湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终914号上诉人（原审原告）：襄阳浙阳房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区檀溪路**医修站院内。法定代表人：卢达初，该公司总经理。委托诉讼代理人：王桂群，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周静，女，1968年8月21日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被上诉人（原审被告）：刘起青，男，1966年2月11日出生，汉族，住址同上。系被告周静丈夫。原审第三人：襄阳市第二十三中学，住，住所地：襄阳市襄城区庞公路**/div>法定代表人：刘海庆，该校校长。委托诉讼代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。上诉人襄阳浙阳房地产开发有限公司（以下简称浙阳公司）因与被上诉人周静、刘起青，原审第三人襄阳市第二十三中学（以下简称二十三中）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。浙阳公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与第三人约定上诉人与二十三中签订《商品房买卖合同》后，教师购房款将由上诉人向签订《商品房买卖合同》的教师催要，教师可直接交给上诉人，但教师交纳的房款记入双方付款。同时第三人也向购房的教师说明，一旦与上诉人签订《商品房买卖合同》后，受《商品房买卖合同》的约束，本校将不再负责双方的所有行为，包括后期购房款。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交付房款的时间及违约责任，被上诉人未按照约定支付房款，且在上诉人多次催促下仍未交纳房款，已经构成违约，上诉人有权解除合同。二、被上诉人与第三人签订《市二十三中教师购房协议书》约定被上诉人在2008年2月24日前交齐总购房款的三分之一，剩余三分之二必须按照学校通知时间交款，否则将视为自动放弃购买商品房的权利。而被上诉人未按约定的时间交齐总购房款的三分之一，因此，被上诉人并未在团购教师名单内。即便被上诉人是团购人员，被上诉人未按约定交足三分之一的购房款，也未按照《商品房买卖合同》约定交纳购房款，被上诉人已严重违约。三、第三人根据教师的购房情况向上诉人购买房屋，双方签订的合同也只是二十三中的教师在购买房屋的价格有优惠及时间优先，二十三中教师未购买的房屋，上诉人仍可向社会不特定人销售。因此，原判认为“虽原告与二十三中均称原告开发的房屋系团购房，……据此，原告与二十三中之间并非单纯的房屋买卖关系，双方签订的协议书具有定向开发的性质”错误。四、原判将被上诉人未支付的房款由第三人另案主张，结果是上诉人不但不能通过解除合同要回房屋，连剩余房款也无权索要了，被上诉人向第三人支付不足三分之一的购房款，却让上诉人损失了近十年损失，对上诉人不公平。周静、刘起青辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二十三中辩称，二十三中在整个过程中没有责任，合同是否解除由法院裁决。浙阳公司一审诉讼请求：1.解除原告与被告周静于2010年5月30日签订的《商品房买卖合同》。2.两被告支付违约金16850元。3.二被告承担本案的诉讼费。一审法院认定：2007年12月25日，原告通过网上挂牌交易方式竞得襄城区庞公路土地一宗。2008年3月28日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书》，协议约定：甲方开发建设原四季青小学（闸口二路），原提花小学（庞公路）两处地块的商品住宅楼，按甲乙双方约定的价格及套数销售给乙方，完工时间为2008年12月。甲方办理前期工程报建手续、开发项目住宅楼的建筑、施工、每户土地证与房产证的办理。住宅楼以外的进户水电连接费用，由学校承担。甲方自摘牌起至交付商品房给乙方验收所发生的一切费用，将不列入工程成本，且全部由甲方负责给付。乙方委派两位人员会同工程监理负责工程建设投资、工程进度、工程质量、工程拨款等控制，协助甲方参与现场管理，处理工程技术问题、监督工程质量，督促工程进度。乙方负责向开发商提供报建所需资料，协助和督促甲方在承诺期内及时全面地完成本开发工程前期报建手续和工程建设、负责协助甲方的拆迁、协调四邻的关系。乙方向甲方提供临时办公、临时工棚场地，并做好现场的“三通一平”。乙方负责收缴各户办理土地证、房产证的费用，负责小区建成后的物业管理。甲方新开发建设的商品房，按房管局等有关部门核算的售房面积，以1780元/㎡的价格卖给乙方。乙方在本合同生效后桩基起付15%的总房款给甲方；基础至一层起付15%的总房款给甲方；工程施工至三层，乙方支付总购房款的25%给甲方；工程主体完工后，乙方支付总购房款的25%给甲方；房屋竣工验收合格交付钥匙后乙方支付总购房款的18%给甲方；余款在各户的房产证、土地证交付时一周内一次性付清。后原告与第三人又签订《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书的补充协议》，约定乙方为解决本校职工住房问题，购买甲方以出让方式取得的位于襄城区闸口路与庞公路两宗土地的商品房。商品房结构由甲方提供图纸，乙方审核、确认并同意该户型。商品房价格，每平方米1880元（均价）。甲方在商品房交付使用后一年内，办理权属登记。乙方面向襄城区庞公路的门面房改造项目在2009年12月前，交给甲方予以改造或建设（费用由甲方先行垫付），乙方并将该改造门面房部分租赁给甲方使用，甲方将本合同约定的价格降为1780元/㎡。上述两份协议，双方另对其他事项进行了约定，并在协议上签名盖章。原告周静（乙方）与第三人（原襄樊市第二十三中学、甲方）签订《市二十三中教师购房协议书》，约定：甲方组织乙方集体购买襄樊市浙阳房地产开发公司开发的商品房一套。学校将依据交款情况和打分顺序，决定购房户的购房位置：楼号3号楼，单元4单元，楼层七层，东西方向东。乙方要在二OO八年元月二十七日前交齐预付款三万五千元整。并于学校签订本购房协议后，才有资格参与选择本次商品房的购买。乙方必须在二OO八年二月二十四日前交齐预付总购房款三分之一的剩余部分（依购房户所选择房屋的位置、楼层决定）。总购房款的三分之二剩余款项，按学校通知的时间内交齐。乙方必须按照学校的通知时间交款。逾期不交或未交齐款项（或按揭贷款凭证）者，将视为自动放弃购买商品房的权利。乙方在学校购买的商品房不得私自转让，否则，学校将有权按购房价收回。协议签订后，2008年2月27日，被告周静向第三人交纳购房预付款40000元、2009年8月22日向第三人交纳购房预付款20000元，共计65000元，第三人向被告周静出具收据两份。2010年5月30日，原告与被告周静签订《商品房买卖合同》，约定被告购买庞公路紫荆苑小区3幢4单元7层1号房，房屋单价为每平方米1786元，总金额233501.64元，该房屋即被告周静与二十三中签订的购房协议中所确定的房屋。付款方式为分期付款：签订合同之日，付房款65000元，余款168501.64元在房屋交付时一次性付清，房屋交付日为2010年8月30日。买受人如未按合同规定时间付款：逾期超过7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的百分之15的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人与二十三中学协商解决产权登记事宜，直至买受人取得房地产权属证书。原告、被告周静在合同上签名、捺印、盖章。一审法院认为，二十三中为解决本校教职工住房困难，与原告签订协议，由原告对原四季青小学（闸口二路），原提花小学（庞公路）两宗土地进行房屋开发。虽原告与二十三中均称原告开发的房屋系团购房，但原四季青小学、提花小学已分别于2004年、2005年并入二十三中，原告竞拍的土地使用权与二十三中有关联，其建房系基于二十三中为解决本校教职工住房困难，房屋在建设之前就已确定购房人，并非向社会不特定人销售。且根据原告与二十三中签订的《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书》，二十三中对原告所建房屋负有监督、协助、三通一平等义务，工程款由二十三中按进度向原告支付。据此，原告与二十三中之间并非单纯的房屋买卖关系，双方签订的协议书具有定向开发的性质。二十三中为解决本校教职工住房困难，对本校教职工通过报名、打分等程序来确定购房人及认购房屋的楼层、户型，购房款直接向学校交付而非原告。原告与二十三中在《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书》还约定，购房款应由二十三中向原告支付。因此，原告无权再向老师收取购房款，否则，将会出现原告重复收取购房款的情况。故原告以被告逾期未支付购房款为由要求解除合同并支付违约金，一审法院不予支持。根据二十三中与被告签订的协议，对于被告所应支付的购房余款，应向二十三中支付，二十三中对此可另案进行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告襄阳浙阳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2528元，由原告襄阳浙阳房地产开发有限公司负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，法律关系反映的是建立于涉案房屋之上的人与人之间的社会关系。本案浙阳公司与二十三中签订《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书》，二十三中在该协议中承担了相应的合同义务，也享有合同约定的权利。周静与二十三中签订《市二十三中教师购房协议书》，周静向二十三中交纳购房款6.5万元。后周静与浙阳公司签订《商品房买卖合同》。在涉案房屋之上，存在二十三中、浙阳公司和周静三方法律关系，且该三方法律关系无法截然分割。浙阳公司请求解除其与周静之间的商品房买卖合同，具有片面性。在周静、刘起青愿意且能够继续履行合同义务的情况下，为维护法律关系的稳定性，上诉人浙阳公司请求解除其与被上诉人周静之间的商品房买卖合同，本院不予支持。上诉人浙阳公司请求被上诉人周静、刘起青支付违约金16850元，是建立于其主张解除商品房买卖合同基础之上，对于该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，浙阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5056元，由上诉人襄阳浙阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 张耀明审判员 陈瑞芳二〇二〇年十月九日书记员 张诗怡