上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32594号原告(反诉被告)：上海瑞垒资产管理有限公司，注册地上海市青浦区。法定代表人：钟楷，总经理。委托诉讼代理人：汪士鑫，男。委托诉讼代理人：蔡颖，女。被告(反诉原告)：趣图信息技术(上海)有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人：姜鑫，总经理。委托诉讼代理人：徐春晖，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雨伦，上海市金茂律师事务所实习律师。原告上海瑞垒资产管理有限公司与被告趣图信息技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪士鑫、蔡颖，被告委托诉讼代理人徐春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞垒资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年3月1日至2020年3月31日期间的房租人民币(币种下同)15,000元；2、被告向原告支付逾期支付租金的违约金。计算方式：违约金以15,000元为基数,按3‰每日计算自2020年2月10日起至实际清偿日为止(暂计至2020年6月19日的违约金为5,805元)；3、被告支付原告中途退租的违约金112,619.52元(以6个月租金和管理费之和计算)；4、确认原、被告双方于2020年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。事实与理由：2020年1月19日，原告与被告签订了房屋租赁合同,原告将位于上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号光宝科技大厦7层716单元办公室(以下简称涉案房屋)租赁给被告用于办公,租期自2020年2月1日至2021年8月8日,租金支付方式为每月支付,被告应在每期最后一个月的10天前支付下期租金。被告逾期缴纳租金的,每延迟一天,被告应向原告支付应付款项的千分之五的违约金。在合同签订后，被告自2020年2月10日起未支付租金,2020年3月的租金15,000元至今未付，经原告多次催讨但未果。原告于2020年3月27日发函通知被告于3月31日解除租赁合同。之后原告于3月31日接管了房屋，但被告存于该房屋内的物品直至2020年6、7月才清理完毕。由于被告违约，因此被告已付的租赁押金87,654元由原告作为违约金没收。被告趣图信息技术(上海)有限公司辩称：在合同履行过程中，被告按约向原告支付了2020年2月的租金15,000元。但因发生新冠疫情，政府要求各类企业延迟复工，被告及关联商家的经营受到极大影响，致使被告的客户长期不能开业，进而导致被告的营销及客源拓展工作处于停滞状态。被告因疫情原因而产生严重亏损，于2020年2月10日正式解散相关服务团队。被告曾要求原告减免房屋租金，但遭原告拒绝。因此被告被迫于2020年3月11日向原告发出解除合同通知，并要求原告退还押金，但被原告拒绝。被告认为，租赁合同已于3月11日解除。根据合同第18条规定因不可抗力而解除合同的行为不构成违约，因此原告应当将押金返还被告。关于3月1日至3月11日期间的租金可以从被告已付的押金中扣除。不同意原告关于逾期付款违约金及解除合同违约金的请求，况且违约金的计算标准过高，应当进行调整。被告已于3月10日通知原告返还房屋。现不同意原告的诉讼请求。被告因不可抗力的疫情原因提前解除合同，符合合同法的规定。现提起反诉，要求：1、确认《房屋租赁合同》于2020年3月11日解除；2、原告返还被告押金87,654元。针对被告趣图信息技术(上海)有限公司的反诉，原告上海瑞垒资产管理有限公司辩称：原告并非国有企业，且原告的房东没有减免原告的租金。原告于3月10日发函要求被告支付租金，但被告不愿支付租金且提出解除合同。被告欠付租金导致合同解除，不同意返还押金。经审理查明，包括涉案房屋在内的上海市闵行区XX路XXX号XXX号协信光宝科技大楼由原告向案外人上海A互联网科技股份有限公司承租，租期自2016年9月1日至2027年6月30日。2018年12月17日，被告作为承租人与案外人上海A互联网科技股份有限公司签订租赁合同，被告承租XX路XXX号XXX号楼705室房屋，建筑面积91.21平方米，租期自2018年12月17日至2020年12月16日；租赁押金为46,872元。2019年8月8日，被告作为承租人与案外人上海A互联网科技股份有限公司重新签订租赁合同，由被告承租XX路XXX号XXX号楼301室房屋，建筑面积251.6平方米，租期自2019年8月9日至2021年8月8日；租金押金为87,654元。2020年1月19日，原告作为出租方(合同甲方)，被告作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积117.81平方米；租赁期限为2020年2月1日至2021年8月8日；日租金单价4.186元/平方米，月租金15,000元，其中2020年11月17日至2020年12月16日免除部分租金12,706元；乙方根据合同约定支付首笔租金15,000元为2020年2月1日至2月29日期间的租金；租金押金87,654元，物业管理费押金16,102.40元。之前乙方承租XX路XXX号XXX号楼301室房屋支付的租金押金87,654元，物业管理费押金16,102.40元，直接转为涉案房屋的租赁押金；物业管理费单价为每月32元/平方米，每月物业管理费为3,769.92元；租金按月预付，先付后用，乙方应当在每月10号之前向甲方支付下一期租金；乙方拖欠租金、应当补足的租赁押金、物业管理费、应由甲方或物业管理方收取的公用事业费及其他费用，甲方及物业管理方有权要求乙方支付日息3‰的逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日开始计算，直至乙方付清所有费用为止；于本合同终止或提前终止后乙方按本合同规定将该房屋返还予甲方、注销或变更以该房屋为注册地址的任何证照，且结清本合同项下的所有款项后的30日内，甲方及物业管理方在收到乙方返还的相应收据后应分别把租金押金和物业管理费押金无息退还给乙方；在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下,甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分,同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时(即本合同提前终止当月)6个月租金和物业管理费之和的标准赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失：1、乙方于本合同期届满前终止本合同的;2、乙方未将该房屋用于本合同约定用途的；3、因乙方原因造成该房屋主体结构损坏或乙方擅自改变其建筑结构的、4、乙方以任何方式(包括但不限于转让或转租)将该房屋交于第三方使用；5、乙方逾期支付任何应付费用(包括租金、租赁押金)、公用事业费用、物业管理费、其他费用)超过14日的……合同对其他事项亦作了约定。被告于上述合同签订后向原告支付了2020年2月的租金。之后，被告未能按约向原告支付2020年3月的租金。2020年3月10日，原告向被告发送一份催款函，要求被告支付2020年3月的租金及逾期付款违约金。3月11日，被告向原告发出《合同解除通知书》，通知原告于2020年3月11日解除租赁合同，要求退还押金。3月27日，原告针对被告的通知书向被告的注册地寄发一份《回函》，通知被告于3月31日正式解除合同，要求被告于3月31日前付清所欠的租金和逾期付款违约金，偿付提前退租的违约金等费用。另，原告将此信件张贴于涉案房屋玻璃门上。被告表示其未收到该信件，也因自3月11日起未再回到涉案房屋故未看到原告张贴的信件，直至收到原告的诉状副本及证据才看到此份回函。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，被告表示其于2020年3月10日通知原告解除合同时已退还了涉案房屋并办理了交接手续，但目前没有相应证据；关于3月1日至3月11日期间的租金愿意支付，可以在押金中的扣除。原告表示其于2020年3月31日接管涉案房屋，因2020年6、7月有客户看中涉案房屋，故原告清空了涉案房屋。以上事实，由原告提供的被告与案外人签订的租赁合同、原告与被告签订的租赁合同、被告发出的解除合同通知、原告的回函等，被告提供的XX镇政府通知等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。被告作为承租人按时足额支付租金是其主要合同义务。在合同履行过程中，被告不仅未能按约支付2020年3月的租金，且向原告发函解除合同，在原告不存在违约行为的情况下，被告不享有合同解除权，因此被告向原告发出的解除合同通知不产生法律效力，不发生合同解除的效果。因被告不按约支付租金且以自身行为表示不再履行合同，在此情况下原告享有合同解除权。但，无证据证明原告发出的回函已送达被告，本院无法确认双方的租赁合同于2020年3月31日解除。本案的起诉状及证据副本于2020年8月31日送达被告，因此本院确认双方的租赁合同于该日解除。涉案房屋由原告于2020年3月31日收回，因此被告应当支付该月的租金。另因被告逾期支付该月租金构成违约，应当承担逾期付款违约金。根据合同约定，被告应于上月的10日前支付下月的租金，即应于2020年2月10日前支付2020年3月的租金，但考虑到2020年2月10日前后正值疫情防控期间，因此逾期付款违约金起算时间可适当延后，本院酌情确定自2020年4月1日起计算。关于违约金的计算标准，按每日3‰计算确实过高，被告要求调整的意见，本院予以采纳，本院酌情确定以15,000元为本金，按每日0.3‰计算。关于原告主张的解除合同违约金，原告根据合同约定的标准计算解除合同违约金，并无不当，但本院认为违约金具有惩罚性功能，也应体现补偿性功能，即违约金用以弥补因违约方的违约行为给守约方造成的损失。根据原告的陈述，在2020年6、7月时已有新的客户看中了涉案房屋，即表示涉案房屋在此时已可重新出租，2020年4月至7月的共4个月，涉案房屋空置期不超过4个月，故本院就原告主张的解除合同违约金金额予以调整，以4个月的租金和物业管理费之和即75,079.68元作为解除合同违约金由被告承担。关于被告已付的押金87,654元，原、被告签订的租赁合同并未约定被告违约导致合同解除时，原告可以没收押金，因此原告现主张没收此笔押金的意见，缺乏合同依据，本院不予支持，原告应当退还给被告。被告的此项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海瑞垒资产管理有限公司与被告(反诉原告)趣图信息技术(上海)有限公司于2020年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除；二、被告(反诉原告)趣图信息技术(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海瑞垒资产管理有限公司2020年3月的租金15,000元；三、被告(反诉原告)趣图信息技术(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海瑞垒资产管理有限公司以15,000元为本金，自2020年4月1日起至实际付款之日为止按每日0.3‰计算的逾期付款违约金；四、被告(反诉原告)趣图信息技术(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)上海瑞垒资产管理有限公司解除合同违约金75,079.68元；五、原告(反诉被告)上海瑞垒资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)趣图信息技术(上海)有限公司租金之押金87,654元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,968.50元，减半收取计1,484.25元，由原告(反诉被告)上海瑞垒资产管理有限公司负担415.59元，被告(反诉原告)趣图信息技术(上海)有限公司负担1,068.66元。反诉案件受理费减半收取计995.63元，由原告(反诉被告)上海瑞垒资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年十月三十日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。