广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初1575号原告：王碧容。原告：梁百盛。两原告的委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：茂名市英汇房地产开发有限公司。法定代表人：占某1。委托诉讼代理人：程勇、谢智明，广东格正律师事务所律师。原告王碧容、梁百盛与被告茂名市英汇房地产开发有限公司（以下简称英汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王碧容、梁百盛的委托诉讼代理人王美舟，被告茂名市英汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程勇、谢智明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王碧容、梁百盛向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告支付逾期交楼违约金给原告（每日按总房款583954元万分之二的标准从2016年10月31日计至2018年4月14日止，暂计为62016元）；二、请求判决被告支付逾期办理房产证违约金给原告（按每日总房款583954元万分之二的标准从2019年7月8日计至被告实际完成案涉房屋所有权登记之日，暂计至起诉日为31300元）（以上两项暂时合计为93316元）；三、判决被告承担诉讼费。事实和理由：2015年8月11日原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广东省茂名市电白区**********************，被告应将取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、永久供气、永久供电、永久供水、排水证明文件的房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之二支付违约金给原告，被告应于该房屋交付之日起450日内办妥案涉房屋所有权证书，逾期每日按照总房款的万分之二从逾期之日至实际完成房屋所有权登记之日支付逾期办证违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了全部合同义务。被告在合同约定的交楼期限届满后不具备上述交楼条件，应承担逾期交楼责任。被告至今没有履行约定办理案涉所有权证书，应承担逾期办证责任。被告的行为己经构成违约，应承担违约责任。现请求法院依法支持原告的请求。诉讼中，原告王碧容、梁百盛增加两项诉讼请求：一、请求判决被告交付案涉房屋的不动产权证给原告；二、请求判决被告退还向原告多收取的办证费（暂计为11687.48元）。被告英汇公司辩称：一、被告承担逾期交房违约责任的诉讼时效期间已超过，被告提出诉讼时效抗辩，要求法院驳回原告的该项诉讼请求；二、逾期交房是不可抗力造成的，是因为电白区政府规划建设水东大道，将原属于被告的部分土地规划为道路，当时被告建造涉案商品房的施工人员宿舍、钢材制作加工场等设施都被政府征收，导致被告工程建设的施工机械设备等无法进入工厂，造成工期延误。造成工期延误必然造成逾期交房，原因是被告不可预测的，是因政府规划变动所致，属于法律所规定的不可抗力，所以被告对逾期交房依法不应当承担违约责任；三、逾期交房时间应当自合同约定的交房期限届满之日起，至被告通知原告的收房日期止；四、逾期办证是不可抗力及原告不配合面签造成的，被告不应承担违约责任。四方面的原因：1、国家法律和政策变动的原因，我国对于商品房交易过户登记原来实行的是房产登记制度，2015年3月1日后实施不动产登记，但是电白区直到2016年7月份才按照不动产登记暂行条例运作，电白区商品房交易的合同备案以及过户登记仍然是向电白区房产管理局办理以及审核登记，在此情况下，被告只能按照原来的房产登记制度来执行。商品房买卖合同已经预先经过房产局的审核，合同预先在房产局备案后其内容不允许变更，特别是对于房产证的办证期限，所以当时原告与被告在签订合同时是按照原来的房屋登记制度来预计办证时间的，确定为交房后的450日内。电白区实施不动产登记之后，按照不动产登记的规则和程序办证需要非常长时间，所要提供的资料跟原来办理房产证的资料完全不同并且资料种类特别多，因此办证逾期的原因在于新旧制度办证的时间差异过大；2、区房产局接收了被告提交的申请过户登记相关资料后，采取了停办的措施，其认为需等电白区的不动产登记实施之后才提交给不动产登记机构，然后由不动产登记机构来办理，因此没有开展办证的工作，该情况有相关的证据证明；3、电白区不动产登记机构运作后，因工作人员业务不熟悉，造成办证时间延误，不动产登记中心的工作人员多次要求我方重复测量、多次提供资料，这些状况不是被告可以预料的，而是新旧登记制度有别造成的，属于法律规定的不可抗力；4、电白区不动产登记中心在办证时要求购房者必须要到场面签才可以办证，被告多次通知原告面签，原告不予配合，导致办证日期延误；五、逾期办证时间应从原告实际收楼之日起，先计算450日之后，才开始计算逾期的时间，逾期截止时间应当计算到电白区不动产登记机构的领导在过户申请书中批示同意办理为止。合同约定办证期限是从交楼之日起的450日内办证，从合同内容可以清楚地知道是特指实际收楼的时间，另外，合同约定逾期办证违约金是计算到房屋所有权证办理完成之日，办理完成时间对确定逾期办证时间是很重要的，根据物权法的规定，物权以登记在不动产登记簿时开始设立，因此领导在过户申请书中批示同意办理就表示已经将相关的产权登记完成；六、按茂名市各银行及电白区*******的操作规则，对通过银行按揭贷款支付房款的购房者，电白区不动产登记中心按贷款银行的要求，将相关不动产权证原件交给贷款银行保管，在购房者还清了银行贷款后，贷款银行才将原件交还给购房者。电白区不动产登记中心在办理涉案商品房不动产权证登记到原告名下后，将该证原件交给被告工作人员帮忙录入抵押登记信息，该中心完成抵押登记后，再将这些证原件交给相关银行，原告要取得不动产权证的原件，应向相关银行或不动产登记中心提出；七、对于原告要求退还办证费用，被告提交了办证费用的支出清单和相关的发票收据等，对于实际未用的办证费用，被告同意退还；八、《商品房买卖合同（预售)》约定的违约金过高，要求调低至合理水平。《商品房买卖合同（预售)》第十二条、第二十条约定：逾期交房或逾期办证的，每日违约金按“全部购房款”之万分之二计算。被告逾期交房或逾期办证对原告方造成的经济损失非常小，且原告也没有提供任何证据证明造成的实际经济损失额，如果按合同约定的方式计算违约金，违约金必然过分高于原告的实际经济损失，因此，被告依法请求将违约金调整至合理水平。经审理查明：2015年8月11日，原告王碧容、梁百盛与被告英汇房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定王碧容、梁百盛向英汇公司购买位于广东省茂名市电白区**********金裕世家商住小区D1幢1XXX商品房一套，价款为583954元。该合同第七条约定：“(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币叁万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人应当于2015年5月18日前支付首期房价款人民币183954元……余款人民币400000元向银行(贷款机构)申请贷款支付。”第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“(一)出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点(详见补充协议)。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。(2)逾期超过180日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5.6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。”第二十条约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之2的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第七条约定：“本合同约定的房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费。”原告王碧容、梁百盛向英汇公司支付了房屋首期款183954元、办证费25666.79元。涉案合同办理了登记备案，王碧容、梁百盛向茂名市电白区房产交易所递交了《电白县房产交易过户申请书》，申请办理涉案房屋产权过户登记。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年9月8日，茂名市电白区房产交易所将涉案房屋档案资料移交给茂名市电白区*******。涉案房屋办理了预购商品房预告登记。2016年1月12日，原告王碧容、梁百盛以按揭贷款方式向被告英汇房地产公司支付购房余款400000元。被告英汇公司向原告王碧容、梁百盛邮寄了《金裕世家交楼通知书》,被告英汇公司提交的《金裕世家交楼通知书》载明：你所购买的楼宇经政府相关部门综合验收合格已达到交付条件，现已开始交付使用，要求原告王碧容、梁百盛于2016年12月28日办理收楼手续。2018年4月14日，被告英汇公司将涉案房屋交付原告王碧容、梁百盛使用。2016年11月10日，茂名市电白区地方税务局向茂名市电白区房产管理局出具《土地转让、房产销售完税证明书》，确认英汇公司已按规定办结相关涉税事项。2020年4月6日，茂名市电白区自然资源局对涉案商品房进行了不动产权登记，证号为粤(2020)电白区不动产权第000XXXX号。本案审理过程中，茂名市电白区*******复函本院，确认涉案房屋办理抵押登记后的不动产权证签领人是中国银行股份有限公司茂名电白支行工作人员胡文威。2020年10月23日，中国银行股份有限公司茂名电白支行向本院出具《王雪婷等37宗涉案户号及户主汇总反馈表》一份，当中载明涉案房屋的不动产权证原件存放在该行。英汇公司为原告王碧容、梁百盛代缴了涉案房地产购房契税8759.31元、住宅专项维修资金5220元、测量费787元、登记费80元，合计14846.31元，尚余办证费10820.48元。又查明，2015年4月18日，电白县*******向被告英汇公司出具了涉案D1栋楼房测绘报告，2016年11月17日，涉案D1楼房经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格，取得建筑工程竣工验收报告。2017年11月8日，涉案D1楼房取得竣工验收备案表。2019年11月26日，涉案房屋承建单位广东永盛建筑工程有限公司出具《关于“金裕世家”项目建设工期延误的说明》，注明“我公司承建茂名市英汇房地产开发有限公司投资建设的‘金裕世家’项目，位于茂名市电白区**********，茂名市电白区人民政府在2015年12月至2017年3月新建水东大道。2015年12月初水东镇政府工作人员通知茂名市英汇房地产开发有限公司，要求拆除‘金裕世家’项目在水东大道上的工人宿舍、钢材制作加工地、混凝土道路等临建施工设备设施，导致工程材料车辆，机械设备，建筑材料无法进入‘金裕世家’项目，2016年延误工期93天，特此说明！详见附件：1、房屋及其他建筑物丈量登记表；2、水东镇人民政府文件”。2015年12月19日的《房屋及其他建筑物丈量登记表》记载的建筑物有板房、飘棚、水泥砖铁皮顶屋、简易铁棚、石砌围墙、红砖围墙、晒场、广告牌等。水东镇人民政府文件显示：水东大道建设涉及我镇部分的征地、拆迁工作，除郑智惠一户外，其他四户基本完成。征地、拆迁土地包括了英汇公司(金裕世家楼盘)的板房、水泥砖铁皮顶屋、铁棚、围墙、硬底化地板、广告牌等，拆迁补偿费1180391元。另因该公司上缴原电白县城市规划管理局612000元堆放费，以使用其公司让出建设水东大道的土地堆放建设材料。2016年12月18日,“金裕世家”业主吴梅出具《收楼确认书》，确认受水东大道施工影响，造成物业交付的日期有所拖延。2019年11月28日，茂名市电白区*******出具《关于“金裕世家”办理不动产登记的情况说明》，注明“从2017年2月开始，英汇公司按本中心的要求办理‘金裕世家’项目商品房(第一期)不动产登记前置准备工作事宜。首先对一期的楼房及宗地进行实测，以确定各套商品房的实际面积及土地分割表。……2017年9月25日，本中心告知英汇公司须待第二期实测后进行土地分割，才可办理不动产登记。第二期实测后，英汇公司于2017年12月初向本中心提交第一、二期实测报告及土地分割表。……2018年12月本中心发现‘金裕世家’项目因区用地规划调整，《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》的土地面积不相符，告知英汇公司须将两证的土地面积变更一致后才可以办理不动产登记。英汇公司办理《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积变更登记并换发新证后，于2019年7月25日向本中心提交该新证，现‘金裕世家’项目的商品房不动产登记正在按程序备齐资料申请办理中。”2019年12月10日，茂名市电白区住房和城乡建设局出具《证明》，证明茂名市电白区房产交易所于2016年9月8日将“金裕世家”楼盘交易过户手续资料移送区不动产登记中心。庭审中，原告称被告逾期交楼给原告造成了贷款利息损失、租金损失、延期收楼装修成本以及购买家具成本上涨的损失、不能及时办理学位造成入学损失、维权损失、误工损失等。逾期办证除造成上述损失外，还造成不能及时变现房屋，现在房价进入下行通道，由于原告没有房产证，造成原告资金成本的损失。以上事实有当事人提供的《商品房买卖合同（预售）》、首期款发票、购房余款发票、不动产权电子证书、《关于“金裕世家”项目建设工期延误的说明》、《关于拨款解决水东大道建设征地、拆迁补偿问题的请示》、《金裕世家交楼通知书》、《建筑工程竣工验收报告》、《楼房测绘报告》、《电白县房产交易过户申请书》、《广东省房地产预告登记证明》、《电白区地方税务局土地转让、房产销售完税证明书》、住宅专项维修资金交存通知书、契税发票、测量费发票、登记费票据、《关于“金裕世家”办理不动产登记的情况说明》、《不动产权证明》、《代收代支办证费情况表》、《37户金裕世家收楼明细表》及本院调取的《关于查询不动产权证签领人复函》、《关于不动产权证签领人的补充说明》、《竣工验收备案表》、《王雪婷等37宗涉案户号及户主汇总反馈表》、《复函》等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为：被告是具有房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、原告起诉逾期交楼违约金是否超过诉讼时效；二、被告应否支付逾期交楼违约金及违约金数额如何计算；三、被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算；四、被告应否交付涉案房屋不动产权证给原告；五、被告应否退还办证费用。一、关于原告起诉逾期交楼违约金是否超过诉讼时效问题。本案中，按照合同约定，英汇公司应当在2016年10月30日前向原告交付涉案商品房，逾期交房超过180日的，英汇公司应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。据此，双方约定系以日为单位累计计算违约金数额，故原告主张的违约金属于继续性债权，每日的违约金为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。原告于2020年4月28日起诉，其违约金债权保护范围为起诉之前三年，即从起诉之日起倒推三年(即从2017年4月29日起至2020年4月28日止)的违约金债权未超过诉讼时效，2017年4月28日前违约金为已超过诉讼时效的债权。二、关于被告应否支付逾期交楼违约金及违约金数额的计算问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，涉案合同明确约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。从该约定来看，被告交付的涉案商品房应当经过质量验收合格和竣工验收合格(包括规划、公安消防、环保验收合格)。被告虽然通知原告于2016年12月28日收楼，但被告于2017年11月8日才取得涉案D1楼的楼房竣工验收备案表，因此被告没有按合同约定交房，故应自逾期交房之日（2016年10月31日）起计至被告取得涉案D1楼楼房竣工验收备案表之日（2017年11月8日）止计算逾期违约责任。现原告请求被告支付自2016年10月31日起至2018年4月14日止的逾期交楼违约金，如前所述，2017年4月28日前的违约金债权已超过诉讼时效，该部分违约金债权不受法律保护，被告应当承担从2017年4月29日起计算至2017年11月8日止的违约责任，共计194日。关于违约金数额的计算问题。本案中，双方当事人未提供证据证明被告逾期交楼造成原告的实际损失是多少，因此，无法根据实际损失与违约金的差额来判断违约金是否过高。经本院释明，被告认为双方约定的违约金过高，请求将违约金调整至合理水平，本院酌情将本案违约金的计算标准调整为按年利率4%计算。本案涉案总房价款为583954元，按年利率4%计算，被告逾期交楼194日，逾期交楼违约金共计12415.02元(583954元×4%÷365天×194天)。被告辩称因水东大道建设，造成其逾期交房属于不可抗力，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，根据查明的事实，水东大道建设虽属政府行为，但被告未能举证证明政府行为属于不可抗力，也未举证证明扩建水东大道属于临时施工建设，水东大道建设前未经规划和公示，其签订合同时不能预见水东大道扩建，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。三、关于被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”涉案合同约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金。”从上述法律规定和合同约定来看，“出卖人的原因”包括了出卖人自身原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要由此造成逾期办证，出卖人应向购房人承担违约责任。涉案合同签订后，原告已付清购房款、办证费用，向产权登记机关申请办理产权过户登记，履行了合同义务。被告也为原告代缴了各种办理房屋产权证的费用，至2017年2月份，被告向不动产登记中心申请办理涉案楼盘第一期不动产前置工作，因该项目第二期未实测验收，登记材料不完备，且因涉案楼盘区用土地规划调整导致《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积不符，至2019年7月25日才备齐登记资料办证，是造成原告未取得房屋所有权证书的主要原因，被告应承担违约责任。鉴于被告在办证过程中并没有恶意违约和故意拖延办理手续，其申报相关审批手续过程中确实存在影响不动产权属登记办理时间的因素，被告已经向业主交付了商品房，并未影响业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房也办妥了不动产权证。考虑到《中华人民共和国合同法》对违约金的规定是以补偿损失为主、惩罚违约为辅以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，从平衡合同双方利益、兼顾公平原则的角度出发，可以酌情减轻被告的违约责任，现被告请求减少违约金，本院予以酌情调整本案逾期办证违约金为按年利率4%计算。根据合同约定，从涉案房屋交付之日起开始计算办证期限，为期450天。本案原告于2018年4月14日收楼，被告应于2019年7月7日前为原告办妥房屋所有权证。故本案逾期办证的违约责任应从2019年7月8日起计算至被告于2020年4月6日完成案涉房屋不动产权登记之日止，为期274日。本案涉案总房价款为583954元，按年利率4%计算，被告逾期办证274日，逾期办证违约金共计17534.62元(583954元×4%÷365天×274日)。被告主张系政策因素导致逾期办证，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属于不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，被告的抗辩意见不成立，本院不予支持。至于被告主张原告不配合面签造成逾期办证，因被告未提供证据证明，应承担不利后果。四、关于被告应否交付涉案房屋不动产权证给原告问题。原告主张被告将涉案不动产权证交付给其收执。经查，本案涉案房屋的部分房款是通过银行按揭贷款方式支付的，按茂名市各银行及电白区*******的操作规则，对通过银行按揭贷款支付房款的购房者，相关不动产权证原件交由贷款银行保管。经银行的复函显示，本案涉案的不动产权证已交由中国银行股份有限公司茂名电白支行保管，故原告的该项主张，本院不予支持。四、关于被告应否退还办证费用问题。本案《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第七条约定：“本合同约定房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费。”本案中，原告向被告支付了办证费25666.79元，被告为原告办理不动产权登记用去办证费14846.31元，尚余办证费10820.48元。现被告己经为原告办妥不动产权登记，应当按照多还少补原则，退还多收的10820.48元办证费用给原告。原告主张被告退还多收的办证费11687.48元，其中10820.48元部分合理合法，但原告不缴交请求退还办证费的诉讼费，故视为原告放弃退还办证费，按其自行撤回该请求处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第(一)项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告茂名市英汇房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王碧容、梁百盛支付逾期交楼违约金12415.02元；二、限被告茂名市英汇房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王碧容、梁百盛支付逾期办理不动产权证违约金17534.62元；三、驳回原告王碧容、梁百盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2226.19元，由原告王碧容、梁百盛负担1591.22元，被告茂名市英汇房地产开发有限公司负担634.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  陈子贤人民陪审员  蔡万奕人民陪审员  梁华珍二〇二〇年十月二十九日法官 助理  陈晓常书 记 员  罗扬东