甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初2738号原告（反诉被告）：沈某，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：张某，系甘肃雪山律师事务所律师。原告（反诉被告）：杨某，甘肃省张掖市人。被告（反诉原告）：张掖市有年金龙河西宾馆有限责任公司。法定代表人：宋某，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：窦某，系该公司法务部经理。原告（反诉被告）沈某与被告（反诉原告）张掖市有年金龙河西宾馆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，本院依职权通知杨某作为本案原告参加诉讼。原告沈某委托诉讼诉讼代理人张某、原告杨某，被告张掖市有年金龙河西宾馆有限责任公司法定代表人宋某及其委托诉讼代理人窦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈某、杨某向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将其位于张掖市甘州区东环路237号的河西宾馆租赁给原告经营，租赁范围为主楼一至九层，副楼一至三层（餐厅及以上两层）、停车场、洗衣房、锅炉房、治安室等；租赁期限为12年，自2012年10月10日至2024年10月10日；年租赁费190万元；合同还对合同解除等事宜进行了约定。2015年5月2日，原告沈某委托原告杨某与被告签订了《房屋租赁合同》补充协议。合同履行期间，原告依约向被告支付了部分租赁费，但被告未履行给原告每年减免三个月租金的承诺。且因合同约定租金过高，年租金逐年递增的情势与被告房屋设施老旧产生严重的亏损，致使原告无法经营。2017年9月8日，被告房屋消防设施存在重大火灾隐患，被消防部门责令整改，但被告至今未整改完毕。综上所述，原告认为，被告房屋设施老旧，消防安全设施存在严重的安全隐患，明显过高的租金且租金逐年递增，合同约定显失公平，致使原告无法经营。原告遂提起诉讼。被告张掖市有年金龙河西宾馆有限责任公司辩称：对原告所诉2012年8月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，2015年5月2日，原告委托原告杨某与被告签订《房屋租赁合同》补充协议及合同约定内容均无异议。合同履行过程中，原告没有按照合同约定的期限和支付方式履行付款义务，导致于2019年提起诉讼，案件审理判决甘州区人民法院作出（2019）甘0702民初220号民事判决书。不存在原告所诉被告未履行每年减免三个月房屋租金的承诺，事实上被告也没有承诺给原告减免租金，同时合同中也没有减免租金的约定。该判决未认定租赁房屋设施老旧、消防设施存在安全隐患问题。现原告要求解除合同有三个依据：1.被告没有减免三个月房屋租赁费。2.租赁房屋设施老旧。3.租赁房屋消防设施存在问题。被告认为，租赁合同系双方真实意思表示，没有违反国家强制性规定，也不存在胁迫和显失公平的问题。问题是原告对自己的经营利益预期过高，原告自身经营的问题。在房屋租赁关系中，出租方只负责提供场地即可，在经营过程中的盈亏，出租人不承担责任，投资由租赁方自行投入。被告作为出租方，只对建筑工程质量即主要是房屋主体结构和地基基础承担责任，租赁房屋主体结构和地基基础并未影响原告的经营。另外，双方在合同中对消防安全设施从消防设备、安装、检验、审批、验收一系列程序做了详细约定，责任全部由经营者承担。自合同签订至今，原告没有以任何方式要求以合同存在显失公平要求撤销合同或者确认合同无效。事实上原告没有尽到相应付款义务。被告申请执行生效判决确定的付款义务时，原告认为租金过高，显失公平。综上，被告认为，原告的诉请没有事实依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告张掖市有年金龙河西宾馆有限责任公司向本院提出反诉请求：1.要求继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.要求反诉被告支付拖欠的2019年房屋租赁费2320000元、2020年1月至6月房屋租赁费1160000元，合计3480000元。事实与理由：2012年8月，原、被告协商一致，由被告租赁经营原告所有的河西宾馆房屋及场地，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期间为2012年10月10日至2024年10月10日。2012年租赁费为1900000元，且从2013年开始，租赁费每年在当年租赁费基础上递增，增幅为每年60000元，按照年限将递增数分摊，计入每月应交费用中在每月10日前向原告交纳，逾期交纳，被告承担每日1%滞纳金；被告如因单方解除合同或因违约被原告解除合同，因支付原告年租金百分之五十的违约金及出租方重新改造和装修的所有费用；无论何种原因导致合同中止解除，被告添置的设备和固定设施所有权无偿归原告所有；合同还约定了其他事项。2012年8月，原告向被告交付了河西宾馆房屋场地。合同履行至2017年9月，被告开始无故拖欠租赁费至今。经原告多次催要未果，原告提起诉讼，案经甘州区人民法院审理作出的（2019）甘0702民初220号民事判决书，判决被告沈某、杨某偿付原告截止2018年12月10日共计拖欠的租赁费2789200元，承担违约金100000元，于判决生效后三十日内付清；驳回被告沈某、杨某要求解除房屋租赁合同、房屋租赁补充合同的诉讼请求。反诉原告认为，反诉被告提出的要求解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议的诉讼请求已经生效法律文书驳回，反诉被告无故连续欠付租赁费，甘州区人民法院（2019）甘0702民初220号民事判决书已经生效并且在执行中，且反诉被告自2019年1月至今又形成新的租赁费欠款，故反诉原告不同意解除合同，要求反诉被告按照合同约定继续履行，支付拖欠的租赁费。反诉被告沈某、杨某辩称：对反诉原告诉称双方签订房屋租赁合同及合同约定的内容均无异议。反诉被告经营出现严重亏损，反诉原告诉请的租金与反诉被告的经营状况存在不公平的情况。双方签订合同时，反诉原告原来实际经营人宋有年曾承诺每年给反诉被告减免三个月的租赁费，反诉原告没有兑现。2020年1-3月，因新冠疫情，河西宾馆没有经营，属于不可抗力，反诉原告也应当给被告减少三个月的租金。就反诉原告主张的租赁费，应当扣减宋有年承诺的三个月租金和因新冠疫情影响减少三个月的租金，共计六个月的租金即116万元，剩余租金，反诉被告愿意支付。本院经审理认定事实如下：2012年8月4日,原告沈某与被告签订了《房屋租赁合同》,合同约定：被告将自己位于张掖市甘州区东环路257号的河西宾馆租赁给原告经营,租赁范围为:主楼一至九层、副楼一至三层(餐厅及以上两层)、停车场、洗衣房、锅炉房、治安室等；租赁期限为12年,自2012年10月10日至2024年10月10日；年租赁费190万元，每年分四次付清，如在约定期限超过10天后仍未交纳，被告向原告收取每日1%的滞纳金；从2013年开始，租赁费每年在当年租费基础上递增，增幅为每年6万元；承租方如因单方解除合同或因违约被出租方解除合同，应支付出租方年租金百分之五十的违约金及出租方重新改造和装修的所有费用；不论何种原因导致合同中止解除，承租方添置的设备和固定设施所有权无偿归出租方所有；合同还对原告租赁经营期间发生的各种费用及税费承担、消防安全、装修改造费用、合同解除等事宜进行了约定。合同签订后，被告于2012年8月将租赁物河西宾馆交付原告管理经营，原告按照约定向被告交付了租金。2015年5月21日，原告沈某委托原告杨某与被告签订了《房屋租赁合同》补充协议，该协议约定,将租赁费每年分四次交纳变更为按月交纳，每月10日前付清当月租费，如在10日前仍未交纳，从11日开始被告向原告收取每日1%的滞纳金，从2013年开始，租赁费每年在当年租费基础上递增6万元的租金按照年限将递增数分摊，计入每月应交费用中在每月10日前向被告交纳，逾期交纳，原告承担每日1%滞纳金。补充协议签订后至2017年9月，原告按照该协议约定按月向被告交清租金。2017年10月，原告仅交纳部分租金。之后，原告再未向被告交纳租金。2019年1月7日，被告提出诉讼，要求立即解除双方签订的《房屋租赁合同》；要求原告沈某、杨某支付拖欠的房屋租赁费2789200元（截止2018年12月），并要求承担违约金1100000元。本院受理后，在审理期间因被告撤回要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，沈某、杨某提出反诉请求要求解除双方于2012年8月4日、2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议。本院于2019年6月14日作出（2019）甘0702民初220号民事判决书，判决：一、沈某、杨某偿付张掖市甘州区有年金龙河西宾馆有限责任公司租赁费2789200元（2017年10月-018年12月），承担违约金100000元，合计2889200元，于判决书生效后三十日付清；二、驳回沈某、杨某要求解除房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议的诉讼请求。原告沈某不服该判决，提起上诉。2019年12月27日，张掖市中级人民法院作出（2019）甘07民终1326号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，二原告系舅舅与外甥关系。被告将河西宾馆交付原告后，原告沈某与杨某共同投资对宾馆进行了装修改造，由原告杨某实际管理经营至今，期间亦由原告杨某向被告交纳租金，而原告沈某不参与经营及宾馆盈利分红。另外，原告杨某管理经营期间，被告知道原告杨某将主楼以外的部分租赁房屋转租他人。再查明，2017年9月8日，张掖市公安消防支队甘州区大队对被告作出甘区消重字［2017］第0001号重大火灾隐患整改通知书，载明消防支队于2017年9月7日对被告单位进行了消防监督检查，现发现存在下列火灾隐患：1.火灾自动报警系统已设置，但不能正常使用。2.自动喷水系统已设置，但不能正常使用；……上述隐患已构成重大火灾隐患，责令被告于2018年2月6日前改正。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》复印件、《房屋租赁合同》补充协议复印件、重大火灾隐患整改通知书及资产损益表，被告提交的（2019）甘0702民初220号民事判决书复印件、（2019）甘07民终1326号民事判决书复印件以及原、被告的当庭陈述等在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，原告沈某与被告签订的《房屋租赁合同》及原告沈某委托原告杨某与被告签订的《房屋租赁合同》补充协议均系双方真实意思表示，并不违背法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对本案的本诉及反诉诉讼请求分述如下：关于合同解除问题。原告在庭审中陈述，租赁经营的宾馆出现经营状况亏损且房屋内的消防设施及附属设施、管道、墙面老化，继续履行租赁合同对原告显失公平，请求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议。被告在庭审中辩称，其不同意解除合同，原告经营亏损是因原告经营不善，且至今为止原告仍在继续经营宾馆，租赁期限也未届满，不具备合同解除的条件。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。在租赁合同中，出租人签订合同的主要目的是利用出租房屋获得租金收益，承租人签订合同的主要目的在于利用租赁房屋获得其他收益。本案中，原告作为承租方在2017年10月交纳了部分房屋租金后，至今长达三年再未向被告交纳房屋租金。被告申请执行本院生效（2019）甘0702民初220号民事判决书确定原告应支付的租金，原告亦未履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，因原告作为承租方，迟延履行支付租金的违约行为已导致合同目的无法实现，且从庭审调查核实原告还拖欠使用房屋所产生的水、电、暖等费用，故若案涉房屋租赁合同继续履行，将导致原、被告无法从中获益，还会因此造成损失，合同已无继续履行的意义。综上，本院根据合同的性质、合同实际履行情况，并综合考虑本案情况，为防止双方损失进一步扩大，本院对原告要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。就拖欠的房屋租金问题。反诉被告未按合同约定的时间交付租金的行为，违背了当事人履行义务应当遵循的诚实信用原则，反诉被告应承担支付租赁费的责任。因河西宾馆实际由反诉被告沈某和杨某共同投资，并由杨某管理经营和收益，故反诉被告沈某和杨某应共同承担清偿责任。2017年10月至2018年12月反诉被告拖欠的租金，已经由本院作出的（2019）甘0702民初220号生效民事判决书予以确定。就反诉原告主张的2019年1月至2020年6月的房屋租金3480000元，反诉被告对金额无异议，但在庭审中辩称，2017年，曾与反诉原告的实际经营者宋有年约定，每年减免三个月的租金，故2019年拖欠的租金中应扣减3个月的租金即580000元，且2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，反诉被告经营的河西宾馆也从2020年1月25日开始停业，直到2020年4月中旬才重新复工，故2020年拖欠的租金中应扣减新冠肺炎疫情期间停业的3个月租金，剩余的租金愿意支付。对此，反诉原告不予认可。本院认为，针对反诉被告提出的与宋有年约定自2017年开始每年减免3个月租金的主张，反诉原告不认可，反诉被告未提供任何证据加以证明，故本院对反诉被告的该项辩解理由，依法不予采信。针对反诉被告提出新冠肺炎疫情期间减免三个月租金的主张，反诉原告在庭审中陈述，疫情影响宾馆经营的事实存在，但反诉被告应提供相应的依据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，本院结合本案实际情况及2020年年初本地新冠肺炎疫情形势及实际防控情况，对案涉租赁房屋2020年的房屋租金酌情予以减免2个月，对反诉被告的辩解理由，依法予以部分采信。根据房屋租赁合同及补充协议的约定，案涉房屋2012年的租金为1900000元，自2013年开始每年在当年的租金费基础上递增60000元。2019年度，反诉被告应支付租金2320000元。2020年1至-6月，反诉被告应支付租金1190000元，而反诉原告仅主张1160000元，系对其权利的自由处分，本院依法予以确认。扣减因新冠肺炎疫情减免的2020年度2个月租金396667元后，本院对反诉原告主张的租金以3083333元，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）沈某、杨某与被告（反诉原告）张掖市甘州区有年金龙河西宾馆有限责任公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议；原告（反诉被告）沈某、杨某于判决生效后十五日内交付租赁房屋；二、原告（反诉被告）沈某、杨某支付被告（反诉原告）张掖市甘州区有年金龙河西宾馆有限责任公司房屋租金3083333元，于判决生效后六十日内履行完毕；三、驳回被告（反诉原告）张掖市甘州区有年金龙河西宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，减半收取35元，由被告张掖市甘州区有年金龙河西宾馆有限责任公司负担。被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院给原告退还35元。反诉案件受理费17320元，减半收取8660元，由原告沈某、杨某负担7673元，被告张掖市甘州区有年金龙河西宾馆有限责任公司负担987元。被告负担的受理费由被告直接给付原告，本院给原告退还8660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 赵文娟二〇二〇年十月十四日法官助理 万 英书 记 员 孙 悦