福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3115号 原告：福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司，住所地福州市台江区。 负责人：袁幸福，总经理。 委托诉讼代理人：陈熹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：邱培旭，男，该公司员工。 被告：福州市龙头艺术装饰工程有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人：王良梅。 被告：福州龙泽装饰工程有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人：王良梅。 原告福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司（以下简称“东百元洪群升分公司”）与被告福州市龙头艺术装饰工程有限公司（以下简称“龙头公司”）、被告福州龙泽装饰工程有限公司（以下简称“龙泽公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东百元洪群升分公司的委托代理人陈熹、邱培旭到庭参加诉讼。被告龙头公司、龙泽公司经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东百元洪群升分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙泽公司立即向原告支付自2020年2月至2020年5月止拖欠的物业费192720元（每个月物业费48180元），并按逾期付款金额的年利率24%向原告支付自2020年2月起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金；2.判决原告没收被告缴纳的物业履约保证金计96360元，被告龙泽公司按一个月综合管理费标准立即向原告支付违约金48180元；3.判决被告龙头公司对上述债务承担连带责任。事实和理由：原告与被告龙头公司于2016年12月1日签订了《物业服务合同》及补充协议，约定：被告龙头公司向原告承租位于福州市台江区八一七中路群升国际E地块E2#楼2层、3层店铺用于经营建筑装修、装饰设计品牌为“龙头”；原告与二被告于2019年12月1日签订合同主体变更协议，约定被告龙泽公司取代被告龙头公司成为合同履行主体，且由原告与被告龙泽公司根据原合同内容重新签订新合同，被告龙头公司对新旧合同承担连带责任；遂原告与被告龙泽公司于2019年12月1日签订《物业服务合同》及补充协议，约定：经营建筑装修、装饰设计品牌为“龙泽”，租赁期限自2019年12月1日至2023年10月31日，计租面积8030平方米；综合物业服务费按每月每平方米30元计即每月48180元；被告应于每月25号前向原告一次性支付下个月相关费用；如被告逾期缴纳相关费用的，每逾期一日应按未支付款项总额的千分之三向原告支付违约金；被告逾期缴纳费用超过15天的，原告有权提前单方解除合同；因被告原因导致合同提前解除的，被告缴纳的履约保证金作为违约金的一部分不予退还，还应另行向原告支付月综合管理费的三倍作为违约金；合同执行过程中如发生争议，向物业所在地人民法院起诉。被告于2020年2月起开始欠缴物业费、水电费等费用，经原告工作人员多次以电话、函件等形式催缴，仍拒不支付欠缴费用。被告拒不支付拖欠租赁费用的行为已构成根本违约，因此，原告于2020年7月向被告寄送解除合同通知书，解除与其签订的《物业服务合同》，要求补缴欠款，被告仍未履行。 被告龙头公司和龙泽公司均未作答辩。 原告东百元洪群升分公司就其诉讼请求依法提交了证据，被告龙头公司和龙泽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对原告东百元洪群升分公司提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月1日，以东百元洪群升分公司为甲方，龙泽公司为乙方，双方签订了《物业服务合同》，约定如下：物业座落于福州市台江区群升国际二期Ｅ地块Ｅ2＃楼2层3层；计费面积：8030平方米；综合物业管理费按每月每平方米6元计；每月合计为48180元；综合物业管理费自计费日开始计收。综合物业管理费及其他应由乙方支付的费用，除另有约定外，均按计费面积计价。2019年12月1日为乙方计费日，并以每贰个日历月为一个缴费期，首期综合物业管理费应于计费日前五天内支付；此后，乙方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴费期费用；乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方缴纳履约保证金96360元，用以保证乙方严格、充分地履行本合同。该履约保证金不予冲抵综合物业管理费及其他费用，如乙方违反合同约定，甲方有权直接从履约保证金中扣除乙方应付物业管理费、其他费用、垫付款以及违约金等款项，乙方应在甲方书面通知后15日内将被甲方扣除的履约保证金一次性重新补足；乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按逾期金额的万分之七向甲方支付违约金；如乙方逾期付款超过15天或累计超过3次（含3次）的，甲方有权选择乙方向甲方支付违约金96360元，并可要求乙方赔偿甲方的一切损失，同时甲方有权选择单方解除本合同；本协议项下的任何通知应以专人或特快专递方式按以下地址发出，任何一方更改联系方式，应立即通知另一方，否则应承担送达不到的法律责任。通知如以特快专递方式发送，以邮寄发出后第5日视为送达，不以收件人是否签收为条件；如以专人递送方式发送，以对方签收之日视为送达。双方确认本协议约定通讯地址可作为法院送达诉讼文书的地址，以法院诉讼文书邮寄发出后第5日视为送达；乙方地址:福州市817中路760号／福建省连江县。本合同有效期自2019年12月1日起至2023年10月31日止，合同还对双方权利义务作了其他约定等。2019年12月1日，以福州东百公司群升分公司为甲方，龙头公司为乙方，龙泽公司为丙方，签订了一份《合同主体变更协议》，内容如下：甲乙双方于2016年12月1日共同签署《房屋租赁合同》《物业服务合同》及2017年6月1日签约的《合同主体变更协议》（以下简称“原合同”）；各方同意：丙方取代乙方成为原合同的履行主体。现甲乙丙三方就原合同主体变更相关事宜，经友好协商，达成补充协议如下：从2019年12月1日起（下称变更日），丙方将取代乙方成为原合同的一方，因此各方同意，丙方将获得原合同项下乙方拥有的各种权利和利益以及承担原合同项下乙方承担的各种责任和义务，并按照原合同约定履行乙方未履行的责任和义务；上述变更日后，乙方不再享有和承担原合同项下的权利及义务，但并不影响甲方针对乙方在变更日之前违反原合同而追究其责任的权利；甲丙双方可根据原合同的内容重新签订新合同，自新合同生效之日起，原合同自动终止。丙方基于履行该新签合同及原合同对甲方所负债权债务，乙方承担连带责任。龙泽公司向东百元洪群升分公司缴纳物业服务费至2020年1月止。2020年7月15日，东百元洪群升分公司按照合同约定的送达地址向龙泽公司邮寄送达《解除合同通知函》，要求解除双方签订的《物业服务合同》和《房屋租赁合同》等。该邮件显示收件人已于2020年7月16日签收。 诉讼中，1.东百元洪群升分公司确认被告向其缴纳了物业履约保证金96360元。2.东百元洪群升分公司称因合同约定的逾期付款违约金过高，其将逾期付款违约金标准调整为年利率24%。 本院认为，东百元洪群升分公司与龙泽公司于2019年12月1日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，具有法律约束力。龙泽公司作为讼争场所使用人，双方之间形成了物业服务合同关系。现东百元洪群升分公司已履行了物业服务义务，龙泽公司作为物业服务的实际受益人理应及时向原告交纳物业服务费用。因此，东百元洪群升分公司请求龙泽公司支付自2020年2月起至2020年5月止的物业服务费192720元（每月48180元×4个月），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因双方合同约定的逾期付款违约金为日万分之七，东百元洪群升分公司主动将逾期付款违约金标准调整为年利率24%符合法律规定，本院予以照准。故龙泽公司应当向东百元洪群升分公司支付拖欠的2020年2月起至2020年5月止的物业服务费192720元和逾期付款违约金。因龙泽公司已逾期缴纳物业服务费超15天，东百元洪群升分公司依据《物业服务合同》的约定，向龙泽公司发出《解除合同通知函》，龙泽公司于2020年7月16日签收，故东百元洪群升分公司和龙泽公司签订的《物业服务合同》于2020年7月16日解除。对于东百元洪群升分公司要求没收物业履约保证金96360元和支付违约金48180元的诉讼请求，《物业服务合同》虽约定东百元洪群升分公司在前述解除合同的情形下，可同时没收履约保证金并要求龙泽公司支付违约金，但纵观《物业服务合同》的内容，物业该履约保证金系作为当事人履行合同义务的保证，若发生龙泽公司根本违约导致合同解除的情形，可转为解除合同的违约金。因龙泽公司的违约行为导致合同解除，龙泽公司应为此承担相应的违约责任。但基于公平合理的原则，且物业服务合同违约金的主要作用在于补偿守约方因对方违约造成的损失，而东百元洪群升分公司未举证证明其具体损失，亦已对龙泽公司逾期支付物业服务费损失进行了主张，故本院酌定违约金金额为38544元（192720元×20%）。东百元洪群升分公司前述两项诉请超过上述金额的，依据不足，本院不予支持。鉴于《物业服务合同》已于2020年7月16日解除的事实，本院认为剩余物业履约保证金57816元（96360元-38544元）可用于抵扣龙泽公司拖欠的物业服务费。对于东百元洪群升分公司要求龙头公司承担连带清偿责任的诉讼请求，根据东百元洪群升分公司、龙头公司以及龙泽公司签订的《合同主体变更协议》，龙头公司应当对龙泽公司所负债务承担连带清偿责任。故东百元洪群升分公司要求龙头公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求于法有据，本院亦予以支持。被告龙泽公司和龙头公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福州龙泽装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司支付自2020年2月1日起至2020年5月31日止的物业服务费192720元，并向原告福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司支付逾期付款违约金（欠付2020年2月份和3月份的物业服务费的逾期付款违约金以96360元为基数，从2020年1月26日起算；欠付的2020年4月份和5月份的物业服务费的逾期付款违约金以96360元为基数，从2020年3月26日起算；均按照年利率24%的标准，计算至实际还款之日止）； 二、被告福州龙泽装饰工程有限公司应向原告福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司支付违约金38544元（福州龙泽装饰工程有限公司已缴纳的物业履约保证金96360元抵扣上述违约金后，剩余履约保证金57816元可用于抵扣本判决确定的第一项物业服务费）； 三、被告福州市龙头艺术装饰工程有限公司对本判决确定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6785元，减半收取计3393元，由原告福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司负担1248元，由被告福州龙泽装饰工程有限公司和福州市龙头艺术装饰工程有限公司共同负担2145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  盛 洁 二〇二〇年十月十五日 法官助理  潘冰心 书 记 员  林欢欢 附:本案适用的主要法律条款 一、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 四、《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 六、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。