河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0726民初1558号原告：孔得爽，男，汉族，1991年8月27日生，住延津县。被告：刘广俊，男，汉族，1980年10月3日生，住延津县。原告孔得爽与被告刘广俊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告孔得爽、被告刘广俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔得爽向本院提出诉讼请求：1、依法要求原告与被告解除《厂房租赁合同》；2、依法要求判决被告退还原告已向其支付的2020年的厂房租赁费40000元；3、依法要求判决被告赔偿原告损失40825元；4、依法要求判决被告赔偿原告违约金12247.5元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2019年1月31日签订了《厂房租赁合同》，约定被告将位于延津县司寨乡郭柳洼村308省道南侧的厂房租赁给原告，租赁期为五年，自2019年2月1日至2024年4月1日，每年租金为四万元，合同签订后，原告按约支付了被告2019年整年的租金，并使用了厂房。2019年11月1日和2020年3月13日，原告分两次提前将2020年的房租支付给了被告，但支付过房租没有多久，原告前往厂房时，发现厂房内自己的所有东西都被人强行搬了出来，经询问得知，被告将仓库又租赁给了其他人，导致原告无法再继续使用厂房，被告的行为已经严重违约，原告多次与被告协商，要求解除合同退还房租，被告均推脱，原告在该厂房内进行装修、改造，花费四万余元，现被告的违约行为导致原告损失巨大，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，现原告依法起诉，要求与被告解除合同，并要求其承担相应的违约责任及赔偿责任。被告刘广俊辩称：租赁合同同意解除，房租可以退，装修费用及违约金不同意承担。涉案厂房的土地属于我的，厂房是国家投资建设的扶贫车间，乡政府口头说支付占用我土地的租赁费，但是乡政府也没有给我。另外，车间乡政府一直未租出。后来我到海贝房产中介公司，说明我有厂房需要出租。在2019年1月份经海贝房产中介公司介绍我和原告签订了厂房租赁合同。在这之前我与原告并不认识。分别收取了原告支付的2019年和2020年的厂房租赁费，每年40000元共计80000元。原告当时租赁车间时，我都告知原告该厂房是扶贫车间，应带12户贫困户。当时原告不同意，后来我说，我来安排这个事，贫困户不在你公司名下挂，挂在我表哥合作社名下。原告租车间是存放卫生纸用的，我给原告说过几次用贫困户卸车，其他事情你不用管，啥时候卸货的时候通知我，但原告一直没通知我。在2020年4月份，乡里、村里通知原告到厂房说车间租赁的事，原告没有去，给我叫去了。乡里陈俊义乡长说下午五点之前让原告写个计划书，内容是车间如何生产、如何带贫。我当天中午就告知了原告。原告表示同意。但是原告并未向乡政府递交计划书，中间停了一两天，原告打电话说乡政府告知需要腾出车间。乡政府不让原告在继续使用厂房。乡政府把原告存放在车间里的卫生纸和毛巾搬到院子里，又找了一家生产口罩的入驻到车间里了。这大概就是今年四五月份的事，具体时间记不准了。不让租赁厂房跟原告没交计划书有关系，我是把整个院子都租给原告了，其中我自己盖的仓库有200多平方，其他的有570多平方，整个都是原告在使用。针对被告刘广俊的答辩意见，原告孔得爽称：合同签订前我不知道贫困户的事，是在租赁期间知道的，我们没有同意。通知去车间说事当天我去郑州了，被告通知我让我写计划书，我不知道怎么写就问被告，但是被告没有回复我。后来写了计划书，被告说写的不中，后来我是否交给乡里记不清了。2020年4月9号乡政府把我存放在车间里的抽纸、毛巾、洗衣液、洗手液等70多样东西搬到院子里了。在这之前被告一直说可以协调解决这件事，乡政府说这个仓库是政府的，只有政府有权利出租，直到东西搬出来后，我们才知道被告解决不了，但是被告还说能协调，搬东西跟有没有交计划书没有关系。原告孔得爽向本院提交的证据有：1、厂房租赁合同一份，证明厂房租赁情况；2、被告书写的收到条两张，证明原告交第二年（2020年）房租40000元；3、厂房装修费用清单照片一张，厂房装修费用明细31张，证明原告厂房装修花费共计40825元；4、厂房黑白照片两张，证明被告将厂房租赁给他人使用的情况；5、办公室装修照片一组，证明装修情况。被告刘广俊的质证意见为：对证据1、2、4、5无异议。对证据3中，原告打水泥地面约十几平方，原告在厂房那设了个办公室，办公室装修了四十多平方。办公室我去过，办公室现在存在不存在我不清楚，装修的办公室是在我个人的厂房里，钥匙在原告手里。原告安装的摄像头都拆走了。签订合同时我与原告也没有约定装修咋赔偿。被告刘广俊未向本院提交证据材料。本院对证据认定情况为：对庭审中被告无异议的证据本院予以认定；原告提交的证据3没有装修合同、正式发票等证据予以佐证，无法确定其实际支出的金额，对该组证据本院不予采信。根据有效证据以及结合双方当事人庭审诉辩意见，本院确认以下案件事实：2019年1月31日，刘广俊（甲方）与孔得爽（乙方）签订了厂房租赁合同一份，约定甲方将坐落于延津县司寨乡郭柳洼村308省道南侧厂房租赁给乙方，租赁期间为自2019年2月1日至2024年4月1日止，其中2019年2月1日至4月1日为免租期，2019年4月1日至2024年4月1日租赁期间每年租金为40000元，还约定：如租赁期未满，甲方提前终止合同，应提前三个月通知乙方，退还剩余租金，并赔偿乙方双倍年租金。合同中并未注明该车间为政府扶贫车间、乙方需帮带贫困户等内容。合同签订后，原告对案涉厂房地面、办公室、院墙等进行了装修、改造。现原告已支付了第一年租金，并于2020年3月13日缴清了第二年（2020.4.1-2021.4.1）租金40000元。2020年4月份在原告在使用厂房期间，其放置在厂房内的物品（卫生纸、毛巾、洗衣液等）被腾出厂房，导致原告无法继续租赁使用。现原告起诉至本院，要求与被告解除合同、返还租金及赔偿相应损失。原告于2020年8月20日向本院提交了鉴定申请书一份，申请对涉案厂房装修、改造工程进行造价鉴定，2020年10月9日仁信工程咨询有限公司向本院出具了终止鉴定函，因不能补充完整相关鉴定材料致使鉴定无法进行，终止了本次鉴定。2020年10月19日，本院工作人员向被告刘广俊进行询问，其表示同意按照10000元支付原告涉案装修改造工程价款，原告孔得爽对该10000元表示同意。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”,根据上述规定，因被告在租赁期内未能排除涉案厂房的权利瑕疵，进而导致原告无法继续使用厂房，其违约行为已经致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“结算、清理条款效力合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”具体到本案而言，涉案厂房租赁合同解除后，被告应当返还原告支付的第二年租金40000元、赔偿因提前终止合同导致的原告装修改造部分损失以及违约金。关于装修改造部分损失，被告同意按照10000元支付原告，原告也予以认可，原被告就此问题已经达成合意，本院予以认定。关于违约金问题，合同中约定如租赁期未满，甲方提前终止合同，应提前三个月通知乙方，退还剩余租金，并赔偿乙方双倍年租金。故原告有权要求被告承担违约金损失，但庭审中被告对该损失不予认可，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”,结合本案实际情况，本院调整违约金为10000元。综上所述，原告孔得爽的诉讼请求本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决如下：解除原告孔得爽与被告刘广俊于2019年1月31日签订的厂房租赁合同；被告刘广俊于本判决书生效之日起十日内返还原告孔得爽租金40000元，并支付原告孔得爽违约金10000元；被告刘广俊于本判决书生效之日起十日内支付原告孔得爽厂房装修改造款10000元；驳回原告孔得爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2127元，减半收取1063元，由原告孔得爽负担378元，被告刘广俊负担685元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  郭国云二〇二〇年十月二十七日法官助理耿立书记员刘亚君