北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49278号原告：徐某，女，1982年6月18日出生，汉族，俊泰行（北京）通信技术有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王宏伟，北京市尚衡律师事务所律师。原告：李某，女，2009年3月4日出生，汉族，海淀区西颐小学学生，住北京市海淀区。法定代理人：徐某，女，1982年6月18日出生，汉族，俊泰行（北京）通信技术有限公司员工，住北京市海淀区。原告：李某2，男，2000年3月27日出生。被告：华融卓越资产管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘峰，执行董事。委托诉讼代理人：王璐，北京大显律师事务所律师。被告：陈某某，女，1972年8月11日出生，汉族，北京长吉加油设备有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨新峰，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李继增，男，1972年8月14日出生，汉族，欧乐经典（北京）科技有限公司销售员，住北京市海淀区。原告徐某、李某、李某2与被告华融卓越资产管理（北京）有限公司（下称华融卓越公司）、陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托诉讼代理人王宏伟，被告华融卓越公司委托诉讼代理人王璐，被告陈某某及其委托诉讼代理人杨新峰、李继增到庭参加了诉讼，原告李某2经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。原告徐某、李某向本院提出诉讼请求：确认华融卓越公司与陈某某签订的涉及北京市海淀区X房屋的买卖合同无效。事实和理由：李某某与徐某系夫妻，双方在2009年4月9日共同出资近230万元购买了位于北京市海淀区X房屋，并一同在此居住。2009年11月25日，李某某取得房屋产权证书，所有权人为李某某。2013年12月16日，李某某和徐某共同向华融卓越公司借款，华融卓越公司以崔伟伟作为名义债权人出借210万元，以北京市海淀区X房屋产权作为抵押。2013年12月19日，北京市方正公证处出具了《抵押借款合同》和《具有强制执行力的债权文书公证书》。2014年6月中旬，李某某突生重病，经海淀区法院宣告为无民事行为能力人，并指定徐某为监护人。2014年9月19日，北京市海淀区X房屋违法过户到华融卓越公司名下。2015年7月徐某另案起诉，在诉讼期间，华融卓越公司提出在2015年7月26日其公司已将北京市海淀区X房屋以323万元的价格出售给陈某某，并提交了双方间的《存量房屋买卖合同》。原告认为，陈某某在短时间内以明显低于市场价的价格购买此房，且买房前不顾该房存在诉讼争议，完全不符合常理，陈某某不属于善意第三人。2019年5月23日，李某某死亡。李某系李某某、徐某夫妇的婚生女，李某2系李某某的非婚生子。二被告的房屋买卖行为属法定无效情形，故诉至法院要求支持徐某、李某的诉讼请求。被告华融卓越公司辩称，我公司取得北京市海淀区X房屋的所有权是因李某某、徐某借款时达成的偿债措施，当时卖房抵债是各方约定好的。我方取得房屋所有权后已另行将该房出售给陈某某，双方之间的房屋买卖交易真实合法有效。不同意徐某、李某的诉讼请求。被告陈某某辩称，我通过链家地产居间服务购买了北京市海淀区X房屋，并支付了房款及税费等，并合法取得房屋所有权，完全符合二手房交易流程，手续合法。房屋成交价370万元已经高于评估价值，我方无主观恶意，是善意第三人。不同意徐某、李某的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市海淀区X房屋根据X京房权证海字第XX**房屋所有权证显示，房屋所有权人为李某某，共有情况为单独所有，登记时间2009年11月25日。2013年12月16日，李某某、徐某作为借款人、抵押人（甲方）与出借人（乙方）崔伟伟签订《抵押借款合同》一份，约定：甲方向乙方借款210万元，甲方向乙方提供北京市海淀区X房屋抵押作为履行还款义务的担保。2013年12月19日，北京市方正公证处作出（2013）京方正内民证字第44950号《具有强制执行效力的债权文书公证书》一份。主要内容为：申请人李某某、徐某、崔伟伟于2012年12月16日向本处申请办理《抵押借款合同》公证并赋予其强制执行效力。华融卓越公司在另案中提交的网签合同显示：2014年9月19日，李某某作为出卖人，陈宏作为其委托代理人与买受人华融卓越公司签订《存量房屋买卖合同》及存量房自有交易资金划转协议，约定华融卓越公司以总价300万元购买北京市海淀区X房屋。根据华融卓越公司之后取得的X京房房权证海字第XX**屋所有权证显示，北京市海淀区X房屋所有权人于2014年10月8日登记为华融卓越公司，共有情况为单独所有。2015年，经李某某利害关系人北京某法律顾问公司申请，北京市海淀区人民法院于2015年11月25日作出（2015）海民特字第187号民事判决书宣告李某某无民事行为能力，徐某作为李某某的监护人。就北京市海淀区X房屋市场价格，徐某提交了北京国土联房地产评估中心有限公司2015年6月2日出具的《房地产估价报告》一份。报告显示该评估中心受李某某委托，在2015年6月1日至2日期间，对北京市海淀区X房屋进行房地产价值评估，评估结果为单价30349元每平方米，涉诉房屋总价为4430044元。2015年，李某某、徐某向北京市海淀区人民法院提起民事诉讼，要求确认华融卓越公司签订的涉及北京市海淀区X房屋的买卖合同无效。北京市海淀区人民法院作出（2016）京0108民初774号民事判决，驳回李某某、徐某的全部诉讼请求。李某某、徐某不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。2019年3月11日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终127号民事判决，撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初774号民事判决；确认华融卓越公司于2014年9月19日签订的涉及位于北京市海淀区X房屋的《存量房屋买卖合同》无效。2015年7月，华融卓越公司（甲方、出售人）与陈某某（乙方、购买人）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，陈某某欲购买北京市海淀区X房屋，并于2015年7月8日向华融卓越公司支付定金10万元。2015年7月8日，华融卓越公司（出卖人）与陈某某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，由陈某某购买北京市海淀区X房屋，房屋成交价格为323万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为47万元；陈某某拟贷款金额226万元。2015年8月6日，陈某某支付首付款129万元。2015年9月8日，贷款人（抵押权人）招商银行股份有限公司北京分行与陈某某（借款人、抵押人）签订《个人购房借款及担保合同》，陈某某贷款226万元，贷款期限为240个月，从2015年9月8日起到2035年9月8日止。根据陈某某之后取得的X京房权房权证海字第XX**所有权证显示，北京市海淀区X房屋所有权人于2015年8月13日登记为陈某某，共有情况为单独所有。陈某某提交了深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司2015年7月24日出具的《估价报告书》一份。报告显示该评估公司受陈某某委托，在2015年7月21日至24日期间，对北京市海淀区X房屋进行房地产抵押估价报告，评估结果为单价24083元每平方米，涉诉房屋总价为3515396元。李某某与徐某系夫妻，二人于2008年7月31日登记结婚。李某系李某某、徐某夫妇婚生女。庭审中，徐某称李某2系李某某的非婚生子。2019年5月23日，李某某死亡。李某某的父母已先于李某某死亡。本院认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。徐某、李某作为北京市海淀区X房屋的原所有权人及原所有权人的继承人，主张华融卓越公司与陈某某签订的涉及北京市海淀区X房屋的买卖合同无效，其请求的依据是陈某某购房草率；陈某某不属于善意第三人；陈某某以低于100多万市场价格取得房屋。对此本院认为，陈某某通过北京链家房地产经纪有限公司居间服务在2015年7月从华融卓越公司处购得北京市海淀区X房屋，并签有《居间服务合同》及《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，上述合同是当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。2019年3月，北京市第一中级人民法院终审判决确认华融卓越公司于2014年9月19日签订的涉及位于北京市海淀区X房屋的《存量房屋买卖合同》无效，陈某某在签约时不知道华融卓越公司对该房无处分权。陈某某购买涉案房屋的成交价格为370万元，依据徐某提交的评估报告，北京市海淀区X房屋在2015年6月初总价为4430044元，370万元的成交价格合理，并非明显低于市场价，且陈某某提交了首付款支付凭证及贷款合同等，其已向华融卓越公司支付了全部房屋价款。2015年8月13日，北京市海淀区X房屋所有权人登记为陈某某。现有证据也不能证明二被告之间存在恶意串通的情形，因此徐某、李某主张华融卓越公司与陈某某签订的涉及北京市海淀区X房屋的买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐某、李某之诉讼请求。案件受理费36400元，由原告徐某、李某负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件公告费560元，由原告徐某、李某负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 高 祺审判员 童雪霏审判员 高 磊二〇二〇年十月十五日书记员 张 倩