四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初2203号 原告：四川省羚阳建筑工程有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥东路**。 法定代表人：肖攀。 委托诉讼代理人：戴莉，四川法奥律师事务所律师。 被告：张仁国，男，1963年2月28日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：黄桂陶，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 原告四川省羚阳建筑工程有限公司（下称，羚阳公司）与被告张仁国确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法由审判员张家坤适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告羚阳公司的委托诉讼代理人戴莉,被告张仁国及其委托诉讼代理人黄桂陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告羚阳公司诉称，在原告代建金堂县三烈社区土坯房改造项目“农民集中居住区”建设项目过程中，对被告房屋产生不利影响，后经原、被告协商，签订了一份《协议书》约定：被告将其所有的位于金堂县××社区××号房屋（下称，案涉房屋）与原告位于金堂县××社区××号楼××层商业门面3号（下称，案涉门面）进行置换。协议签订后，原告按约将案涉门面交付被告，但被告一直未向原告交付案涉房屋及土地。原告认为，原、被告所签订协议违反了农村宅基地房及房屋不得转让给集体组织之外主体的法律规定，应认定该合同无效。据此，请求法院判令1.确认原、被告所签订的《协议书》无效；2.被告退还原告交付的案涉门面；3、被告赔偿原告损失（损失具体金额以案涉门面价值325000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算至退还房屋之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。 被告张仁国对2013年8月22日与原告签订了一份《协议书》及占有案涉门面至今的事实无异议，但辩称，1、原告并非本案适格主体。根据成都市中级人民法院（2016）川01民初终1697号民事判决书中所查明事实，案外人易乾、伍海与原告系挂靠关系，原告仅提供证照，未对包括涉案房屋在内的工程进行出资建设，不具有诉讼主体资格；2、本协议的签订是因原告从事代建工程作业时，导致被告涉案房屋无法居住，为推进房屋代建工作正常进行，被告才交出案涉房屋由原告进行拆除，其目的是拆除、平整后从事土坯房改造（房屋代建）工程，并非是交换所有权；3、原告无权要求被告返还案涉门面。案涉门面修建占用的土地是金堂县赵家镇三烈社区3组的集体土地，根据“房随地走”的原则，其所有权应属金堂县赵家镇三烈社区3组，原告作为代建人，无权要求向其返还案涉门面；4、因原告施工行为造成案涉房屋损坏，无法居住。原、被告签定协议后，被告投入约19万元对案涉门面进行装修改造，并依照《协议书》向原告及时补足房款22432元，而原告却未按《协议书》约定为被告办理房屋产权登记。 经审理查明，2012年8月30日，金堂县赵家镇三烈社区居民委员会与羚阳公司、金堂县赵家镇人民政府签订协议，约定由羚阳公司全盘接管前期由成都市建工市政工程有限公司金堂分公司（下称，建工公司）代建的金堂县赵家镇三烈社区土坯房改造（农民向场镇集中居住）工程项目。2013年8月22日因原告在施工过程中，改变原有的排水系统，已导致多次被告案涉房屋被淹和浸泡，存在较大安全隐患，被告张仁国与原告便签订了一份《协议书》，该协议书约定第一条、案涉房屋：一层、二层、三层砖混结构，建筑面积135.58㎡，厨房砖瓦结构，建筑面积为29.4㎡，合计总建筑面积165.98㎡；第二条、被告用案涉房屋置换原告案涉门面（建筑面积180㎡），被告案涉门面的建筑面积超出案涉房屋建筑面积的部分按1600元/㎡标准支付原告即被告应支付原告人民币22432元，水、电、气入户费由被告承担；第三条、本协议签订、并补足额房款以后，原告统一办理房屋产权证交付被告，税、费及相关手续费由被告承担；第四条、为了不影响以后的统一规划，被告房屋后的自留地土地上交于乙方统一规划使用，被告本次出让土地享有该项目其他占用土地同等权益，土地面积198㎡（详见附图）和所有树木折合人民币10000元，一次性补偿给被被告；第五条、本协议签订以后，原告案涉房屋和后面的自留地归原告所有，原告有权做任何处理，被告不得干涉，被告案涉房屋产权证应交与原告，且自协议签订之日起案涉房屋的产权证自动失效；第六条、甲方须在2013年9月1日前搬出案涉房屋等，并由原、被告在协议上签名，金堂县赵家镇司法所在协议书上加盖公章。协议签订后，原告依约定向张仁国交付了案涉门面，由被告占有至今，但张仁国未交付案涉房屋。案涉房屋目前仍未办理产权登记。 另查明，2011年8月1日金堂县赵家镇三烈社区三组（甲方）与金堂县赵家镇三烈社区居民委员会（乙方）签订《协议》，约定将包括案涉门面在内的土地62.09亩承包地（含自留地）出租给乙方17年，由乙方用作修建“赵家镇土坯房改造及农民集中居住区”及配套工程。2011年8月30日，建工公司与金堂县赵家镇三烈社区居民委员会签订《委托建设合同书》，约定由建工公司代建金堂三烈社区土坯房改造（含低保户）工程。2012年8月30日，金堂县赵家镇三烈社区居民委员会与羚阳公司、金堂县赵家镇人民政府签订一份《协议书》，约定由羚阳公司按《委托代建合同书》内容继续出资代建金堂三烈社区土坯房改造（含低保户）工程。 再查明，张仁国所有的位于金堂县××社区××组××号××地;地房屋/div> 以上事实，有原、被告当庭陈述，协议书，民事判决书，房屋代建合同，原、被告身份信息证明等证据在案佐证。经质证,属实，予以采纳。 本院认为，原告在房屋代建工程施工过程中，因施工行为对被告张仁国房屋造成不利影响，后经双方协商，约定：羚阳公司以案涉门面与张仁国的案涉房屋进行置换，并签订了一份《协议书》，双方对此无异议，本院予以确认。本院认为，宅基地属于集体经济组织所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农村建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，农村集体的土地禁止对外转让，原告羚阳公司非本村村民，未经法定部门批准无权使用其他村民的宅基地，而原、被告双方签订《协议书》约定，被告将其使用的宅基地与案涉门面进行置换，违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告所签订的《协议书》因违反法律强制性规定，应属无效。故本院对原告诉请确认双方所签订的《协议书》无效的请求，符合法律规定，本院予以采纳；关于合同标的返还问题。原告请求判令被告返还案涉门面，被告称，原告并非案涉门面的所有权人，仅为代建人，无权要求返还。本院根据所查明事实认为，原告作为案涉门面的代建人，在竣工交付工程前合法占有该门面，现双方签订协议无效，作为占有人依法享有占有返还请求权，故本院对原告此诉讼请求予以采纳；关于张仁国支付的22432元房屋差额，现因合同确认无效，原告因该合同所收取的价款应予返还；关于因合同无效造成的双方损失问题。就原告主张的资金占用利息而言，本案系因双方所签订协议违反法律强制性规定确认无效，原告作为长期从事工程作业并具备相应资质的建筑工程公司，应当对该协议所违反法律强制性规定而无效有预见性，较长期从事农业生产的被告张仁国而言，其过错较大，故对原告该主张不予支持；关于被告主张其搬入案涉门面所进行的装修、置办家具等，因被告未提供相应依据，本院无法对被告添附部分的可分离性进行确定，亦无法对该部分价值确定，故对被告该主张不予支持，被告可待证据成就后，另行主张权利；关于被告所有的案涉房屋因原告代建工程遭受损失的问题。本院认为，本案案由为确认合同无效纠纷，该房屋所遭受损失不属于本案处理范围，原告可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第七十六条之规定，判决如下： 一、原告四川羚阳建筑工程有限公司与被告张仁国于2013年8月22日签订的《协议书》无效； 二、被告张仁国于本判决生效之日起15日内向原告四川羚阳建筑工程有限公司返还金堂县赵家镇三烈社区农民集中区5号楼二层商业门面3号（建筑面积：180㎡）； 三、原告四川羚阳建筑工程有限公司于本判决生效之日起15日内向被告张仁国返还房屋差额款22432元； 四、驳回原告四川羚阳建筑工程有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元，由原告四川羚阳建筑工程有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张家坤 二〇二〇年十月十日 书记员  杨士锐