福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3758号 原告：福州家家喜物业管理有限公司，住所地福州市晋安区长乐北路******。统一社会信用代码91350103315379393J。 法定代表人：林建贵，总经理。 委托诉讼代理人：赵侠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：赖凌珊，福建通民律师事务所执业律师。 被告：刘培英，女，1951年4月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑心鉴（刘培英之夫），住福建省福州市鼓楼区。 原告福州家家喜物业管理有限公司（以下简称家家喜物业公司）与被告刘培英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家家喜物业公司的委托诉讼代理人赵侠、赖凌珊，被告刘培英的委托诉讼代理人郑心鉴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家家喜物业公司向本院提出诉讼请求：判令刘培英支付2019年1月19日至2020年5月18日物业管理费2720元、违约金659.6元，合计3379.6元。事实和理由：2019年1月19日，其公司与台江区苍霞街道三保社区签订了彬德园小区《物业服务合同》，合同期限三年，自2019年1月19日至2022年1月18日，并告示于该小区内。同日，其公司即进驻该小区着手物业管理工作。物业服务收费亦从1月19日起算。住宅为0.6元/㎡/月，沿街店面为2.5元/㎡/月。为了更好地服务全体业主、租户，其公司进驻该小区后，为小区的服务管理做了大量工作，当时又值“登革热”流行季，为防范“登革热”，其公司即对小区的八座楼顶存在的积水现象进行了四次清理，铲除了蚊子的滋生源。清理了小区的化粪池，疏通了小区内和沿街店面的污水沟，解决了该小区因多年无物业管理造成的脏、乱、堵现象，改善了小区的环境面貌。其公司所做的这些工作有目共睹，毋庸置疑，得到了业主、租户的好评。大部分业主、租户都自觉履行了物业服务费缴费义务。从2019年1月19日至今已16个月，刘培英共拖欠物业服务费2720元，虽经口头、书面催交仍拒不缴纳。综上，刘培英拒缴物业服务费的行为已违反了《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，为维护其公司的合法权益，请求判如所请。 刘培英辩称，其是彬德园2号楼一层05店面业主，在收到法院寄来的文件之前，其一直不知道家家喜物业公司被聘为彬德园小区物业管理公司。对此，提出以下申辩:1.三保社区与家家喜物业公司签订《物业服务合同》，其作为店面业主不知情，家家喜物业公司没有公示，受聘是否达到小区业主双过半的真实性还有待审查。2.如果社区与其签约的合同合法合规，其中收费标准依据何在。社区为何可以在其不知情的情况下与家家喜物业公司签订合同，定下商业店面2.5元/平方米的标准？而住宅才0.6元/平方米。据了解，对面及相邻小区都在1.5元/平方米左右。3.在《物业服务合同》中，物业对服务做出的承诺都是针对小区内的服条内容，是0.6元/平方米都能做到的标准，没有一条是针对沿街店面管理服务的条款，但收费标准却比小区内高出4倍，实在不合理。4.家家喜物业公司对沿街店面根本没有尽到责任，门口卫生不是他们打扫，去年门口都是自己打扫，现在则有城管来打扫，垃圾也是城管部门处理，也从来没有保安为店面巡逻，楼上的排水管落在店面外墙爆管污水四溅却长期不修，最近还是业主自己出钱请工人安装、修理。5.合理的物业服务费是必须交的，也会督促租户交纳，但要求三保社区与家家喜物业公司签订补充协议，召集店面业主及租客商议服务条款与收费标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于台江区店面的业主系刘培英，建筑面积为66.09平方米。 2019年1月19日，福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司签订一份《物业服务合同》。该合同主要约定：委托物业项目的物业名称彬德园；物业类型小高层、多层住宅、商业店面；坐落位置福州市台江区；物业服务期限为2019年1月19日至2022年1月20日；提供物业服务主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理等；物业服务费实行包干制方式，物业服务费按建筑面积计算（收费标准不含公共水电分摊费及电梯的各种维修、电费、维保、年检等费用），住宅收费标准0.6元／月＊平方米，非住宅收费标准1.2元／月＊平方米，商业收费标准2.5元／月＊平方米，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五的标准支付违约金，物业服务费从2019年1月19日起按月收取，业主应于每月10日前支付当月物业服务费……该合同还约定了其他事项。现家家喜物业公司以刘培英未缴纳物业服务费为由提起本案之诉。 另查明，本院于2019年12月26日作出的业已生效的（2019）闽0103民初4873号《民事判决书》认定事实如下：福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司于2019年1月19日签订的《物业服务合同》已于2019年1月28日由福州市台江区住房保障和房产管理局作出了编号台物合备2019-3的备案证明。经审理认定，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对案涉小区内业主具有法律约束力。 本院认为，福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司于2019年1月19日签订的《物业服务合同》合法有效，至于刘培英抗辩其对家家喜物业公司不知晓，不影响该合同的合法有效性。家家喜物业公司自2019年1月19日起依合同约定为案涉小区提供物业服务，其公司享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。刘培英作为业主在享受了家家喜物业公司提供的物业服务后应按照合同约定的收费标准和收费时间及时缴纳物业服务费用。《物业服务合同》约定的案涉小区收费标准为每月2.5元/平方米，刘培英抗辩该物业服务费收费标准过高，对于该辩解依据不足，本院不予采信。此外，刘培英虽有向本院提交六组照片作为证据，但该一系列照片有的无法体现具体拍摄时间，有的拍摄时间发生于2020年9月即本案讼争的未缴纳物业费期间（2019年1月19日起至2020年5月18日止）之外，故刘培英抗辩家家喜物业公司未提供物业服务依据不足，本院不予采信。 综上，案涉房屋物业服务费标准为165.225元/月（2.5元/平方米×66.09平方米），故刘培英还应缴纳2019年1月19日起至2020年5月18日期间拖欠的物业服务费2643.6元（165.225元×16个月），对于家家喜物业公司诉请超出本院确认的金额部分，本院不予支持。关于家家喜物业公司要求刘培英承担违约金这一诉请，考虑到家家喜物业公司入驻小区时间尚短，与业主之间缺乏有效沟通，故对于家家喜物业公司要求刘培英承担违约金的诉请，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业服务费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款规定，判决如下： 一、刘培英应于本判决生效之日起十日内向福州家家喜物业管理有限公司支付2019年1月19日起至2020年5月18日止的物业服务费2643.6元； 二、驳回福州家家喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由福州家家喜物业管理有限公司负担5元，刘培英负担20元。 本判决为终审判决。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年十月十三日 法官助理 林小梅 书 记 员 王心怡 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十五条第一款人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。