北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初9363号原告（反诉被告）：北京泰科立高新技术有限公司，住所地北京市海淀区农大南路**院**楼**商业B-07-6。法定代表人：裴久好，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，北京常鸿（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，该公司员工。被告（反诉原告）：冶金自动化研究设计院，住所地北京市丰台区西四环南路**。法定代表人：张剑武，院长。委托诉讼代理人：杜晓军，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫国志，北京市鑫诺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京泰科立高新技术有限公司（以下简称泰科立公司）与被告（反诉原告）冶金自动化研究设计院（以下简称冶金设计院）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰科立公司的委托诉讼代理人吴杰、张艳，被告（反诉原告）冶金设计院的委托诉讼代理人杜晓军、闫国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰科立公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告优先承租位于北京市丰台区西四环南路72号院内房屋使用权；2.判决被告承担本案本诉、反诉费用。事实与理由：原被告双方分别于2013年9月25日、2014年11月28日签署了《房屋租赁合同》，租赁期限至2019年11月30日止，合同约定了原告享有优先承租权。原告根据合同约定在租赁期满前6个月内向被告提交了《续租申请书》，但被告始终未给予回复。直到租赁期满后，被告于2019年12月10日通知原告领取招标文件，并于2019年12月16日书面通知原告未中标，要求原告限期内腾退租赁物。原告认为，在租赁期届满前，原告已告知被告续租的意愿，并在得知第三方中标后，仍愿意在同等条件下，甚至高于中标者价格继续续租，但被告违反合同约定，侵害原告权益，并采取停电停水方式影响原告办公，给原告造成重大经济损失，故诉至法院，主张优先承租权并判令双方签署《房屋租赁合同》。冶金设计院辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告双方签订的两份房屋租赁合同均已到期。在合同届满之前，原被告于2019年10月24日针对续租事宜进行沟通，原告表示继续续租，被告提出如下要求：1.对原告以往存在的拖欠房租、水电费、供暖费及安全隐患整改不到位等问题提出了批评，如后期续租，针对上述问题要提交书面整改承诺；2.涉案两份房屋租赁合同同时到期，被告将整体对外出租；3.被告提出了不低于2.5元/㎡/日的房屋租金标准。2019年10月底，原告提出了新的续租申请，表示被告提出的续租价格高，提出仅续租2014年租赁合同涉及房屋及场地，对2013年租赁合同涉及的房屋及场地不再续租。2019年11月7日，被告公开发布《冶金自动化研究设计院原大、小食堂房屋出租招标公告》，并于当日向原告送达了《关于承租房屋合同到期后公开招租的通知》，告知原告做好房屋腾退及投标续租准备。后中标方为第三方，原告投标报价最低，未中标。2019年12月16日，被告向原告发出《通知》，告知原告未中标，并要求其限期腾退房屋。后原告又要求续租，并提高价格，但招标结果不可更改，被告拒绝了原告的申请，原告拒绝腾退。冶金设计院向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令反诉被告将涉案房屋腾空后返还反诉原告；2.请求法院依法判令反诉被告拆除私自搭建的违章建筑、平整场地、清运垃圾，将附属场地和道路恢复原状；同时清理存放在屋面的杂物；3.请求法院依法判令反诉被告移除存放在房屋周边的砼制品，恢复原有绿地；4.请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期腾房占有使用费195366元（自2019年12月1日至2019年12月16日，按合同约定年租金1126347元及317400元为标准计算，为63288元；自2019年12月17日至2020年1月15日，按中标价年租金1606950元的标准计算，为132078元），并至实际腾房之日止；5.请求法院依法判决反诉被告向反诉原告支付逾期腾房期间供暖费81510.26元（以北京热力集团实测供暖面积为准，暂计算至2020年1月15日）、水费6887.5元（暂计算至2019年12月17日）、电费30504元（2019年10月至2020年1月2日断电前），并至实际腾房之日止；6.请求法院依法判令反诉被告承担本案全部本诉、反诉诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告分于2013年9月25日就位于北京市丰台区西四环南路72号院院内厂房及配套办公用房（厂房面积959㎡，配套办公用房面积445㎡）签署《房屋租赁合同》及《补充协议》（以下简称租赁合同一），于2014年11月8日就位于北京市丰台区西四环南路72号院院内厂房、配套办公用房及附属场地（厂房面积300.9㎡，配套办公用房面积80.6㎡，附属场地面积195㎡）签署《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二）。2019年11月1日，反诉被告向反诉原告提出《关于承租房屋合同到期后续租的申请》，表示仅对租赁合同二涉及房屋等予以续租，对租赁合同一涉及房屋等不再续租。双方对于续租并未达成共识，双方之间签署的两份租赁合同均至2019年11月30日履行届满并终止。鉴于反诉被告提出仅续租面积较小的房屋场地，已经严重影响了反诉原告的经营计划，反诉原告遂于2019年11月7日公开发布房屋出租招标公告，并告知反诉被告。经评议，报价最高者（即案外人北京博宬文化遗产保护中心有限公司）在本次房屋租赁公开招标活动中中标，反诉被告未中标。反诉原告向反诉被告发出了《通知》，告知反诉被告未中标，并要求其按照合同约定限期腾退房屋，但反诉被告拒绝腾退房屋。2019年12月31日，反诉原告又向反诉被告发出《通知》，告知其将于2020年1月1日对涉案房屋断水断电。2020年1月2日，反诉原告再次向反诉被告发出《通知》，要求其腾退房屋。但直至目前，反诉被告仍未腾退房屋。反诉被告的行为不仅构成租赁合同的违约，亦对反诉原告的物权造成侵害，并影响了反诉原告与中标人之间后续合同的签署，且将可能会导致反诉原告对中标人承担一定的违约责任。故请求法院依法驳回反诉被告的全部诉讼请求，并支持反诉原告的全部反诉请求。泰科立公司就反诉辩称，不同意被告的反诉请求。1.在涉案房屋租赁合同到期之前，原告已向被告发出续租申请。招投标结束后，原告也向被告发出续租申请，并表示愿意与中标者相同甚至更高的价格履行优先承租权。被告在有出租意向的情况下，无权要求原告腾退房屋。2.原告使用房屋期间，不存在私自搭建的行为，原告使用房屋的各项用途及装饰装修，都经被告同意认可。3.关于房屋占用费，在涉案房屋租赁合同到期后，被告不同意续租且停水断电，已经使原告经受了经济损失，且原告无法正常使用，不应支付房屋占用费。4.关于电费、水费、暖气费，2020年1月2日，被告将涉案房屋停电，在双方继续续租的情况下，原告同时支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月25日，冶金设计院（甲方）与泰科立公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于北京市丰台区西四环南路72号院院内房屋，房屋建筑面积共1404㎡，其中：单层厂房959㎡，配套办公用房445㎡；租赁期限自2013年10月1日起至2019年11月30日止；租赁期满，乙方须如期交还所承租房屋，乙方如要求续租且甲方仍具出租意愿，则乙方必须在租赁期满前六个月内书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权，双方协商重新签订租赁合同；租金为每年递增3%，第一年922428元，第二年950101元，第三年978604元，第四年1007962元，第五年1038201元，第六年1069347元；供暖费收费标准按照“京发改[2013]1654号”文件执行，为42元/建筑平方米·采暖季，此收费标准将随着北京市收费标准的调整而调整；租赁期满或因乙方责任导致退租提前解除合同的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修、改造归甲方所有；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及公铺设施的完整状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，经甲方验收合格后，甲方向乙方出具验收合格证明，双方结清一切费用，视本合同执行完毕。2014年11月28日，冶金设计院（甲方）与泰科立公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于北京市丰台区西四环南路72号院院内房屋，出租厂房建筑面积300.9㎡，配套办公用房建筑面积80.6㎡，附属场地建筑面积195㎡；租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止；租赁期满，乙方须如期交还所承租房屋，乙方如要求续租且甲方仍具出租意愿，则乙方必须在租赁期满前六个月内书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权，双方协商重新签订租赁合同；租金为每年递增3%，第一年235000元，第二年290500元，第三年299200元，第四年308200元，第五年317400元；供暖费收费标准按照“京发改[2014]1875号”文件执行，为46元/建筑平方米·采暖季，此收费标准将随着北京市收费标准的调整而调整；租赁期满或因乙方责任导致退租提前解除合同的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修、改造、临时建筑归甲方所有，不得私自拆移；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及公铺设施的完整状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，经甲方验收合格后，甲方向乙方出具验收合格证明，双方结清一切费用，视本合同执行完毕。2019年7月12日，泰科立公司向冶金设计院发送《续租申请书》，载明：“致冶金自动化研究设计院：贵我双方分别于2013年9月25日、于2014年11月28日就位于北京市丰台区西四环南路72号院院内房屋、场地的租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，合同约定租期分别为2013年10月1日至2019年11月30日、2014年12月1日至2019年11月30日，现租赁期限即将到期，我公司就续租事宜提出续租申请……”2019年10月底，泰科立公司向冶金设计院发送《关于承租房屋合同到期后续租的申请》，载明：“冶金自动化研究设计院：我公司分别于2013年、2014年和贵院签订房屋场地租赁协议……鉴于大车间及西边房多半已闲置两年多，续租价格高。我司向贵院提出申请：以合理价格续租东边房屋及场地（续签2014年的合同）。配合贵院对大车间及西边房进行招租（2013年签订的合同）。请贵院领导结合实际情况，租房改造房屋付出较大，两部分房屋实为独立租赁关系，租房已无力全部续租。请帮助协调，力争达成互赢局面为盼！”2019年11月7日，冶金设计院发布《冶金自动化研究设计院原大、小食堂房屋出租招标公告》，对涉案租赁房屋进行公开招标。2019年11月7日，冶金设计院向泰科立公司发送《关于承租房屋合同到期后公开招标的通知》，载明：“北京泰科立高新技术有限公司：我院与贵公司分别于2013年、2014年签订的房屋租赁合同将于2019年11月30日到期，合同到期后，我院将关闭水、电、暖等公共设施并将两部分房屋合并公开组织招租。现通知贵方及早做好房屋腾退或招标续租准备。”2019年12月16日，冶金设计院向泰科立公司发送《通知》，载明：“北京泰科立高新技术有限公司：经冶金自动化研究设计院大、小食堂房屋招租评标小组综合评议，贵公司在本次招标中未中标。根据冶金自动化研究设计院与贵公司分别于2013年、2014年签订的《房屋租赁合同》，租赁合同已于2019年11月30日到期，按照合同约定，特通知贵公司自即日起15日内（截至2019年12月31日止）搬走原承租房屋内留存物品，逾期未搬，视同放弃所有权，自动化院有权处置。房屋腾空后，经自动化院验收合格并结清所有费用后，视同合同执行完毕。”2019年12月23日，泰科立公司向冶金设计院发送《关于继承承租贵院办公场地的申请》，载明：“尊敬的冶金自动化后勤部及院领导：……在贵院前不久组织的公司承租房屋的租赁招标中，我公司作为参与单位，虽然报价相比其它参投公司有些低，皆因我公司与贵院在房屋租赁上所持有的理解与利益不同导致的，不周之处还请理解海涵。根据我公司与贵院原签订的租赁合同中明确的“同等条件下我公司享有优先续租权”协议，我公司愿意续租原办公场地。为以示诚意，我公司愿意在贵院此次每天每平米2.5元招租价的基础上，出价2.6元洽谈续租事宜……”2019年12月31日，金研究院向泰科立公司发送《通知》，载明：“北京泰科立高新技术有限公司：我院于2019年12月17日送达至贵方腾退房屋通知，通知明确规定了腾退房屋相关事项及期限（截止到2019年12月31日），截止期限即将到达，为确保房屋安全，我院将于2020年1月1日上午8时起，将对该出租房屋进行断电、断水，望你公司尽快搬离该房屋，以免造成不必要的损失。”2020年1月2日，冶金设计院对涉案房屋进行了断电。庭审中，冶金设计院主张泰科立公司在涉案房屋范围外加盖的建筑系私自加盖，未经冶金设计院同意和规划部门审批，系违法建筑，泰科立公司对此不予认可，认为其使用房屋的各项用途都经冶金设计院同意认可，从泰科立公司向冶金设计院支付多余面积的供暖费亦可证明冶金设计院知情并同意其加盖。冶金设计院认可即使不知道泰科立公司加盖建筑时间，但也确实知道该加盖建筑的存在。关于房屋交付，泰科立公司主张冶金设计院采取断电措施后，视为涉案房屋已经被收回，且其在双方水、电核实单据上也进行了告知，冶金设计院不认可泰科立公司所述，认为交房必须履行相关手续，并提供照片等证据证明泰科立公司仍实际占有涉案房屋，泰科立公司对上述证据不予认可。关于供暖费，冶金设计院提交北京市热力集团有限责任公司出具的《冶金自动化公建付费明细表》，证明泰科立公司应付供暖费81510.26元，泰科立公司对该证据的真实性予以认可。另查，2020年7月7日，泰科立公司与冶金设计院对涉案房屋水电费用情况进行核实确定，其中电费30504元、水费7362.50元。此外，2020年6月5日，案外人北京博宬文化遗产保护中心有限公司（涉案租赁房屋中标单位）向本院邮寄《申请书》，陈述其通过招投标程序获得涉案房屋的承租资格，中标程序合法，理应受到法律保护，但因原承租人拒绝腾房，给其造成了极大困惑，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，依法做出裁判，维护其合法权益。本院认为，泰科立公司与冶金设计院签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点主要有二：一是泰科立公司是否有优先承租权；二是如果泰科立公司没有优先承租权，房屋占有使用费的标准等如何确定。对于第一个争议焦点，优先承租权一般指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，享有与出租人优先签订租赁合同的权利。优先承租权基于租赁合同的约定产生。本案中，两份《房屋租赁合同》均约定“乙方如要求续租且甲方仍具出租意愿，则乙方必须在租赁期满前六个月内书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权，双方协商重新签订租赁合同。”泰科立公司于2019年7月12日向冶金设计院发出续租申请，但在2019年10月底又发出新的续租申请，“以合理价格续租东边房屋及场地（续签2014年的合同）”，也即是说对2013年租赁合同涉及房屋、场地不再申请续租，而冶金设计院要求整体出租，不同意泰科立公司的部分续租申请，泰科立公司不再满足双方租赁合同中约定的优先承租权。即使后续冶金设计院通过招投标方式出租涉案房屋时，泰科立公司仍享有同等条件下的优先承租权，但泰科立公司在参与招投标的的情况下其因评标得分低于中标者而丧失了与中标者同等条件下的优先承租权，因而失去优先承租权。因此对于泰科立公司要求优先承租位于北京市丰台区西四环南路72号院内房屋使用权的诉讼请求本院不予支持。对于第二个争议焦点，本案原被告双方签订的两份租赁合同均于2019年11月30日到期，泰科立公司在合同到期后拒不腾房，其行为构成违约，故冶金设计院要求其腾房并支付逾期腾房占有使用费的反诉请求，于法有据，本院予以支持。对于是否已经交房，冶金设计院主张尚未交付，泰科立公司主张2020年1月2日冶金设计院断电后即视为已经交付，但未提交证据加以证明，故对泰科立公司的该项答辩意见本院不予采信，本院认定涉案房屋场地尚未交付。对于逾期腾房占有使用费的标准，考虑到泰科立公司并非恶意占有且受新冠状病毒疫情的影响，本院认为以双方两份租赁合同中最后一年的租金标准为宜，同时酌定扣减三个月的房屋占有使用费。对于燃气费、水费、电费的支付，以北京市热力集团有限责任公司及双方核实的数据为依据。关于冶金设计院要求泰科立公司拆除增建建筑一节，冶金设计院虽称泰科立公司增建部分未经其同意，但其亦认可知晓该建筑的存在，且双方租赁合同明确约定，“租赁期满或因乙方责任导致退租提前解除合同的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修、改造、临时建筑归甲方所有，不得私自拆移”，故对于冶金设计院的该项反诉请求本院不予支持。关于冶金设计院要求泰科立公司移除存放在房屋周边的砼制品一节，因双方合同已经到期，泰科立公司应当将其存放在涉案场地处的物品清理移走，故对于冶金设计院的该项反诉请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回北京泰科立高新技术有限公司的诉讼请求；二、北京泰科立高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内将北京市丰台区西四环南路72号院院内租赁的涉案场地、房屋腾空后交还冶金自动化研究设计院；三、北京泰科立高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内以年租金1386747元的标准向冶金自动化研究设计院支付自2019年12月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期腾房占有使用费（扣减3个月）；四、北京泰科立高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内向冶金自动化研究设计院支付电费30504元、水费7362.5元、供暖费81510.26元；五、驳回冶金自动化研究设计院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由北京泰科立高新技术有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5408元，由北京泰科立高新技术有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  薄彩峰二〇二〇年十月二十九日书记员  任娟娟