广东省珠海市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）粤04行终212号上诉人（原审原告）：珠海市香洲区瀚林苑第一届业主委员会，住所地：广东省珠海市香洲区******。法定代表人：陈建通，主任。委托代理人：邬元忠，业委会委员。被上诉人（原审被告）：珠海市香洲区住房和城乡建设局，住所地：广东省珠海市香洲区*******。法定代表人：钟闻远，局长。委托代理人：柳毅，工作人员。委托代理人：职消寒，北京市中银(珠海)律师事务所律师。上诉人珠海市香洲区瀚林苑第一届业主委员会（以下简称瀚林苑第一届业委会）与被上诉人珠海市香洲区住房和城乡建设局（以下简称香洲区住建局）地下停车位行政管理一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404行初35号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院认定事实2019年10月31日，珠海市某都房产开发有限公司作出《关于瀚林苑人防车位出租的公告》，告知瀚林苑小区业主：小区车位出租形式采取长期租赁、一次性收租模式，租赁期限为20年，期满后免费续期至车位所在地块对应物业的产权终止日。2019年11月6日，瀚林苑第一届业委会向香洲区住建局提交《制止违法行为申请书》，要求香洲区住建局制止珠海市某都房产开发有限公司及珠海市某都物业有限公司将瀚林苑防空地下室以20年长租的方式不限数量的向业主出售车位的违法行为。香洲区住建局对于瀚林苑第一届业委会的上述申请未予回复。瀚林苑第一届业委会遂诉请法院判决香洲区住建局对瀚林苑第一届业委会提交的《制止违法行为申请书》作出处理，并责令珠海市某都房产开发有限公司及珠海市某都物业有限公司改正违法行为。一审法院判案理由及结果一审法院认为，《珠海经济特区物业管理条例》第六条规定：“区物业管理行政主管部门履行下列职责：（一）负责物业管理区域备案、物业承接查验备案、物业服务合同备案；（二）负责业主委员会备案；（三）指导和监督业主组织依法开展活动；（四）负责物业专项维修资金使用监管；（五）开展物业服务监督检查；（六）建立物业管理档案；（七）指导和监督辖区内镇人民政府、街道办事处（以下简称镇政府、街道办）调解处理物业管理纠纷；（八）法律、法规和规章规定的其他职责。”《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第四条第（八）项规定：“区物业管理行政主管部门（以下简称区物业主管部门）接受市物业主管部门指导，履行以下职责：（一）指导和监督镇街履行物业管理行政监管职责；（二）会同镇街决定是否解散业主委员会；（三）会同镇街撤销业主大会、业主委员会的决定；（四）会同镇街划定或者调整物业管理区域；（五）指导和监督各方完成承接查验工作；（六）审批协议选聘前期物业服务企业申请；（七）定期对镇街、居民委员会或者村民委员会、物业管理人员及业主委员会成员、候补委员、业主监事会成员等进行培训；（八）依法查处违反物业管理法律、法规的行为；（九）《物业条例》规定的其他职责。”本案中，珠海市某都房产开发有限公司以长期租赁20年、一次性收取租金的模式向瀚林苑小区业主出租小区地下停车位，系对人民防空工程的管理及收益行为，香洲区住建局作为香洲区物业行政主管部门，不具有对珠海市某都房产开发有限公司的涉案租赁行为进行查处的职责。所以，香洲区住建局没有处理瀚林苑第一届业委会申请的法定职责，瀚林苑第一届业委会请求判令香洲区住建局对其提交的《制止违法行为申请书》作出处理，并责令珠海市某都房产开发有限公司及珠海市某都物业有限公司改正违法行为，明显超出香洲区住建局的职权范围，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第（十）项、第九十三条第二款之规定，裁定驳回瀚林苑第一届业委会的起诉。一审案件受理费50元，退回瀚林苑第一届业委会。当事人二审诉辩主张上诉人瀚林苑第一届业委会认为，一审裁定将相对人违反《珠海经济特区物业管理条例》和《珠海经济特区物业管理条例实施细则》规定的行为理解为纯民事租赁行为并依此作出裁定，属于认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审裁定，并判令被上诉人15日内履行法定职责。其具体理由如下：一、关于被上诉人法定职责与物业法规规定。《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第四条（八）项规定：被上诉人履行依法查处违反物业管理法律、法规行为的职责。《珠海经济特区物业管理条例》第七十四条规定：物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。建设单位对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库出租的，应当优先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，但租赁合同期限不得超过六个月。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方可出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库三十日前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。《珠海经济特区物业管理条例》第七十六条（四）项规定：物业管理区域内禁止擅自改变人防工程平时使用功能。二、关于相对人违反物业管理法规的行为。瀚林苑小区人防地下室平时使用功能是车库，使用方式是月租。首先，开发商珠海市某都房产有限公司及珠海市某都物业有限公司以37年长租方式出售人防车位给他人做商场，擅自改变了人防工程平时使用功能。其次，开发商珠海市某都房产有限公司及珠海市某都物业有限公司以20年至小区物业产权终止日长租方式不限数量出售人防车位：擅自改变了人防工程平时使用功能，由月租变成了出卖；租赁期间超过了六个月；不限数量。被上诉人香洲区住建局答辩称：一、涉案的纠纷不属于物业纠纷。本案纠纷的本质是业主对人防车位租赁方式不满引发的纠纷，租赁纠纷不属于物业纠纷的范围。首先，《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。涉案的人防工程由珠海市某都房产开发有限公司（以下简称建设单位）投资，根据上述法律规定，日常的使用权和收益权归建设单位所有，被上诉人无权对上述人防工程的使用方式进行干预。其次，虽然《珠海经济特区物业管理条例》第七十四条规定了建设单位对车位、车库的出租应当首先满足业主的需要，并对非业主承租期限进行限制。但是并没有对建设单位将车位出租给业主时的租赁期限做任何的限制。因此，如果建设单位将人防车位出租给业主，即便租赁期限长达20年，也不存在上述规定的情形。因此，在上诉人不能证明建设单位存在违反《珠海经济特区物业管理条例》第七十四条的情况下，涉案纠纷不能简单的认定为物业纠纷。二、涉案的纠纷不属于行政诉讼的范围。首先，上诉人在《制止违法行为申请书》中要求的事项不属于被上诉人法定的职责范围。引发本案纠纷的实质问题是上诉人与建设单位之间人防车位租赁合同的纠纷，上诉人主张建设单位对外签署租赁合同的期限违反了业主手册的规定。即便如上诉人陈述，建设单位存在违反业主手册的情形，亦不能直接将违反业主手册的行为等同于违反物业管理法律法规的行为。因此，根据《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第四条第（八）项的规定，本案的纠纷不属于被上诉人法定的职责范围。其次，上诉人提交的租赁合同和租赁公告显示，涉案人防工程由建设单位占用使用并对外出租，租赁期限由建设单位确定，珠海市某都物业管理有限公司仅仅是受建设单位委托办理人防车位租赁的预约手续，对于人防车位的租赁期限，珠海市某都物业管理有限公司并无决定权。因此，珠海市某都物业管理有限公司并非人防车位的租赁期限纠纷的责任主体，该项纠纷亦不属于改变使用功能。因此，根据《珠海经济特区物业管理条例》第七十六条第（四）项的规定，本案的纠纷不属于被上诉人法定的职责范围。因此，涉案纠纷不属于《行政诉讼法》第十二条规定的受案范围，依法应当驳回上诉人的起诉。三、上诉人在《制止违法行为申请书》的主张没有事实依据。上诉人提交的业主手册仅仅约定了地下停车场车位的租金为150元/月，但是业主手册并未对地下停车场的租赁方式和租赁期限进行约定。因此，上诉人主张建设单位、珠海市某都物业有限公司未按照业主手册规定的方式出租地下车位没有事实依据。二审查明的事实各方当事人在二审期间未提交新证据；原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院根据一审已质证的证据查明：2019年11月6日，瀚林苑第一届业委会向香洲区住建局提交的《制止违法行为申请书》请求事项为：“制止被申请人正在实施的违法行为。”事实与理由为：“瀚林苑防空地下室平时规划用途是车库，使用方式是月租（见业主手册相关规定）。被申请人前期将瀚林苑防空地下室以37年长租方式出售给他人并非法改为商场，现又以20年长租方式不限数量的出售车位，恣意剥夺全体业主以月租方式使用地下车库的合法权益。申请人现书面请求物业管理行政主管部门对被申请人肆无忌惮的违法行为予以制止，维护全体业主合法权益”。本院依职权查明：2019年3月20日，珠海市人民防空办公室作出《关于瀚林苑小区业委会筹备组对人防设施规划使用功能意见的复函》，就瀚林苑小区业委会筹备组提出的人防工程地下室规划使用功能相关问题回复如下：一、关于瀚林苑人防工程设施被破坏一案，根据《中华人民共和国人民防空法》，我办已依法对瀚林苑人防工程使用管理主体单位作出行政处罚；二、关于瀚林苑小区业委会筹备组提出小区人防工程更改平时使用功能的问题，我办已函告市香洲区城市管理行政执法局进行处理。2019年12月2日，瀚林苑第一届业委会向珠海市香洲区**监督管理局投诉举报称：2004年10月，某都开发公司、某都物业公司将瀚林苑防空地下室以37年长租方式出售给他人并非法改为商场；在瀚林苑第一届业委会举报和市人防办、城市执法局执法监督下，某都开发公司、某都物业公司于2019年10月下旬开始将防空地下室恢复为车库；2019年10月31日，某都开发公司、某都物业公司发出《关于瀚林苑人防车位出租的公告》，将人防车位以20年长租方式不限数量的再次予以出售，剥夺全体业主以月租方式使用地下车库的合法权益；截至目前，某都开发公司、某都物业公司只允许20年租户使用地下车库，其他车位空闲也不许业主月租使用；某都开发公司、某都物业公司违反《侵害消费者权益行为处罚办法》第五条第（十）项之规定，严重侵害消费者合法权益，依法应予责令改正，没收违法所得，并处罚款。2020年1月17日,珠海市香洲区**监督管理局作出《投诉举报处理告知书》，告知瀚林苑第一届业委会：某都开发公司、某都物业公司存在骗取消费者价款而不按照约定提供服务的违法事实证据不足，我局不予立案处理。瀚林苑第一届业委会不服，诉至金湾区人民法院，诉请撤销《投诉举报处理告知书》，判决珠海市香洲区**监督管理局15日内履行法定职责，责令某都开发公司、某都物业公司改正违法行为，对某都开发公司、某都物业公司的违法行为立案调查和处理。金湾区人民法院判决撤销珠海市香洲区**监督管理局作出《投诉举报处理告知书》，并责令珠海市香洲区**监督管理局对瀚林苑第一届业委会于2019年12月2日的投诉举报重新作出处理。珠海市香洲区**监督管理局不服，上诉于本院。该上诉案，本院正在审理中。二审判案理由及结果本案核心问题在于，香洲区住建局是否具有瀚林苑第一届业委会所要求履行的法定职责。本院认为，瀚林苑第一届业委会所请求的事项不属于香洲区住建局的法定职责范围。二审查明事实显示：本案由瀚林苑人防工程（车位）使用争议而引发，涉及小区人防工程更改平时使用功能与业主维权问题；瀚林苑第一届业委会在《制止违法行为申请书》中要求的事项，与其于2019年12月2日向珠海市香洲区**监督管理局投诉举报内容，并无本质不同。根据《中华人民共和国人民防空法》第四十九条第一款第三项规定，违反国家有关规定，改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备设施或者采用其他方法危害人民防空工程的安全和使用效能的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人予以处理。关于瀚林苑小区业委会筹备组提出小区人防工程更改平时使用功能的问题，不属于被上诉人法定的职责范围，而珠海市人民防空办公室已函告市香洲区城市管理行政执法局进行处理；关于某都开发公司、某都物业公司是否存在侵害业主合法权益违法行为问题，瀚林苑第一届业委会已经以珠海市香洲区**监督管理局为被告，提起了另案请求履行法定职责之诉。原审裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法；瀚林苑第一届业委会上诉请求缺乏理据，应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 唐 文审判员 宋义明审判员 陈 伟二〇二〇年十月十六日书记员 李 羚