北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51948号原告（反诉被告）：武汉天宇弘物业管理有限公司，住所地洪山区。法定代表人：王海波，董事长。委托诉讼代理人：袁观武，男，1962年5月29日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张兴家，男，1971年10月11日出生，住湖北省通山县。被告（反诉原告）:中国人民解放军总医院第三医学中心，住所地北京市海淀区永定路**。法定代表人：刘亮，主任。委托诉讼代理人：毕文胜，北京嘉观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗赢政，北京嘉观律师事务所实习律师。原告（反诉被告）武汉天宇弘物业管理有限公司（以下简称天宇弘物业公司）与被告（反诉原告）中国人民解放军总医院第三医学中心（原名称中国人民武装警察部队总医院，以下简称第三医学中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天宇弘物业公司之委托诉讼代理人张兴家、袁观武与被告（反诉原告）第三医学中心之委托诉讼代理人毕文胜、罗赢政到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。天宇弘物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令第三医学中心支付2014年6月1日至2018年3月31日共计46个月的车库车位管理费，共计5674100元（1069个车位，每个车位每月150元，共计46个月，并减去每月37000元的车库水电费）；2、判令第三医学中心支付延期支付车库车位管理费造成的违约金，共计737610元（1069个车位，每个车位每月150元，10%的违约支付，共计46个月）；3、判令第三医学中心支付2014年6月1日至2018年3月31日共计46个月的空置商业楼12号楼与15号楼的物业服务费共计503458元（不含水电费，12号楼面积2832.06平方米加上15号楼的面积2379.72平方米，共计5211.78平方米，每平方米每月2.1元，共计46个月）；4、判令第三医学中心支付因延期支付空置商业楼物业费造成的损失，共计50345.8元（12号楼与15号楼面积共计5211.78平方米，每平方米每月2.1元，10%的违约赔偿，共计46个月）；5、诉讼费由第三医学中心承担。事实与理由：第一，2014年，我公司通过招投标方式成为第三医学中心（原武警总医院）物业招标项目中标人。2014年6月1日，我公司与第三医学中心签订了《武颐嘉园物业服务合同》，合同第六条第七款约定，我公司负责地下停车位管理费的收取。我公司进驻武颐嘉园小区后，热情的为该小区居民提供服务，并严格按照合同规定的义务，全方位扎实、认真的维护小区环境创优，秩序管理上档次，赢得了住户的普遍赞誉。但是，由于我公司入驻时，第三医学中心迟迟不定小区车库管理模式，迟迟不分配车位、不定收费标准，导致我公司无法正常收取地下停车位的管理费。即便如此，我公司工作人员仍然对地下停车库按规程进行保洁，加强保安巡逻，在小区大门对外来车辆进行登记，对地下车库毁损区域进行及时的维护和修复，，地下车库始终处于清洁有序状态。自2015年7月20日开始，我公司工作人员多次以口头和书面形式，向第三医学中心提出协商收取地下车位管理费的要求和报告，双方始终协商未果。我公司认为，尽管前述合同未对地下停车位管理费的收取标准作出明确规定，但确定了地下车位管理费由我公司收取，此条款的内容和表述，也表明了地下停车位管理费并不包含在中标金额3345276元的物业费之内。根据合同法规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。与武颐嘉园小区同一地段、同一时期建设、同一时期入住的瑞和园小区的地下室停车位管理费为150元/月，故我公司要求第三医学中心按照150元/月标准支付地下车位管理费共计7376100元，减去地下车库发生的水电费1702000元，实际应支付5674100元，并支付违约金。第二、根据物业服务合同第一章第二条物业管理区域和物业管理构成明细，已明确该小区第12、15号商业楼是我公司物业管理不可分割的部分，在对小区物业实际管理中，12、15号楼的给水、排水、排污管线、电力、消防、安防等设施设备都是物业管理不可分割的部分。根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。但由于第三医学中心原因，导致我公司无法收取物业服务费。根据中标的物业费标准和北京市商业楼收费标准及本小区周边商业楼收取标准，我公司要求第三医学中心按照2.1元/㎡/月支付商业楼（12、15号楼）物业管理费503458元及违约金。自2014年6月1日至今，我公司一直未停止对武颐嘉园小区提供服务，也一直就上述诉求和第三医学中心协商，但一直协商未果，现为了维护自身合法权益，依法提起诉讼。第三医学中心辩称，不同意天宇弘物业公司的诉讼请求。第一，我方不是车库管理费的支付主体，2014年6月我方通过公开招标方式由天宇弘物业公司取得小区物业管理权，按照物业合同第六条的规定，天宇弘物业公司参照北京市车库管理费标准收取车库管理费，但收费对象不是我方，而是车位实际使用人或小区业主。根据发改委的规定，物业公司应按照合同规定，向小区业主或实际使用人收取车库管理费。第二，天宇弘物业公司没有对车库实施管理，也没有支付车库的水电能源费用，根据车库报告的显示，车库玻璃损坏后天宇弘物业公司要求我方进行维修，另根据我方提交的照片及对业主满意度的调查显示，车库并不清洁，车库秩序存在严重问题，业主非常不满，车场实际是由我方进行维护管理的。第三，车库管理费计算方式有误，应按照实际使用的车位数、实际使用时间及我方认可的标准进行收费，，地下车库的车位目前仍有400多个车位闲置对此天宇弘物业公司没有提供服务，自然没有理由收取这部分费用。目前使用的车位数是从2015年逐步增加的，应从实际使用之日开始计算费用。天宇弘物业公司主张的收费标准远高于市场价，而且其主张的收费标准150元也没有证据证明。对于物业服务费，我们不应当另行支付。天宇弘物业公司不应另行收费，根据物业服务合同和合同附件约定，物业管理涉及整个小区，包括18万余平方米，包括12号楼和15号楼的面积。12号楼和15号楼均不是可收费的项目，物业费收取方式为包干制，物业合同中也没有另行约定天宇弘物业公司对此收费的权利。天宇弘物业公司没有提供12号楼和15号楼的保洁服务。两栋楼的卫生长期脏乱差。如前所述，天宇弘物业公司无权向我方主张车位管理费与12号楼和15号楼的物业服务费，因此迟延付款的损失也没有理由支付。我方认为天宇弘物业公司对损失的计算不符合物业合同的规定，应按照每日千分之三的标准支付违约金，而且不超过每年合同总额的10%，而天宇弘物业公司主张的金额远远超过按该标准计算的金额。据此，要求驳回天宇弘物业公司的全部诉讼请求。第三医学中心向本院提出反诉请求：1、判令天宇弘物业公司支付我方垫付的武颐嘉园小区公共区域电费，自2014年6月至2019年11月30日合计3773262.55元；2、判令天宇弘物业公司向我方支付迟延支付公共区域电费的资金占用利息，自2018年5月至实际支付日，按照同期银行贷款利率计算；3、判令天宇弘物业公司支付我方垫付的武颐嘉园小区公共区域水费（暂计至2019年8月31日为34808元）；4、判令天宇弘物业公司向我方支付迟延支付公共区域水费的资金占用利息，自2018年5月至实际支付日，按照同期银行贷款利率计算。事实与理由：2014年，我方通过招标方式，确定天宇弘物业公司为武颐嘉园小区物业服务供应商，其在投标时提交的《武颐嘉园小区投标书》2.2物业费用月、年支出测算表中显示，“公共设备设施运行能耗物耗费”为物业服务费的组成部分之一，且在附件四列明“公共设备设施运行能耗物耗费”包括公共照明、弱电电费、办公水电等。此外，双方签署的《武颐嘉园物业服务合同》第十三条约定，“未列入上述各项开支的物业管理区域内共用设施设备运行发生的费用，另行独立计算核算，由乙方承担”。可见，武颐嘉园小区公共区域的水电费均应由天宇弘物业公司支付，但其始终未支付上述费用。我方为了保证武颐嘉园小区公共区域的水电供应，分别垫付了相应费用。我方认为，天宇弘物业公司未按照《武颐嘉园小区投标书》承诺及《武颐嘉园物业服务合同》约定承担公共区域水电费，已构成违约，应向我方支付垫付的水电费及迟延付款的资金占用利息。2019年7月26日，北京市第一中级人民法院将我方与天宇弘物业公司物业服务合同纠纷一案，裁定发回贵院重新审理。2019年10月18日，我方与天宇宏物业公司形成《武颐嘉园物业服务水电费评估事宜商谈备忘录》，双方约定共同委托紫利仑(北京)物业服务评估监理有限公司(以下称紫利仑评估公司)对武颐嘉园小区公共区域水电费进行测算，并同意以紫利仑评估公司的测算结果作为双方结算依据。2019年10月25日，紫利仑评估公司以2019年8月31日为评估时点，出具《武颐嘉园小区物业服务能耗(水/电)费用评估报告》(以下称《评估报告》)。2019年10月25日，我方与天宇宏物业公司根据《评估报告》，对各自应承担的水电费项目予以确认并形成《会议纪要》。基于上述事实，天宇宏物业公司应当承担其已认可的水电项目费用，以及其他应由其承担的公共区域水电项目费用，该费用应自2014年6月计至天宇宏物业公司实际撤场之日；暂计至2019年8月31日，天宇宏物业公司应当承担的武颐嘉园小区公共区域电费为3624323.21元，应当承担的武颐嘉园小区公共区域水费为34808元。天宇弘物业公司对第三医学中心的反诉辩称，对水电费的分摊数据我公司认可，但不认可作为结算的依据。我公司认为不应分摊水电费。我公司在起诉时已经扣减了水电费，三年来第三医学中心没有要求我公司交纳过水电费。小区可以产生利润的项目，第三医学中心全部外包了。现在第三医学中心主张水电费不符合逻辑。我公司起诉后，第三医学中心才提出反诉，已经过了诉讼时效。我们之所以请评估公司评估，是要确认水电费到底应由哪一方出。关于电梯，从第三医学中心招标文件到我公司的投标文件到合同全部没有电梯这个项目。第三医学中心将电梯全部外包了，其要求我公司承担水电费不符合道理。各楼栋能耗是联通的光纤入户，电费应是谁使用谁交纳，不应由我方交纳。30亩地与物业公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年6月，天宇弘物业公司通过招投标取得武颐嘉园小区物业服务资格，并与第三医学中心签订《武颐嘉园物业服务合同》，约定天宇弘物业公司为第三医学中心武颐嘉园小区提供物业服务，服务期限自2014年6月1日至2017年5月31日，物业服务内容之一为负责地下停车位管理费的收取（参照北京市停车管理费标准，并经第三医学中心同意后），并加强无证车辆的管理。物业构成明细包括：高层住宅10幢、多层住宅1幢、其他用房2幢（12号楼和15号楼）、车库3个，合计建筑面积180143平方米。收费方式为包干制，每年3345276元，其中8、11号楼报价每年431868元，由天宇弘物业公司与8、11号楼住户签订物业服务合同，自行负责收费。物业服务费主要用于以下开支：物业共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物的日常运行、维护费用；物业管理区域内清洁卫生费用、绿化养护费用、公共秩序、消防安全等维护和管理费用等内容，未列入上述各项开支的物业管理区域内公用设施设备运行发生的费用另行独立计量核算，由天宇弘物业公司负担。其中公共秩序维护部分包括：巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序；机动车车辆凭证出入等内容。物业共用部位构成明细：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙、外墙面，屋盖、屋面、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、小区内化粪池、垃圾集中存放点、污水井、污水管、雨水井、雨水管、楼道灯、公共照明系统、避雷装置、安防监控系统、消防中控系统、燃气热力供暖站等。关于物业费的支付，经询，第三医学中心称物业费系由其向天宇弘物业公司支付，物业费应由业主支付，其目前尚未向业主收取。关于8号楼及11号楼物业费的收取，天宇弘物业公司称其直接向8号楼及11号楼的业主收取，并单独与业主签订的物业服务合同。上述合同到期后，双方将物业服务合同续期至2017年11月31日，到期未再签订书面合同，由天宇弘物业公司提供事实服务。经询，双方均认可天宇弘物业公司于2019年11月30日撤场。在投标文件中，物业收费标准的测算一节注明：1、8号楼、11号楼收费面积17137.5平方米，收费标准为2.1元，年收入为431868元（备注：8、11号楼总面积为20834.5㎡-地下面积3697㎡=可收费面积为17137.5㎡）；2、其余住宅收费面积115611.58平方米，收费标准为2.1元，年收入为2913408元（备注：小区总建面为180143㎡-商业面积5635㎡-车库面积（（地上2598㎡+41499.12㎡）-（8、11号楼17137.5㎡=可收费面积为115611.58㎡）。物业服务费用月、年支出测算表中注明，费用支出包括公共设备设施运行能耗物耗费，该项费用具体包括：公共照明、弱电电费、办公水电费、灯泡、灯管消耗品等。庭审中双方均认可武颐嘉园地下停车位共1069个，其中627个停车位已经出售给第三医学中心的员工，128个售出给案外人，剩余314个车位并未售出。为证明其对地下车库进行了有效全面的服务管理，天宇弘物业公司提交以下证据：1、外来人员车辆进入登记表；2、小区车辆出入证发放登记表；3、车库巡查记录；4、车库保洁服务记录；5、车库违章停车处理、维修、管理记录；6、、地下车库服务管理宣传标示牌第三医学中心对上述证据均不予认可，认为不能证明天宇宏物业公司对地下车库进行了有效管理，且现实情况是车辆停放混乱、无人看管，卫生脏乱；截至目前，，地下车库有四五百辆车而出入证登记表中仅有一百余辆，其余的出入证都是第三医学中心发放的。天宇弘物业公司另提交承诺书和收据一份，证明因其清洗车库导致业主车辆打滑被撞，为此赔偿业主车辆维修费4500元，据此证明其对地下车库持续提供服务的状态。第三医学中心对上述证据真实性认可，但仅能证明天宇弘物业公司进行了赔偿，且该业主所在8号楼及对应车位均已经移交给案外人，不能证明其提供了车库管理服务。第三医学中心主张天宇弘物业公司未对地下车库提供物业服务，为此提交以下证据：1、关于武颐嘉园地库出口玻璃损坏的报告；2、2016年度武颐嘉园物业服务满意度调查问卷统计表和物业检查考评表；3、、地库照片以上三份证据证明地下车库公共设施损坏天宇弘物业公司未进行维修，，地下车库卫生脏乱业主对地下车库的保洁、安全、车辆停放秩序表示不满意，且出入证发放仍未完成。天宇宏物业公司对上述证据1真实性认可，其他证据均不认可。第三医学中心另提交12号楼、15号楼的照片若干张和《证明》，证明楼内楼外到处是垃圾和灰尘，天宇弘物业公司未对上述楼宇提供保洁服务。天宇宏物业公司对上述证据均不予认可。第三医学中心主张地下车库车位中有一半为闲置，为此提交以下证据：1、《关于为武颐嘉园地下停车位安装地锁的请示》，即第三医学中心向上级请示为全部地下车位安装地锁，其中提到武颐嘉园小区地下车位共计1069个，截至2016年8月仍有400余个车位剩余；2、天宇弘物业公司向第三医学中心发送的《关于申请武颐嘉园2014-2016年停车场服务管理费的报告》，其中关于车位管理费为每月70元，按照550辆车计算，另主张停车场普通物业管理费3137333元。第三医学中心提交《关于移交武颐嘉园外售楼地下室和停车位的请示》和《8号楼地下车位移交单》，证明8、11号楼共计128个车位已经移交给案外人，天宇弘物业公司不得再就该部分主张车位管理费。天宇弘物业公司对上述证据均不予认可。就车位管理费标准，天宇弘物业公司提交周边不同小区机动车车位服务管理协议书三份，第三医学中心对上述三份协议真实性均不予认可，其中仅有一份涉及车位管理费，且仅为每月120元。关于车辆出入证的发放，第三医学中心称因为车位是谁的，应由其确定，故出入证由其来发放。另，第三医学中心提交2016年11月10日的武颐嘉园物业管理会议纪要，关于小区车辆管理费事宜一节记载如下：第三医学中心：小区车辆管理费是由住户自己交纳，我们参照与武颐嘉园小区位置相近的同位于四环外的武警总部郭庄子小区，25元／月的车辆管理费收取。关于单位补助问题。根据新的文件精神，现在所有单位全部取消各类补助。所以关于补助问题，医院必须要执行军委有关规定，无法进行补贴。天宇弘物业公司：根据物业了解，郭庄子小区除去住户每月承担25元的辆管理费外，总部每月还对每个车位补助55元，每个车位每月需80元的车辆管理费。否则，物业公司无法提供相应服务。再另，第三医学中心提交金科物业服务集团有限公司北京分公司出具的《关于武颐嘉园小区车库车位管理费标准的情况说明》，载明第三医学中心于2019年9月对武颐嘉园小区物业服务项目进行招标，本公司中标，现本公司与第三医学中心就地下停车位管理费标准达成一致，约定武颐嘉园小区地下停车位管理费标准为每辆车每月60元。天宇弘物业公司称此中标价本案无关，价格高低属市场行为。2019年9月6日，第三医学中心与天宇弘物业公司签署《武颐嘉园物业服务商谈备忘录》，其中关于公共区域水电费认定问题，双方一致同意，将选取第三方专业机构或单位对武颐嘉园小区公共区域水电费进行测算，并由双方签字确认各区域水电费的数值。双方依据此测算结果和招投标文件确认的各自承担水电费用，双方争议部分依据人民法院的生效判决承担。后双方共同委托紫利仑（北京）物业服务评估监理有限公司（以下简称紫利仑公司）承担武颐嘉园小区公共区域水电费的评估测算工作。2019年10月25日，紫利仑公司做出评估报告，结论为：履约物业合同至2019年8月31日，武颐嘉园小区在评估基准日2019年10月25日的物业服务能耗（水/电）费用总价为6147120.68元；其中电费为6112312.68元；水费为34808元。同日，双方作出《会议纪要》，对相关费用的分担确认如下：应由第三医学中心承担的金额为2487989.47元，应由天宇弘物业公司承担的金额为2103953.06元，双方对费用承担存在争议的金额为1555178.15元（电梯能耗费1363906.66元，电机柜16952.94元，三号高压配电室/三十亩地174318.55元）。经询，天宇弘物业公司认可2019年9月1日至2019年11月30日期间的应由其负担的电费为131084.28元（包括电梯电费31084.28元）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第三医学中心与天宇弘物业公司签订的《武颐嘉园物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。关于天宇弘物业公司主张的1069个停车位的管理费一节，根据天宇弘物业公司与第三医学中心于2014年6月签订的《武颐嘉园物业服务合同》，天宇弘物业公司为第三医学中心武颐嘉园小区提供物业服务的内容之一为负责地下停车位管理费的收取，该管理费的收取需经第三医学中心同意。对于该条款的理解应为天宇弘物业公司有权收取停车管理费，但需经第三医学中心同意，对于第三医学中心而言，该项约定既是权利，也是与天宇弘物业公司进一步磋商直至达成一致的义务。首先，第三医学中心对于行使同意权不积极，即不同意天宇弘物业公司提出的价格条件；其次，第三医学中心在会议纪要中提出的价格条件明显过低；再次，双方就收费标准达不成一致，主要责任在第三医学中心。第三医学中心向其员工及对外出售的车位及尚未出售的车位，天宇弘物业公司均提供了相应的停车管理服务，均付出了相应成本。现由于第三医学中心的原因，导致天宇弘物业公司不能直接向业主收取停车管理费，故天宇弘物业公司有权直接向第三医学中心收取该项费用。第三医学中心向天宇弘物业公司支付停车管理费后，有权向实际使用停车位的业主进行追偿。第三医学中心怠于行使同意权的行为，其本质是对于天宇弘物业公司收费的协助义务的拒绝履行，该行为是一种消极性违约，第三医学中心应承担相应的违约责任，即赔偿天宇弘物业公司应收取停车管理费的损失。故对天宇弘物业公司要求第三医学中心支付1069个车位的车位管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于车位管理费的收费标准，合同中约定参照北京市停车管理费标准，因北京市对车位管理费并无明确的统一收费标准，根据第三医学中心提交金科物业服务集团有限公司北京分公司出具的《关于武颐嘉园小区车库车位管理费标准的情况说明》，故本院酌定上述车位管理费为每个车位每月60元。关于天宇弘物业公司要求第三医学中心支付车位管理费违约金的诉讼请求，于法无据，本院对该部分诉讼请求不予支持。对于12号楼和15号楼物业服务费，根据双方物业合同和投标文件，物业服务内容包括12号楼和15号楼，但收费面积不包含，该事实是经双方确认并认可的，现天宇宏物业公司要求第三医学中心支付12号楼和15号楼的物业服务费及损失，不具有事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费的承担一节，根据2019年10月25日的《会议纪要》，双方确认截至2019年8月31日应由第三医学中心承担的金额为2487989.47元，应由天宇弘物业公司承担的金额为2103953.06元，双方对费用承担存在争议的金额为1555178.15元（电梯能耗费1363906.66元，联通电机柜16952.94元，三号高压配电室/三十亩地174318.55元）。对双方确认的部分，本院不持异议。关于争议部分，本院认为：根据《武颐嘉园物业服务合同》第13条约定，未列入上述各项开支的物业管理区域内公用设施设备运行发生的费用另行独立计量核算，由天宇弘物业公司负担，因此电梯能耗费应由天宇弘物业公司承担，结合会议纪要及庭审中天宇弘物业公司认可2019年9月1日至2019年11月30日期间的应由其负担的电费131084.28元（包括电梯电费31084.28元），故对第三医学中心要求天宇弘物业公司承担该部分费用的反诉请求，本院对合理部分予以支持；对于天宇弘物业公司要求第三医学中心赔偿水电费部分逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。第三医学中心主张三号高压配电室/三十亩地系由天宇弘物业公司使用，相关费用由天宇弘物业公司承担，但未就其主张提供充分证据予以佐证，故对其要求天宇弘物业公司承担该部分费用的反诉请求，证据不足，本院不予支持。天宇弘物业公司针对反诉辩称第三医学中心已过诉讼时效一节，由于水电费系由第三医学中心持续垫付，故本院对该辩称理由不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、中国人民解放军总医院第三医学中心于本判决生效后十日内给付武汉天宇弘物业管理有限公司2014年6月1日至2018年3月31日期间的车位管理费2950440元；二、武汉天宇弘物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还中国人民解放军总医院第三医学中心垫付的水电费3598944元；三、驳回武汉天宇弘物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回中国人民解放军总医院第三医学中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30279元（武汉天宇弘物业管理有限公司已预交），由武汉天宇弘物业管理有限公司负担15279元，已交纳；由中国人民解放军总医院第三医学中心负担15000元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费18263元，由中国人民解放军总医院第三医学中心负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  史金凤人民陪审员  祁跃进二〇二〇年十月三十日书 记 员  崔 维