上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4701号原告：李小萍，女，1957年2月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：倪宝根，男，1953年6月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郑毅，上海市竞业律师事务所律师。被告：倪凯亮，男，1981年10月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人：中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行，住所地上海市杨浦区长阳路**。法定代表人：王凤华，该行行长。委托诉讼代理人：赵婉皎。原告李小萍诉被告倪宝根、倪凯良，第三人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行共有物分割纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序，后本案转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小萍及其委托诉讼代理人顾伟康、被告倪宝根及其委托诉讼代理人郑毅、被告倪凯亮、第三人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行(以下简称建行杨浦支行)之委托诉讼代理人赵婉皎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小萍提出诉讼请求：判令分割上海市杨浦区延吉中路245弄21弄503室房屋，原告要求获得房屋价值的三分之一即258万元。事实与理由：原告李小萍和被告倪宝根是再婚夫妻，于1992年结婚，至2019年10月离婚，倪凯亮是倪宝根与前妻之子。李小萍与倪宝根在婚姻关系存续期间于2004年购买延吉中路XXX弄XXX号XXX室房屋，购买时倪宝根怀有私心，利用李小萍不懂法，说其份额今后是给儿子倪凯亮的，所以只写李小萍和倪凯亮名字，倪宝根就不具名了。2004年起，双方关系开始不好，2019年双方离婚，离婚诉讼中李小萍主张分割系争房屋，由于涉及案外人法院未作处理。考虑到房屋购买时，倪凯亮尚未工作，没有出资分文，贷款也没有参与支付，故原告主张三分之一产权。被告倪宝根、倪凯亮辩称，李小萍与倪宝根于2007年9月签订协议书，协议约定系争房屋属倪凯亮永久居住，其装潢添置物品系倪凯亮自行承担。系争房屋的银行贷款由倪宝根、李小萍共同承担还款。若干年后，一旦产权转为倪凯亮一人时，倪宝根需支付李小萍人民币30万元整，随后李小萍终止银行还款。说明原、被告之间在2007年已经就系争房屋产权处分达成约定，份额分割的方案应该按照约定，由两被告共同向原告支付房屋折价款30万元，房屋产权全部归被告倪凯亮所有，剩余的房屋贷款由倪凯亮单方偿还，假如不能按上述方案分割，被告认为系争房屋目前由倪凯亮家庭居住，并由倪凯亮出资装修，房屋内户籍为倪凯亮与其女儿，房屋产权归倪凯亮个人所有，原告所能占得的产权份额最多不超过四分之一，即两被告支付原告四分之一的房屋折价款。第三人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行述称，原、被告都是共同借款人，贷款合同都是共同签字的，在还清之前都有还款义务的。如果原、被告结清贷款，第三人可以把抵押注销。经审理查明：原告李小萍与被告倪宝根于1992年11月23日登记结婚。倪凯亮系倪宝根与前妻所育之子。2004年，案外人上海兴门置业有限公司(甲方、卖方)与李小萍、倪凯亮(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：二、乙方向甲方购买新宾路88弄(城市丽园)21号5层503室，政府批准的规划用途为居住。据甲方暂测该房屋建筑面积为100.11平方米，其中套内建筑面积84.05平方米，公用分摊建筑面积16.06平方米。三、乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为7310元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币731,804元。附件一付款方式和付款期限，1、2004年10月22日前支付房款人民币220,804元；2、第二期房款支付日期为2004年12月22日前，剩余房款为人民币511,000元。2004年10月22日，上海兴门置业有限公司开具城市丽园21号503室房款发票，发票金额220,804元，购货单位：李小萍、倪凯亮。审理中，原告陈述该笔钱款均为李小萍、倪宝根支付。被告陈述首付款是李小萍去支付的，其中有10万元为倪凯亮生母现金出资，但未提供证据。2004年11月23日，李小萍(甲方)、建行杨浦支行(乙方)以及上海兴门置业有限公司(丙方)签订《个人住房商业性抵押借款合同》，约定：四十四、甲方向乙方借个人住房商业性贷款额511,000元；四十五、房屋坐落：杨浦区新宾路XXX弄XXX号XXX室；四十六、个人住房商业性借款期限为24个月，预计从2004年12月起至2024年12月止。四十九、对个人住房商业性贷款，甲乙双方约定采用等额本息还款法，在本合同签订时，采用等额本息还款法，每期归还本息金额为3,460.49元。五十一、抵押物共有人倪宝根、倪凯亮同意将本合同抵押物用于抵押，当出现本合同约定事项而导致处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，无条件自找房屋或接受其他方式的安置。2004年12月29日，上海市杨浦区房地产交易中心核准系争房屋预告登记，商品房权利人：李小萍，共有人及共有情况：倪凯亮共同公有，房地产座落：新宾路XXX弄XXX号XXX室(后该地址改为延吉中路XXX弄XXX号XXX室)，抵押权人：中国建设银行上海市杨浦支行，债权数额：511,000元。2007年9月23日，李小萍、倪宝根签署《协议书》，协议：李小萍与倪宝根就关于家中房产问题，经商谈而达成如下协定：共同签字，立据为证，绝无反悔之意：1、城市丽园21号503室房屋属倪凯亮永久居住，其装潢添置物品系倪凯亮自行承担。2、城市丽园的银行贷款倪宝根、李小萍共同承担还款。3、若干年后，一旦产权转为倪凯亮一人时，倪宝根需支付李小萍人民币30万元整，随后李小萍终止银行还款。即由倪凯亮、倪宝根还清银行贷款。2008年7月28日，上海市杨浦区延吉中路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至李小萍、倪凯亮名下，权利状况为共同共有。2019年10月18日，李小萍与倪宝根经本院判决离婚。审理中，原告提交建行个人贷款对账单，查询显示截至2020年9月4日，系争房屋上剩余贷款163,227.34元。已还本金347,772.66元，已还利息266,586.40元。审理中，原、被告均陈述，系争房屋贷款本息一直是李小萍、倪宝根各半偿还，离婚后亦是如此。审理中，原、被告一致同意以市场价775万作为系争房屋分割依据。以上事实由原告提供的婚姻登记档案证明书、民事判决书、房地产登记册、不动产登记簿、个人贷款对账单，被告提交的协议书、房款发票、贷款合同及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案系争房屋为原告李小萍与被告倪凯亮共同共有，其中李小萍部分为倪宝根、李小萍夫妻共同财产，现李小萍与倪宝根经法院判决离婚，原、被告之间共有基础丧失，故原告起诉要求分割系争房屋并无不妥。系争房屋由倪凯亮、李小萍共有，房屋目前由倪凯亮装修居住，故原、被告主张系争房屋归倪凯亮所有，由倪凯亮支付李小萍房屋折价款，本院予以支持。至于折价款具体金额，系争房屋首付款系李小萍、倪宝根支付，房屋贷款至今由李小萍、倪宝根共同偿还，故李小萍、倪宝根对房屋贡献较大，倪凯亮主张其生母曾出资10万元现金，无证据证明，本院难以采纳，故李小萍主张分割房屋价值的三分之一，尚属合理，本院应予支持。考虑到后续房屋贷款需由倪凯亮清偿完毕，故倪凯亮支付给李小萍的房屋折价款金额，本院酌情确定为250万元。至于被告抗辩系争房屋应按2007年9月23日协议书分割，但系争房屋产权并未按协议变更，被告亦未支付30万元折价款，考虑目前房屋市场价值，如仍按该协议分割，有违公平原则，故被告该辩称本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、上海市杨浦区延吉中路245弄21弄503室房屋产权归被告倪凯亮所有，剩余贷款由被告倪凯亮负责偿还，第三人中国建设银行股份有限公司上海杨浦支行应在被告倪凯亮清偿贷款后协助办理抵押涤除手续；二、被告倪凯亮应于本判决生效之日起十日内支付原告李小萍房屋折价款2,500,000元；三、原告李小萍应于收到房屋折价款后立即协助被告倪凯亮办理产权变更登记手续，变更登记所产生的税、费由被告倪凯亮负担。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币66,050元，由原告李小萍负担21,306元，由被告倪凯亮负担44,744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈娟娟二〇二〇年十月三十日法官助理 吴剑行书 记 员 姜玲莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。