贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3889号原告：贵州银行股份有限公司六盘水分行，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路**(宝隆国际大厦)，统一社会信用代码：91520200061048075R。负责人：王玮，系贵州银行股份有限公司六盘水分行行长。委托诉讼代理人：李撰江，系贵州思九律师事务所律师，执业证号：15201201010876814。被告：六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司，，住所地：贵州省六盘水市钟山区天龙大厦**统一社会信用代码：91520201722170052A。法定代表人：孔评，系六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：赵泽勇，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201310858168。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行与被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司合资、合作开发房地产纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行的委托诉讼代理人李撰江、被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵泽勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行向本院提出诉讼请求：1、请求确认六盘水金泰大厦1号楼600平方米地下停车场、第一层860平方米商业用房、第二层860平方米商业用房、第四至五层3000平方米办公用房的房屋所有权及相应分摊面积的国有建设用地使用权归原告贵州银行股份有限公司六盘水分行享有；（前述房屋的面积以测绘报告为准）2、请求依法判令被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司立即为贵州银行股份有限公司六盘水分行办理上述第1条项下房屋初始登记手续并承担相应费用；3、本案全部诉讼费用由被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司承担。事实及理由：原六盘水市城市信用社（现已变更为贵州银行股份有限公司六盘水分行，以下均简称“原告”）与被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司于2002年7月5日、2006年5月17日先后签订了《联合建房合同》及《联合建房补充协议》，合同约定原告提供项目建设用地12.7亩，被告负责整个项目的建设资金投资，建设位于六盘水市钟山中路钟山经济开发区，并约定在全部工程竣工后，原告获得金泰大厦地下停车场600平方米、第一层860平方米商业用房、第二层860平方米商业用房、第三层以上3000平方米办公用房的所有权（以下简称“案涉房屋”）。合同签订后，原告按约履行了建设用地过户登记手续，被告也依法办理了相关建设审批手续。案涉房屋建成后，原被告双方办理了分割和交付手续，原告实际占有和使用案涉房屋至今十余年，但是被告一直未能办理房屋初始登记，致使原告未能取得案涉房屋及土地的不动产权证书。原告认为：原被告签订的《联合建房合同》及《联合建房补充协议》合法有效，原告提供建设用地与被告共同建造房屋，且已合法取得相关建设审批手续，案涉房屋也已建成并分割交付使用，根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，原告依法享有案涉房屋所有权。同时，该房屋分摊面积的国有建设用地使用权也应当一并确认。另外，因案涉房屋系以被告名义进行开发建设，故被告依法应在竣工后为原告办理房屋初始登记，原告才能取得不动产权证书。而今，案涉房屋建成并分割交付使用十余年，被告却未履行办理房屋初始登记的义务，导致原告未能取得不动产权证书，致使原告的权利处于不确定状态，严重损害了原告的合法权益。因此，为保护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，望依法及时判如所请为感!被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司辩称，1、关于案涉房屋的所有权及土地使用权，物权法第三十条规定的情形为合法建造，但对于房屋是否属于合法建造，除需要提供建设规划许可证外，还应当在房屋建成后通过验收并实际办理产权登记，现该房屋因多种原因，未进行实际验收，无法达到合法建造的法律要求。2、该房屋至今未初始登记到被告名下，继而无法登记到原告名下，原告的诉请第二项应当为转移登记。综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:原告贵州银行股份有限公司六盘水分行提交的：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、中国银监会关于筹建六盘水市商业银行的批复复印件、贵州银监局关于六盘水市商业银行股份有限公司开业的批复复印件、贵州银监会关于原遵义、六盘水、安顺市商业银行及分支机构名称变更和高管人员任职资格的批复复印件各一份，用于证明原六盘水市城市信用社于2008年5月19日变更为六盘水市商业银行股份有限公司，之后于2012年10月31日变更为贵州银行股份有限公司六盘水分行，原告具备诉讼主体资格；2、企业信用信息公示报告一份，用于证明被告诉讼主体资格；4、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证复印件各一份，用于证明原告合法取得国有土地使用证，土地面积8517.2平方米，以及土地四至范围、使用条件、市政基础施设要求等；5、国有土地使用证（市工国用（籍）字第20021463号）复印件一份，用于证明原告已按合同约定提供联建土地，将土地使用权过户登记至被告名下；6、建设工程规划许可证复印件一份，用于证明案涉房屋建筑经过规划批准而合法建设；7、金泰大厦1号楼总平面图复印件一份，用于证明金泰大厦1号楼规划设计情况。被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司提交的：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明被告的基本情况及诉讼主体资格；2、商品房屋预售许可证复印件一份，用于证明案涉房屋已获得预售许可；5、建设工程施工许可证复印件一份，用于证明案涉房屋工程已经取得施工许可；6、房产测绘报告复印件一份、六盘水市人防工程建设许可证复印件一份，用于证明双方争议的现在正在由原告使用的房产面积具体以测绘报告中记载的面积为准，同时本案案涉的负一层为地下防空工程，对于负一层原被告双方均仅享有使用权，而非所有权。本院依职权调查取证的：六盘水市住房和城乡建设局、六盘水市不动产登记中心征询函回函各一份。以上证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告贵州银行股份有限公司六盘水分行提交的：3、联合建房合同、联合建房补充协议各一份，用于证明原告提供国有建设用地，被告提供资金，双方联建金泰大厦；房屋建成后，原告拥有600平方米地下停车场、第一、二层各860平方米商业用房、三层以上3000平方米办公用房的所有权及相应分摊面积的土地使用权；合同还约定了其他相关权利义务；因该组协议系双方当事人的真实意思表示，形式要件具备且已部分履行,且不违反法律、行政法规强制性规定，故本院予以认定。8、金泰大厦1号楼一层平面图、金泰大厦1号楼二层平面图、金泰大厦1号楼一、二层平面图（圈红线）（补充协议的附件）复印件各一份，用于证明一、二层原告实际分割取得的房屋，具体面积以房屋测绘报告为准；9、金泰大厦1号楼四层平面图复印件一份，用于证明原告实际分割取得的四层房屋，具体面积以房屋测绘报告为准；10、金泰大厦1号楼五层平面图复印件一份，用于证明原告实际分割取得的五层房屋，具体面积以房屋测绘报告为准；以上证据经原被告认可的测绘报告说明原告实际占有的房产面积，故本院予以认定。被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司提交的：3、建筑工程消防设计审核意见书复印件各一份，用于证明2004年被告按照消防部门的要求报送消防验收资料，后因资料问题被退回，2005年被告再次将整改后的资料报送消防部门，因消防部门机构改革等原因导致资料遗失，至今未找到，继而导致案涉房屋至今未完成消防审查；4、行政处罚决定书一份，用于证明因原告在内的业主在案涉房屋未竣工验收情况下，擅自入住，导致被告被行政处罚，同时证明原告擅自入住的行为也是导致房屋至今未竣工验收办证的原因之一；以上证据结合本院对六盘水市住房和城乡建设局、六盘水市不动产登记中心发出征询函，二单位的复函足以说明本案案涉“金泰大厦”确未进行竣工验收的事实，故本院予以认定。本院经审理认定事实如下：原告贵州银行股份有限公司六盘水分行（时为六盘水市城市信用社）与被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司于2002年7月5日、2006年5月17日先后签订了《联合建房合同》及《联合建房补充协议》，合同约定原告提供项目建设用地12.7亩，被告负责整个项目的建设资金投资，建设位于六盘水市钟山中路钟山经济开发区，并约定在全部工程竣工后，原告获得金泰大厦1号楼地下停车场600平方米、第一层860平方米商业用房、第二层860平方米商业用房、第三层以上3000平方米办公用房的所有权。该大厦1号楼建成后，原告使用了合同约定楼层进行办公；现查明原告实际使用该楼盘1号楼1层01号，建筑面积为769.33平方米（套内面积691.285平方米、分摊面积78.043平方米）；2层01号，建筑面积为453.84平方米（套内面积385.055平方米、分摊面积68.781平方米）；4层全部，建筑面积为2038.9平方米（套内面积1706.37平方米、分摊面积332.531平方米）；5层01、02号，建筑面积分别为961.46平方米（套内面积804.65平方米、分摊面积156.807平方米）、912.61平方米（套内面积763.77平方米、分摊面积148.84平方米），总建筑面积为5136.14平方米（套内面积4351.13平方米、分摊面积785.01平方米）的地上楼层面积；原告另使用了-1层01号建筑面积为600平方米（套内面积489.004平方米、分摊面积110.996平方米）的地下停车场。但因存在消防设计未审核通过等情况，该楼盘未向六盘水市住房和城乡建设局申请办理竣工备案手续，导致本案所涉楼盘至今未进行房屋初始登记。原告以其与被告进行联建六盘水金泰大厦，要求确认其所主张房屋所有权及相应分摊面积的国有建设用地使用权归其享有及被告立即为其办理以上房屋初始登记手续并承担相应费用而诉至本院。另查明，本案合作建房发生在原六盘水市城市信用社运营期间，原六盘水市城市信用社于2008年5月19日变更为六盘水市商业银行股份有限公司，六盘水市商业银行股份有限公司又于2012年10月31日变更为贵州银行股份有限公司六盘水分行，六盘水市城市信用社的债权债务已转为贵州银行股份有限公司六盘水分行债权债务，故本案起诉主体已变更为贵州银行股份有限公司六盘水分行。截止本案诉讼中，案涉楼盘尚未办理初始登记手续。本院认为，本案争议的焦点为：1、本案双方所争议房屋在未办理产权手续的情况下是否可以确定物权？2、原告所主张的办理争议房屋产权手续是否具有可行性？就本案双方所争议房屋在未办理产权手续的情况下是否可以确定物权的问题。综合当事人诉辩主张和本院查明的事实,原告贵州银行股份有限公司六盘水分行与被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司先后签订了《联合建房合同》及《联合建房补充协议》，均系双方当事人真实意思表示,形式要件具备且已部分履行,且不违反法律、行政法规强制性规定,根据《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力……的规定，以上合同合法有效，原被告均对以上合同予以认定，故原被告应按协议约定履行各自权利义务。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行请求本院确认根据联建协议等确定并由其实际使用的房产的所有权，被告修建完毕案涉楼盘后，已按协议约定将应原告应获得的房产交付原告，原告并已实际进行使用。但因该楼盘申报的消防设计不符合国家消防技术规范的要求未被原贵州省六盘水市公安消防支队同意通过审核，故未进行竣工验收备案，由此也未能办理相关初始登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力……的规定。案涉房屋系取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后开始修建，并已修建完成投入使用，该房屋建设行为为合法建造，原被告双方系合作建房，并已按协议划分了各自使用部分，故原告取得案涉房屋的物权。原告在取得案涉房屋物权后，对案涉房屋的地面以上部分已实际享有占有、使用、收益的权利，即原告对所主张案涉房屋的地面以上部分已实际取得所有权。但对原告使用的案涉楼盘-1层01号建筑面积为600平方米（套内面积489.004平方米、分摊面积110.996平方米）的地下停车场，因该停车场为地下防空工程，原被告不能依合同约定取得该停车场的所有权，就该停车场，原告只享有使用权。故对原告诉请享有争议房产（详见本院查明事实部分认定楼层、房号、面积））地面以上建筑面积为513614平方米的所有权的主张本院予以支持，对原告诉请享有-1层01号建筑面积为600平方米（套内面积489.004平方米、分摊面积110.996平方米）的地下停车场所有权的主张本院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第三十一条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力……的规定。原告在对案涉除地下停车场外的实际使用房产进行处分时，应办理登记，未办理登记在处分时不得对抗善意第三人。就原告所主张的办理争议房屋产权手续是否具有可行性的问题。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行诉请享有案涉房产相应分摊面积的国有建设用地使用权，案涉房产已办理国有土地使用权证，该证使用权人为被告，土地使用权是房屋所有权取得的前提，根据双方合同约定，原告享有争议房产的所有权后，其也应享有按合同约定确定的相应分摊面积的国有土地使用权，但因案涉房产尚不能办理房屋产权手续，不能确定能否办理土地使用权分割手续，故对原告该主张本院不予支持，待原告确定办证条件齐备后可另行主张权利。原告贵州银行股份有限公司六盘水分行主张被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司立即为原告办理上述房屋初始登记手续并承担相应费用。因本案案涉房产尚未经过竣工验收，即案涉房产是否能够办理产权登记手续尚不能确定，进行初始登记的条件尚不齐备,故原告该主张因房屋初始登记手续尚不具备办理条件而不能予以支持，待原告确定办证条件齐备后可另行主张权利。如原告认为因被告原因未能办理房屋初始登记损害其利益可另案主张权利。诉讼费用因原告诉请未得到全部支持，考虑金额较小，由原告自行承担。综上所述，原告贵州银行股份有限公司六盘水分行享有与被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司联建的坐落于六盘水市钟山区，楼盘名为“金泰大厦”1号楼地面以上建筑面积为5136.14平方米（详见本院查明事实部分认定楼层、房号、面积）房产的所有权及-1层01号地下停车场的使用权；原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告贵州银行股份有限公司六盘水分行享有与被告六盘水钟山开发区泰瑞房地产开发有限公司联建的坐落于六盘水市钟山区，楼盘名为“金泰大厦”中原告已实际占有的：1号楼1层01号，建筑面积为769.33平方米（套内面积691.285平方米、分摊面积78.043平方米）；2层01号，建筑面积为453.84平方米（套内面积385.055平方米、分摊面积68.781平方米）；4层全部，建筑面积为2038.9平方米（套内面积1706.37平方米、分摊面积332.531平方米）；5层01、02号，建筑面积分别为961.46平方米（套内面积804.65平方米、分摊面积156.807平方米）、912.61平方米（套内面积763.77平方米、分摊面积148.84平方米），总建筑面积为5136.14平方米（套内面积4351.13平方米、分摊面积785.01平方米）的以上地上楼层房产的所有权及-1层01号建筑面积为600平方米（套内面积489.004平方米、分摊面积110.996平方米）的地下停车场的使用权；二、驳回原告贵州银行股份有限公司六盘水分行的其他诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取30元，由原告贵州银行股份有限公司六盘水分行自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  陆江**二〇二〇年十月十日书记员  严万芬