广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初10741号原告（反诉被告）：蔡贤武，男，1988年8月17日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘祎、王月震，分别系北京臻观律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：广州市天河区车陂街车陂第十四股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区车陂东岸祠堂大街**，统一社会信用代码N1440106X1855540XJ。法定代表人：简钜光。委托诉讼代理人：陈果、刘攀，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）蔡贤武诉被告（反诉原告）广州市天河区车陂街车陂第十四股份合作经济社（以下简称车陂十四社）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）蔡贤武及其委托诉讼代理人刘祎、王月震，被告（反诉原告）车陂十四社的委托诉讼代理人陈果、刘攀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）蔡贤武向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方签订的《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还已交纳的第一期月租金1690000元、履约保证金12000000元、使用水电的保证金1000000元并向原告支付相应的利息（以14690000元为基数，按年利率4.20%计算，自2019年10月31日起算至被告实际付清之日止）；3、判令被告向原告支付律师代理费20万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2019年8月23日委托广州市天河区农村集体资产交易中心（以下简称“交易中心”）发布《天河区农村集体资产交易公告》[交易项目编号：车陂经济联社交（2019）00028号]（下称“公告”），公告定于2019年10月23日10时在交易中心对其车陂十四社东圃农贸市场、圃兴市场出租项目（以下简称“标的物业”）进行竞标，其中公告第三条第（五）款第1项中明确，标的物业无报建手续、无房产证，标的物业未办理有关消防手续，无消防检验合格证。公告发布后，我方参加竞标。2019年10月30日，原被告双方签订了《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定被告将标的物业出租给原告。租赁合同第三条第一款约定，原告须一次性向被告交纳人民币12000000元作为合同履约保证金；第三条第二款约定，自2019年11月1日至2022年10月31日的第一期月租金金额为1690000元；第三条第四款约定，原告须一次性向被告交纳人民币1000000元作为使用水电的保证金。原告已于2019年12月21日与2019年12月30日分两笔向被告交纳上述合同履约保证金12000000元、于2019年12月30日向被告交纳第一期月租金1690000元和使用水电的保证金1000000元，共计人民币14690000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”，由于标的物业未取得相关许可，根据上述规定，租赁合同当属无效合同。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，因租赁合同无效，被告应当向我方返还因该合同取得的全部租金和保证金14690000元。由于被告占用本属于原告的款项，我方请求被告承担该部分款项14690000元被占用期间的利息，该利息按年利率4.20%计算，自2019年10月31日起算暂计至2020年6月30日，利息金额暂计为411320元，实际计算至被告实际付款之日止。我方为实现债权而支付了律师代理费20万元，被告应向我方支付该笔费用。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”与《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第二十八条第二款“房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖”之规定，特诉至贵院，请求贵院支持原告所诉请。被告（反诉原告）辩称：一、涉案物业经公开招投标程序确定原告为承租人并与其签署租赁合同，整个程序根据招投标法和农村集体资产管理的相关规定执行，签署的租赁合同系双方真实的意思表示，应当受到法律的保护。（一）涉案物业的招投标过程及最终的竞拍结果合法有效。原告蔡贤武以涉案物业未取得报建手续等，招投标程序违法无效的主张缺少法律依据。首先，相关法律规定未排除历史上未取得报建手续的建筑通过招投标程序对外招租；其次，根据广东省广州市农村集体资产管理相关规定，涉案物业属于农村集体资产，国家对于农村集体资产的管理普遍由地方政府因地制宜制订相关地方性法规或政策予以管理。根据《广东省农村集体资产管理条例》第24条：“农村集体资产经营可以通过农村集体组织与其他组织或个人签订合同，明确双方的权利义务，由其他组织或个人行使经营权，资产所有权不变”的规定，并未排除历史上未取得报建手续的集体资产租赁经营，车陂十四社有权对涉案物业出租。最后，根据《天河区农村集体资产交易管理实施细则》第12条：“农村集体资产应当进入农村集体经济组织所在地的交易服务机构进行交易，严禁将集体资产通过分割立项、化整为零的方式降级交易。符合以下条件之一的农村集体资产交易项目，必须进入区交易中心；……单宗合同标的总金额100万以上（含100万），或单宗合同面积1000平方米以上（含1000平方木），或出租年限10年以上（10年）的集体物业（含厂房、仓库、办公楼、商铺、市场等）使用权发包、出租”的规定，涉案物业无论是租金金额还是合同面积，其作为农村集体资产必须通过区交易中心公开交易（即公开招投标）。因此，车陂十四社依照上述农村集体资产管理规定和处置流程，历经社员大会表决、政府主管部门审批，之后递交区交易中心审核并发布交易公告，至公开竞拍成功，前后耗时超过3个月，整个流程合法合规，信息披露详实（含标的物业的证照手续问题），公开透明，招投标的过程及最终竞拍结果合法有效，应当受到法律保护。（二）原、被告经招投标程序签署的租赁合同系双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条合同无效的情形，应属有效。原告蔡贤武引用2009年施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》主张租赁合同无效，不符合事实与法律规定。涉案建筑兴建于上世纪80年代，鉴于当时管理建设房屋的相关法规尚不完善，兴建时也无强制要求报建，属于历史遗留问题。依照2009年后施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》去适用并规制，与现在广州此类历史建筑大量、普遍存在的现实问题相矛盾，不合理也不公平，同时也不符合法不溯及既往原则。涉案物业招租过程中，原告清楚知悉涉案物业手续等全部现状，在其参与的整个招标流程中签署各类承诺书等文书以及签署租赁合同的过程中，车陂十四社也反复、着重提示情况下，原告仍自愿与车陂十四社签署了租赁合同。从另一层面看，涉案物业经营收益作为车陂十四社村民主要收入来源和基本生活保障，车陂十四社根据国家、省市农村集体资产管理相关规定租赁经营该资产，也不涉及合同法第五十二条规定情形，反而有利于保障广大村民的生计和解决社会民生问题。因此，涉案租赁合同反映了双方的真实意思表示，应属有效。二、原告蔡贤武拒不履行双方签署的租赁合同，车陂十四社有权不退还其合同履约保证金、水电保证金、租金。首先，根据《中华人民共和国招标投标法》第六十条：“中标人拒不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任”的规定，原告蔡贤武中标后第二天拒不履行合同，违反前述法律规定，车陂十四社有权根据前述规定不予退还履约保证金、租金等款项，并有权要求原告赔偿2019年12月以来的租金和利息损失。其次，《交易文件》第四部分“合同履约保证金”条款约定：“如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，将视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有”以及第十一条规定：“1、标的物业无报建手续……竞投人不得以标的物业或其附属设施相关报建、产权证件、消防手续未完善、出租方未能提供相关手续证照证明等为由解除合同或要求出租方支付补偿或赔偿，否则视为竞投人违约，出租方有权单方面终止合同，合同履约保证金归出租方所有，并收回合同标的物业及其附属设施，同时有权追究竞投人造成出租方的经济损失。”根据前述规定，原告无视诚信原则，拒绝履约，导致车陂十四社租赁场地所取得收益之目的落空，车陂十四社有权不予退还履约保证金。最后，《交易公告》中其他需要约定的事项明确：“如竞得人中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，出租方有权单方终止合同，合同履约保证金、水电保证金归出租方所有、且收回竞得人租赁上述租赁物的使用权。”上述文字均加粗加下划线，显著提示，原告清楚知悉并认同后，才交纳保证金参与公开竞投（该竞投保证金其后转做合同履约保证金）。因此，原告蔡贤武违反招投标法的相关规定，拒不履行双方签署的租赁合同，车陂十四社有权不退还合同履约保证金、水电保证金、租金。三、原告主张的利息损失和律师费无事实和法律依据，相反，因原告过错行为造成车陂十四社租金及利息损失，其应当承担赔偿责任。首先，原告蔡贤武自愿参与公开招标，中标后又悔标，违反了《招标投标法》《合同法》等法律法规的规定，违反《交易公告》等文件的约定和承诺，是一种严重违背诚信的行为。庭审中可以看到，原告作为悔约方，毫无悔意，反而想滥用法律规则免除自身过错责任，甚至要求守约方承担利息损失和律师费，该主张毫无事实和法律依据。其次，根据《广东省农村集体资产管理条例》、《广州市农村集体资产交易管理办法》、《天河区村改制公司“三资”交易管理办法（试行）》等规定，农村集体资产的出租须在交易中心公开招标，提交平台交易的集体资产，不得存在合同存续状态。本案中，原告于2019年11月1日和2019年11月12日两次函告车陂十四社，其内容仅系单方认为租赁合同无效。由于原告拒绝履约，导致涉案物业在“三资”平台被列入交易异常，重新提交平台需先处理异常状态。车陂十四社回函要求原告先与车陂十四社协商签署文件解决租赁合同关系，解除异常状态，以达到重新提交平台招标的前提条件。车陂十四社于2019年11月18日、2019年12月30日分别再次向原告发函，督促其至车陂十四社协商解决租赁合同事宜，原告既不回复也不前来协商，导致涉案物业无法重新提交平台招标。原告这种消极拖延行为，造成车陂十四社租金损失以及扩大的损失均由原告承担赔偿责任。最后，在原告拒不履行合同又不协商如何处理期间，车陂十四社努力维持涉案物业的原承租方遗留下的租赁小商户，以临租状态经营，尽量减少租金损失，但涉案物业中东圃市场空置率达30%，圃兴市场空置率高达70%。截止2020年8月31日，因蔡贤武的过错行为给车陂十四社造成租金损失7240370元和利息损失108159.67元，原告应当对车陂十四社前述损失予以赔偿。四、如果本案中的招投标行为和租赁合同最终被法院认定为无效，原告也存在严重过错，应当对车陂十四社的租金损失承担赔偿责任。首先，招投标行为和租赁合同效力与否，应当以法院裁决为准，涉案物业于上世纪80年代建成，主要目的是为了满足东圃周边村民的农贸需求，车陂十四社一直稳定运营至今，也一直正常缴税，市场内铺位也一直正常领取营业执照，原告承租涉案物业经营使用，不存在任何障碍，双方均可正常履行合同。涉案物业的招投标行为和租赁合同效力与否，应当由法院通过查明事实后依法作出裁判，原告通过律师函单方宣称合同无效，也不产生合同无效的法律后果。其次，如果本案中的招投标行为和租赁合同最终被法院认定为无效，原告存在严重过错，根据《合同法》第58条的规定，原告应当赔偿车陂十四社租金损失。车陂十四社作为农村集体经济组织，该组织成员主要收入来源于集体资产经营收益，作为集体资产管理者，一方面必须按照国家、省市相关规定对外公开招标出租集体资产，无论该资产手续是否齐全，否则物业会被“三资”系统识别并标注为“闲置”状态，一旦出现“闲置”状态且不对外租赁，村民面临生计压力，引发社会不稳定因素，另一方面村社干部将被上级主管部门以不作为问责。这样的现实情况下，车陂十四社只能对外招租。为尽量避免信息不对称引发矛盾，车陂十四社本着诚信为本在招投标中充分披露涉案物业的权属、证照等所有情况，并反复提醒竞投人物业的基本情况。原告也是在充分知悉涉案物业全部情况后，签署了竞投的承诺函，参与竞拍，在共计34次举牌竞投中蔡贤武共举牌12次，最后蔡贤武以最高价竞得成功，之后签订租赁合同。以上行为均是原告自愿的真实意思表示。2019年10月30日签署租赁合同后，仅隔一天，2019年11月1日原告即发函主张合同无效，原告声称的其签署合同后咨询律师才知道法律后果的说法，作为一个完全民事行为能力人且参与上亿标的金额的商业交易行为，其辩解完全违背日常生活经验法则。实际上在村集体多年来的招标中确实存在这类恶意竞拍人，其之所以以合同无效为由拒绝履行租赁合同，实际上因其认为中标价高，利润空间有限，才想以集体物业历来手续不齐，滥用法律规则退出。此外，通过这种打着合法旗号的方式退出，导致第一次招标失败，村社重新招标时必然会按规定降低起拍价，反复滥用法律规则循环几次，致招标多次失败，价格逐次降低，最后达到以偏离市场行情的低价承租物业之目的。本案中，原告的这种行为根本无视招投标时的承诺，中标后立即反悔，严重违反诚信原则，该恶意行为导致车陂十四社较大损失。基于原告的严重过错行为，应当对车陂十四社主张的全部经济损失予以赔偿。最后，车陂十四社依照农村集体资产交易的要求进行公开交易，整个流程耗时久，原告的不诚信行为导致车陂十四社需再次进行招投标。前次招投标中，车陂十四社自2019年7月24日编制相关出租交易文件，期间根据《天河区农村集体资产交易管理实施细则》第23条第三款的规定，公告时间不得少于60日，至2019年10月30日签署租赁合同，总耗时超过3个月，再次招投标同样需要超过3个月的时间，而且在车陂十四社多次要求的情况下，原告拒不配合车陂十四社解除“三资”系统中的“异常”状态，造成平台认为双方租赁关系处于不确定状态。直到2020年7月13日，车陂十四社收到原告的起诉状后，才据此再次与平台方沟通，经多方协调，为避免集体资产损失扩大，平台暂同意涉案物业上平台招标，但期间平台收到因本案纠纷相关投诉的，招标将被中止。车陂十四社于2020年8月1日召开社员大会表决后，交易方案提交村级和街道审批后交平台招标，大概于2020年11月中下旬竞投。基于此，因原告的恶意行为，造成车陂十四社无法按照中标金额收取租金，除去小商户交纳的临租外，损失仍超过700万元，原告应当承担全部的赔偿责任。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。车陂十四社基于维系村民生计的责任和服从上级主管部门对农村集体资产管理的要求，公开招标确定涉案物业承租人，并事先在招标文件中充分披露物业基本情况，原告在充分知悉物业基本情况后，仍自愿参加竞投，但中标后立即悔约，拒不履行合同，其行为有悖诚信原则，应当根据《招投标法》《合同法》等法律规定承担不能退回保证金和赔偿车陂十四社经济损失的法律责任，以维护民事活动的基本秩序。此外，当前全国范围内存在大量农村集体资产基于历史原因而不具备符合现行法律要求的证照手续，在目前的经济交往中存在固有的法律漏洞，虽然不影响合同履行，可正常经营，但容易被别有用心的人恶意利用，侵害集体资产所有人的合法权益。因此，希望法院在充分考虑类似集体资产形成历史背景、交易背景、管理现状、村民生计需求、原告真实目的等因素，在本案招投标行为和租赁合同给予积极的法律评价。即便最终法院依据现有法规作出否定性评价，也希望法院对原告这种无视信用和交易规则的行为给予法律惩戒，支持车陂十四社的答辩理由和反诉请求，维护正常的招投标秩序、保护村民的合法权益，维护社会稳定和公平公正。被告（反诉原告）车陂十四社向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人蔡贤武赔偿反诉人租金损失7240370元（租金损失计算自2019年12月1起至2020年8月31日止）及逾期付款利息（利息自2019年12月1日至实际清偿之日止,按照同期全国银行间同业拆解中心受权公布贷款市场报价利率计算）；2、判令被反诉人蔡贤武承担全部的诉讼费用。事实和理由与上述车陂十四社答辩意见一致。关于上述租金损失的构成，是按照涉案租赁合同约定的租金标准的计算后扣减了该期间原有租户缴纳的租金，具体计算方式详见反诉状的计算明细表。原告（反诉被告）蔡贤武就反诉辩称：一、双方的合同无效，则被答辩人主张我方违约的说法无从谈起，其主张解除合同亦没有任何根据。由于标的物业未取得相关许可，租赁合同当属无效合同。由于合同自始无效，我方违约的说法无从谈起；因没有有效的合同，被告车陂十四社主张解除合同亦没有任何根据。二、被答辩人提交的案例（广州市中级人民法院关于广州市理念酒店金属家具制造有限公司、广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社确认合同无效纠纷二审民事判决书）【案号为（2015）穗中法民二终字第878号】与本案的法律关系及事实完全不同，且前者属于违反竞投规则与招标投标法的情形，本案属于合同无效情形。首先，被告车陂十四社提交的案例中的法律关系是承包合同关系，而本案是租赁合同关系；其次被告提交的案例中即便发出成交确认书属于承诺行为，但招标文件仍要求签订后续合同，而案例中双方还未签订后续合同，属于违反招标投标法相关规定的行为。而本案既完成了招投标环节又完成了合同签订环节，与前述案例事实并不相同。即便前述案例中成交确认书发出后合同即告成立，但归根到底并不涉及合同无效问题。而本案中不管中标确认书被视为承诺还是后续签订的书面合同，均因违反了相关规定而归于无效。既然合同已无效，就没有违约之说。这是被答辩人提交的案例与本案的根本区别。三、因原告违约的说法无从谈起，被答辩人即便有损失也无权向我方主张。首先，被答辩人对其损失并未提供相关的证据。其次，即使被答辩人有损失，本案属于因合同违反相关规定而归于无效的情形，我方违约的说法无从谈起，因此，被答辩人的损失无法向我方主张。经审理查明：案涉物业车陂十四社东圃农贸市场、圃兴市场位于广州市天河区车陂东康路4号、6号，占用土地属于广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社农民集体所有，该社证明涉案物业产权归被告车陂十四社所有。双方当事人确认涉案物业无报建手续、无房产证，标的物业未办理有关消防手续，无消防检验合格证。2019年7月24日，被告车陂十四社就车陂十四社东圃农贸市场、圃兴市场出租项目编制《天河区农村集体资产交易文件》，委托广州市天河区农村集体资产交易中心进行公开招标，交易中心于2019年8月23日发布《天河区农村集体资产交易公告》，其主要内容如下：一、竞投人资格要求（一）竞投人必须是在中华人民共和国境内注册并合作运作的独立法人、经工商登记注册的个体户（非独立法人资格）或具有完全民事行为能力的自然人，除法律另有规定的外。二、资产情况（一）交易资产类型：物业资产；……（六）产权现状：无证面积。三、交易要求（三）交易底价、交易保证金：3、交易竞投保证金为5000000元，在报名结束前以银行转账方式（拒收现金存款）确保资金到达保证金账号（转账时在用途栏附加信息栏请填写“竞投交易保证金”）。若不能成功竞得的，将在该宗交易结果公示后5个工作日内一次性不计息全额返还该受让意向人，若成功竞得，受让方的交易保证金将在合同签订后5个工作日内不计息全额返还，或按照交易公告的约定转为合同履约保证金。（四）租赁/承包期限：7年，2019-11-01至2026-10-31。五、其他需要约定的事项：3、竞得人签订合同前须向出租方缴纳人民币100万元作为水电费保证金，合同期满后，竞得人结清水电费，该保证金原数不计息全额退还竞得人；……8、竞得人的交易保证金为5000000元将转为合同履约保证金12000000元、水电保证金100万元及第一个月租金（以成交价为准），不足的金额由竞得人在合同签订前向出租方补齐，竞得人需补缴上述费用后方能签订合同。如竞得人中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，出租方有权单方终止合同，合同履约保证金、水电保证金归出租方所有，且收回竞得人租赁上述租赁物的使用权。该公告第三条“交易要求”第（五）项“其他需要约定的事项”中明确，涉案物业无报建手续、无房产证，标的物业未办理有关消防手续，无消防检验合格证。2019年10月21日，原告蔡贤武报名参加投标，明确表示其本人清晰了解交易竞投规定、规则和交易项目情况，自愿报名参与竞投，保证已按要求交纳本项目交易保证金，并承诺遵守相关法律法规和交易竞投管理规定、规则，愿意承担因本人违反竞投规则或违反合同条款造成没收该项交易保证金的全部责任。当日，蔡贤武通过转账的方式向广州市天河区农村集体资产交易中心支付5000000元作为竞投交易保证金。2019年10月23日，原告蔡贤武参加标的物业的竞投，以最高价1690000元/月中标。竞价结束后，原告蔡贤武与被告车陂十四社当场签订《天河区农村集体资产交易确认书》并对外公示中标结果，公示时间为2019年10月23日至2019年10月29日。公示结束后，车陂十四社（下称出租方、甲方）与蔡贤武（下称承租方、乙方）于2019年10月30日签订《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》（下称“租赁合同”），其主要内容如下：第二条、租赁期限：本合同项下的物业租赁年限为7年，自2019年11月1日至2026年10月31日止。免租期为无。第三条、合同履约保证金、租金及支付方式：（一）合同履约保证金及支付方式:本合同签订前5天内，乙方须一次性向甲方交纳人民币12000000元作为履行本合同的保证金。保证金不计利息，不抵作租金。合同期届满后，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回乙方；如乙方违反本合同有关条款，甲方有权解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述物业的使用权；如甲方违法解除合同，应双倍退还保证金。（二）租金标准和支付方式：租金采用递增方式计算，租金递增从第37个月开始，每36个月递增10%。租金按月计算，每月的5日前，以银行转账的方式支付。具体金额如下：自2019-11-01至2022-20-31，月租金金额1690000元；（三）在合同期内，乙方须按规定期限交租金。凡拖欠租金的，需加收违约金，违约金每天按照所欠租金2‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方根本违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同。第四条、场地交付：（一）甲方于2019年11月1日（合同期起始日）前将该物业交付乙方使用。第十一条、其他约定事项：1.标的物业无报建手续，无房产证，标的物业未办理有关消防手续，无消防检验合格证。竞投人于竞投前已对标的物业现状，包括报建手续、产权情况、证照手续情况、消防证照办理要求、合同标的物业是否满足消防证照办理条件等作充分了解，并同意按现状承租，竞投人需办理消防证照、环保证及其他证照等，自行承担全部费用。竞投人不得以合同标的物业或其附属设施相关报建、产权证件、消防手续未完善、出租方未能提供相关手续证照证明等为由解除合同或要求出租方支付补偿或赔偿，否则视为竞投人违约，出租方有权单方面终止合同，合同履约保证金归出租方所有，并收回合同标的物业及其附属设施，同时有权追究竞投人造成出租方的经济损失。当日，蔡贤武通过银行转账的方式分三次向车陂十四社支付保证金7000000元、11月租金1690000元及水电保证金1000000元。2019年11月1日，原告蔡贤武委托律师向车陂十四社发出《律师函》，正式函告：委托人蔡贤武与车陂十四社签订的租赁合同已确认为无效，并要求车陂十四社自收到律师函之日起5个工作日内返还蔡贤武已交纳的全部保证金和租金。2019年11月2日，车陂十四社发出《关于交接承租物业的通知》，要求蔡贤武在《商铺租赁合同》签订之日起5个工作日内完成承租物业的接收事宜。2019年11月4日，车陂十四社回函表示：“租赁合同是合法、有效的”“在整个投标、签订合同的过程中，蔡贤武都是明知标的物业没有相关许可的，现在贵律师所函又确认租赁合同无效，但在公告的第三条第五款第1项规定，竞投人不得以合同标的物业或其附属设施相关报建、产权证书、消防手续未完善、出租方未能提供相关手续证照证明等为由解除合同或要求出租方支付补偿或赔偿，否则视为竞投人违约，出租方有权单方面终止合同，合同履约保证金归出租方所有，并收回合同标的物业及其附属设施，同时有权追究竞投人造成的出租方的经济损失”。蔡贤武委托的律师于2019年11月12日再次向车陂十四社发函表示：“我方坚持此前认为租赁合同无效，贵方应全额退还已付款项的意见。”2019年11月18日，车陂十四社复函称：“一、因蔡贤武方的原因造成租赁合同无法继续履行，蔡贤武应尽快与我社协商解除合同，以减少因拖延时间造成我社的租金损失，减轻蔡贤武的违约责任。二、只有先解除蔡贤武与我社的租赁合同，我社才能对标的物业重新进行招投标。所以在蔡贤武与我社解除租赁合同后，至我社重新招投标并新租赁合同生效时止，我社在与蔡贤武协商因蔡贤武解除租赁合同所造成的违约责任问题，同时协商解决租赁合同中已付款项问题，该违约责任包括且不限于我社的租金损失、重新招投标的费用等”。2019年12月30日，被告车陂十四社发出《关于督促蔡贤武妥善处理承租事宜的函》，其主要内容如下：“一、自2019年10月31日以来，我社已多次通过口头、书面等形式通知蔡贤武接收《商铺租赁合同》中的物业。蔡贤武因其个人原因至今未接收上述物业，但其仍应依照《商铺租赁合同》约定按期向我社缴纳应付租金等费用。二、根据《商铺租赁合同》约定，蔡贤武若拖欠租金30天以上，将视作蔡贤武根本违约。我社有权解除合同，没收合同履约保证金，收回上述物业，同时因蔡贤武拖欠租金、拖延履行合同、消极协商等给我社造成的扩大损失也由蔡贤武承担。三、蔡贤武应于2020年1月15日前，至我社当面协商《商铺租赁合同》中物业承租事宜。否则，我社将不得不诉至法院，要求蔡贤武承担违约责任，赔偿我社损失”。上述事实有《集体土地所有权证》《证明》《天河区农村集体资产交易公告》《天河区农村集体资产交易报名表（个人）》《天河区农村集体资产交易文件》《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》、银行转账凭证及当事人陈述、相关往来函件等为证。另，原告蔡贤武提交了《委托代理合同》及金额为10万元的转账凭证，拟证明本案诉讼委托律师，律师代理费用约定为20万元，已支付10万元。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人确认的事实可知，案涉物业未取得建设工程规划许可证，故涉案商铺租赁合同为无效合同。原告蔡贤武要求确认涉案商铺租赁合同无效的诉讼请求合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案物业尚未移交原告占有使用，未产生占有使用费，原告诉求被告返还履约保证金1200万元、水电保证金100万元、第一个月租金169万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告蔡贤武诉求上述款项利息返还问题，本院认为，在承租人占用使用租赁物的情况下，一般应当支付使用费，该费用可与占有资金一方应当支付的资金占用费相互抵消，故在一方返还租赁物前，另一方仅须支付本金，无需支付利息。本案中，原告蔡贤武支付定金等相关款项后尚未占用租赁物，即提出合同无效并要求返还款项，故被告车陂十四社返还原告蔡贤武的资金应该包括资金孳息，孳息应从2019年10月31日起计至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原、被告双方作为租赁合同的承租方和出租方，均在明知租赁物未有报建手续，未取得规划许可的情况下仍签订租赁合同，直接导致租赁合同无效，双方对此均存在过错且过错相当。原告诉求被告支付案件律师费，该费用并不是合同无效导致的直接损失，且原告对合同无效存在过错，故本院对该诉求不予支持。关于被告反诉租金损失的问题。本院认为，被告车陂十四社所主张的租金损失系合同正常履行的经营利润，属于履行利益，由于双方签订的合同不具法律效力，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故其预期利益损失的主张不应得到支持。同时，对于租赁合同的无效，被告本身存在同等过错，因此即使因为合同无法按照预期履行需要重新出租产生的空置期的利润损失，亦应由其自行承担，故本院对被告反诉租金损失不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）蔡贤武与被告（反诉原告）广州市天河区车陂街车陂第十四股份合作经济社于2019年10月30日签订的《天河区农村集体资产交易商铺租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）广州市天河区车陂街车陂第十四股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告（反诉被告）蔡贤武履约合同保证金12000000元、水电保证金1000000元、租金1690000元并支付相应的利息（以14690000元为基数，自2020年10月31日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）蔡贤武的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市天河区车陂街车陂第十四股份合作经济社的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费113608元、保全费5000元，由原告(反诉被告)蔡贤武负担4300元，被告(反诉原告)广州市天河区车陂街车陂第十四股份合作经济社负担114308元。反诉费31620元，由被告(反诉原告)广州市天河区车陂街车陂第十四股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海坚人民陪审员  伍建红人民陪审员  严立群二〇二〇年十月二十七日书 记 员  庞慧明