广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1422民初1546号 原告（反诉被告）：周维昌，男，1960年10月4日出生，汉族，住广西宁明县。 被告（反诉原告）：农朝权，男，1987年6月3日出生，壮族，住广西龙州县。 委托诉讼代理人：陆志良，广西艺高律师事务所律师。 原告周维昌与被告农朝权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周维昌，被告农朝权及其委托诉讼代理人陆志良，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周维昌向本院提出诉讼请求：1、农朝权支付所欠的房租及水电费30426元；2、农朝权支付恢复房屋原状所需的费用46000元；3、农朝权支付违约金20000元；4、诉讼费由农朝权负担。事实和理由：2016年11月18日，周维昌与农朝权签订《房屋租赁协议书》，约定：农朝权租用周维昌的房屋门面经营销售瓷砖。2020年2月1日租赁期满，农朝权不交清房租、水电费，于2020年4月8日，私自搬走。所租用的两个门面一个门封堵，后面隔墙拆开不恢复原状，所装修的器材不作拆搬清运，造成周维昌家人出入不方便，房屋难以出租。周维昌与农朝权多次协商未果，农朝权违反协议，严重损害了周维昌的合法权益。 农朝权辩称，农朝权与周维昌签订的《房屋租赁协议书》，已于2020年2月1日期满，周维昌要求支付2020年2月1日以后的房屋租金及水电费，是没有事实 2 和法律依据。农朝权经周维昌同意，对出租房进行装修，租赁期满后，所装修的装饰物所有权已归周维昌，周维昌要求支付恢复房屋原状的费用，没有法律依据。农朝权不存在违约行为，不应当支付违约金。 农朝权向本院提出反诉请求：1、周维昌返还押金5000元；2、反诉受理费由周维昌负担。事实和理由：2016年11月18日，农朝权与周维昌签订《房屋租赁协议书》，约定：租赁期限自2017年2月1日起至2020年2月1日止，租赁押金5000元作整个租用期的押金，租用期到时停租手续清楚后退还。当日，农朝权将5000元押金交付给周维昌。租赁期间，农朝权不存在拖欠租金、水电费，也没有违约。租赁期满后，农朝权多次要求周维昌退还押金，周维昌拒不退还。 周维昌辩称，签订《房屋租赁协议书》的当天，农朝权实际交纳的押金是3000元。租赁期满后，农朝权未办理停租手续，恢复房屋原状，也没有搬走。按双方签订的《房屋租赁协议书》约定，办理停租手续后，押金才能退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：农朝权对周维昌提供的《房屋租赁协议书》中把押金5000元改为3000元有异议，认为是周维昌单方更改的，与农朝权提交的《房屋租赁协议书》不一致；对编号为3138857的收据有异议，认为周维昌收取农朝权的押金5000元后，没有出具收据，该收据是周维昌填写的；对水费通知单有异议，认为通知单没有抄表人的签名，没有写明具体的欠款金额；对微信聊天有异议，认为没收到周维昌的聊天微信记录。周维昌对农朝权提供的《房屋租赁协议书》有异议，认为押金应该是3000元，不是5000元；对宁明县水厂水费账单有异议，认为不清楚；对证人何某1、何某2的证言有异议，认为证人的证言不属实。本院认为，周维昌提供的《房屋租赁协议书》中的押金金额虽有涂改，但与编号为3138857收据的金额一致，均证实押金是3 3 000元，编号为3138857的收据与编号为3138860的收据，出具的时间都是2016年11月18日，农朝权认可编号为3138860的收据，但未能提供证据证实其交纳了押金5000元，周维昌提供的上述证据均证实押金为3000元，本院予以认定；水费通知单，不能证明农朝权拖欠水费的事实；微信聊天，不能证明本案的事实；周维昌提供的水费通知单、微信聊天，均不能证明本案的事实，本院不予认定。农朝权提供的《房屋租赁协议书》，证明押金是5000元，但未能提供证据证明已实际支付5000元押金的事实，本院不予认定；宁明县水厂水费账单，不能证明本案事实，不予认定；证人何某1、何某2的证言，已超过举证期限，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月18日，周维昌与农朝权签订《房屋租赁协议书》，约定：周维昌将位于宁明县人民检察院正对面楼房一栋（含两门面）出租给农朝权，租用期限自2017年2月1日至2020年2月1日，房屋租金每年50000元，按每半年一次交费25000元，另交房屋押金5000元作整个租用期的押金，租用期到时停租手续清楚后退还。租赁期间，经周维昌同意，农朝权对房屋进行了装饰装修。2020年2月1日租赁期满后，正处于疫情期间，农朝权没有继续租用周维昌的房屋，已搬离周维昌的出租房。 另查明，租赁期间，农朝权没有拖欠周维昌租金，搬离时也未对已形成附合的装饰装修物进行拆除。 本院认为，周维昌与农朝权签订的《房屋租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 综合各方诉辨意见，本案的争议焦点是：一、农朝权是否尚欠周维昌租金及水电费？二、周维昌的房屋是否需要恢复原状，恢复原状所需的费用是否由农朝权支付？三、农朝权是否存在违约？四、周维昌是否退还农朝权押金？ 本院对上述争议焦点评判如下： 4 一、租赁期间，农朝权已按《房屋租赁协议书》履行了支付租金义务，没有拖欠周维昌租金，双方在庭审中均已确认；租赁期满后，由于正处于疫情期间，农朝权就搬离周维昌的出租房，周维昌主张农朝权尚欠租金及水电费，与本案事实不符，本院不予支持。 二、周维昌与农朝权签订《房屋租赁协议书》时，未约定租赁期满后，房屋需要恢复原状；租赁期间，经周维昌同意，农朝权对房屋进行了装饰装修，农朝权搬离时，未对已形成附合的装饰装修物进行拆除，周维昌未能提供房屋毁损的证据，其主张要求农朝权支付恢复房屋原状所需的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、租赁期间，农朝权已按《房屋租赁协议书》履行了支付租金义务，没有拖欠周维昌租金，周维昌主张农朝权违约，要求支付违约金20000元，但未能提供证据证实农朝权存在违约，对该主张，本院不予支持。 四、周维昌与农朝权签订《房屋租赁协议书》时，约定交纳押金5000元，租用期到时停租手续清楚后退还，周维昌主张农朝权只交纳押金3000元，并提供了收据，该收据与农朝权交纳半年租金的收据时间同为2016年11月18日，农朝权虽不认可押金为3000元，但未能提供证据证实其向周维昌支付了押金5000元，本院认定农朝权只交纳了押金3000元，农朝权要求周维昌返还押金，本院予以支持。 综上所述，周维昌的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持，农朝权的反诉请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 5 一、驳回原告周维昌的诉讼请求； 二、原告周维昌于本判决生效之日起10日内返还被告农朝权押金3000元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决指定的期限履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2210元，减半收取1105元，反诉受理费50元，减半收取25元，由原告周维昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  黄凡华 二〇二〇年十月二十日 书记员  黄微微 6 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 7