广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2831号 原告（反诉被告）：李**，男，1989年1月3日出生，汉族，户籍所在地河北省张家口市崇礼县。 原告（反诉被告）：张海林，男，1972年3月13日出生，汉族，户籍所在地河北省张家口市崇礼县。 两原告的共同委托诉讼代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西北海业中房地产开发有限公司，住所地广西北海市长青路**。统一社会信用代码：91450500070644215J。 法定代表人：彭缘忆。 委托诉讼代理人：邱海雄，男，1961年10月2日出生，住广西北海市海城区，系该公司的法律顾问。 原告李**、张海林诉被告广西北海业中房地产开发有限公司（以下简称“业中公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**、张海林的共同委托诉讼代理人韦雄、被告业中公司的委托诉讼代理人邱海雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李**、张海林向本院提出诉讼请求：请求被告退还原告交付的剩余保证金500万元以及从2019年7月29日起至清偿完毕之日止的银行同期贷款利息(按月息0.05％)，暂计至2020年5月28日的利息为25000元，共计5025000元。事实和理由:2018年8月27日，原告与北海市泰宇房地产开发有限责任公司(法定代表人为彭缘忆)签订了《抵押借款合同》，借款金额为1200万元，担保人为彭建武、彭缘忆以及被告。该合同约定:合同签订后次日，原告将借款本金1200万元转到北海市泰宇房地产开发有限责任公司指定的银行账户（户名:彭缘忆，账户:62×××14）。合同签订后次日，原告按《抵押借款合同》约定将1200万元本金转到彭缘忆账户，而且北海市泰字房地产开发有限责任公司、彭缘忆以及被告也出具了收据。2018年9月27日，北海鑫晟源房地产营销代理有限公司（以下简称“鑫晟源公司”）与被告签订了《XX广场全案承包销售合同》，合同约定被告开发的“XX广场”项目由鑫晟源公司进行销售，合同约定鑫晟源公司需向被告交付保证金1000万元。后来因被告原因致使承包该销售合同无法继续履行，2019年6月28日，原告、被告以及鑫晟源公司又签订了《退出楼盘销售协议》，协议约定:鑫晟源公司完全退出“XX广场”楼盘的销售，同时负责解除与客户签订的《XX认购书》，约定借款转为保证金以及退款等事项的后续事宜。同时协议约定保证金的退还时间:合同签订后于2019年7月1日退回丙方（即原告）700万元，楼盘开盘一个月如乙方（即鑫晟源公司）无出现违约责任，则甲方（即被告）退回丙方（即原告）500万元，原路退回打款账户。协议签订后，被告按约定退回700万元，但是剩余的500万元在鑫晟源公司协助处理完后续事宜并没有出现违约的情况下，被告至今仍没有按约定退还给原告。经原告多次催讨未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告业中公司辩称，对原告的诉讼请求及事实理由均有异议。如反诉状所述，按照《退出楼盘销售协议》第一条的约定，李**、张海林及鑫晟源公司应当及时办理退房款等手续，而事实上李**、张海林及鑫晟源公司没有将自己收取的售房款退给退房者，导致产生纠纷，退房者天天上门闹事。2019年7月2日，李**、张海林及鑫晟源公司向业中公司提出请求，要求业中公司拿出现金代其退给退房者，李**授权委托赵文博办理退款事宜，业中公司的法定代表人彭缘忆通过银行转账向赵文博的银行卡支付现金总额人民币584650元，赵文博向业中公司出具《收款收据》，鑫晟源公司在收款收据上盖公章给予承认。此外，从2019年7月至今，特别是2020年以来，李**几乎天天到业中公司的XXX广场闹事，有时单独行动，有时带上同伙一起行动，挂直幅、散发传单、喷油漆，业中公司多次报警求救，李**还在有471户的房地产“项目推广交流群”等微信群内多次发表恶意抹黑业中公司名誉和攻击股东人格的图文，该图文信息在社会上广泛转发传播，导致业中公司的名誉严重受损，故不同意退还保证金。即使退还保证金也不应当计算保证金的利息。 被告（反诉原告）业中公司同时向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告李**、张海林向反诉原告赔偿经济损失5389999.98元（以一个月利息1796666.66元×3个月计算，本金1.4亿元×15.4%年利率÷12个月）；2、判令反诉被告李**、张海林承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月27日，反诉原告和李**及鑫晟源公司签订了一份《XX广场全案承包销售合同》。2019年6月28日，反诉原告和李**、张海林及鑫晟源公司签订了一份《退出楼盘销售协议》，该协议约定“丙方指定乙方进行XX广场楼盘的销售，借款1200万元转为保证金，乙方以甲、乙两家公司名义所销售的所有房源的收款事宜及退款事宜，合同约定了乙方违约的情形，还约定甲方于2019年7月1日退回丙方700万元，楼盘开盘一个月如乙方无出现违约责任，则甲方退回丙方500万元，原路退回原打款账户。合同生效后，2019年7月1日，反诉原告通过银行向反诉被告退回700万元。按照《退出楼盘销售协议》第一条的约定，反诉被告和鑫晟源公司应当及时办理退房款等手续，而反诉被告等人却没有将自己收取的售房款退给退房者，导致产生纠纷，退房者天天上门闹事。2019年7月2日，反诉被告等人向反诉原告提出请求，要求反诉原告拿出现金代其退给退房者，反诉被告授权委托赵文博办理退款事宜，反诉原告（法定代表人彭缘忆）通过银行转账向赵文博（户名赵文博，卡号62×××22，开户银行:中国工商银行股份有限公司张家口崇礼支行）的银行卡支付584650元，赵文博向反诉原告出具收款收据，鑫晟源公司在收款收据上盖公章予以承认。不到一个月，反诉被告就要求反诉原告马上退回500万，就想一走了之，但反诉被告因多收客户的购房款，天天都有人拿收据要退钱，反诉原告穷于应付。从2019年7月至今，特别是2020年以来，反诉被告几乎天天到反诉原告的XXX广场闹事，有时单独行动，有时带上同伙一起行动，挂直幅、散发传单、喷油漆，反诉原告多次报警求救，反诉被告还在有471户的房地产“项目推广交流群”等微信群内多次发表恶意抹黑反诉原告名誉和攻击股东人格的图文，由于抹黑反诉原告名誉和攻击股东人格的图文信息在社会上广泛转发传播，导致反诉原告的名誉严重受损。一年多来，特别是今年以来没有一个光临XX广场的购房者，严重影响反诉原告的的经营，公司经济损失惨重，一套商品房都无法销售，还要每月承担借款人的利息近200万元，经济损失53899998元。根据《退出楼盘销售协议》第一条约定，“如因乙方有如下行为而引发的纠纷，均由乙方承担全部法律责任；(2)乙方与客户解除《XXX广场认购书》时，其解除行为(包括没能及时退款)引发的纠纷；(4)乙方实施损害到楼盘销售的其他行为。”从合同约定可知，李**、鑫晟源公司、张海林是合同当事人，应当承担民事责任。综上所述，原告之所以不退回反诉被告的500万元，是因为反诉被告违反了协议的约定。反诉被告的行为不但违反了《退出楼盘销售协议》的有关约定，还导致反诉原告的名誉受到严重的损害，更给反诉原告造成严重的经济损失，应赔偿反诉原告的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规的规定，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。 原告（反诉被告）李**、张海林针对反诉辩称，不同意反诉请求。反诉原告提出的经济损失没有事实及法律依据，反诉原告主要依据的是《退出楼盘销售协议》，但该协议约定所有的纠纷由乙方(即鑫晟源公司)承担所有的法律责任，与丙方（即李**、张海林）无关，因此，李**、张海林不应当承担赔偿责任。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2018年9月27日，甲方业中公司、乙方鑫晟源公司签订《XX广场全案承包销售合同》，约定经甲乙双方友好协商，就乙方独家承包XXX广场销售代理事宜达成如下协议：该项目位于广西北海市海城区，项目总用地面积7476.25，项目总占地2341.85㎡，共有2栋，可售面积约30000平方米；乙方承包销售本项目全部预售证可售面积代理销售及协助客户办理手续和购房后的合同备案以及银行按揭贷款等相关手续；销售服务费为本项目按底价包销形式以底价7500元／㎡，超出溢价部分全部作为乙方的销售服务费，合同还约定了其他事项。合同落款甲方处有业中公司公章及法定代表人彭缘忆签字，乙方处有鑫晟源公司公章及杨玉广、李**签名。庭审中，李**认为自己作为合同的另一方当事人签字，但其没有销售楼盘的资质。 2019年6月28日，甲方业中公司、乙方鑫晟源公司、丙方李**、张海林签订《退出楼盘销售协议》，约定：丙方与北海市泰宇房地产开发有限责任公司于2018年8月27日所签订的《抵押借款合同》后，丙方指定乙方进行“XXX广场”楼盘的销售，借款1200万元转为保证金，根据甲、乙方所签的《XXX广场全案承包销售合同》，乙方以甲、乙两家公司名义所销售的所有房源的收款事宜及退款事宜，经协商，协议如下：一、乙方完全退出“XXX广场”楼盘的销售，乙方自本协议生效后负责解除所有以甲乙方名义与客户签订的《XXX广场认购书》，并负责协助处理甲方包括退款等事项的后续事宜；如因乙方有如下行为而引发的纠纷，均由乙方承担全部法律责任，与甲方无关：（1）乙方没有解除合同期间内与客户签订的《XXX广场认购书》而引发的纠纷；（2）乙方与客户解除《XXX广场认购书》时，其解除行为（包括没能及时退款）引发的纠纷；（3）乙方多收客户款项或隐瞒其他销售的客户而引发的纠纷；（4）乙方实施损害到楼盘销售的其他行为。此外，乙方还保证其在甲方委托的第三方代理楼盘销售期间不进行任何诉讼活动，不对楼盘进行查封，不影响第三方代理的楼盘销售。如有上述行为，由其承担由此而造成的第三方的经济损失。二、签订合同后，甲方2019年7月1日退回丙方700万元，楼盘开盘一个月内如乙方无出现违约责任，则甲方退回丙方500万元，原路退回原打款账户。三、本合同生效后原北海市泰宇房地产开发有限责任公司与李**于2018年8月27日签订的《抵押借款合同》及其补充合同作废。业中公司于2019年7月16日取得XXX广场【规划编号1＃住宅楼、2＃商业楼、2＃商业楼(裙楼）、、地下室】的预售许可证《退出楼盘销售协议》签订后，原告李**、张海林已经收到业中公司退回的700万元。原告李**、张海林称已按协议约定协助完成了后续事宜，500万元退回的时间和条件已成就，原告多次上门催款，但被告至今未退回，不存在挂直幅、散发传单、喷油漆等违法违约行为。被告业中公司辩称，原告多次到XXX广场挂直幅、散发传单、喷油漆，在多个微信群内多次发表恶意抹黑被告及其股东名誉的行为，严重影响了被告楼盘销售构成违约，并提供了照片、微信截图等证据予以佐证，不同意退还保证金，要求李**、张海林赔偿经济损失。 另查明，2018年8月27日，甲方（出借人）李**、乙方（借款人）北海市泰宇房地产开发有限责任公司、丙方（保证担保人）彭建武、彭缘忆、业中公司签订《抵押借款合同》一份，约定：乙方因项目报建资金需要，向甲方借款1200万元，乙方用其开发的位于北海市的2000平方米（在建工程）商品房及相应分摊土地作为本次借款的抵押担保，丙方自愿对上述借款本金提供连带责任保证担保，担保的范围包括上述借款本金、违约金及实现此债权的一切费用。合同还对其他事项进行了约定。合同签订次日，原告张海林向乙方指定的收款人彭缘忆银行账户转入1200万元，北海市泰宇房地产开发有限责任公司、业中公司共同出具收据确认收到李**借款1200万元，收据经手人有彭缘忆印鉴。 2019年2月24日，甲方（出借人）李**、乙方（借款人）北海市泰宇房地产开发有限责任公司、丙方（保证担保人）彭建武、彭缘忆、业中公司签订《抵押借款合同》补充合同，约定：借款期限自2018年8月27日至2019年6月26日止共10个月；乙丙方同意于2019年3月31日前，将该项目第21、22、23层三层房产给甲方，该部分房产于本合同签订后即委托给甲方或其指定的鑫晟源公司销售及收取房款，甲方所收房款予冲抵全部借款，此部分房产单价按平均每平方米6000元计，全部房款作抵还甲方借款，预计超出的240万元作为10个月的利息，单价溢价部分作为销售佣金，合同还约定了其他事项。庭审中，两原告确认抵押借款合同补充协议约定的所收房款冲抵全部借款没有实际履行。 还查明，鑫晟源公司于2019年7月1日注销。业中公司认为，原告李**、张海林和鑫晟源公司共同代理销售XXX广场商品房，赵文博是鑫晟源公司的原法定代表人，李**曾授权其收取业中公司代为退还给退房者的购房款共计584650元，并提供了《收条》及银行流水明细证实，业中公司、鑫晟源公司同意上述款项从500万元的保证金里扣除。原告李**、张海林认为，赵文博是鑫晟源公司的员工，其收取的上述款项应由鑫晟源公司退还，与原告无关。 再查明，原告于2020年5月12日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年5月13日作出（2020）桂0502财保54号民事裁定书，裁定冻结业中公司在中国农业银行股份有限公司开设账户内的银行存款，冻结限额为250万元，冻结期限一年；查封业中公司位于北海市海城区808号、1008号、1313号、1509号、1601号、1805号、1806号共25套房产，每套房产查封限额为100000元，查封期限为三年。原告垫付了保全费5000元。 本院认为，《XXX广场全案承包销售合同》、《退出楼盘销售协议》均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。 关于本诉，原告李**、张海林要求被告退还剩余保证金500万元并支付相应利息之诉请。本院认为，被告业中公司应退还保证金500万元给两原告。首先，被告提供的照片、微信截图等证据不足以证明两原告或鑫晟源公司存在挂直幅、散发传单、喷油漆等故意影响被告楼盘销售的行为，也不能证明被告楼盘销售不理想与原告的催款行为存在直接的因果关系；其次，根据《退出楼盘销售协议》及《抵押借款合同》可知，鑫晟源公司退出楼盘代理销售后，负有协助业中公司处理退款等后续事宜，但该义务与两原告无关，事实上业中公司已退还保证金700万元给两原告。若业中公司认为鑫晟源公司存在违约，或存在收取业中公司代为退还给退房者的购房款，则应另案向义务人主张权利；最后，楼盘开盘一个月内如鑫晟源公司无出现违约责任，则业中公司退回李**、张海林500万元，原路退回原打款账户。根据庭审查明的事实，业中公司于2019年7月16日已取得XXX广场部分商品房的预售许可证，即在没有证据证实两原告存在违约的情况下，业中公司应于2019年8月15日前退还保证金500万元，但时至今日，被告仍未退还保证金，构成违约。综上，两原告请求被告退还保证金500万元，本院予以支持。两原告请求被告支付相应利息，没有合同依据，本院不予支持。关于反诉，如前所述，反诉原告业中公司提供的照片、微信截图等证据不足以证明李**、张海林或鑫晟源公司存在挂直幅、散发传单、喷油漆等故意影响反诉原告楼盘销售的违约行为，故对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西北海业中房地产开发有限公司退还原告李**、张海林保证金500万元； 二、驳回反诉原告李**、张海林的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告广西北海业中房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费46975元，减半收取23487.5元，反诉案件受理费24765元，保全费5000元，三项合计53252.5元，由被告广西北海业中房地产开发有限公司全部负担（本诉案件受理费、保全费原告李**、张海林已预交，被告广西北海业中房地产开发有限公司在履行上述义务时一并付还给原告李**、张海林）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉46975元，反诉49530元）。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴伟燕 二〇二〇年十月九日 法官助理 张彩玲 书 记 员 符志鹄