重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初18455号原告：重庆珠江物业管理有限公司，住所地重庆市江**北滨太阳城****第**，统一社会信用代码91500105203101397M。法定代表人：刘鹤辉。委托诉讼代理人：曾娅琴，女，该公司员工。委托诉讼代理人：聂晓龙，男，该公司员工。被告：陈建国，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陈孝华，住四川省中江县凯江镇。系被告陈建国的父亲。原告重庆珠江物业管理有限公司与被告陈建国物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告重庆珠江物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾娅琴、聂晓龙、被告陈建国的委托诉讼代理人陈孝华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆珠江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业管理费4712.40元；2.要求被告支付因拖欠物业管理费所产生的滞纳金1500元，以上费用合计6212.40元；3.要求被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告系物业管理公司，与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会（以下简称业委会）签订有《物业管理委托服务合同》，接受该业委会委托负责珠江花园物业服务管理工作。被告系珠江花园XX房屋业主。接受委托后，原告就一直负责为包括被告在内的所有珠江花园业主提供物业管理服务，履行了物业管理职责，然而被告自2017年4月1日起无故拖欠物业管理费用，至2019年12月31日期间，被告共计拖欠物业管理费4712.40元，因未按期缴纳此项物管费，由此产生的违约金为1500元。为催缴物管费，原告曾多次向被告发出催缴单，但被告至今仍未缴纳。为维护自身合法权益，原告特向本院提起诉讼。被告陈建国辩称：原告长期未公示小区公共收益、小区楼道照明不佳；被告只愿意按照1.2元/月˙平方米交纳物业服务费，违约金不应当交纳；《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》未经业主大会同意，业主未投票选原告；2017年7月之前的物业服务费已过诉讼时效。原、被告双方围绕诉讼请求提交了重庆市九龙坡不动产登记中心房屋登记信息查询证明，物业管理委托服务合同及补充协议，催缴欠费通知单、照片，民事判决书、民事裁定书等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告陈建国系位于重庆市九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园XX房屋的产权人，该房屋建筑面积为95.18平方米，用途为成套住宅。2016年6月16日，原告（乙方）与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》，合同载明甲、乙双方就珠江花园小区本物业区域内的物业管理服务的相关事宜约定如下：物业服务收费选择包干制按月收取，按建筑面积计算，住宅：1.2元/月·平方米，业主应于每月10日前交纳当月物业服务费；业主未能按时缴纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；合同期限为五年，自本合同签订之日起至重新签订新的物业服务合同生效之日止。2017年3月17日，重庆市九龙坡区珠江花园业委会（甲方）与原告（乙方）签订了《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》，该协议约定，经小区专有部分占建筑物总面积、总人数双过半的业主同意，物业服务费收取新标准为（按建筑面积计算）：住宅1.5元/月·平方米、别墅1.8元/月·平方米、写字楼2.8元/月·平方米、商业物业4.2元/月·平方米、小区幼儿园2.2元/月·平方米，收费新标准自2017年4月1日起执行。就前述补充协议的效力问题，在本院审理的（2017）渝0107民初15823号案件中，原告夏杨等人起诉重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会与本案原告，请求确认本案原告于2017年4月作出的物业费涨价行为无效，本院于2018年8月16日作出（2017）渝0107民初15823号判决，认定《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》符合法律规定，具有法律效力。判决发出后，（2017）渝0107民初15823号案件原告杨国等人对该判决提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年1月18日作出（2018）渝05民终6105号判决，驳回上诉，维持原判。后任伟等人向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2019年10月11日作出（2019）渝民申1545号民事裁定，驳回了申请人的再审申请。庭审中，原告自愿放弃主张违约金。同时，原告明确是依据物业管理委托服务合同及补充协议，按照1.5元/月·平方米的标准主张被告自2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计4712.40元。被告陈述其从2017年4月1日起未交费。关于诉讼时效问题，被告对于原告主张的未缴纳物业服务费的时间段并无异议，但称其没看到由原告贴在其家门上的催费通知，也未收到过原告邮寄的催缴欠费通知单，认为2017年7月之前的物业费已过诉讼时效。原告举示的单据显示原告邮寄的催缴欠费通知单由收件人签收，但单据上无法看出收件人取走邮件的时间。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。被告辩称原告长期未公示小区公共收益、小区楼道照明不佳，但未举示相应的证据，本院不予支持。被告辩称《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》未经业主大会同意，但该补充协议的效力业经生效判决确认，该生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主具有既判力。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付相应费用。关于诉讼时效的问题。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起起算。法律另有规定的，依照其规定。另，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法总则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当支持。本案中，根据服务合同的约定，被告应当在每月10日前交纳当月的物业服务费，因此原告主张的2017年4月、2017年5月、2017年6月、2017年7月的诉讼时效应当自2017年4月11日、2017年5月11日、2017年6月11日、2017年7月11日开始计算，原告于2020年8月4日诉至本院，且举示的证据不足以证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故上述4个月的物业服务费已过诉讼时效，本院依法不予支持。综上，被告应向原告支付2017年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4140.33元（1.5元/月·平方米×29个月×95.18平方米）。原告主张的滞纳金实为违约金，原告自愿放弃对违约金的主张，本院予以尊重。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈建国于本判决生效之日起十日内向原告重庆珠江物业管理有限公司支付2017年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4140.33元；二、驳回原告重庆珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告陈建国负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年十月二十日法官助理 尹娅莲书 记 员 夏 瑜