湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0191民初3830号原告（反诉被告）：武汉融道汇智房地产顾问有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区沿江大道江景大厦****。法定代表人：祝咏鑫，该公司董事。委托诉讼代理人：汪明，湖北华徽律师事务所律师。被告（反诉原告）：望江世茂置业有限公司，住，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇雷池大道（棉花大市场**楼）/div>法定代表人：娄世长，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新刚，该公司员工。委托诉讼代理人：胡安法，安徽大雷律师事务所律师。武汉融道汇智房地产顾问有限公司（以下简称融道公司）与望江置业有限公司（以下简称望江公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案，依法适用简易程序。在本案审理过程中，望江公司向本院提出管辖异议申请，本院于2019年10月8日作出（2019）鄂0191民初3830号民事裁定书，驳回其对本案管辖权提出的异议。望江公司对上述裁定书不服并提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）鄂01民辖终1289号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。望江公司于2019年12月7日就本案提起反诉，本院依法予以准许。因案件审理需要，本案依法转为普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。融道公司的委托诉讼代理人汪明、望江公司的委托诉讼代理人胡安法均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。融道公司向本院提出本诉诉讼请求：1.解除融道公司和望江公司签订的《沛县龙固镇龙湖花苑项目独家全程策划与销售代理合同》；2.望江公司向融道公司支付开办费90,000元（2019年5月12日-2019年8月11日）及滞纳金2,700元；3.望江公司向融道公司赔偿损失200,000元；4.本案全部诉讼费由望江公司承担。事实和理由：2019年1月26日，融道公司与望江公司签订《沛县龙固镇龙湖花苑项目独家全程策划与销售代理合同》（以下简称《策划与销售代理合同》），约定：由融道公司代理望江公司拟开发的项目暂定名为龙湖花苑的房地产项目，该项目地址为江苏省沛县龙固镇；若乙方销售团队进场后四个月内项目物业仍无法达到销售条件的，则从第四个月开始甲方须向乙方支付三万元/月的开办费用，直至项目首批物业开盘当月。甲方每月应在约定的日期前将策划费、销售佣金结算给乙方，若因甲方原因拖欠乙方费用或佣金的，甲方须按每迟延一天向乙方支付应结算总额的千分之一作为滞纳金，超过30日未支付时，乙方有权解除合同，甲方除应向乙方支付佣金、滞纳金外，甲方还应赔偿乙方200,000元损失。合同签订后，融道公司于2019年2月12日正式进场，但截至起诉时望江公司拟开发项目仍然没有达到销售条件且望江公司从未向融道公司支付过任何费用，融道公司多次向望江公司索要开办费无果，望江公司严重违反合同约定，故融道公司为维护自身权益，诉至本院，请求判如所请。望江公司针对本诉诉请辩称：1.开办费90,000元计算的时间不正确，应从2019年6月12日开始计算至2019年8月11日，只计算2个月，根据合同第四条第二款第十六项约定，应当从第五个月开始计算开办费；结合融道公司联系函及我方的协商函可以看出，开办费应从2019年6月12日开始计算；2.融道公司没有按照代理销售合同第四条的约定在规定时间内开展工作；3.融道公司作为先履行义务一方，履行义务不符合约定，我方享有先履行抗辩权，未支付两个月的开办费不构成违约；4.双方在协商过程中，融道公司未通知我方就擅自撤走人员，导致销售中断，造成我方重大损失。综上，本案真正的违约方是融道公司，融道公司起诉我方没有事实及法律依据，请求驳回融道公司本诉诉请。望江公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令融道公司因根本性违约赔偿望江公司经济损失200,000元；2.本案全部诉讼费由融道公司承担。事实和理由：2019年1月26日，望江公司与融道公司签订《策划与销售代理合同》，约定由融道公司独家全程策划与销售代理望江公司拟开发的项目暂定名为龙湖花苑的房地产项目，该项目地址为江苏省沛县龙固镇。合作期限自本合同签订之日起至本项目住宅物业销售率达到90%时止，合作内容为营销策划、整合推广（广告策略及设计）及销售代理。甲乙双方均不得无故单方面解除合同，否则视为根本违约，违约方须赔偿对方的所有经济损失，其赔偿金额不少于二十万元人民币。合同签订后，融道公司没有按照合同约定履行自己的义务和提交工作成果，约定人员没有按时到位，并多次向望江公司提出支付开办费。双方经多次协商，融道公司同意接受改正意见。2019年8月14日，双方就营销策划方案和开办经费协商达成一致。但在2019年8月19日，融道公司在没履行任何通知和办理交接手续情况下，突然擅自将全部销售人员撤离，导致合同无法实现，造成望江公司重大经济损失，故为维护我方合法权益，提起反诉，请求依法判决。融道公司针对望江公司的反诉诉请辩称：关于开办费，2019年8月7日对方给我方发的通知函上显示可以暂付30,000元，但实际没有支付，我方认为对方是通过假意协商的方式来让我们继续履行合同，而实际没有想要履行合同的意思，严重违反了合同的约定，据此可以解除合同；关于项目，望江公司未履行合同约定的甲方义务，体现在合同第四条第一项约定，且该项目的实际情况是望江公司一直未取得预售许可证、建设工程施工许可证、规划许可证、用地规划许可证，对方缺少履行合同的先决条件；关于双方签订合同的主要目的，对望江公司而言，是销售其开发建设的商品房，对我方而言，是销售房屋并取得佣金，实际上因没有取得上述证件，本合同目的根本无法实现，而我方前期所有工作均没有取得相应的回报，我方投入巨大，故望江公司反诉我方根本违约严重违反事实及法律规定，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有异议的证据，本院作如下认定：融道公司提交的《会议纪要》（2019年4月17日）和会议记录（2019年8月3日），望江公司有异议但未提交反证，上述证据与融道公司的庭审陈述以及提交的其他证据互相印证，能够形成完整的证据链，本院对其真实性予以认定；望江公司提供的会议记录（2019年8月18日）、员工刷卡记录和考勤表以及试听资料录像，融道公司有异议但未提交反证，上述证据与望江公司的庭审陈述以及提交的其他证据互相印证，能够形成完整的证据链，本院对其真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2019年1月26日，融道公司（被委托方、乙方）与望江公司（委托方、甲方）签订《策划与销售代理合同》，甲方将投资兴建的江苏省沛县龙固镇世茂.汉王府项目委托乙方独家全程策划、销售代理等事宜。约定：一、合作项目。项目暂命名为龙湖花苑，合同期限为本合同签订之日起至本项目住宅物业销售率达到90%时止。二、合作内容及方式。营销策划、整合推广（广告策略及设计）及销售代理。……四、合作双方简要权利和义务。甲方向乙方提供项目销售所需证件，包括：《房地产开发企业资质证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。甲方审议并确定乙方提出的《营销策划报告》、年度营销方案、月报周报、阶段销售目标及计划、房屋销售控制计划，《认筹书》、《认购书》、《商品房买卖合同》等标准合同版本等。甲方按月召开营销工作例会，并对乙方的工作进行监督，且有权对乙方的工作提出整改意见。乙方需在签订本合同后30天内提交项目的全程营销策划报告；乙方销售团队安排：项目销售总监1名、销售主管1名、策划师1名、后台行政1名、置业顾问不低于6名。若乙方销售团队进场后四个月内项目物业仍无法达到销售条件的，则从第四个月开始甲方须向乙方支付叁万元/月的开办费用，直至项目首批物业开盘当月。……六、销售任务。乙方正常按时完成项目销售任务的前提条件，在代理期限内，项目五证齐全；小产权房无需提供。委托物业不存在设定抵押而影响销售及办理登记备案和银行按揭的情况，不存在司法冻结等强制措施而导致乙方无法正常销售的情形。……八、违约责任。甲方每月应在约定的日期前将策划费、销售佣金结算给乙方，若因甲方原因拖欠乙方费用或佣金的，甲方须按每迟延一天向乙方支付应结算总额的千分之1作为滞纳金，超过30日未支付时，乙方有权解除合同，甲方除应向乙方支付佣金、滞纳金外，甲方还应赔偿乙方20万元损失。甲乙双方均不得无故单方面解除合同，否则视为根本违约，违约方须赔偿对方的所有经济损失，其赔偿金额不少于贰拾万元人民币等。合同订立后，融道公司组成项目小组于2019年2月12日进场开始策划和销售代理工作，并制定了《营销团队管理构架、《沛县龙固镇（世茂·汉王府）项目营销人员薪资标准》、《沛县龙固世茂·汉王府项目工作联系函》（关于内部认购方案建议）、《汉王府项目户型建议》。融道公司向望江公司提交了2019年5月20日-26日的周报表、关于世茂·汉王府案场非销售岗位建议、融道公司营销推广方案（五月-八月）、2019年2月12-23日周报表、5月13-19日周报表、每周工作日志2019年1月25日-5月25日、关于世茂·汉王府案场办公洽谈座椅建议，望江公司的工作人员于2019年5月29日签收上述材料。此外，望江公司的工作人员于2019年6月12日签收了融道公司提交的销售部软装补充以及整改部分建议，于2019年7月22日签收了融道公司提交的沛县内竞品项目分析、2019年7月15日-7月21日周报表和2019年5月份工作总结报告，于2019年7月26日签收了融道公司提交的工作汇报，于2019年7月29日签收了融道公司提交的2019年7月22日-7月28日周报表，于2019年8月5日签收了销售部人员明细表和2019年7月29日-8月4日周报表，于2019年8月6日签收了销售说辞、住宅商铺市调报告和《营销策略报告》。2019年6月12日，融道公司向望江公司提交《沛县龙固世茂·汉王府项目工作联系函》载明，根据《策划与营销代理合同》，我司于2019年2月12日正式进驻项目，按照合同条款第四部分第（一）款第16条合同约定，若乙方销售团队进场后四个月内项目物业仍无法到达销售条件的，则从第四个月开始甲方须向乙方支付叁万元/月的开办费用，直至项目首批物业开盘当月。截止目前，我司已进驻项目四个月，我司已经倾注大量人力物力，项目暂未达到销售条件；则从2019年6月12日开始，属于第四个月，甲方须向乙方支付叁万元/月的开办费用贵司应付我司合作期间第一月度开办费叁万元，望贵司予以批准。望江公司的工作人员于2019年7月6日在该联系函上备注武汉融道自进驻以来，做了大量的基础工作，但在人员配置上还有不足，报王总审批。随后，望江公司的工作人员于2019年7月7日在该联系函上备注目前人员配置未到位，抓紧落实。2019年8月7日，望江公司出具《通知函》载明，我公司与贵公司2019年1月26日签订《策划与销售代理合同》，迟至今日合同内主要条款贵公司未能全部履行，内容如下：一、合同内约定人员至今未能配齐及合格上岗。二、合同内约定策划及营销方案成果未能有效提供。三、现本公司介于你方合同履行及客流量来访情况，暂予以支付人民币叁万元整，其他款项在贵公司按照合同约定配齐合格人员及提供有效策划、营销方案，经我方考虑合格认可后按实支付。请贵公司抓紧及时履行合同条款，配齐人员培训合格后上岗同时十日内提供有效的策划及营销方案。但望江公司未提交证据证实该《通知函》由融道公司签收，且望江公司未向融道公司实际支付30,000元/月的开办费。望江公司提交的2019年8月14日协商函载明，为了更快更好的推进湖陵新城开发项目工作，经过友好协商，达成如下条款：1.乙方派驻总经理徐勇驻场进入项目所在地作为项目总策划，同时不断优化、调配现场人员，……。2.根据甲方制定的《项目开发流程节点表》，乙方提交根据开发流程时间节点制定的营销策划方案。3.甲方在收到乙方所提供的合理营销策划方案后，在三日内提出书面修改意见，乙方须在收到修改意见后尽快修改完毕。乙方如在三日内未收到书面修改意见，视为甲方同意乙方该营销策划方案。4.在甲方审核通过该营销策划方案后三日内需支付乙方6月12日至8月12日两个月合同约定开办费用（￥：60000.00），剩余每月开办费用次月15日前支付。本协商作为甲乙双方于2019年1月26日签订《策划与销售代理合同》的补充协议，具有同等的法律效力。但后期双方均未在该协商函上签字，亦未实际履行上述方案。2019年8月19日，融道公司认为望江公司拟开发项目仍没有达到销售条件，合同没有实现可能性，望江公司没有按照合同约定支付开办费，将项目组人员从项目地全部撤场。后期双方就开办费等协商未果，融道公司遂诉至本院，请求依诉予判。望江公司认为融道公司没有按照合同约定履行义务且在未通知望江公司情况下撤场，给望江公司造成重大损失，故提起反诉，请求判如所请。另查明，融道公司与望江公司在庭审中一致同意《策划与销售代理合同》于2019年8月19日解除。截止本案判决时，望江公司未向本院提交证据证实其已取得与涉案项目相关的施工许可证、规划许可证、预售许可证等行政许可。本院认为，融道公司与望江公司签订的《策划与销售代理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。合同签订后，望江公司未取得与涉案项目相关的施工许可证、规划许可证、预售许可证等行政许可，融道公司也已从涉案项目处撤回派驻的销售人员，合同目的无法实现。现融道公司要求解除其与望江公司于2019年1月26日签订的《策划与销售代理合同》，且望江公司亦同意解除合同，本院对此予以支持，并确认双方签订的《策划与销售代理合同》于2019年8月19日解除。关于开办费，根据双方签订的《策划与销售代理合同》第四条第（二）款第16项的约定，并结合2019年6月12日融道公司向望江公司提交的《沛县龙固世茂·汉王府项目工作联系函》，本院认为支付开办费的时间应从2019年6月12月开始计算至2019年8月18日融道公司撤场前一天，共计68天，故望江公司应向融道公司支付开办费68,000元。关于融道公司主张的损失，本院认为合同签订后融道公司为履行合同做了前期准备工作，付出了大量的人力、物力，制定了一系列的策划销售代理方案和营销推广方案，产生包括人员工资在内的各种项目开支亦系必然发生的费用。截止本案开庭时望江公司仍未取得与涉案项目相关的施工许可证、规划许可证、预售许可证等行政许可，对合同不能履行存在过错，故应承担合同不能履行的相应责任。因此，融道公司主张望江公司赔偿其损失，结合本案的具体案情和融道公司提交的相关证据，本院酌情支持60,000元。望江公司主张融道公司赔偿经济损失200,000元的反诉诉请，因其未提供相应证据证实，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于滞纳金，考虑到融道公司获得的损失赔偿金额已足以弥补其损失，再行主张滞纳金有失公允，故该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下：一、确认武汉融道汇智房地产顾问有限公司与望江世茂置业有限公司于2019年1月26日签订的《沛县龙固镇龙湖花苑项目独家全程策划与销售代理合同》于2019年8月19日解除；二、望江世茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉融道汇智房地产顾问有限公司支付开办费68,000元；三、望江世茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿武汉融道汇智房地产顾问有限公司损失60,000元；四、驳回武汉融道汇智房地产顾问有限公司的本诉其他诉讼请求；五、驳回望江世茂置业有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5,690元，减半收取计2,845元，由武汉融道汇智房地产顾问有限公司负担1,415元，由望江世茂置业有限公司负担1,430元；反诉案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由望江世茂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余燕人民陪审员  赵华人民陪审员  方红二〇二〇年十月十五日法官助理陈改华书记员张童