北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初7463号原告（反诉被告）：李乐薇，女，1983年11月21日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李晓健（原告李乐薇之丈夫），男,住北京市朝阳区。被告：侯霄（反诉原告），男，1987年12月11日出生，住北京市朝阳区。第三人：刘拓英良，男，1980年9月11日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）李乐薇诉被告（反诉原告）侯霄、第三人刘拓英良房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，由法官吕文静独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李乐薇及其委托诉讼代理人李晓健、被告（反诉原告）侯霄、第三人刘拓英良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李乐薇向本院提出诉讼请求：1．解除李乐薇与侯霄签订的关于北京市石景山区1203室北京市存量房屋买卖合同；2．判令侯霄协助李乐薇办理位于北京市石景山区1203室房屋的网签解除手续；3．本案诉讼费由侯霄承担。事实与理由：2019年10月29日，李乐薇与刘拓英良在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产公司）居间介绍下签署了北京市存量房屋买卖合同，合同约定刘拓英良购买李乐薇名下北京市石景山区1203室（以下简称1203室房屋），房价款人民币220万元。签约当天，刘拓英良支付定金50万元。2019年12月2日，因刘拓英良要求，将其表弟侯霄变更为新买受方，李乐薇、刘拓英良、侯霄及中原地产公司签订了合同主体变更协议。主体变更协议约定买受方变更为侯霄，侯霄继续履行北京市存量房屋买卖合同中的权利与义务。2019年12月5日，中原地产公司在北京市住建委网站针对本次交易进行了存量房屋买卖合同网签。2019年12月8日，中原地产公司经纪人刁万欣通过电话和微信群通知李乐薇，侯霄因资金出问题无法继续履行房屋买卖合同。2019年12月9日，李乐薇及其爱人李晓健至中原地产公司位于石景山区玉泉西里103室的办公地点，再次向刁万欣询问事由，中原地产公司再次明确买受人因资金出现问题不能履行合同。2019年12月10日，李乐薇再次询问，明确答复不能履行。同日，李晓健通过微信向刘拓英良确认能否继续履行合同，刘拓英良也回复不能履行合同。故李乐薇诉至法院，要求解除合同并由侯霄协助办理解除网签的手续。被告（反诉原告）侯霄辩称：不同意解除合同，要求继续履行。第三人刘拓英良称：不同意解除合同，要求继续履行。被告（反诉原告）侯霄提出反诉请求：1．请求判令李乐薇退还定金20万元；2．请求继续履行合同；3．反诉费由李乐薇承担。事实与理由：2019年10月29日，刘拓英良与李乐薇在中原地产签订关于北京市石景山区1203室房屋的买卖合同，签约当天刘拓英良支付定金50万元。2019年12月8日，因刘拓英良资金出现问题，在房屋买卖合同执行到期之前通过中原地产刁万欣告知李乐薇，提出在返还50万元定金的前提下，承诺给予20万元的损失补偿。当时李乐薇不同意协调，要求先撤网签，双方协商无果。2020年2月，刘拓英良资金周转问题解决，即通过中原地产联系李乐薇再次沟通房屋买卖事宜，李乐薇电话不接、微信拉黑。中原地产刁万欣也在微信群中发函提示李乐薇房屋买卖仍在进行中，网签仍有效，但李乐薇仍拒绝沟通。现侯霄仍同意补偿李乐薇30万元，要求李乐薇退还20万元定金，故提起反诉。原告（反诉被告）李乐薇对被告（反诉原告）侯霄的反诉请求答辩称：侯霄反诉请求超出法庭要求期间。侯霄与刘拓英良的签字明显不符，定金的定字写错。侯霄多次陈述无法联系李乐薇与事实不符。买卖合同真实有效，侯霄违约在先。李乐薇出售房产是为了给孩子买海淀学区房，因侯霄违约没有买成，现在孩子在朝阳上学，造成严重损失。侯霄同意交付50万元定金，也是当时刘拓英良的真实意思表示，当时也未提出任何异议。2019年12月6日网签，网签第二天刘拓英良立即告知我不能支付房款。经与刘拓英良多次沟通，刘拓英良坚持要求返还定金，否则不撤网签，以达到其解除合同的目的。因房子出售，导致我方房子提前解除租赁合同，我方支付了违约金，也造成了损失。经与中原地产沟通，我方房产价值降价37万元，且给我造成资金占用损失。不同意返还定金，请求法院驳回侯霄的反诉请求。第三人刘拓英良称：同意侯霄的反诉请求。本院经审理查明认定事实如下：2019年10月29日，李乐薇（出卖人）与刘拓英良（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《存量房自有交易资金划转协议》（以下简称《资金划转协议》），约定李乐薇将其名下位于北京市石景山区1203号房屋（房屋所有权证号：X京房权证石字第**）出卖给刘拓英良。其中《房屋买卖合同》约定：“……房屋成交价格为2200000元。购房定金人民币（大写）伍拾万元整（￥500000元）（不高于成交价格的20%），买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。……出卖人应当在过户当日向该房屋交付给买受人……”《资金划转协议》还约定：“……首付款（不含定金）：人民币壹佰柒拾万元整（￥1700000元）。乙方于过户前支付至甲、乙双方开立的房屋交易管理部门资金托管账户中。……甲乙双方共同于网签后7日内申请缴税。甲乙双方于缴税完成后7日内但最晚不晚于本协议签订后50日共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。”同日，刘拓英良向李乐薇给付购房定金500000元。2019年12月2日，李乐薇（甲方、出卖方）与刘拓英良（乙方、买受人）、新买受方侯霄签订《主体变更协议》，约定：三方同意，甲乙双方签订的上述《房屋买卖合同》、《补充协议》及双方与北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）签订的《房屋买卖居间合同》等文件中的乙方变更为侯霄。变更后侯霄应当履行原合同义务、享受原合同权利。上述合同签订后，双方于2019年12月5日办理网签手续，12月6日生成网签。2019年12月8日，中原公司电话告知李乐薇，刘拓英良因资金问题无法继续履行合同。2019年12月9日，中原公司工作人员再次通过微信告知李乐薇，刘拓英良不再履行合同。庭审中，刘拓英良认可其于2019年12月8日电话通知中原公司刁万欣因资金问题无法继续履行案涉房屋买卖合同的事实。2020年3月4日，中原公司向李乐薇、刘拓英良发出告知函，内容为：“……现因购房方（刘拓英良）原因不再继续购买该房屋，我公司作为居间方就双方是否履约事宜进行协调，并作出如下公告：请交易双方于收到本告知函之后，三日内于居间方经办人刁万欣联系，由刁万欣为双方是否继续履行该交易进行协调。……”庭审中，侯霄称，其与刘拓英良是亲戚关系，变更购房主体是因为侯霄具有购房指标，帮刘拓英良购买房屋，实际出资人是刘拓英良，关于购房的一切事宜由刘拓英良决定。刘拓英良认可侯霄所述。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房自有交易资金划转协议》、《主体变更协议》、房屋所有权证、告知函、微信聊天记录及各方当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。本院认为：李乐薇与刘拓英良签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房自有交易资金划转协议》，及李乐薇、刘拓英良、侯霄签订的《主体变更协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以要求解除合同。本案中，因刘拓英良为购房实际出资人，其通过中介机构明确告知李乐薇无法履行《房屋买卖合同》，侯霄作为《房屋买卖合同》承继主体亦予以认可，应视为明确表示不履行合同义务的行为。李乐薇有权要求解除案涉《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》解除后，其相应附件及《主体变更协议》亦随之解除。故，李乐薇要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因案涉《房屋买卖合同》已解除，侯霄有协助李乐薇办理撤销房屋网签手续（网签编号xxx）的义务。故，李乐薇该项诉讼请求，本院亦予以支持。关于侯霄要求李乐薇返还定金20万元的诉讼请求。根据我国担保法相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，因侯霄资金问题导致案涉《房屋买卖合同》无法继续履行，其无权要求李乐薇返还定金。案涉房屋合同价为2200000元，按照上述法律规定定金不得超过440000元，侯霄实际给付李乐薇定金500000元，超出部分60000元应由李乐薇返还侯霄。故，侯霄要求李乐薇返还定金反诉请求的合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李乐薇与被告（反诉原告）侯霄于二〇一九年十月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件于二〇二〇年五月八日解除；二、被告（反诉原告）侯霄于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）李乐薇办理北京市石景山区1203号房屋（房屋所有权证号：X京：X京房权证石字第**签解除手续；三、原告（反诉被告）李乐薇于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）侯霄返还定金60000元；四、驳回被告（反诉原告）侯霄其他反诉请求。如果原告（反诉被告）李乐薇未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元（李乐薇已预交），由侯霄负担（于本判决生效后七日内直接给付李乐薇）。反诉费2150元，由李乐薇负担650元（于本判决生效后七日内直接给付侯霄），由侯霄负担1500元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 吕文静二〇二〇年十月二十七日法官助理 周 涵书 记 员 李 鑫-2--1--2--1-