广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6071号原告：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：林映军，女，1993年9月1日出生，汉族，户籍地址：广东省陆丰市。原告广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）诉被告林映军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳听克，被告林映军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告捷骏公司向本院提起诉讼请求：一、判令原告与被告于2018年4月4日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年9月16日解除；二、判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年9月16日的租金12295.1元（按每月12000元，不足一个月的，按30.5天计算）；三、被告判令被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算，暂计至2020年2月29日，滞纳金暂计为人民币3974.70元）；四、判令被告向原告赔偿2个月租金损失人民币24000元（按每月租金为人民币12000元）。五、判令被告向原告赔偿还原工程损失2174.96元。六、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币3000元。七、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月4日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于广州市荔湾区某某路133号地库二层5020号铺，承租期限为2018年3月15日至2020年3月14日，其中2018年3月15日至2019年3月14日期间，每月租金为人民币11600元，2019年3月15日至2020年3月14日期间，每月租金为人民币12000元，被告应于每月5日前支付。《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，经双方签字盖章后生效。被告因自身经营不善，自2019年8月1日起拖欠租金，于2019年9月16日擅自撤场，根据《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的约定,被告的行为已构成严重违约，已经严重损害原告的合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》及有关规定特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告林映军辩称：一、被告仅拖欠原告一个月租金12000元，而非原告主张的18295.1元。二、原告主张的滞纳金计算标准过高，恳请法院依法予以调低。应按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率确定滞纳金的标准。三、我方无须另外赔偿原告2个月的租金损失24000元。对于原告的损失24000元应当从押金36000元中进行扣除。余下的12000元应当抵作我方拖欠的租金。原告主张损失的同时又要求没收我方缴纳的押金，属于重复受益，依法应当不予支持。四、原告无权要求我方赔偿还原工程损失2174.96元。五、原告未委托律师代理本案件，也未提交证据证明律师费用的实际发生，其无权要求我方承担律师费用3000元。六、根据《关于恒宝广场地库二层5020号铺租户的装修申请富含事宜》显示，除了装修还原押金8497.5元外，我方还另外向支付了装修保证金2000元及紧急清理弃置废物费押金600元，鉴于原、被告合同已经解除，该款项原告应当返还给我方（用于抵我方拖欠的租金）。七、我方确实存在违约行为，但是并非主观愿意违约，实际上我方在搬离之前一直希望和原告沟通解决，但是原告不同意解约，在实在无力承担高昂的租金，被迫无奈之下我方才决定擅自搬离，恳请法院能够体谅我方的难处，依法作出合法合理判决。经审理查明：2018年4月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区某某路133号地库二层5020房作为商业之用；租赁期限自2018年3月15日至2020年3月14日止；其中2019年6月27日至2020年3月14日每月租金12000元；每月5日前支付当月租金。乙方应于2018年6月10日之前开业，自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同（补充合同2.4、2.5）；如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）（补充合同3.2）。乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算（补充合同3.7）。乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证（补充合同5.1）。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任（补充合同5.2）。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项（补充合同5.5）。乙方应准时缴付租金，如乙方逾期缴纳租金，须向甲方支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回（补充合同8.1）。租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担。甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿（补充合同12.1）。租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，不管是否接到甲方的腾退通知，乙方应当将已修缮好的该房产交还甲方，并与甲方共同验收该房产及其附属设施并交还钥匙，该房产及附属设施如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿（补充合同12.2）。租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应向甲方或甲方指定物业管理公司归还该房产的所有钥匙（补充合同12.3）。乙方存在迟延支付租金十五日或以上，未经甲方书面同意，擅自改变或正在改变本合同约定的房产用途或租赁期限等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）（补充合同15.2）。附件三自2019年3月15日至2020年3月14日甲方仅收取12000元租金；保证金（押金）为新租押金36000元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款(如有)无息退还给乙方。附件五《该房产装修及设施情况清单》记载如下：一、土建：地台水泥沙浆，墙身批荡；二、机电：空调设施，中央空调，冷冻水之管道；消防系统，提供符合消防规定设施；电器设备，配独立电箱及开关，提供25A供电量；三、其他：甲方按现有状况交铺，惟乙方交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态等。被告于2017年12月28日向原告交纳订金12000元，于2018年4月2日向原告交纳租金保证金24000元，于2018年4月3日交纳装修还原押金8497.5元。合同签订后，原告将商铺交付被告使用。被告自2019年8月1日起未向原告支付租金，被告于2019年9月16日离场，原告于当日收回案涉商铺。2019年10月9日，被告向原告交来租金6000元。被告为证实已向原告支付装修保证金2000元，紧急清理弃置废物押金600元，提供了《关于恒宝广场地库二层52020号铺租户的装修申请复函》。原告对该证据真实性、合法性予以认定，但认为装修保证金、紧急清理弃置废物押金是向案涉商铺物业管理方交纳，属于另一法律关系，故不应由原告退回。庭审中，原告主张对保证金予以没收。被告认为保证金应抵扣欠租及违约金。另原告陈述：其自行收回涉案商铺，并就案涉商铺的还原工程，还原工程项目包括天花还原、地面还原、墙面还原、铺面围蔽、现场管理及措施合计费用10672.46元，其于2019年12月24日支付该还原工程款。原告主张在该款中扣除被告装修还原押金8497.5元。本院认为：原、被告签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告自2019年8月1日起未向原告支付租金，未经原告同意擅自离场，被告的上述行为根据其与原告签订的租赁合同、补充协议及附件的约定已构成根本违约，导致合同无法继续履行；因被告实际自2019年9月16日离场，而原告亦于当日收回商铺，因此原告要求确认租赁合同及补充合同于2019年9月16日解除合法合理，本院依法予以支持。由于被告自2019年8月1日起拖欠租金，因此租金应自该日计至2019年9月16日，共计18295.08元。原告自述收到被告6000元款项，并主张抵扣并无不妥。故被告应支付租金为12295.08元。根据《补充合同》的约定，被告应准时缴付租金，如被告逾期缴交租金，须向原告支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。现被告拖欠原告2019年8月1日至2019年9月16日的租金12295.08元，故原告诉请被告支付拖欠租金滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。被告提出不应按千分之二的标准计算滞纳金，因合同约定每日按千分之二的标准过高，本院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，且滞纳金应以本金12295.08元为限。对于原告要求被告向其赔偿租金损失的诉讼请求。被告欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，被告应赔偿原告因此遭受的损失。原告在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下原告可以获得的租金收益。鉴于原告接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故本院酌情确定被告赔偿给原告的损失额为两个月租金，即24000元。对于原告要求被告赔偿还原工程损失的诉讼请求。根据合同约定，被告交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态。现被告擅自离场且对商铺未依约还原理应赔偿原告因还原商铺遭受的损失。原告的还原工程款有合同证实并实际支付，本院予以确认。合同未对商铺装修还原押金的退还条件进行约定，该款应予退还原告。为免讼累，本院将上述费用于被告应赔偿的还原工程款中进行抵扣，抵扣剩余部分在其他欠款中进行抵扣。至于装修保证金及紧急清理弃置废物押金，被告虽已缴纳费用，但无进一步证据证明缴款对象以及因何法律关系缴纳该款，亦未提出反诉请求，本院对该二款项不作处理。对于被告已向原告支付的保证金（押金）36000元。根据合同约定，押金作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，被告违反本合同的任何条款，原告有权没收押金，同时要求被告承担违约责任；被告不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。因此，对于被告要求以押金抵扣租金和违约金的抗辩，本院不予采纳。对于原告诉请的律师费，由于原告未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故本院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广州捷骏房地产开发有限公司与被告林映军签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2019年9月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告林映军向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付自2019年8月1日至2019年9月16日的租金12295.08元。三、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告林映军向原告广州捷骏房地产开发有限公司支付自2019年8月1日至2019年9月16日的租金11870.04元的滞纳金（滞纳金以11870.04元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，从2019年9月17日起计至被告清偿租金之日止，滞纳金以不超过本金为限）。四、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告林映军向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失24000元。五、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告林映军向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿装修还原损失2174.96元（装修还原押金8497.5元，抵扣应付还原工程款10672.46元）。六、驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543元由原告广州捷骏房地产开发有限公司负担76元，被告林映军负担467元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年十月二十九日书记员  古秋燕卢健华