广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41424号原告：庄伟燕，女，1966年9月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：罗文捷、吴涵，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：斐智网络科技（广州）有限公司，住所地广东省广州市天河区马场路**之**。法定代表人：刘启多，执行董事兼总经理。被告：广州衍臻信息科技有限公司，住所地，住所地广东省广州市天河区马场路**之**iv>法定代表人：张岩，执行董事兼总经理。被告：张岩，男，1976年2月15日出生，汉族，住河北省唐山市开平区。原告庄伟燕诉被告斐智网络科技（广州）有限公司（简称斐智公司）、广州衍臻信息科技有限公司（简称衍臻公司）、张岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄伟燕的委托代理人罗文捷、吴涵到庭参加诉讼；被告斐智公司、衍臻公司、张岩经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告庄伟燕诉称：2019年2月21日，斐智公司与原告签订《广州市房屋租赁合同》。合同约定斐智公司向原告承租广州市天河区马场路16号之一x房作为办公用途；2019年4月1日至2021年3月31日期间的租金为每月35000元，斐智公司应于每月5日前向原告支付租金；斐智公司每逾期支付租金一天应按当月租金的3‰支付违约金，拖欠租金15天以上的，原告有权解除合同；租赁期间物业所产生的管理费、水电费、垃圾费等费用由斐智公司承担。租赁期间斐智公司未经原告同意擅自与衍臻公司共同使用涉案物业。上述两公司自2019年8月开始拖欠租金、物业管理费和电费等物业使用费。经原告多次催告，斐智公司、衍臻公司均不履行付款义务。2019年10月25日，原告与斐智公司、衍臻公司、张岩签订《解除协议》，该协议确认衍臻公司是涉案物业的承租人之一，斐智公司、衍臻公司应共同履行承租人义务；上述两公司自2019年8月起拖欠原告租金、物业管理费和电费等物业使用费，应于2019年10月28日前全额付清拖欠租金、物业管理费和电费等物业使用费，并应在付清上述费用后向原告腾退涉案物业，逾期支付租金应按租赁合同约定支付违约金；张岩对斐智公司、衍臻公司的所有债务承担连带保证责任。协议签订后，经原告和物业公司广州天力物业发展有限公司多次催告，三被告均不支付租金，不腾退物业，也不支付物业管理费和电费等物业使用费。2019年11月22日，原告先行代付了物业管理费和电费等物业使用费15718.5元。原告认为，被告逾期支付物业使用费的行为已构成严重违约，经原告多次催告后仍不履行，给原告造成巨大经济损失。为维护原告自身权益，特诉至法院，请求判令：1、解除《广州市房屋租赁合同》；2、斐智公司、衍臻公司立即向原告腾退物业；3、斐智公司、衍臻公司共同向原告支付自2019年8月1日起至2020年5月31日的租金350000元（每月35000元，共计10个月）；4、斐智公司、衍臻公司共同向原告支付逾期支付租金的违约金（以当月拖欠的租金为本金、自当月6日起计至清偿之日止，违约金总额不封顶）；5、斐智公司、衍臻公司共同向原告支付原告代付的2019年6月至2020年5月共12个月的物业管理费、电费、线损费合计45601.3元；6、斐智公司、衍臻公司共同向原告支付原告代付额上述物业管理费、电费、线损费的利息（其中2019年6月至11月的物业管理费及其他物业使用费的计算本金为15178.5元，利息起算日期2019年11月22日，年利率4.15%；2019年12月的物业管理费及其他物业使用费的计算本金为4981.3元，利息起算日期2019年12月9日，年利率4.15%；2020年1月的物业管理费的计算本金为4980.3元，利息起算日期2020年1月6日，年利率4.15%；2020年2月的物业管理费的计算本金为4980.3元，利息起算日期2020年2月25日，年利率4.05%；2020年3月的物业管理费的计算本金为4980.3元，利息起算日期2020年3月23日，年利率4.05%；2020年4月的物业管理费的计算本金为4980.3元，利息起算日期2020年4月20日，年利率3.85%；2020年5月的物业管理费的计算本金为4980.3元，利息起算日期2020年5月12日，年利率3.85%；上述款项的利息均计至清偿之日止）；7、张岩对上述款项承担连带清偿责任；8、原告没收已收取的租赁保证金70000元，该保证金不可用于抵扣欠费；9、斐智公司、衍臻公司、张岩承担本案诉讼费。被告斐智公司、衍臻公司、张岩均未答辩。经审理查明：庄伟燕是天河区马场路16号之一x房（建筑面积199.21平方米，办公用途，简称x房）的登记权属人。2019年2月21日，庄伟燕与斐智公司签订《广州市房屋租赁合同》（简称租赁合同），约定：甲方将x房出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积199.21平方米。2019年4月1日至2021年3月31日每月租金35000元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳70000元保证金，甲方应在租赁期满、乙方履行完本合同所有义务和结清有关费用且无违约的情况下，经甲方确认后5个工作日内将保证金无息退回乙方。乙方应：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金。乙方拖欠租金15天以上的，甲方有权解除合同，没收保证金并收回房屋。4、租赁期届满，应在3天内将原承租房屋按原状交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。2019年2月20日至2019年3月20日为装修免租期，免租期内只免租金不免管理费、水电费等杂费，租期内该物业管理费、水电费等杂费均由乙方支付。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，造成的损失由违约方承担等。合同签订后，斐智公司向庄伟燕支付租赁保证金70000元，庄伟燕将909房交付斐智公司使用。2019年10月25日，庄伟燕与斐智公司、衍臻公司签订《解除协议》（简称解除协议），约定：乙方承租909房后与丙方共同使用。乙方和丙方至今未向甲方支付8月、9月、10月租金，未向物业管理公司缴纳物业使用费用。乙方和丙方应：1、于2019年10月28日前向甲方付清8月、9月、10月租金，共计105000元。每逾期支付租金一日，乙方和丙方应按约从各月欠租当日起至清偿完毕之日止按租金的3‰支付违约金。2、于2019年10月28日前清偿物业管理费、水费、电费等物业使用费。3、于付清租金、物业使用费等全部费用后的3天内腾退x房。丁方作为乙、丙方保证人，对乙、丙方在本协议项下的所有债务承担连带保证责任。丁方承担连带保证责任的保证期间为主债务履行期间届满之日起的两年等。2019年11月27日，庄伟燕提起本案诉讼。庄伟燕对其代付物业费等费用的诉请提供如下证据：1、《盈盛广场服务处付款通知书》及手机转账记录截图各七份。通知书显示：①单元编号909，客户名称斐智公司，打单日期2019年11月25日。2019年8月1日至8月31日、2019年10月1日至2019年10月31日、2019年11月1日至2019年11月30日的管理费均为4980.3元/月，还列明电费、线损金额等，总金额15718.5元。②单元编号909，客户名称庄伟燕，打单日期2019年11月20日，2019年12月1日至12月31日管理费4980.3元，2019年10月1日至2019年11月8日电费1元，合计4981.3元。③单元编号909，客户名称庄伟燕，打单日期2019年12月27日。2020年1月1日至1月31日管理费4980.3元。④单元编号909，客户名称斐智公司，打单日期2020年1月17日。2020年2月1日至2月29日管理费4980.3元。⑤单元编号909，客户名称斐智公司，打单日期2020年3月5日。2020年3月1日至3月31日管理费4980.3元。⑥单元编号909，客户名称斐智公司，打单日期2020年3月29日。2020年4月1日至4月30日管理费4980.3元。⑦单元编号909，客户名称斐智公司，打单日期2020年4月26日。2020年5月1日至5月31日管理费4980.3元。手机转账记录截图显示：付款人庄伟燕，收款人天力公司，转账日期及金额分别为2019年11月22日（金额15718.5元）、2019年12月9日（金额4981.3元）、金额4980.3元（无显示日期，附言“代付909房1月管理费”）、2020年2月25日（金额4980.3元）、2020年3月23日（金额4980.3元）、2020年4月20日（金额4980.3元）、2020年5月12日（金额4980.3元）。2、管理费增值税发票六份，电费增值税发票一份及银行流水明细单一份。庭审中，庄伟燕表示：解除协议签订后，三被告未支付任何款项，也未与我方办理909房的交接手续；我方在新租客古静雅的见证下，于2020年6月8日单方收回909房。庭后庄伟燕对该事实提供其与案外人广州博霖教育咨询有限公司、古静雅就涉案房屋签订的《租赁合同》（该合同载明：签约时间2020年6月4日，租期2020年6月8日至2022年7月7日等）予以证实。本院认为：庄伟燕与斐智公司签订的租赁合同及庄伟燕与斐智公司、衍臻公司、张岩签订的解除协议均合法有效。庄伟燕确认其于2020年6月8日收回909房，租赁合同已实际解除，本院在判决主文对合同解除一节及交还房屋一节不再赘述。关于欠租。租赁合同约定2019年4月1日至2021年3月31日每月租金35000元，租金按月结算，承租方应于每月的第5日前支付租金。在履约过程中，庄伟燕与斐智公司、衍臻公司、张岩于2019年10月25日签订解除协议，斐智公司、衍臻公司确认其欠付2019年8月至10月期间的租金，并确认其欠付物业管理费等杂费，同意清偿欠费，并在清偿欠费后3天内腾退场地，张岩对上述债务承担连带保证责任。事实上，解除协议签订后斐智公司、衍臻公司、张岩既未清偿欠费，更未及时腾退交还场地，本案中斐智公司、衍臻公司、张岩经本院合法传唤未到庭应诉答辩，斐智公司、衍臻公司违约事实显而易见，斐智公司、衍臻公司、张岩应承担相应法律责任。现庄伟燕要求斐智公司、衍臻公司支付2019年8月1日至2020年5月31日期间租金350000元（35000元/月×10个月），并无不当，本院予以支持。关于租金的逾期付款违约金。租赁合同约定，斐智公司每逾期支付租金一日，按当月租金的3‰向甲方支付违约金。解除协议约定斐智公司、衍臻公司应从各月欠租当日起支付违约金，直至清偿完毕之日止。斐智公司、衍臻公司应向庄伟燕支2019年8月1日至2020年5月31日期间租金的逾期付款违约金（分别以当月租金35000元为本金，按3‰/日的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）。关于庄伟燕主张垫付的物业管理费及电费、线损等杂费及利息。庄伟燕对此提供了《盈盛广场服务处付款通知书》及手机转账记录、管理费发票、电费发票等，足以证实。庄伟燕要求斐智公司、衍臻公司支付其所垫付的2019年6月至2020年5月期间物业管理费、电费、线损费合计45601.3元（15718.5元+4981.3元+4980.3元+4980.3元+4980.3元+4980.3元+4980.3元），理据充分，本院予以支持。庄伟燕要求斐智公司、衍臻公司支付上述款项的利息，于法无据，本院不予支持。关于租赁保证金70000元。合同约定“乙方拖欠租金15天以上的，甲方有权解除合同，没收保证金并收回房屋”，按本案查明的事实，本案系因承租方长期拖欠交租而由庄伟燕行使合同解除权，故庄伟燕依约有权没收该租赁保证金。根据解除协议，张岩对斐智公司、衍臻公司的债务承担连带保证责任，故庄伟燕要求张岩对斐智公司、衍臻公司的债务承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。斐智公司、衍臻公司、张岩经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告斐智网络科技（广州）有限公司、广州衍臻信息科技有限公司向原告庄伟燕支付关于广州市天河区马场路16号之一x房自2019年8月1日至2020年5月31日期间的租金350000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告斐智网络科技（广州）有限公司、广州衍臻信息科技有限公司向原告庄伟燕支付关于上述租金的逾期付款违约金（分别以当月租金35000元为本金，按3‰/日的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告斐智网络科技（广州）有限公司、广州衍臻信息科技有限公司向原告庄伟燕支付其垫付的物业管理费、电费、线损费合计45601.3元。四、被告张岩对被告斐智网络科技（广州）有限公司、广州衍臻信息科技有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。五、自本判决发生法律效力之日10日内，原告庄伟燕有权没收被告斐智网络科技（广州）有限公司已付的租赁保证金70000元。六、驳回原告庄伟燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费21100元，由被告斐智网络科技（广州）有限公司、广州衍臻信息科技有限公司、张岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  朱翠金人民陪审员  刘国旗二〇二〇年十月二十九日书 记 员  梁怡筠陈世彬张紫棋