北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初9203号原告：北京圆方鸿业商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：颜文波，经理。委托诉讼代理人：范利华，北京仁威律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国萍，女，1967年12月21日出生，汉族，北京圆方鸿业商业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。被告:善易（天津）影视传媒有限公司，住所地天津生态城。法定代表人：高宇。被告：霍尔果斯善易影视传媒有限公司，住所地新疆伊犁州。法定代表人：高宇。被告：高宇，男，1982年9月2日出生，汉族，户籍所在地辽宁省辽中县。原告北京圆方鸿业商业管理有限公司（以下简称原告）与被告善易（天津）影视传媒有限公司（以下简称天津善易公司）、被告霍尔果斯善易影视传媒有限公司（以下简称霍尔果斯善易公司）、被告高宇（以下简称高宇）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人范利华、赵国萍到庭参加诉讼，天津善易公司、霍尔果斯善易公司、高宇经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令我公司与天津善易公司签订的《房屋租赁合同》因天津善易公司未按时支付租金违约于2019年10月29日解除；2、天津善易公司支付的120万元保证金不予退还；3、天津善易公司支付我公司2019年10月1日至2019年10月28日期间的房屋租金651263元，并每日按照年租金总额的0.5％支付我公司逾期付款违约金1144179元；4、天津善易公司支付我公司中介服务费损失359767元；5、天津善易公司支付我公司印花税损失24814元；6、天津善易公司补交租金差额2988760元；7、天津善易公司支付我公司恢复原状费用一百万元；8、天津善易公司支付我公司房屋空置损失2093346元；9、霍尔果斯善易公司对天津善易公司的上述各项诉讼请求款项向我公司承担连带付款责任；10、高宇在霍尔果斯善易公司无资金向我公司承担连带付款责任时，接续霍尔果斯善易公司向我公司承担连带付款责任；11、案件受理费由被告承担。事实和理由：我公司与霍尔果斯善易公司于2018年3月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定霍尔果斯善易公司承租我公司出租的位于北京市朝阳区共计八套房屋，双方约定租赁期限自2018年3月1日至2023年5月31日，共计五年三个月。后霍尔果斯善易公司在承租期间因经营需要向我公司申请变更承租人为天津善易公司，并由霍尔果斯善易公司和高宇作为连带责任保证人，共同与我公司及天津善易公司四方于2019年1月10日签订了《房屋租赁合同之转让协议》，共同确认自2019年2月1日起由天津善易公司作为新的承租方全面履行原《房屋租赁合同》，霍尔果斯善易公司和高宇对天津善易公司履约行为及各项责任承担连带责任。2019年9月7日，天津善易公司突然向我公司提出解除合同并明确表示不再支付将于2019年9月25日之前到期支付的10月、11月租金。我公司对于天津善易公司严重违约行为明确表示不接受，多次催促天津善易公司按时向我公司支付10月、11月租金，但天津善易公司始终拒绝支付。我公司同意签署房屋租赁合同的前提，包括天津善易公司在租期前两年的租金大幅优惠、装修免租期、允许天津善易公司将八套独立的房屋按照经营需要全部打通改造等各项优惠及利益让渡，都是建立在合同确定的五年三个月的租赁期限基础上，但天津善易公司的违约行为将合同履行期间缩短至不足一年八个月，造成我公司巨额经济损失。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。天津善易公司、霍尔果斯善易公司、高宇经本院依法传唤，无正当理由未到庭发表答辩意见，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2018年3月1日，原告经北京中原房地产经纪有限公司居间与霍尔果斯善易公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由霍尔果斯善易公司承租原告出租的位于北京市朝阳区共计八套房屋，合同约定租赁期限自2018年3月1日至2023年5月31日。该合同附件一对租金标准以及支付期限作出了明确约定。合同约定霍尔果斯善易公司应当支付120万元保证金。该合同第11.2.2条约定：“本合约任何一方须就其任何违反、不遵守或不履行本合同的任何约定、或任何一方之任何行为、疏忽或失责，因而造成本合约其他地方的全部损失，该违约方应做出赔偿（包括直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、鉴定评估费等）。”该合同第十二条约定：“12.1若乙方（霍尔果斯善易公司）未能按照本合同及附件一《租金支付清单》的约定向甲方（原告）支付租金、租赁保证金或其他费用的，甲方有权向乙方按照年租金总额的0.5％按日计算收取逾期付款的违约金。……12.3在租赁期限内，若出现以下情形之一的：（1）乙方自应交付日期之日起逾期支付租金或其他费用超过20个工作日；（2）乙方实质性违反本合同任何条款，且未能在甲方或物业管理公司书面通知指定的合理期限内纠正的；或（3）乙方破产或清算；或（4）乙方出现资不抵债或其他情形导致其无力偿还债务，直接影响本合同的正常履行及租金支付的，则甲方有权采取下列一种或多种权利救济措施：（a）在提前十（10）日发出书面通知后，截断租赁房屋的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，由此引起恢复供应费用（包括接驳费用）及一切后果责任均由乙方承担；（b）终止本合同、自行进入租赁房屋并收回租赁房屋，且不影响甲方依据本合同约定追究乙方违约责任的权利；（c）没收乙方租赁保证金；（d）采取一切甲方认为必要的合法措施以纠正乙方的违约行为；（e）甲方无须就前述及其他救济措施向乙方承担违约或赔偿责任。12.4若发生下列情形之一的，甲方有权单方提前终止本合同，收回租赁房屋、不予退还租赁保证金及乙方已支付的各项款项，并保留追究乙方给甲方造成的一切损失的权利：（a）如果乙方未能履行、遵守或完成任何本合同项下的重大或影响本合同履行的条款、条件、承诺、义务或标准；……”上述合同签订后，霍尔果斯善易公司向原告支付了120万元的保证金，原告为该合同缴纳了28760.32元的印花税，并支付中介公司中介服务费515120.32元。2019年1月10日，原告霍尔果斯善易公司、天津善易公司签订了一份《关于北京市朝阳区房屋租赁合同之转让协议》，该合同第一条约定：“乙方（霍尔果斯善易公司）自2019年2月1日起，将乙方与甲方（原告）在2018年3月1日签署的房屋租赁合同整体转让予丙方（天津善易公司），由丙方作为新的承租方全面承继乙方在房屋租赁合同中的全部权利、义务、责任，甲方对此接受认同。”该合同第八条约定：“乙方自愿对丙方自2019年2月1日成为新承租方后的履约行为以及丙方按照房屋租赁合同应承担的各项责任、义务提供连带责任保证，当丙方未按约定履行房屋租赁合同中的各项义务、责任时（包括但不限于未按时足额向甲方支付租金、未合法安全使用租赁房屋、未遵守房屋租赁合同的各项约定等），由乙方向甲方承担全部履行责任，甲方并可同时要求丙方及乙方连带承担责任。……”该合同第九条约定：“乙方保证在丙方与甲方的房屋租赁合同履约期间乙方公司正常存续，不得发生吊销、注销、破产等影响乙方向甲方承担保证责任的行为。若乙方在房屋租赁合同履行期间或争议处理期间发生吊销、注销、破产等行为的，或乙方无资金承担保证责任的，则由乙方的法定代表人高宇接续乙方向甲方承担本协议第八条约定的全部连带保证责任……”高宇在该合同“乙方法定代表人高宇同意本协议中关于保证责任条款的确认签字”处签字。上述《转让协议》签订后，霍尔果斯善易公司给付原告120万元保证金转为天津善易公司支付，原告、天津善易公司对此予以认可。2019年9月6日，天津善易公司向原告发出一份函件，该函件告知原告，因天津善易公司长时间亏损，故要求在2019年9月24日提前解除合同。2019年9月7日，原告对天津善易公司发出回函，表示不同意天津善易公司提前退租的意思表示，并要求天津善易公司支付下一期租金。2019年9月12日，天津善易公司向原告发出一份函件，要求原告为天津善易公司搬出公共设施和家具提供协助，并表示搬出物品并不代表天津善易公司退租。2019年9月23日，天津善易公司向原告发出一份《解约通知函》，告知原告天津善易公司在2019年9月11日开始腾退，9月22日已完成全部腾退，告知原告双方的合同正式解除，并表示不再支付9月24日以后的房屋租金，并告知原告各房屋的门禁密码。2019年9月24日，原告向天津善易公司发出了一份《关于的回函》，明确要求天津善易公司支付2019年9月25日以后的下一期租金。2019年10月31日，原告向天津善易公司发出了一份《解除房屋租赁合同通知函》，告知天津善易公司，双方的租赁合同已于2019年10月29日因天津善易公司逾期支付租金而解除，并要求天津善易公司在2019年11月6日前完成交接手续。2019年11月4日，原告向霍尔果斯善易公司和高宇发出了与上述《解除房屋租赁合同通知函》内容一致的《解除房屋租赁合同告知函》。另，原告系本案涉案出租的八套房屋的房屋所有权人。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告和霍尔果斯善易公司之间签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。该合同签订后，原告、天津善易公司、霍尔果斯善易公司、高宇签订了一份《转让协议》，约定霍尔果斯善易公司签订的上述《房屋租赁合同》中承租人的权利、义务全部转让给天津善易公司，霍尔果斯善易公司对天津善易公司的合同债务承担连带保证责任，高宇在霍尔果斯善易公司无法履行保证责任时承担连带责任。该转让协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，应当视为对原《房屋租赁合同》的承租人进行了变更，原《房屋租赁合同》的其他条款仍适用于天津善易公司，原告、天津善易公司、霍尔果斯善易公司以及高宇应当按照合同的约定履行各自的义务。在该《转让协议》履行过程中，天津善易公司单方违约，要求解除租赁合同，本院认为，天津善易公司作为违约方无权要求解除合同，其在2019年9月23日向原告发出的《解约通知函》并不能产生解除合同的法律效果。作为守约方的原告在2019年10月31日和2019年11月4日分别告知天津善易公司、霍尔果斯善易公司以及高宇，同意合同在2019年10月29日解除，该告知行为能够产生合同解除的法律效果，故原告要求确认原告、天津善易公司、霍尔果斯善易公司、高宇签订的《转让协议》于2019年10月29日解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求已经收取天津善易公司支付的120万元保证金不予退还的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告要求天津善易公司支付2019年10月1日至2019年10月28日期间房屋租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期支付违约金和赔偿各项损失的诉讼请求，本院认为，因天津善易公司的违约行为实际造成了中介服务费、印花税、租赁期间前两年减免租金以及房屋空置期间的损失，原告主张损失的诉讼请求，具有合同和法律依据，对于印花税和中介服务费损失，本院将根据票据和原告的主张予以确认。关于原告主张的租金差额，本院将根据合同履行期间正常月租金数额与减少租金之间的差额予以确定。关于原告主张的房屋空置期损失，本院酌定两个月的房屋租金数额。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，本院认为，原告同时主张违约金和赔偿损失，在本院支持原告部分赔偿损失的诉讼请求前提下，且该赔偿可以弥补原告损失的情况下，原告要求天津善易公司支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求天津善易公司赔偿恢复原状费用的诉讼请求，本院认为，该费用尚未实际发生，原告的该项请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求霍尔果斯善易公司对天津善易公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告要求高宇承担连带责任的诉讼请求，本院认为，目前尚无证据证明霍尔果斯善易公司无能力履行连带付款义务，故原告的该项请求没有事实依据，本院不予支持。天津善易公司、霍尔果斯善易公司、高宇经本院依法传唤，无正当合理未到庭，本院依法缺席审判。综上，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京圆方鸿业商业管理有限公司与被告善易（天津）影视传媒有限公司、被告霍尔果斯善易影视传媒有限公司、被告高宇于二〇一九年十月二十九日签订的《关于北京市朝阳区房屋租赁合同之转让协议》于二〇一九年十月二十九日解除；二、原告北京圆方鸿业商业管理有限公司不予退还被告善易（天津）影视传媒有限公司已经支付的一百二十万元保证金；三、被告善易（天津）影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京圆方鸿业商业管理有限公司二〇一九年十月一日至二〇一九年十月二十八日期间的房屋租金六十五万一千二百六十三元；四、被告善易（天津）影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京圆方鸿业商业管理有限公司中介服务费损失三十五万九千七百六十七元；五、被告善易（天津）影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京圆方鸿业商业管理有限公司印花税损失二万四千八百一十四元；六、被告善易（天津）影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告原告北京圆方鸿业商业管理有限公司租金差额二百九十八万八千七百六十元；七、被告善易（天津）影视传媒有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告原告北京圆方鸿业商业管理有限公司空置租金损失一百三十九万五千五百六十四元四角五分；八、被告霍尔果斯善易影视传媒有限公司对被告善易（天津）影视传媒有限公司上述第三至第七项判决义务向原告北京圆方鸿业商业管理有限公司承担连带给付义务；九、驳回原告北京圆方鸿业商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告善易（天津）影视传媒有限公司、被告霍尔果斯善易影视传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件公告费五百六十元，由被告善易（天津）影视传媒有限公司、被告霍尔果斯善易影视传媒有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告北京圆方鸿业商业管理有限公司）案件受理费七万八千零三十五元，由原告北京圆方鸿业商业管理有限公司负担一万九千八百九十四元（已交纳），由被告善易（天津）影视传媒有限公司、被告霍尔果斯善易影视传媒有限公司负担五万八千一百四十一元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京圆方鸿业商业管理有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  栾 荟审判员  刘茵茵二〇二〇年十月二十三日书记员  唐 哲