江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初18013号原告：王成龙，男，1967年12月18日生，汉族。委托诉讼代理人：杨俊，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：尉宁，江苏刘洪律师事务所实习律师。被告：朱世发，男，1969年5月7日生，汉族。委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏凯，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告王成龙与被告朱世发房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王成龙及其委托诉讼代理人杨俊、尉宁，被告朱世发及其委托诉讼代理人王正伊、魏凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成龙向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告返还原告购房款188000元，并赔偿原告损失612000元，合计800000元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告王成龙和被告朱世发于2011年1月3日签订购房合同，约定朱世发将位于江宁区解溪街道许村张世华油坊内房屋，一楼至三楼共计240平方米卖给原告，房款总计188000元。同日，原告将上述房款全部交付给被告，被告亦将该房屋交付给原告。后上述房屋要拆迁，原被告达成协议，被告承诺置换一套60-65平方米的拆迁安置房及补偿15万元给原告或由原告自行选择现金补偿。如被告违约，则支付给原告违约金人民币壹佰万元。后涉案房屋拆迁，原告多次催促被告，被告一再推延解决，现其认为案涉房屋涉及农村无证房屋的买卖，可能系无效合同，被告应向其返还房款并赔偿由此带来的损失。按照双方签订的《协议》约定，被告承诺补偿一个小套房及现金150000元，价值合计800000元，扣除应退还的房款188000元，被告还应赔偿损失612000元。被告朱世发辩称：1.其认为原被告就案涉房屋签订的两份协议均无效，案涉房屋为违建房屋，没有合法建造手续，案涉房屋属于集体土地上的房屋，原告非集体经济组织成员，根据相关规定，买卖行为无效；2.原告的诉请没有事实及法律依据，双方并不存在真实的房产交易，案涉房屋也不属于被告所有，仅是被告拖欠原告的赌债而不得已向原告出具了相关协议，被告并未就案涉房屋取得拆迁补偿及安置，无法按照原告诉请进行赔偿；3.原告的诉请已超过诉讼时效，应予以驳回。经审理查明认定事实如下：被告朱世发系南京市江宁区解溪社区居民，原告王成龙非该社区居民。2011年1月3日，王成龙（乙方）与朱世发（甲方）签订《购房合同》一份，约定：“乙方购买甲方位于南京市江宁区解溪社区许村张世华油坊，一至三楼房屋共计240平方米，所有该房屋权益归乙方所有，所有该房屋权益归乙方所有；乙方支付甲方18万元，作为本协议合同履约定金，经双方协商，在甲方将房屋转让给乙方同时，乙方一次性支付甲方购房余款现金8000元整；根据国家或南京市江宁区科学园拆迁协议的相关条款，甲方根据拆迁协议规定丈量产权面积并取得书面文字材料，同时转交乙方，甲方对乙方履行拆迁协议不加干涉。如甲方反悔，甲方根据科学园安置标准以市场价赔付乙方。如科学园安置三套，按每套30万元赔付乙方；如房屋拆迁，甲方负责乙方购买户头，费用由乙方按市场价支付；甲方按约履行本合同的情况下，如乙方不能履行本合同，乙方所缴纳的购房定金甲方不予返还。”同日，朱世发出具收条一份，内容为：“今收到王成龙购买许村油坊贰佰肆拾平方米房款（壹拾捌万捌仟元整188000）。”朱世发并将上述房屋交付给王成龙。朱世发与王成龙又签订《协议》一份，内容为：“因甲方已将乙方所有的张世华油坊240平方米的房屋（详见附件：2011年1月3日双方协议）丈量使用完毕。为减少矛盾，避免纠纷，甲乙双方商定：1、甲方承诺置换一套60-65平方米（以实际安置房为准）的拆迁安置房以及补偿人民币壹拾伍万元给乙方。上述补偿款应在拆迁通告发布之日起1个月内，甲方补偿乙方到位。2、甲方在签订拆迁协议（房票）前，必须告知乙方，并且乙方有权自行选择安置房的置换方式（现金或者安置房）。如选择现金方式，甲方必须在拆迁协议签订之日起15日内，按照拆迁的实际赔偿价格全款支付给乙方；如选择安置房，甲方必须在拆迁协议签订之日起15日内，与乙方完成安置房（房票）的划定工作。置换给乙方的安置房应是甲方自家户名的。3、本协议经双方当事人签字即行生效，双方均不得违约。若甲方违约，则支付给乙方违约金人民币壹佰万元整”。后因王成龙向朱世发主张案涉房屋拆迁补偿利益，双方产生纠纷。审理中，朱世发陈述：1、案涉房屋位于张世华家油坊旁边，系其建造，但无建造手续，属于违建，一共1000多平方米，最终政府拆迁部门以500元/平方米的标准补偿其300多平方米的面积，未得到其他补偿，拆迁主管部门亦未就该房屋拆迁与其签订相应协议；2、案涉房屋购房款188000元，其仅收到8000元，其余购房款均由赌债抵扣；3、量房后，双方一直就补偿问题进行协商，但一直未达成一致意见。王成龙质证后认为：1、案涉房屋无建造手续，本案涉及农村无证房屋买卖，案涉合同可能系无效合同；2、案涉房屋拆迁时，被告表示能就该房屋取得三套安置房，其中有一套60-65平方米的安置房给其，并且答应补偿其15万元，在与被告签订《协议》时，其认为被告基于案涉房屋系可以取得拆迁安置房的。现被告陈述就案涉房屋仅按照500元/平方米的标准取得部分面积的补偿款，其不认可，但是其虽经过调查目前也没有新的证据能够证明案涉房屋所取得的拆迁利益；3、其在2011年左右系做装修工作，家里备有大量现金，签订协议当日其将188000元现金交付给被告，被告陈述购房款系由赌债抵扣没有依据。另查明，《南京市江宁区征收集体土地涉及房屋补偿安置实施细则》（江宁政办发[2016]165号）第一条第6项规定：“无手续房屋的处理：1、经联合确认后的无手续房屋，在签约期内签约并搬迁的，给予每平方米不高于500元的补助，具体标准在实施方案中明确；2、2010年7月20日后建设的无手续房屋，应依据《中共南京市江宁区委南京市江宁区人民政府关于进一步加强违法建设管控的意见》的要求处置，一律不予补偿”。以上事实，有购房合同、收条、协议、《南京市江宁区征收集体土地涉及房屋补偿安置实施细则》及当事人陈述等证据证实。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。案涉房屋无合法有效的审批建造手续，且原告王成龙也非涉案房屋所在地集体经济组织成员，故原告王成龙与被告朱世发签订的《购房合同》及《协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。王成龙支付购房款188000元，现案涉购房合同及协议无效，王成龙要求朱世发返还上述购房款符合法律规定，本院予以支持。朱世发辩称购房款系由赌债抵扣，其仅收到购房款8000元，但未提供充分的证据证明，且在出具收条后朱世发与王成龙又签订了《协议》，双方对买卖案涉房屋的事实再次予以确认，故本院对朱世发的上述抗辩意见不予采信。关于王成龙主张的损失612000元，根据当事人陈述，买卖双方系在认为案涉房屋能够取得数套拆迁安置房等较大拆迁利益的基础上签订了《协议》，但根据相关政策规定，无手续房屋无法获取上述预期利益，且现有证据亦无法证明朱世发基于案涉房屋获得了较大的拆迁利益，故王成龙主张过高。另外，王成龙并非案涉房屋所在社区居民，且购买的系无审批建造手续的房屋，王成龙对损失的发生亦存在过错，综合考虑合同约定及履行情况、双方损益情形及双方过错程度，本院认定朱世发应向王成龙赔偿损失150000元。王成龙的其他损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱世发于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王成龙购房款188000元并赔偿原告王成龙损失150000元，合计338000元；二、驳回原告王成龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12300元，由被告朱世发负担10000元，由原告王成龙负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  汤婷二〇二〇年十月十二日书记员  吕浩