山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10494号上诉人（原审原告）：济南中海地产投资有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉颖，国浩律师（济南）事务所实习律师。上诉人（原审被告）：桑晨，女，1981年5月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭建敏，山东律尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧慧，山东律尚律师事务所实习律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行，住所地济南市。负责人：孙振莹，行长。委托诉讼代理人：龙浩军，男，该行职工。上诉人济南中海地产投资有限公司（以下简称中海地产公司）因与上诉人桑晨、原审第三人中国工商银行股份有限公司济南经十一路支行（以下简称工行经十一路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初3183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，依法对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。中海地产公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第六项，改判支持桑晨向中海地产公司支付房屋总价款30%的违约金963000元；2.本案一审、二审诉讼费用由桑晨承担。事实和理由：一审法院对中海地产公司房屋总价款30%的违约金963000元的诉讼请求完全不予支持，不仅对双方当事人权益的保护严重失衡，并且严重违反合同意思自治原则，导致双方当事人基于真实、自愿意思表示订立的《商品房买卖合同》补充协议违约条款名存实亡。双方当事人于2014年2月28日签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条明确约定：“如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项”。由此可见，补充协议明确约定因买受人原因致使合同解除的违约金比例为房屋总价款的30%，这是双方当事人在合同订立时基于真实、自愿作出的一致意思表示，该条款是合法、有效的，即桑晨在订立合同时自愿受该条款的约束，明知且认可在因其自身原因导致合同解除时应由其向中海地产公司支付房屋总价款30%的违约金。根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，即便桑晨在本案审理中提出该违约金的比例过高，一审法院也应当依法在补充协议约定的违约金比例之基础上进行适当、合理的浮动或调整，而一审法院以“案涉房屋已经增值，鉴于原告已经主张了代偿款20%的违约金，且被告桑晨的违约行为未给原告带来其他经济损失”为由，对中海地产公司请求的房屋总价款30%的违约金完全不予支持，从而实际判决桑晨承担的违约金数额极低，不仅在个案上有失公允，严重违背双方的意思自治，使双方签订的补充协议违约金条款名存实亡；从宏观角度看，一审法院的这一判决更大大降低了买受人的违约成本，将产生纵容买受人违背契约精神、逃避应承担的法律责任的严重不利导向。桑晨辩称，一审法院该项判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.中海地产公司主张《商品房买卖合同》补充协议内容属于中海地产公司和桑晨双方真实意思表示，但实际上《商品房买卖合同》补充协议是上诉方重复使用的合同文本，并未与桑晨充分协商，也不允许桑晨修改，其中条款中的违约金、解除合同等约定加重了桑晨的责任，违背了合同法规定的公平原则，不公平，不合理，该条款应是格式条款，应属无效，一审法院判决并未违反意思自治原则，认定事实清楚。2.根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定可以看出违约金的约定应以实际损失为基础，中海地产公司在一审中已经主张了代偿款20%的违约金且未有任何实际损失的情形下向桑晨主张总房款30%的违约金，符合法律规定的约定违约金过高的情形，故桑晨在一审中主张违约金约定过高，请求法院依法调整时，一审法院根据法律规定，综合实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，驳回该项诉讼请求，适用法律正确。3.根据一审法院事实认定可以得知，桑晨和中海地产公司签订《房屋买卖合同》及补充协议后，桑晨与原审第三人签订了贷款合同，办理抵押担保贷款，中海地产公司为桑晨提供阶段性担保，原审第三人依约向桑晨发放贷款224万并受托支付给了中海地产公司，故桑晨已经将全额购房款支付给了中海地产公司，完全履行了《房屋买卖合同》的义务。补充协议名为《房屋买卖合同》的补充内容，实为中海地产公司与桑晨以贷款担保关系为基础对《房屋买卖合同》解除权的约定，中海地产公司已经收到桑晨贷款224万，在未转移房屋所有权的情况下桑晨对贷款合同的违约不会对中海地产公司产生任何损失。在此情形下中海地产公司依然和桑晨约定代偿款20%的违约金和总房款30%的违约金，严重显失公平。根据贷款担保合同的约定，代偿款为中海地产公司代为桑晨支付的贷款，若要求桑晨偿还中海地产公司代偿款则该代偿款应计算在桑晨的购房款内，一审法院在未将代偿款计算为桑晨购房款要求中海地产公司退还的基础上，还判决桑晨支付代偿款181316.81元、违约金36263.36元。中海地产公司在未有任何损失的情况下收217580.17元款项和已经增值的涉案房屋。即使如此，在桑晨无主观过错、未带来任何经济损失的情形下，中海地产公司依然认为违约金数额极低、一审判决降低买受人的违约成本、将产生纵容买受人违背契约精神、逃避承担法律责任的严重不利导向，实属狡辩。工行经十一路支行述称，双方的纠纷不牵扯银行。桑晨上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由中海地产公司承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。根据的合同的相对性，桑晨与中海地产公司签订《商品房买卖合同》，所以现纠纷主体为桑晨和中海地产公司。但在一审中，中海地产公司的诉讼代理人是由中海地产公司的法定代表人委托。根据民事诉讼法关于“委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。授权委托书必须记明委托事项和权限”的规定，中海地产公司作为民事诉讼的当事人，委托诉讼代理人代为诉讼应提交有中海地产公司盖章的授权委托书而非中海地产公司的法定代表人签字的授权委托书。二、在桑晨与中海地产公司签订的补充协议第二条约定“买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同”。该约定属于被上诉方单方面拟定且重复使用的合同文本，并未与上诉方充分协商，也不允许上诉方修改，其中条款中的违约金、解除合同等约定加重了桑晨的责任，违背了合同法规定的公平原则，不公平，不合理，该条款应是格式条款，应属无效。三、一审法院认定事实存在错误，侵犯了桑晨的合法权益。2014年2月28日，桑晨与中海地产公司签订了《商品房买卖合同》，付款方式为抵押担保贷款付款，桑晨支付了首付款97万元，余款224万元为房屋抵押贷款。2014年3月12日，桑晨与工行经十一路支行就上述房屋签订了《中国工商银行个人借款合同》，中海地产公司提供阶段性连带责任担保，工行经十一路支行发放贷款224万受托支付给了中海地产公司。截至2018年12月31日，桑晨共偿还贷款162326.05元，中海地产公司因为对桑晨的担保责任，代桑晨偿还贷款本息共计181316.81元。因为224万元贷款已经银行支付给了中海地产公司，若判决桑晨偿还中海地产公司的代偿款，应将代偿款数额计入桑晨的购房款中，即应计算为桑晨共计支付了1313642.86元。一审法院判决中海地产公司退还桑晨购房款1132326.05元，并在此基数内扣除中海地产公司偿还的181316.81元，侵犯了桑晨的合法权益，属事实认定错误。四、一审中，中海地产公司的诉求标的为1137189.64元，但律师费10万元远远高于《山东省律师服务收费管理办法》中律师费收费标准，而且桑晨与中海地产公司签署《商品房买卖合同》的补充协议中并未约定若中海地产公司为实现债权而支出的律师费由桑晨承担。在一审判决中，不仅判决桑晨承担违约金，也判决未作约定的高额律师费由桑晨承担，增加了桑晨的负担，显失公平，无法律依据。中海地产公司辩称，一、中海地产公司向一审法院递交的授权委托书是加盖了中海地产公司公章的授权委托书，而非桑晨所称的中海地产公司法定代表人签字的授权委托书，中海地产公司的一审代理人系中海地产公司依法委托，一审法院无程序违法行为。二、《商品房买卖合同》补充协议第二条是双方当事人经平等、自愿协商一致签订的，中海地产公司亦履行了告知义务和提示义务，该条款合法有效。一方面，《商品房买卖合同》补充协议第二条是经双方当事人平等、自愿协商后均无异议的情况下签订的，不存在中海地产公司利用强势地位未与桑晨协商就签订协议的情形，如桑晨对补充协议条款的内容有异议，其完全有能力、有条件在协议签订时提出修改意见或不予签署，但其在签订合同时并未提出，足以证明其是在充分理解并认可补充协议各条款内容的情况下签订的。另一方面，补充协议第十五条第九项明确约定“在双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，双方也已就合同内容进行了讨论并达成了一致意见，本补充协议不属于格式条款，买受人对此认为无异议后，予以签字认可。”该约定充分说明中海地产公司对补充协议的各条款均履行了告知义务和提示义务，不存在利用强势地位未与桑晨协商就签订协议的情形，包括第二条在内的补充协议全部条款均不属于格式条款；即便桑晨不认可前述事实，桑晨也确实在紧挨着补充协议第十五条第九项的位置以签字、捺印的方式签署了补充协议，不可能没有注意并仔细阅读第十五条第九项的内容，这亦证明桑晨在签订合同时完全理解、认可包括第二条及第十五条第九项在内的补充协议全部条款的内容及含义，明知逾期还贷将会承担相应的法律责任却仍自愿接受补充协议第二条的约束。因此，补充协议第二条是双方当事人经平等、自愿协商一致达成的意思表示，合法有效，并非无效的格式条款。三、一审法院不存在侵犯桑晨合法权益的错误事实认定。中海地产公司作为保证人，有权在代偿后向真正的债务人即桑晨追偿全部代偿款，故一审判决时已发生的代偿款181316.81元及一审判决后新增的代偿款36153.84元（共计217470.65元）均应在中海地产公司退还桑晨的购房款中扣除。2014年3月12日，桑晨与本案第三人就涉案房屋购房贷款签订了《中国工商银行个人借款合同》，由中海地产公司提供阶段性连带责任保证。截至一审判决作出之日（2020年6月18日），中海地产公司共代偿桑晨逾期贷款本息181316.81元。根据《担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，上述181316.81元代偿款属于桑晨依法应向中海地产公司偿还的款项，故一审法院判决中海地产公司在退还桑晨的购房款中扣除该代偿款完全正确，并未侵犯桑晨的合法权益。然而，2020年6月24日中海地产公司又代桑晨偿还了新增的逾期贷款本息36153.84元，故一审判决时已发生的代偿款181316.81元及该新增代偿款36153.84元（共计217470.65元）均应在中海地产公司退还桑晨的购房款中扣除。四、一审判决不存在显失公平，中海地产公司的律师费系根据《山东省律师服务收费管理办法》合理计算得出，且中海地产公司因本案支出的律师费由桑晨承担确有合同依据。中海地产公司在本案中的基础诉讼请求为解除双方当事人的《商品房买卖合同》及补充协议、收回涉案房屋，故本案律师代理费应以涉案房屋总价款321万元为基数计算，根据《山东省律师服务收费管理办法》算出的最低律师费为11.42万元，故中海地产公司支出的10万元律师费实际上是略低于收费标准的，并非桑晨所称远远高于收费标准；另一方面，本案一审诉讼费也是按321万元为基数收取的，说明本案诉讼标的额就是321万元，故桑晨称应按1137189.64元为基数计算律师费没有事实依据。退一步讲，即便按桑晨所称的1137189.64元为律师费计算基数，那么根据《山东省律师服务收费管理办法》，单独一个诉讼阶段的律师费最低为52015.7元，而因涉案房屋存在多个查封、案情较为复杂，故中海地产公司与代理人签订的《民事委托代理合同》明确约定律师费为本案一审、二审、执行及执行异议这四个阶段的包干费用，共计10万元，该金额亦远低于52015.7元乘以4得出的律师费金额。何况本案曾因桑晨承诺限期还款在已经多次诉调、开庭的情况下撤诉过一次，后由于桑晨到期未还款又二次起诉并又多次诉调、开庭，可以说案件代理的工作量成倍增长。因此，10万元律师费系合理计算得出，不存在远高于收费标准的情形。《商品房买卖合同》补充协议第十四条第一项明确约定“因为买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼的方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。”本案中，桑晨逾期还贷导致中海地产公司承担连带保证责任，且经中海地产公司书面催告后，桑晨仍未向中海地产公司偿还代偿款，从而导致中海地产公司起诉，属于因买受人（桑晨）过错引起纠纷的情形，也属于以诉讼方式解决纠纷的情形，故中海地产公司向桑晨实现债权所产生的律师费等相关费用应由桑晨承担。由此可见，桑晨称《商品房买卖合同》补充协议中未约定出卖人为实现债权而支出的律师费由买受人承担，完全属于恶意狡辩，不应采纳。五、一审判决前，中海地产公司已经给予桑晨充足的时间筹集资金来偿还代偿款，还曾为此撤诉后又二次起诉，而桑晨明明有一定的偿还能力，却恶意拖欠多笔代偿款，至今数额已高达217470.65元，严重违反诚实信用原则、侵害中海地产公司合法权益，故桑晨的上诉请求和理由于法于理都不应被采纳。因桑晨逾期还贷，中海地产公司于2019年6月19日代其偿还了银行贷款本息72834.15元，后经中海地产公司书面催告，桑晨仍未向中海地产公司偿还代偿款，导致《商品房买卖合同》补充协议约定的合同解除条件成就，故中海地产公司向一审法院起诉且该院立案受理【案号：（2019）鲁0103民初6436号】。该案审理过程中，桑晨一再请求给予还款宽限期且自愿承担该案撤诉的诉讼费、保全费及保全保险费共计29710元，故中海地产公司于2019年11月撤诉。然而，中海地产公司撤诉后，桑晨一直未向中海地产公司偿还任何款项，且对于陆续发生的新增银行贷款本息均未予偿还，导致中海地产公司数次承担保证责任。本案一审中，桑晨委托了诉讼代理人，且在一审判决后提起上诉并缴纳了3万多元的上诉费。由此可见，桑晨至少为本案支出了7万元以上，说明其有一定的偿还能力，却一直拖欠中海地产公司的代偿款，充分说明其在中海地产公司第一次起诉中故意欺骗法院及中海地产公司，蓄意拖欠代偿款，具有明显的主观恶意，故中海地产公司于2020年3月再次起诉桑晨，重新对涉案房屋进行了保全并再次购买了保全保险。桑晨的恶意欺骗行为，不仅严重违背诚实信用原则，更无故浪费了司法资源、造成中海地产公司维权成本的增加，其长期、多次逾期还贷还导致中海地产公司代偿数额已累计高达217470.65元，且至今分文未还，严重侵害了中海地产公司合法权益，故桑晨的上诉请求和理由于法于理都不应被采纳。综上，桑晨的上诉请求及事实理由不具有事实和法律依据，其已严重违反诚实信用原则并严重侵害了中海地产公司合法权益，故中海地产公司恳请贵院依法驳回桑晨的全部上诉请求。工行经十一路支行述称，双方的纠纷不牵扯银行。中海地产公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及补充协议；2.被告将位于济南市市中区中海国际社区A4地块12号楼1单元***室房屋腾空并交付给原告；3.被告支付房屋总价款30%的违约金963000元；4.被告支付原告代为清偿的贷款本息145158.03元及违约金29031.61元；5.被告承担原告律师代理费10万元；6.本案的受理费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用由被告承担。一审庭审过程中，增加诉讼请求：要求被告偿还截止至2020年3月25日原告代偿本息181316.81元、违约金36263.36元。一审法院认定事实：2014年2月28日，原告中海地产公司（出卖人）与被告桑晨（买受人）签订销售（字）201411276816《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定桑晨购买中海地产公司建设出售的济南市市中区九曲片区A－4地块12号楼1－***房产。建筑面积274.90平方米，总价款321万元。付款方式抵押担保贷款付款，买受人于2013年11月25日支付定金10万元。买受人应向出卖人支付首付款97万元（定金自动转入首付款）。余款224万元为房屋抵押贷款。出卖人在为买受人与贷款银行的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还贷义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按时履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项…。2014年3月12日，桑晨与第三人工行经十一路支行就上述房屋买卖合同签订了《中国工商银行个人借款合同》，约定桑晨向第三人申请一手房购置贷款224万元，担保方式为抵押、保证，借款期限360个月，还款方式为按月等额本息还款，中海地产公司提供阶段性连带责任保证。第三人于同月13日依约向桑晨发放贷款224万元，并受托支付给了原告，还款日为每月13日。原告于2016年3月7日将案涉房屋交付于桑晨使用。截止到2018年12月31日桑晨共偿还银行贷款本金162326.05元，期间曾有逾期还款行为。之后开始违反借款合同约定拖欠借款本息不还，2019年6月19日第三人扣划原告保证金账户72834.15元，用于偿还桑晨逾期欠款。2019年9月26日第三人扣划原告保证金账户36173.64元，用于偿还桑晨逾期欠款。2019年12月23日第三人扣划原告保证金账户36150.24元，用于偿还桑晨逾期欠款。2020年3月25日第三人扣划原告保证金账户36158.78元，用于偿还桑晨逾期欠款。前述原告代桑晨偿还第三人逾期贷款本息共计181316.81元。一审法院认为，原告中海地产公司与被告桑晨签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效。被告桑晨选择银行贷款方式支付购房款，原告作为担保人承担连带保证责任。桑晨自2019年1月13日起拖欠银行按揭贷款不还，且在答辩中认可由于自身原因暂时无法偿还到期贷款的行为构成违约，原告依约有权解除合同。原告要求解除案涉《商品房买卖合同》及附件的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”案涉商品房买卖合同虽办理了网签备案，但被告桑晨未取得物权登记，不享有案涉房屋物权，合同解除后房屋归原告所有，房款退还桑晨。原告主张截止到2020年3月25日原告代桑晨偿还逾期贷款本息181316.81元，及依《商品房买卖合同》约定以代偿款181316.81元的20%计算违约金36263.36元，桑晨应偿还原告，一审法院予以支持；因被告桑晨违约，原告为本次诉讼支付律师代理费10万元，保全保险费4815元，被告桑晨依约应予赔偿。案涉房屋已经增值，鉴于原告已经主张了代偿款20%的违约金，且被告桑晨的违约行为未给原告带来其他经济损失，对原告要求被告桑晨支付总房款30%的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。被告桑晨支付的购房首付款97万元和已经偿还的银行贷款本金162326.05元，在扣除桑晨应承担的给付款项后，原告应退还桑晨。为节约诉讼成本，减轻当事人诉累，本判决生效后，扣除前述应退还款项，桑晨剩余房款原告可直接提前偿还桑晨在第三人处案涉房屋未到期贷款。如出现新的代偿款项可从前述应退桑晨款项中扣除。判决：一、解除原告济南中海地产投资有限公司与被告桑晨就济南市市中区九曲片区A－4地块12号楼1－***房产签订的销售（字）201411276816《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告桑晨于本判决生效之日起三十日内腾空济南市市中区九曲片区A－4地块12号楼1－***房产交付给原告济南中海地产投资有限公司。三、原告济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告桑晨购房款1132326.05元。四、被告桑晨于本判决生效之日起十日内偿还原告济南中海地产投资有限公司代偿款181316.81元。该费用直接从上述第三项判决款项中扣除。五、被告桑晨于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南中海地产投资有限公司违约金36263.36元，律师代理费10万元，保全保险费4815元。该费用直接从上述第三项判决款项中扣除。六、驳回原告济南中海地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32480元，减半收取16240元，保全费5000元，由被告桑晨负担，该费用原告已经垫付，可从上述第三项判决款项中扣除。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中海地产公司提交付款回单及中国工商银行凭证一份，拟证明2020年6月24日中海地产公司又向工商银行代偿桑晨新增逾期贷款本息36153.84元。经质证，桑晨认为因该款项是付给银行的，真实性需要核实。此外，该证据与中海地产公司在本案中的诉讼请求无关，不属于新证据。工行经十一路支行对该证据无意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同应否解除；二、违约金数额的确定；三、涉案的181316.81元应否由中海地产公司向桑晨退还；四、一审判决是否存在程序违法；五、中海地产公司主张的律师费是否过高。关于争议焦点一，《商品房买卖合同》补充协议第二条约定：“买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。”该条款系对购房人如存在逾期还贷行为导致出卖人承担保证责任后，购房人应当如何承担违约责任的约定，系双方当事人的真实意思表示，且该违约金应否支付及实际支付的数额可以根据出卖人的实际损失予以调整，并未加重桑晨责任，排除桑晨主要权利，故该条款合法有效。因桑晨自2019年1月13日起拖欠银行按揭贷款不还，且桑晨对中海地产公司代为清偿的款项一直未进行偿还，故中海地产公司有权上述合同约定解除合同。因此，一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，本院予以维持。合同解除后，桑晨应当向中海地产公司返还涉案房屋，中海地产公司应当向桑晨返还购房款321万元（97万元+224万元）。为减少双方当事人的诉累，中海地产公司应将桑晨支付的首付款97万元及已经偿还的银行贷款本金162326.05元向其返还，剩下的款项在扣除新的代偿款项后应于本判决生效后及时向工行经十一路支行提前偿还。如中海地产公司怠于向工行经十一路支行偿还，因此而发生的违约金、利息、罚息等费用应由其自行承担。关于争议焦点二，根据双方签订的补充协议第二条的约定，如果桑晨在15天内偿还中海地产公司代其清偿的银行贷款，桑晨应当向中海地产公司支付代为清偿款项20%的违约金；如果桑晨超过15天未偿还，合同解除，桑晨应当向中海地产公司支付该房屋总价款30%的违约金及中海地产公司代为清偿的利息和罚息等全部款项。因此，代为清偿款项20%的违约金和房屋总价款30%的违约金不应同时适用。中海地产公司同时主张该两项违约金于法无据，不应支持。因桑晨未在15天内偿还中海地产公司代其清偿的银行贷款，构成违约，应当适用上述合同条款中关于房屋总价款30%的违约金的约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，桑晨主张违约金过高，应根据上述法律规定对双方约定的违约金予以调整。一审法院判决桑晨应当向中海地产公司支付代为清偿款项20%的违约金即36263.36元系依据的补充协议第二条中关于买受人在15天内偿还出卖人代为清偿的全部款项的约定。因桑晨并未在15天内偿还中海地产公司的代偿款项，故一审法院依据该约定判决违约金理由欠当。但桑晨于2014年购买涉案的房屋，至本案诉讼时，涉案房屋已经大幅增值，在合同解除、桑晨不能得到涉案房产的情况下，让其再承担房屋总价款30%的违约金即963000元明显过高。一审法院判决的代为清偿款项20%的违约金即36263.36元较为公平。综上，虽然一审法院判决理由欠当，但结果并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款未付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合同审理。”本案中，工行经十一路支行并未提出相应的诉讼请求，故本院仅对商品房买卖合同纠纷予以处理，桑晨与工行经十一路支行之间的借款合同纠纷不予处理。桑晨主张中海地产公司向银行代其偿还的181316.81元，应当计入购房款中，向桑晨退还。因该款项实际是基于桑晨与工行经十一路支行之间的借款合同，桑晨应向银行偿还的款项，减少了桑晨应当向银行偿还的借款本息。因该款项包含了贷款的本息，且中海地产公司在一审法院判决之后仍存在其承担担保责任进行代偿款项的情况，故该款项可在处理桑晨与中海地产公司之间的借款合同纠纷中一并处理。关于争议焦点四，桑晨主张委托诉讼代理人的授权委托书应提交由中海地产公司盖章的授权委托书而非其法定代表人签字的授权委托书，一审程序违法。经审查，该授权委托书加盖了中海地产公司印章，并不存在桑晨主张的程序违法问题，故本院对桑晨该主张不予支持。关于争议焦点五，双方签订的补充协议第十三条第一款约定：“因为买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担：以诉讼的方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。”本案系因桑晨逾期偿还银行贷款引起。中海地产公司为实现债权而支出的律师费系合理费用，符合补充协议的约定，且该费用未过高。因此，一审法院判决桑晨承担中海地产公司支出的律师费并无不当，本院予以维持。综上所述，中海地产公司及桑晨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45910元，由济南中海地产投资有限公司负担13430元，桑晨负担32480元。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年十月十四日书记员 薛嘉丽