湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初4248号原告：王建，男，汉族，1969年7月23日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：陈汉梅（王建的配偶），身份情况同下。原告：陈汉梅，女，汉族，1970年8月16日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：罗敦云，女，汉族，1967年12月10日出生，居民身份证住址武汉市汉阳区，原告王建、陈汉梅与被告罗敦云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序独任审判，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告王建的委托诉讼代理人暨原告陈汉梅、被告罗敦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建、陈汉梅向共同本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告将租赁房屋腾退给原告。二、判令被告向原告支付2020年3月19日至2020年7月19日（以实际交租之日为准）期间的使用费（按每日133元计）123天×133元/天=16359元，以及每日5%的滞纳金16359元×5%=817.95元。共计17176.95元。三、判令被告结清占用房屋期间产生的水电等费用。事实与理由：原告与被告之间房屋租赁合同于2019年9月20日期满，其后未续签合同。被告口头承诺房租每三个月交一次，一次12000元。从2019年9月20日至2020年3月19日被告已交两次房租，共计24000元。从2020年3月19日起至今被告未曾交付房租，也未曾主动联系原告说明原因。四月期间，原告曾多次联系被告商议房租事宜，被告均不配合，并以各种理由搪塞。为了维护原告的合法权益，特具状法院。被告罗敦云辩称：一、原租赁合同到期前，双方已就续租事宜口头达成一致，将房租变更为每月4000元。被告于2019年12月21日支付了2019年12月21日至2020年3月19日期间的房租共计12000元。受新冠××疫情影响，被告自2020年1月23日至4月7日期间未实际使用涉案房屋，该情况属于不可抗力，请法院结合该情况减免两个月的租金。二、原告要求被告按照每日5%的标准支付逾期付款违约金没有法律依据，请法院予以调整。三、被告愿意按照租赁合同的约定支付使用房屋期间产生的水电费，具体水电费金额以实际产生为准。被告有意继续承租涉案房屋用于经营，愿意与原告就续租事宜进行协商并重新签订相应的租房合同。原告王建、陈汉梅为支持其主张，举证如下：证据一、鄂（2016）武汉市武昌不动产权第0013976号、第0013988号不动产证。拟证明坐落于武汉市武昌区中南路街丁字桥B2栋1单元2层3号、4号（以下简称丁字桥B2栋1单元2层3号、4号）房屋为两原告共有。证据二、《房屋租赁合同》。拟证明两原告与被告于2017年9月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定了双方的权利义务。被告罗敦云为支持其主张，举证如下：证据一、收据一份；收条两份。拟证明房东李某某、陈某、武汉金德电信有限责任公司因疫情影响给被告减免两个月的租金；请求原告减免被告两个月的房屋租金。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：罗敦云对王建、陈汉梅提交的证据一、二无异议；本院予以确认。王建、陈汉梅对罗敦云提交的证据一认为这是其他房东的行为，与原告无关，本人在外租房都是支付全部租金；本院认为罗敦云提交的证据一系其与案外人之间的关系，与本案无直接关联，本院不予确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：王建、陈汉梅系丁字桥B2栋1单元2层3号、4号房屋所有权人。2017年9月20日，王建（甲方、出租方）委托陈汉梅与罗敦云（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：王建将丁字桥B2栋1单元2层3号、4号房屋出租给罗敦云用于经营雅云堂养生调理馆,租赁期限自2017年9月20日起至2019年9月20日；月租金3500元，租金按年结算，每年42000元；如罗敦云要求继续租赁，则须提前30日向王建提出，王建如同意续租，双方重新签订合同；罗敦云逾期未交付租金的，每逾期一日，王建有权按月租金5%加收滞纳金。上述合同期满后双方未续签书面合同，但口头约定续租房屋，将房租变更为每月4000元。罗敦云于2019年12月21日支付了2019年12月21日至2020年3月19日期间的房租共计12000元。因罗敦云未向王建、陈汉梅支付2020年3月20日之后的房屋租金，王建、陈汉梅故诉至法院，诉请如前。另查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告，自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。恢复时间另行通知。2020年4月7日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告，从2020年4月8日零时起，撤除武汉市交通管控卡口,有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市公交运行。2020年1月23日起至2020年4月7日期间,因上述疫情管控措施,武汉市内正常商业活动受限,罗敦云经营的雅云堂养生调理馆处于停业状态，疫情结束后恢复营业至今。本院认为：原告王建、陈汉梅与被告罗敦云签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，基本内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对各方当事人具有约束力。合同到期后，双方未续签书面合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”的规定,2019年9月20日后，王建、陈汉梅与罗敦云原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故原告王建、陈汉梅与被告罗敦云均可以随时解除合同。故原告王建、陈汉梅请求判令解除与被告罗敦云签订的《房屋租赁合同》并主张被告罗敦云腾退租赁房屋，于法有据，本院予以支持。关于疫情期间的租金计算问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定,2020年1月23日起至2020年4月7日止，为防控新冠疫情,保护人民群众的身体健康和生命安全,政府和各界采取了相应疫情防控措施,由于本次疫情的发生具有突发性,当事人在缔约时难以预见,对于因此不能履行合同或及时行使权利的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,应当认定为不可抗力。由于罗敦云租赁房屋的目的系经营,因受新冠疫情及疫情防控措施影响，造成罗敦云经营的养生调理馆无法正常营业,其营业收入必然受到影响,继续按原租赁合同收取租金对其明显不公平。依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务”的规定,本院遵循公平原则酌情减免罗敦云在此期间一半的租金。依据双方的口头约定,本院核定2020年1月23日起至2020年4月7日止共计75天的租金为10000元（4000元÷30天×75天）,减半为5000元。故罗敦云自2019年12月21日至2020年9月20日应付租金应计算为31000元（4000元×9月-5000元），罗敦云支付了租金12000元，故截至2020年9月20日罗敦云尚欠租金为19000元（31000元-12000元）。罗敦云至今占有使用诉争房屋，故王建、陈汉梅请求判令罗敦云支付腾退前的租金及房屋占有使用费于法有据，本院确定上述费用截至2020年9月20日计算为19000元，2020年9月21日后按每月4000元计算至实际腾退之日止。关于滞纳金，合同约定“租金按年结算”“罗敦云逾期未交付租金的，每逾期一日，王建有权按月租金5%加收滞纳金”，但双方未约定租金的具体支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，双方自2019年12月21日续租至今租赁期间未满一年，应当在租赁期间届满时支付，故本院对王建、陈汉梅主张的滞纳金不予支持。王建、陈汉梅还请求判令罗敦云结清占用房屋期间产生的水电费用，因其未明确水电费用具体数额，亦未提交证据予以证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告王建、陈汉梅与被告罗敦云签订的签订《房屋租赁合同》。二、被告罗敦云于本判决书生效之日起七日内将武汉市武昌区中南路街丁字桥B2栋1单元2层3号、4号房屋腾退并交付给原告王建、陈汉梅。三、被告罗敦云于本判决书生效之日起十日内一次性向原告王建、陈汉梅支付租金及占有使用费（截至2020年9月20日计算为19000元，2020年9月21日后按每月4000元计算至实际腾退之日止）。四、驳回原告王建、陈汉梅的其他诉讼请求。如果被告罗敦云未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取115元，由被告罗敦云负担（此款原告王建、陈汉梅已垫付，由被告罗敦云于本判决书生效之日起十日内径行给付原告王建、陈汉梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二〇年十月二十二日法官助理贾心曌书记员桂坦