北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初30695号原告（反诉被告）：周鹏，男，1979年9月12日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：牛幸春，男，1964年2月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李晓光，北京李晓光律师事务所律师。第三人：牛春玲，女，1950年5月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：线羡，北京兴银律师事务所律师。原告（反诉被告）周鹏（下称原告）与被告（反诉原告）牛幸春（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法依法追加牛春玲（下称姓名）作为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张洪昌、贺利芳、被告及其委托诉讼代理人李晓光及牛春玲委托诉讼代理人线羡均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告代被告偿还（2016）京0105民初3XXXX号民事判决书、（2019）京03民终5XXX号民事判决书项下其应承担的所有付款义务、延迟履行债务利息及相关诉讼费用；2、被告、牛春玲协助原告办理北京市朝阳区霞光里35号院4号楼2门XXX号房屋（下称涉案房屋）解除查封等强制措施手续；3、判令被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，为原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续，并将涉案房屋交付给原告；4、判令被告向原告支付违约金47万元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年2月17日，原告与被告在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告所有的涉案房屋，房屋总价235万元，房屋面积54.79平方米，并约定原告支付定金5万元。原告依约支付定金后，随着房价大幅上涨，被告明确告知原告不愿意再出售房屋，双方就此出现纠纷，被告违背诚实信用行为严重侵害守约方的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告针对原告本诉辩称：一、被告于2000年2月16日取得了涉案房屋房产权属登记证明和私有房产权证书，房产登记在被告名下;直至2016年2月与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》时，十年以来，从来没有人对被告的产权提出过异议，被告也从来不认为自己拥有该处产权有何不妥，故被告与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，是被告的真实意思表示。且依据物权法规定，被告对自己所有的房产拥有处置权。二、被告对涉案房屋是以职工身份、向工作单位北京地质仪器厂购买公房取得，使用了自己15年的工龄折抵房价款，并付清了全部购房款，与他人没有任何财产关系。后因牛春玲起诉涉案房屋“不动产确权纠纷”一案，导致《北京市存量房屋买卖合同》无法顺利履行，实出无奈和意外。被告于2016年6月24才接到北京市朝阳区人民法院送达的起诉书和査封冻结通知书，故被迫中止履行《北京市存量房屋买卖合同》，到庭应诉;该案经北京市朝阳区人民法院多次开庭审理，和上级法院的二级审理，直至2019年5月才做出终审判决书，改变了房产产权由被告单独享有的客观事实。尽管被告认为一、二审法院罔顾事实、违法枉判，并始终在诉讼中坚持自己是该房屋的合法所有人的主张，且反对评估机构做出的错误评估，但于事无补，含冤忍辱，无处申告，被告对原告实无隐瞒，也并不存在任何的过错。2016年2月17日被告与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，是被告的真实意思表示，且双方已经进行了网签。6月24上午，被告收到了北京市朝阳区人民法院发来的EMS快递知晓因牛春玲起诉答人房产权纠纷，人民法院对涉案房屋采取诉讼保全。被告立即通知了中介公司，中介公司通知了原告。综上，被告认真签订并积极履行了《北京市存量房屋买卖合同》，但该合同被迫中止履行，是因为人民法院采取诉讼保全措施和案件长时间审理(其间换了若干审判人员)、对房产权进行重新认定所致，被告不存在违约行为，不应支付违约金；四、被告签署合同时，对上述涉案房产拥有合法产权，有相关物权登记簿、和政府核发的《房产权属证明书》为证。牛春玲起诉的物权纠纷案最终由人民法院终审判决，认定产权之中有牛春玲的份额，并须根据人民法院对房屋市场价值的评估结果，折价支付牛春玲130万元，超出了被告签订《北京市存量房屋买卖合同》时的正常认知，存在重大误解;被告本来想通过出售该房产获得全部价款用以购买其他的房产居住，以方便女儿上学，现因法院上述判决切希望化为泡影，也完全改变了被告卖房的初衷、前提条件和真实意思表示，因此，答人依法提出反诉，要求依法撤销当事人双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。被告提出反诉请求：1、撤销原、被告于2016年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、本案诉讼费由双方共同承担。反诉事实与理由：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。本案，被告在与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》时双方及中介机构均存在重大误解，各方均认为根据房屋登记在被告名下的事实，以及物权法16、17条的规定，可以确定该房屋的产权归被告，被告有权出售房款，售房款应由被告完全享有。以此为前提签订合同并进行了网签、备案。但2019年5月6日生效判决认定的事实改变了涉案房屋由被告单独所有的事实，致使被告出售房屋的初衷、前提条件和真实意思表示改变，构成重大误解，故无奈诉请要求撤销涉案《北京市存量房屋买卖合同》。原告对被告的反诉辩称：原告认为被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回：1、双方在签订房屋买卖合同过程中不存在被告所述的重大误解行为。原告作为买受人查看了被告房屋产权登记信息，有理由相信被告具有处分涉案房产的权利。并依约履行了所有的合同义务，不存在任何过错；2、涉案房屋虽然存在被告与牛幸春房屋产权纠纷案件，但是原告获知另案牛春玲的诉讼请求仅为要求被告支付相应的折价款，根据最终法院的判决，涉案房屋还是登记在被告名下，原告认为被告依然享有完全的处分权，即便法院认定涉案房屋为被告与牛春玲共有，按照最高院的相关规定，本案的合同也是有效的，所以原告认为被告的反诉请求没有任何的事实和法律依据。第三人到庭述称：对本诉，原、被告签订合同情况我们不清楚，假如原告代被告偿还（2016）京0105民初3XXXX号民事判决书（已生效）判令的房屋补偿折价款130万元、一审案件受理费14469元、评估费7908元、保全费5000元及该案执行过程中产生的迟延履行债务的加倍利息，牛春玲同意原告得一项诉讼请求。除此之外目前没有其他费用了。第二项诉讼请求，收到上述款项后牛春玲同意解除前述案件中牛春玲在涉案房屋设立的保全查封。第三条至第五条诉讼请求，因为牛春玲不是合同的一方，故不发表意见，由法庭裁定。关于房屋产权事实根据前述两份判决认定事实为准。对于反诉，牛春玲不发表意见。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定：原告购买被告涉案房屋，建筑面积54.79平方米；房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价85万元，买受人拟贷款120万元；买受方于2016年2月18日向出卖人支付定金5万元，于银行批贷后三个工作日支付首付款109万元，双方应于中介机构收到评估报告后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；出卖人应当保证涉案房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如违反该承诺导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，须按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；双方应在办理完毕权属转移登记后五个工作日内自行办理物业交割手续，买受人从购房款中留存1万元作为物业交割保证金，在双方办理物业交割当日，买受人自行支付给出卖人；出卖人在收到全部购房款（不包含交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内将房屋交付给买受人。合同签订后，原告依约向被告支付定金5万元，双方于2016年5月25日办理网签手续。庭审中，原告提交谈话录音，用以证明双方约定2016年6月24日去银行配合原告办理贷款手续，但被告在当天未配合。经询，被告对录音真实性不认可，被告提交（2016）京0105财保XXX号民事裁定书、诉前保全措施通知书、法院司法专邮邮单及邮件投递信息查询截图，用以证明中介和原告确实通知其在2016年6月24日下午去银行办理贷款手续，但当天上午10点被告收到法院送达的保全查封涉案房屋的裁定书，收到后被告立即联系原告，告知查封情况。原告认可被告提交的以上证据的真实性，原告称，2016年6月24日上午确实接到被告电话称涉案房屋被查封的情况。第三人对被告以上证据的真实性均认可。庭审中，被告提交民事起诉书、传票、答辩状、（2019）京03民终5XXX号民事判决书等证据，用以证明牛春玲于2016年6月29日向本院提出所有权确认纠纷诉讼，要求确认涉案房屋50%的份额归牛春玲所有，后该案经过两审，最终法院认定涉案房屋为被告和牛春玲共有，房屋评估价格为3812300元。原告及第三人对被告提交的以上证据真实性均认可，原告表示，第三人在该案中的诉讼请求并非确认权属而是要求房屋折价款，最终法院判决也是房屋归被告所有，另外，原告对于该案评估价格不认可。经查，2016年6月29日牛春玲将被告诉至本院，要求被告向牛春玲支付涉案房屋50%的折价款1906150元。该案经本院审理后，本院作出（2016）京0105民初3XXXX号民事判决书，认定涉案房屋由牛春玲与被告共同所有，考虑到涉案房屋登记在被告名下的情况，判决被告向原告支付涉案房屋折价补偿款130万元。该判决作出后，被告提出上诉，北京市第三中级人民法院经过审理后作出（2019）京03民终5XXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经查，牛春玲已就上述生效判决向本院执行局申请强制执行。庭审中，原告提交谈话录音，用以证明被告早在2016年4月就表示不愿意继续履行合同。经询，被告对该证据真实性不予认可。经询，原告称其现在具备一次性支付剩余全部购房款的能力。牛春玲表示，如果原告代被告偿还（2016）京0105民初3XXXX号民事判决书判令被告应支付的房屋补偿折价款130万元、该案一审案件受理费14469元、评估费7908元、保全费5000元及该案执行过程中产生的迟延履行债务的加倍利息，牛春玲同意配合解除其对涉案房屋申请作出的保全查封措施。本案审理过程中，原告于2019年7月1日向本院提交财产保全申请书，申请保全查封涉案房屋并提供了担保，本院审查后，于2019年7月24日作出保全裁定书同意原告方申请，并实际保全查封了涉案房屋，查封期限三年（自2019年9月3日至2022年9月2日），原告预交保全费5000元。经本院调取涉案房屋查封登记信息，涉案房屋于2016年6月14日依据（2016）京0105财保XXX号民事裁定书被保全查封，期限自2016年6月12日至2019年6月11日，该查封期限到期前，本院作出（2016）京0105民初3XXXX号民事裁定书，继续查封涉案房屋，期限自2019年3月18日至2022年3月17日。本院认为，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案争议焦点有二：一是牛春玲与被告的确权纠纷诉讼及相应保全查封的情况是否影响本案房屋买卖合同交易的继续履行，被告反诉提出的合同双方签订涉案房屋买卖合同存在重大误解的主张是否成立；二、被告是否具有原告主张的因房价上涨而拒绝出售房屋的情形。对于争议焦点一：首先，根据庭审查明的事实，2016年牛春玲就涉案房屋权属问题起诉被告，法院虽认定涉案房屋由牛春玲与被告共同所有，但最终法院生效判决判令内容为被告向牛春玲支付该房屋的折价补偿款，而非将该房屋按份确权分割，经历该案诉讼后，涉案房屋在权属上由被告完整拥有，牛春玲应享有的份额已经折价成金钱，该案结果并不影响涉案房屋买卖合同的交易继续进行。其次，原告表示其现具备支付剩余全部购房款的能力，且愿意代被告履行相应判决义务及被告应向牛春玲支付的各项费用，牛春玲到庭表示原告代付相应费用后，同意解除对涉案房屋的保全查封，故牛春玲所作的保全查封不影响涉案房屋买卖合同继续履行，本院对原告第一项、第二项诉讼请求均予以支持；最后，被告的抗辩和提交的证据未证明涉案房屋买卖存在重大误解，被告主张的重大误解没有事实和法律依据，故本院对被告的反诉请求均不予支持。关于争议焦点二：对于被告是否存在提前违约拒绝履行合同的事实，本院认为，原告提交的证据未能证明该主张成立。对于原告要求被告继续履行合同、配合办理过户的诉讼请求，该诉求符合合同约定，本院予以支持。同时，除原告已支付的5万元定金外，尚有230万元购房款尚未支付，该购房款在扣除原告代被告给付相应判决及执行费用后如有剩余，原告应向被告支付。对于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，根据合同约定，出卖人应在收到全部购房款（不包含交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内将房屋交付给买受人，本院将依据该合同约定及本案实际情况作出相应判决。对于原告第四项诉讼请求，该诉求亦符合合同约定，本院予以准许，但该违约金约定标准过高，本院综合全案考虑，酌情确定被告应向原告支付违约金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周鹏于本判决生效后七日内代被告（反诉原告）牛幸春向第三人牛春玲给付（2016）京0105民初3XXXX号民事判决书中判令被告（反诉原告）牛幸春应向第三人牛春玲给付的房屋折价补偿款130万元、案件受理费14469元、评估费7908元、保全费5000元及该案申请法院强制执行过程中产生的延迟履行债务的加倍利息；二、第三人牛春玲于收到原告（反诉被告）周鹏给付的上述全部款项当日，协助原告（反诉被告）周鹏解除第三人牛春玲申请法院对北京市朝阳区霞光里35号院4号楼2门XXX号房屋所作的保全查封措施；三、被告（反诉原告）牛幸春继续履行与原告于二〇一六年二月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，于本判决第二项提及的保全查封措施解除当日，为原告（反诉被告）周鹏办理所有权转移登记手续，将位于北京市朝阳区霞光里35号院4号楼2门XXX号的房屋变更登记至原告（反诉被告）周鹏名下；四、原告（反诉被告）周鹏于本判决第一项义务履行完毕后，若实际代履行数额不以足抵扣剩余230万购房款的，则应于本判决第一项义务履行完毕后七日内向被告（反诉原告）牛幸春给付未抵扣的剩余全部购房款；五、被告（反诉原告）牛幸春于原告（反诉被告）周鹏将本判决第四项义务履行完毕后十个工作日内将北京市朝阳区霞光里35号院4号楼2门XXX号房屋交付原告（反诉被告）周鹏；六、被告（反诉原告）牛幸春于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）周鹏支付违约金5万元；七、驳回原告（反诉被告）周鹏的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）牛幸春的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29360元,由原告（反诉被告）周鹏负担3360元（已交纳）；由被告（反诉原告）牛幸春负担26000元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费12800元，由被告（反诉原告）牛幸春负担（已交纳）。保全费5000元，由被告（反诉原告）牛幸春负担【原告（反诉被告）周鹏已预交，被告（反诉原告）牛幸春于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）周鹏给付】。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  钱俊英人民陪审员  崔燕如二〇二〇年十月二十七日法官 助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏