四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初5279号 原告：四川省南部县金瑞物业管理有限公司，住所地：四川省南部县滨江街道办事处东风路万达小区。 法定代表人：何晋平，经理。 委托诉讼代理人：柴春明，四川建春律师事务所律师。 被告：敬小东，男，1980年3月15日出生，汉族，户籍地为四川省南部县，现住四川省南部县。 被告：何婷，女，1986年7月7日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：南部县蜀北街道办新安路社区万达·世纪金花小区业主委员会，住所地：四川省南部县蜀北大道万达·世纪金花小区二楼。 法定代表人：魏德双，主任。 原告四川省南部县金瑞物业管理有限公司诉被告敬小东、何婷、第三人南部县蜀北街道办新安路社区万达·世纪金花小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省南部县金瑞物业管理有限公司的委托诉讼代理人柴春明、被告敬小东、第三人南部县蜀北街道办新安路社区万达·世纪金花小区业主委员会的法定代表人魏德双到庭参加了诉讼，被告何婷经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川省南部县金瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告和第三人支付物业管理服务费2277元和支付自2019年1月1日起至物业管理服务费付清之日止以2277元为基数按日利率10‰标准计算的违约金。事实和理由：被告系南部县万达·世纪金花小区x栋x单元x层x号业主。2017年11月7日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告交纳物业管理服务费标准按建筑面积每平方米1.3元计算；原告通知被告收房的时间开始计算收费，交房时先一次性交纳一年的物业管理服务费，此后按全年、半年交纳，其具体交费时间为上次服务费到期前的15日至30日内；被告不按本协议约定的标准和时间交纳物业管理服务费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额10‰的标准向被告收取违约金。协议签订后，原告按约定履行了自己的义务，然而被告却严重违反约定，拖欠2019年1月1日至2020年4月27日的物业管理服务费2277元。尤其不能容忍的被告和第三人不仅不遵守国家法律，反而煽动、唆使其他业主拒绝向原告交纳物业管理服务费。 敬小东辩称，原告不能按《物业管理服务协议》约定提供物业服务，业主也有权不履行交物业费的义务；原告提供物业服务存在以下问题：1、没有按时公布共有部位物业经营所得的收支情况；2、被告的阳光棚多次被楼上掉落东西砸中，被告多次向原告反映，原告并未制止，导致阳光棚最终被砸烂；3、原告未及时清理垃圾下水道堵塞，致使雨水进入被告次卧，木地板被泡；4、门卫管理存在严重问题，导致2019年9月13日A幢1单元27、28、29楼三户被盗；5、被告客卧、主卧飘窗外安装空调位置下大雨积水，找原告解决，原告一直未解决，后被告自己请人处理，原告的行为不符合《前期物业管理服务协议》第三条第七款的约定，未做到小修尽快到场解决；6、两年前有人在负五楼烧菌做实验，物业未制止，存在安全隐患。2020年6月5日业委会巡查时，两年前的炭灰未清理，建渣也未清运；8、原告欠交大量的水电费；9、多次发现保安在睡觉，并未二十四小时值守；10、小区脏、乱、差，D幢休息平台打了几个孔一直没有维修。 第三人述称，原告将南部县蜀北街道办新安路社区万达·世纪金花小区业主委员会列为第三人不合法，业委会依法成立，不应承担任何责任；根据物业管理条例相关规定，在业委会成立后，前期物业合同就自动终止了，之后万达·世纪金花小区系业委会自治管理。 本院经审理认定事实如下：被告敬小东购买了四川省南部县万达房地产开发有限公司开发的位于四川省南部县住房（面积为110.16平方米）一套。2017年11月7日，被告敬小东（乙方）与原告四川省南部县金瑞物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由甲方为乙方物业提供物业服务；物业服务交费标准为电梯住宅1.3元／平方米／月；甲方通知乙方收房的时间即开始计算收费，交房时先一次性缴纳一年的物业管理服务费，物业管理服务费按全年、半年缴纳，乙方缴纳费用时间为上次服务费到期前的15日至30日内；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》的行为；楼道、电梯间每日清扫，无生活垃圾滞留，无积灰；小区公共区域每日清扫保洁，无明显垃圾留存，环境整洁，路面净，路沿净，垃圾桶净，定期消杀，除四害；实行二十小时值班制；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准，乙方就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的乙方有权要求甲方返还多收费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费用和水、电等相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠费总额的10‰的标准向乙方收取违约金，或采取其他措施催收欠款；因甲方同意低于本小区物业服务收费备案标准向业主收取物业管理服务费，乙方同意小区内所有公共部位、公共场所由甲方统一经营和管理，经营收入扣除合理成本费用之外若有赢利归甲方用于补贴物业管理服务费用的开支。合同签订后，被告交清了2019年1月1日之前的物业费，未交纳2019年1月1日之后的物业费。2019年11月3日，南部县蜀北街道办新安路社区万达·世纪金花小区业主委员会（以下简称业委会）成立。之后，业委会与原告就是否续签物业服务合同以及调整物业费单价进行协商。2019年11月19日，业委会在万达·世纪金花小区张贴《通知》，内容为：“尊敬的万达·世纪金花全体业主：万达·世纪金花委员会在2019年11月3日宣布成立以后。万达·世纪金花的全体业主与前期金瑞物业有限公司解除了物业服务临时合同，至于2020年是哪家物业服务公司进入万达·世纪金花至今未确认，在新的物业服务公司进入世纪金花确认之后，再确认2020年新的物业服务收费标准。在合同没有签订之前，暂停缴纳一切物业服务费用（包括停车费用）。特此通知万达·世纪金花业主委员会2019年11月19日”2020年1月3日，业委会在万达·世纪金花小区张贴《紧急通知》，内容为：“各位业主：因万达·世纪金花小区业主委员会于2019年11月3日正式成立后与前期金瑞物业公司终止了所有服务合同。已通知了停止缴纳一切费用。凡交了2020年物业费的业主，尽快去找金瑞物业退款。因为现在业主委员会没有与任何一家物业服务公司签订服务合同。如果新的物业服务公司进入，定了新的收费标准，现交了2020年物业费的业主，如后续出现了任何状况，请自行负责。因业主委员会多次通知了各位业主，现再次通知，望各位业主慎重！特此通知。万达·世纪金花小区业委会2020年1月3日”因业委会与原告就续签物业服务合同未能协商一致，原告于2020年4月27日退出万达·世纪金花小区，终止了对该小区的物业服务。之后，成都金房物业集团有限责任公司南部县分公司为万达·世纪金花小区提供物业服务。审理中，被告提交一张成都金房物业集团有限责任公司南部县分公司出具的金额606元的收据，欲证明其向成都金房物业集团有限责任公司南部县分公司履行了2020年1月1日至2020年5月31日的物业费。被告提交证据显示负责值班的保安在值班室睡觉，负五楼存在大量垃圾未清运。2020年7月2日，南部县房管局向原告发出《整改通知书》一份，内容为：“四川省南部县金瑞物业管理有限公司：你公司于2020年4月27日退出南部县万达世纪金花小区，但你公司在服务期间收取了住户的装修管理费和建渣清运费却未履行建渣清运责任，对此，我局要求你公司务必做好以下整改工作：1、限于7月12日前，做好世纪金花小区建渣清运工作（如你公司不执行本项整改要求，可按下一项整改要求执行。）；2、与世纪金花小区现物业服务企业做好建渣清运费用清算、交接工作，由现物业服务企业履行世纪金花小区建渣清运责任。如你公司拒不按本通知整改，我局将根据《四川省物业管理条例》相关规定报请县行政执法局对你公司予以处罚，同时，我局对你公司的失信行为计入物业服务企业信用档案。南部县房地产管理局2020年7月2日”原告于2020年8月20日左右花费2万余元对负五楼垃圾进行清运。2020年6月12日，业委会代原告交纳2020年4月产生水费272元。2020年3月23日，业委会代原告交纳2020年3月产生的电费14266.5元。2020年4月30日，业委会代原告交纳2020年4月产生的电费14644.07元。 本院认为，原告四川省南部县金瑞物业管理有限公司与被告敬小东签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。协议内容对双方均具有约束力，原告有义务向包括被告在内的万达·世纪金花小区全体业主提供符合《前期物业管理服务协议》内容的服务，被告敬小东在接受四川省南部县金瑞物业管理有限公司提供物业服务的同时，负有按合同约定支付物业费的义务。由于原告提供物业服务时存在保安值班时睡觉、负五楼大量垃圾未清运的问题，被告以《中华人民共和国合同法》第六十八条规定拒绝支付物业费有一定的合理性，但考虑物业服务合同并非普通双务合同，原告收取物业费是整个小区正常运转的基本保障，被告敬小东拒交物业费将对原告向小区提供整体物业服务构成潜在威胁，继而损害其他业主合法权益，形成恶性循环，故被告敬小东拒交物业费不符合法律、司法解释关于业主在物业服务合同纠纷中抗辩权的规定，也不符合整个小区的整体利益，不应得到支持，故本院对原告要求被告支付所欠物业费本金的诉讼请求予以支持。由于原告提供物业服务确实存在较大问题，虽然被告不应以此为由拒交物业费，但暂时不交物业费以促进物业服务公司及时改进服务质量尚属合理，则被告不应承担支付违约金的违约责任，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。业委会成立后，原告是否继续为万达世纪金花小区提供物业服务以及即使继续提供物业服务物业费单价是否调整确实存在不确定性，被告暂时不交纳物业费和业委会通知全体业主暂时不（停止）交纳业委会成立之后的物业费并非完全不当，原告要求第三人业委会与被告共同承担支付物业费的诉讼请求没有依据，本院不予支持。业委会成立后，原告继续对案涉小区提供物业服务至2020年4月27日，故被告敬小东向成都金房物业集团有限责任公司南部县分公司支付2020年1月1日至2020年4月27日的物业费，系履行对象错误，不能免除被告敬小东向原告履行该期间的物业费。原告未提交证据证明被告何婷系案涉小区业主，同时何婷未与原告签订《前期物业管理服务协议》，故原告要求被告何婷支付物业费的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同自动终止的前提条件是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，故第三人称业委会成立后前期物业服务合同自动终止系对《物业管理条例》第二十六条的错误理解。业委会成立后，前期物业服务协议并未自动终止，实际上原告继续提供物业服务至2020年4月27日，故本院对业委会述称的业委会成立后由其完全自治管理案涉小区的意见不予采纳，业委会代原告支付的水、电费可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告敬小东于本判决生效之日起十日内向原告四川省南部县金瑞物业管理有限公司支付物业费2277元； 二、驳回原告四川省南部县金瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由敬小东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  谢 旭 二〇二〇年十月十六日 法官助理  鲜永清 书 记 员  谈 敏