广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4676号原告：佛山昱辰房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********，统一社会信用代码91440607MA514HXPXP。法定代表人：杨晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：史艳红，女，该公司员工。被告：刘家宁，男，1988年9月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*********，公民身份号码440************714。委托诉讼代理人：汤楠，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭达威，广东正大联合律师事务所律师。原告佛山昱辰房地产开发有限公司（以下简称昱辰房地产公司）与被告刘家宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告昱辰房地产公司的委托诉讼代理人史艳红、被告刘家宁的委托诉讼代理人汤楠到庭参加诉讼。昱辰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期付款违约金85377元;2.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年6月29日，被告就购买原告开发的位于佛山市三水区********1*****************屋(以下简称该房屋)与原告订立《商品房买卖合同》(合同编号：201********605,以下简称该合同)，该合同约定该房屋总价为1226863元，付款方式为商业贷款，被告应于该合同网上签订之日起1日内支付首期款(含定金)246863元，并于2019年7月1日前申请办理银行按揭手续以按揭方式支付剩余房款980000元。被告依约支付了首期款(含定金)246863元后，在申请按揭贷款的过程中，因被告自身原因导致按揭贷款额度低于该合同约定的贷款金额，被告于2019年9月26日向原告补交购房款50000元，于2019年12月31日补交购房款80000元，剩余购房款850000元未交付。后在原告多次电话催告之下，被告承诺于2020年5月**日前重新提交办理银行按揭手续的资料，但被告仍未依约履行。原告遂于2020年6月16日委托律师向被告发函要求被告限期办妥按揭贷款手续或者一次性支付剩余房款，被告直至2020年8月31日才支付剩余购房款850000元。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条1款(1)项约定:买受人选择商业按揭方式的，本合同签订之日起90天内，买受人应以按揭贷款方式付清全款，即银行放款到监管账户。《商品房买卖合同》附件十四补充协议二第三条约定:买受人逾期付款在30日之内的，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人应支付累计应付款15%的违约金，出卖人不解除合同的，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。根据《合同法》第八条的规定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已依法成立并生效，被告应当按该合同约定及时履行支付购房款的义务，但被告却迟延履行，被告的行为已构成违约。补充协议约定买受人应在出卖人通知五日内办理抵押手续，但被告在原告发出律师函后，到2020年8月份才办理了按揭手续，故被告的行为也构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告刘家宁辩称，原告全部诉讼请求均与事实不符，应予驳回，理由如下:涉案合同附件十一《签订补充协议须知》第三条第1、第3款约定，买受人选择商业按揭方式的，本合同签订之日起90天内，买受人应以按揭贷款方式付清全款，即银行放款到监管账户。买受人贷款申请不获银行批准或银行不予放款至监管账户的，买受人应在接获出卖人通知(以寄出的邮戳为准)后15日内转一次性付款方式付清剩余房款。逾期则按本合同正文第八条约定作逾期付款处理。合同签订后，被告依约支付了首期购房款，并向银行申办按揭贷款，但由于被告流水不足，银行只给予贷款850000元。被告就差额的130000元于2019年9月26日、2019年12月31日分两次支付给原告。后受新冠疫情影响，被告按揭贷款业务被延误。2020年6月16日，原告律师向被告发函，限被告收函后5个工作日支付剩余房款850000元。经双方友好协商，双方于2020年6月29日签署《补充协议》，变更付款方式如下:买受人已向出卖人支付了购房款376863元，余款850000元由买受人于2020年9月29日前支付给出卖人。买受人逾期支付上述款项的，则根据合同中关于逾期付款的相关约定处理。合同的约定与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议为准。2020年8月31日，被告向原告转账支付850000元。综上，双方就购房余款的支付做了补充约定，被告依约支付全部购房款，不存在逾期付款行为，故原告全部诉请与事实不符，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告提交的证据1.商品房买卖合同（预售）、补充协议（合同附件十四，于2019年6月29日签订）各一份，证明被告于2019年6月29日就购买原告开发的漫悦湾花园项目10座1075单元房屋与原告签订合同，双方在合同及补充协议中对相关权利义务进行了约定。2.收款收据五份，证明被告仅支付部分购房款。3.律师函及EMS快递单查询各一份，证明原告委托律师于2020年6月16日向被告发送律师函书面催告被告支付购房款，该函件已送达被告。4.网上银行电子回单一份，证明被告于2020年8月31日支付剩余购房款850000元。二、被告提供的证据补充协议（2020年6月29日签订）一份，证明被告不存在逾期付款的违约行为。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告对对方当事人提供的证据的真实性均无异议。据此，本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认，结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：2019年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告购买原告开发的位于佛山市三水区********1***************屋，总价款为1226863元；付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金40000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款的方式付款，其中首期款自本合同网上签订之日起1日内支付246863元，剩余房款980000元应于2019年*月1日前申请办理银行按揭手续。合同附件十一中的三、补充协议第三条规定，买受人选择商业按揭方式的，本合同签订之日起90天内，买受人应以按揭贷款方式付清全款，即银行放款到监管账户；买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准，如因买受人自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请银行贷款的要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）或国家政策的规定，造成银行批准的贷款金额低于买受人申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，按如下方式处理：（1）银行批准的贷款金额低于买受人申请贷款金额的，买受人须在接获出卖人通知（以寄出的邮戳为准）后15日内前来办妥合同变更和抵押贷款手续，同时付清差额部分金额，逾期办理按本合同正文第八条约定作逾期付款处理。……合同附件十四《补充协议二》第三条关于逾期付款责任的补充规定，买受人未能按照本合同正文第七条约定的期限付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。2019年5月26日，被告向原告支付购房定金40000元；2019年6月14日，被告向原告支付购房款90000元；2019年6月26日，被告向原告支付购房款116863元。被告向银行申请980000元按揭贷款时，银行只同意放款850000元。被告于2019年9月26日、12月31日补交了购房款50000元、80000元。由于被告一直没有支付购房余款850000元，2020年6月16日，原告向被告发出《律师函》，敦促被告支付。2020年6月29日，原、被告签订《补充协议》，明确：买卖双方于2019年6月29日签订了编号为201********605的《商品房买卖合同》及其附件，约定买受人向出卖人购买位于漫悦湾花园10座1705的商品房，总房款为1226863元，买受人须在签订合同时支付首期购房款246863元给出卖人，并向银行办理按揭贷款申请手续，买受人须在2019年9月29日前支付余款980000元给出卖人。合同签订后，买受人根据合同约定支付了首期购房款，并向交通银行三水分行办理了按揭贷款申请手续，在银行审批放贷过程中，由于客户流水不足，现银行只给予贷款850000元，所以银行只能向买受人发放贷款850000元。经双方协商一致，就变更合同约定的付款方式订立本补充协议：一、买卖双方一致同意，合同继续履行，买受人不因银行无法按合同的原约定放贷而主张解除合同。二、买受人已向出卖人支付了购房款376863元，余款850000元由买受人按以下约定支付给出卖人：（1）买受人应于2020年6月29日前向出卖人支付购房款80000元，并按银行要求办妥按揭贷款申请手续；（2）余款850000元，买受人应于2020年9月29日前支付给出卖人。三、买受人逾期支付上述款项的，则根据合同中关于逾期付款的相关约定处理。四、本补充协议未约定的内容，双方仍根据合同的约定履行，合同的约定与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议为准。2020年8月31日，被告向原告支付了购房款850000元。原告认为被告逾期付款构成违约，遂提起本案诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均有约束力。本案争议焦点在于被告在履行合同当中是否存在逾期付款违约行为。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定首期款自本合同网上签订之日起1日内支付246863元，剩余房款980000元应于2019年7月1日前申请办理银行按揭手续，买受人选择商业按揭方式的，本合同签订之日起90天内，买受人应以按揭贷款方式付清全款，即被告全部付款的最后期限为2019年9月30日前。随后，被告向银行申请贷款时，银行只批准放款850000元，原告此前已于2019年9月26日支付了房款50000元，对于余下的80000元及850000元，原、被告在2020年6月29日签订的补充协议中约定，80000元于2020年6月29日前支付，850000元于2020年9月29日前支付。根据本院查清的事实，被告于2019年12月31日支付了购房款80000元，于2020年8月31日支付了购房款850000元。上述款项的支付均没有违反双方的约定，不构成逾期付款。现原告主张被告逾期付款，要求被告承担违约责任，依据不足，本院不予支持。原告主张双方于2020年6月29日签订的《补充协议》，只是为了配合被告申请贷款使用，非原告的真实意思表示，但原告对此并无证据证明，同时《补充协议》的约定明确具体，原告与被告在签订该协议时，理应预见其法律后果。本院确认该补充协议的效力，对原告的主张不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告佛山昱辰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计967元（该款原告已预交），由原告佛山昱辰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇二〇年十月三十日书记员  李秋云