北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初64383号原告（反诉被告）：宋煦，男，1987年2月12日出生，汉族，自由职业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：魏丰珍（宋煦之母），女，1960年10月27日出生，汉族，燕京书画社退休职工，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区金隅大成国际中心**1509。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，1991年11月20日出生，汉族，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）宋煦（下称姓名）与被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司（下称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宋煦的委托诉讼代理人魏丰珍、中天置地公司的委托诉讼代理人孟园园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋煦向本院提出诉讼请求：1.判决中天置地公司支付宋煦房屋租金11433元；2.判决中天置地公司支付宋煦违约金9800元；3.判决中天置地公司支付宋煦2020年的免租期租金3266元及受疫情影响的免租期租金3266元。事实与理由：2018年1月13日，宋煦与中天置地公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，中天置地公司承租宋煦位于北京市朝阳区1702号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2018年1月13日至2021年1月31日。2020年受到新冠肺炎疫情的影响，宋煦虽然给中天置地公司减免了部分租金，但中天置地公司仍迟延支付租金。根据合同约定，宋煦解除了合同，中天置地公司于2020年8月10日将涉案房屋交还宋煦，但仍欠付宋煦租金。此外因为中天置地公司违约，应当支付免租期的租金及相应的违约金。为了维护宋煦的合法权益，故提起本次诉讼。中天置地公司辩称并反诉称，中天置地公司承租涉案房屋后将房屋打隔断分开出租，自2020年2月起受到新冠肺炎疫情影响，中天置地公司无法带租户看房，房屋部分房间一直空置。后双方就疫情期间房屋租金减免未达成一致意见，中天置地公司于2020年8月8日将房屋交付给宋煦，此次疫情属于不可抗力，根据合同约定中天置地公司不构成违约。2020年期间的免租期是基于整体的合同情况进行的约定，疫情期间的免租期亦系双方协商一致达成，且已履行完毕，因此不同意退支付租期的租金。交还房屋时屋内尚有中天置地公司的空调三台、双人床三个、衣柜三个、电脑桌三个、冰箱和洗衣机各一台，如宋煦不同意折抵租金，中天置地公司要求宋煦将上述物品予以返还，不能返还则支付10000元折价款。宋煦针对反诉辩称，同意返还对方所述的三台空调、一台冰箱、一台洗衣机。交接房屋时中天置地公司自己不将床、衣柜、电脑桌搬走，因此宋煦将该些物品放到垃圾站了。另外，根据合同约定承租人违约的，家具归属出租人，因此不同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月13日，宋煦作为甲方与中天置地公司作为乙方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：宋煦将涉案房屋交由中天置地公司出租，出租代理期限自2018年2月1日至2021年1月31日，每年免租期30天，第三年免租期20天，租金每月4900元。乙方未按约定支付租金达5日以上的（节假日除外），甲方有权单方解除合同，乙方另按照月租金200%支付违约金。涉案房屋不允许打隔断出租，否则按违约出租处理，甲方有权收回房屋。甲方与乙方一次性签署三年代理委托合同的，且没有中途违约，到合同期满时，乙方将装饰装修及配置的家具全部送给甲方。双方另就合同其他事宜进行了约定。合同签订后，宋煦交付涉案房屋，中天置地公司将租金支付至2020年5月31日。除合同约定的免租期外，因受到新冠肺炎疫情影响，双方经沟通，宋煦另免除中天置地公司2020年3月1日至3月20日的租金3266元。之后，双方亦因疫情期间租金减免未达成一致意见，中天置地公司与宋煦于2020年8月8日对涉案房屋进行了查验，并于当日交还了房屋钥匙，2020年8月10日，中天置地公司将涉案房屋的隔断拆除。双方交接房屋后，尚有中天置地公司的空调三台、双人床三个、衣柜三个、电脑桌三个、冰箱和洗衣机各一台未搬走。本案审理过程中，经询，宋煦称其于8月底将涉案房屋另行出租。中天置地公司认为合同约定的违约金过高，故申请法院予以酌减。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，宋煦与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。中天置地公司占用宋煦房屋应当支付相应租金，根据诉辩意见，可以确认双方虽于2020年8月8日交接了涉案房屋，但中天置地公司于8月10日才按照约定将房屋的隔断拆除，恢复原状，故双方之间的合同于此时方实际解除，宋煦据此要求中天置地公司支付自2020年6月1日至8月10日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，在双方合同期限内爆发新冠肺炎疫情，双方均受到不同程度的影响，但并非无法克服亦不足以造成合同无法继续履行，事实上双方通过协商也达成了相应的租金减免合意。之后，中天置地公司仍以疫情之由拖延支付租金，构成违约，宋煦据此主张违约金，本院予以支持，但考虑到疫情的影响因素、中天置地公司的主观过错程度及宋煦的损失情况，本院对违约金数额酌情予以确定。中天置地公司关于疫情导致双方无法继续履行系不可抗力的抗辩意见，本院不予采信。关于免租期租金，双方根据合同整体情况及疫情的特殊因素所做出免租期的约定，不应孤立的以该期限是否已经履行完毕来认定退还与否，而需要综合考虑合同租期、履行期限、租金标准等因素。中天置地公司违约导致合同解除，宋煦要求对方支付免租期租金，本院予以支持并结合上述考量因素酌情予以确定。宋煦同意返还空调、冰箱、洗衣机，本院不持异议。因中天置地公司的违约行为导致双方合同解除，考虑家具的价值并结合双方关于家具的约定、合同实际的履行期限，本院对于中天置地公司要求返还双人床、衣柜、电脑桌的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）宋煦租金11433元、违约金4900元、免租期租金3266元；二、原告（反诉被告）宋煦于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区1702号房屋内属于被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司的空调三台、冰箱一台、洗衣机一台返还被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司；三、驳回原告（反诉被告）宋煦的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247元，由原告（反诉被告）宋煦负担102元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司负担145元（于本判决生效后七日内交纳），反诉费25元，由被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 楠二〇二〇年十月三十日书记员 李国龙