四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终1097号 上诉人（原审原告）广元市利州区商业供销总公司，住所地：四川省广元市利州区宝轮镇东路。 法定代表人李静，总经理。 委托诉讼代理人黄莉，四川同方正（广元）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）何莉，女，1981年1月10日出生，汉族，大专文化，广元市利州区人，现住广元市利州区。 委托诉讼代理人冀龙，男，1977年1月8日出生，汉族，高中文化，四川省青川县人，现住广元市利州区，系何莉之夫。 上诉人广元市利州区商业供销总公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初1482号民事判决，向本院提起上诉，本院2020年10月09日立案受理，同年10月14日听取了双方当事人的意见。经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人广元市利州区商业供销总公司向本院上诉称，一审判决对涉案房屋租金面积及单价事实认定不清，请求改判支持其一审时的全部诉讼请求。 被上诉人何莉没有向本院提交书面答辩意见。 广元市利州区商业供销总公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告搬离位于××路××号房屋并向原告支付尚欠的全部租金，租金从2019年9月14日起计算至实际搬离之日止；2、被告向原告支付逾期付款违约金，以每月应付金额为基数按照月利率2%计算至实际付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年8月9日原、被告签订《租赁合同》，合同约定原告将位于××路××号的3间门面租赁给被告使用，房屋总面积为27平方米（未测绘），月租金为810.00元，即房屋面积单价为每月20元/㎡,合同期限为5年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。房屋租金每两年随市场行情变动一次，即从2019年9月起房屋租金应按照2019年的市场行情予以调整。同时，合同还约定每月的3日前交清当月租金，逾期不交的，按每天加收千分之五的滞纳金，逾期超过30天的，原告有权单方面解除合同。 2019年9月29日原告委托了广元市向纬测绘咨询有限公司对上西南路的房屋面积进行测绘，经测绘得出原告所租赁的××号房屋面积为15.39平方米，1-12房屋面积为8.93平方米，1-13号房屋面积为14.72平方米，共计39.04平方米。2019年10月13日原告将房屋面积测绘报告交付被告并通知被告按照实际测绘面积交付租金。 2019年10月原告通过实地走访调查、核算得出位于上西南路临街营业房租金均价为50元/㎡/月，便按照合同第二条之约定通知被告从2019年9月起所租赁的房屋租金调整为1950.00元/月（39平方米×50元/㎡）。但被告在收到通知后仍按照810.00元/月的租金向委托人交付了9月的部分租金810.00元，截止起诉之日累计尚欠原告租金8940.00元。2019年12月6日原告委托律师向被告发出催要房租等，但被告收到后仍未按原告的通知交付租金。被告逾期不交的租金行为，构成严重违约，故原告起诉。 原告提供证据如下:1、2017年8月9日原告与被告签订的《租房合同书》。拟证明：原告将位于××路××号门面租赁给被告使用，合同期限为2017年9月1日起至2022年8月31日止，共计五年，月租金为810元，租金每二年随市场行情变动调整一次；被告应于每月3日前交清当月租金，逾期不交的，按照加收5‰滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并不退还保证金。2、2019年9月29日广元市向纬测绘咨询有限公司责任公司出具的房屋面积测绘报。拟证明：经测绘被告所租赁的××号房屋面积为15.39平方米、××号房屋面积为8.93平方米、××号房屋面积为14.72平方米，即其所租赁的房屋面积共为39.04平方米。3、2019年11月原告向被告发的《房屋催收通知单》、《通知》、照片3张。拟证明：原告已将面积测绘报告交付给被告，并通知其按照面积测绘报告的载明的面积及现行市场行情交付房屋租金。4、2019年11月1日广利供（2019）45号文件、原告与吴玉珍签订的房屋租赁合同（月租金50元／㎡）；原告与韩春英签订的房屋租赁合同（门面月租金50元／㎡、库房20元／㎡）；王开林与冉莉琼签订的房屋租赁合同（月租金68元／㎡）；廖小燕与韩佳倩签订的房屋租赁合同（月租金60元／㎡）；韩亮与李婷签订的租房合同（月租金4000元）。拟证明：涉案房屋周边月租金均在50元／㎡以上，经实地调查确定涉案房屋位置市场价为租金50元／㎡／月。5、律师函及邮政快递回单。拟证明：原告已按照房屋面积测绘报告及现行市场行情向被告催告房屋租金。 何莉向一审法院辩称：原、被告签订的《租赁合同》真实合法有效，应当受到法律保护。合同约定原告将门面3间租赁给被告，月租金810.00元，租期5年，合同并未约定按每平方20元计算，原告认为合同约定的是每平方米20元，系原告单方解读，据此约束被告显然不当。双方意思自治的间数月租价格优先原告后期测绘的面积。双方应当按约定履行合同，被告按合同约定的义务按期交付租金，原告拒收被告交付的租金，被告并不存在违约行为，更不应承担违约金。原告要求被告搬离房屋就是解除合同，按照法律规定被告需根本违约，原告才有权解除权。原告提供格式合同对被告就没有平等性，应当作出不利于提供一方即原告的解释及判决，合同约定每二年随行情变动调整一次，也应当是对合同的变更，变更前提是双方协商一致。本案中，双方并未能协商一致，原告向被告出具律师函也不能证明被告同意变更合同，仅系原告单方面行为，不能视为双方协商一致，更不符合法定变更条件，应当按原合同继续履行权利义务。本案涉及范围也并非原告所称的50元/㎡，被告处于的相邻商铺租金20元/㎡至35元/㎡，不能达到原告涨房租的目的。2020年2月、3月各地受到疫情影响，根据《合同法》第117条的规定，原告应当免收房租或减租才符合规定及政府下发的意见。被告父母系原告下岗职工，为了解决就业安置问题而给予被告的政策优惠。原告以大幅涨租和单位在被告购买的物品不结账，拒收租金意图迫使被告违约，从而达到收回门面的目的，被告主动多次找原告协商没有一致意见。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 何莉提供证据如下:1、租房合同复印件1份、2019年收据复印件1份。拟证明原告与被告租赁关系，被告向原告交付租金。2、2019年10月-2020年5月微信截屏。拟证明被告向原告收房租工作人员孙云微信支付房租，其拒绝收取。3、承诺书一份。拟证明原告让被告签署的。4、广元市国有资产管理中心与韩金传、魏光绪租赁合同。拟证明被告周边房租在20元/㎡。5、视频光盘。拟证明被告之夫找原告工作人员协商房租一事，原告工作人员在其办公区域殴打被告的丈夫。6、2020年5月9日发改投资规（2020）734号指导意见一份。拟证明原告应当减免被告租金。 一审判决认定，2017年8月9日原、被告签订《租房合同书》，合同第一条约定原告将位于××路××号的门面3间（27㎡）租赁给被告使用，月租金为810.00元,每二年随行就市调整一次。合同期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止，共计5年。每月3日前交清当月租金，逾期不交的，按每天加收千分五的滞纳金，逾期30天的，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告按合同约定向原告交付每月租金至2019年9月。 2019年9月29日原告委托了广元市向纬测绘咨询有限公司对涉案房屋面积进行测绘，经测绘××号房屋面积为15.39平方米，××房屋面积为8.93平方米，××号房屋面积为14.72平方米，共计39.04平方米。2019年11月4日广元市利州区供利资产管理有限公司向被告发出催收房租通知书，载明9-10月租金3430.00元，并说明10月23日已将房租调整通知发到被告店内，通知5日后未交清所欠房租的，按5%计收滞纳金。被告收到通知后，载明原房租本人愿意交，现房租有异议，待商量。2019年11月22日广元市利州区供利资产管理有限公司通知被告，从2019年9月起按新测绘面积39平方米及调整后（50元/㎡）收取房屋租金，每月按照1950.00元缴纳当月房屋租金。2019年12月2日原告委托律师向被告发出律师函，要求被告支付租金义务，被告欠租金的行为构成严重违约，自收到本函之日起解除与被告签订的《租赁合同》，在收到函后十日内付清租金，办理房屋清退手续并恢复原状。2019年12月7日被告收到律师函。从2019年10月至2020年5月被告按每月租金810.00元向原告收房租工作人员孙云微信支付被拒收。为此,双方发生纠纷。原告认为，被告逾期不交的租金行为，构成严重违约，故起诉：1、判令被告搬离位于上西南路临街11—13号房屋并向原告支付尚欠的全部租金，租金从2019年9月14日起计算至实际搬离之日止；2、被告向原告支付逾期付款违约金，以每月应付金额为基数按照月利率2%计算至实际付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。 另查明：位于广元市利州区××路营业房登记在广元市利州区利元国有投资有限公司名下。2020年5月21日广元市利州区利元国有投资有限公司出具说明，自2008年11月起该营业房由原告统一经营管理，其收益用于解决区供销系统历史遗留问题和区供销系统的建设发展。 以上事实，有《租赁合同》、测绘报告、通知、律师函、广房权证城字第Ｅ××8号房屋所有权证、广国用（2008）第4××2号土地使用权证、收据、光盘、微信截屏、说明以及原告委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人当庭陈述。 一审法院审理认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告所签订的《租房合同书》是双方真实意思表示,合法有效。 关于原告主张被告搬离位于××路××号房屋的问题。本案中，原、被告建立租赁合同关系后，被告一直按合同约定履行支付房屋租金的义务。后由于原告提出按测绘面积39.04平方米和调整租金50元/㎡支付房屋租金，被告对原告提出的房屋面积及租金均不认可，双方未能达成合意。虽原告委托律师向被告发出律师函，认为被告欠租金的行为构成严重违约，要求解除《租赁合同》。但被告每月按合同约定的租金向原告收房租工作人员孙云微信支付房租，被拒收。显然，被告是按合同约定履行了交付租金的义务，不存在主观上不交付租金的行为，而是原告工作人员拒收，被告并没有违约行为。原告亦未举证证明租赁合同符合法定解除的条件,因此原告单方并不享有合同解除权,其作出的解除租赁合同通知函到达被告处亦不当然产生合同解除的法律后果,因此，原告主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故其诉讼请求，不予支持。 关于原告主张按测绘面积39.04平方米计算租金的问题。根据双方签订的租赁合同来看，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，合同签订后原告依约交付特定房屋，被告已使用房屋长达两年之久，原告未在合理期限内提出异议。2019年9月29日原告委托了广元市向纬测绘咨询有限公司对涉案房屋面积进行测绘，原告以合同面积与测绘面积不符为由，从原面积27平方米增加至面积39.04平方米，显然不符合常理和交易习惯，原告的主张，不予支持。 关于原告主张按50元/㎡收取房屋租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中,双方已依约履行了各自的权利义务,因双方约定租金“每二年随行就市调整一次”，2019年9月已满二年，但原、被告对房屋面积及租金，双方未能达成合意。结合今年疫情影响，经济压力加大，原告应减轻被告房屋租金压力，给予适当支持，共同度过难关。因此，被告从2019年9月起每月租金仍以810.00元计算为宜。 关于原告主张被告支付逾期付款违约金的问题。由于被告按合同约定每月向原告收房租工作人员孙云微信支付房租，被拒收。所造成的损失，被告不应承担，故其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、在本判决生效后五日内被告何莉向原告广元市利州区商业供销总公司支付从2019年9月至2020年6月的租金共计8100.00元；二、驳回原告广元市利州区商业供销总公司其他诉讼请求。 二审期间双方当事人没有向本院提交其他证据。 本院二审认定的案件法律事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 本案中，双方约定解除合同的内容为，租金逾期超过30天的，原告有权单方面解除合同。经查，上诉人通知被上诉人房屋租金调整和以其自行测量的面积收取租金，据此，上诉人在本案中的通知内容为调整出租房屋的单价和重新确立出租房屋的面积，该通知行为属单方行为，违反民事合同应当协商一致的基本原则，对承租人不发生法律上的拘束力。故上诉人主张解除合同在程序上违反上合同法第九十六条规定的解除权的行使中通知义务，其约定解除合同的条件没有成立。 本案中双方实际争议的内容还有出租房屋的面积和出租单价包括约定提价部份。经查，双方在出租房屋合同中明确约定出租房的门牌号码，且明确载明实际面积没有测量，合同履行过程中，对出租房屋的实际面积的确认，双方没有协商一致，应当依据约定的面积收取出租费用。本案合同中双方虽然约定了提高租金的时间，但没有具体约定提高租金的数额或幅度，其约定内容不具有可操作性，故属约定不明。 综上所述，上诉人广元市利州区商业供销总公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应当驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费151元，由上诉人广元市利州区商业供销总公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 林 审判员 徐小雁 审判员 吕 晶 二〇二〇年十月十五日 书记员 王汇锋