文书内容江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1262号上诉人（原审原告）：卢文杰，男，1984年1月29日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：谢梦晴，系卢文杰妻子。上诉人（原审原告）：谢梦晴，女，1991年1月5日出生，汉族，住九江市开发区，系卢文杰妻子。被上诉人（原审被告）：九江颐玺置业有限公司，地址江西省九江市濂溪区莲花镇濂溪大道**。法定代表人：赵益庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：江利来，该公司员工。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司九江分行。。住所地：江西省九江市浔阳区庐山南路**东磁丽景湾****楼****商铺负责人：孔耘，该分行行长。上诉人卢文杰、谢梦晴因与被上诉人九江颐玺置业有限公司（以下简称颐玺公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行（以下简称浦发银行九江分行）买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初329号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。卢文杰、谢梦晴上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判解除上诉人与被上诉人之间的《商品房购买合同》；二、被上诉人返还上诉人购房款246521元；三、被上诉人支付上诉人利息15584.7元（利息暂计至2019年8月25日，之后利息按年利率6.37%计算至全部购房款付清之日止）；四、被上诉人支付上诉人违约金24652.1元；五、被上诉人承担上诉人律师费、误工费8000元；六、要求一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实和适用法律错误。被上诉人违约逾期交房超过规定时间，上诉人于2019年6月12日，通过邮政快递向颐玺公司发出《退房通知书》，已正式通知解除合同，要求被上诉人退款赔偿，上诉人依法拥有合同解除权。颐玺公司二审辩称：上诉人上诉请求中第一、二、三项无理，因购房合同的补充协议已明确交房日期以对方收到交房通知书为准，应继续履行合同；同意上诉请求中第四项违约金偿付；不同意上诉请求中第五项，费用不予承担。上诉请求中第六项，诉讼费可由被上诉人承担。原审第三人浦发银行九江分行二审未陈述意见。卢文杰、谢梦晴向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的《商品买卖合同》；2、被告返还原告购房款246521元、支付利息15584.7元（利息暂计至2019年8月25日，之后利息按年利率6.37%计算至全部购房款付清之日止）；3、被告支付原告违约金24652.1元；4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于九江市濂溪区濂溪大道77号地块颐高创业基地AB座不分单元515号房，建筑面积35.89平方米，单价每平方米6868.79元，总价246521元；付款方式为贷款方式付款，原告应于2018年7月25日前付款126521元，余款12万元向银行申请贷款支付；被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未按约定时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第1种处理方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2），（1）逾期在60日之内的，（2）逾期在60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房款的10%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应当不低于本条1（1）项中的比率]的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。该合同附有附件，其中附件十一为“补充协议”，该《合同补充协议》对房屋交付有如下补充约定：该房屋的具体交付时间以被告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，原告对此无异议；补充协议还约定了双方的其他权利义务。签约前2018年7月15日，原告已支付认购定金20000元，7月22日已支付首付款106521元。签约后，原告于2018年9月17日与浦发银行九江分行签订《个人购房担保借款合同》，通过银行按揭贷款方式向被告支付购房余款12万元。2018年12月31日被告未按约向原告交付房屋，2019年6月14日涉案房屋完成了竣工验收，2019年8月7日被告向原告寄送了入伙通知书，通知原告在2019年8月10日后办理交房手续。庭审中，原告确认于2019年8月10日收到上述入伙通知书，但称其随后前往被告处，被告无法提供全部的交房手续材料（包括住宅使用说明书、房屋质量保证书），故而没能收房。另查明：1、截至2020年6月28日，原告支付的购房款利息为19973.09元，利息具体计算如下：            付款时间              付款金额              计息起算日              计息截止日              计息天数              计息标准              金额                  2018.7.15              20000              2018.7.16              2020.6.28              714              4.35%              1701.86                  2018.7.22              106521              2018.7.23              2020.6.28              707              4.35%              8975.34                  2018.9.17              120000              2018.9.18              2020.6.28              650              4.35%              9295.89                  合计19973.09元      2、按日万分之二计算，违约金为10945.53元[246521×日万分之二×222天（从2019年1月1日至2019年8月10日）]。3、按全部购房款10%计算，违约金为24652.1元。关于贷款情况。根据原告提供的借款合同可以证实，其因购房向浦发银行九江分行贷款，2018年9月17日签订贷款合同，借款人谢梦睛，共同还款人卢文杰，贷款12万元，贷款方式为等额本金。根据原告本人庭审陈述，其从2018年10月10日开始还按揭，第一个月还款1507.15元，此后每个月10号还款，每个月本金固定1000元，利息逐月减少。截止至2020年4月10日已还款项30471.54元，其中本金19000元，其余为利息，至当日尚欠本金101000元。原审认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法有效。原告已依约支付了全部购房款246521元，被告未按约定在2018年12月31日之前将符合交付条件的房屋交付给原告，逾期时间超过60日，根据合同约定，原告可据此要求解除合同。现因被告已于2019年6月14日办理了涉案房屋的验收手续，该涉案房屋已满足交付条件且被告已于2019年8月7日向原告送达了交房通知书，通知原告于2019年8月10日交房，原告亦前往准备收房，原告购买涉案房屋的合同目的已经可以实现，在此情况下，被告逾期交房未构成根本性违约。为维护合同及市场交易的稳定性，不宜解除涉案合同。故原告诉请解除购房合同，不予支持。被告辩解认为根据补充协议的约定“具体的交房时间以被告入伙通知书为准”、在被告未向原告送达入伙通知书的情况下不存在逾期交房的意见，由于购房合同只约定了交房时间在2018年12月31日之前而未约定具体交房时间，补充协议的该条约定应只是对在2018年12月31日前交房情况下的具体交房时间的约定，而不应理解为是对2018年12月31日这一最后交房时间的重新约定，被告的这一辩解意见于法无据，不予支持，应认定被告交房确实存在逾期。原、被告双方在购房合同中已明确约定逾期交房超过60日的情况下出卖人的违约责任，根据合同约定，原告自愿继续履行合同情况下的违约金10945元低于合同解除时的违约金24652.1元，考虑到被告逾期交房是事实，存在违约行为，在合同继续履行购房款不退还的情况下，违约金计算方法应做出对原告有利的认定，即酌情认定由被告按合同解除时的违约金标准向原告支付违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金24652.1元。据此，判决：一、限被告九江颐玺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢文杰、谢梦晴支付逾期交房违约金24652.1元；二、驳回原告卢文杰、谢梦晴的其他诉讼请求。案件受理费5602元，由被告九江颐玺置业有限公司承担。本院二审查明，颐玺公司未按本案合同约定在2018年12月31日之前交付出售给卢文杰、谢梦晴的房屋，2019年6月12日、7月6日，卢文杰、谢梦晴分别通过邮政快递和国内挂号信，向颐玺公司发出《退房通知书》，称颐玺公司交房逾期60日，通知解除合同，要求退还购房款和承担违约金。颐玺公司对该两邮件真实性无异议，但不认可邮件内容是解除合同通知。经查，上述邮件是谢梦晴2019年6月12日、7月6日分别通过邮政寄出，寄送对象是“江西省九江市濂溪区濂溪大道与木樨路交汇处颐高广场营销中心赵益庆”，赵益庆是颐玺公司法定代表人，该邮件妥投，由于颐玺公司不能提交该邮政信件内容，按照证据规则，应当视为证据对其不利，故本院认定卢文杰、谢梦晴上述邮件系向颐玺公司发出《退房通知书》。2019年8月7日，颐玺公司向卢文杰、谢梦晴寄送了入伙通知书，要求履行合同和交房，双方发生争议。2019年9月2日，卢文杰、谢梦晴诉诸法院。本院二审查明的其他事实与一审法院判决认定事实一致。本院认为：原审法院依法认定卢文杰、谢梦晴与颐玺公司签订的本案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法有效，本案当事人均未提出异议，本院二审予以确认。原审对本案合同履行过程中违约及责任的认定，符合事实和法律规定，本院予以确认。二审中卢文杰、谢梦晴与颐玺公司的争议焦点是：本案商品房买卖合同是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。根据以上法律规定，本案系商品房买卖合同，颐玺公司按期交付出售的商品房是合同主要义务，颐玺公司未按合同约定约期限交付案涉商品房，逾期超过60日，卢文杰、谢梦晴可依约解除合同。颐玺公司超过合同约定交付房屋逾期6个月后，卢文杰、谢梦晴在法定期限内行使合同解除权，有事实及合同依据，故卢文杰、谢梦晴的解除合同通知到达颐玺公司时，本案商品房购买合同即解除。张敏上诉称本案商品房购买合同解除，本院予以确认，但上诉要求再次解除合同，不予支持。根据本案合同约定，颐玺公司应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还卢文杰、谢梦晴，并自付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房款的10%向支付违约金。颐玺公司应依约退还卢文杰、谢梦晴购房款，支付违约金24652.1元，并依约承担从2018年9月17日开始按一年期贷款利率承担利息，因现行法规变更，从2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。卢文杰、谢梦晴上诉要求承担律师费、误工费不是本案原审诉讼请求范围，本院不予审理。原审第三人浦发银行九江分行在原审及本院审理中均未陈述意见，应自行承担相应后果。综上，卢文杰、谢梦晴的上诉理由成立，部分上诉请求应予支持。原审判决认定事实有误，适用法律不当，应予撤销和改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初329号民事判决；二、被上诉人九江颐玺置业有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人卢文杰、谢梦晴购房款246521元及利息（利息以246521元为基数从2018年9月17日至2019年8月19日，按同期银行一年期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止）；三、被上诉人九江颐玺置业有限公司于本判决生效后十日支付上诉人卢文杰、谢梦晴违约金24652.1元；四、驳回上诉人卢文杰、谢梦晴在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5602元，二审案件受理费5490元，共计11092元，由被上诉人九江颐玺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇二〇年十月十九日书记员 陈 昊