上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22623号原告：上海华天房地产发展有限公司,住所地上海市长宁区遵义路**。法定代表人：黄河清，董事长。委托诉讼代理人：薛龙，国浩律师(上海)事务所律师。被告：上海荣奥餐饮管理有限公司，注，注册地上海市虹口区/div>法定代表人：黄饶珍，总经理。委托诉讼代理人：傅绿松，福建正成功律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宝真，福建正成功律师事务所律师。原告上海华天房地产发展有限公司与被告上海荣奥餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海华天房地产发展有限公司的委托诉讼代理人薛龙，被告上海荣奥餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人傅绿松、曾宝真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华天房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告就本市长宁区遵义路XXX号裙房一层商用房1-L117&LM10单元(以下简称涉讼单元)及商场二楼1号储藏室(以下简称涉讼储藏室)签订的租赁合同于2019年5月31日解除；2、判令被告向原告支付2019年4月1日至2019年5月31日期间的单元租金373,030元、储藏室租金2,737.50元、管理费59,568元；3、判令被告向原告支付单元水费4,038.60元、单元电费97,300元、储藏室电费800元；4、判令被告向原告支付上述单元租金、储藏室租金、管理费利息(以上述本金为基数，分别自2019年4月1日及2019年5月1日起，按每日千分之二的标准，计算至上述本金清偿之日止)；5、判令被告向原告支付上述单元水费、单元电费、储藏室电费利息(分别以1,913.30元、33,512.50元、200元为基数，自2019年3月20日起；分别以561.80元、21,037.50元、200元为基数，自2019年4月18日起；分别以731.40元、18,362.50元、200元为基数，自2019年5月22日起；分别以832.10元、24,387.50元、200元为基数，自2019年10月15日起；按每日千分之二的标准，计算至上述本金清偿之日止)；6、判令被告向原告支付停业违约金2,452.80元、装修期租金559,545元、因被告违约致合同解除的违约金2,186,496元、搬迁及复原费378,073.07元、律师费100,000元、财产保全担保费25,752.10元。原告同意在被告履行上述给付义务后向被告返还单元押金728,832元、储藏室押金4,106.25元、装修施工押金10,000元。事实和理由：2018年，原告(出租方)与被告(承租方)就涉讼单元及涉讼储藏室(以下合称涉讼房屋)签订租赁合同。原告按约将涉讼房屋交付被告用于经营。涉讼单元装修期为2018年10月1日至2018年12月31日。后被告未按期支付自2019年4月1日起的租金及管理费，亦未按原告通过电子邮件发送的账单支付水费及电费。原告催讨无果。被告于2019年5月28日停止在涉讼房屋经营(原告未对涉讼房屋断水断电锁门)。原告于2019年5月31日通过电子邮件通知被告合同于2019年5月31日解除，并要求被告按约将涉讼单元恢复原状返还原告。后被告未履行恢复原状义务，原告自行将涉讼房屋内物品转移至临时仓库存放并将涉讼单元恢复至毛坯状态。被告应当承担违约责任。被告上海荣奥餐饮管理有限公司辩称，原告实际交付涉讼单元的日期晚于2018年10月1日，涉讼储藏室实际未交付。原告未提供涉讼房屋建设工程规划许可证及消防验收合格证明，故双方签订的租赁合同应属无效。此外，双方签订的合同中采用了原告提供的格式条款。该部分格式条款违反公平原则，加重被告责任，排除被告主要权利，属于无效条款。基于此，违约金条款、装修期租金条款、管理费条款、复原费条款、律师费条款等条款不能适用。若合同被认定为有效，即使被告违约，约定的违约金及利息计算标准明显过高，应当减降。因原告在2019年4月下旬至2019年5月下旬期间多次对涉讼房屋断水断电乃至锁门，故被告被迫于2019年5月27日至2019年5月28日期间撤离涉讼房屋，停止经营，但被告在涉讼房屋内的物品被原告强行留置。被告不认可合同于2019年5月31日解除。因合同无效，被告无需向原告支付租金。原告作为出租方无权向被告收取所谓管理费。被告承租涉讼单元后仅作简单装修，很大程度保留原有装修，不应由被告负担将涉讼单元恢复为毛坯状态的费用。被告同意按原告诉请金额向原告结清水费及电费，不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，涉讼房屋产权登记在原告名下。2018年，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，就涉讼单元签订租赁合同。合同记载，租赁期限为60个月，自起租日开始计算；交付日为2018年10月1日；甲方授予乙方为期三个月的装修期，自交付日起计算，装修期内乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担并支付管理费、公用事业费；起租日为装修期届满后的第一日；乙方应向甲方支付押金728,832元；第一和第二个租赁年度内月基本租金为186,515元；第三和第四个租赁年度内月基本租金为199,837.50元；第五个租赁年度内月基本租金为213,160元；如月提成租金(该期间总营业额的12%)超过月基本租金，乙方还应支付等于上述超过部分的额外租金；乙方应向甲方支付管理费为每月29,784元；租赁场所应由甲方按照本租约的约定以现状交付；乙方应将租赁场所恢复至毛胚状态后向甲方返还。该合同的标准条款和条件记载，基本租金和提成租金按公历月份支付，乙方应在本文签署之日后的三个营业日内支付起租日所在公历月份的基本租金，在此之后，乙方应最晚在每个公历月份开始前的五个营业日内支付该公历月份的基本租金，任何公历月份的提成租金应在该公历月份结束后十个营业日内支付；管理费按公历月份支付，乙方应在本文签署之日后的三个营业日内支付交付日所在公历月份的管理费，在此之后，乙方应最晚在任何公历月份开始前的五个营业日内支付该公历月份的管理费；如果任何公用事业费的账单是向甲方发出而并未对租赁场所进行单独计量，乙方应在收到甲方书面要求后的三个营业日内向甲方支付其中乙方应当承担的份额；如果乙方在首次被要求支付应当支付给甲方的任何款项之日后的五个营业日内未能支付该等款项，则甲方及物业管理公司有中止乙方使用租赁场所(包括但不限于通过锁门等方式禁止乙方进入租赁场所)和暂停向乙方提供公用设施(包括但不限于中断水、电的供应)的权利；乙方应就该等未支付的款项向甲方支付利息，自乙方首次有义务向甲方支付该等款项之日起算，利率按每天0.2%或法律允许的最高利率这两者中较低的一个计算，此外，经甲方书面要求，乙方同意向甲方偿还甲方因任何该等逾期付款的收取和清账而发生的任何费用，包括但不限于律师费；乙方还应就租赁场所停业期间每日向甲方支付相当于每日租金10%的款项作为违约金；乙方拖欠租金、管理费、公用事业费或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金，或拖延时间累计达到十个营业日以上的，甲方有权以书面通知的方式单方解除租约，收回租赁场所，租约自乙方收到甲方的书面通知之时被解除；甲方根据法律规定或约定单方解除租约的，有权要求乙方支付其所享受的租金免除金额(包括但不限于装修期租金)，进一步地，乙方还应支付甲方违约金，违约金的数额等于押金的三倍；甲方因向乙方催讨租金或乙方需支付的其它费用而引起的所有费用和开支，及甲方因行使租约项下其它任何权利而引起的所有费用、开支(包括但不限于律师费)，均由乙方承担。同年，原告(甲方)与被告(乙方)另签订储藏室租赁合同。合同记载，甲方同意将本市长宁区遵义路XXX号虹桥南丰城一期商场二楼的2号储藏室租予乙方；租赁期限自2018年10月1日至2019年12月31日；月租金为1,368.75元；月电费为200元；储藏室租金的支付期限和方式与租约项下租金的支付期限和方式相同；储藏室电费的支付期限和方式与租约项下公用事业费的支付期限和方式相同；乙方应向甲方支付储藏室押金4,106.25元。2019年1月，双方就上述储藏室租赁合同另签订补充协议，约定将租赁部位由上述2号储藏室变更为同层1号储藏室，其他条款不变。上述合同签订后，被告向原告支付单元押金728,832元、装修施工押金10,000元、储藏室押金4,106.25元、2019年1月1日至2019年3月31日单元租金及储藏室租金、2018年10月1日至2019年3月31日管理费，但未向原告支付自2019年4月1日起的单元租金、储藏室租金及管理费。2019年5月下旬，被告停止在涉讼房屋经营，但未将涉讼房屋内物品搬离。2019年5月31日，原告通过电子邮件通知被告合同于2019年5月31日解除，解除日起的十日内，被告应按约定将恢复原状后的租赁场所返还原告。2019年6月10日后，原告为将涉讼房屋腾空，并将涉讼单元恢复成毛坯状态，与上海海芮建筑装饰工程有限公司(以下简称海芮公司)分别订立涉讼单元复原工程施工合同(合同记载价款为296,230.75元)及家具搬运工程施工合同(合同记载价款为18,098.95元)。另原告为转移涉讼房屋内物品，与海芮公司订立搭建临时仓库工程合同(报价单(代合同)记载价款为9,987.42元)。2019年10月，原告分别向海芮公司汇款296,230.75元、18,098.95元及9,987.42元。2019年11月,原告根据上海美龙环卫清运有限公司开具的费用表向该公司支付涉讼单元装修垃圾清运费53,755.95元。2019年7月至2019年8月期间，原告作为出租方，将涉讼单元分为两部分，分别与案外人签订租赁合同。2019年10月，原告与国浩律师(上海)事务所签订法律服务合同，约定该事务所指派律师代理原告处理其与被告间的租赁合同纠纷一案，一审阶段律师费为10万元。2019年11月及2020年8月，原告向该事务所各汇款5万元。另查明，原告留存的盖有被告章印的涉讼房屋接收证明书落款日期为2018年10月1日。2018年10月，被告以涉讼单元为经营场所设立长宁分公司。2019年3月1日，上海市长宁区公安消防支队向被告颁发以涉讼单元为经营场所的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2019年6月，市场监督管理部门向被告下属长宁分公司发出食品经营许可(依申请注销)受理通知书。审理中，原告向本院申请保全被告名下价值3,219,012.94元的财产，为此支出财产保全担保费25,752.10元。上述事实，有房地产权证、租赁合同、房屋接收证明书、消防安全检查合格证、法律服务合同、付款凭证以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。本院认为，涉讼房屋产权登记在原告名下，应属合法建筑。原告与被告就涉讼房屋签订租赁合同并已实际履行。被告在租赁期间以涉讼单元为经营场所设立分公司，且取得消防安全检查合格证及食品经营许可。双方签订的合同虽有标准条款，但未构成法定的合同无效情形。被告主张双方就涉讼房屋签订的租赁合同无效，于法无据，本院不予采纳。但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院予以适当减少。根据原告留存的盖有被告章印的房屋接收证明书，结合被告向原告支付租金情况，可以认定原告已按约履行交房义务。被告对此虽有异议，但未提供反驳证据。原告主张涉讼单元装修期为2018年10月1日至2018年12月31日，本院予以采纳。被告未按期支付自2019年4月1日起的租金及管理费，构成违约。被告未提供证据证明原告因此作出对涉讼房屋断水断电等行使合同履行抗辩权的行为且超过必要限度。被告辩称原告违约，本院不予采纳。截至被告停业之日，被告已逾期支付2019年4月及2019年5月两期租金及管理费，且逾期天数已达到原告解除合同的条件。原告在被告停业后，于2019年5月31日通过电子邮件通知被告解除合同。原告请求确认双方签订的涉讼房屋租赁合同于该日解除，本院予以支持。原告请求判令被告支付2019年4月1日至2019年5月31日的单元租金、储藏室租金、管理费及单元水费、单元电费、储藏室电费的诉讼请求，本院予以支持。根据合同，原告有权向被告主张逾期付款利息。关于利息计算标准，原告主张按每日千分之二计算，远高于同期中国人民银行公布的贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。对于原告请求判令被告支付单元租金、储藏室租金及管理费利息的诉请请求，本院酌定被告应付利息按每日万分之四的标准，以逾期付款本金为基数，分别自2019年4月1日及2019年5月1日计算至逾期付款本金清偿之日。虑及双方租赁关系存续期间较短，水电用量核对及费用结算因素，原告请求判令被告支付单元水费、单元电费及储藏室电费利息的诉讼请求，本院不予支持。根据合同，被告应将涉讼单元恢复为约定的毛坯状态返还原告。被告撤离涉讼房屋后，未在合理期限内履行上述义务。为避免损失扩大，原告自行完成涉讼房屋内物品搬迁并将涉讼单元恢复为毛坯状态，并无不当。原告请求判令被告支付搬迁及复原费的诉讼请求，本院予以支持。根据合同，合同因被告违约而解除的，被告应向原告支付按押金三倍计的违约金并支付装修期租金。结合涉讼房屋另行招租情况，本院酌定被告应向原告支付违约金计728,832元；结合实际租赁期间与约定租赁期间的占比，本院酌定被告应向原告支付装修期租金计512,916元。被告欠付租金后停业，在原告已主张解除合同并主张相应违约金的情形下,原告另请求判令被告支付停业违约金,本院不予支持。另根据合同约定，并结合原告部分胜诉，本院酌定被告应向原告支付律师费计50,000元及财产保全担保费计12,876.05元。原告应于被告履行上述各项给付义务之日向被告返还押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海华天房地产发展有限公司与被告上海荣奥餐饮管理有限公司就上海市长宁区遵义路XXX号裙房一层商用房1-L117&LM10单元及商场二楼1号储藏室签订的租赁合同于2019年5月31日解除；二、被告上海荣奥餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海华天房地产发展有限公司支付2019年4月1日至2019年5月31日期间的单元租金373,030元、储藏室租金2,737.50元、管理费59,568元；三、被告上海荣奥餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海华天房地产发展有限公司支付单元水费4,038.60元、单元电费97,300元、储藏室电费800元；四、被告上海荣奥餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海华天房地产发展有限公司支付单元租金利息(以186,515元为基数，按每日万分之四,分别自2019年4月1日及2019年5月1日计算至上述各月租金清偿之日)、储藏室租金利息(以1,368.75元为基数，按每日万分之四，分别自2019年4月1日及2019年5月1日计算至上述各月租金清偿之日)、管理费利息(以29,784元为基数，按每日万分之四，分别自2019年4月1日及2019年5月1日计算至上述各月管理费清偿之日)；五、被告上海荣奥餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海华天房地产发展有限公司支付装修期租金512,916元、违约金728,832元、搬迁及复原费378,073.07元、律师费50,000元、财产保全担保费12,876.05元；六、原告上海华天房地产发展有限公司应于被告上海荣奥餐饮管理有限公司履行上述各项给付义务之日向被告上海荣奥餐饮管理有限公司返还单元押金728,832元、储藏室押金4,106.25元、装修施工押金10,000元；七、驳回原告上海华天房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全申请费5,000元，由被告上海荣奥餐饮管理有限公司负担。案件受理费37,118.34元，由原告上海华天房地产发展有限公司负担15,373.34元，被告上海荣奥餐饮管理有限公司负担21,745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波人民陪审员  俞云飞人民陪审员  章国凤二〇二〇年十月二十一日书 记 员  李嘉怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。