安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1126民初3100号 原告：中国农业银行股份有限公司凤阳县支行，住所地安徽省凤阳县府城镇东华路**，统一社会信用代码91341126152880035N。 负责人：胡爱民,该行行长。 委托诉讼代理人：安吉民，男，该行员工，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：陈国春，男，该行员工，住安徽省凤阳县。 被告：蒋太昌，男，1992年12月15日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 被告：凤阳文晟置业有限责任公司，，住所地安徽省凤阳县临淮关镇统一社会信用代码913411260836934973。 法定代表人：许猛,该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩峰，安徽协利律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行（以下简称农业银行凤阳支行）与被告蒋太昌、凤阳文晟置业有限责任公司（以下简称文晟置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行凤阳支行的委托诉讼代理人陈国春、被告文晟置业公司的委托诉讼代理人韩峰到庭参加了诉讼，被告蒋太昌经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农业银行凤阳支行向本院提出诉讼请求：1.确认农业银行凤阳支行与蒋太昌签订的《个人购房担保借款合同》合法有效；2.判令蒋太昌立即偿还借款本金267406.57元及利息（利息自2020年3月9日起按年利率6.9825%续算至实际付清之日止），对应付未付利息按月计收复利；3.确认农业银行凤阳支行对位于安徽省凤阳县临淮关镇“东湖印象”小区5幢1单元2301室不动产享有预登记抵押权；4.判令文晟置业公司对蒋太昌的上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由蒋太昌、文晟置业公司承担。事实和理由：2017年5月8日，蒋太昌向农业银行凤阳支行借款280000元,借款用于购买住房,并与农业银行凤阳支行签订了《个人购房担保借款合同》1份。双方约定借款年利率执行4.655%,逾期年利率执行6.9825%；借款期限为360个月,实行等额本息还款法,还款周期为1个月,还款日为每月的8日。文晟置业公司为蒋太昌上述借款提供连带责任保证担保，保证期间为在该笔借款到期日起两年。上述《个人购房担保借款合同》签订后，农业银行凤阳支行于2017年5月8日向蒋太昌数发放了贷款。蒋太昌自2019年10月份开始拖欠借款，累计8期未按合同约定还款。因蒋太昌未按约还款，农业银行凤阳支行已从文晟置业公司保证金账户扣收贷款。根据合同约定,农业银行凤阳支行决定提前收回已发放借款计267406.57元，对蒋太昌应付未付利息计收复利和罚息。合同同时约定,以蒋太昌所有的位于安徽省凤阳县临淮关镇“东湖印象”5幢1单元2301室不动产为抵押物,为蒋太昌的借款提供担保,并依法办理了预抵押登记,登记证号：皖（2018）凤阳县不动产证明第0001940号。因蒋太昌未能按约还款，为此，诉讼来院。 文晟置业公司辩称，农业银行凤阳支行应先就债务人蒋太昌提供的担保房产实现债权，后就未实现债权部分才可向担保人文晟置业公司主张实现。因蒋太昌未按约履行还款义务，农业银行凤阳支行已预先扣划了文晟置业公司保证金账户上的保证金，后续复利部分请求法院依法裁判。 蒋太昌未向本院提交答辩意见及证据材料。 本院经审理查明的事实与农业银行凤阳支行诉称的事实相一致。 上述事实有农业银行凤阳支行提交的农业银行凤阳支行的营业执照、法定代表人身份证明书、蒋太昌的身份证复印件、《凤阳县商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、《贷款发放凭证》、不动产登记证明各1份及《保证金还款业务凭证》3份在卷佐证，足以认定。 另查明，农业银行凤阳支行于2020年2月24日从文晟置业公司保证金账户上扣收借款本金1980.18元、借款利息4164.94元、罚息28.81元及复利49.94元，合计扣收6223.87元。 本院认为：文晟置业公司与蒋太昌签订的《凤阳县商品房预售合同》及蒋太昌与农业银行凤阳支行、文晟置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。蒋太昌理应按合同约定按时还款，其逾期未还，显属违约，应承担相应的法律责任。文晟置业公司未按合同约定履行保证责任，也应承担相应责任。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款规定：对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。农业银行凤阳支行要求确认其与蒋太昌签订的《个人购房担保借款合同》合法有效、判令蒋太昌偿还还借款本金及产生的利息、复利、判令文晟置业公司对蒋太昌借款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因文晟置业公司已替蒋太昌偿还借款本金1980.18元，蒋太昌还应偿还借款本金265426.39元（267406.57元-1980.18元），故对农业银行凤阳支行请求偿还借款本金超出265426.39元的部分，本院不予支持。文晟置业公司辩称农业银行凤阳支行应先就债务人蒋太昌提供的担保房产实现债权，后就未实现债权部分才可向担保人文晟置业公司主张实现，因农业银行凤阳支行尚未取得担保不动产的抵押权，故对该辩解意见，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。文晟置业公司未提交证据证明不动产登记条件已成就，故对农业银行凤阳支行请求确认其对位于安徽省凤阳县临淮关镇“东湖印象”5幢1单元2301室不动产享有预登记抵押权的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行与被告蒋太昌签订的《个人购房担保借款合同》合法有效； 二、被告蒋太昌于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行借款本金265426.39元及利息（利息自2020年3月9日起按年利率6.9825%计算至借款本息实际付清之日止；借款期内产生的应付未付利息,在借款期内按年利率4.655%计算复利,自借款到期之日起,按年利率6.9825%计算复利，已扣收的利息4164.94元、罚息28.81元及复利49.94元，在计算利息时从中予以扣除）； 三、原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行对位于安徽省凤阳县临淮关镇“东湖印象”5幢1单元2301室不动产享有预登记抵押权； 四、被告凤阳文晟置业有限责任公司对被告蒋太昌上述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5311元，减半收取计2655.5元，由原告中国农业银行股份有限公司凤阳县支行负担20元，由被告蒋太昌、凤阳文晟置业有限责任公司负担2635.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  易明安 二〇二〇年十月十三日 法官助理刘华元 书记员高原 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。