北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25145号原告：李刚，男，1957年10月23日出生，汉族，北京市住宅第一分公司退休职工，住北京市丰台区。被告：北京富阳置地房地产经纪有限责任公司，住所地北京市丰台区槐房西路**院B17-09。法定代表人：张勇，经理。委托诉讼代理人：刘先青，男，1987年11月15日出生，汉族，北京富阳置地房地产经纪有限责任公司员工，住北京市丰台区。原告李刚与被告北京富阳置地房地产经纪有限责任公司（以下简称富阳房地产公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法由审判员史金霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李刚与被告富阳房地产公司的委托诉讼代理人刘先青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李刚向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2020年8月1日至2021年2月1日的租金3.66万元；2.判令被告支付两个月违约金1.22万元；3.判令被告支付租金和违约金利息166元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月1日，原告与被告签订《房屋委托出租合同》，约定：原告将北京市丰台区御槐园25号楼4单元102室两居全权委托给被告出租，租期为24个月，每6个月支付一次租金，分四次付清。按照合同约定，2020年2月1日是第二次付款日期，被告以各种理由拖延付款，经丰台法院调解后于2020年4月28日完成付款，原告为了和谐免去违约金及利息。刚过去两个月，被告故伎重演，本应于2020年8月1日第三次付款，又找借口不履行合同。原告无奈只能起诉至法院，请求法院公平公正予以判决。被告富阳房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.我们已于2020年8月20日将房屋腾空了，没有使用房屋不同意支付租金。第一次拖欠房租是因为疫情，法院给调解了，第二次是新发地疫情爆发，无法继续经营下去，迫不得已我们提出来解除合同，房屋已经腾空了，房租给付到2020年8月1日。同意给付8月1日到8月20日的租金，但一直联系不上原告无法给他房租。2020年7月23日给原告发了解除通知，原告拒收了，2020年8月份又发了一份告知书，原告签收了。给原告打电话，原告一直拒接，也发过短信告知，一直联系不上原告就把房屋钥匙放门口了。我们已经告知原告解除合同，是原告自身原因导致现在房屋空置。2.不同意支付违约金，现在属于疫情期间解除合同无需承担违约责任，如果是其他原因造成的我们可以承担。本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，李刚（甲方）与富阳房地产公司（乙方）签订《房屋委托出租合同》，约定：第二条委托事项甲方将坐落于北京市丰台区御槐园25号楼4单元102室（合计面积为77.92平方米）房屋委托乙方对外出租。第三条委托出租期限委托期：自2019年8月1日至2021年7月31日共计24个月。第四条房租、佣金及支付方式房屋租金为6100元/月，按半年缴付。甲方同意第一年给予乙方60天为免租期不计房租。付房租日期：第一次为2019年8月1日，付款24400元，第二次为2020年2月1日，付款36600元，第三次为2020年8月1日，付款36600元，第四次为2021年2月1日，付款36600元。第五条双方的权利和义务如因不可抗拒原因导致合同终止，双方均不承担责任。租金按实际居住时间计算，返还已付费用。第六条违约责任如不遵守上述约定视为违约，双方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并赔偿对方一个月租金作为违约金。合同签订后，李刚将案涉房屋、燃气卡、电卡及四把钥匙交付给富阳房地产公司，李刚未收取富阳房地产公司房屋押金。2020年8月1日前的房屋租金富阳房地产公司已付清。2020年7月23日，富阳房地产公司出具《关于2019年8月1日与御槐园25号楼4单元102室业主李刚签订租房协议事宜》（以下简称《协议事宜》），载明：“2020年8月1日未支付房租原因如下：（1）受疫情波及，小区不允许外来人员出入，中介无法带看房屋。（2）物业居委会停止新办理出入证，新租户无法搬家。我公司积极与业主李刚沟通协商调整房屋租金价格以及沟通合同签订事宜未果，引发此次纠纷。由于租金高于市场价太多，业主不予沟通，导致我们不能继续承租此房，需要跟业主李刚办理房屋退租手续，单方解除合同，谁也不承担违约责任。”富阳房地产公司于2020年7月31日将《协议事宜》以EMS快递方式邮寄给李刚，李刚于2020年8月1日签收。2020年8月18日，富阳房地产公司出具《关于御槐园25号楼4单元102室跟李刚先生的租房事宜第二次告知书》（以下简称《第二次告知书》），载明：“因疫情原因导致房屋空置无法出租，我方亏损严重，期间也曾多次尝试跟您进行沟通，多次以电话的方式跟您进行沟通，都未得到您的回复，于是在2020年7月底我们无奈只能选择以邮寄的方式给您写了告知书，在2020年8月1日下午快递显示您收到并已签收，既然您已经签收了，也没有对此作出回复，那便代表您已经默认了我们的处理方法，今天我们将在此以邮寄的方式对您发出第二次告知，因上述原因导致我们严重亏损，无法再继续履行合同，从您收到告知书起，我们便自动解除合同，双方都不需要承担违约责任，于2020年8月21日我们将房屋给您腾出来交付于你，希望您届时可以过来交接房屋，如果2020年8月21日当天您未与我们联系进行房屋交接，那我们也不会再与您联系，如果因为您没来交接造成的损失都将由您个人自行承担。”富阳房地产公司将《第二次告知书》以EMS快递方式邮寄给李刚，李刚于2020年8月21日签收。2020年8月21日，富阳房地产公司以短信形式向李刚发送了《第二次告知书》内容。2020年8月23日，富阳房地产公司向李刚发送短信，载明：“李刚先生，8月19日给您寄出的解约告知书，显示您已经签收，我们多次给您打电话，都联系不上您，房子已经在2020年8月21日给您腾出来了，并在21日前就跟您打过招呼，希望您届时去收取房租，今天2020年8月23日我们再次告知您：御槐园25号楼4单元102的房屋按照我们告知书上的内容，我们已经给您腾出来了，如果过后因您自己的原因导致房屋空置，那么所造成的损失，都由您自己来承担，我们对您已经有过三次告知了，对此我们将不再与您联系，今天之后所产生的损失都由您自己来承担。”2020年7月27日至8月23日，富阳房地产公司贾前帅11次给李刚136****1631号码打电话，只于7月27日被接通一次，其余未接通。2020年8月21日及2020年10月20日，李刚与富阳房地产公司前员工辛凯电话沟通，表示李刚已收到了富阳房地产公司的两份函件，要求辛凯转告公司他对解除合同及其他表示异议，不与公司协商，有争议去法院，辛凯同意予以转告。后李刚电话询问辛凯是否将上述内容转告给公司，辛凯表示已转告给公司贾前帅。富阳房地产公司对录音表示不认可，表示贾前帅没有收到辛凯转告的上述内容。2020年10月19日本案开庭后，李刚出具《不同意你公司单方解除合同声明》，并以快递方式向富阳房地产公司邮寄，2020年10月21日，该快递由他人代收，富阳房地产公司认可已收到该声明。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，并通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。李刚与富阳房地产公司签订的《房屋委托出租合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。双方在合同中约定“因不可抗拒原因导致合同终止，双方均不承担责任”，自2020年1月24日起，全国发生新冠病毒肺炎疫情，北京市丰台区新发地市场于2020年6月11日发生严重聚集性疫情，属于不可抗力的情形。新冠病毒肺炎疫情对北京市的房屋租赁行业冲击较大，且至今尚未消除。富阳房地产公司勉强维持至2020年7月31日，因租房需求减少导致房屋空置，富阳房地产公司无力维持可以以发生不可抗力事由为由行使合同解除权。富阳房地产公司先后三次就解除合同事宜告知李刚，第一次告知李刚于2020年8月1日签收，第二次告知李刚于2020年8月21日签收，第三次告知李刚于2020年8月23日收到。故李刚与富阳房地产公司之间的《房屋委托出租合同》应于2020年8月1日解除。合同解除后，富阳房地产公司应及时腾空房屋交还李刚，在富阳房地产公司占用房屋期间应当向李刚支付房屋使用费。富阳房地产公司在告知书及短信中均告知李刚于2020年8月21日将房屋交还，李刚并未发表意见，故本确认富阳房地产公司将房屋交还的时间为2020年8月21日。富阳房地产公司应当给付李刚自2020年8月1日至2020年8月21日的房屋使用费。故对李刚的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、北京富阳置地房地产经纪有限责任公司于本判决生效后七日内给付李刚自2020年8月1日至2020年8月21日的房屋使用费4270元；二、驳回李刚的其他诉讼请求。如果北京富阳置地房地产经纪有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元，由李刚负担462元（已交纳），由北京富阳置地房地产经纪有限责任公司负担50元（于本判决生效后七日内给付李刚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇二〇年十月二十九日书记员  张 艳