贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1923号上诉人（原审原告）：贵州永辉超市有限公司，住所地贵阳市观山湖区金阳南路**。法定代表人：黄德顺。委托诉讼代理人：谢珊，贵州慧原律师事务所律师。委托诉讼代理人：康忠烈，贵州慧原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红。委托诉讼代理人：刘应奎，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：于俊，贵州辅正律师事务所律师。上诉人贵州永辉超市有限公司（以下简称：永辉超市）因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司合同（以下简称：宏益公司）纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初13611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人永辉超市上诉请求：1.依法撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初13611号民事判决，并改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定该事实错误。（一）上诉人与被上诉人签订的《预租协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效的协议，对此，原审判决虽未对该协议的效力予以明确评价，但从原审判决的表示来看，该协议属于合法有效的协议。（二）被上诉人有能力履行《预租协议》约定的内容，但其不履行构成违约。二、上诉人有新证据证明被上诉人在案涉协议期内已将涉案租赁场地租赁给案外人。被上诉人宏益公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。永辉超市向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《预租协议》义务，向原告提供租赁场地所有项目的相关建筑资料（包含但不限于工期、建筑结构图、初步设计方案等）并与原告签订正式《租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金200万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月24日，原被告双方签订《预租协议》，该协议约定甲方（即被告）将坐落于贵阳市南明区花果园中央公园一层部分商业场地约9000平方米租赁给乙方（即原告）用于经营超市；协议生效之日起,双方有义务对正式租赁合同进行磋商及签署，2019年8月31日前,双方未能签署正式租赁合同的,本协议自行终止。甲方有权自本协议终止次日起将约定该场地出租给第三方；本协议生效后,甲方应以本协议附件一确定的租赁房屋、出入口及卸货区域为标准,将租赁场地所有项目的相关建筑资料提供乙方,包含但不限于工期、建筑结构图、初步设计方案等，乙方应以书面形式提出对建筑标准、交付标准、水电气、供应标准，中央空调系统、消防系统、扶梯电梯设备及交通（通道、停车场等）组织系统等的要求。本协议有效期内,如甲乙双方任何一方单方擅自终止合作(因租赁费用标准不能达成一致意见的除外),均应赔偿另一方贰佰万人民币。在本协议有效期内，如甲、乙双方经协商后同意终止合作，双方互不承担责任。本协议生效后,甲方不得就本协议约定的租赁区域与任何第三方接洽,商谈租赁事宜,否则视为甲方单方终止合作,甲方应按本条约定承担违约责任。本协议的有效期至2019年8月31日止，自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。其后，双方未能磋商成功，签订正式租赁协议，原告遂诉至一审法院，提出诉请如前。以上事实，有原被告陈述、原被告营业执照及法人身份证复印件、《预租协议》等证据在卷佐证，并经庭审核实，一审法院予以认定。一审法院认为，本案归纳争议焦点为：一、是否应当继续履行双方签订的《预租协议》；二、宏益公司是否违约。关于第一个争议焦点，当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同成立是当事人之间意思表示一致的结果。本案原被告虽然签订了《预租协议》，但协议明确约定了有效期，约定的有效期已届满，双方未能就签订正式租赁合同达成一致意见，从而使《预租协议》达到自行终止的条件，双方也缺乏继续履行协议的条件和合意，造成这一结果不可归责于合同的任何一方当事人。因此，在此情况下《预租协议》已无法继续履行，亦无交付相关建筑材料的必要，对于原告所诉的第一个请求，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点，首先，原告称在协议有效期内被告公司员工黄守训向其发送《终止协议》是以行为表明单方面终止合作，但《终止协议》并无宏益公司盖章确认，原告也无证据证明黄守训系宏益公司代理人。其次，原告所提供的案涉场地外围照片显示为“合力超市……黄金旺铺，盛大招商，招商项目……招商热线……”，因花果园有多家合力超市，广告照片未体现合力超市广告中的招商地点及时间，只能表明合力超市曾经打过广告，并不能证明合力超市在协议有效期内就案涉场地和被告签约，施工照片也仅显示案涉房屋尚在施工，无法体现合力超市正在进行装饰装修。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，现原告没有充分证据证明被告违约，应当承担举证不能的法律责任，故一审法院对于原告要求支付违约金之诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告贵州永辉超市有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取11400元，由贵州永辉超市有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了一组证据：被上诉人与案外人贵州合力购物有限公司签订的房屋租赁合同一份。拟证明：被上诉人违反与上诉人签订的《预租协议》的约定，将案涉场地出租给案外人合力公司，其行为构成违约。租赁合同的签订时间是2019年1月21日，我方与被上诉人签订的《预租协议》有效期限是2019年8月31日。证明案涉的房屋在《预租协议》有效期内就已经将其租赁给案外人，因此被上诉人违约在先，应承担违约责任。住所登记表中载明的名称就是合力公司花果园公司，载明的公司经营地址就是花果园社区中央公园一层。被上诉人宏益房开发表质证意见如下：1、对真实性不予认可，该协议的落款处宏益公司的印章不是我方的合同专用章，宏益公司与合力超市签订的租赁合同是2019年10月18日不是2019年1月18日，不能证明宏益公司有违约行为。2、上诉人出示的证据承租方为贵州合力购物有限责任公司，但是现在实际的承租人是贵州合力超市采购有限公司，不能证明宏益公司与贵州合力购物有限责任公司的该份合同是不成立的（这句话不通顺，你结合笔录改下）。3、从上诉人提供的证明可以看出，该房屋的租赁期限是2019年11月1日，我们是后面10月份与合力公司签订的，至于其什么时候去备案我们不清楚，我们是没有违约行为的。被上诉人围绕上诉请求提交了三组证据：证据一、租赁合同、租赁房屋移交备忘录，拟证明：被上诉人与合力超市签署房屋租赁合同的时间是2019年10月18日，并于2019年10月25日将租赁房屋移交合力超市。上诉人发表质证意见如下：对真实性不予认可，因为宏益公司与合力超市本身就存在利害关系，不能避免其篡改日期，达不到其证明目的，在没有相反证据证明已经备案的合同是虚假的情况下，应采信备案的合同。证据二：发票两张、国家税务总局增值税发票查验平台报告，拟证明：合力超市于2020年1月13日向被上诉人支付物业管理费的事实。上诉人发表质证意见如下：1、发票是复印件，不能确定其真实性。2、什么时间缴纳物管费与场地什么时候出租没有必然的关系，因此，达不到被上诉人的证明目的。证据三：合力超市开业照片、推送网站，拟证明：合力超市于2020年1月13日开业的事实。上诉人发表质证意见如下：认为只是案外人的宣传，其筹备的时间我们不知道，事实上其在《预租协议》的有效期内就已经出租了。二审查明事实如下：2019年1月18日，被上诉人宏益公司与案外人贵州合力购物有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，合同载明的租赁房屋位于贵州省贵阳市南明区。2019年10月21日，贵州合力购物有限责任公司出具证明：兹我公司（贵州合力购物有限责任公司）与（贵州合力超市采购有限公司）同是贵州合力惠民民生超市股份有限公司的全资子公司，现我公司同意将（贵州省贵阳市南明区花果园社区中央公园一号）的房屋无偿提供给贵州合力超市采购有限公司花果园分公司使用和管理。期限2019年11月1日至2034年10月31日止。2019年10月18日，被上诉人宏益公司与案外人贵州合力超市采购有限公司签订《房屋租赁合同》，合同载明的租赁房屋位于贵州省贵阳市南明区。2019年10月25日，被上诉人宏益公司与案外人贵州合力超市采购有限公司签订《租赁房屋移交备忘录》。永辉公司与宏益公司签订的《预租协议》第12条对违约金进行了约定，双方约定：本协议有效期内，如甲（宏益公司）、乙（永辉超市）双方任何一方单方面擅自终止合作（因租赁费用标准不能达成一致意见的除外），均应赔偿另一方贰佰万人民币。甲方（宏益公司）不得就本协议约定的租赁区域与任何第三方接洽、商谈事宜，否则视为单方终止合作，甲方应按本条约定承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的租赁协议的有效期为2019年7月24日至2019年8月31日止。双方争议的其余事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争焦点为：一、宏益公司的行为是否构成违约；二、双方约定的违约金标准是否过高。关于争议焦点一，根据上诉人永辉超市提交证据显示，宏益公司在与永辉超市订立预签合同的期间与案外人合力公司签订了租赁合同，其行为违反了案涉预租合同的有关约定，构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中宏益公司虽然对印章的真伪提出异议，但其并未提出鉴定申请，且未提交相反证据证明该份租赁合同的印章是虚假的。故本院对该份租赁合同已经签订的事实予以确认。关于永辉超市要求继续履行合同的诉请，宏益公司已经与案外人签订租赁合同，且案外人已经实际经营，要求继续履行合同已无可能。此外，双方签订的是预租协议，且双方约定的合同期限已经届满，在合同期内双方并未实际签订租赁协议，故上诉人要求继续履行合同无事实及法律依据。关于争议焦点二，双方约定的违约金标准为200万元，由于双方签订合同的目的是为了要签订租赁合同，现双方并未签订租赁合同，给永辉超市一方造成了巨大损失。宏益公司主张违约金标准过高，但宏益公司并未举证证明双方约定的违约金标准高于给永辉超市造成的损失，对于其违约金过高的抗辩，本院不予采信。综上，贵州永辉超市有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初13611号民事判决；二、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州永辉超市有限公司违约金2000000元。三、驳回贵州永辉超市有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用22800元，由被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。二审案件受理费用22800元，由被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十月二十日法官助理王李文书记员王凤霞