内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终4132号上诉人（原审原告）：王小强，男，1989年1月18日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：刘艳，内蒙古奥星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤峰赛特房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市松山区松五街南、松四路西、松六街北皇家丽景小区6#楼2-104号。法定代表人：张永生，经理。委托诉讼代理人：王军，男，1967年3月5日出生，公民身份号码×××，蒙古族，职员，现住赤峰市。上诉人王小强因与被上诉人赤峰赛特房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王小强上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人为上诉人室内瓷砖地面进行修理、更换或重作，对室内地面恢复原状。被上诉人向上诉人支付逾期交房利息及违约金85594.00元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，造成判决结果错误。一、原审法院关于地砖已过质量保修期的认定是错误的。1、原审法院认为应自五方主体竣工验收合格之日起计算地砖的质量保修期是错误的。两年的质量保修期，仅指建筑商对开发商的承诺，不是指开发商与购房者的约定，原审法院将两者混为一谈，没有正确适用法律的规定，是对法律理解的僵化。2、双方的商品房买卖合同第三条明确约定：“商品房竣工，经验收合格方可交付；未经验收或验收不合格，不得交付。”此处的验收合格不是指五方主体的验收，而是指经主管部门备案后，才为验收合格，才开始计算两年的保修期。上诉人调取于赤峰市城建档案馆的竣工验收备案表中记载，涉案房屋是2018年7月24日才进行的备案，便是最有力证据，因此，上诉人认为质量保修期的计算应自2018年7月24日起算，上诉人的室内地面并没有过两年的质量保修期。三、依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收之日起30日内，对涉及公共安全的内容、组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此，房地产开发项目的验收合格是指由行政主管部门主导的行政许可，即验收备案，非指五方主体的验收合格。因此，原审法院的认定是错误的。二、原审法院将被上诉人违约将未经验收合格的房屋交给上诉人的责任，认定上诉人接受未提出异议视为对违约的认可于法无据。1、上诉人买的是已经建成的房子，尽管对于交房时间约定有瑕疵，但不是上诉人的责任，被上诉人将房屋交给上诉人时，上诉人没有提出异议，是因为上诉人作为购买方对于房屋是否经过验收备案是无从知道的验收，验收也是感官上的，对于其中隐蔽瑕疵作为非专业人员同样无从知道，只有经过长时间的居住才能发现或知道。2、将没有经过竣工验收备案的房子交给不知道这个房子真实情况的上诉人，不能将接受了房屋就视为认可，排除上诉人发现后主张违约责任的权利。相反将房屋交给上诉人时，法律规定，应同时向上诉人交付质量保证书及住宅质量说明书以及经过验收合格的资料，被上诉人未交付，不能因为被上诉人的违法违约行为，将责任推给上诉人，把举证责任也推给上诉人，这不但于法无据，对上诉人来说也丧失公平公正性。三、上诉人认为在上诉人付清房屋的款项时即是被上诉人与上诉人约定的交房时间，原审法院的判决对于这一点也是支持的。上诉人交付款项没有任何违约行为，被上诉人交付的房屋未经验收合格即向上诉人交付，是瑕疵交付，也是逾期交付，上诉人的受领是基于被上诉人的恶意隐瞒。因此，应从所谓的交付之日起至验收备案合格之日止向上诉人支付逾期交房利息及违约金。王小强向一审法院起诉请求：判令被告对原告室内瓷砖地面进行修理、更换或重作，将原告的室内地面恢复原状；被告向原告支付逾期交房的已付房款利息及违约金85594元。一审法院认定事实：2016年11月17日，原告与被告签订《内蒙古商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于赤峰市××区南、松四路西、松六街北皇家丽景小区4-2-2-1401室房屋，总价款为635844元，房屋交付时间为2016年1月1日前，逾期交房的违约责任约定为逾期超过90日的，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。合同附件三第6项约定地面：厨房釉面砖、卫生间釉面砖、其他釉面砖。合同签订后，原告交付全部购房款，被告于2016年12月26日将房屋交付给原告使用至今。2020年4月22日，涉案房屋客厅、餐厅、走廊等多处地砖开裂、破损。另查明，赤峰市档案馆备案的文件显示涉案房屋所属工程于2018年2月10日竣工，备案时间为2018年7月24日。2017年6月8日，赤峰市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，涉案工程通过消防验收。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按约定履行各自的义务。本案中，被告约定向原告交付房屋的届满之日为2016年1月1日，而双方签订合同的时间为2016年11月17日，对此，被告抗辩称系笔误的意见符合客观事实，因双方对交付房屋时间无其他明确约定，按照交易习惯，应以被告实际向原告交付房屋的时间予以确认。对原告主张被告交付的房屋未经竣工验收，应视为未交付的意见，一审法院认为，商品房的交付除应具备建设工程竣工验收的法定条件，还应符合买卖双方约定及基本的住宅使用条件，因涉案房屋主体建设工程经过相关部门的质量验收，符合法定质量标准，即不存在影响房屋正常使用的功能性质量瑕疵，而原告已于2016年12月26日对房屋占有使用，即视为被告对房屋的交付转移。原告在受领时认为该房屋与约定不符或存在质量瑕疵，可拒绝接受，亦可在受领后依法因质量瑕疵向被告另行主张权利。现原告不能举证证明涉案房屋在被告向其交付后仍与约定交付条件不符或存在质量瑕疵，且原告于2016年12月26日受领涉案房屋，距室内地砖破损之日的2020年4月22日达三年之余，已经超过建筑行业对于室内装修地砖的保修期限的规定，并且对于地砖破损的原因是否为被告交付的房屋质量不合格所造成的亦不能举证证明，故对于原告要求被告进行维修、更换或重作等恢复原状以及承担逾期交房的违约责任的诉讼请求不能成立，不予支持。判决：驳回原告王小强的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人王小强主张涉案房屋地砖质量保修期应自涉案房屋竣工验收备案时间即2018年7月24日起算，并未超过质量保修期，被上诉人赤峰赛特房地产开发有限责任公司应承担相应质量责任。但涉案房屋建设工程竣工验收备案日期并非该建设工程实际竣工日期，涉案房屋实际竣工验收日期为2018年2月10日。房屋地砖质量保修期应自该工程竣工之日起算，已过两年质量保修期。故上诉人要求被上诉人承担地砖修理、更换或重作的上诉主张缺乏相应事实及法律依据，本院不予支持。另上诉人提出因被上诉人交付涉案房屋时，涉案房屋并未验收合格，应向其支付自实际交付之日起至验收备案合格之日止的逾期交房利息及违约金，因双方合同约定的交房时间早于合同签订的时间，故应以实际交房日期为房屋交付日期，涉案房屋被上诉人已于2016年12月26日交付上诉人使用，交付上诉人时已具备房屋正常使用条件，上诉人亦受领房屋使用至今，现主张被上诉人逾期交房缺乏相应依据，该上诉主张本院亦不予支持。综上所述，王小强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040元，由上诉人王小强负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 润 涓审 判 员 周 振 卿审 判 员 张 国 利 二〇二〇年十月二十六日书 记 员 召日格图