广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初1029号原告：林昌梅，男，1973年8月1日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：徐良帅，广东兆达律师事务所律师。被告：云浮市恒发进出口贸易有限公司，住所地：广东省云浮市云城区罗沙物资大楼****。法定代表人：李树清。被告：罗国荣，男，1968年11月10日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。被告：彭健，男，1969年12月5日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。被告：李树清，男，1972年10月4日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。被告：区景良，男，1984年3月10日出生，汉族，住广东省云浮市云城区。原告林昌梅与被告云浮市恒发进出口贸易有限公司（以下简称恒发公司）、罗国荣、彭健、李树清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序审理，根据原告林昌梅的申请，本院依法追加区景良为本案被告，因须公告送达被告区景良，裁定转为普通程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。到庭的有原告林昌梅委托诉讼代理人徐良帅，被告恒发公司、罗国荣、彭健、李树清、区景良经本院传票传唤未到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告林昌梅向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告恒发公司立即返还原告购房款200000元并支付利息【截止至2017年12月30日的利息为7280元；自2017年12月31日起，以200000元为计算基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，计至2019年8月19日为15727.78元，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率(LPR)计算，暂计至2020年4月28日为5390元；前述利息暂共计为28397.78元】；二、请求依法判令恒发公司向原告支付违约金50000元(100000元÷2)；三、请求确认原告对位于云浮市云城区***商铺享有使用权，直至诉讼请求第一、二项购房款、利息及违约金获得足额清偿之日止，并判令恒发公司将该商铺交付原告使用。四、请求依法判令罗国荣、彭健对诉讼请求第一、二项承担连带清偿责任；五、请求依法判令李树清在其未履行股东出资义务的未出资本息范围内对第一、二项诉讼请求承担补充赔偿责任；六、本案诉讼费由被告承担。以上请求暂计278397.78元。事实和理由：2017年8月16日，原告、何文勇共同与恒发公司签订《房产转让合同》，约定恒发公司将位于云浮市云城区***商铺的房地产权转让给原告和何文勇，原告认购其中的第2号商铺。合同第九条第(2)款约定，“甲方在乙方按期付款的原则上，未能按协议第六条规定将房屋交付给乙方的，每逾期1日向乙方支付总房价1‰的违约金，逾期90日未将房屋交付给乙方的，乙方有权终止本合同，甲方退回乙方支付全部房款，并支付违约金人民币壹拾万元给乙方，并承担乙方因该房产转户/按揭而产生的费用。”合同签署后，原告向何文勇支付了贰拾万元，由何文勇转交给恒发公司，恒发公司收款后于2017年8月23日出具收据为凭。然而恒发公司并未按合同约定向原告交付房屋，后经协商原告与恒发公司、罗国荣、彭健于2018年5月26日签订《还款协议书》，约定“现因甲方(恒发公司)的原因不能按时交付涉案房地产，经双方协商同意按如下条款解决：双方同意在甲方归还总购房款本息及违约金后解除双方所签订的房产转让合同。在2017年12月30日前，乙方(原告)已经累计支付给甲方购房款人民币贰拾万元整(小写：200000元)，期间产生利息及违约金累计人民币柒仟贰佰捌拾元整(小写：7280元)。第一期于2018年9月30日前退还总购房款本息及违约金的50%，即人民币壹拾万零叁仟陆佰肆拾元整(小写：103640元)；第二期于2018年12月30日前退还余下的50%总购房款本息及违约金，即人民币壹拾万零叁仟陆佰肆拾元整(小写：103640元)。在甲方归还乙方总购房款本息及违约金期间，甲方承诺未能按期退还的购房本息及违约金按同期限的贷款年利率计算利息并支付给乙方。最迟支付期限不得超过于2018年12月30日。”此外，《还款协议书》约定，“在甲方未退还所有购房本息及违约金前，商铺所有权由乙方支配，乙方有权使用以上商铺。”罗国荣、彭健自愿作为恒发公司履行协议的担保人，如果恒发公司不能按时履行协议条款则由担保人承担协议的履行责任。签订《还款协议书》后，恒发公司、罗国荣、彭健至今仍没有履行合同义务，严重损害原告的合法权益。李树清作为恒发公司的公司股东，应依据公司章程履行股东出资义务，国家企业信用信息公示系统显示，李树清认缴出资金额300000元，认缴时间为2018年12月31日，但其实缴出资额为零。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条之规定，李树清应在其未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。现原告为维护自己合法权益，特具状法院，请求法院支持原告诉讼请求。在诉讼过程中追加区景良为被告，理由如下：2017年8月16日，原告与恒发公司签订《房产转让合同》，约定购买位于云浮市云城区***商铺，然而被告并未按合同约定向原告交付房屋，后经协商原告与恒发公司、罗国荣、彭健于2018年5月26日签订《还款协议书》，《还款协议书》签订后，原告并未获得清偿，原告起诉至法院。恒发公司的公司章程显示股东李树清、区景良已经缴足出资，但国家企业信用信息公示系统显示，李树清认缴出资金额300000元，区景良认缴出资金额200000元，认缴时间均为2018年12月31日，但二人实缴出资额为零。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条之规定，李树清、区景良应在其未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。现原告为维护自己合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条之规定，申请追加区景良为本案的被告，恳请法院予以准许。原告向本院提交的证据有：证据1，《房产转让合同》，证明被告恒发公司向原告转让房屋的事实。证据2，《收据》，证明被告恒发公司收到原告购房款的事实。证据3，银行卡交易明细清单，证明原告向何文勇支付20万元购房款，并由何文勇向被告恒发公司支付购房款的事实。证据4，《还款协议书》，证明被告恒发公司因违约不能交付房屋，与原告协议一致退还购房款，并由被告罗国荣、彭健提供保证担保的事实。证据5，《2017年度报告》，证明被告李树清作为被告恒发公司的公司股东，未实缴出资的事实。被告恒发公司、罗国荣、彭健、李树清、区景良均没有提出答辩意见，在诉讼中也均没有提交证据。鉴于被告恒发公司、罗国荣、彭健、李树清、区景良未到庭应诉，本院通过庭审对原告提供的证据进行核对，确认原告提供的《房产转让合同》、《还款协议书》、《2017年度报告》等具有证明力，并作为本案的定案依据。基于上述认定证据，结合原告在庭上的陈述，本院查明,2017年8月16日，原告、何文勇与被告恒发公司签订《房产转让合同》，约定将位于云浮市云城区***房，转让给原告和何文勇。合同约定：总价款为1100000元，付款方式为分期付款，第一期于2017年8月16日前交购房定金款200000元，第二期于2017年10月30日前交楼时付房款600000元，第三期剩余房款300000元在交房产证及国有土地使用证时一次付清；房屋交付时间：恒发公司需在2019年2月28日前将房产过户到原告和何文勇名下，恒发公司房屋须在2017年12月底前竣工，最大宽限期为六个月（不可抗力因素除外），在原告和何文勇付清第二期房款时，恒发公司应将房屋交付给原告和何文勇。合同签订后，原告向何文勇支付了200000元，由何文勇将该200000元转交给被告恒发公司。因被告恒发公司没有按合同约定交付房屋，2018年5月26日，恒发公司（甲方）与原告林昌梅（乙方）签订《还款协议书》，载明“由于乙方于2017年8月16日购买甲方位于云城区腰古镇小河圩（原旧糖厂）第2卡商铺（具体见双方签订的房产转让合同），现因甲方的原因不能按时交付，经双方协商同意按如下条款解决：一、甲乙双同意在甲方归还总购房款本息及违约金后解除双方所签订的房产转让合同。在2017年12月30日前，乙方已经累计支付给甲方购房款200000元，期间产生的利息及违约金累计7280元，甲方承诺于2018年12月30日前分两期退还乙方交给甲方的购房款本息及违约金。第一期于2018年9月30日前退还总购房款本息及违约金的50%，即103640元，第二期于2018年12月30日前退还余下的50%总购房款本息及违约金，即103640元。……二、在甲方归还乙方总购房本息及违约金期间，甲方承诺未能按期退还的购房本息及违约金按同期限的贷款年利率计算利息并支付给乙方……三、……在甲方未退还所有购房本息及违约金前，商铺所有权由乙方支配，乙方有权使用以上商铺。四、罗国荣、彭健自愿作为甲方履行本协议的担保人，如果甲方不能按时履行协议条款则由担保人承担协议的履行责任。”被告恒发公司在《还款协议书》甲方处盖公章，林昌梅在乙方处签字并按指模，被告罗国荣、彭健在担保人处签名按指模并附上身份证号码。原告提交的《2017年度报告》载明股东李树清认缴出资额为300000元，实缴出资额为0元；股东区景良认缴出资额为200000元，实缴出资额为0元。另查，广东省新兴县人民法院于2018年1月22日作出（2017）粤5321民初1385号民事判决书，判决书载明，2015年10月30日，广东新兴农村商业银行股份有限公司（原为新兴县农村信用合作社）与恒发公司到云浮市国土资源和城乡规划管理局办理了案涉房屋土地使用权的抵押登记手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。合法的买卖关系，受法律保护。原告林昌梅和案外人何文勇与被告恒发公司签订的《房产转让合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，买卖合同关系依法成立有效，本院予以确认。合同双方均应按照合同约定履行义务。林昌梅、与被告恒发公司、彭健、罗国荣签订的《还款协议书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效，本院予以确认。现林昌梅根据上述《还款协议书》起诉各被告主张权利，各被告应按约定履行义务。《还款协议书》载明合同双方已确认因被告恒发公司的原因不能按时向原告交付涉案房地产，并确认原告已支付购房款20万元，产生利息及违约金至2017年12月30日前累计为7280元，同时约定被告恒发公司第一期于2018年9月30日前退还总购房款本息及违约金的103640元，第二期于2018年12月30日前退还余下的103640元。现被告恒发公司已逾期未还款，原告请求被告返还购房款20万元，合理合法，本院予以支持。对于原告的利息主张，根据《还款协议书》第二条约定“在甲方归还乙方总购房款本息及违约金期间，甲方承诺未能按期退还的购房本息及违约金按同期限的贷款年利率计算利息并支付给乙方”，原告主张合理合法，本院予以支持。《还款协议书》已就双方房屋买卖合同解除、房款返还、利息（违约金）计算达成新的一致意思表示，并没有条款另外约定违约金50000元，原告请求被告恒发公司再支付50000元违约金，没有依据，本院不予支持。对于原告请求被告罗国荣、彭健对被告恒发公司的上述金钱债务承担连带清偿责任的问题。根据《还款协议书》第四条约定“罗国荣、彭健自愿作为甲方履行本协议的担保人，如果甲方不能按时履行协议条款则由担保人承担协议的履行责任。”，被告罗国荣、彭健是被告恒发公司关于涉案债务的保证人，原、被告未约定保证的方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，被告罗国荣、彭健的保证方式应视为连带责任保证。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，连带责任保证的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，现原告未在上述期间要求保证人承担保证责任，保证人被告罗国荣、彭健的保证责任免除，原告请求被告罗国荣、彭健对被告恒发公司的上述金钱债务承担连带清偿责任，本院不予支持。至于原告请求确认其对位于云浮市云城区***商铺享有使用权，直至第一、二项诉讼请求购房款、利息及违约金获得足额清偿之日止的诉讼请求，因该商铺所在的土地已经在2015年10月抵押给广东新兴农村商业银行股份有限公司（原为新兴县农村信用合作社），根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”及第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分”的规定，原告与恒发公司关于在恒发公司清偿债务前原告享有商铺使用权的约定，未经抵押权人新兴农商行的同意，在已抵押土地的地上建筑物上增设权利负担，产生阻却抵押权实现的法律效果，损害新兴农商行的利益，其约定无法对抗已登记的抵押权，本院不予支持。签订《还款协议书》后，被告恒发公司至今仍没有履行付款义务，被告李树清、区景良作为被告恒发公司的股东，没有依据公司章程履行股东出资义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，被告李树清应在认缴出资金额300000元，被告区景良应在认缴出资金额200000元的范围内对恒发公司不能清偿部分的债务承担补充赔偿责任，原告请求被告李树清、区景良在其未出资本息范围内对恒发公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任，本院予以支持。被告恒发公司、罗国荣、彭健、李树清、区景良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第二百条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告云浮市恒发进出口贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款20万元及支付利息（利息计至2017年12月30日为7280元；自2017年12月31日起至2019年8月19日以200000元为本金按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日至清偿之日以200000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率(LPR)计算）给原告林昌梅；二、被告李树清、区景良在其未出资本息范围内对云浮市恒发进出口贸易有限公司的上述债务不能清偿部分承担补充赔偿责任；三、驳回原告林昌梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5476元（原告已预交），由被告云浮市恒发进出口贸易有限公司、李树清、区景良共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  杨清岚人民陪审员  钱石金人民陪审员  林小燕二〇二〇年十月十五日书 记 员  梁小燕附本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。