广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初5860号原告（反诉被告，下称原告）：王坚枪，男，1981年12月18日出生，汉族，住广东省龙门县**************之9，公民身份号码为441************010。委托诉讼代理人：王存，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金银（原告的配偶），女，1982年10月9日出生，汉族，住广东省惠东县***********，公民身份号码为441************387。被告（反诉原告，下称被告）：叶映红，女，1956年4月22日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码为442************52X。委托诉讼代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓贤，广东彰显律师事务所实习律师。原告王坚枪与被告叶映红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，被告叶映红提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。案件于2020年6月10日公开开庭进行了审理，原告王坚枪及委托诉讼代理人王存、张金银，被告委托诉讼代理人方木辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王坚枪向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告支付的房屋定金60000元；2.被告返还原告履约保证金66000元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年12月12日，原告与被告签订合同编号为19N1108的《商铺转租合同（二手）》。合同约定：被告将其名下的位于富民大厦西区1205号商铺转租给原告，租金每月38000元，租赁期限自2020年3月1日至2021年2月28日止。原告于2019年11月15日向被告支付租房定金30000元，另于2019年12月12日向被告支付履约保证金66000元。2020年3月1日，被告未按照合同约定向原告交付西区1205号商铺，构成根本违约。西区1205号商铺无房屋产权证，无建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，合同编号为19N1108的《商铺转租合同(二手）》为无效合同。被告已收取的定金30000元及商铺履约保证金66000元，依法应向原告返还。为维护自身的合法利益，原告向法院起诉，请求判如所请。被告叶映红辩称：原告的主张自相矛盾，原告主张案涉合同无效，但第一项诉讼请求主张双倍返还定金。如果合同有效，原告主张的事实不存在，如果无效，也不存在返还定金。原告主张的商铺租赁事实不存在，被告并没有向原告出租西区1205号，根据被告持有的合同显示，是南区1205号。基于该事实主张的诉讼请求应全部驳回。即使案涉的租赁物是被告的，该商铺具有建设工程规划许可证，因此原告主张该房屋无房产证、建设工程规划许可证不符合事实。被告保留追究原告滥诉的权利。原、被告双方存在对富民大厦南区1205号商铺的租赁合同事实，被告认为该租赁合同合法有效，应得到法律保障，主要是由于原告违约导致该合同予以解除，主要违约事由有：原告未经被告同意，擅自将租赁物转租第三方；原告经被告多次催促交接商铺，拒不履行；本案租赁合同无法履行的根本原因是原告未经同意转租给次承租人，次承租人不愿意履行合同。原告也在微信语音中承认其本身已在富民经营两间商铺，不能经营第三间商铺。因此，是原告的原因导致合同无法履行。被告叶映红向本院提出反诉请求：1.原告与被告于2019年12月12日签订的《商铺转租合同》（二手）(合同编号：19N1108)于2020年4月29日解除；2.原告向被告支付2020年3月9日至2020年4月29日期间的租金64926元及违约金（以各月应付租金为本金，从逾期之日起，分别按每日5%计至付清之日止，以不超各月租金本金为限，暂计至2020年5月28日为64926元）；3.被告无须向原告返还履约保证金96000元；4.原告向被告支付2020年4月管理费1650元。5.本案全部诉讼费由原告承担。事实与理由：富民商业大厦南区1205号商铺是东莞市虎门富民服务有限公司所有。2008年12月26日，被告与富民公司签订《富民商业大厦铺位租赁及管理合同》，约定富民公司将其名下位于富民商业大厦南区1205号商铺出租给被告使用，合同期从2009年1月1日至2028年12月31日止，共20年；合同期满后自动延续租赁经营使用权至2043年12月31日。2019年12月12日，被告与原告签订《商铺转租合同》（二手）(合同编号：19N1108),约定被告将位于富民南区1205号商铺转租给原告使用。商铺面积为10平方米，租赁期间从2020年3月1日至2021年2月28日止，每月租金48000元。管理费、水电费、税金、保险费等与该商铺有关的费用由原告承担。在签订本合同的同时，原告应一次性向被告支付履约保证金96000元。每月5日前交付当月租金，每逾期一天，需要向被告支付应交付款项的5%作为违约金，逾期五天，视为原告单方解除合同，被告有权收回商铺，没收履约保证金。双方如需要转租该商铺，必须向富民商场办公室提出书面申请，并按富民商场的转租转让规定办理。原告私自转租、转让、合租或本合同签约后非原告经营的，被告可以直接收回商铺，另行出租，并没收履约保证金。合同签订当天，双方在该合同背面备注，变更租金为38000元/月，被告确认收到原告履约保证金96000元。合同签订后，被告通知原告接收商铺，但原告一直不理踩。起初，原告以疫情影响为由，要求被告调整疫情期间的租金。后原告又以无法继续经营该商铺，断然拒绝履行支付租金的义务。此后，被告发现，原告一边拒绝支付租金，另一边未经被告同意私自将案涉商铺转租给第三人周艳琼。在被告多次催告原告履行有关义务后，原告均予以拒绝。被告迫于无奈于2020年4月29日通知原告解除合同。原告违约在先，竟以合同无效为由，起诉至贵院要求被告双倍返回定金60000元并退回履约保证金66000元，有违诚实信用原则，其诉求没有事实和法律依据。被告认为，案涉商铺具有产权证，被告与原告签订的转租合同合法有效，依法应予以保护。为维护自身的合法利益，被告特提起反诉，望判如所请。原告王坚枪针对被告叶映红的反诉辩称：一、合同无法履行系被告未能按照合同约定交付商铺，致使合同目的无法实现；二、此外因受疫情不可抗力影响，原告具有合同解除权，有权解除涉案合同；三、关于转租，被告在微信聊天记录中已同意原告进行转租，且对次承租人的承租事实是予以认可的，未提出反对意见，应视为默示，原告不存在违约行为。经审理查明：2019年11月15日，原告向被告转账了30000元，并附言“富民南区1205档口定金，2020年3月”。2019年12月12日，原告作为乙方（承租方），被告作为甲方（转租方），签订一份《商铺转租合同（二手）》，约定：“甲方将位于富民商业大厦南区1205号商铺，面积10平方米，转租给乙方经营使用，租赁期限自2020年3月1日起至2021年2月28日止；每月租金为48000元，该租金不包括东莞市虎门富民服装商场管理有限公司收取的管理费及其他费用，乙方必须在每月5日前交付当月租金，逾期不交，责任由乙方承担；租赁期间，管理费、实用水电费、税金、保险费等与该商铺有关的费用应由乙方承担，乙方必须按富民商场的收费期限交付上述费用；在签订本合同的同时，乙方应一次性向甲方交付履约保证金96000元，合同期满后，甲方不计利息结算履约保证金给乙方；甲、乙双方如需转租转让该商铺，必须向富民商场办公室提出书面申请，并按富民商场的转租转让规定办理；乙方未按合同交付租金，每逾期一天，乙方应向甲方交付款项5%的违约金，逾期5日，视乙方单方面解除合同，甲方无需通过仲裁或诉讼，在第三方见证下直接收回商铺，另行出租，履约保证金不予退还；乙方私自转租、转让、合租商铺或本合同签约后非乙方本人经营的，甲方不予认可，并有权终止合同，且甲方无需通过仲裁或诉讼，在第三方见证下直接收回商铺，另行出租，履约保证金不予退还；甲方无正当理由在合同期限届满前单方面解除合同的，除退还乙方所交的履约保证金外，还须向乙方支付与履约保证金等额的违约金以及对乙方造成的损失；因不可抗力的原因、镇府政策变化或富民商场需收回商铺作功能配套用途，导致合同无法履行的，合同立即予以解除，乙方交清费用及交还商铺后，甲方如数返还履约保证金。”合同签订当日，原告向被告转账了66000元。同时，原告与被告在合同的背面签订了两条备注，约定：“1.南区1205铺位按月租金全包价人民币叁万捌仟元正每月收；2.已收到本合同保证金玖万陆仟元正，本合同终止后，按玖万陆仟元正保证金退回。”原告与被告均签名并按捺指模确认。被告提交了被告与原告及原告配偶的微信记录、短信记录，显示：2020年3月1日，被告说“老板娘新年快乐，富民南1205铺的原经营户已搬，你可以去收铺了！”，原告配偶回复“富民门都不可以开，收什么铺呢？”；2020年3月12日，被告说“老板娘，富民南1205铺。有个叫默默的加我微信，说是你们的拍档，我也不知道真假，因为我也不常留意微信和电话，以后有什么事情可以让他打189*****882处理吧”，原告配偶回复“是的”，之后被告说“你也发你拍档的电话和微信过来，我确认一下吧”，原告配偶推送了“默默”的个人名片，之后发了一张照片，照片内容是在原告与被告签订合同背面的备注下面添加了“南区1205铺租铺使用权转让给拍档周艳琼，合同号19N1108,2020年3月1日起本合同时间，合同使用权所产生的费用（租金）与本人无关。已收到玖万陆仟按金。转租方甲方：王坚枪。现租方乙方：。2019年12月18日”；2020年3月26日，被告说“通知王坚枪先生：截止通知发出之日，本人已通过微信、短信、电话及富民公司，多次通知你办理收铺手续，但你均不予执行。现再次正式通知你，要求你在2020年3月27日下午15时前往商铺现场办理交接手续。如你拒不办理交接手续的，视为商铺在首次通知你时予以交付。你应当依照合同履行相应的义务，拒不履行的，相应的责任由你自行承担。”，原告配偶回复“这个事情不同意，有什么事情找我律师谈”；2020年4月7日，被告说“通知王坚枪先生：截止通知发出之日，本人已通过微信、短信及电话等途径，多次通知你交付3月租金，但你均不予按合同交付，今已过合同上要求每月5日交付租金的日期，现再次正式通知你在2020年4月7日下午5时前依照合同要求，同时将3月及4月租金交付结清，你应当依照合同履行相应的义务，拒不履行的，相应的责任有你自行承担。”；2020年4月29日，被告发出“解除合同通知书，王坚枪先生：根据本人与你于2019年12月12日签署《商铺转租合同（二手）》约定，你严重逾期交付租金，经本人多次催促，你依然拒绝履行合同，你的行为已构成根本违约。鉴于你的违约行为，现正式通知你：一、本人与你于2019年12月12日签署《商铺转租合同（二手）》予以解除；二、限你在收到本通知书之日起三日内清空该商铺并向本人交还该商铺；三、你逾期向本人交还商铺的，本人将自行接管该商铺，你如有存放财物在该商铺中，将视为你放弃该财物；四、本人保留进一步追究你违约责任的权利。”，原告配偶回复“我已经交给律师处理”；被告于2020年3月24日向原告发送短信，内容为“王坚枪先生你好，关于富民南区1205铺我已多次包括微信、电话及商场管理处协商等方式通知你尽快配合商场开业经营及缴清租金，希望贵方尽快开业经营，否则引起的责任，我方不承担。”；2020年3月26日，被告向原告发送短、微信“通知王坚枪先生：截止通知发出之日，本人已通过微信、短信、电话及富民公司，多次通知你办理收铺手续，但你均不予执行。现再次正式通知你，要求你在2020年3月27日下午15时前往商铺现场办理交接手续。如你拒不办理交接手续的，视为商铺在首次通知你时予以交付。你应当依照合同履行相应的义务，拒不履行的，相应的责任由你自行承担。”，原告回复“这个事情不同意，有什么事情找我律师谈”；2020年4月7日和4月29日，被告通过短信给原告发送了上述微信中相同内容的信息，原告回复“我已经交给律师处理”。被告还提交了被告与周艳琼的微信记录，显示：2020年3月11日，周艳琼说“铺主：我是租你南区1205档口的拍档，现在是非常时期，富民生意也没办法做，现在个个档口都在商量减免租金的事情，3月免租，4、5、6减一半，希望铺主您体谅扶持我们租客度过难关”，被告回复“老板娘，您有您的难处，我有我的难处，到时看下别人怎样走”，被告发了一张“虎门富民时装城减免租金或管理费的通知”的照片。被告还提交了其女婿叶伟明与原告配偶的微信记录，显示：2020年3月14日，叶伟明说“银小姐你好！我刚打电话给我外母，跟她说明了你的情况，她暂未同意去签同意书。她说在不影响我们既有的权益下，可以配合同你拍档上富民办公室签订正式的合同，但私下签的什么其他的，就不行哦，你与你拍档的私事，我们不便参与，你还是好好跟她协商吧！”；2020年3月21日，原告配偶说“你明天有时间吗？如果有时间过来富民长谈一下”，叶伟明说“又是签什么同意书的事吗？我今天同管理员阿忠讲过这事了，如果去富民签转合同或富民有范本可以签转租的，我们会配合签，但这私下的同意书，我妈是不签的。那天我跟你姐姐也聊了很久关于这事，不知道她有无同你讲”，原告配偶说“不是谈这个事情，你找我什么事情”。原告主张于2019年12月18日将案涉商铺转租给周艳琼，就在原告与被告签订的合同背面写了说明，然后把合同原件给了周艳琼，原告有将转租的事情告知被告和被告的女婿。原告主张被告违反合同约定，未向原告交付商铺，故要求被告双倍返还定金60000元，还认为被告违反合同约定，未向原告交付商铺，且因为疫情不可抗力的原因，导致合同无法履行，故原告要求解除合同，并要求被告返还履约保证金。被告则主张，在2020年3月12日之前，被告不知道任何原告转租的情况，周艳琼与被告联系，均是以原告搭档的身份，之后也回复原告如果要转租则需要到富民管理处办理正式手续，但原告并没有去办理，所以不能视为原告在2020年3月11日之前已同意被告转租，由于原告拒绝收铺，拒不交付租金，且经被告多次催促仍拒不履行，故根据合同约定，被告有权解除合同，且不退还保证金，在被告解除合同后，于2020年5月份将案涉商铺租给了案外人经营。被告提交了其与东莞市虎门富民服务有限公司签订的《富民商业大厦铺位租赁及管理合同》，主张案涉商铺是其从东莞市虎门富民服务有限公司承租的。被告提交了一份《全面启市复工通知》，主张案涉商铺所在的富民商场于2020年3月9日全面启市复工，正常营业。被告提交了一份增值税电子普通发票，显示被告缴纳南区1205铺位管理费1650元，备注处载明“4-6月铺位管理费”，被告称由于减免了2、3月份的管理费，所以虽然记载为“4-6月铺位管理费”，但实际上只是一个月的管理费。根据被告的调查申请，本院调取了东莞市虎门镇规划管理所的《复函》以及案涉商铺所在建筑的不动产登记信息查询结果。案涉商铺位于广东省东莞市*********富民商业大厦第一层，富民商业大厦第一层已经办理《房地产权证》（权属证明号码为C1819888），权利人为东莞市虎门富民服务公司。以上事实，有原告提交的《商铺转租合同(二手）》、中国建设银行电子回单，被告提交的《富民商业大厦铺位租赁及管理合同》、《商铺转租合同（二手）》、备注、微信聊天记录、短信记录、增值税电子普通发票、复工通知，以及当事人陈述、本院调取的《复函》及不动产登记信息查询结果和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物为合法建筑并已办理不动产权证，属于合法的租赁标的物，现原告主张案涉租赁物未办理产权证明，与事实不符，本院不予采信。案涉《商铺转租合同（二手）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力，本院依法予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳、分析如下：关于解除合同的问题。一、原告主张新冠肺炎疫情的爆发属于不可抗力，其有权根据合同约定解除案涉《商铺转租合同（二手）》，本院认为，案涉《商铺转租合同（二手）》约定的起租时间为2020年3月1日，此时我国疫情防控形势已经趋于稳定，部分行业已经复工复产，虽然案涉富民商业大厦尚未开始营业，但当时双方均未提出解除合同，且案涉富民商业大厦于2020年3月9日恢复营业，此时案涉《商铺转租合同（二手）》已经具备继续履行的条件，原告的合同目的仍可实现，故原告在本案中主张由于不可抗力导致无法实现合同目的要求解除案涉《商铺转租合同（二手）》缺乏依据，本院依法不予支持。二、从双方的微信聊天记录来看，被告多次通过微信、短信联系原告，要求原告接收案涉商铺，履行案涉《商铺转租合同（二手）》，但原告一开始回复为“富民门都不可以开，收什么铺呢”，周艳琼作为原告的搭档与被告进行沟通时，并没有表明其转租了案涉商铺，而是作为原告的搭档向被告提出减免租金的要求，原告亦未能举证证明存在其要求被告交付商铺而被告拒不交付的情况。因此，原告以被告违反合同约定未向原告交付商铺为由提出解除案涉《商铺转租合同（二手）》，亦缺乏依据，本院不予支持。故原告要求被告双倍返还定金60000元，返还履约保证金66000元，均缺乏依据，本院不予支持。三、从双方的微信、短信记录看，被告于2020年3月1日、3月26日通知原告接收案涉商铺，但原告一直未接收。且原告未能举证证明在2020年3月12日之前将商铺转租的事情告知了被告，得到了被告的同意，直到2020年3月12日，原告才将没有周艳琼签名的转租约定照片发给被告，亦未能证明原告在2019年12月18日将案涉商铺转租给周艳琼是经原告同意的。原告一直不接收案涉租赁商铺，经催告后在合理期限内仍未履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，被告有权解除案涉《商铺转租合同（二手）》。被告于2020年4月29日通过微信、短信通知原告解除合同，故双方于2019年12月12日签订的《商铺转租合同（二手）》于2020年4月29日解除。关于履约保证金的问题。《商铺转租合同（二手）》约定“在签订本合同的同时，乙方应一次性向甲方交付履约保证金96000元”，原告在双方签订合同之前向被告支付了定金30000元，但原告在签订合同当天仅再向被告支付了66000元，且双方在合同背面载明“已收到本合同保证金玖万陆仟元正”，因此，双方在签订租赁合同时，将之前已支付的定金30000元转为了履约保证金，本院确认被告向原告收取了履约保证金96000元。《商铺转租合同（二手）》约定“甲、乙双方如需转租转让该商铺，必须向富民商场办公室提出书面申请，并按富民商场的转租转让规定办理”、“乙方私自转租、转让、合租商铺或本合同签约后非乙方本人经营的，甲方不予认可，并有权终止合同，且甲方无需通过仲裁或诉讼，在第三方见证下直接收回商铺，另行出租，履约保证金不予退还”。原告未能举证证明在2019年12月18日将案涉商铺转租时有经得被告同意，且从双方的微信记录看，原告在2020年3月12日才将其于2019年12月18日把案涉商铺转租给周艳琼的情况告知被告，被告之后的回复是需要去富民管理处签订正式的转租合同，不同意签私下转租同意书，因此，原告未能举证证明其转租商铺经过了被告同意，按照上述约定，原告私自转租的，履约保证金不予退还，故被告主张无须向原告返还履约保证金96000元，本院予以支持。关于租金、管理费的问题。本案中，原告未实际接收案涉商铺，案涉《商铺转租合同（二手）》并未实际履行，租金、管理费的支付应以对租赁物的使用为前提，由于原告未接收案涉商铺，且被告主张不予退还履约保证金足以弥补其损失，故被告诉请原告支付2020年3月9日至2020年4月29日期间的租金64926元及违约金、2020年4月管理费1650元，缺乏依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王坚枪与被告叶映红于2019年12月12日签订的《商铺转租合同（二手）》于2020年4月29日解除；二、确认被告叶映红无须向原告王坚枪返还履约保证金96000元；三、驳回原告王坚枪的诉讼请求；四、驳回被告叶映红的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1410元（原告已预交），由原告王坚枪承担；反诉受理费5593元（被告已预交），由原告王坚枪承担5089元，由被告叶映红承担504元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二〇年十月十九日书记员 邓浩辉