贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初2627号 原告：瓮安新大地商业运营管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县，统一社会信用代码91522725347132491J。 法定代表人：蒋得高，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：彭玲，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张莲，系贵州雄道律师事务所律师，执业证号15227201711962457，代理权限为一般授权。 被告：宋泽贵，男，汉族，1980年7月6日生，贵州，现住贵州省瓮安县。 本院于2020年7月14日立案受理原告瓮安新大地商业运营管理有限公司诉被告宋泽贵租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2019年3月12日签订了《商铺租赁合同》，合同约定每月租金为3561元，被告需按时缴纳租金及各项应缴费用（第七条第2点第（1）项），若被告未按时向原告交纳租金，或未按时交纳物业管理费和水电费，每逾期一天承担当期应缴总金额5‰的违约金；且在违约责任里约定了原告有权解除合同，收回物业使用权，不退租金及押金，不承担任何责任和费用补偿的情形（第十条第9点第（3）项：被告未按时向原告交纳租金，或未按时向管理方交纳物业管理服务费、水电费，逾期30天）。自原、被告租赁合同成立以来，被告仅向原告方支付了17122元的租金（4.2个月）。自计租日2019年6月12日起至2020年7月12日，共计13个月，被告尚有8.2个月的租金未支付，金额为29200.2元，故按照合同约定计算违约金为22514元；物业管理费被告已有一月未支付，金额为358.16元，按照合同约定计算违约金为52元，前述金额合计52124.36元。被告未按照合同约定按时交纳租金，逾期交纳租金已逾30天，故原告有权按照合同约定解除租赁合同，且不退还被告已交纳的押金。被告于2020年5月15日向原告出具了一承诺函，表明将于2020年5月20日先支付租金壹万元，但到期并未支付。截至今日，被告在原告的多次催促下仍未交纳相应的租金及物业管理费，原告认为被告的行为已经严重的侵害了其合法权益，故现特依据相关法律法规的规定诉至贵院，望依法判决：1、请求人民法院依法解除原、被告之间于2019年3月12日签订的编号为2019031201号《商铺租赁合同》；2、请求人民法院依法判决被告向原告支付拖欠的租金29200.2元（暂计算至2020年7月12日）及违约金22514元，物业管理费358.16元及违约金52元，前述金额合计52124.36元；3、本案诉讼费及相关涉诉费用由被告承担。 被告的答辩意见：原告所诉不属实，原告2020年7月12日将门锁了导致被告无法正常经营，在此日期前一个星期被告都还给原告打了5000元的租金，双方都还在商讨如何减免的问题，以及之前做活动说给被告补贴3000元的，是原告工作人员口头答应的，对如何产生的这3000元都是有数的，是当时原告的两个副总在湘约快乐吃饭当着两桌人的面承诺的。合同上明明约定的先使用后交费（合同第六条第二款），但是原告将水电断了，说约定的是先交费后使用。现在被告要求将之前交纳的押金折抵租金，因今年疫情影响，原告需按之前的承诺减免3000元的租金，而且原告单方面将门店锁上，导致被告至今无法经营，被告并未表示不再经营，原告需要将门店归还给被告用于经营。 经审理查明：2019年3月12日，原、被告签订《新大地广场商铺租赁合同》，约定原告将位于瓮安县租赁给被告用于经营，面积为178.08平方米，每月租金3561元，约定租赁期限自2019年1月1日至2025年1月1日止，约定押金标准按2个月租金额交纳，装修期为3个月，在装修期内免收租金，装修押金2000元，租金为按季度支付，在每一个租期最后一个月的30日前交纳，首季度的租金应在签订合同后5日内支付，物业管理服务费按月在每月25日前支付，按每平方米2元的标准收取。原告在签订合同后将上述商铺交予被告使用，被告对商铺进行装修后经营。被告分别于2018年11月23日向原告交纳商铺定金2000元、于2019年3月12日向原告交纳租金5122元和押金7122元、于2020年5月5日交纳租金5000元、于2020年6月3日交纳租金5000元，并向原告交纳了2020年5月31日前的物业费。被告曾于2020年5月15日向原告出具书面承诺书，承诺房租5月20日付1万元。后双方因差欠租金发生争议，原告于2020年7月12日将被告所租的三间商铺锁上至今。后原告于2020年7月14日向本院起诉，要求前述诉讼请求。被告在庭审中要求减免3000元租金，但未提供原告承诺减免该3000元的相应证据。 本院确认上述事实，有双方的法庭陈述及原告举证的租赁合同、收据、承诺书和被告提供的《黔南州人民政府办公室关于印发黔南州疫情防控期间支持中小企业平稳发展的若干措施的通知》等在卷为凭，并经开庭质证及本院审查，可以采信。 本院认为：原、被告基于各自的真实意思表示签订了租赁合同，该合同未违反法律规定，已经成立并生效，原、被告应按合同约定全面履行自己的合同义务。原告已经履行将租赁房屋交付给被告使用的合同义务，被告亦应该履行按期支付租金的合同义务。关于合同是否应当解除的问题，双方合同约定的租金计算标准每月3561元，被告应按季度提前支付租金，被告承租的商铺装修期限为三个月，该期间的租金免收，故租金应自2019年6月12日起算，双方约定的支付租金的期限为每一个租期的最后一个月的30日前，故其支付租金的时间及金额应为：于2019年6月13日至18日期间支付10683元（2019年6月12日至2020年9月11日），于2019年9月30日前支付10683元（2019年9月12日至2019年12月11日），于2019年12月30日前支付10683元（2019年12月12日至2020年3月12日），于2020年3月30日前支付10683元（2020年3月12日至2020年6月11日），于2020年6月30日前支付10683元（2020年6月12日至2020年9月12日），而被告并未按上述期限按期交纳相应金额的租金，且被告曾于2020年5月15日向原告书面承诺于2020年5月20日前支付1万元租金亦未按约定履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告要求解除合同的理由充分，本院予以支持。 关于被告应支付租金的金额。按双方合同的约定，截至2020年7月12日，被告应支付租金为46293元，被告共计支付了租金15122元、定金2000元、押金7122元，其中的定金应在双方签订租赁合同后转化为合同履约金即租金，而押金应在双方解除合同后退还或者折抵租金，故该两项费用均应用以折抵租金，减去被告已经交纳的定金、租金、押金共计22244元后，被告尚欠24049元租金未支付；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，原告要求被告支付租金的理由充分，本院在差欠金额24049元范围内予以支持，对原告请求超过该金额的部分不予支持。 关于物业管理费的问题，双方已经在合同中约定按每平方米2元每月的标准支付物业管理费，被告已经交纳了2020年5月31日前的物业管理费，差欠物业管理费的期限为2020年6月1日至2020年7月12日，原告要求被告支付一个月的物业管理费358.16元有理，本院予以支持。 关于违约责任的问题。双方在合同中约定了多种违约情形下的违约金及计算方法，现原告在本案中，向被告主张其所交纳的押金7122元应作为被告拖欠租金的违约金不予退还，同时又向被告主张了拖欠租金的违约金22514元、拖欠物业管理费违约金52元，该三项费用合计为29688元；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，原告主张的违约金应相当于被告违约对其造成的损失，而被告逾期支付租金、物业管理费，原告所遭受的损失应相当于被告所欠金额产生相应利息，原告主张的违约金金额29688元已经明显高于所造成的损失，被告亦当庭表示不同意支付该款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院酌情按被告拖欠租金、物业管理费的金额（24049元+358.16元＝24407.16元）的百分之三十对该项费用予以支持，即为7322元，对原告诉请的违约金超过该金额的部分不予支持。 关于被告要求扣除3000元租金的问题，被告在庭审中主张原告方的管理人员承诺因疫情减免3000元的租金，但原告方在庭审中对此予以否认，被告亦未提供相应证据对其该项主张予以佐证，被告应承担举证不力的法律后果，本院对被告的该项主张不予采信；另被告提供的《黔南州人民政府办公室关于印发黔南州疫情防控期间支持中小企业平稳发展的若干措施的通知》，该文件中关于房租减免的若干措施系引导鼓励业主主动为租户减免房租，但并无强制减免；综合以上情况，本院对被告的该项主张不予采纳。关于原告于2020年7月12日将被告承租商铺锁上导致被告无法经营的问题，被告已经当庭表示另行主张，故在本案中不予处理。 为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、限被告宋泽贵于本判决生效后十日内支付原告瓮安新大地商业运营管理有限公司商铺租金二万四千零四十九元（24049元）、物业管理费三百五十八元一角六分（358.16元）、违约金七千三百二十二元（7322元），共计三万一千七百二十九元一角六分（31729.16元）； 二、驳回原告瓮安新大地商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取552元，由原告瓮安新大地商业运营管理有限公司负担255元，被告宋泽贵承担297元。 如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服部分金额计算上诉费），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审判员  余家静 二〇二〇年十月十二日 书记员  黄 琴