广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32856号原告：广东和顺物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天府路****，统一社会信用代码91440101190497897F。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托代理人：王季秋、范荔荔，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：中国人民武装警察部队广东省总队保障部军需营房处，住所地广，住所地广东省广州市中山大道中**v>处长：朱宇。委托代理人：蔡铄璇，广东协言律师事务所律师。原告广东和顺物业管理有限公司（下简称和顺物管公司）诉被告中国人民武装警察部队广东省总队保障部军需营房处（下简称武警广东总队军需营房处）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和顺物管公司的委托代理人王季秋，被告武警广东总队军需营房处的处长朱宇及委托代理人蔡铄璇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和顺物管公司诉称：原告自2016年2月1日起开始为武警广东总队团职经济适用住房小区（龙熹苑）、武警广东总队军职经济适用住房小区提供物业管理服务。原告与武警棠下经济适用住房小区（龙熹苑）业主委员会签订《武警广东总队团职经济适用住房小区物业服务合同》，约定物业为武警棠下经济适用住房小区（龙熹苑），地址是天河区，地址是天河区棠福路**采用包干制，物业服务费用由业主统一按照每套住房147平方米的建筑面积以每平方米每月1.95元标准交纳费用；地下车库停车位按照每个每月80元；地下车库停车位按照每个每月80元的标准收取车位管理服务费月1日起至2019年1月31日止）。事实上，住户每月的物业管理服务费及车位费是在次月10日前支付完毕。原告与中国人民武装警察部队广东省总队后勤部（下简称武警广东总队后勤部）签订《武警广东总队军职经济适用住房小区物业服务合同》，约定物业为武警广东总队军职经济适用住房军职楼小区，地址是天河区科韵路北原武警四支队，地址是天河区科韵路北原武警四支队营区期住宅按照每平方米每月1.95元交纳物业服务管理费；合同服务期限三年（自2016年2月1日起至2019年1月31日止）。事实上，住户每月的物业管理服务费是在次月10日前支付完毕。2019年1月22日，被告发出《龙熹苑物业管理招标公告》，对龙熹苑小区物业管理项目重新招标。2019年2月2日，龙熹苑业主委员会发出《致广东和顺物业管理有限公司的函》，抄送被告，要求原告在2月17日前退出物业并做好组织交接工作。2019年2月19日，原告发出《关于回复龙熹苑业委会2019年2月2日的函》，函件附有《武警总队欠费清单》和《军职楼及龙熹苑团职楼业主欠费清单》。《武警总队欠费清单》说明欠费构成为龙熹苑小区团职楼空置房物业管理费总计162485.90元、军职楼空置房物业管理费总计61421.48元、龙熹苑小区团职楼公共区域的物业管理费总计345127元，并列明了欠款明细。2019年2月28日，被告发出《关于龙熹苑空置房物业管理费的函》，函件确认已经收到原告《关于回复龙熹苑业委会2019年2月2日的函》、确认龙熹苑团职楼空置房物业管理费162485.90元、确认龙熹苑军职楼空置房物业管理费61421.48元、确认共计欠费223907.38元，并在2019年3月中旬支付完毕。被告至今拖欠上述空置房物业管理费223907.38元及利息，原告多次向被告催告支付拖欠的费用，但遭被告拒绝。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付拖欠的空置房物业管理服务费、车位费共计223907.38元；二、被告向原告支付拖欠空置房物业管理服务费、车位费的利息（以223907.38元为本金，从2019年2月28日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告武警广东总队军需营房处辩称：一、被告确认原告诉请的本金，但被告只是中国人民武装警察部队广东省总队（下简称武警广东总队）下属的一个部门，没有独立的法人资格，不是本案的适格主体。二、被告确认原告提交的《关于龙熹苑空置房物业管理费的函》是被告出具的，但被告作为武警广东总队的下属部门，不能出具该份函件。三、对于原告诉请的被告所欠的物业管理服务费、车位费的本金223907.38元，被告予以确认，但被告认为这些费用应该由武警广东总队承担，而不应由被告承担。四、被告不同意原告诉请的利息，原告提交的《关于龙熹苑空置房物业管理费的函》虽然明确于2019年3月中旬支付上述费用，但是，由于原告拖欠被告垫付的水电费，被告之前曾要求原告进行对账，把所欠被告的水电费金额从被告所欠的物业管理服务费、车位费中扣除，但由于原告一直没有与被告对账，所以对于其所欠被告的水电费金额双方一直无法确认，也导致被告一直未能把扣除该水电费的物业管理服务费、车位费支付给原告。五、被告认为基于原告的起诉错误，诉讼费应由原告承担。经审理查明：2015年12月30日，龙熹苑业主委员会（甲方）与和顺物管公司（乙方）签订《武警棠下经济适用住房小区（龙熹苑）物业服务合同》，约定双方就甲方选聘乙方对武警棠下经济适用住房小区（龙熹苑）（下简称团职楼小区）实施物业管理服务事宜订立本合同；物业座落位置为天河区棠福路21、23、25、27号，建筑面积为90786平方米，广场占地面积为18900平方米；本物业管理区域物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主统一按照每套住房147平方米的建筑面积以每平方米每月1.95元标准交纳费用，绿化广场不收取费用；关于公共区域的5380平方米收费面积的物业服务费用，由甲方委托乙方出租公共商铺和公共车位的收益进行弥补，出租收益归乙方所有，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方按照地下车库停车位80元/个/月的标准收取车位管理服务费，服务费用包含地下车库电费、地下车库公共设施日常维护保养费用、地下车库公共设施日常维护保养费用、地下车库车位卫生保洁费用等人应在每月5日前缴纳当月费用；本合同期限三年（自2016年2月1日起至2019年1月31止），但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止等。武警广东总队后勤部（甲方）与和顺物管公司（乙方）签订《武警广东总队军职经济适用住房小区物业服务合同》，约定双方就甲方选聘乙方对武警广东总队军职经济适用住房小区（下简称军职楼小区）实施物业管理服务事宜订立本合同；物业座落位置为天河区科韵路北原武警四支队营区，小区建筑面积为4385平方米，广场占地面积为18900平方米;本物业管理区域物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积标准交纳费用，小区总建筑面积为4385平方米，E栋E201和E202为343.60平方米、E401为436.60平方米、E402为419.20平方米，F栋F201和F202为320.60平方米、F401和F402为389.90平方米，G栋G201和G202为320.60平方米、G401和G402为389.90平方米；收费由甲方进驻当月按正常服务期的物业管理费用收费标准交费，小区每月管理费收入为10470元；包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准为正常服务期住宅1.95元/月/平方米；物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应在每月5日前缴纳当月费用；乙方按照车库160元/户/月的标准收取车库服务费；本合同期限三年（自2016年2月1日起至2019年1月31止）等。2019年2月2日，龙熹苑业主委员会向和顺物管公司发出《致广东和顺物业管理有限公司的函》，要求和顺物管公司于2月17日前退出物管作好交接准备，组织交接，同时承诺做好待交接期间各项保障工作，确保小区安全等。2019年2月12日，和顺物管公司向武警广东总队、龙熹苑业主委员会发出《关于回复龙熹苑业委会2019年2月2日的函》，表示和顺物管公司退出龙熹苑小区的时间计划是2月17日，但确切退出时间为武警广东总队欠和顺物管公司的所有费用汇到和顺物管公司银行账户的当天（欠费明细详见附件1的欠费清单）；就以上武警广东总队对和顺物管公司的欠费，武警广东总队和龙熹苑业主委员会参会代表在双方于2019年1月31日、2月2日的会议中均表示认可并同意在和顺物管公司退出龙熹苑之前会负责向武警广东总队申请清偿所欠和顺物管公司的全部费用直到款项到和顺物管公司账户等。2019年2月28日，武警广东总队军需营房处向和顺物管公司发出《关于龙熹苑空置房物业管理费的函》，表示和顺物管公司《关于回复龙熹苑业委会2019年2月2日的函》及龙熹苑业主委员会《关于结清龙熹苑空置房物业管理费的申请》，武警广东总队军需营房处已收悉；共申请龙熹苑团职楼空置房物业管理费162485.90元、龙熹苑军职楼空置房物业管理费61421.48元，合共223907.38元；经武警广东总队军需营房处对和顺物管公司申请空置房物业管理费数额进行核对无误，武警广东总队军需营房处现正呈总队领导签批，由于报账程序需时，待总队领导签批后，于三月中旬支付；为确保新旧物业管理公司交接顺利，请和顺物管公司先行完善相关交接手续等。现和顺物管公司提起诉讼，要求武警广东总队军需营房处支付拖欠的空置房物业管理服务费、车位费223907.38元及利息。诉讼过程中，和顺物管公司与武警广东总队军需营房处均确认和顺物管公司于2019年2月28日正式撤出团职楼小区及军职楼小区；在和顺物管公司撤出前，团职楼小区及军职楼小区均由和顺物管公司提供物业管理服务。和顺物管公司主张武警广东总队军需营房处拖欠团职楼及军职楼小区的空置房物业管理服务费、车位费223907.38元。武警广东总队军需营房处确认拖欠和顺物管公司物业管理服务费、车位费合共223907.38元，但认为和顺物管公司拖欠武警广东总队军需营房处代垫的水电费，和顺物管公司应将上述所欠的水电费从武警广东总队军需营房处所欠的物业管理服务费、车位费中扣除；武警广东总队军需营房处曾要求和顺物管公司进行对账，但和顺物管公司一直未与其对账，导致其一直未能将扣除水电费后的物业管理服务费、车位费支付给和顺物管公司。武警广东总队军需营房处确认团职楼小区及军职楼小区的土地属于军事用地，上盖房产已出售给现役军人，但暂未办理产权登记手续；本案中，和顺物管公司主张的物业管理服务费、车位费所涉的房产是空置房，上述空置房属武警广东总队军需营房处。本院认为：龙熹苑业主委员会与和顺物管公司签订的《武警棠下经济适用住房小区（龙熹苑）物业服务合同》、武警广东总队后勤部与和顺物管公司签订的《武警广东总队军职经济适用住房小区物业服务合同》，均是各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。根据双方当事人确认的事实可知，在签订上述合同后，和顺物管公司已按照合同约定自2016年2月1日起为团职楼小区及军职楼小区提供物业管理服务，直至2019年2月28日为止。武警广东总队军需营房处虽然不是上述合同的签订主体，但其在和顺物管公司与龙熹苑业主委员会、武警广东总队的函件往来过程中，于2019年2月28日以其名义向和顺物管公司出具《关于龙熹苑空置房物业管理费的函》，确认拖欠和顺物管公司物业管理费合共223907.38元，并承诺于三月中旬支付。虽然武警广东总队军需营房处抗辩称其不是本案的适格主体，并主张和顺物管公司拖欠其垫付的水电费，但武警广东总队军需营房处未提供证据予以证明，其应自行承担举证不能的法律责任；另外，武警广东总队军需营房处所主张的上述垫付水电费纠纷与本案分属不同的法律关系，其可另循法律途径解决。综上，现和顺物管公司要求武警广东总队军需营房处支付拖欠的空置房物业管理服务费、车位费223907.38元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。武警广东总队军需营房处欠付上述费用，并确认于2019年3月中旬支付，但其至今未支付上述款项，确实给和顺物管公司造成利息损失，因此，现和顺物管公司要求武警广东总队军需营房处支付欠付的物业服务费、车位费的利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于利息的起算时间，因武警广东总队军需营房处在《关于龙熹苑空置房物业管理费的函》中承诺于三月中旬支付，和顺物管公司对此未提出异议，本院根据公平原则确定利息应从2019年3月21日起算，其中自2019年3月21日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起10日内，被告中国人民武装警察部队广东省总队保障部军需营房处向原告广东和顺物业管理有限公司支付拖欠的空置房物业管理服务费、车位费共计223907.38元及利息（以223907.38元为本金，自2019年3月21日起计至实际清偿之日止；其中自2019年3月21日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回原告广东和顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5200元，由原告广东和顺物业管理有限公司负担200元、被告中国人民武装警察部队广东省总队保障部军需营房处负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  王善斌人民陪审员  杨巧云二〇二〇年十月二十日书 记 员  梁炎梅黄谱兰唐薇