北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1815号原告：北京银泰置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街**北京银泰中心****。法定代表人：沈国军，董事长。委托诉讼代理人：刘文娟，北京市中咨律师事务所律师。被告：英迈寰球人力资源有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街**院**楼****。负责人：李珉，经理。委托诉讼代理人：田春雷，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：英迈寰球人力资源有限公司，住所地中国（上海，住所地中国（上海）自由贸易试验区世纪大道********iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张鹏，总经理。委托诉讼代理人：田春雷，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告北京银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）与被告英迈寰球人力资源有限公司北京分公司（以下简称英迈北京分公司）、被告英迈寰球人力资源有限公司（以下简称英迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。银泰公司的委托诉讼代理人刘文娟，英迈北京分公司和英迈公司的共同委托诉讼代理人田春雷，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。银泰公司向本院提出诉讼请求：一、判令英迈北京分公司向银泰公司支付2019年4月份房屋租金408235．8元；二、判令英迈北京分公司向银泰公司支付免租期租金816471．6元；三、判令英迈北京分公司向银泰公司支付恢复房屋原状的施工费587364元；四、判令英迈北京分公司向银泰公司支付完成涉案房屋恢复原状期间的房屋占用费1224707．4元；五、判令英迈北京分公司向银泰公司支付违约金1224707．4元；六、判令英迈北京分公司将工商注册地址从租赁物业迁出；七、判令英迈公司就上述诉讼请求承担连带责任。事实和理由：银泰公司与英迈北京分公司于2016年11月8日签订了《写字楼租赁合同》（以下简称涉案合同），约定银泰公司将位于北京银泰中心C座写字楼电梯楼层19层1901、1902单元（以下简称涉案房屋）出租给英迈北京分公司用于办公。涉案房屋的面积为1050．8平方米，租期为三年，自2016年12月1日至2019年11月30日。租期内的月租金为408235．8元，2019年4月16日，因英迈北京分公司拖欠租金及物业管理费等费用，银泰公司向英迈北京分公司发送了《催款函》，要求英迈北京分公司及时支付欠付款项。英迈北京分公司在收到《催款函》后，不仅没有支付欠款，还于2019年4月22日向银泰公司发送了《告知函》，通知银泰公司其拟于4月22日单方解除涉案合同，并表示欲与银泰公司协商解约事宜，后双方协商未果，银泰公司未同意提前解约。随后，银泰公司于2019年4月29日收到了英迈北京分公司发送的第二封《告知函》，在该函中，英迈北京分公司正式向银泰公司宣告涉案合同解除。银泰公司收到英迈北京分公司的来函时，英迈北京分公司不仅未对涉案房屋进行恢复原状，其家具、办公用品和其它财物均在涉案房屋内未予搬离、清空。鉴于英迈北京分公司执意单方解约且其全部物品均遗留在涉案房屋内，为避免损失的进一步扩大，2019年4月30日，银泰公司委托律师向英迈北京分公司发送了《律师函》，要求英迈北京分公司清偿所有欠款、支付赔偿金并按照涉案合同的约定将涉案房屋内的全部遗留物品予以搬离，自费将涉案房屋自费恢复原状，但英迈北京分公司仍旧无动于衷。直至2019年5月30日，银泰公司无奈再次以书面形式向英迈北京分公司发送《告知函》正告英迈北京分公司限期腾空涉案房屋并恢复装修，英迈北京分公司才派人将其遗留物品于2019年6月2日搬离涉案房屋，在英迈北京分公司腾空涉案房屋的同时，银泰公司同时再次要求英迈北京分公司按照涉案合同的约定，尽快将涉案房屋恢复装修并在经过验收后交还给银泰公司，并向英迈北京分公司交付了恢复装修所需参照的《银泰写字楼租户退租恢复内容及标准》《装修手册》等，但英迈北京分公司始终未将涉案房屋恢复原状，导致涉案房屋不具备重新出租的基本条件。为了尽量减少损失，银泰公司只得尽快代英迈北京分公司对涉案房屋进行恢复装修，并在通过招投标程序后于2019年6月18日与施工方签订了恢复装修的《工程施工承揽合同》，并垫付了全部工程款共计587364元，工程于2019年7月31日完工并通过验收。英迈北京分公司和英迈公司共同答辩称，英迈北京分公司和英迈公司不应当补交免租期租金，根据双方约定的租期为三年，免租期为每年一个月，英迈北京分公司租赁涉案房屋达两年六个月解除涉案合同，该租赁合同已经履行两年，依据行业惯例，不应补交免租期租金，且涉案合同系银泰公司提供的格式合同，未与英迈北京分公司协商，未进行显著标识，属于无效条款；银泰公司未证明当时交付物业的状态与恢复后的状态的一致性，并且存在费用过高的问题，是否利用英迈北京分公司装修残值的情形；英迈北京分公司自2019年4月22日就以函件的方式向银泰公司表达解除涉案合同的意思表示，并欲当天搬离涉案房屋，但是银泰公司恶意阻拦，导致办公用品滞留涉案房屋内，直至2019年6月2日才应银泰公司要求搬离涉案房屋，英迈北京分公司认为系银泰公司的违约行为导致英迈北京分公司无法搬离涉案房屋，2019年4月22日至6月2日期间的房屋占用费不应由英迈北京分公司承担，在此期间英迈北京分公司因无法使用办公用品导致无法正常经营，该损失应当由银泰公司赔偿。银泰公司在7月4日即施工结束，但是银泰公司于7月31日才验收，银泰公司拖延验收期间的房屋租金损失不应当由英迈北京分公司承担；根据涉案合同约定，因承租人原因在租赁期限内擅自搬离租赁物业的，在承租人已缴足全部应付费用的前提下，出租人有权要求承租人支付相当于三个月租金的违约金来看，该违约条款有适用条件，但是英迈北京分公司还有租金未支付，故该违约金条款不应适用；涉案房屋未出租出去，系市场因素，与英迈北京分公司无关，对于该损失不应由英迈北京分公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，银泰公司与英迈北京分公司双方签订涉案合同，约定英迈北京分公司承租涉案房屋，建筑面积1050．8平方米，用途为办公室，租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止，每月租金408235．8元，承租人应于每月第一个工作日前支付当月应缴价税合计租金；承租人在租期内享有下述免租期：自2017年10月1日至2017年10月31日、自2018年10月1日至2018年10月31日、自2019年10月1日至2019年10月31日，若因承租人原因（不可抗力除外）实际租赁不满租赁期和/或实质性违反本合同的条款及规定，出租人有权向承租人索取免租期内所免去的所有租金；如果承租人未遵守和履行本合同中的任何承租人应遵守和履行的实质性条款和条件，承租人在收到出租人相关书面通知后的五个工作日内未能对该等实质性的违约加以纠正的，出租人将有权终止本合同并扣留部分或全部保证金作为因承租人违约而对出租人的合理经济补偿和/或赔偿；如因承租人自身原因提前终止本合同或在本合同租赁期限内擅自搬离租赁物业的，在承租人已缴足全部应付费用的前提下，出租人有权要求承租人支付相当于三个月租金的违约金；在租期届满或出租人依据本合同提前终止本合同的，承租人应于本合同到期日前或提前终止日前，将租赁物业回复至本合同附件二规定之标准状况，同时交还归出租人所有之租赁物业内部所有固定设备、装置以及一些附加设备，并使这些设备装置保持良好、清洁、可出租状态，但承租人的财产、装修、固定设备和装置及附加设备，承租人都必须在本合同到期日前或提前终止日前移走并承担相应费用；如果任何一方未能履行本合同项下的义务，应向另一方赔偿由此造成的直接损失。涉案合同签订后，英迈北京分公司依约向银泰公司支付租赁保证金1224707．4元，英迈北京分公司依约向银泰公司支付涉案房屋租金至2019年3月31日。2019年4月16日，因英迈北京分公司迟延交纳涉案房屋租金，银泰公司向英迈北京分公司发送《催款函》，要求英迈北京分公司支付2019年4月1日至30日期间的房屋租金。2019年4月22日，英迈北京分公司向银泰公司发送《告知函》，英迈北京分公司提出提前终止与银泰公司之间的租赁关系，终止日期为2019年4月22日。2019年4月30日，银泰公司向英迈北京分公司发送《律师函》，要求英迈北京分公司支付涉案房屋租金并承担相应违约责任。2019年5月30日，银泰公司向英迈北京分公司发送《告知函》，要求英迈北京分公司于2019年6月2日前将涉案房屋内物品腾空并将涉案房屋恢复原状。2019年6月2日，英迈北京分公司将涉案房屋内物品搬离，并向银泰公司出具《确认函》。2019年6月18日，银泰公司委托北京市长安公证处对涉案房屋状况进行证据保全，2019年6月26日，北京市长安公证处向银泰公司出具（2019）京长安内经证字第29891号公证书。2019年6月18日，银泰公司与北京市居达装饰工程有限公司签订《工程施工承揽合同》，就涉案房屋进行了拆除恢复工程，2019年7月4日，银泰公司向北京市居达装饰工程有限公司支付工程款587364元。银泰公司主张，涉案房屋拆除恢复工程于2019年7月31日完工，并通过验收。为证明该主张，银泰公司提交有其自行出具的《交接验收表》。英迈北京分公司称根据银泰公司提交的证据显示，涉案房屋拆除恢复工程于2019年7月4日即完工，银泰公司迟延至2019年7月31日验收。英迈北京分公司主张，其于2019年4月22日即提出解除涉案合同，并要求银泰公司将涉案房屋对外出租避免损失扩大，但是银泰公司拒绝英迈北京分公司腾退涉案房屋内物品，导致涉案房屋长期空置。为证明其主张，英迈北京分公司提交有《关于：请贵司立即返还非法扣留的我司财物及立即将租赁物业对外出租函》及银泰公司发送给英迈北京分公司的电子邮件，其中电子邮件发送于2019年5月31日，记载内容为：孙x你好，根据大厦租赁部给您发出的正式函件，要求6月2日将遗留在单元内的家具等办公物品搬空，请您尽快在2019年5月31日17:30前携带贵公司盖章的授权委托书，到大厦物业管理处办理搬家手续，以便为贵司预约货梯，以配合贵司搬家工作，并确保6月2日前搬运物品过程中所授权的委托人必须在现场进行协调工作，以确保大厦确认搬家人员身份及进入租区人员身份，以保证贵司物品之安全。银泰公司称，从未阻拦过英迈北京分公司腾退涉案房屋内物品，银泰公司多次催促英迈北京分公司腾退涉案房屋，英迈北京分公司则提出欲以一些办公用品折抵部分欠款，银泰公司未同意，导致英迈北京分公司长期将物品滞留在涉案房屋内未予搬离。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，银泰公司与英迈北京分公司签订涉案合同，由英迈北京分公司将涉案房屋出租给银泰公司，银泰公司向英迈北京分公司支付房屋租金，双方之间的签订的涉案合同符合法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同履行期限尚未届满前，英迈北京分公司通过电子邮件向银泰公司发送了提前解除涉案合同通知，通知银泰公司涉案合同于2019年4月22日解除。银泰公司认可已经收到英迈北京分公司发送的解除通知，并于2019年4月30日回函要求英迈北京分公司将涉案房屋予以腾退返还。从上述英迈北京分公司与银泰公司函件内容可知，双方对于涉案合同解除并无异议，双方争议焦点在于涉案房屋租金及违约责任的承担。因英迈北京分公司并无解除权，其通知不发生解除效力，但是银泰公司要求腾退涉案房屋，可推定银泰公司同意解除涉案合同，故本院确认银泰公司与英迈北京分公司之间的涉案合同于2019年4月30日解除。英迈北京分公司支付涉案房屋租金至2019年3月31日，故应当支付2019年4月1日至4月30日期间房屋租金408235．8元。银泰公司主张，因英迈北京分公司单方提前解除涉案合同，根据涉案合同约定，英迈北京分公司应当支付已经享有的两个月免租期的房屋租金816471．6元。本院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表现，且上述约定不存在无效的情形，故为维护合同的稳定性，促进经济交易行为的诚实守信，对银泰公司的该主张予以支持，英迈北京分公司应当支付免租期租金816471．6元。根据涉案合同约定，英迈北京分公司在涉案合同到期后，负有将涉案房屋恢复原状后再行返还的义务。本案中，因英迈北京分公司提前解除涉案合同，在向银泰公司交付涉案房屋时，并未将房屋恢复原状。银泰公司自行将涉案房屋恢复原状并支付施工费587364元，并无不当，且有相关证据佐证，故对于该施工费英迈北京分公司应当予以支付。英迈北京分公司因单方违约，应当承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，一方违约的应当支付另一方三个月的房屋租金作为违约金，故英迈北京分公司应当支付银泰公司违约金1224707．4元。银泰公司要求英迈北京分公司支付涉案房屋2019年5月1日至7月31日期间恢复原状施工期间的空置费的诉讼请求，因英迈北京分公司已经因其违约行为承担了相应违约金，上述违约赔偿已经足以弥补银泰公司因英迈北京分公司单方违约造成的空置期和装修期损失，故对于银泰公司该项诉讼请求，本院不予支持。银泰公司要求英迈北京分公司将工商注册地址从涉案房屋迁出的诉讼请求，因该项诉讼请求属于工商行政管理部门相关管理范围，本院不宜直接在本案中予以处理，银泰公司可就该项诉讼请求，向相关工商行政管理部门申诉处理。因英迈北京分公司系英迈公司的分公司，就银泰公司要求英迈公司承担连带责任的主张，英迈北京分公司系与银泰公司签订合同之相对方，应先以其财产承担民事责任，不足部分由其总公司英迈公司承担补充责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告英迈寰球人力资源有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京银泰置业有限公司二〇二〇年四月一日至四月三十日期间的房屋租金四十万八千二百三十五元八角；二、被告英迈寰球人力资源有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京银泰置业有限公司免租期租金八十一万六千四百七十一元六角；三、被告英迈寰球人力资源有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京银泰置业有限公司房屋恢复原状施工费五十八万七千三百六十四元；四、被告英迈寰球人力资源有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京银泰置业有限公司违约金一百二十二万四千七百零七元四角；五、被告英迈寰球人力资源有限公司北京分公司的财产不足以清偿上述债务的，由被告英迈寰球人力资源有限公司承担补充责任；六、驳回原告北京银泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25102元，由原告北京银泰置业有限公司负担7911元（已交纳），由被告英迈寰球人力资源有限公司北京分公司负担17191元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二〇年十月二十八日法官助理 臧百挺书 记 员 樊 虹