广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9772号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市古镇七坊裕豪新村四大街**首层**。主要负责人：何锦开。委托诉讼代理人：李攀，广东保信律师事务所律师。被告：张运朱，男，1976年8月1日出生，汉族，住广东省中山市********************。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告张运朱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人李攀，被告张运朱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和物业古镇分公司与张运朱之间签订的关于中山市*********利和广场购物中心三层***商铺的物业管理服务协议；2.张运朱向利和物业古镇分公司支付2019年12月1日起至如约向中山市利和置业有限公司返还租赁物之日止的物业管理费（暂计至2020年6月30日为40320元）及从拖欠之日起至清偿之日止的物业管理费的迟延支付违约金（以欠款数额为基准，从拖欠之日起按每日千分之三计算，暂计至2020年6月30日为14083.20元）；3.张运朱向利和物业古镇分公司支付2019年12月1日起至如约向中山市利和置业有限公司返还租赁物之日止的水费（暂计至2020年6月17日为43.44元）及从拖欠之日起至清偿之日止的水费的迟延支付违约金（以欠款数额为基准，从拖欠之日起按每日千分之三计算，暂计至2020年6月17日为11.63元；4.利和物业古镇分公司没收张运朱缴纳的物业管理费保证金17280元；5.张运朱赔偿利和物业古镇分公司支付的律师费4000元。事实和理由：张运朱与中山市利和置业有限公司（以下简称利和置业公司）于2019年8月1日就利和置业所有的中山市*********利和购物中心三层***商铺签订《商铺租赁合同》。利和物业古镇分公司为利和置业公司选定的该购物中心的物业管理公司，在张运朱与利和置业公司签订《商铺租赁合同》之后，根据合同，针对张运朱承租的该租赁物（建筑面积为192平方米），张运朱与利和物业古镇分公司签订了《物业管理服务协议》，张运朱于2019年8月8日接受涉案商铺，签订《房屋交接确认书》及确认水表号为H003306，表底读数为98平方米。根据《物业管理服务协议》第12条的约定，张运朱在2019年8月8日至2022年8月7日承租涉案物业的3年期间，由利和物业古镇分公司提供物业管理服务。协议第6条规定，在此期间张运朱按照每平方米每月30元的标准向利和物业古镇分公司支付物业管理费，即每月应当支付5760元。协议还约定，张运朱每月5号前按政府规定的水费单价标准乘以实际用水量向利和物业古镇分公司支付水费。截止到2020年6月30日，根据《物业管理服务协议》约定，张运朱应当支付的物业管理费总额为56256元，但其到现在为止只支付了15936元，尚欠2019年12月1日至2020年6月30日止的物业管理费40320元。截止到2020年6月17日，张运朱实际用水18平方米，应付水费65.16元，但其到现在为止仅支付了21.72元，尚欠2019年12月1日至2020年6月17日止的水费43.44元。根据《物业管理服务协议》第22条的约定，张运朱延迟交付物业管理费或其他应交费用的，应该对迟延支付的费用按照每日千分之三的标准向利和物业古镇分公司支付迟延履行违约金。根据《商铺租赁合同》第7.1条，《物业管理服务协议》第7条，张运朱向利和物业古镇分公司缴纳相当于首年3个月的物业管理费即17280元作为物业管理费保证金。根据《物业管理服务协议》第21条规定，因张运朱违约导致《物业管理服务协议》提前终止的，利和物业古镇分公司有权没收保证金。张运朱的行为严重侵害了利和物业古镇分公司的合法权益，针对其拖欠款项的行为，利和物业古镇分公司多次催收，于2020年3月27日发出了《要求限期改正违约行为的函》，要求张运朱收到函件后2日内立即支付拖欠的款项。张运朱收到催款函后没有及时纠正其违约行为，2020年5月9日，利和物业古镇分公司再次发出《要求限期改正违约行为的函》，但张运朱仍没有清偿欠款。鉴于张运朱的违约行为已严重侵害利和物业古镇分公司的合法权益，且经催告后仍拒绝纠正违约行为，利和物业古镇分公司特提起诉讼。张运朱辩称，1.同意解除物业服务协议；2.确认欠利和物业古镇分公司的物业管理费，但我方拖欠物业管理费，利和物业古镇分公司没有停水停电导致我方损失扩大，希望减低收费标准；3.同意支付水费43.44元；4.对于利和物业古镇分公司没收保证金没有意见，但利和物业古镇分公司应当减低其他费用的收费标准；5、不同意支付律师费。因为经济困难，暂无力支付物业管理费等费用，希望利和物业古镇分公司给予适当的时间。当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织双方进行了证据交换和质证，并予以附卷。本院经审理认定事实如下:2019年8月1日,利和置业公司（甲方）与张运朱（乙方）签订《利和广场购物中心物业管理服务协议》，约定甲方为乙方的租赁物（利和广场购物中心三层***单元，计租面积为192平方米）提供物业服务，物业费的起计时间为2019年8月8日，协议履行期限为2019年8月8日至2022年8月7日。物业管理费按每月每平方米30元（收费，即每月应缴的物业管理费为5760元。物业管理费按月结算，乙方应于每月5日前向甲方交纳相关费用、上月水费及本合同约定由乙方支付的其他费用，因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月的物业管理费等其他应缴费用；乙方接受物业时时需支付相当于首年三个月物业管理费的管理费保证金等。如乙方逾期缴交物业管理费及其它应缴费用，甲方除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰交付违约金，乙方仍未能按时足额缴纳物业服务费用或相关费用的，超过15天的，并在甲方发出第三次书面通知书日仍未缴纳所欠费用总额的，甲方有权按每日5‰标准收取违约金，并有权对乙方采取强制催缴措施（包括暂停供电、供水等）处理。乙方因违约导致甲方涉诉所产生的律师费、鉴定费、公证费、诉讼费、保全费等费用，均由乙方承担。2020年3月27日，利和置业公司、利和物业古镇分公司、中山市古镇利和广场有限公司向张运朱发出《要求限期改正违约行为的函》，称张运朱拖欠截至2020年3月31日的租金、物业管理费、推广费及截至2020年3月13日的水电费等费用共计32826.19元，要求其于接函日后2日内付清上述应付未付款项。庭审中，双方均同意即刻解除《利和广场购物中心物业管理服务协议》。另外，利和物业古镇分公司为本案支出律师费4000元。本院认为,利和物业古镇分公司与张运朱签订的《利和广场购物中心物业管理服务协议》是双方真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据该协议，张运朱应向利和物业古镇分公司支付物业管理费、水费等，现张运朱确认其尚欠利和物业古镇分公司截至2020年6月30日的物业管理费40320元、水费43.44元，亦同意利和物业古镇分公司没收保证金，本院予以确认，张运朱应当向利和物业古镇分公司支付上述欠款及2020年7月1日至合同解除之日即2020年9月1日的物业管理费11520元。双方同意庭审之日即刻解除《利和广场购物中心物业管理服务协议》，不违反法律规定，本院亦予以确认。关于违约金。因张运朱未按约定支付物业管理费及水费，已构成违约，现利和物业古镇分公司要求张运朱支付违约金，本院予以支持。至于违约金的计算标准。利和物业古镇分公司主张按日3‰计算，因张运朱拖欠物业管理费的行为给利和物业古镇分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和物业古镇分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和物业古镇分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、张运朱违约事实给利和物业古镇分公司造成的实际损失及协议完全履行后利和物业古镇分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定张运朱按年利率10%计付违约金。违约金具体计算方式为：物业管理费以5760元为基数，分别从2020年1月6日、2020年2月6日、2020年3月6日、2020年4月6日、2020年5月6日、2020年6月6日、2020年7月6日、2020年8月6日、2020年9月6日起计算；水费以43.44元为基数，从2019年12月6日起计至清偿之日止，均按年利率10%计算。关于保证金，张运朱已同意由利和物业古镇分公司没收，本院予以确认。至于律师费4000元，由于双方合同有具体约定，在张运朱未按期支付物业管理费构成违约的情况下，律师费应由张运朱承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告张运朱于2019年8月1日签订的《利和广场购物中心物业管理服务协议》于2020年9月1日解除；二、被告张运朱于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付物业管理费51840元，并按年利率10%计付违约金（计算方式：以5760元为基数，分别从2020年1月6日、2020年2月6日、2020年3月6日、2020年4月6日、2020年5月6日、2020年6月6日、2020年7月6日、2020年8月6日、2020年9月6日起计算，均计算至清偿之日止）；三、被告张运朱于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付水费43.44元，并按年利率10%计付违约金（从2019年12月6日起计至清偿之日止）；四、原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司没收被告张运朱缴纳的物业管理费保证金17280元；五、被告张运朱于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付律师费4000元；六、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计847元，由原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司负担47元，被告张运朱负担800元（上述费用由原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司预交，本院不予退还，被告张运朱于履行中迳付原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邝 羽二〇二〇年十月十日书记员 郭伟杰