福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5546号 上诉人（原审被告）：福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区卫前街**冠城大通首玺****。 法定代表人：林晓，总经理。 被上诉人（原审原告）：福建华事达房地产有限公司，，住所地福建省福州市鼓楼区五一中路**元洪大厦**** 法定代表人：丁玉清，执行董事。 委托诉讼代理人：王弯，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司（以下简称“启灵艺术培训公司”）因与被上诉人福建华事达房地产有限公司（以下简称“华事达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初2259号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 启灵艺术培训公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判继续履行双方于2019年10月4日签订的《商铺租赁合同》。事实和理由：一、启灵艺术培训公司承租讼争房屋用于教育培训经营，因新冠××疫情缘故，应政府部门要求，自2020年1月24日起停止营业，至今仍未复工开业。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款，启灵艺术培训公司由于疫情原因没有收入来源，华事达公司以启灵艺术培训公司没有依约支付租金为由请求解除租赁合同，并由启灵艺术培训公司承担违约责任，不应予以支持。因此，一审判决解除讼争《商铺租赁合同》并由启灵艺术培训公司承担违约责任系适用法律错误，该合同应当继续履行，拖欠租金所产生的违约金也不应支持。二、福建福州彭博文化投资有限公司与启灵艺术培训公司是关联公司，在案涉《商铺租赁合同》签订之前，福建福州彭博文化投资有限公司与华事达公司签订有《商铺租赁合同》。福建福州彭博文化投资有限公司汇款转账支付154000元租金，多支付3600元。华事达公司应向福建福州彭博文化投资有限公司开具相应发票，并退还多支付的租金3600元。 华事达公司辩称，请求驳回启灵艺术培训公司的上诉请求。1.华事达公司有权单方面解除其与启灵艺术培训公司签订的《商铺租赁合同》。双方均确认启灵艺术培训公司自2019年10月4日起未向华事达公司支付租金，依据合同约定，华事达公司有权单方面解除其与启灵艺术培训公司于2019年10月4日签订的《商铺租赁合同》。在新冠××疫情发生前，华事达公司就已多次向启灵艺术培训公司催讨欠缴租金，但启灵艺术培训公司一直未向依约支付租金，故本案不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款规定。2.华事达公司已于2019年10月22日向福建福州彭博文化投资有限公司开具金额为150400元的增值税发票，但其一直不接收。此外，华事达公司多次主动同福建福州彭博文化投资有限公司联系退还其多支付的3600元事宜，并将退款材料交由其确认盖章，但其迟迟未能盖章确认，故该款项至今未退还。 华事达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华事达公司与启灵艺术培训公司于2019年11月21日签订的《商铺租赁合同》；2.判令启灵艺术培训公司立即向华事达公司支付2019年10月4日至2020年6月15日期间欠缴的房屋租金共计人民币315840元；3.判令启灵艺术培训公司立即向华事达公司支付逾期缴纳房屋租金的违约金31804.58元（违约金按照月利率2%计算，从2019年10月9日暂计至2020年6月15日止，违约金实际金额计算至款项还清之日止）；4.判令华事达公司有权没收启灵艺术培训公司缴纳的租赁保证金75200元；5.判令启灵艺术培训公司于《商铺租赁合同》解除之日起次日腾退并将租赁房屋交还华事达公司；6.判令启灵艺术培训公司在租赁房屋交还华事达公司后10个工作日内完成工商注册地变更或注销手续；7.判令本案案件受理费、公告费等诉讼费用由启灵艺术培训公司负担。 一审法院认定事实:2019年10月4日，华事达公司（甲方）与启灵艺术培训公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将座落于福州市鼓楼区冠城·三牧苑3号楼17号店面出租给乙方用于教育培训经营，面积376.45平方米，租赁期限为2019年10月4日至2023年5月3日止；2019年10月4日至2021年5月3日的月租金为37600元，租金支付以每两个月为一个支付租金期，乙方应在每个支付租金期的起始之日起5天内支付每两个月租金到甲方指定账户；合同项下的租赁保证金为75200元，甲方有权抵扣乙方拖欠的租金、物业管理费或其他费用、乙方应承担的违约/赔偿金、甲方代乙方的赔偿等；乙方自行办理开展经营所需的各项许可及证照，甲方提供必要的协助；乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金等各项应付款的，每逾期1日，则应按照逾期应付款的1%支付违约金，乙方逾期付款累计达20日的，甲方有权解除合同并无偿收回租赁房屋。合同签订后，启灵艺术培训公司依约向华事达公司支付了租赁保证金75200元。2019年12月16日，华事达公司向被告寄送《催款告知函》，内容为：启灵艺术培训公司于2019年10月4日起未支付租金，属于严重违约行为，要求其全面履行约定义务。该函件于2019年12月17日签收。 另查，2019年10月17日，福建福州彭博文化投资有限公司向华事达公司账户转款四个月房租154000元。2019年11月21日，华事达公司（甲方）与福建福州彭博文化投资有限公司（乙方）签订《调解协议》一份，约定：确认双方于2018年5月4日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月3日解除；甲方确认乙方已支付2019年6月4日至2019年10月3日期间欠缴的租金150400元……福建福州彭博文化投资有限公司与启灵艺术培训公司的法定代表人均为林晓。 再查明，2020年1月23日，福州市教育局下发通知要求全市校外培训机构寒假期间一律停课、停止活动。2020年5月27日，福州市教育局发布通知，全市小学一二年级、幼儿园于6月2日起分批次按时安排复学。 一审法院认为，华事达公司、启灵艺术培训公司双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因启灵艺术培训公司拖欠自2019年10月4日起的租金，根据双方签订的租赁合同约定，启灵艺术培训公司累计欠交租金二十天及以上，华事达公司即有权单方面解除本合同。现华事达公司要求解除与启灵艺术培训公司签订的租赁合同，并要求启灵艺术培训公司腾空讼争租赁房产返还华事达公司及办理工商注册地变更或注销手续，事实理由成立，一审法院予以支持。关于福建福州彭博文化投资有限公司多向华事达公司缴纳的3600元，虽然福建福州彭博文化投资有限公司与启灵艺术培训公司的法定代表人均为林晓，具有关联关系，但两家公司属不同的法人主体,具有相对独立的法人资格，启灵艺术培训公司据此拒纳租金，于法无据，一审法院不予采纳。启灵艺术培训公司主张华事达公司拒绝其以个人名义交付租金，亦未提供证据予以证明，一审法院不予采信。 关于租金标准，一审法院认为，启灵艺术培训公司作为承租人，支付租金系其主要合同义务，启灵艺术培训公司应按照合同约定37600元／月的标准支付2019年10月4日至2020年1月23日的租金136613.33元。自2020年1月23日起受新型冠状病毒××疫情影响，启灵艺术培训公司经营场所暂停营业，该突发重大公共卫生事件属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”之规定，启灵艺术培训公司因疫情影响无法继续使用租赁物经营并获益，属于因新冠疫情导致合同无法履行的客观情形，承租人可以不可抗力为由主张减免租金。依据公平原则，双方应合理分担因疫情防控导致的不利后果，一审法院酌定启灵艺术培训公司向原告支付应付自2020年1月23日起至2020年6月1日租金的50%，即89613.33元。上述租金合计226226.66元。 关于违约金标准，一审法院认为，违约金的主要功能在于填补损失，违约金数额标准应以违约行为造成的损失为基准。本案中，合同中约定违约金按照日1%的计付，现华事达公司自愿调整为按照月利率2%的标准计算，要求启灵艺术培训公司支付违约金31804.58元，于法不悖，一审法院予以支持。另，华事达公司、启灵艺术培训公司双方关于租赁保证金的约定亦具有违约金性质，故双方约定的违约金重复且过高。鉴于双方租赁合同已解除，上述应付租金及违约金均可在启灵艺术培训公司已经支付的租赁保证金75200元中予以抵扣。综上，判决：一、依法解除福建华事达房地产有限公司与福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司于2019年11月21日签订的《商铺租赁合同》；二、福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内向福建华事达房地产有限公司支付2019年10月4日至2020年6月15日的租金226226.66元及违约金31804.58元；三、上述款项在福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司已支付的75200元履约保证金中予以扣减；四、福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市鼓楼区冠城·三牧苑3号楼17号店面腾空，并交还福建华事达房地产有限公司；五、福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司于本判决生效之日起十日内办理工商注册地变更或注销手续；六、驳回福建华事达房地产有限公司的其他诉讼请求。如果福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4784元，减半收取计2392元，由福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，启灵艺术培训公司2020年1月23日起方才受新型冠状病毒××疫情影响停业，其拖欠2019年10月4日起的租金这一违约行为与发生疫情没有关联，故一审法院根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，判决解除合同并无不当。一审法院在对启灵艺术培训公司应支付的租金进行认定时，已然考虑其因疫情影响无法继续使用租赁物经营并获益的实际情况，对启灵艺术培训公司应支付的自2020年1月23日起至2020年6月1日的租金予以酌情合理减免，本院予以确认。《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同第17-1条约定，“乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金、……等各项应付款的，每逾期1日，则应按照逾期应付款的1%支付违约金”。一审中华事达公司自愿调整为按照月利率2%的标准计算并要求启灵艺术培训公司支付违约金31804.58元，系对自身民事权利的合法处分，一审予以照准并无不当。福建福州彭博文化投资有限公司虽与启灵艺术培训公司是关联公司，但两家公司系不同的独立法人主体,福建福州彭博文化投资有限公司与华事达公司之间的纠纷，属另一法律关系，本案不予处理，当事人可另案主张。 综上所述，启灵艺术培训公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4784元，由福州市鼓楼区启灵艺术培训中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前