上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初26589号原告(反诉被告)：王金华，男，1973年12月5日出生，汉族，户籍地河南省。被告(反诉原告)：陈启凡，男，1968年11月18日出生，汉族，户籍地福建省莆田市。委托诉讼代理人：朱双灵，上海匡道律师事务所律师。原告王金华与被告陈启凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告陈启凡提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告王金华，被告陈启凡及委托诉讼代理人朱双灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金华向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还全部房租16,500元及风险押金3,500元；2.判令被告赔偿原告因火灾造成的财产损失10,000元。事实与理由：原、被告于2019年12月1日就上海市静安区大统路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁协议书》，约定，被告将系争房屋出租给原告经营劳务派遣业务，期限至2020年11月30日。原告于2019年11月28日微信转账给被告16,500元，双方按照协议书各自履行义务。2019年12月24日19时26分许,系争房屋由于隔壁上海市闸北区艳燕保健按摩店(以下简称艳燕按摩店)起火扩大成灾,把原告系争房屋内的全部物品(包括家电、衣物、防盗系统设备等)全部毁掉,造成了很大损失。在消防部门和派出所双方协商时,被告不愿双方解除房屋租赁协议书,不愿退还押金和赔偿原告损失,双方协商不成。原告认为系争房屋着火与原告无关,原告毫无责任。作为房屋所有权人和出租方,被告有责任尽到防火、防盗等法定义务,保证承租人的合法、正常的日常经营。现因房屋无法及时使用,影响原告的经营活动,原告要求解除租房协议以减少扩大损失,完全符合法律规定。为自身的利益，原告遂起诉来院。审理中，原告增加要求确认双方签订的《房屋租赁协议书》于2019年12月24日解除的诉讼请求。被告陈启凡辩称，不同意原告的全部诉讼请求，系争房屋内电线私搭乱接，可燃物过多，被告出租系争房屋给原告系用于经营劳务中介，非临时宿舍，系争房屋存在员工居住的情况导致家电堆放并存在电线、电器隐患，认为原告对于火灾的损失扩大有过错责任。且原告于2020年5月17日交还房屋，原告在火灾发生后没有提及要求解除合同。反诉原告陈启凡向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁协议书》于2020年5月17日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付2020年3月1日起至2020年5月17日期间的租金19,616元；3.判令反诉被告办理上海泉成劳务派遣有限公司第一分公司(以下简称泉成公司第一分公司)营业执照迁移或注销手续；4.判令反诉被告赔偿损失，按每月5,500元，自2020年6月1日起计算至迁移或注销营业执照之日止。反诉被告王金华针对反诉辩称：不同意反诉诉讼请求。自火灾发生之日起，系争房屋已经无法经营，房屋租赁合同客观上已经解除。起火的按摩店房屋房东也是反诉原告，作为出租方，应当有义务保护租客的经营环境的安全。在消防解封日即2020年5月17日反诉被告已经准备注销营业执照。系争房屋目前还在整理和装修，并不存在因营业执照未迁移或注销导致反诉原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市静安区大统路851、855号房屋权利人为陈启凡、徐金星。该门牌号后变更为847、847-1、849、851、853、853-1。2019年12月1日，陈启凡与王金华签订《房屋租赁协议书》，约定，陈启凡将大统路XXX号-XXX号店面中的其中一间(建筑面积约20平方米)出租给王金华做经营使用。租赁期限自2019年12月1日起至2020年11月30日止，租金为每年66,000元。风险抵押金为3,500元。合同还对其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，王金华支付租金房屋租金16,500元。2020年2月18日静安区消防救援支队出具的《火灾事故认定书》记载，2019年12月24日19时26分许,市应急联动中心接警,位于静安区大统路**的艳燕按摩店发生火灾,过火面积300平方米,无人员伤亡。火灾造成静安区大统路XXX号艳燕按摩店、大统路XXX号泉成公司第一分公司的装修、家具、电器和办公用品等烧损烧毁,并造成大统路XXX号和854号、中华新路XXX弄XXX号和7号各楼层居民住宅及公共区域不同程度受火烧、烟熏及水渍损失。经调查,对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月24日19时13分许；起火部位为静安区大统路XXX号艳燕按摩店内；起火点为休息室东北侧处；起火原因为由电气故障起火引燃周边可燃物并扩大火灾。2020年5月12日，上海市消防救援总队向艳燕按摩店(王秋莲)出具火灾事故认定复核决定书，认为静安区消防救援支队对本起火灾事故所作出的认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定准确，决定予以维持。2020年5月26日，陈启凡、徐金星与孙扣粉签订《房屋租赁合同》，约定陈启凡、徐金星将系争房屋出租给孙扣粉，年租金78,000元，租赁期限自2020年6月11日至2023年6月10日。另查，陈启凡与王金华于2013年起签订了房屋租赁合同，王金华支付押金3,500元。起火的的艳燕按摩店位于上海市静安区大统路XXX号，为系争房屋的隔壁房屋。再查，泉成公司第一分公司登记营业场所于上海市静安区大统路XXX号一层，该分公司于2020年7月14日被准予注销登记。本院认为，当事人之间签订的《房屋租赁协议书》系真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。王金华承租系争房屋，陈启凡应当保障系争房屋使用安全。本次火灾发生后，静安消防支队出具的《火灾事故认定书》记载，起火位置为艳燕按摩店，起火原因由电气故障起火引燃周边可燃物并扩大火灾。电气故障，既无法排除房屋室内电线老化、缺乏保养的因素，也无法排除承租人不正当、不规范用电所致。陈启凡主张王金华将系争房屋用作临时宿舍具有过错，但是无相应证据证明与引发系争房屋的火灾具有关联。无论是851号房屋室内线路问题还是艳燕保健按摩店内人员使用不当，火灾的发生均与王金华无关。王金华自火灾发生之日起无法使用系争房屋，无法实现租赁房屋的合同目的，因此其要求于火灾发生之日即2019年12月24日解除合同的诉讼请求，应予支持。自火灾发生之日即2019年12月24日起王金华无法使用系争房屋，自此以后的租金陈启凡应当予以返还，应退还金额为16,500-66,000÷365×24即12,160.27元。王金华向陈启凡支付的风险押金3,500元性质为租赁保证金，在双方合同解除后，陈启凡应当返还。至于王金华因本次火灾遭受的损失，其并未能提供充分的证据予以佐证，王金华可在收集相关证据后向实际侵权人主张相应权利，在本案中不予处理。对于陈启凡要求支付2020年3月1日起至2020年5月17日期间的租金的诉讼请求，因该期间王金华无法使用系争房屋，故租金不应由其承担。泉成公司第一分公司已经于2020年7月14日办理完毕注销程序，陈启凡已于2020年5月26日将系争房屋再行出租，王金华办理注销登记时间尚属合理，对陈启凡再行出租房屋未产生影响，故对于陈启凡要求赔偿营业执照未迁移或注销产生的损失，不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十一条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王金华与被告(反诉原告)陈启凡于2019年12月1日就上海市静安区大统路XXX号签订的《房屋租赁协议书》于2019年12月24日解除；二、被告陈启凡应于本判决生效之日起十日内返还原告王金华租金12,160.27元；三、被告陈启凡应于本判决生效之日起十日内返还原告王金华押金3,500元；四、原告王金华的其他诉讼请求，不予支持；五、反诉原告陈启凡的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半收取为275元，反诉案件受理费145.20元，由原告(反诉被告)王金华负担131.45元，被告(反诉原告)陈启凡负担288.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二〇年十月九日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。