四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12511号 上诉人（原审原告）：陈某华，男，1965年9月13日出生，汉族，住上海市闵行区。 上诉人（原审原告）：王某，女，1969年3月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 上诉人（原审原告）：陈某，女，2004年1月30日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 法定代理人：王某，系陈某母亲。 以上三人共同委托诉讼代理人：胡笑，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都海联实业发展有限责任公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段********。 法定代表人：刘政，董事长。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川易屋之家科技集团有限公司，住所地成都市武侯，住所地成都市武侯区长华路**div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：张洪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苗培，四川公生明律师事务所律师。 上诉人陈伟华、王某、陈某因与被上诉人成都海联实业发展有限责任公司（以下简称海联公司）、四川易屋之家科技集团有限公司（以下简称易屋之家公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初11383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员石俊峰按普通程序独任审理本案。上诉人陈伟华、王某、陈某的委托诉讼代理人胡笑，被上诉人海联公司的委托诉讼代理人杨乔，被上诉人易屋之家公司的委托诉讼代理人苗培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈伟华、王某、陈某上诉请求：一、撤销原判，改判海联公司赔偿上诉人因未按期交付符合约定条件的房屋及附属设施，给上诉人造成的损失783029元（损失金额计算标准截止2019年10月31日），并由易屋之家公司承担连带责任；二、由海联公司、易屋之家公司承担本案上诉费及一审案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：陈伟华、王某、陈某通过中介易屋之家公司预定海联公司开发的绿地之窗3幢1层10号、11号商铺，合同签订后，陈伟华、王某、陈某履行了全部付款义务，海联公司逾期交房，且案涉房屋存在第三方天然气开户以及注册经营地址占用问题，导致陈伟华、王某、陈某无法按期收房，损害了购房人的利益，海联公司与易屋之家公司存在特殊关系，理应承担连带责任。 海联公司辩称，1.本案为现房交易，海联公司已交付符合约定的房屋，合同未约定工商和燃气作为交付条件和内容，更未约定违约责任。双方的协议约定了按照现状交付，购房人不得以现状与约定附件内容不一致为由拒收房屋，对陈伟华、王某、陈某具有约束力。购房人签订合同之前实地查验和认可房屋室内外情况，故根据合同约定不能以此为由拒收房屋或主张赔偿。2.注册经营地址和燃气的现状不影响陈伟华、王某、陈某对案涉房屋的功能性使用，因此陈伟华、王某、陈某以此拒绝接收房屋，造成的扩大损失应由其自己承担。请求法院驳回上诉人的全部上诉请求。 易屋之家公司辩称，1.关于注册地燃气户头问题是否影响房屋功能性使用的答辩意见与海联公司一致。就陈伟华、王某、陈某所称易屋之家是否应当承担责任的抗辩，陈伟华、王某、陈某在上诉状中称一直认为易屋之家公司系买卖双方的主体，而在一审起诉状及庭审中又称易屋之家系房屋中介方，陈伟华、王某、陈某所诉前后矛盾。2.陈伟华、王某、陈某无任何法律及事实依据要求易屋之家承担连带赔偿责任，相反本次案涉房屋的所有权人及房屋的交付均为海联公司，易屋之家并非适格主体。根据合同的相对性，陈伟华、王某、陈某无权要求易屋之家公司承担任何责任。3.易屋之家公司仅为案涉房屋的销售方，发挥的作用是寻求意向客户促成签约，而后续交付等事项均由陈伟华、王某、陈某与海联公司根据双方所签署的商品房买卖合同约定予以完成。4.针对陈伟华、王某、陈某称易屋之家公司作为销售方应当退还所收取的中介费，该项不属于本案的诉请范围，若陈伟华、王某、陈某认为需要退还该笔款项，可另行主张该项权利。5.易屋之家公司作为涉案房屋的销售居间方，已然尽到了合理的义务，易屋之家公司在本次纠纷中并不存在过错。综上，恳请驳回陈伟华、王某、陈某的全部上诉请求。 陈伟华、王某、陈某向一审法院起诉请求：1.判令海联公司赔偿陈伟华、王某、陈某因未按期交付符合约定条件的房屋及附属设施给陈伟华、王某、陈某造成的损失959842元人民币（截至2019年10月10日），并自2019年10月11日起继续按照每月50518元的标准赔偿至符合约定条件为止，并由易屋之家公司承担连带责任；2.由海联公司、易屋之家公司承担一审案件受理费、评估费等全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年9月29日，海联公司（出卖人）与易屋之家公司（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》约定：1.易屋之家公司购买由海联公司开发的成都高新区大源商业核心区内“绿地之窗”3幢1层商业部分号商业房，建筑面积2122.8平方米，总价款为50375690元；2.付款方式为分期付款，2018年3月28日前分三期支付，2017年9月29日前支付10075278元，2017年12月28日前支付15112707元，2018年3月28日前支付25187705元；3.该商品房的租赁情况为出租，承租人放弃优先购买权；4.合同约定交付条件为，海联公司应当在2018年3月28日前向易屋之家公司交付该商品房；5.合同约定逾期交房责任为，海联公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给易屋之家公司的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过30日后，易屋之家公司有权解除合同。易屋之家公司要求继续履行合同的，合同继续履行，海联公司按日计算向易屋之家公司支付全部房价款万分之五的违约金。 2018年1月18日，易屋之家公司与王某签订《“绿地之窗”商业房订购协议》载明“房屋坐落3栋110、111室，房屋预测面积为252.59平方米，房屋总价为8840650元，定金500000元，经双方协商一致，王某于2018年3月13日付清全款签订合同”。 同日，易屋之家公司出具收据，载明“付款人王某，定金3-110、3-111,金额为500000元人民币”。 2018年3月6日，易屋之家公司出具《承诺书》载明“购房人陈伟华、王某、陈某在我公司购买的绿地之窗商铺3-110、3-111购房总价为8840650元，分成两部分付款，第一部分应付我公司3990922.00元，客户截至2018年3月6日已付我公司定金500000元，还应再支付我司3490922元，第二部分签订合同时付款绿地4849728元，合并我公司先前已付该商铺购房合同总价的20%后共计6062160元，合同金额为6062160元，绿地集团开具6062160元正式收据。如果有其他非因购房人因素造成的该商铺无法使用，我公司愿意以200元／平方米／月的租金标准作为赔偿金按月于每月底支付给购房人，直至问题解决为止。” 2018年3月7日，海联公司（出卖人）与陈伟华、王某、陈某（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及其补充协议约定：1.陈伟华、王某、陈某购买由海联公司开发的成都高新区大源商业核心区内“绿地之窗”3幢1层10号房屋，用途为商业，面积为149.2平方米，该商品房的总价款为3580800元，陈伟华、王某、陈某在2018年3月7日一次性支付全部房款；2.该商品房的租赁情况为未出租；3.合同约定交付时间为，海联公司应当在2018年3月10日前向陈伟华、王某、陈某交付该商品房，补充协议中载明一次性付款的买受人在付清房款5日内自行前往办理接房手续，陈伟华、王某、陈某未在约定时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕接房手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。4.合同约定交付条件为，交付时该商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告书，补充协议中载明商品房规划用途为商业的，交付时室内无燃气管道的敷设，室外预留燃气接口；5.合同约定逾期交房责任为，海联公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给陈伟华、王某、陈某的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过30日后，陈伟华、王某、陈某有权解除合同。陈伟华、王某、陈某要求继续履行合同的，合同继续履行，海联公司按日计算向陈伟华、王某、陈某支付全部房价款万分之五的违约金；6.因陈伟华、王某、陈某所购物业已竣工验收合格，陈伟华、王某、陈某于签署合同前，已经实际到场查验了所购物业的具体情况，且对所购物业的坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途等客观情况无任何异议。 同日，海联公司（出卖人）与陈伟华、王某、陈某（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及其补充协议约定：1.陈伟华、王某、陈某购买由海联公司开发的成都高新区大源商业核心区内“绿地之窗”3幢1层11号房屋，用途为商业，面积为103.39平方米，该商品房的总价款为2481360元，陈伟华、王某、陈某在2018年3月7日一次性支付全部房款；2.该商品房的租赁情况为未出租；3.合同约定交付时间为，海联公司应当在2018年3月10日前向陈伟华、王某、陈某交付该商品房，补充协议中载明一次性付款的买受人在付清房款5日内自行前往办理接房手续，陈伟华、王某、陈某未在约定时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕接房手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。4.合同约定交付条件为，交付时该商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告书，补充协议中载明商品房规划用途为商业，交付时室内无燃气管道的敷设，室外预留燃气接口；5.合同约定逾期交房责任为，海联公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给陈伟华、王某、陈某的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过30日后，陈伟华、王某、陈某有权解除合同。陈伟华、王某、陈某要求继续履行合同的，合同继续履行，海联公司按日计算向陈伟华、王某、陈某支付全部房价款万分之五的违约金；6.因陈伟华、王某、陈某所购物业已竣工验收合格，陈伟华、王某、陈某于签署合同前，已经实际到场查验了所购物业的具体情况，且对所购物业的坐落位置、结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途等客观情况无任何异议。 同日，易屋之家公司出具收据1张，载明“付款人王某，房款3-110、3-111,金额为3490922元人民币” 同日，海联公司出具收据6张，载明“收到陈伟华、王某、陈某，商3-111产权代办费300元”“收到陈伟华、王某、陈某，商业3-110产权代办费300元”“收到陈伟华、王某、陈某，3-110房款3580800元，交款人王某”“收到陈伟华、王某、陈某，3-111房款2481360元，交款人王某”“收到陈伟华、王某、陈某交来商3-110维修基金、契税、登记费、印花税共计113902.4元”“收到陈伟华、王某、陈某交来商3-111维修基金、契税、登记费、印花税共计79109.71元”。 2018年3月7日，陈伟华、王某、陈某前往海联公司提交了产权办理相关资料，但由于案涉房屋内存有前租户的大量物品，陈伟华、王某、陈某未收房。此后，海联公司工作人员与陈伟华、王某、陈某多次短信沟通，告知海联公司与前租户的纠纷仍在处理中，待房屋内物品腾退后立即通知陈伟华、王某、陈某。 2018年9月15日，案涉房屋内的物品腾退完毕。后海联公司通知陈伟华、王某、陈某收房。2018年9月23日，陈伟华、王某、陈某短信回复“你让我们9月21日来收房，我们依然无法注册经营或出租，请尽快解决包括注销煤气，以便我方能真正的收房” 2018年9月28日，海联公司向陈伟华、王某、陈某发出了交房温馨提示，告知前租户已于2018年9月19日完成腾退，通知收房。 2019年4月25日，陈伟华、王某、陈某作为共同共有人取得高新区天府二街368号3栋1层附11、12号商品房和高新区天府二街368号3栋1层附13、14号商品房的《不动产权证书》。 2019年11月1日，陈伟华、王某、陈某办理完成案涉房屋收房手续。 另查明，2019年6月3日，注册地为成都高新区吉，注册地为成都高新区吉瑞五路**-110/**的高新区壹把壹把面店注销租赁案涉房屋期间向成都世纪源通燃气有限责任公司申请并使用了燃气。 再查明，海联公司提交的58安居客网页截图显示，2019年5月13日，绿地之窗写字楼130平方米商铺招租价格为20800元/月至22100元/月之间。 在庭审中，陈伟华、王某、陈某认可案涉房屋已于2018年9月腾退屋内物品，海联公司通知其2018年9月21日收房，并述称高新区壹把壹把面店注册地址于2019年6月3日注销，截至庭审当日，高新区壹把壹把面店燃气户头仍未注销。 以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、12张付款凭证、8张收据、5张转款凭证、《承诺书》、面积实测报告、竣工验收备案表、不动产权证、《“绿地之窗”商业房订购协议》、短信截图、收房流程表、交房温馨提示、接房确认书、物资搬运放行条、58安居客网页截图、高新区壹把壹把面店工商信息等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点如下： 一、关于商品房销售合同相对人的认定 陈伟华、王某、陈某通过易屋之家公司预定海联公司开发的绿地之窗3幢1层10号、11号商铺，与易屋之家公司仅签订了《“绿地之窗”商业房订购协议》，并未建立商品房销售合同关系。后陈伟华、王某、陈某与海联公司签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及其补充协议，对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、办理产权登记有关事宜等权利义务均有约定。故陈伟华、王某、陈某与海联公司建立了商品房销售合同关系，该合同是双方的真实意思表示，双方均应当按照约定履行各自的义务。 二、关于海联公司是否应当承担违约责任的问题。 关于海联公司是否存在逾期交房的问题。陈伟华、王某、陈某与海联公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》约定海联公司应当在2018年3月10日前向陈伟华、王某、陈某交付该商品房。合同约定的交房条件为，交付时该商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告书，一次性付款的买受人在付清房款5日内自行前往办理接房手续，陈伟华、王某、陈某未在约定时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕接房手续的，视为房屋已交付。2018年3月10日，海联公司已经取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告书，案涉房屋的交房条件已经成就，不存在逾期交房的情形。 关于海联公司是否存在违约的问题。案涉房屋在交付时虽已达到合同约定的交房条件，但因海联公司的租赁合同纠纷导致案涉房屋交付时仍存有大量物品且陈伟华、王某、陈某不能自行腾退，陈伟华、王某、陈某在客观上不能使用案涉房屋，不能达到合同目的，海联公司应当赔偿其实际损失。 三、关于实际损失的计算方式的问题 关于赔付标准。陈伟华、王某、陈某主张以200元／平方米／月的租金标准进行赔付，一审法院认为，陈伟华、王某、陈某与易屋之家公司之间的约定对海联公司不发生效力。陈伟华、王某、陈某主张的损失应以房屋不能使用造成的实际损失为限，陈伟华、王某、陈某未就实际损失的计算标准提交相关证据，海联公司提交的58安居客网页截图显示，2019年5月13日，绿地之窗写字楼130平方米商铺招租价格为20800元／月至22100元／月之间。一审法院综合考虑时段、区域、面积、招租租金等因素，将陈伟华、王某、陈某主张的租金损失标准调减为155元／平方米／月。 关于计算期间。陈伟华、王某、陈某主张损失从合同约定的交房之日计算至符合约定条件（即屋内物品已腾退、高新区壹把壹把面店注册地已注销、高新区壹把壹把面店燃气户头已注销）之日。一审法院认为，首先，合同注册地和燃气户头的问题不影响陈伟华、王某、陈某对案涉房屋的功能性使用，案涉房屋腾退后已经能够正常使用，陈伟华、王某、陈某以注册地和燃气户头未注销为由拒绝收房和使用房屋，其扩大的损失应由自身承担；其次，双方签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及其补充协议并未对注册地和燃气户头的事宜进行约定，海联公司没有义务且也没有权利去相关部门注销高新区壹把壹把面店的注册地和燃气户头，海联公司对此不负合同责任。故陈伟华、王某、陈某的损失应从合同约定的交房之日（2018年3月10日）起计算至房屋腾退后通知原告收房之日（2018年9月21日）止。 综上，陈伟华、王某、陈某的实际损失计算为155元／平方米／月×252.59平方米×6个月11天＝249264.23元。 四、关于易屋之家公司承担连带责任的问题 陈伟华、王某、陈某诉称易屋之家超越代理权限收取部分房屋价款，应该承担连带责任。一审法院认为陈伟华、王某、陈某与海联公司和易屋之家公司建立的是两种不同的合同关系，陈伟华、王某、陈某与海联公司建立的商品房销售合同关系，易屋之家对其承担连带责任没有法律依据和合同依据，故该项诉请一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、成都海联实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈伟华、王某、陈某损失共计249264.23元；二、驳回陈伟华、王某、陈某的其他诉讼请求。案件受理费6947元，陈伟华、王某、陈某负担4428元，海联公司负担2519元。 本院二审期间，陈伟华、王某、陈某与海联公司、易屋之家公司未提交新证据。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 二审另查明，2019年11月1日，陈伟华、王某、陈某办理完成案涉房屋收房手续，案涉房屋燃气使用正常，燃气户头被占用问题已消除。 本院认为，本案二审争议焦点为： 一、关于实际损失的计算方式的问题 本院审查认为，陈伟华、王某、陈某与海联公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。陈伟华、王某、陈某按照合同约定履行了全部付款义务，海联公司因与前租户产生租赁合同纠纷，未按照合同约定在2018年3月10日前向陈伟华、王某、陈某交付该商品房，延迟到2018年9月21日，海联公司才向陈伟华、王某、陈某发出交房通知，告知前租户已完成腾退，故海联公司存在逾期交房的情形，应当赔偿因逾期交房给陈伟华、王某、陈某造成的实际损失。 关于损失计算期间。本院认为，案涉房屋腾退后，阻碍陈伟华、王某、陈某收房的现实条件已经消除，海联公司于2018年9月21日向陈伟华、王某、陈某发出交房通知，陈伟华、王某、陈某未在约定时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕接房手续的，按照双方达成的合同约定，视为房屋已交付。然而，商铺作为以经营为主业的商品房，注册经营地和燃气户头被占用对，注册经营地和燃气户头被占用对商铺的正常经营不利影响，海联公司的房屋交付行为存在瑕疵，应当赔偿由此给陈伟华、王某、陈某造成的实际损失，故陈伟华、王某、陈某主张的损失计算期间（从合同约定的交房之日计算至屋内物品已腾退、高新区壹把壹把面店注册地已注销、高新区壹把壹把面店燃气户头已注销之日）并无不当。二审中，陈伟华、王某、陈某认可2019年10月31日成都市高新技术产业开发区人民法院向成都世纪源通燃气有限责任公司送达（2019）执5182号协助执行通知书的时间为案涉房屋燃气户头被注销时间，海联公司对此时间的真实性有异议，但未按照本院通知期限提交相应证据，故本院对陈伟华、王某、陈某主张的损失计算截止时间（2019年10月31日）予以认可。 二审中，陈伟华、王某、陈某未就海联公司逾期交房和瑕疵履行所造成的实际损失的计算标准提交相关证据。对于一审法院调减的155元／平方米／月（损失金额计算期间：从合同约定的交房之日2018年3月10日起计算至房屋腾退后通知原告收房之日2018年9月21日止），陈伟华、王某、陈某与海联公司均表示无异议。针对海联公司瑕疵履行给陈伟华、王某、陈某造成的可得利益损失，本院综合考虑时段、区域、面积、招租租金、不利影响程度等因素，将陈伟华、王某、陈某主张的租金损失标准调减为55元／平方米／月。 综上，陈伟华、王某、陈某的实际损失计算为155元／平方米／月×252.59平方米×6个月11天＋55元／平方米／月×252.59平方米×13个月10天＝434496.90元。 二、关于易屋之家公司承担连带责任的问题 本院认为陈伟华、王某、陈某与海联公司和易屋之家公司建立的是两种不同的合同关系，陈伟华、王某、陈某与海联公司建立的商品房销售合同关系，根据合同的相对性，易屋之家对其承担连带责任没有法律依据和合同依据，针对陈伟华、王某、陈某诉请易屋之家公司连带承担因未按期交付符合约定条件的房屋及附属设施，给上诉人造成的损失，及本案上诉费和一审案件受理费等全部诉讼费用，本院不予支持。 综上所述，陈伟华、王某、陈某的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初11383号民事判决第二项； 二、变更四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初11383号民事判决第一项为成都海联实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿陈伟华、王某、陈某损失共计434496.90元。 一审诉讼费用负担不变，二审案件受理费7817元，由陈伟华、王某、陈某负担3922元，由成都海联实业发展有限责任公司负担3895元。 本判决为终审判决。 审判员  石俊峰 二〇二〇年十月二十日 书记员  李泰松