北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16409号原告：宋云府，男，1984年3月2日出生，汉族，北京京武吉业保安服务有限公司员工，住北京市大兴区。被告：北京爱吉屋房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院3号楼7层811法定代表人：张浩，总经理。被告委托诉讼代理人：陈艳，北京希仁律师事务所律师。被告委托诉讼代理人：王利娜，北京希仁律师事务所律师。原告宋云府与被告北京爱吉屋房地产经纪有限公司（以下简称：爱吉屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告宋云府、被告爱吉屋公司的委托诉讼代理人陈艳、王利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋云府向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋租金32200元以及违约金9200元；2、退还免租期租金4600元；3、依法判令被告人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：我于2019年4月将坐落于大兴区黄村镇滨河坊8号楼5-501房屋出租给被告，并签订租房合同，合同期限为2019年3月26日至2021年3月26日，合同约定每月房租4600元，房租费由被告按季支付。2020年5月，被告突然提出退租，依照合同约定，被告应当向我支付两个月的房租即9200元作为违约金，被告不但拒绝支付并且也不继续履行合同，经我多次与被告进行沟通，被告总是以疫情为由进行推脱，置之不理。被告将房租付到2020年3月26日后，至今未能支付剩余房租。综述，迫于无奈本人为保障个人权益，特向贵院提出诉请，谨慎依法受理，支持原告诉求，惩治不公平现状。爱吉屋公司辩称，我公司不同意宋云府的诉讼请求，具体理由如下：1、爱吉屋公司实际支付租金到2020年3月26日；2、双方之间的合同已经于2020年5月解除；3、合同解除是由于不可抗力，爱吉屋公司无需承当违约责任，退一步讲，即便原告认为被告违约，但被告已在2020年5月初明确退租的事实。原告有减损损失扩大的义务。由于他没有采取适当措施，导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：2019年3月25日，宋云府与承租方爱吉屋公司签订《房屋委托代理合同》，约定由宋云府委托爱吉屋公司将坐落于北京市大兴区黄村镇滨河坊8号楼5层5-501室房屋进行出租，委托期限24个月，自2019年3月26日起至2021年3月26日止；合同签订后，宋云府同意预留30天不计算租金，作为爱吉屋公司接洽承租人的工作期。工作期后从2019年4月26日开始计算租金，工作期内若产生租金收入归爱吉屋公司所有；房屋每月租金4600元，按季度支付；委托期限内，爱吉屋公司提前退租的，应赔偿宋云府两个月的合同约定的月租金作为违约金；补充协议，宋云府同意爱吉屋公司在客厅做隔断分担，此价位为分租价位。于2019年3月26日支付第一笔租金9200元，于2019年6月19日支付第二笔租金13800元，于2019年9月19日支付第三笔租金13800元，于2019年12月19日支付第四笔租金13800元，于2020年3月19日支付第五笔租金13800元......上述合同签订后，宋云府向爱吉屋公司交付了涉案房屋，双方均认可涉案房屋的租赁费用缴纳至2020年3月26日。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于房屋的腾退时间宋云府称不清楚什么时候腾退的，爱吉屋公司虽于2020年5月告知其腾房，但是双方当时并未协商一致。爱吉屋公司主张于2020年4月28日通过微信的方式告知宋云府腾房，房屋于2020年5月15日保洁完毕。爱吉屋公司称腾退后通过电话与宋云府沟通，将钥匙放到了脚垫的下方，将水电卡放置于房屋内，但未进行通话录音，宋云府称其于2020年7月中旬从奶箱子处拿到房屋钥匙。根据爱吉屋公司提交的爱吉屋公司工作人员与宋云府的2020年5月15日聊天记录显示，爱吉屋公司：“房子的事希望您能尽快处理。毕竟空着也是您的损失。您也可以走法律程序。但是一直拖着公司也不会给您打款。由于政府部门的管控导致我们没有办法使用您的房子，公司也没有办法，希望能够理解。在里面住的次卧房租公司可以正常支付给您。上个月月底跟您说过退房，保洁已经做完了，水电燃气也会给您结清的。”本院根据当事人双方提交的证据以及双方当事人的陈述，认定该房屋于2020年5月15日办理完交接腾退手续。关于疫情是否对爱吉屋公司履行合同产生影响爱吉屋公司称因疫情期间，涉案房屋所在社区为避免人员聚集，要求租赁房屋拆除隔断，由于房屋系分租，拆除隔断后，无法进行出租，并且疫情期间，没有办法把房屋对外出租，无法带人进到小区去看房。爱吉屋公司提交了在其承租期间的房屋租赁合同，其中显示：1、承租方康雨祥，承租大兴区黄村镇滨河坊8-5-501（小卧），租赁期限为2019年4月2日至2020年4月1日；2、李某某（签字模糊，无法辨认），承租滨河坊8-5-501主卧，租赁期限为2019年4月9日至2020年4月2日；3、曾召奎承租黄村镇滨河坊8-5-501（厅），租赁期限为2020年4月3日至2021年4月2日；4、马旭，承租滨河坊8-5-501（次卧），租赁期限为2019年12月25日至2020年4月2日；爱吉屋公司提交《责令整改通知书》，显示2020年5月1日，滨河东里社区居委会出具责令整改通知书，内容为“为了进一步加强出租房屋安全管理，改善居住条件，消除各类安全隐患，依据《关于进一步规范出租房屋管理的通告》要求，将对违法租赁行为依法进行整治。为避免给您生活带来不必要的麻烦，请立即做好以下工作：1.将房屋隔断拆除，恢复房屋原貌；2.将上下铺拆除；3.在人均居住面积不少于5平米的情况下，要求每个房间居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）；4、严禁将客厅、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室出租供人居住。对于违规出租行为未整改的，街道将按有关规定随时组织联合执法，予以清理整治。”庭审中爱吉屋公司表示租户曾召奎受到拆除隔断的影响，于2020年4月30日提前退租。宋云府称房屋是否对外出租以及出租情况其不清楚。本院根据双方当事人提交的证据以及庭审记录，爱吉屋公司于2020年4月28日最初向宋云府提出解除租赁合同，截至该日，仅有曾召奎租赁期限未届满，其他租户已经到期腾退，结合北京市政府的相关管控措施以及本案的实际情况，本院认定疫情对爱吉屋公司履行合同存在轻微影响。关于合同的解除问题，宋云府认为合同没有解除，爱吉屋公司认为合同已经于2020年5月1日解除，其于2020年4月28日由寇志奇微信通知宋云府解除合同，且宋云府在诉状中也认可其于2020年5月份向其提出的退租。为证明其主张，爱吉屋公司提交其工作人员与宋云府的聊天记录显示，2020年4月28日，爱吉屋公司：“哥，那房子就咱那个滨河房子退给你行吗？现在你说五间空三间只租了一个次卧，现在小区还不让进，啥时候让进也不好说，对不对？不行你把房子收回去吧，我看五一这两天儿，我把房子给你收拾收拾，做个保洁。”根据上文所述，疫情对于爱吉屋公司履行合同仅存在轻微影响，其提前退租属于违约。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，因此对爱吉屋公司主张合同于2020年5月1日解除的主张，本院不予采纳。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。宋云府与爱吉屋公司之间的合同合法有效，爱吉屋公司应当按照合同约定向宋云府支付房屋租金，本院根据双方当事人的陈述、证据，以及本院认定的双方腾退房屋的时间，结合疫情对本案的影响，由爱吉屋公司向宋云府支付房屋租金至腾退之日止，酌定该期间数额为5000元；本案中，爱吉屋公司提前退租系违约，根据合同约定违约金为两个月租金，现宋云府要求爱吉屋公司支付违约金9200元于法有据，本院予以支持；关于给付免租期租金4600元，宋云府先于法庭调查阶段增加该项诉讼请求，后于法庭辩论结束法庭最后陈述阶段称放弃该请求，视为其自愿放弃相关权利，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、北京爱吉屋房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付宋云府租金5000元、违约金9200元；二、驳回宋云府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由宋云府负担366元（已交纳），由北京爱吉屋房地产经纪有限公司负担109元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 青二〇二〇年十月三十一日书记员 刘天怡