北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16484号原告：高凤池，女，1963年1月11日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，公民身份号码×××。被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：徐长德，男，1963年12月21日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工。委托诉讼代理人：余家勇，男，1982年12月16日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工。原告高凤池与被告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高凤池与被告京奥港公司委托诉讼代理人徐长德、余家勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高凤池向本院提出诉讼请求：1.判令被告以现金方式支付违约金（自2018年1月25日起计算至被告全部实际支付完毕之日）；2.判令被告依据《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》第二十二条的约定继续办理转移登记；3.判令被告为原告开具面积差发票2835元；4.判令被告退还原告已向其交纳的专项公共维修基金、契税款及产权代办费合计19960.68元；5.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求，撤回要求被告退还产权代办费的诉讼请求，并要求被告退还专项维修基金及契税合计20136.85元。另增加诉讼请求要求被告继续履行合同，要求被告将面积差补充协议原件给原告。事实与理由：2015年10月24日,原告与被告签订了编号为Y1789957的《北京市商品房预售合同(限价商品住房》,合同第十二条(一)约定出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该限价商品住房。合同第二十二条(二)转移登记（2）如因出卖人的责任,买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第(2)种方式处理,(2)按附件十的相关约定执行。附件十第七条产权及抵押办理中约定:出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起720日内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕,每延期一日,买受人有权按照房价款总额的万分之壹向出卖人收取违约金。2018年1月25日,被告与原告办理了房屋交接,交房当日,原告与被告签订了面积差补充协议,并向被告交纳了房款差额至今没给原告面积差发票,交纳了专项维修基金、契税、代办费等合同约定的相关费用,原告按照合同约定,付清了为办理产权证所需的全部税费和代办费且交齐了全部所需材料。但是截至2020年1月25日,已经超过合同约定办理产权证的最后期限,被告依然未能将房屋权属证件办理完毕。原告按照合同的条款把专项维修基金、契税、代办费交给了被告,但两年多了被告未按要求将原告所交给被告的专项维修基金、契税交到相应部门,同时由于明年契税要涨,所以请求法院判令被告将所收的专项维修基金、契税、代办费19960.68元退还给原告,由原告自行交到相应部门。原告已将面积差额交给被告两年多,但至今被告没给原告开据面积差发票,请求法院判令被告交给原告面积差发票。综上，被告未能在合同约定的期限内将房屋权属证件办理完毕,未将公维、契税交到相关部门,属于违约,为维护自身的合法权益,根据有关法律之规定,特提起诉讼。京奥港公司辩称：原告是贷款买房，不同意退还专项公共维修基金、契税款。同意给原告开具面积差发票，同意给原告一份面积差补充协议原件。本院经审理认定事实如下：2015年10月24日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，原告购买被告开发建设的位于顺义区×××，房款为808650元，除首付外剩余房款以贷款方式支付。合同第十二条约定的交付条件包括买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积误差款、专项维修基金、契税、出卖人代收代缴的各项费用等本合同及其附件约定的所有款项。合同第十六条交接手续第五款约定买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修基金、契税、产权代办费、印花税、权属登记费。合同第二十二条产权登记第二款转移登记条款约定：如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件十的相关约定履行。附件十第七条约定：如买受人向贷款银行或其他金融机构申请个人住房贷款购买该房屋，且出卖人为此承担了连带责任担保或房屋所有权证书收押责任的，买受人承诺并同意委托出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，在该房屋之房屋所有权证书办妥后，出卖人直接将房屋所有权证书交付贷款银行或其他金融机构，出卖人无需将该情况通过买受人，亦无需承担任何责任。买受人在房屋交付时提交办理房屋权属证书和房屋抵押登记所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳与办理产权及房屋抵押登记相关的各项税、费，若每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之壹向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起720日内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之壹向出买人收取违约金。出卖人有权于产权证办理完毕后将产权证直接交押给银行以解除北京市住房贷款担保中心对买受人承担的担保责任。2018年1月25日，被告将涉诉房屋交付原告。当日，原告向被告交纳专项维修基金及契税合计20136.85元。根据房屋实测面积报告，涉诉房屋的实测面积与合同约定的预测面积有误差，双方已就面积差签订了补充协议，但被告未将补充协议原件给原告，未退还原告面积差也未就面积差向原告开具发票。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》、发票、收据等在案佐证。本院认为：本案审理过程中，原告向本院申请撤回第1项诉讼请求及要求被告退还产权代办费的诉讼请求，系对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许，并根据变更后的诉讼请求进行审理。原告与被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，合同条款对双方具有法律约束力，双方应按合同约定的内容履行。根据合同第十二条、第十六条及附件十第七条的约定，涉案房屋的产权登记手续由原告委托被告办理并由被告向原告代收代缴专项维修基金和契税，上述是双方对产权登记办理形式达成的协议，双方应按照该协议内容履行。原告系贷款购房，其向被告交纳专项维修基金及契税款后要求被告退还上述两项费用，是要求变更产权登记的办理方式，在被告不予同意的情况下，双方对协议变更未能达成一致意思表示，仍应按原协议内容履行。原告要求被告退还专项维修基金及契税款的诉讼请求本院不予支持。双方约定在交房后720日内被告为原告办理完毕房屋的产权登记手续，双方在2018年1月25日办理了交房收房手续，且原告已交纳了相关税费及材料，被告未在约定时间内取得原告的产权登记证书，构成违约，现原告要求被告继续为其办理产权登记手续，具有合同依据，本院予以支持，被告应在条件具备后为原告办理涉案房屋的产权登记手续。被告应给予原告面积差补充协议的原件，但被告因需履行签约手续未能在当天给付原告协议原件，给付协议原件不是合同权利义务条款，被告现已告知原告领取补充协议的时间，双方可自行交接，本案不予裁判。关于面积差款的发票开具事宜。本院认为开具发票亦不属民事诉讼受案范围，本案中不予处理，发票事宜双方自行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效后具备产权证办理条件后为原告高凤池办理北京市顺义区×××房屋的产权登记证书；二、驳回原告高凤池其他诉讼请求。案件受理费一百五十二元，由原告高凤池负担三十五元（已交纳），由被告北京京奥港置业有限公司负担一百一十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年十月二十八日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟