河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初5046号原告:马玲君，女，回族，1966年6月24日出生，住漯河市源汇区。委托代理人:卢延祥、卢银娣，河南恩达律师事务所律师。被告:郑州市威仁实业有限公司。法定代表人:杜增俊，董事长。委托代理人:马永翔、贾林倩，北京天驰君泰(郑州)律师事务所律师。第三人:源汇新区管理委员会（原漯河双龙区建设管理委员会）。法定代表人:周美锋，主任。委托代理人:黄庆伟，河南恩达律师事务所律师。原告马玲君诉被告郑州市威仁实业有限公司（以下简称威仁公司）、第三人源汇新区管理委员会（以下简称新区管委会）物权纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2019年8月25日，本院作出（2018）豫1102民初4090号民事判决书，2019年11月27日，漯河市中级人民法院作出（2019）豫11民终2126号民事裁定书发回重审。本院受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢延祥、卢银娣、被告郑州市威仁实业有限公司(以下简称威仁公司)委托代理人马永翔，任美君、第三人源汇新区管理委员会委托代理人黄庆伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、判决确认原属于被告所有、登记在第三人名下证号为了20080015116房产48.68％产权归原告所有;2、判令被告及第三人协助原告办理上述房地产的不动产登记；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：第三人于1997年11月以1500万元将康乐官房产出售给被告，1998年7月第三人申请漯河市管局为被告办理漯更字第02××20号房产证，但因为被告没有付清转让款(只支付了定金700万元)，房产证没有颁发给被告。后因被告涉嫌经济诈骗被郑州警方调査，第三人于1999年5月申请漯河市房管局注销了漯更字第02××20号房产证，恢复了第三人漯字第08××38号房产证。被告及第三人为履行康乐宫转让合同发生争议，诉至漯河市中级人民法院，经该院主持达成调解协议，最终出具的（2000）漯民初字第22号民事调解书确认:郑州市威仁实业有限公司和漯河双龙建设管理委员会同意将康乐官及其附属建筑物房地产(以康乐官产权证为准)作为双方共有，产权各占48.68％。2008年11月3日，因第三人机构调整，名称变更为源汇新区管委会，漯河市房管局格康乐宫房产变更登记源汇新区管委会名下，发了20××16号房产证。后因被告急需用钱，欲转让由其享有的康乐宫50％房屋产权，但没有人购买。被告法定代表人杜增俊找到原告丈夫，商议由原告丈夫购买。经多次协商，双方于2006年6月16日达成《协议书》，约定被告将其拥有的康乐宫房屋和土地产权作价200万元转让给原告，办理房产证后付100万元，余款在办理土地使用权证后一个月内给付。协议签订后，威仁公司还分别于2006年6月18日和2006年7月14日出具具结书和承诺，要求提前支付转让款，保证其履行协议书约定的各项义务。在威仁公司没有为我办理房产证的情况下，我提前向其支付了转让款100万元。为了给原告解决办证问题，2009年1月23日原、被告及第三人共同签署“情况说明”，就办理房产证的手续问题进行了明确。根据该“情况说明”约定的程序，漯河市房产管理局为原告颁发了20××77号房产证。2018年9月13日，因被告诉漯河市房管局违法注销其房产证一案，商丘市中级法院作出(2018)豫14行终64号行政判决，维持了商丘市梁园区法院(2017)豫1402行初124号行政判决撤销漯河市房管局注销被告房产证的行政行为，确认房管局为第三人恢复及颁发房产证的行为违法，原告的房产证也受此连累被无辜撤销。但是，被告要求恢复其房屋所有权证的诉讼请求被法院驳回。综上，原告认为:(1)漯河市中级人民法院的（2000）漯民初字第22号民事调解书确认:郑州市威仁实业有限公司和漯河双龙建设管理委员会同意将康乐宫及其附属建筑物房地产(以康乐宫产权证为准)作为双方共有，产权各占50％。《中华人民共和国物权法》第28条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国物权法)若干问题的解释（一）》第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。因此，漯河市中级人民法院（2000）漯民初字第22号民事调解书具有确定物权的效力，被告根据该调解书对康宫及其附属建筑物房地产享有50％的所有权。(2)被告与原签订协议书，将其享有所有权的康乐宫50％所有权转让给原告，也经作为共有人的第三人同意，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书是有效协议，受法律保护。(3)协议签订后，原告在被告的一再承诺和保证下，提前向其支付了100万元转让款，没有任何违约之处;原告及第三人作为共有人对康乐宫已经行使了占有、使用、收益等权利12年。(4)被告以涉案房产存在争议提起行政诉讼，商丘市中级法院的终审判决撤销了漯河市房产管理局为原告颁发的20××77号房产证。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定:“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，因此，原告请求判决确认原属于被告所有、登记在第三人名下房证号为20080015116房产48.68％产权归原告所有的诉请应支持。(5)现康乐官的全部房屋登记在第三人名下，但根据漯河市中级人民法院的（2000）漯民初字第22号民事调解书，被告对其中48.68％享有所有权。故，被告及第三人负有协助为我办理不动产登记证书的责任和义务。被告威仁公司辩称：马玲君诉请的诉争房产48.68％的产权归马玲君所有并办理不动产登记手续的主张不符合法律规定，不能成立，应依法驳回其全部诉讼请求。具体理由如下：一、因涉诉的康乐宫房产所占土地为国有划拨土地，马玲君与答辩人郑州市威仁实业有限公司签订的转让康乐宫50％房屋和土地的《协议书》，违反强制性禁止性法律法规规定，属于无效合同，房屋所有权和所占用的国有划拨土地使用权不发生转移，马玲君的诉请不符合法律规定，应当予以驳回。本案诉争的康乐宫房产所占土地为国有划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押的规定”以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中，转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。《协议书》中的买卖的房屋建立于以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让间题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨方式取得，未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的应当由受让方办理土地使用权出让手续，案涉《协议书》亦应认定为无效。并且，《城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移。故，马玲君诉请的诉争房产48.68％的产权归马玲君所有并办理不动产登记手续的主张不符合法律规定，不能成立。二、马玲君的丈夫李峰是漯河黑社会成员，李峰使用黑社会犯罪手段，以暴力及暴力相威胁，逼迫答辩人与其妻子马玲君签订转让协议书，以极低的价款200万元强买答辩人面积达5000平方米价值数千万元的康乐官商用房屋50％的产权。虽然李峰于2014年被河南省高级人民法院以组织、领导、参加黑社会组织犯罪等罪名数罪并罚判刑七年半，但其保护伞仍然没有全部被打倒，经济基础仍然没有被摧毁，党中央作出《关于开展扫黑除恶专项斗争的通知》，最高法、最高检、公安部也多次强调要坚决打掉黑恶勢力保护伞，摧毁其经济基础，斩断经济黑手，从根本上铲除黑恶势力。李峰以其妻子马玲君的名义提起本案诉讼，企图维持其非法经济利益和非法经济基础，绝不能得到人民法院的判决支持。李峰作为漯河黑社会成员，多次采取暴力及暴力相威胁，逼迫答辩人将康乐宫价值数千万元的房产以200万元的价格卖给李峰。答辩人多次实名举报，李峰于2014年被河南省高级人民法院以组织、领导、参加黑社会组织犯罪等罪名数罪并罚判刑七年半，但其保护伞仍然没有全部被打倒，经济基础仍然没有被摧毁。在党中央部署的打黑扫黑开展中，漯河黑社会李峰的非法企图也绝对不应得到支持和满足。综上，请求贵院依法驳回马玲君的全部诉讼请求。第三人新区管委会辩称，请人民法院依法查明事实的情况下依法裁判。经审理查明:本案涉诉房产位于漯河市××号，房产1995年3月31日登记在漯河市双龙开发区经济发展公司名下。被告威仁公司及第三人为履行康乐宫转让合同发争议，诉至漯河市中级人民法院，经该院主持达成调解协，最终出具的（2000）漯民初字第22号民事调解书确认:郑州市威仁实业有限公司和漯河双龙建设管理委员会同意将康乐宫及其附属建筑物房地产(以康乐宫产权证为准)作为双方共有，产权各占50％。被告威仁公司与原告马玲君于2006年6月16日签订《协议书》，约定被告威仁公司将其拥有位于漯河市××号的“康乐宫”房产所有权(不含甲方已处理的五间房屋)及土地使用权二项作价200万元转让给原告马玲君，办理房产证后付100万元，余款在办理土地使用权证后一个月内给付，合同以付款约定为准生效。协议签订后，威仁公司于2006年6月18日出具具结书，威仁公司法定代表人杜增俊于2006年7月14日出具承诺，要求提前支付转让款，保证其履行协书约定的各项义务。但被告威仁公司辩称具结书和承诺系在受到威胁情况下出具，不予认可其合法性。自2006年7月14日至2009年9月7日，杜增俊向原告出具收条三份含57万元、借条2份合计23万元，原告通过漯河市汇鑫典当有限公司向杜增俊转账三次合计20万元，以上共计100万元。原告马玲君称该100万元系协议约定的康乐宫房产转让款，被告威仁公司对此不予认可。2009年1月23日原被告及第三人共同签署“情况说明”，就办理房产证的手续问题进行了明确。根据该“情况说明”约定的程序，漯河市住房保障和房屋管理局于2009年3月6日为原告颁发20××77号房产证。2012年5月3号被告威仁公司提起行政诉讼，要求确认漯河市住房保障和房屋管理局为原告马玲君颁发的20××77号房产证的行为无效。2018年9月13日，商丘市中级法院作出(2018)豫14行终64号行政判决，维持了商丘市梁园区法院(2017)豫1402行初124号行政判决，确认漯河市住房保障和房屋管理局为原告马玲君颁发的20××77号房产证的行为无效。涉案房产现登记在第三人名下。后原告马玲君以与被告威仁公司签订有《协议书》为由，向本院提起民事诉讼，遂形成本诉。另查明：本次庭审后，被告向本院申请律师调查令，申请调查登记在第三人源汇新区管理委员会（原漯河双龙区建设管理委员会）名下的，位于长江路××号的土地信息（土地证号：19980106）的全部数据的档案资料，其中有漯河双龙区建设管理委员会的土地登记申请书显示，康乐宫用地的权属性质为“划拨”。上述事实，有协议书、调解书、判决书、调查笔录、土地登记申请书、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。本案是所有权确认纠纷，需要着重审查当事人签订的房屋买卖合同的效力。关于协议书的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告称双方具有转让涉案房产和房产项下土地使用权的真实意思表示，被告辩称是强迫交易。被告称威仁公司法定代表人杜增俊多次实名举报原告丈夫李峰采取暴力手段强迫杜增俊转让涉案房产，且公安机关曾以李峰涉嫌强迫交易罪立案并进行侦査。另外第三人于1997年11月以1500万元将康乐宫房产出售给被告威仁公司，被告威仁公司在2006年以200万元的价格将涉案房产转让给原告，明显低于正常市场价格，不符合常理。涉案房产项下的土地使用权的属性是划拨。根据《房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批，准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴税土地使用权出让金;有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。原告在庭审中未提供法律规定的报批手续，是否能得到有批准权的人民政府审批未确定，故原被告订的协议书系效力待定合同。原告马玲君请求依此协议确认原属于被告所有，现登记在第三人名下证号20080015116房产48.68％产权归原告所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第十七条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马玲君的诉讼请求。本案诉讼费45600元，由原告马玲君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  乔清霞审 判 员  杨 景人民陪审员  陈付涛二〇二〇年十月十二日书 记 员  何会杰