上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32663号原告(反诉被告)：钟勇健,男,1988年11月28日出生,汉族,住上海市金山区。原告(反诉被告)：程海燕,女,1988年10月31日出生,汉族,住上海市金山区。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：邵康，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：周智军,男,1972年7月19日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市松江区。被告：陈珏,女,1976年9月12日出生,汉族,户籍地上海市崇明区，现住上海市松江区。被告：周晨,女,2002年12月16日出生,汉族,户籍地上海市闵行区，现住上海市松江区。法定代理人：陈珏(系被告周晨之母),现住上海市松江区。法定代理人：周智军(系被告周晨之父)，现住上海市松江区。原告钟勇健、程海燕与被告周智军、陈珏、周晨定金合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告周智军提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人邵康、被告周智军、陈珏(暨被告周晨之法定代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟勇健、程海燕向本院提出诉讼请求：要求三被告双倍返还定金计24万元(人民币，下同)。事实与理由：两原告系夫妻。被告周智军与被告陈珏系夫妻，被告周晨系两人之女。上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)系三被告共同共有之房产。两原告有购买涉案房屋的意向,于2020年5月10日经案外人上海A房地产经纪事务所居间介绍后，签订了《居间合同》。合同约定三被告以606万元的价格向两原告出售上述房屋,原告支付定金30万元,若被告违约则需双倍返还定金。同时合同约定两原告于签约当天支付定金15万元,于5月13日前支付剩余15万元定金。同日，原告程海燕向被告周智军的支付宝账户、被告陈珏的浦发银行账户共支付了15万元定金，于2020年5月11日向被告陈珏的浦发银行账户支付15万元定金。之后，原告得知被告将涉案房屋另行高价出售给他人。两原告多次与被告协商,被告仅向两原告退还双倍定金中的36万元,尚余24万元未支付。现为维护原告的合法权益，故向本院提起诉讼诉讼中，原告表示，涉案房屋所在小区的房屋在2020年5、6月期间的均价为610万元，目前均价已涨至640万元。因此增加一项诉讼请求：要求三被告赔偿房屋差价损失30万元。被告周智军、陈珏、周晨辩称：原、被告未签订房屋买卖合同，也未签订定金合同，原告的诉讼请求缺乏依据。《居间合同》仅是原、被告作为共同委托人与居间方就房屋买卖的委托事项进行约定，原告不能以此主张房屋买卖的权利义务。被告从未委托上海A房地产经纪事务所(以下简称A事务所)挂牌出售涉案房屋。2020年5月10日14：30时，A事务所工作人员“小黄”通过相关网站搜索联系到被告周智军，周智军受邀赶到该事务所。在沟通过程中，周智军明确表示该房屋为家庭共有，妻子陈珏不同意以606万元价格出售，周智军也未取得妻女授权出售此房。“小黄”表示签订居间合同仅是与原告先达成意向，之后会继续进行磋商。当时，原告也明知周智军并未取得其他产权共有人的授权，产权人之一陈珏并未在现场。另，A事务所以及原告向被告周智军隐瞒了两原告已拥有两套住宅，属于限购对象，无资格购房的事实。但是，该事务所以及两原告仍诱导周智军越权代理陈珏、周晨签订了居间合同。居间合同系A事务所提供的格式合同，合同中关于定金的相关条款应当无效。在签订居间合同的当天晚上，陈珏并未追认周智军出售房屋的行为，周智军遂于5月11日凌晨通知原告及居间方不再执行居间合同，要求原告停止支付定金。5月11日下午15：54时，被告退还了原告已付的15万元定金。因此，原告不存在任何损失。之后，本着诚实信用原则，为诚意解除双方纠纷，被告周智军自愿赔偿原告6万元。被告陈珏、周晨既未参与签订居间合同，更未授权周智军出售房屋签订居间合同。现不同意原告的诉讼请求。被告周智军另表示，原告在无购房资格的前提下，恶意向被告支付意向金，期待定金赔偿。被告合理怀疑原告与居间方恶意串通。现提起反诉，要求原告退还6万元赔偿款。针对被告周智军的反诉，原告钟勇健、程海燕辩称：被告支付的6万元是双倍返还定金60万元中的一部分。坚持本诉主张的事实，不同意被告周智军的反诉请求。经审理查明，被告周智军、陈珏系夫妻关系，周晨系两人之女。三被告原系涉案房屋产权人，产权共同共有。2020年5月10日下午，周智军并代表陈珏、周晨作为甲方(出售方)，钟勇健与程海燕作为乙方(买受方)，A事务所作为丙方(居间方)，三方签订一份《居间合同》，约定：甲方、乙方分别委托丙方提供售房、购房的居间服务。涉案房屋为产权房，产权人为三人(三被告)。合同第三条约定：经丙方居间介绍，甲方同意按本合同第六条所列条件出售房屋并签署本合同收丙方转交的乙方的意向金，则该意向金转为定金，丙方议价成功，甲、乙双方达成购买意向，受定金法律相关约束。第六条约定：房屋成交价为606万元。乙方付款方式：2020年5月10日转账支付意向金20万元(甲方按本合同第三条签署合同签收意向金的，该意向金转为定金。定金若有不足的，由乙方在甲、乙双方签订本合同后1日补足定金至30万元)；2020年8月30日前转账支付房款395万元；乙方申请贷款181万元。合同另约定：交房时间为甲方收到全部房款后3日内。乙方承担双方全部交易税费；双方办理房地产转移登记的时间为2020年9月30日前。甲方违约则双倍返还定金，乙方违约则定金由甲方没收。该合同甲方落款由周智军签名，周智军另代签了陈珏、周晨的姓名。乙方落款处由程海燕、钟勇健签名。同日，周智军出具一份承诺书，主要内容为：本人周智军是涉案房屋产权人之一，现经另外产权人陈珏、周晨的委托，同意签订该房屋的买卖居间合同，并收取购房定金。在此期间若因陈珏、周晨的原因而拒签后续上海市房地产买卖合同或无法履行本居间合同上的约定，则本人愿意按照居间合同所约定的违约责任承担赔偿。当日，原告钟海燕向被告陈珏的浦发银行账户分两笔转账共计10万元，另通过支付宝向周智军转账5万元。周智军出具一份定金收据，内容是确认收到钟海燕定金15万元。于2020年5月13日前向本人提供的银行卡号内再次追加定金15万元，该笔定金以转账凭证为准，并以此生效，在此构成总定金30万元。转入追加定金的银行卡信息：银行卡号：XXXXXXXX********，开户行名称：浦东发展银行春申路支行，卡号户名：陈珏。2020年5月11日凌晨0：46时，周智军以微信方式通知钟勇健表示其爱人陈珏不同意执行居间合同，认为周智军不能代表陈珏，不同意卖房，要求停止支付定金。2020年5月11日14：02时，钟勇健在微信中告知周智军：按照居间合同今天我要补足定金，请尽快协商考虑，我可以今天晚上打款，再迟我就要承担法律风险。14：20时，周智军在微信中回复钟勇健要求停止支付定金。同日14：28时、14：30时，陈珏将10万元分两笔退还给钟海燕的银行账户。当天15：54时，周智军通过手机银行退还钟海燕5万元。同天16：04时，钟海燕再次通过银行转账方式向陈珏的银行账户转入15万元。陈珏收到款后随即于16：10时将此笔款项退还给钟海燕。5月12日上午，钟勇健在微信中通知周智军，表示已按合同约定支付了30万元定金，如你方违约，请支付60万元违约金，如你方继续履约需要重新签合同，请支付60万元保证金。5月12日下午13时许，周智军微信通知钟勇健表示：本合同不再履约，收到的15万元定金已退还。按昨天(5月11日)上午商定的违约赔偿金12万元，稍后转账到程海燕银行账户。随后，周智军向钟海燕转款6万元。钟勇健回复表示已支付定金30万元，违约应按合同约定支付60万元。之后，双方曾就违约金问题再次协商，但未能达成一致意见。现原告以诉称理由诉至本院。另查，三被告已将涉案房屋另行出售。以上事实，由原告提供的居间合同、被告周智军出具的承诺书和定金收据、转账凭证，被告提供的转账凭证、微信联系截屏，以及双方当事人陈述所证实。本院认为：本案所涉的居间合同，甲方即出售方虽然写明是三被告，但被告张珏、周晨并未亲笔签署该合同，而是由被告周智军代签，然而涉案房屋原为三被告共同共有，并无证据证明周智军获得了其余两被告授权签订此居间合同，两原告作为买受方亦未去审查被告周智军是否有代理被告陈珏、周晨签订居间合同的权限。并且在签订居间合同时，周智军向原告出具一份承诺书明确如不能出售涉案房屋，则由周智军按居间合同的约定承担违约责任。因此本院认为被告周智军无权代理被告陈珏、周晨签订涉案的居间合同，该合同对陈珏、周晨不具有法律效力。双方签订的居间合同存在两方面的法律关系，一是两原告与居间方之间、被告周智军与居间方之间的居间合同关系，二是两原告与被告周智军之间的定金合同关系。居间合同中两原告与被告周智军的约定，两原告应于2020年5月10日支付定金15万元，于5月13日前再支付定金15万元。居间合同约定在被告周智军收取定金后，双方达成购买意向，受定金法律相关约束，由此证明双方约定的定金是预约定金，用以担保双方签署正式的房地产买卖合同。意向协议系双方就涉案房屋买卖交易达成的初步框架性协议，尚处于签订正式买卖合同之前的磋商缔约阶段，任何一方无权要求对方按照意向性协议强制缔约，双方可以任意解除该意向性协议，由责任方承担定金罚则或缔约过失责任。因此两原告按约于2020年5月10日支付了15万元的定金，该笔15万元定金依法具有定金罚则的效力。但双方对于原告于2020年5月11日支付的15万元定金是否具有定金效力持不同意见。2020年5月11日凌晨，被告周智军微信通知原告明确表示不再出售房屋，并要求停止支付后续的15万元定金，此举表明被告周智军通知原告解除居间合同中的购房意向之条款，周智军应当按原告已于此前支付的15万元定金罚则承担定金责任。由于被告周智军已于2020年5月11日凌晨通知原告不再出售涉案房屋，即不再缔约，双方的意向协议应当解除，对此原告应系明知，但在被告已退还了原告先前支付的15万元定金后，原告却又在5月11日下午再次向被告陈珏转账支付15万元，显然该15万元钱款已不具有定金属性，原告无权要求被告周智军承担此笔15万元的定金责任。因此，本院认为，被告周智军应当按15万元定金的金额承担双倍返还之责，双倍返还的总金额为30万元。鉴于被告已退还了2020年5月10日的15万元定金，也退还了2020年5月11日由原告钟海燕支付的15万元钱款，另被告周智军已于2020年5月12日支付原告6万元违约赔偿款，则被告周智军另需偿付两原告双倍返还定金总额中剩余的9万元。两原告要求被告支付双倍返还定金24万元，金额有误，本院予以调整。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失30万元，本院认为在双方签订居间协议的次日，被告周智军即通知原告不再出售涉案房屋，且由被告周智军按定金罚则承担违约责任，因此原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告周智军反诉要求原告退还6万元钱款的反诉请求，本院认为，因周智军的原因致双方未能签订正式买卖合同，其应承担定金责任，故其反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)周智军于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)钟勇健、程海燕人民币9万元；二、驳回原告(反诉被告)钟勇健、程海燕其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)周智军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币9,200元，减半收取计4,600元，由原告(反诉被告)钟勇健、程海燕负担3,818元，被告(反诉原告)周智军负担782元。反诉案件受理费减半收取计650元,由被告(反诉原告)周智军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年十月二十九日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。