北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51645号原告：德润房地产开发集团有限公司，住所地北京市密云区工业开发区内。法定代表人：庄逸鸿，董事长。委托诉讼代理人：黄剑，北京黄剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳祺，北京黄剑律师事务所律师。被告：游梅子，女，1963年3月31日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯东明，北京市京师律师事务所律师。原告德润房地产开发集团有限公司（以下简称德润公司）与被告游梅子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德润公司的委托诉讼代理人黄剑、王佳祺与被告游梅子及其委托诉讼代理人冯东明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德润公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方签订的《商品房买卖合同协议书》已经解除；2、请求判令游梅子立即腾退非法占有的北京市海淀区西四环北路125号汤泉逸墅x号楼x单元x号房屋；3、请求判令游梅子支付自2006年2月14日至实际腾退交付房屋期间的房屋占用费（自2006年2月14日起计算至诉争房屋实际交付之日止，暂计至2019年6月15日的房屋占用费为2370000元）；4、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2004年6月21日，我公司与游梅子签订《商品房买卖合同》，约定将位于北京市海淀区西四环北路125号汤泉逸墅x号楼x单元x号（以下简称x单元x号）房屋出售给游梅子，房屋总价款1371617元。合同签订后，我公司向游梅子交付了房屋，在办理房屋产权登记手续时，发现x号房屋系配套用房，不能办理房屋登记备案。因此，经双方协商同意，我公司为游梅子更换了相似户型的房屋，并于2005年10月10日另行签订了《北京市商品房买卖合同》，将位于北京市海淀区五棵松47号五路居住宅小区南区x号楼x1单元x1号（以下简称x1单元x1号）房屋出售给游梅子，双方遂办理了相关手续。2006年1月13日双方签订了《解除协议书》，并办理了诉争房屋的预售合同解除登记备案手续。我公司按合同约定履行了全部义务，游梅子于2006年2月14日办理了101号房屋的入住手续。但游梅子一直占用x单元x号房屋未交还，经我方与其多次协商未达成一致，故诉至本院。游梅子辩称，1、确认之诉在于确认当事人之间的法律关系是否存在，并非确认事实关系。本案德润公司请求确认双方签订的协议书已经解除的诉讼请求不符合确认之诉，应当予以驳回。2、解除权在实体方面属于形成权，在程序方面则表现为形成之诉即变更之诉。解除权人行使解除权应当通知对方，在对方没有通知的情况下，人民法院不应确认解除。双方在签订合同已经长达10余年之后提出要求解除合同，超过了行使解除权的时间。3、双方在签订合同后，德润公司还赔偿了游梅子采光费等损失费用，游梅子对房屋进行了装修、交纳了物业费等一直居住使用达十余年，由此表明德润公司同意履行双方的合同，其行为视为对解除权的放弃。4、对方提出双方之间换房无合同及事实依据。我方与对方签订了两个合同，日期及标的物均不相同，且我方按照合同的约定支付了足额的款项。5、德润公司提交的解除协议书上并非我本人签字，且其上内容为格式合同，指明的对象合同不明确，应当按照不利于提供一方的方式进行解释。6、德润公司要求我方支付房屋占有使用费没有法律依据，不应当支持。综上，不同意德润公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2004年6月21日，德润公司（出卖人）与游梅子（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买x单元x号预售商品房，房屋总价款1371617元。付款方式为：买受人于2004年6月21日支付购房定金3万元，于2004年6月24日之前支付房款281617元，余款109万元买受人采用银行按揭贷款方式支付。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。第二十六条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向北京市海淀区国土资源和房屋管理局申请登记备案。合同签订后，游梅子向德润公司支付了首付款281617元、房屋契税和公共维修基金46440元，德润公司向游梅子退还面积误差款和面积损失费48430元，德润公司向游梅子赔偿日照损失费132183元。德润公司于2004年7月22日办理了上述合同的登记备案手续。德润公司向游梅子交付了x单元x号房屋，游梅子办理了相关的入住手续及交纳了费用。2004年7月26日，游梅子（甲、借款人、抵押人）与北京市海淀区四季青农村信用合作社（乙方、贷款人、抵押权人）、德润公司（丙方、保证人、开发商）签订《个人住房借款合同》，约定甲方自乙方处贷款109万元用于购买丙方x号房屋，贷款期限自2004年7月26日至2023年7月26日止。本合同签订后，甲方应到乙方认可的保险公司办理抵押财产保险。当日，游梅子依约在中国平安财产保险股份有限公司处投保个人抵押贷款房屋保险，北京市海淀区四季青农村信用合作社将109万元转至德润公司账户。2005年10月10日，德润公司（出卖人）与游梅子（买受人）签订《北京市商品房买卖合同》，约定游梅子购买x1单元x1号房屋，房屋总价款1369713元。第五条约定付款方式为按揭贷款方式，首付20%，金额：279713元于签约当日付清；贷款银行：农信；贷款109万；贷款年限：19年。2006年2月13日，游梅子退还德润公司日照损失费132183元、面积误差款44789元、损失费3641元，德润公司出具了收据，游梅子在收据交款人处签名确认。同日，德润公司出具收据收到游梅子交纳的11-3-101号房屋的购房款46440元、1191004元（小写金额处备注“换房”）、132269元。2月14日交纳了印花税685元（现）。2006年2月16日，德润公司为游梅子开具了购房发票。德润公司向游梅子交付了x1单元x1号房屋，游梅子办理了房屋所有权证书。x单元x号房屋一直空置，后游梅子入住该房并进行装修。2018年8月，德润公司通知游梅子腾房，双方对房屋所有权的归属产生争议，德润公司诉至法院要求游梅子腾房并支付相关费用。审理中，游梅子出具了购房合同等证据，后经本院判决认为德润公司与游梅子之间就房屋买卖合同是否解除一事存在争议，应先行处理为由，驳回了德润公司的诉讼请求。本案审理中，德润公司认为其公司与游梅子之间就x单元x号房屋签订的商品房屋买卖合同已解除，双方另行签订了x1单元x1号房屋的买卖合同，并履行了相关钱款的移转手续，提交如下证据：1、2006年1月13日，双方签订的《解除协议书》、《退房申请表》；2、退款及交款的收据，证明此房房款已退还并另行交纳为x1单元x1号房屋房款；3、购房发票，证明x单元x号房屋的发票已作废，重新出具了x1单元x1号房屋的发票；4、x单元x号房屋的买卖合同原件，上面由北京市海淀区国土资源和房屋管理局盖有2006年2月13日“预售合同解除登记备案章”；5、x1单元x1号房屋的买卖合同原件。对于上述证据：游梅子的质证意见为：1、《解除协议书》真实性不认可，上面游梅子签名并非本人所写，《退房申请表》无其本人签字；2、1191004元的收据（小写金额处备注“换房”）中备注不认可，自其自行填写。其他票据真实性认可，但证明目的不认可，本人已全部缴清了x单元101号房屋房款，x1单元x1号房屋确有款项未付清；3、购房发票真实性认可，但上面作废章系其单位自盖；4、真实性认可，但上面的公章为德润公司通过非法手段所盖；5、对于协议书的真实性予以认可。游梅子提出反证，申请对《解除协议书》落款处“游梅子”签名是否为其本人亲笔书写进行笔迹鉴定，本院委托北京天平司法鉴定中心进行鉴定。结论为：检材中的“游梅子”笔迹与样本上游梅子笔迹反映了不是同一人书写的特点。德润公司对鉴定结论不认可，但未提出相反证据。本院曾于2019年2月12日同北京市海淀区房屋管理局联系，询问关于如何办理解除房屋预售登记备案手续，房屋管理局工作人员回复称双方需共同申请办理解除登记手续，如其中一方无法到场办理，另一方需持有对方的公证委托书才可单方办理。办理完毕解除登记后，预售登记合同正本及副本上均盖有预售合同解除登记备案章。经本院调取证据，北京市海淀区房屋管理局房屋市场档案科曾于2018年9月21日向本院出具了查询结果，内容为“经查，x号房屋预售登记备案相关档案材料，已于2009年1月14日由德润公司全部提走”。另查，德润公司提交的房屋所有权证上注明为配套用房，该房屋现登记在德润公司名下。2006年2月14日，案外人孙某向德润公司汇款30万元，注明为个人汇款。对于此项游梅子认为是房款，德润公司予以否认。诉讼中，游梅子自行向德润公司汇款891004元，写明用途为支付剩余汤泉逸墅小区房款。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方争议的焦点为x单元x号房屋的《商品房买卖合同》是否解除问题。对此本院认为，德润公司与游梅子先后所签订了二份《商品房买卖合同》，根据合同的履行过程、内容来看，实际对双方签订的《商品房买卖合同》中合同标的发生了变更，即合同的标的从x单元x号房屋变更为x1单元x1号。理由如下：一、双方购房的意思表示一致，并达成合意。二、房款的交付方式未发生变化。游梅子购房款组成部分为定金、首付款以及贷款部分，此款自支付后并未进行变动。三、履行的是变更后的合同。游梅子系按x1单元x1号房屋的价格支付了房款开具了发票，德润公司向其交付了房屋，并协助办理了房产所有权证书。四、合同原标的相关的材料已经被房管部门撤销。综上，双方合同并未解除，系对标的物进行了变更，双方《商品房买卖合同》已履行完毕。德润公司现主张游梅子将占用的x单元x号房屋交还，符合法律规定，本院予以支持。对于德润公司主张的房屋占用费一节，因双方对于合同的履行产生争议，游梅子并非自行占用，故此项请求本院不予支持。对于游梅子主张其购有两套房屋的主张及辩解，与本院查明事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下：一、游梅子于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区西四环北路125号汤泉逸墅x号楼x单元x号房屋腾退并交予德润房地产开发集团有限公司；二、驳回德润房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25760元，由德润房地产开发集团有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  祁跃进人民陪审员  杨 梅二〇二〇年十月三十日书 记 员  曲 婧