福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3877号 原告：陈南扬，男，1989年2月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：骆源琳，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘小燕，福建九信律师事务所实习律师。 被告：周玲，女，1971年8月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘胜永（系周玲配偶），男，1987年1月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：刘胜永，男，1987年1月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告陈南扬与被告周玲、刘胜永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告陈南扬的委托诉讼代理人骆源琳到庭参加诉讼；庭审后，被告周玲、刘胜永到庭接受本院询问。本案现已审理终结。 陈南扬向本院提出诉讼请求：1.周玲、刘胜永立即返还陈南扬已支付的购房款50万元；2.周玲、刘胜永共同向陈南扬支付违约金77万元（依照合同成交价20%计算，即385万元×20%＝77万元）；3.周玲、刘胜永共同向陈南扬支付中介费损失3万元；4.本案保全费5000元由周玲、刘胜永承担。事实与理由：刘胜永经周玲授权代周玲出售坐落于厦门市思明区房产（下称讼争房产）。2019年10月27日，刘胜永与陈南扬签订一份《房屋买卖合同》，约定将讼争房产出售给陈南扬，房屋成交价385万元；陈南扬于签约当日支付定金10万元，于2019年10月31日前再支付定金40万元。上述合同签订后，陈南扬依约向周玲指定收款人支付定金共计50万元，并按照《居间服务合同》约定向居间方支付中介费3万元。前述购房款支付完毕后，陈南扬发现讼争房产已被查封，存在限制转让的情形。根据《房屋买卖合同》第九条第2款约定，周玲已构成根本违约，陈南扬有权解除合同并要求周玲按合同成交价20%支付违约金；刘胜永作为周玲代理人，应按照前述合同第十条约定向陈南扬承担连带保证责任。故提起如上诉请。 周玲、刘胜永在庭审时未作答辩，但在庭后询问中称，其二人对双方签订前述合同的事实无异议，确认收到陈南扬支付的50万元且同意返还该款项，但部分定金已经由中介赔偿给陈南扬。此外，周玲、刘胜永并非恶意违约，讼争房产系被公安机关查封导致合同无法继续履行，故不同意支付违约金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房产位于厦门市思明区，建筑面积110.18平方米，房屋权利人为周玲单独所有（2019年5月22日取得不动产权证）；周玲与刘胜永系夫妻关系，于2015年4月1日登记结婚。 2019年10月27日，周玲（甲方、出售方、代理人刘胜永）与陈南扬（乙方、买受方）就乙方向甲方购买讼争房产签订一份《房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格385万元；乙方应于合同签订当日支付定金10万元，于2019年10月31日前再支付定金40万元；甲方应于2020年3月27日向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由甲方自行清偿；乙方拟申请贷款支付的购房款为250万元，办理贷款产生的全部费用由乙方承担；乙方应于过户送件受理后当日支付甲方购房款83万元。另合同第九条对违约责任进行了约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价万分之五的违约金。2.甲方若出现该房屋被查封或存在限制转让、逾期履行本协议义务超过二十日、拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格、将该房屋出售给第三方等情形之一，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除合同，有权选择要求甲方双倍返还定金，或有权要求甲方按合同成交价的20%支付违约金。3.乙方若出现拒绝购买该房屋或逾期履行本合同约定义务超过二十日等情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除合同、有权没收乙方已付定金，或有权要求乙方按合同成交价的20%支付违约金，乙方向甲方已支付的全款款项冲抵违约金，多退少补......6.因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。 上述《房屋买卖合同》签订当日，周玲（甲方、卖方、代理人刘胜永）与陈南扬（乙方、买方）及案外人厦门市思明区昆艺禾房地产中介服务部（丙方、居间方，下称昆艺禾服务部）就甲乙双方买卖讼争房屋居间服务等事宜签订一份《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付的居间服务费为该房屋成交价的2.5%。同时，刘胜永作为周玲代理人（甲方）与陈南扬（乙方）签署一份《代收定金协议书》，载明：甲乙双方一致要求由交易服务方托管上述定金，乙方根据合同约定的期限将定金转入托管方指定账户后即视为甲方收讫，待甲方代理人依照《产权人及共有人未到场声明》约定提供合法有效的《授权确认函》，由交易服务方将上述定金转入甲方/甲方代理人的指定账户。2019年10月28日，陈南扬确认收到周玲提供的《授权确认函》。 2019年10月27日、10月28日，陈南扬向案外人厦门金色麦田房产代理有限公司（下称麦田公司）先后汇入定金9万元、1万元，共计10万元；2019年10月29日，陈南扬向麦田公司转入3万元（麦田公司于2019年11月28日出具《收款收据》，确认收到陈南扬支付的买卖讼争房产中介费3万元）；2019年10月29日，麦田公司向刘胜永账户汇入10万元。2019年10月31日，陈南扬向刘胜永账户汇入40万元；周玲、刘胜永作为收款人先后于2019年10月29日、10月31日出具两份《收款收据》，确认收到上述款项共计定金50万元。 又查，2019年10月30日，讼争房产被厦门市公安局湖里分局查封（司法稽查，查封期限自2019年10月24日至2020年10月23日）；2019年12月10日、12月16日，讼争房产先后被本院及厦门市湖里区人民法院轮候查封；2020年1月18日，陈南扬（甲方、买方）与麦田公司、昆艺禾服务部（乙方、居间方）签订一份《和解协议》，载明：鉴于经乙方居间甲方购买的讼争房产被查封，乙方本着以客户为导向的服务理念同意先行垫付甲方已经支付但未能从产权人周玲及其代理人刘胜永处退还的部分购房定金共计40万元；本协议签订当日乙方将垫付款项全额转入甲方指定的收款账户。 审理中，双方当事人均确认因讼争房产被有关部门查封导致案涉《房屋买卖合同》无法继续履行及中介公司已先行垫付40万元给陈南扬的事实。 2020年4月2日，本院作出（2020）闽0203民初3877号裁定，依法对周玲、刘胜永名下价值130万元的存款或等值财产采取保全措施，陈南扬为此支付保全费5000元。 本院认为，陈南扬与周玲（由刘胜永代理）签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据在案证据，陈南扬已依约支付定金，因周玲、刘胜永原因导致讼争房产被有关部门查封，双方当事人也均确认讼争《房屋买卖合同》已无法继续履行。故根据双方合同约定，周玲已构成违约，应依法承担相应的违约责任；陈南扬请求周玲、刘胜永共同返还已支付的购房款50万元及支付违约金77万元的诉讼主张，符合合同约定，本院予以支持；周玲、刘胜永关于违约金过高的抗辩不能成立，本院不予采纳。关于中介公司与陈南扬之间就垫付40万元款项事宜签订的《和解协议》，与本案属不同的法律关系，不影响本案的处理。此外，由于陈南扬要求按合同成交价20%支付违约金，已足以弥补其损失，故陈南扬要求周玲、刘胜永再支付中介费损失3万元的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告周玲、刘胜永于本判决生效之日起十日内向原告陈南扬返还购房款50万元； 二、被告周玲、刘胜永于本判决生效之日起十日内向原告陈南扬支付违约金77万元； 三、驳回原告陈南扬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8250元，由原告陈南扬负担190元，被告周玲、刘胜永负担8060元；保全费5000元，由原告陈南扬负担115元，被告周玲、刘胜永负担4885元。案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；保全费于本判决生效之日起十日内向原告陈南扬支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林月蓉 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 洪瑾君 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。