广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6510号原告：傅小容，女，1973年3月19日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：钟雪萍，女，1972年10月23日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：黄少芬，女，1978年7月18日出生，汉族，住广州市番禺区。以上三原告的委托诉讼代理人：卢紫弦，系本案原告之一。以上三原告的委托诉讼代理人：古柳婷，系本案原告之一。原告：卢紫弦，女，1973年7月18日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：古柳婷，女，1980年12月27日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。原告傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷与被告广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷到庭参加了诉讼。被告富山公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。被告本案现已审理终结。原告傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2017年9月14日共同签署的《公寓使用权转让合同》无效；2.被告立即向原告退还款项548000元及利息（利息从原告付款日起至退款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月14日，原、被告双方共同签署《公寓使用权转让合同》，约定被告向原告转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第×栋×层×号公寓，转让的物业使用期限为不迟于2018年12月31日至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满之日止，即被告最迟应在2018年12月31日将涉讼物业交付原告使用；该物业使用权转让费总额为548000元整。合同签订后，原告依约向被告支付款项的情况如下：1.2017年9月14日被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的使用权转让费308000元；2.2017年9月29日被告出具《收款收据》，确认收到原告支付的使用权转让费24万元，原告共计向被告支付了转让款548000元整。后原告发现，涉讼转让使用权的建筑物，涉嫌构成违法建筑物，被责令强拆。2018年3月14日广州市城市管理综合执法局番禺区分局出具了《限期拆除违法建设公告书》，限期拆除广州市番禺区钟屏岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物。综上，原告认为，根据约定被告应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告使用，但至今未履行交付义务，且涉讼物业已被政府主管部门认定为违法建筑物，且已被责令限期强拆，涉讼的转让使用权合同为无效合同，且涉讼物业也不可能按约定交付给原告使用，合同目的无法实现，为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请判令支持原告的全部诉请。被告富山公司未答辩，亦未向本院提交任何证据。原告在被告缺席庭审的情况下围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据原告的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月14日，富山公司作为甲方（转让方）与傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷共同作为乙方（受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（合同编号：2017-B-1112，以下简称转让合同），约定甲方向乙方转让位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第×栋×层×号公寓（以下简称涉讼物业）的使用权，建筑面积（包含公摊面积）为57.5平方米，其用途为商住；甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限为自物业交付乙方之时（不迟于2018年12月31日）起至2049年1月21日该物业土地使用权期限届满时止；土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为548000元；乙方选择银行贷款方式支付上述转让费，乙方于签订合同当日，应支付转让费308000元；除以上应付款外，余款24万元乙方选择以银行装修贷款方式支付；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司开具《收款收据》，确认收到傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷交来涉讼物业使用权转让费308000元。2017年9月29日，富山公司开具《收款收据》，确认收到傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷交来涉讼物业使用权转让费240000元。2020年4月27日，傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷提起本案诉讼，要求富山公司返还转让费及支付利息。另查明，2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》，告知：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设**建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。庭审过程中，傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷称其与富山公司之间实为房屋租赁合同关系，其共向富山公司支付使用权转让费548000元，但其后富山公司一直未将涉讼物业交付予其使用。因富山公司未按期交楼，其到现场询问，发现有很多业主也在现场，其通过其他业主得知涉讼物业所在建筑为违法建筑。其曾多次到现场就上述款项进行追讨，富山公司仅对此进行了登记，但至今未向其返还。本院认为，转让合同的合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷与富山公司签订的转让合同成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼物业所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与卢紫弦、傅小容、钟雪萍、黄少芬、古柳婷就涉讼物业签订的转让合同应为无效合同，就卢紫弦、傅小容、钟雪萍、黄少芬、古柳婷要求确认转让合同无效的诉请，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因转让合同无效，富山公司已收取的使用权转让费548000元应返还予傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷，故傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷要求富山公司向其退还使用权转让费548000元的诉请，合理有据，本院予以支持。鉴于富山公司确已实际占用了上述款项，根据公平合理原则，富山公司应向卢紫弦、傅小容、钟雪萍、黄少芬、古柳婷支付占用上述款项期间的利息。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，富山公司向傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷支付的利息应分别以308000元及240000元为基数，自2017年9月14日及2017年9月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以548000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。富山公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃相关的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷与广州富山投资管理有限公司就位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第×栋×层×号公寓签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷退还使用权转让费548000元及支付利息（利息应分别以308000元及240000元为基数，自2017年9月14日及2017年9月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算利息至2019年8月19日；自2019年8月20日起，以548000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；三、驳回傅小容、钟雪萍、黄少芬、卢紫弦、古柳婷的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9280元，由广州富山投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十月二十日书记员  凌绮珊