北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8088号原告：王和成，男，1946年6月29日出生。委托诉讼代理人：李由军，北京市盈科律师事务所律师。被告：王冬芳，女，1977年1月5日出生。被告：王卫华，男，1972年10月10日出生。原告王和成与被告王冬芳、王卫华确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王和成及其委托诉讼代理人李由军和被告王冬芳、王卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王和成向本院提出诉讼请求：1.请求判令原被告之间于2012年1月2日签署的《房屋归属协议》及2012年1月1日签署的附件无效；2.判令被告王冬芳将房山区xx新村x号楼x单元x号房屋返还原告；3.判令被告王冬芳将自2012房山区xx新村x号楼x单元x号房屋出租所得的租金返还给原告；4.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加请求：要求王冬芳返还租金10万元。事实和理由：王卫华系原告与第一任妻子林桂兰之子，王冬芳系原告与第二任妻子曹立芹之女。2011年，原告所在单位中国石化集团北京燕山石油化工有限公司房改，经审核原告符合政策规定的老龄无房户的条件，可以以低于市场价的价格购买燕化公司的福利房（性质为经济适用房）。2011年11月30日，原告与中国石化集团北京燕山石油化工有限公司签订《幸福新村高层住房认购协议》，原告购买了位于北京市房山区xx新村x号x单元x号房屋，该房屋于2012年年初实际交付于原告。因为当时购房款系王冬芳支付，又因原告有了老伴，二被告担心财产被她人侵占。2012年1月1日和1月2日，二被告不顾身患癌症晚期的母亲曹立芹，趁原告照顾曹立芹、身心疲惫之际，私下密谋勾结达成一致并写好一份《房屋归属协议》和附件材料，采取欺骗手段突然袭击让原告签字。原告签字后被告竟然在协议书添加内容，令协议内容与被告所宣称的内容相悖。原告在欺骗后才发现所写的协议并非签字时所承诺的意思，而是约定被告利用原告名义借名购买涉案房屋并胁迫原告承认被告对该房产拥有产权。被告王冬芳将房屋出租获利而不让原告居住，导致原告至今居住在十分破烂的农村院落里，生活十分不便。原告曾于2019年起诉被告王冬芳，要求将房屋腾退交还原告居住，但被告仍然拒绝，法院最终根据双方协议也认定涉案房屋是被告王冬芳以原告名义购买，实际定性为借名买房。原告认为，按照中国石化集团北京燕山石油化工有限公司房改政策规定，该房屋属于经济适用房，且根据政策规定购房人需符合“经济适用房认购办法购买条件”，“若骗购住房的，出售单位有权解除合同、收回房屋”。根据合同法和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用若干疑难问题的会议纪要》规定，原被告双方就借名买房而于2012年1月2日签订的《房屋归属协议》及2012年1月1日签订的附件显然违反政策和法律规定，应属无效。现以原告名义购买的福利房，被告阴谋占有出租获利，不让年老的原告居住。故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。王冬芳辩称：不同意王和成的诉讼请求。我们签订的协议是在原告认真阅读后，而且在我母亲和王卫华嫂子在场我们共同见证下签署的。买房屋的时候，王和成明确表示放弃房屋的购买，对王卫华也进行了询问，王卫华也放弃购买这个房屋，由我出资购买，并且由我占有使用支配，所以并不存在王和成所说的我们兄妹二人私下有密谋、欺骗的手段。此协议也不存在后续的添加内容。我们有协议书原件，写这份协议的时候是2012年，当时我母亲还在，不存在外人的。在2019年8月30日时王和成曾在燕山法庭起诉我排除妨害，法院判决认定此协议是真实有效的，并且由我基于该协议占有使用房屋，当时原告也并没有上诉。我母亲是在2010年12月到2014年12月这期间患病，患病4年，所有看病钱是由我出资，王卫华嫂子在医院陪护，王和成当时说没有钱给我母亲治病，也没有钱买这个房屋。王和成说仍至今生活在破旧的房子里，需要房屋进行修缮不属实。2015年王和成就曾就农村老房屋进行了较大的装修，装修后2015年6月30日王和成起诉我和王卫华，要求我们放弃继承我母亲这个遗产，原告又开始找老伴，我们兄妹二人担心王和成被骗，后来法院判决我和王卫华西屋一人一间，燕山的房屋没有取得房产证，房屋性质也没有定。王卫华辩称：房屋归属协议和其他协议是真实有效的，不同意王和成的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王和成系王卫华、王冬芳之父。王卫华与王冬芳系同父异母兄妹关系。王和成系中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕山石化公司）退休职工。2011年12月30日，王和成与燕山石化公司签订《ss新村高层住房认购协议》，约定由王和成购买位于北京市房山区ss新村s号楼s单元s号房屋（以下简称s号房屋），房屋价款246326元。2012年1月1日，王和成、王冬芳（乙方）、王卫华（甲方）、王合军（系王和成之弟）签署了一份书面材料，该书面材料载明：王和成、王卫华、王冬芳三人关于购买xx新村x号楼x单元x房产协商如下，甲方自愿放弃购买此房权利，乙方愿出资购买。经双方及证明人一起协商，甲方同意乙方购买，产权属乙方所有，甲方及其他人无权干预。2012年1月2日，王卫华、王冬芳、王和成、王合军又签署一份房屋归属协议，协议称：现有王和成名下xx新村x号楼x单元x号房产一套，建筑面积75.22平方米，价值246326元，维修基金15044元，总价值261370元。该房产由王和成之女王冬芳于2012年1月2日出资购买。因房产5年后才能自由交易过户，为避免纠纷的发生，双方经过协商协议如下，1.在房屋可以交易过户时，当事人双方马上办理过户手续，王和成将xx新村x号楼x单元x房产过户给王冬芳；2.在房屋可以交易过户时，王和成因故无法办理过户手续，xx新村x号楼x单元x房产其女王冬芳继承；3.因王和成是燕山退休职工，在房屋可以交易过户前，王冬芳必须将房补40000元返还给王和成；4.此房产的归属只涉及双方当事人即王和成和王冬芳，其他人无权干涉处理此房产。关于xx新村x号楼x单元x房产双方只认此协议，再有任何关于此房产的协议出现均属无效。x号房屋购房款由王冬芳出资购买。2012年1月房屋交付由王冬芳使用。现王冬芳将涉案房屋出租。目前x号房屋尚未取得产权证书。2015年王和成以法定继承纠纷为由将王冬芳、王卫华诉至本院，要求继承分割房山区xx镇xx村x区x号房屋。本院判决x区x号院北房4间、东房2间归王和成所有。西房2间归王卫华、王冬芳所有。2019年王和成以排除妨害纠纷为由将王冬芳诉至本院，要求王冬芳腾空x号房屋并给付租金收益。本院作出（2019）京0111民初19258号民事判决书，驳回王和成的诉讼请求。现王和成以确认合同无效为由将王冬芳、王卫华诉至本院。有争议的事实，本院认定如下：王和成认为x号房屋属于经济适用房，双方签订的协议属于借名买房协议，违反法律规定，侵害集体企业的合法权益，应属无效。王冬芳、王卫华认为协议真实有效，不存在无效情形。王冬芳自认协议签订后未给付王和成4万元房补，该款项已用于支付母亲曹立芹医疗费。本院认为，本案争议的焦点系x号房屋性质；2012年1月1日和1月2日双方签订的协议属于借名买房协议，还是分家析产协议。经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。本案中，王和成与燕山石化公司签订的《幸福新村高层住房认购协议》约定该房在物业与能源管理上适用经济适用房的有关规定，可以证实x号房屋属于按经济适用住房管理的房屋，并非经济适用房。相应政策法规中对于该类房屋的转让大多也没有上市交易期限的限制，故转让该类已购房屋，不应适用转让已购经济适用住房的相关规定。即使王和成、王冬芳、王卫华签订的协议属于借名买房协议，亦应属有效。王和成认为双方签订的协议为借名购买经济适用房的理由，不能成立，本院不予支持。我国的风俗，父母在子女结婚前后，一般由父母主持，在家庭成员协商的情况下，以分家单或分家协议的形式对家庭财产进行分配，是对财产的处分行为。本案中，双方系父母子女关系，双方所签协议是对王和成基于自身资格取得的x号房屋权属进行分配的一种处分行为，符合分家析产习惯，并非借名买房协议。协议是双方真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规禁止性规定，应属有效。鉴于x号房屋尚未取得权属登记，x号房屋应由王冬芳使用。综上所述，王和成的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：驳回王和成的诉讼请求。案件受理费3247元，由王和成负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年十月二十七日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜