安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1625号 上诉人（原审原告）：万芳，男，1988年9月10日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宣城市宣州区。 上诉人（原审原告）：万超，男，1990年2月3日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宣城市宣州区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：叶树生，安徽师阳安顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：裴仁国，男，1967年3月23日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：陈先林，安徽众博律师事务所律师。 原审第三人：宣城市房舟置业咨询有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区昭亭路美都新城****。 法定代表人：程小红，该公司总经理。 上诉人万芳、万超因与被上诉人裴仁国、原审第三人宣城市房舟置业咨询有限公司（以下简称房舟置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万芳、万超向本院提起上诉请求：撤销原判决第二、三项,改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：1.万芳系本案适格原告。其一，案涉房屋买卖合同虽仅有万超一人签名,但万芳与万超兄弟二人系为孩子上学解决户籍问题协商共同购房，并共同向银行申请贷款，裴仁国与房舟置业公司也曾予以协助,其对该二人共同购房目的系属明知。其二，万超与房舟置业公司工作人员的微信记录、通话记录等证据，足以证明其兄弟二人共同购房的事实。其三，案涉《房屋买卖合同》签订之时，万芳亦在现场，房舟置业公司工作人员称以万超为主贷款人，故仅由万超一人签名。2.万芳、万超不存在违约行为，裴仁国应当返还定金。案涉合同第三条第1款明确约定付款方式为贷款支付,其先后向三家银行积极申请贷款,合同最终无法履行是因政策原因导致贷款不能,而非其主观违约，故参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第四条规定，即“因不可归责于双方的原因导致按揭贷款不能办理,出卖人应当退还买受人已经支付的定金”，裴仁国应退还定金。 裴仁国辩称，1.案涉房屋买卖合同系万超所签，合同相对人为万超，对万芳不具有约束力，万芳不是本案适格原告。2.其与万超之间的房屋买卖合同合法有效，双方应当全面履行合同，但万超没有履行付款义务构成违约，应当承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 房舟置业公司未作述称意见。 万芳、万超向一审法院起诉请求：1.解除其与裴仁国于2018年6月26日签订的《房屋买卖合同》；2.判令裴仁国返还定金5万元及利息（自起诉日起按银行同期同类贷款利率计算）。 原审法院查明事实：万芳、万超系兄弟关系。2018年6月26日，万超与裴仁国在房舟置业公司的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》一份，约定：裴仁国将位于宣城市宣州区房屋出售给万超，总价105万元；合同签订当日，万超支付5万元作为购房定金；万超以银行贷款方式付清房款，并约定万超于2018年6月28日前支付首付款存入裴仁国账户，余款万超通过银行贷款直接汇入裴仁国银行账户（批贷和放款时间均由银行决定）；合同签订后即具有法律效力，任何一方不得以任何理由推翻此合同，若裴仁国违约，以万超购房定金的双倍赔偿，同时返还万超所付房款，若万超违约，则定金认视作赔偿金，以及裴仁国将户籍迁出，便于万超户口迁入等。当日，万超向裴仁国支付定金5万元，裴仁国出具收条一份。后万超分别向中国农业银行、中国建设银行、中国银行申请贷款，并将24万元首付款存入宣城市房地产管理局存量房交易资金监管账户内，后因贷款失败，24万元退还至万超账户内。2019年3月26日，万芳、万超诉至一审法院，请求判如所请。一审中，裴仁国陈述称，“知道万超贷款没有 贷下来，至于他们怎么贷款跟我们没有关系”。一审法院经联系房舟置业公司法定代表人程小红，该公司已经关门，其后多次联系未果。 一审法院认为，万超与裴仁国签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，对双方均具有法律拘束力。万芳、万超诉称案涉房屋系两人共同购买，但《房屋买卖合同》系万超与裴仁国签订的，交纳首付款也系万超账户，万芳、万超未提交证据证明其主张的事实，故对二人主张共同购房的事实不予采纳。万芳并非案涉合同相对人，其要求与裴仁国解除合同并返还定金，缺乏事实和法律依据，不予支持。裴仁国表示在万超拒绝付款的情况下，不反对解除合同，现万超因按揭贷款失败不能一次性支付全部购房款，对其要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，依法予以支持。万芳、万超诉称系因二人不能共同贷款导致无履约能力，但根据合同约定应由万超进行按揭贷款付清房款，贷款失败的原因系万芳、万超单方所致，且该二人亦未提交证据证明裴仁国在此过程中存在责任或过错，故万超要求裴仁国退还5万元的定金及利息，无事实及法律依据，不予支持。房舟置业公司经一审法院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告万超与被告裴仁国、第三人宣城市房舟置业咨询有限公司于2018年6月26日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告万超的其他诉讼请求；三、驳回原告万芳的诉讼请求。一审案件受理费525元，由原告万芳、万超负担。 本院二审期间，万芳、万超围绕上诉请求提举以下证据：万超与房舟置业公司工作人员电话通话录音资料两份，拟证明：1.万芳、万超系二人共同购房，万芳亦系本案适格原告；2.该二人共同向银行申请贷款，其不存在违约行为。裴仁国未提举新证据，针对上述证据质证认为：通话对象的身份无法核实，内容的真实性不能确认，且该录音资料系万超私自录制不合法，录音内容亦主要为贷款主体，与裴仁国无涉，对证明目的不予认可。本院经审查认为，万芳、万超未能提供该证据的原始载体，且通话对象的身份无法核实，对其“三性”不予认定。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 二审另查明：万芳在一审中陈述称，各方商谈买房时，其在现场，“裴仁国说我们怎么贷款是我们的事，只要约定时间付清房款就行”。万超于二审中陈述称，案涉房屋为学区房，其兄弟二人共同购房欲解决两家孩子上学问题，如以其一人名义购房，经济能力有限，且解决两家孩子户籍问题的目的难以实现。 本院认为，根据查明的事实可知，与裴仁国签订案涉《房屋买卖合同》的相对人系万超，且万超支付了案争定金及相应首付款；至于万超、万芳是否为共同购房及办理贷款，系该二人之间的内部约定，因未与裴仁国形成合意，故此节对裴仁国不具有拘束力。裴仁国依据合同签订情况确认合同相对人仅为万超，于法有据。原判决认定万芳不具备原告诉讼主体资格，并无不当。本案争议关键在于裴仁国应否退还5万元定金问题。案涉合同明确约定，买受人万超应按期支付房款，如买受人违约，该定金视为赔偿金。本案中，付清房款是万超的合同义务，其以银行不同意以万芳、万超共同贷款致贷款不能为由主张解除合同，该合同解除事由系因万超自身原因所致，系属违约行为；依据定金罚则，万超主张返还定金缺乏理据，原判决未予支持并无不当。另，万芳、万超上诉援引的司法解释条文与真实法条不相符合，此节上诉理由无法律依据。 综上，万芳、万超的上诉请求不能成立。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人万芳、万超负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十月二十日 法官助理王连杰 书记员林再松 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……