江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5274号原告：南京金秋投资控股集团有限公司，统一社会信用代码91320100748219723F，住所地南京市秦淮区白下路**。法定代表人：李晓华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许越，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏娜，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被告:南京市浦口区周丹电脑销售部,住,住所地在南京市浦口区泰山街道花旗村红旗组**/div>经营者：周丹,女，1984年5月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人：王志英，女，1961年4月7日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告南京金秋投资控股集团有限公司与被告南京市浦口区周丹电脑销售部及第三人王志英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序,于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许越到庭参加了诉讼。被告及第三人经本院传票传唤无正当理由，未到庭应诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告双方签订的租赁合同于2019年3月4日解除，并判令被告及第三人将租赁的南京市栖霞区八卦洲七里粮站房屋腾空返还给原告。2、判令被告向原告支付欠付的租金35000元、逾期支付租金的违约金（自2018年10月1日起计算至实际支付之日止，按350元／天计算）、逾期交房违约金（按630元／天标准计算，自2019年3月4日起至2019年3月31日止；按663元／天标准计算自2019年4月1日起至实际腾空之日止）。3、判令被告及第三人支付房屋占有使用费（按315元／天标准计算，自2019年3月4日起至2019年3月31日止，共计8820元；按331.5元／天标准计算，自2019年4月1日起至实际腾空之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月31日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于南京市粮站房屋出租给被告，租赁期限自2015年4月1日起至2020年3月31日止；租金标准为第一年至第三年租金每年110000元，第四年租金115000元，第五年租金121000元，每半年为一期支付租金；乙方逾期支付租金，每逾期一天按应付租金的百分之一支付违约金；房屋租赁期间若乙方拖欠租金达到或超过七天时，甲方有权解除合同并收回出租房屋；合同终止时，乙方若延期交房，每逾期一天应支付双倍日租金的违约金等。合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告使用。被告应于2018年10月1日前支付2018年度下半年租金57500元，但截止2019年3月4日，被告仅支付租金22500元，尚欠租金35000元未支付，且逾期支付租金己超七日。经原告多次催告，被告均不予理会。后原告于2019年3月4日向被告送达律师函，告知被告其逾期支付租金己超过合同约定的时间，构成违约，原告享有合同解除权，故通知被告自收到律师函之日起即解除双方签订的租赁合同，并立即腾空房屋、支付欠付租金和违约金等。但被告至今既未支付租金，也未将租赁房屋腾空并返还给原告，给原告造成了巨大的利益损失。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告未到庭应诉，也未提出书面答辩意见。第三人也未到庭应诉。经审理查明，2015年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告将其位于栖霞区粮站房屋租赁给被告用作电脑包装机械加工制造。建筑面积1400平方米。租期自2015年4月1日起至2020年3月31日止。第一年至第三年租金每年110000元，第四年租金115000元，第五年租金121000元。交付保证金10000元，首期租金交付55000元。按每半年为一期支付租金，先付后用。违约责任：合同终止时乙方延期交房，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金，违约金从保证金中扣除。若保证金不够支付违约金，超过部分乙方补足。乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按应付租金的百分之一支付违约金。双方还就其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行各自义务。后涉案房屋由第三人实际在使用。被告应当于2018年10月1日前支付2018年10月1日至2019年4月1日之间的半年租金57500元，但被告只支付22500元，尚欠35000元。2019年3月4日，原告委托律师向被告发送律师函，第三人王志英签收。主要内容告知被告：“1、应当支付下半年租金57500元，尚欠35000元未支付；2、逾期支付租金已达7天，原告有权解除合同。经多次催告，均不予理会。现正式通知如下：1、收到通知之日起正式解除合同；2、收到本律师函后三日内支付欠付的租金35000元及逾期利息”。2019年9月8日，王志英与张某签订一份租赁合同，约定由王志英将其中200平米的南侧厂房租赁给张某使用。2019年10月16日，王志英支付租金35000元。至此，被告只欠2019年4月1日之后的租赁费用。庭审中，原告撤回对第三人张某的起诉，认为张某已不再租赁该厂房了。原告提供与被告经营者周丹电话录音，证明涉案房产现由周丹转租给王志英在使用，周丹母亲王英与王志英系亲姐妹关系。而房租交纳人有王志英、王志英儿子曾某以及南京星天天文仪器有限公司。另查明，南京市栖霞区城乡建设局于1995年10月24日向南京市房地产办出具七里粮站房地产来源说明一份，内容为：七里粮站地处八卦洲兑南村地段，建筑面积1563.4平方米，建于1976年，由八卦洲政府统一安排。本案判决前，本庭与王志英电话联系，王称会尽快补交相关费用，但并未提供相应交款凭证。上述事实，有原告提供的租赁合同、付款凭证、律师函、情况说明、当事人陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点之一系双方当事人签订的房屋租赁合同效力问题。从本案查明的基本事实看，原告无法提供其建造房屋合法证明以及产权证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。至本案法庭辩论终结前，原告未提供相关证据，故双方签订的房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告要求被告及实际使用人王志英腾空房屋并返还的请求，本院予以支持。争议焦点之二，对于原告要求第三人王志英支付房屋实际使用费的请求，本院认为，周丹电脑销售部将涉案房屋转租给第三人使用，因该租赁合同无效，故实际使用人王志英负有支付占有使用房屋的相关费用，原告要求王志英支付自2019年4月1日起至实际返还房屋止，按照租金标准计算的占用费，本院予以支持。对于原告提出的违约金等诉讼请求，因租赁合同无效，故本院不予支持。至于第三人王志英如在本案判决前支付了相应占有使用费，可以相应扣减。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原被告双方于2015年3月31日签订《房屋租赁合同》无效；二、被告南京市浦口区周丹电脑销售部及第三人王志英自本判决生效之日起30日内腾空所占有使用的涉案房屋，并交付给原告南京金秋投资控股集团有限公司；三、第三人王志英自本判决生效之日起30日内支付原告南京金秋投资控股集团有限公司房屋占有使用费（自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止，统一按年租金115000元标准计算）；四、驳回原告南京金秋投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费1337元，公告费560元，均由第三人王志英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  许庆林人民陪审员  岳 珊人民陪审员  王 晶二〇二〇年十月二十六日法官 助理  任 玲书 记 员  郑佳玲