湖北省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鄂行终734号 上诉人（原审被告）襄阳市襄州区人民政府，住所地：湖北省襄阳市襄州区航空路**。 法定代表人刘明锋，该区代区长。 被上诉人（原审原告）刘克锋，男，1971年12月1日出生，汉族住湖北省襄阳市樊城区。 上诉人襄阳市襄州区人民政府（以下简称襄州区政府）因刘克锋诉其房屋征收补偿决定一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2019）鄂06行初153号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条规定，经过阅卷，当事人没有提出新的事实、证据或者理由，认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 刘克锋原审诉称，其为襄阳市汽车产业开发区车城**居民，在该小区拥有合法住宅，房屋位置为车城二区5幢2单元5层1室。2016年6月19日，被告襄州区政府作出襄州征字〔2016〕5号《国有土地上房屋征收公告》，对原告房屋所在车城二区进行征收。2019年3月21日，征收人员向原告送达了2018年12月31日作出的《房屋征收补偿决定书》。原告认为，被告对原告作出的房屋征收补偿决定程序不当、实体违法，确定的补偿数额明显偏低，明显低于同区域房屋市场价值，大大损害原告全家的财产权益，无法达到对被征收人生活水准不下降、长远生计有保障的征收拆迁要求。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款，《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求撤销被告对原告作出的房屋征收补偿决定。 原审法院查明，2013年7月1日，襄阳市人民政府办公室发出襄政办发〔2013〕85号《关于规范城区国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》，将高新技术产业开发区国有土地上房屋征收与补偿工作交由襄州区政府统一负责，开发区组织实施各辖区征迁具体工作，负责征收条例各项法定程序落实和资料汇集成册，并成册资料报送市房屋征收部门（市房管局）审核同意后，由对应的襄州区政府于三日内办理完毕、发布公告手续。2016年2月29日，襄阳高新管委会成立风神襄阳汽车有限公司油漆车间卫生防护项目征迁指挥部。2016年5月10日，湖北省襄阳市襄阳公证处出具〔2016〕鄂襄阳证民字第2991号公证书，证实2016年3月9日高新区土地储备中心举办评估机构投票选择大会，因投票人未超过征迁户半数，公证员当场宣布本次投票选定评估机构未产生有效结果；后又于同年4月27日发布公告，并于同年5月5日在公证员现场监督下，采用公开抽签（摇号）方式选定：湖北玖誉房地产（土地）评估有限公司和武汉天马东湖房地产估价有限公司襄阳分公司为房地产评估机构。2016年6月16日，襄州区政府作出襄州征字〔2016〕4号《国有土地房屋征收决定》，对东风公司棚户区改造及环境保护项目范围内房屋及其附属设施予以征收，并于19日发布襄州征字〔2016〕5号《国有土地上房屋征收公告》，规定征收签约期限为2016年7月15日始至2016年8月13日止。原告所诉涉案房屋位于征收范围内，证载面积为72.19㎡。武汉天马东湖房地产估价有限公司襄阳分公司受风神襄阳汽车有限公司油漆车间卫生防护项目征迁指挥部委托，于2018年7月30日对被征收人刘克锋所诉房屋、装饰装修及附属物征收补偿价值作出评估，与武汉天马东湖房地产估价有限公司联名出具武天评报房字〔2016〕152号-1-069#《房地产征收估价报告》，并加盖武汉天马东湖房地产估价有限公司印章。该估价报告载明：估价作业日期为2016年6月19日至2018年8月19日；估价时点为2016年6月19日；评估汇总表列明户主刘克锋住宅房屋面积为72.19㎡，房屋价值362379元，装饰装修及附属物价值32174元，评估总价值为394533元。被告提供的评估报告送达回执及送达现场照片载明，2018年8月20日在铸造厂门口送达刘克锋评估报告时被拒收，但原告当庭予以否认。原告认为，评估报告中房屋面积未计算阳台应折算面积，补偿单价明显低于同区域房屋市场价值，故未能与征迁部门达成安置补偿协议。截止目前，征迁范围内的绝大多数被征收人已签订了安置补偿协议。 2018年12月31日，被告襄州区政府对刘克锋作出房屋征收补偿决定：一、对被征收人刘克锋名下的坐落于东风汽车大道车城二区5幢2单元5层1室房屋实施征收，按照东风公司棚户区改造及环境保护项目国有土地上房屋征收与补偿安置实施方案给予货币补偿或产权调换。二、若被征收人选择货币补偿，根据补偿安置实施方案和武汉天马东湖房地产估价有限公司襄阳分公司对被征收房屋及附属设施的评估结果，被征收人应得货币补偿金额为房屋价值362379元（未含装饰装修及附属物），搬迁费721.9元（72.19平方×10元/㎡），装饰装修及附属物32174元，合计395274.9元。水表和电表、有线电视、固定电话、宽带等补偿据实另行结算。以上货币补偿款由被征收人自己协商分配。三、若被征收人选择房屋产权调换，按照补偿安置实施方案确定的原则选择安置房屋。安置房屋价值与被征收房屋价值的差额及被征收人应得的室内装饰、装修、附属设施补偿等按照补偿安置实施方案结算。过渡期内按规定发放过渡安置补助。产权调换房屋1套，坐落于富康路以北专家人才公寓××楼××单元（××号，建筑面积69.76㎡（用于产权调换的住宅安置房，在办理还房手续时，若建筑面积与偿还后的建筑面积存在差异的，按照建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定执行），比被征收房屋72.19㎡少2.43㎡，应补给被征收人产权调换面积差价款12169.44元。征收人应支付被征收人搬迁费1443.8（72.19㎡×10元/㎡×2）;过渡安置补助费3248.55元（72.19㎡×9元/㎡×5）；异地补偿费14438元（72.19㎡×200元/㎡）；装饰装修及附属物32174元;以上五项合计63473.79元。实行产权调换的水表、电表、有线电视、固定电话、宽带予以恢复。以上还建安置房由被征收人自行分配享有所有权。四、（被）征收人若选择货币补偿，应支付偿款项存储于中国农业发展银行襄阳市分行专用账户，账户名襄阳市楚山居投资有限公司，账号20342069900100000736921；（被）征收人若选择产权调换，应支付被征收人补偿款项存储于中国工商银行股份有限公司襄阳高新技术产业支行专用账户，账号18×××71，户名襄阳高新技本开发区东风街道办事处。五、被征收人刘克锋应当自本决定书送达之日起60日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将东风汽车大道车城二区5幢2单元5层1室房屋腾空交付给高新区东风街道办事处（电话:0710-339****）。60日期限届满被征收人仍不选择的，视为选择货币补偿，放弃房屋产权调换。被征收人如不服本决定，可在本决定书送达之日起60日内依法向襄阳市人民政府申请行政复议，或者6个月内依法向人民法院提起行政诉讼。2019年3月21日，刘克锋收到上述补偿决定后于2019年7月10日诉至法院。 原审法院认为，本案争议焦点主要有三个问题：一是房地产评估机构资质、选定及其评估结论的合法性；二是原告房屋证载面积是否包含有阳台面积；三是被诉征收补偿决定60日的安置房屋置换期是否有法律法规以及规章依据。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。第六条规定，房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。《房地产估价机构管理办法》第二十条规定，一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。第二十五条规定，从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。第二十九条规定，房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。根据上述规定和本案的相关证据可以确认，被告襄州区政府是国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定和襄阳市人民政府授权的国有土地上房屋征收与补偿管理的法定主体，依法享有作出征收补偿决定的法定职权。涉案房地产评估机构的选定，系因投票人未超过征迁户半数，后经公证员现场监督，采用公开抽签（摇号）方式，选定的湖北玖誉房地产（土地）评估有限公司和武汉天马东湖房地产估价有限公司襄阳分公司。襄阳分公司本身虽不具有从事房地产评估的相应资质，但设立该公司的武汉天马东湖房地产估价有限公司，系经国家备案的一级房地产估价机构，依法可以从事各类房地产估价业务。武汉天马东湖房地产估价有限公司与其襄阳分公司联名出具房地产估价报告，后加盖本公司印章并不违反前述法规及规章的相关规定。原告对估价报告结论存在异议，依法应书面申请复核；如果仍有异议应申请专家委员会进行鉴定寻求救济。原告诉称估价报告未有效送达，被告提供有送达照片和见证人见证的送达回执上注明“拒签”，但未能证明将评估报告留置于原告处，不符合留置送达的程序规定。在没有确凿证据证明将评估报告有效送达原告和证载面积包括有阳台面积的情况下，被告襄州区政府即以评估报告和证载面积为依据对原告作出征收补偿决定事实证据不足；且被诉征收补偿决定第五条中，限定被征收人在征收补偿决定送达后60日内必须与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，否则视为放弃房屋产权置换，限制了被征收人的权利，没有法律依据。综上，被告襄州区政府对原告作出的征收补偿决定，事实证据不足，依法应予撤销。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：一、撤销被告襄阳市襄州区人民政府于2018年12月31日对原告刘克锋作出的房屋征收补偿决定；二、被告襄阳市襄州区人民政府于本判决生效之日起六十日内就涉案征收补偿重新作出行政行为。 襄州区政府上诉称，一、原审判决第二项客观上无法履行。因涉案房屋已实际被拆除，对该房屋无法作出新的评估报告。二、撤销原审判决第二项不影响被上诉人维护其合法权益。请求二审撤销原判第二项。 上诉人襄州区政府及被上诉人刘克锋原审提交的涉案证据已随案移送本院。本院对相关证据的认定意见与原审法院一致，对原审判决认定的案件事实予以确认。 本院经审理认为，结合原审查明可知，涉案房屋征收补偿决定存在送达程序不合法且含有限缩被征收人权利的内容，原审判决已详细阐述，本院认可其观点，不再赘述。襄州区政府的上诉理由及请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十七条、第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人襄阳市襄州区人民政府负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 婷 审判员 王志荣 审判员 张思化 二〇二〇年十月二十日 书记员 董晓晗