湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初350号原告：袁巧生，男，1975年8月26日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：夏发涛，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳波，湖北山河律师事务所实习律师。被告：黄雪酶，女，1987年7月24日出生，汉族，住湖南省邵东县，委托诉讼代理人：李运华，湖北今天律师事务所律师。被告：黄怀军，男，1969年1月9日出生，汉族，住武汉市江汉区，第三人：冷鸥，女，1963年6月17日出生，汉族，住武汉市硚口区。原告袁巧生与被告黄雪酶、黄怀军物权保护纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。本院后依职权追加冷鸥为第三人，并于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告袁巧生的委托诉讼代理人夏发涛、李泳波，被告黄雪酶及其委托诉讼代理人李运华，被告黄怀军，第三人冷鸥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁巧生提出诉讼请求，判令二被告：1、腾退位于武汉市东西湖区奥林匹克花园12栋6号房产给原告袁巧生；2、支付实际占有的租金（按6000元/月的标准，自2019年8月27日计算至实际腾退之日，暂计算至2020年2月27日的租金36000元）；3、承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月27日，黄石市下陆区人民法院作出（2019）鄂0204执360号之一执行裁定书，将被告黄怀军所有的位于武汉市东西湖区奥林匹克花园12栋6号（不动产证号：武房权证东字第**）房屋所有权转移给原告袁巧生，原告袁巧生已完成产权变更登记并制作产权证书。现原告袁巧生查明该房屋实际占有使用人为两被告，为维护原告袁巧生合法利益，诉至法院，望判如所请。被告黄雪酶辩称，本案不是物权保护纠纷，应为房屋租赁合同纠纷，被告黄雪酶与第三人冷鸥签订房屋租赁合同，合法占用涉案房屋。原告袁巧生要求被告黄雪酶腾退没有法律依据，请求驳回其诉讼请求，并赔偿被告黄雪酶的律师费损失。被告黄怀军辩称，涉案房屋在办理抵押前被告黄怀军已告知银行将房屋出租给第三人冷鸥的事实，同时也将相关情况告知了法院拍卖的人员，且涉案房屋已经抵押给银行，现已拍卖，与我无关，原告袁巧生要求我腾退房屋没有依据，请求驳回其诉讼请求。第三人冷鸥述称，2014年我承租了涉案房屋，后于2017年将涉案房屋转租给了被告黄雪酶，被告黄雪酶向我支付租金，其是合法占有涉案房屋。本院经审理查明如下事实：位于武汉市东西湖区奥林匹克花园****房屋（以下简称涉案房屋）的原所有权人为黄怀军。黄怀军曾为黄石华彩钢板有限公司（以下简称华彩公司）向中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行（以下简称邮储银行黄石分行）的贷款提供最高额抵押担保，并签订抵押合同，将涉案房屋抵押给邮储银行黄石分行。涉案房屋于2015年7月29日办理抵押权登记。因华彩公司未如期偿还贷款，邮储银行黄石分行向黄石市下陆区人民法院起诉。该院作出（2017）鄂0204民初313号民事判决。华彩公司不服上述判决，上诉至湖北省黄石市中级人民法院，该院后作出（2017）鄂02民终1149号民事调解书，调解协议内容之一为华彩公司、贺小晚未按期履行债务，邮储银行黄石支行则对涉案房屋和另一抵押物的拍卖或变卖款项在华彩公司债务范围内享有优先受偿权。因华彩公司未能履行调解协议内容，邮储银行黄石分行向黄石市下陆区人民法院申请强制执行，该院于2019年7月2日作出（2019）鄂0204执360号执行裁定：拍卖涉案房屋。袁巧生参与司法拍卖，并最终通过拍卖购买了涉案房屋。黄石市下陆区人民法院作出（2019）鄂0204执360号之一执行裁定：一、被执行人黄怀军名下位于武汉市东西湖区奥林匹克花园12栋6号（不动产权证号：武房权证东字第**）房产的所有权归买受人袁巧生所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人袁巧生时起转移；二、买受人袁巧生可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。涉案房屋目前的登记所有权人为袁巧生。另查明，2014年1月20日，黄怀军与冷鸥签订《房屋租赁合同》，约定黄怀军将涉案房屋出租给冷鸥，租赁期限20年，自2014年1月22日至2034年1月21日，租金每年120000元，无价格浮动，且无押金约定，租金支付方式为合同签订之日起一年内支付20年的全部租金2400000元，双方同意冷鸥在签订合同之日起一周内支付400000元，余款一年内付清，租赁期限内不允许转租，如需转租需经过黄怀军同意。同日，黄怀军向冷鸥出具收条，证明其收到冷鸥涉案房屋的租金第一笔款项400000元，但未提供该笔款项的转账记录。2014年8月27日，黄怀军再次向冷鸥出具收条，证明其收到冷鸥支付的20年租金余款2000000元，并提供了冷鸥向贺小晚（黄怀军配偶）的银行转账记录，但该笔转账记录中记载的摘要为“借款”。冷鸥在承租涉案房屋期间未占有使用涉案房屋。2017年5月22日，黄怀军与冷鸥签订补充协议，约定黄怀军同意冷鸥转租涉案房屋。2017年6月1日，冷鸥与黄雪酶签订房屋租赁协议，约定冷鸥将涉案房屋转租给黄雪酶，租赁期限自2017年6月1日至2033年12月31日，租金为1000000元，自协议签订之日起三年内一次性付清。2019年9月12日，冷鸥出具收条，证明黄雪酶向其支付涉案房屋的全部租金1000000元，并提供银行转账记录。另，黄雪酶的银行交易记录中显示，2019年9月12日，黄雪酶除向冷鸥转账上述1000000元外，还向冷鸥转账49333元。2019年9月30日，冷鸥向黄雪酶转账1500000元。该借款的摘要记载为“借款”。现涉案房屋由黄雪酶实际占有。同时，涉案房屋在黄石市下陆区人民法院司法拍卖过程中，黄雪酶参与了竞买，并于2019年8月10日交纳了保证金200000元，但未竞买成功。黄石市下陆区人民法院后将保证金退还给黄雪酶。袁巧生现诉至法院，要求如诉称。本院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁的原则，但这一原则适用的前提是承租人与出租人均系善意的。就本案而言，黄怀军为涉案房屋的原所有权人，其虽然在涉案房屋设立抵押前已将房屋出租给冷鸥，但该房屋租赁合同的时间长达20年，租金亦在20年期间不存在浮动，20年的租金一次性支付，上述行为均与正常交易习惯不符。同时，冷鸥虽主张实际履行了租赁合同，向黄怀军支付了全部租金，但第一笔400000元仅提供收条，未提供银行交易明细，第二笔2000000元虽提供银行交易明细，但该笔交易的摘要为借款，不能证明履行的是租赁合同，冷鸥亦未实际占有使用涉案房屋，故黄怀军提供的证据不能证明其将涉案房屋出租给冷鸥系善意的。关于冷鸥将涉案房屋转租给黄雪酶的行为，双方于2017年6月1日签订房屋租赁合同，此时，涉案房屋上已设立了抵押，黄雪酶作为承租人，理应对涉案房屋的情况进行尽职调查，但黄雪酶未履行调查义务，其与冷鸥约定的租赁期限亦不符合常理，约定的租金远低于冷鸥承租房屋时的租金，这更加与正常交易习惯不符。同时，黄雪酶支付租金的时间甚至晚于涉案房屋被拍卖的时间，而在其向冷鸥转账支付1000000元后不久，冷鸥又将款项转回黄雪酶，上述行为均表明黄雪酶承租房屋亦不是善意的，存在与冷鸥、黄怀军串通的嫌疑。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，黄雪酶的租赁关系发生在邮储银行黄石支行在涉案房屋上设立的抵押权之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。而袁巧生对涉案房屋享有的所有权来源于邮储银行黄石支行抵押权的实现，故袁巧生对涉案房屋享有的所有权可以对抗黄雪酶在先设立的抵押权，对袁巧生主张黄雪酶腾退涉案房屋的请求本院予以支持。关于支付占用费的请求。因黄雪酶无权占有涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十二条的规定，对袁巧生主张黄雪酶支付无权占有期间房屋使用费的请求本院予以支持。参照涉案房屋同地段市场租赁价格，本院酌情认定涉案房屋的租赁价格为5000元/月，黄雪酶应按照此标准支付自2019年8月27日起至房屋实际腾退之日止的占用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百九十条、第二百四十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄雪酶于本判决生效之日起十日内向原告袁巧生腾退位于武汉市东西湖区奥林匹克花园12栋6号房屋[不动产权证号：鄂（2019）武汉市东西湖不动产权第0059914号]；二、被告黄雪酶于本判决生效之日起按照5000元/月的标准向原告袁巧生支付自2019年8月27日起至实际腾退之日止的房屋占用费；三、驳回原告袁巧生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12344元（已减半收取，原告袁巧生已预缴），由被告黄雪酶负担，并在支付上述款项时一并向原告袁巧生支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 殷 璇二〇二〇年十月二十二日书记员 祝新月