广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9246号原告：吴惠，女，1985年4月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区**************302。委托诉讼代理人：梁强，广东谭红玲律师事务所律师。被告：张运朱，男，1976年8月1日出生，汉族，住广东省中山市********************。被告：伍艳林，女，1982年3月10日出生，汉族，住湖南省攸县******************。被告：中山市福满家房地产代理有限公司利和分店，住所地广东省中山市***************第7卡。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：何爱英，广东臻品律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓霞，广东臻品律师事务所实习律师。原告吴惠与被告张运朱、伍艳林、中山市福满家房地产代理有限公司利和分店（以下简称福满家公司利和店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴惠的委托诉讼代理人梁强、被告福满家公司利和店的委托诉讼代理人何爱英到庭参加诉讼，被告张运朱、伍艳林分别参加了第一次、第二次庭审。本案现已审理终结。吴惠向本院提出诉讼请求：1.解除吴惠与张运朱签订的房地产买卖合同；2.张运朱、伍艳林连带向吴惠双倍返还定金56万元及首付款30万元，并按照月利率2%，自2020年4月27日起，计算逾期付款利息至清偿之日止；3.张运朱、伍艳林对吴惠支付居间服务费损失5000元；4.吴惠对张运朱、伍艳林的涉案房产拍卖享有优先受偿权；5.张运朱、伍艳林向吴惠支付律师费3000元及保险担保费860元；6.福满家公司利和店对张运朱、伍艳林的债务承担连带清偿责任。事实和理由：吴惠与张运朱通过福满家公司利和店于2020年4月5日签订房屋买卖合同，约定张运朱将位于中山市*********************屋以1880000元的价格出售给吴惠，吴惠于当日支付定金150000元，4月8日支付定金130000元，4月27日支付定金300000元，并于4月5日支付居间方服务费5000元，双方办理了银行贷款手续并于4月26日通过银行审批。双方应于2020年6月30日前办理过户手续，在吴惠的同贷书审批下后，吴惠所付用于赎楼的定金已被张运朱挪作他用，后三方经多次协商赎楼事项后，至今无任何赎楼进展，张运朱一直拖延拒不履行义务，其违约行为给吴惠造成重大损失。为维护自身合法权益，吴惠特起诉至法院。张运朱辩称，确认收到280000元的定金及300000元的首付款，但是此后吴惠的丈夫方乐伟（后来了解到他们已经离婚，但我不知道）拿了我的车去抵押，说是用于银行过桥帮我贷款，我把手续办好后查到房子被查封了，同时方乐伟说让我给77000元给他，避免我把钱花掉，因此我便按照他说的去做，故我实际收到的款项是580000元扣减77000元。现在我同意解除双方签订的房屋买卖合同，且同意返还收取吴惠的款项503000元，至于其他费用由法院认定，我不清楚。伍艳林辩称，本案房地产买卖的情况我并不知晓，都是张运朱在交涉的，相关情况应由张运朱承担，与我无关。我与张运朱是夫妻关系，但我们已分居几个月了，故不同意吴惠对我的诉讼请求。福满家公司利和店辩称，1.我方的主体不适格，我方是分支机构，不具备独立承担民事责任的主体资格；2.本案我方只是买卖双方的中介方，在合同签订及履行过程中，我方已经充分履行作为中介服务方的各项义务，包括如实告知买卖双方有关房屋的抵押、查封情况等房屋信息及交易风险等，随后催促双方按照合同约定履行各项义务。在合同履行过程中，我方没有任何过错，不需要承担任何的过错责任，由于买卖双方自行的原因导致合同解除，责任不在于我方，吴惠要求我方承担连带责任没有事实和法律依据。在合同签订时，吴惠明知该房产存在两处抵押的事实，并且愿意购买该房产，所以我方已经履行了明确告知义务，没有过错，后期卖方没有解除抵押、没有办理过户是卖方的原因，非我方的原因或者过错导致的，故我方在本案中不应承担任何责任；3.对于买卖双方之间的合同是否解除以及解除的违约责任问题，由法院依法认定，但认为吴惠在主张双倍返还定金的同时又主张利息以及律师费、担保费等费用，属于重复主张，双倍返还定金本身已经是较重的违约责任，其他的违约损失依法不应当再支持。吴惠主张拍卖房产的优先受偿权没有法律依据，本案是普通的二手房房屋买卖合同纠纷，法律并未规定该种情形下买方享有优先受偿权，故该主张依法不应当支持。综上，我方认为吴惠对我方的诉求没有相应的事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对我方的诉求，同时本案我方已经促成买卖双方签订买卖合同，虽然合同可能解除，但过错不在我方，故我方保留向买卖双方主张中介服务费的权利。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，并审核证据后予以附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于中山市********************的房地产（以下简称涉案房地产）的权利人登记为张运朱单独所有，该房地产于2019年10月14日登记了抵押。2020年4月5日，张运朱（卖方）与吴惠（买方）及福满家公司利和店（经纪方）签订《中山市福满家房地产买卖（居间）合同》，主要约定：“买卖双方通过经纪方出售及购入中山市********************之物业，建筑面积约为153.87平方米。该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起70个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。房地产转让成交价为1880000元，付款方式如下：（一）定金280000元为第一部分房款，买方在签署本合同时向卖方支付定金150000元，在本合同签署后7个工作日内再向卖方支付定金130000元；（二）1600000元为第二部分购房款。1.卖方申请银行按揭贷款880000元，买方需于2020年4月30日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，买卖双方最迟不得迟于2020年6月30日办理房地产过户手续。2.卖方须在中山古镇国土分局递件当天将部分楼款420000元（根据实际贷款金额多退少补）按约定存入经纪方指定银行账户或直接将首期款交付给卖方。3.为达成交易，经买卖双方协商部分楼款为以下方式支付：同贷书下来再转300000元。在签订本合同当日买方向经纪方支付中介服务费20000元。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取中介服务费的权利。”合同对违约责任的约定为：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金及退回买方已付了的定金以外的房款且卖方应付买方维权所支付的律师费、诉讼费、担保费等全部费用；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权解除合同并可没收定金但须退回买方已付了的定金以外的房款，买方应支付卖方维权所支付的律师费、诉讼费、担保费等全部费用。若因买方或卖方原因导致无法完成交易的，居间方有权收取本合同约定的佣金，居间方因追索佣金所产生的一切费用由被追索的买方或卖方承担，包括但不限于律师费、诉讼费、担保费等全部费用。”合同备注手写载明：“该产权由一押、二押，卖方自己出钱赎楼......”合同还约定了其他事项。吴惠于2020年4月5日向张运朱支付150000元，向福满家公司利和店支付中介费5000元；于同年4月8日向张运朱支付130000元，于4月27日向张运朱支付300000元。张运朱与伍艳林系夫妻，双方于2002年3月25日登记结婚。吴惠提交照片显示，伍艳林手持一份其作为声明人签名的《同意出售声明》，上载明：“现坐落为中山市********************的房屋，虽以的名义登记，但依法属于我与的夫妻共有财产，现本人同意出售上述房产，并愿意承担由此产生的一切后果。以上情况属实，如有隐瞒，本人愿意负一切法律和经济责任。特此声明。”张运朱于2020年6月15日向方乐伟支付77000元，对此吴惠表示，其与方乐伟于2019年已经离婚，故该款与本案无关，张运朱已同意对该款另案进行主张。吴惠为本案诉讼委托了律师，已支出律师费3000元，并申请诉讼保全支出担保保险费860元。本院认为，吴惠与张运朱在福满家公司利和店的协助下就涉案房地产的买卖签订了《中山市福满家房地产买卖（居间）合同》，合同内容不违反法律规定，应予确认。现由于张运朱无法在期限内赎楼导致合同无法继续履行，双方均同意解除房地产买卖合同，本院予以确认。合同解除后，张运朱除了退还已收取的580000元给吴惠外，还应当承担相应的违约责任。根据双方在合同关于违约责任的约定，张运朱还需多支付一倍定金280000元及律师费3000元给吴惠。吴惠主张计算逾期付款利息，该利息应以300000元为本金，自起诉之日即2020年6月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止。合同约定中介费由买方承担，吴惠主张其支付的5000元中介费由张运朱负担没有依据，本院不予支持。伍艳林是张运朱的配偶，涉案房地产属于夫妻共同财产，虽伍艳林抗辩其对买卖事宜不知情，但其自愿签订了《同意出售声明》，从声明的内容可知伍艳林对买卖事宜应当是知晓并同意的，本院对伍艳林的抗辩不予采信，伍艳林应当就涉案房地产的买卖事宜与张运朱一同承担相应的责任。福满家公司利和店作为经纪方，积极促成买卖双方的交易，现合同履行不能并非基于经纪方的过错，吴惠要求福满家公司利和店承担连带责任没有依据，本院不予支持。关于优先受偿权，吴惠并未就涉案房地产取得抵押权等，其主张优先受偿权没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告吴惠与被告张运朱于2020年4月5日签订的《中山市福满家房地产买卖(居间）合同》；被告张运朱、伍艳林于本判决发生法律效力之日连带向吴惠返还860000元（包含双倍定金560000及首付款300000元）及支付逾期付款利息（以300000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月23日起计算至清偿之日止）；张运朱、伍艳林于本判决发生法律效力之日连带向吴惠支付律师费3000元及保险担保费860元；四、驳回原告吴惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6245元，保全费4820元，合共11065元，由被原告吴惠负担64元，被告张运朱、伍艳林负担11001元（受理费原告吴惠已预交，被告张运朱、伍艳林于履行上述付款义务时一并迳付原告吴惠，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邝 羽二〇二〇年十月十六日书记员 张思颖