贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初3780号 原告:中国工商银行股份有限公司兴义分行,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人:龙梅,系该分行行长。 委托诉讼代理人：周红，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：谢化文，贵州天生律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：陈福江，男，汉族，1988年11月27日出生，贵州省兴义市人，住兴义市。 被告：伍兰花，女，汉族，1989年6月10日出生，贵州省兴义市人，住兴义市。 被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522301722140101E。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市民航大道南段吉祥99克拉城**楼**。 法定代表人：钟国强，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱虹杰，男，1990年10月11日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，特别授权代理。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告陈福江、伍兰花、兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，因被告陈福江、伍兰花通过其他方式无法送达，于2020年7月23日转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人周红，被告吉祥房开公司委托诉讼代理人邱虹杰到庭参加诉讼，被告陈福江、伍兰花经本院公告传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号：XXXXXX）；2、判令被告陈福江、伍兰花偿还尚欠原告借款本金及利息合计203593.21元，并以203593.21元为基数（当庭更诉请截至2020年10月16日，被告尚欠本金是134109.48元、利息是2199.17元，自2020年10月17日起在年利率4.9%的基础上上浮50%计付罚息至清偿完毕之日止）；3、判令被告给付原告为实现债权所产生的律师费7125元；4、判令被告兴义市吉祥房地产开发有限公司就前述款项向原告承担连带清偿责任;5、判令原告对被告陈福江名下坐落于兴义市抵押房产（抵押权预告登记号:市房预兴字第××号）折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;6、本案诉讼费用由被告方共同承担。 事实与理由:2016年1月21日,原告（贷款人）与被告陈福江、伍兰花（借款人）、吉祥房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号:XXXXXX）,合同约定借款人向贷款人借款2090000元用于购买兴义市吉祥房地产开发有限公司开发的位于兴义市屋,借款期限120个月,自2016年4月15日至2026年4月15日,按月等额本息还款,贷款利率4.9%,逾期罚息利率7.35%。借款人未按合同约定日期偿还借款的,贷款人有权按罚息利率按日计收利息,对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率在执行利率的基础上加收50%。担保方方式为:抵押＋阶段性连带责任保证。借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。阶段性保证担保保证人兴义市吉祥房地产开发有限公司,自贷款发放之日起,至借款人取得房地产权属证书,并办妥以贷款人为抵押权人的房屋他项权证书之日止,为借款人的债务承担连带保证责任,担保范围包括:贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费及其它实现债权的一切费用。抵押房屋于2016年4月21日办理了抵押权预告登记,权证号:市房预兴字第××号。预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司兴义分行,担保金额209000元。 2016年4月15日,原告将209000元汇到被告陈福江指定的兴义市吉祥房地产开发有限公司账户;借款凭证载明执行利率4.9%,逾期利率7.35%。合同履行期间被告陈福江、伍兰花多次出现逾期还款,截止至2020年3月21日,被告陈福江尚欠原告借款本金180700.92元、利息22892.29元,合计203593.21元，后已于2020年6月24日扣取吉祥房开公司保证金72481.16元，现截至2020年10月16日被告尚欠本金是134109.48元、利息是2199.17元。 吉祥房开公司辩称：2020年10月16日，原告从我公司扣取了保证金72481.16元。 陈福江、伍兰花经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况： 2016年1月21日，陈福江、伍兰花向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，同日，陈福江作为借款人、伍兰花作为共同借款人、吉祥房开公司作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市屋，贷款金额209000元，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息偿还，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在执行利率基础上加收50%确定。并将陈福江、伍兰花所购房屋依法抵押给原告。吉祥房开公司作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。 二、抵押概况 陈福江作为抵押人、伍兰花作为抵押物共有人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2016年4月21日，陈福江、伍兰花将名下所购位于兴义市屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记【证明号：市房预兴字第××号】,但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。 三、履行情况： 中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2016年4月15日，金额209000元，陈福江、伍兰花自2018年1月起连续逾期未按时偿付款项。2020年6月24日，中国工商银行兴义分红扣取吉祥房开公司保证金账户72481.16元用于偿还陈福江、伍兰花尚欠借款本息，截止至2020年10月16日，陈福江、伍兰花尚欠逾期本金6676.58元、未到期本金127432.90元，利息2150.38元，罚息36.65元、复息12.14元，本息合计136308.65元未付。 综上所述，陈福江、伍兰花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在答辩、举证期限内提交书面举证、质证意见，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。陈福江作为借款人、伍兰花作为共同借款人向中国工商银行兴义分行贷款，应承担还款责任。中国工商银行兴义分行与陈福江、伍兰花对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因陈福江、伍兰花多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。 截止至2020年10月16日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息合计136308.65元，陈福江、伍兰花应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%加收50%即年利率7.35%以尚欠本金及利息之和即136259.86元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张将罚息、复利再次累计计算利息，与双方合同约定不符，不予支持。 吉祥房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向陈福江、伍兰花追偿，对已于2020年6月24日代偿的72481.16元，有权向陈福江、伍兰花追偿。 同时，亦因未办理抵押登记，中国工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，不予支持。 另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与陈福江、伍兰花、兴义市吉祥房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限陈福江、伍兰花于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年10月16日尚欠借款本金、利息、罚息、复息合计136308.65元，并从2020年10月17日起以尚欠借款本金及利息之和即136259.86元为基数按照年利率7.35%计算利息至清偿完毕之日止； 三、兴义市吉祥房地产开发有限公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向陈福江、伍兰花追偿，对已于2020年6月24日代偿的72481.16元，有权向陈福江、伍兰花追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4560元，公告费600元，共计5160元，中国工商银行股份有限公司兴义分行负担160元,由陈福江、伍兰花负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 吴 涛 人民陪审员 余 燕 人民陪审员 杨 艳 二〇二〇年十月三十日 法官 助理 张青廷 书 记 员 曾光翠