河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1748号原告：詹永，男,1976年11月21日出生，汉族，住浙江省青田县。公民身份码：332522197611210011。委托诉讼代理人：张梦刚，河南金年华律师事务所律师。被告：李中林，男,1992年9月11日出生，汉族，住河南省汝州市。被告:孙小丽，女,1971年4月1日出生，汉族，住平顶山市湛河区金域蓝湾小区**楼******。公民身份号码：41042197104013563。委托诉讼代理人：宋文博，河南前行律师事务所律师。原告詹永与被告李中林、孙小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告詹永的委托诉讼代理人张梦刚，被告孙小丽及其委托诉讼代理人宋文博到庭参加诉讼。被告李中林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹永向本院提出诉讼请求：1、依法解除詹永和李中林、孙小丽之间的《房屋租赁合同》；2、依法判令李中林、孙小丽支付詹永租赁费49万元(租赁费暂计算至2020年5月31日,2020年6月1日之后的租金按年租金24万元的标准计算至房屋实际归还给詹永之日)；3、依法判令李中林、孙小丽支付詹永逾期付租违约金(自2020年6月1日起，以49万元为基数，按照全按照国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至租金实际支付完毕之日止)；4。本案诉讼费用由李中林、孙小丽承担。事实和理由：2016年2月26日，詹永与李中林签订《房屋租赁合同》，约定将詹永承租的位于平顶山市光明路意尔康与物蛛王之间的100平方米的房屋转赁给李中林、孙小丽使用，租赁期限自2016年3月15日至2019年3月14日，年租金24万元。合同签订后，詹永将房屋交付给二人使用，二人仅支付租金至2018年5月15日，之后的租金至今未付。詹永多次找二人协商租赁费用支付事宜，均未果。詹永未维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。李中林未到庭，无答辩。孙小丽辩称，1、孙小丽与詹永之间的《房屋租赁合同》已于2019年7月底解除。因孙小丽与詹永约定的租赁期限自2016年3月15日起至2019年3月14日止，并约定租赁期满提前六个月双方就是否续约事宜进行磋商并达成一致意见。但在租赁期届满前及届满后，孙小丽与詹永并未就是否续约进行磋商，也并未签订《房屋租赁合同》，而孙小丽继续使用该涉案房屋，詹永也并未提出异议，根据《合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，因此孙小丽与詹永之间的《房屋租赁合同》为不定期的租赁合同。2019年7月23日，涉案房屋因隔壁店铺失火导致孙小丽承租的店铺受损严重，无法经营。孙小丽便告知詹永代理签约人李X不再继续承租该涉案房屋，后孙小丽组织自己店内员工将涉案房屋内的物品予以搬离，但李X以尚未付清租赁费为由将该涉案房屋的大门予以封锁，留置室内物品。之后，关于搬离物品一事孙小丽也一直积极与李X进行协商，但詹永不同意，故之后的期限不应属于租赁期间范围。2、詹永所诉孙小丽欠付租赁费49万元的情况不属实。根据詹永所述，孙小丽2018年5月15日后并未向其支付租赁费用，根据孙小丽与詹永的约定，每年租赁费24万元即每月租赁费2万元,2018年5月15日至2019年7月底为14个月，按照每月租赁费2万元计算，即28万元，因孙小丽在2019年7月23日后，已明确告知李X不再继续承租涉案该房屋，詹永将孙小丽物品留置在该涉案房屋内的期间内不属于租赁期间，孙小丽不应再向詹永支付留置期间的租赁费用。2019年10月詹永在该涉案房屋大门张贴空房招租的广告，也印证了孙小丽与詹永早已达成不在续租的共识，因此詹永诉称欠49万元的租赁费无事实依据。综上所述，请求法院查明案件事实，依法驳回詹永的诉讼请求。经审理查明，位于平顶山市光明路“意尔康”与“蜘蛛王”之间的约130平方米的门面房系林XX租用中国平煤神马集团飞行化工有限公司的房屋。詹永系林XX妻弟。林XX授权詹永以詹永名义将上述房屋对外出租。2016年2月26日，詹永与李中林签订《房屋租赁合同》一份，约定：詹永将位于平顶山市光明路“意尔康”与“蜘蛛王”之间的约130平方米的门面房出租给李中林使用；租赁期限3年，自2016年3月15日至2019年3月14日止，租赁期期满提前6个月双方就是否续约事宜进行磋商并达成一致意见；租金24万元/年；租金按年计算，首期租金24万元（定金1万元在交付首期租金时予以充抵），以后每期租金在当期租金使用届满前30日内交付。若付款日内詹永未收到租金，詹永应及时通知提醒李XX付款，逾期10日仍未付款，詹永有权解除合同。李X作为詹永的“代理签约人”在合同上签字。李中林承租上述房屋后用于经营“瘸子烩面”。2018年4月，李中林将店铺转让给孙小丽，孙小丽按照上述《房屋租赁合同》向詹永交纳房租。李中林、孙小丽支付租金至2018年5月15日，之后租金未付。2019年7月22日晚，因隔壁店铺失火，孙小丽经营店铺的门头被部分烧毁。次日，孙小丽组织人员将店铺中的食材等运出，下午李X令人将店铺落锁。李X要求孙小丽支付拖欠的房租，孙小丽未能支付房租，双方僵持至今。2020年9月1日，在本院主持下，孙小丽将承租房屋交付给詹永。另查明，2019年10月，李鑫在该店铺张贴空房招租广告。上述事实有詹永提交的《房屋租赁合同》三份、林克斌情况说明、李中林、孙小丽支付租金明细清单，孙小丽提交的短信聊天记录、证人证言、店铺受伤照片，本院询问林X、李X笔录等证据以及庭审笔录在卷为凭。上述证据已经当庭出示，并经质证、认证。经审查，证据之间能够互相印证，具有证明效力，足以认定本案事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。张中林与詹永签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同为有效合同。孙小丽自认自2018年4月开始按照上述合同向詹永交纳租金，詹永对此不持异议，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案所涉《房屋租赁合同》于2019年3月14日到期后，孙小丽继续使用租赁房屋，詹永没有提出异议，故上述《租赁合同》继续有效，对孙小丽、詹永均有约束力，但租赁期限为不定期。孙小丽、詹永均有权随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方，合同自通知送达对方时解除。孙小丽辩称在店铺失火次日便向李X提出解除合同，但詹永对此不认可。孙小丽并未提交证据证实何时向詹永或者李X通知解除合同，故本院对于孙小丽的上述抗辩理由不予采信。现房屋已经交付给詹永，上述租赁合同已无履行之必要，应予解除。自2018年5月15日至2019年7月22日，共计14个月零一周，期间的租金为：14×2万元/月＋2万元/月÷4周=28.5万元，按照租赁合同的约定，该租金应由孙小丽承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，孙小丽未能依约交纳房租，已构成违约，其应承担给付租金的义务。詹永对于孙小丽拖欠的租金可依法向人民法院主张权利。但詹永的委托人李鑫却将店铺落锁，致使双方陷入僵局。但自本案所涉房屋失火之日起至本院组织双方进行房屋交接的13个月期间，詹永明知房屋失火且孙小丽已不在租赁房屋经营的情况下，始终未采取解除合同、收回房屋、等措施，致使房屋被长时间空置。房屋空置期间，××疫情，詹永同意扣减3个月疫情期间的租赁费，孙小丽对此不持异议。本院对此予以确认。对于剩余的10个月租金，经本院多次组织调解，双方未能协商一致。本院综合考虑双方的过错程度、李X张贴招租广告的时间等因素后，酌定孙小丽承担该10个月租金中的3个月租金即6万元，剩余租金由詹永自行承担。故孙小丽应当承担的租金为28.5万元＋6万元=34.5万元。孙小丽逾期支付租金的违约行为，客观上给詹永造成了可预期的经济损失。詹永诉请自2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至租金实际支付完毕之日止的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。李中林将店铺于2018年4月转让给孙小丽后，由孙小丽向詹永支付房租，詹永已经收取了2018年5月15日之前的房租，故詹永要求李中林承担责任的诉讼请求没有事实根据与法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除詹永、李中林于2016年2月26日签订的《房屋租赁合同》。一、孙小丽于本判决生效之日三日内向詹永支付租金34.5万元及逾期利息（利息自2020年6月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至租金实际支付完毕之日止）。二、驳回詹永对李中林的诉讼请求以及其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，由詹永负担2560元，由孙小丽负担6090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  程浩朋人民陪审员  郑 艺人民陪审员  朱花荣二〇二〇年十月二十九日书 记 员  黄 晶