陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终9932号上诉人（原审原告）：何志强，男，1991年2月18日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘勇，甘肃端方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张豹，男，1988年1月13日出生，汉族，住西安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李良，陕西卓煌律师事务所律师。原审第三人：西安中链居房地产中介服务有限公司。住所地：陕西省未央区常青二路浪琴湾住宅小区**第********。法人代表人：赵广义。上诉人何志强因与被上诉人张豹及原审第三人西安中链居房地产中介服务有限公司（以下简称中链居中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何志强上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项；2、改判张豹继续履行《存量房买卖合同》并依法办理房产过户手续。事实与理由：涉案房产因张豹明确告知其拒绝履行，其才依法起诉后，张豹恶意抵押，以阻拦其实现合法权益，致使其合同目的不能实现，从而达到毁约获取房屋溢价再出售的非法利益。一审据此不顾，以其表示清偿抵押债务，但并未实际清偿，消灭抵押权为由，机械的判驳其第二项诉讼请求，对此其不服。其愿意在合同价款内代替张豹履行借款义务，消除抵押权，但其并不具有履行的途径，一审应当追加作为抵押权人的河北献县农村商业银行股份有限公司为本案的第三人。一审法院亦未指定其将剩余的合同价款740000元交付到指定的保管账户，以便清偿抵押债务，消灭抵押权。因此，涉案合同并非事实上的履行不能。其愿意履行付款义务，但张豹并不同意。张豹在其提起诉讼后再次抵押，目的是在西安市房地产价格的暴涨下，获取更多交易利益，从而阻碍合同履行，系恶意违约。综上，一审判决不当，请求二审法院依法审理，公正裁决。张豹辩称，1、本案系因何志强未按合同约定交付房款导致的合同无法履行，在何志强未按时将合同约定的24万元支付资金监管账户，且以实际行为明确表示不愿再继续履行合同的情况下，其将房屋抵押，双方合同已经解除。后何志强在房价上涨后才提起诉讼要求继续履行合同，不符合诚实信用原则。2、河北献县农村商业银行并非本案必要第三人，且何志强在一审中也未将其列为第三人，故不宜追加为第三人进行诉讼。请求驳回何志强的上诉请求维持原判。中链居中介公司经本庭合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。何志强向一审法院诉请：1、依法确认双方签订的《存量房买卖合同》合法有效。2、依法判令张豹继续履行《存量房买卖合同》，并依法为其办理房产过户手续。3、本案诉讼费由张豹承担。一审法院经审理查明：2018年1月1日，何志强与张豹签署《存量房买卖合同》，合同约定：张豹将位于西安经济技术开发区房屋出售给何志强，房屋建筑面积91.46平方米；房价款79万元，支付方式为按揭，定金5万元乙方（何志强）于2018年1月1日支付于甲方（张豹），甲方抵押解除拿到房产证后15个工作日将首付款24万元，进行资金监管，剩余房款55万元由乙方申请银行按揭贷款支付；合同约定房屋交付日期为双方申请办理产权转移登记手续后3日内；房屋产权转移登记日期为张豹抵押注销完毕后15日内。若双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同履行则视为违约，违约方赔偿违约金15万元。合同第八条“其他约定”中记载：1、成交价为业主净拿价；2、售房资格费用由乙方承担；3、抵押现状由甲方自行负责解押。合同签订当日，何志强支付张豹定金5万元。2018年1月22日，张豹完成涉案房屋抵押解除手续。后因合同未继续履行，双方协商未果，何志强于2018年4月18日诉至法院，酿成诉讼。该案诉讼中，何志强向法院提出财产保全申请，要求查封西安市经开区凤城九路海荣名城42栋2单元22011室房产，并以何志强申请的中华联合财产保险股份有限公司保函提供担保。何志强缴纳保全费4480元。一审法院裁定查封上述房产。另查，2017年12月12日，何志强因学历落户，从甘肃省天水市迁至陕西省西安市新城区。本案涉案房屋所有权人为张豹，产权登记时间为2015年7月28日。2018年5月15日，张豹将涉案房产抵押于河北献县农村商业银行，并办理抵押登记，担保主债权金额60万元，债务履行期限为2018年5月8日至2020年5月7日。后一审法院于2018年10月24日作出（2018）陕0112民初6951号民事判决，判决驳回何志强的诉讼请求。何志强不服，提出上诉。西安市中级人民法院裁定撤销原审判决，将本案发回一审法院重新审理。一审法院依法重新组成合议庭进行了审理。庭审中，何志强称坚持其诉讼请求不变更。张豹称其按合同约定办理了撤押手续，但何志强未按合同约定支付购房款，构成违约，并申请证人吕某出庭作证。吕某到庭陈述，其原系中链居中介公司员工，参与双方交易过程，负责与卖方联系，签订合同时房屋网签未满5年无法过户，其公司通过打听得知可以操作，但是张豹还清贷款后无法办理，导致合同无法履行，双方进行协商，张豹要求一次性付款，何志强不愿意导致协商未果。何志强认为证人并未与其直接联系，因合同并未约定具体解押的时间，张豹完成解押并未及时告知其，其2018年4月9日知晓后便要求支付购房款，但张豹不同意，其起诉时满足条件。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形的除外。本案中，双方签订的《存量房买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。何志强要求确认该合同有效的请求，一审法院予以支持。但因该房屋现仍处于抵押期间，而物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。何志强虽表示同意清偿抵押债务，但何志强并未实际清偿债务消灭抵押权，双方签订的存量房买卖合同仍无法实际履行，何志强要求张豹继续履行合同并办理过户手续的请求无法实现，经一审法院释明后，何志强仍坚持其诉讼请求不变更，故对何志强该项请求，应当予以驳回。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，遂判决：一、原告张豹与被告何志强于2018年1月1日签订的《存量房买卖合同》有效。二、驳回原告何志强其余诉讼请求。案件受理费11700元、保全费4480元、公告费800元，原告已预交，由被告张豹承担6250元，于本判决生效后五日内支付原告何志强。其余10730元由原告何志强承担。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，何志强与张豹于2018年1月1日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。该合同约定何志强应于张豹抵押解除拿到房产证后15个工作日将首付款24万元打入资金监管账户，张豹在办理涉案房屋抵押解除手续后，因我市限购政策的原因，涉案房屋不能进行网签，故双方亦未签订资金监管账户，何志强支付首付款的条件未成就，张豹认为何志强违约不能成立。涉案房屋现已具备可以交易的条件，张豹在何志强起诉要求继续履行合同后，将涉案房产抵押于河北献县农村商业银行，并办理抵押登记，担保主债权金额60万元，其行为构成违约。现何志强起诉要求继续履行合同，表示愿意代张豹偿还抵押贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故何志强愿意代为清偿债务消灭抵押权，双方合同可以继续履行，待何志强代为清偿完债务后办理完撤押手续，再由张豹为其办理过户手续。一审法院对于法律条文理解错误，认为何志强要求继续履行合同并办理过户手续的请求无法实现之认定与法相悖，故本院予以更正。综上，何志强的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8938号民事判决第一项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初8938号民事判决第二项为：何志强于本判决生效之日起十日内代张豹向河北献县农村商业银行清偿西安经济技术开发区房屋所涉的抵押贷款本息（具体数额以实际还款时河北献县农村商业银行确定的数额为准）；何志强代偿河北献县农村商业银行的剩余贷款本息后，张豹立即向河北献县农村商业银行申请办理上述房屋的撤销抵押登记手续；何志强清偿上述剩余抵押贷款本息后十五日内将剩余购房款支付给张豹（74万元减去向河北献县农村商业银行代偿的贷款本息）。三、何志强向张豹支付完购房款（含代偿的贷款本息）后三日内，张豹协助将西安经济技术开发区的房屋产权转移登记至何志强的名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11700元、保全费4480元、公告费800元，何志强已预交，由张豹承担。二审案件受理费11700元，何志强已预交，由张豹承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年十月九日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜