广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初2044号 原告：中国工商银行股份有限公司钦州分行。住所：广西壮族自治区钦州市向阳路。统一社会信用代码：91450702901154816P。 法定代表人：苏辉,该行行长。 委托诉讼代理人：谢滨，广西桂通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏建庆，广西桂通律师事务所律师。 被告：邵盺华，男，1981年4月1日出生，汉族，户籍地：成都市青羊区。 被告：广西钦州市顺昌房地产开发有限公司。住所：钦州市钦州港经济开发区。统一社会信用代码：91450704283900411W。 法定代表人：郭美凤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张俊超，广西政大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢殿宝，广西政大律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司钦州分行（下称工行）与被告邵盺华、广西钦州市顺昌房地产开发有限公司（下称顺昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行的委托诉讼代理人谢滨，被告顺昌公司的委托诉讼代理人张俊超、谢殿宝到庭参加诉讼，被告邵盺华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司钦州分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告邵盺华签订的《个人购房借款合同》，编号：A(房信购）字（北海分）行 （钦州）支行（2005)年（517)号；2.请求判令被告邵盺华立即偿还尚欠原告的借款本金及利息总计：303,306.23元;其中本金:298,123.44元，利息（包括：利息、罚息、复利）：5,182.79元（利息暂计算至2020年2月29日，以后利息按借款合同约定计至本息结清之日止）；3.请求判令被告邵盺华承担原告为实现该债权支出的一审阶段律师费用14,149.00元；(以上诉讼标的总计：317,455.23元）；4.请求判令确认原告对抵押担保物（广西钦州市富港新城3幢01号房产）享有优先受偿权，并有权对该财产折价或拍实、变卖所得价款优先受偿；5.请求判令被告二对被告一的2、3项债务承担连带责任；6.请求判令本案诉讼费用由被告一、被告二共同承担。事实和理由：2005年12月12日，原告与被告邵盺华签订了一份《个人购房借款合同》，编号：A(房信购）字（北海分）行（钦州）支行（2005)年（517)号，约定原告向被告邵盺华发放借款用于购买房屋，借款本金为426,000.00元，借款期限为2005年12月12日至2035年12月12日，还款方式为按月等额本息还款，借款利率为月利率3.43‰，逾期还款的罚息利率为每日万分之二点二九五。合同约定借款人邵盺华连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除合同。因借款人邵盺华没有按照合同约定履行义务，贷款人为实现债权及担保权利所支付的律师费、拍卖费等所有费用由借款人承担。合同还约定被告邵盺华以所提供的广西钦州市富港新城3幢01号房产为该笔贷款作抵押，并在房产部门办理了商品房抵押权预告登记手续。合同还约定，被告邵盺华未能按时还款的，处置抵押物原告有优先受偿权。被告顺昌公司自愿作为该贷款的保证人承担连带保证责任，并在合同保证人处进行签章。贷款发放后，被告邵盺华没有按合同约定按时履行还款义务，经原告多次催收，被告邵盺华拒绝履行还款义务，累计拖欠贷款本息多期，构成违约。综上所述，被告邵盺华拖欠贷款本金利息多期的行为，已经构成根本违约。按合同约定原告有权要求被告立即偿还尚欠本金、利息、罚息等,被告 邵盺华未能按时还款的，处置抵押物原告有优先受偿权，被告邵盺华应当承担原告为回收该债权所支付的律师费，诉讼费等费用。被告顺昌公司作为保证人，应当对承担被告以上债务的连带责任。为此，原告向贵院依法提起诉讼，恳请贵院予以支持。 被告邵盺华未作答辩。 被告顺昌公司辩称，1.涉案房屋2005年12月办理预告登记，2009年3月办理房屋所有权，2015年5月由被告邵盺华转移登记至案外人宁崇武名下，答辩人有理由相信被告邵盺华对原告所负的债务已履行完毕或原告书面同意被告邵盺华处分涉案房屋；2.答辩人的阶段性责任已解除，无需承担保证责任；3.即便答辩人的担保责任没有解除，答辩人也仅就抵押物价值以外不足清偿部分承担清偿责任；4.原告主张的实现债权的律师代理费没有事实和法律依据。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，请求判决驳回其诉请。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了A：(房信购）字（北海分）行（钦州）支行（2005)年（517)号《个人购房借款合同》、《中国工商银行个人住房贷款凭证》、《借据历史处理明细》、《预购商品房贷款抵押登记证明》、《广西区律师服务收费管理办法》、《律师费收据》；被告顺昌公司提交了1.涉案钦州港柳州路富港新城3幢01号房产的首次登记所有权、首次登记抵押权、转移登记所有权、首次登记抵押权、变更登记抵押权的电脑查询截图；2.不动产登记结果查询证明等证据，本院组织当事人进行了质证，被告邵盺华无正当理由未到庭是对自己抗辩权利的放弃，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月12日，原告（贷款人）与被告邵盺华（借款人）签订编号A(房信购）字（北海分）行（钦州）支行（2005)年（517)号《个人购房借款合同》，约定由原告向邵盺华发放借款人民币426,000.00元，用途为：购买座落于广西钦州市富港新城3幢01号房；贷款期限为30年，贷款利率执行中国人民银行规定的 利率，据此确定为月利率3.43‰，利息从放款之日起计算并按月结息。担保方式为抵押、保证，并由借款人承担贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。被告邵盺华作为借款人在合同上签字。后原告依约向邵盺华的账户发放贷款人民币426,000.00元。2005年12月12日，由邵盺华以其名下所有的坐落于广西钦州市富港新城3幢01号房为邵盺华在原告处形成的债务提供担保，并在钦州市住房和城乡建设委员会办理抵押预告登记手续（预抵押登记证明：编号预20051732号），但至今未办理抵押登记手续。担保的债权范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等。抵押权人有权先以本合同项下物的担保实现债权。后被告邵盺华没有按合同约定还款，截止至2020年2月29日，累计逾期多期，共欠本金人民币298,123.44元、利息人民币5,182.79元，合计人民币303,306.23元。 本院认为，原告与被告邵盺华签订的《个人购房借款合同》是各方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。原告按约履行借款义务后，借款人邵盺华未按约履行还款义务，系被告邵盺华违约，被告邵盺华应承担还款义务，并承担相应的违约责任；被告邵盺华未能按时还款付息，其行为构成违约，合同解除的条件已成就，原告要求解除合同并要求被告邵盺华承担归还借款本金及支付利息的请求，本院予以支持。 原告就被告邵盺华案涉的房屋办理了预购商品房贷款抵押预告登记，据此主张抵押权，本院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的 权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权。本案的合同双方当事人至今未办妥房屋产权正式抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，原告主张就抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 根据双方签订《个人购房借款合同》第三十六条约定：“保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持有《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。”由上述约定可知，被告顺昌公司对被告邵盺华在本合同项下的债务承担的是阶段性担保责任。根据《个人购房借款合同》的约定，工行和邵盺华是办理涉案房屋抵押权预告登记的主体，双方在钦州市住房和城乡建设委员会办理抵押预告登记手续（预抵押登记证明：编号预20051732号），另顺昌公司提供的不动产登记结果查询证明显示，涉案房屋已经出售给案外人，表明涉案房屋已经取得了《房屋所有权证》，早已具备办理抵押登记的条件，但工行和邵盺华从签订《个人购房借款合同》至涉案房屋出售给案外人，一直未办理涉案房屋抵押登记，据此，本院认定系工行怠于履行合同义务，对涉案房屋不能办理正式抵押登记后果的产生存在重大过错，涉案房屋已出售给案外人，无法再办理抵押权登记至工行名下，应视为顺昌公司阶段性担保的保证责任免除条件成熟，顺昌公司无需对涉案债务承担保证责任。故对原告要求被告顺昌公司承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。 虽然双方当事人对为实现债权支出的律师费用有约定，但该笔费用没有相应的发票印证，本院依法不予支持。 被告邵盺华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民 共和国物权法》第二十条第二款,《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司钦州分行与被告邵盺华签订的编号A(房信购）字（北海分）行（钦州）支行（2005)年（517)号《个人购房借款合同》； 二、被告邵盺华应归还原告中国工商银行股份有限公司钦州分行借款本金人民币298,123.44元及利息（计至2020年2月29日止的利息为人民币5,182.79元，2020年3月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息按照《个人购房借款合同》约定计付利息）； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司钦州分行的其他诉讼请求。 案件受理费人民币6,160.00元，公告费人民币700.00元，合计人民币6,860.00元，由被告邵盺华负担（原告已预交，被告在履行还款义务时一并支付给原告，本院不再退还）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  杨守金 人民陪审员  罗 能 人民陪审员  吴 钧 二〇二〇年十月九日 书 记 员  杨富星 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。