广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17474号原告：广州市恒科物业管理有限公司，住所地广州市越秀区大南路**510。法定代表人：冯某兰。委托诉讼代理人：王小勤，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：林卫芝，广东天穗律师事务所律师。被告：广州银行股份有限公司，住所地广州市天河区珠江东路**。法定代表人：黄某励。委托诉讼代理人：祝锋，广州金鹏律师事务所律师。原告广州市恒科物业管理有限公司与被告广州银行股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王小勤、林卫芝，被告的委托诉讼代理人祝锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理服务费合计746269.65元（应付未付物业管理服务费从2018年10月1日至2020年4月30日共19个月，按照每平方米35元，建筑面积为1122.21平方米，每月物业管理服务费39277.35元计）及逾期交费违约金417596.79元（以每月实际欠费金额为基数，按每日2‰标准，从应付未付之日即每月9日起计至上述实际欠费付清之日止，当月的物业服务费在当月的8日要缴纳，若未付则从当月的9日要缴纳违约金）。事实和理由：被告北京支行于1995年6月22日购买了涉讼越秀区大南路X号至XX号XX广场（旧称XXX大厦）G层3X铺、19X铺，该两铺建筑面积合计1122.21平方米。原告于2006年12月起依法依约对XX广场提供物业管理服务至今，合同约定业主或者物业使用人向原告支付物业管理服务费每月按17.80元／平方米、公共分摊费为17.20元／平方米（合计每月35元／平方米），逾期缴纳的，从逾期之日起按每日应缴未缴物业管理服务费的千分之二支付违约金。该两铺的物业管理费及相关费用一直由被告支付，在2018年10月1日之前尚能按时向原告缴纳物业管理费及相关费用，但从2018年10月1日起至今，就以各种借口拖欠物业管理费及相关费用。经原告多次催收均未果，给原告的正常经营管理造成严重不良影响。经查，被告北京支行是被告的分支机构，现已注销，被告应依法对上述债务承担清偿责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：1、原告提供的物业管理合同是由原告与开发商签订的，对其真实性、合法性不予确认。对开发商是否还存在无法确认，所以对这份物业合同的效力不确认，故该合同不能作为原告向我方主张物业管理费的依据。我方不同意按照该合同向原告来支付物业管理费。2、我方愿意向原告交物业管理费，原告未提供收费批准文件及标准，所以我方不认可原告计算物业管理费的标准。3、因为涉讼物业的开发商向我方交付物业时，该物业没有出入口，导致我方向他人承租房屋来设置出入口，我方租用了G3XX铺作为我方所有的物业G3X铺的出入口，之前向原告支付了G3X铺和G3XX铺的物业管理费是从收楼之日支付至2018年9月30日，每月的费用标准是低于35元/平方米，物业管理服务费及公共分摊费用是按照22.34元/平方米每月（物业服务费是按15.91元/平方米，公共分摊是按照6.43元/平方米）来计付。4、从2018年10月1日起，我方实际未使用涉讼物业，所以我方认为原告要求我方支付涉讼物业的公共分摊费用是没有依据的。物业服务费如果要支付，我方可以依法支付不高于被告先前向原告支付的15.91元/平方米每月的标准。5、我方不构成违约，即使假设我方构成违约，合同约定的违约金只针对逾期缴纳物业管理费，没有约定对公共分摊费用的违约金。而且，约定的违约金标准过高，即使要计算，也应予调整，不得高于银行同期贷款利率。合同并未约定何时支付，所以原告主张从9日起计付违约金没有依据。经审理查明：被告与广州海天房产有限公司签订《房地产预售契约》，向该公司购买了越秀区大南路XXX大厦（现称XX广场）G层G3X铺（房屋建筑面积535.0249平方米）、19X铺（房屋建筑面积587.1810平方米）。2006年12月20日，原告（为乙方、物业管理公司）与广州海天房产有限公司（为甲方、物业委托单位）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将座落广州市越秀区大南路2号XX广场委托于乙方实行物业管理，建筑面积11441平方米。委托管理期限自本合同签订之日起至XX广场业主委员会依法聘用其他物业管理公司之日止。乙方提供的服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行对本合同承担相应的责任。甲方权利义务，甲方代表和维护全体业主、使用人的合法权益，当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，协助催交等。乙方权利义务，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停放服务费、维修分摊费等。本物业的管理服务费，1、商业17.80元/平方米/月（物业管理服务费如需调整时按当年物价指数双方协商）；2、公共使用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计算表核算，合理分摊计收（暂按现行17.20元/平方米/月收取）。业主和物业使用人逾期交纳管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之二（2‰）交纳滞纳金等。因被告欠费，原告委托律师于2019年12月17日向被告发出《律师函》，催缴2018年10月起的物业管理费及其他相关费用等。因本案纠纷，原告于2020年4月20日向本院提起诉讼。诉讼中，被告称：G3X铺和19X铺是被告所有的物业。19X铺建筑面积为587.1810平方米，G3X铺建筑面积为535.0249平方米。19X铺我方对外出租了。我方承租的G3XX铺建筑面积为402.7803平方米。我方当时出租的19X铺是由租户向原告交纳物业管理费，我方向原告交纳管理费的是G3XX铺和G3X铺。我方提供的相关的交费发票针对的是G3XX铺和G3X铺，根据发票的数据计算出双方之前一直按照物业服务费是按15.91元/平方米，公共分摊费是按照6.43元/平方米来计付的。被告就此提供了G3X铺和19X铺房地产分户图，其承租G3XX铺的租赁合同等，原告开具给被告的交纳管理费、公共分摊费的增值税专用发票等证据予以证明。原告确认被告提供的发票是收取G3XX铺、G3X铺的相关费用而开。据上述发票载明的数据计算，G3XX铺、G3X铺的物业管理服务费是按15.91元/平方米/月计收，公共分摊费是按6.43元/平方米/月计收。本院认为：鉴于XX广场尚未成立业主委员会，由建设单位广州海天房产有限公司来选聘原告作为XX广场的物业服务企业，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的相关规定。原告与广州海天房产有限公司签订的《物业管理委托合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对XX广场的业主及使用人均具有法律约束力。原告为XX广场的业主提供了物业管理服务，有权向业主收取物业管理费用。被告作为XX广场的业主，依法负有按时交纳物业管理费用的义务。故原告诉请要求被告支付拖欠的物业管理服务费和公共分摊费，合法合理，本院予以支持。关于上述费用的计算标准问题。鉴于原告之前一直是按物业管理服务费15.91元/平方米/月、公共分摊费6.43元/平方米/月的标准向被告收费，现原告不按之前的收费标准而主张按物业管理服务费17.80元/平方米/月、公共分摊费17.20元/平方米/月合计35元/平方米/月的标准计收，有违诚信，本院不予支持。被告抗辩主张按双方之前的计费标准计算欠费，公平合理，本院予以采纳。关于逾期交纳物业管理费用的违约金问题。上述《物业管理委托合同》对物业管理费用的交费期限无作约定，依照公平合理原则及交易惯例，当月的物业管理费用应当在当月内交纳，逾期则从次月1日起计算违约金。鉴于《物业管理委托合同》约定违约金按每日应交费用的2‰标准计算，显属过高，本院酌情予以调整为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或者同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，且以不超过所欠费用数额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州银行股份有限公司向原告广州市恒科物业管理有限公司支付广州市越秀区大南路X号至XX号XX广场G3X铺、19X铺2018年10月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费及公共分摊费（合计按1122.2059平方米×22.34元/平方米/月计）及逾期交纳上述费用的违约金（以当月欠费为基数，从次月1日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以此类推，违约金以不超过所欠费用数额为限）。二、驳回原告广州市恒科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15275元，由原告广州市恒科物业管理有限公司负担5525元，被告广州银行股份有限公司负担9750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  梁慧菱人民陪审员  何美好二〇二〇年十月十九日书 记 员  梁菁菁