广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异160号 案外人：关耀华，男，1972年5月27日出生，汉族，住广州市番禺区。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区云城西路******。 负责人：叶小坡，行长。 委托代理人：袁谦，广东诺臣律师事务所律师。 委托代理人：古小婷，广东诺臣律师事务所律师。 被执行人：陈志聪，男，1979年10月3日出生，汉族，住广州市番禺区。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司广州白云支行（以下简称中行白云支行）与被执行人陈志聪金融借款合同纠纷一案，案外人关耀华对本院作出〔2018〕粤01**执11165号公告要求其腾出位于广州市番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人关耀华、申请执行人中行白云支行的委托代理人袁谦等到庭参加了听证；被执行人陈志聪经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人关耀华称，白云区人民法院在执行〔2018〕粤01**执11165号案的过程中，对陈志聪位于广州市番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房产进行了拍卖，法院于2020年5月20日作出〔2018〕粤01**执11165号《公告》，公告要求占有人在7日内腾空案涉803房屋，到期不履行则强制清场，案外人关耀华现提出执行异议。首先，案外人关耀华于2017年9月28日就与被执行人陈志聪签订承租案涉803房屋的租赁合同并支付了租金，装修后也入住案涉803房，并于2017年11月26日在出租屋管理部门登记备案，有关租赁合同合法有效且案外人关耀华已实际使用案涉803房，而根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，《城市房屋租赁管理办法》第11条亦规定，租赁期间内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。另外，房屋买受人杨兵于2019年11月20日曾向广州市番禺区人民法院起诉要求被执行人陈志聪、案外人关耀华支付房屋占有使用费一案中，买受人杨兵在与案外人关耀华没有达成任何调解协议的情况下就于2020年4月2日撤回了起诉。综上，由于案涉803房系案外人关耀华租赁使用在先，被法院查封拍卖在后，为维护案外人关耀华的合法租赁权益，故案外人关耀华特提出异议，请求法院撤销在2020年5月20日作出要求案涉803房屋的占有人“在本公告张贴之日起7日内腾出上述房地产”的〔2018〕粤01**执11165号公告，停止对案涉803房屋的强制执行。 申请执行人中行白云支行称，中行白云支行不同意案外人关耀华的异议请求，案涉803房原是被执行人陈志聪的财产，法院在对案涉803房拍卖成交之后的清场行为符合法律规定，请求法院驳回案外人关耀华的异议请求。至于案外人关耀华所谓的租赁权利则应该另行诉讼解决。 被执行人陈志聪称，无述称。 本院查明，根据生效的〔2017〕粤01**民初13588号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：㈠确认中行白云支行与陈志聪于2017年3月23日签订的《中国银行信用卡专向分期付款借款合同》〔编号为2017年JBYQF字329号〕于2018年6月26日解除；㈡本判决生效之日起五日内，陈志聪向中行白云支行清偿贷款本金168893.06元并支付手续费11385元；㈢于本判决生效之日起五日内，陈志聪支付中行白云支行截止至2018年6月26日的利息、滞纳金〔还款违约金〕；㈣于本判决生效之日起五日内，陈志聪支付中行白云支行合同解除后的利息；㈤驳回中行白云支行的其他诉讼请求等），中行白云支行向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为：要求陈志聪清偿贷款本金168893.06元并支付手续费11385元、支付截止至2018年6月26日的利息、滞纳金〔还款违约金〕、支付合同解除后的利息、案件受理费、财产保全费并加倍支付迟延履行期间的债务利息等，本院于2018年10月31日以〔2018〕粤01**执11165号对该案立案执行（执行标的为186101.26元，执行费为2692元）。执行期间，本院于2018年11月9日以〔2018〕粤01**执11165号执行裁定书及协助执行通知书办理了对被执行人陈志聪名下位于广州市番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房的续封手续，并于2019年3月25日作出〔2018〕粤01**执11165号执行裁定书，裁定拍卖“被执行人陈志聪名下广州市番禺区西丽南路228号华侨城28号楼3座803房产”；2019年7月27日，杨兵（公民身份号码**********）曾在参加本院于阿里司法拍卖网络平台开展的“广州市番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房”项目公开竞价中，以最高应价胜出（标的物网络拍卖成交价格为878000元）；2019年8月20日，本院作出〔2018〕粤01**执11165号执行裁定书，裁定：“一、解除本院〔2017〕粤01**执保1897号民事裁定书及本案对被执行人陈志聪名下位于广州市番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房产的查封措施。二、广州市番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房产所有权及相应的其他权利归杨兵（身份证号码……20342X）所有……”。后，本院于2020年5月20日作出〔2018〕粤01**执11165号《公告》，在明确前述案涉803房的拍卖成交事宜等基础上，责令被执行人陈志聪及其他占有人在本公告张贴之日起7日内腾出案涉803房，并注明“到期仍不履行的，依法强制清场，因强制执行而产生的各类费用和一切后果由上述相关人员自行承担。撕毁本公告、拒不配合执行或以暴力威胁等方法阻碍执行的，本院将根据情节轻重对相关人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。由于案外人关耀华认为在案涉803房被法院查封前，关耀华就已签订了承租案涉803房的租赁合同（租赁期限至2037年9月27日），其对案涉803房享有租赁权和使用权，根据“买卖不破租赁”的原则，关耀华对案涉803房享有继续使用的权利，故提出本执行异议。 另查，在〔2017〕粤01**民初13588号案诉讼期间，基于原告中行白云支行提出的财产保全申请，本院于2017年10月18日作出了〔2017〕粤01**民初13588号民事裁定书，裁定“冻结被告陈志聪银行存款200142.68元或查封其等额财产”；2017年10月24日，本院以〔2017〕粤01**执保1897号对上述财产保全立案执行，执行过程中，本院于2017年10月25日首查封了被申请人陈志聪名下位于广州市番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房。 经查，据《广州市不动产登记查册表》记载：涉案位于广州市番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房登记权属人为被执行人陈志聪，产权证号为〔2016〕07×××77，权属来源为购买，占有份额为全部，发证日期为2016年1月18日，房屋用途为住宅；该房屋的房地产他项权利人为中国银行股份有限公司广州海珠支行，抵押编号为20×××10，权利种类为一般抵押，权利范围为全部，他项权证号为07×××17，抵押期限“为2016年3月2日至……”，借款人为陈志聪，借款金额为470000元等。 案外人关耀华为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《租赁合同》（该合同签约位置的“甲方：”处有“陈志聪”字样签名并印有一指印、“乙方：”处有“关耀华”字样的签名并印有一指印，合同内容为乙方向甲方租赁广州市番禺区市侨街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房所涉及的租赁事宜等〔其中注明的租赁期限为“2017年9月28日至2037年9月27日止”〕，但该合同中并无显示具体的签约时间）、《广州市房屋租赁合同》（该合同签约位置的“甲方〔签章〕”处有“陈志聪”字样的签名并签有“2017年11月26日”字样、“乙方〔签章〕”处有“关耀华”字样的签名并签有“2017年11月26日”字样，该合同内容为甲方将坐落在番禺区西丽南路228号华侨城28号楼3座803房出租给乙方作居住用途使用所涉及的租赁事宜等〔其中注明的租赁期限为2017年11月26日至2037年11月25日〕）、《房屋租赁登记备案证明》（编号为穗租备20×××11号，该证明注明的租赁期限为2017年11月26日至2037年11月25日，审核时间为2018年2月9日等）、《收款收据》（№0431614、№0431615）、《税收缴款书〔税务收现专用〕》（该缴款书的填发日期为2018年2月9日，涉及的出租屋地址为“番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803”，注明的税款所属时期为“2017－11至2018－04”等）等资料。 本院认为，案外人关耀华主张其对案涉位于广州市番禺区市桥街西丽南路228号华侨城28号楼3座803房享有不动产租赁权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据法律的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，而在案外人以不动产租赁权为由主张适用买卖不破租赁规阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，则需要审查其在人民法院查封不动产之前有合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中，虽然案外人关耀华认为其已于2017年9月28日与被执行人陈志聪签订《租赁合同》并在一次性付清了案涉803房的全部租金395280元后开始承租使用该房屋，更办理了房屋租赁登记备案手续，并以其对案涉803房拥有租赁期至2037年9月27日的不动产租赁权为由，提出阻止对案涉803房移交司法拍卖买受人占有的请求。但由于案涉803房是登记在被执行人陈志聪名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉803房登记产权人即为被执行人陈志聪（占有份额为全部），据此已可以认定被执行人陈志聪系案涉803房的不动产所有权人，故本院于2017年10月25日对被执行人陈志聪名下案涉803房采取保全执行措施，于法有据，并无不当。结合案外人关耀华提交的《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁登记备案证明》、《税收缴款书〔税务收现专用〕》在案涉803房租赁起止时间方面存在不一致情形，案件现有证据尚不足以证实案外人关耀华在本院2017年10月25日查封案涉803房之前已就其承租使用案涉803房签订有合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，因此，本院在强制执行期间对案涉803房产拍卖成交后，为向竞买取得案涉803房产的买受人移交占有案涉803房屋，又于2020年5月20日发出〔2018〕粤01**执11165号《公告》，要求案涉803房屋的“占有人在本公告张贴之日起7日内腾出上述房地产”的执行行为，于法有据，并无不当。现案外人关耀华以案涉803房屋承租人的身份主张租赁权，提出撤销案涉〔2018〕粤01**执11165号《公告》、阻止向买受人移交占有案涉803房屋的排除执行异议，显然欠缺事实及法律依据，本院对此不予支持，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人关耀华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘** 审判员  贺 恒 审判员  张 媛 二〇二〇年十月十六日 书记员  罗颖欣