上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14870号原告：康添豪，男，1980年1月16日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海金的便利店有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：杨见宏。原告康添豪与被告上海金的便利店有限公司(以下简称金的便利店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序。因被告金的便利店下落不明，向其公告送达起诉状副本及传票等诉讼文书，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告康添豪到庭参加诉讼。被告金的便利店经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康添豪向本院提出诉讼请求：1.解除双方租赁关系，被告立即搬离上海市静安区俞泾港路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2.被告支付自2020年1月14日至实际归还上述房屋之日止的租金及使用费，按816.44元/日计；3.被告支付自2020年1月14日至实际返还房屋之日的租金滞纳金，按月租金24,857元的日百分之一计；4.被告支付的保证金48,526元不予退还；5.诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第1项诉请中租赁合同解除时间为本案公告期满之日即2020年8月4日；变更第3项诉请为被告支付自2020年1月14日至实际返还房屋之日的租金滞纳金，按月租金24,857元的日万分之五计；其余诉请不变。事实和理由：原告曾将系争房屋租赁给案外人纳什企业发展(上海)有限公司(以下简称纳什公司)，纳什公司将该房屋转租给被告。2019年11月底、12月初，纳什公司以被告不付租金为由与被告解除租赁合同。与此同时，纳什公司向原告提出退租申请并解除了租赁关系。被告于2019年12月初向原告提出按原纳什公司条件继续租赁系争房屋。双方协商后确认租金在纳什公司原租金标准上微调，付款时间不变，租赁终止期限不变，但要增加2个月的押金。双方虽已经草拟了一份电子版合同，但由于被告的原因至今未签约。被告至今一直占有使用系争房屋，但未支付2020年1月14日之后的租金，经多次催告未搬离，遂涉诉。被告金的便利店未答辩，亦未向法庭提供证据。因被告金的便利店未到庭参加诉讼，放弃对证据的质证，本院对原告的陈述及提供的证据进行核对。经审理查明：康添豪从案外人朱佳宁处转让取得系争房屋，于2017年11月核准登记成为系争房屋的权利人，房屋用途为办公。2019年12月6日，程金砖向康添豪微信转账15,000元。2019年12月17日，程金砖向康添豪转账支付71,380元。自2020年1月底开始，康添豪通过微信及电话向程金砖催要租金。同年2月17日，康添豪微信告知程金砖“如果今天还是收不到，那我明天就去起诉了”，程金砖回复“就这几天”。同年2月23日，康添豪告知程金砖应付租金金额为74,500元，并截图发送合同条款；同日程金砖回复“好的，74,500元”。同年3月，程金砖一直请求再给些时间，并于3月20日表示“剩下的房租费我一直在努力给你，请你理解一下，不会很长，再给我几天时间……公司的门锁包括东西请千万不要乱动，财务部的东西也在里面”。次日，程金砖承诺3月28日把房租74,500元一次性付清，如未付“本人自动搬离放弃合作”。2020年3月29日，程金砖向康添豪支付4,500元，之后再未付款。另查明：1.系争房屋原权利人朱佳宁曾与纳什公司签订2份《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给纳什公司使用，租期自2016年4月14日至2021年4月13日。后因系争房屋产权人变更为康添豪，康添豪于2018年2月7日与朱佳宁、纳什公司签订《合同权利义务转让协议》，约定自该日起上述《房屋租赁合同》中出租人朱佳宁的权利义务全部转让给康添豪。2019年11月28日，康添豪与纳什公司签订2份《合同终止协议》，约定自该日起双方就系争房屋签订的租赁合同解除，纳什公司于该日将房屋交付给康添豪，抵扣保证金后，纳什公司还应向康添豪支付若干违约金及租金。2.金的便利店于2018年6月注册成立，注册地址为上海市静安区俞泾港路****。审理中，康添豪提供其与案外人吴某的微信聊天记录，证明2019年12月初就系争租赁合同的磋商过程，佐证原、被告租赁关系及合同条款的真实性。聊天记录中，吴某表示“有几点你要修改一下……程总说你答应他后期为74500一个季度”。康添豪还提供了一份《上海市房屋租赁合同》，载明：甲方为康添豪，乙方为金的便利店；甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2019年11月28日至2021年4月13日；月租金24,857元；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按当月房租应付金额的1%向甲方支付滞纳金(最多30天，30天后自动终止合同)；支付租金具体日期为：2019年12月6日定金20,000元，2019年12月12日第一期剩余租金17,854元、保证金48,526元；2020年1月14日、4月14日、7月14日、10月14日及2021年1月14日分别支付租金74,500元；如乙方都能按期交房租，正常履约至本合同结束，甲方应在合同结束后退还乙方已付保证金48,526元的基础上再支付纳什转过来的房租押金45,032元；如乙方违约或提前终止本合同，两笔押金甲方不予退还；乙方逾期不支付第2-6期租金累计超过30天的，甲方可以通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金。该合同双方均未签章。2020年5月21日，吴某来院表示，其曾是金的便利店的运营总监，2019年12月底因金的便利店欠薪已离职；据其了解，金的便利店曾与纳什公司就系争房屋签订租赁合同，因纳什公司拖欠房租要与康添豪解约，遂让金的便利店与康添豪协商直接建立租赁关系，吴某遂代表金的便利店与康添豪进行了沟通；认可康添豪提供的与其之间聊天记录的真实性，认可康添豪提供的《上海市房屋租赁合同》即为双方协商确定的合同条款；当时本来是要签订书面租赁合同的，但因为金的便利店的公司财务不肯配合出具公章，故未能签约；双方实际履行了上述租赁合同，实际使用房屋的是金的便利店，租金由金的便利店的实际运营人程金砖支付，已支付押金及至2020年1月13日的租金，之后因资金紧张未再支付。2020年5月25日，程金砖来院表示，其是金的便利店的实际出资人，确实让吴某与康添豪协商系争房屋租赁事宜；认可康添豪本案中提供的《上海市房屋租赁合同》系其同意商定的，只差盖章；认可康添豪提供的与其微信聊天记录的真实性。2020年9月27日，康添豪来院表示，其已于2020年9月12日收回系争房屋，并已与新承租人签订了租赁合同，故诉请中的实际收房日期均明确为2020年9月12日。本院认为，康添豪与金的便利店虽然未签订书面租赁合同，但结合金的便利店实际注册在系争房屋并使用系争房屋作为办公场所，程金砖已支付款项与康添豪本案中提供的《上海市房屋租赁合同》约定相符，以及程金砖、吴某对该租赁合同认可等因素，可以认定康添豪与金的便利店已就系争房屋形成租赁关系，《上海市房屋租赁合同》对双方具有约束力。根据上述合同约定，金的便利店应于2020年1月14日支付第二期租金74,500元，但直至2020年3月29日金的便利店才支付4,500元，且经康添豪多次催讨仍未支付，并一直占有使用系争房屋。在此情况下，康添豪有权提前解除合同。鉴于金的便利店系公告送达，康添豪主张合同于本案公告期满之日即2020年8月4日解除并无不当，本院依法予以确认。合同解除后，金的便利店理应搬离系争房屋并结清租金。金的便利店在合同解除后继续占有使用系争房屋，康添豪有权参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。因庭审后康添豪表示已于2020年9月12日收回房屋，故返还房屋的诉请已无需处理，房屋占有使用费应计至2020年9月12日止。虽然合同约定月租金为24,857元，但根据合同载明的租金支付明细，双方实际约定的租金应为2019年11月28日至2020年1月13日首期租金37,854元，2020年1月14日开始每季度74,500元。康添豪主张租金及房屋使用费标准均为每日816.44元，未超过合同约定，本院予以确认。但金的便利店除第一期租金外还支付了4,500元，故康添豪主张自2020年1月14日开始计算的欠付费用有误。系争房屋2020年1月14日至2020年8月4日(204天)租金共计166,553.76元，减去4,500元，金的便利店尚欠合同期内租金162,053.76元。合同明确约定逾期支付房租应支付滞纳金，康添豪调整为以月租金为基数按日万分之五计尚属具有事实和法律依据，但月租金依照双方约定实际并非24,857元，本院依照一季度租金74,500元确认滞纳金计算基数为24,833元。根据租赁合同约定，因金的便利店违约导致合同提前解除的，押金不予退还，故康添豪主张没收保证金于法有据，本院依法予以支持。综上所述，双方之间的租赁合同于2020年8月4日解除；金的便利店应支付截至2020年8月4日的租金162,053.76元，并按每日816.44元的标准支付2020年8月5日至2020年9月12日止(39天)的房屋占有使用费31,841.16元；金的便利店还应以24,833元为基数按照日万分之五的标准支付2020年1月14日至2020年9月12日止(243天)的滞纳金3,017.21元，其缴纳的保证金48,526元康添豪有权不予退还。金的便利店经本院传唤，未到庭参加诉讼，放弃对事实及证据的抗辩，本院依法缺席审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告康添豪与被告上海金的便利店有限公司就上海市静安区俞泾港路XXX号XXX、XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年8月4日解除；二、被告上海金的便利店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告康添豪租金162,053.76元；三、被告上海金的便利店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告康添豪房屋使用费31,841.16元；四、被告上海金的便利店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告康添豪滞纳金3,017.21元；五、被告上海金的便利店有限公司支付的保证金48,526元，原告康添豪有权不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,177.9元，由被告上海金的便利店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年十月二十八日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。