海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1406号   上诉人（原审被告）：李某1，原住海南省儋州市，。   委托诉讼代理人：王某，海南林源律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：海南省儋州市那大镇军屯村民委员会，所在地海南省儋州市那大镇军屯村民委员会军屯村内。   法定代表人：李某2。   委托诉讼代理人：潘某，北京中伦（海口）律师事务所律师。   上诉人李某1因与被上诉人海南省儋州市那大镇军屯村民委员会（以下简称军屯村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初6584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   李某1上诉请求：依法改判，即撤销一审判决第一项判决内容。事实和理由：李某1认为，一审判决认定事实不清，适用法律有误，李某1同意向军屯村委会支付欠付的租金及合理的利息损失，《军屯综合市场租赁合同》尚能继续履行，合同目的能够实现，且双方签订的合同期限尚未届满，不宜解除合同，具体理由如下：李某1与军屯村委会签订的《军屯综合市场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行。合同签订后，李某1能够及时履行合同义务，在李某1欠付军屯村委会租金期间，李某1也积极与军屯村委会协商处理欠付租金事宜，由此可知，李某1的本意在于愿意继续履行合同，此外，双方签订的合同并没有约定合同解除的条件，故军屯村委会请求解除《军屯综合市场租赁合同》没有合同依据。军屯村委会在行使法定解除权时应当综合考量涉案房屋的使用情况、合同是否能够继续履行以及能否实现合同目的等因素予以考虑。自李某1欠付租金以来，每年都到军屯村委会处缴纳租金，但军屯村委会拒收，此后，李某1还曾继续发函让军屯村委会提供账户以便支付租金，也遭到军屯村委会的拒绝。从军屯村委会拒收租金的举动可以看出，军屯村委会的本意是想要解除合同，没有根据诚实信用原则协助李某1继续履行合同，李某1长时间欠付租金，军屯村委会也存在过错。现涉案房屋仍然由李某1继续使用，李某1同意向军屯村委会支付欠付的租金及合理的利息损失，如军屯村委会不再拒收租金，合同仍然能够继续履行，合同目的能够实现。因此，综合以上因素，李某1认为合同不宜解除，符合继续履行的条件，合同应当继续履行。   军屯村委会辩称，一、李某1长期未支付租金且经催告仍未履行，军屯村委会有权依法解除租赁合同。军屯村委会与李某1签订的《军屯综合市场租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，具有合法效力，双方均应依约恪守合同义务。案涉租赁合同订立后，军屯村委会作为出租人已经依约将案涉宾馆交付李某1占有使用，李某1作为承租人理应依照合同约定就其享有的合同权利履行支付对价的义务，然而，李某1自2014年11月26日后，未再支付租金给军屯村委会。军屯村委会于2016年12月27日向李某1催收租金，要求李某1在2016年12月31日前缴清拖欠两年的租金，其仍未缴纳，军屯村委会遂于2017年1月12日诉至儋州市人民法院请求解除合同、支付租金及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同”之规定，军屯村委会给予了李某1合理的支付期限同时履行了催告义务，而李某1直至军屯村委会起诉时仍未缴纳欠付的租金，已超过了军屯村委会在催告信息中所要求的最后支付期限，故军屯村委会有权行使解除权。同时，军屯村委会将其诉至人民法院时李某1虽表示愿意支付租金，但仍逾期未付，李某1作为承租人没有合理履行交付租金的义务。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，李某1的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   军屯村委会向一审法院提出诉讼请求：1.解除军屯村委会与李某1于2011年3月21日签订的《军屯综合市场租赁合同》；2.李某1立即向军屯村委会支付2017年3月29日至《军屯综合市场租赁合同》解除之日止的租金，租金暂计为308396.74元（自2017年3月29日起暂计至2019年8月12日，直至合同解除之日止）；3.李某1立即向军屯村委会支付逾期租金利息，暂计13548.49元（分别自2017年9月29日、2018年3月29日、2018年9月29日、2019年3月29日开始计算，暂计至2019年8月12日，直至租金付清之日止）。   一审法院认定事实：2011年3月21日，军屯村委会（甲方）与李某1（乙方）签订了《军屯综合市场租赁合同》，约定军屯村委会将军屯综合市场全部房屋、楼顶、及停车场在内（市场位于那大陶然酒家后面）出租给李某1装修使用，租赁期限自2011年3月21日起至2032年3月21日止，共计20年。每年租金壹拾叁万元，付款方式第一年付全款，第二年开始每半年一付，二十年内付清（如乙方经济条件许可改变付款方式）。合同第六条约定，甲乙双方未按约定造成对方损失，违约方应承担赔偿责任。合同签订后，军屯村委会将上述场地交付李某1装修经营使用至今。李某1已经支付军屯村委会租金至2014年11月26日。此后，李某1未再支付租金给军屯村委会。军屯村委会于2016年12月27日向李某1催收租金，要求李某1在2016年12月31日前缴清拖欠的两年租金，李某1未能缴纳，军屯村委会遂向一审法院提起民事诉讼，主张解除双方签订的《军屯综合市场租赁合同》并要求支付自2014年11月27日至判决书出具之日止的租金及赔偿逾期支付租金损失。一审法院于2017年3月28日作出（2017）琼9003民初210号《民事判决书》，判决：一、李某1于判决生效之日支付海南省儋州市那大镇军屯村委会租金（按130000元/年自2014年11月27日开始计算至2017年3月28日），以及逾期支付租金损失（以65000元为基数，按中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率分别自2015年5月27日、2015年11月27日、2016年5月27日、2016年11月27日开始计算至2017年1月12日）。二、驳回海南省儋州市那大镇军屯村委会的其他诉讼请求。该判决生效后，李某1未履行该生效判决之内容，遂引发该案诉讼。   一审法院认为，军屯村委会与李某1签订的《军屯综合市场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据军屯村委会的诉请及查明的事实，该案争议焦点为：一、涉案《军屯综合市场租赁合同》是否应予以解除；二、李某1应否向军屯村委会支付租金并赔偿租金利息损失。关于涉案《军屯综合市场租赁合同》是否应予以解除的问题。该案中，军屯村委会依约将租赁物交付李某1使用，李某1未能依约支付租金给军屯村委会，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，承租人拒不支付租金的，出租人可解除租赁合同。军屯村委会已经向李某1请求支付并诉至人民法院，但李某1仍逾期未付，致使军屯村委会收取租金的目的不能实现。现军屯村委会要求解除双方签订的《军屯综合市场租赁合同》，有法律及事实依据，一审法院予以支持。关于李某1应否向军屯村委会支付租金并赔偿租金利息损失的问题。该案中，军屯村委会将租赁物交付李某1使用至今，李某1应按合同约定期限支付租金给军屯村委会，李某1逾期支付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李某1需支付欠付的租金及利息损失给军屯村委会。军屯村委会请求李某1支付其拖欠的自2017年3月29日至《军屯综合市场租赁合同》解除之日的租金，并要求李某1赔偿逾期支付租金利息损失，有事实及法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，在当事人未有约定的情况下，军屯村委会主张按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付租金利息损失，有事实及法律依据，一审法院予以支持，但应表述为利息以65000元为基数，自2017年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日。利息以65000元为基数，自2018年3月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日。利息以65000元为基数，自2018年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日。利息以65000元为基数，自2019年3月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日。李某1经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对军屯村委会的主张放弃抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，该案可依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除海南省儋州市那大镇军屯村民委员会与李某1于2011年3月21日签订的《军屯综合市场租赁合同》；二、李某1于判决生效之日起十五日内支付海南省儋州市那大镇军屯村民委员会租金（按130000元/年，自2017年3月29日开始计算至2020年3月24日止）；三、李某1于判决生效之日起十五日内支付海南省儋州市那大镇军屯村民委员会租金利息损失（利息以65000元为基数，自2017年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日。利息以65000元为基数，自2018年3月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日。利息以65000元为基数，自2018年9月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日。利息以65000元为基数，自2019年3月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项付清之日）；四、驳回海南省儋州市那大镇军屯村民委员会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6130元（军屯村委会已预交），由李某1负担。   二审审理期间，李某1提交：证据一：（2017）琼9003民初210号民事判决书、（2017）琼97民终759号民事判决书、（2017）琼民申1282号民事裁定书，拟证明根据（2017）琼97民终759号民事判决书第五页认定事实部分证明，李某1欠付租金以来，积极调配资金，每年都到军屯村委会缴纳租金，但是军屯村委会拒收。在军屯村委会拒收后，李某1还曾继续发函让军屯委员会提供账户以便支付租金，也遭到军屯村委会的拒绝。从军屯村委会拒收租金的举动可以看出军屯村委会本意为解除合同，未根据诚实信用原则协助李某1继续履行合同。因此，李某1长期欠付租金军屯村委会也存在过错；证据二：《军屯市场装饰工程施工合同》、预算书，拟证明李某1自承租军屯市场后，为正常使用投入巨额资金装饰装修，如解除合同将对李某1造成巨大损失。军屯村委会对于李某1所提交的证据一的三性予以认可，但对其证明内容引用判决书中表述和解读及想要证明的内容有异议，上述裁判文书并不能还原当事人的真实意思表示；对证据二《军屯市场装饰工程施工合同》、预算书的三性无法确认。本院对李某1提供的证据一的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证据一的证明力不予认定；对证据二的真实性、合法性、关联性不予认定。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案合同应否继续履行。   《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。李某1自2014年11月26日后，未再支付租金给军屯村委会。军屯村委会于2016年12月27日向李某1催收租金，并给予了李某1合理的支付期限同时履行了催告义务，而李某1直至军屯村委会起诉时仍未缴纳欠付的租金，军屯村委会有权行使解除权。故一审法院对军屯村委会请求解除与李某1签订的《军屯综合市场租赁合同》的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。   综上，李某1的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由李某1负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年十月二十日   法官助理 黄润莹   书记员 林 赏   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。