广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21520号原告：佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：黄可仪，该公司员工。委托诉讼代理人：吴翠萍，该公司员工。被告：佛山市南海区越秀地产有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：赖某1。委托诉讼代理人：林淑贞，广东明思律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梦君，广东明思律师事务所实习律师。上列原被告之间的商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄可仪、被告的委托诉讼代理人林淑贞、徐梦君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付代理服务费54200元予原告，并以该款为本金自2018年7月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年3月5日签订了《越秀星汇云锦联合代理合同》，合作期限为2018年3月5日至2018年6月30日，被告委托原告对位于佛山市南海区************的“***住宅之未售货量”进行代理销售。合同期间原告按照合同约定积极履行义务，共计促成多套房源交易，其中一套房源（越秀*****房，成交价格为1210000元），被告至今仍未支付相应代理服务费。原合同第六条约定了结算代理费方式。上述合同期间所成交的1套房源早已达到合同第七条约定的结算条件及时间，但经原告多次催收未果。原告曾于2020年5月13日向被告寄送《催款函》，但被告签收后未主动联系原告商量结算事宜，原告已尽到催收义务。截至起诉之日，被告仍未履行还款义务，依照相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求判令被告支付代理服务费54200元、利息4660元及本案诉讼费。被告辩称，被告提供的结算资料不符合双方合同的约定，无法证明其存在涉案的代理行为，其向原告主张代理服务费缺乏事实依据。2018年3月5日，原告与被告签署了《越秀****联合代理合同》，约定被告委托原告为“越秀****”项目之外场销售代理人。《代理合同》第五条第5.3.1款约定“本项目代理流程如下（1）客户确认：乙方带客户去项目前需把客户电话、名称（姓名）给甲方确认，客户到售楼现场后，双方对接人应在《客户联动确认单》（附件二）上签字确认客户的有效性。（2）客户接待；甲方进行客户确认后由甲方安排其工作人员引导客户···（3）成交确认；甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》（附件三）上签名确认乙方工作。”，双方之所以详细约定代理流程，也是根据行业实际经验，以防事后购房者与代理机构相互串通向开发商主张/骗取代理费。根据上述规定，原告作为代理合同的乙方需按照合同明确约定的代理流程提供代理服务并以此证明其履行了相应的代理服务。《客户联动确认单》及《客户成交确认单》该两份单证是双方约定的原告履行代理服务的证明，也是作为双方结算代理费的不可或缺的依据，但在本案中，原告并未提交上述流程中涉及的《客户联动确认单》及《客户成交确认单》，即意味着原告的代理行为缺乏事实依据，因此未得到被告的确认，也未能满足合同所约定的代理服务费及奖金的发放条件，因此被告并无向原告支付相应代理费用的义务。在原告向被告发出《催款函》后，被告向其回复了《关于尽快提交代理费结算依据与资料的沟通函》，明确告知原告未全面提供代理合同的结算依据与资料并尽快将包括但不限于结算清单、结算销售单元对应的报备情况、客户联到访确认单、客户成交确认单、认购书、网签合同、客户缴费凭证等提交给被告，但原告一直置之不理，并未将有效的结算资料发送给被告，可见其要求结算的诉讼请求根本没有足够的证据支撑。需要说明的是，原告曾为被告成功推荐客户并提供相关证明资料与被告结算，被告是依约支付相应代理费的，由此可见，本案是因原告未能提供合同所约定资料进行结算，也未足以证明其履行了涉案代理服务，被告依法依约对该代理行为不予确认。原告提供的证据前后矛盾，涉案房屋的销售代理机构不是原告。本案原告主张越秀*&***房（以下简称“涉案房屋”）的成交是其促成的交易，并提供了周**出具的《中介推荐成交确认书》佐证，确认书中记载其购买的房屋是由原告员工**推介购买的。但原告同时又提交了《裕丰越***签到确认单》，确认单中记载“经纪人姓名：谭**；经纪人所属公司：裕丰地产公司金融高新区区域万达六门店”。上述两份证据记载内容前后矛盾，根本不足以证明谭**是原告的员工。若谭伟文所属裕丰地产，根据《代理合同》第三条代理方式约定：“乙方不得擅自将其代理销售工作转委托”，若原告将《代理合同》项下约定的代理销售工作转委托了裕丰地产，则违反了《代理合同》的约定，不仅被告无需就谭**的推介行为向原告支付相应代理服务费，原告还应承担《代理合同》约定的违约责任。原被告双方已结清《越秀****联合代理合同》相应代理服务费。该合同的代理期限为2018年3月5日至2018年6月30日，根据被告提交的证据4，原告作出的《付款申请书》，以及原告提交的证据7《账户交易明细回单》，可以证实原告在2019年7月22日向被告申请了该合同项下全部（即2018年3月至6月）的代理服务费，被告也已支付完毕。原告当时也没主张涉案的代理服务费，是直到今年2020年5月才向被告发《催款函》主张。综上所述，原告提供的结算资料不符合合同约定，不足以证明原告履行了代理服务促成了涉案购房合同的签署，也不足以排除事后与购房者串通制作证据材料，被告无需向原告支付涉案房屋的相应代理服务费，原告无理提起诉讼，请法院驳回其全部诉讼请求，因此产生的诉讼费应由原告自行承担。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对真实性无异议的证件，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据3为案外人单方出具，本院对其证明力将结合其他证据及当事人陈述进行综合认定；2.原告提交的证据4无原件核对，本院对其真实性不予确认；3.原告提交的证据6不能证明原告的证明内容；4.原告提交的证据9系原告单方制作，本院对其证明力不予确认；5.被告的提交的付款申请书虽为复印件，但与原告自认的情况相吻合，本院对该证据的证明内容予以确认。本院综合当事人的陈述及采信的证据，认定如下事实：2018年3月5日，原告（乙方）与被告（委托人、甲方）签订《越秀****联合代理合同》，约定甲方为“越秀****”楼盘项目之发展商/开发商，现委托乙方为该项目之外场销售代理人。甲方委托乙方代理的项目为越秀****住宅之未售货量。代理期限自2018年3月5日起至2018年6月30日止。本项目代理流程如下：1.客户确认：乙方带客户去项目前需把客户电话、名称（姓名）给甲方确认，客户到收楼现场后，双方对接人应在《客户联动确认单》（附件二）上签字确认客户的有效性，该确认表一式两份，甲乙双方各持一份。2.客户接待：甲方进行客户确认后由甲方安排其工作人员负责引导客户观看样板房、沙盘讲解、实地看房等接待活动，乙方销售人员全程陪同。3.成交确认：甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》（附件三）上签名确认乙方工作。本表一式两份，甲乙双方各持一份。一次性付款客户签署《商品房买卖合同》并支付房款，按揭客户签署《商品房买卖合同》、支付首期款并签署《银行按揭合同》获银行审批后即为客户成交，乙方的代理销售工作即算完成，满足该等条件后双方进行成交确认，该此成交确认作为双方结算代理费的依据。成交确认后，甲方按照乙方成功推介的住宅物业（面积含109平方米以下）支付乙方代理服务费，双方约定奖励每套30000元，另按合同金额2%结算代理费；成功推介的住宅物业（面积含110平方米以上）支付乙方代理服务费，双方约定奖励每套50000元，另按合同金额2%结算代理费。乙方的销售代理服务费每月结算一次，甲方应在每月30日前支付上月确认成交物业的代理服务费。等约定。2018年6月4日，周**与被告就越****室签订《商品房买卖合同（预售）》并已支付全部房款。原告确认于2019年向被告提交过付款申请书，向被告申请支付166088.02元，该款项为案外两套房屋的代理费，不包含涉案房屋代理费。本院认为，原告与被告签订的《越秀****联合代理合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同明确约定原告向被告主张代理服务费应提供《客户联动确认单》、《客户成交确认单》作为结算条件，但原告截止至本案辩论终结之日仍未能提供，故原告不能有效证明其应收取涉案房屋的代理服务费。另，原告于2019年根据涉案合同向被告申请的代理服务费为同一代理期限内销售的涉案楼盘案外两套房屋的代理服务费，并不包含涉案房屋，若原告提供了涉案房屋代理服务并应按约定结算代理服务费，涉案房屋于2018年6月成交，原告于2019年申请付款并不包含涉案房屋的代理费，与常理不符。综上，原告未提供充分证据证明自己的主张，应承担举证不能的不利后果，本院对原告代理服务费及利息的主张均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区和记沣泽房地产代理有限公司全部诉讼请求。本案以简易程序结案，案件受理费635.75元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年十月十六日书记员  李 慧