海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1379号   上诉人（原审被告）：儋州那大洛基展华纸品厂。   法定代表人：邓某。   被上诉人（原审原告）：孙某，住海南省儋州市。   上诉人儋州那大洛基展华纸品厂（以下简称展华纸品厂）与被上诉人孙某土地租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初8844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   展华纸品厂上诉请求：1.撤销原审法院判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方于2018年11月29日签订《场地租赁合同》，约定被上诉人租赁案涉8.64亩土地及地上建筑物归被上诉人无偿使用，租期自2019年1月1日至2025年12月30日止，前五年租金为每年100000元，每年支付一次，先付款，后使用。该场地用途为再生资源回收经营，合同签订当日被上诉人支付了第一年租金100000元及押金5000元，上诉人同日将场地交付给了被上诉人使用。以后被上诉人使用案涉场地来规划设计再生资源废旧电池回收无尘厂房，用土地证办理了营业执照。在此使用期间被上诉人因无尘厂房报建和建设费用昂贵，又因该无尘厂房废品回收公司属特种行业，被上诉人无法办理特种行业许可证之缘故，被上诉人不想履行合同。原审法院对此事实未作查明认定，从而作出判决属认定事实不清。2.正确认定事实是适用法律的基础，原审法院认定上述事实不清，其适用法律必然不正确。   孙某辩称，一、上诉人将存在纠纷的场地出租给被上诉人，导致被上诉人无法办理相关报批、报建手续，无法使用案涉场地，上诉人应当承担全部过错责任。双方签订的合同约定，被上诉人有合理理由终止或者提前解除合同的，上诉人应退还多收租金，如无违约事实还应退还缴纳的租金100000元及押金5000元。合同签订后，被上诉人多次到相关部门办理报批、报建手续，但因上诉人提供的土地与他人存在纠纷，又无法协商解决，该场地不能交付被上诉人使用，致使合同没有真正履行。事后，经被上诉人了解，上诉人在早年既已将案涉场地转让给他人，原土地使用证也已交给受让人，但由于种种原因至今未办理过户手续。后邓某以原证遗失为由补办。后上诉人以补办的权利证书与被上诉人签订合同，而受让人又将案涉场地另行转租。上述情况，上诉人未告知被上诉人，基于此，双方签订的合同已无法继续履行。被上诉人知情后，多次向邓某要求退还租金及押金，邓某在2019年7月23日至2019年8月15日之间以现金退还50000元给被上诉人，剩余租金及押金邓某承诺稍后再付。之久，邓某反悔。二、上诉人无法提供相关证据证明其反驳主张，应当承担举证不能的法律后果。   孙某向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的《场地租赁合同》；2.请求判令展华纸品厂向孙某返还已支付的租金及押金55000元；3.请求判令展华纸品厂向孙某支付利息2392.5元（利息自2018年11月29日暂计至2019年11月1日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案诉讼费用由展华纸品厂承担。   一审法院认定事实:2018年11月29日，双方签订《场地租赁合同》，约定孙某租用展华纸品厂位于儋州市××镇的土地8.64亩，地上建筑物归孙某无偿使用；租期自2019年1月1日至2025年12月30日止，前五年租金为每年10万元，第六年租金为12万元，每年支付一次，先付款，后使用。孙某的租地用途为用于再生资源回收经营。合同签订当日，孙某向展华纸品厂交付第一年租金10万元及押金5000元，展华纸品厂于同日向孙某出具收据，证实收到租金10万元及押金5000元。《合同》中未就租赁土地的交付作出约定，但约定孙某有合理理由中止或提前解除合同的，则展华纸品厂可退还多收租金，如无违约事实，并应退还孙某交纳租金；孙某交纳的押金5000元，在孙某退场清场后如数退还。合同签订后截止庭审结束时，展华纸品厂未进行清场，孙某也未使用承租土地。   另查明，2019年7月双方协商解除《场地租赁合同》，2019年8月1日，展华纸品厂以现金方式退还孙某租金5万元，孙某于同日出具《收条》，载明收到展华纸品厂退回租金5万元。   一审法院认为，双方签订的《场地租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应根据合同的约定履行自身义务。双方在签订合同后，都积极履行了相关的义务，孙某交纳了第一年的租金10万元及押金5000元，展华纸品厂也同意孙某将公司地址注册在出租土地上，孙某已组织人现场测量、施工设计等，双方未就租赁土地的交付进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，根据一般交易习惯，展华纸品厂应当清场并进行交付。本案中，展华纸品厂既未清场，孙某也未在场地上进行建设或以其他方式使用，孙某的公司登记地址为展华纸品厂所出租土地的位置以及对出租土地的施工设计，仅是为了实现使用地块所作的准备工作，不能视为展华纸品厂已经将租赁土地交付给孙某使用。双方已经就解除租赁合同进行协商，并于2019年8月1日展华纸品厂退还孙某租金5万元，虽然未就租金退还达成一致意见，但双方之间签订的《场地租赁合同》已实际不再履行，该院确认双方签订的《场地租赁合同》已解除。根据《场地租赁合同》中的约定，孙某有合理理由中止或提前解除合同的，则展华纸品厂可退还多收租金，如无违约事实，并应退还孙某交纳租金；孙某交纳的押金5000元，在孙某退场清场后如数退还，又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，孙某基于展华纸品厂未交付租赁土地主张展华纸品厂退还剩余租金50000元、押金5000元及利息的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。对于孙某主张利息部分的诉讼请求，本案双方系2019年7月协商解除合同，自2019年8月1日展华纸品厂退还孙某租金50000元之时，展华纸品厂应当对未退还的租金及押金55000元承担支付利息的责任，孙某主张利息的计算时间，应当是以55000元为基数，自2019年8月1日起开始计算的利息，对孙某主张利息的多余部分的诉讼请求，不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条之规定，判决：一、确认孙某与展华纸品厂签订的《场地租赁合同》已解除。二、展华纸品厂于判决生效之日起三十日内一次性向孙某退还租金50000元、押金5000元及利息（利息以55000元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至偿清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）三、驳回孙某的其他诉讼请求。案件受理费617元，由展华纸品厂负担。   二审中，被上诉人孙某提交了《整体资产转让协议书》。拟证明涉案地不是上诉人的，使用权也不在上诉人处。展华纸品厂对该证据真实性无异议，但认为《整体资产转让协议书》是2012年前签订的，双方没有实际履行，如有履行这个土地就会过户给对方，但现在这个土地还是在上诉人名下，其还是这个土地合法使用权人。本院认证认为，《整体资产转让协议书》与本案有关联性，予以采信。   二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：孙某要求上诉人退还5万元租金及5000元押金有无事实和法律依据。从2019年8月1日孙某出具收到邓某退回租金50000元的《收条》的行为可以确认《场地租赁合同》双方已协商一致解除。双方的争议在于导致合同解除的原因及是否应退还剩余的已缴纳的租金和押金。根据在案证据及双方当事人的陈述可知，案涉租赁场地上诉人在2008年5月26日与案外人郭某签订《整体资产转让协议书》将案涉场地转让，并已将案涉场地交付郭某占有使用。虽然案涉场地并未过户，但在二审庭审中上诉人亦陈述案涉场地目前仍由与郭某有租赁关系的案外人靳某占有使用，故一审法院认定展华纸品厂未进行清场，孙某也未使用承租土地并无不当。由此可见，从约定的租期开始至双方协商一致解除案涉《场地租赁合同》的半年多时间，上诉人一直未能将租赁物交付孙某，而交付租赁物是租赁合同法律关系出租方的主要合同义务，且案涉租赁物尚在案外人的占有使用下。综上，无论是基于上诉人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的法律规定还是孙某有合理理由中止或提前解除合同的，则展华纸品厂可退还多收租金和押金的合同约定，孙某要求上诉人退还剩余未退租金和押金均有事实和法律依据。   综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1234元，由上诉人儋州那大洛基展华纸品厂承担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 叶玉华   审判员 万晓霞      二○二○年十月十九日   书记员 王雪娟   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。