宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1550号 上诉人（原审原告、反诉被告）：银川和瑞兴工贸有限公司。 法定代表人：郝某1。 上诉人（原审被告、反诉原告）：宋某1，现住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：张某，宁夏德声律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：宋某2，现住宁夏回族自治区贺兰县。 上诉人宋某1、银川和瑞兴工贸有限公司（以下简称和瑞兴公司）与被上诉人宋某2买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初7508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：1.撤销一审判决第二项,依法改判被上诉人在一审判决书第一项的基础上再向上诉人支付购房款66万元及利息；2.被上诉人向上诉人支付违约金129.6万元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人将天鹅湖东区137㎡房屋交付给案外人庞某1的行为,不应认定在本案中用于抵顶被上诉人拖欠上诉人的购房款66万。被上诉人在明知上诉人公司法定代表人郝某1、郝某2已通知其不要向案外人庞某1的交付涉案房屋的情况下,仍然继续向庞某1的交付涉案房屋。从被上诉人一审提交的《商品房买卖合同》《增值税专用发票》《完税证明》可以看出,该合同系房地产公司与案外人庞某2签订的买卖合同，与本案的抵顶无关,且该买卖合同的签订日期为2018年9月4日,该合同也未在贺兰县不动产登记中心办理备案手续,无法确认其真实的签订日期。2018年2月2日,席国福出具解除申明已解除了对庞某1处理席国福与郝某2之间债务的委托事宜。郝某2即将该解除送达告知了宋某2和庞某1,并要求宋某2停止向庞某1交付房屋。本案第一次庭审开庭日期为2018年8月10日,在原一审第一次庭审过程中上诉人即向法庭提交了解除申明,当庭明确要求宋某2、宋某1向上诉人履行交付两套天鹅湖的房产，宋某2在明知不能向庞某1交付的情况向还为庞某1办理所谓的交房手续,该责任由其自行承担,与本案无关。即使该《商品房买卖合同》系真实的存在的,也仅仅能证明系房地产公司与案外人庞某2之间的的买卖合同,不能达到被上诉人用于证明向上诉人履行交付了天鹅湖东区一套房产的目的。《增值税专用发票》《完税证明》开票日期均为2020年1月8日,也可以印证该房屋至少在2020年1月8日以前是没有完成交付的。且上诉人与案外人庞某1之间不存有其他任何债权债务关系,即使郝某2与案外人庞某1之间的债务债务关系早已通过另案予以解决。二、《厂房买卖合同》签订后,宋某1并未在10日内将别墅交付给上诉人,未在协议生效后一年内将所顶别墅的不动产产权证办理至上诉人名下。被上诉宋某1应当按照《厂房买卖合同》中第六条第3项“如协议生效后一年宋某1不能将金山别墅产权办理至上诉人名下,则由宋某1继续办理,并向上诉人支付(432万×30)129.6万元违约金”的约定向上诉人支付违约金。 宋某1、宋某2辩称，上诉人的诉请不成立。从原一审第一次和瑞兴公司的诉请是要求继续履行合同,交付贺兰金山别墅和天鹅湖东区两套住房,经过了三次审判,目前的事实及法院判决也确定的事实证明，上诉人的诉请不成立。天鹅湖东区两套住房,经过三次审判,该问题已经贺兰县人民法院确认,一套天鹅湖东区住房(15-1004)已由被上诉人指定办理给了案外人庞某1之子,交付并办理过户,另一套以66万元价格,已做欠款抵偿。《厂房买卖合同》应当被解除及性质问题。《厂房买卖合同》中,买卖双方意思是相互以房抵房金山别墅是主要的标的,《厂房买卖合同》签订的前提是《金山别墅三方协议》的存在,现《金山别墅的三方协议》被法律解除,《厂房买卖合同》也应当被部分解除,各自返还相应的财产,至于双方造成的损失,由过错方各自承担。而不是全部由上诉人承担。 宋某1上诉请求：1.撤销一审判决第一项,依法改判回被上诉人的诉请;2.撤销一审判决第三项,依法支持上诉人解除《厂房买卖合同》,恢复原状的诉讼请求;3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清,不应判决上诉人以现金方式支付购房款,而是应当驳回被上诉人的诉请。双方均认可本案内容系以物(房屋)抵物(涉案厂房)交易,并非以现金方式直接购买厂房，证明上诉人与被上诉人在签订合同时已经非常明确表示区分了抵顶房产和现金购买两种不同交易方式的价位差距。同时,同一份《厂房买卖合同》中存在的丙方缪某也购买了相同面积的厂房,现金价值300万,而非432万。被上诉人的厂房价值不值432万元,一审法院判决支付购房款300万,不仅违背了合同法的主旨,同时也显示公平。另外,被上诉人也曾以200万元现金的价格又另外抵顶过上诉人父亲宋某2同样的厂房(该案在宋某2诉银川和瑞兴工贸公司的民间借贷执行案中有执行笔录为证)。同时出售给案外人李某同样面积厂房价格是200万(一审已出示案外人合同原件)。也就是说被上诉人出售相同面积的厂房价格在200万到300万之间；一审法院未查清抵顶别墅的现状,上诉人的损失无法赔偿,请求支持上诉人的反诉请求,恢复原状。虽然《金山生态园庄园别墅三方协议》已经解除,但在协议解除前,即2017年,上诉人已经履行了交付义务,被上诉人到目前为止仍然对别墅行使占用、使用、支配、收益,(被上诉人将此别墅抵押向贺兰县商贸联合会贷款300多万)。而且别墅在交付被上诉人时,上诉人就投入62万元进行了各种附属设施的配置(对此在《金山别墅三方协议》被上诉人予以认可),同时有13亩的果园也一并交付了被上诉人。但是自被上诉人接收别墅后,其无故拖欠物业费、看管人员人工工资等,造成别墅以及果园已经是杂草丛生,果树凋零死亡,此损失显而易见；一审法院未查证别墅的现存价值,涉案别墅应当予以评估作价；二、关于上诉人的反诉请求，一审法院适用法律错误。《金山生态园别墅三方协议》是《厂房买卖合同》的履行前提,现《金山生态园别墅三方协议》已经解除,《厂房买卖合同》具有了解除的法定事由,属于情势变更应当可以被解除；被上诉人出售的厂房面积存在欺诈,应当对厂房面积给予鉴定。被上诉人抵顶的厂房面积是2181.97平米,但是该房产证面积是被上诉人单方委托做出的,上诉人自行实际测绘面积减少了271.93平米。三、一审判决程序违法。未按照原发回裁定中需释明的问题进行审查核实。 和瑞兴公司辩称，厂房价值由厂房买卖合同决定。厂房买卖合同真实有效。别墅价值300万元是贺兰法院计算得出。三方协议无法达成的原因是无法办理该手续。厂房面积由不动产登记部门制定测绘，并非我公司单方面委托，产权证书我公司也无权发放。 和瑞兴公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告宋某1、宋某2向原告支付购房款366万元，利息18300元（暂计算至2018年4月11日止）及购房款清偿之日止的利息（按年利率6%计算）；上述暂合计3678300元。2.依法判令被告宋某1、宋某2向原告支付违约金129.6万元；3.本案诉讼费由被告承担。 宋某1、宋某2向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《厂房买卖合同》，恢复原状；2.诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：案外人郝某2系原告和瑞兴公司法定代表人郝某1的父亲，被告宋某2系被告宋某1的父亲。 2017年3月11日，原告与被告宋某1、案外人缪某签订了《厂房买卖合同》，合同约定：和瑞兴公司将其位于××县面积为4000平方米的厂房出售给宋某1、缪某，其中，宋某1购买位置靠西的2000平方米，缪某购买位置靠东的2000平方米。和瑞兴公司所出售的厂房总价为732万元，宋某1出资432万元，以位于贺兰县金山乡的400平方米的别墅及天鹅湖东区两套137平方米的住房抵顶；缪某出资300万元现金购房款。和瑞兴公司于该协议生效后10日内将厂房交付宋某1、缪某，于该协议生效一年内将所售厂房不动产产权证分别办理至宋某1、缪某名下。协议生效后，宋某1在10日内将别墅交付给和瑞兴公司并于协议生效一年内将所顶别墅的不动产权证办理至和瑞兴公司名下，如协议生效后一年内宋某1不能将金山别墅产权办理至和瑞兴公司名下，则由宋某1继续办理，并向和瑞兴公司支付（432万元×30%）129.6万元违约金。合同下方甲方处由原告公司的法定代表人郝某1、委托代理人郝某2签字捺印，并加盖了原告公司的公章及法定代表人郝某1的个人章；乙方处由被告宋某1签名捺印，乙方代理人处由被告宋某2签名捺印；丙方处由缪某签名捺印，丙方代理人处由被告缪建国签名捺印。 2017年3月18日，案外人宁夏天源达生态旅游有限公司（以下简称天源达公司）与宋某2、郝某2签订了《金山生态园庄园别墅三方协议》一份，协议约定：被告宋某2将其订购的由天源达公司开发的金山生态产业园22#庄园别墅自愿转让给郝某2，转让价款为300万元，天源达公司于2017年年底协助郝某2办理该套房屋手续，天源达公司只负责配合郝某2办理该套庄园别墅的转让手续，因该庄园别墅引起的债务纠纷全部由被告宋某2自行承担和处理，与天源达公司无关。 上述《金山生态园庄园别墅三方协议》中所涉及的金山生态产业园22#庄园别墅即是本案中原、被告签订的《厂房买卖合同》中所约定的由宋某1抵顶给原告的贺兰县金山乡400平方米别墅。2017年7月10日，被告宋某2将该别墅交付给郝某2。后因《金山生态园庄园别墅三方协议》中所涉及的金山生态产业园22#庄园未能办理房屋产权登记手续，郝某2于2019年3月22日向起诉要求解除其与被告宋某2、案外人宁夏天源达生态旅游有限公司签订的上述《金山生态园庄园别墅三方协议》，经审理判决解除该协议。宣判后，案外人宁夏天源达生态旅游有限公司、宋某2不服提起上诉，后经银川市中级人民法院审理，于2019年11月19日作出判决，认定因涉案房屋至今未能登记至郝某2名下，致使不能实现合同目的，维持原判。现该判决已生效，原告诉至法院，望判如所请。 另查明，2017年10月11日，郝某1、郝某2向被告宋某2出具《委托书》一份，委托宋某2将天鹅湖东区137㎡住房一套的产权手续办理至庞某1名下。2017年10月25日，被告宋某2与案外人庞某1签订《房屋产权移交协议》，约定：宋某2将自己在××区房屋（面积159.64平米，单价4678元/平米，总价746795.92元）移交给庞某1，由于郝某2、郝某1给宋某2的委托书中约定只给庞某1抵顶137平米的房屋（单价4600/平米，总价630200元），多出的116595元由庞某1自行承担。2017年12月21日，庞某1出具收条一张，载明收到宋某2受郝某2委托交付天鹅湖小镇东区137平米住宅一套。2018年9月4日，宁夏派胜房地产开发有限公司与庞某1之子庞某2就上述房屋签订了《商品房买卖合同》。2020年1月8日，宁夏派胜房地产开发有限公司贺兰二分公司就上述房屋向庞某2出具宁夏增值税普通发票一张。 再查明，1.2018年2月9日，原告和瑞兴公司将位于××县银川和瑞兴工贸有限公司1号西厂房、西办公楼登记在被告宋某1名下，后被抵押于银行。2.根据贺兰县不动产登记事务中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》载明：涉案1号西厂房和1号西办公楼的建筑面积分别为1354.5平方米和827.47平方米。3.《厂房买卖合同》中约定的另外一套天鹅湖东区137㎡房屋，双方均认可以该房屋价款66万元冲抵原告公司法定代表人郝某1拖欠宋某2的欠款66万元。 一审法院认为，关于本诉请求。涉案《厂房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，涉案厂房已于2018年2月9日办理至被告宋某1名下。根据合同约定，被告宋某1应在该合同生效后一年内将所抵顶的金山生态产业园22#庄园别墅的不动产产权办理至原告名下，现因《金山生态园庄园别墅三方协议》已被解除，金山生态产业园22#庄园别墅的不动产产权已无法办理至原告名下，被告宋某1应按合同约定向原告支付购房款。双方合同中约定的厂房出资款为432万元，以位于金山乡的400㎡别墅及天鹅湖东区137㎡住房两套予以抵顶。其中天鹅湖东区137㎡房屋一套被告已受原告公司法定代表人郝某1及其父亲郝某2的委托交付给案外人庞某1，另外一套天鹅湖东区137㎡房屋原告当庭陈述已用于抵顶原告公司法定代表人郝某1拖欠宋某2的欠款，现双方当事人均认可天鹅湖东区137㎡房屋每套价值66万元，故剩余的厂房价款为300万元，被告宋某1还应向原告支付购房款300万元。故对于原告要求被告宋某1支付购房款366万元的诉请，根据庭审查明的事实支持300万元，超出部分不予支持。原告主张按年利率6%计算自2018年3月11日至2018年4月11日因被告宋某1未依约付款产生的利息损失15288元（300万元×6%÷365元×31天）并主张利息至购房款清偿之日的诉讼请求，根据《厂房买卖合同》约定，被告宋某1以抵顶房屋的方式支付房款。结合庭审，被告已按合同约定的支付方式履行了交付涉案别墅的义务，该行为符合合同约定，后因《金山生态庄园别墅三方协议》被解除导致本案诉讼，因此，在《金山生态庄园别墅三方协议》解除前被告履行了交付义务，原告亦占有了房屋，不存在产生损失的问题。故以判决解除之次日即2019年11月20日作为计算利息的起算点，以未付款300万元为基数，支持被告宋某1支付自2019年11月20日至判决确定的付款履行期限届满之日的利息。对于原告主张的违约金，本案中，当事人虽对违约金进行了约定，但根据约定支付违约金系针对办理产权事宜，结合庭审办理产权因《金山生态园庄园别墅三方协议》解除而终止履行，原告庭审亦未提交有效证据证明其实际损失，且已对原告主张的利息损失予以支持。故原告该项诉请，不予支持。对于原告要求被告宋某2承担责任的诉讼请求，因被告宋某2在双方签订的《厂房买卖合同》中系代理人身份，其代理行为所产生的法律后果应由被代理人承担，故对于原告要求被告宋某2承担责任的请求，不予支持。 针对二被告的反诉请求。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。本案中，涉案厂房已于2018年2月9日办理至被告宋某1名下，原告作为出售方的义务已履行完毕，被告以《金山生态园庄园别墅三方协议》已解除导致《厂房买卖合同》无法实现合同目的为由要求解除合同的理由不能成立。本案中并未出现被告可以解除合同的法定事由，双方签订的《厂房买卖合同》中也未约定单方可以解除合同的情形，且原告当庭表示不同意解除合同。故对于被告要求解除合同恢复原状的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告宋某1于判决生效之日起十五日内向本诉原告银川和瑞兴工贸有限公司支付购房款300万元，并以300万元为基数，按照年利率6%的标准，向原告银川和瑞兴工贸有限公司支付自2019年11月20日至判决确定的付款履行期限届满之日的利息；二、驳回本诉原告银川和瑞兴工贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宋某1、宋某2的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57481.4元，由本诉原告银川和瑞兴工贸有限公司负担22814.4元，由本诉被告宋某1负担34667元。反诉案件受理费100元，由反诉原告宋某1、宋某2共同负担。 二审中，和瑞兴公司提交民事判决书一份（复印件），证明2018年8月10日当庭明确表示收回委托宋某2为庞某1办理天鹅湖小镇一套房产的委托书。 宋某1对该证据不予认可。 二审中，宋某1提交以下证据： 证据一、宁夏众信诚房地产土地资产评估有限公司资产评估报告件28页（出示原件，提交复印件），证明目的:金山别墅里果树因为缺乏管理杂草丛生、树木荒废、部分果树死亡造成的价值损失评估为151149元。 和瑞兴公司该证据有异议，该份报告并未对该栋别墅不动产进行评估。 证据二、银川市房屋面积测绘报告(实测)由宁夏蓝图测绘技术服务有限公司（出示原件，提交复印件），证明目的:经过上诉人宋某1个人委托,被上诉人和瑞兴公司出售给上诉人的厂房和办公楼面积为1909.52平米,与出售的面积差是272.45平米。该面积差超出了《最高人民法院审理商品房买卖合同若干意见》3%面积差距,《厂房买卖合同》应当被解除。 和瑞兴公司不认可，无法理解测绘报告的内容。 证据三、宁夏方城房地产评估有限公司估价报告书25页（出示原件，提交复印件），证明目的:2018年,被上诉人委托了宁夏方城房地产评估有限公司对被上诉人出售1号西办公楼和厂房的价格予以评估,以面积为2181.97平米为准,评估价是2966277元,并不到300万元,而且被上诉人于2017年出售给上诉人时,该办公楼和厂房,不通水、电、暖。 和瑞兴公司对三性认可，证明目的不认可，该报告第一页明确写明是成本价格报告。仅对地上房产评估，并不涉及土地价值。 证据四、代偿协议复印件1份，证明目的:该协议是宋某2与案外人余某签订,在贺兰县人民法院主持下,该协议表述和瑞兴公司抵偿给宋某2的2号厂房与办公楼价值200万元，该费用余某付给和瑞兴公司。该证据存于宋某2与和瑞兴公司债务之中。 和瑞兴公司对三性及明目的不认可，该协议是宋某2与案外人余某签订与我公司无关，两个厂房不同。 经审查，双方提交的证据均与本案不具有关联性，无法达成双方的证明目的，均不予采信。 二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，针对和瑞兴公司的上诉请求。关于天鹅湖东区137㎡的房屋是否可认定在本案中抵顶购房款。一审判决已经查明：“2017年10月11日，郝某1、郝某2向宋某2出具《委托书》一份，委托宋某2将天鹅湖东区137㎡住房一套的产权手续办理至庞某1名下。”后宋某2亦按照《委托书》确定的内容将天鹅湖东区137㎡住房的产权手续办理至庞某1之子庞某2名下，现和瑞兴公司主张已经撤销了《委托书》，但和瑞兴公司一审中并未提交证据证明此主张，二审中提交的判决书亦不能证明此主张，故一审判决认定天鹅湖东区137㎡的房屋抵顶本案购房款并无不当。 关于宋某1应否向和瑞兴公司支付违约金。本案中，当事人虽对违约金进行了约定，但根据约定支付违约金系针对办理产权事宜，一审已经查明办理产权因《金山生态园庄园别墅三方协议》解除而终止履行，且和瑞兴公司亦未提交有效证据证明其实际损失，又因一审判决已对和瑞兴公司主张的利息损失予以支持，故一审判决对和瑞兴公司的违约金主张不予支持亦无不当。 针对宋某1的上诉请求。关于一审判决判令宋某1以现金方式向和瑞兴公司支付购房款是否适当。因2018年2月9日，和瑞兴公司已将位于××县银川和瑞兴工贸有限公司1号西厂房、西办公楼登记在宋某1名下，故本案《厂房买卖合同》已实际履行，和瑞兴公司已按约履行了其合同义务，宋某1应当按约履行交付购房款的义务。虽然本案双方约定以房屋抵顶购房款，但用于抵顶的别墅无法办理产权登记导致别墅抵顶履行不能，该履行不能的责任应由宋某1一方承担。又因扣减两套天鹅湖小镇的住房价值后，别墅部分抵顶的购房款可以确定为300万元，故一审判决判令宋某1以现金方式向和瑞兴公司支付购房款并无不当。本案中并未出现宋某1可以解除合同的法定事由，双方签订的《厂房买卖合同》中也未约定单方可以解除合同的情形，且和瑞兴公司一审中当庭表示不同意解除合同。故对于宋某1主张解除本案《厂房买卖合同》的请求，不予支持。 关于宋某1主张的厂房面积存在欺诈及一审判决程序违法的上诉理由。关于厂房面积，根据贺兰县不动产登记事务中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》载明的信息可以明确确定，宋某1的自行测绘无法推翻《不动产登记信息查询结果证明》的厂房面积。关于一审审判程序，本案原发回重审后，一审法院对本案依法审理，不存在程序违法的事由。 综上，上诉人和瑞兴公司、宋某1的上诉请求均不成立，均不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53369元，由上诉人宋某1负担30800元，上诉人银川和瑞兴工贸有限公司负担22569元。 本判决为终审判决。 审判长  李**程 审判员  王 刚 审判员  赵来珍 二〇二〇年十月十四日 书记员  杨 红 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。