四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13670号 上诉人（原审被告）：曾家龙，男，1989年1月6日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：袁媛，北京市金开（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁德金，北京市金开（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：曾伯冲，男，1965年7月12日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：袁媛，北京市金开（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁德金，北京市金开（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄君芳，女，1966年5月21日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：袁媛，北京市金开（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁德金，北京市金开（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余佩，女，1989年3月17日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：何川，四川顶泰律师事务所律师。 上诉人曾家龙、曾伯冲、黄君芳因与被上诉人余佩房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 曾家龙、曾伯冲、黄君芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判曾家龙、曾伯冲、黄君芳协助余佩将案涉房屋中的42平方米部分过户至余佩名下，剩余5.67平方米部分房屋所有权归曾伯冲所有。2.一、二审诉讼费由余佩承担。事实及理由：一、曾家龙、曾伯冲、黄君芳与余佩合意买卖案涉房屋的面积为42平方米，一审判决将整套47.67平方米的房屋过户给余佩，无事实及法律依据。根据双方于2010年6月7日签订的《房屋买卖协议》第二条约定，双方系对案涉房屋42平方米达成买卖合意，并非单纯按套买卖达成合意。因案涉房屋系政府拆迁安置房，与余佩签订合同时不知案涉房屋面积是47.67平方米，直到案涉房屋办理不动产权证时，才得知案涉房屋真实面积为47.67平方米，其中的5.67平方米部分并非双方约定，曾伯冲对该5.67平方米部分享有所有权，不具有向余佩过户的义务。二、一审依据《收条》认定曾家龙、曾伯冲、黄君芳不得以房屋面积增加阻却房屋过户义务，系事实认定不清，法律适用错误。曾家龙、曾伯冲、黄君芳于2011年3月28日出具的《收条》与案涉房屋的购房款无关联，且该《收条》载明的7000元款项系合同约定的政府收取的公摊面积补差款，并非指余佩支付的诉争5.67平方米部分的购房款。故《收条》不构成曾家龙、曾伯冲、黄君芳对诉争5.67平方米房屋所有权的放弃。 余佩辩称，1.曾家龙、曾伯冲、黄君芳与余佩签订合同以及房屋交付时案涉房屋是现房状态，当时曾家龙、曾伯冲、黄君芳已领到案涉房屋，即便分房的面积写的是42平方米，曾家龙、曾伯冲、黄君芳也可以去验证房屋的实际平方数。2.双方签订的买卖合同合同约定面积是42平方米，余佩支付了相应的房款并在2011年又补了政府收的公摊面积7000元（7平方米）。3.案涉房屋出卖时是以整体一口价，并非按面积计算单价。4.曾家龙、曾伯冲、黄君芳在《收条》上的载明的“不再向我方支付其他费用”是囊括了所有潜在的收费情况，是兜底条款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 余佩一审起诉请求：1.请求确认曾家龙、曾伯冲、黄君芳与余佩签订的《房屋买卖协议》有效；2.请求判令曾家龙、曾伯冲、黄君芳继续履行与余佩签订的《房屋买卖协议》，协助余佩将位于成都市成华区房屋的不动产权变更登记在余佩名下；3.判令曾家龙、曾伯冲、黄君芳向余佩支付违约金28000元；4.判令曾家龙、曾伯冲、黄君芳向余佩支付律师费损失21000元。 一审法院查明：2010年6月7日，余佩作为买方与曾伯冲、黄君芳、曾家龙作为卖方签订《房屋买卖协议》，协议约定，卖方自愿将成都市成华区工业园区拆迁安置中赔偿的房屋一套（户主曾伯冲，一套一，42平方米）卖给买方所有，房屋坐落在龙潭都市工业园××幢××单元××号；房屋卖价为人民币拾肆万元整（140000元），此款由买方一次性付清完毕；买方付清购房款后，卖方出具房屋买卖收款凭条给买方，如在该买卖房屋产权办理中，房屋面积增加，国家需要补公摊平方差价，此差价均由买方按政府规定支付给成华区工业园区；如工业园区需要按2000元价格补偿，其中35平方米，由卖方补偿，7平方米按800元由买方补偿；由于该房屋系拆迁安置房屋，房屋产权证未办理，在该房屋产权办理后，卖方必须及时无条件配合买方到房屋管理部门办理该房屋产权过户手续，在办理过户手续的一切费用由买方承担；房屋产生买卖后，买、卖双方均不得违约，违约金为人民币贰拾伍万元整（250000元）和由此造成的经济损失。《房屋买卖协议》上卖方处有曾伯冲、黄君芳、曾家龙的签字捺印，在买方处有余佩父亲余友庚代余佩签字捺印。同日，曾伯冲、黄君芳、曾家龙向余佩出具收条，载明“今收到余佩购买我们的房屋购房款共计人民币拾肆万元整（140000元）”。2011年3月28日，曾伯冲、黄君芳、曾家龙向余佩出具收条，载明“今收到余佩购买我们的房屋的补偿政府的7平方米价格（7平方米×1000元），共计人民币7000元（柒仟元整）。今后余佩不再向我们支付其他费用，政府还需要该房屋补偿其他费用全部由我们承担”。涉案房屋实际由余佩使用。2017年10月17日,涉案房屋办理房屋不动产权登记，登记在曾伯冲名下，房屋建筑面积47.67平方米。 一审另查明，余佩提交的分房表上手写文字载明，“5月26日收房”和“本人同意父母和我将售给余佩”，曾家龙、曾伯冲、黄君芳在分房表上签字捺印。 一审法院认为，余佩与曾伯冲、黄君芳、曾家龙签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。余佩已按照合同的约定向曾家龙、曾伯冲、黄君芳支付了购房款，曾家龙、曾伯冲、黄君芳应当按照合同约定协助余佩办理房屋过户手续。涉案房屋在出售时虽然未取得房屋产权，但现涉案房屋已办理房屋不动产权证书，具备过户条件，曾家龙、曾伯冲、黄君芳应协助余佩将位于成都市成华区房屋的不动产权变更登记至余佩名下。关于曾家龙、曾伯冲、黄君芳主张涉案房屋的建筑面积增加，对增加面积无协助过户义务的答辩意见，一审法院认为，《房屋买卖协议》载明的房屋面积为42平方米，房屋不动产权证书载明的建筑面积为47.67平方米，确实存在面积差异，但是曾家龙、曾伯冲、黄君芳于2011年3月28日向余佩出具的收条中明确载明，“今后余佩不再向我们支付其他费用”，现曾家龙、曾伯冲、黄君芳以房屋面积增加来阻却房屋过户义务与该意思表示相悖，对该答辩意见，一审法院不予采纳。对于余佩要求曾家龙、曾伯冲、黄君芳支付违约金28000元的诉讼请求，一审法院认为，双方在《房屋买卖协议》中未明确曾家龙、曾伯冲、黄君芳协助余佩办理产权过户手续的时间，且双方系因为房屋面积增加产生争议导致迟延办理过户手续，故对余佩该诉讼请求，一审法院不予支持。关于余佩主张曾家龙、曾伯冲、黄君芳支付律师费损失21000元的诉讼请求，一审法院认为，双方在《房屋买卖协议》中并未对实现债权的费用承担进行明确约定，同时余佩也未能提交委托代理合同原件及转款凭证，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四之规定，判决：一、余佩与曾伯冲、黄君芳、曾家龙于2010年6月7日签订的《房屋买卖协议》有效；二、曾伯冲、黄君芳、曾家龙于判决生效之日起十日内协助余佩将位于成都市成华区房屋的不动产权变更登记至余佩名下；三、驳回余佩的其他诉讼请求。案件受理费775元，减半收取计387.5元，由曾伯冲、黄君芳、曾家龙承担。 二审中，当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，余佩与曾家龙、曾伯冲、黄君芳签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。曾家龙、曾伯冲、黄君芳上诉主张达成合意买卖房屋的面积为42平方米价款140000元，余佩主张案涉房屋系现房交易确认的是整套房屋交易。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”及《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。根据前述法律规定，从案涉买卖合同的约定来看，书面约定系房屋一套（户主曾伯冲，一套一，42平方米）并约定如在该买卖房屋产权办理中，房屋面积增加，国家需要补公摊平方差价，此差价均由买方按政府规定支付给成华区工业园区。从书面约定的含义、房屋交易惯例看，结合曾伯冲、黄君芳、曾家龙于2011年3月28日向余佩出具收条，所载明的“今收到余佩购买我们的房屋的补偿政府的7平方米价格（7平方米×1000元），共计人民币7000元（柒仟元整）。今后余佩不再向我们支付其他费用，政府还需要该房屋补偿其他费用全部由我们承担”的内容，可以认定双方房屋交易的合意系案涉房屋系整套出售，双方已预见案涉房屋可能出现面积增加的问题。如出现面积增加的情况，双方的解决办法是如果需要向政府补公摊平方差价，则由余佩承担。本案中，曾家龙、曾伯冲、黄君芳未举示关于该增加的房屋面积向政府主管部门缴纳过款项，即便需向政府缴纳补差款也可以按合同约定进行缴纳，并不影响本案中关于房屋整套交易合意的认定。故对曾家龙、曾伯冲、黄君芳提出的案涉房屋剩余的5.67平方米部分所有权不应归余佩所有的上诉理由，本院不予采纳。 综上，曾家龙、曾伯冲、黄君芳的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费775元，由曾家龙、曾伯冲、黄君芳负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十月三十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林