福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5911号 上诉人（原审原告）：黄惠端，女，1966年9月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李金萍，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡啊宽，福建至理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李忠艳，女，1956年8月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑福贵（系李忠艳儿子），住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：郑红梅，女，1980年12月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审被告）：郑福贵，男，1982年10月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人黄惠端因与被上诉人李忠艳、郑红梅、郑福贵房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初2885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄惠端上诉请求：撤销一审判决，改判黄金星与黄金宝之间的借名买房关系合法有效，黄惠端享有坐落于福州市仓山区房屋［产权证号为榕仓Ｓ字第（011337）号］的拆迁权益。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1997年，黄金星购买坐落于福州市仓山区房屋并登记于黄金宝名下时，黄金星与黄金宝的户籍均不在屿宅村。因此，黄金星将案涉房产登记于黄金宝名下的原因并非户籍原因。二、一审判决适用法律不当。1998年《中华人民共和国土地管理法》修订时，明确规定农民集体所有土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但案涉房产购买及登记系在1997年，且未出现用于非农业建设的情形，未违反上述规定。 李忠艳、郑红梅、郑福贵辩称，一、本案不具备房屋买卖合同纠纷的法定条件，不属于房屋买卖合同纠纷。二、黄金星把向盖山镇屿宅经济合作社受让厂房443.87平方米中的100.86平方米转让给黄金宝所有，转让价款是31000元，转让款是李忠梅给黄金宝的，由于黄金星与黄金宝是亲兄弟，所以当时没有写任何字据。之后黄金宝向福州市仓山区房地产管理局递交了申请书，于1997年10月15日，福州市仓山区房地产管理局颁发了《房屋所有权证》，证号是字第011337号，其房屋所有权人是黄金宝。三、2005年10月26日，李忠艳和黄金宝出具的《关于榕仓S字笫011337号（房屋所有权证）情况说明》是无效的，不具有法律约束力。四、1997年10月15日，福州市仓山区房地产管理局颁发了案涉房屋的《房屋所有权证》，房屋所有权人是黄金宝。因该证一直保存在黄惠端手里，所以该房屋的水、电用户均由黄惠端去代办理，该房屋一直被黄惠端使用出租至2019年，但使用出租不等于房屋产权是黄惠端所有。五、盖山镇屿宅村村民委员会并不知道案涉房屋的实际权利人情况，其出具的《证明》是无效的。综上，一审法院适用法律正确，请求二审法院维持原判。 黄惠端向一审法院起诉请求：1.确认黄金星与黄金宝之间的借名买房关系合法有效；2.坐落于福州市仓山区房屋［产权证号为榕仓Ｓ字第（011337）号］的拆迁权益归黄惠端所有；3.李忠艳、郑红梅、郑福贵协助黄惠端办理上述房产的权属或拆迁权益变更登记手续；4.本案诉讼费由黄惠端和李忠艳、郑红梅、郑福贵共同承担。在一审诉讼过程中，黄惠端放弃第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：1997年，坐落于福州市仓山区建筑面积为100.86平方米、屋式为砖木构平房一座的房屋（所有权证号：××号）登记在黄金宝（2012年过世）名下。黄金宝生前与李忠艳系夫妻关系。2005年10月26日，黄金宝与李忠艳在一份《关于榕仓Ｓ字第011337号情况说明》上签字，该情况说明内容体现黄金宝持有的榕仓Ｓ字第011337号《房屋所有权证》真正的所有权人为其弟黄金星。另查，1997年1月15日，黄金星作为乙方与福州市仓山区盖山镇屿宅经济合作社作为甲方，双方签订《协议书》，体现甲方将原村机械厂厂房转让给乙方。2019年，盖山镇屿宅村民委员会出具《证明》，体现上述厂房的砖木构平房一座房屋（建筑面积100.86平方米）虽登记在黄金宝名下，但实际所有权人为黄金星，且该房屋一直由黄金星及其家人实际使用。再查明，1996年6月14日，黄金宝与李忠艳登记结婚。李忠艳户籍在屿宅村，之后黄金宝因夫妻投靠迁入该村。黄金星与福州市仓山区盖山镇屿宅经济合作社签订《协议书》前后，黄金星户籍在仓山区下藤路，直至死亡注销。现上述房屋已被拆除，尚未签订相关的房屋征收补偿安置协议。 一审法院认为，根据在案的《关于榕仓S字第011337号情况说明》、黄金星与福州市仓山区盖山镇屿宅经济合作社签订的《协议书》、盖山镇屿宅村民委员会出具《证明》以及当事人的陈述可知，黄金星在世时，其向盖山镇屿宅经济合作社购买了涉讼房屋并借用黄金宝的名义办理了涉讼房屋的权属登记，故黄金宝与黄金星之间形成了借名买房的合同关系。黄惠端确认黄金星购房时户籍不在屿宅村,在案亦无证据能够认定黄金星当时系屿宅村集体经济组织成员。农村宅基地使用的只能是本集体经济组织所有的土地。因此，宅基地使用权本质上是农村集体土地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份联系，非本集体经济组织成员无权取得。集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设是我国一直以来的政策性规定。1988年《中华人民共和国土地管理法》规定了城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须按照县级人民政府批准等有关程序办理。1998年《中华人民共和国土地管理法》修订时，明确予以规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》通知要求，对当时一些地区用地秩序混乱，特别是农村集体土地非法交易现象比较严重的情况作出的强调性规定，亦认为农民将住宅出售给城市居民属非法交易。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地是按户申请、使用。本案中，李忠艳系屿宅村村民，黄金宝于1996年与其登记结婚，于1997年将涉讼房屋登记在自己名下，并登记权利来源于自建产业。虽然该房屋实际系黄金星购买，但黄金星始终未取得涉讼房屋所占土地的使用权，只能登记在黄金宝名下。农村集体所有的土地根据“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，黄金星以黄金宝的名义办理了涉讼房屋的权属登记，现黄惠端欲将涉讼房屋权利确认为不是屿宅村集体经济组织成员的黄金星并予以继承，违反了农村宅基地使用权的基本属性，不符合我国土地管理法律法规及农村土地政策的规定。综上，黄惠端诉请确认黄金星与黄金宝之间的借名买房关系合法有效并据此径行主张享有拆迁安置权益，一审法院不予支持。综上，判决：驳回黄惠端的诉讼请求。案件受理费21000元，由黄惠端负担。 二审中，黄惠端向本院提交了证据一黄金宝的户口簿复印件、证据二黄金宝的《福州市医保个人医保缴费明细》、证据三福州市仓山区民委员会、福州市仓山区盖山镇屿宅经济合作社管理委员会于2020年9月28日出具的《证明》、证据四《搬迁封房顺序号》、证据五2020年9月28日摄于鼓山大桥南连接线地块周边旧屋区改造一期、鼓山大桥连接线南侧地块一Ａ地块、鼓山大桥南连接线周边旧屋区改造二期Ａ地块项目征收小组的照片、证据六福州市仓山区人民政府榕（仓）土征告（2015）13号《征收土地公告》、福州市仓山区人民政府榕（仓）土征告（2015）18号《征收土地公告》、证据七仓房征［2018］25号《福州市仓山区住房保障和房产管理局关于鼓山大桥南连接线地块周边旧屋区改造一期项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》、仓房征［2018］26号《福州市仓山区住房保障和房产管理局关于鼓山大桥连接线南侧地块一Ａ地块项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》、仓房征［2018］27号《福州市仓山区住房保障和房产管理局关于鼓山大桥南连接线地块周边旧屋区改造二期Ａ地块项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》、《鼓山大桥南连接线地块周边旧屋区改造一期项目、鼓山大桥连接线南侧地块一Ａ地块项目、鼓山大桥南连接线地块周边旧屋区改造二期Ａ地块项目集体土地上房屋征收补偿方案》。本院组织双方进行了证据交换和质证。李忠艳、郑红梅、郑福贵经质证认为，对证据一、二、三、五、六、七的真实性和证明对象均无异议，对证据四的真实性无异议，对证明对象有异议，认为产权证上是黄金宝的名字，应该由李忠艳在《搬迁封房顺序号》上签字，对安置方式为货币安置无异议。本院经审查认为，李忠艳、郑红梅、郑福贵对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据一、证据二可以证明黄金宝生前非农村居民。证据三结合在案其他证据可以证明案涉房产由黄金星于1997年向盖山镇屿宅经济合作社购买。证据四至证据七可以证明案涉房屋因列入鼓山大桥南连接线地块周边旧屋区改造一期、鼓山大桥连接线南侧地块一Ａ地块、鼓山大桥南连接线周边旧屋区改造二期Ａ地块项目集体土地征收范围，于2019年4月27日办理封房手续，安置方式为货币安置。 黄惠端在二审中申请证人张某出庭作证，以证明黄惠端请张某管理案涉房屋，该房屋属于黄惠端所有。本院准许证人张某出庭作证并组织双方对证人证言进行质证。李忠艳、郑红梅、郑福贵经质证认为，对证人证言的真实性无异议，认可案涉房屋是由黄惠端管理使用，但认为张某无权在《搬迁封房顺序号》上签字。本院经审查认为，李忠艳、郑红梅、郑福贵对上述证人证言的真实性无异议，结合李忠艳、郑红梅、郑福贵在本案中的陈述，可以认定案涉房屋系由黄惠端一家使用。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋因列入鼓山大桥南连接线地块周边旧屋区改造一期、鼓山大桥连接线南侧地块一A地块、鼓山大桥南连接线周边旧屋区改造二期A地块项目集体土地征收范围，于2019年4月27日办理封房手续，安置方式为货币安置。 本院认为，根据黄金星与福州市仓山区盖山镇屿宅经济合作社签订的《协议书》、盖山镇屿宅村民委员会、盖山镇屿宅经济合作社管理委员会在一、二审出具的《证明》、黄金宝、李忠艳签字确认的《关于榕仓S字第011337号情况说明》以及当事人的陈述可知，黄金星在世时向盖山镇屿宅经济合作社购买了案涉房屋并借用黄金宝的名义办理了案涉房屋的权属登记，黄金星系案涉房屋的实际产权人，黄金宝与黄金星之间形成了借名买房关系。关于该借名买房关系是否有效的问题。本院注意到，案涉房屋因列入鼓山大桥南连接线地块周边旧屋区改造一期、鼓山大桥连接线南侧地块一A地块、鼓山大桥南连接线周边旧屋区改造二期A地块项目集体土地征收范围，于2019年4月27日办理封房手续并已被拆除，案涉房屋所占用土地的性质亦发生变化，从原集体所有的土地转化为国有土地，导致借名买房关系无效的因素已经消失，故一审法院以黄金星非屿宅村集体经济成员不能取得案涉房屋范围内的集体土地使用权进而不予认定案涉借名买房关系有效，已不能成立，本院予以纠正。李忠艳、郑红梅、郑福贵辩称案涉房屋系黄金宝出资向黄金星购买所得、李忠艳和黄金宝出具的《关于榕仓S字笫011337号（房屋所有权证）情况说明》无效等，缺乏证据支持，不予采纳。鉴于案涉借名买房关系有效、且实际产权人为黄金星，故案涉房屋的拆迁安置权益应归黄金星享有。黄金星现已死亡，则该拆迁安置权益属于黄金星的遗产，根据法律规定进行继承。黄惠端诉请该拆迁安置权益全部归其所有，涉及到继承法律关系，本院对此不作处理，黄惠端可另行主张。故黄惠端该诉请，本院不予支持。 综上所述，黄惠端的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初2885号民事判决； 二、黄金星与黄金宝之间关于坐落于福州市仓山区房屋（所有权证号：字第××号）的借名买房关系合法有效； 三、驳回黄惠端一、二审其他诉讼请求。 本案一审案件受理费21000元，由黄惠端负担10500元，由李忠艳、郑红梅、郑福贵负担10500元；二审案件受理费21000元，由黄惠端负担10500元，由李忠艳、郑红梅、郑福贵负担10500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷