上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初12797号原告(反诉被告)：杨瑾碧，女，1977年1月6日出生，汉族，住上海杨浦区松潘路**。原告(反诉被告)：王智明，男，1964年12月1日出生，汉族，住，住上海长宁区古北路******/div>委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梦雅，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海禾坪味餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：梁馨予，执行董事。委托诉讼代理人：李亚敏，上海汉盛律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)杨瑾碧、王智明诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海禾坪味餐饮管理有限公司(以下简称禾坪味公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案。开庭前，被告禾坪味公司向本院提出反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨瑾碧、王智明的委托诉讼代理人胡燕、徐梦雅，被告禾坪味公司的委托诉讼代理人李亚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨瑾碧、王智明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》；2、被告迁出系争房屋，并将该房屋返还给原告；3、被告按照每月25,000元标准支付原告自2019年10月1日起至实际返还系争房屋之日止的租金及使用费；4、被告按照欠付租金的日万分之二为标准支付原告至实际付清之日止的逾期支付租金违约金，其中一笔75,000元为基数，自2019年9月26日起算，一笔以75,000元为基数，自2019年12月26日起算，一笔以25,000元为基数，自2020年3月26日起算。事实与理由：2017年8月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2017年9月1日至2022年10月31日，该商铺首年租金为30万元，每三个月支付一次，先付后用。2018年12月20日，双方签订《补充协议》,约定被告自2019年1月1日起支付该商铺的租金，先付后租，该租金每个季度支付一次，于每季度末月25日前支付下一季度的租金。然自2019年9月25日起，被告无故拒绝支付租金。原告为维护自身合法权益，故诉至本院。被告禾坪味公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告存在违约行为在先，被告无奈之下才未支付房租。现疫情期间，被告经营困难，故不同意解除租赁合同。被告对原告主张的违约金不予认可。原告违约造成被告损失，故被告不同意支付2019年10月1日至2020年5月30日期间的租金。被告禾坪味公司向本院提出反诉请求：两原告赔偿被告损失354,227.59元。事实和理由：被告承租的系争房屋位于商场裙带的三楼，通往三楼主要靠乘坐电梯，系争房屋及相临近商户靠近其中一部电梯，该部电梯是被告及电梯附近商户客源的主要使用工具。该部电梯于2018年1月损坏，并关闭使用。被告立即向原告表示电梯损坏会严重影响对系争房屋的正常使用，严重影响被告的正常经营。原告表示已与物业沟通会妥善解决，然损坏电梯一直未进行修复。2018年4月，所有电梯均关闭使用。2019年11月，所有电梯全部拆除，直至2020年6月中旬重新投入使用。期间双方就赔偿问题多次协商未果。原告杨瑾碧、王智明针对反诉辩称，对被告的诉讼请求不予认可，对电梯停运情况代理人不清楚。电梯是存在停运的情况，但停运时间代理人不清楚，该电梯不是商铺的附属设施，是外围的电梯，大楼内部还有电梯及楼梯，可以直达系争房屋。被告的亏损应由被告自行承担。被告一直按期支付物业费，若电梯一直处于停运状态，被告不可能按时交纳物业费。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人系王智明、杨瑾碧。2017年8月30日，杨瑾碧、王智明(甲方)与禾坪味公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，免租期自2017年9月1日至2017年10月31日，租期自2017年11月1日至2022年10月31日，首年租金30万元，每三个月支付一次房租，乙方每次房租到期日前7天支付给甲方，其中2019年11月1日至2020年10月31日租金为25,000元每月，2020年11月1日至2021年10月31日每月租金26,500元，2021年11月1日至2022年10月31日每月租金28,000元；乙方同意支付给甲方50,000元保证金，甲方应于租赁关系终止时，乙方付清该房屋的租金及结清相关款项，并按照本合同第十一条的约定注销该新公司或迁出该新公司的注册地(若有)，同时迁出注册在该商铺内的营业执照、卫生许可证后五日内，将保证金全额无息退还乙方。合同第5.2条约定，乙方在租赁期间的煤气安装开通费(具体金额以实际发票为准)由乙方先行承担，但甲乙双方协商确认，若乙方租赁期未满五年的，租赁期每满一年按煤气安装开通费的20%予以扣除，剩余部分在解除租赁关系时由甲方返还给乙方，该煤气户头应过户至甲方；若乙方租赁期满五年或五年以上的，该煤气安装开通费由乙方自行承担，租赁关系解除后，该煤气户口应过户至甲方，乙方不得私自拆除，否则乙方赔偿甲方相应的经济损失。合同第6.4条约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方无需支付任何补偿款。合同第7.1条约定，租赁期间，甲方确保水、电、通讯等设备处于正常的可使用和安全状态及本合同的约定条件，如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，甲方有在乙方发出通知后三天内修缮的义务，逾期不修复的，乙方有权代为维修，费用由甲方承担。合同第8.2条约定，逾期支付租金的，每逾期一天，则应按日向甲方支付未付租金的万分之二作为违约金。合同第9.2条约定，乙方如有下列情况之一的，甲方有权单方面终止并解除合同，收回房屋并没收全部保证金，若保证金不足以补偿甲方实际损失的，则乙方还应赔偿甲方的实际损失：……6、若乙方未按第三条约定时间内支付租金，则甲方给予乙方五天的宽限日期，若仍未支付的甲方可以采取断水、断电措施，若下期租金开始前还未支付则视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同，没收乙方保证金。合同签订后禾坪味公司支付杨瑾碧、王智明押金5万元。禾坪味公司已支付租金至2019年9月底。2018年12月20日，杨瑾碧、王智明(甲方)与禾坪味公司(乙方)签订《补充协议》，约定甲方同意免除乙方2018年10月18日至2018年12月31日期间的租金，乙方应自2019年1月1日起支付该商铺的租金，先付后租，该租金每个季度支付一次，于每季度末月25日前支付下一季度的租金(自2018年12月25日应付2019年第一季度的租金，以此类推)，其他权利义务仍应按照《租赁合同》遵照执行。另，禾坪味公司支付燃气安装费用98,000元。现煤气户头登记在禾坪味公司名下。到达系争房屋除自动扶梯外，还可通过直梯、楼梯到达。审理中，禾坪味公司表示若法院判决合同解除，则杨瑾碧、王智明应按照合同约定返还燃气安装费用49,000元，并赔偿其装修残值。关于押金，杨瑾碧、王智明表示根据合同第9.6条约定押金不予退还；禾坪味公司表示若合同解除，押金应予退还。审理中，杨瑾碧、王智明表示自愿扣除2020年2月期间的租金25,000元，并将主张的2020年1月至2020年3月期间逾期支付租金违约金的基数调整为50,000元。另，杨瑾碧、王智明表示燃气户名变更问题本案中不要求处理。本院认为，杨瑾碧、王智明与禾坪味公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，禾坪味公司自2019年10月起未再支付租金构成根本违约，杨瑾碧、王智明要求解除双方之间的租赁合同符合法律规定，本院予以准许。合同解除后，禾坪味公司应将系争房屋返还给杨瑾碧、王智明。杨瑾碧、王智明按照每月25,000元主张自2019年10月起的租金，并同意扣减一个月的租金25,000元符合法律规定，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，根据合同第8.2条约定，禾坪味未按约定时间支付租金，杨瑾碧、王智明有权主张逾期付款违约金。就逾期支付租金的违约金杨瑾碧、王智明的主张符合法律规定，本院予以支持。关于电梯损坏问题，本院认为，系争房屋除设置自动扶梯外，还设置有直梯、楼梯。自动扶梯虽存在停运情况，但可以通过直梯、楼梯前往系争房屋，故自动扶梯的停运对其使用系争房屋不会造成影响，禾坪味公司以自动扶梯停运拒付租金，并要求杨瑾碧、王智明赔偿其损失的主张本院难以采纳。另，因禾坪味公司违约，故对其提出若合同解除杨瑾碧、王智明应赔偿其装修损失的意见，本院不予采纳。关于押金，根据合同第9.2条约定，杨瑾碧、王智明要求没收押金5万元符合合同约定，本院予以支持。关于煤气安装开通费用，根据合同第5.2条约定及禾坪味公司的使用系争房屋时间，本院确定杨瑾碧、王智明返还禾坪味公司煤气安装开通费39,200元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)杨瑾碧、王智明与被告(反诉原告)上海禾坪味餐饮管理有限公司就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、被告(反诉原告)上海禾坪味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每月25,000元标准支付原告(反诉被告)杨瑾碧、王智明自2019年10月1日至实际返还上述房屋之日的租金及占有使用费(扣除1个月租金2,5000元)；三、被告(反诉原告)上海禾坪味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋返还给原告(反诉被告)杨瑾碧、王智明；四、被告(反诉原告)上海禾坪味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按照欠付金额的日万分之二标准支付原告(反诉被告)杨瑾碧、王智明至本判决生效之日止的逾期支付租金的违约金，一笔以75,000元为基数自2019年9月26日起算；一笔以5万元为基数自2019年12月26日起算，一笔以25,000元为基数，自2020年3月26日起算；五、原告(反诉被告)杨瑾碧、王智明收取的押金5万元不予返还；六、原告(反诉被告)杨瑾碧、王智明于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)上海禾坪味餐饮管理有限公司煤气安装开通费39,200元；七、驳回被告(反诉原告)上海禾坪味餐饮管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,900元，由被告(反诉原告)上海禾坪味餐饮管理有限公司承担。反诉案件受理费减半收取计3,307元，由被告(反诉原告)上海禾坪味餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强二〇二〇年十月二十三日法官助理 汤 娜书 记 员 章雪芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……