北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8383号原告：北京锦星东南汽车销售有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街****楼****。法定代表人：殷玉华，总经理。委托诉讼代理人：马娇，女，1988年4月18日出生，该公司经理。被告：北京东南得利卡汽车贸易有限公司，住所地，住所地北京市北京经济技术开发区北环东路******01西侧iv>法定代表人：马忠甲，执行董事。委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝培君，北京市格平律师事务所律师。原告北京锦星东南汽车销售有限公司（以下简称锦星东南公司）与被告北京东南得利卡汽车贸易有限公司（以下简称东得公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦星东南公司法定代表人殷玉华及委托诉讼代理人马娇，被告东得公司的委托诉讼代理霍春霞、郝培君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦星东南公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告物业费9520元、水费67360元；2.请求法院依法判令被告支付滞纳金7688元（以76880元为基数，自2015年12月8日起按照10%支付原告滞纳金直至上述费用全部付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告支付原告提前终止租赁协议违约金73500元。事实和理由：原告与被告于2012年6月14日签订的《租赁协议》第三条第8款之规定，乙方在缴纳租金的同时应向甲方或甲方指定的物业公司支付物业服务费，物业服务费的标准为1元/平/月。第四条第（二）乙方的权利义务中第10项之规定，租赁期内所发生的水费电费，乙方应及时向甲方缴纳，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告租赁的房屋提供物业服务和供水服务，但被告并未依约向原告交纳相应费用。被告自2019年6月起开始，拖欠2019年6月至2019年12月的物业费人民币9520元，被告自2015年12月8日起开始，拖欠2015年12月8日至2019年3月27日的水费人民币667360元，合计人民币76880元，原告曾多次以上门催要的方式向被告催交上述各项费用，但其至今仍拖欠。被告拒不交纳各项费用的行为，已经严重违反了双方签订的租赁协议，严重侵犯原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告东得公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.被告在租赁原告房屋之前已与原告达成一致，被告所付的20万元押金不予退还，双方所有费用均结清，互相不再向对方追究任何责任。在2019年5月31日被告已从租赁房屋内搬离，租赁合同已终止，原告无权向我方主张任何物业费；2.被告未向原告支付2015年12月8日之后的水费的原因是原告水表出现故障。存在被告未用水，水表依然运转，所以我方未交纳水费，相应责任应由原告承担。按照我方的以往用水情况来看，我们每月水费消费金额在200元左右，其主张明显过高，我方不同意支付。3.双方终止合同时，合同约定的违约金是租金的10%，我方已交纳20万元押金，双方法人确认的是欠的水费、电费不再支付了，我方交纳的20万元押金也不退了。本案就租赁合同的履行已不存在任何的纠纷。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，我方均不同意支付。4.本案原告主张的物业费是我方已撤场之后的，我方不同意支付。刚才所说的押金即为我方交纳的“保证金”，保证金折抵的是违约金+历史欠费（指水费）。5.滞纳金我方不同意支付，水费没交是原告水表产生故障导致，不能提供真正的水表使用金额。且双方解除租赁合同时，已在被告交纳的保证金中折抵。原告主张滞纳金没有合同依据，亦没有法律依据。6.不同意原告要求我方支付提前终止租赁协议违约金73500元的诉讼请求，被告提前退租的违约金已经在未退的保证金中折抵，原告该项主张没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2012年6月14日，锦星东南公司（甲方）与东得公司（乙方）签订了《租赁协议》，内容有约定，乙方自愿承租甲方位于北京市x区x镇x（京曼汽车园）京周路东侧室内面积1360平米（注：室外面积向北方向不得超过现有旗杆，厂房向南的面积不得超过8米）作为汽车销售及维修服务使用；租赁期限：共10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止；租金数额及支付方式：1.合同期内第一至第四个年度（即自2012年6月1日起至2016年5月31日止），年租金为人民币700000元；2.合同期内第五至第七个年度（即2016年6月1日起至2019年5月31日止），年租金为735000元；3.合同期内第八至第十个年度（即2019年6月1日起至2022年5月31日止）年租金为771750元；4.租金支付为年付，提前一个月支付；5.乙方应于本合同签订后五个工作日内向甲方支付第一年度的租金及保证金；……8.上述租金中不包含物业服务费，乙方在交纳租金的同时应向甲方或向甲方指定的物业公司支付物业服务费，物业服务费的标准为1元/平/月。乙方的权利义务：2.租赁期内房屋的水、电、下水管道及供暖等设施由乙方负责维护、维修、费用由乙方承担；……10.租赁期内所发生的水、电费乙方应及时向甲方交纳，卫生管理由乙方自行负责，自担费用。违约责任有约定：2.租赁期内，乙方提出终止或解除协议，已交租金不退，所交的保证金折抵违约金，且应向甲方支付本年度租金10%的违约金，损失后果由乙方承担。保证金条款：为保证本合同的顺利履行，乙方自签订本协议之日向甲方交纳保证金200000元，甲方开具收据给乙方作为依据。2019年3月28日，东得公司向锦星东南公司发出《退市函》，告知租赁期限至2020年5月31日，因市场大环境影响，业绩下滑严重经营状况不佳，公司拟定在2019年5月31日退出市场不再续租。锦星东南公司收到该函后未与东得公司进行进一步协商。2019年5月31日，东得公司搬离涉案场地。因锦星东南公司认为东得公司违约，拖欠水费、物业服务费，遂诉至本院。另查明，东得公司按照协议约定交纳了200000万保证金，且2019年5月31日前的物业费，2015年12月7日之前的水费均依约履行交纳。同时，东得公司认可2015年12月8日至2020年5月31日的水费未依约交纳。庭审中，锦星东南公司称东得公司与案外人北京华中汽车服务中心（锦星东南公司的承租人，以下简称华中汽车中心）分别有两块分水表，因总水表在华中汽车中心处，故华中汽车中心先向北京市阎村水厂交纳全部水费，其后，东得公司再向华中汽车中心给付应交纳的水费，对上述事实，东得公司不持异议。上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议、退市函、发票单据等证据在案佐证。本院认为，涉案租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，系合法有效，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。原告锦星东南公司主张解除涉案租赁协议，被告东得公司不持异议，但双方对合同解除的时间有争议，庭审中，锦星东南公司主张东得公司系于2019年12月25日清场，搬离涉案房屋，故租赁合同解除日期应为2019年12月25日，然对该主张锦星东南公司未能向本院提供合法有效的证据证明上述事实的真实性，故锦星东南公司的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。根据庭审中各方当事人的陈述，东得公司提供的退市函、2019年5月31日搬运费的发票等证据可以认定，东得公司以书面形式向锦星东南公司表明其不愿再继续履行合同的意向，而且以实际行动予以证明其于2019年5月31日清场搬离，则锦星东南公司在明知东得公司清场解约的情况下仍未予回应，怠于履行权利，本院认为，结合本案实际情况，应认定涉案租赁协议于2019年5月31日解除。庭审中，锦星东南公司认可2019年5月31日之前的物业费东得公司已交纳，则锦星东南公司要求东得公司支付2019年6月1日至2019年12月25日期间的物业费9520元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。针对锦星东南公司要求东得公司给付其2015年12月7日至2019年3月27日水费67360元的诉讼请求，庭审中，东得公司认可自2015年12月7日之后的水费确未交纳，则锦星东南公司要求东得公司给付2015年12月7日至2019年3月27日水费的主张正当，应予支持。同时，东得公司主张未交纳水费的原因系水表坏了，锦星东南公司未告知明确数额，锦星东南公司亦认可水管有漏水的情况，本院认为，按照涉案租赁协议的约定，租赁期内的水、电等设施东得公司负有维护、维修的义务，然东得公司在认为水表存在问题的情况下仍怠于查找问题并维修，其确存在过错，锦星东南公司作为守约方明知水管有问题仍放任损失扩大，亦存在过错，故锦星东南公司主张的水费数额，因缺乏事实依据，本院不予支持，本院结合案情、双方当事人过错及锦星东南公司提供的历年已交纳的水费票据及明细，酌定东得公司给付锦星东南公司2015年12月7日至2019年3月27日水费33680元。针对锦星东南公司要求东得公司给付滞纳金的主张，因涉案合同中未对滞纳金进行约定，且滞纳金系行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促进尽快履行义务，其属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，具有法定性、强制性及惩罚性，故锦星东南公司的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。针对锦星东南公司要求东得公司给付违约金73500元的主张，本案中，东得公司未能按照合同协议的内容履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，而锦星东南公司作为出租方亦负有减少损失扩大的义务，涉案的租赁协议中对违约责任进行了约定，其中约定“租赁期内，乙方提出终止或解除协议，已交租金不退，所交的保证金折抵违约金，且应向甲方支付本年度租金10%的违约金，损失后果由乙方承担”，据此，锦星东南公司主张违约金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，过高请求予以适当减少。兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，东得公司已交纳的保证金200000元可折抵违约金，锦星东南公司要求东得公司再支付73500元违约金的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京锦星东南汽车销售有限公司与被告北京东南得利卡汽车贸易有限公司2012年6月14日签订的《租赁协议》于2019年5月31日解除；二、被告北京东南得利卡汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告北京锦星东南汽车销售有限公司2015年12月7日至2019年3月27日水费33680元。三、驳回原告北京锦星东南汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1654元，由被告北京东南得利卡汽车贸易有限公司负担321元（于本判决生效后七日内交纳），原告北京锦星东南汽车销售有限公司负担1333元（已交纳）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吕 婷二〇二〇年十月二十七日法官助理  王晋妮书 记 员  董彤妍