广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初414号原告：张结如，女，汉族，1974年8月31日出生，住广州市南沙区，委托代理人：卢卫国，系广东国政律师事务所律师。被告：刘鹤飞，男，汉族，1990年2月9日出生，住广东省普宁市，被告：许秀妹，女，汉族，1969年8月23日出生，住广东省普宁市，原告张结如诉被告刘鹤飞、许秀妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人卢卫国到庭参加了诉讼，两被告下落不明，经本院公告传唤，期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告经满堂红（中国）置业有限公司介绍，与被告刘鹤飞于2014年9月1日签订了《广州市存量房买卖合同》，支付款项人民币3280000元购买被告刘鹤飞原有的位于广州市海珠区惺xxxxxxxxxx房屋一套。原告依约支付了所有的购房款给两被告，两被告也在收齐购房款的同时将上述房屋交付给了原告，原告随即对房屋进行了装修后居住使用至今。依据三方签订的合同约定，被告刘鹤飞理应在合同签订后180天内办理原抵押银行提前还贷手续，然后7天内由中介方协助原被告双方向房地产登记机构申请办理产权转移登记。令原告愤慨的是，在约定期限届满后被告刘鹤飞还未办妥上述事项，经原告再三催促，两被告均置若罔闻，还是迟迟不出资赎契，导致无法办理后续的产权转移登记手续，恶意违约损害原告的合法权益。为此，原告依照三方合同约定，于2015年10月向广州市海珠区人民法院提起诉讼，请求贵院维护原告的合法权益，贵院亦于2016年4月作出了生效的(2015)穗海法民三初字第1874号民事判决，确认了原告与被告刘鹤飞之间的《广州市存量房买卖合同》有效。但在该判决生效后，两被告还是没有积极履行向原抵押银行还贷的义务，导致了原抵押银行向广州市天河区人民法院对上述房屋申请进行强制拍卖还贷的法律后果的产生，并己于2019年11月被第三人通过网拍竞卖成功，由第三人取得了上述房屋的权属。有鉴于此，原告的合法权益己受到严重的损害，故提起诉讼，请求判令：1、判令解除原告与被告刘鹤飞签订的《广州市存量房买卖合同》；2、判令两被告连带返还原告已付的购房款人民币3280000元及中介费用49200元；3、判令两被告连带支付违约金人民币656000元（以总房款的20%计付）；4、判令两被告连带支付房屋装修款人民币978000元；5、判令两被告承担本案的全部诉讼费。两被告未提交答辩意见及证据。经审理查明：2014年5月l8日，被告刘鹤飞（甲方）与原告（乙方）签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，该房屋存在抵押等他项权利情况，交易方式为一次性付款；定金50000元乙方须在2014年5月18日支付给甲方，首期楼款（不含定金）1950000元乙方于2014年7月10日前直接支付甲方，楼价余款1280000元乙方于2014年7月10日支付给甲方；该房屋按整套出售并计价，总金额3280000元；等。2014年9月1日，原告（买方、乙方）与被告刘鹤飞（甲方、卖方）、满堂红（中国）置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，其中被告有委托代理人张结媚，当事人约定原告向被告购买涉案房屋，房屋存在抵押等他项权利，房屋带家私家电，涂销抵押、交易一并办理；房屋按整套出售并计价，总金额3280000元，双方按照一次性付款方式按期付款，总金额3280000元，原告应于2014年8月31日前向被告支付；（第四条）双方同意该房地产交付使用的实际为被告收齐楼款当天；（第五条）第三人协助原、被告双方于完成提前还贷手续及取得相关证明后备齐交易所需资料后7天内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；（第七条）基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；（第十条）被告不按本合同约定将该房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告已付的全部费用；（第十三条）如因原告或被告原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；（第十九条）出资赎契：被告应在签订本合同后180天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由被告承担还贷之一切手续费用：被告在原抵押银行发出还贷通知之日起3天内将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，被告应提前偿还）：被告出资赎契后，因被告原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于被告违约，则被告应向原告专付等额于总楼价20%的违约金；等。据2020年2月21日的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区永翠路12号1505房的产权人为被告，所有权来历为购买，登记时间2011年10月27日，建筑面积158.3979平方米，套内建筑面积131.5508平方米；该房屋存在抵押权，权利人为深圳发展银行股份有限公司广州分行，权利部位全部，债权数额人民币2500000元；等。另查，原告曾因房屋买卖合同纠纷向本院起诉被告刘鹤飞、第三人满堂红（中国）置业有限公司，请求判令：1、确认原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效，并由第三人办理合同网签登记手续。2、被告三天内向原抵押银行办理提前还贷手续，并承担还贷之一切费用。3、被告支付迟延办理产权登记的违约金人民币364080元（按总房款以0.05%每日计算，从2015年3月8日暂计至10月16日，实际计至办理产权证之日止）。4、由被告承担本案的诉讼费用。本院审理后作出（2015）穗海法民三初字第1874号民事判决书判决：确认原告张结如与被告刘鹤飞于2014年9月1日签订的就买卖广州市海珠区xxxxxxxxxx房的《广州市存量房买卖合同》有效。驳回原告要求被告支付迟延办理产权登记违约金的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。上述判决查明：双方原告及第三人均确认2014年7月由第三人协助双方交接房屋，原告表示因被告将房屋内所有家电家具搬走，故交楼当日原、被告双方口头约定以房款4万元抵家电家具的损失，故金钱上支付给被告的总房款为324万元。本案诉讼中，原告表示：涉案房屋的产权人为被告刘鹤飞，两被告是母子关系，整个房屋买卖交易均是与被告许秀妹进行的。我方在2014年7月11日前将全部房款324万元支付完毕，被告于2014年7月11日当天将涉案房屋交给我方。后因被告刘鹤飞没有还清贷款，涉案房屋被天河区法院查封并拍卖，于2019年11月8日由案外人竞买成功。涉案房屋的装修结算款为978000元，原告已于2020年8月5日将涉案房屋交付给了新业主。原告为证明其主张提供了以下证据：1、存量房买卖合同；2、银行回单及收据；3、房产证；4、发票，拟证明原告已支付中介费49200元；5、催告函；6、民事判决书；7、公告及执行裁定书；8、网拍信息及成交确认书；拟证明涉案房屋已被案外人竞买；9、装修合同及收据，其中收据载明：广州市零点装饰工程有限公司收到原告支付的工程款978000元；10、（2014）粤广南方第062774号公证书；11、银行卡交易明细清单及广州市零点装饰工程有限公司出具的《说明》。诉讼中，原告撤回了本案的第四项要求被告支付装修费的诉讼请求，经审查，本院予以准许。另外，本院依原告的申请进行了财产保全，查封了被告刘鹤飞名下的财产。本院认为：原告与被告自由协商后自愿签订的《广州市存量房买卖合同》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。根据房屋买卖合同的约定，被告刘鹤飞应在签订合同后的180天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并协同原告于完成提前还贷手续及取得相关证明后备齐交易所需资料后7天内向房地产登记机构申请办理产权转移登记，但被告并未按约定履行相关义务，应当承担违约责任。现涉案房屋已被广州市天河区人民法院强制拍卖并由案外人竞买成功，故案涉房屋买卖合同客观上已经无法继续履行，原告诉请解除房屋买卖合同有理，本院予以支持。原告并未举证证明其向被告发出过解除合同的通知，故本院认定本案诉状副本送达被告之日即2020年6月8日为案涉房屋买卖合同解除之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋买卖合同解除后，被告刘鹤飞应当退还原告已支付的房款，根据原告的陈述及提交的证据，本院确认原告已支付房款3240000元，故原告要求被告退还房款3240000元的请求，本院予以支持，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。根据房屋买卖合同第七条的约定，基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。原告主张其已经支付了中介费，并提供了中介机构出具的发票予以证明，被告未到庭抗辩亦未提交反证，故本院对原告主张予以采信。原告要求被告刘鹤飞赔偿中介费用49200元，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题，根据房屋买卖合同第十条的约定，被告不按本合同约定将该房地产出售给原告的，应当向原告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回原告已付的全部费用。本案因被告刘鹤飞违约而交易不成，故被告刘鹤飞应当向原告支付违约金324000元，原告主张按照总房款的20%计付违约金，依据不足，本院不予支持。关于被告许秀妹的责任问题，涉案房屋买卖的双方为原告张结如及被告刘鹤飞，涉案房屋亦原登记在被告刘鹤飞个人名下，被告许秀妹并非房屋买卖合同的交易方，故原告要求被告许秀妹承担连带责任的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张结如与被告刘鹤飞签订的《广州市存量房买卖合同》于2020年6月8日解除。二、被告刘鹤飞在本判决发生法律效力之日起10日内退还房款3240000元给原告张结如。三、被告刘鹤飞在本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金324000元给原告张结如。四、被告刘鹤飞在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿中介费49200元给原告张结如。五、驳回原告张结如其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46506元，由原告负担12650元，被告刘鹤飞负担33856元。保全费5000元，由被告刘鹤飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二〇年十月二十七日书记员  李敏燕陈丹纯