北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9693号原告：季磊，男，1983年2月5日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：肖梦杰，女，北京天洋基业投资有限公司ERP专员。委托诉讼代理人：穆书伟，女，北京天洋基业投资有限公司计划经理。原告季磊与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季磊到庭参加了诉讼，被告天洋公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季磊向本院提出诉讼请求：1、判令天洋公司自2019年5月1日起，每逾期一日，按已付房款1334464元的万分之一的标准支付逾期办理房产证违约金，直至季磊取得房屋所有权证书之日止；2、判令天洋公司支付季磊使用临电违约金每年6000元，自2017年5月1日起至临电改为市政正常供电为止；3、判令天洋公司履行与季磊签订的买卖合同义务，将涉案小区临时用电改为市政正常供电；4、判令天洋公司自2017年5月1日起，每逾期一日，按已付房款1334464元的万分之五的标准支付逾期办理燃气入户违约金131444.704元（房屋总价1334464元×0.05%×197天）；5、案件受理费由天洋公司负担。事实和理由：2017年3月18日，季磊与天洋公司签订《北京市商品房预售合同》，约定季磊购买天洋公司位于房山区***，房屋总价款1334464元，天洋公司应在商品房交付之日起730天内为季磊办理完毕该商品房的不动产权证书。后天洋公司又于2019年5月1日向季磊承诺每逾期办理产权证书一日，按季磊已付房款1334464元的万分之一的标准支付违约金。根据合同约定，天洋公司应当在2019年5月1日之前为季磊办理完毕房屋产权证，但天洋公司至今仍未办理。商品房交付条件为第十条第2款：交付时纳入市供电网络并正式供电；第十条第4款：燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；如未在约定交付日达到以上交付条件，天洋公司按合同十二条：买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之五的违约金。季磊按合同约定履行了全部义务，时至收房日天洋公司却并未按合同约定达到交房的全部条件，燃气未能与城市燃气管网连接、未能保证燃气供应，且在收房后季磊所在小区2018年也经常发生断断续续停电现象，严重时甚至停电三天，后经和供电局沟通才得知天洋公司为小区提供临时供电，并未按合同约定达到市政供电的合同义务。为维护季磊合法权益特向法院提起诉讼，请求依法支持季磊的诉讼请求。天洋公司辩称：1、关于违约金问题意见，原告方所购房屋总价款1334464元，日违约金133.45元。原告方2017年7月30日办理交房手续，2019年7月31日产生违约金，自2019年7月31日至2020年9月29日（开庭日），共计426天，合计违约金56849.7元。2、关于临电违约金意见，目前，项目北区虽处于临时用电阶段，但自2019年增容后，未出现跳闸断电等现象，业主可正常用电。关于原告主张的临电赔偿问题，因已有多起判决案例，故我司请求法院按照同案同判原则进行审理裁决。3、关于临电转正式的意见，近期，我司已初步取得接入正式用电的方案，后续工作正在积极推进。4、关于原告方主张的燃气赔偿问题，因已有多起判决案例，故我司请求法院按照同案同判原则进行审理裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2017年3月18日，季磊与天洋公司签订编号为***的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定季磊向天洋公司购买位于房山区***，房屋总价款1334464元。《预售合同》第九条“商品房交付条件”约定，除出卖人提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》外，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。《预售合同》第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款基础设施设备约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。……（2）X。《预售合同》第十一条约定出卖人应当于2017年5月1日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（二）X。《预售合同》第二十条“不动产登记”第二款关于“转移登记”约定：1.出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。……2.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）双方另行约定。《预售合同》附件十二补充协议第九条为对第二十条不动产登记的补充，该条款约定：买受人在预售合同中办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销；买受人应在该商品房交付时提交办理该商品房权属转移登记所需的证件及相关材料，签署所需文件，并缴纳委托费用及该商品房权属转移登记相关的各项税费等。《预售合同》及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年4月，天洋公司向季磊发出“入住通知书”，该通知载明：您所购买的《蜂巢科技广场》房屋已符合约定的交付条件，我司定于2017年4月30日交房。若因您的原因未能前来办理入住手续，按照《北京市商品房预售合同》的约定，视同我公司已按时交付。2017年7月30日，季磊与天洋公司签订《面积确认及房款结算协议》，协议记载：经北京市公安局房山分局核准该套商品房正式地名和楼号为北京市房山区***，房屋实测建筑面积为48.81平方米，实测套内建筑面积为22.13平方米，房屋实测总价为1334464元，经买卖双方同意最终以1334464元为立契价款。另查，季磊已向天洋公司支付全部购房款1334464元。2017年7月30日，天洋公司向季磊实际交付了328号房屋。2018年夏季用电高峰期间，涉案项目多次停电，且存在停电时停水、电梯不能使用的情形，天洋公司曾租用发电车缓解供电不足问题。涉案房屋于2017年11月正式通燃气。涉案房屋所在楼栋于2017年12月7日办理了初始登记，截止法庭辩论终结前，季磊仍未取得房屋所有权证书。本院认为，季磊与天洋公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。季磊已缴纳全部房款，天洋公司负有按期办理房屋所有权转移登记手续的义务，现季磊超过约定期限仍未取得房屋所有权证书，其要求天洋公司承担逾期办证的违约责任，符合法律规定。关于逾期办理房屋所有权证书违约金的计算标准，季磊主张按照房屋总价款的每日万分之一为标准计算，天洋公司予以认可，本院对此不持异议，本院确认自2019年5月1日起，天洋公司开始向季磊支付违约金，直至季磊取得涉案房屋不动产登记证书之日止。关于燃气问题，2017年7月30日，季磊经验房后实际接收了天洋公司交付的房屋，在此日期之前，涉案房屋所在楼栋已通过规划验收，进行竣工验收备案，并取得了房屋面积测算技术报告书，2017年11月涉案房屋的燃气正式开通。据此可以认定，涉案房屋交付时已符合强制性交付条件，虽燃气未完全符合合同约定，但并未导致季磊就涉案房屋处于无法使用状态，故，不能就此认定天洋公司存在逾期交房的违约行为。鉴于天洋公司未按期确保交付的商品房达到燃气开通的条件，其行为违反了合同约定，季磊可基于此主张损失符合法律规定。本院综合考虑季磊遭受损失期间、合同履行情况、双方过错等因素，酌定天洋公司应承担的赔偿数额为1200元（2017年8月至2017年11月，每月300元）。关于供电问题，目前涉案房屋未达到纳入城市供电网络并正式供电的开通条件，天洋公司虽向季磊提供替代性履行方式，但仍违反了合同的约定，鉴于临时用电相比纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定等问题，对季磊使用涉案房屋确实会造成一定影响，据此，季磊要求天洋公司因供电不符合合同约定承担违约损失的赔偿责任，符合法律规定，本院综合考虑季磊遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，暂计算违约损失至法庭辩论终结之日，酌情确定天洋公司向季磊给付逾期纳入城市供电网络并正式供电的违约损失19000元（2017年8月1日至2020年9月30日，每月500元）。季磊要求天洋公司将涉案小区临时电改为市政正式供电，但正式供电手续的办理、设施建设涉及到行政审批、施工建设等多个环节，无法预期办理结果和时长，本案中不宜进行处理，故对季磊的该项诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案公正审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向季磊支付逾期办理不动产登记证书的违约金（以1334464元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自二〇一九年五月一日起计算至不动产登记证书办理完毕之日止）；二、北京天洋基业投资有限公司于判决生效后十日内赔偿季磊燃气和供电不符合合同约定的违约损失20200元。三、驳回季磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元，由北京天洋基业投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王保新二〇二〇年十月十六日书记员  刘 倩