新疆生产建设兵团第九师中级人民法院     民事判决书     （2020）兵09民终71号   上诉人（原审被告）：高宝军，男，1973年1月2日出生，住吉林省通化市东昌区。   委托诉讼代理人：刘勇，新疆瀛华律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：额敏庆隆物业服务有限公司，统一社会信用代码9165422109736327X0，住所地：新疆塔城地区第九师绿翔大厦**。   法定代表人：刘国栋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周爱军，新疆西陲律师事务所律师。   上诉人高宝军因与被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2020）兵0901民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高宝军的委托诉讼代理人刘勇、被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司的法定代表人刘国栋及其委托诉讼代理人周爱军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   高宝军上诉请求：撤销原判，改判驳回起诉或发回重审。被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定上诉人对《物业租赁合同》不享有法定解除权和合同约定的解除权，事实认定不清，适用法律错误。因为被上诉人签合同时虚假承诺该地段繁华，商机无限，人流如织，事后又未积极采取补救措施的违约行为，导致上诉人高宝军巨额亏损，继续履行合同目的不能实现，高宝军于2019年12月22日以邮寄方式告知被上诉人解除合同。符合《中华人民共和国合同法》关于法定解除合同的条件。同时也附合合同的约定解除条件。二是一审判令双方《物业租赁合同》于2020年4月月14日解除，无事实和法律依据。三是一审法院判令上诉人支付2020年1月月30日至2020年4月14日的房屋租金无事实和法律依据。疫情期间被上诉人应当对高宝军给予减免不能履行合同的责任。四是一审判决判令上诉人承担被上诉人2个月的寻租损失，无事实和法律依据。综上，请求撤销新疆生产建设兵团额敏垦区人民法院（2020）兵0901民初162号民事判决并依法改判。   一审法院认定事实：原告庆隆物业（反诉被告）与被告高宝军（反诉原告）于2018年10月29日签订了《额敏庆隆物业服务有限公司商铺租赁合同》，并于同日签订了《附加合同协议》，合同约定原告将庆隆国际广场小白杨农贸市场二楼、三楼部分租赁给乙方经营使用，租赁期限为五年，自2019年1月30日至2024年1月29日止，每年度租金为210万元，于每个合同年度前30日付清，《附加合同协议》对付款方式进行了变更，被告高宝军（反诉原告）已支付2019年1月30日至2020年1月29日期间的租赁费用2 100 000元，现诉请主张其支付2020年度租赁费用。高宝军于2020年4月13日提出反诉要求解除合同并请求确认双方于2019年12月17日解除了合同，理由是其已付清五年租金，因反诉被告庆隆物业虚假承诺，涉案商铺并非如其宣称的人流如织，导致反诉原告2019年度经营严重亏损且已向庆隆物业发出解除通知书。审理过程中，被告高宝军（反诉原告）明确表示无力经营，不再继续履行合同。另查明，原告庆隆物业（反诉被告）于2020年1月15日申请保全了被告高宝军（反诉原告）涉案商铺内的货架。   一审法院认为，原告庆隆物业（反诉被告）与被告高宝军（反诉原告）之间形成房屋租赁合同法律关系，双方于2018年10月29日签订的《额敏庆隆物业服务有限公司商铺租赁合同》及同日签订的《附加合同协议》合法有效，双方均应依照诚实信用原则认真履行。关于合同的解除，本案中，首先应确认被告高宝军（反诉原告）是否具有合同解除权并依法正确行使了该权利；高宝军在第一次庭审中称其于2019年12月17日与庆隆物业招商工作人员沟通解除合同，并于12月22日向庆隆物业寄出《解除合同通知书》，庆隆物业于2020年1月10日签收，在第二次庭审时又称庆隆物业于2019年12月17日就收到解除通知书的辩论意见不仅自相矛盾，且庆隆物业未认可收到此通知亦不同意解除合同，双方此时未形成解除合同的合意，同时未出现合同约定解除的事由；因此，做为违约方的高宝军此时并不享有单方解除合同的法定权利和约定解除合同的权力，也就不享有主张维修补偿款的权利，故对高宝军请求确认合同解除时间为2019年12月17日的诉请不予支持。关于高宝军提出反诉被告庆隆物业虚假承诺，涉案商铺并非如其宣称的人流如织，导致其2019年度经营严重亏损的答辩意见及解除合同通知书送达庆隆物业已生效的答辩意见，即无事实依据亦非合同解除的法定或约定事由，且其在经营期间的盈利或亏损系其自身经营问题，故不予采纳。综观本案案情，被告高宝军（反诉原告）明确表示无力经营，不再继续履行合同；本院认为，违约方虽不享有单方解除合同的权利，但是，案涉租赁合同为长期性房屋租赁合同，承租人明确表示不愿继续履行租赁合同，租赁合同目的已无法实现，不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对解决双方纠纷均不利。庆隆物业（反诉被告）于2020年1月15日申请保全被告高宝军（反诉原告）涉案商铺财产的行为，应视为对高宝军的违约行为有明确的预见性，考虑到高宝军作为违约方，结合庭审查明的事实以及当事人陈述和诉辩双方提交的证据来看，参照《九民纪要》中关于违约方请求解除合同的规定，高宝军不存在恶意违约的情形，如继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，将显失公平；因此，依法判决解除双方签订的《额敏庆隆物业服务有限公司商铺租赁合同》，对原告庆隆物业（反诉被告）主张继续履行合同并支付逾期利息的诉请不予支持。关于如何确定合解除的时间，本院认为，被告高宝军（反诉原告）在本诉受理后，提出反诉要求解除合同，符合法律规定；结合庆隆物业（反诉被告）诉前即已保全高宝军租赁商铺财产的实际情况，均衡双方在合同履行过程中存在的过错程度，兼顾双方利益，本院认为合同解除时间确定到高宝军提出反诉本院受理时即2020年4月14日较为合理；因此，根据双方对租金的约定，被告高宝军（反诉原告）应支付原告庆隆物业（反诉被告）2020年1月30日至2020年4月14日期间共计76天的租金，即按照年租金2 100 000元÷12个月×76天＝437 620元。关于合同解除后的违约责任，因合同中双方虽未对因乙方高宝军（反诉原告）违约导致合同解除的违约赔偿责任作出具体约定，但合同的解除不影响合同一方要求另一方赔偿因其违约造成损失的权利；本案中，被告高宝军（反诉原告）作为承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任；原告庆隆物业（反诉被告）在庭审中表示如若解除合同，则要求高宝军（反诉原告）赔偿两年租金损失的意见；本院认为，应确定相对合理的寻租期对原告庆隆物业（反诉被告）在寻租期间的租金损失予以合理赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；原告庆隆物业作为出租方、作为守约方也负有减少损失扩大的义务；本案中，双方解除合同后，原告庆隆物业（反诉被告）寻找新的承租人需要合理的时间，因此，根据双方对租金的约定及违约方高宝军（反诉原告）在履行合同履行过程中存在的过错程度等因素，本院认为寻租期间确定为2个月较为适宜，高宝军应赔偿庆隆物业寻租期间的损失，即按照年租金2 100 000元÷12个月×2个月＝350 000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、解除原告额敏庆隆物业服务有限公司（反诉被告）与被告高宝军（反诉原告）于2018年10月29日签订的《额敏庆隆物业服务有限公司商铺租赁合同》，合同解除时间为2020年4月14日；二、被告高宝军（反诉原告）支付原告额敏庆隆物业服务有限公司（反诉被告）2020年1月30日至2020年4月14日期间共计76天的租金437 620元；三、被告高宝军（反诉原告）赔偿原告额敏庆隆物业服务有限公司（反诉被告）租金损失350 000元；四、驳回被告高宝军（反诉原告）的其他诉讼请求。     本院二审期间，上诉人高宝军提交新的证据。8张现场照片（复印件），拟证实高宝军于2019年12月已清空货物解除涉案租赁合同。被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司质证认为该组证据并不真实，一审法院财产保全时上诉人高宝军还在营业。因该组证据没有显示拍摄时间，且与该案中是否解除合同没有直接的联系，故法院对该组证据不予采信。   本院查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明双方当事人在签订《额敏庆隆物业服务有限公司商铺租赁合同》时未就违约责任具体约定。   本院认为，根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，确定本案争议焦点是：一、上诉人高宝军在涉案租赁合同中是否享有解除权，若有解除权解除涉案合同的时间为2020年4月14日是否有事实和法律依据；二、上诉人支付涉案商铺2020年1月30至4月14日的租金是否有事实和法律依据，以及新冠脑炎疫情期间减免租金是否有事实和法律依据；三上诉人支付被上诉人的违约赔偿为2个月的寻租期是否有事实和法律依据。   关于上诉人高宝军是否享有涉案合同解除权及解除合同时间的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求，所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条第一款第（三）项规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。本案庭审及诉辩中上诉人高宝军称被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司在签订商铺租赁合同时做出了虚假承诺的违约行为，导致其经营巨额亏损。但在庭审中上诉人并未对此主张进行举证。本案查明事实，上诉人高宝军与被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司亦未达成协商一致的解除合同意见，也未能提供涉案合同中约定解除合同条件成就的相关证据，故上诉人高宝军即不享有涉案合同的法定解除权也不享有约定解除权。因此，上诉人高宝军在不享有解除权的同时不赋予其享有通知解除合同的时间确定，涉案合同的解除由于双方当事人未达成协商一致诉至法院理应在法院做出判决之日解除合同，但由于本案中被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司未针对解除合同时间提出上诉，故对该合同的解除时间本院予以维持一审判决。因此对于上诉人高宝军提出享有涉案合同解除权的诉求及解除涉案合同时间的诉求本院不予采信。   关于上诉人支付涉案商铺2020年1月30至4月14日的租金以及新冠肺炎疫情期间减免租金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。本案中上诉人高宝军与被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司签订的《额敏庆隆物业服务有限公司商铺租赁合同》合法有效，双方当事人应当本着诚实守信的原则履行合同。在涉案合同的第二条租金付款方式中约定“本合同期内所有费用乙方按年缴纳并一次性交清”，第三条各类费用缴纳办法中约定“每个合同年度前30日付清”。因此在本案中上诉人高宝军未能与对方达成解除合同的约定前理应支付合同约定的租期内的租赁费用。故对于上诉人高宝军提出不应支付2020年1月30日至同年4月14日期间的租赁费用没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第一条关于合同案件审理第六项中规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中上诉人高宝军租赁的商铺并非国有房屋，不符合当地新冠肺炎疫情期间租金减免政符的条件，且本案中一审法院已经考虑到本案的实际情况，根据公平原则变更为解除合同，没有支持被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司要求继续履行合同的一审诉求。故对于上诉人高宝军要求提出新冠肺炎疫情期间减免租金的诉求与法无据，本院不予支持。   关于上诉人高宝军承担违约责任为2个月的寻租期的问题。《中华人民共和国合同法》 第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。 第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。由于本案中由于上诉人高宝军未能对商业风险做出正确评估导致涉案合同不能如约履行理应承担赔偿损失的违约责任，本案中双方虽未明确约定违约赔偿损失的计算但并不影响承担违约责任。根据本案的实际情况，上诉人高宝军未按要求支付租金，被上诉人额敏庆隆物业服务有限公司并未就涉案合同中约定的未按期交纳各项费用将以日万分之五收取利息，且涉案房屋目前仍然处于寻租状态，一审法院按2个月寻租期做为违约赔偿责任并无不当，故对上诉人要求不承担该项违约赔偿责任的诉求不予采纳。   综上，上诉人高宝军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认分事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11676元，由上诉人高宝军负担。   本判决为终审判决。           审判长  葛阳   审判员  李敏   审判员  杜鸿章     二Ｏ二O年十月二十六日     书记员  武浩杰