江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初529号原告：南京永景利商业管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MPF8R8X，住所地江苏省南京市栖霞区尧新大道**********。法定代表人：谢渊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金明，国浩律师（南京）事务所律师。被告：雷凤，女，1987年10月5日出生，汉族，住江苏省常州市武进区，现住江苏省南京市雨花台区。原告南京永景利商业管理有限公司（以下简称永景利公司）与被告雷凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员韩栋独任审判，公开开庭进行了审理。原告永景利公司的委托诉讼代理人金明到庭参加诉讼，被告雷凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永景利公司向本院提出诉讼请求：1.解除《南京甬利广场商业租赁合同》及补充协议、补充协议二，被告于合同解除之日将房屋恢复原状后返还给原告；2.判决被告支付房屋租金暂定人民币370840元（自2018年3月1日至合同解除之日租金，其中2018年3月1日至2019年2月28日407924元-37084元＝370840元，2019年2月28日至合同解除之日的日租金标准为445008元／365天＝1219.2元）；3.请求判令被告支付迟延支付租金的违约金（以诉讼请求第二项的租金金额为基数，自2018年2月20日起按0.2%／天计算至被告给付之日）；4.判令被告支付原告律师费损失15000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月15日，原告与被告签订了《南京甬利广场商业租赁合同》，合同约定原告将位于南京市栖霞区花港路××广场××楼面积约508平方米房屋出租给被告经营“糖宝乐园”品牌店铺；租赁期限从2018年3月1日至2023年2月28日，其中2018年3月1日前为免租期；第一年租金为407924元，按季度提前十天支付下一季的租金，首期租金应在2017年12月31日前支付。合同约定被告未按本合同约定的期限支付租金的，应自逾期之日起按应付未付部分租金金额的千分之二／日向原告支付违约金，并承担原告维权所产生的律师费、诉讼费等费用。合同签订后，原告于2017年11月将房屋交付给被告，被告于2017年12月18日开始装修。被告于2017年11月16日交纳了部分履约保证金37086元，预付水费2032元，预付电费2540元，装修管理费4000元，于2017年12月15日交纳装修保证金5000元。在合同履行过程中，被告以自动扶梯不能使用，经营困难等等理由，多次与原告协商希望减免租金。原告考虑到被告的实际情况，同意降低租金，并于2018年2月2日签订补充协议，将2018年3月1日至2019年2月28日租金由407924元变更为370840元，2018年2月2日被告交纳租金37084元后未再交纳租金。原告委托律师发律师函给被告催缴租金。在此过程中，被告仍然以各种理由拒绝交纳租金。原告在被告的请求下，于2019年2月1日，与被告签订补充协议二，将2018年5月1至2019年4月30日463550元租金予以优惠减免，2019年5月1日至2020年4月30租金463550元于2019年4月20日前支付。同时约定被告必须严格履行合同，如在租期内提前解约，原告将追缴给予被告的优惠期租金。然而被告仍然拒绝支付租金，2019年5月29日，原告将催缴租金通知送达被告。但被告仍未按照约定履行交纳租金的义务。2019年10月10日，原告委托律师作为代理人起诉被告，花费律师费15000元。被告的行为损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告雷凤未应诉、未答辩、未举证。经审理查明：位于南京市栖霞区，项目“西花岗保障房项目（幸福城居住区）01地块01栋、02栋、地下、地下室”工程的建设单位为案外人南京栖霞建设股份有限公司简称栖霞建设公司）。栖霞建设公司于2013年8月5日取得该项目的建设工程规划许可证。项目建成后，项目工程以及01栋1-3层装修工程于2015年4月17日经南京市公安消防局消防验收合格。后上述房屋移交给案外人南京某某街道物业服务中心有限公司（以下简称物业公司）统一管理。经南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称栖霞国资办）鉴证，物业公司与原告永景利公司签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》一份，将坐落于栖霞区幸福城西花岗1号地块上商业用房出租给永景利公司，租赁期限自2017年6月6日至2025年6月5日。物业公司同意永景利公司将项目分割招租。2017年11月15日，永景利公司（甲方）与被告雷凤（乙方）签订《南京甬利广场商业租赁合同》一份。合同约定，永景利公司将位于花港路××广场××楼（合同附图编号为2Ｆ-03号商铺），建筑面积为508平方米房屋出租给雷凤开设经营“糖宝乐园”品牌店铺；租赁期限总计为60个月，即2018年3月1日至2023年2月28日（2018年3月1日前为免租期）；合同第二条第1款约定租金金额及支付方式为：2018年3月1日-2019年2月28日租金为407924元；2019年3月1日-2020年2月28日租金为445008元；2020年3月1日-2021年2月28日租金为4467258.40元；2021年3月1日-2022年2月28日租金为490621.32元；2022年3月1日-2023年2月28日租金为5515152.39元；付款日期为每个付款周期（季度）使用前，即每年的：2月20日、3月20日、8月20日和11月20日前支付下一期的租金；第二条第4款约定：本合同签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付74168元作为合同的履约保证金；履约保证金主要用于保证乙方如约履行本合同，如乙方违约，甲方可将履约保证金：（1）直接用于抵扣乙方未依约缴纳的租金、水电费、物业费及其他费用；（2）直接用于支付违约金以及由于乙方违约转租、分租事项或违约转租、分租协议项下的承租人装修改造过程中给甲方造成的任何损失；（3）直接用于支付乙方给甲方造成的经济损失，不足弥补损失的，甲方有权向乙方继续追偿；合同第七条第2款约定，乙方未按合同约定的期限支付租金的，应自逾期之日起按应付未付部分租金金额的千分之二／日向甲方支付违约金；第七条第4款约定：若甲方因乙方违反本合同、乙方的过错或其他不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，乙方应赔偿甲方因此而发生的包括但不限于甲方聘请律师的代理费用、诉讼费用等全部损失。租赁合同对双方的其他权利义务进行了约定。雷凤于同年12月18日申请对案涉租赁房屋进行装修。在租赁合同履行期间，永景利公司与雷凤于2018年2月2日签订补充协议，约定将原租赁合同第二条租金、相关费用与支付方式中合同计租周期2018年3月1日至2019年2月28日期间租金由407924元变更为370840元。因雷凤未按合同约定期限缴纳租金，2018年12月25日，永景利公司委托北京市中银（南京）律师事务所金明律师，通过邮寄方式发出律师函，函告雷凤：“1.请你于收到本函之日起五日内将所拖欠的租金333756元及违约金140177.52元，合计473933.52元全部支付给永景利公司，并按照银行同期贷款利率支付逾期利息；2.据实交纳水电气费用。”后雷凤仍未履行给付租金义务。2019年2月1日，永景利公司与雷凤签订补充协议二，补充协议将原租赁合同租赁期限变更为：租赁期限总计为60个月，即2018年5月1日至2023年4月30日；租金、相关费用与支付方式变更为：2018年5月1日-2019年4月30日租金为463550元（予以优惠减免）；2019年5月1日-2020年4月30日租金为463550元；2020年5月1日-2021年4月30日租金为486728元；2021年5月1日-2022年4月30日租金为511064元；2022年5月1日-2023年4月30日租金为536617元；付款日期为每个付款周期（季度）使用前，即每年的：4月20日、7月20日、10月20日和1月20日前支付下一期的租金；补充协议二同时约定，乙方必须严格履行完《租赁合同》、《补充协议》及本协议所约定的租期，如在租赁期内提前解约，甲方将追缴给予乙方的优惠期租金；此补充协议与原《租赁合同》、《补充协议》享有同样法律效应，如有冲突或重复条款，以本协议为准。补充协议二签订后，雷凤仍未按照约定缴纳租金，2019年5月29日，永景利公司前往租赁商铺直接送达催缴租金通知，通知雷凤（糖宝乐园）于2019年5月31日前支付全部拖欠租金、违约金，否则该公司将追究其违约责任。通知发出后，雷凤依然未缴纳租金。永景利公司遂委托国浩律师（南京）事务所指派律师代理诉讼，起诉至法院要求处理。永景利公司支付律师服务费15000元。审理中，永景利公司自认，雷凤于2017年11月16日交纳了37086元保证金、预付水费2032元、预付电费2540元、装修管理费4000元；于2017年12月15日交纳装修保证金5000元；于2018年2月2日交纳租金37084元。永景利公司同意在诉讼请求中扣除履约保证金。本案在审理过程中，因雷凤未到庭参加诉讼，致调解未能进行。上述事实，有当事人的当庭陈述，永景利公司举证的南京甬利广场商业租赁合同及附图、补充协议、补充协议二、栖霞区国有（集体）房屋租赁合同、证明、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、商铺装修承诺书、律师函及EMS详情单、催缴租金通知及照片、视频、委托代理协议、律师费发票等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告永景利公司与被告雷凤自愿签订商业租赁合同及补充协议，将其承租的合法房屋出租给雷凤从事经营，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商铺所在建筑于2015年通过消防验收，取得验收合格证，案涉商铺于2017年12月18日交付雷凤，雷凤已对商铺进行装修并从事经营。本院确认永景利公司已向雷凤交付符合合同约定条件的商铺。雷凤应当按约定支付商铺租金。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在合同履行过程中，因雷凤未履行支付租金义务，经永景利公司催缴，双方先后签订两份补充协议，将商铺租赁起止日期、租金标准、支付日期进行了变更。之后，经永景利公司通知催交，雷凤仍未履行支付租金义务，永景利公司可以解除合同。永景利公司通过向法院提起诉讼的方式通知雷凤解除租赁合同符合法律规定，本院予以准许。本院通过公告方式向雷凤送达起诉状副本，公告期于2020年8月31日届满。因此，本院确认案涉商铺租赁合同于2020年8月31日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因雷凤未履行支付租金义务，导致案涉商铺租赁合同解除，雷凤应当将租赁商铺恢复原状后返还给永景利公司，并按补充协议二约定的期间及标准向永景利公司支付租赁期间的租金以及商铺租赁合同解除后至商铺实际返还之日期间的房屋占有使用费。永景利公司要求雷凤从2018年3月1日起支付租金与补充协议二约定租赁合同起始日期不符，本院确定雷凤应当从2018年5月1日起支付欠付租金。永景利公司主张按原合同约定的租金标准要求雷凤支付租金，并未增加雷凤应承担的债务，本院予以准许。经核算，截止到本院确定的合同解除之日，即2020年8月31日，雷凤应当支付的租金为862203元（407924元/年÷12月×9个月＋445008元/年÷12月×15个月）。雷凤已经支付的37084元租金以及履约保证金37086元应当予以扣除。即雷凤应当支付的租金为788033元。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。商铺租赁合同约定，承租人未按合同约定期限支付租金，应当自逾期之日起按应付未付部分租金金额的千分之二/日支付违约金，该约定已经远超法律规定的标准，本院酌情确定在2019年8月20日前后分别以中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。其中，永景利公司给予雷凤第一个租赁年度优惠减免租金［仍按原合同约定标准确定为417195元（407924元/年÷12月×9个月＋445008元/年÷12月×3个月）］的逾期付款违约金应当从合同解除的次日，即2020年9月1日起计算。永景利公司主张的律师代理费损失，有合同依据，本院予以支持。雷凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不作举证抗辩，视为其放弃诉讼权利，应当承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南京永景利商业管理有限公司与被告雷凤签订的《南京甬利广场商业租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》于2020年8月31日解除；二、被告雷凤于本判决发生法律效力之日起三日内将位于南京市恢复原状后返还给原告南京永景利商业管理有限公司；三、被告雷凤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告南京永景利商业管理有限公司支付租金788033元；四、被告雷凤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告南京永景利商业管理有限公司支付迟延支付违约金［其中37082元（111252元-37084元-37086元）从2019年4月20日起、111252元从2019年7月20日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算至2019年8月19日止；148332元从2020年8月20日起、111252元从2019年10月20日起、111252元从2020年1月20日起、111252元从2020年4月20日起、417195元从2020年9月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际履行之日止］；五、被告雷凤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告南京永景利商业管理有限公司支付律师代理费15000元；六、驳回原告南京永景利商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14620元，公告费560元，合计15180元，由被告雷凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费5672元。审 判 员 韩栋二〇二〇年十月十四日法官助理 晋静书 记 员 尹紫