北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初84号原告：刘娟，女，1980年5月25日出生，汉族，住北京市顺义区。原告：段淑桂，女，1953年8月23日出生，汉族，住北京市顺义区。原告刘娟、段淑桂共同委托诉讼代理人：张友伶，北京京云律师事务所律师。原告刘娟、段淑桂共同委托诉讼代理人：冯文春，北京京云律师事务所律师。被告：北京市丰台区房屋经营管理中心，住所地北京市丰台区。法定代表人：隗乐明，主任。委托诉讼代理人：李超颖，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姝慧，北京大成律师事务所实习律师。被告：刘新旺，男，1958年5月16日出生，汉族，住北京市丰台区。原告刘娟、段淑桂与被告北京市丰台区房屋经营管理中心（以下简称房管中心）、刘新旺确认合同无效纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘娟，原告刘娟、段淑桂的共同委托诉讼代理人张友伶、冯文春，被告房管中心的委托诉讼代理人李超颖、王姝慧，被告刘新旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘娟、段淑桂向本院提出诉讼请求：1.依法确认房管中心、刘新旺于2018年5月19日签订的《南苑棚户区改造拆迁房屋安置补偿协议》（以下简称《安置补偿协议》）（ID：B-8-2-2-059号）无效；2.诉讼费用由房管中心、刘新旺承担。事实与理由：北京市丰台区南苑崇俭里8号（以下简称8号房屋）北房四间、西厢房两间、南房四间原为刘振海、刘振山兄弟二人通过继承析产所得的城市私房，其中南房四间属于刘振山所有，北房四间及西厢房两间属于刘振海所有。刘振山和刘振海以及双方家人均居住在上述各自房屋内。刘娟、段淑桂系刘振山之独子刘新生（已故）之妻女，在刘振山及其妻子赵福荣去世后，8号房屋南房四间依法由刘新生继承，刘新生去世后应依法由刘娟、段淑桂继承所有。2009年，房管中心启动南苑棚户区改造项目拆迁，8号房屋南房四间在拆迁范围内。在拆迁过程中，刘娟、段淑桂多次到房管中心委托的拆迁实施单位申明对上述房屋南房四间的所有权益，以及应当和刘娟、段淑桂签订拆迁补偿协议的相关情况。因为8号房屋没有权属登记文件，始终没有签订拆迁补偿协议。2019年年初，刘娟、段淑桂突然发现8号房屋被拆除，在起诉房管中心履行拆迁补偿职责的诉讼过程中，通过其开庭举证，方才在2019年7月5日获知房管中心、刘新旺已签订《安置补偿协议》，并将8号房屋南房四间的全部拆迁安置利益给予刘新旺。刘娟、段淑桂认为刘新旺并非8号房屋南房四间的所有权人，没有权利针对上述房屋签订拆迁补偿协议并进行处分。作为上述房屋的所有权人，刘娟、段淑桂没有授权刘新旺与房管中心签订拆迁协议并予以交付拆除。房管中心、刘新旺的行为严重侵害了刘娟、段淑桂的合法权益，所签订的涉案南苑棚户区改造拆迁房屋安置补偿协议属于无效协议。故起诉。房管中心辩称，一、我中心在南苑棚户区改造项目启动前即针对本项目范围内被拆迁房屋的权属开展入户调查工作，刘娟、段淑桂并未在此居住。经我中心入户调查了解，只有刘振海一家长期在8号房屋居住，刘振海于1994年11月5日死亡并注销户口，其后代继续在此居住。对于无证房，根据本项目拆迁政策，我中心通常将实际居住人员认定为被拆迁人。具体到本案，刘新旺提交了长期居住证明等相关材料，用以证明其有权享有拆迁权益，故我中心已经对刘新旺进行了拆迁安置补偿。需要指出，为防止遗漏被拆迁人，对于没有任何权属证明的被拆迁房屋，我中心曾在公开媒介上发布拟签订拆迁补偿协议的信息，如在一定期限内无人提出异议，我中心才最终将实际居住人员认定为被拆迁人。刘娟、段淑桂从未就前述信息提出异议，因此我中心才与刘新旺签订拆迁补偿协议，无任何过错。二、本项目启动前，多个网站已转载即将拆迁的相关消息，我中心亦在本项目拆迁范围内张贴公告并发放宣传手册，刘娟、段淑桂应当主动向我中心告知其对8号房屋享有权益并提交相关材料予以证明。但自本项目入户调查之日起直至与刘新旺签订《安置补偿协议》之日，我中心均不知晓刘娟、段淑桂的存在，因此我中心与刘新旺签订拆迁补偿协议无任何过错，且不存在违反合同法无效的情形。三、本案实为刘娟、段淑桂与刘新旺的家庭内部矛盾，根据刘新旺等人所作的承诺，我中心建议刘娟、段淑桂向刘新旺主张拆迁权益。因刘新旺等人已向我中心承诺，其为8号房屋的合法权益人，若发生与被拆迁房屋有关的事项或纠纷，或存在其他第三方对被拆迁房屋享有任何形式及程度的权利，其负责自行解决并承担由此引起的一切法律后果。无论是其与第三方还是其内部之间发生的任何争议，均由实际获得安置补偿的家庭成员对第三方或其他未获得安置补偿的家庭成员进行补偿，与我中心无关。即使刘娟、段淑桂对8号房屋享有权益，亦应由实际获得安置补偿的人即刘新旺对其进行补偿，与我中心无关。综上，我中心与刘新旺签订拆迁协议，不存在任何过错，亦未违反合同法关于合同无效的情形，假使刘娟、段淑桂确对8号房屋享有权益，亦应当向刘新旺主张权益。刘新旺辩称，我不同意刘娟、段淑桂的诉讼请求，我认为我与房管中心签订的协议是有效的、合法的。我一直在被拆迁房屋内居住，房管中心是按照拆迁政策与我签订安置补偿协议，我有相关的居住证明。且8号房屋中南房四间是我翻建的，刘振山、刘新生等早已不在此居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘振山、刘振海系刘永富之子。刘新生系刘振海过继给刘振山、赵福荣的儿子。刘新生与段淑桂系夫妻关系，刘娟系二人之女。刘新旺系刘振海之子。刘振山于1993年1月20日死亡，赵福荣于1994年1月12日死亡，刘新生于1995年4月21日因死亡注销户口。刘娟户籍现仍在**房屋内，段淑桂户口于2017年9月28日从**房屋内迁出。1951年，刘永富取得丰台区崇俭里8号十间房屋的《土地房产所有证》，后8号房屋未有相关批示，亦未有承租手续。1987年，刘振山曾在本院起诉邻居齐玉才排除妨碍纠纷（案号（1986）丰民南字第176号）。该案件卷宗材料中显示，1987年2月13日，北京市丰台区房管局南苑房管所出具《危房通知》，写明：“产权人：刘振山，你在崇俭里8号私有南房4间，经本所87年私房普查定为严重危险房，为保障你安全使用，请于近期进行修建。”刘娟、段淑桂表示其二人与刘新生原共同居住在8号房屋南房四间至1995年刘新生去世。刘新生去世后，其二人搬离8号房屋。后刘新旺将8号房屋上锁导致其二人无法进入。刘新旺对此不予认可，表示刘振山、刘新生一家在刘振山在世时即已搬离8号房屋。且表示原南房四间系土坯房，在2008年刘新旺翻建时南房四间已不存在，系刘新旺出资对8号房屋进行修缮。另，2009年12月9日，北京市丰台区房屋管理局出具《北京市房屋拆迁公告》，8号房屋被列为丰台区南苑镇棚户区改造一期项目工程，房管中心为建设该项目工程已取得房屋拆迁许可证。拆迁调查过程中，房管中心将8号房屋产权人认定为刘振海（已故），8号房屋院内房屋为：北房四间、南房三间、西房二间、东房一间（无证）。2018年5月11日，刘新旺、刘俊满（刘俊婷之妹）、刘俊婷（刘新旺之前妻）、刘晖（刘新旺之女）、刘淑燕（刘振海之四女）、刘淑琴（刘振海之二女）、刘淑珍（刘振海之长女）、刘淑英（刘振海之三女）向房管中心出具《南苑棚户区改造一期项目房屋拆迁未进行产权登记房屋认定及无证房分割承诺书》，对8号房屋内的有证房屋9间（其中南房三间约定分别由刘新旺、刘俊满、刘俊婷所有）及无证房屋1间进行了分配，并承诺其8人系被拆迁房屋的全部合法权益人，保证不存在其他第三方对被拆迁房屋享有任何形式及程度的权利，有关被拆迁房屋的分配系其真实意思表示。若发生与被拆迁房屋有关的任何事项或纠纷，或存在其他第三方对被拆迁房屋享有任何形式及程度的权利，其自行负责解决并承担由此引起的一切法律后果。在该分割承诺书中，刘新旺分得8号房屋院内西房南侧第一间、南房西侧第一间（两间房屋建筑面积43.98平方米）及无证房屋1间（即东房，建筑面积6.65平方米）。2018年5月19日，房管中心（甲方）与刘新旺（乙方）签订《安置补偿协议》（ID：B-8-2-2-059），被拆迁房屋地址为8号房屋，约定：经甲乙双方友好协商，根据《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规的规定，同意甲方对乙方实行房屋安置拆迁补偿，并达成如下协议：一、乙方保证1.1乙方合法拥有本协议项下全部房屋所有权和/或使用权，该房屋产权清晰无争议，且乙方拥有完全的权利签订及履行本协议……1.3乙方保证妥善解决其家庭成员住房问题，并保证不因与家庭成员之间的纠纷给甲方造成任何损失。如有家庭成员向甲方提出任何主张，均由乙方中实际获得安置补偿（包括货币及安置房屋）的家庭成员对其他未获得安置补偿的家庭成员进行补偿，与甲方无关……三、3.1乙方拥有可获拆迁补偿的房屋建筑面积总计43.98平方米……3.2乙方拥有可获拆迁补偿的其他房屋建筑面积总计6.65平方米……4.1.5本协议项下拆迁补偿款总额529144.6元。4.1.6甲方按照不高于5000元/平方米的价格（具体按政府有关部门批准价格为准）向乙方提供如下安置房屋总计贰套，房屋建筑面积总计103平方米。庭审中，刘新旺向本院提交2008年6月16日其作为代理人与房管中心南苑分中心签订的《施工协议书》及收据，证明其曾出资翻建8号房屋。该《施工协议书》中写明8号房屋产权人为刘永富，房管中心南苑分中心将8号房屋危房交给刘新旺进行房屋修缮。刘娟、段淑桂表示根据此协议书，房管中心于2008年即已知晓8号房屋产权人为刘永富。房管中心提交2009年12月30日《拆迁调查登记表（人员）》、《拆迁调查登记表（房屋）》、2018年5月18日北京市丰台区南苑街道西新华社区居民委员会出具的《居住证明》一份，证明该中心入户调查时，刘娟、段淑桂并非实际居住人。刘新旺对该份证据表示认可。刘娟、段淑桂表示房管中心在进行调查前，即2008年即已知道8号房屋产权人是刘永富，且刘娟户口至今仍在**房屋内，而段淑桂户口于2017年9月28日才从**房屋内迁出，房管中心不应与刘新旺签订拆迁协议。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据已查明的事实及北京市丰台区房管局南苑房管所于1987年2月13日出具的《危房通知》，可以认定8号房屋中的南房四间产权人为刘振山，刘振山去世后由其继承人继承该房屋的权利。刘新生系刘振山的继承人，刘娟、段淑桂作为刘新生的继承人，有权利起诉。刘新旺虽对8号房屋进行过翻建，但该翻建行为并非取得8号房屋中南房的权利，现刘新旺与房管中心签订的《安置补偿协议》，未经刘娟、段淑桂认可和追认，侵害了刘娟、段淑桂的财产利益，属于无权处分，故刘新旺与房管中心于2018年5月19日签订的《安置补偿协议》（ID：B-8-2-2-059）应为无效。房管中心称刘娟、段淑桂未向其申报权利，因1987年2月13日北京市丰台区房管局南苑房管所即已出具《危房通知》认定8号房屋中的南房四间产权人为刘振山，房管中心对此应予知情，且刘娟户籍一直在**房屋内，段淑桂户籍在房管中心2009年12月30日调查时亦在**房屋内，房管中心应通知刘娟、段淑桂向其申报权利，故对房管中心此项辩称，本院不予支持。综上所述，对刘娟、段淑桂要求确认房管中心与刘新旺于2018年5月19日签订的《安置补偿协议》（ID：B-8-2-2-059号）无效的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决如下：刘新旺与北京市丰台区房屋经营管理中心于二〇一八年五月十九日签订的《南苑棚户区改造拆迁房屋安置补偿协议》（ID：B-8-2-2-059号）无效。案件受理费9092元，由刘新旺负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二〇年十月二十九日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪