广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初41006号原告：李彬朝，男，1962年11月25日出生，香港特别行政区居民，广州联系地址广州市海珠区。委托诉讼代理人：汤淑群，女，1967年10月16日出生，香港特别行政区居民，广州联系地址广州市海珠区，系原告李彬朝配偶。被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市荔湾区十三行路**新中国大厦**。法定代表人：潘维曦。原告李彬朝诉被告广州市国商大厦开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理；原告李彬朝的委托诉讼代理人汤淑群到庭参加诉讼，被告广州市国商大厦开发有限公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭参加诉讼，依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告李彬朝向本院起诉请求判令：1.被告向原告支付从2017年9月27日起计至本案判决书发生法律效力之日止的逾期办证违约金27193.8元（违约金按已付房款人民币118260元为本金，按银行逾期贷款利率每日万分之二点一为标准计）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于1996年11月25日与被告签订《房地产预售契约》，约定原告向被告购买位于广州市荔湾区人民南路新中国大厦负二层-2××铺，售价为港币108000元（双方约定按1港元折算人民币1.095元）。被告在该地产实际交付使用后90天内协同原告办理房地产的产权过户和登记手续。合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款，但被告至今尚未为原告办理房产证，被告的行为已构成违约，故诉请人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告广州市国商大厦开发有限公司没有到庭答辩，亦没有向本院提供证据。经审理查明：1996年11月25日，原告与被告签订一份《房地产订购书》，约定：“原告向被告订购由被告兴建并经国土房管部门批准出售的座落广州市荔湾区人民南路广州商业帝国大厦（后更名为新中国大厦）第负二层-2××号房地产，该房地产的定价为港币108000元（30期分期付款），原告向被告支付房地产定价20000元作为履行本订购书的定金等”。1996年12月3日，原、被告双方签订一份编号为穗房预契字第××号《房地产预售契约》，约定：“原告向被告预购位于广州市荔湾区人民南路的广州商业帝国大厦（后更名为新中国大厦）负二层-2××号房地产，该地产的建筑面积为3平方米，该房地产的用途为商场，成交总价格为108000港元；被告应于1998年10月31日前将该房地产建成并正式交付原告使用；原告在签署《认购书》时交付定金20000元，楼价余款88000元，分三十期三十个月内支付，即每一个月为一期，每期付楼价为2933元，第一期须于1997年1月3日前支付，余下二十九期须于每一个月之同日前支付；该房地产在实际交付使用后90天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约在履行中如发生纠纷协商不成时，可依法向仲裁机构申请仲裁，或向有管辖权的人民法院提起诉讼等。上述预售契约已在房屋管理部门办理了交易备案监证手续。根据原告出示的两份《广东省广州市转让（销售）房地产收入发票》（开票人为被告）以及七份《广州市国商大厦开发有限公司售房预收款收据》显示，原告于1998年2月20日向被告支付购楼款港币38133.42元，于1998年2月25日向被告支付购楼款港币5866.68元，于1998年3月10日向被告支付购楼款港币2933.34元，于1998年4月13日向被告支付购楼款港币2933.34元，于1998年5月9日向被告支付购楼款港币2933.34元，于1998年6月10日向被告支付购楼款港币2933.34元，于1998年7月9日向被告支付购楼款港币2933.34元；于1998年2月20日向被告支付购楼款人民币21900元（按1港元兑人民币1.095元计，计算公式：人民币21900÷1.095元=20000港元，与买房定金相吻合），于1999年3月30日向被告支付购楼款人民币28900元（按1港元兑人民币1.095元计，计算公式：人民币28900÷1.095元=26392.694港元，折合九期楼款）。经本院核算，原告在履行涉案预售契约期间，共向被告支付了购房款港币58666.8元，人民币50800元。在庭审中，原告陈述按当时港币与人民币的兑换汇率1:1.095为标准计，原告支付的购房款为人民币115040.146元（计算公式：港币58666.8元×1.095+人民币50800元=115040.146元），原告主张按人民币计收逾期办证违约金。另查明，针对涉案房屋的交付问题。原告曾诉讼至广州市荔湾区人民法院[案号：（1999）荔法房初字第874号]。1999年8月30日，广州市荔湾区人民法院查明被告于1999年3月29日将涉案房屋交付给原告使用，遂判令被告从1998年11月1日起至1999年3月28日止，支付逾期交房违约金给原告（违约金按原告当时已付房屋价款的每日千分一为标准计）。在庭审中，原告确认被告于1999年3月29日将涉案商铺交付给原告使用，但被告至今没有协助原告办理涉案商铺的产权过户及房地产权登记手续。再查明，2010年7月21日，广州市荔湾区人民法院作出(2007)荔法执字第4158-4号《执行裁定书》，裁定将广州市国商大厦开发有限公司在广州市十三行路的新中国大厦整体工程项目变卖给案外人广东金穗丰实业有限公司所有。在庭审中，原告表示选择中华人民共和国法律解决本案争议。本院认为：原告李彬朝系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷。原告在庭审中明确表示选择涉案不动产所在地的中华人民共和国法律解决本案纠纷，故本院依法适用中华人民共和国法律作为裁判本案争议的准据法。涉案房屋位于广州市荔湾区，属于本院集中管辖涉外民商事案件的行政区域范围内，本院作为涉案房产所在地依法享有涉外商事案件管辖权之人民法院，有权对本案行使司法管辖权。依据原告与被告签订的《房地产预售契约》，被告作为涉案商铺的出卖人应依约及时协助原告办理涉案商铺的产权过户及房地产权的登记手续，但被告于1999年3月29日向原告交付房屋后至今未能为原告办理涉案商铺的产权过户及登记手续显然构成违约，理应承担逾期办证的违约责任。虽然被告已无继续开发建设的能力，但其与原告之间的房屋买卖合同关系尚未终止，合同的权利义务仍应由被告承担，故原告主张被告支付从2017年9月27日起至本案判决书发生法律效力之日止的逾期办证违约金的诉求合法有理，本院对此予以支持。至于逾期办证违约金的计算标准问题。原告要求被告按每日万分之二点一为标准计付逾期办证违约金没有合同依据，故本院对此项诉求予以适当调整。鉴于被告逾期办证的行为已损害了原告的合法权益，原告有权为弥补其经济损失向被告计收逾期办证违约金。因原告在本案中主张以人民币计收逾期办证违约金，汇率按照港币对人民币1:1.095进行换算。经本院核算，该汇率与被告收取原告支付定金和楼款时的汇率基本一致，故本院对原告主张以人民币计算逾期办证违约金的请求予以采纳。经核算，原告已向被告支付购房款人民币115040.146元，故计算逾期办证违约金以被告实际收取购楼款人民币115040.146元为基数，自2017年9月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准计，自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市国商大厦开发有限公司向原告李彬朝支付从2017年9月27日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办理广州市人民南路新中国大厦负二层-2××号商铺房地产权证的违约金（逾期办证违约金以人民币115040.146元为基数，自2017年9月27日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准计，自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计，逾期办证违约金总额以不超过本金人民币115040.146元为限）；二、驳回原告李彬朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币480元，由原告李彬朝负担人民币50元，被告广州市国商大厦开发有限公司负担人民币430元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈永华人民陪审员  杨卫兴人民陪审员  刘雪葵二〇二〇年十月十三日法官助理刘澜书记员钟伟标