北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初16107号原告：北京市三元饲料厂有限公司，住所地北京市朝阳区京顺公路XXX村南，统一社会信用代码91110105101639372K。法定代表人：胡羿，经理。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。被告：北京海润汇泽商贸有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡XXX村南，统一社会信用代码91110105772561844N。法定代表人：刘乃刚。委托诉讼代理人：朱丽雅，北京凯基律师事务所律师。委托诉讼代理人:周杨，北京凯基律师事务所律师。原告北京市三元饲料厂有限公司（以下简称原告）与被告北京海润汇泽商贸有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈明东、被告法定代表人及委托诉讼代理人朱丽雅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求确认原告与北京海润土石方施工有限公司（以下简称海润土石方公司）于2005年1月17日签订的《承包合同》，原、被告及海润土石方公司于2006年5月18日签订的《转让协议》，原、被告2010年1月25日签订的《承包续签合同》均于2018年6月28日解除。事实和理由：1985年，原告从北京市朝阳区崔各庄乡人民政府XXX村民委员会（以下简称XXX村委会）处整体承租了130亩集体土地。2005年1月17日，原告与海润土石方公司签订《承包合同》，约定原告将坐落于北京市朝阳区崔各庄乡XXX村南约77亩集体土地及房屋转租给海润土石方公司作为沙子筛选、存放、物流、市场等经营使用，承包期限12年，自2003年3月16日至2017年3月15日，承包金100万元/年，按季度支付，若逾期付款超过30日，原告有权解除合同。海润土石方公司若新建房屋须征得区、乡等规划部门同意。2006年5月18日，原告、被告、海润土石方公司签订《转让协议》，约定海润土石方公司将《承包合同》的全部权利义务概括转移给被告，原告认可该转让行为。2009年12月18日，原、被告签订了《补充协议》，约定延长合同期限至2030年3月5日，租金调整为2010年3月16日—2017年3月15日为115万元/年，2017年3月16日—2030年3月15日为125万元/年，租金支付方式改为半年付。约定若遇征地或政府规划，原有的120平方米范武补偿归原告，其他地上物及补偿归被告所有。被告自承租上述77亩集体土地以来，并未能遵法守约，反而存在大量的违法履约行为，具体如下：1、为片面追求经济效益，完全不考虑租赁土地本市集体农业用地的属性，在完全没有规划和报建手续的情况下，多年持续自行或交由第三方密密麻麻地私搭乱建大量违法建筑，总建筑面积已超过数万平方米。2、未尽经营管理之义务，任由群租房、仓库、厂房、宿舍、办公及商业等各种低端业态乱象丛生，人、货、车、废弃物、各种垃圾混作一团，水、电、煤、气的设置及使用也完全不符合规定，时常发生安全事故。3、还大量、长时间拖欠租金。2014年11月19日、11月20日，北京市国土资源局朝阳分局分别连续向原告、XXX村委会下发多分《责令改正国土资源违法行为通知书》。2014年11月28日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府下发《关于依法拆除违法建设的告知书》，2017年3月28日下发《关于要求改正国土资源违法行为通知书》。北京市朝阳区公安消防支队、北京市安全生产检查部门等也曾多次现场执法要求纠正违法行为。由于包括被告在内的诸多此承租人违法使用涉案土地，加之政府的疏解、整治、促提升的政策，2017年XXX村委会将原告诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除全部租赁合同并全部收回130亩集体土地。经审理，2018年7月23日，北京市朝阳区人民法院分别作出（2017）京0105民初34974号、（2017）京0105民初34975号民事调解书，最终解除了双方的协议，并要求原告应于2018年8月31日前完成全部疏解、腾退、清理工作。鉴于上述事实，2018年5月18日，原告向被告送达《解除合同通知书》，告知由于被告拖欠租金超过约定的30天解除期限（原告应于2018年3月16日支付半年租金），原告决定于2018年5月18日解除双方合同。2018年6月26日，原告再次向被告送达《解除合同告知函》，告知原告与XXX村委会之间的租约已于2018年6月25日被法院解除，故双方之间已无合同基础，被告应于2018年7月15日前办理解除及腾退事宜。基于此，原告提出本诉。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，据我们了解，原告已和XXX村委会另行签订了租赁合同，所以，原、被告之间的租约还可以继续履行，我司在涉案土地上建造了大量的建筑物、树木，若双方解约，会给我司造成极大损失。之所以2018年之后未在交费，是因为原告向次承租人告知不允许向我司交纳租金，故我司也不再向原告交费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。1985年，北京市朝阳区和平中阿友好人民公社XXX大队（现为辛店村委会）与北京市水产资源开发公司经济贸易服务部（以下简称水产公司）签订两份《合同书》，分别约定XXX村委会将占地面积30亩的原“和平电子制品厂”交由水产公司改建“北京市东郊鱼类饵料厂”；将占地面积40亩的原“大队水泥构件厂”和占地60亩的鱼池、游艺、公园水榭场地，共100亩交由水产公司改建“北京市姜XX宾馆”。水产公司每年需分别支付上述130亩土地补偿费若干。1997年8月4日，原告、XXX村委会另签订《关于变更原北京市水产资源开发公司与朝阳区东郊农场XXX大队的协议》和《关于变更原北京市水产资源开发公司与朝阳区东郊农场XXX大队的协议》，约定将上述30亩土地和100亩土地的承租主体由原先的水产公司变更为原告，合同期限均由原先的长期使用变更为50年，原有的铝合金厂维持原状，原告应缴纳30亩和100亩土地的农业税，并约定被告一次性向原告支付50年的合同收益金500000元和1500000元。2005年3月16日，原告、XXX村委会签订《协议书》，约定在2005年3月16日-2017年3月15日期间，原告按该宗土地当年创收金额20%的标准向XXX村委会支付“劳务费”。2009年12月15日，原告、XXX村委会签订《补充协议》，约定自2009年12月31日起至2012年12月31日止，原告向XXX村委会支付上述合计130亩土地收益金，其中2009年12月31日付660000元、2010年12月31日付760000元、2011年12月31日付860000元、2012年12月31日付960000元，并约定四年期满后，若原告继续租用土地，则每年仍向原告支付960000元。2005年1月17日，原告（发包方、甲方）与海润土石方公司（承包方、乙方）签订《承包合同》，约定原告将坐落在北京市朝阳区崔各庄乡XXX村南的房屋和土地（见附图），承包给海润土石方公司作为经营沙子的筛选、存放、物流、市场等经营使用。承包期限12年，自2005年3月16日至2017年3月15日，承包金100万元/年，按季度交纳承包金。海润土石方公司须在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前缴纳承包金。第一季度承包金于签约时支付。若未按期交纳承包金等费用，每逾期一日，按应交款项的千分之三交纳违约金，逾期30日，原告有权解除合同，并要求赔偿损失，赔偿金按年承包金百分之十计算。租期内电费、水费由海润土石方公司负担。该合同后附图例，载明合同约定的土地范围。2006年5月18日，原告（甲方）、海润土石方公司（乙方）、被告（丙方）签订《转让协议》，约定原告与海润土石方公司于2005年1月17日所签《承包合同》中，海润土石方公司的承包权转让给被告，被告承受海润土石方公司在《承包合同》中的全部权利和义务。2008年4月，原、被告签订《安全、防火、防盗、内保、卫生协议书》，约定被告应严格遵守国家和北京市的法律法规条例，在职责范围内，做好安全生产、防火、防盗、内保、卫生等安全工作。2009年12月18日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《补充协议》，约定承包期限改为2010年3月16日至2030年3月15日，承包期租金调整为：2010年3月16日—2017年3月15日年租金115万元，2017年3月16日—2030年3月15日年租金125万元，租金交纳方式改为半年付（每年3月15日、9月15日前支付）。被告代原告每年向XXX村委会交付的未提供劳动就业岗位经济补偿款50000元，改为直接向原告交付，并包含在每年租金中。被告同意签字之日一次性支付2009年12月16日—2010年3月15日租金40万元（含应付租金25万元和2009年度增加的租金15万元）。承包期内，若遇国家征地，市、区、乡规划等，原由原告自建120平方米房屋的补偿归原告，被告在承包土地上自建房屋及设施的补偿归被告，或经原告同意，被告可与征地方及拆迁单位单独协商。2010年1月25日，原、被告签订《承包续签合同》，约定双方2009年12月18日所签《补充协议》作废。2017年4月，XXX村委会曾将原告诉至本院，要求解除双方合同，并要求原告腾退返还占用的130亩土地。本院分别作出（2017）京0105民初34975号民事调解书、（2017）京0105民初34974号民事调解书，认定原告与XXX村委会之间的合同均于2018年6月28日解除；原告应配合腾退占用的涉案130亩土地，其中涉及地上物补偿事宜、腾退交还涉案地块的具体事宜参照双方所签《北京市朝阳区崔各庄乡XXX村集体土地解除终止协议》履行。2018年6月28日，原告（承租方）、北京市朝阳区崔各庄乡XXX村经济合作社（出租方）签订《崔各庄乡XXX村集体土地租赁协议》，约定原告承租XXX村南88.46亩土地，四至范围以后附平面图形式辅证。原告称即使根据该份租约，原告承租的土地范围也与最初承租的范围存在差异，原告已无权按照原100亩土地范围向被告出租。此外，原告认为被告存在逾期交付租金的情形，核定被告尚欠2018年12月16日至2020年6月15日租金187.5万元未付，原告主张基于此，其有权解除合同。在前案（（2017）京0105民初34975号、（2017）京0105民初34974号）审理中，本院曾现场勘查，核定前述130亩土地位于京密路西侧、京包线以北、XXX中街以南区域，北小河由西向东贯穿该区域。该130亩土地大致分为两个地块，其中30亩地块位于京密路西侧、京包线北侧、北小河南侧区域，该地块对应1985年北京市朝阳区和平中阿友好人民公社XXX大队与水产公司签订的原“和平电子制品厂”改建“北京市东郊鱼类饵料厂”《合同书》；剩余100亩土地则位于北小河北侧区域，对应1985年北京市朝阳区和平中阿友好人民公社XXX大队与水产公司签订的将占地面积40亩的原“大队水泥构件厂”和占地60亩的鱼池、游艺、公园水榭场地改建“北京市姜XX宾馆”《合同书》。原、被告所签合同涉及的场地位于北小河北侧区域，该区域的100亩土地除涉案地块外，剩余均由原告自用。另外，被告将其承租的部分地块又对外分租，分别由北京三江汇达汽车销售服务有限公司、德师傅（北京）汽车销售服务有限公司、北京润织红旗汽车销售服务有限公司、北京鑫泷之星汽车服务有限公司、北京车和家信息技术有限公司等承租使用，上述单位亦在各自承租使用场地内建有房屋若干。本案中，原告提出基于被告的不当经营，产生了私搭乱建的诸多违法建筑，并提交北京市国土资源局朝阳分局、北京市朝阳区崔各庄乡人民政府相继作出的责令改正国土资源违法行为通知书。被告表示对上述责令整改通知不知情。本院认为：原告与海润土石方公司于2005年1月17日签订的《承包合同》，原、被告及海润土石方公司于2006年5月18日签订的《转让协议》，原、被告于2009年12月18日签订的《补充协议》、2010年1月25日，原、被告签订《承包续签合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故合法有效。鉴于2010年1月25日，原、被告签订《承包续签合同》已将2009年12月18日双方所签《补充协议》废止，故2009年12月18日的《补充协议》已对双方不再发生效力。根据生效民事调解书认定的事实，原告与XXX村委会之间的租赁合同关系已于2018年6月28日协商解除，虽然当日原告即与XXX村委会、XXX经济合作社另行签订《崔各庄乡XXX村集体土地租赁协议》，约定了原告可得继续承租88.46亩土地的权利，但该承租土地的面积已与原告最初承租的100亩存在差异，原、被告之间若继续维系租赁关系，应变更合同内容或解除合同后另行签约，在此情形下，原、被告之间的租赁合同关系已缺乏继续履行的基础。此外，原告已举证证明被告存在欠付租金的情况，被告作为承租人，按期交纳租金系其应尽的合同义务，逾期交付租金，已构成违约，原告主张解除合同，符合合同及法律规定。所以，原告主张双方租赁合同于2018年6月28日解除，本院准予。最后，关于合同解除后，相应法律后果的处理，双方可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：原告北京三元饲料厂有限公司与北京海润土石方施工有限公司于二〇〇五年一月十七日签订的《承包合同》，原告北京三元饲料厂有限公司、被告北京海润汇泽商贸有限公司及北京海润土石方施工有限公司于二〇〇六年五月十八日签订的《转让协议》，原告北京三元饲料厂有限公司与被告北京海润汇泽商贸有限公司于二〇一〇年一月二十五日签订的《承包续签合同》均于二〇一八年六月二十八日解除。案件受理费150元，由被告北京海润汇泽商贸有限公司负担（已由原告北京三元饲料厂有限公司预交，于本判决生效后七日内给付原告北京三元饲料厂有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黎伟伟审判员  乔红星审判员  刘茵茵二〇二〇年十月二十九日书记员  李雅雯