吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初2992号 原告：康静，女，1974年3月8日生，汉族，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：王义海，男，1978年4月25日生，汉族，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：卢恩刚，内蒙古天厚律师事务所律师。 被告：张永祥，男，1971年4月1日生，汉族，住吉林省白城市。 被告：节萍，女，1971年11月18日生，汉族，住吉林省白城市。 二被告委托诉讼代理人：郭鹏，吉林高军律师事务所律师。 原告康静诉被告张永祥、节萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康静及其委托诉讼代理人王义海、卢恩刚、被告张永祥、节萍及其委托诉讼代理人郭鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康静向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告于2019年6月19日签订的《宾馆租赁合同》；2.判令二被告自合同解除之日立即返还房屋；3.判令二被告立即给付从2020年6月19日至返还房屋之日的租金，按照每月45834元的标准支付；4.由二被告赔偿原告500000元；5.二被告给付原告拖欠的物业费21872元（2019年12月8日至2020年12月8日期间）、第一年度的供热费16558元；6.二被告支付从2020年12月9日起至返还房屋之日期间的物业费及滞纳金、支付第二年度及至返还房屋之日期间的供热费及滞纳金；7.由二被告承担诉讼费用、保全费、诉讼财产保全保险费。事实与理由：2019年6月19日，二被告承租原告洮北区民主西路1号楼1至6层共计2400平方米的楼房用于经营白城市乐家宾馆，双方签订《宾馆租赁合同》，约定租期10年，前5年租金550000元，第一年租金按月支付（11个月），第二年（2020年5月19日起）一年租赁费按六个月支付一次，每六个月初支付275000元；以后每年租金按年支付，每年5月19日前支付。若乙方（被告）不按规定期限支付房款，每逾期一日，应向对方支付1000元违约金，逾期超过5日，甲方（原告）有权单方解除合同，同时乙方需一次性赔偿甲方（原告）伍拾万元，租赁期间供热费、物业费等经营所产生的一切税费全部由乙方（被告）承担。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告按时交纳了第一年的房屋租金，第二年租金（2020年5月19日起）被告并没有按照约定时间交付，仅支付了55000元租金，逾期已超过5日。另外，被告拖欠物业费、供热费等约定费用。原告认为，被告不按期支付房屋租金构成违约，并达到合同约定解除条件，故诉至法院，请求法院判如所请。 张永祥、节萍辩称，1.我方认为，原合同约定的合同解除事项，在履行过程中发生变动，并且经双方认可，约定解除条款已经灭失，并且我方不同意解除合同。2.主张返还房屋，前提是物权明确，不存在争议，但本案继续履行，因我方不同意解除，因此没有返还义务。3.第三项诉请没有事实依据与第二项诉请相矛盾，如果因为解除合同返还房屋之后，就没有按照租金的标准给付费用的义务，这种租金标准同时也没有约束性，请求人民法院向原告释明。4.第四项诉讼请求，我方认为不存在违约，违反约定的是原告，原告提供的租赁面积小于合同约定，并且原告主张的违约金过高，我方请求予以减少，应以原告的实际损失为准，我方认为实际损失仅为利息损失（同期人民银行贷款利率）。5.原告起诉以后，我方交了1万元物业费，剩余欠缴的物业费、供热费我方同意给付。6.第六项诉请我方认为原告没有依据，这种数额还没有发生，这种事实待发生，我们要求原告在实际发生以后另诉。7.诉讼费用，保全费应当按照双方的过错比例进行分摊，但原告主张的诉讼财产保全保险费要求我方承担没有法律依据，我方不同意承担。 本院经审理认定事实如下：张永祥与节萍系夫妻关系。2019年6月19日，康静与张永祥签订《宾馆租赁合同》，约定：康静将位于民主西路1号楼正在经营的宾馆1、3、4、5、6层楼房出租给张永祥，租赁期限为10年，自2019年6月19日至2029年6月19日，前5年房屋租金不变每年550000元。张永祥承租该宾馆后，于2019年6月20日办理了工商营业执照，宾馆名称为白城市乐家宾馆，经营者为节萍。张永祥、节萍已向康静支付房屋租金580000元。以上事实有《宾馆租赁合同》、营业执照及双方当事人自认予以证明，本院予以确认。 康静出示《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、《商品房预售许可证》《建设工程规划许可证》《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据，证明康静是诉争房屋的所有权人，诉争房屋取得预售许可证、规划许可证等合法手续，出租给张永祥、节萍是合法有效的。张永祥、节萍认为《商品房买卖合同（预售）》的主体是康静、王义海，本案缺少主体。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》中的买受人虽为康静、王义海，但《宾馆租赁合同》的出租方为康静，本案为房屋租赁合同纠纷，王义海并非房屋租赁合同的相对人，故本案并不缺少诉讼主体，康静作为本案原告参加诉讼并无不当。 《宾馆租赁合同》的承租方为张永祥，《营业执照》载明宾馆名称为白城市乐家宾馆，类型为个体工商户，经营者为节萍，张永祥与节萍系夫妻关系，经庭审调查，白城市乐家宾馆现由张永祥、节萍共同经营，故张永祥、节萍对《宾馆租赁合同》均负有合同履行义务。 康静为诉争房屋的买受人，对诉争房屋享有占有、使用、收益的权利。《宾馆租赁合同》约定：“一、甲方（康静）自愿将座落在民主西路1号楼，现正在经营宾馆的1，3，4，5，6层楼房出租给乙方（张永祥）。二、乙方的租赁期限为10年，自合同签订之日（2019年6月19日至2029年6月19日）。三、租金前5年房屋租金不变每年550000元，后5年按市场行情双方协商议定。乙方自合同签订之日起支付押金50000元。四、租金的给付方式：第一年（11个月）租金按月支付每月月初乙方支付甲方50000元；第二年（2020年5月19日起一年租赁费按六个月支付一次，每六个月初支付275000元；以后每年租金按年支付每年5月19日前支付。五、若乙方不按规定期限支付房款，每逾期一日，应向对方支付1000元违约金，预期超过5日，甲方有权单方解除合同，同时乙方需要一次性赔偿甲方500000元。……”张永祥、节萍认为合同第四条“第二年（2020年5月19日起一年租赁费按六个月支付一次，每六个月初支付275000元；”属于约定不明，没有明确的时间，并主张康静分别在2020年5月、6月、7月收到张永祥、节萍的租金，对合同租金缴纳问题进行了变更，收付行为得到双方的认同，对原合同第二年约定不明的租金支付方式进行了变更，康静解除权也发生了灭失。康静对此不予认可。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”规定，从双方合同约定看，双方约定的“每六个月初支付275000元”，是针对前一句“从2020年5月19日起一年租赁费按六个月支付一次”而言的，按照合同本意和常理解读“每六个月初”是指双方约定的合同付款期间的初始日期，即张永祥、康静应于2020年5月19日前支付六个月的租金275000元。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”规定，变更合同内容，应经双方协商一致，张永祥、节萍提交的证据只能证明其于2020年5月21日支付租金25000元、2020年6月19日支付租金25000元、2020年7月19日支付租金30000元，并不能以此证明康静有变更租金支付方式的意思表示。综上，本院对张永祥、节萍的上述抗辩主张不予支持。按照双方合同约定，张永祥、节萍应于2020年5月19日支付六个月的租金275000元，但张永祥、节萍并未按期全额支付租金。双方合同第五条约定：“若乙方不按规定期限支付房款，……预期超过5日，甲方有权单方解除合同，”依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，张永祥、节萍未按合同约定期限履行付款义务，符合双方合同约定的解除条件，康静可以单方行使合同解除权。康静提起本案诉讼后，本院向张永祥、节萍送达了民事起诉状等相关诉讼文书，张永祥、节萍于2020年8月19日签收，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，康静在民事起诉状中提出诉讼请求要求解除合同，张永祥、节萍收到民事起诉状时即为其收到康静的解除通知之时，双方解除合同的时间应为2020年8月19日，故本院确认康静与张永祥、节萍于2020年8月19日解除康静与张永祥于2019年6月19日签订的《宾馆租赁合同》，并将涉诉租赁房屋（洮北区民主西路1号楼，白城市乐家宾馆的1、3、4、5、6层）返还给康静。 张永祥、节萍主张预售合同中房屋面积为2156.56平方米，合同约定2400平方米，房屋面积不足，按照房屋面积多付租金应当减免。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》第三条第4款载明：“预测建筑面积共2156.56平方米”，该面积为预测建筑面积，而非实际建筑面积，双方对该房屋并未进行实际测绘，无法确定实际建筑面积。张永祥、节萍租赁房屋时该房屋已经在经营宾馆，其是在知道宾馆格局、房间数量的前提下承租的房屋，是对宾馆的整体承租，而非按房屋面积进行承租，并且张永祥、节萍的宾馆经营收益是基于房间数量而取得，而非基于房屋面积而取得。故本院对张永祥、节萍主张按房屋面积减免租金的抗辩主张不予支持。 经庭审确认，张永祥、节萍已给付康静房租580000元。双方均认可康静为张永祥、节萍免除2020年1月19日至2020年2月19日一个月的租金。张永祥、节萍出示2020年4月20日与康静的微信记录、2020年5月21日与康静的微信记录，主张康静同意免除2020年5月份的租金。本院认为，2020年4月20日的微信记录是双方在对帐过程中形成，是对已交租金的核对，康静确认为张永祥、节萍免除一个月租金应为免除2020年1月19日至2020年2月19日的租金。2020年5月21日微信记录中是节萍要求康静免除5月份的租金，主张5月份给康静25000元，6月份再给25000元，康静回复：“你先给我转过来吧！我着急用！”并未明确表示同意免除5月份的租金。张永祥、节萍称有证人可以证明康静同意免除5月份租金，但两次庭审均未申请证人出庭，亦未提交相关证据。故张永祥、节萍主张康静同意免除5月份租金的证据不足，本院不予支持。双方合同第三条约定：“租金前5年房屋租金不变每年550000元。”张永祥、节萍已付租金580000元折算后，扣除2020年1月19日至2020年2月19日免除一个月的租金，其已支付1年1个月19日还余972.18元的租金（按每年550000元、每月45833.33元、每日1527.78元计算），即张永祥、节萍已给付租金至2020年8月6日（2019年6月19日+1年1个月19日）还余972.18元，张永祥、节萍应当给付从2020年8月7日至返还房屋之日的租金，按照每年550000元、每月45833.33元、每日1527.78元标准计算，并应扣除已给付的租金余额972.18元。 康静要求张永祥、节萍赔偿500000元。双方合同第五条约定：“若乙方不按规定期限支付房款，每逾期一日，应向对方支付1000元违约金，……同时乙方需要一次性赔偿甲方500000元。”依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失，应予以适当减少。双方合同约定张永祥、节萍应于2020年5月19日支付六个月的租金，张永祥、节萍应从逾期之日（2020年5月20日）起计算至给付租金之日止，以逾期给付的房屋租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）向康静支付逾期付款违约金。 康静出示白城市中兴热力有限公司出具的欠费单、白城市全安物业服务有限公司出具的《缴费通知单》《证明》，上述证据载明涉诉租赁房屋欠缴2019年－2020年度供热费16557.90元，欠缴2019年12月10日至2020年12月9日物业费15878.50元。双方合同第七条约定：“乙方在租赁期间的供热费、电费、水费、卫生费、物业费等经营所产生的一切税费全部由乙方承担。”上述供热费、物业费应由张永祥、节萍承担，张永祥、节萍应当给付康静欠缴的2019年－2020年供热费16557.90元。张永祥、节萍已缴纳物业费10000元，实际全年应缴纳物业费为25878.50元，其已缴纳物业费折算为4个月19日余8.12元（按每月2156.54元、每日71.88元计算），即张永祥、节萍已缴纳物业费至2020年4月28日，张永祥、节萍应给付康静2020年4月29日至实际搬迁之日止（如实际搬迁之日晚于2020年12月9日，则计算至2020年12月9日）的物业费，按每月2156.54元、每日71.88元计算，并扣除已给付的物业费余额8.12元。 康静要求张永祥、节萍支付从2020年12月9日起至返还房屋之日期间的物业费及滞纳金、支付第二年度及返还房屋之日期间的供热费及滞纳金。本院认为，张永祥、节萍在下一年度是否占有诉争房屋尚无法确定，上述费用尚未实际发生，故本院对康静的该项请求不予审理，如实际发生，康静可另行主张权利。 康静要求张永祥、节萍给付诉讼财产保全保险费1750元。本案诉讼过程中，康静申请对张永祥、节萍房屋进行财产保全，在中国平安财产保险股份有限公司吉林分公司投保财产保全责任险，因此支付财产保全保险费1750元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款：“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条：“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。”规定，康静可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，因张永祥、节萍违约引起本案诉讼，康静为此向保险公司交纳的诉讼保全保险费系其支出的合理必要费用，张永祥、节萍应予承担。 综上所述，为维护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条规定，判决如下： 一、原告康静与被告张永祥、节萍于2020年8月19日解除康静与张永祥于2019年6月19日签订的《宾馆租赁合同》； 二、被告张永祥、节萍于本判决生效之日起五日内将租赁房屋（洮北区民主西路1号楼，白城市乐家宾馆的1、3、4、5、6层）返还给原告康静； 三、被告张永祥、节萍于本判决生效之日起五日内给付原告康静从2020年8月7日至返还房屋之日的租金，按每年550000元、每月45833.33元、每日1527.78元标准计算，并应扣除已给付的租金余额972.18元； 四、被告张永祥、节萍本判决生效之日起五日内给付原告康静违约金，以逾期给付的房屋租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），从2020年5月20日起计算至给付之日止； 五、被告张永祥、节萍于本判决生效之日起五日内给付原告康静2019年－2020年供热费16557.90元；给付康静2020年4月29日起至实际搬迁之日止（如实际搬迁之日晚于2020年12月9日，则计算至2020年12月9日）的物业费，按每月2156.54元、每日71.88元计算，并扣除已给付的物业费余额8.12元； 六、被告张永祥、节萍于本判决生效之日起五日内给付原告康静诉讼财产保全保险费1750元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4821元、保全费4020元，由康静负担6219元，由张永祥、节萍负担2622元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  黄海鹰 二〇二〇年十月十日 书记员  静 哲