北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13779号原告：杜继贵，男，1967年11月18日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：肖正科，北京市一法律师事务所律师。被告：石勇，男，1980年12月15日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：姚志明，北京市盈科律师事务所律师。原告杜继贵与被告石勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜继贵之委托诉讼代理人肖正科，被告石勇及其委托诉讼代理人姚志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杜继贵向本院提出诉讼请求：依法判决被告石勇支付2016年5月1日至2016年10月31日期间的房屋占有使用费(租金)贰拾万元。事实与理由：2016年4月19日，我与石勇签订转让协议，约定将自己承租的北京市昌平区沙河镇南一村焊轨场对面的两栋公寓楼转让给他使用，并保证他享有我在原租赁合同中所享有的权利和义务，租期到2024年10月30日止，石勇一次性支付转让费75万元。2017年8月8日，房屋因未取得建设工程规划许可证被通知拆除。9月28日，石勇将我诉至法院，要求按实际占有使用房屋时间退还相应转让费。2018年12月4日，法院判决部分支持。但截至目前，石勇仍拖欠我部分房屋占有使用费。我认为，石勇应按协议约定和实际占有使用时间，向我支付全部房屋占有使用费。故根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决，支持我的诉讼请求，维护我的合法权益。石勇辩称：不认可原告杜继贵的全部诉讼请求，请求法院依法驳回原告全部诉讼，石勇没有拖欠杜继贵20**年5月1日至2016年10月31日房屋占有使用费(租金)贰拾万元，杜继贵的诉讼请求没有事实及法律依据，具体如下：原告杜继贵认为被告拖欠其20万元租金的重要依据是在北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初17045号合同纠纷案件的开庭审理过程中，被告曾经提到过在2016年4月19号签署《转让协议》后，第一次交付的房屋租金25.5万元确实是由杜继贵代为支付的事实。其中有5万元是被告在支付75万元转让费时一并支付给了原告杜继贵。另外的20万元，当时是向原告弟弟杜继军个人借款，后被告石勇个人以现金的方式归还了杜继军。此事实，有北京市昌平区人民法院在审理(2017)京0114民初17045号合同纠纷案件开庭笔录为证，被告石勇并不否认，但被告认为该开庭笔录不应当成为原告杜继贵认为石勇拖欠其20万元房屋租金的依据，理由如下：1、石勇在开庭时所述借原告弟弟20万元，但同时也提到后来用收取的房屋租金已经归还了杜继贵弟弟20万元借款的事实，以上事实有昌平法院开庭笔录为证。原告杜继贵依据此事实为由起诉属于断章取义，完全曲解了石勇开庭时表述的本义。2、(2017)京0114民初17045号合同纠纷曾经开庭了五次，其中有一次杜继贵本人也参加了庭审，所有庭审过程中均未提及所谓欠款20万未归还的问题，只是抗辩认为合同已经成立双方已经按照合同约定履行，石勇无权要求杜继贵返回75万元合同款项，从未提及石勇拖欠杜继贵租金20万元的事实。3、(2017)京0114民初17045号合同纠纷案件一审判决后，杜继贵上诉过程中，虽提及了这20万元款项没有归还的问题，二审法院没有支持杜继贵的请求，依法驳回了原告杜继贵的上诉请求，杜继贵再次起诉，属于重复起诉，应当依法驳回。事实上，被告根本不欠原告所谓的2016年5月1日至2016年10月31日房屋占有使用费(租金)贰拾万元，只是因为原告在与被告的合同纠纷诉讼中败诉，原告为了挽回败局，凭空捏造出被告欠原告所谓20万元租金的事实。在(2017)京0114民初17045号合同纠纷案件中，北京市昌平区人民法院已经就被告占有使用的房屋使用费进行了扣除，在此过程中，也没有听说过原告提出拖欠20万元租金的事实。4、杜继贵起诉已经过了诉讼时效，丧失胜诉权。原告杜继贵主张的房屋使用费20万元是2016年4月份支付的。即便如杜继贵所述，该费用是自己替石勇支付，其应当从支付时起三年内向石勇主张，但杜继贵除本次诉讼之外之前从未向被告主张过权利。根据我国民事诉讼法规定，原告应当从知道或应当知道之日起三年内提起民事诉讼，杜继贵没有在该期间内提起诉讼，已经过了诉讼时效，丧失胜诉权。综上，被告认为，原告的诉讼主张没有事实及理由，且主张权利已经过了诉讼时效，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月25日，案外人杨征(出租方、甲方)与杜继贵(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》约定，甲方向乙方提供北京市昌平区沙河镇西二村北京焊轨场对面的，甲方自建的两栋四层公寓式楼房整体出租；租赁期限为11年，自2013年11月1日至2024年10月30日；一号楼共计房屋151间，年租金41万元；二号楼共计房屋54间，年租金10万元；乙方应向甲方支付5万元作为押金，在本协议解除或者终止时，乙方向甲方结清全部应付租金以及各项相关费用的同时，甲方应该退还乙方的5万元押金；该房屋的转让必须经过甲方的同意方可进行。合同签订后，杨征将涉案房屋交付给杜继贵。2016年4月19日，杜继贵(甲方)与石勇(乙方)签订《转让协议》,约定，甲方同意将自已位于昌平区沙河镇南一村焊轨场对面的房屋转让给乙方使用，共计205套；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方保证履行已签订了租赁合同，租期到2024年10月30日止；乙方在2016年4月19日前一次性向甲方支付转让费75万元，上述费用已包括×××汽车一辆；房租押金5万元及其他房屋所属设备(空调、监控等)相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；乙方接手前该公寓所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。2016年4月19日，石勇给付杜继贵40万元。2016年5月6日，石勇给付杜继贵40万元，合计80万元，双方认可转让费为75万元。2017年10月19日，案外人杨征与杜继贵签订《解除协议》内容为“因政府征用于2013年6月25日杨征与杜继贵签订的房屋租赁协议中的所有房屋，导致此协议不能继续履行，双方协商协议于2017年8月15日终止解除。其中就双方共同出资购买的金杯车×××出售处理，双方各分一半。车款为贰万壹仟元整，每人10500元。因原件未收回，因该协议留出所产生的一切问题由承租方处理。(车款每人10500元，杨征10500元，杜继贵105**已结清)。”出租方杨征签名捺印，承租方杜继贵签名捺印。杜继贵认可车辆已经处理，车款其和杨征已经分配完毕。涉案房屋已经被拆除，石勇自述空调拆除后折价出售所得价款为3万元。2017年，石勇以合同纠纷起诉杜继贵，案号（2017）京0114民初17045号，要求：1、确认双方签署的《转让协议》无效；2、判令杜继贵返还石勇转让费571470.59元、房租押金5万元、车辆款2.1万元、代为垫付的房租押金43560.3元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至实际付款之日止的利息。本院经审理认为，从双方签订的《转让协议》约定的内容来看，既包含房屋转租的内容，又包含汽车、房屋所属设备转让的约定。房屋转租部分与设备转让部分内容混同，无法剥离，根据审理查明的情况可以确认该《转让协议》的主要内容为转租，而涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经过相关部门批准建设，该租赁标的物因违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定《转让协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故石勇应将房屋及汽车、房屋所属设备返还给杜继贵，杜继贵应将收取的费用返还给石勇，故石勇有权要求杜继贵退还已经交纳的房屋占有使用费。现石勇同意扣除其占有涉案房屋期间的房屋使用费，本院不持异议。关于房屋所属设备，因不具备返还的条件，故杜继贵亦无需向石勇返还房屋所属设备的费用。关于车辆，因该车已由杜继贵出售，售车款亦已由杜继贵处置，故石勇无需向杜继贵返还车辆，杜继贵应向石勇返还车辆折价款。故判决：一、石勇与杜继贵于2016年4月19日签订的《转让协议》无效；二、杜继贵于本判决生效后十日内退还石勇房屋占有使用费380102.7元、房租押金50000元，以上共计430102.7元；三、杜继贵于本判决生效后十日内返还石勇车辆折价款21000元；四、驳回石勇的其他诉讼请求。判决后，杜继贵不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）京01民终3379号民事判决，判决：驳回上诉、维持原判。2019年5月7日，杜继贵向本院提出本案诉讼请求，要求石勇支付2016年5月1日至2016年10月31日期间的房屋占有使用费（租金）20万元。庭审中，双方均认可2016年5月1日至2016年10月31日期间的房屋占有使用费（租金）25.5万元应由石勇交纳，因石勇于2016年4月19日及5月6日转账给杜继贵的80万元中包括租金5万元，故石勇需再付20.5万元。庭审中，双方均认可其中5000元折抵水电费，杜继贵不再主张。关于其余20万元的租金，石勇陈述其向杜继军（杜继贵的弟弟）借款20万元，让杜继军直接将该20万元作为租金给付杜继贵，后石勇将20万元还给了杜继军。石勇表示不清楚杜继军和杜继贵如何交接，其向杜继军借款、还款均未出具借条和收条。杜继贵称其没有收到杜继军夫妇给付的涉案房屋的房租，石勇也未支付该20万元的房租。杜继贵提交银行流水，证明其通过银行转账的方式将2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金，交付给了杨征。双方均认可2016年11月1日之后的租金由石勇直接给付杨征方。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，生效判决已经认定双方签订的《转让协议》的主要内容为转租，且该转租行为无效。虽然合同无效，但是石勇在占有该房屋期间应当向杜继贵交纳占有使用费，本院酌情按照双方约定的租金标准计算占有使用费，双方亦对约定履行的租金标准不持异议。且双方均认可2016年5月1日至2016年10月31日期间的租金应由石勇支付给杜继贵，石勇已经支付5万元，双方协商5000元折抵水电费。虽石勇自述已经由案外人杜继军代其交纳剩余租金20万元，但杜继贵对此并不认可，石勇亦未提交其他证据予以证明，故其应对举证不能承担不利后果，本院对石勇的抗辩不予采信，石勇应给付杜继贵自2016年5月1日至2016年10月31日期间的占有使用费。关于石勇辩称杜继贵的该主张已过诉讼时效一节，本院认为，双方签订的《转让协议》已被生效判决认定为无效，现杜继贵主张石勇占用房屋期间产生的占有使用费应系因无效合同产生的债权请求权，应受诉讼时效的限制。关于诉讼时效的起算点，本院认为应从双方签订的《转让协议》被确认无效之日起计算，结合（2017）京0114民初17045号民事判决的生效时间，杜继贵于2019年5月7日提起本案之诉，并未超过诉讼时效，故石勇关于杜继贵的主张超过诉讼时效的意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：石勇于本判决生效后十日内给付杜继贵自2016年5月1日至2016年10月31日期间的房屋占有使用费20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4374元，由石勇负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  张金华人民陪审员  王俊辉二〇二〇年十月二十八日书 记 员  崔 琪