北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初17614号原告（反诉被告）：北京市览胜农业有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村委会南100米。法定代表人：程强，经理。委托诉讼代理人：扈文景，男，1949年10月7日出生，汉族，该公司法务顾问。委托诉讼代理人：李来林，男，1970年3月31日出生，汉族，该公司副总经理。被告（反诉原告）：北京市通州区宋庄镇疃里村民委员会，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村。法定代表人：陈振忠，村主任。委托诉讼代理人：康雪松，男，1979年7月16日出生，汉族，该村委会工作人员。委托诉讼代理人：王为民，北京市德通律师事务所律师。原告北京市览胜农业有限公司（以下简称览胜农业公司）与被告北京市通州区宋庄镇疃里村民委员会（以下简称疃里村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告览胜农业公司的委托诉讼代理人扈文景、李来林，被告疃里村委会的委托诉讼代理人康雪松、王为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。览胜农业公司向本院提出诉讼请求：1、判令览胜农业公司与疃里村委会于2012年11月30日签订的《土地租赁合同》于2019年1月30日解除；2、判令疃里村委会退还剩余租金6248333元；3、本案诉讼费由疃里村委会承担。事实与理由：2012年11月30日，疃里村委会与案外人北京华纳恒吉投资有限公司（原承租人）签订了一份土地租赁合同，被告将位于该村村北六环路西，堡疃路北（详见合同第一条四至）两块地合计146亩，租赁给了原承租人。租期自2012年11月30日起至2042年11月30日止，共计30年，年租金为每亩5000元，总计租金2190万元。2013年7月4日经被告同意原承租人将该146亩土地租赁权转让给了原告，由原告与被告继续履行原土地租赁合同，并分三次交付租金共1075万元。2019年1月通州区宋庄镇政府下发通知，该146亩租赁地纳入景观生态林建设工程。原告于2019年1月底将该146亩土地交还被告，原告实际租赁使用该土地为6年2个月，租赁费用为4501666元。被告应退还已交的剩余租金6248333元，但被告始终未退还，故原告诉至法院。疃里村委会辩称，不同意原告的诉讼请求，2012年11月30日我方与北京华纳恒吉投资有限公司签订租赁合同，后2013年7月4日承租人变更为览胜农业公司。2018年9月2日览胜农业公司给我方发通知要求解除我们之间的土地租赁合同。2019年6月7日，览胜农业公司的法定代表人以个人名义与宋庄镇人民政府签订补偿协议。但是双方的土地租赁合同约定解除合同必须由我方提出，土地补偿也应归我方所有，览胜农业拖欠租金已经构成了违约，由于览胜农业公司违约导致合同终止的地上物不予补偿。疃里村委会向本院提出反诉请求：1、判令继续履行双方签订的《土地租赁合同》及《补充协议》；2、判令览胜农业公司支付违约金，计算标准为以1115万元为基数，从2017年9月23日起按照日千分之二计算至实际给付之日止；3、反诉费由览胜农业公司承担。事实和理由：疃里村委会与览胜农业公司于2012年11月30日签订了《土地租赁合同》，涉案土地146亩，租赁期限30年，每年每亩租赁费5000元，总计租赁费2190万元。合同约定租金的交纳方式为分三年三次交纳，合同签订时付给反诉人657万元，签订第二年给付657万，签订第三年付清全部土地租金876万元。合同签订时被反诉人支付租赁费657万元，后反诉人将土地交付给了被反诉人占有使用。2017年9月7日，反诉人与被反诉人就余下的租赁费给付期限签订《补充协议》，协议约定在签订《补充协议》后15个工作日内，被反诉人支付657万，2018年7月1日前支付286万元，2019年7月1日前支付286万元，2020年7月1日前支付286万元。签订《补充协议》后，按约定被反诉人只给付了400万元，余下的257万没有给付，并且2018年7月1日应给付的286万元也没有按约及时给付，现被反诉人共欠反诉人租赁费1115万元。从《土地租赁合同》及《补充协议》的约定，时至今日也未按约定给付反诉人租赁费，因此被反诉人构成了违约，应向反诉人支付违约金。故请求法院支付反诉人的反诉请求。览胜农业公司针对疃里村委会的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，因为涉案土地被政府征用做景观生态建设，合同无法继续履行。土地租赁合同违法法律规定，超过20年部分应无效，多算的10年租金不受法律保护，20年的租金实际差385万元没给齐。补充协议第三条并未提出不按时交租金要给付违约金，补充协议与土地租赁合同不一致的，以补充协议约定为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，疃里社区股份合作社（甲方）与北京华纳恒吉投资有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于该村天润别墅东侧地块占地面积52亩和宋庄垃圾站南侧地块占地面积94亩，两块地合计146亩出租给乙方。租期自2012年11月30日起至2042年11月30日止，共计30年，年租金为每亩5000元，总计租金2190万元，分三年三次付清，签订协议的同时，付给甲方30%，计657万元；本合同签订第二年时，付30%计657万元；本合同签订第三年时，付清全部土地租金876万元。乙方延迟支付租赁费及相关费用的，应按到期未付金额日千分之二向甲方支付违约金，延期超过90日的，甲方有权解除合同收回土地租赁经营权，乙方自行清楚地上物。此外，合同还约定了其他内容。疃里村委会主张疃里社区股份合作社在合同中的权利义务由其承担。2013年7月4日，北京华纳恒吉投资有限公司经疃里村委会同意后将该146亩土地租赁权转让给了览胜农业公司，由览胜农业公司作为乙方继续履行原土地租赁合同。2017年9月7日，疃里村委会（甲方）与览胜农业公司（乙方）签订《补充协议》，约定第一笔土地租赁费用（租金）657万元，在合同签订后乙方已实际支付给甲方675万元。经甲乙双方充分友好协商，就剩余两笔土地租赁费用（租金）给付问题，达成如下协议：一、《土地租赁合同》约定的第二笔土地租赁费用（租金）657万元，乙方于本协议签订后十五个工作日内一次性支付给甲方；二、《土地租赁合同》约定的第三笔土地租赁费用（租金）实际为858万元，乙方分三期向甲方支付，2018年7月1日前支付286万元，2019年7月1日前支付286万元；2020年7月1日前支付286万元。三、如乙方未能按照本协议约定向甲方给付全部土地租赁费用（租金），甲方有权解除《土地租赁合同》，收回租赁土地，甲方退还乙方未履行的土地租金，乙方在30日内清退地上物，不做任何补偿，否则地上物归甲方所有。四、《土地租赁合同》与本协议不一致之处，以本协议为准。疃里村委会曾向览胜农业公司出具《证明》，内容为：今有北京览胜农业有限公司于2013年租赁疃里村土地146亩，2015年应上级政府要求，该地块不能长期落荒，故北京览胜农业有限公司将146亩土地全部承包给程强个人用于从事苗木种植、经营，对此承包事宜村委会知情并同意。2019年1月10日，宋庄镇人民政府拆迁办公室向疃里村委会发出《通知》，内容为：兹有位于疃里村城管中心南侧146亩土地，现已纳入通州区宋庄镇2019年景观生态林建设工程搬迁范围，请贵村委会积极配合相关工作。2019年6月7日，宋庄镇人民政府与程强签订《通州区宋庄镇2019年景观生态林建设工程集体土地非住宅地上物、树木及青苗腾退补偿协议》（以下简称腾退补偿协议），就涉案土地的腾退补偿款进行了约定。截至2017年9月22日，览胜农业公司共向疃里村委会支付租金1075万元。庭审中，览胜农业公司称其公司于2019年1月30日将涉案土地腾退给宋庄镇人民政府用于绿化拆迁，故双方之间签订的《土地租赁合同》于2019年1月30日解除，但未提交证据证明其主张的腾退日期。疃里村委会认可涉案土地被宋庄镇人民政府纳入腾退范围，但因为览胜农业公司并未腾退给疃里村委会，故不清楚腾退日期，也不认可览胜农业公司主张的腾退时间。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，览胜农业公司与疃里村委会之间的合同系土地租赁合同，最长不得超过二十年，双方合同中约定租赁期限为30年，违反法律规定，超过二十年部分无效。双方在依约履行《土地租赁合同》过程中，涉案土地被纳入通州区宋庄镇2019年景观生态林建设工程搬迁范围，宋庄镇人民政府于2019年1月10日发出《通知》，要求涉案土地积极配合腾退工作，因涉案土地被纳入腾退范围，故双方之间签订的《土地租赁合同》事实上履行不能，符合合同法规定的法定解除条件，故本院认定双方合同于2019年1月10日解除。双方合同解除后，疃里村委会应将剩余租金退还给览胜农业公司。因览胜农业公司未提交证据证明其实际腾退日期为2019年1月30日，且疃里村委会亦不认可该日期，故本院以涉案地块与宋庄镇人民政府签订的《腾退补偿协议》的日期，即2019年6月7日为准，且以此日期为依据计算退还租金数额，此日期之前的租金或占有使用费，不予退还，应退还租金的具体数额经本院核算为5989000元。因《土地租赁合同》无法继续履行，故对于疃里村委会主张览胜农业公司继续履行该合同的反诉请求，本院不予支持。关于疃里村委会反诉主张的违约金，因双方合同超过二十年部分无效，而全部租金数额是以三十年期限计算，故本院按照有效租赁期限比例予以计算应付租金，根据双方合同及补充协议的约定按照比例计算后，览胜农业公司第一笔租金应支付438万元。第二笔租金即2017年9月7日十五个工作日内支付438万元。第三笔572万元分三期支付，即2018年7月1日前支付190.67万元；2019年7月1日前支付190.67万元；2020年7月1日前支付剩余190.66万元。截止到合同解除之日即2019年1月30日，览胜农业公司应当支付1066.67万元租金，其实际支付1075万元租金，故按照合同有效期限的比例计算，览胜农业公司未延期支付租金，故疃里村委会主张的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第九十四条第一款、第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、北京市通州区宋庄镇疃里村民委员会与北京市览胜农业有限公司之间的《土地租赁合同》租赁期限自2012年11月30日至2032年11月29日的部分有效并于2019年1月30日解除，租赁期限自2032年11月30日至2042年11月30日部分无效；二、北京市通州区宋庄镇疃里村民委员会返还北京市览胜农业有限公司剩余租金5989000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回北京市览胜农业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京市通州区宋庄镇疃里村民委员会的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27769元，由北京市览胜农业有限公司负担907元（已交纳），北京市通州区宋庄镇疃里村民委员会负担26862元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉案件受理费28650元，由北京市通州区宋庄镇疃里村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年十月二十一日法官助理 贺 娜书 记 员 刘 钰