北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46832号原告（反诉被告）：张红山，男，1982年1月8日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市成安县。委托诉讼代理人：钟瑞荣，北京再虹律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京甄味餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡创远路**院**楼**B101。法定代表人：刘涛，男，1982年12月25日出生，汉族，北京甄味餐饮管理有限公司经理，住北京市东城区。原告（反诉被告）张红山与被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司（以下简称甄味公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张红山及委托诉讼代理人钟瑞荣，甄味公司法定代表人刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张红山向本院提出诉讼请求：1、判令甄味公司退还保证金30000元；2、判令甄味公司退还建设费20000元。事实和理由：我与甄味公司于2019年10月23日签订《租赁合同》，我承租甄味公司位于北京市朝阳区来广营乡创远路36号院1号楼地下一层一品私厨美食城档口（以下简称涉租档口）经营烤鱼饭餐饮，租赁期限自2019年10月24日至2020年10日23日，免租期10天，实际租赁期限始于2019年11月3日。我签约时需缴纳保证金30000元，合同终止后，保证金应予退还；我缴纳建设费20000元。每月租金12500元，甄味公司于每月10日到14日向我结算销售款，每月15日作为对我的返款日，由甄味公司对销售进行统一收银。签约后，我依约支付保证金、建设费并对档口进行装修。2019年11月至2020年1月期间，我经营流水扣除各项开支后所剩无几。新冠肺炎疫情导致美食城闭店，甄味公司承诺免除2020年2月租金，3月和4月租金免除一半，但是其于5月突然向我提出补交租金。我不同意补交租金，双方解除合同，我于2020年5月9日撤离，但甄味公司迟迟不退还保证金和建设费。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。甄味公司辩称并提出反诉请求：1、判令张红山支付2020年1月费用8365.6元，2020年2月1日至5月31日期间的租金50000元、管理费12000元、水电费4627元、公用电费1300元、燃气费700元，合计76992.6元；2、判令张红山支付经济损失补偿款46500元。事实和理由：签约后，张红山交纳了30000元质量保证金，张红山私自停业，依约不予退还保证金。建设费是进场后安装排烟、公共区域上下水、燃气管道等场地初期建设费，由我方统一完成，有偿对价，不予退还。美食城没有关门停业，大年初七致电各商户准备开业，初十因疫情防控措施要求人员隔离14天，达到防控要求后就可营业。事实上，美食城负责大厦停车场工作人员的餐饮，一直在经营过程中。我方从未承诺减免租金，在催缴房租时，张红山因经营亏损无力负担房租才要求撤场，不同意其全部诉讼请求。另，张红山欠付2020年2月1日至5月31日期间的租金、管理费、水电费、公共电费、燃气费，且张红山私自停业，依约不退还保证金同时赔偿三个月租金作为经济损失补偿。故提起反诉，望判如所请。张红山针对反诉辩称：不同意甄味公司的反诉请求。就2020年1月费用，我方于2020年3月9日支付5000元，同意支付剩余3365.6元；就2020年2月至5月期间的费用，2月应当免除租金，3月、4月期间租金减半；管理费不应交纳，没有人员管理，也没有保洁人员，不同意支付；水电费认可4657元；公用电费认可2020年4月发生550元，2020年5月没有经营全月，不认可；燃气费认可700元。上述款项中应当扣除我未结营业额7450元。疫情属于不可抗力，我没有违约行为，不同意承担违约责任支付经损失补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月23日，甄味公司（甲方）与张红山（乙方）签订《租赁合同》，甲方将涉租档口出租给乙方用于烤鱼饭餐饮经营，租赁期限自2019年10月24日至2020年10月23日；未经甲方同意乙方不得自行撤离及转租档口，否则保证金不予退还；如乙方单方面提前终止合同，甲方所收的一切费用不予退还，包括进场管理费、保证金等。乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备设施保证金合计30000元，合同终止后如无损坏及其他违约责任，质保金如数退还（不计利息）。乙方签订该合同时须缴纳建设费20000元。明档每月需要交纳3000元运营管理服务费（费用包括：管理费、服务人员工资、保洁、公共设施设备的维修保养费等）档口内维修自行负责。乙方每月固定房租12500元。甲方每月10日到14日向乙方结算销售货款，乙方确认销售金额和其他扣除金额并签字确认。甲方每月15日作为对乙方的返款日。乙方在经营区域内自行用水、电、燃气、广告等费用由乙方负担；公共区域的照明、用水、排烟、排污费按流水比例公摊。乙方在合作期间不得私自停业，若私自停业甲方将每天收取三倍房租作为惩罚，乙方私自停业超过三天时，甲方有权收回乙方经营场地，不退还乙方缴纳的押金，同时乙方需赔偿甲方三个月房租作为经济损失补偿。签约后，张红山支付甄味公司保证金30000元、建设费20000元，涉租档口自2020年1月起欠付租金。因回老家过年及节后疫情防控措施要求，张红山停止档口经营直至2020年3月8日恢复档口经营。张红山表示于2020年5月8日搬离场地并于5月9日完成档口交接；甄味公司认可最后营业记录系5月9日，于5月15日至20日期间撤场。关于履约争议，张红山表示疫情期间美食城于2020年2月1日至18日、19日期间关门停业，自己因疫情影响停止经营3月。甄味公司曾承诺免除2月租金，3月和4月租金减半，但于2020年5月要求全额补交此前房租，协商未果情形下其于2020年5月9日提出解约并搬离场地，张红山要求返还保证金及建设费。对此，甄味公司表示美食城从未关门停业，只要回京人员符合隔离要求就可以经营档口，其从未承诺减免租金，张红山因经营亏损无力负担租金提前解除合同，保证金不予退还并应支付3个月租金的经济损失补偿。关于反诉费用，就2020年1月欠付费用，双方均认可欠缴8365.6元，亦均认可张红山于2020年3月补缴5000元。就2020年2月1日至5月31日期间的各项费用，甄味公司主张月租金12500元计算4个月，张红山认为2月租金免除，3月、4月租金减半收取；甄味公司主张月管理费3000元计算4个月，张红山认为无管理行为不予支付；甄味公司主张水电费4627元，张红山予以认可；甄味公司主张4月公用电费550元、5月公用电费750元，张红山认可4月费用，不认可5月费用；甄味公司主张燃气费700元，张红山予以认可。另，双方均确认涉租档口3月至5月期间营业额7450元尚未给付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，张红山与甄味公司签订之《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。结合双方所述及在案证据可知，张红山于2020年5月9日停止经营并向甄味公司提出解约，甄味公司亦认可张红山提前终止合同并办理撤场手续，双方租赁合同已于2020年5月9日解除。关于违约责任，张红山承租涉租档口用于餐饮经营，疫情期间采取的居家隔离、减少聚集等防控措施确会对餐饮经营产生影响，事实上张红山营业收入明显减少，但双方租赁合同期限为1年，疫情及防控措施仅为阶段性影响，双方可通过减免租金、延长租期等方式变更合同，并不当然导致租赁合同目的无法实现。故张红山提前解约依据不足，甄味公司要求张红山承担违约责任理由正当，应予支持。甄味公司依据合同约定主张不退还保证金，且支付3个月租金的经济损失补偿，张红山认为违约金标准过高，且甄味公司并未举证证明实际损失，本院酌情以月租金12500元为标准酌情判处违约金。关于本诉，现《租赁合同》已经解除，张红山要求甄味公司退还保证金30000元理由正当，本院予以支持。《租赁合同》未就建设费用返还予以约定，甄味公司表示收取场地初期建设费符合餐饮经营习惯，本院对张红山主张返还建设费20000元不予支持。关于反诉，双方均确认张红山欠付2020年1月期间费用3365.6元，本院不持异议，判决由张红山给付甄味公司。考虑疫情及防控措施对涉租档口餐饮经营的影响，基于公平原则，本院酌情判处2月至4月期间的租金由双方均担，核算5月租金后酌情确定租金22379元，以张红山应得销售款7450元予以扣抵后判处张红山支付甄味公司租金14929元。管理费参照租金处理方式一并酌情判处5371元。双方均确认张红山欠付水电费4627元及燃气费700元，本院对此予以判处。就公用电费，张红山认可2020年4月费用550元，本院不持异议；5月费用根据张红山实际经营天数予以核算后，本院酌情一并判处张红山负担公用电费768元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）张红山保证金三万元。二、原告（反诉被告）张红山于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司欠缴费用三千三百六十五元六角、租金一万四千九百二十九元、管理费五千三百七十一元、水电费四千六百二十七元、公用电费七百六十八元、燃气费七百元。三、原告（反诉被告）张红山于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司违约金一万二千五百元。四、驳回原告（反诉被告）张红山的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元，由原告（反诉被告）张红山负担250元（已交纳），由被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司负担275元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张红山）。反诉案件受理费1380元，由原告（反诉被告）张红山负担425元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司），由被告（反诉原告）北京甄味餐饮管理有限公司负担955元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十月九日书记员 李剑奇