北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初7595号原告：张少聪，男，1994年10月16日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：何竹兰，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金瑾，北京市两高律师事务所实习律师。被告：杨兆宇，男，1980年3月13日出生，汉族，户籍地黑龙江省宁安市。原告张少聪与被告杨兆宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张少聪及其委托诉讼代理人何竹兰、王金瑾到庭参加诉讼。被告杨兆宇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张少聪向本院提出诉讼请求：1.确认原告承租被告掌扇胡同X号院内复式两间房屋租赁合同于2019年9月1日解除；2.判令被告向原告支付违约金30000元，退还房屋押金15000元、租金15000元、中介费10600元、空调费100元、网费680元、好处费2000元、损失513元，共计73893元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月20日，被告在微信群聊中发布招租信息，出租西城区掌扇胡同X号院内复式两间房屋及东北角小院，并注明“此房可作为民宿”。原告看到招租信息后与2019年6月22日添加被告微信，商谈租赁事宜。双方约定原告使用上述房屋试营业民宿一周至2019年7月1日。试营业期间原告不需要支付租金，被告享有所有试营业收入，试营业结束后，双方再决定是否签署租赁合同。2019年7月1日，试营业结束，双方签署北京市房屋租赁合同，约定原告承租上述房屋经营民宿。应被告要求，签署两份合同，分别承租复式两间和东北角小院，月租金分别为15000元和5600元，总计月租金20600元。押一付三，首次须支付押金、租金计82400元，中介费10600元。当天，原告通过王贤辛给被告转账73000元。2019年6月30日，原告通过微信向被告转账5000元。2019年7月1日，原告通过微信向被告转账15000元，另转账试营业收入3000元。2019年7月2日，原告支付网费680元。2019年7月8日，原告还通过微信向被告转账2000元好处费。2019年7月27日原告垫付空调费100元。经营期间因被告房屋缺陷，还给原告造成了损失。2019年8月1日，原告收到民警通知民宿不能再经营。2019年8月12日收到通知称8月15日前所有民宿必须关停。经原告多次沟通请求继续经营，民警告知原告不可以继续经营，原告签订租赁合同的目的已经不能实现，被告已经无法再按照合同履行构成违约。原告按照公安机关要求将民宿关停，并于2019年9月1日将房屋交还被告。杨兆宇未到庭应诉，在其提供的书面意见中表示，此房源为业主因信任关系委托本人代为出租管理的房源，合同约定的租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日，租赁用途为居住，并限定了居住人数，是原告单方面原因没有履行完已签订的租赁合同，原告已构成违约。合同约定，乙方有日常维护义务，因乙方未尽的日常维护义务而导致的损失由乙方全权负责。双方在交接时，已检查房屋及室内设备设施完好，并签字。原告所说房屋缺陷不符合约定标准之说不成立，以此诉被告违约不成立。原告为单方违约，责任完全在原告。被告完全按照双方签订的合同办事，并无违约之处。经审理本院认定事实如下：2019年6月20日，杨兆宇通过微信群发布招租信息，称房屋可做民宿使用。在张少聪与杨兆宇的微信聊天记录中，杨兆宇称房屋是按民宿风格做的，对张少聪承租房屋系做民宿（日租）未提出异议，并称该位置“不需要炒作，随便挂的爱彼迎，就单子排满了”、“基本都是游客”。2019年7月1日，杨兆宇（出租人，甲方）与张少聪（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋坐落于北京市西城区掌扇胡同X号院内复式两间（以下简称涉案房屋），建筑面积约100平方米。租赁用途为居住，居住人数为4人，最多不超过4人。房屋租赁期自2019年7月1日起至2020年6月30日。租金标准为15000元每月，支付方式为押一付三/六，各期租金支付日期为2019年7月1日，2019年9月1日，2019年3月1日。押金15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，乙方负有日常维护义务，因乙方未尽到日常维护义务而导致的损害由乙方全权负责：1.在租赁期的第一个月内该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，甲方负有维修责任，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。2.一个月后因自然属性或合理使用而导致的损耗乙方负有维修责任，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达5日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋并协调无果的。甲方有上述约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。2019年7月1日，张少聪向杨兆宇交付涉案房屋租金45000元、押金15000元、中介费10600元。2019年8月，涉案房屋所在社区的社区民警在微信群中传达通知要求经营日租房（民宿）不要在网上接9月份订单。8月12日，社区民警通知：“自8月16日起凡是经营日租房（民宿）的房主、经营人，必须关停，如有偷开者一律依法处理”。2019年9月5日，社区民警在微信群中发布信息：“到目前为止，已经有一家经营人和房主解除租赁合同，从此以后，此处不再经营网上日租房（民宿）活动。为此煤东社区也消除一处安全隐患。感谢房主、经营人了”。经本院与属地公安机关核实，涉案房屋之后不能再继续经营日租房（民宿）。2019年8月26日，张少聪通过微信与杨兆宇沟通，表示不再做民宿、不继续承租涉案房屋，双方未达成一致意见。2019年9月1日，张少聪通过微信向杨兆宇发送涉案房屋现状照片，并告知其钥匙放桌面上了，原来的电器家具都在。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，根据张少聪与杨兆宇订立租赁合同时的真实意思表示，张少聪租赁房屋系用于经营民宿，属于经营用途，对此杨兆宇并未提出异议。但双方在租赁合同中却约定，租赁用途为居住，居住人数为4人，最多不超过4人，而非经营用途。该约定明显并非双方当事人的真实意思表示，依法应属无效，其相对应的违约责任条款亦属无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。张少聪与杨兆宇签订的租赁合同其他部分，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定行使权利，履行义务。张少聪签订租赁合同的真实目的是经营民宿，涉案房屋无法继续进行民宿经营，合同目的无法实现。现张少聪起诉要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。结合本案实际情况，以张少聪告知杨兆宇交还钥匙时间为解除时间，即2019年9月1日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于张少聪主张退还房屋押金15000元、租金15000元的诉讼请求，根据合同履行情况及合同约定，对退还押金15000元本院予以支持，租金15000元扣除2019年9月1日当日租金后，本院支持退还14500元。关于张少聪主张退还中介费10600元、好处费2000元的诉讼请求，两笔款项的收取双方虽无书面约定，但结合微信聊天记录及转账情况应视为双方就款项支付达成了合意。根据诚信原则和公平原则，结合租赁合同履行情况，本院酌情确定杨兆宇按未实际履行的租赁期间退还中介费8833.33元、好处费1666.67元。关于张少聪主张退还空调费100元的诉讼请求，根据合同约定，该费用发生于在租赁期的第一个月内，杨兆宇负有维修责任。对张少聪该项主张，本院予以支持。关于张少聪主张网费680元、损失513元的诉讼请求，其提供的证据不足以支持其相关主张，故本院不予支持。关于张少聪主张支付违约金30000元的诉讼请求，因现有证据不足以证明杨兆宇存在违约行为，合同无法继续履行亦不可归责于一方，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张少聪与被告杨兆宇就北京市西城区掌扇胡同X号院内复式两间签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年9月1日解除。二、本判决生效之日起七日内，被告杨兆宇向原告张少聪退还押金15000元、租金14500元、中介费8833.33元、好处费1666.67元，并支付空调维修费100元，以上合计40100元。三、驳回原告张少聪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，由原告张少聪负担377元（已交纳），被告杨兆宇负担447元（本判决生效之日起七日内）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十月十三日法官助理 肖彦青书 记 员 胡玉亚