北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初15489号原告（反诉被告）：梁彬，女，1981年8月9日出生，汉族，中冶置业房产公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卢志红，北京宇昂律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨仕芳，女，1983年2月7日出生，汉族，中航建业贸易公司法定代表人，住北京市通州区。原告（反诉被告）梁彬（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨仕芳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人卢志红，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原、被告于2019年9月18日签订的《写字楼、商铺租赁合同》于2019年10月23日解除；2.要求被告向原告退还定金1万元；3.要求被告向原告赔偿违约金4.2万元。事实和理由：2019年9月18日，原、被告签订《写字楼、商铺租赁合同》，约定原告承租被告及其配偶名下的位于北京市朝阳区东十里堡路X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告，租期自2019年11月1日至2024年10月31日，第一年租金每月2.1万元。合同签订当日，原告支付定金1万元。2019年9月23日，被告明确告知原告不再出租涉案房屋，双方就合同解除、违约赔偿事宜始终未达成一致意见。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。涉案合同在2019年9月25日已经解除，原因是原告应当在合同签订后7日内支付首期租金，而原告未按时支付该款项构成违约，故被告享有单方解除权。后因原告迟迟未支付后续租金，双方就协商解除合同。被告将定金退还原告，原告拒收。另外，被告提出反诉，反诉请求：要求原告向被告赔偿违约金4.2万元。反诉理由如下：原告未按时支付租金，构成违约，应当支付违约金。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。本案是被告故意违约，原告没有违约，因此不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年1月15日，涉案房屋登记为被告与案外人刘XX按份共有，每人享有50%份额。2019年9月18日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《写字楼、商铺租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋用途为经营使用，免租期43天，自2019年9月19日起至2019年10月31日止，租期自2019年11月1日至2024年10月31日。租金每月2.1万元，押金4.2万元。乙方在合同签订当日向甲方支付定金1万元，在合同签订之日起7日内交齐首次租金和押金共计9.5万元。本合同自签订之日起，双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向对方支付违约金。合同签订当日，原告向被告支付定金1万元，被告将涉案房屋钥匙、水电卡交给了北京XX行房地产经纪有限公司，原告有权随时去该公司领取相关物品。庭审中，原告称因被告不同意原告重新办理营业执照，故被告要求解除合同，据此提交原、被告微信聊天记录佐证。聊天记录显示：原告于2019年9月19日17时33分称“您好，我今天去店铺又看了一下和办照公司合计了一下，还是我们自己办吧，不用他的照了”；被告回复称“可以”。2019年9月22日18时54分，被告称“梁姐，上家的这个执照有经营异常，办迁出之前，需要先把这个异常移出，这个异常移出的时间不确定，不知道需要多长时间，移除完之后，你那边才能注册”；原告回复称“那不能耽误我注册啊，得赶紧弄啊”。2019年9月23日10时57分，被告称“梁姐，之前要求上一家租户把执照留下来是因为现在餐饮公司执照很难批，如果我这个房子没有执照的话，以后很难出租。如果你要重新办执照的话，我就得让上一租户把这个执照注销，如果你这边办不下来的话，我风险就太大”。2019年9月23日11时1分，被告称“不行的话，我把1万元退你，你再重新看看别的房子，现在房子我们是没有分歧，但这个执照我们还是有分歧”。被告于同日14时44分向原告微信转账1万元后称“梁姐，你收一下，不然耽误你看别的房子，我这边也得重新找合适的租户，房子每空一天都损失”；原告回复称“合同签了，我这几天已经开始运作，跑注册，找设计公司，跑装修方案等，我已经花费很多精力和时间。所以您这边单方面违约需要对我们进行相应的赔偿。这是我们商量后的结果”。2019年9月24日上午9时51分，原告称“您好！今天按约定我是要打房租给您的，您我我这房租是打还是不打？您给个说法”；被告回复称“明天我跟你谈了，我老公不同意”；原告回复称“那您打算违约是吗？”；被告回复称“这个不叫违约，合同就没生效，但是我个人答应你，你去做了一些准备工作，因此耽误你时间和精力，我深表歉意！”；原告回复称“您就明确告诉我这房租是打还是不打？因为我要履行合同了”。被告认可上述证据的真实性，表示涉案房屋的上一个租客遗留下来营业执照等材料，被告与原告协商，原告可以直接用上一家已经办好的相关手续直接营业。但原告执意要求重新办照，为了减少双方不必要的损失，被告就主动提出来退还原告定金1万元，原告可以找新的店铺，被告可以重新找新的租客。当时，尽管被告同意为原告办理新的营业执照，但同为房屋产权人的被告配偶不同意，被告担心办理新执照过程会受到阻碍，影响原告正常经营。经询，被告称其于2020年10月中旬将涉案房屋另行出租。原告称其实际损失为为寻找涉案商房屋产生的误工损失和精力，原告为在涉案房屋经营饭店，准备了品牌设计、装修方案、办理营业执照事宜，产生了时间和金钱的成本。原告就其损失数额未提交证据证明。另，本院于2020年5月25日将起诉状副本送达被告。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《写字楼、商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实可知，被告因不同意协助原告办理新的营业执照而于2019年9月23日提出解除合同，被告的行为已构成违约，原告享有单方解除权。本院认定涉案合同于本案起诉状副本送达被告之日即2020年5月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告退还定金1万元，于法有据，本院予以支持。原告主张违约金，有事实依据，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额酌情予以认定。被告主张违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）梁彬与被告（反诉原告）杨仕芳于二〇一九年九月十八日签订的《写字楼、商铺租赁合同》于二〇二〇年五月二十五日解除；二、被告（反诉原告）杨仕芳于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）梁彬定金一万元；三、被告（反诉原告）杨仕芳于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）梁彬违约金一万元；四、驳回原告（反诉被告）梁彬的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨仕芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5080元，由被告（反诉原告）杨仕芳负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费425元，由被告（反诉原告）杨仕芳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二〇年十月十五日书记员 辛丽颖