广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0127民初1880号 原告：李叶，男，1981年3月8日出生，汉族，户籍地：广西横县，现住广西横县。 被告：林成俭，男，1984年7月30日出生，壮族，住广西横县。 委托诉讼代理人：莫荣光，广西辉博律师事务所律师。 被告：广西横县乐居房地产经纪有限公司，住所地：横县横州镇茉莉花大道南侧龙池新城龙腾苑第******商铺。统一社会信用代码：91450127MA5N6GWD3Y。 法定代表人：彭达县。 委托诉讼代理人：邓享亮，男，该公司职员。 原告李叶与被告林成俭、广西横县乐居房地产经纪有限公司（以下简称乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行审理。原告李叶、被告林成俭及其委托诉讼代理人莫荣光、被告乐居公司的委托诉讼代理人邓享亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李叶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的《房地产买卖及居间合约》；2.判令被告承担违约责任，即被告乐居公司向原告赔偿返还契税、测绘费、登记费、交易手续费、评估费、按揭手续费、垫资解押费、抵押登记费等费用33300元；3.判令被告乐居公司向原告双倍返还服务佣金36600元；4.判令被告林成俭向原告双倍返还定金10万元；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年4月18日，原告及被告林成俭在被告乐居公司的居间斡旋下签订了《房地产买卖及居间合约》，合约编号0000180。该合同约定：原告购买被告林成俭位于横县住房，建筑面积为110.71平方米。物业成交价为61万元。该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合约签订生效之日起20日内向抵押人申请结清贷款及办理相关手续。 合同签订后，原告如约向被告林成俭支付了购房定金5万元，向被告乐居公司支付了契税、测绘费、登记费、交易手续费、评估费、按揭手续费、垫资解押费、抵押登记费、服务佣金等费用51600元。 依据合同的约定，被告乐居公司应为原告办理申请按揭贷款、垫资解押所购房屋、房屋所有权证书更名等的所有凭证和手续，被告林成俭也应积极协助和配合乐居公司办理相关手续。被告乐居公司于2020年6月11日通知原告在工商银行申请的按揭贷款审核已经通过的情况下，直至现在，被告乐居公司及被告林成俭仍未完成办理房产垫资解押、房产过户更名等相关手续。 2020年6月30日，从被告林成俭处获知，其与被告乐居公司的物业成交价为57万元，被告乐居公司隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。被告乐居公司的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条及《合同法》的有关规定，原告提起本案诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告林成俭辩称，1.同意解除《房地产买卖及居间合约》；2.请求法院驳回原告对被告林成俭双倍返还定金的诉请，被告林成俭解除合同后不用向原告返还定金。合同签订后，原告当时与乐居公司约定有履行的义务，当时约定的履行义务是林成俭只要把涉案房屋的材料交给乐居公司代办，林成俭只收取卖房款57万元，其他的一切手续是由乐居公司办理的。本案合同签订之后，被告林成俭也积极去银行办理银行卡等乐居公司要求的事项；3.原告在起诉时写到双方面签合同不是事实，因为当时都是单方面签合同，被告林成俭签名的时候原告也不在场。垫资解押按约定是由原告支付垫资解押费，由乐居公司代办，乐居公司要求林成俭与第三方垫资公司签订垫资解押合同和借条，林成俭对此不予认可，林成俭没有义务向第三方借钱来解押涉案房屋。本案中，不能办理过户的主要原因是乐居公司告诉林成俭，原告的贷款没有能审批下来，且乐居公司一直告诉林成俭是原告存在违约，原告的银行贷款没通过，林成俭可以要求原告全额支付贷房款，但是原告不同意全额支付，要求解除合同。综上，林成俭不存在违约的事实，不应承担双倍返还定金的违约责任。 被告乐居公司辩称，1.同意解除《房地产买卖及居间合约》，但是乐居公司已经提供了中介服务，且未能办理过户的原因不在于乐居公司，按照合同约定18300元佣金不应退还给原告；2.评估费、税费、按揭代理服务费、材料费、加急费和契税共33300元可以退还给原告；3.乐居公司不同意返还也不同意双倍返还服务佣金36600元，根据居间合同第五大条的第1小条约定“除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该服务费均不予退还或免除”；4.定金是原告和被告林成俭之间的事情，乐居公司不参与。 本案的争议焦点是：1.涉案《房地产买卖及居间合约》是否应当予以解除；2.原告请求被告乐居公司返还原告已支付的契税、测绘费、登记费、交易手续费、评估费、按揭手续费、垫资解押费、抵押登记费等费用共33300元有何事实及法律依据；3.原告请求被告乐居公司双倍返还服务佣金人民币36600元有何事实及法律依据；4.原告要求被告林成俭双倍返还定金10万元有何事实及法律依据。 原告与被告均围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2020年4月18日，原告李叶作为买方、被告林成俭作为卖方、被告乐居公司作为经纪方签订一份《房地产买卖及居间合约》，约定：1.被告林成俭将位于横县红棉商住区二期1单元1505号房出售给原告李叶。2.上述房屋现处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起20日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续。3.房屋成交价格为61万元，原告于签订本合约时向林成俭支付购房定金5万元（即第一部分楼款）；第二部分楼款4万元，支付方式为“卖方同意在买方收到银行提前还贷通知后，卖方或经纪方通知银行预约还款日或之前，款项到账后即视为卖方已收取相应楼款”；第三部分楼款53万元，支付方式为“在买方过户后领取房产权证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方或垫资方，由卖方与垫资方完成此款项结算”。4.交易税费中的契税、个人所得税、测绘费、登记费、交易手续费、评估费、按揭手续费、垫资解押费、抵押登记费由买方李叶承担。5.卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及纳税、免征税费等书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时需支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。6.买方支付服务佣金18300元，按揭代理服务费6100元，由买方支付，除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该服务费均不予退还或免除。 2020年4月18日，被告林成俭作为卖方和乐居公司作为经纪方签订一份《包干协议》，约定卖方林成俭将其涉案房屋出售给买方，房屋签订成交价为61万元，卖方实收价格为57万元，卖方同意支出4万元作为此次交易所产生的营业税、附加税和个人所得税，以上税费不足部分由经纪方承担，多出部分作为经纪方的居间服务费。 2020年4月18日，原告李叶向被告林成俭支付购房定金5万元。2020年4月28日，原告向被告乐居公司支付佣金、评估费、代收税费、按揭代理服务费共计45000元，其中包含按交易价格61万元的3%收取的交易佣金18300元（61万元×3%），评估费、代收税费、按揭代理服务费共26700元。2020年6月12日，原告向被告乐居公司支付材料费、加急费共3000元。2020年6月12日，原告向被告乐居公司支付补缴契税3600元。 另查明，因原告李叶的个人原因，被告乐居公司为李叶在中国银行办理贷款无法通过审批，后又到中国工商银行办理贷款申请，审批通过后因未及时办理贷款手续，导致原告李叶在工商银行的贷款申请失效。被告乐居公司要求被告林成俭与案外第三方垫资公司签订垫资合同，由林成俭向第三方公司借款解押涉案房屋，林成俭对此予以拒绝，其认为垫资解押系乐居公司的义务，故涉案房屋至今未办理登记过户至原告李叶名下。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与两被告签订的《房地产买卖及居间合约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。因涉案房屋至今未办理登记过户至原告李叶名下，原告提出解除《房地产买卖及居间合约》，两被告均同意解除该合同，故本院对原告提出的解除涉案《房地产买卖及居间合约》的主张予以支持。关于合同解除的时间，原告主张合同解除时间为其提起本案诉讼之日，即2020年7月8日，而两被告主张合同解除时间为本案判决生效之日。本院认为，原告提出解除合同，两被告在本案一审开庭审理时（即2020年8月18日）一致同意解除合同，三方均达成了解除合同的合意，故本院确认原告与两被告于2020年4月18日签订的《房地产买卖及居间合约》于2020年8月18日解除。 关于原告要求被告林成俭双倍返还购房定金10万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方支付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告乐居公司提出因被告林成俭不同意与第三方垫资公司签订垫资合同及出具《借条》，导致无法完成垫资解押的程序，原告亦据此主张被告林成俭存在合同违约。被告林成俭则主张其已经与乐居公司签订《包干协议》，约定林成俭实收购房款57万元，房屋交易相关事项由乐居公司负责，故不应由林成俭向第三方垫资公司借钱解押房产，且乐居公司向林成俭反馈的情况是原告贷款申请未通过，且不愿支付全款，要求解除合同，故林成俭认为其不存在合同违约，而是原告的行为存在违约。本院认为，根据原告与两被告签订的《房地产买卖及居间合约》及两被告签订的《包干协议》，均未约定由被告林成俭与第三方公司签订垫资合同及出具《借条》，由林成俭向第三方垫资公司借款解押涉案房产，故林成俭拒绝乐居公司提出要求其与第三方公司签订垫资合同及出具《借条》的行为并不构成违约，原告要求被告林成俭双倍返还购房定金10万元于法无据，本院不予支持。鉴于《房地产买卖及居间合约》已经解除，虽然原告第一次在中国银行办理的贷款申请审批未通过，对合同按时履行存在一定影响，但根据乐居公司的陈述，随后其为原告在工商银行办理的贷款申请已经审批通过，且两被告提供的证据不足以证明原告第一次贷款申请没通过的情形属于《房地产买卖及居间合约》第四条第3小点约定的买方违约的情形，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告林成俭应向原告李叶退回购房定金5万元。 关于原告要求被告乐居公司返还原告已支付的契税、测绘费、登记费、交易手续费、评估费、按揭手续费、垫资解押费、抵押登记费等费用共33300元的问题，根据本院查明的事实，原告向被告乐居公司支付的33300元（26700元+3000元+3600元）中包含了评估费、代收税费、按揭代理服务费、材料费、加急费和补交契税。被告乐居公司同意向原告退回上述费用，故本院确认被告乐居公司向原告李叶退还评估费、代收税费、按揭代理服务费、材料费、加急费和补交契税共33300元。 关于原告要求被告乐居公司双倍返还服务佣金36600元的问题，原告认为，被告乐居公司未能按时完成办理房产垫资解押、房产更名过户，以及被告乐居公司存在隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价的行为，应当双倍返还佣金。被告乐居公司对此不予认可，乐居公司认为房屋不能完成过户的原因是被告林成俭不同意与第三方垫资公司签订垫资合同，乐居公司不存在过错，根据合同约定，该服务费不应当退还。本院认为，1.根据两被告签订的《包干协议》，房屋交易价格61万元，被告林成俭实收金额为57万元，乐居公司不存在隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进、高价卖出房屋赚取差价的行为，对原告主张的这一事实，本院不予采信。2.居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，居间人乐居公司已经促成合同成立，因而当事人应当支付报酬。但是，被告乐居公司作为提供有偿居间服务的专门机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实和披露义务，并拟定买卖合同等交易文件，明确告知买卖双方的权利和义务，本案被告乐居公司未能处理好与买卖双方之间关于垫资解押房产的问题，对合同的解除存在一定过错，应承担相应的责任，但鉴于合同并未约定乐居公司存在过错需向买方双倍返还佣金，且原告与被告乐居公司均确认原告向乐居公司支付的交易佣金18300元包含了带买方看房、签订合同、收集材料、申请贷款、解押房产、办理过户以及后续工作的费用，乐居公司对本案的交易亦进行了部分工作，后续的解押、过户工作尚未进行，据此，本院酌情调整本案中原告应支付给被告乐居公司的中介服务佣金为5000元，余下的13300元（18300元-5000元），应由被告乐居公司退还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李叶与被告林成俭、被告广西横县乐居房地产经纪有限公司于2020年4月18日签订的《房地产买卖及居间合约》于2020年8月18日解除； 二、被告林成俭向原告李叶退回购房定金5万元； 三、被告广西横县乐居房地产经纪有限公司向原告李叶退还评估费、税费、按揭代理服务费、材料费、加急费和契税共33300元； 四、被告广西横县乐居房地产经纪有限公司向原告李叶退还服务佣金13300元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11099元，减半收取5550元（原告李叶已预交5550元），由原告李叶负担2775元，被告广西横县乐居房地产经纪有限公司负担2775元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费11099元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴少维 二〇二〇年十月二十日 法官助理 谢 添 书 记 员 宋 莹