广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初2474号 原告:广西欣盛商业运营有限公司,住所地钦州市人民南路**金湾世纪广场******。(统一社会信用代码914507003225755956) 法定代表人:蒋强辉,该公司总经理。 委托诉讼代理人:林志明,北京市佳法律师事务所律师。 被告:陈道钦,男,1979年4月17日出生,汉族,贺州市八步区人,个体户,住所地广,住所地广西贺州市八步区v> 原告广西欣盛商业运营有限公司诉被告陈道钦房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员苏德海适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告广西欣盛商业运营有限公司的委托诉讼代理人林志明,被告陈道钦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西欣盛商业运营有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除双方于2020年6月30日签订的《商铺租赁经营合同》并清空位于广西钦州市交还给原告广西欣盛商业运营有限公司；2、判令被告陈道钦支付拖欠的租金492082.5元:3、判令被告陈道钦支付拖欠的物业管理费、空调费、公摊税费、水电费总计167600.7元;4、判令被告陈道钦支付从2019年6月1日至2020年6月30日止的违约金129282元（36832.5元×3个月×0.3%×390天）,以后另计;5、判令被告陈道钦按月从2020年7月1Ｈ起至实际交还人民路13号恒基百货第三层3Ｆ-01号商铺之日止以22099.5元计算物业管理费归还给原告广西欣盛商业运营有限公司;6、判令被告陈道钦按月从2020年7月1Ｈ起至实际交还人民路13号恒基百货第三层3Ｆ-01号商铺之日止以租金36832.5元计算场地占有费给原告广西欣盛商业运营有限公司;7、本案一切诉讼费用由被告陈道钦负担。事实与理由:2016年8月1日原告广西欣盛商业运营有限公司与被告陈道钦签订了《商铺租赁经营合同》将其所有的位于广西钦州市开设“乐贝儿”从事儿童游乐经营活动,内容约定“1、欣盛公司将位于广西钦州市,设立“乐贝儿”从事儿童游经营使用,建筑面积1473.3平方米（实用面积:1178.6）。2、租期5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。3、租金:约定第一至第三年租金按建筑面积单价每月25元／平方米,每月总租金为每月36832.5元;第四年起每年递增6%,即总租金为每月39042.5元;陈道钦须向欣盛公司支付管理费15元／平方米／月（含中央空调、物业费、公摊水电费）,每月管理费为:22099.5元。并约定先付后用,每2个月为一期,陈道钦在支付履行保证金同时支付首期租金,在租金到期前15日内向欣盛公司支付下期的使用费，不得拖欠,如有逾期支付的,超过3日每逾期一日按三个月使用费的千份之三作为逾期违约金。欣盛公司有权直接从履约保证金扣除违约金;逾期超过30日未支付的,欣盛公司有权解除合同,陈道钦所交履约保证金作为违约金不予退还。陈道钦交纳的履约保证金不足以赔偿欣盛公司因此受到的损失的,陈道钦应继续赔偿。4、陈道钦在签订合同时向欣盛公司交纳履约金73665元。”。合同签订后,被告陈道钦交纳了履约保证金73665元,但一直没有按约定支付足额租金且从2019年6月10日开始至2020年6月30日共拖欠526705元。在欠付的租金526705元与履约保证金73665元相互抵扣后,被告陈道钦仍尚欠租金492082.5元。另外从2019年12月1日至2020年6月30日期间被告陈道钦每月也没有交纳物业管理费、空调费、水电公摊费合计22099.5元,共拖欠物业费154696.5元、代缴广西嘉富物业服务有限公司水电费及违约金12904.2元,所以被告陈道钦应偿还物业费、空调费、水电公摊费、水电费总共167600.7元。事经原告广西欣盛商业运营有限公司多次催讨,但被告陈道钦都均置之不理。为此原告广西欣盛商业运营有限公司以被告陈道钦违约拖欠租金为由诉至人民法院提出上述请求。 被告陈道钦辩称,一、关于双方于2020年6月30日解除《商铺租赁经营合同》及清空租赁场地问题。自2020年1月新冠肺炎疫情爆发以来,被告陈道钦经营的“乐贝儿”儿童游乐场根据钦南区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部办公室发布的《关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知(一)》、《钦南区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部关于转发〈钦州市文化娱乐场所和封闭式景区复工复产工作指引〉的通知》的规定落实防控措施、规范申请手续,经营活动受到严重影响,经济困难无法生存。2020年4月21日被告陈道钦亲自与原告广西欣盛商业运营有限公司协商解除合同及撤场事宜,同月30日又以微信方式向原告的吴经理发送《租金减免申请书》及《撤场申请书》。但是原告公司要求被告陈道钦交清费用后才同意解除及撤场,同时2020年6月13日向被告陈道钦发函明确解除时间为2020年5月30日。可见复函是原告公司对被告陈道钦申请解除合同撤场作出的意思表示,因此双方解除合同时间应为2020年5月30日而不是原告公司主张的2020年6月30日才解除合同。二、关于原告公司主张被告陈道钦支付拖欠的2019年6月10日至2020年6月30日期间租金、物业管理费、空调费、公摊税费、水电费问题。1、对于2019年6月10日至2020年1月31日期间租金、物业管理费、空调费、公摊税费、水电费没有异议也愿意支付，但应予以扣减2019年6月10日已付租金36832.5元、2020年1月20日已付电费20000元及9月7日已付租金200000元。2、关于2020年2月1日至2020年5月30日期间的租金、物业管理费、空调费、公摊税费、水电费应依法予以免除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款、〈广西壮族自治区高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新冠肺炎疫情民事案件的指导意见》的通知〉第一条以及《商铺租赁经营合同》第十九条规定,被告陈道钦经营的“乐贝儿”儿童游乐场从2020年2月1日至2020年5月30日因肺炎疫情无法继续经营的现状已构成《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的不可抗力情形,经营场所所产的租金、物业管理费、空调费、公摊税费、水电费应依法予以免除。三、关于原告公司主张被告陈道钦支付违约金129282元问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定,本案是因新冠肺炎疫情形成的不可抗力影响而导致解除租赁合同的,并非违约所致,故在被告陈道钦无法营业没有收入的情况下要求承担违约责任并支付高额违约金,缺乏法律依据,应不予支持。四、关于原告公司主张被告陈道钦交还商铺并按月从2020年7月1日起按月支付22099.5元物业管理费和36832.5元场地占有费问题。由于受新冠肺炎疫情影响,被告陈道钦自2020年1月5日至4月30日就无法营业也没有其他任何收入,2020年4月21日也亲自与原告广西欣盛商业运营有限公司协商解除合同及撤场事宜并以微信方式发送《撤场申请书》,但原告公司明确要求交清欠款后才同意解除及撤场。事后被告陈道钦去撤场时也遭到原告公司阻拦,此状况一直延续至2020年9月15日交纳了200000元租金后才能搬离设备撤场,所以迟延撤场造成的损失是原告公司自身扩大所致,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定原告公司的该请求缺乏事实和法律依据也应不予支持。五、本案解除合同系不可抗力所致,被告陈道钦在租赁期间交纳的租赁保证金不能没收,而应当在欠付租金总额中予以抵扣。综上所述,请求人民法院依法作出公正判决。 本院经审理认定事实如下:2016年8月1日原告广西欣盛商业运营有限公司与被告陈道钦签订了《商铺租赁经营合同》将其所有的位于广西钦州市（建筑面积共1473.3㎡,实用面积1178.6㎡）出租给陈道钦开设“乐贝儿”从事儿童游乐经营活动,其中合同约定了“第三条租赁期限5年（从2017年1月1日起至2021年12月31日止）……、第七条商场培育期间,第一至第三年该物业的租金按建筑面积收取单价为￥:25元／平方米／月,每月总租金为叁万陆仟捌佰叁拾贰元伍角（￥:36832.5元）;租金递增方式:从第四年起每年递增6%（以上租金为甲方实得净租金,因本租赁合同所发生税赋均由乙方承担,以及物业相关费用由乙方承担）。乙方需向甲方支付管理费:15元／平方米／月（含中央空调、物业费、公摊水电费）,每月管理费为:贰万贰仟零玖拾玖元伍角（￥:22099.5元）。……、第八条物业租金采取先交租金后使用的原则,每两个月为一期,乙方应在支付履行保证金的同时支付首期租金。乙方应在物业租金到期前的每月15号前向甲方支付下期的租金。乙方逾期支付租金的,超过3日每逾期一日乙方按三个月租金的千份之三作为逾期违约金,甲方有权直接从履约保证金扣除违约金;乙方逾期超过30日未交付租金的,甲方有权解除合同,乙方所交履约保证金作为违约金不予退还。乙方履约保证金不足以赔偿甲方因此受到的损失的,乙方应继续赔偿。……、第十八条合同的担保:本合同签订时,乙方应向甲方交付两个月租金即人民币柒万叁仟陆佰陆拾伍元(￥:73665元)做为履约保证金,履约保证金不计利息,保障乙方全面履行本合同。若因乙方违约导致终止或解除本合同时,乙方除承担本合同其他条款所规定违约责任外,亦无权要求退还该保证金。乙方无违约行为的,该保证金在本合同终止后一个月内无息退还。乙方因拖欠管理费等费用及应承担违约赔偿责任时,甲方对其在商场内的商品及其他财产享有留置权…、第十九条在本合同履行期间,如有不可抗力(如地震、台风、水灾、战争)及国家政策、政府行为等原因导致甲方商场不能正常经营或暂停营业八天以上,经甲乙双方一致确认后,乙方无须向甲方支付该时期内的租金及管理费,双方免除该时期的相关合同责任。不可抗力事件结束后,双方立即恢复合同的履行。如因不可抗力或国家政策因素导致商场无法继续营业,本合同自动终止,双方不承担责任……”等内容。合同签订后,原告公司依约履行了交房义务,而被告陈道钦开始也按时缴纳租金、履约保证金(73665元)义务并接收和装修了商铺使用。其中被告陈道钦依约缴纳了从2017年1月1日至2019年3月31日的租金和从2017年1月1日至2019年11月30日的物业管理费、水电费及空调费,另外又在2020年1月20日向原告公司支付电费20000元。2019年4月1日至2020年1月31日期间被告陈道钦拖欠10个月租金共370535元(36832.5元/月×9个月﹢39042.5元/月)。2020年2月2日因新冠肺炎疫情爆发,被告陈道钦经营的“乐贝儿”儿童游乐场根据钦南区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部办公室发布的《关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知(一)》的规定为落实防控措施而被责令停止经营活动直至同年5月7日,期间没有交纳租金等费用。2020年4月21日被告陈道钦曾亲自与原告广西欣盛商业运营有限公司协商解除合同及撤场事宜并以微信方式发送《撤场申请书》,但原告公司于2020年6月13日发函明确了解除合同时间为2020年5月30日及要求交清租金才能搬离设备撤场。事后由于被告陈道钦没有交纳租金而无法搬离设备撤场,此状况一直延续至2020年9月15日交纳了200000元租金后才能搬离并清空商铺交还原告公司。另外从2019年12月1日至2020年6月30日止被告陈道钦每月也没有交纳物业管理费、空调费、水电公摊费共154696.5元(22099.5元/月×7个月)、代缴广西嘉富物业服务有限公司水电费及违约金12904.2元,两项共计167600.7元。后原告公司于2020年7月27日向广西嘉富物业服务有限公司缴纳了拖欠的167600.7元费用。由于被告陈道钦一直没有交纳各种费用,事经原告广西欣盛商业运营有限公司多次催讨未果而诉至人民法院提出上述请求。 本院认为,被告陈道钦与原告广西欣盛商业运营有限公司签订《商铺租赁经营合同》从事商铺租赁法律行为,没有违反法律法规规定,也出于双方当事人的真实意思表示,其行为合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。本案是被告陈道钦在租赁商场培育期间后即租赁期的第四年因爆发新冠肺炎疫情被政府责令停止经营活动3个月零7天时间而引起的租赁合同纠纷,根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款、〈广西壮族自治区高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新冠肺炎疫情民事案件的指导意见》的通知〉第一条的规定已构成《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的不可抗力情形，因此双方以书面形式协商于2020年5月30日解除《商铺租赁经营合同》并于2020年9月15日清空商铺交还原告公司,符合了《商铺租赁经营合同》第十九条、第二十二条的约定,本院对此予以确认。故原告广西欣盛商业运营有限公司请求解除双方于2020年6月30日签订的《商铺租赁经营合同》并清空交还位于广西钦州市,由于当事人已协商妥善解决完毕,现再次提出请求,依法无据,本院对此不予支持。关于原告广西欣盛商业运营有限公司请求被告陈道钦支付拖欠的2019年6月10日至2020年6月30日期间租金492082.5元（526705元－73665元)问题应从新冠肺炎疫情即不可抗力情形开始前后进行处理较为公平合理,因此在2020年2月2日新冠肺炎疫情爆发前被告陈道钦拖欠2019年4月1日至2020年1月31日期间共10个月租金370535元(36832.5元/月×9个月﹢39042.5元/月)属于违约行为,依照《商铺租赁经营合同》第八条约定承担违约责任,所以本院依法予以支持拖欠租金296870元(36832.5元/月×9个月﹢39042.5元/月×1个月－73665元),而2020年2月2日至5月30日新冠肺炎疫情期间则属于不可抗力时期按照《商铺租赁经营合同》第十九条约定本院不予支持,另外从2020年6月1日之后属场地占用费范围应另行计赔。关于原告广西欣盛商业运营有限公司请求被告陈道钦支付拖欠2019年12月1日至2020年6月30日的物业管理费、空调费、公摊税费、水电费及违约金总计167600.7元(22099.5元/月×7个月﹢12904.2元)问题,按照《商铺租赁经营合同》第十九条约定被告陈道钦无须支付该时期内的管理费及免除该时期的相关合同责任但不能免除占用期间的费用,所以本院依法扣减4个月物业管理费88398元和已付20000元后予以支持物业管理费、空调费、公摊税费、水电费及违约金共计59202.7元。关于原告广西欣盛商业运营有限公司请求被告陈道钦支付从2019年6月1日至2020年6月30日止的违约金129282元(36832.5元×3个月×0.3%×390天,以后另计）问题,虽然被告陈道钦存在违约行为,但2020年2月2日至5月30日新冠肺炎疫情期间属于不可抗力时期而按照《商铺租赁经营合同》第十九条约定又是免除合同责任时期,且计算天数有误,所以本院依法调整予以支持从2019年6月1日至2020年1月31日止违约金41105.07元(36832.5元×3个月×0.3%×124天)为宜。关于原告广西欣盛商业运营有限公司请求被告陈道钦按月从2020年7月1日起至实际交还人民路13号恒基百货第三层3F-01号商铺之日止以22099.5元计算物业管理费归还给原告广西欣盛商业运营有限公司及从2020年6月1日起至实际交还人民路13号恒基百货第三层3F-01号商铺之日止以租金36832.5元计算场地占用费问题,解除合同后主要因为被告陈道钦没有按要求清偿欠付的租金及物业管理费、空调费、公摊税费、水电费及违约金而遭到留置财物所产生的场地占用费损失,并不是原告公司主观过错造成的,故其该请求合理合法,本院依法予以支持物业管理费55248.75元【22099.5元/月×2个半月(2020年7月1日至9月15日)】、场地占有费128913.75元【36832.5元/月×3个半月(2020年6月1日至9月15日)】。所以本院支持的上述各项费用(租金、物业管理费、水、电费、违约金)累计581340.27元(296870元﹢59202.7元﹢41105.07元﹢55248.75元﹢128913.75元)应扣除已付200000元后被告陈道钦实应付381340.27元给原告广西欣盛商业运营有限公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定,判决如下: 一、被告陈道钦应支付租金296870元、物业管理费、空调费、公摊税费、水电费合计59202.7元及租金所产生的违约金41105.07元、2020年7月1日至9月15日止物业管理费55248.75元、2020年6月1日至9月15日止场地占用费128913.75元,以上各项共计581340.27元,扣除已付200000元后仍应支付381340.27元给原告广西欣盛商业运营有限公司； 二、驳回原告广西欣盛商业运营有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费12378元,减半收取6189元,由被告陈道钦负担。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  苏德海 二〇二〇年十月十日 书记员  李桂明