北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初65906号原告：徐某，女，1981年1月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司，住所地北京市朝阳区来春园**楼**101内AF101-1,2层201内AF201-1、AF202、AF202-1、AF202-2、AF202-4。法定代表人：马路洲。委托诉讼代理人：马某，男，1964年12月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告徐某（以下简称原告）诉被告北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后由审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告之委托诉讼代理人马某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年6月1日签订的房屋租赁合同；2、被告腾退租赁房屋即位于北京市朝阳区朝来绿色家园来春园X号楼、X号楼中间底商；3、要求被告支付2019年12月1日至实际腾退之日止的房屋租金和占用使用费，计算标准依据参照合同；4、因被告违约质保金2万元不退还，用以折抵违约金。事实与理由：原告和被告签订房屋租赁合同，被告实际负责人马某，租赁期自2017年6月1日至2022年10月31日止。被告自2019年12月1日开始拖欠房租，8月31日的租金和违约金合计212137元。此次合同结束日需要法院判决，时间不定，从2020年9月1日至合同终止时间截止，按照合同标准计算房租和按月租金100%支付违约金。此次起诉为原告第三次起诉被告拖欠房租，被告仍不支付，多次催缴也不予处理，被告延期缴纳房租，违反合同第十二条第四款约定，原告可以单方结束合同，收回房租。被告行为已经给原告造成较大经济压力，原告多次垫资给出租方。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告辩称：不同意解除合同，要求继续履行合同。整个医院的房子我跟房东发生了纠纷，2020年3、4月份口头通知我不能进入医院，但是没有张贴封条，2020年7月被强制执行腾房，我方租赁原告的房屋必须要通过医院的门进出，现在我方进入不了租赁原告的房屋，我跟原告沟通，能否跟物业沟通重新另辟通道，或者是跟物业商量让我方进入，但是原告没有给解决，房子现在没在使用。但是现在我不同意交房，因为医院我投资了很多钱，大概7000多万，收回来以后可以继续经营，所以还是先保留。损失的事情我现在不提，以后如判决要解除合同，我肯定要提。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区朝来绿色家园来春园X号楼、X号楼中间底商，被告租用其中1层建筑面积270平方米（以下简称租赁房屋）；房屋租赁期自2017年6月1日至2022年10月31日止；租金标准：第1年，即2017年6月1日至2018年5月31日，2.65元/平米/天，年租金总计261157元，以后每年递增2%；租金支付时间及方式：租金为押一付三，每三个月支付一次，方式：每下一期房屋租金被告提前15日支付；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或不按约定支付租金达20日的；租赁期内，被告需提前退租的（需原告同意），应提前30日书面通知原告，并按月租金的100%向原告支付违约金；原告未按约定时间交付房屋或者被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，违反方应按日租金的200%按日收取违约方违约金。双方签订上述《房屋租赁合同》后按约履行。2019年，因被告租金支付至2019年2月28日后续租金未付，原告诉至本院要求解除合同，并要求被告腾退交还房屋，给付欠付租金。本院于2019年8月22日出具（2019）京0105民初63531号调解书，双方协议被告继续履行上述《房屋租赁合同》，于二〇一九年十月一日之前给付原告自二〇一九年三月一日起至二〇一九年十一月三十日止的租金共计二十万二千四百四十九元。自二〇一九年十二月一日起的租金按照合同约定履行。原告于二〇一九年八月二十五日前排除妨碍，保障被告可出入位于北京市朝阳区朝来绿色家园来春园X、X号楼中间底商（南侧房屋，面积270平方米）。2020年，因被告自2019年12月1日开始拖欠房租，原告再次诉至本院要求终止租赁合同，合同质保金2万元不退，要求被告腾房并支付相应租赁费用。本院于2020年7月2日出具（2020）京0105民初35618号民事调解书，调解被告于二〇二〇年八月二日前支付原告二〇一九年十二月一日至二〇二〇年五月三十一日租金十二万三千零八十二元；被告于二〇二〇年八月十七日之前支付原告二〇二〇年六月一日至二〇二〇年八月三十一日租金八万二千零五十五元；被告于二〇二〇年八月十七日之前支付原告违约金七千元。现原告表示被告未按照（2020）京0105民初35618号民事调解书支付租金，且后续租金未支付故再次诉至本院形成本案。被告表示因医院被封导致其无法进入涉案租赁房屋，要求原告另辟通道。原告表示因被告扩建口腔故从其办公区南侧割出一部分租给被告，本来被告可以从自己的美容医院进入租赁房屋，租赁房屋有一个消防通道和一个后门也是可以进入的，在小区里面开的后门可以直接进入租赁房屋。被告表示确实有一个后门直接通到小区，但是物业不同意客人进出，如果原告说可以和物业协商好了能进入，同意支付房租。原告表示后门可以开，人员也可以走，至于客人能否进入不清楚，当初租赁时并未提及，这不是原告的义务。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。据查明情况，2020年9月1日前被告存在欠付租金情况，但双方已经过法院调解达成新的协议，现原告主张被告支付2020年9月1日前租金属于重复诉讼，本院不予支持。关于2020年9月1日后租金，按照《房屋租赁合同》约定被告应于2020年8月16日前，被告未按约定支付。原告以被告未支付租金为由行使单方解除权要求解除《房屋租赁合同》并要求被告腾退租赁房屋，被告抗辩租赁房屋无法进入，就其抗辩，如被告所述其现无法正常使用租赁房屋与原告无关，现今原告并未有阻碍被告正常使用租赁房屋之行为，故被告抗辩不能对抗原告之诉求，被告拒付房租构成违约，原告要求解除《房屋租赁合同》并腾房之诉求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2020年9月1日至腾退之日租金及占用费，合法有据，本院予以支持。被告之行为构成违约，原告要求不退还质保金即押金，用以折抵违约金，虽《房屋租赁合同》中关于被告违约达到合同解除条件情形下违约金，无明确约定，但明确约定了被告提前退租的应向原告支付100%违约金，故参照该约定对原告该项诉求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起解除原告徐某与被告北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司于本判决生效之日起七日内腾退《房屋租赁合同》所涉北京市朝阳区朝来绿色家园来春园26号楼、27号楼中间底商，交还给原告徐某。三、被告北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告徐某二〇二〇年九月一日至实际腾退之日止的房屋租金和占有使用费（标准按照和参照《房屋租赁合同》约定计算）。四、被告北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司支付给原告徐某的押金二万元不予退还。五、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2391元，2241元由原告徐某负担（已交纳）；被告北京伊莎雅轩医疗美容医院有限公司负担150元（于本判决生效之日起七日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年十月二十七日书记员 辛迎雪