成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初3751号 原告：北京和泓物业服务有限公司成都分公司，住所地成都市成华区槐树店路长融街**********。 法定代表人：刘涛，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王新霞、胡琳，四川东烜律师事务所律师，一般授权。 被告：贾文栋，男，汉族，1976年7月20日出生，住成都市锦江区。 原告北京和泓物业服务有限公司成都分公司（以下简称和泓物业）与被告贾文栋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告和泓公司的委托诉讼代理人王新霞、胡琳，被告贾文栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和泓物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告拖欠的物业费91320.32元，承担从违约之日起到实际支付完毕之日止的违约金（2015年6月25日前以每日千分之一计算违约金，之后所欠物业费以每日千分之二为标准，暂计算至2020年1月1日）184688.82元，以上共计276009.14元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：成都仁和春天物业管理有限公司（仁和春天）系和泓半山一期、二期的前期物业管理公司，于2015年6月25日，仁和春天退出和泓半山物业管理。开发单位（成都和华伟业置业有限公司）依法选聘原告作为新的物业管理服务公司，并签订相关前期物业服务合同。原告与仁和春天公司办理了相关交接手续，并签订相关债权转让协议由原告继受案涉业主的欠缴物业费的债权。按照相关《前期物业服务合同》，约定由原告就被告购买的房屋提供物业服务，收费标准为每月每平方米3.5元，物业费按半年交纳。然而，被告未按照合同约定按时支付相应费用。原告经采取上门、电话联系、书面通知等催收方式均无果，至今被告仍拖欠物业费，其行为严重损害原告的合法权益。按照《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》之规定，对于迟延支付物业管理费用的应当承担违约金。故，原告为维护自身合法权益，现依据《合同法》、《民事诉讼法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，向贵院提起诉讼，恳请支持原告的全部诉请。 被告贾文栋答辩称，1、原告提供的物业服务不合法，签订前期物业合同的是仁和春天公司，而非原告，原告及开发商没有告知被告其物业服务管理主体及相应的合同。2、原告不应当向被告收取物业费，涉案房屋因质量问题一直没有交付使用，开发商拒绝履行维修整改义务导致被告一直没有与开发商办理交接手续，按物业管理条例41条，前期物业费应由建设单位缴纳。3、原告无权主张物业费和违约金，违约金计算无法律依据，原告从未进行书面催缴，被告未办理入住，原告无权主张本案诉求。 本院经审理认定事实如下： 2010年12月16日，贾文栋与成都和华伟业置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于成都市天府新区××镇××路××号的和泓半山二期22栋1单元（1-5）层5号别墅，建筑面积286.19㎡。该合同第十四条约定：（一）商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日前7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。该合同第二十二条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为成都仁和春天物业管理有限公司。 当日，贾文栋与成都仁和春天物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：业主应于出卖人交房之日起足额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位全额交纳。贾文栋同时在《临时管理规约》上签字捺印。该《临时管理规约》第二十四条约定：前期物业服务发生下列情形之一的，由全体业主共同决定或开发建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业：……；拟定选聘方案，应事先听取业主意见和建议；选聘方案确定后应在建筑区划内公告。 2012年12月22日，案涉房屋开发商成都和华伟业置业有限公司在华西都市报上刊登了《交房公告》，载明：您所购买和泓半山二期的房屋已经具备交付条件，我司将在2012年12月28日起办理交房手续。 后贾文栋在验收交接时，发现房屋存在房屋主体结构重大变动，合同约定有落地窗实际没有等严重质量问题而拒绝接受该房屋，该纠纷至今未能解决。 2015年3月1日，成都仁和春天物业管理有限公司退出和泓半山二期小区物业管理工作。 2015年3月25日，成都和华伟业置业有限公司与和泓物业在天府新区管委会对《物业管理服务合同》进行了备案，载明：和泓半山二期别墅由成都和华伟业置业有限公司委托和泓物业提供物业管理服务，期限自2015年2月1日至2018年1月31日。 2015年3月31日，成都仁和春天物业管理有限公司全权委托和泓物业对该公司为和泓半山项目提供物业服务期间未缴物业费进行代收代缴。 2015年6月25日，成都和华伟业置业有限公司（甲方）与原告和泓物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》，双方约定如下：建筑区划名称为和泓半山（二期），建筑区划类型为别墅（商业），坐落于成都市天府新区××镇××路××号。别墅建筑区划内物业公共服务费用：住宅用房为3.5元／月·平方米；非住宅用房为3.5元／月·平方米。业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。物业服务合同的计费方式为包干制，由业主向乙方和泓物业支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的1月1日与7月1日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起按欠缴金额的2‰每天，交纳违约金。本合同期限为三年，自2015年2月1日12时起至2018年1月31日12时止。本合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后30日内继续履行本合同。本合同自签字之日起生效。 当日，和泓物业与成都仁和春天物业管理有限公司还签订了《债权转让协议》，约定和泓物业受让成都仁和春天物业管理有限公司的债权，即该公司为和泓半山项目提供物业服务项下应向业主收取的物业服务费。和泓物业以邮寄的方式向被告送达了债权转让通知。 2012年12月，被告进行验房，发现房屋存在主体结构重大变动等严重质量问题。2019年再次协商整改，未果。 提起本案诉讼前，和泓物业以邮寄的方式向被告多次送达了《物业催缴通知书》，但被告至今仍未向原告交纳物业费。 认定上述事实，有当事人身份信息，《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、华西都市报复印件（交房公告），成都仁和春天物业管理有限公司退出和泓半山二期小区物业管理的通告、委托书，《物业管理服务合同》备案表、《前期物业服务合同》，《债权转让协议》、物业费催收通知邮寄单、债权转让通知邮寄单，《谅解备忘录》，以及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，依法成立生效的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行各自义务。根据贾文栋与成都仁和春天物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》关于“业主应于出卖人交房之日起足额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位全额交纳”以及贾文栋与成都和华伟业置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十四条“验收交接后，双方应当签署商品房交接单”的约定，本案中，开发商虽公告于2012年12月28日办理交房手续，但是案涉房屋是否交付以及交付时间，和泓物业未提供充足的证据予以证明，故根据物业管理条例的相关规定，和泓物业无权要求贾文栋给付物业管理费用。 据此，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告北京和泓物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 案件受理费5440元，减半收取2720元，由原告北京和泓物业服务有限公司成都分公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐佐 二〇二〇年十月十日 书记员  薛素