北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22744号原告（反诉被告）：陈丽萍，女，1970年2月27日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：申冰，北京市汉周律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱培军，男，1976年2月18日出生，汉族，泰康资产管理有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张涛，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘林，北京市亿达律师事务所律师。原告（反诉被告）陈丽萍与被告朱培军（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈丽萍及其委托诉讼代理人申冰，朱培军及其委托诉讼代理人张涛、刘林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽萍向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2．请求判令被告向原告支付提前退租违约金14500元；3．请求判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年4月30日房屋租金14500元；4．请求判令被告向原告支付2020年5月1日至2020年5月5日房屋占用费2417元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月18日，经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原地产公司）的中介，原被告签署《北京市房屋租赁合同》，原告将位于北京市西城区闹市口大街XX号院XX号楼XX层XXXX号房屋租赁给被告居住使用，租期自2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金14500元，押一付三。另约定被告需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；被告未按约定时间返还房屋的，应按日租金标准支付违约金。2020年3月25日是合同约定的最后一期租赁费用缴纳日，被告未按约定付款，并于2020年3月31日通过微信向原告提出解约、退租的要求。但由于被告未能妥善安排腾房事宜，只是曾向中介公司表示自己放弃房屋内的个人用品，但一直未与原告办理房屋交接手续。直至2020年5月5日，原告才在中介公司的协同下正式收回房屋。朱培军辩称：1．因相关肺炎疫情和各地疫情防控措施等不可抗力因素，在剩余的5个月租期内，朱培军自2020年2月1日起无法实际使用租赁房屋，合同目的已无法实现；朱培军于2020年3月25日通过微信告知陈丽萍房屋租赁合同自2020年3月31日起解除，陈丽萍表示收到解除合同的通知；2．陈丽萍拒不配合朱培军办理房屋腾退手续，并恶意阻挠朱培军从涉案房屋清理个人物品。2020年3月31日，朱培军委托案外人冯某办理房屋腾退，但陈丽萍授意物业不允许冯某进入小区；2020年4月1日，朱培军通过中介告知陈丽萍，因陈丽萍拒不配合办理房屋腾退，故自愿放弃屋内所有个人物品；3．朱培军解除房屋租赁合同符合法律规定和合同约定，陈丽萍应退还朱培军房屋押金和剩余水电气费用。朱培军向本院提出反诉请求：1．请求判令陈丽萍退还朱培军房屋租赁合同押金14500元；2．请求判令陈丽萍退还朱培军水电气余额合计1907．88元；3．判令陈丽萍承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月18日，朱培军与陈丽萍在中原地产公司居间撮合下签订了《北京市房屋租赁合同》（合同编号：FH2019A0002479），合同约定朱培军承租陈丽萍拥有的位于北京市西城区闹市口大街XX号院XX号楼XX层XXXX房屋，租期一年，自2019年7月1日至2020年6月30日，月租金14500元，押金为一个月租金，支付方式为押一付三。合同签订后，朱培军于2019年6月25日通过银行转账向陈丽萍支付了第一期租金和押金共58000元，于2019年9月25日和2019年12月25日支付第二期、第三期租金。2020年1月，全国爆发了新冠疫情，各地出台了防控措施，严格限制人员流动。春节后朱培军一直在老家远程办公，2020年2月和3月未实际使用房屋。鉴于房屋租期于2020年6月30日到期，仅剩的五个月租期中有两个月因疫情原因无法使用房屋，且当时疫情尚未控制，北京地区仍处于疫情防控一级响应状态。朱培军基于房屋租赁合同的合同目的无法实现。2020年3月25日，朱培军依据涉案合同第九条第（二）款约定，通过微信告知陈丽萍涉案合同于2020年3月31日解除，并要求其退还押金。陈丽萍不但拒不退还押金，还阻挠朱培军清理房屋内个人物品。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条和第九十七条之规定，朱培军已依法行使合同解除权，陈丽萍应退还朱培军押金和水电气余额。陈丽萍对朱培军的反诉辩称：因朱培军提前解除合同，不同意退还押金，但认可存在未退还的水电气费1907．88元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：2019年6月18日，陈丽萍（甲方）、朱培军（乙方）与案外人中原地产公司（丙方）签订了合同编号为FH2019A0002479的《北京市房屋租赁合同》，合同约定甲、乙双方在丙方的居间撮合下，由乙方承租甲方所有的坐落于北京市西城区闹市口大街XX号院XX号楼XX层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）；租赁期间自2019年7月1日至2020年6月30日；租金标准为每月14500元；租金支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2019年6月25日、2019年9月25日、2019年12月25日与2020年3月25日；押金为人民币14500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期间，涉案房屋所产生的物业费及供暖费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费以及室内设施维修费由乙方承担；因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金。合同签订后，陈丽萍向朱培军按约交付了房屋，朱培军按约支付了三期租金，租金交纳至2020年3月31日。根据原被告庭审陈述，2020年3月25日，朱培军按约定应当交纳最后一期租金。当日，朱培军以受疫情影响，北京市政府要求外地返京人员隔离14天的决定导致其不能入住房屋为由，与陈丽萍协商解约、腾退房屋事宜，并称其物品只能等到防疫政策变化后，才能清理收拾，要求陈丽萍退还押金。陈丽萍要求朱培军于2020年3月27日前清理好个人物品，并明确允许朱培军委托其北京的同事或朋友帮忙腾退，陈丽萍将通知物业帮忙配合。2020年3月30日，朱培军委托案外人冯某至涉案房屋收拾物品，冯某当日带走了一些衣物等随身物品。2020年3月31日，朱培军委托冯某至涉案小区腾房，朱培军及冯某未与陈丽萍直接沟通，冯某到涉案小区后给物业人员打电话，未能联系上物业人员，亦未能进入小区。后朱培军通过中原地产中介张磊与陈丽萍间接就腾房事宜协调未果，冯某表示多次拨打物业公司人员电话均未能接通，搬家公司人员已经走了，当日未能成功腾退房屋。2020年3月31日晚，陈丽萍提示朱培军应当于2020年4月1日起正常支付租金，直至双方房屋交接完毕。朱培军则表示，其已经正式通知陈丽萍退租，要求陈丽萍退还押金。同时，朱培军向张磊表示，关于解除合同、返还租金的事，陈丽萍一直没有正式答复；物业不阻挠的话，其可以腾房。陈丽萍于2020年4月1日，向物业公司表示其尚未收到朱培军腾空房屋的通知。当日，朱培军要求张磊转告陈丽萍，放弃房屋内所有私人物品，由陈丽萍自行处理，并要求张磊尽快回复下一步如何处理。张磊向陈丽萍进行了转达，陈丽萍收到了相关信息。2020年5月3日，陈丽萍通过张磊转达，告知朱培军，按照提前退租需提前30日通知的约定，双方的合同于2020年4月30日结束，朱培军应当于二日内腾退房屋。2020年5月5日，张磊告知朱培军，陈丽萍将涉案房屋内朱培军的物品清理到中原地产公司，要求朱培军及时搬走，并附上了水电清单。2020年5月6日，朱培军才回复张磊，水电清单显示，陈丽萍应当退还朱培军水电费。庭审中，双方确认陈丽萍应当退还朱培军水电气费1907．88元，涉案房屋相关的水电气卡、钥匙等均留在涉案房屋内，且涉案房屋没有损坏。庭审中，朱培军申请证人冯某出庭作证。冯某陈述，2020年3月30日至涉案房屋收拾物品时即受到了物业阻挠，2020年3月31日去腾房时，在涉案房屋所在小区门口一直无法与物业公司相关负责人员取得联系，其所约的搬家公司因迟迟不能搬家而自行离开，未能腾房。本院认为，《北京市房屋租赁合同》（合同编号：FH2019A0002479）系各方当事人真实意思表示，且不违反相关强制性法律法规，应属合法有效的合同关系，各方当事人均应当依约履行。本案的争议焦点为合同解除的原因及法律后果。庭审中，朱培军主张因新冠疫情及防控措施导致合同目的无法实现，属于不可抗力，因此主张其有权解除合同且不承担违约责任，但是其提交的证据不足以证明新冠疫情及防控措施对本案居住性租赁合同的履行构成了不可抗力的重大障碍，故本院对于其该项理由不予支持。根据涉案合同约定，“租赁期内，乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金”。该合同条款赋予了承租人提前退租的单方解除权，并约定了相应的违约责任。朱培军于2020年3月25日明确表示将不再租赁涉案房屋，朱培军房租交纳至2020年3月31日，2020年4月1日朱培军因未能成功腾退房屋又明确表示放弃房屋内其个人物品，陈丽萍亦认可收到了该通知，且认可房屋水电气卡、钥匙等均留在涉案房屋内，故本院认定原被告于2019年6月18日签订的编号为FH2019A0002479的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月1日解除。合同解除后，朱培军应当按照合同的约定按月租金100%支付违约金。鉴于合同明确约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金以及承租人应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租人，本案中房屋租赁押金与朱培军应承担的违约金金额相同，故陈丽萍无须另行退还朱培军押金，朱培军也无须另行支付陈丽萍违约金。陈丽萍应当返还朱培军多交纳的水电气费1907．88元。关于原告陈丽萍主张的2020年4月1日至2020年4月30日房屋租金14500元及2020年5月1日至2020年5月5日房屋占用费2417元，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案合同已经于2020年4月1日解除，朱培军在未能腾退房屋的情况下明确表示放弃房屋内其个人物品，且房屋电卡、钥匙等均留在涉案房屋内，虽然双方未能办理完成正式的房屋交接手续，但应当视为朱培军已经履行了合同解除后的腾退义务，在本院已经依法认定朱培军应当承担的违约责任的情形下，原告应当及时采取措施防止房屋空置损失的扩大，因此原告主张2020年4月1日至2020年4月30日房屋租金14500元及2020年5月1日至2020年5月5日房屋占用费2417元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十九条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈丽萍与被告（反诉原告）朱培军于2019年6月18日签订的编号为FH2019A0002479的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；二、原告（反诉被告）陈丽萍于本判决生效之日起三日内，退还被告（反诉原告）朱培军1907．88元；三、驳回原告（反诉被告）陈丽萍的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱培军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费293元，由原告（反诉被告）陈丽萍负担211元（已交纳），由被告（反诉原告）朱培军负担82元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费105元，由原告（反诉被告）陈丽萍负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  黄 丹二〇二〇年十月十六日法官助理  苏相中书 记 员  董 悦