北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15836号原告：马敏，女，1988年2月16日出生，汉族，中国银行员工，住北京市丰台区。被告：张琳，男，1990年9月3日出生，汉族，北京冠领律师事务所实习律师，住北京市。原告马敏与被告张琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马敏、被告张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令张琳赔付所欠违约金人民币5000元整及欠缴的水费人民币45元整；2.诉讼费用由张琳承担。事实和理由：2019年，马敏与张琳签订了《北京市房屋租赁合同》，约定将XX房屋（以下简称涉案房屋）租给张琳，租金为5000元/月，租期为2019年12月5日至2020年12月4日，共计1年，租金支付方式为押1付6，支付日期为2019年12月4日、2020年6月4日。张琳于2020年5月27日单方面通知马敏解除合同，并于当日搬出。在中介我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为第三方的情况下，双方于2020年5月27日签订补充协议，约定如果2020年7月4日前此房屋若出租出去，则马敏收取张琳月租金100%为违约金，若未成功出租则按原租赁合同收取张琳月租金的200%为违约金。张琳尚欠水费45元，应一并支付，故起诉。张琳辩称，租赁房屋属于事实，存在合同违约情况，张琳认为本案主要问题在于违约金的数额认定。在解除租赁关系时，马敏手中尚有张琳房屋押金5000元，已被扣除。房屋水电费已经结清，有张琳支付马敏结清水电杂费微信红包94元，马敏退回张琳当月剩余房屋费用1162元。因此，租房水电费用已经结清，不存在欠付的情况。关于房屋违约金问题，双方在保利茉莉公馆我爱我家公司签订和解协议，属于对房屋租赁合同的补充条款，并且协议签订时，是因为马敏以不签署协议，就到张琳单位闹事为由逼迫签署的，存在胁迫的情形。虽然此情形尚未达到威胁生命健康的程度，但请合议庭酌情考虑此因素对于张琳签订协议所产生的负面影响。张琳认为双方违约金额过高，理由如下：违约金的损失应与实际损失相当，填平损失。当违约发生时，未违约一方应当负有采取措施，防止损失扩大的义务。否则，不应就扩大损失部分主张赔偿。房屋租赁解除之后，张琳曾在我爱我家公司查询过马敏房屋租赁情况，租金5000元，房屋内部装修情况仍保持原状。通过张琳对保利茉莉公馆我爱我家公司租赁平台在租、已租房屋信息的查勘、对比中发现，马敏在之后的租赁期限，房价远高于市场行情。因此，马敏对未及时出租房屋所造成的损失存在过错。通过对保利茉莉公馆在租、已租房屋信息以及周边在租房屋信息可以看出，多数在租、已租房屋，对于精装修房屋，价格才在5000-6000元，而且面积较大，马敏房屋内部状况，无法保证基本的生活，无法达到精装修或简易装修的程度。由于马敏房屋没有切菜的地方，张琳定制了一个切菜桌（136元）也赔偿给了马敏，进行冲抵违约金。另外，通过蛋壳公寓、链家、自如、贝壳等租赁平台的租赁合同中可以看出，房租租赁的违约金都是当月租金的100%，即若发生违约，用房屋押金抵扣租金。而本案的违约金的数额，支付标准远是市场行情一倍，并且马敏在出租房屋时，存在导致损失扩大的过错。因此，马敏出租房屋定价，远高于市场行情。马敏实际要求张琳支付10000元违约金的理由不成立，应当对其中远高于实际损失部分，以及马敏自身过错导致损失的部分，承担不利后果。实际应付违约金，张琳可以按照53元每平的价格支付，计算方式53元*56平米等于2968元。马敏已将张琳5000元押金，当作违约金扣除。对于差额2032元，请求马敏返还。综上所述，张琳已经超额尽到违约后应当承担的违约责任，请求法院依法驳回马敏的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月4日，马敏（出租人、甲方）与张琳（承租人、乙方）、我爱我家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），载明：依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲方与乙方在丙方的居间撮合下，在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于XX。甲方持有不动产权证书，房屋所有人（购房人）马敏。房屋租赁期自2019年12月5日至2020年12月4日，共计1年。甲方应于2019年12月4日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准：自2019年12月5日至2020年6月4日，租金标准：5000元/月。自2020年6月5日至2020年12月4日，租金标准：5000元/月。支付方式：押1付6。各期租金支付日期2019年12月4日，2020年6月4日，依此类推。押金5000元，于合同签订之日由乙方向甲方支付。经甲乙双方协商一致，可以书面解除本合同。违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。合同还就其他内容进行了约定。2020年5月27日，马敏（甲方）与张琳（乙方）签订《和解协议》，载明：乙方于2019-12-4承租涉案房屋，房屋所属人为甲方，承租期限：2019-12-05-2020-5-27，租金5000/月，付款方式为押1付半年，因乙方个人原因于2020-5-27提出解约，经双方协商，达成以下赔偿协议：如果2020年7月4日前此房屋出租出去情况下，甲方收取乙方月租金100%作为违约金，如果2020年7月4日房屋仍未出租出去情况下，按照合同约定收取乙方月租金200%作为违约金，双方对以上内容认可没有异议，此协议一式两份，甲方乙方各自一份，特此证明。庭审中，马敏陈述涉案房屋的租金已结清，且其已将押金5000元作为违约金予以扣除，张琳尚欠5000元违约金未支付。马敏提交房屋出租签约时间的截图，证明其于2020年7月29日将涉案房屋出租成功。张琳对扣除的押金数额以及房屋租金结清情况均认可，但不同意另行支付5000元违约金，并提交我爱我家APP房源情况截图及涉案房屋内部状况照片，证明马敏主张的房屋违约金与实际损失差距巨大，租金过高。马敏提交自来水缴费通知单以及微信聊天截图，证明张琳在租住涉案房屋期间尚欠45元水费未支付。张琳对此不予认可，提交微信转账截图，证明其已将剩余房租及水电费结清。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《和解协议》、微信聊天截图、自来水缴费通知单、挂房时间和签约时间的截图、我爱我家APP房源情况截图、微信转账截图以及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，马敏与张琳签订的《北京市房屋租赁合同》及《和解协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁合同》明确约定月租金为5000元，且对违约责任有明确约定。另，双方在《和解协议》中就违约责任再次进行了明确约定，且约定的违约金数额并未明显过高，故本院对张琳的抗辩意见不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于马敏主张的水费45元，本院认为，结合自来水缴费通知单及双方的微信聊天截图可以看出在张琳租住涉案房屋期间，双方只对电费进行了结算，并未对水费进行结算。对于张琳抗辩称水费已经在解除合同当日与电费一起结清的抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张琳于本判决生效之日起十日内支付马敏违约金5000元；二、张琳于本判决生效之日起十日内支付马敏水费45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张琳负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十月二十七日法官助理  刘 微法官助理  赵新兰书 记 员  张海利