广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初7158号原告：赵时斌，男，1964年8月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：广东省水电集团有限公司,住所地广东省广州市天河区珠江新城华明路**华普广场****。法定代表人：淡念阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗雅，广东国智律师事务所实习人员。原告赵时斌诉被告广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵时斌，被告广东省水电集团有限公司的委托诉讼代理人陈翠花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵时斌向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延迟办理产权登记违约金53350元（按照50元/天的标准，从2017年8月4日起计算至被告就案涉房屋办妥产权登记手续之日止，暂计至2020年7月5日）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广州市增城区新塘镇广深大道西1号2幢1804房。合同约定被告应在原告收楼之日起210个工作日内就案涉房屋办理产权登记，逾期每日按照伍拾元的标准支付给原告。按合同约定，原告于2016年9月29日收楼后，被告应于2017年8月3日前为原告办妥产权登记，但被告至今没有为原告办妥房地产权证。被告的行为构成违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告广东省水电集团有限公司辩称，1.被告不同意原告的诉请，原告在合同约定的办证时间届满后3年内并未向被告或法院主张权利，故原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应受法律保护。2.涉案小区B1、B2、B3、B4栋需整体办证，双方在合同附件中约定的办证时间仍未起算，被告并不存在逾期办证行为。根据《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第13条以及附录二《委托办理权属登记协议书》第二条约定，被告在涉案房屋完成竣工备案和产权初始登记工作后210个工作日内向房管部门递交权属登记材料。被告已在2016年7月13日完成涉案小区B2和B3栋的竣工验收备案，但由于涉案小区B1、B2、B3、B4栋属于整体报建，故涉案房屋必须整体办理初始登记，之后才能办理产权证，现B4栋的规划验收和竣工验收尚未完成，故涉案小区B栋至今仍未办理产权初始登记。鉴于此情况，《委托办理权属登记协议书》才约定是办理产权初始登记后210个工作日向房管部门递交权属登记材料。对此，原告也是知悉且确认签字同意的，故合同约定的办证时间仍未起算，原告要求被告支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。争议条款只是明确了双方办理产权证的时间起算点以及具体办证条件，并未免除被告作为开发商需协助办理产权登记手续的基本合同义务，也未加大原告作为购房者的责任，未排除原告对涉案房屋的所有权，合同体现的是双方真实意思表示，故争议条款不属无效格式条款。3.多名业主违规加建是涉案房屋至今未能办理初始登记的重要原因。被告交楼后，涉案物业多名业主对房屋进行装饰装修过程中，存在擅自改变房屋外貌，扩建、占用公共区域和共用部位，将客厅玻璃栏杆拆除扩建，以及将阳台建筑物拆除扩建安装铝合金窗等行为，上述行为已违反《广东省物业管理条例》以及《住宅市内装饰装修管理办法》的相关规定。物业管理公司已向业主发出书面《违规整改通知》，但业主未予理会。直至今日，被告在办理初始产权登记的过程中，由于多名业主存在违建行为，其房屋实际情况与房屋平面图和合同附图不一致，导致被告无法实测各业主房屋面积，无法办理初始登记。综上所述，双方在合同中约定的办证时间仍未起算，原告主张逾期办证的违约金，没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年2月26日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4第广深大道********房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇广深大道西1号2幢（广深大道西1号2幢）1804房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）891945元……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……13、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3事宜：1、办理乙方所购商品房的预告登记；2、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5、办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”。签订上述合同后，原告依约向被告支付全部购房款，并于2016年9月29日办理涉案房屋的收楼手续，接收了涉案房屋。另查，2016年1月22日，原广州市增城区城乡规划局对被告开发建设的位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3建设项目出具增规验证[2016]023号和增规验证[2016]022号《建设工程规划验收合格证》。根据广州市规划和自然资源局出具的《产权情况表》载明，2020年10月9日涉案房屋仍处于未确权状态。庭审中，一、原、被告双方均确认原告收楼之日起第210个工作日为2017年8月3日。二、针对诉讼时效问题，原告提交《逾期办理房产证的催告函》、EMS邮寄单退件、网上立案信息截图、《受理案件通知书》以及向被告邮寄上述催告函的EMS邮寄单，拟证明原告在诉讼时效期间内向被告主张权利构成诉讼时效中断，不存在超过诉讼时效的问题。其中一份《逾期办理房产证的催告函》的邮寄时间为2019年9月24日，《逾期办理房产证的催告函》要求被告积极为原告办理房屋权属证书并承担逾期办理房屋权属证书的违约责任等内容。三、针对违规加建问题，原告提供样板房照片4张，拟证明被告所谓的违规加建是被告误导所致。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于被告是否存在延期办证违约行为的问题。附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房预告登记证明书交付乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”从上述约定内容可知，被告为原告办理涉案房屋的产权证书除了要原告具备上述第1至第3项的条件之外，还增设了以被告完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的条件。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记第一款约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。可见，办理涉案房屋的建设工程项目的房地产初始登记以及涉案房屋的建设工程竣工验收备案表是被告的履行的义务，也是办理涉案房屋产权登记的必经流程，同时，上述条款明确约定办理初始登记的时间应为办理涉案房屋的建设工程规划验收合格之日起的90日内。事实上，自被告在2016年1月22日取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》起至今已超四年，被告仍未办理房地产初始登记，已违反上述合同约定，其办理初始登记的时间已超出原告作为购房者想要取得涉案房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。被告将满足完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的前提条件作为其为原告办理涉案房屋递交办证的起算时间，将迟迟无法办理初始登记的风险直接通过合同约定转由原告承担，在一定程上减轻了被告延期办证的合同责任，显然不符合情理，也于法无据，被告并未提供证据证明其有通知原告交纳相关税费（契税）而原告迟延交纳的事实，原告也表明被告至今仍未通知交纳契税。本院结合合同约定以及原、被告的履约情况，根据诚实信用、公平合理原则，酌定被告应于涉案房屋实际交付之日的次日起210个工作日内履行向房地产登记机关递交涉案房屋的权属登记资料的合同义务。庭审中原、被告双方均确认原告收楼之日起第210个工作日为2017年8月3日，本院予以确认。被告至今仍未办理初始登记，导致无法办理涉案房屋的递件办证手续，其行为已构成违约，被告应从2017年8月4日起承担延期办证的违约责任。原告主张被告支付自2017年8月4日起至本案法庭辩论终结之日即2020年10月12日的延期办证违约金，于法有据，本院予以支持。被告主张合同约定的办证时间仍未起算，被告并不存在延期办证行为的抗辩，于法无据，本院不予采纳。关于原告部分诉请有否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起实施）第一百八十八条、第一百九十五条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，结合原告提交的《逾期办理房产证的催告函》、向被告邮寄上述催告函的EMS邮寄单、以及上述EMS邮寄单退件，原告于2019年9月24日向被告邮寄《逾期办理房产证的催告函》，要求被告积极为原告办理房屋权属证书并承担逾期办理房屋权属证书的违约责任等，原告的上述行为已构成诉讼时效的中断，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。另外，被告在答辩中已承认涉案房屋无法递件办证的原因是小区内的B4住宅楼没有办理好竣工验收，且被告未能提交证据证明原告存在违规加建的情况及原告的违建行为影响涉案房屋办理初始登记，因此被告以业主违规加建是导致涉案房屋未办理初始登记的重要原因为由提出抗辩，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付自2017年8月4日至2020年10月12日的延期办证违约金58300元(按每天50元的标准，延期1166天计算)。至于2020年10月13日起至被告向房地产登记部门递交涉案房屋权属登记资料之日止的延期办证违约金，原告可另案主张，本案不予调处。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵时斌支付自2017年8月4日至2020年10月12日的延期办证违约金58300元；二、驳回原告赵时斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费629元，由被告广东省水电集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇二〇年十月二十三日书记员  齐 文