内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3578号上诉人（原审原告）：张巨芬，女，1969年8月18日出生，汉族，城镇居民，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：顾凌艳，内蒙古贡格尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨强，男，1989年08月17日出生，回族，城镇居民，住内蒙古赤峰市。第三人：刘丽梅，女，1975年10月5日出生，回族，城镇居民，住内蒙古赤峰市。上诉人张巨芬因与被上诉人杨强、原审第三人刘丽梅租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2020）内0425民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张巨芬上诉请求：一、撤销一审判决，改判杨强给付张巨芬尾欠2019年3月28日至2020年3月28日期间的租赁费及取暖费46000元及利息，并自2020年3月29日起按照每日250元的标准支付租赁费至大厅返还之日止；一、二审的诉讼费用及保全费用由杨强承担。事实与理由：1.原审认定事实错误。张巨芬与杨强之间租赁合同解除时间并非2019年10月1日，至2020年4月29日法院现场勘验至今杨强及刘丽梅仍未将商厅内物品清空，该商厅一直由其占有并未实际交付张巨芬。另外，关于以大厅内刘丽梅物品抵顶租金之说辞，如果租赁合同于2019年10月1日解除，那么杨强已经给付的50000元租金至合同解除日仅差2500元，杨强没有给付租金的义务，其所称用商厅内所有物品抵顶尾欠40000元租金陈述不实，其应当承担举证责任。2.杨强提交的案外人与张巨芬的录音属于非法采集的证据，与本案并无关联性。杨强未按合同约定期限及时足额付清租金，张巨芬有权行使合同解除权。该录音系张巨芬与案外人闲谈，并非张巨芬真实意思表示，不符合张巨芬与杨强合同解除的条件。解除合同应由合同双方当事人达成合意，合同解除时间应为2020年4月29日。3.张巨芬因暖气漏水而开门修理的行为系行使出租人对出租物的维修、管护义务；张贴广告行为系张巨芬与杨强协商谁都可以联系租户，新的租赁合同签订则扣减杨强未到期的租金数额。无论何种行为都不是合同解除的法定构成要件。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决。被上诉人杨强答辩称，请求驳回上诉，维持原判。刘丽梅未答辩。张巨芬向一审法院起诉请求：1.请求判令解除张巨芬、杨强签订的租赁合同，返还商厅；2.请求判令杨强给付尾欠的2019年3月28日至2020年3月28日期间的租赁费及取暖费46000元，并自2020年3月29日起按照每日246.58元的标准支付租赁费直至大厅返还之日止；3.诉讼费、保全费等由杨强承担。一审法院认定事实，2018年3月28日，张巨芬与杨强签订了供销宾馆大厅出租合同，出租人为张巨芬，承租人为杨强，租期三年，每年租金90000元，取暖费由杨强负担。2019年3月3日杨强和王志强签订了伊凤园转让合同，杨强和王志强在签订该转让合同之前，张巨芬知晓该转租行为。第三人刘丽梅陈述王志强已去世，其和王志强系夫妻关系。2018年度的租金已付清，2019年度的租金给付了50000元。涉案商厅没有损坏，张巨芬投入的物品均在商厅内。涉案商厅内存有王志强及第三人刘丽梅的物品，王志强和第三人刘丽梅陈述商厅内归其所有的物品已经以租金的方式抵顶给了张巨芬。一审法院认为，本案的关键问题是租赁合同是否解除，解除时间是否是2019年10月1日左右，杨强及刘丽梅认为2019年10月1日左右已经解除了合同。张巨芬认为没有解除合同。双方为证明其主张的事实成立，各自提出了相关的证据。杨强为了证明租赁合同已经于2019年10月1日左右解除，向一审法院提交了2020年4月20日拍摄的涉案商厅门口张贴的出租商厅照片、张巨芬和案外人的录音、张巨芬开关商厅的录像，证明王志强于2019年10月1日前已经将商厅退还给了张巨芬。2019年10月1日租赁合同已经解除了。刘丽梅对上述证据无异议。张巨芬认为照片、录音和录像是真实的，但均在2020年4月份拍摄，不能证明2019年10月解除了租赁合同的事实，且张巨芬、杨强签订的租赁合同期间为三年，该期间杨强享有对商厅的处分权，商厅空着也是杨强的权利。一审法院认为，杨强提交的张贴在涉案商厅门前的照片上的内容为此厅出租和张巨芬的手机号，能够证明张巨芬出租商厅的意思表示。杨强提交的录音中张巨芬表示涉案商厅于2019年10月1日左右就空着了，这个我就收回了，案外人可以和张巨芬直接签订租赁合同。杨强提供的录像和录音是同一天，能够证明张巨芬自己打开锁和案外人进入了涉案商厅商讨出租商厅的事实。上述证据能够证明涉案商厅于2019年10月1日左右已经空着了，杨强及刘丽梅将商厅交还给了张巨芬，合同解除时间为2019年10月1日左右的事实。杨强的证据已经达到了相应的证明标准，张巨芬要证明租赁合同未解除应提供证据证明。张巨芬向一审法院提交了张巨芬、杨强之间2019年5、6、10月份及2020年3月份的微信记录，证明张巨芬一直向杨强索要租金的事实。杨强对微信记录的真实性无异议，但认为是杨强帮张巨芬向第三人索要租金，后来是帮张巨芬向第三人索要水卡、电卡。第三人与杨强的意见一致。一审法院认为，2019年10月之前没有解除租赁合同。2020年3月的微信记录内容为：“没问着，人没告诉我，我就跟王志强有联系，他媳妇我也没联系”该微信不足以证明租赁合同未解除的事实。结合张巨芬、杨强提交的证据，一审法院认定租赁合同于2019年10月1日左右解除。租赁合同约定2019年3月28日至2020年3月28日年的租金90000元，因租赁合同于2019年10月1日左右解除，张巨芬已经收取了50000元，取暖发生在10月1日以后，故张巨芬主张杨强给付租金及取暖费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张巨芬的诉讼请求。本院二审期间，围绕上诉请求，张巨芬提交手机录像光盘一份，拟证明租赁合同一直未解除。杨强质证认为，对录像的真实性不认可。本院二审查明，杨强、刘丽梅主张以商厅内属于承租人所有的物品抵顶尾欠租金，张巨芬不认可，杨强、刘丽梅亦未提供充足证据证明。杨强、刘丽梅关于以物品抵顶租金的事实主张不成立。二审经审理查明的其他事实与一审认定事实一致，本院直接予以确认。综合上诉人的上诉主张及被上诉人答辩意见，本案二审争议焦点是：张巨芬关于杨强给付租金、取暖费的主张是否成立。2018年3月28日，张巨芬将案涉商厅出租给杨强，租赁期限为三年，每年租金9万元。杨强将第一年度租金已付清，并实际使用出租的商厅。杨强于2019年3月3日与王志强签订转让合同，杨强将其经营的伊风园餐饮转让给王志强，双方约定2019年3月28日以后租金由王志强承担。次承租人王志强交纳第二年度租金5万元，双方对尾欠租金发生争议。张巨芬主张杨强应按合同约定给付第二年度租金及取暖费，杨强认为租赁合同关系主体发生变更，应由王志强向张巨芬履行给付，且租赁合同关系已于2019年10月解除。刘丽梅陈述称2019年10月1日已和张巨芬协商，以商厅内的价值4万元的物品抵顶给了张巨芬。杨强、刘丽梅关于租赁合同关系于2019年10月解除的主张不成立。1.张巨芬提供的微信聊天记录能够证明，2019年10月11日、12日张巨芬多次向杨强催要租金，杨强对欠租金事实并未否认，也同意催促次承租人交纳。杨强主张租赁合同2019年10月左右已解除与微信记录承认缴纳租金的事实相悖；2.如按杨强所述，租赁合同于2019年10月1日左右解除，承租人、次承租人即不应再承担给付租金的义务。但杨强、第三人庭审主张2019年10月1日已将商厅钥匙交给承租人，饭店内的家具折价4万余元抵顶给张巨芬。通过杨强、第三人的陈述能够证实，即使双方2019年10月1日协商解除，也以第三人应承担给付第二年度的租金为前提。张巨芬现对第三人主张的以家具折价抵顶租金事实不认可，杨强、第三人又没有提供抵顶租金的事实的证据。3.杨强一审提供案外人肖某与张巨芬通话录音，证明案涉租赁合同于2019年10月1日解除。二审中，杨强自认肖某与杨强是朋友关系，因双方诉讼发生争议，杨强为取得相关证据，委托肖某假借租赁商厅为名与张巨芬商谈租赁事宜。张巨芬与肖某洽商租赁时间是第二年度租赁期届满后，张巨芬为了便于房屋出租，录音中陈述并不能证明是张巨芬真实意思表示；4.2019年10月1日以后，次承租人即不再经营饭店，杨强、第三人提供的商厅张贴的广告拍摄于2019年4月20日，张巨芬张贴出租行为并不能证明案涉租赁合同已于2019年10月1日解除。承前所述，杨强、第三人关于2019年10月1日协商以饭店内家具折价抵顶尾欠第二年度租金的主张没有证据能够证明，杨强、第三人关于协商解除合同的主张不成立。2020年3月30日张巨芬向一审法院起诉请求解除租赁合同，一审于2019年4月29日庭审中，双方当事人均同意解除合同。综合考虑本案实际情况，张巨芬请求给付至商厅返还之日的租金不应成立。杨强应对2020年4月29日之前尾欠租金承担给付义务。综上分析，上诉人上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区克什克腾旗人民法院（2020）内0425民初530号民事判决；二、杨强于本判决生效后10日内给付张巨芬租金47500元、取暖费5900元。三、驳回张巨芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费475元，二审案件受理费950元，由杨强承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○二○年十月十四日法官助理 邹海庚书记员 范春阳