广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初3354号 原告：农福和，男，1978年10月1日出生，汉族，住广西宾阳县。 原告：农建庄，男，1994年8月17日出生，汉族，住广西宾阳县。 共同委托诉讼代理人：原瑞红，广西诚上金律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：农卫晴，广西诚上金律师事务所实习律师。 被告：广西普丰投资有限公司，住所南宁市青秀区民族大道41号广西国际贸易中心C单元1206号，统一社会信用代码91450100MA5K99LW3R。 法定代表人：秦亮嫂。 委托诉讼代理人：秦桂华，男，1981年1月27日出生，汉族，住南宁市青秀区，系广西普丰投资有限公司招商经理。 委托诉讼代理人：李尚琴，女，1995年1月8日出生，壮族，南宁市江南区，系广西普丰投资有限公司招商经理。 第三人：广西金恒丰投资有限公司，住所地南宁市三塘镇镇区邕强宾馆三楼302号房，统一社会信用代码91450100796808223L。 法定代表人：梁婷。 委托代理人：钟新强，广西桂海律师事务所律师。 委托代理人：李宏海，广西桂海律师事务所律师。 原告农福和、农建庄诉被告广西普丰投资有限公司（以下简称“普丰公司”）合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2019年12月11日受理后，南宁市中级人民法院指定该案由本院管辖，本院于2020年4月28日立案受理，依法适用普通程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人原瑞红、农卫晴，被告普丰公司的委托诉讼代理人秦桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农福和、农建庄向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年9月6日签订的《物业投资合同》无效；2.判令被告返还原告购房款180000元；3.判令被告赔偿原告资金占用损失12782元（资金占用损失计算方式：以原告已支付的购房款180000元为计算基数，按照年利率6%计算，自2018年9月6日开始计算，暂计至2019年11月12日止，实际要求计算至被告返还原告购房款180000元之日止）；4.本案诉讼费、保全费均由被告负担。之后，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告于2018年9月6日签订的《物业投资合同》和《物业委托经营管理合同》于2020年7月27日终止；2.判令被告返还原告已支付的投资款180000元，并向原告支付违约金18000元；3.判令被告支付原告投资物业的收益金26265元;4.本案诉讼费、保全费均由被告承担。 事实和理由：原被告双方于2018年9月6日签订一份《物业投资合同》，约定原告对被告开发建设的位于兴宁区项目进行投资，并获得双方按照约定方式分配的物业的经营权。该物业投资合同对于原告对该物业的投资金额及支付、原告获取的投资回报、原告对该物业拥有的权限、物业的交付期限、交付标准、使用期限、违约责任、争议解决方式等条款均进行明确的约定。双方并于同一天签订一份《物业委托经营管理合同》，约定原告将投资的上述物业的经营权委托给乙方经营管理，双方对于委托的标的物、委托经营管理内容、交付时间和委托期限、该物业的收益金、双方的权利义务、违约责任等均进行明确的约定。 合同签订后，原告即按照约定向被告支付180000元投资款。但被告未双方签订的合同约定履行。原告认为，原被告双方于2018年9月6日签订的《物业投资合同》、《物业委托经营管理合同》是双方真实意思表示，合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行。原告投资商铺是为了赚取合理的回报，被告怠于支付原告涉案物业收益金，原告多次催告无果，原告决定解除合同。原告为维护自身合法权益，依法向本院提起诉讼，请本院依法支持原告的诉讼请求。 被告普丰公司答辩称：1、同意原告的诉讼请求变更。2.主张继续履行《物业委托经营管理合同》，但如果原告主张终止合同，被告也同意。3.被告签订的《盛唐时代广场违约协议书》显失公平，只认可签字的业主，合同中止后同意全额无息退还投资款及投资款10%的违约金，同意支付收益金至2020年7月27日。 第三人广西金恒丰投资有限公司未到庭，但提交书面陈诉意见称：一、原告变更诉请后本案应由合同约定的南宁市兴宁区人民法院管辖，南宁市江南区人民法院对本案不再拥有管辖权。二、原告在法庭辩论结束之后变更诉讼请求，不符合法律规定。三、原告既主张全额退回租金，又主张违约金，还主张收益金的诉请违反公平原则，应当对租金进行折价后返还。四、原告主张的违约金没有事实和法律依据，且其主张的违约金计算方式过高，如支持违约金，也只应按全国银行同业拆借利率计付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月6日，原告与被告签订《物业投资合同》，约定原告分别向位于南宁市兴宁区项目物业投资180000元，获取项目4号楼1层Ｓ32-2号物业的经营权作为投资回报，经营权期限至2045年12月31日止，原告经营该物业获取的收益归原告所有；在收到原告按约定支付完所有投资款后，被告应当在2018年6月30日前将符合交付标准的物业交付原告使用；如被告逾期交付物业的，逾期不超过120日，至该合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付金额万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过120日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付金额，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告则按每日万分之五给原告进行赔偿；该物业达到交付条件后，被告应当书面通知原告或者在报纸上刊登公告通知原告办理交付手续，原告应当在交付期限届满前10天前来与被告办理房屋交接手续，双方进行交接和签署《物业交接单》。合同签订后，原告即向被告支付了约定的投资款。 同日，原告和被告签订《物业委托经营管理合同》，约定原告取得前述物业经营权的同时，将前述物业委托给被告统一经营，双方办理相关的移交书面手续；该物业的收益金为第一年21600元，每月1800元，第二年为23400元，每月1950元，第三年为25200元，每月2100元；收益从本合同签订之次日起计算，收益金按月支付，当月收益在次月的30日前支付给原告；被告如逾期支付物业收益金的，每逾期一天应按应付未付金额的万分之五向原告支付违约金；如连续逾期超过三个月的，原告可单方面解除合同，需在10天内向被告提出书面申请，被告收到原告提交的书面申请后10天内把原告支付该物业总投资款无息退还给原告，并按原告支付该物业总价款的10%向原告支付违约金；原告可自行处理该物业剩余年限使用权，被告不得干涉，原告自行处理该物业剩余年限使用权的，视为本合同自动解除，但不影响双方签订的其他合同的继续履行，如因被告逾期支付收益金导致原告单方面解除本合同的，被告停止向原告支付收益金。 合同签订后，被告向原告全额支付收益金至2019年4月，之后未再继续支付收益金。 另查明，被告普丰公司成立于2015年9月24日，经营范围为：对市场、房地产业、酒店业的投资；房地产开发经营、物业管理服务（以上项目凭资质证经营）；房屋租赁；对不良资产收购及处置；企业管理信息咨询服务；销售；酒店用品；农副土特产；土石方工程、市政工程、装饰装修工程的设计与施工（以上项目凭资质证经营）。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷案件时，要鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。本案第一次开庭审理后，原告变更诉讼请求，被告对此无异议，本院依法组成合议庭二次开庭审理。同时，本案已经由南宁市中级人民法院指定由本院管辖，原、被告对此均无异议，故本院不再处理管辖问题。 关于原、被告双方签订的《物业投资合同》、《物业委托经营管理合同》的效力问题。上述合同由双方当事人共同签字确认，均是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的权利义务。 关于合同的履行问题。《物业投资合同》签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应的投资款，同日双方签订《物业委托经营管理合同》，之后被告按照《物业委托经营管理合同》的约定向原告全额支付收益金至2019年4月，原告亦收取了相应的收益金，应视为合同已经履行，物业已经交付并有收益。 关于合同的解除问题。根据《物业委托经营管理合同》的约定，被告应按照合同约定的时间向原告支付该物业收益，如连续逾期超过三个月的，原告可以单方面解除合同。原告基于认识向法院起诉合同无效并要求返还购房款，考虑涉案物业是原告从被告处获取收益权后再委托给被告经营的特性，双方在《物业委托经营管理合同》中约定的退回物业投资款应是基于双方签订的《物业投资合同》同时解除的基础上，故原告的起诉已经有明示解除合同的意思表示。原告起诉时已经达成《物业委托经营管理合同》约定的解除条件。本院受理本案后，起诉状副本等应诉材料于2020年5月17日送达被告。故案涉《物业投资合同》和《物业委托经营管理合同》应于2020年5月17日解除。 关于收益金支付的问题。根据《物业委托经营管理合同》的约定，收益金分三年按月不同计付，第一年9960元，每月830元；第二年为10790元，每月899元；第三年为11620元，每月968元。收益金从合同签订之次日起计算，收益金按月支付，当月收益在次月的30日前支付给原告，案涉《物业委托经营管理合同》未填写合同签订之日，原告主张案涉《物业委托经营管理合同》于2018年9月6日签订，被告对此无异议，本院予以确认。合同约定的经营管理期限为2018年9月6日至2021年9月5日。故第一年收益金应为2018年9月7日至2019年9月6日，每月1800元，共计12个月；第二年收益金应为2020年9月7日至2020年9月6日，每月1950元，共计12个月。结合原、被告双方自认，被告自2018年10月25日起按月全额支付第一笔收益金后，已经按月足额支付至2019年4月。2019年5月的收益金未支付，2019年6月、7月、8月、9月的收益金分别各支付了900元。逾期支付物业收益金构成违约，逾期支付的物业收益金应从逾期支付当月计算至合同解除当月。故原告主张的收益金应该自2019年5月计至2020年5月止。其中2019年5月、6月、7月、8月、9月的收益金为1800元/月，计5个月，物业收益金计9000元，被告已经支付3600元，还需支付5400元；2019年10月至2020年5月的收益金为1950元/月，计8个月，物业收益金计15600元，被告还应支付15600元。以上共计21000元。原告主张超过的部分本院不予支持。 关于违约金的问题。根据《物业委托经营管理合同》第七条第一款的约定，被告应该按照该合同第四条约定的时间向原告支付该物业收益，每逾期一天应按应付未付金额的万分之五支付违约金。如连续逾期超过三个月的，原告可以选择采取以下任一种方式：（1）原告可单方面解除合同，如原告选择单方面解除合同，则需在10天内向被告提出书面申请，被告收到原告提出的书面申请后10天内把原告支付的物业总投资款无息全额退给原告，并按原告支付该物业总价款的10%向原告支付违约金。现因被告已经连续三个月以上未按期足额向原告支付收益金，原告要求解除合同，并要求被告根据合同约定返还原告支付的投资款180000元及投资款10%的违约金18000元，现被告已经连续三个月以上未按期足额向原告支付收益金，原告要求解除合同，并要求被告根据合同约定返还原告支付的投资款180000元及投资款10%的违约金18000元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告农福和、农建庄与被告广西普丰投资有限公司于2018年7月28日签订的《物业投资合同》于2020年5月17日解除； 二、原告农福和、农建庄与被告广西普丰投资有限公司于2018年7月28日签订的《物业委托经营管理合同》于2020年5月17日解除； 三、被告广西普丰投资有限公司向原告农福和、农建庄返还投资款180000元； 四、被告广西普丰投资有限公司向原告农福和、农建庄支付物业收益金21000元； 五、被告广西普丰投资有限公司向原告农福和、农建庄支付违约金18000元； 六、驳回原告农福和、农建庄其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4156元，保全费1484元，由被告广西普丰投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邓剑长 人民陪审员  黄甜甜 人民陪审员  饶保祥 二〇二〇年十月十四日          书记员：蒙才良 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。