北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8299号原告：王蕾，男，1980年4月13日出生，汉族，户籍地西安市碑林区，住西安市碑林区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：薛康波，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鎏常（王蕾之父），男，1949年7月24日出生,汉族，户籍地陕西省华县，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：北京馨顺物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇地区纵二路**。统一社会信用代码911101137461444731。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆玉红，北京陆源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶雨，女，1982年10月20日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住顺义区，公民身份号码×××。被告：北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米会信用代码91101137400905661。法定代表人：王斌，该公司经理。委托诉讼代理人：王楠，北京市顺新律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雪晴，北京市顺新律师事务所律师。原告王蕾与被告北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称顺鑫佳宇公司）、北京馨顺物业管理有限公司（以下馨顺物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王蕾之委托诉讼代理人薛康波、王鎏常，被告顺鑫佳宇公司之委托诉讼代理人王楠、宋雪晴，被告馨顺物业公司之委托诉讼代理人陆玉红、张晶雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王蕾向本院提出诉讼请求：1.二被告承担原告房屋的室内装修损失32000元、装修期间的搬家及租房损失35000元；2.请求二被告赔偿原告2011年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用损失13323.4元；3.要求二被告承担2011年7月1日至2020年9月30日的租金损失307500元；4.二被告赔偿原告的财产损失12500元。事实和理由：2010年10月17日,原告与顺鑫佳宇公司签订《北京市商品房预售合同》（编号：Y1079656），约定了由原告购买坐落于顺义区××镇××街××东区××号楼××单元××号房屋。合同签订后，原告按合同约定支付了房款，被告也交付了房屋。但自交付房屋后，原告在使用中发现房屋存在重大的质量瑕疵。一到下雨天，房屋就漏雨不止。原告按双方约定,向顺鑫佳宇公司委托的前期物业公司馨顺物业公司报修，馨顺物业公司也积极的了解情况并修改，但始终不能维修好。原告多次和二被告沟通此事，但均无结果。现只能诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告顺鑫佳宇公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求，同意给付原告维修损失32000元，同意给付原告维修期间的搬家及租房损失33000元；不同意原告的其他诉讼请求。关于物业管理费的损失，没有事实依据，与开发商也没有关系，关于租金损失，涉诉房屋不影响居住，租金损失没有事实和法律依据；关于财产损失，我方认为与原告主张的装修损失存在重合，原告主张的误工费、交通费没有依据，衣服长毛系原告保管不当造成，故仅同意赔偿原告柜子损失500元。被告馨顺物业公司辩称，本案案由为房屋买卖合同，根据合同相对性原则，物业公司并非本案适格主体，不同意原告的诉讼请求。原告主张物业管理费用损失，无法律依据。物业公司积极履行了物业管理服务，物业公司并非造成漏雨的直接侵权人，原告主张租金与财产损失与物业管理服务没有关系，物业公司不同意赔偿。本院经审理查明事实如下：2010年10月17日，王蕾（买受人）与顺鑫佳宇公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，编号为Y1079656,约定王蕾购买位于北京市顺义区××镇××街东侧××-××＃住宅楼11层××单元-××房屋，用途为普通住宅。该房屋预测套内面积共89平方米，其中，套内建筑面积72.63平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.37平方米。合同约定出卖人应当在2009年11月30日前向买受人交付该商品房。现北京市顺义区××镇××街东侧××-××＃住宅楼××层××单元-××房屋坐落为顺义区××东区××号楼××单元××（以下简称涉诉房屋）。附件十《商品房预售合同》之补充协议第10条关于该商品房保修的补充约定如下：“（1）该商品房在保修范围和保修期内发生质量问题的，甲方应当负责维修，且双方同意按照下列标准及方式计算、处理因该商品房发生质量问题给乙方造成的损失：A、甲方维修期限不超过10个日历天（含本数）的，则甲方仅承担维修责任，无需给乙方其他任何补偿。B、甲方维修期限超过10个日历天未满30个日历天（含本数）的，则甲方除承担维修责任外，甲方还应向乙方支付该商品房在维修期间产生的全部物业管理费用。C、甲方维修期限超过30个日历天的且在维修期限内乙方无法使用该商品房的，则甲方除承担维修费责任及上述乙方物业管理费用损失外，还应当承担乙方在该商品房维修期间的租赁房屋的租金或因维修所导致的租金损失，租金及租金损失的标准按照该商品房所在地段同等房屋的租金标准计算。D、双方确认，上述维修期限自乙方同意甲方进入该商品房正式进行维修之日起计算至甲方维修完毕退出该商品房之日止。双方确认王蕾于2011年3月24日收房。王蕾称其自2011年4月6日开始装修，将近半年装修完毕，2011年11月入住，当年七、八月份涉诉房屋有漏水的痕迹，其向馨顺物业公司进行了反映，2012年7月21日北京下大暴雨，涉诉房屋漏水严重，像瀑布一样，2012年7月22日物业人员来拍照，室内没有维修，2013年漏雨找物业，8月17日物业来人照相，室内没有维修；2014年12月22日物业来两个人照相室内没有维修；2015年8月8日报修物业来人室内没有维修，同年12月14日报修来人室内没有维修；2016年9月20日物业来人，对次卧上边给定了一个铁板；2017年7月14日北京下雨，第二天物业来人照相，室内没有维修；2018年8月18日物业来好几个人照相，室内没有维修；2018年10月30日，馨顺物业公司和顺鑫佳宇公司对楼层的房顶进行了整体防水处理，此后涉诉房屋未再漏水。在馨顺物业公司诉王蕾物业服务合同纠纷一案即（2018）京0113民初27563号案件2018年11月27日的庭审中，王蕾之父王鎏常作为王蕾的诉讼代理人出庭称，“房子除了卫生间不漏，剩下都漏，2011年3月24日我们买的房子给的钥匙，我儿子当时就交了物业费，2011年开始下雨，2012年北京下了大暴雨，我们也都叫物业费了，2013年的时候,物业跟我儿子说交了物业费马上给修房子，这几年物业多次来我家照相，但是年年不给解决。我家大衣柜里面都长毛，整个房子充斥臭味。2018年8月21日我们就离开了那个房子，我们就出去找房子住了。今年5月14日,物业杨经理来我家,我让物业经理快修理,杨经理说我们物业就是打扫卫生，房屋质量问题要找开发商。今年2018年11月5日下午,物业经理来我家,说这个房子漏,让我赶紧找开发商修理，说与物业没有关系。钥匙是物业发给我们的，当时也没说房屋有质量问题找开发商”，馨顺物业公司回应“被告陈述属实,这恰恰能证明即使不是我们的责任，但是我们愿意积极解决问题”。经本院现场勘验，内容如下：涉诉房屋有两个卧室，一北一南。北卧与厨房之间为餐厅区域（开放式）,餐厅北墙面窗台下方墙面有东西向裂缝,长约一米多,还有部分墙皮脱落，窗台下方木地板有开裂现象。北卧飘窗顶板、木板出现变形,东侧装饰板与墙面出现裂缝,一块细长条的装饰板掉落，窗台下方墙漆有脱落。北卧东北角屋顶及周墙靠上方有一长条墙皮脱落的地方，严重处可见到水泥。北卧内一推拉门的衣柜靠东侧墙面一块板出现严重发霉现象,一长体柜靠东墙部分出现发霉。南卧窗台下方壁纸脱落；南卧西南角墙角的墙体有发霉点，东南角墙体也有发霉现象，南卧窗户下方出现墙皮裂缝，墙皮也有脱落。阳台东南角有墙皮脱落现象，阳台窗户与墙体连接处有裂缝。关于物业费，王蕾称其每年的物业费为1387.9元，其主动缴纳了2011年至2013年度的物业费，2014年至2017年度的物业费经本院判决为4996元，其已缴纳，自2018年至2020年度的物业费其尚未缴纳，王蕾主张的2011年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用损失13323.4元。馨顺物业公司认可王蕾缴纳了2017年度之前的物业费，认可王蕾关于物业费的陈述。顺鑫佳宇公司称不清楚王蕾缴纳物业费的情况。王蕾陈述，涉诉房屋原来由其、其爱人、其父母四人居住，2012年漏水之后，王蕾和其爱人自2012年10月搬至海淀区租房居住，之后每年雨季时候王蕾之父母会搬至王鎏常之女儿家居住，自2018年8月21或者22日王蕾之父母彻底搬到王鎏常之女儿家居住，涉诉房屋就空着，2018年北卧一直有臭鸡蛋味，无法居住。顺鑫佳宇公司和馨顺物业公司均称不清楚王蕾的居住情况。王蕾提交的《住宅质量保证书》第二条约定，保修范围和期限在保修期内,在正常使用条件下,土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按以规定的范围和期限进行保修,由房地产开发公司免费承担保修责任。1、屋面防水、有防水要求的卫生间、外墙面防渗漏：保修期限5年。针对附件十《商品房预售合同》之补充协议第10条第(1)款C项的理解，顺鑫佳宇公司称该款由两个限定条件，一个是专指维修期限超过30日，一个是在维修期限内涉诉房屋无法居住，但在本案中均不具备，因为其做的是室外部分维修，并未影响王蕾室内的居住使用，且涉诉房屋室内至今未维修，该款约定的给付条件不具备，故原告主张的租金损失没有依据。王蕾则认为根据补充协议第10条约定，顺鑫佳宇公司应负责室外维修，涉诉房屋存在质量问题，其一直在报修，被告一直未修好，故其认为应从其报修之日开始计算维修期限，肯定超过30日，故其选择按照补充协议第10条第(1)款C项约定来主张其第二、三项诉讼请求。关于第四项诉讼请求，王蕾称包括柜子（两个）损失2900元，木地板损失3700元，飘窗（北卧）装饰板顶板损坏800元，壁纸（南卧）2300元，整个房子墙面粉刷、衣服长毛损失、交通费损失、误工损失2800元，共计12500元。王蕾提交了租房证明、租房合同、不动产权证书、身份证复印件一份，以证明其因涉诉房屋漏水外出租房造成的实际损失，租房证明、租房合同上的出租方均为颜爱华，载明的租赁房屋位于北京市朝阳区××街××区××号楼××层××门××室。顺鑫佳宇公司对王蕾提交的租房证明、租房合同、不动产权证书、身份证复印件不予认可，称王蕾提交的租房证明中载明的租房日期自2012年10月8日开始，但其主张的租金损失自2011年7月1日开始，王鎏常此前陈述王蕾在海淀区租房，但王蕾提交的租房证明中载明的房屋地址位于朝阳区，王鎏常称其也到王蕾租房处居住过，故其陈述的租房住址与租房证明中的地址不符，另王鎏常提到其夫妇俩在王蕾搬到海淀区以后在涉诉房屋还居住了四、五年，故依照常理王蕾搬到海淀区并非是因为涉诉房屋无法居住，且如果涉诉房屋无法居住，也应该就近租房，到海淀区租房不具有合理性，可见租房行为与涉诉房屋漏水没有因果关系，也有可能是因为工作调整的原因租房居住。馨顺物业公司称认可顺鑫佳宇公司的上述质证意见，另补充如下质证意见：王蕾未提交支付租金的凭证，不能证明其已支付房屋租金，王蕾父母一直在涉诉房屋居住至2018年8月21日，故在此之前涉诉房屋不影响使用，即使租房也应在××镇地区租房，且王蕾承租的房屋为经济适用房，按照规定不允许出租。馨顺物业公司称业主报修后其会做记录，然后到业主家里拍照，再反馈给顺鑫佳宇公司，顺鑫佳宇公司派人去维修。顺鑫佳宇公司对此认可，称室外部分的防水系顺鑫佳宇公司总体重做后，涉诉房屋不再漏水。馨顺物业公司提交了部分报修记录及与客户通知记录表，记录表中显示2012年7月26日对王蕾报修问题进行了回复。顺鑫佳宇公司不认可馨顺物业公司提交的部分报修记录及与客户通知记录表。王蕾对此认可，但称该记录不全，其报修的次数更多。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同》、询问笔录、勘验笔录、照片、（2018）京0113民初27563号案民事判决书及该案庭审笔录、（2019）京0113民初23643号案件卷宗材料等证据佐证，可作认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《北京市商品房预售合同》系王蕾和顺鑫佳宇公司的真实意思表示，王蕾和顺鑫佳宇公司均应按照合同履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王蕾从顺鑫佳宇公司处购买了涉诉房屋，后来涉诉房屋多次漏水，王蕾多次向馨顺物业公司进行报修，但房屋漏水的问题直至2018年10月30日顺鑫佳宇公司对涉诉房屋的楼顶整体做了防水后才得以解决，本院可以认定顺鑫佳宇公司交付给王蕾的涉诉房屋屋顶防水存在明显的质量问题，且迟迟未修复完毕，势必给王蕾使用涉诉房屋造成一定的影响。顺鑫佳宇公司同意赔偿王蕾主张的室内装修损失32000元，同意赔偿王蕾主张的装修期间的搬家及租房损失33000元，此举能减少双方在维修过程中产生其他纠纷，且王蕾并未提交充分证据予以证明其搬家及租房损失，故本院对顺鑫佳宇公司同意的赔偿金额予以确认，对王蕾主张的过高部分不予支持。关于王蕾主张的第四项诉讼请求，本院认为木地板损失、飘窗（北卧）装饰板顶板损坏的损失，壁纸（南卧）损失、整个房子墙面粉刷损失均属于室内装修范围，既然顺鑫佳宇公司同意王蕾主张的装修损失，且顺鑫佳宇公司认为上述损失与王蕾主张的装修损失重合，故本院对王蕾主张的该部分损失不予支持。对于王蕾主张柜子（两个）损失本院酌定为2000元，衣服长毛损失、交通费损失酌定为800元，王蕾未提交证据证实其存在误工损失，故本院不予支持其主张的误工损失。结合馨顺物业公司和顺鑫佳宇公司的职责范围及陈述，本院认为王蕾主张的涉诉房屋漏水的问题属于房屋质量问题，且在质保期内发现，馨顺物业公司仅负有居中协调的义务，故王蕾要求馨顺物业公司承担赔偿责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于王蕾依据附件十《商品房预售合同》之补充协议第10条第(1)款C项约定提起的租金损失以及物业费用损失，该款约定的前提条件包括维修期限超过30个日历天且在维修期限内乙方无法使用该商品房，而且补充协议第10条D款对维修期限进行了解释，本院认为该维修期限指的是实际进行维修的期间，且王蕾无法证明涉诉房屋在维修期间无法使用，故本院认为王蕾据此约定提起的第二项和第三项诉讼请求，均无事实和法律依据。一方面，王鎏常多次陈述王蕾在北京市海淀区租房居住，但当庭提交的租房合同载明的房屋位于北京市朝阳区，其次，王蕾并未提交支付租金的凭证，另一方面，王鎏常在此前的案件中陈述其夫妇二人直到2018年8月21或者22日才搬出居住，但2018年10月30日顺鑫佳宇公司对涉诉房屋的楼顶整体做了防水后屋顶未再漏水，在屋顶漏水问题维修后，涉诉房屋并非一直无法居住，但考虑到涉诉房屋存在漏水问题多年才解决，确对王蕾使用涉诉房屋造成一定影响，故本院结合王蕾提交的证据、现场勘验情况、市场行情等因素酌定顺鑫佳宇公司赔偿原告王蕾因房屋漏水造成的租金损失为30000元，对王蕾主张的物业管理费用损失及其他租金损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王蕾支付房屋室内装修损失三万二千元、装修期间的搬家及租房损失三万三千元；二、被告北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王蕾支付柜子（两个）损失二千元，衣服损失、交通费损失合计八百元；三、被告北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王蕾支付因房屋存在漏水给原告王蕾造成的租金损失三万元；四、驳回原告王蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千六百五十三元，由原告王蕾负担二千五百三十元（已交纳），由被告北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司负担一千一百二十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇二〇年十月二十七日书记员  石 在