北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初26480号原告（反诉被告）：柏缤美业（北京）商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘凯，总经理。委托诉讼代理人：贾苗苗，该公司员工。被告（反诉原告）：北京宏志威科技有限公司，住所地北京市海淀区阳光南里**楼**3018。法定代表人:潘杰，总经理。委托诉讼代理人:毛志文，该公司员工。原告（反诉被告）柏缤美业（北京）商业管理有限公司（以下简称柏缤公司）与被告（反诉原告）北京宏志威科技有限公司（以下简称宏志威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏缤公司之委托诉讼代理人贾苗苗,被告宏志威公司之委托诉讼代理人毛志文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柏缤公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我公司与宏志威公司签订的《北京市住房租赁合同》；2.请求判令宏志威公司返还我公司支付的房租租赁押金48333元；3.请求判令宏志威公司免除并返还我公司2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租金144999元；4.请求判令宏志威公司承担与本案有关的一切诉讼费用。事实和理由：我公司于2019年10月8日与宏志威公司签订房屋租赁合同，租赁房屋位置为北京市海淀区学府树家园三区××。租用面积为94.34平，租赁期自2019年10月8日至2024年11月7日。自2019年新型冠状病毒疫情产生并爆发以来，使得社会、经济等客观情势产生了异常的变化。市场运行状况几近停滞，商场社区客流锐减几乎为零，我方作为以商场、社区客源为主要服务对象的经营者，遭受的损失量显而易见，因疫情导致合同订立的基础全部或者部分丧失，继续履行合同对于我方明显不公平且不能实现合同目的。故我公司提起诉讼，望判如所请。宏志威公司辩称，不同意柏缤公司诉讼请求。第一、疫情免租的国家优惠政策是对于国企而言的，不是个人，房子是我公司的产权，我公司也有投入，疫情都有损失；第二、别的店铺都在正常经营，柏缤公司经营不善与我公司无关；第三、柏缤公司单方解除合同，我不认可，虽然我公司拿到了钥匙，但是墙体没有恢复和注册地址没有迁走，造成我公司至今无法对外出租房屋，合同没有解除；第四、因为柏缤公司违约，不同意退还押金。宏志威公司向本院提出反诉请求：1.柏缤公司补偿我公司房屋无法继续出租的经济损失，以2020年5月8日为起始日，金额以日租金1611元计算，至原告恢复墙体为截止；2.柏缤公司支付合同违约金580元；3.柏缤公司恢复房屋原状；4.柏缤公司尽快完成经营场所变更登记；5.柏缤公司承担本案反诉费。事实和理由：我公司与柏缤公司签署《北京市住房租赁合同》，约定自2019年10月8日至2024年11月7日期间，我公司将位于北京市海淀区学府树家园三区××的房屋出租给柏缤公司，该合同约定租金每半年支付一次，且应在下一期的起始日之前支付。2020年2月21日，柏缤公司向我公司提出希望减免疫情闭店期间的房租，因双方合同履行不以柏缤公司是否在所租赁房屋开展实际经营活动为条件，且新冠疫情并不必然且并未实际影响柏缤公司经营活动，我公司拒绝减免、退还柏缤公司的房租。2020年4月14日，我公司询问柏缤公司在2020年5月8日第一期租金到期后是否继续履行合同约定，如果不履行了，我公司没有意见，但要求柏缤公司在5月8日前把房屋恢复原貌并经物业审核通过，我公司将在房屋不影响继续租赁的情况下退还租金，如果柏缤公司无法恢复原状，需承担我公司自行恢复所产生的费用，该费用以押金抵扣，多退少补。上述行为仅是询问，并非希望解除合同。由于柏缤公司明确表示将撤租，不再依合同预交下一期的租金，我公司认为柏缤公司的行为系违约行为，依合同不予退还押金。2020年5月3日，我公司收到柏缤公司的回复函，柏缤公司明确表示会撤租，不再按照原合同继续履行，我公司拒绝柏缤公司在回复函中提出的其他事项，并提出希望面谈。截至目前，柏缤公司仍未履行将房屋恢复原貌和变更经营场所的约定，影响我公司对外出租房屋，使我公司陷入困境，故我公司提起反诉，望判如所请。柏缤公司针对宏志威公司的反诉辩称，不同意宏志威公司全部反诉请求。第一、我公司已经完成房屋交接，不应当赔偿损失，根据宏志威公司法人的意思表示及我公司书面解除函做出解除合同，并在5月8日将水卡电卡给了宏志威公司，双方已经在2020年5月8日解除合同。我公司在提交的证据3微信记录中，证明宏志威公司已经在安排出租看房，涉案房屋可以正常使用。第二、2020年5月8日双方已就解除合同达成一致，依据合同我方不应当承担解除责任。第三、我方同意恢复墙体费用从押金扣除，依据合同第三页第四条、第七页第十二条内容，我方已按照合同约定搬离屋内可移动物品，其他隔断宏志威公司可自行处理，我方同意恢复费用从押金扣除，我方联系装修队恢复墙体，当时宏志威公司反悔，故双方未达成一致意见，我方已经提交恢复方案，请法院裁定。第四、我方正在进行工商地址变更，变更至东大桥路，正在办理迁移手续。本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，宏志威公司（甲方）与柏缤公司（乙方）签订了《北京市住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》。《租赁合同》约定，第一条：（一）房屋坐落：北京市海淀区学府树家园三区××（以下简称××房屋）；（二）房屋建筑面94.34平方米，所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构。第二条：（四）该商铺为商业用途，乙方承租用于美容美发。第三条：（一）租赁期自2019年10月8日至2024年11月7日，共计61个月。第四条：（四）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应当按照正常使用后的状态交还房屋及其附属物品、设施设备。双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电气热等使用情况进行交接，乙方应当结清其应承担的费用，双方当事人应当在《房屋交还确认书》中签字或盖章。第五条：（一）甲方给予乙方一个月的装修免租期。（二）2019年11月8日至2021年11月7日，年租金为580000元。（三）租金按每半年支付一次，乙方须提前3日以现金或银行转账方式将下一期租金支付至甲方指定账户。第六条：（一）双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付一个月租金48333元给甲方作为租赁押金。（二）在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在3日内无息返还乙方。（四）押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金。第十二条：（一）本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品。装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、隔断墙，固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有，如乙方逾期搬离，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。（五）经双方当事人协商一致，可以解除本合同。（六）因不可抗力致使合同无法继续履行的，应当通知对方当事人，本合同自通知到达对方当事人时解除。第十三条：（一）乙方逾期交纳租金每日按逾期总额的2%向甲方给付滞纳金，逾期超过10日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。（三）乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁押金及已交剩余租金抵做违约金，甲方不予返还。《补充协议》第五条：商铺××与××之间墙体在乙方不再租赁时由乙方负责恢复到交铺状态。《租赁合同》签订后，柏缤公司向宏志威公司支付了押金及半年房屋租金，宏志威公司向柏缤公司交付了房屋。诉讼中，柏缤公司提供与宏志威公司法定代表人潘杰的微信记录、《关于柏缤护肤造型撤店回复函》（以下简称回复函）、EMS邮单记录、撤店照片，证明因疫情原因双方就2020年5月8日解除合同达成一致。2020年2月21日，柏缤公司工作人员（微信名称“大脸猫”）向潘杰发送微信称因新型冠状病毒疫情希望宏志威公司减免租金，宏志威公司未予回复。2020年4月14日，潘杰向柏缤公司工作人员发送微信，称有几个问题需要柏缤公司配合回答，内容为：“1，合同5月8日到期了，是否续约。2，如不续约在5月8日前把房屋恢复原毛坯房，物业审核通过不影响继续租赁，我把租金退您。3，如5月8日没有恢复原状，我将自行恢复，后期产生的所有费用贵公司承担一些，押金多出我们给予返还，不够需要结清剩余费用。望贵公司三日内给予答复，以便后期开展工作”。柏缤公司工作人员答：“好的，尽快给你回复。”2020年4月30日，柏缤公司向宏志威公司邮寄回复函，对宏志威公司微信问题进行回复，内容为“我司经慎重考虑，特发此函：同意不再继续租赁房屋，截止到2020年5月8日为止，解除双方《北京市住房租赁合同》，我方将在5月8日前将所欠电费水费缴清，并将房屋清理干净，请对方于2020年5月9日验收，逾期验收，将视为腾退验收合格。针对无法协商事宜，我方将保留追究贵方法律责任的权利。1、双方合同解除时间：2020年5月8日。2、要求贵方在合同解除后3日内，返还我方合同约定的租赁押金48333元。3、我方将按照合同约定于合同终止日搬离商铺可移动的物品，并按照正常使用后的状态交还房屋及附属物品，完成各项撤店工作”。2020年5月3日，潘杰微信回复称：“您好，回复函收到了，合同是5月8号起租，截止日期就是5月7号，要不就7号你们的领导来底商商谈撤租事宜”。柏缤公司工作人员答：“等上班后我和公司尽快沟通确认，确认后给您回复”。经质证，宏志威公司认可微信截图中的微信账号是其法定代表人潘杰的，并认可收到了回复函，称宏志威公司只是就柏缤公司是否续租进行询问，并无解除合同的意思表示，但未提交证据予以证明。本院确认微信记录、回复函的真实性及证明效力。经询问，2020年5月8日双方前往××房屋办理交接事宜，因墙体恢复问题未达成一致意见，未办理交接手续；2020年5月30日柏缤公司将××房屋水电卡、钥匙邮寄送达宏志威公司，宏志威公司亦表示认可。经查，2020年9月3日，柏缤公司完成经营场所变更登记，公司登记住所从××房屋内迁出。本院认为，柏缤公司与宏志威签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，柏缤公司履行了合同义务，交付了房屋租金、押金。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，导致柏缤公司经营困难，宏志威公司于2020年4月14日向柏缤公司发出微信询问是否解除《租赁合同》。柏缤公司回复表示认可并确定自2020年5月8日解除合同，宏志威公司收到回复函后对于合同解除时间并无异议，双方争议在于墙体恢复事宜，故本院确认双方的《租赁合同》于2020年5月8日解除。柏缤公司在遭受疫情影响之后，其要求减免租金的请求并未得到宏志威公司认可，双方并未就此达成一致意见，且疫情并不必然导致合同履行不能，故对于柏缤公司要求免除并返还租金的主张本院不予支持。《租赁合同》解除后，柏缤公司应按照《补充协议》的约定将商铺××与××之间墙体恢复到交铺状态，故本院对于宏志威公司要求恢复墙体的请求予以支持。柏缤公司与宏志威公司就恢复墙体的方式及费用未达成一致意见，考虑到××房屋及房屋钥匙均已交还宏志威公司，故由宏志威公司恢复墙体为宜，所需费用从押金中扣除。柏缤公司怠于恢复墙体及变更经营场所的行为，造成了宏志威公司无法及时再次出租××房屋的经济损失，故宏志威公司要求补偿该经济损失的主张本院予以支持，考虑到宏志威公司未采取必要措施防止损失继续扩大，具体数额由本院酌定后从押金中扣除。《租赁合同》约定，合同终止后，柏缤公司交纳的房屋租赁押金需先行抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金等，本案中考虑到墙体恢复费用及应补偿宏志威公司的经济损失数额，对于柏缤公司已交纳的押金悉数折抵不再返还。宏志威公司要求柏缤公司支付违约金的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。诉讼中柏缤公司已完成经营场所变更登记，故宏志威公司要求其变更工商注册地址的主张本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认柏缤美业（北京）商业管理有限公司与北京宏志威科技有限公司签订的《北京市住房租赁合同》于2020年5月8日解除；二、北京市海淀区学府树家园三区××房屋与××房屋之间的墙体由北京宏志威科技有限公司予以恢复；三、驳回柏缤美业（北京）商业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京宏志威科技有限公司其他反诉请求。案件受理费2083元，由柏缤美业（北京）商业管理有限公司负担，已交纳。反诉费1461元，由北京宏志威科技有限公司负担，已交纳如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二〇年十月十五日书记员 秦鹏博