北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初39116号原告：李连科，男，1960年3月16日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周立军，北京市致宏律师事务所律师。被告：牛振兴，男，1991年10月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：牛建恒(牛振兴之父)，男，1963年1月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：黄乔稳，北京市百伦律师事务所律师。原告李连科与被告牛振兴土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李连科及其委托诉讼代理人周立军、被告牛振兴的委托诉讼代理人黄乔稳、牛建恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李连科向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原被告间的不定期租赁合同；2、请求法院判令被告将承租的房屋及场地腾清后交还给原告；3、请求法院判令被告支付原告占用费（以60500元为标准，自2019年10月1日至实际交付之日）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年6月24日签订了《租赁协议》，约定原告将位于北京市通州区永乐店镇永一村的平房五间及场地出租给被告，租赁期限为2年，自2016年7月1日至2018年6月30日，年租金标准为60500元。合同到期后，双方口头约定将租赁期限延长至2019年6月30日，租金支付方式为一月一交。2019年6月30日合同到期前，原告告知被告双方的合同终止，原告不再续签。但被告对此不予理睬。2019年8月23日，原告再次张贴了《通知书》，要求被告将房屋及场地交付给原告，但被告对此置之不理，原告无奈诉至法院，望判如诉请。被告牛振兴辩称，原告李连科提起的本次诉讼依法不能成立，应当依法驳回。原告李连科的主张没有事实和法律依据，被告牛振兴不是本案的适格合同主体，依法不应当被列为被告，牛建恒才是本案合同主体。牛建恒2005年就租赁了涉案租赁物，2014年6月28日牛建恒和李连科签订租赁协议，约定合同租期至拆迁时止，目前尚未拆迁，原告所称的租赁协议并非2019年6月30日终止（解除），原告的主张明显不能成立，程序上应当裁定驳回起诉。此外，一直是牛建恒占有使用涉案租赁物，李连科也主张与牛振兴的合同于2019年6月30日终止（解除），已自认涉案租赁物不是牛振兴占有使用，无论合同是否有效，牛振兴均不存在返还租赁物、支付占有使用费的问题。牛建恒名下公司因李连科不配合导致营业执照只能办在通州区黄厂铺村，牛振兴之母孙艳兰名下公司2006年就办在涉案地址，牛建恒建设1200平方米与李连科的合同已经写明李连科已同意，李连科质证时也认可牛建恒建设的照片的真实性，合同主体应为牛建恒，李连科的主张无任何事实和法律依据，实体上应当驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月28日，李连科（甲方）与牛建恒（乙方）签订《租赁协议》，约定李连科将平房五间、场地及砖围墙等租赁给牛建恒使用，年租金从2014年7月1日到2016年6月30日，第一年为50000元整，第二年起按10%递增，租金为55000元整，租期为两年。第三年再续租两年，从2016年7月1日起，到2018年6月30日止，按10%递增，租金为60500元整。第四年租金为66550元整。本协议以后两年一续租期，每年百分之十递增，一直到拆迁为止。一次性付清全部租金。如遇到征地、占地，甲方的归甲方，乙方的归乙方，经营补偿归乙方。此外，协议还约定乙方在甲方提供的房屋和场地围墙设施中，依法经营，自己办理营业执照及相关手续并承担法律和民事责任。对甲方提供经营场地，现有乙方建造约六百五十平米设施甲方已同意，以后乙方建造需通知甲方。协议落款处由李连科、牛建恒签字。2016年6月24日，李连科（甲方）与牛振兴（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方提供平房五间占地约90平方米、场地1710平方米以及场地围墙作为乙方经营场所。房屋场地地址为永一村。租赁期限为两年，自2016年7月1日至2018年6月30日，年租金为60500元，租金支付方式为一年一付，即每年的6月30日预付下一年度的租金。租期年满后可继续协商续租事宜。乙方在甲方围墙内建造的彩钢棚及地上设施产权为乙方所有，如遇国家集体对该院征占，乙方无条件执行。拆迁单位分别对甲乙双方所有财产给予补偿，互不牵扯。协议落款处由李连科、牛振兴签字。庭审中，李连科称其于2019年8月23日在涉案场地张贴了《通知书》，内容为：“牛振兴，我与你签订的《租赁协议》已于2019年6月30日终止，现郑重告知你，不再续签租赁协议，请于2019年9月30日前将所承租的土地腾清并交付给我，逾期未腾清场地内所留物品我将进行清理，逾期未交付，我将自行采取接收措施。特此函告，李连科，2019年8月23日”。故李连科主张其与牛振兴签订的《租赁协议》已解除，牛振兴应将涉案场地腾退并支付未付的占有使用费，若法院确认租赁合同无效则牛振兴应返还涉案场地并支付占用费。牛振兴对李连科的主张不予认可，并称其与李连科于2016年6月24日签订的《租赁协议》系代表牛建恒签订，该协议为2014年6月28日牛建恒与李连科签订的《租赁协议》的补充协议，2016年协议的实际合同主体是牛建恒。牛振兴称租赁的涉案场地长期用于卖瓷砖。庭审中，牛振兴向法庭提交了2019年5月31日其与李连科的对话录音，称该对话中李连科确定将其他租赁场地的剩余租金折抵为涉案场地2019年6月至2019年9月四个月的租金，涉案场地的租赁期限至拆迁止，月租金5000元。李连科对该录音的真实性认可，但对证明目的不认可，称因为镇里通知要拆迁涉案场地，所以双方没有续签租赁协议，涉案场地未约定租赁期限而是说牛振兴干几个月给几个月的租金。原被告均认可涉案场地的租金缴纳至2019年9月30日，涉案场地现由牛振兴占有使用。经查，涉案场地内的平房未履行建设审批手续，为证明涉案场地来源，李连科向法庭提交了2000年3月1日其与永一村村民委员会签订的《土地租赁协议书》，约定村委会将涉案土地出租给李连科作为养殖用地，租赁期限为2000年3月1日起至2030年3月1日止，租金为每年400元，村委会出租给李连科的土地只供养殖业使用，李连科有权在所租土地内兴建厂房、禽舍等。该协议落款处加盖有村委会公章、李连科签字。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2016年6月24日，李连科与牛振兴签订《租赁协议》，租赁用途为经营瓷砖买卖的商业用途，依据查明情况涉案场地为养殖用地，可见原被告之间的租赁合同改变了土地用途，本案亦不存在法定的除外情形。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该司法解释处理。本案中，李连科出租给牛振兴的涉案场地中的房屋未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设。鉴于以上两点，李连科与牛振兴签订的《租赁协议》违反了法律的强制性规定，本院确认原被告双方签订的《租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于庭审中双方均认为合同有效，故对于合同无效后的腾房问题在本案中暂不宜处理。庭审中原告表述如果合同无效请求占用费和腾房，对于腾房问题已经论述。对于占用费，涉案合同无效，被告实际使用期间应支付相应使用费。现双方确认使用费交至2019年9月底，鉴于被告已使用又未支付使用费期间刚一年有余，本院先处理一年的使用费，未处理部分及腾房问题及被告陈述的损失问题，本院希望双方首先协商解决，协商不成相关权利人可另行起诉。原告主张使用费标准参照原被告间《租赁协议》租金60500元，本院认为该主张符合法律规定，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告李连科与被告牛振兴于2016年6月24日签订的《租赁协议》无效；二、被告牛振兴支付原告李连科自2019年10月1日至2020年9月30日止使用费60500元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告李连科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告李连科负担70元（已交纳），由被告牛振兴负担1230元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张伟营审 判 员  曹 森人民陪审员  张 慧二〇二〇年十月十九日法官 助理  韩林林书 记 员  曹 萌