北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初2463号原告：曹广林，男，1979年8月12日出生，汉族,住北京市昌平区。被告：刘佳慧，女，1973年11月25日出生,汉族,住北京市海淀区。委托诉讼代理人：阴永新(刘佳慧之夫)，男，1967年1月4日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：刘素霞，女，1962年11月19日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：中国农业大学，住所地北京市海淀区圆明园西路**。法定代表人：孙其信，校长。委托诉讼代理人：刘亚，女，1988年6月19日出生，汉族，该单位职员。委托诉讼代理人：郑学义，北京市博人律师事务所律师。被告：北京国农物业管理有限公司，住所地北京市昌平区霍营街道站前东街**2-301I。法定代表人：蔡国文，总经理。委托诉讼代理人：曲金明，男，1981年4月5日出生，汉族，该公司职员。第三人：紫梧桐（北京）资产管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：高靖，总经理。委托诉讼代理人：谢雪，女，1998年1月17日出生，汉族，该公司职员。原告曹广林与被告刘佳慧、刘素霞、中国农业大学、北京国农物业管理有限公司（以下简称国农物业公司）、第三人紫梧桐（北京）资产管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹广林，被告刘佳慧的委托诉讼代理人阴永新，被告刘素霞，被告中国农业大学的委托诉讼代理人刘亚、郑学义，被告国农物业公司的委托诉讼代理人曲金明，第三人紫梧桐公司委托诉讼代理人谢雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹广林向本院提出诉讼请求：一、请求限期让被告委托有鉴定资质的单位查明漏水原因并修复自己房产漏水点，排除对原告房屋的漏水妨害；二、要求被告承担原告修复天花板、木地板、墙壁等由于漏水导致的费用以使其恢复原状，并赔偿原告家里其他由于漏水导致的财产损失30000元；三、要求被告承担原告因房屋漏水维修房屋，在维修期间在外租房所需费用21000元；四、要求被告承担原告处理因房屋漏水事宜产生的误工费（5000元/天，共计10天），共计50000元；五、要求被告承担所有与诉讼有关的一切费用。案件审理过程中，曹广林对第二项诉讼请求变更为要求赔偿财产损失35200元；对第三项诉讼请求变更为要求赔偿租房损失26000元。事实和理由：原告房产2008年8月份住进来，从自2009年1月起就发现开始漏水，先后共有10处漏水点，截止到2020年1月，基本每年冬季都会进行漏水，漏水次数长达10次左右，并在之前整个冬天持续漏水。此前经过北京市回龙观法庭开庭审理与调解，还有田园风光小区物业与居委会、昌平区司法所等调解。但是截至到今天（2020年1月）还是漏水原因不明，持续12年还是基本每年整个冬天（有一次是夏天）都在漏水，给原告与原告家人造成很大精神压力与精神损害。最近于2019年12月28日发现原告书房天花板小面积渗水，于2020年1月6日早上6点20分发现原告次卧、书房、厨房天花板等地方大面积漏水，导致家中家具地板与其他财物损坏，并导致原告一直处理漏水事宜耽误工作影响生活，于2020年1月11日凌晨1点40分书房再次发现继续漏水。在2020年1月6日这次漏水，原告当时发现漏水后于2020年1月6日早上6点20分至7点分别电话通知刘佳慧和国农物业公司并拨打110进行报警，寻求警察协助与见证，并反复3次给刘佳慧拨打电话并发送相关通知短信，相关被告基本不予积极配合与处理。并在昌平区霍营派出所民警与刘佳慧、刘素霞、国农物业公司的物业管理人员见证下进行拍照与进行录音录像。现在原告的次卧与书房特别危险的地方是电路与电灯都在2020年1月6日早上漏水中导致损坏并发生漏电，并持续从相关损坏的电路向下漏水。给原告与原告家中老人小孩造成非常大的人身安全隐患，由于漏水原因不明，并如果刘佳慧继续用水与继续对外出租房屋，可能继续导致原告家中漏水，导致原告家中出现电路由于漏水导致人身危险与刘佳慧楼上的租户人身危险。请求法院特别注意此处导致人身安全危险与引起的一系列可能导致的刑事案件发生。在2020年1月11日这次漏水，原告当时发现漏水后于2020年1月11日凌晨1点40分至3点分别电话通知刘佳慧、国农物业公司与拨打110进行报警，寻求警察协助与见证，第一次给刘佳慧拨打电话转到移动秘书台，然后发送相关通知短信，并让国农物业公司通知刘佳慧,在警察见证下，刘佳慧明确告知房屋出租，没有电子密码锁钥匙，并人在北京来不了。以上有相关照片，录音录像，还有报警记录，与昌平区回龙观派出所出警警察见证与当时执法记录仪进行现场录音录像等为证。原告多次并持续大约12年向田园风光雅苑小区物业与昌平区司法所、警方、居委会等寻求帮助与多次调解，一直无法取得实质效果。鉴于漏水日益严重并漏水原因不明，基于2020年1月前后三次漏水事实，刘佳慧长期对外出租房屋，并疏于管理，长期寻找各自借口不积极处理漏水事宜，给原告与家人造成生活工作严重影响，并由于漏水导致电路漏电严重影响原告与原告家人人身安全。特向贵院提出诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘佳慧辩称：首先，关于原告遭遇漏水的原因，由于本人非专业人员，故无法进行猜测。有两个情况需要说明：1.事发当天蛋壳公寓（紫梧桐公司）正在对本人房屋X的暖气进行维修，是否由此造成本人无法判断。2.涉事房屋由于是经济适用房，质量确实不太好，比如北面的墙体保温太差，每到冬天北墙都会结露水，但此次漏水是否由管道质量不好引起，从而被告中国农业大学作为开发商有责任，本人也无法判断。但管道都是预埋的，我方从未做过改动，因此漏水与我方无关。不得不说，遭遇此无妄之灾，我方也是受害者。第二，如果法院认定我方需对X2房屋漏水承担一定的责任，本人愿意对原告合理的损失做出赔偿。第三，本人房屋在此期间一直委托蛋壳公寓（紫梧桐公司）进行管理，事发当时也是蛋壳公寓正在对房屋暖气进行维修，虽然本人无法判定漏水原因，但蛋壳公司（紫梧桐公司）的管理是有缺陷的，如果最终法院认为本人需对X2房屋漏水承担一定责任，那么客观上蛋壳公司管理缺陷一定程度上是造成原告损失的原因。故本人对原告的赔偿应由蛋壳公司负责。二、就原告提出的诉讼请求事项逐条进行答辩。1、关于原告要求被告排除对原告房屋的漏水妨害。我方已对可能的漏水原因暖气进行维修，并将暗管改成明管，基本排除了一定时期内暖气漏水的可能。但由于房屋管道质量的原因，我方无法保证今后绝对不发生漏水事件。2、关于原告要求被告赔偿漏水各项损失共计30000元。如果法庭认定我方应对漏水承担一定责任，我方愿意对原告的实际损失进行合理的赔偿，但对原告提出的赔偿金额有异议。虽然原告提供了评估公司的评估报告，但那是大大超出原告实际损害范围的评估，无法作为损害赔偿的依据。(我方对评估报告的意见另文附上）。在此，我方提请法庭由物业公司出具实际情况报告，因为物业公司维修人员是最先到达现场的，他们所见的当时的实际情况是有说服力的。至于其他所谓物品的损害更是无稽之谈，请原告提供证据，证明该物品确实由漏水损害，而且水确实来源我方。3、关于原告要求原告承担房屋维修期间在外租房费用21000元。不同意原告请求。没有事实和法律依据。4、关于原告要求被告承担误工费50000元。不同意原告请求。5、关于原告要求被告承担诉讼费用。由于原告肆意扩大损害赔偿范围，致使诉讼标的虚高，请法庭酌情考虑。我方尊重法庭判决。三、提请法庭重点关注。1、原告所说十处漏水点和十次漏水不符合事实。确实漏水发生过三次，除第一次由于找不到原因（后来莫明不漏了）,另外两次我方都进行了整改和赔偿。其中一次是经由法庭调解判决（可参考已生效的法律文书）,一次是经过街道居委会，物业，司法所的调解（见证据1)。2、原告所说我方不积极处理漏水不符合事实。在前述两次漏水发生后，我方都积极进行了整改，第二次更是按原告要求对全屋都做了防水（参考证据1)。此次漏水发生后，我方也积极与原告协商维修赔偿事宜，居委会、物业、司法所也都积极组织调解，但无奈均被原告拒绝。对此，法庭可到居委会，物业，司法所进行调查了解。3、我方不同意评估公司的评估，完全不可接受。提请法庭由物业公司出具损害实际情况说明，调取物业公司第一时间到达现场维修人员证言。损害范围是此次事件的焦点。物业公司维修人员是第一时间到达现场的，他们的证言是可信的。4、提请法庭注意原告有肆意扩大损害赔偿的故意。原告所提诉讼请求均不是以事实为基础。比如，只是小范围漏水要进行全屋的装修，非漏水损害物品纳入损害赔偿范围，误工费无法提供有效证明（按月税单，按月工资发放表等）,房屋租赁合同居然是从1月6日开始（疫情期间应很容易查实是否事实）。5、重点提请法庭注意以下事实：原告在供水主管道私自安装阀门，这是严重的违法行为。原告有肆意扩大事态、从而获取不当利益的故意。最后，我方认为，发生漏水这样的事情是大家都不愿意看到的，我方对漏水给原告造成的困扰表示遗憾。但既然发生了，我方也不回避，将积极的进行必要的整改和赔偿。一切应该以事实为基础，相信法庭会给出公正的判决。被告刘素霞辩称：我在案件中是受害人，我从来不存在给他人造成损失的行为。对原告的诉讼请求和赔偿的数额不发表意见。我认为案件中将我列为被告是没有道理的，因为原告与被告刘佳慧的纠纷造成我家2017年停水一周多，2020年1月也停水，冬天因此事停了暖气，我不得不在外住宿，给我的生活造成了很大的困惑和影响。我不同意在本案中承担赔偿责任。被告中国农业大学辩称：一、原告起诉答辩人，其主体不适格。原告将答辩人列为被告，基于答辩人是案涉房屋的建设单位，应属于合同纠纷。与答辩人签订、履行案涉房屋的买受人是案外人高昂，原告与答辩人没有合同关系，基于合同相对性原则，原告向作为建设单位的答辩人主张权利，缺失事实和法律依据，原告主体不适格。二、原告没有证据证明其主张的“损失”系房屋质量缺陷所致原告就其“财产损害”系因房屋质量缺陷漏水所致的主张，没有证据予以作证。三、原告向答辩人主张权利不符合法律规定。《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》，明确规定了建设单位、施工单位对建筑工程的保修范围、保修期限。只有案涉受损房屋，系在保修期内出现工程质量问题，是原告提起诉讼向答辩人、承建施工方追责的前提。案涉房屋于2006年5月竣工验收后交付使用，非地基基础工程和主体结构工程，早已超过保修期限。原告没有证据佐证案涉房屋在质保期内出现质量瑕疵导致其财产损害、并一直向答辩人主张权利，原告起诉答辩人主张“财产损害赔偿”，不符合法律规定。答辩人已申请法院追加案涉房屋的承建施工方北京市第二建筑工程有限责任公司参加本案诉讼。四、“中鸿评报字2020第100022号‘资产评估报告””评估结论，不得直接使用。中鸿茂盛资产评估有限责任公司在“中鸿评报字2020第100022号资产评估报告”十一特别事项说明2已经示明：“评估范围内装饰装修项目及相关受损物品均为申请方申报......。本次评估中评估专业人员仅针对申请方申报的项目给出价值参考，不对评估范围内的装饰装修及物品是否系漏水造成损失发表意见。若上述情况与评估实际状况有所偏差，会导致评估结论发生相应变化，则委托方以及国家法律、法规规定的资产评估报告使用人不得直接使用该评估结论”。因此，在原告没有证据佐证其主张的“财产损失”系漏水造成的情况下，以评估报告特别说明中的示明，不得直接使用该评估结论。综上所述，答辩人认为原告就“财产损害赔偿”而对答辩人提起的诉讼，不符合法律规定，应依法驳回或驳回其全部诉讼请求。被告国农物业公司辩称：我司知悉的实际情况如下：2020年1月6日，田园风光雅苑社区X室内管线漏水，造成X2室内屋顶水滴可见，物业工作人员关闭X供水阀门后联系业主及时维修。X维修完毕后，因X2业主私自安装（怀疑）了通往楼上主供水营道的阀门，使X业主维修后无法验证是否再次漏水。后经物业、居委会与X2业主反复做工作，但X2业主拒绝开启自装阀门。因无法供水，也影响到X3业主正常生活用水。（停水期间由物业作人员给X3住户送生活用水）。2020年1月9日居委会与物业公司协同街道司法所，街道综治办、派出所进行当面调解，要求X2业主开启阀门供水，最终协调未果。X3业主因无法获得必备的生活用水，向回龙观法庭提起对X2业主的诉讼，在法官调解下，X2业主恢复了对X、X3户的供水。2020年1月11日夜间，X2家里再次漏水，顶部滴水可见，物业工作人员去楼上X查看，地面无明水，物业工作人员再次关闭X总阀门，并立即通知X业主尽快维修。2020年1月22日，X2业主拨打12345市长热线电话，说楼上往他家再次漏水，居委会书记接到投诉案件后，联系物业工作人员上门查看，X2业主未让物业工作人员进入室内查看，X2告知这儿不漏。怕X住人后再次造成漏水。我司认为此次漏水事宜，我公司已尽到责任，积极联系X业主进行维修，关闭X室内总阀门，尽量减少漏水给楼下带来的损失。同时也联系社区居委会，属地司法所进行了调解，因室内管道产权归业主所有，有自行管理使用与维护义务，所以我公司无责任。关于鉴定，我司不参与意见。要求原告即X业主拆除擅自加装，且对X、X3供水有严重阻碍影响的主管道阀门。第三人紫梧桐公司述称：我公司不同意承担损害赔偿。2009年我公司与刘佳慧还不存在财产委托关系，在2017年我公司才和刘佳慧签订了财产委托管理合同，我公司也不知道涉案房屋有过漏水问题。在本案中，我公司也是受害者，曾积极处理漏水问题，也给租客无偿换租，公司也受到了损失。我公司没有对涉案房屋的暖气管道进行维修，该主张应当由刘佳慧举证证明。我公司对漏水没有任何责任。本院经审理查明事实如下：曹广林系北京市昌平区回龙观风光雅苑X2房屋（以下简称涉案X2号房屋）所有权人，刘佳慧系北京市昌平区回龙观风光雅苑X房屋（以下简称涉案X号房屋）所有权人，刘素霞系北京市昌平区回龙观风光雅苑X3房屋（以下简称涉案X3号房屋）所有权人。曹广林、刘佳慧、刘素霞之间为上下楼层相邻关系。中国农业大学为上述房屋开发单位。国农物业公司为上述房屋所在小区物业服务公司。刘佳慧于2017年10月14日与紫梧桐公司签订《财产委托管理服务合同》。刘佳慧将涉案501号房屋委托紫梧桐公司全权管理并全权代理出租，委托代理权限自2017年10月21日至2021年1月13日。曹广林与刘佳慧及其配偶阴永新曾因漏水纠纷于2009年、2010年两次诉至本院，本院曾于2010年7月29日为双方出具调解书;后双方仍多次因漏水发生纠纷。2017年9月14日，曹广林与阴永新在昌平区霍营街道司法所、小区所在居委会、物业公司的共同主持下达成协议书。该协议书内容为“X此次漏水对楼下X2造成的损失，赔偿5000元；为了避免再次漏水给楼下造成损失，X承诺将所有房间防水，防水高度到踢脚线位置，维修时间自本协议签订之日起一个月（2017-9-14至2017-10-13）；自本协议签订完之后X住户立即把恢复供水。……”另，曹广林认可其在通往涉案X号、X3号房屋的供水主管道上自行安装了阀门。2020年1月6日凌晨，涉案X号房屋北侧书房发生暖气管道漏水。漏水导致曹广林所有的X2号房屋北侧书房、次卧、客厅、主卧的顶面、地板、吸顶灯、书柜、书桌、床、衣柜等家具受损。曹广林通知国农物业公司后，国农物业公司关闭了涉案X号房屋供水阀门并联系刘佳慧对涉案X号房屋进行维修。刘佳慧联系紫梧桐公司对暖气管道进行维修后，因曹广林将其自行安装的供水管道阀门关闭，导致无法验证刘佳慧维修管道后X号房屋是否还漏水，同时导致涉案X3号房屋无法进行正常生活用水及供暖用水。2020年1月9日，刘素霞将曹广林诉至本院，并提交先予执行申请书。经本院主持工作，曹广林同意打开供水阀门。2020年1月11日夜间，涉案X2号房屋再次发生顶部漏水，国农物业公司遂关闭了涉案X号房屋的供水阀门并通知刘佳慧尽快维修。此后，刘佳慧关闭了X号房屋的暖气管道至今。曹广林称2020年2月，发现客厅顶面又有洇湿痕迹。在本案审理过程中，曹广林认可未再出现漏水情况。因曹广林与刘佳慧对涉案X2号房屋的损失数额不能达成一致，依曹广林申请，本院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对X2号房屋因漏水导致的装修损失及其他财产损失进行评估。2020年8月3日，中鸿茂盛资产评估有限责任公司做出评估报告。评估结果为，根据曹广林申报的损失范围，X2号房屋因漏水导致的装修损失及其他财产损失共计35200元，其中装修损失为25200元，家具家电损失为10000元（含笔记本电脑损失5509.42元，路由器损失2821.17元）。曹广林为此次鉴定垫付鉴定费用8000元。曹广林对报告的真实性无异议，但认为对路由器损失的评估时点应为漏水事故发生时，主张路由器损失的评估价格偏低。刘佳慧对评估报告不认可，认为X2号房屋只是局部受损，不应按全屋重装的标准评估；曹广林申报的其他财产损失没有事实依据，不能作为损失认定。刘素霞、国农物业公司认为评估结论与二者均无关联性，未发表具体意见。中国农业大学对评估报告的意见同答辩意见一致。庭审中，刘佳慧主张2020年1月5日晚，紫梧桐公司曾对501号房屋书房暖气管道进行维修，但维修未完工，2020年1月6日凌晨房屋出现大面积漏水与1月5日晚的维修有关。紫梧桐公司对此予以否认。该公司称系2020年1月6日中午，接到刘佳慧报修后才派人上门对X号房屋进行维修，并提供报修记录及维修照片予以证明。经本院核实，紫梧桐公司提供的报修记录显示，2020年1月5日紫梧桐公司曾接到租户报修A房间暖气管道漏水并上门维修，照片亦能显示2020年1月5日，紫梧桐公司维修人员已将房间内暖气管道周围地面刨开。关于刘佳慧与紫梧桐公司之间对漏水原因存在的争议，曹广林认为刘佳慧跟紫梧桐公司之间的纠纷与曹广林无关，应由刘佳慧负责赔偿漏水造成相关损失，及时维修好他们家漏水设施排除妨碍，避免再次漏水。关于曹广林起诉刘素霞、中国农业大学及国农物业公司的理由，曹广林认为漏水事件发生后，其已采取关闭阀门的方式减少损失，但刘素霞申请先予执行将水阀打开，导致再次漏水，且刘佳慧曾辩称可能是刘素霞的X3号房屋漏水导致的事故，故刘素霞也应承担相应责任；刘佳慧还曾抗辩是房屋质量存在问题，故起诉中国农业大学；X号房屋的漏水长达十余年，每次漏水都通知了物业，但物业没有尽到物业维修义务，没有妥善处理相关问题，且第二次漏水之前，物业找来了司法所、维稳办协调让打开水阀，继续造成损害，因此物业公司应当承担相应责任。刘素霞、中国农业大学、国农物业公司对曹广林的上述主张均不认可。关于曹广林主张的租房损失，其提交了租赁合同书及租金收条，主张因漏水导致X2号房屋无法居住，其自2020年1月6日其至2020年5月5日租用朋友的房屋（位于北京市昌平区**），花费租金26000元。曹广林称以现金方式交纳租金。刘佳慧、中国农业大学对租赁合同及租金收条真实性、关联性及证明目的均不予认可。刘素霞、国农物业公司、紫梧桐公司认为与其均无关联性，不发表具体意见。关于维修方案，刘佳慧表示同意将X号房屋暖气管道全部由暗管改为明管，弃用原有管道，正与紫梧桐公司协商进行维修。曹广林对维修方案没有异议，但要求刘佳慧在本年度供暖季开始前完成维修及测试。本院认为，公民的合法财产受法律保护。关于曹广林要求查明漏水原因，根据各方举证，已经查实系由因涉案X号房屋北侧书房暖气管道漏水导致，本次漏水对涉案X2号房屋内财产造成了损害，刘佳慧作为X号房屋所有权人应当对曹广林承担损害赔偿责任。关于维修房屋，曹广林与刘佳慧对将X号房屋内暖气管道全部由暗管更换为明管没有异议，本院予以确认。现经评估，X2号房屋的装修损失为25200元，家具灯具损失为1700元，均为X2号房屋受漏水事件影响造成的直接损失，本院对该部分损失予以支持。曹广林主张的笔记本电脑与路由器因漏水损坏，并无充分证据证明，对该部分损失金额，本院不予支持。刘佳慧主张主卧、客厅的装修损失系2017年漏水导致的抗辩意见，欠缺证据佐证，本院不予采纳。关于曹广林主张的租房损失，根据曹广林提交的视频证据以及由于刘素霞申请先予执行要求曹广林开启自行安装的水阀均可证实，2020年1月10日至2020年1月11日，曹广林仍在涉案X2号房屋内居住；且曹广林未向本院提交其已对涉案X2号房屋进行维修的相关证据。故曹广林要求刘佳慧赔偿因房屋漏水维修房屋期间的租房损失26000元，证据不足，本院不予支持；但曹广林此后如需维修确有可能无法正常居住使用X2号房屋，本院对维修期间可能产生的租房损失酌情予以考虑，维修期酌情支持一个月。关于曹广林要求刘佳慧赔偿误工费的诉讼请求，欠缺法律依据，本院不予支持。关于曹广林要求刘素霞、中国农业大学、国农物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，曹广林未提供证据证明刘素霞、中国农业大学、国农物业公司在此次漏水事件中存在过错，本院不予支持曹广林针对刘素霞、中国农业大学、国农物业公司所提出的诉讼请求。关于刘佳慧主张应由紫梧桐公司承担赔偿责任的抗辩意见，刘佳慧X号房屋的所有权人，应首先就X号房屋漏水给他人造成损害承担赔偿责任，如刘佳慧认为漏水事件中紫梧桐公司应承担责任，可另案再行主张。依照《中华人民共和国侵权法》第六条、第十五条的规定，判决如下：一、刘佳慧自本判决生效后十日内完成对北京市昌平区回龙观田园风光雅苑X号房屋暖气管道的维修，将室内暖气管道全部更换为明管；二、刘佳慧自本判决生效后五日内赔偿曹广林财产损失（含租房损失）34400元；三、驳回曹广林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2470元，由曹广林负担1809元，已交纳；剩余案件受理费661元，由刘佳慧负担，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费8000元，由刘佳慧负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  郭 悦人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年十月十九日书 记 员  姚东方