北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初24476号原告：首都师范大学附属中学第一分校，住所地北京市海淀区八里庄街道田村西口。法定代表人：沈杰，校长。委托诉讼代理人：李晓东，北京市众鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：关劲松，该校总务主任。被告：北京宽宇科贸有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：张志军，经理。委托诉讼代理人:罗静，北京市百伦律师事务所律师。第三人：北京捷奥瑞达商贸有限责任公司，住所地北京市，住所地北京市海淀区阜石路砂石厂路东侧平房**法定代表人：张志军，经理。委托诉讼代理人：张丽，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯永旭，北京百伦律师事务所实习律师。原告首都师范大学附属中学第一分校（以下简称首师附一分校）与被告北京宽宇科贸有限公司（以下简称宽宇公司）、第三人北京捷奥瑞达商贸有限责任公司（以下简称捷奥瑞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，首师附一分校之委托诉讼代理人李晓东、关劲松与被告宽宇公司之委托诉讼代理人罗静、第三人捷奥瑞达公司之委托诉讼代理人张丽、冯永旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首师附一分校向本院提出诉讼请求：1、宽宇公司和捷奥瑞达公司将位于北京市海淀区阜石路甲x号平房及场地按照现状腾退交还给我单位。2、判决宽宇公司和捷奥瑞达公司按照每年250万元的标准向我方共同支付自2019年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费（暂计算至2020年3月31日的房屋使用费为187.5万元）；3、宽宇公司向我公司支付截止至2019年6月30日欠付的租金175万整；4、宽宇公司和捷奥瑞达公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2005年1月1日，原北京市育强中学（后更名为首师附一分校），与宽宇公司签订了《房屋租赁合同》，约定我校将海淀区阜石路甲x号（以下简称x号）平房及场地租赁给宽宇公司使用，租赁期限自2005年1月1日至2019年12月31日。合同签订后，我校履行了相应的义务。2019年5月23日，我校与宽宇公司签订了《终止协议书》，双方经协商一致同意原合同于2019年6月30日提前终止。双方签订终止协议后，宽宇公司未按约定将房屋交还，其于2017年将承租的房屋部分出租给捷奥瑞达公司，捷奥瑞达公司亦拒不履行相应义务，拒不腾退，侵害了我校的合法权益，故诉至法院。宽宇公司辩称，同意将涉案房屋及场地按照现状交还给首师附一分校。2005年1月1日双方签订租赁协议，约定租赁期限为15年。2019年5月23日双方签订《终止协议书》，协议书签订后我方就告知各租户提前腾退，大部分场地也已经腾退，因为腾退工作量大和疫情影响，因此腾退工作进展慢，没有按时腾退。针对第二项诉讼请求，首师附一分校要求我方按照250万元每年的标准支付占用费没有事实和法律依据。2005年1月1日根据双方签订的租赁协议，我方每年向对方交纳租金25万元，根据最高法司法解释，房屋租赁合同无效应该参照租赁合同的租金标准计算占用费，虽然本案不是合同无效，仍应参照合同约定的租金标准支付占用费。2019年6月30日之后租赁场地上的租户已经陆续搬走，截止现在，租用的面积已经不是合同约定的2500平米，因此首师附一分校按照250万元的标准支付占用费没有依据。我方不应向对方支付租金，因为根据双方签订的房屋租赁合同终止协议书第二条约定，以剩余租期内装修残值冲抵未付租金后，所有债权债务已经全部结清。终止协议书系双方真实意思表示，双方均应依约履行。第三人述称，不同意原告的诉讼请求。第一，宽宇公司和我方租赁期于2019年12月31日到期，首师附一分校主张的占地费用差了半年的时间，半年时间我方应按照宽宇公司和我方的协议支付租金，而不是按照首师附一分校诉求主张的费用进行支付。2020年1月1日至今的占地费用不应按照首师附一分校的主张支付，应按照我方和被告的合同中约定的25万元的标准支付；第二，首师附一分校跟宽宇公司签订终止协议后，场地上的三家主体已经撤出场地，其总占地面积1000平方米，首师附一分校主张2500平米占地费用不符合事实；第四，即使原被告之间的租赁协议提前终止，也不必然导致我方和宽宇公司之间的租赁协议无效。我方已经向宽宇公司支付全部租金。原被告之间的协议终止，当时正值疫情，我方还使用房屋，且把2020年4月1日之前的使用费已经以租金的方式给了宽宇公司。2020年8月10日房屋已经部分拆除，因此也只应与宽宇公司共同交纳4月1日至8月10日的占用费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2005年1月1日，北京市育强中学（甲方）与宽宇科贸公司(乙方)签订了租房协议，双方约定自2005年1月1日起至2019年12月31日止，租期为15年。乙方租用甲方部分门面房及原花房用地（面积约2500平方米）。协议签订后，双方均按合同约定履行了各自的权利义务。2012年北京市育强中学经批准更名为首师附一分校。2017年6月1日，宽宇公司将其承租的部分房屋出租给捷奥瑞达公司使用，双方租赁期限自2017年6月1日起至2019年12月31日止。总租金为64.58万元。2019年5月23日，出租方（甲方）首师附一分校与承租方（乙方）宽宇公司签订《终止协议书》，甲乙双方就提前终止《房屋租赁合同》达成如下条款：一、甲乙双方一致同意，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日提前终止。二、截止《房屋租赁合同》终止之日，乙方应支付给甲方的未付租金共计175万元；乙方在租赁期间对房屋进行了装饰装修添加了部分附属设施，经双方确认，剩余租赁期内装饰装修及附属设施残值为80万元。其提前解约给乙方造成损失人民币约966.38万元，还有其它损失不在此数额范围之内，具体内容见附件。经双方协商一致同意，以剩余租赁期内装饰装修及附属设施残值及损失金额（折价）冲抵乙方未付租金，冲抵后，甲、乙双方之间因合同存续期间及提前终止合同所产生的所有债权债务（包括但不限于房租、滞纳金、违约金、赔偿金等其他债权债务等）已全部结清。三、乙方应于《房屋租赁合同》终止之日前，按照现状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收、结清各自应当承担的费用。四、乙方在租赁房屋经营期间对任何第三方所产生的所有债权债务均与甲方无关。如有争议或纠纷，均由乙方负责处理并自行承担全部责任。若因此给甲方造成损失，乙方应予全额赔偿。五、甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相应的赔偿责任。六、因本协议所引起的或与本协议有关的争议双方应友好协商解决；协商不成应向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费等一切损失。双方约定的解除时间到期后，宽宇公司未按约定将租用房屋返还首师附一分校，房屋一直由捷奥瑞达公司使用，在使用期间，其一直向宽宇公司交纳房屋租金。期间，首师附一分校从其他租户回收后的房屋进行了部分拆除，捷奥瑞达公司租赁部分仍在占用。2020年9月15日，有关部门将诉争房屋依法拆除，首师附一分校向本院申请撤回第一项诉讼请求，本院允许。本院认为，首师附一分校与宽宇公司签订的《终止协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。宽宇公司未按约定将租赁房屋交还首师附一分校，其有违诚实信用原则，现首师附一分校要求其支付占用房屋期间的使用费，本院予以支持。因首师附一分校与捷奥瑞达公司之间无法律关系，故其要求捷奥瑞达公司与宽宇公司共同支付房屋使用费无法律依据，本院不予支持。对于给付数额，首师附一分校要求按每年250万元标准支付无法律依据及双方约定，本院对此标准不予支持。对于首师附一分校要求宽宇公司支付合同期内欠付房屋租金一节，因双方已就该问题达成一致意见，并已实际履行，故对于首师附一分校的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、北京宽宇科贸有限公司于本判决生效后七日内向首都师范大学附属中学第一分校支付2019年7月1日至2020年9月15日期间的房屋使用费302083元;二、驳回首都师范大学附属中学第一分校其他诉讼请求。案件受理费17900元（首都师范大学附属中学第一分校已预交）,由北京宽宇科贸有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘艳二〇二〇年十月二十九日书记员  曲婧