广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初691号原告：梁可思，女，1981年5月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：关惠玲，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗。法定代表人：吴序典。委托诉讼代理人：王潇潇，广东华商(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈运健，广东华商(广州)律师事务所律师。原告梁可思诉被告广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告梁可思的委托诉讼代理人关惠玲，被告瑞安公司的委托诉讼代理人王潇潇、陈运健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁可思向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金（以1406112元为本金，自2018年8月8日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日0.01%的标准，暂计至2019年11月1日为63275.04元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告梁可思申请将第1项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金（以1406112元为本金，自2019年9月23日起至原告实际取得《不动产权证》之日止，每日0.01%的标准，暂计至2019年11月1日为5624.45元）。由于原告梁可思撤回部分诉讼请求，故本院不再另行向被告瑞安公司指定答辩期和举证期。事实和理由：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买位于番禺区沙头街××大街××（××）1103房，房价总金额1406112元。合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。合同签订后，原告已依约支付全部购房款。2017年10月2日，双方办理收楼手续。被告应于2018年8月7日前到房地产登记机构为原告办妥产权登记，但被告至今未办妥。根据合同约定，被告逾期办理产权登记，应自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向原告支付违约金。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告迟延办理产权登记，应当依照合同约定向原告支付违约金，为此原告特诉至法院。被告瑞安公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。一、本案中，我方在办理项目地块规划验收、不动产权证等全过程中不存在过错，应属于法定不可抗力的情形，我方不应承担逾期办证的违约责任。我方于2011年1月28日通过番禺区房地产交易中心挂牌转让的方式受让该地块的使用权，并于2011年6月28日取得该地块的《建设用地批准书》。无论是《国有土地使用证》还是《建设用地批准书》附图，上述红线图均显示该项目地块北侧包含了汀根村村民部分房屋，即我方在取得项目地块、申请办理《建设用地批准书》之初，规划部门已经明确知道项目地块红线内存在部分村民房屋。也就是说，即使红线图内存在村民房屋的情况，规划部门也认为其不属于阻却办理规划验收的缘由。因此，在这样的前提下，我方依照法律规定、行政程序取得《国有土地使用证》以及《建设用地批准书》，且根据《建设工程规划条件核实合格证核发》指南，本项目完全符合申请办理建设工程规划条件核实合格证的各项条件。我方根据规划部门确认的规划条件，已经办理完毕《建设用地批准书》以及《建设工程规划许可证》等资质文件，现规划部门因相同的规划条件驳回我方的申请，如规划部门认为项目规划条件存在问题，为何不在项目开发初期明确告知我方验收延误的可能性，甚至应不予办理《建设用地批准书》。对于相同的建设用地规划状况，规划部门办理规划验收程序却持着截然相反的态度，这也是我方所无法预见到的，应属于不可抗力的情形，根据《民法总则》关于180条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”因此，我方作为出卖人无需承担逾期办证的违约责任。二、我方已向番禺区城市管理综合执法局反映项目存在涉嫌违章建筑情况，但城管部门一直未采取实际行动，由此造成的损失不应由我方来承担。本案中，我方本项目用地红线北侧存在相邻汀根村村民房屋进入小区用地的历史遗留问题，我方已多次向番禺区城市管理综合执法局申报，城管部门虽已对涉及的9幢房屋进行立案调查，并初步认定上述房屋属村民违章建筑，但是因处理历史遗留违章建筑流程复杂、周期较长，至今仍未取得实际进展。由于违章建设的房屋不是由我方建设，我方也不是执行拆除违章建设的主体，而城管部门具有依职权拆除违章建筑的法定义务，却不积极履行行政行为的职责和义务，其行政不作为是导致项目地块无法正常办理规划验收的直接原因，因此我方无法按照合同约定办理不动产权证的违约责任，不应由我方来承担。我方为了尽快办理项目规划条件核实验收手续，与规划部门进行多次沟通后，项目可按现状规划条件进行规划验收。根据《广州市城乡规划条例》第四十二条的规定，以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，应当严格执行规划条件。在本案中，我方已经严格执行规划条件，现阶段而言项目工程已完全具备办理规划验收的条件，在完成批前公示且无异议后，则可按现状出具规划条件核实的验收批文，即可分批办理规划条件核实合格证，有利于切实解决业主入户、入学等需求。我方在销售商品房时，已经向全体业主公示所取得的资质文件，其中包括宗地图以及建设规划红线图，即原告在购房时就已经明确知道村民房屋进入红线的情况，并且当时并未提出任何异议。规划部门已明确可按现状出具规划条件核实的批文，原告完全可以同时进行规划验收、协商赔偿方案事宜，但由于部分小区业主提起莫须有的异议，导致项目无法推进规划验收进度。根据《广州市商品房买卖合同》补充协议第12条第二款，我方向原告移交钥匙当天或实际交付涉讼房屋时间起720日内为原告办妥产权登记，每延期一日，我方按已付房款的万分之一向原告支付违约金。我方与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议中，已明确约定我方应当办妥产权登记的期限，合同内容合法、主体适格，是双方真实意思的表达，双方均应依约履行。因此，我方向原告支付的违约金应以购房本金为基数自逾期达到720日的次日开始计算。房屋买卖合同及补充协议已明确约定迟延交楼的违约金按每日万分之一的标准计算，且总额不超过房价款的1%，因此原告主张的违约金标准与合同约定不符，且根据现行广州市中级人民法院关于商品房逾期办证纠纷的相关案例，大部分判决为出卖人逾期办证的违约金以总房款价的5%作为上限。我方与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条中，双方已明确约定，若在合同履行中存在违约金及利息的约定，统一确定为每日万分之一的标准，若双方因违反合同约定及补充协议而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，且该约定同时调整了买卖双方应付的违约金。在本案中，由于出现各种不可抗力因素导致规划验收工作受到重重阻力，我方始终站在各业主的根本利益上，一直主动与各政府部门沟通解决问题。同时我方也是受害者之一，自交楼至今，我方已代缴了巨额的物业费、水电费用。我方恳请法院综合考虑客观因素，根据公平原则，调整违约金为实际购房款的5%为限。合同签订后，我方积极履行合同约定的义务，此过程中，我方并没有主观违约意愿，也没有主动违约行为，而是积极履行合同义务，且始终未向原告隐瞒任何情况，主动积极沟通，并主动减免或代缴了大量费用。我方一直在珍惜、维护来之不易的品牌形象，我们相信原告作为购房业主，比我方更不希望自己所居住的小区长期涉诉不得安宁。营造一个和谐美好幸福的社区，既需要建设单位不懈努力地推动小区的建设发展，也需要广大业主的信任和支持。我方亦始终关注和重视每一位业主的利益，就是希望能得到广大业主的支持。因此，我们希望法院可依法公正裁决，亦希望原告可放下成见，大家同心同德建立温馨幸福家园。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2016年11月6日，瑞安公司作为甲方（卖方），与梁可思作为乙方（买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区沙头街××大街××（××）1103房(以下简称涉讼房屋)，建筑面积共100.9891平方米；该商品房以套出售，总金额为1386112元；付款方式为按揭贷款方式付款，乙方自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款416112元，剩余房款970000元须于2016年11月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2017年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第二十一条“产权登记”约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意以乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。另外，该合同附件七补充协议约定：据本合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外；双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外。甲乙双方同意本合同第十三条中，房屋需延期交付使用的不可抗力因素包括以下原因：（1）自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令等非甲方可预见、控制或可避免的事件；（2）因政府或公共事业部门对于小区周边区域城市基础设施的规划、建设工作迟延或滞后导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用；（3）因政府或规划部门原因导致的规划、设计调整，或因市政规划变更导致房屋需延期交付或导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用的；（4）因政府或公共事业部门原因导致的报审、建设、验收延误。合同第二十一条的补充约定：乙方委托甲方办理，甲方应当在甲方向乙方移交钥匙当天或是本合同第十三条约定的交付时间（以日期较后者为准）起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。合同第二十二条的补充约定：若因甲方原因导致乙方不能按上述条款约定时间内取得《房地产权证》的，乙方不退房，每延期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金，直至乙方取得《房地产权证》。其他约定：甲方已在本项目销售现场向乙方明示法律法规规定和本合同约定应明示的文件、证书及重要指示，乙方已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示，且无异议，对所购买的物业状况、交易条件、周边环境空气质量现状已有充分的了解。乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解，甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。2016年4月29日，广州尚东资产管理有限公司开具《广东省地方税收通用发票（电子）》，确认收到梁可思交纳的服务费2万元。梁可思主张该费用性质为购房款。2016年4月29日、2016年11月27日，瑞安公司分别开具一张《广东省地方税收通用发票（电子）》，一张《广东增值税普通发票》，确认收到梁可思交纳涉讼房屋的购房款416112元、970000元。2017年10月2日，梁可思在《尚东嘉御雅苑收楼确认书》上签名确认。该确认书载明：涉讼房屋交接日期为2017年10月2日；本人已清楚验收该单元，并确认以下事宜：一、根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》和有关交楼标准，出售方已经按照买卖双方签订的广州市《商品房买卖合同》之约定，将上述房屋建设完成并于2017年9月30日交付使用，现经双方现场交接予以确认；二、本人已办理收楼手续，愿意自觉履行并遵守本人签署及领取的所有文件之各项有关规定；三、如验楼时发现有遗留工程将签署《房屋检查记录表》并于当日交至物业公司；四、本人确认收到收楼资料表中各项物料。2020年1月8日，梁可思以瑞安公司至今未按合同约定为其办妥涉讼房屋的房地产权证已构成违约为由，提起本案诉讼，要求解决。庭审过程中，梁可思与瑞安公司均确认梁可思已支付涉讼房屋的全部购房款，并已于2017年10月2日接收涉讼房屋，瑞安公司同意以1406112元作为违约金计算的本金。关于涉讼房屋产权登记的问题，双方当事人均确认涉讼房屋至今尚未办妥《房地产权证》。瑞安公司称其司刚取得涉讼小区所在地块时，该地块上红线范围内已存在村民房屋，其司根据规划条件依法依规办理相关资质文件，完全符合办理建设工程规划条件，但规划部门认为存在问题不予办理，其司为了解决红线内涉嫌违章建筑的问题，多次向城管部门反映，城管部门虽然对红线内的房屋进行调查，但由于历史遗留问题至今没有取得进展，其司作为建设单位无权拆除违章建筑，规划部门及城管部门的行政不作为导致其司至今无法完成办理规划验收，是属于其司无法预见的情况，应属于法定的不可抗力因素；其司在取得涉讼小区地块的《建设用地批准书》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》后在售房现场有进行公示，梁可思等业主对于红线内有其他村民建筑是知情的；现其司采取分区域验收的方案，先办理公示无异议区域（A1-A8栋）的规划验收手续，办理完毕后即可办理房地产权证，与汀根村交界处有争议区域待争议解决后再办理规划验收，该区域不影响其他区域办理规划验收及房地产权证，按计划估计在3-4个月内可以办理完毕规划验收手续。瑞安公司对此提交了《国有土地使用证》《宗地图》《建设用地批准书》及附图、《建设工程规划许可证》《关于申请确认规划条件的复函》[穗规函（2011）4023号]、《建设用地规划红线图》《关于同意调整有关事项的复函》[穗国土建用函（2013）287号]、《关于申请确认建设用地规划条件的复函》[穗规函（2013）3120号]、《社会稳定风险评估报告》《致尚东嘉御雅苑全体业主的公开信》及《尚东嘉御雅苑业主的反馈意见》以证实其上述主张。梁可思对瑞安公司的上述主张不予认可，认为上述证据无法证明建设用地规划包含了涉嫌违章建设的房屋，亦无法证明涉讼房屋所在项目可按现状进行验收，更无法证明规划部门驳回瑞安公司的申请属于不可抗力。涉讼房屋未能办理产权登记系瑞安公司自身未妥善处理相关问题所致，不属于不可抗力范围。至于能否确定涉讼房屋办妥产权登记时间的问题，瑞安公司称涉讼房屋所在楼宇或小区至今尚未办妥大确权，对于办理房地产权证的时间尚不能确定。关于梁可思主张的逾期办证违约金的计算问题。瑞安公司主张根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，即使产生违约金，违约金总额也是不超过总房款的1%，上述约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力；其司同意上调至总房价的5%为限。而梁可思则认为补充协议关于违约金总额不超过总房款1%的条款属于格式条款，瑞安公司存在逾期办证，且涉讼房屋所在项目何时通过验收处于不确定的状态，即使以总房款5%计算违约金亦不足以弥补瑞安公司违约而造成的损失，故违约金应按照实际逾期天数计算，即以总房价1406112元为本金，按照每日0.01%的标准，自2019年9月23日起计算至梁可思实际取得房地产权证之日止。本院认为，瑞安公司与梁可思签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、办理产权登记时间等均作了约定，对逾期办证的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。对于瑞安公司应否向梁可思支付逾期办证违约金的问题。根据梁可思提交的《尚东嘉御雅苑收楼确认书》以及双方当事人的陈述，梁可思于2017年10月2日接收了涉讼房屋。又根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，甲方应当在2017年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在甲方向乙方移交钥匙当天或是本合同第十三条约定的交付时间（以日期较后者为准）起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。故，瑞安公司应自2017年10月2日（以日期较后的收楼时间确定办证起算时间）起720日内，即2019年9月21日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。现瑞安公司至今仍未能按照合同约定履行为梁可思办妥产权登记的义务，应当承担相应的违约责任。瑞安公司抗辩称其未能办妥涉讼房屋产权登记的原因是因历史遗留问题和政府相关行政部门不作为，以及业主无理提出异议阻碍办理验收等所致，但对此未能提供充分的证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。梁可思主张违约金以1406112元为本金，自2019年9月23日起按每日万分之一的标准计付，符合合同约定，本院予以支持。至于双方争议的逾期办证违约金的上限问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因此，本院依法对双方的违约金约定进行调整。瑞安公司与梁可思签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定“双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外”，经计算，至本案庭审之日（2020年7月28日）逾期办证的违约金数额已明显超过房价款总额的1%，故如以房价款总额的1%为限计算逾期办证违约金，明显不足以弥补瑞安公司违约给梁可思造成的损失。虽然瑞安公司自愿主张逾期办证违约金调整至房价款总额的5%为上限，但由于涉讼房屋能办妥产权登记手续的时间尚不明确，故逾期办证违约金是否应当设置上限及如何设置上限，应视后续履约情况再作认定，故本院对瑞安公司的该主张不予采纳。鉴于本案开庭之日瑞安公司仍未办妥涉讼房屋的《房地产权证》，为避免当事人诉累，本院对本案所涉违约金每日按商品房总价款的万分之一标准计算至庭审之日，即瑞安公司应支付的逾期办证违约金为43589.47元（1406112元×0.01%/日×310日）。对于后续可能产生的逾期办证违约金，梁可思可视瑞安公司的后续履约情况另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市瑞安房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁可思支付广州市番禺区沙头街东桥大街68号2栋（A2栋）1103房2019年9月23日至2020年7月28日的逾期办证违约金43589.47元。如被告广州市瑞安房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告广州市瑞安房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王薇薇二〇二〇年十月十六日书记员  黎莹莹