福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民再268号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：漳州南靖华艺房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇镇政府院内。 法定代表人：冯天生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑雅玲，福建开度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈光华，福建开度律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：王艺聪，男，1985年2月9日出生，汉族，住福建省南靖县。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：王毓慎，女，1984年2月29日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。 再审申请人漳州南靖华艺房地产开发有限公司（以下简称华艺公司）因与被申请人王艺聪、王毓慎商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院(2019)闽06民终1940号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月9日作出（2020）闽民申1025号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 华艺公司再审请求，撤销二审判决及一审判决的第一项，改判华艺公司依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2项计付逾期交房违约金。事实和理由：（一）商品房建设工程施工过程中因天气多变，造成房地产项目逾期交房的情形，（2018）闽0627民初1225号案件[注:二审为(2018)闽06民终2596号]中已依法认定案涉工程项目可免责天数为119天，故案涉商品房的交房时间应相应推延。（二）原审法院认定《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2项“出卖人根据本条第1款约定向买受人支付的违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%”为无效条款，属于适用法律错误，且认定华艺公司应当依照日万分之三计付逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据。1.王艺聪、王毓慎为完全民事行为能力人，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》真实自愿，合法有效，双方均应依照合同条款行使权利、履行义务。合同第十二条逾期交付责任第2项约定合法有效。华艺公司即便存在逾期交房的情形，也应将该条款作为违约金计算的基本依据。2.案涉商品房买卖合同文本在正式进入施行前系己由南靖县房管局严格审查并批准备案，华艺公司系依据该文本内容在开发项目中与购房人进行合同签订，并非华艺公司单方制作或是任意添加条款所得。合同第十二条“逾期交付责任”约束的责任主体仅是房屋出卖方即华艺公司，并未涉及购房人的责任承担，原审法院在不同条款之间对任意对比后认定显失公平，显然缺乏比照基础。即使王艺聪、王毓慎不承认购房时，华艺公司已向购房人逐一说明合同的主要条款内容，那么根据补充协议第二十二条“提示条款”，己加粗、加黑向购房人明确说明了合同构件及购房风险，在经王艺聪、王毓慎确认后签字生效。对此，原审法院未对补充协议进行依法认定即适用格式条款的法律效力，事实查证不清，适用法律错误。3.根据举证规则，王艺聪、王毓慎应对其主张依照日万分之三的标准支付违约金进行举证。 王艺聪、王毓慎辩称，一二审判决正确，应依法驳回华艺公司的再审请求。 王艺聪、王毓慎向一审法院提出诉讼请求：1.判令华艺公司向王艺聪、王毓慎支付逾期交房违约金38900元整（自逾期之日起每日按购房总额的万分之三计算逾期违约金）；2.判令华艺公司向王艺聪、王毓慎支付在约定交付日未达到供水、排水、供电、供暖等基础设备具备交付使用条件的违约金11900元（自逾期之日起按每日50元计算）。 一审法院认定事实：2016年11月3日，王艺聪、王毓慎与华艺公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：350627010001032016000472），合同约定：王艺聪、王毓慎向华艺公司购买位于南靖县××村××幢××号房屋，建筑面积122.36㎡，总价款544502元。合同第八条：“1.......（1）逾期付款在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。”合同第十条：“商品房相关设施设备交付条件.......（2）以上全部基础设施设备在约定交付日均未达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付50元的违约金。”合同第十一条：“出卖人应当于2017年06月30日前向买受人交付商品房。”合同第十二条：“逾期交付责任，1.......（1）逾期在Ｘ日之内（该期限应当不多于第八条第1款（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、出卖人根据本条第1款约定向买受人支付违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%。同日，双方又签订了合同补充协议，作为合同附件十一，对合同第十一条作补充约定。合同签订后，王艺聪、王毓慎依约定向华艺公司支付首期购房款和按揭贷款合计544502元。2018年2月23日，王艺聪、王毓慎向恒诚•御琚的物业管理公司交纳了物业费等，交费时间为2018年2月10日－2019年2月9日止。庭审中，华艺公司明确表示不提供因天气原因造成工期顺延的相关证据。一审法院判决：一、华艺公司应在判决生效后十日内向王艺聪、王毓慎支付逾期交房违约金人民币36753.89元。二、驳回王艺聪、王毓慎的其他诉讼请求。 王艺聪、王毓慎不服，向二审法院上诉请求：撤销一审第二项判决，改判华艺公司向王艺聪、王毓慎支付约定交房日无法达到供水、排水、供电等基础设备具备使用条件违约金11900元。 华艺公司亦向二审法院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王艺聪、王毓慎的一审诉讼请求。 二审中，当事人均没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，二审法院予以确认。 二审法院认为：（一）关于华艺公司是否应支付交房日未达交付使用条件的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条虽约定涉案房产交付日未达到供水、供电等相关设施使用条件，华艺公司应承担的违约责任，但王艺聪、王毓慎并未在约定交房日之前实际接收房屋，不存在华艺公司在约定交房日以前向王艺聪、王毓慎交付不符合约定条件房屋的问题，故不承担瑕疵交付的违约责任，而应承担逾期交房的违约责任。据此，王艺聪、王毓慎诉求判令华艺公司支付约定交房日涉案房产未具备供水、供电等交付使用条件的违约金11900元于法不符，不予支持。（二）关于逾期交房的天数及违约金计算该如何确定。因双方对交房日期存在争议，但从王艺聪、王毓慎向一审举证的交纳物业费的发票，可以证实其物业费是从2018年2月10日开始收取的，故交房时间应确认为2018年2月10日。王艺聪、王毓慎认为华艺公司于2018年2月23日才交房的主张没有事实依据。据此，华艺公司主张参照其他案件的生效法律文书认定涉案顺延交房日期的天数，因个案签约时间等具体情况不同，不具可参照性，不予采纳，一审认定华艺公司逾期交房的天数为225天正确。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了华艺公司逾期交房的违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率（即万分之三的违约金），同时主合同第十二条第2项中关于“违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%”，该条款为华艺公司在主合同示范文本上自行添加打印而成，且明显不利于买受人的按时取得涉案房产的权利，减轻了华艺公司逾期交房的责任，属于显失公平的格式条款，且未作提示和明确说明，应认定该条款无效。据此，一审根据该主合同第八条及第十二条第1项的约定，违约金的计算标准为日万分之三，判决华艺公司应承担违约金为36753.89元（544502元×225天×0.03%）正确。华艺公司的上诉理由均不能成立，均不予支持。综上，判决：驳回上诉，维持原判。 再审审理期间，各方当事人对一二审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 再审审理期间，各方均未提供新证据，但华艺公司提供了已经生效的（2018）闽0627民初1225号案件[二审为(2018)闽06民终2596号]判决书。 本院再审认为，本案再审争议的焦点在于逾期交房违约金能否进行调整以及如何调整的问题。 华艺公司在销售其所开发建设的恒诚•御琚项目商品房中，根据签订合同时间先后不同，分别采用2007年和2014年不同版本商品房预售合同格式，两个版本格式对逾期交房违约金的计算方式不一。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》属于2014年版本，主合同第十二条约定了华艺公司逾期交房的违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率（即万分之三的违约金），同时主合同第十二条第2项中关于“违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%”。一二审法院将上述主合同第十二条第2项认定为无效条款，却未对华艺公司提出违约金过高问题进行调整，违背公平原则。在另案，即华艺公司采用2007年版本与傅力、江小琴的商品房预售合同纠纷一案中，（2018）闽0627民初1225号、（2018）闽06民终2596号民事判决认定因天气等原因造成不能施工的天数应当从逾期交房天数中予以扣除。因两套房产同属于恒诚•御琚项目，故因天气等原因造成不能施工的天数是一致的。因此，华艺公司要求参照（2018）闽0627民初1225号、（2018）闽06民终2596号民事判决认定的可顺延工期的免责天数为119天，本院予以准许。本案中，华艺公司应当承担逾期交房违约金的天数为225-119=106天，华艺公司承担逾期交房违约金为544502元×106天×0.03%=17315元。 综上所述，华艺公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省漳州市中级人民法院(2019)闽06民终1940号民事判决及福建省南靖县人民法院(2019)闽0627民初1112号民事判决； 二、华艺公司应在本判决生效后十日内向王艺聪、王毓慎支付逾期交房违约金17315元； 三、驳回王艺聪、王毓慎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审、二审诉讼费各本案受理费1070元。一审减半收取计535元，由王艺聪、王毓慎负担387元，华艺公司负担148元；二审由王艺聪、王毓慎负担774元，华艺公司负担296元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林国新 审 判 员 陈乐思 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年十月三十日 法官助理 齐传楠 书 记 员 钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务