北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10305号原告（反诉被告）：周沿，男，1990年2月19日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）：潘月刚，男，1980年9月7日出生，汉族，住北京市通州区漷县镇大香仪村**。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：魏敏华，北京恒略律师事务所律师。被告（反诉原告）：许泽姜，男，1971年10月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告（反诉原告）：林丽猛，女，1973年5月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：卫若楠，北京市京师律师事务所律师。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：于水，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）周沿、潘月刚与被告（反诉原告）许泽姜、林丽猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘月刚及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人魏敏华，被告（反诉原告）林丽猛及二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人卫若楠、于水参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周沿、潘月刚向本院提出诉讼请求：1．要求解除原告周沿、潘月刚与被告许泽姜于2019年7月18日签订的《商铺租赁协议》；2．判令被告许泽姜、林丽猛连带返还原告周沿、潘月刚商铺租金60000元；3．判令被告许泽姜、林丽猛连带返还原告周沿、潘月刚商铺租赁押金20000元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告一许泽姜与被告二林丽猛系夫妻关系。原告周沿、潘月刚与被告许泽姜于2019年7月18日签订《商铺租赁协议》，约定原告承租位于北京市通州区江米店街商铺，租赁期限为5年，自2019年07月16日起至2024年07月15日止，每月租金10000元，押金20000元，交纳租金方式为6个月一付，原告按约定足额支付被告从2019年7月16日至2020年1月15日租金60000元及押金20000元；第二次交付时间是从2020年1月16日至2020年7月16日租金60000元，原告按约定将租金汇入被告二账户。但从2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，原告生意受影响无法正常运营，面临着零生意与付房租的双重压力。原告认为，此次疫情属于不可抗力，要求解除合同，被告返还原告押金20000元及从2020年1月16日至2020年7月16日疫情期间关门停业、无法经营及未使用的租金60000元。被告（反诉原告）许泽姜、林丽猛辩称：不同意原告诉讼请求，合同是原告与许泽姜签订，与林丽猛无关，新冠肺炎并不能导致合同无法履行，不能导致原告不能使用合同，房屋由原告使用，原告拖欠租金，无权要求被告返还租金。被告（反诉原告）许泽姜、林丽猛提出反诉请求：1．判令反诉被告继续履行原、被告于2019年7月18日签订的《商铺租赁协议》，向反诉原告支付2020年7月16日至2021年1月15日的租金8万元，并支付逾期付款利息（以8万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月1日起计算至被告实际支付之日止）；2．判令反诉被告向反诉原告支付2019年和2020年冬季的暖气费4505．54元；3．判令反诉被告向反诉原告支付2019年7月16日至2021年1月15日期间的物业管理费9430．2元；4．诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：二反诉原告系夫妻关系。2019年7月18日，反诉原告与二反诉被告签署了《商铺租赁协议》，协议约定二反诉被告租赁反诉原告位于通州区江米店街商铺，租赁期限自2019年7月16日起至2024年7月15日，租赁期限内第二年的租金为16万元，租金六个月支付一次，租金应提前15日付清，且租金应支付到反诉原告二的账户。此外，租赁期间产生的物业管理费、暖气费等费用由反诉被告承担。2020年7月1日，根据《商铺租赁协议》的约定，反诉被告应当向反诉原告支付2020年7月16日至2021年1月15日的租金8万元，但是反诉被告一直未按照约定支付。并且，反诉被告也未按照约定支付暖气费和物业费。为了维护反诉原告的合法权益，反诉原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定提起本案诉讼，请求贵院支持反诉原告的全部诉讼请求。原告（反诉被告）周沿、潘月刚辩称：我方在2020年3月21日以微信方式向被告发解除合同通知书，不存在拖欠租金；合同签订后我方一直没有使用房屋，被告以各种理由不配合、拖延。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月18日，周沿、潘月刚（乙方、承租方）与许泽姜（甲方，出租方）签订《商铺租赁协议》，约定许泽姜将位于通州区江米店街商铺，租给乙方经营使用（餐厅除外），出租商铺的建筑面积为52．39㎡。租赁期限为五年，自2019年7月16日起至2024年7月15日止。第三条“装修免租期”约定，甲方给予乙方第一年50天的装修免租期，免租期减免的租金在第一年的租金中分两次扣除。第四条“租金、押金及付款方式”约定，第一年租金壹拾伍万元（150000元）；甲方给予乙方免租期租金减免贰万零捌伯元（20800元），乙方实际支付租金壹拾贰万玖仟贰佰元（129200元）；第二年租金壹拾陆万元（160000元）。为确保租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币20000元作为租赁商铺押金，待合同期满后乙方付清本应纳的水费、电费、物业管理费、暖气费后，甲方应将保证金全额退还给乙方（押金不计算利息）。租金六个月付款一次，乙方在签订本协议之日一次性付清六个月房屋减免后租金陆万肆仟陆佰元（64600元）及押金贰万元（20000元）合计捌万肆仟陆佰元（84600元）；2019年12月30日付下半年装修减免后租金陆万肆仟陆佰元（64600元），以后租金均在到期之日提前15天付清，租金以汇款方式汇到林丽猛账户。第五条“设施及费用承担”约定，租赁期间所发生的费用（水费、电费、物业管理费、暖气费、税费）由乙方负责。第八条“合同的解除”约定，本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1．租赁期届满。2．出现不可抗力造成商铺毁损达不到使用目的的。3．政府强制征收或拆除该商铺的。第九条“违约责任”约定，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿30000元违约金。第十条“补充约定”约定，承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用商铺，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。合同签订后，周沿、潘月刚向许泽姜、林丽猛支付了押金20000元及2019年7月16日至2020年7月15日的租金124600元。另查，2020年3月21日，周沿向林丽猛发送微信要求解除合同。截止目前，双方未办理房屋交接。关于涉案商铺经营情况，周沿、潘月刚称租赁商铺目的是经营水吧，但租赁后一直没有使用过，因位置不对未被允许加盟。原计划2020年2月开设公司，但因为疫情原因没有开。周沿、潘月刚认可公司不能开设及水吧无法经营均与被告无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。周沿、潘月刚与许泽姜签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。关于周沿、潘月刚主张解除合同的诉讼请求，首先，本案不符合合同约定的解除情形。周沿、潘月刚称合同中关于解除的条款系格式条款但又自认合同条款系双方协商拟定，故对该意见本院不予采信。其次，周沿、潘月刚称因新冠肺炎疫情发生导致无法正常经营，认为新冠肺炎疫情属于不可抗力故解除合同。本院认为，新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，疫情防控对于商铺承租人开展商业经营会造成一定程度影响，但这种影响有一定的时效性，并不足以达到无法实现合同目的、需要解除合同的程度。周沿、潘月刚的解除不符合法定解除情形。综上，周沿、潘月刚通过微信发送的解除通知并不具有单方解除合同的法律效力，但其微信通知解除及未缴纳后续到期租金属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，上述行为导致租赁合同目的已无法实现，故本案租赁合同应解除为宜，原、被告双方应友好协商及时处理房屋交接验收等事宜。解除日期本院认定为本案立案之日。关于周沿、潘月刚所提要求许泽姜、林丽猛返还租金的诉讼请求，所主张期间涉案房屋并未交付于许泽姜、林丽猛，周沿、潘月刚基于占有使用应当支付房屋租金或使用费，但考虑到新冠肺炎疫情对周沿、潘月刚开展商业经营客观上会造成一定不利影响，本院基于公平原则酌定许泽姜、林丽猛返还周沿、潘月刚部分租金。关于周沿、潘月刚所提要求许泽姜、林丽猛返还押金的诉讼请求，双方合同约定押金待合同期满后乙方付清本应交纳的水费、电费、物业管理费、暖气费后甲方再行退还，故对该项诉讼请求，本院暂不予支持。关于许泽姜、林丽猛所提要求周沿、潘月刚继续履行合同、支付2020年7月16日至2021年1月15日的租金及逾期利息的反诉请求，本院不予支持。关于许泽姜、林丽猛所提要求周沿、潘月刚支付供暖费和物业费的反诉请求，鉴于双方尚未进行交接验收，上述费用系向物业公司等缴纳，且许泽姜、林丽猛并未代为缴纳上述费用，故对上述反诉请求，本院暂不予支持。周沿、潘月刚单方违约解除合同，应承担相应法律责任，许泽姜、林丽猛经法院释明坚持要求继续履行合同，故对于租赁合同解除后相应法律后果，许泽姜、林丽猛可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周沿、潘月刚与被告（反诉原告）许泽姜于2019年7月18日签订的《商铺租赁协议》自2020年4月30日解除；二、被告（反诉原告）许泽姜、林丽猛于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）周沿、潘月刚租金10000元；三、驳回原告（反诉被告）周沿、潘月刚的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许泽姜、林丽猛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取计900元，由原告（反诉被告）周沿、潘月刚负担875元（已交纳），由被告（反诉原告）许泽姜、林丽猛负担25元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费2148元，减半收取计1074元，由被告（反诉原告）许泽姜、林丽猛负担1074元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  卫丹二〇二〇年十月三十日书记员  李璠