文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初17241号原告：唐小容，女，1982年1月13日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李玉琪，重庆中世律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷杨利，重庆中世律师事务所律师。被告：朱**菊，女，1955年6月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吴佳欣，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告唐小容与被告朱**菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐小容及其委托诉讼代理人李玉琪、谷杨利，被告朱**菊的委托诉讼代理人吴佳欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐小容向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告退还租赁保证金65万元;2、请求判令被告立即向原告支付违约金60万元;3、请求贵院依法判令免除新冠疫情期间一个月的租金，即由被告退还原告一个月租金216666.67元;4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月24日，原被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定由原告承租被告租赁的位于重庆市渝中区五四路30号门面(面积约为260平方米)，租赁期限自2018年9月24日起至2023年9月17日止，每季度租金为65万元，年度租金为260万元，租金按季支付从第三年开始即2020年10月20日开始，租金每年在上一年基础递增5%。首期季度租金65万元，在本协议签订后被告交房且原告接房之日起三日内支付。在租赁期内，原告可对房屋自营、联营或转租，被告应确保原告在租赁期内能够正常经营，任何一方违约需赔偿守约方违约金人民币60万元整并赔偿守约方的经济损失。同时约定，协议签订当日，原告向被告缴纳房屋租赁保证金65万元，若协议到期或中途终止，被告将保证金全额退还给原告。协议签订后，原告按约向被告支付了租赁保证金65万元和首期季度租金65万元，并为装修该门面花了近70万元的装修费。后原告将该租赁房屋进行经营特产销售生意，也一直按约向被告支付租金。但自2020年1月以来，因受新冠疫情影响，人流量大量减少，且政府也对开门营业进行了干预，该门店一直处于关门状态，属于零营业额的情况。基于此，原告将该情况及时向被告进行了反馈，并希望被告能降租免租，以共渡难关。2020年4月16日，被告向原告发出了一份《关于解除租赁协议的函》解除双方签订的《房屋租赁协议书》，并限期原告在2020年4月21日前撤场，原告无奈之下按被告要求进行了撤场。原告认为，原被告之间签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。被告单方面解除《房屋租赁协议书》的行为已违反了租赁协议的约定，被告应按约承担违约责任，并向原告全额退还房屋租赁保证金。同时，本次新冠疫情不能预见不能避免且不能克服，属于不可抗力，新冠疫情和防控措施直接导致原告没有营业收入，如要求原告继续按照原租赁协议支付租金对原告明显不公平。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》等相关规定、意见，特诉至法院，望如判所请。被告朱**菊辩称，原告的各项诉讼请求，缺乏事实及法律依据。1、被告不存在任何违约行为。2、由于新冠病毒疫情影响，为减少各方损失，被告已经同意免租、减租，并告知了原告唐小容。3、如果原告对被告提出的租金减免意见有异议，应该在合同履行的过程中通过诉讼的方式解决，或者当事人之间自行协商的方式解决，而不是不支付下一季度的租金。被告并没有单方解除合同，根据被告发送解除租赁协议的函，被告并没有表示要立即解除租赁协议。在2020年4月23日，原告将案涉门面钥匙邮寄给被告，是以自己的行为表示其不再租赁案涉门面。4、被告自身也受到较大的经济损失。综上所述，原告唐小容的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月24日，朱**菊（甲方，出租方）与唐小容（乙方，承租方）签订了《房屋租赁协议书》，双方约定：乙方承租甲方拥有经营权的重庆市渝中区五四路30号门面，位于平街**门面，套内面积约260平米（以实际产权资料为准）。租赁期限自2018年9月24日起至2023年9月17日止，租金每月人民币贰拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整；季度租金65万元，年度租金260万元。租金按季度支付。从第三年开始即2020年10月20日开始，租金每年在上一年基础上递增5%；免租期从2018年9月24日至2018年10月20日；如由于甲方的原因导致乙方开业时间延后，则起租时间向后相应顺延。付款方式：首期季度租金65万元，本合同签订后，甲方交房且乙方接房之日起三日内，乙方足额支付给甲方；上期租金到期前一个月支付下季度租金。乙方延期支付租金超过30日，甲方有权解除合同，并收回租赁房屋。…本合同签订之日，乙方向甲方缴纳房屋租赁保证金人民币陆拾伍万元整；合同到期或中途终止，乙方结清乙方的应缴纳的费用后三日内，甲方无息全额退还给乙方。…房屋租赁期间，如因国家或地方政府建设、不可抗力等因素，导致租赁房屋消灭、丧失使用性能、权属发生变更的，本合同可以终止，双方互不承担任何责任。如遇拆迁，则按国家和重庆市政府的规定执行。造成损失的，甲乙双方分别承担各自损失，承租方按照实际使用月数向出租方支付房屋租金。合同还约定了双方的其他权利和义务。随后，朱**菊将案涉房屋交付给唐小容使用。2018年9月27日，唐小容向朱**菊交纳了押金65万元和首期季度租金65万元。唐小容支付案涉房屋租金至2020年4月20日。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。受疫情影响，唐小容两次向朱**菊发函商议减免及降低案涉房屋租金以及延迟支付租金，双方未达成一致意见。2020年4月16日，朱**菊回复《关于解除租赁协议的函》，内容如下：2018年9月24日，贵我双方签订房屋租赁协议，由贵方租赁我方位于渝中区五四路30号赛格尔大厦门面。按协议约定，贵方应于3月20日向我方支付房屋租金650000(大写陆拾伍万元整)。因疫情原因，贵方向我方提出租金减免申请，经房东方、贵方及我方三方协商，同意免除一个月租金，在疫情期间每月租金由216667元(大写贰拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整)降为200000元(大写贰拾万元整)。本次减免后的租金由650000元(大写陆拾伍万元整)降为400000元(大写肆拾万元整)，分两次支付，其中4月8日前支付200000元(大写贰拾万元整)，我方至今仍未收到贵方缴纳的租金，贵方严重违约。4月15日，贵方向我方重新提交降租免租申请，要求免租期从一个月延长至2020年7月，房租从每月216667元(大写贰拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整)降为每月100000元(大写壹拾万元整)。经我方和房东方沟通，贵方提出的要求完全不符合市场实际，且贵方没有按约定缴纳租金，严重违约。鉴于此，我方不支持贵方再次提出的降租免租的申请，将按照协议解除与贵方签订的租赁协议，贵方缴纳的保证金6500000元(大写陆拾伍万元整)不予退还，并限期贵方于4月21日前撤场。唐小容收到该函件后，经朱**菊同意，于2020年4月23日将案涉房屋钥匙退还给朱**菊。上述事实，有《房屋租赁协议书》、《关于疫情的租金减免申请》、《申请降租免租书》、《关于解除租赁协议的函》等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱**菊与唐小容签订的《房屋租赁协议书》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致唐小容不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院对唐小容主张免除疫情期间一个月的租金，由朱**菊退还其一个月租金216666.67元的诉讼请求予以支持。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。唐小容与朱**菊未就减免及降低案涉房屋租金或者延迟支付租金达成一致意见。按照合同约定，“乙方延期支付租金超过30日，甲方有权解除合同，并收回租赁房屋”，故朱**菊并不存在违约行为，本院对唐小容主张朱**菊支付违约金60万元的诉讼请求不予支持。唐小容于2020年4月23日将案涉房屋钥匙退还给朱**菊，双方租赁合同关系终止。根据双方合同约定，“合同到期或中途终止，乙方结清乙方的应缴纳的费用后三日内，甲方无息全额退还给乙方”，故本院对唐小容主张朱**菊退还租赁保证金65万元的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告朱**菊在本判决生效之日起十日内向原告唐小容退还租赁保证金65万元；二、被告朱**菊在本判决生效之日起十日内向原告唐小容退还租金216666.67元；三、驳回原告唐小容的其他诉讼请求。本案受理费减半收取9000元，由被告朱**菊负担6233元，原告唐小容负担2767元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十月二十三日书记员  曹燎