广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3688号 原告：吴磊明，女，汉族，1952年1月4日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈崇娟，广西天惠律师事务所律师。 被告：广西金海电力有限公司，住所地：广西北海市工业园区，统一社会信用代码：9xxxxxxxx1。 法定代表人：陈东悦，董事长。 委托诉讼代理人：肖江，广西钰锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑为忠，广西钰锦律师事务所律师。 原告吴磊明与被告广西金海电力有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告吴磊明的委托诉讼代理人陈崇娟、被告广西金海电力有限公司的委托诉讼代理人肖江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴磊明向本院提出诉讼请求，判令：一、原告吴磊明与被告（原北海市输变电工程有限责任公司）及案外人北海文田房地产经纪综合服务有限公司签订的《宅基地销售合同》合法有效；二、被告协助原告办理位于北海市海城区不动产的不动产权证至原告名下；三、被告返还原告交纳的过户费和税费26100元。事实和理由：2004年9月17日，原告吴磊明与被告（原北海市输变电工程有限责任公司）、案外人北海文田房地产经纪综合服务有限公司签订《宅基地销售合同》，由原告购买位于北海市建设用地。合同约定土地转让价款为130000元，付款方式为分期付款。合同签订之日起十日内付转让价款的90%，办理完施工规划报建手续五天内再付8%，办理完过户手续并领取《国有土地使用证》、《房屋权属证书》时即付清全部尾款。销售合同还约定由出卖方协助代理方文田公司办理建设工程规划许可证和土地过户和房产手续。原告与被告签订销售合同的同时，另签订销售补充合同，出卖方委托代理方统一办理规划许可证、土地过户、产权证书手续。约定每户向出卖方交纳过户费和税费29000元，合同签订之日起十天内付90%即26100元，办理完施工报建手续后五天内再付8%即2320元，余款在办理完过户手续发证之日即时付清。原告按约定向被告支付了购地款和办证费、税费等费用，并在平面示意图上确认第2排B-06号土地使用权为原告所有。被告交付土地给原告使用后，原告经许可施工建房，竣工后经有关部门验收合格。被告曾用名为北海市输变电工程有限责任公司、北海金海电力有限责任公司。原被告签订转让上述土地的合同是双方的真实意思表示，原告建好房屋居住至今，被告至今没有为原告办理土地产权证和房产证。因此，被告应继续履行合同义务，为原告办理上述建设用地的土地使用权证和房产证。原告已履行合同义务，被告却不协助原告办理房屋权属等相关手续，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告广西金海电力有限公司辩称，1、原告与被告及案外人北海文田房地产经纪综合服务有限公司签订的《宅基地销售合同》及《补充合同》是当事人真实意思表示且没有违反国家法律、法规的相关规定，理应合法有效；2、不动产权属证件的办理前提是竣工验收，涉案房屋是由原告自行承建的，原告并未申请竣工验收，相关材料也未经权属登记机关审查，原告诉请要求被告协助办理，缺乏前提基础。若判决被告需要承担协助义务，被告也仅在具备办证条件时，在原合同范围内向原告承担协助义务；3、依照《宅基地销售补充合同》第三条规定，原告所转至被告的26100元款项，被告仅系代收，原告对此事实是清楚的，被告代收上述26100元后已转至案外人北海文田房地产经纪综合服务有限公司，被告不应是返还义务主体，未能办理权属过户是由于原告或同片其他购地者未按规划部门批准的施工图施工建造，无法通过验收，依照《宅基地销售合同》第七条及《宅基地销售补充合同》第五条规定，因此造成的后果应由原告自行承担；4、依照《宅基地销售补充合同》第三条规定，29000元款用途包括办理“建设工程规划许可证和土地使用权、产权证书等一切费用开支”而实际上案外人北海诚信通房地产经纪综合服务有限公司的办证工作已完成了大部分（包括建设工程规划许可证和土地使用权证等），仅个人的产权证未能办理过户，既然合同合法有效，各方就应依照合同履行，现原告诉求变更办证主体，这是原告对自身权利的处置。但无证据证明被告存在违约且变更办证主体后原告仍需要使用之前已办的材料及需被告协助，其再要求退付该款项，没有事实及法律依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2004年3月5日，北海市输变电工程有限责任公司向原告吴磊明出具《北海市单位（个人）资金往来专用凭证》一份，予以确认收到原告交来购买公司湖海路宅基地B-06号定金款10000元的事实。 2004年9月17日，原告吴磊明（乙方、受让方）与北海市输变电工程有限责任公司（甲方、转让方）、案外人北海文田房地产经纪综合服务有限公司（丙方、代理方）签订《宅基地销售合同》一份，主要约定：原北海市电力安装公司（已由北海市输变电工程有限责任公司重组）开发建设的宅基地，位于北海市亩，共规划**住宅共**，其中：第一排（先靠湖海路边）共26幢已建好大部分入住，第二排24幢（户）待转让销售，现就24户宅基地转让，经甲、乙、丙三方协商达成如下协议：乙方受让的宅基地为第二排住宅用地，编号为Ｂ-06号，建筑占地面积7.99×11.14平方米。宅基地转让价款为人民币130000元。付款方式为合同订立时由乙方支付给甲方定金10000元，合同签订之日起十日内付宅基地转让款的90%（含定金10000元）；办理完施工规划报建手续五天内再付宅基地转让价款的8%；办理完过户手续并领取《国有土地使用权证》、《房屋权属证书》时即付清全部尾款，但乙方不按本合同第六条规定的期限动工，应在动工期限届满时付清全部尾数。24户住宅建设采取分工合作的方式建设，甲方负责完善小区规划道路、排水管道（接入市政管网）工程，并协助丙方办理建设工程规划许可证和土地过户和房产手续，按北海市房地产交易的现行规定，过户手续需乙方完成主体施工及外装修并验收合格才可以办理。乙方负责自己住宅工程施工，施工期间水电费用由乙方自负。住宅工程也可委托甲方统一建设，若乙方要求，可就有关事宜另行商定。甲方在合同签订之日起六个月内不能完成报建手续，乙方要求解除销售合同，甲方无条件退还乙方所付全部购地款并双倍返还定金，对此，丙方亦应负同等违约责任。乙方必须按规划部门批准的施工图施工，不得随意改变建筑占地、立面造型、层高和室内外地坪标高。否则，由此造成的一切后果由乙方负责。合同还对其他内容进行了约定。 同日，原告吴磊明（乙方、受让方）与北海市输变电工程有限责任公司（甲方、转让方）、案外人北海文田房地产经纪综合服务有限公司（丙方、代理方）签订《宅基地销售补充合同》一份，主要约定：甲方委托丙方统一办理规划许可证、土地过户、产权证书手续。甲方在销售合同签订后并获得首期转让土地款，并完成本补充合同规定的丙方责任后，即可获得销售合同所规定的代理佣金，甲方在七天内将代理佣金全部支付给丙方。甲方责任：保证宅基地的权属清晰，无任何经济纠纷，并且手续完整合法；按政府有关部门批准的规划做好小区配套即道路、水管道的建设；向丙方、乙方提供土地相关证明资料；按时支付丙方佣金。丙方责任：在合同期限，丙方应做好如下工作，负责为乙方办理规划许可证和土地使用权证、产权证，所需费用由甲方收取乙方办证款中拨给丙方，仅作为办理建设工程规划许可证和土地使用证、产权证书等一切费用开支，不得挪作他用。乙方每户交纳过户费和各项税费共价款29000元（由于建设期原因，办证费用按实结算，多还少补）由甲方统一收取，付款方式和期限为：合同签订之日起十天内付90%价款26100元，办理完施工报建手续后五天内再付8%价款2320元，余款在办理完过户手续发证之日及时付清。 2004年9月16日及2004年9月30日，北海金海电力有限责任公司分别向原告吴磊明出具《北海市单位（个人）资金往来专用凭证》三份，予以确认收到原告交来购买公司湖海路宅基地B-06号集资款60000元、集资款47000元、过户费及税费26100元的事实。 庭审中，原告主张其购买的位于湖海路东南面小区Ｂ-06号现地址为北海市海城区。原被告均认可涉案房屋至今尚未办理竣工验收、原告尚欠16900元（含1000元设计费）未向被告支付的事实，但原告主张其与被告曾口头约定办好涉案房屋不动产证之后再补交剩余款项，被告不认可双方存在上述口头约定的事实。原告主张在被告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下后，原告才支付剩余款项16900元给被告，被告对此予以认可。 另查明，2006年8月23日，北海金海电力有限责任公司取得了位于北海市面用地规模为14340.79平方米的建设用地规划许可证，于2007年6月1日取得了位于湖海路××西南面的北海市建设工程临时规划许可证。2007年1月18日，北海金海电力有限责任公司领取了北国用（2007）第xxxxxxxx号土地使用权证，该证载明：土地使用权人为北海金海电力有限责任公司，，坐落于北海市面地类（用途）为住宅，使用面积为14341.00㎡，原权属主为北海市输变电工程有限责任公司；2007年8月31日，北海金海电力有限责任公司领取了北国用（2007）第xxxxxxxx号土地使用权证，该证载明：土地使用权人为北海金海电力有限责任公司，，坐落于北海市地号为4-15-20，地类（用途）为住宅，使用面积为10253.1㎡，原权属主为北海金海电力有限责任公司，原证书号为北国用（2007）第xxxxxxxx号。 涉案土地位于北海金海电力有限责任公司于2006年8月23日所取得的建设用地规划许可证的用地面积范围内，该建设用地规划许可证载明用地单位为北海金海电力有限责任公司，项目性质为居民用地，用地位置为湖海路××西南面，用地规模14340.79平方米。 还查明，北海市自然资源局于2020年10月14日出具的《不动产登记信息查询证明》载明：截止2020年10月14日11时，，位于北海市不动产登记权利人北海金海电力有限责任公司，产权证号：北国用（2007）字第××号，现无抵押登记、查封登记记录。 再查明，北海市输变电工程有限责任公司于2004年8月11日变更为北海金海电力有限责任公司，北海金海电力有限责任公司于2013年8月14日变更为被告广西金海电力有限公司。 本院认为，原告吴磊明与被告广西金海电力有限公司（原北海市输变电工程有限责任公司）及案外人北海文田房地产经纪综合服务有限公司于2004年9月17日签订的《宅基地销售合同》及《宅基地销售补充合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，本院予以确认。《宅基地销售合同》约定涉案宅基地的转让价款为130000元，《宅基地销售补充合同》约定过户费和各项税费合计29000元，故原告吴磊明应向被告广西金海电力有限公司缴纳款项共计159000元。上述合同约定合同签订之日起十日内付清款项的90%，办理完施工报建手续后五天内再付8%，余款在办理完土地过户手续发证之日及时付清。原告吴磊明已向被告广西金海电力有限公司支付了143100元［10000元+60000元+47000元+26100元=143100元］，虽然未严格按照合同约定向被告广西金海电力有限公司付清相应款项，但其已付款项已达90%，且并不影响合同的履行，故本院对于被告广西金海电力有限公司以原告吴磊明未缴纳完案涉款项为由不承担办理过户义务的主张不予支持。另，关于被告抗辩因原告或是同片其他购地者未按规划部门批准的施工图纸施工建造导致无法通过规划验收从而无法办理不动产权证的辩解意见，因原告并不认可其存在违建行为，被告对此亦未提交任何证据予以证实原告或是同片其他购地者存在违建导致无法通过规划验收的事实，故本院对于被告的该项辩解意见，不予采信。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下，但因尚无充分证据证实涉案不动产是否符合办证条件，故被告应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。原告吴磊明应在被告广西金海电力有限公司履行完其协助办证义务后十日内付清案涉余款16900元给被告广西金海电力有限公司。 关于原告要求被告返还过户费和税费26100元的诉讼请求，因双方在《宅基地销售补充合同》中已明确约定由被告统一向原告收取过户费及各项税费合计29000元（由于建设期原因，办证费按实结算，多还少补），原告有义务按照该合同约定向被告支付上述费用，现原告主张因被告未依约协助其办理不动产权证故其有权要求被告返还该些费用，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告吴磊明与被告广西金海电力有限公司（原北海市输变电工程有限责任公司）及案外人北海文田房地产经纪综合服务有限公司于2004年9月17日签订的《宅基地销售合同》合法有效； 二、、位于北海市海城区不动产具备办证条件时被告广西金海电力有限公司协助原告吴磊明将该不动产的不动产权证办理至原告吴磊明名下； 三、原告吴磊明在上述不动产的不动产权证办理至其名下后十日内支付剩余款项16900元给被告广西金海电力有限公司； 四、驳回原告吴磊明的其他诉讼请求。 案件受理费3422元，减半收取1711元，由原告吴磊明负担226元，被告广西金海电力有限公司负担1485元（该费用原告已向本院预交，被告负担部分应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3422元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽