北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25070号原告（反诉被告）：北京士力城物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区水岸南街**楼**1002。法定代表人：胡长士，总经理。委托诉讼代理人：席玉彬，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国人民解放军北京卫戍区朝阳第一退休干部休养所，住，住所地北京市朝阳区北苑小街**院/div>法定代表人：王建国，所长。委托诉讼代理人：张峥岫，北京谦君律师事务所律师。原告（反诉被告）北京士力城物业管理有限公司（以下简称士力城公司）与被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第一退休干部休养所（以下简称卫戍区干休所）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告士力城公司的委托诉讼代理人席玉彬、被告卫戍区干休所的委托诉讼代理人张峥岫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。士力城公司向本院提出诉讼请求：1、判令卫戍区干休所支付2018年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费763728元；2、判令卫戍区干休所支付违约金（以763728元为基数，自2019年3月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的标准计算）。事实和理由：2014年8月，士力城公司与卫戍区干休所的前身“某某”签订了为其一年的《物业服务合同》，约定由士力城公司为戎辉苑小区提供物业服务。此后，每年合同期满，双方均续签合同，直至2018年9月20日。2018年9月21日，士力城公司与卫戍区干休所续签了为期3个月的《物业服务续订合同》，合同约定：续订合同有效期自2018年9月21日至2018年12月20日止。合同对服务范围、服务费等进行了约定，并约定卫戍区干休所以支票或者现金方式付款，如任何一方违反本合同，违约方应承担违约责任，并就违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿。上述合同签订后，士力城公司继续提供物业服务，但是卫戍区干休所自2018年8月后不再支付服务费，造成士力城公司经营困难。2019年2月19日，士力城公司书面通知卫戍区干休所将于3月1日停止物业服务并撤场。2019年2月28日，双方办理相关交接手续且对交接情况无异议。但卫戍区干休所至今未支付拖欠的服务费，经多次催要未果，故士力城公司诉至本院。卫戍区干休所辩称：不同意士力城公司的诉讼请求，在2014年7月至2018年8月期间，士力城公司以虚列服务人员数量的方式，向卫戍区干休所多收取物业费。截止2018年8月31日，累计多收取服务费高达163.61万元，上述费用金额已经远超过士力城公司主张的金额。在2018年9月20日合同到期后，卫戍区干休所明确告知士力城公司不再继续合作，为妥善办理交接、退场等工作，双方又续签了三个月的合同，士力城公司在此期间完全有时间办理撤场，但士力城公司拒绝办理手续，并延期滞留，其延期滞留期间不应当被认定为事实服务，我方亦不应当支付服务费。士力城公司未照合同约定，根据岗位配置人数向卫戍区干休所配置足额的服务人员，其行为构成违约。同时，卫戍区干休所向本院提出反诉，反诉请求：1、判令士力城公司退还2014年7月17日至2018年9月20日期间多收取的物业费163.61万元及利息（以163.61万元为基数，自2018年11月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2014年7月17日，卫戍区干休所的前身“某某”与士力城公司签订《物业服务合同》，约定士力城公司提供物业服务，提供保安、保洁、电梯等岗位的服务人员，物业费根据岗位性质确定付费费率，每月根据具体人员数量、结合不同岗位对应的服务费率确定月总服务费。按自然月结算。自2014年7月后，双方每年续签合同直至2018年9月20日合同到期。2018年11月，卫戍区干休所发现士力城公司违反合同约定，自2014年7月合作以来，始终没有提供足额到岗服务人员，但却以合同约定配置服务人员数量向卫戍区干休所虚报，以虚报人数作为实际服务人员，向卫戍区干休所多收取物业费。卫戍区干休所认为士力城公司的行为给其造成了重大的经济损失，故卫戍区干休所提起反诉。士力城公司针对卫戍区干休所的反诉请求答辩称：请求驳回卫戍区干休所的反诉请求。士力城公司自2017年7月至2018年8月期间，从未超过合同约定人数和工资标准结算物业费费用，不存在多收取物业服务费的事实。审计结果不得作为民事合同的结算依据，卫戍区干休所根据“物业费审定表”中应付部分内容计算多付物业费的金额缺乏依据。双方之间系物业服务合同关系，并非劳务派遣关系，人数不能作为服务费结算的唯一依据。且人数并非固定的、不可改变的强制性指标，双方合同也未约定实际服务人员少于合同约定人数时，是否应及时补足或相应扣减服务费用。从合同的实际履行情况看，双方以“物业费明细表”对实际服务人员进行确认并照此支付物业费，卫戍区干休所对实际服务人员少于合同约定人数一事知情且没有提出异议。从合同履行结果和物业服务质量看，士力城公司并没有因为实际服务人员少于合同约定人数而影响服务质量。根据合同约定和合同履行情况来看，服务协议关于承包经费的约定的本质是士力城公司计算服务总量和控制成本的一种方法。士力城公司的人力成本不断增长，物业服务合同约定工资标准却保持不变，适度调整减少服务人员，是合理举措，具有正当性。士力城公司并不存在在2019年1月到2月期间的强行驻场行为，该期间内，仍然提供相应的物业服务，卫戍区干休所应当支付此阶段的服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月17日，某某作为甲方，士力城公司作为乙方签订《物业管理服务合同》，约定甲方将所属部分物业项目委托乙方施行物业管理服务，物业管理服务范围包括保安、保洁、电梯。根据工作范围和性质配置人员，详细配置人员每月按实际情况由甲乙双方共同确认，人员配置费用，保安人员费用：保安人员配置21人，每人服务费3800元/月；电梯人员费用，电梯人员配置12人，每人服务费3800元，；保洁人员费用：保洁人员配置8人，每人服务费3500元。承包经费总计，月服务费153400元（大写壹拾伍万叁仟肆佰圆整）。甲方同意支付乙方购买保洁所需各种清扫器皿、清洁工具及各种清洁剂、劳保用品等费用，费用金额为20000元/年（大写贰万元整)，按月支付。本协议自2014年7月17日至2015年7月16日止。2015年9月20日，双方继续签订《管理服务合同》，内容与上述合同内容基本相同，保安人员变更配置为21人，保洁人员变更为10人，上述人员的工资标准没有变化，月服务费114800元。同时约定根据国家法定节假日三薪算法，五大节日按照每人每月工资除以30天乘以2乘以法定节假日天数进行计算。协议期限为2015年9月20日至2016年9月19日。2017年9月20日（原文如此），双方继续签订《物业管理服务合同》，保安人员配置为21人，保洁人员配置为10人，增加了消防值班人员1人，每人服务费4600元/月，承包费用总计月服务费119400元，亦约定了根据国家法定节假日三薪算法，五大节日按照每人每月工资除以30天乘以2乘以法定节假日天数进行计算。协议期限为2016年9月21日至2017年9月20日。2017年9月20日，双方继续签订《物业管理服务合同》，保安人员配置为21人，保洁人员配置为10人，消防值班人员1人，增加了物业经理1人，服务费4500元/月，承包经费总计月服务费116900元，亦约定了根据国家法定节假日三薪算法，五大节日按照每人每月工资除以30天乘以2乘以法定节假日天数进行计算。协议期限为2017年9月21日至2018年9月20日。后双方双方继续签订《物业管理服务合同》，保安人员配置为21人，保洁人员配置变更为8人，消防值班人员1人，每人服务费4600元/月，增加了物业经理1人，服务费4500元/月，承包经费总计月服务费116900元，亦约定了根据国家法定节假日三薪算法，五大节日按照每人每月工资除以30天乘以2乘以法定节假日天数进行计算。协议期限为2018年9月21日至2018年12月20日。庭审中，卫戍区干休所表示在士力城公司提供物业服务期间，每年实际提供服务的人数均未达到双方合同中约定的人数，并以此主张对方存在多收取物业费的情形，并提供双方负责人签字于2019年11月25日签字的《物业费审定表》证明，表示根据该审定表可知士力城公司对于2014年7月至2018年8月期间服务人数不足以及多付物业费的事实是认可的，并表示根据该审定表显示，上述期间士力城公司共计多收取物业费163.61万元。经询，士力城公司表示虽然在实践中存在物业服务人数不足的情况，但是卫戍区干休所对于上述情形是知情的，且从未提出过任何异议，至于上述《物业费审定表》虽然进行了签字，但并非认可应当退还物业费，并表示其在审定表中写明了“我司实际用工成本远高于合同的约定，有员工工资条和其他费用条为证”，其减少服务人数是在没有办法的情况下才进行的。经询，士力城公司表示双方在实际提供服务的过程中，每个月均向卫戍区干休所提供《物业管理费明细表》，卫戍区干休所对每个月的费用总额进行核对后才付款。之前的物业费对方已经支付，在支付前未提出任何异议，故对于之前的物业费属于正常收取，不存在多收取的情况。另，士力城公司表示卫戍区干休所向其发送的《关于抓好审计发现的问题整改的函》载明：……2014年8月至2018年8月，干休所与该物业公司签订物业服务合同累计金额560.21万元，该物业公司采取虚列服务人员数量的方式，累计多收取物业管理费163.61万元，干休所对此知情默许未予制止……说明卫戍区干休所对此是知情默许的。卫戍区干休所对此不予认可，表示该函件内容系转载审计部门的文件内容，这是审计部门的说法，卫戍区干休所并不认可，并表示对于服务人员少于合同约定的人员情况，在之前履行物业服务过程中并不知情，是在后续的审计过程中才发现。庭审中，士力城公司表示在2018年12月20日协议到期后，由于临近春节，卫戍区干休所要求其继续提供物业服务，故其继续提供物业服务至2019年2月28日。并表示在2019年9月至2020年2月28日期间，虽然服务的人员也存在少于之前合同约定的人数的情形，但是服务质量并没有下降。2018年12月20日之后，虽然双方没有继续签订合同，但继续为卫戍区干休所提供事实上的物业服务，故卫戍区干休所亦应当参照双方之前的合同标准支付物业费。卫戍区干休所对此不予认可，表示其未支付2018年9月之后的物业费就是因为在审计过程中发现了对方存在虚报人数的情形，而2018年12月20日之后，并未要求士力城公司继续提供服务，是士力城公司强行延期滞留，并主张该期间士力城公司无权收取物业费。庭审中，士力城公司提交撤场通知证明其主动要求撤场。经询，卫戍区干休所未提供证据证明其曾要求士力城公司撤场。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。士力城公司与卫戍区干休所签订的《物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。对于已经支付了物业费的期间，卫戍区干休所主张士力城公司实际提供服务的人数与合同约定的人数不符，并以此为由要求士力城公司返还多收取的物业费。对此，本院认为，根据物业服务的特点，卫戍区干休所应当对服务人数情况有所了解，而在之前的服务期间内，双方对每月的服务费均单独确认，卫戍区干休所并未对人数的问题提出异议，均按照双方确认的金额支付了费用，说明其认可当时支付的款项数额，现又以人数与约定不符要求返还多收取的部分，缺乏事实和法律依据，故对于卫戍区干休所要求返还2014年7月17日至2018年9月20日期间多收取的物业费163.61万元以及支付利息的反诉请求，本院不予支持。2018年9月1日至2018年12月20日期间，双方之间签订有物业服务合同，士力城公司在该期间亦提供了物业服务，故卫戍区干休所应当支付该期间的物业费。对于应当支付物业费的金额，根据本院查明的事实可知，该期间服务人数少于合同约定，卫戍区干休所对此提出异议并表示不同意按照合同约定标准支付费用，虽然士力城公司表示服务质量并未下降，但是考虑双方合同约定的服务费和人数的关联性，对于该期间的服务费应当予以酌减，本院结合士力城公司提供服务的人数和提供服务的具体情况，酌情确定物业费的金额。关于2018年12月20日至2019年2月28日期间的物业费，虽然卫戍区干休所抗辩在合同到期后系士力城公司强行滞留，不应当支付费用，但是未提供证据证明，故本院对其抗辩意见不予采纳。结合士力城公司提供的证据，本院认定在2018年12月20日至2019年2月28日期间，双方存在事实上的物业服务合同关系，故上述期间的服务费，卫戍区干休所亦应当支付，关于该期间的服务费金额，本院参考双方之前签订的《物业管理服务合同》约定的标准和提供服务的人数和具体服务内容等因素，酌情予以确定。关于士力城公司要求卫戍区干休所支付违约金的诉讼请求，因卫戍区干休所系因服务人员人数问题与士力城公司进行沟通，并非恶意欠费，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第一退休干部休养所于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京士力城物业管理有限公司支付物业服务费60万元；二、驳回原告（反诉被告）北京士力城物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第一退休干部休养所的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11437元，由被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第一退休干部休养所负担9800元（于本判决生效之日起七日内交纳），由原告北京士力城物业管理有限公司负担1637元；反诉案件受理费9762元，由被告（反诉原告）中国人民解放军北京卫戍区朝阳第一退休干部休养所负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  张燕钧审判员  柯 岩二〇二〇年十月二十九日书记员  张 晨