江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初5309号原告：李朋，1986年1月2日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：无锡八方汇商业经营管理有限公司，住所地无锡市滨湖区海岸城**。法定代表人：陈穗生，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵阳、华蕾，该公司员工。原告李朋与被告无锡八方汇商业经营管理有限公司（以下简称八方汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李朋、被告八方汇公司的委托诉讼代理人赵阳、华蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朋向本院提出诉讼请求：1、解除李朋与八方汇公司签订的商铺租赁合同。2、八方汇公司退还租赁保证金37403.4元、装修保证金4411.2元。3、八方汇公司退还2020年2月8日至2020年3月31日的租金22094.1元。事实及理由：2018年5月30日，李朋与八方汇公司签订《商铺租赁合同》，由李朋承租八方汇公司位于海岸城51-116、124商铺，用于经营小吃餐饮店“百年面道”。合同签订后，李朋已预交租金至2020年3月31日。2019年下半年，八方汇商圈客流下降致经营不善。后又因疫情影响，入不敷出。2020年2月7日，因疫情防控八方汇公司要求停业，李朋已无力继续履行合同。为防止损失扩大，李朋于2020年2月24日书面通知八方汇公司解除合同。但八方汇公司回函要求李朋支付六个月租金方可解除合同。李朋与八方汇公司沟通无果后，为防止损失扩大，决定先撤出店铺内私人物品并将商铺恢复至还铺标准，却遭到八方汇公司阻挠。另八方汇公司也未按约提供商业服务，违约在先。现案涉租赁合同已无法继续履行，请求法院支持诉请。被告八方汇公司辩称：1、我方于2020年1月收到李朋发送的律师函，后我方已经回函，明确表示不同意解除合同。2、李朋商铺的装修尚需整改，不同意退还租赁保证金和装修保证金。3、八方汇公司已按约提供商业服务。综上，请求法院驳回李朋的诉请。经审理查明：2018年5月，八方汇公司（甲方）与李朋（乙方）签订了《无锡八方汇商铺租赁合同》，约定：1、甲方将无锡市海岸城51-116、124号商铺出租给乙方使用，租期为房屋交付之日起3年。2、商铺建筑面积73.52平方米。3、该商铺仅限于经营面馆餐饮店（品牌为百年面道）之用。4、租金标准为：第一年2146.8元/月，第二年2236.2元/月，第三年2325.7元/月。5、租赁保证金为37403.4元，如乙方有违反或不履行本合同的行为，给甲方造成损失的，甲方有权直接在租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金。在合同终止日届满三个月后，如无因消费者退货、修理、赔偿等责任导致顾客索赔而令甲方承担责任的，甲方退还结余租赁保证金。6、甲方在本合同有效期内持续为八方汇进行业态规划、品牌管理、项目招商、消费宣传、策划咨询等商业服务，乙方同意支付商业服务费。第一年为8587.1元/月、第二年为8945元/月、第三年为9302.7元/月。7、乙方应在商铺交付日前向甲方支付装修押金，如乙方没有违反本合同及有关装修规定，经消防部门验收合格，且通过甲方验收后，甲方向乙方返还装修押金。8、因不可抗力不能履行或者不能全面履行的，允许变更或解除合同。目前，李朋已结清截至2020年3月31日的租金和商业服务费。租赁合同签订后，李朋向八方汇公司交付了租赁保证金37403.4元、装修保证金4411.2元。2018年7月13日，八方汇公司向李朋出具了《工程竣工验收表》，载明初验项目问题记录为：喷淋、烟杆需整改、无消防广播、后门底板未贴合铝框、前后门电线穿管裸露等。八方汇公司陈述，因李朋尚有需整改项目，故不能退还装修保证金。李朋陈述：目前确实在整改。李朋陈述，商铺于2018年7月开业。2020年2月7日，无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室发布锡防指企控[2020]6号《关于进一步加强服务性经营场所疫情防控工作的通知》，主要载明：非涉及居民生活必需品的服务型经营场所，包括城市综合体、综合性商场、商业街区、批发市场等，即日起一律停止营业，恢复营业时间视疫情防控情况另行通知。2020年2月27日，八方汇公司向八方汇商业街全体商户发出《告知函》，主要载明：根据疫情防控的最新进展以及无锡市《关于进一步优化疫情防控措施加快推进企业复工复产的通知（第11号）》要求，无锡八方汇商业街现已达到防控要求，符合复工政策，已做好恢复营业的准备工作。我司决定于2020年2月29日恢复营业，营业时间暂定10:00-17:30。2020年3月8日，无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室发布锡防指企控[2020]11号《关于疫情防控期间安全有序恢复餐饮（堂食）营业的通知》，主要载明：疫情期间安全有序恢复餐饮（堂食），自2020年3月9日起恢复营业。2020年2月，李朋向八方汇公司邮寄送达《解除租赁合同申请书》，主要载明：由于各类原因，经营不善，致本店入不敷出、累计亏损，本人竭尽全力，苦心经营，勉强维持。2020年新冠疫情爆发，店铺停业，更是雪上加霜，难以为继。在不可抗力新冠疫情的情况下，加之本人背负各类债务，已无力经营，现告知终止租赁合同。2020年3月9日，八方汇公司向李朋邮寄《答复函》，表示不同意解除合同。李朋拒收了该答复函。2020年3月13日，李朋向八方汇公司邮寄《终止租赁合同告知书》及商铺钥匙，告知书主要载明：1、消灭双方租赁合同关系。2、移出商铺内设备物品。3、将商铺交还八方汇公司，请八方汇公司及时查验、接收。4、租赁使用期内相关租金、水电费用请八方汇公司及时清算并告知李朋。5、李朋在行使以上权益时，如遇无故阻挠、拖延等行为，将追究相关责任。八方汇公司拒收了上述告知书及钥匙。本案诉讼中，八方汇公司为了证明提供了相应商业服务，向本院提交下列证据：1、八方汇规划图三张。2、《广告发布合同》，载明：八方汇公司委托江苏锐众广告有限公司发布广告。发布时间2019年11月30日至2019年12月13日。3、《新潮电梯电视联播网广告发布合同》，载明：八方汇公司委托无锡新潮传媒有限公司代理LED刷屏机媒体广告发布事宜。广告形式FLASH或JPG格式或视频，发布频次300次/天。发布时间2020年4月25日至2020年5月1日及2020年5月16日至2020年5月22日。4、《资讯平台服务合同》，载明：八方汇公司（甲方）委托无锡木心传媒有限公司（乙方）通过乙方资讯平台发布甲方及相关经营品牌广告。发布时间2020年4月30日、5月8日、5月19日。广告发布数量15万条。5、《微信功能服务合同》，载明：无锡品韵文化传播有限公司向八方汇公司提供微信功能服务。服务期限2019年12月31日至2020年1月2日。6、《八方汇圣诞美陈项目合同》，载明：无锡市思意策划广告有限公司为八方汇公司提供圣诞美陈项目运输、安装、撤离及维修维保等事宜。交付日期2019年12月1日。7、《八方汇活动执行与布展合同》，载明：无锡小室传媒科技有限公司承办八方汇“食、'汇'小当家”、“抖音创意DP”活动相关事宜。活动时间2019年11月9日至11月30日。李朋质证认为：对上述证据体现内容不知情。本案诉讼中，2020年6月16日，本院向李朋进行了释明：如法院认定你方依据不可抗力主张解除合同不能成立，你方是否同意按照情势变更进行处理？如你方不同意按照情势变更处理，是否同意以违约解除为由主张解除合同并提出相应诉讼请求？对于上述释明，李朋均答复不同意。2020年9月21日，本院再次就上述问题向李朋作出释明，李朋仍答复不同意。本院认为：本案的争议焦点为：1、李朋是否有权以经营不善、累计亏损为由解除合同。2、李朋是否有权依据不可抗力的合同条款以及法律规定解除合同。3、李朋是否有权以八方汇公司未按合同约定提供商业服务为由解除合同。关于第1项争议焦点，经营不善、累计亏损并非法定解除合同的事由，但在如房屋租赁合同等一些长期性合同履行过程中，在双方形成合同僵局的情况下，符合一定条件，违约方有权起诉解除合同。据此，本院也向李朋两次释明是否同意违约解除，但李朋均不予同意。综上，在李朋不同意按照违约解除处理的情况下，本院驳回李朋以经营不善、累计亏损为由解除合同的诉请。关于第2项争议焦点，案涉租赁合同约定：因不可抗力不能履行或者不能全面履行的，允许变更或解除合同。同时，我国《合同法》也规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。首先，本院讨论依据上述法律规定，李朋能否解除合同。本院认为，疫情或者因疫情采取的防控措施确属不可抗力，但根据本院查明的无锡市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室相关文件，2020年2月7日商业综合体停止营业，2月29日起在营业时间缩短的情况下恢复营业，3月9日起恢复餐饮业堂食。整体来看，从停止营业到恢复堂食，时间为一个月，与三年租期相比，属于极小比例。故本院认为，不可抗力尚未达到导致不能实现合同目的的程度。其次，本院讨论依据上述合同条款，李朋是否有权解除合同。上述合同条款赋予合同当事人因不可抗力在不能履行或者不能全面履行时，可以主张变更或解除合同。客观上，疫情或者因疫情导致的防控措施致使八方汇公司在1个月左右的期间不能履行或者不能全面履行合同。但是根据合同法规定的合同条款解释规则，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依据上述解释规则，本院认为，该合同条款约定的变更和解除合同的权利是有适用次序的，并非在因不可抗力不能履行或者不能全面履行时即可直接解除合同，应根据不可抗力对合同履行的影响程度次序适用变更或解除合同。本案中，上已论及，不可抗力对合同履行的影响并不能导致李朋一方的合同目的无法实现，故不应直接适用合同解除，而应优先适用合同变更。故李朋基于上述合同条款解除合同，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。另需说明的是，本院在审理中也向李朋两次释明是否同意基于情势变更处理，但李朋均不予同意，故本院无法按照情势变更进行处理。关于第3项争议焦点。依据八方汇公司提供的诸多合同，足以证实为了提供商业服务，八方汇公司委托案外公司进行广告推广、布展、美术陈列等商业服务。综上，本院认定李朋以八方汇公司未按合同约定提供商业服务为由解除合同，依据不足，本院不予采纳。因合同尚未解除，李朋无权请求八方汇公司返还租赁保证金37403.4元。关于李朋主张退还2020年2月8日至2020年3月31日的租金22094.1元。本院认为，因目前双方租赁合同尚未解除，李朋仅将租金、商业服务费交至2020年3月31日，在李朋尚结欠八方汇公司后续租金、商业服务费的情况下，返还条件尚不具备，故本院对李朋的该项诉请不予支持。关于李朋主张八方汇公司返还装修保证金4411.2元。根据案涉租赁合同的约定:如李朋没有违反本合同及有关装修规定，经消防部门验收合格，且通过八方汇公司验收后，八方汇公司返还装修押金。本案中，八方汇公司于2018年7月13日向李朋出具了《工程竣工验收表》，其上载明了存在的问题。李朋的装修并未通过八方汇公司验收，李朋也陈述还在整改过程中。故目前返还装修保证金的条件尚不具备，对该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告李朋的诉讼请求。案件受理费减半收取2311元，由原告李朋负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 尤曦红二〇二〇年十月二十六日法官助理 周愈佳书 记 员 易 瑛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。