湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初2862号原告：葛晓佂，男，汉族，1999年5月16日出生，住所地：武汉市洪山区，委托诉讼代理人：葛刚，男，汉族，1974年12月23日出生，住所地：武汉市洪山区，系原告父亲。被告：武汉东联地产有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区关东科技工业园**东湖高新大楼**602-603（Y）附近公司。法定代表人：吴代林，总经理。委托诉讼代理人：柯兴汉，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宽，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。原告葛晓征（以下简称原告）诉被告武汉东联地产有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人葛刚，被告的委托诉讼代理人柯兴汉、刘宽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付联投驿园（一期）（位于东湖开发区××路××、××路××、五彩东街××、××以南）××房屋；2、判令被告向原告支付从2019年12月31日起至起诉之日（2020年1月20日）止共21日的逾期交房违约金人民币2858.94元，并按照136.14元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第一项诉请，并明确第二项诉请：判令被告向原告支付从2019年12月31日起至2020年5月20日止的逾期交房违约金，按照136.14元/日的标准计算。事实和理由：2017年10月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告以2722948元（其中房屋价款2296548元，装修款426400元）的价格购买被告开发的联投驿园（一期）（位于东湖开发区××路××、××路××、五彩东街××、××以南）××房。合同第九条约定，被告应于2019年12月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，被告未在合同约定期限内交房，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告使用。原告于2019年12月27日按开发商通知前往联投驿园办理收房手续，2020年1月2日再次到联投驿园物业项目部办理收房手续，并于2020年1月10日、14日电话联系被告，被告及物业工作人员均要求原告必须先全额预交一年物业管理费才能交付房屋，原告向被告提出，根据合同第十二条，出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件，且根据《武汉市物业管理条例》第十二条的规定，房屋交付后一年内无人居住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。原告要求被告按照合同约定向原告交付房屋，并不得以交纳物业费为条件，且空置期物业费应按百分之七十比例收取，被告及物业仍坚持要先全额预缴一年物业费才能办理交房，因原告不同意先全额预缴一年物业费，被告至今未向原告交付房屋。被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将房屋交付使用并支付违约金，但至今未达成一致意见。为维护原告合法权益，特诉至人民法院。被告辩称，1、涉案房屋已在2019年12月26日前满足交房条件，被告书面通知原告于2019年12月27日-12月30日收房，已经尽到交房通知义务，应视为被告已按照约定将房屋交付给原告，不应再承担逾期交房责任；2、原告与物业公司之间关于物业费数额产生争议，属于个人原因，不应以此拒绝收房；3、退一步说，若被告承担违约责任，原告主张的违约金计算也有误，且对扩大的损失应由原告自行承担。第一、因疫情影响，导致原告实际办理收房手续较晚，即使计算违约金，也应当扣除疫情影响的76天；第二、双方商品房买卖合同第五条约定房屋总价额为2296548元，以此为基数计算日违约金，也应为114.88元；第三、商品房买卖合同约定的违约金数额过高，申请法院予以调整；第四、原告能收房而不收房，本可以采取措施防止损失扩大，而没有采取，扩大的损失应由原告自行承担。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。经审理查明，认定事实如下：2017年10月26日，原告与被告签订编号为湖170193443的武汉市商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买的房屋为E-4幢24层2号方，建筑面积为170.56平方米，单价为13529元/平方米，总金额为2307506元。原告按贷款方式付款，原告应于2017年11月26日前一次性存入商品房首付款697506元，其余价款办理贷款。被告应当在2019年12月30日前，将符合条件的商品房交付原告。被告如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人（即本案被告，以下同）按日向买受人（即本案原告，以下同）支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十二条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当按照出卖人书面通知（包括但不限于通过报刊或其他媒体发布通知的方式）的时间办理收房手续。如买受人未按出卖人书面通知的时间内办理验收交接手续的，视同出卖人已按时交付该房屋给买受人。自交付之日起，该房屋的风险责任同时转移由买受人承担，同时买受人还应缴纳一切相关费用，包括但不限于物业管理及相关管理费用，若对出卖人造成损失的，买受人须赔偿。双方在签订该商品房买卖合同的同时还签订了七份附件。2017年10月26日，双方还签订了一份装修委托合同，该合同约定，原告委托被告对该房屋进行装修，被告在交付前且无需通知原告的前提下随时安排施工单位进行装修。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及其附件约定的房屋价款仅为该房屋毛坯房价款，该房屋装修价款由原告另行向被告支付，装修总价款为426400元（含增值税），该价格为固定总价，不办理面积退补差手续。原告应于签订《装修委托合同》当日付清全部装修款。合同还约定房屋装修工程交付时间与双方《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交付时间一致，被告取得房屋所在楼宇的工程竣工验收备案证明即表明该房屋及其装修工程达到了交付条件且已完成交付，无须就商品房（毛坯）单独组织交付手续。此外，该合同还就其他事项进行了约定。双方签订上述合同及附件后，原告向被告足额缴纳了购房款和装修款，被告向原告开具了相应的发票。购房款的发票金额为2296548元。装修款的发票金额为426400元。2019年12月22日，被告通过EMS向原告邮寄了一份房屋交付通知书，原告于2019年12月23日收到该通知书。该通知书要求原告携带相关资料，并要求原告缴纳维修资金、结算房屋面积差价，结清购房款。同时还要求按照《物业服务费收费管理办法》的规定及《前期物业服务合同》的约定，物业服务费自交付通知的下月1日起计收。本期交付的商品房，物业服务费统一自2020年1月1日计收，物业费标准为3.5元/平方米/月。本次预收一年物业服务费，后期物业服务费将根据合同规定收取。房屋交付时间为2019年12月27日至12月30日。2019年12月24日，被告还在长江日报上发布公告，告知购买联投驿园一期（E1、E2、E3、E4）的业主，联投驿园一期已达到交付使用条件。被告定于2019年12月27日至12月30日集中办理交房手续，请各位业主按照《房屋交付通知书》的要求携带相关资料按时前往联投驿园办理房屋交付手续。在被告指定的上述交付时间，原告前往被告处接收房屋，并于2019年12月27日缴纳了12392元的住房专项维修资金。但原告并未成功接收房屋，主要原因系原告与被告委托交付房屋的物业公司就物业费的收费问题发生争议。后原告多次要求物业公司将房屋交付给原告，但物业公司主张，若原告不提前缴纳全额的物业费，则不交付房屋给原告。2020年5月20日，被告委托交付房屋的物业公司将涉案房屋交付给原告，原告向物业公司全额缴纳了物业费。原告在物业公司提供的交付资料/物品交接记录签收单上签字予以了确认。还查明，被告除向原告邮寄交付通知书以及登报刊登交房公告外，未办理其他房屋交付工作。被告将涉案房屋的交付工作委托给物业公司后未再参与房屋交付事宜。另查明，涉案房屋所在的联投驿园一期E地块E4#楼于2018年12月29日办理竣工验收备案。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、装修合同及附件均是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规禁止性规定，商品房买卖合同、装修合同及附件合法、有效。原告已经按照商品房买卖合同、装修合同合同及附件的约定及时、足额向被告支付了全部购房款和装修款，被告的主要合同义务是向原告准时交付房屋。商品房买卖合同约定，买受人应当按照出卖人书面通知的时间办理收房手续。如买受人未按出卖人书面通知的时间办理验收交接手续的，视同出卖人已按时交付该房屋给买受人。此外，该合同还约定，出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本案中，原告按照被告通知的时间前往指定地点接收房屋，但被告将交付房屋的义务委托物业公司履行，而物业公司将全额缴纳物业费作为交付房屋的前提条件，物业公司作为被告的受托人，代为履行交付房屋的义务，但其在交付房屋的过程中明显违反了商品房买卖合同的约定，其行为属于违约，被告应当承担相应的违约责任。被告作为交付房屋的义务人，认为其发送交付通知书即已履行交付义务，明显未全面履行自己的义务。原告在未能正常接收房屋后多次联系物业公司要求交付房屋，但物业公司以原告未全额交纳物业费为由拒绝交付，被告作为交付义务人从未主动联系原告接收房屋或就交付事宜进行协商。被告对逾期交付房屋给原告造成的损失应当承担违约责任。因双方在商品房买卖合同中明确约定，若逾期交房，则出卖人按日向买受人支付已交付购房款的万分之0.5的违约金。被告应于2019年12月30日向原告交付房屋，但实际是于2020年5月20日才交付房屋。原告要求以购房款为基数，按日万分之0.5的标准，计算2019年12月31日至2020年5月20日期间的违约金，本院予以支持。经核算，违约金金额为16305元（2296548元×0.005%×142天）。原告要求计算违约金时，将装修款作为基数，没有充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。被告主张因疫情属于不可抗力，疫情期间不应计算违约金，但被告是在迟延履行后才发生不可抗力，不能因疫情原因免除被告的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉东联地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告葛晓征支付逾期交房违约金16305元；二、驳回原告葛晓佂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理208元，减半收取104元，由被告武汉东联地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘志强二〇二〇年十月十日法官助理陈瑞书记员尹琴