贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5371号上诉人（原审原告）糜春，女，1987年9月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨义，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人糜春因与被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人糜春上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：被上诉人在一审审理过程中提交的《房屋交易（转让类）确认单》不足以证明其已向上诉人履行了通知、披露义务，更不足以证明被上诉人切实履行了合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，该确认单出具的时间不能不应当认定为违约金的截止时间。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款关于转移登记的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书的规定，上诉人与被上诉人之间形成委托代办关系，且被上诉人所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知上诉人，故被上诉人应承担2016年10月1日起至被上诉人通知上诉人其具备商品房转移登记条件之日止的违约责任。被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司二审未作答辩。原审原告糜春一审起诉请求：一、判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计10000元（自2016年10月1日计算至2018年8月23日，以购房款283837元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月9日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，总房款283837元，合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期间交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款。”约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2016年2月29日，被告向原告交付房屋。2016年1月13日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2017年1月20日，毕节市住房和城乡建设局出具《房屋交易（转让类）确认单》，注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。2018年8月23日，被告向原告邮寄办理产权证的告知函，通知原告提交办理产权证的资料。2018年11月3日，原、被告办理委托办理转移登记手续，2019年3月20日，涉案房屋办理不动产权证。另查明，原告曾于2019年11月24日起诉，又于同年12月12日撤诉，案号为2019黔05**民初15572号。一审法院认为：原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，故原、被告双方成立事实上的委托代办关系。关于原告主张的违约金的问题。合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款。”未约定在该违约情形成就时原告不退房的情况下，违约金如何计算等事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于2016年9月30日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。2016年1月13日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书,办理转移登记的条件成就，2017年1月20日，毕节市住房和城乡建设局出具《房屋交易（转让类）确认单》，注明：“确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。”从该注明可看出，被告曾于2017年1月20日申请房屋登记，违约期限应截止。2016年9月30日至2017年1月20日，共112天，不足180个工作日，被告应付的违约金为283837元×0.01%=28.38元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告糜春支付逾期办证违约金28.38元；二、驳回原告糜春的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告负担20元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担5元。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：2017年1月20日毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易（转让类）确认单》载明本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明之内容，足以证明上诉人已进行案涉商品房产权转移登记的办理，故应认定被上诉人至迟在2017年1月20日已履行交付办理转移登记有关文书的交付义务。一审认定被上诉人承担违约金时间截至2017年1月20日并无不当，至于其他案件未采信《房屋交易（转让类）确认单》并不能否定该确认单载明内容。综上，上诉人糜春的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人糜春承担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 郭少华审判员 吉 雪二〇二〇年十月二十六日书记员 高 进