河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3216号上诉人（原审原告）：睢县农村信用合作联社，住所地：河南省睢县凤城大道与春水路交叉口东北角，统一社会信用代码：91411422706694331D。法定代表人：段随灿，该社理事长。委托诉讼代理人：王红，上海申渝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：睢县汇鑫投资担保有限公司，住所地：河南省睢县中央大街北段西侧，统一社会信用代码：91411422695995218B。法定代表人：贾发生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王学礼，该公司工作人员。委托诉讼代理人：肖茜，河南平民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：睢县中南假日酒店有限公司，住所地：河南省睢县水口路中段西侧，统一社会信用代码：914114220675542190。法定代表人：徐蒙蒙，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：河南陆鼎房地产开发有限公司，住所地：河南省睢县产业集聚区湖西路中段，统一社会信用代码：9141142257495206XU。法定代表人：常新伟，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：白空军，男，1980年6月15日生，汉族，住河南省睢县。被上诉人（原审被告）：徐蒙蒙，男，1988年12月29日生，回族，住河南省民权县。被上诉人（原审被告）：荣帅男，男，1992年2月16日生，汉族，住河南省睢县。上诉人睢县农村信用合作联社（以下简称睢县农信社）因与被上诉人睢县汇鑫投资担保有限公司（以下简称睢县汇鑫公司）、睢县中南假日酒店有限公司（以下简称睢县中南公司）、河南陆鼎房地产开发有限公司（以下简称河南陆鼎公司）、白空军、徐蒙蒙、荣帅男案外人执行异议之诉一案，不服河南省睢县人民法院（2019）豫1422民初4832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人睢县农信社之委托诉讼代理人王红、被上诉人睢县汇鑫公司之委托诉讼代理人王学礼、肖茜到庭参加诉讼。被上诉人睢县中南公司、河南陆鼎公司、白空军、徐蒙蒙、荣帅男经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。睢县农信社向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认案涉房产归上诉人所有；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十七条驳回上诉人的诉讼请求属于适用法律错误，忽略了该条中的“但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，上诉人在查封之前已经与开发商河南陆鼎公司签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了60％的房款，花费1198606.6元进行装修，自2013年12月使用至今，完全符合《执行异议与复议规定》第二十九条规定的情形，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，权利的顺序为消费者买受人＞抵押权＞一般不动产买受人的物权期待权，而对于河南陆鼎公司而言，上诉人就是消费者买房人，因此上诉人的物权期待权应受到合法的优先保护；2、对于剩余40％的房款，上诉人愿意继续履行。被上诉人睢县汇鑫公司答辩称：1、一审法院适用《执行异议与复议规定》第二十七条规定完全正确。上诉人在交付定金之后，河南陆鼎公司于2013年12月20日办理了案涉房屋的房产证，而上诉人在长达一年半的时间内，既不过问案涉房屋的过户情况，也不向河南陆鼎公司催促办理房产证，特别是上诉人在2013年12月25日交纳第二次购房款时，应当知道案涉房屋已经办理了产权证，却没有提出过户，而在未办理过户之前，上诉人是不享有案涉房屋的所有权的。上诉人称购买案涉房屋时没有房产证不属实，且案涉房屋登记在河南陆鼎公司名下，而没有直接登记在上诉人名下，说明上诉人是用案涉房屋是以合法形式掩盖非法目的，不排除其与河南陆鼎公司串通损害睢县汇鑫公司权利的嫌疑；2、上诉人所称的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》不适用于本案。被上诉人睢县中南公司、河南陆鼎公司、白空军、徐蒙蒙、荣帅男均未进行答辩。睢县农信社向一审法院起诉请求：1、解除对河南陆鼎公司名下位于睢县城关镇凤城大道北侧世纪大道东侧中南国际城西大门北侧（隔一小间楼房）1-2层（上下八间）房产的查封，终止对该房产的执行程序；2、确认该房产归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月29日，原告与被告河南陆鼎公司签订《房地产买卖合同》，约定：原告购买被告河南陆鼎公司的中南国际城西大门北侧（隔一小间楼房）商业用房1-2层（上下八间），面积约740平方米（为预测面积，以房屋管理局实际测量为准）；总价款455万元，采取分期分批付款的方式支付；合同生效之日，原告付总价值20％的91万元定金，交付房地产时支付总价款的60％，河南陆鼎公司办妥房产证，原告支付总价款99％，剩余款待土地过户等一切手续办妥后一次性付清；河南陆鼎公司在合同生效后的2013年10月31日将上述房地产交付给原告使用等内容。合同签订后，原告在2013年10月9日支付河南陆鼎公司91万元，河南陆鼎公司将该房屋交付给原告，2013年12月25日原告支付河南陆鼎公司182万元，合计273万元，达到总价款的60％。河南陆鼎公司将该房屋交付给原告，原告接收房屋后，对该房屋进行了装修，开办储蓄所占有、使用至今。在此期间即2013年12月20日河南陆鼎公司在未通知和告知原告的情况下，办理了该房屋的产权证书，办理后河南陆鼎公司也未告知、交付给原告办理房产过户手续。2015年2月5日河南陆鼎公司以此房产为睢县汇鑫公司提供反担保，并登记办理了房屋他项权证。另查明，2015年1月29日，睢县中南公司在中原银行睢县支行贷款，睢县汇鑫公司提供连带责任担保，河南陆鼎公司用该案涉房屋为睢县汇鑫公司提供反担保，并于2015年2月用案涉房屋办理了抵押登记，徐蒙蒙、白空军、荣帅男向睢县汇鑫公司提供个人连带责任反担保。借款到期后，睢县汇鑫公司归还了借款并行使追偿权，在执行过程中，该院于2019年3月5日查封了案涉房屋。原告提出执行异议，该院于2019年8月8日下发（2019）豫1422执异37号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告提出执行异议之诉。一审法院认为，《执行异议与复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与河南陆鼎公司在2013年9月29日签订的《房地产买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效，原告并于2013年10月9日交付给河南陆鼎公司购房款91万元，又于2013年12月25日交付给河南陆鼎公司购房款182万元，合计273万元，符合合同约定的交付房地产时原告支付总价款的60％的约定。河南陆鼎公司交付给原告房屋后，原告对该房屋进行了装修开办储蓄所占有使用至今，该事实也发生在该院2019年3月5日查封该房产之前。该房屋至今未能办理房产过户手续也并非原告自身的原因。原告提出《执行异议与复议规定》第二十八条中规定的四种情形在本案中都符合，因此，对该案中涉及的房产应终止执行；《执行异议与复议规定》第二十八条中规定的四种情形在本案中虽然出现，同时，第二十八条中规定了符合四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，原告关注了四种情形但显然忽略了权利能够排除执行的规定。河南陆鼎公司将案涉房产抵押担保给了睢县汇鑫公司，且进行了抵押登记办理了他项权证，睢县汇鑫公司对抵押的房产依法享有优先受偿权，符合《执行异议与复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外”的规定。综上，原告要求终止对该房产的执行程序和确认该房产归原告所有的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决：驳回原告睢县农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费42800元，由被告睢县农村信用合作联社负担。本院二审期间，睢县农信社与睢县汇鑫公司依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：睢县农信社提交的睢农信[2014]120号文件、中国银行业监督管理委员会商丘监管分局办法的金融许可证与睢县汇鑫公司提交的2015年1月14日的照片均客观真实，且双方对证据的真实性均未提出异议，本院予以采信，结合一审中睢县农信社提交的《房地产买卖合同》、转账凭证、收据等证据，可以证明睢县农信社在2015年1月14日之前已经合法占有并使用案涉房产；睢县农信社提交的其员工2015年1月6日发布的微信工作信息截图，图片中的柜台不能证明是在案涉房产营业场所内，且睢县汇鑫公司不予认可，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是睢县农信社作为买受人获得案涉房产所有权的请求权是否能够对抗睢县汇鑫公司作为抵押权人的优先受偿权。首先，《执行异议与复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，虽然原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外。”而《执行异议与复议规定》第二十八条应当属于第二十七条规定的但书情形，其之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的合法权利。同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定也应属于《执行异议与复议规定》第二十七条规定的但书情形，且从上述规定可以看出，抵押权人基于抵押权的优先受偿权显然不能对抗商品房消费者买受人。其次，《执行异议与复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在人民法院查封案涉房产之前，睢县农信社即与河南陆鼎公司签订了《房地产买卖合同》并对案涉房产进行了合法占有、使用，也已经支付河南陆鼎公司273万元的购房款，超过合同约定的交付房地产支付房屋总价款的60％，同时表示愿意支付剩余房款，且不能办理过户登记也是由于案涉房产被河南陆鼎公司办理了抵押登记，而非属于睢县农信社的原因，因此睢县农信社符合上述规定的四项情形。再次，睢县农信社就案涉房产于2013年9月29日即与河南陆鼎公司签订《房地产买卖合同》，并在2015年1月14日之前已经合法占有并使用案涉房产，而睢县汇鑫公司就案涉房产办理抵押登记的时间为2015年2月5日，即睢县农信社合法占有、使用案涉房产的时间在前，睢县汇鑫公司办理抵押登记的时间在后，且睢县汇鑫公司作为专门的投资担保公司，在办理抵押登记前对抵押的不动产状况负有审查义务，但其在明知案涉房产已被他人占有、使用的情况下，未到睢县农信社核实是否为睢县农信社购买，睢县汇鑫公司辩称河南陆鼎公司当时称只是出租给睢县农信社，但亦未审查河南陆鼎公司与睢县农信社之间是否存在房屋租赁合同，睢县汇鑫公司对此存在重大过失，其所取得的抵押权不属于善意取得，不能以此对抗睢县农信社作为买受人获得案涉房产所有权的请求权，因此睢县农信社能够排除强制执行。关于睢县农信社请求将案涉房产确认归其所有的问题。确认房屋所有权依法应由房屋买受人向不动产登记机构申请并经不动产登记机构审核后办理不动产登记，而不是直接请求人民法院以司法确权的方式确认，进而规避买受人本应履行的申请不动产登记以及交纳相关税费的责任，因此睢县农信社该项请求依法不能成立，本院不予支持。综上所述，睢县农信社对案涉房产享有足已排除强制执行的民事权益，一审法院认为睢县农信社的权利不能够排除强制执行并判决驳回其全部诉讼请求错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销河南省睢县人民法院（2019）豫1422民初4832号民事判决；二、不得执行位于河南省睢县城关镇凤城大道北侧世纪大道东侧中南国际城西大门北侧（隔一小间楼房）1-2层（上下八间）的房产；三、驳回睢县农村信用合作联社其他诉讼请求。一审案件受理费42800元，二审案件受理费42800元，由睢县汇鑫投资担保有限公司、河南陆鼎房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇二〇年十月九日书记员 时 淼