四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终986号 上诉人（原审被告）广元万融房地产开发有限公司，住所四川省广元市利州区南河广州路**，统一社会信用代码915108025796193031。 法定代表人昝清林，董事长。 委托诉讼代理人高怀锦，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）吴清华，女，1975年12月5日出生，汉族，，住四川省广元市利州区 委托诉讼代理人赵锐，四川中玉律师事务所律师。 上诉人吴清华、广元万融房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2019)川0802民初2530号民事判决，向本院提起上诉。吴清华未向本院依法预交案件受理费，视为自动放弃上诉。本院2020年08月20日立案受理，同年09月22日听取了双方当事人的意见，经合议庭评议后，本案现已审理终结。 上诉人吴清华向本院上诉称，本案是商业行为，解除合同不会影响社会公共利益；双方所签订的合同已实际无法履行。请求依法改判或发回重审。 上诉人广元万融房地产开发有限公司上诉主张，1.一审判决对过渡期起算时间认定错误；2.一审判决认定过渡费加倍征收显失公证错误。请求改判过渡期补偿金并按1500元每月支付。 吴清华向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间签订的《房屋产权置换补偿协议》；2.要求被告依法承担因其违约给原告造成的经济损失共计179806元（其中包括2016年9月4日至2019年3月20日的过渡费74950元、装修补偿差额101856元及搬家费3000元）；3.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：被告万融公司于2014年取得广元市利州区南河广州路41号改造重建项目，并于2014年9月2日与项目拆迁范围内的住户原告吴清华自愿签订《房屋产权置换补偿协议》，按照合同约定，原告在期限内将旧房（产权证编号：广房权证城字第Ｃ××6号，土地使用权证号广国用2010第2147号）交给了被告，而根据合同约定，被告应当在合同签订后两年内向原告交付所置换的房屋，但逾期被告并未按照合同的约定交付给原告置换房屋，且拖欠过渡费三年之久。另核实，被告就该拆迁补偿协议已经无法继续履行，故原告要求依法解除与被告之间签订的《房屋产权置换补偿协议》，并赔偿其违约造成的各项损失。原被告就此时多次协商处理无果，故起诉来院。原告明确过渡费计算方式为：2016年9月4日至2017年3月4日按每月1500元计算，2017年3月4日至2017年9月4日按每月1500元上浮15%计算，2017年9月4日至2019年3月20日按每月3000元计算。装修补偿差额计算方式为：按1600元／㎡，乘以原房屋面积119.83平方米得到191728元，再减去被告已支付的89872元得到101856元。搬家费按每次1500元计算2次得到3000元。 庭审中，原告增加诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约金，按照房屋总价值的每日万分之五计算；2、增加3个月的过渡费9000元（2019年3月-5月，每月按3000元计算）。 万融公司向一审法院辩称，1、万融盛世项目为按照广元市旧城的城市发展需求，依照《城市规划法》的规定，被政府确定为旧城改造的项目。原告单方解除合同，必然会给城市功能完善、人居环境、城市形象以及城市规划发展受到阻碍。且目前还建房屋即将竣工交付，仅有部分过渡费未支付。故从城市发展的大局来看，不应解除《房屋拆迁安置补偿协议》。2、原、被告所签订的房屋拆迁安置补偿协议未约定合同解除的任何条件，且原告要求解除合同的理由也不符合《合同法》规定的法定解除的事由。之所以至今未向原告交付所还建的房屋系因部分业主未就拆迁还建的事宜达成一致意见。同时政府规划的变更系被告不能预见、不能避免和克服的原因，故被告同意支付2019年7月31日之前的过渡费，请求法庭对原告要求解除合同的请求不予支持。3、原告主张的过渡费应当按照每月1500元的标准进行计算，根据合同约定，过渡费为每月1500元，超出约定期限交房半年内的，每月过渡在1500元的基础上增加15%，超出一年后交房，过渡费在原定的基础上双倍支付；超出三年未交房的，按照三倍支付。但上述期限的起算时间是从所有拆迁户搬迁完毕为止，而目前尚有5户没有完成搬迁，故约定的双倍和三倍支付过渡费的条件尚未成就。4、原告主张按照每日万分之五计算违约金没有合同依据，请求驳回。 一审判决认定，2014年9月2日，原告吴清华（乙方）与被告万融公司（甲方）签订《房屋产权置换补偿协议》，约定：一、甲方拆除乙方坐落于广元市利州区××路××号××;住房**建筑面积119.83平方米，乙方保证该房屋无产权争议，无抵押、无担保、无租赁。该房屋所有权证号为广房权证城字第Ｃ××6号。国有土地使用权号为广国用（2010）第2147号。二、房屋产权置换：根据《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》第二十九条规定，按1:1.3的还房政策（与其他拆迁户一致），甲方应还建乙方建筑面积155.779平方米，乙方自愿以期房一套进行产权置换。所选期房为座落在广元市利州区××路万融盛世××号楼××楼（坐西朝东、东北角），建筑面积110.2平方米，最终以实测面积为准。乙方所选房屋建筑面积小于被拆除房屋建筑面积的部分面积45.579平方米，甲方暂按每平方米5000元／㎡补给乙方，待办新证时按市场实际销售价格以实际测绘面积最终补偿金额。三、置换房屋过渡期暂定24个月（乙方向甲方交付房屋所有权证、国有土地使用权证及钥匙起至领取新房钥匙再延长两个月的装修时间止）。乙方需在本协议签订时30日内搬迁完毕，在向甲方交付房屋所有权证、国有土地使用权证及钥匙时，甲方七日内向乙方支付以下款项（注：按签订协议的先后顺序选房）：1、装修补偿费89872元（750元／㎡×119.83㎡）；2、安置过渡费36000元（1500元×24个月）；3、搬家费3000元（1500元×2次）；4、面积补差227895元。合计金额356767元整。乙方未在约定的时间内完成搬迁和未交付房屋所有权证和土地使用权证及钥匙，乙方按补偿金额的百分之一支付给甲方违约金（违约金在甲方支付乙方的补偿款中扣除）。四、甲方保证在两年内交房（以所有搬迁户搬家完毕至领取新房钥匙止）。如两年内甲方未向乙方交付置换房屋，超出半年过渡费在原定的1500元／月的基础上增加15%，此款项必须提前一个月一次性支付给被搬迁户，如超出一年后交房，过渡费在原定的基础上双倍支付，此款项必须提前一个月一次性支付给被拆迁户；超过三年未在原地交付新房，过渡费以此类推，按三倍支付至交付新房止。 原告吴清华系原位于广元市利州区××路××号××幢××号住宅（建筑面积119.83平方米）所有权人，房屋产权证号为广房权证城字第Ｃ××6号。2014年11月16日，被告万融公司与案外人安登远就该项目取得建设工程规划许可证。2015年8月25日，被告万融公司与安登远就该项目取得建设工程施工许可证。2015年9月11日，被告万融公司取得商品房预售许可证，载明售房单位为“广元万融房地产开发有限公司”。2015年11月9日，被告万融公司取得建设用地规划许可证。 原告吴清华已将其房屋所有权证、国有土地使用权证以及钥匙交给被告万融公司，《拆迁安置补偿协议》约定的过渡期满后，被告万融公司未如约向原告交付还建房屋，至本案辩论终结前，被告万融公司仍未交房。 被告万融公司向原告支付过渡费的情况为：2014年10月1日至2015年9月30日的3.6万元已支付完毕，2016年10月1日之后未再向原告支付过渡费。 另查明，案涉土地座落于广元市利州区××路××段，土地使用权人共计29户，其中包括案外人安登远。案外人安登远作为案涉土地使用权人，使用权面积为4066.575㎡，证号为广国用（2010）第3277号。2014年12月16日，安登远将该土地为案外人绵阳市商业银行股份有限公司广元分行设定抵押，抵押土地面积为4066.575平方米，抵押贷款金额为500万元，抵押贷款期限为2014年12月10日至2015年12月9日，他项权证号为广他项（2014）第2××6号。2015年12月18日，该宗地抵押贷款期限变更为2015年12月16日至2016年12月15日。 2019年7月16日，一审法院立案受理原告绵阳市商业银行股份有限公司广元分行（以下简称绵商行广元分行）诉被告广元亿虹商贸有限公司、冯娟、安登远金融借款合同纠纷一案，并于当日作出（2019）川0802民初4192号民事调解书，原被告双方在审理过程中达成协议，约定原告绵商行广元分行对被告安登远抵押的上述土地拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 2014年3月25日，广元市人民政府召开市政府办公会，专题研究土地管理及规划建设有关问题，并形成了《研究土地管理及规划建设有关问题的纪要》（广府阅〔2014〕19号），该会议纪要明确万安旧货市场项目享受旧城改造政策、不再享受市政府之前确定的灾后重建政策。 一审法院审理认为，原、被告双方签订的《房屋产权置换补偿协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。原告已按约履行交付被拆迁房屋及相关房屋产权证件义务，被告方应该履行支付补偿款项及交付还建房屋的义务。本案争议焦点在于：一、案涉拆迁安置补偿协议能否解除；二、关于本案过渡费、装修补偿差额及违约金是否应当支付的问题。一、关于本案《房屋产权置换补偿协议》能否解除。首先，原告房屋所坐落的广元市利州区××路××号××确定的旧城改造范围，有数十户的原住户被纳入旧城改造的范围，有二十余户住房已被拆除。本案原告也是此次旧城改造范围内的人员，其原住房也属拆迁范围，诉争房屋所在的楼栋是旧城拆迁安置还房。该合同的履行涉及众多群体利益及城市总体规划发展，解除该协议会影响社会公共利益的实现。其次，从该协议的履行情况来看，原告的原房屋已经交付给被告进行拆迁改造，还建房屋目前已经主体结构修建完成，仅余进行收尾工程及竣工验收等工作，双方约定的合同目的可以得到实现。最后，对于本案诉争房屋土地已被案外人设置抵押、能否实现实际交付的问题。案涉土地虽然已被使用权人安登远为案外人绵商行广元分行设置抵押，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，按所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，被拆迁人对补偿安置房享有优先权。同时，案涉土地的抵押权将在案外人安登远清偿借款后消灭，该抵押并不必然影响案涉房屋的实际交付。故对于原告要求解除本案《房屋产权置换补偿协议》的诉讼请求，不予支持。二、关于本案过渡费、装修补偿差额、违约金是否应当支付的问题。1、对于原告主张的装修补偿差额。原、被告双方签订的《房屋产权置换补偿协议》中明确约定被告方应当向原告支付装修补偿费、安置过渡费、搬家费及面积补差款的金额，被告方已将该协议载明的装修补偿费、搬家费及面积补差款支付完毕。原告现在主张按照1600元每平方米再计算装修补偿差额、再支付两次搬家费，没有事实和合同依据，不予支持。2、对于原告主张的过渡费。本案原、被告确认已将协议约定的24个月过渡费（即2014年10月1至2015年9月30日）3.6万元付清，《房屋产权置换补偿协议》明确过渡费的起算时间为原告交付原住房产权证明及钥匙的时间，根据双方明确的过渡费计算方式，确认本案原告交付原住房产权证明、钥匙的时间以及计算过渡费的起算时间为2014年10月1日。《房屋产权置换补偿协议》约定还建房屋交房时间为所有搬迁户搬家完毕两年内，同时约定两年内未交房的、超过半年将递增计算过渡费，但该约定实质是将案外人的搬迁时间作为本案还建房交房及过渡费递增计算的依据。原告并不能决定并影响案外人的搬迁，该约定对原告不公平。同时，本案还建房屋并非原址重建，即使存在部分案外人未实际搬迁的情况也不会对案涉还建房屋的修建产生直接影响。因此，对被告方认为过渡费递增应按所有搬迁户搬迁完毕开始起算的辩解意见，本院不予支持。本案交房及过渡费递增计算的时间应当从原告实际搬迁起计算，即以本案原告实际交付原住房产权证明及钥匙的时间开始计算，故本案被告方实际应当向原告履行交房义务的时间为2015年9月30日，逾期交房超半年应当开始递增计算过渡费。原告主张2016年9月4日至2017年3月4日按每月1500元计算，2017年3月4日至2017年9月4日按每月1500元上浮15%计算，即按1725元（1500元＋1500元＊15%）计算，2017年9月4日至2019年3月20日按每月3000元计算的标准未超出合同约定，予以确认。从2016年9月4日至2017年3月4日的过渡费应为9000元（1500元＊6个月），2017年3月4日至2017年9月4日的过渡费应为10350元（1725元＊6个月），2017年9月4日至2019年5月4日60000元（3000元＊20个月）。则截止2019年5月4日，被告方应付过渡费应为79350元（9000元＋10350元＋60000元）。3、关于原告主张按房屋总价值的每日万分之五计算违约金的问题。本案《房屋产权置换补偿协议》约定的递增过渡费，事实上是对逾期交房违约责任的约定，已对原告主张的过渡费递增进行了支持。同时，原告主张的按照房屋总价值的每日万分之五计算违约金没有合同依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告广元万融房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告吴清华支付过渡费79350元（从2016年9月4日起至2019年5月4日）；二、驳回原告吴清华的其他诉讼请求。 本案二审期间双方当事人均没有再向本院提交证据。 本案二审认定的案件法律事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审中的争议焦点为案涉《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除及过渡费是否应当递增计算。 一、案涉《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除。 合同解除的条件分为约定解除和法定解除。案涉协议并未约定合同解除条件，吴清华以万融公司根本性违约，不能实现合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定为由，主张解除合同。吴清华认为万融公司根本性违约的主要事实在于还建房屋未经竣工验收及部分土地使用权被抵押。事实查明，二审诉讼期间，案涉项目的部分被拆迁户已按《房屋产权置换补偿协议》约定的房屋置换方式接收了安置房屋，吴清华的还建房亦符合交付条件，故不存在拆迁安置还房补偿的合同目的无法实现的问题。至于吴清华对于房屋质量及产权办理提出的质疑，可依法另处。严福斌主张解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。 二、过渡费是否应当递增计算。 关于过渡费的起算时间。吴清华已将其原房屋所有权证、国有土地使用权证交付万融公司，即已按约完成了双证的交付义务，万融公司亦应按约支付过渡费。万融公司以目前不持有被拆迁房屋的房产证作为过渡费尚不能起算的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于过渡费的计算标准。根据《房屋产权置换补偿协议》的约定，案涉被拆迁房屋的过渡期自交付房产证、土地使用权证和钥匙起暂定24个月，过渡费按每月1500元的标准计付，超出两年则按比例递增。万融公司以合同约定所有拆迁户搬家完毕作为过渡费的支付条件，认为该约定属于附条件民事法律行为，主张过渡费按每月1500元计算不递增，本院不予支持。理由如下：首先，协议中关于过渡费递增的约定，意在敦促如期交房，对于逾期交房的违约行为在经济上给予相应惩处，能够在一定程度上约束万融公司按约履行交房义务，该约定不违反法律规定，亦符合情理。其次，协议中所有拆迁户指向不明。案涉项目包括一、二期建设，被拆迁户涉及多幢楼房多个单元，拆迁工作陆续推进，安置补偿协议陆续签订。协议中约定的所有拆迁户，是项目全部被拆迁户还是严福斌所在楼幢的全部被拆迁户，该项约定不明确。再次，一、二期建设并非同步进行，二期建设用地的被拆迁户是否搬离，不影响一期的开发建设，吴清华的还建房系一期项目，条件是否成就，均不是万融公司延迟交房的正当理由。 关于过渡费的计算金额。一审按递增的方式计算过渡费正确，本院予以确认。 综上所述，万融公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审事实认定清楚，适用法律正确，但过渡费的计算结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1874元，由广元万融房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  李 林 审判员  吕 晶 二〇二〇年十月十五日 书记员  王汇锋