中华人民共和国北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19303号原告：李汉峰，男，1978年9月24日出生，汉族，北京天正信远科技有限公司员工，现住北京市昌平区。被告：高晓娟，女，1966年11月10日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。原告李汉峰与被告高晓娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张祎慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告李汉峰到庭参加诉讼，被告高晓娟经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李汉峰向本院提出诉讼请求：1.判令高晓娟因逾期未迁出户口支付原告违约金200,000元；2.高晓娟继续履行合同，在判决生效后30日内将户口迁出，如果30日内仍未迁出，被告将严格按照合同约定支付违约金(以60万元为基数，按照日万分之十的标准，自2012年6月3日起计算至实际迁出之日止)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年5月3日，李汉峰与高晓娟签署了《存量房屋买卖合同》，约定李汉峰购买高晓娟所有的北京市昌平区西环里35号院×号房屋，总价款为60万元。双方如期办理了房款支付及房屋交付并办理权属转移登记手续。但高晓娟未按约定时间完成原有户口的迁出手续，按照合同约定应支付超过150万元的违约金，经综合考虑，决定主张高晓娟支付20万元违约金，恳请依法判决。高晓娟未到庭应诉，亦未提交其他形式的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于案件事实，本院认定如下：2012年4月16日，高晓娟（出卖人，代理人高晓慧）、李汉峰（买受人）与北京顺安房地产经纪有限公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》，主要约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区昌平镇西环里35号院水泥厂宿舍楼新×号（以下简称案涉房屋），房屋成交价格为840,000元，买受人在签订本合同的同时支付定金20,000元。买受人定于2012年5月15日前将该房屋首付款290,000元交于出卖人（含定金2万元）；买受人向银行申请550,000元的贷款作为购房尾款，此款由银行放款时直接划入出卖人账户。出卖人应当在收到全款当日将房屋交付给买受人，出卖人和买受人同意，在居间人告知双方可以办理该房屋权属转移登记过户的3个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人同意在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。2012年4月17日，案外人高晓慧代高晓娟出具《购房定金收条》，载明：今收到李汉峰交来购买坐落于昌平区昌平镇西环里35号院水泥厂宿舍楼新2号楼×房屋的购房定金2万元。该房屋产权证号：X京房权证昌私字第**，建筑面积78.23平方米。2012年5月3日，高晓娟（出卖人）与李汉峰（买受人）办理网签手续，并签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定：出卖人所售房屋坐落为昌平区昌平镇西环里35号院水泥厂宿舍楼新2号楼×，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为600,000元，自行交割。买受人向出卖人支付定金20,000元，支付日期为2012年4月6日。出卖人应当在收到买受人购房全款后3日内将该房屋交付给买受人，双方同意自本合同签订之日起10日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付2000元违约金；逾期超过7日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金。2012年5月14日，高晓娟出具《购房首付款收条》一份，载明：今收到李汉峰交来购买坐落于昌平区昌平镇西环里35号院水泥厂宿舍楼新2号楼×房屋的购房首付款340,000元。该房屋产权证号：京房：京房权证昌私字第**面积78.23平方米。同日，李汉峰取得案涉房屋的所有权证书，现其附记栏已记载：“已抵押，2012.5.23”。另查，庭审中，经本院依法询问，李汉峰就购房过程陈述如下：2014年4月左右，李汉峰通过中介购买房屋。当时是高晓娟的姐姐在中介公司会商的，她表示高晓娟人在国外，卖房的时候会回来。然后高晓娟的姐姐代她和李汉峰、中介机构签订了三方买卖合同，但是她姐姐没有委托书。2012年4月底，高晓娟回国，5月3日，李汉峰和高晓娟在建委签订了网签合同，是高晓娟本人签的字。网签合同的价格要相对低一些，但双方实际是按照三方合同（房屋买卖居间合同）履行的。目前房款84万元已付清，房屋也已过户至李汉峰名下，除了户口未迁出之外，其他的都履行完毕了。关于逾期迁户的约定，两个合同约定的差不多，但是违约金额肯定比本次诉讼主张的高很多。再查，案件审理过程中，经李汉峰申请，本院依法向北京市公安局昌平派出所调取了案涉房屋户籍信息情况，经该所出具常住人口信息查询打印表显示，户籍地址为北京市昌平区西环里**院×号（经询与案涉房屋系同一地址）房屋的户主为高晓娟，该户中尚有其女户户籍在落。/div>上述事实，有房屋买卖居间合同、购房定金收条、存量房屋买卖合同（经纪成交版）、购房首付款收条、常住人口信息查询打印表及当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告高晓娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉发表意见，应视为其放弃了庭审答辩及质证的权利。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，案外人高晓慧于2012年4月16日代高晓娟同李汉峰、北京顺安房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》时虽未出示授权委托材料，但高晓娟嗣后回国同李汉峰办理网签、收取房款及协助房屋过户的行为，应视为对高晓慧先行为的追认，且从本案付款、过户时间等情节亦可看出，双方实际履行的协议也应为2012年4月16日签订的《房屋买卖居间合同》，而该协议的内容并不存在法定无效的相关情形，双方均应依约履行。现李汉峰已于2012年5月14日取得房屋产权证书，高晓娟未在2012年6月14日前办理原有户户口迁出手续，当按照合同约定承担相应违约责任。但结合本案实际情况，考虑到合同的主要目的早已实现，李汉峰亦无法就户户籍占用的相关损失进行明确举证，户户籍迁出作为房屋交付的附随义务也不宜被赋予过重责任，本案违约金应予以酌减。同时，从双方签约及本案送达过程可看出，高晓娟已出国多年，其本身迁移户户籍能力及现实可能性较低，案应以高晓娟一次性支付一定金额的违约金为宜。故本院结合房屋买卖合同的履行情况、当事人过错程度、房屋坐落及周边房屋价格情况，酌情确定违约金为10万元。另对户户籍迁出一节，户户籍管理中的“人户分离”问题属于公安机关户籍部门主管范围，户户口迁出行为亦不适于强制履行，即便《房屋买卖居间合同》约定了高晓娟负有迁出户户口的义务，院对此类主张亦无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、高晓娟于本判决生效后七日内赔偿李汉峰违约金100,000元；二、驳回李汉峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、公告费（以实际票据为准），由高晓娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，李汉峰可以在判决书送达之日起十五日内，高晓娟可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张祎慧二〇二〇年十月十五日书记员  袁 满