北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50856号原告：北京中视智策文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里**院**楼**3-21。法定代理人：张春兵，经理。委托诉讼代理人：郜捷，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京万年福建筑装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区垡头村北人集团公司第十印刷机械厂****。法定代表人：张虎，经理。委托诉讼代理人：吴中，北京市一法律师事务所律师。第三人：北京北人文化产业发展有限公司，北京北人文化产业发展有限公司，住所地北京市朝，住所地北京市朝阳区垡头村北人集团公司第十印刷机械厂**楼**201-203div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：毕洪见，经理。委托诉讼代理人：徐洋，北京世盈律师事务所律师。原告北京中视智策文化传播有限公司（以下简称中视智策公司）与被告北京万年福建筑装饰工程有限公司（以下简称万年福公司）、第三人北京北人文化产业发展有限公司（以下简称北人公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。中视智策公司之委托诉讼代理人郜捷、万年福公司之委托诉讼代理人吴中、北人公司之委托诉讼代理人徐洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中视智策公司向本院提出诉讼请求：1.确认中视智策公司与万年福公司于2017年10月26日签署的《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）无效；2.判令万年福公司返还押金20万元；3.判令万年福公司赔偿装修费1557690元；4.判令万年福公司返还扣押的办公用品。事实和理由：2017年10月26日，万年福公司与中视智策公司签订涉案租赁合同，约定：万年福公司将位于北京市朝阳区垡头村北人集团公司XXX19幢16、17、18号房屋（使用面积822平方米、建筑面积1052平方米，以下简称涉案房屋）出租给中视智策公司，租期六年，自2018年2月29日起至2024年2月28日止；租金120万元/年，押金20万元；如因万年福公司原因导致合同无法继续履行，则万年福公司应返还押金并赔偿全部装修费用。涉案租赁合同签订后，中视智策公司向万年福公司支付押金20万元。后中视智策公司分别与万年福公司及北京某某某声学装饰工程有限公司（以下简称某某某公司）签署《房屋装修合同》，对涉案房屋进行了装修，共计支付装修费1557690元。现中视智策公司了解到，2017年10月29日，万年福公司与北人公司签订《租赁合同书》，承租了涉案房屋（租赁面积550平方米），其中约定，未经北人公司的同意，万年福公司不得擅自转租涉案房屋。万年福公司与中视智策公司签订涉案租赁合同时，万年福公司尚未取得涉案房屋的承租权，其将房屋出租给中视智策公司，属于无权处分情形。万年福公司在未征得北人公司同意的情况下与中视智策公司签订涉案租赁合同，亦属于无权处分情形。涉案租赁合同约定的房屋建筑面积1052平方米，而万年福公司与北人公司所签合同约定租赁房屋的面积仅有550平方米，对于超出面积部分的房屋，万年福公司没有转租权，属于无权处分情形。基于上述原因，中视智策公司认为涉案租赁合同为无效合同。2019年3月10日，中视智策公司安排搬家公司到涉案房屋准备将属于中视智策公司的财物搬出，受到万年福公司阻挠，导致中视智策公司现有大量办公用品未能搬出。现中视智策公司诉至法院，望判如所请。万年福公司辩称，涉案租赁合同约定的租赁面积822平方米是双方进行了大致测量，1052平方米包含公摊面积，涉案房屋有挑高，搭建了二层，面积为143平方米，因为有隔层，所以双方才约定公摊，公摊是双方达成一致约定的。北人公司与万年福公司签订的租赁合同约定租赁面积为550平方米是因为北人公司拖欠万年福公司园区装修款，将涉案房屋租赁给万年福公司，因装修款里涉及利息费用，所以北人公司决定减少面积，延长租赁期限，以折抵利息。涉案租赁合同系双方真实意思表示，是双方协商一致的结果，并无法律规定的无效情形，应属有效。合同具有相对性，即使万年福公司将涉案房屋出租给中视智策公司属于无权处分，亦不导致涉案租赁合同无效。北人公司对万年福公司转租的行为未提出异议，且自涉案租赁合同签订后已超过6个月，故万年福公司未经北人公司同意转租涉案房屋并不导致涉案租赁合同无效。关于中视智策公司主张的押金，涉案租赁合同第十一条约定，中视智策公司未按约定支付租金超过十五日视为自动退租，万年福公司有权收回房屋并无需退还押金。中视智策公司交了20万元押金后就没有再支付过任何费用，双方于2019年2月22日签订补充协议，将中视智策公司拖欠的120万元租金和7万余元物业费分两期支付，中视智策公司在2019年2月28日前支付了50万元，此后未再支付任何款项，中视智策公司原法定代表人金伟明确提出将20万元押金作为违约金支付给万年福公司，故中视智策公司已经承认自己的行为系违约行为，故万年福公司无需返还押金。关于中视智策公司主张的装修费，根据相关司法解释的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。中视智策公司未按照约定支付租金和物业费，构成违约，万年福公司有权解除合同。双方于2019年2月22日签订补充协议，对涉案租赁合同进行了变更，中视智策公司搬出系其真实意思表示，系中视智策公司自身违约导致，万年福公司并无任何过错。中视智策公司从2018年2月29日起至今一直占用涉案房屋，即使计算装修费，也应按照折旧情况计算现值。此外，万年福公司不存在阻挠中视智策公司搬离物品的行为。2019年3月10日万年福公司将涉案房屋收回，中视智策公司还有部分办公用品没有搬走，万年福公司现在已经将中视智策公司的物品统一放在一个房间里了，其他房屋由万年福公司另行出租。北人公司述称，北人公司出租给万年福公司的房屋租赁面积550平方米，万年福公司承租后，擅自对房屋进行改建、扩建并侵占公共区域，并擅自约定出租给中视智策公司的面积为1052平方米，北人公司对此不予认可。涉案租赁合同显示，就租赁面积，中视智策公司与万年福公司采用的是双方都认可的约定面积，该约定面积作为双方结算的依据，与实际面积无关，即与北人公司出租给万年福公司的租赁面积无关。万年福公司将房屋出租给中视智策公司，未经北人公司同意，北人公司对此不知情，北人公司保留追究万年福公司违约责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月26日，万年福公司与中视智策公司签订涉案租赁合同，约定：万年福公司将涉案房屋出租给中视智策公司，承租区域使用面积为822平方米，公摊为28%，建筑面积为1052平方米，租期6年，自2018年2月29日至2024年2月28日，年租金120万元；物业费、卫生费、中央空调费每年77870元；付款方式半年付，押2付6；其中租赁押金20万元，合同期满退租时待万年福公司验房合格，无违约并结清应缴费用后，租赁押金无息退还；承租区域内的装修费用及协调工作由中视智策公司负责，中视智策公司对承租区域进行的装修应符合国家相应法律、法规及行业规范的要求，由此产生的一切费用由中视智策公司承担；在合同期内中视智策公司累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的，万年福公司有权单方解除合同并无须退还押金；中视智策公司未按合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为中视智策公司自动退租，万年福公司有权收回涉案房屋、无须退还押金，如押金不够赔偿给万年福公司造成的损失，万年福公司可以再向中视智策公司追偿。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，万年福公司将涉案房屋交付给中视智策公司使用。2018年7月11日，中视智策公司向万年福公司支付押金20万元。2019年2月22日，双方就涉案租赁合同签订《房屋租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：2018年2月28日至2019年2月28日房租为120万元（税前），经双方协商后用由税前优惠为税后，税费由万年福公司承担；2018年2月28日至2019年2月28日物业费由77870元优惠为60740元（税后），万年福公司给中视智策公司开具相应发票；2019年3月1日起，双方重新测量该承租地址租赁面积，按实际测量结果按比例增加或减少相对应的租赁费；2019年3月1日起，如万年福公司办公室占用涉案租赁合同中的租赁面积，万年福公司应扣除占用的租赁面积对应的房租或万年福公司从该地址搬离；双方协商一致，中视智策公司按如下约定付款：2019年2月28日前中视智策公司支付万年福公司2018年2月28日至2019年2月28日的房租及物业费欠款50万元，中视智策公司付款后3个工作日内万年福公司给中视智策公司开具等额的房屋租赁发票；2019年4月30日前，中视智策公司支付万年福公司2018年2月28日至2019年2月28日房租及物业费欠款760740元，中视智策公司付款后3个工作日内万年福公司给中视智策公司开具等额的房屋租赁发票；上述付款约定，如中视智策公司有逾期，万年福公司有权采取对租赁地区断水断电及阻止中视智策公司人员继续办公等措施，并由中视智策公司承担由此引起的利息、违约金、诉讼费、律师费、保全费等，如万年福公司未按时开具发票则中视智策公司有权延后付款，中视智策公司按期付款的情况下，万年福公司不得阻碍中视智策公司正常办公，如出现阻碍办公行为中视智策公司有权停止交付租金。上述补充协议签订后，中视智策公司按约定给付了万年福公司50万元房租及物业欠款，但未按约定给付剩余房租及物业欠款。2019年4月1日，万年福公司以租赁合同纠纷为由将中视智策公司诉至我院，要求中视智策公司给付房屋租金70万元、物业费、卫生费、空调费77870元，并要求中视智策公司支付违约金及房屋占用费等。在该案的审理中法院查明：2019年3月1日，双方未能就重新测量租赁面积和租赁费增减等问题达成一致意见，中视智策公司向万年福公司表示不再继续租赁涉案房屋，双方商定中视智策公司在当月10日从涉案房屋中搬出。2019年3月10日，在中视智策公司搬家过程中，万年福公司与中视智策公司因相关问题发生争议，万年福公司在中视智策公司尚未搬完全部物品的情况下，将涉案房屋上锁。2019年6月25日和2019年7月5日，万年福公司两次向中视智策公司发出告知函，要求中视智策公司将剩余物品搬出。中视智策公司也曾在2019年6月28日向万年福公司发出律师函，要求搬走自己的物品。但因双方仍不能就相关事宜达成一致意见，万年福公司不同意中视智策公司将剩余物品搬走。2020年8月30日，经双方协商后，中视智策公司将剩余物品从涉案房屋中搬出。在上述案件的审理过程中，经中视智策公司申请，我院委托鉴定机构对涉案房屋的建筑面积进行了鉴定。经鉴定，本案确定的建筑面积为848.49平方米，确定项面积不含争议项；本案存在争议项的建筑面积为194.23平方米。庭审中，中视智策公司提供了万年福公司与北人公司签订的租赁合同书，拟证明该合同中约定的租赁面积为550平方米，且约定万年福公司转租房屋应经北人公司同意，进而主张**福公司将涉案房屋出租给中视智策公司属于无权处分，故涉案租赁合同应属无效。万年福公司认可该合同的真实性，但不认可中视智策公司的证明目的。中视智策公司提交其与万年福公司及万年福公司法定代表人张虎签订的《委托收款协议》，约定：万年福公司与中视智策公司于2017年11月30日签订《中视智策办公室装修合同》，约定装修费总计957690元，现双方确认，万年福公司已收到装修款605000元，现万年福公司委托张虎收取装修费尾款352690元。庭审中，万年福公司认可收到了全部装修款957690元。中视智策公司另提交其与某某某公司签订的《北京市中视智策录音棚及配套房间声学装修工程施工合同》，其中约定某某某公司为中视智策公司在涉案房屋内装修录音棚及配套房间，合同价款60万元。中视智策公司依据上述两份装修合同主张**福公司赔偿装修费1557690元。万年福公司对此不予认可，并称涉案租赁合同系因中视智策公司的原因导致无法履行，中视智策公司无权主张上述赔偿。万年福公司另表示，因其公司系从事装修行业，中视智策公司系从事影视行业，中视智策所做装修对其公司来讲并无价值，故涉案房屋的装修其公司无法留用。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，万年福公司与中视智策公司签订的涉案租赁合同系双方真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定。现中视智策公司以万年福公司未经北人公司同意将涉案房屋转租、万年福公司转租涉案房屋时尚未与北人公司签订租赁合同、万年福公司出租的房屋面积大于其从北人公司处承租的房屋面积等为由要求确认涉案房屋租赁合同无效，应当明确的是，即便万年福公司的上述行为构成无权处分，涉案租赁合同作为负担行为，其效力不受影响，应属合法有效，故对于中视智策公司要求确认涉案租赁合同无效的请求，本院不予支持。关于中视智策公司要求返还押金20万元的请求，根据各方在庭审中的举证，本院可以认定，中视智策公司在签订补充协议后并未按照补充协议的约定按期足额支付租金及物业费用，根据涉案租赁合同的约定，其已经构成根本违约，万年福公司有权解除合同并不返还押金，故对于中视智策公司该项诉讼请求，本院亦不予以支持。关于中视智策公司要求赔偿装修费的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，中视智策公司作为承租人，未按照约定支付租金，导致涉案租赁合同无法继续履行，其要求万年福公司赔偿装修费，没有法律依据，本院不予支持。关于中视智策公司要求返还办公用品的请求，因双方在本判决作出前已经自行就相关物品交接完毕，故本院对该项请求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告北京中视智策文化传播有限公司的全部诉讼请求。案件受理费20619元，由原告北京中视智策文化传播有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年十月二十九日书记员 胡琪汶