上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初576号原告(反诉被告)：上海洲源投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘灿明，总经理。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海睿祥投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐琰婷，执行董事。委托诉讼代理人：柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。原告上海洲源投资管理有限公司(以下简称洲源公司)与被告上海睿祥投资有限公司(以下简称睿祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序。被告于2019年11月14日收到起诉状副本。2020年3月19日，被告提起反诉。本院于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告洲源公司的委托诉讼代理人余珍珍、被告睿祥公司的委托诉讼代理人柳卫星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洲源公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告洲源公司与被告睿祥公司上海市就徐汇区龙华路XXX号XXX栋房屋(以下简称系争房屋)所签订的租赁合同于被告收到起诉状副本之日起解除；2、被告立即返还房屋；3、被告支付2016年11月1日至2019年10月31日期间所欠I栋房屋租金、服务费、水电费(计算期间为2016年11月1日至2019年8月26日)共计人民币XXXXXXX.30元及逾期付款利息(以XXXXXXX.30元为本金，自2019年10月1日起到被告实际清偿之日，按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率〈LPR〉1.5倍计付)；4、被告支付2019年11月1日起至合同解除之日期间所欠I栋房屋租金(以每月62444元为标准)、服务费(以每月4470元为标准)；5、被告支付从合同解除之日起至被告归还房屋之日止的房屋使用费，以每日4162.93元计算。6、被告支付I栋房屋的违约金人民币150000元。事实和理由：2015年3月，被告睿祥公司就承租系争房屋签订《租赁合同》，约定：租期自2015年4月1日至2020年3月31日；月租金50000元，每两年递增一次；租赁保证金150000元；园区服务费每月4200元；水电费等费用由被告自行承担；如有违约，违约金为150000元。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告一直拖欠房租、园区服务费、水电费等。截止2019年9月30日，合计欠费XXXXXXX.20元。虽经原告多次催讨，但被告一直不支付。请求法院支持诉请。睿祥公司辩称，不同意原告的诉请。在合同履行期间，原告于2019年9月30日停水停电，原告已经以自己的行为不履行合同约定，被告认为2019年9月30日应该是合同解除之日。2016年6月，中央军委已经发文，军队不能进行经营活动；工商局也告知军队的房地产不能作为办公地，所以整个合同是部分有效，2016年6月以后是无效的。对于原告主张的租金、物业费、水费都是没有依据的，数额不对的；2016年以前，被告已经支付了190万，2017年2月份以前支付了160万，总共被告支付原告350万。系争房屋出租，由于原告出租的房屋有瑕疵，故租金理应每日2.5元，原告应返还被告多收的租金XXXXXXX元。被告从未享受过物业管理，原告也没有合法的水电账单，故被告不应承担各项费用。睿祥公司向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告洲源公司与反诉原告睿祥公司就系争房屋所签订的租赁合同于2019年9月30日解除；2、反诉被告退还多收的房租XXXXXXX元；3、反诉被告赔偿反诉原告因不能正常注册办公的损失80万元/4年；4、反诉被告承担违约金15万元。事实与理由：反诉被告洲源公司与反诉原告睿祥公司于2015年4月1日就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定用于办公，租赁时间从2015年4月1日至2020年3月31日止，合同期限为五年。但这些房屋，大房东是中国人民解放军总后勤部，使用单位是中国人民解放军第7315工厂。依据中央军委发的通知规定：2016年6月底前，部队三产不能进行盈利性活动，双方的合同因为违反国家工商规定及中央军委的文件规定，应该是无效的。合同签订后，被告付清了2016年前的租金，又于2017年2月6日及同年2月24日共支付160万元的房租。因合同无效，承租的系争房屋房租以合同价格50%为妥，从2017年1月1日起至2019年9月30日止，应付房租计XXXXXXX元，因无效折扣50%为555375元。反诉原告2017年2月支付房租160万元，扣除无效合同的折扣后房租共计555375元，反诉被告应退回房租XXXXXXX元。期间，被告向徐汇区工商登记部门办理企业登记的手续，要求原告提供出租房屋的所有权证，但原告无法提供可合法注册公司的部队房地产租赁许可证，造成原告无法完成企业登记工作，公司不能正常工作。因原告不能提供合法的工商登记所需要的房屋手续，造成被告不能正常营业开展工作，应赔偿一定的经济损失计人民币20万元/年，共四年，为80万元。另外，因合同最终目的是办公，而由于反诉被告的责任，无法办理企业登记的工商手续，责任完全应由反诉被告承担，故反诉被告应承担违约责任，并承担合同违约金15万元。2019年9月30日反诉被告对系争房屋进行停水停电，造成反诉原告无法工作，应承担违约责任。故提出如上反诉诉讼请求。洲源公司辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。合同应以起诉状送达日为解除日期。被告欠付原告租金至今，不存在退还多收取租金的情况。被告一直使用系争房屋至今，不存在被告所陈述的无法使用系争房屋导致发生经济损失的情况。系争房屋不存在被告所述的瑕疵，办理工商登记属于被告的义务，不属于原告的义务，被告要求原告承担责任没有事实和法律依据。本院认定事实如下：上海市龙华路XXX号房屋产权人为中国人民解放军总后勤部。2014年12月31日，中国人民解放军南京军区装备部直属工作部出具批复同意上海沪陵集团龙华厂区按照“通盘考虑、分步实施”的原则与原告洲源公司合作。2017年12月21日，上海龙华机械厂出具证明，同意原告在其租赁的龙华路XXX号(二期、三期)土地上进行合法经营，期限为2014年12月20日至2030年2月19日。2015年,原告洲源公司(出租方、甲方)与被告睿祥公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法承包经营的“7315创意航母”，坐落在上海市徐汇区龙华路****出租给乙方使用，房屋用途为办公；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用。甲方于2015年4月1日前向乙方交付该房屋；租赁期自2015年4月1日起至2020年3月31日止，为期五年。合同期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还；房屋租赁自2015年4月1日起至2017年3月31日止，月租金为50000元，2017年4月1日至起至2018年3月31日止，月租金为52500元，自2018年4月1日起至2019年3月31日止，月租金为55125元，2019年4月1日起至2020年3月31日止，月租金为57881元；第一期租金应于2015年3月25日前付清，以后乙方租金按月支付，应于每月的20日前支付下一个月房屋租金；乙方支付租金方式：以现金、银行转账、支票；甲方双方同意本合同的保证金为三个月租金即150000元；乙方应于2015年3月25日前付清全额保证金，甲方在收到保证金后应予以书面签收；租赁期满后，乙方清点，交还房屋及设施，并付清应付费用后，经甲方确认后应将保证金无息退还乙方；乙方在装修期与租赁期内实际使用的水、电、园区服务费、有线电视、通讯网络等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方承担；园区服务费由乙方支付，园区服务费为每月4200元，如有价格调整，甲乙双方签订补充协议；合同期满，乙方应按时交还房屋，乙方逾期未交还房屋时应征得甲方同意，乙方应按时向甲方支付该房屋占用期间的使用费，使用费按当时租金标准的贰倍计算；甲乙双方任何一方未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金150000元整，若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额违约金，若乙方违约，则甲方有权扣取上述金额违约金；合同期间，出现下列情形之一，甲方有权终止本合同并收回租赁标的物，本合同亦因此而终止，造成的损失由乙方负责且乙方所缴付的履约保证金甲方不予返还：……C、乙方拖欠租金连续达壹个月。落款处原被告均盖章。期间，原告多次向被告催讨租金。2019年10月6日，原告向被告发出催款通知单，内容是：贵司承租我司位于上海市龙华路XXX号创意航母二期I栋，已拖欠巨额房租、物业管理费、水电费，合计XXXXXXX.30元，故我司现通知贵司务必于2019年10月10日前将拖欠的房租、物业管理费、水电费缴纳至我司指定账户；如逾期仍未支付，我司将按照国家相关法律法规停止对贵司承租楼宇供水供电及收回出租房屋。该通知单由被告公司前法定代表人俞某收到。2019年9月30日，系争房屋发生设备故障，发生停水停电事故，原告当天就去系争房屋维修，并修复通水，但因被告拒绝支付欠租，原告至今未修复通电。2020年4月，本院受理上海龙华机械厂诉洲源公司房屋租赁纠纷的执行案件。2020年6月15日，本院通知睿祥公司的孙某某、俞某到院谈话，要求睿祥公司于2020年6月19日前搬离系争房屋。经与执行庭经办人员调查确认，睿祥公司约于2020年8月底前基本搬离。在本案审理过程中，被告曾经要求对系争房屋中被告装修的残值进行审价，后撤回审价申请，本案中不再主张装修审价。原告当庭撤回要求被告立即返还房屋的诉讼请求，本院已经口头裁定予以准许。经核账，原告确认被告2016年10月31日前欠租金、管理费及水电费共计285425.10元，自2016年11月1日起至2019年9月30日欠租金、管理费及水电费共计XXXXXXX元。但被告辩称2016年12月31日前已经支付给原告共计190万元，该款项已经结清了被告至2016年底的全部欠费；2017年2月又支付原告160万元，但均不能提供支付上述费用的凭证。被告辩称，2019年9月30日后，原告对系争房屋进行了锁门，并在门口张贴公告。原告予以否认，并确认公告是张贴在系争房屋同一园区F幢门口，而且原告虽然因被告长期拒付欠租及其它费用，向被告发出催款通知书，告知被告如果再不支付欠费，将采取停水停电以及锁门措施，但实际均未实施过。被告确认在合同履行过程中，出于对原告的信任，每月均由原告自行查看水电表读数，被告均未派人核查，原告随后根据水电表读数计算被告需要支付的水电费，不固定期限将账单送达给被告，被告签收后也不定期一次性支付原告款项。被告辩称，原告于2019年9月30日对系争房屋进行锁门，表示原告已经于2019年9月30日接收了系争房屋，被告不应再支付之后的租金或者房屋使用费。原告确认，被告一直使用系争房屋拒绝返还房屋。关于保证金，原告诉称虽然合同约定被告支付，但被告未实际支付。被告辩称已经支付，但未提供证据。鉴于被告已经交还系争房屋，原告撤回要求被告立即返还房屋的诉讼请求，本院已经口头裁定予以准许。本院召集原、被告对系争房屋进行现场勘查，原、被告均确认，系争房屋在上海市房地产权证上部位为72幢，总建筑面积为939平方米，该幢房屋是上海市优秀保护建筑。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有原、被告提供的房屋租赁合同、催款通知书及上海市房地产权证等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。本案中，原告以被告房屋租赁合同中“被告拖欠租金连续达壹个月”，而诉请要求解除原、被告之间就系争房屋签订的房屋租赁合同。经核账，被告自2016年11月1日起即拖欠租金，至2019年9月30日已经欠付原告租金等费用共计XXXXXXX元，被告的行为构成合同根本性违约,原告诉请要求确认讼争合同解除，本院予以支持。因被告辩称原告提出合同解除的起诉状副本于2019年11月14日收到，故本院判定讼争合同于2019年11月14日解除。被告辩称，2016年6月底前，中央军委发的通知规定部队三产不能进行盈利性活动，双方的合同因为违反国家工商规定及中央军委的文件规定，2017年1月起的合同是无效的。对于被告的上述反诉请求，因被告租赁系争房屋的用途是办公，被告提出原告无法提供部队房地产租赁许可证，致使无法完成企业登记及日常工作，其未提供相关的证据予以佐证。实际被告使用系争房屋至2020年8月底，系争房屋属于军队产权并不影响被告租赁系争房屋租赁目的的实现。因被告根本性违反合同约定，原告诉请要求被告支付违约金的诉请，本院亦予以支持。根据原、被告在庭审过程中核账，被告所欠原告2016年11月1日起至2019年9月30日期间的租金、物业管理费以及水电费数额为XXXXXXX元。2019年9月30日，系争房屋发生设备故障，造成停水停电，原告虽及时去维修，当天即修复通水，但因被告拒绝支付欠租，原告至今未修复电力设备，致使系争房屋至今均不能通电。但之后，被告仍然使用系争房屋。被告反诉称原告锁门、断电断水，以实际行动解除合同，并要求讼争合同于2019年9月30日解除，因无证据佐证，本院不予以采信。鉴于系争房屋租赁用途是办公，无法通电势必影响被告正常使用房屋；同时在物业管理方面，无法保障系争房屋正常通电也是存在过错；故本院根据当事人的过错及原告实际使用系争房屋状况酌情判处自2019年10月1日起至2019年11月14日止被告应承担的租金等其他费用。关于原告诉请要求被告支付自2016年11月1日起至合同解除之日止的租金、物业管理费以及水电费的利息损失，因无合同依据，本院不予以支持。2019年11月15日后，即使系争房屋停止供电，但被告仍占用系争房屋。2020年6月15日，本院执行庭本院通知被告，要求被告停止房屋使用，限期搬离，直至2020年8月底前被告基本搬离。合同中，使用费按当时租金标准的贰倍计算适用合同期满之后，对于提前解除合同被告继续占用房屋的情形合同未予以约定，故本院对原告要求被告支付合同解除后占用房屋期间的使用费，亦按照当事人的过错以及房屋使用状况酌情判处这段期间的房屋使用费数额。关于水电费,被告辩称,在合同履行过程中，出于对原告的信任，每月均由原告自行核抄水电表读数，被告从未派人前往核查。每月原告根据水电表读数计算被告需要支付的水电费，不固定期限将账单送达给被告，被告签收后也一次性不定期支付原告包括水电费、租金及其它费用。现原告已经提供了部分由被告工作人员签收的欠款回执，故被告理应按照合同履行过程中的惯例支付水电费等其它费用。关于反诉，被告抗辩称原告未提供军队房地产租赁许可证，导致被告无法办理工商营业执照，原告违约在先。根据合同约定，被告并不负有提供军队房地产租赁许可证的义务，上诉人无权以此为由拒付租金，而且被告未提供由于原告未提供许可证而造成被告无法注册以及影响房屋使用的证据。双方签订租赁合同时，上诉人对系争租赁土地厂房的状况、面积属于明知，双方对租金水平、租金计取基数均作出了明确的约定，系双方真实的意思表示。同时，根据原告提供的一系列军队内部文件、通知看，系争房屋并不存在致被告无法使用系争租赁土地厂房的违约行为。故被告要求调整租金计算基数并退还租金、赔偿四年经济损失以及承担违约金的反诉请求，缺乏事实基础，亦无相应的法律依据，本院均予以驳回。综上所述，被告的反诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。关于租赁保证金，被告虽主张已支付，但因被告未提供实际支付保证金的凭证，故本案无保证金退还问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条第一款规定，判决如下：一、确认上海洲源投资管理有限公司与上海睿祥投资有限公司就上海市徐汇区龙华路XXX号XXX栋房屋所签订的房屋租赁合同于2019年11月14日解除；二、上海睿祥投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司自2016年11月1日起至2019年11月14日租金、物业服务费及水电费共计XXXXXXX元；三、上海睿祥投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司自2019年11月15日起至2020年8月31日止的房屋使用费(其中自2019年11月15日起至2020年6月15日止，以每月31226.50元计算；自2020年6月16日起至2020年8月31日止，以每月15613.25元计算)；四、上海睿祥投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司违约金150000元；五、驳回上海洲源投资管理有限公司其余诉讼请求；六、驳回上海睿祥投资有限公司的全部反诉诉讼请求。案件受理费减半收取计14583元，由上海洲源投资管理有限公司负担522元，上海睿祥投资有限公司负担14061元；反诉受理费20956元，由上海睿祥投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年十月二十三日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。