北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7596号原告（反诉被告）：王菲，女，1979年12月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋会蕊，山东煦滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫矫健，山东煦滨律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李欢，女，1984年3月24日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈博，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚楠，北京市中闻律师事务所实习律师。第三人：北京市兴商房地产经纪中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里**楼。法定代表人：曹炜，总经理。委托诉讼代理人：张文旭，男，1976年12月1日出生，北京市兴商房地产经纪中心有限公司员工。原告（反诉被告）王菲与被告（反诉原告）李欢、第三人北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商公司）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王菲的委托诉讼代理人宋会蕊、被告（反诉原告）李欢及其委托诉讼代理人陈博、王亚楠到庭参加诉讼，第三人兴商公司经依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王菲向本院提出诉讼请求：1.解除王菲与李欢签订的《买卖定金协议书》；2.李欢赔偿因未及时履行双方签订的《买卖定金协议书》而产生的违约金10万元；3.李欢承担本案诉讼费。事实与理由：2019年10月20日，王菲、李欢与兴商公司签订了《买卖定金协议书》，就李欢出售位于北京市大兴区黄村镇黄村东里2号楼4层1-402房屋（以下简称402号房屋）收取王菲定金事宜达成相关协议。协议第三条约定：王菲应于本协议签署之后向李欢支付定金5万元，李欢收取定金后向王菲出具收据。协议第四条约定：双方应于签署本协议同时签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，如李欢违约，应向王菲双倍返还定金。王菲向李欢转账支付定金5万元，李欢未开具定金收据，且一直拒绝与王菲签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件、办理房屋买卖事宜。王菲多次通过兴商公司联系李欢，提出签订房屋买卖合同的要求，均被拒绝。李欢辩称，同意解除《买卖定金协议书》，不同意王菲的其他诉讼请求。双方在2019年10月20日签订了《买卖定金协议书》，约定于签约当日签订正式买卖合同，签约当日双方对房价、付首付款及过户时间等关键点口头达成一致意见，但是王菲当日找借口未与李欢签订正式买卖合同，此后更是拖延拒绝签约至少5次以上。11月2日，王菲提出更改原来谈好的自解押之日起50个工作日过户的约定，要求改为自解押之日起100个工作日过户，意味着李欢收到房款的时间延后，导致李欢不能按原计划购买学区房，因此李欢未予同意。后李欢提出，可以更改过户时间，但是为了防止王菲再次违反约定，要求王菲增加定金，但王菲不同意。因此，李欢不存在违约行为，按照法律规定和合同约定，李欢无需退还定金，且王菲的违约行为给李欢造成了重大经济损失。李欢向本院提出反诉请求：1.王菲向李欢赔偿经济损失95632.78元；2.本案诉讼费由王菲承担。事实与理由：2019年10月20日，李欢明确告知兴商公司和王菲其出售房屋的目的是为孩子置换学区房，为保证孩子顺利入学，三方在签订《买卖定金协议书》前共同敲定房屋过户日期为12月底，在春节前将所有过户手续办理完毕。并确定了交房日期及房价，随后三方签订《买卖定金协议书》，约定同时签订《北京市存量房屋买卖合同》。但因王菲称其着急接孩子，没有立刻签署《北京市存量房屋买卖合同》，此后，李欢与兴商公司多次催促王菲签订《北京市存量房屋买卖合同》，王菲均找各种理由未予签订，其行为已构成严重违约。至2019年11月2日，王菲称其资金不能及时到位要求将双方约定的“自解抵押贷款之日起50个工作日过户”变更为“自解抵押贷款之日起100个工作日过户”，因影响到李欢购买学区房的计划，故李欢未同意，王菲则拒绝签订《北京市存量房屋买卖合同》。李欢为及时购买学区房，不得已以二套房的方式购买房产一套，多缴纳契税的损失为69000元。在出售另一套房屋时为满足购房人对购买房屋“满五唯一”的要求不得已将该套房屋过户至他人名下，以他人名义出售，为此缴纳契税及印花税26632.78元。综上，王菲的违约行为给李欢造成损失共计95632.78元，王菲应予赔偿。王菲针对李欢的反诉辩称，不同意李欢的反诉请求，李欢反诉的事实及理由与本案无关，本案涉案房屋是否买卖与李欢购买其他房产缴纳税费没有关系。兴商公司未到庭，书面述称，兴商公司作为向王菲、李欢提供居间服务的一方当事人，客观陈述双方在签订《买卖定金协议书》及其后发生的相关事实如下：签订协议书时，双方已经就即将签订的房屋买卖合同的主要内容协商一致，包括房屋坐落、房屋价款、付款方式、购房款支付期限、房屋交付及过户时间等，并在协议书上约定应于签订《买卖定金协议书》同时签订《北京市存量房屋买卖合同》。未同时签订《北京市存量房屋买卖合同》的原因是当时协商沟通完细节后时间较晚，买卖双方有其他着急的事情处理，当时便约定好三日内约好时间直接来签订《北京市存量房屋买卖合同》。后兴商公司协调双方前来签约时，王菲又以各种理由改变行程未能前来。王菲表示购房款是由自己的前夫出资，现在他拿不出这么多钱来，故不打算继续签订《北京市存量房屋买卖合同》。经过多次沟通后，兴商公司约买卖双方沟通处理时，王菲提出改变当初协商好的过户时间，李欢没有同意。本院经审理认定事实如下：2019年10月20日，李欢（甲方，出卖方）与王菲（乙方，买受方）、兴商公司（丙方，居间方）签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋座落于北京市大兴区黄村镇黄村东里2号楼4层1-402；交易房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行，抵押金额为550000元整；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以2330000元整的成交总价款购买该房屋；乙方的房款支付方式为贷款，且乙方首付款不低于1630000元整；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金50000元整，此定金于买卖双方签署《北京市存量房屋买卖合同》时抵作部分房屋成交价款，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应于签署本协议同时签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。王菲向李欢转账支付定金50000元。庭审中，王菲、李欢均主张未签订《北京市存量房屋买卖合同》系对方原因所导致。王菲提交其与李欢的短信记录、病历、其与兴商公司经办人的微信记录，证明截至2019年11月10日双方仍以短信沟通房屋买卖的细节条款，说明2019年11月10日前双方并未就合同条款达成一致意见；王菲2019年11月10日无法亲自到场签约是因为生病；王菲多次通过兴商公司联系李欢，提出签订房屋买卖合同，均被拒绝；2019年11月17日至23日，兴商公司工作人员通知王菲称李欢要求追加定金等，李欢多次变更合同条款，双方未对此达成一致意见；后王菲通过兴商公司约李欢继续商谈合同条款，李欢明确表示不见面，其已将其他房产出售筹得款项，没有出售本案房产的意愿；2019年12月19日，兴商公司通知王菲对方已经不想出售涉案房屋。李欢对于其与王菲的短信记录的真实性认可，对证明目的不予认可，对其他证据的真实性及证明目的均不认可。李欢提交以下证据：1.李欢与兴商公司工作人员的微信聊天记录，证明2019年10月20日起至2019年11月1日期间王菲至少3次爽约，导致双方未签订房屋买卖合同，2019年11月2日起王菲的前夫提出更改买卖合同中的过户时间，李欢不同意。王菲对该证据的真实性无法确认，但认为微信记录的内容可以体现兴商公司工作人员在此期间一直在与李欢协商房屋买卖合同的具体条款，证明王菲与李欢在签订《买卖定金协议书》之后没有对房屋买卖合同条款达成一致，王菲没有违约行为，双方只是没有达成一致意见。2.李欢、李欢丈夫谢荣宝与兴商公司工作人员的通话录音，证明王菲多次拒绝按约定时间签订房屋买卖合同，双方在签订《买卖定金协议书》时对于过户时间已经谈好，而王菲在2019年11月2日起不承认双方已谈好过户时间，并要求更改过户时间。王菲对该证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可，认为李欢与兴商公司存在恶意串通的嫌疑，其与兴商公司之间的通信内容不得作为证据使用。3.2019年11月10日李欢给王菲发送的短信，证明王菲于2019年11月2日提出将此前约定的“解抵押后50天过户”变更为“解抵押后100天过户”，李欢不同意，并于2019年11月10日以短信形式通知王菲其已违约，要求王菲按照2019年10月20日谈好的各项事宜于当天下午签订房屋买卖合同。王菲对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为从短信内容中可知，双方短信的核心观点是要约谈见面，对房屋买卖事宜及合同条款进行洽谈，证明双方没有对合同条款达成一致意见。4.李欢、王菲、兴商公司工作人员的群聊微信记录、2019年11月12日李欢给王菲发送的短信、2019年11月12日兴商公司工作人员给王菲发送《告知函》短信，证明王菲违约，拒绝签订房屋买卖合同。王菲对2019年11月12日李欢发给王菲的短信的真实性认可，对其他证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可，称2019年11月12日王菲、李欢已经在兴商公司处见面商谈合同条款以及签署合同事宜，没有任何一方明确表示不能签订正式的房屋买卖合同。5.2019年11月12日李欢与王菲等人的对话录音，证明王菲认可2019年10月20日双方已谈好春节前过完户，但2019年11月12日当天又拒绝按此前谈好的过户时间签订房屋买卖合同。王菲对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，主张双方在2019年10月20日谈好后未签署正式合同文本，双方签署正式文本前仍可商议，录音内容显示兴商公司工作人员大部分时间是在做李欢的工作，也说明很多细节问题是李欢的要求不合理，认为该证据可以证明截至2019年11月12日，双方未对房屋买卖合同条款达成一致，双方商议的行为不能视为违约行为。6.2019年10月20日兴商公司办公地点商谈签订协议细节的监控视频，证明当日双方达成口头协议约定了过户时间。王菲对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，称双方虽然在2019年10月20日口头达成了部分一致意见，但未签署正式的合同文本，在正式签署房屋买卖合同之前双方仍然可以商议合同条款。7.兴商公司工作人员与李欢的微信聊天记录，证明因王菲违约导致双方未签订房屋买卖合同。王菲对该证据的真实性无法确认，对证明目的不认可，认为微信记录可以体现王菲确实想购买该房屋，没有违约行为。8.李欢丈夫和兴商公司工作人员的微信聊天记录，证明2019年11月17日兴商公司工作人员也认可王菲存在没有遵守之前谈好的条件的情况。王菲对该证据的真实性无法确认，对证明目的不认可，认为该微信记录可以体现其通过兴商公司继续协商房屋买卖事宜，双方在2019年11月17日前未达成一致，李欢恶意追加违约金，有意阻挠双方签署合同。9.李欢、李欢丈夫与兴商公司工作人员的群微信聊天记录，证明李欢在2019年12月19日明确向兴商公司表示因王菲违约导致未签订房屋买卖合同，给李欢造成巨大损失，且王菲不同意追加定金，李欢表示房子不卖、定金不退。王菲对该证据的真实性无法确认，对证明目的不认可，认为该证据能够证明李欢于2019年12月19日明确告知兴商公司房屋不卖给王菲且不退定金，李欢存在违约行为。李欢针对反诉主张提交证据如下：税收完税证明及发票，证明因为王菲违约，李欢在购买学区房时不能按首套房购买，多支付契税69000元，李欢在出售另一套房产时将该房屋过户至他人名下，支付税费26632.78元。王菲对上述证据的真实性无法确认，认为与本案无关。本院认为，《买卖定金协议书》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。双方于2019年10月20日签订《买卖定金协议书》，并在协议书中约定双方应于签署该协议的同时签署《北京市存量房屋买卖合同》；如李欢违约，应向王菲双倍返还定金，如王菲违约，则李欢已收取的定金不予退还。但双方并未于该日同时签署《北京市存量房屋买卖合同》，且在此后进行过多次协商，均未成功订立合同。现王菲提出解除《买卖定金协议书》，李欢同意解除，经询问兴商公司，其亦同意解除，本院不持异议。对王菲该项诉讼请求，本院予以支持。李欢主张未签订《北京市存量房屋买卖合同》系由于王菲要求改变商定的过户时间所导致。结合本案证据及各方当事人的陈述，本院对李欢此项主张予以采信，李欢无需返还定金。对王菲要求李欢赔偿因未及时履行双方签订的《买卖定金协议书》而产生的违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。李欢要求王菲赔偿经济损失95632.78元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条规定，判决如下:一、解除王菲、李欢、北京市兴商房地产经纪中心有限公司于2019年10月20日签订的《买卖定金协议书》；二、驳回王菲的其他诉讼请求；三、驳回李欢的反诉请求。本诉案件受理费2300元，由王菲负担（已交纳）；反诉案件受理费2191元，由李欢负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘杨二○二○年十月二十二日书记员 付           瑜