北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1324号原告（反诉被告）：北京恒城房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇乔庄村综合楼****。法定代表人：孔健涛，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，1984年11月24日出生，汉族，该公司职员。被告（反诉原告）：周义，男，1976年04月15日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。被告（反诉原告）：周琳，女，1980年05月26日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。原告北京恒城房地产开发有限公司（以下简称恒城公司）与被告周义、周琳商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒城公司之委托诉讼代理人孙纬，被告周义、周琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒城公司向本院提出诉讼请求：1、判令周义、周琳向恒城公司支付《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《商品房买卖合同补充协议二》项下逾期应付之第二笔首期房价款人民币643732元及逾期应付之第三笔首期房价款人民币1939859元；2、判令周义、周琳自逾期支付购房款之日起每日按应付未付款金额万分之五的标准向恒城公司支付违约金，直至周义、周琳付清应付款项之日止（暂计至2020年1月31日，周义、周琳应付之违约金为人民币79313.31元）；3、本案诉讼费由周义、周琳承担。事实与理由：恒城公司与周义、周琳于2019年6月26日签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定周义、周琳购买通州区运河核心区IX-04地块F3其它类多功能用地商务公寓4-A-1-909室房屋（以下简称909号房屋），并于同日签订了《商品房买卖合同补充协议二》（以下简称补充协议二）。根据补充协议二第一条之约定，周义、周琳应于2019年8月31日前支付第二笔首期房价款人民币643732元，且应于2019年12月31日前支付第三笔首期房价款人民币1939859元。同时，根据预售合同第八条第（二）（1）约定：“买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金,且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议（以下简称补充协议）第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。”经恒城公司多次电话、书面催告后周义、周琳至今仍未支付第二笔和第三笔首期房价款。恒城公司要求周义、周琳立即向恒城公司支付逾期应付之首期房价款并按照预售合同约定承担相应的违约责任，请求人民法院判令如恒城公司之诉讼请求。周义、周琳辩称：不同意恒城公司的诉讼请求，我没钱付房款，没有能力继续履行合同，我方要提起反诉，请求：1、判令解除与恒城公司签订的预售合同及补充协议二；2、判令恒城公司向周义、周琳退还所交首期款643732元中的543732元；3、本案诉讼费由恒城公司承担。理由如下：因经济收入中断，有多笔银行欠款仍处于交付利息及最低还款状态，已经到了生活都步履维艰的情况，无力支付剩余房款。经多次与恒城公司沟通，希望可以解除合同，恒城公司始终不同意。另外，恒城公司也存在违约行为，我们和恒城公司签署的预售合同没有按预售合同约定的时间进行网签。恒城公司辩称：不同意周义、周琳的反诉请求，合同未做约定，周义、周琳不享有合同解除权，如果法院判处解除预售合同，周义、周琳应承担总房价款20%的违约责任。另外，我方和周义、周琳签订的确认函对网签时间进行了另行约定，我方不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月31日，恒城公司作为出卖人与周义作为认购人就909号房屋签订《北京市商品房认购书》（以下简称认购书），约定：第四条：认购人应当于本认购书之日当日，向出卖人支付认购定金10万元；第十条：双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。同日，周义向恒城公司支付10万元定金。2019年4月21日，周义向恒城公司支付30万元购房款，2019年6月13日，周义、周琳向恒城公司支付10万元购房款，2019年6月21日，周义、周琳向恒城公司支付10万元购房款，2019年6月26日，周义、周琳向恒城公司支付43732元购房款。2019年6月26日，恒城公司作为出卖人与周义、周琳作为买受人就909号房屋签订预售合同（草稿），约定：第三条商品房基本情况：商品房规划性质为商务型公寓，预测建筑面积117.24平方米。第六条计价方式和价款：房屋总价款为6437323元。第八条逾期付款责任（二）（1）：买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金,且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。第十一条交付时间和手续：出卖人应当于2020年12月30日前向买受人交付该商品房。第十九条预售合同登记备案：出卖人应当自本合同签订之日起七日内（不超过30日）办理商品房预售合同联机备案手续。第三十条合同生效：本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。附件十二补充协议第十三条关于本合同解除的处理：1、若因买受人原因导致本合同解除的，买受人须向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金。2、无论因任何原因导致本合同解除的，买受人均应自本合同解除之日起15日内配合出卖人办妥本合同备案、抵押登记（如有）、不动产产权登记（如有）的注销以及按揭合同（如有）的解除等手续。5、本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若买受人未在15天内行使该项权利的，视为买受人放弃该项合同解除权。同日，双方签订补充协议二，第一条第三项约定：周义、周琳应于2019年6月26日前支付第一笔首期房价款643732元，应于2019年8月31日前支付第二笔首期房价款人民币643732元，应于2019年12月31日前支付第三笔首期房价款人民币1939859元。同日，周义、周琳签订《确认函》，确认：在签署认购书前，本人已充分了解、明确知悉该商品房暂不具备在政府指定的签约网站上签署《商品房买卖合同》（下称“网签合同”）并办理合同备案手续（如需）的条件，但本人仍要求购买该商品房，为此本人向贵司作出承诺并遵照执行如下：一、本人同意按认购书约定的时间与贵司先行线下签署该商品房纸质版本的《商品房买卖合同》（下称“草签合同”），并同意按草签合同约定按期缴交各期款项。本人对前述事宜并无异议，且不以此为由向贵司提出任何主张及/或追究任何责任。八、因本人单方解除认购书、草签合同或主张前述协议/合同无效，或因本人原因致使认购书、草签合同解除或无效的，由此产生的后果及责任均由本人承担，本人须按草签合同约定之楼款总价的20%向贵司支付违约金，贵司在扣除前述违约金及其他税、费后将本人已支付的该商品房剩余购房款无息退还本人。九、如认购书、草签合同与本确认函约定不一致的，以本确认函的约定为准。预售合同和补充协议二签订前，周义、周琳依约支付了第一笔首期房价款643732元，至今未支付第二笔和第三笔首期房价款。2019年9月17日恒城地产向周义、周琳发出《交纳房款催告函》，要求周义、周琳履行交纳房款义务，次日周义、周琳收到该函。909号房屋至今未进行预售合同联机备案亦未交付。庭审过程中，周义、周琳称第一笔首期房款是东拼西凑借来的，现因中断了收入来源，已无力支付剩余房款，并明确表示其二人无能力继续履行涉案预售合同，就此周义、周琳提交了微信聊天记录、收条、平安普惠贷款机构信息平台、百度有钱花贷款机构信息平台、支付宝借呗贷款机构信息平台、携程借款机构信息平台、支付宝网商贷贷款机构信息平台、小米贷款机构信息平台、招商银行信用卡信息平台、东亚银行信用卡信息平台、建设银行信用卡信息平台、广发银行信用卡信息平台、民生银行信用卡信息平台的信息查询手机截图予以证明。恒城公司对周义、周琳的上述主张不予认可。周义、周琳表示愿意承担违约金以解除预售合同，但要求调低预售合同约定的违约金，只承担10万元违约金；恒城公司表示如果法院判决解除预售合同，要求周义、周琳按照预售合同约定的违约金条款承担违约责任。上述事实，有认购书、预售合同、确认函、补充协议二、收据、POS签购单及各方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点是双方是否均存在违约行为以及是否支持周义、周琳的解约请求。具体分析如下：第一，双方是否均存在违约行为。周义、周琳未按预售合同约定时间支付第二笔、第三笔首期房款，且在恒城公司催告后仍未支付，已构成违约。周义、周琳主张恒城公司未按预售合同约定的时间进行网签。本案中的预售合同签订于2019年6月26日，预售合同第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起七日内（不超过30日）办理商品房预售合同联机备案手续，恒城公司至今尚未办理商品房预售合同联机备案手续即网签手续，但同日签订的确认函对网签时间做出了另行约定，在此情形下，周义、周琳关于恒城地产逾期网签的行为构成违约的主张，本院不予支持。第二，是否支持周义、周琳解约请求的问题。本院认为，商品房预售合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有退房条款或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中的预售合同没有规定退房条款。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。但该条规定仅限于非金钱债务，而周义、周琳属于不履行金钱债务，并不适用该条款。综上，恒城公司和周义、周琳就909号房屋签订的预售合同及补充协议二合法有效，双方均应按照预售合同及补充协议二的约定全面履行各自的义务。现周义、周琳逾期支付购房款，恒城公司要求周义、周琳支付购房款及逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于周义、周琳要求解除预售合同及补充协议二并退还部分购房款的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周义、周琳支付原告（反诉被告）北京恒城房地产开发有限公司逾期应付房价款2583591元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告（反诉原告）周义、周琳支付原告（反诉被告）北京恒城房地产开发有限公司逾期付款违约金（以643732为基数，自2019年9月1日起，按日万分之五计算，直至付清该笔应付款项之日止；以1939859为基数，自2020年1月1日起，按日万分之五计算，直至付清该笔应付款项之日止）；三、驳回被告（反诉原告）周义、周琳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14052元，由被告（反诉原告）周义、周琳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉费4619元，由被告（反诉原告）周义、周琳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十月九日书记员  杨月兰