福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复164号 复议申请人（利害关系人）：福清市菲凡服装贸易有限公司，住所地福建省福清市音西街道音西村桔围自然村锦绣V1国际**楼**。 法定代表人：翁秀玉，执行董事。 申请执行人：中信银行股份有限公司厦门分行，住所地，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路**********iv> 负责人：陈玮，行长。 委托诉讼代理人：王小菲，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史伟翯，北京大成（福州）律师事务所律师。 被执行人：福州乾城道矿产品进出口有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街59，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街**三山大厦（现龙盛大厦）******ine-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈婷。 被执行人：福州沁果园贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区建华新村**（工程号，住所地福建省福州市鼓楼区建华新村**（工程号**楼）**-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈钦。 被执行人：福州协同贸易有限公司，，住所地福建省福州市台江区茶亭街道五一中路**民航广场住所地福建省福州市台江区茶亭街道五一中路**民航广场**楼**楼连体03店面**ht: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：夏传才。 被执行人：陈婷，女，1983年4月21日出生，汉族，住福，住福建省霞浦县div> 被执行人：张凤平，男，1984年1月11日出生，汉族，住福，住福建省霞浦县div> 被执行人：郑宗汉，男，1975年7月7日出生，汉族，住福，住福建省霞浦县div> 被执行人：陈绍英，女，1977年12月12日出生，汉族，住福，住福建省霞浦县div> 第三人：谢金旺，男，1972年2月2日出生，汉族，住福，住福建省福州市仓山区div> 复议申请人福清市菲凡服装贸易有限公司(以下简称菲凡公司）不服福州市中级人民法院（以下简称福州中院）作出的（2020）闽01执异89号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福州中院在执行申请执行人中信银行股份有限公司厦门分行（以下简称中信银行厦门分行）与福州乾城道矿产品进出口有限公司、陈婷、张凤平、郑宗汉、福州协同贸易有限公司、福州沁果园贸易有限公司（以下简称沁果园公司）金融借款合同纠纷一案中，福清市菲凡服装贸易有限公司向福州中院提出书面异议。 菲凡公司异议称，一、沁果园公司、福州森麦贸易有限公司（以下简称“森麦公司”）的实际控制人郑宗汉于2012年7月7日向菲凡公司的股东陈钦和陈炎兵借款2100万元，借款约定月利率为每月5%，沁果园公司、森麦公司是共同还款责任人。鉴于陈钦和陈炎兵已经将债权转让给菲凡公司，菲凡公司取得对沁果园公司、森麦公司的债权，沁果园公司、森麦公司同意所有收取自次承租人的租金全部由菲凡公司收取，扣除应缴纳的税收、费用和菲凡公司33.3333%的管理费用后，用于抵偿菲凡公司的利息和本金。二、菲凡公司与沁果园公司、森麦公司于2012年7月7日签订了《商场租赁合同》，于2015年7月9日签订了《商场租赁合同补充协议》，约定：租赁期限为2012年7月7日起至2032年7月7日止，沁果园公司、森麦公司与次承租人（包括但不限于福州沃尔玛百货有限公司）所签订的合同的全部权利和义务由菲凡公司实际享有和履行，沁果园公司、森麦公司仅是菲凡公司的代理人。次承租人解除协议的，由菲凡公司继续承租或转租标的房屋。菲凡公司应付给沁果园公司、森麦公司的租金与沁果园公司、森麦公司应当偿还给菲凡公司的本息金额相等的部分相互抵销。三、沁果园公司、森麦公司并没有偿还菲凡公司该2100万元借款的本息，菲凡公司始终以该两公司收取自次承租人的租金部分用于抵扣。实际履行过程中，次承租人实际将租金汇入菲凡公司账号，并由菲凡公司以出租人名义缴纳税收。综上，标的房屋在抵押及查封之前就出租给菲凡公司，菲凡公司是标的房屋的承租人，并实际占有（委托次承租人占有）标的房屋，根据相关法律规定，菲凡公司具有优先购买权，但福州中院在拍卖该房屋时却没有确认菲凡公司具有优先购买权，严重侵害了菲凡公司的合法权益，请求：1.确认菲凡公司对坐落于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××＃××＃××＃连体部分3层01商场具有优先购买权；2.撤销于2020年5月6日对福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××＃××＃××＃连体部分3层01商场的司法拍卖。 中信银行厦门分行称，一、菲凡公司未在司法拍卖须知中规定时间内提交优先购买权的有效证明，视为其放弃对拍卖标的物享有的优先购买权，且菲凡公司未在本次拍卖中参与竞拍，本次司法拍卖并未损害其优先购买权。二、菲凡公司本次执行异议系对执行行为提出异议，其身份应是本案的利害关系人而非案外人，本案审理应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条。请求：驳回菲凡公司的异议请求。 谢金旺称，一、根据菲凡公司提供的《房屋租赁协议第五修正案》，案涉房屋的承租人是沃尔玛深国投百货有限公司。菲凡公司不是案涉房屋的承租人，无权主张优先购买权。二、菲凡公司提供的《商场租赁合同》《商场租赁合同补充协议》不能对抗第三人。三、菲凡公司提供的《商场租赁合同》《商场租赁合同补充协议》存在明显的瑕疵，且违反了公司法“资本不变的原则”的强制性规定，应为无效，菲凡公司不能以无效合同主张所谓的优先购买权。四、第三人将保留要求责任方赔偿损失的权利。请求：驳回菲凡公司的异议请求。 福州中院查明，一、中信银行厦门分行与福州乾城道矿产品进出口有限公司、陈婷、张凤平、郑宗汉、福州协同贸易有限公司、沁果园公司金融借款合同纠纷一案，厦门市鹭江公证处作出的（2014）厦鹭证执字第00034号执行证书已发生法律效力。由于各被执行人未主动履行还款义务，中信银行厦门分行向福州中院申请强制执行，申请执行标的为本金人民币3000万元及利息等，福州中院于2014年4月16日依法立案执行，执行案号为（2014）榕执行字第242号。执行过程中，福州中院依法查封了被执行人沁果园公司所有的位于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××＃××＃××＃连体部分3层01商场（权证号：榕房权证Ｒ字第1××2号）。前述房产系沁果园公司为本案债权提供担保的抵押财产，该房产于2013年4月11日设立抵押权登记。2014年10月9日，福州中院作出（2014）榕执行字第242-1号执行裁定，裁定：终结厦门市鹭江公证处作出的（2014）厦鹭证执字第00034号执行证书的本次执行程序。之后，根据中信银行厦门分行的申请，福州中院恢复执行，恢复执行案号为（2019）闽01执恢114号。二、2019年11月13日，福州中院作出（2019）闽01执恢114号之一执行裁定，裁定：拍卖（变卖）被执行人福州沁果园贸易有限公司所有的位于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××＃××＃××＃连体部分3层01商场（权证号：榕房权证Ｒ字第1××2号）及项下土地使用权。2020年3月2日，福州中院作出拍卖公告，公告福州中院将于2020年4月3日10时至2020年4月4日10时止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖上述执行标的物。其中，竞买须知第四条规定：“四、优先购买权人参加竞买的，应于2020年3月13日18时前向法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”该次拍卖未成交。2020年4月20日，福州中院作出第二次拍卖公告，公告福州中院将于2020年5月6日10时至2020年5月7日10时止（延时的除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖上述执行标的物。其中，竞买须知第四条规定：“四、优先购买权人参加竞买的，应于2020年4月29日18时前向法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”第二次拍卖中，谢金旺以最高价22511066元竞得该房产。三、2020年5月6日，菲凡公司通过顺丰速运向福州中院邮寄发出执行异议申请书及相关材料，菲凡公司以其与沁果园公司签订了《商场租赁合同》为由要求确认对拍卖标的物的优先购买权，前述执行异议申请书落款时间为2020年4月29日。 福州中院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，菲凡公司虽主张其系对案涉房产享有优先购买权的承租人，福州中院在拍卖案涉房产时未确认其优先购买权严重侵害了其合法权益，但其为证明前述主张而提供的《商场租赁合同》《商场租赁合同补充协议》等证据均系未提供原件相核对的复印件，中信银行厦门分行、谢金旺对前述证据的真实性又有异议，故，福州中院对菲凡公司提供的前述证据不予采纳，对其前述主张不予支持。另，即便菲凡公司对案涉房产享有优先购买权，其亦应在拍卖公告指定的期限内向福州中院提出。本案中，菲凡公司于2020年5月6日以申请执行异议的方式向福州中院提出确认其对案涉房产享有优先购买权，超出了前述期限，应视为放弃对案涉房产享有的优先购买权。综上，菲凡公司的异议请求没有事实与法律依据，应予驳回。福州中院遂作出（2020）闽01执异89号执行裁定，驳回菲凡公司的异议请求。 复议申请人菲凡公司不服该异议裁定，向本院申请复议，请求撤销福州中院（2020）闽01执异89号执行裁定书，并裁定确认菲凡公司对坐落于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××＃××＃××＃连体部分3层01商场具有优先购买权；撤销于2020年5月6日对福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××＃××＃××＃连体部分3层01商场的司法拍卖。主要事实和理由如下：一、菲凡公司确系对案涉房产享有优先权的承租人。根据执行异议中菲凡公司提交的《商场租赁合同》《商场租赁合同补充协议》《房屋租赁协议》《第五修正案》以及沃尔玛公司将租金支付给菲凡公司的银行转账明细，以及沃尔玛公司在案涉房产经营的事实可以证实申请人确系对案件房产享有优先权的承租人，一审法院以菲凡公司没有上述材料原件为由对菲凡公司的主张不予采纳是错误的。二、菲凡公司未在拍卖公告指定的期限内向一审法院提出优先购买权的责任不在于菲凡公司。一审法院在拍卖案涉房产时，菲凡公司并没有收到一审法院送达的拍卖裁定书或者拍卖公告，而菲凡公司虽是案涉房产的承租人，但经营系第三人沃尔玛公司，因此菲凡公司根本无从得知案涉房产的拍卖情况，因此，菲凡公司未在拍卖公告指定的期限内提出优先购买权的责任在于一审法院。综上，一审法院认定事实错误，恳请查清事实后支持菲凡公司的请求。 本院对福州中院查明的事实予以确认。另查明：菲凡公司在本案执行异议阶段向福州中院提交了《商场租赁合同》《商场租赁合同补充协议》《房屋租赁协议第五修正案》等证据，以上证据均无原件，中信银行厦门分行和谢金旺均在质证意见中对上述证据的真实性持有异议。 本院认为，本案的争议焦点为，一是菲凡公司对案涉房产享有优先购买权的主张是否成立问题；二是未通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖事由问题。 一、关于菲凡公司对案涉房产享有优先购买权的主张是否成立问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负由举证责任的当事人承担不利后果。本案中，菲凡公司在执行异议阶段向福州中院提交了《商场租赁合同》《商场租赁合同补充协议》等证据拟证明其系对案涉房产享有优先购买权的承租人，但其所提交的证据均为复印件，且中信银行厦门分行和谢金旺均在质证意见中对上述证据的真实性持有异议，菲凡公司在本案复议阶段亦未提交相关证据的原件以供核对，因此，菲凡公司应承担不利后果，其对案涉房产享有优先购买权的主张不能成立，本院不予支持。 二、关于未通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖事由问题。房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受到侵害为由，主张撤销拍卖的，亦不应予以支持。本案中，根据前述，菲凡公司不能证明其对案涉房产享有优先购买权，但即使菲凡公司确实享有案涉房产的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张撤销本案司法拍卖。 综上，复议申请人菲凡公司的复议请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。福州中院（2020）闽01执异89号执行裁定并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人福清市菲凡服装贸易有限公司的复议申请，维持福州市中级人民法院（2020）闽01执异89号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 严增荣 审 判 员 朱志闽 审 判 员 张 勇 二〇二〇年十月九日 法官助理 胡永志 书 记 员 刘小敏 附相关法律条文： 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。