北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初3336号原告（反诉被告）北京国瑞物业服务有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街**。法定代表人：张倩倩。委托诉讼代理人：杜素芬，女，1965年1月6日出生，汉族，该单位职工。委托诉讼代理人：刘慧敏，女，1976年3月1日出生，汉族，该单位职工。被告（反诉原告）：李英，女，1954年8月4日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）北京国瑞物业服务有限公司(以下简称国瑞物业公司)与被告（反诉原告）李英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国瑞物业公司的委托诉讼代理人杜素芬，被告（反诉原告）李英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）国瑞物业公司向本院提出诉讼请求：要求李英支付2007年5月26日至2019年5月25日期间的物业服务费15074.4元。事实和理由：国瑞物业公司与李英于2006年5月26日签订《前期物业管理服务协议》，约定李英将东城区西花市国瑞城中区×号楼×单元×号房屋委托给国瑞物业公司进行物业管理，李英按合同约定向国瑞物业公司交纳物业费，但李英自2007年5月26日至今未交纳物业费，故国瑞物业公司诉至法院。被告（反诉原告）李英辩称，国瑞物业公司所述未交纳物业费期间属实，但不同意其诉讼请求。理由如下：1、国瑞物业从未向李英催缴过物业费，民事诉讼的时效只有三年，故国瑞物业只能主张三年的物业费；2、李英的房屋在入住后出现墙面开裂，故李英从2007年开始就多次找国瑞物业公司，国瑞物业公司提出减免物业费，但就减免多少问题，双方一直未达成共识，所以李英一直未交物业费；3、2007年开始，李英楼下超市空调压缩机装在李英阳台下面，排出大量热气，李英多次找国瑞物业公司交涉无果，之后拨打政府热线，才于2017年解决；4、国瑞物业公司一直未向小区业主进行财务收支公示；5、国瑞城小区中区2号楼规划为业主活动中心，但国瑞物业公司一直将该房屋出租谋利；6、国瑞物业公司利用公共区域设立广告牌及举办商业推销活动谋利；7、国瑞物业公司在小区中间设置铁栅栏划分商品楼和回迁楼，限制了回迁楼业主的通行及对公共设施和空间的使用；8、2006年入住时国瑞物业公司承诺有中水，但至今仍未提供中水，李英一直在用自来水冲马桶，自来水五元一吨，中水一元一吨，不能使用中水造成李英的经济损失；9、回迁楼单元门的门禁未安装完整，不能使用；10、国瑞城小区入住至今已13年之久，楼内外破损严重；11、回迁楼消防设施不健全；12、电动自行车库被物业占用；13、物业公司承诺封闭小区，但未实际封闭；14、物业公司利用业主的公摊面积挣钱且独吞，侵犯小区业主利益。同时，基于上述事实，李英提出反诉，请求判令：1、国瑞物业公司拆除其违法安装的铁栅栏；3、国瑞物业公司赔偿李英因不能使用中水所致的经济损失9900元。针对李英的反诉请求，国瑞物业公司辩称，不同意李英的反诉请求。理由如下：1、小区内的铁栅栏是应业主的申请建设的；2、未提供中水，是因为小区内没有中水池，供应中水的条件还不成熟，所以无法启用中水设备。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市东城区国瑞城中区×号楼×单元×号房屋（建筑面积91.13平方米）由李英与案外人聂安津共同共有，李英与聂安津系夫妻关系。2006年5月26日，北京国瑞物业管理有限公司与李英、聂安津签订《回迁房前期物业管理服务协议》，约定该公司为诉争房屋所在小区提供物业服务，物业服务费的收费标准为每月每建筑平方米1.1元，生活垃圾外运费每年每户30元，楼内公共照明费每年每户24元。李英、聂安津应于房屋交付使用之日向国瑞物业公司交纳一年的物业管理费，此后应于每年末的最后一个月内向国瑞物业公司交纳次年的物业管理费。未按期交纳物业服务费按逾期之日起每日千分之三的标准支付滞纳金。双方还约定，小区入住初期，中水系统因无法达到充足水源而影响正常使用时，国瑞物业公司将在中水系统内接入自来水，李英、聂安津需按自来水价格向国瑞物业公司交纳水费，待条件成熟启用中水后，国瑞物业公司再按中水价格收取水费。上述合同签订后，国瑞物业公司为该小区提供物业服务至今，李英、聂安津未交纳2007年5月26日至2019年5月25日期间物业管理费。诉讼中，李英接受本院询问时表示涉案房屋产生的物业费由其负责交纳，不用追加聂安津参与诉讼。2009年8月5日，北京国瑞物业管理有限公司更名为北京国瑞物业服务有限公司。庭审中，李英提出国瑞物业公司在国瑞城中区3到6号楼之间、6到11号楼之间、11到13号楼之间违法修建铁栏杆，并向本院提交照片4张以证明该事实。国瑞物业公司认可前述铁栅栏由其修建，但提出系依据业主申请修建，并向本院提交署名为“商品房全体业主”的《致物业公司的一封公开信》（以下简称公开信）及署名为“国瑞雅士苑全体业主”的《国瑞雅士苑全体业主关于对小区实行封闭的申请》（以下简称申请）。公开信载明：“…强烈要求商品房实行封闭式管理，兑现开发商卖房时的承诺（封闭式物业管理）。即将现有的4、5、12、13号楼出入口封闭，开启国瑞城西门和南侧门…”申请载明：“国瑞雅士苑小区为国家许可正式销售的商品房房产，物业费3.1元/平方米，入住四年多以来，小区环境日益恶化…对于如此小区现状，我们商品房业主经一致协商，强烈要求对国瑞雅士苑实行24小时全封闭管理…”该申请后附200余住户签名。李英对国瑞物业公司提交的上述证据真实性及证明目的均不予认可，认为国瑞城小区的规划审批中是没有栅栏的，国瑞物业公司不能只为少数业主服务，而应征得小区绝大多数业主同意。国瑞物业公司还向本院提交如下证据：1、《前期物业管理服务协议》，证明原被告之间存在物业服务合同关系及物业费交纳标准；2、催费告知函照片4张，证明原告曾向被告催缴物业费。李英对国瑞物业公司提交的证据发表如下质证意见：1、真实性认可；2、真实性不认可，李英从未见过告知函，且催缴照片上无李英家房号，不能认定就是贴在李英家门上。照片亦证明不了催缴的时间，存在后补的嫌疑。李英还向本院提交以下证据：1、照片4张，证明小区内小广场有摆地摊情况，还开办有健身房、房屋中介，未实现小区封闭管理；2、200余户业主的联名信，证明业主对小区物业管理不满。国瑞物业公司对李英提交的证据发表如下质证意见：1、照片真实性认可，但证明目的不认可，健身房、房屋中介并非物业公司的房产，也非物业公司出租；；地摊是居委会举办的公益活动2、真实性不认可。还查，涉案国瑞城小区内共有17栋楼，4000余住户，其中5栋楼为商品房(4、5、7、12、13号楼)，其余12栋楼为回迁房，商品房物业费标准为3.1元/月/平方米，回迁房物业费为1.1元/月/平方米。该小区未成立业主委员会。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，2006年5月26日，国瑞物业公司与李英及案外人聂安津签订物业服务合同，正式建立物业服务合同关系，虽该合同约定的交费主体为李英及聂安津，但李英同意由其个人负担涉案房屋物业费，国瑞物业公司也只主张由李英交纳，本院对此不持异议。现国瑞物业公司主张其依约提供了物业服务，要求李英支付相应物业服务费，李英辩称国瑞物业公司提供的物业服务存在诸多问题，故不同意支付物业费。经综合审查双方提交的证据及当庭陈述，本院认为李英提供的证据不能证明国瑞物业公司提供的物业服务存在严重问题已构成根本违约，足以达到应减交或免交物业服务费的程度，且业主仅因物业服务存在瑕疵而拒绝交纳物业费用也会导致物业服务质量进一步下滑的恶性循环，并由此影响到全体业主的利益。故对李英关于物业服务质量存在瑕疵所以不同意交纳物业费的抗辩本院不予采纳。关于李英所提诉讼时效一节，国瑞物业公司向本院提交了其向李英门户上张贴缴费通知单的照片四张，四张照片中载明的通知时间分别为2009年6月7日、2011年7月3日、2015年8月15日及2017年10月30日，通知单上载明的通知交费期间分别为：2009-2010年物业费、2011-2012年物业费、2015-2016年物业费以及2007年5月26至2018年5月25日期间的物业费，李英对前述照片的真实性不予认可。本院认为，根据国瑞物业公司提交的照片，国瑞物业公司在2017年之前只通知李英交纳当年应交物业费，而对其历年欠费未进行催缴，且国瑞物业公司提交的2009年及2015年催缴照片上既未显示涉案房屋的门牌号码亦未体现其他门户特征，李英对该照片的真实性亦不予认可，故本院对前述照片不予采信。国瑞物业公司提交的2017年10月30日的催费告知函照片中显示有门把手、门锁等门户特征，经比对李英提交的其门户照片，本院认定该催费告知函系张贴于李英门户，并产生诉讼时效中断的效力，故国瑞物业公司仅能主张2015年10月1日至今的物业费，对于国瑞物业公司主张的超出该期间的物业费，本院不予支持。对于李英要求国瑞物业公司拆除在小区内违法建设的铁栅栏的反诉请求，本院认为，《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。根据前述两条规定，国瑞物业公司在小区加装铁栅栏的行为属于应当由业主共同决定的重大事项，但国瑞物业公司在加装铁栅栏之前未按照法律规定经过合法人数的业主同意，亦未进行相应的规划审批，构成对业主共有权的侵害，但该侵害是对全体业主权利的侵害，现李英诉请拆除铁栅栏属关涉全体业主利益的重大事项，宜由业主大会选举的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位或组织主张，李英以个人名义起诉，难以代表小区业主共同意志，不具备诉讼主体资格。故对李英该项反诉请求，本院不予支持。对于李英要求国瑞物业公司赔偿不能使用中水所致的经济损失9900元的请求，因双方签订的合同对何时启用中水未作出明确约定，故李英该项请求缺乏依据，本院不予支持。但应指出，国瑞物业公司作为物业管理单位，应积极创造条件促成中水启用，若因客观原因确无法启用中水的，应向业主进行解释说明，故国瑞物业公司在该项服务中确存在瑕疵。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之、《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李英于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京国瑞物业服务有限公司自2015年10月1日至2019年5月25日期间的物业服务费4591.2元；二、驳回原告（反诉被告）北京国瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李英的反诉请求。案件受理费88元，由原告（反诉被告）北京国瑞物业服务有限公司负担62元（已交纳），由被告（反诉原告）李英负担26元（于本判决生效后十日内交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）李英负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张丹二〇二〇年十月十六日书记员  牛欢