福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初1276号 原告：吕世文，男，1994年7月27日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告：林云，女，1990年5月23日出生，汉族，住福建省永泰县。 上述二原告委托诉讼代理人：郭丹丹、刘新星，北京中银（福州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：福建恒润房地产开发有限公司，住所地：永泰县文化局**（樟城镇上坪路**）。 法定代表人：陈钦忠，执行董事。 委托诉讼代理人：李希友，福建知信衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：杨洋，福建知信衡律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 原告吕世文、林云与被告福建恒润房地产开发有限公司（下称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕世文、林云委托诉讼代理人郭丹丹、刘新星，被告恒润公司委托诉讼代理人李希友、杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕世文、林云向本院提出诉讼请求：1.恒润公司向吕世文、林云退还购房款292830元（具体金额按照评估机构鉴定结论确定，暂按3000元/㎡×97.61㎡=292830元计算）；2.恒润公司赔偿吕世文、林云因搭建屋顶构筑物被拆除而产生的装修损失200000元（具体金额按照评估机构鉴定结论确定或酌定，暂按200000元计算）；3.案件受理费、财产保全费等由恒润公司承担。事实与理由：恒润公司系位于永泰县城峰镇龙峰村清水确88号御景湾项目的开发商。2012年初，吕世文、林云全家到恒润公司售楼处看房，恒润公司销售人员力推顶层“复式”单元房产，宣称每平方米只需加价3000元购买顶层房产，就可以独享楼顶平台的使用权，并可在楼顶加盖一层，相当于只需多花3000元/㎡的价格，就可获得双倍使用面积，且开发商已经在楼顶盖好了承重柱并浇盖好了框架，其中的一间房屋已经封顶并盖好了阳台，业主仅需在挑高部分和顶梁上浇盖上一层楼板即可。通过向其他顶层业主的了解，确定该小区其他顶层业主均加价约3000元/㎡购买了楼顶平台的专属使用权。吕世文、林云于2012年2月17日与恒润公司签订《商品房预售合同》，在比其他楼层（如15、16楼）售价加价约3000元/㎡的基础上，购买了御景湾项目第3幢17座1703号房屋。附件六《合同补充协议》第10条约定，屋顶（除消防通道以外）、架空层所有面积的使用权归开发商指定的业主使用。吕世文、林云收房后向恒润公司申请对1703号及顶楼进行装修，恒润公司予以同意。吕世文、林云共投入施工费、装修费等约200000元，并使用至拆除前。2020年4月，永泰县城建监察大队给所有顶楼住户发了强制拆除加层建设的通告，并强制拆除了顶楼加盖部分。根据《物权法》规定，顶层属全体业主共有。恒润公司为达私利加价3000元/㎡对外销售顶层，违反了物权法的强制性规定，该行为依法应认定为无效。另，恒润公司无权依据《合同补充协议》指定屋顶、架空层的使用权归业主使用。恒润公司无权加价对外售卖，依法、依约应将多收取的购房款292830元返还吕世文、林云。并且由于恒润公司的违法、违约行为，导致吕世文、林云的装修部分被强制拆除，恒润公司亦应对该项损失承担赔偿责任。 恒润公司辩称，一、吕世文、林云在案涉房产屋顶平台违章搭盖屋顶平台建筑，违反法律规定。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”案涉房产顶层属于公共区域。并且，吕世文、林云在诉状中亦自认顶层属全体业主共有。因此，案涉房产顶层应由业主共同使用，并不属于吕世文、林云专有部分所有权的客体，吕世文、林云对共有部分仅享有共有和共同管理的权利，而无权进行排他使用，其违章搭盖行为侵害了其他业主的权益，属于违法行为。2.根据《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”的规定，吕世文、林云不得侵占共用部位搭建构筑物。3.根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”，如建筑物、构筑物在开工建设前未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，应当由相关行政部门依法处理。二、吕世文、林云在案涉房产屋顶平台违章搭盖屋顶平台建筑，违反《商品房买卖合同》约定。答辩人与吕世文、林云签订的《商品房买卖合同》中对于房屋情况约定得非常清楚，不存在任何关于加价销售顶层的约定。根据《商品房买卖合同》第十七条“买受人购买的该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担”以及《恒润·御景湾前期物业管理服务协议》第一条第六项“甲方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能”的约定，吕世文、林云不得侵占公共部位，不得擅自改变公共部位的使用性质，吕世文、林云占用公共部位违章搭建屋顶平台建筑的行为已经构成违约。三、吕世文、林云未经允许擅自违章搭盖屋顶平台建筑，相应后果由其自行承担，吕世文、林云的诉讼请求没有事实及法律依据。吕世文、林云在起诉状中称其在购买案涉房产时，答辩人销售人员宣称加价3000元/㎡购买顶层房屋可独享楼顶平台的使用权，并且答辩人同意吕世文、林云对案涉顶层进行装修，与事实不符。首先，在吕世文、林云购房过程中，答辩人从未宣称加价购买顶层房产可享受楼顶平台使用权并对楼顶进行加盖，且吕世文、林云也未提供相关证据证明。吕世文、林云在看房、选房及签订《商品房买卖合同》过程中对案涉房产总层数、所在房屋楼层、户型等情况已经清晰全面了解，在自身认可的情况下才与答辩人签订《商品房买卖合同》的。依据《商品房买卖合同》第十七条以及《前期物业管理服务协议》第一条第六项可知，合同约定是禁止吕世文、林云在公共部位进行违法搭建的。若答辩人允许吕世文、林云在案涉屋顶平台上进行违章搭建，显然侵犯了全体业主的合法权益，双方理应对相应合同条款进行变更。其次，答辩人所对外出售的商品房，各房屋之间根据楼层、朝向、户型、面积及销售时间等各原因而导致价格不同。每套房屋的结构、设计不同，均有独一性及不可替代性，答辩人对案涉房产价格的确定系根据市场情况进行的市场商业行为，并非加价出售案涉房产顶层，因此，答辩人与吕世文、林云所商定的房屋价格已充分体现了双方当事人的真实意思，吕世文、林云无权向答辩人主张房屋价格的损失。所谓的答辩人加价3000元/㎡对外销售顶层，显然是没有事实与法律依据的。再次，《商品房买卖合同》中对于涉案房屋的建筑面积、设计图纸等进行了记载，从双方签订的合同中明确可以得知该屋顶平台并不计入房屋销售的建筑面积，所以吕世文、林云所谓的出售的陈述与事实不符。吕世文、林云违反合同及法律规定在案涉房产屋顶平台进行违章搭盖的屋顶平台建筑，既未办理相关手续亦未取得产权证书，属于违章建筑，按照法律规定应当由相关行政部门依法处理。吕世文、林云应当对其自主违章搭建的违法行为承担不利后果，与答辩人无关。综上，吕世文、林云的诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 吕世文、林云围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》；2.不动产权登记证；3.银行账单、发票；4.《房屋装修申请表》；5.《商品房贷款合同》条款；6.通告、强拆照片。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月17日，出卖人恒润公司与买受人吕世文、林云签订《商品房买卖合同》及其附件以及〖恒润·御景湾〗前期物业管理服务协议。《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房位于永泰县城峰镇龙峰村清水确88号第3幢17层1703号房，用途为住宅；该商品房建筑面积共97.61平方米，其中套内建筑面积81.31平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.30平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8279.12元，总金额808125元；出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；买受人购买的该商品房仅作住宅用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。合同附件六合同补充协议第七条规定：出卖人对“恒润·御景湾”项目进行的宣传的所有资料（包括但不限于楼书、单页、模型、广告）仅供参考，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》组成部分，该项目的实际情况以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》为准。〖恒润·御景湾〗《前期物业管理服务协议》第一条第一款第六项规定：甲方（吕世文、林云）不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。该商品房交付使用后，吕世文、林云于2012年12月未经相关部门审批在屋顶平台搭盖建筑物用以居住。２０２０年４月5日，上述搭建物被永泰县城建监察大队以违法建筑为由拆除。为此，吕世文、林云诉至本院。 另查明，本案审理过程中，吕世文、林云申请对恒润公司名下坐落于永泰县城峰镇清水确88号恒润御景湾的22#-30#车位采取查封、冻结等措施，为此支付了诉讼保全费2984元。 本院认为，恒润公司与吕世文、林云订立的《商品房买卖合同》及其附件以及〖恒润·御景湾〗前期物业管理服务协议，系合同双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《商品房买卖合同》约定，吕世文、林云所购商品房的建筑面积不包括屋顶平台面积，其提供的证据不足以证明恒润公司加价销售案涉商品房屋顶平台的使用权，应承担不利的后果。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。吕世文、林云明知屋顶平台属恒润·御景湾小区业主共有，却未经相关部门审批擅自在屋顶平台搭盖建筑物用以自身居住，因搭建物被永泰县城建监察大队以违法建筑为由拆除而造成损失，并非恒润公司违约行为所致。综上，吕世文、林云主张恒润公司退还购房款292830元及赔偿损失200000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在上述两项诉讼请求未获支持的情形下，吕世文、林云关于案件受理费、诉讼保全费由恒润公司承担的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回吕世文、林云的诉讼请求。 案件受理费8692元，由吕世文、林云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林茂椿 人民陪审员  张秀华 人民陪审员  唐建宁 二〇二〇年十月九日 书 记 员  郑贞萍 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。