江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3604号上诉人（原审被告）：王雪松，男，1973年10月10日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：王波，沭阳县韩山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张梓新，女，1989年7月19日出生，住沭阳县。原审被告：沭阳县尚居房地产营销策划有限公司，住所地沭阳县。法定代表人：徐建鑫。上诉人王雪松因与被上诉人张梓新及原审被告沭阳县尚居房地产营销策划有限公司（以下简称尚居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年10月20日组织双方公开进行了听证。上诉人王雪松的委托诉讼代理人王波到庭参加听证。本案现已审理终结。王雪松的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：涉案房屋系上诉人从开发商处抵工程款所得房屋之一，上诉人将该房屋以405000元的价格出售给被上诉人，被上诉人先付款105000元并由上诉人出具一张欠条给被上诉人，日期写成了2020年10月21日，说明是工程用款。双方虽约定在2019年11月10日前将涉案房屋更名成被上诉人，但因涉案房屋系工程款抵房，上诉人的工程量必须达到开发商的抵房价格才能办理抵房手续；所以，双方协商一致同意待帝景华府12#、13#、15#盖到5层以后再办理涉案房屋的更名手续并在欠条上注明。该注明内容是对之前协议的补充，即涉案房屋更名手续应在帝景华府12#、13#、15#盖到5层以后再办理。据此，在嗣后双方经过协商解除买卖合同时，双方互不承担违约责任。因此，上诉人不应承担违约金。张梓新提交书面答辩状称：1.上诉人主张其在欠条上备注帝景华府12#、13#、15#盖到5层以后开票交易的内容是对原协议的补充，但该补充内容并不明确且与之前的约定相冲突，双方均应本着诚信的原则积极履行自己的义务。上诉人未按约履行义务，构成违约，应承担违约责任。2.双方在履行合同过程中，上诉人违约在先，虽协商一致解除合同，但并不代表被上诉人放弃了要求上诉人承担违约责任的权利且上诉人也没有提供证据证明被上诉人放弃了该权利。因此，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。尚居公司未作陈述。张梓新一审的诉讼请求为：：判令王雪松、尚居公司给付张梓新款49000元及利息（以49000元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至付清款之日止）。一审法院认定事实：2019年8月22日，王雪松向张梓新出具“购房首付款收条”一份，该收条载明：“今收到张梓新购买沭阳县帝景华府10#1404室房屋购房首付款计人民币【大写】拾万零伍仟元，【小写】￥：10500元整。房东净得价格为肆拾万零伍仟元。房子面积是53.32平方。出售方经得共有人同意，确保房产无抵押，查封，保证房屋能够正常交易。此房在2019年11月10日之前完成一手房改名手续，名字改成张梓新，此房没有在约定时间内完成一手房改名手续，或者因王雪松原因房屋买卖出现交易失败，王雪松则退还张梓新首付款拾万零伍仟元整。王雪松并赔偿违约金贰万元整。备注：帝景佳园12#13#15#楼盖到五层之后，开票交易。收款人：王雪松身份证号：收款时间：2019年10月21日（实际形成时间是2019年8月22日）”。同日，张梓新向王雪松支付购房款105000元，并由王雪松向张梓新出具金额为105000元的欠据一份。后因办理房屋按揭贷款事宜双方未能达成一致意见，张梓新要求王雪松退还购房款，王雪松于2019年12月6日向张梓新退还购房款80000元。本案在审理过程中，王雪松于2020年1月31日向张梓新退还购房款25000元，张梓新将诉讼请求变更为要求王雪松、尚居公司支付违约金20000元及中介费4000元，并支付利息（以24000元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至付清款之日止）。另在庭审中，张梓新与王雪松一致认可涉案房屋买卖合同已经协商解除，张梓新主张解除日期为2019年11月25日，王雪松则主张解除日期为2019年11月11日。对购房首付款收条中约定“完成一手房改名手续”，张梓新与王雪松一致认可涉案房屋是因工程款抵给张梓新的，故王雪松要将张梓新带至售房部门，以张梓新名义直接与开发商签订购房合同，以上就是约定的“完成一手房改名手续”。一审法院认为：张梓新与王雪松之间的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王雪松未能在约定的时间内为张梓新“完成一手房改名手续”，虽然王雪松又备注了“帝景佳园12#13#15#楼盖到五层之后，开票交易”，但是王雪松未提供充分的证据证实该条件所成就的具体时间。双方虽然对解除合同的具体时间认识不一致，但是认可解除合同的时间均在约定完成改名手续期限之后。根据本案现有证据，依法认定王雪松违约在先，双方解除合同在后。至于违约金的具体数额，双方约定的数额过高，综合张梓新付款的金额和时间、王雪松退款的金额和时间以及双方已经解除合同等因素，一审法院酌定王雪松支付张梓新违约金6800元。张梓新还主张与王雪松、尚居公司之间形成居间合同关系，但未提供充分的证据予以证实，故对张梓新要求王雪松、尚居公司支付违约金以及支付中介费的诉讼请求，依法不予支持。综上，对张梓新的诉讼请求，部分予以支持。尚居公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、王雪松于判决发生法律效力之日起五日内给付张梓新违约金6800元；二、驳回张梓新的其他诉讼请求。如果王雪松未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由王雪松负担50元，张梓新负担350元。二审中，双方均未提供新证据。二审另查明：自2019年9月23日起，被上诉人就涉案房屋改名问题一直与上诉人通过微信沟通，上诉人先回复称要全款，在被上诉人表示没钱付全款的情况下，上诉人又提出让被上诉人多付五万、三万首付款等，被上诉人均表示之前约定好了、没有多的预算；后被上诉人表示房子不要了，要求上诉人退款，上诉人也表示同意；嗣后双方就违约金、退款时间等持续沟通。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人是否存在违约行为；如存在，违约金如何确定。本院认为，上诉人存在违约行为。根据已查明的事实，双方约定首付款为105000元，被上诉人已按约支付；后在履行过程中，上诉人要求付全款、多付首付款，故上诉人存在违约行为。至于双方因首付款无法达成一致意见从而协商解除合同，并不影响上诉人违约责任的承担，所以，上诉人应承担违约金。一审判决综合考虑被上诉人的付款金额和时间、上诉人退款的金额和时间以及解除合同的原因等因素，酌情确定违约金数额为6800元，并无不当。上诉人主张因其在收条上备注“帝景佳园12#13#15#楼盖到五层之后，开票交易”故不存在违约不能成立，但按上诉人自己的主张，涉案合同解除日期为2019年11月11日，而此时该条件尚未成就；故该条件是否存在、是否成就均不影响在解除合同前上诉人已存在违约行为的事实。因此，对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人王雪松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由王雪松负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年十月二十六日书记员  王 玉附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。