江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2211号原告：葛晓艳，女，1982年12月26日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：王萱，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雯，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：蔡安国，男，1980年12月2日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市梁溪区，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：华乾乾，江苏谟仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杨，江苏谟仕律师事务所律师。被告：王丹丹，女，1983年11月18日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市滨湖区，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：严海梅，江苏沁园春律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂婵娟，江苏沁园春律师事务所实习人员。原告葛晓艳与被告蔡安国、被告王丹丹案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告葛晓艳及其委托诉讼代理人王萱、周雯，被告蔡安国及其委托诉讼代理人华乾乾、吴杨，被告王丹丹的委托诉讼代理人严海梅、桂婵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡安国诉王丹丹民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月23日作出（2016）苏0211民初5182号民事判决，判令王丹丹于判决生效之日起立即向蔡安国归还借款本金300000元。该判决发生法律效力后，根据蔡安国的申请，本院于2017年7月20日立案执行，案号为（2017）苏0211执1310号。2018年1月17日，本院终结该案本次执行程序。根据蔡安国恢复执行的申请，本院于2019年9月12日立案恢复执行，案号为（2019）苏0211执恢479号。在该案执行过程中，本院依法作出拍卖被执行人王丹丹所有的坐落于无锡市梁溪区××号××室房屋的执行裁定。案外人葛晓艳提起执行异议后，本院于2020年4月3日作出（2020）苏0211执异9号执行裁定书，驳回了葛晓艳的执行异议。该执行裁定书于2020年4月7日送达。葛晓艳于2020年4月17日向本院寄送了起诉书等材料。原告葛晓艳向本院提出诉讼请求：排除对王丹丹名下的坐落于无锡市梁溪区××幢××号房××单元××层××号房屋的执行。事实与理由：2017年2月23日，无锡市滨湖区人民法院对蔡安国诉王丹丹民间借贷纠纷一案，作出（2016）苏0211民初5182号民事判决，判令王丹丹向蔡安国归还借款本金300000元。后蔡安国申请强制执行。葛晓艳对执行标的提出异议，被裁定驳回。自2016年2月23日起，王丹丹陆续向葛晓艳借款，累计金额为1349300元。王丹丹曾向葛晓艳出具借条，承诺于2016年5月30日前归还借款。王丹丹因向葛晓艳借款金额较大，未能按时归还，故提出以涉案房屋抵偿债务。因涉案房屋当时还未办理房产证，故王丹丹将过户必备的商品房买卖合同原件、购房发票原件和房屋钥匙交付给葛晓艳。葛晓艳拿到房屋钥匙后将涉案房屋出租，之后又由葛晓艳的父母居住至今。现王丹丹不知所踪，无法办理过户。在法院查封涉案房屋之前，葛晓艳与王丹丹已达成以房抵债的合意，葛晓艳合法占有了涉案房屋，王丹丹所欠借款金额远高于涉案房屋的价值，未办理涉案房屋过户登记的原因在于被执行人王丹丹。被告蔡安国辩称：一、在涉案房屋被查封前，葛晓艳与王丹丹未签订书面房屋买卖合同，也未签订书面以物抵债协议。二、葛晓艳在涉案房屋被查封前未实际占有该不动产。三、在涉案房屋被查封前，葛晓艳对王丹丹不享有合法有效的到期债权。葛晓艳在提起执行异议之诉中主张以物抵债的同时，又提起民间借贷诉讼，逻辑上是矛盾的。四、葛晓艳在提出执行异议时，声称涉案房屋是王丹丹提供的担保，在执行异议之诉中，又改称以物抵债，违反了禁反言的原则。五、即使葛晓艳与王丹丹达成了以物抵债的合意，涉案房屋未办理过户登记手续的原因也归责于葛晓艳。葛晓艳在诉状中声称自己拿到了王丹丹交付的过户必备的合同原件、购房发票及钥匙，双方已经完成了以房抵债。而该商品房买卖合同附件4补充协议第一条明确，本商品房买卖合同是指经济适用住房买卖合同。葛晓艳明知涉案房屋为经济适用房，购房人只拥有有限产权，购买经济适用住房后五年内不得上市交易。在所谓以房抵债时，葛晓艳知道或应当知道，涉案房屋限制流通转让，无法办理过户登记。六、即使以物抵债成立，葛晓艳与王丹丹也存在逃废其他债务的情况，损害了蔡安国及其他债权人的利益。请求驳回葛晓艳的诉讼请求。被告王丹丹辩称：王丹丹从未向葛晓艳提供过商品房买卖合同及购房发票、房屋钥匙，也从未与葛晓艳达成以涉案房屋进行担保或者以房抵债的合意。不动产抵押必须经过登记才生效。王丹丹与葛晓艳之间是否存在真实的借贷，还尚未经审理查明。债务的真实性还未查明，也就不存在债的抵押担保。请求驳回葛晓艳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告葛晓艳为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1.销售不动产统一发票，商品房买卖合同，证明王丹丹与葛晓艳达成了以房抵债合意后，将上述资料交付给葛晓艳。2.执行裁定书，证明葛晓艳在执行过程中提出书面异议被驳回。3.无锡市不动产登记申请书，证明涉案房屋系王丹丹的合法财产。4.银行流水汇总表、银行交易明细，证明王丹丹向葛晓艳借款累计1349300元。被告蔡安国的质证意见：对于证据1的真实性无异议，对关联性有异议。该证据不能证明存在以房抵债的事实。对于证据2的真实性、合法性、关联性无异议。对于证据3的真实性无异议，该证据仅能证明王丹丹是涉案房屋的所有权人。对于证据4的真实性无异议，对关联性有异议。被告王丹丹的质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。该份材料一直存放在王丹丹原居住的万科城市花园家中，葛晓艳在2016年6月强行打开了王丹丹家的大门，王丹丹怀疑该份证据是葛晓艳盗取。葛晓艳凭该材料不能证明双方就涉案房屋担保事宜达成过合意。双方从未就以房抵债达成任何形式的协议。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，该证据不代表王丹丹结欠葛晓艳借款，双方之间是否存在借贷关系有待查明。被告蔡安国为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1.执行笔录，证明葛晓艳主张的是抵押而不是以房抵债。2.民事裁定书，证明葛晓艳于2018年6月21日曾以王丹丹借款为由提起诉讼，葛晓艳声称以房抵债不符合事实。原告葛晓艳的质证意见：对于证据1的真实性无异议，该证据中“当时因为政策原因无法办理房产证，我方是从2018年6开始占用房产”的表述，说明葛晓艳当时混淆了法律上抵押与抵债两个概念，当事人真实的意思是抵债。对证据2的真实性无异议。王丹丹的借款金额远大于涉案房屋的价值，即使以房抵债成立，葛晓艳仍可就剩余部分向王丹丹追索。被告王丹丹的质证意见：对于证据1、2的真实性均无异议。被告王丹丹为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：销售不动产统一发票、不动产产权证书，证明销售不动产统一发票的发票联在王丹丹手中，王丹丹于2019年4月19日办理了涉案房屋的权属证书。原告葛晓艳的质证意见：对于该证据的真实性无异议，该证据中记载，涉案房屋在2019年9月15日前不得进入市场交易，因而在达成以房抵债协议后无法办理过户手续。被告蔡安国的质证意见：对证据的真实性、关联性、合法性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定无争议的事实如下：2014年9月15日，王丹丹与无锡市住房保障建设发展有限公司签订商品房（经济适用住房）买卖合同，王丹丹购买了坐落于无锡市梁溪区××幢××号房××单元××室房屋（面积84.65平方米，门牌号后确定为××号××室），房屋价款353117元。合同约定出卖人于2014年12月31日前交付房屋。2015年1月5日，王丹丹交纳了购房款。2019年4月19日，上述房屋权属登记至王丹丹名下。权利证书记载，此房于2019年9月15日前不得进入市场交易。本院在审理蔡安国诉王丹丹民间借贷纠纷一案过程中，根据蔡安国的申请，于2016年8月25日出具（2016）苏0211民初5182号民事裁定书、协助执行通知书，预查封了无锡市梁溪区××号××室房屋，查封时间三年，该查封为首查封。本院在执行蔡安国诉王丹丹民间借贷纠纷一案过程中，于2019年8月13日出具（2017）苏0211执1310号执行裁定书，继续查封无锡市梁溪区××号××室房屋。2019年10月11日，本院作出（2019）苏0211执恢479号执行裁定书，裁定拍卖被执行人王丹丹所有的坐落于无锡市梁溪区××号××室房屋。2018年6月21日，本院受理了葛晓艳诉王丹丹民间借贷纠纷案，涉诉标的2070000元。2019年1月14日，葛晓艳向本院提出撤诉申请，同时表示不再缴纳案件受理费。2019年1月23日，本院裁定该案按葛晓艳撤回起诉处理。2019年12月24日，本院受理了葛晓艳诉王丹丹民间借贷纠纷案，涉诉标的1390000元。葛晓艳诉称，借款、还款发生于2016年2月23日至2016年6月14日之间，王丹丹结欠借款1390000元。对于本案争议，本院评判如下：法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，葛晓艳主张其与被执行人王丹丹达成以房抵债但尚未办理登记手续，请求对执行标的物停止执行。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。在不动产物权变更未进行依法登记的情况下，执行程序中对不动产受让人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权。故本案需要结合对买受人物权期待权保护的法律规定要件进行审查。一、关于以房抵债。葛晓艳主张其与被执行人王丹丹达成了以房抵债合意，并提交了商品房买卖合同、销售不动产统一发票、银行交易明细等证据证明。另外，葛晓艳在本案开庭时陈述，王丹丹由于结欠葛晓艳100多万元借款，遂将涉案房屋抵给葛晓艳，并将商品房买卖合同与销售不动产统一发票交给了葛晓艳。而葛晓艳在蔡安国诉王丹丹民间借贷纠纷案执行程序中陈述，王丹丹于2016年向葛晓艳借款130万左右，并将涉案房屋抵押给了葛晓艳，还将购买商品房的材料原件交给葛晓艳保存，当时由于政策原因无法办理房产证。王丹丹辩称，自己没有将涉案房屋抵押或者抵债给葛晓艳。本院认为，虽然葛晓艳持有涉案房屋的买卖合同、不动产统一发票，但结合其陈述、王丹丹抗辩等分析，葛晓艳提交的证据不足以证明葛晓艳主张的以房抵债事实。二、关于书面合同。根据庭审可以确定，葛晓艳与王丹丹在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同或者抵偿债务合同。三、关于实际占用。葛晓艳在本案开庭时陈述，王丹丹在将涉案房屋的商品房买卖合同及销售不动产统一发票交给葛晓艳的同时，还将涉案房屋的钥匙交给葛晓艳。当时王丹丹已经将涉案房屋出租给两个女孩，租赁合同到期后，两个女孩搬离了涉案房屋，葛晓艳占有了涉案房屋。期间，葛晓艳还与前去收取租金的王丹丹男朋友的母亲在案涉房屋发生过争执，当时有人过报警。葛晓艳是从2018年6月占用涉案房屋的。葛晓艳在蔡安国诉王丹丹民间借贷纠纷案执行程序中陈述，葛晓艳是从2018年6月起占用涉案房屋的。本院依法调取的公安机关的处警记录记载：2016年9月25日，公安机关接到报警称有人到无锡市梁溪区××号××室闹事。民警到达现场后，苏大妹称因为儿子及儿子的女朋友王丹丹透支了她银行卡上的钱，就到王丹丹所有的涉案房屋里向房西收取房租，收租过程中被一敲门的白衣男子打了，还被王丹丹的小姐妹踢了一下头。根据葛晓艳的陈述、王丹丹的抗辩，结合其他证据分析，可以认定，在2016年9月25日之前，涉案房屋被王丹丹出租，一直由房西使用。葛晓艳提交的证据不足以证明其主张的合法占有该不动产的事实。三、关于支付价款。基于葛晓艳提交证据不足以证明其主张的以物抵债的事实存在，且在本院另行受理的葛晓艳诉王丹丹民间借贷纠纷案中，葛晓艳主张交付给王丹丹款项系出借款项，请求判令王丹丹归还，故葛晓艳提交的证据不足以证明“已支付全部价款”之要件。综上，葛晓艳提交的证据不足以证明其主张的以房抵债事实；且即使以房抵债事实存在，葛晓艳提交的证据亦不足以证明符合买受人物权期待权保护法律规定的要件事实存在。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故应由葛晓艳承担不利的后果。对葛晓艳的诉讼请求，本院不予支持。另外，葛晓艳提出，由于蔡安国对于葛晓艳向王丹丹交付的款项数额提出异议，葛晓艳诉王丹丹民间借贷纠纷案正在另案审理过程中，本案必须以该案的审理结果为依据，故本案应当中止审理。本院认为，根据葛晓艳的诉讼请求，本案的核心是审查葛晓艳主张以物抵债的事实是否存在、买受人物权期待权保护要件是否满足。葛晓艳向王丹丹支付款项的数额的争议，不属于本案请求权基础规范规定的要件范畴。葛晓艳在本案中主张的被抵偿的债务与葛晓艳诉王丹丹民间借货纠纷案的债务存在重合，从逻辑上看，葛晓艳诉王丹丹民间借货纠纷案，需要以本案的审理结果为依据。对于葛晓艳关于本案应当中止审理的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回葛晓艳的诉讼请求。案件受理费5925元，由葛晓艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  唐锡铭人民陪审员  郁 明人民陪审员  朱巨英二〇二〇年十月二十三日书 记 员  普 寻本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。