福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5045号 上诉人（原审被告）：福州台江区元极停车场管理有限公司，住所地福建省福州市台江区广达路**广达汇多利专业建材装饰城**楼****。 法定代表人：张红武，总经理。 上诉人（原审被告）：张红武，男，1970年1月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴杰，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄佳慧，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建万事达房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一中路18号正大广场帝景台26×××××号。 法定代表人：王品芳，董事长。 委托诉讼代理人：赖月英，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周思怡，北京市炜衡（福州）律师事务所实习律师。 上诉人福州台江区元极停车场管理有限公司（以下简称元极公司）、张红武因与被上诉人福建万事达房地产开发有限公司（以下简称万事达公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2020)闽0104民初1975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 元极公司、张红武上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由万事达公司承担。事实和理由：一、元极公司已将租赁场地返还给万事达公司，现实际控制该场地的并非元极公司，一审要求返还租赁场地，客观履行不能。且客观上根本不存在需与万事达公司交接的事宜，合同也未载明元极公司退出租赁关系时应履行何种交接手续。同时，一审判令“参照末期租金4500/月的标准计算占用费”于法无据。1.2019年2月27日，元极公司已在小区粘贴公告的形式告知退出场地的具体时间等，小区业主及万事达公司都能知悉该情况。2.小区业主的证言，可证实元极公司于2019年2月底即退出停车场经营。在元极公司退出经营后已经由小区业主接管，经营所得亦被业主收取。在元极公司退出租赁场所后，因万事达公司与业主矛盾严重，万事达公司无法接管案涉场地，与元极公司无关，其不应承担未返还租赁物的责任。3.2019年3月10日，金山街道鑫龙社区街道委员会应小区业主要求在业委会未成立的情况下，指定该小区的物业及停车场管理均由其他公司接手，之后元极公司已退出停车场管理活动。4.2019年3月7日，万事达公司发出《函告》载明对停车场进行翻修，翻修期为2019年3月至4月，亦能证实万事达公司知晓元极公司于2019年2月底搬离停车场，可认定元极公司已完成交接行为。二、一审认定元极公司尚欠万事达公司2017年期间的租金19931.88元，属认定事实错误。1.万事达公司出具的收据载明“2017年1月-12月金山公元停车场承包费”，证实该笔款项系一整年的费用。2.元极公司提供的聊天记录以及双方结算方式明细表，可在一定程度上证明双方的结算方式、金额抵扣情况。3.元极公司提交的证据能够形成证据链，证明双方间的交易习惯系先行对物业费和承包费予以抵扣，而后将差额进行支付。三、案涉场地的所有权存在争议，元极公司作为承租人在产权不明晰的情况下，为了维护自身权益才暂停向万事达公司付款，并发函要求提供相应权属证明，元极公司立即向其付款，不存在拖欠费用的主观故意。万事达公司也从未向元极公司催告付款，故双方就承包费用的金额问题系一致的，不存在欠付款项的问题。 万事达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。一、案涉租赁场地系万事达公司通过公开拍卖形式取得，办理了土地使用权证登记，权属关系明确。双方租期届满后，元极公司未依约将案涉场地返还给万事达公司，已经构成违约。元极公司辩称其已将案涉场地返还给万事达公司，不符合客观事实。元极公司与案外业主之间并不存在法律关系，其以案涉场地存在权属纠纷为由拒绝返还租赁场地，于法无据、于理不合。二、元极公司仅向万事达公司支付2017年期间部分停车场租金28068.12元，并不存在元极公司所述的租金已被抵扣的事实，故元极公司应向万事达公司补足2017年期间剩余租金19931.88元，并向万事达公司补足2018年1月1日至2019年1月31日期间的租金58000元。三、万事达公司提交的证据足以证明元极公司不仅未将案涉场地交还给万事达公司，还召集业主以案涉场地为业主所有为由，继续霸占该场地。一审判令元极公司参照末期租金4500元/月的标准，向万事达公司支付自2019年2月1日起的占用费并返还案涉场地，认定事实清楚、证据充分。 万事达公司向一审法院起诉请求：1.元极公司、张红武立即返还福州市仓山区洪湾中路201号金万名居花园金山公元广场停车场；2.元极公司向万事达公司支付拖欠的停车场租金99542.18元；3.元极公司向万事达公司支付停车场占用费420000元（占用费参照万事达公司与南宁市金福物业服务有限公司签订《停车场承包协议书》中约定租金30000元/月的标准，自2019年2月1日起计算至元极公司将返还停车场之日止，暂计算至2020年3月份为420000元）；4.元极公司向万事达公司支付逾期支付租金和占用费的违约金235858.77元（违约金以元极公司未付的租金和占用费为基数，按日千分之一，从元极公司逾期付款之日起计算至还清欠款日止，暂计算至2020年4月10日为235857.77元）；5.元极公司向万事达公司赔偿损失360000元；6.张红武对上述2-5项诉讼请求承担连带担保责任。7.本案全部诉讼费用由元极公司、张红武承担。 一审法院认定事实：万事达公司与元极公司分别于2014年、2017年签订《协议书》、《停车场承包协议书》，约定万事达公司将坐落于福州市仓山区洪湾中路201号金万名居花园外金山公元广场停车场出租给元极公司，租赁期限共五年，自2014年2月1日至2019年1月31日，其中2016年2月1日至2018年1月31日租金为4000元/月，2018年2月1日至2019年1月31日租金为4500元/月，如有拖欠则按照日千分之一收取滞纳金。《停车场承包协议书》第四条第1点约定，元极公司法人代表对本协议项下租金的支付承担连带责任担保，万事达公司有权向元极公司法人代表主张停车场租金。2018年8月29日，万事达公司向元极公司出具收款收据，载明收到2017年1月-12月停车场租金28068.12元。 一审法院认为，万事达公司与元极公司之间签订的停车场租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，万事达公司、元极公司双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据万事达公司出具的收款收据内容，可以认定元极公司支付了2017年期间的部分停车场租金28068.12元。2017年租金共计48000元（4000元/月×12个月），元极公司尚欠19931.88元（48000元-28068.12元）。2018年1月1日至2019年1月31日期间租金为58000元（4000元+4500元/月×12个月），元极公司亦未支付。故元极公司应向万事达公司支付上述所欠租金共计77931.88元。按照《停车场承包协议书》第四条第1点约定，张红武作为元极公司的法定代表人，应对该公司支付上述欠付租金承担连带责任，而万事达公司主张张红武对其他诉请事项承担连带责任，没有依据，不予支持。双方租赁合同至2019年1月31日届满，元极公司在租赁期限届满后负有向万事达公司返还租赁物的义务。元极公司抗辩其已退出停车场，但其未就向万事达公司返还停车场办理交接手续，在案证据亦不能认定其已履行了返还义务，故元极公司应向万事达公司返还租赁的停车场并参照末期租金4500元/月的标准计算占用费。万事达公司诉请元极公司按日千分之一的标准支付逾期支付租金和占用费的违约金，但合同约定拖欠租金按照日千分之一收取滞纳金，滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，不适用于民事合同约定，并且万事达公司没有明确诉请的逾期付款之日，故一审法院对其主张的该项违约金不予支持。万事达公司以其与案外人金福公司签订的《金山公元社会停车场补充协议》要求元极公司赔偿损失360000元，即使万事达公司与案外人之间的租赁合同真实发生，其间的协议赔偿金额不能直接认定为实际损失并以此作为向元极公司、张红武索赔金额的依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决：一、福州台江区元极停车场管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将坐落于福州市仓山区洪湾中路201号金万名居花园外金山公元广场停车场返还给福建万事达房地产开发有限公司；二、福州台江区元极停车场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建万事达房地产开发有限公司租金77931.88元；三、福州台江区元极停车场管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月4500元的标准向福建万事达房地产开发有限公司支付自2019年2月1日起至交还停车场之日止的占用费；四、张红武对上述第二项负连带清偿责任；五、驳回福建万事达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14838元，由福建万事达房地产开发有限公司负担12909元，福州台江区元极停车场管理有限公司负担1929元。 本院二审期间，元极公司、张红武提交以下证据：1.视听资料，证明万事达公司2019年3月已实际控制停车场，且有保安等人员及钩机等翻修工具进入停车场施工；2.律师函、《仓山区金山公元小区业主诉求书》，证明万事达公司与业主之间矛盾激烈，其无法接管场地系业主原因，与元极公司无关。本院经审查认为，证据1的真实性无法确认，故不予采信；证据2与本案不具有直接关联性，亦不予采信。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，万事达公司与元极公司签订了协议书，万事达公司将案涉租赁场所出租给元极公司，租赁期限至2019年1月31日届满。租期届满后，元极公司本应将租赁场所交还给万事达公司。从在案证据来看，万事达公司在租期届满前已发函告知元极公司不再续租，元极公司应按时返还租赁场所；而至2020年1月，万事达公司仍在发函要求元极公司交还租赁场所。元极公司主张其已交还租赁场所，但其未能提交其与万事达公司办理交接手续的相关证据，且其于诉讼中提交的其他证据亦不足以证明其已实际向万事达公司返还了租赁场所。因此，一审法院认定元极公司应向万事达公司返还租赁场所并支付占用费并无不当，本院予以维持。关于2017年的租金问题。双方签订的协议书已明确约定了租金金额，2017年度租金为4000元/月共计48000元。元极公司已向万事达公司支付了2017年间的租金28068.12元，元极公司主张系将物业费和租金抵扣后支付了差额，其并未欠付2017年的租金。但元极公司所称的物业费和租金予以抵扣，并无相应证据予以证实，万事达公司对此亦予否认；且万事达公司出具的收款收据也不足以说明其已全额收取了2017年度租金的事实。因此，一审法院认定元极公司应支付尚欠的2017年租金19931.88元并无不当，本院予以维持。 综上所述，元极公司、张红武的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2311元，由福州台江区元极停车场管理有限公司、张红武负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 卢里灿 书 记 员 卞燕冰