文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初3353号原告:张锐峰，男，1995年7月7日出生，汉族，居民，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰，山东尧舜律师事务所实习律师。原告张锐峰与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锐峰的委托诉讼代理人董艳杰、被告荣盛公司的委托诉讼代理人杨帆、张峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锐峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告违约金52336元；2、本案费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的荣盛锦绣外滩沂河馨苑小区21-2-1003楼房一位，双方约定办证时间为交房后365日内办理产权登记，但因被告交付的房屋迟迟未经验收合格，导致原告无法办理产权登记。故被告应当依法承担违约责任。综上所述，被告未在约定期限内提交办理产权登记，已构成违约，为了维护原告的合法权益，原告现依据《民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十八条之规定提起诉讼，请求依法予以支持。被告荣盛公司答辩称，1、被告开发的“沂河馨苑”小区已于交付前通过综合验收，但是因为工程总承包单位盐城二建拒不移交施工资料，致使被告无法办理产权登转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是建设施工单位导致，被告不应承担违约责任；2、原告购买时案涉房屋价款为44万元，现该小区同户型房源价款已超88万元，房屋升值已超一倍以上。根据法律规定，承担违约金基于合同约定或造成实际损失的基础上，本案中，原告未提供证据证实其有实际损失，并且主张的违约金数额过高，不应得到法院支持；3、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“双方协商执行，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按合同约定履行，在原告未与被告进行协商的前提下，直接起诉被告要求逾期违约金，不符合合同约定，被告不应该承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告张锐峰提交的证据包括：1、身份证，证实原告的诉讼主体资格；2、商品房预售合同，证实房屋的交付时间和办理产权登记的时间。被告质证认为：对证据的真实性均无异议。被告荣盛公司提交的证据包括：1、领取资料及钥匙证明，欲证实涉案房产在2016年6月29日交付；2、沂河鑫苑整体不动产权证书，证明涉案房屋所在小区已经于2019年5月16日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张锐峰（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号×××65，合同约定张锐峰购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河馨苑”21号楼2单元1003号房，总房款为445238元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力；第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.买受人、出卖人双方协商执行。双方还对其他事项进行了约定。在附件四第二条第13款，约定“本条中约定的“实际交房之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日”。合同签订后，张锐峰缴纳了自2016年7月1日起的物业费。2019年5月16日，被告荣盛公司取得鲁（2019）临沂市不动产权第0039867号权属证书。后原、被告因办理产权登记问题，双方协商未果，原告诉至本院。本院认为，张锐峰与荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案存在两个争议焦点：一是荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记的违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。关于焦点一，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2017年6月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且张锐峰没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任张锐峰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行，但在双方达不成一致调解意见的情况下，被告荣盛公司不能以此合同约定，剥夺原告向法院起诉的诉讼权利。关于焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日。对于交房时间的认定问题：1、原、被告签订合同的附件四第二条第13款约定：“本条中约定的“实际交房之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日”；2、原告自2016年7月起开始缴纳物业费。综合以上两点，本院认为房屋交付时间应认定为2016年6月30日。故逾期办证的违约期限自2016年6月30日合同约定的时间开始计算365天。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间2019年5月16日。综上，因原告已于2020年4月30日向被告主张权利，故原告的起诉并未超诉讼时效。本院支持自2017年6月30日起至2019年5月16日的违约金。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书。原告主张违约金按购房款445238元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张锐峰违约金50135元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担526元，原告张锐峰承担28元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年十月二十一日书记员 张腾飞