北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初369号原告（反诉被告）：周信明，男，1969年11月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。委托诉讼代理人：张洋，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张纪兴，男，1983年3月20日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）周信明与被告（反诉原告）张纪兴农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周信明的委托诉讼代理人张洋，张纪兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周信明向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令张纪兴给付自2014年4月18日至2016年8月18日期间承包费122万元及逾期违约金185238元；2．判令张纪兴给付自2016年8月19日至实际腾退交付之日的占用费（按每年81万元计算）；3．本案诉讼费用由张纪兴承担。事实和理由：2014年4月18日，周信明与张纪兴签订《土地租赁合同》，合同约定土地共计90亩，每年每亩承包费9000元。后张纪兴支付定金5万元，周信明将涉案土地交付给张纪兴。2015年，张纪兴支付周信明承包费35万元，后剩余承包费至今未付。故周信明诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。张纪兴辩称，不同意周信明的诉讼请求。周信明与北京市通州区永乐店镇德仁务后街村村民委员会签订了合同，后来周信明与张纪兴签订合同，约定将周信明承包的土地转租给张纪兴，租期九年，每亩每年9000元，之后张纪兴于2014年4月19日将土地转租给案外人许某，期限是10年，到2024年4月19日到期。2016年3月10日北京市通州区永乐店镇人民政府下发了限期拆除通知，认为地上物及围墙属于违章建筑，限期在2016年4月30日前自行拆除，后于2016年3月18日拆除，涉案土地自2016年3月18日起已经无法正常使用了。根据双方之间的土地租赁合同第5．3条约定，周信明应当为张纪兴修路、安装水井、变压器等，双方曾经口头商量，周信明不需要为张纪兴修建，张纪兴少交一年租金81万元，但实际上这些都是张纪兴自己花钱修建的。为了证明张纪兴建设的围墙、水井、路、变压器等价值，在张纪兴诉周信明租赁合同纠纷一案中，张纪兴申请对上述地上物进行评估，上述地上物的价格共计534538元，其中变压器的评估价格过低，仅评估了变压器机体的价格，没有评估线路和施工的价格，故张纪兴不认可变压器的价格。在本案审理过程中，张纪兴向本院提出反诉请求：1．要求确认双方签订的土地租赁合同无效；2．要求周信明赔偿张纪兴各项损失共计5569414元。事实和理由：双方于2014年4月签订土地租赁合同，约定周信明将其租用的90亩土地转租给张纪兴作为废旧物资回收经营使用，张纪兴建造围墙、修路、变压器、水井投入共计85万元。2016年3月10日，北京市通州区永乐店镇人民政府下发了在2016年4月30日前限期拆除通知书，涉案土地在2016年3月18日已不能经营。张纪兴将该土地转租给许某，许某起诉张纪兴要求赔偿损失，法院判决张纪兴赔偿许某建筑物损失4707414元，搬家费12000元。故张纪兴提出反诉要求周信明赔偿各项损失共计5569414元。周信明辩称，不同意张纪兴的反诉请求。关于张纪兴提交的限期拆除通知书，周信明没有收到，之后张纪兴转租的损失应该自行承担，张纪兴主张的损失问题是案外人许某和张纪兴之间的合同关系，应该由张纪兴赔偿，不应该由周信明赔偿，双方之间的合同没有给张纪兴造成损失。关于变压器和水井，周信明承认是张纪兴建造的，但是承担的损失数额应该进行按照过错比例进行分摊，围墙和道路不是张纪兴建造的，张纪兴无权要求周信明赔偿该项损失。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，北京市通州区永乐店镇德仁务后街村村民委员会（甲方）与周信明（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定经全体村民代表会决议，甲方将无法复耕空闲多年的xx场地90亩出租给乙方使用，租赁期限20年，自2012年1月1日起至2032年1月1日止。此外，《土地租赁合同书》还约定了其他事项。2014年4月18日，周信明（甲方）与张纪兴（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将其租用的通州区永乐店镇德仁务后街村的90亩土地转租给乙方做废旧物资回收经营用；租赁期限9年，自2014年4月18日至2023年4月18日止；租金每年每亩9000元，从合同签订之日起缴纳本年度定金，每年提前一周缴齐本年度租金，甲方给予乙方4个月建设期免租期，免租期满应付给甲方本年度租金；乙方到期不缴、拒交租金，拖后一个月后视为违约，应向甲方缴纳未交额万分之五的违约金；甲方保证为乙方修一条宽6米、长200米左右的碎石路面，在本土地南面墙开个8米左右的大门，在院内装一台2**的变压器，确保乙方生产生活用电，在院内打一口井，确保院内生产生活用水；除双方协商一致外任何一方不得无故解除本合同，否则应赔偿对方合同总承包款的20%违约金，并承担因此给对方造成的一切损失。此外，《土地租赁合同》还约定了其他事项。《土地租赁合同》签订后，周信明向张纪兴交付了土地，张纪兴给付周信明土地承包费40万元。在许某诉张纪兴、第三人通州区永乐店镇德仁务后街村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案中，本院查明：2012年1月1日，村委会与周信明签订土地租赁合同，约定村委会将位于北京市通州区永乐店镇德仁务后街村无法复耕空闲多年的xx场地90亩出租给周信明使用。2014年，张纪兴、姚维荣将张纪兴从周信明处承租的土地转租给许某做废旧物资回收经营用，双方签订土地租赁合同，约定租赁期限10年，自2014年4月19日至2024年4月19日，租金每年11000元，张纪兴、姚维荣给予许某4个月的建设免租期。2015年12月8日，张纪兴、姚维荣（甲方）与许某（乙方）签订补充协议，约定原合同的执行日期，因甲方在原合同执行过程中延缓，所有本宗土地院落租赁执行日期为2015年12月8日至2016年12月8日止，以后每年如此。原合同其他条款不变更，正常执行。张纪兴与姚维荣于2015年12月18日签订书面协议，约定姚维荣退出涉案合同。庭审过程中，双方也认可姚维荣退出合同，许某亦不再要求姚维荣承担涉案合同的权利和义务。许某于2014年8月1日和2015年12月18日分别交纳租金102万元，合计204万元。许某承租涉案土地后进行废旧物资回收经营，对涉诉土地进行了填坑、修路等投资建设，并修建了房屋等地上物用于出租盈利。2016年3月10日，北京市通州区永乐店镇人民政府下发限期拆除通知书，载明：经查，当事人丁少艳在通州区永乐店镇德仁务后街村西北口（建筑面积3200平方米、围墙1323米）未取得建设工程规划许可证，限你务必于2016年4月30日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品所造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。现涉案土地上的建筑物及附属设施已被有关部门拆除并清理。在该案庭审中，村委会称，对周信明将土地转租不知情，涉诉土地的地上物不知道是谁建的，关于地上物的建设问题，村委会找过周信明要求其拆除，拆除损失与村委会无关，故村委会不同意承担责任。另查，涉案土地的性质为农业用地。许某进行建设时亦未报政府有关部门审批。许某在涉案土地上进行建设、经营时，借用了北京国通华顺废旧物品回收有限公司（法定代表人：丁少艳）的营业执照，丁少艳不参与实际经营。本案审理过程中，许某向本院提出申请，要求对涉诉土地上的地上物及附属设施价值进行鉴定，2016年5月24日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书，评估结论为涉诉土地地上物及附属设施的评估值合计为7853690元。在该案中，张纪兴明知涉案土地属农业用地，仍承租涉案土地并对外出租，因此应对协议无效承担主要责任。许某作为经营者，在承租土地之前，也应对涉案土地的性质进行审慎的核查，在未办理规划审批手续前即将涉案土地用于非法建设，许某亦应对协议的无效承担部分责任。2016年3月10日，北京市通州区永乐店镇人民政府下发限期拆除通知书，涉案土地上建筑被限令于2016年4月30日前拆除，许某在2016年3月18日已无法进行经营，但许某已将租金（使用费）交纳至2016年12月8日，故2016年3月18日至2016年12月8日期间的租金765000元，张纪兴应向许某返还。故本院于2017年1月10日作出（2016）京0112民初11213号民事判决：一、确认许某与张纪兴之间的《土地租赁合同》及《补充协议》无效；二、本判决生效之日起十五日内，张纪兴返还许某使用费共计人民币七十六万五千元；三、本判决生效之日起十五日内，张纪兴赔偿许某建筑物损失四百七十万七千四百一十四元；四、本判决生效之日起十五日内，张纪兴赔偿许某搬家费人民币一万二千元；五、驳回许某的其他诉讼请求。经询问，张纪兴称判决后其向许某给付现金8万元，但没有出具收条，对此其未提交证据予以证明。该判决生效后，许某于2017年2月申请执行，因张纪兴名下无可供执行财产，本院于2017年6月26日裁定终结本次执行程序。在张纪兴起诉周信明、第三人通州区永乐店镇德仁务后街村村民委员会租赁合同纠纷一案[案号为（2017）京0112民初6086号]中，张纪兴要求确认双方签订的《土地租赁合同》无效，周信明赔偿张纪兴各项损失共计5975914元。在该案中，张纪兴申请对涉案土地上其修建的240米围墙（拆除及建设费用）、xx变压器一台、水井120米（变频、泵）及柏油路350米进行造价费用评估。2018年1月4日，北京泛华国金工程咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书（以下简称鉴定意见书），确认涉案工程施工时间双方均认可为2014年6月，经鉴定，xx变压器和120米水井的鉴定金额为96809元，争议项240米围墙（连拆带建）和新建350米柏油路的鉴定金额为437729元。在该案中，张纪兴提交了2014年打井、围墙及道路的施工收据，并申请证人许某到庭作证，证明争议项的施工均由其出资。2018年3月，张纪兴申请撤回起诉。本案中，周信明认为（2017）京0112民初6086号案件的鉴定意见书中很多项目是争议项，不能依据该鉴定意见书确定张纪兴的损失，围墙和柏油路实际由周信明建造。张纪兴对鉴定意见书也不认可，认为评估价格过低，评估机构仅处理了变压器的主体价格，没有算线杆等其他价格。经询问，周信明认可变压器和水井由张纪兴建造，但认为围墙和道路由其修建。张纪兴认为四面围墙由周信明修建，鉴定意见书中的240米围墙及道路由张纪兴出资建造，但围墙和道路已被拆除，只剩下水井和变压器。对于双方存在争议的围墙、柏油路，周信明认为由其修建，并提交2011年至2012年期间的围墙材料及工费汇总、收据、临时道路工程合同文件予以证明，张纪兴不予认可，双方签订及履行合同的时间自2014年开始，周信明提交的材料显示时间在2011年至2012年期间。本案审理过程中，张纪兴提交2014年6月17日北京市通州区永乐店镇人民政府限期拆除通知书复印件一份，内容为：经查，当事人周信明你单位在通州区永乐店镇德仁务后街村西南口（建筑面积1972．6平方米）未取得建设工程规划许可证，限你务必于2014年6月24日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。经质证，周信明不认可该限期拆除通知书，并没有收到，如果张纪兴或许某明知该限期拆除通知书还建筑房屋，损失就和周信明无关。上述事实，有《土地租赁合同书》、村民代表大会决议、《土地租赁合同》、鉴定意见书、（2016）京0112民初11213号民事判决书、（2017）京0112民初6086号卷宗档案材料及当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案争议焦点为：第一，周信明与张纪兴签订的《土地租赁合同》的效力问题；第二，损失责任的承担问题。我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。根据查明的事实，涉案土地的性质为农业用地。张纪兴与周信明签订《土地租赁合同》，约定将农业用地用于非农业建设，故上述合同违反了法律的强制性规定，应为无效。张纪兴要求确认双方签订的《土地租赁合同》无效的反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因（2016）京0112民初11213号生效民事判决已认定许某使用涉案场地的截止时间为2016年3月18日，故判决张纪兴退还许某此后的租金。现张纪兴亦认可拆除时间为2016年3月18日，自此日起无法正常使用涉案土地，故本院将此日适用于张纪兴与周信明之间截止日期，张纪兴应支付2016年3月18日之前的实际使用涉案土地期间的使用费。双方在《土地租赁合同》中约定90亩土地每年每亩租金为9000元，即每年81万元，并约定4个月建设期免租期，因该合同无效，且双方均有过错，根据涉案土地的已使用期限、租金标准、免租期以及双方过错程度等因素，本院对于2014年4月18日至2014年8月17日免租期的使用费酌定为135370元，经核算，扣除张纪兴已支付周信明的40万元，2014年8月18日至2016年3月18日之间欠付的使用费为884904元，故张纪兴欠付使用费共计1020274元。现周信明要求张纪兴给付自2014年4月18日至2016年8月18日的承包费122万元，本院支持张纪兴给付周信明使用费1020274元，超出部分，不予支持。对于周信明主张逾期违约金185238元以及自2016年8月19日至实际腾退交付之日的占用费，本院不予支持。对于张纪兴主张的损失的责任承担问题，周信明将属于农业用地的涉案土地出租给张纪兴用于非农业建设，张纪兴在承租土地之前，亦未对涉案土地的性质进行审慎的核查并对外转租给许某用于非法建设，故双方对于合同无效均存在过错。在张纪兴与许某的租赁关系中，生效判决认定了张纪兴负担主要责任（60%），许某负担次要责任（40%），结合在（2016）京0112民初11213号案件中，村委会称关于地上物的建设问题，村委会找过周信明要求其拆除的陈述，故本案中本院判定周信明应对协议无效承担主要责任（60%），张纪兴对协议的无效承担次要责任（40%）。对于周信明认可由张纪兴建造的变压器及水井，鉴定意见书中xx变压器和120米水井的鉴定金额为96809元。对于双方存在争议的围墙、柏油路，周信明认为由其修建，并提交2011年至2012年期间的围墙材料及工费汇总、收据、临时道路工程合同文件予以证明，但双方签订及履行合同的时间是2014年，且在北京泛华国金工程咨询有限公司出具的鉴定意见书中周信明与张纪兴双方均认可施工时间为2014年6月，在（2017）京0112民初6086号案件中，张纪兴为证明围墙及柏油路为自己修建提供了部分施工费收据、证人证言等证据，依据合同载明内容可知以上施工内容为双方建立合同关系而出现，故本院综合以上证据判定围墙、柏油路为张纪兴修建。现围墙和道路已被拆除，故本院依据鉴定意见书中240米围墙及新建350米柏油路的鉴定金额437729元予以确定。故对于变压器、水井、围墙和道路的损失，本院依据双方责任比例予以判定，周信明应赔偿张纪兴上述损失320723元。对于张纪兴要求周信明赔偿许某建筑物损失4707414元及搬家费12000元的请求，因该损失系张纪兴转租之后，许某建造建筑物及被拆除所产生的损失，根据合同相对性原则，张纪兴所承担的许某损失赔偿责任，是张纪兴与许某之间租赁合同关系而产生，且张纪兴未提交证据证明其实际赔偿许某上述损失，故对于张纪兴要求周信明赔偿上述损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周信明与被告（反诉原告）张纪兴于2014年4月18日签订的《土地租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）张纪兴给付原告（反诉被告）周信明使用费1020274元，于本判决生效之日起7日内付清；三、原告（反诉被告）周信明赔偿被告（反诉原告）张纪兴损失320723元，于本判决生效之日起7日内付清；四、驳回原告（反诉被告）周信明的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张纪兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17448元，由原告（反诉被告）周信明负担3466元（已交纳），由被告（反诉原告）张纪兴负担13982元，于本判决生效之日起7日内付清。反诉费25393元，由被告（反诉原告）张纪兴负担22338元（已交纳），由原告（反诉被告）周信明负担3055元，于本判决生效之日起7日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  夏 璐人民陪审员  白淑娟人民陪审员  邹德斌二〇二〇年十月三十日书 记 员  李 慧书 记 员  杨海萌