北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9549号原告（反诉被告）：李岑，女，1987年4月18日出生，汉族，无业，住河北省定州市。委托诉讼代理人：侯正，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玉铭，北京市东友律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司，营业场所北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼-1层B005、B006、B008、B009、B010、C001、C003-C014、C016-C021。负责人：王正，经理。被告（反诉原告）：北京瑞正源商贸有限公司，住所地北京市通州区颐瑞东里**楼102。法定代表人：王正，总经理。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）李岑与被告（反诉原告）北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司（以下简称瑞正源分公司）、北京瑞正源商贸有限公司（以下简称瑞正源公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯正、丁玉铭，瑞正源分公司的负责人、瑞正源公司的法定代表人王正及其共同委托诉讼代理人刘绍昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与两被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令两被告向原告退还所支付的房屋租金人民币15000元、押金人民币5000元；3.判令两被告向原告支付违约金人民币10000元；4.判令两被告向原告赔偿经济损失共计人民币44450元，分别为水池1个及安装费250元、广告牌350元、射灯5个750元、安装灯具费用250元、监控设备1个300元、未用食品袋200元、设备损失展柜冰箱2个8000元、绞肉机1个1000元、电子秤刀具设备350元、因中途停电停业导致货物变质损失18000元，因市场经营管理不善1名员工三个月工资损失15000元；5.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两被告之间为分公司与总公司的关系。2019年8月，瑞正源分公司与原告达成商铺租赁合意，约定原告承租瑞正源分公司位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼负一层瑞正源市集内的商铺，用于经营大肉。合同签订后，原告向瑞正源公司支付租金及押金，但两被告并未履行合同约定的义务，其市集并未通过消防安检手续，无法合法开业经营。两被告管理混乱，在要求原告坚持经营的情况下转让商铺，导致原告商铺被打砸。两被告未按约定提供供暖。原告曾与两被告就上述问题反复进行沟通，但至今问题仍未解决，两被告已构成根本违约。2020年3月23日，原告向瑞正源分公司发送了《解除租赁合同通知书》，要求解除合同、办理商铺腾退手续、退还租金、押金并赔偿损失，瑞正源分公司未回应。综上所述，两被告的严重违约行为导致合同目的不能实现，且给原告造成了经济损失，故诉至法院，请法院查明事实，依法判如所请。两被告（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。原告承租的商铺已经经过建委部门及消防部门的双重检查合格，且原告已进驻涉案商铺，没有理由拖欠应当支付的租金。我方仅是涉案房屋的租赁方，对涉案房屋有转租权，并不参与商户的经营管理，也从未承诺为原告提供食品流通所需证照。双方因原告拖欠租金而产生纠纷，原告应当依据双方租赁合同的约定支付相应的费用。原告主张的违约金没有合同依据，关于赔偿经济损失，第一，造成合同无法履行不是我方的原因，是原告自己拖欠租金。第二，原告没有相应的证据支持自己的主张，所谓损失俱为杜撰。两被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同解除；2.反诉被告支付欠付租金15000元，违约金11250元（15000×5‰×150天）。扣除押金5000元，反诉被告还应支付21250元；3.反诉被告支付拖欠的电费500元、卫生费500元；4.反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年8月22日，瑞正源分公司与反诉被告签订《商铺租赁合同》,约定将北京市经济技术开发区荣华中路7号院-1层瑞正源百年市集内店铺租给反诉被告使用，2019年8月25日至2019年9月7日为免租期，正式租期从2019年9月8日至2020年9月7日，租期一年，年租金60000元，每三个月支付一次租金15000元，租金采取先付形式，水费、电费、网络费、卫生费等均由承租人承担。合同第10条约定，承租人逾期交付租金，每天按照5‰计算违约金，因承租人导致合同终止，支付相当于2个月租金的违约金。合同第11条约定，承租人未按时交付租金超过30日，出租人有权单方解除合同，并扣除乙方2个月租金作为违约金。合同签订后，反诉原告如约将店铺交给反诉被告使用。反诉被告支付了首期租金，顺利入住经营。根据《商铺租赁合同》第5.3条约定，反诉被告应当于2019年12月18日前支付第二笔租金，但至今未付。反诉原告曾于2020年1月9日、1月10日、1月12日及3月7日多次在市场内张贴催交租金通知，通知所有欠缴商户及时按照《商铺租赁合同》约定的时间和金额支付相应的租金。但是，反诉被告一直没有履行《商铺租赁合同》约定的交付租金的义务。2020年3月22日，反诉原告根据合同法第93条、第94条、第96条规定以及《商铺租赁合同》第11.3条约定，书面通知反诉被告解除《商铺租赁合同》，并要求反诉被告补交租金、腾退商铺，但反诉被告无理拒绝，故提起反诉。原告（反诉被告）辩称，同意第1项反诉请求。不同意第2项反诉请求，原因如下：第一，反诉原告要求支付租金没有合法依据，涉案商铺没有消防开业检合格证，导致我方无法正常经营，消防部门于2019年12月12日、2020年1月14日、2020年3月10日的三次消防检查结果可以证实这一情况。2019年11月9日、12月17日，反诉原告的实际负责人任义（音）、王嘉瑞（音）、王新光（音）多次就免租期问题与原告进行沟通，当时并未要求免租期租金，其催缴函中的时间与免租期的时间也是矛盾的。第二，反诉原告在未经我方同意的情况下将商铺对外整体转让，导致转让方进入商铺，我方与转让方产生激烈冲突，无法继续经营。第三，根据双方的合同，反诉原告需支付供暖费，但在整个合同履行期间，除2020年1月1日至2020年1月18日之间有供暖外，涉案房屋整个冬天都没有供暖亦导致我方无法正常经营。第四，2019年11月11日反诉原告才取得了营业执照，在2019年12月11日才取得了食品经营的许可证，我方进场时反诉原告并没有上述许可证，存在欺骗、隐瞒的情况。卫生费无合同依据，电费不同意支付。在上述情况下，反诉原告要求我方支付租金并扣除押金等请求无任何根据，其行为已构成根本违约，我方要求解约，要求反诉原告退还已支付的租金，支付相应的违约金，赔偿因停电停业使得货物变质造成的损失。本院经审理认定事实如下：2019年8月22日，瑞正源分公司（甲方）与李岑（乙方）签订《商铺租赁合同》约定将坐落于北京市经济技术开发区荣华中路7号院4号楼-1瑞正源百年市集内的店铺租赁给原告经营大肉3号项目使用。租期为1年，免租期为2019年8月25日至2019年9月7日，正式租期为2019年9月8日开始至2020年9月7日止。合同第5条约定，首年租金合计60000元，首次房租支付金额为15000元，租金支付方式为押一付三，押金数额为5000元。租金从租期开始之日起计算，每三个月为一个结算周期，乙方于每个结算周期开始后的前10日内通过银行转账方式向甲方一次性结清本期租金。合同第6条约定，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、上网费、车位费、室内设备维修费、卫生费、空调费等由乙方承担。合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。租赁期间，如出现因乙方经营所征收的费用，则由乙方自行承担。第10条约定，甲乙任何一方违反合同，均构成违约。除向守约方按下列方式承担违约金外，还应赔偿因其违约行为给守约方造成的损失。在租赁期内如因甲方原因导致合同终止的，甲方应退还乙方剩余租金，向乙方支付相当于两个月租金的违约金。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每延期一日还应按逾期金额的5‰向甲方支付违约金。在租赁期内，因乙方原因导致合同终止的，乙方应向甲方支付相当于两个月租金的违约金。第11条约定，乙方未按时交付房租超过30日或有违法行为的，甲方可单方解除合同。甲方存在违约行为，影响乙方对房屋的正常使用，乙方可以单方解除合同，乙方解除合同后，甲方应将押金、剩余租金退还乙方，并有权要求甲方支付贰个月租金作为违约金。合同签订后，原告如约支付了押金5000元，3个月租金15000元，二被告如约将店铺交给原告使用。2019年11月11日，瑞正源分公司取得营业执照。2019年12月11日，瑞正源分公司取得食品经营许可证。2020年1月9日，瑞正源分公司向瑞正源百年市集内的商户发出《通知》载明：2020年1月13日起和本公司签订合同的商户请积极上货正常经营，如签订合同的商户不上货不正常经营，本公司将对其进行管理罚款。该通知正文部分载明了管理罚款标准、商户上货标准、经营标准。2020年1月12日，瑞正源分公司在市场内张贴催交租金通知，载明：按照合同规定租金缴纳时间为2020年1月1日，现已超过缴纳租金期限，瑞正源分公司将于2020年1月15日-18日在瑞正源百年市集临时办公室收取2020年1-3月份摊位租金。务必在限定时间内办理缴费手续，逾期未交费者收取滞纳金并视为合同违约，请相互转告。2020年3月7日，瑞正源分公司在市场内张贴催交租金通知，载明：第一季度租金已于2020年2月25日到期，现已逾期，您需要在2020年3月10日之前一次性缴纳下一季度的租金，如果未在规定时间内缴纳足额租金，瑞正源公司将默认租方单方违约，由此引发的一切后果及损失由租方自行承担。违约商户个人物品限期至2020年3月15日内搬离，过期未办理的物品视为乙方放弃，由甲方自行处理。2020年3月10日，北京经济技术开发区消防救援支队因受理投诉后对涉案市集进行消防监督检查，检查结果为涉案市集现场未营业。2020年3月22日，瑞正源分公司向李岑发出的《解除租赁合同通知书》载明：瑞正源公司曾于2020年1月12日和3月10日在涉案市场内张贴催交租金公告，通知所有欠缴商户及时按照《商铺租赁合同》约定的时间和金额交付相应租金。至2020年3月22日，李岑欠交租金已超过30日，瑞正源公司有权单方解除《商铺租赁合同》。自通知到达之日起涉案租赁合同解除，自收到通知5日内李岑应将欠缴租金补齐并将商铺腾退完毕。逾期未腾退则按照租金标准计算占用费。同日，李岑收到了该通知书。2020年3月23日，李岑向瑞正源分公司发出《解除租赁合同通知书》载明：李岑没有违约，瑞正源分公司没有合同解除权，无权主动解除合同，李岑不同意瑞正源分公司提出的解除合同的理由，但由于瑞正源分公司已经提出解除合同的意思表示，表明瑞正源分公司的违约情形将得不到解决，李岑将无法继续正常使用房屋，李岑享有合同解除权。特通知瑞正源分公司，自本通知发出之日起，双方租赁关系解除。瑞正源分公司需于本通知书发出之日起5日内，退还李岑已支付的全部租金、押金并赔偿损失。关于腾退，李岑已无法进入集市，瑞正源分公司需积极办理相应出入手续，并及时通知李岑前往集市，若因瑞正源分公司不能办理相应进出手续导致无法腾退的，腾退期间产生的费用、包括租金、水电费成本、折旧等一切损失均由瑞正源分公司承担。2020年4月30日，瑞正源分公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。庭审中，双方均同意瑞正源公司、瑞正源分公司为本案适格合同主体，二被告均有权提起反诉并承担义务。二被告提交了《北京经济技术开发区建设发展局建设工程消防验收意见书》《联合验收意见通知书》，欲证明位于荣华中路7号的国融国际中心B1层装修改造工程于2019年10月14日、2019年10月16日已完成消防、竣工的联合验收。关于原告退场时间，双方均认可原告于2020年3月29日交回承租商铺。关于反诉原告主张的电费、卫生费，反诉原告称因商户未预交电费导致供电方停电，电费为酌定，卫生费则由各商户均摊。关于各商户是否可以单独取得营业执照及食品经营许可，各商户称无法单独取得前述证照、许可，并称由二被告取得相应许可后，各商户才可在二被告的营业执照及食品经营许可范围内经营。二被告亦承认原告若从事食品经营，需其双方均具备食品经营许可。为佐证拒交租金的理由，原告提交了商户代表与任义（音）、王新光（音）等人的录音，欲证明涉案商铺不适租，且被告应允不计算租金。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行合同义务。本案争议首先应界定违约责任的归属。瑞正源分公司取得营业执照、食品经营许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的时间，均晚于合同订立、开始履行的时间，前述证照的延期取得势必会影响商户对于涉案场地的使用。综合本案证据，二被告实际参与了涉案商铺的管理，有义务办理或协助办理相关证照。因此，本院认定二被告未在各商户进场前取得前述行政许可直接导致各商户不能如约、充分地使用涉案商铺，构成违约，应承担违约责任。特别是直至合同解除前，涉案场地仍未能取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，各商户在合同履行过程中有理由对合同能否继续履行产生合理怀疑，因此各商户未按约交付租金或占有使用费的行为构成有效抗辩，不能据此认定各商户违约。二被告提交的《北京经济技术开发区建设发展局建设工程消防验收意见书》《联合验收意见通知书》，仅能证明国融国际中心B1层装修改造工程曾完成消防、竣工验收，不能等同于涉案商铺满足了开业前的消防安全检查条件，故本院对二被告的辩称不予采信。关于合同解除，双方虽基于不同的理由及基础均作出了解除合同的意思表示，但在各商户迟延支付租金不构成违约的情况下，二被告无合同解除权，其发送的合同解除通知不能达到合同解除的效果。在二被告违约的情况下，各商户享有合同解除权。现双方均认可涉案合同于2020年3月23日解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人均同意二被告一并行使合同的权利和义务，本院对此不持异议。在二被告违约的情况下，原告要求二被告按照合同约定支付两个月租金总计10000元的违约金并返还押金5000元，这一诉讼请求有合同依据且不超出本院核算的范围，本院对此予以支持。就原告主张的返还租金一节，虽二被告迟延取得相关证照，但原告仍在相关证照取得之前对涉案商铺进行了利用并开展了经营行为，应当支付一定的租金。结合原告对涉案商铺的利用程度及不能充分利用的原因，本院酌定原告在合同解除前按照约定租金50%的标准支付租金。二反诉原告主张的租金实质上包括了合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费两部分。合同解除后，原告占有商铺的权利基础已丧失，故应当支付占有使用费用至实际腾退之日。关于占有使用费的标准，本院参照租金标准予以确定。就双方主张的租金及占有使用费用，本院就原告已支付租金抵扣后一并核算并予以判决。原告虽主张被告员工曾就免除相应租金的行为进行了承诺，但其提交的录音中仅能证明双方就相应租金进行过协商，不足以证明已达成合意，故本院对其抗辩意见不予采信。关于原告主张的各项损失，因原告并未提交相应票据证明实际损失数额，且在相当长的一段租赁期限内，原告的设备、存货等有充足的时间可自行处理或另行使用，而违约金亦为弥补损失之用，因此，本院对原告主张的损失不予支持。关于二反诉原告主张的违约金，因反诉被告不存在违约行为，故本院对该项反诉请求不予支持。关于二反诉原告主张的电费、卫生费，其提交的证据不足以佐证相应费用的具体标准及数额，故本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认李岑与北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司于本判决生效后七日内返还李岑押金5000元；三、北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司于本判决生效后七日内支付李岑违约金10000元；四、李岑于本判决生效后七日内支付北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司租金及房屋占有使用费2258.06元；六、驳回李岑的其他诉讼请求；七、驳回北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费831元，由李岑承担608元，北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司承担223元（于本判决生效后七日内支付给李岑）。反诉案件受理费241元，由李岑承担19元（于本判决生效后七日内支付给北京瑞正源商贸有限公司），北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司承担222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十月十日法官助理 曲 畅书 记 员 付云梅