北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2039号原告：郭明明，男，1985年1月7日出生，汉族，河北省承德市人，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：郎俊富，河北滦峰律师事务所律师。被告：李洪全，男，1975年10月13日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，现住江苏省南通市崇川区。原告郭明明与被告李洪全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭明明之委托诉讼代理人郎俊富；被告李洪全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭明明向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与李洪全于2018年12月20日签订的房屋租赁合同，并立即将北京市密云区x街x号x1至x2层x门面房的房屋返还给我；2.判令李洪全支付2019年度供暖费6279元、电费2086元、垃圾清运费320元、水费300元，合计8985元；3.判令李洪全自2019年12月20日起每日按493.15元（以年租金180000元为计算标准）支付租金至将房屋交还给我之日止，并支付违约金180000元；4.诉讼费由李洪全承担。事实及理由：2018年12月20日，我与李洪全签订了房屋租赁合同，约定将我租赁的坐落于密云区x街x号x1至x2层x门面房转租给李洪全用于经营使用，租赁期限为5年，自2018年12月20日起至2023年12月19日止，年租金为每年180000元，租金支付方式为按年支付，提前一个月支付下一年租金。同时对逾期交纳租金的处理方式做了明确约定。合同签订后，我将房屋交付给李洪全，李洪全支付了当年的租金。现一年期限已满，按照双方约定，李洪全应于2019年11月20日支付2019年12月20日至2020年12月20日的租金180000元，但李洪全至今仍未支付，且一直使用该房屋至今。我多次催促，李洪全一直拒绝给付租金并拖延至今，李洪全的行为已构成根本违约，故诉于法院。李洪全辩称：双方签订合同情况属实，我们合同签的是5年，但后期实在经营不下去了，我提前3个半月通知郭明明说租到一年就不租了，临近一年租期郭明明说我违约了，2万元的押金不退给我，且房屋内所有的设施设备都归他所有，我们合同上约定了我租满5年所有的设施设备才归他所有，但是他说屋内的东西只要我动他就报警。我向他交房那天给他打电话他也不接，我也怕他说我强行占用他房屋，实在没有办法的情况下，2019年12月20日我把钥匙交给了涉案房屋门口档口烤冷面的老板郑某，并把相关情况告知给他，让他把钥匙转交给郭明明，后期我跟郑某聊天他说已经把钥匙交给郭明明了，但是后来郭明明又把钥匙给了他说有人看房时用。现在我所有的设施设备都在店里，有制热的工作台、电磁炉、冰箱冰柜一共3台、监控系统、桌椅、压面机，电饭煲等。因我经营这个饭店已经赔了，押金及屋内的所有设施设备我也不要了，郭明明不应再向我主张租金，电费我也就欠了1000多元，我现在没有钱给他，我在租房期间没有产生供暖费，且我已经提前3个半月通知郭明明不租了，当时他说谁再租谁交。如果郭明明让我支付租金、电费及供暖费，应该适当赔偿我设施设备损失并退还2万元押金，如果郭明明不再要求我支付租金、电费及供暖费，我就什么都不要了。我认可郭明明所诉我没有租满5年构成违约，但是他说多次催促我交房租我不认可，故不同意郭明明的诉讼请求。本案经审理认定的事实如下：2018年12月20日，郭明明（甲方）与李洪全（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：郭明明将其租赁杨艳坐落于北京市密云区x街x号x1至x2层x门面房转租给李洪全经营餐饮使用，租赁期限为5年，自2018年12月20日起至2023年12月19日止，年租金为180000元，租金支付方式为按年支付，提前一个月支付下一年租金。合同第五条第4款约定：租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可移动的装修、设备、设施归甲方所有；合同第十二条第1款约定：1、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的100%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；合同第十三条第1款约定：乙方在支付第一年租金的同时向甲方交纳2万元保证金，如乙方在履行合同过程中存在违约行为，在合同解除后该2万元不予退还，否则，甲方应在合同解除或终止时一次性退还乙方。合同第十三条第4款约定：甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，待双方同意后，方可办理解除合同，如未达成书面协议，则不能终止合同。双方同时对逾期交纳租金的处理方式做了明确约定。合同签订后，郭明明将房屋交付给李洪全，李洪全支付了当年的租金180000元，支付保证金20000元。李洪全称因其经营不善，其于2019年9月与郭明明协商要求提前解除合同未果。2019年12月20日，李洪全将涉案房屋钥匙交至临屋郑某手中，要求其转交给郭明明，李洪全撤离租赁房屋场地至今。为证明上述主张，郭明明向本院提交证据如下：证据1、房屋租赁合同；证据2、涉案房屋（2019年11月15日至2020年3月15日期间）暖气费收据6377.76元及延期缴纳暖气费违约金137.20元；证据3、郑某书面证明，内容为：美食美刻大门钥匙是由李洪全老婆交给我代为保管，房东郭明明并不知情，也并未交给房东郭明明使用。证明郭明明对交钥匙情况不知情；证据4、郭明明与杨x签订的商业房屋租赁合同（租赁期限为：2017年4月1日至2023年3月31日）、杨x证明（郭明明对涉案房屋有转租权）、杨x所有的涉案房屋产权证复印件，证明郭明明对涉案房屋有转租权。经质证：李洪全对证据1真实性认可；对证据2暖气费收据真实性认可，但认为其2019年12月20日已退还房屋，不应承担在此之后的取暖费；对郑某的证明不予认可，认为应以其与郑某之前的录音为准；证据4真实性认可，但称郭明明在与其签订租赁合同时，曾告知涉案房屋是其妻子的，涉嫌欺诈。李洪全向本院提交证据如下：李洪全与郑某录音证据光盘。主要内容：李洪全于2019年12月20日将涉案房屋钥匙交给了邻居郑某手中，郑某欲将钥匙交给郭明明，郭明明称需要事先放在郑某那，如果有人看房或者查电表的时候用，并称查电表的也进过房屋等内容。本院当庭询问郑某录音的真实性，郑某承认录音内容属实，并称郭明明没有拿走钥匙，现钥匙仍在其手里。郭明明对录音的真实性不认可，认为与其提交的证明材料相互矛盾。本院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定无效。本案中，郭明明与杨x约定的房屋租赁期限截止至2023年3月31日，郭明明与李洪全约定的租赁期限截止至2023年12月19日。该转租期限超过郭明明租赁期限的部分约定无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效。郭明明与李洪全签订的《房屋租赁合同》中除超过郭明明租赁期限的部分无效外，租赁合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。就房屋租赁关系双方当事人而言，承租人意在通过支付房屋租金获取房屋使用权益，出租人旨在转让房屋使用权获取房屋租金收益。本案中，承租人李洪全在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人郭明明收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再继续履行房屋租赁合同，出租人旨在转让房屋使用权获取房屋租金收益的合同目的已无法实现，双方签订的房屋租赁合同应予解除，故对郭明明要求李洪全解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于涉案合同的解除时间，李洪全称其已于2019年12月20日将涉案房屋钥匙由邻居郑某转交给郭明明，郭明明称对此事并不知情，也未收到涉案房屋的钥匙。根据证人郑某认可属实的李洪全提交的录音内容，郭明明对李洪全由郑某转交房屋钥匙的情况是知情的，郑某应为涉案房屋钥匙的管理人，其管理钥匙的行为应认定为受郭明明委托进行管理，郭明明可以随时取回房屋钥匙，因此郭明明已经对房屋进行了实际控制和管理，应视为郭明明已于2019年12月20日收回房屋。本院认定双方房屋租赁合同解除的时间为2019年12月20日。据此，郭明明要求李洪全返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；因李洪全已向郭明明支付2018年12月20日至2019年12月19日的租金，故对郭明明要求李洪全支付租金及迟延支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。但对于李洪全拒绝履行合同给郭明明造成的违约损失，郭明明可另案主张。关于郭明明要求李洪全支付2019年度供暖费的诉讼请求，因双方房屋租赁合同已于2019年12月20日解除，故对其该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。关于郭明明要求李洪全支付电费、水费、垃圾清运费的诉讼请求，根据双方的约定，租赁期内产生的上述费用确应由李洪全负担，但郭明明主张的费用缺乏证据支持，本院暂不予支持。关于本案涉及的两万元保证金及涉案房屋内的物品，经本院释明后，李洪全并未提起反诉，故本案不予涉及。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告郭明明与被告李洪全于二〇一八年十二月二十日签订的《房屋租赁合同》已于二〇一九年十二月二十日解除。二、被告李洪全于本判决生效之日起七日内支付原告郭明明供暖费一千八百三十一元。三、驳回原告郭明明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千四百元（原告郭明明已预交），由被告李洪全负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹**勇二〇二〇年十月十六日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦