北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21458号原告：解丽洁，女，1951年5月1日出生，汉族，住北京市通州区。原告：张云江，男，1948年5月30日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路****128。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：周志超，男，该公司业务经理。被告：北京联优生活物业管理有限公司，，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2503（经济开发区集中办公区）法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，该公司行政专员。原告解丽洁、张云江与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、被告北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解丽洁、张云江，被告美丽屋公司的委托诉讼代理人周志超、被告联优公司的委托诉讼代理人张艳楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解丽洁、张云江向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还空调或者赔偿损失；2.依法判令被告按照合同支付违约金5200元；3.依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月20日，原告与被告一签订《北京市房屋出租委托合同》，实为房屋租赁合同。被告承租原告位于通州区兴贸二区9号楼6层606房屋一套，从事转租经营活动。原告于签约当日将房产及房内相关物品（见合同附件）交予被告管理，租期自2018年8月2日起至2020年8月1日止，原告与其让利74天免租金。租金标准为每月2600元，每三个月付一次租金，每次于应付月份的2日给付。2019年7月30日，被告一以“原来是个人账户付租金，要改为公司账户付租金”为由，在对原合同未作变更或解除情况下，要求原告在其提供的《资产管理服务合同》上签名，继续履行第二年租期，月租金额及支付方式不变。2020年8月1日，原被告之间租赁合同到期，原告于2020年8月2日到出租房处收房，而被告房管人员未到。原告发现出租时房内原有的海信牌35GW空调不见了，即与被告方电话联系交涉，被告否认拆机事实，并拒不见面，至今双方未能办理房产交还手续。被告在合同中承诺了妥善管理资产的义务及造成损毁、灭失的赔偿责任。2020年2月2日是被告的付租日，被告未按期付租金，2020年2月12日被告房管人员打电话给原告，以疫情影响公司业务为由，要求原告免除其一个月的租金，否则不支付租金。因原告的房子始终处于被告转租状态，并未闲置，原告没有同意被告的要求。被告因此故意违约停付了租金，并扬言你们可去法院起诉。经原告多次催要，被告2020年7月9日付了租金。原被告所签合同中明确约定，被告未按照约定支付租金达5日的，应按月租金的200%支付违约金。综上事实，依据相关法律规定及双方所签合同提起民事诉讼，请求依法裁判。美丽屋公司辩称，不同意原告的诉求。我方与二原告签订的房屋出租委托合同已于2019年7月30日解除。二原告无权向我司主张合同权利。二原告与联优公司签订合同，后续由联优公司按照合同约定履行合同义务。联优公司辩称，我司与二原告之间系委托关系，双方之间不存在房屋租赁合同关系。因经营困难，我方与解丽洁协商延迟支付一事。二原告表示可以协商，我司遂在协商过程中未支付，我司明确表示协商完毕，将立即支付。2020年7月9日，我方已经将2020年2月2日至2020年5月1日期间的预期收益支付。2020年5月2日，我司应当向二原告支付2020年5月2日至2020年8月1日的预期收益，我司已于2020年7月9日支付。因新冠疫情为不可抗力，因疫情导致原被告之间签署的合同不能继续履行应属于无责解约之范围，我司延迟支付的行为不属于违约，我司不同意承担违约责任。同时双方签订的《资产管理服务合同》中约定，我司因疫情原因导致暂未向二原告支付逾期收益时，二原告可以向我司已经支付的服务质量保证金作为逾期收益的抵扣，我司不存在事实上的逾期支付收益行为。另，若法院认定我司存在违约行为，我司认为合同中违约责任约定过高，请求法院予以调整。经审理查明：2018年5月20日，二原告（作为委托人、甲方）与美丽屋公司（作为房屋管理机构、乙方）、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（作为居间人、丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》。合同约定，甲乙丙三方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋委托乙方进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时授权丙方提供经纪服务的有关事宜达成协议如下。合同第一条约定，房屋坐落于北京市通州区富力尚悦居1203-606（兴贸二区9号楼6层606），建筑面积56.32平方米。第二条约定，甲方授权乙方的委托期限自2018年8月2日至2020年8月1日，共贰年；委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。甲方应于2018年5月20日前将房屋交付乙方管理，并签订《物业交接清单》，见附件一。第三条租金标准为：第一年2018年8月2日起2600元/月，合同总租金31200元。其中2018年5月21日至2018年8月1日为免租期共计2月11天；第二年2019年8月2日起2600元/月，合同总租金31200元。丙方支付方式：第一年季付，第二年季付。丙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体如期如下：2018年5月22日支付房租共计7800元；2018年11月2日支付房租共计7800元；2019年2月2日支付房租共计7800元；2019年5月2日支付房租共计7800元。第五条房屋及附属设施的维护约定，如房屋内所留家电、设施等过于陈旧或严重超出使用年限，甲方应主动搬离此房，否则自然损坏后丙方不承担任何赔偿责任。合同第七条合同的解除约定，乙丙双方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：（一）丙方未按约定支付租金达5日的......合同第八条违约责任约定，乙丙双方有第七条第四款之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状。合同附件一中显示，房屋内的家电为挂式空调、空调遥控器、电热水器、抽油烟机、燃气灶。2019年7月30日，二原告（作为甲方）与联优公司（作为乙方）签订《资产管理服务合同》约定，鉴于甲方拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，依据法律规定，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议。第1条标的资产交付及管理服务约定，标的资产位于北京市通州区兴贸二区9号楼6层606。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。本协议自2019年8月2日起至2020年8月1日止。若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。第2条标的资产收益及费用结算约定，双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为2600元/月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。双方认可自2019年8月2日始计收收益。第3条标的资产的装修改造及维护约定，管理期限内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有。第6条合同解除及续期约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：（一）延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告达15个工作日仍未支付的......合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还，甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。第7条违约责任及争议解决办法约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件五资产预期收益计划表显示，管理期限：2019年8月2日至2020年8月1日，共计1个管理周期。第一个管理周期：2019年8月2日至2020年8月1日，计1年，预期收益2600元/月。空置期为0天。首期服务质量保证金金额7800元，支付日期2019年8月2日，结算周期2019年8月2日至2019年11月1日，预期收益7800元；结算周期2019年11月2日至2020年2月1日，预期收益7800元；结算周期2020年2月2日至2020年5月1日，预期收益7800元；结算周期2020年5月2日至2020年8月1日，预期收益7800元。关于《北京市房屋出租委托合同》与《资产管理服务合同》的关系，因两份合同的实质内容皆系二原告将涉案房屋对外租赁，但两份合同签订的主体不同，本院依据两份合同的主体确定对应当事人的权利义务。《北京市房屋出租委托合同》的当事人为二原告、美丽屋公司以及北京易鸿悦房地产经有限公司。《资产管理服务合同》的当事人为二原告与联优公司。2020年8月30日，解丽洁（作为甲方）与联优公司（作为乙方）签订《资产管理服务合同解除确认书》约定，甲方申请解除甲乙双方签订的物业地址为：北京市通州区马驹桥镇富力尚悦居的《资产管理服务合同》；预计交接日期2020年8月30日，申请日期：2020年8月30日。双方确认：乙方将房屋已返还于甲方，并认可以上结算费用，甲乙双方费用收付完成后再无任何经济关系及资产服务管理委托关系。经查，二原告长期将涉案房屋交付美丽屋公司予以管理，自2018年5月20日二原告将房屋交付美丽屋公司管理，并随后交由联优公司管理，直至2020年8月1日二原告另行将涉案房屋直接租赁给其他租客。在租赁期间内，二原告安装于涉案房屋内的空调被替换成了其他品牌的空调。在2018年5月20日至2019年7月30日的租期内，双方认可美丽屋公司按期支付了相应的房租。但在2019年8月1日至2020年7月30日的租期内，联优公司2019年8月2日及2019年11月2日分别支付了7800元的租金，后两笔租金皆为2020年7月9日支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《北京市房屋出租委托合同》《资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同的约定履行义务。从《北京市房屋出租委托合同》《资产管理服务合同》的合同内容所针对的标的物皆为位于北京市通州区兴贸二区9号楼6层606的房屋，《资产管理服务合同》的签订时间后于《北京市房屋出租委托合同》，在《资产管理服务合同》载明乙方为联优公司的情形下，《北京市房屋出租委托合同》势必无法履行，故本院认定《北京市房屋出租委托合同》已经于2019年8月1日履行完毕，其在双方履行《北京市房屋出租委托合同》期间并不存在延迟支付租金等违约行为。关于双方在履行《资产管理服务合同》时是否存在违约行为，需先确定联优公司支付租金的日期。双方在《资产管理服务合同》中并未约定支付租金的日期，仅说明了跨度为3个月的结算周期。因《资产管理服务合同》系由联优公司提供的格式合同。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。结合双方前期履行合同的情况，本院认定联优公司最后两笔租金的支付日期应为2020年2月2日及2020年5月2日，联优公司于2020年7月9日才支付完毕上述两笔租金，应属于延迟支付租金的违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于联优公司的违约行为是否适用《资产管理服务合同》中第7条第3款的约定，本院认定本案中联优公司迟延支付租金的行为并不属于上述条款的约定，因该条款约定乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方的相应损失。从合同的履行过程中看，二原告并未行使单方面解除合同的权利，而是在2020年8月30日签署了《资产管理服务合同解除确认书》，故本院认定双方系协商一致解除合同，故并不适用《资产管理服务合同》中第7条第3款的约定。因双方在合同中并未约定迟延支付租金但协商一致解除合同的违约金计算，故对于二原告诉求被告赔偿违约金的诉求，本院根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于二原告诉求被告赔偿空调损失的诉求，因双方签订的《资产管理服务合同》约定，合同终止后，已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方的设施不再返还，且考虑到二原告空调的购买时间为2010年11月25日，故对此项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京联优生活物业管理有限公司赔偿原告解丽洁、张云江违约金229.4元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、驳回原告解丽洁、张云江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京联优生活物业管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  余 海二〇二〇年十月十五日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷