温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初8313号原告：蔡相忠，男，1963年5月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：熊焱，男，1986年11月27日出生，汉族，住湖北省蕲春县。原告蔡相忠与被告熊焱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日以诉前程序受理后，组织双方调解。因争议较大，本院于同年9月11日立案受理，并依法适用简易程序，于同年10月27日公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。庭审中，被告提起反诉，本院决定合并审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下称原告）向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《房屋租赁协议书》合法有效；2.判令被告支付原告年租金8万元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年8月1日签订《房屋租赁协议书》，约定租赁期限自2018年8月1日至2023年8月10日，租金一年一付，到期日提前十五天支付，每年租金8万元。但被告以各种无谓的说辞，于2020年7月25日前仍未按协议约定支付本年度租金8万元，构成违约，故提起诉讼。被告（反诉原告，以下称被告）辩称，1.被告根据《房屋租赁协议书》的约定，提早15天，于2020年7月27日晚19点向原告提出解除合同的方案，不存在违约。同时，被告还以疫情为由，要求原告减免2个月租金。2.原告自愿将租金调整为68000元/年，被告已于2020年8月13日支付了本年度3个月的租金，之所以迟了3天，是因为被告没有原告的银行卡号，所以通过微信方式向原告转账。被告提出反诉请求：1.解除原被告签订的《房屋租赁协议书》；2.原告退还原告租房押金8000元。针对被告的反诉，原告变更诉讼请求如下：1.解除原被告签订的《房屋租赁协议书》；2.被告赔偿原告损失12000元，即被告缴纳的押金8000元由原告没收，被告再赔偿原告4000元；3.被告于2020年11月10日之前腾空房屋、恢复房屋原状并将房屋交还给原告；4.被告办理登记在涉案房屋名下的公司的工商注销手续，并结清水费、电费、物业管理费。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，对解除《房屋租赁协议书》、腾空房屋、恢复房屋原状、交还房屋、办理工商注销手续、结清水电及物业管理费等均无异议，但被告已经提早15天告知原告解除合同，且原告有权根据协议约定在被告逾期支付租金的情况下强行转租，故被告无需赔偿原告损失。本院经审理认定如下事实：2018年8月1日，原告蔡相忠作为出租人（甲方），被告熊焱作为承租人（乙方），签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方自愿将坐落于温州市××大厦××幢××室房屋二间出租给乙方；租期五年，即2018年8月1日至2023年8月10日止；按年付租金8万元，先付款后用房，下期租金应提前15天支付，如到期不付租金，甲方有权强制另行出租而不负任何责任；如一方要求结束租赁关系，需提前半个月通知对方；乙方在居住期间，不得从事非法活动，不得改变房屋结构，如有损坏应照价赔偿，乙方也不准擅自将房屋转租，否则甲方不予承认，如因故提前搬迁，则可委托经纪人，按正式程序出租后，租金退还乙方；甲方房内水电设备完整，保证供电供水，租房前水表29吨、电表7026度，租期内所用的水电费、煤气费、物业管理费等一概由乙方负责付清；乙方需交甲方押金8000元，租期满后，房内设施完好，水电费等结清后，余款退还乙方；甲方首次房租已收至2019年8月10日；租金打入鹿城农商行账户6228********。签订《房屋租赁协议书》时，被告支付了首年的部分租金47000元，剩余租金33000元及押金8000元在同年8月底前后支付。2019年8月5日，经协商，原告给与被告租金优惠，将第二年度的租金调整为68000元，被告支付该年度（2019年8月11至2020年8月10日）租金68000元后，原告向被告开具收款收据予以确认。2020年7月27日，被告通过微信方式询问原告，疫情原因是否有房租优惠。原告答复，原本租金8万元，现已优惠至68000元，可以按去年的价格支付租金，没有其他优惠。被告称如果没有优惠，只能先支付3个月租金（至2020年11月10日止）。对此，原告不同意。2020年8月10日，原告向本院递交诉讼材料，本院以诉前调解案件收案，案号为（2020）浙0302民诉前调2063号。同年8月13日，被告通过微信方式向原告支付3个月租金17000元。次日，本院联系被告，组织双方调解，因争议较大，本案于同年9月11日正式立案。另查明，被告于2018年8月21日注册成立温州久旺自动化科技有限公司温州分公司，工商登记的住所地为涉案房屋所在地。以上事实由原告提供的《房屋租赁协议书》、微信聊天记录，被告提供的《房屋租赁协议书》、微信聊天记录、收款收据等证据，以及双方当事人的陈述为准。本院认为，原被告当庭协商一致解除双方签订的《房屋租赁协议书》，本院予以准许，解除时间为庭审之日2020年10月27日。《房屋租赁协议书》解除后，被告应及时拆除装修，恢复原状，将房屋腾空交还给原告，并结清该日前产生的水费、电费、物业管理费等。同时，被告还应前往工商部门办理其经营的温州久旺自动化科技有限公司温州分公司的工商信息变更登记手续，将该公司登记的住所地由涉案房屋所在地变更至其他地址。以上《房屋租赁协议书》解除后被告的相关义务，被告均无异议，表示愿意配合履行，故原告的该部分请求本院予以支持。需要指出的是，被告在拆除装修、腾空房屋时，应保证房屋原建筑结构及设施完好。本案双方的争议焦点为：《房屋租赁协议书》解除后，被告是否应赔偿原告损失。对此，本院认为，根据协议约定，涉案房屋的租金按年支付，先付款后用房，被告应依约履行。但是，被告在首年即未按约支付租金，将租金分两期支付，次年租金同样未按约提前15天支付。因原告未对首年及次年的租金逾期支付提出异议，故本院不再予以评述。关于双方争议的第三年租金支付问题，根据双方微信聊天记录，被告以疫情为由向原告提出租金减免的请求，但原告未予答应，仅同意被告按前一年度68000元的标准支付租金，但被告未按约履行，仅支付三个月的租金17000元，已构成违约，应承担相应的赔偿责任。被告辩称，协议约定“如一方要求结束租赁关系，须提早半个月通知对方”，现被告已于2020年7月27日提出解除合同的请求，符合约定，无需承担赔偿责任。但是，被告未提供证据证明其在该日向原告提出过解除合同的请求，且此后被告亦支付了三个月租金，说明双方的租赁关系并未解除。而且，被告所述的协议上述内容，是建立在租金按年支付的基础上，即下一年度开始前要解除合同需提早15日告知，以留出必要时间让原告准备转租事宜。现被告未根据协议约定按年支付租金并要求解除合同，构成违约，理应赔偿原告由此造成的损失。关于损失，协议并未明确约定，原告主张12000元，缺乏依据，本院结合被告的违约程度、合同约定的租赁期限等情形，酌情认定被告赔偿原告半个月租金损失2833元（68000元/年÷12个月÷2）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）蔡相忠与被告（反诉原告）熊焱于2018年8月1日签订的《房屋租赁协议书》于2020年10月27日解除；二、被告（反诉原告）熊焱于2020年11月10日前腾空坐落于温州市××大厦××幢××室的二间房屋并交还给原告（反诉被告）蔡相忠，同时结清该日前产生的水费、电费、物业管理费；三、被告（反诉原告）熊焱于本判决生效之日起十五日内办理温州久旺自动化科技有限公司温州分公司的工商信息变更手续，将该公司的住所地由温州市××大厦××幢××室变更登记至他处；四、被告（反诉原告）熊焱履行完毕上述第二、三项义务后，原告（反诉被告）蔡相忠退还被告（反诉原告）熊焱押金8000元；五、被告（反诉原告）熊焱于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）蔡相忠损失2833元；六、驳回原告（反诉被告）蔡相忠的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）熊焱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元，减半收取50元，由原告（反诉被告）蔡相忠负担25元，被告（反诉原告）熊焱负担25元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）蔡相忠负担12.5元，由被告（反诉原告）熊焱负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇二〇年十月二十七日书记员 朱艳月