北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1619号原告：尚中奇，男，1958年10月9日出生，汉族，退休干部，住北京市通州区。委托诉讼代理人：谢宇红，北京市隆安律师事务所律师。被告：衡钰，男，1964年10月4日出生，汉族，退休干部，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。被告：北京五龙新村开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇焦王庄。法定代表人：张军，经理。委托诉讼代理人：吴义群，北京市华品律师事务所律师。原告尚中奇与被告衡钰、北京五龙新村开发有限公司（以下简称五龙新村公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告尚中奇的委托诉讼代理人谢宇红，被告衡钰的委托诉讼代理人高双，被告北京五龙新村开发有限公司的委托诉讼代理人吴义群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚中奇向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令停止对北京市通州区枫露皇苑一区xx号房屋的强制执行并解除查封措施、停止拍卖；2．请求依法确认原告与北京五龙新村开发有限公司签署的《借款合约（合同）》有效；3．请求依法确认位于北京市通州区永顺镇枫露苑一区xx号房屋属于原告所有；4．请求依法判令北京五龙新村开发有限公司向原告履行位于北京市通州区永顺镇枫露苑一区xx号房屋的过户手续；5．本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年，北京市通州区人民法院出具公告【（2010）通执字第3479号】，该公告称，依据已经发生法律效力的（2009）通民初字第3317号民事判决书，对被执行人北京五龙新村开发公司（以下简称：被告2）名下的枫露苑一区xx号房屋（以下简称：涉案房屋）进行查封并准备拍卖；该公告要求涉案房屋内人员对该房屋进行腾退。原告认为，涉案房屋是原告于2008年便自被告2处购买，原告已支付完毕全部购房款，且已在涉案房屋内居住多年，并一直居住至今；涉案房屋属于原告的财产，只是因被告2的原因一直尚未办理过户。涉案房屋虽然仍登记在被告2名下，但并非被告2的财产，也不应当依据（2009）通民初字第3317号民事判决书作为被执行的标的。原告据此向北京市通州区人民法院提出执行异议，北京市通州区人民法院于2019年11月18日作出（2019）京0112执异629号《执行裁定书》【注：原告于2019年11月24日收到该裁定书】，驳回原告的执行异议。原告不服该执行异议的裁定，特向贵院提起执行异议之诉。原告认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，涉案房屋是虽登记在被告2名下、但属于原告且能够排除执行的不动产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被告2名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前述法律规定，涉案房屋是虽登记在被告2名下、但属于原告且能够排除执行的不动产。一、2008年7月18日，原告与被告2订立了《借款合约（合同）》。该合同中确定，原告向被告2出借款项70万元人民币，原告已向被告2支付了全部借款70万元人民币；该合同约定，因被告2无力归还欠款，被告2将位于北京市通州区永顺镇枫露苑一区xx号房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给原告，借款冲抵购房款，被告2在合同签订一年内为原告办理涉案房屋的不动产过户登记。该合同虽然名称为《借款合约（合同）》，但实质上是对涉案房屋的买卖合同，该买卖合同具有法律效力。就涉案合同作为房屋买卖合同且具有法律效力，这一点，最高人民法院72号指导案例已有裁判要点予以明确。因此，原告与被告2在北京市通州区人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。2008年7月18日，原告与被告2订立了《借款合约（合同）》（以下简称：借款合同）。该合同中确定，原告向被告2出借款项70万元人民币，原告已向被告2支付了全部借款70万元人民币；该合同约定，因被告2无力归还欠款，被告2将涉案房屋出售给原告，借款冲抵购房款，被告2在合同签订一年内为原告办理不动产过户登记。该合同虽然名称为《借款合约（合同）》，但合同中的内容实际为对被告2与原告之间已建立的借款关系、已支付的出借款项这两个事实进行确认的同时，约定终止借款合同关系、同时建立商品房买卖合同关系、将借款转化为涉案房屋的购房款。该合同虽然名称为《借款合约（合同）》，但实质上是对涉案房屋的买卖合同，该买卖合同具有法律效力。“对借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，商品房买卖合同具有法律效力”，这一点，最高人民法院72号指导案例已有裁判要点予以明确。最高人民法院72号指导案例【汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案】中，法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的借款合同是合法有效的书面买卖合同。本案中，原告与被告2之间建立的法律关系与最高人民法院72号指导案例中的事实在实质上是相同的：即：原告与被告2最先建立了借款关系，双方在之后经意思表示一致，对借款关系进行了转化，终止了借款关系，建立对涉案房屋的买卖关系，将原告已经支付的借款转化为涉案房屋的借款。《借款合约（合同）》中对前述两种法律关系的转化的事实、以及原告购买涉案房屋、涉案房屋已归属于原告的事实进行了明确的约定，该《借款合约（合同）》实质上是原告与被告2对涉案房屋的买卖合同，依据最高人民法院72号指导案例的裁判要旨，该《借款合约（合同）》是有法律效力的买卖合同。鉴于北京市通州区人民法院于2019年才出具公告，对涉案房屋进行查封并准备拍卖，而原告与被告2订立《借款合约（合同）》的时间为2008年7月18日，远早于涉案房屋的查封时间；因此，原告与被告2在北京市通州区人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。三、原告在北京市通州区人民法院2019年查封之前已合法占有涉案房屋。原告自被告2处购买涉案房屋后，便开始合法占有涉案房屋。原告在2012年-2013年期间对涉案房屋进行了装修，并自装修完成后一直在涉案房屋进行居住，并一直居住至今。原告提交的“买卖装修材料及家电的合同及送货单、中国联合网络通信有限公司北京市分公司客户综合业务登记单、涉案房屋所在小区的物业公司（北京里程物业管理服务中心）加盖公章的电费发票及收条、燃气费收据、原告女儿在淘宝上购物的快递信息截屏”等一系列证据已充分证明了原告在北京市通州区人民法院2019年查封之前已合法占有涉案房屋的事实。三、原告已支付涉案房屋的全部购房价款。《借款合约（合同）》中已清楚载明了原告已支付完毕全部涉案房屋购房款的事实。《借款合约（合同）》第一条确认，“自2007年11月份起，甲方公司（即，被告2）总计借乙方（即，原告）人民币柒十万元整，因甲方公司总经理和乙方是好朋友，乙方要求甲方总经理以个人名义向他借支，可用于甲方公司的业务开支，乙方只相信甲方总经理。”《借款合约（合同）》第二条确认，“甲方借到总计柒十万元人民币后，其中肆十万元直接由张军女士本人交至五龙公司财务（详见财务收据）”。《借款合约（合同）》第三条确认，“其中叁十万元作为退款支付给湖北武汉市检察院。至此，乙方总计借给甲方柒十万元人民币。”《借款合约（合同）》第四条约定，“甲方经营上的困难，无力偿还乙方柒十万元借款，乙方多次催讨无果，后经甲乙双方友好协商，甲方将自己枫露苑一区xx号，房屋权属证号为**20323的建筑面积为176．30平方米的产权房屋转卖给乙方，考虑到利息的原因，甲方以柒拾万元转卖给乙方，就此双方债权，债务清洁。乙方不再计算相关利息的权益。”前述《借款合约（合同）》中的第一至三条已明确确认原告向被告2支付了全部柒拾万元的借款，支付时间自2007年11月起至《借款合约（合同）》签署前。该《借款合约（合同）》后附的收据、收条、以及“人民检察院扣押物品、文件清单”也印证了前述《借款合约（合同）》中的第一至三条确认的原告向被告2支付了全部柒拾万元借款的事实。1）其中肆拾万元由原告以现金形式交给被告2当时的总经理张军，由张军再交付给被告2，被告2在收到张军分三次交付的原告借给被告2款项共计肆拾万元后，向张军出具了被告2财务盖章的收据；《借款合约（合同）》第一条和第二条对前述肆拾万元的支付过程、以及该款项实际是由被告2作为借款人、张军仅是转交人的事实进行了确认。而张军在《借款合约（合同）》签署的同时，即，在该合同中已将借款转化为购房款并将涉案房屋卖给原告的同时，以出具购房款收条的形式，再次确认被告2收到已转化为购房款的前述肆拾万元款项。2）原告向被告2出借的另外叁十万元，作为被告2应支付给湖北武汉市检察院的退款。被告2将湖北武汉市检察院的“人民检察院扣押物品、文件清单”原件交付给原告，作为原告已向被告2出借了前述叁十万元的凭据。湖北武汉市检察院的“人民检察院扣押物品、文件清单”上载明［物品、文件名称“人民币现金”，数量“30万”，单位“元”，特征“三捆（叁拾万元）”］。《借款合约（合同）》第四条明确约定，因被告2无力偿还原告柒十万元借款，故将被告2名下枫露苑一区xx号的房屋权属证号为**20323的建筑面积为176．30平方米的产权房屋（即，涉案房屋）以柒拾万元的价格转卖给原告，双方就此债权债务结清。因此，该条已明确约定和确认涉案房屋的购房款为柒拾万元、将原告出借给被告2的柒十万元借款转化为涉案房屋的购房款、原告就涉案房屋的购房款已全部支付完毕的事实。四、非因原告自身原因未办理过户登记。《借款合约（合同）》第五条约定，被告2承诺在该协议签署之日起一年内将涉案房屋的产权办理到原告名下；但被告2经原告催促，一直未办理涉案房屋的过户登记。由于涉案房屋的过户登记需被告2协助办理，原告单独无法办理过户。涉案房屋未办理过户登记并非原告自身原因造成。综上，原告与被告2在北京市通州区人民法院2019年查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、且在查封之前已合法占有涉案房屋、原告已支付涉案房屋的全部购房价款、涉案房屋未办理过户登记也并非原告自身原因所造成；涉案房屋属于《执行异议复议规定》第二十八条的规定的虽登记在被告2名下、但属于原告且能够排除执行的不动产；鉴于以上，原告特提起本案诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告衡钰辩称，请求法院驳回尚中奇全部诉讼请求，诉讼费用由其承担。2019年北京市通州区人民法院出具了公告（2010）通执字第03479号，该公告依据已经发生效力的（2009）通民初字第3317号民事判决书，对被执行人北京五龙新村开发公司名下的枫露苑一区xx号房屋进行查封并准备拍卖，该公告要求涉案房内人员对该房屋进行腾退。尚中奇提出执行异议，经过人民法院异议程序，北京市通州区人民法院于2019年11月18日作出（2019）京0112执异629号执行裁定书，驳回了尚中奇提出执行异议。现尚中奇又提起了执行异议之诉。被告认为（2019）京0112执异629号执行裁定书事实认定清楚，法律适用正确。故请求人民法院依法驳回尚中奇的全部诉讼请求。第三人五龙新村公司述称，五龙公司与尚中奇没有签订过借款合约，也没有收到借款70万元，涉案房屋所有权归五龙公司所有，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：案件审理过程中，尚中奇提供2008年7月18日其与五龙新村公司签订《借款合约（合同）》，该合同约定，一、从2007年11月份起，甲方公司总计借乙方人民币柒十万元整，因甲方公司总经理和乙方是好朋友，乙方要求甲方总经理以个人名义向他借支，可用于甲方公司的业务开支，乙方只相信甲方总经理。二、甲方（北京五龙新村开发公司）借到总计柒十万元人民币后，其中肆十万元直接由张军女士本人交五龙公司财务。三、其中叁十万元作为退款支付给湖北武汉市检察院。至此，乙方总计借给甲方柒十万元人民币。四、甲方经营上的困难，无力偿还乙方（尚中奇）柒十万元借款，乙方多次催讨无果，后经甲乙双方友好协商，甲方将自己枫露苑一区xx号，房屋权属证号为**20323的建筑面积为176．30平方米的产权房屋转卖给乙方，考虑到利息的原因，甲方以柒拾万元转卖给乙方，就此双方债权，债务清洁。乙方不再计算相关利息的权益。五、甲方郑重承诺，从签订此合约之日起壹年内办理完涉及此房屋的其它债权，债务的纠纷，同时将此房产权办理到乙方名下。六、甲乙双方任何一方违约，均按购房总款柒拾万元计算。双倍赔付对方违约金。《借款合约（合同）》落款处，张军代表甲方签字并盖有五龙新村公司合同专用章，尚中奇在乙方签字处签字并盖人名章。同时尚中奇提交了2008年3月24日张军出具《收条》，内容“今收到尚中奇先生交来一区xx号购房款首付总计人民币肆拾万元正。”以及三张五龙新村公司收到张军借款40万元的收款收据原件和湖北省武汉市人民检察院出具的《人民检察院扣押物品、文件清单》载明人民币现金30万元，被扣押物品、文件持有人一栏有张军签字。庭审过程中，关于借款合同，五龙新村公司称借款和其没有关联性，其没有收到借款，尚中奇也没有履行借款合同，签字人张军在2018年6月16日作为股东进入五龙新村公司，张军称借款系个人行为。衡钰认为借款合同可以反映出尚中奇与张军之间的借款关系，不存在五龙新村公司以物抵债的行为。尚中奇称款项均为现金，章是五龙新村公司盖的。关于房屋占有情况，尚中奇称涉案房屋系由其本人居住，并提供电费收条、燃气费收据等予以佐证。关于房屋过户情况，尚中奇称找过五龙新村公司办理过户手续，未办理过户手续的原因不在自身，但未就此提供证据。衡钰与五龙新村公司买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月立案执行。在案件执行过程中，本院查封了涉案房屋并依法启动拍卖程序。2019年9月24日，尚中奇向本院提出执行异议，理由为“贵院在2010年通执字第03479号案件执行过程中，查封了涉案房屋并准备拍卖，要求涉案房屋内的人员进行腾退。但涉案房屋是异议人于2008年向被执行人购买的，支付了全部购房款且已居住至今，因被执行人的原因未办理过户。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求中止对涉案房屋的执行。”2019年11月15日，本院作出（2019）京0112执异629号执行裁定书，驳回了尚中奇的异议请求。后尚中奇向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，尚中奇与五龙新村公司签订的《借款合约（合同）》内容实质是以物抵债，不同于一般意义上的房屋买卖合同。根据查明的事实，《借款合约（合同）》有五龙新村公司现在的法定代表人张军的签字和五龙新村公司的签章，尚中奇同时提供了五龙新村公司出具的关于张军借款40万元的收款收据原件、张军签字的“人民检察院扣押物品、文件清单”原件以及自己实际占有房屋等证据，虽然五龙新村公司称未收到借款，但未就尚中奇提供的证据作出合理解释，故对于五龙新村公司称其未收到借款及借款系张军个人行为的主张，本院不予采纳，同时结合2008年通州本地的房屋市场行情及五龙新村公司的房屋销售价格情况，债权金额与涉案房屋的价款基本相当，故对于尚中奇要求确认《借款合约（合同）》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于尚中奇要求停止执行的诉讼请求，关键在于尚中奇是否享有买受人的房屋期待权，是否符合排除执行的条件，首先其与五龙新村公司在涉案房屋被查封前确已签署有效的合同，其次支付了全部价款，第三、实际占有了涉案房屋，在此情形下，最后判断的关键在于房屋未办理过户登记尚中奇是否有过错，庭审过程中，尚中奇称其向五龙新村公司要求过办理过户登记，但未就此提供证据予以证明，同时亦未提供证据证明向房屋登记机构递交过过户登记材料，故尚中奇目前的情况不符合未办理过户登记非因自身原因所致的情形，故对于尚中奇要求停止执行涉案房屋等的诉讼请求，本院不予支持。在此情形下，对于其要求确认涉案房屋归其所有并办理过户登记的诉讼请求，目前不符合法律规定，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告尚中奇与被告北京五龙新村开发有限公司于2008年7月18日签订的《借款合约（合同）》有效；二、驳回原告尚中奇的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由原告尚中奇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  王玉玲人民陪审员  赵云竹二〇二〇年十月三十日法官 助理  李熹明书 记 员  张博森