福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3501号 上诉人（原审被告）：刘秀雄，女，1965年4月25日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄传斌，福建闽翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许清松，福建闽翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何宝惜，女，1965年12月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：胡雅竣，福建秋生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴蓓蓓，福建秋生律师事务所实习律师。 上诉人刘秀雄因与被上诉人何宝惜合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初1663号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年7月3日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 刘秀雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何宝惜的一审诉讼请求或发回重审。2.判令何宝惜承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：何宝惜在一审提交的证据《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》上有关“受让申请人资格认定表”中房屋所在地何厝社区居民委员会和莲前街道办事处的意见明显存在重大错误，何宝惜根本不是无房屋，且明显拥有多处宅基地，根本不可能未取得宅基地，因此何厝社区居民委员会及莲前街道办事处所出具的意见与真实情况不符，何宝惜提供的证据《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》依法无法作为认定何宝惜符合“一户一宅”相关规定及未取得宅基地的依据。一审法院未依法严格审查何宝惜在一审中自行提交的《房产拆迁补偿安置协议书》的第七条第四款中有关何宝惜名下已批准三处宅基地及地上房屋明细的具体情况，一审判决仅依据何宝惜提供的错误的《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》就认定其未取得宅基地及符合“一户一宅”相关规定，属事实认定不清，适用法律错误，应予以纠正改判或发回重审。事实和理由：一、何宝惜拥有多处宅基地和房屋。何宝惜在一审中提交的2007年6月30日签订的《房产拆迁补偿安置协议书》第七条第四款已经明确表明：何宝惜及其家庭成员共计6人在厦门市共同申请并拥有三处宅基地及其地上建筑物，且该协议书第一页明确写明位于厦门市何厝社区居委会顶何社518号的住宅房屋产权人系属何宝惜，且因该房屋和宅基地的拆迁，何宝惜已经获得相应的拆迁补偿待遇和安置房，且何宝惜及其家庭成员拥有的剩余另外两处宅基地及地上房屋并非《房产拆迁补偿安置协议书》中被拆迁的房屋和宅基地。另从刘秀雄在一审中提交的厦门市不动产登记信息查询结果可以看出，何宝惜于2013年5月29日因上述厦门市何厝社区居委会顶何社518号房屋的拆迁获得厦门市思明区的安置房，故何宝惜很明显已经拥有房屋和宅基地，根本不可能无房屋和未取得宅基地。《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》仅有何厝社区居民委员会及莲前街道办事处的错误认定，并没有得到最终的权属部分厦门市自然资源和规划局直属分局的盖章确认。该申请表尚未取得农村土地直属管理部门的最终认可，尚未产生真正的法律效力。 二、何宝惜故意隐瞒其本人作为户主的名义申请及作为户成员之一共同申请并拥有多处宅基地，违反土地管理法有关“一户一宅”规定的任何人（包括房屋购买人、受赠人、交换当事人）拥有宅基地后，都不得通过申请或者买卖的方式再取得新的宅基地，因此何宝惜不符合“一户一宅”的规定，案涉《房产买卖合同》明显违反《土地管理法》第六十二条及福建省、厦门市关于“一户一宅”的强制性规定，应当认定为无效合同。1.《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。“一户一宅”是我国宅基地管理中绝对适用、没有特例的基本原则，且“一户一宅”具体是指一个户口下的家庭成员只能拥有一处宅基地，且拥有该宅基地后，就不能通过申请或者买卖等方式再获得新的宅基地。2.根据《厦门市国土资源与房产管理局关于严格一户一宅认定加强宅基地审批管理的通知》可知，“一户一宅”中的“一户”是根据户籍管理的户口来判定，以户口本为标准。“户”具体是指具有本村常住户口且享受集体资产分配的集体经济组织成员家庭，系以家庭为单位的，且在申请农村宅基地时应当指定家庭中满18周岁的一个成员作为申请人，其他成员作为共同申请人。“一宅”是指具有本村常住户口及其户口下的家庭成员，仅能拥有一处宅基地，且拥有的宅基地不得超出当地的宅基地限额。即无论是通过向集体经济组织申请，还是通过转让等方式向本集体经济组织内的成员购买宅基地，一个户口本下的家庭成员均不得超出“一户家庭仅能拥有一处宅基地”的限制。3.何宝惜提供的其与厦门市思明区人民政府于2007年6月30日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第七条第四款可知，何宝惜及其同户口下的六个相同的家庭成员共同在厦门市已申请和有三处宅基地，其中位于何厝社区顶何社518号的宅基地（204平方米）已经通过权属置换的方式，获得宅基地相应的拆迁补偿权益和安置房，其他两处宅基地在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时尚未进行拆迁，也还未获得相应的拆迁补偿安置待遇。《房屋拆迁补偿安置协议书》中拆迁部门已经证实该三处宅基地的具体情况如下：（1）产权证明：《厦门市禾山公社新建房屋用地申请书》，批建面积：204平方米，位于何厝社区顶何社**，产权人为何宝惜，申请人数为6人，分别是何宝惜、何全旗、李银花、何宝玉、何甘祝、何东武。该处宅基地就是《房屋拆迁补偿安置协议书》所拆迁补偿安置的房屋和宅基地。另根据刘秀雄在一审中提供的厦门市不动产登记信息查询结果，该位于。（2）产权证明：《厦门市村镇个人建房用地许可证》（ＮＯ：0005109号），批建面积168平方米，产权人为何全旗，申请人为6人，分别是何宝惜、何全旗、李银花、何宝玉、何甘祝、何东武。该处宅基地并非《房屋拆迁补偿安置协议书》被拆迁安置的房屋和宅基地。（3）产权证明：《厦门市集体土地建设用地使用证（临时）》【厦集建（90）字第000362号】，批建面积为244平方米，产权人为何全旗，申请人为6人，分别是何宝惜、何全旗、李银花、何宝玉、何甘祝、何东武。该处宅基地并非《房屋拆迁补偿安置协议书》被拆迁安置的房屋和宅基地。因此，何宝惜在签订案涉《房产买卖合同》时已拥有三处宅基地，且三处宅基地的共同申请人都是相同的，并不是通过继承、拆户的方式取得的。故何宝惜根本不符合《土地管理法》中“一户一宅”的条件，无权再购买案涉房产。“一户一宅”系我国宅基地制度的根本原则，只要何宝惜及其同户口本下的家庭成员已拥有本村的多处宅基地就不能通过申请、买卖等任何方式获取新的宅基地。故何宝惜不符合“一户一宅”的条件，案涉《房产买卖合同》依法应当认定为无效合同。 三、何宝惜及其家庭成员所拥有的宅基地面积已多达616平方米，严重超出福建省有关宅基地面积限额的规定，故何宝惜已不具备购买新的宅基地面积限额的条件，案涉《房产买卖合同》应当认定为无效合同。根据《福建省农村村民住宅建设管理办法》第九条及福建省实施《土地管理法》办法第四十一条、第四十二条的规定可知：村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。农村村民已有住宅，且宅基地面积已达到宅基地限额一百二十平方米的，不论是通过申请方式，还是通过转让的方式，均不批准住宅用地。何宝惜及其家庭成员在签订案涉《房产买卖合同》前已经多次申请并获得宅基地，且整个家庭拥有的宅基地面积已经达到204平方米+168平方米+244平方米=616平方米。何宝惜通过与刘秀雄签订《房产买卖合同》再次取得宅基地的行为明显违反宅基地面积限额120平方米的强制性规定，依法应当认定案涉《房产买卖合同》为无效合同。 四、何宝惜无法办理权属转移登记手续的根本原因在于何宝惜在厦门市存在“一户多宅”的情形，其本人和家庭成员拥有多处宅基地，导致宅基地根本无法办理过户手续，并不是因为刘秀雄不到场或者拒绝配合办理。且根据《物权法》“屋随地走”的原则，在宅基地无法办理权属转移登记手续时，宅基地上的房产也依法无权办理相应的过户手续，故案涉《房产买卖合同》依法也根本无法履行。一审法院认定刘秀雄未配合办理相关的过户手续，未履行《房产买卖合同》约定的义务，系属认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。1.根据《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于进一步规范农村村民住宅权属转移登记管理的意见的通知》第四条的规定：申请农村村民住宅权属转移登记应提交下列材料：（一）厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表；（二）转移登记双方当事人身份证和居民户口簿以及公安部门出具的登记申请人户籍变迁情况证明（原户籍是否属本村、何时何因迁出本村或何时何因迁入本村）；（三）农村土地房屋权属证书；（四）买卖协议书、赠与公证书、放弃共有产权份额声明书或交换协议书；（五）有委托办理的需依规定提交书面委托书。本案中，双方已经于2010年2月9日签订书面的《房产买卖合同》，且在签订合同时刘秀雄已经按照何宝惜的要求授权黄江西办理相关的房产变更过户登记手续，并办理相应的授权公证，相关的书面材料已经符合上述条款规定的办理农村住宅转移的书面材料。刘秀雄已经按照案涉《房产买卖合同》履行相应的合同义务，何宝惜完全可以自行前往厦门市自然资源和规划局直属分局办理相应的过户、变更手续，本案根本就不需要刘秀雄本人到场。在一审庭审过程中，何宝惜陈述其无法办理过户的原因系刘秀雄本人未到场，厦门市自然资源和规划局直属分局因授权公证中未写明黄江西有权“全权办理”，所以不给予办理权属转移登记手续。但该陈述并不符合事实，也没有厦门市自然资源和规划局直属分局出具的任何证明。事实上，何宝惜从未与刘秀雄联系要求刘秀雄到场配合办理，何宝惜无法办理权属转移登记手续的根本原因在于何宝惜在厦门市存在“一户多宅”的情形，厦门市自然资源和规划局直属分局在审查何宝惜提交的《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》时发现何宝惜根本不符合“一户一宅”的条件，因此拒绝为何宝惜办理宅基地转让的各项手续。2.根据2008年1月1日实施的《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局关于进一步规范农村村民住宅权属转移登记管理的意见的通知》的规定：权属转移登记申请人（包括房屋购买人、受赠人、交换当事人）应为本村集体经济组织成员，且应符合我局会同市建设与管理局、市规划局联合转发省国土厅、省建设厅关于贯彻实施《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》的通知（厦国土房〔2005〕216号）规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地“一户一宅”的相关条件，农村村民住宅权属转移登记申请人有下列情况之一的，不予受理：（一）非本村居民；（二）在本村已取得宅基地的；（三）非本村集体经济组织成员；（四）除正常婚嫁、部队复员、就学回乡以及符合政策迁入本市农村且成为本集体经济组织成员等情况外，其户口在2003年8月1日《厦门市户籍管理若干规定》实施后迁入本村的。从上可知，只要在办理权属转移登记过程中已取得本村的宅基地，无论是通过房屋购买的方式或是受赠的方式（包括房屋购买人、受赠人、交换当事人）都无法再办理任何权属转移登记手续，该条款即是厦门市人民政府对有关违反“一户一宅”条件即不予办理权属转移登记相关手续的明确规定。3.根据《物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。而我国实行“屋随地走”的原则，宅基地无法办理权属转移登记手续，宅基地上的案涉房产也根本无法办理相关的转移登记手续。故迄今为止，何宝惜仍无法对土地和房屋办理变更登记，案涉《房产买卖合同》根本无法实际履行。五、若按照何宝惜的观点，我国法律只禁止集体经济组织成员转让宅基地后再行申请宅基地，而不禁止已有宅基地的集体经济组织成员再行购买宅基地，那么集体经济组织成员只要自身经济条件允许，就可以通过向本集体经济组织成员购买的方式，取得不限数量的宅基地，甚至可以将所有本村集体经济组织的宅基地全部购买，进行囤地，突破《土地管理法》的规定。如此一来，《土地管理法》的相关法律规定即形同虚设。由此可见，只有将已有宅基地的集体经济组织成员再行购买宅基地的合同认定为无效，才能确保《土地管理法》“一户一宅”的原则得以实现。因此，即使是村民向本集体经济组织成员购买宅基地，也必须符合相关法律法规，不得违反《土地管理法》中有关“一户一宅”的规定。案涉《房产买卖合同》因违反“一户一宅”的强制性法律规定和不具备可履行性，依法应当被认定为无效合同。 何宝惜辩称，一、何宝惜购买案涉房产的行为不违反“一户一宅”原则，合同有效。《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请》在经由农村集体土地主管部门确认和批准前已在何厝社区张榜公告，无人提出异议。退一步来说，即便违反“一户一宅”原则，也不导致买卖合同无效。“一户一宅”并非法律强制性规定，而是管理性规定，属于行政机关管辖范围，而非由司法机关管辖。根据土地管理法第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准……”之规定可知，“一户一宅”是对农民申请集体所有土地使用权时的政策原则，是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后再次申请宅基地，将不予批准，该规定约束的是出售宅基地上房屋一方，而非对购买方的限制。何宝惜作为购买方，在购买案涉房屋之前是否拥有宅基地不影响本案合同的效力。且“一户一宅”是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反“一户一宅”原则不影响房屋买卖合同的效力。2012年2月15日何宝惜提交《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请》，同时居委会在何厝社区张贴公告，期满30天后无村民提出异议。厦门市思明区何厝社区居民委员会以及思明区人民政府经审核，确认何宝惜与刘秀雄同属于何厝村集体经济组织成员，批准通过该转移登记申请，由此可证明何宝惜有权购买案涉房产。若刘秀雄认为何厝社区居民委员会存在认定错误，亦应当另行提起行政诉讼，而非在本案中提起。 二、《房产买卖合同》系双方于2010年2月9日自愿签订，主体适格、内容合法、交易真实，属有效合同。双方在合同签订后已实际履行了大部分内容，未能办理过户系刘秀雄不配合所导致。根据《土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，本案中刘秀雄是越南华侨，原户籍地广西，后来到厦门。因当时国家安置政策允许购买何厝宅基地上房屋，刘秀雄才入户何厝，实际上刘秀雄并非土生土长的何厝村人，并不能与何厝村土生土长的村民享受同等的村集体经济组织的相关权益。而何宝惜才是土生土长的何厝村人，何宝惜持有何厝集体经济组织的股权证书，享有何厝集体经济组织的相关权益。何宝惜的户籍地为何厝村顶何社，刘秀雄入户的地址为何厝村下何社。下何社与顶何社同属于何厝村这一集体经济组织，从表面来看，双方属于同一集体经济组织成员，但实际上，何宝惜才是真正的何厝村人，何宝惜购买何厝村的房屋符合法律规定。 三、何厝社区顶何社518号房屋在拆迁之后就已经灭失，该房屋占地范围内的宅基地也同时不复存在，何宝惜根据该房屋所获得的安置房屋属于商品房，不是宅基地。且拆迁前的房屋面积是在80年代就申请下来的，申请时的人数为6人，人均合法批建面积为40.67平方米。 四、案涉房屋自2010年2月9日双方签订《房产买卖合同》当日交由何宝惜正式接管并使用，至今刘秀雄未曾提出任何异议，直到刘秀雄得知该房屋被纳入2019年何厝旧村改造项目范围内，刘秀雄见有利可图才恶意提起本诉讼。刘秀雄提起本次诉讼的目的在于争夺搬迁补偿款，其行为有悖诚实信用原则。一审庭审时，刘秀雄代理人否认讼争房产已在2010年交付给何宝惜，但从何宝惜已在合同签订当天向刘秀雄交付了33万元购房款以及更换门牌号、日常修缮等情况中可以得到明确答案。此外，刘秀雄代理人在接受法官询问时的回答存在诸多矛盾，当法官询问刘秀雄代理人为何2010年签订的房产买卖合同，2019年才提起诉讼，刘秀雄代理人称之前不知道违反土地管理法“一户一宅”的规定，2019年才知道。但刘秀雄代理人又称土地管理法关于“一户一宅”的规定是1998年之后就开始实施的，即在案涉房产合同签订之时就已经实施了。刘秀雄却在2010年合同签订至2019年何厝旧村改造之前都未曾主张合同无效，直到2019年才以所谓的合同无效为由提起本次诉讼，其用意十分明显，目的在于争夺搬迁补偿款，其行为有悖诚实信用原则，若法院支持刘秀雄主张，可能引发更多的类似纠纷诉讼，将不利于民间正常稳定的交易发展。 何宝惜向一审法院起诉请求：1.确认何宝惜与刘秀雄于2010年2月9日签订的就刘秀雄坐落于厦门市思明区内房屋一幢（何乡房证第070227号）《房产买卖合同》有效；2.刘秀雄继续履行上述《房产买卖合同》，立即配合何宝惜办理刘秀雄名下坐落于厦门市思明区民政局核查，2014年11月18日起地名变更为思明区何厝下何686号）过户至何宝惜名下。 一审法院认定事实：讼争房屋坐落于何厝村下何社（东至防空洞，西至何水泉厝，南至何猪屎厝，北至防空洞，地面平方115.45㎡）。《乡村房产契证》（何乡房证第070227号）载明该房屋于1995年5月30日登记于刘秀雄名下。 2010年2月9日，刘秀雄与何宝惜双方签订一份《房产买卖合同》，约定刘秀雄将讼争房屋以37万元的价格出售给何宝惜；合同签订之日支付33万元，尾款4万元于过户登记之日支付。合同签订当日，何宝惜向刘秀雄支付购房款33万元。刘秀雄还于合同签订当日出具一份委托书，委托黄江西办理讼争房屋出售给何宝惜后的过户手续等。厦门市思明区公证处于当日对上述二份文书进行了公证。 2010年9月27日，讼争房屋办理《厦门市集体土地使用权证》和《厦门市农村房屋所有权证》，载明土地使用权人和房屋所有权人均为刘秀雄，房屋坐落于，土地使用总面积104.96㎡，独自使用面积104.96㎡，建筑占地91.91㎡，建筑面积89.35㎡。 一审另查明，何宝惜于2012年2月15日向主管部门办理讼争房屋权属转移登记手续，填写《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》。厦门市思明区何厝社区居民委员会（何厝居委会）在该表填写意见为，何宝惜向本村村民刘秀雄购买房屋，我村已于2012年2月15日在何厝张榜公告，期满30天村民无异议；何宝惜属本村集体经济组织成员，该户村民无房屋，也未取得宅基地，符合“一户一宅”相关规定，同意上报有关部门审核批准。厦门市思明区人民政府莲前街道办事处意见为，该房屋交易情况属实，同意上报上级主管部门审核。 2014年11月18日，经厦门市思明区民政局核查，讼争房屋标准地名为思明区何厝下何686号。 一审审理中，刘秀雄提供厦门市不动产登记信息查询结果，拟证明：何宝惜于2013年5月29日因房屋拆迁获得位于厦门市思明区的安置房，该安置房系《拆迁安置协议》实行产权调换安置的房屋，因此何宝惜在此前已经实际申请并拥有多处房屋及宅基地，故何宝惜签订案涉房屋买卖合同时根本不符合“一户一宅”的条件。 何宝惜对该证据的表面真实性无异议，关联性有异议。该证据为“国有建筑用地”而非集体用地，登记时间为2013年，晚于讼争买卖合同的签订时间。该证据系何宝惜因其在何厝居住的房屋被拆迁所获得的安置房，且宅基地与房屋概念不同，该证据体现的是房屋的产权登记。何宝惜通过继承获得了房屋份额，所以拆迁时得到补偿，与“一户一宅”的概念不同。 何宝惜陈述，讼争房屋于购房当天就已经移交给何宝惜使用管理，在莫兰蒂台风前夕，主管部门还向何宝惜发出过《危房整改通知书》。 刘秀雄陈述，双方未办理讼争房屋交接，该房屋系危房，一直没人居住；讼争买卖合同应属无效，刘秀雄不愿配合办理过户手续。 一审法院认为，何厝居委会系由何厝村委会村改居后设立。从该居委会在《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》中描述的意见内容看，讼争房屋交易双方主体适格，何宝惜未取得宅基地，符合“一户一宅”相关规定。因此，可以认定何宝惜与刘秀雄签订的上述《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同。刘秀雄在收取何宝惜支付的绝大部分购房款10年后，又以合同无效为由拒绝办理过户手续显然有违民事活动中的诚信原则，上述证据也不足以佐证其提出的前述抗辩主张。综上所述，何宝惜提出的诉讼请求可以成立，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认何宝惜与刘秀雄于2010年2月9日签订的就刘秀雄坐落于厦门市思明区内房屋一幢（何乡房证第070227号）《房产买卖合同》有效；二、刘秀雄继续履行上述《房产买卖合同》，于判决生效后十日内协助何宝惜办理该房产（址于本市思明区何厝下何××号）的过户手续。 对一审查明的事实，刘秀雄提出如下异议：1.《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》中关于何宝惜无房屋、未取得宅基地属于错误认定。根据何宝惜提供的房屋拆迁安置协议书及刘秀雄提供的不动产登记查询结果，可以证明何宝惜拥有房屋而且取得三处宅基地，故居委会出具的认定属于错误认定，而且该申请表中第四页显示何宝惜的申请并未得到相关部门的审批通过。2.何宝惜一审提交的拆迁安置补偿协议书第四页已经明确记载何宝惜三处宅基地具体情况，三处宅基地申请人情况均为相同六个人，何宝惜均是申请人之一，何宝惜并不是通过继承获得宅基地，不符合“一户一宅”相关规定。何宝惜对一审查明事实无异议。双方当事人对一审查明的其他事实未提异议，本院对当事人无异议的事实，予以确认。 本院二审期间，何宝惜表示2007年6月30日《房屋拆迁补偿安置协议书》中第七条补充条款第四款所涉三处住宅中，只有其提供的《厦门市禾山公社新建房屋用地申请书》对应的住宅房屋产权人是何宝惜，即顶何社518号。《厦门市村镇个人建房用地许可证》（ＮＯ:0005109）与《厦门市集体土地建设用地使用证（临时）》【厦集建（90）字第000362号】的住宅房屋对应的门牌号为××和××之一，产权人均为何全旗，并非何宝惜。虽然申请用地时的申请人数中包含了何宝惜，但申请人数指的是房屋的居住人数，而何宝惜并不是上述两处房屋的产权人和宅基地的申请人，在房屋拆迁补偿时也没有得到安置。退一步说，即便上述房屋与何宝惜有关，但三处房屋均已在2007年拆迁完毕，何宝惜在2010年2月9日与刘秀雄签订《房屋买卖合同》时，在何厝村已没有任何宅基地，当然可以通过申请或买卖的途径取得宅基地，并不违反“一户一宅”的规定。为此，何宝惜提供：1.《房屋拆迁补偿安置协议书》（义拆住081号和097号）及安置房产权证，拟证明《厦门市村镇个人建房用地许可证》（ＮＯ:0005109）与《厦门市集体土地建设用地使用证（临时）》【厦集建（90）字第000362号】的住宅房屋对应的门牌号为××和××之一，产权人均为何全旗。房屋拆迁补偿安置时，何全旗取得安置房六套，何宝惜并没有得到安置。2.何厝社区居委会出具的拆迁情况证明，拟证明根据厦门义和拆迁工程有限公司房屋拆迁补偿安置协议书（义拆住081号和097号），《厦门市村镇个人建房用地许可证》（ＮＯ:0005109）对应的门牌号为何厝社区××之一，《厦门市集体土地建设用地使用证（临时）》【厦集建（90）字第000362号】对应的门牌号为何厝社区××。这两套住宅房屋的产权人均为何全旗，且均在2007年拆迁完毕。3.李银花出具的证明及何厝社区居委会出具的夫妻关系证明，拟证明何全旗（已故）与李银花系夫妻关系，李银花系何宝惜母亲，××和××之一两套住宅房屋的产权人均为何全旗，并非何宝惜，且均已在2007年拆迁完毕，何宝惜在上述两套房屋的拆迁补偿中均未获得任何安置房屋。刘秀雄质证认为：1.因刘秀雄不是两份《房屋拆迁补偿安置协议书》的合同主体，故对其真实性无法确认；安置房产权证未看到原件，无法确认其真实性。何宝惜系××、××之一两套房屋所在宅基地的共同申请人，享有其产权份额，没有证据体现何宝惜仅是房屋的居住人。拆迁单位在拆迁时已经考虑了宅基地上的人口因素和人口红利，何宝惜实际上通过上述两套房屋下宅基地的份额获得了安置补偿待遇，因此不得通过买卖或申请的方式再获得宅基地，否则违反“一户一宅”的强制性规定。安置房产权证皆登记在何全旗名下，系其内部分配拆迁安置补偿待遇的问题，并无法证明何宝惜未得到安置补偿。2.何厝社区居委会出具的拆迁情况证明的真实性不予认可，没有具体盖章负责人或承办人的签字，无法核实是否何厝居委会的真实盖章或真实意思表示，何厝居委会并非房屋产权的管理部门，不具备确认房屋所有权的资格，无法确认××和××之一的房屋产权人仅有唯一的何全旗。何厝居委会并非拆迁单位，不了解房屋的具体拆迁情况，无法明确房屋的具体拆迁情况。何厝居委会出具的该证明，可以明确何宝惜有房屋，且××和××之一房屋下的宅基地也是作为共同申请人，享有产权份额，但该证明与2012年3月15日其在《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》中有关“受让申请人资格认定表”的房屋所在地村（居）委会的意见中所认定的何宝惜“无房屋，也未取得宅基地”的情况，存在重大矛盾。3.李银花出具的证明的真实性无法确认，该证明属于证人证言，在证人未出庭的情况下，无法单独作为认定案件事实的依据，且李银花系何宝惜的母亲，存在利害关系。 本院认为，2010年2月9日刘秀雄与何宝惜签订《房产买卖合同》，约定刘秀雄将讼争房屋出售给何宝惜。该合同经公证处公证，系双方真实意思表示，刘秀雄已收取部分购房款33万元，依约应协助何宝惜办理讼争房屋的过户手续。2012年2月15日何宝惜填写《厦门市农村村民住宅权属转移登记申请表》。2012年3月15日何厝社区居委会在“受让申请人资格认定表”中填写意见为：何宝惜向刘秀雄（购买、受赠或交换）房屋，已于2012年2月15日在何厝张榜公告，期满30天村民无异议。何宝惜填报情况属实，属本村集体经济组织成员，该户村民无房屋，也未取得宅基地，符合“一户一宅”相关规定，同意上报有关部门审核批准。2012年3月20日思明区人民政府莲前街道办事处在“受让申请人资格认定表”中填写意见为：该房屋交易情况属实，同意上报上级主管部门审核。由此可见，何宝惜购买讼争房屋的主体资格已经由该房屋所在地居委会及街道办事处予以审核确认。本案中，刘秀雄主张根据一审中何宝惜提供的针对顶何社518号住宅房屋、被拆迁人为何宝惜、落款日期为2007年6月30日的《房产拆迁补偿安置协议书》第七条第四款所载内容，体现何宝惜及其家庭成员共同申请并拥有三处宅基地及其地上建筑物，何宝惜已获得相应的拆迁补偿待遇，且其与家庭成员拥有剩余另外两处宅基地及地上房屋，故何宝惜与刘秀雄就讼争房屋所签订的《房产买卖合同》因违反“一户一宅”的规定应属无效。我国土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对此，何宝惜认为“一户一宅”是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，是否违反“一户一宅”的规定不影响房屋买卖合同的效力。二审中，何宝惜提供两份被拆迁人为何全旗的《房屋拆迁补偿安置协议书》（义拆住081号和097号），用以证明被拆迁人为何宝惜的《房产拆迁补偿安置协议书》中第七条第四款所载《厦门市村镇个人建房用地许可证》（NO:0005109）与《厦门市集体土地建设用地使用证（临时）》【厦集建（90）字第000362号】的房屋均已被拆迁，何宝惜与刘秀雄签订讼争《房产买卖合同》时，其名下已无宅基地，故不违反“一户一宅”的规定。经查，上述两份记载被拆迁人为何全旗的《房产拆迁补偿安置协议书》均签订于2007年6月，且均载明被拆迁人的实际常驻人口为一人，即何全旗。根据上述查明的事实，本案中刘秀雄所提出的何宝惜名下所涉相关宅基地，已于2007年因房屋拆迁被征收。我国土地管理法规定农村村民出卖、出租、赠与住宅后不得再次申请宅基地，但并未禁止农村村民因房屋拆迁丧失宅基地后在本集体经济组织内另行购置房屋。结合何厝社区居委会、莲前街道办事处对何宝惜作为讼争房屋受让申请人的资格审核确认等，刘秀雄主张讼争《房产买卖合同》因违反“一户一宅”等规定应属无效，缺乏相应的事实和法律依据。因此，一审判令刘秀雄协助何宝惜办理讼争房屋的过户手续等，并无不当。另，根据讼争《房产买卖合同》的约定，本次房屋交易尚有购房尾款4万元，何宝惜应于办理过户登记之日支付给刘秀雄。 综上所述，刘秀雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6850元，由刘秀雄负担。 本判决为终审判决。 审判员  颜映红 二〇二〇年十月二十一日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。