天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初4960号原告：于洪文，女，1976年5月1日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：王海林（原告丈夫），男，1964年8月18日出生，汉族，住天津市西青区。被告：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街津门湖江湾**楼**商铺，实际经营地天津市南开区天康园10号楼富力大厦。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：苏芳娟，该公司职员。原告于洪文与被告天津耀华投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于洪文的委托诉讼代理人王海林以及被告天津耀华投资发展有限公司的委托诉讼代理人苏芳娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于洪文向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告办理案涉房屋的所有权证；2．判令被告因原告不能如期办证所造成的损失20,000元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是富力湾津门湖黛湖花园81-1房主。于2017年6月30日办理入住手续。但是2018年年底要求办理房产证，被告一直不配合办理。直到2019年底才通知办理房产手续，可是开发商和物业要求缴纳2年物业费和采暖费后，才可以开具办理房产证通知，2年的物业费和第一年的采暖费原告是交了的，办理入住第一年2017年6月30日，随后开始装修，没有注意供暖热不热的事，可第二年采暖季根本没有热水，找梅江供热站，供热站回复新房交付前两年由开发商管理，供热站没接收，找物业，维修师傅放水全是凉水，我开了一冬的空调取暖。后来2019年我去办房产证时，物业又说我根本没有报修过，也没有电脑记录。我调出给物业专管员微信记录和开空调图片，物业又说是开发商政策，不交齐不给办。无奈起诉至法院，望判如所请。天津耀华投资发展有限公司辩称，不同意原告诉请，对于原告第1项诉请我方只是配合业主办理房产证出具所需要开发商出具的手续。双方签订的合同的补充协议第12条明确约定乙方应在申请办理产权证前缴纳的费用包括2个采暖季的供热费，否则甲方有权拒绝配合乙方办理产权证，且不承担任何违约责任。关于第2年暖气不热的问题，供热设施处于开发商保修期内，但被告也仅是对供暖设施的质量问题负责，据代理人核实原告曾向物业报修提出暖气不热，物业维修人员入户检查，系统不存在任何质量问题，并对系统进行调试，后业主未提出其他诉求，因业主不能提供相应的测温记录，故对其所述的暖气不热温度不达标问题，被告不认可。第3年室内暖气很热，说明我方的供暖设施系统没有质量问题。原告赔偿额的要求不符合合同约定，合同第12条已经约定了未按期办理房屋产权登记的违约责任及未能如期履行，甲方赔偿合同价款的0.01%，即使被告应承担逾期配合办理产权证的责任，该违约责任也应按合同约定履行。综上，被告并未违反合同，原告不能办理产权手续系其违反合同约定未缴纳供热费所致，被告不应承担责任，请法庭驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年10月29日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》以及《天津津门湖黛湖花园联排别墅63-91＃补充协议》，合同约定由原告购买被告开发的位于天津市西青区××路××段××花园××房屋，房屋总价款6786208元，被告应于2017年6月30日前将取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告使用。合同第十二条：双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1．自初始登记完毕之日起365日。2．订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时，房屋已竣工的，自合同订立之日起90日。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理：1．合同继续履行，甲方应按商品房价款0.01%向乙方支付违约金。补充协议第一条中关于乙方逾期付款有如下约定：如乙方要求继续履行合同，经甲方同意后合同可继续履行，乙方应一次性支付剩余房款及逾期部分房款之利息，利息自乙方应付款之日至实际付款之日止，按照每日万分之二收取利息。补充协议第十二条约定：乙方在申请办理产权证前须向甲方付清全部房款、税费及其他费用（包括但不限于本合同第七条约定因面积差异而产生的差价和税费、合同约定的交楼日期起两个采暖季的供热费等），否则甲方有权拒绝配合乙方办理产权证且不承担任何违约责任。补充协议第二十三条约定：乙方确认，在签订本合同及相关补充协议、附件前，甲方已就所有条款尤其是可能会免除或者限制甲方责任的条款按照乙方的要求进行了提示和说明，乙方已充分理解并同意其全部内容，合同及本补充协议的签署系甲、乙双方真实意思表示。该条款有下划线提示。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。被告于2017年6月30日前通知原告收房，原告于2017年6月30日办理了收房和入住手续。本院调取了案涉房屋《天津市不动产登记簿查询证明》，显示权利人为被告，初始登记日期为2019年5月13日。被告作为开发商根据天津市供热管理要求负责涉案房屋所在小区供热设施前两个采暖期的供热运行保驾工作，被告向供热站垫付了案涉房屋2017-2018年度采暖季和2018-2019年度采暖季的供热费。原告已经向被告缴纳了第一个采暖季的采暖费。就第二个采暖季的采暖费，原告以暖气不热尚未向被告缴纳。另，原告主张被告垫付采暖费的数额与按实际房屋面积计算的采暖费不符。以上事实，有当事人提供的书证及当庭陈述佐证。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应恪守履行。现原告已依约履行完毕付款义务，被告亦于2017年6月30日前完成房屋交付，但双方就房屋权属证办理产生争议，以致成讼。本院认为，就所有权转移登记的期限，合同约定自初始登记完毕之日起365日内，案涉房屋初始登记日期为2019年5月13日，故被告应在2020年5月13日前为原告办理房屋所有权证。庭审中，被告以补充协议第十二条“乙方在申请办理产权证前须向甲方付清全部房款、税费及其他费用（包括但不限于本合同第七条约定因面积差异而产生的差价和税费、合同约定的交楼日期起两个采暖季的供热费等），否则甲方有权拒绝配合乙方办理产权证且不承担任何违约责任”的约定为由，主张原告未缴纳第二个采暖季的采暖费故不予配合办理，且不应承担违约责任。对此，本院认为，补充协议第十二条约定不缴纳采暖费即不办理产权属于格式条款，存在免除自身责任、加重对方责任的情形，且被告就该条款未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，亦未能提交证据证明其尽到了解释说明义务，依法应认定此条款无效。再有，在房屋买卖合同关系中，买卖双方的对等给付义务为买受人支付房款和出卖人交付房屋以及办理产权。在原告履行完毕付款义务后，被告即应依约履行己方之义务，即交付房屋和办理产权证，不能以未缴纳采暖费拒绝办理房产证。综上，对于原告主张被告为其办理房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持。办证费用应按合同约定和房管部门规定承担。关于垫付采暖费的追偿问题，应由双方另行解决。关于原告主张的逾期办证的损失问题。庭审中，原告未提交证据证明被告逾期办证给其造成的损失金额，系酌情主张20,000元。被告不予认可，主张应按合同第十二条“甲方应按商品房价款0.01%向乙方支付违约金”约定的计算违约金。若依据该条款，被告无论逾期多久办证，均只需赔偿违约金678.62元。本院认为，该条款作为格式条款，所约定的上述逾期办证的违约金数额极低，大大减轻了被告作为开发商的违约责任，导致双方承担的违约责任不对等，明显违背公平原则。本院基于公平及诚实信用之原则，综合考量合同性质、履行情况以及当事人违约程度等因素，对原告主张的逾期办证的损失20,000元依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告天津耀华投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告于洪文办理天津市西青区××路××段××花园××房屋权属证书；二、被告天津耀华投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告于洪文逾期办证的损失20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，全部由天津耀华投资发展有限公司负担（此款于本判决生效后十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张昌辉二〇二〇年十月二十日书记员  张乃琳附本案所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。