安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初571号 原告（反诉被告）：芜湖拓佳商业管理有限公司，住所地芜湖市鸠江经济开发区祥泰路以西鸠兹家苑国有土地安置区**、S-06#，统一社会信用代码91340207598670526B。 法定代表人：黄昕珩，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：江林，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋元元，该公司员工。 被告（反诉原告）：张儒斌，男，1971年6月20日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。 被告（反诉原告）：李荣起，男，1975年12月21日出生，住芜湖市鸠江区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：张苏明，安徽真见律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡众，男，1972年4月20日出生，住芜湖市镜湖区，公民省份号码340202197204200017。 原告芜湖拓佳商业管理有限公司（以下简称拓佳公司）与被告张儒斌、李荣起、胡众及反诉原告张儒斌、李荣起、胡众与反诉被告拓佳公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭审理了本案。拓佳公司委托诉讼代理人江林，张儒斌、李荣起及其共同委托诉讼代理人张苏明及胡众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告拓佳公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告腾退房屋，不可移动的装潢、设施设备归原告所有；2、依法判决被告立即向原告支付租金125600元（暂计算至2020年1月9日，实际应计算至实际腾退房屋之日止）；3、依法判决被告立即支付违约金8792元（该违约金在合同约定的基础上酌情减免，按照年利率12%暂计算至2020年1月9日，实际应计算至被告清偿完拖欠租金之日止）；4、依法判决取消227天的免租期，被告按33元/月/㎡的标准立即向原告支付免租期内的租金295894.5元；5、诉讼费由被告承担。案件审理过程中，拓佳公司将其诉讼请求增加、变更为：1、依法判决被告腾退房屋，不可移动的装潢、设施设备归原告所有；2、依法判决被告立即向原告支付租金130200元（计算至2020年1月17日）；3、依法判决被告立即向原告支付房屋占用费209350元（以原合同租金价格53元/㎡/月的标准，暂计算至2020年4月26日，实际计算至腾退房屋之日止）；4、依法判令被告立即向原告支付所拖欠水电费14600.79元；5、依法判决被告立即支付违约金37375元（在合同约定的基础上酌情减免，按照年利率12%暂计算至2020年4月26日，实际应计算至被告清偿完拖欠款项之日止）；6、依法判决取消227天的免租期，被告按33元/月/㎡的标准立即向原告支付免租期内的租金295894.5元；7、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2012年12月25日，原、被告双方协商签订了《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：原告将位于安徽省芜湖市鸠江经济开发区鸠兹家苑国有土地安置区Ｓ-05＃、Ｓ-06＃的拓佳欢乐海岸东立面3Ｆ的房屋出租给被告，出租面积1185㎡，保证金152865元。租期5年，免租期为2012年12月25日至2013年2月9日，租金计算方式为第一年租金33元／平方米／月，第二年租金38元／㎡／月，第三年租金43元／㎡／月，第四年租金48元／㎡／月，第五年租金53元／㎡／月。支付方式为一年一付且提前一个月支付。2013年2月1日原被告签订第一份补充协议，约定原告给予被告增加180天免租期。2015年11月8日原被告签订第二份补充协议，约定将2014年8月10日-2019年8月9日租金在原合同的基础上调整为每年383940元，2015年8月10日-2016年8月9日为每年398160元，2016年8月10日-2017年8月9日为每年412380元，2017年8月10日-2018年8月9日为每年426600元。2017年3月27日，原被告签订第三份补充协议，约定2016年12月31日之前被告所欠租金应于2017年3月27日之前一次性予以结清，共计20万元，支付方式为被告通过现金或转账支付10万元，另外10万元通过被告缴纳的履约保证金予以抵扣，自2017年1月1日至合同期满，被告每月应向原告支付租金2.1万元且于2017年3月27日支付2017年1、2月租金共计4.2万元。另外，第三份补充协议特别约定“《补充协议》作为一次性整体打包解决所有诉求的一揽子解决方案，租赁双方均无条件遵照执行。在此后承租期内被告不得再以任何理由作为拒付或拖延支付租金的理由，被告必须严格按照约定的时间足额按时支付租金，如果被告不付租金（或者拖欠支付）时间达15日即视为被告严重违约，届时本《补充协议》中原告为支持被告而给予的减免处理将因被告违约行为而全部失效，原告将有权向被告一次性追讨损失赔偿。” 合同签订后，原告按时将房屋交付被告，被告在合同期内多次拖欠租金，原告考虑到被告经营困难的实际情况，通过三次签订补充协议的形式予以被告减免房屋租金。合同到期后，被告继续占有使用房屋，并每月按照21000元的标准支付租金，直至2018年8月，原被告双方达成口头协议，将每月租金调整至每月18000元，截止2019年6月被告开始停止支付租金，原告曾多次通过电话、上门等形式催收租金，被告均不予理会，继续占有房屋且不予交租。 根据合同法第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告认为，原被告在租赁合同期满后，符合不定期租赁之规定，原被告于2012年12月25日签订的《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》继续有效。按照合同第九条之约定，被告应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告张儒斌辩称：一、原告如退还一半租金给被告，被告同意腾退房屋，已形成附合的装饰装修物作价给原告，未形成附合的装饰装修物根据重新达成的协议解决，协议不成，被告予以拆除。二、关于租期届满后7个月租金及违约金问题。被告承租原告房屋后，由于案涉房屋未经竣工验收合格，此类房屋不排除存在重大安全隐患，出租人违反了对租赁物的瑕疵担保义务，加之前几年没有通水、通电（2014年10月通水、2015年3月通电），临时用电、用水经常遭遇停电、停水、货梯事故等，导致被告无法连续经营，造成很大经济损失。另外，被告应原告要求开通液化气先行垫付的费用1万元、为原告多缴纳电费，以及原告没有按照合同约定消费签单的费用，被告已经与原告口头协商互相抵消。三、关于取消227天免租期租金295894.5元问题。《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》约定的免租期为47天，2012年10月25日签订的《补充协议》约定“确定甲方在合同基础上，总共给予增加180天免租期”，因此，总免租期为227天。合同没有约定、法律也没有规定出租人对于免租期可以反悔的情形。因此，原告的此项请求没有事实和法律依据。至于第三份《补充协议》特别约定“在此后承租期内乙方不得再以任何理由作为拒付或者拖延支付租金的理由”，只是约定了承租期内的租金，而被告将承租期内的租金全部支付完毕，现在只是不定期租赁租金发生争议，该特别约定不发生约束力。三、胡众仅仅是合同签约人之一，没有参与酒店的一切事宜，签约之后便退出了经营，不享有合同权利，不承担合同义务；另外，酒店经营后期，李荣起也离开酒店，只剩下张儒斌一人经营。综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告张儒斌、李荣起、胡众向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告缴纳的涉案拓佳欢乐海岸立面3F房屋租金1005526元；2、判令反诉被告返还反诉原告垫付的液化气开通费10000元；3、判令反诉被告返还反诉原告多缴纳的电费40763元；4、诉讼费用全部由反诉被告承担。 事实和理由：2012年12月25日，反诉原告与反诉被告签订的《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》约定，反诉被告将位于安徽省芜湖市鸠江经济开发区鸠兹家苑国有土地安置区Ｓ-05＃、Ｓ-06＃的拓佳欢乐海岸东立面3Ｆ的房屋出租给反诉原告，出租面积1185㎡，反诉原告缴纳履约保证金152865元。合同第二条约定“租赁期限为五年，自2013年2月10日起至2018年2月9日止。免租期自2012年12月25日起至2013年2月9日止（即47天）”。合同签订后，反诉原告多方筹措资金，对涉案房屋进行大面积装潢，花费了200多万元。2013年2月1日，双方又签订了一份《补充协议》，反诉原告经营的是三楼，反诉原告为反诉被告的一楼大厅、电梯、消防、供水等进行了一揽子装修，反诉被告以免租期的形式对反诉原告进行了补偿。补充协议载明“甲乙双方于2012年12月25日签订《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》，确立了由乙方承租甲方拓佳欢乐海岸东立面3Ｆ房屋用以经营餐饮酒店的相关法律关系。一、现鉴于甲方与（张儒斌、李荣起及已放弃主张任何权利的孙继武）于2012年10月25日签订的《合作协议》中所述（一楼大厅装修）、电梯、消防、供水等相关一揽子全部事宜，甲方同意给予乙方补偿如下：确定甲方在合同基础上，总共给予增加180天免租期。”2015年11月5日，双方又签订了第二份《补充协议》，对原合同进行了变更和调整。2017年3月23日，张儒斌又与拓佳公司签订了第三份《补充协议》，对房屋租金等事项进行了重新约定。由于反诉被告提供的房屋未经竣工验收合格，致使反诉原告在经营过程中困难重重，胡众在签订合同后便不再经营，选择离开，李荣起后来也不得不离开，只剩下张儒斌一人艰难维持，举债经营。 根据双方合同第五条约定“乙方承租租赁房屋的用途为餐饮。甲方出租房屋为常规商业用房”，即餐饮必须水、电、气齐全。反诉被告却违背该合同义务，反诉原告应反诉被告要求为反诉被告支付建造液化气调压房10000元。租赁期限的前几年，没有通电、通水（2014年10月通水，2015年3月通电），临时用电、用水经常遭遇停水、停电、货梯事故等，导致反诉原告无法连续经营。反诉被告至今也没有安装行人电梯，只有一部货运电梯客货混行，还经常出事故，给反诉原告造成很大的经济损失。 自2013年8月至2019年11月，反诉原告为反诉被告缴纳房屋租金共计2011052元。反诉原告事后得知，我们隔壁的承租人卞某某等与拓佳公司房屋租金问题，具有相同或者类似性，（2015）鸠民一初字00789号民事判决认定，“因本案导致原、被告签订的《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》解除的根本原因系涉案房屋未经竣工验收合格，此类房屋不排除存在重大安全隐患，出租人违反了对租赁物的瑕疵担保义务，同时考虑到被告与鸠江区政府签订的投资协议确认被告承租案涉房屋的免租期为三年，涉案房屋存在时常停电、停水及拓佳公司在原告承租的涉案房屋同一栋楼的一楼招商引进“棋牌室”违反合同约定等实际情况，应对相应期间的租金作相应调整，即2014年1月1日至2015年6月30日的租金损失承租人承担50%,为75万元”；对于已形成附合的装饰装修损失由出租人承担70%，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除。 反诉原告认为，因反诉被告的违约行为，提供的房屋未经竣工验收合格，存在重大安全隐患，出租人违反了对租赁物的瑕疵担保义务，约定的租金应减半收取，即应退还反诉原告租金1002706元。此外，电表二（电梯厅）不是反诉原告的用电，反诉被告却重复收取了反诉原告的该项费用，至2019年7月，反诉原告多交反诉被告电费40763元。 综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。 反诉被告拓佳公司辩称：1、双方的租赁合同已经在2018年履行完毕，反诉原告一直在占有使用房屋，且双方签订《补充协议》作出特别约定，通过一揽子方案对前期问题一并予以解决，故拓佳公司无需退还租金。2、双方签订的合同并未约定出租人须为承租人开通液化气，开通液化气系承租人的经营需要，与出租人无关。3、反诉原告提交（2015）鸠民一初字00789号民事判决作为本案判决的依据，但在我国判例并非法律渊源，且（2015）鸠民一初字00789号民事判决所查明的情形与案涉房屋现有的情形已完全不同，至开庭之日，案涉房屋已通过竣工验收和整体消防验收，故案涉房屋不存在任何质量瑕疵。4、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对于合同已经履行完毕，已形成附合的装饰装修物的残值和未形成附合的装饰装修物的残值均归属于出租人。 经审理查明，2012年5月18日，芜湖市鸠江区人民政府与合肥拓佳商业广场商业管理有限公司签订《投资协议书》约定，芜湖市鸠江区人民政府将位于芜湖市鸠江经济开发区祥泰路以西鸠兹家苑国有土地安置区S-05#、S-06#的商业办公用房（2012年10月26日取得《建设工程规划许可证》）租赁给合肥拓佳商业广场商业管理有限公司使用，第1至第3年为免租期。后合肥拓佳商业广场商业管理有限公司在芜湖注册成立拓佳公司，由拓佳公司负责上述S-05#、S-06#的商业办公用房的整体招商工作。2012年12月25日，拓佳公司与张儒斌、李荣起、胡众签订《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》，约定拓佳公司（甲方）将芜湖市鸠江经济开发区祥泰路以西鸠兹家苑国有土地安置区S-05#、S-06#拓佳欢乐海岸东立面3F1185㎡房屋出租给张儒斌、李荣起、胡众从事餐饮，租赁期限为五年，自2013年2月10日至2018年2月9日止，免租期自2012年12月25日起至2013年2月9日止；租金均价为43元/平米/月，第一年价格为33元/平米/月，即年租金为469260元，第二年价格为38元/平米/月，即年租金为540360元，第三年价格为43元/平米/月，即年租金为611460元，第四年价格为48元/平米/月，即年租金为682560元，第五年价格为53元/平米/月，即年租金为753660元。2013年2月1日，拓佳公司与张儒斌、李荣起签订《补充协议》约定“现鉴于甲方与（张儒斌、李荣起及已放弃主张任何权利的孙继武）于2012年10月25日”签订的《合作协议》中所述（一楼大厅装修）、电梯、消防、供水等相关一揽子全部事宜，甲方同意给予乙方补偿如下：确定甲方在合同基础上，总共给予乙方180天免租期。2015年8月5日，拓佳公司与张儒斌签订第二份《补充协议》约定，第二年（2014年8月10日-2015年8月9日）租金价格在原合同的基础上调整为383940元；第三年（2015年8月10日-2016年8月9日）租金价格在原合同的基础上调整为398160元；第四年（2016年8月10日-2017年8月9日）租金价格在原合同的基础上调整为412380元；第五年（2017年8月10日-2018年8月9日）租金价格在原合同的基础上调整为426600元。2017年3月23日，拓佳公司与张儒斌签订第三份《补充协议》约定，截止2016年12月31日乙方所欠甲方租金，乙方在签订本协议之日向甲方一次性支付20万元予以结清，自2017年1月1日起至租赁合同期满日止，乙方应于每月15号之前支付租金2.1万元及当月实际产生的水电费。该《补充协议》还特别约定，本《补充协议》作为一次性整体打包解决所有诉求的一揽子解决方案，租赁双方均应无条件遵照执行，在此后承租期内乙方不得再以任何理由拒付或拖延支付租金，如乙方不支付租金（或者拖延支付）时间达15日即视为严重违约，届时本《补充协议》中甲方为支持乙方而给予乙方的减免处理将因乙方违约行为而全部失效，甲方将有权向乙方一次性追讨损失赔偿（不受诉讼时效的限制）。租赁合同至2018年8月9日到期后，被告张儒斌仍占有、使用案涉房屋，并按1.8万元/月缴纳租金至2019年5月。 另查明：1、张儒斌、李荣起、胡众租赁案涉房屋用于合伙经营欢乐海岸大酒店（登记经营者为张儒斌）。胡众参与经营数月后即退出经营，李荣起参与经营一年多后退出经营。2、张儒斌已按照《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》及三份《补充协议》约定的标准缴纳了租赁期限内的租金。3、2020年4月22日，拓佳公司向张儒斌邮寄了解除租赁合同通知。 上述事实，有《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》及三份《补充协议》、相关票据、民事判决书等书证以及双方的当庭陈述予以证实。 本院认为：一、李荣起、胡众虽先后退出欢乐海岸大酒店的合伙经营，但其作为承租人（乙方）参与签订了《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》，李荣起参与签订了第一份《补充协议》，现没有证据证明李荣起、胡众就退出租赁合同事宜通知了拓佳公司并得到其同意，因此，李荣起、胡众与张儒斌作为承租方，仍系合同一方当事人，系本案适格被告。二、拓佳公司与被告签订的《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》及三份《补充协议》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，双方均应按约履行。租赁合同于2018年8月9日到期后，双方未续签租赁合同，但仍由张儒斌一人占有、使用案涉房屋，且双方口头约定按1.8万元/月支付租金，因此，在拓佳公司与张儒斌间形成新的不定期租赁关系，当事人可随时要求解除合同。拓佳公司在其诉请中虽没有解除合同的表述，但其请求判决被告腾退房屋实际上包含了解除租赁关系的意思表示，故在拓佳公司的起诉状于2020年1月20日送达张儒斌后，双方的不定期租赁关系解除，被告张儒斌应当及时腾退房屋，按照双方的口头约定即1.8万元/月缴纳2019年6月至2020年1月20日的租金，并参照前述标准支付2020年1月20日后至实际腾退房屋之日的房屋占用费。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，租赁期间已届满，而双方对附合装饰装修物的归属未作另外约定，故其应归出租人所有。四、拓佳公司与张儒斌未就租金何时支付进行书面约定，也未约定违约责任，故其要求张儒斌承担违约金没有事实和法律依据。拓佳公司要求被告支付拖欠的水电费14600.79元，但其未提交相应的证据予以证明，故对该请求不予支持，其可在取得相应证据后另行主张。五、《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》及三份《补充协议》约定的免租期为227天，现该合同已履行完毕，拓佳公司再行请求取消免租期没有法律依据，故其判决被告支付免租期内的租金295894.5元的请求应不予支持。六、《拓佳·欢乐海岸房屋租赁合同》及三份《补充协议》已履行完毕，且《补充协议》就前期出现的相关问题进行了一揽子解决，故反诉原告以前期出现的问题为由要求按半减免租金没有法律依据，应予驳回。七、开通液化气系因反诉原告经营酒店的需要，由此产生的费用，在合同没有约定由出租人承担的情况下，理应由酒店经营者承担。八、对电表二上的电费如何承担双方未作约定，但实际由反诉原告缴纳，由此表明反诉原告同意由其承担该费用，故对反诉原告的退还多缴纳的电费40763元的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张儒斌于本判决生效之日起三十日内将芜湖市鸠江经济开发区祥泰路以西鸠兹家苑国有土地安置区S-05#、S-06#拓佳欢乐海岸东立面3F房屋腾空，并交付给原告芜湖拓佳商业管理有限公司； 二、被告张儒斌、李荣起、胡众在案涉房屋中已形成附合的装饰装修物归原告芜湖拓佳商业管理有限公司所有； 三、被告张儒斌于本判决生效之日起三十日内按1.8万元每月标准支付原告芜湖拓佳商业管理有限公司自2019年6月起至实际交还案涉房屋之日止的租金（或房屋占用费）； 四、驳回原告芜湖拓佳商业管理有限公司其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张儒斌、李荣起、胡众的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的本诉案件受理费6496元，由原告芜湖拓佳商业管理有限公司负担3248元，被告张儒斌负担3248元；反诉案件受理费7153元，由反诉原告张儒斌、李荣起、胡众共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张立新 二〇二〇年十月十五日 法官助理承燕华 书记员承燕华（兼） 附适用法律条款 1、《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。