四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7134号 上诉人（原审被告）：成都市昌杰三联汽车维修技术服务有限公司。住所地：成都高新区**新业路**。 法定代表人：段小东，经理。 委托诉讼代理人：黄成锐，四川众友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都兴汇欣实业有限公司。住所地：成都市高新区**新业路**。 法定代表人：朱嘉豪，经理。 委托诉讼代理人：章瑞，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人成都市昌杰三联汽车维修技术服务有限公司（以下简称昌杰三联公司）因与被上诉人成都兴汇欣实业有限公司（以下简称兴汇欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初15424号民事判决，本院于2020年4月23日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员赵韬适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 昌杰三联公司上诉请求：1.请求撤销原判，判决昌杰三联公司不承担支付房租的义务；2.本案一、二审诉讼费用由兴汇欣公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、证据不足、适用法律不当。一、昌杰三联公司与兴汇欣公司双方产生房屋租赁合同纠纷的起因系城市规划建设，市政道路有轨电车建设导致道路封闭，不便于客户车辆正常进出，而非昌杰三联公司不守约。昌杰三联公司是经营汽车维修和抢修的企业，一旦车辆出入受到影响，必然导致生产经营严重亏损，企业无法正常运转，职工基本生活费发放都无法满足，供货商的货款及其它机构的配套费，包括税费都不能支付。而道路施工建设、现场拆迁是市政府行为，不是双方能控制的情形，属不可抗力的事件。因此，昌杰三联公司并非恶意拖欠房租，而是客观存在着不可抗力因素。因重大亏损才在无法正常生产经营情况下发生的违约。所以昌杰三联公司请求本院查明该事实，并充分考虑此情形判令昌杰三联公司不承担违约责任。二、解除或终止房屋租赁合同确实是兴汇欣公司在2018年10月单方面提出并以诉讼方式加以确认，因此，一审中昌杰三联公司强调租赁房屋合同解除是发生在2018年10月，此后，双方始终是在诉讼中等待法院的裁决。而这个期间昌杰三联公司根本没有进行生产经营，在诉讼纠纷未终结之前，双方未办理房屋交接前，昌杰三联公司只是代为管理出租房屋，未产生经营行为和效益。故昌杰三联公司不应承担2018年10月至2019年6月期间的房租。因此，一审法院在仅有交接房屋协议的情况下判决昌杰三联公司支付该期间房租，显然与事实不符，缺乏充足的证据。综上，一审法院认定事实有误，请求本院依法判。 兴汇欣公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回昌杰三联公司上诉请求，维持原判。市政道路建设导致道路封闭，不是兴汇欣公司的原因，产生的影响并非兴汇欣公司行为导致。 兴汇欣公司向一审法院起诉请求：判令昌杰三联公司向兴汇欣公司支付2018年10月1日至2019年6月4日期间租金411750元、滞纳金41175元，共计452925元。 一审认定事实如下：兴汇欣公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的昌杰三联公司于2015年4月20日签订了《房屋租赁合同》，其中与本案有关的约定有：1.兴汇欣公司出租给昌杰三联公司的房屋位于成都市高新区（以下简称案涉房屋），总建筑面积（以产权证为准）为5359.59平方米；2.租赁房屋用途为汽车维修及相关行业；3.租赁期限为8年，即自2015年4月1日至2023年3月31日止；4.双方协商，3年内（2015年4月1日至2018年3月31日）房屋租金不作递增，第4至6年（即2018年4月1日至2021年3月31日）房屋租金按20.25元/平方米/月计算，第7至8年（即2021年4月1日至2023年3月31日）房屋租金按22.2元/平方米/月计算；房屋租金按每季度为一个周期结算，一年支付四次，必须在本季度月末25日前支付下一周期的房租，遇节假日顺延，为此类推；5.乙方应于本合同签署之日起3日内向甲方支付100000元保证金。租赁期满，甲方确认乙方无违约情形后该保证金无息退还。如乙方未按时支付房屋租金或保证金，甲方将按季度租金的10%收取滞纳金，超过1个月未付房屋租金，本合同自动失效，甲方有权收回房屋，乙方所交保证金不予退还。由此造成的损失，均由乙方自行承担。 2017年7月，案涉房屋承租面积变更为2500平方米。 2018年10月18日，一审法院受理了兴汇欣公司与昌杰三联公司房屋租赁合同本反诉纠纷案，兴汇欣公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求昌杰三联公司向兴汇欣公司支付2017年4月1日起至2018年3月31日期间欠付的房屋租金，共计799760.35元；2.昌杰三联公司向兴汇欣公司支付自2018年4月1日起至2018年9月30日之间的欠付的房屋租金，共计139000元；3.昌杰三联公司向兴汇欣公司支付滞纳金共计110351.04元；以上金额共计1049111.39元；4.本案诉讼费由昌杰三联公司承担。昌杰三联公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令兴汇欣公司立即支付营运损失540000元；２.本案反诉费用由兴汇欣公司承担。2019年1月15日，一审法院作出（2018）川0191民初18078号《民事判决书》，判决：一、昌杰三联公司于判决生效之日起十日内向兴汇欣公司支付自2017年4月1日起至2018年3月31日期间欠付的房屋租金，共计799760.35元；二、昌杰三联公司于判决生效之日起十日内向兴汇欣公司支付自2018年4月1日起至2018年9月30日期间的欠付的房屋租金，共计139000元；三、昌杰三联公司于判决生效之日起十日内向兴汇欣公司支付相应的滞纳金（滞纳金的计算方式以938760.35元为基数，从2019年1月15日起按照年利率4.75%计算，但滞纳金最高不超过110351.04元）；四、驳回兴汇欣公司的其他诉讼请求；五、驳回昌杰三联公司的全部诉讼请求。后昌杰三联公司不服上述判决，上诉至本院，本院于2019年4月25日作出（2019）川01民终6775号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已于2019年５月８日发生法律效力。 2019年6月4日，兴汇欣公司与昌杰三联公司就案涉房屋移交一事达成房屋移交协议，约定房屋移交时保证主体建筑结构完善、无损坏。室内物品于2019年6月4日16：00时前搬离完毕，否则视为自动丢弃。退还房屋应保证无杂物。一审庭审中，双方当事人均认可昌杰三联公司于2019年6月4日向兴汇欣公司移交了案涉房屋。 一审另查明，2015年8月11日，兴汇欣公司由“成都汇欣国际投资有限公司”更名为“成都兴汇欣实业有限公司”，并办理了工商变更登记。 一审法院认为，兴汇欣公司与昌杰三联公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。本案争议焦点在于：1.兴汇欣公司与昌杰三联公司签订的《房屋租赁合同》的解除时间如何确定；2.兴汇欣公司诉请的租金是否应当支持及数额如何认定；3.兴汇欣公司诉请的滞纳金是否应当支持及数额如何认定。现分别评述如下： 一、兴汇欣公司与昌杰三联公司签订的《房屋租赁合同》的解除时间如何确定。本案中，根据《房屋租赁合同》约定，案涉房屋的租赁期限为2015年4月1日至2023年3月31日止，但在2019年6月4日，兴汇欣公司与昌杰三联公司协商一致，由昌杰三联公司在当日将案涉房屋退还给兴汇欣公司，兴汇欣公司也对退还的案涉房屋无异议，故一审法院认为，在租期内，本案双方当事人协商一致达成《房屋移交协议》，应视为双方当事人协商一致于2019年6月4日解除《房屋租赁合同》。昌杰三联公司抗辩兴汇欣公司于2018年9月20日向一审法院提起（2018）川0191民初18078号案诉讼时，便单方行使了解除权，因此其公司不应支付2018年10月1日至2019年6月4日期间的租金，一审法院认为，虽然《房屋租赁合同》约定，昌杰三联公司超过1个月未支付租金，合同自动失效。此条款应视为双方当事人约定兴汇欣公司取得合同解除权的条件，当合同解除条件成就时，兴汇欣公司可以选择是否解除合同。兴汇欣公司作为守约方向一审法院提起的（2018）川0191民初18078号案件中选择继续履行租赁合同，要求昌杰三联公司支付租金及滞纳金，而生效的判决书也未认定本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》已经解除，同时昌杰三联公司也未提出反诉要求解除《房屋租赁合同》，仅诉请要求兴汇欣公司赔偿运营损失费，故一审法院对昌杰三联公司的抗辩不予认可。 二、兴汇欣公司诉请的租金是否应当支持及数额如何认定。如上所述，本案当事人签订的《房屋租赁合同》于2019年6月4日解除，昌杰三联公司应当支付2018年10月1日至2019年6月4日的租金，一审庭审中，昌杰三联公司对《房屋租赁合同》中的单价每平方米20.25元/月无异议，同时认可承租面积为2500平方米，租金计算标准应为：2500平方米×20.25元×8个月＋（2500平方米×20.25元）÷30天×4天＝411750元。故昌杰三联公司应向兴汇欣公司支付自2018年10月1日至2019年6月4日期间的房屋租金411750元。 三、兴汇欣公司诉请的滞纳金是否应当得到支持及数额如何认定。昌杰三联公司在租赁期限内拖欠部分租金，应当向兴汇欣公司支付滞纳金。根据《房屋租赁合同》的约定，无法准确推测出双方的约定的滞纳金计算标准，应视为滞纳金约定不明，但昌杰三联公司存在未给付租金的违约行为，根据《房屋租赁合同》约定，昌杰三联公司必须在本季度月末25日前支付下一周期的房租，即昌杰三联公司应在2019年9月25日前支付2019年第四季度的租金。如前所述，双方在2019年6月4日协商解除了合同，但昌杰三联公司并未支付2018年10月1日至2019年6月4日期间的房屋租金，客观上给兴汇欣公司造成资金损失，一审法院支持兴汇欣公司对滞纳金的部分诉请，支持范围酌定为：以欠付的租金为基数，从兴汇欣公司起诉之日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但滞纳金不超过兴汇欣公司主张的滞纳金数额。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、昌杰三联公司于判决生效之日起十日内向兴汇欣公司支付自2018年10月1日起至2019年6月4日期间欠付的房屋租金，共计411750元；二、昌杰三联公司于判决生效之日起十日内向兴汇欣公司支付相应的滞纳金（滞纳金的计算方式为：以411750元为基数，自2019年12月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至第一项房屋租金实际履行之日止，但滞纳金最高不超过41175元）；三、驳回兴汇欣公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4047元，由昌杰三联公司承担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，兴汇欣公司与昌杰三联公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。昌杰三联公司认为，在2018年10月后，双方都在等待法院判决结果，在此期间其并未生产，且因2016年5月开始的市政施工导致其经营受到影响，故2018年10月1日至2019年6月4日起实际腾退之日止，其不应再支付租赁费用。对此，本院认为，2019年6月4日之前，昌杰三联公司仍实际占有案涉房屋，并未实际搬离，该占有租赁房屋的事实，不受双方是否正在诉讼以及昌杰三联公司是否实际经营的影响，故昌杰三联公司应按照合同约定标准支付租赁费用。关于市政施工影响，根据已查明的事实，2017年7月昌杰三联公司的承租面积从原合同约定的5300余平方米减少为2500平方米，双方已经通过减少租赁面积的方式降低了昌杰三联公司的生产规模和经营成本，故市政施工不应成为昌杰三联公司不履行支付义务的抗辩事由。 综上，上诉人昌杰三联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7476元，由成都市昌杰三联汽车维修技术服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 赵 韬 二〇二〇年十月二十一日 书记员 王小禹