山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初5111号 原告：徐甜甜，女，1987年7月26日出生，汉族，居民，住日照市。 被告：张丽敏，女，1972年7月21日出生，汉族，居民，户籍所在地吉林省通化市二道江区，现下落不明。 原告徐甜甜与被告张丽敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐甜甜到庭参加诉讼。被告张丽敏经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐甜甜向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金5333.4元，返还原告押金1000元；2.判令被告支付原告违约金人民币18450元；3.判令被告自起诉之日起以24783.4元为基数，按照月利率2%向原告支付利息，直至实际履行完毕时止；4.本案诉讼费由被告承担（庭审中原告明确为案件受理费）。事实与理由：2015年9月12日，原告作为承租人与作为出租人的被告签订了《租房合同》。原告租赁了被告位于日照市，租赁期共五年，自2015年9月20日起至2020年9月20，两年一付(16000元)另付押金1000元。2、房屋租金：房租8000元/年。物业费0元；另付押金1000元，电费水费住户自行交齐，如果续租需要提前一个月按付款方式交齐房租，租期共收取41000元。四、甲方违约的处理规定如乙方租期没有到期，甲方不得在合同期内收回房屋出租权，如果收回将赔偿乙方5年所有的房款的45%作为违约金。2019年12月19日被告将原告租赁的房屋出售，并于2020年1月18日，原告将租赁房屋按照被告指令将房子交付新房主，原告向被告索要房租及押金，被告声称让原告找新房主要。原告多次找被告索要，被告拒不返还，遂酿成纠纷；原告依据原被告签订的《租房合同》，要求被告返还原告租金及向原告支付违约金18450.原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四要求被告自起诉之日以24783.4元为基数，按照月利率2%向原告支付利息，直至实际履行完毕时止。为维护原告的合法权益，捍卫法律的公平正义，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定依法向贵院提起诉讼，恳请贵院在查明事实的基础上，支持原告请求。 案经送达，被告张丽敏未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告徐甜甜提供证据如下：证据一、租房合同原件一份，证明租房事实；证据二、微信聊天记录截图，证明我已经将房租实际交付给被告，后来被告把房子卖给了他人，我们三方商议，只要被告把剩余租金退还我，我就同意腾房，后来被告没有把剩余租金退还给我，新房东就把涉案房屋的门锁换了，我进不去了；证据三、微信支付转账电子凭证，证明原告徐甜甜向被告张丽敏支付8000元。 案经送达，被告张丽敏未到庭参加质证，亦未提交任何证据。 经审查，原告提交的上述证据能够相互印证形成完整的证据链条，其来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，对其证据效力及证明力本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月12日，原告徐甜甜（出租方、甲方）与被告张丽敏（承租方、乙方）签订租房合同，约定房屋租赁期五年，自2015年9月20日起至2020年9月20日止，付款方式两年一付（16000元）另付押金1000元。房屋租金8000元/年，物业费0元；另付押金1000元。电费水费住户自行交齐。如果续租需提前一月按付款方式交齐房租。租期总共收取41000元，目前收取现金17000元。房屋终止，甲方验收无误后，将租金退还乙方，不计利息。租赁期为五年，甲方不得在此期间提高租金或租给他人，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款约定外，均由甲方负责（但乙方使用不当除外）。甲方进行维修需提前七天通知乙方，乙方应积极配合。乙方因使用需要，在不影响房屋结构前提下，可以对房屋进行装饰装修，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方同意后方可施工。如乙方租期没有到期，甲方不得在合同期内收回房屋出租权，如果收回将赔偿乙方五年所有房款的45%作为违约金。如乙方租不到五年将赔偿甲方所有房款的45%作为违约金。甲方保证在出租该房屋时没有产权纠纷，出租后如有未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。原被告均在该租房合同下方签字。在空白处有手写“收到16710元两年房款2015.9.17”，“中国建设银行张丽敏6217000860001586578,16000元，2017.6.13日转微信房东遥望16000元（两年房租）”。 2019年9月5日，原告徐甜甜向被告张丽敏微信转账8000元，被告张丽敏于当天收取。 庭审过程中，原告徐甜甜主张年租金8000元，一月是666.6元，一天就是21.5元，2020年1月18日我从涉案房屋搬离，从2019年9月20日至2020年1月18日共用4个月少2天，所以应该退8个月加2天的房租，666.6*8=5332+43=5375元租金，押金要求退还1000元，当初签订合同时就交了押金1000元，合同约定到期后退还押金。要求被告支付违约金的依据及标准是合同第四条，5年房租40000元加押金1000元，乘以45%就是违约金18450元。因为被告一直不支付剩余房租，所以原告要求被告支付利息，利息就是以24783.4元（租金5375元+押金1000元+违约金18450元）按照月利率2%计算至实际支付之日止。原告主张涉案房屋剩余租金一直没有退还，房子我也没法住了，新房东收回了，我们是经营短期租赁房屋，因为被告违约，我们没有房子出租，导致我们利润受损，同时我们找新房子的费用、宽带费用及搬迁费用，请求法庭依法审核。 本院认为，原告徐甜甜与被告张丽敏签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立且合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告徐甜甜依约缴纳了租金及押金，被告张丽敏亦应提供符合约定的租赁房屋并保证原告使用房屋至租赁期限届满，然其在租赁期限内将涉案房屋出卖他人，但原被告双方对未到期租赁费如何处理未达成一致意见。原告徐甜甜于2020年1月18日搬离涉案房屋，双方以实际行动解除了其之间的租赁合同。结合本案的实际情况及，根据公平、公正的原则，租赁合同解除，被上诉人返还房屋，被告应将剩余未到期的租金5375元退还原告徐甜甜。涉案合同明确约定待合同终止后，出租方验收无误将押金退还承租人不计利息，被告张丽敏未到庭参加诉讼，亦未对房屋状况提出异议，视为认可全额退还押金，对原告该项诉求本院予以支持。关于违约金，涉案租房合同第四条明确约定“如乙方租期没有到期，甲方不得在合同期内收回房屋出租权，如果收回将赔偿乙方5年所有房款的45%作为违约金”。而根据《中华人民共和国合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。本案中，原告徐甜甜有权要求房屋受让人继续履行原房屋租赁合同。根据原告陈述，系因房屋受让人更换门锁导致其无法承租，故原告要求被告张丽敏支付违约金，本院不予支持。关于原告徐甜甜庭审中要求的营业损失等，因未提交证据本院不予支持。关于利息，因原告徐甜甜自2020年1月18日搬离涉案房屋，被告张丽敏未退还押金及剩余房租，原告确受利息损失，故被告张丽敏应支付原告徐甜甜利息，该利息以6375元（5375元+1000元）为基数，自2020年1月18日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张丽敏于本判决生效后七日内返还原告徐甜甜租金5375元及押金1000元； 二、被告张丽敏于本判决生效后七日内支付原告逾期返还押金及剩余房租的利息（利息以6375元为基数，自2020年1月18日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）； 三、驳回原告徐甜甜要求被告张丽敏支付违约金的诉讼请求； 四、驳回原告徐甜甜本案的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费420元，由原告徐甜甜负担312元，被告张丽敏负担108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长 丁 浩 人民陪审员 邹 丽 人民陪审员 王玉慧 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员 申 盈