广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13021号原告：天图控股（广州）有限公司，住所地广东省广州市天河区华穗路**之**（仅限办公），统一社会信用代码91440101MA5CW07C4W。法定代表人：梁渤衡。委托诉讼代理人：饶倩，系广东华首律师事务所律师。被告：广州美年实业有限公司，住所地广，住所地广东省广州市天河区华穗路**之****自编**信用代码91440101MA59EEJQ2J。法定代表人：林明祯，系执行董事。委托诉讼代理人：陈晓玲、王颖欣，均系广东连越律师事务所律师。原告天图控股（广州）有限公司诉被告广州美年实业有限公司居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天图控股（广州）有限公司的委托诉讼代理人饶倩、被告广州美年实业有限公司的委托诉讼代理人王颖欣到庭，本案现已审理终结。原告天图控股（广州）有限公司诉称：被告是广州市天河区珠江新城华穗路保利克洛维中景B座的经营者。原告是提供与商业地产有关的咨询、租赁、居间等服务的公司。2019年12月，被告向市场发布招商信息，约定：“佣金标准租期一年：500m2以上：1.2+0.6”。即：承租500m2以上，租期一年的佣金为1.8个月的租金。于是原告向被告引荐了承租人广州达内信息科技有限公司，根据承租人与原告方的沟通，原是想承租中景B座26楼整层，被告告知因2601、2602、2608三个单位原租期尚未届满，不好清场，因此该部分未能一起租赁。2019年12月23日原告协助被告与承租人签订（2019）美年K字第126号《房屋租赁协议》，租赁中景B座2603-2607五个单元共计1452平方米，租期为5年。为达到承租人对该五个单元物业三个月免租期的要求，促成交易，原告还贴补一个月佣金给被告，用以抵扣承租人一个月租金，于是原告实际获得佣金为111元×1452方×（1.2＋0.6－1）=161172元×0.8=128938元。为解决剩余三个单元的租赁事宜，承租人与原告于2020年3月10日签订了《租赁委托意向书》，委托原告为承租人的独家首席代理，全权代表原告洽谈2601、2602、2608三个单位的承租事宜。其后，承租人也确实承租了余下的三个单元。但此时被告已经想撇开原告，自己与承租人交易，当原告向被告要求支付三个单位的佣金时，被告以“经公司研究决定，三个单元的租赁属于内部客户扩租，不应支付佣金”等理由拒绝原告的正当请求。原告全程参与被告与承租人的前期沟通、协议细节敲定、与租赁有关的文件拟定、租赁协议签订等事宜，更为重要的是，是原告向被告引荐了承租人，原告有权得到应有的报酬。特提起本案诉讼，请求判令：1.被告向原告支付佣金119280元（2601、2602、2608三个单位的总面积合计597平方米，佣金发放标准为111元×597平方米×（1.2＋0.6）=66267元×1.8=119280元）；2.本案受理费、保全费由被告承担。被告广州美年实业有限公司答辩称：被告认为原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。具体事实和理由如下：一、中景B座2601、2602、2608三个单元租赁合同的成立是由被告通过直接与承租人广州市达内信息科技有限公司（以下简称“达内公司”）接洽磋商的方式自行促成，并非通过原告的居间作用促成。原告并未实际居间代表承租人达内公司与被告就涉案单元承租事宜进行详细沟通或协议细节敲定等居间工作，也从未参与涉案单元承租事宜的具体接洽磋商过程，更未向原告提供关于涉案单元的居间服务，无权就此要求支付相应佣金，被告的主张没有事实依据。实际上，原告提供议细节敲定、租赁有关文件拟定等居间服务的单位仅限于中景大厦B座2603、2605、2606、2607四个单元，并不包括涉案单元。被告既得客户资源后续直接与被告进行接洽磋商并订立涉案单元租赁合同的行为，属于被告内部客户扩租行为，无须再向原告支付任何费用。原告从未实际参与涉案单元承租事宜的具体接洽磋商过程，更未向被告提供关于涉案单元的居间服务。由此可见，原告对中景大厦B座2603、2605、2606、2607四个单元居间行为与涉案单元租赁合同的成立不具有因果关系。二、被告从未同意与原告建立涉案单元的居间合同关系，也从未以书面、口头等任何形式与原告订立涉案单元的居间合同。涉案单元租赁合同成立前，被告员工朱濠荣、冯碧兴均已将被告未同意与原告订立涉案单元居间合同以及支付相应佣金的情况明确告知原告，原告也表示接受该情况并将自行向承租人达内公司申请相应佣金，同时请求被告对此给予协助。原告与被告之间自始至终不存在关于涉案单元的居间合同关系，原告的主张无相应法律关系基础。按照被告与原告关于2603、2605、2606、2607四个单元的交易习惯，若双方达成关于涉案单元的居间服务合意，将依据原告提供居间服务的不同阶段，共同以《客户确认函》、《佣金支付单》的书面形式作出盖章确认。但被告与原告未以任何形式共同确认涉案单元居间服务进展情况或者订立居间合同，或者对中景大厦B座2603、2605、2606、2607四个单元居间服务履行完毕后，若发生被告扩租涉案单元时，被告也应向原告支付相应佣金的一致意思表示。经审理查明：2019年12月份，被告就位于广州市天河区珠江新城华穗路406号保利克洛维中景B座（以下简称“中景大厦B座”）发布一则招商信息，载明如下内容：单元号……面积……价格（实收）……格局……朝向……；招商政策A、上述为实收报价，含税价=实收价＋10元；B、租赁保证金：三个月租金及管理费，管理费28元/平方米……；D、佣金标准租期一年：……500平方米以上：1.2＋0.6等。该招商信息中招商热线显示“朱濠荣1571174977415018809813”。2019年12月，被告与达内公司就中景大厦B座2603、2605、2606、2607四个单元签署《房屋租赁协议》，协议约定：计租面积1452平方米，租赁期限自2019年12月15日起至2024年12月14日止，租赁物业用途为办公；乙方存续期内，如26楼有其他单元空置的情况下，乙方依据本合同租金及年限享有优先承租权，不享有免租期等。该协议末尾被告委托代理人签章处显示“朱濠荣”签名，达内公司委托代理人签章处显示“陈舒婷”签名。2020年1月3日，被告开具《收款收据》，载明收到达内公司支付2603-07单元租赁保证金及水电费周转金。同日，原告与被告签署《客户确认函》，内容为：致代理公司天图控股（广州）有限公司，兹有贵公司职员梁渤衡于2019年11月29日带领广州达内信息科技有限公司参观了保利中景B座2603-07写字楼，如该意向客户成功租赁保利中景B座2603-07写字楼的出租单元（下称“成交”），我司同意按照约定向贵公司支付代理服务费；我司支付代理费之前，贵司须提供该笔代理费之正式等额完税发票……如成交客户曾经委托两间或以上代理公司与我司洽谈租赁之事宜，代理费的支付对象以成交客户出具的书面确认《客户独家委托书》为准；本确认函有效期为自上述意向客户现场参观之日起计90天；本确认函期满，若经双方协商一致，我司可就原到期确认函上记载的意向客户的租赁事宜向贵司再次签发新的确认函等。该《客户确认函》尾部被告授权代表签署及盖章处显示有“朱濠荣”签名。其后，原告（经纪方）与被告（出租方）签署《佣金支付确认单》，载明出租方招商代表为朱濠荣，招商经理为冯碧兴，成交物业为保利中景B座2603-07单元，佣金计算方式为面积1452平方米，实收租金单价111元/平方米/月，实收月租金161172元/月，佣金金额128938元，首期租金、租赁保证金等到账时间及其他备注为客户于2020年1月3日已交齐两个月押金435600元，首期租金217800，水电周转金36300元；经纪方应协助出租方收到与客户签署的合同所约定的租赁保证金、首期租金、免租期管理费等所有前期应付款项，且签署《广州市房屋租赁合同》，并将物业实际交付承租方使用后，出租方才支付上述佣金（申请单提交至财务部后七个工作日内转账支付），由承租方单方违约不履行合约，出租方不支付佣金。该确认单下方出租方经办人处显示朱濠荣签名，部门领导审核及副总经理审批栏显示有案外人签名。2020年1月9日，被告向原告通过银行转账方式支付128938元，摘要备注为：付克洛维2603-07单元佣金。双方确认该佣金计算方式为111元/平方米×租赁面积1452平方米×（1.2个月+0.6个月）（根据招商广告租期2年以上，面积500平方米以上的佣金标准）－一个月佣金（原告承诺给予被告的佣金补贴）。本案审理过程中，原告为证明相关主张，向本院提交如下证据：1.显示由达内公司于2020年1月6日出具的《独家首席委任书》（原件），内容为达内公司现同意任天图控股（广州）有限公司（即本案原告）为我司独家首席代理，全权代表我司洽谈一切承租、续租、扩租，写字楼办公场地事宜，有效期截止为2020年6月1日（包含当日）等；2.显示由达内公司（甲方）与原告（乙方）于2020年3月10日签订的《租赁委托意向书》（原件），内容为现任乙方为独家首席代理，全权代表我司洽谈一切承租洽谈承租，关于天河区华穗路406号之一保利克洛维中景B座事宜，租赁条款如下1.单元：2601、2602、2608（以下统称“涉案单位”），2.计租面积：（2601单元232平方米）（2602单元163平方米）（2608单元202平方米），3.租金人民币121元/平方米/月（含税），4.管理费：人民币29元/平方米/月，5.租期：5年合约，第2年起每年递增5%，6.租赁保证金：签署正式租赁合同时支付相当于2个月租金为保证金，7.付款方式：租金按“月”缴纳，8.免租期：免租期3个月，甲乙双方同意上述条款并同意签约保证依约履行，本意向书经签署后即时生效。经质证，被告对上述证据的真实性均不予确认，表示其并未参与该两份证据的签署过程。被告还提交显示由被告（出租方，甲方）与达内公司（承租方，乙方）于2020年4月10日签署的《房屋租赁协议》（原件），载明：租赁期限自乙方租赁甲方位于广州市天河区华穗路406号之一26层自编2601/2602/2608单元，计租面积597平方米，首年租金单价121元/平方米/月，第二年起每年递增6%；租赁期限自2020年4月1日起至2024年12月14日止，其中2020年4月1日起至2020年4月30日为首次免租期，2021年4月1日起至2021年4月30日为第二次免租期，2022年4月1日起至2022年4月30日为第三次免租期；服务费合计17313元（管理费16716元、增值服务费597元）；保证金合计179100元，保证金金额等于月租金及管理费合计金额的2倍，乙方不得将保证金抵扣任何用；乙方须以先交租后使用的方式承租，租金及服务费按月支付等。经质证，原告对上述证据的真实性无异议。另，双方为证明就保利中景B座2603、2605、2606、2607单元及涉案单位租赁事宜磋商情况，向本院提交微信聊天记录，经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：“B座26租赁沟通群”（群聊参与人为原告法定代表人梁渤衡、工作人员王杨、林青以及被告招商部人员朱濠荣），1.2019年12月3日，王杨发出“美年实业租赁协议（2603-27）.docx”及“条款确认书（2603-07）.doc”，此后各方就合同条款等租赁细节问题进行讨论；2.2019年12月10日，朱濠荣发出“1.5楼会议室工作日上班时间全天一年4次免费使用……2.26楼其他单位有优先承租权。这两个优惠可以直接体现在合同里，所以不用去再重新签多一份承诺书；3.2019年12月11日，王杨发出“整层拿下来才行”，朱濠荣回复“目前还有3个租户在，所以只能选择半块啦，看他们前台设在左边还是右边，就给客户留出来，老板的意思是26楼以后有其他单位他们可以优先承租，按原合同同等条款去走，但是没有免租期，可以下合同”；4.2019年12月15日，林青询问“现在里面是两个租户还是三个”，朱濠荣回复“三个，2601、2602、2608，有一个租户是临时用着2608，到时候有163方的单位他们会调过去……2601、2602是20年4月份到期……反正这两个单位明年是肯定有的，包括临时用的2608”；5.2019年12月19日，王杨询问“一起签不行吗？这样佣金还能算我们的”，林青回复“不是说租其他楼层，是说先把隔壁的签了，然后在其他楼层给你们相对应的面积先临时使用着，我打算这样回他？”，朱濠荣回复“他们的意思是想这段时间全层要了，然后把走廊通道也用上，放心，一月份租2608也给你们出佣……后期他们拿26楼其他3个单位，你们让舒婷怼份独家委托过来，还是委托你们来谈，不过这事等他们打了全款后再说吧”；“中景B座26楼达内区域办公室”（群聊参与人为原告工作人员王杨、林青、被告招商部人员朱濠荣、达内公司财务人员布吉及达内公司工作人员陈舒婷），1.2019年12月16日，陈舒婷表示“没有那么快退出来也没办法”，朱濠荣回复“2601的到期时间是2020年的3月份，过完年回来他们就差不多到期了，包括1这个位置他们也是过完年回来就可以有其他楼层的单位调配给他们”；2.2019年12月19日，陈舒婷表示“我们的人不够位置做啊亲，现在迟迟定不了装修方案，另外几个租户能尽快吗”，朱濠荣回复“已经有在跟26楼的其他租户协商的了，2608正在沟通中，就是1这个位置”，林青询问“如果不行能否先签下相对应的面积然后在靠近的楼层先使用其他单位？”，朱濠荣表示“这个方案我们是可以的，就看舒婷这边能不能接受27楼有一套232方的，可以先给人事用着”，舒婷回复“不行哦，我们要一起装修，没办法租其他楼层，最好是一起拿，我们要把走廊打掉才够位置”，林青表示“不是说租其他楼层，是说先把隔壁的签了，然后在其他楼层给你们相对应的面积先临时使用，毕竟之前一开始看的时候也没说是26全层，要去腾也要时间，至于时间我也跟你说过的呀”，陈舒婷回复“没事，我们就先要这么多吧”，朱濠荣回复“好的，那咱们就还是按原方案走，然后我们这边也同步进行协商26楼其他租户的单位调整”；原告工作人员王杨与被告招商部人员朱濠荣的微信聊天记录，1.2020年1月2日，王杨询问“26楼另外三个单位的房号分别是哪几套，01.02.08？”，朱濠荣回复“对”，王杨回复“OK，最后你们谈的条款是以同样价格续租对吗？扩租”，朱濠荣回复“等同条款，但不享受免租期”，王杨回复“01.345方，08.163方对吗，02多少方啊”，朱濠荣回复“01,232,02,163,08,202”，王杨回复“好”，王杨后发出“独家首席委任书‘广州市达内信息科技有限公司’现同意任‘天图控股（广州）有限公司’为我司独家首席代理，全权代表我司洽谈一切承租、续租、扩租，写字楼办公场地事宜，有效期截止为2050年5月1日（包含当日）本意向书经签署后即时生效承租方签署盖章年月……老朱看看这样行不”，朱濠荣回复“可以……就这样可以啦”，王杨回复“好，看看有没有需要调整的，定了明天就让她们盖出来”，朱濠荣回复“她们同意了？”，王杨回复“日期什么的，基本可以的”；2.2020年2月，王杨询问“那个扩租的事情有眉目吗”，朱濠荣回复“这个要慢点，她们现在都暂时不装修放着先了”；3.2020年3月3日，朱濠荣发出“26楼开始谈扩租了，你们要入手了”，王杨回复“需要我们怎么做”，朱濠荣回复“这些单位还是正常出租金意向过来，01.02.08”，王杨询问“都空了？”，朱濠荣回复“这个月应该都会清场”，王杨回复“就是我们还需要让客户盖一个意向？”，朱濠荣回复“是啊”，王杨询问“针对1.2.8三个单位的综合条件，对不”，朱濠荣回复“是的”，王杨回复“我记得有份独声明”，朱濠荣回复“拿到了我们再跟公司谈，在我手上，但是意向还是要有”，王杨回复“租赁意向上填跟之前承租的条件相同？”，王杨随即发出“租赁意向书（达内）.doc”并表示“你看这份行不……你看哪里要改的，我改一下”，朱濠荣回复“意向改为双方的，你们跟达内，备注那一段删了不要……然后第一段加上：任你们为独家首席代理，全权代表我司洽谈一切承租”，王杨回复“好”，朱濠荣回复“条件就还是按照2603-07去走……然后意向你们双方盖章，我们再拿独家委托跟租赁意向去跟老孙说”，王杨随即发出“租赁意向书（达内）.doc”并表示“备注那边需不需要增加一个起租日期？”，朱濠荣回复“起租日不用，因为还没正式确定3个单位的退租时间”，王杨回复“那就这样可以了吧”，朱濠荣回复“可以，舒婷她在向公司申请”……等他们领导点头，王杨回复“妥”，朱濠荣表示“还不算妥，我们还要跟老孙沟通，还没过他这关”，王杨回复“好吧，那我们要把前期准备工作做足”，朱濠荣发出“意向书还没盖章吧，我想改一下”，王杨回复“我们这边单方盖了，今天舒婷找你聊了吗……她们想压价，暂时不同意这个意向盖章……具体是还在沟通，发给她了但是拒绝了……想怎么改，我改一下”，朱濠荣回复“舒婷那边的条款不会变的了，如果他们要谈条款，单位就不做调整了”，王杨询问“降一块也不可能了对吧”，朱濠荣回复“是的”，王杨回复“价格我直接回绝她？50”，朱濠荣回复“你跟她说这种价格就不用出了”，王杨回复“那我还是让她出之前的价格哦”，朱濠荣回复“只能出之前的价格了，合同都有写明了，同等条款，不享免租”；4.2020年3月6日，王杨询问“舒婷直接联系冯吗”，朱濠荣回复“是啊”，王杨表示“那一会你忙完帮我了解下看是什么情况吧”，朱濠荣表示“好”，稍后朱濠荣回复“他们周一要过来谈价”，王杨回复“f怎么说，刚刚舒婷也说了，早上10点对吧，我们也一起来哦”；原告工作人员王杨与被告招商部经理冯碧兴的微信聊天记录，1.2020年3月9日，王杨发出“舒婷，他们这份意向出过来，是不是只针对那个三个新单元的？就是它没有办法再。出去之前，成交单元的东西做变动，只能是从这三个单元的那个。条件来变动对吗，包括免租期或者递增之类的”，冯碧兴回复“是的，这个谈的话只能是按这三个单位独立的再谈。之前的那些有合同生成的已经就是。按原合同去履行啊，不会再做调整变动”，王杨回复“好，我尽量今晚拿到”，其后王杨回复“意向可以了，今天拿给你们？现在客户的意向是3个月免租期，第二年起递增5%，觉得OK不”；2.2020年3月10日，王杨发出显示由达内公司与原告签订的《租赁委托意向书》的扫描件，其后询问“Fanny有消息不”，冯碧兴回复“有结论，但是不是很理想”；3.2020年3月11日，王杨发出“我们跟孙总聊了一小会儿，也没有聊出什么东西，反正他跟我讲，说如果你们要佣金，因为他，他先说我事先是不知道这些事情啊。没有想到过。我们拿出来那个独家委托跟那个声明函，还有那些东西的事，他说我现在才知道他说你这样。他跟我们说是他跟公司先申请，我们的佣金的事情，看公司能否通过。然后说再来申请舒婷递交上来的那个，新的没想到代言的成教承租方案，然后他话里话外就是说。那如果你就是意思是你们要佣金肯定这个就不会答应的，就是这个意思啊，我肯定不会答应是三个月免租这个条件。这太多了……所以当时我也怕，聊的情况不是很理想，就是说的不是很全面，我就把所有的事情写在那个上面，卡上比较全面一点。我把那张给他了，然后他说他是跟公司说一下，看看能不能。答应跟进这个事情也没有聊到，佣金是按1.5啊，还是按照当时的那个1.8来给……他跟我讲，明天先回答你们，佣金OK，然后再来。说舒婷这个条件方面的事情”，冯碧兴回复“哎呀，其实刚刚时间这么短呢，你们估计。没有把握好，应该就是直截了当的。陈述你们想要的就行了，而不是老师那边的回复。现在的话呢，主导权应该还在他手上，让我们等他刚刚跟我提了一下情况，就向你跟我说那样子，然后他可能就是明天会再跟我沟通，到时候我有什么再跟你同步了”，王杨回复“这样的话，我就有点不想被动。都发生了，只能等他明天回复”；4.2020年3月12日，王杨询问“有情况吗？”，冯碧兴回复“基本没有争取的余地了……因为深圳总部林总不同意”，王杨回复“那是三个月免租同意，就是佣金没有是这样吗”，冯碧兴回复“嗯，条款是没有问题的，免租分别每年免一个月，3月18日落实交付具体日期”，王杨回复“我想想，两个月免租换一个月佣金，这样？”，冯碧兴回复“现在是这单定性属于内部租户扩租，没有佣金预算”，王杨回复“……你看能不能配合一下我们，如果舒婷找到你的话。因为我想说，我们想跟舒婷说。这三个月是我们的佣金换来的。然后我们想看能不能从书店那边申请出一些费用出来，如果他找到你的话，看能不能帮我们打个马虎过去……不过我们这样说的话，其实机会也比较渺茫，也不确定能不能申请到。这里比较小，但是总归还要试一试，要不然就什么都没有了”，冯碧兴回复“好的，我这边的话就暂时不跟他提那个条款回复的事情哦”。被告员工冯碧兴与达内公司工作人员陈舒婷的微信聊天记录，1.2020年3月5日，陈舒婷发出“另外我们扩租的场地，领导给出了一个很低的意向价格，希望贵司能从整层的单位去考虑这个租金”，冯碧兴回复“哦！之前没有听你提到过的”，陈舒婷表示“我是这一两天向领导提了一下这个事，以为内后面涉及到二次装修，所以我们在这段时间确定下来，一起装修。后面就不再扩了，加上我们搬过去不好再动工，所以这几天就要确定下来，我们尽快出图纸装修”，冯碧兴回复“因为都是在租用户协商沟通让他们搬迁其他楼层，这也产生协调搬迁成本，价格条款要跟原合同走”，陈舒婷回复“就价格问题，要不我们约时间见面谈吧……我们领导的意思很明确，就是看看价格能不能谈，下不来的话就只租现在的场地就好，下面几年都不扩了。我们装修急着要出图纸装修，所以麻烦您看看能不能抽时间出来”，冯碧兴回复“好的”；2.2020年3月9日，陈舒婷发出“冯经理，请问我们是哪里见啊？我到大堂了”，冯碧兴回复“好稍等，我现在下来”；3.2020年3月13日，陈舒婷发出“冯经理，我刚刚跟我们总经理开完会。就是关于那个租金减免的问题，我跟您商量一下，您有空回复我”，随即双方语音通话19分55秒；4.2020年3月16日，陈舒婷发出“冯经理，请问我们另外3个单元，你们能先给我电子版合同去走流程吗？我们要走1个星期的流程”，冯碧兴回复“我这边沟通还没有明确回复，稍微晚点，下班前我再沟通一下”；5.2020年3月17日，陈舒婷发出“我就是和您确定下延迟起租的话是几号起租，然后我和领导沟通一下”，冯碧兴回复“具体合同等接下来都由倩莹去办理，我会去盯进度的！已经要求新增单元合同跟租金减免协议这周内都要上流程”；被告员工冯倩莹与达内公司工作人员陈舒婷的微信聊天记录，1.2020年3月19日，冯倩莹发出“你好，陈小姐，26楼事宜现在换了我这边跟你对接”，陈舒婷回复“好的，麻烦您尽快给我们合同走流程，之前拖了一段时间了，谢谢您”，冯倩莹回复“……另外关于010208单元的新合同日期需由2020年4月起至原有协议（03050607）的到期日，其中减免3个月的租金分别体现在（2020年4月2021年4月2022年4月）”，陈舒婷回复“我们起租是5月1日起租，之前沟通的结果，其他没问题”，冯倩莹发出“这是公司下达的，我这边也是按照执行”，此后双方就起租日期多次通过微信沟通协商；2.2020年3月20日，冯倩莹发出“我司现在确定是……现26010208单元，起租时间为4月，合同同步进行”，陈舒婷发出“那劳烦您尽快给我合同电子版走流程”；3.2020年3月24日，陈舒婷发出“1.我们在首段加了高亮部分；2.第二条的其租期保留意见，我会等补充协议签完发起流程，可能会被财务打回来。3.第六条的第2点，首款支付时间无法实现；4.第六条第4点，租赁保证金和管理费押金不递增；5.第七条第1点和第3点冲突，请问租赁期限顺延的凭据是交付通知书还是？6.第九条，复原条款模糊，建议修改为：如不影响二次使用，则不复原，7.就是刚刚说的印花税问题，双方承担”，冯倩莹回复“第二点没问题的，这个当然是双方没问题的情况下再签订合同的，第三点的支付时间因为合同起始日是4.1日所以合同需要写3.25或者是4.1日前的……而其他则是按照2603-07的合同的，没有作更改”，冯倩莹并发出“2601.2602.2608租赁合同.pdf”，陈舒婷回复“我要明天校对一下哈”；4.2020年3月25日，陈舒婷就上述“2601.2602.2608租赁合同.pdf”文件中税费承担、合同签署份数的内容提出修改意见，冯倩莹作出了相应回复并发出经修改的“2601.2602.2608租赁合同.pdf”，同日双方还就复原条款及删除中介佣金进行了协商，冯倩莹表示“中介佣金可以删，其他条款不能改了”；5.2020年3月26日，陈舒婷发出“谈判记录.docx”，冯倩莹表示“孙总说他没有面谈哦”，陈舒婷回复“那我上次见的是谁啊，有一次和中介过去的，冯经理也在”，冯倩莹回复“上次谈没有沟通具体条款吧”，2020年3月27日，陈舒婷回复“有提单价，递增和免租期”。本案审理过程中，双方亦就相关问题作出如下陈述：1.被告向各居间方确认佣金数额及支付佣金的具体流程，被告称居间方带潜在客户到现场查看租赁场地时，我方会与居间方签订一份初步的客户确认函，并在签订最终与居间方推荐的租户签订最终租赁合同且收到约定押金及首期租金的情况下再与居间方最终确认佣金的支付数额，双方签订佣金确认单后向居间方支付佣金，但前述两次书面确认均需要我方与居间方共同盖章确认；原告称商业地产每天都会有大量的客户到现场查看租赁场地，根本来不及在每个客户到场时都签署客户确认函，从2603、2605、2606、2607单位的租赁合同签订时间及相应《客户确认函》、《佣金支付单》的签订时间可知，该材料是在相应单位的租赁合同签订后承租人已经支付租赁押金及首月租金，为了被告内部走请款流程，而由双方另行签订的材料；2.原告就涉案单位的签订提供了何种服务，原告表示达内公司开始就指定要租赁整个26层，只是因为涉案单位尚未退租，才分两个步骤走，其在前期做了大量的工作，当时达内公司的意向租赁场地还包括其他的写字楼，但这些障碍都是由原告清除的，原告为了促成涉案单位的租赁达成参与了双方的多次面谈，在各方的微信聊天记录中均有体现；3.被告就涉案单位原承租人的退租时间说明如下：2601及2602单元的退租时间为2020年3月31日，属于租赁期届满后不续约退租，2608单元的退租时间为2020年3月16日，原租赁合同约定于2020年11月30日租赁期届满，但由于原承租人违约而提前解除。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。关于原告是否就被告与达内公司针对涉案单位成立租赁合同关系提供居间服务的问题，本院作出如下认定：首先，达内公司已于2020年1月6日向原告出具《独家首席委任书》，委托其代达内公司洽谈承租、续租、扩租等事宜，即原告有权代达内公司就涉案单位的租赁事宜与被告进行磋商；其次，根据双方工作人员的微信聊天记录可知，原告工作人员于2019年12月就2603、2605、2606、2607单元租赁事宜与被告及达内公司磋商期间，即向被告提出达内公司承租涉案单位的意向，并与各方间就26层整层签署租赁合同的可行性问题进行协商，此后于2020年1月初原、被告工作人员亦就涉案单位的租赁事宜进行初步协商，2020年3月初原告通过微信向被告工作人员初步传达了达内公司就涉案单位的承租意向，并且原告实际于2020年3月10日与达内公司签署了《租赁委托意向书》，其中明确约定有达内公司就承租涉案单位所欲达成的租赁条款，包括租金单价、管理费单价、租期、租金递增标准、租赁保证金数额、租金付款方式、免租期等租赁合同签署的关键条款，原告并于同日将该《租赁委托意向书》通过微信发送给被告工作人员，即原告已将涉案单位的意向承租人达内公司的租赁意向报告给被告；再次，被告与达内公司后于2020年4月10日就涉案单位签署《房屋租赁协议》，该协议中约定的租金单价、租金递增幅度、租赁期限、免租期、租赁保证金数额、付款方式条款与原告及达内公司签订的《租赁委托意向书》基本一致；再次，被告称其与达内公司订立租赁合同系经其工作人员与达内公司工作人员自行协商而促成，但根据其提交的双方工作人员间微信聊天记录可知，双方沟通协商的内容主要围绕起租日期、复原条款、印花税以及中介佣金条款的删除，并不涉及租赁合同成立的关键条款，且双方聊天记录亦显示双方于2020年3月9日曾进行面谈，而达内公司系于2020年3月10日即与原告签订《租赁委托意向书》；综上，本院有理由认定原告为达内公司及被告就涉案单位签署《房屋租赁协议》提供了相应的居间服务。关于被告的其他抗辩意见，被告表示如被告与原告达成关于涉案单位的居间服务合意，将根据原告提供居间服务的不同阶段，共同以《客户确认函》、《佣金支付单》的书面形式进行确认，而根据前述查明，被告系于达内公司支付2603、2605、2606、2607单元租赁保证金及水电周转金的同日与原告签署《客户确认函》及《佣金支付确认单》，而根据交易惯例，达内公司支付上述租赁保证金的时间应迟于其与被告签署《房屋租赁协议》的时间，故对于被告所称上述居间服务的交易习惯本院不予采信。另原、被告系因就原告是否为达内公司承租涉案单位提供居间服务产生争议而引致诉讼，双方对此既有争议，被告抗辩应以其出具《客户确认函》等书面材料才可确认双方居间合同关系的意见与事实不符且无法律依据，本院对此不予采纳。另根据被告就涉案单位原承租人退租的陈述可知，涉案单位原承租人退租的时间分别为2020年3月16日及2020年3月31日，在此情况下，原告于2020年3月初开始向被告传达达内公司的承租意向，并于2020年3月10日签署《租赁委托意向书》亦符合常理。结合本院关于原告已为达内公司及被告就涉案单位签署《房屋租赁协议》提供了相应的居间服务的认定及被告就中景B座发布的招商信息，被告应向原告支付佣金119280.6元[111元/平方米（121元/平方米－10元/平方米）×租赁面积597平方米×（1.2个月+0.6个月）]，现原告诉请被告支付佣金119280元并未超出上述数额，本院予以照准。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：被告广州美年实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告天图控股（广州）有限公司支付位于广州市天河区华穗路406号之一26层自编2601、2602、2608单元的佣金119280元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2686元、保全费1116元，均由被告广州美年实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  雷洪驹人民陪审员  卓燕君二〇二〇年十月××日书 记 员  谢丽军欧珊珊