北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15780号原告：北京市北亚园林公司，住所地北京市昌平区大东流苗圃内，统一社会信用代码91110114722664423R。法定代表人：李成，经理。委托诉讼代理人：何佳，北京天标律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永刚，1984年9月29日出生，汉族，住北京市昌平区，系该公司员工。被告：北京祈连房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇恒业一街**。法定代表人：桑春华，执行董事。委托诉讼代理人：刘倩倩，女，1988年3月1日出生，汉族，系该公司员工。被告：北京永乐花园发展有限公司，住所，住所地北京市通州区永乐店镇学府路**社会信用代码91110000600033340L。法定代表人：崔巍，总经理。委托诉讼代理人：史洪帅，男，1986年6月24日出生，汉族，系该公司员工。原告北京市北亚园林公司（以下简称北亚公司）诉被告北京祈连房地产开发有限公司（以下简称祈连公司）、北京永乐花园发展有限公司（以下简称永乐公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告北亚公司的委托诉讼代理人何佳、刘永刚与被告祈连公司的委托诉讼代理人刘倩倩、被告永乐公司的委托诉讼代理人史洪帅到庭参加诉讼。原告北亚公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告祈连公司返还原告购房款2166807元；2、请求法院依法判令被告永乐公司对上述退房款的返还承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因被告拖欠原告九棵树项目第二标段园林景观项目（以下简称：九棵树项目）工程款无法偿还，永乐公司系被告祈连公司的关联公司，经原告与祈连公司、永乐公司协商签订了《协议书》（编号：32-DF-2019-008），约定由原告购买永乐公司销售的两套房屋（十里春风项目20-1-1004，总价款2166807）；十里春风项目20-1-1704,2180847元），并将祈连公司欠原告九棵树项目款中4347654元用于等额冲抵原告应向被告永乐公司支付的购房款。根据协议第五条、第十条之约定，自该协议签订之日起视为原告已向被告永乐公司支付购房款，但在2020年6月30日前，原告有权向祈连公司申请退房，条件是原告申请退房须以套为单位且申请退房房屋的房款总金额不得超过该协议项下房屋总房款的50%，同时原告所退的房屋应尚未与被告永乐公司签订买卖合同。在此情况下，被告应无息退还或协调关联方退还原告购房款项。2020年6月18日，原告依据协议约定向被告祈连公司、永乐公司发出退房申请，申请退十里春风项目20-1-1004号房，退款金额为2166807元。两被告收到申请后均无理拒绝原告要求，其行为依据违反协议相关约定，构成违约。为维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼，望贵院依法判如所请。被告祈连公司辩称，不同意原告的诉讼请求。合同书已签订，是真实有效的，应按合同履行。协议书第十条约定，退房是需要甲方同意。原告行使的为单方解除权，不认为原告有单方解除权，根据原告的发函内容，其知道权利是提出解除申请的权利，需要甲方同意，所以原告没有单方解除的权利。被告永乐公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、答辩人与被答辩人及北京祈连公司签订的《协议书》，是各方当事人的真实意思表示，系真实履行的合同，不在任何违反法律、法规强制性规定的情形，是合法、有效的协议，各方当事人应按《协议书》内容诚信履行。二、被答辩人违约在先，无权要求北京祈连房地产开发有限公司返还2166807元购房款。《协议书》第六条约定：“乙方应于本协议签订之日起3个月内自行或指定签约人与丙方就本协议项下房屋签订买卖合同若乙方未能在签署期限内自行或指定签约人就所购房屋签订商品房买卖合同，导致该房屋不能交付及不能办理该房权属转移登记等的相关后果由乙方自行承担”；《协议书》第十条约定“2019年12月31日至2020年6月30日期间，乙方有权向甲方提出退房申请…乙方的退房申请经甲方审核后，有甲方或甲方关联方于甲方同意乙方退房之起30日内向乙方无息退还相应房屋的购房款”。上述《协议书》内容约定给予被答辩人提出退房申请的权利，前提是需满足三个条件：（1）以套为单位；（2）房款总金额不超过本协议项下房屋总房款的50%；（3）被答辩人所退的房屋尚未签订买卖合同。因被答辩人未在《协议书》约定时限内自行或指定签约人与答辩人签约，违约在先，其以不正当的违约行为促成第（3）项条件成就的，应视为条件不成就，被答辩人无权提出退租申请。被答辩人享有的是提出退房申请的权利而非解除权，被答辩人不能以单方意思表示即能退房，被答辩人提出的退房申请应视为新的要约，需经各方当事人协商一致才能退房。被答辩人提交的联系函第四条内容“请贵司于收到本函件后两日内回复，逾期视为同意本公司申请并对本函无异议”，恰恰表明被答辩人自身亦知晓、认可《协议书》第十条约定的是申请退房的权利而非单方退房权，原告退房需经二被告一致同意。答辩人及祈连公在联系函约定期限内明确表示不同意该退房申请。故被答辩人无权要求返还相应购房款。相反，被答辩人应及时履行《协议书》义务，否则应由其承担不利法律后果。三、被答辩人要求答辩人就退房款项承担连带责任没有事实和法律依据。民法总则第一百七十八条第三款规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定”，即只有在法律明确规定或当事人直接约定的情形下，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。现既无法律规定，各方当事人也未在《协议书》内约定答辩人与北京祈连房地产开发有限公司承担连带责任，故被答辩人无权要求答辩人承担连带责任。综上所述，被答辩人无权要求北京祈连房地产开发有限公司退房并由答辩人就退房款项承担连带责任。请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：祈连公司与永乐公司系关联公司。祈连公司（甲方）、北亚公司（乙方）、永乐公司（丙方）签订《协议书》一份，合同载明的签订时间为2019年12月31日，合同尾部三公司盖章确认。《协议书》大致内容为：鉴于甲乙双方就九棵树项目第二标段园林景观工程签订了施工合同与若干补充协议（以下称原合同），原合同最终结算金额以双方结算审批完成后确认金额为准，最终结算金额扣除本合同约定的抵房款进行结算后多退少补，就上述结算价款支付、房屋购房款与工程款折抵达成一致意见；乙方自愿购买丙方开发的房屋两套，房屋价款合计4347654元，所购房屋为十里春风项目20-1-1004与20-1-1704，房屋价款为2166807元与2180847元；甲方同意代乙方向丙方支付购房费用（4347654元），用于等额抵扣乙方应向丙方支付的购房款；本协议生效后，乙方应支付丙方购房款中的4347654元冲抵甲方应支付给乙方等金额的合同价款；乙方应于本协议签订之日起3个月内自行或指定签约人与丙方就本协议项下房屋签订买卖合同。另《协议书》中第二条约定“本协议的签署视为甲方已经向乙方支付了相应额度的工程结算款及相应的工程质保金（合计为人民币4347654元），用以等额抵扣应向丙方支付的购房款。”第五条约定“自本协议签订之日起，即视为前述款项已全部冲抵完毕，且甲乙丙三方对原合同项下前述款项的支付无任何其他争议。”第十条约定“2019年12月13日至2020年6月30日期间，乙方有权提出退房申请，但乙方申请退房应以套为单位且申请退房房屋的房款总金额不得超过本协议项下房屋总房款的50%，同时乙方所退的房屋应尚未签订买卖合同。乙方的退房申请经甲方审核后，由甲方或甲方协议关联方于甲方同意乙方退房之日起30日内向乙方无息退还相应房屋的购房款。”《协议书》还约定了其他内容。2020年6月17日，北亚公司向祈连公司、永乐公司邮寄《联系函》，该函件大致内容为：北亚公司与祈连公司于2020年3月31日办理最终结算，合同未付款项总计5346951.48元（其中质保金1114337.38元），总款项包含抵房款4347654元；北亚公司于2020年6月16日收到《协议书》；根据协议约定申请退十里春风项目20-1-1004号房（房款2166807元）；根据协议约定，冲抵工程款的20-1-1704号房请配合于2020年10月30日前办理完相关购房手续。《联系函》第四条为“请贵司收到本函件后两日内回复，逾期视为同意本公司申请并对本函无异议。”2020年6月22日，祈连公司、永乐公司回函称，不同意北亚公司函件中所提到的变更协议条款和解除相关协议的要求，双方权利义务均应以所签订的合同及相关协议执行。关于北亚公司与祈连公司建设工程合同关系。北亚公司称与祈连公司就工程款项完成结算，除抵房款之外，剩余工程款尚未支付；祈连公司称已完成结算，其中437万余元三方签订了《协议书》。庭审中北亚公司、祈连公司、永乐公司均认可《协议书》签订后，北亚公司与祈连公司就与购房款等额的工程合同款项对应的建设工程合同关系已不存在。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案《协议书》经北亚公司、祈连公司、永乐公司盖章确认已成立。协议书内容为以两套明确的房产为标的物，就北亚公司与祈连公司之间建设工程合同款项、北亚公司与永乐公司之间购房款项进行等额冲抵，后续两套房产可由北亚公司或北亚公司指定签约人与永乐公司签订房屋买卖合同，并办理房屋权属转移登记。《协议书》中涉房产固定明确，不存在履行的障碍，其内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。《协议书》中多处约定且当事人庭审中认可，自协议书签订起，北亚公司与祈连公司间建设工程合同款、北亚公司与永乐公司间购房款视为冲抵完毕；基于意思自治原则，作为建设工程合同的债权人，北亚公司作出了明确意思表示且各方达成一致签订《协议书》，以《协议书》约定的交易安排处理各方间债权债务关系，故北亚公司与祈连公司建设工程合同中对应债权债务已归于消灭，各方当事人均应依协议书遵照履行。现北亚公司要求祈连公司、永乐公司退还“十里春风20-1-1004号房”对应的购房款2166807元，应视为对《协议书》的部分解除。根据《协议书》第十条与其向祈连公司、永乐公司邮寄的《联系函》中第四条，就退房与返回购房款事宜，北亚公司并不具备单方意思表示即能解除部分合同，在祈连公司、永乐公司未表示同意的情况下，对北亚公司的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条之规定，判决如下：驳回原告北京市北亚园林公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12067元，由原告北京市北亚园林公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 原海涛二〇二〇年十月十六日法官助理 梁宏耀书 记 员 吴 艳