江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初1402号原告（反诉被告）：戴进兰，女，汉族，1978年1月1日出生。委托代理人：何春园，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。委托代理人：万承掌，男，汉族，1976年11月3日出生，系原告丈夫。被告：邹晶敏，男，汉族，1963年6月22日出生。被告（反诉原告）：孙菊兰，女，汉族，1963年9月7日出生。被告：邹森，男，汉族，1991年5月16日出生。委托代理人：孙菊兰，女，汉族，1963年9月7日出生，系邹森母亲。原告（反诉被告）戴进兰与被告（反诉原告）孙菊兰、被告邹晶敏、邹森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴进兰及委托代理人何春园、万承掌，被告（反诉原告）孙菊兰、被告邹晶敏、被告邹森委托代理人孙菊兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴进兰诉称：其与三被告签订《买卖协议》，约定三被告将其合法拥有的坐落于青山湖区昌东大道昌东花园******的房屋出售给其本人，价款为48万元。协议签订后，其本人为邹晶敏缴纳契税63349.84元，并支付现金6000多元，共计70000元作为定金。当日，邹晶敏向其本人出具70000元收据。而后，被告（反诉原告）孙菊兰、被告邹晶敏、邹森，拒将出售案涉房屋，70000元定金亦未返还。且经多次沟通未果。为维护自身合法权益，特诉至法院。请求法院判令：一、依法解除房屋买卖协议，二、被告（反诉原告）孙菊兰、被告邹晶敏、邹森双倍返还定金14万元，三、被告（反诉原告）孙菊兰、被告邹晶敏、邹森向戴进兰支付违约金20万元，四、被告（反诉原告）孙菊兰、被告邹晶敏、邹森返还戴进兰为其缴纳的物业费2486元，五、本案的诉讼费由被告（反诉原告）孙菊兰、被告邹晶敏、邹森承担。邹晶敏辩称：一、我没有拿她14万元，我为什么要给她14万；二、我只在她那里拿了7万，当时只借了7万；三、她要我支付20万元是怎么回事我也搞不懂，我也不可能支付她那么多；四、原告违反了合同，我没有借原告14万；五、后来我老婆孙菊兰出了事判刑，原告又来哄骗我儿子邹森，原告哄骗我儿子帮他还掉10万元的银行贷款，哄骗我儿子签了字；六、原告把我昌东花园的原始发票等都拿走了，把我的房客赶走了，把我的门锁换掉了；七、我老婆出事以后，因为当时他们都没签字，要三个人一起签字，一个人签字没用，后来因为家庭关系，我老婆去监狱服刑。孙菊兰（邹森代）辩称：一、她们定的房屋买卖合同我根本不知道，所以这个合同是无效的；二、后来我还起诉了她们；三、邹晶敏他们和她们签合同，我没有签字，这个房屋买卖合同无效；四、邹晶敏借的钱，我也没有看到，与我没有关系；孙菊兰向本院提出反诉：一、其丈夫邹晶敏自2014年后一直在外与她人非法同居，一年难得见几次，其并不会委托这样的配偶全权代表自己签订房屋买卖协议；二、在法庭调解室中，看到上述协议中有儿子邹森的签名，回家后才得知是戴进兰以帮其儿子还信用卡为借口，要求邹森在房屋买卖协议上签字；三、其已于5月8日请律师维护自身合法权益；四、戴进兰知道其本人进监狱，立马赶走该房屋中的租客，损失达2万7千元，建中电器无人打理，损失1万元，房门换锁4百，办房产证补齐材料人工费、路费8千。共损耗4万5千4百元。案涉房屋并非其丈夫一人所有，其丈夫的行为已损害其合法权益。为维护自身合法权益，特诉至法院。请求法院判令：一、被反诉人戴进兰向反诉人孙菊兰赔偿损失4万5千4百元；2、被反诉人戴进兰和反诉人的丈夫邹晶敏签订的《昌泰路66号昌东花园18栋1单元1003室》房屋买卖协议无效；3、被反诉人戴进兰归还昌东花园18栋1单元1003室房屋的所有证件和结婚证；4、被反诉人戴进兰负担案件全部费用。戴进兰辩称：一、反诉人要求其赔偿损失45400元，无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回；二、戴进兰与邹晶敏、邹森签订的《买卖协议》合法有效，依法应受法律保护；三、涉案房屋证件是被告依据房屋买卖协议第十条，在合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金7万元，甲方同意将有关房屋过户资料原件交给甲乙双方指定的第三方保管，保管方中环地产总部已出具收据给被告，原告因为起诉使用向第三方借用，反诉人并无占有的目的，待使用完毕，立即归还给第三方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认证如下：对原告提交《买卖协议》、业务凭证、收据、《情况说明》、微信及短信截图、《南昌市经济适用住房销售合同》、《南昌市不动产登记信息查询结果》等证据本院将结合查明事实综合予以考量。根据当事人提交的证据，本院认定本案事实如下：2018年4月17日，戴进兰与邹晶敏、邹森签订《买卖协议》，约定将案涉房屋出售给戴进兰，且该协议约定因该房屋共有权人为邹晶敏、邹森、戴进兰，由邹晶敏代被告（反诉原告）孙菊兰签订该份合同。该合同由邹晶敏、邹森、戴进兰签字、捺印。同日，邹晶敏向戴进兰出具的收据载明：“今收到乙方戴进兰购买位于南昌市（县）青山湖区房屋的购房定金人民币：柒万元整（￥70000.00）”。且邹晶敏对收到戴进兰定金70000元的事实予以认可。2019年5月23日，戴进兰为案涉房屋缴纳物业费2486元。另查明，案涉房屋的权利人为：邹晶敏、邹森、孙菊兰。且被告邹晶敏自认，因其与妻子孙菊兰夫妻关系不和等家庭原因，致使不能将买卖房屋的行为完成。本院认为，案涉房屋共有权人为：邹晶敏、孙菊兰、邹森，而邹晶敏与戴进兰签订合同处分该房屋时，孙菊兰未签字确认，戴进兰提供的证据亦不足以证明邹晶敏获得代妻子孙菊兰处分案涉房屋的授权。此外，因夫妻关系不和，孙菊兰亦明确表示不同意丈夫邹晶敏处分该房屋。至今，案涉房屋所有权仍未转移给戴进兰。本院认为，本诉原告戴进兰对邹晶敏损害妻子孙菊兰的恶意并不知情或难以认定其是否知情，应依照“损害社会公共利益”的规定，认定邹晶敏意图损害妻子孙菊兰利益的行为构成对属于社会公共利益性质的婚姻家庭关系的破坏或侵害。据此，认定买卖合同无效。关于戴进兰要求解除《买卖合同》的问题。因该合同无效，且无效的合同自始无效，故其要求解除无效合同于法无据，本院不予支持。关于戴进兰要求返还双倍定金及支付违约金的问题。因违约金、定金条款不属于争议解决条款，不具有独立性，故本案中合同无效致使该合同中与违约金、定金有关的条款无效。因此，戴进兰要求邹晶敏返还双倍定金及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。且合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，本案中邹晶敏因该合同取得的定金70000元及戴进兰为邹晶敏缴纳的物业费2486元，共计72486元，应返还给戴进兰，且应按年利率6%支付资金占用期间的利息。关于孙菊兰要求戴进兰赔偿损失、返还房屋所有权证及结婚证的诉讼请求，因孙菊兰未向法庭提交证据证明其主张成立，故孙菊兰应承担举证不能的不利后果。至于其要求确认《买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）戴进兰与被告邹晶敏于2018年4月17日签订的《买卖协议》无效；二、被告邹晶敏自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）戴进兰返还72486元及利息（以本金70000元为基数，自2018年4月18日起按年利率6%计算利息至本判决生效后确定的履行期限届满之日止；以本金2486元为基数，自2019年5月24日起按年利率6%计算利息至本判决生效后确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告（反诉被告）戴进兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孙菊兰的其他诉讼请求。案件本诉受理费6400元，原告（反诉被告）戴进兰负担3200元，被告邹晶敏负担3200元。反诉费935元，由被告（反诉原告）孙菊兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  杨子新人民陪审员  邓金林人民陪审员  万国莲二〇二〇年十月九日法官助理梁泽鹏书记员邹欣彦