广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2205号原告：廖明轩，男，1991年5月19日出生，汉族，住广东省化州市***********，公民身份号码440************291。委托诉讼代理人：郑桂英，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙华伟，广东港宏律师事务所律师。被告：佛山市三水盈盛房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********************，统一社会信用代码914************200。法定代表人:丁历，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，女，该公司职员。被告：恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区*************自编之二，统一社会信用代码91440101MA59BAB1XJ。法定代表人：孙博，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌金水，男，该公司职员。委托诉讼代理人：卢杰恩，男，该公司职员。被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房，统一社会信用代码914***********152Y。法定代表人：甄立涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：田野，女，该公司职员。第三人：中国农业银行股份有限公司南海大沥支行，住所地广东省佛山市南海区******政府侧。法定代表人：李润成，该行行长。委托诉讼代理人：郭宏津，男，该银行职员。原告廖明轩与被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司（以下简称盈盛公司）、恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司（以下简称恒大珠三角公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序审理。2020年6月29日，根据被告盈盛公司的申请，本院追加中国农业银行股份有限公司南海大沥支行（以下简称农行大沥支行）为第三人。本案第一次公开开庭时，原告廖明轩的委托诉讼代理人郑桂英，被告盈盛公司的委托诉讼代理人孙菁、被告恒大珠三角公司的委托诉讼代理人凌金水、卢杰恩，恒大集团公司的委托诉讼代理人田野,第三人农行大沥支行的委托诉讼代理人郭宏津到庭参加诉讼。第二次公开开庭时，原告廖明轩的委托诉讼代理人郑桂英、龙华伟，被告盈盛公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖明轩向本院提出诉讼请求：1.判令解除《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》、《商品房买卖合同》（预售）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及《室内装修委托合同》；2.判令被告一返还原告购房款人民币1049596元；3.判令被告一赔偿原告利息损失人民币32103.06元（自2019年10月30日起，按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算，暂计至2020年4月1日止，实际应计算至返还之日止）;4.判令被告二、被告三对被告一的上述第二、三项债务承担连带清偿责任;5.判令三被告共同承担本案的诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：1.判令确认《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》、《商品房买卖合同》（预售）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及《室内装修委托合同》已经解除；2.判令被告一返还原告购房款572496.34元；其他诉讼请求不变。事实和理由：2017年，被告一公开发售恒大梓林花园（佛山恒大郦湖城）楼盘，并大力宣传购房者可享受无理由退房服务。原告至该楼盘看楼时，被告一销售人员向原告出具由被告三盖章的《无理由退房承诺书》，基于对该承诺书的信赖，原告与被告一签订《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》，认购该楼盘36座2404单元房产。后原告按照认购书约定，于2018年6月14日与被告一签署《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及《室内装修委托合同》三份合同，就购房总价、交付日期作出进一步约定。同日，原告与被告签订《无理由退房协议书》，该协议明确约定：“如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利”。上述系列合同及协议签订后，原告按约分别以转账与向银行申请发放贷款的方式支付1049596元房款，履行了合同约定的付款义务。2019年10月23日，原告前往被告一销售中心向被告一提出退房，通知解除《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及《室内装修委托合同》，并要求退还房款。被告一当日收走了原告的退房资料。后被告一的销售副经理高珊于2019年10月30日建立微信群，将原告及其他要求解除合同的业主拉入群中，确认收到原告等人的解除通知，并与原告等人就退房退款事宜进行协商。但后期被告一直以“走流程、要审批”等理由进行推诿。时至今日，被告仍未履行无理由退房退款承诺。综上，原告认为，被告一与原告签订书面《无理由退房协议》合法有效，受法律保护，对被告一产生法律约束力。原告有权根据《无理由退房协议》约定，解除上述合同退还房款，并要求被告一赔偿逾期退款导致的利息损失。另经查询，被告二系被告一唯一股东，根据《公司法》第64条规定，在被告二不能证明自身财产与被告一独立的情况下，应当对被告一的债务承担连带责任。被告三系被告一的母公司，在房屋销售过程中，向原告出具的《无理由退房承诺》属于单方承诺，对其具有法律约束力。因此，被告三也应对被告一所负担的退款与利息的赔偿承担连带责任。因原告与被告的商品房买卖合同已经实际解除，故将第一项诉请判令合同解除改为确认合同解除。在案件审理过程中，被告已经向第三人偿还原告的购房贷款，故对诉请返还的购房款金额进行相应调整。盈盛公司、恒大珠三角公司、恒大集团公司辩称，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。一、案涉房屋存在银行按揭贷款、预告抵押登记，原告没有与第三人解除按揭贷款合同情况下无法向盈盛公司返还房屋；二、原告诉请返还全部房款不当，只有首期款是原告支付的，另一部分是按揭借款；三、原告请求利息没有法律依据；四、恒大珠三角公司、恒大集团公司并非合同相对人，也没有收取原告的房款，不需要承担任何责任；五、案涉房屋存在网签备案登记及预告登记，原告不要求解除两个登记的情况下合同解除目的及返还房屋无法实现。农行大沥支行述称，原告归还贷款本金及利息，可以解除按揭贷款合同和抵押，但需支付提前还款违约金，盈盛公司承担连带责任。原告在诉讼中提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》《室内装修委托合同》，证明原告与盈盛公司签订合同，认购该楼盘的36座2404单元；2.付款单据、《个人购房担保借款合同》《个人贷款支付凭证》，证明原告按约向盈盛公司支付房款1049596元；3.《无理由退房协议书》，证明原告享有无理由退房权利；4.恒大珠三角公司营销部副经理高珊就无理由退房事宜组建的微信聊天群界面、高珊微信界面及其电子名片、微信群聊天记录、微信群中高珊发出的包括原告的申请退房业主明细，证明原告2019年10月23日提出解除案涉合同，高珊2019年10月30日建立微信群，确认收到原告提出的解除通知，并就有关事宜与原告等沟通，还证明退房的流程；5.《企业信用信息公示报告》《无理由退房承诺书》，证明恒大珠三角公司是盈盛公司唯一股东，恒大集团公司是盈盛公司的母公司，其自愿承诺对盈盛公司所售房屋承担无理由退房的退款责任。6.廖明轩还款明细，证明原告已归还的贷款本息。被告盈盛公司在诉讼中提供证据1.《恒大梓林花园项目解除〈商品房买卖合同〉及认购书的协议（佛山恒大郦湖城）》（以下简称“解除协议”），证明与原告有退房合意，协议约定原告将房屋退还盈盛公司，盈盛公司再向原告退回房款；证据2.上海浦东发展银行网上银行电子回单，证明盈盛公司向第三人偿还原告廖明轩的购房贷款538950.83元。第三人农行大沥支行提供一手购房贷款业务银企合作协议，证明盈盛公司对原告的贷款本金、利息、违约金承担连带保证责任。经审查，原告、被告、第三人提交的上述证据形式、来源合法，内容真实，与本案待证事实均有关联，本院均予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年6月14日，原告与盈盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告购买盈盛公司开发建设的恒大梓林花园36座2404房，总价款789166元。签订合同后，原告向盈盛公司支付首期购房款239166元，约定购房款550000元通过银行按揭贷款支付。同日，双方签订《室内装修委托合同》，约定原告将案涉房屋委托盈盛公司进行统一装修，委托服务总包干价为351455元，此款原告已支付完毕。落款为恒大集团公司且加盖公章的《无理由退房承诺书》的内容为：“……我司向您郑重承诺：若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”此承诺书上的客户名称、楼盘名称及房号、落款日期均为空白。2018年6月14日，原告作为乙方，与甲方盈盛公司签订了《无理由退房协议书》，约定，一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。2018年7月5日，原告与第三人农行大沥支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告以购买的恒大梓林花园36座2404房为抵押借款550000元，被告盈盛公司为担保借款合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。该合同第三十条借贷双方对提前还款的特别约定为借款实际发放之日起三十六个月内申请提前还款，收取还款额1%作违约金。合同签订后，第三人将向原告发放的贷款本金550000元划入盈盛公司名下账户，并对案涉房屋办理了预告抵押登记。原告于2018年10月4日起逐月向第三人农行大沥支行归还贷款本息。2019年10月25日，原告作为乙方与甲方盈盛公司签订“解除协议”，约定，一、解除双方签订的编号为201********705的《商品房买卖合同》及编号为0004494的《恒大梓林花园商品房认购书》（佛山恒大郦湖城）；二、乙方据此协议将购买的恒大梓林花园（佛山恒大郦湖城）项目36座2404号的商品房退回甲方；三、办理退房向房管局交易所缴纳的手续费由乙方支付；四、甲方退还乙方楼款1049596元（含定金20000元）；五、乙方须向甲方返还以下文件：1.购房发票、收据，2.商品房认购书，3.乙方本人有效的身份证与银行卡，4.乙方本人签字的付款委托书；六、因解除契约所需办理的一切有关手续，乙方必须给予配合，在必须由乙方亲自履行和执行时，乙方应及时提前办理。2019年10月30日，盈盛公司工作人员高珊建立申请退房业主微信群，群名“高珊群组”，就退房事宜与原告等沟通交流。高珊在群内告知，公司流程走完后会通知业主办理付款委托手续，帮业主将钱转到银行，并称“一般退房流程都是25（天）到35（天）之间，基本上就都能走完了。”2020年8月4日，盈盛公司向第三人农行大沥支行转入538950.83元，代原告廖明轩清偿了银行贷款。另查明，2017年7月17日，第三人农行大沥支行为甲方，被告盈盛公司为乙方，双方签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定乙方不可撤销地作出如下承诺：为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁费）、律师费等甲方实现债权的一切费用。再查明，被告盈盛公司是被告恒大珠三角公司作为唯一股东出资设立的独立法人。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，案涉《恒大梓林花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》《无理由退房协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有三：一是案涉《恒大梓林花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及《室内装修委托合同》是否已解除；二是被告盈盛公司应否向原告支付利息损失；三是被告恒大珠三角公司、恒大集团公司是否应承担连带责任。以下分析之。一是关于案涉《恒大梓林花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及《室内装修委托合同》是否已解除。被告盈盛公司与原告签订上述合同的同时，还与原告签订了《无理由退房协议书》。根据查明的事实，原告按上述合同约定履行各项义务，被告没有提供证据证实原告在提出退房前有违约行为，原告行使无理由退房权利的条件已经成就。被告盈盛公司与原告于2019年10月25日签订“解除协议”，一致同意解除案涉《恒大梓林花园商品房认购书》《商品房买卖合同》。《〈商品房买卖合同〉补充协议》是《商品房买卖合同》的从合同，现主合同经双方约定解除，则从合同亦应一并解除。因此，原告诉请主张确认案涉《恒大梓林花园商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》已经解除，于法有据，本院予以支持，并确认上述合同于2019年10月25日解除。对于案涉《室内装修委托合同》的效力，原告与盈盛公司均确认该合同约定的委托服务款实为购房款的一部分，现原告亦是将此款作为购房款一并主张被告返还，故可以认定实际上是人为地将房屋交易价款拆分为毛坯房款和装修款两部分，目的在于规避地方政府房地产调控限价政策，《室内装修委托合同》是双方的虚假意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”原告与盈盛公司签订《室内装修委托合同》，系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，本院认定《室内装修委托合同》为无效合同，无效合同不存在解除问题。二是关于被告盈盛公司应否向原告支付利息损失。原告诉请主张的利息损失是指原告与被告盈盛公司签订“解除协议”后，被告盈盛公司未按此协议约定向原告返还全部购房款、占用原告资金所造成的利息损失。被告盈盛公司认为，根据“解除协议”应由原告先退还无权利瑕疵的案涉房屋，其再向原告退还全部购房款。根据查明的事实，案涉“解除协议”未明确约定退房与退款的先后履行顺序，但是，“解除协议”中约定原告向被告提交的文件中有“本人签字的付款委托书”，根据被告盈盛公司工作人员高珊在其组建的微信群中所称，完成内部审批流程后会通知原告签署付款委托书，由公司帮原告将部分款转入银行。由此可知，盈盛公司设置的退房流程中，也是由其代原告清偿银行贷款，这一操作流程显然更符合合同履行经济合理原则。首先，原告购买案涉房屋的部分款项是通过银行贷款支付，在此情形下，要求原告为履行退房义务而另行筹集资金清偿贷款，加重了原告的义务与负担。其次，被告盈盛公司在与原告签订《无理由退房协议》时，即明知存在原告行使无理由退房权利的可能，一旦退房就需向原告退还全部购房款，亦明知原告为购买案涉房屋向银行按揭贷款，对原告的经济能力是可以作出判断的。最后，原告无力清偿银行贷款，就不能向被告退还无权利瑕疵的房屋，被告若据此行使同时履行抗辩权，拒绝向原告退还购房款，势必造成合同履行僵局，而被告盈盛公司已收取了原告支付的全部购房款，相较原告具有资金优势。被告盈盛公司设置的退房流程即是由其接受原告委托后代原告向银行清偿贷款，但在诉讼中却称应由原告自行清偿贷款，有违诚信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告盈盛公司签订“解除协议”后，被告盈盛公司应按此协议约定退还购房本金。双方未在“解除协议”中约定各自履行期限，盈盛公司工作人员高珊在微信群中提出的内部审批流程时间不能视为双方约定的履行期限，仅可作为履行期限的参考，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，考虑给予被告盈盛公司必要的准备时间，本院酌定被告自解除协议签订后进行退款的合理期限为2个月，逾期则应向原告支付承担相应的利息。本院确认合同解除时间为2019年10月25日，故审批期限自2019年10月26日至2019年12月25日止，则逾期退款利息的起算点为2019年12月26日。利息损失的计算标准，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，且自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院确定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算利息损失标准。对于计算逾期退款利息的基数，本院确定以原告与被告盈盛公司签订的“解除协议”中所确定的退款数额1049596元作为计算逾期退款利息的基数。原告诉请主张超过部分，本院不予支持。三是被告恒大珠三角公司、恒大集团公司是否应承担连带责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告盈盛公司是一人有限责任公司，被告恒大珠三角公司是盈盛公司的唯一法人股东，均未提供证据证明盈盛公司财产独立于恒大珠三角公司财产，故被告恒大珠三角公司依法应对被告盈盛公司债务承担连带责任。本案中原告与被告盈盛公司存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，由双方承当相应合同权利与义务。被告恒大集团公司虽出具《无理由退房承诺书》，但并未承诺承担退款责任，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定”的规定，被告恒大集团公司与原告、被告盈盛公司之间无承担退还购房款连带责任的约定，因此，原告要求被告恒大集团公司对被告盈盛公司债务承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。在本案审理过程中，被告盈盛公司已向本案第三人农行大沥支行支付538950.83元，代为清偿了廖明轩的购房贷款，应按照“解除协议”的约定向原告廖明轩返还剩余购房款510645.17元（1049596元－538950.83元）。第三人农行大沥支行收到盈盛公司代为清偿的贷款本息后，应将解除房屋抵押预告登记的相关材料及结清证明提供给原告廖明轩。原告廖明轩应在合理期限内配合被告盈盛公司办理《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》的网签退签及合同注销备案手续，将解除房屋抵押预告登记的相关材料及结清证明提供给被告盈盛公司，将案涉房屋退还给被告盈盛公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第六十六条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告廖明轩与被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司签订的《恒大梓林花园商品房认购书》（编号0004494）、《商品房买卖合同（预售）》（编号201********705）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》于2019年10月25日解除；二、被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖明轩返还购房款510645.17元，并向原告廖明轩支付逾期退款利息，利息以1049596元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月26日起计至实际清偿之日止；三、第三人中国农业银行股份有限公司南海大沥支行于本判决发生法律效力之日起三日内将解除房屋抵押预告登记的相关材料及结清证明提供给原告廖明轩。原告廖明轩应在合理期限内将解除房屋抵押预告登记的相关材料、结清证明交付给被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司，配合办理《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》的网签退签及合同注销备案手续，将案涉房屋退还给被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司；四、被告恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司对被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司本判决第二项债务承担连带责任；五、驳回原告廖明轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即7268元，由被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司、被告恒大地产集团珠三角房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  乐振华二〇二〇年十月十五日书记员  李秀娟