广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40304号原告（反诉被告）：王泽平，男，1965年2月4日出生，汉族，住湖北省天门市。原告（反诉被告）：王泽鹏，男，1972年4月17日出生，汉族，住湖北省天门市。原告（反诉被告）：王泽坤，男，1969年12月2日出生，汉族，住湖北省天门市。三原告共同委托代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈胜军，男，1977年9月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：宋杨文，广东允中律师事务所律师。原告（反诉被告）王泽平、王泽鹏、王泽坤与被告（反诉原告）陈胜军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，王泽平、王泽鹏、王泽坤的共同委托代理人鄢会军，陈胜军的委托代理人宋杨文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王泽平、王泽鹏、王泽坤诉称：2018年11月，我方与陈胜军约定我方将广州市天河区沙河沙东有利北城（简称北城）五楼A5244、A5245、A5246、A5364、A5365商铺租给陈胜军使用。当时口头约定，五个仓库陈胜军共向原告交纳租金等339180元，分两次交纳，陈胜军于2018年11月30日之前交纳3万元，剩余费用于2018年春节前（即2019年2月4日前）付清。陈胜军于2018年11月12日向我方付款3万元，在春节前和我方商量，称经济紧张，希望到2019年4月份向我方交纳剩余款项，我方同意了。2019年4月陈胜军仍不向我方交纳使用上述5个仓库的费用，拖延至今。据了解，陈胜军向我方租用这5个仓库后，又将其中的4个仓库租给他人使用，获取利益。比如，陈胜军将北城五楼A5244、A5246租给候欠欠使用，租期仅6个月，就收取租金12.48万元；陈胜军将北城五楼A5245租给刘文静使用，租期一年，收取租金10万元。在陈胜军已获利的情形下，却恶意拖欠占用商铺费用，既不符合法律规定，也违背诚实信用原则，严重侵犯了我方合法财产权利。现提起诉讼，请求法院判令：1、陈胜军支付2019年2月1日至2020年1月31日期间占用商铺费用339180元。2、陈胜军承担本案诉讼费用。陈胜军辩称：一、我方与惠东县创富物流配送服务有限公司（简称创富公司）已于2018年10月30日签订书面《租赁合同》，约定我方继续承租涉讼五间商铺，我方已按合同约定持续缴纳2019年2月至今的租金，而此前我方已向创富公司连续承租涉讼五间商铺长达五六年时间，期间王泽平、王泽鹏、王泽坤未提出任何异议。即使王泽平、王泽鹏、王泽坤与创富公司就包含涉讼五间商铺在内的标的权利存在争议，在未有法院生效判决、有关机关出具的权利证书的情况下，我方有理由相信创富公司仍为《租赁合同》适格主体。我方已按照《租赁合同》约定持续向创富公司缴纳租金至今，王泽平、王泽鹏、王泽坤要求我方重复支付自2019年2月1日至2020年1月31日期间占用商铺费用无事实依据。二、我方已与创富公司就涉讼五间商铺签订书面《租赁合同》，故不可能再与王泽平、王泽鹏、王泽坤就同一租赁标的、同一租赁期限达成租赁合意，双方既未形成合法有效的租赁关系，我方当然无需再次向王泽平、王泽鹏、王泽坤支付房屋使用费。2018年11月12日，在王泽平、王泽鹏、王泽坤的诱导及欺骗下，我方向王泽平、王泽鹏、王泽坤支付了所谓的“房屋押金”30000元整。王泽平、王泽鹏、王泽坤辩称涉讼五间商铺权利主体已变更，若不缴纳押金则无法继续使用，我方信以为真，遂向其支付30000元。及后发现王泽平、王泽鹏、王泽坤根本无法提供任何依据证明其有权收取相关租赁押金及租金，我方要求王泽平、王泽鹏、王泽坤返还上述款项，遭到拒绝。整个过程中，我方与王泽平、王泽鹏、王泽坤之间并未达成租赁合意，双方未形成合法有效的租赁关系，亦未约定租金数额，收据上载明的为王泽平、王泽鹏、王泽坤单方填写。三、王泽平、王泽鹛、王泽坤至今未能提供合法有效的证据证明其有权对包括涉讼五间商铺在内的标的物行使相关权利。王泽平、王泽鹏、王泽坤既不能提供与我方达成租赁合意的证据或书面租赁合同，又不能提供合法有效的证据证明其有权对包括涉讼五间商铺在内的标的物行使相关权利，其诉请不应得到支持。而我方并不知晓创富公司与王泽平、王泽鹏、王泽坤之间就涉讼商铺用益物权存在争议。同时，根据王泽平、王泽鹏、王泽坤提供的其与创富公司签订《委托招商及经营管理合同书》第五条之约定，王泽平、王泽鹏、王泽坤仍应以创富公司的名义对外招租。因此，即使王泽平、王泽鹏、王泽坤有合理依据收取涉讼商铺租金，在我方已与创富公司签订书面租赁合同并支付租金的情况下，王泽平、王泽鹏、王泽坤亦无权再向我方收取任何费用。四、王泽平、王泽鹏、王泽坤在无合理依据的情况下收取的我方款项20000元，理应返还。综上所述，请求法院依法驳回王泽平、王泽鹏、王泽坤全部诉请。陈胜军反诉称：2018年10月30日，我方与创富公司就我方继续向创富公司租赁位于广州市濂泉路21号广州沙河北城服装网络批发城五楼A区A5244、A5245、A5246、A5364、A5365共五间商铺分别签订《租赁合同》，租期2019年2月1日至2020年1月31日。王泽平、王泽鹏、王泽坤找到我方，以上述商铺权利人已变更为由，要求我方与其签订书面租赁合同并缴纳租赁押金，否则将无法使用上述商铺。在王泽平、王泽鹏、王泽坤诱导和欺骗下，我方向王泽平支付租赁押金30000元，并由王泽平出具书面收据。及后，我方要求王泽平、王泽鹏、王泽坤出示其为上述商铺合法权利人有权签订租赁合同的证据，其一直未能提供。后我方发现被骗，要求王泽平、王泽鹏、王泽坤返还30000元，并先后两次向天河区公安局沙东派出所报警，其仍拒绝返还。我方认为，我方与富创公司签订的《租赁合同》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。我方一直按照约定向富创公司缴纳租金至今，王泽平、王泽鹏、王泽坤在未提供充分证据证明其有权向我方收取商铺租金及押金的情况下，理应将收取的款项返还。为维护我方合法权益，特提起反诉，请求判令：1、王泽平、王泽鹏、王泽坤向反诉原告返还押金30000元；2、王泽平、王泽鹏、王泽坤向我方支付资金占用利息（以30000元为基数，自2018年11月12日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，共1015元；自2019年8月20曰起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、王泽平、王泽鹏、王泽坤承担本案诉讼费。王泽平、王泽鹏、王泽坤针对陈胜军的反诉辩称：坚持我方诉状观点。另补充：涉案物业一直由陈胜军占有、使用、收益，根据司法解释，即便租赁合同无效，陈胜军也应参照租金价格支付使用费。经审理查明：王泽平、王泽鹏、王泽坤对其主张的其与陈胜军就广州市天河区沙河沙东有利北城五楼A5244、A5245、A5246、A5364、A5365共5间商铺（分别简称A5244、A5245、A5246、A5364、A5365铺，统称“涉案五商铺”）存在租赁合同关系的事实提供如下证据：1、2018年11月12日王泽平出具的《收据》一份（简称“2018年11月12日收据”）。该收据载明：今收到A5244、A5245、A5246、A5364、A5365档陈胜军交来2019年2月1日至2020年元月31日仓库部分租金30000元，余款于年前付清。2、王泽平名下《中国农业银行个人明细对账单》一份。该对账单载明：2018年11月12日陈胜军向该账户转账30000元。陈胜军对上述证据真实性无异议，关联性不予确认。陈胜军对其辩称及反诉提供如下证据：1、2017年9月14日陈胜军与案外人惠东县创富物流配送服务有限公司（简称创富公司）分别就A5244、A5245、A5246铺签订的《租赁合同》各一份（均载明租期2018年2月1日至2019年1月31日，月租金分别为3565元、3450元、3450元等）。2、2015年11月9日陈胜军与创富公司分别就A5364、A5365铺签订的《租赁合同》各一份（均载明租期2016年2月1日至2019年1月31日，月租金分别为8000元、6900元等）。3、2018年10月30日陈胜军与创富公司分别就A5244、A5245、A5246、A5364、A5365铺签订的《租赁合同》各一份（均载明租期2019年2月1日至2020年1月31日，月租金分别为3565元、3450元、3450元、8000元、6900元等）。3、陈胜军名下《中国农业银行个人明细对账单》、陈胜军名下《中国建设银行个人活期账户交易明细》、陈胜军名下《中国银行交易流水明细清单》。《中国农业银行个人明细对账单》其中载明：2019年1月15日陈胜军向案外人郭运城转账74590元，2019年3月13日陈胜军向案外人郭运城转账28265元，2019年4月9日陈胜军向案外人郭运城转账28265元，2019年5月9日陈胜军向案外人郭运城转账28268元，2019年6月11日陈胜军向案外人郭运城转账28268元，2019年7月9日陈胜军向案外人郭运城转账28268元，2019年8月11日陈胜军向案外人郭运城转账28265元，2019年9月8日陈胜军向案外人郭运城转账28265元；《中国建设银行个人活期账户交易明细》其中载明：2019年10月12日陈胜军向案外人郭运城转账282565元；《中国银行交易流水明细清单》其中载明：2019年11月25日陈胜军向案外人郭运城转账28265元。王泽平、王泽鹏、王泽坤表示：对上述证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3的中有红色印章的对账单真实性无异议，对只有黑色印章的对账单的真实性无法确认，全部对账单的关联性均不予确认。关于涉案五商铺的交易链条，庭审中王泽平、王泽鹏、王泽坤称：业主方为沙东公司，第二手是创富公司，第三手是我方，第四手是陈胜军，还可能存在第五手。陈胜军表示：业主方为沙东公司，第二手是创富公司，第三手是我方，我方再向下一手承租人转租。关于涉案五商铺的现状，庭审中陈胜军表示：除一个商铺自用外，其余转租。庭审中王泽平、王泽鹏、王泽坤另表示：1、王泽平、王泽鹏、王泽坤为三兄弟，王泽平作为代表与创富公司签订委托招商及经营管理合同。涉案五商铺属于三兄弟租赁、收益，故以三人名义起诉。2、关于我方与陈胜军之间租赁合同的租金标准、支付时间及违约责任等内容，其中A5244铺租金+管理费48780元/年（租金230元/平方米，15.5平方米；管理费500元/月）、A5245铺租金+管理费46200元/年（租金230元/平方米，15平方米；管理费400元/月）、A5246铺租金+管理费46200元/年（租金230元/平方米，15平方米；管理费400元/月）、A5346铺租金+管理费105600元/年（租金200元/平方米，40平方米；管理费800元/月）、A5365铺租金+管理费92400元/年（租金200元/平方米，34.5平方米；管理费800元/月）。双方口头约定租金按年支付，在2019年2月4日春节前支付2019年租金，没有约定违约责任。陈胜军则称：1、我方不清楚王泽平、王泽鹏、王泽坤之间的关系。2、不确认王泽平、王泽鹏、王泽坤所称的上述租金标准等主张。双方从未就租金标准进行协商，如有，收据也应列明尚欠多少租金。我方与创富公司的租赁合同明确约定租金、保证金、物业管理费、水电费等，涉案五商铺的月租金合计28265元（包括租金、管理费等全部费用）。庭审中陈胜军称：1、在2018年下半年，我方通过中间人得知我方所承租商铺的租金由王泽平、王泽鹏、王泽坤收取，跟其他商铺达成协议所有的合同均应与王泽平、王泽鹏、王泽坤签订，在这种背景下，我方与其他商户一样向王泽平、王泽鹏、王泽坤支付押金。但后来才发现王泽平、王泽鹏、王泽坤与创富公司之间存在争议，我方才发现上当受骗，所以根据创富公司要求向其支付租金。我方从2016年2月起至今都是向创富公司支付租金，多年来王泽平、王泽鹏、王泽坤也从未提出异议。该收据虽然显示是租金，但实际上是押金，收据是王泽平、王泽鹏、王泽坤单方开具的。2、创富公司与王泽平、王泽鹏、王泽坤之间存在争议，原告认为其是合法的权利人，而创富公司也发出通知要求我方不要听信王泽平、王泽鹏、王泽坤的片面之词，且于2018年8月8日取消与王泽平、王泽鹏、王泽坤之间的合同关系。鉴于我方一直均向创富公司承租涉案物业，且王泽平、王泽鹏、王泽坤之前并没有提出任何异议，因此在没有相关司法机构强有力证据下，我方不可能与原告建立租赁关系。王泽平、王泽鹏、王泽坤则表示：1、我方与陈胜军并非通过中间人介绍认识。2018年，我方就对创富公司提起诉讼，该案也在天河法院审理（一审中），主要诉请是要求创富公司就包括本案涉案商铺在内多个商铺停止侵权、赔偿损失，理由是创富公司违反了我方与其签订的委托招商及经营管理合同书，合同书明确约定我方有权对5A、5B进行经营管理和代收租金，我方有权收取涉案物业的所有费用，只是以创富公司名义对外招租，并非签订合同。2018年我方向各商户解释并告知我方与创富公司诉讼的情况，在这种情况下陈胜军同意向我方承租后续期间，故先交付部分租金，并承诺年底把全部租金交齐。陈胜军是做生意的，不可能没有看到相关文件就向我方支付租金，不存在陈胜军所说的是我方诱骗其交付3万元。针对2018年11月12日收据，陈胜军庭后提供《情况说明》一份。该《情况说明》载明：2018年11月12日王泽平、王泽鹏、王泽坤让我方到其处，并告知我方原租赁的五间商铺自2019年1月开始由其出租，同时我方其中2间商铺其已收了案外人每人一万元的订金。我方提出异议，因为一直以来均由我方与创富公司签订书面租赁协议，且王泽平、王泽鹏、王泽坤未提供任何凭证表示其可对涉案五商铺行使出租权，即使他们有权，也应是优先考虑老租户。王泽平、王泽鹏、王泽坤后来要求我方先交五万元订金，到时可签订书面合同继续承租涉案五商铺，再找其他商铺予上述案外人。王泽平、王泽鹏、王泽坤称因是老乡关系所以特别关照，否则另外三间商铺收齐订金后我方自2019年1月起就无法继续承租，且需腾空商铺交予王泽平、王泽鹏、王泽坤。我方被迫只能先交订金，但要求只交三万元，且未来签订合同时王泽平、王泽鹏、王泽坤需同时交付商铺钥匙或由创富公司明确告知2019年后需直接与王泽平、王泽鹏、王泽坤建立租赁关系。后王泽平、王泽鹏、王泽坤向我方出具收据，我方未细看便保存，直至后来发现王泽平、王泽鹏、王泽坤在欺骗我方，我方要求返还订金，未果后报警。另查明：2018年9月20日，王泽平、王泽鹏、王泽坤以创富公司、郭运城、马宏伟为被告，向本院提起诉讼［案号（2018）粤0106民初25046号，简称25046号案］，要求继续履行关于广州市天河区沙河沙东有利北城五楼AB区的《委托招商及经营管理合同书》，创富公司停止对上述租赁区域的租户收取2018年租金及预收2019年租金等。该案在本院一审审理中。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提供的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，关于涉案五商铺，王泽平、王泽鹏、王泽坤对其与陈胜军存在租赁合同关系事实提供2018年11月12日收据及转账凭证予以证实，陈胜军对该事实予以否认并举证称其一直系与案外人创富公司存在租赁合同关系并实际支付租金。按查明的事实，第一，作为王泽平、王泽鹏、王泽坤而言，2018年11月12日收据虽载明该30000元为涉案五商铺2019年2月1日至2020年1月31日期间的部分租金及余款于年前付清，但王泽平、王泽鹏、王泽坤与陈胜军未签订书面合同，王泽平、王泽鹏、王泽坤称其与陈胜军就租金标准等主要合同条款存在口头约定，但陈胜军予以否认，王泽平、王泽鹏、王泽坤应承担举证不能的法律后果。从实际履行情况看，本案没有证据表明涉案五商铺系王泽平、王泽鹏、王泽坤交付给陈胜军使用的。第二，作为陈胜军而言，其提供了其与创富公司就涉案五商铺分别于2015年11月9日、2018年10月30日签订的租赁合同，陈胜军还提供了其实际支付2019年1月之后租赁费用的凭证。该事实表明，陈胜军向创富公司承租涉案五商铺在前，并续签合同及实际支付租赁费用。无论从合同形式看还是实际履行深度看，陈胜军与创富公司之间的租赁合同事实均远超上述2018年11月12日收据及转账凭证所反映的王泽平、王泽鹏、王泽坤所主张的其与陈胜军之间存在租赁合同事实。第三，王泽平、王泽鹏、王泽坤自认其与创富公司为租赁关系，创富公司为上一手出租方。王泽平、王泽鹏、王泽坤已在25046号案另案主张权利，要求创富公司履行双方《委托招商及经营管理合同书》，创富公司停止对上述租赁区域的租户收取2018年租金及预收2019年租金等。该事实表明，王泽平、王泽鹏、王泽坤及创富公司就包括涉案五商铺在内的租赁物的租赁合同存在纠纷，王泽平、王泽鹏、王泽坤的该案诉请亦表明其并未完全取得包括涉案五商铺在内的租赁物的实际占有、使用、收益、处分权。王泽平、王泽鹏、王泽坤与创富公司之间存在纠纷，在此情况下陈胜军自述其为免该双方纠纷殃及其实际经营，故应王泽平、王泽鹏、王泽坤的要求向其缴纳30000元，陈胜军该陈述并未违反常理。综上，本案没有充分证据证实王泽平、王泽鹏、王泽坤与陈胜军已就涉案五商铺租赁合同的主要合同条款达成一致意见，也无证据证实王泽平、王泽鹏、王泽坤将涉案五商铺交付给陈胜军，在此情况下王泽平、王泽鹏、王泽坤要求陈胜军支付涉案五商铺自2019年2月1日至2020年1月31日期间的占用费，理据不足，本院不予支持。关于陈胜军要求王泽平、王泽鹏、王泽坤返还上述30000元并支付利息的反诉请求。本案无充分证据表明陈胜军向王泽平、王泽鹏、王泽坤支付该30000元是其在被胁迫的情形下支付，即陈胜军无法举证证实该付款行为不是其真实意思表示，且王泽平、王泽鹏、王泽坤与创富公司的《委托招商及经营管理合同书》应否继续履行等尚有待法院裁决，现陈胜军要求王泽平、王泽鹏、王泽坤返还上述款项及支付利息，亦理据不足，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回王泽平、王泽鹏、王泽坤的全部本诉请求。驳回陈胜军的全部反诉请求。本诉受理费6390元、财产保全费2220元，均由王泽平、王泽鹏、王泽坤负担。反诉受理费300元，由陈胜军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  李俊霞人民陪审员  钟颖欣二〇二〇年十月三十日书 记 员  梁怡筠陈世彬