广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初329号原告：邓永成，男，汉族，1979年6月26日出生，户籍地：云浮市云城区**********，现住云浮市******。身份证号码：445************034。委托代理人：冯家琪，广东翔浩律师事务所律师。委托代理人：陈文杰，广东翔浩律师事务所实习律师。被告：陈海涛，男，汉族，1976年9月29日出生，住罗定市*************。身份证号码：441************058。原告邓永成诉被告陈海涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告邓永成及其委托代理人冯家琪、陈文杰，被告陈海涛到庭参加诉讼。本案延长审理期限四个月，现已审理终结。原告邓永成诉称：原、被告于2013年10月25日签订《房屋租赁协议》，被告承租原告所有的位于云城区藕塘村16号整幢（共两层）房屋，租赁期为2013年12月1日至2019年11月30日止，双方约定租金分时间段计算，前两年每月租金1600元、第三年每月租金1800元、第四年每月租金1900元、第五年每月租金2000元、第六年每月租金2200元。原告在租赁合同届满前一个月，已经履行了其告知义务，但租赁合同期满后，被告仍未能将房屋及时归还出租方，导致讼争。原告认为，被告的上述行为违反了合同约定，被告应当履行腾房义务及支付逾期交房期间造成原告损失12000元。据此，请求法院判令：1、被告立即搬离云城区藕塘村16号房屋及迁出或注销在该房屋上的公司注册地。2、被告支付原告2019年12月1日起至实际搬离之日止的占用费用（以月租金2200元为准，暂计至2020年2月10日为5280元）。3、被告赔偿原告损失6720元（应以月租金5000元为准，暂计至2020年2月10日损失为6720元）。4、本案诉讼费等费用由被告承担。原告当庭明确其第三项诉讼请求的计算如下：涉案租赁物所处地段每卡铺位每月租金1300元，由于被告一直占用原告的房屋，原告出租的房屋是三卡两层，原告以每月5000元租金的标准计算。从2019年12月1日起计至2020年2月10日，以5000元月租金为基数，减去2200元的差价，从2019年12月1日起计至2020年1月31日两个月的差额为5600元，从2020年2月1日起暂计至2020年2月10日，以2800元除以30天乘以10天计得933元，损失共6533元，原告原来的第三项诉求计算有误。原告为其陈述的事实提供的证据有：1、身份证，证明原告的主体资格。2、房屋租赁协议、补充协议，证明原、被告双方存在租赁关系。3、微信记录（原告的妻子陈淑芬与被告的聊天记录，打印件），证明原告已经履行房屋租赁协议中的告知义务。4、合同到期通知函、现场照片（均为打印件），证明原告向被告催告。5、云城区藕塘村25号房屋租赁协议（复印件）、证明，证明该地段的房屋租金市场价格；原告遭受损失的事实。6、集体土地使用权证、户口薄、证明，证明该出租房屋所有权人为原告父亲邓乃贤，邓乃贤已病故，原告是合法的出租主体。被告陈海涛辩称：对双方的租赁期限到2019年11月30日无异议，但在2019年5月20日到2019年12月20日左右，宝马路金华桥至世纪大道路口全线封路，导致无法通行人及通车，正常出入都不方便，被告经营的建材公司不能正常经营，而在这段期间，原告正常收取了被告的租金，所以要求上述封路的期间相应延长租赁期限或者补偿上述期间的租金给被告。封路之后被告与原告协商续租的事情，后来因为临近过年，并出现了新冠肺炎的疫情，被告不能正常使用租赁物。原告已经提起了本案诉讼。因租赁期已届满，对原告的第一项诉讼请求无异议。对原告的第二项诉讼请求，被告要求减除疫情期间2020年2月1日至2020年3月31日两个月的租金，按照一减一免的要求，即只同意支付半个月的租金1100元。对原告的第三项诉讼请求，原告的损失毫无依据，租赁物内的装修均是被告出钱装修的，原告完全没有投入装修，没有依据向被告主张赔偿损失。被告为其辩解提供的证据有：道路全封闭施工通告（拍摄打印件），2019年11月21日的题目为云浮市区***围蔽施工预计月底完工的云浮日报报道（网上打印件），证明封路时间是2019年5月22日起至2019年12月中旬，云浮日报报导于2019年11月月底完工，但实际于2019年12月中旬完工。经审理查明：邓乃贤是云浮市云城区*****的一块土地的使用权人，土地证号为：云府集建总字第1号、字[1990]第1-04-7**。涉案租赁物建设在上述土地上，原告邓永成是邓乃贤的儿子。云浮市云城区云城街南山社区*民委员会出具证明证实，云城区云城街道藕塘村16号的居民邓乃贤已于2015年8月6日病故。2013年10月25日，原告邓永成（甲方、出租方）与被告陈海涛（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定：一、租赁范围与期限。1、甲方自愿将位于云城区藕塘村16号整幢（共两层）租赁给乙方使用，租赁期限为6年，从2013年12月1日起至2019年11月30日止。……。二、租金及付款方式。1、前两年每月租金为1600元，第三年每月租金为1800元，第四年每月租金为1900元，第五年每月租金为2000元，第六年每月租金为2200元，乙方必须在每月的3日之前交纳当月租金予甲方。2、付款方式：自本协议生效之日起，乙方按现金支付，另附押金3200元，租赁期满（合同终止），甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。……。三、权利和义务。……2、如乙方到期不按时交纳租金，甲方有权随时单方面终止合同。……5、在经营活动中，乙方应接受甲方的管理，乙方按时交纳水、电等各种管理费用。……8、乙方在征得甲方的同意后，可根据需要对用房进行简单装潢，其费用由乙方承担，合同终止时，该装潢部分应无偿移交给甲方。……。2014年7月23日，原、被告又签订一份《屋租赁补充协议》，协议如下：1、租赁用途：乙方承租该房屋一楼用于合法经营；二楼用于办公，非经甲方书面同意，乙方不得随意更改该房屋的租赁用途。2、租金支付方法：双方约定，由原来每月支付更改为每季支付（即每3个月支付一次），乙方应在每个季度结束前10天向甲方支付下一季租期的租金。……5、押金双方议定：由原来3200元更改为10000元，合同终止，乙方缴清租赁期间的租金，租赁税及相关杂费，租赁期满后，15天内必须将营业执照实行变更或注销，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。……。原告已按《房屋租赁协议》的约定将涉案租赁物交付给被告使用，被告亦交纳了租赁押金共10000元给原告。被告已向原告交纳了至2019年11月30日的租金。庭审中，被告确认以租赁场所为注册地，登记了以下五间公司、商行：云浮市创优清洁有限公司、云浮市**建材有限公司、广东圣睿思人力资源有限公司、云浮市德鸿置业有限公司、云城区汝惠食品商行。原告的妻子就租赁事宜与被告进行了微信沟通，原告妻子发给被告的信息部分内容如下：1、2019年11月5日，“陈生，如果继续租，11月30日前重新签合同，新租金每月5000元；如果你没有打算续租，那么本月30日前交接相关手续（交清水电、税费，提供单据；清理好房子的东西并注销用我房地址报的执照证明），12月1日交还房子，核对无误，我们退压金，如果逾期没有交回房屋，按新租金收取。”2、2019年11月25日，“陈生：这个周六（即11月30日），下午我们交接好房子，请准备好搬迁及相关资料，11月30日正式合同到期，办好相关手续，我们也会即退回押金的。”3、2019年12月23日，“陈生，从10月份通知你合同到期，你一直不回应什么时候搬出，现在正出通知函给你，2019年12月31日交回房子给我方，请在这时间内交清水电费，注销用我房址办的‘云浮市德鸿置业有限公司’‘云城区汝惠食品有限公司’……所有营业执照变更或注销，搬清屋内的物品。”同时，发送一份《合同到期通知函》的拍摄图片给被告，发信息：“此函已张贴在一楼门口，请查阅。”《合同到期通知函》载明，通知被告在租赁期满一个月，即2019年12月31日清空场地，逾期仍滞留在场地内的物品，视为遗弃物处理。该函还对其他事项进行了注明。但是，租赁期满后，被告并没有搬离租赁场所，亦没有交纳占用租赁物的租金给原告。另查明，根据施工公告，因云浮市云城区污水处理厂扩建等项目工程施工，宝马路金华桥至世纪大道路口路段全封闭施工，施工时间为2019年5月22日至2019年8月30日。云浮日报于2019年11月21日发布的题目为《云浮市***围闭施工预计月底完工》的报道，报道称上述围闭施工工程，预计于本月底可全部完工。原告对围闭施工工程的情况无异议，但认为该施工并没有影响被告使用租赁场所，且上述期间属于租赁合同约定的期间，被告亦已支付了租金给原告，并没有就此事项向原告提出异议。原告主张从2019年12月1日起，要求被告按月租金2200元的标准支付租赁场所的占用费，并要求按同地段的月租金5000元的标准赔偿损失，损失的差额为每月2800元（5000元-2200元）。原告没有提供同地段的租金的评估报告，认为涉案租赁物的面积，可按每月租金5000元计算，提供了一份2019年5月29日的由案外人签订的《屋租赁协议》，载明云城区藕塘村25号商铺的每月租金为1300元。该协议的出租人出具证明，证实其出租的两卡商铺面积共83平方米，每卡的月租金均为1300元。庭审中，被告表示可以在2020年4月30日前交还租赁物给原告，原告亦表示同意。本院要求双方在庭审后将双方办理交还租赁物的书面交接凭证提交到本院，但原、被告至今未提供。本院认为：本案是租赁合同纠纷，原告与被告签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制规定，合法有效，本院予以确认，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定期限支付租金。……。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《房屋租赁协议》约定，租赁期限为2013年12月1日起至2019年11月30日止，原告已将涉案房屋交付给被告使用，被告只支付了至2019年11月30日的租金给原告，从2019年12月1日起，合同租赁期到期后，被告继续使用涉案房屋，虽然原告曾通过发微信、发书面通知给被告，要求其搬走，但被告仍然一直使用租赁物，故被告合同租赁期到期后继续使用涉案房屋的，原、被告之间形成了不定期租赁关系，租金应按照合同约定的每月2200元计算。虽然在庭审中原、被告达成于2020年4月30日前交还租赁物的一致意见，但并没有按要求提交交接租赁物的书面凭证到本院，即未能反映出被告已履行了交还租赁物给原告义务，故本院认定租金应从2019年12月1日起计算至被告实际交还租赁物给原告时止。虽然原、被告之间为不定期租赁关系，但是，被告并没有按约定履行交付租金的义务，原告有权解除双方的合同，原告请求被告搬离云城区藕塘村16号房屋及迁出或注销登记在该房屋上的公司注册地，被告对该请求亦无异议，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告在合同约定租赁期满后未按约定交还租赁物给原告，亦未按时交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告按月租金2200元与同地段月租金5000元的差额，按2800元的标准计算其损失，但原告只提供了案外人的租赁合同，并没有提供租金评估报告，单凭该租赁合同，不能证实原告每月的租金损失为2800元，原告主张计算每月2800元的租金损失的依据不足，本院不予支持。因《房屋租赁协议》约定了租赁期限六年，每年的租金均递增，从2019年12月1日起，属于租赁的第七年，因第三、四、五年的租金均为月递增100元，第六年的租金比第五年的月租金递增200元，故可参照《房屋租赁协议》的约定酌情认定第七年比第六年的月租金递增200元，本院确定从2019年12月1日起，原告的每月租金损失为200元。至于被告认为《房屋租赁协议》的租赁期间存在封路，只是在答辩时要求补偿该期间的租金，但并没有提出具体金额，亦没有提出反诉，故本案不作审理。被告提出应当减免新冠肺炎疫情的租金，但并没有提供证据证实因疫情导致其未能正常使用租赁物，该辩解理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈海涛于本判决发生法律效力之日起五日内交还位于云城区藕塘村16号房屋给原告邓永成。二、被告陈海涛于本判决发生法律效力之日起五日内将注册地登记在云城区藕塘村16号房屋的公司、商行，办理迁出或注销在该房屋的公司、商行注册地的手续。三、被告陈海涛于本判决发生法律效力之日起五日内支付尚欠租金（租金从2019年12月1日起至被告交还房屋给原告之日止，按月租金2200元的标准计算）及租金损失（租金损失从2019年12月1日起至被告交还房屋给原告之日止，按每月200元的标准计算）给原告邓永成。四、驳回原告邓永成的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元（该款原告已预交），由原告负担52元，被告负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  申少斌审 判 员  黎志银人民陪审员  刘樟南二〇二〇年十月十五日书 记 员  何昀霖麦绮莹附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。