福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4701号 上诉人（原审原告、反诉被告）:福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园，住所地福州市马尾区江滨东大道**。 法定代表人：冯嘉胤。 委托诉讼代理人：覃国宇，男。 委托诉讼代理人：王晓峰，男。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:名城地产（福建）有限公司，，住所地：福州开发区科技园区快安大道创新楼**自贸试验区内）。 法定代表人：俞凯。 委托诉讼代理人：陈松梅，福建志昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琦，女，该公司职员。 上诉人福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园（以下简称“耶鲁幼儿园”）因与被上诉人名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 耶鲁幼儿园上诉请求：1.撤销马尾区人民法院(2020)闽0105民初555号判决书，发回重审或依法改判；2、一审、二审诉讼费用由名城公司承担。事实和理由：一、一审法院严重违反法定程序。（一）一审法院认定“本案东方名城小区及诉争配套幼儿园用地批文在2004年，属于应当予以移交的幼儿园”，并以此为由判决解除双方之间租赁合同及补充协议。但我园从未见过上述用地批文，一审法院亦未就上述证据组织双方进行质证。相反，我园曾向一审法院提交《调查取证申请书》，请求调取建设用地批准书、土地出让合同、国有土地使用权证、权属登记信息等相关证据，一审法院不仅未调取相关证据，而且未按照《证据规定》的相关规定向我园送达通知书，违反相关程序性规定。（二）一审法院突破对双方诉讼请求及理由的审查范围，擅自适用“情势变更”的原则，违反了《民事诉讼法》及《法官职业道德基本准则》的相关规定。（三）“情势变更”原则的适用有严格的程序规定，一审法院未经法定程序即适用“情势变更”的原则，违反了最高院法[2009]165号司法解释的规定。二、一审判决认定基本事实不清。（一）案涉幼儿园场地的物权归属涉及租赁合同的效力及是否属于移交范围的认定，一审法院在未查明物权归属的情况下即作出判决，基本事实不清。（二）一审法院关于我园办学模式必然与小区配套园的开办方式不同的认定，与事实不符。三、一审判决适用法律错误，应依法改判。不管案涉物业属于政府或名城公司，都不能适用“情势变更”的原则。 名城公司辩称，一、名城公司于2020年1月13日向耶鲁幼儿园发送《解除通知书》是依照法定事由解除双方之间的租赁合同关系，合法有效。二、在租赁合同签署之日起至合同解除之日，名城公司、耶鲁幼儿园以及福州雷霆耶鲁教育咨询信息有限公司三方均应当按照《租赁合同》的约定履约，然而耶鲁幼儿园以及福州雷霆耶鲁教育咨询信息有限公司在合同履约期间存在重大违约行为，已构成根本违约，名城公司有权根据合同约定事由单方解除《东方名城幼儿园租赁合同》。三、名城公司既可以根据不可抗力也可以根据情势变更原则解除租赁合同，一审法院适用法律并无不当。四、关于幼儿园产权的归属问题，福州市政府颁布的榕政综（2019）78号文件已经明确1993年3月7日到2007年10月1日期间取得用地批文的配套幼儿园需要无偿移交给属地区的教育局，名城公司没有异议。因此，名城公司于2020年8月14日与马尾区教育局签署了《名城港湾E-J地块幼儿园移交协议书》。马尾区教育局要求该协议签订后将幼儿园现场移交给马尾区教育局。 耶鲁幼儿园向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认名城公司作出的解除名城合（2011）第[221]号《租赁合同》及名城合（2018）第[7]号《补充协议》的行为无效；2.判令名城公司停止侵害、排除妨碍，恢复对耶鲁幼儿园所租赁东方名城配套幼儿园房屋及其所属场地的供水、供电，拆除在大门安装锁具；3.本案诉讼费用由名城公司承担。庭审中，耶鲁幼儿园增加一项诉讼请求：判令名城公司继续履行两份租赁合同的内容。 名城公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的东方名城小区配套幼儿园《租赁合同》及补充协议已解除；2.判令耶鲁幼儿园于判决生效后【15】日内搬离东方名城小区配套幼儿园，并将幼儿园返还名城公司；3、本案的诉讼费由耶鲁幼儿园承担。庭审当中，名城公司增加一项诉讼请求：要求耶鲁幼儿园向名城公司支付违约金100万元。 一审法院认定事实如下：2011年11月18日，名城公司（甲方）与耶鲁幼儿园的原举办者雷霆公司签订《东方名城幼儿园租赁合同》，第一条第一款约定，甲方同意将位于福州市马尾区东方名城小区内配套幼儿园房屋及其所属场地租赁给乙方用于经营幼儿园及培训班、教育用处，乙方同意承租。第二条第四款约定，甲方向乙方移交幼儿园后，乙方自行进行内部装修，并向甲方提交书面装修方案，确保装修品味与所在楼盘相匹配，在取得甲方书面回复同意装修后，乙方可入场装修。甲方向乙方租赁的物业用途仅限于乙方开办幼儿园，未经甲方书面同意，乙方不得用于其他用途或将物业整体或部分转租给其他任何第三方。第四条约定租赁期限20年，即从2013年1月1日至2032年12月31日，双方同时约定从合同签订之日起至2012年12月31日为免租期。第七条约定，甲乙双方一致同意幼儿园命名为“耶鲁东方名城幼儿园”。第十二条约定，本合同因不可抗力（包括但不限于战争、自然灾害、意外事件）或政府决定征用该物业所在土地而需拆除、改造该物业而不能履行时，不能履行的乙方应将不能履行的原因与有效证据在不可抗力发生之日起15日内书面通知另一方。则甲方同意免去乙方因上述原因而影响幼儿园政策开园期间的租金。第十三条第一款约定，有下列情形之一的，甲方有权解除本合同并不承担违约责任：······（2）在租赁期内，乙方擅自将本合同项下的物业全部或部分转租于第三方。第三款约定，在本合同到期后，如甲乙双方未就续租事宜达成一致，或本合同提前解除的，乙方应于合同到期或解除后30日内将财物迁离并将物业交还甲方。第十六条第二款约定，甲方同意：待本合同项下幼儿园的一切手续申办完成，正式成立后，合同履行主体由现在的公司变更为新成立的幼儿园，乙方项下的权利义务由新成立的幼儿园概括承受，但需三方书面确认方可生效。2018年1月12日，名城公司（甲方）与雷霆公司（乙方）、耶鲁幼儿园（丙方）签订《补充协议》，约定：鉴于：······2、为便于乙方经营，乙方申请将原合同项下的承租方变更为丙方，由丙方承租甲方场地作为办公使用，并履行原合同约定的各项权利义务。第一条约定，本协议各方同意，自2018年1月1日起，由丙方取代乙方成为原合同的承租方。原合同中乙方的权利义务转至丙方享有和承担，由丙方在剩余的租赁期内按照原合同的约定履行义务。 2019年5月13日，马尾区自然资源和规划局向名城公司发出《关于耶鲁东方名城等三所幼儿园移交手续的函》，指出根据党中央、国务院《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》、国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》和《福州市人民政府印发关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案的通知》、《福州市马尾区人民政府开展城镇小区配套幼儿园治理工作的实施方案》及马尾区政府2019年第五次教育工作专题会议纪要等文件的规定，要求名城公司于2019年5月31日前办理耶鲁东方名城幼儿园、名城大地幼儿园和名城银河湾幼儿园移交手续，并附有相关文件规定。同年7月19日，马尾区教育局、马尾区自然资源和规划局共同向名城公司发出《关于耶鲁东方名城等小区配套幼儿园移交手续的函》，告知名城公司开发建设的耶鲁东方名城幼儿园、名城大地幼儿园和名城银河湾幼儿园被列入移交清单，再次要求名城公司于7月30日前完成移交。2020年1月13日，名城公司向耶鲁幼儿园发出《通知函》，告知因马尾区教育局、马尾区自然资源和规划局根据相关文件发函要求其移交幼儿园，基于不可抗力情形，通知解除双方租赁合同及补充协议，并要求退还租赁场地和办理款项退还手续。同年3月10日，名城公司再次向耶鲁幼儿园发出《有关租赁场地交还的通知函》，告知政府部门已经发函要求其移交讼争幼儿园场地，其已于1月13日发函解除合同并要求退还幼儿园场地，但耶鲁幼儿园至今未交还，再次要求耶鲁幼儿园移交场地。之后，由于双方协商无果，耶鲁幼儿园被强行锁停并停水停电。耶鲁幼儿园因此诉至一审法院，双方至今尚未完成移交。另查，耶鲁幼儿园原举办者为雷霆公司。2018年1月12日，雷霆公司向马尾区教育局申请办学章程变更，经马尾区教育局批准，举办者变更为福州新柏睿教育咨询有限公司，耶鲁幼儿园的董事会成员及法定代表人均同时变更。另外，耶鲁幼儿园所在东方名城小区的土地使用权系2004年获批取得。该案经一审法院协调，未能达成一致意见。 一审法院认为，本案的争议焦点在于名城公司解除与耶鲁幼儿园的租赁合同及补充协议是否合法？由于原合同主体系名城公司与雷霆公司，但是依据双方所签订《东方名城幼儿园租赁合同》第十六条及三方《补充协议》第一条之约定，合同权利义务主体一概由耶鲁幼儿园承受，故双方讼争租赁合同及补充协议解除主体适格。结合双方争议，一审法院认为，名城公司主张解除租赁合同及补充协议符合情势变更适用情形，应予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。就本案而言，双方所签订租赁合同及补充合法有效，签约以来也依法依约履行。但是，2018年11月7日，中共中央、国务院印发《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，对学前教育做出深化改革工作部署。2019年1月9日，根据前述改革文件精神和规定，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，随后省、市、区政府也出台相关实施方案，要求将有关城镇小区配套幼儿园移交教育行政部门。其中，国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》第二条第二款明确规定，2.确保小区配套幼儿园如期移交。已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，对已挪作他用的要采取有效措施予以收回。有关部门要按规定对移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续。3.规范小区配套幼儿园使用。小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。办成公办园的，当地政府及有关部门要做好机构编制、教师配备等方面的工作；委托办成普惠性民办园的，要做好对相关机构资质、管理能力、卫生安全及保教质量等方面的审核，明确补助标准，加强对普惠实效及质量方面的动态监管。福州市人民政府办公厅印发《关于福州市城镇小区配套幼儿园移交规程的通知》第二条第一款规定，本规程适用于依据相关法律法规需移交教育行政部门的下列城镇小区配套幼儿园：（一）1993年3月7日-2007年10月1日期间取得用地批文的五城区（鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾区，以下同）城镇小区配套幼儿园······上述城镇小区配套幼儿园应无偿移交教育行政部门。而本案东方名城小区及讼争配套幼儿园用地批文在2004年，属于应当予以移交的幼儿园。事实上，2019年5月13日、7月19日，马尾区自然资源和规划局、教育局先后发函要求名城公司移交包括耶鲁幼儿园在内相关幼儿园，名城公司负有向教育行政部门移交涉案幼儿园的责任和义务。而依据现有小区配套幼儿园移交后的开办方式，或是办成公办园，或者办成普惠园，均与涉案幼儿园现有办学模式不同。因此，由于国家对学前教育改革政策的出台和执行，超出双方当事人签订租赁合同及补充协议时可预见、可干预范围，属于不可归责于当事人的客观事实，更是无法避免和防止，符合情势变更原则的适用情形，名城公司据此主张解除与耶鲁幼儿园之间的租赁合同及补充协议具有事实和法律依据。2020年1月13日，名城公司发出解除租赁合同及补充协议的通知到达耶鲁幼儿园时发生解除效力，耶鲁幼儿园应当依法依约搬离讼争场所。对耶鲁幼儿园提出名城公司要求移交所依据的政府文件不属于不可抗拒、不可避免情形，名城公司不得主张解除合同的意见显然缺乏依据，不予采纳。同时，一审法院认为，学前教育是我国国民教育体系的重要组成部分，但长期以来存在学前教育“入园难”、“入园贵”等困扰社会发展的难题，学前教育成为整个教育体系的短板。办好学前教育、实现幼有所育，是重要的社会公益事业，是党的十九大作出的重大决策部署，此次城镇小区配套幼儿园移交就是落实学前教育重大举措之一，是利国利民的重大举措。但在实际执行过程中，难免发生涉及各单位利益的问题，相关单位一方面理应秉持服务国家改革发展大局，支持城镇小区配套幼儿园移交工作，推进我国学前教育新发展，另一方面，对移交过程中相关权益问题可依法依规进行主张，有关政府部门也应当认真对待，确实妥善解决权利方的诉求，共同推动幼儿园移交工作有序高效开展。 另外，对名城公司主张耶鲁幼儿园擅自转租构成根本违约要求解除合同并支付违约金的意见，一审法院认为，依据租赁合同第二条第四款和第十三条第一款第二项约定，雷霆公司承租涉案物业用途仅限于其开办幼儿园，未经名城公司书面同意，不得用于其他用途或将物业整体或部分转租给其他任何第三方，否则名城公司享有解除合同的权利。但该约定约束的是作为承租方的雷霆公司，在合同履行主体经三方同意变更为耶鲁幼儿园后，不得转租的主体同时变更为耶鲁幼儿园。按照该约定，幼儿园的用途不得改变，物业不得全部或部分转租，而从实际情况看，耶鲁幼儿园作为经依法登记的非企业法人单位，其法律主体的独立性应当予以确认，客观上耶鲁幼儿园仍然在原租赁合同约定场所办学，用途并未改变，且相关场所仍由耶鲁幼儿园使用，并未发生耶鲁幼儿园将该场所转租给其他第三方。名城公司所谓举办者变更为新柏睿公司就是转租的行为显然不符合法律关于租赁及转租的性质认定，举办者由雷霆公司变更为新柏睿公司，本质上属于举办者的变更或者营利性幼儿园经营权的变更，与转租并无实质关联。名城公司将举办者的变化认定为转租行为既无合同依据，也无法律依据，一审法院不予采纳。因此，名城公司主张耶鲁幼儿园擅自转租构成根本违约要求解除合同并赔偿违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。针对名城公司提出耶鲁幼儿园拒绝满意度调查违反合同的意见，一审法院认为，现有证据不足以证明名城公司通知了耶鲁幼儿园，也无证据证明耶鲁幼儿园存在满意度不足，其解除租赁合同的主张不予支持。对耶鲁幼儿园提出追加马尾区自然资源和规划局、教育局作为第三人参与诉讼的主张，一审法院认为，追加第三人参与诉讼或者因其与案件有利害关系，或者有助于查清案件事实，但本案双方讼争原由清楚，耶鲁幼儿园预追加的“第三人”系依据国家政策发函给名城公司，属于正常的职务行为，证据材料明确，将其追加作为第三人并无必要，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及参照国务院《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》之规定，一审判决：一、确认名城公司与耶鲁幼儿园之间的《东方名城幼儿园租赁合同》及补充协议于2020年1月13日解除；二、耶鲁幼儿园应于本判决生效后十五日内搬离并腾空幼儿园返还名城公司；三、驳回名城公司其他诉讼请求；四、驳回耶鲁幼儿园的诉讼请求。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 本院二审审理期间，耶鲁幼儿园提交7份证据材料：证据A1《区教育局协调保障东方名城幼儿园正常办学的请示》；证据A2《关于东方名城幼儿园2020年9月招生及普惠事宜的回函》；证据A3《福州市马尾区教育局关于印发2020年秋季幼儿园招生工作方案的通知》；证据A4《2020年秋季马尾区政府购买园、提供普惠民办园和非普惠民办园招生信息》；证据A5《马尾区教育局行政答辩状》；证据A6《马尾区自然资源和规划局答辩状》；证据A7《福州市马尾区教育局关于2020年普惠性幼儿园的公示》。名城公司提交2份证据材料：证据B1《名城港湾E-J地块幼儿园移交协议书》;证据B2《交地确认书》。经双方质证，本院认为，证据A7、证据B1与本案认定的事实具有关联性，可予采纳。证据A1-A6、证据B2均不能证明当事人各自主张的证明对象，与本案不具有关联性，不予采纳。 经审理，本院确认一审查明的事实属实。另查明，2020年8月14日，名城公司与福州市马尾区教育局签订《名城港湾E-J地块幼儿园移交协议书》，双方约定将名城港湾E-J地块幼儿园(现状为本案耶鲁幼儿园)产权无偿移交给福州市马尾区教育局。2020年9月2日，福州市马尾区教育局向社会公示2020年普惠性幼儿园名单，其中耶鲁幼儿园为提供普惠性服务民办园。 本院认为，开展城镇小区配套幼儿园治理是近年来福州市人民政府贯彻落实国务院深化学前教育改革的重要工作部署，福州市政府依据相关法律法规出台了福州市城镇小区配套幼儿园移交规程。马尾区自然资源和规划局、教育局于2019年5月13日、7月19日先后发函要求名城公司移交包括耶鲁幼儿园在内的相关幼儿园，名城公司负有向教育行政部门移交涉案幼儿园的责任和义务。本案双方当事人在案涉租赁合同及补充协议履行过程中均依约履行，但从现有政策和现状而言，案涉租赁合同事实上已经无法继续履行。在本案二审审理期间，名城公司与福州市马尾区教育局就幼儿园移交达成协议，耶鲁幼儿园经公示办学模式转为普惠性服务民办园，均是双方当事人响应政策、服务国家改革发展大局的积极行为。由于国家对学前教育改革政策的出台和执行，超出双方当事人签订租赁合同及补充协议时可预见、可干预范围，属于不可归责于当事人的客观事实，是无法避免和防止，符合情势变更原则的适用情形。一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决解除名城公司与耶鲁幼儿园之间的租赁合同及补充协议，有事实和法律依据。在案相关政府文件以及政府职能部门函件等证据可以证明耶鲁幼儿园属于应移交的幼儿园，耶鲁幼儿园一审申请调取的证据材料不属于本案必需证据，一审法院对其申请未予准许，不违反法律规定。 综上所述，耶鲁幼儿园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费144443.9元，由上诉人福州市马尾区耶鲁东方名城幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 宁 审 判 员  陈 雯 审 判 员  易 艳 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  陈华琦 书 记 员  林 颖 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。