贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6586号上诉人（一审被告）:毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码:915224005566150351。法定代表人:林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：代文钦，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：石靖冬，男，1988年2月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：陈珊珊，女，1992年10月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：石山，贵州百进律师事务所律师。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开）因与被上诉人石靖冬、陈珊珊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人代文钦，被上诉人的委托诉讼代理人袁艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广厦房开上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉房屋因消防验未通过，未达到交付条件，上诉人并未向被上诉人交付房屋。被上诉人提交的《物业合同》中的物业公司与《商品房买卖合同》中所约定的前期物业公司不同，与上诉人无关联，《物业合同》和物业相关收据不能证明上诉人已于2018年12月29日交付房屋。2.双方所签补充协议已将电、燃气、通信、有线电线等入户及安装费计入总房款中，上诉人并未单独收取过三通费，将前述“三通费”计入总房款中，符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，被上诉人主张返还三通费无法律依据。3.是否办理不动产权证对被上诉人未造成任何实质损失，上诉人不应支付迟延办证违约金。被上诉人石靖冬、陈珊珊二审答辩称：1.被上诉人系接上诉人电话通知后，前往其办公室签订物业服务合同，缴纳物业费，并领取钥匙，一审认定交房时间正确；2.根据相关法律规定，房屋单价中包含了水、电、燃气等配套设施及安装费用，上诉人通过补充协议约定，在计算房屋总价款时又额外向被上诉人收取了3900元的三通费，系重复收取，应予退还。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告石靖冬、陈珊珊一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，暂定为38744元（具体金额以原告已付购房款408948元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍从2018年9月28日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止。）；2.判令被告向原告退还已收取的三通费3900元及三通费实际占用期间的利息（利息以3900元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年5月2日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积128.6平方米，套内建筑面积104.78平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为412848元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款92848元，余款320000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。原、被告未就办理商品房转移登记的时间及违约责任进行约定。《合同补充协议》约定，电、燃气、通信、有线电视等入户及安装费用共计3900元，签约时缴付并计入总房款中。合同签订后，原告向被告支付购房款408948元及三通费3900元共计412848元，交纳维修基金9645元。2018年9月30日，原告与涉案小区物业服务企业毕节金龙实业有限责任公司签订《前期物业服务合同》并缴纳相关费用后，接收了涉案商品房，原告取得了涉案商品房的使用权。涉案商品房至今尚不具备办理不动产权属转移登记条件。原告认为被告违约办理商品房权属转移登记及违规收取三通费用，遂提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应当在实际交房之日起90日内为原告办理商品房权属证书。涉案房屋实际交付之日为2018年9月30日，被告至今未办原告办理商品房权属证书，已超过90日，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2018年9月30日后的90日（即2018年12月29日）。因涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记条件，故截止时间就为被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。关于违约金的计算标准，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，故对于2019年8月20日之后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。关于违约金的计算基数问题，因涉案违约金是以实际购房款为基数计算，根据《合同补充协议》约定，《商品房买卖合同》中约定的商品房总价款中包含了三通费用3900元，而三通费用属被告应计入建安成本的建设费用，被告通过合同形式将该笔费用转嫁给原告，有违法律规定，故本案的实际购房款为412848元-3900元=408948元。前期物业服务企业是被告公司选聘的物业服务企业，原告与被告公司选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》并缴纳相关费用后，接收涉案商品房，视为被告委托物业公司向原告交房，被告以与原告无房屋交接手续为由，抗辩未向原告交房，理由不成立。综上所述，对原告主张的逾期交付办理不动产权证书的违约金，本院支持以原告已付购房款408948元为基数，2018年12月29日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于原告诉请判决被告退还三通费3900元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中，被告通过合同形式将该笔费用转嫁给原告，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对原告的利息诉请，因无合同依据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告石靖冬、陈珊珊逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以原告已付购房款408948元为基数，2018年12月29日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告石靖冬、陈珊珊电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3900元；三、驳回原告石靖冬、陈珊珊的其他诉讼请求。案件受理费433元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：上诉人收取被上诉人的购房款为412848元。此外，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据被上诉人一审提交的《前期物业服务合同》、《收据》等可知，被上诉人至迟已于2018年9月30日接收案涉商品房，并以业主身份与物业公司签订《前期物业服务合同》并支付了相应的费用，物业公司是否与《商品房买卖合同》中所约定的前期物业公司相同，并不影响接收案涉商品房事实的认定。上诉人主张案涉商品房尚未交付，但未提交相应证据予以反驳，应当承担举证不力的不利后果。上诉人在交付案涉商品房后，未在法定期限内履行协助办理案涉商品房转移登记的义务，致被上诉人迟延取得案涉商品房的不动产权属证书，应当依法承担违约责任，向被上诉人支付违约金。违约金兼具惩罚和补偿的双重属性，并不以守约方存在损失为前提。上诉人关于案涉商品房至今未交付，迟延办证未给被上诉人造成实质损失，其不应给付违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；（八）商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求；（九）非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属；（十）面积差异的处理方式；（十一）办理产权登记有关事宜；（十二）解决争议的方法；（十三）违约责任；（十四）双方约定的其他事项。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。推行商品房买卖合同示范文本。”第三十四条规定：“商品房应当按照套内建筑面积或者按套（单元）计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。”根据被上诉人一审提交的《商品房买卖合同签约确认单》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》可知，上诉人与被上诉人约定定将“三通费”3900元计入房屋总价款，被上诉人提交的交纳首付款的收据及贷款凭证显示，被上诉人向上诉人交纳房屋价款亦为412848元。因此，上诉人并未在《商品房买卖合同》约定的价款外，向被上诉人另行收取“三通费”。一审认定上诉人收取被上诉人案涉房屋购房款为408948元，三通费3900元错误，本院予以纠正。被上诉人主张上诉人在购房款之外收取三通费，应予退还的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5981号民事判决第一、三项，即“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告石靖冬、陈珊珊逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以原告已付购房款408948元为基数，2018年12月29日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；驳回原告石靖冬、陈珊珊的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5981号民事判决第二项，即“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告石靖冬、陈珊珊电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3900元”；三、驳回上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费433元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担408元，被上诉人石靖冬、陈珊珊负担25元；二审案件受理费866元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担816元，被上诉人石靖冬、陈珊珊负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十月二十六日书记员  邓 千