上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初27134号原告：上海奉贤海湾旅游区经济发展有限公司，住所地上海市海湾旅游区。法定代表人：李明，上海奉贤海湾旅游区经济发展有限公司执行董事。委托诉讼代理人：汤佳，上海美谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：费嘉彬，上海美谷律师事务所律师。被告：施伟鸿，男，1962年10月6日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：包方，上海致格律师事务所律师。被告：马红磊，女，1971年4月6日出生，汉族，户籍地上海市。第三人：上海澳学广智教育培训有限公司，住所地上海市朱泾镇万安街******，实际经营地上海市中山南路**临江大厦****。法定代表人：冯捷，上海澳学广智教育培训有限公司总经理。委托诉讼代理人：郭素强。委托诉讼代理人：熊奥杰。原告上海奉贤海湾旅游区经济发展有限公司与被告施伟鸿、马红磊、第三人上海澳学广智教育培训有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海奉贤海湾旅游区经济发展有限公司委托诉讼代理人汤佳，被告施伟鸿委托诉讼代理人包方，被告马红磊，第三人上海澳学广智教育培训有限公司委托诉讼代理人郭素强、熊奥杰到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告上海奉贤海湾旅游区经济发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付自2016年12月8日至2017年6月7日其代为收取的租金差额人民币2206.59元(以下币种均为人民币)；2.判令两被告支付自2017年6月8日至2019年9月7日被告代为收取的租金163624.86元：3.判令两被告支付逾期转交租金的违约金79682.10元(按照年利率24％计算，详见附表)；4.判令两被告承担诉讼费。事实和理由：两被告系夫妻关系。被告施伟鸿原系上海市中山南路****房屋的产权人，其与第三人于2013年9月29日签订《房屋租赁合同》，约定第三人向被告施伟鸿租赁上海市中山南路XXX号XXX-XXX室共6间房屋，租期自2013年12月8日至2019年12月7日，租金55000元/月；自2016年12月8日起每年上涨8％。2015年9月，原告与被告施伟鸿就上海市黄浦区中山南路XXX号XXX室房屋签订房屋买卖协议，并办理了过户手续。因存在上述租赁关系，双方又签订了《房屋买卖补充协议》，约定自2015年9月14日起，第三人缴纳的房屋租金归原告所有，但由被告施伟鸿代为收款，其应于收到租金后三日内转账给原告，若超过十日未按时转交租金，被告施伟鸿应支付未交付款项的两倍作为违约赔偿给原告；房租按照原租赁合同约定，自2016年12月8日起按照每年8％递增，至租期结束。被告施伟鸿自2017年6月8日起不再向原告转付房屋租金，并始终拒绝支付。原告曾联系过第三人核实付款情况，第三人表示其一直正常向两被告支付租金。目前第三人已搬走，涉案房屋目前未出租。现起诉来院，要求处理。被告施伟鸿辩称：其不清楚涉案房屋租赁的具体情况，房屋出租事宜均由被告马红磊办理，被告施伟鸿并不知情。被告施伟鸿系虽涉案房屋产权人，但其身份证、银行卡均由被告马红磊实际控制，即便银行记录显示被告施伟鸿向原告转账，也不是其本人操作。被告马红磊出租、出售房屋时表示相应的租金和售房款是为了还债，但事后其并未用于还债，相应的钱款也是由被告马红磊控制。涉案房屋过户时，被告施伟鸿确实到场签字，但并不知道将房屋出售给原告的原因。现表示不同意原告的诉讼请求。被告马红磊辩称：两被告一起去的原告公司，被告施伟鸿对房屋出售、出租均知情，并全程参与，其不签字房子无法出售。第三人的租金全部进被告马红磊的账户，后再通过银行转账给原告。原告的房租收取明细表中所列情况都属实，金额正确。其中一笔124859元的租金，是签约后第一次半个月的租金，有可能是被告施伟鸿账户转给原告的。第三人认为其签订租赁合同的对象是被告施伟鸿，不愿意将租金直接付给原告，故租金一直付给被告，再由被告转给原告。被告马红磊只负责租金的代收代付。合同有相应约定，第三人向被告付款，被告马红磊才代付。被告马红磊从2015年12月8日开始向原告转账，付到2017年6月7日止。2016年6月8日起，第三人未再足额给付租金，故被告后面收到的租金都先用来抵充前期未付足的租金。因原、被告协议约定了违约金，故有部分租金钱款系被告马红磊垫付。签订租赁合同时，被告施伟鸿不在上海，被告马红磊作为其妻子，可以代为签字，被告施伟鸿知晓房屋出租的情况。与原告之间的补充协议系被告施伟鸿本人签字的。现表示不同意原告的诉讼请求。第三人上海澳学广智教育培训有限公司述称：2013年9月29日其与被告施伟鸿及其委托代理人被告马红磊签订上海市房屋租赁合同，协议约定被告施，协议约定被告施伟鸿将上海市中山南路****租赁给第三人，12月8日至2019年12月7日，并办理了房屋租赁登记。2013年12月至2019年2月，第三人一直按约按期向被告马红磊支付租金，自2016年12月8日起每年按照8%上涨，每三个月付一次租金，根据被告的指定，向相应账户付款，先付后用，从未拖欠。第三人不知道涉案的1605室已出售给原告，直至本案诉讼才知道。第三享有优先购买权，但被告未告知房屋出售事宜。原告从未找第三人协商租金支付事宜。第三人亦未收到原告的房租支付方式告知函，经查询公司未在告知函上盖过章。若拖欠租金，被告不会让第三人使用涉案房屋，肯定会立马提起诉讼。故事实不可能是第三人只支付到2016年6月，而后一直由被告马红磊垫付到2017年6月。被告施伟鸿参与了房屋租赁的谈判过程，由被告马红磊代表签约。根据(2018)沪0101执2488号案件公告，第三人于2019年3月18日向法院指定账号支付了2019年3月8日至2019年6月7日期间的租金152022.31元；2019年10月18日向法院指定账号支付了2019年6月8日至2019年9月7日期间的租金152022.31元。自2018年底开始，有多家法院来执行涉案房屋，导致第三人无法正常使用，只能于2019年12月搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：两被告系夫妻关系，被告施伟鸿原系上海市中山南路X，被告施伟鸿原系上海市中山南路****房屋的产权人。为出租方(甲方)、被告马红磊为甲方委托代理人、第三人为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定第三人向被告施伟鸿租赁上海市中山南路XXX号XXX-XXX室共6间房屋。甲方于2013年10月8日前向乙方交付房屋，租期自2013年12月8日至2019年12月7日，租金55000元/月；自2016年12月8日起每年上涨8％至租期结束；并约定了结束合同的条件、违约责任等。签约后，第三人按约向被告马红磊支付租金，自2016年12月8日起每年按照8%上涨，三个月付一次租金，付至2019年2月。2019年3月18日，根据(2018)沪0101执2488号案件公告，第三人向法院指定账号支付了2019年3月8日至2019年6月7日期间的租金152022.31元；2019年10月18日向法院指定账号支付了2019年6月8日至2019年9月7日期间的租金152022.31元。2019年12月，第三人搬离涉案房屋。2015年7月10日，被告施伟鸿为售房人(甲方)、原告为买房人(乙方)，就上海市中山南路XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。2015年9月14日，原告办理了产权登记。后双方签订了《房屋买卖补充协议》，约定自2015年9月14日起，第三人缴纳的房屋租金归原告所有；为便于房屋管理及租金收取，第三人仍直接向被告支付全部租金，其应于收到租金后三日内转账给原告，若超过十日未按时转交租金，被告施伟鸿应支付未交付款项的两倍作为违约赔偿给原告；房租按照原租赁合同约定，自2016年12月8日起按照每年8％递增，至租期结束。被告自2017年6月8日起不再向原告转付房屋租金，目前第三人已搬离。本院认为，两被告系夫妻关系，被告马红磊作为被告施伟鸿的委托代理人，将上海市中山南路XXX号XXX-XXX室房屋出，将上海市中山南路****房屋出租给第三人，日。2015年9月14日，被告施伟鸿将上海市中山南路XXX号XXX室房屋出售给原告，双方约定自2015年9月14日起第三人缴纳的房屋租金归原告所有；并约定第三人仍直接向被告支付全部租金，被告应于收到租金后三日内转账给原告，若超过十日未按时转交租金，被告施伟鸿应支付未交付款项的两倍作为违约赔偿给原告，自2016年12月8日起按照每年8％递增，至租期结束。被告自2017年6月8日起不再向原告转付房屋租金。关于违约金，补充协议约定为未交付款项的两倍，现原告自愿调整为24%，尚属合理，故原告的诉讼请求，本院依法予以支持。被告施伟鸿辩称其对涉案房屋出租等并不知情，但其作为产权人，委托其妻被告马红磊作为代理人，办理涉案房屋的出租等事宜，且与原告签订补充协议，故被告施伟鸿的辩护意见，本院依法不予采纳。被告马红磊辩称自2016年6月8日起第三人未再足额给付租金，故其用后收的租金抵充前期未付足的部分等，但在本案审理中，未提供证据予以证明，故被告马红磊的上述辩论意见，本院亦依法不予采纳。第三人关于其一直按约向被告支付租金，根据(2018)沪0101执2488号案件公告，其向法院指定账号支付了2019年3月8日至2019年9月7日的租金的意见，本院依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告施伟鸿、马红磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉贤海湾旅游区经济发展有限公司租金差额人民币2206.59元；二、被告施伟鸿、马红磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉贤海湾旅游区经济发展有限公司租金人民币163624.86元：三、被告施伟鸿、马红磊于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉贤海湾旅游区经济发展有限公司违约金人民币79682.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4982.7元，由被告施伟鸿、马红磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴建波审 判 员  周红林人民陪审员  朱雯蓓二〇二〇年十月二十七日书 记 员  陆俊安附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……