新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初6750号原告：杨宁，女，1986年2月20日出生，住新疆维吾尔自治区拜城县。委托诉讼代理人：冯跃，新疆珅盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，新疆珅盟律师事务所律师。被告:乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放北路**时尚春天**。法定代表人：周小玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟晨璐，新疆多盟律师事务所律师。被告：周小玲，女，1975年9月14日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。原告杨宁与被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭审理了本案，原告杨宁及其委托诉讼代理人冯跃、李刚，被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）的法定代表人周小玲及其委托诉讼代理人翟晨璐，被告周小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宁向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告租金300000元，租赁保证金50000元，教育风险押金50000元，共400000元；3判令被告支付原告违约金81000元，以上合计481000元。事实及理由：2019年10月26日，原告看到被告发布的合作办学信息，随后与被告取得联系，被告承诺其培训机构有2000名学生，现可以合作进行小学、初中的语数英文化课程培训。2019年10月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定将被告位于乌鲁木齐市天山区解放北路299号时尚春天四楼中的200平方米教室租赁给原告，租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日，年租金300000元，租赁保证金50000元，教育风险押金50000元，共计400000。合同签订当日，原告按照约定向被告支付租赁保证金50000元。2019年11月15日，原告支付了剩余的房租及教育风险押金350000元。后来，原告得知教育局规定不能将教室拆分出租，原告租赁的教室根本不能办理相关办学手续，了解此情况后，原告与被告协商，要求解除合同，退还相关费用，被告拒绝退租并再次向其承诺可以办学，且可以为原告提供生源。2020年4月30日，乌鲁木齐市天山区教育局向被告出具行政处罚决定书，明确被告向原告出租“教室”的行为，违反了《中华人民共和国民办教育促进法》、《乌鲁木齐市民办非学历教育机构管理实施细则》等多项规定，责令其停止招生，并吊销办学许可证。此后，原告再次与被告协商退还租金、租赁保证金、教育风险押金事宜未果，故诉至法院，请求如诉。被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲共同辩称，双方签订的房屋租赁合同属实，被告已交付租金、押金共40万元属实，但不同意解除合同。1.因被告不存在违约行为，故合同可以继续履行。双方在签订合同后，被告按合同约定于2020年1月1日将租赁房屋出租给原告使用，完成了房屋租赁的交付义务；2.因今年疫情原因的影响，原告未能正常开展教学工作，并非被告过错导致，目前原告可以按照规定正常开展教学工作，现同意退还原告150000元的房屋租金及50000元的租赁保证金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年10月28日，原告杨宁为合同乙方，被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）为合同的甲方及周小玲共同签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“第一条：甲方将坐落在乌市天山区解放北路299号街（路）时尚春天四楼，使用面积200平方米，出租给乙方作中小学文化课使用。第二条：甲方从2020年1月1日起将房屋交付乙方使用至2020年12月31日收回。第三条：甲乙双方议定年租金300000元……。第四条：乙方须预交5万元租赁保证金，5万元教育风险压金待租赁期满后，如房屋无任何损害，甲方将此保证金不计息退回给乙方……第十条：乙方在使用租赁房屋过程中，若擅自变动房屋建筑主体和承重，甲方有权解除合同。第十二条：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转借、联营；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金；4、不按合同约定的用途使用房屋”上述合同签订后，被告将共计200平方米的三间教室交付给了原告，原告亦按合同约定将300000元房屋租金、50000元租赁保证金、50000元教育风险押金交付给了被告。合同履行过程中，因就租赁场地的实际用途发生争议，乌鲁木齐市天山区教育局出具的《乌鲁木齐市天山区教育局行政处罚决定书》写明：“当事人：乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）。经查：当事人于2019年10月28日违规违法将乌鲁木齐市众智启禾教育培训有限公司200平方米非法场地租赁进行非法办学活动，进多次与当事人、杨宁进行协调，要求当事人退还非法租赁费用于杨宁……责令停止招生，吊销办学许可证”因被告未退还原告相应的费用，故原告于2020年7月13日向法院提起诉讼，本院于2020年7月16日以邮寄送达方式向乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲送达了原告的起诉状。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》是其真实意思的表示，依法应确认有效。双方在合同中约定了解除的条款，但约定解除仅限于被告行使，并没有约定由原告行使合同的解除权，故在合同履行过程中，被告并无违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；同理，对被告辩称其无违约行为的意见，本院予以采信。现因原告并未实际使用租赁房屋，其合同目的不能实现，虽然被告不同意解除合同，但被告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故依据公平原则，解除双方签订的《房屋租赁合同》。依据法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告向本院提起诉讼后，本院依法给被告送达了起诉状等诉讼文书，被告于2020年7月16日收到起诉状，起诉状中明确写明了要求解除合同，本院以被告收到起诉状的时间作为其通知到达时间，故对原告要求解除合同的时间界定至2020年7月16日。案件审理过程中，被告表示同意退还原告150000元的房屋租金及50000元的租赁保证金，上述被告的意思自治符合法律规定。综上，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；对原告要求被告退还租金及租赁保证金的诉讼请求，本院在150000元及50000元的范围内予以支持。同理，对被告辩称不同意解除合同的意见，本院不予采信。因双方在合同中约定“5万元教育风险压金待租赁期满后，如房屋无任何损害，甲方将此保证金不计息退回给乙方……”，现双方签订的合同被判令解除，被告也未提供证据证明租赁房屋有所损害，故其应当退还原告所交的教育风险押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告杨宁与被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲于2019年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲退还原告杨宁房屋租金150000元；三、被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲返还原告杨宁租赁保证金50000元；四、被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲返还原告杨宁教育风险押金50000元；五、驳回原告杨宁要求被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲支付违约金81000元的诉讼请求。以上被告支付原告的款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告请求金额481000元，核定给付金额250000元，占请求金额的51.98%，案件受理费4257.50元（原告已预交），由原告负担2044.45元，被告乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲负担2213.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   张东迪二 〇 二 〇 年 十 月 三 十 日书  记  员   热依莎