云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初3517号原告：王能，男，1989年9月19日生，汉族，住云南省腾冲市。委托诉讼代理人：寸秋娜，云南南博（腾冲）律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲市金鹰房地产开发有限公司，住所地云南省腾冲市腾越镇满邑社区华园三小区**，统一社会信用代码91530522668269982F。法定代表人：魏凡尊，任该公司总经理。（未出庭）委托诉讼代理人：段俊卿，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：魏建荣，云南金曦律师事务所律师，特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司腾冲支行，，住所地云南省腾冲市腾越镇秀峰社区融腾小区**统一社会信用代码91530522218992460R。负责人：车志辉，系该支行行长。（未出庭）委托诉讼代理人：邵东升，男，特别授权代理。原告王能被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司（以下简称金鹰公司）、第三人中国工商银行股份有限公司腾冲支行（以下简称工商银行腾冲支行）商品房销售、金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王能及其委托诉讼代理人寸秋娜，被告金鹰公司的委托诉讼代理人段俊卿、魏建荣，第三人工商银行腾冲支行的委托诉讼代理人邵东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王能向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原、被告解除双方于2018年11月5日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告协助原告办理房屋过户手续，并承担过户登记（即房屋过户至被告名下）所产生的全部税费；3.判令被告偿还原告购房首付款200000元以及契税14142.85元、维修基金21344.24元，合计235487.09元；4.判令解除原告与第三人签订的《个人借款/担保合同》；5.判令被告支付原告自2019年5月3日至2020年8月3日止已向第三人偿还的贷款本息72745.28元，并判令被告承担本案诉讼期间产生的银行按揭贷款及利息；6.判令被告向原告支付自2015年9月30日起至合同解除之日以990000元为基数按年利率4.9%计息的利息；7.本案诉讼费、代理费由被告承担。事实及理由：2018年11月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同内容为：被告将其开发位于腾冲市腾越镇满邑社区华园三小区45号美域中央6栋1101室房屋，以990000元的价格出售给原告，原告支付首付款200000元后，余款以贷款的方式支付。双方在合同中还对商品房交付条件、逾期付款责任等做了约定。《商品房买卖合同》签订后，原告与第三人工商银行腾冲支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，由第三人工商银行腾冲支行向原告发放购房贷款790000元，用于向被告支付购房款项，并由被告提供保证，贷款发放后，原告于2019年5月3日开始按揭偿还工商银行腾冲支行的房贷。原告缴纳了契税14142.85元、维修基金21344.24元的其他费用，之后被告为原告到不动产登记中心办理了不动产权证，并在第三人处进行了抵押。原告接手房屋后才发现该房屋并未铺设管道和通水，于是找到被告，被告告知原告暂目前与小区业主委员会有纠纷，正在协调处理。期间，原告多次找到被告要求退房，被告都以马上通水为借口进行拖延，后又向原告提出房屋必须以“一手房”退回，至此导致原告向被告购买的房屋无法使用，合同目的不能实现。综上所述，被告金鹰公司将不能使用的房屋交付给原告，并至今未达到双方在《商品房买卖合同》中的约定，致使原告购买房屋居住的目的不能实现。现原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告金鹰公司辩称，一、答辩人与原告签订的合同，已经履行完毕，原告的解除权利已经消灭，且签订合同后，答辩人为原告办理了不动产权证，并将房屋交给了原告，在此期间原告并未提出解除合同，原告与答辩人的买卖合同已经履行完毕，法定解除权利已经消灭。二、造成原告房屋无法使用的侵权人不是答辩人，而是美域中央业委会，原告因其行为遭受的损害应向美域中央业委会主张。首先，原告交付的房屋没有任何质量问题，各项均已通过相关主管部门综合验收，均验收合格；其次，物业交付业主使用后，因业主管理委员会自身管理不善导致原告权益遭受侵害；第三，业主管理委员会作出的决定侵害了原告作为业主的合法权益。因业委会管理不善导致水管的破裂后，业委会向答辩人主张维修并承担费用，但是由于该项目水电外网的保修期已经到期，所以答辩人向业委会进行了说明，并且愿意提供相应的供水图，要求其自行进行维修处理，后业委会因不服答辩人的答复，便对答辩人售楼部及未售房源包括原告所购房屋采取停水、停电等措施，侵害原告及答辩人的合法权益，答辩人本着解决问题多次与业主管理委员会协商，但均未果，答辩人也多次写《申请书》《情况说明》等请求有关单位予以协调，但至今均未得到解决。综上，业主管理委员会本应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，但其种种行为仅是为与答辩人置气而无视法律，无视业主权益，其行为与原告遭受的侵害具有因果关系，应当承担侵权责任。三、原告对自己的损害结果的形成具有过错，其应向侵权人主张权利，答辩人再此过程中并无任何过错。原告在购买房屋时已经知晓答辩人与第三人的纠纷，却仍然要与答辩人购买房屋，并在购买房屋时明确表示，水电的问题由其自行解决，只要价格上予以优惠即可，答辩人在原告的要求下才将该房屋出售给原告，从双方签订的商品房买卖合同中可以明显看出房屋价格明显低于当时的市场价，原告应当要对该房屋可能会发生的情况有预见，同时应当承担相应的不利后果。综上所述，本案中答辩人与原告的商品房买卖合同已经全部履行完毕，原告的解除权已经消除，且答辩人并不是实际的侵权人，答辩人作为开发商也是受害者，已经穷尽一切办法解决，并不存在任何过错，故原告所主张的违约金以及相应的损失，不应当由答辩人来承担，原告应当向直接侵权人美域中央业委会提出主张。第三人工商银行腾冲支行述称，第三人不同意解除第三人与原告和被告签订的《个人购房借款/担保合同》，因为该案主要是购房人因房屋配套设施未完善，要求开发商赔偿损失时双方未达成一致，从而导致诉讼的产生。贷款发放后，原告一直能正常按期归还借款，到2020年8月25日止，该户剩余贷款本金余额为775994.55元，无欠息，且原告王能是按揭贷款的借款人，第三人与借款人签订《个人借款/担保合同》是双方的真实意思表示，购房背景真实，所购房屋是已取得建设工程竣工验收许可发售的房屋，该借款合同是合法有效的，作为借款合同的债务人应按合同约定全面履行还款义务，不能因该幢房屋有微小瑕疵而终止借款合同的履行。因此第三人要求原告继续履行合同是合法正当的，原告如不履行借款合同造成的个人征信记录由原告承担。综合双方当事人诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：原告要求解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求是否成立？针对以上争议，原告王能向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》一份，欲证明（1）原、被告双方于2018年11月5日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买被告开发的位于腾冲市腾越镇华园三小区45号“美域中央”6幢1单元11层1101号房屋，面积为178.08平方米，价款为990000元，其中首付200000元，剩余790000元以贷款方式支付；（2）双方在合同第十条约定由被告负责通电、通水、供暖，在约定交付日未达到交付条件，由被告承担逾期交付责任；（3）合同第十二条约定，逾期超过180日，原告有权解除合同并由被告承担退还购房款，以年利率4.9%支付原告购房款利息、承担房屋价款1%的违约金。2.《银行转账凭证》《收据》各一份，欲证明原告于2018年10月27日向被告交纳定金20000元，于2018年11月2日交纳购房款180000元，共计200000元组成首付款。3.《个人购房借款/担保合同》一份，欲证明原告因向被告购买腾冲市腾越镇华园三小区45号“美域中央”6幢1单元11层1101号房屋向第三人中国工商银行借款790000元，并自2019年5月3日开始归还贷款。4.《借记卡账户历史明细清单》一份，欲证明原告自2019年5月3日开始至2020年9月3日每月按约向银行归还贷款本息合计4528.31元，共计偿还本息77273.59元。5.《中华人民共和国税收缴款书》《支付凭证》《收据》各一份，欲证明原告在向被告购买腾冲市腾越镇华园三小区“美域中央”6幢1单元11层1101号房屋时缴纳契税14142.85元，缴纳公共维修基金21344.24元。6.《不动产权登记证书》一份，欲证明被告为原告迅速办理了不动产权证书，证号为：云（2019）腾冲市不动产权第0002363号”。7.关于“请求帮助解决美域中央小区业主与金鹰公司矛盾纠纷的请示”的回复、关于再次请求帮助解决美域中央小区业主与金鹰公司矛盾纠纷的请示、关于“解决美域中央小区与金鹰公司矛盾纠纷”的回复各一份，欲证明在被告的申请及腾冲市信访局的回复资料中已经明确在原告购买房屋以前该房屋的水电不通的情况就已经出现，但被告仍隐瞒了该情况而向原告出售该房屋，并至原告起诉之日仍未通水电，致使原告合同目的得不到实现。8.《委托协议书》《收据》各一份，欲证明原告因被告的欺骗和违约行为，为维权产生案件代理费8000元。经质证，被告对原告提交的证据1真实性、合法性认可，对证明观点不认可，认为该证据达不到证明观点，买卖房屋时原告是知道相关情况的，在买卖房屋的时候款项低于其他人，说明他在购买房屋前是知道房屋存在相关问题的；对证据2真实性、合法性认可，认为该证据证明原告购买房屋已经时知道有问题还购买；对证据3、4、5真实性、合法性认可，对证明观点不认可，认为是原告在履行购买房屋的义务，如果他在期间发现房屋存在问题应该停止履行义务；对证据6的真实性、合法性认可，对证明观点不认可，认为被告按程序给原告办理不动产的登记，原告获得房屋的产权，前面的商品房预售合同已经终止，已经履行完毕，原告起诉要求解除该合同是不能成立的，不动产权的登记证明产权已经转移，合同已经终止；对证据7真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为该证据能够证明原告在购买房屋前就知道该房屋存在水电不通的情况，并不是在后来才知道的；对证据8真实性、合法性认可，对证明观点不认可，认为是原告与律师事务所的事，该费用应当由原告支付，在购房合同中并没有约定。第三人对原告提交的证据均无异议。被告金鹰公司对其答辩理由，向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》《商品房买卖合同登记备案表》各一份，欲证明2018年11月5日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同中约定了房屋及相关设施设备交付的条件，被告向原告交付的房屋符合合同约定，同时，双方到房地产管理部门办理了合同登记备案手续；合同约定的价格明显低于市场价，原告在买房时已经知晓该房屋的现状，即知晓被告与美域中央业委会之间的纠纷，其是在知晓有该纠纷的情况下才低价向被告购买房屋。2.《不动产权证》一份，欲证明被告将合格的房屋交付原告后于2019年3月28日将不动产权证办理至原告名下，可以看出在2019年3月28日前被告已经将该房屋交付给原告使用。3.《专项维修基金明细表》一份，欲证明2019年3月28日，被告已代原告将房屋的专项维修基金按照相关规定交至维修基金专户，收取方并不是被告，被告仅是代原告缴纳。4.《竣工验收报告》《建设工程消防验收申报表》《美域中央二期配电工程验收会议纪要》《竣工验收备案表》《竣工规划验收合格证》《工程档案合格证》各一份，欲证明（1）原告房屋所属的建设项目于2010年2月25日开工，于2011年9月25日竣工，并验收合格，房屋并无任何的质量问题；（2）2012年11月12日，该项目工程竣工档案的移交符合相关规定，同时也验收合格。5.《工程质量监督报告》一份，欲证明2012年10月12日，原告房屋所属建设项目各项工程质量均为合格，代表被告在建设房屋工程的材料、质量都验收合格。6.《工程质量保修书》一份，欲证明2010年4月28日，被告与建设项目承包人签订的工程质量保修书中约定排水管道的保修期限为2年，且该约定符合法律规定。7.《通知》一份，欲证明2016年7月5日，因腾冲金寓物业管理有限公司与美域中央业委会物业管理合同到期，业委会未与物业公司续签物业合同，物业公司书面告知业委会退场，业委会负责人员签收了该书面通知，业委会未在通知约定的时限与物业公司续签物业合同，之后小区物业由业委会自行管理，物业公司与业委会交接物业时，小区物业相关设施设备使用正常，期间并没有发生任何相关设备无法使用的情况。8.紧急联系函、回复函、关于解决“美域中央”相关问题的报告、关于再次请求帮助解决美域中央小区业主与金鹰公司矛盾纠纷的请示各一份，欲证明2018年3月2日，业委会自行管理小区物业，因其不具备专业物业管理能力，小区物业水管发生漏水问题向被告致函，被告向其书面告知工程质量的保修期限并表明愿意配合其处理相关事宜；业委会因不满被告的回复多次请求政府予以解决，但被告每次均向其作出耐心的解释，水电工程质保期虽然已过，但仍表示愿意承担部分费用；业委会要求被告承担所有费用的无理要求未得到满足后，便对被告未售房源采取断水断电、占用被告车库等方式侵害被告合法权益，同时，也侵害了原告的合法权益，实际侵权人为业委会，并非被告。经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为该证据不能证明其观点，合同上也看不出被告向原告交付了符合合同约定的房屋，且房屋的价格是被告自己在58同城上标注的价格，被告未注明该价格低于市场价格；对证据2真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为该证据不能证明被告向原告交付的房屋就是合格的房屋，被告为原告办理不动产登记，双方的权利义务并没有终止或消灭；对证据3不认可，认为该证据是复印件，无法核实其真实性，并且与原告提交的金鹰公司出具的收据原件不一致；对证据4中美域中央二期配电工程验收会议纪要的真实性、合法性认可，对关联性及证明观点不认可，认为该证据仅能够证明在2015年5月31日被告的配电工程通过了验收，但是该证据出示的时间是2015年5月31日，原告购买房屋的时间是2018年，对其余证据不认可，认为证据中相关主管部门的盖章不能核实；对证据5真实性、合法性认可，对关联性及证明观点不认可，认为该证据出示时候是2012年10月12日，该证据只能证明涉案房屋的质量问题，并没有对涉案房屋的水电有明确的载明；对证据6不认可，认为该证据显示的是附件三，也就是说按照一般的合同要件该质量保修书仅仅是某一合同的附件，那么被告方没有提供完整的合同，该证据是不全面的，且该合同仅仅只有被告一方的盖章，该质量保修书里承包人是空格的，也就是说没有进行任何标注的，在最后落款的时候，也仅有一个看不清的不知何人的签字，也没有任何公章的加盖，买卖的时间是2018年其上面要表示的保修期3年并不适用原告；对证据7不认可，认为本通知的发出方系被告的前期物业，与被告有利害关系，并且该通知与本案没有关联性，也不能到达被告想要证明的证明目的；对证据8中联系函及矛盾纠纷的请示真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为该案是合同纠纷，买房的相对方是金鹰公司，并不是美域中央的业主委员会，并且恰恰从被告提供的该紧急联系函当中，能够证明在2018年3月2日，供水就已经瘫痪，在原告购买房屋前就已经出现了不能通水的情况，被告采用隐瞒的方式，向原告出售了该房屋；对证据8中回复函及美域中央相关问题的报告不认可，认为从被告的证明观点中可以看出涉案房屋不通水电在原告购买房屋前就存在，并且一直到今天。第三人对被告提交的证据不发表意见。第三人工商银行腾冲支行未向本院提交证据。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告王能提交的证据1、2、3、4、5、6客观、真实，且被告对其真实性不持异议，故本院予以采信；证据7与本案无关，本院不予采信；证据8被告认可真实性，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据1、2与原告提交的一致，本院予以采信；证据3系复印件，无法核实真实性，本院不予采信；证据4、5、6、7、8与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月5日，被告金鹰公司与原告王能签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：由原告购买被告开发的位于腾冲市腾越镇满邑社区华园三小区美域中央6幢1单元11层1101号房屋一套，房屋总价格为990000元；同时对商品房交付条件及逾期付款的违约责任等权利义务进行了约定。原告按约定支付首期购房款200000元。2019年1月17日，原告王能、被告金鹰公司与第三人工商银行腾冲支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，贷款金额为790000元，用于购买上述房屋，借款期限为360个月，2019年4月3日，第三人工商银行腾冲支行将790000元贷款划入原告指定帐户。截止2020年9月3日原告共偿还第三人工商银行腾冲支行借款本金14922.15元，利息62351.44元，剩余借款本金775077.85元未归还。2019年2月12日原告缴纳了契税14142.85元，同月28日原告向被告交纳21344.24元的专项维修基金，2019年3月28日，被告为原告办理了不动产权证。另查明，原告向被告购买的美域中央6幢1单元11层1101号房屋至今未通水电，致使原、被告双方未能对该套房屋进行交接。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，双方应按合同约定履行各自的义务。在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付了首期购房款200000元，以贷款的方式支付了剩余购房款790000元履行了相应的付款义务，但被告金鹰公司于2018年10月5日出售给原告的房屋至今都未能解决通水、通电问题，致使双方签订的商品房买卖合同目的不能实现，符合合同约定的解除条件，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付自2018年11月2日起至合同解除之日止以990000元为基数按年率4.9%计算的利息的诉讼请求，因原告在选房时未履行认真审查的义务存在一定的过错，也应承担相应的过错责任，故本院不予支持。《商品房买卖合同》解除后，致使原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房购销合同》及《个人购房借款/担保合同》被解除后，被告应该将收受的购房款和购房贷款分别返还给原告和第三人，同时原告缴纳的契税及办证费也应由被告返还。本案中，截止2020年9月3日原告向第三人支付购房贷款本金14922.15元，利息62351.44元，第三人向被告支付的购房款剩余本金为775077.85元，故被告应返还原告首期购房款200000元及购房按揭贷款本金和利息；同时被告应返还第三人贷款本金775077.85元及自2020年9月4日起至还清本金之日止按合同约定的利率计算的利息。对于律师代理费用，原告未向法庭提交正式发票，本院无法确认该笔费用已实际产生，故本院不予支持。原告要求被告协助其办理房屋过户手续，并承担过户登记所产生的全部税费的诉讼请求系另一法律关系，本院不作处理，故对其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王能与被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司于2018年10月5日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告王能、被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司腾冲支行2019年1月17日签订的《个人购房借款/担保合同》。三、由被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王能首期购房款200000元、契税及专项维修基金35487.09元。四、由被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王能截止2020年9月3日止支付给第三人的房屋按揭贷款本金14922.15元，利息62351.44元。五、由被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司腾冲支行借款本金775077.85元，并支付自2020年9月4日起至本金775077.85元清偿完毕之日止以未清偿本金为基数按原告与第三人签订的合同约定的利率计算的利息。六、驳回原告王能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5924元，减半收取计2962元，由被告腾冲市金鹰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  马艳萍二〇二〇年十月十六日书记员  董继楠