北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初314号原告：北京天桥盛世投资集团有限责任公司，住所地北京市西城区天桥南大街******501。法定代表人：安朝晖，董事长。委托诉讼代理人：李小玲，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫华，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：越界（北京）影视文化传媒有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：章毅。被告：华夏中视成语故事文化发展股份有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：霍申龙。原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司（以下简称天桥公司）与被告越界（北京）影视文化传媒有限公司（以下简称越界北京公司）、被告华夏中视成语故事文化发展股份有限公司（以下简称华夏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理。原告天桥公司之委托代理人李小玲、李卫华，被告越界北京公司之法定代表人章毅到庭参加诉讼，被告华夏公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令华夏公司向原告支付欠付租金813861.2元，越界北京公司承担连带责任；2.判令华夏公司支付欠付租金的违约金（以各期欠付租金为基数，按照日千分之一标准计算，计算至实际支付之日止），暂计算至2019年8月28日违约金932777.83元，越界北京公司承担连带责任；3.判令华夏公司向原告支付提前解除租赁合同的赔偿金217686元（即原告收取的租赁保证金217686元不予退还）；4.判令二被告将其各自的工商注册地址从涉案房屋中迁出；5.本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：原告与杭州越界影视策划有限公司（以下简称杭州越界公司）于2014年12月29日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市西城区天桥南大街1号的北京天桥艺术大厦B座4层402-1单元，建筑面积340.8平方米的房屋出租给杭州越界公司作为办公使用。房屋租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日，共计36个月。2015年5月28日，原告与杭州越界公司、越界北京公司签订了《之权利义务转移协议》，约定承租人由杭州越界公司变更为越界北京公司，杭州越界公司承担连带保证责任。2015年11月11日，原告与二被告签订了《之权利义务转移协议(二)》，约定承租人由越界北京公司变更为华夏公司，越界北京公司承担连带保证责任。按照租赁合同和转移协议的约定，租赁房屋的租赁日租金为：人民币7元/天/平方米，月租金为72562元，年租金为人民币870744元。租赁合同还约定，租金每三个月为一个支付周期。租赁合同和转移协议签订生效后，华夏公司自2016年1月1日起未按约定及时支付租金，经原告多次催告，华夏公司于2016年9月20日向原告支付租金17万元整。2017年2月17日，华夏公司向原告发出《退租函》，告知原告提前至2017年2月17日解除租赁合同及转移协议，并承诺尽快偿还拖欠的租金。2017年2月20日，原告同意被告华夏公司提前退租。但除上述华夏公司于2016年9月20日向原告支付租金17万元整之外，至今欠付租金813861.20元(即2016年1月1日至2017年2月17日的租金已支付17万租金)，依据租赁合同及转移协议的约定，被告应当于2016年1月1日前支付2016年1月1日至2016年3月31日期间全部租金、于2016年3月1日前支付2016年4月1日至2016年6月1日租金、于2016年7月1日前支付2016年7月1日至2016年9月30日租金、于2016年10月1日前支付2016年10月1日至2016年12月30日租金、于2017年1月1日前支付2017年1月1日至2017年3月31日租金。依据租赁合同第15.6条约定，承租人欠付租金自应付日起超过15日的，还应支付欠付租金之次日起至实际支付之日止的违约金，每逾期一日，应按逾期应付租金千分之一支付违约金。租赁合同已于2017年2月17日解除，依据租赁合同7.6条约定，由于承租人原因导致租赁合同提前终止时，出租人有权扣留全部租赁保证金并不予退还。另外，二被告应将各自的工商注册地址从涉案房屋中迁出。越界北京公司辩称，第一，原告的诉讼请求里面一个是要求我公司承担担保责任，我公司不认可。第二，按照原来的合同约定，既然我公司是担保方，被告华夏公司与原告终止合同协议，以及同意解除合同等涉及我公司的利益，原告也一直未予履行告知义务，我公司对此也一无所知。第三，事实上被告华夏公司从2016年1月1日拖欠房租，直到去年12月20号提起诉讼为止，原告也一直未向我公司提出承担担保责任，或者向我公司告知拖欠房租的情况，我公司对此也一无所知，被告华夏公司也从未向我公司告知，所以存在诉讼时效是否有效的问题。第四，关于违约金。违约金的赔偿部分已经明显高于被告华夏公司拖欠房租给原告造成的损失，这是否合理。我公司不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月29日，天桥公司（甲方，出租方）与杭州越界公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市西城区天桥南大街1号北京天桥艺术大厦B座4层402-1单元的建筑面积为340.8平方米的房屋，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日，月租金72562元，租金中不含物业管理费、能源费等其他费用。合同第5.3条约定，租金为每3个月作为一个支付周期，各期租金乙方付款时间及金额如下所示：1.签订合同后7日内支付2015年4月1日至2015年6月30日租金217686元；……；4.2016年1月1日前支付2016年1月1日至2016年3月31日租金217686元，……。第7.1条，本租赁合同签订后七日内，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金的租赁保证金，租赁保证金共计人民币217686元。第13.8条，如乙方在承租期间新成立自公司或有股权关系的公司进行工商注册且注册地位于大厦的，甲方应配合提供相关资料。第15.4条，乙方擅自单方提前解除合同的或由于乙方原因导致本合同提前解除的，乙方须向甲方支付相当于3个月租金的赔偿金，租金保证金可冲抵赔偿金。第15.6条，乙方欠付租金自应付日起超过15日的，乙方须向甲方支付欠付的租金，还应支付欠付租金之次日起至实际应付但未付租金之日止的违约金，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付租金千分之一的违约金。乙方欠付超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应于合同解除后7日内向甲方支付欠付的租金，除此之外，乙方应支付甲方相当于3个月租金的违约金。2015年5月28日，天桥公司（甲方）、杭州越界公司（乙方）及越界北京公司（丙方）签订《之权利义务转移协议》，就乙方将其与天桥公司《房屋租赁合同》中的权利义务转让给丙方达成协议：一、甲、乙、丙三方同意，自协议签署之日，即2015年5月28日起（以工商注册完成时间及租金支付时间结合填写），原合同中乙方承租的B座4层402-1单元的承租方由乙方变更为丙方，原合同中约定的由乙方承担的承租方的权利和义务，全部由丙方继续享有和履行。二、乙方已按原合同约定向甲方支付了租赁保证金人民币217686元，协议三方同意将上述款项作为丙方受让甲乙二方签署的原合同中的全部权利义务后应缴纳的租赁保证金，乙方不再向甲方要求返还上述租赁保证金，乙方已缴纳的租金217686元视同于丙方缴纳租金。……。四、因原合同主体变更，乙方不再是本协议第一条中约定部分的承租方，但乙方对丙方在与甲方的合同期内的所有行为及应支付费用承担连带责任保证义务。2015年11月11日，天桥公司（甲方）、越界北京公司（乙方）及华夏公司（丙方）签订《之权利义务转移协议（二）》，就乙方将其与天桥公司《房屋租赁合同》中的权利义务转让给丙方达成协议：一、甲、乙、丙三方同意，自协议签署之日，即2015年11月11日起（以工商注册完成时间及租金支付时间结合填写），原合同中乙方承租的B座4层402-1单元的承租方由乙方变更为丙方，原合同中约定的由乙方承担的承租方的权利和义务，全部由丙方继续享有和履行。二、乙方已按原合同约定向甲方支付了租赁保证金人民币217686元，协议三方同意将上述款项作为丙方受让甲乙二方签署的原合同中的全部权利义务后应缴纳的租赁保证金，乙方不再向甲方要求返还上述租赁保证金，乙方已缴纳的租金435372元视同于丙方缴纳租金。……。四、因原合同主体变更，乙方不再是本协议第一条中约定部分的承租方，但乙方对丙方在与甲方的合同期内的所有行为及应支付费用承担连带责任保证义务。2017年2月17日，华夏公司向天桥公司发送《退租函》，以公司领导住院等原因提出退租，双方租赁合同至2017年2月17日终止，退租后2月26日之前腾退物品。2017年2月20日，天桥公司向华夏公司发送《回复函》，内容为：“我司已收到贵司的退租申请，现经我司研究决定，我司同意贵司于2017年2月17日原双方租赁合同终止。另贵司在收到我司本回复函后一周之内，将贵司所承租我司于天桥艺术大厦B座4层402-1单元内的办公物品清出，否则，将视为贵司遗弃物品，我司有权处置。贵司曾缴纳的租赁保证金217686元暂由我司暂扣，贵司欠缴我司（2016年3月11日至2017年2月17日）期间的房屋租金813861.20元、欠缴房屋租金的滞纳金182397.80元及违约金217686元，共计1213945元，根据原租赁合同，我司有权将租赁保证金作为违约金抵扣。如贵司在2月25日前未缴纳欠缴租金及滞纳金，我司将有权通过司法程序追偿。”天桥公司表示，2017年2月17日已将涉案房屋收回，2016年1月1日起华夏公司未按约支付租金，截止2017年2月17日期间，华夏公司仅在2016年9月20日支付租金17万元，剩余租金813861.2元未支付，因此，要求华夏公司支付剩余租金及逾期付款的违约金，并要求越界北京公司承担连带责任。天桥公司为证明其目的，出示北京银行客户回单，回单显示2016年9月20日天桥公司账户进账17万元。越界北京公司表示，其对华夏公司拖欠租金、退租等事宜并不知情，天桥公司、华夏公司也从未告知越界北京公司，2017年2月17日华夏公司已经退租，但天桥公司未在法定的保证期限内向越界北京公司主张过权利，应当免除越界北京公司的保证责任。另查，越界北京公司及华夏公司的工商注册地址均为北京市西城区天桥南大街1号4层402-1。本院认为，华夏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利。天桥公司、越界北京公司及华夏公司签订合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。华夏公司未按约支付租金，已构成违约，天桥公司要求华夏公司支付剩余的租金813861.2元及逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。租赁合同期限内，华夏公司单方解除合同，按约应向天桥公司支付三个月的租金作为赔偿金，现天桥公司要求将华夏公司的租赁保证金折抵赔偿金不予退还，符合双方约定，本院予以支持。关于天桥公司要求越界北京公司承担连带责任一节。《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，天桥公司、华夏公司与越界北京公司的三方协议中，虽约定越界北京公司为华夏公司应支付费用承担连带责任，但各方未约定保证期间，按照法律规定，天桥公司应当在华夏公司债务履行届满之日六个月内要求越界北京公司承担保证责任。按照租赁合同的约定，华夏公司应最晚于每季度第一天支付当季度的租金，如天桥公司所述，华夏公司自2016年1月开始出现逾期付款的情形，且天桥公司与华夏公司已于2017年2月17日提前终止了租赁合同，华夏公司不再支付2017年2月17日之后的租金，因此，华夏公司的租金支付期限最晚应为2017年1月1日。庭审中，越界北京公司抗辩天桥公司从未向其主张承担保证责任，天桥公司对此亦未举证予以证明，因此，本院认定天桥公司在法定保证期限内未向越界北京公司主张权利，应当免除越界北京公司的保证责任，天桥公司要求越界北京公司承担连带责任的请求，本院不予支持。天桥公司要求越界北京公司及华夏公司将工商注册地址从涉案房屋中迁出事宜，并非本案的审理范畴，本院对此不予处理。华夏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院进行缺席审理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告华夏中视成语故事文化发展股份有限公司支付原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司2016年1月1日至2017年2月17日剩余租金813861.2元。二、自本判决生效之日起七日内，被告华夏中视成语故事文化发展股份有限公司支付原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司截止2019年8月28日逾期付款违约金932777.83元及自2019年8月29日起至实际给付之日期间的违约金（以813861.2元为基数，按照日千分之一的标准计算）。三、原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司收取被告华夏中视成语故事文化发展股份有限公司租赁保证金217686元不予退还。四、驳回原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22479元，由被告华夏中视成语故事文化发展股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费以实际发生数额为准，由被告华夏中视成语故事文化发展股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 韩涛二〇二〇年十月二十日法官助理 任卓书 记 员 李婷