江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初2252号 原告：无锡大地商业运营有限公司，住所地无锡新吴区汉江北路**。 法定代表人：陆奕龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：浦峻，江苏盈捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱金伟，江苏双汇律师事务所律师。 被告：江苏东泰投资有限公司，住所地无，住所地无锡市锡山区东亭街道锡沪东路**v> 法定代表人：沈琴兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：包敏、杨楚楚，江苏海辉律师事务所律师。 原告无锡大地商业运营有限公司（以下简称大地公司）与被告江苏东泰投资有限公司（以下简称东泰公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大地公司的委托诉讼代理人浦峻、朱金伟，被告东泰公司的委托诉讼代理人包敏、杨楚楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大地公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方2018年8月22日签订的关于锡山区新屯横路17号综合楼1-5楼的房屋租赁合同。2、请求法院判令被告退还原告预交的保证金、租金共计950000元（其中保证金30万元，租金65万元），并承担逾期利息（以95万元为基数，自2019年11月28日起，按银行同期贷款利率，至法院判决支付之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月22日，其与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将无锡市锡山区××屯××路××号××楼××楼出租给其用作经营养老院等商业用途，租赁期限10年，自2019年9月1日至2029年8月31日，其中2018年8月22日至2019年8月31日为免租期。其按约于2018年9月4日支付了自2019年9月1日至2020年2月28日的半年房租65万元及保证金30万元。合同签订后，被告未向其提供全部租赁房屋，而是将其中约500平方米用作员工停放电动车、堆放材料等。2019年1月，其向工商、消防等部门提交申办养老院的相关材料，未通过，其立即告知被告，但被告认为可以通过。2019年1月至11月期间，双方多次沟通，但未就解除租赁合同和退还租金达成一致意见。2019年10月至11月期间，其因证照和消防通不过，想要寻求合作伙伴共同开办养老院，但是遭到了被告的强烈反对和锁门。2019年11月26-28日，其与被告碰头，退还了所有房屋，交还了钥匙。 被告东泰公司辩称，原告无权解除与其之间的租赁合同，因在本案中原告坚持解除租赁合同，其现同意解除。其在出租房屋时已将房屋性质、状况全部告知原告，并根据合同约定提供了与房产证相一致的房屋，其没有法定或者约定义务审查房屋是否可以经营养老院。租赁合同第二条明确，原告租赁其房屋用于经营养老院等商业用途，乙方在承租前对房屋性质应已充分了解，并确认该房屋符合经营项目，故本案合同解除的过错在于原告方。因原告未能按约履行合同，导致合同解除，原告除正常支付使用期间的租金外，根据租赁合同第六条2项第3项的约定，还应承担剩余租期每天万分之六的解除违约金，且保证金与房租均不予退还，此外因房屋用于经营养老院，租赁合同租期长达11年，为此被告给原告一年的免租期，现因合同不能按约履行，故不应当再计算免租期。 经审理查明：无锡市锡山区新屯横路17号的房屋所有权登记在东泰公司名下。2018年8月22日，东泰公司（甲方）与大地公司（乙方）签订《新屯综合楼租赁合同》一份，约定东泰公司向大地公司出租坐落于无锡市锡山区××屯××路××号××楼××楼，面积约7869.47平方米，用地性质为工业用地，综合楼；租期自2019年9月1日至2029年8月31日，2018年8月20日至2019年8月31日为免租期。2019年9月1日至2020年8月31日租金为130万元，此后两年租金均为130万元／年，自2022年9月1日起至2023年8月31日为133.9万元，自2023年9月1日至2024年8月31日为137.9万元，自2024年9月1日至2025年8月31日为142万元，自2025年9月1日至2026年8月31日为146.26万元，自2026年9月1日至2027年8月31日为150.64万元，自2027年9月1日至2028年8月31日为155.16万元，自2028年9月1日至2029年8月31日为159.81万元。租金每半年支付一次，先付后用；合同签订之日支付65万元，作为2019年9月1日至2020年2月28日租金，以此类推。合同签订之日，另支付保证金30万元。租赁物按现状交付大地公司，大地公司自行负责管理，服从东泰公司指导。大地公司负责租赁范围内的消防改造工程及完善消防设施设备等，因消防设施不完善所造成的损失均由大地公司承担。关于违约责任，合同载明：“任何一方造成合同无法继续履行的，解约方应提前六个月书面通知对方确认，并按剩余租期每日万分之六，一次性向对方支付合同解除违约金。因乙方违约导致租赁合同解除的，则房屋内乙方投资的装修归甲方所有，不作任何补偿；租赁保证金不退，已交的房租金不退。租赁房屋如因不可抗力或国家政策造成损失的，双方互不承担责任，本合同自然终止。”合同另载明：“乙方租赁甲方的房屋用于经营养老院等商业用途，乙方在承租前已对该房屋性质用途充分了解并确认该房屋符合经营项目。”同日，双方另签订《新屯综合楼租赁合同（附件）》一份，约定大地公司承租期间，长期提供2间房间供东泰公司免费使用；大地公司于2019年6月30日前试营业，2019年8月30日前正式营业；租赁房屋一楼东泰公司堆放的木材在2018年12月左右搬清。上述房屋所有权及相应的土地使用权均登记在东泰公司名下。2018年9月4日，大地公司分别向东泰公司转账支付房租金65万元及保证金30万元。 上述合同签订后，东泰公司向大地公司交付了上述房屋，大地公司即进场举办装修开工仪式。2019年3月4日，东泰公司向大地公司发函载明，其已按约于2018年9月1日向大地公司交付了本案所涉房屋，按照合同约定，大地公司应于2019年6月30日前进行试营业，但大地公司截止该时仍未进行装修，其已于2019年1月23日发函敦促大地公司进行装修，如大地公司仍置之不理，其将按约解除合同，并要求大地公司赔偿相关损失。2019年10月23日，大地公司发函东泰公司，载明其未与第三方签订转租合同，由于开设养老院无法实现，要求对租赁范围、用途、价格进行调整；其另陈述，东泰公司于该日锁了本案所涉房屋的大门，要求开锁。庭审中，大地公司认可东泰公司在二日内即开启门锁。2019年10月24日，东泰公司回函大地公司，要求其按约履行合同。2019年11月1日，大地公司发函东泰公司，载明由于开设养老院无法实现，要求东泰公司对租赁范围、用途、价格进行调整，并同意其转租。2019年11月19日，东泰公司于本案所涉房屋门口张贴“告知书”一份，载明：“本大楼（新屯横路17号综合楼产权为江苏东泰投资有限公司单独所有，除本单位外任何人（单位）无权出租本房屋（包括但不限于分租、转租等任何形式）。如若产生任何纠纷由责任人自行承担，本公司保留追究法律责任的权利！”2019年11月21日，大地公司向东泰公司发送“友好协商函”一份，载明其在办理养老院相关手续过程中，由于房屋属于工业用途，无法办理相关证照，且东泰公司不同意其将房屋改作他用，故要求解除合同，双方就相关损失互不承担责任。2019年11月26日，大地公司向东泰公司发送“场地交接通知”，载明因本案所涉房屋无法用于养老院等商业用途，其与东泰公司协商解除合同。现其已撤清场地，将钥匙和场地完好归还东泰公司，请东泰公司安排人员于2019年11月28日接收该场地。2019年11月27日，东泰公司回函载明，双方签订的租赁合同真实有效，其不同意大地公司的单方解约请求，根据合同约定解约应提前六个月通知并支付相应的违约金。2019年11月28日，大地公司将本案所涉房屋的钥匙交还东泰公司。 审理中，为证明本案所涉租赁合同无法履行系被告过错，原告向本院提供：1、“公安消防部”于2018年2月9日出具的《关于明确建设工程消防设计审核和备案有关前置规划问题的通知》，证明涉案房屋无法通过消防，也无法开办养老服务，其与被告及相关单位多次沟通未果，被告坚持认为可以开办，其想要通过找合伙人的途径办理相关证照，亦未果。被告对该证据的真实性无异议，但认为该文件发布时间早于双方合同签订时间，原告未尽到审查义务系其自身过错。2、其与东泰公司相关负责人于2019年11月26日的录音资料，证明其向被告提出消防通不过，但被告仍然认为可以通过消防并办理养老业务，被告存在欺骗与隐瞒行为。被告对录音真实性无异议，但认为其是基于原告的多次陈述才认为可以办养老院。为证明被告尚有约500平方米房屋未向其交付，原告提供照片、聊天录音、聊天记录等，证明被告将部分房屋用于停放员工电瓶车、堆放物品、搅拌鸭食等，被告对真实性均不予认可。 以上事实，有房屋租赁合同、房产证、照片、录音光盘、收据、往来函件以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点如下：一、被告有无按约向原告交付本案所涉房屋；二、本案所涉租赁合同的解除时间是何时；三、本案合同解除是由哪一方的过错造成的；四、本案所涉该租赁合同的应付租金（占有使用费）应当如何计算。关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订房屋租赁合同系真实意思表示且不违反法律强制性规定，应为有效。合同签订后，大地公司按约支付了部分租金及保证金等，东泰公司也将本案所涉房屋交付大地公司占有使用。此后，大地公司进入房屋举行了装修开工仪式，着手准备装修事宜。审理中，大地公司主张，本案所涉房屋中有约500平方米房屋被东泰公司的物品及员工电动车等占用，该部分房屋并未完成交付。本院认为，东泰公司向大地公司交付上述房屋后，房屋即在大地公司的管理和控制之下，大地公司所举证据仅能证明本案所涉房屋在2019年11月前后放置了物品、电动车等，但不足以证明该房屋在交付时即为上述情况，亦不足以证明上述物品的所有权人为东泰公司。结合双方多份往来函件可见，大地公司也从未对房屋的交付提出异议，故其在本案中主张东泰公司未完成房屋交付证据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，大地公司于2019年11月28日迁出本案所涉承租房屋，并向东泰公司交付了房屋钥匙。经审查，大地公司主张解除合同不符合合同约定条件，也不满足法定解除的条件，故其无权单方解除上述租赁合同。但是，其在向东泰公司交付房屋钥匙后，已实际不再占有使用上述房屋，为避免扩大损失，本院确定本案所涉租赁合同于2019年11月28日解除，由此造成的相关损失，双方可按约另行主张。关于争议焦点三，双方在合同中明确载明本案房屋所涉土地的用地性质为工业用地，大地公司租赁东泰公司的房屋用于经营养老院等商业用途，大地公司在承租前已对该房屋性质用途充分了解并确认该房屋符合经营项目。因此，大地公司在签订租赁合同时，对房屋的性质是明知的，其作为承租人也有义务审查相关房屋是否能够满足使用目的。故其因未尽到审慎义务而导致的合同履行不能，应承担相应的违约责任。大地公司主张东泰公司存在欺骗、隐瞒的情形无事实与法律依据，本院不予采信。大地公司另主张，根据合同约定“租赁房屋如因不可抗力或国家政策造成损失的，双方互不承担责任，本合同自然终止”，故其有权解除合同，且不承担违约责任。本院认为，本案所涉租赁合同难以继续履行并非因为不可抗力或国家政策导致，根据大地公司提供的证据可见，相关规定在双方签订合同之前已经明确，故该意见本院亦不予采纳。关于争议焦点四，大地公司共计占有使用该房屋15个月，合同虽约定了免租期1年，但该免租期系基于租期11年所涉，因此，综合考虑合同约定及履行的实际情况，免租期按照合同实际履行期间的十一分之一计算，即1.36个月，大地公司还需支付13.64个月的房屋租金，参照第一年房租金130万元/年，经计算为1477667元。现其实际支付租金、保证金合计95万元，未超出应承担范围，故其要求返还租金及利息等，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认无锡大地商业运营有限公司与江苏东泰投资有限公司于2018年8月22日签订的《新屯综合楼租赁合同》解除。 二、驳回无锡大地商业运营有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费112440元由无锡大地商业运营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  杨晓敏 人民陪审员  邱新华 人民陪审员  华 奋  二〇二〇年十月二十二日  书记员高剑