广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初15050号原告（反诉被告，以下简称原告）：张云祥，男，1964年8月16日出生，汉族，身份证住址河南省沈丘县，委托诉讼代理人：朱光荣，广东广颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓亚娟，广东广颂律师事务所实习人员。被告（反诉原告，以下简称被告）：谢协建，男，1975年10月1日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县，委托诉讼代理人：彭懿君，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李盛杰，广东正大方略律师事务所实习人员原告张云祥与被告谢协建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云祥及其委托诉讼代理人朱光荣、邓亚娟，被告谢协建的委托诉讼代理人彭懿君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、被告向原告支付2020年3月起至实际支付之日止（暂计至2020年6月10日）拖欠的租金490402.84元、滞纳金225585.29[详见租金、滞纳金计算依据]；2、原、被告依法解除《厂房租赁协议》并由原告收回该物业的经营管理权；3、原告无须返还20万保证金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告系广州市白云区嘉禾街二马路三社工业园厂房自编***号楼一楼整层和2号楼一楼部分厂房、院内空地（下简涉案物业）的房东。2014年1月13日，原告与被告、范敏杰、蔡代春签署《厂房租赁协议》，约定原告将涉案物业出租给被告等三人使用，租赁期限从2014年2月20日起至2022年2月19日止，月租金为96498元。租金从2015年2月在上期租金基础上递增5%，每两年递增10%，即2017年2月、2019年2月、2021年2月均在上期租金标准的基础上递增10%。承租方应在每月10日前将当月租金、水电费一次性交给原告，如未按时交超过一天收滞纳金5%，若超过一个月未缴交租金、水电费，并由原告书面通知后仍不缴交，为违约，原告有权终止本协议的履行并收回该物业。协议期内，原告同意被告等人向第三方转租。2016年5月13日，范敏杰、蔡代春与被告三方签署《厂房租赁内部股权转让协议》，约定范敏杰、蔡代春将持有的股权全部转让给被告，原告收取的保证金也归被告所有。同日，范敏杰、蔡代春与被告共同出具《望岗三社思宾工业区物业转让说明》，内容与股权转让协议一致，原告在该说明上签名确认。被告持有涉案物业后，自2020年2月起便未缴纳租金，原告考虑到受疫情影响，同意免除被告2月份租金，被告曾出具一张空头支票给原告支付3月租金，后无法兑付。截至2020年6月10日，被告已拖欠4个月租金，根据合同约定，被告已构成违约，故原告无需再退还租赁期间保证金20万。故提起本案诉讼。被告辩称：自2020年3月起至今，原告违法加建并侵占涉案厂房，多次采取停水停电措施逼迁，导致被告无法正常使用厂房，原告无权要求被告支付房屋租金或占用费。原告在涉案物业一楼厂房加建夹层和第三层，堵塞损毁厂房楼体过道，违法搭建工程架，围蔽厂房出入口，违法搭建一楼至加建楼层的楼体过道，地板被打烂挖洞，损坏外墙，在涉案物业堆放大量建筑材料和垃圾，该行为持续至今。被告原租客因原告违建、阻塞出入，漏水等安全隐患，以及原告多次停水停电，导致无法正常经营，大部分租客已被逼搬迁。涉案物业目前实际由原告占有和经营，原租客刘仲联、鲍远新等人已向原告交付租金。2020年5月6日，被告委托律师发函给原告，原告拒收，被告无奈只能走访反映违法改建问题，该事实得到嘉禾街道办事处的确认。2020年7月7日，广州顺翔物业管理有限公司张贴《通知》，以拖欠租金为由，通知“厂房由我司收回，下方租客与我物业重新签订租赁合同，原合同已作废”。原告上述行为严重违反合同约定，损害被告合法权益，特此提起反诉诉讼请求：1、原告向被告支付保证金200000元及利息（利息以200000元为计算基数，自2014年1月13日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止）；2、原告赔偿被告经济损失（补偿金）245200元，水电安装、装修损失150000元；3、原告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。原告对反诉辩称：被告从2020年3月开始拖欠租金至今，已经构成违约，原告无需退还保证金200000元。关于利息，被告主张从2014年1月13日起算利息缺乏依据，根据《厂房租赁协议》第四条的约定，双方已就退还保证金免息进行了约定。另一方面，双方就退还保证金存在争议，需在本案中予以处理，故在尚未确定责任承担方的情况下，不存在计算利息的问题。关于赔偿经济损失，属于侵权之诉，与本诉不属于同一法律关系，不宜在本案中一并审理。被告主张侵占物业、违法加建的事实不存在，原告仅是按政府部门的要求对涉案租赁场地进行整改，加建的夹层在政府部门要求下已拆除完毕；至于第三层加建问题，涉案物业被告租用的仅为第一层，并不涉及第三层，不在租赁合同范围内，与被告无关，亦未对被告造成任何损害。被告无证据证实对其造成了损害后果，亦未证实损害后果与原告的行为存在直接因果关系，故侵权行为不成立。被告从未投入任何资金进行装修，故不存在装修损失，水电均是原告安装，根据租赁合同第二条（三）的约定也可看出。被告有能力履行而拒不履行生效法律文书，早已被列入失信被执行人，可见被告已丧失诚实信用。请求驳回被告的全部反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的厂房租赁协议、厂房租赁内部股权转让协议、望岗三社思宾工业园物业转让说明、照片、律师函、拒收回执、云群访[2020]95号《诉求事项转送告知书》、云嘉综[2020]32号《受理告知单》、广州云信访答复信息、通知、情况说明、收据、通话录音（录音文字记录）、执行信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月13日，原告（甲方、出租方）与被告、范敏杰、蔡代春（共同作为乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将位于广州市白云区嘉禾街二马路三社工业园厂房自编***号楼一楼整层和****号楼一楼部分厂房、院内空地（即涉案物业）租给乙方使用，面积5961㎡，租金每月96498元，从2015年2月在上期租金标准递增5%，每两年递增10%；甲方在该物业3号楼的适当位置安装独立的水、电表各一份，并将水电接通；租期自2014年2月20日至2022年2月19日，2014年1月12日至2014年2月20日为免租装修期；保证金200000元，本协议期满时，甲方应及时一次性退还保证金（免息），乙方在每月10日前支付当月租金、水电费，超过一天收滞纳金5%，若超过一个月未交，并由甲方书面通知后仍不缴交，甲方有权终止本协议并收回该物业；若甲方中途不履约而违约的，须向乙方退回保证金，对乙方造成损害的，由甲方承担损害赔偿责任，甲方须一次性向乙方支付2个月的租赁收入作为乙方补偿金；等等。2016年5月13日，范敏杰、蔡代春将涉案物业的股权转让给被告，保证金20万元也归被告。同日，范敏杰、蔡代春与被告签署转让说明，写明涉案物业今后由被告直接对原告负责，原告亦在该转让说明中签名确认。被告出示照片，主张原告存在违法搭建夹层、加建顶层，屏蔽外墙，损坏地面、加建楼梯、拆除门窗的行为，照片中外墙围蔽有避开出入口。原告对照片不予确认，但确认其有在空置场地搭建夹层，且是经过被告同意，夹层搭建时间是2020年4月至5月，而被告在2020年3月开始就没有缴纳租金，夹层在2020年6月应政府要求拆除了；并不存在加建顶层的行为，仅是对老旧楼体进行加固和美化，需要对外墙进行防水处理，该行为也发生在2020年6月，不影响被告租赁及人员进出；地面损坏仅是出于建设夹层的需要、2-3天便恢复了，没有造成永久性损坏；搭建楼梯是应政府的要求，在河涌边6米不能有建筑物，故在2020年4月进行整改，将楼梯位置进行调整，该行为已与小租户进行了协商，对小租户进行了租金补贴，没有对被告造成任何损失；而拆除门窗等行为发生在2019年8月至10月，该期间被告均已正常缴纳了租金，与本案无关。2020年5月6日，被告委托律师向原告发出律师函，内容是原告单方加建行为涉嫌违法建筑，导致涉案物业无法正常经营使用，请原告收函后立即停止违法行为，赔偿被告损失，被告自2020年3月起不予支付租金并不负违约责任；等等。该律师函因收件人不在未签收。原告对律师函真实性无异议，但对律师函内容不予认可。2020年5月15日，广州市白云区信访局向被告出具告知书，告知被告于2020年5月15日反映的违法改建问题已转送至嘉禾街道办事处、广州市白云区城市管理和综合执法局依法办理。2020年5月25日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处向被告出具受理告知单，记载被告反映原告在被告承租的厂房一楼违法改建等问题，该街决定予以受理。2020年6月29日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处对信访进行短信回复，内容是河涌6米范围部分已拆除，现场剩余两栋实体厂房，分别1栋二层和1栋三层，巡查中发现该址第二栋厂房除外立面装修外，有两间门面内部存在加建钢结构夹层，我街已现场要求当事人立即拆除夹层部分。2020年6月11日，我街再次到现场巡查，该地址第二栋厂房内夹层部分已拆除大半部分。我街将继续跟进有关情况，督促当事人尽快拆除夹层部分，恢复该厂房原有结构，同时要求该物业向街道相关部门完善审批手续再进行装修加固和维修。被告主张原告已自行收回场地，出示以下证据:1、通知照片，记载2020年7月7日由广州顺翔物业管理有限公司出具，写明因被告拖欠3-7月租金、水电费及管理费，现视为被告自动放弃合同，厂房由该公司收回，租客与该公司重新签订租赁合同；等等。2、被告与租客刘仲联租赁合同及刘仲联的收据照片；3、被告与租客鲍远新的厂房租赁合同及通话录音。原告对上述证据1照片不予确认，对证据2中的的收据照片予以确认，对证据3通话录音不予确认，仅确认自2020年5月开始在司法所的调解下已向被告的租户直接收取租金。被告为证实其存在装修损失，出示收据，记载今收到望岗三社谢协建厂房、办公室、仓库隔墙约700方电线安装及电表电箱材料及人工（备注：2014年-2015年9月份）工程，已结清工程款150000元。经手人处有“傅少明”签名字样。被告称该150000元是2014年至2015年期间多项零散、间断工程的总工程款，每次小工程是现金支付。原告对被告上述收据及主张均不予确认。审理中，被告确认原告加建的位置位于3号楼，但主张加建搭了很多架子，导致2号楼和3号楼均受影响；被告称其主张的经济损失245200元，是因原告占用物业导致被告的租客搬走，因此被告无法收取租金还面临被租客追究违约责任的风险，故按两个月租金标准来主张该损失。还查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。广东省人民政府决定自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，后决定自2020年5月9日起将新冠疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应。本院认为，原告作出租方，未能举证证实涉案租赁物业有取得建设工程规划许可等相关报建审批，故涉案租赁物业涉及违法建筑，原、被告就涉案租赁物业签订的《厂房租赁合同》应属无效。原告要求判令合同解除，于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于物业返还，合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还，但原告已于2020年5月开始直接向次承租人收取租金，应视为原告自2020年5月开始已实际接管了涉案物业，无需被告再行向原告返还，故原告要求被告返还涉案物业无事实依据，本院不予支持，予以驳回。关于保证金200000元，同样，合同无效，因无效合同所取得的财产应当予以返还，故原告应向被告返还该200000元保证金，因此，本院对原告要求无需返还保证金200000元的诉讼请求予以驳回，对被告要求原告返还该200000元保证金的诉讼请求予以支持。关于2020年3月开始的租金即占有使用费，因原告已于2020年5月对涉案物业进行管理，故2020年5月及之后的占有使用费被告无需承担。被告主张原告有加建夹层、围蔽外墙、加建楼体等影响被告使用涉案物业的行为，原告确认在2020年4月有进行加建夹层及楼体，故本院对原告的施工行为予以采信。原告主张该施工行为已取得被告同意，但未能提供证据证实，应由原告承担举证不能的不利法律后果；原告另抗辩加建场所被告并未出租使用，但被告是否实际出租与原告是否可以施工并不存在因果关系，被告主张原告施工行为影响涉案物业的使用，该主张合理，本院予以采纳。考虑原、被告均确认原告施工的仅是涉案物业的其中部分区域，故本院酌情认定2020年3月及4月期间的占有使用费标准共为200000元。关于经济损失及水电安装、装修损失，被告未能提供充分证据证实该损失有实际产生及支付，本院不予支持，予以驳回。关于原告主张的滞纳金及被告主张的利息，合同无效，原、被告对于合同无效都有过错，应当各自承担相应的责任，故对滞纳金及利息均不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告谢协建向原告张云祥支付2020年3月及4月的占有使用费共200000元；二、自本判决生效之日起五日内，原告张云祥向被告谢协建返还保证金200000元；三、驳回原告张云祥的其他诉讼请求；四、驳回被告谢协建的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5479.94元，由原告张云祥负担3949.2元，由被告谢协建负担1530.74元。本案反诉受理费4876元，由原告张云祥负担1638元，由被告谢协建负担3238元。原、被告负担的本、反诉受理费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十月二十四日书记员  苏秋雅