广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初3093号原告：陈焕宁，男，汉族，19**年**月**日出生，住广东省茂名市电白区************，身份证号码：440************058。委托诉讼代理人：陈锐寿、邓文强，均系广东尚情律师事务所律师。被告：茂名市富林实业发展有限公司，住所地：广东省茂名市电白区**********。统一社会信用代码：914***********324T。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：李小奇，广东奇强律师事务所律师。原告陈焕宁与被告茂名市富林实业发展有限公司（以下简称富林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈焕宁的委托诉讼代理人陈锐寿到庭，被告富林公司的委托诉讼代理人李小奇到庭。本案现已审理终结。原告陈焕宁向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期取得房地产权属证书违约金，违约金自2016年3月27日起，以房屋总价473877元为基数，按照5.65%年利率计算至2016年5月26日违约天数为60天，违约金为4401.21元;2、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：2013年5月17日，原被告双方在御林景园售楼部签订《广东省商品房买卖合同》。由原告以473877元购买被告位于茂名市电白区******************屋。该房建筑面积124.58㎡,套内面积106.12㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积为18.46㎡。原告己经依照合同约定向被告足额支付了购房款、专项维修基金、代办证费、契税款等。合同约定交房时间为2014年1月1日，被告实际于2014年4月7日向原告交付了约定的房屋。根据《广东省商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在商品房交付使用后720天内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书。原告在第一批诉讼业主处得知被告于2016年5月26日向不动产登记中心提交办证材料，但被告到目前为止仍未向原告交付房屋产权证书。故被告己经构成违约，应当向原告支付违约金。因原被告签订的《广东省商品房买卖合同》中，并未约定被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约责任。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，法院应当对本案中被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约金予以调整。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告富林公司辩称：被告已经及时向办证部门提交办证资料，不存在违约行为，请求法院依法处理。本院经审理认定事实如下：2013年5月17日，原告陈焕宁与被告富林公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于茂名市电白区*************************的商品房一套，该商品房合同约定建筑面积124.58平方米，其中套内建筑面积106.12平方米，分摊建筑面积18.46平方米。该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米4465.48元，总金额为473877元。其中《商品房买卖合同》第六条约定涉案商品房的付款方式为银行按揭付款，原告在签定《商品房买卖合同》时须交足首期房款（含定金）30%，余下70%房款办理银行按揭或住房公积金按揭，……；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、被告缴纳销售税，原告缴纳1.5%或3%契税，印花税和房产局办证及按揭所需要的费税，如因原告不能按时提供所需要证件和办证资料拖延办证期限的，被告则不承担任何责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，于2013年8月31日登记备案。2014年4月7日，被告将涉案商品房交付原告使用。2016年5月26日,被告将办理涉案商品房权属登记的资料提交给房产交易所。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案双方争议的是被告是否存在致原告逾期取得房屋权属证书的违约行为，应否承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述规定和涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，因被告的责任导致原告逾期取得房屋权属证书的，被告承担违约责任。由此可推定，如被告已尽了自身的责任，则无需承担违约责任。如何界定被告已尽了自身的责任，本院认为，商品房买卖合同的出卖人在买受人取得房屋权属证书的过程中，其应尽的义务是在合同约定或法律规定的期限内向产权登记机关提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，之后，买受人实际于何时取得房屋权属证书，由发证部门控制，不属出卖人的掌控范围。故应认定被告在约定期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，就完成了其自身的办证义务。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，由此可见，双方对被告履行办证义务的期限进行了明确的约定，被告应依约履行。本案中，涉案商品房于2014年4月7日交付给原告使用，被告于2016年5月26日产权登记机关提交办证资料的事实，双方无争议，本院予以认定。故被告应从2014年4月8日起720日内即于2016年3月27日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2016年5月26日才向产权登记机关提交资料，在被告不能举证证明其逾期提交资料可排除自身责任的情况下，应认定被告构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金的计算方法，原告亦未能举证证实因被告的违约行为给其造成的损失数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，涉案商品房逾期办证违约金应以购房款473877元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从被告逾期提交资料之日即2016年3月28日起计至被告提交资料之日即2016年5月26日止，被告违约天数为60天，被告应向原告支付违约金4405.11元（473877元×4.35%×130%÷365天×60天）。原告主张违约金为4401.21元，未超出4405.11元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：限被告茂名市富林实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈焕宁支付违约金4401.21元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告茂名市富林实业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李洁梅二〇二〇年十月二十日法官助理 梁慧玲书 记 员 符颖珊