北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8928号原告（反诉被告）：溢海（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：刘向东，经理。委托诉讼代理人：徐怡，北京市大都律师事务所律师。被告（反诉原告）：张玲玲，女，1984年9月9日出生，蒙古族。委托诉讼代理人：张洪涛，男，住北京市丰台区，由四方景园第二社区居委会推荐。原告（反诉被告）溢海（北京）物业管理有限公司（以下简称溢海物业）诉被告（反诉原告）张玲玲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）溢海物业委托诉讼代理人徐怡、被告（反诉原告）张玲玲的委托诉讼代理人张洪涛通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。溢海物业向本院提出诉讼请求：1.判令张玲玲支付物业管理费用5473元,并支付自2018年11月9日起至款项付清日止的利息损失(以5473元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算,暂算至2019年12月17日利息损失为250元);2.判令张玲玲承担溢海物业为实现债权而支付的费用1000元（律师费)；3.判令本案诉讼费、公告费等费用由张玲玲承担。事实和理由：溢海物业为2009年成立的物业管理公司。2015年底，经与北京恒信嘉业物业管理有限公司（小区开发商北京中鑫源房地产开发集团有限公司委托物业公司，以下简称恒信公司）协商一致，为北京市丰台区鑫源国际大厦小区（以下简称鑫源小区）提供物业管理服务，双方于2016年1月签订了物业交接手续（含财务、固定资产等）。溢海物业在与恒信公司交接后为鑫源小区提供了物业管理服务。2018年8月份，鑫源小区新成立了业主大会，非法解除与溢海物业的物业服务关系并要求溢海物业撤离小区，溢海物业在抗争无效后只能无奈撤离小区。溢海物业提供物业管理服务期间，张玲玲及其他业主以种种理由拖欠物业管理费用至今。另，张玲玲系鑫源小区1号楼5层502室（房产面积为53.3平方米）的业主，其房产属于溢海物业物业管理服务范围，物业服务费为每月3元／㎡，在2016年1月1日至2018年11月8日，张玲玲共计拖欠物业管理费5473元、利息250元，共计5723元。故诉至法院。张玲玲答辩称，不同意溢海物业的诉讼请求。理由：一、关于本案的诉讼时效已经超过民法总则诉讼时效的要求，溢海物业提交的物业费用台账不能作为本案证据证明我欠缴物业费。二、溢海物业没有尽到法律告知义务。由于时间相隔较长，我无法回忆出费用缴纳的实际情况。溢海物业未能提供请求我缴纳物业费的书面催缴证据，违反了《物业管理规定》的有关规定，没有尽到条例规定的义务，应当承担相应责任。三、溢海物业没有提供合格的物业管理服务。其提供的服务项目和质量与行业一般标准差距明显，2016年初至2018年11月1日期间，溢海物业非法接管物业管理期间，鑫源小区物业即陷入无序、混乱的状况，主要体现在：对小区公共区域及设施没有尽到日常维护的义务。小区地下车库地面开裂，共用区域的墙面、顶棚、地面及屋面等处出现多处污、毁损、漏水现象；对小区共用设施设备没有尽到日常维护的义务。小区的消防设备不能正常工作，多处管道、阀门锈蚀严重需要更换，多处电气设备出现故障，水井内阀门管线故障等等；对电梯养护、运行、维护没有尽到义务，电梯经常出现故障及安全隐患，需要大修。业主办理的电梯卡使用不方便且无法退还押金；对小区的公共秩序未尽到维护义务。小区发生众多治安管理案件及纠纷，小区内的业主、实际使用人投诉多，意见大。周围群众众所皆知鑫源小区管理混乱，对小区形象造成极大的恶劣影响，小区品质急速下滑，带来业主出租、出售困难、价格过低。溢海物业的物业服务质量远低于行业标准，其在管理期间给小区业主权益带来了巨大损害。为维护业主们的合法权益，广大业主通过长达四年的努力成立了业主委员会，并依照法律规定，合法解除了溢海物业的物业管理权，通过各种途径向溢海物业要求退还、赔偿侵害损失。现因溢海物业的过错已导致包括电梯无法年检、停车场无法备案等严重损害全体业主利益的情况发生。业主委员会已对溢海物业提起诉讼，要求停止侵占，赔偿损失。综上所述，溢海物业的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。张玲玲同时提出如下反诉请求：1.判令张玲玲的物业费每月每平方米扣减0.843元；2.判令扣减张玲玲两个月的物业费；3.判令张玲玲的物业费每月每平米扣减0.6元；4.确认原被告之间的物业服务合同无效。溢海物业针对张玲玲的反诉请求辩称，不同意张玲玲的反诉请求，张玲玲的物业费最多打九折。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：物业服务合同、物业交接清单。对涉及案件焦点的争议事实和证据，本院认定如下：1.关于溢海物业提交的物业收费查询单，用以证明张玲玲缴费情况。张玲玲认为该收费清单属于物业公司人为编制，没有经过业主确认过，无法保证记载是否准确，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为物业公司人员具有根据收取情况编制物业收取情况的清单的职责，在张玲玲未提交相应证据予以反驳的情况下，本院结合其他证据，对该份证据的真实性予以确认。2.关于张玲玲提交的三组照片，用以证明溢海物业未尽到管理职责。溢海物业公司对三份照片证据的真实性均不予认可，认为照片未能显示何时何地拍摄，与溢海物业无关。本院认为该三份证据虽然未能反映溢海物业服务的全貌，但是结合其他证据，本院对该三组证据证明溢海物业服务存在一定瑕疵予以确认。3.关于张玲玲提交的微信聊天记录，用以证明溢海物业服务存在瑕疵。溢海物业公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为该份证据虽然未能直接反应溢海物业服务情况，但是结合其他证据，本院对该份证据证明溢海物业服务存在一定瑕疵予以确认。4.关于张玲玲提交的北京瑞赢酒店物业管理有限公司证明一份，用以证明溢海物业在退场时未能尽到交接义务，管理期间存在电梯设备、消防设备损害等情况。溢海物业公司对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为北京瑞赢酒店物业管理有限公司与本案当事人具有一定的利益关联，同时未能出庭作证，本院对该份证据不予以确认。5.关于魏国龙的证人证言，用以证明溢海物业与现物业公司没有办理交接，没有配合现公司做物业查验交接。溢海物业认为魏国龙是现物业职员，具有一定利益关系，证人证言证明力不认可，同时承认交接时未办理共同查验。本院认为魏国龙作为北京瑞赢酒店物业管理有限公司主管人员与本案当事人具有一定的利益关联，证明力较弱。6.关于王玉伍的证人证言，用以证明溢海物业进驻小区业主不知情，溢海物业服务不好。溢海物业对王玉伍的证人证言具有利益关联性，不认可王玉伍证人证言的真实性和关联性。本院认为王玉伍作为业主与本案当事人具有一定的利益关联，证明力较弱。诉讼中，本院依照职权调取的不动产登记资料查询结果证明，张玲玲及溢海物业对此不持异议。本院经审理认定事实如下：张玲玲系丰台区成寿寺路1号楼5层502室（以下简称502号房屋）的所有权人，发证日期为2011年5月6日，建筑面积均为53.3平方米。2011年1月18日，张玲玲（甲方）与恒信公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同中约定：物业名称为鑫源国际大厦，物业服务费按年收取，甲方按照3元/建筑平方米/月向乙方交纳。甲方每年1月1日到1月30日向乙方交纳下一年度的物业管理服务费。双方另就权利义务和其他事项进行了约定。另查，2015年12月底至2016年1月初，恒信公司将鑫源小区物业移交给溢海物业，双方办理了物业交接，溢海物业提交了相关交接单，每张交接单上均有恒信公司和溢海物业签名或盖章确认。溢海物业称自2016年1月1日起，溢海物业开始为张玲玲所居住小区提供物业服务。张玲玲称，2016年初，恒信公司将全部物业服务委托给溢海物业的行为违法，溢海物业属于非法接管物业。2016年底小区业主成立业主大会筹备委员会，2017年10月31日，小区召开了业主大会成立了业委会，2018年8月14日，经业主大会投票，小区选聘了新的物业公司，但溢海物业拒不交接、撤离，经多次催促，2018年11月8日，溢海物业撤离小区但未与新的物业公司办理交接手续。本院认为，物业公司与业主虽未签订书面的物业服务合同，但物业公司提供了事实物业服务且业主事实上享受了物业服务的，物业公司可以要求业主交纳相应的物业费用。根据本案查明的事实，前期物业恒信公司将物业服务交接给溢海物业，溢海物业自2016年初开始为张玲玲所有的502号房屋所在小区提供了物业服务，溢海物业与张玲玲之间形成事实上物业服务合同关系，张玲玲需交纳物业费。关于收费标准，尽管溢海物业未与业主签订书面物业合同，溢海物业依据前期物业合同主张物业费缺乏合同依据，但物业收费标准应具有稳定性，非经有关政策调整或者市场价格发生重大变化并经合法程序不应随意调整，故对溢海物业要求张玲玲继续按照前期物业合同的收费标准给付欠缴的物业费的诉讼主张，本院予以采纳。鉴于溢海物业提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情予以减免。关于溢海物业主张的利息损失，因张玲玲非恶意欠费，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于溢海物业主张的律师费用，无合同依据，本院亦不予支持。关于张玲玲辩称溢海物业的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，诉讼时效的期间为三年，溢海物业的诉讼请求未过诉讼时效，对张玲玲的该答辩意见，本院不予采纳。关于张玲玲的反诉请求，本院考虑溢海物业的服务瑕疵已经在其主张的费用标准中予以酌减，对于其他反诉请求，张玲玲未能提供充分证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决如下：一、张玲玲于本判决生效后七日内向溢海（北京）物业管理有限公司支付二〇一六年一月一日至二〇一八年十一月八日期间的物业服务费4925元；二、驳回溢海（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张玲玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）张玲玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕慧敏二〇二〇年十月二十三日书记员  宋如超