文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初9697号原告：高志国，男，1968年12月28日出生，汉族，住重庆市江津区。原告：曹武蓉，女，1967年12月24日出生，汉族，住址同上，公民身份号码5109021967********。二原告委托诉讼代理人：高敏，重庆万诚律师事务所律师，一般代理。被告：重庆昌野药房连锁有限公司江津区琅山津南明珠店，住所地重庆市江津区几江凤凰路**津南明珠******，统一社会信用代码91500116305123941K。负责人：郑娜，经理。被告：重庆养天和昌野药房连锁有限公司，，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道****统一社会信用代码91500108450391635Y。法定代表人：姚昌军，总经理。原告高志国、曹武蓉与被告重庆昌野药房连锁有限公司江津区琅山津南明珠店（以下简称津南明珠店）、重庆养天和昌野药房连锁有限公司（以下简称昌野公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告高志国以及原告高志国、曹武蓉的委托诉讼代理人高敏到庭参加诉讼，被告津南明珠店、昌野公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告高志国、曹武蓉向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告津南明珠店签订的房屋租赁合同于2020年5月26日解除；2、被告立即向原告支付拖欠的2020年1月1日至2020年5月26日的房屋租金92875.85元，并支付违约金6万元；3、被告立即向原告支付合同解除次日至腾退房屋期间（2020年5月27日至2020年6月17）的房屋占有使用费14660.62元（计算标准为每日666.39元）；4、被告将工商登记住所地变更并移出江津区XX路**津南明珠******房屋；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告津南明珠店自2011年起即多次签订房屋租赁协议，约定原告将其位于重庆市江津区XX路X号津南明珠X区X幢XX号门市租给被告津南明珠店，双方的房屋租赁协议到期后，又于2018年1月27日签订新的《租房协议》，约定原告将其名下的上述门市继续租给被告昌野公司。协议第一条约定租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31月。第二条约定房租支付明细为：2018年4月1日至2019年3月31日止全年租金201029元；2019年4月1日至2020年3月31日止全年租金221121元；2020年4月1日至2021年3月31日止全年租金243233元。第三条约定房租支付方式为全年租金分为两次支付，6个月支付一次，遵守先缴费后租用的原则，被告支付房租费应提前一个月向原告缴付房租费，以此类推，如被告迟缴，乙方自愿按未交金额每日10%的迟纳金向原告缴纳。第八条约定被告在经营中产生的税费、水电费、垃圾费等由被告承担。第十三条约定双方不得违约，如任何一方违约，由违约方支付人民币6万元的违约金给对方，并追缴不足金额的一切经济损失。房屋租赁协议签订后，原告按照协议约定将门市交付被告津南明珠店使用，被告津南明珠店按照该房屋租赁协议支付了部分租金，因被告津南明珠店自称经营困难，经常拖欠租金，原应于2019年9月1日前支付给原告2019年10月至2020年3月的房租，被告一直未付。后在原告的多次督促下，被告于2019年11月1日向原告出具书面承诺，于2019年12月25日前一次性支付给原告2019年10月、11月、12月的房租。但自2020年1月起，被告继续拖欠租金，原告多次通过微信、电话催费的方式要求被告支付房租无果。根据双方签订的协议，被告应于2020年3月1日前支付2020年4月1日至2021年3月31日的房租，但被告未按时付。原告多次电话催收无果，即于2020年4月11日、同年4月27日书面通知被告支付拖欠的房租。被告收到催费通知后仍表示没有钱支付房租，原告为了减少损失，无奈于2020年5月21日向被告发出书面的解除房屋租赁协议的通知，确认双方的房屋租赁协议于2020年5月26日解除。解除房屋租赁合同后，经过原告多次主动要求被告腾退房屋，被告于2020年6月17日将该房屋腾退原告。原告认为，被告拖欠租金的行为已经违约，被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，被告应承担违约责任。现原告依法起诉，请求法院依法判决，判如所请。被告津南明珠店、昌野公司未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。经审理查明：原告高志国、曹武蓉有登记地址为“江津区XX路X号津南明珠X区X幢XX号”，建筑面积143.02平方米的商服用房。权属证书字号为“203房地证2009第13464号”。2018年1月27日，二原告（甲方）与被告津南明珠店签订《租房协议》约定：甲方将上述门出租给乙方作为经商场地使用；租用时间，2018年4月1日至2021年3月31日止（共三年）；乙方房租费支付明细，2018年4月1日－2019年3月31日止全年租金人民币201019元，2019年4月1日－2020年3月31日止全年租金人民币221121元；2020年4月1日－2021年3月31日止全年租金人民币243233元；付款方式，全年租金分为两次支付，6个月支付一次，遵守先缴费后租用的原则，乙方支付房租费应提前一个月向甲方缴付房租费，以此类推，如乙方迟缴，乙方自愿按未交金额每日10%的迟纳金向甲方缴纳；乙方在经营中不得转租和收取下家转让费，如因乙方经营中亏损严重，甲方应同意乙方终止该房屋协议，但乙方应提前二个月向甲方书面提出告知申请，乙方不承担违约责任；乙方在经营中的税费、工商管理费、水电费、电话费、垃圾费等一切费用由乙方自行承担；甲乙双方不得违约，如任何一方违约，由违约方支付人民币6万元的违约金给对方，并追缴不足金额的一切经济损失。除上述内容外，合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，二原告将房屋交付被告津南明珠店使用，被告津南明珠店也支付了部分房屋租金。2019年11月1日，被告昌野公司、津南明珠店共同向二原告出具《房租延迟支付承诺》，载明：“我司江津区琅山津南明珠药店于2018年01月27日与高志国、曹武蓉签订租房协议，租用时间2018年04月01日至2021年03月31日止，现因公司经营困难，2019年10月、2019年11月份的房租至今还未能支付。经与房东协商致，同意于2019年12月25日前一次性支付2019年10月至2019年12月份的房租。本单位在此承诺：我司江津区琅山津南明珠药店2019年10月至2019年12月份的房租于2019年12月25日前一大性支付给高志国。若逾期未付，愿意承担相应的违约责任。”2020年4月13日、28日，被告昌野公司法定代表人姚昌军签收了原告寄送的两份《欠费通知书》，两份通知书均要求二被告支付被告津南明珠店应在2020年3月1日前应支付的2020年4月1日至同年9月30日6个月的房屋租金121616.50元和2020年1月至同年3月31日的房租55280.25元，并要求二被告承担相应的违约责任和赔偿一切经济损失。两份通知书所限期限分别为2020年4月19日和5月7日。2020年5月21日，被告昌野公司法定代表人姚昌军签收了原告向其寄送的《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“重庆昌野药房连锁有限公司江津区琅山津南明珠药店（重庆养天和昌野药房连锁有限公司）：鉴于：贵司于2018年1月27日与我（重庆市江津区鼎山凤凰路1号津南明珠A区B幢39号门市）签订房屋租赁协议，该协议约定租赁期限2018年4月1日至2021年3月31月，按协议约定，贵司应于2020年3月1日应缴2020年4月1日至9月31日共6个月房租租金，共121616.50元。另，我多次向贵司要求支付2020年1月至3月31日拖欠房租55280.25元，贵司以各种理由一直推脱。我方于2020年4月11日书面通知贵司于2020年4月19日前及时支付拖欠房租，贵司未予理会；后我方又于2020年4月27日书面通知你司于2020年5月7日前支付上述拖欠的房租，贵司仍不予理会。贵司拖欠租金的行为已经违约，我方多次催告贵司支付房租无果，贵司的违约行为给我方造成了极大的经济损失，为减少损失，现我方正式通知贵司，我方与贵司签订的房屋租赁协议于2020年5月26日解除，请贵司在收到我方解除房屋租赁协议通知后三日内腾退房屋、交还钥匙并支付相关房租、结清水电费、物业管理费等，否则，我方将运用法律武器追究贵司的违约责任，并要明求贵司赔偿我方一切经济损失。特此通知。”之后二被告仍未支付原告2020年1月1日至9月30日的房租。2020年6月17日，被告津南明珠店将房屋腾退原告。另查明：被告津明珠店营业执照登记的经营场所为案涉房屋。庭审中：1、原告明确，被告昌野公司对被告津南明珠店应支付原告的款项承担补充责任；2、原告举示了其称于2020年9月2日录制的视频资料，证明合同解除后，案涉房屋至今未能出租，原告空置房屋期间未能收取的租金，是被告津南明珠店给原告造成的损失。上述事实，有原告提供的《租房协议》、两份《欠费通知书》及寄送的回执、《解除房屋租赁合同通知书》及寄送的回执，庭审调查中当事人的陈述等证据相佐证。本院认为，二原告与被告津南明碧店签订的《租房协议》，合法有效。协议签订后，原告将房屋交付被告津南明珠店使用，被告津南明珠店也应按协议约定支付房屋租金。对二原告诉请确认其与被告津南明珠店签订的《租房协议》于2020年5月26日解除的诉讼请求。被告津南明珠店虽是被告昌野公司设立的分支机构，但也是独立的民事主体，而案涉租赁合同的相对方是被告津南明珠店。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告向被告昌野公司法定代表人寄送《解除房屋租赁合同通知书》后，并无证据证明原告解除合同的意思表示到达了被告津南明珠店，因此原告请求确认案涉租赁合同于2020年5月26日解除的理由不能成立。由于原告无其他证据证明，其与被告津南明珠店解除合同的时间，根据被告津南明珠店于2020年6月17日搬离案涉房屋的事实，本院认定二原告与被告津现明珠店签订的《租房协议》于2020年6月17日通过双方协商解除。对二原告诉请求被告津南明珠店支付的租金和房屋占用费。原告请求被告津南明珠店支付2020年5月26日前的租金和2020年5月27日至同年6月17日的房屋占用费，是基于其认定《租房协议》于2020年5月26日解除。由于二原告请求确认案涉租赁合同于2020年5月26日解除的理由不能成立、本院认定合同解除的时间为2020年6月17日、原告也请求了房屋占用费，故被告津南明珠店应支付二原告2020年6月16日前（含本日，下同）的租金。由于案涉租赁合同于2020年6月17日解除，被告津南明珠也于当日将房屋腾退原告，故租金应计算至2020年6月16日止，其金额为106629.43元[（221121元/年÷12个月×3个月）＋（243233元/年÷12个月×2个月）＋（243233元/年÷12个月÷30天×16天）]。对原告请求被告支付违约金60000元。被告津南明珠店迟延支付租金，应按合同约定承担相应的违约责任。合同约定，一方违约，由违约方支付60000元的违约金给对方。对合同约定的违约金的金额，结合合同解除是因被告津南明珠店经营困难无法支付租金导致、原告未主张合同约定的迟延支付租金的滞纳金、合同解除后原告将案涉房屋另行出租的合理期间酌情认定的两个月等，案涉违约金被告津南明珠店应支付二原告50000元。对原告请求超过此金额的违约金，本院不予支持。对二原告诉请被告津南明珠店将工商登记住所地变更并移出案涉房屋地址的诉讼请求庭审后，经本院到市场监督管理部门了解，被告津南明珠店未变更工商登记营业场所，并不影响二原告将房屋出租给公司、个人或个体工商户后以涉案房屋为营业场所办理营业执照，，且如法院判决被告津南明珠店将工商登记住所地变更并移出案涉房屋地址将无法执行故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。对原告请求被告昌野公司承担补充责任的问题。由于被告津南明珠店是被告昌野公司依法设立的分支机构，当被告津南明珠店的财产不足清偿债务时，应由被告昌野公司承担补充清偿责任。二被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告高志国、曹武蓉与被告重庆昌野药房连锁有限公司江津区琅山津南明珠店于2018年1月27日签订的《租房协议》于2020年6月17日解除；二、被告重庆昌野药房连锁有限公司江津区琅山津南明珠店在本判决生效之日起十日内支付原告高志国、曹武蓉房屋租金106629.43元；三、被告重庆昌野药房连锁有限公司江津区琅山津南明珠店在本判决生效之日起十日内支付原告高志国、曹武蓉违约金50000元。四、被告重庆养天和昌野药房连锁有限公司对被告重庆昌野药房连锁有限公司江津区琅山津南明珠店应支付原告高志国、曹武蓉的上述款项承担补充清偿责任；五、驳回原告高志国、曹武蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3652元，减半收取1826元，由被告重庆昌野药房连锁有限公司江津区琅山津南明珠店负担。此款二原告已预交，被告重庆昌野药房连锁有限公司江津区琅山津南明珠店在履行上述款时直付二原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年十月三十日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓