江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初2588号原告：周俊嘉，女，汉族，1990年2月5日出生，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：周慧，江西英华律师事务所律师。被告：南昌中电投高新置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区艾溪湖北路88号恒大名都综合楼，统一社会信用代码：913601065736305952。法定代表人：石富昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：易芬，女，汉族，1991年5月23日出生，住江西省南昌市高新技术开发区，系该公司职员。原告周俊嘉诉被告南昌中电投高新置业有限公司（以下简称南昌中电投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周俊嘉委托诉讼代理人周慧，被告南昌中电投公司委托诉讼代理人易芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周俊嘉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款552353元；2.本案诉讼费用由被告承担；事实和理由：2019年8月13日，原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，购买高新开发区某室，房屋总价2209410元。原告于2019年8月21日支付220941元，2019年11月15日支付331412元。按合同约定，原告本应于2020年2月13日支付第三笔房款331412元，但受疫情影响，原告生意受到严重冲击，资金链断裂，无法如期支付。2020年8月19日，原告收到被告发出的《解除合同通知书》，原告与被告沟通表示同意解除双方的商品房买卖合同，但被告迟迟不愿退还原告支付的552353房款。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告南昌中电投公司辩称，1.原告无权要求被告退还已支付房款。依据双方已签署的《南昌市商品房买卖合同》约定原告需于2019年8月17日前支付第一笔房款220941元，于2019年11月13日前支付第二笔房款331412元，于2020年2月13日前支付第三笔房款331412元，于2020年5月13日前支付第四笔房款331412元，于2020年8月13日前支付第五笔房款994233元。但原告自支付第一、二笔房款后，经被告多次催促，至今仍未按约定支付其他已到期相应房款，已构成违约。按照附件十一补充协议第三条第2款约定：“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》”。故而，被告与原告之间签订的《南昌市商品房买卖合同》解除的原因是因原告单方违约造成合同解除，被告并不存在任何导致合同解除的违约行为，原告无权要求被告退房并退还已支付房款。2.因原告逾期支付购房款，原告应当承担相应的违约责任。根据签订的《南昌市商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第2款约定，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，逾期超过180天出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。3.原告经案外人徐喜女推荐而购买涉案房屋，为此被告向徐喜女支付了购房推荐佣金奖励22094元，现因原告逾期支付购房款而违约导致被告与原告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》解除，原告应当向被告赔偿此部分购房推荐佣金损失。综上所述，原告未按合同约定支付购房款，已构成违约，无权要求被告退房退款，同时，因逾期支付购房款，需按照合同约定，按已付款的50%向被告支付违约金并赔偿被告支付的购房推荐佣金损失。本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，原告周俊嘉向被告南昌中电投公司分期付款购买位于高新开发区某室的一套房屋，双方签订了《南昌恒大御澜府商品房认购书》，同日签订了《南昌市商品房买卖合同》。在《南昌市商品房买卖合同》中，关于付款方式约定为：分期付款，买受人应当在2020年8月13日前分5期支付商品房全部价款，首期房价款220941元，应当于2019年8月17日前支付，第二笔房价款331412元，应当于2019年11月13日前支付，第三笔房价款331412元，应当于2020年2月13日前支付，第四笔房价款331412元，应当于2020年5月13日前支付，第五笔房价款994233元，应当于2020年8月13日前支付。关于逾期付款责任，约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付的全部房款。关于补充协议，约定：对于本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。在《南昌市商品房买卖合同》附件十一中，约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权解除《南昌市商品房买卖合同》，买受人按已付款50%向出卖人支付违约金。原告周俊嘉于2019年8月21日向被告南昌中电投公司支付了第一笔购房款220941元、于2019年11月15日向被告南昌中电投公司支付了第二笔购房款331412元后，再未付款。现案涉房屋已经向外出售。另查明，因原告周俊嘉逾期未向被告南昌中电投公司支付购房款，被告南昌中电投公司于2020年4月19日、2020年5月18日向原告周俊嘉发出《还款提示函》，其中内容包括：原告周俊嘉应当于2020年2月13日前向我司支付购房款331412元，依据合同约定，每逾期一天按未交房款的万分之一向被告支付违约金，逾期超过180日的，被告南昌中电投公司有权解除合同并另行处理该房屋。被告南昌中电投公司于2020年8月16日发出《解除合同通知书》。本院认为，原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。现原、被告均认可原告周俊嘉在支付了第一笔购房款及第二笔购房款后未再付款，且已超过180日，并均表示同意解除合同，本院予以确认。现原告逾期支付购房款，应当承担相应的违约责任，可在其已缴纳的房款中径行抵扣。关于违约责任的计算方式，在双方《南昌市商品房买卖合同》的主合同条款中，以及附件十一条款中，均对逾期超过180日解除合同的买受人违约责任作出了约定，但内容不一。本院认为，主合同条款系格式条款，旨在引导商品房销售行为规范、合理，具有较高的公信力，且主合同中已约定，对于主合同中未约定或约定不明的，双方才能进行补充协议，且补充协议不得不合理的加重买受人的责任。则本案中，当主合同已有违约条款，且补充协议与主合同约定相冲突、补充协议约定的买受人责任较重时，应当适用主合同约定。根据主合同约定的“按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”的方式，2020年8月16日，被告中电投公司发出解除合同通知书，则计算违约责任为买受人当期应付款的1%，为：16570.57元[（第三期应付购房款331412元+第四期应付购房款331412元+第五期应付购房款994233元）]×1%。考虑到原告周俊嘉已经缴纳了第一、二期购房款552353元（=220941元+331412元），被告中电投公司应当退还552353元-16570.57元=535782.43元。被告主张向案外人徐喜女支付了案涉房屋购房推荐佣金奖励22084元，应由原告赔偿该佣金损失，但其提供的证据显示佣金支付一方并非被告，且上述证据不足以证明佣金已实际支付或者无法追回，无法证明其遭受损失，本院对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告南昌中电投高新置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周俊嘉已支付的购房款535782.43元。二、驳回原告周俊嘉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9324元，减半收取4662元，由原告周俊嘉负担140元，被告南昌中电投高新置业有限公司负担4522元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  匡小明二〇二〇年十月二十三日法官助理吴来娥书记员刘晶晶