北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初31号原告：洪章明，男，1965年11月18日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：中国光大银行股份有限公司北京建国门内大街支行，经营场所北京市东城区建国门内大街**［一］层［000X］号。负责人：杨震，行长。委托诉讼代理人：王颖楠，北京市国联律师事务所律师。第三人：武汉中能燃气有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区赫山路特**。法定代表人：詹光，董事长。委托诉讼代理人：穆天玉，男，该公司员工。第三人：长春中天能源股份有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区工农大路**海航荣御大厦**。法定代表人：黄博，高级顾问。委托诉讼代理人：王卓，男，该公司员工。原告洪章明与被告中国光大银行股份有限公司北京建国门内大街支行（以下简称光大银行）、第三人武汉中能燃气有限公司（以下简称武汉中能公司）、长春中天能源股份有限公司（以下简称长春中天公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪章明、被告光大银行委托诉讼代理人王颖楠、第三人武汉中能公司委托诉讼代理人穆天玉、第三人长春中天公司委托诉讼代理人王卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪章明向本院提出诉讼请求：确认洪章明对武汉中能公司名下的位于湖北省武汉市汉阳区赫山路特1号的706室房屋（以下简称涉案房屋）享有使用权（租赁权）。事实与理由：光大银行与长春中天公司、黄博、邓天洲、武汉中能公司信用证纠纷一案，法院作出（2018）京02执915号执行裁定书，并对武汉中能公司名下位于武汉市汉阳区赫山路特1号的房屋一栋（以下简称执行标的物）进行司法拍卖，但未对执行标的物上房屋租赁情况予以披露。对此，2019年11月7日，洪章明作为异议人提出书面异议，请求确认其对执行标的物中的706室房屋享有居住权，并在司法拍卖中予以公示。2019年12月18日，法院作出（2019）京02执异1206号执行裁定书，裁定驳回洪章明的申请，并于2019年12月24日邮寄送达。洪章明认为该裁定剥夺了其对执行标的物中涉案房屋的使用权，损害了其合法权益，具体理由如下：2010年，武汉中能公司计划在武汉市汉阳区赫山路特1号修建办公及员工福利住房，其中员工住房部分以员工集资、公司统一施工的模式修建。洪章明作为公司员工参与了集资建房，缴纳了9万元集资款，武汉中能公司将建房款全部用于房屋建设。但因受政策影响，武汉中能公司迟迟未能替员工解决房屋产权问题。员工为维护其合法权益，多次就房屋产权及使用问题与武汉中能公司协商，最终达成一致意见，即将员工由集资建房转为永久居住公司住房，已缴纳的建房款转为房屋租金。洪章明作为员工之一，接受公司这一解决方案。此后，武汉中能公司成为被执行人，执行标的物将被司法拍卖。根据“买卖不破租赁”原则，洪章明对执行标的物中的涉案房屋享有合法占有、使用的权利，即使执行标的物经拍卖后发生所有权转移，也不得影响洪章明对案涉房屋享有继续使用的权利。但法院在执行标的物详情中并未对员工租赁房屋一事予以披露。一旦执行标的物所有权发生变更，将会导致新的产权人剥夺员工使用权的情况发生，严重损害洪章明的合法权益。故请求法院支持洪章明的诉讼请求。光大银行辩称，洪章明的诉讼请求应予驳回。具体理由如下：一、依据鄂（2017）武汉市汉阳不动产权第0015462号《不动产登记证》显示，执行标的物所有权人为武汉中能公司而非洪章明，因此洪章明不是执行标的物的所有权人，其对执行标的物不具有实体权利。二、本案中，洪章明主张其最初是执行标的物的购房人，但该主张并不成立。首先，截至目前，洪章明并未提交任何证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产。需要说明的是，在执行案件办理过程中，执行法官先后多次到湖北省武汉市与武汉中能公司实际负责人穆天玉了解执行标的物状况，但其从未如实披露过存在集资建房的情况。在评估公司到现场进行司法评估时，亦未看到过任何人居住痕迹。另外，洪章明提交的《房屋租赁合同》第二条约定，剩余租金于武汉中能公司将房屋钥匙交付洪章明时支付。洪章明缴纳剩余租金265300元的时间是2019年4月29日。按照上述合同约定可以认为交钥匙的时间是2019年4月，其实际占用执行标的物时间最早也应是2019年4月，明显晚于执行标的物被法院司法查封的日期即2019年1月8日。其次，因洪章明所提交的《收据》、转账凭证等文件均存在一定瑕疵，《收据》均系武汉中能公司单方面出具，无法证明其来源，转账记录的收款人为穆天玉并非武汉中能公司，转账记录上亦未注明用途是购买执行标的物，且《收据》所记载的“购房款”也不能证明所购买的房屋就是执行标的物，因此无法判断洪章明是否已缴纳全部或者部分购房款。最后，武汉中能公司和洪章明对执行标的物的权利性质及用途实际是知悉的，也清楚执行标的物无法进行分割及产权登记的法律障碍。因此，洪章明并非涉案房屋的买受人，不具备“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，其对涉案房屋不具有实体权利。三、洪章明主张其后来与武汉中能公司签署《房屋租赁合同》，是涉案房屋的使用权人。如上述所言，执行标的物的权利性质为划拨/其它，用途为公共设施用地/办公，并非如洪章明所言系用于建设职工宿舍，故武汉中能公司无权改变房屋性质及用途并对外出租。另外，洪章明至今未提供其在法院查封之前已合法占有涉案房屋的证据。综上所述，洪章明的诉讼请求缺乏事实与法律依据，其提起案外人执行异议之诉的目的就是为了阻碍正常执行程序的顺利进行，恳请法院驳回洪章明的诉讼请求。武汉中能公司述称，同意洪章明的诉讼请求。武汉中能公司作为担保人为中天公司提供担保才引起了纠纷，武汉中能公司不是直接债务人。房屋因为历史原因准备建设办公大楼，起初就打算给员工安排住房，产权是武汉中能公司所有，员工在没有取得合法房产证的情况，只能使用。员工要求分割到他们名下，因此才愿意提供资金来建设楼房。当时穆天玉是公司的财务人员，款项之所以打到穆天玉个人名下，是为了在后期建设过程中部分资金安排可以灵活使用，但员工看来，钱就是付给武汉中能公司的。当时签订了投资建房的协议，约定缴纳30%的房款，产权证办理下来后员工再缴纳全款。2010年按照合同约定员工已经缴纳了30%款项，2015年房子基本建设完成，从2017年10月开始，员工一直在要求办理相关手续。但武汉中能公司在办理证件过程中发现标的产权无法分割，也和员工说清楚了这个事情。在办理不了产权证的情况下，武汉中能公司和员工商量后决定以租赁形式进行确权，以保证员工的使用权。这个时间是早于相关诉讼的，武汉中能公司并不是有意阻拦执行进行。在执行法官到公司了解情况时，武汉中能公司只是保证人，债务不是武汉中能公司引发的，牵涉30多个员工，所以武汉中能公司不愿意透露这个情况给法院，法官也没有询问过具体情况，到现场后只是拍摄了楼道现状，当时门没有开，法官也没有要求开门拍摄。至于后续款项交付，是因为产权证没有办理下来，公司没有要求员工交钱。后来员工发现房屋被查封，心情急迫，于2019年4月缴纳了剩余房款，这是员工要求的。实际上在2019年春节，员工就已经开始给房屋装修了。武汉中能公司并不是有意逃避执行，洪章明也知道房屋的所有权其无法享有，但可以享有使用权。长春中天公司述称，据我方了解，洪章明与武汉中能公司之间应该还存在集资建房的合同，但长春中天公司不持有该合同。而且涉案员工不止洪章明一人，还有其他人，有很多员工已经在自己购买的房屋上已经进行了装饰装修。对于洪章明的起诉，长春中天公司没有意见。长春中天公司只是调解案件的当事人，对执行案件中武汉中能公司的房屋情况并不清楚。洪章明围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：洪章明提交的证据：1.劳动合同以及社保证明，证明洪章明系武汉中能公司的员工；2.会议纪要复印件4份，证明2010年武汉中能公司决定组织员工集资建房；3.收据及转账记录，证明洪章明于2010年12月缴纳了建房款9万元；4.房屋租赁合同，证明洪章明与武汉中能公司于2017年将集资建房变更为房屋租赁；5.汇款凭证，证明洪章明于2019年4月29日补交房屋租金265300元；6.（2019）京02执异1206号执行裁定书，证明洪章明提起本次诉讼的依据。光大银行对证据1的真实性予以认可，对关联性、证明目的不予认可；对证据2-证据5的真实性、合法性和关联性均不予认可；对证据6的真实性、关联性、合法性、证明目的均认可。武汉中能公司、长春中天公司对上述证据的真实性、关联性、合法性、证明目的均认可。鉴于武汉中能公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对洪章明提交的证据效力予以确认。是否能够达到其证明目的，本院将依据相关法律规定，经过综合分析判断，作出认定。经庭审质证，本院查明以下事实：一、（2018）京02民初241号案的执行情况光大银行与长春中天公司、黄博、邓天洲、武汉中能公司信用证纠纷一案，本院于2018年10月30日作出（2018）京02民初241号民事调解书，内容为：一、长春中天公司共欠光大银行垫款本金人民币47346874.58元，现长春中天公司于2018年11月7日前（含该日）向光大银行偿还本金500万元；于2018年11月30日前（含该日）向光大银行偿还本金500万元；于2018年12月31日前（含该日）向光大银行偿还本金1000万元；于2019年1月31日前（含该日）向光大银行偿还本金1000万元；于2019年2月28日前（含该日）向光大银行偿还本金1000万元；于2019年3月31日前（含该日）向光大银行偿还本金7346874.58元；二、长春中天公司向光大银行每月21日支付垫资利息及复利（如有）其中垫资利息以未还本金为基数，按照日万分之五标准计算，复利以未按期支付利息为基数，按照日万分之五标准计算，如长春中天公司于2019年3月31日前偿还剩余欠款本金，则长春中天公司于还清欠款当日，结清利息及复利；三、一审案件受理费291947元，减半收取145973.5元，保全费5000元，公告费900元，由长春中天公司负担（于2019年3月31日前给付光大银行）；四、黄博、邓天洲、武汉中能公司对上述一、二、三项的债权金额承担连带清偿责任；五、长春中天公司未能按照上述一、二、三项约定按时足额履行还款义务的，黄博、邓天洲、武汉中能公司亦未能按照上述一、二、三项约定履行担保责任，则光大银行有权立即申请执行剩余欠款本金、利息及复利，且由此产生的全部执行费用均由长春中天公司、黄博、邓天洲、武汉中能公司共同承担。六、在长春中天公司合计还款金额达到人民币500万元时，解除对武汉中能公司银行账户的财产保全措施；在长春中天公司合计还款金额达到人民币1000万元时，解除对长春中天公司银行账户的财产保全措施；在长春中天公司合计还款金额达到人民币2000万元时，解除对黄博所持有长春中天公司股票（股票代码600856）中已质押部分的财产保全措施；在长春中天公司合计还款金额达到人民币3000万元时，解除对邓天洲所持有长春中天公司股票（股票代码600856）中已质押部分的财产保全措施；在长春中天公司合计还款金额达到人民币4000万元时，解除对黄博和邓天洲所持有的青岛中天资产管理有限公司股权的财产保全措施；在长春中天公司清偿全部债务时，解除对黄博和邓天洲所持有长春中天股票（股票代码600856）中未质押部分的财产保全措施；七、各方当事人在该案项下再无其他纠纷；八、该调解协议由各方当事人签署后即具有法律效力。该民事调解书生效后，长春中天公司、黄博、邓天洲、武汉中能公司未如期履行民事调解书确定的义务，光大银行于2018年11月3日向本院申请强制执行，本院立案执行后，于2019年1月8日查封武汉中能公司名下执行标的物。执行过程中，洪章明就涉案房屋提出执行异议，本院于2019年12月18日作出（2019）京02执异1206号执行裁定书，裁定驳回洪章明的异议请求。洪章明不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。二、租赁合同签订、租金支付及涉案房屋租住情况2010年12月20日，洪章明通过其名下尾号为7415的中国建设银行账号向穆天玉名下尾号为7415的账号转账90000元。同日，武汉中能公司向洪章明出具收据，载明收款事由为购房款。2017年10月10日，武汉中能公司（甲方）与洪章明（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：2010年，为解决职工住房问题，根据公司办公会议工作布置，秉承“员工自愿出资、公司创造条件、个人承担建房资金”的原则，甲方在自有汉阳区赫山路特1号的土地上，配套建设职工住宅。截止本协议签订之日止，甲方共收到乙方建房款90000元，并全部用于房屋建设。现房屋已全部建设完毕，具备入住条件，因土地政策等原因，甲方无法为乙方办理不动产登记。为妥善解决乙方住房问题，经双方友好协商，达成以下协议：一、自本合同签订之日起，甲方将位于武汉市汉阳区赫山路特1号7层706室106平方米的房屋永久出租给乙方居住、使用。原先按房屋使用面积乙方应缴纳的建房款全额转为租房租金，乙方在房屋使用期间不再另行支付额外的租金。二、房屋租金355300元，分两期支付如下：1.乙方于2010年12月份已缴纳的购房款90000元性质变更为首期租金；2.剩余租金265300元，于甲方将房屋钥匙交付乙方时支付，双方另行协商确定交款时间……2019年4月29日，洪章明通过其名下尾号为0334的中国建设银行账户向武汉中能公司转账汇款65300元；通过其名下尾号为3222的湖北银行账户向武汉中能公司汇款200000元。同日，武汉中能公司向洪章明出具收据，载明收款金额265300元，收款事由购房款。关于涉案房屋租住情况，庭审中，洪章明确认其于2019年4月29日交付第二期租金时取得涉案房屋钥匙。洪章明亦认可其交付第二期租金时已知晓涉案房屋被法院查封的情况。另查明，执行标的物登记在武汉中能公司名下，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权，权利性质：划拨/其他，用途：公共设施用地/办公。本院认为，案外人提起执行异议之诉是基于其认为执行标的物系其所有或认为其在该标的物上享有能够对抗执行的合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，洪章明主张其与武汉中能公司之间存在房屋租赁合同关系，并提交其与武汉中能公司于2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》，但洪章明未能提交证据证明在签订该份《房屋租赁合同》至法院查封执行标的物期间双方实际履行了相应的合同义务。根据庭审查明的情况，洪章明于2019年4月29日向武汉中能公司付清《房屋租赁合同》项下的房屋租金，并于当日获得涉案房屋钥匙，即自2019年4月29日起洪章明才实际占有控制涉案房屋。洪章明、武汉中能公司在知晓涉案房屋已被人民法院查封的情况下，仍进行剩余租金交付以及房屋钥匙交接事宜，具有恶意阻碍执行的嫌疑。同时，因洪章明占有使用涉案房屋的时间晚于人民法院查封的时间，亦不符合上述法律规定，故洪章明的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。综上，洪章明请求确认其对涉案房屋享有使用权（租赁权）的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回洪章明的全部诉讼请求。案件受理费70元，由洪章明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 楠审 判 员  王 楠审 判 员  曹 欣二〇二〇年十月三十日法官助理  穆小丽书 记 员  崔亚楠