北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11171号原告：北京闲白环境科技有限公司，住所地北京市朝阳区平房乡姚家园西里**院**楼北侧****。法定代表人：方浩，执行董事。委托诉讼代理人：梁学军，北京市长安律师事务所律师。被告：北京市兴广通环保再生资源有限公司，住，住所地北京市大兴区黄村镇鹅房村村委会北800米/div>法定代表人：朱少波，执行董事。被告：黄镇宇，男，1989年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。原告北京闲白环境科技有限公司（以下简称：北京闲白公司）与被告北京市兴广通环保再生资源有限公司（以下简称：兴广通公司）、被告黄镇宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京闲白公司的委托诉讼代理人梁学军、被告兴广通公司及被告黄镇宇的共同委托诉讼代理人鹿世鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京闲白公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认北京闲白公司与兴广通公司于2017年3月27日签订的《房屋场地租赁合同》无效，兴广通公司向北京闲白公司退还转租费2600000元，黄镇宇与兴广通公司向北京闲白公司相互承担连带支付责任；2．判令兴广通公司、黄镇宇承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月27日，北京闲白公司（乙方）与兴广通公司（甲方）签订《房屋场地租赁合同》，该合同约定：甲方将北京市大兴区芦求路中段立阳路10号的房屋场地出租给乙方，场地面积17．6亩，房屋建筑面积5500平方米，包括库房、办公室20间、宿舍35间；租赁房屋中930平方米为甲方自建，其余为甲方向盛增波租赁取得，本合同所约定的租赁期限5年4个月，自2017年4月1日至2022年8月1日止。2017年3月30日，乙方可以安排人员进场做现场的基础搭建，甲方应当在2017年4月30日之前将全部房屋场地交付乙方使用，乙方向甲方支付转租费用2600000元。本协议签订前乙方已经向甲方支付了1000000元（支付账户为：收款人黄镇宇），剩余1600000元在本合同签订的当日支付，支付账户同上，甲方保证在合同签订1年内，租赁的房屋不会被征收或者拆除。如果乙方租赁的房屋被拆除，甲方应当退还乙方支付的转租款项。该合同签订后，北京闲白公司通过法定代表人方浩账户支付转租费2600000元。2017年下半年，租赁房屋场地被政府列入拆除腾退范围并被拆除。兴广通公司故意隐瞒房屋场地将要被拆迁腾退的事实，仍然引诱北京闲白公司与其签订租赁合同，涉案房屋未取得工程规划许可证，双方签订的《房屋场地租赁合同》自始无效，租赁所取得的收入本应进入兴广通公司的账户，黄镇宇对上述情况知情仍收取本应属于公司的转租款，具有过错，其代收款的行为也无效，黄镇宇对兴广通公司返还租赁款承担连带支付责任。综上所述，北京闲白公司为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查清事实，依法判决。兴广通公司、黄镇宇辩称，不同意北京闲白公司的诉讼请求，其诉称的款项，并非单纯意义的转租费或者年租金，该费用还包括设施设备、锅炉、地、地磅公用品、空调、其他办公家具、930平方米的建筑的转让，签订协议后，相应权利义务，均已经归北京闲白公司享有，且已经交付完毕，因此即使合同无效，上述款项也不应当退还。并且北京闲白公司也已经办理了相关拆迁手续，上述设施设备及相应建筑也已实际被拆迁腾退，无法返还给兴广通公司，因此不应该退还上述费用。黄振宇只是公司的普通职员，受公司委托，参与合同签订并收取相应款项，兴广通公司认可黄镇宇从事的是职务行为，北京闲白公司要求黄镇宇承担责任无事实及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月，兴广通公司（甲方，出租方）与北京市道尔再生资源回收有限公司（公司名称于2019年12月4日变更为北京闲白公司）签订《房屋场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区芦求路中段立阳路10号的房屋场地租给乙方，场地面积17．6亩，房屋建筑面积5500平方米，包括库房、办公室20间、宿舍35间（详见附件1租赁库房场地平面图）；租赁房屋中930平方米为甲方自建，其余为甲方向盛增波租赁取得。乙方租赁的房屋面积中，甲方已经将其中2200平方米出租给张鹏，年租金200000元，甲方与张鹏《仓库租赁合同》将于2019年11月10日到期，租金已经支付到2017年11月9日，剩余400000元租金，甲方同意由乙方收取，甲方应当告知张鹏，并履行合同主体变更事宜。本合同所约定的租赁期限为5年4个月，自2017年4月1日至2022年8月1日止。2017年3月30日乙方可以安排人员进场做现场的基础搭建，甲方应当在2017年4月10日前将全部房屋场地交付乙方使用。乙方向甲方支付转租费2600000元，本协议签订前乙方已经向甲方支付了1000000元（支付账户为收款人黄镇宇），剩余1600000元在本合同签订的当日支付，支付账户同上。乙方支付的转租费包括转让设备款（地（地磅防栓、取暖液化气锅炉、太阳能热水器）、甲方自建的930平方米房屋建造材料款以及甲方对乙方使用租赁房屋场地的保障。甲方保障乙方按照本合同约定的期限和条件使用租赁房屋及场地，如因非乙方原因（包括甲方违约、第三人主张权利）导致乙方提前搬离租赁的房屋，甲方应当全额返还乙方转租费，不可抗力因素影响除外。房屋及场地年租金为500000元，由乙方直接向盛增波支付，乙方向盛增波支付相应款项后，视为乙方向甲方履行了合同义务（支付账户为收款人盛增波）。乙方于2018年1月1日起向盛增波支付租金，之前乙方不用支付租金。从2018年起，乙方每年支付一次租金，支付日期为每年1月1日前。乙方租赁的房屋场地如遇征收（拆迁），相关机构支付的停产停业损失补偿费、机器设备、物资搬迁费、自建房屋补助费、装修费（如有）等归乙方所有。甲方保证在合同签订1年内，租赁的房屋不会被征收或者拆除，如果乙方租赁的房屋被拆除，甲方应退还乙方支付的转租费。北京闲白公司通过方浩账户向黄镇宇账户转账共计2600000元。本院（2019）京0115民初9529号民事判决书中，本院经审理认定事实如下：罗真慈从盛增波处租赁了位于北京市大兴区黄村镇后辛庄村委会北1000米的房屋场地，涉案场地上房屋没有准建手续。2017年下半年，涉案房屋被列入拆除腾退范围内，现已拆除。盛增波取得拆迁预付款7200000元。因拆迁档案未过审，兴业富民公司不能向本院提交相关拆迁补偿合同。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本院调查的事实，可认定罗真慈与盛增波存在房屋租赁合同关系；涉案房屋没有准建手续，双方之间的租赁合同无效。对于有争议的事实，双方提交了证据。北京闲白公司提交《房屋场地租赁合同》、网上银行电子回单、村委会告知书、租赁合同和补充协议、民事判决书裁定书、租赁合同权利义务转移协议书，证明北京闲白公司与兴广通公司签订合同，买断涉案房屋场地租赁权，交纳转租费2600000元，方浩将上述费用转到黄镇宇卡中，黄镇宇应承担连带责任。大兴区后辛庄村委会2017年7月17日通知涉案场地被列入首都功能疏解腾退拆迁范围。涉案场地是罗真慈从盛增波处租赁，然后以兴广通公司的名义转租给北京闲白公司。因为无规划许可证，相关的合同及补充协议已经法院判决无效，涉案场地在2017年下半年已经拆迁。兴广通公司曾将涉案场地中的部分场地租给张鹏，转租给北京闲白公司后，兴广通公司退出，张鹏向北京闲白公司支付租金；兴广通公司、黄镇宇对证据的真实性认可，认为2600000元买断的并非是租赁权，还包括其他款项，黄镇宇收到该款项，但是是职务行为。涉案场地听说已经被拆迁，拆迁过程不知情。租赁合同和补充协议、民事判决书裁定书、租赁合同权利义务转移协议书，因涉及案外人，不能作为证明北京闲白公司主张的证据。兴广通公司、黄镇宇提交《房屋场地租赁合同》及授权委托书，证明北京闲白公司支付的转租费包括转让设备款，现房屋及场地均已拆迁，相关的拆迁手续也由北京闲白公司办理，按照合同约定，相应的拆迁利益由北京闲白公司享有，其完全可以通过租赁物取得相应的拆迁利益，其诉讼请求无事实及法律依据，要求退还2600000元有违公平原则。授权委托书附在《房屋场地租赁合同》中，证明黄镇宇收款是受兴广通公司委托，是职务行为；北京闲白公司对证据的真实性认可，证明目的不认可，认为合同书面性质中2600000元转租费就是买断租赁权，不含其他设施设备费用，设备是赠送性质，没有单独作价、评估。转租费应该由兴广通公司收取，黄镇宇收到2600000元之后没有支付给公司，涉嫌职务侵占行为，黄镇宇与兴广通公司均存在过错，应承担连带支付责任。北京闲白公司称涉案场地由盛增波从村委会租赁取得，没有规划许可证，盛增波租给罗真慈，罗真慈转租给兴广通公司，兴广通公司转租给北京闲白公司。如果法院判决兴广通公司退还转租费2600000元，北京闲白公司不再向兴广通公司主张拆迁利益，放弃该场地可能获得的拆迁利益。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据本院查明的事实及生效判决书认定，涉案房屋场地无建设工程规划许可证等规划审批手续，故北京闲白公司与兴广通公司签订的《房屋场地租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对北京闲白公司主张确认双方签订的《房屋场地租赁合同》无效，并返还转租费2600000元的诉讼请求，本院予以支持；因《房屋场地租赁合同》中未对相应的设施设备、建筑物等价值进行明确约定，且相应的设施设备、建筑物等已被拆迁，无法返还，故对兴广通公司、黄镇宇关于转租费中包括设施设备、建筑等的转让，已经交付完毕，即使合同无效，转租费也不应该退还的主张，本院不予采信。北京闲白公司主张黄镇宇与兴广通公司承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京闲白环境科技有限公司与北京市兴广通环保再生资源有限公司于2017年3月27日签订的《房屋场地租赁合同》无效，北京市兴广通环保再生资源有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京闲白环境科技有限公司退还转租费2600000元；二、驳回北京闲白环境科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由北京市兴广通环保再生资源有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十月三十日法官助理  赵新兰书 记 员  张海利