福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申4023号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：永泰县金管家物业管理有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇吉祥温泉小区**楼连接体**。 法定代表人：鄢行淼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王兴芳，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑萍，福建海山律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：厦门市厦煌物业服务有限公司，住所地，住所地福建省厦门市湖里区东渡路南苑村****iv> 法定代表人：王丽水，该公司执行董事兼总经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司，住所地福，住所地福建省永泰县樟城镇杨梅路**泰盛名居****v> 负责人：李方甫，该公司经理。 上列二被申请人的共同委托诉讼代理人：李靓，福建瀛坤律师事务所律师。 上列二被申请人的共同委托诉讼代理人：袁艳丹，福建瀛坤律师事务所律师。 再审申请人永泰县金管家物业管理有限公司（以下简称金管家公司）因与被申请人厦门市厦煌物业服务有限公司（以下简称厦煌公司）、厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司（以下简称厦煌永泰分公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终10237号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 金管家公司申请再审称，（一）根据金管家公司与厦煌永泰分公司于2018年3月23日签订的《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》（以下简称《财务移交清册》）、《物业移交确认书》，厦煌永泰分公司应当将包括银行存款在内的物业管理费和从业主处额外收取的装修保证金、装修垃圾清运费、公摊水电周转金这两大部分全部移交金管家公司后，金管家公司才能全部承接“山水传说水逸居”物业项目（以下简称案涉物业项目）的债权债务，一、二审法院对该事实未予认定显属错误。1．根据移交要求，厦煌永泰分公司已将福建省永泰县人民法院（2017）闽0125民初2708号民事调解书中确认的账户存款679242.42元及其他款项46388.09元以银行转账方式移交金管家公司，项目开发商福建五环实业有限公司（以下简称五环公司）亦根据民事调解书将2018年3月1日之后使用的物业管理费抵用券款681555.60元转账至金管家公司账户。金管家公司通过移交而从厦煌永泰分公司处取得的物业管理费均为预收的业主物业管理费，根据厦煌公司与五环公司签订的前期物业服务合同、金管家公司与案涉物业项目业主委员会签订的《物业服务代管合同》，物业服务费实行包干制，在构成上包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。故金管家公司通过移交取得的物业管理费将用于物业服务成本、法定税费等物业服务支出，其中仅有小部分属于金管家公司的微薄利润。因此，厦煌永泰分公司声称移交的物业管理费均为金管家公司获取的财务利益与事实不符。2．根据厦煌永泰分公司与业主签订的《住宅室内装饰装修管理服务协议》及《二次装修管理规定》，其作为前期物业公司收取了装修保证金120.5万元、垃圾清运费103774.5元以及公摊水电周转金144887.94元。而装修保证金的性质属于装修押金，并非厦煌永泰分公司作为前期物业公司的合理收入或可归其所有，现厦煌公司亦已解除与五环公司的前期物业合同，厦煌永泰分公司终止提供物业服务，故理应将其扣留的装修保证金移交给金管家公司，由金管家公司在接管物业项目管理后根据业主装修的情况及时退还给业主。装修垃圾清运费和公摊水电周转金同样是属于全体小区业主的公共利益基金，而不属于厦煌公司、厦煌永泰分公司所有，厦煌永泰分公司亦应按照要求移交给金管家公司，以便用于小区业主公共事务管理。（二）虽然《财务移交清册》体现自签订之日起案涉物业项目发生的任何债权债务与厦煌公司、厦煌永泰分公司无关，厦煌公司、厦煌永泰分公司与金管家公司之间不再有任何未接交事务，《物业移交确认书》也体现厦煌永泰分公司已于2018年3月21日将物业服务管理之安全、消防、内业资料、财务账册、合作合同、结余资金等所有该物业经营管理所需项目全面移交给金管家公司。但是，《财务移交清册》、《物业移交确认书》签订后厦煌永泰分公司并未即时按清册移交，而至2018年3月27日起才陆续移交银行存款在内的物业管理费，装修保证金、装修垃圾清运费、公摊水电周转金则至今未移交，故《财务移交清册》、《物业移交确认书》的内容不能代表签订当时双方的实际权利义务状态。同时，金管家公司承受案涉物业项目全部权利义务的基础是接收《财务移交清册》项下全部移交款项，且其中的物业管理费与装修保证金、二次装修垃圾清运费、公摊水电周转金各自独立，不能相互覆盖冲抵。因此，一审法院根据《物业移交确认书》内容，以装修保证金、装修垃圾清运费、公摊水电周转金已以其他应付款贷方金额列入移交清册而不属于厦煌公司、厦煌永泰分公司负有移送义务的款项，应由金管家公司全部承接义务等为由驳回金管家公司的诉讼请求，严重歪曲了《财务移交清册》、《物业移交确认书》的本意，导致本应当移交给金管家公司的三项累计金额高达1453662.44元的款项被侵吞，该结论既无事实与法律依据，也对金管家公司显失公平。二审法院未再核实相关事实，对金管家公司的二审举证不予采信即直接维持原判亦属错误。（三）电梯维保费用、设备修缮费、水电公摊费用（截止2018年2月28日）、厦煌永泰分公司2018年2月维序员工资薪酬、2017年度保洁员年终奖金、报销2017年度办公开支合计280123.26元，均发生于2018年3月28日金管家公司入驻案涉物业项目之前，并由金管家公司代为垫付支出，应当判决厦煌公司、厦煌永泰分公司返还。综上，请求依法对本案进行再审。 厦煌公司、厦煌永泰分公司提交意见称，金管家公司的再审申请缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 本院经审查认为，金管家公司经与厦煌公司、厦煌永泰分公司协商，于2018年3月23日就案涉物业项目的物业服务管理移交事务与厦煌永泰分公司分别制作并签订《物业移交确认书》与《财务移交清册》。其中，《财务移交清册》列明装修保证金120.5万元、装修垃圾清运费103774.50元、水电周转金144887.94元为“其他应付款”，且均记载为“贷方金额”并附明细表，同时明确备注“‘山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）’签订之日起该项目发生的任何债权债务与厦煌公司及厦煌永泰分公司无关，厦煌公司及厦煌永泰分公司与接交人之间不再有任何未接交事务。”在《物业移交确认书》中双方则确认，厦煌永泰分公司已于2018年3月21日将厦煌公司及厦煌永泰分公司持有的案涉物业项目物业服务管理之安全、消防、内业资料、账务账册、合作合同、结余资金等所有该物业经营管理所需项目全面移交给了金管家公司，双方同意按该物业的物理、财务所有现状移交，金管家公司还确认在签订确认书之日起承受该项目的全部权利义务（含财务账册中列明的债权债务），确认书签订之日起该项目发生的任何债权债务与厦煌公司及厦煌永泰分公司无关，厦煌公司及厦煌永泰分公司与接交人之间不再有任何未接交事务。据上约定，二审判决认定金管家公司同意接管厦煌公司、厦煌永泰分公司对外承担的所有债权债务关系，且该债权债务应当包含前述移交清册中所列明的装修保证金、垃圾清运费、公摊水电周转金，有合同依据。在无证据证明金管家公司在《财务移交清册》、《物业移交确认书》中所作确认违背其真实意思表示之情形下，金管家公司仅以《财务移交清册》、《物业移交确认书》的内容不能代表签订当时双方的实际权利义务状态等为由，主张厦煌公司、厦煌永泰分公司向其返还装修保证金、垃圾清运费、公摊水电周转金与双方约定不符且缺乏依据，不能成立。另据审理查明的事实，双方移交之前发生的电梯维保费用、设备修缮费、水电公摊费用（截止2018年2月28日）、厦煌永泰分公司2018年2月维序员工资薪酬、2017年度保洁员年终奖金、报销2017年度办公开支合计280123.26元均从厦煌永泰分公司账户支出，且无证据证明上述费用系金管家公司代为垫付支出，故金管家公司主张厦煌公司、厦煌永泰分公司返还亦缺乏事实依据，一、二审法院未予支持也无不当。 综上所述，金管家公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回永泰县金管家物业管理有限公司的再审申请。 审 判 长 卢椰枫 审 判 员 陈 曦 审 判 员 陈 梁 二〇二〇年十月三十一日 法官助理 朱 彤 书 记 员 陈思航 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。