文书内容重庆市第三中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝03执异54号案外人：龙韵，女，汉族，1984年7月8日出生，住重庆市渝**。申请执行人：重庆三峡银行股份有限公司高新支行，住所地重庆市九龙坡区科园二路******，统一社会信用代码91500107062865704K。负责人：邓炜，该行行长。委托代理人：何坤，重庆索通律师事务所律师。委托代理人：龚建康，重庆索通律师事务所律师。被执行人：重庆市叙友天地茶叶有限公司，住所，住所地重庆市万州区五桥上海大道**-1社会信用代码91500101790744900U。法定代表人：应明，该公司执行董事兼总经理。被执行人：重庆普度置业有限公司，住所地重，住所地重庆市武隆区仙女山镇香叶路******1-1信用代码915002326710066229。法定代表人：杨座铭，该公司董事长。委托代理人：黄卫星，该公司员工。被执行人：重庆左名房地产开发有限公司，住所地重庆市，住所地重庆市万州区五桥上海大道**-1代码9150010170941151XG。法定代表人：杨帆，该公司执行董事兼总经理。被执行人：重庆市利他农业有限公司，住所地重庆市万州，住所地重庆市万州区五桥上海大道**-1915001017116846212。法定代表人：杨宗敏，该公司执行董事兼总经理。被执行人：应明，女，汉族，1958年6月9日出生，住重庆市万州区。被执行人：杨座铭，男，汉族，1967年1月14日出生，住重庆市万州区。被执行人：应涛，女，汉族，1967年10月6日出生，住重庆市万州区。被执行人：李忠，男，汉族，1957年7月2日出生，住重庆市万州区。在本院执行申请执行人重庆三峡银行股份有限公司高新支行（以下简称高新支行）与被执行人重庆市叙友天地茶叶有限公司（以下简称叙友公司）、重庆普度置业有限公司（以下简称普度公司）、重庆左名房地产开发有限公司（以下简称左名公司）、重庆市利他农业有限公司（以下简称利他公司）、应明、杨座铭、应涛、李忠金融借款合同纠纷一金融借款合同纠纷一案中，案外人龙韵对执行重庆市武隆区仙女山镇香叶路8号X幢X单元X－X号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人龙韵称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理异议复议案件规定》）第二十八条、第二十九条，及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《建设工程价款优先受偿权批复》）第一条、第二条规定，消费性购房者的权利优先于抵押权。案外人与普度公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，并支付全部购房款，普度公司已将涉案房屋交付案外人入住使用，由于普度公司的原因致涉案房屋至今未能过户登记至案外人名下。且，案外人系在人民法院查封之前，签订合法有效的买卖合同、支付全部购房款、合法占有该房屋并用于居住，其基于生活所需购买涉案房屋属于消费行为，其对涉案房屋享有的物权期待权优于申请执行人的抵押权，足以排除人民法院的强制执行。此外，因普度公司一直未办理产权过户，案外人曾提起民事诉讼，法院判令普度公司就涉案房屋为案外人办理不动产权登记并支付逾期办证的违约金。因此，请求执行法院中止对涉案房屋的执行并解除查封。申请执行人高新支行称，高新支行就涉案房屋所享有的抵押权经登记公示，具有优先受偿权。人民法院对涉案房屋采取的强制执行措施合法，案外人所提事实理由、证据不能证明其权利足以排除人民法院的强制执行。被执行人普度公司称，根据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法〔2019〕254号）第126条、《办理异议复议案件规定》第二十八条、第二十九条，以及《建设工程价款优先受偿权批复》第一条、第二条之规定，消费性购房者的权利优于抵押权人。涉案房屋系普度公司取得预售许可证后销售，案外人已付清购房款并装修入住。案外人为生活所需购买涉案房屋，其对涉案房屋享有的物权期待权足以排除人民法院的执行。普度公司拟通过重整方式解决对申请执行人的债务，申请执行人的权益不会因此受损。被执行人叙友公司、左名公司、利他公司、应明、杨座铭、应涛、李忠未作答辩。本院查明，2016年7月31日，案外人龙韵（乙方、买方）与普度公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。合同载明：涉案房屋所在商品房项目暂定名为仙女山1号国际休闲度假区，涉案房屋坐落在重庆市武隆区仙女山镇香叶路8号X幢X单元X－X号，用途为成套住宅，总成交金额为27.5万元并约定于签订合同当日一次性付清购房款，约定交房时间为2016年8月30日前。合同第十一条载明，甲方声明，涉案房屋未设定抵押。案外人按合同约定交完全部购房款。普度公司2016年8月30日将涉案房屋交付案外人后，案外人入住使用。案外人因与普度公司的商品房买卖合同纠纷，向武隆区法院提起民事诉讼，武隆区法院于2019年9月23日作出（2019）渝0156民初2943号民事判决，判令普度公司在该判决生效之日起五日内为龙韵的涉案房屋办理不动产权登记，且在该判决生效之日起十日内向龙韵支付逾期办理产权登记的违约金28，270元。高新支行（申请人）因与叙友公司（被申请人）、普度公司（被申请人）、左名公司（被申请人）、利他公司（被申请人）、应明（被申请人）、杨座铭（被申请人）、应涛（被申请人）、李忠（被申请人）金融借款合同纠纷一案，向重庆仲裁委员会申请仲裁。重庆仲裁委员会2020年1月19日作出（2019）渝仲字第2980号裁决书，裁决：（一）叙友公司自该裁决书送达之日起10日内，向高新支行偿还借款本金2,444,236.92元以及截至2019年8月29日的利息25,416.67、罚息8,607.09元、复利234.68元。（二）叙友公司自该裁决书送达之日起10日内，向高新支行支付自2019年8月30日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利（罚息以尚欠借款本金2,444,236.92元为基数，按合同约定年利率7.5%上浮50%计算；复利以未偿还的利息25,416.67元为基数，按合同约定年利率7.5%上浮50%计算）。（三）叙友公司自该裁决书送达之日起10日内，向高新支行支付律师费36,600元。（四）普度公司、左名公司、利他公司、应明、李忠、杨座铭、应涛对上述第（一）至（三）项裁决的款项及该案仲裁费、保全费范围内承担连带清偿责任。（六）高新支行对普度公司所有的位于重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元负X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元负X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元负X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元负X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元负X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元负X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元负X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元负X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元X-X、重庆市武隆县仙女镇香叶路8号X幢X单元X-X共计15套房屋享有抵押权，在叙友公司不清偿上述债务时，有权以该抵押物折价或以拍卖、变卖的价款在上述第（一）至（三）裁决的款项以及该案仲裁费、保全费范围内享有优先受偿权。仲裁过程中，高新支行于2019年10月8日向重庆仲裁委员会提出财产保全的申请，重庆仲裁委员会于当日向重庆市武隆区人民法院（以下简称武隆区法院）开具了保全函，武隆区法院于2019年10月17日作出（2019）渝0156执保160号执行裁定书，裁定对涉案房屋进行查封，查封期限三年。因叙友公司未履行（2019）渝仲字第2980号裁决书确定的义务，高新支行向本院申请执行。本院在执行过程中，于2020年7月31日作出（2020）渝03执344号查封评估拍卖公告并在涉案房屋所在地张贴，拟对查封的涉案房屋进行评估拍卖。公告中同时告知，对上述查封、评估拍卖行为有异议可向本院提出书面执行异议的权利和期限。后，案外人龙韵向本院书面提出执行异议。另查明：普度公司系房地产开发企业。案外人龙韵在重庆市武隆区无其他居住用房登记信息。再查明，重庆仲裁委员会（2019）渝仲字第2980号裁决认定的与本案相关的事实有：2017年3月2日，高新支行与叙友公司签订《流动资金借款合同》，主要约定:被申请人叙友公司向高新支行借款人民币3,000,000元。此外，合同就双方的其他权利义务进行了约定。2017年3月2日，高新支行与普度公司签订《抵押合同》，主要约定：普度公司以其所有的位于重庆市武隆县仙女镇香叶路8号的17套房屋（包括涉案房屋），为叙友公司签订的上述《流动资金借款合同》提供抵押担保。2017年3月10日，高新支行与普度公司到重庆市武隆区国土资源和房屋管理局对前述房屋（包括涉案房屋）办理了抵押登记。本院认为，案外人主张权利，应当是所有权等性质上能够阻止人民法院对执行标的强制执行的实体权利。案外人对执行标的尚未取得所有权，但享有应向其交付的债务请求权的，案外人对执行标的债权请求权原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权，但是，法律、司法解释明确规定能够阻止执行的情形除外。对于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时的处理，《办理异议复议案件规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而《办理异议复议案件规定》第二十八条至第三十条，则明确规定了四类案外人虽对执行标的尚未取得所有权，但其请求权能够阻止执行的情形。其中第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案查明的事实来看，第一，涉案房屋登记在被执行人普度公司名下，而普度公司系房地产开发企业；第二，涉案房屋系普度公司开发销售的商品房，且属于居住用房；第三，在人民法院查封涉案房屋前，案外人龙韵已与普度公司就涉案房屋签订商品房买卖合同，已支付全部购房款且交付入住；第四，案外人龙韵提供了证据证明其在重庆市武隆区无房屋登记信息。因此，虽然高新支行与普度公司就涉案房屋签订了抵押合同并办理了抵押登记，但高新支行对涉案房屋所享有的抵押权不能对抗案外人龙韵对涉案房屋所享有的消费者物权期待权，案外人龙韵对涉案房屋所享有的消费者物权期待权足以阻止人民法院的执行。综上，案外人龙韵所提异议理由成立，对其异议请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，裁定如下：中止对重庆市武隆区仙女山镇香叶路8号X幢X单元X－X号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 曾 毅审判员 谭晓琪审判员 刘厚勇二〇二〇年十月二十八日书记员 黄雅琪