安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7100号 上诉人（原审原告）：杨亓俊，女，1986年1月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：冯传求，安徽和源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹丹，安徽和源律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄智，男，1987年4月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 上诉人杨亓俊因与上诉人黄智房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨亓俊上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判决黄智以285000元为基数，按照年利率6%标准，自2019年4月17日起向杨亓俊支付利息损失至返还全部购房款之日（暂计算至一审起诉之日为13886元）；3.判决黄智向杨亓俊支付违约金327000元；4.判决黄智向杨亓俊支付居间服务费损失34065元；5.判决黄智承担本案一、二审全部案件受理费。以上上诉请求合计为374951元。事实和理由：1.《存量房买卖合同》中约定的2019年7月30日是双方开始办理贷款手续的最后时间，并非完成贷款的最后时间。杨亓俊在2019年7月30日之前已经开始积极向银行申请了贷款，并于2019年7月25日在民生银行面签成功，已经履行了该条约定，不存在违约行为。黄智一直拒绝配合办理贷款的行为已经构成违约，系黄智违约。黄智在一审中明确表示认可证人李某关于贷款手续的事实部分的证言。一审证人李某的证言及微信聊天记录可以清楚证明杨亓俊一直在积极配合完成交易，中介一直是按照黄智的要求更换贷款银行。更换贷款银行后，黄智又拒绝配合办理后续手续。贷款银行的更换原因在黄智，贷款一直未能办下来的过错方也在黄智。黄智故意设置各种刁难，拒绝配合办理贷款手续，导致合同无法继续履行。由此，合同解除后，黄智应当承担违约责任。2.杨亓俊在庭后重新收集证据和了解事实才得知，黄智系因房价上涨，单方不想履行合同。其在2019年6月13日已经明确向中介表示要解除合同，黄智在2019年8月16日也明确表示杨亓俊没有过错，该表示构成自认。此外，黄智在2019年11月也明确表示要单方解除合同。以上事实由杨亓俊提交一审法院的证据证明，一审法院未将补充提交的微信聊天记录交黄智质证。一审起诉前，黄智也明确告知杨亓俊配偶，因房屋涨价不想卖了，对买方没有任何意见，对中介有意见。黄智一直表示杨亓俊无违约行为。现有证据已经充分证明黄智认为杨亓俊没有任何违约行为，但因房价上涨，单方要求解除合同，明确表示不履行合同，构成根本违约。一审庭审时要求黄智庭后提交2019年6月13日黄智与李某的聊天记录，2019年8月16日的聊天记录黄智庭后也提交一审法院，一审法院既不将证据送达杨亓俊一方质证，又不在一审判决中表述，或者在一审判决中故意遗漏，选择性认证，存在严重事实错误和程序错误。3.本案关于贷款的核心事实是杨亓俊在2019年7月25日已经在民生银面签审核通过，具备办理后续贷款手续。杨亓俊在合同期内达到了购房资格，且在合同期内通过了银行贷款面签手续。未办理贷款是因为黄智拒不配合办理。黄智的违约行为明显、清楚，杨亓俊不存在履约瑕疵行为，更不存在因为履约瑕疵造成损失的事实。一审法院认定杨亓俊存在“补缴社会保险未办妥，直至2019年7月18日才具备购房资格”的履行瑕疵行为，没有事实和合同依据。杨亓俊自2018年7月开始在安徽嘉邦房地产经纪公司开始产生社保缴纳记录，其中2018年7月为实习期，该月社保在2018年9月追溯补缴，该部分缴费为合法有效缴费，不会影响购房或购房时不被认可。截至2019年6月，杨亓俊在合肥购买社会保险满一年，具备了购房资格。一审法院认定杨亓俊在2019年7月18日才具备购房资格，该认定事实错误。2019年7月18日是限购查询单的查询时间，不是杨亓俊具备购房资格的时间，一审法院错误将限购查询时间认定为“具备购房资格时间”。退一步讲，即使杨亓俊在2019年7月18日才具备购房资格，尚在合同履行期内，杨亓俊也不构成违约。4.买卖合同并未约定黄智购买其他房屋增加税费，可以构成解除合同事由或履行抗辩事由。黄智没有任何证据证明其购买了其他房屋并因此增加了税费损失。即使黄智因为购买其他房屋增加了税费，黄智在一审中也没有提供证据证明增加的税费与案涉合同履行之间是否具有因果关系。假使黄智另行购买其他房屋，与其对外出售房屋也没有任何关联，且杨亓俊与黄智签订买卖合同时，已经可以预料到自己的风险。在明知交易后果的情况下作出的法律行为，应自行承担风险，其后果不应由杨亓俊承担。一审法院在没有任何证据的情况下，将黄智主张的所谓损失附加为杨亓俊的合同义务，没有任何事实和法律依据。5.一审法院并没有将杨亓俊当庭提交的证据及庭后提交的黄智与中介的全部聊天记录和录音证据送达即作出判决，存在严重程序违法。6.一审法院认定黄智在2019年4月即完成提前还款和注销抵押登记，没有任何证据证明。杨亓俊在2019年4月19日才向黄智支付首期房款，即便黄智次日还款，也不能在4月份完成抵押注销手续。一身法院仅凭黄智的陈述即作出该认定，系认定事实错误。7.时至今日，中介并未退还杨亓俊任何中介费用，一审法院不支持中介费的请求没有事实和法律依据。8.在起诉前黄智已经明确拒绝履行合同，构成根本违约。 黄智辩称，1.双方合同约定是2019年7月30日为银行办理贷款的最后期限，李某在2019年8月5日微信告诉黄智民生银行预审他的同事正在催。2.李某依法不能作为证人出庭。因为中介费是杨亓俊支付的，整个流程杨亓俊没有参与。都是黄智与李某在沟通。李某在一审不能自己给自己作证。3.李某的陈述前后矛盾。2019年6月15日，李某告诉黄智正在走工商银行，但是李某在2019年7月31日告诉黄智之前准备走工商银行现在改为民生银行，两次陈述矛盾。2019年8月5日，李某告诉黄智预审在催就这几天，但是李某2019年7月24日回复黄智民生银行面签过了。7月31日李某语音告诉黄智房管局托管银行为建设银行，其他的5个银行走不了贷款，李某说只能走小银行，所以工商银行是大银行是走不了贷款的。以上李某的陈述前后矛盾。一审中李某口述的最早的面签银行是工商银行。杨亓俊是7月18日取得购房资格，在7月18日不符合银行贷款审批条件。李某的证言不应被采信。4.一审认定黄智要求中介从工商银行取回贷款资料是面签延误原因，黄智并不认可。杨亓俊没有去过中信银行，黄智只是建议。假设其去过中信银行也是在7月17日之前，这个时间杨亓俊是不符合贷款条件的。7月17日黄智也告诉李某中信银行没有额度了。对方提供的征信报告中最早的一次银行贷款审批是2019年8月22日。征信报告应当以银行版本为准，个人版本只能作为参考。其他意见同黄智的上诉意见。 黄智上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由杨亓俊承担。事实和理由：1.2019年3月30日合同签订后，黄智没有杨亓俊的联系方式，无法与其联系沟通。后续都是与中介方李某沟通，李某完全行使杨亓俊的权利，全权代理杨亓俊的购房事宜。故李某在一审中作为证人出庭，自己给自己出庭作证不合理。2.黄智与杨亓俊签订合同时告知杨亓俊和中介是置换房产，时间紧迫。签订卖房合同后接着就签订了买房合同并告知对方。但对方在隐瞒社保不满足购房资格的情况下与本人签订了买卖合同，之后大部分时间花在解决购房资格问题上，到2019年7月18日才符合购房资格，18号才能进行流程第一步，银行面签预审。这是导致合同不能按约履行的主要原因。3.杨亓俊配偶是房产公司法定代表人，和中介方李某是朋友。合同签订后中介说话不实和隐瞒社保补缴问题，导致黄智很担心有问题。黄智谨慎行事，因房产交易金额大，所以黄智完全按照合同履行。4.黄智并未要求中介去中信银行办理，这只是签订合同时建议。但中介未采纳黄智的建议，去的是工商银行。7月17日询问黄智要不要走黄智建议的银行已经是事后，且黄智也明确回复“之前建议的中信银行没有额度了”。黄智问了一句“你有你们的合作银行吧”，也没有要求去中介要求的合作银行办理。银行贷款是杨亓俊和中介考虑的事，黄智只是签合同时提了个建议，并未被采纳。自始至终未要求对方选择哪个银行，后面中介取回材料换银行，黄智不知情。一审法院认定黄智要求取回贷款材料和要求中介去合作银行办理，无事实依据。而且从工商银行更换到民生银行再更换到建设银行，未涉及到黄智建议的中信银行。一审法院认定黄智变更贷款银行导致面签延时，欠事实依据。5.合同约定四银行贷款面签通过后办理资金托管，所在在银行面签预审没有结果的情况下，黄智完全按着合同约定履行，不能托管资金。因为合同约定资金托管后10个工作日内必须办理过户手续，银行面签预审未通过，风险较大。在杨亓俊未取得银行贷款资格的情况下办理过户手续也违背合同约定，无法保障黄智的权益。故黄智拒绝资金托管、拒绝过户是合法合理、符合合同约定的。微信聊天记录表明黄智在合同期内积极在配合办理。合同到期后，杨亓俊未按合同约定完成银行预审面签，无面签预审结果及通知办理手续，不符合合同约定。故黄智不存在故意拒绝配合，而是在履行合同、保障权益。6.案涉房产未办理过户导致黄智购买二套房税费过高，这是事实。但因此导致黄智履约过程中拒绝配合托管、过户及抵押贷款，缺乏事实依据。黄智一直在积极询问事情进展，并表示面签预审之后随时有时间配合资金托管过户。7.中介频繁更换面签银行也是导致贷款面签延时的主要原因之一。合同签订时告知是工商银行，之后换到民生银行，一审后黄智才知道后来是建设银行，但未提及黄智签订购房合同时建议的中信银行。一审判决中载明的2019年11月5日，中介通知黄智去建设银行签署同意延迟放款承诺书，黄智不知情。在合同到期后第四个月通知黄智去签字，也未告知是建设银行，且中介告知签预审单，并未告知是签署同意延时放款承诺书。8.因杨亓俊的合同违约行为给黄智造成损失。中介承诺45天放款。黄智置换房产都是借的钱，原本等案涉房款偿还借款。现黄智偿还利息中，导致家庭经济紧张。对方社保不符合购房资格导致延误和银行预审频繁更换银行导致延误，给黄智造成较大损失。黄智完全按着合同履行，不存在过错。过错主要在杨亓俊。请求二审法院按实际情况改判，判决赔偿黄智实际损失。 杨亓俊辩称，1.从刚才庭审得知，黄智一直参与按揭贷款的办理，那黄智是知晓之前走工商银行的事项。并且黄智与中介之间的通话、微信记录中使用让你去的命令性语气不是建议，中介作为居间方才将工商银行的材料拿回并根据黄智的要求到民生银行办理按揭。7月24日，中介明确告知黄智，面签通过，此后黄智不办理面签。上述事实，一审法院已经查明，黄智已经认可李某陈述属实。黄智二审推翻一审的陈述没有依据。2.中介是与杨亓俊、黄智共同签署居间合同，明确委托中介代办按揭，中介不是杨亓俊的一方代理人，其行为结果，包括对黄智的违约行为，法律后果不应由杨亓俊承担。杨亓俊一审及二审提交的证据都可以证明黄智一直是因为中介的原因才拒绝履行合同的，中介违约不应是黄智拒绝与杨亓俊履行合同的法律事由。如果黄智认为中介违约，其可以向中介主张违约损失。3.黄智陈述其告知置换房屋事实，该事项未写入合同。4.黄智订立合同的主张动机不构成合同义务，如产生相应的费用也由其自行承担。且其也没有提供任何证据证明其产生的损失。 杨亓俊向一审法院起诉请求：1.判令解除杨亓俊和黄智签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；2.判令黄智返还购房款285000元，并以285000元为基数按照年利率6%标准自2019年4月17日起计算利息损失至款清之日，暂计算至起诉之日为13886元；3.判令黄智支付违约金327000元；4.判令黄智支付居间服务费损失34065元。杨亓俊当庭增加诉讼请求：判令黄智返还定金3万元。 一审法院认定事实：2019年3月30日，经合肥壳点房地产经纪有限公司居间，黄智作为出卖人，杨亓俊作为买受人，签订《合肥市存量房屋买卖合同》一份，约定黄智将位于庐阳区房屋出售给杨亓俊；出卖人在购买该房屋时向中国银行申请了抵押贷款，合同签订时贷款余额为28万元，出卖人用买受人第一笔购房款还款解押，出卖人于2019年4月15日前申请提前还贷并于2019年7月30日前办理完毕抵押注销手续；房屋成交总价为163.5万元，买受人于2019年3月30日向出卖人支付定金3万元，于出卖人贷款银行预约还款成功后30个工作日内支付第一笔购房款28.5万元，于银行贷款面签通过后30个工作日内将第二笔购房款35万元以房管局托管方式支付给出卖人，买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，买卖双方于2019年7月30日之前共同前往贷款机构办理97万元的贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将部分房款直接存入资金托管账户；出卖人与买受人双方应于资金托管成功后10个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人或买受人逾期履行义务超过十五日的，拒绝出售或拒绝购买的，守约方有权解除房屋买卖合同，违约方应以房屋总价20%向守约方支付违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。另，黄智、杨亓俊、合肥壳点房地产经纪有限公司三方签订《居间服务合同》一份，约定杨亓俊向合肥壳点房地产经纪有限公司支付居间代理费22890元、贷款服务费8175元、过户服务费3000元。 2019年3月30日，杨亓俊支付黄智定金3万元；2019年4月17日，杨亓俊支付黄智购房款28.5万元；黄智于2019年4月结清抵押贷款。在合同履行过程中，杨亓俊办理了补缴社会保险的手续，并于2019年7月18日经过限购查询确定具备购房资格。2019年7月17日，中介公司经办人员通过微信与黄智联系，告知黄智已按其要求从之前的贷款银行将材料取回，并询问是否需要按其要求经中信银行办理，黄智答复因中介公司未按期去中信银行预审致中信银行已无贷款额度，要求中介公司去合作银行办理。同时，中介公司要求黄智先行办理托管手续，黄智以杨亓俊尚未通过银行贷款资格预审及面签手续为由，拒绝配合。之后，中介公司将贷款材料交至民生银行，随后又将贷款材料转至建设银行。2019年11月5日，中介公司通知黄智去建设银行签署同意迟延放款的承诺，黄智拒绝。 一审法院认为，杨亓俊与黄智签订的《合肥市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。杨亓俊主张解除上述合同，黄智庭审中表示同意，一审法院予以确认。合同解除后，杨亓俊主张黄智返还包括定金在内的购房款315000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约责任的认定，在履行合同的过程中，双方均存在瑕疵，黄智在2019年4月已结清贷款，之后即可办理后续面签、托管、过户、抵押贷款等一系列手续，但此时杨亓俊因补缴社会保险的手续尚未办妥，直至2019年7月18日才具备购房资格，虽然尚在合同履行期限内，但客观上造成了黄智在购买其他房屋时增加税费的情形，黄智因此不满，故在此后的履行过程中黄智以杨亓俊未按期通过面签、预审等为由拒绝配合托管、过户及抵押贷款。杨亓俊补缴社保等情形客观上造成面签等手续的延时，但在办理面签的程序中，中介公司曾因黄智的要求变更过贷款银行，这也是面签延时的因素之一，故双方在履约过程中均有瑕疵，相应损失各自自行承担，故对杨亓俊要求黄智支付利息损失及违约金的要求，一审法院不予支持。对于杨亓俊要求黄智支付居间服务费损失的请求，因中介公司经办人员在庭审中称若双方解除合同，可以全额退还杨亓俊包括居间代理费、贷款服务费、过户服务费在内的全部费用，杨亓俊也表示若中介公司退还，则不再向黄智主张该费用，故该损失尚不确定，一审法院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认杨亓俊与黄智之间的《合肥市存量房屋买卖合同》解除；二、黄智于判决生效之日起十日内返还杨亓俊购房款（包括定金）315000元；三、驳回杨亓俊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5350元，由杨亓俊负担2910元，黄智负担2440元。 二审期间，杨亓俊提交如下证据：证据一银行征信报告个人版复印件，证明杨亓俊为办理住房贷款在2019年7月3日即产生查询银行征信报告；证据二2019年12月17日电话录音光盘一份，证明黄智自认因房价上涨，要求重新签署合同，不愿意继续履行合同；证据三中铁国际城房屋成交价截图，证明同小区同类型的房屋在2019年7月每套房屋涨价约10万元左右，黄智因房价上涨违约，明确表示不履行合同。黄智对证据一的真实性认可，但对其证明目的有异议，个人征信查询不可能作为银行审查贷款的标准，银行的查询才是贷款审查查询；对证据二录音的真实性认可，但对证明目的有异议，谈话中黄智说中介责任是让中介赔偿，李某全权代理行使杨亓俊买房事宜，实际就是完全代表杨亓俊；对证据三的真实性认可，对证明目的有异议，杨亓俊提供的照片和案涉房屋是不同楼层，案涉房屋是低楼层，高楼层单价高于低楼层，房价未涨。 黄智提交如下证据：证据一合肥市政府网站中的限贷限购政策截图，文件名称不明，证明限贷政策；证据二2019年5月27日向李某转账1000元被其退回的记录截图，证明黄智当时在积极履行合同；证据三黄智另购买房屋的经纪合同、转账明细及向他人借款、信用卡逾期还款的相关材料若干（复印件），证明因为杨亓俊违约导致黄智置换的房产的后续付款只能借款，因此产生损失；证据四录音光盘，证明李某没有去过工商银行，截止到8月5日，对方的预审仍然没有通过，已经违约，黄智一直在积极配合合同的履行，李某承诺6月12日办理过户。杨亓俊对证据一的三性不予认可；对证据二无法核实真实性，如果是真实的，也是黄智向中介行贿，与本案无关；证据三与本案无关，无法核实真实性；对证据四，其中2019年5月30日、2016年6月15日、2019年7月24日的录音系发生在李某与黄智之间，杨亓俊不知情，无法核实真实性，且无法代表杨亓俊的意见，对证明目的不予认可，对2019年7月31日、2019年8月5日的语音真实性无异议，但证明内容不予认可，内容不完整，完整内容可以证明杨亓俊主张的事实。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题在于造成合同解除的原因在哪一方，双方当事人主张对方违约理由能否成立。对此本院认为，杨亓俊与黄智签订的《合肥市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦合法有效，双方均应积极按约履行。根据本案已查明的事实，案涉合同虽约定在2019年7月30日之前双方共同前往贷款机构办理银行贷款手续，但在2019年4月底，黄智已经完成了银行贷款的结清。此时，虽然合同约定的办理贷款手续的时间未到，但理应已经具备办理银行一系列贷款手续的条件，但杨亓俊在此时尚未办妥补缴社会保险的手续，直至临近合同约定的期限才具备购房资格，客观上确实影响了双方合同履行的进度，一审法院据此认定杨亓俊在合同履行过程中存在瑕疵，本院认为并无不当。鉴于上述情况，黄智因此对中介工作人员与其沟通的内容存在质疑并要求在银行预审通过之后再办理托管、过户亦有合理之处，但黄智拒绝配合资金托管，加之中介公司工作人员与其沟通过程中就贷款银行的协商变更，也均造成贷款手续的迟延，一审法院因此认定黄智在合同履行过程中也存在瑕疵，本院认为亦无不当。据此，因双方在合同履行过程中均存在瑕疵，导致合同解除，一审法院对杨亓俊主张的违约金及损失未予支持，但判决黄智返还购房款（含定金）315000元并无不当，本院予以维持。 综上，杨亓俊、黄智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12950元，由杨亓俊负担6925元，黄智负担6025元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月二十八日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。