上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16302号原告：王俊杰，男，1989年7月6日出生，汉族。被告：上海捷骜物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈建仙，总经理。委托诉讼代理人：李云云，上海宇天律师事务所律师。原告王俊杰与被告上海捷骜物业管理有限公司(以下简称“捷骜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年9月11日公开开庭进行了审理，原告王俊杰到庭参加诉讼。被告捷骜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王俊杰向本院提出诉讼请求：1、解除王俊杰与捷骜公司签订的房屋租赁合同，捷骜公司立即搬离位于上海市青浦区庆丰新村XXX号XXX室房屋；2、要求捷骜公司支付王俊杰2020年5月26日起至2020年7月29日止的租金人民币5,975.80元及支付自2020年7月30日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按照每月2,850元标准计算)；3、要求捷骜公司支付解除合同违约金5,700元。事实与理由：2020年1月11日，王俊杰、捷骜公司在中介居间下签订了房屋租赁合同，王俊杰将上海市青浦区庆丰新村XXX号XXX室(以下简称系争房屋)委托捷骜公司管理，租赁期限自2020年1月12日至2022年1月11日，月租金2,850元。但自2020年5月至今，捷骜公司不再支付租金。至2020年6月，王俊杰收到捷骜公司通知，因捷骜公司无法履约，可解除双方之间合同，且业主可与租客私下协商另行签约。王俊杰认为捷骜公司拖延支付租金的行为显属违约，为维护自身合法权益，故其诉至法院，要求判如所请。被告捷骜公司于2020年7月29日诉前调解阶段辩称，同意解除合同及腾退房屋，但现在房屋由案外人孙慧敏居住，目前无法提供孙慧敏身份信息。租金支付待追加实际承租人之后再行答辩。不同意支付违约金，双方所签房屋委托合同中并未约定违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记在王俊杰、林燕华名下。2020年1月11日，王俊杰(甲方)与捷骜公司(乙方)签订《房屋委托合同》，约定甲方全权委托乙方代理系争房屋租赁事宜，仅作为居住使用，不得挪作他用，委托期限自2020年1月12日起至2022年1月11日，委托租金为月付，每月租金2,850元，乙方于每月的30日向甲方支付委托租金。乙方支付给甲方2,850元作为房屋押金，委托期满后，甲方应(将)全数押金返还于乙方。租金第一年每月2,850元、首付款日期为2020年2月30日(注：笔误，应为29日)。甲方同意首年给予乙方免租期45天，日期为2020年1月12日至2020年2月25日，以供乙方在此期间寻找客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金，无故超过30个工作日未支付租金，甲方有权追究乙方的违约责任。合同并对其他事宜进行了约定。落款处宋迎雷作为捷骜公司代理人亦在合同上签字。同日，王俊杰出具授权书，授权捷骜公司代表其处理系争房屋的租赁事宜。上述合同签订后，捷骜公司于2020年1月20日支付王俊杰押金2,850元，于2020年3月12日支付王俊杰租金2,850元，于2020年4月16日支付王俊杰租金2,850元，于2020年4月30日支付王俊杰租金2,850元，后未再支付租金。上述事实，由当事人的陈述，王俊杰提供的《房屋委托合同》(附授权书和交验单)、产权证、银行卡明细清单等证据，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，王俊杰称，双方于2020年1月11日交接房屋，自2020年2月26日开始起算租金。捷骜公司拖延支付租金，王俊杰于2020年6月开始向捷骜公司催讨，但捷骜公司工作人员宋迎雷告知他已离职，后王俊杰也联系不上捷骜公司其他工作人员，故其诉至法院。确认双方合同于2020年7月29日解除。系争房屋现确实有租客居住，但王俊杰亦不清楚租客身份信息，待本案判决生效后，王俊杰再与租客处理腾退事宜。因为王俊杰未和捷骜公司结算逾期付款违约金，故王俊杰主张暂时不退还押金，待结算时互相抵扣。关于解除合同违约金，依据是房屋租赁合同第10.5条，为此，王俊杰提供：房屋租赁合同[2020年1月11日签订，合同甲方为王俊杰，乙方显示为捷骜公司(宋迎雷代)，未有捷骜公司签章，其中第10.5条约定：若乙方有下列情形之一，甲方可书面解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于两个月租金的违约金……(1)乙方逾期支付租金，经甲方催告后15日内仍不支付的]。捷骜公司对上述房屋租赁合同不予认可，认为该份合同上捷骜公司并未盖章，且宋迎雷有无权限代捷骜公司签约还需核实，因捷骜公司办公室已被警方查封，故其暂时无法提供租赁合同。本院认证如下：捷骜公司并未将宋迎雷有无权限意见递交法庭，即使捷骜公司认为宋迎雷无代理权限，因双方当事人均认可宋迎雷在《房屋委托合同》中作为捷骜公司的代理人的身份；而在签订上述《房屋委托合同》当日，宋迎雷又和王俊杰签订《房屋租赁合同》，虽然捷骜公司在租赁合同上未盖章，但宋迎雷的行为足以让王俊杰相信其有代理权限，已构成表见代理，故本院对该份《房屋租赁合同》予以采信。根据庭审查明的事实，本院认为，虽然双方当事人所签合同名为《房屋委托合同》，但实际上双方约定捷骜公司支付固定租金，故双方法律关系实为房屋租赁关系。本案中，双方当事人对房屋租赁合同纠纷案由亦无异议。签订上述合同当日，双方又签订《房屋租赁合同》，上述两份合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。捷骜公司逾期支付租金，经王俊杰催讨仍未在15天内支付，王俊杰要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以照准。审理中，捷骜公司于2020年7月29日同意解除合同，王俊杰亦同意于该日解除合同，系双方当事人处分自身民事权利，于法无悖，本院予以照准。合同解除后，捷骜公司应腾退房屋并返还王俊杰。合同解除后，王俊杰要求捷骜公司支付拖欠租金5,975.80元及并按每月2,850元的标准计算自2020年7月30日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因捷骜公司经催讨未在15天内支付租金，王俊杰要求捷骜公司支付违约金5,700元，符合合同约定，本院予以照准。关于押金，根据合同约定，委托期满后，王俊杰应全数返还，故王俊杰应将押金返还骜公司。捷骜公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王俊杰与被告上海捷骜物业管理有限公司签订的《房屋委托合同》及《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；二、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王俊杰租金5,975.80元；三、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王俊杰自2020年7月30日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按照每月2,850元标准计算)；四、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王俊杰违约金5,700元；五、原告王俊杰应于本判决生效之日起十日内返还被告上海捷骜物业管理有限公司押金2,850元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币91.90元，减半收取计人民币45.95元，由被告上海捷骜物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十月三十日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。