广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7031号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈媛梅，女，汉族，1970年10月2日出生，住所地深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：周少刚，广东穗江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文龄，广东穗江律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：茂名市晶鹏城贸易有限公司，住所地茂名市光华南路。法定代表人：叶腾梅，执行董事。委托诉讼代理人：潘海滨，男。被上诉人（原审被告）：深圳市政东和文化传播有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道深惠路。法定代表人：刘政东。上诉人陈媛梅因与被上诉人茂名市晶鹏城贸易有限公司（以下简称“晶鹏城公司”）、深圳市政东和文化传播有限公司（以下简称“政东和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初16973号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈媛梅上诉请求：一、请求撤销原审民事判决；二、依法确认《××教育培训超市物业租赁合同》于2016年4月18日解除；三、依法判决晶鹏城公司、政东和公司连带赔偿陈媛梅各项损失合计215297元；四、依法判决晶鹏城公司、政东和公司返还扣押陈媛梅的合法私人财产（价值441878元）；五、驳回晶鹏城公司的反诉请求；六、一、二审诉讼费用由晶鹏城公司、政东和公司承担。事实及理由：一、一审法院认定合同的解除时间是2018年4月26日属于事实认定错误。陈媛梅与晶鹏城公司、政东和公司于2015年4月25日共同签署了《××教育培训超市物业租赁合同》，在合同中明确约定晶鹏城公司、政东和公司共同组成合同甲方，同时明确约定政东和公司是陈媛梅实际合作单位，与陈媛梅建立实际合作经营管理。合同签订后，由于晶鹏城公司、政东和公司在消防安检、物业配套服务等方面迟迟达不到开业标准，并且在未经陈媛梅同意的情况下，变更合同主体等多方面违约，导致陈媛梅与晶鹏城公司、政东和公司签署的合同无法履行。同时，晶鹏城公司利用自身强势地位于2016年3月1日封锁了陈媛梅的门店。根据《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。陈媛梅为维护自己的合法权益，于2016年4月18日诉至法院，要求解除与晶鹏城公司、政东和公司之间的合同。深圳市中级人民法院也于2017年5月4日作出（2016）粤03民终21941号民事裁定书，认定“本院认为陈媛梅以合同主体缺失、消防验收影响其合同目的实现等为由要求解除合同的理由充分，本案合同应予解除。”由此可见，合同的解除时间应当为陈媛梅的起诉时间即2016年4月18日。所以，一审法院认定合同的解除时间是2018年4月26日，是对事实的认定错误。二、一审法院只认定陈媛梅装修费人工费等损失为124950元，而未计算中央空调及监控设备安装的损失费90347元，是错误的。陈媛梅在涉案租赁物业装修中，除了室内装修费人工费124950元外另外中央空调及监控设备的安装费及材料费90347元，也应计算在装饰装修残值中。中央空调安装工程是晶鹏城公司同意陈媛梅自己找安装公司及承担相关费用，而且向第三方交了安装押金，不存在私自委托，构成违约的现象。且导致装修损失的过错责任均应由晶鹏城公司承担。故，晶鹏城公司应向陈媛梅承担装修费的损失为215297元。三、一审法院认定陈媛梅要求晶鹏城公司返还扣押的物品以及停止侵害无事实依据，是错误的。根据晶鹏城公司审时提交的照片和光盘可以看到，2018年1月26日晶鹏城公司通过锯断门锁的方式强行进入涉案租赁物业时，涉案租赁物业存放了大量陈媛梅所有的进口教具、办公设备等物品，价值441878元（详见2016年4月18日提交的清单)。根据陈媛梅提交的照片可以看出，陈媛梅曾试图拿走自己的物品，但是晶鹏城公司进行阻拦。所以，一审法院认定陈媛梅要求晶鹏城公司返还扣押的物品以及停止侵害无事实依据，是错误的。四、一审法院判令陈媛梅向晶鹏城公司支付2015年5月13日至2017年12月31日的管理费、维修基金、电费、中央空调流量费、冬天中央空调费等费用，合计799S7.8元，是错误的。陈媛梅与晶鹏城公司的合同因晶鹏城公司违约，已经于2016年4月18日解除，一审法院判决陈媛梅向晶鹏城公司支付2016年4月26日至2017年12月31日的管理费、维修基金、电费、中央空调流量费、冬天中央空调费等费用没有任何的事实及法律依据。一审中，晶鹏城公司提交的晶鹏城公司向深圳市名城物业管理有限公司支付的2015年5月至2017年12月的管理费、维修基金等费用的发票，开票时间均为2017年12月21日，并且晶鹏城公司未提供其已向深圳市名城物业管理有限公司实际支付管理费、维修基金等费用的证据。另，××广场第三层和第四层系由晶鹏城公司投资建设经营的商业物业，深圳市名城物业管理有限公司与晶鹏城公司具有利害关系。所以，晶鹏城公司向深圳市名城物业管理有限公司支付的2015年5月至2017年12月的管理费、维修基金等费用的真实性应当不予确认。晶鹏城公司虽然在2015年5月将涉案物业交给陈媛梅，但2016年1月2日涉案租赁物业才通过消防验收。在此期间，晶鹏城公司于2015年10月解除与政东和公司的合作，更换合同主体，并且未得到陈媛梅的同意。晶鹏城公司的行为违反了《合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，使得合同的目的完全无法实现。如果陈媛梅需要向深圳市名城物业管理有限公司支付的2015年5月至2017年12月的管理费、维修基金等费用，这是晶鹏城公司的违约行为给陈媛梅造成的损失，也应由晶鹏城公司承担。因涉案租赁物业迟迟未达到开业标准，陈媛梅从未正式经营，晶鹏城公司要求陈媛梅支付中央空调流量费、冬天中央空调费也缺乏合理性。所以，一审法院判决陈媛梅向晶鹏城公司支付2015年5月13日至2017年12月31日的管理费、维修基金、电费、中央空调流量费、冬天中央空调费等费用，合计79957.8元，是错误的。综上，请求二审法院支持陈媛梅的诉求。晶鹏城公司未作答辩。陈媛梅向一审法院起诉请求：一、依法判决解除陈媛梅与晶鹏城公司、政东和公司共同签署的物业租赁合同；二、依法判决晶鹏城公司、政东和公司返还扣押陈媛梅的合法私人财产；三、依法判决晶鹏城公司、政东和公司连带支付陈媛梅前期已经支付的装修费、人工费等费用合计215297元（人民币，下同）；四、依法判决晶鹏城公司擅自封锁陈媛梅所租门面的行为违法，要求晶鹏城公司立即停止对陈媛梅的侵害；五、依法判决晶鹏城公司、政东和公司承担本案的诉讼费用。晶鹏城公司向一审法院反诉请求：一、解除陈媛梅与晶鹏城公司、政东和公司签订的《××教育培训超市物业租赁合同》；二、陈媛梅向晶鹏城公司支付租金336903元（从2015年5月13日开始计算，计至2017年12月31日）；三、陈媛梅向晶鹏城公司支付管理费及维修基金66387.1元，电费中央空调流量费、冬天中央空调费13570.7元，合计79957.8元（从2015年5月13日开始计算，计至2017年12月31日）；四、陈媛梅向晶鹏城公司支付逾期利息23926元（从2015年5月13日开始计算，计至2017年12月31日）；五、陈媛梅承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：晶鹏城公司作为委托人，授权受让人政东和公司对涉案租赁物业3-4层房屋运营项目进行招商，《授权委托书》第2条约定该委托书仅用于受托人进行××项目的招商，委托人、受托人与商户签署三方物业租赁合同之日即本委托书项下招商委托工作完成，招商后所涉管理运营权利等以解释《物业租赁合同》约定为准。2015年5月12日，晶鹏城公司作为甲方1，政东和公司作为甲方2，陈媛梅作为乙方，三方共同签署了《××教育培训超市物业租赁合同》（以下简称“物业租赁合同”）。物业租赁合同第一条1.1明确双方关系为合同中的甲方由甲方1晶鹏城公司和甲方2政东和公司共同构成，甲方2政东和公司是乙方实际合作单位，与乙方建立实际合作经营关系，负责乙方具体合作经营管理工作。第二条约定甲方将位于深圳市龙岗区物业出租给乙方使用；该物业的建筑面积为400平方米；乙方租赁该物业的期限为10年，自2015年5月12日至2025年5月11日，用作机器人培训，品牌领航。第四条双方同意以营业额提成加保底租金模式确定乙方应向甲方支付的月租金：保底租金按建筑面积计算，即2015年7月1日至2016年6月30日每月保底租金为8000元，每月营业额提成为25%。乙方应在每月10日前向甲方交纳租金及每月5元／平方米物业管理费、推广费及其他费用；同时乙方应在物业租赁合同签署之日起10日内足额向甲方交纳金额为36000元的租赁保证金。双方约定该租赁物业的交付日为2015年5月13日，乙方享有42日的免租装修期，即2015年5月12日至2015年6月30日，免租期内，乙方无需交付租金，但仍需要承担物业管理费及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水电、电话费等）。乙方免租期届满之次日即为计租日，乙方享有六个月的免保底营业期，自2015年7月1日至2016年1月31日，自计租日开始到免保底营业期结束之日内无保底租金，此期间乙方有营业收入的，只收取销售额相应提成比例部分作为租金。物业租赁合同第十四条双方约定了对合同的变更和解除条件，第十五条及第十六条分别约定了双方的违约责任。其中第16.1条双方约定在租赁期限内，乙方逾期支付租金或物业管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期支付金额的5‰标准支付滞纳金。第16.5双方约定截止至乙方免租装修期届满后第1个月内，若乙方不能完成装修工作或不能正常营业的，如甲方未行使或未完全行使第6.9条约定的权利，则乙方除了应向甲方支付租金及其他应付费用外，还应按每延迟一日依照计租日当月月保底租金的1%比例向甲方支付违约金。第6.9条约定若因甲方或物业管理公司原因，乙方与免租装修期内未能进行装修的，乙方的免租装修期间应予顺延，但本协议第6.4款情形除外。第6.4条双方约定乙方应按照物业管理公司规定，在该物业交付日向甲方或物业管理公司支付装修押金或装修垃圾运输费等装修期间的费用。若由乙方不支付该等费用而致使其装修行为不被甲方或物业管理公司许可／配合，相应后果及责任由乙方自行承担。2015年5月13日，晶鹏城公司、政东和公司将涉案租赁物业交付给陈媛梅，陈媛梅进场装修。2015年6月10日，陈媛梅称因空调安装出现纠纷，多次协商未果，已经影响了装修进度，可能无法正常开业，陈媛梅向政东和公司的负责人李某申请延期缴纳租赁保证金，但该申请书仅有证人李某的签名。2015年10月30日，晶鹏城公司向政东和公司发出《解除合作关系通知书》：自即日起解除双方就涉案租赁物业3-4层物业已经签署的《物业租赁合同》中的甲方合作关系。另查明，涉案租赁物业的产权人是晶鹏城公司，于1998年7月26日竣工并经相关部门验收合同，同意使用。2002年11月28日取得房地产证（深房地字第**，ＮＯ.××）。2015年6月15日涉案租赁物业的中央空调通过验收。2015年6月25日涉案租赁物业取得特种设备使用登记证（自动扶梯）。2016年1月2日，涉案租赁物业3-4层通过消防验收。2016年2月26日深圳市龙岗区布吉街道××社区工作站答复晶鹏城公司、政东和公司无法调解晶鹏城公司、政东和公司与陈媛梅的租赁纠纷。2016年3月晶鹏城公司委托盛唐律师事务所发送律师函至陈媛梅，催缴租赁保证金。至本案诉讼之日，涉案租赁物业的收银台尚未开始运作。一审法院认为，《××教育培训超市物业租赁合同》系陈媛梅与晶鹏城公司、政东和公司之间真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按约履行。陈媛梅于2016年4月18日诉至一审法院要求解除与晶鹏城公司、政东和公司之间的合同，晶鹏城公司于2018年4月26日同意解除与陈媛梅之间的合同，合同解除的时间可确认为2018年4月26日，因此对陈媛梅、晶鹏城公司双方均请求解除双方签订的《××教育培训超市物业租赁合同》，一审法院予以照准。对于造成合同解除的过错，首先，陈媛梅认为晶鹏城公司交付的租赁物业没有通过消防验收，违反《消防法》第15条的强制性约定，陈媛梅作为承租人享有法定解除权。晶鹏城公司认为是陈媛梅拒付租赁保证金及租金，违约在先。一审法院认为，涉案租赁物业在1998年7月26日竣工并经相关部门验收合格，同意使用。于2002年11月28日取得房地产证（深房地字第**，ＮＯ.××）。开始二次装修申报后，于2015年6月15日通过中央空调验收。2015年6月25日取得特种设备使用登记证（自动扶梯）。2016年1月2日，通过消防验收。晶鹏城公司、政东和公司虽已提供符合约定及经营用途的租赁物业给陈媛梅经营使用，现涉案租赁物业并未在合理期限取得消防验收，且陈媛梅也未按合同约定支付租赁保证金、租金及物业管理费，双方对合同的解除均存在过错。现涉案租赁物业晶鹏城公司已重新装修，准备再次出租，说明涉案租赁物业已由晶鹏城公司实际占有，故不存在陈媛梅交还涉案租赁物业的问题。陈媛梅要求晶鹏城公司返还扣押的物品及停止侵害的诉请，因陈媛梅未提交证据证明，无事实依据，一审法院不予支持。关于各方诉请的费用及损失等计算和承担问题。第一、陈媛梅诉请的装修费、人工费等215297元。因陈媛梅、晶鹏城公司双方的过错导致合同解除，陈媛梅依法可以根据双方各自的过错要求晶鹏城公司对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行部分承担，鉴于涉案物业已经由晶鹏城公司重新装修，无法通过委托评估确定价值，一审法院酌定陈媛梅、晶鹏城公司双方各存在50%过错，并依据陈媛梅提供的装修合同及装修费用收据（显示为124950元），故晶鹏城公司应向陈媛梅承担装修费损失为62475元（124950元×50%）。第二、晶鹏城公司要求陈媛梅支付2015年5月13日至2017年12月31日期间的租金94451元。一审法院认为，双方在《物业租赁合同》第六条6.1明确约定陈媛梅享有免租期自2015年5月12日至2015年6月30日及免保底租金的营业期自2015年7月1日至2016年1月31日，因此，晶鹏城公司请求陈媛梅支付免租期2015年5月13日至2015年6月30日的租金无事实和理由，一审法院不予支持。在涉案租赁物业涉诉之日，涉案租赁物业虽已通过消防验收，但晶鹏城公司、政东和公司并未按约定提供统一的收银台供陈媛梅营业使用，因此陈媛梅至涉诉之时仍未能开业经营，晶鹏城公司、政东和公司也存在一定过错，晶鹏城公司诉请陈媛梅支付2015年7月1日至2016年1月30日的免保底租金及2016年2月1日至2017年12月31日的租金，一审法院亦不予支持。第三，晶鹏城公司要求陈媛梅支付2015年5月13日至2017年12月31日的管理费及维修基金66387.1元、电费、中央空调流量费、冬天中央空调费13570.7元，合计79957.8元。一审法院认为，双方已在合同具体约定的物业管理费、维修基金、水电费、中央空调流量费、冬天中央空调费的标准及支付时间。且双方在《物业租赁合同》第四条4.11明确约定乙方不得以甲方或物业管理公司有不能完成或拖延完成修理或不能及时提供服务、设施等行为，或双方存在争议等理由，减少或停止支付租金或其他须支付的费用。现晶鹏城公司、政东和公司在2015年5月13日将涉案租赁物业交付陈媛梅使用，陈媛梅应按约定按时足额缴纳2015年5月13日至2017年12月31的管理费、维修基金、电费、中央空调流量费、冬天中央空调费等费用，合计79957.8元。第四，晶鹏城公司要求陈媛梅支付2015年5月13日至2017年12月31日期间的逾期利息23926元。一审法院认为，双方在《物业租赁合同》第十六条约定的滞纳金及违约金，但此违约责任的使用前提是，晶鹏城公司、政东和公司已提供合符约定及经营用途的租赁物业给陈媛梅经营使用，现涉案租赁物业并未在合理期限取得消防验收，且晶鹏城公司、政东和公司亦未按约定提供统一的收银台供陈媛梅开业经营使用，陈媛梅因此抗辩拒缴物业管理费等费用，双方均存在过错。故晶鹏城公司要求陈媛梅支付滞纳金和违约金即逾期利息，无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认陈媛梅与晶鹏城公司、政东和公司于2015年5月12日签订的《××教育培训超市物业租赁合同》于2018年4月26日解除；二、晶鹏城公司于判决生效之日起五日内向陈媛梅支付装修费损失62475元；三、陈媛梅于判决生效之日起五日内向晶鹏城公司支付2015年5月13日至2017年12月31日的管理费、维修基金、电费、中央空调流量费、冬天中央空调费等费用，合计79957.8元；四、驳回陈媛梅的其他诉讼请求；五、驳回晶鹏城公司其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2264元（陈媛梅已预交），反诉受理费3003.5元（晶鹏城公司已预交），共计5267.5元，由陈媛梅负担2264元，由晶鹏城公司负担3003.5元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院（2016）粤03民终21941号民事裁定书已认定上诉人陈媛梅以合同主体缺失、消防验收问题影响其合同目的实现等为由要求解除合同的理由充分，涉案合同应予解除，即陈媛梅享有涉案合同解除权，故陈媛梅在（2016）粤0307民初6177号一案中的起诉状于2016年5月18日送达被上诉人之时涉案合同即告解除。晶鹏城公司在未经陈媛梅同意情况下终止与政东和公司的合作致使合同主体缺失，且迟至2016年1月2日才完成房屋的消防验收，且未按约定提供统一的收银台供陈媛梅使用，导致陈媛梅至本案纠纷起诉之日仍未能正常开业，应当承担主要责任。关于陈媛梅主张的装修费、人工费损失215297元，因陈媛梅证明其上述损失的相关凭证均为其单方提供，晶鹏城公司不予认可，而涉案房屋因晶鹏城公司重新装修已不具备鉴定评估条件，故结合当事人举证情况及过错程度，一审法院酌定晶鹏城公司支付装修损失62475元并无不当，本院予以确认。关于晶鹏城公司主张的2015年5月13日至2017年12月31日的管理费及维修基金、电费、中央空调费等费用合计79957.8元，与其主张的同一期间租金同理，由于其未能提供适格标的以致承租人无法正常使用，故亦无权向陈媛梅加以主张。至于陈媛梅提出晶鹏城公司返还扣押物品及停止侵害的请求，因陈媛梅提供的照片等证据并不足以证实侵权事实存在，故本院对此亦不予支持。综上所述，陈媛梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初16973号民事判决第二项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初16973号民事判决第三、四、五项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初16973号民事判决第一项为：确认陈媛梅与茂名市晶鹏城贸易有限公司、深圳市政东和文化传播有限公司签订的《××教育培训超市物业租赁合同》于2016年5月18日解除；四、驳回陈媛梅在一审的其他诉讼请求；五、驳回茂名市晶鹏城贸易有限公司在一审的反诉请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按照一审判决确定的内容执行；二审案件受理费5267.5元，由上诉人陈媛梅负担3267.5元，被上诉人晶鹏城公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 黄 玮 娜二〇二〇年十月三十日书记员 陈颖(兼)