甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初4523号原告（反诉被告）：张掖新鑫汇国际商贸有限公司。法定代表人：邢某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某，系甘肃祁峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某，系甘肃祁峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄某。委托诉讼代理人：王某，系甘肃金彤律师事务所律师。原告（反诉被告）张掖新鑫汇国际商贸有限公司（以下简称鑫汇国际公司）与被告（反诉原告）黄某租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，原告以“被告甘州区小茉家亲子主题餐厅在本案中不承担责任”为由申请撤诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。本院原告鑫汇国际公司委托诉讼代理人杨某，被告黄某委托诉讼代理人王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫汇国际公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付租赁费238080元（计算方式：50元/㎡/月×15个月×297.6㎡，计算期间：2017年10月1日至2018年12月31日）、133920元（计算方式：50元/㎡/月×9个月×297.6㎡，计算期间：2019年1月1日至2019年9月30日），共计372000元；2.要求被告支付物业费44640元（10元/㎡/月×15个月×297.6㎡，计算期间：2017年10月1日至2018年12月31日）、26784元（计算方式：10元/㎡/月×9个月×297.6㎡，计算期间：2019年1月1日至2019年9月30日），共计71424元；3.要求被告支付暖气费17260.8元（计算方式：29元/㎡/月×2年×297.6㎡，计算期间：2017年10月1日至2019年9月30日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月19日，原、被告签订《鑫汇国际时代广场租赁合同审批表》一份，约定：原告将位于××区面积为297.6㎡编号为D-05的餐饮区租赁给被告黄某用于张掖市甘州区小茉家亲子主题餐厅的经营，经营期限自2017年10月1日至2019年9月30日，质保金为20000元，租金按50元/㎡/月计算，物业费按10元/㎡/月计算，暖气费按29元/㎡/年计算。双方还对租金、物业费、暖气费的缴纳期限及缴纳方式均进行了约定。合同签订后，被告仅于2017年8月19日向原告交纳质保金20000元，再未支付任何款项，且一直以经营效益差为由至今推诿拒付。综上，原告认为，原告已按合同约定履行义务，而被告拒付租赁费、暖气费、物业费的行为损害了原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告黄某辩称：对原告所诉2017年8月19日，原、被告签订《鑫汇国际时代广场租赁合同审批表》一份，约定：原告将位于××区，面积为297.6㎡，编号为D-05的餐饮区租赁给被告黄某用于张掖市甘州区小茉家亲子主题餐厅的经营，经营期限自2017年10月1日至2019年9月30日，质保金为20000元，租金按50元/㎡/月计算，物业费按10元/㎡/月计算，暖气费按29元/㎡/年计算的事实无异议，但双方并未签订正式租赁合同。被告与原告方当时一楼的负责人约定，被告在2018年6月、7月停止经营，租金按30元/㎡计算。被告离场的原因是原告不能给被告提供正常经营的场所，被告经营的是亲子餐厅，主要面向婴幼儿及幼儿园亲子等相关主体，被告开业正值冬季，但一楼气温在零度以下，被告的顾客无法正常消费，致使被告不能正常经营。因此被告对原告提出的租赁费计算标准和方式均有异议。对原告主张的2017年10月1日至2018年12月31日的物业费44640元没有异议，对原告主张的2019年1月1日至2019年9月30日的物业费26784元不予承担。对原告主张的暖气费，因被告没有实际享受到应当达到的采暖温度，因此被告不承担采暖费。因被告离场时，店内留有价值292248.54元的财产，原告在未通知被告的情况下，私自处置了这些财产，现被告当庭提出反诉，要求原告赔偿被告财产损失292248.54元。被告黄某向本院提出反诉请求：1.要求原告赔偿财产损失292248.54元；2.要求原告承担反诉费用。事实与理由：原告起诉被告租赁合同纠纷一案，因原告在没有与被告沟通及通知被告的情况下，将被告放置在××区商铺内的价值292248.54元的财物私自处置。故为维护被告的合法权益，特提起反诉。原告鑫汇国际公司针对被告的反诉请求辩称：案涉合同于2019年9月30日期满后，原告要求被告交付商铺，但被告既不交付商铺又不实际经营，一直将设施摆放在店内，导致原告无法出租商铺。若继续让被告占用商铺，将会扩大损失，因此原告于2019年10月5日将店内财产清点后腾空，并将店内财产一直保管至今。1.被告陈述店内财产价值为292248.54元与实际情况不符，原告在清点财产时，除了桌椅和厨房用品，再无其他财产。2.合同到期后，被告对店内财产不做处置，原告为降低损失对店内财产进行妥善保管，并未私自处置。3.原、被告形成租赁合同关系，合同期满后，被告未能按期支付租金，原告对店内财产享有留置权，待被告支付租金后，原告会返还财产。4.原告保管店内财产会产生相应保管费用，由于被告取走财产的时间不确定，进而保管费用不确定，对保管费原告暂不主张，待损失确定后，原告另案主张权利。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：邢学龙系张掖市鑫汇房地产开发有限责任公司法定代表人，邢某系原告鑫汇国际公司的法定代表人。2017年8月19日，原告鑫汇国际公司与被告黄某签订《鑫汇国际时代广场租赁合同审批表》一份，双方约定：原告将位于××区，编号为D-05的餐饮区租赁给被告黄某用于经营“小茉家亲子主题餐厅”；经营面积为297.6㎡，经营期限为2年，即自2017年10月1日至2019年9月30日；服务质保金20000元，该押金在商户撤柜且合同终止6个月后，无息退还给被告；合同期内，被告承担经营水费、电费、供暖费，按经营面积计费，收费标准按政府商业指导价收取；2017年10月1日至2019年9月30日租金为50元/月/㎡，合同期第二年双方协定被告租金，合同期内计租面积按本合同经营面积计算；租金缴纳方式：半年交。2017年9月30日前，被告交纳租金104160元（含1个月押金），2018年3月31日前交纳租金89280元；公摊系数1.2，物业费10元/月/㎡，计费面积按本合同经营面积计算，当月28日前交纳下月物业费，每次交纳2976元；计租时间从2018年1月1日开始计算，被告需保证在2018年1月1日前装修完毕并正常营业；采暖费为29元/平米/供暖期，按照本合同规定的经营面积收取。该合同审批表落款处，被告黄某在品牌商户运营副总处签名，原告鑫汇国际公司的法定代表人邢某及张掖市鑫汇房地产开发有限责任公司法定代表人邢学龙均在鑫汇国际时代广场招商组总经理处签名。合同审批表签署当日，被告黄某向原告交纳服务质保金20000元，后被告再未交纳租金、采暖费及物业费。案涉租赁合同期满前，被告黄某自行停业、离开案涉商铺，既未清点并搬离室内设施设备及相关物品，也未与原告商议保管事宜，亦未与原告办理交还租赁房屋的相关手续。2019年4月7日，原告向被告黄某发出解除合同通知书，被告收到该通知书。通知书的主要内容为：被告自租赁以来未支付租金，并拖欠相关费用，经多次催促仍不交纳，被告已无力履行合同，为减少双方的经济损失，现依据合同法第九十四条规定，依法解除双方签署的租赁合同；本通知书到达被告之处时租赁合同即告解除，被告可在收到本通知之日起3日内处理现场物品，逾期不处理则原告方将对存放在现场的物品通过合法途径进行处理，并将处理所得抵付被告拖欠的租金；被告若对本解除合同通知书有异议，可在收到通知书之日起15日内向法院起诉确认解除合同的效力。虽该通知书落款处加盖了由邢学龙担任法定代表人的张掖市鑫汇房地产开发有限责任公司的印章，但原告在庭审中认可该通知书系其邮寄送达给被告的。另查明，因被告未交纳采暖费、物业费，原告遂于2018年12月29日向甘肃鑫汇物业管理有限公司交纳物业费44640元，该物业费收款收据中载明：垫付小茉家餐厅物业费（2017年10月-2018年12月）”。2019年10月7日，原告向甘肃鑫汇物业管理有限公司交纳物业费26784元，该物业费收款收据中载明：“垫付小茉家物业费（2019年1月1日-2019年9月30日）”。同日，原告向甘肃鑫汇物业管理有限公司交纳采暖费17260.8元，采暖费收款收据中载明“垫付小茉家暖气费（2017年10月-2019年9月10日）”。再查明，2019年10月5日，因被告未搬离店内设施物品，原告遂组织人员对案涉商铺内的财产进行清点后存放在其仓库内。本案在诉讼过程中，被告于2020年7月31日向本院提出价格评估申请，要求对放置在原告仓库内的被告物品的价格进行评估。经本院委托，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司对张掖新鑫汇国际商贸有限公司东门北侧地下停车场仓库内存放的破壁料理机、搅拌机、油烟净化器等59类餐饮设备、物品进行评估。2020年9月4日，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司作出张一鼎价评字（2020）021号餐饮设备的价格评估报告书，结论为：评估标的在价格评估基准日的市场价格为73931元。为此，被告支付评估费5000元。上述事实，有原告提供的《鑫汇国际时代广场租赁合同审批表》、2017年8月19日质保金收款收据复印件、2018年12月29日物业费收款收据、2019年10月7日物业费收款收据、2019年10月7日采暖费收款收据、盘点清单；被告黄某提供的2019年4月7日解除合同通知书、财产损失清单、销货工程单、收款收据、订购单、网上购物截图打印件、案涉商铺内物品陈列照片、顾客照片以及依被告申请作出的价格评估报告书、评估费票据等证据以及原、被告当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，本案原、被告虽未签订租赁合同，但双方签署的《鑫汇国际时代广场租赁合同审批表》具备租赁合同的基本条款，其内容明确，双方权利义务清楚，能够确立双方存在租赁关系，且原、被告签署该审批表后即开始履行，故而应认定该合同审批表具有合同性质，属于租赁合同，双方均应全面按照约定内容履行各自的义务。被告黄某仅于合同审批表签署当日交纳服务质保金20000元，后再未支付租金、采暖费、物业费，并在合同期满前停止营业、离开商铺，现被告以原告未提供适当的采暖温度致案涉商铺无法正常经营，以及原告私自处置被告存放在店内的物品为由拒付采暖费等相关费用并提起反诉。而原告则认为，被告所称上述问题不存在，被告不仅拖欠租金等费用，且离店时未将店内物品腾空，原告系为降低损失而进行保管。综合本案证据及原、被告的诉辩意见，对本案的焦点问题分述如下：一、关于合同解除时间的争议。第一，被告黄某根据其停业离店的时间主张租金等各项费用应付至2018年7月30日，而该项主张能否成立的关键在于原告在2018年7月30日前是否存在导致合同目的无法实现的根本违约行为。被告称其停业离店的原因系原告未提供经营商铺所需的适当的采暖温度而致商铺无法正常经营，但其提供的案涉商铺内顾客的相关照片仅能显示顾客在店内的穿着情况，尚不足以证实案涉商铺在租赁期内存在供暖不达标的事实。而且，本案为租赁合同纠纷，原告作为出租方的主要合同义务是提供适于使用的租赁物，原告在本案中已提供了租赁物，至于采暖等物业管理事务的实际提供者并非本案原告，若确因物业管理问题影响到被告经营，被告可就此提出减免物业费用、赔偿损失等要求，但不能据此拒付租金。综上，被告关于原告未提供符合经营条件的采暖温度的辩解理由，本院依法不予采信。因案涉租赁合同在2018年7月30日前不具备约定解除或者法定解除的条件，加之被告离开案涉商铺时并未与原告办理交接，亦未清点室内设施设备并进行妥善处理，被告未提供任何证据证明其向原告交还租赁房屋，故被告要求将租金等各项费用付至2018年7月30日的主张不能成立。第二，原告认为被告黄某长期拖欠租金等费用的行为构成违约，其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定解除合同，并于2019年4月7日向被告发出解除合同通知书，被告表示已收悉。根据该解除合同通知书的约定及《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，解除合同通知书自到达对方时解除，对方有异议的除外。被告黄某收到通知书后未提出任何异议，且认可合同解除，因此应认定案涉租赁合同在解除合同通知到达时即解除。因双方均未提供邮寄送达回执等证据证实被告收到解除合同通知书的时间，故根据本案审理的实际情况，可参照解除合同通知书中原告指定的店内物品处理期限，确定2019年4月10日为合同解除的时间。二、关于租金的认定。案涉租赁合同的解除时间为2019年4月10日，原告认为即使租赁合同已解除，但被告逾期未搬离室内设备物品，仍属于对租赁商铺的占有，故租金应付至合同期满之日即2019年9月30日。本院认为，被告在离店后未及时处理放置在商铺内的设备物品，客观上确实造成了对租赁房屋空间的占用，但根据原告向被告送达的解除合同通知书的内容，被告应在收到通知书之日起3日内处理现场物品，否则原告将以合法途径处理并抵付被告的租金。而被告在收到该通知书后未持异议，且被告在庭审中明确陈述其收到通知书后未腾空商铺的原因系因原告在通知书中表示要以财产抵顶租金，故其未前往处理物品，据此可知被告对原告提出的设备物品的处理方式是认可的，即当被告逾期不处理设备时，原、被告对现场物品的处理方式的意思表示是一致的，故原告可依据解除合同通知书及时处理现场物品以防止损失进一步扩大，并无必要再继续放任被告的设备物品长期留置在案涉商铺内。综上分析，本院依法认定租金支付的截止时间为2019年4月10日。因《鑫汇国际时代广场租赁合同审批表》中约定的租金为50元/月/㎡，经营面积为297.6㎡，计租时间自2018年1月1日开始计算，故被告应支付自2018年1月1日至2019年4月10日期间的租金228160元（297.6㎡×50元/月/㎡×15个月＋297.6㎡×50元/月/㎡÷30日×10日）。三、关于案涉商铺内物品的处理。被告以原告私自处置案涉商铺内的设备物品为由提出反诉，要求原告向其赔偿损失共计292248.54元，本院认为，被告系自行停业离店，其离开商铺时并未与原告办理交接，亦未清点室内设施设备并进行妥善处理，其本身存在过错。而原告向被告送达解除合同通知书后，被告亦未对合同解除及现场物品的处理方式提出异议，据前文分析认定，应视为被告对原告提出的设备物品的处理方式的认可。原告为防止损失扩大而依据解除合同通知书将商铺内的物品存放在仓库内，并无过错，故被告要求原告对此承担赔偿责任的反诉主张，不能成立。虽被告的反诉主张不能成立，但原告在解除合同通知书中明确表示若被告逾期不处理现场物品，则原告将自行处理物品并用于折抵租金，被告亦是基于对该内容的认可而未前往商铺处置物品，故双方对现场物品的处理方式的意思表示是一致的，即以放置在商铺内的设备物品抵顶被告的租金。至于设备物品的价值，因被告离店时未与原告办理物品清点手续，故其放置在案涉商铺内的设备物品并不明确，现被告仅提供了购货清单、网上购物截图、销货工程单，该项证据仅能表明被告在其他商户处购买商品的情况，并不能证实其所购商品即为案涉商铺内的设备。本案审理过程中，被告申请对存放在原告仓库内的物品进行价格评估，经本院委托，张掖一鼎房地产评估咨询有限公司以2019年10月5日为价格评估基准日，对存放在仓库内的破壁料理机、搅拌机、油烟净化器等59类餐饮设备、物品进行评估后作出评估报告，结论为：评估标的在价格评估基准日的市场价格为73931元。因双方对该评估结论均无异议，故本院依法认定应以评估标的物的价值73931元抵顶被告欠付的租金，而对于被告主张的监控设备、收银设备等物品，因证据不足，本院不予支持。扣除73931元后，被告应付租金为154229元（228160元-73931元）。同时，因租赁期限已届满，故被告交纳的服务质保金20000元，应由原告予以退还。相互抵顶后，被告应支付原告租金134229元。三、采暖费、物业费的认定。关于采暖费，因《鑫汇国际时代广场租赁合同审批表》中约定采暖费为29元/平米/供暖期，按照本合同规定的经营面积收取，故被告应支付自2017年10月1日至2019年4月10日期间共计两个供暖期的采暖费17260.8元（297.6㎡×29元/㎡×2）。虽采暖费收取主体应为物业管理公司，但根据原告提供的收款收据，其于2019年10月7日向甘肃鑫汇物业管理有限公司交纳采暖费17260.8元，采暖费收款收据中载明为“垫付小茉家暖气费（2017年10月-2019年9月10日）”，故被告应承担的采暖费已由原告实际垫付，被告应向原告支付采暖费17260.8元。关于物业费，因《鑫汇国际时代广场租赁合同审批表》中约定物业费为10元/㎡，计费面积按本合同经营面积计算，故被告应支付自2017年10月1日至2019年4月10日期间的物业费54560元（297.6㎡×10元/㎡×18个月＋297.6㎡×10元/㎡×÷30日×10日）。根据原告提供的收款收据，其已向甘肃鑫汇物业管理有限公司交清上述期间的物业费，故被告应向原告支付物业费54560元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄某拖欠原告（反诉被告）张掖新鑫汇国际商贸有限公司租金134229元；二、被告（反诉原告）黄某拖欠原告（反诉被告）张掖新鑫汇国际商贸有限公司采暖费17260.8元；三、被告（反诉原告）黄某拖欠原告（反诉被告）张掖新鑫汇国际商贸有限公司物业费54560元；四、驳回原告（反诉被告）张掖新鑫汇国际商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄某要求原告（反诉被告）张掖新鑫汇国际商贸有限公司赔偿财产损失292248.54元的反诉请求；六、评估费5000元，由原告张掖新鑫汇国际商贸有限公司承担2500元，被告黄某承担2500元。上述一、二、三项，合计206049.8元，限于判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8210元，减半收取4105元，由原告张掖新鑫汇国际商贸有限公司负担2269元，被告黄某负担1836元。被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院给原告退还4105元。反诉案件受理费2842元（已减半收取），由被告黄某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 赵文娟二〇二〇年十月二十二日法官助理 丁 瑛书 记 员 孙 悦