河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初2196号原告：王某，男，回族，1954年4月16日生，住襄城县。委托诉讼代理人：杨唯真，河南申元律师事务所律师。被告：高文锋，男，汉族，1975年11月15日生，住襄城县。委托诉讼代理人：姜阳，河南许都律师事务所律师。被告：刘梅英，女，汉族，1975年4月19日生，住襄城县。第三人：王正向，男，汉族，1973年12月29日生，住襄城县。原告王某与被告高文锋、刘梅英，第三人王正向执行异议之诉纠纷一案，2020年7月21日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨唯真，被告高文锋的委托诉讼代理人姜阳，第三人王正向均到庭参加了诉讼，被告刘梅英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某诉称：2018年10月29日，被告王正向以165000元的价格将涉案房屋出售给张某。双方签订买卖协议，襄城县XXXX还出具证明一份，证明涉案房产归王正向所有，当日即将钥匙交付张某。2019年9月28日张某又以205000元的价格出卖给原告，并将张某与王正向之间的买卖协议交付原告，原告购买涉案房产时，王正向是见证人，张某将房屋交付原告后，由于室内杂物较多，原告也找人清理，原告是该房屋的实际产权人，襄城县人民法院（2020）豫1025民初1171号民事裁定书对该房屋查封的行为，损害了原告的合法权益。请求：1、依法撤销襄城县人民法院（2020）豫1025民初1171号民事裁定书，解除对襄城县XXXX家属院X楼X户的查封。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告高文锋辩称：襄城县人民法院作出的（2020）豫1025民初1171号民事裁定书符合法律规定，不存在违反法律规定，侵犯第三人合法权益的情形，本案保全查封房屋是王正向名下，因王正向与高文锋存在纠纷，高文锋对王正向提起民事纠纷后向襄城县法院申请对王正向名下的房屋申请保全，襄城县人民法院对涉案房产进行保全查封符合法律规定。原告所提供的证据不能证明涉案房产属原告所有，物权法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案涉案房屋并未登记在原告名下，原告并非涉案房产的所有权人，故应当驳回原告诉请。第三人王正向辩称：我的房屋已卖与张某，在卖给张某后，张某又将房屋卖给王某。当时我和高文锋之间有10万元借款，双方的借贷关系已诉至法庭并进入执行，已执行到位部分资金，因多次到单位执行，使我不胜其烦，经协商我再次向高文锋借款，我用房屋买卖的方式又借到了11万元资金，合同上有利息约定，双方实质上是借款合同。经法院判决认定为我向高文锋借款而不是房屋买卖。请求法庭查明事实，依照法律规定依法判决。被告刘梅英缺席未答辩原告王某为支持其主张提供以下证据：证据一、襄城县人民法院（2020）豫1025执异36号执行裁定书一份，证明原告已提出执行异议申请，完成了执行异议之诉的前提条件。证据二、襄城县人民法院（2020）豫1025民初1171号民事裁定书复印件一份，证明案涉房屋法院作为王正向的财产被查封，损害了原告的权利。证据三、2019年9月28日张某与王某签订的房屋转让协议、张某出具的房款收到条各一份，证明案涉房屋于2019年9月28日，由张某转让给王某的事实，王某现为案涉房屋的实际所有权人，见证人为王正向。证据四、2018年10月29日张某与王正向、刘梅英2018年11月6日签订的《房屋买卖协议书》、2018年11月6日王正向向张某出具的房款收条各一份，证明王正向夫妇将案涉房屋出卖给张某的事实。证据五、中共襄城县委员会XX于2018年10月23日出具的证明一份，证明案涉房屋是王正向在中共襄城县XXX的集资房属实，且无纠纷。同样可以证明由于案涉房屋是集资房，为此，无法办理过户手续的责任不在原告方。证据六、承诺书一份，证明王正向于2018年11月5日将房屋交付给张某的事实，并承诺室内无贵重物品，放弃对室内物品的所有权，2019年2月后张某有权自行处理。高文锋为支持其主张提供以下证据：证据一、2019年7月4日《房屋买卖合同一份》一份。证据二、2019年7月3日襄城县XX出具的《证明》一份。证据三、高文锋与王正向（2018）豫1025民初2801号民事调解书一份、银行流水三张，高文锋、王正向签订的房屋租赁合同一份。上述证据证明：一、2019年7月3日襄城县XX出具证明一份证明涉案房屋所有权人为王正向。二、2019年7月4日王正向与高文锋签订《房屋买卖合同》将襄城县XX家属院X单元X楼X户房屋以21万元的价格转让给高文锋。高文锋已将房款全部支付给王正向。双方约定王正向可以继续居住在该房屋至2021年2月1日，租金为1万元，若到期王正向返还购房款21万元，并支付利息，该房屋仍归王正向所有。三、王正向在2019年7月3日之前并未将其名下所有的XX家属院西单元一楼西户房屋转让给张某。被告刘梅英，第三人王正向均未向本院提交证据。综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：原告高文锋与被告王正向、刘梅英民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，高文锋于2020年5月15日向本院申请财产保全，请求将王正向名下的襄城县XX家属楼X单元X楼X户的房屋一套予以查封，并提供担保。本院于2020年5月18日作出（2020）豫1025民初1171号民事裁定书，裁定将王正向名下的襄城县XX家属楼X单元楼X楼X户的房屋一套（位于襄城县××××西段XX对面）予以查封。本院在（2020）豫1025民初1171号原告高文锋与被告王正向、刘梅英民间借贷纠纷一案中查明：高文锋、王正向原来存在借贷关系，双方的民间借贷纠纷经本院主持调解，双方达成调解协议，该协议中的款项执行一部分后，尚有10万元未予履行。因王正向需要资金，再次向高文锋借款11万元，双方协商形成新的借贷关系，为了担保该项借款，双方于2019年7月4日签订房屋买卖合同一份，约定：出卖人：王正向刘梅英买受人：高文锋甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿、协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方自愿将其集资房位于襄城县XX家属楼的房屋（建筑面积120平方米）是甲方单位的家属楼现已人民币贰拾壹万元整（￥21万）的价款出售给乙方。二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退……六、违约责任：1.甲方应收到房屋全款时就将上述房屋的使用权所有一同转交给乙方，并保证该房屋无抵押买卖，无任何纠纷。如违反应返还房屋总价的两倍……合同附加条款;乙方允许甲方继续居住至2021年2月1日，期间若甲方全额返还房屋买卖款贰拾壹万圆整，并按月息一分付乙方利息，房屋仍旧归甲方所有，若到期未能返还房款及利息，甲方腾出房屋交付乙方，若不按约定履行，按甲方反悔合同处理。本条与主合同享有同等效力。其中法院起诉执行拾壹万圆扣除并撤诉，下余壹拾壹万圆转账。上述房屋买卖合同签订后，高文锋于2019年7月5日转账给刘梅英1万元、4万元，并备注购房款，于2019年7月8日、7月18日、8月9日分别向刘梅英转账2万元（备注购房款）、2万元、2万元。王正向（乙方）、高文锋（甲方）于2019年8月9日签订房屋租赁合同一份，约定：甲方愿将XX家属楼X楼X户租给乙方使用，面积120㎡，用途：租住。二、租金：壹万元整。三、租期到2021年2月1日……2018年10月29日，王正向、刘梅英与案外人张某签订房屋买卖协议书，约定以16.5万元价格将涉案房屋转让给张某。2019年9月28日，张某与王某签订房屋转让协议，约定张某愿将自己所有的位于襄城县城关镇XX街原XX家属楼X楼X户及配房一间以205000元转让给王某，见证人为王正向。当日王某通过邮政储蓄银行向张某账户转款14万，张某向王某出具收条，载明：“今收到王某购房款贰拾万零五千，其中转账14万、现金25000、王正向欠王某款项4万元的借条抵款”。诉讼中，本院依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定向高文锋释明变更诉讼请求，高文锋变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间的民间借贷合同；2、返还借款21万元及利息，利息按月息1分，自2019年7月4日起算至还款之日止；3.诉讼费由被告承担。2020年8月5日作出（2020）豫1025民初1171号判决：一、原告高文锋与被告王正向、刘梅英的民间借贷合同于本判决生效之日起解除；二、被告王正向、刘梅英于本判决生效后十日内偿还原告高文锋借款本金21万元及利息，利息按本金21万元，月息1分计，自2019年8月9日起算至还款之日止；三、驳回原告高文锋其他诉讼请求。案外人王某于2020年6月17日提出书面异议，请求依法撤销襄城县人民法院（2020）豫1025民初1171号民事裁定书；解除对襄城县XX家属院X单元X楼X户房屋的查封。2020年7月2日，本院作出（2020）豫1025执异36号执行裁定书，裁定：驳回案外人王某的异议请求。2020年7月21日，王某诉至本院请求：1、依法撤销襄城县人民法院（2020）豫1025民初1171号民事裁定书，解除对襄城县XXXX家属院X楼X户的查封。2、本案的诉讼费用由被告承担。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案系因诉讼保全行为所引发，所需审理的关键问题在于王某就诉讼保全行为所指向的标的物主张权利并提起执行异议之诉是否符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案被执行人王正向不反对案外人即本案原告的异议，故王正向应为本案第三人，高文锋应为本案被告，刘梅英未到庭参加诉讼，无法表明其对保全申请人或者案外人请求的意见，故刘梅英应为本案被告。依照（2020）豫1025民初1171号原告高文锋与被告王正向、刘梅英民间借贷纠纷一案中查明的事实，2018年10月29日，王正向、刘梅英与案外人张某签订房屋买卖协议书，约定以16.5万元价格将涉案房屋转让给张某，经本次庭审查明，双方抵偿债务6.5万元，支付价款10万元，而张某又将涉案房产以205000元转让原告王某，王某转款支付14万、现金支付25000元，王正向欠王某款项4万元的债务抵偿后，王正向对张某负有差额债务。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，2018年10月29日，王正向、刘梅英与案外人张某签订房屋买卖将涉案房产售卖张某，2019年9月28日，张某又与王某签订房屋转让协议，本院于2020年5月18日作出（2020）豫1025民初1171号民事裁定将涉案房产予以查封，原告王某与张某在人民法院查封涉案房产之前已经签订了书面《购房合同》，且该合同未违反法律的强制性规定；其次，王某已通过银行转账、现金支付以及债权折抵等方式支付了全部房款；并占有、使用该涉案房产。由于案涉房屋系襄城县XXX建自建集资房，本院向襄城县不动产登记中心查询：涉案房产的土地性质，是否进行初始登记及能否办理转移登记，得知涉案房产土地性质无法确定，并未进行初始登记。目前虽不能办理不动产过户登记，但我国法律并未禁止此类房屋进行交易，因此王某与张某之间的房屋买卖合同应属有效，不能办理过户登记系因尚不具备办理过户登记条件，不属于因买受人自身原因造成。据此，案涉房屋已经脱离王正向责任财产范围，高文锋作为王正向债权人原则上亦不能请求以该房屋偿还王正向所欠债务，除非高文锋有证据证明王正向与王某恶意串通或者有其他利害关系，影响了对王正向责任财产范围的认定。王某对案涉房屋享有的物权期待权与高文锋的普通金钱债权相比，应予优先保护。如前所述，王某对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是可以确定的。王某所享有的权利在内容和效力上已经超过了高文锋享有的普通金钱债权。但基于王某购买涉案房屋时明知系集资房无法办理过户登记仍购买涉案房产，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况，由其承担本案诉讼费用，以示惩戒。执行异议之诉仅审查其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，对原告诉请撤销襄城县人民法院（2020）豫1025民初1171号民事裁定书的请求，其实质仍为阻碍对涉案房产的执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于襄城县XX家属楼X单元X楼X户的房屋（位于襄城县XX街X段老XX正对面）。二、驳回原告王某的其它诉讼请求。案件受理费4375元，由原告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李 欢审 判 员  岳豪远人民陪审员  黄亚利二〇二〇年十月三十日书 记 员  雷 鸣