中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初34603号原告：马增坡，男，1941年11月11日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。原告：马燕鲁（YANLUMA），男，1963年12月26日出生，德国国籍。委托诉讼代理人：马增坡，男，1941年11月11日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。原告：马冀鲁，男，1966年4月8日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马增坡，男，1941年11月11日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被告：刘春麟，男，1980年5月16日出生，汉族，户籍所在地广西壮族自治区玉林市博白县。委托诉讼代理人：夏翔，北京市柴傅律师事务所律师。第三人：北京森林房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区柳芳南里**。法定代表人：苏飞燕。委托诉讼代理人：夏翔，北京市柴傅律师事务所律师。原告马增坡、原告马燕鲁（YANLUMA）、原告马冀鲁（一并提及时称三原告）与被告刘春麟、第三人北京森林房地产经纪有限公司（以下称森林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。马增坡【兼马燕鲁（YANLUMA）、马冀鲁委托诉讼代理人】，刘春麟及其委托诉讼代理人夏翔（兼森林公司委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除祁某某与刘春麟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、要求刘春麟支付违约金68.8万元；3、要求刘春麟退还户籍保管费6万元；4、要求刘春麟支付房屋折价款550万元。事实和理由：祁某某与马增坡系夫妻关系，马燕鲁（YANLUMA）、马冀鲁系二人之子。2013年11月9日，祁某某与刘春麟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘春麟以344万元的价格购买祁某某所有的位于北京市朝阳区柳芳南里8号楼2单元***号房屋（以下称涉诉房屋），刘春麟于当日向祁某某支付了2万元定金。合同第七条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，祁某某、刘春麟及森林公司签订《补充协议》，其中第二条付款方式约定：剩余房款144万元刘春麟应于2014年2月15日前支付给祁某某；祁某某于2014年2月15日前将涉诉房屋过户至刘春麟名下；刘春麟应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款。2013年12月17日，刘春麟取得涉诉房屋的产权证。但截至过户当日，刘春麟仅于2013年11月11日支付了购房款15万元，于2013年12月17日支付了购房款183万元。后经祁某某多次催要，刘春麟分别于2014年3月4日支付了20万元，于2014年4月2日支付了30万元，于2014年4月25日支付了20万元，于2014年6月22日支付了10万元，于2015年5月13日支付了10万元，现仍有54万元未支付。刘春麟于2015年5月13日付款时表示，其没有钱了，剩余房款不再支付了。因刘春麟未按合同约定付款，符合合同约定的解除条件，故祁某某享有合同解除权。后祁某某于2015年5月14日将刘春麟诉至法院，在该案审理过程中，祁某某于2015年9月10日向法院提出解除合同的请求，并于当日向刘春麟邮寄解除合同通知书。合同解除后，涉诉房屋应恢复登记至祁某某名下，但考虑到涉诉房屋已被刘春麟转卖给案外人，故要求刘春麟支付房屋折价款550万元。关于违约金，刘春麟至今仍有54万元未支付，且已付的290万元均存在逾期支付，故刘春麟应按购房款总价344万元的20%支付违约金。关于户籍保管费，双方最初约定的购房款总价为350万元，因祁某某提出需要将一家人的户口继续留在涉诉房屋内，刘春麟要求收取6万元户籍保管费，直接从购房款总额中抵扣。祁某某于2019年8月20日死亡，马增坡、马燕鲁（YANLUMA）、马冀鲁系祁某某的第一顺序继承人，故提出如上诉讼请求。刘春麟辩称，关于第1项诉讼请求，不同意解除合同，刘春麟已经履行了大部分付款义务，已支付购房款290万元，占总购房款的84.3%，不存在根本违约行为。剩余54万元没有支付是因为祁某某一直没有将其一家四口的户口从涉诉房屋内迁走，并非刘春麟故意不支付。后祁某某于2015年5月14日将刘春麟诉至法院，并于2015年9月10日变更诉讼请求，要求解除合同，此后双方一直陷入解除合同的诉讼中，所以从2015年9月10日至今，刘春麟没有支付尾款是有客观原因的。期间刘春麟曾提出向祁某某支付剩余购房款54万元，并给予一定补偿，但祁某某坚持要求解除合同。合同现在不具备解除的客观条件，涉诉房屋已经被刘春麟转卖并登记至案外人张某某名下，且张某某购买涉诉房屋时办理了抵押贷款。关于第2项诉讼请求，不同意支付违约金。刘春麟在过户前按合同约定向祁某某支付了200万元购房款，该部分款项并未逾期支付。合同约定剩余购房款144万元通过银行贷款方式支付，合同签订后，刘春麟在办理银行贷款时发现，因之前存在银行贷款记录，导致贷款数额无法达到144万元，当时刘春麟和祁某某协商先办理过户，过户后以抵押消费贷的形式进行贷款以支付购房尾款，祁某某表示同意。后因祁某某未将涉诉房屋内户口迁走，导致刘春麟未实际支付尾款。合同中约定祁某某需要将户口迁走，但祁某某表示需要2-3个月的时间，所以双方签订补充协议，刘春麟同意祁某某暂时将户口留在涉诉房屋内，但后来刘春麟发现祁某某没有迁走户口的意愿，所以暂时没有支付尾款54万元。我国的户籍管理政策也不允许户籍分离，所以不能仅看补充协议的文字表述，因户口不迁走，在客观上造成涉诉房屋贬值30-40万元。三原告主张的违约金计算依据不足，且远高于银行同期利息即祁某某的损失，刘春麟逾期支付的款项只有54万元，三原告却主张68.8万元违约金，明显过高。根据补充协议第4条第3款的约定，若发生根本违约，定金转为违约金，本案定金为17万元，所以违约金也应为17万元，且补充协议第5条约定，补充协议的约定与合同的约定不一致的，以补充协议为准。关于第3项诉讼请求，不同意支付户籍保管费。双方在合同中约定，祁某某需要将户口迁走，同时约定房屋总价款为344万元，补充协议约定的房屋总价款也是344万元，故双方不存在祁某某将户口留在涉诉房屋内、刘春麟收取6万元保管费的约定。祁某某一家的户口未迁走，给刘春麟造成了损失。关于第4项诉讼请求，希望法院能考虑刘春麟逾期支付尾款的两个理由，一是双方对迁出户口约定的理解有分歧，二是双方于2015年9月10日后陷入了解除合同的诉讼中。刘春麟将涉诉房屋卖给张某某是正常售房行为，过户给张某某也是正常履行合同而非规避诉讼。2015年上半年，刘春麟因做生意资金紧张，无奈选择卖房，买卖合同是在2015年5月5日签订的，5月5日和5月11日收到了定金10万元和首付款110万元。由于当时刘春麟取得产权证不满两年，为了节约税费，双方约定在2016年满两年时办理过户手续。尽管过户行为发生在第一次诉讼二审尚未审结时，但刘春麟签订买卖合同、收取定金和首付款的时间均早于祁某某起诉的时间即2015年5月14日，也早于祁某某要求解除合同的时间即2015年9月10日，刘春麟在与张某某签订买卖合同时无法预见到祁某某要求解除合同，一审法院也是判决驳回了祁某某要求解除合同的请求，所以刘春麟并非恶意出售并转移涉诉房屋。刘春麟将涉诉房屋卖给张某某也并没有获利，房屋出售价格为360万元且由刘春麟承担税费、中介费等费用。综上，不同意支付房屋折价款550万元。现刘春麟愿意向三原告支付购房尾款，也同意在合理范围内向三原告支付一定的违约金或补偿。森林公司辩称，森林公司在为祁某某和刘春麟的买卖合同提供服务过程中不存在过错，不应承担责任。森林公司和祁某某之间单独有一个诉讼，祁某某认为森林公司存在过错，要求森林公司支付违约金。该案在二审法院的调解下，森林公司出于息事宁人的考虑，拿出2万元给祁某某，并由法院出具调解书予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祁某某与马增坡系夫妻关系，二人育有马燕鲁（YANLUMA）和马冀鲁两个儿子。2013年11月9日，在森林公司的居间下，祁某某作为出卖人与刘春麟作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：祁某某将涉诉房屋出售给刘春麟，房屋建筑面积为75.16平方米，房屋总价款为344万元，其中房屋价格为200万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为144万元。合同第七条违约责任约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，祁某某作为出卖人（甲方）、刘春麟作为买受人（乙方）、森林公司作为居间方（丙方）签订《补充协议》，其中第一条成交价格约定，房屋总价款为344万元，其中房屋价格为200万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为144万元。第二条付款方式约定，乙方于2013年11月9日向甲方支付定金2万元，剩余定金15万元于2013年11月11日支付给甲方，定金共计17万元，该定金为首付款的一部分；付款方式为商业贷款；甲方应在接到丙方的评估通知五个工作日内配合评估公司对房屋进行评估，本协议签署后乙方给甲方支付房款的时间为：2013年12月1日之前支付甲方首付款50万元，2013年12月20日之前支付首付款150万元，首付款共计200万元，剩余房款144万元乙方于2014年2月15日之前支付甲方；若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款；甲方把此房过户给乙方后，甲方的户口可以继续留在此房；乙方必须配合甲方，在2014年2月15日之前把此房过户到乙方的名下。第四条违约责任约定，乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过60日，构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起15日内，定金转为违约金支付甲方，同时甲方有权以书面通知的方式解除合同。第五条其他约定，本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。合同签订后，祁某某与刘春麟于2013年12月17日办理了涉诉房屋的权属转移登记手续。关于双方为何早于补充协议约定的2014年2月15日即办理了权属转移登记手续，双方均认可系为了提早将房屋转移登记至刘春麟名下，便于刘春麟办理个人消费贷款用以支付购房款。关于双方就后续付款期限有无协议变更，刘春麟称祁某某曾口头允诺待刘春麟借贷到个人消费贷后再支付剩余购房款，期间大致需3、4个月；三原告称从未变更付款期限，且按约定刘春麟应当在权属转移登记时就支付剩余144万元。关于购房款支付情况，三原告与刘春麟确认：刘春麟分八次支付购房款共计290万元，分别是2013年11月9日支付2万元（定金），2013年11月11日支付15万元（定金），2013年12月17日支付183万元，2014年3月4日支付20万元，2014年4月2日支付30万元，2014年4月25日支付20万元，2014年6月22日支付10万元，2015年5月13日支付10万元；剩余54万元购房款刘春麟至今未支付。另查，祁某某曾于2015年5月14日将刘春麟诉至本院，要求刘春麟支付剩余购房款并将定金转为违约金，在该案审理过程中，祁某某于2015年9月10日向本院提交变更诉讼请求申请书，要求解除房屋买卖合同，并要求刘春麟支付违约金30.2万元，后刘春麟于2015年11月23日的庭审中收到变更诉讼请求申请书。刘春麟在该案中提出反诉请求，要求祁某某支付未按约定迁出户口违约金17.2万元。刘春麟表示因祁某某未按合同约定将户口迁出，导致其未向祁某某支付剩余购房款。祁某某对此不予认可，并向本院提交了其孙子马浩宇的户口本，同时向本院申请到北京市公安局朝阳分局香河园派出所调取马浩宇办理户口的档案材料。北京市公安局朝阳分局香河园派出所向本院提供了马浩宇的常住人口登记表，显示申报人一栏有马增坡、刘春麟的签字。刘春麟对以上证据的真实性予以认可，但表示其只同意保留祁某某一人的户口，不同意祁某某一家人的户口保留，且当时是为了帮助马浩宇上户口，但未同意一直保留户口。在该案中，刘春麟提交了涉诉房屋的产权证、最高额抵押合同，用以证明刘春麟在取得涉诉房屋登记后，于2014年4月14日以该房屋作为抵押在交通银行办理了最高额抵押贷款。本院于2016年1月19日作出（2015）朝民初字第26548号民事判决书，判决刘春麟向祁某某支付购房款54万元、违约金10万元，驳回祁某某的其他诉讼请求和刘春麟的反诉请求。祁某某和刘春麟均不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2016年6月28日作出（2016）京03民终5225号民事裁定书，认为一审判决认定基本事实不清，违反法定程序，故裁定撤销原判，发回重审。（2015）朝民初字第26548号案件发回重审后，本院依法另行组成合议庭进行了审理。关于涉诉房屋于2015年11月前后的价值及现值，在2018年10月16日的庭审中，刘春麟称2015年11月前后涉诉房屋单价为每平方米4.8万元左右，现单价为每平方米7万元左右；祁某某称不清楚此前的房价，现单价为每平方米7.5万元左右。经询，祁某某与刘春麟均明确表示不就涉诉房屋的价值申请评估。在该案审理过程中，刘春麟撤回反诉请求，后祁某某撤回本诉全部诉讼请求，该案以撤诉方式结案。在本案庭审中，刘春麟提交了其将涉诉房屋另行出售给张某某的房屋买卖合同、收条、转账凭证等，以上证据显示：刘春麟与张某某在森林公司的居间下于2015年5月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋总价款为360万元（房屋成交价200万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等160万元）；张某某于2015年5月5日支付定金10万元，于2015年5月11日支付购房款110万元，于2016年4月25日支付购房款125万元，于2016年6月16日通过个人贷款支付140万元；刘春麟于2016年6月16日又向张某某转款共计27万。三原告对该组证据的真实性无法确认，关联性不予认可。经查，涉诉房屋已于2016年5月5日转移登记至张某某名下。刘春麟称房屋已完成交付，现由张某某占有使用。关于涉诉房屋的价值，本案中经再次释明，双方均不申请评估。关于刘春麟已支付的290万元购房款，三原告表示合同解除后，同意退还，要求与刘春麟应支付的房屋折价款予以折抵，刘春麟同意折抵。在本案审理过程中，祁某某于2019年8月20日死亡。经询，三原告表示祁某某的父母均先于祁某某死亡，除三原告外，祁某某无其他第一顺序继承人。经询，三原告表示要求刘春麟将所有款项支付给马增坡一人，三原告之间自行解决款项分配事宜。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，祁某某与刘春麟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及祁某某、刘春麟与森林公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。根据《补充协议》约定，若刘春麟未按约定时间付款超过60日，则祁某某有权解除合同。根据已查明的事实，至2015年5月13日，刘春麟共支付购房款290万元，至今仍有54万元未支付，祁某某于2015年9月10日提出解除合同的诉讼请求，此时刘春麟逾期付款已超过60日，符合合同约定的解除条件，祁某某已享有合同解除权，祁某某要求解除合同的意思于2015年11月23日到达刘春麟，故《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2015年11月23日解除。就刘春麟关于因祁某某未迁出户口故其未支付剩余购房款的抗辩意见，《补充协议》明确约定祁某某可以将户口留在涉诉房屋内，且刘春麟在取得涉诉房屋的权属登记后配合祁某某办理了其孙的户口迁入手续，足以证明刘春麟对保留户口事宜系知情且同意的，现刘春麟以祁某某未迁出户口为由拒付购房款缺乏依据，本院不予采信。关于房屋折价款。现涉诉房屋已转移登记至张某某名下，三原告主张刘春麟支付房屋折价款，属于恢复原状的替代履行方式，本院予以支持。关于房屋折价款的具体金额，双方均不申请评估，本院根据合同解除的时间点，参考房屋成交价、房屋另行出售的价值及同地区相似房屋的历史成交价，酌情确定为380万元。关于违约金。本案中，刘春麟未按合同约定支付购房款已构成根本违约，根据《补充协议》约定，刘春麟支付的17万元定金转为违约金，该违约金数额并无不当，且刘春麟予以认可，本院予以支持，三原告主张过高的部分缺乏依据，本院不予支持。关于户籍保管费。三原告主张购房款总价原为350万元，刘春麟向祁某某收取了6万元户籍保管费并从购房款总价中抵扣，但未能就此进行举证，本院不予采信，三原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，刘春麟已支付的购房款290万元应予以返还。现三原告同意返还且双方均同意在刘春麟应支付的房屋折价款中予以折抵，本院不持异议，折抵后，刘春麟应另行向三原告支付90万元。三原告均要求刘春麟将款项支付给马增坡一人，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认祁某某与被告刘春麟于二○一三年十一月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及祁某某、被告刘春麟、第三人北京森林房地产经纪有限公司于二○一三年十一月九日签订的《补充协议》于二○一五年十一月二十三日解除；二、被告刘春麟于本判决生效后七日内向原告马增坡支付房屋折价款380万元，同时原告马增坡向被告刘春麟返还已支付购房款290万元，相互折抵后被告刘春麟应于本判决生效后七日内向原告马增坡支付房屋折价款90万元；三、被告刘春麟于本判决生效后七日内向原告马增坡支付违约金17万元；四、驳回原告马增坡、原告马燕鲁（YANLUMA）、原告马冀鲁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55536元，由原告马增坡、原告马燕鲁（YANLUMA）、原告马冀鲁共同负担16976元（已交纳），由被告刘春麟负担38560元（于本判决生效后七日内给付原告马增坡）。如不服本判决，原告马增坡、原告马冀鲁、被告刘春麟可以在判决书送达之日起十五日内，原告马燕鲁（YANLUMA）可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年十月十日书记员 徐梦桥