广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4695号原告：袁媛，女，1987年6月14日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：缪志高，系原告的配偶。被告：广州市东汇置业有限公司，住所地广州市增城区永宁街翟洞村园墩山****。法定代表人：赖杰昌。委托诉讼代理人：陈东嘉，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：况达，国信信扬律师事务所实习人员。被告：广州品渡投资有限公司，住所，住所地广州市白云区西就街****div>法定代表人：黄钦裕。原告袁媛诉被告广州市东汇置业有限公司（以下简称东汇公司）、广州品渡投资有限公司（以下简称品渡公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁媛及其委托诉讼代理人缪志高，被告东汇公司的委托诉讼代理人陈东嘉到庭参加诉讼，被告品渡公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告袁媛向本院提出诉讼请求：1.解除袁媛、东汇公司之间的房屋认购合同关系；2.东汇公司、品渡公司退还袁媛团购金15万元及利息（利息自2017年3月20日起计至付清款之日止，按照年利率6%计算）；3.东汇公司、品渡公司双倍返还定金5万元；4.诉讼费由东汇公司、品渡公司承担。事实与理由：2017年3月19日，在品渡公司的欺瞒蒙骗的情况下，袁媛向东汇公司认购了增城区永宁街新东城第一期2栋2层281的商铺，并与东汇公司签订了《新东城一期（商铺）认购书》，被安排通过POS机先后付了5万元的定金和15万元团购金。其中有5万元为东汇公司收取并开具了收据，15万元为品渡公司收取并开具了收据。根据认购书要求，本应在2017年5月15日前签订《商品房买卖合同》，但至2018年5月东汇公司却以各种理由不与袁媛签订买卖合同或解除认购书合同，同时也拒退定金及团购金。从2018年10月直至今，因相关销售人员离职，袁媛无法找到东汇公司或品渡公司的相关负责人，也未收到过东汇公司或品渡公司的任何联络。另一方面，2017年3月30日，广州市出台购房新政，从2017年3月31日起商铺不能以个人名义购买，也无法进行商业贷款，导致合同根本无法履行。且后来商铺被法院查封未告知袁媛。为维护袁媛的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院支持上述诉讼请求。被告东汇公司辩称：1.袁媛主张的15万元团购金系向品渡公司支付，与东汇公司无关，袁媛无权向东汇公司主张。袁媛与东汇公司签订的认购书中也未约定“团购金”，袁媛作为购房者，对于其与东汇公司签订认购书，款项支付给东汇公司等应是清楚的，其在认购书之外向品渡公司支付的团购金，与东汇公司无关。2.袁媛没有依约履行支付首期购房款的义务，违反了双方约定，东汇公司有权不返还定金。3.因房地产调控政策的实施，袁媛无法办理商业贷款，导致涉案房屋无法办理网签手续，不能免除袁媛所应承担的违约责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第29条规定，“房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，不予支持。”。房地产调控政策导致原告办理商业贷款，原告未按认购书的约定支付购房款的，不能免除原告所应承担的违约责任，东汇公司有权不退还其支付的定金。四、东汇公司按照认购书的约定履行了自身义务，袁媛单方解除认购书，应承担单方解除的违约责任。被告品渡公司未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月19日，东汇公司（出售方、甲方）和袁媛（认购方、乙方）签订《新东城一期（商铺）认购书》。该认购书载明以下内容：认购物业为广州市增城区新东城一期2栋2层228-281号单元，面积35.1平方米，该物业原定价902186元，优惠折扣后实收房款总额为488000元，签订合同时支付定金5万元，乙方需于2017年5月15日前支付首期款248000元，房款240000元以银行按揭的方式支付，如因乙方原因造成其按揭申请未获得银行批准或部分批准的，未获批准的房款乙方应在支付首期款时一并支付；乙方须于2017年5月15日前携带本认购书、定金收据、身份证明文件等到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议等并交纳首期款；乙方为按揭客户的还应按照《按揭须知》要求到指定律师所提交按揭全部资料并在签订《商品房买卖合同》前取得《按揭初审回执》等内容。同日，东汇公司开具《收款收据》给袁媛收执，确认收取袁媛定金5万元；袁媛向品渡公司转账支付15万元，品渡公司开具两张《收款收据》给袁媛收执，确认收取袁媛团购金15万元。签署《新东城一期（商铺）认购书》之后，袁媛与“东凌广场售铺黄琴”在微信上沟通后续事宜，具体如下：2017年3月20日，袁媛发出“你们开的收据为什么不是全部开在东凌公司的呢？广州品渡投资公司是什么公司呀？有什么关联吗？”，黄琴回复“东凌是一个上市集团，他上面下面由十几个分公司，品渡是属于工程部的，……就是东凌公司旗下的一个子公司”“上市集团很多要收税的，他为什么旗下开那么多分公司是因为……他要避税的”；2017年4月21日，黄琴“袁小姐，你好，上次和你说的那个定金流水这两天先去银行打出来给我们公司备案”，袁媛“好的，明天去打”，黄琴“你们大概什么时候过来签合同”“要提前和我们说一下，要约律师”，袁媛“好，确定好了我提前告诉你”；2017年5月8日，黄琴“可以理解你们的心情，作为一个销售人员，更希望铺卖出去，现在每个银行也不敢在关口上放款，房管局也没有说可以，也没有说不可以，一切只能等细则出来。我怕你们等太久了不好交代，所以告诉你们现在银行和房管局的情况”“我会跟进的，有什么消息第一时间通知你们”；2017年9月8日，袁媛“黄小姐你好，请问现在商铺贷款、过户什么情况了？”，黄琴向袁媛发出贷款图片，然后说“只能贷5年”“现在很多客户都是做这个贷款”；2018年3月6日，黄琴“你的铺是怎么想的呢？要，还是退，我们都可以帮你申请，时间拖太久了也不好”，袁媛“贷款什么时候给我办下来？”“有人申请退款吗？”，黄琴“有”“现在不可以贷款，很多人要一次性拿不出那么多钱”“而且要公司企业法人买”“公司名买的话每年要打很多的税”，袁媛“申请退款：按交的团购金和定金如数一个月退还到原银行卡账户上吗？”，黄琴“不能保证一个月，但大概都是这个时间，年前客户退的就一个月左右”；2018年3月15日，袁媛“黄小姐，退铺的话，去那（哪）里办申请手续”，黄琴“明天答复你”；2018年3月16日黄琴“你好，袁小姐，公司那里回复说3月30日号政策之前给的定金的都不可以退”；2018年5月14日，袁媛通过微信向黄琴要求退款，黄琴未回复；2018年10月30日，袁媛及其丈夫缪志高询问黄琴退款事宜，黄琴回复其已经离职等。另查明，涉案商铺因（2018）粤0118民初6813号案件纠纷于2018年10月29日由本院查封，查封期限至2021年10月28日。上述事实有袁媛提交的《新东城一期（商铺）认购书》、转账记录，微信聊天记录以及本院调取的涉案房屋的《产权情况表》予以证明，本院予以确认。庭询中，一、袁媛陈述：其是在东凌广场销售中心认识的黄琴，其自称是东汇公司的销售人员，并通过黄琴签署了涉案认购书，因在东凌广场的销售中心通过POS机支付的20万元，袁媛自然认为是支付给了东汇公司，收据问题是因为黄琴说是为了避税才由品渡公司开具15万元的收据。东汇公司陈述：1.东汇公司与品渡公司之间系商品房委托代理销售合同关系，但现在已经没有合作了，其也无法提供该公司除法定地址以外的其他联系方式；2.黄琴并非东汇公司的员工，其无权代表东汇公司，至于黄琴是否是品渡公司员工其也不清楚，且由中介公司收取购房款不符合合同约定及行业习惯，袁媛对此应负有一定的审查义务。关于未能签署正式买卖合同的原因。袁媛主张，其已经按约提供了按揭资料，但按揭迟迟办不下来，双方协商后，黄琴及东汇公司也给不了具体的日期，导致没有签正式合同。东汇公司认为办理银行按揭是袁媛的合同义务，2017年3月30日房产新政的出台也收紧了贷款，2017年3月30日前支付定金并已签署认购书的可以按旧政策执行，但袁媛支付定金的方式不符合合同约定，该定金是他人代付，故房管局的审批不通过，因此，迟延履行的责任在袁媛一方。对此，袁媛回应称东汇公司从未告知过袁媛是代付定金问题导致房管局审判不通过；东汇公司亦确认未告知袁媛。东汇公司不同意解除认购书，其认为认购书还可以继续履行。但因涉案商铺被查封，也可以解除认购书。本院认为，袁媛与东汇公司签订的《新东城一期（商铺）认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违法法律、行政法规中的强制性和效力性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现袁媛主张要求解除认购书，东汇公司亦同意解除，故本院确认双方之间签订的上述认购书解除。袁媛与东汇公司签订《新东城一期（商铺）认购书》后，双方形成商品房预约合同关系，袁媛支付给东汇公司的50000元系立约定金，现双方未在《新东城一期（商铺）认购书》中约定的时间签订正式合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，双方的争议焦点为未签订商品房买卖合同的过错方。首先，关于黄琴身份问题。根据袁媛在举证和陈述可知，其是在与黄琴微信中沟通涉案房屋的认购、签约、付款、贷款等事宜。虽东汇公司否认其为东汇公司员工，但在这种情况下，无论黄琴是东汇公司员工还是品渡公司员工，作为购房人，袁媛有理由相信黄琴就是代表东汇公司进行销售工作，并与之进行后续履行合同的沟通。其次，关于贷款问题。双方认购书约定，按揭贷款是由东汇公司指定的律师事务所办理，袁媛的义务是提供按揭材料；又约定，若贷款未获批，未获批的贷款数额应由袁媛在支付首期款时一并支付。但是，按揭贷款能否获批并非双方当事人能够左右，且根据袁媛与黄琴的微信沟通情况可知，虽涉案认购书系房产新政之前签署，应按照旧政策执行，但住房贷款可能会受到房产新政的影响而收紧。同时，虽然贷款所受房产新政的影响的具体原因、程度等情况并不明晰，但双方对贷款会受到影响的事实应已知情，并已经达成了退房的初步意向。综合上述分析，本院认为，商品房买卖合同未能订立、认购书未能继续履行不宜归责于双方。故现袁媛要求东汇公司返还定金5万元，本院予以支持。关于团购金问题。品渡公司未到庭抗辩，视为其放弃相应诉讼权利，本院对其收取袁媛15万元款项的事实予以确认。因该款项是品渡公司收取，而袁媛与品渡公司之间不存在认购合同关系，品渡公司的收款行为并无理据，应于返还，袁媛要求品渡公司返还15万元并支付利息（利息以15万元为基数，自2017年3月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至上述款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），本院予以支持。对于袁媛主张按照年利率6%计算利息，并无依据，本院不予支持。至于袁媛要求品渡公司共同返还定金、东汇公司共同返还团购金及利息，因定金系东汇公司基于认购书约定收取，团购金系品渡公司收取，即使如黄琴所述，两公司系关联公司，但仍属不同的主体，袁媛要求两公司共同返还定金及团购金，本院不予支持。被告广州品渡投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市东汇置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁媛退还50000元；被告广州品渡投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告袁媛退还150000元及支付利息（利息以150000元为基数，自2017年3月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告袁媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5340元，由原告袁媛负担388元，被告广州东汇置业有限公司负担3788元，被告广州品渡投资有限公司负担1164元。被告广州东汇置业有限公司、广州品渡投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十月十三日书记员  李慧芳