北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初15509号原告：齐晓毅，男，1984年6月23日出生，满族，耀莱通用航空有限公司工程师，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：林琪，北京市中友律师事务所律师。被告：俞佳，男，1978年10月10日出生，汉族，北京字节跳动科技有限公司职员，住北京市海淀区。第三人：宋辉（俞佳之妻），1982年12月17日出生，汉族，金卓恒邦科技（北京）有限公司职员，住北京市海淀区。原告齐晓毅与被告俞佳、第三人宋辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐晓毅及其委托诉讼代理人林琪，被告俞佳、第三人宋辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐晓毅向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理物业交割手续的违约金1万元；2.被告向原告支付物业管理费139.86元、水费250元、电费43.3元；3.被告向原告支付房屋损坏违约金2万元、房屋损坏赔偿金233200元；4.被告向原告支付未按合同约定配合办理组合贷款的违约金42万元；5.被告向原告赔偿贷款利息损失241829元；6.被告承担本案诉讼费。事实理由如下：2016年5月4日，宋辉代理俞佳与原告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其名下位于丰台区开阳里三区15号楼6层3单元602号房屋（以下简称602号房屋）出售与原告，总价420万元，含房屋配套设施折价款48万元，原告选择组合贷款申办贷款，拟贷款金额为260万元，双方在合同中另对房款支付、房屋过户、合同解除等事宜予以约定。后在合同履行中双方产生纠纷，各自分别提起诉讼，原告起诉要求继续履行合同，办理过户手续，被告起诉要求解除合同。丰台区法院分别作出（2016）京0106民初21652号和（2016）京0106民初22071号判决书，认定原告不存在根本违约行为，买卖合同应继续履行，被告应协助原告过户。上述判决书生效后，被告主动与原告沟通和解，原告系出售自有房屋后购买被告房屋，考虑全家老小在外租房居住的情况，同意和解。双方于2017年2月14日签订了《和解协议》，约定原告应于2017年2月17日前向被告一次性支付剩余房款290万元，2017年2月22日前将房屋过户至原告名下，被告应于2017年3月28日前将房屋交付给原告。在此之前，被告承诺不进入房屋，如有违反，向被告支付1万元违约金，交付时房屋应保持房屋买卖合同签订时之原状，主体、承重结构完好，如果主体、承重结构发生拆改或严重损坏的，甲方同意向乙方支付2万元违约金，如被告逾期办理过户或物业交割手续的，每逾期一日，应向原告支付已付房款百分之三的违约金。《和解协议》签订后，原告支付了购房款，双方办理了过户手续，但被告未按合同约定交付房屋。2017年4月21日，原告在中介公司北京市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）人员见证、陪同下进入602号房屋，发现房屋严重损坏，且被告尚拖欠物业费、水电费等。此外，因被告违约，致使原告只得全款购房，原告为此于2017年4月26日向兴业银行股份有限公司北京西城支行办理了个人住房抵押贷款260万元，比合同约定的组合贷款多支付了利息，相应损失应由被告予以赔偿。故提起本案诉讼，请法院判如所请。俞佳、宋辉辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1.原告诉讼请求已超过诉讼时效。《和解协议》约定原告可于2017年3月28日进入房屋，原告于2017年3月30日到物业办理装修手续且交付了装修垃圾清运费、装修押金等，故诉讼时效应自2017年3月28日起算。原告有被告的手机、邮箱等联系方式，但自2017年3月28日至今，原告从未联系过被告，也未起诉主张。原告于2020年4月20日起诉，超过了诉讼时效。2.被告没有逾期办理交割手续的违约行为，另《和解协议》约定的每日已付房款万分之三的违约金，标准过高。原告称其2017年4月21日进入房屋，所述不实。被告实际已于2017年2月21日过户当天，将602号房屋钥匙、电卡、燃气卡等交付给原告，原告曾于2017年4月10日购买了燃气，亦可以佐证原告并非2017年4月21日才进入房屋。房屋过户与原告后，原告即可单独办理物业变更手续。3.被告交付房屋时，已将物业管理费及垃圾清运费全部结清。电费是预付费方式，房屋交付时有一定金额的电量且能够正常使用，房屋交付后，被告未再进入过房间，此后产生的电费与被告无关。水费认可因疏忽欠缴2016年9月100元。4.被告从未破坏过房屋，未违反《和解协议》的约定，涉案房屋的主体、承重结构均完好无损。房屋交付后，原告从未联系过被告，若原告认为房屋主体结构不合格，应即委托相关质量检测机构重新检验，而不是在短期内对房屋重新进行装修，不符合常识逻辑。原告提交的申请贷款评估房屋时的照片仅可用于贷款，不能用于装修认定，亦不认可原告拍摄的所谓交付时房屋照片，照片中显示的房屋损坏，应是原告方进行装修前的拆除所致。另双方在《和解协议》第三条中约定，交付的房屋不包含《装修款补充协议》中所谓的房屋配套设施，原告不会要求被告所谓的“房屋配套设施折价款”，依据2016年5月14日原告签署的《所售房屋的附随物品清单》，亦可知原告购房时，即决定对602号房屋进行彻底装修，自愿承担全部装修费用及装修期间的租房费用。5.双方在《和解协议》中就602号房屋购房款支付及过户事宜进行约定，应系双方协商对最初签订的房屋买卖合同进行变更，被告已经履行了约定的合同义务，不应承担其他违约责任和赔偿损失责任。原告改变付款方式的行为与被告无关。被告在房屋买卖过程中曾给予原告多种优惠，配合其更换了中介公司，节省了中介费，配合其变更部分房屋价款为配套设施折价款，为其节省税费，被告完全秉承契约精神，履行了《和解协议》的内容。双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月14日，俞佳（出售方、甲方）与齐晓毅（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，俞佳将602号房屋以420万元价款出售给齐晓毅；乙方选择组合贷款，拟贷款金额为260万元；第十条违约条款：（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方需继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。当日，俞佳（出卖方、甲方）与齐晓毅（买受方、乙方）及我爱我家公司（见证方、丙方）另签订《补充协议》，对相关合同履行事宜予以约定。后双方在合同履行过程中产生争议。2016年10月10日，齐晓毅诉至本院（案号为（2016）京0106民初21653号），要求继续履行合同。2016年10月14日，俞佳诉至本院（案号为（2016）京0106民初22071号），要求确认双方之间的房屋买卖合同已经解除。本院于2017年1月13日作出（2016）京0106民初22071号民事判决书，驳回了俞佳要求解除合同的诉讼请求。本院于2017年1月17日作出（2016）京0106民初21653号民事判决书，判决合同继续履行，齐晓毅向俞佳支付290万元剩余购房款，俞佳配合齐晓毅过户。上述判决书生效后，俞佳（甲方）与齐晓毅（乙方）于2017年2月14日签订《和解协议》约定：“……现为迅速解决本案纠纷，甲乙双方在上述一审判决基础上特签订本和解协议，以资信守。一、乙方应于2017年2月17日前向甲方一次性支付剩余购房款290万元、2016-2017年度供暖费2923.5元，以上共计2902923.5元……。二、收到上述款项后，甲方应于2017年2月22日前将房屋过户至乙方名下，乙方予以配合。三、甲方应于2017年3月28日前将房屋交付给乙方，在此之前，乙方承诺不进入此房屋，如有违反，乙方同意向甲方支付1万元违约金。交付时房屋应保持原房屋买卖合同签订时之原状，主体、承重结构完好。否则如果主体、承重结构发生拆改或严重损坏的，甲方同意向乙方支付2万元违约金。为明确起见，甲方交付的房屋不包括《装修款补充协议》中所谓的“房屋配套设施”，乙方也不会要求甲方返还所谓的“房屋配套设施折价款”。……六、……如甲方逾期办理过户或物业交割手续的，每逾期一天，应向乙方支付已付房款百分之三的违约金。……”上述《和解协议》签订后，齐晓毅依约支付了购房款，俞佳依约办理了房屋过户手续。2020年4月20日，齐晓毅提起本案诉讼。庭审中，齐晓毅称俞佳未按《和解协议》约定，配合办理物业交割手续，其方于2017年4月21日，在我爱我家公司员工见证下，进入房屋，发现房屋严重损坏，后为俞佳垫付了房屋的水、电及物业管理费等。齐晓毅就此提交如下证据：1.2016年履行房屋买卖合同过程中，为办理贷款对房屋进行了评估，评估时提交的房屋照片一组，证明房屋原状。2.2017年4月21日收房时拍摄的照片一组，证明房屋严重损坏。3.2017年4月21日《房屋交接书》，我爱我家公司员工赵某在见证方处签字，该交接书载明：至即日房屋转移时止，房屋的各项费用经双方核实如下：物业管理费余额：欠费80天，合计39.86元；水表度数383（2016年9月欠费100元，2017年4月欠费150元，总计250元）；电表度数14492（2016年度阶梯电价欠费43.30元）；2.其他已确定事项：主卧吊顶被破坏；厨房墙砖被破坏，多处脱落；卫生间水龙头损坏、漏水；卫生间门被砸、玻璃损毁；卫生间吊顶全部被破坏；淋浴进出水接口漏水；客厅与客厅阳台的门被拆掉，玻璃被砸、墙砖被拆；客厅阳台门被拆走。4.2020年4月19日物业服务费608.09、垃圾清运费30元发票，2016年9月水费100元票据，2017年5月水费150元票据。俞佳认可因疏忽欠交2016年9月水费100元并同意支付，但对齐晓毅其他陈述不予认可，称其于过户当天已将房屋钥匙、水、电、燃气卡等交付与齐晓毅，上述物业管理费、水费交费期间均系房屋交付后产生的费用，与俞佳无关，602号房屋电费系预交，不存在拖欠问题。俞佳提交与602号房屋所在社区物业人员的电话录音，证明齐晓毅已于2017年3月办理了物业变更，俞佳另提交《北京燃气IC卡交易明细查询》，证明齐晓毅于2017年4月10日曾购买了602号房屋燃气，均可证明齐晓毅所述2017年4月21日才进入602号房屋不属实。齐晓毅否认俞佳过户当天将房屋钥匙交付于己，称钥匙是俞佳邮寄与中介人员的，俞佳此项陈述无证据佐证。庭审中，齐晓毅申请证人我爱我家公司员工赵某出庭作证。赵某陈述，买卖双方办理完过户手续，因俞佳没有时间，遂将钥匙交给赵某办理交接，钥匙是邮寄的还是直接给的记不清楚了，总之俞佳未到场，赵某与齐晓毅去办理房屋交接，交接时发现厨房、卫生间设施有损坏，还有些欠费未付，交接的时间是过户完很快，两三天就去交接了；齐晓毅因为房屋损坏不想收房，经赵某劝解，还是收房了，交接完房屋，赵某就将钥匙交给了齐晓毅；房屋交接书具体时间记不清了，但交接书是后补的，不是第一次去房屋的时间。齐晓毅认可交接房屋时，赵某将钥匙交给自己，但不认可过户后很快去交接房屋，坚持系2017年4月21日进入房屋。俞佳、宋辉认可过户后很快就交付了房屋。后赵某又称记不清楚交接房屋时间了，应该是很久以后才去的。庭审中，俞佳对齐晓毅的诉讼请求，提出诉讼时效抗辩，主张关于房屋交接的诉讼时效应自合同约定的2017年3月28日起算，关于欠缴费用的诉讼时效应自2017年2月21日过户时起算，关于贷款违约金、损失的诉讼时效应自《和解协议》签订时起算，齐晓毅长期未与其联系，于2020年4月20日起诉，已超过诉讼时效。齐晓毅称曾与对方联系，但微信被对方删除，打电话不接。本院认为：当事人应当及时行使权利，未在诉讼时效期限内行使权利，将失去法律的强制保护。《民法总则》中规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁、与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形，均构成诉讼时效中断。《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效若干问题的规定》第十条规定：具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者电文方式主张权利，信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。依据上述规定，诉讼时效自当事人应当知晓权利受损之日起计算三年。本案中，齐晓毅诉讼请求中关于房屋物业交割相关诉讼请求，应自《和解协议》约定的房屋交付时间即2017年3月28日起算；关于房款支付由组合贷款方式变更为全款支付所致违约金及产生的损失，最晚应自双方于2017年2月14日签订《和解协议》，达成一次性支付剩余290万元房款合意之日起计算；关于房屋损坏所致损失，应自齐晓毅发现房屋受损之日起算，结合齐晓毅方证人赵某对房屋交接、《房屋交接书》签订情况的陈述及2017年4月10日购买燃气卡的事实，齐晓毅进入房屋，发现房屋受损的时间应在2017年4月20日前。齐晓毅未向本院举证证明，在前述各项诉讼请求起算之日起三年内，曾向俞佳、宋辉主张相应权利，诉讼请求均已超过诉讼时效，本院不予支持。关于欠缴费用，俞佳同意支付欠付的100元水费，本院不持异议，其他相关票据载明的时间均系房屋交付后，齐晓毅要求俞佳负担，依据不足，本院不予支持。综上，依照《民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效若干问题的规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、俞佳于本判决生效之日起三日内向齐晓毅支付水费100元；二、驳回齐晓毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6527元，由齐晓毅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年十月二十一日书记员 王奕文