江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初3993号原告：孟雪静，女，1969年2月24日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张传辉，江苏立志律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。被告：天成润华集团有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城**。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭鹏，国浩律师（南京）事务所律师。原告孟雪静与被告天成润华集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟雪静的委托诉讼代理人赵珍，被告天成润华集团有限公司的委托诉讼代理人彭鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟雪静向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告购买的徐州市×××室房屋办理交房手续；2、判令被告给付原告逾期交房违约金116355.24元（以认购款265106元为基数，按照每日万分之一点五的标准自2014年9月1日起计算至2018年1月12日止，共计1230天，违约金为48912.067元；以购房款467868元为基数，按照每日万分之一点五的标准自2018年1月13日起计算至2020年8月31日止，共计961天，违约金为67443.17元）；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2008年1月21日，原、被告签订了徐州市×××室房屋认购单，按约定原告支付了房款265106元。2012年9月24日，双方签订了文华园调房补充协议，将原告购买的房屋调整为徐州市×××室，并约定被告未在2014年8月31日之前将质量符合标准的上述房屋交付于原告，则每逾期一日按已付购房款的万分之一点五向原告支付违约金。2017年12月27日、2018年1月12日，原告交付剩余购房款50000元和152762元。后被告向原告出具说明，确定原告签订的网备合同签约房号为×××室，原告据此缴纳了该房屋的维修基金。现涉案房屋已具备交房手续，但时至今日，被告未为原告办理交房手续。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告天成润华集团有限公司辩称，一、原、被告原签订的认购协议效力存在瑕疵，即便有效，其主要内容也已经被双方后续签署的《商品房买卖合同》进行了实质性变更。首先，原认购协议认购的房屋与正式签署的《商品房买卖合同》并非同一标的，原协议因不具备销售条件及约定的生效要件而不具有法律效力；其次，原、被告于2019年9月签订《商品房买卖合同》并办理了网备，该《商品房买卖合同》约定本合同生效后，双方之前签订的认购单、调房补充协议、处理意见等文件作废。根据双方约定，自动作废即视为免除了前述合同的逾期交房责任。现原告在认购单、调房补充协议等文件作废后，以原协议约定的交房时间、违约责任提起诉讼，违反了双方约定；第三、《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”约定的关于“本合同生效后，原签订的认购协议及承诺书自动作废”的内容，系经包括宋清民在内的10余名业主代表与被告公司以及泰山街道办事处相关负责人一起沟通确定的，而并非被告单方出具的格式条款，且该条款的签署背景为原告想要通过签署网备合同尽快交房而在谈判中双方达成的一致，原告拒绝认可该条款，在签署网备合同后再行提起违约金的诉请，有违公序良俗和诚实信用原则；二、《商品房买卖合同》附件十二第4条第（7）项约定，非因出卖人原因导致延期的，被告不承担违约责任。由于政府重新规划、拆迁户不断上访等原因，致使被告未能在《商品房买卖合同》约定的交房日期前交房，并非被告所能控制，故政府出于维稳的考虑所作出的行政行为不能作为判断被告是否存在违约行为的依据；三、被告克服重重困难且付出大量的人力和物力将涉案项目建造完成，原告本身没有任何损失，反而因为被告的履约行为而获益，不利于企业的持续经营和社会稳定。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告天成润华集团有限公司原名称为徐州市天成房地产开发有限公司，于2010年7月22日更名。2008年1月21日，原告孟雪静作为认购方与出售方即徐州市天成房地产开发有限公司签订了一份《文华园6#楼认购单》，主要载明：认购房屋位于徐州市，建筑面积暂定136.72平方米，房屋总价款为529106元，首期房款265106元于签订认购单时付清，剩余房款264000元于申请办理银行按揭时付清；暂定交房日期为2009年5月1日前，最终以合同月约定为准；本项目尚未取得销售许可，认购方自愿要求内部认购，缴付认购金；认购方交纳认购金后，签订正式合同前，出售方有义务为认购方保留所购房屋。《认购单》签订后，原告孟雪静于2008年1月21日向徐州市天成房地产开发有限公司支付首期房款265106元。2012年9月24日，原告孟雪静与被告天成润华集团有限公司又签订了一份《文华园调房补充协议》，该协议主要内容为：“双方于2008年1月21日签订了《商品房认购协议》，认购甲方（被告）开发的文华园室建筑面积136.72平方米的房屋，由于该认购房屋未能按期交房，现根据调房准则，经双方协商就认购房屋调整事宜达成如下补充协议：一、新调整房屋状况。文华园室，建筑面积122.8平方米；二、新调整房屋建筑面积单价3810元/平方米，总款467868元；三、新调房屋需向甲方缴款的在该房屋取得预售许可证的同时补交清首付款，方能签订正式网备合同；四、新调房屋2012年12月31日前开工建设，于2014年8月31日之前将质量符合标准的上述房屋交付；五、违约责任。如甲方未能在2014年8月31日之前将质量符合标准的上述房屋交付，则每逾期一日按已付购房款的万分之一点五向乙方（原告）支付违约金；六、甲乙双方签订本调房补充协议后，原承诺书作废，原认购协议继续有效，原购房协议与调房补充协议不一致之处，以调房补充协议为准。”2018年1月16日，被告天成润华集团有限公司取得了徐州市×××号楼的商品房预售许可证。期间，因被告天成润华集团有限公司未能按约定的期限履行交房义务，为了解决购房业主要求交房的信访问题，徐州市人民政府、徐州市泉山区人民政府安排徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处对徐州市×××号楼、号楼实施资金监管，并在该街道办事处设立文华园在建商品楼资金监管账户。原告孟雪静分别于2017年12月27日、2018年1月12日将剩余房款50000元和152762元，合计202762元交纳至该资金监管账户。2019年9月3日，原告孟雪静与被告天成润华集团有限公司签订了合同编号为0800374的《商品房买卖合同》，并办理了网上备案。该合同主要约定：商品房位于徐州市，房屋建筑面积共123.05平方米，单价为每平方米3810元，总价款为468821元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金265106元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，余款于2019年9月3日前一次性支付；出卖人应当在2019年10月31日前向买受人支付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。另该合同附件十二“补充协议”第5条第（1）项约定，买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任；第（4）项约定，本合同约定的逾期交付违约责任，不按本合同第十二条约定执行，双方约定为：参照本项目同类型案例的法院裁定或判决执行；第19条约定，本合同生效后，原签订的认购协议及承诺书自动作废。2019年9月3日，原告孟雪静交纳了徐州市房屋的住宅专项维修资金。2019年12月18日，徐州市×××住宅楼经竣工验收合格，被告天成润华集团有限公司于2020年6月11日取得了竣工验收备案证明文件，但一直未向原告发出交房通知，且经原告催要至今亦未将涉案房屋交付于原告，原告遂以诉称理由诉至本院，要求被告天成润华集团有限公司配合其办理该房屋的交房手续，并依据《文华园调房补充协议》主张2014年9月1日至2020年8月31日期间的逾期交房违约金。另查，2018年11月29日，徐州市×××的三名认购方即叶庆、牛增华以及闫殿琪曾向本院提起诉讼，依据其与被告天成润华集团有限公司签订的《认购书》、《承诺书》等要求被告给付其逾期交房违约金。后本院立（2018）苏0311民初7516号、（2018）苏0311民初7515号、以及（2018）苏0311民初7513号案件进行审理，并判令由被告天成润华集团有限公司按照每日0.015%的标准向叶庆、牛增华以及闫殿琪支付逾期交房违约金。目前案件均已发生法律效力。上述案件还认定如下事实：2008年10月30日，徐州市天成房地产开发有限公司向文华园认购方发出了《关于文华园有关问题的处理意见》，内容为：“1、原认购书中明确约定交房时间的，按约定时间每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿，并可签承诺书；2、未在认购书中约定交房日期的，可承诺交房日期为09年12月31日，若届时仍未能交房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书；3、对06年4月份之前购房的，无论原认购书是否约定交房时间，均重新承诺交房日期为08年12月31日，若届时仍未能交房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。”本案审理过程中，本院至徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处了解涉案房屋交付使用情况。经询问，该街道办事处答复称涉案房屋现已经具备交付使用条件，且办理交房手续不需要经过街道办事处，被告天成润华集团有限公司可直接为业主进行办理。本院认为，本案的争议焦点为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是否对交房日期及逾期交房违约责任进行了实质性变更。一、关于原、被告签订的《认购单》、《文华园调房补充协议》和《商品房买卖合同》效力及性质的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告签订的《认购单》对商品房基本状况、房屋价款、付款情况及交付使用情况等商品房买卖合同的备案要素均进行了明确约定，且被告天成润华集团有限公司在向文华园认购方发出的《关于文华园有关问题的处理意见》中，对于房屋的具体交付时间也作出了明确承诺，并按照约定收取了原告支付的购房款，因此，双方签订的协议虽名为认购协议，但根据上述法律规定，应当认定为商品房买卖合同，即原、被告之间自签订《认购单》之日起即形成了商品房买卖合同关系。此后，双方又签订了《文华园调房补充协议》以及《商品房买卖合同》，对商品房的房号进行了落实和修订，同时明确了逾期交房违约责任的计算方式以及双方的具体权利义务内容，应当视为当事人对双方之间商品房买卖合同具体事项的补充约定，同样具有合同约束力。因此，原、被告签订的上述《认购单》、《文华园调房补充协议》和《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力均予以确认。二、关于《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第19条效力及性质的认定。第19条约定“本合同生效后，原签订的认购协议及承诺书自动作废”，被告天成润华集团有限公司依据该条款主张双方已协商一致确认原告免除了被告在2019年10月31日之前的逾期交房责任。本院认为，首先，从双方订立《商品房买卖合同》的目的上看，虽然双方在《商品房买卖合同》中对交房日期重新作了约定，但因被告天成润华集团有限公司逾期交房的违约行为处于一种长期且持续的状态，而原、被告在本院同类案件判决生效后签订《商品房买卖合同》的目的系为了按照规定办理房屋交付应履行的要件，系弥补双方合同形式上的瑕疵，而并非双方就涉案买卖合同的实质内容进行变更的意思表示，故不能据此推定原告因签订了正式的《商品房买卖合同》而放弃了请求被告承担逾期交房违约责任的权利；其次，从该条款的文义解释上看，“作废”虽非解除合同的规范表述，但其具有废除终止的意思，即除已履行的部分外，双方签订的合同其余内容均不再履行，不能当然理解为已发生的事实自始不存在，亦不具备否定已发生的违约事实的功能和作用。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，协议解除后，原告仍有权要求被告因逾期交房给其造成的损失承担赔偿责任；第三，被告主张双方通过订立“补充协议”第19条协商一致免除了被告在2019年10月31日之前的逾期交房责任，应当在该条款中对此项约定予以明确，因原告对被告主张的上述事实不予认可，而被告亦未能举证证明其已向原告履行了提示和说明的义务。最后，考虑到被告的违约行为发生时间早、持续时间长、过错程度大及原告无过错等综合因素，加之本院的已生效判决亦支持了部分业主关于逾期交房违约金的诉请等事实。综上，双方签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第19条的约定不能免除被告天成润华集团有限公司承担2019年10月31日之前逾期交房违约责任，其主张原告已自愿放弃主张2019年10月31日前逾期交房违约金权利的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。三、关于被告天成润华集团有限公司如何承担逾期交房违约责任的认定。因目前涉案房屋已经具备了《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付条件，故原告孟雪静有权要求被告天成润华集团有限公司为其办理该房屋的交房手续，并承担逾期交房违约责任。现原告依据《文华园调房补充协议》中被告承诺的交房日期，参照同类型案件在本院裁判的违约金计算标准，即按照每日0.015%主张截至2020年8月31日的逾期交房违约金，有合同依据，且符合法律规定，本院予以支持。根据原告给付购房款的日期分段计算后，原告孟雪静要求被告天成润华集团有限公司给付其2014年9月1日至2020年8月31日期间的逾期交房违约金共计116355.24元，本院予以支持。至于被告天成润华集团有限公司抗辩的不可抗力等免责事由，因在此前的同类型案件中已经法院作出认定，且被告在本案中亦未对此提交新的证据，故本院在此不再赘述。综上，因涉案房屋已符合交付使用条件，不存在房屋实际交付的障碍，故本院对原告的诉请予以支持。被告在合同约定的期限内未能履行交房义务，应承担违约责任，给付原告相应的逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告天成润华集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内为原告孟雪静办理徐州市商品房的交付使用手续；二、被告天成润华集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告孟雪静2014年9月1日至2020年8月31日期间的逾期交房违约金116355.24元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2627元，减半收取1313.5元，由被告天成润华集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  许 晨二〇二〇年十月十三日法官助理  伍 俏书 记 员  王嗣杰