内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3881号上诉人（原审被告）：宁城县诚达房地产物业管理有限公司，住所地赤峰市宁城县天义镇大宁路南段。法定代表人：赵树清，系公司经理。被上诉人（原审原告）：宁城县光大热力有限责任公司。住所地赤峰市宁城县天义镇铁西园林路西。法定代表人：冯彦龙，系公司总经理。委托诉讼代理人：王洪炜。委托诉讼代理人：于弋伦，内蒙古全兴律师事务所律师。上诉人宁城县诚达房地产物业管理有限公司（以下简称诚达公司）因与被上诉人宁城县光大热力有限责任公司（以下简称光大公司）供用热力合同纠纷一案，不服赤峰市宁城县人民法院（2020）内0429民初1805号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回光大公司对诚达公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审依据双方签订的《供热合同》及取暖费收据确定建筑面积错误，涉案物业用房面积应实际测量。物业用房系全体业主所有，诚达公司对物业用房不享有所有权，不具备签订供热合同的主体资格。合同第一条第三项也明确约定了按照法定的建筑面积计算。双方签订的《供热合同》时间并非2016年3月30日，时间是光大公司后添加的。上述内容证实供热合同是无效合同，依据无效合同确定供热面积与法律规定相悖。二、原审认定诚达公司享受了供热服务就应该交纳用热费用错误。涉案15处物业用房中有9处是划归在整体建筑之内的，6处独立于整体建筑之外。《内蒙古自治区物业管理条例》已经明确规定了公用部位包括门厅、传达室，该条例亦明确用于物业用房的门厅、传达室、值班警卫室和其他公共用房和管理用房是包含在公摊之内的，所有业主在交纳供热费时已经交纳，诚达公司是无偿使用，如果再交纳供热费属于重复计取。三、中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000《房产测量规范（部分）》B3·1共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。独立使用应理解为独立于整体建筑之外且仅具有警卫室管理用房功能，涉案的物业用房有十个是划归在整体建筑之内的，非独立于整体建筑之外，不但具有警务室的功能，而且还具有为所有的业主收发快递等功能，而非物业公司独立使用。该规范仅是一个测算标准，非法律法规。原审依据该规范来判决案件显属适用法律错误。原审判决书中表述“即使在分摊范围内，被告亦未提供相关证据证明小区业主已承担了物业公司物业用房的供热费”。小区业主交纳供热费时是按照建筑面积交纳，建筑面积就包括分摊的面积，这是常理，根本无须举证，原审以诚达公司举证不能来判决案件是否过于牵强，上诉人不得而知。四、独立于整体建筑之外的物业用房供热不达标也无须居住证明。根据照片足以显示出部分物业用房系简易房，保暖性能极差。独立于整体建筑之外的物业用房接的供热管道又系末端接入，取暖温度根本达不到规定的供热标准。业主虽交纳了该部分供热费用，但是因为无偿给物业公司使用，故未就此部分供热不达标要求少交供热费，诚达公司又非物业用房的所有权人，更无法来主张权利。光大公司辩称，整体建筑内的门卫室，在测绘部门有独立的测绘数据，上面明确标注了门外用房的“建筑面积”、“套内面积”、“公摊面积”、“分摊系数”，这意味着其存在独立的产权。如果如诚达公司所称，该处面积已经计算到业主的公摊面积内，则在测绘部门就不会存在该处房产的相应证据。整体建筑内的门卫房，产权应归全体业主所有，不等同于其建筑面积也计算到业主的公摊面积内。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。光大公司向一审法院起诉请求：要求诚达公司支付2019至2020年度取暖费7141.36元及违约金2162.97元，合计9304.33元，庭审中光大公司变更诉讼请求，要求诚达公司交纳2019至2020年取暖费6647.65元，违约金2014.20元，合计8661.85元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：昌盛家园、永兴小区、金龙四期、温馨佳苑C区、博林苑小区、华鑫花园小区、金龙大厦、玉龙友谊、和谐家园、水利小区、聚鑫佳苑、鼎盛家园、畅达小区、金宇花园、和顺家园等15处小区的物业门卫值班用房为诚达公司使用。2019年至2020年取暖期内的供热，由光大公司负责提供，15个小区的物业服务用房的供暖期供热，有11个双方签定有《供用热合同》，有4个小区的服务用房双方未签定《供用热合同》。根据双方签订的《供用热合同》约定的供暖面积以及光大公司提供的诚达公司交纳的2018年至2019年度供暖期取暖费收据记载，15个小区物业服务用房供暖面积为281.68㎡（和谐家园9.68㎡、玉龙友谊13.16㎡、金龙四期12.16㎡、金宇花园21.44㎡、和顺家园20.26㎡、永兴小区18.76㎡、华鑫花园22.3㎡、水利小区22㎡、聚鑫佳苑14.4㎡、昌盛家园8.1㎡、金龙大厦11.22㎡、温馨佳苑C区17.42㎡、博林苑小区37.18㎡、鼎盛家园28.72㎡、畅达小区24.88㎡），依据《赤发改价字［2009］1328号》文件规定：居民供热价格按建筑面积每个取暖期23.60元/㎡收取。诚达公司应承担的2019年至2020年度供暖期的供热费6647.65元（281.68㎡×23.60元/㎡），现诚达公司尚未向光大公司交纳。双方之间签订的《供用热合同》，约定：“用热单位（户）逾期交热费的，按日3‰支付滞纳金。逾期一个月仍不交热费和滞纳金的，供热方有权限热或者停止供热。用热单位（户）违反合同约定，应向供热单位支付当年热费总额的5%的违约金”。一审法院认为，依据双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、诚达公司不应承担物业用房供热费的事实及法律依据；二、诚达公司应否承担其服务管理使用的15个涉案小区物业用房2019年至2020年度供暖期的供热费6647.65元及违约金。关于诚达公司辩称的非物业用房的所有人，不应承担给付热费责任问题。本案属于供热合同关系，诚达公司作为物业用房的使用者，在取暖期内已经实际享受了光大公司提供的供热服务，其作为供热合同的相对人应当交纳相应的用热费用。关于诚达公司辩称的供热费用实际已由全体业主交纳，光大公司诉求属二次主张问题。根据中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000《房产测量规范（部分）》相关规定，作为多幢楼房服务的警卫室、管理用房不计入共有建筑面积。物业用房并不属于住宅公摊的面积，相应的供热费用不应由小区业主负担。本案中，诚达公司辩称的物业办公用房是小区业主共有，业主在缴纳取暖期的热费时已经交过物业公司物业用房的供热费。根据诚达公司所提交证据，不能充分证实诉争供热面积属于小区住宅分摊范围内，且即使在分摊范围内，诚达公司亦未提供相关证据证明小区业主已承担了物业公司物业用房的供热费。而双方所签订的《供用热合同》明确规定，诚达公司应当按照合同约定向供热单位交热费，故，诚达公司应承担其使用的物业用房的供热费。关于部分物业用房供暖温度不达标问题。诚达公司要求少交供热费，但诚达公司未能提供相应证据证明供热不达标，故对其主张该院不予支持。关于诚达公司以光大公司主张的供热费无任何计算依据问题。由光大公司承担的诚达公司服务管理的15个小区物业用房，其中11个双方签定有《供用热合同》，合同中明确了用热面积。另外4个小区虽未签订合同，光大公司已实际提供供热服务，且根据上年度取暖期所交纳取暖费收据，所记载的供热面积诚达公司并未提出异议，诚达公司该辩解理由该院不予采信。综上，双方之间签订了供用热力合同，光大公司成为该15个小区供热服务的提供者，为涉案小区提供了供热服务，而诚达公司作为物业用房的使用者，已实际享受到光大公司提供的供热服务，双方应受合同约束，诚达公司应履行给付供热费的合同义务，诚达公司物业管理用房的供热面积为281.68平方米,按照23.60元/㎡的收费标准,诚达公司应给付供热费6647.65元。现诚达公司逾期未缴纳热费，应当按照相关法律规定支付违约金。根据《内蒙古自治区城镇供热条例》第三十三条之规定，确认逾期日期为每年的11月15日，并以此为依据计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定根据违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金高于造成损失的,当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,约定支付违约金后,还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定。”本案中，光大公司主张诚达公司支付违约金2014.2元过高，应予以调整。诚达公司拖欠热费，已给光大公司造成损失，此项损失为诚达公司占用热费的利息损失。该院综合被告合同的履行情况，以光大公司实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，确定诚达公司应支付违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金较妥。综上所述，对光大公司的诉讼请求，该院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百八十二条、第一百八十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决：宁城县诚达房地产物业管理有限公司于判决生效后立即给付宁城县光大热力有限责任公司供热费6647.65元及违约金（违约金以欠供热费6647.65元为基数，自2019年11月16日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对光大公司提交的涉案部分房屋的测绘数据及测绘图纸，因证据系复印件，无法核实真伪，本院不予采信。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为：光大公司与诚达公司签订的《供用热合同》，是双方在平等自愿的基础上签订的，不违反国家法律规定，合法有效。供热方已依照合同约定按时向热力用户供热，热力用户未按时付清供热费，其行为已经构成违约，应承担给付供热方供热费并承担给付违约金的责任。对于诚达公司应给付的供热费，因《供用热合同》中明确了用热面积，该用热面积已经过双方签字确认，诚达公司应按合同约定的用热面积支付供热费。对于光大公司与诚达公司未签订《供用热合同》，但光大公司已实际提供供热服务的物业管理用房，因在双方以往的交易往来中，对于作为计算供热费依据的供用热面积已经默示的达成一致，故原审法院依据诚达公司上年度取暖期所交纳取暖费的收据记载的内容认定供热面积并无不妥。对于包含在整体建筑之内的物业用房，因诚达公司对于该部分物业用房中的一部分亦与光大公司签订了《供用热合同》，约定就部分物业用房产生的供热费向光大公司承担给付责任。现诚达公司诉辩该部分用房的建筑面积已包含在公摊之内，所有业主在交纳供热费时已经交纳，该主张与其已经签订合同的意思表示相悖，对此诚达公司并未提交充分的证据予以推翻。对于诚达公司诉辩光大公司供暖温度不达标问题，诚达公司亦未提供相应证据予以证实。综上所述，诚达公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宁城县诚达房地产物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 鹿春林审判员 孟凡林审判员 莲 荣 二○二○年十月二十日法官助理 刘亚文书记员 李 然