海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1372号   上诉人（原审原告、反诉被告）：田某，住乐东黎族自治县。   上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某，住乐东黎族自治县。系田某丈夫。   上诉人（原审被告、反诉原告）：卢某，住乐东黎族自治县。   上诉人（原审被告、反诉原告）：谢某，住乐东黎族自治县。系卢某丈夫。   卢某、谢某共同委托诉讼代理人：高某，海南瑞伊律师事务所律师。   上诉人田某、刘某因与上诉人卢某、谢某房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   田某、刘某上诉请求：1.撤销一审判决，驳回卢某、谢某一审的反诉请求，依法支持田某、刘某的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用、一审诉讼费用均由卢某、谢某承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清。1.未依法定职权向双方当事人释明涉案房屋因合同无效后，需要评估增值部分，并予以增值房款；2.评估装修时也没有把装修所支出的款项按照银行同期贷款利率计算予以返还；3.评估公司对于房屋装修价值的评估过低，田某、刘某已提出异议，一审法院并未采纳；4.未查明田某、刘某对房屋贷款的利息予以银行同期贷款利率计算（2013年11月18日贷款150000元，所产生的利息未计算返还）；5.未把购瓷砖时的4万多元作为成本计算；6.涉案房屋购买红砖3000元已经由田某、刘某交纳，一审法院亦没有查明并作出处理。二、一审法院认定田某、刘某占用涉案房屋应支付租金及租金计算起止时间没有事实及法律依据。1.田某、刘某占用涉案房屋期间计算时间不应该是从2014年12月底开始计算，而是海南省第二中级人民法院最终判决双方签订《房屋转让协议》无效后开始计算，一审法院计算占用时间过早。双方并未对房屋增值部分装修款、购房款的利息等其他费用进行分割清楚，卢某、谢某以终审判决确定为由申请支付占用涉案房屋租金不合理。一审法院认定田某、刘某占用房屋应支付的租金从2014年12月底至2019年9月25日，2015年至2019年没有事实依据，应予以改判；2.一审法院认定占用租金过高。田某、刘某出资装修房屋用于居住，房屋鉴定是按照已装修的房屋进行鉴定，一审法院依照评估报告鉴定房屋租金的价格判令田某、刘某支付租金并不合理，显失公平。双方签订协议系为了各自目的，双方均有过错。三、关于埋电线、安装电线以及购买、安装相关管道等费用问题，涉案房屋系田某、刘某购买后自用的，所以都是按照最好的去安装，虽然装修完毕入住多年，但再用十年还是没有问题的。卢某、谢某存在不诚信的行为，在田某、刘某装修好居住多年后再诉讼致使田某、刘某财产受损，一审法院仅支持3000元不合理，应予以改判。综上，双方当初签订《房屋转让协议书》系为了居住使用，而卢某、谢某不诚信，在田某、刘某装修好房屋居住后诉至法院请求判令协议无效。卢某、谢某在一审期间反诉请求支付占用房屋的租金并不合理，也不合法，一审法院查明事实不清，认定事实错误，请二审法院依法支持田某、刘某的请求。   卢某、谢某辩称，其辩论意见与上诉意见一致。   卢某、谢某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持卢某、谢某在一审中的诉求：即判令田某、刘某向卢某、谢某支付乐东县乐城感恩路抱由道班大院A幢经济适用综合楼第2单元4层402房自2013年9月至2019年10月31日的房屋占用费124942元；自2019年11月1日起至田某、刘某向卢某、谢某归还该房屋之日止的房屋占用费（以2089元/月计），驳回田某、刘某在一审中的诉求；2.一审法院对卢某、谢某提交的诉讼费按照承担的结果进行分摊，卢某、谢某缴纳的鉴定费和反诉费均由卢某、谢某承担不符合法律规定；3.本案的一审、二审诉讼费用及司法鉴定费用均由田某、刘某承担。事实与理由：一、一审法院以田某、刘某装修贷款利率10.36%判决卢某、谢某支付购房款利息明显错误。1.购房款与装修款不是同一笔款项，一审法院以田某、刘某所谓的装修款利息10.36%作为购房款利息缺乏事实及法律依据。田某、刘某所主张的所谓装修借款合同并没有注明是用于涉案房屋装修，亦没有证据证明用于支付房款，且其贷款的时间节点与房屋的交款时间亦不相符的，两者是不同的法律事实。根据田某、刘某所提交的证据《海南农村信用社收回贷款凭证》，其贷款金额为82709.41元，应还利息仅为190.42元，也就是说其损失也只有190.42元。卢某、谢某因与田某、刘某原为亲戚关系，因此知道当年田某、刘某贷款的目的是为了购买车辆，其贷款作为购车款交给车行，并没有用于装修。而且田某、刘某也没有提交装修贷款用于涉案房屋装修的证据；2.卢某、谢某在（2018）琼97民终1650号民事判决书生效后，已将购房款14621元支付至乐东法院，但是一审法院仍判决将购房款利息计算至2019年12月底，明显错误。在2018年之前，卢某、谢某就一直向田某、刘某主张购房合同无效，要求其退还房屋，将购房款归还给田某、刘某，但是田某、刘某一直不同意，直到2018年1月卢某、谢召军诉讼至法院，田某、刘某还是不同意返回房屋，收取购房款。在（2018）琼9027民初968号《民事判决书》、（2018）琼97民终1650号《民事判决书》生效后，田某、刘某还是不肯收取购房款，卢某、谢某不得已申请强制执行，交付购房款给一审法院提存，是田某、刘某不愿领取房款，对此卢某、谢某并没有过错，不应当承担所谓的利息；3.根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，卢某、谢某应当返还田某、刘某购房款，而不是应当支付利息。二、鉴定报告缺乏客观性，依法不应当采信。1.本案鉴定缺乏涉案装修材料的品牌、质量、询价、使用情况等依据。品牌、质量决定装修材料的市场价格，在没有任何依据的情形下，评估单位完全是凭空捏造购买价格，即没有向厂家询价，也没有任何的市场调查数据作为参考依据；2.评估所依据的单价也高于本案田某、刘某所举证购买的价格，与事实不符；3.评估装修总价也远远超过了卢某、谢某举证证明的装修总价，且在没有任何事实依据的情形下，评估机构凭空将第一次鉴定价格提高至现在的152420元，鉴定意见明显缺乏客观性；4.根据田某、刘某所提供的单据，评估所依据的时间点错误，涉案房屋是在2013年底装修，该评估报告以2014年为时间点；5.程序违法，没有通知卢某、谢某选定评估机构。三、对装修费用，应当折价补偿，一审法院按照评估报告鉴定意见全额支持，违反了法律规定。四、关于埋电线、安装电线以及购买、安装相关管道等费用，一审法院酌情支持田某、刘某3000元明显无事实及法律依据。五、关于房屋装修的费用，在司法鉴定中已经予以明确，不应该产生另外的所谓酌情费用，一审法院所谓的酌情是对卢某、谢某合法权益的侵害。六、一审法院少计算了涉案房屋的占用费。1.一审法院没有支持田某、刘某支付自2013年10月1日其至2014年12月31日止的房屋占用费，明显错误。根据卢某与乐东公路分局签订的《乐东公路分局预售经济适用住房协议书》的约定，该单位已经于2013年9月25日将该房交付使用，根据田某、刘某提交的相应证据亦可证明，该房屋已经在2013年10月左右装修完毕，达到住宿条件，但一审法院却以自2014年12月底田某、刘某入住该房屋，错漏了田某、刘某从2013年9月25日起就占有使用该房屋的事实。因此，房屋占用费应当从2013年10月1日开始计算租金。已经生效的（2018）琼9027民初968号民事判决书及（2018）琼97民终1650号民事判决书均判决田某、刘某搬离涉案房屋，但二人至今仍然霸占涉案房屋，未将该房屋交还给卢某、谢某。七、一审法院判决本诉、反诉诉讼费、鉴定评估费用全部由卢某、谢某承担违反了《人民法院诉讼费用交纳办法》第十九条规定。八、在已经生效的（2018）琼9027民初968号民事判决书及（2018）琼97民终1650号民事判决书的认定，涉案房屋的价格为154621元，一审法院认定的所谓的平整费11190元已经包含在其中。综上所述，为了维护卢某、谢某的合法权益，应当予以纠正。   田某、刘某辩称，其辩论意见与上诉意见一致。   田某、刘某向一审法院起诉请求：1.判令卢某、谢某向田某、刘某返还购房款人民币165811元及相应利息（利息计至购房款付清之日止，利息暂计为196345.2元）；2.判令卢某、谢某向田某、刘某赔偿人民币152420元，额外增加埋电线、安装电线以及购买、安装相关管道等费用10000元；3.该案受理费及鉴定费均由卢某、谢某负担。   卢某、谢某向一审法院反诉请求：1.判令田某、刘某向卢某、谢某支付乐东黎族自治县抱由镇感恩路抱由道班大院A幢经济适用综合楼第2单元4层402房2013年9月1日至2019年10月31日的房屋占用费124942元；2.判令田某、刘某向卢某、谢某支付乐东黎族自治县抱由镇感恩路抱由道班大院A幢经济适用综合楼第2单元4层402房自2019年11月1日起至田某、刘某归还该房屋之日止的房屋占用费，2089元/月；3.田某、刘某承担该案一切诉讼费用及鉴定费用13000元。   一审法院认定事实：卢某为乐东县公路分局退休职工。2013年7月28日，卢某与乐东县公路分局签订了《乐东公路分局预售经济适用住房协议书》，购买位于××县幢经济适用综合楼第2单元4层402房，该房屋面积为122.29㎡，价格为1264.38元/㎡，总房款为154621元。由于经济原因，不久后，双方签订《房屋转让协议书》，将涉案房屋出售给田某、刘某，田某、刘某于2012年11月23日支付房款45000元、平整费11190元，2013年5月13日支付房款109621元。2013年9月25日交房后，田某、刘某从乐东县尖峰信用社贷款，对房屋进行装修，从2014年12月底入住至今。2018年6月4日，双方发生纠纷，卢某、谢某向一审法院提起确诉讼，请求确认双方签订的《房屋转让协议书无效》，2018年8月22日一审法院作出（2018）琼9027民初968号民事判决，判决：一、卢某、谢某与田某、刘某签订的《房屋转让协议书》无效；二、田某、刘某应在卢某、谢某向田某、刘某支付购房款154621元之日起15日内自行搬出涉案的402房。田某、刘某不服提出上诉，二审予以维持原判。2019年8月29日，田某、刘某以（2018）琼9027民初968号民事判决，仅处理卢某、谢某向其返还购房款154621元，还有未返还其他款项、装修费、利息损失为由，向一审法院提起诉讼，请求判令卢某、谢某向田某、刘某返还购房款人民币165811元及相应利息（利息计至购房款付清之日止，利息暂计为196345.2元）；2.判令卢某、谢某向田某、刘某赔偿人民币152420元，额外增加埋电线、安装电线以及购买、安装相关管道等费用10000元，并申请对涉案房屋装修价值进行评估，经评估房屋装修费及屋内物品总估价为152420元。卢某、谢某提起反诉，请求判令田某、刘某向卢某、谢某支付乐东黎族自治县抱由镇感恩路抱由道班大院A幢经济适用综合楼第2单元4层402房2013年9月25日至田某、刘某向卢某、谢某归还该房屋之日止的房屋占用费，并申请评估，经评估2013年1月1日至2019年12月31日租金共计140004元。   一审法院认为，该案争议的焦点是：双方的各项诉讼请求是否应予以支持。   关于田某、刘某的各项请求。由于双方签订的《房屋转让协议书》，因违反法律法规强制性规定，乐东黎族自治县人民法院（2018）琼9027民初968号民事判决已确认为无效合同，对该案具有确定力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，造成双方签订的《房屋转让协议书》无效，双方都存在过错，即双方应各自返还取得的财物，不能返还的应当拆价补偿。关于购房款154621元，另案已确认，该案不再处理。关于平整费11190元。该费用属于履行合同中的合理支出，田某、刘某请求卢某、谢某返还有事实及法律依据，予以支持。关于装修费，该案中，田某、刘某申请对装修装饰及配套设施47个项目进行评估，其中序号4客房热水器价值1230元、序号5客房淋浴器价值109元、序号15主卧屋热水器价值1230元、序号16主卧淋浴器价值109元、序号30落地窗帘（小）价值3520元、序号31号落地窗帘（大）价值2280元、序号33空调机价值5251元、序号35房间衣柜价值5875元、序号36鞋柜价值3231元、序号37梳装台价值1071元、序号38床头柜价值1958元、序号39睡床（含床垫）价值5361元、序号40睡床价值2010元、序号41房间镜子价值204元、序号42皮沙发价值3400元、序号43茶具价值1200元、序号44电视机价值3380元、序号45电视柜价值900元、序号46饭桌价值3680元、序号47冰箱价值3206元，以上物品价值49205元属可移动返还物，田某、刘某应自行取回，不予以拆价补偿，其他设施或物品与房屋构成添附物或构筑物，属不能移动或不可分物，应予以拆价补偿，应补偿的价值为103215元（152420元－49205元）。关于利息款，购房款及相关款项属田某、刘某合法财产，用于履行合同及房屋的装修，涉案房屋及租金应返还卢某、谢某后，等于卢某、谢某借用了田某、刘某的购房款及相关款项，造成田某、刘某的财产损失，卢某、谢某应承担支付利息的义务，利率参照田某、刘某贷款装修房屋年利率10.36%计算，从2012年11月23日至2019年11月23日利息款为40748元（45000元十11190元）×10.36%×7年）；从2013年5月13日至2019年12月13日利息款为74765元（109621元×10.36%×6年）＋（109621元×10.36%×7个月÷12个月），共计115513元（40748元＋74765元）。关于埋电线、安装电线以及购买、安装相关管道等费用，该房屋已装修完毕也已入住多年，相关费用已由田某、刘某实际支出，一审法院酌情予以支持3000元。以上各项合计232918元（11190元＋103215元＋115513元＋3000元）。   关于卢某、谢某请求支付房屋占用费问题。无效的合同自始无效，田某、刘某占有使用涉案房屋没有法律依据，自2014年12月底田某、刘某入住该房屋，应对使用的房屋支付租金，经评估，从2014年底入住至2019年9月25日租金为2015年18744元、2016年19872元、2017年21060元、2018年22320元、2019年23652元，共计105648元。综上所述，田某、刘某请求卢某、谢某支付平整费11190元、装修费101506元、利息115513元、相关费用3000元有事实根据与法律依据一审法院予以支持，过高部分不予支持。卢某、谢某请求田某、刘某支付房屋占用费105648元有事实根据与法律依据一审法院予以支持，相关款项相抵后，卢某、谢某应支付127270元（232918元－105648元）给田某、刘某。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、卢某、谢某于判决发生法律效力之日起15日内支付127270元给田某、刘某；二、驳回田某、刘某的其他诉讼请求；三、驳回卢某、谢某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4522.88元（田某、刘某已预缴4881.73元，应退还358.85元给田某、刘某）中的1097.32元由卢某、谢某负担，3425.56元及鉴定费13000元由田某、刘某负担；反诉费1550.31元、鉴定费13000元由卢某、谢某负担。   二审中，卢某、谢某提交公告，拟证明田某、刘某强占房屋至今，进入执行程序之后仍然拒不履行生效判决，所以占用期间的房屋占用费应当支付。田某、刘某表示因住在海口，并没收到或看到公告，认可未腾退房屋，是因为卢某、谢某不给够钱，所以才没腾退房屋。本院对公告真实性予以确认。   二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、田某、刘某主张的装修费应否支持；二、卢某、谢某是否应承担田某、刘某购房款利息损失；三、卢某、谢某主张占用房屋期间的租金，田某、刘某是否应当支付，应如何支付。   关于田某、刘某主张的装修费应否支持的问题。田某、刘某因与卢某、谢某签订《房屋转让协议书》，并支付购房款后，为居住而对案涉房屋进行装修。装修对案涉房屋形成的不可分的添附，且不能移动，增加了房屋价值。因合同无效，双方应相互返还财产，而田某、刘某的装修投入无法移动。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者是被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。卢某、谢某应承担返还作价后的装修价值。一审判决根据鉴定意见，排除可移动物后，判决卢某、谢某承担补偿装修价值103215元，于法有据，本院予以支持。   关于卢某、谢某是否应承担购房款利息损失的问题。本案中，田某、刘某与卢某、谢某签订《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，但因损害社会公共利益而被生效判决认定无效。导致合同被认定无效，双方均存在过错，其中卢某、谢某作为享受政策性住房的主体，在明知案涉房屋不能转让给不符合购房资格的田某、刘某的情况下，还与田某、刘某签订《房屋转让协议书》，其过错程度明显大于田某、刘某。一审判决参照田某、刘某贷款装修的利率标准，判决卢某、谢某承担购房款利息，符合其过错程度应当承担的责任。但谢某已于2019年3月8日将购房款扣除海南省乐东黎族自治县人民法院（2018）琼9027民初968号民事判决中田某、刘某应当承担的案件受理费837元后，将153784元交至乐东黎族自治县人民法院，履行了返还购房款的义务，故一审判决计算利息期间至2019年11月23日、2019年12月13日不当，本案予以纠正。从2012年11月23日至2019年3月7日的利息29313元（45000元×10.36%÷365天×2295天）,从2013年5月13日至2019年3月7日的利息66087元（109621元×10.36%÷365天×2124天），共计95400元。由于对案涉房屋装修价值鉴定中未涉及到安装电线及相关管道等费用，一审法院综合该费用已实际支出，并装修多年的实际情况，酌情支持3000元并无不当，本院予以维持。田某、刘某在一审诉讼请求中，并未对平整费11190元提出支付利息的诉讼请求，故对一审判决超过诉讼请求部分本院予以纠正。   关于卢某、谢某主张占用房屋期间的租金，田某、刘某是否应当支付，应如何支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同。自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案案涉合同被认定无效，田某、刘某占有使用该房屋即不具合法性，结合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，田某、刘某向卢某、谢召军支付占用房屋期间的占用费于法有据，应予支持。由于本案田某、刘某提出装修损失由卢某、谢召军承担的诉请，并得到一审法院的支持。因此，田某、刘某按照装修后的房屋租金标准承担房屋占用费具有合理性。田某、刘某上诉主张应按毛坯房的房屋占用费给付与事实不符，本院不予支持。卢某、谢某上诉主张房屋占用费应当计算至对方腾退房屋为止。本院认为，谢某虽然在2019年3月8日与履行退还购房款的义务，但由于田某、刘某其他损失并未在合同效力一案中一并解决，尚在诉讼过程中，田某、刘某行使不安抗辩权，未腾退房屋亦具有一定合理性。故一审判决根据评估结果，判决田某、刘某承担房屋占用费至2019年12月31日105648元并无不当，本院予以维持。   另，田某、刘某在二审中提出对房屋增值部分的诉请，属于增加的诉讼请求，不属于二审审理范围。本案中，双方所签订的合同因损害社会公共利益被认定无效，田某、刘某也在明知自己不符合购买案涉房屋的情况，仍然以卢某的名义购买房屋，其应对自己行为存在的风险承担责任。希望双方当事人基于此前良好的亲戚关系，对自己各自存在的过错充分认识，及时化解矛盾、了结本案诉讼。   综上所述，卢某、谢某应当向田某、刘某支付平整费用11190元、装修费103215元，利息95400元，相关费用3000元，共计212805元。田某、刘某应当向卢某、谢某支付房屋占用费105648元，双方相抵后，卢某、谢某应向田某、刘某支付107157元。田某、刘某、卢某、谢某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   一、撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初1624号民事判决；   二、卢某、谢某于本判决生效之日起15日内向田某、刘某支付107157元；   三、驳回田某、刘某的其他诉讼请求；   四、驳回卢某、谢某的其他诉讼请求。   一审案件受理费4522.88元（田某、刘某已预缴4881.73元，应退还358.85元给田某、刘某）中的1097.32元由卢某、谢某负担，3425.56元及鉴定费13000元由田某、刘某负担；一审反诉费1550.31元、鉴定费13000元由卢某、谢某负担。二审案件受理费4380.55元（田某、刘某预缴），由田某、刘某负担；二审案件受理费3100.62元（卢某、谢某预缴），由卢某、谢某负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年十月三十日   法官助理 白 黎   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。