北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10033号原告：易佩珍，女，1988年9月11日出生，汉族，住陕西省凤翔县。委托诉讼代理人：马立新（易佩珍之夫），住山东省招远市。被告：汪振富，男，1987年11月3日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。被告：汪秀英，女，1982年11月10日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告易佩珍与被告汪振富、汪秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易佩珍及其委托诉讼代理人马立新，被告汪振富、汪秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易佩珍向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿因未如实上报户口产生的违约金122360元；2．判令被告赔偿因拒不腾房产生的违约金77280元；3．判令被告将户口迁出。事实和理由：原告购买被告汪振富名下的×××房屋，总房款322万元。汪秀英为该房屋实际居住者，与汪振富系姐弟关系。交易期间，被告未如实上报该房屋户口状态，一直隐瞒，声称没有户口，因此合同上写的该房屋无户口。但2019年5月21日过户之后，经户口核实发现该房屋有户口，迁入时间为2003年，因此被告构成违约，到2019年8月6日交房日总计76天。另外，被告在拿到全部房款后未按照合同约定腾房，一直居住拒不腾房长达48天。被告目前仍未迁出户口。根据买卖合同第十条关于户籍迁出的相关约定，以及补充协议第9条关于物业交割的相关约定，被告应按每日万分之五支付违约金。故原告起诉至法院。汪振富辩称，不同意原告的诉讼请求。我不知道房屋的户口情况，涉案房屋买卖均是由汪秀英负责，我不清楚。汪秀英辩称，户口是**主的，我不知道房子里有户口，也不知道合同里有关于户口这一条，我和中介说房屋里没有户口。不同意支付逾期腾房违约金，合同约定最迟不超过2019年9月1日腾房，原告贷款速度快，打给我们房款就快，我们就配合原告办理产权变更登记，因为我老公工作原因不能立即腾房，实际腾房日期为2019年8月6日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间介绍，汪振富（出卖人）与易佩珍（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人将坐落于昌平区×××号的房屋出售给买受人，成交价格为305万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价17万元；买受人拟贷款金额为198万元；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人，逾期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起120日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；该房屋现有户籍情况为无户籍登记；如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，汪振富（甲方）、易佩珍（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议第一条约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为322万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条约定：乙方于2019年3月2日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方，于2019年3月8日前将第二笔定金20万元以理房通支付的方式支付甲方，于过户前三个工作日将第一笔首付款87万元（不含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方同意，在2019年6月30日前应共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金；甲乙双方应当在收到全部购房款（不包括户口保证金和物业保证金）后5个工作日内且最迟不晚于2019年9月1日自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失。第四条约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条约定：如本协议与买卖合同等约定不一致的，均以本协议为准。合同签订后，易佩珍依约向汪振富支付购房定金、首付款共计117万元。2019年6月13日，易佩珍通过贷款方式向汪振富支付购房款198万元。2019年5月21日，涉案房屋转移登记至易佩珍名下。2019年8月6日，汪振富将涉案房屋交付给易佩珍，易佩珍向汪振富支付物业交割保证金2万元。诉讼过程中，易佩珍称于过户当日到公安派出所做户口核验时，发现涉案房屋上有案外人解建民的户口。汪振富、汪秀英称涉案房屋系于2010年从解建民处购买，在汪振富与易佩珍签订房屋买卖合同时，其并不知道涉案房屋上有户口，在过户当日由中介公司告知后，联系易佩珍与解建民协商，但解建民表示年内无法迁出。在易佩珍支付给汪振富的购房款中，易佩珍预留出5万元作为户口迁出保证金。诉讼过程中，汪振富同意以户口迁出保证金折抵违约金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，易佩珍与汪振富签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，涉案房屋在交易时，其上即存在原房主的户口，汪振富应当知道此事实，但其却未如实陈述户籍登记情况，对此，汪振富应承担相应的违约责任。现易佩珍据此要求汪振富支付违约金，理由正当，本院应予支持。但其主张的违约过高，本院综合考虑原有户口与本案房屋出卖人的客观联系，以及买受人因出卖人违约对其造成的损失并不明确等具体情况，酌定违约金金额为7万元。现汪振富同意以5万元户口迁出保证金折抵违约金，故其尚应向易佩珍支付违约金2万元。汪振富关于其在房屋交易时并不知道涉案房屋上户籍登记情况的辩解理由不足，本院不予采信。根据《补充协议》约定，汪振富应于收到除户口迁出保证金和物业交割保证金外的全部购房款后5个工作日内且最迟不晚于2019年9月1日办理物业交割，其实际于2019年8月6日交付房屋，并未违反合同约定，故易佩珍以汪振富逾期交付房屋为由要求汪振富支付违约金，事实及法律依据不足，本院不予支持。因户口迁出争议不属于人民法院受理民事诉讼的主管范围，故对于易佩珍要求汪振富迁出涉案房屋上户口的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋买卖合同及其补充协议系由易佩珍与汪振富签订，汪秀英并非合同一方当事人，根据合同相对性原则，现易佩珍要求汪秀英承担合同责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、汪振富于本判决生效后十日内给付易佩珍违约金2万元；二、驳回易佩珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4292元，减半收取计2146元，由易佩珍负担1371元（已交纳）；由汪振富负担775元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王丽媛二〇二〇年十月二十四日法官助理 郑凌之书 记 员 马瑞辉