文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初9064号原告:何力英，女，1961年6月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：易德秀，女，1964年8月17日出生，汉族，职业不详，住重庆市涪陵区。被告：易德会，女，1974年11月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市涪陵区，现住云南省曲靖市。被告：冉荣松，男，1968年8月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告何力英与被告易德秀、易德会、冉荣松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何力英，被告易德会到庭参加诉讼。被告易德秀下落不明，经本院公告传唤期满，无正当理由未到庭参加诉讼，被告冉荣松经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何力英向本院提出诉讼请求：1、判令三被告返还原告已支付的购房款220000元；2、判令三被告赔偿原告经济损失56000元；3、本案的诉讼费、公告费由被告承担。审理中，原告何力英明确经济损失56000元实际为违约金。事实和理由：2012年10月20日，原告与被告易德秀（实际由被告易德会代签）签订《买卖合同》，合同约定将位于沙坪坝区某广场某某x栋xx-x号房屋出卖于原告，总价款为550000元。合同签订后，原告已向被告全额支付了购房款。但因被告私自使用了原告支付的用于偿还银行按揭款的钱，致使案涉房屋无法过户登记至原告名下。2016年6月3日，原告与被告易德秀、易德会签订《协议书》，约定被告易德会于2016年10月1日前将案涉房屋的银行按揭款约210000元全部偿还，后由被告易德秀配合原告将案涉房屋过户登记至原告名下。因被告一直未偿还银行按揭款，原告为早日办理案涉房屋的过户登记手续，于2017年9月再次向被告支付220000元，用于偿还银行按揭款。2018年5月18日，原告与被告易德会、冉荣松签订《协议》，被告冉荣松承认原告支付的220000元购房款系其私自挪用，并承诺于2018年6月30日前偿还于原告，逾期未偿还，每日支付违约金500元。但被告至今尚未将购房款偿还于原告，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告易德会辩称，首先，案涉房屋虽然登记在被告易德秀名下，但是由我出资购买的，故案涉房屋买卖合同是由我代被告易德秀签字；其次，原告何力英已向我支付购房款550000元，其中220000元系转账至被告易德秀名下的、归还银行按揭贷款的卡上，该卡由我与被告冉荣松保管，但被告冉荣松擅自将上述卡中购房款挪用，导致未能归还银行按揭款，案涉房屋亦未过户至原告名下；最后，我与原告、被告冉荣松于2018年5月18日签订协议，被告冉荣松承认220000元确实是其个人使用，其自愿归还原告并承担相应的违约责任，与我及被告易德秀无关。综上，请求法院驳回原告对我方及被告易德秀提出的诉讼请求。被告易德秀未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。被告冉荣松未到庭参加诉讼，其于本院2020年7月23日询问中辩称，首先，原告何力英与被告易德会、冉荣松于2018年5月18日签订的协议是真实有效的，我愿意支付案涉房屋按揭款220000元；其次，上述协议中逾期未偿还则按每日500元计算违约金的约定无效，即便有效，违约金的计算标准也过高，要求法院予以调低至按人民银行同期同类贷款利率计算。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2012年10月20日，原告何力英（乙方）与被告易德秀（甲方）签订《买卖合同》，合同约定甲方将某某x栋xx-x号房卖给乙方，成交金额550000元，定金10000元，于2012年10月18日付房款150000元，于2012年10月30日付房款130000元，余款由何力英打到户名为易德秀的工商银行卡上（卡号：62220231000********），此余款用于付清银行贷款，双方约定从2012年10月18日起银行所产生贷款利息由何力英付清，甲方有义务配合乙方完成过户手续。此约定甲乙双方共同遵守，如有违约赔偿总价的50%的违约金。原告何力英与被告易德会于审理中一致陈述，合同中“易德秀”的签字及捺印是由被告易德会代签。合同签订后，原告何力英分别于2012年10月9日、11月11日、11月13日、11月19日向被告易德会支付购房款10000元、20000元、90000元、50000元，被告易德会以“易德秀”的名义分别出具了收条。此外，还有一张未载明落款日期的收条载明，今收到何力英某某x栋xx-x房款壹拾肆万元。原告何力英还于2012年11月20日分别向被告易德秀的银行账户转账150000元、75000元。被告易德会亦认可原告何力英已支付了全部购房款550000元。2012年11月19日，原告何力英（乙方）与被告易德秀（甲方）再次签订《买卖合同》，合同约定甲方将沙坪坝区某某x栋xx-x号房卖给乙方，房屋总价为550000元，付款方式为全款付清。因为房屋未满五年，有营业税，所以办理公证书，满五年后过户给乙方。由于乙方全款已付清，该房的所有权全权属乙方所有，二年内公证书有变或遗失，甲方必须无条件地配合乙方过户，双方经过友好协商于2012年11月19日签订合同，具有法律效力，如甲方在乙方未过户前，自行卖给他人或解除合同，视为卖方违约，违约金为房屋总价的50%。并注明：2012年11月19日前付款270000元；2012年11月19日付款50000元；2012年11月25日前付款230000元。具体金额以收条为准。原告何力英与被告易德会于审理中一致陈述，合同中“易德秀”的签字及捺印是由被告易德会代签。2013年5月17日，原告何力英与被告易德秀达成《补充协议》，协议约定，易德秀将某某x栋xx-x号房卖给何力英，全款已付清（总价550000元），因易德秀在外地打工不能回重庆过户，双方约定于2014年9月前过户，如易德秀未按约定时间回重庆过户，易德秀同意双倍赔偿给何力英。并注明：此房以前有很多张协议现注明作废。被告易德会代被告易德秀签字及捺印。2016年6月3日，原告何力英（丙方）与被告易德秀（甲方）、被告易德会（乙方）签订《协议书》，甲乙丙三方一致确认如下事实：2009年9月23日，乙方以甲方名义与重庆崇安置业发展有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了坐落于沙坪坝区某街xx号附x号xx-x号房屋，首付款由乙方支付，乙方并以甲方名义在工商银行北碚支行办理了按揭贷款。房屋产权登记在甲方名下，甲方为该房屋的名义所有人，乙方为实际所有人。2012年，乙方与丙方签订了《房屋买卖合同》，约定房款总价为550000元，丙方已向乙方实际支付所有房屋价款，并由乙方向丙方出具了收条。协议还约定了以下主要事项：一、乙方应于2016年10月1日前自筹资金约210000元（具体金额以按揭银行账单为准）将该房屋按揭贷款一次性向按揭银行偿还完毕；若乙方未能在约定时间内清偿银行按揭贷款，甲方可通过合法的方式对房屋进行处置，由此产生的法律责任由乙方承担。二、甲方应当在乙方清偿完毕银行按揭贷款后15日内配合丙方办理过户手续，因过户产生的一切费用由丙方承担。三、在本协议签订之前，因该房屋产生的一切债权债务（包括但不限于按揭贷款、商业贷款、对外担保等）均由乙方承担。四、乙方应当自本协议签订之日起5日内向甲方支付为解决此事产生的律师费10000元。原告何力英与被告易德会于审理中一致陈述，合同中“易德秀”的签字及捺印是由被告易德秀本人所为。2017年10月9日，被告易德秀及案外人景月开出具《声明书》，载明易德秀声明该房（某广场某某x栋xx-x号）全权属何力英所有。何力英全款付清，今后该房与易德秀没任何关系，声明按揭款付清后无条件配合过户。如果易德秀能过户时故意违约，易德秀按房款的百分之100赔偿给何力英。房产证由何力英到工商领取，律师费（13000元）在过户的同时付给易德秀。根据中国工商银行沙北街支行出具的借记卡账户历史明细清单，原告何力英于2017年10月9日分别向被告易德秀转账13162.66元、191595.21元，摘要注明为贷款还本；此外，原告何力英还于同日偿还贷款利息7315.20元及182.55元。上述合计212255.62元。原告何力英于审理中陈述，上述款项即为其实际向被告支付的款项，但为了计算方便，原、被告一致认可原告代被告偿还的银行按揭款为220000元。2018年5月18日，原告何力英（甲方）与被告冉荣松（乙方）、被告易德会（丙方）签订《协议》，协议约定以下主要事项：1、2012年11月，甲方购买易德秀位于重庆市沙坪坝区某某x栋xx-x的房屋，该房屋实际所有人为丙方易德会（易德会只是用易德秀的名义购买房屋便于贷款，此房屋买卖实际与易德秀无关，款项也由易德会收取）。2、甲方转给易德秀银行卡220000元用于偿还房屋按揭款，被乙方冉荣松（丙方易德会的丈夫）挪作他用，导致甲方多支付220000元用于偿还房屋按揭款。3、乙方冉荣松承认前述220000元确是个人使用，因乙方冉荣松与丙方易德会已离婚，由乙方独自承担偿还责任，与丙方及易德秀无关。4、双方协商，此笔款项由乙方在2018年6月30日前全部偿还给甲方，如逾期未偿还，则乙方支付甲方违约金每天500元。5、因此款项由乙方偿还，丙方、易德秀之前出具的所有收条作废。另查明，2015年6月2日，何力英（出卖人）与案外人彭枭（买受人）签订《二手房买卖合同》，合同约定何力英将沙坪坝区某街x单元xx-x号房屋出卖于彭枭，房屋成交价款660000元。并于同日签订附件四《补充协议及其他约定》，约定出卖人于2015年6月2日收取定金20000元。因未能将上述房屋过户至彭枭名下，何力英于2015年6月23日将20000元定金退回彭枭，彭枭出具说明书。另查明，案外人李建伟曾于2015年12月2日以房屋买卖合同纠纷将何力英起诉至本院，请求解除双方于2015年9月18日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同及双倍返还定金、赔偿损失。本院于2015年12月30日作出（2015）沙法民初字第13932号民事判决书，判决解除房屋买卖合同及返还李建伟定金差额10000元。另查明，何力英曾于2016年1月20日以房屋买卖合同纠纷将易德会起诉至本院，请求易德会赔偿10000元定金损失。本院于2016年3月14日作出（2016）渝0106民初1391号民事调解书，易德会于2016年4月10日前支付何力英10000元定金损失。另查明，郑朝蕾曾于2019年6月19日以房屋租赁合同纠纷将何力英起诉至本院，请求解除双方签订的租赁协议、返还案涉房屋、支付租金及损失。本院于2019年9月22日作出（2019）渝0106民初15917号民事判决书，判决租赁协议于2019年8月6日解除、何力英返还案涉房屋及支付租金、房屋占用损失。另查明，案涉沙坪坝区沙坪坝某街xx号附x号xx-x号房屋的原所有权人为被告易德秀，现所有权人为郑朝蕾。原告何力英认为，虽然案涉房屋登记在被告易德秀名下，但实际为被告易德会所有，其已按照案涉买卖合同的约定向被告易德会支付了全部购房款，由于被告冉荣松私自挪用了原告支付的用于偿还银行按揭款的钱，导致案涉房屋未过户登记至原告名下，故请求三被告共同偿还购房款及支付违约金。被告易德会认为，案涉房屋未过户至原告名下是由于被告冉荣松自行使用了原告支付的银行按揭款，且根据三方协议，原告同意购房款由被告冉荣松偿还，逾期未偿还产生的违约金亦由被告冉荣松支付，被告易德会无须承担责任。被告冉荣松认为，其愿意支付原告诉请中的购房款，但违约金约定过高，应调低为按人民银行同期同类贷款利率计算。各方当事人争议较大，调解未成。上述事实，有原告何力英提交的《买卖合同》、《补充协议》、收条、中国工商银行个人业务凭证、《协议》、《协议书》、借记卡账户历史明细清单、（2015）沙法民初字第13932号民事判决书、（2016）渝0106民初1391号民事调解书、（2019）渝0106民初15917号民事判决书以及原告何力英、被告易德会的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告何力英与被告易德会、冉荣松签订的《协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、本案责任主体如何认定；二、原告何力英主张返还220000元购房款及支付违约金56000元能否支持。本院分别评述如下:一、本案责任主体如何认定的问题依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《协议》第3条约定，原告何力英支付给被告易德会用于偿还案涉房屋银行按揭款系由被告冉荣松个人使用，且该款项由被告冉荣松独自承担偿还责任，与被告易德会、易德秀均无关。虽然本案纠纷是因原告何力英购买被告易德秀房屋引起，但原、被告已对银行按揭款的偿还责任主体作出明确的约定，被告冉荣松在本案审理中亦同意承担偿还责任，故原告何力英仅能请求被告冉荣松偿还购房款及支付违约金，原告何力英关于请求被告易德会、易德秀共同偿还购房款及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、原告何力英主张返还220000元购房款及支付违约金56000元能否支持的问题首先，针对返还220000元购房款的问题。虽然根据原告何力英提供的中国工商银行沙北街支行借记卡账户历史明细清单，其向被告偿还贷款本金及利息共计212255.62元，但结合原告及被告易德会、冉荣松的陈述，为了方便计算，被告同意偿还原告支付的购房款220000元。故原告何力英请求被告冉荣松返还购房款220000元的诉讼请求，有事实、法律依据，本院予以支持。其次，针对支付56000元违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《协议》第4条约定，此笔款项由乙方在2018年6月30日前全部偿还给甲方，如逾期未偿还，则乙方支付甲方违约金每天500元。被告冉荣松未按协议约定于2018年6月30日前将原告支付的购房款偿还于原告，构成违约，应向原告支付违约金。从2018年7月1日至起诉之日（2020年6月9日），违约金已达355000元。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，虽然被告冉荣松于本案询问中提出抗辩，请求降低违约金，但被告冉荣松既未出庭应诉，又未提供证据证明约定的违约金过高。本院考虑被告冉荣松逾期偿还原告购房款不仅给原告造成了资金占用损失，而且被告冉荣松私自使用原告何力英支付的用于偿还银行按揭款，案涉房屋未能过户登记至原告名下，产生多起诉讼，亦给原告造成了经济损失。原告何力英在本案审理中自愿将违约金调低至56000元，并不过分高于实际损失，符合法律规定。被告冉荣松要求按银行贷款利率标准降低违约金的抗辩，本院不予采纳。故原告请求被告冉荣松支付违约金56000元的诉讼请求，本院予以支持。被告易德秀、冉荣松无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冉荣松于本判决发生法律效力后三日内偿还原告何力英购房款220000元。二、被告冉荣松于本判决发生法律效力后三日内支付原告何力英违约金56000元。三、驳回原告何力英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元、公告费560元（原告何力英已预交），由被告冉荣松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  宗 新人民陪审员  陈宫仁人民陪审员  王永森二〇二〇年十月二十六日法官 助理  田箴堃书 记 员  李夏露