西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书      （2020）陕0116民初10671号 原告：董方涛，男，汉族，1986年7月11日出生，住西安市雁塔区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安天浩置业有限公司住所地：西安市XX基地XX路XX号XX层，统一社会信用代码：91610138556966951U。法定代表人：郭京昊。委托诉讼代理人：刘登基，系该公司法务。原告董方涛与被告西安天浩置业有限公司（以下简称西安天浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董方涛，被告西安天浩公司委托诉讼代理人刘登基到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告董方涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金63578元（按总房款654099元的日万分之一，自2017年11月12日起暂计算至 2020年7月11日止，共972天，主张至房屋所有权登记之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西安市长安区XX基地XX路XX路XX园XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，建筑面积139.17平方米，房屋总价654099元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2016年9月30日向原告交付了房屋。该合同第二十条约定：如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。但因被告的原因致原告至今尚未取得房屋所有权证书，被告应承担违约责任，故提起诉讼。 被告西安天浩公司辩称：一、逾期办理不动产权证书的部分原因是因合同履行过程中遭遇不可抗力影响，请求依法减轻被告逾期办证的违约责任。1.自2013年至今，每年的11月15日至次年3月15日，项目施工因政府治污减霾施工管控措施停工；2.2011年至今，每年的5月25日至6月29日，西安市执行中高考施工管控措施影响项目施工；3.该项目位于土塬上，土方外运量较大，导致施工周期延长；4.依据陕西省卫生健康委员会于2020年1月25日发布的《陕西启动突发公共卫生事件一级应急响应通知》及关于延长春节假期的各项通知，自2020年1月24日至2020年3月2日期间，被告因新冠肺炎疫情无法正常办公，属不可抗力因素，应免除该期间的逾期违约责任。以上因素导致涉案项目工期受阻150余天，应属不可抗力，应当免除被告在不可抗力因素持续期间的违约责任。二、原告主张被告逾期办理不动产权登记证书事宜，无事实及合同依据，应当予以驳回。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第一款的约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记”，原告至今尚未向房屋登记机构提出申请，亦未提供相关证据予以佐证。另，依据《商品房买卖合同》第二十条的约定，逾期办理不动产权登记证书是由于被告过错造成的，被告才承担违约责任，而被告在办理不动产登记证书事宜上无任何过错，原告亦未能提供证据证明被告存在过错。三、逾期办理不动产登记证书是因前述不可抗力因素影响及原告未向房屋登记机构提出申请导致，并非被告的过错造成，原告主张的违约金亦明显高于其实际损失，故请求法院减轻或免除被告的违约责任。四、原告计算违约金的起算日期有误，违约金起算日期应为实际交房之日2016年9月30日向后顺延500日即2018年2月12日。本院经审理认定事实如下：原告（买受人）董方涛与被告（出卖人）西安天浩公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的航天新佳园8幢1单元31层13101号商品房一套，房屋总价为659786元。该合同第二十条第（一）项约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。第二十条第（二）项约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告选择不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。该合同中还就房价款付款方式及期限作了明确约定。合同签订后，原告向被告支付了房款654099元。2016年9月30日，被告向原告交付房屋。因被告未按合同约定向房产登记部门提交办证资料，致涉案房屋尚未完成房屋所有权转移登记，尚未办理房屋所有权证书。原告于2020年9月诉至本院，要求判如所请。庭审中，被告以辩称为由，不同意原告诉请，双方各执己见，未能调解。 上述事实,有当事人陈述、《商品房买卖合同（预售）》、房款收据、商品房交接书在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方在该合同中就房号、价款、交付条件、交付期限、房屋登记、违约责任等事项均做出了明确的约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，原、被告均应严格履行合同义务。本案的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，原告选择不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。本案中房屋交付时间为2016年9月30日，因被告方原因致原告未能在商品房交付之日起500日内取得该商品房的房屋所有权证书，现原告主张被告承担违约责任，于法有据，应予支持；关于违约金的计算标准，原告主张按总房款的日万分之一计算违约金，被告认为该主张过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金按总房款654099元的日万分之零点六计算；违约金的计算期间双方均认可应自房屋交付后第500天之次日即2018年2月12日起计算至完成房屋所有权登记之日止，本院予以确认。原告主张判令被告为其办理房屋产权证一节，因合同第二十条就房屋产权登记约定为：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，且办理房屋产权证系国家房屋产权登记机构的职责，非被告方合同义务，故对原告该项请求，本院不予支持。被告辩称逾期办理房屋所有权证书系政府治污减霾施工管控措施、中高考施工管控措施及项目区位因素影响导致一节，因上述因素属双方订立合同时可预见的事实，不应作为其免责的事由，本院不予采信。被告以新冠肺炎疫情属不可抗力为由，要求免除2020年1月24日至2020年3月2日期间的违约责任一节，因被告所抗辩的新冠肺炎疫情期间为2020年1月24日至2020年3月2日，而《商品房买卖合同（预售）》约定的完成房屋所有权登记时间在新冠肺炎疫情发生之前，迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力，故本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告董方涛自2018年2月12日至2020年7月11日期间的违约金 34536 元；2020年7月11日之后的违约金按总房款654099元的日万分之零点六计算，计算至完成房屋所有权登记之日止。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1389元，原告已预交，减半收取，由被告承担694.5元，连同上述判决款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员     郭复萍 二〇二〇年 十 月 二十六日 书  记  员     杨  珊  1