重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3772号原告：潘高峰，男，1985年6月17日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：吴昌东，女，1955年11月19日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区云枫街道滨湖路(金科开州城)，统一社会信用代码91500234578993440X。法定代表人：王申殿，系总经理。委托诉讼代理人：邹怀敏，重庆弘全律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏，重庆弘全律师事务所律师。原告潘高峰、吴昌东与被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司(以下简称金科公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告潘高峰、吴昌东，被告金科公司的委托诉讼代理人邹怀敏到庭参加诉讼。本院于2020年8月3日裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。原告潘高峰、吴昌东向本院提出诉讼请求：1、判令被告金科公司向原告潘高峰、吴昌东支付违约金9188.77元(从2016年2月7日起至2017年7月17日止，以购房款329938元为基数，按日万分之0.5计算)；2、诉讼费由被告金科公司承担。事实和理由：2015年4月28日，原告潘高峰、吴昌东与被告金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将位于重庆市开州区X的房屋以329938元（叁拾贰万玖仟玖佰叁拾捌元整）成交。原告方按合同约定支付完毕所有价款，被告金科公司没有按合同约定全面履行合同，被告金科公司违反了《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项和第4项的规定。房屋实际交付使用之日是2015年12月8日，按合同约定被告金科公司应当在60日内向房屋土地登记机构提出办理《房地产权证》的申请，但被告金科公司在2017年8月17日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期557天，按照合同约定被告金科公司应当按日向原告方支付房价款万分之0.5的违约金，共计9188.77元。原告方为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告金科公司辩称，原告方主张房屋实际交付使用之日是2015年12月8日，但被告金科公司向二原告实际交付房屋的时间为2016年2月19日。对原告方提出的已经违约逾期的说法，被告金科公司没有主观上造成逾期，原告方提出的诉讼请求已经过了诉讼时效，本案涉案债务属于自然债务，被告金科公司不愿意支付违约金，因此，原告方的主张不能得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对原告提交的2017年5月27日的视频及2017年6月2日的视频、2017年11月13日的录音，原告提供以上证据的证明目的为，证明原告向被告主张过权利。被告金科公司对以上证据的合法性有异议，认为不知道其合法来源，对2017年5月27日及2017年6月2日视频的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性；对2017年11月13日的录音，被告金科公司认为，该录音不具有合法性，原告方提交的音频与其他案件提交的音频是一样的，每位原告是独立的个体，同样的音频不能证明每个原告都进行了违约金的主张，具体到本案中，该音频不能证明原告方主张了违约金，同时也不能证明原告方所说的被告金科公司的代表为被告金科公司的工作人员。本院认为，2017年5月27日和2017年6月2日的视频仅仅反映出这两日多名金科业主与被告金科公司发生纠纷，但不能证明原告方参与其中且向被告金科公司主张逾期办证违约金，对该证据的真实性本院予以采信，但不能达到原告方的证明目的；对2017年11月13日的录音，本院认为，原告方未提供该音频的原始载体，且无法证明音频中说话人的具体身份，因此本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月28日原告潘高峰、吴昌东与被告金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“甲方(卖方)：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司……乙方（买方）：潘高峰……乙方（买方）：吴昌东……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：金科开州财富中心70亩一期。本商品房项目占用范围内的土地使用权为：出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为：312房地证2013字第32575号……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：开县国土房管（2014）预字第（19）号，预售商品房批准机关：重庆市开县国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开县X。（二）本商品房所在幢的楼层共计：34层（是指本幢楼按规定应计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第36层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第34层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；（三）本商品房结构为：钢筋混凝土结构；（四）本商品房建筑面积：75.38平方米，其中，套内建筑面积：61.07平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：14.31平方米。（五）本商品房户型为：一室两厅……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为329938元整（大写：叁拾贰万玖仟玖佰叁拾捌元整），建筑面积单价为4377元/平方米，套内建筑面积单价为5402.62元/平方米。（二）……第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国农业银行开县支行。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：1、……3、按揭付款：本商品房总成交金额329938元整（大写：叁拾贰万玖仟玖佰叁拾捌元整）。（1）于2015年4月28日支付房款玖万玖仟玖佰叁拾捌元整（小写：￥99938.00）余款贰拾叁万元整（小写：￥230000.00）办理按揭，按揭金额及年限以银行实批为准；……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年12月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第十三条关于办理产权登记的约定1、……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”被告金科公司在甲方处签章，原告潘高峰、吴昌东在乙方处签字捺印。在本合同的附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十一条、办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定第3款中约定：“双方同意不论预售商品房还是属现售商品房，在本合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费后180天内，甲乙双方才向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如乙方委托甲方办理的，乙方应在办理完接房手续时，将办理本商品房产权登记需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，在本合同生效双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后180日内甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”在第二十四条中约定：“本补充协议与本合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，本合同与本补充协议内容有抵触之处，以本补充协议为准。本合同在网上备案的内容与双方签订的书面合同内容不一致的，以双方签订的书面合同内容为准。”在该协议的尾部写明：“本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订本合同时已特别慎重，本合同经双方签字、盖章后生效。”原告潘高峰、吴昌东在该补充协议上签字捺印，被告金科公司在该补充协议上盖章。合同签订后原告方向被告金科公司支付完房价款329938元及相关税费。2015年11月26日被告金科公司通知原告方于2015年12月7日起办理接房手续，原告方于2016年2月19日办理接房手续。2017年6月29日被告金科公司代原告方向土地房屋登记机构申请不动产权登记。2017年7月17日开州区国土资源和房屋管理局出具不动产登记受理通知单。另查明，被告金科公司已于2015年11月日取得金科开州财富中心G11、G16-G19、S9工程的重庆市建设工程竣工验收备案登记证(开县建竣备字[2015]0066号)。还查明，2017年5月25日、2017年5月27日重庆市开州区金科财富中心部分业主，因房屋产权证的办理问题，在金科财富中心售楼大厅聚集。2017年6月2日由开州区信访办牵头，开州区文峰街道办配合，组织部分业主和被告对房屋产权证办理问题及逾期办证违约金问题、房屋的消防问题、房屋质量问题、楼层层高等问题进行了协调。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约？二、原告要求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效?三、本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整？关于被告金科公司是否构成违约的问题。本院认为，被告金科公司是具有房地产开发资质的企业，原、被告均为完全民事行为能力人，《重庆市商品房买卖合同》是原告潘高峰、吴昌东与被告金科公司的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十一条中将被告向土地房屋登记机构提出办理涉案商品房《房地产权证》申请并取得土地房屋登记机构的受理单的日期，由主合同约定的“商品房交付使用之日起60日内”变更为“在本合同生效双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后180日内”，按照双方在补充协议中的约定，对于办证的时间，双方进行了变更，应当以补充协议的约定为准。原告方已支付清房价款及税费，被告金科公司应当按照补充协议约定于2016年2月19日之日起180日内即2016年8月17日前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理涉案商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但被告金科公司于2017年6月29日才代原告方向土地房屋登记机构申请不动产权登记，于2017年7月17日才取得开州区国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单。被告金科公司取得土地房屋登记机构登记受理单的时间已超过合同约定时间，已构成违约。关于原告方要求被告金科公司支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本院认为，被告金科公司未于2016年8月17日前为原告方申请办理房屋产权登记，导致原告方的权利受损，被告金科公司于2017年7月17日取得开州区国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单，此时被告金科公司的违约行为终止。因此被告金科公司应向原告方支付2016年8月18日至2017年7月17日期间的逾期办证违约金。而对于原告方主张的2016年2月7日至2016年8月17日期间的逾期办证违约金，因还处于原、被告约定的房屋产权证办理期间，被告金科公司并未违约，因此对于原告方的该主张，本院不予支持。对于2016年8月18日至2017年7月17日期间逾期办证违约金的诉讼时效问题，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》“四、关于房地产纠纷案件的审理……（四）关于违约责任问题18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间……”的规定，原告方要求被告金科公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应当从2016年8月18日起算。虽然原告方举示的证据可以证明重庆市开州区金科财富中心部分业主曾多次向被告金科公司主张权利和向相关部门信访，但上述证据并不能证明该部分业主包括本案原告。原告方未能提供证据证明其曾向有关部门或被告金科公司主张权利，故对原告方认为逾期办证违约金因主张权利而发生诉讼时效中断的主张，本院不予支持。至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行时，按照《中华人民共和国民法通则》诉讼时效期间的规定，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效期间尚未届满，因此应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告方于2020年6月4日向人民法院提起诉讼主张逾期办证违约金，2016年8月18日至2017年6月3日期间的逾期办证违约金，因超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年而不予保护，2017年6月4日至2017年7月17日共计43天的逾期办证违约金处于诉讼时效保护期间，本院依法予以支持。关于本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告金科公司未按照合同约定时间为原告申请办理房屋产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，被告金科公司逾期超过180日，原告方要求继续履行合同，被告金科公司应当按日向原告方支付已付房价款万分之0.5的违约金。被告金科公司主张约定的违约金过高，要求予以降低，但并未提供相应证据证明其违约具有正当理由，因此对于被告金科公司要求降低违约金支付标准的意见，本院不予采纳。综上所述，被告金科公司应当以329938元为基数，按日万分之0.5，支付原告方2017年6月4日至2017年7月17日期间的逾期办证违约金709.37元(329938元×0.00005×43天)。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告潘高峰、吴昌东违约金709.37元；二、驳回原告潘高峰、吴昌东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈小容二〇二〇年十月十二日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺