福建省龙岩市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽08执异35号 案外人：周玉坤，男，1965年4月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙辉（系周玉坤之妻），住福建省厦门市思明区。 诉讼保全申请人：张天虚，男，1964年11月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区北城御佳园九龙路**。 委托诉讼代理人：翁建明、刘微微，福建瀛楠律师事务所律师。 诉讼保全被申请人：福建龙岩御佳园房地产有限公司（以下简称御佳园公司），住所地福建省龙岩市新罗区，统一社会信用代码913508006112103303。 法定代表人：高俊伟，执行董事。 诉讼保全被申请人：福建省龙岩汇成建筑工程有限公司（以下简称汇成公司），住所地福建省龙岩市新罗区，统一社会信用代码91350800611989495Ｐ。 法定代表人：邓绍平，董事长。 诉讼保全被申请人：邓绍平，男，1965年4月30日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 诉讼保全被申请人：大愚智水中国高科有限公司(以下简称大愚智水公司)，住所地香港特别行政区新界大埔科进路**逸珑湾********。 授权代表：高燕玲，董事。 诉讼保全被申请人：李继宁，男，1964年5月8日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，内地联系地址：福建省龙岩市新罗区。 第三人：赖孟扬，男，1980年6月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 在本院审理原告张天虚与被告御佳园公司、汇成公司、邓绍平、大愚智水公司、李继宁、第三人赖孟扬合资、合作开发房地产合同暨与公司有关的纠纷一案［案号：（2017）闽08民初82号］中，依张天虚的申请，对御佳园公司名下的相关财产采取了保全措施，案外人周玉坤于2020年7月15日对本院查封登记在御佳园公司名下的位于福建省龙岩市新罗区（御佳园）晨曦路32号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年9月17日进行了听证。本案现已审查终结。 案外人周玉坤称，龙岩市中级人民法院（2017）闽08民初82-2号民事裁定书将其已经在房管局备案并缴清了各种税费、专项维修基金的位于龙岩市新罗区（御佳园）晨曦路32号的房产进行查封，其在该案中既不是原告，也不是被告，也不是第三人，房产备案状态一直持续，并未撤销，开发商无权将该房产卖给其他人，更无权用该房产进行抵押。假设该案原告张天虚能胜诉，法院也无权拍卖2010年以来就一直备案登记在案外人周玉坤名下的上述房产，请求法院依法解除对位于龙岩市新罗区（御佳园）晨曦路32号1-4层房产的保全措施。 为证明前述主张，周玉坤提交了以下四组证据：第一组：龙岩市区商品房买卖合同备案信息表，证明2010年1月30日御佳园小区晨曦路32号房产已经备案在周玉坤名下；第二组：龙岩市预购商品房预告登记申请书，证明晨曦路32号房产预告登记已经经过房管部门各级审批；第三组：税收转账专用完税证，证明周玉坤已经缴交了税款及物业专项维修基金；第四组：福建省高级人民法院（2016）闽民再106号民事调解书，证明周玉坤与开发商的商品房买卖合同合法有效，晨曦路32号房产已解除查封。 张天虚称，一、周玉坤与御佳园公司签订的《商品房预售合同》已被新罗法院、龙岩市中院判定为无效合同。就周玉坤与御佳园公司签订的《商品房预售合同》,汇成公司于2010年向法院起诉，请求确认该合同无效。该案件经新罗法院、龙岩中院审理，分别作出（2010）龙新民初字第3548号民事判决、（2012）岩民终字第731号民事判决。两审法院均判定周玉坤与御佳园公司签订的《商品房预售合同》无效。后因御佳园公司申请再审，福建省高院裁定提审。在福建省高院再审过程中，由于李继宁收买了邓绍平，导致原来邓绍平控制的汇成公司与御佳园公司、周玉坤恶意串通，达成了和解。二、周玉坤与御佳园公司签订的御佳园晨曦路32号房屋《商品房预售合同》系无效合同，属恶意串通的侵占行为，御佳园公司企图以合法形式掩盖转移财产的非法目的。2009年2月起，汇成公司与御佳园公司因合作开发纠纷进行诉讼。御佳园公司明知产权归属却仍以高管名义低价虚假交易该房产，属无效行为。1、从身份关系上看，周玉坤系御佳园公司原法人代表李继宁20**年聘用的总经理，用高管名义虚假交易转移资产显而易见。2、从签订价格上看，周玉坤向御佳园公司购买晨曦路32号商品房（别墅）的合同价款为68万元(单价仅为3327元/平方米),价格明显低于2010年1月前同户型房产的实际售价（每栋180万元以上）；即便是按同期普通公寓的均价也为4895元/平方米。3、从房款支付上看，周玉坤并未实际支付购房款。周玉坤提供的发票、契税完税凭证并不能证明其已实际支付了购房款。三、2009年开始汇成公司与御佳园公司合作开发纠纷诉讼案件过程中，法院裁定查封御佳园公司房产，晨曦路32号房也在查封之列。在此后的六年，周玉坤从未提出过异议。由此充分说明，晨曦路32号房并不是真正被周玉坤所购买，周玉坤对该房产并不实际享有权利。四、周玉坤曾经就本案财产保全提起过保全复议，但其此后又自动放弃了相关权利，本次再提起保全异议，属于重复异议，人民法院应当不予受理。张天虚2015年11月底起诉御佳园公司、汇成公司等人的案件[案号：（2015）龙新民初字第9004号]审理过程中，申请新罗法院查封了御佳园公司的房产，晨曦路32号房也在查封之列。当时周玉坤向新罗法院提出保全异议，但未提交任何资料证明其主张。新罗法院向其做告知笔录，要求其提供购房合同、发票等相关资料证明其主张，但周玉坤拒绝在告知笔录上签字，事后也未提交任何证据材料。张天虚当时已就周玉坤的保全异议提出了答辩意见，并请求新罗法院向福建省高院汇报案件情况，中止周玉坤的再审案件审理。后新罗法院再次就周玉坤所提的保全异议向双方当事人做调查笔录，但周玉坤缺席未到庭。由此充分说明，周玉坤所谓的保全复议，是受了御佳园公司的唆使。周玉坤并无十足的底气向法院主张其对晨曦路32号房的权利，也没有充分的证据证明其对晨曦路32号房享有权利。本次周玉坤提出异议的（2017）闽08民初82-2号民事裁定，是对（2015）龙新民初字第9004-1号民事裁定的续行保全，并不是一个新的保全。（2017）闽08民初82号案件与（2015）龙新民初字第9004号案件是同一个案件。故周玉坤本次提出的保全异议，属于重复异议，按照“一事不再理”的原则，人民法院对其重复异议不应当予以受理。五、为避免该房产被再次恶意转移，张天虚在申请保全时已提供等额的房产作为诉讼保全担保，其目的只是为了维持房产现状等待案件判决，而非要求过户处置。若因张天虚财产保全不当给周玉坤造成损失，概由张天虚承担。综上，张天虚的保全申请及龙岩中院的保全执行均符合事实与法律。周玉坤提出的财产保全异议，没有任何事实与法律依据。请求法院依法驳回周玉坤的保全异议。 为证实前述主张，张天虚提交了以下十二组证据：第一组：证据1.（2017）闽08民初82号民事判决书，证明：张天虚诉御佳园公司、汇成公司、邓绍平、李继宁等人与公司有关的纠纷经龙岩市中级人民法院审理，已认定御佳园二期项目开发经营权益实际属于张天虚所有，御佳园公司只是名义上的开发经营者。第二组：证据2.（2019）闽民终49号民事裁定书、证据3.合议庭组成人员告知书，证明：因御佳园公司提起上诉，福建省高院认为张天虚在（2017）闽08民初82号案件中所提出的四个诉讼请求属于三个不同的法律关系，不宜在一个案件中审理，故将案件发回重审。目前该案被分为三个案件，正在龙岩市中级人民法院审理中。第三组：证据4.（2010）龙新民初字第3548号民事判决书、证据5.（2012）岩民终字第731号民事判决书，证明：1.周玉坤与御佳园公司就晨曦路32号房屋签订的《商品房预售合同》已被法院认定为无效合同。2.晨曦路32号房屋《商品房预售合同》签订时，周玉坤是御佳园公司的总经理。3.晨曦路32号房《商品房预售合同》约定的买卖单价是3327.5元，而同时期龙岩中心城市商品房的备案单价在5000元上下。第四组：证据6.（2010）岩民初字第22-1号民事裁定书、证据7.协助执行通知书，证明：从2010年，张天虚、邓绍平以汇成公司的名义起诉御佳园公司，要求确认汇成公司对御佳园二期项目享有所有权。在当时的诉讼中，汇成公司申请财产保全，查封了包括晨曦路32号房在内的御佳园二期项目的相关房产。周玉坤在此后的6年内都未对法院的查封提出任何异议。第五组：证据8.（2015）龙新民初字第9004-1号民事裁定书、证据9.协助执行通知书、证据10.财产保全复议申请书、证据11.告知笔录、证据12.对周玉坤财产保全复议的答辩、证据13.调查笔录，证明：1.汇成公司倒戈后，张天虚从2015年年底开始以自己的名义起诉御佳园公司、汇成公司等，要求确认对御佳园二期项目的开发经营权益。在诉讼过程中，张天虚申请新罗法院查封了御佳园公司的房产，晨曦路32号房也在查封之列。2.当时周玉坤向新罗法院提出保全异议，但是其未向新罗法院提交任何证据材料。经法院告知其应提交证据材料后，其拒绝在告知笔录上签字，事后也未补充提交任何资料。新罗法院就其保全异议事项向双方当事人做调查笔录，但周玉坤缺席未到庭。由此充分说明，周玉坤并无十足的底气向法院主张其对晨曦路32号房的权利，也没有充分的证据证明其对晨曦路32号房享有权利。第六组：证据14.合作开发协议、证据15.补充协议、证据16.股东合作协议，证明：1.2003年8月15日，汇成公司与御佳园公司签订协议，约定御佳园公司将御佳园二期项目开发经营权益转让给汇成公司，保持御佳园公司的架构不变，仍然以御佳园公司的名义进行开发。2.汇成公司实际上是代表张天虚、邓绍平、郭逢汉、戴金汉四个股东签署《合作开发协议》和《补充协议》。第七组：证据17.开发经营权益确权书，证明：汇成公司及其实际控制人邓绍平均确认《合作开发协议》所涉御佳园二期项目开发经营权益系由张天虚、邓绍平、郭逢汉、戴金汉四个股东各享有25%份额。第八组：证据18.协议书、证据19.收条、证据20.证明、证据21.情况说明、证据22.承诺函、证据23.代持证明，证明：1.2007年2月，股东郭逢汉、戴金汉退出御佳园二期项目，该项目开发经营权益归邓绍平享有40%、张天虚享有60%。2.御佳园公司在《协议书》和《承诺函》上均盖章确认，认可御佳园二期项目实际是由张天虚、邓绍平、郭逢汉、戴金汉四个股东投资，并认可郭逢汉、戴金汉两个股东退出该项目。第九组：证据24.确权备忘录、证据25.项目确权申明书，证明：2007年6月30日，汇成公司及其实际控制人邓绍平再次确认御佳园二期项目实际是由张天虚、邓绍平、郭逢汉、戴金汉四个股东投资，汇成公司仅是挂名持有御佳园二期项目的开发经营权益；并确认2007年2月郭逢汉、戴金汉退出后，该项目的权益实际由张天虚享有40%、邓绍平享有40%。第十组：证据26.备忘说明，证明：2009年1月，御佳园公司确认御佳园项目（含二期及一期尾盘）实际股东是张天虚和邓绍平，张天虚实际享有60%份额。第十一组：证据27.债务还款抵押保证书，证明：2015年4月，汇成公司确认其于2009年3月起就御佳园项目归属问题与御佳园公司之间进行的诉讼，是代表邓绍平、张天虚所提起的诉讼，张天虚为御佳园项目的支出及诉讼事宜的支出多垫付了800多万元；汇成公司同时承诺为邓绍平欠张天虚的债务做担保，2015年12月15日以后张天虚有权处置其在御佳园项目的全部经营权益。第十二组：证据28.补充证明及保证，证明：因邓绍平欠张天虚巨额债务未能偿还，汇成公司及邓绍平于2017年春节前将邓绍平所享有的御佳园项目开发经营权益的40%全部抵偿给张天虚。至此，御佳园项目（含二期及一期尾盘）的100%权益全部归张天虚享有。 御佳园公司、汇成公司、邓绍平、大愚智水公司、李继宁、赖孟扬未提交书面意见。 本院查明，原告张天虚与御佳园公司、汇成公司、邓绍平物权保护纠纷一案，由福建省龙岩市新罗区人民法院（以下简称新罗法院）于2015年11月30日立案受理。在审理过程中该院于2015年12月14日作出（2015）龙民初字第9004-1号民事裁定书，裁定查封御佳园公司位于龙岩市新罗区内的房产、车位及附属杂物间等，查封标的物中包括本案讼争的“御佳园小区”晨曦路32号房产。查封期限自2016年1月12日至2019年1月12日。2016年3月2日，周玉坤向新罗法院申请财产保全复议，请求法院依法解除对讼争房产的保全措施，新罗法院告知周玉坤应于2016年3月9日前向法院补充提交《商品房买卖合同》、购房发票、商品房买卖合同备案信息表等材料并制作了告知笔录，周玉坤拒绝在笔录上签字。2016年4月5日，新罗法院就诉讼保全事项进行调查，张天虚到庭，周玉坤未到庭。此后，未见新罗法院对周玉坤的保全复议作出处理。2016年11月25日，新罗法院作出（2015）龙民初字第9004号民事裁定书，裁定驳回起诉。张天虚不服，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日作出（2017）闽08民终46号民事裁定书，裁定撤销新罗法院（2015）龙新民初字第9004号民事裁定，本案指令新罗法院审理。2017年3月17日，新罗法院以合资、合作开发房地产合同纠纷为案由重新立案审理，案号（2017）闽0802民初1930号。2017年5月14日，新罗法院以案件审理过程中，张天虚申请追加笔圣堡集团有限公司、李继宁为被告、追加赖孟扬为第三人，本案属涉外商事纠纷为由，将该案移送本院审理。本院于2017年6月14日立案受理了原告张天虚与被告御佳园公司、汇成公司、邓绍平、大愚智水公司、李继宁、第三人赖孟扬合资合作开发房地产合同暨与公司有关的纠纷一案，案号（2017）闽08民初82号，并于2018年10月11日作出判决。御佳园公司不服向福建省高级人民法院提出上诉，在该案上诉移送期间，因查封期限即将届满，张天虚申请本院对上述财产采取续行保全措施。本院作出（2017）闽08民初82-2号民事裁定书，对前述（2015）龙民初字第9004-1号民事裁定书查封的财产进行了续行查封，查封期限自2018年12月23日至2021年12月22日。2019年11月28日，福建省高级人民法院作出（2019）闽民终49号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）闽08民初82号民事判决，该案发回本院重审。发回重审后，本院先后登记立案（2020）闽08民初161号（原告张天虚与被告御佳园公司、汇成公司、邓绍平、大愚智水公司、李继宁、第三人赖孟扬合资、合作开发房地产合同纠纷）、（2020）闽08民初190号（原告张天虚与被告御佳园公司、大愚智水公司、李继宁、第三人汇成公司、邓绍平、赖孟扬合同纠纷）、（2020）闽08民初191号（原告张天虚与被告大愚智水公司、李继宁、第三人御佳园公司、汇成公司、邓绍平、赖孟扬合同纠纷）进行审理，目前三案正在本院审理中。 另查明，原告汇成公司诉被告御佳园公司、周玉坤商品房预售合同纠纷一案，新罗法院于2012年5月7日作出（2010）龙新民初字第3548号民事判决书，判决：被告福建龙岩御佳园房地产有限公司与被告周玉坤签订的关于龙岩市新罗区的商品房预售合同（预售证号为：200613）无效。御佳园公司、周玉坤不服该判决，上诉至本院，本院于2012年10月16日作出（2012）岩民终字第731号民事判决，判决：驳回上诉人福建龙岩御佳园房地产有限公司、上诉人周玉坤的上诉，维持原判。御佳园公司、周玉坤不服本院（2012）岩民终字第731号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。2016年7月5日，福建省高级人民法院作出（2016）闽民再106号民事调解书，该调解书主要确认以下内容：“一、各方确认福建龙岩御佳园房地产有限公司与周玉坤于2010年1月30日就龙岩市新罗区商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201000618）为有效合同；二、福建省龙岩汇成建筑工程有限公司同意解除因本案诉讼而对上述商品房采取的财产保全措施，周玉坤不得向福建省龙岩汇成建筑工程有限公司主张上述房屋被保全所造成的损失；三、本案纠纷就此了结，各方均不再就本案纠纷向对方主张任何权利；四、……”。 再查明，御佳园公司与周玉坤签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201000618），于2010年2月4日办理了商品房买卖合同备案登记。涉案房产已于2010年2月23日进行了预购商品房预告登记，预告证明号为201001163，登记的权利人是周玉坤。周玉坤于2010年2月5日缴纳涉案房产的购房款68000元（总额680000元），于2010年2月25日取得金额为20400元的涉案房屋税收转账专用完税证，于2010年2月26日取得金额为6800元的涉案房屋物业专项维修资金缴款凭证。 本案的争议焦点之一为本院能否受理周玉坤针对保全提出的异议。本院认为，周玉坤虽于2016年3月2日对新罗法院（2015）龙新民初字第9004号民事裁定查封涉案房屋提出保全复议，但未见新罗法院对保全复议作出处理，而且2016年12月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。该规定赋予案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的权利，故虽然（2015）龙新民初字第9004号案件与（2017）闽08民初82号案件是同一个案件，（2017）闽08民初82-2号民事裁定是对（2015）龙新民初字第9004号-1号民事裁定保全财产的续行保全，但周玉坤对续保的标的提出书面异议符合法律及司法解释的规定。张天虚关于周玉坤的本次异议属重复异议，本院不应受理的抗辩，本院不予采纳。 本案的争议焦点之二为周玉坤对涉案房屋享有何种权利，能否排除财产保全执行。本院认为，周玉坤与御佳园公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201000618）已经生效的福建省高级人民法院（2016）闽民再106号民事调解书确认为有效，且涉案房屋已经进行了预告登记，周玉坤为预告登记权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。周玉坤要求解除对涉案房产的查封，也即要求排除执行，其应当提交证据证明按照约定其已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，但周玉坤并未提交证据证明其已经履行了支付全部购房款等合同义务，现有证据不足以认定其已经符合取得预告登记物权的条件，故其要求解除对涉案房屋查封的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第五项、第三十条规定，裁定如下： 驳回周玉坤的异议请求。 案外人、申请保全人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长 王乔金 审 判 员 张丽贞 审 判 员 吴金燕 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 刘亚莉 书 记 员 林丽琴 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。