交付房屋时，全亚娟向孙方支付200000元，剩余房款待孙方将房屋产权过户到全亚娟名下时支付。2017年10月9日，全亚娟向孙方支付购房款50000元，2017年10月28日，全亚娟支付购房款150000元，孙方向全亚娟交付房屋。2018年1月11日，孙方称准备办理房屋产权手续，让全亚娟先支付部分房款用于还贷。为了尽快办理过户手续，全亚娟无奈超出合同约定支付购房款100000元。至此，全亚娟已先后向孙方支付购房款共计300000元。此后，全亚娟多次向孙方催问办理房屋产权过户事宜，孙方总以各种理由推脱。全亚娟入住该房屋并一直居住至今，房屋一直由全亚娟使用和占有。2019年7月8日，孙方故意隐瞒其已离婚的事实，以作废的结婚证将苗芳芳登记为共有人，办理了不动产产权登记证书。全亚娟认为，孙方故意隐瞒其已离婚的事实，用作废了的结婚证将其前妻登记为不动产产权共有人，其目的在于恶意阻止房屋交易，属于双方恶意串通危害第三人利益的行为。苗芳芳不是善意取得该不动产，依法应当承担履行全亚娟《房屋买卖合同》的义务。由于全亚娟孙方购房时在银行有借款，并将房屋抵押。全亚娟愿意先期偿付银行借款余额，解除房屋抵押。综上，为维护全亚娟合法权益，请人民法院支持全亚娟诉请。孙方辩称，本案的基础法律关系是借款。2019年8月6日的庭审中，全亚娟方质证陈述称起初孙方是向全亚娟借钱。并且双方的聊天内容中，全亚娟也表示只要孙方按正常，把房子先给全亚娟，到时孙方要缓过来，要想再要，哪怕原价再给孙方。以上均表明在签订合同之后，全亚娟已明确表示房屋买卖仅是形式上的买卖，实为借贷关系。结合所谓合同对价为400000元，孙方收到300000元，及房屋买卖付款的交易习惯，一般应约定明确，而全亚娟的付款次数存在三次间隔长达3个月，且仅存在300000元的事实，也印证了上述事实，足以表明双方之间系借贷关系，而非房屋买卖关系，依据民事法律关系处理的基本原则，应按照借贷关系处理。根据相关法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。全亚娟、孙方签订买卖房屋协议时，该房并未取得权属登记，不具备出让条件，违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四、六款之规定，未领取房产证书的房屋不得转让。孙方与苗芳芳的离婚协议中房屋虽归男方孙方所有，但孙方未履行自己的权利依法登记领取权属证书，或依法过户，即未取得物权。买卖合同系全亚娟、孙方非真实意思表示，合同签订时房屋为孙方、苗芳芳共同所有，买卖合同没有苗芳芳的签字。孙方、苗芳芳取得权属登记证书后，已发生物权效力，并与房屋实际共同出资人共同所有，具有物权意义上的独占和排他性。所以全亚娟的合同之诉，即债权之诉无法对抗物权，全亚娟的诉讼不能成立。原审被告与平安融资担保公司签订的《抵押担保合同》中双方明确约定“经双方协商，上述房地产由抵押人按合同约定占用和管理，未经保证人书面同意，抵押人不得以出售、赠与、转让、分割、交换、出租、重复抵押、抵偿债务等任何形式处分抵押房地产。”因该涉案房屋现处于抵押状态，不能买卖，故请求法院驳回全亚娟的诉讼请求。全亚娟的起诉违反合同相对性原则，全亚娟的请求二属于另一法律关系；诉讼请求三，全亚娟请求孙方、苗芳芳、建行高陵支行配合全亚娟办理房屋的解除抵押手续，是本案中又一法律关系，他同时存在于买卖合同、担保合同中，违背民事诉讼的一案一事一理原则，更是故意避开借贷关系的事实，故请求依法驳回全亚娟的诉讼请求。苗芳芳辩称，对于孙方与全亚娟处理房屋的事情本人不知情，案件的情况是事后才知道的，房屋是离婚时给孩子的，孩子随孙方，由孙方代管房屋，并且该房屋还要交房款。平安融资担保公司述称，孙方、苗芳芳于2011年12月22日与建行高陵支行和平安融资担保公司签订了《西安个人住房公积金借款合同》贷款金额220000元整用于购买高陵区东二环三泰茗居第3座5单元1层101号房屋，2012年1月4日在高陵区房管所办理了抵押登记备案，抵押期二十年，本公司为抵押权人。孙方、苗芳芳所签订的《西安个人住房公积金借款合同》仍在合同抵押期，依据高陵区房管所规定，未经抵押权人同意不得转让。根据《中华人民共和国担保法》第三章第三节抵押的效力第四十九条规定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律规定，在抵押期间，未经抵押权人同意不得转让，转让行为无效。对全亚娟诉请，本公司认为依法应予驳回。如果全亚娟愿意替原审被告代偿房款，那是他们双方之间的事，本公司不参与。如果全亚娟拿到银行的结清证明和法院的判决，本公司可以办理解除抵押的手续。建行高陵支行述称，由哪一方承担还款责任，本公司没有意见，如果原审被告还款，那就按照正常还款程序继续履行，如果全亚娟还款，最好有人民法院的判决书。一审法院认为，本案焦点有以下几个：一、关于案涉房屋交易性质是买卖还是让与担保问题；二、如属于房屋买卖纠纷，其效力如何；三、合同后续如何履行问题。一、关于案涉房屋交易性质是买卖还是让与担保问题。现行法律对让与担保未有明确规定。让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。就本案而言，首先，全亚娟与孙方之间签订的房屋转让协议中约定了房屋基本情况、购房总价款、付款方式和时间、交房条件及期限、办理产权登记、逾期付款违约金等要素，其内容清晰明确，具备房屋买卖合同的主要内容；其次，孙方三次收款出具的收条均载明“收到房款”而非借款，不具有让与担保对债务作担保的要件；再次，全亚娟已于2017年10月28日实际收房并占用使用至今；第四，孙方欲主张构成让与担保，举证责任在孙方一方。从2019年8月6日的庭审笔录和微信聊天记录，不能明确得出双方有设立让与担保的意思表示。孙方就本案举证不足，应承担不利后果。结合以上四点，一审法院认为，全亚娟、孙方之间应系房屋买卖合同关系。二、关于案涉房屋买卖合同的效力问题。原审被告及平安融资担保公司辩称，原审被告与平安融资担保公司签订的《抵押担保合同》中约定“未经保证人书面同意，抵押人不得以出售、赠与、转让、分割、交换、出租、重复抵押、抵偿债务等任何形式处分抵押房地产。”一审法院认为，当事人违反合同约定处分房产与合同效力认定不具有关联性。合同效力之认定属于人民法院依职权作出，而非当事人意思自治的范畴，即当事人无权对合同效力进行约定，即使约定，亦属无效。原审被告及平安融资担保公司还辩称，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，原审被告在未经抵押权人同意将涉案房屋转让给全亚娟行为无效。一审法院认为，原审被告及平安融资担保公司辩解不能成立。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该规定属于合同履行不能的法定情形，但该规定并不影响房屋买卖合同的效力。况且本案全亚娟同意代为清偿债务消灭抵押权。《中华人民共和国物权法》颁布后，《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条存在冲突，根据新法优于旧法的原则，应适用新法。原审被告辩称，全亚娟、孙方签订买卖房屋协议时，该房并未取得权属登记，违反《房地产管理法》第三十八条第四、六款之规定，未领取房产证书的房屋不得转让。合同签订时房屋为孙方、苗芳芳共同所有，买卖合同没有苗芳芳的签字。一审法院认为，原审被告辩解同样不能成立。《房地产管理法》第三十八条“未依法取得权属证书”房屋不能转让的规定，在性质上属于管理性规定，而非效力性规定，不能作为认定合同效力的依据。孙方、苗芳芳离婚时已协议案涉房产归孙方所有，孙方有权处分房产。退一步讲，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即便案涉房产属于夫妻共同财产，孙方擅自处分夫妻共同财产，并不当然导致合同无效。综上，孙方虽未经过抵押权人同意与全亚娟签订案涉合同处分房屋，但是全亚娟自愿代孙方向抵押权人清偿债务，因此，全亚娟、孙方签订的房屋买卖合同不违反法律法规的禁止性规定，系各方当事人的真实意思表示，应为合法有效的合同。各方均应当按合同全面履行义务。三、合同后续如何履行问题。案涉房屋尚处于抵押状态，全亚娟自愿代原审被告向原审第三人清偿债务，案涉买卖合同存在继续履行的可行性。对全亚娟请求判令其代原审被告向原审第三人偿还案涉房屋的剩余贷款，由原审被告及原审第三人协助其办理房屋的抵押权注销登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对全亚娟要求原审被告协助全亚娟办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、确认全亚娟与孙方签订的《房屋转让协议》有效；二、全亚娟于本判决生效后十五日内代孙方向中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行清偿位于西安市高陵区房屋的剩余贷款（具体金额以银行实际核算为准）；三、中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行在收到全亚娟剩余贷款后与孙方、苗芳芳、陕西平安融资担保有限公司协助全亚娟办理房屋的解除抵押手续；四、孙方、苗芳芳于解除抵押登记手续后十日内协助全亚娟办理位于西安市高陵区房屋的产权转移登记手续，登记至全亚娟名下。本案案件受理费7300元，由孙方承担（孙方在本判决生效后直接支付全亚娟7300元）。宣判后，孙方、苗芳芳均不服，分别向本院提起上诉。孙方上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回全亚娟的诉讼请求或发回重审；2、全亚娟承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决背离案件基本法律关系。涉案纠纷是因借款过程中形成的房屋买卖关系，应按照民间借贷法律关系进行审理。二、一审判决未理清涉案房屋交易条件是否成就。在签订房屋买卖合同时，孙方不是房屋的完全所有人，不经共有人同意或追认，不具备出卖条件，也不符合善意取得条件，损害了第三人利益，买卖合同无效。苗芳芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回全亚娟的诉讼请求或发回重审；2、全亚娟承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、孙方对涉案房屋无权处分，与全亚娟签订的买卖合同无效。涉案房屋系苗芳芳、孙方对夫妻共同财产在离婚协议中的约定，不具备法律规定的不动产物权效力。孙方未独立取得涉案房屋的所有权，无权处分。且离婚时，孙方、苗芳芳共同决定等孩子到十八周岁后，直接将涉案房屋过户给孩子，且孩子与孙方共同生活，买卖房屋对孩子造成影响和伤害。二、涉案房屋是借款过程中形成的买卖关系，应按照民间借贷法律关系进行审理。全亚娟针对孙方、苗芳芳的上诉请求共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、孙方、苗芳芳在离婚协议中已约定，涉案房屋归孙方所有。二、本案属于房屋买卖纠纷，不是民间借贷纠纷。全亚娟与孙方签订了房屋买卖合同，孙方在收到全亚娟付款后出具的收条中写明收到房款，且孙方于2017年10月28日将房屋交付给全亚娟，全亚娟已装修入住3年有余。三、全亚娟愿意代替孙方偿还贷款，消灭抵押权，故抵押权不影响房屋转让协议效力。四、不动产登记中心将涉案房屋登记在孙方、苗芳芳两人名下，是因为孙方、苗芳芳恶意串通，向不动产登记中心提供了作废的《结婚证》。该行为违背诚实信用原则，属于为自己利益不当阻止条件成就的行为，应视为条件已成就，将涉案房屋登记在孙方、苗芳芳两人名下的行为无效。平安融资担保公司、建行高陵支行均未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，根据西安市高陵区不动产登记局的档案查询，在申请涉案房屋不动产权证书时，孙方、苗芳芳提供了其二人的结婚证（结婚登记日期为2006年6月12日）。一审判决认定事实属实。本院认为，孙方、全亚娟签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。孙方和全亚娟之间签订有房屋买卖合同，孙方收到全亚娟支付的款项后，向全亚娟出具的收条上也写明“收到房款”，故一审判决认定孙方与全亚娟之间是房屋买卖关系，有事实依据，予以确认。孙方、苗芳芳上诉认为，孙方与全亚娟之间是民间借贷关系，证据不足，不予采信。在孙方与全亚娟签订房屋转让协议前，孙方与苗芳芳已经离婚，二人的离婚协议中明确约定涉案房屋归孙方所有，孙方有权处分房产，而全亚娟也同意代为偿还涉案房屋的按揭贷款涂销抵押权。因此，一审判决孙方、苗芳芳在解除抵押登记手续后，协助办理涉案房屋的转移登记手续，并无不当，应予维持。综上，孙方、苗芳芳的上诉请求均不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，孙方预交的7300元，由孙方承担；苗芳芳预交的7300元，由苗芳芳承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十月三十日书记员 刘燕子