安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0302民初1633号 原告：蚌埠市勤丰物业管理有限公司，住所地：安徽省蚌埠市戴湖翠微苑****楼**南侧第一间，统一社会信用代码9134030056895275XH。 法定代表人：王琳，公司执行董事。 委托诉讼代理人：马文祥，男，该公司工作人员。 被告：扈敏，女，1979年5月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 原告蚌埠市勤丰物业管理有限公司（简称勤丰公司）与被告扈敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勤丰公司的委托诉讼代理人马文祥，被告扈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年7月11日至2020年5月11日期间的物业费3136元、电梯费828元，合计3965元；2、判令被告支付违约金5551元(按日0.1%的比例，从2016年7月11日计算至2020年5月11日，请求支付至缴清欠费之日)；3、被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原、被告于2015年8月25日签订《前期物业服务协议》一份，约定由原告向被告提供物业服务，原告每月按被告房屋建筑面积的每平方米0.75元收取物业服务费，逾期支付物业服务费按日0.1%支付违约金(滞纳金)。合同签订后，原告依约履行了物业安全维护、保洁、垃圾清运等服务义务，但被告未按约定交纳物业费、电梯费等，虽经原告催交但被告至今仍拖欠未交。综上所述，被告的拖欠行为违反了双方的约定，影响了原告作为物业服务的正常运转，被告理应向原告支付拖欠的物业费并按约定承担违约责任。现依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告扈敏辩称：我入住期间感觉交的物业费不值，第一点是环境不是很好，第二感觉物业收我们物业费不透明、不公开。在2017年的时候有的住户收500元，但却告诉我们没有，收费标准不一样。能有关系走后门就少收。高空抛物物业不管，让我们住的没有安全感，有可视电话但没用。我们没有享受到很好的服务，所以我不愿意交。 经审理查明：2015年8月25日扈敏为甲方与乙方勤丰公司签订《前期物业服务协议》一份，约定：由乙方向甲方提供物业服务，服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生管理；秩序维护管理；绿化管理等。物业服务费用按建面面积每月每平米0.75元。电梯电费18层18元/户/月，12个月，合计216元。按年度交纳，与当年物业费用一同交纳。第十条违约责任（四）项约定：甲方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.1%向甲方加收滞纳金。甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉。 被告居住在服务区，房屋建面90.85平米。2019年9月16日，原告向被告发出《缴费通知单》，被告未交纳，后经多次催要未果，原告于2020年7月13日持诉称理由诉诸本院。 本院认为：原被告签订的《小区前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。被告签订了该协议即表示接受了原告提供的物业服务，理应按协议确定的权利义务履行。小区的物业服务是一种同时具有社会公共服务和对每个业主个体服务性质的群体性服务，也是一种不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务的这一特性，决定了在服务过程中，不可避免地会出现一些问题，也不可能同时满足各业主的不同需求，致使物业服务公司与业主之间经常会出现矛盾。如果业主因物业服务有瑕疵，或不能达到自己的期望而拒交物业费，必然导致因业主欠费，物业服务公司难以维继，服务水平下降的恶性循环，最终受损的是业主的利益。涉案的小区，拒绝交纳物业费的也是少数业主，说明物业公司提供的物业服务得到了多数业主的认可。本案中，被告的辩称不足以作为拒交物业费的理由。被告现仍居住该小区，享受着物业服务，形同用其他业主交纳的物业费为被告服务，对其他业主是不公平的。故原告要求被告按约定支付物业费、电梯费及违约金，理由正当，应予支持。物业公司作为服务企业，需要注意的是：对于业主反应的服务问题，应当积极予以纠正、反馈，务必增强服务公司与业主的相互信任。服务公司与业主只有增强互信，多些沟通和交流，努力改善两者关系，才能形成物业服务公司与业主间的良性循环。 被告自2016年7月11日至2020年5月11日，共计46个月，每月物业费68.14（90.85×0.75）元，欠物业费3134(68.14×46)元；电梯费每年216元，每月18元，46个月，欠电梯费828（18×46）元，欠物业费与电梯费合计3962（3134＋828）元;每年欠物业费与电梯费合计1033.7元。 关于《小区前期物业服务协议》约定的违约金问题。《小区前期物业服务协议》第十条（四）项明确约定“甲方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.1%向甲方加收滞纳金......”。被告未按照约定的期限支付物业费和电梯费构成违约，应承担违约责任。本案系物业服务合同纠纷，双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时要体现保护物业管理服务业正常秩序。故从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.1%支付违约金，并无不当，可不予调整。原告要求自2016年7月11日至2020年5月11日，共计1400天计算违约金，相当于自第一天违约时即按1400天计算，极不合理，应分阶段计算。违约金合计为2077.8（详见附违约金计算清单）元，被告应一并给付。原告诉状中的“请求支付至缴清欠费之日”系写在括弧里，括弧是对前面违约金内容的注解，不是独立的诉讼请求。故2020年5月11日后的费用，不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，第四十二条第一款，第六十七条之规定，判决如下： 被告扈敏支付原告蚌埠市勤丰物业管理有限公司自2016年7月11日至2020年5月11日的物业费3134元，电梯费828元，违约金2077.8元，合计6039.8元。于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费50元减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审判员  邹万祥 二〇二〇年十月十日 书记员  王晓敏 附：附违约金计算清单 第一阶段： 期间：2016.7.11-2017.7.10 物业费＋电梯费：1033.7 违约期间：2017.7.11-2020.5.11 违约天数：1035 违约金:1069.9（1035×0.1%×1033.7） 第二阶段： 期间：2017.7.11-2018.7.10 物业费＋电梯费：1033.7 违约期间：2018.7.11-2020.5.11 违约天数：670 违约金:692.6（670×0.1%×1033.7） 第三阶段： 期间：2018.7.11-2019.7.10 物业费＋电梯费：1033.7 违约期间：2019.7.11-2020.5.11 违约天数：305 违约金:315.3（305×0.1%×1033.7） 上述违约金合计2077.8（1069.9＋692.6＋315.3） 附相关法律条文: 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。