北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8150号原告：冯恩福，男，1956年9月26日出生，汉族，农民，住北京市房山区。被告:赵秋月,女,1977年8月7日出生,汉族,住北京市房山区。委托诉讼代理人：周金虎，北京金虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾志鹏，北京金虎律师事务所律师。被告:高文明,男,1955年10月17日出生,汉族，农民,住北京市门头沟区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：高伟（高文明之子），住北京市房山区。被告:北京市房山区人民政府西潞街道办事处太平庄村村民委员会,住所地北京市房山区西潞街道太平庄村.法定代表人:贺春来,主任。委托诉讼代理人：杨春光，男，北京市房山区人民政府西潞街道办事处太平庄村村民委员会办公室职员。原告冯恩福诉被告赵秋月、高文明、北京市房山区人民政府西潞街道办事处太平庄村村民委员会（以下简称太平庄村村委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯恩福、被告赵秋月之委托诉讼代理人顾志鹏、被告高文明之委托诉讼代理人高伟、被告太平庄村村委会之委托诉讼代理人杨春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯恩福向本院提出诉讼请求：1.判决被告赵秋月与被告高文明的购房协议无效；2.判决被告高文明与太平庄村委会的购房协议无效；3.判决被告高文明退还太平庄东里××号楼××单元××室及所属地下室；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：一、根据北京恒立伟兴建筑工程有限公司法人张立文亲自签字的转账凭证和盖有公章的证明。二、根据(2004)房民初字第4152号民事调解书已经生效的法律文书,已解除被告赵秋月与原告冯恩福和被告太平庄村委会所签订的房屋买卖合同,即房屋买卖无效的事实。三、根据(2008)房民初字第4353号民事判决书、（2012)房民初字第11080号民事判决书审理查明的事实和太平庄村委会主任贺春来陈述的事实。据此,被告赵秋月拒不履行调解书的法律义务,将本案涉案房屋转让高文明行为属于无效行为,也是一种违法行为。被告高文明占有本案涉案房屋,是没有任何法律依据,属于违法侵占行为,应立即搬出涉案房屋。被告太平庄村委会,未经原告同意,即以自己的名义将本案涉案房屋出售给被告高文明,严重侵害了原告的财产权利,同时被告太平庄村委会自身违背了(2004)房民初字第4152号民事调解书、(2008)房民初字第4353号民事判决书、(2012)房民初字第11080号民事判决书及相应的开庭笔录中所自认的事实。综上所述事实:被告赵秋月的行为是故意回避调解书的法律效力,坑害原告48200元实际欠房款,从高文明手中拿到购房全款,非法牟利48200元,达到了坑害原告之目的。由此,赵秋月的行为,导致产生了合同欺诈行为,属于刑事犯罪。被告高文明与被告太平庄村委会的行为,也无形中配合了被告赵秋月坑人、害人和犯罪行为。赵秋月辩称，不同意原告的诉讼请求，高文明与赵秋月之间从未达成过任何购房协议，二人之间不存在购房协议无效和有效的问题。2004年8月房屋已经腾退了。高文明辩称，关于第一项诉求，高文明与赵秋月没有购房协议，高文明和太平庄村委会签订的购房协议符合合同法规定，涉案房屋与原告无关，不同原告的诉讼请求。太平庄村村委会辩称，关于原告的第一项诉讼请求请求，判决赵秋月与被告高明的购房合同无效，从交换证据上可以看到，原告也没有提交赵秋月与被告高明的购房协议，所以也没有事实依据；关于判决被告与太平庄村委会的购房协议无效，在房山区人民法院2008房民初字4353号判决书第四页已经明确有判决了，请求法院驳回第三项诉讼请求，该诉讼请求也是在2008房民初字4353号的民事判决书第四页第二段主文中也有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯恩福提交顶账凭证、证明、购房协议、收据、售房协议书、起诉状、调解书、民事判决书、开庭笔录，赵秋月除对其本人的购房协议以及交款收据、民事判决书、起诉状、调解书、开庭笔录的真实性予以认可外，对其他证据的真实性提出异议。高文明对售房协议及涉及其个人的两张收据、民事判决书及相应开庭笔录的真实性予以认可，对其他证据的真实性持有异议；太平庄村村委会对售房协议书、涉及高文明的收据、起诉书、调解书、判决书、开庭笔录的真实性认可，对其他证据的真实性持有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：因冯恩福未提交顶账凭证原件，且该证据涉及案外人，本院对此不予认证，对于北京恒立伟兴建筑工程有限公司（以下简称恒立伟兴公司）证明，因该证据在其他案件中已被恒立伟兴公司认可，本院对其真实性亦予以确认。本院经审理认定事实如下：2000年7月19日冯恩福与赵秋月签订购房协议书，将良乡镇太平庄小区××号楼××单元××室（现变更为北京市房山区西潞街道太平庄小区东里××号楼××单元××室）转让给赵秋月，房屋价款为98200元。2004年6月，赵秋月以欺诈为由将冯恩福及太平庄村村委会诉至法院，要求确认购房合同无效，经北京市房山区人民法院调解双方于2004年7月19日达成协议：一、解除原告赵秋月与被告冯恩福、被告房山区良乡镇太平庄村村民委员会签订的房屋买卖合同。二、被告冯恩福、被告房山区良乡镇太平庄村村民委员会于二〇〇四年八月二十日前返还原告赵秋月房款九万八千二百元。三、原告赵秋月于二〇〇四年八月二十日前将房屋腾清并将房屋钥匙交付被告冯恩福、被告房山区良乡镇太平庄村村民委员会。2004年8月30日，赵秋月向北京市房山区人民法院申请执行，后于2004年12月8日撤回了申请。2004年10月22日，太平庄村委会未经冯恩福同意，即以自己名义将该房出售给高文明，并与高文明签订了售房协议书，高文明即占有使用该房至今。冯恩福曾以财产权属纠纷为案由起诉高文明、太平庄村村委员会，要求高文明返还非法占有的坐落于北京市房山区良乡镇太平庄小区东里××号楼××单元××室房屋及所附地下室，我院以（2008）房民初字第4353号民事判决书判决：一、被告北京市房山区人民政府西潞街道办事处太平庄村村民委员会与被告高文明于二〇〇四年十月二十二日签订的售房协议书无效；二、被告高文明于本判决生效后一个月内返还原告冯恩福座落于北京市房山区良乡镇太平庄小区东里××号楼××单元××室房屋及地下室。后高文明不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2009年出具（2009）一中民终字第03592号民事判决书，认为原审法院依据“北京恒立伟业建筑工程有限责任公司经理张立文”签字的字条认定冯恩福享有案涉讼争房屋的所有权，依据不足，该院不予认可。冯恩福应另案与该套房屋的利害关系人就房屋产权问题进行确认，故判决：一、撤销北京市房山区人民法院（2008）房民初字第4353号民事判决；二、驳回冯恩福要求高文明、北京市房山区人民政府西潞街道办事处太平庄村村民委员会返还北京市房山区良乡镇太平庄小区东里××号楼××单元××室房屋及所附地下室的诉讼请求。另，冯恩福曾以所有权确认纠纷为案由起诉太平庄村村委会、北京恒立伟兴建筑工程有限公司（以下简称恒立伟兴公司），要求确认位于北京市房山区西潞街道办事处太平庄东里××号楼××单元××号房屋归原告所有，在该案件中，恒立伟兴公司辩称，公司前身参与了太平庄村楼房建设，因欠冯恩福工程款用楼房折抵债务属实，并对冯恩福出示的该公司证明的真实性予以认可。在该案所涉2012年10月12日开庭笔录中太平庄村村委会陈述：我们并没有权利与买主签订协议，只是为了让住户交物业费。针对该案我院作出（2012）房民初字第11080号民事判决书，该判决载明本案涉诉房屋暂不具备不动产权属登记的条件，不能依法进行不动产物权登记，从而不能产生取得所有权的法律效果，以此驳回冯恩福的诉讼请求。再查，冯恩福庭审中曾增加诉讼请求，要求被告赵秋月和高文明支付自2004年8月22至2020年9月22日未返还本案诉争房屋的占有使用费和相应的利息，后又将该诉讼请求撤回。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。冯恩福要求确认赵秋月与高文明的购房协议无效，但在案并无证据证明赵秋月与高文明之间存在房屋买卖合同关系，故对该诉求，本院不予支持。关于冯恩福要求判令高文明与太平庄村村委会的购房协议无效的诉讼请求，其理由为太平庄村村委会无权处分涉案房屋，然根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故冯恩福以此为由要求确认合同无效的诉求于法无据，且，案涉房屋为小产权房，鉴于国家尚未确立小产权房的合法地位，对小产权房的处理原则及相关法律规定尚未出台，对该问题如何解决尚无定论，故高文明与太平庄村村委会之间的购房协议效力本院不宜认定,冯恩福可在相关政策及法律法规出台后再行解决；关于判令高文明退还涉案房屋及地下室的诉讼请求，在高文明与太平庄村村委会之间的合同效力问题未解决之前，无法确定高文明对涉案房屋及地下室属于无权占有，故冯恩福要求高文明退还房屋及地下室的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回冯恩福的全部诉讼请求。案件受理费35元，由冯恩福负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二〇年十月二十一日法官助理 周 蕊书 记 员 要桃桃