云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2125号上诉人（原审原告）：曲靖世纪天浩房地产开发有限公司。统一社会信用代码91530300662640373X。住所地云南省曲靖市开发区翠峰路中段**。法定代表人：普长寿。委托诉讼代理人：李圆圆、陆大博，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：徐泉益，男，1974年8月18日生，汉族，四川省青川县人，住四川省青川县，现住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：范新桃，女，1983年9月16日生，汉族，曲靖市人，大学文化，个体工商户，住云南省曲靖市麒麟区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓羽茜，云南德赞律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖世纪天浩房地产开发有限公司（以下简称“天浩房地产公司”）因与被上诉人徐泉益、范新桃商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初2965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后依法组成合议庭，于2020年9月2日询问了当事人并经书面审理了本案。现已审理终结。上诉人天浩房地产公司上诉请求：1、依法撤销曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初2965号民事判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认为上诉人提起诉讼的时效期间已经届满，认定事实错误、适用法律不当。上诉人认为原审法院对本案诉讼时效届满的时间认定错误。上诉人于2014年11月3日发出《曲靖世纪天浩房地产开发有限公司关于龙源花园商铺交房有关事项的通知》，主要是基于上诉人已经与龙源花园项目其他购房者签订的认购书中关于付款期限作出的明确约定。《通知》的发出，系建立在上诉人已经与其他购房者就购房款支付事宜作出了具体、明确的约定。而本案中，上诉人与被上诉人自始未签订任何房屋买卖合同，未对购房款的支付时间达成合意，该通知并非针对被上诉人作出，不能引起诉讼时效的中断。上诉人认为本案并未过诉讼时效。上诉人与被上诉人自始未签订过任何房屋买卖合同，双方亦未对购房款的支付时间约定一致。《合同法》第六十二条规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。2017年5月18日，上诉人向被上诉人发出《曲靖世纪天浩房地产开发有限公司关于龙源花园商铺交余款有关事项的通知》，要求被上诉人于2017年5月31日前将余款支付承诺计划交给上诉人。2019年4月3日，上诉人向被上诉人发出《曲靖世纪天浩房地产开发有限公司关于龙源花园住宅商铺催交余款的通知》，要求被上诉人于接到通知后15日内支付所欠购房款。被上诉人于2019年4月8日收到该通知，上诉人认为诉讼时效应当自被上诉人收到上诉人针对其发出的通知之日起15日起算。诉讼时效至被上诉人于2013年认购了上诉人开发的龙源花园19、20号商铺，两个商铺面积分别为187.04平米、242.28平米，合计429.32平米。因双方未签订商品房买卖合同，无书面证据证明该房屋真实销售价格。被上诉人认为其已经支付的3542128元系全部购房款，按照该价格计算，其购买的商铺销售单价仅为8251元。而根据上诉人提供的2013年至2014年期间，龙源花园项目销售的其他全部商铺销售价格可知，2013年至2014年期间，同一项目商铺的销售均价为22110.74元，被上诉人主张的房屋单价明偏离市场价，不具有可信性。在未签订书面合同，双方均无证据证明房屋真实销售价格的情况下，《合同法》62条规定：“（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。本案中，商铺销售价款不存在政府定价或指导价的情形，因此，应当执行订立合同时履行地的市场价格。本案中，涉案房屋的市场价格，应当以同一项目同一销售时间（即2013年至2014年期间）其他房屋的销售价格作为参考予以认定。关于逾期违约金，上诉人认为，上诉人已经给了被上诉人足够的付款准备时间，但被上诉人均拒绝支付剩余购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，被上诉人应当向上诉人支付剩余购房款，并按照6%的标准向上诉人支付逾期付款损失费。被上诉人徐泉益、范新桃答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持一审判决。天浩房地产公司向一审法院起诉请求：1、由两被告共同向原告支付购房款3641875.77元；2、由被告共同承担自2019年4月24日至实际支付之日止的逾期违约金（按照年利率6%暂计算至2020年4月27日的利息为207763.77元）；3.案件受理费由两被告承担。一审法院认定的事实：两被告系夫妻关系，被告范新桃及其父亲是云南机器三厂有限责任公司的员工。原告系云南机器三厂有限责任公司出资设立的公司。2013年9月27日，被告徐泉益通过中国光大银行曲靖分行分两次向原告转账支付购房款430000.00元。10月23日第三次通过中国光大银行曲靖分行转账支付购房款2112128.00元。上述款项用于购买原告开发的龙源花园5号商铺。2014年9月22日，双方确认将5号商铺更换为19号、20号商铺，原告向被告出具了交款收据，确认收到被告徐泉益转账2542128.00元。2014年11月3日，原告向购买商铺的所有业主发出了关于龙源花园商铺交房有关事项的通知：商铺已具备交房使用条件，交了首付款的业主在2014年11月15日前至公司财务将余款交清，凭交款单据到办公室签订购房合同和办理交房手续。需要按揭贷款的到财务和银行办理，凭相关手续票据到公司办公室签订购房合同，按揭贷款到公司财务账后办理交房手续。2014年12月9日，被告徐泉益通过中国光大银行曲靖分行分两次向转账支付购房款1000000.00元，原告出具了收款收据，并将19号、20号商铺交付给被告。被告接受房屋后，就房屋予以装修，用于曲靖开发区若水教育咨询有限公司办公地点。2019年11月25日，云南法务律师事务所接受被告徐泉益的委托向原告发出了律师函，要求原告为商铺办理产权证。辩论阶段，被告认为原告于2019年4月3日向其发出交清余款通知，已属超过诉讼时效主张权利。而被告认为其于2014年11月3日发出交款通知，被告于2014年12月9日交款，此行为视为同意继续履行交款义务，此时诉讼时效予以中断，应重新计算，原告提出诉讼请求属在诉讼时效内主张权利。一审法院认为，根据本案双方当事人的陈述，本案争议焦点是：1.原告主张权利是否超过诉讼时效；2.原告依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项，认为原告与被告就房屋的价款约定不明，按订立合同时履行地的市场价格履行，进而要求被告支付未支付的价款3434112元，此观点是否成立；3.原告要求被告承担违约金的理由是否成立。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年的诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”与《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定“诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求或者债务人同意履行义务或者权利提起诉讼或者权利人申请仲裁或者与提起诉讼和申请仲裁具有同等效力的情形而中断。从中断起或者有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。”原告主张于2014年11月3日向被告发出交款通知书，被告于2014年12月9日缴款，此行为为其履行义务从而引起诉讼时效予以中断。此主张符合上述法律及司法解释的规定，法院予以确认。诉讼时效期间从此时开始重新计算，根据上述法律及司法解释的规定，诉讼时效期间自2014年12月10日至2016年12月10日，即2016年12月10日为诉讼时效届满之日，此时为请求人民法院保护其民事权益的最后时间。原告主张其于2017年5月18日向被告发出交清余款通知书，被告对此予以否认，原告无证据证明已向被告予以送达或者告知，即便此事实客观存在，根据原告的主张，被告也以涂抹的方式以表示反对尚欠原告房屋尾款，此时诉讼时效已届满，不能引起诉讼时效再次中断（诉讼时效期间中断是指在诉讼时效期间进行期间，因发生一定的法定事由，使已经经过的时效期间统归无效，待时效期间中断的事由消除后，诉讼时效期间重新计算）。同理，原告主张其于2019年4月3日再次向被告发出缴款通知书，也不能引起时效中断。综上所述，原告提起诉讼的时效期间已届满，被告对原告主张的事实予以否认，不同意再支付，即便原告主张的事实成立，其请求的民事权益仍不受法律保护，法院就原告主张“被告尚欠尾款3434112.00元未付”的事实是否成立不再论述。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，判决：驳回原告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费34272元，由原告曲靖世纪天浩房地产开发有限公司承担。二审中，双方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”本案双方当事人就购房事宜达以口头形成达成买卖合同，上诉人曲靖世纪天浩房地产开发有限公司向被上诉人徐泉益、范新桃交付了房屋，徐泉益、范新桃向曲靖世纪天浩房地产开发有限公司支付了房款。本案二审的争议焦点为：1、上诉人主张权利是否超过诉讼时效；2、被上诉人是否应当支付价款3434112元并承担违约金。上诉人一审中主张于2014年11月3日向被上诉人发出交款通知书，被上诉人于2014年12月9日缴款，此行为为其履行义务从而引起诉讼时效予以中断。虽然上诉人在二审中提出该通知书并非针对被上诉人，但被上诉人在通知书要求的期限内交付款项，诉讼时效期间从此时开始重新计算，根据上述法律及司法解释的规定，诉讼时效期间自2014年12月10日至2016年12月10日，即2016年12月10日为诉讼时效届满之日，此时为请求人民法院保护其民事权益的最后时间。上诉人并未能提交证据证实在诉讼时效期内向被上诉人进行过主张，虽然上诉人主张其于2017年5月18日、2019年4月3日向被上诉人发出交清余款通知书，但被上诉人对此予以否认，且上诉人无证据证明已向被上诉人予以送达或者告知，此时诉讼时效已届满，不能引起诉讼时效再次中断。现上诉人提起诉讼的时效期间已届满，被上诉人对上诉人主张的事实予以否认，并且不同意再支付，即使上诉人主张的事实成立，其请求的民事权益仍不受法律保护，上诉人主张的权利因超过诉讼时效，且被上诉人不同意再支付，上诉人因怠于主张权利导致诉讼权利睡眠，应自行承担不利法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百四十条之规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第一百九十五条之规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，本案应适用二年的诉讼时效期。因上诉人主张请求的民事权益超过诉讼时效，不受法律保护，对其主张被上诉人尚欠尾款的事实是否成立本院不再评述。综上所述，上诉人曲靖世纪天浩房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34272元，由曲靖世纪天浩房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 锐审判员 高体所审判员 刘宗明二〇二〇年十月十三日书记员 台 莹叶雪玉