北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初61097号原告：梁志艳，女，1978年2月21日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。身份证号：×××委托诉讼代理人：杨贺辉，北京市律通律师事务所律师。被告：刘强友，男，1958年2月23日出生，汉族，户籍所在地北京市昌平区。身份证号：×××原告梁志艳与被告刘强友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁志艳之委托诉讼代理人杨贺辉到庭参加诉讼，被告刘强友经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁志艳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2019年6月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求判令刘强友支付违约金150万元；3.本案诉讼费和公告费由刘强友承担。事实和理由：2019年6月3日，我（卖方）与刘强友（买方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》。按照合同约定购房款共计人民币700万元，刘强友应于2019年6月5日前支付首笔房款人民币150万元，并于2019年7月10日前支付剩余尾款人民币550万元。2019年6月15日，刘强友表示无法按时付款，经双方协商签订《承诺书》，其承诺付款时间延长至2019年6月25日前，并将房款总数提高至人民币750万元，同时承诺如再次违约，我有权立即解除合同并收回房屋，刘强友按照调整后的房屋总数的30%承担违约责任，承担由此产生的一切费用。2019年8月5日，刘强友再次表示由于资金不足，双方协商签订《协议书》，将房款支付时间延迟至2019年8月15日前，如不按时付清房款，双方解除合同，其需向我支付赔偿金225万元，并承担诉讼费、律师费、保全费等维权成本。上述房屋买卖合同自签订后，房屋购买人刘强友一再拖延，多次承诺并多次违约。时至今日仍不能履行购房义务，已构成根本违约。刘强友未作答辩。本院经审理认定事实如下：北京市海淀区西直门北大街45号3号楼房屋（以下简称诉争房屋）所有权人系梁志艳。2019年6月3日，梁志艳（出卖人）与刘强友（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定将诉争房屋出售给刘强友，成交价格为700万元。付款方式：分期付款，首期买受人应当于2019年6月5日前向出卖人支付房价款人民币150万元，第二期买受人应当于2019年7月10日前向出卖人支付房价款人民币550万元。逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理，逾期在5日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过5日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的200%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。梁志艳主张其与刘强友之间的房屋买卖交易事项均由其弟弟梁某代为办理，《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议由梁某代为签署。梁志艳主张因刘强友表示无法按时付款，刘强友于2019年6月15日出具《承诺书》，将付款时间与房屋价款进行调整，就此提交了《承诺书》一份。该《承诺书》载明：“本人与梁某（代梁志艳）于2019年6月3日在时代之光签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市海淀区西直门北大街45号院3号楼房屋。因本人原因无法按时付款，且本人自今年3月份起就一直表示强烈意愿购买该房屋，因此阻止梁某带其他拟购房人看房。综上所述，造成梁某给其子购买学区房时四处借款并延期支付房款，产生了较大损失。现本人自愿承担上述行为给梁某造成的损失。经双方协商，付款时间调整至2019年6月25日前，房款总数额调整为750万元。如再次逾期，梁某有权立即解除合同并收回此房。本人按照调整后房屋总数30%承担违约责任，且梁某主张权利产生的一切费用由本人承担。承诺人：刘强友，日期：2019年6月15日”。梁志艳主张出具承诺书后，刘强友再次表示因资金不足，双方于2019年8月5日协商签订了《协议书》，就此提交了该《协议书》，载明：“甲方（房屋出卖人）：梁志艳梁某代乙方（房屋购买人）：刘强友甲乙双方继续履行上述《房屋买卖协议》，乙方在2019年8月15日之前，分两期（首期200万元，第二期550万元）支付完房款750万元。如不按时支付清房款，甲乙双方解除合同，乙方须向甲方支付赔偿金225万元，如逾期未支付，甲方享有向乙方提起诉讼的权利，请求乙方承担赔偿金及诉讼费、律师费、保全费等维权成本。甲方：梁志艳（梁某代）乙方：刘强友签署日期：2019年8月5日”。梁志艳另提交了梁某与刘强友的微信聊天记录，梁志艳主张聊天记录中的“大爱无疆刘强友”系刘强友，该聊天记录记载了其与刘强友沟通房屋买卖及催促刘强友支付购房款的过程。3月30日聊天记录载明：“梁：您好，刘哥，链家有两个客户想看一下房子，您看哪一天方便，您看一个星期，能不能有一天安排一下，给您添麻烦了。刘：我是想留下。梁：可以，好事。刘：我的钱下个月到，我有资格”。5月30日的聊天记录载明：“梁：您看一下合同，等您方便的时候回电话。刘：好的老弟。”6月8日聊天记录载明“刘：我追加给老弟的五十万，抽时间给你做个手续！梁：好的，您尽量争取早点。”6月20日的聊天记录载明“刘：老弟把我们后来的补充协议再发我。梁：哥哥，您说的20号，我们让到25号，您提前不了，但是一定要准时啊。”此外，聊天记录还载明：“梁：您目前一分房款都没给我，您承诺多少次了。刘：我在想办法解决，先不要发信息了！”梁志艳主张双方签订合同后，刘强友未向其支付任何购房款，诉争房屋亦未交付，后续的交易程序并未进行，诉争房屋未再次出售，目前仍登记在梁志艳名下。庭审中，梁志艳申请证人梁某出庭作证。梁某称其与梁志艳系姐弟关系，其受梁志艳的委托，代表梁志艳与刘强友签订房屋买卖合同；合同签订后，刘强友一再拖延付款，期间签署过承诺书及协议书，但其承诺始终未兑现；刘强友在签订房屋买卖合同前租赁诉争房屋，由其亲戚居住，2019年8月之后，刘强友的亲戚搬离诉争房屋，刘强友未支付任何购房款，梁志艳无法联系到刘强友。对于合同解除情况，梁志艳主张其向刘强友发过律师函，但被退回，双方房屋买卖合同的解除时间由法院依法确定。梁志艳主张依据刘强友2019年6月15日出具的承诺书及8月5日签订的协议书，要求刘强友支付未履行合同的违约金150万元。对于实际损失，梁志艳主张系刘强友未履行双方房屋买卖合同导致其房屋贬值产生损失。梁志艳称贬值损失可通过网上查询证明，不申请对诉争房屋的差价进行鉴定。本院认为，本案《北京市存量房屋买卖合同》及《协议书》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。双方于2019年6月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》后，刘强友又出具了《承诺书》，后双方又经协商一致签订了《协议书》，对付款方式等内容进行变更，但刘强友仍未按约定履行支付购房款的义务，已超过双方约定的付款期限，符合合同约定的根本违约和出卖人解除合同的情形，梁志艳有权要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《协议书》并要求刘强友支付违约金。故梁志艳请求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于合同解除的时间，应当为刘强友在诉讼中知悉梁志艳要求解除合同之日，即本案起诉状公告送达之日，即2020年8月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于违约金，因梁志艳未举证证明其实际损失，故本院结合梁志艳举证情况、合同履行情况、刘强友的实际过错程度及可能给梁志艳造成的实际损失予以酌情减少。刘强友经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据，应视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、梁志艳与刘强友于二〇一九年六月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇二〇年八月十五日解除；二、刘强友于本判决生效后十日内向梁志艳支付违约金十万元；三、驳回梁志艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费二百六十元（梁志艳已预交），由刘强友负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费一万八千三百元（梁志艳已预交）,由梁志艳负担一万七千零八十元；由刘强友负担一千二百二十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董琳雪人民陪审员  苏 弘人民陪审员  韩胜利二〇二〇年十月二十八日书 记 员  吴 昆