河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初3473号原告：河南荣田房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区化工路1号，确认地址：郑州市管城回族区商都路心怡路易元国际B座8层，统一社会信用代码91410100MA40FJCR57（1-1）。法定代表人何虎，董事长。委托诉讼代理人付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人左朝（实习），上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：郭朋来，男，1985年9月3日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址许昌市禹州市汽配城。委托诉讼代理人耿雷，河南华豫律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行，住所地郑州市金水区纬五路8号，确认地址：郑州市郑东新区正光北街才高街交叉口华能河南大厦10层河南路德律师事务所，统一社会信用代码91410100X147108392。负责人李峰，行长。委托诉讼代理人李长军，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人岳振，男，1973年12月4日出生，汉族，住郑州市中原区，系该单位员工。原告河南荣田房地产开发有限公司（以下简称河南荣田公司）与被告郭朋来、第三人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行（以下简称中国工商银行郑州花园路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南荣田公司的委托诉讼代理人付芳芳、左朝（实习），被告郭朋来的委托诉讼代理人耿雷，第三人中国工商银行郑州花园路支行的委托诉讼代理人李长军、岳振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南荣田公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GX190××××3248）及《补充协议》；并依法判令被告协助原告办理合同编号为GX190××××3248《商品房买卖共同》、《补充协议》的备案登记注销手续及房屋预告登记注销手续；2．依法判令被告支付原告代偿的银行按揭款20,506.47元及补偿金（其中16,834.65元的补偿金自2019年12月30日起算，3,671.82元的补偿金自2020年3月30日起算；均按照日息万分之五的标准计算至实际清偿之日）；3．依法判令被告赔偿原告为本案支出的律师费10,000元；4．本案全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2019年6月10日，原、被告签订，商品房买卖合同（合同编号：GX190××××3248）及《补充协议》，合同约定：被告购买原告开发的位于高新技术产业开发区秋棠路7号6号楼1单元13层1304号的商品房。该商品房总价款2,088,186元，付款方式为被告于2019年6月10日付款628,186元，于2019年9月10日以商业贷款方式支付1,460,000元。2019年6月28日，原、被告与第三人分别以保证人、借款人、贷款人名义签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：2019花支一手房2036），约定被告向第三人贷款1,460,000元，贷款期限30年，由原告为被告的该笔贷款提供阶段性担保责任。合同签订后，因被告未能按照约定偿还贷款，第三人已于2019年12月30日从原告保证金账户划扣16,834.65元，于2020年3月30日从原告保证金账户划扣3,671.82元。经原告多次催要，被告拒绝偿还原告上述代偿款。根据《商品房买卖合同》（合同编号：GX190××××3248）附件四：合同补充协议第三条第6款之规定，被告的行为已构成本合同项下严重违约，原告有权立即解除合同，收回房屋及原告代被告向按揭银行偿还的款项，同事被告还应向原告承担违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告郭朋来辩称，1．被告未收到原告办理备案登记后交付的商品房买卖合同及补充协议；2．被告未构成根本性违约，房屋总价款为200余万，实际违约不足20,000元，不符合合同解除的条件；3．被告受疫情影响导致相关款项未能按时支付，属于不可抗力，不属于法定的合同解除事实；4．诉请中第二项被告已经全部履行；5．律师费因不属于撤销权诉讼，律师费不属于司法解释中规定的项目；6．被告已支付628,186元首付款及部分按揭款项，如果本案解除商品房买卖合同，对于已付款项原告应予以退还。第三人中国工商银行郑州花园路支行辩称，原告主张的事实和理由属实，第三人已经就与本案原、被告之间的金融借款担保合同纠纷另案向郑州市金水区人民法院提起诉讼。本院经审理认定事实如下：2019年6月10日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：GX190××××3248）及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于郑州市高新技术产业开发区××路××楼××单元××号商品房。该商品房总价款2,088,186元，其中首付628,186元，付款方式为现金，剩余房款1,460,000元，付款方式为商业贷款。《补充协议》第六条约定：出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息的，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；买受人没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除合同；出卖人选择解除合同的，除有权按合同约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。2019年6月28日，原、被告与第三人分别以保证人、借款人、贷款人名义签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：2019花支一手房2036），约定被告向第三人贷款1,460,000元，贷款期限30年，由原告为被告该笔贷款提供阶段性担保责任。合同签订后，因被告未能按照约定偿还贷款，第三人分别于2019年12月30日、2020年3月30日从原告保证金账户扣划16,834.65元、3,671.82元。后原告按照合同约定于2020年3月8日向被告发出书面催告函，对其逾期还款导致原告承担代偿义务以及解除和的有关事项进行了告知。因本案纠纷，原告与上海市建纬（郑州）律师事务所于2020年6月30日签订代理合同一份，为此支出律师费10,000元。另查明，被告于2020年8月7日将诉请中第二项原告代偿的两笔按揭款共计20,506.47元偿还给了原告。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、银行划扣保证金的凭证、《催告函》及邮寄回执单、《法律服务合同》及律师费发票、2020年8月7日郭朋来还款记录及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件。当合同中约定的解除合同条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。本案中原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示、合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按约偿还贷款本息，导致原告承担担保责任，原告分别于代被告向第三人代偿16,834.65元、3,671.82元，原告代偿后有权向被告追偿。被告于2020年8月7日将该代偿款20,506.47元（16834.65＋3671.82）偿还给了原告，但未支付补偿金。原告依据合同约定按照日万分之五计算代偿款项的补偿金，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的律师费，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于被告辩称未构成根本违约，不符合合同解除条件的辩解意见，虽然被告在诉讼中将原告诉请的该两笔代偿款进行了偿还，但截止判决前被告仍逾期两笔贷款未偿还，其行为完全符合合同约定的解除条件。故该辩解理由本院不予采信。关于被告辩称已支付628,186元首付款及部分按揭款项，如果本案解除商品房买卖合同，对于已付款项原告应予以退还的问题双方可在合同解除后另行解决，本案不予处理。关于被告辩称的其他辩解理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南荣田房地产开发有限公司与被告郭朋来签订的编号为GX19005163248的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告郭朋来于本判决生效之日起十日内协助原告河南荣田房地产开发有限公司办理合同编号为GX19005163248的《商品房买卖合同》、《补充协议》的备案登记注销手续及房屋预告登记注销手续；三、被告郭朋来于本判决生效之日起十日内支付原告河南荣田房地产开发有限公司代偿款16,834.65元的补偿金1,860.23元（以16,834.65元为基数，自2019年12月30日起至2020年8月7日按日息万分之五计算）；四、被告郭朋来于本判决生效之日起十日内支付原告河南荣田房地产开发有限公司代偿款3,671.82元的补偿金238.67元（以16,834.65元为基数，自2020年3月30日起至2020年8月7日按日息万分之五计算）；五、被告郭朋来于本判决生效之日起十日内支付原告河南荣田房地产开发有限公司律师费10,000元；六、驳回原告河南荣田房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281元（已减半收取），由被告郭朋来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 薛 芬二〇二〇年十月十五日书记员 李慧棋