贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5373号上诉人（原审被告）：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**。统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王妍,贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭,贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201910146296。被上诉人（原审原告）：石新明，男，1972年11月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：徐曼玲，女，1976年11月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人贵州翰林置业有限公司因与被上诉人石新明、徐曼玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州翰林置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：案涉商品房项目在推进过程中，因遭遇房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，致上诉人不能及时履行《商品房买卖合同》约定的义务，上诉人无法采取其他补救措施，已就此多次向七星关区人民政府反映，前述客观情形属于《商品房买卖合同》订立时双方不可预见并不能避免的不可抗力。由于上诉人违约系不可抗力所致，加之被上诉人未因上诉人违约遭受损失，故依法应免除上诉人的违约责任。同时，向人民法院起诉请求保护民事权利的诉讼时效为三年，本案被上诉人诉请支付违约金的请求权已超过诉讼时效，应不予支持。被上诉人石新明、徐曼玲未作答辩。石新明、徐曼玲向一审法院起诉请求：1.判令被告及时为原告办理远航七星万象城城市综合体高级公寓B幢10层B1007号不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金暂定为18,000.00元（以购房款166,324.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至办理完毕不动产权证书之日止））；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年8月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买远航七星万象城城市综合体高级公寓第B幢10层B1007号住宅，建筑面积为43.65平方米，套内建筑面积31.92平方米，商品房总价款为166,324.00元,首期付款50,324.00元，银行按揭支付116,000.00元。合同第二十二条约定“房屋登记……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房款166,324.00元。2014年8月8日，被告向原告代收其他款项8,140.00元。2019年8月7日，被告办理了涉案商品房不动产产权登记。2019年10月29日，被告以短信的方式通知原告提供相关资料办理产权转移登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和其他代收款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告于2019年8月7日办理不动产产权登记，涉案商品房具备办理商品房转移登记的条件，但被告基于委托未在约定的时间向不动产机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当承担继续为原告办理涉案商品房转移登记及支付违约金的违约责任。《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时双方约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告已向被告支付了办理不动产权证书所需的款项，被告基于原告的委托及约定应当为原告办理不动产权属转移登记，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，予以支持。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因合同约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，双方约定被告应在2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，原告于2020年3月23日提起诉讼，2017年1月1日至2017年3月23日期间的违约金请求权已超过诉讼时效，不予保护；2017年3月24日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金未超过诉讼时效，应予保护。《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”对违约金的计算有明确的约定，该约定是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算。《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房产权转移登记并通知原告。2019年8月7日，被告办理不动产产权登记，证明涉案商品房屋已具备办理产权转移登记的条件。被告在具备办理涉案房屋产权转移登记后于2019年10月29日通知原告提供办理产权转移登记所需的相关材料，视为被告已履行完毕交付办理商品房转移登记的相关文书的义务。因此，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年3月24日至2019年10月28日，共计978天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金为16,266.49元（166,324.00元×0.0001×978天）。被告关于其未在合同约定的期限内办理产权证书，系城市基础建设落后，供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，被告应当免责等辩解意见，因涉案房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致，且第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。被告认为原告未遭受任何损失，被告不应当向其赔付违约金的辩解，因违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州翰林置业有限公司于原告石新明、徐曼玲缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告石新明、徐曼玲办理不动产权证书；二、被告贵州翰林置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告石新明、徐曼玲逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16,266.49元；三、驳回原告石新明、徐曼玲的其他诉讼请求。案件受理费125.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：上诉人所称房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等情形，既非双方约定的免责事由，亦非不可预见、不能避免并不能克服的法定不可抗力事由。上诉人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，不影响其向被上诉人承担违约责任，故对上诉人主张免责的请求不予支持。双方约定以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付违约金，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，故上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张不承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。合同约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以日为单位累计计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，内容和范围受时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故本案违约金应以日为单位分别适用诉讼时效。一审对是否超过诉讼时效的分析认定正确，本院予以确认。上诉人主张被上诉人的违约金请求权已全部超过诉讼时效，应不予支持的理由不成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250.00元，由上诉人贵州翰林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年十月十六日书记员 高 进