重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3591号原告：陈红(曾用名陈海英)，女，1982年6月6日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：邓代福，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。被告：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区云枫街道滨湖路(金科开州城)，统一社会信用代码91500234578993440X。法定代表人：王申殿，系总经理。委托诉讼代理人：程启涛，重庆弘全律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，重庆弘全律师事务所律师。原告陈红与被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司(以下简称金科公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月10日上午第一次公开开庭进行了审理，原告陈红及其委托诉讼代理人邓代福、被告金科公司的委托诉讼代理人程启涛到庭参加诉讼。于2020年6月10日下午第二次公开开庭进行了审理，原告陈红的委托诉讼代理人邓代福、被告金科公司的委托诉讼代理人程启涛到庭参加诉讼。于2020年7月23日第三次公开开庭进行了审理，原告陈红及其委托诉讼代理人邓代福，被告金科公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告金科公司向原告陈红支付违约金12505元(从2016年2月5日起至2017年7月7日止，以购房款438784元为基数，按日万分之0.5计算)；2、判决被告金科公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年9月27日，原告陈红与被告金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将位于重庆市开州区X的房屋以438784.00元（肆拾叁万捌仟柒佰捌拾肆元整）成交。原告陈红按合同约定支付完毕所有价款，被告金科公司没有按合同约定全面履行合同，被告金科公司违反了《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项和第4项的规定。房屋实际交付使用之日是2015年12月7日，按合同约定被告金科公司应当在60日内向房屋土地登记机构提出办理《房地产权证》的申请，但被告金科公司在2017年7月7日才提交该申请，逾期一年零五个月。被告金科公司应当按日向原告陈红支付已付房价款万分之0.5的违约金，共计12505元。原告陈红为维护自己的合法权益，特依据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《中华人民共和国合同法》的规定，向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告金科公司辩称，原告陈红买房的事情属实。被告金科公司认为原告陈红的诉讼请求在2019年就已经过了诉讼时效，其在2020年5月28日提起诉讼已经超过诉讼时效，其请求不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：1、原告提交的由重庆市开州区公安局出具的报案回执复印件，原告陈红提交该证据的证明目的为，证明由于被告金科公司合同签订后拒不为原告申办房产证，包括原告陈红在内的所有业主于2017年5月27日9时，在被告金科公司的金科财富中心门前拉横幅，强烈要求被告金科公司为包括本案原告在内的所有业主办理房屋产权证件，诉讼时效并没有超过，在此已经中断；被告金科公司对该证据的真实性无异议，但从报案回执的内容来看，无法证明原告陈红是为了维护因被告金科公司逾期办证产生违约的权利，所以达不到原告陈红证明本案未过诉讼时效的证明目的；本院认为从重庆市公安局案(事)接报回执载明的内容仅能反映有人在金科财富中心大门口拉横幅，扰乱了被告金科公司的正常经营活动，无法反映出是原告陈红因逾期办证，向被告金科公司主张权利，且从本院调取的重庆市开州区文峰派出所于当日对参与人做的询问笔录中也无法证明原告陈红参与了此事，因此对于该证据的真实性本院依法予以采信，但该证据无法达到原告陈红的证明目的。2、原告提交的光盘一张，内容为2017年11月13日的音频以及照片8张，原告陈红提交该证据的证明目的为证明其于2017年11月13日向被告金科公司主张过权利；被告金科公司认为该光盘的原始载体不清楚，没有原始载体其合法性也无法考究，目前法院已审理十几件类似的案件，所有的当事人均是出示的同样的视听资料，该证据不能达到原告的证明目的；本院认为，原告陈红未提供该音频的原始载体，也无法核实说话人是谁，对于该证据，本院依法不予采信。3、原告提交的U盘一个，内容为2018年1月的视频，原告陈红提交该证据的证明目的为证明原告曾向被告金科公司主张逾期办证的权利；被告金科公司认为证据的来源不清楚，最初的载体不清楚，在整个视频里面没有双方达成一致意见的说法或证明材料，即使本案原告陈红在现场，也不能证明原告陈红的诉求是什么，达不到原告陈红的证明目的；本院认为该视频的内容可以反映出原告陈红因与被告金科公司逾期办证发生纠纷，在街道社区相关工作人员组织下进行协调，在该视频中也可以明确看出原告陈红就在现场，因此对于该证据本院依法予以采信。4、证人曾莉莉的证言，原告陈红提交该证据的证明目的为证明曾因被告金科公司逾期办证的问题向被告主张过权利；被告金科公司认为证人也属于业主，与原告有利害关系，不能作为本案的证人，同时在视频、音频资料里也无法证实该证人存在，因此该证人的证言不应得到采信；本院认为，证人曾莉莉与被告金科公司也因逾期办证的问题处于诉讼中，与本案被告具有利害关系，对于该证言本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈红曾用名为陈海英。2013年9月27日原告陈红与被告金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“甲方(卖方)：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司……乙方（买方）：陈海英……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：金科开州财富中心70亩一期。本商品房项目占用范围内的土地使用权为：出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为：312房地证2013字第32574号……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：开县国土房管（2013）预字第（35）号，预售商品房批准机关：重庆市开县国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开县X。（二）本商品房所在幢的楼层共计：34层（是指本幢楼按规定应计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第6层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第4层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；（三）本商品房结构为：钢筋混凝土结构。（四）本商品房建筑面积：85.70平方米，其中，套内建筑面积：69.59平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：16.11平方米。（五）本商品房户型为：二室二厅……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为438784元整（大写：肆拾叁万捌仟柒佰捌拾肆元整），建筑面积单价为5120元/平方米，套内建筑面积单价为6305.27元/平方米……第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国农业银行开县支行。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：1、……3、按揭付款：本商品房总成交金额438784元整（大写：肆拾叁万捌仟柒佰捌拾肆元整）。（1）于2013年9月27日支付房款壹拾叁万捌仟柒佰捌拾肆元整（小写：￥138784.00）余款叁拾万元整（小写：￥300000.00）办理按揭，按揭金额及年限以银行实批为准；……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限1、……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年12月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第十三条关于办理产权登记的约定1、……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十五条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”被告金科公司的委托代理人杨丹在甲方处签字，并加盖被告公司印章，原告陈红在乙方处签字捺印。在本合同的附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十一条、办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定第3款中约定：“双方同意不论预售商品房还是属现售商品房，在本合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费后90天内，甲乙双方才向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如乙方委托甲方办理的，乙方应在办理完接房手续时，将办理本商品房产权登记需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，在本合同生效双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后90日内甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”在第二十四条中约定：“本补充协议与本合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，本合同与本补充协议内容有抵触之处，以本补充协议为准。本合同在网上备案的内容与双方签订的书面合同内容不一致的，以双方签订的书面合同内容为准。”在该协议的尾部写明：“本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订本合同时已特别慎重，本合同经双方签字、盖章后生效。”原告陈红在该补充协议上签字捺印，被告金科公司在该补充协议上盖章。合同签订后原告陈红向被告金科公司支付完房价款438784元及相关税费。2015年11月26日被告金科公司通知原告陈红于2015年12月7日起办理接房手续，原告陈红于2015年12月7日办理接房手续。2017年6月28日被告金科公司代原告陈红向土地房屋登记机构申请不动产权登记。2017年7月7日开州区国土资源和房屋管理局出具不动产登记受理通知单。另查明，被告金科公司已于2015年11月取得金科开州财富中心G11、G16-G19、S9工程的重庆市建设工程竣工验收备案登记证(开县建竣备字[2015]0066号)。还查明，2017年5月25日、2017年5月27日重庆市开州区金科财富中心部分业主，因房屋产权证的办理问题，在金科财富中心售楼大厅聚集。2017年6月2日由开州区信访办牵头，开州区文峰街道办配合，组织部分业主和被告金科公司对房屋产权证办理问题及逾期办证违约金问题、房屋的消防问题、房屋质量问题、楼层层高等问题进行了协调。2018年1月部分业主向被告金科公司主张逾期办证权利。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约？二、原告要求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效?三、本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整？关于被告金科公司是否构成违约的问题。本院认为，被告金科公司是具有房地产开发资质的企业，原、被告均为完全民事行为能力人，《重庆市商品房买卖合同》是原告陈红与被告金科公司的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十一条中将被告金科公司向土地房屋登记机构提出办理涉案商品房《房地产权证》申请并取得土地房屋登记机构的受理单的日期，由主合同约定的“商品房交付使用之日起60日内”变更为“在本合同生效双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后90天内”，按照双方在补充协议中的约定，对于办证的时间，双方进行了变更，应当以补充协议的约定为准。原告陈红已支付清房价款及税费，被告金科公司应当按照补充协议约定于2015年12月7日之日起90日内即2016年3月6日前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理涉案商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但被告金科公司于2017年6月28日才代原告陈红向土地房屋登记机构申请不动产权登记，于2017年7月7日才取得开州区国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单。被告金科公司取得土地房屋登记机构登记受理单的时间已超过合同约定时间，已构成违约。关于原告陈红要求被告金科公司支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本院认为，被告金科公司未于2016年3月6日前为原告陈红申请办理房屋产权登记，导致原告陈红的权利受损，被告金科公司于2017年7月7日取得开州区国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单，此时被告金科公司的违约行为终止。因此被告金科公司应向原告陈红支付2016年3月7日至2017年7月7日期间的逾期办证违约金。而对于原告陈红主张的2016年2月5日起至2016年3月6日期间的逾期办证违约金，因还处于原、被告约定的房屋产权证办理期间，被告金科公司并未违约，因此对于原告陈红的该主张，本院不予支持。对于2016年3月7日至2017年7月7日期间的逾期办证违约金的诉讼时效问题，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》“四、关于房地产纠纷案件的审理……（四）关于违约责任问题18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间……”的规定，原告陈红要求被告金科公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应当从2016年3月7日起算。至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行时，按照《中华人民共和国民法通则》诉讼时效期间的规定，原告陈红主张逾期办证违约金的诉讼时效期间尚未届满，因此应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告陈红向被告金科公司主张逾期办证违约金的诉讼期间为从2016年3月7日起起算三年。同时根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”的规定，原告陈红于2018年1月向被告金科公司主张逾期办证违约金，此时诉讼时效中断，即从2018年1月重新计算三年诉讼时效，其诉讼时效期间为2018年1月至2021年1月。原告陈红于2020年5月28日向本院提起诉讼，要求被告金科公司支付逾期办证违约金，因此，原告陈红要求被告金科公司支付2016年3月7日至2017年7月7日期间共计487天的逾期办证违约金未超过诉讼时效。关于本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告金科公司未按照合同约定时间为原告陈红申请办理房屋产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，被告金科公司逾期超过180日，原告陈红要求继续履行合同，被告金科公司应当按日向原告陈红支付已付房价款万分之0.5的违约金。被告金科公司主张约定的违约金过高，要求予以降低，但并未提供相应证据证明其违约具有正当理由，因此对于被告金科公司要求降低违约金支付标准的意见，本院不予采纳。综上所述，被告金科公司应当以438784元为基数，按日万分之0.5，支付原告陈红2016年3月7日至2017年7月7日期间的逾期办证违约金10684.39元(438784元×0.00005×487天)综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告陈红违约金10684.39元；二、驳回原告陈红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，减半收取41元，由被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈小容二〇二〇年十月十二日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺