广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0703执异34号 异议人：广西信彰律师事务所，住所地：钦州市子材东大街**奥林名城****。 负责人：黄开团。 委托诉讼代理人：卢业东，该所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，，住所地：南宁市青秀区天桃路** 负责人：黄福加，副总经理。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江长圳，广西建开律师事务所实习律师。 被执行人：广西洋成商贸有限责任公司，住，住所地：南宁市西乡塘区安园东路荣宝龙钢材物资批发市场**/div> 法定代表人：苏泽庚，总经理。 被执行人：苏泽庚，男，1975年5月6日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 被执行人：涂相惠，女，1985年1月23日出生，汉族，住南宁市。 被执行人：许小红，女，1986年6月25日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 本院在执行中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司广西分公司）与广西洋成商贸有限责任公司（以下简称洋成公司）、苏泽庚、涂相惠、许小红金融借款合同纠纷一案中，异议人广西信彰律师事务所（以下简称信彰律所）提出书面异议，本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人信彰律所称，1、撤销（2020）桂0703执318号之五《腾房迁出公告》；2、对异议人租赁使用的房屋依法按房产登记证号公开拍卖，而不是和其他的房产捆绑拍卖。事实和理由：一、承租人钟景发对奥林名城9栋X层8间房屋（以下简称8间房屋）具有合法的租赁权，异议人作为次承租人在其钟景发租赁期间具有合法的承租权。法院查封前钟景发与房屋所有人洋成公司签订《租赁合同》，租期自2016年1月1日至2025年12月31日止，租期10年，在此期间，在所有权人没有异议的情况下承租人钟景发转租合法有效。承租人钟景发在法院查封前把奥林名城9栋根据房产证分属不同的房屋转租给广西广电网络股份有限公司钦州分公司、钦州市盈辉影视有限公司、钦州鹏盛达有限公司、钦州市中恒商贸有限公司、钦州华飞科技有限公司、广西盛元华工程咨询有限公司、广西弘丰资源有限公司等十多家公司，而且这些公司都在此经营多年，目前有几家公司仍在经营，证明所有权人知情并同意承租人钟景发转租。钦北法院也下裁定令上述的公司协助执行，把租金交付到法院，证明法院是明知且认可承租人钟景发转租了相关的房屋。异议人的合伙人黄开团、卢业东在广西政大律师事务所执业时，广西政大律师事务所也曾于2016年11月1日与承租人钟景发签订《租赁合同》，租赁奥林名城9栋X层11XX号房、11XX号房租期2年。综上，钟景发与洋成公司签订《租赁合同》，租期自2016年1月1日至2025年12月31日止，租期10年，在此期间，承租人钟景发转租合法有效。二、异议人在承租人钟景发与洋成公司签订《租赁合同》10年租期内租赁使用租赁物合法有效，应受国家法律保护。奥林名城9栋X层8间房屋原由钦州市盈辉影视有限公司向转租人钟景发租赁使用，2020年4月中旬退租，2020年4月20日异议人与转租人钟景发签订了《房屋租赁合同》租赁上述8间房屋用于律师事务所办公，每月租金4600元，租期5年，并按约定支付了8个月租金36800元。异议人的租赁使用权是基于与转租人钟景发签订租赁合同而取得，合法有效，应受国家法律保护，因此，钦北区法院（2020）桂0703执318号之五《腾房迁出公告》限异议人十日内腾房迁出不符合法律规定。三、对异议人租用的奥林名城9栋X层8间房屋的捆绑其他楼层房屋拍卖方式不符合法律规定。本案执行法官透露，钦北区法院拟对被执行人洋成公司所有的奥林名城9栋X层共约7000平方的房屋统一采取捆绑合并进行拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”的规定，奥林名城9号楼的房产所有权人在法院查封已经对每层楼所有的房间办理房产证登记手续，拍卖的财产已经依法分开，产权独立，各自具有独自的空间和使用功能，异议人承租的8间房屋产权证分别为：钦房权证城区字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，分别拍卖不会减损其价值，反而增加其价值。因此，奥林名城9号楼的房屋依法不属于合并拍卖的情形，采取统一捆绑合并拍卖不符合法律规定。钦北区院对涉案房屋采取统一捆绑合并拍卖，人为提高了竞拍准入条件，设置了广大有意竞拍人的障碍，排除了其他的竞拍人，严重损害房屋所有人洋成公司和广大有意竞拍人的合法权益，无法确保公开竞拍的公平公正。对房屋采取统一捆绑合并进行拍卖，大量有刚性需求的有意竞拍人因标的过大、保证金过大无法参加竞拍，明显属于以不合理条件限制或者排斥潜在有意竞拍人，而为个别人量身定制设置条件，结果必然是个别人将以底价取得拍卖房屋，这种竞拍方式将严重损害房屋所有人和广大有意竞拍人的合法权益，严重损害人民法院的司法公正。统一捆绑合并拍卖损害了异议人的优先购买权。异议人是奥林名城9号楼X层8间房屋的次承租人，对房屋具有合法的租赁使用权，且正在使用，根据《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”规定，承租人的优先购买权，统一捆绑合并拍卖提高了参与竞拍人准入门槛，把异议人排除在外，损害了本异议人的优先购买权合法权益。其他法院之前对9号楼的其他房产也是分开拍卖。奥林名城9号楼原规划为酒店之用，因所有权人欠债，法院对奥林名城9号楼的部分房产已经拍卖。已拍卖的房产是计划作为酒店大堂的房屋、铺面二楼、三楼的房间；拍卖的方式也是按房产证登记进行分开拍卖，况且，酒店大堂的房屋被拍卖后，出入9号楼只能走后门，此已经不可能作为整体的酒店使用了。因此，分开拍卖切合实际、有先例可循。综上，异议人认为，（2020）桂0703执318号之五《腾房迁出公告》限异议人十日内腾房迁出不符合法律规定；对异议人享有租赁使用权的房屋依法按房产登记证号公开拍卖，而不是和其他的房产捆绑拍卖。请求法院依法处理。 异议人信彰律所公司向本院提供如下证据： 1、《租赁合同》，证明洋成公司与钟景发于2015年6月19日签订房屋租赁合同，将奥林名城9号楼出租给钟景发，租赁期限：自2016年1月1日至2025年12月31日止； 2、《房屋租赁合同》、租金收据、银行汇款凭证，证明广西政大律师事务所于2016年11月1日与钟景发签订租赁合同，租赁奥林名城9号楼X层11XX号、11XX号，租期2年，并已按约定支付租金； 3、《房屋租赁合同》、租金收据、租金微信支付凭证，证明2020年4月20日，异议人的合伙人与钟景发签订了房屋租赁合同，租赁奥林名城9号楼X层8间房，租赁期限：从2020年5月1日起至2025年4月30日止，并已向钟景发支付到2020年12月31日的租金； 4、《房屋产权证》8份，证明异议人所承租的8间房屋已办理房产登记，房屋产权已分开，产权独立。 申请执行人长城公司广西分公司称，一、信彰律所要求撤销《腾房迁出公告》的异议申请不成立。首先，根据《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》（［2009］执他字第7号），被执行人擅自以出租的形式妨害查封效果的行为，人民法院可以裁定形式解除占有，钟景发擅自将已被查封的案涉房屋出租给信彰律所已经违反了上述规定。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，抵押人将抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。案涉房屋的抵押登记时间2013年9月17日早于钟景发与洋成公司的租赁合同签订时间2015年6月19日，洋成公司将已办理抵押登记的财产出租给钟景发，钟景发与洋成公司的租赁关系不能对抗案涉房屋所设定的抵押权。既然转租人钟景发与洋成公司的租赁关系都不能对抗案涉房屋所设定的抵押权，那么次承租人信彰律所与钟景发的租赁关系更不可能对抗案涉房屋所设定的抵押权。再次，法院做出的要求信彰律所腾房迁出的执行行为合法有效，不需要撤销或变更。对案涉房屋进行拍卖前，法院有权根据相关法律规定对案涉房屋上的占有进行去除，即要求占有案涉房屋的租户腾房迁出。法院要求案涉房屋承租人将租金交付法院与要求承租人在拍卖前腾房迁出没有法律上的冲突，案涉房屋腾空后拍卖更容易实现执行标的的价值，保护债权人的利益。所以，信彰律所要求撤销《腾房迁出公告》没有事实和法律依据，该项执行异议不成立。二、信彰律所对本案执行标的捆绑拍卖措施提出的异议不成立。信彰律所没有资格对本案拍卖行为提出异议。信彰律所不是案涉房屋的权利人，与本案执行无关。对案涉房屋进行捆绑拍卖的措施，并不违反法律规定，没有妨碍其参与公平竞价，也没有侵犯其对执行标的的优先购买权。其次，贵院对本案执行标的进行捆绑拍卖，是法院行使法律赋予的司法权力，信彰律所作为案外人无权干涉。法院也应当是认为捆绑拍卖执行标的更有利实现其价值，才选择采取这样的拍卖措施。故信彰律所没有资格对本案拍卖行为提出异议，对本案捆绑拍卖措施提出的异议不成立。综上，信彰律所提出的两项执行异议均不成立，应当驳回其执行异议。 被执行人洋成公司、苏泽庚、涂相惠、许小红未对异议人的异议提出意见。 本院查明，原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行（以下简称浦发银行南宁分行）与被告洋成公司、苏泽庚、涂相惠、许小红金融借款合同纠纷一案经南宁市青秀区法院审理，于2016年12月28日作出（2016）桂0103民初1681号判决：一、被告广西洋成商贸有限责任公司向原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行偿还借款本金10000000元；二、被告广西洋成商贸有限责任公司向原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行支付借款利息、罚息（计算方法：截至2016年1月15日的利息936000元、罚息1199.9元，此后计至实际清偿之日止，以本金10000000元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；三、被告广西洋成商贸有限责任公司向原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行赔偿律师代理费70000元；四、为实现上述债权，原告上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行对被告广西洋成商贸有限责任公司提供的位于钦州市某房屋，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；五、被告苏泽庚、涂相惠、许小红对被告广西洋成商贸有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任，被告苏泽庚、涂相惠、许小红承担保证责任后，有权向被告广西洋成商贸有限责任公司追偿。且该案在审理过程中，青秀区人民法院作出（2016）桂0103民初1681号民事裁定书，依法查封了被执行人洋成公司名下上述位于钦州市子材东大街19号奥林名城9号楼3XX房、4XX房等共一百四十四套房产。被告涂相惠不服一审判决，向南宁市中级人民法院提出上诉，南宁市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）桂01民终3354号判决：一、维持南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初1681号民事判决第一、二、三、四项；二、变更南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初1681号民事判决第五项为：苏泽庚、许小红对广西洋成商贸有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任，苏泽庚、许小红承担保证责任后，有权向广西洋成商贸有限责任公司追偿；三、涂相惠对苏泽庚的上述债务在夫妻共同财产范围内承担共同清偿责任。该案审理期间，浦发银行南宁分行于2016年3月2日，与中国华融资产管理股份有限公司签订《上海浦东发展银行不良资产批量转让协议》，将该案所涉的全部债权转让给中国华融资产管理股份有限公司。2017年9月29日，中国华融资产管理股份有限公司与长城公司广西分公司签订《单户债权转让协议》，将该案所涉的全部债权转让给长城公司广西分公司。以上判决发生法律效力后，被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，长城公司广西分公司于2019年7月3日向青秀区人民法院申请强制执行。本案进入执行程序后，该院于同年8月6日作出（2019）桂0103执3459号之一《执行裁定书》，裁定继续查封被执行人广西洋成商贸有限责任公司名下上述位于钦州市子材东大街19号奥林名城9号楼3XX房、4XX房等共一百四十四套房产。同年11月15日，广西壮族自治区高级人民法院作出（2019）桂执协50号《协调决定书》，将该案指定由本院执行。2020年8月10日，本院作出（2020）桂0703执318号之五《腾房迁出公告》，责令被执行人洋成公司、涂相惠、许小红、苏泽庚及房屋使用人于本公告张贴之日起十日内迁出、腾空房屋并将房屋钥匙交到本院。同月21日，异议人向本院提出书面异议。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以提出执行异议。异议人认为其享有涉案房屋租赁使用权，涉案房屋不应和其他房产捆绑拍卖并要求撤销腾房公告。一、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定。涉案房产在2013年由洋成公司用于向银行申请贷款抵押并办理了抵押登记，本院拍卖涉案的抵押房产，属于实现抵押权的执行。案外人钟景发与洋成公司的租赁合同以及之后钟景发与异议人签订的租赁合同均在抵押期间签订，属于先抵押后租赁，因此，异议人信彰律所与钟景发签订的租赁合同不得对抗抵押权及约束竞买人，本院通知涉案房产承租人信彰律所腾房合法合理。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，青秀区人民法院于2016年已对本案涉案房产进行了查封，属法院查封在前，租赁、占有使用在后，受查封效力所及，租赁不得对抗查封效力，亦不能对抗申请执行人，不适用“买卖不破租赁”的情形。至于，异议人提出法院不应将涉案房屋和其他房产捆绑拍卖，但本院尚未对涉案房屋进行拍卖，其异议不成立。综上，异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回异议人广西信彰律师事务所的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  梁卫兵 人民陪审员  林信杰 人民陪审员  林丽莉 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  章 艳