北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0118民初10068号原告：北京墨臣睿域投资管理有限公司麦语酒店分公司，住所地北京市密云区古北口镇司马台村沙岭48-1。统一社会信用代码x。负责人：赖军。委托诉讼代理人：魏媛媛，北京墨臣睿域投资管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。被告：于洪波，男，1962年5月15日出生，汉族，黑龙江省方正县人，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：张春雨，北京慕公律师事务所律师。原告（反诉被告）北京墨臣睿域投资管理有限公司麦语酒店分公司（以下简称墨臣睿域公司麦语酒店分公司）与被告（反诉原告）于洪波房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）墨臣睿域公司麦语酒店分公司的委托诉讼代理人魏媛媛、王铮；被告（反诉原告）于洪波及其委托诉讼代理人张春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。墨臣睿域公司麦语酒店分公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与于洪波签署的《房屋租赁协议》于2018年8月23日解除；2.判令于洪波腾退租赁房屋，即北京市密云区x镇x村x岭x-x2/x-x3/x1-x2的3栋房屋；3.判令于洪波支付自2018年1月1日起至2018年8月23日的租金14万元，并就逾期支付租金按照日千分之五向我公司支付逾期付款的违约金；判令于洪波支付自2018年8月24日起至2019年12月1日的房屋占有使用费28万元；判令于洪波支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按年租金220500元计算；4.判令于洪波承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年1月1日，我公司与于洪波签订《房屋租赁合同》，约定于洪波承租我公司租赁的位于北京市密云区x镇x村x岭x-x2、x-x3、x1-x2的3栋房屋。租赁期限为16年，自2017年1月1日起至2033年1月1日止，免租期为3个月；租金标准为签约之日起前三个年度每年21万元整，第四年起每三年租金递增5%，租金支付方式为：每年1月6日前支付当年的全年租金。合同签署后，我公司按照房屋租赁合同的约定履行了租赁房屋的交付义务，于洪波也接收验收了房屋并实际投入使用。于洪波在2017年1月向我公司支付了21万元，该款项包括52500元的房屋押金以及合同生效之日起至2017年12月31日前的房屋租金。根据租赁合同的约定，于洪波应在2018年1月6日前支付2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租金共计21万元，但于洪波并未实际支付，我公司多次敦促其履行付款义务未果。根据房屋租赁合同第十一条的约定，乙方逾期支付租金超过60日的，除支付逾期租金外，还应向甲方支付所欠租金部分的日千分之五的滞纳金，并且甲方有权解除合同，乙方投资的不动产归甲方。鉴于于洪波逾期履行租金支付义务已超半年有余，我公司根据前述合同约定行使了合同约定的解约权利，委托律师发函通知其解除合同，并要求于洪波腾退房屋。同时于洪波仍应履行租金支付义务，并按照合同约定支付违约金。鉴于于洪波违反合同约定不履行房租缴纳义务，我公司诉于法院。诉讼过程中，墨臣睿域公司麦语酒店分公司变更诉讼请求为：1.确认我公司与于洪波签署的《房屋租赁协议》已于2018年8月23日解除；2.判令于洪波腾退租赁房屋，即位于北京市密云区x镇x村x岭x-x2、x-x3、x1-x2的3栋房屋；3.判令于洪波支付2018年1月1日起至2018年8月23日房屋租金14万元，并就逾期支付租金按照日千分之五向我公司支付逾期付款的违约金；4.请求判令于洪波支付2018年8月24日起至2019年12月31日止房屋占用使用费28万元，并就逾期支付金额按照日千分之五向我公司支付逾期付款的违约金；5.判令于洪波支付2020年1月1日起至实际腾退之日止，按年租金220500元标准支付房屋占用使用费用，并就逾期支付金额按照日千分之五向我公司支付逾期付款的违约金；6.判令于洪波承担本案全部诉讼费。于洪波辩称：根据我向北京市规划和国土资源管理委员会密云分局申请的政府信息公开后收到的《信息公开告知书》答复可知，建设单位并未向该局申请过，该局也未发过相关的房屋规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《城乡规划法》的相关规定，墨臣睿域公司麦语酒店分公司与我签订的《房屋租赁合同》应为无效合同；针对墨臣睿域公司麦语酒店分公司主张的租金及占有使用费问题，关于正常使用期间的租金，墨臣睿域公司麦语酒店分公司应当配合我办理相关的经营手续，提供办理营业执照的相关材料，但由于承租的房屋属于违法建筑及其他原因，墨臣睿域公司麦语酒店分公司没有提供相关材料，导致我无法办理营业执照。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条的规定，正常使用期间的租金应予减少。针对新冠病毒疫情期间的租金，根据最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，我在疫情期间，没有经营收入，恢复营业后，游客极少，收入微薄，墨臣睿域公司麦语酒店分公司应该免除或减少我的租金。综上，不同意墨臣睿域公司麦语酒店分公司的诉讼请求，涉案房屋租赁合同无效后，双方均有相互返还的义务，在我向墨臣睿域公司麦语酒店分公司腾退房屋后，墨臣睿域公司麦语酒店分公司应返还我交付的押金。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，我方承租房屋后，为了方便经营，按照长期租赁和营业的目的对涉案房屋进行了装修，并根据房屋大小及营业需要，定制了相应的家用电器等，投入了大量的人力、物力，现由于墨臣睿域公司麦语酒店分公司的原因，导致我方无法办理营业执照，无法正常营业，对此，墨臣睿域公司麦语酒店分公司作为出租方有严重的过错，应赔偿我的装修装饰损失和经营经济损失，故提出反诉如下：1.判令墨臣睿域公司麦语酒店分公司退还押金52500元；2.判令墨臣睿域公司麦语酒店分公司赔偿房屋装修、装饰损失182.5万元；3.判令墨臣睿域公司麦语酒店分公司赔偿房屋经营经济损失109.35万元；4.判令本案诉讼费由墨臣睿域公司麦语酒店分公司负担。诉讼过程中，于洪波变更第2、3项诉讼请求为：2.判令墨臣睿域公司麦语酒店分公司赔偿房屋装修、装饰损失1328523.22元；3.判令墨臣睿域公司麦语酒店分公司赔偿房屋经营经济损失50万元。墨臣睿域公司麦语酒店分公司针对于洪波的反诉辩称：涉案房屋有相关规划手续，已经主管部门批准予以建设，所以涉案合同不存在无效的情形。我公司不认可于洪波所陈述的因我公司无法提供产权证明致使其无法办理营业执照，在实际过程中，于洪波从未向我公司提出办理营业执照的任何诉求，另外合同中约定的经营方式也是民宿形式，民宿和酒店是有本质区别的，只需个体经营的执照即可，并不需要相关酒店注册公司的资质。现于洪波在实际经营中以x民宿的相关证照并悬挂相关x的字号进行经营。双方合同解除的原因系于洪波违反合同约定未缴纳租金，违约方为于洪波，故不同意于洪波的反诉请求。本案经审理认定的事实如下：墨臣睿域公司麦语酒店分公司（甲方）与于洪波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、甲方房屋坐落于北京市密云区x镇x村x岭x-x2、x-x3、x1-x2，共3栋，每栋各贰层。第二条、房屋用途：用于民俗旅游接待住宿、会议、餐饮、娱乐等服务经营使用。除双方另有约定，乙方不得任意改变房屋用途。第四条、租赁期限:1、租赁期:16年。2、租赁期限：自2017年1月1日起至2033年1月1日止。3、免租期：3个月。4、免租期期限：自2017年1月1日至2017年4月1日止。第五条、租金及押金：1、租金标准：每年租金为（人民币）小写：210000元，大写：贰拾壹万元整。租金为不含开票价格。2、房屋押金：房屋押金为3个月房租，即小写：52500元，大写：伍万贰仟伍佰元整。房屋押金于首次支付房租时一并支付。第六条、付款方式：乙方按年度支付租金给甲方。自本合同签订之日起5日内，乙方向甲方支付当年度租金，即2017年1月6日前乙方向甲方支付：210000元（年租金210000元-免租期租金52500元+押金52500元），之后分别于每年1月6日前乙方向甲方支付210000元。本合同签订之日起前三个租赁年度，每年年租金为人民币21万元；从第四个租赁年度起，每三个租赁年度租金递增一次，递增后的年租金是在上三个年度年租金标准的基础上递增5%，以此类推，租金支付周期不变，具体为：2017.01.01-2020.01.01，年租金210000元；2020.01.01-2023.01.01，年租金220500元；2023.01.01-2026.01.01，年租金231525元；2026.01.01-2029.01.01，年租金243101元；2029.01.01-2032.01.01，年租金255256元；2032.01.01-2033.01.01，年租金268019元。第九条、在租赁期限内，如遇到以下问题的处理原则为：二、房屋的装修改造、使用及维护。2、使用及维护。C、甲方应配合乙方办理相关经营手续，提供乙方办理经营证照所需的相关证明材料。乙方独立合法经营，并自行承担因此产生的全部责任。乙方经营行为导致的责任与甲方无关。由此给甲方造成损失的，甲方有权向乙方追偿。第十一条、违约责任：甲方违约事项：（1）甲方无故提前解除本合同的，应向乙方退还剩余租赁期限的租金余额，按当年度租金总额的20%向乙方支付违约金，并赔偿乙方投资装修、改扩建房屋的不动产经济损失（以第三方评估为准）；（2）甲方存在其他严重的违约行为的，每项违约，均按当年度租金总额的20%承担违约金；（3）因甲方原因导致乙方无法正常经营或无法正常使用租赁房屋的，可以解除本合同，并承担当年度租金总额20%的违约金，按评估价赔偿乙方的固定资产投入损失。乙方违约责任：（1）乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金部分的千分之五向甲方支付违约金；（2）乙方无故提前解除本合同的，应按当年度租金总额的20%向甲方支付违约金；（3）乙方逾期支付租金超过60日的，除支付逾期租金外，还应向甲方支付所欠租金部分的日千分之五的滞纳金，并且甲方有权解除合同，乙方投资的不动产无偿归甲方所有；（4）乙方存在其他严重的违约行为的，每项违约，均按当年度租金总额的20%承担违约金。合同签订后，墨臣睿域公司麦语酒店分公司将房屋交付给于洪波。于洪波向墨臣睿域公司麦语酒店分公司支付第一年租金21万元（含押金52500元）。墨臣睿域公司麦语酒店分公司除向本院提交上述房屋租赁合同外，另向本院提交以下证据：第一组证据：律师函快递发送记录，证明墨臣睿域公司麦语酒店分公司于2018年5月23日向于洪波发送律师函，催缴于洪波履行合同约定的租金给付义务；律师函及快递发送记录，证明于洪波经催缴后仍未给付相应租金，墨臣睿域公司麦语酒店分公司于2018年8月20日向于洪波发送解除通知，解除双方签订的房屋租赁合同。第二组证据：密云县x镇人民政府（以下简称x镇政府）与x公司签订的《房屋租赁合同》；x公司与北京墨臣睿域投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同转让协议》，证明x镇政府于2013年12月23日将涉案房屋出租给x公司，墨臣睿域公司麦语酒店分公司经x镇政府同意与x公司签订租赁转让协议，取得涉案房屋的承租权。第三组证据：x镇政府于2019年9月6日及2020年4月9日出具的情况说明，证明该政府不禁止墨臣睿域公司麦语酒店分公司对外转租及涉案房屋地块规划情况。第四组证据：密云县人民政府关于x镇x村实施新农村建设的批复（密政函（2010）92号）；密云县人民政府关于x镇x建设总体规划的批复（密政函﹝2010﹞144号）；北京市人民政府关于密云县二〇一一年度批次建设用地的批复（京政地字﹝2011﹞108号）；密云县x镇x新村总体规划及规划图；密集用（2011）第00005号集体土地使用证；墨臣睿域公司麦语酒店分公司环境审查批复及回复意见（密环保审字（2015）116号）。第五组证据：（2019）京长安内经证字第37336号公证书、（2019）京长安内经证字第37337号公证书、（2019）京长安内经证字第37338号公证书，证明自2018年起于洪波以x字号在美团、携程、大众点评网等网站发布涉案房屋预订信息，实际正常经营。第六组证据：携程预定截图及于洪波悬挂字号照片，证明实际经营中，于洪波在订房网站以x民宿名义进行经营，并悬挂x字号。经质证，于洪波对房屋租赁合同的真实性认可，但认为涉案房屋没有规划许可证，房屋租赁合同应认定为无效。对第一组证据认为没有其本人签字，对其不发生法律效力。对第二组证据的真实性认可，但认为涉案房屋为x村委会所有，x镇政府无权出租涉案房屋。对第三组证据的真实性无法确认，证明目的不认可。对第四组证据的真实性认可，证明目的不认可，该组证据中一类为向相关部门的申请，一类为相关部门的批复，并无涉案房屋的规划许可证。对第五组证据中（2019）京长安内经证字第37336号公证书，认为与本案无关联，其他两份公证书的真实性认可，并称不否认进行过零星的经营，但因为没有取得营业执照，造成经营收入大大减少。对第六组证据的真实性认可，并称因墨臣睿域公司麦语酒店分公司未协助办理营业执照，其迫于无奈租赁别人有营业执照的房子挂牌经营。于洪波为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：第一组证据：《房屋租赁合同》；政府信息答复书，证明双方签订的《房屋租赁合同》，由于涉案房屋没有建设规划许可证，应认定为无效。第二组证据：个体工商户名称预先核准通知书；微信截图；催告函，证明其在办理工商登记时，由于墨臣睿域公司麦语酒店分公司无法提供相关证明，其在催告多次后仍无法提供，导致其承租房屋无法正常经营。第三组证据：x村民委员会出具的情况说明，证明其多次找村委会开具证明，但村委会认定承租方为墨臣睿域公司麦语酒店分公司，拒不开具房产证明，导致其承租房屋无法办理营业执照，无法经营。经质证，墨臣睿域公司麦语酒店分公司对房屋租赁合同的真实性认可，证明目的不认可，认为根据城乡规划法的规定，建设工程规划许可证是针对国有土地的，集体土地并没有建设规划许可证，在其公司提交的证据中，规划委员会密云分局是同意密云政府的规划建设的，所以双方的合同是有效的；对于政府信息答复书的关联性及证明目的不予认可，该答复告知书是规划委员会给x1公司的答复，与本案无关联性；对于个体工商户名称预先核准通知书的关联性不予认可；对于微信截图，因不是原始载体，对真实性及证明目的均不认可；对于催告函的真实性及证明目的不认可；对情况说明的真实性认可，但认为涉案房屋是x镇政府开发的，并已将包括涉案房屋在内的53栋房屋出租给其公司统一管理，因此x村委会无法出具相关证明。为证明其反诉讼请求，于洪波提交证据如下：1、房屋租赁合同，证明该合同因违反法律的强制性规定，应认定为无效。2、押金条，证明其交纳租房押金52500元。3、设计改造及正常开支票据、装修票据，证明其对房屋装修、装饰费用共计1613825.92元。经质证，墨臣睿域公司麦语酒店分公司对房屋租赁合同的真实性认可，证明目的不认可；对押金条的真实性认可；对设计改造及正常开支票据、装修票据的真实性不认可。诉讼过程中，依于洪波申请，本院依法委托北京润恒国金工程咨询有限公司对涉案3套房屋装修费用进行评估鉴定。北京润恒国金工程咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书征求意见稿，鉴定结果为：1.1确认部分，此部分造价合计为838900.08元，大写：捌拾叁万捌仟玖佰元零捌分。其中：弃土或渣土运输和消纳费461.68元，安全文明施工费31225.03元，社会保险及住房公积金费26468.46元，税金83134.24元；1.2争议部分，按墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述，此部分造价合计为9720.68元，大写：玖仟柒佰貳拾元陆角捌分，其中安全文明施工费385.93元，社会保险及住房公积金费510.41元，税金963.31元；明细如下：1.2.1室外玻璃雨棚按4.5.1条墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述此部分造价合计为0元；1.2.2x-x2及x-x3砌筑墙体及屋面按4.5.2条墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述此部分造价合计为0元；1.2.3地砖下找平层厚度按4.5.3条墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述此部分造价合计为9720.68元；1.3争议部分，按于洪波陈述，此部分造价合计为43045.95元，大写：肆万叁仟零肆拾伍元玖角伍分。其中：安全文明施工费1708.39元，社会保险及住房公积金费2270.22元，税金4265.82元；明细如下：1.3.1室外玻璃雨棚按4.5.1条于洪波陈述此部分造价合计为1486.75元;1.3.2x-x2及x-x3砌筑墙体及屋面按4.5.2条于洪波陈述此部分造价合计为27775.02元；1.3.3地砖下找平层厚度按4.5.3条于洪波陈述此部分造价合计为13784.18元;1.4非建设工程范围内的家具家电等，此部分造价合计为446577.19元，大写：肆拾肆万陆仟伍佰柒拾柒元壹角玖分。该工程造价鉴定意见书征求意见稿送达给双方后，墨臣睿域公司麦语酒店分公司提出异议。北京润恒国金工程咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书征求意见稿，鉴定结果为：1.1确认部分，此部分造价合计为838900.08元，大写：捌拾叁万捌仟玖佰元零捌分。其中：弃土或渣土运输和消纳费461.68元，安全文明施工费31225.03元，社会保险及住房公积金费26468.46元，税金(11%)83134.24元；1.2争议部分，按墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述，此部分造价合计为9720.68元，大写：玖仟柒佰贰拾元陆角捌分。其中安全文明施工费385.93元，社会保险及住房公积金费510.41元，税金(11%)963.31元；明细如下：1.2.1室外玻璃雨棚按4.5.1条墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述此部分造价合计为0元；1.2.2x-x2及x-x3砌筑墙体及屋面按4.5.2条墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述此部分造价合计为0元；1.2.3地砖下找平层厚度按45.3条墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述此部分造价合计为9720.68元；1.3争议部分，按于洪波陈述，此部分造价合计为43045.95元，大写：肆万叁仟零肆拾伍元玖角伍分。其中：安全文明施工费1708.39元，社会保险及住房公积金费2270.22元，税金(11%)4265.82元；明细如下：1.3.1室外玻璃雨棚按4.5.1条于洪波陈述此部分金造价合计为1489.75元;1.3.2x-x2及x-x3砌筑墙体及屋面按4.5.2条于洪波陈述此部分不含税金造价合计为27775.02元；1.3.3地砖下找平层厚度按4.5.3条于洪波陈述此部分不含税金造价合计为13784.18元；1.4非建设工程范围内的家具家电等，此部分造价合计为446577.19元，大写：肆拾肆万陆仟伍佰柒拾柒元壹角玖分。1.5鉴定意见书异议回复-墨臣睿域公司麦语酒店分公司。墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述税金按税率10%计算，若按此陈述上述鉴定金额中都需要扣减(11%-10%=1%)1%的税金，明细如下：1.5.1确认部分造价1%的税金为7557.66元；1.5.2争议部分按墨臣睿域公司麦语酒店分公司陈述造价1%的税金87.57元；1.5.3争议部分按于洪波陈述造价1%的税金387.81元。另查，新冠疫情期间，北京市于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，2020年4月30日，由一级响应调整到二级响应，2020年6月6日调整为三级响应，2020年6月16日响应级别从三级调整为二级，2020年7月20日由二级调整为三级。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，于洪波主张依照上述司法解释中的具体规定，应认定涉案租赁合同无效。对此本院认为，乡、村规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，所建房屋受乡、村规划调整，与城镇规划区内的房屋在性质上存在较大差异。涉案租赁房屋虽未取得建设工程规划许可证，但根据墨臣睿域公司麦语酒店分公司提交证据中相关部门的批复，涉案租赁房屋系经主管部门批准建设，双方签订的房屋租赁合同不存在法定的无效事由，亦系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。根据合同第九条约定，墨臣睿域公司麦语酒店分公司有配合于洪波按本合同约定用途办理营业执照并提供相关证明材料的义务，现墨臣睿域公司麦语酒店分公司未提供证据证明其履行了上述义务，导致于洪波无法办理营业执照，于洪波租赁涉案三套房屋用于经营的合同目的无法实现，双方的房屋租赁合同应予解除。关于墨臣睿域公司麦语酒店分公司要求涉案房屋租赁合同自2018年8月23日起解除的诉讼请求，因在案证据无法证明其发送的解除合同通知到达于洪波处，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，于洪波负有返还租赁房屋的义务，故对墨臣睿域公司麦语酒店分公司要求于洪波腾退涉案三套房屋的诉讼请求，本院予以支持。因于洪波在涉案三套房屋实际经营使用，故于洪波除应腾退交还涉案房屋外，对于欠付的租金，仍应承担交纳义务。关于于洪波辩称正常使用期间的租金应予减少的意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于于洪波辩称新冠肺炎疫情期间租金应予减免的意见，于洪波承租案涉房屋系用于民俗旅游接待住宿使用,新冠肺炎疫情系其不能预见、不能避免、不能克服的情况，考虑到该行业在疫情特定期间经营困难，故于洪波辩称要求减免部分租金，于情合理，于法有据，本院予以支持。对于具体减免租金数额，本院根据公平原则,参照北京市政府指导性意见精神、北京疫情防控等级调整情况等因素，综合酌定免除于洪波租赁期间的房屋租金3个月，其余房租则应依约给付。关于墨臣睿域公司麦语酒店分公司要求于洪波按照日千分之五支付违约金的诉讼请求，于洪波认为标准过高，要求本院予以调整，墨臣睿域公司麦语酒店分公司未就因于洪波未按时缴纳租金给其造成的损失进行举证，故本院将参照中国人民银行同期贷款利率予以确定违约金标准。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率已经取消，故对2019年8月20日之后的违约金应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。双方租赁合同解除后至腾房期间，于洪波占用租赁房屋的使用费，本院参照租金标准予以酌定。墨臣睿域公司麦语酒店分公司要求于洪波支付逾期支付占有使用费违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于于洪波的反诉请求，因合同无效的法律后果与合同有效的法律后果不同，经本院释明，于洪波仍认为双方签订的《房屋租赁合同》无效并表示不变更诉讼请求，因其所提反诉请求以合同无效为依据，故对于洪波的反诉请求，本院不予支持。但是，本案对于洪波反诉的处理结果并不影响其另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京墨臣睿域投资管理有限公司麦语酒店分公司与被告（反诉原告）于洪波签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）于洪波于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京墨臣睿域投资管理有限公司麦语酒店分公司截止至二〇二〇年十月二十日的租金五十六万零八百七十五元；并自二〇二〇年十月二十一日起至涉案房屋实际腾退之日止，按年租金二十二万零五百元标准给付房屋占用使用费；三、被告（反诉原告）于洪波于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京墨臣睿域投资管理有限公司麦语酒店分公司延期支付租金违约金（自二○一八年一月七日起至二○一九年一月六日止，以二十一万为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二○一九年一月七日起至二〇一九年八月十九日止，以四十二万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至二〇二〇年一月六日止，以四十二万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自二〇二〇年一月七日起至二〇二〇年十月二十日止，以五十六万零八百七十五元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告（反诉原告）于洪波于本判决生效之日起七日内将位于北京市密云区x镇x村x岭x-x2、x-x3、x1-x2的三栋房屋腾退并交还给原告（反诉被告）北京墨臣睿域投资管理有限公司麦语酒店分公司；五、驳回原告（反诉被告）北京墨臣睿域投资管理有限公司麦语酒店分公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）于洪波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费三万八千元，由于洪波负担（已交纳）。案件受理费三万六千七百九十四元，由北京墨臣睿域投资管理有限公司麦语酒店分公司负担（已交纳）。反诉费一万零八百六十五元，由于洪波负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  曹**勇人民陪审员  李 陶人民陪审员  刘桂琴二〇二〇年十月二十一日法官 助理  王雅静书 记 员  周雨琦