北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4019号原告：郭爱英，女，1967年2月21日出生，汉族，退休职工，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告郭爱英与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，由郭爱英提起诉讼，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭爱英，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭爱英向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告给付逾期办理房屋所有权证违约金至实际办证之日止（自2019年7月23日起算，暂计算至2020年4月10日，违约金226591．99元）；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月19日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1682865。合同约定原告向被告购买被告开发的门头沟区滨河路xxx号院xxx项目原房号xxx号楼1101号，现为北京市门头沟区滨河路xxx号xxx园xxx号楼1101号（简称1101号）。原告依约完全履行了合同义务，支付了全部购房款8615665元。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理取得房屋不动产权属证书。被告未按时办理房产登记，严重违约。2019年7月15日原告曾就2017年7月31日至2019年7月22日期间的逾期办理房屋所有权证违约金诉至北京市门头沟区法院（以下简称门头沟法院），门头沟区法院作出（2019）京0109民初5136号民事判决书（以下简称5136号民事判决书）支持了原告的诉讼请求，被告不服5136号民事判决书，向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提起上诉，一中院经审理作出（2020）京01民终501号民事判决书（以下简称501号民事判决书），维持一审判决。目前原告已就生效判决申请强制执行。时至今日仍然被告依然没有办理房产登记，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告在签订商品房预售合同时签订委托书一份，委托被告对房屋进行加建、改建，存在过错，造成未能如期办证，应自行承担责任；根据预售合同第16条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公告维修基金等费用，原告并未交期上述费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第1项和第2项的约定，办理房屋权属登记时间应予顺延；原告起诉已过诉讼时效。二、违约金计算有误，根据原被告签订的补充协议，约定收房时间顺延31天，被告未按照补充协议履行收房义务，办证期限应自实际收房之日起算；且根据补充协议约定收房日期延长31天，被告也实际向原告给付了延期交房的补偿金，故该笔款项应自逾期办证违约金中扣减，或将逾期时间核减31天；根据生效判决认定的付款时间，原告逾期交付房款，根据预售合同第14条第2款约定，办证期限应按照逾期缴款时间顺延，故逾期办证期间应在核减31天基础上，继续核减逾期付款期间。三、即便法院认为天台山公司应当承担适当责任，原告主张违约金亦过高，超过造成损失的30%，本案中，加建部分一直由原告使用，原告无偿获得利益未受有任何损失，如原告未就实际损失提交证据，应当认定无损失。四、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，涉案小区全部房屋现场测量等工作无法落实，造成房屋权属登记无法进行，自2020年1月23日后的违约金应当属于不可抗力，予以核减。五、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用房屋面积，其过错行为导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背公平原则和诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：郭爱英于2019年7月15日就要求天台山公司支付逾期办理房屋所有权证违约金诉至本院，本院于2019年10月23日作出5136号民事判决书，判决：“北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付郭爱英二○一七年七月三十一日起至二○一九年七月二十二日止的逾期办证违约金622051元。”天台山公司不服5136号民事判决书，上诉至一中院，一中院于2020年1月16日作出501号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”5136号民事判决书、501号民事判决书现已生效。5136号民事判决书查明事实如下：“2014年12月19日，天台山公司（出卖人）与郭爱英（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1682865）（以下简称预售合同），约定郭爱英购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（xxx）门头沟新城城子地区天台山居住项目xxx层1101号房屋（双方一致认可即现1101号），房屋预测建筑面积219．32平方米，其中套内建筑面积184．15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35．17平方米，单价每平方米46786．13元，房屋总价8615665元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2014年12月20日、2015年3月20日，郭爱英分两次向天台山公司共交纳购房款8615665元，天台山公司向郭爱英出具发票。2015年8月10日原告向被告支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，代收印花税5元，代收公共维修基金43866元，代收物业费17134．06元，天台山公司向郭爱英出具收据。西山御园12号楼1101号房屋于2015年8月10日交付予郭爱英，现由郭爱英居住使用。截至2019年7月22日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建筑。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币2428700元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，郭爱英在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。”501号民事判决书查明事实如下：“本院二审中依法补充查明：预售合同约定，出卖人（天台山公司）应于2015年7月31日前向买受人（郭爱英）交付商品房；出卖人未按照约定于2015年7月31日前向买受人交付商品房，逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人每日以已交房价款万分之一的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房，若买受人不要求退房，要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人每日按已交房价款万分之一的标准向买受人支付违约金。如因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按照已付房款万分之一的标准向买受人支付违约金。预售合同附件十第九条第2款约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，同时自视为交付之际日起60日起至买受人实际接收商品房之日止，买受人每日应按商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限自买受人实际接收该商品房之日起算。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。”另查，郭爱英与天台山公司于2015年10月9日签订西园嘉园收房补充协议（以下简称收房补充协议），主要内容为：“甲方：天台山公司乙方：郭爱英……2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送到《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通……甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1682865《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金……”。天台山公司按照收房补充协议向郭爱英支付补偿款26709元。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1682865）已经生效判决书认定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期办理房屋所有权证书，依法应当承担违约责任。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司仍未取得房屋初始登记，郭爱英起诉主张2019年7月22日后发生违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。由于办证日期尚不确定，本院暂计算违约金至法庭辩论终结之日即2020年8月25日（即400天）。关于天台山公司的各项答辩意见，对于郭爱英签订委托书委托加建，郭爱英因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错，郭爱英违约金起算时间应按实际收房日期主张，郭爱英主张违约金过高等答辩意见，在此前诉讼审理过程中均有主张，5136号民事判决书及501号民事判决书经审查均已作出认定：首先，天台山公司未取得房屋初始登记，系因诉争项目房屋进行了阳台和结构洞口的封闭，且该项目其余未售房屋亦已进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以郭爱英签订委托书，郭爱英对加建存在过错，辩称其不应承担违约责任的答辩意见，不予采信。其次，根据预售合同约定，交付房屋及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定，系对天台山公司的限制，且迟延交房并不必然导致迟延办证，天台山公司应按照合同约定的期间办理房屋权属登记，并自2017年8月1日起，承担逾期办证的违约责任。再次，天台山公司未就违约金计算标准过高提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，亦不予采信。天台山公司未就生效判决书认定事实提交相反证据，故本院对5136号民事判决书与501号民事判决书查明事实及裁判依据予以采信，对天台山公司上述答辩意见，均不予采信。对于天台山公司主张郭爱英逾期付款，应按照实际交房日计算办证期间，进而计算逾期办证起算时间的答辩意见，上述逾期办证违约金计算期限，已由生效判决书予以确定，天台山公司未提交足以推翻生效法律文书认定事实，应承担举证不能的法律后果，对其该项答辩意见，本院不予采信。对于天台山公司主张郭爱英未交齐预售合同第16条约定的契税等办理房屋所有权证书所需费用，根据合同约定，办证期限予以顺延的答辩意见。根据已查明事实，逾期办证原因并非郭爱英未交费导致，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采信。对于天台山公司主张收房补充协议约定收房时间顺延31天，故逾期办证违约金计算期限应当相应顺延，或者从违约金中扣减收房补充协议确认补偿款项的答辩意见。首先，根据收房补充协议的行文，不足以认定双方对预售合同交房时间做出了变更；其次，天台山主张上述款项系逾期交房违约金，与郭爱英本案主张逾期办证违约金亦不冲突，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采信。对于天台山公司主张超过诉讼时效及因新冠疫情导致无法办证的答辩意见，天台山公司未提交证据证明，其主张无事实依据，本院不予采信。具体到本案中，违约金的计算标准，天台山公司虽主张过高，但亦未就上述主张提交充分证据，故本院对其就本案降低违约金的答辩意见不予采信。郭爱英主张以全部房款8615665元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付郭爱英2019年7月23日起至2020年8月25日止的逾期办证违约金344626．6元；二、驳回郭爱英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3235元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年十月二十九日法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎