北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1817号原告：北京迪信通电子通信技术有限公司，住所地：北京市海淀区西三环中路****。法定代表人：刘华，经理。委托诉讼代理人：常松，男，1976年7月15日出生。被告：张辉，男，1974年10月2日出生。原告北京迪信通电子通信技术有限公司（以下简称迪信通公司）与被告张辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理，原告迪信通公司的委托诉讼代理人常松到庭参加了诉讼。被告张辉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。迪信通公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.被告退还原告自2019年9月1日至2019年9月30日的房屋租金共计26667元；3.请求法院判令被告支付违约金96000元（租赁房屋年度租金的30%）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月,原被告签订《房屋租赁合同》,约定原告承租被告位于北京市房山区xx大街英华百货商场一层房屋，面积为80.4平米,进行商业使用，租赁期限为2017年10月1日至2020年4月30日,按年支付租金，原告已预付至2019年9月30日的租金,现租赁合同仍在持续有效期内,第三方北京市鑫特隆百货分市场,以被告长期对其拖欠租金已经解除与被告的房屋租赁合同，并且所提供的判决书明确说明要求被告向其返还场地。基于该判决书要求原告撤出房屋，根据租赁合同第五条第4款约定“若有第三方就租赁物主张权利,甲方（被告）负责处理并承担全部责任,给乙方（原告）造成经济损失的,甲方负责赔偿”,被告应按约定负责处理就第三方要求原告撤出场地的事宜,但原告多次联系被告解决该事宜,均未果，原告已于2019年8月31日被强制撤出场地,由此可以看出,被告该行为构成严重违约,已经造成原告无法实现合同目的,致使原告无法使用房屋经营，亦未退还原告已预付的房屋租金。无奈之下,原告为维护自身合法权益，请求法院依据《合同法》《民事诉讼法》及相关法律法规等规定进行公平判决,请求法院以事法律为准绳,更好地维护原告的合法权益，故诉至法院。张辉经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年5月1日，鑫特隆英华分市场与张辉签订《北京市市场场地租赁合同》，合同约定，张辉租赁鑫特隆英华分市场门面场地（英华商场）面积667.29平方米，每平方米每日租金5元，租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，租金交付方式为上打租，每月缴纳一次，该合同第六条、第七条还约定了出租方、承租方的其他权利义务，第八条关于合同解的解除进行了约定。上述合同签订后，张辉即开始租赁市场内（英华商场）房屋场地，张辉承租后将其中的一层面积为80.4平方米的房屋出租给迪信通公司。2019年5月因张辉未支付英华分市场租金，英华分市场诉至本院，要求与张辉解除租赁合同，并支付租金。2019年6月27日，本院做出（2019）京0111民初12578号民事判决书，判决：一、解除英华分市场与被张辉于2015年5月1日签订的《北京市市场场地租赁合同》及2018年1月16日签订的补充协议。二、张辉于本判决生效之日起十日内将《北京市市场场地租赁合同》约定的门面（英华商场）场地返还给英华分市场。三、张辉于本判决生效之日起十日内给付英华分市场2019年2月至2019年5月份租金400376元。四、张辉于本判决生效之日起给付英华分市场违约金10009元。五、张辉给付英华分市场2019年6月1日起至实际腾退之日止的场地使用费（按使用面积667.29平方米，每平方米每日5元计算）。张辉不服上诉，2019年8月21日，北京市第二中级人民法院做出（2019）京02民终10300号民事裁定书按张辉撤回上诉处理。后英华分市场申请执行该判决书内容。2017年9月24日，张辉（甲方）与迪信通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方合法拥有北京市鑫特隆百货市场中心英华分市场（以下简称英华分市场）位于北京市房山区xx大街英华百货商场**房屋的出租权，并保证有权出租该房屋，甲方将上述房屋出租给乙方使用，租赁房屋面积80.4平方米，乙方承租房屋用于经营通信产品及配件，增值业务。租赁期限共31月，自2017年10月1日起至2020年4月30日止。无论乙方是否提前或延迟开业，是否提前或延迟入驻，甲方自2017年10月1日开始计取租金。租金：标准按租赁房屋的建筑面积计算，32万元/年。合同期内无递增。租金计算标准为：第一租赁年度租金为人民币32万元整（大写：叁拾贰万元整）；第二租赁年度租金为人民币32万元整（大写：叁拾贰万元整）；第三租赁年度租金为人民币186666元整（大写：壹拾捌万陆千陆百陆十陆元整）。同时约定，本合同签订后，任何一方均应按照本合同约定履行，否则视为违约，违约金为租赁房屋该年度租金的30%。持续违约跨年度的，按照所跨越年度分别计算。合同对其他事项进行了约定。2018年9月4日，迪信通公司通过银行转账方式向张辉支付租金32万元。2019年6月28日，英华分市场向迪信通公司出具告知书，告知英华分市场与张辉于2015年5月1日签订的《北京市市场场地租赁合同》及2018年1月16日签订的补充协议于2019年6月27日起解除合同，告知迪信通公司根据法院判决于2019年7月6日前撤离本市场门面房场地，返还给英华分市场。2019年9月27日，英华分市场与迪信通公司签订商业项目租赁合同，约定迪信通公司承租英华分市场门面西北起2号商业项目，租期自2019年9月1日起至2019年11月30日止，租金标准为3个月共计捌万元整。现迪信通公司诉至本院，要求解除与张辉签订的房屋租赁合同，并退还租金、承担违约责任。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。张辉与英华分市场签订北京市市场场地租赁合同已经法院生效判决解除，迪信通公司继续占有使用英华分市场的商铺已无合法依据。张辉作为迪信通公司的房屋租赁合同出租人已不能保证迪信通公司合理使用租赁房屋，张辉与迪信通公司的租赁合同已经不能继续履行。现迪信通公司要求解除与张辉于2017年9月24日签订的房屋租赁合同，理由正当，本院应予支持。因张辉违约致使其与英华分市场签订的市场场地租赁合同被法院生效判决解除，造成迪信通公司不能继续使用租赁商铺，迪信通公司要求张辉退还租金并要求张辉给付违约金的诉讼请求，正当理由、证据充分，本院应予以支持。违约金数额，本院结合租赁合同履行情况酌情确定。迪信通公司要求过高部分，本院不予支持。张辉经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除北京迪信通电子通信技术有限公司与张辉于二〇一七年九月二十四日签订的房屋租赁合同。二、张辉于本判决生效后七日内退还北京迪信通电子通信技术有限公司二〇一九年九月一日至二〇一九年九月三十日的租金26667元。三、张辉于本判决生效后七日内给付北京迪信通电子通信技术有限公司违约金30000元。四、驳回北京迪信通电子通信技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2753元，由张辉负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年十月三十日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜