贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0201民初4108号原告：彭雪，女，1976年1月5日出生，汉族，现住贵州省六盘水市钟山区。被告：六盘水锦华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区碧云路与大连路交汇处锦华新时代**商铺**，统一社会信用代码：915202003374181704。法定代表人：张伯友，系公司董事长。委托诉讼代理人：王安文，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201199910511757。原告彭雪与被告六盘水锦华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭雪、被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托诉讼代理人王安文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭雪向本院提出诉讼请求：1.全额退还原告缴纳的90元每平方米的集中供暖开户费共计9425元；2.被告承担本次诉讼费。事实和理由：原告于2017年9月与被告沟通购买锦华新时代一期7栋1305号住房，约定房屋总价为498575元。于2017年9月29日交了房屋首付款108575元，其中包含供暖费9425元，并开具有供暖费等收据。但被告于2017年9月27日与原告签订的《商品房买卖合同》第36页明确约定，小区采用集中供暖开户及接通费。后原告要求将供暖费收据收回，换取两年物业管理昆山，如果不将收据交给被告，就不免两年物业管理昆山。原告在被逼无奈下，只好将收据还给被告。本人不认可被告方的这种威逼利诱。综上所述，在没有任何文件规定个人需缴纳集中供暖开户费的前提下，被告对原告进行了欺骗要挟，严重违背民事活动诚信原则，请法院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告诉讼请求。被告六盘水锦华房地产开发有限公司辩称，原告方所诉的供暖费，实际上是供暖开户费和设施安装费，在房屋建设上，被告按93元每平米向热力公司和消防安装公司支付了该费用，原、被告之间《商品房买卖合同》第十四条第四项约定了供暖费由买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳，在原被告签订《商品房买卖合同》时，被告已向原告告知了相关情况。从原告起诉状看，原告在签订《商品房买卖合同》时，已明知该费用由原告承担，事后原告与被告协商，原告将供暖费收据交回被告，被告给原告两年的物业费作为补偿，双方协商一致，原告已放弃了要求被告退还供暖费的请求，双方已经实际上达成了和解，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的原告身份证复印件、被告的国家企业信用公示报告复印件，因被告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的2017年9月27日《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，双方交易未违反法律规定，系有效合同，本院对其真实性，合法性及关联性予以确认；2.对原告提交的供暖费收据复印件（金额9425元）、签购单（金额16904元），以上凭证系原告在履行合同中交付的款项，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；3.对原告提交的两份物业费全免收据，此收据双方对真实性无异议，本院对真实性予以确认；4.对被告提交的两张售楼现场照片、供热工程入网建设合同、集中供暖二次管道安装工程施工合同、七张热力公司出具的发票、记账凭证、消防公司收据、安装进度表，以上证据与本案的争议焦点无关联性，不能达到被告的证明目的，故本院对上述证据不予确认；5.对被告提交的于2019年5月26日出具的收条，因该收条系原告出具，可以证明原告与被告协商将本案争议的供暖费收条交还被告，由六盘水锦华新时代物业管理有限公司给予原告两年的物业管理费作为补偿的事实，故本院对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：六盘水锦华房地产开发有限公司系依法登记设立的法人资格的房地产开发企业。锦华新时代一期系该公司开发，商品房预售许可证证号为：（2017）商房预字第13号。原告彭雪与被告协商购买六盘水锦华房地产开发有限公司开发的“锦华新时代一期”商品房。在购买商品房过程中，2017年9月27日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为1709270062），约定：原告向被告购买位于钟山区北侧锦华·新时代（一期）7号楼1305室商品房一套（面积104.72平方米：套内面积87.65平方米，公摊面积17.07平方米），单价为每平方米5688.249元，总价款为498575元；付款方式为公积金贷款付款，贷款期限为20年。原告应在签订合同之日向被告交付108575元首付款。《商品房买卖合同》第十四条第（四）项约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳“供暖费”等费用。合同附件六第7条约定：小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费。合同还对其他事项做了约定。合同签订前，2017年9月25日，原告另行向六盘水锦华新时代物业管理有限公司交付供暖费9425元。2019年5月26日，六盘水锦华房地产开发有限公司向原告出具两份收据，两份收据均分别载明2019年1月1日至2019年12月31日的物业费（2262元）、2020年1月1日至2020年12月31日的物业费（2262元）全免。同日，原告出具《收条》给六盘水锦华新时代物业管理有限公司，内容为：兹收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司人民币4524元（冲抵7-1305号房物业管理费）作为业主交纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条作废。在本院审理涉及被告方商品房预售合同纠纷系列案中，被告方认可：六盘水锦华新时代物业管理有限公司是被告聘请的前期物业公司；有部分供暖费收据是该物业公司出具的，该费用是物业公司代被告收取的；该物业费收据是物业公司认可免收原告两年的物业管理费，以此作为原告向被告缴纳集中供暖费的补偿。本院认为，被告系依法设立的具有房地产开发资质的企业，本案争议房屋系该房地产企业依法开发并领取了商品房预售许可证。在此前提下，原告彭雪与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效合同。案外人六盘水锦华新时代物业管理有限公司系受被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托，代理被告六盘水锦华房地产开发有限公司收取供暖费事宜，其行为对被代理人六盘水锦华房地产开发有限公司发生效力。因此六盘水锦华新时代物业管理有限公司收取原告交纳的供暖费9425元及原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具的《收条》的效力及于被告六盘水锦华房地产开发有限公司。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项及合同附件六第7项两个条款相互矛盾，但该格式条款系六盘水锦华房地产开发有限公司提供给二原告签订，在合同条款发生歧义时，应作出对六盘水锦华房地产开发有限公司不利的解释，即按双方合同约定“集中供暖开户费应由出卖方（即被告）负担”。原告方在签订《商品房买卖合同》及支付供暖费一年多后，在被告方委托物业管理公司给原告免除两年物业管理费后，向被告的委托方（物业管理公司）出具《收条》，表示收到物业公司冲抵的7-1305号房物业管理费4524元，作为其交纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条作废。其中“供暖费收条作废”按照日常交易习惯理解，应视为原被告双方对供暖费的承担重新进行了协商并已结算完毕。原告出具《收条》系原告对自身民事权利的处分行为。同理，被告方委托物业公司免除原告两年物管费也系被告对自己民事权利的处分，以上行为分别对原、被告双方具有约束力。原告在已与被告对供暖费的承担进行了结算后，又诉请主张被告退还该费用，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告彭雪的诉讼请求。案件受理费50元，由原告彭雪负担（原告已自愿预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  赵 萍人民陪审员  李祖艳人民陪审员  丁发会二〇二〇年十月二十三日书 记 员  朱真琳