上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初3890号原告(反诉被告)：上海茗宿茶业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：高颖，执行董事。委托诉讼代理人：孙广华，男。被告(反诉原告)：梁佳蓉，女，1955年9月8日生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周海波，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心田，上海科尚律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海茗宿茶业有限公司诉被告(反诉原告，以下简称被告)梁佳蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日受理后，依法适用简易程序。后被告提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年5月18日、7月6日公开开庭进行了审理。原告上海茗宿茶业有限公司的委托诉讼代理人孙广华，被告梁佳蓉的委托诉讼代理人周海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海茗宿茶业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失680,000元;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年1月22日就上海市长宁区武夷路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)签订一份房屋租赁合同。因房屋租赁合同纠纷，梁佳蓉起诉至长宁法院，长宁法院于2019年3月28日作出(2018)沪0105民初22759号案件(以下简称22759号案件)民事判决，上海茗宿茶业有限公司提起上诉。2019年4月18日，原告正常使用涉讼房屋期间，被告强行更换了涉讼房屋门锁，赶走原告工作人员，此后被告亦不允许原告进入涉讼房屋取走物品。2019年10月30日，22759号案件二审判决认定，梁佳蓉在案件尚未生效情况下自行更换涉讼房屋门锁，致使上海茗宿茶业有限公司无法使用涉讼房屋，应当自行承担相应的法律后果。2018年4月18日时，原告在涉讼房屋内尚有两个对外合作项目，被告的锁门行为导致原告被迫中止合作项目并承担赔偿责任480,000元。同时原告尚有大量茶叶在涉讼房屋内，因未及时清理保管导致大量茶叶发生霉变，造成原告重大经济损失200,000元。现原告诉至法院，要求判如所请。被告梁佳蓉本诉辩称及反诉诉称，不同意原告的全部诉讼请求。原告的诉请缺乏事实及法律依据。根据原告提供的证据，原告的合作项目实际系转租行为，该行为系双方租赁合同所禁止，且合作项目协议的签署日期均晚于生效判决确定的租赁合同解除日期。原告的物品损失与被告不存在因果关系。原告在租赁合同履行过程中，未经被告同意擅自破坏涉讼房屋的花园树木、玻璃房、一楼餐厅、二楼客卫、三楼主卫、阳台、壁炉等，且擅自垫高阳台导致漏水，造成涉讼房屋二楼天花板、一楼地板及墙面、厨房天花板被破坏。被告有权要求原告赔偿相应损失。因原告未按约支付租金，致使被告解除双方租赁合同并要求原告搬离涉讼房屋。因原告拒不支付租金亦不搬离，故被告提起22759号案件，该案二审认定原告限期搬离涉讼房屋并支付使用费及违约金。原告未按判决确定的时间搬离涉讼房屋，搬离时亦未将涉讼房屋恢复原状并结清水电煤等费用。故被告反诉要求：1.判令被告承担涉讼房屋恢复原状费用640,390.32元并支付房屋空置费用729,825元(按每日3,945元标准计算，自2019年11月16日起计算至2020年5月18日止)；2.判令原告支付房屋使用费19,725元(按每日3,945元标准计算，自2019年11月11日起计算至2019年11月15日止)；3.判令原告支付拖欠的水费1,176.50元、电费9,390.25元、燃气费12,290.60元。原告上海茗宿茶业有限公司对反诉辩称，不同意支付恢复原状的费用及空置费。双方签署租赁合同时被告即知晓原告需要装修，并给予了两个月的装修期。原告装修涉讼房屋提升了房屋品质并未损坏房屋。被告交付涉讼房屋时未明确交房原状的标准，双方在合同中对于房屋状况亦没有约定，属于空房交付。2019年11月1日至10日期间上海举办进博会，导致搬家车辆无法至涉讼房屋搬离物品。根据被告的证据，同意支付2019年4月18日之前的水电煤费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于租赁合同、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：梁佳蓉系涉讼房屋权利人之一。2018年1月22日，梁佳蓉(甲方)、上海茗宿茶业有限公司(乙方)以及案外人上海九银房地产经纪有限公司(丙方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方。合同约定如下：3-1租期自2018年2月1日起至2024年3月31日止，该租期为固定期，其中2018年2月1日至2018年3月31日为免租期，自2024年4月1日起至2028年3月31日止，该租期为非固定期；4-1-12018年4月1日至2020年3月31日期间每月租金120,000元，租金每三个月一付；4-2乙方应于每期提前7天向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%支付违约金；5-1乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金360,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；7-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收人可，并相互结清各自应当承担的费用；8-1甲、乙双方约定，租赁期间未经甲方同意，乙方不得转租、转让、交换该房屋，否则视为乙方违约;9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金：……(五)乙方逾期不支付租金累计超过10天的……。梁佳蓉与上海茗宿茶业有限公司就涉讼房屋签订租赁合同后，梁佳蓉依约交房，上海茗宿茶业有限公司数次未按约支付租金。2018年10月，梁佳蓉委托代理人向上海茗宿茶业有限公司发送律师函告知因上海茗宿茶业有限公司经梁佳蓉多次催促未在2018年9月底之前支付10月至12月期间的租金，严重违反了合同约定，梁佳蓉曾在微信中向上海茗宿茶业有限公司法定代表人高颖表示希望在2018年10月26日前收到10月至12月的租金，否则请上海茗宿茶业有限公司于2018年10月31日前搬离涉讼房屋。故梁佳蓉委托律师函告上海茗宿茶业有限公司解除双方之间的租赁合同并要求上海茗宿茶业有限公司搬离涉讼房屋。2018年10月30日，上海茗宿茶业有限公司收到上述律师函。另查明，双方租赁合同履行期间，梁佳蓉曾向高颖发送微信称：“……我看到卫浴间改成办公室，请问卫浴设备目前您收放在哪里？三楼卫浴是全原装进口大品牌的卫浴设备非常昂贵，它是属于业主的财产。希望能帮我收好”。高颖回复称：“改建的那个厕所，如果我们离开可以给你复原的”。2018年11月14日，梁佳蓉诉至本院，请求：1.确认梁佳蓉与上海茗宿茶业有限公司就涉讼房屋签订的房屋租赁合同于2018年10月30日解除，上海茗宿茶业有限公司搬离涉讼房屋；2.上海茗宿茶业有限公司按照每日7,890元的标准(日租金的两倍)，向梁佳蓉支付2018年1月16日起至实际搬离之日止的房屋使用费；3.上海茗宿茶业有限公司向梁佳蓉支付违约金24万元。该案审理中，上海茗宿茶业有限公司明确截止本案判决前支付涉讼房屋租金至2019年1月15日，梁佳蓉对日期表示认可，但主张2018年10月30日之后梁佳蓉收取的是房屋使用费，其收取该费用不代表同意与上海茗宿茶业有限公司继续履行租赁合同。梁佳蓉同意已经收取的保证金360,000元在该案中一并处理，抵扣使用费及违约金。本院于2019年3月28日作出一审判决：一、梁佳蓉与上海茗宿茶业有限公司就涉讼房屋签订的房屋租赁合同于2018年10月30日解除，上海茗宿茶业有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区武夷路XXX号甲房屋；二、上海茗宿茶业有限公司应于判决生效之日起十日内支付梁佳蓉涉讼房屋的房屋使用费(按每日3,945元标准计算，自2019年1月16日起至实际搬离之日止)；三、上海茗宿茶业有限公司应于判决生效之日起十日内支付梁佳蓉违约金240,000元；四、上海茗宿茶业有限公司已经支付的房屋租赁保证金360,000元用于抵扣上述判决主文第二、三条所确定的上海茗宿茶业有限公司应当向梁佳蓉支付的费用。判决后，上海茗宿茶业有限公司上诉至上海市第一中级人民法院。二审法院在二审过程中另查明，上海茗宿茶业有限公司于2019年3月28日向梁佳蓉转账支付了2万元，相当于5天房屋使用费。梁佳蓉于2019年4月18日强行更换了涉讼房屋的门锁，赶走了上海茗宿茶业有限公司的工作人员。上海茗宿茶业有限公司尚有物品在涉讼房屋内。之后，双方就何时搬离涉讼房屋内的物品进行过调解，但未达成一致意见。二审法院于2019年10月30日判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院(2018)沪0105民初22759号民事判决第一、三、四项；二、撤销上海市长宁区人民法院(2018)沪0105民初22759号民事判决第二项；三、上海茗宿茶业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付梁佳蓉上海市长宁区武夷路XXX号甲房屋的房屋使用费(按每日3,945元标准计算，自2019年1月21日起至2019年4月17日止)。2019年11月2日，高颖向梁佳蓉发送微信：“……为保证日前进博会期间社会安定，我司定与本月14号、15号二天去武夷路XXX号搬离物品……”。2019年11月3日，梁佳蓉回复：“判决书30号立即生效，限你十天内付清欠款同时搬离，我给时间到11月5号，6号强制清场”。2019年11月12日，梁佳蓉向高颖发送微信称：“按判决书是十天之内搬离，你一拖再拖，我一再给你宽限时间，我无法依照你的要求，我同意你的约定14,15号协商搬离时间，超过14,15号我们会自行清空房屋，屋内物品视为你放弃”。2019年11月15日，上海茗宿茶业有限公司搬离涉讼房屋。本案审理过程中，1.原、被告一致确认2019年2月10日，原告已经支付了涉讼房屋的电费3,185.70元。原告确认除该笔电费外，同意支付被告主张的其余水电煤费用。2.原告确认2019年4月18日被告更换涉讼房屋门锁后，原告在公安等人员见证下曾去过涉讼房屋三至四次。2019年4月及5月期间被告曾经给予原告一天时间搬离物品。审理中，原告提供如下证据：1.案外人高琼起诉上海茗宿茶业有限公司要求赔偿案件的民事起诉状、上海茗宿茶业有限公司与高琼于2019年3月21日签订的合同以及补充协议、(2019)沪0107民初15793号民事调解书，证明上海茗宿茶业有限公司与高琼签订合同，约定由高琼管理涉讼房屋内上海茗宿茶业有限公司的茶品鉴部门，由高琼向上海茗宿茶业有限公司定期支付管理费。上海茗宿茶业有限公司与梁佳蓉就涉讼房屋发生争议后，高琼起诉至普陀法院，经调解，上海茗宿茶业有限公司需要向高琼赔偿240,000元，该赔偿即为原告经济损失的一部分。2.上海茗宿茶业有限公司法定代表人高颖与案外人谭某某于2018年10月31日及2018年12月15日签订的合同及补充协议、武夷路XXX号沟通群的微信记录，证明高颖与谭某某签订合同，约定由谭某某管理涉讼房屋内上海茗宿茶业有限公司的餐饮部门，由谭某某向高颖支付管理费。因上海茗宿茶业有限公司与梁佳蓉就涉讼房屋发生争议，上海茗宿茶业有限公司需要向谭某某赔偿240,000元。3.霉变茶叶照片及清单、2019年11月13日及14日拍摄的视频，证明因梁佳蓉锁门赶人行为，导致被告存放在涉讼房屋内的大量茶叶霉变，造成200,000元经济损失。4.高颖与梁佳蓉微信聊天记录、高颖与派出所工作人员微信聊天记录以及派出所工作人员与双方代理律师微信聊天记录，证明双方因进博会原因确定于2019年11月15日搬离涉讼房屋，上海茗宿茶业有限公司多次要求搬离物品，梁佳蓉不予配合。被告对原告上述证据意见如下：1.形式真实性认可，但证明内容不认可，上海茗宿茶业有限公司与他人恶意串通通过调解方式损害被告利益。调解主文中约定的保证金数额与上海茗宿茶业有限公司与高琼签订合同约定的保证金数额不一致。高琼实际付款情况被告亦不清楚。2.认可形式真实性，但合同约定的经济损失是16万元，合同名为承包经营视为转租，上海茗宿茶业有限公司每月收取固定收益，性质偏向于租金。无法证明原告已经实际支付了赔偿款。3.认可视频形式真实性，但拍摄地点不明确，无法证明茶叶存放在涉讼房屋内以及霉变事实发生在涉讼房屋内、茶叶损坏情况。4.认可真实性，不认可关联性，梁佳蓉已经多次配合上海茗宿茶业有限公司搬离物品。审理中，被告提供如下证据：1.涉讼房屋损坏及装修变动照片及公证书、整改报价表及原始洁具价目表、高颖与梁佳蓉微信聊天记录，证明上海茗宿茶业有限公司未经梁佳蓉许可擅自改动涉讼房屋结构，破坏涉讼房屋的客厅、卫浴以及花园房，导致阳台漏水，梁佳蓉发现上海茗宿茶业有限公司擅自改动涉讼房屋后与高颖微信沟通，高颖表示在搬离时会恢复原状,现梁佳蓉为恢复原状需要花费整改费用640,390.32元。2.高颖与被告微信聊天记录、高颖与被告代理人微信聊天记录、被告与江苏路派出所韩警官的微信聊天记录，证明被告多次通知原告搬离物品，但原告一直拖延不搬。原告对被告上述证据意见如下：1.认可照片及公证书真实性，但不认可关联性，其中有租赁期间以及搬离之后的照片，无法证明上海茗宿茶业有限公司破坏涉讼房屋。报价表及原始洁具价目表真实性及关联性均不认可。认可微信聊天记录真实性，原告仅仅改建了二楼的卫生间，故同意复原二楼卫生间，内有一个马桶、一个淋浴龙头、一个台盆柜以及一个淋浴房，具体品牌原告不清楚，不认可被告主张的价格，二楼卫生间的复原费用大概为8,000元左右。原告对于三楼卫生间仅仅是进行了重新装修，更换了浴具，故同意赔偿一个浴缸，费用为3,000元。2.真实性认可，证明内容不认可。本院认为，原、被告之间的租赁合同已经生效判决确认解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案的主要争议焦点如下：一、被告是否应当赔偿原告经济损失680,000。二、原告是否应当支付涉讼房屋恢复原状费用以及恢复期间的房屋空置费用。三、原告是否应当支付2019年11月11日至11月15日期间的房屋使用费19,725元。关于经济损失，原告认为被告于2018年4月18日的锁门行为导致原告在涉讼房屋内的两个对外合作项目被迫中止,原告由此承担了480,000元的赔偿责任。同时原告尚有大量茶叶在涉讼房屋内，因未及时清理保管导致茶叶霉变，造成原告200,000元重大经济损失。被告则认为原告的合作项目实际系转租行为，该行为系双方租赁合同所禁止，且合作项目协议的签署日期均晚于生效判决确定的租赁合同解除日期。原告的茶叶损失与被告不存在因果关系。对此本院认为，原告主张的经济损失中关于合作项目的赔偿部分，首先，根据生效判决的认定原、被告双方的租赁合同系因原告拖欠租金的违约行为而解除。原告与案外人谭某某、高琼之间的合同最终无法继续履行系原告自身因素造成，而非被告锁门行为引起。第二、原、被告之间关于涉讼房屋的租赁合同明确约定未经被告同意，原告不得转租涉讼房屋。本案中根据原告提供的其与谭某某及高琼之间的合同以及原告在本案中的陈述，谭某某及高琼就使用涉讼房屋而支付的管理费用金额固定，经营状况不影响管理费的金额，故该两份合同实际是租赁合同，而非原告主张的内部管理合同或项目合作协议。第三、原告并未提供充分证据证明其已经向高琼及谭某某履行了480,000元的赔偿义务。综上，本院对于原告要求被告赔偿合作项目损失480,000元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的经济损失中关于茶叶损失部分，首先，原告并未提供充分证据证明因被告的锁门行为导致茶叶在涉讼房屋内霉变并由此产生200,000元损失的事实。第二、原告确认在被告锁门之后曾在公安等人员见证下进入过涉讼房屋三至四次，2019年4月及5月期间被告曾经给予原告一天时间搬离物品。故被告锁门之后原告亦是有条件将茶叶等易损的物品及时搬离涉讼房屋，从而减少损失。据此，本院对于原告主张的200,000元茶叶损失亦不予支持。关于被告反诉主张的复原费用，首先，双方原租赁合同并未约定原告返还涉讼房屋时需要恢复原状。第二，原、被告双方对于涉讼房屋在交付时的状态及状况并未进行明确约定，本案中被告亦未提供充分证据证明涉讼房屋在交付原告使用时的情况。第三、被告提供的报价表及价目表亦不足以证明其主张复原费用必要性或该费用已经实际发生。但考虑到高颖曾在微信聊天中向梁佳蓉表示同意将改建的厕所进行复原，本案审理过程中原告同意承担二楼卫生间内马桶、淋浴龙头、台盆柜以及淋浴房以及三楼卫生间浴缸的复原费用的意见，本院酌情确定被告向原告支付相关复原费用20,000元。如前所述，被告要求原告支付涉讼房屋全部复原费用的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告据此主张复原期间的房屋空置费用，本院亦不予支持。关于2019年11月11日至11月15日期间的房屋使用费，根据2019年11月12日梁佳蓉向高颖发送的微信内容，被告已经同意原告于2019年11月15日之前搬离涉讼房屋，现被告再行主张2019年11月11日至11月15日期间的房屋使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于水电煤费用，扣除原告已经支付的电费3,185.70元，剩余电费6,210.55元、水费1,176.50元以及燃气费12,290.60元，原告同意支付，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海茗宿茶叶有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)梁佳蓉支付恢复原状费用20,000元；二、原告(反诉被告)上海茗宿茶叶有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)梁佳蓉支付电费6,210.55元、水费1,176.50元以及燃气费12,290.60元三、驳回原告(反诉被告)上海茗宿茶叶有限公司的全部本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)梁佳蓉的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,600元，减半收取计5,300元，由原告(反诉被告)上海茗宿茶叶有限公司负担。反诉案件受理费8,659.50元，由原告(反诉被告)上海茗宿茶叶有限公司负担395.97元、被告(反诉原告)梁佳蓉负担8,263.53元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二〇年十月二十日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。