北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32290号原告：王宁，1960年5月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吕怡佳，女，1985年7月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京富曜酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区小亮马桥西路**院**楼****。法定代表人：姜南，经理。委托诉讼代理人：马岩波，北京市中银律师事务所律师。原告王宁与被告北京富曜酒店物业管理有限公司（以下简称富曜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王宁的委托诉讼代理人吕怡佳，富曜公司的委托诉讼代理人马岩波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宁向本院提出诉讼请求：1、判令富曜公司支付王宁20**年2月10日至2020年2月28日期间的租金6355.2元、迟延支付租金的滞纳金552.9元、能源费1315.3元；2、判令富曜公司赔偿王宁违约金19400元；3、判令富曜公司赔偿王宁20**年2月28日至2020年5月9日期间的空置损失费22744.8元。事实和理由：王宁为北京市朝阳区小亮马桥西路**的所有权人，王宁与富曜公司签订租赁合同，约定租期为36个月，同时通过合同确定了租金标准及支付方式。2020年2月9日富曜公司未能按时支付房租，并于2020年2月28日通知王宁其无法支付租金，要求提前解除租赁关系，构成违约。富曜公司未按照合同约定履行其义务，应该支付违约金，同时需要结清房租、空置损失、滞纳金以及能源费等。经多次催要未果，故王宁诉至本院。富曜公司辩称：2020年2月10日至2020年2月28日期间的租金富曜公司确实没有缴纳。但是上述期间发生了新冠疫情，涉案房屋的用途系经营，根据合同第8条关于不可抗力的约定，疫情属于不可抗力，我公司有权自2020年1月24日国家宣布疫情开始之日停止支付租金。另，我方向王宁交纳了9000元押金对方未退还，如果法院认为我方应该支付房租，我方同意用押金进行折抵。关于能源费同意全额支付，同意用押金进行折抵。关于租金问题，根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条的规定，应该根据公平原则处理。关于滞纳金、违约金和空置损失不同意支付。空置损失费性质属于损失、滞纳金和违约金属于违约金，原告不能既主张损失又主张违约金。疫情属于不可抗力，即使合同提前解除我方也应该免责，不应当再支付违约金或损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王宁系北京市朝阳区小亮马桥西路XX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，房屋建筑面积为69.14平米，用途为酒店公寓。2017年4月18日，出租方王宁（甲方）与承租方富曜公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，租期为3年，自2017年5月10日至2020年5月9日止。租金标准为每月9700元，支付方式为月付，应于每个付款月到期日的前10日支付下一次租金。押金9000元，租赁期满或者合同解除后，如发生违约赔偿金，甲方将扣除违约赔偿金，将剩余部分如数退还给乙方，不足部分由乙方补足给甲方；如没有发生违约赔偿金，甲方将如数退还给乙方。在合同有效期内，甲方违约或需提前收回房屋的，乙方违约或需提前退租的，应提前三个月通知对方，并按月租金的200%支付违约金给对方。庭审中，双方均认可富曜公司向王宁支付了押金9000元，并认可2020年2月10日至2020年2月28日期间的租金6355.2元富曜公司未支付，富曜公司称受疫情影响，富曜公司有权不支付上述期间的租金。庭审中，双方均认可富曜公司已经搬离涉案房屋，并认可租赁合同于2020年2月28日解除。但是双方对合同解除的方式有争议。王宁称双方虽于2020年2月28日办理了退房的交接手续，但是富曜公司没有合同解除权，其提前解除合同的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金19400元。富曜公司主张双方对解除合同达成了一致意见，属于协议解除合同。王宁为证明是对方提出提前解约，向本院提交短信照片截图。富曜公司对该份证据的真实性认可，证明目的不认可，主张该信息只是双方的协商过程，王宁收回房屋表明接受了富曜公司解除合同的请求，双方系协商解除合同。庭审中，富曜公司表示其受疫情影响，在承租期间经营出现亏损，并向本院提交了酒店管理系统订单查询表证明在上述期间受疫情影响没有收入，王宁对上述证据的真实性认可，证明目的不认可。庭审中，王宁表示因富曜公司提前搬离涉案房屋，当时又处于疫情期间，无法将房屋另行出租，给其造成了2020年2月28日至2020年5月9日的空置损失22744.8元庭审中，富曜公司主张将已经支付的押金折抵应当支付的费用，不再另行要求王宁退还。并表示如果法院认为其应当承担违约金，王宁主张的违约金数额过高，要求予以酌减。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王宁与富曜公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应依约履行各自义务。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原承租合同支付租金对其明显不公平，可以根据公平原则变更合同。本案中，双方均认可租赁合同于2020年2月28日解除，本院对此不持异议。关于王宁要求富曜公司支付租金的诉讼请求，根据本案查明的事实以及富曜公司提交的证据以及受疫情影响酒店无法正常营业的实际情况，可以判定富曜酒店的营业收入确实明显减少，继续按照原合同标准支付租金对其明显不公，故应当对其租金给予一定减免，本院对于2020年2月10日至2020年2月28日的租金数额予以变更，关于应当支付的租金数额，本院将根据公平原则并结合全案实际情况予以酌请判处。关于王宁要求富曜公司支付能源费1315.3元的诉讼请求，因富曜公司同意支付，本院不持异议。关于王宁要求富曜公司支付延迟支付租金的滞纳金552.9元的诉讼请求，因富曜公司系因受疫情影响延迟支持租金，对于迟延支付租金不存在主观恶意，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于王宁要求富曜公司支付违约金19400元的诉讼请求，本案中，虽然疫情影响了富曜公司的经营情况，但是不足以导致涉案租赁合同不能履行，故其要求提前解除合同的行为构成了违约，虽然王宁同意解除合同，但富曜公司仍然应当承担相应的违约责任，富曜公司表示如果需要承担违约责任，要求酌减违约金，鉴于富曜公司系因疫情原因要求提前解除合同，本院综合其过错程度、根据公平原则，酌情确定其应当承担的违约金数额。关于王宁要求富曜公司赔偿损失的诉讼请求，本院已经支持了王宁部分违约金，对其损失也进行了弥补，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。另，因富曜公司在王宁处留有押金，并主张以押金折抵应当承担的费用，本院根据富曜公司应当支付的费用情况将押金予以折抵后判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京富曜酒店物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告王宁20**年2月10日至2020年2月28日期间的租金4000元及能源费1315.3元（以押金9000元中的5315.3元予以折抵）；二、被告北京富曜酒店物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告王宁支付违约金9700元（以押金9000元中剩余的3684.7元予以折抵，即被告北京富曜酒店物业管理有限公司还需向原告王宁支付6015.3元）；三、驳回原告王宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，由原告王宁负担442元（已交纳），被告京富曜酒店物业管理有限公司负担88元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二〇年十月二十九日书记员  刘 岩