江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初2645号 原告：吉安市住房公积金管理中心，住所地：吉安市市民服务中心**，统一社会信用代码：12361000733914459X。 法定代表人：王峰，系该中心主任。 委托诉讼代理人：李明，江西井冈律师事务所律师，特别授权。 被告：黄磊，男，1982年9月21日出生，住吉安市吉州区。 被告：涂艺，女，1988年7月12日出生，住吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：王申蔚，男，1951年11月15日出生，住吉安市吉州区。 被告：吉安市新生房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市青原区吉州路**，统一社会信用代码：9136080075421884XE。 法定代表人：雷金发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓保昌，该公司职工。 第三人：中国建设银行股份有限公司吉安市分行，住所地：江西省吉安市吉州区井冈山大道**，统一社会信用代码：913608008619734882。 负责人：徐斌，行长。 原告吉安市住房公积金管理中心（以下简称吉安公积金中心）与被告黄磊、涂艺、吉安市新生房地产开发有限公司（以下简称新生房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司吉安市分行（以下简称建行吉安市分行）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吉安公积金中心委托诉讼代理人李明，被告涂艺及其委托诉讼代理人王申蔚、新生房地产公司的委托诉讼代理人邓保昌到庭参加诉讼。被告黄磊、第三人建行吉安市分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告吉安市公积金中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除第三人与被告黄磊于2014年4月30日签订的《住房公积金借款合同》（合同编号：20140398752）；2、判令被告黄磊、涂艺共同偿还借款本金238335.15元，支付截止2020年5月20日起至债权全部清偿之日的利息（含罚息，借款合同载明的贷款利率基础上加收50%）；3、判令被告支付律师费6000元；4、判令被告吉安市新生房地产开发有限公司对上述第二、第三项债务承担连带保证责任；5、依法确认原告对坐落于吉安市青原区东南角2号地块尚东峰汇4号楼2-1204室具有优先受偿权；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月7日，被告黄磊、涂艺共同向原告申请公积金贷款272000元用于购买青原区华能大道交叉口东南角2号地铁尚东峰汇4号楼2-1204室的房产，经原告审批通过后，于2014年4月23日向第三人下达委托贷款通知书，同日，第三人与被告黄磊签订了《住房公积金借款合同》。合同约定了借期、利率、还款方式、逾期罚息、抵押担保等内容。合同签订后，原告依约将借款出借给被告，但是被告却违反合同约定，现已逾期达四十多期。因案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未完成抵押权登记，原告尚未取得他项权利证书，被告新生房地产公司免除阶段性保证责任的条件未成就，因此其应在合同约定的范围内承担保证责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。 被告涂艺辩称，1、涂艺不是本案适格诉讼主体，也不是公积金贷款的资格人，本案被告应为黄磊，公积金管理中心批复与发放贷款均为黄磊；2、黄磊与涂艺已于2014年12月解除了夫妻关系，约定诉争房产归黄磊所有，黄磊根据离婚协议在相关部门办理了该房房贷的业主变更手续，同时在其后一人负责缴纳贷款，应认定原告已同意将涂艺删除房贷人的事实；3、根据原告申请表约定，如果和黄磊违约未缴纳贷款，由黄磊的管理单位代扣；4、黄磊自2017年1月以来一直未缴纳脂肪贷款本息，而原告至今从未向涂艺发出催缴等相关文件，该行为已经三年多，本案已超过诉讼时效。 被告新生房地产公司辩称，我们与黄磊签订了合同，但是没有和涂艺签订合同，2014年我们就把办证手续准备好了，发票也邮寄给了黄磊，他也签收了，黄磊是否办证我们决定不了。我们不应承担连带保证责任，不该扣我们的保证金， 被告黄磊未作答辩。 第三人建行吉安市分行未作陈述。 原告吉安市公积金中心为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了事业单位法人证书、吉安市人民政府任免通知、法定代表人身份证复印件、《商品房买卖合同》、吉安市住房公积金贷款申请表审批表、授权书、个人信用报告、吉安市住房公积金贷款业务委托协议、委托贷款通知书、《住房公积金借款合同》、个人借款凭证、不动产登记证明、公积金贷款逾期还款明细、《律师代理合同》、发票等证据。经审查，原告当庭出示的证据材料来源合法，内容真实，具有证明效力，本院依法予以认定。被告涂艺为支持其辩称向本院提交了离婚证、离婚协议书、房产档案信息查询结果证明、委托贷款通知单、住房公积金审批表、公积金逾期贷款表等，经审查，本院对上述证据的真实性合法性予以认定，对证明目的将结合其他证据综合认定。被告新生房地产公司向本院提交了案涉房屋的发票、江西省地方税务局通用机打发票明细、吉安市建设工程竣工验收备案申请表，本院经审查认为上述证据不能证明黄磊怠于办证，不能达到其证明目的。 被告黄磊未向法庭提交证据。 本院经审理查明，2013年12月11日，被告黄磊与被告新生房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定黄磊购买青原区华能大道交叉口东南角2号地块尚东峰汇4号楼2-1204室房产，总价389600元，首付117600元。2014年1月7日，被告黄磊、涂艺共同向原告申请公积金贷款272000元用于购买诉争房产，经原告审批通过后，于2014年4月23日向第三人建行吉安市分行下达委托贷款通知书。同日，第三人与被告黄磊签订了《住房公积金借款合同》，约定，黄磊向原告借款人民币272000元，借款期限自2014年4月30日起至2034年4月30日止，按约还款总期数240期，年利率3.25%，还款方式为等额本息。合同还约定，本合同项下借款逾期的，罚息利率为50%。为担保所借款项如期归还，借款合同约定将上述房产抵押给原告，同时新生房地产公司为上述债务提供阶段性保证，抵押担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等）。黄磊、涂艺作为抵押人在合同上签订，新生房地产公司作为保证人在合同上加盖公章。合同签订后，原告依约将借款出借给黄磊，但是被告却未按时归还借款，现已逾期四十多期。 另查明，案涉房产至今未办理房产证，仅办理了抵押权预告登记，尚未完成抵押权登记。 再查明，被告黄磊与被告涂艺于2013年10月31日办理结婚登记，于2014年12月3日办理离婚登记，离婚协议约定诉争房产归黄磊所有，由黄磊承担按揭款。 本院认为，合法的借贷关系应予保护。第三人建行吉安市分行受原告的委托与被告黄磊、涂艺签订的《住房公积金借款合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告已按约足额发放贷款，被告黄磊、涂艺未按约归还借款本金及利息，违反了合同的约定，构成违约，现原告要求解除《住房公积金借款合同》并要求被告按照合同约定归还全部借款本金及利息，并承担相应违约责任的诉请，本院予以支持。根据双方合同约定，被告应按逾期利率即借款利率水平上加收50%向原告支付逾期利息及律师费6000元。被告涂艺辩称其不是适格被告，不应承担责任，本院认为，签订《商品房买卖合同》、申请公积金贷款等均发生在夫妻关系存续期间，诉争房产为夫妻共同财产，房产上的银行贷款为夫妻共同债务，虽然双方的离婚协议中约定该房产归黄磊所有，贷款由黄磊归还，但该协议效力仅及于夫妻二人，对外不能对抗第三人，债权人仍有权向双方主张权利。故涂艺应对上述债务承担共同还款责任，在其承担还款责任后可基于离婚协议向黄磊主张追偿。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致对商品房的抵押权未能依登记而及时设立。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人吉安市公积金中心对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因被告新生房地产公司提供的为阶段性保证即从贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交建行吉安市分行之日止，在抵押权未能依法登记而设立的情况下，新生房地产公司应依照合同约定，在其保证范围内承担连带保证责任。新生房地产公司辩称未办理抵押登记系由于黄磊怠于办理房产证造成，未提供足够证据证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人新生房地产公司在承担保证责任后，有权向债务人黄磊、涂艺追偿。本案中被告黄磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利并自行承担相应的不利法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、解除第三人中国建设银行股份有限公司吉安市分行与被告黄磊于2014年4月30日签订的《住房公积金借款合同》（合同编号：20140398752）； 二、被告黄磊、涂艺于本判决生效之日起十日内偿还原告吉安市住房公积金管理中心借款本金238335.15元及利息、罚息（利息、罚息计算至2020年5月20日为29460.05元，此后的利息、罚息按照合同约定的标准计算）； 三、被告黄磊、涂艺于本判决生效之日起十日内支付原告吉安市住房公积金管理中心律师费6000元； 四、被告吉安市新生房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 五、原告吉安市住房公积金管理中心对吉安市青原区东南角2号地块尚东峰汇4号楼2-1204室房产拍卖、变卖所得价款具有优先受偿权； 六、被告吉安市新生房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄磊、涂艺追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5406元，由被告黄磊、涂艺、吉安市新生房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  杨济浪 人民陪审员  郭 静 人民陪审员  廖军丽 二〇二〇年十月十二日 法官助理邓志娇 书记员郭雨 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 中华人民共和国物权法 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算