上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初26620号原告：上海怡绿房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：苏天赏，董事长。委托诉讼代理人：李梦思，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海佑广物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范锋铭，执行董事。委托诉讼代理人：黄蓓，女。委托诉讼代理人：陆建，上海市通浩律师事务所律师。被告：申扬，男，1971年1月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：钱麟，女，1973年1月19日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告上海怡绿房地产有限公司(以下简称怡绿公司)与被告上海佑广物业管理有限公司(以下简称佑广公司)、申扬、钱麟排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭审理，原告怡绿公司的委托诉讼代理人李梦思、被告佑广公司的委托诉讼代理人黄蓓、陆建、被告申扬、钱麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡绿公司向本院提出诉讼请求：判令1.佑广公司停止对上海市静安区武宁南路xxx弄中央车库地下x层车位xx(人防，依以下简称涉案车位)的代为出租、代收租金的行为；2.佑广公司不得妨碍原告合法自主出租涉案车位；3.佑广公司以书面形式对2020年4月21日告知书第1、3、4条内容进行更正；4.申扬、钱麟不得占用涉案车位。事实与理由：原告系为怡乐花园小区开发商，也系涉案车位产权人。2019年4月，原告发函欲收回涉案车位进行自行出租时遭佑广公司无理拒绝。原告对此曾提起诉讼，始知涉案车位由申扬、钱麟实际占用。原告为维护合法权益，多次发函要求三被告停止侵权行为，但三被告拒不配合，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告佑广公司针对原告的诉讼请求辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1.原告确认原告与佑广公司曾经存在委托关系，与申扬、钱麟实际占有车位，是不同案由，不能在本案中一并起诉。原告要求佑广公司停止代收、代租的行为，是要解除与佑广公司的委托关系，是合同纠纷，不是物权纠纷。2.涉案车位属于特殊物权，是建筑物区分所有权的范畴，特殊性表现在以下方面：土地使用权归怡乐小区全体业主所有；车库车位属于小区配套设施；涉案车位属于人防工程，根据相关法律规定，人防工程所有权属于国家；车位必须通过附赠、出租、转让方式优先保障业主使用，本案不存在附赠，由于原告已被列为失信被执行人，涉案车位已经被法院查封，也不存在转让，原告必须出租给业主使用；在出租过程中，必须遵守业主大会制定的规约、停车管理制度；必须接受物业公司的管理。因此，涉案车位需要交给业主大会统一管理。3.双方多年已经形成车位租赁关系，原告与佑广公司形成委托代收租金关系。根据证据显示，自2005年起原告通过通知或者以会议纪要形式委托物业公司代收车位租金，扣除原告应该支付车位管理费，剩余款项支付给原告，15年期间已经形成稳定的委托关系。同时，原告与申扬、钱麟形成口头车位租赁关系,业主规约、停车管理制度均延续没有变更,这种委托代收租金关系，不因更换物业公司而发生变化。因此，被告方不存在侵权行为，原告诉请无事实和法律依据。3.涉案车位一直在正常出租，不存在收回问题。由于建筑物区分所有权的性质，车位出租给业主，原告没有权利随便收回，否则破坏车辆管理制度，根据法律规定，即使原告要收回涉案车位，车位也必须出租，前面承租人有优先承租权，事实上收回没有任何意义，原告执意收回就是为了不付物业费，意味着业主车辆无法进出小区，直接破坏小区车辆管理制度。建筑物区分所有权法律体系下，原告车位所有权的行使应该让位于小区管理，且目前管理形式没有侵害原告任何权利，故要求驳回原告诉请，维持现有模式。被告申扬、钱麟针对原告的诉讼请求共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1.其从2005年开始租赁涉案车位，租赁费都是支付给物业公司，从来没有拖欠过。2.2019年7月15日的函张贴在小区楼门口，其只进出地下车库，没有看到过这个通知。3.车位租赁费应支付给佑广公司，不同意支付给原告，涉案车位应该由其一方继续使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：怡乐花园小区为原告参与开发建造的小区，涉案车位位于怡乐花园地下一层车库，原告为涉案车位产权人(登记时间为2005年12月28日，用途特种用途，民防工程)。钱麟、申扬为怡乐花园XXX号楼1903室房屋(以下简称1903室房屋)产权人之一，取得产权时间为2006年1月9日。怡乐花园小区原由案外人上海宏冠物业管理有限公司(以下简称宏冠公司)提供物业管理服务。2005年前后开始，涉案车位即由申扬、钱麟租赁使用。原告曾发函要求宏冠公司收取车位租赁费并扣除相关费用后交原告，并将车位租赁费标准告知宏冠公司，宏冠公司据此向申扬、钱麟等车位使用人收取地下车位租赁费并编制地下车库停车费明细表(含车位号、室号、月份、金额)交原告，与原告就车位管理费等其他费用一并进行结算。佑广公司于2017年12月与上海市静安区怡乐花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定建设单位所有的机动车车位服务费为每月175元/个。2018年1月1日起，佑广公司对怡乐花园小区提供物业服务至今。自2018年起，原告先就其名下51个产权车位向佑广公司开具一定时间段的名目为车位租赁费的增值税专用发票，佑广公司再将相应51个车位的租赁费(每个每月700元)扣除管理费(每个每月175元)后的款项支付给原告。2019年1月9日，钱麟、申扬向佑广公司支付了2019年全年的物业管理费及涉案车位的租赁费。2019年4月9日，原告向佑广公司送达《函》，告知佑广公司自接收怡乐花园小区后未经其委托私自出租车位并收取费用，现决定自2019年5月起收回车库车位租赁权，请佑广公司配合移交。2019年4月12日，原告向佑广公司送达2019年3月至4月的金额为53,550元的增值税专用发票。佑广公司于2019年4月20日、2019年5月10日分两笔支付了该款项。2019年4月22日，佑广公司向原告送达《函》，载明：1.贵公司只提供了小区大产证，产证上未显示车位产权证的所属权。2.在2018年初我公司已发《小区更换物业公司函》给贵公司，我公司已按照前期物业公司(宏冠公司)的管理模式对您公司所属的地下车库车位的收费及管理。至今每月按时返还车位租赁费给贵公司，绝无拖欠，未损害贵公司的权益。3.我公司收取的地下车库的车位管理费和租赁费都按照业主大会签订的小区物业管理服务合同。4.根据2019年新的《上海市住宅物业管理规定》第四十八条：同一个物业管理区域内实施同一个物业管理和收费。针对贵公司提出的收回租赁权，我公司决定从2019年5月起对您公司所属的地下车库的车位的使用人收取每月175元车位管理费。租赁费由贵公司自行收取。后原告未对该函予以回应。后原告未再向佑广公司开具过车位租赁发票。2019年7月17日，佑广公司向原告送达一份函件，要求原告开具发票及协商签订合同。2019年7月26日，佑广公司向原告支付2019年5月至6月的车位费用53,550元。后佑广公司向原告发函，要求原告尽快提供相应发票；在没有签订合同之前，佑广公司将按照原告与宏冠物业签订的地下车库收费协议书执行。2019年12月13日，申扬、钱麟向佑广公司支付12,009.6元(包含2020年全年车位租赁费8,400元及xxxx室房屋物业管理费3,609.6元)，佑广公司开具了相应发票。2019年12月26日，怡绿公司向本院起诉佑广公司【案号：(2020)沪0106民初1303号】，要求佑广公司将涉案车位交还怡绿公司。后怡绿公司向本院撤诉在案。2020年1月，佑广公司向原告发函，要求原告开具发票。2020年4月20日，原告向佑广公司送达《通知》，载明：原告系怡乐花同地下停车库产权人，我司从未委托任何机构或第三方代为出租并收取前述地下停车库车位停车费。现已就该问题向上海市静安区人民法院提起诉讼。为维护本公司合法利益，请下列车位使用人于2020年4月28日前至我司驻怡乐花园办公点与我司授权联系人签署车位租赁合同，逾期未签署请驶离下列车位，具体明细：9.10.11.12……。2020年4月21日，佑广公司向原告送达《告知书》，载明：各位地下车库业主：近期，关于地下车库的占有使用问题，怡绿起诉本物业，静安区人民法院正在审理中。在该情况下，怡绿公司再发通知，且涉及本物业，对此，特声明如下：第一：怡绿公司作为小区开发商，拥有地下车库51个车位，依据物权法应首先提供给本小区业主使用。根据以往十几年的模式看，怡绿公司虽然与使用车位的业主没有签署租赁合同，但已经形成了事实租赁关系，业主据此使用地下车位，受法律保护；第二：无论车位由哪位业主使用，都应根据“一个物业区域由一个物业公司管理”的原则，遵守小区业主规约，服从物业公司统一管理。在此，本公司也感谢广大业主对本公司物业管理工作的大力支持；第三：本公司进驻小区后多次要求与怡绿公司签署物业管理协议未果，故仍依据以往模式代收停车费且愿意及时支付给怡绿公司，但前提是怡绿公司应提供发票。目前，怡绿公司收取了本公司转交的2019年5月、6月的停车费，但至今未提供发票。第四：鉴于诉讼未结束，本公司希望怡绿公司维持现状，服从物业管理，支持物业工作，一起携手维护好小区车辆管理的正常秩序。2020年5月23日，佑广公司向原告发函催要2019年5-6月租赁费发票。2020年6月，怡绿公司提起本案诉讼。现涉案车位仍由申扬、钱麟使用中。审理中，原告称，其已于2020年4月及之后将相应停止使用车位的通知张贴于怡乐花园小区车库及相应楼栋门口；其名下上有武宁南路XXX号地下一层商场(建筑面积671.85平方米)；其准备收回车位出租或出售；如果出租，要求和业主直接签订租赁合同，租期在2个月之内，先付后用，租金在2020年年底之前维持现状，2021年开始初步按照1,000元的标准收取租金。钱麟、申扬称，其没有看到过原告张贴的相关通知。本院认为，本案的争议焦点为原告与佑广公司就涉案车位之间形成的系何种法律关系？钱麟、申扬是否应当向原告返还涉案车位？对此，本院做如下分析。关于原告与佑广公司就涉案车位形成的法律关系。根据审理查明的事实，佑广公司入驻怡乐花园小区之前，宏冠公司接受原告的委托出租原告名下的产权车位，并将收取的车位租赁费及其他费用一并结算后支付给原告。佑广公司入驻怡乐花园小区之后，虽然原告与佑广公司未签订书面的委托合同，但从原告向佑广公司开具发票、佑广公司再将车位租赁费扣除车位管理费后的金额支付给原告之行为看，双方就原告名下51个产权车位已经形成了事实上的委托合同关系。根据法律规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同。本案中，原告于2019年4月9日向佑广公司发函要求自2019年5月起收回车位租赁权，此即解除双方之间的委托合同的意思表示。后佑广公司在2019年4月22日的回函中对此亦未提出异议。故原告与佑广公司就原告名下产权车位的委托合同关系已就此解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，佑广公司于委托合同解除后再于2019年12月向钱麟、申扬收取2020年全年的车位租赁费，此举造成了原告车位租赁费的损失，对此原告有权要求佑广公司支付相应的车位租赁费。而原告所提第1.2.3项诉请，所针对的并非是一种正在进行中的侵权行为，故本院对其相应诉请不予支持。关于钱麟、申扬是否应当向原告返还涉案车位。根据审理查明的事实，涉案车位在2006年之后始终由钱麟、申扬实际占有使用，原告对此亦明确知晓。虽然原告于2019年4月书面通知佑广公司收回车位租赁权，但仅凭照片尚无法证明其已将相关通知送达给钱麟、申扬，后钱麟、申扬于2019年12月向佑广公司支付了2020年全年的车位租赁费。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本院认为，佑广公司代理原告收取2020年全年车位租赁为的行为有效，对原告具有法律约束力，钱麟、申扬有权使用涉案车位至2020年12月31日，故对于原告诉请2，本院难以支持。需要指出的是，一方面，原告作为涉案车位的所有人，其物权应当受到法律保护。另一方面，考虑到车位作为小区的附属设施，原告行使车位所有权不得破坏小区的物业管理秩序，除自用外，应以合理价格出售或出租给本小区业主使用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百一十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决如下：驳回原告上海怡绿房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告上海怡绿房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年十月九日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。三、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。