北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4354号原告（反诉被告）：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，1984年11月24日出生，北京创誉房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：冯春红，女，1971年6月17日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）与被告（反诉原告）冯春红商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）创誉公司的委托诉讼代理人孙纬，被告（反诉原告）冯春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创誉公司向本院提出诉讼请求：1.判令冯春红支付《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》项下逾期应付之房价款1090000元；2.判令冯春红自2019年2月14日逾期支付购房款之日起每日按应付未付款金额万分之五的标准向创誉公司支付违约金，直至冯春红付清应付款项之日止（暂计至2020年3月15日，应付违约金为215275元）；3.本案诉讼费用由冯春红负担。事实和理由：创誉公司与冯春红于2016年10月26日签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定冯春红购买房山区长阳镇X地块用地项目1#商务办公楼1层1-105房屋。根据预售合同附件五第E项之约定，剩余房款共1090000元，以按揭方式付款。同时，预售合同附件八补充协议第1条第（1）款、第（2）款及第3条第（1）款，就逾期付款的违约责任作出了约定。冯春红所购房屋所在楼栋的竣工验收备案表已于2019年1月30日取得，冯春红应于2019年2月13日前办妥贷款机构按揭放款手续或在前述期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余购房款。但截至起诉之日，预售合同项下冯春红尚有房价款（不含面积补差）1090000元未支付，经创誉公司多次电话、书面催告后仍未支付。暂计算至2020年3月15日，冯春红该笔应付款逾期付款违约金已达215275元。为维护创誉公司权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。冯春红辩称，不同意创誉公司的诉讼请求。双方签订的《北京市商品房预售合同》时间跨度长，合同履行过程中本人发生了变故，工作改变且身体健康状况不佳，没有能力申请贷款，要求解除合同。且由于创誉公司提供的合同为制式文本，约定的违约金标准过高，冯春红作为弱势群体无法改变合同内容，请求法院驳回原告的诉讼请求。冯春红向本院提出反诉请求：1.请求法院判令解除冯春红与创誉公司于2016年10月26日签订的《北京市商品房预售合同》；2.判令创誉公司返还冯春红已付房款1099426元；3.即便法院判定冯春红违约，创誉公司所提供的制式合同中对违约金标准约定过高；4.本案反诉费用由创誉公司负担。事实和理由：冯春红与创誉公司于2016年10月26日签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定冯春红购买房山区长阳镇X地块用地项目1#商务办公楼1层1-105房屋，房屋总借款218万元，冯春红根据预售合同附件第五款第一项之规定，已交纳房款109万元。但由于此次交易时间跨度过长，在此期间因市政府东移等不可抗力因素影响，冯春红工作单位北京东方石油化工有限公司物资装备中心所在地被国家征用，本人被迫办理了内退手续，收入大幅度降低，购房贷款未获得银行批准，现无能力继续履行涉案合同。特向法院提起反诉，请求法院根据情势变更原则，判令解除涉案合同，返还已支付的合同价款。创誉公司针对冯春红的反诉辩称：不同意冯春红的全部反诉请求。《北京市商品房预售合同》是在双方协商一致的基础上签订的，创誉公司在合同签订过程中作出了解释说明，不属于格式合同，冯春红应依约承担付款义务。依据合同第12条的约定，涉案房屋具备约定交付条件，合同目的可以实现，不应解除。且依据合同约定，冯春红因个人原因无法贷款应一次性以现金方式补足剩余房款，并承担相应的违约责任，冯春红的请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，创誉公司（出卖人）与冯春红（买受人）签订合同编号为Y1967690的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（以下简称《预售合同》），约定冯春红购买房山区长阳镇X地块用地项目1#商务办公楼1层1-105房屋，房屋预测建筑面积54.35平方米，总价款2189426元，房屋交付时间为2018年12月31日前。《预售合同》第六条付款方式及期限约定，买受人采取商业贷款方式付款，首期支付购房总价款的50%，其余价款以按揭银行借款方式支付。《预售合同》附件八第3条约定，买受人逾期支付购房款或其他任何应付款项，每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的时间，逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除合同。附件八第12条约定，若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金，并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥合同解除手续，因此产生的全部费用由买受人承担。《预售合同》签订后，冯春红向创誉公司交纳了购房首付款1099426元，剩余房款未予支付。2019年9月4日，创誉公司向冯春红发出《交纳房款催告函》，通知冯春红于收到催告函后七日内亲临合景领峰售楼处提交办理按揭贷款手续所需的全部资料、签署相关文件，并办妥按揭贷款放款手续或以刷卡或汇款方式一次性支付剩余购房款。2020年2月25日，创誉公司向冯春红发出《律师函》，称冯春红因个人原因导致109万元贷款未通过银行审批，应当一次性支付剩余购房款，并通知冯春红向创誉公司支付购房尾款109万元、支付逾期付款违约金（每日按逾期应付款109万元的万分之五，自2019年2月15日起至实际付清之日止）。冯春红认可收到上述《交纳房款催告函》和《律师函》。另查，2017年8月10日，冯春红与北京东方石油化工有限公司物资装备销售中心（以下简称东方石化物资装备销售中心）签订《员工内部退养协议书》，载明：根据《东方石化调整转型员工分流安置实施细则》，经双方协商，冯春红于2017年8月21日起至2026年6月30日止，享受内部退养，内部退养期间，东方石化物资装备销售中心自办理内退的次月发给冯春红基本生活费，基本生活费为按北京市现行有关企业退休人员基本养老金计算办法核算的养老金和企业补贴之和。冯春红提供其本人名下的中国工商银行账户历史明细清单显示，北京东方石油化工有限公司按月向其账户内发放工资，工资数额为2000余元至4000余元不等。北京东方石油化工有限公司化工四厂于2020年8月19日出具《个人收入证明》，证明冯春红为其单位内退职工，内部退养期间冯春红月平均工资为4310.1元，年平均收入为51721.2元。冯春红称因已办理内退的原因，其向银行申请贷款未能通过审批。再查，涉案项目于2019年1月30日进行了竣工验收备案，2019年8月29日至30日，创誉公司就涉案楼栋的其他房屋进行了集中交付。本院认为，创誉公司与冯春红签订的《预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效，双方应遵循合同约定，全面履行合同义务。依据《预售合同》约定，冯春红已如期交纳购房首付款1099426元，剩余109万元房款应通过申请银行按揭贷款方式支付。但因冯春红工作单位调整转型对员工进行分流安置，其本人于2017年8月办理了内部退养手续，不再享受正常工作期间的工资待遇，基于此种情形，冯春红申请按揭贷款未获银行审批通过，且从创誉公司于2020年2月25日向冯春红发放的《律师函》来看，创誉公司亦知晓冯春红按揭贷款申请未获银行批准的情形。在未获贷款批准的情形下，冯春红应一次性交纳剩余房款，但因其工资收入大幅降低，已不具备一次性交纳剩余房款的能力。据此，鉴于冯春红对其工作变故情形的发生并不具备主观恶意，且其基于工作变动而无法申请银行按揭贷款、不具备一次性交纳剩余房款经济能力的现实情形，涉案《预售合同》客观上已无法继续履行。冯春红请求解除该《预售合同》，对其相关诉讼请求，本院予以支持。《预售合同》解除后，创誉公司应退还冯春红已付购房款1099426元。创誉公司要求继续履行《预售合同》，并要求冯春红交纳剩余房款的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金一节，创誉公司提出诉讼请求要求冯春红支付逾期付款违约金，经本院释明，在《预售合同》解除的情形下，创誉公司要求冯春红支付房屋总价款20%的违约金，配合创誉公司办理《预售合同》联机备案注销手续，交还《预售合同》、购房发票及收据原件。依据《预售合同》附件八第12条约定，因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金，并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥合同解除手续。对于该违约金标准，冯春红于庭审中主张违约金标准过高，请求法院酌情减少，本院综合考虑创誉公司遭受的损失、当事人过错、合同履行情况、预期利益等因素，酌情确定冯春红向创誉公司给付违约金20万元，创誉公司过高的诉讼请求，本院不予支持。创誉公司要求冯春红配合办理《预售合同》联机备案注销手续、交还《预售合同》、购房发票及收据原件等，符合合同约定，其相关诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除冯春红与北京创誉房地产开发有限公司于2016年10月26日签订的《北京市商品房预售合同》；二、北京创誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向冯春红退还购房款1099426元；三、冯春红于本判决生效之日起十日内向北京创誉房地产开发有限公司支付违约金200000元；四、冯春红于本判决生效之日起十日内配合北京创誉房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》联机备案注销手续，交还《北京市商品房预售合同》、购房发票及收据原件；五、驳回北京创誉房地产开发有限公司的其他本诉请求；六、驳回冯春红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4125元，由北京创誉房地产开发有限公司负担3491元（已交纳），由冯春红负担634元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3652元，由冯春红负担670元（已交纳），由北京创誉房地产开发有限公司负担2982元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二〇年十月三十日书记员  张雨琪