安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8601号 原告:郑圣友,男,1967年12月9日出生,汉族,户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住安徽省合肥市。 被告:合肥悠扬物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路**港汇广场**商业****，统一社会信用代码91340100353273864D。 法定代表人:余在雨,总经理。 委托诉讼代理人：徐亮，安徽和源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢媛媛，安徽和源律师事务所律师。 原告郑圣友与被告合肥悠扬物业管理有限公司（下称悠扬物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑圣友，被告合肥悠扬物业的委托诉讼代理人谢媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑圣友向本院提出诉讼请求：1、判令被告将合肥市临泉路吟春园高10幢14层屋面伸缩缝上面花坛、水池拆除,恢复原状;2、判令被告将合肥市临泉路吟春园高10幢13层顶北侧露天消防通道旁边的变形缝修补至不漏水;3、判令被告停止对合肥市临泉路吟春园高10幢113室上层清洁间的使用(原设计为弱电室),对其向下漏水进行修复;4、判令被告支付原告鉴定费30000元;5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告为合肥市临泉路吟春园高10幢112室、113室的所有权人,被告为临泉路吟春园小区的物业服务企业。自2015年起,原告发现上述112室、113室的顶面有多个点经常向下漏水,因此向合肥市瑶海区人民法院起诉楼上203室的业主,要求对漏水问题进行修复等。后经贵院委托,国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所出具鉴定检验报告书,经鉴定四处主要的漏水点中,有二处与楼上203室有关;另二处的漏水问题有:1、113室变形缝下面渗漏水,原因为113室变形缝顶部14层屋面伸缩缝上面被修成花坛、水池,改变了变形缝的防水和排水构造,有进水渗漏痕迹,13层顶北侧露天消防通道旁边的变形缝金属盖板接缝裂开,变形缝立面金属盖板与平面金属盖板交界处有向上迎水开口,立面金属盖板外边粘贴的瓷砖粘结料不饱满空鼓,交界处没有填缝密封,有进水渗漏痕迹,这是导致113室变形缝及邻近顶面渗漏水的主要原因。2、113室北包间1(10-11轴-9-V轴)东南角向北约1800mm墙边穿顶板管管根及邻近顶面有渗漏水,渗漏水的穿顶板管上层是清洁间(原设计为弱电室),该清洁间穿楼板管底地面有水是导致113室北包间1穿顶板管管根及邻近顶面渗漏水的主要原因。上述鉴定产生鉴定费6万元,原告已交纳给鉴定机构,贵院已判令203室业主承担3万元。剩余3万元鉴定费应由被告承担。以上第一处漏水原因在吟春园高10幢楼顶处,属于物业的公共部分;另一处漏水原因在清洁间(原设计为弱电室),现由被告安排的工作人员在此休息住宿。关于前述第一处漏水,被告作为物业服务企业有修复的义务,关于第二处漏水,被告应当纠正将原设计为弱电室改变为清洁间并休息居住的行为或者将此漏水原因消除。经原告多次与被告协调解决上述漏水问题,但被告拒绝。因上述漏水问题严重影响112室、113室承租商户的日常经营,为此先后有多个承租人与原告解除了租赁合同或降低租金,给原告造成了大量的财产损失。故依法向贵院提起诉讼,望依法支持原告诉讼请求,以便尽快消除影响,恢复正常经营。 被告合肥悠扬物业辩称：1、14层层面伸缩缝上面花坛水池是因14层业主的行为造成的，14层业主是具体的侵权行为实施人，原告应当向14层业主主张停止侵害，恢复原状的权利。2、根据鉴定报告书可以看出，13层变形缝漏水问题是因为工程质量不符合《屋面不符合工程技术规范》和建筑装饰装修工程质量验收规范，故13层变形缝漏水问题是工程质量问题，不应由被告承担责任。3、被告对清洁间有人居住的事实情况不知情，据我们了解，在我们物业公司进驻之前，清洁间就有人居住，不应由我司承担责任。我司愿意配合帮忙处理。鉴定费我司不承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：郑圣友系合肥市临泉路吟春园高10幢112、113室房屋所有权人，房屋使用过程中发现存在多处渗水。为此，郑圣友向本院起诉楼上203室业主李向阳，要求其对漏水问题进行修复。该案审理中，经本院委托，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对案涉房屋漏水来源及漏水原因进行鉴定。 2019年11月12日国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所向本院出具鉴定检验报告书，认定吟春园10幢113室四处主要漏水点中，有二处与楼上203室有关，另二处漏水的主要原因为：1、113室变形缝顶部14层屋面伸缩缝上面被修成花坛、水池,改变了变形缝的防水和排水构造,有进水渗漏痕迹,13层顶北侧露天消防通道旁边的变形缝金属盖板接缝裂开,变形缝立面金属盖板与平面金属盖板交界处有向上迎水开口,立面金属盖板外边粘贴的瓷砖粘结料不饱满空鼓,交界处没有填缝密封,有进水渗漏痕迹,这些是导致113室变形缝及邻近顶面渗漏水的主要原因。2、113室北包间1(10-11轴-P-V轴)渗漏水的穿顶板管上层是宾馆220客房北窗外的清洁间(原设计为弱电室)，清洁间穿楼板管底地面有水是导致113室北包间1穿顶板管管根及邻近顶面渗漏水的主要原因。郑圣友因此次鉴定支付了鉴定费60000元。 本院于2019年12月3日作出（2018）皖0102民初328号民事判决书，判决李向阳对其经营的宾馆222客房卫生间地漏侧面及过门石低予以修缮，并支付鉴定费30000元。 另查明，2018年4月1日合肥市瑶海区长淮街道临泉中路社居委（甲方）与合肥悠扬物业（乙方）签订《吟春园物业服务合同》，选聘合肥悠扬物业对吟春园提供物业管理服务。约定合同期限自2018年4月1日起至2018年10月29日止，合同期满时，小区仍未召开业主大会选聘物业公司，则合同继续履行直至召开业主大会选聘物业公司。物业对小区共用部位和共用设施设备负有维修、保养、管理的责任，对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告业主及其他合法方式进行处理等。 庭审中，郑圣友陈述案涉房屋2012年开始租赁给他人经营超市就漏水，2017年左右租给他人经营饭店期间也漏水。 以上事实，有当事人提供的鉴定检验报告书、房屋分户图、（2018）皖0102民初328号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，被告悠扬物业作为涉案小区的物业管理者，根据合同约定和法律规定，对该小区共用部位和共用设施设备负有维修、保养、管理的责任。现原告所有的高10幢113室有两处因该幢14层屋面伸缩缝上面被修成花坛、水池，改变了变形缝的防水和排水构造、13层顶北侧露天消防通道旁的变形缝损坏和上层清洁间地面有水而漏水。上述导致漏水的部位均为小区的共用部位，悠扬物业应负有相应的维修、保养、管理义务，故本院对原告要求悠扬物业对高10幢13层顶北侧露天消防通道旁边的变形缝漏水及113室上层清洁间地面向下漏水进行修复的诉请，依法予以支持。关于14层屋面修建的花坛、水池，悠扬物业负有督促实际侵权人予以拆除、恢复原状的义务。鉴于悠扬物业并非直接侵权人，亦无强制拆除的行政执法权，本院对原告要求悠扬物业拆除花坛、水池并恢复原状的诉请不予支持。 关于鉴定费。案涉漏水事实系在2018年悠扬物业入驻该小区前即已发生，鉴定结论出来前物业并不知漏水原因，亦非实际侵权行为人，原告要求其承担鉴定费用，依据不足，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下: 一、被告合肥悠扬物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内对合肥市临泉路吟春园高10幢13层顶北侧露天消防通道旁边的变形缝漏水及113室上层清洁间地面漏水进行修复至不漏水； 二、驳回原告郑圣友的其他诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取275元，由原告郑圣友负担70元，被告合肥悠扬物业管理有限公司负担205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  邹素琴 二〇二〇年十月十五日 书记员  赵丽丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。