贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）黔0502民初11391号 原告：毕节市倾贸商业管理有限公司（统一社会信用代码：9152010075539655XF）。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道公园路****27。 负责人：陈烈芳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王会强（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵鑫（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：张天伦，男，1953年12月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：丁鹏志（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈研（一般授权代理），系贵州中创联律师事务所实习律师。 第三人：李娟，女，1964年8月4日出生，汉族，住所地：贵州省毕节市。 原告毕节市倾贸商业管理有限公司（以下称倾贸公司）与被告张天伦及第三人李娟债权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倾贸公司的法定代表人陈烈芳及其委托诉讼代理人王会强、赵鑫，被告张天伦及其委托诉讼代理人丁鹏志、陈研、第三人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倾贸公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告将其无权收取的倾城小区一、二层商铺共用部位租金、广告等收益款共计人民币1024680元立即返还给原告，并以该款为基数，按年利率6%向原告计付自2017年1月起至前述款项还清之日止的资金占用利息（暂计20000元）。二、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：自2016年起，被告张天伦就以“毕节市七星关区倾城小区业主委员会”的名义与倾城小区一、二层商铺共用部位摊位使用人、广告位使用人签订租赁合同，将倾城小区一、二层商铺共用部位摊位、广告位出租给使用人，实际收取租金收益共计1024680元。2019年10月23日，毕节市中级人民法院2018黔05民终2834号《民事裁定书》在本院认为部分已明确该业主委员会未取得业主大会的授权。被告的行为显然属于无权租赁行为，侵犯了倾城小区一、二层全体商铺业主的合法权益。鉴于倾城小区一、二层商铺业主多达249户，普遍缺乏商业管理经验，平时忙于工作及家庭事务，且部分商铺业主长期在市外甚至省外居住，造成由全体商铺业主对倾城小区一、二层商铺公共区域实施管理几无可能，在商铺业主共同利益受到不法侵犯时由全体商铺业主启动诉讼依法维权也程序繁琐，浪费司法资源。毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区一、二层商铺业主为达到物尽其用、合理利用空间，提升该小区一、二层商铺商业价值，保障全体“商铺业主”的合法权益，解决倾城小区一、二层商铺业主管理公共区域难、维权难的上述难题，2020年4月7日，经毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区一、二层商铺2／3以上商铺业主同意，并由倾城·ＨＯＭＥ小区一、二层商铺业主作为甲方（发包方），原告作为乙方（承包方）签订了《毕节市七星关区倾城·ＨＯＭＥ小区一、二层商铺共有区域承包经营管理协议》（以下简称“《承包协议》”），将商铺业主共同所有的前述商铺公共区域（包括但不限于广告位、商业通道、公共卫生间等）发包给原告进行商业经营管理，并约定了“2．甲方确认，甲方将乙方承包经营之前及承包经营期间因第三方无权租赁行为侵犯甲方商铺公共区域物权而产生的债权让与乙方，由乙方行使相应诉权；同时，乙方承包期内，因第三方侵犯乙方对商铺公共区域的承包管理权等权利，乙方基于本协议享有以乙方名义启动诉讼等程序依法维权，．．．．．．”合同签订后，原告方依法向被告张天伦送达律师函，告知了上述债权让与事项，但被告张天伦仍拒绝归还无权收取的公共摊位、广告位租金，并要求原告提起诉讼解决。原告认为：一、相对于倾城小区住宅业主，倾城小区一二层商业铺面公共区域应当属于倾城小区一、二层全体商铺业主共有的专有部分。首先，从法律上来说，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区域内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。．．．．．．”。相较于倾城小区住宅部分来看，商业部分一二层商铺在构造上是属于独立于住宅部分的营业用房，该部分通道、广告位等商业区域的公共区域独立于住宅部分，其商业部分及其公共区域能够与住宅部分明确进行区分，完全独立于住宅部分；在利用上，商业区域及其公共区域也与住宅部分独立开来，可以排他（住宅部分）使用；且商业区域的商铺由商铺业主购买后已办理产权登记，上述公共区域已纳入产权公摊，即上述公共区域已成为特定业主所有权的客体。因此相对于倾城小区住宅业主，倾城小区一二层商业铺面公共区域应当属于倾城小区一、二层全体商铺业主共有的专有部分。其次，从客观上来说，一是商业区域并非住宅区域的必经区域，商业区域更无需利用住宅区域，二者相互独立，互不利用；二是更为关键的是，在测绘机构毕节市出具的《房产测绘成果报告书》中，已明确将倾城小区一、二层商场公摊与住宅公摊面积分别列明，进一步印证相对于住宅业主，倾城小区一、二层公共区域系属全体商铺业主共有的专有部分。二、被告张天伦未经倾城小区一二层商铺业主依法授权，拉自将倾城小区一、二层商铺共用部位摊位、广告位出租给使用人属无权租赁行为，侵犯了倾城小区一二层商铺业主的共有物权，应对倾城小区一二层商铺业主承担侵权之债。首先，如上所述，被告张天伦以“毕节市七星关区倾城小区业主委员会”的名义与倾城小区一、二层商铺共用部位摊位使用人、广告位使用人签订租赁合同，而“毕节市七星关区倾城小区业主委员会”已经毕节市中级人民法院明确该业主委员会未取得业主大会的授权，不具备民事主体资格，故上述租赁合同实质为张天伦的个人行为。其次，相对于住宅业主，倾城小区一、二层公共区域系属全体商铺业主共有的专有部分，张天伦未经共有人同意，擅自与倾城小区一、二层商铺共用部位摊位使用人、广告位使用人签订租赁合同，并收取租金的行为属无权租赁行为，侵犯了倾城小区一二层商铺业主的共有物权，应对倾城小区一二层商铺业主承担侵权之债。三、原告作为倾城小区**商业铺面公共区域的商业管理承包人，在倾城小区一二层商铺业主依法对原告进行偾权让与并向被告张天伦履行通知义务后，有权向张天伦追讨其无权租赁倾城小区一二层商业铺面公共区域获取的租赁收益。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，《承包协议》是由倾城商业区2／3以上商铺业主共同签字同意，且该2／3业主中，部分业主所拥有的商铺数量在2个以上，少数商铺业主所拥有的商铺数量甚至达10个以上，从按份共有的角度来看，《承包协议》的签订完全符合物权法的前述规定；同时，《承包协议》中已明确：倾城小区商铺业主将原告承包经营之前及承包经营期间因第三方无权租赁行为侵犯商铺公共区域物权而产生的债权让与原告，由原告行使诉权，协议签订后，原告方依法向被告张天伦送达律师函，告知了上述债权让与事项。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”的规定，被告应当将其无权租赁产生的1024680元租赁收益款项，立即退还给原告。综上，为维护自身及倾城小区商业区商铺业主之合法权益，原告特根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规之规定，特向贵院提起本案诉讼，望贵院依法判决支持原告诉请为谢！ 被告张天伦答辩称：张天伦不是本案适格被告，张天伦所进行的涉案租赁行为是职务行为，其是代表倾城小区业主委员会而为的行为；驳回原告对被告的诉讼请求。 第三人李娟陈述称，以张天伦作为本案被告，没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告提交的营业执照、任职证明、身份证复印件及被告、第三人提交的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的被告提交的（2018）黔05民终2834号《民事裁定书》、（2020）黔民申2250号《民事裁定书》、情况说明、声明、告知书、调查问卷，经本院审查认为：该组证据结合被告提交的（2019）黔05行终67号《民事裁定书》，能证实2013年5月25日，倾城小区首届业委会（倾城·HOME小区业主委员会）成立，业主委员会成员13人。后因该业主委员会成员退出，只剩业委会主任陈烈芳在内的4人，少于备案登记时的二分之一。2016年7月9日，倾城小区选举产生了新的业委会（毕节市七星关区倾城小区业主委员会），业委会成员包括张天伦在内的成员13名，该委员会已经七星关区洪山街道办事处、七星关区房产事业局备案。该业委会在业主代表的选举上程序不合法。本院予以确认。对原告提交的七星关区倾城·HOME小区业主委员会章程及备案证明、印章启用公告、陈烈芳首届业委会成立照片，经本院审查认为，该证据具有真实性，但达不到原告的举证目的。对原告提交的房产测绘报告书，能证明倾城商场面积汇总：套内面积合计为10529.865平方米、公摊面积合计为5491.269平方米、公摊系数为0.5215，建筑面积为16021.135平方米。原告提交的《倾城商铺共有区域经营管理协议书》，能证明倾城商铺业主已将倾城·HOME小区商铺公共区域（包括但不限于广告位、商业通道、公共卫生间等）发包给原告进行商业经营管理，本院予以确认。原告提交的律师函及邮寄送达回执，能证明原告已将倾城一、二层商铺共有区域前期租金收益债权让与、后期管理和租金收取事宜通过邮寄方式告知被告张天伦的事实，本院予以确认。对租赁合同、李娟的谈话录音，能证实毕节市七星关区倾城小区业主委员会与相关案外人签订有租赁合同，将倾城小区商业共有部分出租给案外人使用，租金收入存入以毕节市七星关区倾城小区业主委员会为户名的银行账户内的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：毕节市七星关区倾城小区业主委员会，是在首届业委会（倾城·HOME小区业主委员会）成员出现空缺，未及时补足，成员已不足备案人数二分之一，亦未召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会，未经法定程序变更业委会成员、也未向原备案机关书面报告、已不能正常开展工作的情况下，在相关部门指导下选举产生的新一届业委会（以被告张天伦为主任的毕节市七星关区倾城小区业主委员会，业委会成员13名，分别为张天伦、张宏、张金辉、朱丽兰、彭明、王建、徐平、李昌瑜、杨长英、何庆兰、左朝良、尹森金、吴昊），该业委会已于2016年7月27日、2016年8月15日分别在洪山办事处桂花社区和毕节市七星关区房产事业局备案登记。毕节市七星关区倾城小区业主委员会成立后，分别于2017年8月16日与章雪梅签订《倾城小区租赁合同》，将涉案小区面对爱民广场中段（店铺名称：贵州青旅）出租给章雪梅使用，租赁期为叁年，2017年元月1日至2019年12月31日，年租金25000元；于2017年元月6日与王燕签订《倾城小区租赁合同》，将涉案小区倾城小区商区大通道一楼入口左侧B区（店铺名称：本色）出租给王燕使用，租赁期为叁年，2016年12月1日至2020年11月30日，年租金50000元；于2018年3月22日与王科碧签订《倾城小区租赁合同》，将涉案小区面向爱民广场大通道上二楼处（店铺名称：爱尚女子坊）出租给王科碧使用，租赁期为一年，2018年3月10日至2019年3月9日，年租金18000元；于2019年3月12日与喻凤签订《倾城小区租赁合同》，将涉案小区面向爱民广场大通道上二楼处（店铺名称：烟酒便利店）出租给喻凤使用，租赁期为一年，2019年4月1日至2020年3月31日，年租金18000元；于2017年6月6日与黎剑英签订《倾城小区租赁合同》，将涉案小区一楼大通道A栋下（店铺名称：梦之屋）出租给黎剑英使用，租赁期为一年，2017年7月1日至2018年6月30日，年租金35000元；于2017年8月16日与罗敏签订《倾城小区租赁合同》，将涉案小区一楼大通道中段（店铺名称：可米）出租给罗敏使用，租赁期为一年，2017年6月5日至2018年6月4日，年租金35000元；于2019年元月6日与陈爽签订《倾城小区租赁合同》，将涉案小区一楼大通道中段（店铺名称：韩童小铺）出租给陈爽使用，租赁期为叁年，2019年6月5日至2022年6月4日，年租金35000元；于2017年11月15日与夏爱民签订《倾城小区租赁合同》，将涉案小区一层大通道面向人民公园左侧（店铺名称：棉花入堂）出租给陈爽使用，租赁期为伍年，2017年10月1日至2022年9月30日，年租金60000元；于2018年3月22日与钱倩签订《倾城小区租赁合同》，将涉案小区一楼大通道路口处（店铺名称：美甲店）出租给陈爽使用，租赁期为叁年，2018年2月1日至2021年1月31日，第一年租金10000元，租金每年递增10%。 毕节市七星关区倾城小区业主委员会因纠纷涉及诉讼，贵州省中级人民法院于2019年10月23日作出（2018）黔05民终2834号民事裁定书，认定该业委会在选举过程中，业主代表选举上程序不合法。2020年4月7日，倾城小区一、二层商铺202户业主与原告毕节市倾贸商业管理有限公司签订《毕节市七星关区倾城HOME小区一、二层商铺共有区域承包经营管理协议》，将商铺业主共同所有的商铺公共区域（包括但不限于广告位、商业通道、公共卫生间等）发包给原告进行商业经营管理，并约定了“2．甲方确认，甲方将乙方承包经营之前及承包经营期间因第三方无权租赁行为侵犯甲方商铺公共区域物权而产生的债权让与乙方，由乙方行使相应诉权；同时，乙方承包期内，因第三方侵犯乙方对商铺公共区域的承包管理权等权利，乙方基于本协议享有以乙方名义启动诉讼等程序依法维权，．．．．．．”合同签订后，贵州锐驰律师事务所受原告毕节市倾贸商业管理有限公司的委托，向被告张天伦送达律师函，告知了上述债权让与事项。原告认为，2019年10月23日，毕节市中级人民法院2018黔05民终2834号《民事裁定书》在本院认为部分已明确该业主委员会未取得业主大会的授权。该业委会的行为属于无权租赁行为，侵犯了倾城小区一、二层全体商铺业主的合法权益。该业委会未取得业主大会的授权，不具备民事主体资格，故上述租赁合同实质为张天伦的个人行为。原告与倾城商铺业主签订的《毕节市七星关区倾城HOME小区一、二层商铺共有区域承包经营管理协议》中已明确：倾城小区商铺业主将原告承包经营之前及承包经营期间因第三方无权租赁行为侵犯商铺公共区域物权而产生的债权让与原告，由原告行使诉权。且原告已履行了通知义务，故原告有权提起本案诉讼，要求被告张天伦返还租金。 本院认为，在案证据显示，倾城小区一、二层全体商铺业主与毕节市倾贸商业管理有限公司签订《毕节市七星关区倾城HOME小区一、二层商铺共有区域承包经营管理协议》，将第三方无权租赁行为侵犯商铺公共区域物权而产生的债权让与毕节市倾贸商业管理有限公司。即将侵权之债的债权转让给毕节市倾贸商业管理有限公司。而被告张天伦认为自己系履行职务行为，非责任承担主体。被告张天伦是否构成侵权，是否需要承担责任，尚需经过一个有效的司法裁判予以确认，此时作为债权转让的标的尚未形成，倾城小区一、二层全体商铺业主与毕节市倾贸商业管理有限公司债权转让协议尚未成立。即倾城小区一、二层全体商铺业主对张天伦的债权请求权尚未确定，毕节市倾贸商业管理有限公司无权以原告主体资格要求张天伦承担责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十三条之规定，裁定如下： 驳回原告毕节市倾贸商业管理有限公司的起诉。 案件受理费7101元，退回原告毕节市倾贸商业管理有限公司。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年十月五日 书记员  毛雨