北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15518号原告：段淑兰，女，1941年9月18日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。原告：李**，男，1962年11月3日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。上述二原告共同委托诉讼代理人：杜冰，北京泓聚律师事务所律师。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内****。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：董玉甜，女，该公司法务专员。原告段淑兰、李**与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段淑兰、李**向本院提出诉讼请求：1．请求判令原告与被告签订的“北京相寓资产管理服务合同”于2020年7月8日解除，被告立即腾退涉案房屋交付给原告；2．被告向原告支付合同提前解除违约金10506元；3．被告向原告支付逾期付款违约金（10506元×万分之五×15天；自2020年9月25日起计算至实际给付之日，按万分之五，以15759元为基数）；4．被告返还原告维修基金390元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月10日，原告李**代理原告段淑兰与被告爱家营公司签订了“北京相寓资产管理服务合同”。双方约定：甲方将坐落于北京市大兴区广德大街x号院x号楼2单元302室房屋出租给乙方，授权乙方以分租的形式出租。该房屋租赁用途为居住。房屋租赁期自2019年2月13日至2022年6月1日，租金标准为5100元/月。合同期限为3年及以上的，从第2个资产管理周期起每个资产管理周期递增3%。支付方式为季付，其中第七条第（二）第2款第2项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（1）迟延转付当期甲方应得收益达5个工作日的。2020年6月24日，被告未按约定向原告支付房屋租金，原告多次催要，被告均以各种理由拒绝支付，且与原告发生严重的言语冲突。现原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告爱家营公司辩称：我公司代为委托的房屋是三个房间，是原告违规打的隔断，2019年7月流管办把隔断拆除了导致合同预期收益无法达到合同约定，合同显失公平，我公司与原告协商变更合同调整预期收益，但原告坚持不同意变更。2020年6月24日起我公司暂停支付租金。因原告一直投诉我公司要求继续支付租金，我公司于2020年7月9日支付了6月24日至9月23日的租金。本院经审理认定事实如下：2019年1月10日，段淑兰（甲方）与爱家营公司（乙方）签订“北京相寓资产管理服务合同”，约定由爱家营公司代为出租大兴区广德大街x号院x号楼2单元302室用于居住，甲方同意乙方以分租的形式出租。服务期自2019年2月13日至2022年6月1日。月租季付，月租5100元，合同期限为三年及以上的，从第2个资产管理周期起每个资产管理周期递增3%。双方均认可爱家营公司依约按期交纳租金至2020年6月23日。该合同约定应于2020年6月24日交纳租金15759元，爱家营公司称因涉案房屋内隔断于2019年7月被拆除，导致涉案房屋不符合合同约定，该笔租金实际于2020年7月10日交纳。双方均认可爱家营公司已收取段淑兰2020年3月24日至2021年3月23日维修基金780元，现段淑兰主张退还2020年9月25日之后部分，爱家营公司称其仍为涉案房屋提供维修服务。双方均认可涉案房屋出租时已是隔断房。爱家营公司主张拆除隔断后，租户由三户变为两户，其中一间月租金1730元，另外一间1850元，目前仅剩一户仍居住在涉案房屋内。双方均同意双方所签订的“北京相寓资产管理服务合同”于2020年7月8日解除。爱家营公司同意腾退涉案房屋，认可2020年9月24日之后的租金尚未给付，同意房屋租金计算至实际腾退之日止。经询问，段淑兰、李**主张因爱家营公司违约迟延支付租金导致合同提前解除。该合同第七条合同解除及续期中约定：（二）违约解除权。……2．乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（1）迟延转付当期甲方应得收益达5个工作日的；……该合同第八条违约责任及争议解决办法中约定：（三）乙方违约责任：因乙方违约导致本合同提前解除的，……乙方应按月预计租金收益的200%向甲方支付违约金。（五）逾期责任：任何乙方逾期支付款项或逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付逾期行为对应付款项万分之五的违约金。经询问，二原告称二人系母子关系，因段淑兰年岁较大，就由李**代段淑兰与爱家营公司签订上述合同，段淑兰认可李**代理行为，该合同项下权利义务均归属段淑兰。本院认为，李**以段淑兰名义与爱家营公司签订“北京相寓资产管理服务合同”，段淑兰、爱家营公司对此均予以认可，本院对此不持异议。双方所签合同虽有租赁代理等字样或约定，但根据合同约定爱家营公司直接向段淑兰支付租金，双方之间直接形成针对涉案房屋的租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均同意该合同于2020年7月8日解除，爱家营公司同意腾退涉案房屋，本院对此不持异议。爱家营公司已支付租金至2020年9月23日。对于2020年9月24日起的房屋占有使用费计算至实际腾退之日止。本院结合双方合同中月租金标准、同地段同户型房屋月租金平均价格以及双方合同履行情况，酌情确定按照月租金4500元标准计算。根据双方陈述，涉案房屋内隔断于2019年7月被拆除，爱家营公司以此为由将本应于2020年6月24日支付的租金迟延至2020年7月10日交纳，对此，爱家营公司作为一家具备“住房租赁经营”资质的企业，应清楚出租隔断房的后果，对所可能发生的不利后果有所预见。在隔断被拆除后的近一年时间内，爱家营公司并未就该问题与段淑兰达成新的合意或通过其他途径解决，而是一直依照合同约定支付租金，爱家营公司以隔断被拆除为由迟延支付租金，理由并不充分，本院对此不予采纳。因爱家营公司未按时给付租金，本院结合双方合同履行情况、违约情形、迟延支付时间及段淑兰实际损失情况，酌情支持违约金200元。因违约金一项足已弥补段淑兰相应损失，故本院对其逾期付款违约金一项不予支持。对于维修基金一项，考虑到涉案房屋仍处于爱家营公司控制下，据爱家营公司陈述仍有租户尚在涉案房屋内，爱家营公司仍在为涉案房屋提供维修服务，综合上述情形，故对于腾退之日后的剩余部分予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、段淑兰与北京爱家营企业管理有限公司在2019年1月10日签订的“北京相寓资产管理服务合同”于2020年7月8日解除；二、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将北京市大兴区广德大街x号院x号楼2单元302室房屋腾退给段淑兰；三、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付段淑兰房屋占有使用费，自2020年9月24日起计算至实际腾退之日止，按月租金4500元标准计算；四、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付段淑兰违约金200元；五、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还段淑兰维修基金，按月65元标准，自实际腾退之日起计算至2021年3月23日；六、驳回段淑兰、李**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37元，由原告段淑兰、李**负担12元（已交纳）；由被告北京爱家营企业管理有限公司负担25元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二〇年十月十日法官助理  张 振书 记 员  郑少杰