江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初5308号原告：周新东，男，1988年7月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：无锡八方汇商业经营管理有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城41-2001-1。法定代表人：陈穗生，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵阳、华蕾，该公司员工。原告周新东与被告无锡八方汇商业经营管理有限公司（以下简称八方汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周新东、被告八方汇公司的委托诉讼代理人赵阳、华蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周新东向本院提出诉讼请求：1、解除周新东与八方汇公司签订的商铺租赁合同。2、退还租赁保证金31735.5元、垃圾桶押金200元、水费押金323.5元、装修押金3882元及2020年2月8日至3月31日的租金18918.2元。事实及理由：2017年11月22日，周新东与八方汇公司签订了商铺租赁合同，约定由周新东承租八方汇公司位于无锡市滨湖区××商铺用于经营小吃餐饮店。后因经营不善及受疫情严重影响，致入不敷出，无力继续履行合同。为防止损失扩大，周新东于2020年4月24日向八方汇公司邮寄送达了解除合同通知，但八方汇公司收函后要求我方另支付六个月租金方同意解除合同。经多次沟通无果后，为防止损失继续扩大，我方撤铺并欲将商铺恢复至还铺标准，但遭到八方汇公司恶意阻挠。综上，请求法院支持诉请。被告八方汇公司辩称：1、周新东先后两次向我司邮寄了解除合同的函件，我方已回函不同意解除合同。2、租赁合同并未解除，我方不需退还相关保证金、押金和租金。综上，请求法院驳回周新东的诉请。经审理查明：2017年11月22日，八方汇公司（甲方）与周新东（乙方）签订了《无锡八方汇商铺租赁合同》，约定：1、甲方将无锡市海岸城51-103号商铺出租给乙方使用，租期为房屋交付之日起3年。2、商铺套内建筑面积52.89平方米。3、该商铺仅限于经营小吃店（品牌为欢喜锅贴）之用。4、租金标准为：第一年1810.5元/月，第二年1889.2元/月，第三年1968元/月。5、租赁保证金为31735.5元，如乙方有违反或不履行本合同的行为，给甲方造成损失的，甲方有权直接在租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金。在合同终止日届满三个月后，如无因消费者退货、修理、赔偿等责任导致顾客索赔而令甲方承担责任的，甲方退还结余租赁保证金。6、甲方在本合同有效期内持续为八方汇进行业态规划、品牌管理、项目招商、消费宣传、策划咨询等商业服务，乙方同意支付商业服务费。第一年为7242.1元/月、第二年为7557元/月、第三年为7871.8元/月。7、乙方应在商铺交付日前向甲方支付装修押金，如乙方没有违反本合同及有关装修规定，经消防部门验收合格，且通过甲方验收后，甲方向乙方返还装修押金。8、因不可抗力不能履行或者不能全面履行的，允许变更或解除合同。租赁合同签订后，周新东向八方汇公司交付了租赁保证金31735.5元、水费押金323.5元。目前，周新东已结清截至2020年3月31日的租金。周新东陈述，商铺于2020年2月8日起停业至今。承租商铺后，周新东对商铺进行了装修，2018年1月20日，八方汇公司进行了验收并形成了周新东签字确认的《工程竣工验收表》，主要载明：初验项目问题记录为1、门牌缺失。2、未办理消防开业合格证。3、消防应急和安全出口指示未安装。4、空调未开检修口等。2020年2月7日，无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室发布锡防指企控[2020]6号《关于进一步加强服务性经营场所疫情防控工作的通知》，主要载明：非涉及居民生活必需品的服务型经营场所，包括城市综合体、综合性商场、商业街区、批发市场等，即日起一律停止营业，恢复营业时间视疫情防控情况另行通知。2020年2月27日，八方汇公司向八方汇商业街全体商户发出《告知函》，主要载明：根据疫情防控的最新进展以及无锡市《关于进一步优化疫情防控措施加快推进企业复工复产的通知（第11号）》要求，无锡八方汇商业街现已达到防控要求，符合复工政策，已做好恢复营业的准备工作。我司决定于2020年2月29日恢复营业，营业时间暂定10:00-17:30。2020年3月8日，无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室发布锡防指企控[2020]11号《关于疫情防控期间安全有序恢复餐饮（堂食）营业的通知》，主要载明：疫情期间安全有序恢复餐饮（堂食），自2020年3月9日起恢复营业。2020年2月，周新东以邮寄方式向八方汇公司送达了《终止合同申请书》，主要内容为：本人由于各类原因经营不善、累计亏损。新冠疫情爆发后更是雪上加霜，难以为继。现本人已无力经营，现申请终止租赁合同。同年3月，周新东当面向八方汇公司工作人员送达了《终止租赁合同告知书》，主要内容为：依法行使解除权，消灭租赁合同关系。我方将商铺交还八方汇公司。租金、水电费等预交费用要求八方汇公司及时清算、归还。针对上述两份函件，八方汇公司回函不同意解除合同。本案诉讼中，2020年6月16日，本院向周新东进行了释明：如法院认定你方依据不可抗力主张解除合同不能成立，你方是否同意按照情势变更进行处理？如你方不同意按照情势变更处理，是否同意以违约解除为由主张解除合同并提出相应诉讼请求？周新东表示不同意。2020年9月21日，本院再次作出了上述释明，周新东再次表示不同意。本院认为：本案的争议焦点为：1、周新东是否有权以经营不善、累计亏损为由解除合同。2、周新东是否有权依据不可抗力的合同条款以及法律规定解除合同。关于第1项争议焦点，经营不善、累计亏损并非法定解除合同的事由，但在如房屋租赁合同等一些长期性合同履行过程中，在双方形成合同僵局的情况下，符合一定条件，违约方有权起诉解除合同。据此，本院也向周新东两次释明是否同意违约解除，但周新东均不予同意。综上，在周新东不同意按照违约解除处理的情况下，本院驳回周新东以经营不善、累计亏损为由解除合同的诉请。关于第2项争议焦点，案涉租赁合同约定：因不可抗力不能履行或者不能全面履行的，允许变更或解除合同。同时，我国《合同法》也规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。首先，本院讨论依据上述法律规定，周新东能否解除合同。本院认为，疫情或者因疫情采取的防控措施确属不可抗力，但根据本院查明的无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室相关文件，2020年2月7日商业综合体停止营业，2月29日起在营业时间缩短的情况下恢复营业，3月9日起恢复餐饮业堂食。整体来看，从停止营业到恢复堂食，时间为一个月，与三年租期相比，属于极小比例。故本院认为，不可抗力尚未达到导致不能实现合同目的的程度。周新东以不可抗力为由诉请解除合同，本院不予支持。其次，本院讨论依据上述合同条款，周新东是否有权解除合同。上述合同条款赋予合同当事人因不可抗力在不能履行或者不能全面履行时，可以主张变更或解除合同。客观上，疫情或者因疫情导致的防控措施致使八方汇公司在1个月左右的期间不能履行或者不能全面履行合同。但是根据合同法规定的合同条款解释规则，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依据上述解释规则，本院认为，该合同条款约定的变更和解除合同的权利是有适用次序的，并非在因不可抗力不能履行或者不能全面履行时即可直接解除合同，应根据不可抗力对合同履行的影响程度次序适用变更或解除合同。本案中，上已论及，不可抗力对合同履行的影响并不能导致周新东一方的合同目的无法实现，故不应直接适用合同解除，而应优先适用合同变更。故周新东基于上述合同条款解除合同，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。另需说明的是，本院在审理中也向周新东两次释明是否同意基于情势变更处理，但周新东均不予同意，故本院无法按照情势变更进行处理。因合同尚未解除，周新东无权请求八方汇公司返还租赁保证金31735.5元。关于周新东主张退还垃圾桶押金200元、水费押金323.5元及2020年2月8日至3月31日的租金18918.2元。本院认为，即使上述费用全部真实存在，因目前双方租赁合同尚未解除，周新东仅将租金交至2020年3月31日，在周新东尚结欠八方汇公司后续租金、商业服务费的情况下，返还条件尚不具备，故本院对周新东的该项诉请不予支持。关于周新东主张退还装修押金3882元。根据案涉租赁合同的约定:如周新东没有违反本合同及有关装修规定，经消防部门验收合格，且通过八方汇公司验收后，八方汇公司返还装修押金。本案中，八方汇公司于2018年1月20日出具了《工程竣工验收表》，其上载明了存在的问题。周新东的装修并未通过八方汇公司验收，故目前返还装修保证金的条件尚不具备，对该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告周新东的诉讼请求。案件受理费减半收取1655元，由原告周新东负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 尤曦红二〇二〇年十月二十九日法官助理 周愈佳书 记 员 易 瑛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。