贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初1327号 原告（执行案外人）：朱莉，女，1996年11月26日生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。 委托诉讼代理人：肖祥辉，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。 被告（申请执行人）：董雪，女，1982年1月21日生，汉族，户籍地贵州省遵义市红花岗区，现住贵州省兴义市。 第三人（被执行人）：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**。 法定代表人：钟国强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱虹杰，男，1990年10月11日生，汉族，住贵州省兴义市，特别授权代理。 原告朱莉与被告董雪及第三人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房开公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告朱莉的委托诉讼代理人肖祥辉，被告董雪，第三人吉祥房开公司的委托诉讼代理人邱虹杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱莉向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院立即停止执行兴义市人民法院（2019）黔2301执1496号之二《执行裁定书》，解除对兴义市大底盘幢（8栋）3层3-4号房屋的查封；2．请求人民法院确认位于兴义市大底盘幢（8栋）3层3-4号房屋系朱莉所有；3．本案诉讼费由吉祥房开公司、董雪承担。 事实及理由：董雪申请执行吉祥房开公司一案，兴义市人民法院受理后作出（2019）黔2301执1496号之二《执行裁定书》，裁定查封位于兴义市大底盘幢（8栋）3层3-4号房屋，该房屋已经由吉祥房开公司通过以物抵债方式抵偿给朱莉，朱莉对案涉房屋享有权利并足以阻却对房屋的强制执行。朱莉于2020年1月7日提出执行异议，贵院经审理作出（2020）黔2301执异7号《执行裁定书》，裁定驳回朱莉的异议请求，朱莉对该裁定不服，特在法定期限内提起诉讼，具体理由为：案涉房屋（兴义市8栋3层3-4号）系朱莉通过以物抵债方式取得并已实际占有，朱莉对该房屋享有实体权利，足以阻却强制执行。发生本案以物抵债的直接原因系罗大英对吉祥房开公司享有合法到期债权，张玉华、魏兰珠对罗大英享有合法到期债权，各方为达到债权债务抵消之目的，签订《抵偿协议》约定以吉祥房开99克拉城小区8栋3楼4号商铺抵偿给张玉华、魏兰珠的指定人朱莉，抵偿协议系各方的真实意思表示，该行为未损害其他债权人利益，不存在违反我国《合同法》第五十二条规定的情形，协议内容合法有效；2017年10月11日，因三角债务关系（罗大英欠张玉华、魏兰珠借款，吉祥房开公司欠罗大英借款未偿还且用案涉商铺抵偿），罗大英与张玉华、魏兰珠签订抵偿协议，将吉祥房开99克拉城小区8栋3楼4号商铺（建筑面积130.06㎡；作价806372元）抵偿给张玉华、魏兰珠的指定人朱莉，抵扣债务750000元，超出部分56372元由案涉房屋的租金优先支付。以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效；因此，本案的抵偿协议合法有效。朱莉与吉祥房开公司签订《商品房买卖合同》后已经实际对案涉房屋进行了占有、使用并且享有收益权，朱莉依法缴纳了房屋交易契税、印花税，缴纳了房屋维修基金，并在兴义市住建局办理了网签备案登记；兴义市人民法院对案涉房屋采取查封措施前，吉祥房开公司作为物权所有人实际享有案涉房屋的对外出租收益权。2017年11月10日，吉祥房开公司具收款收据一张，载明收到朱莉99克拉城商铺3-4号商铺款455210元；2017年11月16日，朱莉与吉祥房开公司签订了《商品房买卖合同》，吉祥房开公司出具了三张收据，载明收到朱莉维修基金7822元、商铺款1050元；当日，朱莉与吉祥房开公司向主管部门办理的商品房预售合同备案登记；2017年11月21日，吉祥房开公司就案涉房屋向兴义市地方税务局申报纳税，缴纳印花税228.13元、契税13687.80元，取得完税证明。在2018年7月份，吉祥房开公司通知朱莉交房，将该房屋的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付给吉祥房开公司。自此，朱莉按照商品房购买流程办理了购房者应当履行的所有手续并且实际占有使用该房屋，但因吉祥房开公司的原因，案涉房屋一直未办理权属变更登记手续，朱莉对房屋未办理过户登记不存在任何过错。2017年4月21日，包括案涉房屋在内的6间商铺被吉祥房开公司委托兴义市大华酒店管理有限公司对外出租给张焕琪，租赁期限为2017年4月21日-2023年5月20日止。抵偿协议签订后，案涉房屋产生的租金优先用于支付抵债超额部分56372元，朱莉直接委托兴义市大华酒店管理有限公司将该部分租金支付给罗大英或罗大英指定的人（实际支付情况为：由吉祥房开公司于2018年1月5日支付给罗荣兵63612元＜其中11278元为朱莉所有＞、由邵业茜于2018年8月2日支付给罗大英13391元＜其中7196元为朱莉所有＞、由邵业茜于2019年10月31日支付给张顶宇7176元）。此后，朱莉实际享有案涉房屋的租金收益。2019年11月17日，朱莉、吉祥房开公司及其余4名业主作为出租人与张焕琪签订《吉祥99克拉城一来力台球会所商铺租赁补充协议》，该补充协议将每间商铺的租金独立计算，分别支付给房屋出租人；后朱莉收取张焕琪支付的2019年10月21日至2020年10月20日期间的租金24971.52元（2019年11月17日收取1200元，12月4日收取租金23771.52元）。朱莉作为案涉房屋的所有权人，已经实际享有案涉房屋的处分权和收益权，（2020）黔2301执异7号《执行裁定书》以朱莉并未实际占有案涉房屋驳回异议申请的理由不能成立。董雪与吉祥房开公司的债权债务关系形成于案涉房屋被用于以物抵债后一年之久，以物抵债协议未损害董雪的合法权益。董雪对吉祥房开公司的债权形成于兴义市人民法院（2018）黔2301民初7895号《民事判决书》，该判决文书作出的时间为2018年11月30日，债权生效时间更在此之后；朱莉取得案涉房屋的时间为2017年11月，因此朱莉受让吉祥房开公司以物抵债的案涉房屋不会损害董雪的实际权利。综上所述，朱莉接受吉祥房开公司的以物抵债后，成为案涉房屋的权利人，并实际享有对案涉房屋的支配权、处分权和收益权，其权利具有排他性；恳请贵院依法审查，支持朱莉的诉讼请求。 董雪辩称，董雪对吉祥房开公司的债权形成于（2018）黔2301民初7895号《民事判决书》，该判决书生效后，吉祥房开公司并没有按照判决书内容履行义务，董雪只能向兴义市人民法院申请强制执行，兴义市人民法院受理后作出（2019）黔2301执1496号之二，裁定查封了位于兴义市大底盘幢（8栋）3层3-4号房屋，该裁定送达后，朱莉提出书面异议，兴义市人民法院作出（2020）黔2301执异7号《执行裁定书》驳回朱莉的异议。首先，《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋至今尚未办理过户登记手续，朱莉并没有取得案涉房屋的所有权，而案涉房屋的登记记载表上所明确的权利人为吉祥房开公司，吉祥房开公司作为我方申请执行的被执行人，未履行生效法律文书明确的义务，兴义市人民法院查封被执行人的财产符合法律规定。其次，根据《中华人民共和国物权法》中物权法定原则，备案只是行政机关作出行政管理的一种手段而存在，并不是物权法中规定的预告登记，在法律上并无排他性。本案中，朱莉、吉祥房开公司仅仅只是对合同进行备案登记，并未办理预告登记手续，该备案登记并不产生登记请求权的物权效力，故合同备案登记不可能对抗。最后，虽然朱莉在兴义市人民法院查封案涉房屋之前就已经签订了房屋买卖合同，但其提交的证据材料无法证明在兴义市人民法院查封前就已经合法占有案涉房屋，并不符合排除法院强制执行的情形。综上，因涉案房屋目前的权利人为吉祥房开公司，故朱莉并不是本案适格的主体，请求人民依法予以驳回。 吉祥房开公司述称，对朱莉起诉事实及诉请均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对朱莉提交的朱莉身份证、贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301执异7号执行裁定书、《抵偿协议》、《商品房买卖合同及购房补充协议》、《收款收据》、《税收完税证明》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《商品房预售合同备案登记表》、《99克拉城商铺租赁合同》、《吉祥99克拉城一来力台球会所商铺租赁补充协议》、兴义市人民法院（2018）黔2301民初7895号《民事判决书》，经董雪及吉祥房开公司质证对真实性均无异议，本院对朱莉提交上述证据的真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据；对朱莉提交的其他证据，与本案无关联，本院不予确认，不作为本案证据使用。 本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，罗大英作为甲方，张玉华、魏兰珠作为乙方，徐恒作为丙方共同签订《抵偿协议》，协议约定：甲方因债权抵偿得到兴义市吉祥99克拉城小区8栋3楼4号商铺（建筑面积130.06平方米），现甲方用该商铺抵偿给乙方，由丙方为乙方办理抵偿相关事宜。商铺抵偿单价按6,200元/平方米计算，该商铺总价为806,372元，按多退少补原则，乙方须向甲方补还56,372元，该补还款由乙方及买受人用该商铺的租赁款支付给甲方。因该商铺现已由吉祥房开公司统一招租，即先由甲方向吉祥房开公司收取租赁费扣足56,372元后，乙方及买受人才有权利收取余下的租赁款。由甲方协助为买受人与该商铺开发商吉祥房开公司办理抵偿商铺的产权登记事宜，并且指定交款人为朱莉，并办理该商铺产权登记在朱莉名下。在甲方协调由吉祥房开公司向朱莉开具收款票据并加盖吉祥房开公司财务公章后，将收款收据交与丙方。甲方所欠乙方债务即清偿完毕。另附加：因丙方代理乙方考虑其承担商铺买卖税费，自愿请甲方向吉祥房开公司申请协调，在办理商铺买卖签订合同按3,500元/平方米开具票据及签订《商铺买卖合同》，甲乙双方实际抵偿仍为806,372元。2017年11月26日，朱莉与吉祥房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定吉祥房开公司将吉祥99克拉城第大底盘3层3-4号房出售给朱莉，建筑面积130.36平方米，套内建筑面积90.29平方米，房价按照套计算，总价款为456,260元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年11月14日前支付全部房价款。同时，吉祥房开公司向朱莉开具了维修基金、房款及商铺款的《收款收据》并对上述合同在登记机关进行了登记备案。2017年11月21日朱莉就上述房屋取得《税收完税证明》。2018年7月6日朱莉取得吉祥房开公司交付的上述房屋的《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。 2017年4月21日，兴义大华酒店管理有限公司作为出租人将包含涉案房屋在内的吉祥99克拉城大厦商业3层4、5、6、7、11、12号的商铺出租给承租人张焕琪，租赁费为21.77712万元，每月每平方米每年递增一次，递增形式为累计递增，第三年递增6%，第四年递增7%，第五年递增8%，第六年递增9%。 2019年11月17日，朱莉作为4号商铺业主，张顶宇作为5号商铺业主，余廷佑作为6号商铺业主，毕玉容作为7号商铺业主，龙云作为11号商铺业主，吉祥房开公司作为12号商铺业主作为出租方（甲方）与作为承租方的张焕琪（乙方）签订《吉祥99克拉城一来力台球会所商铺租赁补充协议》，协议约定，甲方出租给乙方位于贵州省兴义市吉祥99克拉城大厦商业3层4、5、6、7、11、12号商铺，上述商铺总面积为907.38㎡，租赁期从2019年10月21日至2022年10月21日，第一年租金按16元/平方米/月计租赁金额，第二年租金按16元/平方米/月计租赁金额，第三年租金按18元/平方米/月计租赁金额。朱莉、余廷佑、毕玉容、龙云在合同尾部甲方处签字，张顶宇、吉祥房开公司未在合同中签字。张焕琪在合同尾部乙方处签字。 董雪与吉祥房开公司商品房预售合同纠纷一案，经本院审理后于2018年11月30日作出（2018）黔2301民初7895号民事判决，由吉祥房开公司支付董雪2015年5月1日起至2018年7月6日止的逾期交房违约金10579.08元；由吉祥房开公司支付董雪2015年1月24日起至2018年8月10日止的逾期办证违约金67212.61元。因吉祥房开公司未履行生效法律文书确定的义务，董雪向本院申请强制执行，本院于2019年8月16日作出（2019）黔2301执1496号之二执行裁定书，裁定查封被执行人吉祥房开公司所有的8套房屋，查封期限为3年，其中包含了贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市商铺。朱莉不服向本院提出书面异议，本院经审查于2020年1月20日作出（2020）黔2301执异7号执行裁定驳回案外人朱莉的异议请求。故朱莉诉至法院要求判决支持前述诉讼请求。 另查明，贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市商铺登记房屋所有权人为兴义市吉祥房地产开发有限公司。 本院认为，本案的争议焦点为朱莉是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，虽然董雪及吉祥房开公司对朱莉提交的《抵偿协议》复印件的真实性无异议，朱莉也据该《抵偿协议》在本院执行吉祥房开公司前对案涉商铺实际控制并取得相关收益，但无论是张玉华、魏兰珠享有的对罗大英的债权，还是罗大英享有的对吉祥房开公司的债权，朱莉均未提交证据证明上述两个债权债务存在的真实性与合法性，应承担举证不能的不利后果。同时，从《抵偿协议》所载的抵偿金额来看，明显与案涉商铺的实际价值不相对应，朱莉与吉祥房开公司签订的相关购房合同及开具给朱莉的相关票据均是按《抵偿协议》约定的内容进行的，名为房屋买卖，实为以物抵债，就算两份债权债务真实、合法、有效，朱莉也因案外人与被执行人吉祥房开公司以外的第三人基于清偿债务的目的继受取得了案涉房屋的相关收益，但朱莉与吉祥房开公司所签订的商品房买卖合同在办理房屋登记之前，因继受取得的法定公示要件尚未达成，案涉房屋的物权并未发生变动，仍然登记在吉祥房开公司名下。朱莉因以物抵债的继受取得与基于真实买卖关系而产生的物权期待权具有基础性的区别，朱莉针对案涉房屋享有的仅为普通的债权请求权，相较于董雪的一般债权，并不具有优先效力，其与吉祥房开公司签订的房屋买卖合同并不能直接获得房屋所有权；至于商品房买卖合同的备案登记，仅仅只是行政机关便于管理的一种行政措施，并不直接影响物权的变动，故朱莉享有的权益不能阻却强制执行，朱莉请求停止执行并确认贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市房屋归其所有的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回朱莉的全部诉讼请求。 案件受理费7,300元，由朱莉负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  罗云霞 人民陪审员  兰中兴 人民陪审员  彭小莹 二〇二〇年十月十四日 法官 助理  陈 坤 书 记 员  严 媛