广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初364号原告：冯小娟，女，1978年12月30日出生，汉族，住广东省电白县********，公民身份号码440************940。委托诉讼代理人：蒙晓清，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。（委托期限至2020年8月27日）委托诉讼代理人：李坤豪，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。（委托期限至2020年8月27日）委托诉讼代理人：何芳，广东海恩律师事务所律师。（委托期限从2020年8月28日起）委托诉讼代理人：胡小健，广东海恩律师事务所实习律师。（委托期限从2020年8月28日起）被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市******************第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************第2层第1216C，统一社会信用代码914************C77。法定代表人：黄某1。共同委托诉讼代理人：罗碧莹，广东康扬律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告冯小娟诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，其不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本案于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告及两被告共同委托诉讼代理人罗碧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告智城公司于2018年1月9日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与两被告于2018年1月9日签订的《租赁合同》；3.被告智城公司返还使用权转让金159544元予原告；4.被告智城公司向原告支付违约金54244.96元（违约金以159544元为基数，按照每日万分之五的标准自2018年1月9日起计算至实际清偿之日止，现暂计至2019年11月20日，为54244.96元）；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年1月9日，原告冯小娟（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*********广佛智城项目************商业用房（以下简称涉案房屋）的使用权转让给乙方，建筑面积31.6平方米，涉案房屋使用权转让期限从本合同签订之日起算至2038年1月8日。甲方在约定的转让期限届满之日起，赠送涉案房屋使用权给乙方至2048年12月31日止。涉案房屋按建筑面积计算使用权转让金，每平方米9479元，总转让金299544元，首期转让款159544元于合同签订当日支付，剩余款项140000元须到甲方指定金融机构办理贷款手续；甲方在2018年12月31日前将涉案房屋交付给乙方；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案房屋，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告冯小娟（甲方、新出租方）与被告梦乐城公司（乙方、承租方）、被告智城公司（丙方、原出租方）签订《租赁合同》，约定：涉案房屋为商业用房，租赁期为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，丙方负责于2018年12月31日将涉案房屋交付甲方，甲方于2018年12月31日将涉案房屋交付给乙方。2018年1月9日，被告智城公司收取原告使用权转让金共计159544元。但是，被告智城公司至今尚未建设涉诉房屋而不能按期交付，其违约行为已导致《物业使用杈转让合同》及《租赁合同》不能继续履行。为此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告智城公司辩称：一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。1.被告智城公司与原告在涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。而且，原告至今仅支付50%的物业使用权转让款，尚未付清物业使用权转让全款，按照合同约定涉案物业交付条件尚未成就，不存在逾期交付的情形。2.被告智城公司延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。梦乐城公司于涉案租赁合同签订时一直有向原告支付租金，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身来实现合同目的。3.合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案物业使用权转让合同未就逾期交付可以解除合同进行约定，故原告即使行使合同解除权亦应在合理期限。现原告以实际行为已收租被告支付的租金一年有余，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告智城公司返还物业转让金，且原告以涉案物业以实际收取梦乐城公司支付的租金，而梦乐城公司支付租金的前提在于其认为已交付物业。而且，原告至今未付清物业使用权转让价款，物业交付条件尚未成就，不存在逾期交付的情形。因此，现原告要求被告智城公司按物业使用权转让价款日万分之五支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，且明显过高。被告梦乐城公司辩称，《租赁合同》签订后，被告梦乐城公司在涉案物业尚未实际交付的情况下，已向原告支付2019年3月到2020年1月租金共计7092元。现原告向被告梦乐城公司起诉要求解除该上述《租赁合同》，解除其与智城公司签订的《物业使用权转让合同》，故涉案《租赁合同》将无法继续履行，原告应向被告梦乐城公司返还其已收取的租金共7092元。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两被告的证据1为相关政府部门出具的文件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定下事实：2018年1月9日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*******************9***********商业用房的使用权转让给乙方；涉案租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年1月8日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案租赁物按建筑面积计算使用权转让金，总转让金299544元；受让人首期支付转让款159544元，余款140000元须于本合同规定的期限内到甲方指定银行办理银行贷款手续；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案租赁物，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方、新出租方）与梦乐城公司（乙方、承租方）、智城公司（丙方、原出租方）签订《租赁合同》，约定：丙方将涉案物业使用权转让给甲方，出租主体变更为甲方；租赁期为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，丙方负责于2018年12月31日将涉案租赁物交付甲方，甲方于2018年12月31日将涉案租赁物交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方涉案物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。庭审中，被告确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原告已向被告智城公司支付物业转让金159544元。原告已收取梦乐城公司委托经营租金及押金合计为7092元。2020年1月7日，原告提起本案诉讼。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》、《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》《租赁合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告请求被告智城公司返还已收取的物业使用权转让金159544元符合法律规定，本院依法予以支持。《租赁合同》无效，原告应返还被告梦乐城公司已支付的租金7092元予梦乐城公司。经抵扣，被告智城公司应支付152452元（159544元-7092元）予原告。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告智城公司支付违约金没有法律依据，本院酌定确定被告智城公司支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金152452元并支付以此为本金从2020年1月7日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告冯小娟；二、驳回原告冯小娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3757.38元（原告已预交），由原告负担1878.38元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担一半即1879元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十月二十三日书记员  陈嘉瑜