湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终750号上诉人(原审原告)：索爱梅，女，1979年5月3日出生，汉族，住保康县。被上诉人（原审被告）：保康县福康城物业服务有限公司。住所地：保康县城关镇河西路。法定代表人：张勇，系该公司经理。委托诉讼代理人：罗军，男，1976年6月17日出生，汉族，该公司员工，住保康县。上诉人索爱梅因与被上诉人保康县福康城物业服务有限公司（以下简称福康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省保康县人民法院（2019）鄂0626民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。索爱梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院基于上诉人与被上诉人签订的《星河福康城前期物业管理服务协议》和上诉人与湖北星河房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，判令驳回了上诉人的诉讼请求，但忽视了被上诉人对于《星河福康城前期物业管理服务协议》和《商品房买卖合同》存在违约行为，该判决排除了被上诉人的责任，损害了上诉人的合法权益。1.福康物业公司违反协议第四条中物业管理服务标准按有关规定调整的约定，保康县发展和改革局、保康县住房和城乡建设局（保发改价格〔2018〕162号）关于保康县住宅前期物业管理服务收费标准及相关问题的通知中明确规定了服务等级和收费标准，福康物业公司是三级，收费标准0.8元/平方米。福康物业公司对政府部门规定视而不见，一直未做调整，明显违约。2.福康物业公司未按照协议第六条中代收代缴收费标准执行政府规定的约定执行，保康县发展和改革局2018年59号文件规定，从2018年5月1日起保康居民用水从原来的2.1元/立方米调至2.5元/立方米，而福康物业公司从2014年就按2.5元/平方米收取，明显违反了政府规定。福康物业公司辩称，物业没有违规收费,索爱梅的上诉请求不成立，应予驳回。索爱梅一审诉讼请求：被告返还违约擅自提高标准收取的物业管理费382.27元、多收取的水费82.63元，合计464.90元。一审法院认定事实：一、2012年6月，索爱梅丈夫胡峰作为业主代表与湖北星河房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买位于保康县城关镇河西路福康城小区1幢22层2203号商品房一套，该房屋建筑面积为106.6平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。该合同附件五“前期物业服务合同的有关内容”对物业服务费用的约定：本物业管理区域物业服务费用，按照业主拥有的物业建筑面积交纳，暂定为住宅每月1元/平方米，物业服务费用按季度交纳，物业服务费应当自业主签署的商品房交房日期之日起按时交纳；逾期按业主临时公约和前期物业服务合同的约定办理；服务期限自前期物业服务合同生效之日起至本物业业主大会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止。至今，该小区未成立业主委员会。二、2014年9月1日，湖北星河房地产开发有限责任公司和福康物业公司签订《物业管理委托合同》，合同约定福康城小区由福康物业公司提供前期物业服务，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，代收代缴的卫生费、水电费等；物业管理服务费按建筑面积每月1元/平方米向业主或物业使用人收取；委托管理期限为十年，自2012年3月1日至2022年3月1日止。合同签订后，福康物业公司按照合同约定以及相关规定，对福康城小区提供了物业服务。三、索爱梅夫妇正式入住福康城小区1幢2203号房屋后，交纳物业费等各项费用至2014年9月29日，胡峰并与福康物业公司签订《星河·福康城前期物业管理服务协议》。该服务协议主要约定：第四条交纳费用时间为按季度预交，每次交纳费用时间为缴费季度前15日；第六条受有关部门或单位的委托，索爱梅可提供代收代缴收费服务。四、根据福康物业公司的统计，索爱梅、胡峰的房屋建筑面积为106.6平方米，每月应付物业费为106.6元，索爱梅、胡峰入住福康城小区1幢2203号房屋后，交纳物业费等各项费用至2014年9月29日。2014年9月30日至2019年3月31日期间胡峰夫妇应付的物业费5756元﹙建筑面积每月1元/平方米﹚，未予交纳。2019年4月19日，福康物业公司起诉索爱梅丈夫胡峰，要求业主胡峰交纳物业费及生活垃圾处理费，保康县人民法院于2019年5月21日作出（2019）鄂0626民初769号民事判决，限胡峰于判决生效之日向福康物业公司支付2014年9月30日至2019年3月31日期间的物业费5756元。该民事判决书已发生法律效力。五、福康物业公司于2017年10月23日收取胡峰2017年9月以前水费181元，水起码51.5，止码110，福康物业公司给胡峰开具一份收据，收据上注明“实收149元，9月20日前水费清”，水费按2.55元／平方米收取。索爱梅在庭审中陈述福康物业公司后退还其7.45元（实按2.50元／平方米收取水费）。一审法院认为，索爱梅之夫胡峰作为业主代表其夫妇与福康物业公司签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，双方应按照合同的约定履行各自义务。索爱梅丈夫胡峰与湖北星河房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定物业管理服务费按建筑面积每月1元/平方米向业主或物业使用人收取。索爱梅与福康物业公司签订《星河·福康城前期物业管理服务协议》。该服务协议第六条约定受有关部门或单位的委托，索爱梅可提供代收代缴收费服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。福康物业公司收取物业费是按双方签订《商品房买卖合同》及《星河·福康城前期物业管理服务协议》约定的标准收取物业费，索爱梅无证据证实福康物业公司提高收费标准收取物业费，索爱梅要求福康物业公司退还多收物业费诉讼请求依法不予支持。福康物业公司代收水费是依据双方签订的《前期物业管理服务协议》，索爱梅代收水费已公示，并且所收取的水费为每方2.5元（含星河.福康城小区总表到分表损耗），并没有额外收取手续费及服务费，其代收水费符合双方的约定及小区实情，属合理代收，索爱梅要求福康物业公司退还多收水费诉讼请求无事实与法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回索爱梅的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由索爱梅负担（已交纳）。二审另查明，《星河·福康城前期物业管理服务协议》关于物业管理服务费用和代收代缴收费服务的约定中有“物业管理服务费用标准按有关规定调整”和“代收代缴费用不属于物业管理服务费用，收费标准执行政府规定”“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用”等内容。2018年5月2日，保康县发展和改革局、保康县住房和城乡建设局下发《关于保康县住宅前期物业管理服务收费标准及相关问题的通知》（保发改价格〔2018〕162号）文件，该文件第二条规定“住宅前期物业小区具体收费标准由建设单位与选聘的物业服务企业在政府制定的收费标准内约定”，第六条规定“本通知自2018年5月1日起执行”，该文件附件1保康县住宅前期物业服务收费标准确定物业服务等级为三级的，高层住宅收费标准为0.8元/平方米·月。2018年4月27日，保康县发展改革局下发《关于调整保康城供水价格及居民生活用水阶梯价格的通知》（保发改价格〔2018〕159号）文件，“居民生活用水阶梯价格第一档由现行1.25元/立方米调整为1.65元/立方米，城市污水处理费标准仍按现行标准（0.85元/吨）执行。对暂未实现直接超表到居民家庭用户的物业管理小区的供水，实行供水泵售价格。泵售价格按居民生活用水价格7%优惠，扣减部分用于弥补总表到分表合理损耗。”另据一审庭审笔录记载，索爱梅请求退还的382.27元物业服务费，包括了2018年5月1日至2019年3月31日期间的物业费和违约金，其中物业费234.52元（106.6平方米×0.2元/平方米×11个月），违约金自2019年3月31日计算至2019年10月，按月息9厘计算为147.75元；索爱梅请求退还水费及违约金82.63元，其中水费26.15元，违约金56.48元，但未明确违约金计算的起止时间。本院认为，湖北省人民代表大会常务委员会通过的《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条规定“前期物业服务收费标准纳入政府定价目录管理。”据此，保康县发展和改革局、保康县住房和城乡建设局于2018年5月下发《关于保康县住宅前期物业管理服务收费标准及相关问题的通知》，确定企业服务等级为三级的，住宅**物业服务收费标准为0.8元/平方米·月，《星河·福康城前期物业管理服务协议》中也有“物业管理服务费用标准按有关规定调整”的合同条款，福康物业公司自2018年5月1日起应当按照政府定价的服务收费标准执行，该公司超过标准收取索爱梅物业服务费234.52元，应予退还。关于水费，系群众对居民生活用水及城市排污两项合并所收费用的简称，2018年5月1日前保康县居民水费价格为2.1元/吨，2018年5月1日后才调整为2.5元/吨，福康物业公司在2018年5月1日前多收取的费用也应退还。索爱梅主张退还水费26.15元（149元-58.5吨×2.1元/吨），但其在一审中认可福康物业公司已退还7.45元，应予扣减，故福康物业公司还应退还18.7元。索爱梅提出的诉讼请求仅是退还多收的物业服务费和水费，一审法官要求其在庭审中对起诉数额计算作出说明，其陈述请求数额中还包括违约金，但索爱梅并未进一步明确诉讼请求的内容，对违约责任承担的事实和法律依据均未说明，且双方当事人在履行《星河·福康城前期物业管理服务协议》中均有违约行为，故对索爱梅关于违约金的请求本院不予支持。综上所述，索爱梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省保康县人民法院（2019）鄂0626民初1914号民事判决；二、保康县福康城物业服务有限公司向索爱梅返还多收取的物业服务费234.52元，多收取的居民生活用水及城市排污费18.7元，共计253.22元；三、驳回索爱梅的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由索爱梅负担10元，保康县福康城物业服务有限公司负担15元。二审案件受理费50元，由索爱梅负担20元，保康县福康城物业服务有限公司负担30元。本判决为终审判决。审判长  周桂荣审判员  陈 博审判员  陈淑娟二〇二〇年十月二十九日书记员  杨晓帆