福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4085号 上诉人（原审被告）：王根平，男，1969年5月7日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：李玉林，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市集联饮服业公司，住所地厦门市思明区厦禾路**第****。 法定代表人：洪跃志。 委托诉讼代理人：黄芳，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人王根平因与被上诉人厦门市集联饮服业公司（以下简称集联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初3317号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年7月27日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 王根平上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.判令集联公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：（一）2017年3月1日王根平与集联公司之间签订的《租赁合同》是集联公司单方起草的格式合同，该份格式合同中的第13条、第14条、第16条属于“霸王条款”，应当属于无效条款。（二）根据《合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。另根据《合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。结合本案的实际情况来看，《租赁合同》中的第13条、第14条、第16条应当属于“无效条款”，具体理由如下：1.王根平向集联公司缴纳的履约保证金是178860元，对于大多数的普通家庭来说都是一笔不小的金额。2.《租赁合同》中第13条、第14条、第16条中都有关于178860元履约保证金不予退还的文字表述，该文字表述明显是在加重对方责任、排除对方主要权利的条款，剥夺了王根平要求集联公司退还178860元履约保证金的权利。如此重要的条款，集联公司并没有采用特殊的字体如黑体字、加粗字体、彩色字体或斜体字等足以引起特别注意的字体来提示王根平重点关注，而是采用和其他条款没有任何区别的字体进行表述，违反了《合同法》第39条的强制性规定，应当被认定为无效条款。3.根据《合同法》第39条的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，但集联公司并没有按照公平原则来确定双方之间的权利和义务，《租赁合同》第13条、第14条、第16条中规定的都是王根平的各种严格的、不讲情理的责任和义务：例如《租赁合同》13条：无论何种原因终止合同，王根平必须三天内恢复原状、腾退房屋，如果三天内没有恢复原状、腾退房屋则集联公司有权没收178860元履约保证金，收回租赁房屋、任意处分租赁房屋内的任何物品，停水、停电、恢复原状的费用和损失全部由王根平承担。《租赁合同》第14条：任意一期租金、水电费或其他应缴的费用拖欠一个月的，集联公司有权单方解除合同、腾空房屋、恢复原状、没收178860元履约保证金、因解除合同造成的一切损失均由王根平承担。《租赁合同》第16条第（一）款规定：若乙方违反本合同第七条约定，拒绝接收租赁房屋或自甲方通知的租赁房屋接收日起7日内仍未办理接收手续的，则甲方除了有权根据本合同第三条、第四条的约定向乙方收取租金外，还有权按照本合同第13条、第14条等条款执行，同时乙方应按本合同总金额的20%向甲方支付违约金。《租赁合同》第16条第（二）款规定：不论何种原因导致，任意一期租金、水电费或其他应缴的费用拖欠一个月的，集联公司有权单方解除合同、腾空房屋、恢复原状，停水、停电、停气、任意处分租赁房屋内的任何物品，没收178860元履约保证金、因解除合同造成的一切损失均由王根平承担。《租赁合同》第16条第（四）款规定：无论何种原因终止合同王根平必须三天内恢复原状、腾退房屋，如果三天内没有恢复原状、腾退房屋则集联公司有权没收178860元履约保证金，收回租赁房屋、任意处分租赁房屋内的任何物品，停水、停电、恢复原状的费用和损失全部由王根平承担。 二、一审法院判决王根平需要向集联公司同时支付合同解除违约金68961元、逾期付款违约金、房屋占用费，另外还要没收178860元的履约保证金，明显违反了法律规定，显失公正，理由如下：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案实际情况一审法院的判决内容存在如下问题：1.一审没有确定本案中集联公司的实际损失；2.在没有确定集联公司实际损失的前提下，直接支持267649元的违约金，明显有失公正；3.在明知《租赁合同》中的第13条、第14条、第16条是“霸王条款”“无效条款”的情况下，仍然据此支持集联公司的无理诉求；4.没有考虑到王根平为了治疗妻子的绝症，家庭经济负担非常沉重，没有办法按时支付房屋租金的特殊情况；5.没有考虑到“新冠疫情”对实体经济的严重打击，为了控制、防止疫情的快速传播，全国各地、从中央到地方均采取了非常严厉的管制措施，商业店面全部都处于停业状态，在这种危机时刻，集联公司仍然坚持主张合同解除违约金68961元、逾期付款违约金、房屋占用费及没收王根平履约保证金，缺乏依据。6.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，法官在审理这类特殊案件的时候，应当充分考虑以上特殊情况和客观因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量后作出裁决。 三、王根平2020年2月14日向集联公司提出终止《租赁合同》书面申请，具有法律依据，应当得到支持，理由如下：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。结合本案的实际情况，王根平有权主张解除合同，理由如下：1.王根平从2017年3月1日到2019年11月期间从来没有拖欠过租金，之前的履约情况是非常好的，从之前的履约情况也可以看出，王根平是非常诚信的人，之所以从2019年12月份开始拖欠租金，完全是由于天灾人祸的特殊情况和特殊时期所导致，王根平并不存在任何过错。2.王根平2020年2月14日提出终止合同申请的时间正是在疫情非常严重的特殊时期，店面根本无法正常经营，王根平签订《租赁合同》的合同目的已经无法实现。3.王根平每个月的店面租金是54200元，这笔款项支出对于疫情期间没有任何正常收入的王根平来讲，数额巨大。4.为了治疗妻子的绝症，王根平的家庭经济负担非常沉重，已经没有能力继续支付每个月54200元的店铺租金。5.在特殊时期，要求王根平这样的特殊困难家庭，继续履行合同、支付每月54200元的店铺租金和合同解除违约金、逾期付款违约金、房屋占用费及没收履约保证金，缺乏依据。6.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，王根平主张解除租赁合同合情、合理、合法，应当得到支持。 集联公司辩称，一、王根平主张租赁合同中履约保证金和违约金约定是格式条款而无效的理由不能成立。1.房屋租赁合同中约定需要交纳履约保证金以及违约需要支付违约金，这是众所周知的行业习惯，而且王根平长期以租赁商业房产（转租）为生，对租赁合同条款涉及的权利义务非常清楚。除了案涉的思北68号、70号、仁和宫1号、仁和宫2号的店面及仓库外，王根平还承租了夏商其他下属公司的多处房产，如王根平还租赁了思明北路38-40号、大学路97号房产。此外，就集联公司知道或者裁判文书网已公开的案件，王根平还租赁了思明南路158号之五、之十店面、定安二期商场的24个商铺。因此，王根平对房屋租赁需要缴纳履约保证金、如果违约履约保证金需要没收等都是明知的。2.王根平称按照合同约定，即使发生如地震、洪水、台风等不可抗力也要没收履约保证金和支付违约金，纯属单方臆想，合同和法律都已明确规定了不可抗力免责条款，而且本案就因为碰到了疫情不可抗力，一审法院给王根平免除了2个月租金（占用费）的履行义务。3.至于王根平称排除其主要权利更不能成立，租赁合同中承租人的主要权利是占用使用租赁物，王根平该权利并未被排除。 二、王根平认为无需支付房屋占用费，显然不符合合同约定和法律规定。合同约定的房屋占用费为3倍租金，一审法院已酌定仅按照租金标准计算。而且考虑到新冠疫情影响，一审法院已经超出政策规定，连3月份、4月份的占用费都予以酌定减半，按照《厦门市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》，减免的是租金，而非占用费。即因合同违约解除产生的占用费本不属于减免范围，故一审法院已经充分保障了王根平的利益。集联公司也是因为考虑到王根平妻子重病的客观情况，才未就此占用费问题提起上诉。 三、王根平主张租赁合同中逾期支付租金的违约金和合同解除违约金过高不能成立。逾期支付租金违约金的支付，是基于王根平存在逾期支付租金且经多次催告仍不支付的事实，且一审法院已将该违约金酌减为日万分之五，该数额并未超过合理范围。而合同解除违约金68961元，是用于赔偿集联公司的预期利润损失和因合同解除导致的空置损失等。案涉合同解除后，至今讼争房屋始终处于空置状态，集联公司的损失已超过了35万，故王根平主张该违约金过高不能成立。实际上，按照司法惯例，租赁房屋被解除后法院判决用于赔偿空置损失的违约金至少都在3个月以上的租金（本案如果三个月租金是178860元），故一审法院该判决甚至远低于合理范围。 集联公司向一审法院起诉请求：1.解除集联公司和王根平签订的编号W17sg06号租赁合同（合同解除之日即集联公司起诉之日2020年2月15日）；2.王根平支付拖欠租金85500元及逾期支付租金违约金（自2019年12月5日起按日千分之一的标准，计算至实际支付之日止）；3.集联公司有权不予退还履约保证金，同时王根平还应支付因违约导致合同解除的违约金74254元；4.王根平支付房屋占有使用费262328元（2020年2月19日至2020年2月29日期间按每日5420元为基数，2020年3月1日至2020年4月3日期间按每日5962元为基数）。 一审法院认定事实：2017年3月1日，集联公司与王根平签署了一份编号为W17sg06号的《租赁合同》，约定集联公司将位于思北68-70号，仁和宫1号、仁和宫2号，建筑面积约为155平方米，其中店面90，仓库65平方米的房屋按现状出租给王根平使用；租赁期限自2017年3月1日起至2021年2月28日；2017年3月1日至2020年2月28日每月租金为54200元，2020年3月1日至2021年2月28日每月租金为59620元；租金每三个月为一期，于每期5日前支付当期租金；王根平应于合同签订时向集联公司支付履约保证金178860元，合同期满或提前解除之日起3日内王根平应将租赁房屋恢复原状并腾退交还集联公司，逾期集联公司有权不予退还履约保证金；王根平逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金千分之一的标准支付违约金，逾期达一个月的，视为违约，集联公司有权单方解除合同；因王根平原因导致合同解除的，集联公司不予退还履约保证金，同时王根平还应按合同未履行租期租金10%的金额加付违约金；若王根平逾期恢复原状或腾退交还，则每逾期一日，王根平还应加付原日租金3倍的房屋占有使用费。合同签订后，集联公司依约交付了房屋，王根平缴纳了履约保证金178860元并支付租金至2019年11月30日，此后仅缴纳租金50000元。 2020年2月14日，王根平向集联公司书面提出终止合同申请，以新冠疫情为由要求解除合同并退还履约保证金及2020年2月租金54200元。2020年3月25日，王根平向集联公司告知思北68-70号以及仁和宫1号房屋已清空，并申请解除合同和按现状移交仁和宫2号。集联公司于2020年3月30日回函，要求王根平应将全部租赁标的物恢复原状腾退移交，不接受现状移交的申请。王根平还于2020年3月27日出具一份《承诺书》，载明移交房屋后其应当承担的违约责任以判决或调解结果为准，不得以交接房屋为由主张免责和退还履约保证金。2020年4月3日，集联公司和王根平就讼争房屋办理移交手续。 一审审理中，集联公司向一审法院提交（2019）闽0203民初22541号判决书及证据清单和王根平妻子陈月仙的住院记录，拟证明王根平长期租赁诸多店铺并转租店铺赚取租金差价利润，经济并不困难。同时王根平的妻子患病已7年，与其所称经济困难以及本案并无关联。王根平对上述证据的真实性无异议，但认为其虽然还承租其他店面，但因疫情影响及其配偶的身体状况导致经济困难，也同样存在纠纷。 王根平向一审法院提交结婚证、诊断证明书等，拟证明其妻患有尿毒症需要长期治疗，医疗费开支巨大。集联公司对上述证据的真实性无异议，但认为王根平妻子患病已逾七年，与本案没有关联性。 一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方应依约履行。王根平自2019年12月1日以来欠缴租金超过一个月，已构成违约，集联公司有权解除合同并要求其支付租金并承担违约责任。同时，集联公司在合同履行过程中未有明显违约行为，且王根平逾期支付租金的行为发生在新冠疫情之前，不构成合法解除合同之条件，无权单方解除合同，故解除日期应为诉状送至王根平之日即2020年3月14日。因王根平占用房屋至2020年4月3日，其应当缴纳自2019年12月1日起的租金及占用费。双方虽约定占用费为租金三倍标准，但该占用费实质上属于违约金性质，标准过高，一审法院酌定占用费参照租金标准进行计算。同时，考虑到新冠疫情影响，根据国家及厦门市相关政策规定并综合王根平实际情况，一审法院酌定2020年2月为租金免除期间，2020年3月至4月为租金或占用费减半期间，故王根平尚欠租金应按每月54200元的标准自2019年12月1日起计算至2020年1月31日，按每月29810元的标准自2020年3月1日计算至3月14日，即72311元（54200元×2个月+29810元/30日×14日-50000元）；占用费按每月29810元的标准自2020年3月15日计算至2020年4月3日，即19873元（29810元/30日×20日）。 根据前述认定，王根平逾期支付租金导致合同解除，集联公司所主张的合同解除违约金、逾期支付租金违约金及没收保证金的诉求，于法有据，予以支持。合同未履行租期租金自2020年3月14日起计算，为689605元（59620元/30日×17日+59620元×11个月），故合同解除违约金为68961元。鉴于双方约定的逾期支付租金违约金过高，且集联公司亦主张了解除合同违约金，故一审法院综合本案实际情况酌定该项违约金标准为日万分之五，即以72311元为基数，自2019年12月5日起计算至实际付款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市集联饮服业公司与王根平签订的编号W17sg06号《租赁合同》于2020年3月14日解除；二、王根平于判决之日起十五日内向厦门市集联饮服业公司支付租金72311元及合同解除违约金68961元、逾期付款违约金（以72311元为基数，按自2019年12月1日起计算至实际付款之日止）；三、王根平于判决生效之日起十五日内向厦门市集联饮服业公司支付房屋占用费19873元；四、厦门市集联饮服业公司有权没收王根平所缴纳的履约保证金178860元；五、驳回厦门市集联饮服业公司的其他诉讼请求。案件受理费11225元，减半收取5613元，由厦门市集联饮服业公司负担1217元，王根平负担4396元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对一审查明的事实，王根平提出如下异议：第一，双方签订的租赁合同第13、14、16条属于霸王条款而无效，对此一审法院没有认定。第二，一审法院没有认定集联公司的实际损失，而且集联公司在一审时也没有提交任何证据证明其存在实际损失。讼争租赁合同是集联公司单方起草的格式合同，规定了很高的违约金，而且还存在多种违约责任，既要支付合同解除违约金、占用费，还要没收履行保证金。对于一个违约行为同时适用比较严苛的违约责任，这种条款已经违反了公平原则。王根平有权请求法院根据违约程度等因素根据公平原则等予以调整违约金。集联公司主张违约金以及王根平承担违约金应当以实际损失为基础。双方当事人对一审认定的其他事实未提异议，本院对双方当事人无异议的事实，予以确认。 本院认为，集联公司与王根平签订讼争《租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应恪守并履行。依照讼争《租赁合同》的约定，租金每三个月一期，王根平应当于2019年12月5日前支付当期租金。然而，王根平并未按期足额缴纳当期租金，且逾期达一个月以上，集联公司按照合同约定主张解除合同并要求王根平承担违约责任，合法有据。王根平上诉主张讼争《租赁合同》第13、14、16条属于无效的格式条款。然而，上述条款主要系租赁期满和合同终止、解除后若承租方未按约返还房屋，以及因承租方责任导致终止合同时其所应承担违约责任等相关约定。违约责任属合同当事人在发生违约事由时所应承担的合同义务，且上述条款亦未排除承租方认为约定的违约金过高时申请法院予以调整等权利。因此王根平主张上述条款属无效的格式条款，依据不足，本院不予采信。而且一审时集联公司已举证王根平长期承租诸多商铺并进行转租，因此其对承租或经营商铺可能存在的风险亦应有所预见。由于王根平逾期支付租金的事实发生在疫情之前，其以遭受疫情影响导致未能按期支付租金作为不应承担违约责任的抗辩事由，缺乏依据。 本案中，集联公司于2020年2月诉请要求解除合同等，其中主张的逾期支付租金违约金、合同解除违约金，并不予退还履约保证金等，均属要求王根平承担违约责任的范畴。对此，一审法院基于合同约定的逾期支付租金的违约金标准过高，予以酌情调降。同时，鉴于疫情期间对经营商铺产生的实际影响，根据相关政策及本案具体情况，一审法院已酌定对2020年2月至4月的租金或占用费予以免除或减半，且对合同约定的逾期返还房屋的占用费标准予以调降。综合上述情况，由于讼争《租赁合同》系因王根平违约导致解除，一审法院已酌情对合同约定的逾期支付租金的违约金标准和逾期返还房屋的占用费标准予以调降，并对部分租金或占用费予以减免，以平衡租赁合同双方当事人的利益。考虑到集联公司提前收回房屋后再行出租利用期间产生的房屋空置损失等，一审法院依据双方租赁合同的约定，判令王根平支付合同解除违约金并确认履约保证金不予退还，并无不当，王根平的上诉请求不能成立。另，关于逾期支付租金违约金的起算时间，讼争《租赁合同》第四条约定租金每三个月为一期，于每期5日前支付当期租金，一审判决说理部分亦载明自2019年12月5日起计算至实际付款之日止，故一审判决主文所载自2019年12月1日起计算至实际付款之日止有误，予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初3317号民事判决第一、三、四、五项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初3317号民事判决第二项为：王根平于判决之日起十五日内向厦门市集联饮服业公司支付租金72311元及合同解除违约金68961元、逾期支付租金违约金（以72311元为基数，按自2019年12月5日起计算至实际付款之日止）； 三、驳回王根平的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费5315元，由王根平负担。 本判决为终审判决。 审判员  颜映红 二〇二〇年十月二十九日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。