湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2213号原告（反诉被告）：武汉东港苑休闲农庄，住所地武汉市东西湖区，统一社会信用代码914201127831822091。投资人：程胜平，经理。被告（反诉原告）：武汉世纪章发环卫用品有限公司，住所地武汉市东西湖区永丰大队空调塑料制品及塑料模具生产建设项目**厂房******（10），统一社会信用代码914201123034047312。法定代表人：彭俊，总经理。委托诉讼代理人：张萌，湖北得伟君尚律师事务所律师。原告武汉东港苑休闲农庄与被告武汉世纪章发环卫用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法由审判员刘亮独任审理。案件在审理中，被告武汉世纪章发环卫用品有限公司提起反诉，本院一并审理。本案于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉东港苑休闲农庄的法定代表人程胜平、被告（反诉原告）武汉世纪章发环卫用品有限公司的委托诉讼代理人张萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉东港××农庄向本院提出诉讼请求：1、解除双方的租赁合同；2、判令被告向原告支付欠付的租金60,000元；3、判令被告向原告支付欠付的电费936元、水费744元；4、判令被告向原告支付逾期付款利息（自起诉之日起至被告全部清偿之日止，以61,680元为基数，按央行LRP一年期利率3.85%计算）；5、判令被告赔偿原告房屋空置的预期利益损失27,000元（按一个月租金标准计算）；6、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年1月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》，被告承租原告经营的位于武汉市东西湖区东港××农庄内的厂房，房屋面积为2250平方米，租赁期限为36个月，即从2018年3月1日至2021年2月28日止；租金标准按12元/月/平方米，租金每年一次性交清；租赁期间水电费由被告支付，水费4元/吨、电费1.2元/度。双方还约定被告另租用办公用房，每月租金3,000元。合同签订后，原告向被告交付了厂房，被告通过其股东杨某支付了前两年的租金及水电费。但2020年，被告仅支付了3月份的租金后，未再依约向原告支付第三年租金、水电费。截止2020年5月，被告恶意拖欠应付款项，经原告多次催收，被告拒绝支付欠款。被告的行为构成严重违约，合同已不能继续履行，被告应清偿欠款并赔偿原告厂房空置的预期利益损失。被告武汉世纪章发环卫用品有限公司辩称，1、被告不存在任何欠付租金和水电费行为，根据合同约定被告只用向原告支付702,000元，但是实际支付了843,614元，超额支付了141,614元；2、在2020年3月至4月期间，被告并没有实际生产，不可能产生相应的水电费；3、案涉合同的终止是原、被告双方协商的结果，并非被告恶意拖欠而终止的，2020年2月受疫情影响，被告没办法实际经营，2020年4月初经被告与原告协商，双方同意提前终止厂房租赁协议，租期计算至2020年4月底；4、原告主张的逾期利益损失缺乏法律依据，且被告为避免原告厂房空置损失，在租赁期限到期前主动向原告介绍了案外人杜某某继续承租原告的厂房，后案外人杜某某也与原告实际签订了新的厂房租赁合同，并按照约定支付了相关的定金，故原告事实上不存在预期利益损失，依法不予支持；5、原告主张的租金计算方式有误，原、被告从未就办公用房的租赁达成协议，被告也没有同意按照3,000元/月的标准向原告承租办公用房；6、本案诉讼费由原告承担。反诉原告武汉世纪章发环卫用品有限公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告立即向反诉原告返还超额支付的租金141,614元及迟延付款的利息损失（以141,614元为基数，按照同期中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%为标准，自2020年5月1日起计算至反诉被告实际付清之日止，暂计算至2020年8月6日为：1463元）；2、本案的反诉费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2018年1月16日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于东港××农庄内的厂房出租给乙方使用，房屋面积2250平方米，租金每月每平方米12元，租赁期为2018年3月1日起至2021年2月28日止。《房屋租赁合同》签订后，原告一直按照合同的约定向被告支付相关的费用。2020年4月初，由于疫情影响，导致反诉原告无法继续经营，经双方协商，租金支付至2020年4月底，反诉原告于2020年4月退场。后经反诉原告核算，反诉原告共向反诉被告支付了843,614元的租金，但根据双方签订的《房屋租赁合同》，2018年3月1日至2020年4月30日期间的租金为705,000元（27,000元*26个月），反诉原告向反诉被告多支付了141,614元。反诉原告认为，反诉原告退场后，反诉被告应当向反诉原告返多支付的141,614元，反诉被告拒不退还超额支付租金的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，为维护反诉原告合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提出反诉，望判如所请。反诉被告武汉东港××农庄辩称，1、反诉原告称付房租至4月底，与事实不符，最后一次付款是2020年4月14日转账37,324元，其中水电费7,324元，三月份房租30,000元（可查银行流水账单，水电费的单据，查看37,324元是怎么产生的）；2、反诉原告退场不是4月底，应是5月27日，夜间全部逃离，所有东西全部搬走（可查柏泉街南湖大队防疫记录，至5月24日还在厂房里消毒）；3、反诉原告称每月房租27,000元，付了26个月这也不是事实，厂房房租每月27,000元、办公用房每月3,000元，合计每月应付30,000元（付款记录可以证明）；4、第一次付2018年3月1日至8月30日止的租金，于2018年1月16日分三次转账付款150,000元，当时因彭俊提出自己困难要求缓交，遂于7月25日转账30,000元；第二次付2018年9月1日至2019年2月28日止的租金，于2018年8月31日付款90,000元，8月30日付款90,000元；第三次付2019年3月1日至2019年8月30日止的租金，于2019年4月11日付款130,000元，4月11日付款50,000元（因彭俊提出资金困难缓交）；第四次付2019年9月1日至2020年2月28日止的租金，2019年9月5日分三次转账146,590元，9月6日转账50,000元（其中16,590为水电费）；第五次于2020年4月14日转账37,324元，前面有详细记录。另说明一下，2019年1月28日转账40,000元到我的农行卡，当时彭俊打电话说转错了，彭俊让我当时就退回到杨某卡里去了（可以查看银行流水记录）；场地租金当时约定一年50,000元、第二年40,000元，我有开具收据为证，另附场地图片。以上情况，请法院详查。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人均无异议的证据，本院依法审核予以采信并在卷佐证；对当事人提出异议的证据，本院予以综合分析评价。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下案件事实：武汉东港××农庄系2006年4月13日成立的个人独资企业，投资人系程胜平。武汉世纪章发环卫用品有限公司系2014年6月9日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人系彭俊，股东系彭俊、杨某。2018年1月16日，武汉东港××农庄（出租方、甲方）、武汉世纪章发环卫用品有限公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，载明：一、甲方将位于东港××农庄内的厂房出租给乙方使用，租赁期自2018年3月1日起至2021年2月28日止，计三年。二、厂房面积为2250平方米，租金为每月每平方米12元，租金每半年交，一次性付清。三、乙方租赁期间水费、电费、物业费及其他由乙方居住生产而产生的费用均由乙方承担，四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造需先征得甲方同意。五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，需提前一个月通知甲方。六、租赁期间任何一方不得随意中止合同，如遇特殊情况经双方协商同意后签订终止合同。七、如发生争执，甲、乙双方友好协商解决，协商不成提请当地人民法院仲裁。”2018年1月16日，杨某及彭俊三次转账共计150,000元至程胜平。2018年7月25日，彭俊转账30,000元至程胜平。2018年8月30日、31日，杨某两次转账共计180,000元至程胜平。2019年4月11日，杨某及彭俊两次转账共计180,000元至程胜平。2019年9月5日，杨某三次转账50,000元、50,000元、46,590元至程胜平。2019年9月6日，杨某转账50,000元至程胜平。2020年4月14日，杨某转账37,324元至程胜平。另根据武汉东港××农庄提交的程胜平中国农业银行银行卡交易明细清单显示：2018年5月25日，彭俊转账4,780元至程胜平；2018年6月22日，杨某转账7,136元至程胜平；2018年7月25日，彭俊转账8,404元至程胜平；2018年9月7日，彭俊转账29,700元至程胜平；2018年9月27日，杨某转账7,144元至程胜平；2018年10月25日，彭俊转账5,512元至程胜平；2018年11月26日，杨某转账7,484元至程胜平；2018年12月18日，杨某转账6,832元至程胜平；2019年1月20日，杨某转账9,770元至程胜平；2019年3月25日，杨某转账12,512元至程胜平；2019年4月22日，杨某转账8,570元至程胜平；2019年5月20日，杨某转账5,600元至程胜平；2019年6月23日，杨某转账7,144元至程胜平；2019年7月29日，杨某转账7,980元至程胜平；2019年9月30日，杨某转账8,820元至程胜平；2020年1月3日，杨某转账8,128元至程胜平。另，2019年1月28日，杨某转账40,000元至程胜平，随即程胜平又将该40,000元转至彭俊。武汉东港××农庄诉讼至本院，要求如诉称，武汉世纪章发环卫用品有限公司向本院提起反诉。因双方分歧较大，本案调解不能。另，2020年5月26日，武汉东港××农庄与武汉佳禾劳务（杜某某）签订《厂房租赁合同》，约定将前述东港××农庄内的厂房出租，租赁期自2020年6月1日至2023年5月31日。后该合同未能实际履行，2020年6月11日，武汉东港××农庄与贾章飞签订了《厂房租赁合同》，将前述厂房租赁给了贾章飞，租赁期自2020年6月28日至2022年6月27日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。武汉东港××农庄与武汉世纪章发环卫用品有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定，履行各自义务，享有各自权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。武汉世纪章发环卫用品有限公司辩称其实际使用的办公用房未约定租金、以及未实际使用场地，但从双方的转账凭证来看，武汉世纪章发环卫用品有限公司系有规律的支付租金及水电费。另结合本院实地走访的相关情况，本院认为武汉东港××农庄陈述的武汉世纪章发环卫用品有限公司实际租赁了厂房、办公用房和场地更符合常理。常理而言，其在民事审判中具有事实认定功能。司法实践中的案件事实是法律人在已掌握的证据基础上，根据法律规定和生活常识对案件事实的重构，在这个过程中，日常生活经验等常理起到重要作用。故本院认为依据优势证据原则，武汉世纪章发环卫用品有限公司主张多支付了租金，无证据佐证，亦不符合常理，对于其反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案当事人双方未达成一致，本院认定本案诉争的《厂房租赁合同》双方未协商一致解除。《中华人民共和国民事合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。武汉世纪章发环卫用品有限公司在合同未实际解除之前，搬离了租赁地，以实际行为表明不履行主要债务，现武汉东港××农庄请求解除2018年1月16日的《厂房租赁合同》，本院予以支持，实际解除合同之日认定为2020年6月1日。武汉世纪章发环卫用品有限公司不具备法定解除权和约定解除权，执意单方面终止合同，存在过错，属典型的违约行为，应向对方承担违约责任。关于欠付的租金，可以认定武汉世纪章发环卫用品有限公司实际支付至2020年3月31日，对于武汉东港××农庄主张武汉世纪章发环卫用品有限公司支付两个月的租金计人民币60,000元的诉讼请求，本院予以支持。《厂房租赁合同》约定“租金每半年交，一次性付清”，武汉世纪章发环卫用品有限公司未按约支付租金，现武汉东港××农庄主张自起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息损失，并无不妥，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。武汉世纪章发环卫用品有限公司单方面终止合同的行为，客观上给武汉东港××农庄再行出租造成了障碍，现武汉东港××农庄主张一个月的租金标准计算预期利益损失，本院予以支持。结合其已实际出租的情况，对于其主张的27,000元，调整为23,000元。武汉东港××农庄向本院提交的照片，不足以证明水电费的主张，其主张的水费936元、电费744元，证据不足，本院不予支持。综上，本院认定2018年1月16日的《厂房租赁合同》已于2020年6月1日解除，武汉世纪章发环卫用品有限公司应予支付武汉东港××农庄租金计人民币60,000元及逾期利息（以人民币60,000元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）自2020年6月19日计算至实际清偿之日），并支付武汉东港××农庄预期利益损失计人民币23,000元。武汉世纪章发环卫用品有限公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉东港苑休闲农庄与被告（反诉原告）武汉世纪章发环卫用品有限公司于2018年1月16日签订的《厂房租赁合同》于2020年6月1日解除；二、被告（反诉原告）武汉世纪章发环卫用品有限公司向原告（反诉被告）武汉东港苑休闲农庄支付欠付的租金计人民币60,000元及逾期利息损失[以人民币60,000元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）自2020年6月19日计算至实际清偿之日]，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告（反诉原告）武汉世纪章发环卫用品有限公司向原告（反诉被告）武汉东港苑休闲农庄支付预期利益损失计人民币23,000元，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告（反诉被告）武汉东港苑休闲农庄的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告武汉世纪章发环卫用品有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,009元（系减半收取，原告武汉东港苑休闲农庄已预交），由被告武汉世纪章发环卫用品有限公司负担；反诉费1,566元（系减半收取，反诉原告武汉世纪章发环卫用品有限公司已预交），由反诉原告武汉世纪章发环卫用品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘亮二〇二〇年十月二十日书记员  王明