福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申3350号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：泉州延欣置业有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区常泰街道新塘社区新塘大厦**。 法定代表人：许春栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林倩倩，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：厦门至真至善信息科技有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲坂商业广场中区**之一。 法定代表人：李龙斌，该公司执行董事兼总经理。 再审申请人泉州延欣置业有限公司（以下简称延欣置业公司）因与被申请人厦门至真至善信息科技有限公司（以下简称至真至善公司）居间合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2020）闽05民终1431号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 延欣置业公司申请再审称：（一）延欣置业公司法定代表人许春栋与至真至善公司控股股东李暄双方存在恶意串通，至真至善公司不是善意方，《尚好家园总销服务合同》应认定无效。1.《尚好家园总销服务合同》存在多份不同样式的版本，至真至善公司据以起诉的合同将原合同中对其不利的条款，即至真至善公司销售没有完成任务，延欣置业公司有权解除合同的条款删除。这是许春栋违背公司董事会决议私下与李暄恶意串通的结果。2.许春栋私下与至真至善公司恶意串通倒签的《续约书》，无论是形式要件，还是实质条款的约定均违背逻辑常理及商业惯例。（1）《续约书》是事后补签，日期倒签，公然做假。（2）《续约书》直接在《尚好家园总销服务合同》尾部进行“套打”。（3）《续约书》仅有许春栋的签字，未加盖延欣置业公司公章。（4）《续约书》内容存在逻辑矛盾。许春栋直接在至真至善公司所持有合同中进行批示，违背常理。许春栋批示：“依据本合同，由于乙方近期表现优异，同意延期至2017年6月11日。”但2016年11月11日至2017年3月1日期间，至真至善公司销售房源23套，仅占尚未销售房源不到16%，特别是2017年1、2月连续两个月销售房源仅为个位数，故该批示与客观事实相悖。（5）《续约书》内容存在篡改。《续约书》系由至真至善公司的邀约＋许春栋的承诺组成，承诺部分由许春栋撰写。许春栋不仅将2017年4月11日涂改成2017年6月11日，还替至真至善公司将2017年4月11日也涂改成2017年6月11日，恶意串通昭然若揭。（6）李暄明知许春栋签署《续约书》未获董事会授权。二审庭审中，李暄当庭确认在签订《续约书》时，许春栋向其明确如果要盖章需要经过延欣置业公司董事会决议，会很麻烦。足以表明李暄明确知晓许春栋签署《续约书》时未得到董事会授权，仅是以个人名义签署，更足以表明至真至善公司并非善意相对人。3.外观商事主义以合同相对人的善意为前提。虽然《续约书》有许春栋签名，但至真至善公司并非善意相对人，其利益不应得到保护。4.许春栋在合同履行过程中与李暄存在不正当经济往来，足以认定李暄与许春栋存在恶意串通。（1）李暄的交易明细账户显示，2016年11月12日转账支出4万元、2016年11月12日转账支出5万元、2017年1月11日转账支出4.5万元（备注退百分之十五押金）、2017年3月10日转账支出1.5万元（备注第一第三单结利）、2017年7月27日转账支出3万元，上述18万元全部转至许春栋账户。（2）李暄对其账户往来的解释矛盾重重、不符合客观逻辑，显然是为了规避其与许春栋存在商业贿赂行为而做的虚假陈述，结合李暄转账1.5万元备注“第一第三单结利”，足以印证李暄与许春栋在履行案涉合同过程中存在商业贿赂行为，恶意串通损害延欣置业公司股东利益。5.许春栋及李暄均从案涉合同履行过程中获得不正当收益。《尚好家园总销服务合同》约定的销售佣金高达14%，而目前市场上房产中介的销售佣金仅为1.4%左右，超过部分显然是李暄的不正当收益。（1）历年来尚好家园项目的代理销售佣金比例均在1.15％-1.3%区间。（2）政府相关部门对房地产中介服务费的指导价，远低于案涉合同所确定的佣金比例。（3）至真至善公司自认将案涉服务低价转委托给厦门壕买房网络科技有限公司（以下简称壕买房公司），进一步佐证房地产中介服务费的市场价格远低于案涉合同所确定的佣金。（4）延长合作期间内至真至善公司代为销售房屋的数量激增，而这三个月正是房价大幅上升时期，购房者求着开发商卖房，一般是原价甚至加价销售，基本上不打折，但许春栋仍然同意至真至善公司按14%计算服务费，致使延欣置业公司遭受重大损失，而至真至善公司的不正当收益将落入李暄个人手中。6.李暄与许春栋恶意串通直接损害了延欣置业公司的合法权益，同时间接损害了延欣置业公司股东的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”及《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”之规定，《尚好家园总销服务合同》及《续约书》应认定为无效。（二）退一步讲，即使《尚好家园总销服务合同》及《续约书》有效，一审、二审对尚欠代理费的认定也是错误的。至真至善公司共代为销售145套，其中2套办理退房，实际销售143套。其中1#-9#楼应得佣金为合同价-备案价×86%=1149.17万元，10#楼应得佣金为合同价-备案价×89%=120.99万元，代理佣金合计1270.16万元，而不是一审、二审认定的1362.2134万元。（三）本案二审判决后，壕买房公司向延欣置业公司主张，壕买房公司在本案诉讼发生前受到李暄胁迫，按李暄要求出具《授权书》及《厦门壕买房网络科技有限公司收款确认书》，上述两份证据并非其真实意思表示，事实上壕买房公司自2017年3月12日起至2017年6月30日止，已与延欣置业公司签订《尚好家园总销服务协议》，壕买房公司作为延欣置业公司的总销服务商为延欣置业公司促成尚好家园项目房产销售111套，且壕买房公司与延欣置业公司商议，将尚好家园10#号楼住宅销售佣金调整为备案价8.9折作为底价，超出点数为佣金。因目前许春栋患严重疾病，不能自由表达意思，延欣置业公司无法核实尚好家园项目在2017年3月12日至2017年6月30日期间的总销服务商到底是至真至善公司还是壕买房公司。若壕买房公司再行向延欣置业公司主张支付房产销售佣金，延欣置业公司极有可能支付双重佣金。综上，一审、二审判决认定事实错误，证据不足，程序违法，法律适用明显错误，举证责任分配不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。 本院经审查认为，一、延欣置业公司关于延欣置业公司法定代表人许春栋与至真至善公司控股股东李暄恶意串通，至真至善公司不是善意方，《尚好家园总销服务合同》及《续约书》应认定无效的主张，证据不足，不能成立。第一，《尚好家园总销服务合同》及《续约书》是延欣置业公司法定代表人许春栋与至真至善公司签订。延欣置业公司对该事实没有异议。延欣置业公司虽主张《尚好家园总销服务合同》中删除了至真至善公司没有完成销售任务，延欣置业公司有权解除合同的条款；《续约书》为事后补签，且直接在《尚好家园总销服务合同》尾部进行“套打”；许春栋在《续约书》中将“2017年4月11日”涂改成“2017年6月11日”，但上述情形均不能否认签订《尚好家园总销服务合同》及《续约书》是延欣置业公司法定代表人许春栋的真实意思表示。第二，许春栋是延欣置业公司法定代表人，其有权代表延欣置业公司从事经营活动，对外协商、签订合同。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”《续约书》上虽未加盖延欣置业公司公章，但许春栋代表延欣置业公司在《续约书》上签字，合同即告成立并对延欣置业公司发生法律效力。第三，延欣置业公司章程对其法定代表人签订案涉合同未作出限制。延欣置业公司主张许春栋签署《续约书》未获延欣置业公司董事会授权，系越权代表，没有事实依据。第四，在延欣置业公司与至真至善公司签订并履行案涉合同期间，李暄分5次将18万元转入许春栋账户，而同一时期许春栋亦向李暄账户多次转入款项。二审庭审中李暄陈述，其为支付案涉合同押金向许春栋借款，故双方发生多笔资金往来。根据以上情形，延欣置业公司主张李暄与许春栋在履行案涉合同中存在商业贿赂行为，依据不足。第五，案涉合同约定销售佣金比例为14%，未违反法律强制性规定。延欣置业公司主张佣金比例过高，李暄因此获得不正当收益，没有事实及法律依据。第六，《续约书》约定的期间内，至真至善公司代为销售的房屋数量如因房价上涨而大幅增加，延欣置业公司仍需按照约定支付中介服务费。这是延欣置业公司在签订合同时应当预见的正常商业风险。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”本案中，延欣置业公司主张李暄与许春栋恶意串通损害延欣置业公司及其股东利益，其证明未达到能够排除合理怀疑的程度，一审、二审法院不予认定，并无不当。二、关于尚欠的代理费数额问题。延欣置业公司一审主张，141套商品房中，10#楼应得佣金为合同价-备案价×89%，但对此未提供证据证明，一审法院未予采纳。对于一审法院按合同价-备案价×86%认定141套商品房居间服务费为13622134元，延欣置业公司未提出上诉，且在二审审理中没有提出异议。故对于延欣置业公司申请再审主张一审、二审认定该金额错误，本院不予审查。三、关于延欣置业公司申请再审提交的证据材料。1.《尚好家园总销服务合同》。延欣置业公司称，该份合同系由延欣置业公司管理合同的经办人周德标持有，与至真至善公司据以起诉的《尚好家园总销服务合同》内容不一致，至真至善公司据以起诉的合同删除了至真至善公司没有完成销售任务，延欣置业公司有权解除合同的条款。2.吴培祥、周德标2020年8月20日出具的《证明》。吴培祥证明的主要内容为：“本人系延欣置业公司办公室主任。至真至善公司据以起诉的《尚好家园总销服务合同》，在延欣置业公司没有存档，也没有见过该合同。李暄在法庭上陈述，《续约书》是2017年3月1日在延欣置业公司由延欣置业公司员工打印而成，且吴培祥在现场。但当天李暄并没有到过延欣置业公司，吴培祥也不知道许春栋与李暄签订补充协议。”周德标证明的主要内容为：“李暄在法庭上陈述，《续约书》是2017年3月1日在延欣置业公司由延欣置业公司员工打印而成，且周德标在现场。但当天李暄并没有到过延欣置业公司，周德标也不知道许春栋与李暄签订补充协议。”经查，至真至善公司据以起诉的《尚好家园总销服务合同》，其尾部有许春栋签署的《续约书》，故可认定延欣置业公司与至真至善公司实际履行的是该份合同；而吴培祥、周德标系延欣置业公司员工，与延欣置业公司存在利害关系，故延欣置业公司提供的《尚好家园总销服务合同》及《证明》不足以推翻一审、二审认定的延欣置业公司法定代表人许春栋与至真至善公司签订《尚好家园总销服务合同》及《续约书》这一事实。3.壕买房公司2020年8月17日发给延欣置业公司的《佣金结算申请书》。主要内容为：“本公司于2017年3月12日至2017年6月30日，为贵司代理销售尚好家园房地产项目，共代理销售房产103套，贵司还需支付居间服务费（佣金）6667133元。”4.壕买房公司《工作联系函》。主要内容为：就尚好家园分销佣金调整方案，许春栋确认，10#楼按8.9折算，其他房源均按8.6折算。经查，延欣置业公司在一审、二审中均主张，2017年4月17日至12月14日，延欣置业公司先后8次共支付给壕买房公司4325149元，该款系壕买房公司受至真至善公司委托收取的案涉合同居间费用。至真至善公司在一审中亦表示，其授权壕买房公司向延欣置业公司收取案涉合同居间费用，并将《授权书》送交延欣置业公司。据此，壕买房公司在本案中系受至真至善公司委托收取案涉合同居间费用。至于壕买房公司与延欣置业公司之间是否存在其他法律关系，并不影响本案处理结果。故延欣置业公司提供的《佣金结算申请书》及《工作联系函》亦不足以推翻原判决。综上，二审判决认定事实、适用法律、诉讼程序均无不当，延欣置业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回泉州延欣置业有限公司的再审申请。 审 判 长  石 东 审 判 员  朱宏海 代理审判员  李秀英 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  潘 磊