四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0183民初2207号 原告：中国工商银行股份有限公司邛崃支行，住所地：四川省邛崃市临邛镇南街126号。 负责人：徐海东，行长。 委托诉讼代理人：陈骏，男，1990年2月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系公司员工。 委托诉讼代理人：彭姜，女，1988年1月4日出生，汉族，住四川省邛崃市，系公司员工。 被告：熊波，男，1974年3月8日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告：张兴怀，女，1969年5月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：成都川博房地产开发有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇君平大道648-650号。 法定代表人：曾大柱，职务不详。 原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行（以下简称“工行邛崃支行”）与被告熊波、张兴怀、成都川博房地产开发有限公司（以下简称“川博公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告工行邛崃支行的诉讼代理人陈骏到庭参加诉讼，被告熊波、张兴怀、成都川博房地产开发有限公司经本院送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行邛崃支行向本院提出诉讼请求，请求判令：一、熊波、张兴怀立即归还工行邛崃支行贷款本金243229.97元及至实际清偿或执行完毕之日所产生的利息、罚息、复利以及原告为实现债权所支付的全部费用；二、成都川博房地产开发有限公司承担连带担保责任；三、确认对熊波、张兴怀所购的位于邛崃市××镇××道××号××幢××单元××层××号的房屋享有优先受偿权。 事实与理由：2014年6月20日，工行邛崃支行与熊波、张兴怀签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定贷款金额为400000元，贷款期限为120个月，用于购买邛崃市××镇××道××号“海博春天”x幢x单元x层x号房屋，贷款担保方式为抵押担保和保证担保，熊波、张兴怀以前述房屋为该债务提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。同年7月1日，工行邛崃支行向熊波、张兴怀发放了贷款400000元。 自2019年4月1日起，熊波、张兴怀未按期归还贷款本息，经催收后仍未履行还款义务。截至2020年8月21日，熊波、张兴怀尚欠工行邛崃支行借款本金243229.97元、利息（含罚息与复利）21991.6元，上述贷款已累计逾期54次，连续逾期17次。另外根据川博公司于2013年9月23日与工行邛崃支行签订《按揭业务合作协议》的约定：在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行邛崃支行保管之前，川博公司对熊波、张兴怀购买的邛崃市××镇××道××号“海博春天”x幢x单元x层x号房屋的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。 熊波、张兴怀、成都川博房地产开发有限公司均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 工行邛崃支行（甲方）与川博公司（乙方）于2013年9月23日签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：甲方作为乙方开发销售的“海博春天”项目的按揭贷款银行，在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证担保。 2014年5月12日，熊波、张兴怀与川博公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定熊波、张兴怀购买邛崃市××镇××道××号“海博春天”x幢x单元x层x号房屋，总价款589872元，交房时间为2015年12月25日前，逾期交房的按日万分之三支付违约金，川博公司应在2016年12月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如逾期未取得，按已付房款的日万分之一支付违约金。同年6月20日，熊波、张兴怀与工行邛崃支行签订了一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定熊波、张兴怀向工行邛崃支行贷款400000元，用于购买邛崃市××镇××道××号“海博春天”x幢x单元x层x号房屋，贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，日利率＝年利率／360，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率上浮15%执行新的利率。熊波、张兴怀采用按月等额本息还款法偿还贷款本息。熊波、张兴怀未按合同约定日期偿还的贷款，工行邛崃支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为前述利率基础上浮50%确定。贷款担保方式为抵押担保和保证担保，案涉房屋已办理预告抵押登记，但尚未办理正式抵押登记。川博公司在正式抵押登记手续办理完毕前且贷款人收到记载有前述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 2014年7月1日，工行邛崃支行依约向熊波、张兴怀发放了贷款400000元。自2019年4月1日起，熊波、张兴怀未按期归还贷款本息，经催收后仍未履行还款义务。截至2020年8月21日，上述贷款已累计逾期54次，连续逾期17次，熊波、张兴怀尚欠工行邛崃支行借款本金243229.97元、利息（含罚息与复利）21991.6元。 本院认为，各方当事人签订的《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。2012年4月24日，工行邛崃支行依约向熊波、张兴怀发放了贷款400000元，自2019年4月1日起至2020年8月21日，案涉贷款已累计逾期54次，连续逾期17次。根据《个人购房借款/担保合同》约定，工行邛崃支行有权宣布贷款提前到期，要求熊波、张兴怀立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。故熊波、张兴怀应立即归还工行邛崃支行截至2020年8月20日尚欠的借款本金计243229.97元、利息（含罚息与复利）21991.6元，之后的罚息、复利按合同约定计算。故工行邛崃支行诉请熊波、张兴怀偿还本息，应予支持。工行邛崃支行无证据证实其实现债权费用，故对相关请求不予支持。 案涉房屋只办理了预告抵押登记，未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，工行邛崃支行尚未取得抵押权，故其诉请对该房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，不予支持。虽然根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保债权既有债务人提供物的担保，又有第三人提供的保证担保，且对债权实现顺序无约定或约定不明时，债权人应先就物的担保实现债权，但是适用该条规定的前提为担保物权已设立，而工行至今未取得抵押权，按照《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》约定，在熊波、张兴怀办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）之前，川博公司应对熊波、张兴怀的上述债务承担连带责任保证担保责任。 熊波、张兴怀、成都川博房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对工行邛崃支行主张事实及诉讼请求进行抗辩的权利，因放弃该权利导致的法律后果由熊波、张兴怀、成都川博房地产开发有限公司自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告熊波、张兴怀于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行本金243229.97元、利息21991.6元及罚息、复利，罚息计算方式：以本金243229.97元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.15×1.5=1.725倍从2020年8月22日计算至本金清偿之日；复利计算方式：以期内利息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.725倍从2020年8月22日计算至利息清偿之日。 二、被告成都川博房地产开发有限公司对第一项判决确定债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2639元，由被告熊波、张兴怀、成都川博房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  茹敏 二〇二〇年十月二十七日 书记员  冯茹