北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初17612号原告北京龙建天鸿顺鸭业有限公司，住所地北京市房山区琉璃河镇平各庄村东。法定代表人崔占社，总经理。委托代理人白如静，北京熙明律师事务所律师。被告王怀，男，1956年7月13日出生，汉族，住北京市房山区。委托代理人李秋生，男，1962年6月2日出生，汉族，住北京市房山区。原告北京龙建天鸿顺鸭业有限公司（以下简称龙建公司）与被告王怀租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出（2018）京0111民初2422号民事判决书，龙建公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）京02民终4902号民事裁定书，裁定撤销（2018）京0111民初2422号民事判决，发回本院重审。本院依法由审判员辛崇增担任审判长，与人民陪审员刘书会、吕志光另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告龙建公司的委托代理人白如静、被告王怀及其委托代理人李秋生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙建公司诉称：2006年1月16日至26日，被告王怀以他的北京圣水食品有限责任公司（以下简称圣水公司）的名义与北京弘奇恒立科贸有限公司和北京市房山区琉璃河镇路村农工商公司签订“转让农场使用权协议书”,合法取得路村农场地上物所有权和260亩土地使用权。2006年1月17日至2007年9月15日，被告王怀经北京市房山区琉璃河镇路村农工商公司同意，将路村农场地上物转让给我公司，将260亩至270亩土地全部出租给我公司。租期15年，自2006年3月1日至2021年2月28日。我公司按照租赁合同约定交清了补偿金和租金，分文不欠。我公司与被告王怀在承租合同中约定：甲方保证承租合同合法有效，维护我公司承租经营合法权益，支持我公司对经营范围内建筑房屋、设施、树木等的开发改造并负责办理相关手续，协调友邻相关的矛盾关系。此后我公司先后投资5000余万元，建起种鸭繁殖生产经营设施。2015年6月25日，北京市房山区琉璃河镇人民政府突然给我公司送达了限期拆除通知书，称我公司所建生产经营设施是违法建筑。我公司立即告知被告王怀请他找镇政府协调，保护我公司合法使用承租物的合法权益，他却置之不理。2015年7月7日，北京市房山区琉璃河镇人民政府又给我公司送达了拆除决定书，我公司又再次告知被告王怀，请他出面保护我公司对承租物的合法权益，他仍不管。我公司在2015年7月30日向镇政府呈交了申请行政复议书。在得不到政府回复的情况下，我公司又再次找被告王怀履行合同义务，保护我公司合法经营权益，他仍不管。2016年10月10日，政府对我公司承租土地上的生产经营设施进行强拆，至今已全部拆除，并侵占了我公司承租被告王怀的全部土地，给我公司造成极大经济损失。为保护我方合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告王怀赔偿因其违约给我公司造成的经济损失5596.41万元;2、本案诉讼费用由被告王怀承担。被告王怀辩称：我方不同意原告的诉讼请求。原被告之间在2006年1月形成了承包关系，在2007年9月份原被告之间又形成了一个租赁合同。后来我们将承包和租赁统一为租赁合同，我方按照租赁合同完全履行了我方义务。原告该建设建设，该经营经营，由于其违章，政府职能部门要求其拆除，所造成损失与被告均没有关系。经审理查明：1998年6月18日，北京市房山区南召乡路村农工商公司（甲方，以下简称农工商公司）与国家经济贸易委员会经济干部培训中心（乙方，以下简称培训中心）签订《农场承包合同》，该合同约定：1、甲方将村西农场交由乙方承包经营，农场内有树木、果木、鸡场、猪场等，共有土地面积260亩，其坐落四方为：北面自马路北线以南，东面自葡萄园东侧直通白玉河的干渠东沿，并延长至北马路交接处。南面和西面以白玉河为界。在此地界范围内的土地和原属果园、鸡场、猪场、树木、果木、房屋、水源及水井、水塔、变压器，均属承包经营范围。2、承包形式：乙方对所承包项目将组织公司自主开发经营，独立核算，自负盈亏。3、承包期限60年，自1998年6月18日至2058年6月18日。4、1998年承包费6万元，于本合同签订后10日内付清，2001年-2003年每年18万元，于当年的6月底和12月底分别支付给甲方50%，2004年至合同终止，乙方按每年纯利润的10%，于次年2月底前向甲方支付承包费。乙方每年的利润以委托会计师事务所审计的结果为据。上述合同还约定了其他条款。1998年6月16日，北京市房山区路村社员代表大会决议通过了上述260亩土地的承包方案，1998年6月18日，北京市房山区南召乡经管站亦对上述合同进行了签证。1998年6月28日，北京市房山区南召乡路村农工商公司（甲方）、国家经济贸易委员会经济干部培训中心（乙方）与北京苏华科贸有限公司（丙方）签订《转租“农场承包合同”协议》，协议约定：甲、乙、丙三方为发挥各自优势，促进《农场承包合同》的实施，本着相互支持、互惠互利的原则，经友好协商，就乙方承包的甲方村西的260亩土地及地上物转租给丙方一事达成协议。1、甲乙双方签订的《农场承包合同》条款中有关乙方的权利义务，自甲乙丙三方转租农场承包合同协议签订之日起，全部转给丙方享有和承担。2、丙方依照甲乙双方签订的《农场承包合同书》中有关条款，按时交付给甲方土地承包金，1998年支付6万元，2001年至2003年，每年支付18万元，共计60万元。以后，自2004年至2058年合同终结，每年从公司开发经营纯利润中支付甲方10%，乙方15%利润份额。甲方依照甲乙双方签订的《农场承包合同书》与丙方密切合作，保证丙方权利的实现。3、本转租合同签订后，甲乙丙三方联合成立开发经营甲方260亩土地及地上物的有限公司，乙方在该公司中占15%的股份。4、本合同经三方签字盖章之日起生效，具有农场承包合同的同等法律效力，不受各方人事变动影响。协议还约定了其他条款。2000年7月25日，上述三方签订《转租“农场承包合同”协议》补充协议，约定：1、自本补充协议签订之日起，丙方依照甲乙双方签订的农场承包合同中有关条款，按时交纳给甲方土地承包金，丙方独立投资开发经营甲方农场内260亩土地及地上物，并享有所创收益，甲乙两方不参与丙方开发经营利润的分配。2、甲乙丙三方联合成立的北京陆腾苑科贸有限公司因体制不顺，难以运营，经工商管理部门注册已几个月，至今仍未能启动。为理顺农场开发机制，加快经营开发步伐，经三方协商同意，自补充协议签字盖章生效后，即向工商管理部门申请办理注销。3、自本补充协议签订之日起，甲乙双方1998年6月18日签订的《农场承包合同》中乙方具有的权利和责任自动转为丙方承担。今后，甲乙双方不存在任何关系。该补充协议还约定了其他内容。2004年8月9日，北京苏华科贸有限公司（甲方）与北京弘奇恒立科贸有限公司（乙方）签订《转让农场使用权协议书》，约定：经友好协商，就甲方向乙方转让甲方承包的位于北京市房山区南召乡路村农工商公司村西260亩土地及地上物的使用权达成协议。自本协议生效之日起，甲方与北京市房山区南召乡路村农工商公司和国家经济贸易委员会经济干部培训中心签订的《农场承包合同》协议及转租《农场承包合同》协议补充协议中有关甲方的权利、义务和责任，全部转让给乙方享有和承担。从此乙方在承包使用北京市房山区南召乡路村农工商公司村西260亩土地及地上物期间所发生的一切问题，由乙方独自负责承担，均与甲方无关。该协议另约定了其他内容。北京市房山区南召乡路村农工商公司在上述协议上签字盖章，对协议内容认可。2006年1月16日，北京弘奇恒立科贸有限公司（甲方）与北京圣水食品有限责任公司（乙方）签订《转让农场使用权协议书》，约定：自本协议生效之日起，甲方与北京市房山区南召乡路村农工商公司和国家经济贸易委员会经济干部培训中心签订的“转租农场承包合同协议”以及“转租农场承包合同协议补充协议”条款中有关甲方的权利、义务和责任全部转让给乙方享有和承担，从此，乙方在承包使用北京市房山区南召乡路村农工商公司村西260亩土地及地上物期间所发生的一切问题，由乙方独自承担，均与甲方无关。2、自本协议签订之日起，乙方承诺在享受对上述农场所有权利的同时，也承担全部义务和责任。2006年1月26日，北京市房山区南召乡路村农工商公司在上述协议上签字盖章，同意协议内容。北京市房山区琉璃河镇路村出具情况说明，载明：北京弘奇恒立科贸有限公司与北京圣水食品有限责任公司转让农场使用权问题，社员代表大会表决通过。同时载明农业承包合同中的260亩并非实际承包亩数，因遇河边地超出260亩以外及河边地都归北京圣水食品公司使用，不允许任何人及单位占用。2006年1月17日，北京圣水食品有限责任公司（甲方）与北京天鸿顺鸭业有限公司（乙方）签订《农场承包经营合同》，约定：就甲方向乙方转让承包经营位于北京房山区南召乡路村农工商公司村西260亩土地及地上物的经营使用权达成如下协议：1、乙方对承包经营范围将自主开发经营，独立核算，自负盈亏。2、承包经营期限为2006年3月1日至2021年2月28日止。3、乙方在承包期限内有权因地制宜，采取多种形式自主开发经营，承包经营范围内的土地、道路、房屋建筑、树木等，乙方根据经营需要可进行新建或改造。树木也可用于乙方建筑用材。新建厂房所有权归乙方所有，合同期满后双方协商折价交付甲方。4、甲方保证承包经营合同的合法有效。维护乙方承包经营合法权益，支持乙方对承包经营范围建筑房屋、设施、树木等的开发改造，负责办理相关手续，协调友邻相关的矛盾问题。5、2006年1月19日之前乙方向原承包者支付经济补偿金120万元，每年租金为4万元，于每年3月1日前支付给甲方。2006年1月5日，北京市房山区琉璃河镇路村村民代表大会表决同意上述协议。2007年9月15日，北京圣水食品有限责任公司与北京龙建天鸿顺鸭业有限公司签订《租赁合同书》，约定：1、甲方将自己所有的坐落于房山区琉璃河镇路村村西的180亩土地出租给乙方筹建养殖业。土地四至：北至砖墙，南至河，东至鸭场、西至河。2、租赁期限为13年，即自合同签订之日起至13年之日止。3、按现行土地租赁价格计算每亩800元，每年144000元，13年共计1872000元。乙方在租赁期间向路村交纳租金，每年4万元。经甲乙双方协商后，乙方给付甲方13年租金101万元，因甲方让利幅度较大，乙方自签订合同之日一次性付清101万元。4、甲方自乙方付清101万元租金之日起，该地块归乙方经营使用。5、合同期满后，乙方租赁土地地上物，许建不许拆，适当作价处理，如双方协商不成时，乙方需拆除建筑物时，必须恢复土地原貌。合同书还约定了其他条款。2007年9月15日，北京圣水食品责任有限公司（甲方）与王怀（乙方）签订转让农场承包经营权协议书，约定：就甲方向乙方转让甲方承包经营的位于北京市房山区琉璃河镇路村村西260亩土地及地上物承包经营权达成协议。即根据1998年6月18日签订的《农场承包合同书》、1998年6月28日签订的《转租农场承包合同协议》、2000年7月23日签订的租农场承包协议补充协议、2004年8月9日签订的《转让农场使用权协议书》、2005年12月28日签订的《“农场承包合同”补充协议》、2006年1月16日签订的《转让农场使用权协议书》、2006年1月17日签订的《变更完善补充原始合同协议书》条款中有关乙方的权利、义务和责任，经甲乙双方协商一致，全部转让给乙方享有和承担。上述所订的全部合同和协议，转租、转让、补充协议和本协议均具有同等法律效力。北京房山区琉璃河镇路村农工商经济联合社在该协议书上签字盖章。2007年9月15日，北京圣水食品有限责任公司已转给王怀个人（甲方）与北京天鸿顺鸭业有限公司已变更为北京龙建天鸿顺鸭业有限公司（乙方）签订《补充合同书》，约定：经甲乙双方协商一致，就2006年1月17日双方所签订的农场承包经营合同及2007年9月15日所签订的租赁合同的未尽事宜进行完善和补充。1、甲乙双方于2006年1月17日及2007年9月15日所签订的两份合同，甲方的权利义务已全部转让给王怀个人。2、北京天鸿顺鸭业有限公司已和北京龙建集团合资，变更为北京龙建天鸿顺鸭业有限公司。由于乙方的变更2006年1月17日所签订的农场承包经营合同改为租赁合同，以便北京龙建天鸿顺鸭业有限公司全面履行北京天鸿顺鸭业有限公司原订合同中的权利义务。3、乙方自2006年1月17日签订原合同租金四万元及2007年9月15日签订的租赁合同租金四万元，自2007年1月1日起计算，租金共计8万元，每年1月1日交清。合同期满，租金按实际履行期限计算。4、未经王怀本人同意，乙方不得自行再与他人合资，联营使用所租的土地及租赁物，更不能自己转租，转让抵押土地及租赁物。合同还约定了其他条款。2007年10月13日，王怀（甲方）与北京龙建天鸿顺鸭业有限公司签订《补充协议书》，约定：1、甲方是北京圣水食品有限责任公司的法定代表人又是上述合同经办人，现变更为甲方，全面履行合同的权利和义务。2、甲乙双方根据2007年9月15日签订的租赁合同书第三条租金计算办法的具体规定，甲方应收租金1872000元，乙方实付租金1010000元，体现出甲方让利862000元的幅度。为此未经王怀本人书面同意，乙方及股东不得自行再与他人合资联营所租的土地及租赁物，也不得以增资扩股、股份转让、受让或其他方式变相增加、减少股东成员，更不能自己转租、转让、抵押土地向他人提供担保及保证。2006年1月17日签订的农场承包经营合同和2007年9月15日签订的租赁合同书及2007年9月15日签订的补充合同书与本补充协议均具有同等法律效力。2007年10月13日，龙建公司出具承诺书载明：我公司与王怀签订的位于北京市房山区琉璃河镇路村村西270亩土地租赁合同书。因王怀取得该土地经营权时出资3987000元，与我公司签订两次合同书时让利少收1662000元，赔付他人与王怀投资建万头猪场损失800000元，累计损失6449000元。我公司两次只给王怀2210000元，造成王怀实际损失4239000元。为了与王怀友好合作，我公司特向王怀承诺如下：一、我公司认可双方所签订的所有合同书的真实性、合法性。二、我公司在三至四年内给付王怀3900000元，以作为补偿，如不能兑现，我公司愿意加倍给付王怀经济损失。三、我公司未经王怀本人书面同意，必须保持现有股份数量及股东人数，不再与他人合资、合作、转租、转让、抵押提供担保或以其他方式联营使用、利用所租土地及租赁物，也不利用公司本身以增资扩股、股份转让、受让等变相方式与其他单位和个人使用、利用所租赁土地及租赁物，否则按补充合同书的违约责任条款处理。经与北京龙建集团合资，北京天鸿顺鸭业有限公司变更为北京龙建天鸿顺鸭业有限公司。经查，双方之间存在两块土地的租赁关系，总面积约260亩。另查，2007年9月15日，王怀自龙建公司领取涉案地块的租金101万元。2006年1月，龙建公司以“路村孵化厂租赁费”的名义支出120万元，对此，王怀称该120万元系支付的涉案地块的原土地承包者北京弘奇恒立科贸有限公司的经济补偿。再查，进场后，龙建公司在2008年至2012年开始在涉案土地上投资建设厂房、办公用房及附属设施等。龙建公司称在涉案土地上投资建设了两个场区，一个场区用于孵化，也叫一场，另一个场区用于种鸭养殖，也叫二场；因两个场区均没有合法的建设审批手续，二场于2016年12月10日被政府拆除，一场于2017年3月27日被政府拆除。2016年12月8日，北京市房山区琉璃河镇人民政府向龙建公司下达琉政拆字【2016】01号拆除决定书，称于2016年12月10日对龙建公司在琉璃河镇路村西建设的违法建设实施拆除。龙建公司称，琉政拆字【2016】01号拆除决定书系针对二场下达的文书。龙建公司委托北京中企华资产评估有限责任公司对二场进行了评估，2014年12月27日，评估公司出具评估说明，即房屋建筑物及在建土建资产评估价值为2082.37万元。该评估说明同时载明纳入评估范围的房屋建筑物类资产在2012年9月停止使用。经询，龙建公司称涉案的场地已于2017年3月被政府收回，王怀表示也没有控制涉案土地。龙建公司还称针对政府对二场实施的违建拆除其没有通过行政复议或行政诉讼主张权利，也没有获得补偿或赔偿。就涉案纠纷，本院曾作出（2018）京0111民初2422号民事判决书，判决驳回龙建公司的诉讼请求。龙建公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4902号民事裁定书，撤销（2018）京0111民初2422号民事判决，发回本院重审。（2019）京02民终4902号民事裁定书同时载明：对于龙建公司被拆除的违章建筑造成的经济损失，王怀应否承担赔偿责任，应进一步查实，在查清事实的基础上，依法正确认定双方责任，确认王怀是否应承担龙建公司的经济损失及承担责任的比例。因租赁合同纠纷，王怀曾诉至本院要求龙建公司给付其各项经济损失780万元（其中包括土地补偿款390万元、逾期支付补偿款390万元），诉讼中，龙建公司提出反诉要求确认其与王怀之间的相关协议无效。本院作出（2015）房民初字第1783号判决书，认定：1998年6月18日签订的农场承包合同应为租赁合同。依据法律规定，租赁合同期限不能超过20年，经审查，现涉案的260亩土地的租期尚在法律允许的租赁期限内。经查涉案的一系列协议，涉案的260亩土地的租赁及转租手续连续、完备，足以认定最终王怀依法获得了涉案的260亩土地的出租权。王怀与龙建公司在2006年1月17日签订的《农场承包经营合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。龙建公司对2007年9月15日签订的《租赁合同书》、《补充合同书》及2007年10月13日签订的《补充协议书》的真实性均认可，在没有提供其他证据证明上述合同及协议违法无效的情况下，法院确认《租赁合同书》、《补充合同书》及《补充协议书》合法有效。该判决书同时认定：2007年10月13日的承诺书合法有效。依据承诺书，龙建公司最迟应在2011年10月13日之前给付王怀390万元。龙建公司逾期未给付王怀必然造成王怀的利息损失，但王怀主张龙建公司加倍给付390万元，明显过高于其利息损失，予以调整，具体标准为中国人民银行同期贷款利率。在此基础上，本院判决龙建公司于判决生效后15日内给付王怀390万元及相应的损失（损失数额以390万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2011年10月14日计算至实际给付之日止）；并驳回了龙建公司的反诉请求。宣判后，双方均提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终7931号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。上述事实，有双方当事人陈述、（2015）房民初字第1783号民事判决书、（2019）京02民终4902号民事裁定书、评估说明、记账凭证及收据、农场承包经营合同、租赁合同书、补充合同书、补充协议书、琉政拆字【2016】01号拆除决定书等证据经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为：依据本案事实，1998年6月18日签订的农场承包合同应为租赁合同。依据法律规定，租赁合同期限最长不能超过20年。经查，自1998年6月18日签订涉案的农场承包合同至涉案土地上的建筑物被拆除及2017年政府回收土地，关于涉案土地的相关合同的实际履行期均未满20年，故相关合同的租期尚在法律允许的租赁期限内。依据生效的（2015）房民初字第1783号民事判决书，涉案2006年1月17日签订的《农场承包经营合同》、2007年9月15日签订的《租赁合同书》、《补充合同书》及2007年10月13日签订的《补充协议书》属合法有效。因此，双方应依据诚信原则全面履行涉案相关合同所约定的内容。关于租金问题，101万元租金所涉文书为2007年9月15日的《租赁合同书》及2007年10月13日的《补充协议书》，依据该两份文书的内容及庭审证据，可以认定101万元已实际结算，应为自2007年9月15日至2020年9月14日期间的租金。龙建公司自述2017年3月即不能使用涉案的两块土地，王怀对土地使用情况不知情，故本院酌定双方的租赁合同均于2017年3月解除。龙建公司系一次性交纳13年的租金101万元，故对于剩余年限的租金，王怀应予退还，经计算，本院酌定数额为27万元。据此，对龙建公司主张退还租金中的过高部分，本院不予支持。关于双方讼争的120万元的问题，2006年1月17日的《农场承包经营合同书》中约定龙建公司于2006年1月19日之前支付原承包者经济补偿120万元，结合庭审证据，难以认定该120万元系涉案租金，故不存在退还问题。关于赔偿问题。一是赔偿责任划分：涉案合同中明确约定出租人支持承租人对承包经营范围内建筑房屋、设施、树木等的开发改造，负责办理相关手续，协调友邻相关的矛盾问题。据此，王怀负有协助龙建公司办理房屋及构筑物的建设规划审批手续的义务，因涉案土地上的房屋及构筑物缺乏规划手续而被政府拆除，王怀对涉案建筑物的拆除存在相应的过错，应在过错范围内赔偿龙建公司因建筑物、构筑物被拆除所导致的损失。同时，龙建公司作为建筑物及构筑物的建设者，其负有办理建设规划手续的责任，其未办理建设规划手续导致建筑物被拆除，自身亦存在过错，亦应承担相应的责任。二是赔偿范围：依据庭审陈述，涉案土地上的一场内建筑物已经被拆除，故该部分损失无法确定，亦无法赔偿。涉案土地上的二场建筑物在拆除前进行了评估，具体数额为2082.37万元。故，本院结合双方的责任及相关建筑物的评估数额，酌情确定王怀赔偿龙建公司833万元，对于龙建公司主张的过高部分不予支持。考虑到赔偿数额，本院酌情给予王怀一定的准备期限。依据涉案的评估说明，纳入评估范围的房屋建筑物类资产在2012年9月既已停止使用，说明该类资产已不在运营状态。因此，龙建公司主张经营损失缺乏事实依据。对此，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王怀于本判决生效后120日内退还原告北京龙建天鸿顺鸭业有限公司租金27万元；二、被告王怀于本判决生效后120日内赔偿原告北京龙建天鸿顺鸭业有限公司经济损失833万元；三、驳回原告北京龙建天鸿顺鸭业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306822元，由原告北京龙建天鸿顺鸭业有限公司负担259670元（已交纳），由被告王怀负担47152元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  辛崇增人民陪审员  刘书会人民陪审员  吕志光二〇二〇年十月二十六日书 记 员  陈翠微