广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27272号原告：王关根，男，1974年8月14日出生，汉族，住中山市火炬开发区****************，公民身份号码360************417。原告：夏芳娇，女，1977年10月28日出生，汉族，住江西省九江市武宁县***********，公民身份号码362************82X。委托诉讼代理人：白彩霞，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓大海，广东盈进律师事务所实习律师。被告：中山市雅景房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区凯茵新城**雅豪坊**C15卡之二，统一社会信用代码914**********336XG。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：周水兰，该司员工。被告：中山市*****地产开发有限公司，住，住所地中山市火炬开发区*茵新城**雅豪坊**C15卡之一一社会信用代码914************727。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：刘梦超，该司员工。原告王关根、夏芳娇与被告中山市雅景房地产开发有限公司（以下简称雅景公司）、中山市*****地产开发有限公司（以下简称*茵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白彩霞、邓大海，被告雅景公司的委托诉讼代理人周水兰，被告凯茵公司的委托诉讼代理人刘梦超到庭参加了诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1.判令雅景公司无偿维修原告购买的位于中山市火炬开发区*************屋，解决全部渗漏问题并达到相关规范及标准后交付房屋；2.判令二被告共同连带支付原告违约金暂计1163709元（按日向原告支付已付房价款的万分之一违约金，从2015年10月1日起计算至实际交房日止）。庭审中，原告称诉求1中的相关规范及标准是指解决好房屋的渗漏问题，使得房屋达到正常居住要求。事实和理由：2015年2月12日，原告与雅景公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买该司开发的中山市火炬开发区*************屋，总价款7965154元，雅景公司应于2015年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房，雅景公司应承担逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了全部款项购房款，履行了合同的全部义务，但由于雅景公司开发的上述房产存在严重的质量问题，屋面、墙面严重渗水漏水，直至起诉日，雅景公司仍未能向原告交付房屋。原告认为，依据双方签订的《中山市商品房买卖合同》及相关法律规定，雅景公司交付符合合同约定标准的房屋给原告是其主要义务，其迄今为止尚未交付商品房的行为，违反了法律规定和合同约定，严重损害了原告的合法权益，应按照合同约定支付违约金给原告。凯茵公司作为雅景公司的独资股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，与雅景公司应共同连带承担支付违约金的违约责任。被告雅景公司辩称，一、我司愿意依据法律法规和与原告签订的合同承担住宅质量保修责任，但对其违约金的诉求，我司不认可。涉案房产在2013年12月19日已经通过竣工验收，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设的强制性标准，综合验收依法由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等相关单位参加，中山市建设工程质量监督站对验收程序进行现场监督，并由工程综合验收小组讨论后评为合格，同意竣工验收、交付使用。当月31日，我司交齐工程竣工验收备案文件，中山市住房和城乡建设局颁发了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。我司于2015年9月15日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2015年9月25日至10月7日办理收楼手续，若原告未能在上述期限内办理，根据合同约定，应视为实际交楼，物业管理费将于通知书所载收楼期限次日开始计收。涉案房屋的不动产权证已2018年2月8日办妥，原告已于2018年6月2日领取。二、我司没有拒绝履行质量保修责任的行为。在原告签署的《商品住宅质量保证书》上已载明，对屋面防水,“保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗漏、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准”；对墙面、厨房、卫生间地面、管道渗漏，“保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室，地下室渗漏及管道开裂发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。”因此，如果有前述属于住宅质量保修范围的情况，我司在核实后愿意依法承担保修责任。三、根据《合同法》《建筑法》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程和市政基础施工竣工验收暂行规定》等相关的法律、行政法规和广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十、三十一条相关规定，逾期交房违约责任和房屋质量保修相关责任是不同的两种法律责任，在法律适用上不可混淆。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房的，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”据此，除非买受人有证据证明在交付时，所购商品房存在严重影响正常居住使用的质量问题（买受人承担举证责任），否则，买受人是不能拒绝接收商品房的。即便原告另行提供证据证明涉案房屋存在“严重质量问题”，原告主张的违约金也有部分已经超过诉讼时效，原告是在2019年10月21日起诉，2016年10月20日前的违约金诉求已过诉讼时效。被告凯茵公司辩称，我司与雅景公司意见一致。经审理查明：2015年2月12日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区*************的预售商品房，总价7965154元；合同第八条，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金；第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十五条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同还约定了其他事项。合同附的《住宅质量保证书》载明了各保修项目及保修期限，包括地基和主体结构合理期限，屋面防水5年（保修期如因设计、防水材料或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准），墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏3年（保修期内如在施工质量或所有材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室，地下室渗漏及管道开裂发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准）；保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。合同签订后，原告支付了购房款。2015年9月15日，雅景公司作出《收楼通知书》通知原告自同年9月25日-10月7日收楼。原告称其收到通知书后在约定时间去了收楼现场，但看到涉案房屋渗漏严重，达不到实际使用条件，就将情况告知被告要求处理，被告也承诺及时维修，但直到原告提起本案诉讼前仍未维修，因此原告没有办理收楼手续。原告提交其通过物业公司经理与雅景公司工作人员的微信聊天记录显示：2018年6月4日，对方问：“王先生，协议大概了解清楚没有，可否约时间过来签署？”原：“不用现金方式，不能接受，在考虑一下……修好，因为我年前要开工装修，准备入住，否则我不会收房。你们作为这么大的开发商，出现如此严重的施工质量问题，从2015年开始一直拖到现在不能维修好，也不能收房，无法装修入住，也不派人出面与我沟通，极其不负责任。请梁经理帮忙跟进沟通落实尽快回复我。”对方：“您好，王先生，你选择维修可以签协议后地产会安排对单位的维修，你可否约个时间？我约下地产与你沟通维修的方案。”后因原、被告未协商一致，故而成讼。诉讼中，原告于2020年1月10日向本院提交涉案房屋照片。照片显示该别墅各层多处天花、墙面、墙角有大面积渗水痕迹（有部分曾作修补，呈黑色补丁状），还有多处墙面、天花抹灰层鼓泡浮粉开裂脱落。另查：经本院现场勘查，涉案房产所在别墅小区内多幢别墅因渗漏问题在维修。2020年4月26日，本院第二次勘查别墅小区，与原、被告共同查看涉案房屋（毛坯）。经查，该幢房屋现由雅景公司负责维修，房屋外部已搭建脚手架，部分外墙已拆除，呈大规模动工维修状，有工人施工维修。又查：被告于2013年12月31日就涉案房屋所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。综合当事人双方的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、被告于2015年9月通知原告收楼时，房屋是否符合合同约定和法律规定的交付条件？二、原告以涉案房屋存在渗漏的质量问题主张雅景公司未按合同约定交付房屋，理由是否成立。关于焦点一，在合同约定方面，第八条约定，被告应交付的商品房为在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，符合本合同约定。第十一条约定，双方进行商品房验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。本案中，原告签署并持有的商品房买卖合同已附《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且被告于2013年12月31日就涉案房屋所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故涉案房屋已满足合同约定的交付条件。在法律规定方面，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……”。本案中，被告于2013年12月31日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，涉案房屋已满足法定交付条件。关于焦点二，根据本案查明事实，可以确认涉案房屋存在原告所主张的渗漏问题，但本案并无证据证明该房屋的主体结构存在质量问题。本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的情形。并且，涉案房屋存在的渗漏质量问题属于可以修复的范畴，商品房买卖合同第十五条被告的保修责任亦涵盖渗漏的质量问题。事实上，被告目前正在履行保修义务，对涉案房屋进行维修。因此，本院认为，涉案房屋的渗漏问题既不属于主体结构质量不合格，也不属于严重影响正常居住的质量问题，在该房屋达到约定及法定的交付条件时，被告于合同约定的交楼期限届满前通知原告收楼，原告拒绝收楼，应视为已经交付，被告行为不构成逾期交楼。原告主张逾期交楼违约金，本院不予支持。另一方面，涉案房屋确因渗漏的质量问题导致原告迟延入住，原告为此若有实际损失发生，可另循途径解决。对于原告要求被告维修解决涉案房屋的全部渗漏问题，此问题属于被告的保修义务，被告同意维修也已经在维修，本院对此予以确认，被告继续维修的时间不宜超过三个月。至于原告主张维修至正常居住要求，因缺乏客观具体的标准，属于不明确的主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，本院判决如下:一、被告中山市雅景房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内维修解决好原告王关根、夏芳娇名下位于中山市火炬开发区***雅景*******房的全部渗漏问题；二、驳回原告王关根、夏芳娇的其他诉讼请求。案件受理费15273元（原告已预交），由原告负担15223元，由被告雅景公司负担50元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；诉讼保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 石 慧审判员 麦 琳二〇二〇年九月三十日书记员 程梓欣速录员 王 静