贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8856号原告：刘某1，男，汉族，2014年6月6日出生，住贵阳市云岩区。法定代理人：刘某2，男，汉族，1979年5月6日生，住贵阳市云岩区。法定代理人：张某，女，汉族，1993年2月22日生，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：林梅，贵州芮文律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖，汉族，男，1985年2月8日生，该公司员工，住贵阳市云岩区。原告刘某1诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某1的委托诉讼代理人林梅，被告宏益公司的委托诉讼代理人罗涵晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某1向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为185852的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告退还原告购房款1039066元；3、判令被告支付原告违约金34289元（商业银行三年定期存款利率3.3%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年1月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于南明区，总价为1039066元。原告预付款为312066元，余款在2015年1月31日付清。被告承诺于2017年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告超过约定日期起180日后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息2015年1月31日前原告已将全部购房款支付给被告。但原告至今仍取得商品房转移登记的有关文书交付给原告。因此，原告多次向被告主张退房，但被告置之不理。向被告未按合同约定履行自己的义务，给原告造成了一定的经济损失，并导致合同目的无法实现。故根据相关法律规定，特提起诉讼，恳请支持原告诉请。被告宏益公司辨称：1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定日期180日后，原告有权退房。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权，而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年5月7日向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持；2、被告虽存在“未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书”的行为，但原告已办理接房并对外出租，持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交房转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求；3、原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，如法院仍判决解除合同，则被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告；4、根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。原告刘某1围绕其诉讼请求提交如下证据：1、法定代理人身份证复印件、原告出生证明、原告户口簿、被告工商公示信息报告各1份；拟证明原、被告诉讼主体适格。被告无异议；2、《商品房买卖合同》1份，拟证明原告向被告购买涉案房屋，双方约定2017年12月31日之前，被告能够取得商品房初始登记，并将有关文书交给原告。并约定如被告不能在约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定日期180日之后，被告仍不能交付商品房转移登记的有关文书，原告有权退房，原告退房的，被告应当在收到退房通知之日起60日内，退还原告已付款，并按同期银行存款利率支付利息，现被告至今仍未向原告交付商品房转移登记的有关文书，已构成违约的事实。被告对合同的真实性无异议，但认为根据合同对退房时间的约定，原告已超过法定解除权行使期限，故不予认可。且合同中对于违约金的计算方式已有约定，故不应按照原告诉请的定期存款利率计算；3、备案登记表1份，拟证明案涉房屋价款为1039066元。被告无异议；4、专用收据2份，拟证明原告购买案涉房屋已全额支付合同价款；被告对收据的三性不予认可，提出无法核实其真实性；5、判决书1份，拟证明相同的事实理由已有最终的生效判例。被告认为该判决为复印件，三性不予认可，且我国并没有实施判例法，故无法达到原告证明目的。该份判决书中所载案件，时间当事人等均与本案不相符，故无法作为法院参照案例。被告宏益房开围绕其主张提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议；2、交房协议、房屋交付验收表各1份、房屋现状照片1张，拟证明原告已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利。原告对交房协议真实性无异议，但认为没有显示房屋变更登记情况，房屋属于不动产，如要完成交付，应当办理不动产登记，否则交付没有实际意义，故无法达到被告证明目的；对房屋交付验收表真实性无异议，但认为无法达到被告证明目的，对照片三性不予认可，无法证实原告已实际占有该房屋，达不到被告证明目的；3、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书各1份，拟证明涉案房屋已经通过消防验收，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，房屋可以办证，案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。原告对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，达不到被告证明目的；4、宏立城官方微信发布的文章2篇、花果园办证点照片4张，拟证明被告持续积极努力有序的推进花果园项目的权属证书办理工作。原告对证据的三性不予认可，认为该证据只是被告宣传资料，与本案无关联性，无法达到被告证明目的。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年1月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：185852）一份，约定：原告购买被告开发建设的本市南明区花果园路花果园项目R-1区第10栋（10）L层67号商业用房，建筑面积37.9平方米，套内建筑面积31.85平方米，按套计算总房款1039066元；买受人采取分期方式付款。买受人应当在2015年1月31日前分期支付房价款。预付款312066元。剩余房款727000元于2015年1月31日付清；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告向被告支付完毕购房款1039066元。2016年1月20日，原、被告签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2016年1月7日起涉案房屋被告交付给原告。2018年4月19日，涉案房屋所在工程土建部分经贵阳市公安消防支队验收合格。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告遂起诉来院，提出如前诉请。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2017年12月31日起180日后即2018年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，原、被告于合同中未约定解除权的行使期限，故涉案合同解除权应经被告催告后原告在合理期限不行使，该权利才消灭，被告未对原告进行催告，故对被告除斥期间的抗辩本院不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还相应购房款，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告按商业银行三年期定期存款利率支付违约金的诉请，因原告未提交被告由于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，导致不能办理产权转移登记而造成其实际损失的证据。同时，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对资金占用利息应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，故本院认定违约金从原告支付购房款之次日起算予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的商品房买卖合同备案登记、预告登记、预抵押登记注销手续，因原、被告均未提交证据证明案涉房屋已办理上述登记，故本院不予采纳。但本院认为合同解除以后，房屋的返还属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告刘某1与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年1月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：185852）及补充协议。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告刘某1购房款1039066元并支付违约金（以1039066元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年2月1日起计算至上述款项退还原告刘某1之日止）。三、原告刘某1于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园路花果园项目Ｒ-1区第10栋（10）Ｌ层67号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。四、驳回原告刘某1的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14460元，减半收取7230元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告刘某1已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告刘某1）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十月十七日书记员  谭博文