文书内容山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1326民初6517号原告：平邑县金八力文化传媒有限公司，住所地平邑县兴水路路南兴蒙幼儿园对过，统一社会信用代码：91371326MA3MKNL912。法定代表人：刘国英，总经理。委托诉讼代理人：李杨，山东东蒙律师事务所律师。被告：程洪秀，女，1970年6月9日生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：能运锋，平邑武台法律服务所法律工作者。原告平邑县金八力文化传媒有限公司（以下简称：金八力公司）与被告程洪秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金八力公司的委托诉讼代理人李杨、被告程洪秀的委托诉讼代理人能运锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金八力公司向本院提出诉讼请求：1.判令程洪秀退还房屋租赁费3425元；2.判令程洪秀归还房屋装修费、搬迁费、停产停业损失等40000元及利息。事实和理由：2017年12月1日，金八力公司投资人刘国英与程洪秀签订《房屋租赁合同》，租赁程洪秀所有的房权证为平房字第5××1号的楼房，用于开办金八力公司，租赁期限为10年，自2017年12月1日起至2027年11月31日止，租金每年50000元，租赁楼房当时现状为三层。合同签订完毕后，刘国英对楼房进行了装修，装修完毕后，刘国英于2018年1月10日成立金八力公司，取得营业执照开始运营。2019年10月15日，平邑县人民政府决定对兴水河沿岸片区范围内的房屋实施征收，包含涉案楼房的征收，按照双方租赁合同及相关法律规定，合同自行解除。在金八力公司不知情的情况下，程洪秀私自领取补偿款项，该补偿款中含有金八力公司依法享有房屋装饰费、搬迁费、停产停业损失等补偿，金八力公司多次向程洪秀催要该款，程洪秀至今未有支付，诉至本院。程洪秀辩称，1.本案原告诉讼主体不适格，应当驳回起诉，房屋租赁合同承租人系刘国英并非金八力公司。2.金八力公司所述理由与事实不符，2017年12月1日，刘国英租赁程洪秀的房屋使用，合同约定租赁期限为10年，租金每年50000元，支付方式为年付，应一次性付清每年的租赁费，不得无故拖欠，按照双方合同约定刘国英应于2019年12月1日缴纳至2020年12月1日的租金50000元，因到期后刘国英未按合同约定一次性支付房租费，经程洪秀多次向刘国英催要，刘国英分两次共支付了25000元的租赁费，未全额支付，按照合同约定已构成违约应向程洪秀支付违约金50000元，且程洪秀在交付给刘国英房屋时门窗完好，水路畅通、供电正常，房屋建筑结构安全可靠。3.案涉房屋程洪秀在租赁给刘国英之前就租赁给他人开办幼儿园，所装修的设施等均归程洪秀所有，案涉房屋租赁给刘国英时，室内设施和装修几乎没有改动，刘国英并未装修楼房，广告牌框架也是原幼儿园留给程洪秀所有的，按照合同第八条第二款约定如该房需要装修须经程洪秀同意，因此刘国英只是简单的粉刷了室内外墙体、安装了部分空调机、监控。4.2019年10月，平邑县人民政府决定对兴水河沿岸片区范围内的房屋实施征收，其中包含程洪秀所有的涉案楼房，该楼房征收附属物的空调移机费，刘国英只享有15套的移机费用，其中三套空调是程洪秀的，但在拆除空调时，刘国英将案涉楼房程洪秀所有的三台空调拉走据为己有，宽带网一户、热水器两套、监控20头等费用归刘国英享有，其余均归程洪秀享有，但刘国英在搬家时把程洪秀1-3楼的铝合金门窗自行拆除拉走，应从该款中予以扣减或赔偿。综上，因刘国英房租费未一次性交齐，构成违约，不予退还剩余的房租费，刘国英未对房屋进行装修，装修费归程洪秀享有，另外搬迁费是政府部门给予程洪秀的补助，和刘国英无关，停产停业损失是政府部门征收过程属不可抗力因素导致，与程洪秀无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（金八力公司提交的房产证复印件1份、银行转账记录1宗），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：金八力公司提供的证据：1.《房屋租赁合同》1份，证实刘国英为组建金八力公司与程洪秀签订租赁合同，应视为公司法律行为。程洪秀质证认为，对证据1的真实性无异议，导致停业停产是属于不可抗力因素造成。2.兴水河片区改造宣传手册一份，证实停业停产损失为每平方米50元，一次性发放三个月。程洪秀质证认为，对该证据真实性、合法性无异议，但不能证明停产停业损失有被告承担，也无具体数额和领取人，刘国英应提供停产停业损失的证据予以证实。程洪秀提交的证据：1.兴水河沿岸片区的房屋征收分户评估表一份，证实案涉房屋应属于刘国英的15台空调移机费用，每台300元；宽带一户300元；热水器2套共计300元；监控20头，每头50元合计1000元，其他部分属于程洪秀所有。金八力公司质证认为，对该证据的真实性有异议，该表并没有加盖拆迁补偿单位的公章，如果程洪秀要想证实具体补偿项目应当提交拆迁补偿协议，按照法律规定程洪秀处应当有拆迁补偿协议，拒不提供说明有问题，该补偿项目中，按照法律规定及平邑县人民政府的文件规定，停产停业损失应当属于金八力公司所有，装修以及空调宽带等附着物补偿应当归金八力公司所有。2.程洪秀与刘国英的微信聊天截图1份，证实刘国英将涉案房屋所有的门窗全部拆走，只保留了卷帘门，搬迁时间为2020年5月16日。金八力公司质证认为，该证据不能证明金八力公司是5月16日搬走的，聊天记录内容中刘国英所说的腾房时间不对，是5月6日搬走的，从微信聊天中看是程洪秀和刘国英协商拆除的门窗并非刘国英私自拆除门窗。3.涉案楼房图片两张，证实该楼房的框架及附属设施。金八力公司质证认为，对该证据的真实性无异议，从图片上看门窗并未被拆走。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，刘国英与程洪秀签订《房屋租赁合同》，约定：刘国英租赁程洪秀所有的位于兴水路南财源南区西邻的房屋一处（房权证：平房字第5××1号），租赁期限为10年，自2017年12月1日起至2027年11月31日止，三年内每年租金为50000元，租金年付。2018年1月10日，刘国英在该租赁房屋处成立金八力公司。2019年10月，平邑县人民政府决定对兴水河沿岸片区范围内的房屋实施征收，其中包含本案涉案房屋。2019年12月1日、2020年2月20日，金八力公司向程洪秀支付半年租金25000元，租金支付至2020年5月31日。2020年5月6日，金八力公司搬出该房屋。本院认为，刘国英为设立金八力公司以自身名义与程洪秀签订房屋租赁合同，其法律后果由金八力公司承担，故金八力公司诉讼主体适格，享有诉权。房屋租赁合同系金八力公司与程洪秀的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。金八力公司与程洪秀均在明知，2019年10月平邑县人民政府决定对兴水河沿岸片区范围内的房屋实施征收，包含涉案房屋的情况下，金八力公司分两次向程洪秀共计支付2019-2020年度半年租金25000元，金八力公司不构成违约，金八力公司多支付的25天租赁费，137元/天，总计3425元租赁费，程洪秀应当予以返还。关于金八力公司主张程洪秀返还其私自领取的装修费、搬迁费、停产停业等损失，与本案并非同一法律关系，金八力公司可另案进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告程洪秀于本判决生效之日起五日内返还原告平邑县金八力文化传媒有限公司租赁费3425元；二、驳回原告平邑县金八力文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，减半收取计443元，由原告平邑县金八力文化传媒有限公司负担418元，由被告程洪秀负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  刘彦明二〇二〇年十月二十九日书记员  李俊杰