陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10557号上诉人（原审原告）：陕西万田房地产有限责任公司，住所地：西安市高新区科技路西段**陈家庄商住楼**楼****。法定代表人：董立锋，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨金科，北京恒德（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：延静，北京恒德（西咸新区）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：东亚银行（中国）有限公司西安分行，住所地：，住所地：西安市碑林区南关正街**东亚银行大厦**104。负责人：姜华，系该行行长。委托诉讼代理人：邹超，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何春芬，陕西众邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘小翠，女，汉族，1971年10月16日出生，住陕西省神木市。上诉人陕西万田房地产有限责任公司（以下简称万田公司）、东亚银行（中国）有限公司西安分行（以下简称东亚银行）因与被上诉人刘小翠房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5184号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万田公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其公司诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由刘小翠承担。事实和理由：本案中其作为担保人其阶段性担保期限未届满，其有权依照协议约定主张解除合同，一审法院认定事实不清，应依法予以改判。刘小翠未按时偿还东亚银行的按揭贷款，导致其履行了担保责任代偿了全部贷款，其根据合同附件四补充协议第六条约定，有权单方解除合同并要求刘小翠配合其到房管局办理撤销预售备案登记手续，并承担合同约定的违约金，一审判决错误，应予以改判。本案其尚未办理产权登记，未取得涉案房屋的物权，执行中预查封只是对债权的查封，并非对不动产物权查封，一审法院基于预查封就限制了房屋权属变动，是将物权与债权混为一谈，事实认定不清。预查封与涉案合同中约定的解除权的合法行使并不冲突，一审法院以预查封为由限制房屋权属变动为由，剥夺其依据合同约定的解除权，于法无据，应予以改判。东亚银行辩称，阶段性担保期限尚未届满，至于预查封是否影响合同解除，请求法院依法裁判。刘小翠经本院传票传唤未到庭，未发表答辩意见。东亚银行上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持万田公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由刘小翠承担。事实和理由：一审判决认定阶段性担保期已届满属于事实认定错误，其认为根据其与万田公司，刘小翠签订的《房地产抵押贷款合同》约定，阶段性担保期限未届满。《预购商品房贷款抵押登记备案证明》是抵押人与抵押权人在房屋登记管理机关办理的预登记，作为抵押权人对抵押登记具有合法期待权。抵押权人在重新办理房地产抵押登记之后，才能领取他项权利证书，此时涉案房屋的产权事项才记载在房屋登记簿上。预抵押登记备案证明仅表明抵押房屋在房屋登记管理机关备案，不能证明抵押房地产的产权事项已在房屋登记簿上记载完毕。涉案房屋为按揭房屋，不是现房，《房地产抵押贷款合同》关于担保期间约定的现房抵押登记之日的条件也未成就。万田公司辩称，认可阶段性担保期限未届满，同意东亚银行的上诉理由。刘小翠经本院传票传唤未到庭，未发表答辩意见。万田公司向一审法院起诉请求：1、解除其与刘小翠签订的一品美道第3幢1单元21层12106号房屋《商品房买卖合同》（合同登记号为Y09130921），由刘小翠腾空一品美道第3幢1单元21层12106号房屋并将房屋交给其；2、第三人办理一品美道第3幢1单元21层12106号房屋预售抵押登记解除注销手续；3、刘小翠向其支付违约金49189元；4、本案诉讼费由刘小翠承担。一审法院认定事实：2009年11月30日，陕西万田房地产有限责任公司（出卖人）与被告刘小翠（买受人）签订《商品房买卖合同》(合同登记号为Y09130921)，约定刘小翠购买万田公司开发的位于西安市高新区，建筑面积77.1平方米，每平方米6380元，总价491898元。双方约定以按揭贷款方式付款，买受人于2009年11月7日一次性付清20%首付款即101898元，剩余房款390000元以银行贷款方式付清，出卖人应当在2011年6月30日前交付房屋。上述《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条约定：“出卖人同意为买受人向银行申请办理按揭贷款提供阶段性担保。买受人在出卖人承担阶段性担保的期限内，如未能按时向银行归还贷款导致出卖人承担了保证责任，出卖人有权单方解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人有义务配合出卖人到西安市房屋管理局办理撤销房屋预售备案登记手续，并承担房屋总价款的10%作为违约金。”2010年3月1日，刘小翠（借款人、抵押人）与第三人东亚银行（中国）有限公司西安分行（贷款人、抵押权人）、万田公司陕西万田房地产有限责任公司（保证人）签订《房地产抵押贷款合同》，约定刘小翠从第三人处贷款390000元用于购买涉案商品房，贷款期限自2010年起至2030年止，还款期数为240期，刘小翠用所购买的涉案房屋进行抵押，万田公司作为保证人对上述款项承担连带保证责任，保证期间为“自相应的《贷款合同》签署之日至该有关《贷款合同》项下的抵押房地产的产权事项已在当地的房屋登记机构的房屋登记簿上记载完毕或现房抵押登记之日。”同年5月26日，涉案房屋由西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，抵押权人为东亚银行（中国）有限公司西安分行，抵押人为刘小翠，贷款期限自2010年3月3日至2030年3月3日，在抵押期间，未经抵押权人同意，抵押房地产不得转让。此后，万田公司向刘小翠交付了涉案房屋，刘小翠装修并实际入住。2016年3月29日，第三人向万田公司发出《承担保证责任通知函》，告知万田公司因双方签订《合作协议书》合作开展按揭贷款业务，截止当天借款人刘小翠已经逾期87天，且累计逾期次数已达6次，宣布立即解除《房地产抵押贷款合同》，要求万田公司立即履行保证责任。万田公司于次日签收了上述《承担保证责任通知函》。2016年4月16日，万田公司代被告刘小翠偿还了在第三人处的剩余贷款本金314831.10元、利息2563.77元、罚息57.26元，共计317452.13元。再查，双方均认可因刘小翠被神木市人民法院列为被执行人，涉案房屋已经被该法院预查封。一审法院认为，万田公司与刘小翠自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当遵循诚信信用原则全面履行各自义务。该合同虽约定买受人未能按时向银行归还贷款导致出卖人承担了保证责任，出卖人有权单方解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，但是该约定前提是“出卖人承担阶段性担保的期限内”。阶段性担保并非借款全程担保，其实质为附解除条件的民事法律行为,解除条件一旦成就,合同效力终止,当事人的权利义务关系即归于消灭。本案中，双方在《商品房买卖合同》未约定该具体“阶段”，而三方签订的《房地产抵押贷款合同》约定保证期间应“自相应的《贷款合同》签署之日至该有关《贷款合同》项下的抵押房地产的产权事项已在当地的房屋登记机构的房屋登记簿上记载完毕或现房抵押登记之日”。上述保证期间应当视为阶段性担保的期间。2010年5月26日，涉案房屋由西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案,抵押权人为东亚银行（中国）有限公司西安分行，抵押人为刘小翠。根据上述约定，阶段性担保期限已经届满，万田公司根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条主张解除合同，于法无据。其次，涉案房屋虽未办理房屋所有权登记，但是被告刘小翠已经办理了商品房预售合同登记备案手续，已经实际收房并装修入住，已经缴纳房屋贷款多年，且万田公司、刘小翠均认可涉案房屋已经作为刘小翠的财产被神木市人民法院预查封。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条的规定：“预查封的效力等同于正式查封。”查封的目的在于限制房屋权属变动。综上，万田公司主张解除房屋买卖合同的理由不能成立，对其诉讼请求不予支持。万田公司基于解除合同的主张所提出的其他诉请，于法无据，不予支持。万田公司已经代刘小翠偿还的银行贷款可另行主张权利。综上，一审法院兹依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回原告陕西万田房地产有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费8678元，由原告承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，万田公司与刘小翠签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定了万田公司有权解除合同的前提是“出卖人承担阶段性担保的期限内”阶段性担保并非借款全程担保，是附解除条件的民事法律行为，解除条件一旦成就,合同效力终止,当事人的权利义务关系即归于消灭。根据《房地产抵押贷款合同》约定保证期间“自相应的《贷款合同》签署之日至该有关《贷款合同》项下的抵押房地产的产权事项已在当地的房屋登记机构的房屋登记簿上记载完毕或现房抵押登记之日”。一审法院认定该保证期间应当视为阶段性担保期间，结合涉案房屋已由西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，根据约定，阶段性担保期限已经届满，认定万田公司根据涉案合同附件四补充协议第六条主张解除合同，于法无据，并无不当。刘小翠现已办理了登记备案手续，且已实际收房装修入住，涉案房屋已作为刘小翠财产被法院查封，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条的规定：“预查封的效力等同于正式查封。”查封的目的在于限制房屋权属变动。一审法院判决驳回万田公司诉讼请求，亦无不当。综上，万田公司和东亚银行的上诉请求均无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，陕西万田房地产有限责任公司已预交8678元，东亚银行（中国）有限公司西安分行已预交8678元，由陕西万田房地产有限责任公司负担8678元，东亚银行（中国）有限公司西安分行负担8678元。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十月十日书记员  孙 妍