广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7471号原告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*****************卡。法定代表人：管叔阳，职务经理。委托诉讼代理人：黄小芳，女，公司员工。被告：廖觉强，男，1982年1月8日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区**************。原告中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）与被告廖觉强商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告益泰公司的委托诉讼代理人黄小芳到庭参加诉讼，被告廖觉强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除益泰公司与廖觉强于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.廖觉强立即协助办理中山市********************房的注销备案等手续；3.廖觉强向益泰公司支付违约金43814.7元。2020年6月29日，益泰公司变更其第三项诉讼请求为：廖觉强向益泰公司支付违约金87629.4元。事实和理由：益泰公司与廖觉强于2015年6月30日签订了《商品房买卖合同》和补充协议，约定由廖觉强购买益泰公司开发的位于中山市*********************，总房价为438147元，其中，首期款为20147元，按揭贷款为418000元。2015年7月27日，交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）作为贷款人、抵押权人，廖觉强为借款人、抵押人，益泰公司作为保证人签订个人房产抵押贷款合同。合同签订后，交行中山分行依约向廖觉强发放了贷款418000元。但廖觉强从2018年3月开始未能按时还款，交行中山分行遂于2018年12月向中山市第一人民法院提起诉讼，要求解除三方签订的《个人房产抵押贷款合同》并要求廖觉强立即归还全部贷款，由益泰公司对该债务承担连带清偿责任等。2019年7月5日，中山市第一人民法院作出（2018）粤2071民初***号民事判决，支持了交行中山分行的全部诉讼请求。因廖觉强没有履行该生效判决所确定的事项，中山市第一法院遂于2020年5月19日及2020年7月8日分别从益泰公司的账户扣划了426593.69元、60848.37元，合计487442.06元。益泰公司认为，廖觉强因没有履行借款合同的还款义务，致益泰公司承担了该笔债务的连带清偿责任。廖觉强的行为已经严重违约，益泰公司有权依约解除合同并追究廖觉强的违约责任。为此，益泰公司诉至法院主张权利。廖觉强未到庭应诉、答辩，亦未提交证据。益泰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，益泰公司与廖觉强签订《中山市商品房买卖合同》，约定廖觉强购买益泰公司开发建设的位于中山市*********************的房地产，房价款为597353元，廖觉强按银行按揭方式按期付款，2015年6月30日前以现金方式支付179353元，2015年7月30日前以商业贷款方式支付418000元。同日，益泰公司与廖觉强签订《合同补充协议（一）》（为《中山市商品房买卖合同》附件），约定廖觉强选择按揭方式支付房价款的，若因廖觉强违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与益泰公司、廖觉强签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同）的约定要求益泰公司承担保证责任的，益泰公司有权选择下列方式之一处理：1.益泰公司承担保证责任代被告清偿欠款本息后，有权向廖觉强追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2.益泰公司有权解除与廖觉强签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自益泰公司向邮递单位交寄解约通知之日起生效，廖觉强应自收到益泰公司解约通知之日起30日内履行下列义务：（1）廖觉强应向益泰公司支付房价款总额10%的违约金，益泰公司有权在廖觉强已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）廖觉强应协同益泰公司办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，并承担相关费用；廖觉强逾期未协同益泰公司办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向益泰公司支付违约金。2015年7月1日，益泰公司与廖觉强签订《补充协议（二）》，约定双方同意将案涉商品房房价款总额变更为438147元。2015年7月13日，益泰公司、廖觉强就涉案商品房签订的《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案，合同编号为HTN***。2015年7月27日，廖觉强作为借款人、抵押人，交行中山分行作为贷款人，益泰公司作为保证人签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定交行中山分行向廖觉强提供418000元的贷款用于购买坐落于东凤镇凤翔大道18号晶都花园3座2404房，廖觉强采用等额本息还款法还款，每月28日为还款日；益泰公司为廖觉强上述借款提供阶段性连带责任保证担保，保证期间自借款人确定案涉房屋权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日止。2015年7月28日，交行中山分行向廖觉强指定收款账户发放418000元贷款。后因廖觉强未依约还本付息，交行中山分行向中山市第一人民法院提起诉讼，请求廖觉强立即归还贷款本金、利息、罚息、复利、律师费，益泰公司对廖觉强的上述债务承担连带保证责任等。2019年7月5日，中山市第一人民法院作出（2018）粤2071民初***号民事判决书，判决内容部分如下：廖觉强于本判决发生法律效力之日起七日内向交行中山分行清偿借款本金394277.77元及利息、罚息、复利（暂计至2018年11月6日的利息为12535.46元、罚息为148.67元、复利为293.79元；从2018年11月7日起至本判决发生法律效力之日止，未到期本金以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮2%计算利息，贷款利率每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算罚息，逾期利息按罚息利率计收复利；本判决发生法律效力之次日起至清偿之日止，分别以实欠本金、应付未付利息为基数按照前述罚息利率计算逾期罚息、复利）；廖觉强于本判决发生法律效力之日起七日内向交行中山分行支付律师费3000元；益泰公司对廖觉强的上述债务承担连带清偿责任。2020年3月31日，交行中山分行向中山市第一人民法院申请强制执行。2020年4月7日，中山市第一人民法院作出（2020）粤2071执***号执行通知书，通知廖觉强、益泰公司在该通知书发出之日起三日内履行下列义务：1.廖觉强、益泰公司向交行中山分行清偿借款本金394277.77元及利息、罚息、复利（暂计至2018年11月6日的利息为12535.46元、罚息为148.67元、复利为293.79元）；2.支付律师费3000元；3.加倍支付迟延履行期间的债务利息；4.支付案件受理费、诉讼保全费合计10132元；暂计以上执行金额为420387.69元；5.负担申请执行费6206元。益泰公司称（2020）粤2071执***号执行案已经全额执行完毕，并称2020年5月19日划扣了426593.69元（借款本金394277.77元及暂计至2018年11月6日的利息、罚息、复利及执行费），2020年7月8日划扣了60848.37元（2018年11月6日后的利息），并向本院提交了交通银行回单及中国工商银行业务回单予以证明。经查，2020年5月19日，益泰公司交通银行账户被划扣了426593.69元；2020年7月8日，益泰公司向中山市第一人民法院支付了60848.37元。益泰公司另向本院提交了《补充协议》一份。经查，《补充协议》为益泰公司（甲方）与廖觉强（乙方）签订，载明如下内容：“甲乙双方就购买位于东凤镇凤翔大道18号晶都花园3座2404房的商品房的事宜于2015年6月30日签订了《中山市商品房买卖合同》及相关补充协议。根据甲方与银行及乙方的相关约定，甲方须就乙方申请的房屋按揭贷款提供连带担保责任，故双方就乙方按期履行按揭贷款合同义务事宜达成如下约定，以供双方共同遵守。一、乙方应严格遵守房屋按揭贷款合同约定的还款义务，若乙方出现逾期还款连续超过三期、逾期还款导致银行直接从甲方账户划扣款项、贷款逾期累计超过五期等情形之一的，甲方有权解除商品房买卖合同并要求乙方支付相当于房价款总额20%的违约金......三、甲方依据商品房买卖合同或本协议行使合同解除权后，乙方应无条件根据甲方要求积极配合签署各类法律文件，以便办理提前偿还贷款、注销商品房买卖合同备案等手续......四、本协议与《中山市商品房买卖合同》及有关补充协议的内容如有冲突，以本协议为准。本协议未作约定的，按原约定执行。”益泰公司在甲方处盖章确认，廖觉强在乙方处签名并捺印确认。庭审中，益泰公司确认廖觉强共向其支付购房款438147元，并明确其本案第一项诉讼请求中的补充协议为《合同补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《中山市商品房买卖合同》及相应的《合同补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议》均由益泰公司与廖觉强签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应全面依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《合同补充协议一》及《补充协议》均就廖觉强不按约支付购买涉案商品房的贷款本息而导致益泰公司需承担保证责任的违约责任进行了约定，并明确约定了益泰公司有权解除与廖觉强签订的《商品房买卖合同》。本案中，益泰公司向本院提交的（2018）粤2071民初***号民事判决书、（2020）粤2071执***号执行通知书及银行回单反映了因廖觉强存在逾期偿还银行购房贷款本息的行为，而导致益泰公司向交行中山分行承担了保证责任的事实，益泰公司有权根据双方的约定行使解除权，故益泰公司请求廖觉强解除2015年6月30日签订的《中山市商品房买卖合同》及相应的《合同补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议》，理据充分，本院予以支持。另外，涉案《合同补充协议一》及《补充协议》均约定廖觉强应向益泰公司支付违约金，其中《合同补充协议一》约定的违约金计算标准为房价款总额10%，《补充协议》约定的违约金计算标准为房价款20%，同时，《补充协议》第四条约定：“本协议与《中山市商品房买卖合同》及有关补充协议的内容如有冲突，以本协议为准”，故相应的违约金应按涉案商品房房价款的20%为标准计算。因此，益泰公司请求廖觉强支付违约金87629.4元（438147元×20%），符合双方的约定，本院予以支持。至于益泰公司诉请廖觉强协助办理涉案商品房的注销备案手续。《补充协议》第三条约定，益泰公司依据商品房买卖合同或本协议行使合同解除权后，廖觉强应无条件根据益泰公司要求积极配合签署各类法律文件，以便办理提前偿还贷款、注销商品房买卖合同备案等手续。现涉案的《中山市商品房买卖合同》及相应的《合同补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议》已解除，廖觉强应按约定积极配合益泰公司办理涉案商品房的注销备案手续，故对益泰公司该项诉讼请求，本院予以支持。廖觉强未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中山市益泰房地产开发有限公司与被告廖觉强于2015年6月30日签订的《中山市商品房买卖合同》及相应的《合同补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议》；二、被告廖觉强于本判决生效之日起三十日内协助原告中山市益泰房地产开发有限公司办理位于中山市*********************的房地产的注销备案手续（合同编号为HTN***）三、被告廖觉强于本判决生效之日起七日内向原告中山市益泰房地产开发有限公司支付违约金87629.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8530元（已由原告中山市益泰房地产开发有限公司预交），由被告廖觉强负担8530元，并于本判决生效之日起七日内直接向原告中山市益泰房地产开发有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  黄宏图审判员  廖志湄审判员  廖 雪二〇二〇年十月二十七日书记员  洪文芳周淑琴