陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终10770号上诉人（原审被告）：代文克，男1981年12月1日出生，汉族，无业，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：郑义，陕西王炳森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡西艳，女，1992年3月16日出生，汉族，西安市临潼区渭北管委会执法局工作人员，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：胡西渭，男，1990年4月8日出生，汉族，农民，住西安市临潼区，系胡西艳兄长。被上诉人（原审被告）：李越寒，女，1990年9月23日出生，住西安市临潼区。被上诉人（原审被告）：西安汇豪置业有限公司，住所地：西安市雁塔区南二环东路****。法定代表人：孟旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：马超，陕西骊剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈青，陕西骊剑律师事务所律师。上诉人代文克因与被上诉人胡西艳、西安汇豪置业有限公司（以下简称汇豪公司）、李越寒不当得利纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。代文克上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回胡西艳在一审的诉讼请求；2、本案诉讼费由胡西艳承担。事实和理由：1、其在一审中阐明了自己系履行职务的行为，胡西艳也未能提交有效证据证明系其获利，且其情况胡西艳始终知晓，一审法院认定其承担责任是错误的。2、其系铭宿房屋中介的员工，其身份不适格，且李越寒并非被告，审理过程中胡西艳也未变更被告，一审法院擅自变更被告不合规定。胡西艳辩称，其购房款是转给代文克个人的，是否是公司让代文克收，其不清楚，代文克应该给其退还购房款。汇豪公司陈述称，其公司并非本案适格主体，涉案钱款不是其公司收取，代文克也不是其公司员工，代文克与铭宿房屋中介之间的关系，其公司也不清楚，请求法院依法判决。铭宿房屋中介经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。胡西艳向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令代文克、汇豪公司、铭宿房屋中介共同返还其超付的购房款103000元，并自2018年8月4日起，以103000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率8755元，本息合计111755元；2、本案诉讼费用由代文克、汇豪公司、铭宿房屋中介承担。一审法院经审理查明，2017年6月15日汇豪公司就其开发“米兰·阳光”项目商品房销售，与西安千庭商业运营管理有限公司签订《房屋销售代理合同》，汇豪公司委托西安千庭商业运营管理有限公司承担（2、3号楼）的所有策划销售代理。涉案房屋属于西安千庭商业运营管理有限公司代为销售。代文克原系西安千庭商业运营管理有限公司员工，2018年3月1日虽已成为铭宿房屋中介员工，但其个人身份简况介绍仍张贴在“米兰·阳光售楼部。”2018年7月31日，胡西艳在售楼部里经代文克介绍购买了汇豪公司位于西安市临潼区“米兰阳光”项目中“骊景易墅”第2幢2单元20层22009号商品房屋。胡西艳于当日向汇豪公司支付该房屋定金10000元。8月3日双方签订了编号：“0201550”《商品房买卖合同》。合同登记号：TY201806187建筑面积58.15平方米，其中包括公共部分与公摊面积16.03平方米。2018年8月3日支付该房屋首付款152000元均由汇豪公司出具收款收据。余款300000元办理银行按揭贷款。同日，代文克将胡西艳从售楼部带至铭宿房屋中介办公地称办理更名费，由胡西艳向代文克通过支付宝转账、微信转账、给付现金方式，共计付给代文克103000元，由铭宿房屋中介出具收款收据。2018年8月17日西安千庭商业运营管理有限公司蔡某轩通过中国建设银行个人活期账户将90000元支付给第三方客户郑丰连，13000元作为中介费留在李越寒账户。庭审中代文克认为自己不应退还胡西艳超付的103000元，该笔款项中13000是中介费，90000元是加价费。自己不是本案适格被告，自己代表的是西安千庭商业运营管理有限公司履行职责并非自己个人行为。汇豪公司认为自己并未收取胡西艳的103000元购房款且代文克并非汇豪公司员工，故不是本案适格被告。代文克提交的“米兰·阳光认购书”及中国建设银行个人活期账户交易明细和委托书，证明案外人郑丰连在2015年5月15日已认购了涉案房屋，认购的依据是认购书中书写的定金10000元及委托书。收取胡西艳的103000元更名费，90000元转账给了郑丰连，13000元转给了铭宿房屋中介经营者李越寒。“认购书”中虽写有定金10000元，但代文克未能提交证据证明案外人郑丰连交付了定金及向谁交付。汇豪公司2018年7月31日向胡西艳出具的NO5676781“收款收据”明确记载已收到胡西艳10000元购房款。同年8月3日NO5676783“收款收据”记载的收取胡西艳152000元购房款，结合汇豪公司出具的“情况说明”证明涉案房屋不属于二手房交易。汇豪公司虽委托西安千庭商业运营管理有限公司出售房屋，按照汇豪公司陈述，购房款交付的10000元定金应由西安千庭商业运营管理有限公司转入汇豪公司账户后，由汇豪公司出具收据，才能作为认购房屋依据。代文克既未提供郑丰连交付10000元定金的证据，亦未提供郑丰连购房合同，应当认定“米兰·阳光认购书”、“中国建设银行个人活期账户交易明细”、“委托书”与本案不具有关联性，代文克主张的涉案房屋属于二手房交易的事实因不符合二手房交易规则，不予采信。代文克工作信息张贴在售楼部，其身份转换后仍未取掉的事实应予认定。另查：铭宿房屋中介目前为停业状态。一审法院认为，本案的争议焦点：胡西艳诉讼请求是否应当得到支持。胡西艳与汇豪公司签订编号：0201550“商品房买卖合同”系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合同、协议，真实、有效。胡西艳依照合同约定于2018年7月31日向汇豪公司支付该房屋定金10000元，2018年8月3日支付该房屋首付款152000元均由汇豪公司出具收款收据，余款300000元办理银行按揭贷款。除该认购定金外，汇豪公司未收到涉案房屋由郑丰连交付的10000元认购金。8月3日，胡西艳另交付购房款152000元，并签订了《购房合同》，汇豪公司证明涉案房屋是以收到认购金10000元即视为该房被定购，因此不存在二次交易情形，胡西艳就涉案房屋买卖属现房交易事实明确。西安千庭商业运营管理有限公司、代文克及铭宿房屋中介经营者李越寒对此应当清楚。另行收取胡西艳103000元于法无据。代文克原系西安千庭商业运营管理有限公司员工，后自述成为铭宿房屋中介员工，但其工作简照仍然张贴于汇豪公司售楼部内，胡西艳在汇豪公司售楼部全程由代文克介绍、引导并交纳10000元认购金。审理过程中，未有证据证明代文克在履职过程中就其身份转换向胡西艳明示。足以使胡西艳相信代文克属于汇豪公司员工，且相信代文克是代表汇豪公司售房。本案中，代文克、铭宿房屋中介、西安千庭商业运营管理有限公司与郑丰连之间是否存在委托法律关系，对胡西艳不具有约束力。代文克明知汇豪公司未收到郑丰连未交付涉案房屋10000元定金，亦未签订购房合同，在胡西艳已交付了涉案房屋10000元认购金情形下，引导胡西艳交纳更名费103000元，并将该款由铭宿房屋中介李越寒、郑丰连及西安千庭商业运营管理有限公司等人占有和分配，使胡西艳财产受损。上述行为属于代文克、铭宿房屋中介、西安千庭商业运营管理有限公司无合同依据、违背诚信原则收取胡西艳103000元。代文克、铭宿房屋中介对胡西艳103000元的损失应当承担返还责任。因铭宿房屋中介为停业状态，其经营者李越寒对此应承担返还责任。汇豪公司与西安千庭商业运营管理有限公司签订有《房产销售代理合同》，双方应当坚持诚实，恪守承诺。汇豪公司未直接损害胡西艳权益，与本案胡西艳损失不存在因果关系。故不承担本案返还责任。追偿问题，可另案主张。本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十八条《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、代文克、李越寒于本判决生效后十日内共同向胡西艳返还购房款103000元，并自2018年8月4日起，以103000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息8755元，本息合计111755元。二、驳回胡西艳其余诉讼请求。案件受理费2535元，由代文克、李越寒共同负担。二审经审理查明，铭宿房屋中介系李越寒申请登记的个体工商户，现铭宿房屋中介已注销工商登记。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，铭宿房屋中介系个体工商户，李越寒为经营者，铭宿房屋中介作为有字号的个体工商户可以作为当事人参加诉讼，但现在铭宿房屋中介的工商登记已注销，无资格作为当事人参加诉讼，故本案应以李越寒作为当事人参加诉讼，一审法院列明的当事人不当，本院予以变更。胡西艳在购买涉案房屋时，李越寒经营的铭宿房屋中介及工作人员代文克告知胡西艳涉案房屋曾另卖给案外人郑丰连，以需要办理更名为由在购房款之外收取了胡西艳更名费103000元。代文克在一审中提供的甲方为汇豪公司，乙方为郑丰连的《米兰.阳光认购书》上虽约定郑丰连认购汇豪公司的涉案房屋，并于签订当日支付10000元认购金，但该认购书上并无汇豪公司的盖章，且也无郑丰连按约向汇豪公司支付认购金的证据，无法证明该认购行为的真实性。一审中经汇豪公司确认，涉案房屋在出售给胡西艳之前并未出售给其他人，且客观上胡西艳也是直接与汇豪公司签订的《商品房买卖合同》，并非是通过合同更名的方式签订的合同。以上事实足以说明代文克、铭宿房屋中介向胡西艳陈述的更名事宜并不属实，目的是通过虚构该事实，收取胡西艳在购房款之外的其他款项，获得利益，该利益是通过虚构事实获取的，并无合法依据，故胡西艳主张返还的诉请应予支持。代文克及铭宿房屋中介在为胡西艳提供服务的整个过程中，胡西艳所支付的103000元虽有铭宿房屋中介出具的收款收据，但实际上代文克己铭宿房屋中介提供的并非合法的中介服务，而是虚构事实使胡西艳作出多付款的错误意思表示的违法行为。胡西艳多支付的103000元大多款项是直接转账给代文克的个人账户上，代文克并未将所收款项全额转付给铭宿房屋中介。代文克对涉案房屋之前是否另卖他人的事实是明知的，代文克与铭宿房屋中介以虚构事实的方式获取胡西艳的款项，获取款项后自行分割占有，构成不当得利，此后果系两者共同故意所为，故两者应承担共同返还不当得利的责任。与胡西艳产生中介服务及收款的人系代文克与铭宿房屋中介，故胡西艳在本案中起诉代文克及铭宿房屋中介并无不妥，现铭宿房屋中介的工商登记已注销，一审法院判令代文克与实际经营人李越寒承担返还责任并无不妥。胡西艳与代文克及李越寒并非房屋买卖合同关系，而是代文克与李越寒在提供中介服务是通过虚构事实获取胡西艳的不当利益，故本案应为不当得利纠纷，对于本案案由，本院予以变更。综上，代文克上诉请求不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2535元，代文克已预交，由代文克承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年十月二十八日书记员 袁 萱