北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初11015号原告：孔亚军，男，1972年11月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩刚，北京市天沐律师事务所律师。被告：王惠芝，女，1958年6月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张莹，女，1984年4月28日出生，汉族，住北京市昌平区。原告孔亚军与被告王惠芝定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔亚军的委托诉讼代理人韩刚、被告王惠芝的委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔亚军向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告定金10万元；2.被告支付定金50000元产生的利息至实际清偿之日，自2020年5月8日开始起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年5月8日，原告为购买被告位于北京市昌平区森林大第家园小区14号楼1层3单元101号房屋，在房产中介公司北京智家房地产经纪有限公司的撮合下，与被告就房屋买卖达成一致意见，口头约定支付定金5万元。当日，原告表示先支付手头仅有的5万元作为第一笔定金，待返还江苏阜宁老家出售旧有房屋凑齐钱款后再支付剩余定金，被告表示同意，双方商定5月20日签订正式的房屋买卖合同，并最晚于2020年6月10日前支付完全部订金。2020年5月8日，原告向被告转账支付5万元，被告随即签署《定金收条》，明确表示原告的5万元用于购买目标房产的定金，如被告违约不出售前述房屋，则向原告双倍返还定金。2020年5月19日，原告经第三方告知，且与被告核实，被告已经将案涉房产通过另外一家公司出售给价款更高且一次性支付全款的客户，随后，原告与被告多次沟通定金返还事宜，被告拒绝返还。被告违反定金合同约定及卖房承诺，不讲诚信，且拒不返还定金事宜，严重损害了原告了合法权益和利益，故特向人民法院提出诉讼，依法支持原告的诉讼请求。王惠芝答辩称：根据法律规定，我方已经在定金协议和合同上被告签字并按手印了，是原告方拒绝在上面签字，是原告方违约，原告也明确表示不在原合同上继续履行，并且要求重新在链家签订新的合同，我方当时提示了定金和收条都要以在21世纪公司的为准，定金是针对21世纪公司的合同的，不能转移到新的合同中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月8日，孔亚军（付款人）向王惠芝（收款人）出具《定金收条》，载明：今收到孔亚军交来的用于购买坐落于昌平区建材城东路森林大第家园14号楼1层3单元101房屋的购房定金5万元，如收款人违约不出售前述房屋的，则向付款人双倍返还定金，如付款人违约不购买此房产的，则收款人已收取的定金不予退还。当日孔亚军向王惠芝转账5万元，备注为：购森林大第南区房第一次部分定金。孔亚军与李玉华为夫妻关系。北京智家房地产经纪有限公司（以下简称：21世纪公司）为双方交易的居间方，《定金收条》《房屋买卖定金合同》《房屋出售居间协议》《北京市存量房屋买卖合同》等购房文件均有其公司的标识，王惠芝称在交纳定金当天，其便在中介公司出具的购房文件中签字，购房文件中载明的买受人为李玉华，王惠芝称当天其签完字后李玉华未签字，后其在电话中称不准备通过21世纪公司购买案涉房屋。孔亚军称当时双方约定的定金为50万元，先交付5万元，2020年5月20日之后签署正式的房屋买卖合同。庭审中，王惠芝称其房屋在2020年5月19日售予他人。关于案涉定金沟通的过程，本次交易的中介方员工贺金荣出庭作证称：定金是双方协商给5万元，卖方看时间不早了，看到5万元已收到，就把该签的合同都签了，后来原告方打几个电话后，相关合同就不签了，就是在给定金的那天（2020年5月8日），第二天原告联系我，说不想买这个房子了，我让原告再考虑，后来隔了两三天原告还是确定不想买房了，我就把被告约过来，双方协商，协商的结果是定金暂时先不退，让原告先考虑一下，当时是李玉华老家的房子也在卖，就回老家处理这个事情，后来原告方一直联系我还是不想买房，等原告方从老家回来后，被告的房子已经卖掉，不是通过我们卖的。房子卖后，双方又协商这个事，我提议双方签订解约协议，把定金退了，我也不追究中介费的问题，但是原告方不同意，认为与我无关，也没有协商称就走了。关于2020年5月8日当天原告方没有签订合同的原因，证人称当天在打印合同的时候因为失误打错字了，需要修改，当时也一直有别人在联系原告，可能是同行，所以当时原告就没有签字。原告称当时三方协商解约时，因被告坚持要在协议上加上解约原因是原告违约在先，所以当时没有谈妥。被告称当时协商解约是写三方互不追究责任，定金退还，没有写谁违约的问题，但是原告不同意，当时原告认为签了字就属于其违约，所以其没有签字。孔亚军提交2020年5月19日李玉华与王惠芝之女张莹（即本案被告的委托诉讼代理人）的通话录音，以下为录音内容（截取）：张莹：实在不好意思，我那个房子被我卖了，明天晚上我会把五万块钱退回去。李玉华：啊，你卖掉了，你怎么不提前跟我说一声。张莹：一直说是我可以卖房的，而且我不知道你跟链家是如何说的，链家也疯狂给我带客户，还有安家地产也跟我打过电话，说你要跟他那头沟通这个事情。李玉华：没有啊，这些都是他们自己说的啊……我本来想明天或者最迟后天回北京的。……李玉华：合同你跟人家签了吗？张莹：合同已经签完了。因为那边出到了532万，比你这边多了12万。李玉华：你这事情做的有点问题，因为我先交了定金了，而且咱俩也说好了，我说五月二十号前后，咱俩都要出差，我家里房子也要出手，我是给你凑50万元定金的，你知道吧。张莹：是、是，我知道，这里面最大的问题就是有人给我涨价了，我没有提前跟你说。李玉华：是啊，你应该跟我说一声，因为我俩谈好了，不管那些销售说这样那样的，因为咱俩说好了，5月20日前后（签合同），等我这周出差回去，我这边跟你来签这个合同，对吧。张莹：对，但这个价格差点确实有点多，明天晚上之前我将你的定金返过去，好吧，这个事实在是抱歉，也是基于咱俩在二十一世纪的合同没有成立吧。李玉华：是、是，二十一世纪那个，我不会再那边买的，但毕竟这个定金是咱们俩的事情，其实二十一世纪也挺贼的，他在定金上没有任何的东西。……张莹：二十一世纪要求我们一起去将合同销毁掉，因为定金是从他们那边交的，所以要到他们那里交换收据。李玉华：如果他真这样要求，我就去告他了……张莹：可以找链家，我不知道你跟链家如何谈得。李玉华：我根本不会跟他们说这些事，毕竟是咱们之间的事。张莹：当然从卖房的角度，坦诚的说当然是谁给的价格高就卖给谁，我这房子是从我爱我家走的，我跟他说的非常清楚，这套房子只贵五万块钱，我是不卖的，最后他给的是530多万了。李玉华：我手中有你的定金条子，定金协议，我不知道你家有没有，我是特别看重你家的房子的，我一直在跟你说这个事，对吧。张莹：是。李玉华：我是一直在凑定金，我到家就将房子过户完了，手续都办完了。张莹：但我们之间一直没有签订合同，我和对方已经签订合同了。李玉华：但我们之间有定金的协议。王惠芝提交2020年5月28日沟通的录音，内容如下（节选）：张莹：我先问一下，定金协议您看了吗？……孔亚军：没有，我是看了一下，看了一眼，我根本没细看，我老婆是一条一条审的，发现有问题了，所以他没有签这协议，但是当时还没有发生这个情况，你母亲就说看吧，反正人家是正常条款，但是那会儿你母亲说我要回家，9点多了，我就把定金先转给她了，实际合同没签呢，啥都没签，她就打个定金条子，钱就收了，就是这个定金条子，后来你母亲走了以后发现合同有问题，我们一条一条看，发生了很多事情，这个你是第一次听我这样说，可能你不知道，但是你母亲知道。中介：没关系，你往后说，就是合同上存在的问题给没给你解决到最后。孔亚军：没有解决啊，一直就没有解决。中介：哪个问题没解决？孔亚军：最后那个合同还是资金监管，资金监管又谈到2万多，2万6，资金监管费用。中介：打住，到最后是她（即被告）这边承担了所有。孔亚军：这是第二天。……张莹：对，但是咱们还原那天的事实真相，那天阿姨在这儿说的是，原话说的不是我回家筹钱，然后回来我跟你什么时间签这个协议，阿姨那天说的是我要考虑这房子我现在要不要买，对吧？这是不是那天的原话。孔亚军：但是你的定金不退，我们一直想买的。张莹：我那天说的是您好好考虑，如果您确定不买20号之前这个定金我退给你，然后您那边说的一直就是这个房子我要考虑的现在不是我要不要钱这个合同的事，这个合同我今天肯定不签，我要考虑的事这个房子我还要不要买，这是那天的原话，那天我在，这是那天的原话对不对，是这么说的吧，咱们里外谈了好几轮。孔亚军：别说原话了，是是，这句话我好像也熟悉，就是白纸黑字落实下来的东西你都给我变了，你说我怎么给你说……但是我老婆私下跟你沟通一直说的是这房子我肯定买。张莹：但是，您老婆私下跟我沟通说的可是我不从21世纪买，我要从链家买，她从525万跟我谈到520万，这事儿没错吧。孔亚军：对，没错，这事儿是没错，但是我迟迟就是因为21世纪跟我说过了，你要是不从我这边，我的法务也不是吃素的，我要起诉你，所以我一直忌惮着这个事情，我也是迟迟没签，要不早就把它签下来了。……张莹：但是阿姨跟我沟通的是说，她决定不从21世纪买这个房了，她要从链家走手续。他跟我提过什么，他说你去21世纪把你所有合同拿回来，因为我在上边没有签任何字，但是你妈妈在上边全签字了，我说是的。孔亚军：这个不矛盾啊。张莹：但是阿姨的主观意愿是什么，实际上她是要解除这边的约定，她是要解除这边的合同，从链家走。孔亚军：这个已经，本来就没有生效，这个谈不上解除不解除了，我现在想签，你同意签吗？我现在就签，签了你更麻烦。……张莹：叔叔，这样吧，您说一下您的诉求，我说一下我的诉求，我觉得这5万块钱呢，咱们犯不上打官司，还不够给律师费的呢，流程您也知道，其实今天上午阿姨的律师给我打过电话了，询问过整个事情了，也问过我的诉求了，这件事情呢流程肯定不会那么顺利，对吧，然后您现在基于这个东西，我也有我的依据，我也有我的，如果您承认这个东西是有效的，那么它依据的那个定金协议就一定是有效的，那么定金协议上也有明确的约定，什么时间签合同，那个是有明确的约定的，但是我现在我也不希望我们真走到那一步，现在我的解决方案就是，我们在这儿，有21世纪的见证，然后我们把这份合同给解除掉，我该退您5万块钱就退您5万块钱，但是如果您真要管我要10万块钱，那么这个事情我接收不了，那您就该起诉起诉。孔亚军：那如果您这个不接受，那我没办法，那我就起诉。……张莹：除了我违约要双倍返还，还有您违约不购买房产的，我是可以不退定金的。对吧，它是基于那份定金协议的，那咱既然谈到这个情况下了，那我们就只能看事实依据了，我不能认定您当时认没认真看过那个东西（定金协议），但是那个东西是原件……那定金协议上明确写了，甲乙双方同意在本协议签订当日内签署《存量房买卖合同》……我方作为甲方签署了，您作为乙方，阿姨后面跟我说她不准备跟21世纪签了，她准备从链家买我的房子，她谈到了520万这个价格，我当时同意了，我当时是口头承诺同意了，但是5万元钱的定金是基于这份合同和这份收条，是21世纪的，她和链家没有关系，我也问过链家的人了，链家的人说如果要从链家走，要先解除这个东西，才能从链家走，您这5万块钱是不可以迁移的，所以基于这两个东西，我先不说主合同生不生效，您基于这个东西（定金收条）的基础是它（定金协议），因为如果就这么一个东西（定金收条），没有时间上的约定的话它在法律上是不成立的，他一定有一个基础。孔亚军：是是，你如果这样解释的话也对，你认为你的解释有理吧。张莹：对，而且第二天上午我非常态度好的来和您解决这个问题，包括我说垫资过桥我自己做……实际上我是一直在为您考虑，我不想为这个房子折腾这么长时间，我损失几万块没关系，但是我没有那么多时间，那天上午我们也是这么谈得对不对，但是阿姨一再强调说这个房子这个合同我今天肯定签不了，你改成什么样我也签不了，第一是因为我对21世纪不信任，第二我要重新考虑我是不是要买这套房子，对吧，这是那天的原话，那天表达的诉讼就是这样的，这是您方的主观意愿，它跟我没有关系。孔亚军：它跟你没关系，这是我跟他们的这份合同我没签呢。张莹：您是没签，但是您有它（定金收条），实际上它已经事实履行了这份合同（定金协议），如果站在法律上来说，您说再说我妈妈说家里有原因也好，但是从法律上认定您一定是看了这个东西您才能给的这个钱，谁会什么东西都不看，然后啪就把钱先给你，然后再去谈。……张莹：……因为您刚开始没有签这份合同，实际上从法律意义上来讲，这份协议您违约在先了已经，您当天没有签署您就已经违约在先了，因为5万元块钱定金您已经付给我了，实际上相当于在履行定金协议的内容，但是您没有继续履行，而我方（签字了），这个绝对是原件的留存，时间啊日期啊手印啊都有。……孔亚军：对啊，我认可了，我说20号以后签合同啊。张莹：您可没说20号以后签合同啊。孔亚军：我说了，我一直承诺说20号以后来买房。张莹：您说20号以后谈要不要买房这个事儿。孔亚军：可不是的，可不是的，这个你，一直跟你说我要买房。中介：这么说吧大哥……因为咱们是服务行业，我还是那句话，好说好商量。孔亚军：那天要是你接待的话可能合同就签了。中介：那天确实我没在，好说好商量…………孔亚军：对我来说现在再买其他房子没准更贵，我损失更多。中介：那你一直不签合同你觉得。孔亚军：这两天我也看房了，那也不便宜。中介：那你是通过看房子感觉没有比她家房子再便宜的了，晚了。孔亚军：不是，综合原因考虑嘛，她卖的太急了。……孔亚军：说白了，你不打招呼，好多事情你要是打招呼性质就变了，你现在什么招呼都不打。张莹：对啊，因为我认为这份合同您已经违约了啊。……孔亚军：我也投入了很多精力啊，后边你房子卖的更贵了，我正常思维你家房子高价卖了，你高价卖就是把我的钱考虑进去了啊，只要那个房子不是降价卖了。张莹：您没有履行合同在先啊。孔亚军：你光想着你的好处，不想着我的。……孔亚军：退了，我已经退了很多了，我一直要买她的房子呢。张莹：您一直口头说您要买，您要买，合同您又不签，您买的行动在哪儿啊。……张莹：……现在我给的方案就是折中，我5万退给您，现在就是这样，您也别说我不让步，对吧，从协议生效或者不生效，这事儿不成，一定有一个违约方，您违约我是退您0，我违约我是退您10，但是这件事儿，您确定，你可以找法律来界定，但是这件事儿我希望做成的，就是我们折中，我退您5万就完了。上述事实，有转账记录、借条照片和当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，定金是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，属于担保方式的一种，其作用在于担保主合同的订立、生效或履行。通说认为，定金可分为违约定金、成约定金、解约定金、证约定金、立约定金等，其中立约定金即为保证正式订立主合同而交付的定金，在合同订立前由一方向另一方交付定金，给付定金的一方如不订立正式合同，则失去给付的定金，收受定金的一方如不订立正式合同，则加倍返还定金，因此，从立约定金的法律效果来看，立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立，其法律效力自当事人交付定金时就存在，即立约定金不受主合同无效或者不成立的影响。本案中，根据双方沟通的记录和在交易中的行为可以得出，孔亚军所交付定金即为立约定金，交付定金的目的系为了保障将来签署正式的房屋买卖合同，本案争议的焦点为买卖双方在交易过程中谁存在违约的问题，结合双方提交的证据，本院分析如下：首先，从王惠芝的交易过程可知，其在2020年5月19日通过另外中介平台将案涉房屋出售给他人，即其与孔亚军在21世纪公司已进行的交易行为不影响其通过其他平台继续出售房屋，因此本院认为即使是孔亚军明确表示不通过21世纪公司购买案涉房屋，该行为也未达到根本违约，使王惠芝丧失了出售房屋的根本目的。其次，从双方的沟通记录来看，作为买方的孔亚军一方未曾明确表示不再购买房屋，作为购买大额不动产的买方，在交易过程中对资金安全的考虑、对交易价格的综合比较属于正常的行为，只要该犹豫期在双方均同意的合理期限内即可，从录音中可以看出，双方口头达成一致为买方回老家卖房凑齐50万元定金，在2020年5月20日前后回来双方继续商谈交易，而在此过程中，未有证据证明买方明确表示不再购买案涉房产。再次，在买卖双方协商交易的过程中，作为卖方的王惠芝在将房屋出售给案外人之前未曾告知买方，从录音中可以看出，其将房屋出售给案外人的主要动因为新买家提供了更高的价格，交易价格相比与本案原告的交易上涨12万元，从2020年5月19日的录音中可以听出王惠芝将房屋出售给他人后王惠芝之女张莹致电李玉华，在电话中表示歉意及表示退还定金5万元，因此本院认为王惠芝将房屋出售给案外人的主要原因为卖出了更高的价格，而非双方是否在还应在21世纪公司继续进行交易。综上所述，本院认为王惠芝在房屋交易过程中，在双方协商的交易期间内将案涉房屋出售给他人，违反诚实信用原则，构成违约，应当承担违约责任，故孔亚军要求适用定金罚则双倍返还定金有事实和法律依据，本院对该诉求予以支持。关于其主张的利息一节，本院认为其主张该利息亦为王惠芝违约给其造成的损失，在其已经主张定金罚则的情况下，本院对诉求不予支持。关于2020年6月4日双方未达成解约协议一节，本院认为本案要考量的时间区间为2020年5月19日之前双方的行为，之后双方是否最终签署解约协议不影响对先前行为的判断。本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王惠芝于本判决生效后七日内双倍返还孔亚军定金10万元；二、驳回孔亚军的其他诉讼请求。如果王惠芝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由王惠芝承担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 姚小锋二〇二〇年十月二十二日法官助理 李 耀书 记 员 张思维