广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初2155号原告：吴鸿昌（曾用名：吴洪昌），男，1945年10月12日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：李志强，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓媛英，女，68岁，住罗定市。和原告吴鸿昌是夫妻关系。被告：黄玉玲，女，1973年8月26日出生，汉族，住云浮市郁南县。委托诉讼代理人：吴家奕，广东端庆律师事务所律师。原告吴鸿昌与被告黄玉玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴鸿昌及其委托诉讼代理人李志强、邓媛英与被告黄玉玲及其委托诉讼代理人吴家奕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠2020年2月至5月份租金34368元及滞纳金18643.2元（按拖欠房租为本金，按日利率0.5%计算至2020年6月30日），两项合计53011.2元，并自2020年7月1日起以34368元为本金，按日利率0.5%的标准计算滞纳金至清偿日止。事实和理由：2013年2月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将位于罗定市***************（即龙华花苑旁煌上旺大厦）的房屋租赁给乙方（被告）作为经营旅业住宿宾馆使用。租赁期限15年，自2013年2月1日起至2028年1月31日止。租金自2013年2月1日起算，从2013年2月1日起至2018年1月31日止每年租金为170000元，每月租金为14167元；2018年2月1日起至2023年1月31止，每年租金为175100元，每月租金为14592元；从2023年2月1日起至2028年1月31日止每年租金为180353元，每月租金为15030元。乙方（被告）在租赁期间，乙方（被告）负责出钱对该房屋建筑物（如天井采光板、楼面隔热层等）进行所有修复工作。租金按月计算，由乙方（被告）每月1日至5日内向甲方用现金方式缴交当月租金，做到先交租金后使用，乙方（被告）不得以任何借口拖欠租金，如乙方（被告）拖欠租金，甲方（原告）有权根据欠缴的租金按每日0.5%的金额收取滞纳金。现请求被告支付拖欠的2020年2月至5月的租金34368元以及滞纳金18643.2元，并自2020年7月1日起以本金34368元为基础按日利率0.5%的标准计算滞纳金至清偿日止。原告围绕其诉讼请求提供以下证据：1.身份证，证实原告和被告的身份情况。2.房产证，证实租赁房屋的所有权是原告。3.房屋租赁合同，证实原、被告双方存在房屋租赁合同关系，按照合同约定，2020年2月至2020年5月期间月租金为14592元，根据合同第二条第2点的约定，原告是有权根据欠缴的租金按每日0.5%的利率向被告收取滞纳金。根据合同第二条第4、5点的约定，房屋租赁期间的维修义务是由被告承担。被告辩称：一、由于受新冠肺炎疫情和门前道路封闭施工影响，对被告的正常经营造成极大影响，导致被告经营极其困难，故请求判令原告免除被告2020年上半年三个月的租金共43776元（14592元/月×3）并驳回原告的诉讼请求。2013年2月1日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于罗定市***************（即龙华花苑旁煌上旺大厦）出租给被告作为经营旅业住宿宾馆使用。租赁时间自2013年2月1日起至2028年1月31日止共计15年，租金按月计算，于每月1日至5日内用现金方式缴交当月租金。自2013年2月1日起至2018年1月31日止每月租金为14167元，自2018年2月1日起至2023年1月31日止每月租金为14592元，自2023年2月1日起至2028年1月31日止每月租金为15030元。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，但其中有9个房间因漏水无法使用，被告将房屋首层作为商铺出租，2层至7层作为公寓出租。由于省道S352线罗定市城区*********路面改造工程施工，2019年12月10日起从罗定市*********路进行封闭施工，被告租赁原告房屋经营的煌上旺宾馆位于封闭施工路段，因道路封闭施工严重影响了住宿人员和车辆的出入通行，对被告的正常经营造成极大影响。2020年1月新冠肺炎疫情爆发，承租公寓的人减少，原来的租户也纷纷退租，对被告的正常经营产生了重大影响，被告所收取的商铺租金和公寓出租的租金比被告应支付给原告的租金还少，被告每个月几乎都是亏本经营。被告由于经营困难，向原告提出要求减免租金，并从2020年2月起先支付部分租金给原告，其中2020年2月、3月各支付5000元给原告，2020年4月、5月各支付7000元给原告，2020年6月开始按《房屋租赁合同》的约定足额支付租金14592元给原告。综上所述，自2019年12月10日起至2020年6月止道路一直封闭施工，严重影响了被告的正常经营，同时，新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，被告因不可抗力的影响造成了损失，所以被告请求法院判令原告免除被告2020上半年三个月的租金共43776元（14592元/月×3）并驳回原告的诉讼请求，原告主张的违约金也不应主持。二、由于新冠肺炎疫情防控措施的常态化，限制了人员的正常流动，势必对被告经营煌上旺公寓出租产生重大影响，收入降低已成既定事实，远远偏离订立合同时的环境，这是双方在订立《房屋租赁合同》时所预料不到的重大变化，若继续按《房屋租赁合同》约定的租金履行，则对被告是显示公平的。况且，原告出租的房屋中有9个房间因漏水被告一直无法造成出租使用，原告也没有履行维修义务，为此，被告请求法院对《房屋租赁合同》约定的租金予以调整，从2020年7月1日起将每月租金降低30%。被告围绕其答辩意见提供以下证据：1.关于对省道S352线罗定市城区*********实行交通管制的通告，证实2019年12月10日起从罗定市*********路进行封闭施工，被告租赁原告房屋经营的煌上旺公寓位于封闭施工路段，道路封闭施工严重影响了被告煌上旺公寓的正常经营活动。2.通知、温馨提示、微信截图，证实2020年1月新冠肺炎疫情爆发，广东省政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，政府及有关部门采取的新冠肺炎疫情防控措施对被告的正常经营产生了重大影响，导致被告经营极其困难。疫情防控是众所周知的。3.照片，证实原告出租的房屋中有9个房屋因漏水，被告一直无法正常出租使用，被告也没有履行维修义务的事实。证实原告所交付给被告的房屋是不符合合同约定的用途，房间的漏水是属于结构性的裂痕所导致的漏水。4.转账明细查询，证实2020年1月至6月被告支付租金给原告的情况，其中2020年2月、3月各支付5000元给原告，2020年4月、5月各支付7000元给原告。双方在诉讼中出示的证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1、2无异议。对证据3房屋租赁合同的真实性无异议，根据合同第二条第4点约定的是天井采光板、楼面隔热层的修复，而对于房屋房间的漏水等的维修没有明确约定。原告对被告提交的证据质证意见为：对证据1的三性均不认可，（1）对真实性、合法性存异议，通告上面无任何有权机关的盖章，无法确认其真实性；照片上亦无日期显示，无法确认照片的形成时间。（2）对关联性存异议，市政建设属于正常的商业风险，该风险应由被告自行承担，被告亦无任何证据证明市政建设对其造成损失，据了解，被告租赁原告房屋后再将房屋转租他人作公寓使用，其经营活动是没有受到影响的。对证据2三性均不认可，（1）真实性、合法性不认可，通知无任何有权机关的盖章，无法确认其真实性，温馨提示无法确认是何人出具，微信截图无法确认对话人，也无法确认该人是否有权作出停止停业的通知。（2）关联性不认可，无证据证实新冠肺炎疫情对被告造成影响，即使有影响，也属于正常的商业风险，该风险应由被告自行承担。根据房屋租赁合同第七条的约定，乙方经营期间应当执行主管部门的规定，因执行主管部门的损失或责任是由乙方承担的。对证据3房屋漏水属实，对关联性不认可，根据房屋租赁合同第二条第4、5点的约定，房屋租赁期间的维修义务由被告承担。综合双方的诉辩及质证意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经庭审出示质证无异议的证据，本院予以采纳并作为认定本案有关事实的依据；对双方在质证中提出异议的证据，将结合相关证据和本案有关事实进行综合认定。经审理查明：2013年2月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将位于罗定市***************（即龙华花苑旁煌上旺大厦）的房屋租赁给乙方（被告）作为经营旅业住宿宾馆使用。租赁期限15年，自2013年2月1日起至2028年1月31日止。租金自2013年2月1日起算。从2013年2月1日起至2018年1月31日止每年租金为170000元，每月租金为14167元；2018年2月1日起至2023年1月31止，每年租金为175100元，每月租金为14592元；从2023年2月1日起至2028年1月31日止每年租金为180353元，每月租金为15030元。租金按月计算，由乙方每月1日至5日内向甲方用现金方式缴交当月租金，做到先交租金后使用，乙方不得以任何借口拖欠租金，如乙方拖欠租金，甲方有权根据欠缴的租金按每日0.5%的金额收取滞纳金。乙方在租赁期间，乙方负责出钱对该房屋建筑物（如天井采光板、楼面隔热层等）进行所有修复工作。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同收回房屋，造成甲方的损失由乙方赔偿，甲方已收取的押金不予退还给乙方并勒令立即退出，所有发生后果由乙方负全部责任。……3、欠租金或水电费累计达两个月以上。……。租赁期间，甲方提前终止合约，退还押金给乙方。如乙方违约，甲方不退还押金给乙方，并且乙方要还清尚未缴交的租金和水电费等其他费用。如因国家建设和不可抗力因素，导致合同不能继续履行，本合同无条件终止，甲乙双方的经济责任各自承担。合同签订后，被告支付租赁押金120000元给原告，原告将交付房屋给被告作为经营旅业住宿宾馆使用。又查明：原告拖欠被告2020年2月至5月份的租金34368元未偿付。以上事实，有身份证、房屋租赁合同及原、被告的陈述等证实，附案可查。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应依法诚信履行合同义务。本案争议焦点如下：一、被告提出免除三个月租金是否支持？被告要求原告免除三个月租金理由如下，1.因道路施工的影响，被告经营的公寓正在施工封闭的路段长达半年多时间，对被告的经营产生影响。2.由于新冠疫情的影响，导致被告公寓的出租收入严重减少，因疫情防控措施，对被告的经营产生重大影响。原来居住的由于回家过年无办法来罗定，罗定的也无办法出来走动。3.由于原告交付给被告的房屋有9间房间属于楼板漏水，楼板漏水是属于结构性的，房间无办法使用，而原告一直没有履行维修的义务，根据合同的约定，原告应当承担维修的义务，原告作为出租人没有承担维修义务，导致被告无法使用房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”规定新冠肺炎病毒疫情这一突发公共事件属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力。2020年1月起罗定市区域虽然遭受新冠肺炎病毒疫情影响，商家经营的旅业等服务业受到一定的影响，但被告租赁原告楼房经营服务业所在区域并非疫情严重，受疫情影响不大不属于不能正常经营、不能履行合同的情形。被告以受疫情影响为由提出免除三个月租金，其行为不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定。被告提出因道路施工的影响，被告经营的公寓正在施工封闭的路段长达半年多时间，对被告的经营产生影响以及由于原告交付给被告的房屋有9间房间属于楼板漏水，楼板漏水是属于结构性的，房间无办法使用，而原告一直没有履行维修的义务。因合同没有约定上述情况可以减免租金，因此被告要求原告免除三个月租金不符合法律规定及双方合同的约定，本院不予支持。对于房间漏水的维修问题，不属于案件处理范围，当事人双方可以另寻途径解决。二、被告提出不需要支付违约金是否采纳？新冠肺炎病毒疫情这一突发公共事件属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力。被告租赁原告楼房经营服务业所在区域非疫情严重，但客观上受疫情影响，经营出现困难，综合本案的实际情况，本案被告提出不需要支付疫情期间的违约金，符合新冠肺炎病毒疫情影响的本案客观实际及与疫情相关的指导性文件指引，根据公平原则，可以允许被告对上述受疫情影响的租金履行期的延长，被告提出不需要支付上述违约金，理据充分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第五条的规定，判决如下：一、被告黄玉玲支付款项34368元给原告吴鸿昌，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；二、驳回原告吴鸿昌的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563元（原告已预交），由被告黄玉玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈建光二〇二〇年十月十二日书记员  罗列君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。