江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020）赣0902民初5054号原告（反诉被告）：黄小云，男，汉族，1969年9月20日出生，住宜春市袁州区。6909205656。委托诉讼代理人：易金财，江西百姓律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜春市汇景实业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区宜阳大道107附**，统一社会信用代码：91360900060792732J。法定代表人：陈卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：张波，女，汉族，1988年10月8日出生，住江西省南昌市南昌县，系该公司员工。原告（反诉被告）黄小云（以下简称黄小云）与被告（反诉原告）宜春市汇景实业有限公司（以下简称宜春市汇景实业有限公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，被告宜春市汇景实业有限公司在提交答辩状期间以商品房预售合同纠纷为由对本案原告黄小云提起反诉。本院依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）黄小云的委托诉讼代理人易金财、被告（反诉原告）宜春市汇景实业有限公司的委托诉讼代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄小云向本院提出诉讼请求：1、判令被告宜春市汇景实业有限公司退还原告购房款219300元（含首付款217764元、维修基金1456元、抵押登记费80元）；2、本案全部诉讼费用由被告宜春市汇景实业有限公司承担。事实与理由：原告是购房者，被告是开发商，原告分别在2018年12月1日、2018年12月10日与被告签署了《宜春恒大御景商品房认购书》和《合同补充协议》，约定原告认购被告开发的宜春恒大御景25号楼1-1102房屋，付款方式为首付加公积金贷款，房屋总价为587764元，其中首付款为217764元，维修基金1456元，抵押登记费80元，剩下的470000通过公积金中心申请贷款支付。原告在签署完上述合同后，按照约定支付了首付款、维修基金、抵押登记费，合计219300元，被告也出具了收条给原告。但后来因为原告家庭重要成员的身体原因，原告为了将资金用于亲人身体的治疗，决定与被告解除买卖合同关系，被告在原告申请后，也同意了解除合同，原告也签署了退房协议，被告也到不动产登记部门办理了合同备案的解除登记手续。但是被告却迟迟不退还原告支付的购房款。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原被告之间的合同已经解除，被告应该返还购房款给原告。为维护原告的权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告宜春市汇景实业有限公司答辩称：本案系因原告自身原因导致双方签订的合同不能继续履行，系原告黄小云存在违约行为，我司履行了合同义务，并无任何违约行为，故原告黄小云应当承担违约责任，双方签订的合同补充协议中明确约定了，买受人逾期付款，应向开发商支付房屋总价百分之十的违约金，故我司仅在扣除违约金之外的金额中退还。且原告主张的维修基金和抵押登记费我公司已交由房管局办理合同备案手续，我公司不承担退还义务，应由原告与房管局沟通。反诉原告宜春市汇景实业有限公司提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金68776.4元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年12月10日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定，反诉被告购买反诉原告开发的宜春恒大御景25-1-1102号房屋，该房屋总价为687764元，反诉被告以公积金贷款方式支付购房款，反诉被告应当于2018年12月10日前支付首期房价款217764元，余款470000元向公积金中心申请贷款支付。补充协议第一条明确约定：反诉被告应在合同签订当日将申请公积金贷款所需全部资料交于公积金管理机构，否则不能按期取得按揭贷款的责任由反诉被告承担，反诉被告未获公积金中心审批同意贷款的，应在公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，否则视为逾期付款，逾期20天以上的视为被反诉人单方解除合同，应向反诉人支付商品房总价款的10%作为违约金。合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付了首期房款，并未按约向公积金中心申请贷款，且剩余款项一直未予支付。经反诉原告多次催促反诉被告支付房款后，反诉被告明确告知不支付剩余房款，但至今未按合同约定向反诉原告支付逾期付款违约金，为维护反诉原告之合法权益，故反诉原告宜春市汇景实业有限公司提起反诉。反诉被告黄小云针对反诉原告宜春市汇景实业有限公司的反诉辩称：1、反诉原、被告是签署了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，但双方已经就解除合同达成了一致意见，反诉原告也同意解除，反诉原、被告签署了退房协议，并且已经在不动产登记部门办理了解除合同和备案登记的手续，解除合同的过程中反诉原告并没有要求支付违约金，现合同已经解除了，反诉原告应该返还反诉被告交付的首付款217764元及维修基金1456元、抵押登记费80元合计219300元；2、退一步讲，解除合同就算要计算违约金，对于反诉原告所主张的违约金68776.4元，反诉被告认为过高，请求法院依法认定按照应付款470000元的1%予以计算违约金。首先，本案中，反诉被告不继续履行合同，对反诉原告来说并无多大的实际损失，因为反诉被告所欲购买的房屋是在2018年12月10日签署的合同，从房价上涨、市场需求强烈的角度来说，现在解除合同的时间，反诉原告在解除合同后，可以以较快的速度、更高的价格出售给他人，故损失远远没有达到总购房款的10%的损失；其次，反诉被告早在2018年就支付了首付款210000多元，反诉被告在合同前期积极履行了合同，解除合同其实对反诉被告也不利，既损失了房屋上涨的预期收益，也损失了210000多元的资金利息，而反诉被告是因为兼顾到亲人的身体才抉择更重要的资金用途，所以反诉被告的过错较小；另外，《补充协议（一）》第二大条第1项第（2）款约定作为主合同及补充协议的条款，符合双方交易的习惯，也更合理，对买房人来说也更公平；而反诉原告主张的按总房款的10%收取违约金的诉请，是依据双方在签订完主合同后立即另行签订的《补充协议（一）》。从补充协议的内容可以明显看出，内容大多在主合同中有明确约定的，但反诉原告却针对类似的内容却约定不同的标准，这种行为类似于“阴阳合同”。主合同为“阳合同”，在不动产登记部门办理了备案手续，属于国家监管的合法有效合同，而从协议为“阴合同”，属于反诉原告为限制反诉被告的权利、增加反诉被告的义务的显示公平的格式合同，反诉被告认为反诉原告该种合同行为严重侵犯了广大的、缺乏法律风险意识的购房者的合法权益，再结合反诉被告已经支付了210000多元购房款，却约定总房款的10%作为违约金的背景情况，该条款显示公平，应认定为无效条款。还有《商品房买卖合同》第九条约定的反诉原告的义务与现在反诉原告主张的权利也完全不对等。综上所述，反诉原告与反诉被告之间已经协商解除了商品房买卖合同，也已经办理了备案登记解除手续，该解除合同和备案登记手续的行为是经双方协商、同意的，当时并未谈及违约金，反诉原告不应该收取反诉被告的违约金。就算考虑到反诉被告的原因未继续履行合同而要计算违约金，根据公平原则，在反诉原告与反诉被告对同一事项存在多项约定的情况下，请求法院优先综合考虑各自情况后更合理的条款，即按照应付款的1%支付违约金，也就是4700元，并要求反诉原告退还反诉被告余款214600元。本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，黄小云与宜春市汇景实业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YC201812117871），约定前者购买后者开发的恒大御景25栋1-1102号房，首付款217764元应于2018年12月10日前支付，余款470000元付款方式为向公积金中心申请贷款支付；合同的第七条就买受人逾期付款的违约责任约定：如买受人未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同的第九条就买受人逾期付款的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；2、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。合同还就交付期限、保修责任等其他事项进行了约定。后黄小云与宜春市汇景实业有限公司签订《宜春恒大御景补充协议（一）》，双方同意原合同第六条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）。1、买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。该补充协议还约定了其他条款的补充内容。黄小云签订案涉合同后，按约向宜春市汇景实业有限公司支付了首付款217764元、维修基金1456元、抵押登记费80元，之后未按约定在规定时间内办理公积金贷款手续。经与黄小云协商付款未果后，2020年5月7日，宜春市汇景实业有限公司将黄小云诉至我院，请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、解除合同备案手续；判令黄小云支付逾期付款违约金68776.4元；判令黄小云支付该案诉讼费。2020年5月29日，因与黄小云协商一致，在不动产登记部门解除了案涉合同及其备案登记手续，宜春市汇景实业有限公司以与黄小云私下和解为由提出撤诉申请，同日，我院作出（2020）赣0902民初2663号民事裁定，准许其撤诉。2020年8月14日，因宜春市汇景实业有限公司未返还购房款，黄小云诉至法院，宜春市汇景实业有限公司则以黄小云应支付违约金为由提起反诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，黄小云与宜春市汇景实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议（一）系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现庭审查明，黄小云与宜春市汇景实业有限公司已经协商一致解除了案涉合同。一、关于宜春市汇景实业有限公司是否应返还原告首付款217764元、维修基金1456元、抵押登记费80元的问题。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故黄小云要求宜春市汇景实业有限公司返还已付购房款217764元及维修基金1456元，符合事实和法律依据，本院予以支持；黄小云要求宜春市汇景实业有限公司返还抵押登记费，因庭审时双方均认可该笔费用由不动产登记部门收取且不能返还，故本院对黄小云该主张不予支持。二、关于黄小云是否应支付违约金及其金额的问题。黄小云因自身原因在支付了房屋首付款之后未按约定按时办理公积金贷款手续，其行为构成违约。合同解除后当事人的权利义务，可以由当事人事先在合同中进行约定，没有约定的，按照合同法的相关规定处理。本案中，黄小云和宜春市汇景实业有限公司均未提供证据证明双方对协商一致解除合同后的违约金进行了约定，故应当按照合同法的规定处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，解除合同后的救济措施是终止履行、恢复原状和赔偿损失。目前，双方当事人事实上已经停止了合同的履行，宜春市汇景实业有限公司未能举证证明其实际损失，故双方在订立合同中约定的违约金，可以视为对损失赔偿的约定。黄小云提出宜春市汇景实业有限公司主张的违约金过高，请求本院对违约金予以适当调整。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：当出卖人违约逾期交房超过180天时，买受人解除合同的，出卖人应支付的违约金为已付款的1%，若继续履行合同，出卖人承担的违约金总额不超过房屋总价的2%。依据权利义务对等的原则，当买受人违约时，买受人承担的违约金总额亦不应当超过房屋总价的2%，故本院按公平原则将黄小云承担的违约金酌情调整为房屋总价的2%，即（687764元×2%=）13755.28元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宜春市汇景实业有限公司向原告（反诉被告）黄小云返还购房款217764元及维修基金1456元合计219220元；二、反诉被告（原告）黄小云向反诉原告（被告）宜春市汇景实业有限公司支付逾期付款违约金13755.28元。上述两项相抵后，由被告（反诉原告）宜春市汇景实业有限公司支付原告（反诉被告）黄小云20×××**.72元，于本判决生效后五日内付清；三、驳回原告（反诉被告）黄小云的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）宜春市汇景实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4590元，减半收取计2295元，反诉费760元，合计3055元，由原告（反诉被告）黄小云负担160元，被告（反诉原告）宜春市汇景实业有限公司负担2895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  谭 靓二〇二〇年十月三十一日代书记员  易成伟