上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28007号原告(反诉被告)：张传辉，男，1978年7月8日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。原告(反诉被告)：张传强，男，1979年11月2日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：李致远，上海天梯律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李昀，上海天梯律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海澹然资产管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：高忠诚，执行董事。委托诉讼代理人：王羽中，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：金衢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告张传辉、张传强与被告上海澹然资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中,被告向本院提起反诉,本院受理后,与本诉合并公开开庭进行了审理。原告张传辉、张传强及两原告共同委托诉讼代理人李致远,被告委托诉讼代理人王羽中、金衢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张传辉、张传强向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行《商铺租赁合同》。事实与理由：2017年6月12日,原、被告签订《商铺租赁合同》,约定，被告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号楼XXX室、XXX室出租给原告(之后原告实际租赁XXX室),原告用于经营潮汕牛肉火锅,租赁期限为3年加2年,即首次租赁期为3年,3年租期到期后自动续租2年。合同履行过程中，原告一直按约履行合同义务。2020年4月15日,在3年租赁期限即将届满时,被告突然书面函告原告要求终止合同,要求原告于2020年6月30日前搬离。原告认为,被告此举违反了合同约定，并且如果此时终止合同将会对原告造成巨大的经济损失。因为受疫情影响,原告从事的餐饮行业在之前一直无法正常经营，现疫情有所好转,租赁房屋附近的地铁也即将通车,有望扭亏为盈。原告承租商铺后投入大量人力和资金,如被告此时终止合同,则会导致原告公司经营恶化、员工失业等众多负面影响。现为维护原告合法权益,故向法院提起诉讼。被告上海澹然资产管理有限公司辩称：租赁合同已于2020年6月30日到期。虽然合同约定3年租期届满后可以续签两年，但前提是原告必须在此前的履行过程中按期支付租金。然而，原告对于每一期租金的支付均有迟延，少者迟延一两个星期，多者达一两个月。由于原告拖延支付租金，已不符合续租的条件，因此双方的合同已终止。不同意原告的诉讼请求。由于原告未按合同约定期限支付租金，构成违约，因此自动续租的条件不成立，合同已到期。现提起反诉，要求：1、确认租赁合同于2020年6月30日终止；2、原告腾退并交还租赁房屋；3、原告注销或变更上海安陀餐饮有限公司将租赁房屋作为经营地址的工商登记；4、原告向被告支付租赁房屋占有使用费，要求按照人民币(币种下同)2,085.38元/日的标准计算，自2020年7月15日起算至租赁房屋实际腾退交还之日止；5、原告向被告支付因未按期注销营业执照登记的违约金10万元；6、原告赔偿被告因逾期交还房屋导致被告向新承租人支付的违约金(按照1,000元/日的标准计算，自2020年8月10日起算至房屋实际交还之日止)。针对被告上海澹然资产管理有限公司的反诉，原告张传辉、张传强辩称：原告在履行合同过程中不存在违约情形。原告已支付了2020年9月的租金和管理费。每期租金和管理费，均由被告工作人持POS机上门收取，因此何时支付及支付金额均由被告工作人员决定，原告并未迟延付款。况且未注销公司工商登记并未给原告造成损失，不应承担相关违约金。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2017年6月12日，两原告作为承租人(乙方)、被告作为出租人(甲方)，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定，甲方向乙方出租上海市闵行区XX路XXX弄XXX号楼XXX室、XXX室房屋，面积419.79平方米(含分摊面积)；乙方租赁房屋作为潮汕牛肉火锅使用；甲方于2017年7月1日前将房屋交付给乙方先行装修(装修免租期及经营免租期自2017年7月1日至2017年9月30日)。房屋租期自2017年7月1日至2020年6月30日；首期月租金为39,072元；自租赁期开始之日起(除免租期外)2017年7月、2019年7月各租赁年度调整一次租金，租赁调整规则为3.06元、3.37元；租金每三个月为一个支付周期，先支付后使用。首期租金支付时间为2017年7月15日前；以后乙方应于每一个支付周期开始前三天向甲方付清应付租金。若租金支付最后一日为法定休假日，则提前至法定休假日前的最后一个工作日；乙方可以现金、支票、银行转账方式支付租金。若乙方采用银行转账方式支付，乙方将租金支付至甲方指定银行账户：公司名称：上海澹然资产管理有限公司，帐号：XXXXXXX********，开户行为上海招商银行外滩支行；在签订本合同五个工作日内，乙方支付租赁保证金12万元；因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用,甲方可在保证金中扣除,事先书面通知乙方,乙方必须在接到甲方付款通知后5个工作日内支付上述款项的不足部分,并补足保证金;租赁关系终止时,乙方应在10个工作日内将所有添置的可移动的动产部分搬出租赁房屋,乙方应装修复原或甲乙双方确定拆除界面后并付清所有应付费用(包括但不限于租金、公共事业费、综合管理费等),且在该房屋租赁期满后10个工作日内,乙方应将注册于该租赁地址的营业执照、天然气及通讯设备变更地址或注销。上述工作完成之后5个工作日内,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。若乙方未在上述期限内将注册于该房屋的营业执照、天然气及通讯等设备注销的,乙方应向甲方支付赔偿金人民币10万元,甲方有权要求乙方继续履行上述义务；乙方应按时向甲方支付租金。若逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金总额的千分之一向甲方支付违约金；乙方逾期或不足额支付租金累计超过15天，甲方可无条件断水断电，有权单方面通知乙方解除合同；乙方应在本合同提前终止、解除或届满后的10个工作日内自行搬离，并拆除所有其自行投资且可以拆除的、不影响房屋正常使用的设施和设备，取回其所有物品。同时乙方应自行注销或变更该房屋内的营业执照、天然气及通讯等设备，并且甲方可以收回该房屋另行出租，乙方保证金不予退还，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿甲方实际损失。合同补充条款约定：在此合同的基础上，甲、乙双方确认租期3+2(3年+2年)模式签约(3为合同约定实际租赁年限，2为自动续约签约年限)。3年合同期满后，乙方自动续约2年需具备以下条件：乙方在合同约定的3年期限内，租金及综合管理费等相关费用根据合同约定足额按时缴纳。此后，两原告支付了12万元保证金，被告交付了涉案房屋。2017年8月10日，两原告作为股东出资设立上海安陀餐饮有限公司，注册地址为上海市闵行区XX路****楼**。2017年12月20日，被告向原告送达付款通知书，要求于2017年12月27日前支付2018年1月至3月的租金73,405.46元,通知书上打印收款的账户账号。2018年1月2日，两原告向被告退还XX路XXX弄XXX号楼112室房屋，继续承租XXX室房屋，租赁面积调整为262.89平方米。原告于2018年1月13日支付租金24,468元。2018年3月25日，被告向原告送达付款通知书，要求于2018年3月27日前支付2018年4月至6月的租金73,405.46元。原告于2018年3月30日支付3万元，于5月4日支付43,405元。2018年8月2日、8月20日，两原告分别支付24,468.50元租金。2018年9月28日，被告向原告送达付款通知书，要求于2018年9月29日前支付2018年10月至12月的租金73,405.46元。原告分别于2018年9月25日、10月21日、11月20日各支付24,468.50元。2018年12月21日，被告向原告送达付款通知，要求于2018年12月28日前支付2019年1月至3月的租金73,405.46元。原告分别于2019年1月1日、1月22日、2月22日各支付24,468.50元。原告分别于2019年3月21日、4月23日、5月19日向被告各支付24,468.50元(系2019年4月至6月的租金)2019年6月20日，被告向原告送达付款通知书，要求于2019年6月27日前支付2019年7月至9月的租金80,745元。原告分别于2019年6月20日、7月25日、8月24日各支付26,915.40元租金。2019年9月20日,被告向原告送达付款通知书,要求于9月27日前支付2019年10月至12月的租金80,745元。原告于2019年9月17日支付了26,915元，于10月21日支付了53,830元。2019年12月20日，被告向原告送达付款通知书，要求于2019年12月27日前支付2020年1月至3月的租金80,812元。原告于2019年12月28日支付租金20,842元，于2020年1月17日支付6万元。2020年5月6日，被告向原告送达付款通知书，要求于5月8日前支付2020年4月至6月的租金53,894.63元(免交2020年4月租金)。原告于2020年5月6日支付租金3万元，于5月7日支付租金23,894.63元。另查，被告每季度向原告送达要求支付管理费的付款通知书，但原告均未按期付款。由于原告未按期支付管理费，被告曾多次向原告送达《停止能耗告知函》的方式催款。被告向原告送达的付款通知书中均打印了收款账户账号和开户行。2020年4月，被告向原告发出《到期退铺通知书》，主要内容为：租赁合同于2020年6月30日终止；合同到期终止后，乙方(即原告)在15天内将营业执照、食品经营许可证、天然气及通讯设备变更地址或注销后，将相关注销、变更凭证提交甲方(即被告)确认；乙方须于10个工作日内将添置的可移动的动产部分搬离，将房屋交还甲方；乙方于2020年6月30日前的房租、水电、物业等费用应全部结清后，甲方同意保证金作为合同到期终止后退还乙方。原告未按被告的《到期退铺通知书》的要求退还房屋，因此被告又于2020年7月10日、7月14日、7月15日、7月28日发函给原告要求移交商铺。再查，原告已通过银行转账方式向被告银行账户转款支付截止2020年9月底的租金(房屋使用费)。现原告以诉称理由诉至本院，被告则提起反诉。本案庭审后，原告向本院提供了两组微信截屏，原告表示一组微信截屏是原告张传强之妻张利与被告招商部工作人员之间的联系，另一组微信截屏是张利与被告物业人员刘思维之间的联系，以证明被告主动采取以POS机上门收款方式向原告收取租金。对此，被告表示无法核实微信内容，即使微信内容属实，也不能证明原告证明目的，双方并未变更合同约定的付款方式。被告一直发函催促原告按合同约定支付租金。以上事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、被告印发的《到期退铺通知书》，被告提供的租赁费用支付统计表(附POS机付款凭证、银行流水明细)、付款通知书、停止能耗通知书、退铺通知书、上海安陀餐饮有限公司工商登记信息等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定的租期为三年，在合同到期后双方可以续租二年，即表明双方约定的合同租期为三年。对于3年租期届满后是否可以续租，合同约定了续租的前提条件：原告在合同约定的3年租期内，租金、综合管理费等相关费用根据合同约定足额按时缴纳。在符合此条件的前提下，双方再续租两年。“续租”的本质是原租赁合同履行期届满后重新建立新的租赁关系。原、被告约定在合同期满后的续租是附有条件，在满足条件的前提下双方可续租两年，否则三年租期届满后，出租人有权拒绝续租。现原告提出诉讼请求要求继续租赁，续租二年，而被告认为合同已终止，不同意续租，双方争议焦点在于原告是否符合续租的条件。租赁合同约定租金每三个月为一期支付，先付后用，提前三天支付。在合同履行过程中，被告均提前向原告送达付款通知书，要求原告支付到期应付租金，并在通知书中告知了被告的银行账户、账号。但事实上，原告基本未按合同约定及付款通知书的要求按期足额支付当期租金，存在拖延支付的行为。并且，在合同履行过程中，原告亦存在迟延支付综合管理费的情形。原告在庭审中表示，虽然合同约定租金按季度支付，但实际履行中均由被告的工作人员持POS机上门收费，收费时间和金额均由被告工作人员决定，因此双方以实际行为表示双方变更了付款方式和期限。但是，本院注意到，在每季度租金付款日前，被告均书面通知原告要求支付租金，且无论是租赁合同还是付款通知书中均载明了收款的银行账户、账号，无证据证明双方变更了付款期限和方式的约定。在原告未能按合同约定以及付款通知书的要求付款的情况下，被告工作人员上门收款的行为，更能印证了原告逾期付款的违约行为。因此原告关于双方以实际行为变更了合同关于付款期限和方式约定的意见，与事实不符，本院不予采纳。由于原告在合同签订后的3年租期内，存在逾期付款的违约行为，因此，3年租期届满后的续租条件未满足，原告要求续租2年的请求，缺乏合同依据，本院不予支持。由于原告不符合续租条件，则在三年租期届满时，在被告拒绝续租的情况下，租赁合同到期终止履行，原告应当将房屋退还被告。原告已支付了截止2020年9月的房屋使用费，则另应支付自2020年10月1日起至房屋返还之日参照租金标准计算的房屋使用费。房屋占有使用费的本质是原告在合同到期未续租的情况下后继续占有房屋而导致被告作为出租人的房屋租金收益的损失，即房屋占有使用费是用于弥补被告的租金损失。合同约定的日租金标准为3.37元,原告目前仍占有使用的建筑面积为262.89平方米(原承租建筑面积419.79平方米，合同履行过程中退租面积159.9平方米),则每日的占有使用费应当是885.94元。现被告主张的占有使用费是参照日租金的数倍计算为2,085.38元，该占有使用费的计算方式带有惩罚性。考虑到三年期租赁合同是正常履行到期，被告主张惩罚性质的占有使用费，不合理，故本院以租金标准计算占有使用费。合同终止后，根据合同约定，原告作为投资人注册设立于涉案房屋内的公司应当注销登记或迁移注册地址。被告先后多次向原告发送书面通知明确表示不再续租，原告明知其在合同终止履行后需要迁移公司注册地址或注销公司，但原告未能履行该义务，应当承担违约责任。合同约定如原告未能按期履行该项义务则需承担10万元违约金。违约金不仅体现惩罚性功能，更应体现补偿性功能。原告抗辩其未注销公司注册地址的行为未给被告造成损失，被告也未向本院说明其是否因原告上述违约行为导致其产生的具体损失的种类和金额，因此原告对此提出的抗辩意见，有一定合理性，对于被告反诉主张的此笔10万元违约金金额应予调整，本院酌情调整至3万元以体现该违约金的惩罚性功能。被告已收取的原告押金12万元,应退还原告。双方可以在执行过程中将此笔押金与原告应付的违约金、房屋占有使用费进行结算。关于被告反诉要求原告赔偿按每日1,000元计算的逾期交还房屋所产生的违约金损失之请求，缺乏事实基础，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一、二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张传辉、张传强与被告(反诉原告)上海澹然资产管理有限公司于2017年6月12日签订的《商铺租赁合同》终止履行；二、原告(反诉被告)张传辉、张传强于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号楼XXX室房屋返还被告(反诉原告)上海澹然资产管理有限公司；三、原告(反诉被告)张传辉、张传强于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海澹然资产管理有限公司自2020年10月1日起至实际返还房屋之日为止，按每日885.94元标准计算的房屋占有使用费四、原告(反诉被告)张传辉、张传强于本判决生效之日起三十日内办理注销上海安陀餐饮有限公司工商登记或迁移上海安陀餐馀有限公司注册地址的手续五、原告(反诉被告)张传辉、张传强于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海澹然资产管理有限公司逾期办理上海安陀餐饮有限公司工商注销或迁移注册地址的违约金3万元六、被告(反诉原告)上海澹然资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)张传辉、张传强租赁押金12万元；七、驳回原告(反诉被告)张传辉、张传强要求继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海澹然资产管理有限公司的其余反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由原告(反诉被告)张传辉、张传强负担。反诉案件受理费减半收取计1,150元，由原告(反诉被告)张传辉、张传强负担345元，被告(反诉原告)上海澹然资产管理有限公司负担805元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年十月十六日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。