广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初25604号原告：胡玲英，女，1966年6月8日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市安义县**************，公民身份号码360************949。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尧鑫，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市广达纤维有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*************1卡，统一社会信用代码914***********239T。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：黄婉妍，女，该司员工。原告胡玲英与被告中山市广达纤维有限公司（以下简称为广达纤维公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡玲英的委托诉讼代理人陈尧鑫，被告的委托诉讼代理人黄婉妍到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡玲英向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金（自2019年7月1日起以总房价1531166元为基数，按年利率6%计算至涉案房屋取得竣工验收备案登记证并实际交楼之日止）。事实与理由：原告于2018年12月5日向被告购买位于中山市火炬开发区****************，双方签订商品房买卖合同并约定被告应当在2019年6月30日向原告交楼。原告已按约定向被告支付了全部购房款，但被告至今未向原告交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。原告多次要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金但被告均不予以理会。因双方签订的商品房买卖合同中关于逾期交房违约金的标准过低，请求法院依法变更为以总房价为基数按年利率6%计算至被告实际交楼之日。被告辩称：原告主张的违约金计算方式及标准与合同约定不符。逾期交房违约金应以原告已交付房屋交款为基数，按每日万分之零点二计算至被告向原告寄发收楼通知书中指定的收楼日期。且合同已约定违约金总额不超过买受人已付购房款的5%，这也是双方协商一致后订立的条款，不应随意调整。如随意调整原告与被告约定的违约金标准及上限，将会导致双方在合同的约定形同虚设，合同失去约束力。原告也没有举证证明其实际损失高于约定的违约金，其无权要求调整违约金。根据法律规定，原告要求增加违约金应承担相应的举证责任，证明其实际损失高于违约金的约定金额，且调整后的违约金额应以实际损失为限。被告同意严格按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。同时，由于恶劣天气及其他原因，导致被告未能按合同约定时间向原告交付商品房，根据合同第八条第三款约定，被告有权在逾期天数中扣除因恶劣天气导致的合理延期天数37天。此外，由于疫情影响，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，省内所有企业停工停产。因不可抗力不能履行合同的，应部分或全部免责。因此，自2020年1月23日起至广东省重大突发公共卫生事件由一级响应调位二级响应期间为被告因不可抗力合理延期的期间，应扣除2020年1月23日至2月24日合计33天。故暂计至2020年6月30日，被告实际逾期天数为296天，按日万分之零点二计算，违约金为9064.5元。同时，原告存在逾期付款行为，按揭银行于2019年9月25日才放款支付最后一笔购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，对经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告与被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：1.2018年12月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，主要约定：原告向被告购买位于火炬开发区火炬路8号新达花园9幢1703房的预售商品房，总价为1531166元；合同第六条约定购房款的付款方式为银行按揭方式，于2018年12月5日现金支付首期款771166元，于2019年2月5日以商业贷款方式支付760000元；合同第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（违约金、税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的；3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的；如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，但违约金总额最高不得超过买受人已付房价款的5%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、如买受人未付清全部房款或未付清其他应付款项（税费、专项维修基金等）或未履行合同约定义务的，出卖人有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任，但自出卖人在收楼通知（商品房交付通知）中指定收楼时间届满之日起，开始计算房屋物业管理费及质量保修期；买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行，出卖人根据买受人的该通讯地址或经出卖人确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含第七天）视为已送达该函件给买受人。2019年2月28日，原告与按揭贷款银行签订了借款合同，约定原告向该银行借款760000元用于支付涉案购房款760000元。合同签订后，原告向被告足额支付了房款，其中按揭贷款方式支付的760000元购房款于2019年9月25日由按揭银行放款支付完毕。2.涉案商品房所涉工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。3.中山气象局预报科出具的中山气象站晴雨表记载:2015年本市共有2天的降雨量超过50毫米；2016年本市共有13天的降雨量超过50毫米;2017年共有10天的降雨量超过50毫米;2018年共有9天的降雨量超过50毫米；2019年共有3天的降雨量超过50毫米。被告均提供了监理日志显示施工情况为“雨天未施工”。4.2020年1月23日，因受新型冠状病毒疫情影响，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，省内所有企业停工停业。2020年2月24日，广东省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。5.庭审中，被告确认涉案工程因与总包方之间存在纠纷，对方恶意停工，工程目前处于停工状态，无法确定获取中山市建设工程竣工验收备案登记证的时间。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。被告主张原告最后一笔购房款在2019年9月25日才完成支付义务，存在逾期付款的违约行为。本院认为，涉案合同签订的日期为2018年12月5日，并约定了当天支付首期款771166元、于2019年2月5日按揭付款760000元。结合银行审核贷款资格、放贷条件所需时间（酌定为7天），胡玲英最起码应在2019年1月29日前办妥相关按揭贷款手续，胡玲英于2019年2月28日才完成按揭贷款手续，是造成按揭购房款无法按约定时间支付的原因之一。但原告作为按揭贷款申请人，无法决定银行审批及放款速度，在其完成按揭贷款申请手续后，在没有证据证明相关按揭贷款因原告原因导致迟延发放的情况下，应视为原告已按涉案商品房买卖合同约定履行了付款义务。故原告逾期付款的时间应为被告主张原告逾期付款30天，被告可据此延期交楼30天，即被告应于2019年7月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。被告至今未按照合同约定的时间向原告交付涉案房地产，已构成违约，故被告应自2019年7月31日起，向原告承担逾期交房的违约责任。结合双方的诉辩意见,本案的争议焦点在于:一、逾期交房违约金的计算标准及截止时间；二、能否因暴雨、政府等原因造成停工而延期交房。焦点一，关于逾期交房违约金的计算标准及截止时间。涉案合同第九条约定，若被告逾期交房超过180天，原告选择继续履行合同的，应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.2的违约金，但违约金总金额最高不得超过原告已付房价款的5%。本院认为，违约金应兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，被告逾期交房行为超过一年，且因楼盘施工停工，该违约行为将持续，被告亦明确无法确定何时能取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。若仍然以合同约定违约金计算标准且以已付房价款的5%作为逾期交房违约金的计算上限，显然不利于维护原告的权利，也无法督促被告积极履行施工、交楼义务，不利于原告实现其对涉案房地产的占有、使用、收益等权利。结合前述审判意见，兼顾公平原则，原告主张调高逾期交房违约金，合情合理，本院予以支持，但原告主张的违约金计算标准过高，本院酌定为按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不设上限。至于逾期交房违约金的计算截止时间，本院认为，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，因此逾期交房违约金应计算至房屋实际交付之日止。焦点二。涉案合同约定，被告可以据实予以延期的情形为：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；……3.因罢工或雨天（一天下雨量达50毫米或以上，视为施工单位无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路、火灾等或出现重大技术困难等造成施工单位无法施工的。据此，被告要求在逾期天数中扣除因恶劣天气（暴雨）造成的合理延期天数。本院认为，因大雨、暴雨等天气在涉案商品房所在地区普遍存在，并非不能预见。被告作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。故涉案合同中约定的雨天影响应当是双方在合同订立时无法预见的、对涉案工程施工进度会造成重大影响的暴雨灾害。本案中，被告虽提交了中山市气象台提供的气象资料，但该气象资料不能证明涉案工程施工期间有发生双方在订立合同时无法预见、对施工会造成重大影响的暴雨灾害，故不属于合同约定的迟延交付事由，被告抗辩要求扣除暴雨天气造成的停工合理延期天数，缺乏依据，对该抗辩意见本院不予采纳。此外，对于因新型冠状病毒的疫情引起的停工问题，该停工要求产生于合同约定的交付时间之后，在被告违约期间出现的突发停工情况，应由被告自行承担停工的风险，该停工期间不应在逾期交房违约天数中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：被告中山市广达纤维有限公司于本判决生效之日起七日内向原告胡玲英支付逾期交房违约金（以1531166元为基数，从2019年7月31日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至被告中山市广达纤维有限公司实际交付房屋之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1068元（原告已预付），由被告负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年十月二十二日书记员 梁敏霞孙永辉