文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4029号原告：滕宇，男，1981年9月8日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：赵亿，重庆坤亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：文鹏，重庆坤亮律师事务所律师。被告：重庆和长实业有限公司，住所地重庆市南川区西城街道来游居委**、龙济居委**，统一社会信用代码91500119MA5UB4W836。法定代表人：潘光明，重庆和长实业有限公司总经理。委托诉讼代理人：肖东，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：保亚飞，中豪律师事务所律师。原告滕宇与被告重庆和长实业有限公司（以下简称：和长实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滕宇及其委托诉讼代理人赵亿、文鹏，被告和长实业公司的委托诉讼代理人肖东、保亚飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滕宇诉称，2018年7月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于南川区XX街道办事处XX路XXX号（XXXX）X幢XXXX的商品房一套出售与原告，总成交金额744209元。合同签订后，原告如约履行了相关义务。2019年12月，经原告前往小区核实，各种问题层出不穷且触目惊心：被告肆意更改规划许可内容，严重影响使用功能及环境，且至今未将变更内容书面通知原告：实际建成状况与被告营销宣传内容、售楼部沙盘等明显不符；建筑质量低劣，存在墙体开裂、切削承重梁、入户首层及车库通道通行尺寸不符合强制规范等诸多问题。原告遂提出退房，被告予以拒绝。综上，为维护自己的合法权益，现请求人民法院依法判令解除原、被告双方于2018年7月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告退还原告已付房款744209元以及以744209元为基数，自2018年7月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至该款付清为止，由被告向原告支付违约金7442元，并由被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告补充事实为：其在2018年6月9日向被告支付购房定金20000元、在6月15日支付购房款156318元、在7月6日支付购房款47891元、大修基金9618元、代收费165元、在8月24日支付购房款504965元；原告遂将要求退还的金额变更为738957元并以738957元为基数计付利息，其余请求不变。被告和长实业公司辩称，一、涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，且已经履行完毕，不具备解除的事实基础。原告（合同乙方）与和长实业公司（合同甲方）于2018年7月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议的内容不违反法律法规的强制性规定系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照约定的内容行使权利、履行义务。具体到本案的情况，原告向和长实业公司付清了全部购房款，2019年12月11日，和长实业公司通知原告前往项目现场接房，现合同双方权利义务已经履行完毕，不具备解除的事实基础，原告提出的解约主张不具有事实依据。二、和长实业公司严格按照批准的规划、设计建设XXXX项目，不存在规划变更或设计变更的情况，更不存在商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高项目容积率等影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的规划变更或设计变更，不符合《重庆市商品房买卖合同》第15条约定的解除条件，原告提出的解约主张合同不具有事实依据和法律依据。原告（合同乙方）与和长实业公司（合同甲方）签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条约定：“甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。”“甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。”事实上，和长实业公司严格按照批准的规划、设计建设XXXX项目，不存在规划变更或设计变更的情况，更不存在商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高项目容积率等影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的规划变更或设计变更，在城乡规划主管部门没有确认和长实业公司存在规划、设计变更的情况下，原告以和长实业公司未在合同约定的时限内通知原告为由解除合同不具有事实依据。另外，根据《城乡规划法》第四十条第一款以及第六十四条的规定，XXXX项目是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设或是否存在规划、设计变更，应当由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门，即重庆市南川区规划和自然资源局进行认定和处理，属于国家行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件的受理和审查范围，在重庆市南川区规划与自然资源局没有确认和长实业公司存在规划、设计变更的情况下，原告以和长实业公司未在合同约定的时限内通知原告为由解除合同不具有事实依据和法律依据。三、和长实业公司建设的XXXX项目事实上不存在与销售广告或宣传资料不符的情况，原告以实际建成状况与营销宣传内容、售楼部沙盘等不符为由要求解除合同不具有事实依据和法律依据。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条约定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。”原告（合同乙方）与和长实业公司（合同甲方）签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议第七条约定“甲方过去及未来就该项目发出和发布的所有宣传广告资料中的内容、图说和数据以及展示的楼盘模型、样板房等全部内容均为项目概况介绍，仅供乙方参考。”另外，和长实业公司的销售广告和宣传资料上载有“本广告图片及文字资料仅供参考其内容不构成任何承诺及保证，一切以政府批文、相关合同文件及建筑实物为准。”根据上述规定及合同约定，和长实业公司的销售广告和宣传资料等为要约邀请，并非合同内容，且原告没有任何证据证明和长实业公司建设的XXXX项目与销售广告或宣传资料不符，事实上，XXXX项目也不存在与销售广告或宣传资料不符的情况，原告以实际建成状况与营销宣传内容、售楼部沙盘等不符为由要求解除合同不具有事实依据和法律依据。四、和长实业公司建设的XXXX项目已通过竣工验收并取得竣工验收备案登记证，原告没有任何证据证明该项目建筑质量不符合强制规范，原告以房屋存在质量问题要求解除合同不具有事实依据、合同依据和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定，只有在商品房主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住的情况下，原告才有权解除合同。事实上，XXXX项目已于2019年10月30日通过竣工验收，和长实业公司已于2019年11月8日取得该项目的竣工验收备案登记证，该项目不存在主体结构质量不合格或严重影响原告正常居住的质量问题，原告没有任何证据证明其购买的商品房主体结构质量不合格或存在严重影响其正常居住的质量问题，即使该项目存在一般质量问题或质量瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，和长实业公司仅在保修期内承担修复责任，原告以房屋存在质量问题要求解除合同不具有事实依据、合同依据和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求不具有事实依据、合同依据和法律依据，恳请人民法院依法驳回原告全部的诉请请求。经审理查明，2018年7月20日，和长实业公司作为甲方（卖方）与滕宇作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同主要约定：乙方所购的商品房坐落于重庆市南川区XX街道XX路XXX号（XXXX）X幢XXXX；本商品房建筑面积120.23平方米，套内面积93.55平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.68平方米，房屋户型为三室二厅；本商品房为清水房，总成交金额为744209元；签订本合同之日付房款224209元，余款520000元由乙方向银行申请按揭贷款。前述合同第七条“交房期限及交付条件”中约定：属预售商品房的，甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第十五条“规划、设计变更的约定”中约定：（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；（2）本商品房户型以本合同附件一为准；（3）X。（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。2018年8月24日，和长实业公司作为甲方与滕宇作为乙方签订了《补充协议》，主要约定：甲乙双方于2018年7月20日签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下称《合同》）。因乙方原因不能按《合同》约定向银行办理按揭贷款，现经甲乙双方协商一致形成以下补充协议（一）甲方同意乙方将《合同》中约定的向银行按揭贷款520000元改为一次性付款，并享受一次性付清房款的付款优惠15035元，乙方还应向甲方支付房款504965元；（二）乙方承诺于2018年8月24日前付清房款504965元。2018年6月9日，滕宇向和长实业公司支付了购房定金20000元。2018年6月15日，滕宇向和长实业公司支付了购房款156318元。2018年7月6日，滕宇向和长实业公司支付了购房款47891元、大修基金9618元和代收费165元。2018年8月24日，滕宇向和长实业公司支付了购房款504965元。在庭审过程中，滕宇提出和长实业公司擅自变更规划、设计影响了其所购商品房的质量、使用功能和使用环境，且未履行告知义务，其依照案涉商品房买卖合同第十五条的约定可以解除前述商品房买卖合同。滕宇还提交了建设工程规划许可证、重庆市南川区规划局建设工程规划许可证附件及地字第XXXXXXXXXXXXXXXXX号用地规划许可证之附图，拟证明被告就XXXX房地产开发项目向规划局备案登记的车库面积为16047.38平方米，停车位为482个（室内437个，室外45个），规划图显示XXXX小区中庭有两处楼梯间，但该小区实际的情况均与前述登记和规划图不相符；照片三张、关于XXXX小区中庭消防通道问题的情况反映，拟证明XXXX小区现中庭有八个消防逃生通道，与被告在售房时的宣传不符，大幅增加该封闭小区的安全隐患，降低该小区的居住品质，无法达到购房人的预期，该小区的百余名业主联名向南川住建委书面反映前述情况；建设工程竣工验收消防备案检查告知单，拟证明XXXX小区的消防验收工作并未进行现场检查，只是进行了网络备案；照片五页，拟证明XXXX小区的入户通道未达到国家标准、墙体开裂、削减承重墙，原告购买的房屋存在地坪不平、飘窗不平整、房屋返潮返碱、楼梯通道墙面起泡脱落掉皮的质量问题。对此，和长实业公司认为前述证据不能达到原告证明被告公司变更了设计规划，并据此解除案涉商品房买卖合同的目的。和长实业公司还提交了重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书，拟证明和长实业公司于2019年11月8日取得了南川区XXXX房地产开发项目的竣工验收，并取得了原告所购房屋的质量保修书和使用说明书，不存在建筑质量问题。上述事实，有原告的陈述和被告的辩解，以及原告提交的重庆市商品房买卖合同、收据六张、建设工程规划许可证、重庆市南川区规划局建设工程规划许可证附件及地字第5003842017XXXXX号用地规划许可证之附图、照片三张、关于XXXX小区中庭消防通道问题的情况反映、建设工程竣工验收消防备案检查告知单、照片五页，被告提交的补充协议、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。滕宇提出和长实业公司擅自变更规划、设计影响了其所购商品房的质量、使用功能和使用环境，且未履行告知义务，依照案涉商品房买卖合同第十五条的约定要求解除双方于2018年7月20日签订的重庆市商品房买卖合同。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，滕宇应对其提出的前述事实主张提供证据加以证明。而滕宇提交的建设工程规划许可证、重庆市南川区规划局建设工程规划许可证附件及地字第XXXXXXXXXXXXXXXXX号用地规划许可证之附图和照片，仅能证明南川区XXXX房地产开发项目建设工程规划的情况，不能证明和长实业公司在南川区XXXX房地产开发项目中擅自变更规划、设计，且案涉建设项目已经取得了建设工程竣工验收备案登记证，故滕宇以和长实业公司擅自变更规划、设计为由要求解除双方于2018年7月20日签订的重庆市商品房买卖合同的证据不充分，本院依法不予支持。滕宇提出的其余诉讼请求均以解除案涉重庆市商品房买卖合同为前提，故对该部分的诉讼请求本院亦不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告滕宇的诉讼请求。本案案件受理费减半收取5660元（原告滕宇已预交），由原告滕宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  袁经盛二〇二〇年十月二十日书记员  王 琳