广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1746号原告：王娟，女，1982年6月10日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：卢卓杰，广东品杰律师事务所律师。被告：广州市仁发市场经营管理有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇里仁洞村环城东路**之一。法定代表人：陈志明，董事长。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：何幸凝，广东穗南律师事务所实习人员。原告王娟诉被告广州市仁发市场经营管理有限公司（以下简称仁发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告王娟的委托诉讼代理人卢卓杰，被告仁发公司的委托诉讼代理人张学仪、何幸凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告退还选铺费48960元及其利息（利息以48960元为基数，自2019年11月16日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告实际退还之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2010年在广州市番禺区南村镇里仁洞村环城东路开发了“仁发广场”，并于2011年4月13日工商注册登记成立，以被告名义对外招租。原告于2015年8月10日与被告签订了四年的《番禺区仁发综合市场租赁合同书》（以下简称《市场租赁合同》）承租仁发广场首层A05、A06商铺，建筑面积约34平方米，经营水果、包装牛奶。原告在与被告公司签署《市场租赁合同》前，被告要求原告先预交“选铺费”现金48960元后再签订《市场租赁合同》，承诺“选铺费”在租赁合同到期后，如不再续租，退回给原告。于是，原告在2015年7月30日向被告预交了“选铺费”现金48960元，于2015年8月10日与被告签署了四年的《市场租赁合同》至2019年11月15日止，双方均履行了《市场租赁合同》。2019年11月15日《市场租赁合同》到期届满后，由于市场经济不景气，原告不再与被告公司继续签订《市场租赁合同》并与被告办理了仁发广场首层A05、A06商铺的交接手续。原告要求被告退还所预交的“选铺费”48960元，被告却以“进场费”等等理由据不退还，经多次催要无果。原告认为，首先，此“选铺费”系原告为了与被告订立《市场租赁合同》而预先支付给被告就签订《市场租赁合同》前向被告支付的定金，从《仁发市场续租商铺确认书》第四条的约定，按规定时间缴纳的“选铺费”应当退回。其次，房屋承租权是指房屋出租人以订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的权利，房屋承租权形成时间的标志应当按照房屋租赁合同办理登记备案时间为准，原、被告之间在没有签订《市场租赁合同》前，不存在商铺承租权，原告也没有获取商铺承租权，被告以收取承租人“选铺费”作为承租人获取商铺承租权为前提条件，没有法律依据。再次，根据商务部等五部委于2006年11月15日联合颁布的《零售商供应商公平交易管理办法》第十三条规定可知，零售商不得收取如“进场费”“选铺费”等各项不合理费用。故，(出租人）被告出租商铺时向（承租人）原告收取“选铺费”是不合法的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，(出租人）被告收取“进场费”“选铺费”涉嫌规避国家税收，损害国家利益，违反法律、行政法规的强制性规定，这种行为是无效的。而且，在订立《市场租赁合同》时，被告处于明显优势地位，合同双方缔约地位、磋商能力不对等，原告为了订立合同，不得不向被告支付“选铺费”，因此，在合同终止后被告应当退还原告的“选铺费”。综上所述，为了保护原告的合法权益，根据《民法总则》《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告仁发公司辩称：一、商铺进场费的收取没有违反法律规定，应受法律保护。原告所述的“选铺费”实则为“进场费”，在起诉状中原告也明确该笔费用的定义就是“进场费”，对于“进场费”在我国法律无相关的条文对缴纳进场费的性质予以确认，亦没有对租赁人离场后其进场费不予退回有明确的约定。因此，“进场费”的性质问题及退还问题应该根据双方意思表示、合同约定予以认定。在本案中，虽然合同没有明确条款约定进场费是否退还问题，但签合同前原告交付被告的进场费48960元应视为原告为取得本案涉讼商铺承租权支付的对价，亦是原告获取商铺承租权的前置条件，是双方的真实意思表示。若原告不缴纳该笔费用，则没有资格参与被告的商铺招租活动，这种支付对价获取承租资格的行为应该被认为为事实合同。在司法领域，法无禁止即自由，商铺进场费的产生，符合市场经济的发展规律，能够在一定程度上促进商铺的管理，有利于实现市场主体、经济要素的优化配置，应当认定为合法。二、原告主张返还进场费没有事实依据和法律依据。2015年仁发市场选档位须知已经明确在原告与被告2015年签订《仁发市场续租商铺确认书》时，原告已经知悉商铺承租是需要提前缴纳进场费的情况，却仍然选择缴纳进场费来获取承租权，而且原告也确实获得了承租的权利，并如期与被告签订《市场租赁合同》租赁协议，双方均系自愿达成协议履行的，原告亦一直经营至2019年租赁合同到期完毕。原告在交付进场费等相应费用是自愿负担行为，现在主张返还进场费，但没有提交相应的证据证明双方之间存在原告所诉“如不再续租，退还进场费”的约定，故原告该项诉讼请求无事实及法律依据。三、缴纳进场费是承租经营仁发市场的一贯做法，作为交易习惯，原告应当被遵守。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，在本案中，根据被告历年来的交易习惯不难看出，在铺位需求大于供给的情况下，一直采取的都是公布商铺的租金及进场费标准，通过进场费的竞价来获得承租商铺的资格，被告在多年的操作中从未出现需要退还进场费的情况，这种承租方式是众所周知的商务条款，都是被认可并实施的。原告既缴纳了按金、管理制度保证金，又缴纳了进场费的情况下，原告主张不再续租应该退还，则是将进场费的性质是定义为押金，这不符合常理。而且原告2015年承租的商铺，该商铺在2015年前的承租人是原告丈夫，当时原告丈夫亦是缴纳了进场费后办理一样的手续进行承租的，直到2015年合同到期，原告丈夫不再续租并清场退出，随后才由原告承租。在2015年原告丈夫清场时，原告及其丈夫并未对之前缴交过的进场费提出退还请求，也没有质疑过需要缴纳进场费的事实，这更说明了，原告是认同进场费的，而且完全清晰的知道该笔进场费是不需要退还的。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：王娟与案外人姜大伟为夫妻关系。2015年7月30日，仁发公司出具《收据》（NO.6093186），载明收到A05、A06号王娟选铺费48960元。2015年8月10日，王娟与仁发公司签署《仁发市场续租商铺确认书》，约定王娟确认商铺A05、A06号，面积34平方米，承租的商铺只限于经营水果、包装牛奶用途；1.双方确认后，定于2015年7月27日至2015年7月31日止缴纳选铺费；2.商铺续租保证金于2015年8月5日至2015年8月10日止缴纳；3.双方签订合同定于2015年8月10日至2015年8月15日止；4.不按规定时间缴纳费作为弃权，一律不退回选铺费。同日，仁发公司作为出租方（甲方），与王娟作为承租方（乙方）共同签订《市场租赁合同》（即全称为《番禺区仁发综合市场租赁合同书》），约定甲方同意将首层A05、A06商铺出租给乙方，建筑面积约34平方米，乙方承诺承租商铺只限于用作经营水果、包装牛奶用途；租赁期限四年，自2015年11月16日至2019年11月15日止；合同签订之日乙方向甲方一次性缴纳二个月租金金额12902元作按金，一个月租金金额6451元作市场管理制度保证金，合计19353元，租赁期满乙方凭（按金、保证金收据、合同书、身份证）十个工作日内，没经处罚款可一次性无息退回按金及保证金。合同另约定了租金标准、支付时间及相关违约责任等内容。签订合同当天，仁发公司出具《收据》（NO.6093215、NO.6093216），载明收到A05、A06王娟铺位按金12902元、保证金6451元。2020年1月16日，王娟以仁发公司在租赁期满后拒绝退还其选铺费为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认涉讼商铺位于广州市番禺区仁发广场首层A05、A06商铺，建筑面积约34平方米，仁发公司称涉讼商铺所在市场是其司向村承租而来。双方并确认就涉讼商铺签订的《市场租赁合同》已履行完毕，该合同约定的保证金、按金、租金等费用已在合同到期后清算完毕。但双方当事人对于王娟缴纳的选铺费的性质以及缴纳原因产生争议。王娟称签订合同前仁发公司要求其方先缴纳选铺费后才能签订租赁合同，当时仁发公司口头承诺可以退回，所以其方才签署《仁发市场续租商铺确认书》；其方认为选铺费是定金性质，因为根据该确认书的约定，如果其方违约仁发公司有权没收该笔费用。仁发公司则对王娟的上述意见不予确认，认为选铺费是王娟要获得商铺承租权的对价，该费用类同于进场费，且王娟在起诉状中已经陈述其认为选铺费就是进场费，其司从未说过选铺费可以退回；根据《仁发市场续租商铺确认书》约定，王娟要获得商铺的承租权必须在规定时间内缴纳选铺费和保证金，才可以在规定的时间内签订租赁合同，选铺费缴纳在前，缴纳选铺费后原告才有承租资格，然后再缴纳保证金，然后再签订租赁合同；《仁发市场续租商铺确认书》第4点是指在没有按时缴纳费用的情况下，选铺费不予退回，如果已经签订租赁合同，合同已经履行的话选铺费更不应退回。本院认为，王娟与仁发公司就涉讼商铺租赁签订《市场租赁合同》，双方就此建立租赁合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。本案系因涉讼商铺租赁所引起的诉讼纠纷。虽然关于选铺费的性质以及应否退还的问题在双方当事人签订的《市场租赁合同》中未进行相关约定，但根据双方的陈述以及提交的证据来看，王娟缴纳的选铺费是在其签订《市场租赁合同》之前，王娟亦承认仁发公司要求其先缴纳选铺费后才能签订《市场租赁合同》，王娟在明知仁发公司对承租涉讼商铺签订租赁合同提出的前提条件的情况下，仍然按照仁发公司的要求缴纳选铺费，应视为王娟对该条件无异议，选铺费应视为王娟为取得涉讼商铺承租权所支付的对价。王娟虽然主张仁发公司口头承诺该费用可以退回，但未能予以举证证实，且仁发公司对此不予确认，应承担举证不能的不利后果，故对于王娟的该主张，本院不予采纳。基于王娟与仁发公司就涉讼商铺约定的租赁期限已经履行届满，现王娟诉请要求仁发公司退还选铺费并支付利息，理据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王娟的全部诉讼请求。本案受理费1024元，由原告王娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十月十五日书记员  徐倩雯