北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初10503号原告（反诉被告）：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街**写字楼B1。法定代表人：孙兵，董事长。委托诉讼代理人：周旭，男，1983年10月14日出生，汉族，北京鼎铭物业管理有限公司工作人员，住北京市西城区。被告（反诉原告）：吴骊姗，女，1987年10月3日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭物业公司）与被告（反诉原告）吴骊姗物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鼎铭物业公司之委托诉讼代理人周旭，吴骊姗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。北京鼎铭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令吴骊姗支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费76747.2元及2017年1月2日至2020年9月14日期间的滞纳金30871.56元。事实及理由：吴骊姗系北京市东城区贡院西街9号13层1715房（以下简称涉案房屋，建筑面积159.89平米）业主，于2013年4月27日办理入住，鼎铭物业公司为涉案房屋提供物业服务，现吴骊姗未交纳2017年1月1日以后的物业费，故此起诉。吴骊姗答辩：2016年前的物业费都交了，具体标准不清楚。2017年至今没有交过物业费，涉案房屋大概160平米，不交物业费是因为2016年7月大雨，家里关窗的情况下全是水，当时让物业上来解决，他们工作人员说我家地板泡坏了，但当时也没有办法，物业说给我记录了，但什么都没做。2017年我要出国需要物业开证明，物业拒绝了，后来物业负责人给我们道歉，并承诺修缮，但后期也没消息了。到2018年物业就不回复我了。只要北京下大雨家里就会漏雨。2019年9-10月，涉案房屋又漏雨漏渣，罗姓经理说他们换人了，以前的资料没有。我不是不交物业费，是要求他们先解决问题。。地板至今没有换，地板里面发霉主要是外墙漏水，客厅外角特别严重，窗帘、阳台全部有水渍。吴骊姗另向本院提起反诉，要求：1、判令鼎铭物业公司公示(10元/每平方米/月的收费标准)涨价后备案给北京物价局、北京市国土资源和房屋管理局的相关文件,以及按照按照《物业服务收费管理办法》第六条物业服务收费明码标价的内容公示10元/每平方米的物业收费标准的明细;若涨价后的价格未经备案,则鼎铭物业公司应按照2元/每平方米/月的差价标准返还2013年4月入住至2017年1月1日“违规收取”的费用;且自2017年后只能按照8元/每平方米/月的标准向吴骊姗收取物业费用;2、判令鼎铭物业公司因故意放任而加重危害结果,造成对吴骊姗财产的反复侵害向吴骊姗赔偿自2016年起至今多次因物业未按时维护外力墙面的防水而造成涉案房屋的保洁清洁费1800元、窗帘干洗费1500元、搬运费1000元、2016年7月20日、21日、22日误工费6249元；3、判令鼎铭物业公司立即采取补救措施,恢复原貌或折价赔偿。全部拆除换有质量、颜色相同涉案房屋的木地板;以及完全修复所有房间损坏处(内部潮湿腐烂的须彻底清除);换新与原有窗(含纱)帘规格、尺寸、质量一致的全套窗(含纱)帘;在修缮期间,如果影响吴骊姗上班或不适宜再居住在涉案房屋屋内的,则鼎铭物业公司应另行承担该修缮期间吴骊姗的误工费、住宿费。北京鼎铭物业管理有限公司针对吴骊姗的反诉辩称：同意第一项反诉请求，其他反诉请求需要回去核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年1月，鼎铭物业公司与北京莎玛房地产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定由鼎铭物业公司为东城区贡院西街9号建国国际公寓提供物业服务。合同约定物业服务期限自2009年10月12日起至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会出任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业服务费用采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积，每年年初将本年度物业服务费一次性缴纳，具体标准为：商业物业8元/平方米/月，住宅物业8元/平方米/月。2009年9月27日，鼎铭物业公司与北京莎玛房地产开发有限公司签订《补充协议》，约定自2009年10月1日起将商业及住宅物业服务标准变更为10元/平方米/月。2013年初，吴骊姗购买了涉案房屋，吴骊姗购房时签署过《承诺书》，承诺已详细阅读并承诺遵守《贡院9号临时管理规约》，《贡院9号临时管理规约》载明鼎铭物业公司负责提供贡院9号院房屋建筑、共用部位及其共用设施设备的使用管理、维修养护、巡视检查。2013年4月27日，吴骊姗签字确认入伙收楼完毕。现吴骊姗已经向鼎铭物业公司付清了截止2016年12月31日的物业费，因认为鼎铭物业公司维护房屋外墙不利导致涉案房屋漏水、屋内窗帘、、地板等受损且至今未修缮完毕，故吴骊姗未支付2017年1月1日至今的物业费。本案庭审中，鼎铭物业公司方代理人称不清楚吴骊姗所述的涉案房屋漏水一事，本院限定鼎铭物业公司在2020年9月22日之前给予法院书面回复，否则将做出对鼎铭物业公司不利的认定。后鼎铭物业公司在指定期间内书面回复，称“房屋买卖的合同相对方并非鼎铭物业公司,如业主认为房屋质量存在问题应向开发商主张,而非鼎铭物业公司。窗户不属于主体工程或保温、防渗部分,质保为两年,业主于2013年4月办理入住,至2016年7月提出因漏水要求修复已超质保期。根据《前期物业服务合同》约定:户内窗户属于业主自用部分,可自行维修。鼎铭物业公司可接受业主委托进行维修,并收取相应费用。2017年11月,为减轻业主负担,促进社会和谐,鼎铭物业公司委托专业防水公司对部分住户的窗户进行重新打胶,其中就包括1712、1715两户,防水工程花费近3万元。部分业主藉由开发商停止开放泳池及健身房等原因,拒绝交纳物业费,产生对抗情绪,并将情绪发泄到鼎铭物业公司工作人员身上。工资不高,工作无法正常进行,还要遭到无端指责和人身攻击!这直接导致多名员工离职,为此,总公司不得不重新招聘,新员工投入工作并获得业主认可还需要时间。尽管如此,鼎铭物业公司仍加大力度提高服务质量改善与业主之间的关系,无论居住环境、设备设施、服务质量都有显著提高。原地下2层的保安、保洁宿舍也被改造成新的健身房,免费向业主及租户提供使用(已于2020年9月开放)”。诉讼中，本院至涉案房屋现场勘验，发现涉案房屋北侧窗户上方的屋顶处有酥皮、泛黄、墙皮脱落等情况，窗户下方的踢脚线墙体部分有糟腐霉烂等明显渗漏水痕迹；但屋内木地板现状尚好，无明显损坏痕迹，目前无更换必要。本院认为：业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，吴骊姗所持涉案房屋外墙存在渗漏水情况，致屋内地板、窗帘、墙体等受损，且鼎铭物业公司至今未予修缮的意见，根据本院实地勘验的情况，本院对吴骊姗此项意见予以采信。关于鼎铭物业公司的本诉部分，本院认为为了维护涉案房屋所在小区物业服务的正常运转及维护其他业主的共同利益，吴骊姗应予支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费76747.2元，至于鼎铭物业公司服务期间的瑕疵问题，因吴骊姗已就此反诉，故本院另行在反诉部分予以解决；至于鼎铭物业公司另主张的滞纳金，本院认为此项主张不合情理，故不予支持。关于吴骊姗的反诉部分，本院认为吴骊姗的第一项反诉请求合情合理，故予以支持。关于吴骊姗的第二项反诉请求，吴骊姗虽然未提交相关的付款凭证，但本院认为涉案房屋因鼎铭物业公司维护外墙不利导致渗漏水，清洁室内实属必需，吴骊姗反诉主张了4300元，本院酌定2000元；但其反诉主张的误工费，因缺乏证据支持，本院不予支持。关于吴骊姗的第三项反诉请求，首先鼎铭物业公司必须无条件立即修复涉案房屋外墙，消除渗漏水隐患；至于吴骊姗所提的要求鼎铭物业公司更换木地板、窗帘以及修缮期间可能产生的误工费、住宿费等，本院认为根据现场勘验情况，目前尚无更换之必要，故不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、吴骊姗于本判决生效后十日内给付北京鼎铭物业管理有限公司二〇一七年一月一日至二〇二〇年十二月三十一日期间的物业服务费七万六千七百四十七元二角；二、北京鼎铭物业管理有限公司于本判决生效后十日内将在有关行政机关备案的物业管理收费标准报告提供给吴骊姗；三、北京鼎铭物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付吴骊姗保洁清洁费、窗帘干洗费、搬运费二千元;四、北京鼎铭物业管理有限公司于本判决生效后十日内对北京市东城区贡院西街九号十三层一七一五号房外墙上的渗漏水点予以修缮消除渗漏水隐患,并对北侧窗户上方的屋顶及下方的踢脚线墙体糟腐霉烂部分予以修缮，施工质量应符合通常标准；五、驳回北京鼎铭物业管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回吴骊姗其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费860元，由北京鼎铭物业管理有限公司、吴骊姗各负担430元；反诉费50元，由北京鼎铭物业管理有限公司、吴骊姗各负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李成博二〇二〇年十月十八日法官助理 王 凯书 记 员 吴董超