海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9003民初4115号 原告：儋州信恒旅游开发有限公司。 法定代表人：章某。 委托诉讼代理人：张某，该公司法务。 委托诉讼代理人：陈某，该公司法务。 被告：施某，住河南省濮阳市华龙区。。 原告儋州信恒旅游开发有限公司（以下简称信恒公司）诉被告施某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信恒公司的委托诉讼代理人张某、陈某，被告施某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告信恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金54902.3元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭变更第一项诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已于2019年9月25日解除。事实与理由：原被告双方于2017年3月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛286#楼（幢）2（层）213（房号），房屋总价549023元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》约定被告须于2017年3月14日前向原告支付82353元房款，于2017年9月12日前向原告支付82353元房款，于2018年3月12日前向原告支付82353元房款，于2018年9月12日前向原告支付82353元房款，于2019年3月12日前向原告支付82353元房款，于2019年9月12日前向原告支付82353元房款，于2020年3月12日前向原告支付54905元房款。被告支付前四期房款共计329412元后，被告应于2019年3月12日向原告支付第五期到期款项82353元，但至今逾期已超过180天，被告仍未支付。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，各方均应全面履行协议约定的义务。该合同附件七《本合同补充协议》第三条第1款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照房屋总价10%向原告支付违约金。截至原告起诉之日，被告逾期付款时间远超180天，原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任。比起逾期付款利息、原告已支付的销售佣金和第三人推荐购房奖励、经营费用、营销费用、广告费用等经济损失，合同约定房屋总价10%的违约金显然不高且合理。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告施某辩称，被告本应在2019年3月12日支付第五期房款82353元，但因为被告母亲肺癌晚期住院，预留的手机号码丢失，导致被告未能与原告取得联系。在被告违约支付期间，原告方工作人员没有告知、提醒被告，后原告方工作人员于2020年2月22日告知被告其收款账号，被告于2020年2月23日，2月24日支付了第五期、第六期房款共计164706元，并支付了违约金4500元，并于2020年3月7日支付了最后一期房款54905元，现已支付全部购房款，不同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于原告信恒公司提供的证据1《商品房买卖合同》及补充协议证明被告向原告购买中国海南海花岛2号岛286#楼（幢）2（层）213（房号），合同第五条约定被告应于2019年3月12日前支付楼款82353元，合同附件七《本合同补充协议》第三条第一款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照总价款的10%向原告支付违约金；证据2《律师函》、证据3《邮寄凭证》，证明原告向被告催告的事实；证据4《通知》、《邮寄凭证》，证明原告已经通知被告解除合同。被告对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证据2、3、4证明目的有异议，被告认为其未收到，本院经审查认为原告按照合同约定的被告通讯地址进行邮寄，被告未收到不影响其效力，故予以确认。 对于被告提交的证据1《身份证复印件》、证据2《儋州市商品房买卖合同》、证据3《聊天记录》、证据4交尾款（5、6、7期）及5、6期违约金明细、证据5《录像视频证据》、证据6《公证书证明》、证据7《民事判决书》。原告对于证据1、2的真实性、合法性、关联性、证明内容无异议，本院经审查予以认可；对证据3的真实性有异议、合法性无异议，证明内容有异议，认为该份证据仅仅能说明被告向原告索要公司交款账户，在被告索要的情况下，原告工作人员发送了账户，并未做出让被告交款及继续履行合同的意思表示。本院经审查认为，仅从聊天记录上来看，原告只是提供了收款账号，因此对于其真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予以认可；对证据4，原告表示确实已经收到5、6、7期房款，违约金需核实，本院经审查予以认可；对证据5的真实性、合法性不予确认，无法确认双方沟通人员的身份，被告的录音是否征求过被录音对象的同意，证明目的也有异议，就算三份录音确实是与恒大客服的通话，客服在回答被告问题时，并不知道被告因为逾期付款导致商品房买卖合同已被解除的特殊情况，只是针对一般客户告知要交款这一信息，也并未针对解除合同后可以继续履行合同作出意思表示。本院经审查认为，确认其真实性、合法性、关联性，但对证明目的不予以认可；对证据6的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。本院经审查认可其真实性、合法性，关联性不予认可；对证据7的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该份判决书的具体情况与本案不一样，无法以该份判决书的判决结果来影响本案的判决，该份判决书是在原告同意继续履行合同，双方就诉讼费的问题无法协商一致的情况下，原告方请求人民法院仅针对诉讼费承担的判决。本院认为该份证据与待证事实无关，不予认可。 经审理查明：原、被告双方于2017年3月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告向原告购买中国海南海花岛2号岛286#楼（幢）2（层）213（房号），房屋总价549023元，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》约定被告须于2017年3月14日前向原告支付82353元房款，于2017年9月12日前向原告支付82353元房款，于2018年3月12日前向原告支付82353元房款，于2018年9月12日前向原告支付82353元房款，于2019年3月12日前向原告支付82353元房款，于2019年9月12日前向原告支付82353元房款，于2020年3月12日前向原告支付54905元房款。被告支付前四期房款共计329412元后，被告应于2019年3月12日向原告支付第五期到期款项82353元，后违约未支付。该合同附件七《本合同补充协议》第三条第1款第（2）项约定，被告逾期付款超过180天的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照房屋总价款的10%向原告支付违约金。2019年4月5日，原告向被告出具《律师函》告知被告逾期付款的法律风险，于2019年9月17日向被告出具《通知》，告知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。 另查明：原告于2020年2月22日告知被告其收款账号，被告于2020年2月23日，2月24日支付了第五期、第六期房款共计164706元，并支付了违约金4500元，并于2020年3月7日支付了最后一期房款54905元，现已支付全部购房款。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，为双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据法律规定，合同解除权有法定及约定之情形。本案中，被告应按照《商品房买卖合同》约定，分期向原告支付相应的购房款，但被告从2019年3月12日开始未按约支付到期购房款，至原告起诉之日已超过180日，已构成违约。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款的规定，“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”。被告已付案涉房屋全款，超过总房款80%。因上述《合同法》条款属于法律强制性规定，当事人在合同中不得限制、排除或者违反这些限制，否则无效。故原告主张确认案涉合同已经解除，本院不予支持。 关于是否支付违约金的问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告本应在2019年3月12日支付房款82353元，应在2019年9月12日支付房款82353元，但其在2020年2月23日才支付房款82353元，于2020年2月24日支付82353元购房款，已经构成违约，应按照《附件七补充协议》第三条第（2）款约定买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。因此2019年3月12日违约金以82353元为本金，从2019年3月13日起至2020年2月23日止按照每日万分之一计付，合计348天×8.23元＝2864元，2019年9月12日违约金以82353元为本金，从2019年9月13日起至2020年2月24日止按照每日万分之一计付，合计165天×8.23元＝1358元，两笔违约金合计为4222元。现被告已支付了违约金4500元，故原告诉求被告支付54902.3元违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百六十七条第一款和第一百一十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告儋州信恒旅游开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费4645元（原告已预缴），由被告施某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  柴志军 二〇二〇年十月七日 书记员  李 超 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。