贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0302民初8340号原告（反诉被告）：刘仁龙，男，1972年2月9日生，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：严发进，贵州遵兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：遵义恒志房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区后溪河路**英伦国际****1-1。法定代表人：刘洪光。委托诉讼代理人：孙杰，四川华晨律师事务所律师。原告（反诉被告）刘仁龙与被告（反诉原告）遵义恒志房地产开发有限责任公司（以下简称恒志房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘仁龙的委托诉讼代理人严发进，被告（反诉原告）恒志房开公司的委托诉讼代理人孙杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘仁龙向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告双方于2016年12月21日签订的《商品房认购协议书》；2.请求判决被告立即返还原告交付的认购房款500000元、支付违约金100000元，并从2020年7月28日起以600000元为本金，按月利率2%计算支付资金占用费至购房款和违约金支付完毕日止；3.请求判决被告支付原告因本案诉讼产生的律师费20000元；4.本案诉讼费、保全保险费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年12月21日原、被告签订《商品房认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于遵义市红花岗区住房一套，约定销售总建筑面积171.18平方米，单价为人民币4000元每平方米，总价为人民币684720元，约定付款方式为签订协议时交纳50万元，余款在被告交房时一次性支付。同时约定签订正式《商品房买卖合同》和交房的违约责任。协议签订后，原告按约向被告支付了购房款50万元，时至今日，被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》，更未将房屋交付原告，鉴于此原告多次要求签订合同，但被告均拒绝，原告多次通过电话方式联系被告终止《商品房认购协议书》，但被告对原告提出的要求置之不理，一直未将原告交付的认购房款返还原告，为维护原告合法权益，原告特提起诉讼。被告恒志房开公司辩称，原告诉称的原、被告签订的商品房认购协议书非双方真实意思表示，是第三人杨崇林在原告处借款50万元，原告的款项均是支付给杨崇林，由我公司作为担保，签订的商品房认购协议书，在杨崇林的安排下造成重大误解，开发商卖房屋是为了收钱，但是公司没有收到任何款项，公司也不清楚该情况，被告法定代表人在不清楚的情况下，产生重大误解，在对公司显失公平的情况下签订的商品房认购协议书，应予撤销。反诉原告恒志房开公司向本院提出反诉请求：1.请求判令撤销反诉原告与反诉被告签订的商品房认购协议书；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年12月21日反诉原告法定代表人刘洪光在明知反诉原告不能与买受人签订商品房买卖合同的情况下，仍然违反公司用章管理制度，以反诉原告名义擅自与反诉被告签订《商品房认购协议书》，约定将遵义市红花岗区住房一套出售给反诉被告，单价为人民币4000元每平方米，同时对付款方式、交付时间、违约责任等进行了约定。协议书签订后反诉被告将50万元认购款转至案外人杨崇林个人账户上。反诉原告认为，刘洪光利用职务之便私自与反诉被告签订《商品房认购协议书》及收取认购房款一事自反诉被告起诉时才知晓，该协议书未使用项目销售部的统一模板、成交价格严重低于项目其他成交价且协议书中约定的房款未支付至反诉原告的公司账户，上述行为严重违反了公平原则，继续履行合同会显失公平，严重损害原告的利益，特提起反诉。针对恒志房开公司的反诉，反诉被告刘仁龙辩称，反诉原告的诉讼请求及主张的事实与理由均无事实与法律依据，与案件客观事实不符，依法不应当得到支持。本院经审理认定事实如下：2016年12月21日恒志房开作为甲方与刘仁龙作为乙方签订《商品房认购协议书》，约定：1.乙方采用认购的方式买受甲方位于遵义市红花岗区，该商品房预售总建筑面积为171.18平方米，单价人民币4000元每平方米，总价684720元；2.付款方式，乙方选择分期付款，签订本协议时乙方交纳认购房款500000元，余款184720元在甲方交房时乙方一次性付清（上述款项甲方委托乙方直接支付给杨崇林（身份证号码5221011963********），收款收据甲方也委托杨崇林以个人名义开具给乙方，甲方认可该收款收据，甲方对委托事宜出具委托书，因此产生的一切责任均由甲方承担）；3.甲方承诺于2017年12月16日前与乙方签订《商品房买卖合同》，交房时间为2018年6月30日；4.本协议约定期限后甲方未与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方有权终止本协议，甲方于十日内全额退还乙方已付认购房款，并同时按乙方已付认购房款的20%（即人民币拾万元整）支付乙方违约金；5.乙方选择终止本协议或《商品房买卖合同》时，甲方未在十日内退还已付购房款和违约金，延期期间甲方按照月利率2.5%计算支付乙方已付购房款和违约金的资金占用利息到还款日；6.协议签订后，甲、乙双方如有违约，由违约方承担全部违约责任并承担因此给未违约方造成的损失和因此产生的诉讼费、律师费、交通费、资产保全费、执行费及评估费等因诉讼产生的全部费用；7.其他。2016年12月21日恒志房开公司向刘仁龙出具委托杨崇林收款的委托书，委托杨崇林收款500000元。2016年12月26日杨崇林向原告出具收款收据一张，确认收到原告交付认购房款500000元。款项支付后，原、被告未能在约定日期前签订《商品房买卖合同》。2020年10月13日，案外人杨崇林到庭陈述前述确实收到原告支付的500000元房屋认购款。原告虽主张律师费、诉讼保全保险费、诉讼保全申请费由被告负担，但庭审中未提供正式发票、收据予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原、被告在《商品房认购协议书》中约定在2017年12月16日前签订《商品房买卖合同》，约定期限后被告未与原告签订《商品房买卖合同》，原告有权终止本协议，被告于十日内全额退还原告已付认购房款，并同时按原告已付认购房款的20%（即人民币拾万元整）支付原告违约金，原告选择终止本协议或《商品房买卖合同》时，被告未在十日内退还已付购房款和违约金，延期期间甲方按照月利率2.5%计算支付原告已付购房款和违约金的资金占用利息到还款日，现被告未能在2017年12月16日前与原告签订《商品房买卖合同》，故原告有权解除《商品房认购协议书》。《商品房认购协议书》解除后，被告应向原告返还购房款500000元，并按约定支付违约金。本案中原告虽主张从2020年7月28日起以60万元为基数按月利率2%计算资金占用费，但未举证证明其在2020年7月17日已将选择解除合同的通知实际送达被告，在案送达回证载明本案被告收到原告起诉状的时间为2020年9月14日，故该笔“资金占用费”起算时间应为2020年9月25日起算。原告主张的违约金十万元及“资金占用费”均系对损失的事先约定或约定损失的计算方法，均应认定为违约金，本案虽存在在支付定额违约金的基础上另行支付按期限变化的违约金，就支付违约金逾期计算违约金的情形，但法律并未予以禁止且系针对不同违约情形进行约定，同时被告未提出减少的请求，基于诚实信用的原则，本院对原告主张的计算标准予以支持。对原所提的其他诉讼请求，因原告未提供发票或收据予以佐证，故本院不予支持。对被告的辩称，《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，被告指定收款人杨崇林到庭认可原告所支付款项为房屋认购款，在案无证据证明原告系恶意损害被告利益，其价款系双方协商的结果，未严重偏离市场价格，不存在显失公平的情形，故本院不予采信，对反诉原告所提反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘仁龙与被告（反诉原告）遵义恒志房地产开发有限责任公司于2016年12月21日签订的《商品房认购协议书》；二、由被告（反诉原告）遵义恒志房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘仁龙返还购房款500000元，支付违约金100000元，支付应返还款项及应支付违约金合计600000元从2020年9月25日起至付清日止按每月2%计算的违约金；三、驳回原告（反诉被告）刘仁龙的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）遵义恒志房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费5000元（已减半收取），反诉案件受理费30元（已减半收取），由被告（反诉原告）遵义恒志房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  赵峰二〇二〇年十月二十日法官助理勾晓霞书记员杨斌