四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终830号 上诉人（原审原告）：吴刚，男，1958年12月25日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张显均，国浩（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆坤邦房地产开发有限公司，住所地重庆市江**建新东路****附**，统一社会信用代码91500105774860696A。 法定代表人：刘振州，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴**荣，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：税春来，该公司员工。 上诉人吴刚因与被上诉人重庆坤邦房地产开发有限公司（简称：坤邦房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴刚的上诉请求：1.撤销（2020）川0922民初1118号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审诉讼中，一审法院依职权收集的《施工合同》和重庆国奥电梯有限公司于2013年4月25日出具的书面《承诺》在庭审中未提交与双方当事人质证，但一审判决却将该两份证据作为一审判决认定事实的依据，属审理程序违法。同时，一审判决认为“上诉人并非出于正常生活需要而购买房屋，在签订买卖合同后亦未实际支付相应的购房对价，上诉人跨省级行政区域在远离其生活居住的射洪市“坤邦•上层境界”小区，以超出时价的较高价格购买房屋不符合常理。上诉人与被上诉人及案外人江明继并未就江明继所欠上诉人的材料款达成协议。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并非当事人基于商品房进行交易所达成的真实意思表示，而是用于担保。”该认定缺乏事实和法律依据，一审法院在凭主观推定而得出结论，与客观事实不符。二、本案的基本事实是，上诉人对案外人江明继享有债权，国奥电梯公司又拖欠江明继的工程款，江明继提出以“坤邦•上层境界”的房屋抵偿所欠上诉人的货款，被上诉人也同意。对此，上诉人与被上诉人、江明继在被上诉人处签订了《商品房买卖合同》，并由被上诉人向上诉人出具了收到购房款的财务收据，被上诉人在收据上也加盖了财务公章予以确认。双方系真实、合法的以物抵债，而不是一审判决认定的双方签订《商品房买卖合同》是用于担保。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应合法有效。 被上诉人坤邦房产公司辩称，上诉人与被上诉人之间没有直接的债权债务关系，被上诉人对双方签订了《商品房买卖合同》及出具的购房款收据的真实性没有异议。但双方签订的《商品房买卖合同》是用于为重庆国奥电梯公司的债务提供担保，并非真实的买卖关系。且江明继已在重庆国奥电梯公司的破产案件中申报了债权，用于担保的案涉两套房屋已被公安机关查封，房屋也不能交付。请求驳回上诉，维持一审判决。 吴刚向一审法院的起诉请求：1.确认2012年8月28日双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决坤邦房产公司交付吴刚购买的射洪市××道××段“坤邦•上层境界”第11幢1单元20层1号、2单元21层2号房屋并办理产权证手续；3.诉讼费由坤邦房产公司负担。 一审法院认定的事实，2012年4月，重庆国奥电梯有限公司与重庆东方建筑装饰（集团）有限公司签订《施工合同》，约定将重庆国奥电梯有限公司办公楼的装饰工程等发包给重庆东方建筑装饰（集团）有限公司。江明继（系案外人）在履行该《施工合同》进行装饰施工期间，拖欠原告吴刚材料款65万余元。刘振州系坤邦房产公司的法定代表人，曾担任重庆国奥电梯有限公司股东、控制人，自愿以坤邦房产公司在四川省射洪县（现射洪市）太和镇开发建设的“坤邦•上层境界”房屋对重庆国奥电梯有限公司应付江明继处的工程款提供担保，江明继提出以“坤邦•上层境界”的房屋抵偿下欠吴刚的货款。2012年8月28日，吴刚前往射洪市“坤邦•上层境界”售楼部，与坤邦房产司签订合同编号分别为1027号、1028号《商品房买卖合同》各一套，主要约定吴刚分别购买“坤邦•上层境界”第11幢1单元20层1号、第11幢2单元21层2号住宅，每套面积84.05平方米、价款294175元（单价3500元/平方米），于2012年8月28日一次性付清房款，于2013年12月30日前交付房屋。同日，坤邦房产公司向吴刚开具编号分别为NO.0037453号和NO.0037454号、加盖坤邦房产公司财务专用章的收款收据各一份，载明收到吴刚每套房屋价款294175元，吴刚实际未支付此房价款。坤邦房产公司在“坤邦•上层境界”二期（即2#楼）住宅销控表中将两套房屋登记于吴刚名下。《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，坤邦房产公司未向吴刚交付合同项下约定房屋，亦未办理合同项下房屋的网签和不动产登记。2015年10月9日，射洪县（现射洪市）公安局在侦查坤邦房产公司涉嫌非法吸收公众存款案件中查封了“坤邦•上层境界”1#、2#楼计营业用房25套、住宅用房204套和车库、公共用房及其土地使用权，住宅用房包括**住宅销控表吴刚名下的**房屋。2016年4月12日，吴刚诉至一审法院，分别请求判决坤邦房产公司向其交付两套房屋、支付违约金并办理房地产权证。一审法院分别以案号（2016）川0922民初1098号、1099号立案受理，审理查明买卖合同约定的两套房屋因涉嫌刑事犯罪被公安机关查封，于2016年7月8日裁定驳回起诉。2020年5月13日，吴刚再次提起诉讼，请求确认2012年8月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效，判决坤邦房产公司交付房屋和办理房地产权证手续。 另查明，重庆国奥电梯有限公司于2013年4月25日书面承诺，同意重庆东方建筑装饰（集团）有限公司以最终结算应付工程款抵购坤邦房产公司在射洪市开发的房屋，如抵房约定不成，由重庆国奥电梯有限公司支付应付工程款。吴刚在本案审理中陈述，案涉两套房屋在签订《商品房买卖合同》时的交易价格约为2800元/平方米，因用于抵债而在买卖合同中约定价格为3500元/平方米。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》是在吴刚对案外人江明继享有应收款债权、坤邦房产公司自愿为重庆国奥电梯有限公司下欠江明继应收工程款的债务提供担保情形下，由吴刚与坤邦房产公司签订。吴刚签订该房屋买卖合同的本意是通过以房抵偿方式实现应收材料款之债权，并非出于正常生活需要而购买房屋，在签订买卖合同后亦未实际支付相应的购房对价。而且，吴刚跨省级行政区域在远离其生活居住地方的射洪市“坤邦•上层境界”小区、以超出时价的较高价格购买房屋，并不符合常理。坤邦房产公司以开发建设的“坤邦•上层境界”房屋对重庆国奥电梯有限公司的债务提供担保，因此与吴刚签订商品房买卖合同的民事法律行为的本意是出于担保而非出于将财产让与买受人吴刚的真实交易。从签订买卖合同前的情况看，吴刚、坤邦房产公司和江明继并未就江明继所欠原告吴刚的材料款达成某种协议；从签订买卖合同后重庆国奥电梯有限公司的书面承诺看，该公司同意以所欠工程款到坤邦房产公司开发的“坤邦•上层境界”抵购房屋，明确表示抵购不成时仍由该公司承担支付工程款义务，吴刚和坤邦房产公司均未参与该承诺内容的约定，所涉及应收工程款并未约定由吴刚收取，而且坤邦房产公司事后亦未从重庆国奥电梯有限公司或者江明继处获得出售房屋应当获得的价款。《中华人民共和国民法总则》规定，民事法律行为有效应当具备的条件为：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同应当遵守法律、行政法规规定，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力，受法律保护。综前所述，吴刚和坤邦房产公司签订《商品房买卖合同》并非当事人基于商品房进行交易所达成合意的真实意思表示，而是用于担保，双方在订立合同未遵守民事法律关于实施民事法律行为应当作出真实意思表示的规定，一审法院依法认定吴刚与坤邦房产公司签订《商品房买卖合同》的民事法律行为无效，对当事人不具有法律约束力，坤邦房产公司不承担该合同约定的义务。遂判决：驳回吴刚的诉讼请求。案件受理费2856元，由吴刚负担。 本院二审期间，上诉人吴刚围绕其上诉请求分别提交了以下两组证据（一）重庆国奥电梯有限公司的工商登记资料；（二）刑事报案书。该两份证据证明，被上诉人的法定代表人刘振明是重庆国奥电梯有限公司的实际控制人。经被上诉人质证无异议。合议庭对上诉人提交的两组证据予以采信。被上诉人无新证据提交。另查明：在重庆国奥电梯有限公司的破产案件的债权申报时，江明继申报了债权，但已扣除了江明继尚欠上诉人吴刚的货款650000元，将该款已计算在重庆国奥电梯有限公司已付江明继的工程款之中。二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2012年8月28日，上诉人吴刚与被上诉人坤邦房产公司签订了编号分别为1027、1028两份《商品房买卖合同》。合同约定“由上诉人吴刚分别购买被上诉人坤邦房产公司开发建设的“坤邦上层境界”第11幢1单元20层1号、第11幢2单元21层2号住房，每套面积82.05㎡，单价3500元/㎡，于2012年8月28日一次性付清房款，2013年12月30日前交付房屋”。被上诉人于当日向上诉人出具受到购房款收据并加盖财务专用章的事实以及被上诉人坤邦房产公司将上诉人吴刚所购买的两套住房登记在“坤邦•上层境界”二期住宅销售表吴刚名下。至今该两套房屋未向上诉人交付的事实双方无争议，本院予以确认。本案争议的焦点：（一）一审审理程序是否违法；（二）被上诉人坤邦房产公司是否应向上诉人交付案涉两套住房并办证。 关于焦点（一）虽然一审法院在审理本案过程中，依职权收集《建设工程施工合同》以及重庆国奥电梯有限公司于2013年4月25日出具的书面承诺书，庭审中对该两份证据，未经双方当事人质证并在一审判决中作为认定案件事实的依据存在瑕疵。但在二审中，本院组织双方对该两份证据发表质证意见，该两份证据不影响被上诉人坤邦房产公司与上诉人吴刚所签订的《商品房买卖合同》效力的认定，且该两份证据也真实客观存在。因此，一审判决不具有严重违反法定程序的情形。 关于焦点（二）被上诉人坤邦房产公司的法定代表人刘振州为重庆国奥电梯有限公司的实际控制人，因重庆国奥电梯有限公司无钱支付案外人江明继工程款，江明继也无款支付上诉人货款时，经上诉人和被上诉人的法定代表人、案外人江明继协商，以被上诉人坤邦房产公司开发的“坤邦，上层境界”的案涉两套房屋抵偿重庆国奥电梯有限公司应付工程款。在上诉人和被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人也向上诉人出具了收到购房款的收据。重庆国奥电梯有限公司应付案外人江明继的工程款已用上诉人购买的案涉两套房屋进行了部分抵偿。因此，上诉人吴刚与被上诉人坤邦房产公司签订《商品房买卖合同》实质应为以物抵债协议，该协议并不违反国家法律、政策的强制性规定，应合法有效。一审判决认定上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》无效并认定案涉房屋是为重庆国奥电梯有限公司的债务提供担保错误，本院予以纠正。因案涉房屋已被公安机关查封，案涉房屋无法交付，双方所签订的《商品房买卖合同》的目的无法实现。经本院释明，上诉人吴刚不同意变更诉讼请求。因此，上诉人吴刚要求被上诉人坤邦房产公司交付案涉房屋的上诉请求，本院不予支持。待上诉人吴刚变更诉讼请求后，有权再行提起诉讼，要求被上诉人坤邦房产公司承担相应责任。 综上所述，上诉人吴刚的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，但认定合同性质、效力错误，本院予以纠正。因上诉人吴刚不同意变更诉讼请求，一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5712元，由上诉人吴刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  杨怡伶 二〇二〇年十月十二日 书记员  唐 芸