北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初3631号原告：苗贵琴，女，1963年8月20日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王含羽（苗贵琴之女），住北京市西城区。委托诉讼代理人：周净，北京市中坤律师事务所律师。被告：刘世明，男，1963年4月8日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：孙玲，北京市金栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁松，北京市金栋律师事务所实习律师。原告苗贵琴与被告刘世明租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苗贵琴及其委托诉讼代理人王含羽、周净，被告刘世明及其委托诉讼代理人孙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗贵琴向本院提出诉讼请求：1.判决解除苗贵琴与刘世明签订的《租赁协议》；2.判令刘世明返还苗贵琴租金40000元；3.判决刘世明赔偿苗贵琴损失328070.5元。事实和理由：2019年9月8日，苗贵琴与刘世明签订《租赁协议》。刘世明将北京市延庆区×××村北位置养殖用地一块租赁于苗贵琴使用，面积约为2亩，租赁用途为养殖动物。每年租金40000元。免租期一个月。合同签订后，苗贵琴如约履行了全部合同义务，并对涉案土地进行了改建，包括建设地下水路；建设化粪池；卫生间；房顶加建防火彩钢瓦、加装门窗、地面硬化、加建房屋内吊顶、铺地砖、照明设备安装、电路改造、墙体改造、安装排风扇、暖气；加装隔断、顶棚等，苗贵琴投入巨大人力物力。2020年3月20日，刘世明突然要求苗贵琴搬离涉案土地，原因为涉案土地实为村委会所有，村委会对涉案土地进行拆迁腾退。苗贵琴认为，刘世明存在重大缔约过失，合同目的现已经无法实现，刘世明的根本违约造成苗贵琴重大经济损失。因此，特起诉于法院，请依法支持苗贵琴的诉讼请求，维护苗贵琴的合法权利。刘世明辩称，本案的租赁协议于2020年5月29日解除。2020年3月20日村委会告知涉案土地地上物是违法建设将被镇政府拆除，刘世明告知了苗贵琴，2020年5月28日苗贵琴已经拆走所有的物品、购置物、腾空房屋，搬离了涉案土地。关于苗贵琴实际占用房屋时间，根据告知书告知的时间是2020年5月20日，并不是苗贵琴主张的3月20日，2020年5月28日晚上12点左右苗贵琴才将房屋腾空，双方的合同解除时间应该是2020年5月29日，苗贵琴要求解除合同没有依据。双方协议于2020年5月29日协商一致解除，本案租赁协议中未约定苗贵琴的合同解除权，且刘世明没有违约行为，所以苗贵琴没有依据向刘世明主张违约赔偿的权利。从事实来讲苗贵琴没有损失，因为其将物品搬空，即使有损失，根据双方签订的租赁协议第六项第六条苗贵琴不得违法建设，苗贵琴在涉案土地的所有改造属于违法建设，责任应该由苗贵琴自负。双方签订的租赁协议约定了一个月的免租期，2019年9月8日到2019年10月7日为免租期，苗贵琴向刘世明支付2019年10月8日到2020年10月7日的一年租金4万元，但苗贵琴占用涉案土地及地上物至2020年5月28日，2020年5月29日到2020年10月7日未使用期间租金为14222元，同时扣除苗贵琴欠付的电费663元，所以刘世明同意退还租金13559元。本案主要是地上物的出租，地上物全是刘世明出资建设，此次建设刘世明损失巨大，苗贵琴在拆除所有物品后，又重复向刘世明主张损失，有违公平原则。刘世明同意退还一部分租金，其他的诉讼请求，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，出租方×××村委会（甲方）与承租方刘世明（乙方）签订《土地租赁合同》，双方约定：“一、甲方将位于北京市延庆县康庄镇×××村北200米，约4.8亩土地的使用权出租给乙方使用。本土地长50米，宽40米，共计3200平米。二、土地经营范围：养殖、种植。三、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，应取得种植、养殖手续，方可经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。四、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。在遇到国家或集体规划时，要服从规划。五、租赁期限为20年，从2012年3月1日至2032年3月1日，年租金元，年限20年，每年共计人民币3040，年初付清当年应缴租金。六、甲方向乙方收取约定租金意外的费用，乙方有权拒付。乙方应按合同规定期限付清租金，否则甲方有权收回土地。七、双方协商可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。八、其中东南地平原造林合同2.6亩置换到村北，2.2亩每年440元。九、本合同自双方签字盖章后生效。十、本合同一式三份，双方各执一份，具有同等法律效力。”刘世明在落款处签字，×××村委会代表在落款处签字并加盖×××村委会公章。2019年9月8日，甲方刘世明与乙方苗贵琴签订《租赁协议》，双方约定：“1.乙方承租甲方位于北京延庆区×××村北位置养殖用地一块，面积约为两亩地，用于养殖动物。2.承租期为2019年9月8日起至地块因国家不可抗力无法租赁为止。3.租赁付款方式为年付，每年租金肆万元整，不得涨价。水免费（如遇国家征收，按照征收金额交付），电按民用阶梯电价缴费。4.甲方与乙方约定给予一个月免费租期用于乙方施工。5.甲方在乙方承租期间应尽力配合完成乙方合理合法范围内所提出的需求。6.乙方在对院落进行改造施工时，不得违法建设。7.如遇国家征用，地块装修由乙方自负。8.因特殊环境因素，噪音可侵范围内只有甲方一户居住，甲方不得以施工产生噪音，动物产生噪音为由，让乙方停止施工和饲养动物。9.进出院落交通问题由甲方提供，负责。”苗贵琴、刘世明、见证人康某在落款处签字。合同签订后，苗贵琴向刘世明支付租金4万元。2020年5月10日，北京市规划和自然资源委员会延庆分局（以下简称区规自委）作出京规自延函[2020]330号《北京市规划和自然资源委员会延庆分局关于刘世明在康庄镇×××所建房屋规划审批情况的函》，载明：“康庄镇人民政府：你单位‘案件协查通知单（协字[2020]年024号）’已收悉。你镇提出的康庄镇×××村北建设的彩钢房、简易棚，总建筑面积约1000平方米，建设人为刘世明。经我分局调查核实，该建筑至今为止未经规划行政许可。以上情况，特此函告。附：现场照片。”2020年5月20日，刘世明在养殖院落门口张贴《告知书》，载明：“苗贵琴：我租赁村委会的村北养殖用地（约5亩），被有关部门认定为违法建设，按照镇、村两级要求，该地块上的建筑物在本月底前拆除完毕，我决定于2020年5月22日开始拆除，为确保安全，从5月22日早晨8:00停水停电，请你做好有关准备，及时搬离个人物品，由此造成的损失，后果自负。特此告知。告知人：刘世明，2020年5月20日。”2020年8月26日，北京市延庆区康庄镇人民政府（以下简称康庄镇政府）作出延康限拆字[2020]第003号《限期拆除决定书》，载明：“当事人：刘世明；住（地）址：康庄镇×××；暂住地：康庄镇×××；案由：违法建设。2020年2月20日，北京市延庆区康庄镇人民政府执法人员在检查中发现，你有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你于2012年4月在康庄镇×××建设建筑面积约1291平方米的砖混彩钢顶房及整体砖混房，经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划文件，属违法建设，以上事实有现场检查笔录、证据照片、规划复函、询问笔录等材料为证。你搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《北京市城乡规划条例》第六十八条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条第一款第（一）项规定，本行政机关决定：限你收到本决定3日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期未拆除的，本行政机关将责成有关部门依法强制拆除。依据《北京市城乡规划条例》第八十条第一款规定，强制拆除或者回填违法建设及其安全鉴定的费用、建筑垃圾清运处置费用，以及相关物品保管费用由违法建设当事人承担。当事人逾期不缴纳的，执法机关可依法加处滞纳金。如不服本决定，可自接到本决定书之日起六十日内，向北京市延庆区人民政府申请行政复议，也可自接到本决定书之日起六个月内直接向北京市延庆区区人民法院提起行政诉讼。”2020年4月29日，苗贵琴诉至本院，要求判决解除苗贵琴与刘世明签订的《租赁协议》，判令刘世明返还租金40000元、赔偿损失328070.5元。庭审中，刘世明认可收到苗贵琴支付的租金4万元及电费2000元，租金对应租期为2019年10月8日至2020年10月7日。刘世明提交2020年8月31日×××村委会出具的《证明》，载明：“兹有我村村民刘世明，身份证号码：×××，本人于2019年9月8日把自己的房子租给苗贵琴用于养殖，于2020年3月确定为违建，于2020年5月28日与苗贵琴终止合同，属于苗贵琴的所有东西（包括门窗、彩钢顶、隔断、电线、水龙头、暖气、锅炉、排风扇、照明灯等等）一切属于苗贵琴物品全部拆除搬走，与2020年5月30日拆除违建。”本院于2020年7月28日实地到康庄镇×××涉案土地进行了勘查，并就相关问题进行调查核实。1.苗贵琴租赁后对租赁房屋进行了相应的建设，苗贵琴陈述所租赁房屋外墙、内墙、地面做了水泥硬化，每间房屋上下水，电路改造，排风做了7间，做了塑钢门窗彩铝，化粪池，东房四间和中间一排有六间做了十公分厚的防火岩棉板，室内室外排水，打路面，门口垒了一面墙，垒腰墙，北房隔断；2.苗贵琴认可自行拆除了围栏、家具、探照灯、暖气、锅炉、部分门窗、彩钢顶，刘世明原有的东西没有动。刘世明陈述所有电线、房顶、门窗、窗户、水龙头、进门大门都拆走了，锅炉也卸走了，刘世明自己弄的彩钢顶是村委会派人来弄走的。3.刘世明陈述关于拆除事宜是与村委会镇里口头协商的，没有签订书面协议，具体补偿多少数额村委会没有找刘世明谈，相关补偿费用没有发放。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第五十九条规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”刘世明在未经有关部门批准的情况下，于康庄镇×××所承租地块擅自建房，后刘世明与苗贵琴签订《租赁协议》，将面积约2亩的违法建设地块出租给苗贵琴。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故刘世明与苗贵琴于2019年9月8日签订的《租赁协议》无效。苗贵琴要求判决解除苗贵琴与刘世明签订的《租赁协议》，于法无据，本院不予支持。无效的合同自始没有法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”苗贵琴已向刘世明支付租金4万元，在合同无效的情况下，刘世明应当将4万元租金予以返还，故苗贵琴要求刘世明返还租金4万元的诉讼请求，本院依法予以支持。刘世明认可收到苗贵琴支付电费2000元，因该费用系苗贵琴承租期间实际用电产生，苗贵琴亦未提出相应诉讼请求，本案对该部分费用不予处理。苗贵琴主张在涉案租赁场地投入巨大、造成部分经济损失，要求刘世明赔偿损失328070.5元。对此，本院认为，法律法规具有普遍约束力，双方当事人均应当知道法律禁止违法出租土地和未经有关部门批准建房。刘世明在未经审批的情况下，在其所承租地块擅自建房，且将其违法建设的房屋和土地一并出租给苗贵琴，其本身存在过错。双方签订合同时，苗贵琴仅查看了刘世明与×××村委会签订的土地租赁协议，并未对承租地块内的房屋是否办理了相应的审批手续进行审查，亦未向×××村委会进行核实，对合同无效苗贵琴亦存在过错。故刘世明与苗贵琴应各自承担相应的责任。苗贵琴主张的损失系在未取得合法审批手续的情况下对所承租房屋进行装修改建产生，且在刘世明告知租赁地块被认定违法建设要求限期拆除后，苗贵琴已自行拆除取回部分物品，剩余损失应由苗贵琴自行承担。故苗贵琴要求刘世明赔偿损失328070.5元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十九条规定，判决如下：一、刘世明于本判决生效后七日内返还苗贵琴租金4万元；二、驳回苗贵琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6821元，由苗贵琴负担6080元（已交纳），由刘世明负担741元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘立婷审 判 员  张钰鑫人民陪审员  张 贤二〇二〇年十月二十八日法官 助理  吕 明书 记 员  张 璠