海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2020）琼97民终1408号   上诉人（原审原告）：海南昌江鑫龙房地产开发有限公司。   法定代表人：蔡某。   委托诉讼代理人：黄某。   被上诉人（原审被告）：王某，住湖南省隆回县。   被上诉人（原审被告）：刘某，住湖南省隆回县。   原审第三人：中国建设银行股份有限公司昌江支行。   法定代表人：张某。   委托诉讼代理人：钟某。   委托诉讼代理人：文某。   上诉人海南昌江鑫龙房地产开发有限公司（以下简称鑫龙公司）因与被上诉人王某、刘某、原审第三人中国建设银行股份有限公司昌江支行（以下简称建行昌江支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   鑫龙公司上诉请求：一、撤销海南省昌江黎族自治县人民法院（2020）琼9026民初702号民事判决，依法改判支持鑫龙公司的一审全部诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、《商品房买卖合同》与《借款合同》是关联合同。2015年5月22日，鑫龙公司、王某、刘某签订《商品房买卖合同》，王某、刘某向鑫龙公司购买山海黎巷项目7幢1单元01174的商品房住宅，总价为512403元，首付款155403元，按揭贷款357000元。《借款合同》是王某、刘某与建行昌江支行签订的，签订该借款合同是为了实现《商品房买卖合同》中王某、刘某需要向鑫龙公司支付的购房款。目前，鑫龙公司尚未将王某、刘某的房屋进行物权登记，王某、刘某也未完全向鑫龙公司支付全部购房款，因此，《商品房买卖合同》的权利义务并没有终止。2、根据查明的事实，王某、刘某拖欠鑫龙公司房款295363.73元，其违约行为直接导致合同目的无法实现，而且鑫龙公司也向王某、刘某发出解除合同通知书，故双方签订的《商品房买卖合同》符合约定的解除条件和法定的解除条件，鑫龙公司有权解除合同。二、本案为房屋买卖合同纠纷，王某、刘某未完全向鑫龙公司支付购房款，一审法院对事实认定错误导致其直接适用《合同法》第九十一条处理本案错误。三、本案是商品房买卖合同纠纷，《借款合同》属于《商品房买卖合同》的从合同，《商品房买卖合同》是《借款合同》的前提，《借款合同》的目的是为了实现《商品房买卖合同》支付购房款，因王某、刘某违约导致鑫龙公司收到建行昌江支行支付的款项后又被扣回，相当于鑫龙公司并未收到王某、刘某支付的购房款，商品房买卖合同的根本目的没有实现，鑫龙公司享有法定解除合同的权利。   王某、刘某未作答辩。   建行昌江支行述称，建行昌江支行认为该案件是商品房买卖合同纠纷，鑫龙公司与王某、刘某之间的纠纷与建行昌江支行无关。对一审法院查明三方签订《借款合同》及建行昌江支行从鑫龙公司保证金账户扣划相应贷款本息的事实予以认可。   鑫龙公司向一审法院起诉请求：1.判令确认王某、刘某2020年3月16日签收的《解除合同通知书》生效；2.判令解除鑫龙公司与王某、刘某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；3.判令王某、刘某向鑫龙公司支付垫付资金的利息12552.96元（以42799.32元为基数，自2019年5月17日起，以4.25%为年利率计算至实际付清之日止，现暂计至2020年5月16日；以252564.41元为基数，自2019年12月27日起，以4.25%为年利率计算至实际付清之日止，现暂计至2020年5月16日）；4.判令王某、刘某及建行昌江支行协助鑫龙公司办理撤销本案合同网签备案登记、抵押预告登记；5.本案诉讼费用由王某、刘某承担。   一审法院认定事实：2015年5月22日，鑫龙公司、王某、刘某签订《商品房买卖合同》，王某、刘某向鑫龙公司购买山海黎巷项目7幢1单元01174的商品房住宅，总价为512403元，首付款155403元，按揭贷款357000元。王某、刘某在签订合同之日已经向鑫龙公司支付首付款155403元。该合同第五条约定，出卖人同意买受人按下列方式付款：签订本合同时即付首付房款，计155403元，余款357000元办理银行按揭贷款，买受人应在签订本合同后7日内按要求提交办理银行按揭所需要的各种资料并办理按揭手续，否则视为买受人逾期付款，按照本合同第六条的规定承担违约责任。2015年7月10日，王某、刘某与建行昌江支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定王某、刘某向建行昌江支行借款357000元，鑫龙公司为连带责任保证人。借款合同第十二条第五款第（一）项约定，如果合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。2015年7月22日，建行昌江支行履行借款合同放款义务，向王某、刘某放款357000元并支付给鑫龙公司。自2018年6月22日起，王某、刘某未按借款合同约定偿还贷款本息，截止2019年5月14日，王某、刘某拖欠建行昌江支行贷款本息（含罚息）42799.32元，建行昌江支行于2019年5月16日从鑫龙公司保证金账户中扣划42799.32元用于偿还王某、刘某所拖欠的贷款本息。截止2019年12月26日，王某、刘某仍然逾期未还款，建行昌江支行再次将王某、刘某的欠付尾款252564.41元从鑫龙公司的保证金账户扣划。   另查明，因建行昌江支行于2019年5月16日从鑫龙公司保证金账户中扣划42799.32元用于偿还所拖欠的贷款本息，鑫龙公司于2019年10月23日向一审法院提起诉讼请求王某、刘某支付鑫龙公司代为偿还的款项42799.32元及利息损失，一审法院于2019年12月5日作出生效判决，判令王某、刘某于判决生效后十日内向鑫龙公司支付代偿款42799.32元及相应利息。   一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、关于鑫龙公司与王某、刘某签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方2015年5月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行义务。该合同约定由王某、刘某向鑫龙公司购买山海黎巷项目7幢1单元01174的商品房住宅，总价为512403元，首付款155403元，按揭贷款357000元。合同签订后，王某、刘某已于2015年5月22日向鑫龙公司支付了首付购房款155403元，并于2015年7月22日通过银行按揭方式将发放下来的贷款357000元全部支付给了鑫龙公司，付清了购房余款，鑫龙公司亦于2017年6月29日向王某、刘某交付房屋，因此，双方均对《商品房买卖合同》履行完毕，且涉案房屋已经网签备案登记权利人为王某、刘某。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项的规定，双方在《商品房买卖合同》的合同权利义务已终止，鑫龙公司没有权利主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，故鑫龙公司要求解除双方2015年5月22日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的主张，不予支持。二、关于王某、刘某应否向鑫龙公司支付垫付资金利息的问题。因王某、刘某逾期向建行昌江支行偿还贷款本金及利息，建行昌江支行向鑫龙公司主张担保责任，即建行昌江支行从鑫龙公司的账户中扣划保证金。因此，在鑫龙公司承担担保责任后即享有向王某、刘某主张担保追偿权利，但鑫龙公司现主张要求王某、刘某向其支付垫付资金利息，与本案属于不同的法律关系，不宜在本案中进行处理，鑫龙公司可就该项损失另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回海南昌江鑫龙房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4525元（已减半收取），由海南昌江鑫龙房地产开发有限公司负担。   各方当事人二审均未提交新证据。   本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点有：一、鑫龙公司要求解除案涉商品房买卖合同、撤销合同备案登记是否有依据；二、鑫龙公司要求王某、刘某协助撤销抵押预告登记并支付其垫付的资金及利息是否有依据。   关于第一个争议焦点。合同解除作为合同终止的一种形式，对合同的权利义务关系影响巨大，法律对此有严格规定，只有出现法定情形或约定情形时，有解除权的一方当事人可行使解除权解除合同。鑫龙公司与王某、刘某于2015年5月22日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。案涉合同第六条约定，当买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。根据查明的事实，王某、刘某已于2015年5月22日向鑫龙公司支付了首付购房款155403元，并于2015年7月22日通过银行按揭方式将发放下来的贷款357000元全部支付给了鑫龙公司，付清了购房余款。王某、刘某已经按照双方合同的约定履行了自己的义务，鑫龙公司亦向王某、刘某交付房屋且涉案房屋已经网签备案登记至王某、刘某名下。综上，双方均已按约定履行完毕合同主要义务，双方在《商品房买卖合同》的合同权利义务已终止，鑫龙公司无权要求解除案涉商品房买卖合同。故鑫龙公司要求解除案涉商品房买卖合同、撤销合同备案登记，没有事实和法律依据，本院不予支持。   关于第二个争议焦点。抵押预告登记的权利人是建行昌江支行，行使解除或者撤销抵押预告登记权利的应当是抵押权人，而不是开发商鑫龙公司，故鑫龙公司要求撤销抵押预告登记没有法律依据。另外，本案系商品房买卖合同纠纷，王某、刘某与建行昌江支行、鑫龙公司之间签订的保证借款合同关系与本案不是同一个法律关系。鑫龙公司可另行向王某、刘某主张其作为保证人已向建行昌江支行支付的购房贷款本息。   综上所述，鑫龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9050元，由海南昌江鑫龙房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 沈美萍   审判员 王天琳      二○二○年十月二十二日   法官助理 白 黎   书记员 刘 欣   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。