四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初6525号 原告：武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司，住所地南充市顺庆区锦程路**。 负责人：何建明。 委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师，特别授权。 被告：罗显军，男，汉族，1975年10月26日生，住南充市顺庆区。 原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司（以下简称泰兴公司）与被告罗显军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案；依法由审判员钟海英适用简易程序公开开庭进行了审理，原告泰兴公司的诉讼代理人廖婷婷和被告罗显军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉请：1、判令被告支付原告2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费2694.38元、垃圾清运费136.50元并按物业服务合同约定支付滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月，原告参加了新风尚小区开发商四川家居赋房地产开发有限公司南充分公司（以下简称家居赋公司）的新风尚小区物业管理招标活动，家居赋公司于2017年9月30日向原告发出《中标通知书》。2017年10月1日，原告与家居赋公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告负责位于南充市顺庆区××路××号××小区的物业管理相关工作，合同到期日为2019年9月30日。原告尽职履行了合同义务，被告作为新风尚小区的业主，应当按照《物业管理服务合同》的约定向原告缴纳物业管理费，每月原告代被告向南充市环卫部门缴纳应由被告自行承担的生活垃圾清运费。经原告多次催收，被告仍未按照约定支付相关费用。 原告为支持其诉讼主张提交了原被告主体身份证明、商品房买卖合同、房地产所面积测绘成果表、（2016）川1302民初5507号民事判决书、申请、中标备案表、中标通知书、物业管理服务合同、物价局文件、邮政邮寄单及物流明细。 被告辩称，被告并不知道原告系被告小区的物业服务公司，被告只知道第一个物业服务公司；被告也未与任何物业公司签订物业服务合同；被告小区的物业管理太差，物业公司安排的车辆往小区拉土，把小区地面弄烂了，被告不同意原告的诉请。 被告未提交有证据。 经原、被告双方当庭质证，被告虽对原告的证据提出了异议，但未举证予以反驳，故本院对原告提交的证据予以认定并在卷佐证。 根据本院认定的前述证据及双方当事人陈述，本院认定如下事实： 2014年7月1日，家居赋公司（系新风尚小区开发商）与南充宏敬物业管理服务有限责任公司（以下简称宏敬公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的南充市顺庆区××路××号××小区的前期物业管理和服务委托给宏敬公司管理，委托管理期限自2014年7月1日0时起至2017年6月30日24时止。2016年10月18日，家居赋公司提起诉讼要求解除与宏敬公司之间的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议；2017年7月20日，本院判决确认家居赋公司与宏敬公司签订的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议于2017年6月30日终止，该判决已生效。 2017年9月8日，家居赋公司在暂未成立小区业主委员会的情况下向南充市顺庆区舞凤街道办事处提交书面申请，请求通过招投标进驻新的物业管理公司，南充市顺庆区舞凤街道办事处于2017年9月20日同意该项申请。2017年9月27日，原告通过公开招投标取得新风尚小区的物业服务管理权，同日在南充市顺庆区舞凤街道办事处予以了备案登记。2017年10月1日，家居赋公司与原告泰兴公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的新风尚小区全部的物业管理服务工作委托给原告管理，委托管理期限为两年，即从2017年10月1日0时起至2019年9月30日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自行终止。家居赋公司与泰兴公司签订的《物业管理服务合同》第十九条、第二十条、第二十一条分别约定了原告的服务范围及收费标准，其中包含“由甲方（即本案原告）对南充市顺庆区××路××号××小区提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施、设备、公共设施和附属建筑物、构建物的维护、养护与管理，对公共要地、花木、建筑小品等的养护与管理，对公共环境卫生、公共场所的清洁及垃圾的收集、清运等等；本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，依据本协议向原告交纳物业费及代收代缴费用，业主不得以放弃权利而不得履行按时足额缴纳物业费及相关费用的义务；物业费按业主其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层电梯住宅按照建筑面积1.38元／月／平方米，商业或其他非住宅按照建筑面积1.9元／月／平方米，车库车位按照每月50元，摩托车按照每月25元，电瓶车按照每月30元（包含充电）”；该合同第二十一条第五项同时约定，对物业使用人逾期交纳物业费，原告可以逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。原告违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，家居赋公司有权要求原告在一定期限内改正，逾期未改正的有权终止合同。2019年9月30日，合同约定的两年期限届满，原告停止了在案涉小区的物业服务。 被告罗显军系南充市顺庆区业主，房屋面积为106.92平方米。 2020年1月16日，原告按被告所购的新风尚小区内的案涉房屋地址向被告邮寄送达了催收物业服务费函件；该邮寄函件跟踪信息显示，邮件于2020年1月22日签收。 另查明，本院于2019年7月10日就泰兴公司与韩新民物业服务合同纠纷一案作出（2019）川1302民初3679号民事判决；韩新民不服一审判决，提起上诉，四川省南充市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）川13民终3582号民事判决，确认原告泰兴公司于2018年1月1日至2018年12月31日期间对本案所涉新风尚小区提供的物业服务有瑕疵，将高层电梯住宅的物业服务费调减按1元/平方米/月确定，该判决已生效。 还查明，南充市物价局南市物发[2009]77号文件确定南充市顺庆区城市居民生活垃圾处理费为6.5元/户/月。 本院认为，家居赋公司系案涉小区的建设单位，在小区未成立业主委员会的情况下，建设单位有权签订前期物业服务合同，其签订的物业服务合同对业主具有约束力，被告以其未与物业服务公司签订物业服务合同而拒交物业服务费用没有法律依据，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。四川省南充市中级人民法院（2019）川13民终3582号民事判决已确认泰兴公司对物业进行管理期间，泰兴公司对排污堵塞、小区绿化、垃圾清理问题做了大量工作，其履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，被告拒付物业费无法律依据。至于被告罗显军提出的小区地面被损坏问题，案涉小区至今已有多家物业服务单位开展过服务，被告并未举证证明其所提出地面损坏事实存在，即便存在也不能证明系原告管理期间所发生，故被告所提的该抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳；至于被告提出的管理太差问题，被告同样未举证证明，被告应承担举证不能的责任，故本院对被告提出的该抗辩意见不予采纳。因（2019）川13民终3582号民事判决还确认原告在开展的物业管理服务确实存在服务瑕疵，并在该生效判决中确定将案涉新风尚小区的物业费调减为高层电梯住宅按照建筑面积1元/月/平方米计收。故罗显军应支付泰兴公司2018年1月1日至2019年9月30日期间物业管理费2245.32元（106.92平方米×1元×21个月）、垃圾处理费136.50元（6.5元/月×21个月）。至于原告所主张的滞纳金，被告并非无故未交物业费，因此，原告所主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告罗显军于本判决生效之日起十日内给付原告武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司2018年1月1日至2019年9月30日期间欠付的物业管理费2245.32元、垃圾清运费136.50元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元由被告罗显军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟海英 二〇二〇年十月二十九日 书记员  徐紫薇