广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初939号 原告：陈秀荣，女，1959年5月13日出生，汉族，大专文化，住广西象州县。 原告：潘小玲，男，1958年7月27日出生，壮族，大专文化，住广西象州县。 二原告共同委托诉讼代理人：熊彬，广西汇力律师事务所律师。 被告：邓秀华，女，1930年6月15日出生，汉族，户籍地广西象州县，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：王学明，男，1964年12月1日出生，汉族，住广西象州县。 被告：王学珍，女，1958年3月16日出生，汉族，小学文化，住广西象州县。 委托诉讼代理人：陈福贤，男，1954年8月29日出生，汉族，住广西象州县。 被告：王学萍，女，1960年7月8日出生，汉族，小学文化，户籍地广西象州县，住广西柳州市鱼峰区。 被告：王学琴，女，1968年8月4日出生，汉族，初中文化，住广西柳州市柳**。 上述四被告共同委托诉讼代理人：黄雷，广西象法律师事务所律师。 原告陈秀荣、潘小玲与被告邓秀华、王学萍、王学琴、王学珍买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈秀荣及潘小玲、陈秀荣的共同委托诉讼代理人熊彬、被告邓秀华及其委托诉讼代理人王学明、王学萍、王学珍的委托诉讼代理人陈福贤、邓秀华、王学萍、王学琴、王学珍的共同委托诉讼代理人黄雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秀荣、潘小玲向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同赔偿二原告违约金40万元；2、案件受理费由四被告承担。事实与理由：2019年12月30日，二原告与四被告签订《房屋买卖合同》，四被告承诺对位于象州镇××路××号的房屋拥有所有权，愿意以40万元卖给二原告。合同签订后，二原告于2019年12月12日、29日分两次将购房款40万元支付给邓秀华后，四被告将房屋交付了二原告。2020年1月，王学明以其系涉案房屋权利人为由起诉二原告及四被告，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，由二原告将涉案房屋返还给王学明。象州县人民法院经审理作出（2020）桂1322民初175号民事判决，判决认定合同有效，但因王学明是涉案房屋权利人，故判令二原告将涉案房屋返还给王学明及四被告，四被告返还购房款40万元给二原告，该判决已发生法律效力并履行完毕。二原告认为，（2020）桂1322民初175号民事判决书确认王学明是涉案房屋权利人之一，说明四被告在签订《房屋买卖合同》时承诺对涉案房屋拥有完全所有权是虚假的，四被告已构成违约，并直接导致二原告与四被告签订的《房屋买卖合同》无法实现。根据《房屋买卖合同》第六条约定，如有违约，违约方必须赔付给另一方违约金80万元；如卖方违约，除赔付违约金80万元外，同时退还买方购房款40万元。四被告已经退还二原告购房款40万元，但未支付违约金。 被告邓秀华、王学萍、王学琴、王学珍辩称，一、二原告的起诉没有事实依据。二原告诉称的均不是事实，事实上四被告并没有违约。王学明此前一直居住在涉案房屋内，与二原告是近三十年的邻居，二原告不可能不认识王学明。在买卖房屋过程中，二原告并没有征求过王学明意见，况且王学明分别于2019年11月（卖房前）和12月29日（签订合同前）亲自找到和打电话给潘小玲，明确表示其不同意出卖涉案房屋。另外，在房屋未出卖前，四被告也多次告知二原告，房屋是共同共有，共有人王学明一直反对不同意卖。当时四被告问过原告，如王学明不签字是否能过户和办证，潘小玲口口声声说，四被告签字盖手印就得了，王学明不签字无所谓，今后一切手续过户全由其来办理。如王学明不签字，就要赔偿违约金80万给二原告。在潘小玲的恐吓威胁下，四被告就签了字。另外，2019年12月29日晚上，王学明打电话给潘小玲表明不同意卖房，第二天二原告就匆忙地以欺骗的手段与邓秀华签订了《房屋买卖合同》。二、二原告的起诉没有法律依据。《房屋买卖合同》之所以不能实际履行，责任在二原告一方，不能归结于四被告，说是四被告违约。合同无法履行是因为王学明的反对，四被告没有违反法律规定和合同的约定，无需承担违约责任。请求法院驳回二原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据全案证据，结合双方当事人的质证意见，经综合分析后进行选择性采信。 本院经审理认定案件事实如下：陈秀荣与潘小玲系夫妻关系；王金福与邓秀华系夫妻关系，二人共生育有王学珍、王学萍、王学明、王学琴四个子女。涉案房屋位于象州县，是王金福与邓秀华于1992年购买，房屋产权证登记在王金福名下。王金福于1994年12月去世后，涉案房屋未进行析产继承，由王学明和邓秀华共同居住，属邓秀华及其四个子女共有。2019年9月，王学明搬到其新房居住。因邓秀华拟到柳州购买房屋养老，经与王学珍、王学萍、王学琴协商，同意将涉案房屋出卖给邻居潘小玲。2019年12月12日，潘小玲通过潘佐峰的工商银行账户向王学萍的农业银行账户转账10万元作为定金，同日，邓秀华、王学珍、王学萍向潘小玲出具收据，载明：收到潘小玲、陈秀荣支付购房定金10万元。同年12月29日晚，王学明电话联系潘小玲，明确表示其是涉案房屋的共有人，不同意出卖房屋，也不会在合同上签字。次日，邓秀华（甲方）与潘小玲、陈秀荣（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋转让给乙方，并承诺不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证甲方对转让的房屋拥有完全所有权，房屋转让价款40万元；甲方负责协助乙方办理房产过户的相关手续，所需费用由乙方承担。如甲方违约，除退还购房款40万元外，另支付乙方违约金80万元；如乙方违约，则支付违约金80万元给甲方。合同签订后，王学珍、王学萍、王学琴也在合同上签了名。同日，潘小玲向邓秀华的农业银行账户转账购房款30万元，邓秀华、王学珍出具收据，载明：收到潘小玲、陈秀荣交来购房款30万元，所有购房款已全部交清。之后，邓秀华将房屋及其房产的相关证件材料移交了潘小玲。2020年2月24日，王学明以其是涉案房屋的共同共有人，未经其签字的《房屋买卖合同》无效为由，向本院起诉，要求判决房屋买卖合同无效，潘小玲、陈秀荣应将房屋退还王学明，并恢复原状。2020年4月15日，本院作出（2020）桂1322民初175号民事判决书，认定邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴与潘小玲、陈秀荣签订的《房屋买卖合同》有效，但因《房屋买卖合同》事后未得到王学明追认，无法办理过户手续，且不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的情形，判决潘小玲、陈秀荣向王学明、邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴返还涉案房屋，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴向潘小玲、陈秀荣返还购房款40万元。判决生效后，潘小玲、陈秀荣向王学明、邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴返还了涉案房屋。2020年7月22日，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴向潘小玲、陈秀荣返还购房款40万元。2020年7月21日，潘小玲、陈秀荣向本院提起本案诉讼，并提出如上诉讼请求。 本院认为，一、关于邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴在履行涉案合同过程中是否存在违约行为问题。根据《房屋买卖合同》第一条约定，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴作为出卖方，承诺保证对出卖的房屋拥有完全所有权，如存在权利障碍，则承担相应的法律责任。从查明的事实看，导致潘小玲、陈秀荣未能实现涉案合同目的的主要原因是邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴在出卖共有人的房屋时，未征得房屋共有人王学明的同意，且合同履行后也未得到王学明的追认，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴擅自处分其他共有人的财产，违反了“保证出卖的房屋拥有完全所有权”的约定，已构成违约。故对邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴认为其并无违约行为,不应支付违约金的抗辩意见,本院不予采纳。二、关于支付违约金40万元问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案合同约定了违约金，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴一方违约，应当按照合同约定支付违约金，因违约金的性质是违约一方给对方造成损失的一种补偿和惩罚，当事人约定的违约金应不超过造成损失的百分之三十。潘小玲、陈秀荣主张与购房款等额的违约金，其未能提供证据证明因被告违约给其造成损失40万元。结合双方在本案纠纷前已履行了返还涉案房屋和购房款的情况、原告在涉案合同订立前已明知购买该房屋存在风险及被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持违约金数额为以购房款40万元为基数，自潘小玲、陈秀荣于2019年12月12日、30日支付购房款的次日起至邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴2020年7月22日返还购房款止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的1年期利率（LRP）的1.3倍计算。据查，2019年11月20日至2020年1月20日的1年期利率（LRP）为4.15%，2020年2月20日至3月20日为4.05%，2020年4月20日至7月20日为3.85%。据此计算，邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴应支付潘小玲、陈秀荣的违约金为11803.82元。潘小玲、陈秀荣请求违约金40万元，过分高于造成的损失，超过部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴于本判决生效之日起十日内支付原告陈秀荣、潘小玲违约金11803.82元； 二、驳回原告潘小玲、陈秀荣的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7300元，减半收取3650元，由原告陈秀荣、潘小玲负担3540元，被告邓秀华、王学珍、王学萍、王学琴负担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 韦秀芳 二〇二〇年十月十五日 法官助理 覃丽荣 书 记 员 莫佐晢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。