广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4311号上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾华达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾**开城大道南路**富康国际综合楼**房，统一社会信用代码：914***********924M。法定代表人：李某某。委托诉讼代理人：谢海鹏、刘学科，广东德邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨某，女，汉族，1987年8月14日出生，住湖北省罗田县*********，身份证号码：421************466。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司与被上诉人杨某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：撤销（2020）粤1391民初60号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：本案一审判决，认定华达公司应承担违约责任，并应从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金。上诉人认为是错误的：华达公司不存在逾期交房，无需承担相应违约责任。具体理由如下：一、对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，一审判决以逾期交房为由判令华达公司承担违约责任，是错误的。(一)如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任。具体合同依据见《补充协议》第12.2条：“如遇不可抗力、突发性公共事件或者法规、政策变动等的限制或非出卖方能够控制的政府行为，出卖人可据实予以延期办理，且不承担合同第十二条项下的违约责任”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。(二)导致备案未能尽快完成是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，华达公司无需承担逾期交房的责任。备案未能顺利完成的主要原因是环保验收，而环保验收问题是因为政策变动原因所导致的。1.涉案房屋毗邻厦深高铁，这在开工阶段就已经存在，环保部门于2007年12月经大亚湾环保局审批，于2011年开始施工建设，而在开工前环保部门只是要求华达公司在靠近高铁一侧安装双层玻璃，并提出了一系列技术要求，允许华达公司开工建设。2.在施工过程中，华达公司严格遵守要求施工建设，并在施工过程中按照要求编制了《建设项目环境影响报告表》，但谁知，环境保护部突然在2017年底下发《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》【国环规环评[2017]4号】，对环保验收政策进行调整，之前华达公司为通过环保验收所作的工作全部作废，华达公司需要重新聘请专家自行组织环境保护验收。据此，我们认为：环保验收问题的出现，是政策调整的结果，不是华达公司能够控制的，完全属于不可抗力，华达公司依约无需承担相应违约责任。(三)大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素。其中一个重要例证就是仅仅测量就花费了50多天。从《办理预受理收件回执单》及《建设工程规划防线、验线、验收测量记录册》可知，大亚湾经济技术开发区城市规划勘查测绘研究院于2017年10月19日已经对华达公司提交的资料收件，但由于整个大亚湾范围内的所有商品房都需要由该机构进行测量，因此，直到2017年12月7日才完成测量，用时达50多天。二、退一步说，即使不考虑前述规定，仅依据《补充协议》第7.1条第(2)款，一审判决判令从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金，也是错误的。具体合同依据见《补充协议》第7.1条第(2)款：“出卖人、买受人双方同意：出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。综上所述：被上诉人的诉请毫无依据，一审判决认定华达公司承担逾期交房的违约责任是错误的，请求法院依法驳回对方的全部诉请。被上诉人发表答辩意见：一、一审判决2017年10月31日-2018年5月26日的天数不知道是以什么依据判的,我们主合同是要备案表下来才可以交房。他们一共发三次入伙通知，第一次是2018年1月31号要求业主收房,第二次2018年5月28号要求业主收房,第三次是要求2018年6月30号收房。为此我们2018年5月26号收到入伙通知书后,我们几百户业主在2018年5月30号去收房,发现证件不齐,我们大家一起去信访局,当天在8位各部门局长的调解协商下直到凌晨一点,八个局长决定尽快解决,在给华达颐华庭(开发商)20天的时间,一定给到合格房子,在此大家才离开信访局,一直到2018年6月13号下午拿到备案表,在2018年6月19日华达颐华庭(开发商)再次发放入伙通知。业主在2018年6月22日后陆续收到入伙通知书,此后开始去收房,为何判一审决我们到2018年5月26日,开发商还在上诉狡辩,说是政府部门的问题导致他们没能顺利交房。以上开发商延误理由和延迟交楼是开发商与政府之间的问题,不应该由于这事推翻我们所签署的购买合同约束的交房日期(我们业主不接受)。二、我们收到一审判决书后,也看到判决书上注明他们2017年2月20日完成建设工程消防验收备案,2017年7月5日前完成电梯监督检验,2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察，才取得设计物价单位竣工验收并取得建筑工程竣工验收报告。2018年4月19日才取得房产测绘报告，2018年6月13日才拿到验收备案表,我想问华达颐华庭在2018年5月26日凭何给大家发入伙通知。在房管局领导的证实下,与5月26号入伙通知要开发商作废,此入伙通知书无效,可追究法律责任。三、我们合同是2017年10月30号交房,新的环评是2017年底国家才实行的,华达颐华庭应该是施工进度等其它问题造成。四、华达颐华庭在上诉书上也说明了:2017年10月17日才上交资料,审核工作流程不可能是13天内办好交楼手续,那为什么知道不能合法交楼还随便下发入伙通知书给业主。2017年10月30日交楼是购买合同上就规定好了。应该按照合同执行。五、我们的购房合同第12条已经把交房日期违约责任规定明确了。补充协议7.l条第二款对方加的90天不逾期是霸王条款,其实这90天也说明了是不可抗拒的条件下,双方协商同意才能生效,不是单方面说的算,(事实证明在建楼期间,惠州以及广东省都没有出现不可抗拒灾害),这明明把违约说成不违约,是对主体合同的否定,不符合。“补充协议是建立在主合同不能履行的情况下,补充协议才能生效,双方协商。不能与主体合同相矛盾”的原则。而且华达颐华庭的补充协议27条是对主体合同的否定,是不符合同法的。根据合同法的61条,补充协议是对主体合同的补充,不能是否定。原审原告向一审法院提出起诉请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金33750元（计至2018年6月13日，才达到房屋交付条件，开发商在2018年6月13日下午才拿到备案表）；2.被告承担本案诉讼费。一审法院查明的事实：2016年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区颐康路1号颐华庭4栋2层03号房，总房款1150000元；原告应于2016年12月1日前支付首期款460000元，余款690000元向银行申请贷款支付；被告应当在2017年10月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知原告办理交付手续；被告逾期交付超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议第5.1条约定：“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。原告在合同约定的交付之日前付清了购房款，被告于2018年6月13日通知原告办理入伙手续。另查明，被告开发的“颐华庭1-14栋”项目于2017年2月20日完成建设工程消防验收备案；“颐华庭”于2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；“颐华庭1-14栋及地下室工程”于2018年6月13日完成竣工验收备案登记。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审陈述在卷证实，足以认定。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。被告应在房屋具备合同约定的交付条件后书面通知原告收楼。本案中，被告应当在2017年10月30日前交付房屋，但被告于2018年6月13日才通知原告收楼，应按合同约定承担违约责任。逾期交房违约金应当以全部房价款1150000元为基数，按日万分之一标准从2017年10月31日起计算至被告通知原告收楼之日止，即2018年6月13日，具体数额为25875元（1150000元×0.0001×225天）。被告辩称逾期交房并非自身原因造成的，但未提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告惠州市大亚湾华达实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告杨某支付逾期交房违约金25875元；二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。案件受理费321.88元，由原告杨某负担75元，由被告惠州市大亚湾华达实业有限公司负担246.88元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司应否承担逾期交房的违约责任。具体分析如下:上诉人主张涉案房屋延期交付系因环保验收政策调整以及大亚湾相关机构办理测量时间较长导致，属于不可抗力，其无需承担违约责任。对此，本院认为，首先，上诉人对其提出因环保验收政策调整导致逾期交房的主张，没有提供充分证据予以证明，也未提供证据证明其在政策出现调整时及时履行告知义务即将相关政策调整可能导致房屋延期交付的事宜及时通知业主，故应当承担举证不能的法律后果。其次，上诉人作为专业的房地产开发企业，应当对办理房屋验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签订合同时予以充分预留，相关机构办理时长作为常见因素亦应涵盖在内，现上诉人以此为由主张免除违约责任，理由不充分，本院不予支持。至于上诉人主张依据《补充协议》第7.1条第（2）款的约定可予以免责，对此，如前所析，上诉人未能证明逾期交房系因不可抗力所致，且上诉人逾期交房的时间已超过90天的缓冲期间，故上诉人的该观点，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费643.76元，由上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十月十六日书记员 叶秀婷