上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初11886号原告(反诉被告)：余天德，男，1962年10月10日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：姚志，上海达隆律师事务所律师。被告(反诉原告)：宫磊，男，1990年1月21日出生，汉族，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：彭显，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)余天德与被告(反诉原告，以下简称被告)宫磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余天德及其委托诉讼代理人姚志，被告宫磊的委托诉讼代理人彭显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余天德向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告就上海市宝山区陆翔路XXX号XXX号楼104商铺(以下简称系争商铺)签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠租金216,538元(自2019年9月1日起算至2020年3月31日，按每月租金30,934元计)，扣除已付租赁保证金29,461元，还需支付187,077元；3、判令被告向原告支付物业费、水电费共计56,541.2元；4、判令被告向原告支付违约金100,000元。事实和理由：双方于2017年1月16日签订《上海市房屋租赁合同》，原告将系争商铺租赁给被告，租赁期自2017年4月1日至2022年3月31日止共5年。另约定，被告逾期不支付租金累计超过1个月的视作违约，违约方应向另一方支付10万元违约金，同时原告有权解除合同并将被告支付的租赁保证金29,461元用以抵充费用；租赁期间，该房屋所发生的水、电、物业费等费用由被告承担。被告自2019年9月起开始拖欠原告房租共7个月，租金按每月30,934元计算，共计216,538元。被告自2019年4月起拖欠水费、电费，算至2020年5月为40,691.3元，自2019年7月起拖欠物业管理费，每月1,761.1元，算至2020年3月为15,849.9元。原告曾多次向被告催讨租金未果，故为此涉讼，请求判如所请。审理中，原告补充如下事实：被告于2019年9月21日在微信中表示要退租，后实际于2020年3月底解除涉案租赁合同，并将系争商铺返还给原告。被告宫磊反诉并辩称，对诉请1，涉案房屋租赁合同已于2019年9月21日解除；对诉请2，欠付租金应自2019年9月1日起算至2019年9月21日，欠付21天，按每月29,461元计算，欠付20,622.7元；对诉请3，水电费的起算时间无异议，截止时间为2019年9月(含9月)，水电费应提供抄表数、单价，但原告没有提供，对金额不认可，物业费是被告承担的，对起算时间无异议，截止时间为2019年9月(含9月)，物业费每月1,761.1元不认可；对诉请4，确实逾付租金，违约金约定过高。原告于2019年11月重新委托招租，直至2020年3月才租出去，扩大了损失。被告认为，被告承租后进行了装修，现系争商铺装修、设备由原告方新承租方使用，且原告就此收取转让费，故反诉请求：判令原告向被告赔偿房屋装修及设备损失30万。原告余天德针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，被告是装修了系争商铺，但被告违约了，合同中也没有约定原告要赔付房屋装修及设备损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、余天德是上海市宝山区陆翔路XXX号XXX号楼104商铺的权利人之一。2、2017年1月16日，出租方余天德(甲方)与承租方宫磊(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方名下系争商铺；甲方于2017年2月15日前交房，租赁期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，2017年1月17日至2017年3月31日此期间是甲方给乙方的装修期；2017年4月1日至2019年3月31日房屋每月租金为29,461元，2019年4月1日至2020年3月31日房屋每月租金为30,934元；付六个月租金，押一个月租金；乙方应于每次7日前向甲方支付下一期租金；保证金29,461元；租赁期间，所发生的水、电等费用由乙方承担；物业费由乙方承担；逾期不支付租金累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付10万元作为违约金。上述合同签订后，宫磊支付了租赁保证金29,461元。2019年7月16日，宫磊通过微信向余天德表示，“余伯伯你好！晚上那个104给我房租29,000元，我转账给你了啊，你查收一下”。余天德回复，“余下的呢，104今年是第三年，按合同涨5%，这个百分之五不涨，但要按第一年的5.5元/天计算房租”。审理中，余天德确认租金实际未上涨，仍按29,461元每月计收。后，宫磊拖欠2019年9月1日起的租金未付。2019年9月21日，宫磊通过微信向余天德表示，“余伯伯你好！那个2-104你什么时候有空来处理一下，那个东吉烧烤倒了，老板东西都不要了，跑了”，“我现在也不要了，所以你要来处理一下”。余天德回复，“你书面字据给我，按合同交接”，“书面先写好，微信拍照发给我，我较忙，不能白来”。当日宫磊向余天德发送了退租协议，主要内容为：本人于2017年1月16日承租系争商铺，后长期找不到合适项目，故转租给刘丹，现无能力经营要退掉该商铺。余天德回复，“你不用这么啰嗦，就写要求退房，一切按原租赁合同条例执行，签好名，然后清算一下，租金等多退少补”。同年11月期间，宫磊将商铺钥匙交还至中介处，中介将系争商铺重新对外招租。后，宫磊出具书面的提前退租申请，载明起始日期为2017年4月1日至2020年3月21日，因长期经营不善导致亏损，故提前退租。2020年3月27日，余天德将系争商铺出租给新承租方，并收取了新承租方装修及设备转让费6万元。同年4月29日，余天德向物业公司支付了宫磊欠付的水电费40,691.3元及物业费15,849.9元，龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具了专用收据和发票，专用收据上列明了欠付的费用时间和金额。3、为证明己方主张，宫磊向本院提供了中介经办人陈嘉洛于2020年6月21日出具的情况说明，内容为：宫磊承租后自行装修，于2019年11月将该商铺钥匙交至我方工作人员陈嘉洛，宫磊表示自己已将该房屋退租给余天德，因此将该商铺钥匙交还至我方，余天德于2019年11月告知我方工作人员陈嘉洛将该商铺重新对外招租。2020年3月27日，余天德成功将该商铺出租给第三方，继续使用了上家的装饰装修，向新承租方收取了装修转让费6万元。陈嘉洛另到庭陈述称，大概于2019年11月20日左右收到商铺钥匙，具体哪一方让出租的记不清楚了，陈嘉洛收到商铺钥匙后有和余天德联系过，因为不想商铺空关着，还是要出租出去的。后在2020年3月左右找到新承租方，因新承租方希望有书面的退租材料，故让宫磊写了退租申请。对此，宫磊表示，大概在2019年11月中旬交还钥匙，2020年3月找到新客户了，中介说客户要看，余天德说2019年9月的没有了，宫磊就再写了一份。余天德则表示，因宫磊的下家退租，委托中介重新招租是宫磊委托的，不是余天德委托的，但余天德是同意的，不代表宫磊已将商铺移交给了余天德。宫磊另向本院提供了龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具的情况说明及装修图纸，情况说明内容为：宫磊承租后自行装修，主要装修内容有隔层钢结构、消防改造验收、水电线路装修、地板、瓷砖、吊顶、隔墙；主要添置设施设备有厨房设备、操作台、传菜机、冰柜、空调。对此，余天德表示，装修图纸与余天德无关，情况说明真实性无异议，但余天德要求宫磊搬走，宫磊没有搬走，余天德认为宫磊不要了。本院认为，余天德与宫磊签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。合同履行中，宫磊未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。现余天德要求解除涉案租赁合同，宫磊也已交还店铺钥匙，系争店铺实际已由他人承租，故对该项诉请，本院予以准许。对本诉部分。关于租金。宫磊承租系争商铺，理应按约支付租金。宫磊认可未付2019年9月1日起的租金，本院予以确认。宫磊虽于2019年9月21日通过微信向余天德提出退租，但实际于2019年11月20日左右才将商铺钥匙交还至中介，宫磊在交还商铺前仍占有系争商铺，理应支付上述期间的租金。对之后的租金，本院认为，宫磊已明确提出退租，且交还了商铺钥匙，中介在收到钥匙后也已联系余天德，余天德同意后重新对外招租，因此，余天德已明确知晓宫磊退租的意思表示，且对中介收取钥匙并重新招租的行为不持异议，可视为收回系争商铺，故余天德主张之后的租金，依据不足，本院不予准许。至于租金标准，余天德认可实际未上涨租金，故对宫磊关于双方经协商一致每月租金仍为29,461元的主张，本院予以采信。综上，本院结合商铺交还时间、违约方的过错及守约方减损义务等，酌定宫磊向余天德支付租金共计78,500元，扣除已付租赁保证金29,461元，还应支付49,039元。对超出部分的主张，不予准许。关于物业费、水电费。宫磊对收据上相关费用的金额予以认可，本院予以确认。同理上文所述，余天德主张的商铺交还之前的物业费、水电费，本院予以准许，因此，认定宫磊向余天德支付物业费、水电费共计49,476.4元。对超出部分的主张，不予准许。关于违约金。根据约定，逾期不支付租金累计超过1个月的，违约方应向另一方支付10万元作为违约金。本院根据本案实际情况，结合合同实际履行、违约方过错程度、守约方实际损失及租赁市场行情等因素，依据诚实信用、公平合理原则，酌定宫磊向余天德支付违约金88,000元。关于反诉部分。本院认为，宫磊逾付租金，已构成违约，又因经营亏损提前退租，固定添附等当视为宫磊作为选择解约一方自担的后果，即解约止损成本。尤其是，宫磊于2019年9月提出退租，后于2019年11月实际交还钥匙，系争商铺有一段时间处于空置状态，宫磊也并未将相关设施、设备等物品拆除或搬离，当视为放弃对上述添附或添置的相关权益，现宫磊再向余天德主张装修及设备损失，于法无据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)余天德与被告(反诉原告)宫磊就上海市宝山区陆翔路XXX号XXX号楼104商铺签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)宫磊于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)余天德支付欠付的租金共计49,039元(已抵扣保证金29,461元)；三、被告(反诉原告)宫磊于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)余天德支付欠付的水费、电费及物业费共计49,476.4元；四、被告(反诉原告)宫磊于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)余天德支付违约金88,000元；五、驳回原告(反诉被告)余天德的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)宫磊的全部反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为3,448元，反诉案件受理费收取为2,900元，由原告(反诉被告)余天德负担1,452元，由被告(反诉原告)宫磊负担4,896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年十月二十六日法官助理  董程程书 记 员  陈 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……