北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初25581号原告：王宗标，男，汉族，1980年10月22日出生，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：徐鹏，北京市京师律师事务所律师。被告：顾某1，女，汉族，2012年12月9日出生，住北京市海淀区。法定代理人：顾某2（顾某1之母），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢志红，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐傲，北京市尚公律师事务所实习律师。王宗标与顾某1房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王宗标之委托诉讼代理人徐鹏，顾某1之委托诉讼代理人谢志红、徐傲到庭应诉。本案现已审理终结。王宗标向本院提出诉讼请求：1、确认我与顾某1签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；2、顾某1返还我房屋押金56000元；3、诉讼费顾某1承担。事实和理由：我与顾某1于2020年1月16日签订《北京市房屋租赁合同》，我承租顾某1的位于北京市海淀区西杉创意园二区×号楼×层05室的房屋（以下简称×号房屋），租赁房屋用途为办公，该房屋租赁合同约定2020年1月16日至2020年2月15日为免租期。我对该房屋进行装修，此期间无需支付租金。我已按合同约定向顾某1支付押金56000元。后因新型冠状病毒疫情的影响，该房屋所在园区的社区管理不允许对该园区内房屋进行装修活动，故我要求按合同约定解除双方签订的合同，由其返还房屋押金。我认为其行为严重损害了我的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。顾某1辩称，王宗标逾期支付首期款达10日，我享有单方解约的合同权利。我在2020年3月21日通过中介公司向其发送解约通知，其于2020年3月22日收到解约通知，该合同在3月22日合法解除。根据合同约定，因为其违约导致合同解除的，其应支付56000元作为违约金，同时其应该承担拖欠的任何费用，并按比例支付剩余免租期内的租金。现因其违约导致我合法解除合同，我有权要求其支付相当于2个月租金的违约责任。另外，根据该合同第四条第四款、第十一条第二款的约定，租赁押金应抵扣其应承担的租金及违约责任，不足的应补足，剩余的退还。现因抵扣后没有剩余，所以我无需返还。关于其起诉书中所列事实理由，我认为其没有任何权利主张解约并要求返还押金，新型冠状病毒疫情对其交付押金、租金等没有任何影响，故我不同意其诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2020年1月16日，顾某1（甲方、出租人）与王宗标（乙方、承租人）、北京麦田房产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同载明甲方代理人为顾某2，乙方代理人为徐×。该合同约定，×号房屋所有权人系顾某1，乙方租赁该房屋用于办公。租期（含免租期）自2020年1月16日至2021年2月15日，免租期为2020年1月16日至2020年2月15日，免租期内，乙方无需支付甲方租金。甲方应在2020年2月3日将该房屋按照签约时的现状，且按约定条件交付给乙方。经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡视为交付完成。租赁合同第四条载明：房屋月租金56000元，每3个月支付一次，乙方应于2020年2月3日支付甲方第一期租金为168000元。乙方应于2020年1月16日支付甲方押金56000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。租赁合同第六条载明：甲方同意乙方对该房屋进行装修，并与物业等相关部门协调，配合乙方办理装修手续。租赁合同第九条载明：乙方不按照约定支付租金达10日；欠缴各项费用达2万元；…甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲方迟延交付房屋达10日；…乙方有权单方解除合同。租赁合同第十一条载明：甲乙双方未依约履行义务，每逾期一天，由违约方按当月租金额的千分之五的标准向守约方支付逾期违约金。因甲方违约导致合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付56000元作为违约金…。因乙方违约导致本合同解除的，乙方支付56000元作为违约金…。乙方支付的押金及租金抵扣违约金，剩余部分甲方应退还乙方，不足的部分乙方应予以补足。租赁合同签订后，王宗标于2020年1月16日向顾某2名下账户转账支付押金56000元。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。2020年2月23日，顾某2及徐×微信沟通房屋使用事宜，徐×表示人在外地，大概4月份回京，询问中间建筑工人是否可以进场简单施工。2020年3月11日及12日，顾某2、王宗标及北京麦田房地产经纪有限公司工作人员在微信群内沟通交接房屋及装修事宜，王宗标表示其尚未回京，但可以安排工人进场。2020年3月15日，双方就该房屋所在园区是否允许进场装修和搬家进行沟通，徐×表示经与物业沟通，物业表示不允许搬家及装修，其租赁用途为办公，需要简单装修，例如换壁纸、购置桌凳、沙发、柜子等，属于搬家及装修范畴，如果无法简单装修及物品进场，则无法营业。顾某2称搬家是不允许的，但是搬运东西是允许的，如果需要厢车搬运，物业是不同意的。顾某2在该微信聊天记录中表示王宗标已严重违约，合同终止。2020年3月21日，顾某2与北京麦田房地产经纪有限公司工作人员微信沟通，向该工作人员发送《告知函》，并委托该工作人员将函件送达王宗标。2020年3月22日，该函件电子版通过微信送达至王宗标。该函件主要内容为：合同约定2020年2月3日进行房屋交接，由于春节后疫情原因顺延，2020年2月23日经双方协商后再延迟15天办理交接。2020年3月2日起，该房屋小区业主及租客可以凭出入证正常出入，完全满足使用条件。王宗标以疫情未结束为由拒绝交纳租金及办理交接，根据乙方不按照约定支付租金达10日的合同约定，其决定终止合同。另查，现该房屋已经重新出租，本案起诉书材料于2020年8月22日送达至顾某1。本院认为，租赁合同系签约各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王宗标称其因受新冠肺炎疫情影响，无法进入×号房屋装修，导致租赁合同目的无法实现，据此主张租赁合同于其提交起诉状的日期即2020年4月8日解除。顾某1则主张租赁合同因王宗标存在严重违约行为于2020年3月22日解除。故本案争议的焦点在于新冠肺炎疫情是否导致租赁合同目的无法实现，王宗标是否存在违约行为。对此本院认为，虽然租赁合同约定了2020年2月3日进行房屋交接，但根据告知函的内容及双方的微信聊天记录可知，双方基于春节后新冠肺炎疫情的原因顺延了约定的交房时间。同时，由于王宗标承租×号房屋用于办公，即用于商业经营。双方在租赁合同中亦约定了免租期，并约定了甲方同意乙方对该房屋进行装修，说明双方对于该房屋的用途是知晓的。根据双方的微信聊天记录可知，该房屋所在园区在2020年3月初禁止进入小区进行装修及搬家，该项管理规定导致王宗标进场使用房屋受到了疫情或疫情防控措施的影响，由于商用房屋的装修在一定程度上是其开展商业经营的前提，故其据此主张租赁合同目的无法实现，于法有据，本院予以支持。在王宗标依约支付押金，且双方已经协商顺延交房时间的情况下，顾某1以王宗标迟延支付租金为由主张解除合同，没有依据，本院不予支持。但王宗标主张以其向法院提交起诉书的时间为解除时间，没有依据，对此本院将租赁合同解除时间调整为顾某1收到本案起诉书的时间，即2020年8月22日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，在王宗标不存在违约行为的情况下，顾某1应退还王宗标支付的押金56000元。王宗标关于要求顾某1退还押金56000元的主张，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、顾某1、王宗标与北京麦田房产经纪有限公司于2020年1月16日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月22日解除；二、顾某1于本判决书生效后7日内向王宗标返还押金56000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元（王宗标已预交），由顾某1负担，于本判决书生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年十月二十九日书记员 张慧聪