北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10748号原告（反诉被告）：管仁纯，男，1986年4月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：皇甫小平，北京市诚汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：高光红，女，1984年12月31日出生，汉族，住北京市通州区。被告（反诉原告）：陈福德，男，1980年3月26日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）管仁纯诉被告（反诉原告）高光红、陈福德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管仁纯及其委托诉讼代理人皇甫小平、被告高光红、陈福德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）管仁纯向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还原告房租、押金及剩余电费合计38029元,并支付自2020年3月24日后的利息；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月10日，原告与二被告签订《租赁协议》，由原告租赁二被告位于北京市通州区新华西街60号院x1、x2号房屋（两套房由二被告打通，实际为一套）用于经营办公使用，租赁期为2019年10月10日至2020年10月15日，租金为每月21295元，支付方式为季付，第一季度的租金原告于2019年10月10日交纳，并支付一个月押金，后原告按照合同约定支付租金至2020年4月16日。因2020年1月份至今，受全国新冠肺炎疫情影响，原告办公场所一直处于停业状态无任何收入，交纳租金困难，但与被告协商减免租金时，被告始终拒绝，且被告于2020年3月24日与原告解除合同并收回房屋，但被告始终拒绝返还原告交纳的2020年3月24日至4月15日租金、押金及剩余电费共计38029元。综上所述，为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）高光红、陈福德辩称：不同意原告诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。2019年10月10日，二被告与原告签署了租赁协议，将涉诉房屋租赁给原告作为办公场所使用，租赁协议合法有效，原告起诉说受新冠肺炎疫情影响与事实不符，因为涉案房屋所在的万达广场一直处于营业状态，原告是自行停业的，是原告的问题。我们不退还原告的押金和余下租金是有合同依据的，原告逾期未在2020年3月16日支付2020年4月16日至2020年7月15日的租金，合同关于逾期未支付房租是有约定的。关于电费，x1房屋是原告充的电费，原告只是在2019年12月充过500元的电费，现在还剩一二百元，x2房屋是我方充电费剩余的钱，原告就没有往x2房屋充过电费，x2电费余下的1000元就是二被告上次充钱余下的钱。我方在没有任何违约的情况下，原告主张的损失利息不成立。综上，原告的诉求与事实不符，请法院依法驳回原告诉求。被告（反诉原告）高光红、陈福德反诉称：1、请求法院依法判令原告因逾期支付租金依据租赁协议承担押金200%的违约金，即42590元；2、判令原告承担合同解除后逾期交房10天即3月16日至3月25日给被告造成的租金损失7098元；3、判令原告因租赁协议违约，不能享受6天免租权，返还6天实际租金4259元；4、判令原告立即将注册于此房的企业工商执照迁址，且承担未按约定时间迁址给被告造成的租金损失，租金损失计算期间为自交接第十六日起直至迁出之日前一日；5、判令原告承担第一期逾期支付租金43885元部分的违约金（2019年12月16日至2019年12月30日共15天），按每延期一日0．5%计算为3291元，原告承担第二期逾期支付租金63885元的违约金（2020年3月16日至2020年3月25日共10天），按每延期一日0．5%计算为2874元，合计6165元；6、判令原告承担被告中介费损失14000元；以上数额合计74112元；7、反诉费由原告承担。事实和理由：租赁协议履行中，原告逾期支付房租，被告分两次于2020年3月19日微信通知，3月22日张贴《催款函》，正式告知原告应当履行支付房租的义务。而原告始终以新冠肺炎疫情影响办公场所一直处于停业状态为借口，提出房租减免要求，但在协商过程中其提出不合理的减免租金要求，在协商未果的情况下，仍不支付到期房租，给被告造成巨大的经济损失。原告（反诉被告）管仁纯反诉辩称：我不同意被告的反诉请求。第一，本案如果没有疫情这个不可抗力因素，可以说，被告的反诉是有合同依据的，但是因为疫情的出现，属于不可抗力，因此我不存在违约，二被告的反诉是基于原告的违约存在而提出的，违约的前提不存在，因此被告的反诉请求没有事实、合同与法律依据。第二，所谓第一期租金发生在疫情之前，这一点是原被告经过协商同意之后，按照这个履行的，关于反诉请求第四项要求承担工商注册地未迁出的租金损失，双方签订合同日期是2019年10月10日，租金从2019年10月16日计算，租期是一年，我公司成立日期是2019年10月24日，我是因为租期是一年才成立的公司，且工商登记注册使用的地址是x2房屋，不包括x1房屋。公司成立后，经营时间从2019年11月开始至2020年1月9日公司放假，实际经营两个月出头就遇到疫情爆发。我和被告协商租金，我提出希望给减免两个月租金，被告提出减免半个月的租金，而不是一个月，有微信记录为证。被告提出解除合同因为我们协商租金没有达成一致，不到一周的时间，被告就提出解除合同，当时3月、4月工商局还没有正式上班，我们没有办法进去，而且我们临时找不到房子，公司也没有地方迁走，我现在也在积极找房子，所以不是我主观上不迁，而是我积极努力，还是没有找到地方，对此我很抱歉，而且我注册的是x2房屋，所以不影响x1房屋的出租。合同的解除是因为被告不给我时间，是被告提出的解除合同，很多东西我也放弃了，而且被告提出催款函之后，我明确表示还要租赁房屋，是被告不租给我了。造成合同解除是被告的原因，故这个损失不应该由我负担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2019年10月10日，高光红、陈福德（出租人、甲方）与管仁纯（承租人、乙方）及田旭虹（居间方、丙方）签订《通州项目租赁协议》（以下简称“租赁合同”），约定：第一条，房屋基本情况及用途。房屋坐落于北京市通州区新华西街60号院2号楼6层x1x2（以下简称“涉案房屋”），建筑面积132．1平方米，房屋用途为办公。第二条，租赁期限。（一）房屋租赁期自2019年10月10日至2020年10月15日止，共计1年6天；（二）免租期6日，自2019年10月10日至2019年10月16日。第三条，租金和租金交纳日期及押金，（一）每月租金为人民币21295元，乙方每3个月交纳一次租金，乙方应提前30日支付下（3个月）房租，各期租金支付日期：2019年10月10日、2019年12月16日、2020年3月16日、2020年6月16日；（二）为确保出租房屋和设施的完好以及租赁期内各相关费用如期结算，乙方应向甲方交纳1个月的房租21295元作为押金；（三）乙方未按合同约定时间支付租金到甲方指定账户，每延迟一日按应付租金的0．5%收取滞纳金，超过应付期限3日时，甲方可终止合同，收回房屋，有权将房屋出租第三方，且乙方已付租金和押金不予退还。第四条，其他相关费用的承担方式，2、乙方交纳因该房屋使用过程中产生的各项费用（如电费、水费、电话费、停车费、宽带、有线电视、房屋租赁税等费用）。第五条，居间服务，（一）丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同地相关事项，并协助甲乙双方办理物业交验；（二）无论本合同被解除、中止、变更或宣告无效，甲方仍应向丙方支付所约定的佣金，对于甲乙双方及任何第三方之间因本合同发生的争议，丙方不承担任何责任；（三）本合同签订后，甲方应向丙方支付14000元作为佣金。第九条，合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法维持履行地，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一地，乙方有权单方面解除合同：1、延迟交付房屋达30日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的；2、欠缴各项费用达5000元的；3、擅自改变房屋用途的；……第十条，违约责任，（一）甲方有第九条第（三）款约定的情形之一的，应按押金200%向乙方支付违约金，乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按押金的200%向甲方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按押金的200%支付违约金，甲方还应退还剩余的租金。补充协议：经甲乙双方协商，甲方应配合乙方注册，并提供办理执照所需相关文件，且乙方须在合同到期后15日内将注册地址迁出或注销，否则乙方不予退还其押金。如乙方在合同到期后正常将注册地址迁出或注销，甲方须在三天内退还乙方押金。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，高光红、陈福德将涉案房屋交付管仁纯使用，管仁纯向高光红方支付押金，并将租金支付至2020年4月16日，其中2019年12月16日应当支付下3个月租金共计63885万元，管仁纯实际于2020年12月30日支付清该笔租金。2020年3月16日，按合同约定管仁纯应支付下一期租金，高光红方于该日催促管仁纯方支付租金，管仁纯方因新冠肺炎疫情影响提出协商减免租金，后因双方就租金减免期限无法达成一致而协商未果，高光红方便于2020年3月19日以管仁纯逾期三日未支付房租为由主张收回房屋，2020年3月23日，管仁纯方表示同意于2020年3月25日前搬离涉案房屋，后高光红、陈福德于2020年3月25日收回房屋。再查，签订租赁合同时，涉案房屋电费剩余金额为800元，管仁纯向陈福德支付800元作为电费。现涉案房屋剩余电费总金额为1118．78元。另查，高光红、陈福德在签订合同时向居间方田旭虹支付佣金14000元。管仁纯承租涉案房屋后，以涉案房屋中的x2房屋为住所地设立北京和合盛电子信息科技有限公司。合同解除后，高光红方于2020年3月25日告知管仁纯应于半个月内将注册地址从涉案房屋迁出，管仁纯于当日表示会在高光红方要求的时间内将注册地址迁出。本案开庭审理后，管仁纯于2020年7月10日将北京和合盛电子信息科技有限公司的住所地迁出涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点有：1、双方租赁合同解除是否系因管仁纯违约造成；2、管仁纯能否以不可抗力为由主张免除全部责任。第一，关于双方租赁合同解除是否系因管仁纯违约造成的问题。根据本案查明情况，高光红、陈福德与管仁纯签订租赁合同，系双方真实意思表示，应为有效。在合同签订后，高光红、陈福德将涉案房屋交付管仁纯使用，管仁纯按照合同约定向高光红、陈福德支付押金，并支付租金至2020年4月16日。根据合同约定，管仁纯应提前30日于2020年3月16日支付下一期租金，逾期三日未支付的，高光红、陈福德有权解除合同。在合同履行过程中，因2020年初新冠肺炎疫情爆发，管仁纯方在支付租金期限当日即2020年3月16日提出与高光红方协商减免租金，高光红方亦同意协商。从双方开始协商的的日期2020年3月16日起的合理期限内应属于协商期间，根据诚实信用原则，高光红方在协商未果的情况下仍应给予管仁纯合理的支付租金准备时间。现高光红方在协商开始后的第三日即2020年3月19日便以管仁纯逾期支付租金为由提出按合同约定收回房屋，管仁纯方表示同意并实际返还房屋，系双方协商一致解除租赁合同，本院对此不持异议，但高光红、陈福德以管仁纯逾期支付租金三日主张其构成违约，并指租赁合同解除系因管仁纯违约造成，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁合同实际已于2020年3月25日解除，现管仁纯要求高光红返还租金、押金以及剩余电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；管仁纯诉讼请求中的钱款金额计算有误，以本院核算为准，其中租金为15276．85元、押金21295元、剩余电费1118．78元，共计37690．63元。关于管仁纯要求高光红、陈福德支付逾期返还上述钱款的利息的诉讼请求，因双方对于违约责任承担存在争议，在本次诉讼前返还钱款的数额、时间尚未明确，亦无相应约定，且高光红、陈福德亦不存在逾期返还钱款的故意，故管仁纯的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于高光红、陈福德要求管仁纯按照押金的200%支付违约金的反诉请求，因管仁纯不存在违约行为，该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于高光红、陈福德要求管仁纯支付逾期交房10天即2020年3月16日至2020年3月25日租金损失的反诉请求，因管仁纯要求返还的租金系从2020年3月25日后开始计算，高光红、陈福德不存在该期间的租金损失，故对其该项反诉请求，本院不予支持。关于高光红、陈福德要求管仁纯支付免租期6天的租金的反诉请求，因租赁合同系双方真实意思表示，双方约定了租赁合同开始履行后的6日作为免租期，但并无合同解除后由承租方再行支付免租期间租金的约定，该项反诉请求，依据不足，本院亦不予支持。关于高光红、陈福德要求管仁纯承担中介费损失的反诉请求，根据合同约定，高光红、陈福德应承担向案外第三人支付居间报酬的义务，其在合同解除后要求管仁纯承担中介费损失，依据不足，本院不予支持。第二，关于管仁纯可否以不可抗力为由全部免除责任的问题。虽经本院认定，租赁合同系双方协商一致解除，管仁纯不存在违约行为，但仍存在其是否因怠于履行附随义务而承担赔偿出租方损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。对于新冠肺炎疫情是否构成不可抗力，主张不可抗力一方应当承担举证责任证明新冠疫情或新冠疫情防控措施直接导致合同不能履行。本案中，管仁纯仅以新冠肺炎疫情为由主张构成不可抗力，但并未提供证据证明新冠肺炎疫情或新冠肺炎疫情防控措施直接导致其不能履行租赁合同及相关附随义务，本院对其以不可抗力为由主张全部免除责任的意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据诚实信用原则，管仁纯在2020年3月25日搬离涉案房屋后应于合理期限内将“北京和合盛电子信息科技有限公司”的住所地从涉案房屋迁出，高光红方明确提出要求管仁纯于半个月内迁出，管仁纯方表示同意，但管仁纯实际系在本案开庭审理后于2020年7月10日将注册地址迁出，该期间既超出了双方约定的半个月期限，也超出了合理期限的范围，其应当赔偿由此给高光红、陈福德造成的损失。关于损失的数额，因管仁纯仅是违反了合同的附随义务，且管仁纯承租的涉案房屋包括x1x2两处房屋，其仅以其中的x2房屋为住所地注册成立法人，其未将注册地址迁出对于高光红、陈福德再行出租涉案房屋的影响有限，高光红、陈福德以原房屋租金标准要求管仁纯赔偿损失，明显过高，本院酌情考虑上述情形，并结合此期间租赁市场受新冠肺炎疫情影响的因素，酌定管仁纯赔偿高光红、陈福德损失的数额为6000元。关于高光红、陈福德要求管仁纯支付合同履行期间逾期支付租金的违约金的反诉请求，根据租赁合同约定，管仁纯未按合同约定支付租金的，每延迟一日按应付租金0．5%的标准支付“滞纳金”（违约金）；管仁纯在2019年12月16日应支付下一期租金，但其实际于2019年12月30日支付清，应按照合同约定支付违约金，高光红、陈福德主张2019年12月16日至2019年12月30日管仁纯逾期支付租金的违约金3291元，于法有据，本院予以支持；高光红、陈福德主张2020年3月16日至2020年3月25日管仁纯逾期支付租金的违约金，因管仁纯实际支付租金至2020年4月16日，且双方租赁合同已于2020年3月25日经协商解除，高光红、陈福德主张该部分违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高光红、陈福德返还原告（反诉被告）管仁纯押金、租金、电费共计37690．63元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告（反诉被告）管仁纯给付被告（反诉原告）高光红、陈福德逾期支付租金违约金3291元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）管仁纯赔偿被告（反诉原告）高光红、陈福德工商注册地址逾期迁出损失6000元，于本判决书生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）管仁纯的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高光红、陈福德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取375元，由原告（反诉被告）管仁纯负担4元（已交纳），由被告（反诉原告）高光红、陈福德负担371元，自本判决生效之日起七日内执行清。反诉费1652元，减半收取826元，由被告（反诉原告）高光红、陈福德负担801元（已交纳），由原告（反诉被告）管仁纯负担25元，自本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十月二十八日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲