河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2469号 原告：刘丽微，女，1989年10月5日出生，汉族，住石家庄市高新区。 委托诉讼代理人：王圣涛，河北勤邦律师事务所律师。 被告：石家庄军城房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉经济开发区昌盛大街**，统一社会信用代码：91130185721676860E。 法定代表人：张来全，职务：经理。 委托诉讼代理人：姚雅雅，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李从轻，系公司员工。 原告刘丽微与被告石家庄军城房地产开发有限公司（以下简称军城房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽微胡委托诉讼代理人王圣涛、被告石家庄军城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚雅雅、李从轻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘丽微向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《合作 —2— 建房协议》；2、判令被告返还原告购房款260451元，并支付利息（利息自2017年9月30日起按照银行贷款利率计算至给付完毕日）；3、本案诉讼费、保全费和律师费由被告负担。事实与理由：2017年9月29日原告与被告就购买“军城雅郡”处房产达成合意，遂按照被告要求签订了名为《合作建房协议》的认购协议。协议约定：原告购买房屋为2号楼1单元202室，房屋面积为89.71平米，单价9480元/平米，总购房款850451元，首付款260451元，剩余590000元办理银行按揭贷款。被告承诺原告购买房屋有70年正规产权，双方另行签订正式《商品房买卖合同》后本定房协议作废。协议还约定了更名等其他事项。协议签订后，当日原告即向被告支付了购房首付款260451元，履行了全部合同义务。但被告迟迟不与原告签订正式《商品房买卖合同》，也不能按期向原告交付房屋和办理不动产登记。经了解，被告向原告出售房屋不具备预售条件，未取得房屋预售证书，致使原告购房目的不能实现，遭受财产损失。为维护原告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特诉至贵院，望判如所请。 石家庄军城房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的合作建房协议，第7条第1款项目预计于2019年9月30日建设完毕，故原告提到的应当于2019年9月30日建设完毕，与约定不符。2、原告与被告签订合作建房协议时明知该项目缺少相关手续，应承担合同约定的交房时间不确定的风险。3、去年鹿泉区房地产项目因疫情及政策原因，导致延期交房，此现象具有普通性，不是被告故意延迟交房，我方没有过错。4、为显示被 —3— 告诚意，承诺为原告提供现房。5、合同里没有约定合同解除时律师费的承担事宜，故我方不承担律师费。6、双方签订的合作建房协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定。 刘丽微提交证据： 1、合作建房协议，证明原、被告签订的协议中约定的房屋的坐落位置、房屋价款、支付方式，签订商品房买卖合同及交房时间和更名等事项。该协议约定的内容系双方就房屋预约事项的约定，是预约合同。另外，该合同明确约定双方另行签订买卖合同，建设完毕时间为2019年9月30日。双方签订正式的合同后，本定房协议由甲方即被告收回。协议签订后，被告并未与原告签订正式的商品房买卖合同，房屋也并未按照约定的时间建设完毕，被告违反本合同约定。 2、银行流水明细2张，证明原告通过其爱人李千于合同签订当日向被告支付了被告购房款260451元，已履行了预约合同的全部义务。 3、购房收据1张，证明原告支付购房款后被告于同签订当日即向原告出具了房屋首付款收据。 军城房地产公司质证认为，证据1系双方签订，对其真实性合法性无异议，对关联性有异议，该合作建房协议仅是证明了原、被告系合作建房关系，而且该协议里未约定交房时间（预计2019年9月30日建设完毕）。原告提到签订正式合同后本协立即作废，并由甲方收回等其他条款，我方并未违约。 对证据2、证据3无异议。 军城房地产公司提交证据： 1、《合作建房协议》证明案涉合同第七条第1款约定案涉 —4— 项目预计于2019年9月30日建设完毕，并未约定交付房屋时间节点，被告未违反任何合同义务。 2、不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证证实自2017年原被告签订合同后，被告按照合同第二条约定积极履行办理相关证件手续义务，施工许可证发证日期为2018年8月3日，被告未违约。 3、鹿泉区住房和城乡建设局、石家庄市鹿泉区人民政府大气污染防治指挥办公室等相关部门因大气污染、减污减排、疫情、社会重大事件发布的停工通知。 4、鹿泉区削山造地建别墅事件媒体相关报道。 证据3/4证明自2018年10月至今，被告因政策、社会重大事件、疫情等不可抗力导致被告无法施工，办理预售许可证等手续停滞不前；在认定被告违约的前提下，根据相关法律规定，被告亦不应承担违约责任。 5、商品房预售许可证证明案涉房屋相邻楼栋商品房预售许可证已于2019年9月5日办理完毕，被告承诺可为原告调换现房。 刘丽微质证认为，证据1，该《合作建房协议》实为购房预约合同，订立本约、购买房屋为双方签订本协议的合同目的。但该协议自2017年9月29日签订后，在长达三年的时间里，被告既不与原告签订正式购房合同，又未能在约定的时间内建设完房屋，已构成违约。原告已履行全部合同义务，但被告的违约行为致使合同目的的根本不能实现。证据2，该组证据不具有关联性，对其证明目的不认可，且该组证据真实性未经当庭核实，无法确认。若该组证据属实，不动产证书的取得 —5— 时间为2017年9月12日，为购房涉案合同签订之前；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证是一般房地产公司建设房屋的必备证件，且与涉案合同协议约定的房屋2号楼1单元202室没有关联性，被告不与原告订立正式购房合同，也不能按期建设完房屋，被告违约是客观事实，该客观事实致使原告合同目的不能实现。因此对其证明目的不认可。证据3证明目的不详，该组证据不认可。证据四4与本案不具有关联性，证明目的不认可。相关证据与办理预售许可证没有必然关系，且证据内容也不属于法律上不可抗力范畴，被告作为专业的房地产开发公司，应当遵守相关法律法规，合理预见行业风险，“削山造地建别墅”与本案没有关联性。涉案合同订立至今已超过三年时间，原告已给足被告充分的宽限时间，但被告始终不能与原告订立本约合同，也不能建设房屋。证据5，该证据没有关联性，不具有任何证明效力。涉案房屋为2号楼1单元202室，其他房屋情况与本案没有关联。调换现房不是合同约定内容，也不是原告当时订立合同目的，且未经得原告同意，不具有任何约束力。 本院经审理认定事实如下：2017年9月29日军城房地产公司（甲方）与刘丽微（乙方）签订《合作建房协议》。协议约定：甲乙双方友好协商一致同意在甲方鹿泉区。一、甲方负责项目开发建设，乙方应出资850451元，待项目开发完成后乙方分得项目2号楼1单元202号住宅房屋一套，房屋建筑面积89.71平米（按房管局最终确权面积以每平方米9480元多退少补）；二、乙方出资兴建的房产，甲方负责土地、规划建设、项目验收等 —6— 开发手续并施工建设，乙方拥有此房产的房地产所有权；三、乙方在签订合作建房协议书时，向甲方支付合作款260451元，剩余590000元办理银行按揭贷款；五、项目初步定明称为军城雅郡，甲乙双方另行签订《商品房买卖合同》。七、其他：1、甲方承诺乙方该住宅房屋产权为市证正规70年产权，项目预计于2019年9月30日建设完毕。签订正式合同后，本定房协议即自动作废并由甲方收回……。协议还约定其他内容。当日刘丽微向原告付款260451元，军城房地产公司为原告出具收据。 另查明，2017年9月12日被告取得高迁西街村国有土地9317.5平方米的使用权，2017年8月办理军城雅郡项目建设用地规划许可证，2018年8月办理建设工程规划许可证，2018年11月16日被告办理军城雅郡1/2号住宅楼建筑工程施工许可证。2019年7月5日被告办理军城雅郡1#住宅楼商品房预售许可证。2号楼尚在建设中，至今双方未签订《商品房卖合同》。 2020年8月4日原告诉至本院要求解除双方签订的《合作建房协议》并返还购房款及利息。 本院认为，关于合作建房协议性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。2017年9月29日军城房地产公司与刘丽微就涉案房屋的《合作建房协议》，该协议约定买受人只是获得房屋，不承担经营风险，应认定为房屋买卖合同，该合同是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，协议约定双方另行签订正式 —7— 商品房预售合同，说明双方的合同还未成立，性质属于预约合同。双方签订的《合作建房协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反相关法律法规等无效情形，自当事人签字盖章之日起成立，对各方当事人具有法律约束力，受法律保护。双方应当遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。关于协议应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。本案双方未约定合同解除的条件，不适用约定解除。第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案焦点问题是是否符合法定解除条件。首先，根据合同约定项目预计于2019年9月30日建设完毕。该约定只是对被告建设完毕的约束，并没有对原告产生权利，原告也就不能以此为由行使解除权。其次，原被告签订合作建房协议后，被告积极办理国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，相邻楼栋也已办理房屋预售证书。庭审时被告表示可以为原告调换已经封顶相邻楼栋房屋，说明被告积极履行合同，原告购房的目的可以实现，故原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告刘丽微的诉讼请求。 案件受理费5726元，减半收取计2863元，保全费1822元，由原告刘丽微负担。 —8— 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市鹿泉区，收件人：材料收转窗口，邮政编码：050200）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，开户银行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  姬文鹏 二〇二〇年十月二十日 书记员  刘灵芝