甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初9630号原告：甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司。负责人：赵某，系该公司负责人。委托诉讼代理人：李某，系该公司物业经理。被告：张某，男，1970年3月20日出生，汉族，中专文化，住武威市，现居住武威市。甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司（以下简称为盛达物业武威分公司）诉被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告盛达物业武威分公司委托诉讼代理人李某、被告张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛达物业武威分公司向本院提出如下诉讼请求：判令张某支付物业费6095元和滞纳金3017元，共计9112元。事实与理由：兰州华夏房地产有限公司与原告在2014年7月18日签订《物业管理委托协议》，全面委托原告对其开发的“盛达城市花园”住宅小区（占地面积25万㎡、建筑面积20.4万㎡）进行物业管理，委托期限2015年9月26日起至2075年9月26日止。2016年10月25日，张某与盛达物业武威分公司签订前期物业管理服务协议，合同约定，原告提供物业服务的受益人为全体业主，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，费用按季缴纳，缴费时间为每季的首月30日前，逾期缴纳，从逾期之日起按每天应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。张某系盛达城市花园9号楼1单元202室业主，物业面积153.92平方米，按约定应当向原告缴纳从2017年11月1日至2020年7月31日的物业管理费6095元。后经我公司多次催缴，张某一直拒绝交费，产生滞纳金3017元，合同履行至今，盛达物业武威分公司按合同约定为张某所在的小区提供了应有的物业管理服务，但张某却拒不履行缴费义务，经多次催缴无果，请求依法处理。被告张某辩称，原告起诉属实，我欠原告2017年11月1日至2020年7月31日物业管理费6095元未交纳属实。我不交费是有原因的，我在2016年购买的盛达城市××园，2017年入住，原告进行物业管理属实，但是服务质量差。我入住后我房屋的卫生间散发严重的恶臭味，这是开发商工程的问题。当初管道设计的口径是大的，但是施工的时候把口径做小了。我在2017年就找过物业，物业就是开发商的，物业说过一阵再说。现在物业经理都换了几个了，也没有解决。我告知物业，要求处理后，物业至今未给我处理。至今，我也不知道是什么原因导致的恶臭味，原告物业公司也不管。我认为这是卫生间下水主管道的问题，物业公司应该给我解决这个问题。盛达物业武威分公司围绕诉讼请求向法庭提交了前期物业管理服务协议、催费通知单各一份，用以证明张某与甘肃华夏物业管理有限公司武威分公司签订了以上内容的协议、并拖欠物业费的事实；张某对以上证据无任何异议，但认为欠原告2017年11月1日至2020年7月31日物业管理费6095元未交纳属实。未交费的原因是原告物业服务质量差所住房屋的卫生间散发严重的恶臭味，属开发商工程质量问题。当初管道设计的口径是大的，但是施工的时候把口径做小了，告知物业后，要求处理后，物业至今未做处理。总之，我认为这是卫生间下水主管道的问题，物业公司应该给我解决这个问题。张某提交向凉州区盛达城市花园小区首届业主委员会情况说明一份，用以证明其住宅凉州区盛达城市××园不畅通，要求原告物业公司处理，该公司不做处理的事实。盛达物业武威分公司委托诉讼代理人质证意见为：原告物业公司仅仅是管理和维护业主室外公共部位的设施、打扫卫生、清理垃圾进行治安管理等；张某自己家卫生间散发臭味，卫生间下水主管道根据其本人陈述：当初管道设计的口径是大的，但是施工的时候把口径做小了，这属开发商工程质量问题，不是物业公司的责任。本院经审查认为：对双方无异议的证据予以确认；对于双方当事人有异议的证据是否认定，本院将结合本案事实在说理部分加以论述。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：张某系武威市凉州区盛达城市花园小区9号楼1单元202室业主，房屋建筑面积153.92㎡。2016年10月25日，张某与甘肃华夏物业管理有限公司武威分公司签订前期物业管理服务协议，约定物业公司为该小区提供下列物业管理服务事项：1、房屋共用部位的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备维修、养护和管理；3、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、安全防范；6、交通秩序与车辆停放；7、房屋装饰装修管理。违约责任：1、甲方（物业管理单位）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（张某）有权要求甲方限期改正，逾期不改正给乙方造成损失的，甲方承担法律责任；2、甲方违约协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三加收乙方的滞纳金。该小区的住宅收费标准在2016年12月30日前双方约定按建筑面积每月1.3元/㎡计算，2016年12月30日后经凉州区物价局批准为1.2元/㎡。在物业服务合同履行中，张某自2017年11月1日开始以房屋卫生间下水主管道不畅通、卫生间散发恶臭味、物业服务质量差为由拒绝缴纳物业费，截止2020年7月31日，累计拖欠物业费6095元，盛达物业武威分公司多次催收无果，形成诉讼。另查明，甘肃华夏物业管理有限公司武威分公司名称于2018年6月19日变更为甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司，有内资分公司变更通知书以及甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司营业执照予以证明。再查明，张某至今尚欠盛达物业武威分公司2017年11月1日至2020年7月31日的物业管理费6095元。本院认为，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。原、被告间签订的前期物业管理服务协议系双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同的效力及于原告等全体业主，原告按照合同约定为小区提供了物业服务，有权获得物业管理费，被告作为业主，按时交纳物业费是应尽的义务，《中华人民共和国合同法》第六十条一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《物业管理条例》第七条（五）项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费”，审理中，原告表示为便于计算，本案的物业费统一按1.2元/㎡，违约金（即滞纳金）可按年度欠费数额为基数计算，不违反合同约定和法律规定。物业费滞纳金是指根据物业费应交时间未支付的惩罚措施，这是延迟付款后要缴纳一定数额的金钱，物业对逾期的一方给予经济制裁的其中一种方法，是为了更好的促进物业收费设置的惩罚条款，基于本案中，物业管理服务方面盛达物业武威分公司存在服务不到位的个别现象，张某提出的卫生间下水主管道不畅通、散发臭味的问题，在接到张某情况反映后应及时释明房屋质量问题在保质期内的责任和义务，并释明受开发商委托进行维修，仅仅是委托与被委托的关系，并非直接承担维修义务和赔偿损失的主体。因此，张某迟延交纳剩余物业费，该滞纳金予以免除。关于张某提出其房屋卫生间下水主管道不畅通、散发臭味的问题一节，不论原因系房屋质量问题还是装修所致，并非属于物业服务的范围，物业公司虽然在房屋开发商的委托下可以进行必要的监督管理，但不能由此认为其对该房屋所涉及卫生间下水主管道不畅通、散发臭味的问题负有责任；张某应当举证另行向开发商及实际侵权人主张相应的民事权利。故对张某提出的抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决书生效后15日内支付尚欠原告甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司2017年11月1日至2020年7月31日的物业费6095元；二、驳回原告甘肃盛达物业管理有限公司武威分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由由张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 李秉诚二〇二〇年十月十五日书记员 刘 巍