文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初3690号原告:孙希勇，男，1993年7月21日生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：刘玉东，山东福海律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼（以下简称荣盛公司）。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。原告孙希勇与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙希勇的委托诉讼代理人刘玉东，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨帆、张峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙希勇向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付迟延办证的违约金104352元(自2016年10月30日至2020年6月4日止，共计1313天，年利率6%，基数为483181元)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年9月24日签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的荣盛沂河观邸24号楼2-1304室住宅及-136号储藏室，总价款共计483181元，合同约定被告应在2015年10月30日前交房，并在房屋交付后365日内(即2016年10月30日前)让原告取得房地产权属证书。原告依约履行了合同义务，但因被告原因，原告一直到2020年06月04日才取得房屋产权证。原告认为被告逾期给原告办证的行为属于违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告支付违约金。因此，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如诉请。被告荣盛公司答辩称，1、被告开发的“沂河观邸”小区已于交付前通过综合验收，但因小区业主拒不交纳维修基金，致使无法办理产权登转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是小区业主导致，被告不应承担违约责任；2、原告购买时案涉房屋价款为48万元，现该小区同户型房源价款已超96万元，房屋升值已超一倍以上。根据法律规定，承担违约金基于合同约定或造成实际损失，本案中，原告未提供证据证实其有实际损失，主张的违约金数额过高且不应支持；3、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“双方协商执行，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按合同约定履行”。原告从未与被告协商处理产权登记事宜，现起诉要求被告支付违约金的诉讼请求应不予支持；4、根据原、被告签订《商品房预售合同》关于房屋交付及权属登记的约定，本案涉案房产交付时间为2015年10月30日，被告将资料报产权机关备案的时间为2016年10月30日。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，被告认为，原告主张的违约金起算时间节点已超法定诉讼时效；5、涉案房产所在的24号楼，已于2018年6月15日完成首次登记，取得不动产权证书。不动产权证书的取得，系被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案后，产权登记予以颁发。至该时间节点后，被告已履行合同约定全部义务，不应再承担违约责任。综上，针对原告的诉求，被告认为，1、迟延办理权属证书的原因并不是因被告造成，且未给原告带来任何经济损失；2、根据《商品房预售合同》关于产权登记的约定，约定违约责任为双方协商执行；3、原告主张违约金的期间已超法定诉讼时效并且被告已履行合同约定义务。请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孙希勇提交的证据包括：1、原告身份证，证实原告的主体适格；2、商品房预售合同，证实双方的权利、义务，被告迟延办证的违约行为；3、涉案房屋的不动产权属证书，证明由于被告原因，致使原告实际取得不动产权证书的时间是2020年6月4日，被告的违约时间是1313日；4、物业费收费收据，证明原告系自2015年11月1日缴纳物业费，因此交房时间应当按照合同约定的时间计算。被告质证认为：对证据1无异议，对证据2的证据效力有异议，原告未提交预售合同原件，对证据3不应以业主房产证取得时间作为逾期办证违约截止时间，被告对涉案楼盘于2018年6月15日即取得不动产权登记证书，违约截止时间不应晚于该日期，证据4系复印件缺乏证据效力。被告荣盛公司提交的证据包括：1、沂河观邸小区24号楼的整体不动产权证书，证明涉案房屋所在小区已经于2018年6月13日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件；2、领取资料及钥匙证明，证实原告于2016年5月25日到被告处完成房屋交付。原告质证认为：对证据1真实性无异议，虽然被告办理首次登记是办理产权转移登记的条件，但是因被告未履行告知义务致使原告长时间未办理产权证书是被告的责任。对证据2的真实性无异议，但是原告提供的证据4证明原告缴纳物业费是按照合同约定的时间缴纳，因此违约责任的起算时间应当按照合同约定的交房时间计算。庭后原告提交证据2预售合同原件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月24日，孙希勇（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××30。合同约定孙希勇购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河观邸”小区24-2-1304号房产及-136号储藏室。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理：3、买受人、出卖人双方协商执行”。2018年6月15日，被告荣盛公司取得鲁（2018）临沂市不动产权第0034221号权属证书。该证书载明“坐落：河东区荣盛沂河观邸25号楼301等1607处；不动产单元号371312006666ＧＢ00101Ｆ00230003等1607个；权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让／市场化商品房”。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：原告主张被告支付逾期办理产权登记的违约金是否超过诉讼时效；如在诉讼时效期间内，违约金如何计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同，约定了“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告荣盛公司于2018年6月15日取得不动产权属证书，因此被告未按合同约定时间，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，荣盛公司存在逾期办理产权登记的违约行为。虽然荣盛公司辩称，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同约定双方协商执行，但在双方达不成一致调解意见的情况下，被告荣盛公司不能以此合同约定，剥夺原告向法院起诉的诉讼权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。就本案而言，按照合同约定办理产权登记的期限为2016年12月29日前，现能够办理产权登记的时间为2018年6月15日，那么被告荣盛公司违约的期限自2016年12月30日至2018年6月15日。本案中对于违约金的计算方式并没有明确约定，故本案的违约金债权为继续性债权。根据“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效”的规定，本案应以日为单位分别计算诉讼时效。原告向本院主张权利的时间为2020年6月9日，按照诉讼时效三年的计算方式，本院支持2017年6月10日起至2018年6月15日期间的违约金，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”，予以支持违约金。综上所述，本院支持370天的逾期办理产权登记违约金，数额为元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙希勇违约金29387元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担267元，由原告孙希勇承担927元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年十月二十二日书记员 张腾飞