营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1921号原告：李新，女，1985年11月29日出生，汉族，无业，住大石桥市。委托诉讼代理人：王功利，营口市正源法律服务所法律工作者。被告：王彬，男，1961年2月19日出生，汉族，系自由职业者，住营口市站**。原告李新与被告王彬返还原物纠纷一案，本院受理后于2019年11月12日作出（2019）辽0802民初2622号民事判决，原告不服上诉于营口市中级人民法院，该院于2020年4月10日作出（2020）辽08民终655号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院重审立案后，依法另行组织合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新向法院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨碍履行义务将房屋腾给原告。2、判令被告给付原告从房屋过户日2017年5月12日开始承担房租每月700元至腾出房止（暂定24个月房租16800元）。3、本案诉讼费及一切费用由被告承担。事实与理由：被告于2014年1月2日向营口鑫盈投资有限公司（宋晓芳是营口鑫盈投资有限公司的投资人、法人代表）的投资人么军房屋抵押贷款20万元，当天，双方签订“借款抵押合同”，约定借款20万元、期限2个月（2014.1.2-2014.3.2）、月息4%、借款发放日先收取利息1.6万元、逾期还款收取本金日0.2%违约金、欠息按欠息额收取日0.5%滞纳金，合同逾期还款又未续约，乙方（出借人）有权变卖抵押房屋，变卖款多退少补。借款人（被告）向么军出具“保证书”、“保证承诺书”，约定借款人如期还款，逾期不还款，允许出借人变卖该房屋，借款人无条件配合更名过户，被告与宋晓芳签订“委托书”，约定被告委托宋晓芳对被告的营口市站前区军民里7-1号房屋（营房权证站字第**）办理房屋产权更名手续，被告向宋晓芳提供该房屋更名所需的一切手续。同日，被告就出卖营口市站前区军民里7-1号房屋另行向宋晓芳出具“委托书”，且在营口市公证处进行公证。2014年1月2日，宋晓芳通过银行向被告汇入借款18.4万元（扣除2个月计：1.6万元利息），被告向出借人出具20万元借据。借款到期时，被告未还款。2014年3月8日，被告向出借人出具“借款续签合同”及“收据”，承诺2014年4月2日还清借款及利息。三个月借款到期后，被告以辛涛没还钱为由一拖再拖。宋晓芳与被告电话联系，双方协商用被告担保房屋抵顶此笔借款，债务就结束了，被告同意宋晓芳卖房子。被告确实不认识原告，原告和宋晓芳是朋友。成立营口鑫盈投资有限公司时，原告投入了30万元的有息存款，钱始终没还原告，宋晓芳拿被告房屋顶账给原告30万元，2017年5月12日，宋晓芳持公证书与原告到不动产中心，被告也到场了，办理了该房屋产权更名手续（辽20**营口市不动产权第0013775号），因此本案诉争房屋在原告名下。然而被告在明知道房屋产权已不属于被告却不给原告腾房，原告多次要求被告腾房未果，诉至法院。综上所述，被告占用原告的房屋己违法，依法要求被告立即将原告的房屋腾出，并承担侵占期间的租金。被告王彬辩称，一审法院（2019）辽0802民初2622号民事判决书事实清楚，证据充分，适用法律正确。一审法院依据公证法和事实有权认定该公证文书无效，十分正确。原告在不动产登记中心的委托书和营口市公证处的委托书为虚假的，其委托期限伪造的，委托人签名不是被告王彬所签。案外人宋晓芳与原告订立房屋出卖时间不在公证委托书的委托期限之内（委托期限为2014年1月2日至2016年1月1日），其买卖行为无效；2017年5月12日案外人宋晓芳与原告到不动产登记中心出卖被告房房权证站字第**房过户，过户行为无效。二审法院（2020）辽08民终655号民事裁定要求查清公证书公证的委托书真伪，是正确的。超限抵押。营口市公证处三个公证书，三个版本。原告有恶意串通虚假诉讼之嫌，一审法院驳回原告诉讼请求正确。被告与案外人宋晓芳委托代理期限已到期，双方代理关系已终止。宋晓芳在无权行使代理权情况下，以伪造公证的委托书冒用被告名义与原告订立合同，根据规定，该合同应视为无效合同。2017年5月12日原告以20万元在营口鑫盈投资有限公司处购买被告房屋，且对被告未予充分核对，于2019年8月22日原告凭虚假公证的委托书和事实对被告诉讼，原告不构成善意所得，不当得利理由不成立。原告利用伪造公证书进行房屋过户，被告不知情，也不认识原告，与被告没有法律关系，要求被告返还原物无法律依据。原告利用伪造公证书虚拟的事实，实现自我不当得利的恶意诉讼。请法院公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年1月2日，被告向案外人营口鑫盈投资有限公司（宋晓芳是营口鑫盈投资有限公司的投资人、法定代表人）的投资人么军房屋抵押借款20万元，当天，被告与么军签订借款抵押合同，约定借款20万元、期限2个月（2014.1.2-2014.3.2）、月息4%、借款发放日先收取利息1.6万元（2个月）、逾期还款收取本金日0.2%违约金、欠息按欠息额收取日0.5%滞纳金，合同逾期还款又未续约，乙方（出借人）有权变卖抵押房屋，变卖款多退少补。当天，借款人（被告）向么军出具保证书、保证承诺书，约定借款人如期还款，逾期不还款，允许出借人变卖该房屋，借款人无条件配合更名过户。当天，被告与宋晓芳签订委托书，约定被告委托宋晓芳对被告的营口市站前区军民里7-1号房屋（营房房权证站字第**）理房屋产权更名手续，被告向宋晓芳提供该房屋更名所需的一切手续，且该协议明确标明“本委托书至签署之日起到办完过户手续止”。当天，被告就出卖营口市站前区军民里7-1号房屋，另行向宋晓芳出具委托书，且在营口市公证处进行公证。该委托书约定的主要内容：王彬准备出卖其房屋（营口市站前区军民里7-1号，面积75平，营房权房权证站字第**）故不能亲自办理，故委托宋晓芳为代理人，代表王彬签订房屋买卖协议、代办网签、代办房屋买卖协议公证、代为协助买方办理贷款、代收房款、代缴税费、代为办理房产过户手续、代办土地使用权证、代办户籍证明等与出卖房产一切相关事宜。凡受托人在委托权限内所签署一切文件及产生一切法律后果，王彬均予以承认。2014年1月2日，宋晓芳通过银行向被告汇入借款18.4万元（扣除2个月计：1.6万元利息），被告向出借人出具20万元借据。借款到期时，被告未还款。2014年3月8日，被告向出借人出具借款续签合同及收据，承诺2014年4月2日还清借款及利息。借款到期后，被告未还本息。另查，被告持有的公证书的委托书载明，委托期限：二O一四年一月二日至二O一六年一月一日。原告房屋更名登记所用、不动产登记中心的公证书的委托书载明委托期限为直到事情办完为止。营口市公证处的公证书的委托书载明，委托期限：直到事情办完为止。该委托书落款时间，缺少“年”字，即二O一四一月二日，“O”与其他字体不一样。被告否认不动产登记中心的委托书及公证处的委托书上“王彬”是其本人签名。2.2017年4月10日宋晓芳与原告签订了房屋买卖合同书（原告述称成立营口鑫盈投资有限公司时，原告投入30万元的有息存款，钱始终没还原告，宋晓芳用被告上述房屋顶账给原告30万元。），将本案诉争房屋以25万元的价格卖给了原告。2017年5月12日，宋晓芳持公证书与原告到不动产登记中心，办理了该房屋产权更名手续（权利人：李新，辽20**营口市不动产权第0013775号）。审理中，被告王彬对原告李新与宋晓芳之间关于诉争房屋交易的价款没有异议。再查，原告李新本人到庭陈述了购买经过，并提到了曾同意王彬过段时间给钱，将诉争房屋再给王彬的事实。本院认为，被告王彬在向么军借款的同时约定“合同到期日如甲方不按期还款，又没按合同约定续签借款合同视为甲方违约，乙方有权变卖甲方的抵押物（价格由乙方决定）。如变卖所得不够归还乙方本金及违约金，乙方有权继续追讨。如变卖所得有剩余归还甲方。”上述协议的约定系以诉争房屋折价冲抵债务，变卖后所得价款多退少补，并不违反法律规定，该约定有效。同时王彬亦向宋晓芳出具了委托手续，在被告王彬未按期还款后，宋晓芳依约将房屋以合理价格出售（抵顶）给李新，并协同李新办理更名过户手续，该出售（抵顶）行为应当有效。关于被告抗辩的办理产权过户备案的公证书与其自己手中的公证书不一致，本院认为在宋晓芳与李新办理诉争房屋更名过户时，行政机关已经对提交的相关材料进行了审核，依法作出了准予变更登记的行政行为，故变更登记留存的公证书与被告手中的是否一致，不能否定李新已经取得诉争房屋产权的效力。而且，在王彬向么军借款未还且在王彬出具过“委托至签署之日起到办完过户手续止”的委托书前提下，即使宋晓芳提交的公证书有瑕疵（并非王彬本人签字），原告李新作为相对方，仍有充分理由相信宋晓芳确实有权出售房屋，李新仍可以取得诉争房屋的所有权。在李新取得所有权后，王彬无法律规定或约定的理由继续居住在诉争房屋内，故王彬应当将房屋返还给原告李新。关于李新主张的原告从过户之日起按每月700元交付租金的请求，本院认为李新自己陈述过曾与王彬协商交房或交钱的经过，双方也没有交付租金的约定，故原告的该项诉请，本院不予支持。但如果王彬在本判决指定期限内仍未返还房屋，应当按照原告主张，支付每月700元的占房费用。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告王彬在本判决生效后15日内将坐落于营口市站前区军民里7-1号房屋返还给原告李新；二、如果被告王彬未在期限内履行第一项判决内容，则从届满之日起至实际履行之日止，按照每月700元支付原告李新占房费用。案件受理费4552元由原、被告各承担2276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  仲玉虹人民陪审员  张雪梅人民陪审员  李 红二〇二〇年十月二十七日书 记 员  杨婉誉