北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37001号原告（反诉被告）牟金伟，男，1984年10月21日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。委托代理人周博，北京太古律师事务所律师。被告（反诉原告）石玉龙，男，1983年1月18日出生，汉族，住河北省三河市。委托代理人徐鑫，北京中勉律师事务所律师。原告（反诉被告）牟金伟与被告（反诉原告）石玉龙（以下均称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员甄玉斌独任审理，公开开庭进行了审理。牟金伟的委托代理人周博，石玉龙及其委托代理人徐鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。牟金伟诉称：牟金伟与石玉龙于2019年3月6日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）,约定:石玉龙向牟金伟租用位于北京市朝阳区黄厂路3号院7号楼x号房屋（以下简称涉诉房屋），租期自2019年3月6日至2024年8月5日。2019年12月25日，石玉龙突然提出退房，牟金伟多次表示在合同到期前石玉龙无权解除合同，但石玉龙仍强行将房屋内的物品搬离并将房屋钥匙、电卡、燃气卡直接邮寄给了牟金伟。石玉龙以自己的行为明确表示不再继续履行合同，违反了合同的约定，构成单方违约。根据合同约定，石玉龙应给付免租期内的房屋租金并支付违约金，且石玉龙的行为造成房屋长期空置。现牟金伟诉至法院，要求法院确认双方签订的租赁合同于2020年1月7日解除；石玉龙给付牟金伟免租期内的租金138320元、房屋空置损失15万元、违约金25000元、物业管理费11828元。石玉龙辩称并反诉称：2019年12月25日，石玉龙经与牟金伟协商解除了租赁合同，石玉龙自涉诉房屋搬离。2020年12月31日，石玉龙将房屋的钥匙、水卡、电卡交还给了牟金伟。石玉龙认为合同是在2019年12月25日解除。现石玉龙不同意向牟金伟支付违约金和免租期内的租金，也不同意给付牟金伟房屋空置期租金损失。至于物业费，石玉龙同意给付牟金伟自2019年8月6日至2019年12月25日期间的物业费7096.8元。另外，石玉龙在装修过程中发现涉案房屋的供电、燃气、消防均不符合经营需要，在牟金伟不予解决的情况下，石玉龙无奈自行对上述设施进行了改造花费108060元。现石玉龙提出反诉，要求：牟金伟给付供电、燃气、消防设施改造费108060元；返还2019年12月25日至2020年2月4日期间的房屋租赁费33330元；返还租赁押金12903.2元（已付租赁押金2万元扣除物业费7096.8元）；返还结余水费547.2元、电费478.66元、燃气费173.47元。牟金伟针对反诉辩称：石玉龙在签订合同前验看过房屋，合同也载明装饰装修费用由石玉龙自行承担，现合同因石玉龙的原因解除，石玉龙要求牟金伟承担供电、燃气、消防设施改造费无事实及法律依据。牟金伟在2020年1月6日收到了石玉龙邮寄的房屋钥匙和水、电卡，牟金伟同意返还2020年1月7日至2020年2月4日期间的租金22534.24元和剩余水、电、燃气费1199.33元。牟金伟同意返还石玉龙租赁押金2万元，但应扣除物业费11828元。经审理查明：2019年3月6日，牟金伟与石玉龙签订租赁合同，约定：牟金伟将涉诉房屋出租给石玉龙，房屋用途为商业。租期自2019年3月6日至2024年8月5日，其中2019年3月6日至2019年8月5日是牟金伟赠送石玉龙的免租期。免租期内物业费由牟金伟承担，除物业费外的其他所有房屋费用均由石玉龙承担；免租期内牟金伟免除石玉龙房租，如石玉龙未按约定日前支付房款的或出现租期内提前解约的情况的，免租期将自动解除，免租期间的房屋租金按照5元/平米/天计算房租。租金总计180万元，租赁押金2万元；2019年8月6日至2020年8月5日期间，年租金30万元；上半年租金15万元，物业费（年）14193.6元，共计164193.6元，支付时间2019年3月6日前；下半年租金15万元，支付时间2020年1月20日前（以后租金交付时间省略）。租赁期内石玉龙需提前退租的，应提前90天通知牟金伟，并按月租金的100%支付违约金。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，石玉龙给付牟金伟首期租金15万元和租赁押金2万元，牟金伟亦将涉诉房屋交付给石玉龙使用。2019年12月25日，石玉龙通过微信方式向牟金伟提出退房。牟金伟表示，提前退房应提前90天通知，还需补交免租期内的租金并承担违约责任等，双方未能就此达成一致意见。后石玉龙自行搬离涉诉房屋，并于2019年12月31日将涉诉房屋的钥匙、水、电卡等相关物品邮寄给了牟金伟，牟金伟于2020年1月6日签收了上述邮件，并于当日向石玉龙发出《解除租赁合同通知书》，提出石玉龙的行为已构成单方违约，牟金伟有权解除合同，并保留向石玉龙主张赔偿免租期损失、空置期损失、物业费损失及违约金的权利。案件审理过程中，石玉龙提供了施工合同、发票、收据，证明涉诉房屋为非商业配套用房，在其租用涉诉房屋后进行了电力、消防、燃气改造并进行了装修，共支出改造费108060元，牟金伟应返还上述费用。牟金伟则表示，石玉龙在租房前曾验看过房屋，且合同是因石玉龙的原因解除，石玉龙应自行承担装修改造费用。上述事实，有租赁合同、发票、收据、微信截图、解除通知书及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：牟金伟与石玉龙签订的租赁合同的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，牟金伟将房屋交付给石玉龙使用，石玉龙亦应按合同约定给付牟金伟租金及相关费用。石玉龙在合同履行过程中单方提前解约，违反了合同约定，牟金伟要求石玉龙补交免租期内的租金并支付违约金的诉讼请求有合同依据，本院予以支持。合同并未约定石玉龙单方提前解约时需承担免租期内的物业费，牟金伟要求石玉龙支付免租期物业费的诉讼请求缺乏合同依据，本院无法支持。关于合同的解除时间，虽然石玉龙在2019年12月25日向牟金伟提出提前解约，但双方并未就此达成一致意见，石玉龙也未将房屋交还给牟金伟。直至2020年1月6日，牟金伟收到了石玉龙邮寄的房屋钥匙及其他相关物品，当日牟金伟也向石玉龙发出了《解除租赁合同通知书》，应认定租赁合同于2020年1月6日解除。石玉龙亦应给付租金和物业管理费至2020年1月6日，石玉龙要求牟金伟退还2020年1月6日前的租金缺乏依据，本院不予支持。石玉龙提前解约行为确会给牟金伟再次出租房屋造成影响，牟金伟要求石玉龙给付空置期租金损失的诉讼请求合法有据，本院予以支持。考虑到石玉龙已经通过补足免租期租金和支付违约金等方式承担了提前解约的违约责任，本院参照上述因素综合认定空置期租金的具体金额。现租赁合同已经解除，石玉龙要求牟金伟退还租赁押金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。石玉龙作为餐饮经营业者，应明知餐饮业对经营房屋的用水、用电、用气，较之其他行业有更高的要求。石玉龙在签订租赁合同前，应根据自己的实际用途对房屋进行考察，在确认房屋符合要求后再签订租赁合同。石玉龙在签订租赁合同时并未对房屋自身用水、用电、用气条件提出异议，应视为其认可了涉诉房屋符合其经营餐饮的基本条件。石玉龙在房屋交付后对房屋进行的装修改造是为了满足其经营需要，在石玉龙单方提前解约的情况下，其无权要求牟金伟赔偿装修改造费用，对石玉龙要求牟金伟赔偿装修改造费的反诉请求，本院不予支持。双方对牟金伟应退还石玉龙水、电、燃气费结余的事实和金额均无异议，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）牟金伟与被告（反诉原告）石玉龙于二〇一九年三月六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年一月六日解除；二、被告（反诉原告）石玉龙于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）牟金伟免租期租金十三万八千三百二十元；三、被告（反诉原告）石玉龙于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）牟金伟违约金二万五千元；四、被告（反诉原告）石玉龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）牟金伟房屋空置期租金损失七万五千元；五、被告（反诉原告）石玉龙于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）牟金伟物业费五千九百八十九元；六、驳回原告（反诉被告）牟金伟的其他诉讼请求；七、原告（反诉被告）牟金伟于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）石玉龙租金二万三千四百二十四元；八、原告（反诉被告）牟金伟于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）石玉龙水费、电费、燃气费共计一千一百九十九元三角三分；九、原告（反诉被告）牟金伟于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）石玉龙租赁押金二万元；十、驳回被告（反诉原告）石玉龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3089元，由原告（反诉被告）牟金伟负担607元（已交纳），由被告（反诉原告）石玉龙负担2482元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费1705元，由原告（反诉被告）牟金伟负担458元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）石玉龙负担1247元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  甄玉斌二〇二〇年十月二十九日书记员  孙 雪