广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂民终1275号 上诉人（一审被告、申请执行人)：北海市第二建筑工程公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区东二巷**。 法定代表人：吴一，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞辉明，广西海望律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：丛树宝，男，1965年2月25日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。 被上诉人（一审被告、被执行人)：北海汇澳投资发展有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海大道**鸿源生态新城****。 法定代表人：黄重才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 上诉人北海市第二建筑工程公司（下称二建公司）因与被上诉人丛树宝、北海汇澳投资发展有限公司（下称汇澳公司）案外人执行异议之诉一案，不服北海市中级人民法院（2020）桂05民初7号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人二建公司的委托诉讼代理人庞辉明，被上诉人汇澳公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼。被上诉人丛树宝经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 二建公司上诉请求:1、撤销一审判决；2、查明事实后依法改判。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。主要表现在：（1）对《“润和花园”认购协议书》（以下简称《认购协议书》）的形成原因、内容认定错误。《认购协议书》是在2019年7月法院出具查封公告后补签、伪造的，内容错漏百出。（2）对“购房款”性质的认定错误。一审判决对购房款的性质不加审查，导致购房款性质不明，绝大多数转款数目和房屋实际价格不相符合。（3）一审判决认定《认购协议书》上标明的面积与实际面积差异的原因是正常现象，在多退少补的范畴内错误。（4）对陈某私自收款行为认定错误。陈某的收款行为是个人行为而非汇澳公司的收款行为。（5）对丛树宝在“购房”过程中没有过错的事实认定错误。（6）对《认购协议书》具备商品房买卖合同的事实认定错误。2、一审判决适用法律错误。主要体现在：（1）对丛树宝的物权期待权认识有误。丛树宝获得的是债权，并非物权期待权，不能对抗二建公司的工程款优先权。（2）对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第29条理解有误。丛树宝在没有以公示的方式宣示其期待权是不能产生排除执行效力的。（3）对买受人名下无房产理解有误。买受人要证明名下无房产不能仅提供自己无房产的证明，还应该提供配偶、未成年子女无房产的证明。综上所述，请求法院支持二建公司的上诉请求。 汇澳公司答辩称，其意见与二建公司一致。 丛树宝未向本院提交书面意见。 丛树宝向一审法院提出诉讼请求：1、撤销（2019）桂05执异260号执行裁定，停止对位于北海房屋（以下简称涉案商品房）的强制执行,并解除对涉案商品房的查封；2、判决涉案商品房归丛树宝所有。 一审法院审理查明：（1）2010年2月20日，丛树宝（乙方）与汇澳公司（甲方）签订《“润和花园”认购协议书》，约定由乙方认购甲方销售的位于北海市海大道与云南路交汇）土地证号为北国用（2012）第Ｂ380**，预售证号为北建房预字第××号的“润和花园”Ｎ栋（2栋）3单元1707号房，建筑面积115.04平方米，单价3000元，总房款345020.00元。付款方式为一次性付款。协议约定乙方须承担的各项费用及该套房产生的差额税等，双方还约定了其他事项。证人刘某称因丛树宝到北海游玩顺便买房，不方便找家里人汇款，故丛树宝让其同学周仁贵代为汇款到证人刘某账户。2010年2月18日，案外人周仁贵代原告向刘某账户转款500050元。2010年2月20日，案外人刘某代丛树宝向关某账户转款510000元（含丛树宝的另案房屋购房款）。同日，汇澳公司向丛树宝出具编号为ＮＯ15452201的收据载明“今收到‘润和花园’2-3-1707丛树宝交来房款345020.00元”，并加盖汇澳公司财务专用章。关某系原汇澳公司销售经理及财务总监，与陈某是夫妻关系。 （2）二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案，审理的是涉及汇澳公司开发的位于北海市（以下简称2栋）所产生的工程款纠纷，一审法院于2018年8月3日作出（2015）北民二初字第62号之二民事判决：一、汇澳公司支付二建公司工程欠款44994153.9元及逾期利息（利息计算:2012年11月30日前的利息为880万元，以后的利息以尚欠工程款44994153.9元为基数按月利率2%计至付清工程款之日止）；二、二建公司在汇澳公司欠付的工程款44994153.9元范围内享有建设工程价款优先权；三、驳回二建公司的其他诉讼请求。汇澳公司不服，向本院上诉，本院于2018年12月24日作出（2018）桂民终623号民事判决，驳回汇澳公司的上诉请求，维持一审法院(2015)北民二初字第62号之二民事判决。上述判决发生法律效力后，一审法院于2019年3月22日以（2019）桂05执128号案立案执行。同年8月，丛树宝对涉案商品房提出案外人执行异议。同年11月13日，一审法院作出（2019）桂05执异260号执行裁定，驳回了丛树宝的执行异议。 （3）2015年9月29日，一审法院在审理二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案中作出（2015）北民二初字第62号民事裁定，诉讼保全查封了汇澳公司开发的2栋商品房，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计375套（包括涉案商品房）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。2016年12月5日，二建公司以2栋即将复工，汇澳公司急需解除抵押登记在广西中小企业担保公司名下的228套房产以便提前办理该228套房产的销售事宜及按揭贷款手续，解决双方的纠纷为由，请求解除该228套房产的查封。一审法院经审查认为其解封申请符合法律规定，遂于同月13日作出（2015）北民二初字第62-1号民事裁定，裁定解除汇澳公司开发的2栋商品房228套（包括涉案商品房）房产的房屋所有权的查封（详见解除查封财产清单）。该228套房产在上述查封的375套房产范围内。2017年2月14日，一审法院根据二建公司的申请作出（2015）北民二初字第62-2号民事裁定，查封汇澳公司开发的2栋商品房228套（包括涉案商品房）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。查封起算时间即2017年2月27日。2019年7月31日，一审法院在（2019）桂05执128号执行案件中作出（2019）桂05执128号之一查封公告，公告载明一审法院依据（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封了汇澳公司名下2幢商品房228套房屋（包括涉案商品房），查封期限三年。2020年5月12日，一审法院作出（2019）桂05执128号之六执行裁定书，查封登记在汇澳公司名下2栋商品房228套（包括涉案商品房）房屋（详见该裁定及相应协执），查封期间为三年（自查封生效之日起计）。 （4）2010年3月4日，汇澳公司法定代表人由郭春燕变更为陈某。2012年11月8日，汇澳公司召开股东会同意包括陈某在内的六名原公司股东将其所持有汇澳公司的股权转让给黄重才、黄波才；同意免去陈某的公司执行董事、法定代表人职务，选举黄重才为执行董事、法定代表人，选举黄波才为公司监事，聘任黄重才为公司经理。转让后黄重才持有汇澳公司90%的股权，黄波才持有汇澳公司10%股权。同日，陈某等六名原公司股东分别与黄重才、黄波才签订了《股权转让合同》并于2012年11月14日完成相关工商变更登记手续。2012年11月30日，汇澳公司出具《授权委托书》，特别授权陈某行使如下权利：“一、特别授权受委托人陈某以北海汇澳投资发展有限公司名义对该‘润和花园’第二栋（原Ｎ栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各项手续；二、特别授权受委托人陈某以北海汇澳投资发展有限公司名义办理该‘润和花园’第二栋（原Ｎ栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保各项事宜；三、特别授权受委托人陈某根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该‘润和花园’第二栋（原Ｎ栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利；四、受委托人陈某按上述特别授权就‘润和花园’项目第二栋（原Ｎ栋）商住楼而进行经营处置时，有权在上述授权范围内转委托北海大山房地产开发有限公司有关经营人员具体办理。受托人陈某就‘润和花园’第二栋（原Ｎ栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内所作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。”同日，汇澳公司到北海市公证处出具（2012）桂北证字第3968号公证书，兹证明《授权委托书》上汇澳公司的印章及其法定代表人黄重才的签名均属实。 （5）涉案2栋住宅楼、地下室、地下室工程于2011年11月25日颁发编号为**《建设工程规划许可证》12年8月9日颁发编号为4505011201112020101号《建筑施工许可证》，建筑规模为110071.61平方米；于2012年8月30日颁发编号为北建房预第2012036号《北海市商品房预售许可证》。前述证件载明建设单位为汇澳公司、广西鸿源先科股份有限公司。2011年6月21日，涉案工程组织地基与基础分部工程验收合格；2013年6月27日，涉案工程组织主体结构分部工程质量验收合格；前述工程至今未整体竣工验收。 一审法院认为，本案中，房屋买受人丛树宝要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定来判断丛树宝对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，《认购协议书》签订的日期为2010年2月20日，时间在一审法院于2019年5月12日作出（2019）桂05执128号之六执行裁定之前，即使按照一审法院（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封起算时间即2017年2月27日，签订《认购协议书》时间亦在前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《认购协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款，且丛树宝已经按照《认购协议书》的约定交付全部款项，汇澳公司亦向丛树宝出具了收款收据，涉案《认购协议书》已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定为本约即双方存在商品房买卖合同法律关系，该合同合法有效。2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，经北海市不动产登记中心出具的证明证实，房屋买受人丛树宝名下无其他用于居住的房屋。3、已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据查明事实，丛树宝已全额缴付购房款345020元。对于丛树宝确认涉案商品房归其所有的诉讼请求，该诉求属于确权之诉范畴，超出了本案审理的范围，不予审理。丛树宝提出的解除涉案商品房查封的请求，则属于本案生效裁判确定涉案商品房被依法排除强制执行后，由相关执行部门依法解封的范畴。参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行涉案商品房；二、驳回丛树宝的其他诉讼请求。案件受理费6475.3元，由汇澳公司负担。 二审中，二建公司提供一份《北海汇澳投资发展有限公司专项审计报告》，拟证明购房人没有向汇澳公司交付购房款的事实。汇澳公司意见与二建公司一致。本院认为，《北海汇澳投资发展有限公司专项审计报告》系对汇澳公司财务状况的阶段性统计，且2010年3月4日至2012年11月14日期间陈某是汇澳公司的法定代表人，其行为代表汇澳公司，故该份证据不能否定丛树宝已经支付购房款的事实，本院对该份证据不予采纳。庭审中各方当事人对《认购协议书》及银行转账凭证等事实进行了质证，本院在庭审后到现场进行了调查了解。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是，丛树宝对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本案事实表明，在申请执行人二建公司与被执行人汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案执行中，一审法院查封了登记在汇澳公司名下的涉案商品房，案外人丛树宝以其购买为由提出执行异议，被驳回后提起本案案外人执行异议之诉，一审法院支持其诉讼请求，现二建公司向本院提起上诉。对于案外人执行异议之诉，应就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。 《执行异议和复议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该条属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予商品房消费者物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合该条的规定。就本案而言，丛树宝作为购房者，其对抗的是二建公司对执行标的享有的建设工程价款优先受偿权，故本案需参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断丛树宝对案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。 本案《认购协议书》签订的日期为2010年2月20日，时间在一审法院于2019年5月12日作出（2019）桂05执128号之六执行裁定之前，即使按照一审法院（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封起算时间即2017年2月27日，签订认购协议书时间亦在前。《认购协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款，该协议书已经具备了商品房买卖合同的基本要素，且该认购书是双方的真实意思表示，应当认定为合法有效的商品房买卖合同，即双方已经成立商品房买卖合同法律关系。二建公司没有能够提供足以推翻该认购书真实性的证据，本院对其认为该认购书存在虚假的主张不予认可，故双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。 参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第一百二十五条中关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，可以理解为在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案中，经北海市不动产登记中心出具的证明证实，房屋买受人丛树宝名下无其他用于居住的房屋。另外，经审理查明丛树宝是黑龙江省延寿县人，涉案商品房是用以解决其北方候鸟型居住需求。故丛树宝所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。 第三，关于是否已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的问题。 2010年2月18日，案外人周仁贵代丛树宝向刘某账户转款500050元。2010年2月20日，案外人刘某代丛树宝向关某账户转款510000元（含丛树宝的另案房屋购房款）。同日，汇澳公司向丛树宝出具编号为ＮＯ15452201的收据载明“今收到‘润和花园’2-3-1707丛树宝交来房款345020.00元”，并加盖汇澳公司财务专用章。周仁贵、刘某明确表示转款行为是代付丛树宝的房款。丛树宝的付款情况有银行转账凭证以及证人关某、陈某的证人证言等予以证实，这些证据已经形成完整的证据链证明丛树宝已经按照认购协议的约定交付全部款项。二建公司、汇澳公司主张丛树宝交付全部款项是交给大山公司或陈某或关某的账户，并非交至汇澳公司的相关账户，应当视为丛树宝未向汇澳公司交涉案商品房购房款。本院认为，陈某对涉案楼盘房屋的处置销售已经汇澳公司于2012年11月30日授权并经公证确认，2010年3月4日至2012年11月14日期间陈某是汇澳公司的法定代表人，且已使用汇澳公司财务专用章向丛树宝出具了收款收据，应当确认陈某收取款项的行为属于代表汇澳公司的职务行为，非其个人行为，故汇澳公司已经足额收取涉案认购协议书项下的购房款。丛树宝交付完涉案购房款后，其已经履行了购房人一方的主要义务，应当享有购房人所应享有的权利。本案中，根据查明事实，丛树宝已全额缴付购房款345020元。即使按照二建公司主张的案涉房屋面积与认购协议中的面积之间有差异,该问题亦属双方签订正式商品房买卖合同按照产权部门测量确认面积的多退少补的范畴，丛树宝所付价款也已超过购房款的50%。因此，丛树宝的主张符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的三个条件，其对涉案商品房享有的消费者物权期待权，足以排除二建公司享有的工程价款优先权的强制执行。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6475.3元（二建公司已预交），由二建公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周家开 审 判 员 韦志勇 审 判 员 曾亦桦 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 茹 超 书 记 员 陈安戈