广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10455号原告：李元英，女，1949年6月13日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈广康，广东连越律师事务所律师。被告：何少钦，男，1991年12月24日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：熊阿丰，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕芷晴，广东太平洋联合律师事务所实习律师。原告李元英诉被告何少钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后,依法适用简易程序于2020年7月24日公开开庭进行审理。原告李元英的委托诉讼代理人陈广康，被告何少钦的委托诉讼代理人熊阿丰、毕芷晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李元英向本院提出诉讼请求：1.判令从2020年6月24日起解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.被告向原告支付未付租金，直至交还商铺之日为止（2020年5月未付3000元，2020年6月未付5000元，暂计8000元）；3.被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金（每天按月租金的3%计算，自2020年2月21日开始计算，暂计至2020年6月24日为18750元）；4.被告向原告支付违约金18000元（违约金为年租金60000元的30%）；5.原告无需返还定金10000元给被告；6.被告向原告支付出租屋税金，直至付清为止（截止至2020年5月，税金及滞纳金为4944.59元）；7.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告将广州市花都区新华街侨村东街4号前座104号铺交还给原告。事实和理由：2018年7月31日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告从2018年8月20日至2021年8月19日租赁原告位于广州市花都区新华街侨村东街4号前座104号铺，月租金为5000元，于每满3个月前5天支付下一个3个月的租金15000元。被告至2019年8月20日就逾期支付租金达21天，2019年11月20日逾期31天，2020年2月20日逾期至起诉之日。原告催告被告支付出租商铺之税费，被告置之不理。被告已严重违反合同约定，依据合同约定及相关法律规定，原告特提起诉讼。被告何少钦辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告与被告签订的合同为无效合同，原告无权要求被告承担违约责任。1.原告主体不适格。首先，涉案商铺实际所有人为张佳畅，并非李元英。原告未经店铺所有人同意将涉案店铺租赁给被告，系无权处分他人财产行为。其次，与被告签订租赁合同的主体也非原告本人，直至收到起诉状当日，被告才知道原告并非与自己签订合同的甲方，至今也无任何途径得知其真实姓名等身份信息，更无任何信息提示被告，一直默认自己是“英哥”的合同相对人根本不是原告本人，至今被告也未见过原告一面。2.原告与被告签订的租赁合同并非真实意思表示。原告向被告提供的房屋租赁登记备案证明显示涉案店铺每月租金为3000元，租赁期限为一年，与被告签订的租赁合同上显示的月租金为5000元，租赁期限为三年的意思表示有差异，显然有偷税漏税之嫌。二、被告已与原告结束租赁关系，原告向被告主张租金、违约金等缺乏事实和法律依据。首先，合同甲方与被告签订合同时就已得知该店铺为被告与骆嘉咏、黄维锋三人合伙经营。自2019年6月店铺转型升级后，被告提出终止租赁关系，再无参与涉案店铺的实际经营，即由案外人骆嘉咏、黄维锋承租。其次，原告在其提供的被告支付租金之银行交易明细显示，自2018年8月23日起，原告一直如期收取案外人骆嘉咏、黄维锋的房租长达一年十个月，在知晓被告终止租赁后，从未提出异议。再者，原告提供的证据显示，被告与“英哥”最后聊天记录为2019年6月27日，之后无任何聊天记录，若被告为涉案店铺的承租方，作为出租方居然在长达一年多时间未联系被告，更从未通知或向被告说明交纳租金的义务，与常理不符。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告早已承认案外人骆嘉咏、黄维锋对涉案店铺的承租。三、原告无权要求被告承担违约责任。涉案合同不合理地排除原告的主要责任、加重被告义务，限制被告主要权利，为格式合同条款，应当无效。租赁合同第十九条违约责任的约定，原告未尽提醒义务、也未对该项条款进行说明或用特殊符号、标识等加以提示，更约定违约金为当年租金总金额的30%。该违约金已远超造成的损失，明显加重了被告义务，并且原告未提供造成实际损失的证据。该条款为格式合同条款，应当无效。原告也无权同时主张违约金与定金。四、原告无权主张出租屋税金。合同第十三条约定“甲方收取租金时出示二联收据，如乙方索要发票时则税款由乙方支付，甲方协助办理。”该条款表明原告承认自己为承担税款一方，如被告索要发票时，才需支付税款。原告从未开具租金的二联收据等材料，也未要求过被告或案外人骆嘉咏、黄维锋承担缴纳税费义务。被告及案外人也未要求原告提供相关票款，且一直认为租金已包含税费。因此，税费是原告自身原因造成的，且其为法定纳税主体，其无权主张被告承担税金。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，李元英作为甲方，何少钦作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将广州市花都区新华街侨村东街4号前座104号房（涉案房屋）出租给乙方使用，租期自2018年8月20日起至2021年8月19日止共36个月；在租赁期内乙方共向甲方缴交租金为18万元，每三个月交一次租金，乙方每满三个月前5天向甲方交清下三个月租金；乙方逾期20天未交款（包括租金、水费、电费），每天按月租金3%计罚滞纳金，逾期一个月不交租金，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。四、在租赁期内，非经甲方同意，乙方不得擅自把房屋转租、转让或调换给他人使用，一经发现，甲方有权立刻制止，并停止乙方的使用权、终止合同，由此而造成的损失由乙方负责。六、在签订合同的当天，乙方向甲方交付定金1万元。十二、租赁期内房屋由乙方使用管理，所发生的一切税费及所用的水、电、通讯、卫生、治安、房屋维修及其他费用由乙方承担。十三、甲方收取租金时出示二联收据，如乙方索要发票时则税款由乙方支付，甲方协助办理。十九、违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总金额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还，如违约金和定金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。合同并对其他内容进行了约定。合同签订后，被告向原告支付定金1万元，原告将涉案房屋交付给被告使用，被告以自己的名义注册成立经营主体并进行工商登记。原告主张，被告欠付2020年5月的租金3000元及之后的租金，以及2018年11月至2020年5月的税金和滞纳金，并提交银行转账记录、银行转账存根、税收交款书（税务收现专用）等证据予以证明。银行转账记录显示，2019年2月28日及5月26日，案外人骆嘉咏均向原告转账支付租金；案外人黄维锋分别于2020年3月25日、2020年4月3日、2020年4月30日向原告转账支付6000元、4000元、2000元。上述税收交款书显示，登记注册类型为出租屋，填发日期为2020年6月1日，纳税人名称为李元英，税款所属时期为2018-11至2020-05，税种及实缴金额为：非住宅457.14元、土地使用税7.26元、滞纳金120.05元、非住宅3885.69元、土地使用税30.77元，滞纳金443.68元。被告陈述，其于2019年6月告知原告其将退出租赁关系，由骆嘉咏、黄维锋继续承租并支付租金给原告，原告并未提出异议，故原告无权向其主张权利。被告未提交证据证明其上述主张。另查，涉案房屋现登记在张佳畅名下。被告于2020年7月10日签收本案起诉状等诉讼材料。本院认为，关于涉案合同的法律效力。一、被告主张涉案合同并非原告本人签名，但未提交相反证据证明，且涉案租金由原告收取，被告该抗辩证据不足。二、涉案房屋为合法建筑物，被告以原告无权处分为由主张合同无效没有法律依据。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”被告以合同约定的租金与备案的租金不同为由，主张合同无效依据不足。综上，本院认为涉案《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同约定，被告为涉案房屋承租人，被告未提供证据证明其已退出租赁关系且获得与原告同意。即使租赁期间部分租金由案外人通过转账方式直接支付至原告银行账户，但现有证据显示，即使在被告主张的退出租赁关系的2019年6月份之前，被告也通过案外人转账方式向原告支付部分租金，因此该交租方式也不足以证明被告已退出租赁关系。因此，原告要求被告支付租金合法有据。合同约定，每三个月交一次租金，被告每满三个月前5天向原告交清下三个月租金，租期36个月的租赁总金额为18万元。即每月租金为5000元，被告应于2020年2月19日前向原告支付2020年2月20日至2020年5月19日的租金15000元，至2020年4月30日被告仅向原告支付该期间的租金12000元，之后的租金未付。被告逾期支付租金已超过一个月，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2020年7月10日签收本案起诉状等诉讼材料。故涉案合同已于2020年7月10日解除。合同解除，原告有权要求被告交还涉案房屋。被告欠付的租金金额为2020年2月20日至2020年5月19日的租金3000元，2020年5月20日至2020年7月9日的租金8333元（5000元+5000元÷30天×20天），以上合计11333元；关于原告主张的2020年7月10日之后的租金实为占有使用费。故原告要求被告支付租金11333元，及按照每月5000元的标准向原告支付自2020年7月10日起至交还涉案房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。合同约定，乙方逾期20天未交款，每天按月租金3%计罚滞纳金，逾期一个月不交租金，视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任；违约方按当年租金总金额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还，如违约金和定金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。可见，关于滞纳金的约定是在被告逾期20天未交款的情况下适用的，而被告逾期一个月未交租，应承担支付年租金30%即18000元的违约金或没收定金1万元的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。被告抗辩认为违约金标准过高，且违约金不得与定金罚则同时适用，原告亦未提交证据证明其实际损失。故本院依法支持原告关于违约金18000元的主张；对滞纳金、没收定金的主张，不予支持。因定金已支付给原告，为减轻双方讼累，对定金部分本院一并予以处理，即原告不再另行返还定金给被告，扣减定金10000元后，被告应向原告支付违约金8000元。关于出租屋税款及滞纳金。合同约定，租赁期内房屋由乙方使用管理，所发生的一切税费由乙方承担。该约定是指被告使用管理期间所产生的税费还是包括原告出租房屋所应缴纳的税费，约定并不明确，而本案原告所主张的税费4944.59元为出租人出租房屋所应向税务部门缴纳的出租屋税收，纳税主体属于出租方。在双方约定不明的情况下，原告要求被告承担该部分税费依据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、确认原告李元英与被告何少钦于2018年7月31日签订的《租赁合同》于2020年7月10日解除；二、被告何少钦于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市花都区新华街侨村东街4号前座104号的房屋腾空交还给原告李元英；三、被告何少钦于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告李元英支付租金11333元；四、被告何少钦于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告李元英支付房屋占有使用费，计算方式如下：按照每月5000元的标准，自2020年7月10日起计至交还上述第二项判项的房屋之日止；五、被告何少钦于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告李元英支付违约金8000元；六、驳回原告李元英对其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由原告李元英负担365元，由被告何少钦负担1585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年十月二十九日书记员  王 呈陈少颖