陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9832号上诉人（原审原告）：杨延超，男，1984年11月27日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人（原审原告）：焦锦，女，1984年10月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。共同委托诉讼代理人：张雄，陕西标典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈太杰，男，1990年6月11日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：李燕子，女，1990年11月21日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：李**，陕西锐迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬润杰，陕西锐迈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西居尚地产品牌管理有限公司。住所地：西安大明宫遗址区太元路华远君城********。法定代表人：邢燕，总经理。被上诉人（原审被告）：西安邦房企业管理咨询有限公司。住所地：。住所地：西安市雁塔区团结南路**中建国熙台项目**商铺v>法定代表人：赵楠，总经理。上诉人杨延超、焦锦因与被上诉人陈太杰、李燕子、陕西居尚地产品牌管理有限公司（以下简称居尚公司）、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初6802号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨延超、焦锦上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判陈太杰、李燕子向其支付剩余房款10万元整；2、一、二审诉讼费由陈太杰、李燕子、居尚公司、邦房公司承担。事实和理由：李燕子在一审中未出庭质证、辩论，委托代理人的代理资格不合法，导致一审程序违法，一审法院查明的事实无法作为定案依据，违反诉讼程序。陈太杰、李燕子系通过串通欺诈形式而低价取得房屋，李燕子对整个交易过程是知晓并认可的。陈太杰、李燕子不仅在买卖时以夫妻名义购房，在交房至今居住，仍以夫妻名义进行生活，且两人育有两子，而陈太杰一审中却称双方已经离婚，房屋并非是陈太杰为居住而购买。陈太杰、李燕子一审中承认为涉案房屋缴纳了首付款，同时其证据中体现了陈太杰为房屋办理过户、缴纳水电费的相应证据。陈太杰、李燕子的行为使其足以相信陈太杰系李燕子的表见代理人。一审中，其提交了杨延超与陈太杰的微信聊天记录、焦锦与陈太杰的聊天记录及收费收据、2019年4月11日焦锦、李燕子与未央民警的出警通话录音，李燕子通过民警向杨延超、焦锦提供的买房中介信息及2019年4月21日杨延超与陈太杰的通话记录、通话录音，说明了陈太杰、李燕子的串通欺诈过程，二人一直以夫妻名义对外展示，陈太杰所做出的承诺均应由二人共同承担。陈太杰在欠条中承诺的，对李燕子购买的房屋，个人愿意增加10万元，具有法律效力，就算并非表见代理，但是该债的加入或支付承诺作出后应当履行，不因其他合同的履行与否而成立而失效。因此，本案表见代理行为与债的加入行为选择一项，否则根据陈太杰出具的欠条，无法自圆其说。陈太杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、欠条是其俩签完居间合同后，杨延超、焦锦私自涨十万元，当时其自己要买这个房子，是接受的。随后因为其的经济状况问题，其不要这个房子了，杨延超、焦锦不给其退2万元定金，当时签合同的时候其交了2万元定金，如果不要房子的情况下不退定金，为了退定金他说找人买这个房子，然后就找到了李燕子。我俩在我买房之前就离婚了，其告诉李燕子有一套房子，问她要不要，她说她要。然后李燕子跟杨延超、焦锦在房管局办理了正规的过户手续，在房管局签了合同并且办理了过户。杨延超、焦锦提到的欠条是在李燕子跟杨延超、焦锦买房之前其打的欠条，欠条上写着如果其买他房子再给他补10万，其没有买他房子不可能再给他10万元。其认为这10万元与李燕子无关，欠条落款时间是17年7月18日，但是这个时间写错了，应该是18年4月写的这张欠条，时间应该是其给他支付定金2万元后不到两个月写的。补充协议是在欠条后的两三天写的，杨延超、焦锦把补充协议拿过来之后我看上面有我和李燕子的名字，我告诉杨延超、焦锦我俩早就离婚了，与李燕子无关，当时就把李燕子的名字划掉了，补充协议上只有我的签字。我跟李燕子有一个儿子，离婚后有联系属于正常。李燕子辩称，其与陈太杰原系夫妻关系，但双方已于2017年4月离婚，在购买房屋之前早已离婚，其向陈太杰支付过介绍费2万元。其对杨延超、焦锦与陈太杰签署的《补偿协议》不知情。杨延超、焦锦与陈太杰签订的《房地产买卖居间合同》、《补充协议》与其没有关系。杨延超、焦锦与其签订的《西安市存量房买卖合同》（自行交易版）及《房屋产权所有权确权申请书（转移）》是双方当面自愿签署，购房款也是其自己转账，与陈太杰无关，陈太杰在交易过程中起到介绍、帮助作用，不存在表见代理。陈太杰出具欠条是以购买房屋为前提而产生的10万元债权债务，如陈太杰未购买房屋，该欠条便无前提基础，无须履行。居尚公司、邦房公司经本院传票传唤未到庭，未发表答辩意见。杨延超、焦锦向一审法院起诉请求：1、陈太杰、李燕子支付其剩余房款10万元整；2、陈太杰、李燕子、居尚公司、邦房公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月11日，杨延超、焦锦（甲方）与陈太杰（乙方）、被告居尚公司（丙方）、邦房公司（丁方）签订《房地产买卖居间合同》，约定：甲方将所有的位于西安市未央区房屋出售给乙方，建筑面积120.57平方米，成交价102万元。乙方于2018年3月11日交付定金2万元予甲方。乙方于资金监管当日含定金交付31万元首付款，并于办理该房屋产权转移登记手续前存入西安市房地产指定的资金监管账户。剩余71万元办理商业银行贷款。……。2018年3月6日，陈太杰支付原告定金2万元。后杨延超、焦锦（甲方、卖方）与陈太杰（乙方、买方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方就2018年3月11日签订的《房地产买卖居间合同》中关于中顺家园2幢3单元31807号房屋买卖事项，经协商一致，达成以下补充条款：1、乙方同意在原合同总价102万元的基础上增加10万元，增加后的合同总价为112万元。2、乙方应在2018年8月30日前支付102万元，剩余10万元应在甲方将房屋交付给乙方之前付清。3、甲方应配合乙方在2018年8月30日之前完成房屋的过户手续。4、甲方应在2018年3月31日前将房屋交付乙方。……。陈太杰向杨延超、焦锦出具《欠条》，载明：“本人因购买中顺家园2幢3单元31807号房，欠杨延超、焦锦￥100000元（大写：壹拾万元整）未付清，本人承诺于2019年3月31日前付清所欠款项。签字：陈太杰，日期：2017年7月18日。”2018年5月22日，杨延超、焦锦（甲方）与李燕子（乙方）签订《西安市存量房买卖合同》（自行交易版），合同备案号为：C18027773，该合同约定：甲方将自有的位于西安市未央区房屋（房屋所有权证号：陕（2018）西安市不动产权第1150038号）出售于乙方，该房屋建筑面积120.73平方米。甲乙双方约定的成交价为102万元，买方将首付款41万元存入资金监管账户。余款61万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。2018年7月18日，杨延超、焦锦与李燕子签订《西安市房屋所有权确权申请书（转移）》，上述房屋的所有权转移登记至李燕子名下。另查明，陈太杰与李燕子原系夫妻关系，于2017年4月17日登记离婚。审理中，杨延超、焦锦称，因其与陈太杰签订的合同约定的房屋出售价格低于市场价，故双方协商陈太杰加价10万元并签订《补充协议》，陈太杰向其出具《欠条》。《补充协议》和《欠条》出具时间为同一天即2018年7月18日，陈太杰故意未在《补充协议》上标注日期，且将《欠条》的日期写为2017年7月18日。签订《补充协议》时李燕子在场。后陈太杰以其无法贷款为由要求将涉案房屋登记至其妻即李燕子名下，故其与李燕子签订了《西安市存量房买卖合同》，将涉案房屋过户至李燕子名下。因陈太杰称其将全部房款支付至资金监管账户，故要求退还其已支付的定金2万元，其于2018年8月18日将定金2万元予以退还。陈太杰称其无地方居住，故其于2019年3月17日提前将房屋交付被告。交房时因陈太杰称资金紧张，故其当时未催要10万元购房款。2019年3月底其再次催要时，陈太杰便以其与李燕子已离婚、涉案房屋卖于李燕子、交易与其无关为由拒不支付剩余10万元购房款。其认为，陈太杰一直称其与李燕子系夫妻关系，前期李燕子一直未看房，亦未就购房事宜与其沟通，李燕子不可能在自己完全不了解房屋情况的状态下购买涉案房屋，故陈太杰应系作为李燕子的表见代理人参与购房过程，且在办理备案登记并过户后还与其签订《补充协议》并出具《欠条》，应视为系对之前购房行为的总结，系一种债的加入。李燕子作为被代理人，应对陈太杰的行为承担连带责任。陈太杰称，其与杨延超、焦锦签订《房地产买卖居间合同》后杨延超、焦锦欲涨价10万元，其当时确想要这套房屋，便被迫于2018年4/5月份与杨延超、焦锦签订了《补充协议》，因当时资金紧张，于是出具了《欠条》，《欠条》上的日期确实写错了。后其资金周转困难，杨延超、焦锦又急需资金催促交易，其便帮着将涉案房屋出卖他人，只有这样杨延超、焦锦才愿退还其定金2万元。后其将涉案房屋介绍给李燕子，杨延超、焦锦便和李燕子进行交易。其为此还收取了李燕子2万元介绍费，办理过户等手续期间其仅系陪同李燕子，但购房已与其无关。2万元定金杨延超、焦锦已退还于其。《补充协议》和《欠条》均系在其欲购买涉案房屋的情况下签订和出具，但之后房屋另行交易，并未出售于其，故杨延超、焦锦无权依据《补充协议》和《欠条》主张其支付10万元购房款。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨延超、焦锦依据陈太杰与其签订的《补充协议》及向其出具的《欠条》主张陈太杰向其支付增加的购房款10万元，然涉案房屋已经杨延超、焦锦与陈太杰协商转售于李燕子，且已交付并办理过户手续。杨延超、焦锦与陈太杰之间虽签订有《房地产买卖居间合同》，但后杨延超、焦锦已将购房定金退还陈太杰，双方的交易并未实际履行，故杨延超、焦锦以基础交易已不存在的情况下主张陈太杰按照基础交易的附属《补充协议》支付其10万元购房款于法无据，不予支持。杨延超、焦锦称陈太杰系李燕子的表见代理人，然杨延超、焦锦提交的证据不足以证明其所述，故不予认定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：驳回原告杨延超、焦锦的诉讼请求。案件受理费2300元(原告已预交)，现由原告负担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，杨延超、焦锦与陈太杰签订的补充协议及欠条所依据的基础为《房地产买卖居间合同》，后，涉案房屋经杨延超、焦锦与陈太杰协商转售李燕子。杨延超、焦锦已与李燕子签订了买卖合同，李燕子支付了购房款，杨延超、焦锦交付了房屋，并办理的过户手续，该交易与陈太杰没有法律上的房屋买卖合同关系。陈太杰与李燕子并非夫妻关系，且杨延超、焦锦亦未提供充分证据证明陈太杰为李燕子的表见代理人，本院对杨延超、焦锦主张陈太杰是李燕子的表见代理人，系通过串通欺诈形式而低价取得房屋的意见，不予采信。因杨延超、焦锦已将购房定金退还陈太杰，双方之间的房屋买卖交易并未实际履行，杨延超、焦锦在基础交易不存在的情况下主张陈太杰支付10万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不妥。综上，杨延超、焦锦的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元（杨延超、焦锦已预交），由杨延超、焦锦负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年十月十日书记员  孙 妍