广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初13503号原告：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：张海明，该公司董事长。委托诉讼代理人：高洋，女，汉族，1989年9月27日出生，系该公司员工。被告：惠州市浩邦房地产投资顾问有限公司，住所地广东省惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第6层F05商场，统一社会信用代码91441302MA5105KAXG。法定代表人：杨铭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张凯盼，女，汉族，1993年12月2日出生，系该公司员工。第三人：惠州大亚湾富丽华府置业有限公司，住所地广东省惠州市大亚湾澳头安惠大道3号101号房，统一社会信用代码914413005608875354。法定代表人：严敬聪。委托诉讼代理人：黄丽婷，广东明辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李心怡，广东明辅律师事务所实习律师。原告深圳链家房地产经纪有限公司与被告惠州市浩邦房地产投资顾问有限公司、第三人惠州大亚湾富丽华府置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高洋、被告委托诉讼代理人张凯盼到庭参加了诉讼。后本院依法追加惠州大亚湾富丽华府置业有限公司作为第三人参加诉讼，并于2020年9月22日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高洋、被告委托诉讼代理人张凯盼、第三人的委托诉讼代理人黄丽婷、李心怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月5日，原告与被告签署《项目转介服务协议》，约定被告委托原告销售“富丽华府”项目住宅。协议约定：1、合作时间：2018年3月5日至2018年6月5日；2、代理服务费为：2018年3月14日前成交的房源，按照每套成交单位成交价总额的4%+3000元/套计算；2018年3月15日及之后成交的房源，按照每套成交单位成交价总额的5%+5000元/套计算；3、按揭付款客户，客户与开发商签订《商品房买卖合同》，支付首期房款并向银行递交符合银行要求齐备的贷款资料，被告向原告支付50%佣金，待开发商收到商品房的剩余房款后，被告向原告支付剩余50%佣金。4、每个自然月的最后一天为结算日，原告提交当地税务部门认可的发票后，被告于结算日次日20日前支付上月的佣金及现金奖；5、若被告逾期支付，每逾期一天，应按全部未付金额的千分之一支付迟延履行违约金。合同期间，原告积极履行并完成合同约定义务，成功销售6套房源，代理服务费总计为291871.26元，被告分别于2018年6月29日及2018年7月13日向原告支付41909元、8000元的代理服务费，剩余241962.26元一直未支付。原告在被告通知开票后，于2018年6月已将这6套物业的代理服务费发票（发票总金额:221962.26元）开具给被告，原告多次督促被告支付，但被告一直拒不支付。2019年6月26日，原告向被告出具了请款函，要求其履行合同义务，及时支付未结代理服务费，但仍未果。综上，被告的行为已构成严重违约，故除应支付代理服务费241962.26元外，还需支付迟延履行违约金。据此请求判令：1、被告支付转介代理费241962.26元给原告，并支付逾期付款的违约金39923.77元（从2019年3月21日起算暂计至2019年9月2日）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审时原告减少诉讼请求，将诉讼请求第一项变更为被告支付原告转介代理费187980.31元，并支付逾期付款的违约金31016.75元，并明确违约金是以187980.31元为基数，按每日千分之一为标准从2019年3月21日计至起诉状落款日期2019年9月2日止。被告辩称：一、被告已于2019年12月2日向原告支付已达到代理费结算条的代理费53981.95元。二、根据原被告双方合同第三条第3.3款第（2）项明确约定，原告诉讼请求中的187980.31元代理费尚未达到代理费结算条件。上述合同条款明确约定“若开发商未按时结佣于甲方，则甲方可于开发商结佣后再与乙方结佣”。本案所涉项目由原告成交的客户佣金，除上述53981.95元的佣金以外，剩余部分佣金开发商至今尚未支付给告，因此，原告诉讼请求中的187980.31元代理费尚未达到代理费结算条件，原告无权请求被告支付相应代理费。三、原告诉讼请求中的241962.26元代理费，其中53981.95元被告已支付，剩余的187980.31元至今尚未达到代理费结算条件，所以被告不存在违约行为，原告请求的违约金39923.77元无任何事实或法律依据。第三人发表意见，称第三人已向被告支付了涉案6套商品房成交价5%代理费，被告有条件向原告结算佣金。经审理查明，2018年3月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《项目转介服务协议》，约定被告为“富丽华府”代理商委托原告为该项目提供转介服务，转介期限自2018年3月5日起至2018年6月5日止。乙方转介客户成交的，甲方需按本合同之约定支付乙方转介代理费。转介代理费计算标准：甲方以乙方转介售出单位《房地产买卖合同》总价即成交价为基数，双方约定在2018年3月14日前成交房源，转介代理费=成交价×转介代理费率4%＋现金奖3000元/套；2018年3月15日及之后成交房源，转介代理费=成交价×转介代理费率5%＋现金奖5000元/套。乙方转介客户与开发商签订《房地产买卖合同》后甲方按照月结方式支付转介代理费，即每个自然月的最后一天为结算日，双方于结算日次月3日前核算结算清单，经双方确认无误的，在乙方向甲方提交当地税务部门认可的发票后，甲方于结算日次月20日向乙方支付上月的佣金及现金奖，但遇到法定节假日的除外，遇法定节假日顺延至甲方上班第一个工作日支付。若开发商未按时结佣于甲方，则甲方可于开发商结佣后再与乙方结佣。甲方须按时支付应付予乙方的转介代理费及本合同约定的其它费用。若逾期支付，每逾期一天，甲方应按全部未付金额的千分之一支付乙方延迟履行违约金。2019年6月26日，原告向被告发出《请款函》载明尚有6套已满足结佣条件物业被告未予结算转介代理费，其中未结金额共计241962元，成交物业分别为：1、房号1-612，客户方琼，成交总价844774元，佣金点数4%，未结现金奖0元，未结总佣金（包含现金奖）33790.96元；2、房号1-812，客户刘罡，成交总价847327元，佣金点数5%，未结现金奖0元，未结总佣金（包含现金奖）21183元；3、房号1-312，客户周金燕，成交总价829053元，佣金点数5%，未结总佣金（包含现金奖）25727元；4、房号1-602，客户林湖钦，成交总价1067500元，佣金点数5%，未结总佣金（包含现金奖）58375元；5、房号1-511，客户潘熙森，成交总价878087元，佣金点数5%，未结总佣金（包含现金奖）48904.35元；6、房号1-805，客户黄国剑，成交总价979639元，佣金点数5%，未结总佣金（包含现金奖）53981.95元。被告于2019年7月6日签收该函件，庭审时对该《请款函》无异议。被告提供《链家公司富丽华府项目佣金结算表》，载明支付给原告的客户黄国剑“实收佣金及现金奖”金额53981.95元，并附相应的中国工商银行网上银行电子回单，显示2020年5月21日被告向原告转账53981.95元，用途为富丽华府佣金。庭审时原被告确认，除案外人黄国剑之外的五套物业的转介代理费尚未支付，但均已经对账核对完毕，其中转介代理费包含了佣金及现金奖，并确认原告已将对应五套成交物业服务费发票提供给被告。另查，2019年10月21日，被告向第三人出具《承诺书》，称因被告及被告工作人员擅自向客户收取各项费用，给第三人造成不良影响，对此承诺愿暂留2%的广告代理费作为承诺保证金，待被告清退费用且取得客户的《清退证明》后，交由第三人查验，查验无误，第三人划付相应预留的广告代理费给被告。未取得客户《清退证明》的承诺保证金，待2年观察期到后支付给被告；被告在销售过程中，通过发放奖金来激励销售人员促成销售方式为被告的推广方式，奖金由被告负责。第三人提供《富丽华府广告代理费结算表（截至2019年10月28日）》，载明58套物业的代理费金额是2530239.15元。其中抬头注明广告代理费7%，暂先付其中的5%，留2%待2年观察期期满后支付。该结算表中包含涉案客户方琼、刘罡、林湖钦、周金燕、潘熙森/宋佩的在内的5套物业的广告代理费结算明细，其中载明客户方琼、刘罡、林湖钦、周金燕、潘熙森/宋佩涉案五套物业的成交日期分别为3月11日、4月5日、5月1日、5月1日、5月6日。被告及第三人均在该结算表上签章确认。第三人提供其向被告支付广告代理费的银行凭证及收款收据，第三人分别于2018年6月18日支付60万元、2018年8月16日支付597389.48元、2019年9月30日支付42万元、2019年11月11日支付526000元、2019年12月27日支付386849.67元，上述金额合计2530239.15元。庭审时，被告确认第三人向其支付了上述结算表中58套物业总佣金的5%即2530239.15元，但认为不包含涉案五套房产在内。第三人确认其与被告关于涉案五套物业广告代理费结算金额总价为312671.87元，已支付该五套物业代理费的5%即223337.05元，广告代理费为分次分批支付的，第三人向被告付款是根据被告出具的发票金额支付，未区分具体哪套物业，涉案五套物业代理费最后付清时间为2019年12月27日，剩余的2%的代理费依被告出具的承诺书由第三人暂扣作为保证金。本院认为，原告与被告签订的《项目转介服务协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方应依照约定严格履行各自的义务。原告已举证证明其依约完成涉案房产的代理销售工作并向被告提供对应发票且经被告进行对账确认，被告对原告完成转介代理工作及转介代理费金额并未提出异议，仅认为未达到代理费结算条件。根据协议约定结算条件“若开发商未按时结佣于甲方，则甲方可于开发商结佣后再与乙方结佣”可知，被告可在与开发商结佣后再向原告支付转介代理费。被告虽主张开发商即第三人未向其支付涉案物业的代理费，但根据第三人提供的结算表、支付凭证及被告出具的《承诺书》可知，被告与第三人已就涉案5套物业在内的代理费进行了结算，并且第三人已向被告支付了上述结算费用，至于被告自愿承诺将其与第三人约定的2%比例的代理费作为保证金留存于第三人处，属于对自身权利的处理，不属于因开发商原因导致的未结佣条件，也不构成拒付原告代理费的抗辩理由。据此，被告应依约向原告支付相应的转介代理费。根据合同约定的支付佣金和现金奖的标准、涉案成交物业的成交价、成交日期、原告请款函载明金额以及原被告的庭审陈述，经核算，被告仍需向原告支付涉案5套成交物业相对应的转介代理费（含佣金和现金奖）合计为187980.31元，对原告关于转介服务费的诉讼请求，本院予以照准。关于原告主张的逾期付款违约金。根据协议约定如被告逾期支付转介代理费原告可向收取延迟履行违约金，原告虽主张被告应向其支付2019年3月21日起至2019年9月2日间的延迟履行违约金，但依据原被告关于被告与开发商结佣后再向原告结佣的约定，现有证据不足以证明在2019年3月21日已达成结算代理费条件，根据第三人庭审陈述及其向被告支付代理费的银行凭证，现有证据无法明确五套物业代理费具体的支付时间，而以第三人向被告支付最后一期代理费时间2019年12月27日为依据，原告主张的延期履行违约金的计算期间均早于该时间，故对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市浩邦房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳链家房地产经纪有限公司支付转介代理费187980.31元；二、驳回原告深圳链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5528.29元（已由原告预交），因原告减少诉讼请求而相对应的案件受理费943.29元，由本院直接退还原告；剩余案件受理费4585元，由原告负担649元，由被告负担3936元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 潘 锡 明人民陪审员 孙 瑞 彩二〇二〇年十月九日书 记 员 李妍（代）陈桂坍