河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初880号 原告:张新国，男，1973年5月22日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：李亚玲，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。 被告:刘广泉，男，1971年11月14日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 被告:王海涛，男，1968年8月19日出生，回族，住河北省承德市双桥区。 被告:王宏军，男，1977年6月25日出生，汉族，住辽宁省建平县。 被告:承德天宇星汇娱乐有限公司，住所地河北省承德市双桥区翠桥路**天山水榭花都第**中部101、201、202、301号商业，统一社会信用代码:9113080231983068XQ。 法定代表人:刘广泉，职务:经理。 上述四被告委托诉讼代理人：宋连生，河北山庄律师事务所律师。 原告张新国与被告刘广泉、王海涛、王宏军、承德天宇星汇娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张新国及其委托诉讼代理人李亚玲、被告刘广泉、王海涛、王宏军、承德天宇星汇娱乐有限公司的委托诉讼代理人宋连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张新国向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原告与三被告刘广泉、王海涛、王宏军签订的《房屋租赁协议书》；2、请求贵院依法判令三被告刘广泉、王海涛、王宏军支付拖欠原告房屋租金960000.00元(房屋租金计算至实际给付之日止，自2017年4月30日暂计算至2020年4月30日止);支付逾期给付原告房屋租金滞纳金344925.00元(该款项计算至三被告支付全部拖欠房屋租金止，自2017年5月1日暂计至2020年4月30日止)。上述两项请求的金额1304925.00元；3、请求贵院判令四被告刘广泉、王海涛、王宏军、承德天宇星汇娱乐有限公司把租赁房屋恢复原状；4、本案一切诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2012年4月22日，原告与三被告刘广泉、王海涛、王宏军签订的《房屋租赁协议书》约定原告将其购买的承德天山水榭花都SY一中部401号房屋租赁给三被告刘广泉、王海涛、王宏军用于经营开办娱乐练歌房，租赁期限为2013年10月20日起至2028年10月19日止。租金支付方式为每一租赁年度开始时间前一个月向原告支付该租赁年度租金。三被告刘广泉、王海涛、王宏军未按约定支付租金的，需按照日千分之二向原告交付滞纳金，迟延支付租金超过30日的，原告有权以通知形式解除与三被告刘广泉、王海涛、王宏军的租赁合同收回房屋，因此造成的经济损失由三被告刘广泉、王海涛、王宏军自行承担。该合同还约定三被告刘广泉、王海涛、王宏军租赁期间未经原告同意不得擅自对房屋进行拆改或装修。自2017年4月30日起至今三被告刘广泉、王海涛、王宏军未按照合同约定支付原告房屋租金，经原告多次催要甚至委托律师事务所邮寄律师函进行催告，三被告刘广泉、王海涛、王宏军均不履行租金支付义务。合同签订后，三被告刘广泉、王海涛、王宏军成立了承德天宇星汇娱乐有限公司，且三被告刘广泉、王海涛、王宏军为该公司的股东。原告的房屋一直由被告四用于正常的商业经营，因此被告四应与三被告刘广泉、王海涛、王宏军共同承担责任。原告认为，原告与三被告刘广泉、王海涛、王宏军签订的《房屋租赁协议书》合法有效，系双方真实意思表示。三被告刘广泉、王海涛、王宏军逾期支付租金，且在租赁期间未经原告同意擅自对房屋进行拆改已构成根本违约，为维护原告合法权益特诉至贵院。 四被告刘广泉、王海涛、王宏军、承德天宇星汇娱乐有限公司辩称，1、原告并不是全部权利人，无权主张合同的全部权利。原、被告签订的《房屋租赁合同》，出租方为张新国和朱铁辉，原告和朱铁辉为共同出租人，共同享有权利、共同承担义务。原告独立主张全部合同权利没有依据；2、原告对出租标的物不具有权利。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的出租标的物为承德天山水榭花都SY-中部101号、SY-中部201、202号、SY-中部301号、SY-中部401号，即一至四层，但原告对所出租的房屋并没有所有权或出租权。其中一至三层系被告从开发商处直接购买的，原告不具有任何处分权，更不具有出租权；3、原被告之间的租赁合同己经终止。因原告对租赁合同约定的房屋不具有所有权，严重影响了被告的整体经营，被告从开发商处购买一至三层房屋后，己经明确告知原告不再租赁，双方签订的租赁合同己经终止；4、原告主张的租金标准没有依据；5、合同约定的电梯、中央空调等安装调试义务属于原告，被告不存在拆改结为，故不存在恢复原状；6、原告存在严重的违约行为，故无权向被告主张违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提交的证据1、商品房买卖合同；证据2、房屋租赁协议书；证据3、公证书一份；证据4、房屋交工时的图纸，上述证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 四被告提交的证据1、购买1-3层的不动产权证书复印件，该证据具备真实性，本院予以确认。 原告张新国向法院申请鉴定，承德德汇资产评估有限责任公司出具的承德德汇评报字（2020）第36号评估报告及鉴定费发票，具备真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月17日，张新国与天山房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买第SY-中部401号房。2012年4月22日，甲方（出租方）：张新国、朱铁辉与乙方（承租方）：刘广泉、王海涛、王宏军签订《房屋租赁协议书》，约定：租赁房屋为承德天山水榭花都SY-中部101号，SY-中部201、202，SY-中部301号，SY-中部401号；租赁用途为经营开办娱乐练歌房；租赁期限为15年，即自2013年10月20日至2028年10月19日止；2013年10月20日至2014年10月19日租金为1900000.00元，2014年10月20日至2018年10月19日每年3000000.00元；自2018年10月20日至2023年10月19日即第六至第十年每年房屋租金为3300000.00元，每五年房屋租金递增10%；自2023年10月20日至2028年10月19日每年租金为3630000.00元，双方签订协议生效十日内，乙方一次性支付房屋租金1900000.00元，乙方先行支付给甲方1000000.00元定金转为租金；租金支付期限为每一租赁年度开始前1个月向甲方支付该租赁年度租金，乙方未按约定支付租金的，需按照日千分之二向甲方交付滞纳金，迟延支付租金超过30日的，甲方有权以通知形式解除与乙方的租赁合同收回房屋；乙方承租期间未经甲方同意不得擅自对房屋进行拆改或装修。合同签订后，被告刘广泉、王海涛、王宏军支付租金至2017年4月30日。 2017年，双桥区翠桥路水榭花都商业区中部101、201、202、301已被刘广泉、王宏军购买，共有情况为按份共有，各占50%。 2019年10月21日，申请人张新国申请中华人民共和国河北省承德市公证处保全证据公证，承德市公证处作出《公证书》（2019）冀承证民字第2213号，其中证物光盘与照片显示，598天宇星汇四层（SY-中部401号）被公司杂物占用，未清理搬出。 另查明，张新国申请对承德天山水榭花都SY-中部401号的（自2017年4月30日起至今）各年度市场租赁价格进行鉴定，承德德汇资产评估有限责任公司于2020年8月31日出具承德德汇评报字（2020）第36号评估报告，关于商业房屋出租年租金价值评估结果明细表显示：承德天山水榭花都SY-中部401号2017年度租金评估值为304000.00元、2018年度租金评估值为304000.00元、2019年度租金评估值为313000.00元、2020年度租金评估值为282000.00元。结合此数据，2017年度每月租金应为25333.33元、2018年度每月租金应为25333.33元、2019年度每月租金应为26083.33元、2020年度每月租金应为23500.00元。因此，2017年4月30日至2018年4月30日的租金应为304000.00元、2018年4月30日至2019年4月30日的租金应为306999.96元（25333.33元X8个月+26083.33元X4个月）、2019年4月30日至2020年4月30日的租金应为302666.64元（26083.33元X8个月+23500.00元X4个月）、2020年4月30日至2020年10月30日的租金应为141000.00元（23500.00元X6个月），以上共计1054666.60元。 本院认为，原告张新国、案外人朱铁辉与被告刘广泉、王海涛、王宏军签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告刘广泉、王海涛、王宏军辩称原告并不是全部权利人，无权主张合同的全部权利。因位于双桥区翠桥路水榭花都商业区中部101、201、202、301已被刘广泉、王宏军所购买，上述房屋包含朱铁辉当时所购买的房屋，朱铁辉已与承德天山水榭花都SY-中部401号房屋无关，故朱铁辉已不是该《房屋租赁协议书》的主体，故对三被告上述辩解意见，本院不予采信。三被告辩称原告对出租标的物不具有权利。因自被告刘广泉、王宏军购买涉案房屋一至三层后，并不能当然免除其对涉案房屋第四层的租金，原告张新国仅请求被告支付其名下所有的涉案房屋第四层的租金，于法有据，故对三被告上述辩解意见，本院不予采信。三被告辩称其在购买涉案房屋一至三层后曾明确告知原告张新国终止租赁关系，但从承德市公证处于2019年10月21日作出的《公证书》中显示，原告张新国名下所有的涉案房屋第四层尚处于被告占有状态，故对三被告的上述辩解意见，本院不予采信。因《房屋租赁协议书》中约定，“乙方未按约定支付租金的，需按照日千分之二向甲方交付滞纳金，迟延支付租金超过30日的，甲方有权以通知形式解除与乙方的租赁合同收回房屋”，三被告刘广泉、王海涛、王宏军自2017年4月30日起未向原告支付过租金，现原告张新国提出要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据评估报告对涉案房屋第四层（承德天山水榭花都SY-中部401号）年度租金评估价值计算，现已2020年10月份，被告刘广泉、王海涛、王宏军应支付原告自2017年4月30日至2020年10月30日的租金共计1054666.60元，故本院确认三被告刘广泉、王海涛、王宏军应向原告支付拖欠的租金1054666.60元。对于原告主张的滞纳金，相当于违约金，《房屋租赁协议书》中约定的滞纳金为日千分之二，超过相关法律规定，原告主张按照日万分之五进行计算，符合相关法律规定，本院予以确认。对于滞纳金起算时间，因合同中约定“租金支付期限为每一租赁年度开始前1个月向原告支付该租赁年度租金，”故2017年4月30日至2018年4月30日的租金应自2017年3月31日起计算；2018年4月30日至2019年4月30日的租金应自2018年3月31日起计算；2019年4月30日至2020年4月30日的租金应自2019年3月31日起计算；2020年4月30日至2020年10月31日的租金应自2020年3月31日起计算。对于鉴定费20000.00元，参照相关规定，应由被告刘广泉、王海涛、王宏军负担。对于原告请求将租赁房屋恢复原状，根据《合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及第二百二十三条之规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”现合同已经解除，三被告刘广泉、王海涛、王宏军将原告所有的房屋擅自改善，拆除了原告房屋的电梯及楼梯，改变了楼房的主体结构，故对原告请求三被告刘广泉、王海涛、王宏军将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。因承德天宇星汇娱乐有限公司并不是租赁合同的承租人，故被告承德天宇星汇娱乐有限公司不承担将租赁房屋恢复原状的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告张新国与被告刘广泉、王海涛、王宏军于2012年4月22日签订的《房屋租赁协议书》予以解除； 二、被告刘广泉、王海涛、王宏军于本判决生效之日起十日内给付原告张新国租金1054666.60元及滞纳金（其中304000.00元租金的滞纳金自2017年3月31日起计算、306999.96元租金的滞纳金自2018年3月31日起计算、302666.64元租金的滞纳金自2019年3月31日起计算、141000.00元租金的滞纳金自2020年3月31日起计算，以上滞纳金均按照日万分之五计算至本判决确定的给付之日止）； 三、被告刘广泉、王海涛、王宏军于本判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复原状； 四、驳回原告张新国的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8698.00元（已减半收取），鉴定费20000.00元，共计28698.00元，由被告刘广泉、王海涛、王宏军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 员 马一月 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 陈 文 书 记 员 李 坤