江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0583民初13512号 原告：昆山地安房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市沿沪产业带机场路**地块，统一社会信用代码91320583769887851F。 法定代表人：金载中（JAEJOONGKIM），该公司董事长。 委托诉讼代理人：高峰，北京盈科（昆山）律师事务所律师。 被告：昆山市千灯镇年沙社区居民委员会，，住所地江苏省昆山市千灯镇汉昆路雅居乐统一社会信用代码55320583MEA682039W。 法定代表人：李江，该委员会社区副主任。 委托诉讼代理人：韩礼斌、平彩堂，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。 原告昆山地安房地产开发有限公司与被告昆山市千灯镇年沙社区居民委员会纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人高峰、被告委托诉讼代理人平彩堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间的移交协议(即《社区管理用房移交证明》)对被告继续有效；2.在移交物业和社区用房后，会所一楼1126.83平方米的所有权归属原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告方在昆山市地块建有会所一幢，一楼面积1126.83平方米，二楼947.67平方米，附房44.23平方米，合计面积为2118.74平方米。2010年5月24日，原告方与昆山市千灯镇马路桥社区居民委员会签署一份，原告按相关规定向该社区移交了位于昆山市千灯镇地安XX园小区会所二楼500平方米的社区用房，其产权归辖区的政府所有，由政府统一管理，使用权和日常维修归辖区街道。2010年5月26日，原告又将会所二楼剩余447.67平方米和XX号楼XX室179.48平方米(合计627.15平方米)移交至上海上房物业管理有限公司昆山分公司。基于前述，在移交社区和物业公司以后，会所剩余面积应当归属原告所有，涉及该会所剩余面积的所有权问题及其它相关事实，已在贵院的(2019)苏0583民初4070号《民事判决书》进行了查明和确认。另外，2020年5月24日移交时，该会所归属昆山市千灯镇马路桥社区居民委员会代管，由于千灯区划调整，现该会所归属昆山市千灯镇年沙社区居民委员会管辖。为避免发生不必要的争议，请求确认原告与被告之间的移交继续有效，故原告提起确认诉讼。 被告辩称：1、对移交协议的真实性没有异议，但移交协议的合法性由法院依法认定；2、对原告第二项诉请请求法院依法驳回，该诉请涉及到原告、被告及全体业主并不适合在本案中处理，且本案会所作为独立设计规划，能否分割需要原告提供相关证明且一楼会所面积中含有二楼必要通道，涉及独立划分问题。 本院经审理认定事实如下：原告系千灯镇XX花园小区的开发商，在建设住宅的同时，原告还在小区内建造了会所一处。2010年5月24日，原告将会所二楼500平方米的社区用房移交给昆山市千灯镇马路桥社区居民委员会（以下简称马路桥居委会），当日，该居委会出具《社区管理用房移交证明》一份，载明：原告开发的千灯镇地XX园小区，总面积170000平方米，总户数1476户，小区已全部建设完成，根据昆委（2005）48号《关于全面加强社区建设管理的意见》按照每户0.3平方米的标准，配套建设社区办公、服务、活动用房的规定，现将小区内位于会所二楼、500平方米的社区用房移交给马路桥社区居民委员会，其产权归辖区政府所有，由政府统一管理，使用权和日常维修归辖区街道。2010年5月26日，原告又将(会所二楼)XX室、510平方米的物管用房移交给上海上房物业管理有限公司昆山分公司代管。之后，原告对会所一楼提出权利主张，与被告产生争议，遂引起本案纠纷。 另查明，2011年12月24日，昆山市人民政府作出昆政复（2011）22号《市政府关于同意千灯镇开展撤村建居和进行区域调整的批复》，批复：组建年沙社区居民委员会，年沙社区东起道褐浦，西至陆泥浦，南起许巷港，北至南浦路，区域面积1.84平方公里，办公地点设在年沙社区公共服务中心内。2012年11月8日，昆山市人民政府作出昆政复（2012）XX号《市政府关于同意调整千灯镇部分村委会社区居委会行政区域的批复》，批复：调整年沙社区居委会管理区域，调整后的年沙社区东起协易路，西至黄浦江南路，南起许巷港，北至卫泾路，区域面积6.08平方公里，办公地点不变；调整马路桥社区居委会管理区域，调整后的马路桥社区东起道褐浦，西至黄浦江南路，南起南浦路(汉昆路段)，北至苏虹机场路，区域面积4.02平方公里，办公地点不变。涉案会所位于原马路桥居委会管理区域内，经过上述调整后，现位于年沙社区居委会管理区域内。 又查明，涉案会所建成后，昆山杰士测绘有限公司对该会所进行了测量，并出具了JSXXX号昆山市房屋建筑面积测量报告(竣工），该测量报告于2008年9月9日在昆山市建设局进行了备案。根据该测量报告显示，涉案房屋系商业服务房，共两层，其中一层的产权面积为1126.83平方米，二层的产权面积为947.67平方米，另有附房44.23平方米，建筑面积合计为2118.74平方米。2008年9月，原告向昆山市物价局提交了昆山市千灯镇机场南路X地块工程的商品房价格申报表，该表显示，该工程成本构成包括：征地拆迁费、前期工程费、房屋建安工程费(土建、水电安装、电梯、监理费、桩基)、附属公共设施(自行车库、幼儿园、居委会)、公共基础设施(道路、供水、供电、排污、照明、绿化景观、有线电视、电信网络、供气)、管理费、销售费用、财务费用。2008年9月16日，昆山市物价局颁布昆价价字(2008)第XX号文件，审核批复了原告申报的上述商品房价格申报表。 再查明，原告与案外人金某、李某等多位业主就购买XX花园小区商品房签订《昆山市商品房购销合同》，合同补充协议第五条均载明：商品房小区内的不参与公共建筑面积分摊的会所的所有权，归出卖人所有，出卖人有权出售或出租处理会所；会所可以对外经营或租赁经营，为商品房小区内外客户提供服务。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案原告向马路桥居委会移交了位于涉案会所二楼500平方米的社区用房，该委员会出具了《社区管理用房移交证明》，该移交证明对原告的上述移交行为予以确认，并明确了社区用房的产权、管理及使用方式等，且双方均在该证明上加盖了公章，该证明具有合同的性质。在此之后，由于政府对居委会具体管理区域进行了调整，涉案会所所在地由马路桥居民委员会管理区域变更为被告管理区域。被告作为上述合同的新当事人，应对马路桥社区居民委员会的权利义务概括承受，故本案《社区管理用房移交证明》应对被告有效，对原告的相应诉请本院依法予以支持。关于涉案会所一楼的权属，首先，其并不属于法定共有部分，涉案会所具有构造上的独立性、利用上的独立性，符合专有部分的特征，从房产测量报告也能反映出该会所是作为专有部分而独立存在的。第二，涉案会所并非约定共有部分，经本院查实，多位业主与原告签订的《商品房购销合同》补充协议中均明确约定，商品房小区内的不参与公共建筑面积分摊的会所的所有权，归出卖人即原告所有，原告有权出售或出租处理会所。第三，涉案会所的成本并未构成小区商品房对外销售价格组成部分，涉案会所属小区一期开发，根据涉案小区一期的《商品房价格申报表》，小区商品房对外销售价格组成部分并未包含涉案会所的成本。基于上述分析，本院认为，在满足了物业和社区用房后，涉案会所一楼1126.83平方米的所有权应当归属原告，对原告的该项诉请本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告昆山地安房地产开发有限公司与案外人昆山市千灯镇马路桥社区居民委员会之间的《社区管理用房移交证明》对被告昆山市千灯镇年沙社区居民委员会继续有效。 二、位于昆山市地块商住楼会所（XX花园）**1126.83平方米房屋的权属归原告昆山地安房地产开发有限公司所有。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员 陈 伟 二〇二〇年十月十五日 书记员 程雨婷