云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初1782号原告：杨艳芳，女，1985年10月5日生，壮族，农民，蒙自市人，住蒙自市。委托诉讼代理人：王继旭，云南天方律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：田庆明，男，1990年9月20日生，回族，农民，建水县人，住建水县。委托诉讼代理人：吴成森，云南毛荣芳律师事务所律师。代理权限：一般授权。第三人：红河州宜家房地产经纪有限责任公司。住所地：蒙自市护国路金色碧海小区**负****。法定代表人：汤桦，该公司持股人。委托诉讼代理人：汤弘，男，该公司持股人。代理权限：特别授权。原告杨艳芳与被告田庆明、第三人红河州宜家房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨艳芳及其委托诉讼代理人王继旭、被告田庆明及其委托诉讼代理人吴成森、第三人红河州宜家房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人汤弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨艳芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同并立即协助原告办理房屋所有权证；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2019年7月10日与被告田庆明、第三人红河州宜家房地产经纪有限责任公司签订《云南省二手房买卖合同》，由原告购买第三人居间介绍的被告与开发商购买的建水曼××住宅小区××单元××号房屋，房屋建筑面积128.28平方米，总价款42万元。付款方式及期限具体约定为：购房款11万元由原告直接支付给肖发英；2019年7月16日前付购房款20万元用于银行所欠贷款；部分房款50275元由原告按卖方在银行所欠贷款本金加利息按月进行偿还；剩余尾款59725元于过户当天一次性支付；买卖双方约定此成交价格42万元为最终价格，买卖双方不得在《不动产登记证》过户前以市场物价浮动及任何理由违约变更此成交价，对此约定双方无异议。原告已按以上要求支付了购房款。2020年5月27日，按建水鼎悦房地产开发有限公司通知，要求业主提交相关办证所需资料进行办证事宜，被告却称由于房价上涨，不打算出卖该房屋于原告，故意拖延不肯提交相关办证所需资料，致使合同无法继续履行。第三人系该房屋买卖的中介机构，对合同的发生、履行更能说清其中事实，特列为本案第三人。被告田庆明辩称：房屋买卖合同无效；被告尚未办理房产的《不动产权证》，转移登记的条件尚不具备，原告关于转移产权登记的诉讼请求应当驳回。房屋系被告与妻子马梦莎的夫妻共同财产，未经马梦莎同意，买卖无效。被告与马梦莎2011年开始同居生活，同居期间生育一子一女，2017年5月19日双方登记结婚。房屋购买时间是2014年11月2日，房款为414806元，首付30﹪，其余70﹪系按揭贷款，按月还本付息，期限20年。前期房款是用被告与马梦莎同居期间的共同财产支付，后期每月偿还本息的钱也是用同居和婚后的共同财产支付，直至2019年7月10日被告卖给原告。房屋系被告与马梦莎的共同财产，按法律规定，非经共有人一致同意，不能处分共有财产，个别人的擅自处分无效，故合同无效。被告与阳红星签订了转让房屋的《房屋买卖定金合同》，卖方是被告，买方是阳红星，居间方是第三人，时间是2018年6月5日，阳红星支付了11万元定金，违约责任约定是卖方违约应双倍返还定金，同时承担总房款20﹪的违约金。合同签订后，阳红星失去联系。2019年7月10日，被告、原告、第三人签订的《云南省二手房买卖合同》的附件二和补充协议中出现一个叫肖发英的人，称为委托人肖发英。但被告从未见过委托书，无法判断其真伪，也没有和阳红星或肖发英签订过解除房屋买卖合同的协议，11万元的定金也未退还，阳红星随时可以站出来要求履行合同。经纪公司居间服务，佣金是房屋总价的2﹪,42万元就是8400元，由经纪公司照收。但被告与原告的电话录音光碟证实原告私下送给经纪人徐某3万元、宣某某2万元，然后共同欺骗被告，买卖曼金湾房屋，严重损害了被告的合法利益，这种以不正当手段签订的二手房买卖合同是无效的。被告、原告、第三人签订的《云南省二手房买卖合同》第六条约定：卖方领取不动产权证书满2年15个工作日内，经纪机构协助买卖双方，持办理房屋所有权转移登记手续所需资料，到房屋登记机构办理该房屋所有权转移登记手续。现被告尚未领取《不动产权证》，二手房买卖合同签订至今只有1年零10日，离卖方领取不动产权证书满2年还有遥远的时间距离，被告手里也没有转移房屋产权所需的资料，故按合同约定，现尚不具备房屋产权转移给原告的条件。第三人红河州宜家房地产经纪有限责任公司述称：服务佣金是成交价的2个点，但原告一直未支付给第三人。房屋是公司原法人宣雪安在处理，其余几个股东当时都不知情，宣雪安的股份转给汤桦时也没有交代这件事。因为此套房屋还让当时的5个股东合作不下去。本院经审理认定事实如下：2014年11月2日，被告田庆明与建水鼎悦房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定被告购买建水鼎悦房地产开发有限公司开发的建水曼××住宅小区××单元××号房屋，房屋参考建筑面积128.28平方米，总价款414806元。合同签订后被告支付了首期价款124806元，其余尾款29万元按合同约定以银行按揭贷款方式支付。2018年6月5日，被告与阳红星、第三人签订《房屋买卖定金合同》（房屋买卖合同），约定被告将前述房屋以42万元的价格转让给阳红星。自合同签订之日起3日内，阳红星支付被告11万元定金，定金直接汇入被告收款账户。交房时间于被告收到房屋定金3日内。居间服务费8400元由阳红星在签订合同当日支付给第三人。阳红星与被告签订合同并支付了被告11万元定金后电话无法接通，被告联系第三人，第三人告知被告阳红星家里出事，阳红星放弃购买房屋。2019年7月8日，阳红星委托妻子肖发英与原告、第三人三方就前述房屋买卖签订《二手房买卖合同》，约定阳红星将房屋以42万元卖给原告，付款方式为签订买卖合同付购房款定金5万元；部分房款5万元于2019年7月15日前一次性支付；其余房款31万元由买受人和被告对接，此款仅用于偿还银行所欠贷款；剩余尾款1万元于过户当天一次性支付。房屋2019年7月10日前交付原告等。合同签订后，原告于2019年7月9日、7月13日分别转账支付肖发英11万元购房款。2019年7月9日，原告、被告、第三人签订《云南省二手房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将前述房屋卖给原告，成交价42万元。付款方式为购房款11万元由原告和阳红星委托人肖发英对接，和被告无关。2019年7月16日前付购房款20万元，此款仅用于偿还银行所欠贷款。部分房款50275元由原告按被告在银行所欠贷款本金加利息按月进行偿还。剩余尾款59725元于过户当天一次性支付。买卖双方约定此成交价格42万元为最终价格，买卖双方不得在《不动产登记证》过户前以市场物价浮动及任何理由违约变更此成交价，对此约定双方无异议。房屋2019年7月10日前交付原告等。补充协议第七条约定：该房产出卖人阳红星于2018年7月1日向被告购买所得，出卖人阳红星委托人肖发英放弃购买该房产，现该房产由被告卖给原告，被告必须全权配合原告办理该房产后续所有一切事宜，直办理到买受人将《不动产登记证》过户到买受人指定人名下为止。2019年7月15日，原告支付20万元购房款给被告。合同签订后房屋已交付原告，被告所欠银行按揭贷款已由原告清偿。原告、被告、第三人签订《云南省二手房买卖合同》时肖发英在场。本院认为，原告、被告、第三人签订的《云南省二手房买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定履行义务的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告以房屋系共同财产其处分未经共有人同意、阳红星合同尚未解除为由主张合同无效的问题：1.被告提交的证据不足以证实房屋系共有；2.原告、被告、第三人签订的合同补充协议第7条已明确阳红星委托肖发英放弃购买该房产，该房产由被告卖给原告。故对被告的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：原告杨艳芳、被告田庆明、第三人红河州宜家房地产经纪有限责任公司签订的《云南省二手房买卖合同》继续履行；被告田庆明于判决生效后十五日内协助原告杨艳芳办理建水曼××住宅小区××单元××号房屋所有权证。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告田庆明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  吴玉芝二〇二〇年十月十日书记员  陈 晶