上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15988号原告：上海如宿酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈思林，总经理。委托诉讼代理人：张吟涛，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：程一鸣，上海东炬律师事务所律师。被告：侯康**，男，1985年10月25日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。原告上海如宿酒店管理有限公司与被告侯康**居间合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海如宿酒店管理有限公司(以下简称“如宿酒店”)的委托诉讼代理人张吟涛、程一鸣，被告侯康**及其委托诉讼代理人陆雯姣、张异到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海如宿酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认2019年4月30日签订的两份《居间服务协议》无效；2、判令被告立即返还给原告居间费人民币(以下币种同)175万元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年初，原告意图在意邦建材家居市场内租赁房屋用于经营酒店，经介绍认识被告后，原告委托被告代为寻找合适的出租房，并由其与出租方洽谈租赁合同等事宜。经被告介绍，原告寻找到出租意向方，被告称出租方系市场3期内仅有的有权对外出租房屋的单位，且经过被告洽谈，大概率可以争取到远低于其他所有人的单价。原告需要根据被告的居间服务和结果支付对应费用。2019年3月，原告股东陈思林、查方盛等就意邦3期C4、C5、C8栋房屋与相关出租方签订租赁合同。原告股东查方盛与被告签订两份《居间服务协议》，两份居间协议约定居间费用共计180万。原告也通过股东分期支付了居间费用180万元。但之后，原告发现该区域房屋的承租方可以与产权人直接签约，签约租赁单价也远低于原告所享有的租赁单价。原告认为被告未能尽居间服务之谨慎客观义务，主要表现在事前未尽调查之职，未挑选出最优出租房；事中怠于磋商谈判，未为原告争取最大利益；事后未兑现积极协调义务，导致原告在安保协调、停车位落实、中庭建造、相邻业主沟通、消防工程等方面受阻。原告认为，被告作为个人，根据相关法律规定，亦不得从事居间服务。综上，原告认为原告与被告签订的居间协议应当属于无效合同，被告应返还收取的居间费。但是鉴于被告确实存在一定工作，原告只要求返还175万。即使合同有效，因被告居间服务存在严重失职，提供服务与巨额居间费用不等，应当退还175万居间费用。故，原告提出诉请如上。被告侯康**辩称，不同意原告的全部诉请。不存在居间协议无效的情形，两份居间协议系双方真实意思表示。原告签订的租赁合同系原告与出租方之间真实意思表示，若原告认为签订租赁合同单价较高，可以自行选择拒绝签署相关租赁合同，目前距离签署相关租赁合同已达一年之久，可以证明原告认可租赁合同的条款内容。经被告居间，原告和出租方签订租赁合同时清楚了解房屋产权情况，租赁房屋当时已经由产权人转租给出租方，无法与产权人直接签约。关于车位问题、安保问题、相邻业主纠纷等问题的协商与被告无关，被告对此类问题不存在提供居间服务的义务。被告为原告争取到了许多租赁的优惠条件，促成原告与出租房签订租赁合同等协议，被告的居间义务已经完成。被告在促成其他承租方与出租方签订租赁合同后，也收取了对应的居间费用。综上，希望驳回原告全部诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了居间服务协议、维也纳酒店房屋租赁合同、上海龙腾培训学校有限公司租房协议及营业执照、上海晟寓酒店管理有限公司房屋租房协议及营业执照、上海高老庄实业有限公司房屋租赁合同及营业执照、居间费支付凭证、消防合同、维也纳加盟合同。被告围绕辩称意见依法提交了合作协议、营业执照及法定代表人证明、微信聊天记录、同地段其他单位租房协议等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本案在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月，上海聚帛实业有限公司(甲方，出租方)、上海嵘沅资产管理有限公司(乙方、管理人)、陈思林(丙方、承租人)三方签订《租赁合同》，合同约定，上海嵘沅资产管理有限公司作为中科意邦建材家居市场管理运营方，负责实施市场的经营与管理。甲乙两方同意在三期(三期C4栋二、三、四层201-244、301-302、401的商铺)出租给丙方使用，丙方作为宾馆酒店的经营。该租赁合同就计租面积、租赁期限及免租期、租金和押金标准及支付方式、经营项目、物业管理、违约责任等合同权利义务进行了约定。2019年11月1日，上海聚帛实业有限公司(甲方，出租方)、上海嵘沅资产管理有限公司(乙方、管理方)、陈思林(丙方、承租方)签订《补充协议》，该协议约定，丙方已租赁位于青浦意邦国际建材品牌中心三期C4栋二、三、四层201-244、301-302、401的商铺，经营上海维也纳国际酒店，现已正式完成工商注册，工商注册名为上海如宿酒店管理有限公司，法人为陈思林，即日起由上海如宿酒店管理有限公司取代原合同承租人陈思林签署一切相关文件，并承担相应的法律责任与义务。2019年3月28日，上海涂厨实业有限公司(甲方，出租方)、上海嵘沅资产管理有限公司(乙方、管理人)、查方盛(丙方、承租人)三方签订《租赁合同》，合同约定，上海嵘沅资产管理有限公司作为中科意邦建材家居市场管理运营方，负责实施市场的经营与管理。甲乙两方同意在三期(三期C5栋G3-23至G3-46，C8栋F3-87至F3-110的商铺)出租给丙方使用，丙方作为酒店式公寓经营。该租赁合同就计租面积、租赁期限及免租期、租金和押金标准及支付方式、经营项目、物业管理、违约责任等合同权利义务进行了约定。同日，三方签订《补充协议》，就排水及排污管、广告位、天井及外墙窗户、800KW用电量、加装电梯及电梯保养、F3-98、F3-99、F3-100三间商铺交付时间等进行了补充约定。2019年11月1日，上海涂厨实业有限公司(甲方，出租方)、上海嵘沅资产管理有限公司(乙方、管理方)、查方盛(丙方、承租方)签订《补充协议》，该协议约定，丙方已租赁位于青浦意邦国际建材品牌中心三期C5栋G3-23至G3-46，C8栋F3-87至F3-110的商铺，经营维也纳国际酒店，现已正式完成工商注册，工商注册名为上海如宿酒店管理有限公司，法人为陈思林，即日起由上海如宿酒店管理有限公司取代原合同承租人查方盛签署一切相关文件，并承担相应的法律责任与义务。2019年4月30日，查方盛(甲方)与侯康**(乙方)签订《居间服务协议》，协议约定，甲方要求乙方提供居间服务，为其介绍适宜物业，并促成甲方与业主达成租赁合约的交易。乙方为甲方介绍的物业位于上海市青浦区北青公路XXX号意邦建材市场3区C4栋二，三四楼面积4628平方米，用途为酒店公寓。协议第三条权利义务约定，甲方委托乙方代理事项：代甲方寻找适合之物业，代甲方与业主谈；乙方须真实、准确、完整地向甲方介绍该物业的状况；按照甲方要求，为促进交易提供联络、协助、撮合等服务；与该物业业主商谈交易事宜，协助甲方与业主签订有关合同文件并协助甲方办理相关手续；对甲方因履行本合同而提供的相关资料负有保密义务，不得对外披露。签约成功后10个工作日内甲方应一次性向乙方支付佣金80万。2019年4月30日，查方盛(甲方)与侯康**(乙方)签订《居间服务协议》，协议约定，甲方要求乙方提供居间服务，为其介绍适宜物业，并促成甲方与业主达成租赁合约的交易。乙方为甲方介绍的物业位于上海市青浦区北青公路XXX号意邦建材市场3区C5、C8栋三楼面积6816平方米，用途为酒店公寓。协议第三条权利义务约定，甲方委托乙方代理事项：代甲方寻找适合之物业，代甲方与业主谈；乙方须真实、准确、完整地向甲方介绍该物业的状况；按照甲方要求，为促进交易提供联络、协助、撮合等服务；与该物业业主商谈交易事宜，协助甲方与业主签订有关合同文件并协助甲方办理相关手续；对甲方因履行本合同而提供的相关资料负有保密义务，不得对外披露。签约成功后10个工作日内甲方应一次性向乙方支付佣金100万。2018年12月12日，查方盛向侯康**建设银行尾号6129卡号转账10万，摘要为意向金；2019年1月17日，查方盛向侯康**转账68万；2019年1月17日，查方盛向侯康**转账8,000元；2019年1月24日，查方盛向侯康**转账12,000元；2019年4月3日，开桂华向侯康**转账100万元。上述金额总计为180万元。2020年5月25日，查方盛出具《情况说明》表示，2019年4月30日，查方盛作为如宿酒店与侯康**签订《居间服务协议》，签订协议为租赁如宿酒店经营场所之用。后，房屋由如宿酒店承租，并作为公司经营场所。查方生同意如宿酒店管理公司行使以下权利：作为原告起诉侯康**，要求返还居间费175万元，申请执行并领受相应赔偿款等与诉讼相关事宜。上海如宿酒店管理有限公司成立于2019年7月17日，注册资本500万元，股东为开声法、查方盛、开桂华、夏燕、陈慧、陈思林。陈思林系法定代表人。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未能促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，主要有以下两个争议焦点：一、签订的居间协议是否有效；二、被告是否尽到了居间义务。关于第一个争议焦点。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第58条规定，房地产中介机构应当具有名称、组织机构、固定的服务场所等，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业；中华人民共和国住房和城乡建设部等制定的《房地产经纪管理办法》第14条亦有规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。但被告以个人名义从事居间活动并未违反法律、行政法规关于效力性禁止规定。故原告方与被告签订的居间服务协议系双方真实意思表示，合法有效。关于第二个争议焦点。原告认为出租方与原告方签订的相关租赁合同中双方权利义务并不平等，但原告方作为理性商事主体，在签订相关租赁合同时意味对出租方及合同内容的认可，不同出租单位因房屋区域、楼层、用途而单价不同，原告以被告未为原告争取到较低租赁单价等优惠条件主张被告未尽到居间义务，对此观点，本院不予认可。原告未举证被告作为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的事实；根据原告提供的现有证据，亦无法证明被告在居间过程中存在重大过错或瑕疵。原告认为被告负有安保协调、停车位落实、中庭建造、相邻业主沟通、消防工程、物业管理等事宜协调义务、被告未履行相关义务的情况下应返还居间费的意见，在被告予以否认相关义务的情况下，亦无合同明确约定，原告未能提供证据证明该事实主张，相应举证不能的不利后果由原告承担。原告认为签订租赁合同后被告未能协调租赁双方的分歧、被告对出租方的合同履行有异议，但该意见同样不足以构成被告返还居间费的理由。《居间服务协议》约定，签约成功后10个工作日内原告应一次性向被告支付佣金。原告已经向被告支付了全部佣金，说明原告也认可被告完成了居间服务。故，对原告的全部诉讼请求，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海如宿酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计10,275元，由原告上海如宿酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年十月八日法官助理 顾名锦书 记 员 朱梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。