北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13966号原告（反诉被告）：北京百思腾教育咨询有限责任公司，住所地北京市大兴区乐园路**院**楼****1616。法定代表人：郭佳，董事长。委托诉讼代理人：包宏伟，内蒙古鑫恩铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦，女，1992年7月26日出生，汉族，原告公司职员，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：北京华联商厦股份有限公司丰台分公司，住，住所地北京市丰台区城南嘉园益城园**楼/div>负责人：王斌，总经理。委托诉讼代理人：方文清，女，1995年7月10日出生，汉族，被告公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋康青，女，1993年3月5日出生，汉族，被告公司职员，住北京市石景山区。原告北京百思腾教育咨询有限责任公司（以下简称百思腾公司）与被告北京华联商厦股份有限公司丰台分公司（以下简称华联丰台分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，由史金霞独任，公开开庭进行了审理。原告百思腾公司的委托诉讼代理人包宏伟、李梦及被告华联丰台分公司的委托诉讼代理人方文清、宋康青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百思腾公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》及附件于2020年3月1日解除；2.判令被告一次性返还原告承租保证金468112.5元、工牌保证金500元；3.判令免除原告2020年2月至2020年3月的租金及运营管理费共计147159.51元；4.判令被告退还原告未使用的电费3098元；5.诉讼费、律师费、差旅费由被告承担。事实和理由：2018年11月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及附件，约定：原告承租被告位于北京市丰台区城南嘉园益城园14号华联购物中心一、二层F1-02/F2-13单位，用于经营“棒棒堂成长儿童乐园”，租期三年，自2019年2月5日至2022年2月4日，首年租金为109226.25元/月、营运管理费31207.5元，次年租金为117028.13元/月、营运管理费31207.5元，第三年租金为124830元/月、营运管理费31207.5元。按照合同及附件约定，原告于2018年11月21日向被告缴纳承租保证金468112.5元。自2019年5月原告经营的棒棒堂儿童成长乐园在承租地点开业，至2020年初新冠病毒肺炎疫情爆发前为止，华联公益西桥购物中心（被告公司）并未履行项目合作之初承诺的“提供客户引流、户外宣传推广、统一底商门头装饰”等一系列扶持措施,导致商场人流稀疏、客户资源匮乏、棒棒堂乐园一直处于亏损状态，但原告公司依然按照合同约定按时缴纳房租，投入人力物力配合商场进行效果有限的推广活动。2020年初北京受到新冠病毒肺炎疫情蔓延影响，市政府要求禁止儿童相关的教育、娱乐服务类线下实体行业开放，原告的经营性质属于人口密集型儿童室内乐园，被告也在原告经营的商铺大门张贴了自2020年1月28日至3月31日停止营业的告知书。疫情期间，原告完全没有营业收入也无力缴纳房租，被告明知此情况仍不断催缴自2020年2月1日以后的租金，完全无视市政府关于疫情期间减免小微企业租金政策的呼吁。无奈，原告于2020年3月1日向被告申请协商解除《房屋租赁合同》，但被告表示：如果解除合同，原告需在2020年3月31日前搬离并恢复承租房屋毛坯状态承担相关费用，承租保证金不退，原告还应补缴装修免租期的租金379171.125元，并自行全额承担会员退卡费用。双方未能达成一致。2020年3月27日，原告将部分办公用品搬离；诉讼期间，原告前往承租商铺打算搬离剩余的儿童游乐设施和储物柜时，遭到被告的阻拦。原告认为：在双方签订的租赁合同履行期内，突发的新冠病毒肺炎疫情及市政府采取的措施，属于不可抗力的法定情形，所以应当免除原告的履约责任，被告无权以此为由要求原告履约或承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告华联丰台分公司辩称：原告所述签订合同一事属实。我公司不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.原被告签订租赁合同期限为三年，原告经营的“棒棒堂”专营店于2019年5月开业。疫情出现后，我公司经营管理的购物中心始终坚持营业，对原告使用租赁场地没有任何障碍。原告是出于对未来经营信心不足而作出暂停营业及提前退租的决策，并非因为疫情。原告单方提出解除合同已构成重大违约，我公司有权没收其承租保证金。2.我公司已经按照合同约定履行了出租方合同义务，疫情的出现没有对“金钱给付”行为造成障碍，原告应当按照约定的期限和数额支付租金及营运管理费。综上，不同意原告的诉讼请求。并提起反诉，反诉请求为：1.要求原告继续履行双方于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》，恢复正常营业；2.判令原告向我公司支付所欠自2020年2月1日至2020年9月30日的租金935148.92元、运营管理费249660元；3.判令原告向我公司支付自2020年2月1日至2020年9月7日的违约金27350.6元；4.反诉费由原告承担。对华联丰台分公司的反诉，百思腾公司的答辩意见为：不同意被告的反诉请求。原告租赁房屋的目的为经营室内儿童游乐项目，在合同履行期间，受疫情影响无法开展经营活动，造成了原告公司的经济损失。被告商业圈培养不成熟原告经营时间短对原告公司的履行合同能力已产生的实际影响是长时间的，这是原被告在订立租赁合同时无法预见的，超出了市场风险的范围，应认定为不可抗力。合同已不具备继续履行的条件，不同意继续履行合同。在原告提出撤店申请之日双方的租赁合同及附件已经在2020年3月1日解除，原告无需支付租金及营运管理费。请求法院驳回被告公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月13日，华联丰台分公司（甲方，出租人）与百思腾公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》及附件，约定：A乙方承租甲方位于北京市丰台区城南嘉园益城园14号华联购物中心一、二层F1-02/F2-13单位，租用面积513平方米，用于经营棒棒堂品牌；B甲方应于2018年11月16日将租赁房屋交付乙方，并给予乙方81天的装修期；租赁期限为3年，自2019年2月5日至2022年2月4日，起租日为2019年2月5日；C租金计算方法为：固定租金和提成租金中金额较高者：第一年：自2019年2月5日至2020年2月4日，①7元/日/平方米，即每日历月固定租金为109226.25元或②该日历月营业额的12%；第二年：自2020年2月5日至2021年2月4日，①7.5元/日/平方米，即每日历月固定租金为117028.13元；或②该日历月营业额的12%；第三年：自2021年2月5日至2022年2月4日，①8元/日/平方米，即每日历月固定租金为124830元；或②该日历月营业额的12%。乙方需向甲方支付履约保证金，金额相当于三个月租金及营运管理费之和，共计468112.5元；D乙方需向甲方支付装修押金140433.75元及装修管理费12825元。乙方应向甲方支付营运管理费和广告推广费，营运管理费每个日历月31207.5元；E乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方支付当月租金。履约保证金用于：①乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行的一切条文规定的担保；②乙方积极妥善处理消费者投诉及经济赔偿的担保；如乙方违反本合同之规定，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权自主决定：①以保证金抵付乙方任何应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部/部分扣收保证金而无须返还乙方；②乙方怠于处理消费者投诉或经济赔偿的，以保证金先行赔付消费者；若出现法律规定的不可抗力事件导致双方未能履行合同项下义务，相互之间无须承担违约、疏忽或附带、间接等责任。受影响一方须就不可抗力事件给予另一方合理书面通知，并采取有效合理的补救措施。双方在本合同项下的义务应在上述不可抗力事件持续期间内中止，任何一方均不得就因上述事件产生的或直接或间接归因于上述事件的任何损害、赔偿或损失，向另一方提出索赔。但如果上述事件持续超过30日，各方应就本合同项下的权利和义务，在诚信原则基础上进行协商，以决定继续履行合同、延迟履行合同或终止履行合同。并对各自的权利义务及合同变更终止进行了约定。同日，双方签订《补充协议》（一），对POS机收银系统的使用进行了约定。合同签订后，被告按照约定向原告交付了承租的商铺，原告按照约定向被告交纳了租赁保证金468112.5元、装修押金140433.75元、装修管理费12825元、工牌保证金500元，并按照约定的期限和数额交纳了房屋租金、营运管理费。合同正常履行至2020年1月31日。原告未按照约定的期限交纳自2020年2月1日至2月29日的房屋租金、营运管理费共147159.51元，及2020年3月1日至3月31日的房屋租金、营运管理费共148235.63元。2020年3月1日，原告向被告发出《棒棒堂儿童成长乐园公益西桥店撤店申请》，载明：棒棒堂儿童成长乐园公益西桥店自2019年5月25日开业以来，受商城人流影响，会员数量增长缓慢，每月营收入不敷出，财务赤字严重，半年来一直勉强维持。新冠肺炎疫情爆发后，门店收入为零，现储备资金已无法维持，因此申请自2020年3月1日起撤销门店，望请批复。2020年3月27日被告向原告发出复函，载明：对于贵司于2020年3月1日发出的函件给予回复，之前曾与贵司进行多次沟通以及将我司解约协议电子版发送贵司负责人。因贵司在合同期内提出解约，根据合同条款回复如下：1.我司有权书面通知乙方解除本合同；2.我司有权没收贵司已付的履约保证金，并有权向贵司索要装修期间免除的所有租金和营运管理费；3.贵司应于2020年3月31日17时前向我司交还房屋；4.贵司撤场前妥善处理好会员事宜，并将店内营业执照于2020年5月31日之前注销。请于收到本函件3个工作日内予以回复，若未回复视为认可。原告于2020年3月27日向被告发出复函，载明：我司于2020年3月6日及同年3月27日分别收到贵司发来解约的条件回函，现一并答复如下：1.不同意贵司两次提出的相关解约条件；2.要求贵司退回全部承租保证金；3.拒绝承担所有已免除的装修期租金及运营管理费；4.拒绝承担2020年2-3月因受疫情影响完全关闭的商铺租金及管理费；5.因疫情原因，我司无法在2020年3月31日前搬离并交还商铺，需要贵司给予合理宽限期限；6.待贵司退还相关费用后我司会妥善处理会员事宜；7.同意于2020年5月31日前将店内营业执照予以注销。2020年4月7日，被告向原告发出《催促缴费通知》，载明：对于你司于2020年3月27日发出的函件给予回复，关于函件给予的回复及退租撤场的请求，不予同意，我司要求继续履行合同。依照双方签订的合同及附件，你方应支付2020年2月1日至2月29日的房屋租金、营运管理费共计147159.51元，2020年3月1日至3月31日的租金及营运管理费共计148235.63元。你司应于每月第一个工作日或之前付清各月租金及营运管理费，然而，你司从2020年1月25日起无故拖欠我司上述费用共计295395.14元。经我司多次催缴，你方无正当理由拒不缴纳，已构成重大违约，侵害了我司的合法权益。你方于2020年2月2日在未通知我司及经我司书面同意的前提下无故停止营业，对消费者投诉问题拒不处理，要求你方于2020年4月15日前恢复营业状态。并正式通知你方：于2020年4月15日前向我司缴纳295395.14元，并按照合同约定向我司支付违约金2201.29元，否则我司将按照合同及法律的规定，采取解除合同、没收保证金等措施。原告主张：2020年3月27日搬离租赁商铺部分办公设施，现现场尚有大型儿童娱乐设施未搬离，原因为被告公司阻拦其搬离；拒绝将租赁商铺恢复成毛坯房。被告主张：合同应当继续履行，故要求原告保持营业状态。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。2020年1月，因突发新冠病毒肺炎疫情，北京市自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，原告作为经营儿童室内娱乐及培训的机构，无法营业，没有收入。原告无力维持并于2020年3月1日向被告提出解除合同，被告于2020年3月5日收悉，双方就合同解除后相关费用的承担无法达成一致，最终被告于2020年4月7日明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同。新冠病毒肺炎疫情系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，原告以此为由要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持；故本院确认原被告签订的《房屋租赁合同》及附件于2020年3月5日解除。双方对合同解除均无过错，故均不承担违约责任，被告应当退还原告承租保证金、工牌保证金及未使用的预交电费。被告应当免除原告自2020年2月1日至2020年3月5日的租金及营运管理费。原告主张于2020年3月27日搬离办公设施，本院予以确认；被告认可因要求继续履行合同故阻止原告搬离其他设备设施，故合同解除后的房屋使用费计算至该日，后期应予一并免除；本案判决生效后，被告应配合原告公司搬离租赁场所，原告应当按照合同约定恢复租赁场所毛坯状态，未自行恢复的，被告公司可进行恢复，发生的相关费用可向原告公司主张，为减少诉累，本院确定在承租保证金中预留5万元，实际发生后多退少补。双方没有就发生诉讼的费用进行约定，且原告未提交证据，故原告因诉讼发生的律师费、差旅费应自行承担。故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条第一款、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、北京百思腾教育咨询有限责任公司与北京华联商厦股份有限公司丰台分公司于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除；二、北京华联商厦股份有限公司丰台分公司于本判决生效后七日内退还北京百思腾教育咨询有限责任公司承租保证金418112.5元、工牌保证金500元；三、北京华联商厦股份有限公司丰台分公司于本判决生效后七日内退还北京百思腾教育咨询有限责任公司预交电费2534.78元；四、驳回北京百思腾教育咨询有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回北京华联商厦股份有限公司丰台分公司的反诉请求。如果北京华联商厦股份有限公司丰台分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9989元，由北京百思腾教育咨询有限责任公司负担3191元（已交纳），由北京华联商厦股份有限公司丰台分公司负担6798元（于本判决生效后七日内给付北京百思腾教育咨询有限责任公司）。反诉受理费7855元，由北京华联商厦股份有限公司丰台分公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇二〇年十月三十日书记员  张 艳