四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初4313号 原告：巴中市中润物业管理有限公司，住所地四川省巴中市江北滨河玉盘**润州国际****。 法定代表人：李劲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭冠男，男，1990年5月25日出生，汉族，该公司行政部经理，户籍地重庆市合川区，现住四川省巴中市兴文经开区。 委托诉讼代理人：张科旭，四川宏坤律师事务所律师。 被告：陈强，男，1993年10月16日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市兴文经济技术开发区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李涛，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 原告巴中市中润物业管理有限公司与被告陈强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴中市中润物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭冠男、张科旭，被告陈强的委托诉讼代理人李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即支付下欠物业管理服务费用6063元，并支付违约金548元（物业服务费用计算标准：112.28㎡×1.5元/㎡×12个月×3年=6063元，违约金计算标准：0.5元/天×365天×3年=548元）；2.因本案所发生的诉讼等费用全部由被告承担。事实及理由：原告于2016年3月24日与开发商巴中市中润实业有限公司（后变更为巴中市中润实业集团有限公司）签订编号为“物服合字【2016】004号”《物业管理服务委托合同书》，服务于巴中市兴文经济技术开发区比弗利山庄小区（一期），被告为该小区2幢6楼1号业主。2016年12月1日，原告接房时与被告签订了《物业管理合同》及《物业管理总公约》，合同对物业管理服务内容、物业服务费用的缴纳标准、缴纳方式、违约责任等均进行了明确约定。合同签订后，原告全面履行了物业管理服务职能，而被告以各种理由拒不按约定缴纳物业管理服务费用。被告的行为违背了诚实信用原则，使原告公司的正常运转受到影响。经原告多次催收无果，故依法提起诉讼。 被告辩称，1.根据原、被告双方签订的物业管理合同的约定，原告提供的物业服务存在严重的不达标即本案原告存在根本违约。2.原告的根本违约主要体现在小区的供水、供电、供气、小区的配套设施、小区的绿化、消防、电梯等诸多方面，其中有的设施根本就不存在，有的务根本没有达到合同约定的标准。3.根据原、被告双方签订的物业管理合同约定，原告是按巴中市物业服务管理办法中的一级服务标准收费，依据巴中城区物业管理服务等级标准，一级的服务标准包括房屋的管理、共同设施及设备的维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等，原告的服务根本没有达到上述的标准。因此约定的按一级服务标准收费与客观真实不符。4.本案原告在不具备交付条件下而交房于被告，这期间原告根本没有提供实质上的物业服务，现原告要求被告缴纳物业费于法无据。5.根据原告的服务来看，其服务根本未达到合同约定的标准。原告主张被告支付3年的物业服务费并承担违约责任，违背了合同约定，依法不能成立。综上所述，请求人民法院结合本案的客观事实，在查明原告未提供物业服务的情形下，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告与巴中市中润实业有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了该公司开发的比弗利山庄项目的房屋。 2016年3月24日，巴中市中润实业集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务委托合同书》（编号：物服合字【2016】004号），合同就双方的权利义务等进行了约定。其中约定：甲方将比弗利山庄项目（一期）的物业管理服务工作委托给乙方，乙方同意接受委托；甲乙双方约定按三级物业管理服务等级提供物业管理服务；物业管理服务费支付方式为包干制，住宅按1.5元/㎡﹒月计收。 2016年12月1日，被告接收房屋。同日，被告陈强（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：1.甲方房屋为比弗利山庄2－601（电梯公寓），建筑面积112.28平方米。2.合同有效期限从物业买受人自物业首次交付使用之日起至本物业业主委员大会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效之日止。3.物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及运行的维护和管理；环境卫生与绿化；安保管理与消防管理；交通秩序管理；一般性事务调解和社区文化的组织与开展。4.按巴中市巴州区物价、巴中市巴州区房地产管理局、巴区价（2015）13号文件中的一级（最高级）服务标准进行服务。5.按《巴中市物业服务收费管理办法》中的一级服务收费标准进行收费，其中：所有物业均以建筑面积计算收取物业管理服务费；电梯住宅用房每月每平方米1.5元。物业管理服务费按年度为收费时段，即业主接房之日需一次性交清一整年度的物业管理服务费，次年依次类推并提前一个月（每年1月1日前）缴纳。6.乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权通过业主大会要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.5元交纳违约金。 2019年2月，案涉小区开通天然气；2020年1月，案涉小区开通居民用电。审理中，被告提供了比弗利山庄小区环境、卫生等相关情况的照片，证明案涉的比弗利山庄系在建工程，存在中庭绿化缺失、装修垃圾堆积、环境脏乱差、存在安全隐患等问题，原告巴中市中润物业管理有限公司的服务未达到一级服务标准，不应按照一级服务标准收取费用。 原、被告因上述物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》，《物业管理服务委托合同书》，《物业管理合同》等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原告作为前期物业服务企业既与建设单位签订了《物业管理服务委托合同书》，又与被告方签订了《物业管理合同》，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，亦可待业主大会成立后依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换，但不能成为业主拒交物业服务费的合理事由，被告作为业主应当向原告交纳物业服务费。 关于原告主张的物业服务费金额问题。被告所辩称的内容虽非全部属于原告的物业服务范畴，但原告作为物业服务企业未能提供办理物业承接验收手续时建设单位应当向其移交的资料，其承接的物业明显为在建工程；其虽陈述其与建设单位系不同的法律主体，但其作为物业服务企业应当知晓在建工程所造成的问题会降低其在维修养护、环境管理、秩序维护、安全保护等方面的服务质量，且根据被告提供的证据，亦可以看出原告在2018年－2020年期间提供的物业服务并未达到合同约定的一级标准，故本院对原告主张的物业服务费酌情进行调减即对原告主张的2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费按1.0元/平方米/月进行计算，故被告应交纳欠付的物业费为4042.08元（112.28平方米×1.0元/平方米/月×36个月），对原告主张的其余部分，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题。原、被告双方虽在《物业管理合同》中约定逾期未交纳物业服务费应支付违约金，但鉴于原告在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，且原告亦未按物业服务合同的约定全面履行自己的义务，存在不足不处，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告陈强于本判决生效之日起十日内向原告巴中市中润物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费4042.08元； 二、驳回原告巴中市中润物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈强负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 刘姝含 二〇二〇年十月十五日 法官助理 刘 霞 书 记 员 陈小毅