广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初9032号原告：郑鑫。委托诉讼代理人：庾珊珊，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鸣，广东百勤律师事务所辅助人员。被告：周展暹。第三人：东莞市创青春房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市*****************，统一社会信用代码为91441900MA51UBR45G。法定代表人：陈明明，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶伟国，该公司员工。原告郑鑫与被告周展暹，第三人东莞市创青春房地产经纪有限公司（以下简称：东莞创青春公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告郑鑫的委托诉讼代理人庾珊珊、程鸣，被告周展暹，第三人东莞创青春公司的委托诉讼代理人叶伟国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑鑫向本院提出诉讼请求（明确后）：1.解除原、被告双方于2020年4月22日签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；2.被告向原告返还购房定金100,000元；3.被告向原告支付违约金354,000元；4.被告向原告支付律师费32,000元；5.本案受理费12,024元、保全费2,950元由被告承担。事实与理由：2020年4月22日，原告与被告及第三人签订了《东莞市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称：《二手房买卖合同》），约定：原告购买被告名下位于东莞市大朗镇朗东路1号远大城市********的房屋（以下简称：案涉房屋），成交价格为1,770,000元。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金100,000元。房屋买卖交易进行至被告须依照合同约定配合查档环节时，被告违约没有配合查档，且被告自2020年6月6日开始多次向原告及第三人表示不再向原告出售案涉房屋。被告的行为已构成根本违约，原告有权要求被告返还已支付的购房定金，并有权要求被告依照案涉合同第十二条约定，向原告支付案涉房屋成交价20%的违约金及因本案支出的律师费。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告周展暹辩称：1.2020年4月22日，原、被告及第三人共同签订了《二手房买卖合同》，合同约定：原告需向被告支付定金350,000元，合同签订当天支付100,000元;2020年6月5日前，被告查档，原告支付剩余定金250,000元；2020年7月初办理按揭手续；2020年10月办理过户手续,原告支付全部房款。但本次交易只进行到原告支付定金100,000元，被告于2020年6月5日开车到大朗房管所查档，由于中途车辆出现故障，而错过预约的查档时间，被告第一时间与第三人知会并得到同意。被告继续履行合同义务，于2020年6月11日完成查档，产权清晰，并于2020年6月13日将查档结果告知第三人。被告认为，关于查档情况，被告已向第三人知会，并得到第三人的同意，且未超过15个工作日，被告并不存在违约行为，而原告在被告完成查档后，原告至今仍未支付剩余定金250,000元，造成实质性违约，导致合同无法继续履行；2.被告认为，原告没有按照合同的约定向被告支付剩余的定金250,000元，是导致交易无法继续进行的主要原因，原告应负主要责任；双方出现分歧时，原告拒绝建立有效的沟通；为对方考虑，被告同意原告2020年10月份“满五唯一”后再办理过户手续，为原告节省税款200,000元；由于案涉房交易存在不确定性，导致被告不敢订购早已看好的深圳刚需住房，这段时间深圳房价上涨，从某种程度上讲，已给被告造成巨大的经济损失；3.对于原告的诉讼请求，被告同意解除与原告及第三人签订的《二手房买卖合同》，也同意向原告退还购房订金100,000元，但被告认为其不存在违约行为，原告也有违约行为，不同意向原告支付违约金，也不同意向原告支付律师费。第三人东莞创青春公司述称，1.案涉合同约定被告于2020年6月5日前查档，在案涉房产产权清晰无其他贷款的情况下，原告向被告支付剩余订金250,000元。2020年5月16日，第三人要求被告过来大朗查档，被告称房产周期长，不是很想卖。第三人要求被告于2020年6月5日前查档，但被告一直说没有时间。2020年6月5日，第三人约好被告早上10点在大朗行政中心查档，当天下午，被告说其家人朋友不同意卖房，后又说其的车有问题，无法过来；2.后被告向第三人咨询，如果不卖房要赔多少钱。后被告让第三人与原告沟通，要求解除合同，退订金。2020年6月6日，被告私下找原告沟通，但没有结果。2020年6月12日，被告说其妻子反对卖房，其家人去松山湖工作，不同意出售该房产。同日，被告在群里发了查档结果，但查档结果是打了二维码的，也没有盖章。2020年6月14日，被告说第三人串通原告恶意低成本收购被告的房产，后面被告又私下找原告协商沟通，但由于被告提出的赔偿条件太低，原告不同意，从而导致本案诉讼。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告及第三人的陈述和提交的证据，认定事实如下：2020年4月22日，原告（作为买方）与被告（作为卖方）与第三人共同签订了《二手房买卖合同》，合同约定：原告购买被告名下位于东莞市大朗镇朗东路1号远大城市********的房产（不动产权证号：********），面积为95.4平方米，总价款为1,770,000元；购房定金为350,000元；付款方式为银行按揭付款1,230,000元，在签订合同之日起70日工作日内办理银行按揭手续；如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或者承担定金罚则，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担；特别备注约定：原告出担保费担保赎楼，于2020年4月22日支付定金100,000元，剩余定金250,000元在被告查档后案涉房产产权清晰，无其他抵押贷款（除银行一抵），最迟在2020年6月5日前支付，原、被告配合在2020年7月初开始办理按揭手续，被告配合确保满五唯一后过户等内容。2020年4月22日，原告向被告支付了定金100,000元。但被告在收到原告的上述款项100,000后，没有按照合同约定于2020年6月5日前完成查档义务，后被告于2020年6月11日查档，并于2020年6月13日发送给第三人，但后来由于被告以各种理由拒绝出售案涉房屋，导致原、被告双方无法继续履行案涉合同，导致原、被告双方至今没有办理房屋买卖手续。2020年7月14日，原告诉至法院，请求解除与被告签订的《二手房买卖合同》，并要求原告退还购房定金及赔偿各项损失。庭审中，被告同意解除双方签订的《二手房买卖合同》，同意退还购房定金，但不同意支付违约金及律师费。另查明，原告主张其为本案诉讼委托相关律师代为诉讼，为此支出了律师费32,000元，并向本院提交了《民事委托代理合同》及律师费发票予以证明。原告向本院申请财产保全，要求冻结被告银行存款486,000元或查封、扣押相应价值的财产。后本院依据（2020）粤1972民初9032号民事裁定书，于2020年7月28日查封了被告名下位于东莞市大朗镇朗东路1号远大城市********的房产（不动产权证号：********号）。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉《二手房买卖合同》有原、被告及第三人的签名确认，是三方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认其效力。在涉案合同的履行过程中，依据原告提交的证据及第三人的证实，由于被告主张其妻子不肯出售及房价上涨等原因，被告没有履行合同约定的义务，根据双方关于“如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同”的约定，原告请求解除合同，符合合同约定的解除条件，被告也予以同意解除，本院予以支持,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款的规定，本院确认解除原、被告及第三人三方于2020年4月22日签订的《二手房买卖合同》。由于本院确认合同已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告要求被告向其返还已收购房定金100,000元，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请的违约金。原告主张依据双方约定“如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或者承担定金罚则”，要求被告支付违约金354,000元（转让成交价1,770,000元的20%），被告则主张违约金约定过高，要求法院调整。本院认为，双方对于“成交价20%的违约金”的约定确实过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，结合本案实际情况，本院酌情调整按照该物业成交价1,770,000元的10%（即177,000元）计算违约金为宜，故被告应赔偿原告违约金177,000元。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。对于原告诉请的律师费。由于双方约定：“如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的……守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担”。由于被告违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原告要求被告支付其律师费32,000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告郑鑫与被告周展暹于2020年4月22日签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》；二、限被告周展暹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑鑫退还定金100,000元；三、限被告周展暹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑鑫支付违约金177,000元；四、限被告周展暹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑鑫支付律师费32,000元；五、驳回原告郑鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,024元、保全费2,950元，合计14,974元（原告已预交），由原告郑鑫负担保全费1,074元，由被告周展暹负担13,900元（受理费12,024元+保全费1,876元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。(此页无正文)审判员  魏万能二〇二〇年十月十九日书记员  黄珊珊强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。