镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初2771号原告：镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地江苏省镇江市桃花新村**。诉讼代表人：黄友定，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：孙亮、张茂诚，江苏江成律师事务所律师。被告：谢文彬，男，汉族，1978年4月1日生，住镇江市。委托诉讼代理人：李竞、王从兵，江苏中坚汇律师事务所律师。原告镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称“深国投公司管理人”）与被告谢文彬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深国投公司管理人的委托诉讼代理人孙亮、被告谢文彬及其托诉讼代理人李竞、王从兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深国投公司管理人向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方伟业广场内1-4004、1-4007、2-4001、2-4002、2-4003、2-4004、2-4005、2-4006、2-4007、2-4008、2-4009、2-4010、2-4011、2-4012、2-4013、2-4014、2-4015、2-4016、2-4017、2-4018、2-4019、2-4020号房屋的商品房买卖合同的网签撤销手续。事实与理由：2017年8月30日，因镇江深国投商用置业有限公司（以下简称“深国投公司”）不能偿还到期债务，且明显缺乏偿债能力，镇江市中级人民法院作出（2017）苏11破申12号民事裁定书，依法受理深国投公司破产清算案；2017年8月31日作出（2017）苏11破申12号之一民事裁定书，指定镇江市润州区人民法院审理。2017年9月20日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号决定书，指定江苏江成律师事务所为深国投公司的破产管理人。2017年11月30日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号民事裁定书，宣告深国投公司破产。2013年3月15日，深国投公司与谢文彬就位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方伟业广场内1-4004、1-4007、2-4001、2-4002、2-4003、2-4004、2-4005、2-4006、2-4007、2-4008、2-4009、2-4010、2-4011、2-4012、2-4013、2-4014、2-4015、2-4016、2-4017、2-4018、2-4019、2-4020号房屋签订合同编号为1-4004、1-4007、2-4001、2-4002、2-4003、2-4004、2-4005、2-4006、2-4007、2-4008、2-4009、2-4010、2-4011、2-4012、2-4013、2-4014、2-4015、2-4016、2-4017、2-4018、2-4019、2-4020共计22份商品房买卖合同，约定深国投公司将上述22套房屋出卖给谢文彬。2014年12月，谢文彬以深国投公司、陈绍章为被告向江苏省镇江市中级人民法院起诉，请求深国投公司、陈绍章归还借款。江苏省镇江市中级人民法院作出（2015）镇民初字第00002号民事判决，该判决载明，深国投公司就案涉22套房屋与谢文彬签订商品房买卖合同系为借款提供担保，非双方间进行真实房屋买卖。谢文彬亦主张其与深国投公司间为民间借贷法律关系非属房屋买卖合同关系。原告认为，深国投公司与谢文彬间属借款债权债务关系，不存在真实房屋买卖合同关系。现深国投公司破产，案涉22套房屋属于深国投公司破产财产，故请求被告协助原告办理案涉22套房屋商品房买卖合同的网签备案撤销手续。被告谢文彬辩称，被告已就案涉房屋办理网签备案，属于预告登记，具备破产保护效力。深国投公司与被告间民间借贷纠纷已经再审，法院尚未作出判决，无法确定被告向深国投公司支付款项是借款还是购房款。被告已明确表示该款项为购房款，且已经按照房屋买卖合同约定向深国投公司支付购房款，履行完合同约定义务，不属于破产法第十八条规定原告可以行使解除权的情形。另外，房屋买卖合同履行房屋交付与产权登记存在时间差，即使认为案涉房屋已经交付而未办理产权登记属于待履行合同，在房屋出卖人破产情形下，破产管理直接解除买卖合同，有违公平原则。最后，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条之规定，在被告已经支付购房款情形下，案涉房屋不应认定为债务人的破产财产。经审理查明，2013年3月15日，谢文彬作为甲方，深国投公司作为乙方，案外人镇江民资通投资咨询服务有限公司（居间人）作为丙方，案外人陈绍章作为丁方，共同签订《借款合同》。该合同约定：乙方向甲方借款人民币壹仟万元，借款期限自2013年3月15日至2014年1月14日，支付方式为：银行承兑汇票支付。该合同第四条约定，乙方采取以下形式，就乙方据本合同所应负的全部各项义务，向甲方提供担保：乙方将其所有的位于镇江市东方伟业广场001幢4层4007号等（具体见附件）的22套房屋销售给甲方，双方签订经政府房管机关备案的《商品房买卖合同》，合同总金额为人民币大写壹仟玖佰伍拾肆万零肆佰捌拾肆元整（19540484元）；签订合同的同时，乙方须向丙方出具已收到甲方已付清前述购房款壹仟玖佰伍拾肆万零肆佰捌拾肆元的收据4份。在乙方按照本协议的约定履行了全部付款义务后，甲方必须在三个工作日内，无条件协助乙方办理解除上述房屋备案的手续，或配合乙方将上述房屋转让给乙方或乙方指定的个人或单位。乙方如未履行或未完全履行本合同所约定的义务，或逾期支付借款本金或利息15天以上，则表示乙方自愿以本合同所约定的借款额壹仟万元，将上述22套房屋出卖给甲方。《商品房买卖合同》的购房款总金额与实际借款金额的差额，乙方即无权要求甲方支付等内容。上述合同签订后，原告谢文彬将10张银行承兑汇票，每张100万元计1000万元，交给陈绍章，陈绍章在10张银行承兑汇票的复印件（共4张）上签字“原件已收，陈绍章，3.15”。同时，被告深国投公司向原告出具借款借据一份，收到1000万元，并加盖公司公章及陈绍章签名。2013年3月15日，谢文彬与深国投公司就案涉22套房屋签订了合同编号分别为1-4004、1-4007、2-4001、2-4002、2-4003、2-4004、2-4005、2-4006、2-4007、2-4008、2-4009、2-4010、2-4011、2-4012、2-4013、2-4014、2-4015、2-4016、2-4017、2-4018、2-4019、2-4020共计22份《商品房买卖合同》。同日，深国投公司向谢文彬出具预收1-4F-4购房款1657691元及预收1-4F-7购房款1626793元的收据两张；2013年3月18日，深国投公司向谢文彬出具预收2-4F（4011、4012、4013、4014、4015、4016、4017、4018、4019、4020）购房款7971000元及预收2-4F（4001、4002、4003、4004、4005、4006、4007、4008、4009、4010）购房款8285000元收据两张。上述四张收据收款金额合计19540484元。目前，案涉22套房屋不动产权利人为深国投公司，销售状态为网签。2016年5月19日，谢文彬、镇江民资通投资咨询服务有限公司与66人签订22份以房抵债协议，将案涉22套房产为66人债权提供担保。2017年8月30日，镇江市中级人民法院受理深国投公司破产申请；同年8月31日，该案交由本院审理；2017年9月20日，本院指定江苏江成律师事务担任深国投公司的破产管理人；2017年11月30日本院作出（2017）苏1111破3号裁定书，宣告深国投公司破产。上述事实，有深国投公司管理人提交的（2017）苏11破申12号民事裁定书、（2017）苏11破申12号之一民事裁定书、（2017）苏1111破3号决定书、（2017）苏1111破3号民事裁定书、商品房买卖合同、房屋情况查询表、（2015）镇民初字第00002号民事案件卷宗光盘，谢文彬提交的收据、22份以房抵债协议等证据及原、被告的陈述予以证实。本院认为,不动产物权的变更、转让，经依法登记，发生效力；除法律另有规定外，未经登记，不发生效力。谢文彬虽就案涉22套房屋与深国投公司签订《商品房买卖合同》，但未能办理变更登记，案涉房屋不动产物权未发生变动，深国投公司依然为案涉房屋所有权人。江苏省镇江市中级人民法院受理深国投公司破产申请时，案涉房屋依然登记于深国投公司名下，属于债务人破产财产。2013年3月15日，谢文彬与深国投公司签订《借款合同》，约定将案涉22套房屋网签至谢文彬名下，为谢文彬对深国投公司享有的借款债权提供担保，《借款合同》中有关担保部分条款构成让与担保条款。深国投公司与谢文彬签订22份《商品房买卖合同》乃为履行《借款合同》中的让与担保约定，双方并非达成买卖房屋之合意，而是以案涉房屋为谢文彬对深国投公司的借款债权提供担保。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。深国投公司与谢文彬签订《商品房买卖合同》无买卖房屋意思表示存在，双方所签《商品房买卖合同》为无效合同。合同无效，自始没有法律约束力，被告应协助原告办理案涉22套房屋网签备案撤销手续，故本院对原告深国投公司管理人的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认镇江深国投商用置业有限公司与被告谢文彬所签订的合同编号分别为1-4004、1-4007、2-4001、2-4002、2-4003、2-4004、2-4005、2-4006、2-4007、2-4008、2-4009、2-4010、2-4011、2-4012、2-4013、2-4014、2-4015、2-4016、2-4017、2-4018、2-4019、2-4020的商品房买卖合同无效；二、被告谢文彬自本判决生效之日起十日内协助原告镇江深国投商用置业有限公司管理人办理合同编号分别为1-4004、1-4007、2-4001、2-4002、2-4003、2-4004、2-4005、2-4006、2-4007、2-4008、2-4009、2-4010、2-4011、2-4012、2-4013、2-4014、2-4015、2-4016、2-4017、2-4018、2-4019、2-4020的商品房买卖合同的网签备案撤销手续。案件受理费80元，由被告谢文彬负担。此款原告已全部预交本院，故被告应于本判决生效后十日内将负担的诉讼费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  吴亚民人民陪审员  黄 丹人民陪审员  姚向群二〇二〇年十月十四日法官 助理  宋江波书 记 员  唐 坚