安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终4278号 上诉人（原审被告、反诉原告）：亳州市新贵都城市酒店有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区芍花路，统一社会信用代码913416007711070414。 法定代表人：吴有杨，总经理。 委托诉讼代理人：魏林军，安徽国运律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥瀚海云天沐浴服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路与青阳路交口处，统一社会信用代码91340100399759552B。 法定代表人：刘宗雨，总经理。 委托诉讼代理人：魏林军，安徽国运律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告）：合肥市蜀山区五里墩街道青阳路社区居民委员会，住所地安徽省合肥市蜀山区青阳北路与淠河路交口颐和大厦**，统一社会信用代码553401047489437035 法定代表人：刘建军，该社居委主任。 委托诉讼代理人：王华强，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王思明，安徽华人律师事务所律师。 上诉人亳州市新贵都城市酒店有限责任公司（以下简称新贵都公司）、上诉人合肥瀚海云天沐浴服务有限公司（以下简称瀚海云天公司）因与被上诉人合肥市蜀山区五里墩办事处青阳路社区居民委员会（以下简称青阳路社居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2018)皖0104民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新贵都公司、瀚海云天公司上诉请求：撤销原审判决，改判青阳路社居委赔偿合同无效损失2670521.78元（原审基础上增加垃圾清运费26000元，脚手架租赁费用7400元，钢结构夹层混凝土楼梯过道施工费用造价30万元，购买物品装修损失共计1451869元）；改判新贵都公司支付青阳社居委租金3774638元（扣除剩余违章建筑886平方米的租赁费用2349672元，计算方式51平方×886×52个月，期限是2014年12月11日至2019年3月10日）；改判新贵都公司不承担相应支付责任。 事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）新贵都公司不是本案适格被告，一审判令承担共同责任没有事实依据。新贵都公司与青阳社居委签订《房屋租赁合同》后，新贵都公司与青阳社居委就终止了合同并退出该协议，由瀚海云天公司作为实际履行人与青阳社居委继续履行合同，新贵都公司不是合同的实际履行人，故其不是本案适格被告，不应承担支付租金的责任。（二）关于装潢损失的鉴定报告遗漏部分施工项目未鉴定，同时对部分施工项目评估价格过低。1、鉴定报告评估垃圾清运费5000元过低，实际支付为26000元；2、鉴定报告对施工过程中实际产生的水电费没有计算，存在遗漏；3、施工过程中租用脚手架费用7400元，鉴定报告没有计算，存在遗漏；4、钢结构部分及加层混凝土楼梯过道依据现场勘察情况均实际真实存在，但鉴定报告都未计算，存在遗漏，该部分实际造价为30万元。（三）在装潢中购买灯具、空调、麻将机等装潢、经营器具共计1451869元并提供相应的购买合同，所购设备现仍在租赁房屋内，用于案涉1576平方米为违章建筑装潢经营，部分被强制拆除，剩余部分因合肥市蜀山区市场监督管理局责令停业经营，也无法使用，导致该部分实际损失1451869元，一审法院未予认定。（四）一审未予认定并判令青阳社居委赔偿经营损失与事实不符。青阳社居委招标前隐瞒租赁房屋部分无产权证的事实，其中1576平方米为违章建筑无法使用，致使经营场地及规模严重缩水，严重影响实际经营；同时剩余附楼886平方米装潢好的房屋至今也无法使用。青阳社居委的违约行为确实给上诉人造成巨大经济损失，应依法承担赔偿经营损失的责任。（五）2015年8月18日房租计算情况说明，是青阳社居委单方面的意思表示，其做出决定后送达我方时，让我方加盖公章证明已收到该情况说明，但我方并不认可情况说明内容，更不能以此认定双方达成协议。 二、一审适用法律错误。涉案租赁房屋中有1576平方米均为违章建筑，其中690平方米已被强制拆除，剩余886平方米未实际使用，一审已认定《房屋租赁合同》附楼1576平方米部分无效，但判令比照合同约定支付占用费，适用法律错误对我方不公平。涉案剩余886平方米违章建筑，我方装潢后，因无产权证明，无法办理营业执照，蜀山区市场监督管理局已下达停业整顿通知，无法实际经营，故该部分房屋未实际使用。同时自蜀山区市场监督管理局下达停业整顿通知后，我方已告知青阳社居委，对方也认可该房屋确实不在经营使用，故该886平方米房屋租金不应支付。 青阳社居委辩称：一、新贵都公司是本案房屋租赁合同的承租方，是租赁合同的主体，应当承担合同责任。因此，新贵都公司是本案的适格被告，应当履行支付租金的义务。 二、一审法院委托的鉴定机构对案涉房屋进行了现场勘查，各方对装饰装修的工程量进行了确认，鉴定报告已经对所涉全部装潢价值进行了鉴定；鉴定报告遗漏部分项目未鉴定的上诉主张，没有事实依据。 三、对于新贵都公司、瀚海云天公司提出的购买设备损失及要求赔偿经营损失等主张，没有证据证明，其主张无事实根据；而且，根据双方2015年8月18日签订的“情况说明”，青阳社居委对上诉人的免租期由3个月延长至一年，延长的免租期的租金价值有140余万元，实际上也弥补了新贵都公司、瀚海云天公司可能产生的有关损失。关于新贵都公司、瀚海云天公司认为的2015年8月18日的情况说明是青阳社居委的单方意思表示，其盖章仅是“收到”，并不是“认可”的主张不能成立。情况说明是由双方盖章确认，应是双方对情况说明内容的认可。 四、关于新贵都公司、瀚海云天公司提出的886平方米无证房屋的使用费问题。首先，根据双方签署确认的“情况说明”，对于拆除的无证房屋部分已扣减了租赁面积，双方据此确认了其余部分均为应计算租金的面积，且房屋一直是由新贵都公司、瀚海云天公司占有使用；其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，一审判决参照合同租金标准支持占用费用，符合法律规定。 青阳路社居委向一审法院起诉请求：判令新贵都公司、瀚海云天公司向青阳路社居委支付拖欠的租金6124310元，并支付暂计算至2018年5月30日的违约金317656元，暂合计6441966元，此后按同期银行贷款利率为标准继续支付违约金至款清时止。 新贵都公司、瀚海云天公司向一审法院反诉请求：1、依法确认双方于2013年12月11日签订的《房屋租赁合同》中对于1576平方米违章建筑部分租赁的约定无效，新贵都公司、瀚海云天公司无需支付该部分租赁费用；2、判令新贵都公司、瀚海云天公司赔偿新贵都公司、瀚海云天公司装潢损失3500000元（暂定，具体数额以鉴定报告为准）；3、判令新贵都公司、瀚海云天公司赔偿新贵都公司、瀚海云天公司经营损失4500000元（暂定，具体数额以鉴定报告为准）。 一审法院认定事实：2013年12月11日，出租方青阳路社居委（以下简称甲方）与承租方新贵都公司（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于合肥市蜀山区米处面积总计3792平方米房屋租赁给乙方作餐饮、宾馆、浴场使用；租赁期限（不含装修期）自2014年3月11日至2020年3月10日止，共计六年整（其中2013年12月11日至2014年3月10日为装修期，装修期内不收租金，租金计收自2014年3月11日起）；房屋租金、交纳方式、交纳时间约定为：（一）双方约定，本合同第一年租金为2320704元，前三年租金不变，从第四年起每年租金在上一年租金基础上递增6%；（二）乙方将租金缴至甲方指定账号等；（三）租金每年支付一次，先付租金后使用房屋，乙方应在中标后五个工作日内付清租金2320704元；履约保证金约定为500000元等；甲方违约责任约定有：如该房屋的产权纠纷给乙方造成损失的，甲方应负责评估损失并予以补偿；乙方违约责任约定有：租赁期内乙方未按约定支付租金，除须补交租金外，每迟付一日应按200元／日承担违约赔偿金；特别约定中约定有：租赁期内，乙方不得以任何理由要求减免房租；合同还约定了其他内容。 合同签订后，新贵都公司于2014年8月27日分两次缴纳一年租金2320704元；也交纳了履行保证金500000元。案涉及房屋实际由瀚海云天公司经营使用。 2015年1月14日，瀚海云天公司与青阳路社居委确认：瀚海云天主楼东边房测量面积为690平方米。 2015年1月23日，瀚海云天公司向青阳路社居委出具《报告》，内容为：我公司所租赁合肥金华实业公司房产，在办理消防检查验收手续时，要求拆除与主楼相连接的所有临时搭建房屋。涉及到面积为690平米。是否按消防支队要求予以拆除，请社居委领导迅速给予答复为盼。 2015年8月18日，青阳路社居委与新贵都公司（瀚海云天公司）就房租计算情况达成一致，内容为：合同期限2014年3月11日-2020年3月10日（不含装修期）；经社区两委及社区资产管理委员会研究决定，装修期延长一年（含合同约定装修期3个月）。从2014年12月11日起计算房租，原合同承租房屋面积为3792平方米，2015年1月14日因消防验收不合格拆除房屋面积690平方米，实际承租面积为3102平方米。1、2014年12月11日-2015年1月14日房租款为212731元，2015年1月15日-2015年3月10日房租款为290037元，2015年3月11日-2016年3月10日房租款为1898424元；合计2401192元。截止到2015年3月10日，新贵都公司（瀚海云天公司）已转入我单位房租款为2320704元。 2016年3月29日，瀚海云天公司向青阳路社居委出具《关于办理棋牌经营相关手续的报告》，言明：我公司承租合肥金华实业公司金华工业区餐厅用于浴场和棋牌经营，主楼部分2216平方米，附楼部分1576平方米。现附楼690平方米因主楼消防验收不合格已拆除，附楼剩余886平方米因没有提供相关材料办理营业执照导致我公司至今无法正常经营。我公司（瀚海云天棋牌区）于2016年3月9日收到蜀山区市场监督管理局下发的停业改正通知书一份，责令我公司停止一切经营活动，故恳请社居委提供材料给予办理相关手续给我公司一个合法的经营场所，望社居委尽快给予解决为盼。 2017年1月24日，安徽国运律师事务所向青阳路社居委出具《律师函》，言明：附楼剩余886平方米因没有提供相关材料办理营业执照导致我公司至今无法正常经营，要求妥善解决，并赔偿相关损失等。 依据新贵都公司、瀚海云天公司的申请，一审法院对案涉的违章建筑的装潢损失及由此造成的经营损失进行了司法鉴定，安徽瑞邦工程造价有限公司于2019年12月17日作出皖瑞邦鉴定字（2019）第601号《1576平方米的违章建筑的装潢损失造价鉴定意见书》，鉴定意见为：测算得“案涉1576平方米的违章建筑的装潢损失”工程鉴定造价885252.78元。 另查明：案涉房屋所有权人为合肥金华实业公司，建筑面积2216.31平方米；附楼剩余886平方米至今未取得相关报建等相关手续。青阳路社居委在合肥金华实业公司处取得了案涉房屋的租赁权。 一审法院认为：青阳路社居委与新贵都公司自愿签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当切实履行。青阳路社居委交付租赁物，新贵都公司应当依约支付租金；但合同履行过程中，案涉附楼1576平方米部分，至今未取得建设工程规划许可证，因此双方签订的附楼1576平方米部分的房屋租赁合同无效；该部分已拆除690平方米，下剩886平方米，双方于2015年8月18日达成了案涉房屋的租金协议，截止2016年3月10日租金为2401192元（包括案涉附楼886平方米未有建设工程规划许可证部分）；该约定系双方的真实意思表示，合法有效，应当切实履行；依据上述约定并结合原合同，2016年3月11日至2017年3月10日租金为1898424元、2017年3月11日至2018年3月10日租金为2012329元、2018年3月11日至2019年3月10日租金为2133069元；截止2019年3月10日，新贵都公司应付的租金为8445014元，已付2320704元，尚欠6124310元其应当支付；瀚海云天公司实际经营案涉房屋，且其也同意履行案涉房屋租赁合同，应视为债的加入；因此，青阳路社居委诉请新贵都公司、瀚海云天公司共同支付拖欠的租金6124310元，有事实与法律依据，本院予以支持。 案涉附楼1576平方米部分，至今未取得建设工程规划许可证，导致双方签订的房屋租赁合同无效，且该部分房屋新贵都公司、瀚海云天公司也因此无法正常经营，由此造成的损失，青阳路社居委应当予以赔偿，经鉴定，造成新贵都公司、瀚海云天公司的装潢损失为885252.78元，新贵都公司、瀚海云天公司该部分反诉请求，于法有据，本院予以支持，超出部分，该院不予支持；但反诉请求支付经营损失4500000元，因此系预期收益，且也无法评价，故对此反诉请求，该院不予支持。 青阳路社居委诉请新贵都公司、瀚海云天公司应承担未依约支付租金的违约金，考虑到双方的房屋租赁合同部分无效，也导致新贵都公司、瀚海云天公司经营损失，故对此诉请，该院不予以支持。新贵都公司、瀚海云天公司辩称，不应支付案涉附楼886平方米未有建设工程规划许可证部分房屋租金，虽然该部分合同自始无效，但因其未及时退还占用至今，应比照合同约定支付占用费（为方便计算，包括在案涉房屋租金内），故对此辩解，该院不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认合肥市蜀山区五里墩办事处青阳路社区居民委员会与亳州市新贵都城市酒店有限责任公司签订于2013年12月11日签订的《房屋租赁合同》附楼未取得建设工程规划许可证的1576平方米部分无效；二、合肥市蜀山区五里墩办事处青阳路社区居民委员会应于本判决生效后十日内赔偿亳州市新贵都城市酒店有限责任公司、合肥瀚海云天沐浴服务有限公司因合同无效造成的损失885252.78元；三、亳州市新贵都城市酒店有限责任公司、合肥瀚海云天沐浴服务有限公司应于本判决生效后十日内支付合肥市蜀山区五里墩办事处青阳路社区居民委员会欠付截止2019年3月10日租金6124310元；四、驳回合肥市蜀山区五里墩办事处青阳路社区居民委员会的其他诉讼请求；五、驳回亳州市新贵都城市酒店有限责任公司、合肥瀚海云天沐浴服务有限公司的其他反诉请求。本案一审案件受理费56894元，由合肥市蜀山区五里墩办事处青阳路社区居民委员会负担2805元，亳州市新贵都城市酒店有限责任公司、合肥瀚海云天沐浴服务有限公司负担54089元；反诉费33900元，由合肥市蜀山区五里墩办事处青阳路社区居民委员会负担3751元，亳州市新贵都城市酒店有限责任公司、合肥瀚海云天沐浴服务有限公司负担30149元。 二审中，当事人未提交新的证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，新贵都公司作为案涉房屋的承租人与出租人青阳社居委订立《房屋租赁合同》，系案涉房屋租赁合同主体。新贵都公司称其与青阳社居委终止合同并退出协议，未提供证据证实，青阳社居委亦不予认可，故对于新贵都公司就其非本案适格主体的主张本院不予支持。案涉附楼886平方米因未办理建设工程规划许可证而属租赁无效，但该部分房屋一直由上诉人占有使用，并未退还青阳社居委，原审法院比照合同约定支付占用费并无明显不当，新贵都公司、瀚海云天公司关于自始免于支付占用费的主张，本院不予支持。针对案涉违章建筑的装潢经营损失问题，经新贵都公司、瀚海云天公司申请，原审法院依法委托专业机构对此进行了司法鉴定，相应鉴定意见书程序合法，依据充分，原审法院予以采信并据以判决并无不当，当事人关于鉴定意见书的异议并未提充分证据予以证明，对于超出以上范围的损失赔偿主张，本院不予支持。 综上所述，新贵都公司、瀚海云天公司上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费56894元，由亳州市新贵都城市酒店有限责任公司、合肥瀚海云天沐浴服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年十月十五日 书记员 施佳佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。