福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初3230号 原告：宋自牧，男，1965年6月22日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：李成福，福建华闽南方律师事务所律师。 被告：张玉梅，女，1982年9月18日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：望晟，男，1978年1月4日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。 张玉梅、望晟共同委托诉讼代理人：林海健，福建簪华律师事务所律师。 张玉梅、望晟共同委托诉讼代理人：朱羚，福建簪华律师事务所律师。 原告宋自牧与被告张玉梅、被告望晟所有权确认纠纷一案，漳州市中级人民法院（2020）闽06民终191号民事裁定撤销本院（2019）闽0602民初5368号民事判决，发回本院重审，本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋自牧及其委托诉讼代理人李成福，被告张玉梅、望晟的共同委托诉讼代理人林海健与被告望晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋自牧向本院提出诉讼请求：请求确认位于漳州市芗城区××路××号××幢××号的房屋所有权为宋自牧所有，并判令张玉梅、望晟将房屋所有权证和国有土地权证过户变更到宋自牧名下，本案受理费由两被告承担。事实和理由：2012年，宋自牧筹备成立福建上一饲料有限公司，为了成立中的公司的办公需要，通过中介介绍，宋自牧与讼争房产的原所有人刘磊、郭艳艳进行洽谈购房事宜并商定价格，达成合意，宋自牧支付了2万元订金。因讼争房产未满五年，若五年内房屋交易将产生较高的税收，为合理避税且后续需要办理较多手续，宋自牧无暇处理，因宋自牧不能接受刘磊、郭艳艳的委托后与自已签订房屋买卖合同，而望晟系宋自牧所在公司的股东、员工，宋自牧决定以望晟的名义购买讼争房屋，由望晟代为办理购房事宜，双方办理公证授权委托手续并于交付首期购房款后交房。此后，宋自牧以望晟的名义与刘磊、郭艳艳签订了商品房买卖合同，成交价75万元。2012年10月15日，宋自牧通过兴业银行转账取款43万元，直接转存至刘磊银行账户，同时以现金支付零头9877元，宋自牧合计已付款459877元，为与房屋买卖合同相对应，刘磊、郭艳艳因此向名义购买人望晟出具了收条，该收条记载收到望晟支付的购房款459877元外，还约定按揭余额292263元由望晟负责按时还款。此后的2012年11月和12月的按揭还款，均是由宋自牧指示公司员工付某将每月按揭还款2200元转入刘磊于建行的还款帐户。2013年1月7日，望晟向宋自牧申请先将房贷余款转到其帐户，再由其向银行还清，宋自牧因此指令付某转账给望晟289437.08元，由望晟去还清银行贷款。后望晟交回贷款对账单和个人贷款还款凭证并签字确认作为公司账务凭证。2016年1月，望晟在办理离职手续时，宋自牧即提出把讼争房产过户到宋自牧名下，但望晟一直拖延不办。张玉梅系望晟妻子，其与望晟合伙采用欺骗和隐瞒真相的手段，把讼争房产过户至张玉梅名下，后又将讼争房屋的产权变更为张玉梅、望晟共同共有，造成讼争房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致的事实，其行为严重侵害了宋自牧的合法权益。讼争房屋的买卖合同的真实主体是宋自牧和原房东刘磊、郭艳艳，双方达成房屋买卖的合意，望晟只是委托代理，购房出资全部由宋自牧支付，且宋自牧一直占用、使用诉争房屋，望晟作为委托代理人违反代理义务，将讼争房产过户至自己名下是无效和违法的，宋自牧才是讼争房屋的实际权利人，因此提起本案诉讼。 张玉梅、望晟共同辩称，请求驳回宋自牧的诉讼请求。事实和理由：一、本案购房款经过两次转手，望晟购房款的来源与房屋所有权是两个不同的法律关系，原告声称的给付望晟的部分款项作为部分购房款并不能说明房屋的所有权人就是出款人。更何况部分款项并非是原告个人的，而是漳州上一饲料有限公司的款项，该款项是漳州上一饲料有限公司及其控股股东宋自牧用以预支付给望晟的退股款以及股权分红的抵偿，且本案一部分购房款及过户费用是望晟自行支付的。1、涉案房屋系望晟向原房东购买，属望晟的财产，根据原告在原一审申请的证人付某所述，汇款给望晟的钱是公司的钱，宋自牧个人的账户会在公司里一起用。退一步讲即使购房款来源于宋自牧，但是购房款的来源与房屋的权利人是两个不同的法律关系。根据《物权法》的相关规定，这并不能改变望晟的房屋所有权的权属认定。同时本案原房东郭艳艳在第一次一审中确认购房款是望晟支付的，实际上也是由望晟直接支付给原房东的，不能由于望晟的部分购房款向谁借的或退股获取的就认定该房屋是属于款项的原始出借者。况且，望晟也有自己的款项支付了购房中介费、水电公摊费、房屋贷款利息、办理房屋权属证书的各项契税和费用，因此，本案房屋系望晟购买的，属望晟所有。2、望晟与宋自牧之间构成“对赌协议”，根据最高人民法院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，如无其他无效事由，应认定对赌协议有效并支持实际履行。如果原告自认其没有支付96万元的退股款给望晟，则基于房价上涨，望晟用从原告处获得的部分款项去购房，视为双方履行了退股协议。而如果原告认为有履行了退股协议，则望晟的个人购房款则合法合理。二、按照漳州上一饲料有限公司财务付某的说法本案购房款的大部分源头是来自公司，则本案原告的适格主体应是漳州上一饲料有限公司，而不是宋自牧。三、本案中望晟的款项是从哪里获取的，并不能推翻购房款是望晟支付的这一事实，更何况部分款项的来源也确实是望晟的自有资金。四、从《中华人民共和国合同法》的相关规定来看，原告宋自牧与张玉梅及其配偶望晟之间并无代为挂靠借名买房的合同意思表示，原告宋自牧认为的挂名在望晟名下的理由不能成立也是不合法的。退一步讲，即使本案是借名买房的关系，则借名买房双方之间是债权债务关系，不具有物权效力，不能确权过户！宋自牧主张其用望晟的名义购买房屋，应对此承担举证责任，但是其未能提供充分的证据予以证明。同时根据相关法律规定，宋自牧基于此提起的诉讼应为合同之诉，属合同纠纷，并非是本案的确权之诉。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”宋自牧主张该房屋应过户至其名下应提起合同之诉并提供充分的证据予以证明，因此其在本案中的诉求依法无据。五、房屋出卖人刘磊、郭艳艳与望晟已经达成房屋买卖合意，并另外公证授权望晟签署房屋买卖合同办理过户手续，而望晟据此授权，通过办理相关手续将该房屋过户登记在自己及配偶即共同财产所有人张玉梅的名下，在此过程中房屋买卖合同依法成立，在该合同不因违法而无效的情形下，登记权利人据此完成了房屋所有权登记，就当然合法取得了房屋所有权。宋自牧主张其为房屋的真正权利人，所提供的主要证据为转账记录及证人证言，但该证据尚无法证明宋自牧为本案讼争房屋的权利人。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，望晟所提供的证据为房产登记信息、公证书等，该证据的证明力明显大于其他书证和证人证言的。六、涉案房屋于2012年购买，2016年3月过户至望晟夫妻名下，在这么长的时间中，原告并未提出异议或者采取法律手段主张权利，可见，原告宋自牧对于用涉案房屋的购房款抵偿其应支付给张玉梅的配偶望晟的退股款以及股权分红的方式并无异议。七、原告宋自牧所声称的以望晟的名义购房系为了达到其偷税和侵占公司资产的目的，属于以合法形式掩盖非法目的，对于具有非法目的的诉求，应予以驳回。在本案第一次一审中，原告在庭审中自认之所以用望晟的名义买房是为了避税，同时，上一饲料公司的会计付某在其出庭的庭审记录也说转账给望晟的款项是公司的,可见该款项即使是用宋自牧名下的银行卡转的，但是在第一次一审也有事实可证明宋自牧名下的银行卡是放在公司用于公司款项的进出使用的，且第一次一审也查清双方无异议的事实之一是该房屋交付后用于公司的经营使用。所以，如果按照原告的诉求将该房屋过户给原告的话，则原告显然可以达到其偷税和侵占公司资产的目的，将损害到国家和他人的利益。综上，应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下： 1、宋自牧经顺顺中介介绍认识刘磊、郭艳艳，与刘磊、郭艳艳就位于漳州市芗城区××幢××室房屋商谈购买事宜，并商定价格，宋自牧交纳购房定金2万元。2012年9月29日，望晟（乙方）与刘磊、郭艳艳（甲方）、顺顺中介（丙方）签订《房地产买卖协议书》，由蔡仪瑞代表中介签订上述《房地产买卖协议书》。协议约定：甲方将座落于漳州市芗城区××幢××室房屋出售给乙方，房屋建筑面积139.49平方米，总成交价75万元，付款方式：乙方于2012年9月29日支付给甲方2万元购房定金；首期购房款47万元于2012年10月20日经公证处公证当天乙方支付给甲方；第二期购房款28万元于2012年10月20日前公证后由乙方接手还贷支付给银行。乙方要求满5年后半年内过户，从2009年6月5日至2014年6月4日止满五年，从2014年6月5日起半年内。甲方要求乙方准时还贷，最好提前大约每月13日前打钱还贷，不得有误，以免影响甲方在银行的诚信度。 2、宋自牧系厦门奉仁饲料研发有限公司及漳州上一饲料有限公司的大股东及实际控制人，望晟系上述公司的股东，付某系漳州上一饲料公司财务人员，系宋自牧外甥。2012年10月15日，由付某办理，自宋自牧名下银行卡取款43万元交给望晟，望晟将该款交给刘磊、郭艳艳，刘磊、郭艳艳向望晟出具收条，收条记载：今收到望晟支付永鸿国际公馆3幢501室总房款75万元，其中现金459877元，按揭余额292263元由望晟负责按时还款，不得有误。同日，刘磊、郭艳艳公证委托望晟代为办理讼争房屋的相关事宜，包含代为办理房屋出售手续。同日，蔡仪瑞向望晟出具收条，记载收到望晟付购房服务佣金4000元。同日，望晟交纳该房屋2011年6月13日起至2012年6月13日的水电公摊费300元。刘磊、郭艳艳将房屋交付给望晟，房屋由漳州上一饲料有限公司经营使用。2012年11月13日、2012年12月13日付某受宋自牧指示，自付某帐户转账各支付2200元至讼争房屋偿还按揭贷款帐户。2013年1月7日，宋自牧指令付某从其名下账户转账给付望晟289437.08元，该款来源于漳州上一饲料有限公司，望晟以该款交纳讼争房屋按揭贷款本金289437.08元，付某作为漳州上一饲料有限公司财务同时也管理宋自牧个人帐户，有时宋自牧个人账户会和公司混合使用。 3、2012年11月20日，望晟向宋自牧提交一份《退股申明》，载明：望晟决定退出其在厦门奉仁饲料研发有限公司及漳州上一饲料有限公司中所拥有的全部股份，退出股份每股作价60000元，全部退股金960000元，退股后，相应退掉所有职务，其承诺不参与在福建有高档水产饲料业务的公司。并于2012年11月26日在《退股申明》左下方空白处手写附注“1、相关工商（漳州上一、厦门奉仁）、房产等的退出手续在2013年6月1日之前办理完毕；2、2013年春节前，先支付退股金200000元；3、其余退股金在2013年9月1日之前付清。”同日，宋自牧在该附注下方空白处手写“我有反复问‘你不后悔’。那我就签了。这样了！我收到，我同意”并签名确认。2013年9月17日望晟与其配偶张玉梅出具声明，确认已收到退股金，在厦门奉仁饲料研发有限公司及漳州上一饲料有限公司中股份尚余6%。2016年1月8日，望晟再次向宋自牧提交《退股申请》要求将余6%的股份全部退出。至本案一审辩论终结时该6%尚未退出。 4、2016年1月左右，宋自牧将讼争房屋相关证件资料、公证书交给望晟。2016年2月22日，望晟依据刘磊、郭艳艳的委托授权，以刘磊、郭艳艳名义与张玉梅签订房屋买卖合同，2016年2月22日至2016年4月25日期间，张玉梅缴纳了房屋权属登记需要交纳的契税、交易服务费、登记费等各项费用9840.21元，并将讼争房屋登记于张玉梅名下。双方因此就讼争房屋的归属产生纠纷，宋自牧发给望晟的手机短信提到“你拿走公司的501房证”“说到底就是窃取了公司永鸿501产权证”。2019年1月3日，张玉梅以返还原物为由提起民事诉讼，主张宋自牧返还讼争房屋，该案审理过程中张玉梅于2019年6月11日撤回起诉，本院作出（2019）闽0602民初208号民事裁定书，裁定准许张玉梅撤回起诉。2019年5月29日，本院以（2019）闽0602民初5368号立案受理宋自牧诉被告张玉梅、第三人望晟所有权确认一案，该案审理过程中望晟以共同共有为由申请变更产权登记，2019年7月2日，讼争房屋变更登记为张玉梅、望晟共同共有。2019年10月14日，本院作出（2019）闽0602民初5368号民事判决：一、张玉梅、望晟应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助宋自牧办理过户登记手续，将漳州市芗城区××幢××室房屋过户登记至宋自牧名下，办理房屋登记所产生的费用由宋自牧承担；二、驳回宋自牧其他诉讼请求。张玉梅、望晟不服，提起上诉。2020年4月3日，漳州市中级人民法院作出（2020）闽06民终191号民事裁定：撤销本院（2019）闽0602民初5368号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月23日以（2020）闽0602民初3230号立案重审，宋自牧要求将望晟列为共同被告，望晟表示对将其列为共同被告在程序上无异议。 以上事实有原告提供的证人证言、银行网上转账回单、个人贷款对账单、个人贷款还款凭证、银行交易凭证、退股申明、退股申请、声明等，被告提供的收条、个人贷款还款凭证、中介费收条、税费票据、存量房买卖合同、房地产买卖协议书、委托公证书、水电公摊费收据、内资企业登记情况表、退股申明、手机短消息的记录打印件等及双方庭审陈述为据，本院予以确认。 根据当事人的诉辩意见及相关证据,本案争议焦点是:宋自牧与望晟之间是否存在借名买房关系？ 本院认为，主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。宋自牧主张其与望晟之间存在借名买房的法律关系,其应就此承担举证证明责任,证明标准应达到高度可能性。“借名买房”在缺乏书面协议的情况下,认定当事人之间是否存在借名买房关系,关键在于当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。主要从双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管及双方陈述的合理性进行审查。（一）关于双方关系，宋自牧系厦门奉仁饲料研发有限公司及漳州上一饲料有限公司的大股东及实际控制人，望晟系上述公司的股东，购买讼争房产期间及之后双方同时存在有关望晟退股的纠纷，望晟于2012年11月26日在《退股申明》空白处手写注“1、相关工商（漳州上一、厦门奉仁）、房产等的退出手续在2013年6月1日之前办理完毕；”宋自牧在下方签字确认同意。可见退股涉及房产退出问题。（二）关于出资主体，虽然讼争房屋购房款（包括首付及还贷）系从宋自牧个人账户支取或转账望晟后支付，但证人付某在另案出庭作证时第一次陈述“讼争房屋的尾款是公司的钱”“有时候宋自牧个人的户头会在公司一起用”，而在本案庭审中出庭作证时陈述“汇给望晟的资金来源宋自牧，其负责公司财务，公司的款项、事务和宋自牧的个人款项、事务都有打理”。因付某系宋自牧的外甥、漳州上一饲料有限公司的财务，与本案具有利害关系，其对宋自牧不利的第一次陈述相对可信度较高，故对证人付某在本案庭审中的陈述不予采信。而且，宋自牧在诉状中自认购买讼争房屋是“原告为了成立中公司的办公需要”“让名义购买人望晟还清贷款后，望晟交回建行个人贷款对账单和个人贷款还款凭证并签字确认作为制作财务凭证”，还有，宋自牧提交的讼争房屋装修付款通知书格式统一且均由付某在财务审核栏目中签名确认。综上，宋自牧提供的证据不足以确信其为购房款实际出资人具有高度可能性。（三）关于房屋的使用，宋自牧提供的证据显示讼争房屋由漳州上一饲料有限公司派员工进行装修，装修费用、水电费由公司支出，公司员工肖鸿志、陈少宏的证明均提到有一段时间办公地点在讼争房屋，其中肖鸿志证明“该房屋属漳州上一饲料有限公司筹备福建上一饲料有限公司而购买”。望晟亦认可讼争房屋由公司使用。（四）关于房屋证件资料的保管，双方在庭审中认可起先由宋自牧控制，2016年1月左右，宋自牧将讼争房屋相关证件资料、公证书交给望晟。（五）关于双方陈述的合理性，宋自牧在庭审陈述其借名买房的原因及目的是因购房后续过户手续比较繁琐，宋自牧无暇处理，且其不能接受刘磊、郭艳艳的委托后与自已签订房屋买卖合同，而望晟系宋自牧所在公司的股东、员工，曾替其办事，信得过，又住在金峰路，在公司也比较闲，就委托其办理房产事宜，当时未立即过户系因讼争房屋未满五年，为了避税，待满五年后再过户等。本院认为，宋自牧上述解释不尽合理，首先，因事务繁忙委托他人代办房产过户手续，从控制风险的角度出发一般情况下由购房人本人与出卖人签订房屋买卖合同再公证委托他人办理后续手续，或者签订房屋买卖合同前先公证委托他人全权代为办理购买指定房产事宜。然而，宋自牧与原房主刘磊、郭艳艳商定价格后完全可由本人签订房屋买卖合同，再办理委托公证，不管是宋自牧委托还是原房东委托，满五年后再过户，均能解决其事务繁忙的问题及实现避税的目的，无借他人之名买房之必要，除非另有原因，否则只会增加风险，与其作为商人的理性不甚相符。其次，在购买讼争房屋前，宋自牧与望晟已在协商退股事宜，宋自牧此时借望晟名义买房仅是为解决其事务繁忙问题及实现避税目的显然有悖常理及日常生活经验。反观望晟一方，其提出讼争房屋系退股的担保，且购房款大部分是公司的钱并非宋自牧个人的抗辩理由，并提供退股申明等证据证明双方存在退股协议等其他法律关系，该退股声明（协议）附注房产退出手续的期限，宋自牧同意并签字确认。另外，根据望晟提供的宋自牧发给望晟的手机短信内容提到“你拿走公司的501房证”“说到底就是窃取了公司永鸿501产权证”，宋自牧亦自认讼争房产系公司的财产。基于以上事实，宋自牧提供的证据无法形成证据链条，不足以确信宋自牧为讼争房屋的实际购买人具有高度盖然性，宋自牧就其与望晟之间存在借名买房关系的主张并没有完成举证证明责任，应承担不利后果。 综上，本院认为，宋自牧主张其与望晟之间存在借名买房关系依据不足，宋自牧关于确认位于漳州市芗城区××路××号××幢××号的房屋所有权为宋自牧所有，并判令张玉梅、望晟将房屋不动产权过户变更到宋自牧名下的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，应予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条、第八十八条的规定，判决如下： 驳回宋自牧诉讼请求。 案件受理费100元，由宋自牧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林清标 人民陪审员  严秀华 人民陪审员  鲁芳辉 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  王惠敏 附主要法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定 第八十五条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。