北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4891号原告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：唐薇，女，1991年8月17日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：曹**伟，男，1988年10月16日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告：北京华兴誉德科技有限公司，，住所地北京市朝阳区金盏乡皮村村**厂房（谷仓科技孵化器**）法定代表人：董桂兰，董事长。委托诉讼代理人：崔坤泽，男，1968年8月1日出生，住北京市通州区。原告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京华兴誉德科技有限公司（以下简称华兴誉德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐薇、曹**伟，被告的委托诉讼代理人崔坤泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告剩余房款6020000元；2．请求判令被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为745254元；3．请求判令被告支付原告面积补差款13202元；4．请求判令被告支付原告前期物业服务费，共计15190．2元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积140．65平米*12个月）；5．请求判令被告向原告支付公共维修基金28130元（计算方法：每平方米公共维修基金200元*实测建筑面积140．65平方米=28130元）；上述金额共计：人民币6821776．2元。6．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月9日，原告与被告签订了编号为Y2013333的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定被告购买原告开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼19层XXX号房屋，总房款6691256元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，被告应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年2月9日缴纳首期房款671256元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年3月9日前交纳二期房款670000元（总房款的10%)，于2017年5月9日前交纳三期房款670000元（总房款的10%)，于2017年8月9日前交纳四期房款1330000元（总房款的20%)，于2018年6月30日前交纳五期房款2020000元（总房款的30%)，于2018年12月30日前交纳六期房款1330000元（总房款的20%)。《预售合同》附件五第八条约定，如被告未按期支付任何一期房款，原告可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向被告收取违约金，被告需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件七第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付一年的物业服务费。《预售合同》附件七第七条约定，办公类物业服务费用为每平方米9元。2018年12月24日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为140．65平方米，可以在2018年12月25日交付使用，同时通知被告支付剩余房款6020000元、面积补差款13202元。《预售合同》第十六条第（五）项约定，被申请人同意委托申请人代缴专项公共维修基金，并在接收涉案房屋同时将公共维修基金交给申请人。根据《北京市住宅专项维修基金管理办法》第七条规定：高层住宅、非住宅指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑，涉案房屋实测建筑面积为140．65平方米，故被告应向原告支付公共维修基金28130元。基于被告逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年8月1日向被告发送催款函，通知其于2019年8月15日前支付剩余房款及违约金。截至当前，被告仍未支付剩余房款6020000元、面积补差款13202元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费及公共维修基金。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对于原告所述未付房款6020000元的金额没有异议；对于原告的第一项诉求，被告同意给付，但是目前存在资金困难，正在积极筹备资金。对于原告的第二项诉求，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院调整。对于原告的第三项诉求，被告同意给付。对于原告的第四项诉求，因被告还没有实际收房，原告没有提供物业服务，故不同意给付。对于原告的第五项诉求，被告认为交付房屋时交纳公共维修基金，故现在被告不同意给付。对于原告的第六项诉求，被告愿意听从法庭判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月9日，富力公司与华兴誉德公司签订《预售合同》，约定富力公司向华兴誉德公司出售通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼19层XXX号房屋，房屋所在土地用途为办公，其预测建筑面积共140．30平方米，套内建筑面积96．3平方米，房屋总价款6691256元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意后,合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰(该比率应当不小于第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。（五）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：2．买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，被告应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年2月9日缴纳首期房款671256元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年3月9日前交纳二期房款670000元（总房款的10%)，于2017年5月9日前交纳三期房款670000元（总房款的10%)，于2017年8月9日前交纳四期房款1330000元（总房款的20%)，于2018年6月30日前交纳五期房款2020000元（总房款的30%)，于2018年12月30日前交纳六期房款1330000元（总房款的20%)，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。第14条约定：该商品房交付后，小区业主委员会未成立之前，出卖人依法选聘北京恒富物业服务有限公司负责物业服务，买受人同意该物业公司的服务。本商品房的物业服务费按建筑面积计收，暂定物业服务费为每月每平米9元（不含能源费），如需价格调整，按政府相关部门规定办理。买受人收楼时向上述物业公司交清第一年物业服务费，自第二年起，买受人按季支付物业服务费。《预售合同》签订后，双方办理了网签手续。华兴誉德公司共向富力公司支付购房款（含定金）671256元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，富力公司向本院提供《房屋面积测算技术报告书》，该报告书载明涉案房屋实测建筑面积为140．65平方米、实测套内建筑面积为96．49平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告富力公司与被告华兴誉德公司就涉案房屋签订的《预售合同》系自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。根据《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”，华兴誉德公司应当按照合同约定的时间和金额进行分期付款，现上述金额均已到期，华兴誉德公司除交纳第一期款项外，未向富力公司再支付剩余款项，共计6020000元，故原告请求判令被告支付原告剩余房款6020000元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。原告富力公司主张以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止，被告认为其主张金额过高，对此本院认为，违约金的具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。关于面积补差款。根据《房屋面积测算技术报告书》，涉案房屋套内建筑面积的实测面积为96．49平方米，与《预售合同》约定预测套内建筑面积96．3平方米之间相差0．19平方米，故原告请求判令被告支付原告面积补差款13202元的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。关于前期物业服务费。根据双方所签《预售合同》及附件九“补充协议”第14条，由北京恒富物业服务有限公司负责物业服务，并且买受人收楼时向该物业公司物业服务费。故原告请求判令被告支付原告前期物业服务费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于公共维修基金。根据《预售合同》第十六条第五项约定，买受人在收房时交纳专项维修资金，故原告富力公司请求判令被告支付原告公共维修基金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告北京华兴誉德科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司购房款6020000元；二、被告北京华兴誉德科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金400000元；三、被告北京华兴誉德科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司面积补差款13202元；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二、三项于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29777元，由被告北京华兴誉德科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪