北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2884号原告：陈朝阳，男，1973年1月26日出生，满族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗国平，北京市观澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宜锋，北京市观澜律师事务所实习律师。被告：靳秀如，女，1948年5月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘建勇，北京市天正律师事务所律师。原告陈朝阳与被告靳秀如房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈朝阳的委托诉讼代理人罗国平、陈宜锋，靳秀如的委托诉讼代理人刘建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈朝阳向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告和被告于2015年4月1日签订的《房屋买卖及土地转让协议》无效；2、请求判令被告返还土地及房屋转让款300万元；3、请求判令被告赔偿原告损失84万元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月1日，原告和被告签订了《房屋买卖及土地转让协议》，约定被告将其拥有的位于北京市通州区宋庄镇任庄村工业区北房屋及土地院落转让给原告，转让总价格为300万元。合同签订后，原告通过银行汇款方式支付被告280万元，现金方式支付被告20万元。2015年9月23日，原告与案外人蔡汉胜签订《土地分割协议》，蔡汉胜出资100万元分得上述院落的土地1亩，并在此建房。2018年底，原告得知涉案土地及房屋被有关政府部门认定为工业用地，非宅基地，面临拆除，案外人蔡汉胜也在2019年4月向通州区人民法院提起诉讼，要求原告赔偿损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。靳秀如辩称，1、答辩人占有使用涉案土地有合法性，建设涉案房屋经过任庄村委会的同意。答辩人在涉诉土地上建设二层小楼（约1000平方米）一处，村委会在2009年曾使用过，认可其合法性。2、2015年4月1日签订的《房屋买卖及土地转让协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，协议签订后，原告实际支付给答辩人280万，原告说有20万支付给中间人，至今答辩人不知道这个中间人是谁，房屋土地已经交给原告五年有余，答辩人没有任何违约行为。3、如果法院判决协议无效，答辩人希望法院将无效后果一并处理以免诉累，答辩人同意返还转让费280万，不同意承担任何损失，因自始至终答辩人没有任何过错。若法院判决协议无效，原告应返还房屋土地，支付房屋土地占有使用费，按每年50万元计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，靳秀如（甲方、卖方、以下简称被告）与陈朝阳（乙方、买方、以下简称原告）及案外人陈学正（丙方、担保人）签订《房屋买卖及土地转让协议》,约定：甲乙双方就宋庄镇任庄村工业区北房屋院落买卖转让一事，经友好协商并在中间人陈学正的担保下，达成如下协议：1、甲方所有的地上建筑，二层自建住房一幢，包括围墙及院落内其它附属物，一次性全部出卖给乙方。2、甲方所拥有的该院落内的房基地，以现有院落的实际面积为准，随地上建筑物同时转让给乙方。3、甲方保证上述房产及土地面积无争议，符合国家关于房基地补偿的政策，且不存在任何经济纠纷及抵押等情况。如出现任何法律纠纷及争议，甲方承担所有相关法律责任及因此给乙方造成的直接的和间接的经济损失。4、房屋买卖、土地转让总价为人民币300万元整。5、付款方式：协议签订之日起，七日内乙方支付人民币100万元整，十日内甲方腾退房屋并交钥匙给乙方。2015年12月23日后七日内，乙方支付甲方人民币200万元整。6、违约责任：如乙方未能按时付款或甲方未按约定时间腾退房屋，违约方按人民币100万元支付违约金。7、本协议附件：《关于落实房产政策的申请》。8、本协议一式四份，甲乙双方各持二份，具有同等法律效力。9、本合同签订后，甲乙双方如有争议，可在中间人协助下进行调解，如无法调解，可向法院起诉。在合同落款处有甲乙丙各方的签字，乙方处陈朝阳的签字由他人代签，陈朝阳、靳秀如对上述协议的签署予以认可，上述协议中未对丙方陈学正作为担保人的担保责任作出约定。上述协议的附件即《关于落实房产政策的申请》载明：“本人：刘大钊（曾用名）现用名靳秀如我养父刘文德（已故）在任庄村原有住房五间（文革期间被生产队征用）。目前我已退休，由于子女已大，城里住房困难。为落实房产政策本人特此向任庄村委会申请房基地一块，自建住房。申请人签字：靳秀如二零零四年二月八日”。在该申请书上有“陈学正”的签名字样，并加盖了任庄村民委员会的公章。上述协议签订后，陈朝阳通过中国建设银行转账方式从其账户中分两次向靳秀如的账户转款共计280万元，靳秀如认可收到了该280万元款项，并表示另有20万元是中介费支付给了他人。靳秀如认可其建设的2层楼没有取得建房许可和规划审批手续。根据靳秀如的户籍信息显示其户籍地为北京市朝阳区，靳秀如并非任庄村农民，不属于任庄村集体经济组织成员。被告于2015年12月31日出具“收据”，内容为“今收到陈朝阳任庄工业区房屋院落买房款（人民币）共计：叁佰万元整（3000000元整）”。原告未在涉案土地上另行建设过房屋。另查，2015年9月24日，陈朝阳（甲方）与案外人蔡汉胜（乙方）达成了《土地分割协议》约定就本案涉案土地分割，蔡汉胜分得本案涉案土地中约1亩左右并进行了建房，因其建设的房屋没有政府相关行政主管部门的建设规划审批手续，2019年7月，宋庄镇人民政府向蔡汉胜发出公告称因其建设的房屋涉嫌违法建设，拟进行依法拆除。案外人蔡汉胜作为另案原告将本案原告陈朝阳起诉至本院，要求确认蔡汉胜与陈朝阳签订的《土地分割协议》无效，陈朝阳返还出资款100元并赔偿蔡汉胜建房损失。本院于2020年3月2日出具（2019）京0112民初***号民事判决书（以下简称***号判决书），载明“……本院还到涉案土地所在村的任庄村委会进行了调查，村委会的现任负责人表示没有《关于落实房产政策的申请》的备案和存档，没有见过这份文件，靳秀如并非任庄村农民，没有资格申请宅基地，而且按照规定村委会无权向个人审批宅基地，应当上报镇政府，镇政府再上报到国土等部门……”“本院联系了案外人陈学正核实相关情况。陈学正系案涉土地所在地的宋庄镇任庄村原支部书记及村主任，从1998年开始担任村党支部书记兼村主任直至2008年卸任。经了解，陈学正认可在《关于落实房产政策的申请》上签字并加盖了村委会的公章的事实，并表示给靳秀如这块地是作为工业区的工业用地使用，不是给靳秀如的私人宅基地，没有向靳秀如发放集体土地使用权证书。后靳秀如在没有取得建设规划许可及相关审批手续即在涉案土地上面建设了两层楼房……”“经本院到北京市规划和自然资源委员会通州分局调查涉案土地的性质，涉案土地利用现状包括水浇地、旱地、其他林地、村庄、沟渠、设施农用地”“……涉案土地的性质为任庄村集体所有的农业用地，靳秀如并未取得涉案土地的宅基地使用权（其并非本村村民也不可能取得），涉案土地作为农用地一般不允许作为建设用地建房使用，如需建设占用土地，应当办理农用地转用审批手续，但本案中靳秀如认可其所建设的二层房屋没有取得相关行政管理部门的规划审批手续及开工许可，也未办理农用地转用审批手续，属于违法建设。故靳秀如与陈朝阳签订的《房屋买卖及土地转让协议》中所约定的房屋买卖及土地转让的内容违反了土地管理法及农村房屋建设许可等相关法律及行政法规的强制性规定，应属无效……”。该判决书判决“一、陈朝阳与蔡汉胜于2015年9月24日达成的《土地分割协议》无效；二、陈朝阳退还蔡汉胜土地出资款100万元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、蔡汉胜将依据《土地分割协议》占用的土地（具体范围以协议约定及实际占用为准）腾退返还给陈朝阳，并按照每年2250元的标准从2015年9月24日起向陈朝阳支付土地占有使用费至实际腾退返还之日止，于本判决生效之日起十日内执行清；四、陈朝阳赔偿蔡汉胜经济损失84万元，于本判决生效之日起十日内执行清；五、驳回蔡汉胜的其他诉讼请求。”该判决书已经发生法律效力。庭审中，双方均认可达成过土地买卖的合意，并将总价款定为300万元；关于被告主张涉诉土地合法的依据，被告称系根据2004年2月8日出具的“关于落实房产政策的申请”；原告出示中国建设银行“客户交易详细信息”两份和收据1份，用于证明原告向被告进行了280万元的转账，并另将20万元以现金形式给付被告，被告对于收到280万元转账的事实和收据的真实性认可，但否认收到了另外20万元，经法庭询问，原告称另外的20万元给了3个中间人，但具体给了谁，每人给了多少，原告称不清楚；关于原告要求被告赔偿损失84万元，原告称系在（2019）京0112民初***号民事判决书中，原告应当向案外人蔡汉胜承担84万元损失的责任，原告认为该笔损失最终应当由被告承担。被告出具“关于落实房产政策的申请”一份，原告对其真实性认可，但对土地合法性不予认可。另经法庭询问，原告称仅看到过一份村委会“关于落实房产政策的申请”，未见过相关行政机关的审批手续，出于对“关于落实房产政策的申请”的相信而签订了合同。本案审理过程中，前往涉案土地现场对土地及建筑物进行了勘察，在现场看到涉案土地为长方形，在地块一段建有一栋二层砖混结构建筑物，内部分割成若干房间，该建筑物为被告所建，双方签订合同时系一并转让的部分。土地另一半建有砖混结构建筑物一栋，系案外人所建，与本案诉争标的无关。经了解，目前任庄村关于土地及建筑物周边对外出租，根据土地的位置分不同的价格，没有统一的定价。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。国家实行土地用途管制制度。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法前述规定办理农用地转建设用地的审批手续。原告和被告作为甲乙双方签订的《房屋买卖及土地转让协议》，约定被告将所有的地上建筑二层自建楼房、房基地随地上建筑物同时转让给原告，根据本院***号判决书查明的事实，涉案土地的性质为任庄村集体所有的农业用地，被告并未取得涉案土地的宅基地使用权，涉案土地作为农用地一般不允许作为建设用地建房使用，如需建设占用土地，应当办理农用地转用审批手续。本案中靳秀如未能提供充分的证据证明其所建设的二层房屋取得了相关行政管理部门的规划审批手续及开工许可，也未证明办理过农用地转用审批手续，属于违法建设，故原告与被告2015年4月1日签订的《房屋买卖及土地转让协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告2015年4月1日签订的《房屋买卖及土地转让协议》无效，无效后，被告因该协议收取的原告转让款应予以返还，原告因该协议所占用的土地应予以退还。关于被告应当返还原告的转让款数额，其中通过银行转账方式支付的280万元双方无争议，被告应当返还，关于剩余20万元，原告称其以现金形式支付，被告称没有收到该笔款项，而是原告支付给了其他人员。根据双方签订的《房屋买卖及土地转让协议》中约定的总价为3000000元人民币及履行情况来看，双方于2015年4月签订合同后直至2019年7月宋庄镇人民政府向案外人蔡汉胜发出公告称其建设的房屋涉嫌违法建设从而引发蔡汉胜起诉本案原告之前，本案原告和被告之间未发生诉讼纠纷，可见双方对于原告支付的转让款数额已经达成了一致意见。另从被告出具的收据来看，被告明确认可已经收到原告支付的款项共计3000000元，对于庭审中被告所称该20万元给了其他人，但具体给了谁、给了多少被告说不清楚，且没有证据表明被告在过去的时间向本案原告或被告所称的“其他人”主张过该20万元，结合收据内容，被告出具金额为300万元的收据，却不知其中20万元去向，且亦未进行过追索明显不合常理，故即使被告确实没有直接收取该20万元，也足以认定该20万元在原告支付的同时已经由被告直接对其进行了处分，故该笔款项被告应当一并返还原告，对于原告要求被告返还土地及房屋转让款300万元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。同时，为减少当事人诉累，提高诉讼效率，应被告请求，对于原告所负返还义务，本案一并处理。原告应当将本案涉案土地及房屋一并返还被告。又因原告实际使用了涉案土地房屋，理应向被告支付占有使用费，占有使用费本院结合当地实际情况和交易习惯酌情确定为以每年6万元的标准计算，计算至原告实际退还给被告之日止。关于原告要求判令被告赔偿损失84万元的诉讼请求，被告称系因本院***号判决书中判令原告向案外人蔡汉胜承担赔偿经济损失84万元，原告认为该笔损失应当由被告承担。应当指出，本案中原告在仅看到“关于落实房产政策的申请”，未看到其它任何相关审批手续的情况下便认为涉案土地及房屋具备合法性，从而与被告签订合同并支付钱款，可见原告在合同签订时未尽到自身审慎的义务，也是原告后期涉诉的主要原因之一，原告在没有看到涉案土地及房屋任何相关合法审批手续的情况下即与他人再行签订《土地分割协议》，导致他人遭受损失，是对他人未尽到审慎义务的表现，原告作为合同相对方存在过错，故原告应当对***号判决书中的原告蔡汉胜的建房损失承担责任，该责任不能因本案原告与被告间《房屋买卖及土地转让协议》无效而免除或转嫁；同时，被告作为协议相对方，在明知涉案土地房屋未取得合法审批手续，不符合法律规定的情况下即与原告达成约定并收取转让款，也是原告后期涉诉并对他人进行赔偿的主要原因之一，故被告应当就此承担一定的责任。本院依据实际情况和双方存在的过错，依法判定被告就原告向案外人蔡汉胜承担的84万元损失中承担40%的责任即33.6万元。对于原告主张的赔偿部分的合理诉求，本院予以支持，超出之外的部分，因原告对自己的过错需要承担责任，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告陈朝阳与被告靳秀如于2015年4月1日达成的《房屋买卖及土地转让协议》无效；二、被告靳秀如退还原告陈朝阳土地转让款300万元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、原告陈朝阳依据《房屋买卖及土地转让协议》占用的土地及房屋（具体范围以协议约定及实际占用为准）腾退返还给被告靳秀如，并按照每年6万元的标准从2015年4月1日起向被告靳秀如支付土地及房屋占有使用费至实际腾退返还之日止，于本判决生效之日起十日内执行清；四、被告靳秀如赔偿原告陈朝阳损失33.6万元，于本判决生效之日起十日内执行清；五、驳回原告陈朝阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18760元，由陈朝阳负担2439元（已交纳）；由靳秀如负担16321元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨冀承二〇二〇年十月十六日法官助理 吕 永书 记 员 杨小萌