天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初7761号原告：党曼霞，女，1971年3月3日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：申姗姗，天津唯辩律师事务所律师。被告：陈昭，女，1985年6月28日出生，汉族，住天津市红桥区。被告：杨俊盛，男，1981年12月19日出生，汉族，住天津市津**。第三人：王军，女，1972年1月22日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘继忠，天津儒法律师事务所律师。第三人：天津向荣房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区广开四马路兴云里小区**楼底商西营门大街**。法定代表人：陈一衡，经理。委托诉讼代理人：王明祥，男，该公司职员。原告党曼霞与被告陈昭、被告杨俊盛、第三人王军、第三人天津向荣房地产经纪有限公司（以下简称向荣房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告党曼霞及其委托诉讼代理人申姗姗、被告陈昭、被告杨俊盛、第三人王军的委托诉讼代理人刘继忠、第三人向荣房地产公司的委托诉讼代理人王明祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党曼霞向本院提出诉讼请求（变更后）：1要求依法解除原告与二被告之间签订的《商业用房租赁合同》；2.要求判令二被告及二第三人将涉诉房屋腾空并返还原告；3.要求判令二被告以月租金21667元为标准向原告支付自2020年7月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；4.判令原告不予退还二被告向原告缴纳的房屋押金50000元；5.本案的诉讼费用由二被告负担。事实和理由：原告与二被告于2017年4月26日就涉诉房屋签订了《商业用房租赁合同》，被告作为经营使用，房屋面积为440平方米，租赁期限为五年，合同中对于违约责任等也进行了约定；被告在承租涉诉房屋后仅支付房租至2020年6月30日，原告多次催要均未果；后原告发现被告陈昭擅自将涉诉房屋转租给第三人王军，并从中渔利。原告认为二被告及第三人的行为侵害了原告的合法权益，故原告起诉。陈昭辩称，同意解除《商业用房租赁合同》也同意腾房，但是现在涉诉房屋的实际使用人为第三人王军，不支付房租的原因系第三人王军未按时足额向其支付租金，故其无力向原告支付租金，同时要求用已支付的50000元押金抵扣所欠房租；此外，原告对于其将涉诉房屋转租给王军的事实是知晓的，其与王军之间签订的房屋租赁合同中约定的租金包含了转让店铺装修及相关附属设施的费用，现在王军没有按时向陈昭支付房租，故店铺的装修及相关附属设施的权利人仍应为陈昭。杨俊盛辩称，同意解除《商业用房租赁合同》，涉诉房屋的实际使用人为第三人王军，因此其本身不负有腾房义务；此外，其不应承担原告主张的各项费用，理由为，签订合同后，本人因有其他工作，并没有参与后续的经营和管理，经与被告陈昭友好协商后，把相关租金及押金均转让给了被告陈昭，后期所有事宜一直都是原告和被告陈昭协商处理，其于2017年4月26日后并未参与房屋租赁的所有事宜。王军在第一次庭审中述称，其可以于2020年10月1日前腾空涉诉房屋，在第二次庭审（2020年10月10日）中称已经于2020年10月8日开始陆续腾出涉诉房屋，但是没有完全搬走，同意有条件的腾空涉诉房屋，因为王军在与陈昭签订房屋租赁合同之后对涉诉房屋进行了装修及设备的投入，因此如果腾空涉诉房屋必会产生相应损失，这些损失在得到相应赔偿之后可以腾空涉诉房屋；认为原告没有对外出租涉诉房屋的资质，其并非物权法意义上的实际权利人，且现在涉诉房屋的实际使用人并非王军，而是天津市瑞蒙教育咨询有限公司。向荣房地产公司述称，其为陈昭和王军签订转租合同的中介公司，尊重法院判决。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于天津市南开区××路××号××，涉诉房屋的权属情况为：1.南开区广开四马路96号301-303号房屋的权利人为天津市南开区永发实业公司（以下简称永发公司），2020年7月20日，永发公司出具《产权证明》，其中载明：我单位于2013年3月11日将坐落于天津市南开区广开四马路96号301-303企业产权房屋三间转让给罗仕扬和党曼霞母子二人，两人已全额支付转让款，我单位未给二人办理房屋产权权属过户，房屋已于2013年3月份实际转让给二人，党曼霞与罗仕扬为上述房屋实际产权人；2.南开区广开四马路96号304房屋的权利人为罗仕扬，罗仕扬系原告之子，其于2020年6月8日出具《情况声明》，其中载明：……该案涉诉房屋中有部分产权位于我名下（304号房屋等），本人已授权原告党曼霞行使我就本案涉诉房屋所能行使的全部诉讼权利。2017年4月26日，原告（出租方、甲方）与二被告（承租方、乙方）签订了《商业用房租赁合同》，其中约定：甲方将位于南开区××路××号××营业用房出租给乙方使用，建筑面积总计440平方米；该房屋租期为5年，自2017年7月1日至2022年6月30日，……租金及支付方式：……第四年自2020年7月1日至2021年6月30日租金为人民币260000元，在2020年5月30日前付清……租金以现金／转账方式支付，应于每年5月31日前支付该年7月1日至次年6月30日房屋租金，每逾期一天，则甲方有权向乙方按照每月租金的千分之三收取滞纳金，逾期超过7天，甲方有权立刻收回房屋，且房屋押金50000元不予退还；……违约的处理：甲乙双方任何一方如未按照合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约。……另查，庭审中对于《商业用房租赁合同》中约定的涉诉房屋间数问题，各方均认可涉诉房屋实际应为南开区广开四马路96号（301、302、303、304），均认可不存在309号房间，309号房间系笔误。上述合同签订后，原告将涉诉房屋交予二被告使用，二被告向原告支付房屋租金至2020年6月30日，自2020年7月1日后再未支付过任何费用。2020年6月21日原告发送微信给被告陈昭，其中称：希望能彻底解决房租问题要么交房租要么交回房屋解除合同，不要再拖了；陈昭回复：我现在在医院了，一会儿回去和您通电话。2019年5月28日，被告陈昭（出租方、甲方）与第三人王军（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将其拥有的坐落在天津市南开区广开四马路xxxx房屋出租给乙方作为经营使用，租赁房屋建筑面积共计445平方米，……租赁房屋的租赁期共60个月，自2019年7月1日至2024年6月30日止，租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应如期交还。……关于第三人王军提及的涉诉房屋占有使用人天津市瑞蒙教育咨询有限公司的主体信息一节，本院查询了相关企业信息应用软件，其中显示“天津瑞蒙教育信息咨询有限公司”法定代表人为李爱玲，该公司目前为注销状态。本院认为，本案的争议焦点有四：一是对于涉诉房屋原告是否拥有对外出租的权利；二是原告与二被告之间签订的《商业用房租赁合同》是否应予以解除及解除时间；三是腾房义务人如何确定；四是二被告应向原告支付房屋占有使用费的金额及押金是否应予以退还。关于争议焦点一：原告虽非涉诉xxxx房屋的实际产权人，但结合原告提供的证据可以显示其对于涉诉房屋拥有对外出租的权利，且原告已于《商业用房租赁合同》签订后将涉诉房屋交予二被告，二被告也已经实际经营使用了一段时间，故《商业用房租赁合同》所体现的合同目的已达到，因此原告主体适格；关于争议焦点二：现二被告同意解除《商业用房租赁合同》，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；关于解除合同的时间一节，根据《合同法》第九十六条之规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，2020年6月21日原告向被告陈昭发送微信的方式（告知被告陈昭如不交付2020年7月1日起的下一期租金，双方租赁合同解除）应视为原告履行了通知解除合同的义务，被告陈昭也以回复微信的方式表明收到上述通知，鉴于被告陈昭已经支付2020年6月30日前的租金，而未按照合同约定如期支付7月1日起的租金，故双方租赁合同应认定于2020年7月1日解除；关于争议焦点三：因与被告陈昭签订《房屋租赁合同》的主体为第三人王军，应视为王军为涉诉房屋的实际占有使用人，王军应负有腾房义务；因王军所述的“天津市瑞蒙教育咨询有限公司”未查询到有依法存续经营的主体，且王军亦未举证该公司实际占有使用涉诉房屋，故对于该项意见，本院不予采信；因原告按照《商业用房租赁合同》的约定将涉诉房屋交予二被告，故二被告有配合原告腾空涉诉房屋的义务；因第三人向荣房地产仅系房屋中介，与腾空涉诉房屋无关，故原告要求向荣房地产公司腾房的诉讼请求，本院不予支持；关于争议焦点四：原告在签订《商业用房租赁合同》后依约将涉诉房屋交予二被告使用，而二被告应按照合同的约定履行给付房屋租金的义务，现因《商业用房租赁合同》已于2020年7月1日解除，而二被告未将标的房屋返还原告，故原告要求二被告以月租金21667元（260000/年÷12个月）为标准向其支付自2020年7月1日至实际交还涉诉房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律的规定及合同的约定，本院予以支持；关于二被告抗辩称不支付房屋租金系因第三人王军未向二被告支付房屋租金一节，因合同具有相对性，原告依《商业用房租赁合同》的约定向二被告主张权利于法有据，原告在本案亦明确未向第三人王军主张该费用，故本院对此抗辩意见不予采信；二被告未按照合同的约定向原告履行支付房屋租金的义务已构成违约，故原告按照合同的约定要求50000元押金不予退还，本院予以支持。关于被告陈昭称涉诉房屋内的装修及附属设施权属的问题，不应在本案中予以解决，其可另案主张权利。此外，关于被告杨俊盛抗辩称其已将涉诉房屋的相关权利转让给了被告陈昭，其未再参与后续管理经营而不同意支付原告主张的各项费用一节，因此系二被告之间的约定，原告并未参与，故该二被告之间的单独约定不能对抗作为合同相对方的原告，对于被告杨俊盛的此项抗辩意见，本院不予采信。综上所述，原告要求解除《商业用房租赁合同》、要求二被告及第三人王军腾房及二被告支付房屋占有使用费、不退还押金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告党曼霞与被告陈昭、被告杨俊盛签订的《商业用房租赁合同》于2020年7月1日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告陈昭、被告杨俊盛、第三人王军将位于天津市南开区××路××号××号房屋腾空并交还于原告党曼霞；三、本判决生效之日起十五日内，被告陈昭、被告杨俊盛以月租金21667元为标准向原告党曼霞支付自2020年7月1日至实际腾空涉诉房屋之日止的房屋占有使用费；四、确认被告陈昭、被告杨俊盛向原告党曼霞交付的50000元押金不予退还；五、驳回原告党曼霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3551元，减半收取计1775.5元，由被告陈昭、被告杨俊盛负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告党曼霞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇二〇年十月十九日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。