陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10075号上诉人（原审被告）：张定涛，男，1989年10月1日出生，汉族，住西安市高陵区。被上诉人（原审原告）：昝利，女，1986年9月17日出生，汉族，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：杨超，男，汉族，1984年5月5日出生，住西安市莲湖区，系昝利之夫。原审被告：袁敏，女，1992年10月12日出生，汉族，住西安市高陵区。原审被告：杨爱玲，女，1958年4月20日出生，汉族，住西安市高陵区。上诉人张定涛因与被上诉人昝利、原审被告袁敏、原审被告杨爱玲房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初14号民事判决，向本院提起上诉。依照最高人民法院制定的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条之规定，依法由审判员焦海林独任审理了本案，本案现已审理终结。张定涛上诉请求：1、撤销一审判决第二项中违约金135000元；2、依法改判或发回重审；3、由昝利承担诉讼费。事实和理由：一审法院基于事实认定不正确，适用合同法判决其违约并适用违约金罚则系适用法律错误。昝利不愿意买房在先，因原双方订立的买卖合同并未约定受让方即昝利违约情形的责任承担方式，昝利表达不愿继续买入合同标的的意愿后，其即以向银行抵押贷款这一作为方式默认同意不再进行买卖活动，同意解除合同，依据合同法第九十三条规定，认定其与昝利双方系协商一致解除合同，不存在其违约情形，不应承担原合同中约定的违约责任。昝利辩称，张定涛不愿意卖房不是其不愿意买房，违约金是符合法律规定的，请求驳回上诉，维持原判。昝利向一审法院起诉请求：一、依法判决张定涛、袁敏、杨爱玲偿还昝利购房款30万元。二、依法判决支付昝利合同违约金135000元。三、由张定涛、袁敏、杨爱玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：昝利与张定涛系同村村民，张定涛与袁敏原系夫妻关系（现已离婚），杨爱玲系张定涛母亲。2019年6月19日昝利与张定涛、袁敏、杨爱玲一同签订了《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，合同约定被告将其坐落于西安市高陵区六组B-213宅基地使用权及地上现有自建房屋转让给昝利，转让价格为60万元，该宅基地面积为132.55平方米，房屋建筑面积为204.70平方米，房屋产权证号：陕（2018）高陵区不动产权第00017**，不动产单元号：610126101008JC00403F00010000。合同约定昝利通过银行转账方式将购房款转入张定涛账户，账户信息：农业银行高陵支行银行，卡号为62×××73。合同签订前，昝利于2019年5月23日通过中国民生银行给被告张定涛转账50000元、40000元、同年5月23日通过浙商业银行给被告张定涛转账30000元、6月17日转账10000元，四次向张定涛支付130000元购房款；合同签订当日即2019年6月19日通过中国民生银行给张定涛转账160000元、6月25日转账130000元、6月30日转账30000元，三次向张定涛支付320000元购房款。前后共计昝利给被告张定涛转账450000元，对此有转账记录证明，双方均无异议。按照合同约定剩余购房款100000元于2020年6月18日一次性付清。合同中对违约责任约定“在可以办理产权过户的情况下，转让方如果违约，不配合受让方办理该房屋所有权的过户手续，转让方应当每日按照全部购房款的千分之3向受让方支付违约金，逾期超过30天后，受让方有权退房。受让方退房的，转让方应当自收到退房通知之日起3日内退还受让方全部已付款，并按受让方累计已付房价款的百分之30支付违约金，且按照该房屋实际增值部分的金额向受让方支付补偿金”。后因被告张定涛将该房屋及宅基地使用权证抵押给银行贷款等原因，致使双方签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》目的不能按期实现。为此，产生争议，张定涛于2019年7月8日晚通过银行转账返还给昝利购房款90000元，微信转账10000元，同月9日又通过银行转账返还给昝利购房款50000元，三次共计返还给昝利购房款150000元，双方当庭均已认可。对剩余30万元购房款因张定涛不能返还给昝利，昝利多次协商催要无果，昝利起诉至法院，请求依法处理。本院受理后，经传票传唤被告袁敏、杨爱玲，二人均未到庭。审理中，得知张定涛与袁敏已于2019年7月8日在西安市高陵区民政局婚姻登记处办理了离婚手续（离婚证字号：L610126－2019－000707）。双方签订《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》后，张定涛称涉案房屋没有交付给昝利，房屋内的东西全部已搬空，大门、后门、车库的门钥匙各一把已交给昝利。昝利称张定涛只给了前门、后门两把钥匙，房屋内的床、家居都在，车库里面还放有东西，杨爱玲有时还在房子里居住。另，涉案房屋坐落在高陵区，《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》以及昝利诉称中误写为“何家村”，一审法院已与双方当事人确认。据昝利提供的陕（2018）高陵区不动产权第0001787号宅基地使用权/房屋所有权证记载，该不动产的权利人系被告张定涛单独所有。一审法院认为，昝利与张定涛、袁敏、杨爱玲签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容无有违反国家法律之处，该合同合法有效，双方应当遵循诚实守信原则，按照合同约定内容履行各自义务。昝利已履行了相关义务，但张定涛、袁敏、杨爱玲并未将房屋交付与昝利，之后，终因张定涛、袁敏、杨爱玲原因致使合同目的不能完全实现，双方产生纠纷，且张定涛、袁敏、杨爱玲三次已返还给昝利购房款150000元，对此，张定涛、袁敏、杨爱玲负有违约责任。但昝利在起诉时未要求解除双方签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，庭后经法院与昝利谈话释明，昝利现已明确在原诉讼请求不变的情况下，增加解除双方签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》的诉讼请求。综合考虑本案房屋买卖交易的实际情况，减少双方不必要的经济损失，对昝利诉请要求解除《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》、判令张定涛、袁敏、杨爱玲返还剩余购房款300000元之诉讼请求，予以支持。对昝利要求张定涛、袁敏、杨爱玲承担违约金135000元之诉讼请求，双方在合同中就违约责任约定明确“受让方退房的，转让方应当自收到退房通知之日起3日内退还受让方全部已付款，并按受让方累计已付房价款的30%支付违约金”，不违反相关法律规定，予以支持。对本案张定涛、袁敏、杨爱玲的责任承担问题，因昝利与昝利张定涛、袁敏、杨爱玲三人共同签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，按照合同的相对性原则，张定涛、袁敏、杨爱玲应共同承担本案民事责任。虽被告张定涛与被告袁敏现已离婚，但其签订《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》在先，离婚时间在后，故袁敏亦应承担本案的民事责任。袁敏、杨爱玲在昝利起诉后，经法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其对诉讼权利的放弃。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、解除原告昝利与被告张定涛、袁敏、杨爱玲共同签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》。二、被告张定涛、袁敏、杨爱玲于本判决生效后一月内偿还原告昝利购房款300000元及违约金135000元，共计人民币435000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3915元，由三被告负担（原告已预交7830元，本院退付昝利3915元，履行判决时三被告付给昝利3915元）。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，昝利与张定涛、袁敏、杨爱玲签订的《宅基地使用权转让及地上房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，昝利分三次向张定涛转账32万元，已履行了合同约定义务，但张定涛将房屋及宅基地使用权抵押给银行贷款，未履行合同约定义务，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认定因张定涛等人原因致使合同目的不能完全实现，考虑房屋买卖交易的实际情况，结合合同中就违约责任约定“受让方退房的，转让方应当自收到退房通知之日起3日内退还受让方全部已付款，并按受让方累计已付房价款的30%支付违约金”，判决张定涛、袁敏、杨爱玲偿还昝利购房款300000元及违约金135000元，裁量符合合同约定，于法有据，本院依法予以维持。综上，张定涛的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元（张定涛已预交），由张定涛负担。本判决为终审判决。审判员  焦海林二〇二〇年十月十日书记员  孙 妍