北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7795号原告：海星慧聚科技发展（北京）有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：顾月，经理。委托诉讼代理人：孙海波，北京大铭律师事务所律师。被告：北京市大兴区康庄公园，住所地北京市大兴区黄村镇滨河东里。法定代表人：张岩安，园长。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。原告海星慧聚科技发展（北京）有限公司（以下简称：海星慧聚公司）与被告北京市大兴区康庄公园（以下简称：康庄公园）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海星慧聚公司的委托诉讼代理人孙海波，被告康庄公园的委托诉讼代理人张凤成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海星慧聚公司提出如下诉讼请求：1.解除海星慧聚公司与康庄公园于2017年3月28日签订的《大兴区行政事业单位房屋土地租赁合同》；2.康庄公园给付腾退场地恢复原状的各项损失700万元；3.诉讼费用由康庄公园承担。事实和理由：2017年3月28日，海星慧聚公司（原名北京钧盛博腾物业管理服务有限责任公司）与康庄公园签订土地使用权租赁合同，康庄公园将该公园内300平方米土地出租给海星慧聚公司使用，租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止，租金每年109500元，租赁用途为经营游艺项目、临时商业活动以及广告宣传。实际履行过程中，经康庄公园允许，海星慧聚公司共计使用了约4000平方米的土地。海星慧聚公司除自己管理使用外，将上述土地分租给案外人使用，并在土地上建设临时性建筑、增设大量游乐设施。2018年11月7日，康庄公园发出了《关于清退园内出租经营性游娱设施的通知》，要求海星慧聚公司在2018年12月31日前完成清退工作。2019年1月15日，康庄公园再次发出书面通知，要求强制腾退园内一切经营性游娱设施，各实际经营人均不同意在未获得合理赔偿的情形下腾退恢复场地，无奈，海星慧聚公司垫付了500余万元费用，将场地进行清退，康庄公园承诺对海星慧聚公司进行补偿，现又不补偿，其单方违约行为给海星慧聚公司造成了预期利益损失及巨大经营损失，故诉至法院。康庄公园辩称：同意解除与海星慧聚公司签订的《大兴区行政事业单位房屋土地租赁合同》，实际上合同在海星慧聚公司腾退场地时即已经解除。合同第11条第2款约定：“由于政策法规等原因导致合同不能全面履行的，或国家政策需要改造已租赁的土地，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”根据该条约定，康庄公园是按照上级指示对场地进行清退的，故不同意承担海星慧聚公司主张的任何损失。本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，甲方康庄公园与乙方北京盛龙驰科技发展有限公司（以下简称：盛龙驰公司）签订合同书，由乙方负责甲方公园内的出租经营项目、临时商业活动以及广告宣传工作的经营管理，但不包括园内自主经营项目。合同自2012年4月1日开始生效，至2017年3月31日止废除。2017年2月10日，甲方盛龙驰公司与乙方北京钧盛博腾物业管理服务有限责任公司（该公司名称于2019年4月18日变更为海星慧聚管理咨询（北京）有限公司，于2019年11月8日变更成海星慧聚科技发展（北京）有限公司）签订转让合同，盛龙驰公司将2012年3月1日与康庄公园签订的合同书中载明的所有权利义务转让给海星慧聚公司。2017年3月31日合同到期后，盛龙驰公司不再续签合同，自行退出场地，海星慧聚公司直接与康庄公园重新签订合同。转让费用150万元。海星慧聚公司将姚远（海星慧聚公司前法定代表人）位于北京市大兴区滨河街****1513A房屋抵给盛龙驰公司使用，如海星慧聚公司经营公园一年内不能支付转让费，则该房屋所有权转让给盛龙驰公司。2017年3月28日，出租方（甲方）康庄公园与承租方（乙方）海星慧聚公司签订《大兴区行政事业单位房屋土地租赁合同》，康庄公园将该公园内300平方米土地出租给海星慧聚公司使用，租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止，租金按年结算，由乙方在对应结算期间起算日的前30日内交付给甲方，甲方于收到租金15日内将租金上缴国库。租金标准为每日每平方米1元，租金总额为109500元。租金交付期限为每年的12月31日。乙方承租该土地用途为：经营游艺项目、临时商业活动以及广告宣传工作。在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变用途，不得转租或分租给第三方，擅自转租或分租的，转租或分租行为无效。造成损失的，全部由乙方承担。合同第八条有关装修设施、设备的约定，在合同终止或解除后，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的装修或任何设备设施。双方合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将土地恢复原状交还给甲方，否则其装修部分甲方有权进行处分。甲方需要恢复原状的而乙方拒不履行该义务的，甲方可以自行或委托第三方整修至原状，费用由乙方承担。合同第十一条免责条款，其中第二款约定，由于政策法规等原因导致合同不能全面履行的，或国家政策需要改造已租赁的土地，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。合同签订后，海星慧聚公司于2017年11月21日交纳租金109500元（自2017年4月1日起至2018年3月31日期间的租金）。实际履行中，海星慧聚公司使用康庄公园内约4000平方米的场地，其中只有300平方米支付租赁费，其余均未支付费用。除海星慧聚公司外，还有其他7个经营者，这7个经营者是在康庄公园与盛龙驰公司签订合同时就已经存在的，转租后由海星慧聚公司向该7家经营者收取管理费及租金。根据海星慧聚公司提交的大兴区行政事业单位国有资产出租、出借审批表载明，北京市大兴区市政园林服务中心、北京市大兴区财政局经济建设一科、北京市大兴区行政事业单位资产管理中心分别在该表上盖章。2018年11月7日，康庄公园发出关于清退园内出租、经营性游娱设施的通知，内容为：“根据区委第四巡查组2018年7月30日至9月28日，对园林服务中心党组（包括基层党支部）巡查提出的问题，我园中存在出租、经营性游娱设施，存在临时建筑，存在违规行为，要求清退这些违规出租和经营性游娱设施，还‘园’于民，还‘绿’于民。我园从即日起启动园内出租、经营性游娱设施清退工作，于2018年12月31日前完成。本次清退工作责成海星慧聚公司进行处理。”2019年1月15日，康庄公园发出关于加快推进清退园内出租、经营性游娱设施的通知，内容为：“根据区委第四巡查组的整改要求，本园应于2018年12月31日前完成园内出租、经营性游娱设施清退工作。目前工作尚未全部完成，请加大工作力度，尽快完成剩余工作内容。”海星慧聚公司于2020年1月10日完成清退工作。海星慧聚公司诉讼请求中有503.2万元是主张向各实际经营者支付的赔偿款，具体明细为：给薛茂生30万元、王燕明100万元、王家妹80万元、王冬红3万元、董云飞3万元、李亚军260万元、公维亮16万元、张满平6万元、张玉莲5.2万元。根据海星慧聚公司提交的证据显示，海星慧聚公司向杨东生（盛龙驰公司的法定代表人）借款6万元用于支付董云飞、高贵发的补偿款。海星慧聚公司原法定代表人姚远向王家妹、王玉明、薛茂生、李亚军共计支付了470万元补偿款。中联万达（北京）物业管理集团有限公司的黄彪代海星慧聚公司向张玉莲、公维亮、张满平支付272000元补偿款。另有261809.28元是应支付给北京连通艳胜建筑工程有限公司的拆除工程款。剩余部分诉讼请求为海星慧聚公司的可得利益损失。另，根据海星慧聚公司提供的照片及陈述，被拆除的设备均系破坏性拆除，无法再利用。关于租赁合同中所述300平方米，双方当事人无法确认该300平方米的四至。本院认为：康庄公园与海星慧聚公司签订《大兴区行政事业单位房屋土地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效。海星慧聚公司已于2020年1月10日腾退租赁场地给康庄公园，因此双方签订的合同已于该日解除。合同第11条第2款约定：“由于政策法规等原因导致合同不能全面履行的，或国家政策需要改造已租赁的土地，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。”本案中是否适用该条是本案争议的焦点之一，从双方提供的证据来看，本案腾退的原因并不是上述情形引发，因此康庄公园不能据此不承担责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据租赁合同约定，康庄公园将该公园内300平方米土地出租给海星慧聚公司使用，而海星慧聚公司的实际使用面积约为4000平方米，故海星慧聚公司依据租赁合同主张300平方米外的损失，没有事实依据。关于300平方米内的拆除损失，海星慧聚公司与康庄公园均无法确定300平方米的具体四至，故本院参照租赁面积酌情予以确定。关于海星慧聚公司主张的预期经营损失，本院综合租赁期限、海星慧聚公司营业收入汇总、营业面积等因素酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、海星慧聚科技发展（北京）有限公司与北京市大兴区康庄公园签订的《大兴区行政事业单位房屋土地租赁合同》于2020年1月10日解除；二、本判决生效后十日内，北京市大兴区康庄公园赔偿海星慧聚科技发展（北京）有限公司损失500000元；三、驳回海星慧聚科技发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，由海星慧聚科技发展（北京）有限公司负担56457元（已交纳），由北京市大兴区康庄公园负担4343元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨 怡审 判 员 王 静人民陪审员 王 丽二〇二〇年十月十二日书 记 员 马伊祎