贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初3816号 原告：贵州宝乐湾儿童游乐服务有限公司，住所地贵州省贵阳市。 法定代表人：曾真，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜社会，系贵州民光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江攀，系贵州民光律师事务所律师。 被告：黔南天源集团实业开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：袁开海，系该公司经理。 委托代理人：刘轶南，系贵州仁义律师事务所律师。 原告贵州宝乐湾儿童游乐服务有限公司（以下简称宝乐湾公司）与被告黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称天源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝乐湾公司委托诉讼代理人江攀，被告天源公司委托诉讼代理人刘轶南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝乐湾公司向本院提出以下诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的两份租赁合同（合同编号为：2016-01F187、2016-03F035）；2．判令被告向原告支付因其违约导致原告各项损失共计1,216,517元（含律师费）；3．由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告在2017年1月19日签订租赁合同（合同编号为：2016-01F187、2016-03F035），承租被告天源城购物中心2F层187号商铺、3F层035号商铺，租赁期限八年，约定交付日为2017年6月30日，租赁用途为原告开办儿童游乐经营场地，合同签订当日原告依约缴纳了96，447元履约保证金，此后原告为履行合同与装修公司、装饰公司、消防安装公司签订了工程合同，同时也根据场地情况进行了相关设计，并定制订购了有关儿童项目的设施、设备，并支付相关费用。租赁交付日到期后原告多次要求交付被告以各种理由搪塞、欺骗原告，在未告知原告真相且未与原告解除租赁合同的情况下于2017年12月22日与万达商业管理集团有限公司签订《都匀天源·万达广场合作协议》《都匀天源·万达广场租赁合同》、《都匀天源·万达广场设计咨询服务协议》将本案案涉租赁商铺租赁给万达商业管理集团有限公司用于运作经营项目。2018年1月原告突然接到被告通知协议解除合同，后经过几轮协商双方未达成解除合同协议。2018年7月24日起诉被告要求继续履行合同，在诉讼中才得知被告将上述租赁物另租给案外人万达商业管理集团有限公司的事实。该案（2018）黔2701民初2579号判决书确认了被告恶意违约的事实，并以被告已将租赁物出租给他人，客观已不具备继续履行条件，未予支持继续履行合同。但此后，被告一直未对原告因其恶意违约的行为进行赔偿，原告损失包括：1．租赁合同签订后缴纳47,047元、49,400元，共计：96,447元及利息14,570，共111,017元；2．消防安装工程合同支付的定金5万元；3．贵州雅舍静装饰有限公司室内外装修设计图及定金8万元再加约定的违约赔偿8万元共16万元；4．中山市汉唐游乐科技有限公司儿童游乐设备、娃娃机定金15万元及余款345,500元；5．郑州格林游乐设备公司室内淘气堡定金20万元及相关损失。6．郑州格林游乐设备公司攀爬乐园定金15万元及货款372,000元。7．律师费：5万元整以上，共计各项损失合计：1,216,517元。另外，被告隐瞒事实，恶意违约，造成原告重大损失。签订合同于2017年1月19日，我公司当日缴纳履约保证金，约定租赁物交付时间为2017年6月30日，到期后被告故意搪塞拖延并隐瞒另出租给万达的情况，导致我公司为实施项目对外签订了合同，并根据实际租赁场所定制了相关的儿童设施设备，并支付了相关款项，直到2018年1月份被告才协商解除合同，此时我方定制的基本完工。综上，在原告没有过错情况下，被告恶意违约行为给原告造成以上重大损失，为维护原告的合法权益，请法院依法予以裁判。 被告天源公司辩称，1．原告诉求的解除合同没有异议，双方签订的两份合同事实上已经解除；2．被告愿意退还原告向被告缴纳的履约保证金9万余元；3．原告的证据不足以支撑其诉讼请求，因此请求人民法院针对第三项提出的诉请予以驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证实因被告违约导致租赁合同解除所遭受的经济损失，向本院提交了以下证据：1．原告与湖南警安工程有限公司贵阳分公司（以下简称警安贵阳分公司）于2017年8月6日签订的《消防安装工程合同》及收款收据3份；2．原告与贵州雅舍静装饰有限公司（以下简称雅舍静公司）于2017年10月21日签订的《贵州雅舍静装饰设计合同》以及收款收据三份；3．原告与中山市汉唐游乐科技有限公司（以下简称汉唐公司）于2017年8月20日签订的《销售合同》以及原告工作人员刘婷通过其私人账户向汉唐公司法定代表人王栓私人账户转款19万元的工商银行电子回单；4．原告与郑州格林游乐设备有限公司（以下简称格林公司）于2017年9月11日签订的《销售合同书》两份、配套设计图和原告工作人员刘婷通过其私人账户分别于2017年9月11日、9月22日和9月27日分三次向格林公司法定代表人房强私人账户转款359,300元的工商银行电子回单。被告对上述四组证据的真实、合法及关联性均不予认可。本院认为，经全面、客观地审核此组证据，不能达成原告主张的证明目的，对四组证据的证明力，依法不予认定，理由如下：1．原、被告签订租赁合同的时间为2017年1月19日，双方约定涉案商铺暂定的交付日期为2017年6月30日，被告应在暂定交付日一个月前制定出最终的交付日期，以方便原告开始准备生产设备以及做出装修设计。本案被告未在约定的时间告知原告交付商铺的日期，亦未在暂定的交付日交付涉案商铺，原告在此情况下与相关公司签订消安、装饰及销售合同的行为，与常理不符；2．原告向设备生产商汉唐公司、格林公司订购的游乐设备的货款金额分别为505,500元和1,217,940元，双方约定的定金分别为15万元和35万元，但通过原告工作人员私人账户转入两公司法定代表人私人账户的款项分别为19万元和359,300元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，上述销售合同约定的定金明显超过了法定比例。原告继续履行合同的诉请被本院判决驳回至今已逾一年半的时间，原告未能提供相应证据证实其与汉唐公司、格林公司就解除销售合同后，对超出定金的数额部分以及其他损失进行了相应协商，亦与常理不符；3．原、被告在合同中约定在该商铺交付乙方后，原告享有4个月的装修期。原告作为甲方与警安贵阳分公司作为乙方签订的《消防安装工程合同》的时间为2017年8月6日，约定“乙方按甲方提供的装修平面图做施工方案并施工”、“甲方支付工程预付款50,000元，乙方进场施工”、“甲方负责提供装修单位的设计资质、施工资质及相关的营业执照；甲方所提供的整套装修图纸需加盖设计单位的施工图专用图章”以及“合同签订后，甲方2日内负责组织施工前的图纸会审和设计交底”，而原告作为甲方与雅舍静公司作为乙方签订《贵州雅舍静装饰设计合同》的时间为2017年10月21日，约定“签定本合同同时支付定金10,000元，乙方收到定金后7天内向甲方提交装修设计方案及平面功能定位图”，因此可以推论的事实为原告在未取得装修平面图的情况下，与警安贵阳分公司签订《消防安装工程合同》。同时原告主张以现金的方式向警安贵阳分公司、雅舍静公司支付相关费用，相关的证据均为收款收据，且原告均未能提供两家公司依约应当制作的装修设计方案、装修平面图以及消防安装工程方案，原告应当承担举证不力的法律后果。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月19日，原告宝乐湾公司作为乙方与被告天源公司作为甲方签订合同两份《天源城购物中心租赁合同》（编号分别2016-01Ｆ187号和2016-03Ｆ035号），约定：乙方将其开发的位于都匀市师院正对面）天源城购物中心第1Ｆ层187号和第3Ｆ层035号两处商铺（建筑面积分别为380平方米和1034平方米）出租给原告使用，租赁期限均为八年（2017年6月30日起至2025年6月30日止），租赁商铺的用途为儿童攀爬及游乐经营；租金采用保底租金＋税前营业额提成扣率的方式计付，首期月租金分别为24700元和23523.5元；乙方应在合同签订当日向甲方支付履约保证金共计96447元，作为其履行合同义务的保证。本合同履行期限届满，如果乙方未出现任何违约行为，乙方将商铺交还给甲方一个月内，甲方将无息向乙方退还履约保证金；两处商铺暂定的交付日期为2017年6月30日，具体日期以甲方书面通知为准。乙方应当按照甲方书面通知的日期如期接收商铺，若通知没有特殊载明，则交付地点在天源城购物中心现场。甲方应在暂定交付日2017年6月30日一个月前制定出最终交付日期，以方便乙方开始准备生产设备以及做出装修设计；在该商铺交付乙方后，乙方享有4个月的装修期。乙方必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续，甲方完成一次消防设计、报批及验收，二次消防设计、报批及验收由乙方完成，甲方配合；甲方违约责任：在合同期限内，甲方在最终确定的交付日期90天后仍无法交付商铺的，每逾期一日则应按首月月基本租金的0.3%向乙方支付违约金；因解除本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；甲方因向乙方催讨租金或者其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支包括但不限于律师费、仲裁费、公证费、保全费、保全担保费、执行费、差旅费、评估费等，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用。双方同时对租金、费用及支付方式、商铺交付与验收、装修期、商铺开业与免租期以及违约责任等进行了书面约定。合同签订当日原告向被告支付了两份租赁合同的履约保证金96447元保证金。 2017年12月22日，被告与万达商业管理集团有限公司（以下简称万达公司）签订《都匀天源·万达广场合作协议》、《都匀天源·万达广场租赁合同》、《都匀天源·万达广场设计咨询服务协议》，就都匀市斗篷山路227号“天源2013”的招商达成一致意见，被告将包含涉案商铺在内的项目地产租赁给万达商业管理集团有限公司用于运作经营项目。万达商业管理集团有限公司随后入驻投资并完成了综合体的设计、建设、招商，现“都匀天源·万达广场”已经实际运营。 2018年1月，被告向原告发出通知，要求解除与原告签订的两份《天源城购物中心租赁合同》。1月17日，原告向被告发出《致黔南天源集团公司函》，称希望按原合同执行，如被告坚持单方终止合同，要求被告退还原告交纳的履约保证金96,447元，按照首月基本租金每逾期一日0.3%的标准支付违约金以及赔偿损失63万元。被告于2月1日复函原告，愿意退还保证金并希望原告提供为履行租赁合同而实际支出的银行记录、发票、设计成果等材料。2月3日原告向被告复函，载明由于相关原因，无法向被告公司出具发票以及转账记录，且向汉唐公司支付的19万元中，有15万元系为履行本案合同交付的订金，其余4万元系购买该公司的其他产品的货款，因此15万元的订金系实际损失。6月21日被告向原告发出《关于协商赔偿事宜的复函》，表示由于原告没有提供相关证据资料，被告无法同意原告提出的741927元的赔偿要求，被告愿意赔付包括保证金在内共计20万元整。8月22日被告再次向原告发出《关于解除合同、返还履约保证金及支付违约金的函》，表示原、被告签订的两份租赁合同符合法定解除的条件，并催告原告提供授权账号，以便被告退还合同履约保证金、支付违约金。 2018年8月21日原告诉至本院，请求判令被告继续履行两份租赁合同，并支付原告迟延交付租赁物的违约金41,231元（暂计算至2018年7月12日）。本院经审理于2018年12月8日作出（2018）黔2701民初2579号民事判决，以被告已将涉案商铺交付万达商业管理集团有限公司实际装修使用，已不具备交付条件为由，驳回了原告的诉讼请求。此后双方经协商未果，原告再次诉至本院，请求判如所请。 本院认为：原告宝乐湾公司与被告天源公司签订的两份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同自双方签字之日起成立并生效，双方应依约全面、诚信地履行合同确定的义务。原告经诉请继续履行合同的主张被本院驳回后，另行诉请解除并要求被告承担违约责任的主张，符合相关法律的规定，本院依法予以支持。自载明原告解除合同意思表示的起诉状副本送达被告之日，即2020年8月20日起双方的租赁合同依法解除。被告作为出租人，擅自将涉案商铺出租给万达公司，其对涉案租赁合同的解除具有故意的过错，依法应当承担违约责任。归纳本案争议的焦点为合同解除后应如何确定被告承担的违约责任以及原告诉请的律师费损失是否应当得到支持。 一、关于如何确定被告承担的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，当事人可以在合同中约定违约金的数额或者产生损失赔偿额的计算方法，但违约金数额一般以不超过实际损失为限。原、被告在合同中明确约定在最终确定的交付日期90天后仍无法交付商铺的，每逾期一日则应按首月月基本租金的0.3%向乙方支付违约金。该项约定系双方对被告迟延或者拒绝交付商铺应当承担的违约金的计算方法，故对被告的违约责任应当以此约定予以认定。但在本院依法判决驳回原告继续履行合同的诉请后，原告一直怠于向被告主张解除合同并请求被告承担违约金责任，综合被告的过错程度，本院酌定从驳回原告继续履行合同诉请的判决书生效后的次日起，将被告的违约金计算标准调整为按照年利率12%的标准予以计算。本案被告作为出租方的过错程度明显，双方在合同中既约定了违约金条款，亦约定了守约方有权向违约方直接主张赔偿损失，上述约定虽然赋予了守约方的选择权，但无论适用违约金责任或者违约损害赔偿责任均属于补偿性质，在双方没有明确约定及法律规定的情形下，不得因违约方的过错程度增加其违约责任。本案原告虽然主张遭受了逾百万元的经济损失，但由于其与相关公司签订消安、装饰及销售合同的时间与常理不符，即使其工作人员通过私人账户向汉唐公司、格林公司法定代表人私人账户转账的款项确属履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告仍应提供证据证实就避免经济损失的扩大已经与合同相对方进行了必要的磋商，以确定最终实际造成的经济损失的数额，故对原告诉请认定与被告解除合同后，其与相关公司签订消安、装饰及销售合同造成的经济损失为1,055,500元的主张，本院依法不予支持。 二、原告诉请的律师费是否应当得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，租赁合同作为被告提供的采用格式条款订立的合同，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。被告在合同中的“乙方违约责任”项下明确约定了原告违约时应赔偿的范围为“包括但不限于律师费、仲裁费、公证费、保全费、保全担保费、执行费、差旅费、评估费等”，而在“甲方违约责任”中却没有对应约定的内容，故本院依法认定上述格式条款属于排除对方主要权利而无效，被告应当向原告承担给付律师费的法律责任。 综上所述，从2020年8月20日起原、被告签订的租赁合同依法解除，被告依法应当向原告返还履行保证金，并从2017年9月29日起至2018年12月23日止，以两份租赁合同约定的首期月租金48,223元（24,700元＋23,523元）为基数，按照日利率0.3%的标准向被告支付违约金，经计算该期间的违约金为65,101元（48,223元×0.3%×450日），剩余期间的违约金按照12%的标准另行计算。同时被告应向原告支付律师费损失50,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、原告贵州宝乐湾儿童游乐服务有限公司与被告黔南天源集团实业开发有限责任公司于2017年1月19日签订的两份《天源城购物中心租赁合同》（编号分别为2016-01F187号和2016-03F035号），从2020年8月20日起依法解除； 二、被告黔南天源集团实业开发有限责任公司于本判决生效后五日内给付原告贵州宝乐湾儿童游乐服务有限公司履约保证金96,447元、律师费50,000元以及2017年9月29日至2018年12月23日期间的违约金65,101元，上述款项共计211,548元，并支付以首期月租金48,223元为基数，从2018年12月24起按照年利率12%的标准计至付清款项之日止的违约金； 三、驳回原告贵州宝乐湾儿童游乐服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告黔南天源集团实业开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,874元，由被告黔南天源集团实业开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  张元正 二〇二〇年十月二十日 法官助理张载木 书记员李菊莉 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。