北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初16870号原告：北京易喜新世界百货有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街****。法定代表人：谢惠芳，董事长。委托诉讼代理人：林雪，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：任中，男，该单位工作人员。被告：北京喵星球文化科技有限公司，，住所地北京市东城区崇文门外大街****046560c法定代表人：贾嵩，董事长。委托诉讼代理人：侯旭瑞，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：李国峰，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京无限魔方投资管理有限公司，，住所地北京市顺义区顺通路******法定代表人：侯旭瑞。委托诉讼代理人：李国峰，北京市中闻律师事务所律师。原告北京易喜新世界百货有限公司（以下简称新世界公司）与被告北京喵星球文化科技有限公司（以下简称喵星球公司）、北京无限魔方投资管理有限公司（以下简称魔方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告新世界公司之委托诉讼代理人林雪，被告喵星球公司、魔方公司之共同委托诉讼代理人李国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司向本院提出诉讼请求：1.被告一向原告支付各项租金320303.2元、管理费221920.96元、水费4110元、电费65392.8元；2.被告一向原告支付以上所欠款项每日0.5%的违约金，该违约金自其拖欠之日起计算至实际偿付日止（其中租金和商场管理费暂计算至2019年5月31日，水费和电费暂计至2019年9月9日）；3.被告一向原告支付免租期的租金182534.8元；4.被告一向原告支付提前解除合同违约金203841元；5.被告一将所租商铺恢复原状后向原告交还并支付解除合同后至交还场地之日止的场地占用费（暂计算至2019年5月31日为63817.6元）；6.被告二就上述款项的清偿承担连带保证责任。事实和理由：魔方公司承租新世界公司位于北京市东城区崇文门外大街3号新世界百货项目×××商铺，双方于2016年8月1日签订了租赁合同及相关修改协议、商场租户守则。合同签署后，原告将所租商铺交付被告二，被告对所租商铺的全部现状均清楚了解并认可无异议，之后双方均能良好履行合同。2018年1月1日原告与被告一、被告二签订主体变更协议，约定将租赁合同的承租人主体由被告二变更为被告一，被告二对被告一履行租赁合同项下的全部权利义务承担连带责任。被告一自2018年10月开始拖欠租金、商场管理费等。原告多次要求被告一、被告二支付其应缴纳的费用，两被告均未支付。原告无奈下于2019年5月8日通过EMS邮寄方式向被告一、被告二发出合同解除通知函，通知双方签署的租赁合同于被告收到函件之日起解除，再次要求两被告支付所拖欠的各项费用及相关违约金，并要求其于合同解除当日将所租商铺交还原告。时至今日，两被告仍拒不交还所租商铺。喵星球公司、魔方公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。因租赁合同项下的租赁面积中，有大面积的消防区域和消防通道，原告作为出租方将其租给被告，严重违反消防法等相关法律规定，导致双方所签租赁合同及相关配套协议均为无效协议。被告在签订租赁合同之时及营业后很长一段时间，根本不知道该商铺中含有大面积的消防区域及通道，直到2018年11月6日原告发下责令立即改正通知书，被告才开始意识到这个问题。从2018年末消防问题暴露之后，双方一直在沟通和商量相关问题，并未置之不理，更没有拒绝交还商铺，商铺已从2019年5月起就在原告控制之下。退一步讲，即使合同有效，原告主张的第2至5项诉讼请求过高，应予酌减；且被告于2019年5月6日停止经营、撤离商铺，当时也是告知了对方的招商经理任中及副总陈鑫，然后自2019年5月中旬起，原告已完全控制该商铺，专门派驻保安全天看守。被告认为该商铺于上述时间已交还给原告，如果产生所谓的“占用费”或者其他损失，也应该完全由原告负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月1日，新世界公司（甲方）、魔方公司（乙方）签订合同编号为×××号《租赁合同》。2016年8月15日，新世界公司（甲方）、魔方公司（乙方）签订《北京易喜新世界百货与租赁商户合同修改协议书》。以上合同约定：魔方公司承租北京市东城区崇文门外大街3号新世界百货项目四层×××商铺（附件一有所租商铺的平面图），租赁面积392平方米，乙方声明其在签署合同前已视察过所租商铺及其所在场地，对所租商铺及现有状况充分了解并表示满意，商铺经营权仅作商业用途，业态限于餐饮，租赁期限自2016年8月15日至2021年8月14日，租期5年，约定交付日2016年8月15日，装修免租期为139日，自2016年8月15日至2016年12月31日，该期间乙方无需缴纳租金，乙方按日租金*租赁面积*365/12的标准向甲方支付月租金，其中2018年8月15日至2019年8月14日期间每月租金44100元，乙方应于每个公历月的第5日或之前向甲方支付下一期的租金，乙方应向甲方支付每月商场管理费23847元，乙方应于每月的5日或之前支付下月的商场管理费，乙方用电、用水费用由乙方负担，乙方须在收到书面月结清单后，于每月15日前支付上一月发生的费用；如果政府相关部门在租赁期内对乙方的装修（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求或意见，乙方均须按照政府主管部门不时的要求修改其装修并承担一切责任和费用；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满或提前终止的当日内返还所租商铺，未经甲方同意逾期返还所租商铺的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付所租商铺实际占用期间使用费；乙方逾期支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金、能耗及公用事业费及乙方于合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，每逾期一日，乙方应按所欠款项的0.5%支付相应违约金，计算至乙方实际支付之日止，乙方逾期支付相应费用超过30日的，甲方有权解除合同并提前收回所租商铺或其任何部分，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向甲方支付违约金。另，双方在《租赁合同》之附件七《安全管理责任协议》中约定由乙方承担所租商铺内消防及安全责任。后新世界公司将涉案商铺交付给魔方公司。2018年1月1日，新世界公司（甲方）与魔方公司（乙方）、喵星球公司（丙方）签订《主体变更协议》，约定乙方将《租赁合同》及与之相关协议的权利义务全部转让给丙方，乙方对丙方履行原合同项下的全部权利义务承担连带责任。被告将租金交纳至2018年9月，被告应交纳2018年10月至2019年5月8日的租金320303.2元、2018年10月至2019年5月的商场管理费（含展示场地管理费）221920.96元，但被告未予支付。被告主张，认可原告主张的租金、商场管理费的计算数额，但因租赁面积中含有大面积的消防区域和消防通道，故合同无效，被告不应交纳之后的租金、管理费。对此，原告不予认可。被告为证明其主张，提交了《新世界百货崇文店消/安防安全监督检查责令立即改正通知书》，显示原告于2018年11月6日对被告所租商铺进行消/安防安全监督检查，发现存在座椅码放消防通道，阻挡消防通道正常使用，存在安全隐患，责令立即整改。对上述证据，原告认可真实性，但不认可证明目的，认为原告向被告发出整改通知时，被告已存在欠租情形，此证据并非被告拖欠租金及费用的原因。原告为证明涉诉商铺已通过消防验收，提交了2017年1月东公消验字【2017】第0016号建设工程消防验收公告，显示工程名称为北京新世界CATPLANET餐厅装修工程（复验），单位名称为魔方公司，结果为合格。被告认可真实性，不认可证明目的，主张涉案商铺不能正常使用，违反了消防规定，含有大面积的公有消防区域，消防验收只是形式上验收，没有涉及到公有消防区域和通道，后来我们也收到了原告发来的书面通知，也提出以上问题，东城消防人员答复说出了以上问题我们需要承担责任。2018年9月至2019年5月期间，原告向被告发送数份租金及费用催缴通知，要求被告结清租金、管理费、能源费用及滞纳金等，被告仍未支付。2019年5月10日，新世界公司向喵星球公司送达《合同解除通知函》，表示被告未按合同约定足额支付租金、管理费、能源费等应付费用，逾期已超30日，故原告行使合同解除权，解除租赁合同，自该解除通知到达被告之日时解除，同时要求被告在合同解除当日将所租商铺交还原告，逾期拒绝履行相关义务的，原告将按照合同约定自行收回场地，由此产生的损失将由被告承担。原告主张被告至今没有交还商铺，原告多次要求被告清空物品，但被告拒绝腾空。被告对此不认可，主张其已于2019年5月15日交还商铺，商铺场地内仍有被告的桌椅等物品尚未腾空，未腾空的原因系原告封锁场地，不允许被告进入。被告还表示，基于装修损失可能需要另案解决并进行鉴定，其对商铺内装修保留权利，同意拿走商铺内桌椅、账册等物品。原告对此表示，装修不需要被告管，只要清空物品即可。被告为证明其主张，提交了与原告工作人员的微信聊天记录，显示2019年5月14日被告针对涉案商铺拍摄了一张照片，显示该商铺已被装饰板封挡，并说“把我们店给封上了，也不通知一下啊？”，原告答复称“我们是按照合同执行”，被告继续说“合同里有封店门吗？”，原告称“好好看看合同”。原告对真实性认可，证明目的不认可。诉讼中，本院前往涉案商铺进行勘验并绘制租赁区域及消防通道图纸一份，原、被告均签字确认无误。围绕原、被告所争议的涉案商铺是否包含消防区域和消防通道一事，本院前往东城区消防支队进行核实。东城区消防支队认为，涉案商铺内确实包含一条1.5米宽的消防通道（发生火灾时用于疏散的通道），验收时应满足具有一定宽度的消防通道，即其在验收时已存在，该消防通道是承租商户应该留出来的，主体责任在承租商户，所有权人应当履行监督义务，若商户自己堆了东西没有保障通道足够的宽度，是商户自己的责任。东城区消防支队同时向法院出示消防验收图纸，从该图纸中可以看出，新世界百货大楼另有一条主疏散通道位于涉案商铺租赁区域之外，本院据此手绘图纸一份。原告对此认可，被告表示异议，认为应当调取原始消防图纸，手绘图纸无法确定消防区域。原告为证明被告拖欠2018年11月至2019年5月的电费、水费，向本院提交2018年11月至2019年5月电费、水费统计及2018年11月至2019年4月电表回收表、租赁商户水表确认单(被告在电表回收表、租赁商户水表确认单的商户确认栏处已签字)，2018年11月至2019年4月期间电费金额合计26180元、水费金额合计1920元。被告对真实性认可，但认为计费标准过高。另查，关于第二项诉讼请求的违约金，被告不同意支付，如果法院认为应当支付，被告认为标准过高，请求法院按照中国人民银行同期贷款利率予以调整。经询，原告表示同意按此标准调整，并同意各项欠款统一按照最后一笔费用拖欠之日起计算至实际偿付之日止。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。喵星球公司欠付新世界公司的2018年10月至2019年5月8日的租金、2018年10月至2019年5月的管理费应予支付。关于水、电费，新世界公司提交的证据足以证明喵星球公司欠付2018年11月至2019年4月期间电费26180元、水费1920元，喵星球公司应予支付。关于2019年5月水、电费，新世界公司仅提供水、电费统计，没有提供经过被告确认的2019年5月水、电费金额或者原始用水、用电数据，故本院不予支持。关于违约金，被告表示不同意支付，如果法院认为应当支付，被告认为标准过高，请求法院依法按照中国人民银行同期贷款利率予以调整。经询，原告表示同意按此标准调整。本院认为，根据合同约定，被告确存在拖欠行为，故原告主张自被告拖欠之日起支付违约金本院予以支持，基数应以被告欠付数额为准，本院将根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、原告损失等因素予以调整。关于免租期租金和提前解除合同违约金，主要针对的是合同解除。本合同解除系因被告迟延交付房租等费用，根据合同约定，被告应向原告支付免租期租金及违约金。被告主张原告要求的违约金过高，要求本院予以调整。本院认为，被告至今尚未从涉案商铺中搬离，根据租赁市场一般规律，待商铺腾空后，原告另寻租户时会有空置期损失，存在人工成本、另行租赁成本等客观费用，且本案中双方合同明确约定了违约金数额，原告主张的违约金数额并未明显超出合理范围，故被告要求调整违约金的意见本院不予采纳。关于将所租商铺恢复原状后向原告交还一节，原、被告均同意由被告腾空涉案商铺内物品，本院不持异议。关于场地占用费，2019年5月10日，新世界公司向喵星球公司送达《合同解除通知函》，被告提交的证据显示2019年5月14日新世界公司已就涉案商铺进行装饰板封挡，被告已经不能正常使用涉案商铺，但亦未搬离，故该期间的场地占用费可比照租金予以酌减，本院将根据具体情况酌情确定该期间被告应向原告支付的场地占用费。根据三方所签订的《主体变更协议》约定，魔方公司应对喵星球公司所承担的以上债务承担连带责任。关于被告主张合同无效的意见，本案中《租赁合同》已明确约定魔方公司在签约时对所租商铺及现有状况充分了解；被告称涉案商铺不能正常使用，但其正常履行协议已逾两年，故其主张缺乏合理依据；另，根据消防部门的答复，涉案商铺已通过消防验收，涉案商铺内所含的1.5米宽的消防通道在商铺验收时即已存在，且是承租商户应该预留出来，新世界百货大楼另有一条主疏散通道位于涉案商铺租赁区域之外，故被告提交的证据无法证明原告将大面积的消防区域和消防通道租赁给被告，从而导致合同无效，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京喵星球文化科技有限公司于本判决生效之日起七日内向北京易喜新世界百货有限公司支付2018年10月至2019年5月8日的租金320303.2元、2018年10月至2019年5月的商场管理费（含展示场地管理费）221920.96元（以上合计542224.16元）、2018年11月至2019年4月期间的电费26180元、水费1920元（以上合计28100元）；二、北京喵星球文化科技有限公司于本判决生效之日起七日内以542224.16元为基数，向北京易喜新世界百货有限公司支付违约金（自2019年4月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京喵星球文化科技有限公司于本判决生效之日起七日内以28100元为基数，向北京易喜新世界百货有限公司支付违约金（自2019年5月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、北京喵星球文化科技有限公司于本判决生效之日起七日内向北京易喜新世界百货有限公司支付提前解除合同的违约金203841元；五、北京喵星球文化科技有限公司于本判决生效之日起七日内向北京易喜新世界百货有限公司支付免租期租金182534.8元；六、北京喵星球文化科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将北京市东城区崇文门外大街3号新世界百货项目四层×××商铺腾空后交由北京易喜新世界百货有限公司收回；七、北京喵星球文化科技有限公司于本判决生效之日起七日内，按照每月22050元的标准向北京易喜新世界百货有限公司支付2019年5月11日起至交还商铺之日止的场地占用费；八、北京无限魔方投资管理有限公司对于上述第一项至第七项的债务承担连带责任；九、驳回北京易喜新世界百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18948元，由北京易喜新世界百货有限公司负担2350元（已交纳），由北京喵星球文化科技有限公司、北京无限魔方投资管理有限公司负担16598元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  程新桐二〇二〇年十月二十六日书记员  关雅晴