广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6763号原告：黄晓菲，女，1969年7月19日出生，汉族，住河北省保定市满城县。委托诉讼代理人：吕方圆，广东君厚律师事务所律师。被告：广州市佳乐房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇南村景山大街**。法定代表人：张银松，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇虹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告黄晓菲诉被告广州市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告黄晓菲的委托诉讼代理人吕方圆，被告佳乐公司的委托诉讼代理人王宇虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓菲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的《楼宇认购书》；2.判令被告返还原告支付的购房款3050822元以及利息（以单次付款金额为基数，自实际支付日的次日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际返还之日，暂计至2020年4月15日，暂计115866.38元）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋抵押涂销的违约金137268.5元（以6100822元为基数，自2019年9月1日起算，按照日万分一之一的利率，计算至2020年4月13日）；4.本案诉讼费和财产保全费由被告承担。事实和理由：2019年4月22日，原告与被告签订楼宇认购书，约定原告认购被告开发的远通半山国际番禺区××座（自编座）××号，房屋总价款6100822元。原告按照按揭付款的方式支付购房款。楼宇认购书约定具体的付款金额和日期为：1.定金500000元于签署本认购书前支付；2.首期房款1050822元须于2019年5月31日付清；3.第二期房款1500000元于2019年6月30日前付清；4．剩余房款3050000元以银行按揭付款方式付清。认购书第五条还约定：被告在委托人付清房款后二个月内办妥该物业的抵押涂销手续。如被告未在2019年8月31日前办妥该物业的抵押涂销手续，每逾期一日被告须按该物业总房款的万分之一向委托人支付违约金。被告同意该物业从交楼日起赠送四年物业管理费。原告依约向被告支付房款后，曾多次催促被告办理房屋涂销手续并签订商品房买卖合同。2020年3月27日，原告向被告书面发送催告函，并通知被告在2020年4月3日之前办理原告认购的房屋抵押涂销手续。同时，原告还多次催告被告的销售人员尽快办理涂销，被告在收到上述催告之后，仍未在原告要求的期限内办理涉讼房屋的抵押涂销。2020年4月10日，原告委托律师向被告发送律师函，要求解除与被告签署的《楼宇认购书》并返还购房款、支付利息和违约金。然被告在收到上述律师函之后，拒绝返还原告的购房款及支付利息和违约金。《楼宇认购书》签订之后，原告依约向被告支付了房款3050822元，被告应当依照双方的约定，及时、全面履行其涂销涉案房产抵押的义务。根据双方约定，被告应当在2019年8月31日之前涂销涉讼房屋的抵押，然从2019年9月至2020年3月期间，原告多次以微信、电话的形式催告被告办理涂销手续，被告一直拖延，截至2020年4月8日，涉讼房屋尚处于抵押状态，导致双方无法签署商品房买卖合同。被告经催告后在合理期限内仍未履行，被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同。另外，根据《楼宇认购书》的约定，原告与被告后期应当签订商品房买卖合同以及租赁合同、前期物业协议等文件，但上述文件被告均未向原告出示，可以根据被告提交的录音及微信聊天记录证明。另外补充，原告所购买的涉讼房屋用途为办公，被告的工作人员在向原告推销时，曾经允诺售后可以返租，并明确提及要签订租赁协议，但售后经原告与被告工作人员小许沟通得知，该认购书只是格式合同，后期并不会签署租赁合同，因此被告存在误导性宣传，双方在后期也未就签订商品房买卖合同达成一致意见。根据原告的查询，截止至开庭之日，涉讼房屋在房管局显示的状态为强制冻结，且涉讼房屋被第三人查封，无法办理网签，客观上不具备继续交易的可能，而另案黄晓莉的房产，强制冻结并且存在抵押，不存在继续交易的可能。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判如所求。被告佳乐公司辩称：1.被告不同意解除涉案的《楼宇认购书》，被告事实上已于2020年4月8日为涉讼房屋办理涂销抵押，并通过微信及函件通知原告签署正式的《房屋买卖合同》，原告在收到通知后并未及时办理相关手续，存在不可推卸过错，且《楼宇认购书》并未约定如被告逾期办理涂销抵押，原告有权解除《楼宇认购书》，故其在本案中以被告没有办理涂销抵押为由要求解除合同，不应获得支持。2.原告在诉请解除合同的情况下主张逾期涂销抵押的违约金，必然存在错误。根据《楼宇认购书》，被告按物业总房款每日万分之一的标准计付逾期涂销抵押违约金应是以继续履行涉案合同为前提，若涉案《楼宇认购书》解除，则合同溯及既往地解除，意味着合同由始至终没有成立，合同在被解除时即恢复原状，被告支付逾期违约金的基础并不存在。因此，原告在本案中诉请解除《楼宇认购书》时要求被告支付以继续履行合同为前提的逾期涂销抵押的违约金，明显存在错误，故对原告主张以该标准计算违约金，法院应当予以驳回。3.即使判决继续履行《楼宇认购书》，并判决被告承担违约金，涉案认购书约定每日万分之一的违约金过高，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并根据类推原则进行适当调整。本案中，原告即使有损失也仅仅是银行利息的损失，其也没有具体举证其损失。与此同时，原告在本案中并没有支付完全部的购房款，其要求按照总房价款的万分之一支付违约金，必然会导致违约金标准过高，故涉案合同约定的每日万分之一的标准过高，应当予以调整。此外，被告已于2020年4月8日为涉讼房屋办理涂销抵押，原告要求计算逾期办理房屋涂销抵押的违约金至2020年4月13日存在明显过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2019年4月22日，佳乐公司作为发展商（甲方）与黄晓菲作为认购方（乙方）签订编号为NO.0000418的《楼宇认购书》，约定认购物业为位于广州市番禺区南村镇南村景山大街××号远通半山国际中心××座××房屋（以下简称涉讼房屋）；购房价为6100822元，付款计划：定金500000元须于签订本认购书前付清，首期房款1050822元须于2019年5月31日前付清，第二期房款1500000元须于2019年6月30日前付清，第三期房款3050000元须办理银行按揭付款；如乙方逾期未缴付本认购书约定的定金、各期款项、住宅专项维修资金、各项税费的，每逾期一日乙方须按该物业总价款的万分之一向甲方支付违约金，逾期超过10日，均视为乙方放弃认购，甲方有权单方面即时解除本认购书，所付定金不予退还，已付购房款在扣除相关违约金后无息退还，且甲方无须另行通知乙方而有权将该物业另行出售，本认购书自动终止履行；乙方应按照本认购书付款计划的约定按时支付各项款项，并在2019年8月31日前携带本认购书原件、购房发票原件、身份证明文件等相关资料前往本项目现场签署《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及有关文件；其他约定处载明甲方在乙方付清房款后（二）个月内办妥该物业的抵押涂销手续，并手写备注：如甲方2019年8月31日前未办妥该物业的抵押涂销手续，每逾期一日，甲方须按该物业总房款的万分之一向乙方支付违约金，甲方同意该物业从交楼日起算赠送四年物业管理费；等等。同日，佳乐公司向黄晓菲出具《收款收据》（编号为0085765），其上载明收到黄晓菲交来涉讼房屋定金250000元。2019年4月25日，佳乐公司向黄晓菲出具《收款收据》（编号为0085771），其上载明收到黄晓菲交来涉讼房屋定金250000元。2019年5月31日，佳乐公司向黄晓菲出具《收款收据》（编号为0085813），其上载明收到黄晓菲交来涉讼房屋房款1050822元。2019年6月30日，佳乐公司向黄晓菲出具《收款收据》（编号为0085836），其上载明收到黄晓菲交来涉讼房屋房款1500000元。2020年3月27日，黄晓菲通过邮寄快递方式向佳乐公司发出《催告函》，催促佳乐公司在2020年4月3日之前办理涂销抵押手续。2020年4月10日，黄晓菲委托广东君厚律师事务所通过邮寄快递方式向佳乐公司发出《律师函》，称佳乐公司至今未办理涉讼房屋抵押涂销手续，鉴于佳乐公司的严重违约行为，黄晓菲要求解除与佳乐公司签订的《楼宇认购书》，自佳乐公司收到本律师函当日，双方签订的《楼宇认购书》解除，佳乐公司应当于收到本律师函之日起七日内全额返还黄晓菲支付的购房款3050822元、支付购房款资金占用期间的利息（暂计103219.48元，计算至佳乐公司实际返还购房款日期）以及支付逾期办理涂销的违约金（暂计132997.92元，计算至佳乐公司实际完成该房屋的抵押涂销日）。该邮件于2020年4月13日妥投。2020年4月30日，黄晓菲以佳乐公司至今未涂销涉讼房屋的抵押登记为由提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，本院根据黄晓菲的申请，依法裁定查封了佳乐公司名下价值3303956.88元的财产。2020年7月20日，经向广州市规划和自然资源局番禺区分局查询，显示涉讼房屋处于预售状态，合同状态为未签定合同，确权状态为未确权，抵押状态为未抵押；2020年6月11日因他案被查封。庭审中，双方当事人均确认黄晓菲已向佳乐公司支付购房款包括定金共计3050822元，双方没有交接涉讼房屋，也没有签订任何《楼宇认购书》中约定的《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等文件。黄晓菲称根据《楼宇认购书》最后一条的约定，佳乐公司应在其方付清房款后两个月内办妥涉讼房屋涂销抵押手续，但佳乐公司一直未办理涉讼房屋的涂销抵押手续，因此双方没有在约定的2019年8月31日前签订前述合同及相关文件；认购书最后一条约定的付清房款不应包括银行按揭款，因为双方约定剩余款项3050000元以银行按揭方式付款，银行放贷的前提是其方与佳乐公司签订《商品房买卖合同》，银行审核后才会发放贷款，在未办妥涂销抵押的前提下，其方不可能与佳乐公司签订《商品房买卖合同》。佳乐公司确认一开始是因名额原因需要排队、排期办理涂销，以及佳乐公司名下公司资质存在一些不良记录，后其司在2020年3月31日进行网上申报涂销，2020年4月7日到现场递件，2020年4月8日已办结涉讼房屋涂销抵押手续，后其司将已办理涂销抵押手续告知了黄晓菲，但黄晓菲一直拖延办理网签手续，大概于2020年5月份左右，住建局对涉讼房屋进行强制冻结，后暂无法办理网签手续，黄晓菲对此存在不可推卸的过错，现其司正在积极处理解冻和解封的事宜；对于认购书最后一条约定的付清房款应指付清总购房款6100822元。本院认为，《楼宇认购书》约定，佳乐公司在黄晓菲付清房款后二个月内办妥涉讼房屋的抵押涂销手续，并手写备注如佳乐公司2019年8月31日前未办妥该房屋的抵押涂销手续，每逾期一日，甲方须按该物业总房款的万分之一向黄晓菲支付违约金，佳乐公司同意该物业从交楼日起算赠送四年物业管理费。虽然佳乐公司抗辩称以上条款约定的“付清房款”是指付清全部购房款6100822元，但黄晓菲对此不予确认，而根据对该条款的文意理解，以及结合双方对于购房款的分期付款约定内容以及按揭付款的交易流程和习惯来看，前述条款所约定的“房款”应指除第三期房款即按揭贷款之外的其余款项。佳乐公司的该抗辩意见不成立，本院不予采纳。故佳乐公司应在黄晓菲付清房款3050822元后二个月内办妥涉讼房屋的抵押涂销手续。现佳乐公司未能按上述认购书约定的期限办妥抵押涂销手续，虽然佳乐公司主张涉讼房屋已于2020年4月8日涂销抵押，但未能举证证实，应承担举证不能的不利后果。且即使涉讼房屋确系于2020年4月8日涂销抵押登记，该时间亦已超过双方约定的涂销抵押期限长达七个多月，佳乐公司对此存在严重违约行为，黄晓菲有权要求解除与佳乐公司签订的《楼宇认购书》，并要求佳乐公司返还购房款3050822元。基于黄晓菲已于2020年4月10日向佳乐公司邮寄发送《律师函》解除涉案《楼宇认购书》，该邮件已于2020年4月13日妥投，故黄晓菲与佳乐公司之间签订的《楼宇认购书》于2020年4月13日解除。合同解除后，佳乐公司应向黄晓菲返还购房款3050822元。黄晓菲诉请佳乐公司返还购房款3050822元，理据充分，本院予以支持。因佳乐公司的违约行为确实造成黄晓菲资金被占用损失，且佳乐公司至今未向黄晓菲返还购房款，黄晓菲主张佳乐公司支付利息，理据充分，本院予以支持。对于利息应分段计算为：以250000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年4月23日起计算至2019年8月19日；以250000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年4月26日起计算至2019年8月19日；以1050822元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年6月1日起计算至2019年8月19日；以1500000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年7月1日起计算至2019年8月19日；以3050822元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；利息总额以本金为限。对于黄晓菲主张佳乐公司支付逾期办理房屋抵押涂销的违约金的诉请。鉴于黄晓菲主张佳乐公司支付应退还款项的利息实际上是主张佳乐公司承担解除合同违约责任的方式，关于利息的诉请已获得本院支持，黄晓菲的损失应得以弥补；且黄晓菲主张的违约金的计算期间也与前述利息存在重叠的情况，实际亦加重了佳乐公司的违约责任；而黄晓菲依据《楼宇认购书》约定的佳乐公司承担逾期涂销抵押违约金的条款并未明确是基于合同继续履行还是合同解除的前提应承担的违约责任，故综上，对于黄晓菲诉请的逾期办理房屋涂销抵押违约金，本院不再予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告黄晓菲与被告广州市佳乐房地产开发有限公司于2019年4月22日签署的编号为NO.0000418的《楼宇认购书》及相应商品房买卖合同法律关系于2020年4月13日解除；二、被告广州市佳乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄晓菲返还购房款3050822元及支付利息（以250000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年4月23日起计算至2019年8月19日；以250000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年4月26日起计算至2019年8月19日；以1050822元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年6月1日起计算至2019年8月19日；以1500000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年7月1日起计算至2019年8月19日；以3050822元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；利息总额以本金为限）；三、驳回原告黄晓菲的其余诉讼请求。如被告广州市佳乐房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33232元、财产保全费5000元，由原告黄晓菲负担1098元，广州市佳乐房地产开发有限公司负担37134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十月十六日书记员  徐倩雯