广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6797号上诉人（原审原告、反诉被告）：蓝阳德，男，汉族，1972年9月28日出生，住广西桂平市************，公民身份号码为452************710。委托诉讼代理人：蒙雪，广东智洋律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：蒙国宇，男，汉族，1970年9月19日出生，住广西北流市************，公民身份号码为452************757。委托诉讼代理人：蒙雪，广东智洋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市荣轩物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市万江流涌管理区。法定代表人：胡某1。委托诉讼代理人：董敏，广东坤益律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）:胡展生，男，汉族，1986年6月19日出生，住广东省东莞市万江区流涌尾基头坊东面涌路一巷**，公民身份号码为441************733。被上诉人（原审反诉被告）：东莞市美持贸易有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇则徐社区************。法定代表人：王淦超，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁良平，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：高仕良，广东南天星律师事务所律师。上诉人蓝阳德、蒙国宇、东莞市荣轩物业管理有限公司（以下简称为荣轩公司）因与被上诉人胡展生、东莞市美持贸易有限公司（以下简称为美持公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蓝阳德、蒙国宇以荣轩公司、胡展生、美持公司为被上诉人，上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决蓝阳德、蒙国宇与荣轩公司的《厂房租赁合同书》解除；3.判决荣轩公司、胡展生共同返还蓝阳德、蒙国宇保证金803880元，八月份租金450173元；4.判决荣轩公司、胡展生、美持公司共同赔偿消防设施、变电设施、铁棚厂房的损失1662000元；5.判决荣轩公司、胡展生、美持公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、《厂房租赁合同书》不是无效合同,蓝阳德、蒙国宇已尽审慎责任，所有损失应由胡展生和荣轩公司共同承担。《厂房租赁合同书》除厂房外，还租赁了10000平方米的空地。而厂房和宿舍的地块都是有国有土地证（东府国用（2002）第特74号、东府国用（2002）第特370号）和建设用地规划许可证的，是可以合法出租的,故《厂房租赁合同书》并非无效合同。蓝阳德、蒙国宇对于租赁没有报建手续的厂房是没有过错。首先,没有房产证不等于是违章建筑物。其次，建筑物报建手续非常复杂，有些以会议的方式通过，也算是履行报建手续，报建资料的保存机关也是五花八门。第三，没有固定的、公开的途径可查询厂房有无报建手续，代理人到东莞市****办事处住房规划建设局去查询的回复是电脑里面没有录入信息，档案室也不一定完整保存。蓝阳德、蒙国宇承租厂房和空地时，地块没有被法院查封，且荣轩公司亦称有合法报建手续，故蓝阳德、蒙国宇没有过错。二、胡展生与荣轩公司之间构成财产混同，应对公司的债务承担连带责任。公司应当使用单位账户对外开展经营行为，公司账户与管理人员、股东账户之间不得进行非法的资金往来，以保证公司财产的独立性和正常的经济秩序。蓝阳德、蒙国宇从2011年12月承租工业园以来所有的租金都是交到了胡展生的私人账户，近七年的租金数千万元从来没有进入过荣轩公司的公账。荣轩公司、胡展生虽然主张胡展生账户的资金属于公司资金，但未提供充足的证据证明这些资金已经转给公司，用于公司的经营。荣轩公司与股东财产无法进行区分，构成财产混同，严重损害公司债权人的利益，依照《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，胡展生应当对公司债务承担连带责任。三、荣轩公司、胡展生在2018年8月7日之后已经不是厂房地块的所有权人，无权收租，应共同返还八月份的厂房及空地的租金450173元。东莞市中级人民法院于2018年8月7日出具了（2013）东中法执恢字第3号之二执行裁定书，确定上述土地及相应的地上建筑物的所有权归美持公司所有，故此后荣轩公司丧失了向蓝阳德、蒙国宇收租的资格。其次，东府国用（2002）第特74号地块租客的八月份的租金，已经被美持公司收取。虽然蓝阳德、蒙国宇是2018年9月19日才被赶出工业园，但蓝阳德、蒙国宇没有收到租客八月份的租金，不存在八月份在使用该地块。四、两个铁棚的损失155482元应予以赔偿。1.荣轩公司、胡展生认可蓝阳德、蒙国宇在2011年12月8日承租创富工业园时，园内没有铁棚。2.荣轩公司、胡展生、美持公司没有提供任何证据证明两铁棚是何人搭建。3.现场鉴定时，没有人过来主张权利。在没有相反证据的情况下，租赁期间添付的物品应直接推定为承租人即蓝阳德、蒙国宇所有。蓝阳德、蒙国宇将两个铁棚分别出租给了冯良和张宗静作为厂房使用，有租赁合同和付款凭证。五、蓝阳德、蒙国宇不应该支付宿舍楼从2018年9月1日至2019年1月的使用费663260元，因为工业园只有一个大门，共用一套水电系统，而且大门和水电系统都在厂房地块，被美持公司控制。蓝阳德、蒙国宇在2018年9月已经被赶出了工业园，报警都无法解决。美持公司接管工业园之后，采取断水断电的方式大幅度涨租，导致很多租户纷纷搬离，宿舍是为厂房配套的，也被退租。针对蓝阳德、蒙国宇的上诉主张，荣轩公司答辩称：一、土地建筑物不可分，案涉建筑物未办理报建手续，租赁合同无效。二、与蓝阳德、蒙国宇存在租赁关系的不是胡展生，是荣轩公司，蓝阳德、蒙国宇要求胡展生承担责任没有法律依据。三、蓝阳德、蒙国宇是在2018年9月16日撤场，无权要求返还8月份租金。上诉人荣轩公司不服一审判决，以蓝阳德、蒙国宇、美持公司、胡展生为被上诉人，上诉请求：1.对一审判决第二项进行改判，判令荣轩公司不需要对蓝阳德、蒙国宇支付赔偿款；2.对一审判决第五项进行改判，判令荣轩公司对变压器享有所有权、使用权；3.本案一审、二审诉讼费用由蓝阳德、蒙国宇、美持公司承担。事实与理由：一、一审判决基于租赁合同无效要求荣轩公司承担消防设施和变电设施损失的80%，属于认定事实不清，适用法律不当。1.虽然案涉租赁物并未取得建筑工程规划许可证，但在签订租赁合同时，蓝阳德、蒙国宇是清楚知道案涉物业并未办理建筑工程规划许可证的情况；案涉物业由蓝阳德、蒙国宇进行装修并加设消防设施，及变电设施，蓝阳德、蒙国宇在对案涉物业进行装修的时候必须办理相关手续，也清楚知晓案涉物业相关情况，包括并未办理建设工程规划许可证的情况。2.蓝阳德、蒙国宇是在明知案涉物业相关情况下仍选择与荣轩公司签订租赁合同，是为了便宜的租金、八个月免租期及高额利润。3.蓝阳德、蒙国宇应自行承担合同无效导致的损失，即使要对损失进行分担，一审法院判令荣轩公司承担损失的80%对于荣轩公司而言也明显不公平。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第九条的规定，即使案涉消防设备不属于可拆除的设施，案涉变压设备也属于可拆除的设施，在荣轩公司不同意利用的情况下，应由蓝阳德、蒙国宇进行拆除，而不应判令由荣轩公司承担80%的损失。二、一审判决驳回荣轩公司对于案涉变压器的所有权、使用权的诉讼请求属于认定事实不清。1.本案中，一审法院已判令荣轩公司对于变压器等变电设施80%的赔偿责任，即已认定案涉变电设施是归荣轩公司利用，荣轩公司对于变电设施享有所有、使用权。2.本案中证号为74号的土地使用权及地上建筑物拍卖给美持公司的拍卖公告中并未包含变压器等变电设施。3.评估公司在进行评估时并未进入建筑物内部查勘，评估公司不可能对于变电设施具体价值进行具体评估。3.案涉租赁物除包括拍卖给美持公司的证号为74号的土地使用权及建筑物外，还有6栋宿舍楼属于荣轩公司所有；而案涉变压器等变电设施是蓝阳德、蒙国宇建设用于全部租赁物（即包括被拍卖物业、也包括仍属于荣轩公司所有的6栋宿舍楼）。因此，案涉变压器所有权、使用权应归荣轩公司。变压器是用于全部租赁物使用，司法拍卖的评估报告中并未对变压器等变电设施的实际价值进行评估,也不可能将超出拍卖物基本使用功能、本应是用于全部租赁物使用的全部变压器等变电设施价值包含在内。三、报告中的评估总值金额包含满足估价对象基本功能需要的水电消防配套设施价值，但案涉变电设施共同使用于案涉土地建筑物以及荣轩公司名下的另一块土地，故案涉变电设施是远超出案涉土地的基本使用功能。一审判决已判令荣轩公司赔偿变电设施价值的80%，所以案涉变电所有权、使用权应归荣轩公司所有。针对荣轩公司的上诉主张，蓝阳德、蒙国宇答辩称：一、答辩意见与蓝阳德、蒙国宇的上诉意见一致。二、蓝阳德、蒙国宇不认可合同无效，案涉土地是有可以租赁的建设用地，且还租赁了空地。三、至今有关部门仍未认定该建筑物为违章建筑，且报建手续复杂，蓝阳德、蒙国宇无法知道案涉建筑物是否违法。四、荣轩公司主张蓝阳德、蒙国宇是因为租金廉价所以租赁案涉租赁物是错误的。工业园原先是荒废的，前三年绝大部分物业都无法出租，蓝阳德、蒙国宇花费了大量的人力、物力。在承租物业经营状况良好后，荣轩公司与胡展生获得了巨大的收益，应承担全部损失。五、案涉变压设备是一个整体，拆除后价值会折损，目前蓝阳德、蒙国宇没有承租案涉工业园，变压设备拆除后也没有别的用途。六、蓝阳德、蒙国宇对评估价值没有异议，在评估公司评估时，三方都在场签名确认。针对蓝阳德、蒙国宇与荣轩公司的上诉主张，美持公司答辩称：一、本案是租赁合同纠纷，美持公司并不是租赁合同的当事人，根据合同相对性，蓝阳德、蒙国宇诉请美持公司对其损失承担责任没有事实和法律依据。二、荣轩公司未能提供任何证据证明变压器是其增设，且即使增设，从物已随主物一并转让，荣轩公司诉请对变压器享有所有权、使用权没有事实和法律依据。三、《房地产估价报告》以及评估公司的回复可以反映案涉水电设施、消防设施已包含在评估报告的总价中。四、依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的解释》第六十六条的规定,蓝阳德、蒙国宇的损失应向荣轩公司主张。被上诉人胡展生未在规定期限内向本院提交书面答辩意见。蓝阳德、蒙国宇向一审法院提起诉讼请求：一、判令蓝阳德、蒙国宇与荣轩公司的《厂房租赁合同书》解除；二、判令荣轩公司、胡展生共同返回蓝阳德、蒙国宇保证金803880元，八月份租金450173元；三、判令荣轩公司、胡展生共同赔偿蓝阳德、蒙国宇经营损失33127032元；四、由荣轩公司、胡展生承担案件诉讼费用。蓝阳德、蒙国宇在在一审中变更诉讼请求为：一、判令蓝阳德、蒙国宇与荣轩公司的《厂房租赁合同书》解除；二、判令荣轩公司、胡展生共同返回蓝阳德、蒙国宇保证金803880元，八月份租金450173元；三、判令荣轩公司、胡展生、美持公司共同赔偿消防设备、变电设备、铁棚厂房的损失1662000元；四、由荣轩公司、胡展生、美持公司承担案件诉讼费用。荣轩公司、胡展生向一审法院提出反诉请求：一、判令美持公司、蓝阳德、蒙国宇向荣轩公司支付宿舍租金（按美持公司、蓝阳德、蒙国宇实际使用时间计算，从2018年9月1日开始按每月132652元计，暂计至2019年1月30日为663260元）；二、判令蓝阳德、蒙国宇向荣轩公司支付2017年6月份租金100000元；三、判令荣轩公司对变压器享有所有权、使用权；四、判令案件反诉诉讼费用由美持公司、蓝阳德、蒙国宇承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、荣轩公司应在判决发生法律效力之日起十日内向蓝阳德、蒙国宇返还保证金803880元；二、荣轩公司应在判决发生法律效力之日起十日内向蓝阳德、蒙国宇支付赔偿款1158786.4元；三、蓝阳德、蒙国宇应在判决发生法律效力之日起十日内向荣轩公司支付宿舍楼从2018年9月1日至2019年1月使用费663260元；四、驳回蓝阳德、蒙国宇其他诉讼请求；五、驳回荣轩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22015.42元，鉴定费59000元，保全费5000元，共计86015.42元，由蓝阳德、蒙国宇负担28385.09元，由荣轩公司负担57630.33元。一审案件反诉受理费5716.3元，由蓝阳德、蒙国宇负担800.3元，由荣轩公司负担4916元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初3399号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明以下事实：1.荣轩公司是以1996年3月26日登记成立的有限责任公司，登记股东为胡某1、胡衬娇。荣轩公司在二审法庭调查中确认胡某1是胡展生的母亲。2.蓝阳德、蒙国宇在二审期间向本院提交收款收据、送货单，用以证明两个铁棚是由蓝阳德、蒙国宇搭建。经质证，荣轩公司发表质证意见认为前述证据不是新证据，对其真实性、合法性及关联性均不予确认；美持公司发表质证意见认为前述证据与美持公司无关，由法院依法进行认定。3.一审庭审中，荣轩公司主张租户（东莞万江伟大立达化工原料有限公司）称铁棚由其搭建并要求荣轩公司赔偿损失后才可以拆除，并主张铁棚是未经荣轩公司允许擅自搭建的建章建筑，需要拆除；美持公司称其在接收案涉地块时并未接收相应铁棚，并主张两个铁棚中有一个占用了美持公司15到20平方米的土地，要求尽快拆除铁棚，消除安全隐患。4.美持公司在二审期间向本院回复称：美持公司是在2018年8月8日将厂房出租给东莞市美旺智造物业限公司（以下简称为美旺公司）；美旺公司的租客中，有一部分是原来留下的，有一部分是2019年9月19日之后进驻的；美持公司是从2018年8月8日起收取美旺公司的租金。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对蓝阳德、蒙国宇、荣轩公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、案涉《厂房租赁合同书》的效力；二、案涉保证金、租金及使用费的认定问题；三、如何认定蓝阳德、蒙国宇诉请的消防设施、变电设施及铁棚厂房损失；四、蓝阳德、蒙国宇要求胡展生、美持公司对案涉债务承担清偿责任能否成立；五、荣轩公司主张对变压器享有所有权及使用权能否成立。关于争议焦点一。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，一审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定荣轩公司与蓝阳德、蒙国宇签订的《厂房租赁合同书》无效于法有据。蓝阳德、蒙国宇上诉主张10000平方米的空地是可以合法出租，但案涉《厂房租赁合同书》第三条第1款中约定租金的计算方式并未包括空地，故空地租赁未能独立于厂房、宿舍租赁，本院对蓝阳德、蒙国宇就此提出的上诉主张不予采纳。关于争议焦点二。针对蓝阳德、蒙国宇对保证金、租金及使用费提出的异议，本院分析如下：第一，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于荣轩公司基于《厂房租赁合同书》向蓝阳德、蒙国宇收取的保证金803880元，荣轩公司应当予以返还。第二，蓝阳德、蒙国宇在2018年9月7日复函称不同意搬离并主张其在2018年9月19日被美持公司赶出工业园，美持公司亦确认蓝阳德、蒙国宇是在2018年9月19日搬离，可以认定蓝阳德、蒙国宇直至2018年9月19日才搬离案涉74号土地及相应的地上建筑物。因蓝阳德、蒙国宇在此前仍实际占有使用该部分租赁物，其诉请荣轩公司返还相应8月份租金缺乏依据，本院对此不予支持。第三，对于宿舍楼部分，蓝阳德、蒙国宇在2019年2月1日前仍实际占有使用该部分租赁物，属于蓝阳德、蒙国宇因案涉合同取得的利益，蓝阳德、蒙国宇理应支付占有期间的占有使用费。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》第五条第一款的规定，一审判决判令蓝阳德、蒙国宇参照合同约定标准向荣轩公司支付2018年9月1日至2019年1月的占有使用费663260元于法有据，本院对此亦予以维持。关于争议焦点三。蓝阳德、蒙国宇诉请荣轩公司赔偿消防设施、变电设施、铁棚厂房损失1662000元，本院对此分析如下：第一，一审法院委托广东广协鉴定评估有限公司作出的报告书认定在价格鉴定基准日2018年9月19日，案涉74号土地上厂房内消防设施价值为486187元，变电设施价值为962296元，一审判决对此予以采纳是妥当的，本院予以维持。案涉《厂房租赁合同书》因未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定而无效，荣轩公司作为出租方，将不具备出租条件的房屋对外租赁，存在过错；蓝阳德、蒙国宇作为承租人，未谨慎审查租赁物是否具备出租条件而予以承租，亦存在过错。一审判决根据双方过错程度认定荣轩公司与蓝阳德、蒙国宇对合同无效各自承担80%、20%的责任，并判令荣轩公司向蓝阳德、蒙国宇赔偿1158786.4元并无不当，本院对此予以维持。第二，蓝阳德、蒙国宇主张其搭建了所涉两个铁棚厂房但荣轩公司对此不予确认，应由蓝阳德、蒙国宇对自己的主张承担举证责任，蓝阳德、蒙国宇在一审中没有提供证证明两个铁系其搭建，一审判决对其诉请的铁棚损失不予支持并无不当。蓝阳德、蒙国宇在二审中提交的收款收据、送货单仅载有预埋板、角铁、镀锌管、混凝土、石粉等内容，未能直接反映所涉货物与案涉铁棚之间的关联性，亦不足以证明案涉铁棚是由蓝阳德、蒙国宇搭建。退一步来说，蓝阳德、蒙国宇亦没有提供证据证明荣轩公司同意搭建铁棚，在未能认定铁棚已形成附合，并且荣轩公司、美持公司亦明确铁棚应当拆除的情况下，本院对蓝阳德、蒙国宇诉请的铁棚损失亦不予支持。关于争议焦点四。有限责任公司有独立的法人财产并享有相应法人财产所有权，胡展生并非荣轩公司的登记股东，蓝阳德、蒙国宇要求胡展生承担《中华人民共和公司法》第二十条规定的股东责任依据不足。退一步来说，虽然案涉《厂房租赁合同书》约定以胡展生的银行账户作为租金收款账户，但未能仅因存在代收情况而当然认定胡展生存在侵占公司资产之行为；另一方面，案涉证据亦未反映蓝阳德、蒙国宇存在债权无从受偿的具体情形，故亦未能认定胡展生存在逃避债务并严重损害公司债权人利益的情况。蓝阳德、蒙国宇在本案中要求胡展生对荣轩公司的债务承担连带清偿责任依据不足，本院对蓝阳德、蒙国宇就此提起的上诉主张不予支持。蓝阳德、蒙国宇在一审中并未诉请美持公司对保证金承担清偿责任，本院蓝阳德、蒙国宇要求美持公司共同返还合同保证金的上诉请求不予采纳。美持公司并非案涉《厂房租赁合同书》的合同当事人，蓝阳德、蒙国宇诉请美持公司与荣轩公司共同赔偿消防设施、变电设施损失缺乏依据，本院对此不予支持。关于争议焦点五。荣轩公司以法院判令其向蓝阳德、蒙国宇赔偿变电设施损失、司法拍卖公告中未包含变电设施、变电设施用于全部租赁物为由，主张对变电设施享有所有权、使用权；美持公司则认为水电设施、消防设施已包含在评估报告的总价中，并在拍得案涉厂房后自行于供电局变更变压器权属。对此本院认为，蓝阳德、蒙国宇以其与荣轩公司签订的《厂房租赁合同书》提起本案诉讼，本案为租赁合同纠纷，荣轩公司在本案中诉请确认变电设施所有权及使用权依据不足，本院对此不予支持。综上所述，上诉人蓝阳德、蒙国宇与荣轩公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费52592.42元，由东莞市荣轩物业管理有限公司负担22464元，由蓝阳德、蒙国宇负担30128.42元。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年十月二十日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。