山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10386号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。 负责人：侯登平，行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周公青，男。 上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农业银行城阳支行）因与被上诉人周公青房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农业银行城阳支行上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回周公青的起诉或驳回其诉讼请求；3.上诉费由周公青承担。事实与理由：一、一审程序错误。周公青在本次起诉之前曾经向一审法院提起诉讼，案号为(2016)鲁0214民初6058号，请求判令青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）协助办理涉案房屋过户手续。一审法院在没有追加农业银行城阳支行(涉案房屋抵押权人)作为第三人或参加诉讼的情况下缺席判决，支持了周公青的诉讼请求。因此，一审法院关于(2016)鲁0214民初6058号判决错误，依法应当撤销，本案应当追加吉昌房地产公司作为被告，农业银行城阳支行应当作为第三人参加诉讼。二、认定事实错误。首先，周公青提交的房屋购买合同、房款收据虚假，不能作为定案依据。周公青主张2011年10月29日支付了20万元房款，依法不成立。因为该20万元转账凭证，不能证明周公青支付了20万元房款，需要调取银行转账凭证。房屋购房合同落款时间为2012年11月19日，提前一年支付房款，又没有收款收据或者定金收据，于理不通，于法无据，一审法院认定错误。房款收据落款时间为2012年10月29日，周公青却说余款30多万元是2012年10月份交付，现金交付，在吉昌房地产公司办公室，交给了王泽宣，具体时间记不得了，不合逻辑，不合常理。周公青的陈述虚假且矛盾，王泽宣于2012年下半年就失联了，城阳区有关政府部门都找不到王泽宣，周公青声称在王泽宣办公室，将30多万元现金交给王泽宣，肯定是虚假陈述。周公青陈述，第一笔20万元是转账给王泽宣，第二笔30多万元却是现金支付给王泽宣，不符合交易习惯，且不能说明其现金来源，说明周公青不能证明已经支付房款。其次，周公青占有涉案房屋不合法。三、一审适用法律错误：一审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定判令农业银行城阳支行协助解除抵押，适用法律错误。周公青所提交的证据不足以证明其作为消费者交付了商品房的的全部或者大部分款项。 周公青辩称，一、（2016）鲁0214民初6058号案件虽然没有追加农业银行城阳支行作为第三人，但认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。二、周公青与吉昌房地产公司依法签订了购房合同，支付了购房款，事实清楚，证据确凿，农业银行城阳支行称购房合同和收据虚假，应提供相应证据加以证明。涉案房屋交付给周公青后，周公青对房屋进行了装修，缴纳了车位费、物业费、水电费等，进一步证明了房屋买卖合同的真实性、合法性和有效性。农业银行城阳支行称合同和收据虚假，无事实依据，纯属主观猜测。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉请求，维持原判。 周公青向一审法院提出诉讼请求：1.农业银行城阳支行协助周公青办理吉昌馨苑23号楼1单元501户房屋的抵押登记解除手续；2.诉讼费由农业银行城阳支行承担。 一审法院认定的事实：2016年12月3日，一审法院作出（2016）鲁0214民初6058号民事判决，载明：经审理查明，2012年11月19日，原告周公青与被告吉昌房地产公司签订《房屋购房合同》，载明吉昌房地产公司通过土地使用权出让方式取得城阳区某地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权字第××号，土地面积为21367平方米，土地用途为住宅用地，经批准吉昌房地产公司在该地块上投资建造《吉昌馨苑》商品房，上述商品房已具备规定的预售条件，青岛市城阳区房地产管理处已批准上市预售（预售许可证编号：青房注字（城08）57号），周公青购买吉昌房地产公司城阳区正阳路619号吉昌馨苑房屋，建筑面积为140.56平方米，单价4100元每平方米，总价为576296元；周公青于2012年11月19日支付全部房款，吉昌房地产公司应协助周公青办理一切房屋交接手续。同日，吉昌房地产公司给周公青出具收据1份，载明收到周公青涉案房屋购房款576296元。2013年7月27，青岛爱康物业管理有限公司给周公青出具收据，载明收到（23-1-501）周公青卡押金30元、车位费360元（2013.7.27.-2014.1.27）。2013年8月7日，青岛爱康物业管理有限公司给周公青出具收据，载明收到（23-1-501）周公青物业费473元（2013.8-2014.1）、垃圾清运费458元、装修保证金1000元。另查明，涉案房屋由周公青装修后居住使用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应依约全面履行各自义务。本案中，周公青与吉昌房地产公司签订的《房屋购房合同》，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。周公青作为涉案房屋的买受人，根据购房合同及吉昌房地产公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故周公青要求吉昌房地产公司协助办理涉案房屋产权过户手续，理由正当，一审法院予以支持。判决：吉昌房地产公司于判决生效后六十日内协助周公青办理涉案房屋产权过户手续。该判决已经生效。 另查明，吉昌房地产公司为办理贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农业银行城阳支行，并办理了抵押登记，因吉昌房地产公司没有偿还全部借款，涉案房屋至今未解押。 一审法院认为，（2016）鲁0214民初6058号民事判决认定周公青与吉昌房地产公司签订《房屋购房合同》合法有效，判决吉昌房地产公司协助周公青办理产权过户手续，农业银行城阳支行认为存在抵押的情况下仍然认定房屋买卖协议有效是错误的，农业银行城阳支行对涉案房屋享受优先受偿权，一审法院认为，本案中，周公青在涉案房屋买卖合同履行过程中没有过错，且周公青已经缴清全部购房款，并实际占有使用该房屋，其购得涉案房屋的相应权益优先于农业银行城阳支行的在建工程抵押权，故对周公青要求农业银行城阳支行协助办理吉昌馨苑23号楼1单元501户房屋的抵押登记解除手续的主张，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决： 农业银行城阳支行于判决生效后十五日内协助周公青办理吉昌馨苑23号楼1单元501户房屋的抵押登记解除手续。案件受理费100元，由农业银行城阳支行负担。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 本院查明的事实与一审查明一致。 本院认为，农业银行城阳支行主张就包括涉案房屋在内的在建工程抵押权设定时间为2009年，其对吉昌房地产公司就涉案房屋具备预售资格并未提出异议，故对于吉昌房地产公司转让抵押物的风险，农业银行城阳支行应具备合理认知。周公青就涉案房屋与吉昌房地产公司签订房屋买卖合同、支付全部购房款并对涉案房屋进行装修和居住使用的事实已经生效判决予以认定，农业银行城阳支行以周公青提交的购房合同、收据虚假为由提起上诉，本院不予支持。根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,一审法院依此认定周公青购得涉案房屋的相应权益优先于农业银行城阳支行的在建工程抵押权符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，农业银行城阳支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二〇年十月二十七日 法官助理钟速成 书记员韩明玉 书记员黄鹤颖