北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38235号原告（执行案外人）：王国宝，男，1978年7月18日出生，汉族，北京市云岗海港主食加工部经营者，住北京市丰台区云岗翠园**2-6-11。被告（申请执行人）：崔建立，男，1981年11月17日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李芳，北京市律理律师事务所律师。第三人（被执行人）：崔喜利，女，1966年10月31日出生，汉族，航天部三院职工，住北京市丰台区云岗**东里******。第三人（被执行人）兼第三人崔喜利的委托诉讼代理人：彭少军，男，1964年4月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区云岗**东里******。原告王国宝与被告崔建立，第三人彭少军、崔喜利案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告王国宝，被告崔建立及其委托诉讼代理人李芳，第三人兼第三人崔喜利的委托诉讼代理人彭少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国宝向本院提出诉讼请求：1.终止对北京市丰台区云岗翠园4号楼6层2门11号房屋（以下简称云岗11号房屋）的执行；2.诉讼费由崔建立承担。事实与理由：2019年9月4日，我收到北京市丰台区人民法院送达的（2019）京0106执异764号执行裁定书，我认为法院驳回我提出的执行异议的裁定缺乏事实及法律依据，崔建立申请执行的房屋为我所有，而不是彭少军所有。我与彭少军于2017年3月23日签订了房屋买卖合同，彭少军已将位于云岗11号房屋以180万元卖给了我，我已支付全部购房款，并已入住二年多，房屋属于我所有，崔建立无权对我的上述财产申请执行。2019年6月25日我向法院提交了执行异议，法院对我的执行异议不予采纳是完全错误的，综上，为维护我的合法权益，请求法院依法公正判决。被告崔建立辩称，不同意王国宝的异议请求。事实和理由为：第一，王国宝没有证据证明其是涉诉房屋的合法权利人，2018年10月9日北京市规划和国土资源管理委员会致函北京市丰台区人民法院，证明涉案房屋的所有权人是彭少军，登记日期是2000年10月26日，截至到证明日该房屋无抵押、无查封。根据我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，即涉诉房屋的所有权人是彭少军而非王国宝。第二，王国宝没有证据证明其对涉诉房屋的执行具有排除执行异议的权利。1.虽然王国宝与彭少军在涉诉房屋查封之前签订了书面的《房屋买卖合同》，该合同的出售方是彭少军和崔喜利，买受人是王国宝，当出售人将房屋交付给买受人后，应为买受人支付房款，但合同第三条规定是由出售方于2017年3月23日前一次性向买受人支付房款，既交付房屋又支付房款给买受人，不符合常理，签订该合同的真实目的存疑；2.王国宝提供的银行转账明细中仅能看出王国宝在签约当日给彭少军支付了25万元，提供了彭少军在签约当日收到全部房款的收条，却没有提供证据证明其余房款是如何支付给彭少军的，因此王国宝主张已经按照该合同的约定支付了全部房款没有事实依据；3.彭少军称在2017年3月23日就已经将涉案房屋交付王国宝使用，2018年11月6日法院查封了该房屋。如果按照王国宝所说已入住并支付完全部房款，为何不去办理房屋过户手续，其提出央产房无法过户的理由没有证据证明。根据法律规定不动产物权的变更必须经依法登记才能发生法律效力，才有对抗一切第三人的排他效力，王国宝在充足的时间内不去办理房屋权属变更登记，违背物权公示原则，其主张对涉案房屋的所有权，缺乏事实依据。综上，王国宝的诉讼请求缺乏事实依据，不符合法律规定，请求法院驳回其全部诉讼请求。第三人崔喜利、彭少军述称，我与王国宝的房屋买卖是真实存在的，2017年3月左右，因为诉争房屋不能过户，所以我们签了购房的协议，包括转账、现金，都很清晰。我准备起诉崔建立虚假诉讼，录音视频我都会提供给法院，崔建立放高利贷不当得利的话，我会起诉他。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：崔建立与彭少军、崔喜利民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月21日作出的(2018)京0106民初32761号民事判决书已经发生法律效力，该判决书确定：一、彭少军、崔喜利于本判决生效之日起十日内给付崔建立借款本金162000元；二、彭少军、崔喜利于本判决生效之日起十日内给付崔建立借款利息（以162000元为基数，2018年2月1日起算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元、保全费5000元，由彭少军、崔喜利负担（于本判决生效后七日内交纳）。2019年1月30日，崔建立向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2019）京0106执2919号。该案执行过程中，王国宝提出案外人执行异议，请求法院中止对涉案房屋的执行。同年8月7日，本院作出（2019）京0106执异764号执行裁定书，驳回王国宝的执行异议请求，后王国宝在法定期限内提起本案诉讼。另查，在崔建立与彭少军、崔喜利民间借贷纠纷一案审理过程中，本院依据崔建立的保全申请，于2018年11月6日查封彭少军名下坐落于云岗11号房屋，查封期限为三年，自2018年11月6日至2021年11月5日。庭审中，王国宝提交以下主要证据证明其主张，1、《房屋买卖合同》，载明出卖人（甲方）彭少军、崔喜利，买受人（乙方）王国宝，签订日期2017年3月23日，约定彭少军、崔喜利将云岗11号房屋出卖给王国宝，房屋总价款为180万元；付款方式载明“甲方于2017年3月23日前一次性向乙方支付房款180万元”；房屋交付方式为甲方应于2017年3月23日将房屋交付乙方。下方有彭少军、崔喜利、王国宝以及见证人赵哲等人签名、捺印。庭审中，彭少军、崔喜利、王国宝表示付款方式内容系笔误，应为乙方向甲方支付房款。2、收条，证明彭少军、崔喜利于2017年3月23日出具收条，收到180万元房款。3、房屋产权证，证明房屋登记在彭少军名下，属于央产房，无法办理过户登记。4、电费交款单及居委会证明，证明自2017年3月24日开始在诉争房屋居住至今。居委会证明载明：“兹有我居委会王国宝同志，居住，居住在丰台区云岗街道翠园社区翠园小区******：自2017年3月23日开始居住在此”，证明加盖了该单位公章。5、欠条、银行流水明细，证明已向彭少军支付了全部购房款。崔建立对房屋买卖合同真实性不认可，表示签订合同的真实目的存疑；对付款方式和金额真实性、关联性均不认可，均不能证明相关款项是购房款一部分，与购房款有关联；对居住证明关联性不认可，手写部分无盖章，居住时间，居住时间无法体现实性认可，登记产权人为彭少军，即使性质属于央产房，王国宝也无证据证明其在近2年里进行了过户申请，并无法办理过户手续。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故王国宝应当对其符合上述全部四个条件承担举证责任。本案中，首先，王国宝提交了房屋买卖合同，载明签订日期为2017年3月23日，而崔建立对此不认可，由于房屋买卖合同并未经过中介或者网签等第三方平台，并不符合通常房屋买卖交易习惯，王国宝提交证据不足以证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，王国宝提交了购买家具家电票据，以及居委会证明，崔建立对此不认可，并对居委会证明手写部分无盖章存在疑问，综合现有证据，王国宝现有证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有诉争不动产。再次，虽然王国宝提交了签订房屋买卖合同当日彭少军、崔喜利出具的收条，但该收条内容与王国宝陈述的付款意见并不一致，且王国宝提供的现有证据不足以证实其已经按照买卖合同约定支付了全部价款。最后，双方确认诉争房屋为央产房，无法办理过户登记手续，属于非因王国宝自身原因未办理过户登记，但王国宝亦未提交证据证明其曾提出过相关过户登记申请。综合本案案情和现有证据，王国宝的诉讼请求缺乏事实和法律依据，证据不足，本院对此不予支持。本案中，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，判决如下：驳回王国宝的诉讼请求。案件受理费70元，由王国宝负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏洪杰二〇二〇年十月二十九日书记员  曾嘉溪