北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44366号原告（反诉被告）：代忠成，男，1981年6月17日出生，汉族，住吉林省舒兰市。被告（反诉原告）：侯启万，男，1973年7月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）代忠成（以下简称姓名）与被告（反诉原告）侯启万（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。代忠成、侯启万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。代忠成向本院提出诉讼请求：1、判令侯启万返还租房押金11000元；2、判令侯启万支付违约金22000元。事实和理由：2019年3月31日，代忠成与侯启万签订了房屋租赁合同，侯启万将位于北京市朝阳区望京西园一区132号楼某房屋租赁给代忠成，约定租期三年，租金每月11000元，按季度付款，押金11000元。2020年3月，侯启万知道中介自如公司出高价收房，让代忠成中途搬家，擅自解除合同，要求代忠成3月底搬家，代忠成被迫搬出房屋，将房屋恢复原状。代忠成搬家后，侯启万没有返还押金11000元，且其没有按照合同第9条第2项的约定支付违约金22000元，故代忠成诉至法院。侯启万辩称，不同意代忠成的诉请，代忠成租赁期间每月11000元的房租，2020年3月，代忠成说不付4月份1个月的房租，还说要让我每月降1000元房租，代忠成不按合同约定履行，代忠成已经违约了，确实收到过代忠成支付的11000元的押金，但是该押金已经转化为免租期20天以及2019年3月提前搬进房子6天的房租，所以不应退押金，不支付违约金。我没有把房子租给自如，我是在代忠成退租后把房子租给了链家。侯启万向本院提出反诉请求：1、判令代忠成支付违约金22000元；2、判令代忠成支付房屋空置3个月期间的租金33000元；3、判令代忠成支付房租差价损失42000元；4、判令代忠成返还床和沙发。事实和理由：代忠成所说自如公司高价收房导致租赁合同解除不属实，合同解除是因为代忠成不依约履行合同，存在降低房屋租金、未按时交纳租金的情况。代忠成于4月4日从涉案房屋搬走，一直到7月1日房子再次租出去，中间空置3个月，房租损失是33000元。涉案房屋7月1日再次租出去房租是每月9000元，和之前的每月房租11000元相比，中间有2000元的差价，房子本来租给代忠成是3年，还有2年租期，2年的房租差价损失是42000元。床和沙发虽然在合同附件上没有写，但是有证据证明当时交给代忠成的时候房子里面有床和沙发。代忠成对反诉辩称，不同意侯启万的诉请，房子不是我不租了，我只是和对方商量房租降低，我还可以接着住，但是侯启万让我月底直接搬家，我就搬了。这些费用不应该由我承担，是因为侯启万违约了，当时有其他的中介收他的房子，所以才不租给我，是对方违约在先。床和沙发是对方说不要了，让我给处理了。合同附件上有的东西在我们交接的时候都有，如果没有的，我当时就赔偿他了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2019年3月31日，代忠成作为承租方（乙方）和侯启万作为出租方（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定:甲方将位于北京市朝阳区望京西园一区132楼某房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方。甲方提供乙方房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《房屋交割清单》中具体说明，《房屋交割清单》经乙方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还甲方房屋时的验收依据。涉案房屋用途为居住，居住人数最多不超过6人。房屋租赁期自2019年4月1日至2022年3月31日，甲方应于2019年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。租金标准为11000元/月，租金支付方式为押一付三，乙方应每季度1日存入甲方指定账户缴纳租金，如逾期支付每天按月租金的10%收取滞纳金，租赁期内逾期累计超过5天或一次性超过3天视为乙方违约，甲方有权收回房屋。首次支付为2019年4月1日支付两个月零十天房租，金额为25670元。押金为11000元，租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在15个工作日内如数退还到乙方账户内。关于合同解除，双方约定：甲方迟延交房达5日的，交付房屋严重不符合合同约定的，乙方有权单方解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：租赁期内不按照约定支付租金累计达5日或一次性达3日的，欠交的各项费用在接到甲方通知后，达到3日内不交款的；擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；擅自将房屋转租的；保管不当或不合理使用导致附属物品及设备设施损坏并拒绝赔偿的；利用房屋从事违法活动，损坏公共利益或者妨碍他人正常工作，干扰他人正常生活。关于违约责任，双方约定：甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前通知乙方，并积极给乙方调房，否则甲方应按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还剩余的租金。合同附件中列明了室内物品清单：冰箱1台、洗衣机1台、空调4台、热水器1台、燃气灶1个、抽油烟机1个、钥匙3把、电卡。为证明侯启万存在违约情形，代忠成提交：1、微信聊天记录，证明当时代忠成只是和侯启万商量房租的事情，没有说过不租房子，是侯启万不租了，是侯启万提出的让代忠成搬走。聊天记录主要内容有：2020年3月7日下午15:11，代忠成向侯启万发消息“万哥，房子月底到期了，今年这个疫情房租能不能减免一些，客户都不住了，房子也租不出去怎么办”，侯启万回复“减免多少呢？”2020年3月7日下午15:16，代忠成发消息“今年的房租一个月给您一万吧，然后您给我一个月的免租期，把四月份空出来，专家不是说四月底疫情就能好转吗”，侯启万回复“那你别租了，三月底搬家吧，把房子恢复原状”，代忠成回复“行”。2、转账记录，证明代忠成支付了侯启万2020年1月到3月的房租，没有拖欠房租。对此，侯启万不认可微信聊天记录的证明目的，认可转账记录的真实性。为证明侯启万的主张，侯启万提交：1、2020年6月26日签订的房屋租赁合同，证明侯启万再次出租涉案房屋的租金为9000元/月。2、侯启万和租客的聊天记录，证明实际使用房屋的人没有少给代忠成租金，代忠成没有损失，只是代忠成不赚钱了，所以要让侯启万降低租金，双方微信聊天记录中涉及到沙发和床。对此，代忠成不认可房屋租赁合同及微信聊天记录的真实性和证明目的。关于房屋租赁合同的履行情况，庭审中，代忠成称双方于2019年3月31日签订租赁合同，于2019年4月1日搬进涉案房屋，2020年4月4日从涉案房屋搬走，房屋内的床和柜子是代忠成购买的。侯启万称代忠成于2019年3月25日搬到涉案房屋的，双方是在2019年3月31日签的合同，租期从4月1日开始算的，因为代忠成租了三年，所以前面3月的5天没有算房租，首次支付房租的时候还给了代忠成20天的免租期，只收取了2个月10天的房租，2020年4月4日代忠成从涉案房屋搬走。关于房屋交接情况，庭审中，双方称已在2020年4月4日进行了交接，租金双方已经清算完毕，除了沙发和床其他的物品均已经交接完毕。关于合同解除情况，庭审中，代忠成称，其主张减房租，侯启万可以不同意，其只是和侯启万商量，让侯启万减房租不构成违约，其认为侯启万没有合同的单方解除权，但是因为对方是房东，侯启万让其搬家，代忠成就搬走了。侯启万称，代忠成要求减房租就是违约，合同约定了房租，对方擅自要求降低租金就是违约，合同中没有约定在这种情形下侯启万有单方解除权，2020年4月6日的微信中侯启万同意代忠成按照1.1万元/月的租金标准继续租住，代忠成应于2020年4月1日支付下季度租金，没有按时支付也是违约。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案中，代忠成与侯启万签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。对于合同解除，2020年3月7日的微信中侯启万称“那你别租了，三月底搬家吧，把房子恢复原状”，代忠成回复“行”，故双方租赁合同已经于2020年3月7日解除。对于违约情况，按照合同约定代忠成应于2020年4月1日支付下一季度的租金，代忠成于2020年3月7日通过微信向侯启万询问涉案房屋能不能因疫情予以减免租金的行为属于突发疫情之下的合理协商行为，代忠成并未明确表示不按照合同约定支付下季度的租金，且2020年4月1日该季度租金的付款期限才届满，2020年3月7日代忠成的协商行为并不足以导致租赁合同目的无法实现，代忠成不构成根本违约。而侯启万此时回复的微信中明确要求代忠成搬离涉案房屋，不再继续履行租赁合同，因此，侯启万在并不享有合同约定或法律规定的单方解除权的情况下，其单方解除租赁合同的行为构成根本违约。对于侯启万的反诉请求，鉴于租赁合同解除并非代忠成违约所致，侯启万反诉主张代忠成支付违约金、房屋空置损失及差价损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于床和沙发，代忠成抗辩经侯启万同意后处理了，但代忠成对此并未举证证明，本院不予采信，故侯启万主张返还并无不当，本院予以支持。对于代忠成的押金，根据合同约定，押金在扣除应由承租方承担的费用、租金及应当承担的违约赔偿责任后退还承租方，侯启万并未举证证明存在需要扣除的费用，故本院对此予以支持。对于代忠成主张的违约金，按照合同约定，侯启万在租赁期内提前收回房屋时应提前通知并积极给代忠成调房，否则应当支付违约金，现根据查明事实及双方微信聊天内容可知，侯启万收回房屋时已经提前通知代忠成；而对于调房事宜，侯启万系因不满代忠成提出的协商减免租金方案才提出不租了，代忠成系在明知侯启万不满减免租金方案且无单方解除权的情况下同意解除才最终导致租赁合同解除，代忠成在协商减免租金未果的情况下只要继续按照合同约定的1.1万元/月的标准支付租金则可继续承租涉案房屋，且侯启万在合同解除后的2020年4月6日的微信中仍同意代忠成按照1.1万元/月的租金标准继续租住涉案房屋，故在代忠成客观上可以继续租用涉案房屋的情况下并不需要侯启万给其另行调换房屋。综上，代忠成主张侯启万支付违约金不符合合同约定的条件，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）侯启万于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）代忠成返还房屋押金11000元；二、原告（反诉被告）代忠成于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）侯启万返还床和沙发；三、驳回原告（反诉被告）代忠成的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）侯启万的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费625元，由被告（反诉原告）侯启万负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费2225元，由被告（反诉原告）侯启万负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  魏慧彪二〇二〇年十月二十九日书记员  王安然