广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4466号上诉人（原审被告）：文达（曾用名文大鱼），男，1951年12月20日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：张吉生，广东惟谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱坤，女，汉族，1994年11月8日出生，身份证住址四川省成都市青羊区。被上诉人（原审原告）：钱某，男，汉族，2004年2月20日出生，身份证住址重庆市巫山县。法定代理人：吴某，女，汉族，1985年5月19日出生，身份证住址重庆市巫山县，系钱某的母亲。被上诉人（原审原告）：江梅，女，汉族，1965年11月6日出生，身份证住址四川省成都市青羊区。被上诉人（原审原告）：钱学文，女，汉族，1944年3月2日生，身份证住址北京市东城区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：姜敏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：周颖，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人文达因与被上诉人钱坤、钱某、江梅、钱学文所有权确认纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初1872号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人文达上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人自始为涉案房屋的共同所有权人且从未放弃涉案房屋所有权，原审法院仅凭上诉人对《收条》的真实性没有异议即认定上诉人己经收到钱正先的退款并放弃涉案房屋的所有权缺乏事实与法律依据。被上诉人在本案中提交的《收条》实际上是上诉人与钱正先就退还房屋出资事宜达成合意的退款计划书，并非实际意义上的收款收据，由于钱正先并未按照约定的还款计划归还购房款，因此收条所记载的关于上诉人放弃房屋所有权的条款因“钱正先按期还款”的前提条件未成就而丧失约束力。具体而言，收条就上诉人文达与被继承人钱正先就退回房屋出资次数及每次退还金额进行约定，上诉人同意在收回房屋出资后放弃位于盐田区中信海天一色雅居海祥阁2Ｄ房屋所有权；被继承人钱正先退还出资分三次退款，第一次退款为人民币1万元，第二次退款为4万元，第三次退款为3.5万元。从收条内容看，钱正先退回上诉人全部出资是上诉人放弃房屋所有权的前提条件，而本案被继承人钱正先并没有全额退回上诉人对涉案房屋的出资份额，据此，上诉人放弃涉案房屋所有权的要件未成就，上诉人仍是涉案房屋所有权人。上述《收条》的签订日期为2××2年8月24日，涉案房屋房产证是在2××2年9月25日办理完结，若钱正先全额退还购房款，则对于错误登记的房产证理应当即提出异议，然而截止至被继承人钱正先去世，钱正先均未提出以上主张，由此印证了《收条》仅是一份退款计划书，上诉人未收到全额退还的购房款，因此从未放弃涉案房屋所有权。由于收条确由双方起草，因此上诉人在一审中认可收条的真实性，但对于该收条的证明目的是有异议的，原审法院仅凭上诉人对收条的真实性没有异议即认定上诉人已经收到钱正先的退款并放弃涉案房屋的所有权缺乏事实与法律依据。二、被上诉人提供的证据根本不足以证明房屋产权登记确有错误，原审法院未查明事实即判决钱正先是涉案房屋唯一所有权人缺乏事实和法律依据。2××2年5月8日，上诉人及钱正先与深圳市中信军鹏投资有限公司（以下简称军鹏投资公司）签订了一份深圳市房地产买卖合同，合同约定上诉人与钱正先购买盐田区中信海天一色雅居海祥阁2Ｄ房屋，该合同于2××2年5月20日经深圳市规划与国土资源局备案，同年5月16日军鹏投资公司与上诉人及钱正先均在房地产转移登记申请表盖章，并确认上诉人及钱正先分别享有涉案房屋二分之一的所有权，由此可见，军鹏投资公司已经认可上诉人为涉案房屋的产权人之一。而被上诉人出具2××2年8月29日由钱正先单独签署的房屋买卖合同，首先真实性难以查明，为何军鹏投资公司在未解除5月8日所签的合同的情况下即又以同一标的与钱正先签订房屋买卖合同？其次该合同未在不动产登记中心进行备案过，不能作为钱正先完全拥有全部产权的依据，因此原审认定该份合同有效是缺乏依据的。本案中，房屋产权登记中心依据2××2年5月8日签署的合同进行登记合法有效，被上诉人没有证据证明涉案房产登记错误。上诉人作为房屋所有权人，对涉案房屋已缴纳房屋物业管理费、房屋管道燃气费等费用，试想，如上诉人与涉案房屋没有关系，必然不会对上述费用进行缴纳。原审法院质疑涉案房屋自购买后一直由钱正先占有使用，上述行为系上诉人对自身权益的处分，并不意味着认可钱正先为房屋唯一所有权人，更不是对房屋所有权的放弃。本案中，原审法院宁愿认可军鹏投资公司工作人员因失误拿错房屋买卖合同导致涉案房产所有权的错误登记的事实存在高度盖然性，反而对于上诉人对房屋进行实际管理的行为视若无睹，原审判决明显对上诉人不公。依据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”上诉人认为，被上诉人提交的证据根本不足以证明不动产登记簿确有错误，本案应根据房产证登记认定上诉人为涉案房屋共同所有权人。三、如上诉人并非涉案房屋所有权人，被继承人钱正先自房屋产权登记后未向上诉人主张变更登记，亦未就房屋产权登记错误诉诸法院不符合常理。本案中，房产证是2××2年9月25日登记在钱正先和上诉人名下，截至钱正先2015年去世，期间间隔时间长达13年，若涉案房产为钱正先单独所有，其早应在上诉人出具收条后即要求上诉人配合办理房产证权属变更登记或向法院提起诉讼确认房屋所有权，但钱正先在生前并未就案涉房屋权属问题向不动产登记中心提交变更登记申请或起诉过，因此上诉人实际为涉案房屋的共同所有人，享有二分之一的房屋产权。二审法庭调查时，上诉人补充以下事实与理由：一、原审判决以钱正先在中国工商银行沙头角支行的账户（帐号为40×××28）的流水明细显示，自2××2年8月27日起至2017年3月14日止，该银行帐户一直缴纳涉案房屋的管理费、水电费、本体维修基金等费用来认定涉案房屋自购买后一直由钱正先占有和使用，由此判决涉案房屋的所有权为钱正先所有明显是错误的。首先，涉案房屋的管理费、水电费、本体维修基金等费用的缴纳方式是由上诉人文达与钱正先经过协商并于2××2年4月10日由双方与深圳市中信物业管理有限公司海天一色雅居管理处共同签订《深圳市衷心物业管理有限公司委托银行代收代协议书》，约定上述费用统一由钱正先的账户支付，该协议书经上诉人与钱正先共同签字确认。因此涉案房屋在购买后一直通过钱正先账户缴纳管理费、水电费、本体维修基金系上诉人与钱正先达成合意决定，该情形并不能证明上诉人放弃对涉案房屋的占有和使用权，也并不能作为钱正先系涉案房屋唯一产权人的证明。由于上诉人与钱正先约定涉案房屋由钱正先占有并使用，因此相关费用由钱正先负责缴纳符合常理，但这并不影响涉案房屋的产权归属，原审判决以谁来缴纳管理费用即认定房产产权归属系缺乏依据的。其次，钱正先去世后，上诉人已接管并承担涉案房屋的管理费、水电费、本体维修基金等费用，2017年4月，上诉人缴付了自2016年10月起涉案房屋产生的费用，而钱正先的继承人在占有、使用房屋期间并没有缴纳上述费用，由此看来，被上诉人并没有与钱正先共同生活，被上诉人并不清楚钱正先与上诉人在购买房屋时已经协商通过钱正先账户统一支付管理费用的情形，并不知道钱正先与上诉人系共同管理涉案房屋。再次，深圳市中信物业管理有限公司亦承认上诉人与钱正先均为房屋产权人。该公司在2017年4月就涉案房屋拖欠的管理费、水电费、本体维修基金等费用向上诉人出具律师函，由此可以证明该公司认可涉案房屋系由上诉人与钱正先共同管理。二、被上诉人在原审中并未提交任何关于涉案房屋在办理登记时系军鹏投资公司工作人员失误拿错房屋买卖合同的证据，原审法院认可被上诉人的上述主张完全属于主观臆断，原审判决由此认定涉案房屋为钱正先一人所有明显有误。被上诉人答辩意见：一、关于上诉人签署的收条问题，该收条是上诉人收到所有房屋款项后亲自书写的，2××2年8月24日，上诉人主动放弃争议房屋的所有权。二、关于房产证登记错误问题，2××2年5月8日，上诉人钱正先与军鹏投资公司签订了房屋买卖合同，该合同军鹏投资公司并未盖公章，从法律要件上讲，合同的生效要件不具备，应该是无效合同。2××2年8月29日钱正先与军鹏投资公司单独签署了房屋买卖合同，是合法有效的，由于房地产公司的员工办理产权登记的时候将两份合同拿错，才导致产权登记错误，登记后公司员工主动找钱正先承认错误，钱正先一直要求其变更产权登记，但是房地产公司要求支付额外支付5000元的费用，钱正先不同意支付，所以一直拖着没有办理。三、关于变更房屋产权登记事宜一直拖到现在才处理的原因，从产权证登记错误后，钱正先、上诉人一直与军鹏投资公司沟通，上诉人也给钱正先承诺会配合过户，钱正先与上诉人是大学同学，都是同事关系，上诉人是钱正先的司机，两人关系非常要好，钱正先去世后，吴某也曾找过上诉人沟通登记事宜，双方还去过工商银行咨询，其过程当中上诉人要求吴某支付10万元配合过户，吴某没有同意，该事件一直搁浅。四、关于上诉人支付管理费、水电费事宜，2017年3月由于钱正先的继承人疏于管理争议房屋，导致物业公司找到上诉人，上诉人借机管理房屋支付管理费、水电费，并不代表是行使管理房屋所有权的问题，我方认为该行为从法律上讲是一个无因管理，上诉人与钱正先是好朋友，上诉人管理钱正先的遗物并无不妥，并不能因为其缴纳房屋的管理费、水电费就认定房屋的所有权归上诉人，没有任何事实依据。至于为何拖到现在没有办理产权变更登记是因为文大鱼是文达在大陆的名称，入了香港籍称文达，因为没有办法证明文大鱼是文达，钱正先一直要求文达去做一个公证，证明文达与文大鱼是同一人，也是拖延房屋产权证变更的原因。钱坤、钱某、江梅、钱学文向一审法院提出诉讼请求：1.确认深圳市盐田区色雅居海祥阁第二层2Ｄ号房（房地产证号：深房地字第**，房地产证显示钱正先与文大鱼各占二分之一份额）为钱正先所有，并判令文达将上述房产过户到钱坤、钱某、江梅、钱学文名下；2.文达承担本案诉讼受理费。一审法院查明：2××2年5月8日，钱正先、文大鱼与深圳市中信军鹏投资有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定钱正先和文大鱼共同购买深圳市盐田区色雅居海祥阁第二层2Ｄ号房（建筑面积为94.83平方米，售价为549369元），深圳市中信军鹏投资有限公司于同年5月16日出具《付清楼款证明书》。同年8月24日，文大鱼向钱正先签署一张收条，内容如下：“钱正先、文大鱼合伙购海天一色雅居海祥阁Ａ201楼房一套（注：双方确认为涉案房屋），现钱正先将文大鱼出资部分退给文大鱼，自2××2年8月24日起文大鱼放弃海天一色雅居Ａ201楼房的产权所有权。文大鱼共出资捌万元人民币。钱正先第一次退款为人民币壹万元，第二次退款为肆万元，第三次退款为叁万伍仟元。立据人：文大鱼。2××2.8.24”。同年8月29日，钱正先与深圳市中信军鹏投资有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定钱正先购买涉案房屋。同年9月25日，深圳市人民政府对涉案房屋发出编编号为深房地字第**房地产证，该房地产证显示钱正先和文大鱼为共有权利人，各占二分之一的份额。在签订房屋买卖合同前的2××2年4月8日，钱正先就涉案房屋向中国工商银行沙头角支行申请按揭贷款，因其未符合借款条件，贷款未发放。2××2年4月10日，钱正先、文大鱼与深圳市中信物业管理有限公司签订委托银行代收代付款协议书，约定以钱正先在中国工商银行沙头角支行的账户（账号为40×××28）代收管理费、水电费、本体维修基金等费用。该银行账户流水明细显示，涉案房屋的各项扣费自2××2年8月27日起至2017年3月14日止。因涉案房屋欠交物业管理费，2017年4月21日，深圳市中信物业管理有限公司委托律师向钱正先、文大鱼发出《律师函》，催促其交纳拖欠的物业管理费。同月，文达交纳了涉案房屋拖欠的管理费（拖欠时间为2016年10月至2017年4月），并将钱正先于2001年9月24日开户的涉案房屋管道燃气的户主改为其名下，并与管道燃气供应商签订管道燃气供用气合同。另查明，文达原名文大鱼，公民身份号码1101014********，移居香港特别行政区后改名文达，香港居民身份证号码×××9941（2）。再查明，钱正先与江梅系夫妻关系，1994年11月8日生育钱坤，2011年6月30日离婚。钱某是钱正先与吴某的非婚生儿子。钱正先于2015年2月6日去世。钱正先的母亲何蕴珠于2018年8月7日去世，钱学文系何蕴珠唯一继承人。一审法院认为，本案系所有权确认纠纷。本案的争议焦点是：一、一审原告提起本案诉讼是否超过诉讼时效；二、涉案房屋所有权是否为钱正先所有。关于第一个争议焦点，一审法院认为，一审原告的诉讼请求是对物权确认的请求权，即因物权的归属、内容发生争议，利害关系人向法院提起确认之诉，其性质是所有权确认纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（二）项规定，因不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产提起的民事诉讼，不适用诉讼时效。为此，文达主张一审原告提起诉讼已超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于第二个争议焦点，涉案房地产证显示，涉案房屋现登记在钱正先和文达名下，各占二分之一的份额。依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”，第十六条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”之规定，在无相反证据的情况下，可认定产权登记人钱正先和文达系涉案房屋的共同所有权人。同时，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条规关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，一审四原告作为钱正先的继承人，对该房屋权属登记的所有权人存有异议，依据该条规定提起本案诉讼，符合法律规定。对于一审原告请求确认钱正先是涉案房屋享有100%份额所有权人的诉讼主张能否成立，一审法院根据一审原告的陈述理由、所举证据及文达的抗辩理由、质证意见，评判如下：首先，关于文大鱼于2××2年8月24日向钱正先签署的收条的性质问题。文达认为该收条实际上是一份协议，不应当是收条，因钱正先未向文达退回购房款，该协议未实际生效。一审法院认为，由于文达对其签署的收条的真实性没有异议，其应按其签署的收条履行相应的民事权利和义务。虽然该收条写明分三期退还文大鱼的出资额，但未写明分期退出出资的时间，该收条明确写明“现钱正先将文大鱼出资部分退给文大鱼，自2××2年8月24日起文大鱼放弃海天一色雅居Ａ201楼房的产权所有权”。从收条的上述内容可见，文达已收到钱正先的退款并放弃涉案房屋的所有权，文达称该收条为未实际生效的协议没有事实依据，一审法院不予确认。因此，一审法院认为，文达自2××2年8月24日起已放弃涉案房屋的所有权，钱正先是涉案房屋的所有权人。其次，因深圳市中信军鹏投资有限公司工作人员的工作失误导致涉案房产所有权的错误登记存在高度的盖然性。从查明的案件事实可知，2××2年5月8日，以钱正先、文大鱼为一方与深圳市中信军鹏投资有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定由钱正先、文大鱼共同购买涉案房屋；同年8月24日，文大鱼向钱正先签署一张收条，注明钱正先向其退回其出资部分，其于同日放弃涉案房屋的所有权；同年8月29日，钱正先与深圳市中信军鹏投资有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，该合同约定钱正先单独购买涉案房屋，且深圳市中信军鹏投资有限公司对该买卖合同加盖了公章，但同年9月25日涉案房地产证登记显示钱正先和文大鱼为共有权利人，各占二分之一的份额。本案诉讼过程中，一审法院就为何涉案房屋签署两份房屋买卖合同等向深圳市中信军鹏投资有限公司发出协助查询通知书，该公司复函称因长期没有开展业务经营，资料几经保管员转手，没有查到涉案房屋的电脑资料和纸质资料。结合一审原告在法庭上的陈述，一审法院认为因深圳市中信军鹏投资有限公司工作人员的工作失误导致涉案房产所有权在房产登记机关错误登记具有高度的盖然性。再次，钱正先在中国工商银行沙头角支行的账户（账号为40×××28）流水明细显示，自2××2年8月27日起至2017年3月14日止，该银行账户一直缴纳涉案房屋的管理费、水电费、本体维修基金等费用。结合一审原告在法庭上的陈述，可以认定，涉案房屋自从购买后，一直由钱正先占有和使用，即使其去世后也由其继承人或其他利害关系人占有使用。文达称其占有涉案房屋1／2的份额，但其未举证证明其自购买涉案房屋起按其自称的房屋份额行使占有或使用权，故其辩称占有涉案房屋1／2份额的所有权，一审法院不予支持。综上所述，一审原告请求确认涉案房产的所有权为钱正先所有，一审法院予以支持，文达辩称占有涉案房屋二分之一份额的所有权，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第二十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：确认深圳市盐田区色雅居海祥阁第二层2Ｄ号房（房地房地产证号：深房地字第**钱正先所有。案件受理费人民币9293.69元，由文达负担，上述费用已由一审原告钱坤预交，在本案判决发生法律效力后一审法院予以退回。文达应在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费人民币9293.69元。本院审理查明，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，上诉人提出，案涉房产于2××2年9月25日由登记机关发放产权证，如该房产为钱正先一人所有，为何至2015年长达13年间均未向登记部门申请更正登记？被上诉人吴某解释称：钱正先在拿到登记证后即要求房地产公司经办人员纠正，但该经办人说要钱正先另给5000元才予以更正，钱正先认为错误登记是该公司造成的，故其未给钱，该公司也未前往房地产登记机关办理更正登记；钱正先也要求上诉人协助改正错误的房地产证登记，上诉人也承诺会配合过户，但因上诉人在大陆的名字是文大鱼，其移居香港后改名文达，需要办理公证手续，故没有办成；在钱正先去世后，吴某亦找上诉人协商办理更正事宜，但上诉人要求吴某给10万才办理过户，吴某说没有这么多钱。上诉人对被上诉人吴某的上述陈述不予认可，认为没有证据证明，纯属自行杜撰。被上诉人吴某另陈述称，其经上诉人介绍与钱正先认识，购买该房产时与钱正先在一起居住，上诉人给钱正先出具收条的时候，其当时就在场，地点是上诉人当时就职的海山宾馆。首付款是169700元，双方各付一半是8万，后来钱正先退上诉人85000元。因当时取现金每天只有两万的额度，所以取了三次，加上身边的钱一共分三次给了上诉人。上诉人对此不予认可，认为其没有收到钱正先退还的钱。二审期间，上诉人提交由上诉人与钱正先于2××2年4月10日签署的《前期物业管理服务协议》《消防安全责任书》，无具体签署日期的《消防安全责任书》以证明上诉人与钱正先均为海天一色雅居海祥阁2Ｄ房屋的业主。被上诉人认为，上述证据不属于新证据，不予质证，且该证据签署于2××2年4月份，而上诉人已于2××2年8月24日放弃争议房屋的所有权，该证据与所有权没有任何关系。本院认为，本案为涉港不动产物权之所有权确认纠纷，一审法院适用我国内地法律审理本案，符合法律规定，本院依法予以确认。本院认为，本案所争议的深圳市盐田区色雅居海祥阁第二层2Ｄ号房（房地产房地产证号：深房地字第**正先所有，一审判决并无不当。具体理由一审法院已作详细论证，本院依法予以确认。本院再补充论证如下:上诉人主张《收条》实际上是上诉人与钱正先就退还房屋出资事宜达成合意的退款计划书，并非实际意义上的收款收据。本院认为，上诉人这一主张没有事实依据，本院不予采信。理由如下：首先，该《收条》为文达单方向钱正先出具，所载内容无从反映退款系将来退款的计划，且如系双方对将来退款作出的计划安排，却冠以“收条”名称，有违常理。其次，该《收条》由文达于2××2年8月24日出具，其内容亦载明“自2××2年8月24日起文大鱼放弃海天一色雅居Ａ201楼房的产权所有权”，如文达在2××2年8月24日未收到钱正先的退款，却自该日起即放弃所有权，亦与常理不符。再次，如《收条》所载退款系将来的退款计划，按常理，退款计划应由退款人或双方签署，而该《收条》却是收款人文达单方签署，与日常生活经验法则不符。在上诉人收取退款、放弃案涉争议房产所有权后，一审法院认定因军鹏投资公司工作人员的工作失误导致涉案房产所有权错误登记在钱正先、文达名下具有高度盖然性，符合本案实际情况，并无不当。上诉人二审提交的《前期物业管理服务协议》等材料形成于2××2年8月24日之前，不能证明本案争议房产所有权情况。上诉人提出被上诉人及钱正先在发现登记错误后并未要求更正，以此证明该房产为上诉人与钱正先共同所有。被上诉人对此陈述不认可，并陈述了相关要求更正登记的情况。本院认为，虽然被上诉人未提交证据证明其要求更正登记的事实，但结合全案证据看，其陈述具有高度合理性，本院予以采信。相反，上诉人主张其享有所有权，却在长达十数年的时间里未主张、亦未行使过权利，而在钱正先去世后才主张所有权，与常理不符。综上所述，文达的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9293.69元，由上诉人文达负担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年十月二十八日书记员 周忱晨（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。