山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4700号 上诉人（原审被告）：潍坊快乐岛餐饮管理服务有限公司，住所地：潍坊滨海经济技术开发区央子街道蔡一村。 法定代表人：任超军，总经理。 被上诉人（原审原告）：山东鑫环实业集团有限公司，住所地：潍坊滨海经济技术开发区北海路**。 法定代表人：李希环，董事长。 委托诉讼代理人：朱伟红，山东善明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕月，山东善明律师事务所律师。 上诉人潍坊快乐岛餐饮管理服务有限公司（以下简称快乐岛餐饮公司）因与被上诉人山东鑫环实业集团有限公司（以下简称鑫环集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院(2020)鲁0792民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 快乐岛餐饮公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一二审诉讼费用由鑫环集团公司负担。事实与理由：1、涉案场地属于国家所有，鑫环集团公司与案外人潍坊港务管理局港务公司签订的《协议书》无效，潍坊港务管理局港务公司并未获得涉案土地的使用权，无权对涉案土地出租转让，鑫环集团公司获得涉案土地租赁权无法律依据，故鑫环集团公司无权要求快乐岛餐饮公司支付租金。2、涉案场地属于潍坊港务管理局港务公司填海建设，海域所有权是属于国家，填海完成后没有任何单位或个人凭借海域使用权证书对该涉案场地提出土地登记申请，因此涉案场地的土地使用权属于国家所有。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 鑫环集团公司未提交书面答辩意见。 鑫环集团公司向一审法院起诉请求：1、依法判令快乐岛餐饮公司支付租金110000元及租金利息3590.68元（自2019年4月1日起至2019年8月19日止，以110000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算为1848.5元；自2019年8月20日起至实际履行之日止，以111848.45元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算，暂计算至2020年1月3日为1742.23元），以上共计113590.68元；2、依法判令解除双方签订的《场地租赁合同书》；3、依法判令快乐岛餐饮公司立即腾空场地房屋并恢复原状；4、本案的诉讼费用由快乐岛餐饮公司负担。 一审法院认定事实：2017年2月27日，案外人潍坊港务公司（甲方）与快乐岛餐饮公司（乙方）签订《场地租赁合同书》，约定甲方将港口西货场一处（场地除四周树木及东面厕所外无其他地面附着物）租赁给乙方开发（餐饮休闲旅游度假区）使用，乙方不得建设与区域规划不符设施（附位置图）；开发投资全部由乙方负责；乙方使用期内，甲方保障所属区域道路畅通，乙方负责保持区域和周边环境卫生及人员安全管理等工作；租赁期限为十年，合同每五年签订一次（本合同有效期自2017年5月1日至2021年4月30日止），租赁时间自2017年5月1日至2027年4月30日止；租金第一年90000元，第二年100000元，第三年110000元，自第三年开始以后每年在上一年基础上增加百分之三，至合同期满；乙方签订合同时需交纳保证金5000元，合同期满，乙方须将所租赁区域卫生清扫干净，保证金给予退回，否则保证金视为清洁费不予退还；付款方式：乙方须在签订合同时付清第一年租金，以后，每年3月31日前付清下一年租金；租赁期间合同期内如遇国家政策调整或安排，乙方应服从安排，乙方投资建设的地上附着物在经第三方评估机构评估后，由开发单位或收购方按国家当年有关政策与乙方协商后给予乙方合理补偿，乙方投资建设的地上附着物补偿款归乙方所有；租赁期内，如遇上级主管部门征用，合同终止。合同另对双方当事人其他权利义务进行了约定。上述场地租赁合同签订后，快乐岛餐饮公司交纳保证金5000元和第一年的租赁费90000元，并在涉案场地上建造餐饮场所一处用于经营。 2018年3月15日，根据2017年10月26日潍坊港务公司历史遗留问题专题协调会议纪要（潍坊市党的十九大安保维稳工作领导小组会议纪要第9期），经潍坊市交通运输管理局、潍坊滨海经济技术开发区管理委员会同意，潍坊港务公司（甲方）将老商港所辖海域的使用权及地面设施所有权有偿转让给鑫环集团公司（乙方），乙方向甲方支付合同约定的职工安置费用作为转让价款。为明确甲乙双方的权利义务，潍坊港务公司（甲方）与鑫环集团公司（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将老商港所辖海域的使用权及地面设施所有权有偿转让给乙方，甲方负责协调潍坊老商港及所辖海域的交接工作，自签订协议之日起，乙方行使甲方的权利（合同附表）；甲方签订该合同前的债权债务，乙方不接，由甲方自行处理；乙方向甲方支付该合同约定的职工安置费用作为转让价款，甲方拥有监督乙方及时支付职工安置补助费用的权利、对于乙方出现的违法行为及时制止的权利；乙方对所接收的资产享有占有、使用、收益、处置的权利，对于甲方与第三方签订的租赁承包合同等，自本协议签订之日起，甲方主体自动变更为乙方。另，潍坊港务公司与快乐岛餐饮公司签订的场地租赁合同所涉场地即包含在其转让给鑫环集团公司的上述区域内。 2019年7月19日，鑫环集团公司向快乐岛餐饮公司发出催缴场地租赁费通知书一份，该通知书主要内容为：快乐岛餐饮公司2019年3月31日前应交付的场地租赁费110000元，经多次催缴，尚未缴纳；现要求快乐岛餐饮公司于2019年8月20日前缴付上述场地租赁费。该通知书由快乐岛餐饮公司股东李德怀签收。 2020年1月10日，潍坊港务公司出具声明一份，主要内容为：潍坊港务公司2017年2月27日与快乐岛餐饮公司签订的《场地租赁合同书》，自2018年3月15日起出租方由潍坊港务公司变更为鑫环集团公司，租赁合同继续履行；该合同主体由潍坊港务公司变更为鑫环集团公司一事其已于2018年5月5日通知快乐岛餐饮公司，快乐岛餐饮公司对合同主体变更一事知情。 鑫环集团公司要求快乐岛餐饮公司支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金110000元及相应利息，并主张快乐岛餐饮公司违约，要求解除《场地租赁合同书》，同时要求快乐岛餐饮公司腾空房屋并恢复原状；快乐岛餐饮公司认为其可以把租赁费交给潍坊港务公司，但不同意交付给鑫环集团公司，且其可继续租赁该场地。为此双方纠纷成讼。 第一次庭审过程中，快乐岛餐饮公司同意解除合同，但此后在双方质证过程中，快乐岛餐饮公司不同意解除合同，要求继续使用地面附着物，且经法院释明，其不申请对地面附着物进行价值评估。快乐岛餐饮公司另提交潍坊市海洋发展和渔业局的情况说明及潍坊市交通运输局的信访处理意见书各一份，并以此主张鑫环集团公司与潍坊港务公司签订的《协议书》违反法律规定，鑫环集团公司无权向其主张租赁费。经质证，鑫环集团公司对上述证据的真实性均无异议。 上述事实，有当事人陈述，鑫环集团公司提交的《场地租赁合同书》《协议书》、收款收据、催缴通知书、潍坊港务公司的声明，快乐岛餐饮公司提交的潍坊市海洋发展和渔业局的情况说明及潍坊市交通运输局的信访处理意见书等在卷佐证。 一审法院认为，本案争议焦点有二：一是快乐岛餐饮公司应否向鑫环集团公司交付租赁费；二是对鑫环集团公司诉请解除《场地租赁合同书》应否予以支持。 对于第一个问题，快乐岛餐饮公司对其与潍坊港务公司签订《场地租赁合同书》及按合同约定应交纳第三年租金110000元无异议，现潍坊港务公司已将包括涉案场地在内的区域转让给鑫环集团公司，快乐岛餐饮公司虽对协议书不予认可，但该协议书由相关部门盖章认可，该协议的真实性应予确认，其合法性不属于本案审查范围，也不影响快乐岛餐饮公司作为承租人继续履行交付租金的义务，潍坊港务公司已通过协议约定将相关权利转让给了鑫环集团公司，鑫环集团公司也已通过催交租赁费通知履行了告知义务，故快乐岛餐饮公司应履行向鑫环集团公司交纳租赁费的义务。 关于第二个问题，根据合同约定，租赁合同期内如遇国家政策调整或安排，快乐岛餐饮公司应服从安排，其投资建设的地上附着物在经第三方评估机构评估后，由开发单位或收购方按国家当年有关政策与快乐岛餐饮公司协商后给予合理补偿，快乐岛餐饮公司投资建设的地上附着物补偿款归快乐岛餐饮公司所有；租赁期内，如遇上级主管部门征用，合同终止。本案中，合同约定的解除情形并未出现，合同解除条件并未成就；快乐岛餐饮公司没有按照约定时间交纳租赁费并未构成根本性违约，其虽经鑫环集团公司催交租赁费仍未交纳，但鑫环集团公司仍可通过诉求快乐岛餐饮公司交纳租赁费的方式实现合同权利，且在双方均未申请对涉案场地上的建筑物进行价值评估的前提下，直接判令解除合同、立即腾空涉案场地房屋并恢复原状显失公平，因此，在合同未到期的情形下，鑫环集团公司要求解除合同并恢复原状无合同依据和法律依据，法院不予支持。 关于欠付租赁费的具体数额，根据合同第五条、第六条关于租赁费的约定，快乐岛餐饮公司应于2019年3月31日前付清下一年度（2019年5月1日至2020年4月31日）的租赁费110000元，故该欠付租赁费的数额应确定为110000元。关于鑫环集团公司主张的租赁费利息，快乐岛餐饮公司未按照合同约定时间支付租金构成违约，应向鑫环集团公司赔偿损失，该损失主要体现为逾期支付租金的利息，故鑫环集团公司诉请自2019年4月1日起计付利息，法院予以支持；关于该利息的标准，鑫环集团公司主张自2019年4月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计算利息为1848.5元，该主张不违反法律规定，法院予以支持；对2019年8月20日起至实际履行之日的利息，应以110000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十一条、第一百零七条规定，判决如下：一、潍坊快乐岛餐饮服务管理有限公司支付山东鑫环实业集团有限公司房屋租赁费110000元及利息（其中2019年4月1日至2019年8月19日的利息为1848.5元；2019年8月19日以后的利息，以110000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回山东鑫环实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2572元，减半收取1286元，由潍坊快乐岛餐饮服务管理有限公司负担。 二审审理查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，快乐岛餐饮公司与与潍坊港务公司签订的场地租赁合同书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，当事人双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。鑫环集团公司提交的协议书等证据可以证实潍坊港务公司已将包括涉案场地在内的区域转让给鑫环集团公司，现鑫环集团公司依据潍坊港务公司与快乐岛餐饮公司签订的场地租赁合同书向快乐岛餐饮公司主张租赁费有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。快乐岛餐饮公司辩称，涉案厂地属于国家所有，不属于潍坊港务公司，潍坊港务公司无法将涉案厂地转让给鑫环集团公司，鑫环集团公司无权向其主张租赁费用，但在本案审理之前及审理过程中，并没有案外人向快乐岛餐饮公司主张权利。退一步讲，如有案外人享有权利，根据合同相对性原则，系案外人与鑫环集团公司之间的纠纷，与本案无关。一审判决快乐岛餐饮公司向鑫环集团公司按照合同约定支付租金并无不当，本院予以维持。 综上，快乐岛餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2572元，由潍坊快乐岛餐饮服务管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年十月二十九日 书记员 张瑞丰