四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初3688号 原告：阳彦文，男，1973年1月17日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会，住所地资阳市雁江区东临小区内。 责任人：林洪英。 委托诉讼代理人：邵林，资阳市雁江区伍隍法律服务所法律工作者。 被告：成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司，住所地四川省资阳市雁江区城区孙家坝财政街综合市场****，统一社会信用代码91512002345670122U。 法定代表人：龙井文，总经理。 委托诉讼代理人：胡雁峰，四川川源律师事务所律师。 第三人：四川神州德祥物业服务有限公司，住，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道万达广场SOHO公寓****，社会信用代码91512000MA64B6LU78。 法定代表人：廖素清，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：胡雁峰，四川川源律师事务所律师。 原告阳彦文与被告资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会（以下简称东临小区业委会）、成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司（以下简称德昌行物业资阳分公司）、第三人四川神州德祥物业服务有限公司（以下简称神州德祥物业公司）物业合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告阳彦文向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认二被告签定的《东临小区物业服务合同》第十条第（一）款第1、2项关于业主共有的地面公共区域车位服务费用的约定条款无效；2.请求判决被告二承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：小区共有区域停车位根据物权法第七十四条第三款的规定，应当属于小区业主共有，物业服务企业收取了物业服务费，因此对小区停车位的管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车服务费的权利。根据“资阳雁江区发展的改革局关于公布资阳市雁江区物业服务收费标准及相关的规定的通知”第三条第（二）项的规定：住宅物业服务区域内占用业主的道路或其它场地用于停放的机动车的车位，其收费标准应征得经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意（以下简称双过半业主同意）。由于该物业服务合同第十条中约定的东临小区业主共有区域的停车位收费标准并没有经东临小区双过半业主同意，因此该收费条款的约定程序违法，应属无效。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。 二被告签订的东临小区物业服务合同第十条第（一）款第2项载明：露天机动车位使用人按月100元/辆的标准向乙方交纳车辆服务费。第十条第（三）款载明：机动车地下停车库车位所有权或者使用权由业主购置的每月按40元/月的标准向乙方交纳物业服务费用。（实际上原告提供的录音证据能证明购置了车位所有权或者使用权的业主，并未向被告成都德昌行物业有限公司资阳分公司交纳任何车辆服务费用）。小区业主共有区域的车位因在露天，与地下停车库相比不需要另外增加照明费和卫生费，其服务成本应该远低于40元/月才对。所有权为全体业主的露天车位超过40元/月的费用不应该由没有所有权的物业公司收取，应该归拥有所有权的全体业主收取才对。东临小区物业服务合同第十条第（一）款第1、2项的条款，加重了拥有露天所有权的小区业主的责任，排除了全体业主对共有车位的所有权，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二项“加重小区业主责任，排除业主主要权利”的规定，可由业主请求人民法院判决确认无效。综上，请求人民法院依据以上最高法司法解释条款判如所请，以维护包括原告在内东临小区广大业主的权益。 被告东临小区业委员会答辩称，1.原告不具备提起本案诉讼的主体资格，请求法院驳回其起诉。案涉合同条款是经房管局、社区等部分审查，由代表业主的业委会与物业公司签订，其效力及执行事关小区全体业主共同利益，属于《物权法》第七十六条第七款规定的共有和共同管理的重大事项，即使需要以诉讼方式来确定其效力，也应当由双过半业主共同决定，非原告个人意志能为。根据物权法第七十八条法律仅赋予受侵害业主撤销权，并未授予个体业主确认合同无效的权利。2.原告选择确认合同无效案由，系原告民事处分原则体现，请求合议庭予以尊重，但涉案条款显然不具有法律规定合同无效情形。3.案涉车位占地权属不明，究竟是专属用地还是业主公共部分无法区分，原告认为侵害其共有权益提起本案诉讼无事实依据。4.本案所涉车位有偿管理模式，有其特殊存在的必要性和合理性，原告未主张整个合同无效也能看出其对物业服务的认可。业委会和物业公司本身就是经营性单位，自身也需要生存、发展，没有盈利，何来服务，而且收取的停车服务费大部分取之于民，用于弥补物业维护资金不足，改善小区环境，并没有损害业主权益。本小区因历史原因造成的管理无序，脏乱差，能达到如今的管理效果及规范了停车秩序，又弥补了小区日常维护资金的不足，实属不易，业主、业委会、物业公司和各级组织均付出了大量艰苦的努力，获得了大多数业主及各级主管部门的认可。为提升小区人居环境，促进幸福和谐，希望包括原告在内的广大业主能给予业委会等物业服务单位等更多的理解支持，不足之处可以提议改进，不要偏颇地看待存在的问题，破坏了来之不易的小区管理成果。 被告德昌行物业资阳分公司及第三人神州德祥物业公司共同答辩称：1.原告起诉主体资格不适格，根据物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定”：第七项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”原告起诉确认“物业合同”中有关停车费收取的条款无效，如该条款不具有合同第五十二条规定的无效事由，原告的起诉即应根据物权法第七十六条第二款规定“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告的起诉本质为业主行使有关共有的权利，故其行使权利应当取得其他业主的同意或共同决定。2.物业合同关于收取停车费的约定不存在违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定。因为物业公司没有对业主共有部分进行擅自处分，小区内规划停车位得到了租赁、使用停车位等业主的同意，而且规划停车位发生于2016年5月，至今没有其他业主提出异议或意见，而且原告一人不具有代表性，其主张反而可能损害其他业主利益或意愿。3.本案小区没有筹集专项维修资金。根据国务院物业管理条例第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务；该条第四项规定，业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”；《四川省物业管理条例》第六十九条：“住宅物业和住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和省的规定交存专项维修资金”。东临小区因没有筹集房屋维修资金、加之小区楼盘开发商在开发建设中逾期交房，并且房屋建设工程施工过程中遗留过多的未完善工程，小区业主的入住也是迫于无奈。4.东临小区业主、业委会为改善小区环境通过增设停车位筹集资金对共有部位、共有设施进行维修、维护、物业服务合同停车费条款没有排除业主主要权利、加重业主责任、免除物业公司责任的情形。东临小区业主入住后，由开发商控制的关联企业对小区提供的物业服务，小区环境基本可以用脏乱差形容，共有设施、设备有些本就不全，有些又不及时维修。大部分业主不愿继续忍受才成立“东临小区业委会”，并将东临小区交由被告提供物业服务。东临小区有需要整改、维修的公共设施、广大业主有停车需求，利用业主共有的道路实施整改增设停车位得到了业主认可，并且部分业主也通过交纳停车费的行为表明同意。小区内加装娱乐、休闲、监控、门禁设施均是通过收取停车费后用于上述开支，极好地提升了小区居住环境。除2016年收取停车费未交业委会外，2017年将停车费19,200元、18年19,000元、19年19,000元及20年19,000元收入均交由业委会代表业主进行管理。所以被告因经营压力大，陷入亏损状态，于2017年12月20日与东临小区业委会协商一致终止了合同，由第三人按照原来的物业服务合同的标准继续为东临小区提供物业服务。停车费的收取不仅返还给了业委会，扣除神州德祥公司的管理维护成本外主要用于了小区共有部分、共有设施的维修、养护。根本不存在免除物业服务企业责任，损害业主权利的情形。5.原告为东临小区二区业主，现在的停车费仅为东临小区一区。原告作为业主的房屋位于东临小区二区物业，现在也因为开发商的工程建设原因并未完善，还是施工过程中，神州德祥公司并未收取二区业主的停车费，甚至还降低了“物业服务合同”中约定的物业服务费标准，因此请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的物业服务合同、购房合同、被告德昌行提供的其营业执照及法定代表人身份证明、身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告所举录音3段，证明二被告无理由不给原告看物业合同。原告所举华西医院的病历，证明他们签订合同时我在华西医院住院，我不知情，合同也未经公示。 被告质证人认为对证明目的不予认可，本院认为本案原告的诉讼请求为确认物业合同中的条款无效，被告是否给原告出示本案合同与本案所涉合同条款效力是否有效并无必然因果关系，因此对该证据的关联性不予采信。原告所举病历只能证明其没有看到物业合同公示情况的客观原因，但不能证明直接证明被告并未公示，因此对该证据的关联性本院不予采信。 2、被告东临小区业委会所举资溪社区有关东临小区物业管理、服务情况说明一份，证明东临小区因历史遗留问题，在2016年5月前管理混乱，物业服务有名无实，环境脏乱差，物业交费率低，日常维护资金短缺，小区至今无住房维修资金；在业委会成立后选聘了物业公司，对小区停车等进行整改，取得良好效果，获得业主及各级组织好评。 原告质证认为对证明目的不予认可，被告德昌行物业资阳分公司和第三人神州德祥物业公司对该证据无异议。本院认为该证据来源合法，但由于本案的法律关系是确认合同条款是否无效，而该条款法律效力系由法律规定并非资溪社区的管理范围，故对该证据的关联性不予确定。 4、被告业主委员所举东临小区在2016年5月更换物业公司前后的小区环境照片两组，证明在广大业主和业委会、物业公司、各级组织的努力下，小区之前脏乱差状况得到极大改观，秩序井然。 原告质证认为对证明目的不予认可，且现在小区的环境依然是脏乱差。被告2和第三人对被告1所举证据无异议。本院认为本案争议的纠纷系物业合同条款的效力问题，而被告所举小区环境的照片与条款的效力无必然联系，因此对该证据的关联性不予采信。 5、被告业主委员所举5份会议、学习、训练纪要，共8页，证明涉案物业合同是经过业委会、业主代表、社区组织、房管局物管科工作人员参加商讨最终确定的，不是原告所说的未进行公布，物业服务合同的形成、签订程序合法、内容合法。 原告质证认为该证据不能说明任何问题，业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决议，而不是由业主委员会自主决定，故程序违法，社区和街道办只能起指导和协调的作用，他们没有决定物业公司的权利，根据物权法第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业需经双过半的业主同意，有关共有和共同管理权利的其他重大事项也需要双过半的业主同意，他们没有达到双过半的业主同意，违反了该条的规定，程序违法，达不到其证明目的。被告德昌行物业资阳分公司及神州德祥物业公司对该证据无异议。本院认为5份会议、学习、训练纪要均未反映本案所争议条款形成的合法性，且该证据也并非反映了东临小区过半数业主的意思，因此对该证据的关联性不予采信。 6、被告德昌行物业资阳分公司所举物业公司整改项目及清单（共60页），证明东临小区业主没有缴纳房屋维修基金，所有公共部分维修、整改均由德昌行物业资阳分公司垫资维修、整改，按照德昌行物业资阳分公司与东临小区业委会签订的合同第5条第9款约定，共用部位、共用设施、设备的维修、维护，材料费用在500元以下的均由物业公司承担。物业公司收取停车费用扣除自身管理服务费后，用于维护小区公共设施、设备的维修的维护； 停车费收据（共38张），证明2016年至2017年部分业主缴纳停车费的收据，业主以其自身行为认可物业公司收取停车费用； 补充协议（两份），证明2017年起，德昌行物业资阳分公司收取停车费后将部分收益19,200元交付给业委会，作为小区业主的共同收益。2016年因物业公司前期投入大，经业委会同意未提取停车费收益； 终止物业服务报告书，证明2017年12月20日，德昌行物业资阳分公司与东临小区业委会一致同意终止了“物业服务合同”。 原告认为以上证据与本案无关。被告东临小区业委会与第三人神州德祥物业公司对该证据无异议。本院认为该证据仅能证明其实际履行了物业服务合同中的义务，但并不能证明其收取停车费的权利来源，因此对该证据的关联性不予采信。 7、第三人神州物业公司所举公司更换申请书，证明2018年1月10日，经资溪社区居委会同意，东临小区由神州德祥物业公司提供物业服务； 停车费收据（共129张），证明2018年至2020年部分业主缴纳停车费的收据，业主以其自身行为认可神州德祥物业公司收取停车费； 补充协议（三份），证明2018年起，神州德祥物业公司收取停车费后每年将收益19,000元交付给业委会，作为小区业主的共同收益； 维修清单，证明2020年8月20日，神州德祥物业公司垫资3316元为东临小区给水管共用设施进行维修。 原告认为以上证据与本案无关。被告东临小区业委会与德昌行物业资阳分分公司对神州德祥物业公司所举证据无异议。本院认为该证据仅能证明其实际履行了物业服务合同中的义务，但并不能证明其收取停车费的权利来源，因此对该证据的关联性不予采信。 经本院确认的证据及审理查明如下事实：原告阳彦文于2010年4月22日购买了东临小区二区2（Z）1-9-2号房屋一套，系东临小区业主。 2016年5月19日，被告东临小区主委会（甲方）与德昌行物业资阳分公司（乙方）签订了物业服务合同。该合同对服务物业类型、面积、物业费用的收取等内容进行了约定，其中合同第十条约定“本小区内的停车位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规定设置相关标识，维护停车场专有设施设备的正常运转，并按照相关规定做好停车场的照明、消防、环境卫生等工作。（一）依法属于全体业主共有的地面公共区域，应归还并标识出停车位。露天机动车车位应按以下标准向乙方交纳车辆占服务费用。1、一次性交清1年车位费的车主按80元/辆，月的标准向乙方缴纳；2、按月缴纳车位费的车主按100元/辆.月的标准向乙方交纳；（二）……”该合同期限为2016年5月1日零时至2021年4月30日零时止。 2017年8月23日被告德昌行物业资阳分公司向资阳市雁江区人民政府资溪街道办事处资溪社区报告，因物业服务费收缴严重不平衡，物业公司严重收不抵支，亏损。东临小区上届业主委员会在2017年7月到期后，该小区至今未成立新的业主委员会，故申请撤场。2017年12月20日，二被告达成了终止合同的协议。 2018年1月6日，第三人神州德祥物业公司向资阳市雁江区人民政府资溪街道办事处资溪社区申请将德昌行物业资阳分公司与东临小区业委会签订的上述物业合同更换为第三人神州德祥物业公司，更换后的物业服务内容不变，物业服务主体更换为神州德祥物业公司，并由其承担相应的法律责任。随后本案所涉东临小区的物业合同均是由神州德祥物业公司在履行。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原告的主体资格是否适格；2.本案的案由是确认合同无效还是物业服务合同纠纷；3.本案所涉条款订立程序是否违法；4.本案所涉条款是否违反“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第十四条；5.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定。 关于第一个争议焦点：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”的规定，该条款中并未对在起诉时业主的人数及是否获得其他业主的同意进行规定，因此阳彦文作为业主有权请求人民法院确认物业服务合同条款无效。 关于第二个争议焦点：本院认为本案系确认物业合同的条款无效的问题引发的纠纷，因此争议焦点中的两个案由均可适用，原告自愿选择适用确认合同无效的案由，被告亦无异议，因此根据意思自治的原则，本院对原告自愿选择的案由予以采纳。 关于第三个争议焦点：由于本案中并无证据证明在签订本案争议的条款时，符合物权法第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”的规定，应当视为二被告在订立第十条第一款第1、2项条款时程序违法。 关于第四个争议焦点：由于二被告在签订物业服务合同第十条第一款第1、2项时程序违反，应当视为二被告“擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动”故应当认定为违反了“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第十四条的规定。 关于第五个争议焦点：因二被告在订立物业服务合同第十条第一款第1、2项时程序违反了物权法第七十六条的规定，应当认定“免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”，故应当认定该条款无效。 综上，本院对原告的主张予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 确认被告资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会与成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司于2016年5月19日签订的《物业服务合同》第十条第（一）款第1、2项关于业主共有的地面公共区域车位服务费用的条款约定无效。 案件受理费100元（已由原告阳彦文向本院给付），由被告资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会、成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司负担，被告资阳市雁江区东临小区第一届业主委员会、成都德昌行物业服务有限公司资阳分公司负担的诉讼费用于判决生效之日起十日内向原告阳彦文给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  向杰 人民陪审员  喻娅 人民陪审员  罗英 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  宋梅