北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初10760号原告（反诉被告）：李京学，男，1971年6月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邓跃进，北京市绅特律师事务所律师。被告（反诉原告）：孟萌，女，1977年4月21日出生，汉族，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：臧海明，男，1981年7月18日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙郑，北京群益律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩炯，北京群益律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李京学与被告（反诉原告）孟萌、臧海明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李京学及其委托诉讼代理人邓跃进，被告孟萌、臧海明及其委托诉讼代理人韩炯、孙郑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李京学向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年3月20日签订的补充协议、于2016年4月30日签订的次新房买卖合同，于2020年4月28日签订的合同编号为C1901676的北京存量房买卖合同及补充协议，李京学返还孟萌、臧海明购房款70万元；2.孟萌、臧海明腾退位于北京市大兴区育镇街30号及30号院10号楼1层3单元102室房屋；3.孟萌、臧海明支付李京学违约金，自2020年5月9日到合同解除之日止，以210万元为基数，每日千分之三计算逾期利息；4.本案诉讼费由孟萌、臧海明负担。事实与理由：李京学与刘媛媛（前妻）与臧海明签订及北京如家安泰房地产经纪有限公司于2016年3月20日签订了“补充协议”，约定李京学和刘媛媛将名下尚未取得产权证的北京市大兴区育镇街30号及30号院10号楼1层3单元102室房屋出卖给臧海明，房产净得价200万元，签订合同当日支付定金10万元。后孟萌、臧海明分两笔共支付房款70万元。2016年4月30日，双方签订了次新房买卖合同，明确了定金性质，约定余款130万元办理房屋转移登记手续时交付，并约定一方违约的，支付守约方房价款千分之三的违约金，李京学同意孟萌、臧海明对涉案房屋进行借住，于2016年5月10日入住至今。李京学与刘媛媛于2018年10月17日离婚，就涉诉房屋进行分割，李京学取得了所有权利并告知孟萌、臧海明。李京学于2020年3月23日取得涉案房屋产权证书，根据约定，双方应当于2020年4月7日签订北京市存量房屋买卖合同，并办理网签手续，但孟萌、臧海明提出不合理要求：1.按照80万元（后130万元）申报房产证过户，否则不承担缴纳税款；2.在臧海明没有给孟萌授权的情况，孟萌要求将涉诉房屋过户至其名下；3.孟萌、臧海明明知李京学与刘媛媛离婚的情况下，坚持按照补充协议将20万元给付给刘媛媛。后李京学坚持按照原先的合同履行手续。双方多次协商，后于2020年4月28日通过孟萌、李京学委托的贷款公司和北京凯华荣安地产经纪有限公司办理了网签手续，签订了北京市存量房屋买卖合同（网签）及补充协议，并就房屋总价、网签价、支付方式、税费承担等达成一致。李京学预约了办理过户手续日期，再次联系贷款公司办理付款手续，由于资金流转方式及资金监管方式发生争议，迟迟无法履行过户手续，导致合同无法履行。因孟萌、臧海明多次违约，合同解除的条件已经成就，故请求法院判如所请。孟萌、臧海明辩称，不同意李京学的诉讼请求，2016年签订的《定金协议》、《补充协议》《次新房买卖合同》及2020年签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》均是经双方协商后自愿签订的，系双方真实意思表示，不存在任何可撤销的情形。李京学所称借住不是事实，根据次新房买卖合同第四条第二款约定，付清定金及首付款后办理前期入住。就资金划转方式，双方多次协商以及系列合同可以看出，双方约定的资金划转方式为自行划转结算，共同办理银行资金监管，而并非是建委资金监管。办理完网签手续后，孟萌、臧海明积极筹备资金，多次催促李京学办理手续，李京学以各种理由拖延至不回应。故李京学的诉讼请求违反了诚实信用原则，请法院予以驳回。孟萌、臧海明提出反诉：1.判令李京学继续履行《定金协议》《补充协议》《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，配合孟萌、臧海明办理房屋权属转移登记手续，将北京市大兴区采育镇街30号及30号院10号楼1层3单元102房屋转移登记至孟萌名下；2.请求法院判令李京学支付违约金（以210万元为基数，按每日千分之三计算，自2020年5月15日起计算至李京学完成所有权转移登记之日止）；3.李京学承担本案的反诉费。事实与理由：双方签订《定金协议》《补充协议》《次新房买卖合同》，李京学将北京市大兴区采育镇街30号及30号院10号楼1层3单元102房屋出售给孟萌、臧海明，约定房屋成交价为200万元，定金10万元，首付款于2016年4月30日前付清，剩余房款130万元于转移登记手续时交付。《次新房买卖合同》第七条第三款约定了违约责任。合同签订后，孟萌、臧海明按照约定将定金10万元及首付款60万元交付给李京学。因李京学迟迟不办理房屋产权证及过户手续，双方又签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定将房屋总价变更为210万元，剩余房款140万元，双方共同选择放弃建委资金监管，同意自行划转交易结算资金。其中120万元约定共同办理银行资金监管，另外20万元在办理银行资金监管当天以转账方式支付。后多次催促李京学办理资金监管及建委办理缴税、过户手续，但李京学以各种理由推脱，直至不予回应，至今仍未配合办理相关手续，致使买卖合同未能继续履行，故请法院予以支持。李京学辩称：不同意孟萌、臧海明的反诉请求。李京学从没有放弃建委资金监管，资金划转方式上没有李京学的签字，李京学也并未见过该份证据。孟萌、臧海明通过贷款公司支付剩余的房款，其并没有支付房款的能力，故李京学坚持要求建委资金监管。在合同履行过程中，孟萌、臧海明迟迟不能履行合同义务，合同迟迟无法履行，故其反诉请求没有法律及事实依据。经审理查明：2016年3月20日，李京学、刘媛媛（出卖方，甲方）与臧海明（买受方、乙方）、北京如家安泰房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，就位于北京市大兴区育镇街30号及30号院10号楼3单元102房屋达成一致，约定房产净得价为200万元，定金为10万元，首付款为60万元。2006年4月30日，李京学、刘媛媛与臧海明签订《次新房买卖合同》，第四条第二款约定，甲方同意乙方交付部分购房款后先期入住。第五条第三款约定，待《房屋所有权证》下发后，甲乙双方同意共同至房地产经纪公司办理合同网签事宜。第七条第三款违约责任约定：甲乙任何一方不按照本合同办理手续或者不提供相关证件、资料（含贷款所需相关材料），致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。2018年10月17日，李京学和刘媛媛签订离婚协议，约定涉案房屋所有权归李京学所有，编号为京（2020）大不动产权第0058**房产证载明权利人为李京学，单独所有。2020年4月28日，李京学（出卖人）与孟萌、臧海明签订编号为C1901676《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定涉案房屋实际成交价为210万元，2016年4月30日以转账方式支付李京学70万元，在房屋资金监管120万元当天，以转账方式支付给李京学20万元。以上事实有双方当事人提交的《定金协议》《补充协议》《次新房买卖合同》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、信息查询告知书、双方沟通记录等证据材料及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。本案中，双方签订的《房屋定金协议》《补充协议》、编号为C1901676《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利义务。孟萌、臧海明与李京学就北京市大兴区育镇街30号及30号院10号楼1层3单元102室房屋达成买卖协议，孟萌、臧海明向李京学支付了购房款70万元，并于2016年5月10日入住涉案房屋，合同已经处于履行状态。双方后续达成的一系列合同、协议均是对后续办理房屋过户手续、明确违约责任、税费承担、购房款交割方式等相关事宜进行权利义务的明确，可以看出双方当事人均有履行合同的意愿并积极追求最终完成涉案房屋产权登记变更的法律效果。双方争议的焦点在剩余购房款140万元中120万元如何划转，李京学方主张其签订C1901676《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中资金划转方式为建委资金监管，孟萌、臧海明主张资金划转方式为自行划转。北京市住房和城乡建设委员会于2020年9月11日出具的《北京市住房和城乡建设委员会协助公检法等部门查询信息告知书》中载明，经查询存量房服务交易平台，C1901676合同中网签信息中的资金划转方式为自行划转。李京学和孟萌、臧海明作为平等的民事主体，在签订编号为C1901676《北京市存量房屋买卖合同》时，应当知晓相应的法律后果，双方均应当审慎行使自己的权利义务。当事人对于自己的主张应当提交证据予以佐证，《存量房交易结算资金自行划转声明》系网签合同的附件，李京学主张孟萌、臧海明故意隐瞒真实情况，没有其签字，没有生效，但其并未提交相应的证据予以佐证，故对李京学该项主张本院不予采纳。因双方当事人的房屋买卖合同合法有效，本着鼓励交易的原则，对李京学主张解除双方于2016年3月20日签订的补充协议、于2016年4月30日签订的次新房买卖合同，于2020年4月28日签订的合同编号为C1901676的北京存量房买卖合同及补充协议，李京学返还孟萌、臧海明购房款70万元，以及孟萌、臧海明腾退位于北京市大兴区育镇街30号及30号院10号楼1层3单元102室房屋两项诉讼请求，本院不予支持。对于孟萌、臧海明要求李京学配合办理房屋权属登记手续，将涉案房屋登记至孟萌名下的反诉请求，本院予以支持。关于李京学主张孟萌、臧海明给付违约金（以210万为基数，自2020年5月9日起计算至解除合同之日止，每日千分之三计算）的诉讼请求和孟萌、臧海明主张李京学给付违约金（以210万为基数，按每日千分之三计算，自2020年5月15日起至完成所有权登记之日止）的反诉请求，李京学因对剩余购房款交割方式理解发生错误，导致其不配合办理房屋过户手续，其本身存在过错；通过2020年4月16日李京学与孟萌、臧海明的现场沟通录音、2020年4月18日李京学与臧海明的电话录音，孟萌、臧海明就办理网签时少缴个人所得税事宜同李京学进行沟通，存在企图通过做低网签价少缴个人所得税的意图，违背正常办理房屋过户手续，就房屋不能办理过户手续也存在过错，因双方均存在过错导致涉案房屋不能完成过户手续，过错相抵，互不承担违约责任，故对于双方要求对方给付违约金的本诉及反诉，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、李京学配合孟萌、臧海明办理位于北京市大兴区育镇街30号及30号院10号楼1层3单元102房屋的产权转移登记手续（于本判决生效后一个月内履行）；二、驳回李京学全部诉讼请求；三、驳回孟萌、臧海明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由李京学负担，反诉受理费11800元，由孟萌、臧海明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张凤华二〇二〇年十月二十九日法官助理 韩 冰书 记 员 梁 婷