上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初11929号原告：上海启保企业经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：季斌，董事长。委托诉讼代理人：张新颖，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾冲。被告：上海诗熠文化传播有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：胡威，执行董事。委托诉讼代理人：杭嵘，上海市外滩律师事务所律师。原告上海启保企业经营管理有限公司(以下简称“启保公司”)与被告上海诗熠文化传播有限公司(以下简称“诗熠公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告启保公司的委托诉讼代理人张新颖、曾冲，被告诗熠公司的法定代表人胡威和委托诉讼代理人杭嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启保公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方就上海市宝山区江杨南路XXX号XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)签订的租赁合同于2020年1月1日解除；2、判令诗熠公司支付2019年5月15日至12月31日的欠租人民币270,560元(以下币种均为人民币)以及推广费和提成租金3,602.4元；3、判令诗熠公司以每期租金为基数，按照日0.1%为标准，支付逾期付款违约金，截止至2020年5月6日为71,360.2元；4、判令以推广费和提成租金为基数，按照日0.1%为标准，支付逾期付款违约金，截止至2020年5月6日为931.3元；5、判令诗熠公司以日租金2倍为标准，即每日2,223.76元，支付自2020年1月1日起至系争商铺返还之日止的占有使用费；6、判令诗熠公司支付解约违约金258,685元；7、判令诗熠公司将系争商铺恢复原状并向启保公司返还；8、判令诗熠公司支付律师费15,000元。事实和理由：2018年8月，启保公司、诗熠公司签订租赁合同，约定启保公司将系争商铺出租给诗熠公司。合同签订后，启保公司于2018年9月14日交付了系争商铺，但诗熠公司只支付租金至2019年5月14日，剩余租金至今未付。同年12月9日，启诗熠公司向启保公司申请退租，称因公司经营困难，2020年1月起不再租赁系争商铺。诗熠公司后于2020年1月1日搬离，未与启保公司办理商铺交接手续，亦未按约将商铺恢复原状。启保公司认为，诗熠公司的上述行为已构成违约。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，启保公司撤回了诉请中关于请付推广费和提成租金3,602.4元和相关违约金的请求，变更诉请3为要求诗熠公司支付逾期付租违约金为90,000元，另增加诉请要求罚没诗熠公司交付的保证金123,405元。被告诗熠公司答辩称：合同签订情况如启保公司所述，已支付四个月的租金，租金起算时间根据双方口头约定应从商场开业即2019年6月15日起算，其已支付租金至2019年10月15日；系争商铺所在楼宇只有一层有证面积，系争商铺位于二楼，系启保公司违章搭建，未取得相关规划许可手续，租赁合同应为无效；其于2019年12月31日搬离，已将系争商铺返还启保公司，商铺钥匙亦已寄回，商铺大门被启保公司上锁，未让其入场拆除装修；其不存在违约行为，故不同意支付违约金、占有使用费和律师费用，保证金应予返还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月，启保公司(出租方、甲方)和诗熠公司(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争商铺出租给乙方，商铺建筑面积292.6平方米，产权面积242.09平方米。租赁期限为36个月，自2018年9月15日起至2021年9月14日止，商铺装修期自交付日起4个月，自2018年9月15日起至2019年1月14日止。每月租金33,820元，折合租金单价为3.8元/平方米建筑面积/天。乙方应于合同签订之日起5日内向甲方预付首期(即2019年1月15日至2019年2月14日期间租金33,820元)，之后乙方应于每个自然月25日前向甲方预付下个月的租金。乙方应在合同签署后5日内向甲方支付租赁保证金123,405元，作为乙方履行合同之保证。合同第1.2条约定，商铺现有装修、附属设施和设备状况在本合同附件二中予以明确，双方在办理商铺交付手续时另行签署移交确认文件，附件二及该确认文件将作为乙方在租赁期届满或本合同提前终止时向甲方交还房屋时的验收依据和标准。通用条款第3条约定，装修期间，乙方无需支付租金和推广费，但应支付物业管理费及其他相关费用(包括但不限于装修押金、垃圾清运费、水费、电费等)，装修期届满，无论乙方实际是否装修完毕或实际投入使用，均需向甲方支付租金、物业管理费和推广费。第14条主要约定，在租赁期限届满或本合同提前终止后3日内，乙方应自行清除所有指示牌包括商铺之所有门、墙、窗上与乙方有关的字体及字符，把商铺连同其所有的附属物、装置、附加物以原交付使用的良好及清洁状态(合理的损耗除外)以及包括但不限于商铺所有的钥匙、燃气卡等全部交还甲方。因恢复原状而造成乙方之装修、设施设备等价值的折损，甲方无须补偿。乙方逾期没有恢复的，甲方有权代为恢复，有关费用由乙方承担；若届时甲方认为可以不恢复的，则乙方同意该等遗留的装修、设施设备全部无偿归甲方所有。乙方逾期返还商铺的，每逾期一日，应按本合同约定的届时日租金标准的2倍向甲方支付场地占用费；甲方亦有权选择立即进入商铺，届时商铺内所有装修、设施和物品均视为抛弃物，甲方有权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除，且无须向乙方作出任何补偿。因发生本条之情形而产生的所有费用(包括但不限于公证费、恢复费用、律师费等)均由乙方承担。尽管有前述约定，为节省乙方恢复原状的费用，甲方亦有权在本合同租赁期限届满或提前终止时向乙方发出书面通知，指示乙方将商铺内的装修配件或已安装的设备或附属物(不包括归乙方所有的可移动的设备)以良好的可租用状态(合理磨损除外)移交给甲方。移交后，甲方即成为该等物件的所有者。乙方在此确认，甲方无须为乙方的装修、设备或附属物的剩余价值向乙方作出任何补偿等。第16条主要约定，在非法定或本合同约定的情况下，乙方擅自解除本合同的，乙方已支付的租赁保证金不予返还，乙方同时向甲方支付3个月的租金、物业管理费和推广费作为违约金，该等违约金不足以弥补甲方经济损失的，乙方还需予以补足。乙方逾期支付租金、物业管理费、推广费、水费、电费等费用的，每逾期一日，须按逾期支付款项的0.1%支付违约金等。第17条主要约定，乙方出现下列情形之一的，甲方有权在书面通知后单方面解除本合同，乙方已支付的租赁保证金不予返还，乙方同时向甲方支付3个月的租金和物业管理费作为违约金；该等违约金不足以弥补甲方经济损失的(该等损失包括但不限于空置期收入损失、律师费等)，乙方还需予以补足：……(3)乙方未支付的租金、物业管理费、推广费或其他费用累计金额超过10万元，或者任何一笔费用逾期支付时间超过15日等。租赁合同附件二“房屋设施设备清单”为空白页。同年9月14日，启保公司向诗熠公司交付毛坯状态的系争商铺，诗熠公司后对系争商铺进行了装修。诗熠公司向启保公司支付了四个月的租金135,280元，另交付了保证金123,405元。2019年12月9日，诗熠公司向启保公司提交退租申请书，称租赁期间，公司经营遇上经济严冬，现金流遭遇严重困难，迄今为止仍由2个月的租金未能及时缴纳，决定自2020年1月起不再租用系争商铺等。同年12月24日，启保公司回函要求诗熠公司支付欠付租金、违约金，并按合同约定清除商铺内所有指示牌，并将商铺恢复至良好及清洁状态等。函中未要求诗熠公司将商铺恢复至毛坯状态。该函于当月30日由诗熠公司签收。另查明，2017年，上海日硝保温瓶胆有限公司与启保公司签订房屋租赁合同，约定前者将江杨南路XXX号房屋出租给启保公司，其中产证面积29,147平方米，无证面积2,736平方米。根据启保公司、诗熠公司共同确认，系争商铺所在11号楼即为产证上的第35幢楼。根据上海市房地产权证和上海市不动产登记信息，该楼有证面积为873平方米，楼层为1楼，权利人为上海日硝保温瓶胆有限公司。系争商铺位于二楼，启保公司表示其承租后进行了改建加层，未取得建设工程规划许可证；如法院认定租赁合同无效，要求诗熠公司参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。为证明己方主张，原告启保公司向本院提交了如下证据：1、律师代理合同、支付凭证及发票，证明支出律师费用15,000元；2、2020年1月1日拍摄的照片若干张，照片显示诗熠公司搬离后商铺尚属整洁，有少许已打包的杂物堆放在一个房间内。诗熠公司对于律师费用不予认可，认可照片的真实性，但照片中的物品是因双方发生争执，先存于派出所，后由启保公司擅自放置于房间内。为证明己方主张，被告诗熠公司向本院提交了如下证据：1、诗熠公司法定代表人与启保公司郝经理的微信记录，证明启保公司承认将原为一层的楼房切割为两层，且无产证的事实。2、落款为2019年12月9日的退租申请书一份，证明其于该日向启保公司提交了该份申请，后因启保公司要求，在修改后同日又提交了一份退租申请。该份申请中，也注明了诗熠公司系因公司经营发展形势、减少开支，故不再承租。3、诗熠公司法定代表人与启保公司李唯经理2019年12月31日的微信记录，诗熠公司法定代表人在微信中表示于该日搬离，会将钥匙寄回，李经理回复称晚上会将系争商铺锁掉。诗熠公司另提供EMS邮寄凭证，证明寄回钥匙的事实。启保公司发表质证意见：对于证据1的真实性予以认可，但认为诗熠公司未提供完整的通信记录，诗熠公司于签约前已知晓商铺无产证的情况；对于证据2的真实性不予认可，未收到该份申请；认可证据3的真实性，表示其后在商铺大门上锁是出于安保责任，不认可诗熠公司交付商铺的方式，确收到商铺钥匙。在本案审理过程中，被告诗熠公司于2020年7月24日将系争商铺恢复至毛坯状态，但表示其已于2019年12月31日将商铺交还给启保公司，且按照合同约定只要将返还的商铺恢复到清洁状态即可，启保公司要求恢复至毛坯状态无合同依据，也加重了交房的附随义务，现因诉讼，其自愿将商铺恢复至毛坯状态；关于商铺租金应自商场开业后即2019年6月15日起算的主张，诗熠公司未提供证据予以佐证。启保公司表示，认可诗熠公司于该日将商铺恢复至毛坯状态，确认已收回商铺，故撤回要求诗熠公司返还商铺并恢复原状的请求，房屋占有使用费亦计算至2020年7月24日止。本院认为，系争商铺未取得房产权证或者建设工程规划许可证，租赁合同依法应认定为无效。因租赁合同无效，该合同中所设定的权利义务条款自始就不具有约束力，启保公司诉请解除租赁合同，并要求诗熠公司支付租金、逾期付款违约金、解约违约金、罚没保证金等诉请，均缺乏合同依据，本院不予支持。启保公司要求诗熠公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。根据租赁合同的相关约定及双方当事人提交的其他证据，可以证明租赁合同应自2019年1月15日起计算租金，诗熠公司已支付四个月的租金，故其支付租金实至2019年5月14日。诗熠公司关于租金应自2019年6月15日起算的主张，未提供证据予以佐证，本院不予采信。关于商铺返还一节事实，本院认为，诗熠公司已于2019年12月31日将系争商铺返还启保公司。理由如下：首先，根据租赁合同的相关约定，承租人在返还商铺时将商铺恢复至良好及清洁状态即可，并未约定要求拆除装修添附至毛坯状态，因此启保公司要求诗熠公司将商铺恢复至毛坯状态的请求，并无合同依据；其次，根据合同约定，留置在屋内的物品可由出租人自行处理，根据启保公司提供的相关照片，诗熠公司仅留置少许杂物，并不妨碍启保公司对房屋的正常使用；最后，根据双方陈述，启保公司于2020年1月1日在系争商铺上锁，其也自认收到了诗熠公司寄回的钥匙，因此系争商铺此后一直处于启保公司控制之下。基于上述理由，系争商铺已返还启保公司，其要求诗熠公司支付2020年1月1日之后的房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。综上，诗熠公司应按照每月33,820元的标准，向启保公司支付自2019年5月15日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费，共计256,846.68元(33,820元×12月÷365天×231天，四舍五入至小数点后两位)。启保公司另主张的律师费，无合同依据，本院不予支持。其收取的123,405元保证金，应向诗熠公司返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海启保企业经营管理有限公司与被告上海诗熠文化传播有限公司就上海市宝山区江杨南路XXX号XXX号商铺签订的租赁合同无效；二、被告上海诗熠文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海启保企业经营管理有限公司支付房屋占有使用费256,846.68元；三、原告上海启保企业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告上海诗熠文化传播有限公司返还保证金123,405元；四、驳回原告上海启保企业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7,870元，由原告上海启保企业经营管理有限公司负担6,208元，被告上海诗熠文化传播有限公司负担1,662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年十月十六日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。