北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24392号原告：刘仁俊，男，1981年8月23日出生。委托诉讼代理人：刘彦军，北京市盈科律师事务所律师。被告：袁梦，女，1985年3月17日出生。委托诉讼代理人：李树友，北京市龙凯律师事务所律师。原告刘仁俊与被告袁梦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘仁俊的委托诉讼代理人刘彦军，被告袁梦及其委托诉讼代理人李树友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘仁俊向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2019年4月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；2.判令袁梦返还租金84427.40元，押金24000元，电费203元。3、要求袁梦赔偿利息损失（以108630.4元为基数，自2020年1月16日计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；4、判令袁梦赔偿律师费损失7000元。事实和理由：2019年4月15日，刘仁俊与袁梦签署了《北京市房屋租赁合同》，约定刘仁俊租赁袁梦所有的位于北京市朝阳某某号房屋，租金为24000元/月，一年租金为288000元，押金为24000元。租赁期满或合同解除后，房屋押金扣除应由刘仁俊承担的费用、租金以及应当承担的违约责任外，剩余部分如数退还。合同还约定承租人提前退租的，提前七日通知出租人，出租人应当退还相应的租金。合同还约定起租期从2019年4月17日起，免租期15天。合同签订后，刘仁俊依约支付一年房屋租金和押金，但入住房屋后发现卫生间反味问题严重，虽经多次维修，但是问题一直没有解决，严重影响房屋的使用，2019年12月30日，刘仁俊提前告知袁梦，双方的租赁合同于2020年1月15日提前终止，双方于2020年1月15日搬离手续并腾房。但是刘仁俊已经交纳了一年的房屋租金和一个月租金标准的房屋押金，且刘仁俊腾房时电卡中还留有203元的电费，对于刘仁俊多交付的费用，袁梦应当退还。经多次向袁梦催要，袁梦拒不返还，故刘仁俊诉至本院。袁梦辩称：不同意解除合同，刘仁俊没有合同解除权，我方之前在房屋内居住，并没有反味的问题，这只是刘仁俊的借口。我方认为合同仍然在正当履行过程中，在合同履行过程中，刘仁俊是否在涉案房屋内居住与我方无关，故租金、押金不同意返还。关于电费，也不同意返还。律师费不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月15日，袁梦作为甲方（出租人）、刘仁俊作为乙方（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市朝阳区某某号，租赁用途自住。房屋租赁期共计2年，租金标准及支付方式：月24000元，租金总计288000元整，押金人民币24000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。如乙方满一年后，如有变动，不续租，提前一个月告知甲方，甲方需退还押金24000元，如继续租，房租不变。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前7日通知对方，并按月租金的——%（原文该处为空白）向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。其他约定事项载明：起租期从2019年4月17日起承租，已支付一年房费，免租期15天。庭审中，双方均认可刘仁俊向袁梦支付了一年的房屋租金288000元，房屋押金24000元。庭审中，刘仁俊表示其承租涉案房屋后，发现房屋内的卫生间反味，经多次向物业公司报修，仍未修好，导致无法在涉案内居住，故于2019年12月31日向袁梦发送微信，载明“本人依约于2019年12月30日通知您于2020年1月15日退租，提前解除双方租赁合同，不再租赁某某号，现再次通知您前述提前退租事宜，请您于2020年1月15日至某某号交接……”。袁梦回复：“我也告知你，我不同意退租，我们已经多次约定的是转租的方式。”庭审中，刘仁俊表示其于2020年1月15日将涉案房屋腾空，并将涉案房屋的钥匙交付给袁梦委托前来办理交接手续的人，经询，袁梦表示并未派人前来办理交接手续，拿钥匙的人是刘仁俊找的中介。但是刘仁俊确实将涉案房屋腾空了，钥匙由中介后来给了物业公司。关于刘仁俊已经交付的租金，袁梦表示因其已经明确表示不同意解除合同，故租赁合同仍然处于继续履行过程中，刘仁俊从涉案房屋内搬走的行为也不影响合同的履行，并以此主张房屋租金、押金不应当退还。庭审中，经法庭释明，袁梦表示如果法院认为合同应当解除，对于剩余的租金和押金亦不同意退还，用于抵扣房屋空置的损失。刘仁俊表示如果法院认定刘仁俊应当赔偿损失，同意在本案中对袁梦的损失一并处理。关于涉案房屋的电费，双方均表示在入住时对于电表底数未做确定，刘仁俊表示在2019年的4月22日即购买了500元的电费，至搬离之日，电卡中还剩余电费203元，故要求袁梦返还电费203元。袁梦对此不予认可，表示在将涉案房屋交付给刘仁俊时，涉案房屋的电表底数并非为零，经询双方均表示无法提供电表底数的相关证据。经询刘仁俊表示在其入住是涉案房屋内可以正常用电。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘仁俊和袁梦签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，刘仁俊表示在租赁房屋的过程中，因房屋的卫生间存在反味导致其无法居住，并表示根据合同约定其亦可以提前退租，但是根据其提供的证据无法证明涉案房屋的居住环境致使其无法居住，并导致其合同目的无法实现，故其并不享有合同解除权，其在没有解除权的情形下提前搬离涉案房屋，其行为构成违约。虽然袁梦坚持不同意解除合同，并表示租赁合同仍在履行过程之中，但是考虑到租赁合同本身的性质，不适宜强制履行，且刘仁俊已经搬离涉案房屋，租赁合同在客观上也无法继续履行，故本院依法解除双方签订的租赁合同解除。关于合同解除的时间，虽然刘仁俊不享有合同解除权，但是鉴于其于2020年1月15日搬离了涉案房屋，故本院结合本案案情和租赁合同的性质依法认定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年1月15日解除。关于免租期问题，虽然双方合同约定刘仁俊享受15天的免租期，但是该免租期应当以租赁合同正常履行完毕为前提，刘仁俊提前解除涉案合同构成违约，故其不应当再享受免租期的约定，故对于2019年4月17日至2020年1月15日期间的房屋租金，刘仁俊均应当支付给袁梦。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院查明的事实可知，刘仁俊交纳了一年的房屋租金，现其于2020年1月15日搬离涉案房屋，对于刘仁俊搬离之后的房屋租金，袁梦负有返还义务。同时，因刘仁俊并不享受合同解除权，其行为构成违约，也给袁梦造成了房屋空置损失，故应当向袁梦赔偿损失。关于损失金额，本院结合双方合同的履行情况、违约方的过错程度等因素，酌情予以确定。现袁梦要求将未返还的租金和押金抵扣其损失，刘仁俊亦同意对此问题一并处理，本院不持异议，全部押金和部分租金用于扣除损失后，经本院核算，袁梦应当返还给刘仁俊房屋租金45000元。关于刘仁俊要求返还电费的诉讼请求，虽然刘仁俊表示剩余电费203元，但袁梦表示入住时电表有底数，但双方均表示无法提供电表底数的相关证据，鉴于刘仁俊表示其入住时房屋内可以正常用电，故本院根据本案情况酌情确定应当返还的电费金额为150元。关于刘仁俊要求支付利息损失以及律师费损失的诉讼请求，因本案系刘仁俊本人存在违约行为导致涉案合同提前解除，其要求袁梦支付利息损失并无依据，故本院对其该两项诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告刘仁俊与被告袁梦于2019年4月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；二、被告袁梦于本判决生效之日起七日内向原告刘仁俊退还房屋租金45000元；三、被告袁梦于本判决生效之日起七日内向原告刘仁俊支付电费150元；四、驳回原告刘仁俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2613元，由原告刘仁俊负担1684元（已交纳），由被告袁梦负担929元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  张燕钧审判员  柯 岩二〇二〇年十月二十九日书记员  张 晨