广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0306民初10318号原告：郑伟宏，男，汉族，身份住址：广东省深圳市宝安区西乡乐园街6栋201号。委托诉讼代理人：黄俊琳，广东伊索律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙浩，广东淳锋律师事务所律师。被告：苏柳，女，汉族，身份住址：广东省深圳市宝安区西乡流塘新村6巷4号。委托诉讼代理人：岳锦，广东智阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家权，广东智阔律师事务所实习律师。原告郑伟宏诉被告苏柳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄俊琳、被告的委托诉讼代理人岳锦、王家权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2003年11月1日签订的《房地产转让协议书》无效；2、判决被告将位于深圳市宝安区的私宅返还原告，房屋价值30万元；3、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2003年11月1日，原告与被告签订《房地产转让协议书》，原告将位于深圳市宝安区私宅（下称涉案房产）转让给予乙方，转让费为30万元，签订协议书前原告已明确告知被告该房产为其父亲郑万生所有，登记在其父亲名下，其只能以代理人的身份在协议书上落款，被告同意后，原告在协议书的“转让方”处落款为“郑伟宏代”。后来，原告将涉案房产私自转让给被告一事被涉案房产的其他法定继承人发现，遂要求原告将涉案房产收回，经过多次交涉，迫于无奈诉请贵院确认原、被告双方签订的协议书无效，判决被告将涉案房产返还原告，理由如下：一、原告与被告签订的协议书为无权处分合同，其效力待定，因未被追认而无效，具体理由如下：1、协议书的甲方为原告，其父亲郑万生未在协议书上签名，均由原告代为签订。2003年11月1日双方签订协议书时，原告父亲郑万生作为涉案房产所有人并没有在协议书上签名，原告以代理人的身份签名后没有拿走协议书原件。2013年1月22日，原告与案外人袁浩深到广东鹏浩律师事务所办理完《见证书》后，原告应案外人袁浩深要求在《见证书》内的《声明》、2004年原告出具的《收条》及《房地产转让协议书》上补签了郑万生的名字。此后被告也未见过原告父亲，因此协议书上“郑万生”签名并非郑万生本人签订，均由原告代签。2、被告明知原告非涉案房产的所有权人仍与原告签订协议书，协议书效力待定。双方签订的协议书时，被告明知原告非涉案房产的所有权人且无法提供相关的授权证明仍与原告签订协议书，直至2013年双方到广东鹏浩律师事务所办结《见证书》后，根据合同法相关规定，该协议书效力待定。3、涉案房产所有权人已于2013年去世，去世前未对协议书进行追认，去世后其法定继承人拒绝追认协议书的效力，致使协议书无效。二、涉案房产为私宅，依法不得转让，其买卖行为不受法律保护，客观上无法实现合同目的。三、被告明知原告无权处分，且涉案房产系私宅，转让行为不受法律保护仍与原告签订协议书，其对无效后果应承担相应的过错责任。被告答辩称，一、原告的起诉于法无据，应当驳回原告的起诉。1、涉案房产属历史遗留违法建筑，目前亦未经行政主管机关处理。根据现有规定和司法实践，对历史遗留违法建筑处理属于国家有关行政机关的职权范围，当事人请求确认违法建筑权利归属内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。原告诉讼请求确认双方签订的《房地产转让协议无效》并请求被告返还房产，实质是请求确认违法建筑权利的归属。鉴此，应当驳回原告的起诉。二、原、被告双方签订的房地产转让协议合法有效，应为有效合同。原告在质证时对该份房地产转让协议的真实性、合法性、关联性均予以认可，却在诉状中请求确认房地产转让协议无效，自相矛盾。本案涉案房屋买卖合同是针对小产权房进行签订的，小产权房买卖合同归根结底也是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。1、我国现行的法律和行政法规没有一部明确对农民房屋的买卖做出禁止性规定，而无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。相反，在《土地管理法》里面第六十二条规定：“农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可见，农民房屋是可以买卖的，农村村民宅基地上所建的房屋属于村民个人所有，因而村民个人享有对该房屋的处分权，有权依据法律的规定买卖、转让或者继承属于自己所有的房屋。所以本案中的合同当事人具有民事行为能力且意思自治，且不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案的小产权房买卖合同就应当被认定为有效。2、对于本案中的小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，没有损害另一方的利益，也没有损害国家利益。同样也没有损害集体，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，不能再申请宅基地，所以不会对集体利益构成危害。至于第三人的利益，在签订买卖合同时郑万生对涉案房屋拥有100%的产权，不存在第三人的利益。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非买卖小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。我国也没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房买卖做出禁止性规定。综上，涉案小产权房的买卖不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。结合本案实际情况，原告与被告所签合同，买卖双方当时的行为是真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形，符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，应当认定合同有效。请法院依法确认合同有效，并驳回原告的起诉。三、原告起诉要求确认被告订立的《房地产转让协议》无效的行为违背了《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当驳回原告的起诉。1、诚实信用原则要求当事人在订立履行合同以及合同终止后的全过程，都要诚实，讲信用、相互协作。在现实生活中，任何一个人都不会认同一个出尔反尔、不守信用、说话不算数的人，根据原告与被告订立的《房地产转让协议》，以及原告向被告出具的收据，声明等证明材料，可以看出涉案房产早已在2003年转让给被告，被告亦己付出对价，原告却又在时隔十八年之后起诉要求确认《房地产转让协议》无效并要求返还房屋，其行为违背了诚实信用原则。2、本案中，认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违规为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因国家政策原因暂无法过户办证，对于出卖人来说是明知的，出买人在卖出房子后，又以合同违规要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。因此，原告的主张不能得到支持，法院理应驳回其起诉。四、本案中被告已将涉案房产转让给他人，被告主体不适格。被告已于2017年将涉案房产再次销售转让给案外人袁镇华，在袁镇华支付了合同对价后，已将涉案房产交付给袁镇华，并在深圳市宝安区居民委员会将涉案房产变更登记到袁镇华名下，并办理了水电过户，现涉案房产已由袁镇华实际占有使用，袁镇华为涉案房屋的实际所有权人。被告因销售转让丧失了涉案房产的所有权，不是本案适格主体。五、被告对原告在起诉状中的事实与理由答辩如下：1、本案中，原告的关于其他继承人不同意的事实和理由完全是无中生有，子虚乌有的事情，对原告的诉讼应当予以驳回。本案中，涉案房产于2003年转让给被告，被告及郑万生2013年再次向原告出具了两份声明，声明涉案房产“转让给被告，今后其产权同我-切无关，如有违反，将负一切经济或刑事责任”，“已于2003年由我父亲郑万生和我转让给苏柳，现该房产已按历史遗留问题向相关部门申报所有人为苏柳，此后该房屋产权均属苏柳所有。与我、我父亲以及我家兄弟姐妹及其他家人均无任何关系。如果今后出现我家人与苏柳发生该房产纠纷，所有责任均有我承担”。从2003年房产交付给被告后，除本案外，从未有人因房产产权问题向被告提起诉讼，或与被告私下沟通。本案完全是原告出尔反尔的片面之词，原告应当按照其声明对承担责任。2、本案中，原告的关于其无权处分行为的说辞也是打的死无对证的主意，对原告的诉讼应当予以驳回。2003年转让房产时，郑万生就在一旁，身体看上去不错，神志清醒，只是因为不会写字，才让原告代为签名。在2013年1月22日的《声明》上亦是郑万生本人签名按指纹。按照原告在起诉状中的说辞，郑万生于2013年过世，从郑万生去世至今，亦过去七八年的时间，从除本案中原告的说辞外，未有人针对该份合同的效力提出过异议。现郑万生已去世七八年，原告又出于种种目的对涉案房产提起诉讼，完全是死无对证的主意，对原告的诉讼应当予以驳回。3、原告的诉讼请求亦已超过诉讼时效，对原告的诉讼应当予以驳回。另外，按照原告在诉状中的事实和理由，原告的主体也不适格，如果其他继承人有意见，诉讼主体也不应该是原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2003年11月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房地产转让协议书》，约定：1、甲方转让给乙方的房地产坐落于深圳市宝安区，该房地产为一幢，面积为400平方米；2、房地产所有权转让费为30万元，该款于签订协议时一次性付清，甲方收款后，应出具收款收据给乙方，甲方并将该房地产有关手续交付给乙方及协助乙方办理用水用电的有关手续。此后，乙方拥有该房地产的所有权，可以使用、出租、转让、继承，甲方无权干涉；3、乙方付清转让款当天甲方必须将房地产移交给乙方，房地产移交前的水电费及其他相关管理费由甲方承担。移交后由乙方承担。2004年8月23日，原告向被告出具收条，确认收到被告购买涉案房产的款项30万元。另查明，根据深圳市不动产登记中心出具的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案房屋于1992年8月3日取得不动产权证书，不动产证号为2235569，房屋性质为自建私人建房，建筑面积为350平方米，建筑层数为0层。庭审中，原、被告确认上述不动产权证书系绿本房产证，且已经丢失。原告在签订《房地产转让协议书》后即将涉案房产交付被告使用。被告主张其于2010年1月20日就涉案房产申报了历史遗留违法建筑，尚未有处理结果。被告另主张其已于2017年6月将涉案房产转让给案外人。本院认为，原告依据双方签订的《房地产转让协议书》请求确认涉案协议无效，要求被告返还购房款。原、被告当庭均未提交涉案房产的房地产证，被告确认其于2010年1月20日就涉案房产申报了历史遗留违法建筑，故本案应当先由行政机关对加建后的涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物进行处理后，当事人可就因履行合同而发生的纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告郑伟宏的起诉。原告预交的受理费2900元，予以退还。如不服本裁定，当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年十月二十二日书记员  谢晓帅书记员  林斯瑜附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。