安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5048号 上诉人（原审原告）：合肥兴泰资产管理有限公司，住所地安徽省合肥市政务文化新区祁门路**兴泰金融大厦**。 法定代表人：葛立新，董事长。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凯，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥市蜀山区柠趣奶茶万达广场店，住所地，住所地安徽省合肥市蜀山区万达广场5-146iv> 经营者：张芷若，女，1987年4月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：肖兆红，安徽年代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝坤，安徽年代律师事务所实习律师。 上诉人合肥兴泰资产管理有限公司（以下简称兴泰公司）因与被上诉人合肥市蜀山区柠趣奶茶万达广场店（以下简称柠趣奶茶店）返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴泰公司上诉请求：撤销（2020）皖0104民初59号民事判决，依法改判支持兴泰公司的一审全部诉请或发回重审。事实与理由：一、兴泰公司对合肥市政务区房屋（以下简称涉案房屋）享有所有权，柠趣奶茶店拒不搬离涉案房屋的行为，严重侵害了兴泰公司对涉案房屋的所有权（即占有、使用、收益和处分的权利）。兴泰公司根据安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103执1829号执行裁定书和协助执行通知书，办理了涉案房屋的不动产登记手续，成为涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，兴泰公司依法享有所有权。但是涉案房屋现由柠趣奶茶店占有并经营使用，且拒不搬离，严重侵害了兴泰公司对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。 二、一审判决认定事实不清。1、涉案房屋原所有权人曹旭和王吉清签订的房屋租赁合同是虚假的，系恶意串通损害第三人的利益，合同应为无效。第一，从合同签订时间和租金支付时间上看，2013年之前当时案涉合肥天鹅湖万达广场1-8幢5-商143、144、145、146号四套房产尚未办理产权登记。2013年1月9日，曹旭才进行产权登记。2013年1月11日，145号、146号房产办理了抵押登记。2013年3月13日，143号、144号房产办理了抵押登记。而曹旭和王吉清恶意串通，将签订时间倒签写成2012年12月18日，因为当时租金支付时间是2013年3月1日，王吉森代王吉清付万达商铺租金，签订时间比支付时间提前了近三个月，可以明显看出签订时间是倒签的。兴泰公司对该租金是否确实实际支付明确表示异议，并在一审中向法院申请调取曹旭的收款银行账户流水记录，希望查清该款项的最终去向，但是一审法院未予准许，请求二审法院再次查明。第二，从租赁时间和租金标准上看，租期长达20年，自2012年12月20日至2032年12月19日，租赁时间畸长；租金每平方米每月100元，租赁期间租金不递增，租金标准畸形低；约定由王吉清一次性以现金方式付清，不提供租金发票，不符合正常的商业交易习惯和逻辑；而当时的房屋租金市价至少是每平方米200元，逐年还要递增（从庐阳法院的执行卷宗房地产司法鉴定估价报告也可以看出），因此明显不符合常理。第三，从登记备案上看，该租赁合同没有经过房管部门登记备案，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《商品房屋租赁管理办法》第十四条的规定，不产生公示公信效力，不能对抗善意第三人，故该租赁合同对兴泰公司没有约束力。第四，从柠趣奶茶店提供的证据来看，柠趣奶茶店曾经在提供的证据一中提供一份“补充协议”，该补充协议系曹旭和王吉清所签，明确载明“曹旭出租的房屋，按曹旭或王吉清寻找的承租方，以实际签订的转租协议中约定的租金冲抵曹旭欠付王亮亮或王吉森的债权数额”，可以看出曹旭和王吉清之间不存在真实的房屋租赁关系，双方签订虚假的房屋租赁合同，该合同实际系曹旭对第三人债务的担保。从另一方面也可以看出，2013年3月1日王吉森代王吉清付万达商铺租金存在明显问题的，曹旭欠付王吉森巨额债务，王吉森却仍向曹旭转账476.4万元，有恶意制造银行流水记录的故意。该补充协议原件在第三人手中，且系柠趣奶茶店主动提供，柠趣奶茶店应当承担相应的后果。故一审判决认可曹旭和王吉清签订的房屋租赁合同，并对补充协议不予确认均是错误的。2、依据调查令从庐阳法院调取的涉案房屋的执行卷宗材料来看，从未见到庐阳法院对曹旭和王吉清签订的房屋租赁合同表示认可的记载，更没有任何生效的法律文书予以明确，一审法院也未对此向庐阳法院进行调查、核实。故一审判决认定庐阳法院已认可曹旭和王吉清签订的房屋租赁合同是有误的。 三、虽然涉案房屋系带租拍卖，但这属于人民法院执行过程中的问题，与本案无关，且兴泰公司对涉案房屋租赁期限内房屋租金被一次性收取的事实从未表示认可，庐阳法院也未认定，房屋估价机构无权作出事实和法律的认定。1、从庐阳法院调取的涉案房屋的执行卷宗材料来看，带租拍卖不是兴泰公司能够决定的，兴泰公司虽然知道但是从未表示同意，这属于人民法院执行过程中的问题，与本案无关。后庐阳法院作出以物抵债的裁定，但是兴泰公司也从未表示认可“涉案房屋租赁期限内房屋租金被一次性收取的事实”，柠趣奶茶店也未提供充分的证据证明。一审庭审中，兴泰公司对柠趣奶茶店提供的“关于对合肥市庐阳区法院执行卷宗材料的意见”内容明确表示不予认可，五点意见皆不成立，详见一审庭审笔录，在此不赘述。2、庐阳法院在执行中，委托博文房地产公司对案涉四套房产进行估价，博文房地产公司采取何种估价方法也不是兴泰公司能够决定的，且在估价过程中，博文房地产公司不能代替法院作出相关事实和法律认定，如在《估价报告》中“（四）估价对象房地产价值确定，因估价对象租赁期限内的房屋租金已被一次性收取，故房地产收益价值=剩余年限内房地产价值-租约期内剩余年限房地产价值……”这明显系错误的，因为对事实和法律认定只能由法院来评判，博文房地产公司来评断显然不合理更不合法。在整个评估、拍卖中，庐阳法院从未出具法律文书明确认定“涉案房屋租赁期限内房屋租金被一次性收取的事实”。故一审判决认定“兴泰公司对取得的涉案房屋租赁期限内房屋租金已被一次性收取的事实也是认可的”不正确。 四、兴泰公司作为涉案房屋的所有权人，有权要求柠趣奶茶店排除妨害，返还原物，赔偿兴泰公司的租金损失，一审判决认定“王吉清与柠趣奶茶店签订的商铺租赁合同合法有效”是错误的。1、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。也就是说，当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人均可以请求排除妨害，要求无权占有人返还原物。本案中，兴泰公司自办理了不动产登记手续之时即成为涉案房屋的物权所有人，依法对其享有直接支配和排他的权利。因此，兴泰公司有权提起诉讼，要求柠趣奶茶店排除妨害，将涉案房屋腾退返还给兴泰公司，并主张租金损失，租金标准经过司法鉴定，合理合法有据。2、如前所述，曹旭和王吉清签订的房屋租赁合同是无效的，故王吉清转租就失去了权利基础，王吉清和柠趣奶茶店签订的转租合同更是无效的，柠趣奶茶店占有涉案房屋系无权的、非法的，理应承担相应的责任。 五、柠趣奶茶店抗辩“买卖不破租赁”不能成立。《城镇房屋租赁合同司法解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《担保法司法解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”首先，柠趣奶茶店作为转租人在承租之前，包括曹旭和王吉清在制造虚假的租赁关系之前，涉案房屋早已设置了合法有效的抵押权，其后也已被庐阳法院查封、拍卖，且签订商铺租赁合同没有经过房管部门备案，也就不产生公示效力，不能对抗善意第三人，根据相关法律规定，当然不适用“买卖不破租赁”原则，柠趣奶茶店的承租权当然不能对抗兴泰公司的所有权。其次，法院强制拍卖、以涉案房屋抵债不适用“买卖不破租赁”原则。既然“买卖不破租赁”原则由《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立，则“买卖不破租赁”中的“买卖”应当指私法上的自由交易行为。实际上，该“买卖”不仅仅指钱物交易行为，其他民事法律行为如赠与、互易等都不能导致租赁权的消灭。这些方式均属于平等民事主体之间的行为，属于私法的范畴，为合同法所调整。然而，法院强制拍卖、抵债所导致的所有权变动并不属于以上平等民事主体之间基于意思自治所导致的所有权变动。如《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》（法释〔2014〕13号）第十二条规定：被执行财产需要变价的，人民法院执行机构应当依法采取拍卖、变卖等变价措施。法院的这种强制拍卖、抵债行为不属于私法的范畴，应该为公法所调整。故合同法所确立的“买卖不破租赁”原则不能适用于法院强制拍卖、抵债所导致的不动产所有权变动的情形，这在上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民四（商）终字第1796号民事判决书中有所体现。再次，即使曹旭和王吉清之间存在真实的租赁关系，但是王吉清转租给柠趣奶茶店，就不能适用“买卖不破租赁”原则，即“买卖不破租赁”仅适用于承租人，不适用于次承租人。因为“买卖不破租赁”建立于限制出租人、新所有权人权利和保障承租人利益的基础上，但次租赁权的权源基于承租人的基础之上，其与新所有权人并无直接合同关系，故不论原租赁关系，次承租人均不得以“买卖不破租赁”限制新所有权人。 六、全国各地人民法院均有生效的类似案例，作出支持兴泰公司类似的一审诉讼请求的判决，如浙江省杭州市中级人民法院（2019）浙01民终2626号民事判决书中，法院认定司法拍卖采取带租拍卖的方式，并不产生认定租赁权优于抵押权的法律后果，一审、二审均判决支持原告要求返还房屋、被告支付占有使用费的诉讼请求；再如广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终20488号民事判决书中，法院认定案涉房屋为不交付拍卖（即房产以现状拍卖，拍卖成交后不负责交付房产），涉案租赁合同的合法性并未在执行阶段予以确认，没有在执行过程中“去除租赁负担”属于执行过程中的问题，经审查否定涉案租赁合同的真实性，租赁合同对现有权利人不具有约束力，一审、二审均判决支持原告要求返还房屋、被告支付占有使用费的诉讼请求。 七、即使执行过程中的房产按现状拍卖、交付，房产估价扣除了现状的剩余价值，价格偏低，但是成交后的新权利人仍然有权要求返还房屋，并主张房屋占有使用费，也有多起类似的生效判例支持，如广东省韶关市中级人民法院（2019）粤02民终177号民事判决书、广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民再105号民事判决书。原因之一是因司法拍卖被执行人财产的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，委托对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需市场最终检验，相关人员也是可以提异议、履行义务或者参与竞买的。 八、权利和义务是对等的，兴泰公司自办理涉案房屋的登记手续之时成为所有权人，如果不能行使所有权却要承担巨大的义务或者风险，不符合法理和常理。如涉案房屋欠缴物业费、水电费，其他权利人有可能追究兴泰公司的责任；再如涉案房屋发生重大人身或者财产损害事故（如火灾等），兴泰公司作为所有权人也是有可能承担责任的。 柠趣奶茶店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、原房产所有权人与原承租人的合同合法有效，兴泰公司对该合同效力的种种质疑不能成立。当时曹旭与王吉清进行商业交易行为有多种价值考量，即便曹旭和王吉清有以租金抵债的想法，这种想法并不存在损害第三人的利益，这与本案中兴泰公司在执行过程中通过以物抵债的目的是一样的。二、兴泰公司在执行过程中对租赁合同效力以及对扣除剩余租期的租金收益均未提出过异议，应视为对事实的认可。现兴泰公司欲通过诉讼的方式推翻其在执行过程中的自认，不能成立。如果兴泰公司的请求得到支持，则会获得额外利益，因为在执行过程中兴泰公司对其在2032年之前不享有房产收益是明知且认可的。三、柠趣奶茶店是涉案房屋的次承租人，系从王吉清处承租的房屋，王吉清作为承租人有权转租。王吉清自2012年取得承租权，原产权人曹旭从未提出异议，次承租人的租赁合同关系是稳定的。兴泰公司提出的本案不适用“买卖不破租赁”不能成立。本案中，王吉清与曹旭签订租赁合同在先，曹旭将涉案房屋抵押给兴泰公司在后，王吉清于2012年12月就取得涉案房屋的租赁权，兴泰公司主张租赁合同是在抵押之后倒签的没有依据，兴泰公司的抵押权不能对抗王吉清和次承租人的租赁权。四、兴泰公司主张的其他各地市判决，相关事实与本案并不一致，不适用本案。五、兴泰公司作为所有权人放大了自己的风险，使用期间因使用不当导致的风险由承租人和次承租人承担。 兴泰公司向一审法院起诉请求：1.判令柠趣奶茶店停止侵权、排除妨害，立即腾退合肥市政务区房屋并归还兴泰公司；2.判令柠趣奶茶店立即支付兴泰公司租金损失7万元（租金暂定为每月1万元，具体以评估为准，自2018年4月27日计算至2018年11月27日，以后顺延至涉案房屋实际归还之日止）。兴泰公司当庭明确租金标准为261.95元／平方米／月，依据评估报告按面积50.78平方米计算，自2018年4月27日计算至2018年11月27日为93112.75元，此后顺延至涉案房屋实际归还之日止；3.判令柠趣奶茶店承担本案的全部诉讼费以及评估费3000元。 一审法院认定事实如下：2012年12月18日，曹旭（出租方、甲方）与王吉清（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁标的物与面积1.标的：租赁房屋座落于政务区（尚未办理产权证）；2.面积：建筑面积计约198.5平方米。第二条租赁期限及转租1.租赁期限：自2012年12月20日起至2032年12月19日止，共计二十年；2.该房产允许转租。第三条租金及付款方式1.租金标准:每平米每月为100元，租赁期间不递增；2.付款方式：（1）房屋租金由乙方于本协议签订之日以现金方式一次性支付给甲方二十年租金共计肆佰柒拾陆万肆仟元（4764000元），乙方不要求甲方提供租金发票。（2）涉及该房屋的所有费用均由乙方承担（包括物业管理费、水费、电费、排污费等），如乙方拒绝缴纳，责任由乙方自行承担。合同还约定了违约责任、所有权变动等内容。 2013年3月1日，王吉森分别转款4000000元、700000元、64000元合计4764000元至曹旭账户，汇款附言：代王吉清付万达商铺租金。同日，曹旭出具一份《收条》，载明：今收到王吉清一次性支付的合肥市天鹅湖万达广场5-商143、144、145、146室租金共计肆佰柒拾陆万肆仟元整（4764000元），支付期限为2013年2月8日至2033年2月7日。 2015年1月13日，王吉清（出租方、甲方）与张芷若（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，其中约定：一、商铺概况1.位置：广场室外步行街5-146号；2.建筑面积：50.78平方米。该面积数为该商铺租金、物业服务费、冬季采暖费等费用计算基数。二、租期和开业租期自2015年2月1日起至2020年1月31日止。合同还约定了租金、优先租赁权等内容。王吉清（出租方、甲方）与张芷若（承租方、乙方）续签了一份《天鹅湖万达商铺租赁合同》，租期自2020年2月1日起至2028年1月31日止，共8年。合同还约定了租金、优先租赁权等内容。张芷若系柠趣奶茶店的经营者。上述商铺租赁合同仍在实际履行过程中，涉案房屋系柠趣奶茶店占有使用。 安徽省合肥市庐阳区人民法院在执行申请执行人兴泰公司与被执行人安徽省天然摄影有限责任公司、曹旭追偿权纠纷一案中，于2017年6月9日委托博文房地产评估造价集团有限公司对曹旭名下位于合肥市政务区（产权证号：合产字第××、81××96、81××97、81××98号）房屋进行价格评估。2017年7月31日，博文房地产评估造价集团有限公司出具博文房估字（2017）第19299号《房地产司法鉴定估价报告》，其中房地产估价结果报告载明“本次评估确定估价对象在价值时点2017年6月21日的价值为472.33万元，房地产单价23798元／㎡”，房地产估价技术报告载明“七、估价测算过程（二）剩余年限内房地产价值的测算（7）收益法计算公式…＝961.33（万元）。（三）租约期内剩余年限房地产价值的测算…（5）收益年限的确定根据委托方提供更多租赁合同，租赁期限为2012年12月20日起至2032年12月19日，本次评估价值时点为2017年6月21日，至2032年12月19日租赁期内剩余年限为15.50年。（8）收益法计算公式…＝489.02（万元）。（四）估价对象房地产价值确定因估价对象租赁期限内的房屋租金已被一次性收取，故房地产收益价值＝剩余年限内房地产价值-租约期内剩余年限房地产价值＝961.33万元-489.02万元＝472.31万元。八、估价结果确定本次评估确定估价对象在价值时点2017年6月21日的价值为472.33万元，房地产单价23798元／㎡”。2017年9月28日，安徽省合肥市庐阳区人民法院委托安徽省物华国际拍卖有限公司拍卖上述房产，拍卖流拍。2017年12月25日，安徽省物华国际拍卖有限公司向安徽省合肥市庐阳区人民法院出具的皖物拍办［2017］099号《拍卖情况汇报》中载明“截止到拍卖会报名截止时间前因无人报价而导致拍卖标的流标。我公司会后经过分析，总结出本次流标的主要原因有以下几点：1.该房产有租赁，租期至2032年，其租期内租金已经一次性支付完毕。2.该房产为商业房产，过户税费较高，且全部由买受人承担，增加了买受人的购房成本。”2017年12月19日，兴泰公司向安徽省合肥市庐阳区人民法院提出书面抵债申请，申请事项为：将被申请人曹旭所有的位于政务区（房产证号：合产字第××、81××96、81××97、81××98号）四套房产以第一次拍卖的流拍价格抵偿给申请人兴泰公司。2017年12月22日，安徽省合肥市庐阳区人民法院作出（2016）皖0103执1829号之三执行裁定书，裁定：一、将被执行人曹旭名下位于合肥市政务区（产权证号：合产字第81××98号）的房产作价1097800元，曹旭名下位于合肥市政务区（产权证号：合产字第81××97号）的房产作价1208500元，曹旭名下位于合肥市政务区（产权证号：合产字第81××96号）的房产作价1208500元，曹旭名下位于合肥市政务区（产权证号：合产字第××号）的房产作价1208500元交付申请执行人兴泰公司抵偿被执行人曹旭所欠款项（应扣除案件诉讼费、执行费）。被执行人曹旭名下位于合肥市政务区（产权证号：合产字第81××98号、81××97号、81××96号、8110051593号）的房屋所有权自本裁定送达申请执行人兴泰公司时起转移。二、申请执行人兴泰公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年4月27日，兴泰公司取得位于合肥市政务区房屋不动产权证书，该证书载明的权利人为兴泰公司。 2019年1月5日，兴泰公司将柠趣奶茶店诉至一审法院，请求判令：1.柠趣奶茶店停止侵权、排除妨害，立即腾退合肥市政务区房屋并归还兴泰公司；2.柠趣奶茶店立即支付兴泰公司租金损失7万元（租金暂定为每月1万元，具体以评估为准，自2018年4月27日计算至2018年11月27日，以后顺延至涉案房屋实际归还之日止）。2019年8月9日兴泰公司当庭明确租金标准为261.95元／平方米／月，依据评估报告按面积50.78平方米计算，自2018年4月27日计算至2018年11月27日为93112.75元，此后顺延至涉案房屋实际归还之日止；3.柠趣奶茶店承担本案全部诉讼费以及评估费3000元。2019年8月30日，一审法院作出（2019）皖0104民初376号民事裁定书，裁定：驳回兴泰公司的起诉。兴泰公司不服该裁定，向安徽省合肥市中级人民法院提出上诉。2019年11月11日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民终9214号民事裁定书，裁定：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初376号民事裁定；二、本案指令安徽省合肥市蜀山区人民法院审理。该裁定书“本院经审查认为”部分载明：安徽省合肥市庐阳区人民法院对涉案房屋在执行过程中，根据兴泰公司的以物抵债申请，对涉案房屋带租拍卖后，裁定将涉案房屋折抵给兴泰公司，并办理产权过户登记手续。兴泰公司对此均是知晓的，故不存在再对涉案房屋的交付行为进行执行…。 一审法院认为，兴泰公司对涉案房屋带租20年拍卖是知晓的，且评估房地产收益价值时已扣减租赁期限内房屋租金，安徽省合肥市庐阳区人民法院也是以评估价值将涉案房屋以以物抵债的方式抵偿给兴泰公司，应当认定兴泰公司对其取得的涉案房屋租赁期限内房屋租金已被一次性收取的事实也是认可的。再者，根据安徽省合肥市庐阳区人民法院强制执行的情况，实际已认可曹旭与王吉清签订的房屋租赁合同，该租赁合同约定的租赁期限自2012年12月20日起至2032年12月19日止，且允许转租，故王吉清与张芷若签订的商铺租赁合同依法应认定为合法有效。鉴于张芷若经营柠趣奶茶店，故柠趣奶茶店占用涉案房屋系合法占有，不构成侵权。兴泰公司要求柠趣奶茶店停止侵权、排除妨害，立即腾退归还合肥市政务区房屋并按261.95元／平方米／月租金标准、按面积50.78平方米支付自2018年4月27日计算至涉案房屋实际归还之日止租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回兴泰公司的诉讼请求。案件受理费6250元、鉴定费3000元，由兴泰公司负担。 二审中，兴泰公司提交证据：浙江省杭州市中级人民法院（2019）浙01民终2626号民事判决书、广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终20488号民事判决书、上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民四（商）终字第1796号民事判决书、广东省韶关市中级人民法院（2019）粤02民终177号民事判决书、广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民再105号民事判决书，该组证据证明全国各地有多起类似的生效判例，法院判决均支持原告的诉讼请求，说理过程和裁判结果与本案具有强烈的参考性和可信性。柠趣奶茶店质证认为，上述裁判文书属于他案判决，相关事实与法律适用与本案不一样，无关联性，不能作为本案认定依据。本院认为，根据兴泰公司提交的上述裁判文书所载明的内容，纠纷案件中所涉法律关系的争议处理以及所查明的事实与本案并不相同，上述案件的处理结果并不能作为本案认定及处理依据，兴泰公司的证明目的不能成立，本院不予采纳。 本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，根据安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初1481号民事判决书（即兴泰公司诉安徽省天然摄影有限责任公司、曹旭追偿权纠纷一案）所查明的事实，曹旭于2013年4月1日同兴泰担保公司签订担保合同，将涉案房屋抵押登记在兴泰担保公司名下。 本院认为，涉案房屋系在兴泰公司申请强制执行过程中，以带租拍卖方式流拍后，根据兴泰公司以房抵债的申请最终执行登记在兴泰公司名下的，涉案房屋拍卖时的评估价值亦已扣减了剩余租赁期限内的房屋租金，兴泰公司对此是明确知晓的，且在执行过程中未提出异议。兴泰公司现以返还原物纠纷提起本案诉讼，要求柠趣奶茶店停止侵权、排除妨碍，向其归还涉案房屋并支付租金损失。本院认为，兴泰公司虽通过执行依法成为涉案房屋所有权人，但柠趣奶茶店占有使用涉案房屋，系基于从案外人王吉清处转租而取得涉案房屋的使用权，而王吉清与涉案房屋原产权人曹旭签订的租赁合同中亦约定可以转租，且王吉清与曹旭签订租赁合同的时间以及支付租金的时间均早于涉案房屋办理抵押权登记的时间。兴泰公司上诉关于王吉清与曹旭的租赁合同系恶意串通、合同为倒签的主张，仅系其单方陈述，并无证据证明。故兴泰公司在本案中提出的涉案房屋原产权人曹旭与王吉清签订的租赁合同无效以及根据担保法司法解释的相关规定认为本案不适用于“买卖不破租赁”原则等各项上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采信。一审法院的认定及判决结果并无不当，本院予以确认。 综上，兴泰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6250元，由合肥兴泰资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年十月二十八日 书记员 罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。