四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终969号 上诉人（原审被告），剑阁县鹤鹏实业有限公司，住所地四川省剑阁县下寺镇大仓坝环保局办公楼**。 法定代表人丁珂，董事长。 委托诉讼代理人周彧皞，总经理。 被上诉人（原审原告）董凯，男，1957年2月7日出生，汉族，高中文化，退休职工，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人梁清生，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）剑阁县蒲蜀企业管理有限公司，住所地四川省剑阁县下寺镇环保局办公楼**。 法定代表人刘钟山，执行董事。 上诉人剑阁县鹤鹏实业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院(2020)川0823民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年08月19日立案受理，同年10月13日听取了双方当事人的意见，经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人剑阁县鹤鹏实业有限公司向本院上诉称，1.上诉人没有违约行为；2.上诉人无法施工的原因是不可抗力，一审判决解除合同错误；3.一审判决返还购房款及维修基金和违约金理由不成立。请求撤销原判，改判双方继续履行合同。 被上诉人均没有向本院提交书面答辩意见。 董凯向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告鹤鹏实业有限公司于2019年1月23日签订的合同号为（2019）0100143的商品房买卖合同（预售）以及（2019）0100144的商品房买卖合同（预售）；2.判令解除原告与被告蒲蜀企业管理公司于2019年1月23日签订的4幢3层007号以及008号商品房的商铺委托经营管理协议；3.判令被告剑阁县鹤鹏实业有限公司返还原告于2019年1月23日交付给被告，用于购买4幢3层007号以及008号商品房的人民币90000.00元购房款，并按银行贷款年利率6%（从2019年1月23日起）计算利息至付清之日止，同时判令被告向原告支付违约金（按购房款9万元总额的年利率6%从2019年1月23日起计算利息至付清之日至）；4.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担；5.判令被告鹤鹏公司返还原告向剑阁县城乡规划建设和住房保障局缴纳的两个商铺的维修基金1200.00元。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于20019年1月23日与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于剑阁县××镇××幢××层××号××号商品房。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2019年1月28日签订合同时，将两合同房款人民币合计90000.00元支付到被告指定帐户。同时被告要求原告与其指定的剑阁县蒲蜀企业管理公司（关联企业）签订了《商铺委托管理合同》，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第十八条约定，被告应于2019年5月1日前向原告交付该两套商品房，但由于被告没有依照《商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今2020年1月20日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约，依照合同第十九条逾期交房责任第二款约定，属告有权解除合同，被告应按银行贷款利率计算利息给付，同时支付违约金，虽然未约定具体金额，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2019年1月28日至2020年2月29日的违约金。由于原告与被告剑阁县鹤鹏实业有限公司之间的购房合同解除，导致委托合同无法履行，因此，请求一并解除与被告剑阁县蒲蜀企业管理公司签订的《商铺委托管理合同》。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告之询问，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于中理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年6月1日执行版的相关规定，请求人民法院依法予以支持。 鹤鹏公司一审诉讼期间未到庭，亦未提交书面答辩状。 蒲蜀公司向一审法院答辩称，1.原告起诉的第一条诉讼请求即解除商品房购买合同，但是这个合同是通过网签备案的，房产证至今没有下来不能全怪我们开发公司，首先原因是政府供地，还有其他不确定因素；2.原告可以等证下来后，由董凯自行拍卖；3.如果第一条诉求被法院支持，第二条没有什么可以辩论的，一旦商品房买卖合同解除，商铺委托经营管理协议书一并解除。 一审判决认定，2019年1月23日，董凯作为买受人与剑阁县鹤鹏实业有限公司作为出卖人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》［合同编号分别为：（2019）0100143、（2019）0100144］二份，二份合同约定内容仅房屋的预售许可证号不一致，合同约定：第一条商品房项目建设依据（一）出卖人以出让方式取得坐落于剑阁县××镇××商品房预售依据。该商品房已由剑阁县城乡规划建设和住房保障局批准预售，预售许可证号为（2018）房预售证第05号。第四条商品房基本情况。（一）该商品房为预售许可证（2018）房预售证第05号下第4幢3层3-007号、3-008号。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置…（二）签订本合同时，该商品房的该规划用途为商业…（五）该商品房的预测建筑面积共6.62平方米，其中套内建筑面积4.03平方米，分摊的共有建筑面积2.59平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。第五条抵押情况。与该商品房有关的抵押情况为未抵押。第三章商品房价款。第八条计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第二种方式计算该商品房价款：（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6798.00元，总价款为人民币45000.00元。第九条付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币45000.00元，该款项于支付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人在2019年1月23日前支付该商品房全部价款。第六章交付条件与交付手续。第十五条商品房交付条件。（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.买受人已付清全部房款及包括但不限于一切相关税费、维修基金等；4.按揭客户的贷款银行已放款买受人按时还款的。第十八条交付时间和手续。（一）出卖人在2019年5月1日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.买受人已付清全部房款及包括但不限于一切相关税、费、维修基金等；3.按揭客户的贷款银行已发放贷款，买受人并按时还款的。第十九条逾期交房责任。（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在Ｘ日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之ｘ的违约金［该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率］。（2）逾期在Ｘ日（该期限与本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的ｘ%向买受人支付违约金。2.买受人不解除合同，出卖人自合同第十八条第（一）款约定交付之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。签订以上合同的同日，董凯作为甲方与蒲蜀公司作为乙方签订了《商铺委托经营管理协议书》二份，协议约定：一、委托事项。甲方自愿同意将其所购买的位于剑阁县××镇××栋××层商铺2间（房号4-3-008、4-3-007）建筑面积约为6.62、6.65平方米，委托乙方按照“集中培育、统筹经营、统一管理”模式进行经营管理。该模式具体内涵：甲方委托乙方经管后，乙方根据市场培育的需要统一市场业态和功能分区，统一招商、统一招租、统一市场经营管理、统一市场推广和促销并全额承担市场培育期内的一切费用及经营风险，委托期限内甲方对乙方使用商铺的形式、租赁对象、经营项目、范围、商品品种的选择以及为市场培育所采取的各种措施、方案、规划、及其相应调整不持异议，培育期内乙方不得要求分配资金或其他收益，培育期满按双方后续补充约定执行，合同期内乙方不得解除合同。二、委托期限。1.该商铺委托管理期限为拾年：自2019年1月23日起至2029年1月22日止。三、委托收益及支付。1.自2019年1月23日至2023年1月22日共计四年，为市场培育期。由于甲方在所购商铺时，开发企业已充分考虑甲方利益，并比照四年可预期租金，在房款中给予等额优惠，同时甲方为培育市场环境，打造市场品牌，提高商铺的增值潜力，将自行投入巨额的人力、物力、财力，来自行承担一切经营风险，因此，甲方同意在市场培育期内，乙方无需向甲方支付任何费用。…以上合同签订后，董凯于2019年1月23日向鹤鹏公司支付购房款90000.00元，鹤鹏公司向董凯出具了收据，同日，董凯向剑阁县城乡规划建设和住房保障局交付维修基金1060.00元（有效票据认定）。现涉案房屋仍在建修中，无法交付。 另查明，剑阁县鹤鹏实业有限公司于2019年12月3日变更登记为剑阁县鹤鹏房地产开发有限公司。 一审法院审理认为，本案争议焦点为：1.涉案四份合同是否达到合同解除的条件；2.被告鹤鹏公司是否应当退还购房款、维修基金并承担利息、违约金。首先，涉案四份合同达到解除条件，应当解除。原告董凯与被告鹤鹏公司签订的二份《四川省商品房买卖合同（预售）》、与蒲蜀公司签订的二份《商铺委托经营管理协议书》系各方当事人的真实意思表示，鹤鹏公司签订该两份商品房买卖合同时，已经取得预售许可证，未违反法律、行政法规的禁止性规定，四份合同合法有效。原告董凯及被告鹤鹏公司、蒲蜀公司应当按照法律的规定和合同的约定享有权利和履行义务。原告董凯按照商品房买卖合同的约定于合同签订当天支付了购房款90000.00元，但被告鹤鹏公司没有按照合同的约定于2019年5月1日向原告董凯交付房屋，时至原告董凯起诉前，房屋仍在建修中，仍未交付，亦没有提交证据证实合同约定的导致逾期交房的不可抗力存在和符合交房的依据。故被告鹤鹏公司无故不交付房屋构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条逾期交房责任，双方选择了逾期交房以第2种方式处理，第二种方式仅约定了买受人不解除合同时，出卖人的违约责任，未对合同解除进行明确约定。被告鹤鹏公司逾期交房的违约行为，致使原告董凯取得房屋所有权、经营、收益的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告董凯于2020年4月27日提起诉讼，要求解除与鹤鹏公司订立的两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，一审法院于2020年4月30日向鹤鹏公司送达了起诉状副本，由鹤鹏公司的工作人员张董签收。故2020年4月30日，原告解除合同的通知即到达被告鹤鹏公司，被告未到庭，亦未向法庭提出异议，合同解除，原告关于解除《四川省商品房买卖合同（预售）》的主张，予以支持。因董凯与鹤鹏公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》解除，商品房自始无法取得，基于该商品房订立的《商铺委托经营管理协议书》合同目的不能实现，该协议虽未约定合同解除条件，但被告蒲蜀公司在庭审中辩论认为“如果董凯与鹤鹏公司的商品房买卖合同解除，那么董凯与蒲蜀公司签订的委托经营合同一并解除”，该意思表示应当认定为在《四川省商品房买卖合同（预售）》解除的情形下，同意解除《商铺委托经营管理协议书》，故该意见作出之日即2020年5月20日董凯与蒲蜀公司签订的《商铺委托经营管理协议书》解除。其次，关于变更鹤鹏公司是否应当向董凯返还购房款、维修基金，及是否应当承担利息、违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除后，该房屋的所有权归属于被告鹤鹏公司所有，被告鹤鹏公司应当将原告已付的购房款90000.00元退还给原告董凯。原告主张由鹤鹏公司返还其向剑阁县城乡规划建设和住房保障局交纳的维修基金1200元，但是仅提供了1060.00元的有效业务凭单证实交付事实；原告基于购买涉案商品房而向行政主管部门交纳的维修基金，因合同的解除，应当不予交纳，该维修基金应当视为鹤鹏公司的违约行为给董凯造成的实际损失，故鹤鹏公司应当返还董凯。鹤鹏公司返还后可向行政主管部门主张返还。关于原告要求被告支付利息和违约金的主张，是基于被告违约而主张的损失赔偿，董凯和鹤鹏公司合同中未对逾期交房资金占用利息进行约定，仅约定“买受人不解除合同，出卖人自合同第十八条（一）款约定交付之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款的万分之五的违约金。”该条约定应当视为双方对被告逾期交房的违约责任具体承担方式，即有关于违约责任的约定，不应当再次计算资金占用利息，故原告主张被告支付利息的主张不予支持；原告主张从2019年1月23日起按照年利率6%承担资金占用利息的主张，因被告自2019年5月2日违约，故违约金的计算应当从5月2日起，按照原告主张的6%年利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告董凯与被告剑阁县鹤鹏房地产开发有限公司于2019年1月23日签订的二份《四川省商品房买卖合同（预售）》[合同编号分别为：（2019）0100143、（2019）0100144]；二、解除原告董凯与被告剑阁县蒲蜀企业管理有限公司于2019年1月23日签订的二份《商铺委托经营管理协议书》；三、被告剑阁县鹤鹏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告董凯购房款90000.00元、维修基金1060.00元；四、被告剑阁县鹤鹏房地产开发有限公司以90000.00元为基数，自2019年5月2日起至判决履行完毕之日止按照年利率6%向原告董凯支付违约金；五、驳回原告董凯的其他诉讼请求。 本案二审期间，上诉人剑阁县鹤鹏实业有限公司向本院提交的证据材料有，1.房款维修基金，城建局单方面交的。2.当初的购房合同，虽然承诺19年5月1日前交房，但是原因可以延期交付，一个是不可抗拒力，这属于政府行为。欧亚达的县政府招商引资是发生在18年9月6日，在这期间11月6日举行的签约仪式，就涉及到19年上半年重新调规审批等，在商管协议中特殊情况是最多一年到今年5月1日，又有疫情的因素无法开工。3.买商品房交的税，22500元，主要表示预售许可是政府监管的。 被上诉人董凯质证认为，证据三性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的，只是证明了被上诉人已经按照合同约定向被上诉人缴纳了所谓的维修基金购房款，但是不能达到上诉人的证明目的。未完工交税与本案无关，这是依法应当缴纳的税收，不能达到解除合同的目的。上诉人在开发过程中遇到的一些问题向有关部门的请示汇报不能作为证据使用。上诉人与蒲蜀企业之间的关系，他们是关联企业。以上所有证据不能作为本案定案依据，因为不是本案新证据。 被上诉人剑阁县蒲蜀企业管理有限公司没有发表质证意见。 本院二审认定的案件事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以行使合同解除权。 本案中，2019年1月23日，董凯作为买受人与剑阁县鹤鹏实业有限公司作为出卖人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》[合同编号分别为：（2019）0100143、（2019）0100144]二份，双方在合同中约定交房时间为同年05月。合同签订后，董凯于2019年1月23日向鹤鹏公司支付购房款90000.00元，交付维修基金1060.00元。剑阁县鹤鹏实业有限公司至一审诉讼期间仍未完成房屋修建，没有向董凯交付所购买的房屋。属因迟延履行违约行为不能实现合同目的。 政府行为构成不可抗力主要指合同订立后，政府颁布新的政策、法律，采取行政措施导致合同不能履行，如发布禁令等。本案中没有证据证明政府采取行政措施导致合同不能履行，且本案修建过程中当地政府“调规”，没有证据表明要求房地产开发商停工停建在建工程项目。故剑阁县鹤鹏实业有限公司向本院上诉称，本案修建过程中当地政府“调规”，属不可抗力所致不能交房的原因，本院不予采纳。 综上所述，上诉人剑阁县鹤鹏实业有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应当驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人剑阁县鹤鹏实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 林 审判员 徐小雁 审判员 吕 晶 二〇二〇年十月十五日 书记员 王汇锋