北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10040号原告：杨昌迪，男，1994年11月20日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，北京市京师律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇社区服务中心**。法定代表人：刘小岐，总经理。委托诉讼代理人：张义，男，1983年8月11日出生，汉族，该公司职员，住北京市石景山区。原告杨昌迪与被告北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨昌迪及其委托诉讼代理人宋奎、李燕，被告泰禾公司的委托诉讼代理人张义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨昌迪向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告之间的《北京市商品房认购书》；2．判令被告返还原告购房款5026359元，并按照同期银行贷款利率支付自2018年12月28日起至实际返还之日止的利息；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：杨昌迪为购买泰禾公司开发的位于北京市昌平区XX项目XX号楼X单元XXX室住房，分数次向泰禾公司支付购房款共计3926540元，因杨昌迪不具备购房资质，为锁住房源，2018年12月，与泰禾公司签订《北京市商品房认购书》，认购泰禾公司开发的昌平区XXXX项目中的第X幢X单元XXX号房屋，并按照泰禾公司的要求补交购房款1099819元，加上之前退转的购房款3926540元，杨昌迪合计支付502号房屋购房款5026359元。后杨昌迪工作单位一直无法为其办理北京市工作居住证，杨昌迪因不具备购房资格无法继续办理购房手续。现商品房认购书无法继续履行，依法应予解除，同时泰禾公司应退还杨昌迪全部款项并支付占有期间利息。为此，杨昌迪向本院提起诉讼，请求如上。被告泰禾公司辩称：1．同意解除《北京市商品房认购书》；2．同意退还杨昌迪全部购房款；3．因泰禾公司于2020年5月13日向杨昌迪发出《解约函》，应自解约后一个月内退还房款，同意自2020年6月13日起按照银行同期活期存款利率计算支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：2017年12月17日，杨昌迪向泰禾公司刷卡支付100000元；2017年12月19日，杨昌迪向泰禾公司刷卡支付400000元；2017年12月26日，杨昌迪向泰禾公司刷卡支付1076540元；2018年5月31日，杨昌迪向泰禾公司刷卡支付2350000元，以上共计3926540元。原被告均认可上述款项为杨昌迪为购买泰禾公司开发的商品房交纳的购房款。2018年12月27日，杨昌迪、“北京永昌致远贸易有限公司”（认购人）与泰禾公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》，约定：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市XXXX项目中的第X幢X单元XXX号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共170．4平方米，其中套内建筑面积135．29平方米，套内建筑面积单价为84534．9元/平方米，总房价款为11436726元。该认购书第二条销售依据约定“该商品房为预售商品房，批准机关为：北京市住房和城乡建设委员会，预售许可证号为京房售字（2015）号”。第四条认购定金第（一）款约定“认购人应当自签订本认购书当日内，向出卖人支付认购定金零元，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间和有效期限。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方”。第（二）款约定“认购人同意在支付定金当日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）”。第五条约定“认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方”。该认购书最后落款处有杨昌迪、“北京永昌致远贸易有限公司”的签字，泰禾公司的盖章。原被告均认可该认购书中的认购人为杨昌迪，因杨昌迪不具有认购资格，为锁住房源，故在杨昌迪名字后面填写“北京永昌致远贸易有限公司”字样。上述认购书签订当日，杨昌迪分别向泰禾公司刷卡支付6359元和1090000元；2019年7月31日，杨昌迪向泰禾公司转账支付3460元，杨昌迪共计向泰禾公司支付购房款5026359元。2020年5月13日，泰禾公司向杨昌迪发出《解约函》，载明“杨昌迪：您于2018年12月27日签署了《北京市商品房预售合同》（以下简称“购房合同”），购买我司开发的建设的XXXX项目X-X-XXX号商品房。根据购房合同约定，你应于2019年8月30日前向我司支付购房合同款项人民币5900000元，经多次接洽，您至今未按约付款。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清购房合同约定的相关款项，我司现根据购房合同的约定解除与您的购房合同，并按购房合同约定扣除您应支付的违约金，截止到发函之日，违约金金额为2185271．8元。请您于2020年5月20日前配合我司办理预售合同注销等相关手续，否则除上述违约金外，每逾期一日，我司还将扣除总房款万分之五作为不予配合办理注销的违约金”。杨昌迪认可于2020年5月14日收到《解约函》。庭审中，原被告双方均同意2020年5月14日为双方解除《北京市商品房认购书》的日期。以上事实，还有支付收据、刷卡小票、手机通话录音及当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：杨昌迪与泰禾公司在自愿基础上签订《北京市商品房认购书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。因限购政策影响，杨昌迪不具备购买案涉房屋的资格，客观上《北京市商品房认购书》无法履行。签订《北京市商品房认购书》时，相关限购政策已经出台，房产开发及销售企业及谨慎的购房者均应知晓北京住房限购政策，对于《北京市商品房认购书》的履行障碍，杨昌迪与泰禾公司均存在相应过错。现杨昌迪要求确认解除《北京市商品房认购书》，且庭审中双方均认可2020年5月14日为解除日期，对此，本院不持异议。在《北京市商品房认购书》解除的情况下，《北京市商品房认购书》已缺乏继续履行的基础。杨昌迪要求确认解除《北京市商品房认购书》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨昌迪要求泰禾公司返还已付购房款5026359元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于杨昌迪主张的利息，本院考虑到杨昌迪对于合同的签订存在过错，故该项损失应由杨昌迪自行承担；鉴于庭审中泰禾公司同意自2020年6月13日起按照银行同期活期存款利率计算支付利息，系其处分自身权利的行为，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、确认杨昌迪与北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司于2018年12月27日签订的《北京市商品房认购书》于2020年5月14日解除；二、北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内返还杨昌迪购房款5026359元及利息（以5026359元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率，自2020年6月13日起计算至实际给付之日止）；三、驳回杨昌迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23492元，由北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡爱军二〇二〇年十月二十三日书记员  刘 佳