贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6921号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：雷国芳，女，汉族，1976年11月18日出生，住贵州省大方县。被上诉人（一审原告）：沈蕾，女，汉族，1996年9月17日出生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100001。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100007。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人雷国芳、沈蕾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人余英民，被上诉人的委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销一审判决第一项，酌情改判办证违约金至10%支付；撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的起诉。事实及理由：1.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托，开具发票上诉人从未拒绝，不能以此视为办证条件已成就。案涉商品房的办证受到政策调整的影响，逾期办证在我市普遍存在，对房地产行业已造成重大不利影响，请求二审将违约金标准调至10%支付。2.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，该费用不属于建设安装费，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人雷国芳、沈蕾二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告雷国芳、沈蕾一审诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金46,418元（违约金以430,221元为基数，按日万分之一的标准，从2015年9月26日起计算至2018年9月11日止）；2.判决被告退回不应该由原告承担的各项开户费合计3,292元及占用资金期间的利息，利息以3,292元为基数，按人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2014年5月15日计算至被告退回之日止。一审法院认定事实：2014年5月15日，原告雷国芳与沈成荣作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，或25-1-1-2，总价款430221元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计418326元。2014年5月15日，被告向沈成荣收取各项开户费及交易费3717元，并出具收据。该收据上标注：已退交易费及多收的闭路电视开户费。2015年6月26日，被告向原告交房。2016年10月24日，被告取得涉案商品房所属楼幢的《商品房屋备案证明书》。2018年1月15日，被告在涉案房屋所属楼幢入口处张贴通知，通知碧阳国际城21-26栋业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2018年3月19日，被告在毕节日报发布不动产权证催办通知，告知业主碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼达到了分割办理房屋产权证的条件，部分业主已于2015年办理了房屋产权证，再次通知Ｅ7、8、9、10号楼、11-12号楼、21-26号楼业主提交办证所需资料。2018年9月11日，涉案商品房登记至沈成荣和雷国芳名下。原告认为被告直到2018年9月11日才办理完毕不动产权证交付给原告，构成办证违约，而被告拒绝支付因违约产生的违约金，遂提起诉讼。另查明，原告雷国芳与沈成荣系夫妻关系，沈成荣于2018年12月7日死亡。沈成荣父亲沈长友已于2009年10月死亡，母亲肖开秀于2018年11月死亡。沈成荣与雷国芳只生育了沈蕾一女。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告及沈成荣与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告及沈成荣已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记，未按约定履行，应承担相应的违约责任。本案中，合同一方当事人沈成荣已死亡，其父母在其死亡之前已死亡，其配偶为原告雷国芳，双方只生育一女沈蕾。原告雷国芳和沈蕾作为沈成荣的第一顺序继承人，享有沈成荣所享有的合同权利。故雷国芳和沈蕾为原告提起本案的诉讼，主体适格。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2015年6月26日向原告交房，即应于2016年6月20日前具备办理转移登记的条件。被告于2016年10月24日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，后为业主办理了不动产权证书，表明已具备办理转移登记的条件。如前所述，原告委托被告办证，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，即被告在具备办理转移登记条件后，还负向原告披露的义务。而被告具备办理转移登记条件后，于2018年1月15日通过在涉案房屋入口电梯处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。但此时已超过约定的期限，构成违约，应承担违约责任，向原告计付违约金，从约定的2016年6月20日之次日起计算至2018年1月15日止。对此，被告提出诉讼时效抗辩，因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，原告于2020年1月20日向本院提起诉讼主张该项违约金，从原告提起诉讼之日起往前倒退三年的期间已过诉讼时效，即2017年1月20日前的违约金已过诉讼时效，被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请2017年1月20日前的违约金，已超过诉讼时效期间，不予保护，2017年1月20日后的违约金未超过诉讼时效，予以支持，故原告诉请的违约金从2017年1月20日起计算。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款418,326元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月20日起计算至2018年1月15日止（360天）。该违约金计算为：418,326×0.01%×360天=15,059.74元。关于原告主张退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取的各项开户费无事实及法律依据，理应退还。但被告已退的部分应扣除。经原、被告确认，扣除已退还部分费用，剩余各项开户费为3,285元，故原告的该项诉请，支持退还3,285元。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告雷国芳、沈蕾逾期办理房屋权属证书违约金15,059.74元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告雷国芳、沈蕾各项开户费共计3,285元；三、驳回原告雷国芳、沈蕾的其他诉讼请求。案件受理费521元，由原告雷国芳、沈蕾负担391元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担130元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1042元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十月二十九日书记员  邓 千