北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初14801号原告：崔松松，男，1996年3月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李诗茵，北京梓榆律师事务所律师。被告：北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区东坝中路**院**楼****102。法定代表人：雷乃贵，总经理。委托诉讼代理人：戴稳稳，女，1979年6月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告崔松松（以下简称原告）与被告北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李诗茵，被告之委托诉讼代理人戴稳稳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还我2019年9月25日至10月24日期间的租金8516元；2、被告退还租赁押金7452元及装修押金10000元；3、被告赔偿我房屋装修残值损失25200元及经营损失70000元。事实及理由：我和被告于2017年4月5日签订了代理房屋租赁合同，被告将位于北京市朝阳区xx乡xx家园C区30x号楼10x部分70平方米出租给我使用，租期为2017年4月26日至2020年4月25日，租金第一年每月7452元，第二和第三年每月8516元，租金按季度支付；押金为7452元，装修押金1万元，合同还约定，如果违约提前解除合同需要赔偿两个月房租作为违约金。2019年9月25日，房屋所在小区物业要求我腾退房屋，事后我才知道，被告和物业公司签订的房屋租赁合同将于2019年11月15日到期，但被告在和签订合同时对该重要事实予以隐瞒，被告的行为违反了合同约定并给我造成了经济损失，故起诉。被告辩称，我公司对原告所述合同签订的基本事实和约定内容无异议，同意退还押金和装修押金，不同意原告的其他诉讼请求。合同履行中，原告除了第一次准时交纳了房租，其他时间都找借口迟延交纳，原告应在2019年9月25日交纳下一期租金，但直到现在仍未交纳，原告构成违约。原告是在2019年10月25日左右搬走，其房租也交到2019年10月25日，所以不存在退还租金的理由。原告提到的装修残值损失和经营损失没有依据，我不认可。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、《代理房屋租赁合同》；2、收据及微信转账记录；3、录音；4、房屋现状视频；5、双方共同陈述。根据以上证据本院认定事实如下：1、被告与案外人签订合同，取得了北京市朝阳区xx家园C区30x号楼底商的使用权，使用权期间到2019年11月15日。2、2017年4月5日，原告作为乙方（承租人）与被告（甲方、出租人）签订了《代理房屋租赁合同》，约定甲方将其代理位于北京市xxC区30x号楼10x室中约70平方米的房屋及设施租给乙方作为办公使用，房屋租赁期间自2017年4月26日至2020年4月25日，合同期满，租赁关系自然终止，甲方无需另行通知；租赁期满，甲方有权利收回全部出租房屋及设施，乙方应将房屋设施点清以良好的状态如期交还。如逾期叁天未搬，视为违约，乙方应向甲方交月租金的200%作为违约金；租金第一年为7452元/月，第二第三年为8516元/月；押一付三，提前30日交纳下一季度租金，各期租金支付日期，第一次2017年4月25日，第二次2017年6月25日，第三次2017年9月25日，第四次2017年12月25日，以此类推；押金人民币柒仟肆佰伍拾贰元，租赁期满或合同解除后，乙方须持本人身份证原件、押金条原件及合同到甲方办事处结清各项费用，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方保证房屋在乙方入住时房屋内基本设施和设备处于正常工作的状态，在乙方按时交房租并遵守本合同条款的前提下，乙方有权在租赁期内使用该房屋，甲方查看房屋需提前通知乙方，特殊情况例外；甲方需要对上述房产具备合法代理出租的法律文件，如因房屋产权变更等问题影响乙方在租赁期内居住使用，甲方免费为乙方调房，甲乙双方不承担违约责任；租赁期内甲方不得无故收回出租房屋，如需收回房屋必须提前三十天通知乙方，并赔偿两月租金作为违约金；租赁期内乙方应无需甲方通知，按时到甲方财务部交纳房屋租金，如逾期三天未支付房租又不主动与公司联系，则视为乙方违约，房间内物品视为丢弃，甲方有权开启门锁收回住房，甲方有权终止合同，收回房屋接纳新客户入住而乙方所交纳押金和未住满房租不退；经甲、乙双方协商，拖延房租未超过三天，如甲方还同意乙方继续居住，乙方应按本次应缴纳房屋的3%滞纳金按天向甲方支付；租赁期满当日，乙方应无条件退租，并将屋内设施清点以良好的状态交付甲方，如有损坏须照价赔偿，乙方合同期满后，不得与此业主私下建立租赁关系，否则视为违约，乙方须赔偿甲方二月租金作为违约金；合同终止时乙方应将自己的物品搬迁清楚，不得故意留存占据并将所居住的房屋收拾干净，若逾期三日内不搬视为乙方放弃物品及其所有权，甲方可自行处理；签订本合同之日起，乙方不得借故解除合约，如特殊情况需要退房，必须提前三十天通知甲方解除合同，在三十天内配合甲方出租房屋，并赔偿二月租金作为违约金。补充规定中手写约定“乙方不续租，保证不乱拆，装修押金如数退还”。3、合同签订后，原告向被告交纳了押金7452元，数额为10000元的装修保证金，并交纳了2019年10月25日前的租金。就未按约定继续预交下一季度的租金的原因，原告解释称其于2019年9月14日接到业主及物业公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》，告知其业主与被告的租赁合同将于2019年11月15日到期，届时业主将收回房屋，业主及物业公司要求自己于2019年11月15日前搬出房屋，自己觉得再交租金有风险，就没有按照约定于2019年9月预计下一季度租金。审理中，被告确认其与案外人签订合同的期间截止到2019年11月15日。双方争议的事实和证据：1、原告搬走的具体时间及有无通知被告。原告自称其于2019年9月25日前后搬走，被告确认原告于2019年10月25日前后搬走。对此，原告提交如下证据：1、原告父亲与被告法定代表人的电话通话录音，其中2019年11月17日的录音中有如下内容：“崔忠x（原告父亲）：那屋里的东西都不要了，我们早搬走了，孩子也给你说了都搬了一个多月了雷（被告法定代表人雷乃贵）：然后呢？崔忠x：那什么然后呀，孩子搬家钥匙也丢了，门锁随时可以撬了雷：你把钥匙给我们不就完了吗？崔：钥匙找不到，丢了，孩子们人多乱七八糟的雷：那你给换个锁吧，我们得给开发商交房，不交者房子一直都算着钱内知道不…”，被告对该证据真实性认可，但认为该证据不能证明原告于9月25日前后搬走。审理中，原告确认房屋中还有桌椅等物品，但表示放弃所有权。对此，本院认为，原告作为承租人，未在搬走时与被告进行房屋核查和钥匙交接，且房屋中还留有原告个人物品，难以认定其于2019年9月25日搬走并完成交接。2、原告装修投入及残值。原告自称其于承租后，投入13万元对房间进行了装修，用于理发馆的经营，具体包括改水电，铺地砖等，被告确认出租时房屋是毛坯，也确认原告进行了装修，但对原告主张的装修投入及装修残值不予认可。审理中，经原告申请，本院选定并委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋装修残值进行评估，评估中，因房屋被收回后，装修成果已被破坏，无法继续鉴定，原告随后撤回了鉴定申请。就装修的成果，原告提交了视频，显示原告对室内进行了水电改造、加装卫生间、铺地板（砖）、墙面壁纸等处理，另外，房间内还存放着原告购置的理发椅、柜子、电脑等物品，被告对视频真实性表示认可，确认是原告承租以后装修改造的情况。3、原告经营收入及损失情况。原告提交了其自行制作的表格，并提交了部分微信收款的截图，被告对此不予认可，原告未对其主张的经营收入损失提交其他证据。本院认为：原、被告签订的《代理房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。本案争议的第一个问题在于合同未能继续履行的原因和责任。双方均确认2019年10月25日之前的租金已交清，原告未按约定于9月预交下一季度租金，本院认为属于合理的不安抗辩行为。理由如下：1、作为出租人的被告，与原告签订的租赁合同超出其取得合法使用权的期间，虽原告未举证证明业主或物业管理人采取了实际行动影响到房屋使用，但原告提交的通知中，业主及物业管理人明确要求原告于指定期间前腾退，该行为对原告能否继续正常使用房屋形成较大影响，原告在该情形下，未按期缴纳租金有合理理由，不构成违约。被告行为是否构成违约。被告与原告签订合同的租期超出其有权使用的期间，上述行为构成违约，对原告正常使用房屋造成一定的影响，应承担合理的违约责任，但结合双方此后的电话沟通内容，原告并未被业主或物业公司采取任何干扰或影响经营的行为，原告实际应该可以正常使用房屋到2019年11月，原告自行决定于9月或10月搬走，因此造成的损失扩大部分不应由被告承担。具体损失部分，装修残值损失依法应由被告承担，但原告并未对其主张的装修残值充分举证，结合现有证据，本院酌情确定为1.5万元。原告主张的经营损失依据不足，本院不予支持。原告主张的损失也超出了签订合同时能够预见或应当预见的损失范围，相关请求本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十八条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告崔松松押金七千四百五十二元、装修押金一万元；二、被告北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告崔松松装修残值损失一万五千元；三、驳回原告崔松松的其他诉讼请求。如被告北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2723元，由原告崔松松负担2112元（已交纳），由被告北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司负担611元（原告崔松松已预交，被告北京天宇恒远伟业房地产经纪有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告崔松松）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十月二十八日书记员  高艺林