北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11206号原告：陈舒怡，女，1988年1月26日出生，X族，住北京市房山区。被告：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，总经理。委托诉讼代理人：赵飞龙，男，1990年5月9日出生，X族，该公司房山店店长，住北京市房山区。原告陈舒怡诉被告北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈舒怡、被告顺达行公司的委托诉讼代理人赵飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈舒怡向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年1月27日签订的《房屋租赁委托代理合同》；2.判令被告返还北京市XX区XXX街X号院X号楼X层XXX室房屋及钥匙；3.判令被告支付2020年7月28日至实际返还租赁房屋之日止的租金，按每月3700元计算；4.判令被告支付逾期支付房租的违约金至实际支付租金之日止，以3700元为基数，按每天5%计算；5.判令被告支付解除合同的违约金7400元；6.判令被告支付该房屋2018年1月28日至实际返还租赁房屋之日止的水费1620元；7.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年1月27日，原告与被告签订了房屋委托代理合同，约定原告将北京市XX区XX街道XX舟X区X-XXX号房屋出租给被告，月租金第一年3500元。第二年3600元，第三年3700元，租金季付，租赁期限为三年三个月，自2018年1月27日至2021年4月28日。此后，原告依约向被告交付了房屋，被告自2020年7月28日开始未支付租金，经原告多次催讨，被告拒不支付。原被告双方签订的租赁合同合法有效，被告拒绝履行房屋租赁合同，未支付租金，属于违约，应承担相应的赔偿责任。故诉至法院，请予支持。顺达行公司辩称，同意原告的第1、2、6项诉讼请求，水费实际有多少我们给多少；第3项诉讼请求，因为我们是委托代理关系，现在因为疫情，从2020年7月28日起两个客户的房租是1650元和1100元，可以按这个标准给原告支付房租；不同意原告的第4、5项诉讼请求，我们没有违约，我们不支付房租是因为一直和原告协商因为疫情减免租金的事情，原告当时没有同意。在审理过程中，顺达行公司对陈舒怡提交的《房屋委托代理合同》《情况说明》《不动产权证》、水费缴费通知单等证据予以认可，本院对此不持异议。陈舒怡对顺达行公司提交的房屋租赁合同发表质证意见称，是被告与第三方签订的合同，与我这个案子没有关系，我和顺达行公司的合同中约定了明确的金额。此证据系顺达行公司与第三人签订，属于顺达行公司应自行承担的商业风险。本院对陈舒怡的质证意见予以采信，对该证据的关联性不予认定。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月27日，陈舒怡（委托人、甲方）与顺达行公司（代理人、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定：甲方将位于北京市XX区XX街道XX方舟X区X-XXX号房屋委托乙方代理对外出租。委托期限自2018年1月28日至2021年4月28日止，共计39个月。从2018年4月28日起开始计算租金，工作期内若产生租金收益归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为3500元/月，第二年3600元/月，第三年3700元/月。具体缴付日期及金额为：2018年1月28日（14000元），2018年6月28日（14000元），2018年11月28日（14000元），2019年4月28日（10800元），2019年7月28日（10800元），2019年10月28日（10800元），2020年1月28日（10800元），2020年4月28日（11100元），2020年7月28日（11100元）……合同第五条第6项约定，委托期满后由乙方负责监督承租人结清水、电、煤气、电话等各项费用，如有拖欠由乙方负责结清，同时清点屋内各项设施及家具家电。合同第六条约定违约责任：1、甲乙双方首先应保证所提供证件的真实性，否则由此给对方带来的一切损失概由违约方赔偿并承担民事责任。2、违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的两个月房租作为违约金，如甲方违约或甲方因特殊原因终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。合同第七条约定免责条款，如因不可抗力原因导致合同不能继续履行，双方均不承担违约责任。因相关政策原因须拆除屋内相关原设施或便于出租增加的设施，导致影响乙方出租的，租金按承租人实际居住时间计算返还已付租金及其他费用。双方补充约定，乙方到合同约定的付款日期未付款的，每逾期一天，乙方需支付甲方月租金的百分之五作为违约金，逾期超过七天的，甲方有权解除合同；因乙方违约导致户内租户合同未到期产生的纠纷，甲方不承担责任。合同签订后，双方进行了交接。顺达行公司将租金支付至2020年7月27日，此后双方就房屋租金问题协商未果。2020年8月11日，陈舒怡诉至本院。本院认为：原、被告所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。本案中，原告、被告签订的合同，根据查明情况，虽名为委托代理合同，实为房屋租赁合同，对被告主张双方系委托代理关系的辩论意见，本院不予采纳。按照合同约定，被告超过七天未支付房屋租金，原告享有合同解除权。本案中，陈舒怡起诉要求解除合同，被告于2020年8月26日收到起诉书，本院确认双方签订的《房屋委托代理合同》于2020年8月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还房屋、钥匙及支付水费的诉讼请求，被告在庭审过程中均表示同意，本院对此不持异议，予以支持。关于2020年7月28日至实际返还房屋之日止的租金，经本院释明，原告、被告均同意合同解除之后的租金按照占有使用费主张。对陈舒怡主张的2020年7月28日至2020年8月26日期间的房屋租金及2020年8月27日至实际返还房屋之日止的占有使用费，本院予以支持。关于租金及占有使用费标准，原告主张按照合同约定的标准支付，具有合同依据，本院予以支持，顺达行公司要求按照2750元的标准支付占有使用费的辩论意见，本院不予采纳。关于逾期支付租金及解除合同的违约金，本院认为，顺达行公司称受疫情防控措施影响就租金问题与陈舒怡进行协商，但双方未达成一致，顺达行公司以此为由拒付租金，构成违约，应当承担违约责任。本案中，合同中补充约定逾期付款承担不同的违约责任，应当是一种选择适用，即同一违约行为，根据违约程度选择相应的违约责任承担。陈舒怡以顺达行公司逾期付款超过7天为由要求解除合同，其关于逾期付款的违约金的主张，本院不予支持，对其要求解除合同的违约金本院予以支持。被告辩称，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告陈舒怡与被告北京顺达行房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年8月26日解除；二、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告陈舒怡位于北京市XX区XX北街XX号院X号楼X层XXX室房屋及钥匙；三、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈舒怡2020年7月28日至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费（以每月3700元的标准计算）；四、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈舒怡解除合同违约金7400元；五、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈舒怡2018年1月28日至实际返还房屋之日止的水费（以实际结算金额计算）；六、驳回原告陈舒怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京顺达行房地产经纪有限公司负担（已由陈舒怡预交，北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向陈舒怡支付上述费用）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 宁二〇二〇年十月十九日法官助理  肖 贺书 记 员  刘欣然