湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8588号上诉人（原审原告，反诉被告）：宋筱宏，男，1966年3月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：江杨，湖南方哲律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈智，男，1965年3月25日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原审第三人：漆飞华，男，1980年10月18日出生，汉族，住湖南省东安县。原审第三人：谢云，男，1978年1月30日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人宋筱宏因与上诉人陈智房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋筱宏向本院提出上诉请求：1、（2020）湘0104民初643号民事判决第一项改判为：陈智向宋筱宏支付自2019年11月22日的房租及至实际腾空房屋之日的房屋占用费175000元；2、（2020）湘0104民初643号民事判决第二项改判为：陈智向宋筱宏支付违约金17500元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决对房屋占用费支付的时间和标准认定错误。房屋占用费应计算至被上诉人实际腾空房屋之日止，即2020年2月22日；原审判决将房屋占用费的支付标准以租期届满前的租金标准即12000元/月计算认定标准错误。陈智辩称，1、我们的合同本来是10年，对方在合同未到期的时候就催促我方离开，2018年对方三次给我们开告知函，贴在门上（营业场所）让我们在2019年1月1日让我们提前离开。而我方没有对方的有效联系方式。2019年10月9日对方在我营业时赶走病人和工作人员，将房屋强制锁住，并断水断电，导致我方巨大损失。2、腾房是锁房之后，一个星期后（2019年10月13日）我方撬锁搬离，只留下了过期药品（他方断水断电导致）。3、违约金不应该由我方支付，是对方违约。陈智向本院提出上诉请求：依法撤销原判决，发回重审或依法改判支持陈智的反诉请求。事实和理由：1、原判决认定事实严重错误。陈智未交租金的原因是因为宋筱宏不愿继续按先前约定，签订下阶段的合同，且拒收陈智租金造成的，而非陈智违约迟延交付。陈智最后一期拖欠租金只有7000元，按合同约定，达不到解除合同的条件。即使出现了解除合同的条件，当双方无法协商解除时，守约方可通过诉讼行使解除合同的权利，除非另有约定，《合同》并没有规定守约方可采取锁门等方式强行解除合同。况且陈智最后一期收取的租金是按下阶段第六年期标准收取的，其以实际行为认可了下阶段合同的继续延续，诉争的《租赁合同》并未到期终止。房屋装修方案是陈智根据事前约定于2014年2月17日草拟的基本内容，第二天双方经协商对合同期限最终确认，并经李权在该方案上签字同意后与《租赁合同》同一天签订，该表述的日期明明为2014年2月18日而一审判决却认定在《租赁合同》之前，并以此认定《租赁合同》的期限为5年，错误显而易见。2、原判决适用法律错误。原判决查明湘亚门诊部和第三人漆飞华、谢云共同经营，但判决该二人不承担责任，而不承担责任的理由和法律依据，一审判决却没有说明，既然没有说明，依法就应承担共同的合同责任。宋筱宏辩称，双方签订的合同系双方真实意思表示，对方2018年10月份为按合同约定支付租金，我方向对方送达了律师函，但对方未理会，对方存在违约行为，据租赁和同上诉人逾期交付租金的还应缴纳违约金，故他方在上诉状所写是由于我方原因导致违约，与事实不符。原审判决适用法律正确，第三人是否承担责任，与本案无关。宋筱宏向一审法院起诉请求：1、要求被告陈智支付至2019年11月22日的房屋租金133000元；2、要求被告陈智承担违约金13300元；3、要求被告陈智立即恢复原状，返还房屋；4、本案诉讼费由被告陈智承担。庭审中，原告撤回第三项要求被告陈智立即恢复原状，返还房屋的诉讼请求。陈智向一审法院反诉请求：1、请求依法判决解除反诉原告陈智和反诉被告宋筱宏于2014年2月18日签订的《租赁合同》；2、请求依法判决反诉被告宋筱宏退还押金20000元，赔偿反诉原告陈智装修损失150000元、药品损失50000元，经营损失50000元，合计270000元；3、请求依法判决反诉被告宋筱宏承担全部反诉诉讼费用。一审法院查明事实：案外人李权系原告（反诉被告）宋筱宏授权处理涉案房屋租赁事宜的代理人。2013年6月25日，陈智（乙方）与案外人李权（甲方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将其合法拥有的位于岳麓区××小区××栋××号门面（权证建筑面积293.51平方米，除去养天和大药房门店面积）、205、206（权证面积合计423.97平方米）三间门面共计约690平米的房屋出租给被告（反诉原告）陈智使用。租期共18个月，甲方从2013年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年12月31日收回。2014年1月22日，陈智（甲方）与漆飞华（丙方）、谢云（乙方）签订《湘亚门诊部转让协议》，协议约定甲方将其权属的湘亚门诊部百分之七十（70%）的经营权及所有权作价238000元转让于乙、丙双方。股份比例如下：陈智为百分之三十（30%）；谢云为百分之三十六（36%）；漆飞华为百分之三十四（34%）。2014年2月17日，陈智与宋筱宏委托的案外人李权签订《湘亚门诊房屋装修方案》，该方案载明“要求：房东延长租赁年限（5-10年）；一、二楼自来水无法供应水源，解决方案；要求装修期两个月；要求减免从2012年1月10日起至现在无法供水不能营业的房租费壹个月。承诺签订合同后壹个月内开始房屋装修，否则新签订的合同无效。整栋房屋装修预计费用30万元。”陈智提交的《湘亚门诊房屋装修方案》除与上述内容一致外，还记载有“租期拾年”“同意承租方的装修方案，装修费用自行解决”字样。2014年2月18日，陈智（乙方）与宋筱宏委托的案外人李权（甲方）再次就涉案房屋签订《租赁合同》，合同约定乙方将涉案房屋用作医疗诊所经营场所使用；租赁期限暂定为5年，甲方从2014年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年2月28日收回（原租赁合同在本合同生效后自动失效）。如果双方续租，租约期为5年。租金支付标准为：在租期内的2014年的月租金（不含各项税费、物业管理费、水费、电费和乙方自用资费）标准为人民币玖仟元整(￥9000)。其中免租期三个月（因管道破裂、自来水管道改造影响正常营业免租1个月、因整体再次装修期免租2个月）；2015年1月1日至2016年12月31日的月租金（不含各项税费、物业管理费、水费、电费和乙方自用资费）标准为人民币壹万元整(￥10000);2017年1月1日至2018年12月31日月租金（不含各项税费、物业管理费、水费、电费和乙方自用资费）标准为人民币壹万贰仟元整(￥12000)；乙方在上季度末月30日前将下季度租金存入甲方指定账户中。乙方应向甲方之前交付的人民币玖仟元整（￥9000元）履行合同的保证金将自动转为本合同的保证金，保证金不计利息。如果5年后双方续约，租金约定如下：2019年1月1日至2020年12月31日这两年月租金14000元；2021年1月1日至2023年12月31日这三年月租金16000元。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，需支付违约金，违约金数额为应缴数的10%。合同签订后，陈智支付押金20000元。截至2018年12月31日陈智尚欠租金12000元，2019年陈智仅支付33000元。此后陈智未再支付任何金额。2019年9月25日，宋筱宏委托案外人白灵与陈智就涉案房屋的租金等相关事宜进行协商，次日案外人白灵要求陈智于本月30日前支付欠缴的租金。2019年9月29日，湖南方哲律师事务所杨迎律师出具《律师函》，该函载明“致陈智：至2019年2月28日，双方签订的租赁合同期限届满，你方不仅没有及时腾退房屋，尚有租金拖欠没有支付，宋筱宏先生的代理人多次与你方沟通，你方并未在通知的期限内支付拖欠租金并腾退房屋。截至本律师函出具之日为止，你方共计拖欠租金105000元。鉴于以上事实，经宋筱宏先生及其代理人授权本律师郑重函告于你：自收到本律师函后三日内与宋筱宏先生或其代理人联系，就支付所欠租金及腾退房屋事宜进行协商。”该律师函于2019年9月30日送达给被告（反诉原告）陈智。但陈智既未按约支付租金也未腾退涉案房屋。2019年10月9日宋筱宏的代理人白灵再次通过短信与陈智就涉案房屋的租金支付以及腾退等问题进行协商，但陈智均未予以回复，同日宋筱宏的代理人白灵将涉案房屋上锁。2020年2月18日，宋筱宏的代理人白灵向陈智致函，要求其于2020年3月1日之前将涉案门面内物品进行搬离。2020年2月22日，陈智将涉案房屋腾退。以上事实有双方当事人的当庭陈述，经庭审质证的宋筱宏与陈智均提交的租赁合同、短信聊天记录；宋筱宏提交的房屋租赁授权委托书、房产证复印件、律师函、租金收取明细表、告知函、光碟；陈智提交的报警案件登记表、进货凭证以及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、陈智是否有权解除涉案合同。一审法院认为，宋筱宏、陈智双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方均应按约履行。根据双方于2014年2月18日签订的《租赁合同》的约定“租赁期限暂定为5年”，同时在该合同中又有表述“如果双方续租，租约期为5年。”因此，结合该合同的表述，涉案合同的租期应为2014年3月1日至2019年2月28日止。陈智以《湘亚门诊房屋装修方案》中有宋筱宏授权代理人李权签字的“租期拾年”的表述主张《租赁合同》的期限为拾年。一审法院认为，该表述时间在《租赁合同》签订之前，在双方正式签订的《租赁合同》中并没有就租期拾年进行明确约定，故一审法院对陈智主张涉案合同的租期为拾年的主张不予支持。涉案合同签订后，宋筱宏按约交付房屋给反诉原告使用。在涉案合同租赁期限届满前，因陈智欠缴租金经宋筱宏多次催要无果后，宋筱宏要求陈智搬离涉案房屋，宋筱宏以其实际行动明确表示不再另行续约，故涉案合同已经到期终止，因此，一审法院对陈智要求法院判决解除涉案合同的诉讼请求不予支持。二、关于租金的支付。2019年2月28日涉案合同到期，陈智尚欠2018年租金12000元整，2019年陈智仅支付租金33000元整，此后未再支付任何租金。租期届满后陈智亦继续占有使用涉案房屋，故其理应支付相应的租金及房屋占用费。具体计算如下：截至2019年2月28日止的租金为36000元【12000元+（12000元/月×2个月）】；2020年2月22日，陈智将涉案房屋返还，但宋筱宏仅主张房屋占用费至2019年11月22日止，故一审法院以2019年11月22日作为陈智支付房屋占用费的截止日期，房屋占用费的支付标准以租期届满前的租金标准即12000元/月计算为妥，即2019年3月1日至2019年11月22日的房屋占用费为104800元[（12000元/月×8个月）+（12000元÷30天×22天）]。综上，陈智应支付宋筱宏租金及房屋占用费共计107800元（36000元+104800元-33000元）。三、违约责任的确定。宋筱宏主张陈智逾期支付房租及腾退房屋要求其支付违约金13300元的诉讼请求。经查，陈智逾期支付房租是实，另涉案合同于2019年2月28日到期，但陈智逾期返还涉案房屋确已构成违约，故宋筱宏有权主张违约金，根据涉案合同之约定“逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，需支付违约金，违约金数额为应缴数的10%。”故陈智应支付宋筱宏违约金10780元（107800元×10%），一审法院对宋筱宏要求陈智支付违约金13300元的主张部分予以支持。四、关于陈智各项损失的确定。关于陈智主张退还押金20000元。因涉案合同已经到期，宋筱宏继续占有房屋押金已无事实与法律依据，故陈智有权主张，一审法院对陈智的该项诉讼请求予以支持。关于陈智主张宋筱宏赔偿装修损失150000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，涉案房屋经反诉被告同意进行装修，现涉案合同租期届满，另陈智亦未提交确切的证据证明该装修损失的存在。故陈智要求宋筱宏赔偿装修损失的诉请于法无据，一审法院不予支持。关于陈智主张药品损失50000元的诉讼请求。经查，因涉案房屋租期届满，陈智未及时退还房屋。2019年10月9日宋筱宏的代理人白灵将涉案房屋上锁，并通知了陈智，陈智在可以与宋筱宏联系的情况下，未能及时与宋筱宏联系以减少其损失的扩大，且其提供的所有证据均无法充分有效的证明药品过期的具体种类以及数额。故一审法院对陈智要求宋筱宏赔偿药品损失50000元的诉讼请求不予支持。关于陈智要求宋筱宏赔偿经营损失50000元的主张。因涉案合同租赁期限届满，双方租赁关系终止，且未就延长租赁期限达成一致，陈智要求继续占有使用涉案房屋产生经营收益于法无据，故一审法院对陈智的该项主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、限被告陈智于本判决生效之日起十日内向原告宋筱宏支付至2019年11月22日的房租及房屋占用费107800元；二、限被告陈智于本判决生效之日起十日内向原告宋筱宏支付违约金10780元；三、限反诉被告宋筱宏于本判决生效之日起十日内退还反诉原告陈智押金20000元；四、驳回原告宋筱宏其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告陈智其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费（按简易程序收费）1613元,由被告陈智承担1307元，由原告宋筱宏承担306元；反诉案件受理费2675元，由反诉被告宋筱宏承担198元，由反诉原告陈智承担2477元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，陈智提交了房屋装修票据，拟证明其为装修涉案房屋门面共花费297266元，宋筱宏发表质证意见认为，真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，上述证据系二审谈话结束后提交，已经超过举证期限，并且没有装修合同和支付凭证佐证，出具票据的个人亦未出庭，本院对其真实性不予认可。二审补充查明如下事实：宋筱宏向一审提交证据《承诺书》，载：陈智承诺认真履行与房东李权先生签订的《租赁合同2014-2018》，绝不发生任何违约行为，尤其保证每季度月末30日前将下季度租金按照合同约定标准存入李权指定的账户中，租房押金双方重新确定为两万元整，剩余押金及2015年第二季度租金，两项共计肆万壹仟元整，保证于2015年4月17日前交付到位，否则视同违约，房东李权有权单方面提前终止上述租赁合同，房东李权有权在3日后清除房屋内一切物品并收回陈智所租房屋，落款日期2015年4月14日。陈智2018年第四季度租金欠付12000元，2019年1月12日陈智支付33000元租金，截至合同履行期限届满之日（2019年2月28日），陈智欠付3000元租金。本院二审查明其他的事实与一审一致。本院认为，涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定,应认定合法、有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于涉案房屋租赁合同约定期限。本院认为，结合合同上下文及查明事实，涉案合同租赁期限应为五年，理由如下：陈智主张租期为十年的证据为《湘亚门诊房屋装修方案》，经查，本案中双方提交了两个版本的《湘亚门诊房屋装修方案》，仅在陈智提交的版本中有“租期十年”的文字，且陈智当庭认可“租期十年”的文字系其个人书写，该部分文字形成的时间以及是否经过出租人的确认陈智并未举证证明，由陈智承担举证不能的不利后果，本院对其该项上诉理由不予认可。一审法院依据双方签订的《租赁合同》确定案涉合同的租期为5年（2014年3月1日-2019年2月28日）并无不当。二、合同履行过程中，承租人陈智欠付2018年第四季度以及2019年第一季度的部分租金，构成违约，导致出租人宋筱宏发函要求其搬离房屋，以实际行动告知其不再续约，出租人的通知中并未包含要求解除案涉租赁合同的内容，故不产生合同解除的法律后果，一审认定案涉合同已于2019年2月28日到期终止并无不当。三、合同履行期限届满后，承租人仍占用涉案房屋，理应支付案涉房屋的占用费，参照租赁合同约定的租金标准计算房屋占用费，因合同约定的租期为5年，租金递增的前提为双方续约，现双方并未就续租达成一致意见，一审以租赁期限届满前双方约定的租金标准即12000元/月计算房屋占用费并无不当。出租人宋筱宏称在一审庭审时要求陈智支付租金及房屋占用费至实际腾退之日止，但经本院阅卷核实一审庭审笔录，经一审法院释明，宋筱宏委托诉讼代理人当庭陈述不变更诉讼请求，故一审法院依据其诉讼请求判令承租人陈智支付2019年3月1日至2019年11月22日的房屋占用费并无不当。四、关于违约责任的承担。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。涉案租赁合同第二条约定，乙方（陈智）拖欠租金累计达1个月的，甲方可以终止合同、收回房屋；第六条第一款约定，乙方（陈智）逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，需支付违约金，违约金数额为应缴数的10%。因承租人逾期支付租金且未及时腾退房屋，构成违约，截至合同履行期届满之日陈智仅欠付3000元房屋租金，故违约金应为3000*10%=300元。宋筱宏主张后续房屋占用费应收取违约金并无合同依据，本院不予支持。综上，一审关于违约金的计算金额有误，本院予以纠正。五、漆飞华、谢云是否应与陈智共同承担支付房屋租金、房屋占用费、违约金的责任。漆飞华、谢云不是涉案租赁合同的合同相对人,不受该租赁合同的约束。陈智要求漆飞华、谢云共同承担支付租金、违约金的上诉请求，本院不予支持。六、关于陈智主张的各项损失。关于陈智主张宋筱宏退还押金20000元。涉案合同已经到期，宋筱宏占有押金已无事实和法律依据，一审认定宋筱宏应退还陈智押金20000元并无不当。关于陈智主张的装修损失150000元。因案涉合同履行期限届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。故一审驳回该项反诉请求并无不当。关于陈智主张的药品损失50000元，一审认为陈智在可以联系宋筱宏的情况下，并未能及时与宋筱宏联系以减少损失，且陈智并未提供充分的证据证明药品过期的数量和金额，一审以其举证不能为由驳回该项反诉请求并无不当。关于陈智主张的经营损失50000元，因涉案租赁合同到期后并未继续签订租赁合同，且出租人已发函告知陈智，要求其搬离并交还涉案房屋，陈智一直未予理会，导致的损失应当由陈智自行承担，故一审法院驳回陈智该项反诉请求并无不当。综上所述，宋筱宏的上诉请求不成立，陈智的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初643号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初643号民事判决第二项、第四项、第五项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初643号民事判决第二项为：被告陈智于本判决生效之日起十日内向宋筱宏支付违约金300元；四、驳回宋筱宏的其他诉讼请求；五、驳回陈智的其他反诉请求；六、驳回陈智的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费1613元，由陈智负担1307元，，宋筱宏负担306元，反诉案件受理费2675元，由宋筱宏负担198元，陈智负担2477元；二审案件受理费6998元，由宋筱宏负担2800元，由陈智负担4198元。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  谢 晋审判员  程 婧二〇二〇年十月二十二日书记员  刘 洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。