山东省泰安高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0991民初619号原告：房业强，男，1973年2月22日出生，汉族，住泰安高新技术开发区。被告：五矿物业服务(湖南)有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心****。法定代表人：刘英健，总经理。委托诉讼代理人：王成丽，汉族，1983年10月2日，该单位员工。第三人：五矿物业服务(湖南)有限公司泰安分公司，住所地，住所地山东省泰安高新区龙潭路与正阳门交汇处办公楼iv>法定代表人：倪志强，副总经理委托诉讼代理人：彭兰兰，汉族，1990年9月28日生，该单位员工。委托诉讼代理人：冯宪伟，汉族，1988年3月11日生，该单位员工。原告房业强诉被告五矿物业服务(湖南)有限公司、第三人五矿物业服务(湖南)有限公司泰安分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房业强、被告五矿物业服务(湖南)有限公司委托诉讼代理人王成丽、第三人五矿物业服务(湖南)有限公司泰安分公司彭兰兰、冯宪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房业强向本院提出诉讼请求，1、在小区未完成基础设施建设的前提下，进行交房验收，收取物业费，违背了物业合同第四条第三项，判定物业公司违规。2、请求法院判定物业公司将前期物业费退回，人民币共计(2867.00)贰仟捌佰陆拾柒元。3、承担本次的诉讼费用。事实与理由：2018年11月10日接到五矿地产(泰安)开发有限公司与前期物业湖南嘉盛物业服务有限公司的联合交房通知。其后发现有如下问题。1、天然气没有开通入户；2、暖气没有开通入户；3、门锁损坏；4、门玻璃损坏；5、住宅说明书中门视对讲系统缺失；6、太阳能不能加热；7、网络、有线电视无法使用。物业承诺进行后续处理，交房后一年半多的时间内只解决了门玻璃损坏、太阳能不能加热、两项。近期完成网络。铺设。剩余4项均未解决，导致我无法装修完成，及时入住使用房屋。我认为这种行为违反了山东省实施《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》细则中第八条的第十项规定，(十)市政基础建设工程由附有质量检测和功能性试验材料；《山东省物业管理条例》第十一条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。第二十四条的规定(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；。签署的双方物业合同第四条第三项物业验收合格后，(上述多项设施未完成建设，是如何验收合格的)，开发商通知业主收房等国家的有关法律法规，由此提起诉讼。被告五矿物业服务(湖南)有限公司辩称，前期物业服务协议第四条第三点物业验收合格后，开发建设单位根据购房合同要求，书面通知买受人办理交房手续，本条所说的物业验收合格是指房屋验收合格，并不是物业公司验收合格，原告混淆了这个概念，我们从百度上找了一下物业的解析，物业一词由香港传入内地，其含义为资产、财产、地产、、地产、产业等，该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施、场地，所以根据原告的描述物业验收合格并不是物业公司验收该房屋合格。原告所说的有地产公司和物业公司联合发布的交房通知书，因为交房通知书已经发给原告了，我们也不能拿到交房通知书，但是我们这里有一份发在齐鲁晚报上的交房公告的复印件照片，交房公告发布人为五矿地产（泰安）开发有限公司，所以并不是物业公司与地产公司共同发布的交房公告，因为我们跟业主签订的是前期物业服务协议，业主提出的问题不属于物业服务的范畴，物业公司提供了服务，所以业主应该正常缴纳物业费，就业主提出的违规交房，我们是拿出了房屋建筑工程和市政基础设施工程，竣工验收备案表，不存在违规交房。第三人五矿物业服务(湖南)有限公司泰安分公司辩称，同被告答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告房业强向本院提交了如下证据材料：1、五矿万境水岸前期物业服务协议；2、暖气未交接的照片，以及燃气未正常供应的照片；3、万境水岸商品房使用说明书。被告五矿物业服务(湖南)有限公司向本院提交了如下证据材料：1、原告的交付流程确认单、资料领取清单，证明业主认可了交付条件并办理了交付手续，整个流程有业主签字认可；2、代燃气公司签订的居民用户供用气合同；3、建设工程施工合同，甲方五矿地产（泰安）开发有限公司，乙方泰安泰山港华燃气有限公司；4、国电泰安热电有限公司供暖配套费合同；5、山东省新建商品房买卖合同（预售）出卖人为五矿地产（泰安）开发有限公司，买受人为原告；6、五矿万境水岸签约文件前期物业服务协议；7、房屋建筑工程和市政基础设施工程综合验收备案表；8、交房公告。对原告提交的证据1，对被告提交的证据3、4、5、8等证据双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的原告提交的证据2即五矿万境水岸前期物业服务协议该协议系原告房业强与湖南嘉盛物业服务有限公司（五矿物业服务(湖南)有限公司的前身）签订的，该协议是双方真实意思表示，有原告的签字认可，故本院予以采信。对有异议的原告提交的证据2即照片一组，该照片没有注明时间，不能证明暖气未交接的情况，且被告不认可，故本院不予采信。对被告提交的有异议的证据1即原告的交付流程确认单、资料领取清单，该证据记录了原告房业强领取的具体的清单，且有原告本人的签字认可，故对该证据本院予以采信。对于被告提交的有异议的证据2即居民用户供用气合同，该合同系原告与泰安泰山港华燃气有限公司高新区分公司签订的燃气供气合同，有原告的签字，故对该证据本院予以采信。对于被告提交的证据6即前期物业服务协议也是原告提交的证据2，故本院予以采信。对于被告提交的证据7即房屋建筑工程和市政基础设施工程综合验收备案表，该证据系有关单位对五矿万镜水岸A-05地块F1#住宅楼的竣工验收，由五单位在备案表上签字盖章，故本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告房业强系泰安高新区五矿万境水岸小区F1号楼106室的业主，该房屋系五矿地产（泰安）开发有限公司于2017年4月30日出售给原告房业强，2017年12月26日有关部门对F1住宅楼进行了竣工验收，验收结果为合格等级；2016年10月30日，泰安泰山港华燃气有限公司与五矿地产（泰安）开发有限公司签订了民用客户燃气工程合同，2018年10月14日，泰安泰山港华燃气有限公司高新区分公司与原告房业强签订了居民用户供用气合同，2017年10月27日，国电泰安热电有限公司与五矿地产（泰安）开发有限公司签订了集中供热配套费合同；2018年11月1日五矿地产（泰安）开发有限公司公告将该房屋于2018年11月10日正式向业主交付房屋，2018年10月14日，原告领取了《前期物业服务协议》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》及《民用供气合同及告知书》等清单并对交付流程进行了签认。2019年1月1日，房业强向五矿物业服务(湖南)有限公司缴纳物业费2867元，原告认为该小区未完成基础设施建设的前提下，进行交房验收，收取物业费，违背了物业合同第四条第三项的规定，物业违规，要求被告将前期物业费2867元退回为由，诉至本院。本院认为，《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中原告诉称，原告所在的小区未完成基础设施建设的前提下，进行交房验收，本院认为，2017年12月26日，由有关部门对原告所在的小区F1#住宅楼进行了竣工验收，并注明验收意见均为合格等级，且原告也接受了房屋，并在交付流程表上签字认可，故原告诉称未完成基础设施的建设的理由，本院不予支持；原告诉称天然气没有开通入户，2018年10月14日，泰安泰山港华燃气有限公司高新区分公司与原告房业强签订了居民用户供用气合同，既然原告与有关部门签订了居民用户供用气合同，原告要求被告承担责任，没有法律依据；至于原告提出的其他问题，并没有向本院提交相应的证据，故本院不予支持；原告要求被告退回物业费2876元的请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告房业强的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告房业强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案之后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  孟宪彬二〇二〇年十月二十六日书记员  孙文豪