上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初21548号原告：施某某，女，汉族，住所本市闵行区。委托诉讼代理人：徐文捷，上海市锦天城律师事务所律师。被告：章1，男，汉族，住所本市闵行区。委托诉讼代理人：章克俭，上海国巨律师事务所律师。被告：汪某，女，汉族，住所本市闵行区。委托诉讼代理人：章克俭，上海国巨律师事务所律师。原告施某某与被告章1、汪某共有物分割纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施某某的委托诉讼代理人徐文捷，被告章1，被告章1及汪某的共同委托诉讼代理人章克俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施某某向本院提出诉讼请求：1.要求对本市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房)进行析产，由两被告按照房屋价值支付原告折价款三分之一；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告章1于2010年4月登记结婚。同年6月，由原告和章1共同贷款95万元及被告汪某支付其余房款，购买了系争房。因两被告系母子关系，房屋产权登记为原告与两被告共同共有。房屋购买后，贷款由原告与章1共同承担。2019年11月，原告与章1经上海市静安区人民法院调解离婚，双方所生子女章某2随原告生活。因系争房涉及第三人权利，未作处理。根据相关司法解释，在分割夫妻存续期间共同财产时，应考虑房产登记、购房时间、还贷情况、婚姻过错、离婚后居住情况、小孩抚养等因素，同时要遵循权利义务一致和照顾子女、照顾女方的原则。综上，提出前如诉请。章1、汪某辩称，原、被告于2019年6月19日签订三方协议，约定汪某占系争房产80%的份额。实际购房时，除贷款外，汪某支付了其余所有共计132.9万余元，所付款项超过了房款的80%。根据三方协议，原告与章1于系争房中各占10%的份额。购房时，原告曾表示不要房子，在此情况下，汪某同意了在产证上加上其名字，由于原告提出在产权证上明确份额“难看”，所以产证中没有明确具体份额。原告与章1离婚后，系争房贷款均由章1偿还。现同意系争房归两被告所有，但不同意按三分之一给付原告折价款，最多同意给付10%的折价款。同时，要求在析产后明确，章1在系争房中占20%份额，汪某在系争房中占80%份额。本院经审理认定事实如下：施某某与章1于2010年4月登记结婚，双方育有一子名章某2。汪某系章1之母。2020年1月，施某某与章1经上海市静安区人民法院调解离婚，章某2随施某某生活，系争房未作处理。2010年4月2日，施某某、章1、汪某作为买受人与作为出卖人的方中权签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，方中权将系争房以165万元转让给施某某、章1和汪某。在该合同补充条款中约定“该房地产内的固定设施、设备(不含家具家电)的价格均已包含在房价款内，并随着该房地产交付同时一并转让乙方(买受方)”、“买受方汪某、章1、施某某三人现对此房屋产权协商如下：汪某80%，章1和施某某共20%”。同日，方中权与施某某、章1、汪某又签订《变更协议》，明确除买卖合同约定的房屋成交价165万元外，买受方另应补偿方中权装潢、厨卫设施及附属设施、设备等35万元。上述款项中，除95万元由施某某、章1、汪某作为借款人(抵押人)向大华银行(中国)有限公司上海静安支行贷款外，其余房款均由汪某支付，汪某并为购房支付了契税、中介费、公证费、手续费等各项其它杂费。2010年7月13日，系争房取得“上海市房地产权证”，权利人登记为“汪某、章1、施某某”，共有人及共有情况登记为“共同共有”。2010年6月19日，原、被告三方签订“协议书”1份。内载：2010年月日(空白、未填具体日期)，汪某、施某某、章1共同出资购买闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房产，具体协议如下：一、购此房和永庆房产的补充协议中所议定的条款及购房的其他一切费用，共用资贰佰肆拾万元整。经协商一致同意此房屋产权按份额所有：施、章向银行贷款壹佰万元整(三十年限)，其他余款壹佰肆拾万元由汪某现金支付(或实物)，同时汪某作为施、章贷款的担保人(或称共同贷款人)，故定汪某占此房产的80%份额。二、施某某、章1一致同意汪某对以上份额的自由支配权，如需要，保证积极配合汪某完美处理好事项。三、日后威海路XXX弄XXX支弄XXX号汪家动迁款项全额作为汪某的养老基金，以供汪某老年后医疗、生活补助之用。另查，原告与章1离婚后，系争房银行贷款由章1每月偿付(4,000余元)。截至2020年9月，系争房尚余银行贷款74万元左右未清偿。本案于审理中，因双方当事人对系争房市场价意见不一，根据原告的申请，经双方当事人一致同意，本院经由上海市高级人民法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房的房地产价值进行评估。2020年8月，上海市城市房地产估价有限公司出具房地产估价报告，评估结果为房地产总价570万元。原告为此支付评估费15,070元。经质证，原告对评估结果不持异议，被告认为该评估结果“有价无市，估价过高”。以上事实，有本院的庭审笔录，当事人提供的上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初53217号民事调解书、上海市房地产买卖合同、变更协议、协议书、有关的付款凭证、银行帐单、房地产估价报告等证据所证实，并均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，共同共有，是指各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。共同共有产生的基础是共有关系。根据法律规定，共同共有在具有夫妻关系、家庭关系等共同关系的人之间能够进行约定。系争房于签订买卖合同时，原、被告三方作为具有共同关系的家庭成员对其产权明确“汪某80%，章1和施某某共20%”。此后，三方又于2019年6月10日通过签订协议书的方式再次明确“汪某占此房产的80%份额”。由此可见，系争房产权虽登记为“共同共有”，但并不能否认双方当事人此前对其共有方式的相关约定的效力。现原、被告一致同意对系争房进行分割，并一致同意系争房归两被告所有，本院可予准许。根据双方的意见，系争房归两被告后，两被告应给付原告相应的折价款。对于具体数额，本院综合考虑三方对系争房的约定内容、各方对取得系争房产权的出资贡献、系争房的市场价值及还贷情况等因素并在扣除系争房尚余银行贷款的情况下相应确定。两被告对系争房评估价值提出的异议无相应依据和理由，本院不予采纳。另，两被告明确于系争房进行分割后由章1占其中20%、汪某占其中80%的份额，本院可予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条、第一百条、第一百零三条之规定，判决如下：一、本市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室产权房归被告章1、汪某所有，其中章1占20%份额，汪某占80%份额；二、本市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房屋尚余银行贷款由被告章1、汪某清偿；三、被告章1、汪某于本判决生效之日起三十日内给付原告施某某房屋折价款人民币48万元，两被告互负连带责任；四、原告施某某于本判决生效之日起三十日内协助被告章1、汪某办理本市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更手续，因办理该手续产生的费用，按规定承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25,850元、评估费15,070元，合计40,920元，由原告负担5,757元，被告章1、汪某共同负担35,163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 朱伟明二〇二〇年十月二十九日法官助理 王嘉兴书 记 员 陆 蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。