北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46959号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：陈利强，男，1981年9月17日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。被告：敖雷，女，1978年4月8日出生，蒙古族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刁永斌，男，1976年7月8日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下称均豪物业公司）与被告敖雷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。均豪物业公司的委托诉讼代理人陈利强，敖雷的委托诉讼代理人刁永斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求敖雷向均豪物业公司支付2014年12月21日至2019年12月31日的物业费14489.99元、垃圾清运费300元；2、要求敖雷向均豪物业公司支付违约金2880.96元。事实和理由：均豪物业公司系北京市朝阳区某国际小区（某园二期）的物业管理公司，敖雷系某国际小区（某园二期）（地址为北京市朝阳区望京东园）109号楼9单元某号房屋（以下称某号房屋）的业主，该房屋建筑面积为92.34平方米。根据《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》的约定，物业费标准为每月每平方米2.6元，均豪物业公司按年度预先收取物业费；如业主违反合同约定，未按时足额交纳物业费，应按日千分之三的标准支付违约金。敖雷自2014年12月21日起拖欠物业费和相关费用，经均豪物业公司多次催要无果，敖雷的违约行为已经严重侵害均豪物业公司及其他已交费业主的权益，故诉至法院。敖雷辩称，不同意均豪物业公司的全部诉讼请求。某国际小区109号楼存在诸多物业管理问题，如首层大堂洗手盆、水龙头、墙面、卫生间门锁存在破损，垃圾随意堆放，景观水池常年漏水。近几年，敖雷多次通过书面方式向均豪物业公司反映问题，并督促均豪物业公司进行整改，但均豪物业公司总以物业维修资金缺乏、没有时间、达不到十年前交房时的原始状态及与开发商存在各种维修职责和费用的纠纷等理由推脱未予处理。根据物业合同及条例，均豪物业公司应及时解决上述问题，其与其他单位存在的纠纷应申述处理或垫付各项维修费用后再通过其他渠道申诉，而不是无故拖延或迟迟不予处理。均豪物业公司的不作为已经切实影响到业主的居住便利，影响切身感受和房产利益，故均豪物业公司应按物业合同和《北京市物业管理条例》执行并落实。敖雷并非恶意拒交物业费，均豪物业公司在对敖雷提出的物业问题进行整改后，敖雷同意全额交纳物业费和垃圾清运费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：敖雷系某号房屋的所有权人，房屋建筑面积为92.34平方米。均豪物业公司系某国际小区（某园二期）的物业管理单位。2004年5月16日，北京某置业有限公司（以下称某公司）作为委托方（甲方）与均豪物业公司作为受托方（乙方）签订《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对某国际（某园二期）项目进行物业管理，管理事项包括制定物业管理服务工作计划并组织实施，物业竣工验收及房屋交付，房屋装饰装修管理，房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序，维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理，消防管理服务，电梯的运行和日常维护管理，物业管理帐目之收支管理及按有关法规定期公布帐目等；委托管理期限自乙方全面接管某园二期起算，为期两年；物业服务费价格为每建筑平方米2.6元，由乙方按年向业主收取。2006年12月18日，敖雷办理了某号房屋的入住手续，并签署了《某园二期业主临时公约承诺书》，其作为某号房屋的业主承诺已详细阅读《某园二期业主临时公约》，同意遵守临时公约，同意承担违反临时公约的相应责任。《某园二期业主临时公约》规定，物业买受人在办理入住手续时对临时公约予以的书面承诺，表示对临时公约内容的认可；物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用；业主如不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期欠费之日，每天按照应交费总额3‰比例收取滞纳金；小区物业费收费标准为2.6元/月·平方米。庭审中，敖雷提交照片，用以证明均豪物业公司的物业管理存在诸多问题，如对公共区域的维修管理不及时、没有维护好小区环境，均豪物业公司的物业服务质量达不到合同约定的标准。均豪物业公司对照片的真实性不持异议，表示敖雷确实向均豪物业公司反映了小区公共区域内需要整改的问题，均豪物业公司认可公共区域存在损坏，但均豪物业公司已经进行了维修，小区内的观景水池不在均豪物业公司的维修范围内。关于敖雷欠交物业费和垃圾清运费的期间和金额，均豪物业公司表示敖雷拖欠2014年12月21日至2019年12月31日期间的物业费，金额为14489.99元、垃圾清运费300元。敖雷对此表示认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，均豪物业公司和某公司签订的《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》及敖雷签署的《某园二期业主临时公约承诺书》系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。均豪物业公司作为建设单位依法选聘的前期物业管理单位，为包括敖雷在内的业主提供物业管理服务的事实存在，《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》到期后，均豪物业公司与敖雷之间形成了事实上的物业服务合同关系，敖雷作为某国际小区（某园二期）的业主，接受了均豪物业公司提供的物业管理服务，理应向均豪物业公司支付相应物业费和垃圾清运费，均豪物业公司按《某国际（某园二期）前期物业管理服务合同》约定的物业费标准进行收费并无不当，本院予以支持。关于敖雷主张的均豪物业公司提供的物业管理存在问题，不同意交纳物业费、垃圾清运费的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，其管理效果应根据整体服务情况、持续状态等多种因素予以认定。从敖雷提供的现有证据来看，难以证明均豪物业公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存在一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存在严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，本院不予采信。现敖雷拖欠2014年12月21日至2019年12月31日期间的物业费、垃圾清运费，其应承担继续交纳的义务，敖雷认可其欠交物业费金额为14489.99元、垃圾清运费300元，本院不持异议。关于违约金，敖雷系以不交纳物业费的方式表达对物业服务的意见，其并非恶意拒交，故对均豪物业公司的该项主张，本院不予支持。需要指出，均豪物业公司作为物业管理单位，在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复和解决，充分取得业主的理解和配合，不断提高物业服务质量和标准，最大限度地获取业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告敖雷于本判决生效后七日内向原告北京市均豪物业管理股份有限公司支付二○一四年十二月二十一日至二○一九年十二月三十一日期间的物业费14489.99元、垃圾清运费300元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担72元（已交纳），由被告敖雷负担162元（于本判决生效后七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年十月二十六日书记员 王贺情