河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初4451号原告：郑州郑勤物业管理有限公司，住所地郑州市中原区百花路46号院物业楼内。法定代表人：梁丽霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张慕飞，河南新舟律师事务所律师。被告：孟继安，男，1982年11月13日出生，汉族，住郑州市中原区。原告郑州郑勤物业管理有限公司诉被告孟继安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张慕飞、被告孟继安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退租赁门面房，即位于郑州市中原区××路××院××号24.35㎡的房屋，并将该房屋交还原告；2.判令被告向原告支付租金43830元，物业服务费1095.75元，两项共计：44925.75元（该租金及物业服务费自2019年4月1日起计算至2020年6月30日，2020年7月1日起，由被告按租金120元/㎡/月标准计算，物业服务费3元/㎡/月标准计算，向原告支付至实际退还房屋之日止）；3.判令被告按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付自起诉之日至被告实际付款之日期间的拖延支付租金利息；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系位于中原区××路××院××号24.35㎡临街门面房的租户，其租赁该房屋经营“安宏烟酒”之用。2018年12月25日，原告与国网河南省电力公司签订《国网河南省电力公司本部职工家属区“两供一业”资产移交协议》，根据该协议，该房屋自2019年4月1日起从国网河南省电力公司移交至原告，原告取得涉案房屋所有权。原告接手涉案房屋至今，曾多次通知被告支付房屋租金及物业费，被告一直以各种理由拖延至今未付，被告的长期拖欠原告租金及物业费的行为已严重侵犯了原告合法权益，为维护原告合法权益及国有资产不流失，特依法提起诉讼，恳请法院判如所请。被告辩称：1.原告应证明位于郑州市中原区××院××号门面房的房地产权属,并符合郑州市房管局房屋租赁交易管理中心要求的出租房屋使用要求,内容包含（1.从事房屋租赁企业原告方是否依法办理市场主体登记；2.从事房屋租赁企业原告的营业执照中营业范围内是否包含“住房租赁”内容；3.原告是否通过郑州市房屋租赁平台备案或推送开业报告；4.原告是否按规定进行房屋租赁交易合同网签备案),并出示相关的产权证明以及不动产证明文书。2.原告要求支付租金43830元,我方无从支付,原因一:因我方与原告之间无租赁合同,我方于原告之间租赁关系不成立。原因二：我方租赁此房屋已达12年之久,按照与原出租单位签订的协议内容规定,房屋租赁期满如未及时续签合同,执行原合同签订标准包含使用权限、使用面积、租金费用以及支付方式,根据原相关费用计算费用支付不应为43830元(在2019年8月、10月、12月、2020年6月期间嵩山××路××号院业主委员会曾多次口头通知以及张贴公告:房屋租赁户不予支付原告相关费用)。原因三：原告在未出示任何关于此房屋归属权相关文件证明的情况下,口头要求我方按照原告方标准支付相关费用,并且原告方未结合市场规律,没有进行收费价格明确公示及书面告知现租赁户,单方面私涨房屋相关费用以及加收物业服务费,我方认为在事实未明确之前不应支付原告任何相关费用。同时原告涉嫌垄断房源,单方面强制上涨房租之行为。我方保留检举、诉讼合法权益。3.物业服务费方面:根据物业管理条例第三十四条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。截止到目前为止我方从未见到原告与业主委员会之间签订的物业服务合同,在此期间也从未见原告公开、公示服务费用收取标准及收费项目,在交涉期间我方提出3次以上让原告出示收费依据,原告以我方无权知晓为理由拒绝出示。同时根据物业管理条例第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。根据以上两条规定,原告要求收取物业服务费3元/平方/月,该项费用收取我方认为极不合理,原告方应提供该项费用收取的依据和标准,并书面告知服务内容、收费标准、收费项目以及在郑州市房管局租赁管理中心备案文件,同时根据规定对物业管理事项、服务质量、服务费用等诠释,物业服务事项中应包含:公共区域用电、用水、卫生清理、垃圾清运等相关服务内容,位于中原区嵩山××路××号院所有门面房从未获得以上服务内容,服务质量更无从谈起,在此期间也从未见原告公开、公示服务费用收取标准、收费项目等内容。目前原告已退出此院的物业管理服务,更不应继续收取相关的物业服务费用,同时我方保留追求原告承相关法律责任的合法权益。4.第三十八条物业服务企业应当接照物业服务合同的约定提供相应服务之规定,物业服务企业提供服务,应当遵守下列规定：(一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；(三)确保消防等公共安全设施完好有效；(四)建立各种突发事件的处理机制和应急预案；(五)在物业管理区域内公示服务监督电话,定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；(六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。5.综上所述,我方应知、应得的合法权益不明确,我方认为相关费用不应支付于原告,以及在相关费用支付过程中产生的利息与我方无关,应由原告自己承担。若原告未提供以上相关文件材料,业主委员会没有协商确定事实、敲定由谁来收取相关费用之前我方认为该相关费用原告更不该收取,在市场主体不明确之前我方拒绝支付。原、被告分别围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据，对各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证。结合双方当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：1.案涉房屋系坐落在嵩山××路××号院的临街房屋，2019年4月1日之前房屋所有权人为国网河南省电力公司，该公司和被告存在长期的租赁合同关系，双方签订的最后一份《房屋租赁合同》（不显示签订时间）主要内容为：建筑面积97.40平方米，规划用途为商业；租赁期限的为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；该房屋每月租金为9058.20元/月（含税），按照半年方式支付，被告在本合同生效之日起10日内支付首期租金54349.20元。针对该份合同，被告主张租赁期限实际为2017年7月1日至2018年12月30日，每月租金为5844元，合计费用105192元。原告对被告的该项主张不予认可。本院认为，该合同约定明确，且根据第18条约定，合同总价为108698.4元（即税额9881.67元+不含税金额98816.73元），该价格与合同约定的月租金标准、租赁期限一致，被告主张合计费用105192元没有事实依据，因其证据不足，故本院对其该项主张不予认定。根据合同约定，2018年案涉房屋租赁单价为93元/㎡/月。2.原告（乙方）和国网河南省电力公司（甲方）签订的《国网河南省电力公司本部职工家属区“两供一业”资产移交协议》（不显示签订时间）主要内容为：甲方将包括嵩山××路××号院职工家属区在内的5个家属区移交乙方，包含家属区内相关公共资产及门面房，不含未出售的公产房；资产移交基准日后，乙方取得此次移交资产所有权，移交完成后乙方负责管理维护并承担相关费用。原告（乙方）和国网河南省电力公司（甲方）签订的《国网河南省电力公司本部职工家属区物业管理移交协议书》主要内容为：由乙方接管并承担甲方家属区物业管理和服务，物业服务费实行所有接管小区价格标准相一致原则；甲方向乙方移交的门面房等经营性资产收入约定，自2019年4月1日始，其相关收益权归乙方，扣除相应成本后的收益用于移交家属区物业服务；物业管理权交接基准日为2019年4月1日；移交门面房，甲方应书面通知以前的承租人告知其移交情况；乙方接收物业管理后，负责实行市场化、专业化管理。双方移交上述资产后，原告分别与中国邮政集团公司郑州分公司、宋晓彩、李红亚等承租人签订了《房屋租赁协议》，原告提交的其和嵩山××路××号院临街房屋承租人签订的多份合同均约定：房屋租赁费为120元/㎡/月/一层（含税），每季度支付一次，先交费后使用；物业费为3元/㎡/月，一次性付清。3.关于被告知晓上述移交事项的时间，双方发生争议。经查，原告提交的多份催交租金及物业费的通知及张贴照片不显示张贴时间及具体地点，不能证明原告或国网河南省电力公司在2020年7月之前向被告通知过移交事项并催要过租金及物业费。但根据被告的陈述，能够证明被告在2019年8月已经知晓移交事项及原告接管案涉小区的事实。4.关于租赁面积争议及原告通知腾房的时间。原告提交的2020年7月8日现场催收视频光盘及同日张贴的《催费及腾房通知单》内容显示：原告在2020年7月8日上门告知被告收费标准并要求被告签订租赁合同，被告对原告主张的租金标准、租赁面积及物业费提出异议，双方未协商一致，原告在被告门前张贴《催费及腾房通知单》，书面要求被告在2020年7月14日前交纳费用并搬离、腾空、将房屋交还原告。视频中，经原告测量，被告实际使用面积超过24.35㎡(包括拐角处），被告辩称其早要求国网河南省电力公司将拐角处隔开但至今未分隔。本院认为根据使用现状，被告使用房屋的面积超过24.35㎡，原告在诉讼请求中主张租赁面积为24.35㎡，符合客观事实，本院予以认定。5.关于物业费争议。双方均认可此前国网河南省电力公司从未向被告收取物业费。原告主张根据《国网河南省电力公司本部职工家属区物业管理移交协议书》的约定，自接收物业管理后，原告有权实行市场化、专业化管理，并提交了其他租户交纳物业费的增值税专用发票、垃圾清运费财政票据、照片等证据，据此证明其为嵩山××路××号院实际提供了物业服务，被告不能以未享受或无需接受物业服务为由不予支付物业费。被告对原告提交的物业服务相关证据真实性均不予认可，且认为不能证明原告实际为其提供物业服务。本院认为，物业费系物业服务企业运营之基础，物业服务企业之运营涉全体业主权利之维护，原告提交的证据能够证明其他商户交纳了物业费，故本院认定原告为本案所涉小区商户区提供了物业服务，鉴于被告未与原告签订书面合同，本院认定原、被告之间成立事实上的物业服务合同法律关系。根据原告提交的其和其他商户签订的《房屋租赁协议》和增值税专用发票原件，能够证明与原告签订《房屋租赁协议》的商户按照3元/㎡/月的标准向原告交纳了物业费。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”鉴于自2019年1月1日起被告继续使用房屋，出租人并未提出异议，故自2019年1月1日起国网河南省电力公司与被告签订的2018年《房屋租赁合同》继续有效，但租赁关系变更为不定期租赁合同法律关系。根据第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所谓租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，是指租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。房屋所有权变动的事实原出租人应当通知被告，自通知之日起被告应当按照上述2018年《房屋租赁合同》向新的所有权人履行支付租金的义务。因被告是在2019年8月知晓房屋移交事实，具体日期无法认定，故本院认定自2019年9月1日起，案涉房屋租赁合同法律关系项下的主体由国网河南省电力公司和被告变更为原告和被告，原、被告之间成立不定期租赁合同法律关系，被告应当自该日起向新出租人即原告支付租金。在所有权变动的通知到达被告之前，被告应当向原出租人支付租金。但根据前述移交协议，国网河南省电力公司同意将2019年4月1日之后案涉房屋的收益权利让与原告，应视为其将2019年4月1日至2019年8月31日期间的应收租金进行了债权转让，原告亦在2020年7月履行了通知义务，故债权转让对被告发生法律效力，原告有权基于受让债权而要求被告将2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金交付原告。租金标准为2018年《房屋租赁合同》所约定的93元/㎡/月，原告主张按照120元/㎡/月计算租金没有约定和法定依据，本院不予支持。关于是否应当减免租金，原告称：正常与原告签订租赁合同并按时交费的，原告给予了部分优惠，但不应给被告减免，因为双方未签订合同，且已经进入诉讼。被告则称：按照国务院颁发的疫情期间减免房租的规定，承租国企房屋的租户应当享受减免政策。本院认为，八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确：“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金……国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”考虑今年新冠肺炎疫情对商户经营的实际影响，本院认为应当免除案涉房屋2020年4月至2020年6月的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因2019年9月1日至今原、被告未协商一致，故原告有权随时解除合同，且原告在2020年7月8日书面通知被告于2020年7月14日前搬离、腾空、交还房屋，该通知应视为解除合同的通知，至判决之日已经经过合理期间，故原告要求被告腾退租赁门面房（即位于郑州市中原区××路××院××号24.35㎡的房屋）并将该房屋交还原告的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费的诉讼请求，根据本院前述认定的事实，原、被告存在事实上的物业服务合同关系，应当参照同小区其他商户交费标准（即3元/㎡/月）向原告支付自2019年4月1日至实际退还房屋之日的物业费。关于原告主张的违约金，综合考虑原告在2020年7月8日才书面通知被告交纳相关费用，被告系因对收费标准、房屋面积等存在争议而一直在与原告沟通协商，以及被告当庭表示愿意按照此前合同标准支付租金的情形，本院认为被告不存在根本违约行为，本院已经判令原、被告之间的不定期租金合同关系解除，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孟继安于本判决生效之日起十五日内腾空房屋（位于郑州市中原区嵩山南路4号院172-17号，面积24.35㎡），并将该房屋交还原告；二、被告孟继安于本判决生效之日起十五日内按照93元/㎡/月的标准向原告郑州郑勤物业管理有限公司支付自2019年7月1日至实际交还上述房屋之日的租金；并按照3元/㎡/月的标准向原告郑州郑勤物业管理有限公司支付自2019年4月1日至实际交还上述房屋之日的物业费；三、驳回原告郑州郑勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元（已减半收取），由被告孟继安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈俊南二〇二〇年十月二十八日书记员  朱倩颖