江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4479号原告：江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区赣县路盛汇城市中心**楼。统一社会信用代码：91360700550871863N。法定代表人：章永胜，系该行行长。委托诉讼代理人：王豫鑫，女，1986年6月16日生，系该行员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：徐清亮，男，1990年10月4日生，系该行员工，代理权限为一般代理。被告：赖东卫，男，1970年1月16日生，住江西省赣州市章贡区。被告：唐丽贞，女，1971年12月15日生，住江西省赣州市章贡区。被告：赣州国强房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市客家大道博德.星辰名苑**楼**写字楼。统一社会信用代码：91360700586580849B。法定代表人：梁斌，系该公司总经理。原告江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称为江西银行赣州分行）诉被告赖东卫、唐丽贞、赣州国强房地产开发有限公司（以下简称为国强公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西银行赣州分行的委托诉讼代理人徐清亮到庭参加诉讼。被告赖东卫、唐丽贞、国强公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告江西银行赣州分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告赖东卫、唐丽贞签订的《个人房产借款及抵押合同》；2、请求依法判令被告赖东卫、唐丽贞偿还原告借款本金2331873.18元及还清款项时止的利息、罚息及复利（暂算至2020年5月20日利息及罚息、复利合计235811.37元，实际利息、罚息、复利按合同约定计算至债务实际清偿日止）；3、请求依法判令被告国强公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求依法判令原告对被告赖东卫、唐丽贞所购买的章江新区商铺享有抵押权，并对处置所得优先受偿；5、本案诉讼费、保全费等实现债权的全部费用由各被告共同承担。事实和理由：2015年2月11日，被告赖东卫、唐丽贞因购房需要，与原告江西银行赣州分行、被告国强公司签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额为333万元，借款期限自2015年2月11日至2025年2月11日，利率为7.0725%。被告国强公司为被告赖东卫、唐丽贞的借款提供阶段性连带责任担保。合同签订后，原告依约向被告赖东卫、唐丽贞发放了借款，但被告赖东卫、唐丽贞未依约还款，担保人也未承担担保责任，原告多次上门催收无果，遂起诉至法院，要求依法处理。被告赖东卫、唐丽贞、国强公司未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2015年2月11日，原告（贷款人）与被告赖东卫（借款人、抵押人）、被告唐丽贞（借款人）、被告国强公司（保证人）签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额333万元；借款用于购买一手商用房；借款期限为120个月，即从2015年2月11日至2025年2月11日，如借款起止日期、借款金额及利率与合同约定不一致的，则以借款借据的记载为准；贷款利率在基准利率的基础上上浮15%，实际贷款利率为7.0725%；贷款利率执行浮动利率，若在执行浮动利率期间内遇人民银行规定的贷款基准利率调整，本合同利率每年一月一日调整；自借款发放本月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为38439.2元；被告国强公司提供阶段性连带责任保证担保；被告赖东卫以合同项下借款所购房产提供抵押担保；抵押物位于江西省赣州市章江新区商铺；贷款逾期（借款人未按合同约定还款）的罚息利率为合同载明的贷款利率上上浮50%；借款人应于约定还款日前在贷款人处开立的还款账户上备足当期应支付的还款本息并授权贷款人从该账户上划款还本付息，不足部分贷款人有权从包括扣款账户在内借款人在江西银行的任一账户中直接扣划所欠款项，直至还清其他一切相关费用及全部借款本息为止；借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；阶段性担保是指在合同签订之日起至所购房产办妥抵押登记之日止的期间内，由保证人、抵押人或质押人为本合同项下借款人债务提供阶段性担保，阶段性担保人的担保责任期限自本合同签订之日起生效，直至贷款人已合法取得所购房产抵押权，且房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日解除；但对于在该日前已到期的债务人债务，以及该日之前发生的担保人或／及借款人的违约而引起的本合同项下债务的，担保人仍应承担相应的担保责任和违约责任；担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（含复息、罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、符合律师收费指导价格标准的律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；贷款到期，借款人未按合同约定清偿贷款本息，贷款人有权从贷款逾期之日起按合同约定的利率计收利息；合同履行期间，借款人未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，贷款人对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同约定的贷款利率计收复利；借款期间，借款人连续三期、累计六期或逾期达到半年（包括计划还款当期）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；借款人未按合同约定按期归还贷款本息，贷款人有权按合同约定计收罚息，宣布本合同项下贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立在江西银行任一账户中划收，并通过各种形式向借款人及担保人追索等。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告江西银行赣州分行于2015年2月11日向被告发放了贷款333万元，由被告赖东卫签名确认的《个人借款借据》中载明，借款金额为333万元，借款期限为120个月，借款到期日为2025年2月11日，借款年利率为7.0725%。借款后，被告赖东卫、唐丽贞于2018年11月起未依约还款，涉案抵押物尚未办理抵押登记，被告国强公司未承担连带清偿责任。截止2020年9月18日，被告赖东卫、唐丽贞尚欠原告借款本金2331873.18元、利息226979.91元及相应的复利。原告多次催收未果，遂起诉至法院。另查明，被告赖东卫、唐丽贞逾期还款后，原告未向被告赖东卫、唐丽贞、国强公司发出解除合同的通知。本院分别于2020年6月22日以电子送达的形式向被告赖东卫送达了民事起诉状副本等应诉材料；于2020年6月30日以法院特快专递的形式向被告唐丽贞邮寄送达了民事起诉状副本等应诉材料；于2020年9月18日以在人民法院司法送达网刊登公告的形式向被告国强公司公告送达了民事起诉状副本等应诉材料。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、法定代表人的身份证明、被告赖东卫的身份证、被告唐丽贞的身份证、被告国强公司的营业执照、《个人房产借款及抵押合同》、个人借款借据、贷款发放凭证、股东会决议、欠息情况说明及原告的当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告赖东卫、唐丽贞、国强公司签订的《个人房产借款及抵押合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。原告依约向被告赖东卫、唐丽贞发放了贷款，被告赖东卫、唐丽贞未按约定向原告归还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。现原告依据《个人房产借款及抵押合同》的约定要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因原告未向被告赖东卫、唐丽贞、国强公司发出解除通知，故应在本院向被告赖东卫、唐丽贞、国强公司送达民事起诉状副本时视为被告收到解除通知，即原告与被告赖东卫、唐丽贞签订的《个人房产借款及抵押合同》于2020年9月18日解除。合同解除后，被告赖东卫、唐丽贞应向原告归还尚欠的借款本金及利息。根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》有关规定，逾期罚息利率可在原贷款利率水平上加收30%-50%。本案借款合同中约定的逾期还款利息加收50%的条款符合规定，被告应自合同解除后次日起按罚息利率向原告支付罚息。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期利息。因此，对合同解除后的逾期利息计收复利，本院不予支持。被告国强公司自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证担保，涉案抵押物现尚未办理抵押登记，且原告主张保证权利在保证期间内，故被告国强公司应对被告赖东卫、唐丽贞的本案债务承担连带清偿责任。被告国强公司承担保证责任后，有权向被告赖东卫、唐丽贞追偿。关于原告要求对被告赖东卫、唐丽贞提供的抵押物行使抵押权之诉请，因本案抵押物为房产，而房产抵押权的设立应以抵押登记为生效要件，但本案抵押物并未办理抵押登记，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请的保全费及其他实现债权的费用，因原告未提交相应的证据予以证明其主张，本院不予采信。被告赖东卫、唐丽贞、国强公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江西银行股份有限公司赣州分行与被告赖东卫、唐丽贞签订的《个人房产借款及抵押合同》于2020年9月18日解除；二、由被告赖东卫、唐丽贞于本判决生效之日起十日内归还原告江西银行股份有限公司赣州分行借款本金2331873.18元；三、由被告赖东卫、唐丽贞于本判决生效之日起十日内支付截止至2020年9月18日止的利息226979.91元及复利（以尚欠合同解除前的利息为基数，按合同约定的贷款利率计算，自逾期次日起至还清合同解除前的利息止）；四、由被告赖东卫、唐丽贞于本判决生效之日起十日内支付原告江西银行股份有限公司赣州分行自2020年9月19日起至清偿之日止的罚息（以借款本金2331873.18元为基数，按合同约定的罚息利率计算）；五、被告赣州国强房地产开发有限公司对被告赖东卫、唐丽贞的上述第二、三、四项给付义务承担连带清偿责任；六、被告赣州国强房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告赖东卫、唐丽贞追偿；七、驳回原告江西银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33440元，由被告赖东卫、唐丽贞、赣州国强房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  赵盈慧审判员  吴 芬审判员  吴 璇二〇二〇年十月九日书记员  彭楚君