广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13303号原告（反诉被告）：陈世虎，男，1979年11月10日出生，汉族，身份证住址广西南丹县**********，公民身份号码452************598。委托诉讼代理人：祝猛，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯俊彬，广东刘志均律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市中航实业投资有限公司，住所地中山市火炬开发区******金辉工业园区综合楼101室，统一社会信用代码914********489856W。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：金圣，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市魅邦信息科技有限公司，住所地中山市东区*****************，统一社会信用代码914***********780K。法定代表人：关某1。原告（反诉被告）陈世虎与被告（反诉原告）中山市中航实业投资有限公司（以下简称：中航公司）、被告中山市魅邦信息科技有限公司（以下简称：魅邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈世虎及其委托诉讼代理人祝猛，中航公司的委托诉讼代理人朱文萍、金圣到庭参加了诉讼。魅邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世虎向本院提出诉讼请求:1.判令解除陈世虎与中航公司于2019年4月5日签订的《认购书》；2.判令解除陈世虎与中航公司签订的《中山市商品房买卖合同》；3.判令中航公司立即返还陈世虎已支付的首付款352149元及利息（以20000元为基数，从2019年4月5日计算至2019年8月19日，按年利率6%，利息为453.33元；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月26日利息为565.65元。以332149元为基数，从2019年4月19日计算至2019年8月19日，按年利率6%，利息为7528.71元；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月26日利息为9394.01元）；4.判令中航公司、魅邦公司返还已支付的团购费50000元及利息（以50000元为基数，从2019年4月5日计算至2019年8月19日，按年利率6%，利息为1141.67元；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年4月26日利息为1414.13元）。事实与理由：陈世虎于2019年4月初，经中介介绍，缴纳了5万元团购费后，与中航公司于2019年4月5日签订《认购书》（NO:认购字第0001078号），合同约定陈世虎以总价1172149元购买中航公司位于中山市火炬开发区****************的房屋，陈世虎于2019年4月5日支付定金2万元给中航公司，支付团购费5万元给魅邦公司，于2019年4月19日支付首付款332149元给中航公司，银行按揭贷款82万元。由于陈世虎及妻子都非中山当地户口，中航公司答应帮忙办理6个月社保以便符合向银行申请按揭贷款条件；中航公司询问陈世虎及妻子征信情况时，陈世虎如实告知妻子已被列为征信黑名单，中航公司知悉后仍承诺可以帮陈世虎办理贷款，并协助陈世虎办理了向商业银行申请商品房按揭贷款的手续，故双方又于2019年11月7日签订《中山市商品房买卖合同》（合同编号：201911070036），约定将前述2万元定金转为首付款，即首付款总计为352149元。2020年2月，中航公司声称无法说服商业银行发放商品房按揭贷款，经陈世虎多次催促，中航公司置之不理。由于陈世虎无法实现合同目的，故要求解除合同，并退还首付款352149元及利息，但中航公司以各种理由推托。综上，由于中航公司的原因，导致购房目的不能实现，故陈世虎要求依法解除合同，返还首期款，两被告理应承担相应的法律责任。现根据《合同法》、《民事诉讼法》的规定提起诉讼，望法院依法查清事实，以作出公正、合理的判决。被告中航公司答辩并反诉：1.双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定，陈世虎在选择按揭贷款时，若其贷款申请未获贷款银行接纳，应在约定的付款期限届满前以现金方式一次性付款，否则中航公司有权解除买卖合同并要求陈世虎按总房款10%向中航公司支付违约金。根据双方签订的合同补充协议第3条约定，陈世虎对其自身购买能力有足够评估，清楚认知其征信情况，如其申请未获贷款机构接纳，应一次性付清款项，中航公司得知陈世虎无法获得银行贷款后及时通知了陈世虎并向陈世虎发送了律师信，要求其履行付款义务，但陈世虎不理会，陈世虎是违约方，无权提出解除认购书和买卖合同。2.中航公司是经银行反馈才得知陈世虎征信有问题，中航公司承诺可以帮助陈世虎办按揭贷款，因陈世虎配偶征信问题导致银行不审批属于陈世虎自身原因，其无法以现金方式一次性付清剩余房款，构成违约。3.团购费并非中航公司收到，与中航公司无关。据此，中航公司特提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《中山市商品房买卖合同》；2.判令反诉被告陈世虎协助反诉原告办理《中山市商品房买卖合同》解除后中山市火炬开发区****************的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续;3.判令反诉被告陈世虎向反诉原告支付违约金117214.9元(计算方式:总房款1172149*10%),并负担反诉原告因提起本案诉讼而支出的律师费38000元,上述款项从反诉原告因合同解除而应返还给反诉被告的购房款直接抵扣。陈世虎对中航公司的反诉答辩称：1.中航公司作为开发商明确知道整个购房流程中的关键资料对申请按揭贷款的重要性，陈世虎也提交了证据证明中航公司对陈世虎及妻子征信情况，至少是知道陈世虎妻子有征信瑕疵，并且对陈世虎申请按揭贷款的风险未进行提示。2.中航公司以商品房销售合同中的格式条款作为抗辩理由，对陈世虎极不公平，陈世虎是外地户口，又是第一次购房，中航公司对格式条款中有关征信情况未做重点解释和说明，未让陈世虎充分了解征信问题对其按揭贷款及购房过程中带来的风险。3.中航公司在商品房销售合同中约定的违约金总房款10%过高，与合同中约定的中航公司逾期交房的违约金万分之一的比例相距甚远，双方违约责任所承担的违约金不对等，对陈世虎极不公平。被告魅邦公司不在其工商登记地址经营，本院依法公告通知其应诉，公告期间届满，魅邦公司在法定答辩期间未提出答辩意见，未到庭应诉，未向本院提交证据。经审理查明：2019年4月5日，中航公司（甲方，出售方）与陈世虎（乙方，认购方）签订认购书，主要约定：1.乙方向甲方认购位于中山市**********的物业，成交价为1172149元；2.甲方同意乙方按银行按揭的方式付款，现已付定金2万元，首付购房款352149元（含定金）须于2019年4月20日前付清，余款820000元须于2019年4月20日前办理银行按揭并提供贷款所需资料，备注：……乙方保证已对其自己的购买能力有足够的评估，并向甲方表示其有足够的支付能力在不能以按揭贷款方式支付购房款或获得的按揭贷款不足以支付购房款时，以现金支付的方式一次性付清余下购房款。2019年11月7日，中航公司（出卖人）与陈世虎（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买的商品房为预售商品房，坐落于火炬开发区兴业路**中航花园****，总金额1172149元；2.付款方式：银行按揭付款，现金352149元，约定付款时间2019年11月7日；商业贷款820000元，约定付款时间2019年12月7日；3.第七条买受人逾期付款责任：逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金；4.第九条出卖人逾期交房违约责任:出卖人未能按约交房，则自约定的交房期限届满后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过180日以上仍未能交付该商品房，则买受人有权解除合同；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一支付违约金。《中山市商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第（二）款约定：买受人保证并确认：1、买受人在签订《合同》前已向贷款机构充分了解按揭贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并完全知悉用按揭付款方式履行合同的商业风险；2、买受人已对自己的购买能力有足够的评估，清楚认知其自身的资信状况，并于签订《合同》时已向出卖人表示即使贷款机构所批准的按揭贷款金额小于《合同》所约定的金额，或买受人的贷款申请未获贷款机构接纳，买受人也有足够的支付能力及其他融资渠道，在《合同》约定的付款期限届满前以现金支付的方式一次性付清贷款机构未予批准金额的房价款；第四条约定，出卖人按《合同》第九条所承担的违约金累计总额以不超过该商品房总房价3%为限；第九条第（十三）款约定，如买受人违约，出卖人有权要求买受人承担出卖人因主张权利而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。2019年4月5日，陈世虎向中航公司支付2万元，中航公司向其出具收据，载明收到涉案房产定金2万元。同日，陈世虎向魅邦公司转账支付了5万元。2019年4月19日，陈世虎向中航公司支付332149元，中航公司出具了相应金额的收据，载明收款事项为房款。陈世虎另向本院提交收据一份，载明“今收到客户陈世虎买港航华庭6-904团购费50000元。经手人林燕。”2019年11月19日，中航公司为陈世虎办理了涉案房产的中山市商品房买卖合同网签备案登记。2019年12月18日，中航公司为陈世虎办理了涉案房产的预告登记。陈世虎提交的其与被告的工作人员“李嘉辉”微信聊天记录显示，2019年4月8日，双方互加微信。之后，李嘉辉通知原告按认购书规定时间准备好首付款及按揭所需资料。2019年10月29日，李嘉辉通知陈世虎办理网签。2020年2月25日，陈世虎在微信中询问李嘉辉：“这两天麻烦你看一下我的贷款下不来是什么原因！有什么办法解决没”李嘉辉：“好像是你那边出现了黑名单，这个黑名单的话，好像没人帮到你的哦。我记得是你老婆是黑名单，因为现在贷款的话是夫妻双方。然后后面查到贷款的时候查到你老婆是黑名单，还有欠款的，然后他现在银行就不批了。”陈世虎答：“我老婆是黑名单。”2020年3月4日，陈世虎与梁细锋的聊天记录显示，梁细锋：“你那个，我昨天查了你那个，你配偶是黑名单来的哦。然后还有你那个负债能不能够结清？因为你那个负债很高啊，银行那边还是有一点困难。”陈世虎询问，如果能搞定负债，黑名单能否搞定？梁细锋：“我先跟银行沟通一下，如果能够搞定负债，黑名单那边我就再跟银行那边沟通一下怎么弄。”2020年3月11日，陈世虎与微信名“miki”沟通关于银行黑名单的问题，miki表示，“重新弄流水要6个月……征信和流水最重要……你现在想的是怎么样去筹这一笔钱，或者是怎么样去把你的征信处理好，第一个就是把你的征信那些欠款要还清，第二个就是一次性付款。”2020年3月27日，中航公司向陈世虎邮寄了律师函，告知陈世虎按揭贷款申请未通过，至今尚欠购房款820000元未支付，通知陈世虎立即以现金方式一次性付清余下全部购房款及因逾期付款所产生的违约金。另查：黄智勇系陈世虎的妻子。中国人民银行征信中心于2019年3月19日出具了黄智勇个人征信报告。该报告显示，查询原因：本人查询（临柜），信息摘要显示,呆账3笔,贷记卡逾期账户数为6，单月最高逾期总额42621，最长逾期月数7。再查：2020年7月10日，中航公司与广东邦仁律师事务所签订民事案件委托代理合同约定，由该律师事务所指派律师作为中航公司本案纠纷的代理人，律师费为38000元。7月13日，广东邦仁律师事务所开具了相应金额的发票。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈世虎与中航公司签订的《认购书》《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，均系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行。《中山市商品房买卖合同》约定，陈世虎应于2019年12月7日以商业贷款的方式支付82万元房款。又根据《中山市商品房买卖合同》补充协议第三条第（二）款第2点约定，“买受人已对自己的购买能力有足够的评估，清楚认知其自身的资信状况，并于签订《合同》时已向出卖人表示即使贷款机构所批准的按揭贷款金额小于《合同》所约定的金额，或买受人的贷款申请未获贷款机构接纳，买受人也有足够的支付能力及其他融资渠道，在《合同》约定的付款期限届满前以现金支付的方式一次性付清贷款机构未予批准金额的房价款。”陈世虎逾期未能办理商业贷款，应以现金支付的方式一次性付清82万元房款。陈世虎经催告至今未付款，已构成违约，应承担相应的违约责任。至于陈世虎主张中航公司在签约前明知陈世虎妻子被列为征信黑名单，仍承诺可以帮其办理贷款，本院认为，首先，陈世虎所提交的黄智勇个人征信报告、陈世虎与李嘉辉、梁细锋、“miki”的聊天记录等均未能证明陈世虎在签约前已将该征信报告提交给中航公司或已向中航公司的工作人员反映过妻子的征信情况；其次，即便中航公司知晓陈世虎存在上述可能无法获批贷款的情况，但双方并未对此作出免除陈世虎违约责任等例外约定，故本院对陈世虎的主张不予采纳。中航公司据此主张解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》，本院予以支持，同时，陈世虎还应向中航公司支付违约金，并按《中山市商品房买卖合同》约定，承担中航公司因本案支出的律师费38000元。至于陈世虎主张解除《认购书》，因《认购书》的主要目的为约定将来订立《商品房买卖合同》，而陈世虎与中航公司已按《认购书》的约定签订了《商品房买卖合同》，《认购书》中双方的权利义务已由《商品房买卖合同》吸收，由其调整约束，故《认购书》约定的权利义务已终止，不存在解除之前提。陈世虎的该诉请，本院予以驳回。鉴于《中山市商品房买卖合同》已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”中航公司收取的房款352149元，应予退还陈世虎；陈世虎应协助中航公司办理《中山市商品房买卖合同》解除后中山市火炬开发区****************的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续。但因陈世虎作为合同违约方，中航公司占用其购房款期间的利息损失，由陈世虎自行承担。至于陈世虎应付违约金的数额。本案中，双方签订《认购书》后，又如期签订了《中山市商品房买卖合同》，陈世虎依约支付了定金及首付款，中航公司协助陈世虎办理住房贷款手续并为其办理了中山市商品房买卖合同网签备案登记及预告登记，双方均积极地促使交易正常进行，现因陈世虎客观原因造成合同无法履行，导致中航公司无法顺利收取售房款，陈世虎理应承担违约责任，支付违约金。现合同约定陈世虎需按总房款的10%支付违约金，但对中航公司逾期交房、逾期办证的违约责任仅约定违约金总和为不超过总房款的3%，二者存在较大的不对等，考虑到中航公司并未举证证明其实际损失，且中航公司已获得占用陈世虎购房款期间的利息弥补部分损失，本院认为其再主张总房款的10%的违约金，明显过高。在陈世虎主张该违约金过高的情况下，本院综合考量陈世虎的违约程度、双方的履约情况，兼顾双方的利益，酌情将违约金调整为陈世虎向中航公司支付违约金5万元。综上,抵扣陈世虎应付的违约金50000元及律师费损失38000元后，中航公司应向陈世虎返还购房款264149元。至于陈世虎主张中航公司及魅邦公司退还团购费5万元，因陈世虎所举证据未能证明其向魅邦公司转账支付5万元与涉案房产交易的关联性，本院不予支持。陈世虎与魅邦公司如有纠纷，可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告陈世虎与被告中山市中航实业投资有限公司于2019年11月7日签订的《中山市商品房买卖合同》；二、被告中山市中航实业投资有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈世虎返还购房款264149元；三、反诉被告陈世虎于本判决生效之日起十五日内协助反诉原告中山市中航实业投资有限公司办理《中山市商品房买卖合同》解除后中山市火炬开发区****************的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续；四、驳回原告陈世虎的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19154元（原告陈世虎已预交），由被告中山市中航实业投资有限公司负担6582元，由原告陈世虎负担12572元；反诉费1702元（反诉原告中山市中航实业投资有限公司已预交），由反诉被告陈世虎负担。两项抵扣后，中山市中航实业投资有限公司于本判决生效之日起七日内迳付陈世虎4880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 石 慧审判员 麦 琳二〇二〇年十月二十七日书记员 郑诗琳