上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16357号原告：许沐森，男，1990年1月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：上海捷骜物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。原告许沐森与被告上海捷骜物业管理有限公司(以下简称“捷骜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年9月11日公开开庭进行了审理，原告许沐森到庭参加诉讼。被告捷骜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许沐森向本院提出诉讼请求：1、解除许沐森与捷骜公司签订的《房屋委托合同》，捷骜公司将房屋返还给许沐森；2、捷骜公司支付许沐森2020年2月和2020年5月1日起至2020年7月29日的租金人民币21,645.16元、自2020年7月30日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按照每月5,500元标准计算)；3、捷骜公司支付逾期付款违约金(以2020年2月租金5,500元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年3月1日起计算至实际付清之日止；以2020年5月租金5,500元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年5月31日起计算至实际付清之日止；以2020年6月租金5,500元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年7月1日起计算至实际付清之日止；以2020年7月租金5,145.16元为基数，按照每日千分之五标准，自2020年7月31日起计算至实际付清之日止)。事实与理由：2019年11月7日，许沐森、捷骜公司签订了《房屋委托合同》，许沐森将上海市青浦区徐泾镇豪都国际花园XXX号1B房屋(以下简称“系争房屋”)委托捷骜公司管理，租赁期限自2019年11月8日至2021年11月30日，月租金5,500元。但自2020年2月29日开始，捷骜公司不再支付租金。2020年6月初开始，许沐森与捷骜公司联系中断，许沐森至系争房屋查看，发现有租客居住且拒绝搬离，租客也无法与捷骜公司取得联系。为维护自身合法权益，故许沐森诉至法院，要求判如所请。被告捷骜公司未作答辩。本院经审理认定事实如下，2019年11月7日，许沐森(甲方)与捷骜公司(乙方)签订《房屋委托合同》，约定甲方全权委托乙方代理系争房屋租赁事宜，仅作为居住使用，不得挪作他用，委托期限自2019年11月7日起至2022年11月6日，委托租金为月付，每月租金5,500元，乙方于每月的30日向甲方支付委托租金。乙方支付给甲方5,500元作为房屋押金，委托期满后，甲方应(将)全数押金返还于乙方。租金第一年每月5,500元、首付款日期为2019年12月30日。甲方同意首年给予乙方免租期30天，日期为2019年11月7日至2019年12月6日，以供乙方在此期间寻找客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金，无故超过30个工作日未支付租金，甲方有权追究乙方的违约责任。合同并对其他事宜进行了约定。同日，许沐森出具授权书，授权捷骜公司代表其处理系争房屋的租赁事宜。上述合同签订后，捷骜公司于2019年11月18日支付押金5,500元，于2019年12月30日支付租金5,500元，于2020年3月12日支付租金5,500元，于2020年3月30日支付租金5,109元，于2020年5月14日支付租金5,500元。上述事实，由以下证据证明：当事人的陈述，许沐森提供的《房屋委托合同》(附授权书和交验单)、付款汇总表等证据，并经庭审出证属实，本院予以确认。本案诉前调解阶段，2020年7月29日，捷骜公司在其他案件中的委托诉讼代理人上海宇天律师事务所李云云律师曾代表捷骜公司陈述称，同意解除合同及腾退房屋，但现在房屋由租客高法军居住，申请追加高法军作为当事人参加诉讼，目前无法提供高法军身份信息。同意支付欠付租金，具体需要看付款情况，逾期付款违约金要求法院考虑疫情因素予以调低。但之后李云云律师未提交委托手续也未参与本案诉讼。审理中，许沐森称，双方于2019年11月27日交接房屋。2020年3月份，因为租客疫情期间回老家，马桶不停漏水产生水费700多元，故捷骜公司在支付租金时就扣除了部分水费。2020年2月份租金本来捷骜公司说要在2020年5月份支付的，但至今未付。合同解除日期是根据捷骜公司同意解除合同日期2020年7月29日所定。本案中，许沐森只要求捷骜公司腾退房屋，虽然至今租客仍居住在系争房屋，但待案件生效后再另行向租客主张腾退，不清楚租客身份信息，也不要求追加租客作为本案当事人。合同解除后，押金不要求在本案中一并处理。审理中，本院于2020年8月21日邮寄送达捷骜公司起诉状副本。根据庭审查明的事实，本院认为，虽然双方当事人所签合同名为《房屋委托合同》，但实际上双方约定捷骜公司支付固定租金，故双方法律关系实为房屋租赁关系。本案中，双方当事人对房屋租赁合同纠纷案由亦无异议。上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。捷骜公司拖欠租金至今未付，构成根本性违约，许沐森要求解除合同，于法有据，本院予以照准。许沐森起诉前未送达捷骜公司解除合同通知，本案起诉状可作为解除通知，故本案合同于起诉状副本送达之日2020年8月21日解除。合同解除后，捷骜公司应将系争腾退并返还许沐森。捷骜公司应支付租金及实际腾退之前的房屋占有使用费，自2019年12月7日起至2020年8月21日，计租期共计8个月15天，捷骜公司已付4个月房租，还应支付剩余房租计24,750元。许沐森要求按每月5,500元的标准计算合同解除后的房屋占有使用费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。捷骜公司未按约定期限支付租金，应根据合同约定支付逾期付款违约金，捷骜公司认为标准过高，要求调整。本院参考合同的履行情况、捷骜公司的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定逾期付款违约金的标准为每日万分之五。关于押金，根据合同约定，委托期满后许沐森应全数返还，现合同已解除，故许沐森应予返还。捷骜公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告许沐森与被告上海捷骜物业管理有限公司签订的《房屋委托合同》于2020年8月21日解除；二、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许沐森截至2020年8月21日的租金24,750元和自2020年8月22日起按照每月5,500元标准计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告许沐森逾期付款违约金(以5,500元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年3月1日起计算至实际支付之日止；以5,500元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年5月31日起计算至实际支付之日止；以5,500元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年7月1日起计算至实际付清之日止；以5,145.16元为基数，按照每日万分之五的标准，自2020年7月31日起计算至实际支付之日止)；四、原告许沐森应于本判决生效之日起十日内返还被告上海捷骜物业管理有限公司押金5,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币341.10元，减半收取计人民币170.55元，由被告上海捷骜物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十月三十日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。