北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初16461号原告：王丽娜，女，1985年10月14日出生，满族，亿海蓝北京数据技术有限公司职员，户籍地河北省平泉市，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭淑芬，北京冠领律师事务所律师。被告：魏新会，男，1950年3月27日出生，汉族，街道退休职工，住北京市西城区。被告：魏某，女，1979年11月19日出生，满族，北京燃气集团职工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王郁恩（被告魏某之夫），男，1967年6月27日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。被告：雅群，女，1950年5月9日出生，满族，华都肉鸡公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王郁恩（被告雅群之女婿），男，1967年6月27日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。被告：李某，女，2007年3月15日出生，满族，学生，住北京市顺义区。法定代理人：魏某（被告李某之母，即被告魏某），女，1979年11月19日出生，满族，北京燃气集团职工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王郁恩，男，1967年6月27日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。原告王丽娜与被告魏新会、魏某、雅群、李某物权保护纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽娜委托代理人郭淑芬、被告魏新会、被告魏某、雅群、李某的委托诉讼代理人王郁恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾退其占用的北京市西城区护国寺西巷X号X幢X层的房屋并交还给原告。2、请求判令被告向原告支付北京市西城区护国寺西巷X号X幢X层房屋自2016年5月9日至2020年4月9日期间的房屋使用费141000元（每月3000元计算47个月）。3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年从第三人处购买了位于北京市西城区护国寺西巷X号X幢X层的房屋,房屋面积为17．63平米。原告于2016年5月9日取得了该房屋的不动产权证，产权证号为京(2016)西城区不动产权第XXXX号不动产权证。被告魏新会与魏某为叔侄关系，雅群为魏新会大嫂、魏某母亲。涉案房屋原为魏新会占有使用，后被魏新会借给其哥嫂一家居住，其哥哥2020年初去世，涉案房屋现实际由被告魏某、雅群非法占有使用。原告花费巨资购买了涉案房屋,被告持续多年的非法占用行为导致原告无法对涉案房屋行使任何权利,严重侵害了原告的合法权益。为了维护自身合法权益,原告依据《中华人民共和国民法总则》、物权法、民事诉讼法等法律规定,依法向法院提起诉讼,请求法院依法裁判,维护原告的合法权益。在案件审理过程中，原告王丽娜向本院提交以下证据材料：1、京20**西城区不动产权第XXXX号不动产权证；2、涉案房屋优越的地理位置截图；3、涉案房屋所在地的住宅租赁架、租赁市场价截图；4、房屋买卖合同；5、房款支付发票和契税完税证明；6、离婚证出生医学证明；7、不动产登记信息查询结果告知单。被告魏新会辩称：诉讼请求第一项可以腾退，第二项房屋使用费我认为我不住这个房，听法院判决。一、魏新会居住的北京市西城区护国寺西巷二期房屋简介及居住情况：一、北京市西城区护国寺西巷X号整个院的房屋均属于国家历史遗留问题，不属于被告所说的非法占用。房东均为罗静禅。魏新会及家人长期居住的房屋坐落的本院最西数的两间半，其中最西面那间与另外一间半是分开的，可以单独出入。但没有具体的房间号码。最西面的两间半承租人自国家落实标准租私房开始至今就是魏新会。此房当时由北京市西城区房管局厂桥房管所代管，因当地房管所告知房东罗静禅当时一直居住在海外，所以本院住户均没见过房东，故本院最西数的两间半房租一直由魏新会交给当地房管所带来的房东亲戚（房管所告知）。2001年左右政府曾实施对本片进行私房腾退，同时进行对承租人及其家人的安置计划。但因当时是私房腾退部门没找到房东本人，没有达成腾退安置协议，不能满足腾退条件，私房腾退部门也再没有对北京市西城区护国寺西巷X号的整个院落继续实施相应计划，故直到今日依然在此居住。目前依然属于北京市标准租私房，管辖单位应为北京市西城区落私办。2、魏新会祖辈开始至今几代人都居住在这里，并且户口均在此地。3、针对北京市西城区护国寺西巷X号院西数第一间明细答辩：答辩人未实际使用北京市西城区护国寺西巷X号院西数第一间房屋，不应该承担该房屋的使用占有费，答辩人的诉讼中主体不适格。北京市西城区护国寺X号院西数第一间是80年代后期因为孩子上学借给承租人魏新会的哥哥魏益民。他一家人为魏益民之妻雅群、魏益民之女魏某，使用并落户。2000年初期魏益民一家已经不再在此屋居住，屋门长期落锁不见其人。多年间也很少在此居住地间过。2000年初期据当地居委会说魏益民家申请下来了国家政策房。后听亲戚说魏某于2007年生有一女，户口落在了此处，但也从未见过。2019年魏益民过世，但此屋依然被其家人占有。故在此间房屋产权人合法的情况下，答辩人不是适格主体，按照物权保护的相关法律法规来讲，实际占有使用人应该承担房屋的占有使用费。不同意缴纳此间房屋使用费。因承租人一家人未实际使用此间房屋，故同意将北京市西城区护国寺西巷X号院西数第一间腾出，请求法院依法审理。二、答辩请求：答辩人不应该承担北京市西城区护国寺西巷X号院西数第一间房屋的占有使用费，答辩人非部分诉讼的主体资格，基于答辩人父亲是北京市西城区虎是西巷**院西数第一间房屋的承租人，但并未实际占有使用此间房屋，可根据人民法院依法审理后判决腾退。在案件审理过程中，被告魏新会向本院提交以下证据材料：私房租赁契约。被告魏某、雅群、李某辩称：不同意原告的诉讼请求。我们这个房子就是老一辈传下来的，可是我们就是每次都是单交房租，交给李红亮，我这有收据。因为合同法232条规定出租人出卖承租人的房屋的时候，我们有优先购买权。可是2016年原告买房的时候，我们是谁也不知道。她2016年就买房了，我们就质疑他买房是怎么得来的。第一，她没有上这院来过，她都没来过这儿，她就能买吗，这房她都不看一眼。原告也说了，她是大额巨额资金买的，可是我没有见过她，也没有来过。要求法院查询她的购房付款记录这是怎么得来的。第二、就是我们护国寺的房子是最早是我叔公租下来的，可是在这期间我们就成了共租人了。2016年有一次就是申请腾退，西城区给了一个说明。第三、针对原告说的诉讼请求有一个诉讼时效问题，民法通则第136条延续租金的时效是一年，不是他所说的几年。再一个，他说的这个房屋的租金多少钱，我们租住几十年了，有维修的记录，给人付款让人打一收条，原来还找不着了。近期的就是2013年一个，2020年一个。刚才魏新会说了同意腾退，但我们孩子还在这读书，也没法腾退。我们原来这个房子，我们是自己交的租金，这都是我们2004年、2003年就开始，我们有一个共同的协议书。有一个标准私房承租人搬出安置住房补贴发放通知单，上头就证明我们这个西边的房子与魏新会没有关系，就是我们魏益民、雅群，魏益民是2018年9月13日去世。原告买房子说是2016年。所以说，我们对这个有意见，希望法院能仔细查明她的房屋来源，查查她的贷款及交付记录。合同法230条明确规定，我们有这个权利，优先购买同等条件，可是我们都不知道。第一她买这房不上那看她就能买。第二买完了这些年也没来，也没收租金。这都是很可疑的，所以我们希望法庭查明。在案件审理过程中，被告魏某、雅群、李某向本院提交以下证据材料：1、修房收据2张个人出具；2、信访答复处理意见；3、产权查询结果；4、标准租私房承租人搬出安置住房补贴发放通知单；5、租金收据3张；6、租金补贴申请核定表；7、居住情况说明；8、赵英出具的证明及证明人身份证一份；9、2002．3．13房东收租金的收条。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告魏新会与魏益民（2018年去世）系兄弟关系，被告雅群与魏益民原系夫妻关系，被告魏某为二人之女。被告李某系魏某之女。2016年4月22日，罗文伯与原告王丽娜签订《存量房屋买卖合同》，约定王丽娜购买北京市西城区护国寺西巷X号X幢X屋房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积17．63平方米。双方在上述《存量房买卖合同》中约定第二条房屋权属情况：（五）该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。2019年5月9日，原告王丽娜取得北京市西城区护国寺西巷X号X幢X层房屋（建筑面积17．63㎡，不动产权证号：京（2016）西城区不动产权第XXXX号）所有权。1995年，罗静禅（出租人）与被告魏新会（承租人）订立《私房租赁契约》，约定由被告魏新会承租本区护国寺西巷X号北房2．5间，使用面积：32．9㎡，每月租金：95年46．96元，96年65．52元。本案审理中，本院至北京市西城区落实私房办公室调查并制作调查笔录，该办公室告知案涉房屋性质为标准租私房，有关部门现尚未对魏新会一家进行过任何安置。另查：对于案涉房屋居住情况，被告称2016年至今涉案房屋由魏某、雅群、李某居住，三人户籍登记在此，魏新会未居住在该房屋内。原告方认可魏新会未在涉案房屋内居住，其他人居住情况不清楚，但认为魏某另有住处，认可房屋由被告实际控制。对于原告主张房屋使用费一节，原告主张按照市场价格每月3000元支付，被告均未同意支付房屋使用费。对于原告所述房屋使用费标准，原告向本院提交安居客在护国寺西巷租房网页截屏，证明涉案房屋所在地周边同等面积住宅租赁市场价在每月3000元以上。访网页显示一室3134元/月，三室一厅、二室一厅16平米招租价格为3000元/月。被告对此均不认可。本案审理中，原、被告均未要求对涉案房屋的市场租赁价格进行评估、鉴定。再查：涉案的北京市西城区护国寺西巷X号X幢X层房屋西南侧建有自建房屋一间，用作厨房，约2平米。该自建房屋北墙倚涉案房屋的南墙所建，有单独户门，户门朝东。庭审中，经本院释明，原告对上述自建房屋未提出诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋产权登记在原告名下，故原告为涉案房屋的所有权人，原告对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但涉案房屋性质为标准租私房，产权人虽历经变更，却未改变标准租私房的性质。现被告魏新会虽然同意腾退涉案房屋，但被告魏某、雅群、李某实际居住、使用该房屋系因落实私房政策的历史原因形成，有关部门未对其进行过任何安置，且原告就被告具备腾退条件未提供相关证据予以证明，因此对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的房屋使用费一节，原告作为涉案房屋的产权人，对该房屋享有收益的权利。现被告魏某、雅群、李某占用原告所有的房屋，应向原告支付房屋使用费。虽然被告魏新会与原房屋产权人签订有租赁契约，但其现未占用涉案房屋，房屋使用费应由实际占用人魏某、雅群、李某自原告取得房屋产权登记开始向原告支付。对于房屋使用费的标准，鉴于案涉房屋性质为标准租私房，标准租私房具有一定历史因素，不宜完全按照市场价格执行。随着国家经济的发展和居民生活水平的提高，政府确定的标准租私房租金指导价格已经远远低于市场价格，结合相关政策、物价水平等因素，对于案涉房屋使用费标准，本院酌定为每月每平方米使用面积75元。对于原告要求过高部分，本院不予支持。对于房屋使用面积的计算，本院根据案涉房屋权证记载建筑面积除以1．333计算案涉房屋使用面积。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告魏某、雅群、李某给付原告王丽娜2016年5月9日至2020年4月9日的房屋使用费46654．03元；二、驳回原告王丽娜的其他诉讼请求。如果被告魏某、雅群、李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，由原告王丽娜负担1044元（已交纳）；由被告魏某、雅群、李某负担516元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  贾 岩二〇二〇年十月二十八日法官助理  邸碧莹书 记 员  郭 欣附：房屋使用费计算明细：2016年5月9日至2020年4月8日17．63平方米/1．333*75元*47个月=46620．97元2020年4月9日17．63平方米/1．333*75元/30天*1天=33．06元合计：46654．03元