重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初2400号原告：张小云，男，汉族，1965年2月5日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：杨永安，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。原告：明顺禄，女，汉族，1963年6月12日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：殷国松，重庆市南川区南平法律服务所法律工作者。被告：罗永琴：女，汉族，1973年3月9日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：尚宗强，系罗永琴丈夫。被告：代长英，女，汉族，1965年1月3日出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：唐继川，重庆春意律师事务所律师。第三人：尚宗新，1974年8月17日出生，住重庆市南川区。原告张小云、明顺禄、张怡与被告罗永琴、代长英、第三人尚宗新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后依法于2020年5月26日、2020年8月18日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张小云及其委托诉讼代理人杨永安到庭参加诉讼，原告明顺禄委托诉讼代理人殷国松到庭参加诉讼，被告代长英及其委托诉讼代理人唐继川、被告罗永琴及其委托诉讼代理人尚宗强、第三人尚宗新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小云、明顺禄向本院提出如下诉讼请求：1、请求判决原被告所签房屋转让协议无效，各自返还财产；2、本案诉讼费由第一被告承担。事实与理由：原被告于2019年2月26日签订房屋转让协议，第二被告未到场，也未在协议上签字按印，真实情况是第一被告出资43万元购买原告坐落在南川区XXXXX社的住房一套。原告不知道外地人不能买农村房，就签字卖房了，现在原告认为第一被告与原告签约买房违背相关法律禁止性规定，故依据法律相关规定，请求依法判决原被告所签房屋买卖协议无效，原告和第一被告各自返还财产，第二被告自己在本村有住房，只是帮忙为第一被告挂名买房，故第二被告不承担责任。被告罗永琴辩称，被告与代长英关系很好，代长英想购买本案涉案房屋，她当时只有5万元，就找被告借了38万元，总共43万元，由被告直接支付给原告张小云。被告在合同上购买方签字是因为代长英借钱后被告担心她还不起钱，所以被告签字比较保险，如果代长英还不起钱，就把这个房屋抵押给被告，尚宗强是代代长英签字。现在代长英已经把钱还给被告了。王才伦、尚宗强与被告三人一起去看的房子，之后钥匙给了代长英，是代长英在实际占有和使用。被告认为合同是真实有效的，如果法院确认合同无效，由法院确认购买方是谁，如果确定罗永琴是购买方，罗永琴要在本案主张返还和赔偿损失。被告代长英辩称，被告认为合同有效，不提起反诉。代长英与原告都属于南川区XXXXXXXX居委成员，是同一集体经济组织成员。被告虽然当时签字并未到场，但是被告委托尚宗强代理签字原告是知晓的，而且事后被告也是追认的，按照我国合同法的相关规定，该合同是合法有效的，是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的规定。被告与罗永琴实际是一个让利担保关系，虽然没有书面合同，但口头合同也有效，本案合同主体应当是被告代长英而非罗永琴，被告已经把购房款38万元还给了罗永琴，让利担保已解除，所以房屋是被告一个人所有。被告委托尚宗强以被告的名义与原告签订了房屋转让协议后，原告张小云已将该买卖房屋交付给被告，现该房屋已由被告实际占有使用，被告已出租给尚宗新。原告是基于拆迁才来主张合同无效，是违背诚实原则的。庭审中原告张小云申请证人杨社会、池明生出庭作证。杨社会证明：杨社会作为证人在合同上签字时代长英并未签字，买房屋时是罗永琴与杨社会联系，代长英在买房之前、签约之中、签约之后都没有与杨社会有过联系。池明生证明：池明生作为证人在合同上签字时代长英没有在合同上签字，也没有在场。被告申请证人王才伦出庭作证。王才伦证明：王才伦作为中介方在买卖合同上签字，签合同时代长英不在场，是尚宗强给她代签的，也是现场同时签字的。庭审中，原告张小云、明顺禄表示在合同无效的情况下，双方各自退房退款，其他损失另案主张。本院经审理查明，2019年2月26日，甲方张小云、明顺禄与乙方罗永琴、代长英签订了《房屋转让协议》，协议约定甲方将坐落于重庆市南川县XXXXXXX社集体土地上的独栋房屋出卖给乙方，实际转让成交价格为430000元。乙方于2019年2月26日向甲方交付定金人民币50000元，2019年3月15日交付人民币180000元，余下尾款200000元于办理完相关手续后交房时付清。张小云、明顺禄在甲方签字处签字捺印，罗永琴、代长英（尚宗强代）在乙方签字处签字捺印，王才伦在中介方签字处签字捺印。《房屋转让协议》签定时代长英并未在场，其签字处由尚宗强代签，代长英并未向尚宗强出具书面授权委托。2019年2月26日，罗永琴向张小云转账购房款50000元，2019年3月12日，罗永琴向张小云转账购房款380000元。2020年6月5日代长英向罗永琴转账380000元，备注还款。罗永琴曾通过微信向张小云转账涉案房屋的水费。另查明，涉案房屋为农村宅基地，无房产证，罗永琴户籍地址为重庆市南川区**，与尚宗强系夫妻。代长英户籍地址为重庆市南户籍地址为重庆市南川区**。v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上述事实，有原告举示地籍档案、房屋转让协议、重庆农村商业银行对私客户账户明细、微信聊天记录、被告举示的中国建设银行账户交易明细、证人证言及原告的当庭陈述、被告的答辩予以证明，上述证据的真实性、合法性、关联性已经本院庭审审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，张小云、明顺禄与罗永琴间形成房屋买卖合同关系，双方签订的房屋买卖协议的购房主体是罗永琴。理由如下：第一，罗永琴在房屋转让协议购买方签字确认，代长英的签名系罗永琴丈夫尚宗强代为书写，但代长英并未出具任何书面授权委托给尚宗强，罗永琴与尚宗强系夫妻关系，是同一利益主体，在确定罗永琴购买人资格后，也就确认了尚宗强的购房人资格，尚宗强再代理无近亲属关系的第三人购买其已经购买的房屋与常理不符；第二，从看房、签订协议、支付购房款到房屋实际交付这一过程中都是罗永琴在行使权力，房屋实际交付后，房屋水费也是由罗永琴直接支付给张小云，这远远超出了无偿代理人的代理权限和范畴，而以上所有过程代长英均未与参与，也不符合购买房屋这一重大事项一般人的注意义务；第三，从购房款支付来看，购房款430000元是由罗永琴转账给原告，而代长英与两原告并无任何经济往来，代长英辩称其向罗永琴借380000元加上自己原有的50000元，共计430000元由罗永琴转给原告，但直至第一次开庭结束，代长英并未举示证据证明自己所有的50000元如何交付于罗永琴，而口称向罗永琴借款的380000元，是现金交付，并没有打借条，双方也未签订让利担保合同，本院认为罗永琴与代长英并非近亲属关系，双方在2019年进行380000元的现金交易，既不打借条也不签订其他书面合同，这不符合一般常理和交易习惯。虽第一次庭审结束后代长英向罗永琴转账430000元以支持其辩论意见，但并未举示该笔款项的来源和组成，故其辩解意见本院依法不予采信。综上，本院认定与原告张小云、明顺禄进行房屋买卖的合同相对人是罗永琴。张小云、明顺禄与罗永琴间形成房屋买卖合同关系，与代长英间无房屋买卖合同关系。《房屋转让协议》中土地性质属于农村集体经济组织所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，罗永琴与张小云、明顺禄不属于同一集体经济组织成员，罗永琴在房屋买卖后也未取得诉争房屋所在集体经济组织成员资格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故原、被告双方于2019年2月26日签订的《房屋转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应予认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订的房屋转让协议无效后，原告张小云、明顺禄因该协议取得的430000元购房款应当返还给被告罗永琴，被告罗永琴因该合同取得的房屋应当退还给原告张小云、明顺禄。关于损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，双方本可在本案中一并主张。但经本院释名后，庭审中原告张小云、明顺禄明确表示双方各自退房退款后其他损失另案主张。被告方在庭审结束后，至今未提起反诉，也未提出要求对损失采取何种方式进行认定，本院本案对损失不作处理，双方在本判决生效后，另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张小云、明顺禄与被告罗永琴于2019年2月26日签订的《房屋转让协议》无效。由被告罗永琴将合同中约定的房屋退还给原告张小云、明顺禄；由原告张小云、明顺禄将收受的购房款430000元退还给被告罗永琴。二、驳回原告张小云、明顺禄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7750元（原告张小云已预交）由原告张小云、明顺禄负担6975元，被告罗永琴负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费7750元，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘小彬人民陪审员  兰月琴人民陪审员  李 虹二〇二〇年十月十日法官 助理  周 明法官 助理  刘 韦书 记 员  梁大敏