黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0203民初3303号原告：卜晓秋，女，1967年12月26日出生，汉族，齐齐哈尔市金笔厂退休工人，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：宋春雪，黑龙江海珊律师事务所律师。被告：于成林，男，1959年1月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。被告：李向阳，男，1965年6月4日出生，汉族，齐齐哈尔市第一医院工人，住齐齐哈尔市建华区，原告卜晓秋与被告于成林、被告李向阳执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卜晓秋及其委托诉讼代理人宋春雪，被告李向阳到庭参加诉讼。被告于成林经法院依法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告卜晓秋向本院提出诉讼请求：1.请求对溪畔华庭棚改小区溪B区一期7号楼01-301房产停止执行，解除查封；2.确认溪畔华庭棚改小区溪B区一期7号楼01-301房产归原告所有；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原告卜晓秋想购房给儿子结婚居住，经张涛和姚某介绍认识李某，李某声称有合适房源。原告看完房签协议时，才知道该房不是李某所有，而是他们之间借款抵押房，原告在张涛、姚某的担保下购买该房。后期经了解，原告知晓2014年4月12日，李向阳和邱华夫妻二人向陈广利借款156,000元，双方约定不能按期如实归还借款时，借款转为购房款，二人配合陈广利办理法判手续。后因该房产为棚改房不能办理更名过户，李向阳又公证委托李某办理该房产证照，并同意李某出售该房产用于偿还借款。同时李向阳夫妻二人将该房产所有手续原件交付李某。该事实李向阳、邱华夫妻二人均以认可，有陈广利与之签订的协议书和公证书为证。2016年5月18日，卜晓秋与李某签订房屋买卖协议时看到该房所有手续包括业主手册、物业管理协议、居民供热合同、《住宅房屋拆迁安置补偿协议书》、公证书、进户手续原件，在加上有姚某、张涛担保，原告认为该房屋手续齐全，于是双方协商以20万元成交。合同签订之日给付房款18万元，双方约定余款更名过户后给付。协议签订后李某将所有手续交付原告，原告入住该房屋。此期间原告几次看房和装修时都曾看到该房前窗有卖方广告。原告基于正常人的认知，认为该房是正常买卖。2016年5月29日开始原告装修时后，9月份开始儿子一直在该房屋居住，并按时逐年缴纳燃气、热费、物业费、安装电信宽带，原告有各种缴费票据原件可以佐证。2017年10月27日，原告和李某共同办理备案和房照时部分材料交给产权处，自此原告在等待更名过户时间。以上事实及证据有足够证据证明原告卜晓秋为溪畔华庭棚改小区溪B区一期7号楼01-301房产的实际所有人。二、李向阳早已知晓该房产被李某卖给原告。该房屋房2017年10月27日办理后，原告找李某去办理房照更名手续，李某多次找到李向阳，但李向阳以办理更名手续为由向李某和原告索要部分房屋升值钱款，原告也曾接到李向阳电话，但近两年始终没有达成协商一致，直至最2019年三月份三方当事人达成协议准备去产权处更名时，才发现该房产已经被建华法院查封。综上，原告认为有合理证据证实原告支付正常价格取得该房产的所有权，且办理入住手续承担了该房产自2014年至今的取暖费用、物业费、水费、电费，进行了装修居住至今，虽然房屋没有更名但李向阳始终知晓原告购买此房，并在此居住，其也承认原告是购房事实，是实际所有人。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提请执行异议之诉，请贵院以法律为准绳，查明事实，对溪畔华庭棚改小区溪B区一期7号楼01-301房产停止执行，解除查封；确认溪畔华庭棚改小区溪B区一期7号楼01-301房产归原告所有，以维护原告的合法权益。被告李向阳辩称，案涉房屋是李向阳的名字，有房照。这个房子李某当时对被告李向阳说要做保全，但李某卖房子时没通知李向阳，李向阳也没授权李某卖房子。李向阳不认可原告所述，李向阳知道房子现在是原告在住。李向阳不同意原告诉求。被告未向法庭提交答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据。原告提交的证据有：一、陈广利和李向阳、邱华夫妻二人签订的协议书一份复印件及借条复印件、准迁通知复印件、陈广利身份证复印件、李向阳、邱华、李琳一家三口户口复印件，李向阳结婚证复印件，证实1.证明2014年4月12日，陈广利（系李某房产事务所的职工）借给邱华、李向阳二人156,000.00元。2.以建华区溪畔华庭B区7号楼1单元301抵押，还款日期是2014年5月13日。如到期不还，转为购房款。3.邱华、李向阳二人配合办理手续。（李向阳、邱华）保证该房产无他人主张权利，无抵押无债权债务。4.陈广利为李某房产事务所职工，实际是李某事务所拿的钱。二、公证书复印件（盖有公证处档案章），证实1.2015年7月23日李向阳、邱华委托李某办理齐市房产管理交易部门相关事宜。三、房屋买卖协议复印件及收据复印件（均与原件核对），证实1.证明2016年5月原告购买此房，买卖双方是卜晓秋和李某，担保人姚喻森、张涛；2.房屋成交价是20万元，该交易价格高于邱华、李向阳借款转购房的156,000.00元；3.甲方将该房产手续交给原告，房屋现状是毛坯房。四、房产证及收据、专项维修积金票据（均为复印件，与原件核对）、不动产统一发票联、办证联、房屋安置补偿协议复印件（原件交给产权处），证实1.该组证据原件房产证照等，均由原告持有且原告在此房产居住，直至诉讼被告李向阳邱华二人未持异议。2.李某转交部分相关手续，原告居住期间。五、装修装饰验收单、棚改办案介绍信、准迁通知、装修手续、电费及热力费、天然气票据（均为复印件），证实李某转交一部分，原告自己缴费一部分，原告是善意取得，装修后已居住至今，原告多年占有使用并实际支付相关费用。六、离婚协议书复印件，证实原告买房时是李向阳与邱华婚姻存续期间，李向阳委托李某卖房时，邱华也是委托人，当时他们是夫妻，时间是2015年。李向阳与邱华2018年离婚。七、（2018）黑0203民初198民事调解书复印件及送达回证复印件、（2018）黑0203执保4号执行裁定书复印件、（2019）黑0203执异129号复印件，证实被告于成林借款李向阳的时间以及起诉的时间、下调解书的时间均晚于原告卜晓秋购房时间。法院才查封的案涉房屋，卜晓秋提异议被驳回。八、录音纸质版材料，证实李向阳向卜晓秋要5000.00元办理更名过户。九、证人李某出庭作证，证实卜晓秋是买房人，李向阳是房主。案涉房屋就是溪畔华庭棚改小区B区1区7号楼01单元03层01号房屋，李某与李向阳间有经济往来，所以李向阳就把房子所有手续交给李某了，李某和李向阳有协议，李某与李向阳作公证了。李某与李向阳办完协议和公证后，李某就有权卖房。因为李向阳有经济困难，李某和陈广利就借给李向阳钱了。李向阳无力还款，按照李某和李向阳的约定，借钱的时候房子和钥匙等相关手续就交给李某了。卜晓秋来买这房子，李某就把房子卖给卜晓秋了。卖给卜晓秋20万元，卜晓秋交给李某18万元，没有给李向阳，剩余2万元是房屋更名到卜晓秋名下后再给李某。如果房子更名给卜晓秋后，李某与李向阳间的债权债务关系就两清了。同时李某答应李向阳，如果房屋更名给卜晓秋后，李某也能给李向阳一定的经济补偿。自李某从李向阳手中将该房拿到手后，李某就没有去办理交纳与该房屋有关的所有费用，是卜晓秋买房后她自己补的相关费用。因为李某有公证书和委托书，所以李大哥和他爱人将所有手续交给证人，证人就有权到产权处办照。办照当天是李某和卜晓秋去的，李向阳没去。李向阳名下房照办下来后，房照一直在卜晓秋手里。办照后一直想将房照更至卜晓秋名下，这期间李向阳一直在外地施工没有回来，所以导致一直没有更到卜晓秋名下。直到2019年李某、卜晓秋、李向阳共同到产权处更名，才发现李向阳的房子被法院查封了，发现更不了名时李某、卜晓秋、李向阳三人都在场。十、证人姚某出庭作证，证实姚某不认识李向阳，姚某与卜晓秋是同事。姚某知道卜晓秋买房过程，当时是姚某认识的熟人帮卜晓秋联系买房的事，李某说有个房子出卖，姚某和那个熟人还有卜晓秋、李某看房去了。当时卜晓秋就相中这个房子了，李某说该房屋是动迁房，房主欠李某钱，这个房子已经抵押给李某了。李某把相关手续拿出来了，姚某等人看了，手续上写了李某有权更名，姚某等人看到公证书了，姚某等人认为李某有权卖这个房，因为李某能更名，当时那个熟人也说了这个房子没问题。这个熟人好像叫张涛，张涛是开中介所的，张涛和姚某就在买卖协议上担保了。被告于成林、李向阳未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证，原告向法庭提供的证据1-10具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，卜晓秋与李向阳委托人李某签订坐落于齐齐哈尔市建华区××棚××小区××区××楼××单元××号的房屋买卖协议书一份，将建筑面积为59.5平方米的案涉房屋以成交价200,000.00元卖给卜晓秋，卜晓秋交付李某购房款180,000.00元，约定案涉房屋过户至卜晓秋名下后交付李某剩余房款20,000.00元。房屋买卖协议签订后，卜晓秋于当日起装修入住该房屋至今，并于2017年10月27日办理房照，房照名为李向阳。2018年1月29日，（2018）黑0203民初198号原告于成林与被告李向阳民间借贷纠纷一案，民事调解书生效后进入执行程序，本院作出（2018）黑0203执保4号执行裁定书，裁定查封李向阳名下坐落于齐齐哈尔市建华区××棚××小区××区××楼××单元××号的房产房籍。卜晓秋提出执行异议，本院作出（2019）黑0203执异129号执行异议裁定书，裁定驳回了卜晓秋的异议请求。本院认为，案外人不服执行法院作出的裁定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定起诉主张实体权利、请求停止执行特定标的的，系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，经法院查明事实，卜晓秋于2016年5月18日与李向阳委托人李某签订涉案房屋的房屋买卖协议，而齐齐哈尔市建华区人民法院于2018年5月24日作出（2018）执行裁定书，可证明卜晓秋已在人民法院查封前就与被告李向阳委托人李某签订了涉案房屋的买卖协议并入户，为涉案房屋的合法占有人；原告卜晓秋“于协议签订当日支付给李向阳委托人李某180,000.00元购房款，约定涉案房屋过户到卜晓秋名下后交付李某剩余20,000.00元。”的行为为双方约定的‘全款压尾款’的合同达成的协议，故应视为原告卜晓秋已按照合同约定支付全部价款。且涉案房屋未能办理过户登记的原因是该房屋为棚改房而非因买受人原告卜晓秋自身原因未办理过户登记。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中李向阳虽自述对其委托人李某卖房之事不知情，但其有“2019年3月26日李向阳给卜晓秋打电话说给李向阳5,000.00元，李向阳就配合更名。后李向阳将其及妻子身份证交给李某配合卜晓秋办理更名手续”的行为，应视为李向阳同意李某以被告李向阳本人名义实施民事行为即将案涉房屋卖给卜晓秋。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中无明显证据显示原告卜晓秋存在过错，故原告卜晓秋为善意第三人。虽然善意第三人原告卜晓秋尚未取得物权，但其已经支付全部价款并实际占有该案涉房屋，应将该房屋的不动产物权的权属确认给原告卜晓秋。原告卜晓秋的解除查封请求，不是本案调整的范围，故无法支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款之规定，判决如下：一、不得执行齐齐哈尔市建华区溪畔华庭棚改小区B区一期7号楼01单元03层01号房产；二、确认位于齐齐哈尔市建华区溪畔华庭棚改小区B区一期7号楼01单元03层01号房产一套归原告卜晓秋所有；三、驳回原告卜晓秋其他诉讼请求。案件受理费4,300.00元，由二被告于成林、李向阳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本院（2019）黑0203执异129号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘大威人民陪审员  高雅君人民陪审员  黄冬梅二〇二〇年十月二十八日书 记 员  吴程琳