广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14075号原告：广州臻维房地产有限公司，住所地广州市番禺区大石街大山村七队佛庵坊大街****，统一社会信用代码91440113078443653E。法定代表人：叶绮颖。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健仪，广东道高律师事务所律师。被告：广州市壹十壹服装有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇石二村清晖道****，统一社会信用代码91440113MA59APL868。法定代表人：叶园珍。被告：叶园珍，女，1968年3月22日出生，汉族，住江西省樟树市，原告广州臻维房地产有限公司（以下简称臻维公司）与被告广州市壹十壹服装有限公司（以下简称壹十壹公司）、叶园珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告臻维公司的委托诉讼代理人熊飞、李健仪、被告壹十壹公司的法定代表人兼被告叶园珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臻维公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告壹十壹公司自2020年6月1日起至查封财产搬离之日，每月支付原告租金、场地租赁税、垃圾费9626元，5-7月的水电费4172元，及全部拖欠款项当月6日起按每日0.05%，计至清偿之日的滞纳金，暂计至2020年7月31日合计23631元（详见各项构成及计算说明表）；2.被告叶园珍对第一项诉讼请求中被告壹十壹公司的应付款项承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告壹十壹公司是被告叶园珍独资设立的一人有限责任公司，2018年3月1日，经由原告的隐名控股人欧秋花同意，原告与被告壹十壹公司签订《广州市房屋租赁合同书》，被告壹十壹公司承租原告转租的位于广州市番禺区大石街道大山富山路四街05号A栋602，租期为2018年3月1日至2021年2月28日，其中2019年3月1日至2021年2月28日的月租金为人民币9256元。《租赁合同》第二条第4项载明，被告壹十壹公司应于每月5日前向原告支付所有款项（包括但不仅限于次月的租金、垃圾费、管理费及当月的水电费等费用）到原告指定账户，如被告壹十壹公司迟延交付，则需无条件向原告支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金，如被告壹十壹公司15日仍拖欠当月房租、上月水电费等相关费用，原告可立即单方解除合同。在合同履行过程中，被告壹十壹公司未经原告的同意，将602物业交给合伙人鄢秋英用于制衣生产，后鄢秋英的合伙人易海苟于2020年5月28日，以602物业为经营地址，注册了广州易度服装有限公司（以下简称易度公司），因经营不善，易度公司拖欠黄道森等19名员工3月至5月的工资，于6月中旬跑路，员工代表陈小芬等向广州市番禺区劳动人事争议仲裁委员会申请财产保全，你院（2020）粤0113财保404民事裁定书查封了易度公司在602物业内的机车设备。自2020年6月1日开始，被告壹十壹公司拖欠租金、水电费，602物业至今因存放查封财产被占用，被告壹十壹公司的行为已经损害了原告的利益，为维护自己的合法权益，特向你院起诉，请求查明事实，依据《公司法》第六十三条之规定，判决二被告承担法律责任，支持原告的全部诉讼请求。被告壹十壹公司、叶园珍辩称共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2020年3月1日开始，我将涉案租赁物租赁给易度公司的法定代表人易海苟，由易度公司将租金交付给原告，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：2018年3月1日，原告臻维公司（出租方、甲方）与被告壹十壹公司（承租方、乙方）就广州市番禺区大石街道大山富山路四街05号A栋602（以下简称涉案租赁物）签订《广州市房屋租赁合同书》，租赁合同约定：租赁日期自2018年3月1日至2021年2月28日；厂房押金21600元，厂房租金8415元/月，电费1.35元/度，水费5元/吨，租金第二年起递增10%，2018年3月1日至2019年2月28日租金为8415元/月，2019年3月1日至2021年2月28日租金为9256元/月；乙方应于每月5日前向甲方支付所有款项（包括但不仅限于次月的：租金、垃圾费、管理费及当月的水电费等费用）到甲方指定的账户，如乙方延迟交付（以甲方账户的实际到账日期为准），乙方则需无条件向甲方支付拖欠费用总额每天千分之五的滞纳金；乙方有下列情形之一的，视为承租方违约：……⑤承租方擅自改变租赁房屋的用途或将租赁转租或分租给其它方。……租赁合同还对其他事项进行了约定。2020年3月1日，案外人鄢秋英、易海苟向叶园珍出具《借租承诺书》，载明由鄢秋英、易海苟租借叶园珍涉案租赁物，从3月1日起租金、水电费全部由鄢秋英、易海苟承担，从3月1日起至9月1日止。庭审中，关于涉案租赁物的产权情况及报建情况，原告陈述，涉案租赁物没有进行产权登记，没有取得建设工程规划许可证。关于垃圾费、场地租赁税的情况，原告陈述，垃圾费为每月114元、场地租赁税为每月256元。关于拖欠费用的情况，原告陈述，2020年5月水电费未支付，2020年6月起未支付租金、水电费、垃圾费、场地租赁税；两被告陈述，原告知悉涉案租赁物由易度公司经营使用，与我无关。关于被告与案外人签订借租承诺书后，是否告知原告，两被告陈述，我通过电话告知原告的工作人员张文燕，将涉案租赁物转租给案外人，张文燕称等她回来再处理，之后由于我个人原因，没有与张文燕进一步沟通，我与鄢秋英、易海苟签订了《借租承诺书》，所以我也没有再理会了；原告陈述，叶园珍曾通过电话告知张文燕转租事宜，叶园珍称其有股份，但最后也没有找原告办理相关转租事宜；被告没有正式提出转租，也一直没有找原告办理转租手续。关于押金的处理，原告陈述，被告已支付押金21600元，我方主张押金用于抵扣被告拖欠的租金、水电费、垃圾费、场地租赁税、滞纳金等各项款项；两被告陈述，不同意将押金抵扣。另查明，易度公司以涉案租赁物作为经营地址办理工商登记注册并经营，因易度公司拖欠工人工资，本院作出（2020）粤0113财保404号民事裁定书，查封了易度公司在涉案租赁物的设备。本院认为，原告臻维公司与被告壹十壹公司就涉案租赁物签订租赁合同，但涉案租赁物未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，本院依法认定租赁合同无效。但被告壹十壹公司实际使用了该房屋，原告请求参照合同约定支付租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院依法认定被告壹十壹公司需向原告臻维公司支付占有使用费，计费标准与租金一致。被告壹十壹公司与鄢秋英、易海苟签订的借租承诺书并未征得原告同意亦未办理相关合法转租手续，壹十壹公司作为租赁合同的相对方和承租人，仍应承担支付占有使用费义务，其应当向权利人履行给付义务，其与案外人鄢秋英、易海苟之间的约定不能对抗第三人即原告臻维公司。本院依法认定被告壹十壹公司须向原告臻维公司支付占有使用费、水电费、场地租赁税、垃圾费等各项费用。被告壹十壹公司拖欠2020年5月、6月水电费4172元，理应向原告支付完毕。被告壹十壹公司自2020年6月1日起未支付每月占有使用费、场地租赁税、垃圾费9626元，理应向原告支付完毕。由于被告壹十壹公司未将涉案租赁物交还给原告，每月占有使用费、场地租赁税、垃圾费9626元应计算至交还涉案租赁物之日止。关于原告主张滞纳金的诉讼请求，由于涉案租赁合同无效，原告要求被告壹十壹公司支付滞纳金的主张，本院不予支持。被告壹十壹公司已支付押金21600元，原告主张在本案中予以抵扣，合法有据，本院予以支持。壹十壹公司为自然人独资的一人有限责任公司，叶园珍为自然人股东。叶园珍未提供证据证明公司财产独立于自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告广州市壹十壹服装有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州臻维房地产有限公司支付2020年5月、6月水电费4172元，按照9626元/月的标准支付自2020年6月1日至交还涉案租赁物之日止的占有使用费、场地租赁税、垃圾费（被告广州市壹十壹服装有限公司已支付的押金21600元用于抵扣上述各项费用）；二、被告叶园珍对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广州臻维房地产有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由被告广州市壹十壹服装有限公司、叶园珍负担。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇二〇年十月十七日书记员  钟雪华