北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初11617号原告：夏世奇，男，1950年9月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：柴雨莉，女，1952年9月17日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐鑫，北京中勉律师事务所律师。被告：丁某，男，2013年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：丁辰昊（兼被告丁某的法定代理人），男，1980年4月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。上述二被告共同委托诉讼代理人：罗红，北京京云律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：王兴华，北京京云律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝来科技园**创远路**院**楼。法定代表人：高晓辉，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：于宝洁，女，1995年7月17日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。原告夏世奇诉被告丁某、丁辰昊，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏世奇及其委托诉讼代理人徐鑫，被告丁辰昊及其委托诉讼代理人罗红，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵、于宝洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏世奇向本院提出诉讼请求：1．要求解除原、被告签订的存量房屋买卖合同及补充协议；2．二被告向原告支付违约金20万元；3．要求撤销原、被告之间签订的网签合同；4．诉讼费由二被告承担。事实与理由：经我爱我家公司提供居间服务，原告夏世奇与被告丁辰昊于2019年8月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定丁辰昊购买原告名下位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋），购买价格为487万元。签订合同当日，丁辰昊向原告支付定金10万元，双方另行签订《补充协议》，约定交付剩余购房款的时间最迟为2020年1月15日。2019年9月2日，双方又签订《补充协议》，丁辰昊将购房权利与义务转移给丁某。自2019年12月至今，二被告多次通过我爱我家公司要求原告降低购房款20万元，原告不同意。现二被告逾期不支付剩余购房款，构成违约，故原告提起诉讼，诉如所请。丁某、丁辰昊辩称，二被告同意解除双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议，同意撤销网签合同，但不同意原告的其他诉讼请求。被告购买涉诉房屋是为了解决丁某入学问题，因原告未及时配合迁出户口，被告无法按时办理入学手续，导致合同目的已无法实现。我爱我家公司述称，原告的诉讼请求与我爱我家公司无关，对原告的诉讼请求不发表意见。对三份《补充协议》的处理，我爱我家公司服从法院判决。被告未向我爱我家公司提出降价购房一事。被告答辩称因合同目的无法实现故无法继续履行合同与事实不符，合同目前履行到网签阶段，尚未履行到过户、迁户口的环节。本院经审理认定事实如下：2019年8月31日，经我爱我家公司提供居间服务，夏世奇（甲方，出售方）与丁辰昊（乙方，买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：WAE1908310025），约定乙方购买甲方所有的涉诉房屋。合同第四条约定，房屋主体价款为120万元，房屋家具家电、装饰装修和相关设施的折价款为367万元，以上房屋成交价款合计为487万元。乙方向甲方支付定金10万元。乙方采取全款方式支付除定金之外的房屋成交价款，分3期向甲方支付：首期，于产权转移前7日内（物业保证金），乙方向甲方支付5万元，资金交付方式为资金存管；第二期，于产权转移前7日内（户口保证金），乙方向甲方支付10万元，资金交付方式为资金存管；第三期，于产权转移前7日内，乙方向甲方支付462万元，资金交付方式为资金存管。合同第九条第（二）款约定，除不可抗力外，乙方未按照第四条或补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在10日之内的，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际付款之日向甲方支付，合同继续履行。2、逾期超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十二条第一款约定；甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十二条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知达到乙方之日起自动解除。乙方应按房屋成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还乙方抵扣违约金后剩余的房款；如已付房款不足以抵扣，乙方应于合同解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网签手续等，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。合同中还约定，甲方应当在2020年4月30日前将该房屋交付给乙方。双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。产生需要延长办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应另行签署书面补充协议。该房屋户口登记情况为1册5人，双方同意迁出部分户口。甲方承诺在产权转移后180日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成户籍迁出手续；未如期将上述户口迁出的，甲方应当按日计算向乙方支付房屋成交总价款万分之五的逾期迁出户口违约金，直至户口迁出之日止。签订合同当日，丁辰昊向夏世奇支付定金10万元。同日，夏世奇（甲方）、丁辰昊（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订编号为BCXY1908310054的《补充协议》及编号为BCXY1908310042的《补充协议》。其中编号为BCXY1908310042的《补充协议》约定，甲乙双方核实确认房屋内有夏世奇、柴雨莉、夏世光、王丽丽、夏磊5人的户口，甲方承诺夏世奇、柴雨莉的户口在产权转移后180日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成户籍迁出手续，且过户前不迁入新户口……由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2019年8月31日签订的《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2020年1月15日。因上述合同履行延期，原各方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按已签订的服务合同的相关约定执行。2019年9月2日，夏世奇（甲方）与丁辰昊、丁某（乙方，丁某系丁辰昊之子）、我爱我家公司（丙方）签订编号为BCXY1909020013的《补充协议》，约定由于原编号为WAE1908310025的《买卖合同》中乙方个人原因，需要变更买受方。现经甲乙丙三方友好协商同意，原乙方丁辰昊变更为新乙方丁某。变更后的新乙方完全承担并无条件履行原乙方在编号为WAE1908310025的《买卖合同》及附属合同、补充协议中约定的所有责任和义务。同时原乙方已缴纳的房款、费用无条件变更为新乙方缴纳的房款、费用。该《补充协议》上乙方“丁某”的签名为丁辰昊代签。2019年9月3日，夏世奇与丁某就涉诉房屋进行了网签，网签合同编号为×××。庭审中，夏世奇提交电话录音及《退单协议》，证明其要用出售涉诉房屋的购房款来购买案外人雷祥华的房屋，因丁某、丁辰昊一直不支付购房款，导致其解除了与雷祥华签订的房屋买卖合同，并支付雷祥华赔偿金10万元，支付中介公司居间费96120元，以上196120元系丁某、丁辰昊给其造成的经济损失。夏世奇还称，其向丁某、丁辰昊主张的20万元违约金既有上述经济损失，还有其为解除房屋买卖合同支付的交通费等相关费用。丁某、丁辰昊不认可夏世奇出示的上述证据的真实性，并表示合同解除夏世奇没有损失，夏世奇主张的违约金不应支持。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，夏世奇与丁辰昊、丁某及我爱我家公司签订编号为BCXY1909020013的《补充协议》后，涉诉房屋的买受方变更为丁某。丁某、丁辰昊虽辩称因夏世奇未及时迁出户口导致其合同目的不能实现，故房屋买卖合同无法继续履行。但根据房屋买卖合同的约定及我爱我家公司的陈述，夏世奇应在产权转移后180日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成户籍迁出手续。在丁某尚未支付购房款，房屋没有过户至丁某名下的情况下，夏世奇无需迁出户口且不违约。丁某、丁辰昊的答辩意见，缺乏依据，本院不予支持。丁某未按房屋买卖合同约定的时间向夏世奇支付购房款，并明确表示不同意继续履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任，夏世奇享有单方合同解除权。故夏世奇要求解除房屋买卖合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。相应网签合同亦应一并注销。关于夏世奇主张的20万元违约金，根据房屋买卖合同的约定，夏世奇行使单方解除权的情况下，丁某应按房屋成交总价款的20%向夏世奇承担违约责任。现夏世奇依据合同主张违约金，且其主张的数额显然低于合同约定的违约金数额，其主张符合法律规定，本院予以支持。丁某为未成年人，不具备付款的经济能力。丁辰昊作为丁某的法定代理人不仅有代理丁某签订合同的权利，还有与丁某共同承担相应责任的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,判决如下：一、夏世奇与丁辰昊于2019年8月31日签订的编号为WAE1908310025的《北京市存量房屋买卖合同》，夏世奇、丁辰昊与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2019年8月31日签订的编号为BCXY1908310054的《补充协议》、签订的编号为BCXY1908310042的《补充协议》，夏世奇、丁辰昊、丁某与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2019年9月2日签订的编号为BCXY1909020013的《补充协议》均于本判决生效之日解除；二、丁某、丁辰昊于本判决生效后七日内协助夏世奇办理注销《存量房屋买卖合同》（合同编号为×××）的网签登记手续；三、丁某、丁辰昊于本判决生效后七日内向夏世奇支付违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26354元，由丁某、丁辰昊负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二〇年十月二十日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉