江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初5512号原告:江苏乐万家物业管理有限公司,统一社会信用代码91321302750517658R,住所地宿迁市富丽莱嘉苑****。法定代表人:朱军玲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾月红，系该公司员工。被告：吴敏，女，1962年7月27日生，住宿迁市。原告江苏乐某物业管理有限公司（以下简称乐某物业）与被告吴敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐某物业的法定代表人朱军玲及委托诉讼代理人曾月红到庭参加诉讼。被告吴敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告乐某物业向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告给付原告2016年7月20日至2017年5月31日期间物业服务费1018元（0.58元/月/平方米）、公共照明费208元（10元/月/平方米），以及逾期付款的滞纳金（暂计算至2020年7月7日为765元，计算方式为以尚欠金额为基数，按日万分之五的标准从2016年8月20日起计算至实际给付之日止）。二、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年8月3日，原被告双方就隆某和小区1-1102、1-1103房屋分别签订一份《物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务。合同签订后，原告方按照合同约定提供了完善的物业服务。但被告至今未能按照合同约定向原告支付相应的物业管理等费用。虽经多次催要，但被告却以种种理由推脱拒付，故诉至法院提出上述请求。被告吴敏未作答辩。经审理查明：被告吴敏系宿迁市宿城区隆某和小区1幢1102室和1103室房屋业主，其中1102室建筑面积为84.57㎡、1103室建筑面积为84.29㎡。上述房屋于2015年7月24日交付被告。原告乐某物业为依法成立的物业管理公司。2015年8月3日，原告乐某物业（甲方）与被告吴敏（乙方）就上述房屋分别签订《物业管理服务协议》，第一条关于甲方的权利义务约定：对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通车辆等项目进行维护、修缮、服务与管理；关于乙方的权利义务约定：依法并根据本协议向甲方按时、足额交纳物业服务等相关费用。第三条关于物业管理服务质量标准约定：“按宿迁市普通住宅小区管理服务等级五级标准提供服务。1、房屋建筑共用部分（包括楼盖、屋顶、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、门厅等），外观完好、整洁。质量问题处理：在保修期内由建设单位负责，保修期之后的日常小修和维护由物业管理处负责，大中修和更换改造费用，从维修基金中支出。2、共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、公共照明、楼梯、消防设施设备等）的维修、养护；专业技术人员和维修人员严格遵守操作规程和保养规定；小修小补及时到位，急修不过夜，合格率达到98%，及时率达到95%。……5、交通秩序：道路畅通，路面平整清洁，机动车辆停车场管理制度完善，外来车辆进出有登记，禁止所有车辆乱停乱放。6、公共秩序维护（1）协助有关部门维护本物业区域的公共秩序，搞好安全防范、消防等事项……”第四条关于缴费约定，住宅按建筑面积0.6元/月/㎡，自交接房屋时交付1年物业服务费，以后每一年交纳一次。第六条关于公共耗能费的预收约定：“电梯费用预收500元/年（年检测费用、电费、维修费）。分摊依据：按业主所住楼层不同，公开、合理分摊；泵房加压电费预收500元/年，分摊依据：业主实际用水吨数按实际用电量进行分摊；公共照明费10元/月/户（门面房不收取公共照明费）；缴费时间及方式：自交接房屋时预交交纳壹年公共能耗费，以后每年按实际公摊费用进行预交。”第十一条关于违约责任约定：“1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；……5.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日万分之五交纳滞纳金。6.因建设单位原因，配套设施设备未完善而给乙方造成的一切损失，甲方不承担责任，乙方不得拒缴物业费。”《宿迁市市区普通住宅前期物业收费公示备案表》载明：隆某和小区约定收费标准为0.58元/月/㎡，同时备注“以房屋买卖合同约定标准为准，约定标准不能超过政府指导价”。2016年8月22日，宿迁市宿城区物业管理办公室在“住建部门备案意见”一栏注明：“经考核组考核该项目符合四星级服务标准，具体收费标准由物价部门核定”；同日，宿迁市宿城区物价局在“价格部门备案意见”一栏注明：“前期物业服务费最高不超过0.58元/月/㎡，公摊费用按实收取，定期公示，本备案表有效期至前期物业服务终止，未尽事宜，以前期物业服务合同为准。”该涉案小区由原告提供物业服务，原告因向被告索要本案物业服务费、公共照明费等未果因而成讼。另查明，原告承接涉案小区物业于2015年9月30日、2015年11月25日分别在宿迁市宿城区河滨街道办事处、宿迁市宿城区物业管理办公室进行备案。2016年10月9日，宿迁市区住宅小区物业整治指挥部办公室公布的《市区住宅小区物业管理情况督查考核通报》中载明，原告及其服务的隆某和小区在排名前十名的小区及物业服务机构中位居第七名。2017年2月9日，原告服务的隆某和小区被宿迁市住房和城乡建设局评定为2016年度宿迁市物业服务优秀示范项目。2017年5月31日，原告停止对隆某和小区提供物业服务，并撤离该小区。以上事实有营业执照、物业管理服务协议2份、交房通知单、物业项目备案表、前期物业收费公示备案表、宿迁市住房和城乡建设局宿某发〔2017〕40号、《市区住宅小区物业管理情况督查考核通报》、照片、不动产产权情况表及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，被告吴敏为隆某和小区业主，被告与原告签订《物业管理服务协议》，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。被告应当按照合同有效约定，提供物业管理服务。原告也应当按照合同有效约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。关于物业服务费，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”结合《物业管理服务协议》、《宿迁市市区普通住宅前期物业收费公示备案表》，原告主张物业服务费的标准及计算方式，并不违反法律规定，本院予以支持，但计算数额应调整为1015元。关于公共照明费，原告依据合同约定主张208元，并不违反法律规定，本院依法予以支持。关于滞纳金，被告应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费及公共照明费，根据上述《物业管理服务协议》，原告的主张应认定为违约金，其计算标准、起止时间符合约定且并不违反法律规定，但计算基数应按调整为应缴纳数额即1223元，即截至2020年7月7日为765元，此后以1223元为基数按日万分之五的标准计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告江苏乐万家物业管理有限公司支付物业服务费1015元，公共照明费208元以及违约金765元（截至2020年7月7日，此后以1223元为基数，按日万分之五的标准计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴敏负担（原告已预交，被告在履行付款义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  臧玉艳二〇二〇年十月二十日书记员  刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。