安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初6991号 原告(反诉被告):安徽省劳动就业服务局，住所地合肥市长江路**，统一社会信用代码12340000485003110N。 法定代表人:唐正亮，局长。 委托诉讼代理人:孟超，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王诤毅，安徽天禾律师事务所律师。 被告(反诉原告):合肥金真物业管理有限公司，住，住所地合肥市包河区金寨南路国元名都花园**103-203一社会信用代码91340100MA2MW2TPXF（1-1）。 法定代表人:韩明贵，执行董事。 委托诉讼代理人:张德源，安徽皖建律师事务所律师。 被告:合肥鼎顿商贸有限公司，住所，住所地安徽省合肥市环湖东路与梁岗路交口东侧森林橙堡**区****社会信用代码91340100666238242Y。 法定代表人:殷先林,总经理。 原告(反诉被告)安徽省劳动就业服务局诉被告(反诉原告)合肥金真物业管理有限公司、合肥鼎顿商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人孟超、王诤毅和被告（反诉原告）合肥金真物业管理有限公司的法定代表人韩明贵及其委托诉讼代理人张德源到庭参加诉讼，被告合肥鼎顿商贸有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安徽省劳动就业服务局诉称：1、请求判令解除原告安徽省就业局与被告金真公司之间的租赁合同关系，并判令被告金真公司立即返还原告安徽省就业局位于合肥市包河区约3800平方米四幢仓库及占用土地、附属物的使用权；2、请求判令被告金真公司向原告安徽省就业局支付租金人民币63281.8元（租金以16366元／月为标准，自2020年1月1日计算至2020年4月26日；自2020年4月27日之后的占用费以16366元／月的5倍为标准计算至被告返还租赁物时止）；3、判令被告鼎顿公司对第二项诉讼请求承担连带责任；4、请求判令被告金真公司、鼎顿公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2008年2月27日，安徽汇通商厦与鼎顿公司签订《租赁合同》，约定由安徽汇通商厦将位于合肥市建筑面积约3800平方米的四幢仓库及占用土地、附属物的使用权出租给鼎顿公司使用，租赁期限自2008年6月18日至2011年6月18日，月租金为12500元。上述租赁期限到期后，安徽汇通商厦与鼎顿公司签订《续租赁合同》，约定由安徽汇通商厦继续将上述租赁物出租给鼎顿公司使用，租赁期限自2011年6月19日至2014年6月18日，租金148500元／年，租金每半年支付一次。2014年5月30日，安徽汇通商厦与鼎顿公司签订《续租协议》，约定将租赁期限顺延至2016年6月18日，租金增加至170775元／年，其他租赁合同条款不变，按原协议执行。2016年5月20日，安徽汇通商厦与鼎顿公司签订《汇通商厦仓库续租协议》，约定将租赁期限顺延至2018年6月18日，租金增加至196392.25元／年，合同还约定:“租赁期限，如因安徽汇通商厦需要，可随时收回出租仓库，解除协议，安徽汇通商厦不承担因解除协议给鼎顿公司带来的任何损失及补偿，但应提前30日告知鼎顿公司。”2016年7月10日，被告金真公司与鼎顿公司共同向安徽汇通商厦送达《变更声明》，以公司扩大多种经营模式为由，将鼎顿公司变更为金真公司。此后，租赁物的实际使用主体变更为了金真公司，并由金真公司实际使用租赁物及支付租金。但经事后了解，鼎顿公司的工商营业执照并未注销，目前继续存在。 2018年7月12日，在租赁合同期满未续签的情况下，安徽汇通商厦向金真公司送达了《通知》，告知在租赁期满后不再对外租赁，并请金真公司在收到通知后及时安排撤场、归还租赁场地，如需逾期占用，经书面申请、安徽汇通商厦同意后，可适当延期，延期期间的占用费按原协议租赁价计算，延期期限最长不得超过2018年12月31日。但金真公司未能按照通知要求，实际占用租赁物至今。2018年9月11日，根据安徽省人力资源和社会保障厅《关于同意注销安徽省劳务输出服务中心等3家企业的批复》（皖人社秘[2018]339）的批复内容，安徽汇通商厦依法注销，并将其资产划到原告安徽省就业局。而后，原告安徽省就业局取得了包河区梁园路12号面积约9690.35平方米国有建设用地使用权，并办理不动产权证书。自2019年起，原告安徽省就业局就曾多次通知被告金真公司解除租赁合同、返还租赁物，但金真公司仍然未返还承租的房屋及土地，严重侵害了原告安徽省就业局的合法权益。为此，原告安徽省就业局特具状向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护国有资产的使用秩序。 被告（反诉原告）辩称：关于原告的诉讼请求1、原告的第一项诉讼请求不能成立。如前所述，原告不能单方面解除合同，其要求的“返还合肥市包河区约3800平方米四幢仓库及占用土地、附属物的使用权”，因为二次建设拆迁现建筑面积仅为约2000平方米，显然是原告不尊重事实所为。2、原告要求支付2020年1月至2020年4月26日的租金，违反疫情期间国家减免国有房屋租金的规定，不应予以支持。原告要求的按照5倍租金的标准支付占用费更是违反法律的规定。3、合肥鼎顿商贸有限公司，自向原告发《变更声明》始，其租赁合同的权利和义务已经由被告合肥金真物业管理有限公司享有和承担，与其没有任何关系，要求合肥鼎顿商贸有限公司承担连带责任没有事实和法律依据。本案原告安徽省劳动就业服务局的原告主体不适格;本案租赁合同承租方主体的变更有事实与法律依据。《租赁合同》依据约定和法律规定应该继续履行。综上所述。原告的诉讼没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的起诉。 被告（反诉原告）合肥金真物业管理有限公司向本院提出反诉请求为:1、要求与反诉被告继续履行租赁合同;2、如不续签租赁合同，请求判令反诉被告赔偿反诉原告约定的房屋建设费共计1200000元（以实际评估价格为准）;3、请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2008年2月27日，反诉原告（原合肥鼎顿商贸有限公司）与安徽汇通商厦签订《租赁合同》，约定由安徽汇通商厦将位于合肥市建筑面积约3800平方米的四幢仓库及占用土地、附属物的使用权出租给反诉原告使用,租赁期限自2008年6月至2011年6月18日。反诉原告承租后，因仓库年久荒废,有安全隐患，政府要求全面整改。经反诉被告同意，包河区人民政府和贾大郢社居委批准，反诉原告自费修蓬,将原有荒地和水沟填平，盖上仓库，总计花费100多万元。为此，2010年8月9日,安徽汇通商厦与反诉原告签订《说明》，就汇通商厦仓库租赁事宜达成一致,约定;1.反诉原告自建拆迁。按政府丈量面积,拆迁补偿标准价格返还给反诉原告;2.办公装饰部分也按政府补偿规定返还给反诉原告;3.如反诉原告租，则反诉被告必须续租。其后，2014年5月30日，反诉原告与安徽汇通商厦签订《续租协议》，将租赁期顺延至2016年6月18日。2016年5月20日，反诉原告与安徽汇通商厦签订《汇通商厦仓库续租协议》，将租赁期顺延至2018年6月18日。2016年7月10日，反诉原告与合肥鼎顿商贸有限公司共同向汇通商厦送达《变更声明》，将承租主体变更为合肥金真商贸有限公司，所有承租的权利和义务由变更后的承租主体承担和享有。2019年8月16日,经包河区市场监督管理局批准，合肥金真商贸有限公司变更为合肥金真物业管理有限公司。2018年7月，因汇通商厦原因，与反诉原告未就续租达成一致，并单方面向反诉原告送达通知，告知反诉原告承租场地不再向其租赁，对于约定的拆迁补偿也拒不承认。此后，反诉原告按期缴纳租金，反诉被告收取，至2019年12月31日。现反诉被告起诉要求终止租赁合同，但不提应赔偿反诉原告因建造房屋造成的损失，显然不当。现反诉原告为保障自己合法权益特向法院提出反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告相应损失，请法院依法判决 原告(反诉被告)辩称：1、金真公司请求继续履行租赁合同无事实及法律依据。首先，《合同法》第236条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，安徽汇通商厦有权于2018年7月12日告知解除租赁合同，且在解除前原租赁合同的各项条款仍具备法律效力。根据《汇通商厦仓库续租协议》第3条的约定以及《合同法》 第232条不定期租赁当事人有权随时解除合同的规定，安徽汇通商厦解除租赁协议时，不承担因解除协议给鼎顿公司带来的任何损失及补偿，且仅应履行提前30日告知的义务即可。本案中，安徽汇通商厦于2018年7月12日告知鼎顿公司解除租赁合同关系时，同意将租赁期限延长至2018年12月31日，这足以说明汇通商厦充分履行了合理期限提前通知的义务。其次，金真公司在反诉状中称双方之间2010年8月9日签订的《说明》中第3点约定“如金真公司继续承租，则安徽省就业局必须续租。”但是，在《说明》中并没有金真公司所描述的出租人必须续租的约定,安徽省就业局或安徽汇通商厦也从未有过任何必须续租的承诺。最后，根据《安徽省财政厅关于进一步规范和加强省级行政事业单位房产出租管理的通知》(财资[2017]1396号)第三条第(一)项的规定，省级行政事业单位经省财政厅批准对外出租的房产，由省财政厅统一委托产权交易机构通过安徽合肥公共资源交易中心平台公开出租。因此，安徽省就业局也无权单方决定出租或续租事宜。二、金真公司诉请主张赔偿120万元房屋建设费无事实及法律依据。首先，金真公司的本项诉请为“请求判令安徽省就业局赔偿其约定的房屋建设费120万元”，根据租赁双方所有的书面合同条款来看，双方之间从未达成过安徽汇通商厦或安徽省就业局承担房屋建设费的约定，与此相反的是:1、鼎顿公司在2008年11月6日《申请报告》中明确承诺相关的建设费用由其自行负责;2、根据2016年5月20日《汇通商厦仓库续租协议》第3条的约定，汇通商厦在租赁期内可随时解除租赁协议,而不承担因解除协议给鼎顿公司带来的往何损失及补偿。因此，依据该协议的约定，金真公司请求安徽省就业局支付建设费无任何合同条款的依据。其次，鼎顿公司在2010年8月9日的《说明》中已经确认承诺对于自建仓库在合同到期后如不续租将自行拆除，因此在双方租赁期届满解除的情况下，金真公司应当拆除有关仓库，而无权要求安徽省就业局承担建设费。最后，鼎顿公力至在2008年11月6日履行《申请报告》手续后建设仓库，该行为发生在双方履行第一期2008年6月18日至2011年6月18日的租赁合同期限内:根据《申请报告》可以看出，鼎顿公司并没有因其建设仓库而要求汇通商厦延长租赁期限，因此根据在建设简易仓库时所能够预见的租赁期限，该简易仓库的建设成本应最多分摊至2011年6月18日第一期租赁期满。根据租赁合同的实际履行情况，汇通商厦及安徽省就业局并没有在2011年6月18日租赁合同到期前行使解除权，反之双方还多次续签租赁合同直至2018年的6月18日。因此，案涉的简易仓库的建设成本已经在租赁合同期限内分摊完毕。金真公司提起的反诉请求无任何事实及法律依据，请求人民法院查明案件客观事实，正确适用法律规定，依法驳回金真公司的反诉请求。 庭审后，原告安徽省劳动就业服务局于当日撤回对被告合肥鼎顿商贸有限公司的起诉。 经庭审举证质证，本院查明事实如下： 2008年6月16日，安徽汇通商厦与被告合肥鼎顿商贸有限公司签订《租赁合同》，约定安徽汇通商厦将位于合肥市建筑面积约3800平方米的四幢仓库及占用土地、附属物的使用权出租给合肥鼎顿商贸有限公司使用。租赁期限为3年，自2008年6月18日至2011年6月18日。每月支付租金12500元，租金每半年支付一次，计75000元。2011年5月13日，安徽汇通商厦与合肥鼎顿商贸有限公司签订《续租赁合同》，约定安徽汇通商厦将位于合肥市建筑面积约3800平方米的四幢仓库及占用土地、附属物的使用权出租给合肥鼎顿商贸有限公司使用。租赁期限为3年，自2011年6月19日至2014年6月18日。每半年支付一次租金，计74250元，全年计148500元。2014年5月30日，安徽汇通商厦与合肥鼎顿商贸有限公司签订《续租协议》，约定2014年6月18日租赁协议到期后顺延至2016年6月18日。租金在原基础上一次性增加15%（170775元／年），其他条款不变，按原协议执行。2016年5月20日，安徽汇通商厦与合肥鼎顿商贸有限公司签订《汇通商厦仓库续租协议》，约定：一、前次所签续租协议2016年6月18日到期后，租赁期限顺延至2018年6月18日。二、租金在原有170775／年基础上递增15%，即租金增加至196392.25元／年。三、租赁期限，如因安徽汇通商厦需要，可随时收回出租仓库，解除协议，安徽汇通商厦不承担因解除协议给鼎顿公司带来的任何损失及补偿，但应提前30日告知鼎顿公司。 2016年6月10日，合肥鼎顿商贸有限公司与合肥金真商贸有限公司签订《协议》，约定：2008年合肥鼎顿商贸有限公司与安徽汇通商厦签订的《租赁合同》涉及的权利义务由合肥金真商贸有限公司享有和承担。《租赁合同》的履行主体变更为：合肥金真商贸有限公司，变更通知送达安徽汇通商厦后本协议生效。2016年7月10日，合肥金真商贸有限公司向安徽汇通商厦送达《变更声明》，载明：我公司从2016年7月份为扩大公司多种经营，经公司法人、股东研究决定，原合肥鼎顿商贸有限公司变更为：合肥金真商贸有限公司。2018年7月12日，安徽汇通商厦向合肥鼎顿商贸有限公司送达《通知》，载明：我商厦与贵公司签订的“汇通商厦仓库续租协议”已于2018年6月18日到期，商厦不再对外租赁。如需逾期占用，请接此通知后7日内，向我商厦提出书面申请，经同意后可适当延期，延长期限最长不得超过2018年12月31日。 2018年9月11日，安徽省人力资源和社会保障厅出具的《关于同意注销安徽省劳务输出服务中心等3甲企业的批复》（皖人社秘339号），载明:“省劳动就业服务局、省人才中心：按照省直单位违规经商办企业专项整治“回头看”工作领导小组的部署要求，同意注销安徽省劳务输出服务中心、安徽汇通商厦、安徽兴皖人才服务中心。请你们按照有关规定履行企业注销手续。企业注销后资产按原隶属关系，分别划转到省劳动就业服务局、省人才服务中心。” 2020年3月24日，安徽省劳动就业服务局通过EMS向合肥金真商贸有限公司（现名：合肥金真物业管理服务有限公司）送达《租赁合同期满终止通知书》。载明：原由汇通商厦与贵公司之间《房屋租赁合同》的标的物归属我局所有。因原汇通大厦与贵公司之间《房屋租赁合同》于2018年6月18日期满。请贵公司自收到本通知起5日启动房屋内固定资产及相关附着物的拆除、搬迁事宜，确保一个月内将房屋及场地腾空并归还我局。被告合肥金真物业管理服务有限公司于2020年3月26日签收。 另查明：涉案仓储用地使用权人原为安徽汇通商厦。2018年11月，安徽省劳动就业服务局取得了包河区梁园路12号（含涉案土地）国有建设用地使用权的不动产权证。 合肥金真商贸有限公司于2019年8月16日更名为合肥金真物业管理服务有限公司。 上述事实，有被告营业执照复印件，《租赁合同》（2008.9.12）、《续租合同》（2011.5.13）《续租协议》（2014.5.30）、《汇通商厦仓库续租协议》（2016.5.20）、《协议》（2016.6.10），《变更声明》，《通知》（2018.7.12）、《租赁合同期满终止通知书》（2020.3.24）、EMS回单，《关于同意注销安徽省劳务输出服务中心等3甲企业的批复》（皖人社秘339号）、《中华人民共和国不动产权证书》、《企业名称变更核准通知书》等证据在卷证实。 本院认为：双方当事人争议的焦点问题是：一、房屋租赁合同关系是否具备解除的条件；二、反诉原告要求赔偿房屋建设费是否成立。 关于房屋租赁合同关系是否具备解除条件的问题。被告合肥金真物业管理服务有限公司提供一份《申请报告》，认为“合同到期后，汇通给予续租合同，合理上调租金”。该份报告出具时间为2008年11月6日，后期安徽汇通商厦与鼎顿公司就房屋租赁也几次达成续租协议。但安徽汇通商厦与合肥鼎顿商贸有限公司于2016年5月20日签订最后一份房屋协议《汇通商厦仓库续租协议》，其中第三条对租赁解除明确约定为：“如因安徽汇通商厦需要，可随时收回出租仓库，解除协议，安徽汇通商厦不承担因解除协议给鼎顿公司带来的任何损失及补偿，但应提前30日告知鼎顿公司。”双方就收回出租仓库，解除协议已经达成新的约定。因此，协议解除条款应以2016年5月20日签订的协议条款为准。同时按照协议约定租赁期于2018年6月18日届满，2018年11月，原告安徽省劳动就业服务局取得了涉案土地的不动产权证，并于2020年3月24日向被告送达了《租赁合同期满终止通知书》，要求被告在一个月内搬离。本院认为解除租赁合同关系条件成就，被告的辩称理由不能成立，故原告诉请要求解除租赁合同关系，返还位于合肥市包河区约3800平方米四幢仓库及占用土地、附属物的使用权，本院予以支持。关于租金问题，原告要求以16366元／月为标准支付自2020年1月1日计算至2020年4月26日的租金，本院予以支持。但确因疫情影响，结合本案的实际情况，本院酌情核减租金4万元，原告诉请要求自2020年4月27日之后的占用费以16366元／月的5倍为标准计算于理无据。结合合同约定，本院酌情确定仍以16366元／月计算2020年4月27日之后的占用费。 关于反诉原告合肥金真物业管理有限公司要求赔偿房屋建设费是否成立的问题。虽然反诉原告提供了一份2010年8月9日安徽汇通商厦与合肥鼎顿商贸公司签订的《说明》，但这份说明签订的前提是房屋于2008年2月27日《租赁合同》合同期内发生拆迁，双方就合同期内发生拆迁达成的协商条件，现该合同期限已届满，已无法适用。且安徽汇通商厦与合肥鼎顿商贸有限公司2016年5月20日签订最后一份《汇通商厦仓库续租协议》对于解除协议不承担因解除协议任何损失及补偿双方已有明确的约定。故合肥金真物业管理有限公司的反诉请求理由不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、解除原告安徽省劳动就业服务局与被告金真物业管理有限公司之间的租赁合同关系，被告金真物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告安徽省劳动就业服务局位于合肥市约3800平方米四幢仓库及占用土地、附属物使用权； 二、被告金真物业管理有限公司于本判决生效之日起支付原告安徽省劳动就业服务局租金23281.8元（暂算2020年4月26日，后以16366元/月计算至实际返还之日止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 四、驳回合肥金真物业管理有限公司反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费691元，由原告安徽省劳动就业服务局负担439元，被告金真物业管理有限公司负担252元。反诉案件受理费7800元，由合肥金真物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二〇年十月十日 书记员  刘慧 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。