文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初4319号原告（案外人）：李刚，男，1966年6月19日出生，务工，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：李辉，江苏品维律师事务所律师。被告（申请执行人）：江晓栋，男，1972年3月14日出生，个体户，住江苏省泗洪县。第三人（被执行人）：泗洪县龙盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码913213246730339310，住所地江苏省泗洪县瑶沟乡瑶沟街。法定代表人：潘茂龙,该公司执行董事兼总经理。原告李刚与被告江晓栋及第三人泗洪县龙某房地产开发有限公司（以下简称龙某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告李刚及其委托诉讼代理人李辉、第三人龙某公司法定代表人潘茂龙到庭参加诉讼，被告江晓栋经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李刚向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告所有的位于泗洪县房屋的执行，解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月19日，原告与第三人龙某公司签订瑶沟乡瑶池花苑9幢3单元106室房屋认购书并支付了购房款。房屋交付后，原告于2012年对案涉房屋进行了装修，后入住一直至今。之后，原告多次要求与第三人龙某公司签订商品房买卖合同并要求第三人办理相关产权登记手续，但第三人龙某公司一直推拖未予办理。因第三人龙某公司与被告江晓栋发生诉讼，后被告江晓栋向法院申请执行，泗洪法院立案执行后查封了案涉房屋。原告于2020年5月提出执行异议，泗洪法院于2020年7月9日裁定驳回了原告的异议请求。按照法律规定，原告已取得案涉房屋的所有权，可以排除对案涉房屋的执行。现提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告江晓栋未作答辩。第三人龙某公司述称，对原告李刚所诉事实及诉讼请求无异议，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，被告江晓栋未到庭参加诉讼，应视为放弃质证权利，第三人龙某公司对原告提交的证据均无异议。原告提交的证据能够相互印证，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月19日，原告李刚因认购第三人龙某公司开发的位于泗洪县瑶沟乡全民队四队90号地块上的房屋，双方签订了《瑶池花苑认购书》。认购书载明：认购方李刚，卖方龙某公司；认购房屋9号楼3单元1层06室及3-01储藏室，总建筑面积99.23平方米，单价每平方米1880元，总房价款186552元，认购金30000元。该认购书同时载明，认购方签订本书后，卖方有义务为认购方保留其认购的房屋，若卖方未能为认购方保留其选定房屋，卖方将赔付认购方双倍认购金；认购方签订本书后，具体签订合同日期等候卖方通知。认购方接到卖方通知后，应于5日内与卖方签订商品房预售合同，并交付规定的房款。认购书签订当日，原告交付给第三人住房认购金30000元。2012年，第三人将案涉房屋交付给原告占有使用。2014年8月5日，原告交付给第三人购房款50000元。2015年3月、2016年2月9日、2018年2月14日、2020年1月21日，原告分别交付给第三人法定代表人潘茂龙购房款25000元、30000元、30000元、20000元。因第三人龙某公司内部发生矛盾，第三人一直未通知原告签订商品房买卖合同，也未为原告办理案涉房屋产权登记手续。2017年5月18日，第三人龙某公司出具说明书，说明书载明“经公司股东研究决定，现将泗洪县龙某房地产开发有限公司开发的瑶池花苑项目后续工作一切交给潘茂龙一人完成，…，完成办理房产证及其他工作……”。另查明：江晓栋与龙某公司、臧某、姜某、陈某仕及朱和旭、周贤北建设工程施工合同纠纷一案，诉讼过程中，本院根据江晓栋的财产保全申请，于2018年12月5日作出（2018）苏1324民初9208号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的共计12套房屋，查封期限三年。2019年9月19日，本院作出（2018）苏1324民初9208号民事判决，判决龙某公司、臧某、姜某、陈某仕支付江晓栋工程款2506000元及利息，于判决生效后10日内履行完毕；案件受理费45040元，由江晓栋负担13946元，龙某公司、臧某、姜某、陈某仕负担案件受理费31094元及保全费5000元。因龙某公司等未按判决书确定期限履行付款义务，本院于2020年4月13日以（2020）苏1324执1230号案立案执行。在执行过程中，原告李刚以案涉房屋系其购买，房款已支付完毕，2012年装修入住至今为由，于2020年6月28日向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋查封，停止执行。2020年7月9日，本院作出（2020）苏1324执异70号执行裁定，驳回李刚的异议请求，原告李刚遂向本院提起执行异议之诉。本案争议焦点为：1.原告与第三人在案涉房屋查封前是否已订立合法有效的书面房屋买卖合同；2.在案涉房屋查封前原告是否已合法占有案涉房屋；3.原告是否已支付全部购房款；4.原告对案涉房屋未办理过户登记手续是否存在过错。本院认为：关于争议焦点1，原告与第三人签订的《瑶池花苑认购书》，该认购书虽不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，应为预约合同。该预约合同系双方当事人真实意思表示，已成立且生效，具有法律约束力。因此，在案涉房屋查封前，原告与第三人之间签订有合法有效的书面房屋买卖合同。关于争议焦点2，原告提交的用电开户信息及电费发票和物业费收据，证明原告与第三人于2011年12月19日签订《瑶池花苑认购书》后，原告于2012年5月14日办理了用电开户，后因占有使用案涉房屋而交纳了电费和物业费。因此，在本院于2018年12月5日查封案涉房屋前，原告已合法占有使用了案涉房屋。关于争议焦点3，案涉房屋总价款为186552元，原告提交的交纳房款手续，其中30000元住房认购金和50000元购房款系直接交付给第三人龙某公司，另105000元购房款系交付给第三人的法定代表人潘茂龙，余款1552元，第三人法定代表人潘茂龙明确表示该房款零头已放弃不要。因潘茂龙是第三人的法定代表人，且经公司股东研究决定，并以公司名义明确由潘茂龙负责瑶池花苑一切后续工作，完成办理房产证及其他一切工作，因此，潘茂龙接收原告购房款和表示放弃要求原告给付购房余款1552元，系履行职务行为和自愿处分行为，合法有效。因此，原告已按第三人要求支付清全部购房款。关于争议焦点4，因第三人公司内部发生矛盾，一直未通知原告签订商品房买卖合同，造成案涉房屋一直未办理产权登记手续，虽经原告多次催促，至今仍未办理产权登记手续。案涉房屋未办理过户登记手续，非原告主观原因所致，对此原告并无过错。综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,现原告要求停止对案涉房屋的执行，并要求解除对案涉房屋的查封，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下：不得执行位于泗洪县房屋，并解除对该房屋的查封。案件受理费4000元，由第三人泗洪县龙盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费4000元。本院（2020）苏1324执异70号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  许 光人民陪审员  赵如虎人民陪审员  汪加艾二〇二〇年十月二十三日书 记 员  祖 烨附录一：本案证据目录一、原告李刚提交的证据及证明目的如下：1.《瑶池花苑认购书》1份，证明原告于2011年12月19日以186552元认购了案涉房屋，并支付了认购金30000元，原告与第三人之间存在真实有效的房屋买卖关系。2.收款收据2份、收条3份、银行流水1份，证明原告分别于2011年12月19日支付购房款30000元、2014年8月5日支付购房款50000元、2016年2月9日支付购房款30000元、2018年2月14日支付购房款30000元（有银行流水）、2020年1月21日支付购房款20000元，原告共计支付购房款185000元（其中25000元系2015年3月上旬支付，票据丢失了），原告已经支付了全部购房款。3.龙盛公司出具的说明书1份，证明第三人龙盛公司股东决定将瑶池花苑小区项目工程交由该公司法定代表人潘茂龙负责，并承担债务，完成办理房产证等工作，潘茂龙作为龙盛公司的法定代表人收取原告购房款属于职务行为。4.电脑截屏打印件1份、电费发票4份、物业费收据2份，证明原告的房屋于2012年5月14日电力开户（之前为临时用电），原告自2012年春节在该房屋中居住生活至今。5.泗洪法院（2018）苏1324民初9208号民事裁定书、民事判决书各1份，证明2018年12月5日泗洪法院根据江晓栋的申请裁定查封第三人龙盛公司房屋12套（包括案涉房屋），2019年9月19日泗洪法院判决龙盛公司等人给付江晓栋工程款2506000元及利息。6.泗洪法院（2020）苏1324执异70号执行裁定书1份，证明原告对泗洪法院于2018年12月5日作出的（2018）苏1324民初9208号查封裁定提出执行异议，2020年7月9日泗洪法院裁定驳回了原告的异议请求。二、被告江晓栋未提交证据。三、第三人龙盛公司未提交证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。