江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初17440号原告：中国建设银行股份有限公司南京江宁支行（统一社会信用代码91320100835610122A），住所地在南京市江宁区东山镇上元大街**。代表人：金鑫，支行行长。委托诉讼代理人：任健宇，江苏天晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶，江苏天晖律师事务所实习律师。被告：夏永标，男，1976年12月5日生，汉族。被告：陶秀萍，女，1971年8月3日生，汉族。原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称建行江宁支行）与被告夏永标、陶秀萍借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行江宁支行的委托诉讼代理人任健宇、李晶到庭参加诉讼，被告夏永标、陶秀萍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行江宁支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告夏永标、陶秀萍立即归还借款本金1210766.09元、利息27940.01元、罚息672.47元（截至2019年11月7日），共计123938.57元，此后继续支付利息、罚息（以1210766.09元为基数，自2019年11月8日起按中国人民银行5年期以上贷款基准利率下调5%后再上浮50%计算至实际给付之日止）、复利（以未付的利息、罚息为基数，自2019年11月8日起按中国人民银行5年期以上贷款基准利率下调5%后再上浮50%计算至实际给付之日止），以及承担建行江宁支行支付的律师费74800元；二、判令原告建行江宁支行对位于南京市江宁区的房产享有优先受偿权；三、判令被告夏永标、陶秀萍承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2016年6月13日，其与被告夏永标签订个人住房（商业用房）借款合同，约定夏永标向其借款130万元，用于购买位于南京市江宁区的房产，被告陶秀萍作为配偶承诺承担共同还款责任，合同约定了违约责任等事项。夏永标、陶秀萍以其所购房产向建行江宁支行提供抵押担保。后建行江宁支行依约放款，但夏永标、陶秀萍未按约还款，故诉至法院。被告夏永标、陶秀萍均未应诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月21日，建行江宁支行（贷款人）与夏永标（借款人、抵押人）、陶秀萍（抵押人）签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途；房屋坐落于南京市江宁区；借款本金为人民币壹佰叁拾万元整，借款期限为288个月，即2016年6月21日至2040年6月21日；本合同项下贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外；本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日为每年1月1日调整；如按照中国人民银行调整后的新利率政策，对于贷款利率商业银行在一定幅度内可自行决定适用标准的，贷款人有权在该规定幅度内选择某一利率标准适用于本合同，借款人同意遵守该标准，按该标准履行义务；借款人首付款金额为人民币陆拾万元整；贷款人将款项一次划入指定账户；借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前到营业柜台办理还款手续或将当期应还款项足额存入指定的委托扣款账户内；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日；借款人指定的委托扣款账户户名为夏永标，账号尾号为2767，开户行为建行江宁支行；借款人还款方法为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息的金额为7503.25元；本合同项下担保方式为抵押；抵押财产位于南京市江宁区；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；担保人与贷款人关于费用承担的约定为：登记费由贷款人（抵押权人、质权人）承担，评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费由抵押人承担；借款人与贷款人关于费用承担的约定为：登记费由贷款人承担，评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费由借款人承担；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；本合同项下借款在计息时，每月的计息天数按30天计算；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约；出现任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），贷款人有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；有权行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。陶秀萍于2017年6月13日签署1份共同还款承诺书，承诺：一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在建行江宁支行向其发出书面还款通知后，其将无条件按建行江宁支行的要求履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。同日，夏永标、陶秀萍（甲方）与建行江宁支行（乙方）签订南京市江宁区房地产抵押合同，约定：甲方抵押担保的主债权合同为个人住房借款合同；债务人为夏永标；主债权数额为人民币130万元，被担保主债权数额为130万元；债务履行期限自2016年6月21日至2040年6月21日；甲方以位于南京市江宁区的自有房地产及其附着物、定着物抵押给乙方，作为上述债务人履行债务的担保；抵押担保范围为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。陶秀萍另签署1份配偶同意抵押声明书，承诺同意将位于南京市江宁区的房产抵押给建行江宁支行作为贷款的担保，并确认案涉贷款系其与夏永标的夫妻共同债务，其本人愿意承担连带责任。2016年7月2日，夏永标、陶秀萍就上述房产办理了抵押登记。不动产登记证明载明：“抵押方式为一般抵押；被担保主债权数额为130万元。”该抵押房产的不动产登记资料查询结果证明载明：“担保范围以抵押人与抵押权人约定的为准。”另，夏永标、陶秀萍于2016年6月13日签署不设立第二顺位抵押的承诺书1份，承诺未经建行江宁支行书面同意，不得将抵押给建行江宁支行的抵押物再抵押给第三人，如抵押人未征得建设银行书面同意，擅自在抵押物上设立抵押的，抵押人授权建行江宁支行向房屋登记机关申请注销第二顺位抵押权，因注销发生的费用由抵押人负担，同时抵押人向建行江宁支行支付壹万元违约金，且同意建行江宁支行可以停止发放贷款、宣布贷款提前到期、拍卖或变卖抵押物以偿还贷款。2016年7月7日，建行江宁支行向夏永标放款130万元。此后，夏永标、陶秀萍未按约还本付息。截至2019年11月7日，案涉贷款的未还本金为1210766.09元，欠付利息为27940.01元，罚息672.47元。为实现债权，建行江宁支行与江苏天晖律师事务所签订委托代理合同，由该事务所指派律师进行诉讼。合同约定代理费为74800元。2020年1月13日，建行江宁支行向江苏天晖律师事务所支付律师费74800元，江苏天晖律师事务所开具相应的发票。上述事实，有个人住房（商业用房）借款合同、共同还款承诺书、南京市江宁区房地产抵押合同、配偶同意抵押声明书、不动产登记证明、不动产登记资料查询结果证明、不设立第二顺位抵押的承诺书、结婚证、个人贷款支付凭证、个人贷款还款计划表、对账单、委托代理合同、律师费发票及当事人的陈述等证据材料证实。本院认为：合法的借款合同关系应予保护。案涉个人住房（商业用房）借款合同及南京市江宁区房地产抵押合同系建行江宁支行与夏永标、陶秀萍的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。建行江宁支行依约向夏永标发放贷款130万元，借款人夏永标亦应按约还本付息。陶秀萍签署了共同还款承诺书，故应对夏永标的案涉借款本息承担共同偿还的责任。夏永标、陶秀萍未按照合同约定的时间足额偿还借款本息，构成违约，建行江宁支行依约有权宣布借款提前到期，要求夏永标归还全部借款及利息。建行江宁支行主张自2019年4月18日起按照罚息利率即中国人民银行同期同档贷款基准利率下调5%之后再上浮50%计收罚息、复利，具有合同依据，亦不违反法律规定，本院予以支持。借款合同约定贷款人为实现债权而实际发生的律师费由借款人承担。建行江宁支行为实现本案债权已实际支付律师费74800元，其主张夏永标、陶秀萍偿还该费用于法有据，本院予以支持。为担保案涉借款合同的履行，夏永标、陶秀萍将其名下位于南京市江宁区的房产抵押给建行江宁支行，并办理了抵押登记。不动产登记资料载明“担保范围以抵押人与抵押权人约定的为准”，而抵押合同约定抵押担保的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。因此，建行江宁支行依法有权就其案涉债权对该抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告夏永标、陶秀萍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告夏永标、陶秀萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行偿还借款本金1210766.09元及利息、罚息、复利（截至2019年11月7日的利息27940.01元及罚息672.47元，此后的利息、罚息以1210766.09元为基数，自2019年11月8日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率下调5%后再上浮50%计算至实际给付之日止，复利以28612.48元为基数，自2019年11月8日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率下调5%后再上浮50%计算至实际给付之日止），支付律师费74800元。二、原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行有权就上述判决第一项确定的债权对被告夏永标、陶秀萍名下位于南京市江宁区的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16708元、财产保全费5000元，合计21708元，由被告夏永标、陶秀萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 斌二〇二〇年十月十二日法官助理  石洪槟书 记 员  徐利坚