贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初10140号原告：黄忠强，男，汉族，1976年8月27日生，住贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：袁昌浩、杨鹏飞（实习），贵州贵达律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王帅，男，汉族，1987年6月25日生，该公司员工，住贵阳市南明区。原告黄忠强诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄忠强及其委托诉讼代理人袁昌浩，被告宏益公司的委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄忠强向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金162490.32元，并以162490.32元为基数，从2020年1月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际付清款项之日止；2、判令被告向原告赔偿房屋租金和广告位租金损失共计420915元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于南明区，总价款为2382556元。合同约定原告应当在2019年6月8日前分期支付预付款715556元及剩余房款1667000元。合同签订后，原告于2019年6月8日向被告支付了预付款和剩余房款共计2382556元，依约履行了自己的义务。之后，原告将案涉房屋出租给贵州一树连锁药业有限公司（以下简称一树药业）使用，并于2017年10月20日、10月23日分别签订了《房屋租赁合同》及《广告位租赁合同》，租赁期自2018年2月1日起至2023年1月31日止，第1年、第2年房屋租金为每年94264元，广告位固定租金为每季度35349元。一树药业依据《房屋租赁合同》于2017年10月24日向原告支付了押金19600元。但由于被告未能按约定时间交付房屋，致使原告与一树药业签订的上述合同无法继续履行，使原告遭受巨大的租金损失。根据合同约定被告应在2017年12月31日前向原告交房案涉房屋，但被告直至2019年11月13日才在《贵州都市报》上公布交付公告，原告于2020年1月16日对案涉房屋进行了验收。因此被告的行为已构成违约，但被告提供的格式合同约定违约金标准过于偏低，请求调整按日万分之一计算。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望支持原告全部诉请。被告宏益公司辨称：原、被告双方签订的购房协议，经双方签字盖章认可，被告除协议第一条违约金以外，不承担其他违约责任及损失，原告诉请无事实和法律依据，请予以驳回。原告黄忠强围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告各1份，拟证明原、被告主体适格。被告无异议；2、收据2份、《商品房买卖合同》、交房公告、房屋交付验收表各1份，拟证明原、被告于2017年9月11日签订《商品房买卖合同》，原告于2019年6月8日向被告支付预付款和剩余房款共计2382556元，已全面履行合同第八条约定的支付购房款义务。合同第十一条中约定被告应当于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，第十三条约定了逾期交房的违约责任，第二十八条中约定了争议解决方式和管辖法院。被告直至2019年11月13日才在贵州都市报上发布交房公告，原告于2020年1月16日对案涉房屋进行了验收，被告逾期交房应按合同约定承担逾期交房违约责任。被告无异议；3、《房屋租赁合同》、银行交易流水清单机打件、《广告位租赁合同》各1份，拟证明原告在购房后将案涉房屋出租给一树药业使用，双方于2017年10月20日签订了房屋租赁合同，约定了房屋租赁期及租金标准，一树药业依据与原告签订的房屋租赁合同于2017年10月24日，向原告支付了押金19600元。但由于被告未能按照约定时间交付房屋，原告与一树药业签订的上述合同无法继续履行，原告遭受了巨大的资金损失。同时，《商品房买卖合同》约定的违约金标准过低，原告主张调高以补偿原告受到的损失。被告认为合同是原告与第三方签订，无法核实，故三性均不认可。银行交易流水清单非原件，无银行业务章，故三性不予认可；对广告合同三性及原告证明目的不予认可。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：《交房协议》1份，拟证明原、被告已就双方签订的《商品房买卖合同》违约责任达成合议，除交房协议第一条规定的付款义务外，不再承担其他违约责任及损失。原告对协议的真实性无异议，但认为该协议是被告自行起草的格式合同，减轻了被告义务，限制原告的权利，是不合法的，故不能达到被告证明目的。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2017年9月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的本市南明区花果园路花果园Ｕ1区第5-8栋负1层60号商业用房，建筑面积52.32平方米，套内建筑面积42.03平方米，按套计算总房款为2382556元；买受人采取分期方式付款，应当在2019年6月8日前分期支付购房款，预付款715556元，剩余房款1667000元于2019年6月8日付清。合同第十一条交付时间及条件载明：“（一）出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房……”；合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”；合同并就其他事项进行了约定。合同签订后，2019年6月8日，原告按约定向被告支付全部购房款2382556元。2019年11月13日，被告在《贵州都市报》上刊登《交房公告》，通知5-8栋商铺业主即日办理交房手续。2020年1月16日，原告与被告签订《交房协议》，载明：“乙方购买甲方开发建设的花果园Ｕ区商铺Ｕ区5-8栋负160号商铺一套，现由甲、乙双方就交房相关事宜达成如下协议，双方共同遵守：一、甲方向乙方支付违约金81245.16元，上述款项由甲方在本协议生效后五个工作日内支付至乙方账户（开户银行：工商银行贵阳纪念塔支行；账户名称：黄忠强；银行账号：62×××28）。二、本协议生效后，甲方除履行第一条规定的付款义务外，以后不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任，甲方因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任即告全部终结。三、乙方签订本交房协议后，即与甲方办理房屋交接相关手续……”。协议签订当日，原告在《房屋交付验收表》上签名，确认自2020年1月16日起涉案房屋被告交付给原告。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。原告在与被告签订《商品房买卖合同》之后，于2019年6月8日依约将全部购房款支付给被告，履行了自身的义务。但被告未按合同约定于2017年12月31日前将涉案商业用房交付原告使用，构成违约。但原告并未按约定选择退房，而是选择继续履行合同，并于2020年1月16日与被告经过协商达成一致意见后签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，接收案涉房屋。而原、被告双方签订的《交房协议》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。该协议已对被告逾期交付案涉房屋应承担的违约责任进行了约定，双方应按协议履行。故原告另行诉请被告支付逾期交房违约金并赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄忠强的全部诉讼请求。案件受理费9634元，减半收取4817元，由原告黄忠强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十月二十五日书记员  谭博文