山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初6958号原告（反诉被告）：李向东，男，1985年11月10日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：张连全，聊城东昌法恒法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：陈玉清（曾用名崔玉香），女，1973年11月21日出生，汉族，住山东省聊城市茌平区。委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡梦媛，山东泰泉律师事务所实习律师。被告：池鸣珂，男，1975年2月2日出生，汉族，住山东省聊城市茌平区。原告李向东与被告陈玉清、池鸣珂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日作出（2018）鲁1502民初1075号民事判决。被告陈玉清不服，上诉于聊城市中级人民法院。聊城市中级人民法院于2020年5月15日做出（2020）鲁15民终521号民事裁定，撤销（2018）鲁1502民初1075号民事判决，发回本院重审。本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李向东及其委托诉讼代理人张连全，被告陈玉清及其委托诉讼代理人马长霖、胡梦媛到庭参加诉讼，被告池鸣珂经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李向东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告李向东与陈玉清签订的房屋租赁合同；2.判令被告陈玉清返还原告李向东租金76849.32元、水电费押金6000元并支付利息（以返还的租金及押金为基数按照年利率6%自2017年8月1日至还款之日止）。事实和理由：2017年2月18日，陈玉清与聊城市鑫鹏房地产开发有限公司（以下简称鑫鹏公司）签订房屋租赁合同，约定将位于聊城市东昌府区站前街与西关街鑫鹏旺角中的商业及办公用房四层整栋楼房租赁给陈玉清，该房屋租赁合同明确约定陈玉清有权将承租房屋进行转租，违约拖欠房屋租金即解除合同收回房屋。2017年3月26日，李向东与陈玉清签订房屋租赁合同，合同约定陈玉清将位于该房产商业一楼东侧面积160平方米的商铺转租给李向东，租金为11万元/年，水电费押金6000元，租赁期限为5年。李向东在签订租赁合同后即通过银行转账的方式向陈玉清指定的池鸣珂银行账户内转账116000元。2017年7月13日，该房屋所有人鑫鹏公司因陈玉清未能按时缴纳租金等相关费用，双方协商解除了所签租赁合同，但陈玉清一直对李向东隐瞒该重要事实，也没有就李向东与鑫鹏公司之间房屋租赁情况进行积极协调，陈玉清的严重违约行为致使陈玉清与李向东签订的房屋租赁合同客观上已无法履行，并且严重影响李向东的正常经营，给原告造成经济损失。因陈玉清与池鸣珂系夫妻关系，李向东支付合同款的账户系陈玉清指定的池鸣珂的个人账户，该合同款的来源及用途，陈玉清及池鸣珂是明知的。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈玉清辩称：一、李向东起诉解除与陈玉清签订的房屋租赁合同，证明该房屋租赁合同从未依法定程序解除过。二、李向东在陈玉清与开发商解除租赁合同后，继续使用租赁物至2018年3月份，第一个合同缴费年度已经履行完毕，不存在租赁费返还的问题。被告池鸣珂在本案中未作答辩，在原一审时辩称：池鸣珂不是本案的适格主体，案涉房屋租赁合同是李向东与陈玉清签订，池鸣珂不是案涉租赁合同相对人，案涉租赁合同对池鸣珂没有约束力。另外，签订案涉租赁合同时陈玉清与池鸣珂因感情破裂分居生活，并于2017年7月7日离婚。请求法院依法驳回李向东对池鸣珂的起诉。反诉原告陈玉清提出反诉请求：1.判令李向东支付欠付的租金90000元及利息4560元（按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年3月7日至实际履行之日，暂计算至反诉之日）；2.判令李向东返还不当得利48263元（暂计自2017年3月7日至反诉之日）。事实和理由：陈玉清与李向东于2017年3月7日签订房屋租赁合同，合同约定租赁面积为站前街与西关街鑫鹏旺角中的商业一楼东侧160平方米，双方约定租金为20万元/年，水电费押金6000元，每年2月6日预付下一年的租金。2017年3月7日，李向东仅支付了11万元租金及6000元水电押金，剩余90000元租金至今未付。自案涉房屋租赁合同签订之日至陈玉清提交反诉之日，李向东一直独自占用其店面东侧36.7平方米的男女卫生间（不在合同约定的租赁范围内）用于堆放其经营材料。陈玉清多次与李向东交涉，要求李向东支付相应对价的租金未果。陈玉清认为李向东占用合同约定以外的属于陈玉清权利范围内的租赁物，没有支付相应对价，属于不当得利，损害了陈玉清的合法权益。综上，请求法院依法支持陈玉清的诉讼请求。反诉被告李向东辩称：微信聊天记录可以显示李向东与陈玉清签订的案涉房屋租赁合同租金为11万元，水电押金6000元，并已全部付清。李向东并未占用36.7平方米的男女卫生间，该卫生间属于公共设施，陈玉清所诉不实。陈玉清的反诉请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回陈玉清的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，李向东提交了2017年2月18日鑫鹏公司与陈玉清签订的房屋租赁合同、土地使用证、2017年3月7日陈玉清与李向东签订的房屋租赁合同、李向东与陈玉清微信聊天记录、银行交易明细、中国移动收据、2017年7月13日鑫鹏公司与陈玉清签订的协议书、评估测算报告书及鉴定费单据、2017年8月1日聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园与李向东签订的房屋租赁合同、收款收据、2017年7月31日鑫鹏公司与史磊签订的房屋租赁合同、学前教育机构登记注册合格证、史磊与杜秋华的结婚证、鑫鹏公司于2020年4月9日出具的证明、史磊的证人证言（含书面证言）、2018年3月1日慧馨生态幼儿园与李向东签订的房屋租赁合同等证据，陈玉清提交了照片、录音光盘、证人刘某书面证言、2017年5月3日陈玉清与许芳签订的房屋租赁合同、视频、工程图、2017年12月31日鑫鹏公司与陈玉清签订的房屋租赁合同、2016年11月6日签订的补充协议、鑫鹏公司出具的房屋使用权证明、陈玉清与李立华通话截录、2018年3月1日慧馨生态幼儿园与李向东签订的房屋租赁合同、代理人于2019年3月30日上午6时34分通过微信聊天发送给陈玉清的聊天记录截屏等证据，池鸣珂在原审时提交了离婚证等证据，本院组织当事人对以上证据进行了交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月6日，鑫鹏公司（甲方，××）与陈玉清（乙方，××）签订房屋租赁合同(陈玉清庭审时称该合同实际签订日期为2016年11月6日，签订时打印日期为2017年12月31日)，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于站前街与西关街鑫鹏旺角中的商业及办公用房租赁给乙方使用，整栋楼房为四层框架结构、建筑面积为3395平方米及楼前使用面积约500平方米，楼后约1000平方米，在现有基础上，甲方不再增加其他设施。第二条、租赁期限。租赁期限为十年，自2017年12月31日起至2027年12月31日。第三条、租金标准，交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物及场地的使用权，而向甲方支付的报酬。租金包含60%的房租租赁费，40%的场地使用费。租金及场地使用费为第一年150万元，以后在第一年租金的基础上每年递增总额的3%。租金每年交付一次，交款时间为每年6月30日交付下一年的租金。租金以转账的方式支付，甲方提供正式有效发票。第四条、双方权利及义务。1.租赁物所有权归甲方，乙方享有占有、使用、收益的权利。2.租赁期内，乙方根据自己的使用情况可将该房屋转租，转借给他人使用，但转租转借期限不得超过未履行完的租期，并负责监督该房屋的使用。……。第八条、合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.具有以下条件之一时，乙方有权解除本租赁合同：（1）甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响乙方正常使用时。（2）甲方违反本合同约定，在乙方限定的时间内仍不改正的。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）故意损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（2）利用承租房屋进行违法活动。4.租赁合同到期后，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满的六个月前书面通知甲方。如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，乙方在同等条件下享受优先承租权。2016年11月6日，鑫鹏公司（甲方）与陈玉清（乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议，协议主要内容如下：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于二零一六年十月九日签订之《房屋租赁合同》（下称“原合同”）中的定义合同。鉴于：甲方和乙方于二零一六年十月九日共同签署的《房屋租赁合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原协议中需特别说明的事项特订立以下补充协议。合同内容补充说明：甲方如果用站前街与西关街鑫鹏旺角中的商业及办公房抵押贷款，如若不能及时还款造成房产更改变动，甲方保证履行原合同及补充协议内容，乙方租赁继续生效，租金不变。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力。除本协议中明确所作补充的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。2017年2月18日，鑫鹏公司（甲方，××）与陈玉清（乙方，××）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于站前街与西关街“鑫鹏旺角”中的商业及办公用房租赁给乙方使用，整栋楼房为四层框架结构。第二条、租赁期限。租赁期限为十年，自2017年02月18日起至2027年02月18日。第三条、租金标准，交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物及场地的使用权，而甲方支付的报酬，不包括乙方在租赁期间和租赁期满后的任何相关经营性费用。租金包含60%的房屋租赁费，40%的场地使用费。租金及场地使用费为第一年180万元，以后在第一年租金的基础上每年递增总额的5%,租金每年交付一次。第四条、双方权利及义务。1.租赁物所有权归甲方，乙方享有占有、使用、收益的权利。2.租赁期内，乙方根据自己的使用情况可将该房屋转租，转借给他人使用，但转租转借期限不得超过未履行完的租期，并负责监督该房屋的使用。……。第五条……。第八条、合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.具有以下条件之一时，乙方有权解除本租赁合同：（1）甲方不能提供房屋，影响乙方正常使用时。（2）甲方违反本合同约定，在乙方限定的时间内仍不改正的。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）故意损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（2）利用承租房屋进行违法活动。（3）无正当理由拖欠支付房屋租金超过一周的。（4）合同解除后，乙方自行拆除附属设施，时间一个月，一个月后甲方自行处理，乙方无任何异议。4.租赁合同到期后，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满六个月前书面通知甲方。如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，乙方在同等条件下享有优先承租权。庭审时，陈玉清称2017年2月18日签订房屋租赁合同的目的是为了对外出租时提高租金标准，实际履行的是2016年11月6日签订的房屋租赁合同。2017年3月7日，陈玉清（甲方、××）与李向东（乙方、××）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于站前街与西关街鑫鹏旺角中的商业一楼东侧160平方米，租赁给乙方。第二条、租赁期限。租赁期限为五年，自2017年3月26日起至2022年3月26日结束。第三条、租金标准，交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物及场地的使用权，而向甲方支付的报酬。租金每年交付一次，采用预交方式，交款时间为每年2月6日交付下一年的租金。房租每年递增总租金的5%。第四条、双方权利及义务。1.租赁物所有权归甲方，乙方享有占有、使用、收益的权利。2.乙方按照图纸要求在不改变承重墙且确保安全的情况下，有权根据经营需要或对外转租的需要对房屋的结构进行必要的改造、添附建筑物、装饰、装修等，有权对水、电、暖、气等线路及计量装置进行必要的改造，所需费用由乙方承担。第五条、相关费用。租赁期间，乙方因经营、生活之需要的水、电、暖、电话费、网络使用费、物业管理费等费用每月到物业管理部门交纳，由乙方承担，水电费押金陆仟元，因此而引起的纠纷与甲方无关。合同签订前后，李向东共向陈玉清支付租金110000元、押金6000元（通过池鸣珂账户转账）。在李向东与陈玉清的微信聊天记录显示：2017年3月4日，李向东告知陈玉清：工商银行池鸣珂，116000，陈玉清回复：对；李向东告知：对了，还有600的定金呢，陈玉清回复：对；李向东告知陈玉清：5万元已经转过去了，请注意查收，陈玉清回复：好的。2017年3月6日，李向东告知陈玉清：房租余款今天已全部转过去了，分三笔50000、10000、5400，请注意查收。2017年7月13日，鑫鹏公司（甲方）与陈玉清（乙方）签订协议书一份，协议主要内容如下：基于甲方（××）鑫鹏公司与乙方（××）陈玉清双方所签房屋租赁合同，在实际履行过程中，乙方未按合同（或协议）按时交纳房屋租赁费及水、电、物业等费用，经双方友好协商一致同意。解除甲方（××）鑫鹏公司与乙方（××）陈玉清双方所签房屋租赁合同。2017年7月31日，鑫鹏公司（甲方，××）与史磊（乙方，××）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于站前街与西关街鑫鹏旺角中的商业及办公用房租赁给乙方使用，整栋楼房为四层框架结构、建筑面积为3395平方米及楼前使用面积约500平方米，楼后约1000平方米，在现有基础上，甲方不再增加其他设施。第二条、租赁期限。租赁期限为十年，自2017年5月1日起至2027年4月30日。第三条、租金标准，交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物及场地的使用权，而向甲方支付的报酬，不包括乙方在租赁期间和租赁期满后的任何相关经营性费用。租金包含60%的房租租赁费，40%的场地使用费。租金及场地使用费为第一年180万元，以后在第一年租金的基础上从第三年每年递增总额的5%，2017年8月1日交付第一年租金。租金每年交付一次，采用预交方式交款时间为每年7月15日交付下一年的租金。租金以转账的方式支付，甲方提供发票时所产生的税金（房产税、增值税、附加税）由乙方支付。2017年8月1日，聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园（甲方）与李向东（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于站前街与西关街“鑫鹏旺角”中的一层幼儿园东临商业房租赁给乙方使用，楼房为框架结构、建筑面积约170平方米，在现有基础上，甲方不再增加其他设施。第二条、租赁期限。租赁期限为五年，自2017年8月1日起2022年7月31日。第三条、租金标准、交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物的使用权，而向甲方支付的报酬，不包括乙方在租赁期间和租赁期满后的任何相关经营性费用，租金为第一年11万元，第二年开始每年递增总额的5%，第一年房租分两次支付，2017年10月30日前交付5.5万租金，2018年2月1日前再付5.5万元租金。电费需每月预交，水费据实。租金从2018年7月15日起每一年交付一次，采用预交方式，交款时间为每年7月15日交付下一年的租金。租金以转账的方式支付，甲方提供发票时所发生的税金（房产税、增值税、附加税）由乙方支付。2018年3月1日，聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园（甲方）与李向东（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于站前街与西关街“鑫鹏旺角”中的一层幼儿园东临商业房租赁给乙方使用，楼房为框架结构、建筑面积约110平方，在现有基础上，甲方不再增加其他设施。第二条、租赁期限。租赁期限为五年，自2018年3月1日起2022年3月1日。第三条、租金标准、交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物的使用权，而向甲方支付的报酬，不包括乙方在租赁期间和租赁期满后的任何相关经营性费用，租金为第一年11万元，第二年开始每年递增总额的5%，电费需每月预交根据使用量初步定为6000元，水费据实。租金每一年交付一次，采用预交方式，交款时间为每年2月15日交付下一年的租金。租金以转账的方式支付，甲方提供发票时所发生的税金（房产税、增值税、附加税）由乙方支付。庭审时，聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园负责人史磊到庭作证时称，因知道李向东与陈玉清就涉案房屋租赁存在纠纷，李向东为保证协议履行，所以与李向东于2018年3月1日又签订了一份房屋租赁合同，实际履行的是2017年8月1日签订的房屋租赁合同，第一年的租金已由李向东于2017年12月1日转账支付5.5万元、2018年2月12日转账支付5.5万元。2020年4月9日，鑫鹏公司出具证明一份，主要内容如下：陈玉清出示的《房屋租赁合同》（落款时间为二〇一七年十二月三十一日）与我聊城市鑫鹏房地产开发有限公司留存的《房屋租赁合同》原件不符。我公司仅与陈玉清签订一份《房屋租赁合同》，与李向东在聊城市东昌府区人民法院提交的《房屋租赁合同》复印件内容相符。我公司在2017年7月13日因陈玉清原因解除了双方之间的《房屋租赁合同》，之后再未和陈玉清签订任何租赁合同，陈玉清也无权再将房屋租赁给其他人。审理过程中，李向东主张其与陈玉清于2017年3月7日签订房屋租赁合同已于2017年7月13日（鑫鹏公司与陈玉清协商解除房屋租赁合同之日）解除，陈玉清认为房屋租赁合同并未解除，只是不能履行。本院认为：2016年11月6日陈玉清与鑫鹏公司签订房屋租赁合同承租站前街与西关街鑫鹏旺角中的商业及办公用房后，陈玉清又于2017年3月7日与李向东签订房屋租赁合同将其承租房屋中的商业一楼东侧房屋转租给李向东，以上两租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因陈玉清未按合同约定时间交纳房屋租赁费及水、电、物业等费用，鑫鹏公司与陈玉清于2017年7月13日协商解除了房屋租赁合同，该合同解除后，陈玉清即丧失了对鑫鹏旺角商业及办公用房的租赁权，陈玉清与李向东签订的房屋租赁合同作为转租合同，因赖以存在的基础已不存在，该房屋租赁合同也随之解除。关于合同解除时间，综合分析李向东、陈玉清的陈述、史磊的证言及李向东于2017年12月1日至2018年2月12日期间向聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园交纳合同租金的事实，可以认定李向东与石磊履行的是2017年8月1日签订的租赁合同而非2018年3月1日签订的租赁合同，故解除合同时间应为2017年7月31日。陈玉清主张李向东于2017年8月1日与聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园签订房屋租赁合同系补签的，但未提交相关证据予以证实，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据李向东与陈玉清的微信聊天记录的内容及陈玉清认可李向东已向其支付租金110000元、押金6000元的事实，可以确认李向东与陈玉清所签房屋租赁合同的年租金为110000元。陈玉清主张年租金为200000元，但未举出充分证据，本院不予认定。双方所签租赁合同解除后，陈玉清应返还李向东2017年8月1日至2018年3月25日期间的租金71424.66元（110000元÷365天×237天）、押金6000元。李向东与陈玉清所签房屋租赁合同合同解除的根本原因在于陈玉清与鑫鹏公司签订房屋租赁合同的解除，而李向东对其与陈玉清所签房屋租赁合同合同的解除没有责任，陈玉清应以77424.66元（71424.66元+6000元）为基数赔偿李向东自2017年8月1日至实际返还之日的资金占用利息损失，利率按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。因本院已确认李向东与陈玉清所签房屋租赁合同的年租金为110000元且李向东已足额支付，故陈玉清以年租金200000元为依据要求李向东支付剩余90000元及利息，本院不予支持。陈玉清主张李向东一直独自占用其店面东侧36.7平方米的卫生间（不在合同约定的租赁范围内）用于堆放其经营材料，而李向东认为卫生间是公用设施，不存在租金问题，租赁合同也未对卫生间费用进行约定，且租赁合同载明的面积中包含卫生间面积，对此，本院认为，因陈玉清主张卫生间不在租赁合同约定范围内，且其按不当得利法律关系主张权利，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，在本案中本院不予处理，其可另行主张权利。池鸣珂非租赁合同的相对方，李向东以租金汇入池鸣珂账户为由要求池鸣珂承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告李向东与被告陈玉清签订的房屋租赁合同于2017年7月31日解除；二、被告陈玉清于本判决生效之日起十日内返还原告李向东租金71424.66元、押金6000元；三、被告陈玉清于本判决生效之日起十日内向原告李向东赔偿自2017年8月1日起的资金占用利息损失（赔偿方式为：以77424.66元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2017年8月1日起至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至实际返还之日）；四、驳回原告李向东的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈玉清的反诉请求。如被告未按时履行判决确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费1871元，原告李向东负担123元，被告陈玉清负担1748元；保全申请费1020元，由被告陈玉清负担；反诉受理费1082元，由反诉原告陈玉清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  周爱军人民陪审员  迟张青人民陪审员  吉婷婷二〇二〇年十月二十六日书 记 员  林克克