上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初16889号原告：项颉，男，1990年8月9日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：施卫良，上海市致真律师事务所律师。被告：上海世纪长江产业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐建耀，董事长。委托诉讼代理人：胡嘉奇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智远，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告项颉与被告上海世纪长江产业发展有限公司(以下简称世纪长江公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项颉的委托诉讼代理人施卫良、被告世纪长江公司的委托诉讼代理人胡嘉奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项颉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2019年10月3日起至2020年7月7日止，按每日396.03元计付逾期办理小产证违约金；2、判令被告支付原告擅自变更小区平面布局违约金39,603元。事实和理由：2017年6月28日，原、被告就上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市商品房预售合同》，原告按约支付了房款，被告也在期限内向原告交付了系争房屋。但在双方签房屋交接书时，被告提供的办理小产证所需材料中，因交纳房屋维修资金的单据上没有业主大会的盖章，原告无法交纳维修资金，导致无法办理小产证。同时，被告擅自变更小区平面布局，小区一期和二期之间原本没有围墙，被告在二期两栋楼造好后砌了围墙，改变了消防通道，现在消防通道只剩下一个人行出入口，存在安全隐患。故原告诉请如上。被告世纪长江公司辩称，关于办理小产证，由于业委会拒绝盖章，导致业主无法缴纳维修资金，无法办理小产证，并非被告违约。办理房屋交接手续时，被告提供了办理小产证所需的相应材料，其中维修资金缴款通知落款是宝山世纪长江苑C块业主大会，被告给到原告的时候确实没有盖章，原告拿到后应自行去业主大会或业委会盖章。后由于该纠纷，小区业主之一曾向宝山法院提起诉讼，法院判令业主大会、业委会协助业主办理维修资金解入手续。之后，业主就可以办理小产证了。关于围墙，小区分一期、二期开发，2009年开发了一期，当时就有围墙了，并不是本案所涉的二期造好后才加盖的围墙。二期是2017年签订的预售合同，签预售合同时，二期房屋已经达到预售标准，原告在购房前实际勘查时能够看到围墙是已经存在的，被告不认为存在变更小区平面布局的情况。即使认定被告擅自变更平面布局，根据合同约定，原告应先要求被告恢复原状，不能恢复才有权主张违约金。如果法院审理后认为发生平面布局的变更，被告愿意恢复原状，不同意支付违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年6月28日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价暂定为3,956,778元。合同第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意；甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的1%违约金。第十条约定，甲方承诺在2019年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向宝山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。合同补充条款一第6.2条约定，本合同中的小区仅指世纪长江苑，小区内基础设施与公共配套建筑的调整，包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库通道、安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以政府相关部门最终批准或相关部门的设计施工图为准，均不视为甲方擅自变更小区的规划或平面布局；本合同附件六中所示位置仅供参考，若有所变动或未标明、未示意的设施及位置，除非合同另有相反约定，否则以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约。补充条款一第8.3条约定，由于甲方原因，乙方不能在甲方取得大产证之日起180天内取得小产证的，每逾期一日，甲方按已收房价款的万分之一向乙方支付违约金，逾期超过一年的，乙方有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部房款，被告于2019年4月2日取得大产证，随即与原告签订房屋交接书，并向原告提供办理小产证相应材料，其中维修资金交款通知上没有业主大会和业主委员会盖章。另查明，2019年9月9日，系争房屋所在小区业主之一庄丽敏因购买的上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋无法过户将世纪长江公司作为被告诉至本院[案号：(2019)沪0113民初19997号]。审理中，本院追加上海市宝山区世纪长江苑C块业主大会(以下简称世纪长江业主大会)、上海市宝山区世纪长江苑C块业主委员会(以下简称世纪长江业委会)作为第三人参加诉讼。本院经审理认为，根据相关政策要求，第三人(世纪长江业主大会、世纪长江业委会)应核对庄丽敏交纳的维修资金数额并在相关交款通知上加盖业主大会公章后，庄丽敏才得将维修资金解入银行专户，继而具备办理产权过户条件。现第三人未在交纳维修资金通知上盖章，导致庄丽敏无法办理过户手续，第三人的行为缺乏依据，其应配合办理。故对于庄丽敏要求第三人配合办理维修资金交纳手续的请求，本院予以支持。世纪长江公司在维修资金解入后，应按约继续为庄丽敏办理产权过户手续。本院于2020年3月2日作出民事判决，第三人世纪长江业主大会、世纪长江业委会协助庄丽敏办理维修资金解入手续，被告世纪长江公司在维修资金解入后三日内配合庄丽敏办理上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续，将上述房屋的产权过户至庄丽敏名下。该判决现已生效。为证明己方主张，原告另向本院提交如下证据：1、上海市商品住宅维修基金收款凭证(购房人专用)，证明被告于2020年7月7日才将维修基金收款凭证交付原告，客观上只有被告能交维修资金，原告拿到该凭证后才可以办理小产证；2、预售合同附件六平面布局图、世纪长江苑商品住宅项目规划图，证明平面布局图及规划图均显示小区一期和二期之间没有围墙，但被告在该处增设了围墙，改变了消防通道，严重影响交通、绿化。被告质证如下：证据1无异议，因业主大会和业委会拒绝盖章，导致业主无法缴纳维修资金，为了解决纠纷，被告为业主缴纳了维修资金；证据2无异议，小区一期二期之间的围墙自2009年已经存在，被告不存在擅自变更小区平面布局。为此，被告另向本院提交：地图网页截图、竣工验收备案证及竣工图，其中网页截图显示2009年起至今该围墙自始存在，2018年5月涉案小区编制完成竣工图，同年11月取得建设工程竣工验收备案证书，虽竣工图上未显示该围墙，但涉案小区施工项目以现状通过了竣工验收。原告对于地图网页截图的真实性无法确认，对于竣工验收备案证及竣工图真实性认可，规划图与竣工图都没有该围墙。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同虽约定被告应向原告提供相应办证资料，但合同约定所指向的资料应为被告有权取得或应当取得的资料。本案欠缺的资料是加盖业主大会公章的购房人维修资金交款通知。本院认为，被告并非购房人维修资金的法定交款义务人，且配合原告办理维修资金交纳手续义务方为世纪长江业主大会、世纪长江业委会，亦非被告，故加盖公章的交款通知显然不是被告应当取得的资料，不属于被告的义务范围。原告以被告提供的交款通知未盖章影响办证为由要求被告支付逾期办理小产证违约金，于法无据，本院不予支持。关于围墙问题，本院在郭羚诉世纪长江公司商品房预售合同纠纷一案中[案号：(2020)沪0113民初16883号]已进行论述并作出判决，判令世纪长江公司于判决生效之日起三十日内拆除上海市宝山区电台路330弄世纪长江苑小区一期和二期之间的围墙，恢复至竣工图纸所载明的状态，故本案不再重复处理。原告诉请要求被告支付擅自变更小区平面布局违约金，不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告项颉的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1,251元，由原告项颉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年十月二十七日法官助理 张紫嫣书 记 员 黄 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。