福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初3648号 原告：林婉如，女，1976年10月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。 被告：厦门长海长航物流有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道新大街**422。 法定代表人：潘稳达。 原告林婉如与被告厦门长海长航物流有限公司（以下简称长海长航公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序由审判员姚亮独任审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告林婉如的委托诉讼代理人胡文民到庭参加诉讼。被告长海长航公司经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林婉如向本院提出诉讼请求：判令长海长航公司返还林婉如款项634129元并赔偿资金占用期间利息（以634129元为基数，自2018年5月24日起按年利率6%计算至实际还款之日止）。事实与理由：2017年12月10日，长海长航公司与林婉如签订了长海长航公司提供的格式合同《招商租赁合同》，约定长海长航公司以有偿出让方式取得位于海沧港区××号××;地块的土地使用权并获准在该地块上建筑长航文创电子商务中心项目；本项目土地使用权为办公、仓储用地性质，项目建设完成后，房地产权属人登记在长海长航公司名下，其中第2【栋】Ｄ【区】6【层】604【号】单元建筑面积为57.71平方米，由林婉如向长海长航公司支付租赁（使用）价款总金额为634129元（含定金）；林婉如在签订合同时支付40%租赁（使用）价款，在该物业所属楼栋封顶后7日内支付40%租赁（使用）价款，余下价款于2018年7月31日前付清；林婉如按照约定付清该物业单元租赁（使用）价款的，即可取得合同项下该物业单元实际交付之日起20年的租赁（使用）权，20年的租赁（使用）权届满后至该物业单元所属用地的土地使用权年限届满之日止，长海长航公司同意该物业单元免费无偿使用；若20年租赁（使用）权期满后，非林婉如原因造成合同无法继续履行，长海长航公司应双倍返还林婉如已支付该物业单元的总租赁（使用）价款；若林婉如租赁（使用）的该物业单元在租赁（使用）权期满之前，法律、法规及主管部门允许该物业单元办理具体的分户产权，长海长航公司同意将该物业单元的分户产权过户至林婉如名下，并在办理分户产权过户的相关手续上给予配合，但凡与该分户产权过户有关的所有费用及相关税费均由林婉如承担；在该物业单元所属的土地使用年限届满后，如国家政策需要补交土地出让金或者其他费用以延长土地使用年限的，林婉如应根据政策规定及时缴纳，林婉如缴纳土地出让金等相关费用后，在取得新的土地使用年限内，该物业单元仍由林婉如免费无偿使用，若林婉如未能按照国家相关规定缴纳土地出让金等相关费用的，林婉如所享有的租赁（使用）该物业的权利自动终止且合同自动解除，长海长航公司有权收回该物业单元，且无需向林婉如支付任何费用或补偿；长海长航公司应在2018年8月31日前将该物业交付给林婉如租赁使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，长海长航公司可据实予以顺延，但最长时间不超过三个月；双方还约定了长海长航公司逾期交付使用的违约责任、林婉如逾期付款的违约责任、交接、保修责任等条款。林婉如于2017年12月7日委托案外人林明珍向长海长航公司支付定金10000元，于2017年12月10日支付价款243651元，至此已按约定付清了第一期款项计253651元（含定金）。2018年3月25日和5月24日，林婉如先后向长海长航公司指定的账户（账号6214××××9173，户名张宇，开户行招商银行股份有限公司厦门鹭江支行）转账支付合同价款20万元和180478元，至此付清了合同项下全部款项。长海长航公司为逃避相关部门监管，规避法律风险，在林婉如付清合同尾款180478元的当天仅开具了1张金额为180478元的收款收据（写明“2＃Ｄ604预收款）。长海长航公司未在约定期限即2018年11月31日前将该房屋交付林婉如，经多次催促，其至今仍未履行，逾期已超过一年。事后经了解，长海长航公司因擅自将案涉房屋所在地块的办公、仓储用地性质变相改为住宅用地性质，被有关部门调查，又因与厦门轨道物资有限公司等买卖合同纠纷，导致其名下资产被厦门市中级人民法院查封，造成房屋无法交付，原被告签订的《招商租赁合同》在事实上和法律上均已不能履行。林婉如认为，《招商租赁合同》名为租赁，实为买卖合同，意思表示虚假，损害了国家利益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属于无效合同。为维护自身合法权益，林婉如提出前列诉求，请依法审理。 长海长航公司未作答辩。 林婉如围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，长海长航公司未到庭参加。经审查，本院对林婉如的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月10日，长海长航公司与林婉如签订《招商租赁合同》，约定长海长航公司以有偿出让方式取得位于海沧港区××号××;地块的土地使用权并获准在该地块上建筑长航文创电子商务中心项目，该项目土地使用权为办公、仓储用地性质，项目建设完成后，房地产权属人登记在长海长航公司名下，林婉如完全知悉本合同项下物业单元的权属状况，包括土地性质、使用性质、建设依据等，林婉如自愿承担由此可能产生的法律风险及责任；其中第2【栋】Ｄ【区】6【层】604【号】单元建筑面积为57.71平方米，公摊面积为15.59平方米；林婉如应支付租赁（使用）价款总金额为634129元，林婉如按照约定付清上述价款的，即可取得该物业单元实际交付之日起20年的租赁（使用）权，20年租赁（使用）权届满后至该物业单元所属用地的土地使用权年限届满之日止，长海长航公司同意该物业单元由林婉如免费无偿使用；林婉如在签订合同时支付100%租赁（使用）价款计634129元（含定金）；若本合同约定的20年租赁（使用）期满后，非林婉如原因造成本合同无法继续履行，长海长航公司应双倍返还林婉如已支付的总租赁（使用）价款；若林婉如租赁（使用）的该物业单元在租赁（使用）权期限届满之前，法律、法规及主管部门允许该物业单元办理具体的分户产权，长海长航公司同意将该物业单元的分户产权过户至林婉如名下，并在办理分户产权过户的相关手续上给予配合，但凡与该分户产权过户有关的所有费用及相关税费均由林婉如承担；在该物业单元所属的土地使用年限届满后，如国家政策需要补交土地出让金或者其他费用以延长土地使用年限的，林婉如应根据政策规定及时缴纳，林婉如缴纳土地出让金等相关费用后，在取得新的土地使用年限内，该物业单元仍由林婉如免费无偿使用，若林婉如未能按照国家相关规定缴纳土地出让金等相关费用的，林婉如所享有的租赁（使用）该物业的权利自动终止且合同自动解除，长海长航公司有权收回该物业单元，且无需向林婉如支付任何费用或补偿；长海长航公司应在2018年8月31日前将该物业交付给林婉如租赁使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，长海长航公司可据实予以顺延（但最长时间不超过三个月），无需对合理顺延期间支付违约金或承担其他任何责任；土地使用权期限届满后，该项目若发生拆迁、征收、征用事件，长海长航公司收到补偿款后按本合同约定缴交物业管理费的面积占所有物业单元面积总和的比例在90日内支付给林婉如；双方还就交付条件、可顺延交房期限的原因、保修责任、违约责任等条款进行约定。林婉如于2017年12月7日通过林明珍向长海长航公司支付价款10000元，于2017年12月10日转账支付长海长航公司价款243651元，又于2018年3月25日和5月24日分别通过李雪生和王秀芳的银行账户向长海长航公司指定的账户转账支付价款20万元和180478元，累计付款634129元。截至法庭辩论终结前，长海长航公司尚未向林婉如交付合同约定的租赁房产。 本院认为，订立合同时，双方约定的租赁房产尚未建成。按照约定，林婉如付清价款后，即可享有该房产自交付时起未来20年的使用权，20年期满后可以免费继续使用该房产至所属项目用地土地使用权年限届满之日，长海长航公司依据合同对该房产承担保修责任，在法律法规及主管部门允许办理分户产权的情况下，长海长航公司同意将该房产产权登记至林婉如名下，并在办理相关手续上给予配合，土地使用权期限届满后，若发生拆迁、征收、征用，长海长航公司收到补偿款后按物业管理费缴费面积与所有物业面积总和的比例支付给林婉如。由此可知，林婉如依据合同取得的不仅仅是对案涉房产自交付时起至项目土地使用权年限届满之日的占有、使用和收益之权利，亦包括附条件的所有权，即在法律政策允许所属房地产项目分户登记的情况下办理所有权转移登记，并在征收拆迁时获得应由产权人享有的补偿权利，同时长海长航公司对该房产承担建设单位的保修责任。上述权利义务约定已然超出租赁合同的范围，符合商品房预售合同的法律特征，系变相买卖商品房。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。长海长航公司并未证明案涉项目已取得预售许可，因此其与林婉如签订的《招商租赁合同》依法应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，林婉如要求长海长航公司返还合同款634129元，依据充分，本院予以支持。签订合同时，林婉如对房产所属项目的用地性质、产权性质均有清晰了解，对合同无效的后果也有过错，应承担相应损失。因此，对林婉如主张的利息损失，本院酌情从起诉之日即2020年5月11日起算，并参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、厦门长海长航物流有限公司应于本判决生效之日起七日内向林婉如返还合同款项634129元，并赔偿利息损失（以634129元为基数，自2020年5月11日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止）； 二、驳回林婉如的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10839元，由林婉如负担1074元，厦门长海长航物流有限公司负担9765元。限于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向人民法院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，在本案进入执行程序后，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                  审判员                                             姚亮                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           二〇二〇年十月十九日                                                                 ?                                                                                                                                                                                                                                                         代书记员                                             庄丽玲                                      附本案适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。