安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初10514号 原告：戚红艳，女，1996年3月23日出生，汉族，住安徽省来安县。 被告：杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路**新地中心**1201，统一社会信用代码91340104MA2TQ6TC8P。 负责人：卢小科，总经理。 委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务所律师。 第三人：陈小虎，男，1991年8月16日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 原告戚红艳诉被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司（以下简称杭州瑜图合肥分公司）、第三人陈小虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戚红艳、被告杭州瑜图合肥分公司的委托诉讼代理人朱友生、第三人陈小虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 戚红艳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2019年12月26日签订的房屋委托出租及管理合同，被告立即将位于合肥市蜀山区号房屋恢复原状后返还原告；2、被告自2020年3月30日起至房屋实际返还时止，按照每月2900元标准支付原告房屋占有使用费；3、被告立即支付原告违约金5800元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月26日，原被告签订了一份委托房屋出租及管理合同，依据该合同，原告将自己所有的位于合肥市蜀山区号房屋出租给被告，月租金2900元，被告按照约定时间支付，现被告仅支付了2020年1月30日至2020年3月30日期间的两个月房租5800元，此后应支付的房租至今未付。经原告了解，被告与第三人于2020年1月12日签订了一份房屋租赁合同，依据该合同，被告将以上房屋出租给了第三人居住使用。综上，原被告的租赁合同依法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，现被告拖欠房租的行为，明显违反了法律，也严重损害了原告的合法权益，为此，原告特具状至贵院，请求贵院依法予以处理。 被告杭州瑜图合肥分公司作出答辩如下：一、关于被告主体资格问题：本案中杭州瑜图合肥分公司系分公司，依法不能独立承担法律责任，主体不适格。应由杭州瑜图网络科技有限公司（以下简称瑜图公司）承担。二、关于原告诉讼请求问题：1、对解除合同瑜图公司同意解除，但解除时间为2020年4月10日。2、对所欠租金据实结算至合同解除之日止，且瑜图公司已付的押金应抵付所欠的租金以及还应依法免除新冠××疫情期间的3个月租金。3、对违约金瑜图公司不同意承担。（1）是2020年1月份瑜图公司囤房达到400余套，便于春节过后年初旺季出手，由于新冠××疫情的发生导致所囤积的房源无法正常出租，而产生了损失；（2）是部分租客也因为疫情未能及时交付租金；（3）是被告负责人卢小科已经独自筹款300多万元解决了房东2020年2月份租金，而瑜图公司另外二名隐名股东卢海涛、周世金既不筹款，也不出面解决。由此可见，逾期支付租金不是瑜图公司故意拖欠，而是因为新冠××疫情不可抗力所致，因此不应支付逾期支付租金的违约金。如贵院判决瑜图公司承担违约金，瑜图公司认为该违约金金额比例都过高，应依法予以减少，应按银行同期贷款利率计算。三、要求押金抵扣租金。 第三人陈小虎述称：从诉状来看原告与我无关，也未要求我承担责任，同时我与被告的合同还在正常履行，由于被告已经跑路，也造成了我押金损失2100元。 经审理查明：2019年12月26日，戚红艳（委托方、甲方）与杭州瑜图合肥分公司（受托方、乙方）签订了《房屋委托管理合同》（合同编号：222230），载明：委托方戚红艳名下位于合肥市蜀山区的房屋托管出租给受托方杭州瑜图合肥分公司；租赁期限为2019年12月26日起至2022年12月26日止，免租期限为2019年12月26日起至2020年1月26日、2020年12月26日起至2021年1月26日、2021年12月26日起至2022年1月26日；托管房屋月租金标准2900元，房屋押金2900元，押金待合同期满或特殊情况导致的合同终止，乙方退租后甲方返还乙方押金；付款方式为季付；首次支付租金时间为2020年1月30日，支付金额5800元；第二次、第三次支付房租时间分别为2020年3月30日、2020年6月30日，支付金额均为8700元；甲方同意于2019年12月26日前将房屋交付给乙方；乙方延期支付房屋租金达十五个工作日，且经通过书面催告后仍未支付的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金；违约金和违约责任中约定：乙方应按约定支付房租，如逾期超过7天，每逾期一天按照日租金的标准向甲方支付违约金（法定节假日、法定休息日及公司正常假期除外）；逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同。合同还约定了其他条款。 上述合同签订后，戚红艳向杭州瑜图合肥分公司交付了案涉房屋，杭州瑜图合肥分公司仅向戚红艳支付第一次租金5800元，之后再未支付过房租。 另查，2020年1月12日，陈小虎（承租方、乙方）与杭州瑜图合肥分公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方的房屋位于合肥市蜀山区，2室1厅1卫1厨，建筑面积99平方米；租赁期限自2020年1月13日起至2021年1月12日止，共12个月；该房屋每月租金2100元，支付方式为押一付十二；第一次支付房租时间为2020年1月13日，支付金额25200元；押金2100元。上述合同签订后，陈小虎于2020年1月12日向杭州瑜图合肥分公司支付1000元，2020年1月13日支付26300元，共计27300元。 庭审中，戚红艳确认案涉房屋尚未收回，由陈小虎居住使用。 以上事实有原被告、第三人当庭陈述及原告提交的房屋产权证明、房屋委托管理合同、发票、转账记录以及第三人提交的房屋租赁合同、转账记录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告戚红艳与被告杭州瑜图合肥分公司之间签订的《房屋委托管理合同》约定的是房屋出租与租金收取方面的内容，双方之间系房屋租赁合同关系，双方均应依约履行。 关于诉讼主体资格问题。被告是依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，依据法律规定，其具有诉讼主体资格，可以作为民事诉讼的当事人。原告以杭州瑜图合肥分公司为被告提起本案诉讼，符合法律规定，故被告关于其主体不适格的答辩意见不能成立。 原告与被告签订案涉《房屋委托管理合同》后，原告已依约交付房屋，但被告仅支付了租金5800元，押金及剩余租金拖欠至今，原告起诉至法院后被告仍未支付，现原告有权依据合同约定要求单方解除合同。被告主张以其微信群中发布的公告日期2020年4月10日作为合同解除日期，其作为违约方该主张无法律依据，本院不予采纳。原告向本院提出诉讼，要求解除案涉合同，因本院已于2020年7月27日将诉状副本依法向被告送达，该送达之日应为案涉合同解除之日。因合同解除，现原告要求被告返还案涉房屋的请求，本院亦予以支持。 依据案涉合同约定，月租金标准2900元，租赁期限自2019年12月26日起算，2019年12月26日起至2020年1月26日为免租期限，故被告应当支付原告自2020年1月27日起算的房屋租金。现被告仅支付了租金5800元，即2个月的租金，故原告要求被告支付自2020年3月27日起计算至合同解除之日即2020年7月27日的租金合计11600元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持，另原告要求被告按案涉合同约定的月租金标准即2900元/月的标准向原告给付自2020年7月28日起至被告返还案涉房屋期间的房屋占用损失的请求，本院亦予以支持。 关于原告要求被告支付逾期付款违约金5800元的问题。由于该约定过高，且被告要求予以减少，现本院酌定为2900元，超出部分不予支持。 关于被告辩称拖欠租金系新冠××疫情影响，属于不可抗力，应当给予三个月的免租期，不同意承担违约金等问题，虽然在被告未按约支付租金期间确实有疫情存在，但其未提供其承租的具有普通住宅性质的涉案房屋因受疫情影响致使承租人不能居住使用的相关证据，故被告的上述辩称本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、戚红艳与杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司签订的《房屋委托管理合同》（合同编号：222230）于2020年7月27日解除； 二、杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内向戚红艳返还位于合肥市蜀山区的房屋； 三、杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内向戚红艳支付截至2020年7月27日的租金11600元，及自2020年7月28日起按每月2900元的标准计算至案涉房屋返还之日止的房屋占用损失； 四、杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付戚红艳逾期付款违约金2900元； 五、驳回戚红艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二〇年十月三十日 书记员  甘保玲 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。