河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终3158号上诉人（原审被告）：商丘华商农村商业银行股份有限公司，住所地河南省商丘市梁园区凯旋路**。统一社会信用代码91411400555736919A。法定代表人：李文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李昊隆，河南君盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李攀飞，河南诚念律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹思峰，男，汉族，1971年5月19日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：孟庆国，河南京港律师事务所律师。原审被告：王玉娟，女，汉族，1984年6月1日出生，住河南省商丘市睢阳区。原审被告：王明作，男，汉族，1986年5月16日出生，住河南省商丘市睢阳区。上诉人商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称商丘华商银行）因与被上诉人曹思峰、原审被告王玉娟、王明作案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初9650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人商丘华商银行的委托诉讼代理人李昊隆、被上诉人曹思峰的委托诉讼代理人孟庆国到庭参加诉讼，王玉娟、王明作经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘华商银行上诉请求：1.撤销河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初9650号民事判决，判决驳回曹思峰的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由曹思峰承担。事实与理由：1.曹思峰与王玉娟签订的《房屋买卖合同》并非有效合同，一审认定事实错误。案涉房屋由王玉娟贷款购买，并办理了抵押登记，王玉娟向曹思峰转让案涉房屋的行为，因未经抵押权人同意，根据《物权法》第一百九十一条的规定，该转让行为并非有效行为。同时，根据一审曹思峰提交的证据，案涉房产并未登记在王玉娟名下，说明案涉房产未取得房屋权属证书，依据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”此外，另案判决虽然认定曹思峰与王玉娟签订的《房屋买卖合同》有效，但该判决在商丘华商银行查封案涉房屋之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，案涉房屋买卖合同是否有效，不能依据查封后的另案判决认定。二、一审法院认定曹思峰已合法占有案涉房屋，证据明显不足，属于事实认定错误。曹思峰并未向法庭提交其已实际合法占有案涉房屋的客观证据，物业公司出具的证明不符合证据形式，且与收据显示的交款人不一致；一审法院认为“原告提交物业相关费用手续也显示原告对该房屋实际管理和控制”，明显有违客观事实，相关手续不显示曹思峰已经实际管理控制案涉房屋的信息，而且交费人也不一定占有案涉房屋。三、一审认定事实不清，曹思峰并未提交有效证据证明其已交纳相应房款。曹思峰提交的取款记录与本案无关联性，曹思峰未提交交付房款的凭证，另案判决依据王玉娟的自认认定款项实际交付，不排除二人串通的可能。四、曹思峰因其自身原因导致案涉房屋未办理过户登记。一审中，曹思峰曾表示愿意交付剩余房款，说明曹思峰具备偿还贷款的能力，其对未办理过户具有过错。被上诉人曹思峰辩称，一审法院认定案件事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。另案生效判决和曹思峰提交的证据，能够印证曹思峰与王玉娟签订合同并交纳17.5万元房款和交付房屋的事实。案涉房屋按揭由曹思峰交纳，物业公司出具的证明能够证明曹思峰居住的事实，且虽然案涉房屋买卖未经抵押权人同意，并不影响合同的效力，只是物权不产生变动。曹思峰向一审法院起诉请求：1.请求中止查封、执行、确认并返还原告位于商丘市××区××城××楼××单元××室的房屋。2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：商丘华商银行诉王玉娟、王明作金融借贷纠纷一案中，商丘市睢阳区人民法院作出（2019）豫1403民初2154号裁定书，将位于商丘市××区××城××楼××单元××室的房屋予以查封，现该案已经进入执行程序。曹思峰在得知该房屋涉及执行案件后，向商丘市睢阳区人民法院申请执行异议，商丘市睢阳区人民法院作出（2019）豫1403执异111号执行裁定书，驳回了曹思峰的异议申请。后曹思峰向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2016年9月24日，曹思峰与王玉娟签订房屋买卖合同，约定曹思峰向王玉娟支付175000元，王玉娟将房屋交付给曹思峰。后该房屋按揭贷款以及物业费等费用一直是曹思峰进行偿还和支付。2019年7月8日，曹思峰起诉王玉娟要求其协助办理房屋过户手续。2019年8月13日，本院作出（2019）豫1403民初5939号民事判决书，判决王玉娟协助曹思峰办理房屋产权过户手续。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，故曹思峰应当对该涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，本案中，依据曹思峰提交其与王玉娟于2016年9月24日签订《房屋买卖协议合同书》，曹思峰提交物业相关费用手续也显示原告在该房屋实际管理和控制，本院的（2019）豫1403民初5939号民事判决书中也显示王玉娟已收到合同约定175000元，曹思峰提交其他票据也显示其按时交付按揭款项，对于房屋未过户的问题，因王玉娟没有配合，曹思峰已通过诉讼，并获得法院的生效法律文书要求王玉娟协助过户，曹思峰并没有过错。综合以上事实，曹思峰提交的证据可以证明其享有排除案涉执行标的强制执行的民事权益，故对曹思峰的请求中止查封、执行涉案房屋的诉讼请求应予支持，因该涉案房产并未实际执行完毕，对于曹思峰请求确认返还涉案房产的诉请不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、之规定，判决如下：一、不得执行商丘市××区××城××楼××单元××室的房屋。二、驳回曹思峰的其他诉讼请求。一审案件受理费8278元，由商丘华商农村商业银行股份有限公司、王玉娟、王明作承担。本院二审期间，被上诉人提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。本院认定如下：1.不动产登记查询结果，能够证明曹思峰在商丘市范围内没有其他用于居住的房屋，予以采信；2.证人任某出具的证明及装修材料清单，任某出庭作证证言，能够证明曹思峰于2017年2月将案涉房屋的装修承包给任某，予以采信；3.证人于某出庭作证，根据于某的证言能够证明曹思峰与王玉娟签订《房屋买卖合同书》并交付案涉房款17.5万元的事实，予以采信；4.曹思峰持有的王玉娟的银行卡，结合一审的相关证据，能够证明王玉娟将案涉房屋交付曹思峰后，由曹思峰偿还案涉房屋按揭贷款的事实，予以采信。本院另查明，曹思峰向王玉娟交付了案涉房屋购房款17.5万元，并于2017年2月装修案涉房屋。其余查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：曹思峰对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。第一，关于《房屋买卖合同书》效力的问题。2016年9月24日，王玉娟与曹思峰签订了《房屋买卖合同书》，约定王玉娟将案涉房屋出卖给曹思峰，系双方当事人的真实意思表示。虽然案涉房屋设有抵押权，王玉娟转让案涉房屋时，未经抵押权人的同意，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，抵押权作为一种物权具有追及效力，抵押财产转让并不必然损害抵押权人的权利，不能仅以转让抵押财产未经抵押权人的同意而否定合同的效力。另一方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”规定，属于行政管理性规定，案涉合同的效力并不因案涉房屋转让时未取得权属证书而受影响。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，按照“举重以明轻”的解释方法，王玉娟购买了商丘奕铭置业有限公司开发的案涉房屋，其交纳了购房首付款、办理了案涉房屋按揭贷款并缴纳相关税费，那么此后其将案涉房屋转卖给曹思峰，在无其他合同无效事由的情况下，《房屋买卖合同书》当然有效。故，能够认定曹思峰在案涉房屋被查封前，已与王玉娟签订了合法有效的书面买卖合同。第二，关于曹思峰占有案涉房屋的问题。结合曹思峰的物业费交纳凭证，以及其2017年2月装修案涉房屋的事实，能够认定曹思峰在案涉房屋查封前，已合法占有案涉房屋。第三，关于曹思峰是否交纳了案涉房屋购房款的问题。本案中，曹思峰在与王玉娟签订案涉合同时，交纳了购房款17.5万元，且从其提交的银行交款凭证、微信截图以及持有王玉娟按揭还款银行卡等证据看，能够认定曹思峰自双方签订合同后，一直在偿还案涉房屋的按揭贷款。第四，未办理案涉房屋过户登记的原因系出卖人王玉娟不配合，对此曹思峰已另案诉讼，故曹思峰对此无过错。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，曹思峰对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。商丘华商银行的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8278元，由商丘华商农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 谢劳动审判员 段智明二〇二〇年十月十三日法官助理吕慧颖书记员田英杰