北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8842号原告：溢海（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：刘向东，经理。委托诉讼代理人：黄鹏，北京市大都律师事务所律师。被告：张永胜，男，1985年10月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：张洪涛，男，住北京市丰台区，由北京市丰台区东铁匠营街道四方景园第二社区居委会推荐。原告溢海（北京）物业管理有限公司（以下简称溢海物业）诉被告张永胜物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告溢海物业委托诉讼代理人黄鹏、被告委托诉讼代理人张洪涛通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告溢海物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年1月31日至2018年11月8日的物业费共计3401元，并支付利息损失（以3401元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年11月9日起计算至实际付清之日止）；2.判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费1000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告为2009年成立的物业管理公司。2015年底，经与北京恒信嘉业物业管理有限公司（小区开发商北京中鑫源房地产开发集团有限公司委托物业公司，以下简称恒信公司）协商一致，为北京市丰台区鑫源国际大厦小区（以下简称鑫源小区）提供物业管理服务，双方于2016年1月签订了物业交接手续（含财务、固定资产等）。原告在与恒信公司交接后为鑫源小区提供了物业管理服务。2018年8月，鑫源小区新成立了业主大会，非法解除与原告物业服务关系并要求被告撤离小区，原告在抗争无效后只能无奈撤离小区。原告提供物业管理服务期间，被告及其他业主以种种理由拖欠原告物业管理费用至今。另，被告系鑫源小区1号楼3层304室（房产面积为53.3平方米）的业主，其房产属于原告物业管理服务范围，物业服务费为每月3元／㎡，在2017年1月31日至2018年11月8日，总计拖欠物业管理费3401元、利息155元。综上所述，原告为鑫源小区全体业主提供了合格的物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费用，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告张永胜答辩称：不同意原告诉讼请求。1.原告证据不足以证明被告欠缴物业费，被告亦不清楚是否缴费。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。本案中，前期物业将物业服务全部委托给了原告，被告认为合同是无效的。物业服务合同应订立书面合同，我方与原告之间没有签订过书面合同。3.如法院认定原告提供了事实服务，但原告提供的物业服务不到位，原告对小区公共区域及设施没有尽到日常维护的义务。小区地下车库地面开裂，共用区域的墙面、顶棚、地面及屋面等处出现多处污染、毁损、漏水现象；小区共用设施设备年久失修；小区的消防设备不能正常工作，多处管道、阀门锈蚀严重需要更换，多处电气设备出现故障，水井内阀门管线故障等；电梯经常出现故障及安全隐患，需要大修；业主办理的电梯卡使用不方便且无法退还押金；小区发生众多治安管理案件及纠纷，小区内的业主、实际使用人投诉多，意见大。由于原告服务不到位，造成的损失达到83万元。4.业委会成立后，对原告提供的服务不认可，已解除了与原告之间的事实服务关系，但原告也没有依据规定进行妥善交接，影响了新物业的入驻，故2018年8月14日至2018年11月8日的物业费不应当缴纳。即使法院最终认定双方存在事实服务关系，双方事实服务关系也应当以原告收到业委会通知即2018年8月14日解除。本院经审理认定事实如下：张永胜系丰台区成寿寺路1号楼3层304号房屋（以下简称304号房屋）的业主，建筑面积53.3平方米。2011年1月17日，赵艳蓉（甲方）与恒信公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同中约定：物业名称为鑫源国际大厦，物业服务费按年收取，甲方按照3元/建筑平方米·月向乙方交纳。甲方每年1月1日到1月30日向乙方交纳下一年度的物业管理服务费。双方另就权利义务和其他事项进行了约定。2014年1月24日，本案涉案房屋所有权人由赵艳蓉变更为张宇，2017年1月16日，本案涉案房屋所有权人由张宇变更为张永胜。另查，2015年12月底至2016年1月初，恒信公司将鑫源小区物业移交给溢海物业，双方办理了物业交接，溢海物业提交了交接单据。溢海物业称自2016年1月1日起，溢海物业开始为涉案小区提供物业服务。溢海物业提供的物业收费清单显示，张宇于2016年6月15日交纳了2016年1月31日至2017年1月30日的物业费，物业费金额为1919元，之后本案涉案房屋未有交纳物业费记录。被告张永胜认为该收费清单系原告自行制作，不认可其真实性。庭审中，张永胜提供了小区照片若干，证明溢海物业没有提供合格的物业服务；另提供了业委会公告照片及北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢物业）证明一份，证明溢海物业未提供合格的物业服务以及损失的发生，且溢海物业没有履行交接义务。溢海物业对张永胜提供的照片等证据不予认可，认为仅凭照片无法证明其物业服务存在问题，瑞赢物业出具的证明与本案的关联性及证明目的不认可。庭审中，被告张永胜提供了两份证人证言。证人王某系本案涉案小区业委会委员，其向法庭陈述称，我从2011年入住小区，我住在18层，2015年左右房子漏雨找原告维修但老是修不好，我们组织业委会跟原告谈，对物业服务不满意，想把物业换了。原告的物业服务不到位，瓷砖、过道、楼下环境等都不好。我也欠缴了物业费，总数欠了不到一年的。溢海物业认为证人王某与系列案件有利害关系，且证人房屋是2015年漏水，溢海物业2016年1月1日才入驻小区。证人魏某系瑞赢物业客服主管，其向法庭陈述称，瑞赢物业2018年11月9日进驻本案涉案小区，当时原告没有跟我方去交接查验，发现电梯、消防设施存在问题，当时消防设施维修费用是70万，更换了一些设施设备，电梯设备的维修费用是5万，其他管线阀门其他区域的维修费用是3万，以上都是约数；溢海物业撤场后业主资料、工程竣工图纸、消防图纸、设施设备的技术资料、质量保修文件、物业使用说明文件以及物业服务所需的其他资料，均没有向我方移交。我方进驻后无法查到以上资料，给我方工作造成阻碍。我方入驻小区后发现地面、阀门、水井损坏锈蚀严重，多处垃圾堆放。我方入驻后垃圾清运费花费了5万元，原告预收了部分业主2019年物业费20万，电费15万，没有向我方移交。我方已针对上述预交的费用起诉了本案原告。溢海物业对证人魏某证人证言不认可，认为其不能作为本案依据。上述事实，有原告提供的《物业管理服务合同》、物业交接单、收费登记表，被告提供的照片、证明、证人证言及当事人的陈述等证据在案予以佐证。本院认为，物业公司与业主虽未签订书面的物业服务合同，但物业公司提供了事实物业服务且业主事实上享受了物业服务的，物业公司可以要求业主交纳相应的物业费用。根据本案查明的事实，前期物业恒信公司将物业服务交接给溢海物业，溢海物业自2016年初开始为本案涉案房屋所在小区提供物业服务，2017年，张永胜成为涉案房屋业主，溢海物业与张永胜之间形成事实上物业服务合同关系，张永胜需交纳物业费。关于收费标准，尽管溢海物业未与业主签订书面物业合同，溢海物业依据前期物业合同主张物业费缺乏合同依据，但物业收费标准应具有稳定性，非经有关政策调整或者市场价格发生重大变化并经合法程序不得随意调整，故对溢海物业要求张永胜继续按照前期物业合同的收费标准给付欠缴的物业费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于溢海物业提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情予以减免。关于溢海物业主张的利息损失，因张永胜非恶意欠费，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于溢海物业主张的律师费用，无合同依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决如下：一、张永胜于本判决生效后七日内向溢海（北京）物业管理有限公司支付二〇一七年一月三十一日至二〇一八年十一月八日期间的物业服务费3060.9元；二、驳回溢海（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张永胜负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 舒 翔二〇二〇年十月二十一日书记员 徐舒扬