福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初1952号 原告：郭丽君，女，1968年6月1日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林秋玲，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖栋梁，福建泾渭明律师事务所实习律师。 被告：张南城，男，1985年4月15日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：黄芬嫘，福建冠德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李荣娜，福建冠德律师事务所律师。 原告郭丽君与被告张南城返还原物纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序，本案公开开庭进行了审理。郭丽君的委托诉讼代理人林秋玲、赖栋梁，张南城的委托诉讼代理人李荣娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭丽君向本院提出诉讼请求：1.判令张南城腾退址于福建省漳州市龙文区水仙大街72号融都·新界3幢××××室房屋（以下称“讼涉房屋”），并将该房屋交付郭丽君执掌；2.判令张南城结清侵占上述房屋期间发生的物业费、水电费、燃气费等费用；3.判令张南城支付郭丽君上述房屋的占有使用费自2018年4月9日起至实际腾退之日止，按每月1,000元计算；（暂计至起诉之日为28,500元）；4.本案的诉讼费用由张南城负担。事实与理由：郭丽君于2014年5月19日向福建省融都置业有限公司（以下称“融都公司”）购买讼涉房屋并签订《商品房买卖合同》，于2014年5月28日申请备案。2018年4月9日，郭丽君发现讼涉房屋被张南城侵占，郭丽君遂报警。2018年7月5日，郭丽君以讼涉房屋被沈映辉、张南城侵占为由向漳州市龙文区人民法院提起诉讼。漳州市龙文区人民法院以郭丽君占用被侵害超过一年诉讼时效为由驳回郭丽君的诉讼请求。郭丽君在诉讼中申请对讼涉房屋市场租金进行评估，经依法评估租金为1,000元/月。郭丽君于2020年8月13日取得讼涉房屋的不动产权证。郭丽君取得该不动产权证后，张南城仍讼涉房屋至今且未支付租金。 为证明上述事实，郭丽君提交以下证据：1.（2018）闽0603民初1651号民事判决书、房地产估价报告，拟证明郭丽君曾向漳州市龙文区人民法院提起诉讼，经评估，讼涉房屋租金总价为1,000元/月。2.不动产权证书，拟证明讼涉房屋为郭丽君所有。3.短信聊天记录、手机截图，拟证明讼涉房屋仍由张南城占有，张南城缴纳讼涉房屋的电费。 张南城辩称，一、张南城合法占有使用讼涉房屋，郭丽君无权要求张南城腾退房屋、支付占有使用费等。讼涉房屋系因融都置公司以工程款抵房款形式，抵给杨松毅、沈映辉作为工程款，沈映辉与杨松毅按份共有，各占50%。该房产暂以郭丽君名义备案登记。郭丽君与杨松毅调解离婚，双方签订《离婚补充协议书》，该协议书无权处分沈映辉财产。沈映辉将讼涉房屋交由张南城居住，张南城合法占有使用讼涉房屋。二、郭丽君利用讼涉房屋合同登记在其名下的便利，办理不动产权证书，郭丽君未能提交付款凭证，张南城对其不动产权证书的合法性持怀疑态度。郭丽君第一次起诉时仅提供一张定金1万元的收据，郭丽君无法提供其他银行转账记录，也不清楚首付款如何支付，多方面可以印证郭丽君仅为名义上的所有人，而非实际所有人。据了解，沈映辉现仍通过其他渠道维护自己权利。三、郭丽君无权要求张南城结清物业费、水电费、燃气费等费用。讼涉房屋实际由沈映辉与郭丽君按份共有，各占50%份额，双方未对该共有房屋的管理费用以及其他负担进行约定，故应由沈映辉与郭丽君按照其份额负担物业费、水电费、燃气费等费用。郭丽君未能举证讼涉房屋是否产生物业费、水电费、燃气费等费用，以及如产生相关费用，具体支付情况、拖欠金额等，且郭丽君并非物业费、水电费、燃气费的收取主体，郭丽君无权要求张南城结清物业费、水电费、燃气费等费用。四、退一万步讲，郭丽君主张自2018年4月9日起的房屋占有使用费，（2018）闽0603民初1651号民事判决书已判决驳回郭丽君诉讼请求，故不应支持，即使支持，租金应自不动产权证书办理之日起算。综上，郭丽君的诉讼请求应予以驳回，本案全部诉讼费用应由郭丽君承担。 为证明上述事实，提交以下证据：1.施工承包合同、工程项目合伙协议、工程项目合伙补充协议，拟证明融都公司与精艺公司签订装饰工程施工承包合同，杨松毅与合伙承包精艺公司中标的漳州融都新界精装修房工程项目。2.融都新界项目的情况说明、关于融都新界3幢××××单元抵工程款的备忘录、精艺装饰与融都置业对账清单、关于融都新界3幢××××房产情况说明、建筑业统一发票，拟证明融都公司因给付工程款不及时，以工程款抵房款的形式置换房产，将讼涉房屋抵给杨松毅、作为工程款，以郭丽君名义登记备案，实际讼涉房屋为杨松毅及共同所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1993年4月26日，郭丽君与杨松毅结婚。2013年11月29日，郭丽君支付融都公司讼涉房屋购房款1万元，融都公司向郭丽君出具收款收据。2014年5月19日，以融都公司为出卖人、郭丽君为买受人的买卖双方签订《商品房买卖合同》（编号：35060108032900739），约定：郭丽君向融都公司购买讼涉房屋，单价为每平方米8,329元，总金额353,483元。融都公司应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给郭丽君使用等内容。合同签订后，郭丽君、融都公司于2014年5月20日就讼涉房屋向漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心申请备案登记。郭丽君与杨松毅于2015年10月20日经厦门市思明区人民法院调解离婚。 2014年3月起至2014年7月，郭丽君、杨松毅占有讼涉房屋并将讼涉房屋出租，由郭丽君收取租金。自2014年8月起至庭审结束前，张南城居住于讼涉房屋。 2018年4月9日，郭丽君报警称讼涉房屋被他人侵占。原告郭丽君与被告沈映辉、张南城、第三人杨松毅、融都公司、厦门市精艺装饰有限公司返还原物纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2018）闽0603民初1651号民事判决书，载明（摘要）：“对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于沈映辉、张南城是否有权占有讼涉房屋。……沈映辉主张讼涉房屋系其与杨松毅共同共有，讼涉房屋系借用郭丽君的名义进行登记，本院不予采纳；沈映辉未能证明其系合法占有讼涉房屋。郭丽君尚未向融都公司支付全部购房款且未取得讼涉房屋的不动产权登记证，其主张为讼涉房屋的所有权人，本院不予支持。……本院认为，……根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。根据《商品房买卖合同》约定，融都公司应于2014年3月31日前将讼涉房屋交付给郭丽君，郭丽君虽然未与融都公司办理交房手续，但自2014年3月起郭丽君和杨松毅占有、对外出租讼涉房屋并由郭丽君收取租金，而融都公司未提异议，视为讼涉房屋已于2014年3月交付，郭丽君系基于商品房买卖合同占有讼涉房屋。沈映辉、张南城未能证明其系合法占有讼涉房屋，即郭丽君占有的讼涉房屋被沈映辉、张南城侵占，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，即郭丽君有权请求沈映辉、张南城返还；根据该条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭，沈映辉、张南城自2014年8月起侵占讼涉房屋，郭丽君至2018年4月才要求沈映辉、张南城返还已超过一年的期限，其请求返还讼涉房屋的请求权消灭。故郭丽君请求沈映辉、张南城返还讼涉房屋，结清侵占期间的物业费、水电费、燃气费等费用，支付占有使用费等诉讼请求，本院不予支持。”，该案审理过程中，郭丽君申请对讼涉房屋市场租金进行评估，福建德信土地房地产资产评估有限公司于2018年9月30日出具《房地产估价报告》（编号福德信房估[2018]1017号），意见为：讼涉房屋价值时点2018年7月5日，租金单价为24元/平方米·月，评估总价1,000元/月。报告使用期限自本报告出具之日起不超过1年。庭审中，本院向郭丽君释明该报告使用期限问题，郭丽君不同意重新评估。 2020年8月15日，郭丽君取得讼涉房屋的不动产权证书，载明“2014年5月购买。据（2015）思民初字第15166号民事调解书、生效证明书籍（2018）闽漳佳证民内字第2125号离婚补充协议书离婚析产所得”。本案审理过程中，张南城未提交新的证据证明其合法占有讼涉房屋。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。郭丽君取得讼涉房屋的不动产权证书，为讼涉房屋的所有权人。张南城主张案外人沈映辉系讼涉房屋的共有人，但其提交的证据未能予以证实，张南城未能举证证明其有权占有讼涉房屋。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故郭丽君请求张南城返还讼涉房屋，本院予以支持。张南城占用讼涉房屋期间所产生的物业费、水电费、燃气费等费用应由张南城负担。2014年郭丽君向融都公司购买讼涉房屋，融都公司向郭丽君、杨松毅交付讼涉房屋后，郭丽君与杨松毅就讼涉房屋进行析产，郭丽君取得讼涉房屋的不动产权证书，为讼涉房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。郭丽君请求无权占有讼涉房屋的张南城支付占有使用费，本院予以支持。张南城自2015年8月起占有讼涉房屋，郭丽君请求张南城自2018年4月9日起至实际交付房屋之日止的占有使用费，本院予以支持。关于占有使用费的计算标准，郭丽君提交的《房地产估价报告》所载讼涉房屋租金的评估价值时点为2018年7月5日，评估总价为每月1,000元，郭丽君未举证证明该报告使用期限后讼涉房屋的租金标准，结合该报告的具体内容，本院酌定张南城占有讼涉房屋的占有使用费按每月1,000元计算。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、张南城应于本判决生效之日起10日内腾空址于福建省漳州市龙文区水仙大街72号融都·新界3幢××××室房屋,并结清物业费、水费、电费及燃气费等费用,将该房屋返还给郭丽君。 二、张南城应于本判决生效之日起10日内支付郭丽君上述房屋占有使用费（自2018年4月9日起至实际交付房屋之日止，按每月1,000元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,130元，由张南城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  肖艺伟 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  魏雅蓉 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。