云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初8269号原告：何文琴，女，1985年11月27日出生，汉族，身份证登记住址云南省丽江市永胜县。委托诉讼代理人：王鑫麟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：沙盈梵，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南经典房地产开发集团有限公司，住所地云南省昆明市梁源庄经典商务大厦******。统一社会信用代码：91530000731215910J。法定代表人：王远。委托诉讼代理人：刘静宜，女，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴贤慧，女，特别授权代理。原告何文琴与被告云南经典房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告何文琴的委托诉讼代理人王鑫麟、沙盈梵，被告云南经典房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人刘静宜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何文琴向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行《商品房购销合同》，向产权登记机关报送办理原告产权登记手续所需的全部资料；二、被告支付原告自2015年6月4日起至被告向产权登记机关报送办理产权登记手续所需的全部资料并由产权登记机关正式受理之日止以已付房款963639元为基数按日0.05‰计算的违约金（暂算至2020年5月31日为87835.69元）；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确放弃第一项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2012年9月27日签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买经典双城D区4幢1单元1506号房屋，价款963639元。《商品房购销合同》还对交房时间及产权证办理事项进行了约定。现被告逾期未向产权登记机关报送合格资料办理产权登记，构成违约，根据法律规定应承担相应违约责任。被告云南经典房地产开发集团有限公司辩称，截止开庭之日，原告未按合同约定向被告出具授权委托书并提供办证所需资料，故被告无法办理，逾期办证责任在于原告，原告诉请无事实及法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的《关于对协助解决经典D区存在问题业主委员会调整指导的回复》，被告认为并非由其出具，不清楚真实性、关联性、合法性。该证据材料形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对该证据，本院予以采信。二、原告提交的《关于经典双城D地块业主委员会的回复》《关于经典双城D区维护好物业秩序的意见》《关于经典双城D区不动产证办理的情况说明》，被告认为并非由其出具，不清楚真实性、关联性、合法性。因与本案的审理无法律上的关联性，本院在本案中不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买经典双城D地块第4幢第1单元第15层1506号房屋，房屋套内建筑面积88.93平方米，每平方米10835.93元，总价款为963639元。买受人首期支付购房总价款30.47%，金额293639元，付款日期2012年9月27日，余款670000元向银行贷款支付；甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。关于产权登记的约定：本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人及买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同签订之日起60个工作日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人也可以单方申请预告登记。申请预购商品房预告登记时，除出卖人提交的资料外，买受人应提交：1.申请人的身份证明；2.已登记备案的商品房预售合同；3.当事人关于预告登记的约定；4.其他必要材料。出卖人负责在商品房交付使用起90日内申请该商品房的初始登记。办理产权登记买受人须达到以下四个条件：1.买受人支付该套房屋的全部房款、房屋公共维修基金、契税、配套设施费、产权工本费、产权办证费及政府规定的其他费用;2.甲乙双方办理完房屋交接手续;3.买受人向出卖人出具书面委托书;4.买受人向出卖人交付办理产权所需资料，包括（1）产权人（共同购买人）的身份证复印件;（2）购房发票原件;（3）产权办理机关需要提交的其他资料。在买受人达到以上4个条件及出卖人办理完毕相关竣工验收备案手续后，出卖人于90个工作日内向产权登记机关提交合格有效的资料并申办产权，出卖人向产权登记机关报送合格资料后，即视为出卖人履行完毕协助办理产权的义务。2012年9月27日，上述房屋办理了商品房买卖合同登记备案。2015年3月6日，原告向被告支付代收维修基金9972元。2017年3月30日，原告缴纳契税14454.58元。2017年4月28日，被告向原告开具金额为963639元的房款增值税发票。2018年9月21日昆明高新技术产业开发区住房和城乡建设局出具《关于对协助解决经典D区存在问题业主委员会调整指导的回复》，其中对不动产权证还不能办理的原因回复为“正在准备办理其他专项验收。”2018年10月18日，被告作出《关于经典双城D区情况说明》，其中记载：“下一步我司将积极筹措资金抓紧推进D区收尾各项工作，争取……，并在2019年12月31日前完成D区规划专项验收……”2020年5月27日，被告在公示的《关于经典双城D区部分工程收尾的承诺和建议》中提到“针对D区剩余收尾工作，主要包括消防、人防和弱电智能化，我司已制定全面的收尾工作计划。同时我司已通过借款承担利息的方式支付总承包单位……工程款……确保总包工程全面完工并验收、备案。至D区全面收尾和竣工备案，并达到办理不动产权证的条件，其中最大困难总包工程收尾工作已彻底解决，其他各专项工程收尾已具备条件……”庭审中，原告与被告一致陈述，购房款已经支付完毕。2015年3月6日，房屋交付并办理完毕交接手续。截止辩论终结当日，本案所涉房屋仍未办理房屋产权登记。原告陈述，原告未出具书面授权委托书并提供办证所需资料的原因是未收到被告的办证通知。原告可随时提供申办不动产权证资料。被告陈述，被告口头通知过原告出具授权委托书并提供办证所需资料，但未书面通知过；如原告现提供材料，被告仍无法办理。如人民法院认为被告需要支付逾期办证违约金的，被告同意按照原告主张的起算时间进行计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告与被告于2012年9月27日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合同条款不违反法律的效力性禁止性规定，合同内容合法有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。原告已按约全额支付购房款，取得了本案所涉房屋的商品房买卖合同登记备案，并办理房屋交接手续，被告也应按约定履行配合办证义务，根据庭审中查明的案件事实，因被告违约行为，现房屋仍不具备办证条件，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告现主张被告支付违约金符合上述法律规定，本院予以支持。因《商品房购销合同》中未就逾期办理不动产权证的违约责任如何计算作出约定，且本案所涉房屋已实际交付，目前并未导致原告对涉案房屋的占有、使用、收益权能出现限制的情形，原告亦未就其实际损失加以证明，故本院综合全案案情及昆明市二手房交易价格呈上升的事实，酌情按购房款日十万分之五确定。审理中，被告同意按照原告主张的起算时间2015年6月4日计算逾期办证违约金，则自2015年6月4日起至本案庭审之日2020年10月15日止，按购房款日十万分之五确定，计为94484.80元（963639元×0.00005×1961）。需要指出的是，被告不但应根据合同约定向原告交付符合约定标准的房屋，亦应积极、全面协助包含原告在内的不特定房屋买受人办理房屋产权登记，为买受人尽快取得房屋权属证书创造条件，以避免引发纠纷进而产生诉讼。审理中，原告明确放弃第一项诉讼请求，未违反法律、行政法规规定，也不损害国家、集体、第三人利益，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告云南经典房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告何文琴逾期办证违约金94484.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费998元（此款原告何文琴已预交，已减半收取），由被告云南经典房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。审判员 成 兰二〇二〇年十月二十二日书记员 瓦敏仙