北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20299号原告：朱丽俐，女，1971年10月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：甄海龙，北京市盈科律师事务所律师。被告：吴笑磊，男，1983年8月10日出生，汉族，住河南省西华县。原告朱丽俐与被告吴笑磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告朱丽俐的委托诉讼代理人甄海龙、被告吴笑磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱丽俐向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年5月7日解除；2.请求法院判令被告支付拖欠租金35万元（2020年1月23日-2020年5月7日），并支付房屋占用费用按每日3333.33元，自2020年5月8日至实际腾退房屋之日止；3.请求法院判令被告支付拖欠水电费98952.78元（2019年10月-2020年4月）；4.请求法院判令被告支付物业费20092.80元（2019年10月23日-2020年5月7日）；5.请求法院判令被告支付供暖费81144元（2018-2019年度、2019-2020年度）；6.请求法院判令被告支付违约金2万元且押金20万元不予退还；7.请求法院判令被告腾退租赁房屋。诉讼过程中，朱丽俐变更诉讼请求：1.请求法院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年5月7日解除；2.请求法院判令被告支付违约金2万元且押金20万元不予退还；3.请求法院判令被告腾退租赁房屋。事实和理由：原、被告于2018年8月23日签订位于北京市西城区马连道路X号楼X层租赁房屋的《北京市房屋租赁合同》，被告用作足疗保健经营使用。合同履行过程中，被告多次无故拖欠房租及水电物业等费用。在其拖欠2019年10月至2020年1月各项费用35万余元时，原告本欲根据合同第八条第四款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达10日的”之约定与被告解除合同。后经协商，被告交纳了拖欠费用并签署了承诺书。承诺因多次拖欠房租，如再次逾期原告可当即解除合同，一切后果由被告承担。但至下一季度各类费用应予交纳时，其仍不守信，整季度房租及水电物业等40余万元费用分文未付。时至再后，一季度应交纳费用时亦不交纳。致使原告不仅不能正常收取租金，还要为被告无故垫付其经营所需的水电费、物业费、供暖费等。被告之行为严重违反了合同约定并给原告造成了巨大经济损失。鉴于此，2020年5月7日原告正式通知被告与其解除合同。吴笑磊辩称，我不存在拖欠房租，交房租我是拿着30万元现金，原告不收。2020年5月7日欠的房租，因与原告协商疫情期间免租期3个月，并没有原告所述拖欠房租的情况。1月份，我的股东还转给原告了房租。我同意解除合同，因原告与另外一个人达成承租协议。要求退回20万元押金，违约金2万元不同意支付，诉讼费同意承担，同意腾退房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月23日，出租人朱丽俐（甲方）与承租人吴笑磊（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容为：“第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市西城区马连道路X号楼X层，共计建筑面积966平方米（以下简称租赁房屋）。第二条租赁用途，足疗保健。第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2018年8月23日至2025年8月22日，共计7年（84个月）。甲方给乙方60日免租期，便于乙方作开业筹备工作。甲方于2018年8月24日将房屋按约定条件交付给乙方。第四条租金及支付方式。（一）租金标准：第一年、第二年每年120万元；第三年、第四年、第五年每年140万元……；（二）支付方式，本合同签订当日，乙方支付房屋租赁押金20万元，并付前三个月房租30万元。租赁期满或合同解除后，该押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）具体租金支付按照以下约定日期进行，每季度支付甲方一次性房租，每季度末的25日之前支付。逾期按每天千分之五收取逾期违约金。第五条其他相关费用的承担方式。（一）租赁期内，下列费用由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话及宽带费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费。其中：（1）（2）（3）（6）项按照实际发生由乙方缴纳，（4）（5）（7）项按照国家规定标准缴纳。（二）本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第六条房屋维护及维修。第七条转租。第八条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达10日的；2.擅自改变房屋用途的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.严禁利用房屋从事违法违规活动……；5.未经甲方书面同意擅自转租的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的20％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，除押金不退还外，乙方还应按当月月租金的20％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失（包括直接经济损失以及房屋收益损失）。第十条其他约定事项。第十一条合同争议的解决办法。第十二条其他。乙方每年无偿给予甲方10万元免费充值卡。乙方不再收取任何费用。”2018年8月23日，吴笑磊收到朱丽俐交付的租赁房屋，2018年8月23日至同年10月22日为双方约定的免租期。朱丽俐收到吴笑磊支付的押金20万元。2019年10月26日，朱丽俐收到路艳转账支付的159718元。诉讼中，就本院对路艳付款进行的询问，朱丽俐称“被告与路艳是合作关系，我方找被告要租金，被告不支付，我方才找路艳要求支付的”。吴笑磊称“我方股东路艳支付的15万余元与我支付的30万元都是包含2020年1月的房租及水电费、物业费，租金只有30万元”。2019年11月5日，吴笑磊签署《承诺书》，内容为：“本人因多次逾期支付房租，特此承诺，如再次逾期。出租方可当即解除租赁合同，一切后果由承诺人承担。现欠项目：1.水电费：59717.88元，于2019年11月6日下午6∶00之前交至我公司财务，如不按时交纳视为贵方违约，出租方当即解除租赁合同，一切后果由承诺人承担。2.滞纳金：10000元，于2019年11月8日下午6∶00之前交至我公司财务，如不按时交纳视为贵方违约，出租方当即解除租赁合同，一切后果由承诺人承担。”朱丽俐收到了吴笑磊支付的自2018年10月23日起至2020年1月22日期间的全部租金。其中，2019年10月23日至2020年1月22日租赁期间的租金30万元，吴笑磊是于2019年11月5日以现金方式支付给了朱丽俐。吴笑磊未支付自2020年1月23日起的租金。2020年5月7日，朱丽俐将租赁房屋门上锁贴封条，并在门上张贴“房屋租赁解除通知书”，该通知书的内容为：“1.按租赁合同第八条约定：你（吴笑磊）不按照约定支付房租达10日，我（朱丽俐）方有权单方解除合同，并收回房屋。2.按2019年11月5日承诺书约定：你（吴笑磊）多次逾期支付房租，如再逾期，出租方当即解除租赁合同，一切后果由承诺人承担。综上：我（朱丽俐）方正式通知你（吴笑磊）：立即解除双方签定的租赁合同，限你（吴笑磊）五日内到我公司找朱丽俐办理解除手续及费用结算，并腾空房屋与我（朱丽俐）方办理交接手续。”吴笑磊看到了上述“房屋租赁解除通知书”。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为，朱丽俐与吴笑磊签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同依法成立，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。通过朱丽俐出示的承诺书内容以及朱丽俐于吴笑磊签署承诺书当日即收到了吴笑磊现金支付的2019年10月23日至2020年1月22日租赁期间的租金30万元表明，双方旨在解决吴笑磊于2019年11月5日签署承诺书以前欠付租金等事项，其中包括吴笑磊应支付的2019年10月23日至2020年1月22日租赁期间的租金等争议，双方已通过协商解决。朱丽俐在本案，以吴笑磊未按照合同约定支付租金，构成违约，并于2020年5月7日书面通知吴笑磊解除合同。吴笑磊承租租赁房屋是用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，因此，对朱丽俐以吴笑磊没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，并由吴笑磊承担违约责任的主张，本院不予支持。但鉴于吴笑磊在本案诉讼中明确表示同意解除合同并交还租赁房屋，符合“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定，对朱丽俐请求确认解除合同并由吴笑磊交还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持，对朱丽俐要求吴笑磊偿付违约金的诉讼请求，本院不予支持。朱丽俐之不退还押金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于吴笑磊未就押金提出反诉请求，且吴笑磊未出示已经结清应由其承担费用的证据，故就押金争议，当事人可另循合法途径解决。此次疫情对经济社会产生的重大影响，就争议事项望当事人本着共担风险、共渡难关的原则协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、朱丽俐与吴笑磊签订的《北京市房屋租赁合同》于二○二○年五月七日解除；二、本判决生效之日起十日内，吴笑磊将坐落于北京市西城区马连道路X号楼X层建筑面积为966平方米房屋腾空并交还朱丽俐；三、驳回朱丽俐的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由朱丽俐负担4530元（已交纳）；由吴笑磊负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二〇年十月二十九日法官助理 陈欢书 记 员 王溪