河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初2337号原告：张瑞，女，汉族，1985年4月4日生，住河南省漯河市。被告：金琳琳，女，汉族，1986年8月31日生，住河南省漯河市郾城区。委托代理人：高一帆，男，汉族，1986年1月30日生，住河南省漯河市郾城区。原告张瑞与被告金琳琳合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞及被告金琳琳的委托代理人高一帆均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张瑞向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告即刻退还向原告收取的滨湖国际三期公园里1号楼东单元21楼房屋转让费164920元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:我于2018年9月3日下午通过中介佰益房产与被告签署滨湖国际三期公园里1号楼东单元21楼房屋转让协议书，共付给被告459960元整，其中包含被告向漯河中金地产有限公司支付的房款295040元及被告收取的转让费164920元。但因为该房屋所属地块已于2017年挖出文物而迟迟不能完善项目相关手续，不能签订正式商品房买卖合同，我担心房屋长久不建影响居住，于是我与被告最后在房产中介彭博的见证下双方协商并于当日(2018年9月3日傍晚)签订了由被告起草的《转让协议书》，其中约定:如上述房屋在本协议签订拾捌个月后漯河中金地产有限公司仍未与我签订《商品房买卖合同》，则被告退还转让费164920元(大写拾陆万肆仟玖佰贰拾元整)。2020年3月3日，拾捌个月的约定时间已过，我多次联系被告，但被告拒绝退还转让费。综上所述，原、被告签订的《转让协议书》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告的诉讼请求既有事实证据又有法律依据理由充分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实后给予支持。被告金琳琳辩称，一、被答辩人称签订违约条款时是因为双方已经知道该地块挖出文物,所以才签订该条款,没有法律依据,更不符合常理。2018年9月3日双方签订转让协议时,据答辩人回忆没有就文物情况进行任何约定。彭博作为房产中介服务人员全程参与房屋的买卖,有义务出具、审查合同规避风险,作为专业房产经纪人员,假如当时就文物情况有口头约定,完全可以在订立转让协议时修改或手写加入相关约定,双方签字画押完善合同。同时,被答辩人作为高级知识分子,受过良好的国民教育,完全有能力对该买卖协议进行补充。转让协议书违约条款约定:“如上述房屋在本协议签订十八个月后漯河中金地产有限公司仍未与乙方签订商品房买卖合同,乙方可要求甲方退还转让费164920元”。该条款签订的目的是,答辩人协助被答辩人更名《房屋保留协议》及处理签订《商品房买卖合同》出现的相关问题,因为房屋保留协议第五款要求非直系亲属不得更名,怕出现意外所以才签订违约责任。答辩人与被答辩人签订《转让协议书》后,及时与开发商漯河中金地产有限公司沟通,已经把原《房屋保留协议》变更在被答辩人名下。能够充分证明答辩人积极履行合同义务。二、该合同纠纷适用不可抗力法律条款，本案纠纷产生后,2020年3月经答辩人了解,漯河中金地产有限公司未与被答辩人签订《商品房买卖合同》的原因为漯河中金地产有限公司于2017年5月开始未经文物保护部门批准的情况下,擅自在其开发的公园里项目进行楼基桩坑施工,漯河市文化和旅游局于2019年3月29日对该公司进行了行政处罚,责令其停工整顿。此情形是答辩人在签订《转让协议书》时不能预见且不能克服的客观情况。假如2017年5月答辩人知悉开发地块属于文物保护范围需要勘探才能开发,答辩人肯定不会在2017年9月购买房屋,而且漯河市文化和旅游执法大队2019年3月29日才对开发商的违法行为进行立案查处,双方的《转让协议书》是在行政处罚作出前2018年9月签订的,答辩人作为一般群众不能知晓开发地块的性质。根据《民法总则》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。答辩人对此不应承担民事责任。同时,受环保攻坚政策和新冠肺炎疫情影响,2018年9月至2020年3月期间,该项目工地多次停工也适用不可抗力条款。三、被答辩人主张的164920元违约金明显过高,且答辩人对此不存在过错,被答辩人无任何损失,请求法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失’。”本案中,答辩人2017年9月购买该房屋时每平方4600元,2018年9月卖给被答辩人时6000元左右,现在该房屋市场价值应该在7500左右。该房屋在被答辩人名下每平方升值了1500元左右,故被答辩人并未产生任何损失,且答辩人对漯河中金地产有限公司尚未与被答辩人签订《商品房买卖合同》的原因并不存在过错,积极协调开发商变更合同到被答辩人名下。2020年5月,该项目已经进行了公示,现在已经在开工建设。被答辩人不久就可以和开发商签订《商品房买卖合同》。被答辩人要求高额违约金的请求,没有合法依据。综上所述,敬请贵院查明事实,依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明，2018年9月3日，被告金琳琳（甲方、出让方）与原告张瑞（乙方、受让方）签订转让协议书一份，约定“经甲、乙双方友好协商，就甲方与漯河中金地产有限公司2017年9月19日签订的《公园里房屋保留协议书》全部权利义务转让给乙方相关事宣，达成如下协议：1、甲方与漯河中金地产有限公司2017年9月19日签订的《公园里房屋保留协议书》(滨湖国际三期公园里1号楼东单元21楼东户房屋)全部权利义务转让给乙方。2、甲方与漯河中金地产有限公司解除《公园里房屋保留协议书》(滨湖国际三期公园里1号楼东单元21楼东户房屋)并协助乙方与漯河中金地产有限公司重新签订上述房屋的《公园里房屋保留协议书》。3、乙方在本协议签订后一次性向甲方支付459960元(大写：肆拾伍万玖千玖百陆拾元)其中包含甲方向漯河中金地产有限公司支付的295040元(大写:贰拾玖万伍仟零肆拾元整)及上述房屋的转让费164920元（大写：拾陆万肆千玖佰贰拾元）。4、乙方履行本协议第三条后，如上述房屋在本协议签订拾捌个月后漯河中金地产有限公司仍未与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方可要求甲方退还转让费164920元（大写：拾陆万肆千玖佰贰拾元）。本协议未尽事宜，由双方另行协商解决，此协议壹式两份，甲、乙双方各持一份，协议签订后生效。”原被告均在该协议末尾处签字确认。2018年9月3日，漯河中金地产有限公司（甲方）与张瑞（乙方）签订公园里房屋保留协议书，约定“经甲乙双方友好协商，在平等自愿的基础上，就甲方为乙方保留公园里项目商品房一事达成如下协议，以资双方共同遵守：一、甲方为乙方保留1号楼东单元21楼东户房屋，该房屋建筑面积约为128㎡（实际产权面积以漯河市房管局测绘的最终面积为准）；二、付款方式：分期付款，该房单价4610元/㎡，总价590080元整（大写：伍拾玖万零捌拾元整；（该价格不包含住房公共维修基金、国家规定的有关税费和办理产权相关政策性收费及办理按揭等国家规定的需要客户额外交纳的其它费用）本协议约定内容及所指标的物不含在车库、车位、车棚、幼儿园、会所、楼顶等；三、乙方签订本协议时，分两期付款的，应向甲方足额支付该房屋总房款的50%，即人民币小写295040元整，大写贰拾玖万伍仟零肆拾元整，剩余房款待取得《商品房预售许可证》后三日内付清，或选择按揭方式三日内至相关合作银行办理按揭手续；四、签订本协议后，乙方应在接到甲方电话或信函通知后3日内签订《商品房买卖合同》；五、本协议仅限本人使用，乙方应保持本协议与《商品房买卖合同》姓名一致，非直系亲属不得更名转让。”此外，该协议还对贷款、房价总额的计算、协议的生效等内容进行了约定。2019年3月29日，漯河市文化广电和旅游局以漯河中金地产有限公司于2017年5月开始在未经文物保护部门批准的情况下擅自在其开发的位于河南省政府于2006年公布的河南省第四批文物保护单位古城遗址保护范围内的公园里项目进行楼基桩坑施工为由，对漯河中金地产有限公司作出（漯）文罚决字（2019）第F—000002号行政处罚决定书，责令漯河中金地产有限公司改正违法行为，并处罚款人民币10万元。2020年3月3日，原被告签订的转让协议书中约定的18个月期限届满，双方因被告是否应向原告退还转让费164920元产生争议，协商未果后诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中,原被告双方签订的《转让协议书》中第4条约定“乙方履行本协议第三条后，如上述房屋在本协议签订拾捌个月后漯河中金地产有限公司仍未与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方可要求甲方退还转让费164920元（大写：拾陆万肆千玖佰贰拾元）”，该条约定系为第三人漯河中金地产有限公司增设了合同义务，而第三人漯河中金地产有限公司并非转让协议的签订方，既不知情事后也未表示同意，该条约定明显超出了原被告可设定权利义务的范围。另外，漯河中金地产有限公司（甲方）与张瑞（乙方）签订的公园里房屋保留协议书第四条的约定，即“签订本协议后，乙方应在接到甲方电话或信函通知后3日内签订《商品房买卖合同》”，由此可见，原告张瑞与漯河中金地产有限公司对签订商品房买卖合同的时间进行了明确约定，即为原告张瑞接到漯河中金地产有限公司电话或信函通知后3日内。对比《转让协议书》和《房屋保留协议书》可见，原被告约定的签订商品房买卖合同的期限与原告与漯河中金地产有限公司约定的签订商品房买卖合同的期限存在矛盾。综合前述意见，本院认为原被告双方签订的《转让协议书》中第4条约定突破了合同的相对性，应视为无效。《转让协议书》除第4条外系双方当事人合意达成，且不违背法律的禁止性规定,应认定为有效，原被告需按照协议约定全面履行各自的义务。转让协议签订后，原告张瑞依约向被告金琳琳支付了购房款,被告金琳琳也依约协助原告张瑞到漯河中金地产有限公司办理了更名手续。至此，被告金琳琳与漯河中金地产有限公司之间的预约合同关系解除，原告张瑞与漯河中金地产有限公司之间的预约合同关系成立。现原告以超过18个月未能与漯河中金地产有限公司签订商品房买卖合同为由诉请被告退还转让费164920元，本院认为，与原告张瑞签订商品房买卖合同系漯河中金地产有限公司应履行的合同义务，现因漯河中金地产有限公司违背文物保护政策施工被处罚导致工期推延，非被告金琳琳签订转让协议时所能预见到或者应当预见到的，且被告金琳琳已经按照转让协议的约定协助原告办理了更名手续，已经完全履行了合同义务。被告金琳琳不存在过错行为，不应当承担赔偿责任。此外，原告也未提供证据证明其存在实际损失，应由其承担举证不能的不利后果。综上，原告诉请被告退还转让费164920元于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张瑞的全部诉讼请求。案件受理费1800元，由原告张瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  乔清霞二〇二〇年十月十五日书记员  吕文静