辽宁省盖州市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0881民初2336号原告：曹吉庆，男，1996年11月11日出生，汉族，住盖州市。委托诉讼代理人：王洪程，法律工作者。被告：吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司。法定代表人：郭树魁，该公司经理。委托诉讼代理人：朱元政，法律工作者。原告曹吉庆与被告吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹吉庆委托诉讼代理人王洪程、被告吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司委托诉讼代理人朱元政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹吉庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款15万元，并按协议约定支付违约金；2.由被告按协议约定承担全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年7月27日从被告处购买XXXXXX小区XX幢X单元XX-XX号，面积28.96平米，XX幢X单元XX-XX号房屋，面积28.29平米。2020年5月7日双方签订退房协议，约定被告在协议签订生效后30日内付清全部退房款15万元，并约定违约责任，协议约定到期被告并没有将退房款退回，现原告依法诉至法院请求判决被告给付原告房款及违约金。吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司辩称，一、本案客观事实为原告在2017年7月27日购买了答辩人公司开发的XXXX小区XX栋XX单元XX-X号（面积28.96平米），XX-X号（面积28.29平米）的房屋二套。双方是在平等自愿协商一致的基础上签订的商品房买卖合同，合同签订后双方又均已实际履行完毕。上述买卖房屋行为系双方真实意思表示符合法律规定，依法应当受到法律保护。现原告要求退房诉请无理。二、原告在当时购买该两处房屋时是基于上下楼打通但由于工程主体原因无法实现其进行装修目的的情况下，在事隔两年后即2019年9月3日诉至审理法院要求确认《商品房买卖合同》无效及场地违约责任，经盖州市法院（2019）辽0881民初3576号依法判决驳回了原告诉请，原告不服，又上诉至营口市中级人民法院，在审理阶段又自行撤诉，原审判决已发生法律效力。因此，原告针对本案案涉房屋再无权主张任何（包括但不限于退房等）相关法律权利。三、原告诉请中提出的《退房协议》系无效协议且存在明显瑕疵，不具有证据的客观性、真实性和合法性，也不应作为合法有效的证据使用，其中作为合同的主体的甲方和乙方均不是本案的原、被告，诉讼主体不适格。落款签名确认中的甲方应为答辩人公司负责人为郭树魁，也没有加盖答辩人公司公章予以确认，该行为只是个人行为不能代表答辩人公司，对答辩人公司没有约束力。乙方签名确认也不是本案中的原告，无法查明是否为原告的真实意愿和法律意义上的合法授权，况且该份《协议》已明显违背公平原则：如“违约金14000元、5%的月利率、所产生的各项费用和损失”等无法律依据，更严重背离了法律的立法宗旨。以上种种充分证明了该份《退房协议》不仅在内容条款上还是在格式规范上纯属是一份无效的合同，不应得到法律的支持和认定。四、由于原告一直以来的不依不饶，答辩人公司无奈为扭转原告造成的不利后果，先后多次以案涉两套房屋“所谓的退房款及违约金”15万元（2020.7.3支付）和“所谓的赔偿款”3万元（2020.5.11支付）及答辩人公司所有的车库五套在原告及母亲高某某分文未付的情况下并使答辩人公司以每套100500元的价格共计502500（2020.5.7）出具所谓的“缴费票据”等都以实际款项和实物支付给了原告及家属。对此答辩人公司将保留向原告及家属追索返还不当得利的诉讼权利。五、原告及家属以各种理由以各种方式到各种部门多次进行诉讼、滥诉、缠诉、无理取闹，原告此举不仅造成了司法资源的不当浪费，而且也给答辩人公司在正常工作秩序和房地产销售业务市场上造成了严重的经济损失和一定的负面影响。对此，答辩人公司现正式提出并将保留通过法律途径并采取必要的法律措施依法进行维权，直至追究相关人的民事和刑事责任。综上，请审理法院再次依法维护答辩人公司的合法权益，再次依法驳回原告的诉讼请求。还答辩人公正。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：曹吉庆提供的代理费发票1.2万元，吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司认为因发票载明事项未有明确，系原告缴纳的具体法律服务字样，与本案无关。本院认为，虽曹吉庆与林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司约定了违约需承担律师费，对代理需产生费用予以认可，但对该代理费发票金额不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月27日，曹吉庆与吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司签订“商品房买卖合同”，购买XXXXXX小区XX幢X单元XX-XX号，面积28.96平米；XX幢X单元XX-XX号房屋，面积28.29平米。总计房款13.6万元。曹吉庆于2019年9月3日起诉吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司要求解除“商品房买卖合同”，返还购房款及承担违约金。本院于2019年12月13日作出（2019）辽0881民初3576号民事判决书，判决驳回曹吉庆的诉讼请求。曹吉庆不服该判决，向营口市中级人民法院提起上诉。上诉期间，曹吉庆申请撤诉，营口市中级人民法院于2020年5月12日作出（2020）辽08民终1204号民事裁定书，裁定准许曹吉庆撤回上诉。2020年5月7日，曹吉庆（乙方）与吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司（甲方）签订“退房协议”，载明：乙方于2017年7月27日向甲方缴纳全款136000元购买XX小区XX栋X单元XX-XX号、面积28.96平米及XX栋X单元XX-XX号、面积28.29平米。由于甲方原因，乙方要求退房，经甲乙双方友好协商，根据实际情况达成如下协议：第一条、甲方退给乙方合同内全部款项及违约金总额15万元，明细如下：1、房屋总价款136000元（全款已交）；2、违约金14000元。第二条、退房所产生的一切费用一律由甲方承担，乙方一律不予承担。第三条、在此协议签字生效30日内付清，甲方逾期不付，甲方按乙方购房之日起总房款壹拾伍万元的5%月利率每天付给乙方违约金。第四条、合同的生效和终止……双方约定如退款发生争议，由乙方住所地管辖权的人民法院管辖，乙方因为追偿此债务所产生的律师费、诉讼费、交通费、误工费、公告费、保全费等费用或其他损失，由甲方承担等。2020年7月3日，吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司提供中国工商银行网上银行垫资回单证明向曹吉庆母亲高某某付款15万元，其中备注退房13.6万元，违约金1.4万元。现曹吉庆起诉要求吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司返还退房款及违约金25.5万元、律师费1.2万元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司虽依据其与曹吉庆签订的“退房协议”向曹吉庆支付了退房款及违约金共计15万元，却未在约定时间2020年6月8前给付上述款项，依据该协议约定应承担违约责任。但该协议中约定的按总房款壹拾伍万元的5%月利率每天给付违约金显系违约金约定过高，已超过房款总额，且总房款壹拾伍万元与实际不符，故对曹吉庆依据该项约定主张违约金，本院不予支持。但鉴于吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司未按合同约定期限支付退房款，属违约行为，应承担违约责任，本院调整违约金为其实际损失（购房款）的30%为宜，即136000元×30%=40800元，已支付1.4万元，尚应支付26800元。对曹吉庆要求退房款的诉讼请求，吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司在诉前已支付了退房款，故对该项诉讼请求不予支持；对曹吉庆要求的代理费，庭审中曹吉庆方提出按标的3%收取的代理费，本院对曹吉庆诉讼请求中予以支持部分的26800元的代理费，即26800元×3%=804元予以支持。综上所述，对曹吉庆符合法律规定的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二十九条规定，判决如下：一、被告吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司于判决生效后十日内给付原告曹吉庆各项损失27604元（其中违约金26800元、代理费804元）；二、驳回原告曹吉庆的其他诉讼请求。如逾期未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告吉林省奥园房地产开发有限公司盖州市分公司负担607元，由原告曹吉庆负担2693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  冯卫人民陪审员  李焰人民陪审员  孙文二〇二〇年十月二十九日法官助理殷鹏达书记员刘丹凤