北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2960号原告：贾志昊，男，1988年1月13日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。被告：韩晓红，女，1973年9月20日出生，汉族，住北京市平谷区。被告：符仲刚，男，1964年2月3日出生，汉族，住北京市平谷区。第三人：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，1983年5月23日出生，汉族，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司法务经理。第三人：北京华海亿成房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：王雪冬，经理。委托诉讼代理人：王海静，女，1987年5月18日出生，汉族，北京华海亿成房地产经纪有限公司负责人。原告贾志昊与被告韩晓红、符仲刚，第三人北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）、北京华海亿成房地产经纪有限公司（以下简称华海亿成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾志昊及其委托诉讼代理人安二明，被告韩晓红、符仲刚，华海亿成公司委托诉讼代理人王海静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾志昊向本院提出诉讼请求：1、解除贾志昊与韩晓红、符仲刚于2017年3月签订的北京市平谷区《房屋买卖协议》及《补充协议》；2、韩晓红、符仲刚返还贾志昊已经支付的购房款77万元，同时，支付自2017年3月12日至实际付款日的利息（以77万为基数，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、韩晓红、符仲刚共同支付贾志昊已经垫付的银行贷款154404元；4、韩晓红、符仲刚共同支付贾志昊的装修损失10万元；5、韩晓红、符仲刚支付解除合同违约金29.5万元；6、韩晓红、符仲刚共同支付信息服务费损失2万元；7、诉讼费用由韩晓红、符仲刚承担。后在本案审理过程中，贾志昊变更第三项诉讼请求为：韩晓红、符仲刚共同支付贾志昊已经垫付的银行贷款158693元；韩晓红、符仲刚变更第四项诉讼请求为：韩晓红、符仲刚共同支付贾志昊的装修损失118000元；变更第六项诉讼请求为：韩晓红、符仲刚与华海亿成公司连带返还信息服务费2万元。事实与理由：2017年3月，经第三人华海亿成公司居间介绍，贾志昊与韩晓红、符仲刚就北京市平谷区签订《房屋买卖协议》及《补充协议》，建筑面积85.24平方米，房屋成交总款为155万元，贾志昊已经按照合同约定支付房款77万元，同时，贾志昊已经将上述房屋装修且实际入住至今。涉案房屋开发商为弘轩鼎成公司。合同签订后，贾志昊已经按照合同约定履行付款义务。然而，由于韩晓红、符仲刚及第三人弘轩鼎成公司的原因，涉案房屋无法办理转移登记，贾志昊与韩晓红、符仲刚的合同目的无法实现，严重侵犯贾志昊的合法权益。故为维护自身合法权益，贾志昊诉至法院。另，贾志昊于2020年6月15日向本院提出财产保全申请并提供担保，请求对韩晓红名下坐落于北京市平谷区房屋进行查封。本院于2020年7月15日作出（2020）京0117民初2960号民事裁定书，对涉案财产进行查封，查封期限为三年。韩晓红、符仲刚辩称，不同意贾志昊的诉讼请求，贾志昊入住四年没有交过物业费，也给韩晓红、符仲刚带来很多麻烦；涉案房本无法办理也并非韩晓红、符仲刚责任，如果办理涉案房本需要再交纳一次税费，韩晓红、符仲刚愿意承担税费，以便尽快办理房本。第三人弘轩鼎成公司向本院提交书面答辩意见称，2016年7月11日，答辩人与买受人韩晓红签订《北京市商品房预售合同》，合同编号：【Y1913528】，房屋坐落【平谷区】，不动产权备案地址【夏各庄镇】，买受人已交纳全部购房款及契税【11894.29】元，但因答辩人涉及大量诉讼案件，银行账户资金已被法院查封、扣划，导致无法代缴契税。现涉案房屋若办理房屋转移登记，需买受人韩晓红再次交纳相应契税并提供相关资料后才能办理。华海亿成公司辩称，贾志昊在买房时知晓没有房本，并表示愿意等房本，当时也没有约定等房本的期限；因为涉案房屋没有房本，华海亿成公司并未跟贾志昊签署合同，只是签了个协议，协议也是贾志昊自己要签的；华海亿成公司是跟另外一家公司合作给贾志昊介绍房源，贾志昊应该把另外一家中介公司也追加进本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾志昊向本院提交如下证据：1、编号为Y1913528的北京市商品房预售合同，证明坐落于平谷区的涉案房屋出卖人为弘轩鼎成公司，买受人为韩晓红；2、房屋买卖协议及补充协议，证明贾志昊于韩晓红处购买涉案房屋；3、2017年4月15日出具收条1张、中国农业银行转账明细及编号为1023191的定金收据，证明韩晓红收到贾志昊购买涉案房屋的首付款77万元，其中3万元现金，67万元为中国农业银行转账,7万元为购房定金；4、向韩晓红的微信转账凭证38张，证明除2019年9月、10月外，贾志昊共向韩晓红支付了37个月的房屋按揭款项；5、向“微笑，中介（伊兰特）五层已买”微信转账凭证两张，证明向华海亿成公司的中介转账2万元；6、房屋装修合同、装修款收据、装修费用清单及中国工商银行查询汇款明细，证明贾志昊装修涉案房屋的花费；7、贾志昊与弘轩鼎成公司张雨成的微信聊天记录及与平谷区不动产登记部门工作人员的沟通过程的录音，证明涉案房屋存在抵押，需要起诉解押后才能办理房产证；韩晓红、符仲刚认可上述证据1-5，不认可证据6，认为证据6与本案无关，对证据7未发表质证意见，但是愿意积极起诉，协助解除涉案房屋的抵押；华海亿成公司不认可上述证据，认可“微笑，中介（伊兰特）五层已买”为华海亿成公司委托诉讼代理人王海静。韩晓红、符仲刚未向本院提交证据；华海亿成公司未向本院提交证据；弘轩鼎成公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃庭审抗辩、质证的权利；故本院对贾志昊提交的上述证据1-6的真实性、合法性予以认可，关联性本院结合具体情况予以综合认定；对于证据7的真实性、合法性、关联性，因不能确认具体的证据来源及沟通对象身份，本院不予认可。本院经审理认定事实如下，韩晓红与弘轩鼎成公司于2016年7月11日签订商品房预售合同，合同编号为Y1913528，韩晓红成为涉案房屋的买受人；后贾志昊与韩晓红签订房屋买卖协议，该协议未注明签订日期，协议内容大致如下：甲方（卖方）韩晓红，乙方（买方）贾志昊；一、甲、乙双方经共同协商，本着平等互利、自愿的原则，乙方决定购买甲方位于在北京市平谷区，建筑面积85.24平方米，该房成交价为（大写）壹佰伍拾伍万元整，（小写）1550000。室内设施物品包括无、毛坯经甲方同意归乙方所有；三、经甲、乙双方确认目前该房屋只有购房发票；五、乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币柒万元整，乙方在2017年4月15日之前给甲方购房首付款人民币柒拾柒万元整（含定金），乙方必须在2017年5月1日之后还贷款，每个月大概4500元整；六、新房购房发票改名费用由乙承担；购房发票办房本费用由乙承担；旧购房发票改名费用由乙承担；十一、本协议甲、乙双方签字生效，甲方违约，双倍返还乙方所交定金，甲方自愿另追加房屋成交价的百分之10%作为违约赔偿金赔偿给乙方。乙方违约，购房定金和信息服务费一概不退，乙方自愿另追加房屋成交价的百分之10%作为违约赔偿金赔偿给甲方。信息服务费不予退还。另，双方在合同底端有一行手写字体载明，备注：1、贾志昊从2017年5月1日开始还款至新房本下来到贾志昊名下，（以韩晓红名益还款银行卡号：×××银行），如果不还款，算乙方违约。2、房本下来甲方需在15日之内配合乙方做房屋买卖手续，甲方保证此房新本唯一）。协议落款处有韩晓红、贾志昊的签名和捺印。2017年3月12日，甲方韩晓红、符仲刚与乙方贾志昊签订补充协议，协议主要表明涉案房屋的共有产权人符仲刚对前述房屋买卖协议没有异议。贾志昊于同日给付韩晓红7万元作为房屋定金亦折抵为后来的涉案房屋首付款。贾志昊于2017年4月15日通过现金的方式给付韩晓红3万元，通过中国农业银行转账的方式给付韩晓红67万元，作为涉案房屋的首付款。此后自2017年5月1日起至2020年7月2日，除2019年9月与10月，贾志昊每月定期向韩晓红通过微信转账的方式交纳房屋按揭款项。现涉案房屋仍未能办理房屋产权证明，未能合法转移登记至贾志昊名下。本案在审理过程中，本院依职权于北京市平谷区不动产登记部门调取了涉案房屋的登记情况、土地及在建工程抵押情况、查封情况作为本案的证据，编号为202000480号的不动产登记资料查询结果证明显示：涉案房屋已完成初始登记，初始登记权证号为京（2020）平不动产权第0002346号；抵押情况：有；抵押权人：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行；抵押登记日期：2016年5月26日；抵押期限：2016年5月30日-2019年5月29日；查封情况：无。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，贾志昊与韩晓红、符仲刚签订的房屋买卖协议系依据双方真实意思表示依法自愿订立，应属有效，受法律保护。现贾志昊因房屋未能办理房屋产权证明导致房屋无法转移登记至自己名下，而提出解除合同的诉求，符仲刚、韩晓红不同意该诉求，因此不符合合同约定解除的条件。涉案房屋已经完成初始登记，韩晓红、符仲刚已经就涉案房屋产权证明的办理缴纳过一次契税，并愿意为办理房屋产权证明以便尽快办理房屋转移登记再次缴纳契税，因此对涉案房屋的产权证明无法办理，其二人并不存在过错或者怠于行使权利的情况。现依据本院关联案件处理情况，涉案房屋所在项目的房屋产权证明经政府部门的协调已经开始分批办理，本院也陆续通过生效判决对房屋的抵押进行解除，以便涉案房屋后续办理房屋产权证明，韩晓红、符仲刚亦表示将积极通过诉讼方式解除涉案房屋的抵押。房屋产权证明的办理需要一个过程，并不能代表无法办理而致合同目的不能实现，因此也不存在因不可抗力致使合同目的不能实现的情况。综上，涉案合同也不存在法定解除的情况。另，贾志昊在签订涉案协议时知晓涉案房屋的房屋产权登记情况，双方也并未约定房屋产权转移登记最后期限作为合同的违约条件，且贾志昊一直按期缴纳房屋按揭款项，说明贾志昊本人对于涉案房屋产权登记的现有状态是持接受的态度。因此贾志昊要求解除涉案合同的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。以此为基础，贾志昊要求韩晓红、符仲刚返还及赔偿的其余款项、违约金均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于贾志昊要求韩晓红、符仲刚及华海亿成公司连带返还信息服务费2万元的诉讼请求，因贾志昊表示其与华海亿成公司的居间合同系口头合同，没有充分证据证明华海亿成公司有应尽而未尽的合同义务，亦未约定信息服务需要达到何种程度，因此贾志昊要求华海亿成公司连带返还信息服务费的请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告贾志昊的诉讼请求。案件受理费9375元，保全费5000元，由贾志昊负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李辉二〇二〇年十月二十日书记员  许骁