福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1398号 上诉人（原审原告）：永定区百佳房产中介服务部，住所地福建省龙岩市永定区凤城街道南通路烟草公司后门**，统一社会信用代码92350822MA2XTDAH70。 经营者：张禄先，男，1972年8月18日出生，汉族，个体户，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：刘腾荣，福建力涵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：廖繁书，男，1973年12月09日出生，汉族，教师，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：张中良，福建永宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡芳玲，女，1964年8月2日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 上诉人永定区百佳房产中介服务部（以下简称为百佳中介）因与被上诉人廖繁书、胡芳玲居间合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2020）闽0803民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百佳中介上诉请求：一、撤销龙岩市永定区人民法院（2020）闽0803民初1363号民事判决，改判支持百佳中介一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由廖繁书、胡芳玲承担。事实和理由： 一、百佳中介为廖繁书、胡芳玲双方促成涉案房屋买卖提供了中介服务。本案中，百佳中介提供的证据以及廖繁书、胡芳玲陈述，均可证实，百佳中介带廖繁书查看案涉房屋，与廖繁书、胡芳玲联系、沟通，对此，一审判决也予以认定。二、百佳中介与廖繁书签订的《客户看房协议》属于居间合同性质，协议约定了百佳中介作为中介提供的服务以及中介费的金额，一审法院也认定协议合法有效。三、廖繁书违反《客户看房协议》约定，违反诚实信用的基本准则，应承担相应的违约责任。根据一审法院认定的事实，廖繁书先后与丽景中介、百佳中介签订委托买房协议，并在6月16日同时通过二家房产中介与胡芳玲沟通买卖事宜，属于“一脚踩两船”的不诚信行为，违反了《客户看房协议》约定，应承担相应的违约责任。四、无论廖繁书是否违约，廖繁书均应支付百佳中介居间服务费用。在百佳中介为廖繁书、胡芳玲提供了中介服务的情况下，于法于理，廖繁书、胡芳玲均应支付服务费用给百佳中介，这既是对百佳中介提供居间服务的一种合理回报，也是廖繁书、胡芳玲遵守协议精神的体现，更是房产中介行业赖以生存发展的基础，如果任由房屋买卖双方享受中介服务，却不支付对价，将极大损害房产中介行业的生存发展。综上，为维护百佳中介合法权益，保障房产中介行业健康发展，百佳中介现提起上诉，请求二审法院依法支持百佳中介的上诉请求。 廖繁书辩称，一、廖繁书并不存在百佳中介所称的违约事实，百佳中介要求廖繁书承担违约责任没有事实和法律依据。1.根据本案各方当事人的陈述及所提交的证据，本案的基本事实是：①胡芳玲是将案涉店面通过金诺中介（该中介与丽景中介共享房源信息）和百佳中介等多家中介机构挂牌出售；②丽景中介是于2020年6月13日先向廖繁书推荐了案涉店面的房源信息，先向廖繁书提供了带领廖繁书看案涉店面、与胡芳玲洽谈房产价格、咨询贷款事宜、了解征信等服务，这均早于百佳中介在2020年6月16日中午的推荐时间；③是丽景中介先与胡芳玲谈妥了廖繁书意定的150万元的购买价格并通知廖繁书购买。上述事实，一审判决也予以了确认。2.房产中介居间合同中，如果卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。基于本案的上述基本事实，虽然百佳中介期间也有向廖繁书提供了案涉店面的部分中介服务，但廖繁书在百佳中介提供中介服务之前，即已经通过正当途径通过即丽景中介获得了相同的房源信息，而且丽景中介在此期间也同样向廖繁书提供了更优质的中介服务。因此廖繁书并不存在利用了百佳中介的单一信息来源和服务后又故意绕开百佳中介而与丽景中介交易的违约“跳单”情况，而且对此廖繁书还有权根据提供服务的时间先后和服务质量等方面在丽景中介和百佳中介之间作出选择。因此，百佳中介诉称廖繁书违约以及什么不诚信、“一脚踩两船”等并以此要求廖繁书承担违约责任没有任何事实和法律依据。对此，最高人民法院所发布的第一批指导性案例“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”中（法〔2011〕354号）对上述法理和法律适用也予以了确认。二、根据百佳中介与廖繁书所签的《客户看房协议》第八条约定，只有在百佳中介居间介绍达成了购房协议的情况下，廖繁书才需向百佳中介支付中介费。但廖繁书在本案中显然没有居间达成购房协议，故廖繁书无需向百佳中介支付中介费。因此百佳中介关于无论廖繁书是否违约均要向其支付居间服务费用的诉称既不符合《客户看房协议》的约定，也直接违反了《中华人民共和国合同法》第426条和第427条的规定，而且对廖繁书也是极不公平的，因为廖繁书已经按照约定向丽景中介足额支付了15000元的中介费，如再另行向百佳中介支付，则无疑损害了廖繁书的合法权益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。百佳中介的上诉请求和理由均依法不能成立，请二审法院依法予以驳回，以维护廖繁书的合法权益。 胡芳玲辩称，一、一审判决的事实认定符合客观事实，胡芳玲没有异议。胡芳玲有委托百佳中介以及丽景中介出售案涉房产，但均未签订书面协议，百佳中介、丽景中介为促成交易均有与胡芳玲联系，但选择哪家中介服务并与其签订协议并非胡芳玲决定。二、一审判决适用法律正确。胡芳玲没有异议，胡芳玲只是出售案涉房产，并未与百佳中介或者丽景中介约定违约责任，也未约定未通过百佳中介服务促交易的情况下胡芳玲应承担共同付款责任。中介服务中“跳单”条款是防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房产的情形，一审判决并未认定买受人廖繁书存在“跳单”行为，胡芳玲更未配合买受人跳单从而使百佳中介遭受经济损失。综上，胡芳玲认为百佳中介要求胡芳玲承担共同付款责任没有事实和法律依据，依法应当驳回上诉，维持原判。 百佳中介向一审法院起诉请求：1.判决廖繁书支付百佳中介中介服务费30,000元；2.判令胡芳玲对前述第一条债务承担共同付款责任；3、案件诉讼费由廖繁书、胡芳玲承担。 一审法院认定事实：早前，原房屋产权人胡芳玲委托百佳中介、丽景中介（与金诺是共享房源信息）挂牌销售位于永定区间（建筑面积70.86平方米、挂牌价2.3万元／平方米、总价款161万元）。廖繁书（甲方）因想购买一间二手店面房，于2020年6月13日与丽景中介（乙方）签订《丽景房产买房委托协议》一份，甲方委托乙方寻找合适房源并协助促成，协议约定：若乙方带看或者提供的房屋交易成功，买卖合同签订生效后，乙方应一次性付清中介佣金，中介佣金为购房款价的1%；甲方不得与乙方介绍的买房者进行私下交易或者到其它中介交易，如发生此情况，乙方有权依法向当地人民法院提起诉讼，甲方应向乙方支付总房款的2%作为中介佣金。次日，丽景中介员工带廖繁书看了该涉案房屋。2020年6月16日又与百佳中介签订《客户看房协议》一份，约定：中介费按乙方中介所购买房地产总价的2%收取，甲方承担1%，其余由卖方承担；甲方经乙方介绍服务，到房地产所在地察看房源地产，然后避开乙方私自和房东发生买卖，或转介绍他们购买，作出乙方付出劳动而不能收取所得，经乙方查实，甲方不但要支付给乙方总房价1%的中介费，还要承担卖房产方的中介费（总房价的1%），即要付出总房价的2%的费用。二份协议签订后，百佳中介、丽景中介为买卖双方促成涉案房屋买卖均有联系沟通。丽景中介积极与卖方胡芳玲协商价格，2020年6月17日，廖繁书夫妇与原房屋业主胡芳玲夫妇在丽景中介、金诺中介居间下，签订《房地产买卖合同》一份，涉案房屋以150万元成交。廖繁书向丽景中介支付佣金15000元。 一审法院认为，百佳中介与廖繁书签订的《客户看房协议》属于居间合同性质，其合同中“甲方经乙方介绍服务，到房地产所在地察看房源地产，然后避开乙方私自和房东发生买卖，或转介绍他们购买，作出乙方付出劳动而不能收取所得，经乙方查实，甲方不但要支付给乙方总房价1%的中介费，还要承担卖房产方的中介费（总房价的1%），即要付出总房价的2%的费用。”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其中本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否利用了该中介公司提供的信息、机会等条件，如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择合意的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，廖繁书及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，廖繁书、胡芳玲并没有利用百佳中介的信息、机会，绕开百佳中介直接订立合同，故不构成违约，对百佳中介的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回永定区百佳房产中介服务部的诉讼请求。一审案件受理费550元，减半收取275元，由永定区百佳房产中介服务部负担。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交证据。百佳中介对一审认定事实中第12页倒数第十一行“廖繁书（甲方）……协议”有异议，认为丽景中介与本案审理有利害关系，廖繁书一审提供的该方面证据应不予采纳。一审遗漏了百佳中介有为廖繁书提供房源信息，带着廖繁书去看房的事实及案涉房屋买卖价格150万元是百佳中介促成的事实。对当事人二审争议的事实，本院认为，廖繁书一审提供的证据能证实本案的事实，应予以采信。对一审双方无争议的事实，本院予以采信。 二审另查明，百佳中介为廖繁书提供房源信息，并带着廖繁书去看房，积极与案涉房屋向房主胡芳玲商谈价格。 本案的争议焦点为：1.廖繁书行为是否构成违约；2.廖繁书和胡芳玲是否应承担共同付款责任。 本院认为，廖繁书与百佳中介签订《客户看房协议》系当事人真实意思表示，合法有效。廖繁书作为具有完全民事行为能力人,对其签署《客户看房协议》的后果应当有明确的认识，该约定对双方当事人具有约束力。合同签订后，百佳中介在本案居间活动中已向廖繁书提供房源信息、带领看房、沟通成交意向等服务，已经向廖繁书履行了相应的居间服务。廖繁书主张在签订协议时不清楚系之前看过的房屋，但其在知道情况后不向百佳中介工作人员说明情况，终止合同，而是选择继续让百佳中介提供居间服务，虽然最后百佳中介未能促成廖繁书与案涉房屋业主胡芳玲的房屋交易，但这个后果并非百佳中介的行为造成的，故廖繁书应承担相应的居间服务费用。鉴于百佳中介未完成居间合同应履行的所有义务，应适当减少收取中介服务费用，本院酌情认定廖繁书应向百佳中介支付中介服务费用5000元。本案胡芳玲不是合同的相对方，现有证据无法证实胡芳玲配合“跳单”的行为，故百佳中介要求胡芳玲承担共同付款责任没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，百佳中介的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市永定区人民法院（2020）闽0803民初1363号民事判决； 二、廖繁书应于本判决生效之日起十日内支付永定区百佳房产中介服务部中介服务费5000元； 三、驳回永定区百佳房产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费550元，由廖繁书负担200元，永定区百佳房产中介服务部负担350元。一审案件受理费550元，减半收取为275元，由廖繁书负担100元，永定区百佳房产中介服务部负担175元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 吴英琼 审 判 员 郭胜华 审 判 员 童寿华 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 邹 晖 书 记 员 张文婧 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。