辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初3932号原告：孙晓明，男，1965年1月14日出生，汉族，华夏银行职工，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张昊、刘诗樵，辽宁同泽律师事务所律师。被告：沈阳银基置业有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水路**。法定代表人：黄东坡，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：贺东亮，该公司法务经理。原告孙晓明与被告沈阳银基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，由审判员杨晓霞担任审判长（主审），与人民陪审员孟晓丹、曹红组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告孙晓明的委托诉讼代理人张昊、刘诗樵，被告沈阳银基置业有限公司的委托诉讼代理人贺东亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙晓明向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令被告履行双方签订的《商品房买卖合同》上的约定办理房证的事项；2、请求被告返还原告多支付的购房款0.4元；3、请求被告赔偿原告逾期办理房证违约金386803元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年12月28日签订《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告开发的位于沈河区商品房一处，房屋总价款￥6,234,29.00元。原告严格按照双方签订的《商品房买卖合同》履行了付款义务，《商品房买卖合同》上明确规定出卖人应当在2010年8月30日前将房屋交付给原告使用，并于商品房交付使用后730日内为原告办理房屋所有权证。被告实际交付房屋的日期为2010年8月23日，截止至起诉日逾期办理房证2701天，被告应按合同约定及法律规定向原告支付逾期办理房证违约金386803元(暂记至起诉日2020年1月19日）。同时实际交付房屋与合同所记载的面积存在面积差0.72平方米,被告应返还面积差款3974.4元，期间原告及同小区其他房主，多次与被告沟通办证事宜及相关违约责任，但被告一直以各种借口予以推脱，综上所述，为了维护原告的合法杈益，现依法诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告沈阳银基置业有限公司辩称:被告对原告的诉讼请求里面的事实与理由有异议。原告请求被告返还多支付的购房款0.72平方米的实际上，在2019年11月27日已经返还原告，原告在提交诉状是2020年1月19日，显然是没有调查这个事是，或者有虚假诉讼的嫌疑，我方有证据证明被告已经支付了多出的购房款3974.4元。关于第三项诉讼请求中的数额和时间不认可。1、根据双方签署的商品房买卖合同我方是应当于2010年8月30日交付给原告，这个事是已经存在，我方在2010年8月23日交付的房屋，我方有相应的证据。根据合同第5项约定的入住通知单为证。确实我方有违约的事实，因为首次预告登记，沈阳市房屋所有权初始登记是2013年4月28日，根据合同的约定730天的约定，我方延迟了办理房产证，但是原告提交诉状的时间是2020年1月19日，也就是说提交的诉讼请求已经过了诉讼时效，同时我方没有客观主观可以损害原告的权益，所以我方不予认可。原告的诉讼请求二、三我方都有相应的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月28日，被告作为出卖人，原告作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份“买受人购买的商品房为：沈河区，建筑面积112.94平方米，普通住宅，单价：5520每平方米，总额：623429元，面积确认以沈阳市房产局测绘大队下发的产权面积通知书为准。单价以本合同第四条约定为准，总价多退少补，退款和补款均不计息，房屋交付期限在2010年8月30日前，以出卖人开具的准住通知单为准，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，见附件四，附件四为空白等。”合同签订后，原告在合同规定的期限内缴纳了全部购房款623429元，被告出具了《收款收据》。2010年8月23日，被告出具《入住通知单》载明“。您所购买的利湾上品深水路600-11号1-10-2房屋按照合同约定已具备交付条件。我司定于2010年9月4日至6日在现场集中办理入住手续等。”2013年4月28日，《沈阳市房屋所有权初始登记证明》载明“房屋所有权人：沈阳银基置业有限公司，房屋坐落：沈河区沈水路600-11号，间号1-10-2，住宅，建筑面积：112.22，登记时间2013年4月28日等。”2019年6月27日，《东亚银行网上银行交易凭证》载明“户名为沈阳银基置业有限公司，收款人户名为孙晓明，交易金额为3974元等。”双方因迟延办理房证违约金及房屋面积差额问题未能达成一致意见，原告起诉来院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应全面履行。关于原告孙晓明与被告所签订的《商品房买卖合同》中逾期办证的违约责任问题。虽然该合同第十五条约定了逾期办证按照附件4处理，但附件4均中未见关于逾期办证的具体违约责任承担方式的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故对原告要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。但被告主张的诉讼时效的抗辩，符合法律规定，本院予以采信。故逾期办证违约金应从2017年4月7日起计算至2020年4月7日止。考虑本案实际，该违约金的计算应在中国人民银行规定的金融机构同期、同类贷款基准贷款利率上上浮百分之四十为宜。原告已付房款为623429元，故被告应当向原告支付的逾期办证违约金的计算方式应为以623429基数，以中国人民银行规定的金融机构同期、同类贷款基准利率基础上上浮百分之四十，自2017年4月7日起计算至2019年6月27日止；自2019年6月28日起按619455元（623429元-3974元）为基数，以中国人民银行规定的金融机构同期、同类贷款基准利率基础上上浮百分之四十至2020年4月7日（起诉之日）止。关于原告诉讼请求中要求被告支付面积差额0.4元及被告继续履行协助《商品房买卖合同》中办理房产证的相关事项问题。因《商品房买卖合同》中约定涉案房屋建筑面积为112.94平方米，每平米为5520元，而房产部门确认为112.22平方米，差额为0.72平方米，金额为3974.4元，被告于2019年6月27日支付原告3974元，故本院对原告要求被告支付0.4元房屋面积差价款的诉讼请求，予以支持。因被告一直未给原告开具与之实际面积相符的购房发票，致使原告至今未办理房屋产权证书，被告对此未能举证证明，故本院对原告要求被告继续履行协助《商品房买卖合同》中办理房产证的相关事项，予以支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求中合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告孙晓明逾期办证违约金（从2017年4月7日起至2019年6月27日止，以人民币623429元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期、同类贷款基准利率上浮百分之四十计算）；二、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告孙晓明逾期办证违约金（从2019年6月28日起至2020年4月7日止，以人民币619455元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期、同类贷款基准利率上浮百分之四十计算）；三、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告孙晓明房屋面积差价款0.4元；四、被告沈阳银基置业有限公司于本判决生效后十日内，协助原告孙晓明提供办理坐落于沈河区，建筑面积112.22平方米的房屋产权证书所需要的相关手续；五、驳回原告孙晓明其他诉讼请求。如被告沈阳银基置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7161元，由被告沈阳银基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓霞人民陪审员  孟晓丹人民陪审员  曹 红二〇二〇年十月二十八日送达日期年月日书记员张博本判决所依照的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。