广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初1572号原告：林翠华。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：茂名市英汇房地产开发有限公司。法定代表人：占某1。委托诉讼代理人：程勇、谢智明，广东格正律师事务所律师。原告林翠华与被告茂名市英汇房地产开发有限公司（以下简称英汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告林翠华的委托诉讼代理人王美舟，被告茂名市英汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程勇、谢智明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林翠华向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告支付逾期交楼违约金给原告（每日按总房款368885元万分之二的标准从2016年10月31日计至2016年12月26日止，暂计为4205元）；二、请求判决被告支付逾期办理房产证违约金给原告（按每日总房款368885元万分之二的标准从2018年3月21日计至被告实际完成案涉房屋所有权登记之日，暂计至起诉日为54669元）（以上两项暂时合计为58874元)；三、判决被告承担诉讼费。事实和理由：2016年1月5日原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广东省茂名市电白区********************，被告应于2016年10月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、永久供气、永久供电、永久供水、排水证明文件的房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之二支付违约金给原告，被告应于该房屋交付之日起450日内办妥案涉房屋所有权证书，逾期每日按照总房款的万分之二从逾期之日至实际完成房屋所有权登记之日支付逾期办证违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了全部合同义务。被告在合同约定的交楼期限届满后不具备上述交楼条件，应承担逾期交楼责任。被告至今没有履行约定办理案涉房屋所有权证书，应承担逾期办证责任。被告的行为己经构成违约，应承担违约责任。现请求法院依法支持原告的请求。被告英汇公司辩称：一、被告承担逾期交房违约责任的诉讼时效期间已超过，被告提出诉讼时效抗辩，要求法院驳回原告的该项诉讼请求；二、原告签下办证确认书，确认只要被告办妥不动产权证，原告就同意被告已经按照合同约定履行了办证义务，实际上被告现在已经为原告办妥了不动产权证，因此应当按照原告的确认，认定被告没有逾期交房和办证的违约行为；三、逾期交房是不可抗力造成的，是因为电白区政府规划建设水东大道，将原属于被告的部分土地规划为道路，当时被告建造涉案商品房的施工人员宿舍、钢材制作加工场等设施都被政府征收，导致被告工程建设的施工机械设备等无法进入工厂，造成工期延误。造成工期延误必然造成逾期交房，原因是被告不可预测的，是因政府规划变动所致，属于法律所规定的不可抗力，所以被告对逾期交房依法不应当承担违约责任；四、逾期交房时间应当自合同约定的交房期限届满之日起，至被告通知原告的收房日期止；五、逾期办证是不可抗力及原告不配合面签造成的，被告不应承担违约责任。四方面的原因：1、国家法律和政策变动的原因，我国对于商品房交易过户登记原来实行的是房产登记制度，2015年3月1日后实施不动产登记，但是电白区直到2016年7月份才按照不动产登记暂行条例运作，电白区商品房交易的合同备案以及过户登记仍然是向电白区房产管理局办理以及审核登记，在此情况下，被告只能按照原来的房产登记制度来执行。商品房买卖合同已经预先经过房产局的审核，合同预先在房产局备案后其内容不允许变更，特别是对于房产证的办证期限，所以当时原告与被告在签订合同时是按照原来的房屋登记制度来预计办证时间的，确定为交房后的450日内。电白区实施不动产登记之后，按照不动产登记的规则和程序办证需要非常长时间，所要提供的资料跟原来办理房产证的资料完全不同并且资料种类特别多，因此办证逾期的原因在于新旧制度办证的时间差异过大；2、区房产局接收了被告提交的申请过户登记相关资料后，采取了停办的措施，其认为需等电白区的不动产登记实施之后才提交给不动产登记机构，然后由不动产登记机构来办理，因此没有开展办证的工作，该情况有相关的证据证明；3、电白区不动产登记机构运作后，因工作人员业务不熟悉，造成办证时间延误，不动产登记中心的工作人员多次要求我方重复测量、多次提供资料，这些状况不是被告可以预料的，而是新旧登记制度有别造成的，属于法律规定的不可抗力；4、电白区不动产登记中心在办证时要求购房者必须要到场面签才可以办证，被告多次通知原告面签，原告不予配合，导致办证日期延误；六、逾期办证时间应从原告实际收楼之日起，先计算450日之后，才开始计算逾期的时间，逾期截止时间应当计算到电白区不动产登记机构的领导在过户申请书中批示同意办理为止。合同约定办证期限是从交楼之日起的450日内办证，从合同内容可以清楚地知道是特指实际收楼的时间，另外，合同约定逾期办证违约金是计算到房屋所有权证办理完成之日，办理完成时间对确定逾期办证时间是很重要的，根据物权法的规定，物权以登记在不动产登记簿时开始设立，因此领导在过户申请书中批示同意办理就表示已经将相关的产权登记完成；七、《商品房买卖合同（预售)》约定的违约金过高，要求调低至合理水平。《商品房买卖合同（预售)》第十二条、第二十条约定：逾期交房或逾期办证的，每日违约金按“全部购房款”之万分之二计算。被告逾期交房或逾期办证对原告方造成的经济损失非常小，且原告也没有提供任何证据证明造成的实际经济损失额，如果按合同约定的方式计算违约金，违约金必然过分高于原告的实际经济损失，因此，被告依法请求将违约金调整至合理水平。经审理查明：2015年6月12日，原告林翠华与被告英汇房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定林翠华向英汇公司购买位于广东省茂名市电白区**********金裕世家商住小区E幢6XX商品房一套，价款为368885元。该合同第七条约定：“……（二）买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人应当在2015年5月30日前支付该商品房全部价款。”第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“(一)出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点(详见补充协议)。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。(2)逾期超过180日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5.6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。”第二十条约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之2的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任”。原告林翠华一次性向英汇公司支付了全部房屋价款368885元，并支付了办证费14631.65元。涉案合同办理了登记备案，林翠华向茂名市电白区房产交易所递交了《电白县房产交易过户申请书》，申请办理涉案房屋产权过户登记。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年9月8日，茂名市电白区房产交易所将涉案房屋档案资料移交给茂名市电白区*******。涉案房屋办理了预购商品房预告登记。被告英汇公司向原告林翠华邮寄了《金裕世家交楼通知书》,被告英汇公司提交的《金裕世家交楼通知书》载明：你所购买的楼宇经政府相关部门综合验收合格已达到交付条件，现已开始交付使用，要求原告林翠华于2016年12月26日办理收楼手续。2017年3月21日，被告英汇公司将涉案房屋交付原告林翠华使用。2016年11月10日，茂名市电白区地方税务局向茂名市电白区房产管理局出具《土地转让、房产销售完税证明书》，确认英汇公司已按规定办结相关涉税事项。2019年12月26日，原告林翠华在被告提供的《金裕世家办证确认》上签名。2020年1月13日，茂名市电白区自然资源局对涉案商品房进行了不动产权登记，证号为粤(2020)电白区不动产权第0000321号。又查明，2015年4月18日，电白县*******向被告英汇公司出具了涉案E栋楼房测绘报告，2016年11月17日，涉案E楼房经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格，取得建筑工程竣工验收报告。2017年11月8日，涉案E楼房取得竣工验收备案表。2019年11月26日，涉案房屋承建单位广东永盛建筑工程有限公司出具《关于“金裕世家”项目建设工期延误的说明》，注明“我公司承建茂名市英汇房地产开发有限公司投资建设的‘金裕世家’项目，位于茂名市电白区**********，茂名市电白区人民政府在2015年12月至2017年3月新建水东大道。2015年12月初水东镇政府工作人员通知茂名市英汇房地产开发有限公司，要求拆除‘金裕世家’项目在水东大道上的工人宿舍、钢材制作加工地、混凝土道路等临建施工设备设施，导致工程材料车辆，机械设备，建筑材料无法进入‘金裕世家’项目，2016年延误工期93天，特此说明！详见附件：1、房屋及其他建筑物丈量登记表；2、水东镇人民政府文件”。2015年12月19日的《房屋及其他建筑物丈量登记表》记载的建筑物有板房、飘棚、水泥砖铁皮顶屋、简易铁棚、石砌围墙、红砖围墙、晒场、广告牌等。水东镇人民政府文件显示：水东大道建设涉及我镇部分的征地、拆迁工作，除郑智惠一户外，其他四户基本完成。征地、拆迁土地包括了英汇公司(金裕世家楼盘)的板房、水泥砖铁皮顶屋、铁棚、围墙、硬底化地板、广告牌等，拆迁补偿费1180391元。另因该公司上缴原电白县城市规划管理局612000元堆放费，以使用其公司让出建设水东大道的土地堆放建设材料。2016年12月18日,“金裕世家”业主吴梅出具《收楼确认书》，确认受水东大道施工影响，造成物业交付的日期有所拖延。2019年11月28日，茂名市电白区*******出具《关于“金裕世家”办理不动产登记的情况说明》，注明“从2017年2月开始，英汇公司按本中心的要求办理‘金裕世家’项目商品房(第一期)不动产登记前置准备工作事宜。首先对一期的楼房及宗地进行实测，以确定各套商品房的实际面积及土地分割表。……2017年9月25日，本中心告知英汇公司须待第二期实测后进行土地分割，才可办理不动产登记。第二期实测后，英汇公司于2017年12月初向本中心提交第一、二期实测报告及土地分割表。……2018年12月本中心发现‘金裕世家’项目因区用地规划调整，《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》的土地面积不相符，告知英汇公司须将两证的土地面积变更一致后才可以办理不动产登记。英汇公司办理《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积变更登记并换发新证后，于2019年7月25日向本中心提交该新证，现‘金裕世家’项目的商品房不动产登记正在按程序备齐资料申请办理中。”2019年12月10日，茂名市电白区住房和城乡建设局出具《证明》，证明茂名市电白区房产交易所于2016年9月8日将“金裕世家”楼盘交易过户手续资料移送不动产登记中心。庭审中，原告称被告逾期交楼给原告造成了贷款利息损失、租金损失、延期收楼装修成本以及购买家具成本上涨的损失、不能及时办理学位造成入学损失、维权损失、误工损失等。逾期办证除造成上述损失外，还造成不能及时变现房屋，现在房价进入下行通道，由于原告没有房产证，造成原告资金成本的损失。以上事实有当事人提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房款发票、不动产权电子证书、《关于“金裕世家”项目建设工期延误的说明》、《关于拨款解决水东大道建设征地、拆迁补偿问题的请示》、《金裕世家交楼通知书》、《建筑工程竣工验收报告》、《楼房测绘报告》、《电白县房产交易过户申请书》、《广东省房地产预告登记证明》、《电白区地方税务局土地转让、房地产销售完税证明书》、《关于“金裕世家”办理不动产登记的情况说明》、《不动产权证明》、《代收代支办证费情况表》、《37户金裕世家收楼明细表》及本院调取的《关于查询不动产权证签领人复函》、《关于不动产权证签领人的补充说明》、《竣工验收备案表》等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为：被告是具有房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、原告起诉逾期交楼违约金是否超过诉讼时效；二、关于办证确认书的效力问题；三、被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算。一、关于原告起诉逾期交楼违约金是否超过诉讼时效问题。本案中，按照合同约定，英汇公司应当在2016年10月30日前向原告交付涉案商品房，逾期交房未超过180日的，英汇公司应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。据此，双方约定系以日为单位累计计算违约金数额，故原告主张的违约金属于继续性债权，每日的违约金为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。原告于2020年4月28日起诉，其违约金债权保护范围为起诉之前三年，即从起诉之日起倒推三年(即从2017年4月29日起至2020年4月28日止)的违约金债权未超过诉讼时效，2017年4月28日前违约金债权已超过诉讼时效，原告所请求被告支付的2016年10月31日至2016年12月26日的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。二、关于办证确认书的效力问题。首先，被告出具的《金裕世家办证确认》中对“办妥产权证变更为购房者的不动产权证时交房、办证即为如约完成”这一争议条款以细小的字迹进行表述，被告让原告在办证确认书上签名时，并未履行对该免责条款的告知义务，存在故意规避责任的情形；其次，从该条款内容来看，“交房、办证即为如约完成”这一内容约定不明，被告并不能因此免除违约责任，其违约责任应按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的有关规定履行。三、关于被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”涉案合同约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金。”从上述法律规定和合同约定来看，“出卖人的原因”包括了出卖人自身原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要由此造成逾期办证，出卖人应向购房人承担违约责任。涉案合同签订后，原告已付清购房款、办证费用并向产权登记机关申请办理产权过户登记，履行了合同义务。被告为原告代缴了各种办理房屋产权证的费用，至2017年2月份，被告向不动产登记中心申请办理涉案楼盘第一期不动产前置工作，因该项目第二期未实测验收，登记材料不完备，且涉案楼盘因电白区土地规划调整导致《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积不符，至2019年7月25日才备齐登记资料办证，是造成原告未取得房屋所有权证书主要原因，被告应承担违约责任。鉴于在办证过程中被告没有恶意违约和故意拖延办理手续，其申报相关审批手续的过程中确实存在影响不动产权属登记办理时间的因素，被告亦己经向原告交付了商品房，未影响原告的居住使用权，逾期办证也不会给原告造成难以弥补的损失，而且目前商品房也办妥了不动产权证。考虑到《中华人民共和国合同法》对违约金的规定是以补偿损失为主、惩罚违约为辅以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，从平衡合同双方利益、兼顾公平原则的角度出发，可以酌情减轻被告的违约责任，现被告请求减少违约金，本院酌情调整逾期办证违约金为按年利率4%计算。根据合同约定，从涉案房屋交付之日起开始计算办证期限，为期450天。本案原告于2017年3月21日收楼，扣减450天办证期限，被告应于2018年6月13日前为原告办妥房屋所有权证。故本案逾期办证的违约责任应从2018年6月14日起计算至被告于2020年1月13日完成案涉房屋不动产权登记之日止，为期579日。本案涉案总房价款为368885元，按年利率4%计算，逾期办证违约金共计23406.51元(368885元×4%÷365天×579日)。被告主张系政策因素导致逾期办证，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属于不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，被告主张的情形并不符合不可抗力的构成要件，被告的抗辩意见不成立，本院不予支持。至于被告主张由于原告不配合面签造成逾期办证问题，因被告未提供证据证明，应承担不利后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第(一)项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告茂名市英汇房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林翠华支付逾期办理不动产权证违约金23406.51元；二、驳回原告林翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1271.84元，由原告林翠华负担766.2元，被告茂名市英汇房地产开发有限公司负担505.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  陈子贤人民陪审员  蔡万奕人民陪审员  梁华珍二〇二〇年十月二十九日法官 助理  陈晓常书 记 员  罗扬东