湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10096号上诉人（原审原告、反诉被告）：何朝霞，女，土家族，1974年8月24日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：廖书兵，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘水，上海汉盛（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南柏帆建设有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路**东一国际大厦栋**。法定代表人：郭鑫。委托诉讼代理人：吴汉辉，湖南方照律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟成，湖南方照律师事务所律师。上诉人何朝霞因与被上诉人湖南柏帆建设有限公司（以下简称柏帆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何朝霞上诉请求：一、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初4500号民事判决，支持上诉人原审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院错误认定《写字楼租赁合同》的解除方式和解除时间，并以之为依据驳回上诉人要求被上诉人支付其所欠租金的诉请错误。证人陆某（柏帆公司员工设计师）当庭陈述，2019年11月1日柏帆公司仍有凳子等部分软装家具并未从涉案房屋搬离，室内装修也未拆除恢复至原状，被上诉人并非仅仅只持有涉案房屋的一把钥匙，故不能以陆某交还钥匙的行为认定柏帆公司于2019年11月1日实际搬离。被上诉人并未让其有权限的负责人与上诉人办理解除合同的交接手续，被上诉人实际违约行为导致租赁合同解除。双方并未就解除达成合意。上诉人所遭受的房屋租金的损失持续到2020年4月30日，上诉人要求被上诉人支付至2020年4月30日的租金85872.7元（已扣除柏帆公司预付的30000元租金）及违约金34179.9元是合情合理的。2、一审法院酌情降低违约金系适用法律错误。上诉人遭受的损失不仅包括6个月的租金，还包括拆除遗留的装饰装修物、与中介公司和装修公司签订协议支出的各种费用。一审法院判决柏帆公司承担的违约金过低，不足以弥补上诉人的损失。3、上诉人垫付了房屋2019年11月1日至2020年4月30日的物业费、2019年11月-12月期间的电费，共计13912元，以及物业公司收取的拆墙垃圾清运费、垃圾清运费（4400元）。为避免损失扩大，上诉人签订中介服务协议、装修工程施工合同等费用是合理费用，应由被上诉人承担。一审法院不予支持，认定事实错误。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人柏帆公司辩称：1、一审认定《写字楼租赁合同》于2019年11月1日解除符合客观实际。被上诉人在陆某交还涉案房屋钥匙后未再继续占有和使用涉案房屋。2、双方通过协商方式解除涉案合同，不存在违约行为，被上诉人无需承担违约责任。退一步而言，即使存在违约行为，上诉人没有提交任何证据证明其所遭受损失的具体情况，且已于2020年3月10日将涉案房屋另行出租给案外人华融公司，上诉人按照该公司要求在被上诉人装修基础上对涉案房屋予以装修微调，并按照精装修房屋收取租金，系上诉人利用被上诉人的装修装饰价值获得了超额利益，足以弥补上诉人2019年11月2日至2020年3月10日期间3个月的租金。在全国范围内面临新冠疫情期间，房屋出租人均给予承租人2个月左右的免租期，因此，违约金最多按照一个月租金的标准认定。一审法院酌情认定被上诉人承担6万元的违约金偏高，显失公正。3、上诉人要求被上诉人支付所谓的物业费、垃圾清运费、电费及为租赁物恢复原状产生的费用等均没有事实依据，一审判决不予支持符合客观情况。合同解除之后，被上诉人未再实际占有使用租赁房屋，物业费、电费的产生与被上诉人无关。租赁房屋的原状即是被上诉人承租并对租赁房屋进行装修后的原状，涉案合同第十四条第4项约定，只有在上诉人要求被上诉人恢复原状的情况下，被上诉人才有恢复原状的义务。本案中，上诉人自始至终没有要求被上诉人对涉案房屋恢复原状也没有告知如何恢复，故被上诉人没有对租赁房屋恢复原状的义务。上诉人主张的恢复原状费用，实际上是上诉人为了将租赁房屋出租给案外人华融公司，按照该公司的承租要求对租赁房屋进行装饰装修产生的装修费用，而不是恢复租赁物原状产生的费用。故该笔费用应当由其自行承担。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。何朝霞向一审法院起诉请求：一、判令柏帆公司向何朝霞支付其所欠付的租金85872.7元（自2019年10月1日计算至2020年4月30日，并已扣减保证金30000元）及逾期未付租金的违约金39199.9元（自柏帆公司逾期支付租金之日起按逾期应付款金额每日千分之五标准计算）；二、判令柏帆公司向何朝霞支付其违约解除合同的违约金145872.7元；三、判令柏帆公司向何朝霞支付其为恢复租赁物原状而支付的电费、物业费、中介服务费、拆卸装修费、垃圾清运费共计74399元；四、判令柏帆公司支付本案律师代理费50000元；五、本案诉讼费用、诉讼保全费用由柏帆公司承担。柏帆公司向一审法院提出反诉请求：一、判决确认《写字楼租赁合同》于2019年10月29日解除；二、判决何朝霞向柏帆公司返还租金7147元、保证金3万元；三、本案诉讼费用由何朝霞承担。一审法院认定如下事实：2018年4月23日，案外人长沙恒图房地产开发有限公司（甲方）与（乙方）柏帆公司签订《写字楼租赁合同》，约定由柏帆公司租赁长沙恒图房地产开发有限公司位于长沙市岳麓区先导路179号湘江时代商务广场的Ａ2栋10楼05＃房（以下称“涉案房屋”），具体内容如下：“一、租赁物基本情况1.租赁物类型：写字楼；2.租赁物位置和范围本合同项下租赁物位于长沙市岳麓区××路××号××广场××栋××楼××＃房；3.租赁物面积租赁建筑物面积暂定为289.43平方米……二、租赁期限本合同租赁期限为五年，自租赁物实际交付日起算。三、租赁用途本租赁物仅限乙方用于依法经营以下项目：办公。四、租金及其支付1.计租面积计算面积根据以下第（2）种方式确定……（2）计租面积为租赁物的建筑面积。暂定289.43平方米，最终以产权登记的为准……2.租金标准（1）本合同租赁期内，乙方承担的租金单价：2018年5月1日至2018年10月31日租金单价为42元／㎡／月，2018年11月1日至2019年4月30日租金单价为84元／㎡／月,2019年5月1日至2020年4月30日租金单价为84元／㎡／月,2020年5月1日至2022年4月30日租金单价为88元／㎡／月……3.租金支付租金自租赁期限起算之日开始计算。乙方选择按季度支付租金。首笔租金支付时间为2018年4月25日，以后乙方应于每个季度末至少提前15日预付下个季度租金。乙方逾期支付租金，甲方有权采取停止供应水、电、空调等措施，乙方不得因此主张任何损失赔偿……五、履约保证金1.乙方应在本合同签订后3日内向甲方支付履约保证金3万元，用于保证乙方依约履行本合同项下的全部义务。2.乙方依约应当承担的租金、违约金、损害赔偿金等各项费用甲方有权从履约保证金中直接扣除。履约保证金被依约扣除后，乙方应在7日内补足；乙方不依约补足的，经甲方催告后仍不补足的，甲方有权采取停止供水、电、空调等措施，乙方不得因此主张任何损失赔偿。3.本合同终止，乙方返还租赁物经甲方验收后且完成合同约定的注册地址或营业地址的经营证照注销、变更手续后30日内，甲方在扣除乙方应当支付的各类款项后无息退还履约保证金的剩余部分……七、租赁物的交付1.交付时间甲方交付租赁物的日期定为2018年5月1日前……八、租赁物的装修1.装修主体乙方应当负责租赁物的装修，自行办理设计、装修涉及的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家规定的申请报批手续，所产生的全部相关费用由乙方承担……十四、租赁物的返还1.本合同终止之日之前，乙方应完成租赁物的返还并经甲方书面验收。逾期的，甲方有权停止水、电、能源的供应，乙方不得因此主张任何损失赔偿。2.乙方在返还租赁物前应当缴清各类费用，包括但不限于物业服务费、水电费、空调费、场地占用费、违约金等。乙方应向甲方提交费用缴清的凭证（如有）。3.乙方在返还租赁物前应当完成租赁场地的物品、垃圾清理。乙方在上述期限内未完成清理的，甲方将自行或委托第三方进行清理，清理费用由乙方承担。乙方不得就甲方自行或委托第三方将租赁场地内的任何物品清出主张任何权利。4.乙方不得移除和破坏租赁场地内的任何装饰装修、附属物、不可移动的设施设备。甲方要求移除并恢复原状的，乙方应依要求恢复原状……十五、违约责任1.乙方发生下列违约行为的，应承担相应的违约责任：（1）乙方逾期支付租金或补足履约保证金的，每逾期一日，应按逾期付款金额的千分之五支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同并不退还履约保证金……（9）乙方逾期返还租赁物的，每逾期一天，应承担相当于两倍日租的场地占用费……2.乙方依约应当承担的租金、违约金、损害赔偿金等各项费用甲方有权从履约保证金中直接扣除……3.本合同终止，乙方返还租赁物经甲方验收后且完成合同约定的注册地址或营业地址的经营证照注销、变更手续后30日内，甲方在扣除乙方应当支付的各类款项后无息退还履约保证金的剩余部分……5.甲、乙双方均可书面通知对方解除本合同。提出解约的一方应向对方支付相当于6个月租金的违约金，除此之外，不再承担其他责任。6.任一方解除合同的，本合同于书面通知送达对方之日解除。7.上述违约条款中约定的租金标准以违约行为发生时的租金标准计算。乙方支付的违约金，不足以弥补甲方损失的，乙方还应予以补足……十七、优先购买权租赁物系待售物业，乙方有意购买租赁物的，可咨询甲方进行购买或随时关注甲方销售广告、营销活动等信息。乙方不得因甲方未另行通知主张优先购买权或相关赔偿，亦不得因甲方销售行为拒绝履行合同义务或主张解除本合同……”上述租赁合同签订后，案外人长沙恒图房地产开发有限公司依约将涉案房屋交付给柏帆公司装修使用。2018年5月21日，何朝霞与案外人何峰从长沙恒图房地产开发有限公司共同购得涉案房屋。同日，长沙恒图房地产开发有限公司（甲方）与柏帆公司（乙方）、何朝霞（丙方）签订《权利义务转让协议》一份，约定：“鉴于：一、甲方和乙方于2018年4月23日签订了《长沙恒图房地产开发有限公司写字楼租赁合同（湘江时代写字楼租赁合同）》（以下简称“原合同”），甲方将其所有的长沙市岳麓区先导路179号湘江时代商务广场Ａ2栋10楼05号（以下简称“租赁物”）出租给乙方，租赁物建筑面积共计289.48平方米。二、甲方已于2018年5月1日向乙方交付租赁物，乙方已向甲方支付2018年5月1日于2018年7月31日租金共计人民币36468.18元（以下简称“2018年上半年度租金”）。三、长沙恒图房地产开发有限公司已于2018年5月21日与丙方签订了商品房买卖合同，将Ａ2栋10楼05号租赁物销售给丙方，面积暂定为289.43平方米。甲乙丙三方一致同意，就原合同项下权利义务的转移，达成如下补充协议（以下简称“本协议”）。本协议中所有词语，除非另有说明，否则其定义与原合同相同：一、三方一致同意，自丙方与甲方完成房屋交接手续办理次日起，甲方将其在原合同项下的权利义务全部概括转移给本协议丙方。二、各方确认，在丙方与甲方完成房屋交接手续办理之前，租赁物产生的租赁费用（不含物业服务费、商业管理费等甲方代第三方收取的费用，下同）归甲方所有，自丙方与甲方完成房屋交接手续办理次日起，租赁物所产生的租赁费用归丙方享有。自丙方与甲方完成房屋交接手续办理之日起十个工作日内，甲方应将其已收到的原合同第五条项下的履约保证金，及已收取的但按本条第一款约定应归属于丙方的租赁费用金额，扣除甲方已缴纳的税费后（如丙方为自然人，甲方按税法规定代扣代缴其个人所得税后），一次性支付至丙方指定账户……”上述转让协议签订后，三方均依约履行协议。2019年9月25日，柏帆公司向何朝霞预交了2019年第四季度（2019年10月1日至2019年12月31日）部分租金30000元后未再履行租金支付义务。后柏帆公司因经营困难，2019年10月29日，通过其员工刘瀚聪微信告知何朝霞柏帆公司已拿不出钱继续经营，让何朝霞先找人转租，2019年10月31日，柏帆公司从涉案房屋中搬离，并于2019年11月1日将涉案房屋钥匙交还给何朝霞。另查明，案外人刘瀚聪系受柏帆公司委托办理涉案房屋的租赁事宜，涉案租赁合同履行过程中租金交纳事宜由刘瀚聪与何朝霞沟通对接。柏帆公司向何朝霞缴纳了30000元履约保证金。2019年12月23日，何朝霞委托律师向柏帆公司及其法定代表人郭鑫发送《律师函》，具体内容如下：“一、贵司务必在2019年12月31日止按照约定支付所欠何女士的全部租金。二、贵司对于租赁合同应当依约履行，如贵司违反约定解除合同应当承担违约责任并依照合同返还租赁物赔偿何女士损失。三、若贵司在2019年12月31日止未妥善解决上述问题，本律师将接受何女士的委托向相关人民法院提起诉讼程序，提起诉讼程序维护自身权益而委托律师事务所的代理费（代理费标准为诉讼标的25%）将由贵司承担。”2020年3月10日，何朝霞委托案外人长沙万耀房地产营销有限公司将涉案房屋对外出租，并签订了《委托中介代理出租房屋合同书》。同日，何朝霞、何峰与案外人华融消费金融股份有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋另行出租给华融消费金融股份有限公司，并按华融消费金融股份有限公司的要求将涉案房屋重新装修后交付该公司使用。一审法院认为，柏帆公司与案外人长沙恒图房地产开发有限公司签订的《写字楼租赁合同》及柏帆公司与何朝霞、案外人长沙恒图房地产开发有限公司签订的《权利义务转让协议》均系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同各方当事人均应严格依约履行各自的义务。本案中，何朝霞通过买卖方式取得了涉案房屋的所有权，并与柏帆公司及案外人长沙恒图房地产开发有限公司签订了《权利义务转让协议》，依法取得了涉案《写字楼租赁合同》中出租人的权利义务，其有权要求柏帆公司履行相应的合同义务。本案一审的争议焦点在于：1.涉案租赁合同是否已经解除；2.各方当事人的诉讼请求应否支持。关于涉案《写字楼租赁合同》是否解除的问题。本案中，柏帆公司已于2019年10月31日从涉案房屋中搬离撤场，并于2019年11月1日将涉案房屋的钥匙交还给何朝霞，何朝霞对收回涉案房屋钥匙的事实亦予以认可，且柏帆公司在向何朝霞退还涉案房屋钥匙后未再继续占用涉案房屋，显然，双方已通过各自的行为解除了涉案租赁合同。至于租赁合同解除的具体时间，一审法院以何朝霞收到柏帆公司交还的涉案房屋钥匙之日即2019年11月1日为双方租赁合同解除之日。关于何朝霞要求柏帆公司支付租金以及逾期支付租金的违约金的主张。如前所述，涉案租赁合同已于2019年11月1日解除，且此后柏帆公司未再占用涉案房屋，故何朝霞要求柏帆公司支付2019年11月1日之后租金的诉请，理据不足，一审法院不予支持。对2019年11月1日之前的租金，柏帆公司理应依据涉案租赁合同之约定予以支付。根据涉案《写字楼租赁合同》中关于租金标准的约定，柏帆公司自2019年10月1日至2019年11月1日应支付给何朝霞的租金为84元/㎡/月×289.43㎡×1个月=24312.12元。虽然柏帆公司称其已与何朝霞协商一致确定按应交租金的95%缴纳租金，但其并未提供相应的证据证明其已与何朝霞就此达成一致意见，故对租金标准，一审法院以双方在涉案《写字楼租赁合同》约定的租金标准予以计算。因柏帆公司已于2019年9月25日向何朝霞预付了2019年10月1日至2019年12月31日期间的部分租金30000元，显然多于其应付的租金24312.12元，故何朝霞所诉柏帆公司欠付租金的事实并不成立，对其要求柏帆公司支付欠付租金及逾期支付租金的违约金的诉请，一审法院不予支持。对柏帆公司反诉要求何朝霞退还其多支付的租金的主张，理由正当，一审法院予以支持。综上，何朝霞应当退还柏帆公司租金30000元-24312.12元=5687.88元。关于何朝霞要求柏帆公司承担其违约解除合同的违约金的主张，本案中，柏帆公司以经营困难为由提前解除涉案租赁合同，已经构成违约，理应承担相应的违约责任。关于违约金的计算问题，虽然双方在涉案《写字楼租赁合同》第十五条第5款约定：“甲、乙双方均可书面通知对方解除本合同。提出解约的一方应向对方支付相当于6个月租金的违约金，除此之外，不再承担其他责任。”但该违约金标准明显过高，且违约金制度以补偿性为主，处罚性为辅，主要目的在于填补守约方的损失，但何朝霞并未提供相应的证据证明其所遭受损失的具体情况，且其已于2020年3月10日将涉案房屋另行出租给案外人华融消费金融股份有限公司，故对违约金标准本院酌情予以调低，一审法院在综合考虑上述因素的基础上，结合双方在租赁合同中约定的违约金标准，酌定由柏帆公司一次性支付何朝霞违约金60000元。关于柏帆公司要求何朝霞返还履约保证金的反诉请求。因涉案租赁合同已经解除，且柏帆公司已因此被认定承担违约金，故对柏帆公司缴纳的30000元履约保证金，何朝霞理应予以返还。根据涉案《写字楼租赁合同》第五条第2款之约定：“乙方依约应当承担的租金、违约金、损害赔偿金等各项费用甲方有权从履约保证金中直接扣除。”故对柏帆公司缴纳的履约保证金，折抵其应支付给何朝霞的违约金后，还应支付何朝霞违约金60000元-30000元=30000元。关于何朝霞要求柏帆公司支付其为恢复租赁物原状而支出的物业费、电费、中介服务费、拆卸装修费以及垃圾清运费共计74399元的主张。关于物业费、电费，涉案租赁合同解除之后，柏帆公司未再实际占有使用涉案房屋，何朝霞主张的上述费用无事实依据，一审法院不予支持。关于中介服务费，该费用系何朝霞为将涉案房屋另行出租支付给中介方的服务费用，但该项费用的支出与柏帆公司解除涉案租赁合同并无必然的因果关系，且非必要支出费用，故其要求柏帆公司承担该项费用，于法无据，一审法院不予支持。关于为恢复涉案房屋原状产生的拆卸装修费用问题，根据涉案《写字楼租赁合同》第十四条第4项之约定：“甲方要求移除并恢复原状的，乙方依要求恢复原状。”可知，只有出租方要求承租人恢复涉案房屋原状的，承租人才有义务恢复原状。本案中，未提供任何证据证明其在涉案租赁合同解除前和解除后向柏帆公司提出过要求其恢复涉案房屋原状的主张，且根据本案查明的事实，何朝霞支出的拆卸装修费系其因另行出租涉案房屋而按照案外人华融消费金融股份有限公司的要求重新装修产生的费用，故对其主张的该项费用，一审法院亦不予支持。关于何朝霞主张的律师费50000元，无相关合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、确认何朝霞与湖南柏帆建设有限公司签订的涉案《写字楼租赁合同》于2019年11月1日解除；二、限柏帆公司于判决生效之日起十日内向何朝霞支付违约金30000元；三、限何朝霞于判决生效之日起十日内向柏帆公司退还房屋租金5687.88元；四、驳回何朝霞的其他诉讼请求；五、驳回柏帆公司的其他反诉请求。对于一审查明的事实，本院予以确认。根据双方一审提交的证据，本院另查明：2019年10月30日，柏帆公司的员工刘瀚聪通过微信告知何朝霞公司有两把钥匙，但有一把钥匙很久之前就不知道在哪了。2019年10月31日，刘瀚聪微信告知何朝霞，柏帆公司从涉案房屋中搬离，不会再去搬东西。长沙先导物业管理有限公司向何朝霞出具的物业管理费、电费发票记载，2019年11月-12月电费为25元，2019年11月1日-2020年4月30日物业管理费13887元。2020年3月12日，何朝霞与湖南昊泽空间装饰设计工程有限公司签订《饰装修工程施工合同》，约定由湖南昊泽空间装饰设计工程有限公司对工程地点为长沙市岳麓区大湾路9号湘江时代A2栋10楼1005室采取全包制方式进行施工，施工内容包括全房墙体拆除、地面文、地面文化砖铲除面抬380MM高砌墙部分铲除等共计23项拆除内容，合同金额为28809元。同日，何朝霞通过招商银行转账向湖南昊泽空间装饰设计工程有限公司支付28809元。2020年3月20日，长沙先导物业管理有限公司向何朝霞出具的发票记载垃圾清运费为4400元。二审中，上诉人向本院提交的拆除装修工程施工合同、转账凭证及发票系一审已提交的证据，不属于新证据。上诉人提交的拆除前现场照片、拆除过程现场照片不显示拍摄时间，其证明力本院结合全案案情予以认定。上诉人提交的装修工程施工合同、转账记录及发票，购买办公家具清单与费用支付记录，证据内容真实、形式合法，与本案待证事实相关，本院予以采信，其证明力本院结合全案案情予以认定。二审本院另查明：2020年3月12日，何朝霞与湖南昊泽空间装饰设计工程有限公司签订《饰装修工程施工合同》，约定由湖南昊泽空间装饰设计工程有限公司对工程地点为长沙市岳麓区大湾路9号湘江时代A2栋10楼1005室采取全包制方式进行施工，施工内容包括制作类的油漆部分、木工部分、综合类的电路改造人工费、水电材料部分等，合同金额为60691元。何朝霞通过微信转账、招商银行转账等方式分六次支付共计60691元。2020年4月13日，何朝霞在湖南红星井湾子家具广场购买会议桌椅、沙发等办公家具，支付金额11000元。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案合同的解除方式及时间；被上诉人的违约责任。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，2019年10月29日，被上诉人员工刘瀚聪通过微信向何朝霞表达因柏帆公司已拿不出钱继续经营，让何朝霞先找人转租。柏帆公司于2019年10月31日从涉案房屋中搬离，告知何朝霞后，于2019年11月1日将涉案房屋钥匙交还给何朝霞，何朝霞接收钥匙。根据上诉人一审提交的物业公司出具的电费发票载明的2019年11至12月涉案房屋的电费仅为25元，亦印证了在2019年11月1日后柏帆公司并未再占有使用涉案房屋的事实。本案双方当事人已通过自己的行为解除了涉案房屋的租赁关系，一审法院以柏帆公司向何朝霞交还钥匙的时间2019年11月1日认定双方租赁关系的解除并不不当。关于焦点二，本案中，合同约定的租期为五年，被上诉人因自身经营困难，提前结束租赁合同，按照双方约定应当承担相应的违约责任。本案中，何朝霞一审诉讼中同时主张了违约金和损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的实际损失”。本院认为，何朝霞主张的中介费用并非必要费用，律师费无合同约定，电费、物业费均系双方合同解除之后产生的费用，一审法院不予支持并无不当。另违约金与损失赔偿均是为了填补违约所致损失，一审酌定的违约金6万元已经能够涵盖上诉人主张的拆卸装修费、垃圾清运费等实际损失，故本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7230元，由上诉人何朝霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  孙一中审 判 员  潘 威二〇二〇年十月三十日法官助理张敏代理书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。