广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5520号原告：广州奥园物业服务有限公司番禺分公司，住所地：广州市番禺区市良路**番禺奥林匹克花园文化长廊**展示厅。负责人：任登飞，总经理。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁双，广东蕴德律师事务所实习人员。被告：周燕芬，女，1969年7月27日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕴秋，广东明盛律师事务所实习人员。原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司（以下简称奥园物业番禺分公司）与被告周燕芬物业服务合同纠纷一案，本院依法立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告奥园物业番禺分公司的委托诉讼代理人邝敬康、张仁双，被告周燕芬的委托诉讼代理人谢燕莹、黄蕴秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥园物业番禺分公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费86340.8元（自2014年11月1日起至2020年3月31日止，共计65个月）；2.判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的滞纳金（该滞纳金以被告每月欠交的物业管理费1328.32为本金，分别从拖欠物业管理费的次月1日起算，至被告清偿欠交的物业管理费之日止，每日按千分之二的标准计付，暂计至2020年3月31日的滞纳金为166188.06元）；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市番禺区桥南街××号××单元（以下简称涉讼房屋）系被告名下物业，涉讼房屋建筑面积为166.04平方米，物业用途为商业。原告与被告间已签订《前期物业服务协议》。根据《前期物业服务协议》约定，物业管理服务费按被告单元的建筑面积计算，商铺为8元/月平方米，被告每月应缴纳物业管理服务费为1328.32元，每月管理服务费由被告于每月10日前向原告缴付，未按约定缴付物业管理服务费的，被告按所欠费用总额每日2%标准支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告涉讼房屋提供物业服务。自2014年11月1日起，被告出现拖欠原告物业管理服务费的情况并持续至今，原告多次催促未果。被告作为涉讼房屋的业主，原、被告间成立合法有效的物业服务关系。依照《前期物业服务协议》约定，被告怠于缴纳物业管理服务费的行为已构成违约。为保障原告合法权益，请求法院判如所请。被告周燕芬辩称：一、根据被告与开发商广州奥园康城投资有限公司（以下简称奥园康城公司）于2012年3月22日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）第五条物业服务约定，物业服务费由乙方（即被告）收楼之日起按季按时交纳。因涉讼房屋原告并未通知被告收楼，因此被告无需交纳物业服务费。二、《前期物业服务协议》的合同相对方应当是被告与广州粤华物业有限公司（以下简称粤华物业公司），原告并非本案的适格当事人。根据被告周燕芬与奥园康城公司签订的《买卖合同》约定，《前期物业服务协议》原本应当是被告与粤华物业公司签订的，现协议变成了被告与原告签订，该协议并非被告真实的意思表示，因此该协议无效。现在原告主张按照无效合同向被告主张物业管理服务费和滞纳金等费用，没有合同依据和法律依据，请求法院予以驳回。1.根据被告与奥园康城公司于2012年1月1日签订的《买卖合同》第五条物业服务约定，“甲方（即开发商）已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的粤华物业公司作为物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至业委会重新选聘物业公司之日止。由此可知，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发商已经选聘了粤华物业公司进行前期物业管理服务，被告亦同意接受粤华物业公司作为物业服务企业进行前期物业管理服务，双方的物业服务合同期限至业委会重新选聘物业公司之日止。粤华物业公司应当是《前期物业服务协议》的合同相对方。2.但直至被告收到原告的起诉材料后，被告以及其他涉讼业主才发现，物业公司并非《买卖合同》约定的粤华物业公司，而是变成了原告。案涉与原告签订的《前期物业服务协议》，被告至今没有收到协议的原件，被告就此协议原件的事情询问其他被原告起诉的业主，各业主均表示从未收到《前期物业服务协议》的原件。实际上，被告当初签订这份《前期物业服务协议》时，物业管理企业提供了一份空白的协议模板要求业主们在甲方处签名，虽然协议约定原件一式四份，业主们执一份，但当时物业管理企业以盖完公司公章后再把该协议提供给业主为由，将业主签名的全部合同都收走了，被告及其他几十户业主基于对开发商的信任，一直以为奥园养生广场的物业公司是签订《买卖合同》时选定的粤华物业公司。而原告的种种行为均是为其暗自替代粤华物业公司做准备。正常来说，签订《前期物业服务协议》后，物业公司应当提供一份原件给被告，但现在不仅是被告一人，被告询问多个被诉业主，业主均表示未收到原件。另外，这份协议开头的乙方处，正常的协议模板会将公司名称打印出来，物业公司提供给每位业主签名时，业主只需要填写自己的姓名即可。但很明显，原告当初为了防止被业主发现原告并非《买卖合同》约定的粤华物业公司，其刻意将乙方留空，待原告收取业主签名的原件后，再补填乙方公司名称，并且不提供协议原件给业主。否则无法解释为何业主们都没有该协议原件，以及奥园养生广场有几百户商铺住宅，而原告选择手填乙方名称的行为。被告在收到原告的起诉材料后，被告才发现当初空白的《前期物业服务协议》中填写的是原告，并非粤华物业公司。开发商以及原告自始至终并未告知被告以及其他业主更换了前期物业公司这一情况、业主们也从未同意更换前期物业公司。因此，《前期物业服务协议》的合同相对方应当是被告与粤华物业公司，原告并非本案的适格当事人。三、原告不具备相应的物业服务资质，无法提供与涉案奥园养生广场的定位相匹配的物业服务。1.被告当初购买涉案奥园养生广场的商铺时，奥园养生广场当时的定位是“2012番禺政府重点项目，奥园斥资近20亿打造，华南唯一高端专业健康养生服务群”、“中华城市养生中心”、“周边200万固定客流”等等，与之相匹配的物业公司同样需要相应的服务资质。而当初被告及其他业主之所以会认定在《买卖合同》约定的粤华物业公司，主要是看中了粤华物业公司的相关资质。粤华物业公司成立于1994年，其具体经营项目包括：物业管理；房地产咨询服务；家庭服务；电子设备工程安装服务；建筑物自来水系统安装服务；建筑物采暖系统安装服务；建筑物空调设备、通风设备系统安装服务；专用设备安装（电梯、锅炉除外）；建筑物清洁服务；园林绿化工程服务；绿化管理、养护、病虫防治服务；餐饮管理；酒店管理；日用电器修理；专业停车场服务等等。粤华物业公司的物业服务资质与奥园养生广场的定位相匹配。2.被诉后，被告经过了解得知，原告是一间成立于2011年8月16日的物业公司（被告是2012年1月1日签订的《买卖合同》），成立之初，原告的具体经营资质仅仅为：物业管理、场地租赁（不含仓储）和健身服务。而根据开发商针对奥园养生广场的宣传定位以及原告提供的《前期物业服务协议》可知，原告的经营资质范围至少还应当包括：绿化管理、养护、病虫防治服务；专业停车场服务；建筑物清洁服务；家庭服务；餐饮管理；酒店管理等等。很显然，原告不仅仅在被告签订《买卖合同》时不具备相应的服务资质，即使是现在，原告依然是不符合奥园养生广场应当具备的物业服务水平。如果开发商以及原告明确告知奥园养生广场的物业公司由粤华物业公司变更为原告，被告是不会同意选择原告的，更不会同意按照支付粤华物业公司的物业费，即8元每月每平方的标准支付给原告。原告同样明知这一情况，于是才会使用欺骗的方式，替换了粤华物业公司。3.根据《物业管理条例》第24条以及《广东省物业管理条例》第36条规定，“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”而被告在广东省建设厅门户网站广东建设信息网无法查询任何有关原告的相关注册信息，由此被告认为原告并不具备相应资质。被告要求原告向法院出示物业服务企业资质的相关证明材料，包括但不限于《广东省收费许可证》等，并请求法院鉴定核实其所呈证明材料的真实性和合法性。另外，开发商选聘原告作为物业管理企业时也根本没有采用招投标的方式，也没有取得相关部门的批准。四、原告与开发商恶意串通，共同损害被告及其他业主的合法权益。根据《广东省物业管理条例》第36条规定，“前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被告现无法得知原告与开发商是如何通过招投标的方式选聘原告为奥园养生广场的物业公司，被告现请求原告出示当初的招标文件，如原告是属于协议选聘的物业公司，请求原告出示番禺区政法房地产行政主管部门的批准文件。如果原告无法提供，或者提供的文件不符合相关政策的要求，被告有合理理由怀疑，原告与开发商之间达成某种协议，开发商先是使用粤华物业公司的名义招投标并进行合同备案，粤华物业公司中标后在需要签订《前期物业服务协议》时，原告与开发商共同使用不正当方式替换了粤华物业公司，在被告以及其他业主不知情的情况下，原告成为奥园养生广场的物业公司。首先，如果原告是通过正规招投标方式，投标奥园养生广场的物业服务，当时原告是刚刚成立4个月的物业公司，按照当时的政策规定以及原告的具体经营资质、成立时间，原告是不可能符合奥园养生广场的招投标标准的，更不可能中标。其次，假如原告一开始确实不知道粤华物业公司是奥园养生广场的前期物业服务企业，那么，原告在与开发商或者业主签署了《前期物业服务协议》时，必然会审查开发商与业主之间签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，这时，原告自然清楚《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的物业公司并非原告。但是，原告在明知其并非商品房买卖合同约定的物业公司前提下，依旧欺骗业主签订了空白的《前期物业服务协议》，并成为《前期物业服务协议》的物业公司，原告不可能不具有恶意。五、开发商无权在前期物业服务期间私自更换物业服务企业。首先，根据开发商与业主之间签订的《买卖合同》，业主仅授权且同意开发商聘请粤华物业公司物业服务企业提供前期物业服务，根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的规定，开发商与物业公司通过招投标程序签了合同合法有效，此时开发商已完成了选择物业公司的使命，且商品房预售合同约定前期物业服务合同期限至业委会重新选聘物业公司之日止。因此根据该合同约定，前期物业公司必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留。该合同将会约束业主，使得业主无法随意更换前期物业公司；该合同同样约束开发商，在业委会重新选聘物业公司之日到来前，开发商更是无权私自更换物业公司，毕竟业主才是真正享受物业服务的一方，开发商应当要尊重业主的意思表示。其次，根据《买卖合同》约定，开发商在房屋预售时未在合同中明确约定业主授权开发商代为解聘物业服务企业，因此开发商无权代替业主行使合同解除权，解除与粤华物业公司物业服务，并重新选聘原告作为物业公司。六、原告物业服务不到位，未按照《前期物业服务协议》的约定提供物业服务，也无法提供相应的物业服务，被告未缴纳物业费有合理理由。1.涉案奥园养生广场是高档物业，定位是养生健康，《前期物业服务协议》中，原告将其自身物业服务定位为高档商业物业，并以此收取8元每平方每月的物业费。但经过前面的论述可知，原告的物业服务经营范围是无法达到高档商业物业水平。业主在《买卖合同》同意支付8元每平方每月的物业费，是认同粤华物业公司的物业服务水平，而原告的物业服务水平与粤华物业公司相差甚远，在物业服务水平降低的前提下，原告没有任何理由收取8元每平方每月的物业费，原告的物业费应当经过协商后才能确定。2.奥园养生广场因物业费问题被诉以及即将被诉的业主多达数十户，业主拒绝向物业公司支付物业费并非简单的个人行为导致，更非全体业主的无理取闹，其中缘由肯定与当时的物业服务的质量问题存在联系，即原告未能有效提供物业管理服务，服务未达到标准，管理不到位。被告以及其他业主当初购买奥园养生广场的商铺，主要是为了出租投资使用，但涉讼房屋在前期根本未达到对外出租的条件，电梯是2015、2016年才正常使用；涉讼商铺的消防验收时间严重滞后；当时开发商销售商铺是宣称将奥园养生广场打造成商业圈，但后来原告为了多收取停车费，将广场围蔽管理，使得商业氛围严重受损；更有业主反映其空置的物业中出现过一堆烟头，证明物业管理疏松，有人长期逗留在业主空置物业中；另外，原告收取了其他公司的广告费用以及收取了停车费，却从未将所收取的费用进行公示。3.根据开发商当时的宣称，奥园养生广场要打造成“养生财富第一街”、“华南唯一高端专业健康养生服务群”、引进大型休闲中心、中华城市养生中心等等。但这些计划目前基本流产，“奥园养生广场”的商铺出租率在2018年不足5成，至今仍有大量商铺闲置无法对外出租。在此种情况下，因涉讼商铺人流量稀少，原告投入的物业成本将会大大降低，其应当降低物业费。七、原告诉讼请求部分已过诉讼时效。首先，请原告明确从2014年11月1日收取被告物业管理费的依据。其次，原告在起诉状中请求被告支付拖欠的2014年11月1日起至2020年3月31日的物业服务管理服务费。根据《民法总则》诉讼时效3年的有关规定，本案原告主张的2014年11月1日起至2017年3月30日的物业服务管理服务费超过法律规定的3年诉讼时效，请求法院不予认可。八、因原告存在过错，被告无需支付滞纳金，另外原告主张的滞纳金过高，超过本金，系原告主张的物业管理服务费的2倍，不符合法律规定。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2012年3月22日，奥园康城公司（甲方、卖方）与周燕芬（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（即《买卖合同》），约定乙方所购商品房为番禺区××号××房，该商品房用途为商业，建筑面积共163.8821平方米，套内建筑面积116平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的粤华物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主委员会重新选聘物业公司之日止，物业服务费为每月每平方米建筑面积8元，由乙方自收楼之日起按季按时交纳。该合同附件补充协议约定，乙方愿意接受甲方依法委托的物业管理公司对该商品房进行物业管理，并在本合同签订时与该物业管理公司签订《前期物业服务协议》和《业主临时公约》；物业管理费按建筑面积8元/平方米/月（不含空调、推广费及公共水电分摊费），收楼时一次性缴付三个月物业管理费（含首月管理费及二个月管理服务保证金），由物业公司收取。2017年2月28日，涉讼房屋办理了产权登记，登记地址位于广州市番禺区桥南街××号××房屋，该房屋建筑面积为166.0378平方米，套内建筑面积为116.4平方米，产权人为周燕芬，房屋规划用途为商业。2020年4月20日，奥园物业番禺分公司以周燕芬拖欠涉讼房屋物业管理服务费为由，提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，奥园物业番禺分公司提交了一份《前期物业服务协议》，该协议列明甲方为周燕芬，乙方为奥园物业番禺分公司，合同约定甲方使用范围为奥园养生广场××号××单元，该物业的建筑面积为163.8821平方米；物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、喷泉、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化活动，其他委托事项；甲方权利义务包括按时支付物业管理服务费、水电费以及《临时管理规约》、《装修手册》、《用户手册》及本协议约定的其他费用；物业管理服务费指提供房屋及公共部位设施设备维护（小修）、绿化的养护、环境卫生、安全防范、档案资料管理等服务收取的服务费，物业管理服务费标准为商铺8元/月平方米，不含各项公摊费用，该物业的管理服务费按甲方单元的建筑面积计算；每月管理服务费、电/水费及其它应缴费用等由甲方于每月10日前向乙方缴付，其他费用甲方按实支付，乙方应在收款后十天内开具相关发票给甲方；甲方未按本协议约定交付物业管理费、水电费，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠物业管理服务费、水电费，并按所欠费用总额每日2%标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用，如催告后15天内甲方仍未缴付相关费用的，乙方有权立即终止《前期物业服务协议》并有权没收物业管理服务费保证金及水电周转金；等等。该协议落款处有周燕芬签名和奥园物业番禺分公司的盖章，未载明签约日期。周燕芬对该《前期物业服务协议》不予确认，认为根据其与开发商奥园康城公司签订的《买卖合同》约定，粤华物业公司为奥园养生广场的前期物业服务企业，因此当时其方应是与粤华物业公司签订的《前期物业服务协议》，其方签订《前期物业服务协议》时该协议抬头处乙方名称一栏是留白的，仅有甲方即其方名字，开发商称需要拿回去盖章，因此将协议原件拿走了，直至收到法院诉讼材料其方才看到该协议乙方变成了奥园物业番禺分公司。针对奥园物业番禺分公司提交的《前期物业服务协议》的签订问题。奥园物业番禺分公司回应称，按照行业惯例及交易习惯，通常合同的签署都是自然人先签署，企业后进行批量加盖公章等处理；奥园养生广场开发商原拟定由粤华物业公司提供小区物业服务，因粤华物业公司原因未能实际提供物业服务，开发商出于维护奥园养生广场稳定考虑，通过公开招标方式邀请并确定由其司为奥园养生广场提供物业服务，并亦向有关行政机关备案，其司已于2012年初进驻并实际提供物业服务至今；据开发商介绍，该服务协议是周燕芬在签订《买卖合同》时一并签署，且开发商已经向周燕芬告知物业服务企业会因实际情况调整。关于涉讼房屋的收楼时间以及物业管理服务费的缴纳情况。奥园物业番禺分公司称根据开发商介绍，奥园康城公司已于2013年11月19日交付涉讼房屋，周燕芬在2013年12月即收楼后通过刷卡方式向其司预缴了三个月的物业管理服务费，即缴纳了2013年12月至2014年2月的物业管理服务费后，周燕芬没有再缴纳过任何物业管理服务费。奥园物业番禺分公司提交了物业管理费发票复印件拟予证实。周燕芬则主张自2012年至今，奥园养生广场未形成商业圈，配套设施不完备，商铺出租率不到五成，大量商铺目前依然闲置无法出租，因此奥园康城公司至今未通知其方收楼，其方也未向奥园康城公司主张收楼；其方从未见过物业管理费发票，奥园物业番禺分公司也未向其方提供过该发票或者相关收据，因此对该发票不予确认，该款项发生在2013年，其方已经不记得当初是通过现金还是刷卡方式支付，该笔费用是奥园康城公司的工作人员联系其方要求缴纳，奥园康城公司也未明确告知其方是什么费用，也没有提供任何收据或者发票给其方；此外，奥园物业公司番禺分公司提交的《前期物业服务协议》中物业管理期限处也是留白的，说明双方约定是自其方收楼后才开始收取物业管理服务费的；因其方至今未收楼，因此不同意缴纳物业管理服务费。关于奥园物业番禺分公司有无向周燕芬催收过物业管理服务费的问题。奥园物业番禺分公司称其司通过发送短信及《律师函》的方式向周燕芬催收，因时间较久，已无法提供短信息以及邮寄快递的签收回执。奥园物业番禺分公司提交了落款日期和寄件日期均填写为2018年8月27日的《律师函》及快递详情单复印件拟予证实。周燕芬对上述证据均不予确认，认为其方没有收到过该律师函，且奥园物业番禺分公司无权出具该律师函，奥园物业番禺分公司主张的2014年11月1日至2017年3月31日的物业管理服务费已经超过了诉讼时效。本院认为，对于周燕芬抗辩主张签订《前期物业服务协议》时物业服务企业留白的问题，奥园物业番禺分公司对此在整个诉讼过程中未予以否认。周燕芬主张与之签订协议的相对方应是粤华物业公司，奥园物业番禺分公司虽然称开发商在周燕芬签订协议当时告知物业服务企业会因实际情况调整，但未能予以举证证实，本院不予采纳。奥园物业番禺分公司自认《前期物业服务协议》是周燕芬在签订《买卖合同》时一并签署，根据周燕芬与奥园康城公司签订的《买卖合同》载明，奥园养生广场的物业服务企业为粤华物业公司，故周燕芬提出以为是与粤华物业公司签订《前期物业服务协议》的抗辩主张，本院予以采纳。奥园物业番禺分公司未能举证证实周燕芬是在知悉其司为奥园养生广场的物业服务企业签署《前期物业服务协议》，亦未能举证证实周燕芬同意其司在《前期物业服务协议》中作为乙方签章，应承担举证不能的不利后果。奥园物业番禺分公司提交《前期物业服务协议》主张与周燕芬签订该协议存在物业服务合同关系，理据不成立，本院不予采纳。但基于奥园康城公司已委托奥园物业番禺分公司作为涉讼房屋所在的奥园养生广场的物业服务企业对该广场进行物业管理服务，与涉讼房屋所在奥园养生广场业主形成事实上的物业服务合同关系。周燕芬作为涉讼房屋的业主，已实际享受了奥园物业番禺分公司提供的服务，理应向奥园物业番禺分公司支付物业管理服务费。关于物业管理服务费的起算时间以及计算标准问题。首先，对于物业管理服务费的计算标准问题，奥园物业番禺分公司主张按照8元/平方米/月的标准计算，周燕芬对此不予确认。本院认为，周燕芬虽然签署《前期物业服务协议》时以为与之签订合同的是粤华物业公司，但该协议中明确约定了物业服务企业应进行物业管理服务的事项、内容以及物业管理服务费的标准为8元/平方米/月，即应视为周燕芬确认该收费标准所对应物业服务企业需提供的物业服务内容。且周燕芬按照8元/平方米/月的标准预交物业服务费，亦应视为其对该收费标准无异议。现周燕芬虽然抗辩称奥园物业番禺分公司提供的物业服务不到位，但未能予以充分举证，应承担举证不利的法律后果，本院对于周燕芬的该抗辩理由不予采纳。周燕芬未能举证证实奥园物业番禺分公司未提供《前期物业服务协议》所列明的物业服务事项和内容，以此抗辩不同意按照8元/平方米/月的标准向奥园物业番禺分公司支付物业管理服务费，理据不成立，本院不予采纳。本院合理采纳奥园物业番禺分公司的主张，涉讼房屋物业管理服务费按照8元/平方米/月的标准计算。其次，奥园物业番禺分公司主张周燕芬已于2013年11月19日收楼，但未能提交相关证据予以证实，周燕芬对此予以否认，故奥园物业番禺分公司主张涉讼房屋物业管理服务费自周燕芬收楼后即自2013年12月起算，缺乏理据，本院不予采纳。鉴于涉讼房屋已于2017年2月28日办理了产权登记，周燕芬作为该房屋的登记权属人，应自该房屋产权登记之日起向奥园物业番禺分公司缴纳该房屋的物业管理服务费，故基于周燕芬已预交了三个月的物业管理服务费，故周燕芬还应自2017年6月1日起向奥园物业番禺分公司支付物业管理服务费。关于周燕芬主张奥园物业番禺分公司诉请的物业管理服务费已部分超过诉讼时效的抗辩意见，虽然奥园物业番禺分公司称其司通过发信息和邮寄《律师函》的方式催缴费用，但奥园物业番禺分公司提交的《律师函》及快递详情单落款时间为2018年8月27日，且未能提交该快递详情单的快递记录及签收回执，周燕芬对该函件不予确认，奥园物业番禺分公司提交该函件无法证实构成诉讼时效中断的情形，故本院不予采纳。现奥园物业番禺分公司于2020年4月20日向本院提起本案诉讼以追讨涉讼房屋物业管理服务费，可见在2017年4月份之前所产生的物业管理服务费已超过法律规定的三年诉讼时效。故对于周燕芬以诉讼时效超过为抗辩理由的主张，符合法律规定，本院予以采纳。对于周燕芬欠缴的自2017年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费，基于公平合理原则，周燕芬仍应履行支付义务。故，周燕芬应向奥园物业番禺分公司支付自2017年6月1日至2020年3月31日的物业管理服务费共计45162.28元（8元/平方米/月×166.0378平方米×34个月），对于奥园物业番禺分公司诉请超出的部分，本院不予支持。至于奥园物业番禺分公司主张的滞纳金，因奥园物业番禺分公司与周燕芬之间未直接就滞纳金作出书面约定，其该诉请缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周燕芬应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付广州市番禺区桥南街××号××房屋2017年6月1日至2020年3月31日的物业管理服务费45162.28元；二、驳回原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如被告周燕芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5088元，由原告广州奥园物业服务有限公司番禺分公司负担4159元，被告周燕芬负担929元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年十月十四日书记员  徐倩雯