广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19246号原告：谢平，女，1978年11月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：叶毅，广东纵横天正律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路**。法定代表人：黄海萍。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道**之**。法定代表人：郑贤兰。委托诉讼代理人：朱永胜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩然，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：广东广之洲律师事务所，住所地广，住所地广东省广州市越秀区东风东路**东宝大厦**v>法定代表人：姜平。委托诉讼代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。原告谢平诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、广东广之洲律师事务所（以下简称广之洲律所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依照《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶毅，被告丰盛昌公司的委托诉讼代理人邓定永，被告华鑫公司的委托诉讼代理人何浩然，被告广之洲律所委托诉讼代理人唐玉江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告丰盛昌公司于2018年8月17日签订的《广州市房屋买卖合同》；2.请求判令被告丰盛昌公司、华鑫公司支付违约金204735元（从2019年11月2日始，以总房款2729801元为基数，按每日0.05%为标准计算至合同解除之日止，暂计至2020年4月1日）；3.被告丰盛昌公司、华鑫公司返还原告定金20万元及购房款1169801元；4、被告丰盛昌公司、华鑫公司向原告支付利息108442元（其中200000元的利息从2018年8月18日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2019年8月18日，1169801元则从2018年8月18日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至2019年8月18日，自2019年8月19日起至实际清付之日止，则按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，暂计至2020年3月18日）；5、被告广之洲律所对上诉第2、第3、第4项请求承担连带清偿责任。事实和理由：2018年8月17日，在广之洲律所的见证下，原告与两被告签订《广州市房屋买卖合同》，约定原告以2729801元购买两被告名下的广州市越秀区文德路仁康里20号B903房。合同签订后，原告依约支付定金及首期房款。但直至合同约定的交楼期限届满，原告没有收到两被告的收楼通知，至今仍未能交付房屋。经了解，广州市住房和城乡建设委员会向两被告通知，责令其停止违法行为。被告广之洲律所的律师，代表该所进行在涉案合同上进行见证的职务行为，原告正是出于对律师的高度信任，在该所办公场所并由律师签名见证下，才签订涉案合同并交付定金，故被告广之洲律所应对两被告退款及支付利息违约金承担连带清偿责任，故提起本案诉讼。被告丰盛昌公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、丰盛昌公司与华鑫公司是相互独立的民事主体，原告向华鑫公司单独支付购房定金，后丰盛昌公司虽在合同上盖章，但丰盛昌公司并非案涉房屋的实际出卖人，不应承担返还房款的责任。二、丰盛昌公司虽从原告处收取款项，但该款项并非原告向丰盛昌公司支付购房款，而是原告代华鑫公司向丰盛昌公司支付的项目转让款。三、涉案房屋依法可以对外出售并要求禾城公司配合办理过户手续，丰盛昌公司不存在任何隐瞒、欺诈和串通行为，并且丰盛昌公司已向仲裁机构申请仲裁，依法履行合同义务。被告华鑫公司辩称，一、原告在签订买卖合同前未对购买房屋情况包括产权情况进行查询，未尽合理的审慎义务，应承担相应的法律责任。二、涉案纠纷发生的主要原因在于禾城公司与丰盛昌公司之间的项目转让发生争议，被告作为最终项目受让方，入场销售涉案项目本身无任何过错。三、涉讼款项的实际收取方为合展公司及丰盛昌公司，其应为法律责任的承担主体。合展公司作为涉讼项目的独家销售代理方，全面负责现场销售工作，项目每日成交的购房款均由其现场收取，截止到2018年9月7日，合展公司共收取购房款13941000元，其应承担合同无效后的返还责任。四、合展公司超越权限以华鑫公司名义收取购房款的行为未得到华鑫公司追认，收款行为对华鑫公司不发生效力。五、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明涉讼房屋可通过仲裁方式办理产权登记，涉讼合同存在合法有效及继续履行的基础。被告广之洲律所辩称，一、本案为原告与被告丰盛昌公司、华鑫公司的房屋买卖合同关系，被告并非该合同一方主体，根据合同相对性原则，该合同产生的纠纷应由合同双方解决，与被告无关。二、被告没有给原告与丰盛昌公司、华鑫公司提供见证服务。1.被告没有与三方签订任何委托合同，从未接受三方委托为其提供见证服务或其他法律服务，也从未直接或授权第三方向三方收取任何律师费。2.律师见证以客户申请为前提，以律所名义进行并出具律师见证书，三方从没有向被告申请见证服务，被告没有以律所名义开展见证业务，被告更没有向三方出具律师见证书。3.被告从未指派任何律师办理三方见证业务申请。律师的职务行为以受被告指派为前提，即使有某个律师以个人行为提供法律服务，因其个人行为不是被告指派，不是履行职务行为，不应由被告承担。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为广州禾城房地产有限公司(以下简称禾城公司)，房地坐落分别为“东山区文德路仁康里32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路仁康里42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别为17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以配合等。2018年5月24日，禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由该司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，按每平方米32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司，乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表），现登记在禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年8月14日，原告（乙方、买受方）与被告华鑫公司（甲方、出售方）、广之洲律所（丙方、见证方）签订《仁康里住宅认购书》，约定：甲方、乙方就相关物业的认购事宜，经协商一致签订认购书，丙方作为见证方，对本次认购过程中的合法性及各方的真实性进行见证；甲方将坐落在广州市越秀区文德路仁康里20号B903房出售给乙方，建筑面积82.94平方米，成交价2729801元。本认购书签订当天支付定金200000元；等。该认购书落款处无丙方盖章。同日，华鑫公司向原告出具定金20万元收款收据。2018年8月17日，原告（乙方，买方）与被告华鑫公司、丰盛昌公司（卖方，甲方）、广之洲律所（见证方、丙方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区文德路仁康里20号B903房，建筑面积82.94平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额为2729801元；签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按分期付款方式，其中第一期应于2018年8月17日前向甲方支付房款1169801元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2019年8月16日；甲方与乙方约定通过诉讼或仲裁办理产权证；甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用；甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%标准向乙方支付违约金，逾期超过180日仍未交房的，乙方有权解除合同等。该合同落款处丙方签名为“曾丽”。同日，被告丰盛昌公司向原告出具收款收据收到房款1169801元。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，内容为两被告销售广州市越秀区文德路仁康里6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令两被告立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【仁康里住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。2018年10月26日，北海国际仲裁院作出（2018）北国仲第9910号裁决书，裁决禾城公司在裁决书送达之日起三日内，协助将广州市文德路仁康里20号903房产权过户登记至申请人丰盛昌公司指定的谢平名下等。被告丰盛昌公司向广州市中级人民法院申请对（2018）北国仲第9902-9914、9916-9920、33317-33322号裁决书强制执行，广州市中级人民法院作出（2018）粤01执5120-5137号、（2018）粤01执5402-5407号执行裁定，裁定驳回丰盛昌公司的执行申请。被告丰盛昌公司不服执行裁定申请复议，广东省高级人民法院作出（2019）粤执复117-140号执行裁定书，裁定：一、撤销广州市中级人民法院（2018）粤01执5120-5137号、（2018）粤01执5402-5407号执行裁定；二、发回广州市中级人民法院重新审查。本院认为，原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订《广州市房屋买卖合同》后，相关行政管理部门向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。虽然北海国际仲裁院裁决将涉案房屋过户至原告名下，但被告丰盛昌公司申请执行同类案件裁决时，被广州市中级人民法院作出执行裁定予以驳回，且行政部门明令禁止被告丰盛昌公司销售涉案房屋，故原告与两被告签订的《广州市房屋买卖合同》客观上无法继续履行，原告要求解除该买卖合同并由两被告退还购房款共1369801元，本院予以支持。因原告在签订上述合同前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但两被告仍应向原告支付购房款占用期间利息。至于原告主张被告广之洲律所承担连带责任的问题，广之洲律所并未在认购书及买卖合同中盖章，且原告并未与该所订立相关律师服务合同，故原告该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、原告谢平与被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司签订的《广州市房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢平返还购房款1369801元，并计付利息（以1369801元为基数，自2018年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告谢平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19947元，由原告谢平负担4371元，被告广州华鑫资本管理有限公司、海南丰盛昌食品有限公司负担15576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十月二十八日书记员  冯诗欣