陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终10133号上诉人（原审被告）：陈波，男，汉族1982年12月13日生，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：施浩，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹代伟，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张莹，女，汉族，1992年5月1日出生，无业，住陕西省南郑县。委托诉讼代理人：高晓，北京市博儒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶歆然，北京市博儒（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区朱雀大街朱雀云天********。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，男，汉族，1993年9月1日出生，住西安市莲湖区，该公司员工。上诉人陈波因与被上诉人张莹、西安海汇万家实业有限责任公司（以下简称海汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。陈波上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，发回重审或者改判驳回张莹在一审的第一项诉讼请求；2、本案诉讼费由张莹承担。事实和理由：1、其与张莹已经解除了涉案的买卖合同，并退还了房屋定金，双方再未签订任何书面房屋买卖合同，故张莹主张让其履行合同，没有法律依据。在其并未清偿另案的债务的情况下，解除涉案房屋的查封是违反法律规定的。2、其与张莹已经协商解除了涉案合同，涉案房屋是海汇公司私下将涉案房屋钥匙交付张莹使用，侵害了其的物权，张莹应立即停止侵权并向其支付房屋使用费。张莹辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，应予维持。1、其与陈波为交易涉案房屋，先后签订多份合同，均系双方真实意思表示，内容合法，双方均受合同约束，按照合同享受权利，履行义务。本案陈波的房产被未央法院查封前，其已经支付首付款并办理按揭贷款，双方已经进行物业交割，已经实际使用房屋，因为陈波的原因，涉案房屋被未央法院查封，2019年12月查封解除后，房屋已经具备交易条件。2、合同不存在无效的情形，陈波没有提供证据证明合同已经解除，实际上合同也并未解除，本案海汇公司提供的证据，2018年6月10日陈波在收据和声明书上签字认可合同还在继续履行。海汇公司辩称，陈波的上诉请求及事实理由无法律依据，应予驳回。1、涉案合同合法有效，依据二手房交易流程及资金监管相关规定，定金可在购房款范围内进行监管，也可免除监管，用于房屋交易的事宜，本案中陈波已经在办理房屋解押手续时使用了张莹交付的定金10万元。购房定金用于解押，且称其在长安区购买新房使用，根据三方协商未将定金用于监管；2、涉案合同并未解除，2018年6月10日陈波在其公司处再次支取3万元购房定金并出具收条，且在声明书中称其交回的定金是过户保证金，陈波称其与被上诉人解除合同，并未提交相关证据予以佐证，且结合陈波自称的解除时间，是在该收条与声明书出具之前，故应当以各方当事人在后的书证的意思表示为准；3、在另案执行异议中陈波自称其已经亲手将涉案房屋钥匙在2018年1月8日交给张莹，但陈波在本案中称未将房屋交付给张莹，根据禁止反言原则，应当以对其不利的为准，陈波也认可在2018年1月8日与张莹办理完房屋交付手续；4、本案中使三方合同无法继续履行的原因是陈波另案保证合同纠纷，未央法院查封涉案房屋。现在涉案房屋已经没有查封和异议登记，符合过户条件。张莹向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈波继续履行《海汇房产房屋买卖居间合同》，并限期陈波配合其办理房屋产权变更登记手续；2、判令陈波支付其逾期履行合同违约金279705元（暂算至2019年10月21日，实际应计算至实际给付之日止）；3、判令陈波承担本案的全部费用。一审法院经审理查明，2017年11月27日，张莹（乙方）、陈波（甲方）以及西安海汇万家实业有限责任公司（丙方）签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：乙方经丙方居间介绍购买甲方位于陕西省西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安小区C1号楼1单元26层03号的房产一套；房屋所有权人陈波；房产证号/合同登记号：Y10023306；建筑面积93.01平米（以房产证面积为准）；该房屋贷款余额10万元，甲方应在2018年1月31日前办理完解押手续并取得房产证；房屋交易价款为人民币975000元；签订合同当日乙方向甲方交付定金人民币50000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为人民币伍拾万元整，贷款年限20年，在本合同签订之日起90个自然日内，乙方须将购房首付款（含定金475000元）支付给甲方，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；办理房产证转移手续的时间为乙方贷款银行审批通过七个自然日内开始办理产权转移手续；房屋交付时间为产权转移后1个自然日内；甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。逾期在三十个自然日之内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。张莹称双方之间为少交税款故约定购房价格为87万元，多出的房款转为定金。2017年12月14日，陈波（甲方、卖方）与张莹（乙方、卖方）、西安海汇万家实业有限责任公司（丙方、经纪机构）签订《西安市存量房买卖合同》（合同备案号C17058151），合同约定:甲方自愿将坐落于陕西省西安市雁塔区朱雀大街南段2G号1幢12603号的4房屋（房屋建筑面积93.01平方米，房屋所有权证号1100100013-1-1-12603~1）出售给乙方；经查询，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理；房屋总价款为870000元；自本合同签订之日起30日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。贷款方式付款：买方应将首付款人民币350000元存入监管账户。余款520000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入资金监管账户。2017年12月29日，陈波（甲方）与张莹（乙方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定：乙方应于本协议签订之日起30个工作日将购房首付款人民币350000元存入“专用账户”并办理银行按揭手续。2017年12月29日，张莹将首付款350000元转入资金监管账户，后其又通过银行按揭的方式于2018年1月4日将剩余购房款520000元转入资金监管账户，并开始偿还上述按揭贷款至今。2018年1月8日，张莹分次支付陈波5.5万元。张莹取得购房发票并缴纳（产权证）工本费、契税、个人所得税。张莹、陈波至西安市不动产登记服务中心办理过户手续，西安市住房保障和房屋管理局向张莹出具了《房屋权属转移确权业务受理单》。因陈波给李刚、杨蓉从陕西秦农农村商业银行股份有限公司甘家寨支行的借款提供担保，无力还款，该行申请强制执行（2017）西雁执字第320号执行证书。2018年1月16日，上述房屋被西安市未央区人民法院作出的（2018）陕0112执835-1号执行裁定书查封。2018年1月17日，陈波向张莹出具收取10.5万元定金的收条。2018年张莹以执行异议之诉纠纷为由将陕西秦农农村商业银行股份有限公司甘家寨支行、陈波、李刚、杨蓉诉至向西安市未央区人民法院，请求：1、确认西安市雁塔区朱雀大街紫郡长安小区C1号楼1单元26层03号房屋归其所有；2、解除对上述房产的查封措施，停止对该房产的执行；3、本案诉讼费由陈波承担。2019年1月22日，西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初15651号民事判决书，驳回了张莹的诉讼请求。随后张莹上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终9427号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初15651号民事判决书查明：2018年1月31日，陈波向一审法院出具书面的情况说明，表示案涉房屋已经出售给张莹，表示愿意协助居间方西安海汇万家实业有限责任公司向法院提出执行异议申请，解除查封。2018年2月9日，张莹与陈波通过微信协商解约事宜，主张10.5万元和4万多元的损失。2018年2月11日，陈波给张莹微信转账退款1.5万元。2018年3月5日，陈波向涉案房屋的物业管理有限公司提出2018年3月至6月的空置房申请。2018年3月8日，陈波通过*国明的账户给中介的总监王贤谋转账9万元。2018年4月27日，张莹补交2018年4月至6月的空置费用。2018年5月5日之后，张莹购买电费，缴纳维修费、物业费等，均在票据上签署“张莹”，并在该房居住至今。2018年6月10日，居间方西安海汇万家实业有限责任公司法务王博出具书面声明称其已代张莹委托律师提交执行异议以实现过户目的，因执行异议中需要陈波到场积极答辩，且陈波因生意周转要从海汇公司预留的过户保证金10.5万元中支出3万元，其声明若后期执行异议、执行异议之诉未能顺利办结，张莹需索取全额过户保证金10.56万元时，由海汇公司向陈波重新收取该3万元，届时如不能正常收回，则由其先行垫付，再由其向陈宝追索该3万元。陈波在该书面声明上注明：“以上情况属实，以上所提过户保证金为此房购买时订金”。本案审理过程中，张莹称涉案房屋被查封后，因害怕陈波债务纠纷增加故要求退还了1.5万元，剩余9万元经商定先行退还至中介处，待办理完过户手续后支付给陈波。2018年6月10日，陈波出具了《收条》，载明：本人陈波今收到海汇房地产指定人法务王博转来张莹购买本人所有的坐落于西安市雁塔区的客户张莹的购房定金3万元，该款项自本人转付至海汇房地产王贤谋处款项扣除。截止目前为止，涉案房屋由张莹占有并使用。庭审中，陈波表示不同意继续配合办理过户手续。2019年12月12日，西安市未央区人民法院解除了对涉案房屋的查封。一审法院认为，张莹与陈波签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，张莹按照合同约定支付了向资金监管账户中打入了首付款并办理了银行贷款且贷款已经打入资金监管账户。涉案房屋尚未办理完过户手续系在办理过户过程中，因陈波的其他诉讼导致涉案房屋被西安市未央区人民法院查封。现西安市未央区人民法院查封已经解除，涉案房屋具备了交易条件。因此张莹要求继续履行合同，要陈波协助其将涉案房屋的所有权转移登记至张莹名下的诉请，于法有据，法院依法予以支持。关于陈波辩称已经解除了双方的合同，根据陈波自中介处支取3万元款项后在2018年6月10日出具的《收条》，载明：本人陈波今收到海汇房地产指定人法务王博转来张莹购买本人所有的坐落于西安市雁塔区的客户张莹的购房定金3万元，该款项自本人转付至海汇房地产王贤谋处款项扣除。结合同日陈波在声明书上注明：“以上情况属实，以上所提过户保证金为此房购买时订金”，可见陈波称双方之间已经解除了涉案合同的辩称，证据不足，法院不予采信。关于张莹主张违约金一节，根据双方约定：甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。逾期在三十个自然日之内，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。本案中，涉案房屋被西安市未央区人民法院查封导致过户不能并非陈波不予配合导致。但在涉案房屋由西安市未央区人民法院自2019年12月12日解封后陈波并未继续配合办理过户，故应自此时计算陈波逾期，按照双方违约金的约定，在继续履行合同的情况下最长计算30日，故陈波应当支付张莹违约金为14550元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、陈波自本判决生效之日起十日内协助张莹将西安8市雁塔区朱雀大街南段2G号1幢12603号的房屋（房屋建筑面积93.01平方米，房屋所有权证号1100100013-1-1-12603~1）所有权转移登记至张莹名下。二、陈波自本判决生效之日起十日内向张莹支付违约金14550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回张莹其余诉讼请求。本案案件受理费5496元，由陈波承担。因张莹已预交，故陈波于支付上述款项时将该款一并支付张莹。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，张莹与陈波签订合同买卖涉案房屋，在合同履行过程中，双方办理了合同的网签备案，资金监管。张莹向资金监管支付了首付款，且按揭贷款也获批，陈波也向张莹交付了房屋，双方的房屋买卖合同只剩下房屋过户手续未办理。后陈波因另案被强制执行，涉案房屋被法院查封，导致双方产权过户手续未办理，陈波构成违约，一审法院判令陈波承担违约金是正确的。陈波称2018年2月双方曾就合同解除达成一致，张莹与海汇公司认可双方曾协商过解除合同，但未协商一致。2018年6月10日陈波在海汇公司处又领取了张莹支付的购房定金3万元，并出具收条，在收条中陈波明确此3万元为购房定金，且陈波在领取该3万元时出具了《声明书》表明其会积极配合张莹申请执行异议以实现过户的目的，陈波的配合提起执行异议的行为及《声明书》中关于过户的意思表示均表明其愿意与张莹继续履行买卖合同将涉案房屋产权过户给张莹，现涉案房屋上另案查封已撤销，产权过户已无法律上的障碍，一审法院判决陈波配合过户是正确的。关于陈波尚未取得全部购房款事宜，因张莹已全额支付了购房款，是陈波将已收取的款项转付至海汇公司，现剩余7.5万元购房款由海汇公司占有，现本院判令双方继续履行合同，陈波配合张莹完成房屋产权过户手续，海汇公司应将占有的7.5万元向陈波支付，海汇公司二审中也明确表示在陈波与张莹完成涉案房屋产权过户后向陈波支付剩余7.5万元，双方和在判决后自行履行，此事宜不影响本案的处理。综上，陈波上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，陈波已预交，由陈波承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年十月十九日书记员 袁 萱