安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8135号 上诉人（原审被告）：姜荣稳，男，1972年9月22日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：陈凯，安徽金华安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张哲豪，安徽金华安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王以林，男，1950年9月4日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：何杰，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王丹凤，女，1962年5月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：何杰，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 上诉人姜荣稳因与被上诉人王以林、王丹凤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜荣稳上诉请求：撤销一审判决并移送至有管辖权的人民法院重新审理，或依法改判继续履行房屋买卖合同。事实与理由：1.本案为不动产纠纷，诉争的房产登记在肥西县，应由肥西县人民法院管辖，一审法院审理本案违反了专属管辖的规定。2.根据谁主张谁举证的原则，案涉房屋用途为工业性质的证据应由王以林、王丹凤提供，一审法院主动至不动产登记中心调取证据属于程序违法；一审法院以案涉房屋用途为工业认定房屋不能办理分割转让及产权过户，没有给出具体的事实和规定，姜荣稳对此不予认可；第三人为案涉房屋办理了抵押登记，不应作为本案裁判的依据，一审法院应针对本案双方合同的权利义务进行审查。3.工业用途和抵押登记不属于政策原因，合同签订前后并未出台政府政策，王以林、王丹凤也未提供政府政策方面的依据，一审法院直接以政府政策原因及合同目的无法实现为由解除合同无事实和法律依据。4.姜荣稳在法定期限内向一审法院邮寄了反诉状，一审法院未予受理是错误的。5.合同对装修费用作出了明确约定，且装修费的赔偿也以能否过户为前提，应一并处理，一审法院认为姜荣稳应另案主张是错误的。 王以林、王丹凤共同辩称，1.一审法院对本案有管辖权。一审程序中姜荣稳并未在答辩期内提出管辖权异议。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定，不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。本案虽涉及不动产，但其实质并非不动产物权的确认或分割，而是一般的合同纠纷，因此本案不适用专属管辖的规定。依据《民事诉讼法》第二十三条及民诉法解释第十八条规定，案涉房产坐落于合肥市高新区，且早已实际交付给姜荣稳，王以林、王丹凤一审诉请为解除房屋买卖合同并返还房屋，因此本案应由合同履行地法院管辖，原审法院对本案享有管辖权。2.因案涉房屋所在地块系工业用地，故案涉房屋也仅能用于工业用途，政府政策因素决定了该房屋无法分割转让并办理产权过户登记，且该房屋已办理了抵押登记，故王以林、王丹凤以合同目的无法实现为由主张解除合同有充分的事实和法律依据。（1）王以林、王丹凤提交的案涉房产产权信息，已经明确案涉房产的规划用途是工业。（2）为查明案件事实、确认案涉合同是否具备继续履行的基础，原审法院才去产权中心了解案涉房产能否办理产权过户，产权中心明确回复案涉房产系工业用地且不能单独分割转让，无法办理产权过户；同时得知该房产已由安徽剑桥建设工程有限公司办理了抵押登记，一审法院在判决书予以说明并无不当。（3）从姜荣稳于2019年5月15日出具的承诺书载明“因政府政策原因不能完成过户的，王以林退还定金贰拾万元并解除合同”；同年12月12日，王以林、王丹凤通过微信及在案涉房产现场张贴的方式告知姜荣稳，案涉房产已无法完成交易，请保持房屋原样，如因姜荣稳单方对房屋进行改造、装饰造成的损失，均由姜荣稳承担。可以看出，姜荣稳在2019年5月15日就已经知道案涉房屋不能办理产权过户，但依旧对部分房屋进行装修改造，姜荣稳应对装修改造行为承担不利的后果。另，姜荣稳对部分案涉房屋装修改造，并非用于办公，而是用于住家，其将案涉房屋7层的消防管道进行改造，造成严重的安全隐患。因此，原审法院判决将房屋恢复原状并无不妥，这也是合同解除的法律后果。（4）姜荣稳在订立合同时利用王以林、王丹凤缺乏法律常识的弱点，故意用20万元定金、案涉房屋不能过户及过户完毕后支付剩余款项的条款，取得案涉房屋的使用权（本案案涉房屋价值为446万元），明显违背《民法》及《合同法》诚实信用的基本原则。3.原审法院不予受理姜荣稳的反诉并未影响姜荣稳行使其权利；且姜荣稳一审答辩明确要求继续履行合同，因此其赔偿请求缺乏事实基础，一审法院未予受理其反诉是正确的。综上，姜荣稳的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 王以林、王丹凤向一审法院起诉请求：1、解除王以林、王丹凤与姜荣稳于2019年4月13日签订的《房屋买卖合同书》；2、姜荣稳向王以林、王丹凤返还其占有的位于合肥高新区的房屋，并将已装修的部分房屋恢复原样；3、案件诉讼费由姜荣稳承担。 一审法院认定事实：2014年11月27日，安徽剑桥建设工程有限公司（甲方）与王以林（乙方）签订了《房屋买卖协议书》一份。合同约定甲方因公司经营于2014年11月27日起欠乙方伍佰万元，乙方同意购买甲方所有的房屋，上述款项冲抵购房款。合同主要内容有：1、截止本协议签订之日止，甲方累计欠乙方款项合计伍佰万元，乙方同意购买甲方的房产抵偿该部分款项；2、甲方提供标的物概况，坐落地点为高新区国信大厦；房号为柏堰科技园香樟大道188号Ａ幢701室，产权证号2015019763；总建筑面积1470.41㎡，其中出售给乙方的面积为945.41㎡；标的房产市场总价为4727050元；3、差价找补，甲方以本协议第2条协议约定的房产作价472.7050万元抵偿乙方债务后，由甲方找补乙方差价款27.295万元,该款项由甲乙双方在约定期限内支付；4、手续办理，……（3）甲方出售的房屋暂时仍然登记在甲方名下，如能够办理出售部分的权属证书，则甲方应当及时予以办理，对此，乙方予以理解。 2019年4月13日，王以林、王丹凤（甲方、卖方）与姜荣稳（乙方、买方）签订了《房屋买卖合同书》一份，合同主要内容有：1、甲方同意将其所拥有的位于合肥市高新区出售给乙方，该房产建筑面积945.41㎡，房屋所有权证号2015019763；2、甲方对转让房产的权属提供如下承诺，（1）保证该房产的一切情况介绍属实，符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则，由甲方承担全部责任；（2）甲方承诺对该房产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索；3、经买卖双方协商一致该房屋成交总价为446万元，该成交价款包括附随房屋一并转让的设施、设备价格；4、付款方式，（1）本合同签订之日乙方应向甲方支付定金20万元作为购房担保，（2）除定金之外的剩余房款426万元，乙方应于甲方完成房屋产权交易过户手续后七日内一次性付清；5、房屋交付，（1）甲方应于2019年4月13日腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志；6、违约责任，……（2）乙方不限制与甲方办理房产过户的时间，直至甲方完全完成过户手续后付清剩余房款，如因特殊原因未完成过户手续的，甲方退还定金及乙方装修及改造的所有费用，并解除合同。 合同签订后，王以林、王丹凤将合肥市高新区国信大厦7楼房屋（面积为945.41平方米）交付给姜荣稳使用，姜荣稳对其中部分房屋进行了装修。 2019年5月15日，姜荣稳向王以林、王丹凤出具《承诺书》一份。承诺书内容为：姜荣稳郑重承诺，因购买国信大厦701室的945平方米的写字楼暂时不能完成过户手续，在该房屋未过户前约700平方的房产对外出租。该房产约700平方的租金归王以林所得；该房产出租时租金由王以林、姜荣稳共同确定，租金每笔汇入王丹凤个人卡上，完成过户后续后租金归姜荣稳所得。因政府政策原因不能完成过户的，王以林退还定金贰拾万元并解除合同。办理股权转让的费用由姜荣稳承担。 之后，王以林、王丹凤将部分房屋（约700平方米）收回，其中400多平方米自行对外出租，并实际收取租金，200多平方米目前闲置；余下200多平方米房屋仍由姜荣稳占有使用至今。 2019年12月12日，王以林通过微信向姜荣稳发出《通知》一份。通知内容为：我与你2019年4月13日签订的房屋买卖合同书，现因该房屋受政策原因，无法完成交易，我们双方于2019年4月13日签订的房屋买卖合同，实际上已经无法履行。请你保持房屋原样，如因你单方对房屋进行改造、装饰由此造成的一切损失，均由你方承担。 另查明：王以林与王丹凤系为夫妻关系。 截至目前，案涉位于合肥高新区柏堰科技园香樟大道188号科研楼A幢701室房屋的房屋所有权登记在剑桥公司名下，建筑面积为1470.41平方米，房屋用途为工业，产权证号为皖（2017）肥西不动产权第0002646号。2019年4月19日，剑桥公司将该房屋办理了抵押登记，抵押权人为徽商银行合肥滨湖支行，抵押金额为514.64万元，抵押终止日期为2024年4月19日，目前该项抵押登记尚未注销。 一审审理期间，一审法院到肥西县不动产登记中心调查了解到，案涉合肥高新区柏堰科技园香樟大道188号A幢701室房屋的土地用途为工业；按照现行相关规定，非经政府部门批准，该房屋的所有权不得办理分割转让和产权过户手续。 2020年8月17日，一审法院组织双方调解时，王以林表示同意退还姜荣稳定金20万元。2020年8月18日，王以林将该款转账至一审法院账户，用于支付姜荣稳。 一审法院认为，王以林、王丹凤与姜荣稳于2019年4月13日签订的《房屋买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效。 王以林、王丹凤起诉要求解除其与姜荣稳于2019年4月13日签订的《房屋买卖合同书》，由于案涉房屋的土地用途为工业，且该房屋已由房屋所有权人剑桥公司办理了抵押登记，目前该项抵押登记尚未注销，上述两项导致案涉房屋目前无法办理产权转移登记，合同目的无法实现，且姜荣稳在2019年5月15日出具的承诺书中也载明“因政府政策原因不能完成过户的，王以林退还定金贰拾万元并解除合同”，现王以林已将定金20万元转账至一审法院账户用于支付姜荣稳，故王以林、王丹凤的该项诉请符合法律规定和合同约定，一审法院依法予以支持。 王以林、王丹凤起诉要求姜荣稳返还其占有的位于合肥高新区的房屋，并将已装修的部分房屋恢复原样，由于一审法院已经判决解除案涉合同，故王以林、王丹凤的该项诉请符合法律规定，一审法院依法亦予支持。 姜荣稳要求王以林、王丹凤双倍返还定金，由于其于2019年5月15日出具《承诺书》载明了“因政府政策原因不能完成过户的，王以林退还定金贰拾万元并解除合同”，故其该项主张不能成立，一审法院依法不予采信。姜荣稳要求王以林、王丹凤赔偿装修费用，可在案涉合同解除后另行主张。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除王以林、王丹凤与姜荣稳于2019年4月13日签订的《房屋买卖合同书》；二、姜荣稳于本判决生效之日起二十日内将其占有的位于合肥高新区的房屋返还给王以林、王丹凤，并将已装修的部分房屋恢复原样。案件受理费200元，减半收取为100元，由姜荣稳负担。 二审中，王以林、王丹凤向本院提交证据如下：《承诺书》一份，证明姜荣稳在装修案涉房屋时对消防进行了改造，并承诺由消防改造引起的安全隐患、消防验收不过关等产生的责任由姜荣稳承担。 姜荣稳质证称，对承诺书的真实性合法性无异议，但是对其关联性、证明目的有异议，该承诺只是对装修情况进行承诺，与本案解除合同没有关联性，不是解除合同的法定理由，达不到被王以林、王丹凤要求解除合同的目的。 对一审法院查明而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于本案的管辖权，《民事诉讼法》第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。本案中，王以林、王丹凤一审诉请解除房屋买卖合同并要求姜荣稳返还房屋、恢复原状，不属于《民事诉讼法》第三十三条规定的不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。姜荣稳上诉主张本案应适用专属管辖的规定，请求移送至安徽省肥西县人民法院重新审理不符合法律规定，本院不予支持。 关于合同的解除。根据查明的事实，合肥高新区柏堰科技园香樟大道188号A幢701室房屋登记在剑桥公司名下，建筑面积为1470.41平方米，房屋用途为工业，现该房屋登记显示由剑桥公司设立抵押权。本案案涉房屋面积为945.41㎡，系该701室房屋的一部分，若办理产权转移登记手续必须具备能够分割转让的基础，然经一审法院查明的事实，目前案涉房屋若非经政府部门批准，该房屋所有权不得办理分割转让和产权过户手续。王以林、王丹凤因本案涉房屋无法过户，确实无法实现取得案涉房屋价款的合同目的。而姜荣稳在《承诺书》中亦载明“因政府政策原因不能完成过户的，王以林退还定金贰拾万元并解除合同”，故王以林、王丹凤起诉要求解除合同并返还房屋、恢复原状，一审法院对此予以支持，并无不当。姜荣稳上诉主张继续履行合同，本院不予支持。 关于《房屋买卖合同书》解除后装修费用的赔偿问题，系属独立的诉请，不属于本案二审的审理范围，当事人可另行解决。 综上所述,姜荣稳的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由姜荣稳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 余海兰 二〇二〇年十月二十日 法官助理陈晓妹 书记员孟成 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。