河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初9226号原告：河南省索克实业有限公司，住所地郑州市金水区丰产路**办事处大厦****，统一社会信用代码：914101052717363001。法定代表人：姜芳，系总经理。委托诉讼代理人：高雷，河南昊文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王增魁，河南昊文律师事务所实习律师。被告：河南优客商务酒店有限公司，住所地，住所地郑州市**合作路**院**楼会信用代码：91410103091726797F。法定代表人：王闯，系总经理。委托诉讼代理人：贾林青，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。原告河南省索克实业有限公司（以下简称“索克公司”）与被告河南优客商务酒店有限公司（以下简称“优客酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告索克公司的委托诉讼代理人高雷，被告优客酒店的委托诉讼代理人贾林青、王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告索克公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告于2013年7月29日签订的《房屋租赁合同书》；2．判令被告搬离郑州市二七区合作路28号院的3号楼、4号楼、18号楼；3．判令被告向原告支付2019年9月11日至2020年6月30日拖欠的租金123.1538万元；4．判令被告向原告支付违约金及滞纳金100万元；5．判令被告赔偿原告因迟延退还房屋造成的损失暂计50万元（损失以123.1538万元为基数，自2019年9月25日起按照3374元/天暂计算至立案之日，支付至被告实际退还房屋之日止），以上合计2731538元；6．本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实与理由：原告于2013年7月29日与宋攀峰、赵恩签订《房屋租赁合同书》（以下简称合同），合同约定原告将位于郑州市二七区合作路28号院的三栋建筑：3号楼、4号楼、18号楼，总建筑面积为5664.86平方米租赁给宋攀峰、赵恩作为酒店使用，租金及支付方式：合同租期内首年租金为120万元，自第三年起每年年租金环比递增5%。租赁房屋应先交租金后使用，第一年按季度支付房屋租金，第一次房屋租金于2013年6月21日前支付30万元，此后每季度租金应于上季度最后一个月15日前向甲方交纳完毕；自第二年起按半年度支付房屋租金，并应在已付租金到期日前一个月15日前向甲方全额支付下一期的房屋租金。2016年12月30日，承租方由宋攀峰、赵恩变更为被告河南优客商务酒店有限公司（以下简称被告），其他条款以原合同为准。在合同履行过程中，被告虽然没有按合同约定的日期按时支付房屋租金，但房屋租金也断断续续的支付到2019年9月10日。自2019年9月11日开始，被告就不再支付房屋租金。2019年9月20日，原告向被告下发《催款告知函》，要求被告在接到通知后于2019年9月25日中午12点以前将拖欠的租金及滞纳金支付给被告。如果在规定的日期内被告不履行，原告将按照合同的约定，单方解除合同，终止合同的履行。2019年9月25日，被告并没有按照《催款告知函》上的日期支付房屋租金与滞纳金，原告向被告下发《解除合同通知书》，并将《解除合同通知书》以微信通知的方式发到了被告负责人郑学理的微信里。原告已经依法向被告进行了支付租金及滞纳金的催告，但是被告仍拒绝履行租金及相关费用。被告的以上行为已经使租赁合同目的不能实现，被告已构成根本违约。按照《合同法》规定及《租赁合同书》的约定，原告有权解除租赁合同，并有权要求被告支付拖欠的租金、并支付违约金、滞纳金，以及因此造成的延迟退房损失。故为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告优客酒店辩称，1．原告要求解除合同的诉请不符合合同约定及法律规定，原告在将案涉房屋转租给答辩人时，故意隐瞒了主合同的租赁期限到2020年前到期且没有转租权的事实。在答辩人与原告的租赁合同尚在履行期间时，答辩人面临着被强制清退、投资经营遭受重大损失的风险，答辩人中止支付租金是为避免损失扩大而行使合法的不安抗辩权，其主观上并无单方违约的故意，不影响合同目的的实现。故，原告在此情况下主张行使单方解除权、要求解除合同的理由不能成立，依法应予以驳回；2．原告诉请要求答辩人支付延迟期间的租金总额中，依法应当减免疫情期间的租金；3．答辩人未按合同约定的期限支付租金系行使不安抗辩权，不构成违约，原告要求答辩人支付违约金及滞纳金没有事实及法律依据，且主张标准明显过高，依法应予以驳回；4．原告诉请答辩人赔偿迟延退还房屋的损失，以及承担保全费、保函费，没有事实及法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，原告索克公司作为乙方与郑州投资控股有限公司作为甲方签订《租赁合同》，约定甲方将位于郑州市二七区合作路28号院内的三栋建筑（3号楼、4号楼、18号楼），总建筑面积5664.86平方米租给乙方使用，租赁期限从2020年11月5日起至2017年4月30日止。2017年5月22日，原告与郑州投资控股有限公司签订第二份租赁合同，租赁期限从2017年5月1日起至2020年4月30日止，乙方在租赁期限内自主经营、转租或以其他方式与第三方合作经营，需征得甲方同意，风险自担。2020年6月30日，原告与郑州投资控股有限公司签订第三份《租赁合同》，租赁期限自2020年7月1日起至2023年6月30日止。2013年7月29日，原告与宋攀峰、赵恩签订《房屋租赁合同书》，主要约定原告将上述承租的房屋租赁给宋攀峰、赵恩，作为酒店使用；租赁期限8年10个月，自2013年7月1日起至2022年4月30日止；租金及支付方式：合同租期内首年租金为120万元，自第三年起每年年租金环比递增5%，先交租金后使用，第一年按季度支付房屋租金，第一次房屋租金于2013年6月21日前支付30万元，此后每季度租金应于上季度最后一个月15日前向甲方交纳完毕；自第二年起按半年度支付房屋租金，并应在已付租金到期日前一个月15日前向甲方全额支付下一期的房屋租金；押金20万元，租赁期间，押金不能冲抵房租，租赁期满并办妥退房手续结清所有费用后，全额无息退还押金；违约责任：乙方逾期支付租金的，除应补交所欠租金外，还应向甲方支付滞纳金（每日滞纳金标准为拖欠租赁费数额的1%）直至付清之日为止，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，因乙方违约，在甲方发出解除合同通知后10日内乙方仍未自行搬出交还房屋的，本合同约定房屋及相应区域内所有物品由甲方任意处置，甲方自行收回本合同约定房屋，乙方损失自行承担；任何一方违约的，应向对方承担违约责任，向守约方支付100万元作为违约金。原告在合同上加盖合同专用章，宋攀峰、赵恩签名并按指印。2014年1月20日，被告河南优客商务酒店有限公司在案涉房屋地址处成立公司。2016年12月30日，原、被告签订《名称变更补充协议》一份，约定将承租方由宋攀峰、赵恩变更为被告河南优客商务酒店有限公司，其他条款以原合同为准。原、被告均加盖公章。合同履行过程中，被告将房屋租金累计支付到2019年9月10日，2019年9月11日起，未再支付租金。2019年9月20日，原告向被告下发《催款告知函》，要求被告在接到通知后于2019年9月25日中午12点之前将拖欠的租金及滞纳金847699.6元支付给原告，如果未在规定的日期内足额交纳，原告将按照合同的约定，单方解除合同，终止合同的履行。2019年10月24日，原告向被告下发《解除合同通知书》，并以微信方式发送给被告负责人郑学理。2020年6月18日，原告向被告送达《解除合同通知书》，要求解除合同并索要拖欠至2020年6月30日的租金1231538元及滞纳金2115406.94元。2020年6月19日，被告回复称，原告未如实告知其与政府合同的到期时间，构成欺诈，使得被告处于被清退的风险之中，为避免更大损失，被告行使不安抗辩权，拒绝交纳租金，且受疫情影响，国家有减免租金政策，不同意解除合同，同意继续履行合同。另查明，原告与郑州投资控股有限公司于2020年3月18日签订《补充协议书》一份，郑州投资控股有限公司同意将与原告的第二份租赁合同的期限延长两个月，即至2020年6月30日止，并免收该两个月的租金108333.33元。被告工作人员于2019年4月1日得知原告的主合同是2020年到期。再查明，郑州市财政局于2020年3月2日印发《关于应对疫情影响减免中小微企业租赁市级行政事业单位房产租金的通知》，市级全额供给的行政事业单位出租的房屋，承租方为受疫情影响不能正常经营的中小微企业纳入减免政策范围，2020年2月11日起至5个月内执行完毕，前2个月全免，后3个月减半，由出租方与承租单位在原租赁合同基础上商定。以上事实，有《租赁合同》、《房屋租赁合同》、补充协议、转款凭证、聊天记录、《解除合同通知书》等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、优客酒店拒付租金是否属于行使不安抗辩权，索克公司是否有权解除与优客酒店之间的租赁合同；二、优客酒店是否应当承担违约责任。关于焦点一，不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案原告从郑州投资控股有限公司承租案涉房屋后未经同意转租给被告优客酒店，且主合同租期短于原、被告之间的合同期限，故被告作为次承租人，于知道面临被强制清退、投资经营遭受重大损失的风险的情形下中止支付租金，是其行使不安抗辩权的表现，该行为并无不当，故索克公司以优客酒店迟延给付租金为由主张合同解除，缺乏相关依据。故对原告主张解除合同的请求，本院不予支持。关于焦点二，虽然被告延付租金理由正当，但在中止事由消除后应积极清偿所有租金，故原告要求被告支付2019年9月11日至2020年6月30日的租金请求，于法有据。但依据郑州市财政局的相关规定及主合同的出租方郑州投资控股有限公司向原告减免疫情期间两个月租金的政策及事实，被告主张减免租金的请求，理由正当，故被告在减免两个月租金254713元后仍应向原告支付租金976825元，并应当按照合同约定自2020年7月1日起以合同约定的租金标准继续给付租金。同时，基于延付租金事实及公平原则，本院认为优客酒店未按合同约定的时间支付租金，应当承担违约责任，支付相应的违约金即滞纳金。因约定的滞纳金日1%的标准过高，本院仅支持按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算自逾期之日起至清偿完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告河南优客商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南省索克实业有限公司自2019年9月11日至2020年6月30日期间的租金976825元，并按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自2020年7月1日起至应付房租之日止的租金；二、被告河南优客商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南省索克实业有限公司支付2019年9月11日至2020年6月30日期间的违约金131871元，并以剩余应付租金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算自2020年7月1日起至实际清偿之日止的违约金；三、驳回原告河南省索克实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28652元，减半收取14326元，由原告河南省索克实业有限公司负担8414元，由被告河南优客商务酒店有限公司负担5912元，剩余14326元退回原告；保全费5000元，由被告河南优客商务酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年十月三十日法官助理顾百灵书记员张永泽