福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终995号 上诉人（原审原告）：武夷山达仁物业管理有限公司浦城分公司，住所地浦城县兴浦路******物业处（仙楼新境小区）。 主要负责人：张自进，总经理。 上诉人（原审被告）：余丽梅，女，汉族，1980年11月14日出生，住浦城县。 委托诉讼代理人：陈开河（系余丽梅公公），男，住浦城县。 原审被告：陈卿，男，1980年5月3日出生，汉族，住浦城县。 上诉人武夷山达仁物业管理有限公司浦城分公司（以下简称达仁物业）、余丽梅，原审被告陈卿因物业服务合同纠纷一案，不服浦城县人民法院（2019）闽0722民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理，本案现已审理终结。 达仁物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持达仁物业的一审诉讼请求。事实与理由：一、对于陈丽梅在一审所主张的其一楼柴火间被其他业主搭建的问题，达仁物业公司不但向搭建的业主发了《整改通知书》，而且也向城管部门报案，已履行物业的监管职责。余丽梅的委托诉讼代理人陈开河阻止强拆搭建物亦是造成搭建物未拆除的原因之一。对于陈开河汽车挡风玻璃受损的问题，陈开河并非小区的业主，其汽车受损与本案物业纠纷并无关联，陈开河车辆受损也并非发生在本小区，仁达物业在事发后亦积极协助陈开河到公安部门报案。综上，仁达物业公司并未存有服务不到位之处，故一审法院酌定调减物业费不当。二、《物业管理合同》明确约定“逾期之日起按每天缴纳物业费总额千分之三的违约金计算”，余丽梅逾期缴纳物业费长达33个月，应承担相应的逾期付款责任。综上，一审法院判决不当，请二审法院依法予以纠正。 余丽梅辩称，一、仁达物业公司不具备物业服务资质，故其与案涉小区业委会签订的《物业服务合同》不具有法律效力，对余丽梅不具有约束力，其向余丽梅主张物业费和滞纳金缺乏事实和法律依据。同时，《物业服务合同》确定的0.7元/㎡的收费标准未经政府主管部门的审核批准，属私自定价，不具有合法性。二、仁达物业的管理存有安保不到位、擅自改变房屋用途严重影响通行，导致业主的人身和财产受损等问题，依法应承担相应的法律责任。此外，仁达物业公司所提交的证据中存有伪造陈开河签名的行为，一审法院未允许余丽梅笔迹鉴定的申请不当。综上，仁达物业的上诉不能成立，请求依法予以驳回。 余丽梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回达仁物业的一审诉讼请求。事实和理由：一、案涉小区业委会选聘仁达物业对小区物业进行管理未召开业主大会，形式不合法。且仁达物业不具备从事物业服务的资质，故其在本案中主张物业费及滞纳金缺乏依据。案涉物业按0.7元/㎡的标准收取未经物价部门核准，属其私自定价，且业主普遍认为收费过高。二、仁达物业存在着小区安保不到位等服务不到位的地方，给余丽梅的生活带来不便并造成家人财产受损。三、一审法院对于陈卿的送达程序不合法，且对于余丽梅提交的笔迹鉴定申请不予准许不当。 仁达物业辩称，一、其作为收取物业费的主体适格，且仁达物业系经过合法招标的方式取得案涉小区的物业服务。业委会与仁达物业签订的《物业服务合同》合法有效，且约定的0.7元/㎡收费标准并无不当。二、余丽梅在上诉状中主张的仁达物业服务存有不到位以及财产受损的事实缺乏依据，不能成立。三、一审法院对于陈卿的送达程序合法，仁达物业亦不存在伪造签字的问题。综上，余丽梅的上诉不能成立，请求驳回余丽梅的上诉。 原审被告陈卿未作陈述。 仁达物业向一审法院起诉请求：陈卿、余丽梅给付达仁物业从2016年8月至2019年4月30日止的物业管理费3690元及逾期付款的滞纳金211.3元（暂计至2019年10月1日，之后以物业管理费3690元为基数，按千分之三计算至还清之日止）。 一审法院认定事实：陈卿、余丽梅系浦城县的业主。2016年5月1日达仁物业与浦城县仙楼新境小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定物业服务期限三年（2016年5月1日至2019年4月30日），并约定物业服务费住宅每月每平方米按0.7元计算，物业费包含公用水电、化粪池清理费用。业主逾期未交物业服务费的按逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金等。陈卿、余丽梅所有的住宅8＃楼304室面积159.73平方米，按物业服务费每月每平方米0.7元计算，每月应支付物业服务费111.81元。陈卿、余丽梅自2016年8月至2019年4月30日止共拖欠物业服务费33个月，共计拖欠物业服务费3690元。2016年8月间，陈卿、余丽梅位于一楼的柴火间门口被同一幢楼的503室小区业主吴某搭建卫生间，造成陈卿、余丽梅的柴火间无法正常使用。业主陈卿的父亲陈开河，也居住在浦城县，2016年8月23日，陈开河发现其停放在小区的闽Ｈ×××××小车的前挡风玻璃被损坏，遂到浦城县公安局南浦派出所报案，目前案件正在查处中。此外，陈卿、余丽梅房屋卫生间上层排水管道有漏水现象。 一审法院认为，本案物业服务法律关系明确，达仁物业提供物业服务依约收取物业管理服务费并无不当。根据国务院《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。陈卿、余丽梅提出其一楼柴火间门口被其他业主搭建，造成柴火间无法正常使用，故主张不交物业费。达仁物业对此提出柴火间门口被搭建是陈卿、余丽梅代理人自己签字同意的辩解。一审法院认为，柴火间门口通道属于公共区域，且陈开河并不是业主，仁达物业在管理期间，理应切实履行好物业管理维护及监管等责任，现因仁达物业的管理及监管不到位，造成陈卿、余丽梅生活不便。故对仁达物业主张的物业管理服务费应予以扣减20%，同时对达仁物业要求支付逾期缴费滞纳金及按千分之三计算损失的主张，亦不予支持。此外，陈卿、余丽梅还提出小车在小区内前挡风玻璃被损坏要求赔偿，及卫生间上层管道漏水，物业公司不管等不交物业费的理由。一审法院认为，小车损坏公安机关正在查处中，其索赔系另一法律关系，不属本案审查范畴。室内卫生间漏水系房屋质量的问题。故对该主张不予采纳。但从小区车辆被损等情况看，仁达物业作为物业管理公司，在履行协助、安保巡逻等物业管理服务方面仍存在不到位的地方，已在前述的物业费上一并作出扣减的处理。陈卿未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审判。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈卿、余丽梅应于判决生效之日起十日内向武夷山达仁物业管理有限公司浦城分公司支付物业管理服务费3690元的80%，即2952元；二、驳回武夷山达仁物业管理有限公司浦城分公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。仁达物业在二审提交的两份《证明》，均无法证明待证事实，不予采信。余丽梅于二审提交的证据，与本案的审理并无关联，不予采信。仁达公司对于一审法院认定的事实无异议，余丽梅对于一审法院认定“2016年5月1日达仁物业与浦城县仙楼新境小区业主委员会签订了《物业服务合同》”有异议，主张前述合同未经业主同意。本院认为，双方订立物业服务合同是不争的事实，余丽梅的前述异议系对《物业服务合同》效力的认识，该异议并不影响事实的认定。综上，一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，仁达物业具备从事物业服务的资质，且实际为案涉小区提供物业服务，故其收取相应的物业管理费并无不当。鉴于仁达物业存有物业管理和监督不够到位的地方，一审法院综合本案的实际情况，酌定将物业费调减20%并驳回仁达物业主张逾期滞纳金并无不当。至于余丽梅所提出的《物业服务合同》效力问题，其可根据相关法律规定寻求救济。对于余丽梅所主张的柴火间门口被搭盖以及陈开河小车受损的问题，分别属于相邻权纠纷及侵权纠纷，与本案的处理并无关联，相关权利人可另案寻求救济。关于余丽梅所提出对陈开河签名的笔迹鉴定申请问题，因该鉴定申请系针对其杂物间门口被搭盖问题。正如前述，该纠纷不影响本案的处理，故对余丽梅该鉴定申请不予准许。此外，一审法院对于原审被告陈卿的送达程序符合法律规定，故余丽梅主张一审程序违法的理由不能成立。 综上所述，仁达物业、陈开河的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人武夷山达仁物业管理有限公司浦城分公司负担25元，由余丽梅负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长  夏 雯 审 判 员  吴彦瑾 审 判 员  刘冬龙 二〇二〇年十月九日 法官助理  金纪超 书 记 员  郑瑞颖 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。