北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17197号原告（反诉被告）：李雷，男，1981年2月1日出生，汉族，北京市丰台区南苑村农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋春颖，北京培宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨新娇，女，1988年11月23日出生，汉族，河北省沧州市青县清州镇北街村农民，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京壹佰分教育科技有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房西路**院**楼******。法定代表人：魏鹏，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：金勇，北京赛尔律师事务所律师。原告李雷与被告杨新娇、北京壹佰分教育科技有限公司（以下简称壹佰分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李雷及其委托诉讼代理人宋春颖，被告杨新娇、壹佰分公司的法定代表人魏鹏及二被告共同委托诉讼代理人金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雷向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告杨新娇于2018年10月16日签订的房屋租赁合同；2.依法判决被告杨新娇补交自2019年12月1日至2020年6月1日的剩余房屋租金4万元；3.依法判决被告杨新娇支付原告违约金1.6万元；4.依法判决被告杨新娇赔偿原告自2018年10月16日至2018年12月1日45天免租期期间的房屋租金19726元；5.依法判决二被告腾退位于北京市丰台区南苑槐房西路318号院17号楼12号2层房屋；6.依法判决被告壹佰分公司拆除灯箱广告牌；7.依法判令被告壹佰分公司将营业执照自租赁地址迁出；8.依法判决二被告共同支付原告自2020年6月1日至实际腾房之日的房屋租金及利息（租金按每年16万元计算，利息按同期中国人民银行贷款利率计算，自2019年12月1日计算至实际腾房之日止）；9.依法判决被告杨新娇承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告杨新娇于2018年10月16日签订丰台区南苑槐房西路318号院17号楼12号2层底商房屋的租赁合同，建筑面积165平米，租赁期为三年，2018年12月1日至2021年12月1日。2018年10月16日签订合同当日原告将房屋钥匙交给被告杨新娇，因考虑合同期是三年，就先给予了被告杨新娇45天免租装修搬家时间。2019年4月配合被告壹佰分公司办理了该地址的营业执照。自2019年12月1日被告杨新娇开始以各种理由拖欠房租，2019年12月13日、2020年1月3日被告分别交房租各2万元，共4万元，为2019年12月1日至2020年2月28日的房租。2020年3月1日至5月31日的房租原告向被告多次催缴，被告至今仍未支付。后杨新娇提出不想租了，并于2020年5月9日给了原告一把租赁房屋的钥匙用于看房，但房屋内的设施并未搬离。2020年5月11日原告向被告杨新娇发出了解除合同通知。直到2020年9月3日原告看到的房屋已腾空。现原告诉至法院，望判如所请。被告杨新娇、壹佰分公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所述签订合同属实。对本案我们的答辩意见如下：1.被告壹佰分公司不是本案的适格被告；2.杨新娇租用案涉房屋是用于经营少儿教育，因为发生疫情不可抗力因素，自2020年2月1日至4月30日国家明文规定不允许进行经营，根本没有收入，应当减免2-3个月的租金；3.杨新娇已于2020年5月9日将房屋钥匙交给了原告，应视为已经交付租赁房屋，双方所签合同视为自该日解除，且原告已经自行换锁；疫情期间无法搬出经营设备，原告也同意将设备暂时放置在案涉房屋处，待原告找到新租户后通知被告搬出；4.诉讼期间我方已将大部分物品搬出，2020年7月14日将全部物品搬出，不影响原告的使用权及出租权利；5.我方未按时交租金是因为疫情原因，不存在违约，不同意承担违约责任；6.合同约定免租期间不支付租金，故不同意此项诉求；7.我方已经搬出房屋、钥匙已经交付，不存在后期租金问题；8.公司注册与合同无关，在合同中没有相关约定，且壹佰分公司注册是交了1000多元的使用费。9.灯箱广告牌我方不要了。综上，合同已于2020年5月9日解除，租金应免除2个月，房屋已腾空并交付原告。不同意原告的全部诉讼请求。被告杨新娇、壹佰分公司提出反诉请求：1.请求判令被反诉人支付违约金1.6万元；2.请求判令被反诉人退还押金2.66万元及1月20日至3月31日的租金4万元；3.请求判令被反诉人支付装修损失9.8万元；4.请求判令被反诉人赔偿反诉人因张贴解除合同通知导致的学员退费损失6万元；5.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年10月16日签署《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，自2018年12月1日至2021年12月1日止，年租金为16万元，押金为2.66万元，承租后我方装饰装修投入巨大。2020年5月13日疫情期间，被反诉人李雷单方面提出解约，违反了《房屋租赁合同》的约定，应返还押金并承担违约损失及装修损失。另因疫情不可抗力因素反诉人在2020年2月1日至4月30日未实际使用该房屋，被反诉人应退还已交的三个月租金。为维护反诉人的合法权益，现特向贵院提出反诉，请求贵院依法裁决，支持反诉人的反诉请求。被反诉人李雷辩称：不同意反诉人的全部反诉请求。1.不同意承担违约金，反诉人从2019年12月开始就拖欠房租，物业检查电路不合格，反诉人违约在先，应向被反诉人支付违约金。2.不同意退押金，关于押金双方在合同中有明确约定，因反诉人延迟给付租金，押金已作为违约金扣除完毕。3.不同意退还2020年1月20日至3月31日的租金。4.关于装修损失，合同里有约定，因为反诉人原因导致合同解除，装修损失由反诉人自行承担，反诉人也未提供装修的合同及发票，不认可装修的金额。5.不同意赔偿学员退费损失。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，北京中恒金苑投资管理公司（以下简称中恒金苑公司）与孟昌、苏宏颖签订《房屋租赁合同》，约定：中恒金苑公司将位于北京市丰台区南苑槐房西路南庭新苑318号院17楼-12号房屋（建筑面积262.4平方米）出租给孟昌、苏宏颖，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日。2018年10月1日，孟昌、苏宏颖与李雷签订《北京市房屋租赁合同》，将位于北京市丰台区南苑槐房西路南庭新苑318号院17楼-12号二层房屋（建筑面积165平方米）出租给李雷，租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日。2018年10月16日，李雷（甲方，出租人）与杨新娇（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：第1条：标的物性状甲方将位于北京市丰台区南苑南庭新苑318号院17楼-12号二楼，租赁给乙方使用（以下统称“标的物”），建筑面积约165平方米。第2条：租赁期限本合同租赁期限为叁年，自2018年12月1日起至2021年12月1日止。第3条：租金数额及支付方式“标的物”年租金基数为160000元。乙方每租赁年度分两次向甲方交纳租金，即于每年的12月1日前和6月1日前交纳租金，押金为2个月租金26600元。乙方不按合同约定时间支付租金，除应如数补交外，每逾期一日按中国人民银行同期贷款利率向甲方支付滞纳金，若逾期不交纳超过1个月的，甲方可以单方解除合同，并追究乙方违约责任。第4条：标的物的使用用途乙方应按照本合同约定的使用用途，即：商业。第7条：装修改造及新增建筑物装修改造使“标的物”新增的一切设施，在租赁期满或由乙方违约原因导致甲方解除合同或乙方无故单方终止合同的履行时，无条件归属甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿。第11条：约定解除条款乙方未按约定时间支付租金达1个月以上（含1个月）的，甲方有权解除合同，收回“标的物”，并追究乙方相应的法律责任。第13条：合同的终止⑷一方不履行合同条款，造成另一方无法执行合同协议，协商又不能求得解决，合同终止；守约方有权向违约方追究一切损害赔偿。第15条：违约责任在租赁期内，任何一方违反本合同约定，均应承担违约责任并向守约方支付违约金。违约金额为全年租金的百分之十，如因违约给对方造成其他损失的，还应另外承担损失的全额赔偿，受害方有权解除合同。第18条：履约保证金若乙方未按本合同约定时间支付租金、水、电、暖、卫生费及相关费用的，甲方有权扣除相应的履约保证金作为违约金，每延期一天乙方应向甲方支付未按约付款部分百分之十的违约金，且甲方有权将拖欠部分在履约保证金内予以扣除。2018年10月16日签订合同当日，原告将房屋钥匙交给杨新娇，并给予45天免租期，杨新娇向原告支付履约保证金2.66万元及首期房租。2019年4月，原告配合壹佰分公司办理了注册地址为租赁房屋地址的营业执照，被告向中恒金苑公司支付了1000元注册地址转租费。2019年12月1日杨新娇未按照约定的期限交纳自2019年12月1日至2020年5月31日的房租8万元。经原告催缴，杨新娇分别于2019年12月13日、2020年1月3日交纳房租各2万元，共4万元，剩余房租4万元经原告多次催缴，被告至今未支付。2020年4月杨新娇通过微信多次与原告协商请求减免房租，原告表示村里没有减免政策，故不同意减免。2020年5月5日，原告通过微信告知杨新娇：要求于5月10日前将剩余房租交齐，否则就交还钥匙、解除合同；杨新娇于次日表示：同意交还钥匙。2020年5月9日，杨新娇将案涉房屋1把钥匙交还给原告。2020年5月11日，原告在案涉房屋大门张贴纸质通知，并拍照微信告知杨新娇，杨新娇表示：租期未满，李雷的行为系单方解除合同，疫情期间自己没有违约。通知载明：因你方未按照合同要求日期支付房屋租金，限你方于2020年5月13日前将租赁场所内属于你方的一切财物搬走，恢复场地原状；现依照合同约定与你方解除合同。你方应支付所欠租金，及年租金百分之十的违约金。逾期不清理视为你方放弃处置权，我方有权自行处理，不承担任何责任；同时因你方原因拖延及拒绝搬离，对我方造成包括租金、清场、处置、存放、起诉等一切损失费用将由你方承担。现案涉房屋现已腾空。在2020年7月14日庭审中，二被告表示仅有一架钢琴未搬离，原告表示除钢琴外还有桌椅、空调等；2020年9月10日庭审中，二被告表示上次开庭后马上将房屋内物品搬空了，原告表示截至2020年8月3日房屋内仍有被告的物品，直到2020年9月3日去现场时发现已搬空。二被告提供了四张微信付款截图用以证明其支付了案涉房屋装修费用。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。李雷与杨新娇签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。杨新娇自2019年12月1日发生逾期交纳租金的情形，虽经李雷催要，仅补交了4万元，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。杨新娇辩称存在疫情原因，因杨新娇的违约行为发生在疫情爆发之前，故对其此项辩称本院不予采信。杨新娇表示于2020年5月9日将房屋钥匙交还李雷，视为双方解除合同，因当时杨新娇并未提出明确的解除合同意向，对杨新娇的主张，本院不予采信。李雷于2020年5月11日向杨新娇发出解除合同通知，系守约方行使解除权的行为，杨新娇当日收悉，故本院确认李雷与杨新娇签订的房屋租赁合同于该日解除。杨新娇应当支付李雷自2019年12月1日至2020年5月11日期间的剩余租金，鉴于2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，杨新娇经营的少儿教育项目受疫情影响基本没有收入，故本院酌定自2020年1月24日至2020年3月23日的房屋租金应予免除。合同解除后，杨新娇、壹佰分公司应当尽快将经营设备自租用房屋搬出，杨新娇、壹佰分公司主张于2020年7月14日后即将经营设备搬离，未提供证据，依据微信聊天记录（2020年7月22日杨新娇表示钢琴已搬离、2020年7月23日李雷催促被告搬离空调、办公桌），本院确认房屋被腾空的时间为2020年8月31日。自2020年5月12日至2020年8月31日的房屋使用费应由杨新娇承担，计算标准参考租金标准的一半计算，为2.4万元。杨新娇已支付租金4万元，尚欠8000元。双方在合同中约定：履约保证金折抵租金及其他费用，故杨新娇交纳的履约保证金26600元本案予以抵扣。经计算，减免后杨新娇应足额交纳自2019年12月1日至2020年1月24日及2020年3月24日至2020年5月11日的剩余租金8000元；杨新娇应当给付原告房屋使用费2.4万元、违约金1.6万元；将履约保证金折抵后，杨新娇应当给付原告2.14万元。杨新娇已承担合同违约的相关责任，对原告要求二被告承担利息的诉讼请求，属于重复要求，本院不予支持。杨新娇逾期交纳租金后，原告多次向其催要，但并未行使解除权，后疫情爆发导致杨新娇无法经营收入骤减，无力履行合同，故原告要求杨新娇支付免租期租金的诉讼请求，本院不予支持。二被告表示灯箱广告牌不要了，该广告牌可由原告自行处理。营业执照迁出不属于民事案件受案范围，本案不予处理。二被告反诉原告单方解除合同构成违约，又主张合同已于交还钥匙之日解除，其辩称自行矛盾，法院在前文中已对原告行使解除权的权利进行确认，故对二被告反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。二被告未提供装饰装修合同，仅提供几张微信支付截图，无法证明其发生的装修费用金额；且在合同中双方约定租赁期满或由乙方违约原因导致甲方解除合同或乙方无故单方终止合同的履行时，装修改造及新增建筑物无条件归属甲方所有，甲方不对乙方做任何补偿。故对二被告要求原告赔偿其装修损失的诉讼请求，本院不予支持。二被告违约导致合同被解除，无权要求原告赔偿其学员退费损失，且二被告亦未提供相关证据，故对二被告要求原告赔偿学员退费损失6万元的诉讼请求，本院不予支持。壹佰分公司并非本案租赁合同的相对人，对其提出的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、李雷与杨新娇于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、杨新娇给付李雷2019年12月1日至2020年1月24日和2020年3月25日至2020年5月11日的剩余租金4444元；三、杨新娇给付李雷2020年5月12日至2020年8月31日的房屋使用费2.4万元；四、杨新娇给付李雷违约金1.6万元；五、李雷返还杨新娇租赁保证金2.66万元；以上五项相互折抵后，杨新娇于本判决生效后七日内给付李雷17844元；六、驳回李雷的其他诉讼请求；七、驳回杨新娇、北京壹佰分教育科技有限公司的诉讼请求。如果杨新娇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1441元，由李雷负担595元，由杨新娇负担846元。反诉受理费2155元，由李雷负担238元，由杨新娇负担1917元。互相折抵后杨新娇于本判决生效后七日内给付李雷608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇二〇年十月三十日书记员  张 艳