北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初5230号原告：孙朋，男，1986年11月30日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：刘雅丽（孙朋之妻），住北京市平谷区。被告：白连凤，女，1951年4月12日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：刘振宇（白连凤之子），住北京市平谷区。原告孙朋与被告白连凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙朋及其委托诉讼代理人刘雅丽、被告白连凤及其委托诉讼代理人刘振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙朋向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除孙朋、白连凤于2019年8月11日签订的房屋租赁合同；2．白连凤返还孙朋租赁费16473．40元，支付违约金2500元；3．白连凤赔偿孙朋财产损失暂定10000元（评估后确定具体数额）；4．白连凤给付孙朋搬家费3200元、误工费1000元；5．本案诉讼费用由白连凤承担。以上共计33173．40元。事实及理由：2019年8月11日，孙朋、白连凤签订了位于北京市平谷区山东庄镇*号宅院（以下简称24号房屋）的房屋租赁合同，租赁期限：暂定三年，从2019年8月28日至2022年8月28日止，共计租金为人民币三万元整，付款方式：签订合同之日缴纳半年租金人民币五千元整，其余五千房租两年后（2021年8月内）交清，另外两年房租以安装和装修房屋方式抵扣缴纳，预算全额为两万元。租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前3个月通知对方，经对方协商同意，解除合同归还房屋，并赔偿违约金3个月房租。合同签订后，2019年8月28日孙朋及家属搬进24号房屋居住，9月开始装修，装修费2万元。2020年7月2日，白连凤称压力大，不想承租给孙朋了，双方协商未达成一致意见。2020年7月5日上午，白连凤纠集儿子及孙子将孙朋家的财产包括电脑、电脑桌、电脑椅、冰箱、洗衣机、饮水机、柜子、梳妆台、衣物等物品扔到大街上，并更换了宅院钥匙。白连凤的行为导致孙朋的部分物品毁坏、孙朋对象的金耳钉丢失。孙朋报警，警察让孙朋诉讼解决纠纷。故孙朋诉至法院。白连凤辩称，同意第一项诉请请求，不同意其他诉讼请求。关于第一项诉讼请求，同意解除合同，且合同实际上已经解除。关于第二项诉讼请求中的租赁费问题，合同约定租赁费是以装修形式抵顶房租，故不存在返还租赁费问题。关于违约金问题，孙朋合同履行期间内四次违约，第一次是2019年10月底，我出资3800元给孙朋购买了燃气壁挂炉，但按照合同约定应当由孙朋购买。第二次违约是在我向孙朋索要垫付的3800元时，孙朋于2019年12月才将3800元给我。第三次违约是孙朋私自配大门钥匙，我向孙朋要钥匙，孙朋不给我，后经王辛庄派出所处理，孙朋才于2020年6月把钥匙给我。第四次违约是双方签订合同时约定的是将24号房屋租赁给有稳定工作、正当夫妻关系的人，但我后来得知孙朋和刘雅丽之间不是夫妻关系，而是同居关系。关于第三项诉讼请求，孙朋要求赔偿损失1万元没有依据，我没有实施损坏财产的行为，不同意赔偿，且孙朋报警时称被损坏财产的价值是1300元。关于第四项诉讼请求中的搬家费问题，因24号房屋不是孙朋的，本身就存在搬入、搬出。关于误工费问题，因孙朋当时已经失业，孙朋误工和本案无关。本院经审理认定事实如下：2019年8月11日，白连凤（甲方）与孙朋（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：出租之房屋坐落于北京市平谷区山东庄镇桥头营村，建筑面积200平方米。租赁用途为家庭居住之用，不得擅自另作它用或合租、转租。租赁期限暂定叁年，从2019年8月28日起至2022年8月28日止，共计租金为人民币三万元整（30000元）。付款方式：乙方签订合同之日向甲方缴纳半年租金人民币五千元整，其余五千元房租两年后（2021年8月内）交清。另外两年房租以安装暖气和装修房屋方式抵扣缴纳，预算全额为两万元。租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前3个月通知对方，经对方协商同意，解除合同归还房屋，并赔偿违约金3个月房租。如遇不可抗拒原因（如天灾、政府政策变化等）不在此例。附加：如遇天灾、政府政策解除合同房主应补偿承租方违约金3个月房租。合同签订后，孙朋给付白连凤租金5000元，并对24号房屋进行装修，装修抵扣租金20000元。白连凤出资3800元购买燃气壁挂炉，后孙朋将3800元给付白连凤。2020年7月5日，白连凤、孙朋因房屋租赁合同问题产生争议，双方未能达成一致意见，白连凤的儿子刘振宇、孙子刘*将孙朋放置在24号房屋内的物品搬出。孙朋向北京市公安局平谷分局南独乐河派出所报警，称房东在搬其物品时物品被损毁，被毁物品价值1300元。后孙朋委托搬家公司将物品搬走，支付搬家费2300元。2020年9月18日，北京市公安局平谷分局认定刘振宇、刘*的违法事实不能成立，作出不予行政处罚决定书。庭审过程中，孙朋、白连凤均认可双方之间的合同已经解除，但是双方对解除时间存在分歧。白连凤认为孙朋存在违约行为，合同已于2020年3月解除，因2020年2月刘雅丽违反疫情防控规定出京，村委会通知白连凤让孙朋搬走，但孙朋不同意搬走。对此，孙朋称2020年2月底陪同刘雅丽出京前往河北省隆化县接孩子，返京后按照疫情防控规定向村委会申报并按照要求进行居家隔离，白连凤以此为由要求孙朋搬出24号房屋，孙朋未搬出。孙朋称由于2020年7月5日报警当天已经搬出24号房屋，合同解除时间应为2020年7月5日。上述事实，有双方签订的房屋租赁合同、搬家公司出具的票据、本院调取的双方当事人在北京市公安局平谷分局南独乐河派出所的询问笔录、公安机关的行政处罚决定书和庭审笔录等在案佐证。本院认为：孙朋与白连凤签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。庭审中，孙朋与白连凤均认可房屋租赁合同已解除，但双方对解除原因及时间存在争议。关于合同的解除原因，白连凤主张孙朋出京导致2020年3月合同解除。本院认为孙朋的出京行为并不属于根本违约情形，对白连凤此项答辩意见，本院不予采信。白连凤答辩称孙朋存在四次违约行为，证据不足且不属于根本违约情形，本院亦不予采信。白连凤之子刘振宇和孙子刘*于2020年7月5日强行将孙朋的物品搬出24号房屋，白连凤作为出租方未能保证孙朋正常使用房屋，故本院认定白连凤存在违约行为，对合同解除应当承担违约责任。关于解除时间，本院认定为2020年7月5日，并据此计算实际发生的房租。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房租，合同签订后，孙朋按照合同约定给付白连凤租金并按照约定装修了24号房屋，虽然燃气壁挂炉由白连凤出资3800元垫付购买，但孙朋已经将该款项给付白连凤，故孙朋已经按照合同约定以租金5000元和装修20000元折抵房租方式支付了白连凤租金共计2．5万元。白连凤的违约行为导致合同无法履行，白连凤仅能收取孙朋自2019年8月28日至2020年7月5日共计313天的房租8576．20元，故白连凤应向孙朋返还剩余房租，经核算为16423．80元。关于违约金，白连凤的违约行为导致合同无法履行，根据合同约定白连凤需赔偿孙朋3个月房租的违约金2500元。关于财产损失，因孙朋未能提供确实充分的证据证明其所受损失与白连凤的行为存在关联性，故对其主张赔偿财产损失的诉讼请求本院不予支持。关于误工费，孙朋称白连凤的行为造成孙朋、刘雅丽需要收拾东西，产生误工损失，于法无据，本院不予支持。关于搬家费，鉴于搬家事宜因白连凤违约而产生，孙朋提交了2300元搬家费用凭证，白连凤对此认可，故本院按照2300元计算搬家费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告孙朋与被告白连凤签订的房屋租赁合同于2020年7月5日解除；二、被告白连凤返还原告孙朋房租16423．80元（限本判决生效后10日内履行）；三、被告白连凤赔偿原告孙朋违约金2500元（限本判决生效后10日内履行）；四、被告白连凤赔偿原告孙朋搬家费2300元（限本判决生效后10日内履行）；五、驳回原告孙朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，由原告孙朋负担150元（已交纳），由被告白连凤负担165元（限本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王汇文二〇二〇年十月二十七日书记员  马豫林