上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初12831号原告：张炜，女，1973年6月1日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：上海城太投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代理人：丁吉祥，总经理。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。原告张炜诉被告上海城太投资管理有限公司(以下简称城太公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，并于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告张炜、被告的委托诉讼代理人何晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张炜向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告签订的租赁协议；2.要求被告支付2019年9月至2020年7月的租金人民币7,557元(以下币种同)；3.要求被告支付租金总额的10%违约金15,896.77元；4.要求被告把拆除的墙面以及玻璃门恢复原状。审理中，原告撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：原被告于2018年6月26日签订《包租经营管理协议》，原告将位于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX层XXX号商铺，建筑面积为16.13平方米，每天按每平方1.4元出租给被告使用，包租经营期为15年，自2019年8月起至2034年7月止，其中2018年10月1日至2019年7月30日为原告给被告的装修免租期，但被告从驻入后开始拆墙装修与招商至今未按原协议准时给原告租金，为此原告提起诉讼。被告城太公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。租赁场所所在商场整体交付城太公司使用，包括原告在内的业主，没有履行提供适租房屋的义务，因部分业主与案外人订立过其他包租协议，案外人多次对城太公司的招商经营管理活动进行阻扰等，致城太公司无法进行装修等经营活动，现城太公司对商场整体招商、装饰装修已投入近500万元，若解除合同损失巨大，故不同意原告全部诉请；排除妨碍后，可同意支付租金。本院经审理认定事实如下：张炜系上海市奉贤区南桥镇百兴路********商铺的购买人。2018年6月26日，张炜(甲方)与城太公司(乙方)签订《包租经营管理协议》，由张炜将位于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX层XXX号商铺出租给城太公司，商铺面积为16.13平方米，双方约定租金为每天每平方米1.4元，包租经营管理期限为15年，自2019年8月1日起至2034年7月30日止，其中2018年10月1日至2019年7月30日为张炜给城太公司的装修免租期，第三年起租金每年递增3%，第九年起每年递增6%。乙方向甲方支付租金的时间为三个月一付(季付)。合同第六.3.(2)条约定：“乙方(城太公司)逾期支付租金的，每逾期一日，每日按年租金额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过1个月视为乙方单方违约终止合同，合同于1月期限届满之日自动解除，甲方无须通知乙方。乙方应按照本协议约定的租金总额的百分之10支付违约金，不足部分甲方有权继续追偿。乙方应于解除之日起十日内归还房屋，否则甲方有权自行收回出租房屋，乙方留存物品，甲方有权处置”。签约后，张炜交付了商铺，城太公司支付了一个月的租金687元。城太公司入驻后开始拆除原装修并进行招商等经营活动，之后有案外人干扰城太公司的相关经营活动。后因城太公司未按合同履行支付租金的义务，故张炜诉讼来院。另查明，2018年7月至10月，因案外人对城太公司进入租赁商铺所在商场拆除原装修等经营活动进行阻挠，城太公司曾报警。再查明，2017年7月，案外人汪某欲利用上海市奉贤区百兴路XXX号绿天商城二楼开设家居卖场，在没有和二楼小业主签订租赁合同的情况下，雇佣装修公司人员将未签订租赁合同的部分等业主的商铺的吊顶、玻璃、隔墙等敲碎，后被公安机关以涉嫌故意毁坏财物犯罪，于2017年9月26日刑事拘留，检察机关提起公诉，本院经审理后，于2019年2月28日，以(2018)沪0120刑初256号刑事判决书判决被告人汪某犯故意毁坏财物罪，判处有期徒刑三年六个月。又查明，系争商铺所在的“绿天商场”停业已一年以上，目前处于关闭状态。以上事实由“包租经营管理协议”、涉案商铺的上海市商品房预售合同、庭审笔录、(2018)沪0120刑初256号刑事判决书、本院的调查笔录等证据佐证。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张炜与城太公司签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力，城太公司作为承租人有按约支付租金的义务。城太公司辩称有案外人阻挠进场情况，属出租人违反适租义务。本院认为，即使存在上述事实，根据公安机关的接报情况，也存在于2018年7月至10月的免租期内，有关人员亦已被刑事处理，城太公司并无证据证明阻挠情况持续存在。根据本院于2020年9月28日的调查笔录，涉案商城一直由城太公司控制。同时，即便存在其他无法使用租赁房屋致合同不能履行的情况存在，城太公司也未及时通知张炜等业主或提出解除合同，以减少损失，故本院对城太公司的上述辩述不予采信。根据合同的约定，城太公司已拖延租金达1年以上，已属严重违约，审理中，城太公司称应排除妨碍后再行支付租金，本院认为如有案外人妨碍其使用，可另行主张，其设置付款条件不符合同的约定，应视作拒绝支付。张炜根据合同的请求解除合同，有事实和法律依据。合同解除应当通知对方，故本院确认包租经营管理协议于诉状副本送达之日即2020年7月8日解除。城太公司应当依约支付租金，余强、马丹琴请求支付2019年9月至2020年7月租金7,557元，符合合同约定，应予支持。对于张炜主张15年总租金额10%的违约金，城太公司提出抗辩，本院认为，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合本案情况，租赁期限长达15年，目前合同期限仅过去一年多，按照15年租金总额计算违约金显属过高，本院酌情按照3个月租金计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告张炜与被告上海城太投资管理有限公司签订的《包租经营管理协议》于2020年7月8日解除；二、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张炜租金7,557元；三、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告张炜违约金2,061元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由原告张炜负担228元，被告上海城太投资管理有限公司负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张劲松审 判 员  许力涛人民陪审员  周 婷二〇二〇年十月三十日法官 助理  吴映辉书 记 员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。