贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初2570号原告：刘忠香，女，1986年11月7日生，汉族，住贵州省水城县。委托诉讼代理人（一般授权）：黄训刚，贵州贵达律师事务所律师。执业证号：15201201910093886。委托诉讼代理人（一般授权）：赵葆杨，贵州贵达（六盘水）律师事务所实习律师。证号：23082005220036。被告：贵州亿杰置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区中央公园云顶1978销售中心。统一社会信用代码：915202900570629159。法定代表人：陈作尘，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李焕廷，贵州济元（水城）律师事务所律师。执业证号：15202200510406886。委托诉讼代理人（一般授权）：郭贵，贵州济元（水城）律师事务所实习律师。证号：23082005110022。原告刘忠香与被告贵州亿杰置业有限公司（以下简称“亿杰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠香的委托代理人黄训刚、赵葆杨，被告亿杰公司的委托代理人李焕廷、郭贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠香向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告统一供暖安装费11513元、改造费1174.80元、物业维修基金1762.20元，共计14450元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告红桥新区2号楼5层503室房屋，房屋建筑面积117.48平方米，套内建筑面积91.95平方米，以套内建筑面积计算，每平方米5194.93元，总价款477674元。2018年10月28日，被告向原告开了两张收据，分别以代收各项费用和改造费用的名义收取了原告统一供暖安装费11513元、物业维修基金1762.20元和改造费用1174.80元。原告认为，被告收取上述费用没有法律依据，被告应当退还。亿杰公司辩称，1、被告开发涉案房地产取得了相关资质证书，销售涉案房产取得了商品房预售许可证。销售房地产之前应当向住建部门提交商品房买卖合同文本，由住建部门对合同的内容进行审查认定并备案后，房开企业才能按照该文本与购房户签订正式的购房合同。被告在销售涉案房产之前向贵州钟山经济开发区住房和城乡建设局提交了商品房买卖合同文本，在该单位的指导下进行了多次修改，最终确定了合同文本并经该局认定备案，并且在被告的商品房买卖合同文本首页上加盖印章，并加盖了骑缝章。被告只能按照该合同文本进行房屋销售。经备案的该份合同文本第14条第4项第1、2点都已经明确了购房户应向被告缴纳的代收费用包含了专项维修基金、契税、物业服务费、供暖费、集中供暖初始安装费，显然本案涉及到的集中供暖初始安装费并不属于商品房销售一户一价的包含范围。2、涉案房产所在小区并不属于强制配套安装集中供暖的小区，被告在销售房产时，在销售大厅展示了房地产销售费用及税费的相关项目，公示的展板上明确记载了统一供暖安装费属于代收费用的项目。在被告对相关费用进行公示、且相关合同文本经住建主管部门审查认定并备案的情况下，原告和被告所签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性、效力性规定，双方都应当切实履行。被告代收了涉案的供暖初始安装费，也已经缴纳给了热力公司及施工单位，原告主张返还无事实及法律依据。3、原告所主张的改造费并非被告收取，也非被告代收，产生该笔费用的原因是原告向被告购买的房屋户外设计有横梁，应大部分住户的要求，被告同意原告入住后委托第三方进行改建，扩大原告住房的使用面积，该费用是原告自行与相关改造施工方进行签订并向相关改造施工方缴纳，被告没有直接收取或代收该笔费用，其主张返还无事实依据。4、原告主张返还房屋维修基金无法律依据，原告所缴纳的房屋维修基金属于被告代收，被告收取后也全额缴纳给了房屋维修基金管理机构，原告无权主张被告返还。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，刘忠香（买受人）与亿杰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定亿杰公司将位于红桥新区2号楼503室房屋（建筑面积117.48平方米）以总价477674元出售给刘忠香。其中合同第七条载明“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第十四条第（四）项载明“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、集中供暖初始安装费”；附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定载明“房屋五通（通电、通水、通路、通讯、通气）达到敷设到户，户内买受人自行安装、开通”。2018年10月28日，原告向亿杰公司支付集中供暖安装费11513元。2018年10月30日，原告向亿杰公司支付专项维修基金9985.80元，被告已将该笔款项交给贵州钟山经济开发区住房和城乡建设局。2019年3月15日，亿杰公司与案外人六盘水市热力有限公司签订《集中供热入网合同》，项目名称为公园道一号（一期）集中供热项目，案外人六盘水市热力有限公司以68元/平方米向亿杰公司收取入网建设费。之后，亿杰公司又委托第三方对供暖管道进行敷设。另查明，原告于2018年10月28日向被告出具《关于房屋改造及装修确认事宜的申明》，载明原告因个人居住需要，自行委托案外人贵州图雅装饰有限公司对案涉房屋进行改造。同日，原告又与案外人贵州图雅装饰有限公司签订《房屋委托改造施工合同》，并向案外人贵州图雅装饰有限公司支付改造费1174.80元。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据、被告提交的商品房买卖合同文本（备案）、集中供热入网合同、电子转账凭证、供暖管道施工劳务合同、增值税专用发票、六盘水发改价检房监[2018]399号文件、关于房屋改造及装修确认事宜的申明、房屋委托改造施工合同等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告亿杰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。合同明确约定案涉房屋价格不包括集中供暖安装费，表明该笔费用应由原告自行承担。该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告应当依约履行。加之被告代收集中供暖初始安装费后，最终仍需将该款缴纳相关收费单位，被告并未因此而获取额外的利益，亦未侵犯原告的合法权益。因此，被告依据合同约定收取原告集中供暖安装费并无不当，原告诉请被告予以返还，于法无据，本院不予支持。至于原告认为合同第十二条规定了城市基础设施包括供暖，并约定了交付时间、使用条件，但并不意味着被告不能代收相关费用。对于原告主张被告返还改造费的请求，因该费用非被告收取，也非原告与被告之间产生的合同关系，故不予支持。对于原告主张被告返还多收取的物业维修基金，因该费用系被告代收，加之被告已将该笔费用交纳行政管理部门，故原告主张被告返还物业维修基金的请求没有依据，本院不予支持。综上所述，原告诉请被告返还统一供暖安装费11513元、改造费1174.80元、物业维修基金1762.20元，共计14450元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘忠香的全部诉讼请求。案件受理费162元，因适用简易程序减半收取81元，由原告刘忠香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力。审判员  郭丽二〇二〇年十月二十二日法官助理钟高赛书记员毛孟玮