文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初7699号原告:张小兰，女，1970年5月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市永川区。被告：重庆恒惠居房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石碾盘**附**20-16，统一社会信用代码91500107MA606DJK0X。法定代表人：张浩，职务不详。原告张小兰与被告重庆恒惠居房地产经纪有限公司（以下简称：恒惠居房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小兰到庭参加诉讼。被告恒惠居房地产公司下落不明，经本院公告传唤期满，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张小兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》；2、判令被告支付原告合同期内拖欠的水电气费约1000元；3、判令被告支付原告暂计一个月的租金2649元，提前解除合同的违约金5298元；4、判令被告赔偿原告误工损失1000元；5、本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2019年10月8日，原、被告签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定原告将位于重庆市沙坪坝区某xx栋xx-x单元出租于被告，租赁期限为2019年10月25日至2022年10月24日，租金为每月2649元。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告向原告交纳截止至2020年5月9日的租金，至今未向原告交纳2020年5月10日起的租金，并向原告表示其不再履行案涉租赁合同，要求原告自行收回房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告恒惠居房地产公司未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：原告张小兰系重庆市沙坪坝区某**房屋的所有权人，不动产权登记号为：渝（2016）沙坪坝区不动产权第00074xxxx号。2019年10月8日，原告张小兰（委托人、甲方）与被告恒惠居房地产公司（租赁代理机构、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定以下主要事项：第一条、房屋基本情况：房屋坐落于重庆市沙坪坝区某小区xx栋xx-x单元，建筑面积为142.75平方米。第二条、房屋租赁用途：居住。第三条、出租代理权限及期限：乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金。甲方授权乙方的委托期限自2019年10月25日至2022年10月24日。第四条、租金：月租金为2649元，租金总计87417元；乙方支付方式为季付；出租代理期内甲方同意预留出每年30个自然天作为乙方工作期及装修期，工作日后于2019年10月8日开始计算租金。第五条、其他费用:出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、燃气费、卫生费、车位费、室内设施维修费。第六条、甲方的权利与义务：在2019年10月8日后，甲方需交付房屋给乙方使用，经甲乙双方交验签字并转交房门钥匙及水电卡后视为交付完成。第七条、乙方的权利与义务：合作期内，乙方应妥善保管房屋各类钥匙，并负责租期内的水、电、天燃气和物管费用。第九条、合同的解除：经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；如乙方无故退租，甲方有权不退还乙方剩余租金及装修款；合同签订之日起30日内违约的赔对方月租金200%的违约金，甲方违约另加装修款及配货款。第十条、违约责任：若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应提前60日书面通知乙方，并向乙方支付违约金。第十二条、其他约定事项：租赁期内一切维修费用由乙方承担；租金包物业费。合同签订后，原告张小兰于2019年10月8日将案涉房屋交付于被告恒惠居房地产公司。被告恒惠居房地产公司向原告张小兰支付了截止至2020年5月9日的租金。审理中，原告张小兰为证明被告恒惠居房地产公司单方面提出不承租案涉房屋，并让原告自行收回房屋，举示了其与被告恒惠居房地产公司法定代表人张超及工作人员的微信聊天记录截屏。其中，微信昵称为“金沙港湾转租”于2020年5月17日陈述“你把房子收回去嘛”。审理中，原告张小兰为证明其代被告恒惠居房地产公司缴纳了水电气费，举示了重庆燃气集团股份有限公司气费专用收据及微信交易账单详细。气费专用收据上载明华宇金沙港湾11-12-5截止2020年6月1日产生气费合计641元；微信交易账单详细显示于2020年6月1日支付水费220元，于2020年6月12日支付电费239.72元。上述水电气费共计1100.72元。原告张小兰于审理中陈述，本案只主张1000元的水电气费。另查明，本案起诉状副本、开庭传票等诉讼文书于2020年9月18日公告送达被告恒惠居房地产公司。原告张小兰认为，其按照案涉《房屋出租委托代理合同》约定将案涉房屋交付于被告恒惠居房地产公司使用，但被告恒惠居房地产公司无正当理由逾期向其支付租金，构成违约，且现下落不明，原告已无法实现合同目的，故请求解除案涉《房屋出租委托代理合同》，并要求被告支付租金、水电气费、违约金等。上述事实，有原告张小兰提交的不动产权证书、《房屋出租委托代理合同》、重庆燃气集团股份有限公司气费专用收据、微信交易账单详细、微信聊天记录截屏以及原告张小兰的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告张小兰与被告恒惠居房地产公司签订的《房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告张小兰于2019年10月8日将案涉房屋交付于被告恒惠居房地产公司；被告恒惠居房地产公司向原告张小兰支付了截止至2020年5月9日的租金。本案的焦点问题为：一、原告张小兰是否有权解除案涉《房屋出租委托代理合同》；二、原告张小兰是否有权请求被告恒惠居房地产公司支付一个月的租金及水电气费；三、原告张小兰是否有权请求被告恒惠居房地产公司支付违约金及误工损失。本院分别评述如下：一、原告张小兰是否有权解除案涉《房屋出租委托代理合同》的问题依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表面不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告恒惠居房地产公司无正当理由逾期向原告张小兰交纳案涉房屋租金，且现下落不明，被告的行为已构成根本性违约，致使原告张小兰不能实现合同目的，符合该条第（四）项规定的违约解除合同的条件。故原告张小兰与被告恒惠居房地产公司于2019年10月8日签订的《房屋出租委托代理合同》于本案起诉状副本送达被告之日即2020年9月18日解除。原告张小兰的该项诉讼请求，本院予以支持。二、原告张小兰是否有权请求被告恒惠居房地产公司支付一个月的租金及水电气费的问题首先，针对一个月的租金的问题。根据案涉《房屋出租委托代理合同》第四条约定，月租金标准为2649元。被告恒惠居房地产公司未向原告张小兰交纳2020年5月10日起至2020年9月18日止的租金，应承担交纳租金的义务。本案中，原告张小兰仅要求被告恒惠居房地产公司支付一个月的租金2649元，符合法律规定、合同约定，故原告张小兰的该项诉讼请求，本院予以支持。其次，针对水电气费的问题。根据案涉《房屋出租委托代理合同》第五条约定，出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、燃气费。故合同履行期间产生的水电气费应由被告恒惠居房地产公司承担。结合原告张小兰举示的气费专用收据、微信交易账单详细，原告已垫付气费641元、电费239.72元、水费220元，合计1100.72元。本案中，原告张小兰仅要求被告恒惠居房地产公司支付水电气费1000元，符合法律规定、合同约定，故原告张小兰的该项诉讼请求，本院予以支持。三、原告张小兰是否有权请求被告恒惠居房地产公司支付违约金及误工损失的问题首先，针对违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。但案涉《房屋出租委托代理合同》第十条违约责任仅约定了因甲方原因导致本协议提前终止，应向乙方支付违约金。并未约定因乙方即被告的原因提前解除合同的违约责任，故原告张小兰请求被告恒惠居房地产公司支付违约金5298元无事实、法律依据，原告张小兰的该项诉讼请求，本院不予支持。其次，针对误工损失的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告张小兰于审理中陈述，误工损失是因处理本案纠纷，其往返被告公司、派出所、法院而产生的经济损失，诉请中的误工损失1000元为估算，无书面证据。因原告张小兰未能对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故原告张小兰请求被告恒惠居房地产公司支付误工损失1000元的诉讼请求，本院不予支持。被告恒惠居房地产公司下落不明，经本院公告传唤期满，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告张小兰与被告重庆恒惠居房地产经纪有限公司于2019年10月8日签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年9月18日解除。二、被告重庆恒惠居房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告张小兰租金2649元。三、被告重庆恒惠居房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告张小兰垫付的水电气费1000元。四、驳回原告张小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1965.48元、公告费560元（原告张小兰已预交），由被告重庆恒惠居房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 宗 新人民陪审员 王 蓉人民陪审员 王永森二〇二〇年十月二十三日法官 助理 田箴堃书 记 员 李夏露