北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5664号原告：韩婵祚，女，1983年10月5日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：北京联港置业有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地天河西路****。法定代理人：田德祥，董事长。委托诉讼代理人：石磊，男，1978年10月16日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：王静，北京市嘉安律师事务所律师。被告：北京联港物业管理有限责任公司，住所，住所地北京市大兴区黄村镇北京生物工程与医药产业基地**div>法定代理人：福地，经理。委托诉讼代理人：张旭，男，1973年3月4日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。原告韩婵祚与被告北京联港置业有限公司（以下简称：联港置业公司）、被告北京联港物业管理有限责任公司（以下简称：联港物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩婵祚，被告联港置业公司的委托诉讼代理人石磊、王静，被告联港物业公司的委托诉讼代理人张旭、刘晓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩婵祚向本院提出诉讼请求：1、由联港置业公司请专业房屋建设质量检测机构测评房屋室内潮湿、屋内顶面发霉的原因并给出修复方案；2、由联港置业公司对房屋对应的共用部位屋面的防水保温工程重新施工；3、由联港物业公司处理室内顶面所有霉斑并刷白；4、联港置业公司需保证按修复方案处理后延长保修时间。事实与理由：联港置业公司所售房屋存在质量问题，联港物业公司对室外屋面的检查未及时发现问题，导致房屋内潮湿、屋内顶面大面积发霉发黄，严重影响房屋的居住和使用。自收房之日起到2018年10月15日，联港置业公司对房屋的保修期内出现发霉的主卧及次卧对应的共用部位屋面进行维修处理（加装保温层及防水层），说明联港置业公司承认是房屋建设问题导致的发霉现象。且即便超过五年质保期，也应该由联港物业公司使用公共维修基金进行维修。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。联港置业公司辩称：不同意韩婵祚的诉讼请求。1、韩婵祚所购房屋已超过质量保修期，我方不再承担保修责任。韩婵祚要求我方对其房屋进行维修没有依据。2、我方在房屋质量保证期内对韩婵祚房屋进行了保修，履行了保修义务。韩婵祚在诉状中所称问题尤其是2018年冬天出现的问题已经超过交房5年。3、韩婵祚要求延长保修时间的请求没有依据，保修责任是基于相关法律法规正常规定，不能人为的延长。4、韩婵祚要求我方请专业质量检测机构进行测评并给出修复方案的诉求，没有依据。故请求驳回韩婵祚全部诉讼请求。联港物业公司辩称，不同意韩婵祚的诉讼请求。1、韩婵祚诉称的问题不属于我公司物业服务范围，我公司无维修责任。涉案房屋潮湿、发霉等是由于建设单位保温没有处理好，楼顶保温层过薄导致的，而更换楼顶保温层并非物业公司的职责。该问题在保修期内就已经出现。2、我公司在2019年5月23日和北京兴宾健安物业管理有限公司签订了物业管理交接协议，我公司于2019年5月31日接管涉案小区物业，而韩婵祚反映的问题在2015年11月份就出现了，因此与我公司无关。3、韩婵祚尚欠我公司物业费，我公司有权拒绝提供物业服务。本院经审理认定事实如下：2013年3月17日，韩婵祚与联港置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市大兴区北臧村镇文新南街272号院13号楼1单元803号房屋（以下简称：涉案房屋）。合同第十八条约定住宅保修责任：出卖人自该限价商品住房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。2013年10月15日，联港置业公司向韩婵祚交付涉案房屋收房。2014年8月，韩婵祚入住涉案房屋。2015年11月，涉案房屋出现包括阳台、次卧、主卧、次卧与主卧的连接处的发霉、黑斑、墙皮掉落情况。2016年夏天有人来进行修理，韩婵祚主张当时的工人称是联港物业公司派来的。2016年冬天，涉案房屋的两个卧室仍有上述问题存在。2017年夏天，联港置业公司对主卧和次卧上面屋顶共用的部分铺设了保温层。2018年冬天，客厅与厨房的连接处又出现上述问题，已铺设的保温层也出现了质量问题。2019年，包括客厅、阳台、主卧、次卧及主次卧连接处均情况加剧、2020年雨季，涉案房屋室内又出现发毛情况。另查，韩婵祚本人未对涉案房屋自行维修。联港置业公司提交涉案房屋的《住宅质量保证书》，其中载明“根据建设工程质量管理条例，本工程的质量保修期如下：1、地基基、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程设计使用年限面防水工程、有防水要求的卫生间为五年；3、装修工程为二年；4、电气管线、给排水管道、设备安装工程为二年；5、供热系统为二个采暖期。质量保修期自工程竣工验收合格后，自商品房销售合同中约定之日起计算。2019年5月23日，联港物业公司与北京兴宾健安物业管理有限公司签订《联港嘉园（A、C、D区）物业管理交接协议》，涉案房屋的原物业公司将小区物业管理自2019年6月1日起交由联港物业公司管理。且联港物业公司与联港置业公司亦签订有《联港嘉园前期物业服务委托协议，双方约定涉案房屋小区的物业管理自2019年6月1日起由联港物业公司管理。另查，2019年12月5日，联港物业公司向联港置业公司发送《关于联港嘉园屋顶保温问题的函》，内容包括联港物业公司称涉案房屋室内发霉严重、屋顶未做过保温层的部位积雪全部融化，其他居民反馈顶层屋顶保温问题较多，希望联港置业公司能够积极解决。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《住宅质量保证书》、《联港嘉园（A、C、D区）物业管理交接协议》、《联港嘉园前期物业服务委托协议》、《关于联港嘉园屋顶保温问题的函》、现场照片及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。韩婵祚与联港置业公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行。庭审中，韩婵祚、联港置业公司、联港物业公司对涉案房屋内出现的黑斑、发霉情况等均予以认可。韩婵祚主张涉案房屋内最早出现该情况系2015年11月，且其多次向联港置业公司及当时物业公司反映。韩婵祚自认2016年、2017年均有人员进行维修过，但两次维修均未解决涉案房屋的上述问题，2018年涉案房屋内问题更为严重。涉案房屋中的黑斑、发霉等情况系最早2015年11月出现，处于房屋质保期内。联港置业公司虽辩称于2017年对涉案房屋的顶层进行过保温层处理，且韩婵祚在本次诉讼中主张的问题为2018年冬天新出现的情况，已超过房屋质保期。但涉案房屋的相关问题在质保期内并未得到彻底解决，故本院认定联港置业公司对涉案房屋出现的问题仍具有保修责任。涉案房屋的相关问题最早系在房屋质保期内出现，且联港物业公司仅对日常维修养护承担责任，故本院认定联港物业公司对涉案房屋出现的问题不承担责任。关于韩婵祚提出的各项诉讼请求，因不具有强制执行的内容，本院无法处理，经释明，韩婵祚仍坚持其诉讼请求，故本院予以驳回。因联港置业公司、联港物业公司均不同意对涉案房屋出现的相关问题进行维修，经本院释明，韩婵祚可在自行维修之后就相关经济损失向责任方进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：驳回韩婵祚的全部诉讼请求。案件受理费50元，由韩婵祚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  任喜堂人民陪审员  李 杰人民陪审员  韩勇华二〇二〇年十月二十九日法官 助理  张雯雯书 记 员  李 琦