广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2046号原告：韶关市悦华金地物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区南郊六公里百旺大桥沙洲岛菲诗艾伦花园内。法定代表人：李志勇，经理。委托诉讼代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。被告：赵燕君，女，汉族，1979年1月7日出生，住广东省韶关市浈江区南郊六公里百旺大桥沙洲岛菲诗艾伦花园御园**，公民身份号码：440************021。委托诉讼代理人：朱应麟，男，汉族，1978年12月25日出生，住广，住广东省韶关市浈江区南郊六公里百旺大桥沙洲岛菲诗艾伦花园御园**身份号码：440************039。被告：朱应麟，男，汉族，1978年12月25日出生，住广东省韶，住广东省韶关市浈江区南郊六公里百旺大桥沙洲岛菲诗艾伦花园御园**码：440************039。原告韶关市悦华金地物业服务有限公司（以下简称悦华金地公司）与被告赵燕君、朱应麟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告悦华金地公司的委托诉讼代理人唐黔生、被告朱应麟（亦是被告赵燕君的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦华金地公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费、水电公摊费、水费等共3917.28元，并按合同约定支付违约金；2、判令由被告承担本案诉讼费用。在本案审理期间，原告明确第一项诉讼请求：被告支付2019年6月至2020年5月的物业服务费2611.08元、水电公摊费160.8元，2019年5月至2020年5月的水费1145.4元，并按日千分之一计收违约金。事实和理由：原告是被告所在小区即韶关市菲诗艾伦花园小区的物业服务公司。被告是该小区业主御园I-04房的业主，原告按合同约定提供物业服务，但被告未支付物业服务费等费用。现被告欠2019年5月至2020年6月期间相关费用共3917.28元，原告多次催收，被告拒不支付，原告提起诉讼。被告赵燕君、朱应麟辩称，1、原告未按照《物业服务合同》约定为被告提供专业物业管理服务，违约在先，应当适当减免被告的物业服务费，且无权向被告主张违约金。原告不积极主动为被告提供专业物业管理服务，存在诸多服务不到位、不规范的地方，损坏了小区配套设施设备的完善，导致小区环境质量明显下降。具体行为包括不履行制止并报告不法行为的义务，不履行安全保卫义务，不履行维护、维修义务，不履行绿化、保洁义务，不履行小区内车辆秩序维护与管理义务，侵占公用部位和公用设施设备的收益等。同时，原告作为物业服务公司，应当在日常管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，提高物业服务质量。《物业服务合同》中关于违约金的约定过高，应当按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算。2、原告未提交已缴纳公摊水电费以及代被告缴纳水费的凭证、费用明细，向被告主张该费用的依据不足，且公摊水电费应按实际发生的金额由物业区域内的业主进行分摊。原告按照每月3吨水、5度电的固定方式收取公摊水电费，未经业主大会表决，原告无权按照该收费方式收取费用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告赵燕君、朱应麟是涉案物业的共有人。原告与被告赵燕君签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行义务。原告按照约定提供了物业服务，被告应当交清物业服务费。被告提出的物业管理问题,本院分析如下:首先,根据现有证据,不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次,即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵,但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,被告如认为原告不履行物业服务合同的约定,可通过正当途径主张权利,亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，甚至可以解聘原告,而非拒缴物业服务费。而在本案中，涉案小区也已解聘原告并重新选聘了物业服务企业，这正是小区业主正当行使权利的方式。若被告认为原告在对小区管理期间，不履行或不完全履行义务造成被告损失，可依法另行主张。因此，本院认为被告的抗辩理由不成立，对原告诉求被告支付2019年6月至2020年5月物业服务费2611.08元（217.59元/月×12个月），有事实和法律依据，本院予以支持。水费问题。被告在本案审理期间确认未交水费。涉案小区由原告按照总表读数向自来水公司缴纳水费，业主用水由原告进行抄表收费，两被告自2017年入住后亦按照被告告知的水费进行缴纳至2019年4月，两被告从未提出异议，双方对水费的交费方式已形成交易习惯。现对被告提出的原告提交的抄表记录未附相应的水表读数照片、初始读数照片等的抗辩意见，本院不予采纳。原告提交的水费缴费清单、抄表记录等证据足以证明涉案物业水费发生情况，对原告诉求被告支付2019年5月至2020年6月的水费1145.4元，本院予以支持。水电公摊费问题。双方签订的《物业服务合同》已经明确约定公摊水电费按照3方水、5度电分摊测算。两被告在2017年入住后亦一直按照《物业服务合同》约定的标准缴纳水电公摊费。故被告应当向原告支付2019年6月至2020年5月公摊水电费160.8元[（3吨/月×3.45元/吨＋5度/月×0.61元/度）×12个月]。违约金问题。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业费给原告造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告要求被告按合同约定的每日1‰标准计付违约金，过分高于造成的损失，本院对违约金予以适当调整，被告支付的违约金应以每月拖欠物业服务费金额为基数计算，《物业服务合同》约定每月8日前缴纳物业费，则起算时间应从逾期支付之日（每月9日）起，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为4.11元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条规定，判决如下：一、被告赵燕君、朱应麟应于本判决生效之日起五日内支付2019年6月至2020年5月的物业服务费2611.08元及违约金[其中至2019年8月19日的违约金为4.11元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告韶关市悦华金地物业服务有限公司；二、被告赵燕君、朱应麟应于本判决生效之日起五日内支付2019年5月至2020年5月的水费1145.4元给原告韶关市悦华金地物业服务有限公司；三、被告赵燕君、朱应麟应于本判决生效之日起五日内支付2019年6月至2020年5月的水电公摊费160.8元给原告韶关市悦华金地物业服务有限公司；四、驳回原告韶关市悦华金地物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告赵燕君、朱应麟负担。本判决为终审判决。审判员  林天成二〇二〇年十月十五日书记员  陈 茹