四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初1596号 原告：毛建勋，男，1972年8月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：胡文君，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何**刚，四川明炬律师事务所律师。 被告：李永君，男，1977年7月14日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：邱意，女，1984年10月1日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玲，四川阳安律师事务所律师（实习）。 原告毛建勋与被告李永君、曹桂琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用简易程序进行了审理。2019年4月19日，毛建勋申请变更诉讼请求并追加邱意为被告；2019年4月22日，毛建勋申请撤回对被告曹桂琼的起诉，本院均予以准许。因李永君被羁押无法会见，本案于2019年5月10日中止审理。现中止审理事由消失，本案恢复审理，并于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告毛建勋的委托诉讼代理人胡文君、被告邱意及其委托诉讼代理人李芹斌到庭参加诉讼，被告李永君通过远程视频系统参加诉讼。2020年8月27日，毛建勋申请追加周玉成为第三人参加本案诉讼，本院不予准许。本案现已审理终结。 毛建勋向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定将房屋产权转移登记到原告名下；2.判令被告支付自2019年3月30日起至办理产权登记之日止的违约金，违约金以268000元为基数，按日百分之六计算至产权转移登记之日止，暂计至2019年4月3日违约金643.2元；3.请求判令被告向原告交付车位一个。事实与理由：李永君与曹桂琼系夫妻关系，毛建勋与李永君于2018年2月25日签订《房屋买卖意向合同》，约定李永君（甲方）将位于简阳市××镇××街××号××栋××单元××号房屋以总价26.8万元出售给原告（乙方），房屋面积97.91平方米，使用性质为住宅，土地使用权类型为出让，产权性质为私产。双方约定原告分三次付款给李永君，分别为2018年2月24日支付第一次定金3000元，交易后冲抵购房款，2018年2月25日支付第一次购房款13.1万元，2018年5月30日之前支付第二次购房款5.36万元，第三次尾款8.04万元在被告将产权转移登记到原告名下时支付。该合同第四条第1款约定，在2018年2月25日将房屋及附属设施、附着物正式交付给乙方；第四条第4款约定，甲方承诺乙方于2019年3月30日之前办理完产权过户手续。另外双方在上述合同第六条第1款中约定，甲方未能按期交付房屋及产权证书的，每逾一日，由违约方给付守约方房屋总价款万分之六的违约金，合同继续履行。至起诉时止，原告已经按约定支付完定金加前两次购买款，合计18.76万元，被告却未按协议约定在2019年3月30日前办理产权转移登记，为保护原告合法财产不受侵犯，特诉至法院，望判如所请。 2019年4月19日，毛建勋向本院提出《追加当事人、变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：1.判令解除毛建勋与李永君签订的房屋买卖合同；2.判令李永君返还原告已缴定金购房款合计18.76万元；3.判令李永君支付原告合同成成交价的20%，即5.36万元作为违约金；4.邱意对上诉2、3项李永君退赔不足的部分承担补充赔偿责任；5.邱意赔偿原告经济损失3万元。事实和理由：原告向李永君购买的位于简阳市××镇××街××号××栋××单元××号房屋，经原告查询，已于双方签订房屋买卖合同之前过户给第三人。原告的合同目的不能实现，因此，根据相关法律规定提出如上变更诉讼请求的申请。又因原告有5.36万元购房款打入邱意个人账户，上述房屋由邱意居间介绍购买，因此，追加邱意为共同被告。 李永君辩称，对签订合同、出具收条收取房款等事实无异议，房屋过户给周玉成是为了用房屋办理抵押贷款，共4套房屋贷款60万元，偿还了欠周玉成的30万元后，其他钱用于支付利息等用途。不同意解除合同，合同可以履行，该套虽然产权登记在周玉成名下，是为了方便在银行贷款，该套房屋实际的产权人是李永君，与周玉成之间并没有真实的房屋买卖关系，不认可支付违约金、诉讼费等。因为自己在三月二十几号被关押，如果没有这个意外情况，是可以过户给原告的。邱意是做房产中介的，邱意是帮卖房子，房屋的情况是给她说了的。 邱意辩称，与原告没有合同约定或法律意义上的权利义务关系，不是适格的被告。本案中，自己受李永君委托代为销售房屋，李永君向原告出示了房产证复印件，房屋过户给周玉成的情况自己并不知情，原告也曾通过在房管局的亲属查询了房屋的具体情况。自己代收了原告的款项后，如数转交给了李永君或其指定的收款人，代收款项并没有过错，原告的请求没有法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：李永君于2017年2月27日取得案涉位于简阳市××镇××街××号××栋××单元××层××号的房屋所有权。2017年8月4日，李永君与周玉成签订《房地产买卖契约》，约定李永君将坐落在简阳市××镇××街××号××栋××单元××层××号房屋出售给周玉成，建筑面积97.91平方米，成交价23万元，并于当日变更登记所有权人为周玉成。2017年8月18日，周玉成用包括涉案房屋在内的共4套房屋向四川省简阳市农村商业银行股份有限公司政府街分理处设立联合抵押，抵押担保60万元借款。 2018年2月5日，李永君、赖松兴作为甲方，张永、邱意作为乙方共同签订合同一份，约定：1.甲方保证所建房屋的真实性、合法性，并保证在两年后给购房者办理不动产权证过户，过户产生的一切费用由甲方负责；2.甲方承诺将金马镇云金街金玉苑小区交由乙方独家销售；3.……3单元19万元/套，其余20万元/套，分期付款支付15万元/套，剩余部分过户付清，2019年3月底保证全部售完，甲方不参与住房的一切销售；4.销售方即乙方，卖出一套结算一套；5.超出每套房屋定价部分作为乙方销售人员的工资及福利待遇；6.销售范围不限；7.有权在代理区域进行各种促销活动及广告发布（乙方自行承担广告宣传费用）；8.销售代理的一切费用、人员自带，销售价格自定；9.现在的销售方为单独代销（也就是唯一的销售方）；10.合同的签订由开发商与购买者签订，代销方不与购房者签订合同；11.开发商签订合同后不得参与卖房，如要卖房，都必须经过销售代理公司；12.房源销售完毕后，销售代理公司自行撤走，今后一切善后工作都归开发商自行处理、自行解决，销售公司不承担一切责任与费用；13.签订合同内容由开发商与购买者自定（签订后产生所有的纠纷与销售代理无关）。 2018年2月25日，毛建勋与李永君签订《房屋买卖意向合同》，约定李永君将位于简阳市××镇××街××号××栋××单元××号住宅出售给毛建勋，建筑面积约97.91平方米，成交价268000元。该合同第六条约定：“1、如乙方不能按期支付购房款，或甲方不能按期交付该房屋及房屋产权证书的，每逾一日，由违约方给付守约方房屋总价款万分之六的违约金，合同继续履行……3、乙方（购房者）按本合同约定支付清约定款项，甲方逾期超过九十日仍未按本合同交付房屋及产权的，乙方有权解除合同，甲方需按成交价的20%向乙方支付违约金，如不足乙方实际经济损失的，按实际经济损失据实赔偿。甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同可继续生效，甲方需案违约责任第1条向乙方支付逾期违约金。”同日，李永君出具《收条》一份，载明：“今收到毛建勋购金马镇云金街75-93号1栋1单元302号住房购房款131000元”，2018年8月9日，毛建勋向邱意转款53600元，邱意出具《收据》一份。加上2018年2月24日预交的购房定金3000元，毛建勋共计交付房款18.76万元。李永君认可分三次收到邱意等中介转交的购房款220万元，但不清楚具体购房人交付购房款的金额。 上述事实，有原、被告的法庭陈述，《房屋买卖意向合同》、收据、收条、《房屋查询记录》、《不动产登记与房屋交易申请书》、《房地产买卖契约》以及李永君、赖松兴与张永、邱意签订的协议等证据在案佐证，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院认为，毛建勋与李永君签订《房屋买卖意向合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合同依法成立并生效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”毛建勋按照合同约定支付了应付款项18.76万元，李永君至今未按《房屋买卖意向合同》约定交付房屋及产权，逾期已经超过九十日，且现案涉房屋所有权登记产权人为周玉成，毛建勋签订《房屋买卖意向合同》的目的不能实现，毛建勋诉请解除合同，本院依法准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合双方签订的《房屋买卖意向合同》第六条约定，本院对毛建勋要求李永君退还购房款18.76万元、支付成交价的20%作为违约金的诉讼请求依法予以支持。 毛建勋申请追加周玉成为本案第三人，本院不予准许。首先，毛建勋在法庭辩论终结后向本院提出追加周玉成为第三人，参照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，本院不予准许。其次，本案中毛建勋的诉讼主张为解除合同，并不涉及物权处理，不追加周玉成为第三人并不影响本案事实的查明和纠纷的处理。第三，李永君与案外人周玉成之间关于房屋的问题属于另一个合同关系，需要有人另行主张处理，况且该房屋还牵涉与其他房产联合抵押给金融机构等问题，即使追加案外人周玉成为第三人，也无法在本案中一并解决李永君与周玉成的合同关系和房屋登记、抵押等问题。 毛建勋主张与邱意构成居间合同关系，要求其就李永君退赔不足的部分承担补充赔偿责任并赔偿3万元损失，没有法律和事实依据，本院不予支持。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”李永君、赖松兴与张永、邱意签订协议，约定将简阳市金马镇云金街玉苑小区的房屋交由张永、邱意独家销售，并约定了代理销售的方式、报酬等具体事项，双方就房屋销售问题依法形成委托代理的法律关系，邱意依照委托合同实施代理行为并代为收取部分房款，法律后果依法应由委托人李永君承担。其次，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，毛建勋主张与邱意之间构成居间合同法律关系，但双方之间并未签订居间合同，毛建勋也没有向邱意支付居间报酬。邱意介绍毛建勋购买李永君房屋是履行与李永君之间的委托代理职责，也是依照与李永君之间的协议约定收取代理销售费用。因此邱意与毛建勋之间并不构成居间合同法律关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第三百九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 一、解除毛建勋与李永君于2018年2月25日签订的《房屋买卖意向合同》； 二、李永君于本判决发生法律效力之日起十五日内退还毛建勋购房款187,600元，并向毛建勋支付违约金53,600元； 三、驳回毛建勋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,728元，减半收取计2,864元，由被告李永君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  冯兰林 二〇二〇年十月二十三日 书记员  朱 玲