上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3294号原告：刘军，男，1990年3月16日生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：夏冰星，上海一凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱麟坤，上海一凡律师事务所律师。被告：上海华舒酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶昌盛，总经理。被告：叶昌盛，男，1996年3月4日生，汉族，住浙江省。两被告共同委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。第三人：上海施惠特投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：潘根涛，总经理。委托诉讼代理人：俞立抗，上海俞立抗律师事务所律师。第三人：上海申松物业管理有限公司，住所地上海市松江区乐都路**。法定代表人：张华，总经理。委托诉讼代理人：姚峰，女。原告刘军与被告上海华舒酒店管理有限公司(以下简称“华舒酒店”)、叶昌盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，依照原告申请，本院依法追加上海施惠特投资管理有限公司(以下简称“施惠特公司”)作为第三人参加本案诉讼。本案于2020年6月29日公开开庭审理，审理中，被告华舒酒店、叶昌盛提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案于2020年7月27日再次公开开庭进行了审理。嗣后，依照原告申请，本院依法追加上海申松物业管理有限公司(以下简称“申松物业”)作为第三人参加本案诉讼，并于2020年9月2日再次公开开庭进行了审理。因被告华舒酒店、叶昌盛未能按时到庭参加2020年9月2日庭审，故本院口头裁定两被告的反诉按撤回反诉处理。原告刘军及其委托诉讼代理人夏冰星，被告华舒酒店的委托诉讼代理人张云沙，第三人施惠特公司的委托诉讼代理人俞立抗，第三人申松物业的委托诉讼代理人姚峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告华舒酒店于2019年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月26日解除；2.判令被告华舒酒店返还原告已付的2019年11月25日至2020年4月24日期间的租金68,133元、2019年10月25日至2020年4月24日期间的物业费4,800元以及押金13,626元；3.判令被告华舒酒店支付违约金81,756元；4.判令被告叶昌盛对被告华舒酒店的上述债务承担连带清偿责任。审理中，原告自愿放弃第3项诉讼请求。事实和理由：2019年10月25日，原告与被告华舒酒店签订房屋租赁合同一份，约定被告华舒酒店将位于本区茸梅路XXX弄XXX号楼104室房屋(以下简称“系争房屋”)转租给原告，租赁期间为5年，自2019年10月25日起至2024年10月24日止，其中2019年10月25日至2019年11月24日期间为免租期，租金为每年163,520元，每两年递增5%。合同签订后，原告支付租金、物业费及押金合计86,559元。次日，原告发现系争房屋水电未接通，无法正常开展业务，通过原告向物业人员了解得知，系因系争房屋涉及房东与二房东之间的房屋租赁合同纠纷导致。原告多次通过电话、微信的方式与被告华舒酒店进行沟通，均未得到回复。因系争房屋无法正常使用，故原告已于2019年11月26日委托律师向被告华舒酒店发送律师函，明确双方签订的房屋租赁合同于2019年11月26日解除，并要求被告华舒酒店返还收取的租金、物业费和押金，但被告拒绝签收。被告叶昌盛作为被告华舒酒店的唯一股东，应对被告华舒酒店的债务承担连带清偿责任。故原告诉至法院，望判如所请。被告华舒酒店、叶昌盛共同辩称，被告华舒酒店已经按约将系争房屋交付给原告使用，不存在违约。鉴于原告擅自要求解除合同，故被告华舒酒店于本案审理中2020年5月25日自行收回系争房屋，故双方之间房屋租赁合同应于2020年5月25日双方协商一致解除。第三人施惠特公司述称，系争房屋的产权人系第三人施惠特公司，其将位于本区茸梅路XXX号房屋整体出租给案外人上海呈远鼎承投资管理有限公司(以下简称“呈远鼎承公司”)，同意呈远鼎承公司转租，但不同意次承租人再次转租。对于原、被告之间的房屋租赁合同施惠特公司毫不知情，与其无关。第三人申松物业述称，申松物业系2019年9月1日实际提供物业管理服务时，很多商户存在纠纷，故不清楚原告是否曾来物业处要求开通水电。位于本区茸梅路**房屋内**楼**只有一个水电总表，系争房屋内是没有单独水电表的，至于系争房屋内是否可以单独接水电表，应该原告与华舒酒店进行协商，与申松物业无关。如若原告提供了其与华舒酒店的房屋租赁合同，以及华舒酒店与呈远鼎承之间房屋租赁合同，可以申请单独开通水电。本院经审理认定事实如下：位于本区茸梅路XXX号房屋产权人系第三人施惠特公司。第三人施惠特公司于2011年11月18日与案外人呈远鼎承公司签订《房屋租赁合同》，将上述518号房屋整体出租给案外人呈远鼎承公司。因双方发生争议，施惠特公司诉至本院要求解除《房屋租赁合同》。2019年10月31日，本院作出(2019)沪0117民初8274号民事判决，确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除。因呈远鼎承公司不服该判决，提起上诉。2020年1月14日，上海市第一中级人民法院作出(2019)沪01民终15814号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2015年5月28日，案外人呈远鼎承公司(甲方)与案外人上海呈远物业管理有限公司(乙方)签订《转租授权书》，约定甲方同意乙方对乙方租赁的上海市松江区茸梅路XXX号物业所在建筑物进行分割转租。2019年4月1日，案外人上海呈远物业管理有限公司与被告华舒酒店签订《上海市房屋租赁合同》，约定案外人上海呈远物业管理有限公司将位于本区茸梅路XXX号房屋B座共三层8号楼、9号楼、10号楼出租给被告华舒酒店，约定华舒酒店可以部分转租。2019年10月25日，原告与被告华舒酒店签订《房屋租赁合同》，约定华舒酒店将系争房屋出租给原告，面积为160平方米左右，租赁期限为2019年10月25日至2024年10月24日，其中2019年10月25日至2019年11月24日为免租期。房屋租赁为每年163,520元，每2年递增5%。支付方式为先租后用，每六个月支付一次，到期前15天付清。租赁保证金为13,626元。交房时间为2019年10月25日。物业费每月800元，每六个月支付一次，需到期前15天付清，免租期不免物业费。合同另对违约责任等其他相关事项进行了约定。同日，原告向被告华舒酒店支付了13,626元房屋押金、截至2020年4月24日的租金68,133元、截至2020年4月24日的物业费4,800元。2019年11月10日，原告向XXXXXXXXXXX手机号码发送短信“叶总。我在你青浦的店。我们碰个头好哇”。2019年11月12日，原告至第三人申松物业处沟通系争房屋水电问题，申松物业工作人员称，原告有权要求华舒酒店将水电供上，让华舒酒店至申松物业处签字办理。2019年11月26日，原告委托律师向被告华舒酒店、叶昌盛发出《律师函》，认为“……发现该处房屋水电未通，经与物业联系，物业拒绝开通水电，并明确告知我方，你司不具备转租资格。后我方与你司多次交涉，你司均不予理睬……现我方通知你司：一、2019年10月25日贵司与我方签订的房屋租赁合同(合同编号009”)于2019年11月26日正式解除；二、请你司在收到本律师函后，于2019年12月5日前你司将已收取的租金68133元、物业费4800元、押金13626元，共计86559元退还至我方账户；三、根据房屋租赁合同第七条之约定，你司还应支付我方违约金81756元……”。该《律师函》送至被告华舒酒店注册地，被退信。2020年5月12日，第三人施惠特公司与被告华舒酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人施惠特公司将位于本区茸梅路XXX号5幢9号楼一层101室，面积为3,656平方米出租给华舒酒店，租赁期限为2020年4月15日至2026年4月14日。该合同落款处代表被告华舒酒店签名的系叶文华，载明的手机号码为XXXXXXXXXXX。另查明，被告叶昌盛系被告华舒酒店的唯一股东。两被告于2020年5月8日收到本案诉状副本。审理中，原告提供与“赵总”的微信聊天记录，证明其向“赵总”发送微信“赵总租你们房子到现在为止已经快20天了。水电到目前为止还是被断。没有通。请于2019年11月15日前解决好水电问题”。原告提供与“叶总”的短信聊天记录，证明其向“叶总”发送短信“叶总！租你们房子到现在为止已经快20天了。水电到目前为止还是被断。没有通。请于2019年11月15日前解决好水电问题”。两被告对上述微信、短信记录均不予认可，表示两被告并未收到上述微信、短信。审理中，本院至系争房屋现场勘查，系争房屋目前尚属于空置状态，内部有水表箱、电表箱，房屋内没有灯具、水龙头等。以上事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、快递凭证、律师函、收据、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，虽然被告华舒酒店已将系争房屋交付给原告使用，但是在原告多次对水电问题提出异议后，被告华舒酒店并未积极处理该问题，未能保证租赁房屋处于能正常使用的状态。退一步讲，即便系争房屋的水电是可以接通的，被告华舒酒店作为出租人在原告提出异议后，应当遵循诚信原则，秉持诚实，妥善处理原告提出的异议，而非置之不理。据此，对于原告主张解除合同，本院予以支持，鉴于原告此前发送的律师函未能有效送达，故本院以本案诉状副本送达被告之日作为合同解除之日。因被告华舒酒店确实已将房屋交付给了原告，原告实际占有了一段时间，故本院酌情确定原告应支付被告华舒酒店使用费及物业费合计14,426元，被告华舒酒店应返还押金13,626元，剩余租金54,507元，剩余物业费4,000元。被告叶昌盛作为被告华舒酒店的唯一股东，未能提供证据证明双方之间财产独立，不存在混同之情形，应对被告华舒酒店的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、确认原告刘军与被告上海华舒酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告上海华舒酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘军房屋租赁押金13,626元；三、被告上海华舒酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘军租金54,507元、物业费4,000元；四、被告叶昌盛对被告上海华舒酒店管理有限公司上述第二、三项还款义务承担连带责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,666元，减半收取1,833元，由原告刘军负担1,042元(已付)，由被告上海华舒酒店管理有限公司、叶昌盛负担791元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 方美玲二〇二〇年十月二十九日法官助理 张树腾书 记 员 张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。