安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终773号 上诉人（一审原告）：秦晖，男，1963年2月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李勇，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张克，安徽睿正律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：安徽德合典当有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路辉隆大厦，统一社会信用代码91340000595746521G。 法定代表人：王时明，董事长。 委托诉讼代理人：陈辉，安徽元贞律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：安徽海拓置业有限公司，住所地合肥市包河区包河大道**滨江花月小区秀水苑**商业**，统一社会信用代码91340100068085960N。 法定代表人：王松山，董事长。 委托诉讼代理人：王彪，该公司原常务副总经理。 上诉人秦晖因与被上诉人安徽德合典当有限公司（以下简称德合典当公司）、安徽海拓置业有限公司（以下简称海拓置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月27日公开开庭进行了审理，秦晖及其委托诉讼代理人李勇、张克，德合典当公司的委托诉讼代理人陈辉，海拓置业公司的委托诉讼代理人王彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦晖上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认案涉房屋归秦晖所有；3、停止对案涉房屋的强制执行。事实及理由:1、在法院查封前，秦晖已经与海拓置业公司签订有合法有效的书面买卖合同。一审判决关于案涉房屋被查封前没有签订书面合同的认定，与客观事实不符。秦晖是中国民用航空华东地区空中交通管理局安徽分局职工，于2014年参加单位组织的团购房，并为此向单位团购小组代表人汪泓出具了代为购买案涉商品房的委托书，汪泓代表秦晖在内的团购人与海拓置业公司签订了《商品房代购协议书》，协议书约定了所购商品房的位置、户型面积、价格、付款方式，还约定该协议在秦晖与海拓置业公司签订《商品房买卖合同》后方才失效。2014年4月16日，秦晖与海拓置业公司共同确定了房号，并在2015年8月18日之前，支付了全部的购房款。上述协议书名为商品房代购协议，但其内容涉及到委托代理和商品房买卖两种法律关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。一审判决无视当事人已签订在前的书面合同，并拒绝予以评价，属事实认定错误。2、事实上，秦晖已经于2015年8月4日签署了用以备案的《商品房买卖合同》，德合典当公司不正当地阻止海拓置业公司在合同上签名，依法应当视为秦晖与海拓置业公司在案涉房屋查封前签订了书面买卖合同。2015年8月，海拓置业公司向秦晖提供了用以备案的《商品房买卖合同》文本，并在要求秦晖签名后统一保管，以便进行备案等工作。即便海拓置业公司没有同时在该合同上签名，但其系合同文本的提供者，且其统一提供、收回、保管、控制的行为足以表明，秦晖与海拓置业公司已经就《商品房买卖合同》内容，已经达成一致的意思表示且已书面化。按照约定，海拓置业公司负有将商品房买卖合同备案的法定义务，但至法院查封案涉房屋前，其未签名，亦未备案。此后德合典当公司监管海拓置业公司公章，客观上以不正当方式阻止了海拓置业公司在合同上签名和备案。参照我国合同法第四十五条的规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。”一审判决无视海拓置业公司负有的备案义务以及德合典当公司监管海拓置业公司公章使用的情形，并拒绝予以评价，属事实认定错误。综上，请求判如所请。 德合典当公司辩称：1、房屋属于不动产，不动产的变更转让需经依法登记发生效力。涉案房屋查封时登记在海拓置业公司名下，秦晖并非案涉房屋所有权人。2、秦晖应当提供证据证明同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的条件。秦晖主张其购买了涉案房产，但其仅仅提供了其单方签名的合同，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条所规定的已签订合法有效买卖合同的基本情形，不足以排除强制执行。3、涉案房屋于2018年1月建成交付，但该房产于2017年9月20日即被人民法院查封，秦晖是在人民法院查封后才占有该房产，因此，秦晖对案涉房屋的占有也没有法律依据。综上，请求法院驳回其上诉请求。 海拓置业公司辩称：请法院依法裁定。 秦晖向一审法院提出诉讼请求：1、确认海拓置业公司开发的位于合肥市包河区房屋归秦晖所有；2、停止对于位于蓝天花园小区5幢1704室房屋的强制执行。 一审法院经审理查明：秦晖系中国民用航空华东地区空中交通管理局安徽分局（以下简称空管安徽分局）职工，曾参加海拓置业公司蓝天苑项目的团购，该次团购通过安徽盛世大成商业经营管理有限公司向海拓置业公司代购方式进行。秦晖提供的《空管局客户认购单》显示，秦晖认购蓝天苑小区5栋1704室房屋，面积170.06平方米，销售单价1006457元，备注含车位40000元。秦晖于2014年4月16日支付购房意向金30万元，后于2015年2月9日、8月18日分别支付408133.10元、298324元，以上款项由加盖安徽盛世大成商业经营管理有限公司印章的收款收据证实，海拓置业公司予以认可。秦晖称其多次敦促海拓置业公司订立书面合同，但因海拓置业公司自身无法使用公章，故最终未签订书面房屋买卖合同。 另查明，德合典当公司诉海拓置业公司、龙之域公司、四惠大成公司、王松山、江燕、郭飞、陈莉、芦青典当纠纷一案，一审法院作出的（2017）皖01民初521号民事调解书已经生效。在该案诉讼期间，该院于2017年9月20日查封了被执行人海拓置业公司开发的位于合肥市包河区（具体房号：1幢3003，2幢1203、1703、2801，3幢203、403、901、2602，5幢201、1704、1903、1904、2104、2504、2704，6幢504、1904、2002、2003，7幢901）。案涉蓝天花园项目5幢1704室房产在该院查封时登记在海拓置业公司名下。因该案中各义务人未履行生效调解书确定义务，德合典当公司向该院申请强制执行。该院于2018年7月2日立案执行，于2018年11月21日张贴拍卖预告，告知将评估拍卖案涉资产，与该资产有利害关系的权利人可以自公告公布之日起15日内，向该院书面主张权利，逾期视为放弃等。后案外人秦晖提起本案异议，经该院执行庭作出（2019）皖01执异44号执行裁定书驳回秦晖的异议请求，后秦晖提起本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故秦晖应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 案涉房屋系属登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，秦晖主张其购买案涉房屋后就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当提供证据证明其同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。根据该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房产被查封时登记在海拓置业公司名下，秦晖虽主张其购买了案涉房产，但其提供的协议仅为单方签名，海拓置业公司未签章确认，不具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的基本情形，秦晖主张就案涉房产享有所有权及诉请排除强制执行，事实及法律依据不足，不予支持。综上，案外人秦晖关于案涉房产属其所有，法院应停止对案涉房屋执行的请求不成立，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回秦晖的诉讼请求。一审案件受理费14937元，由秦晖负担。 二审中，各方所举证据同一审，相对方质证意见亦同一审。 本院经审查认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：秦晖就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，根据该规定，秦晖应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即其应当举证证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条之规定。本案中，秦晖提供的《委托书》、《商品房代购协议书》、《空管局客户认购单》表明秦晖通过其所在单位中国民用航空华东地区空中交通管理局安徽分局以团购方式购买海拓置业公司开发的案涉房屋，但《商品房代购协议书》第十一条明确载明：“本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效，至甲方购房人员与安徽海拓置业有限供公司商品房的开发商签订《商品房买卖合同》后失效”，可见，该《商品房代购协议书》属于预约合同性质，并非正式商品房买卖合同，且未约定交房时间、逾期交房违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，因此，秦晖主张该《商品房代购协议书》属于商品房买卖合同，缺乏事实及法律依据。秦晖提供的《商品房买卖合同》仅有其单方签字，并无海拓置业公司签字或盖章，秦晖虽认为海拓置业公司未签盖系德合典当公司控制海拓置业公司所致，但未提供充分证据证明，德合典当公司亦不予认可，且自上述《商品房代购协议书》、《空管局客户认购单》签订后至案涉房屋于2017年9月被查封长达数年时间未签订合法有效的《商品房买卖合同》，现有证据不足以表明秦晖对此不存在过错，基于此，一审法院认定秦晖与海拓置业公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》，有事实及法律依据，秦晖此项上诉理由本院不予采信。 综上，秦晖的上诉请求及理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条之规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14090元，由秦晖承担。 本判决为终审判决。 审判长  汪绍平 审判员  陶宝定 审判员  余乃荣 二〇二〇年十月十日 法官助理杨福来 书记员徐珍妮