山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11129号上诉人（原审被告）：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐伊冉，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨蕴慧，女，1982年11月19日出生，汉族，住济南市。原审第三人：戴秀珍，女，1957年3月2日出生，汉族，住山东省东营市。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）因与被上诉人杨蕴慧及原审第三人戴秀珍商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿鲁公司上诉请求：1.依法撤销一审判决的第一、二、三项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、杨蕴慧主张其为无权代理，对戴秀珍不发生效力，实为恶意解约，严重违背诚实信用原则，一审法院支持其主张无依据。涉案两份认购协议书签署于2017年11月30日，认购协议签订当日即缴纳了住宅定金1031500元及储藏室款项263520元（其中20%为定金），并已向绿鲁公司提交戴秀珍限购查询申请、身份证、户口簿及结婚证原件，显示2017年12月21日戴秀珍户籍自东营迁入济南，随后2018年1月16日、2018年8月8日分两次缴纳了涉案房屋剩余全部款项共计239万元。在签约及履行过程中，户籍迁移、提交身份证、户口簿及结婚证原件、限购证明查询等需本人处理的环节，戴秀珍均积极履行，戴秀珍不可能对购买涉案房屋不知情。一审法院在杨蕴慧未提供任何证据的情况下，仅依据杨蕴慧对自身有利的自述，直接认定“戴秀珍”签字系杨蕴慧代签，并认定杨蕴慧是无权代理，属于认定事实不清，且缺乏证据证明。杨蕴慧与戴秀珍系母女关系，基于其二人的特殊关系，无论是杨蕴慧自愿为母亲购置房产还是代其母亲办理，都是符合日常生活和交易习惯的，且上诉人没有义务审查购房者的购房动机。杨蕴慧和戴秀珍前期积极主动履约的行为与其如今解除协议的主张及理由相悖，也未提出任何合理解释，不难看出其真实目的是在房价下跌的情况下编造理由、恶意毁约。涉案认购协议签订时房地产市场房价高涨、一房难求，杨蕴慧母女为确保能够购买到房屋积极履约，且在认购协议书签署长达两年多时间，从未对认购协议的签订、履行向绿鲁公司提出任何异议。现房价下跌，突然提出戴秀珍对涉案认购协议书不追认，要求解约，无异于长期占用房源欺骗上诉人。若房价上涨有利可图则继续履行，若无利可图就擅自解约，其意图及行为严重违背最基本的诚实信用原则，甚至属于恶意串通谋取利益。若纵容此种不诚信行为不但会给绿鲁公司造成严重损失也将严重扰乱房地产交易市场。二、一审法院判决解除涉案认购协议书无事实和法律依据。根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，合同一方只有在法定及约定解除权条件成就时，才有权解除合同。一审法院已经认定涉案两份认购协议书为有效合同，协议载明的认购人为戴秀珍，且经查询戴秀珍享有购房资格且已经取得限购证明编号，按照认购协议的约定履行合同不存在任何事实和法律上的障碍，不存在合同目的无法实现的情形，即不存在法定的解除合同的情形。一审法院认定解除合同不符合法定及约定解除情形，杨蕴慧请求解除合同的诉讼请求不应支持。三、一审法院错误认定上诉人责任，判决上诉人向杨蕴慧返还全部购房款及利息，缺乏事实和法律依据。1.一审法院事实认定缺乏证据支持，逻辑混乱。庭审中被上诉人仅提交了杨蕴慧本人的两套案外房产的房产证，不但与涉案认购协议书的履行无关，且不能证明认购协议签署时其与戴秀珍向上诉人进行了告知或绿鲁公司知晓该情况的事实。一审法院在证据不足的情况下，认定绿鲁公司明知杨蕴慧不符合限购政策，对合同解除有过错，属于明显的认定事实错误。即使该认购合同最终解除，根据一审法院的认定，导致合同解除的原因是杨蕴慧明确表示不再履行认购协议，而非上诉人原因导致解除。该认定也印证了“上诉人对合同解除负有过错”系事实认定错误。2.一审法院适用法律失当，责任划分有失公允。一审法院认定因杨蕴慧明确表示不再履行合同，判令合同解除。根据合同法第一百一十五条之规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，应当适用定金罚则。对于原告缴纳的购房款项中的定金部分不应返还，更不应当支付利息。而一审法院不但判决绿鲁公司向杨蕴慧返还全部购房款，还要求上诉人支付利息毫无法律依据，与判决中认定与法律适用逻辑矛盾。四、1.双方在认购协议书中第四条其它部分第二项中也明确约定了如果因为购房方不具备购房资格或违反相关房地产政策视为乙方违约，定金不予退还或甲方有权在乙方的购房款中扣除相当于定金数额的违约金。因此，无论是依照合同法还是双方签订的认购协议，上诉人都不应当向被上诉人返还相当于定金数额的违约金或定金。2.退一步讲，即便认购协议是杨蕴慧代其母亲签署，杨蕴慧与戴秀珍为母女关系，属于特殊的社会关系。一方代另一方签字购买如此重大财产，另一方完全不知情与常理不符，不符合日常经验法则。认购协议签署后戴秀珍立即将其户籍迁入济南，也向绿鲁公司提交了身份证原件、户口本原件，结婚证原件等一系列证件原件，并提交限购资格查询证明，上述一系列材料没有戴秀珍同意是无法向绿鲁公司提交的。从绿鲁公司的角度来看，系戴秀珍履行并认可认购协议的行为。绿鲁公司完全有理由相信杨蕴慧有代理权限，并构成表见代表。杨蕴慧辩称，一、被上诉人与上诉人签约时，上诉人销售人员一再强调可以先用有资格的人占个购房名额，因此被上诉人按照上诉人要求，在选房现场用原审第三人的名字填的认购协议。第三人未到场，也未向被上诉人进行任何授权，所有签字电话都是被上诉人的。因此，在认购协议上会着重写明代理人即被上诉人的姓名、则被代理人即第三人根本不可能到现场，上诉人说字是第三人签的纯属无稽之谈。同时，一审法院释明，若上诉人质疑字的签署人，可以申请鉴定，上诉人也放弃权利。根据民法总则第一百七十一条规定：“行为人没有代理权，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”上诉人明知涉案房屋为被上诉人购买而非第三人，因此全款收据写的是被上诉人的名字而非第三人的名字，同时上诉人也从未向第三人发过催告，通知其追认代理事项，因此上诉人第一条上诉理由纯属无稽之谈。同时还需要说明的是，上诉人占用被上诉人近400万资金三年多，没有支付一分利息，被上诉人也从未收到过上诉人的收房通知，更未使用过房屋。由于涉案房屋并未网签，在房管局备注里仍然属于随时待售的房源，何来占用，何来违背诚信原则？事实上，是上诉人严重背信弃义，一期交房质量问题频出，已经收到广大业主投诉，相关部门也已介入要求其限期整改。上诉人欺骗消费者，称现在没资格不要紧，先全款买上，占个名额，很快政策就放开了，但三年多也无法购买。而且，现在房价并未降，被上诉人所购买的地段房屋价格甚至比当初还涨了一点，根本不存在上诉人所述房价下跌恶意解约的情形。因此，上诉人明知被上诉人没有购房资格还让被上诉人交了全款，并开出了被上诉人名字的全款收据。现在被上诉人依旧因为限购无法网签、办理房产证，因此是上诉人严重背信弃义，欺诈消费者。二、双方签订认购协议的目的是依据该协议订立作为本约的商品房买卖合同，而被上诉人一直限购，不具备购买商品房的条件，而上诉人作为专业的地产开发商，一再强调付全款可以购买，并在明知被上诉人限购的情形下出具写有被上诉人姓名的收据，致使被上诉人无法签署商品房买卖合同，认购协议合法目的无法实现，根据合同法第94条相关规定，合同目的无法实现，可以解除认购协议。三、被上诉人签署的认购协议为上诉人提供的格式条款，对于相关不利事项没有对被上诉人做充分提示，而是一再强调无购房资格付全款就可以购买，而且上诉人也在出具的收据上明确写明了被上诉人的名字，上诉人有重大过错。上诉人对于解除合同的违约金或定金并未提出反诉，因此在二审中不能要求扣除被上诉人的违约金或定金数额。该两份认购协议书是上诉人提供的格式条款，根据合同法第三十九条的规定，上诉人应当按照购买人的要求对该条款予以说明，上诉人作为专业的开发企业对济南的房地产限购政策应该更清楚，其作为该协议提供者未举证证明在签订协议时其工作人员向被上诉人就第四条第二款进行了充分提示，也未在该条款做出特殊标记。相反，上诉人一再强调全款就可以购买，因此该条款对被上诉人不具有法律效力。上诉人存在重大过错。而且，以协议中第四条第四款明确规定不能更名，实际上这么重要的合同，乙方是第三人名字，而收据是被上诉人的名字，被上诉人做为普通的消费者购买房屋，以为只要上诉人出具的收据上是被上诉人的名字即可，因此，上诉人存在重大过错。四、表见代理构成要见是代理人的行为让第三人足以相信是被代理人的意见表示。实际上，上诉人未要求被上诉人提交任何第三人的授权手续，且交款收据上写的也是被上诉人的名字，因此，上诉人明知实际购买人为被上诉人才出此收据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院维持原判。原审第三人述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。杨蕴慧向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》，返还已支付购房款项3421500元及利息（利息以1031500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年11月30日至实际支付之日止；利息以169万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年1月16日至实际支付之日止；利息以70万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年5月5日至实际支付之日止）；2.请求法院依法判令解除原告与被告签订的《储藏室认购协议书》，被告返还地下室款项共263520元及利息（利息以263520元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年11月30日至实际支付之日至）；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：杨蕴慧、绿鲁公司及第三人戴秀珍均称原告与第三人系母女关系。杨蕴慧称，其欲购买绿鲁公司开发的涉案房产，因济南限购政策，其无购房资格，被告销售人员称付清全款可以购买，在被告销售的劝说下，2017年11月30日，杨蕴慧以第三人戴秀珍名义（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《绿地山东国际金融中心认购协议书》。该协议书主要内容为：第一条认购房屋情况。乙方自愿认购：济南市绿地山东国际金融中心项目B11地块2号楼2单元****室的商品房。第二条认购价格。乙方认购房屋的预测建筑面积为136.86平方米，认购单价为人民币25000元/平方米，认购总价暂定为人民币3421500元；该认购房屋折后单价为人民币25000元/平方米，折后总价为人民币3421500元。乙方同意所享受的优惠内容以甲方规定的优惠政策为准，上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订。1、乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款30%的定金，即1031500元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金1031500元……甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。……第四条其他。……2、乙方必须确保其具备购房资格，如乙方未按照本协议约定提供限购查询申请、不具备购房资格或违反国家及认购房屋所在地相关房地产政策及规定，则视为乙方违约，乙方的购房定金不予退还或甲方有权从乙方的购房款中直接扣除相当于购房定金金额的违约金，同时，甲方有权解除本协议书或《商品房买卖合同》，并有权将乙方认购的商品房另行销售。……4、本协议书项下的乙方主体需与甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下的乙方主体保持一致，不可更名，否则视为乙方违约，无权要求返还定金。如果本协议书项下的乙方主体委托代理人代为办理签订《商品房买卖合同》相关手续的，代理人须携带授权委托书并出示代理人、乙方身份证原件等身份证明文件，否则甲方有权拒绝与该代理人办理相关购房手续并不构成违约。……6、本协议书经甲方盖章、乙方签字后生效。被告工作人员张栋良、王丽萍分别在甲方“置业顾问”“销售经理”处签字，杨蕴慧称其代替戴秀珍在“乙方”处签名捺印，并在“代理人”处签名捺印，被告对此不予认可，认为原告不能证明“戴秀珍”签名为原告代签。同日，杨蕴慧以第三人戴秀珍名义（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》，约定：第一条购买房屋情况。乙方自愿认购：济南市绿地山东国际金融中心项目B11地块2号楼2单元***室储藏室。第二条购买价格。乙方购买储藏室的预测建筑面积为14.64平方米，购买单价为人民币18000元/平方米，购买总价暂定为人民币263520元；上述储藏室的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订。1、乙方为了表示购买诚意，自愿于本协议签订当日向甲方交纳至总房款的100%，即263520元，其中，总房款的20%为购房定金，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保。甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付储藏室房款的组成部分。……第四条其他。2、乙方必须确保其具备购房资格，如乙方不具备购房资格或违反国家及购买房屋所在地相关房地产政策及规定，则视为乙方违约，乙方的购房定金不予退还或甲方有权从乙方的购房款中直接扣除相当于购房定金金额的违约金，同时，甲方有权解除本协议书或《商品房买卖合同》，并有权将乙方购买的储藏室另行销售。4.本协议书项下的乙方主体需与甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下的乙方主体保持一致，不可更名，否则视为乙方违约，无权要求返还定金。如果本协议书项下的乙方主体委托代理人代为办理签订《商品房买卖合同》相关手续的，代理人须携带授权委托书并出示代理人、乙方身份证原件等身份证明文件，否则甲方有权拒绝与该代理人办理相关购房手续并不构成违约。……6、本协议书经甲方盖章、乙方签字后生效。8、本协议书约定之储藏室系本人自愿购买，本人已明确知悉国家及购买房屋所在地相关房地产政策及规定，上述购买行为系本人真实意愿表达。被告工作人员张栋良、王丽萍分别在甲方“置业顾问”“销售经理”处签字，杨蕴慧称其代替戴秀珍在“乙方”处签名捺印，并在“代理人”处签名捺印，被告对此不予认可，认为原告不能证明“戴秀珍”签名为原告代签。上述两份协议签订后，原告称使用其本人名下的邮政储蓄银行卡以刷卡的方式向被告全款交付了涉案房款及储藏室款项，并提交了2018年1月16日POS单小票，金额169万元；2015年5月5日POS单小票，金额70万元；2017年11月30日POS单小票，金额1,295020元，被告于2018年8月8日出具的绿地控股集团有限公司收据两份，交款单位均为杨蕴慧，金额分别为3421500元、263520元，付款内容分别为“B112-2-****房款”“B11地下室2-2-***房款”。被告对上述证据的真实性均无异议，但认为POS单未显示原告或第三人姓名，收据无法证明实际购房人为原告。庭审中，原告提交其为房屋所有权人的房产证两份，以证明其因济南的限购政策并无购房资格，原、被告签订的两份认购协议合同目的不能实现，原告有权解除合同。被告称，第三人戴秀珍已于2017年12月21日将户口迁入济南市，2018年3月20日持购房人身份证、户口本、结婚证原件到政府部分查询并领取了限购证明编号，并提交了查询截图及原告、第三人的户口本信息复印件佐证。原告及第三人自认为母女关系，但均未提交相关证据佐证，原告及第三人对被告提交的户口本复印件均不予认可，但原告称第三人戴秀珍于2017年12月21日将户口迁入济南市，而签订涉案认购协议时，第三人戴秀珍没有购房资格；第三人戴秀珍的户口本及身份证复印件是其称可以获得济南当地优惠补助从而得到的。另查，第三人戴秀珍户籍登记信息查询结果显示，第三人戴秀珍的户籍地址为济南市。本案在审理过程中，经一审法院依法释明，若涉案的两份购房协议书依法被认定为无效，原告变更诉讼请求为：1.请求确认涉案合同无效；2.被告返还原告全部购房款及支付相应利息；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。第三人戴秀珍与杨蕴慧均自认双方系母女关系，虽然两人均未提交相关证据佐证，但被告提交了杨蕴慧与戴秀珍的户口本复印件，户口索引表及家庭关系一栏均可证明杨蕴慧与戴秀珍的母女关系，且被告亦认可原告与第三人之间系母女关系，故一审法院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，杨蕴慧未取得戴秀珍的授权，以戴秀珍的名义与被告签订了涉案两份认购协议书，戴秀珍明确拒绝追认，依照上述法律规定，该两份认购协议书对戴秀珍不发生效力，其权利义务应由杨蕴慧负担，故杨蕴慧是本案适格的原告，被告关于原告主体不适格的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的是事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。原告称被告工作人员让其以戴秀珍名义与绿鲁公司签订认购协议，并提交了录音材料佐证其主张。一审法院认为，原告提交的通话录音时间为2020年7月7日，无法确认通话对象的具体身份，且被告不予认可，故一审法院对此不予认可；退一步讲，即使通话对象确为被告工作人员，但通过双方的通话内容来看，亦无法得出在订立涉案认购协议时被告方的工作人员对原告进行了恶意误导性宣传促销行为的结论，故一审法院对原告关于被告劝说其以第三人名义签订涉案购房协议书的主张不予认可。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”商品房认购书是指双方当事人在订立正式的商品房买卖合同之前所签订的，约定将来订立正式的商品房买卖合同的协议。原告与被告于2017年11月30日签订的两份认购协议书属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同，系独立的合同，不存在上述法律规定的合同无效的情形，虽然原告因不符合济南本地的限购政策而不具有购房资格，但济南市的房屋限购政策并非法律、行政法规的强制性规定，故涉案的两份认购协议书依法为有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。本案中，原、被告签订的两份认购协议书在合同性质上属于预约合同，其主要义务为签订商品房买卖合同，故涉案房屋认购协议书不适宜强制履行。现原告已通过起诉主张解除两份涉案的认购协议书的方式，明确表示不再与被告履行房屋认购协议，故原告要求解除涉案的两份房屋认购协议书的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据现有有效证据，原告在与被告签订涉案的两份购房协议书时，原、被告双方均明知原告因为现行限购政策、不符合购房条件这一事实，庭审中原告亦提交了其为房屋所有权人的两套案外房产的房产证佐证；被告认可收到涉案房屋及储藏室的全部款项，结合杨蕴慧提交的其邮政储蓄银行储蓄卡刷卡银行明细及POS小票、被告出具的收款收据等证据，可认定涉案房屋及储藏室购房款实际已均由杨蕴慧支付完毕。在此前提下，因涉案的两份购房协议书依法被解除，原告关于要求被告返还购房款共计3685020元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。因原告明知自己不符合购房条件仍与被告签订涉案的两份购房协议书，原、被告对此均存在一定责任，故原告关于要求被告支付涉案购房款的资金占用费的诉讼请求应予以调整为：以3685020元为基数，自本案立案之日即2020年6月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告主张的超出部分，一审法院不予支持。判决：一、解除原告杨蕴慧与被告绿鲁公司于2017年11月30日签订的《绿地山东国际金融中心认购协议书》、《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》；二、被告绿鲁公司于判决生效之日起十日内返还原告杨蕴慧购房款3685020元；三、被告绿鲁公司于判决生效之日起十日内支付原告杨蕴慧资金占用费（以3685020元为基数，自2020年6月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告杨蕴慧其他诉讼请求。案件受理费减半收取18140元，由被告绿鲁公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交商品房买卖合同两份，拟证明涉案房屋小区房价每平方下跌3000元，被上诉人现以无权代理、第三人不追认为理由要求解除双方的认购协议，给被上诉人造成了经济损失。经质证，被上诉人及原审第三人对该证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。该证据与本案争议焦点并无关联，且与涉案房屋户型、楼层等均不同，没有可比性。被上诉人提交账户明细一份，拟证明被上诉人全款交纳了房屋和储藏室款项。经质证，上诉人对证据的真实性无异议，但仅能证明被上诉人交纳了涉案房屋的款项，不能证明被上诉人为涉案房屋的购房人。原审第三人对该证据无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨蕴慧主张其因限购，以其母亲戴秀珍的名义购买涉案房屋，其系实际购房人。绿鲁公司主张戴秀珍系实际购买人。经审查，杨蕴慧在《绿地山东国际金融中心认购协议书》和《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》中代理人处签字，而此时，其母亲戴秀珍60岁，系完全民事行为能力人，具有一定的文化水平，在全款购买涉案房屋的情况下，一般是不需要委托代理人的。而且，涉案房款全部由杨蕴慧缴纳，绿鲁公司出具收据中的名称写的亦是杨蕴慧的名字而非涉案认购书中购买人戴秀珍的名字。结合绿鲁公司自杨蕴慧于2018年1月缴纳完涉案购房款至2020年6月杨蕴慧起诉，绿鲁公司一直未通知杨蕴慧或戴秀珍签订《济南市商品房买卖合同》的事实，本院认定，双方对杨蕴慧因限购无法购买涉案的房屋，以其母亲戴秀珍的名义购房的事实是明知的，杨蕴慧是实际购买人。因《绿地山东国际金融中心认购协议书》和《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》均为预约合同，不能强制缔结本约，故一审法院对杨蕴慧要求解除上述两协议书的主张予以支持并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”双方对杨蕴慧因限购无法购买涉案房屋是明知的，双方对于涉案协议书无法继续履行均存有过错，故本案不应适用定金罚则。一审法院根据双方的过错判决绿鲁公司向杨蕴慧返还购房款3685020元及自起诉之日起的资金占用费并无不当。综上所述，绿鲁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36280元，由上诉人绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二〇年十月二十六日书记员 李璐瑶