北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19459号原告（反诉被告）：薛志红，女，1971年4月4日出生，汉族，住黑龙江省北安市园林社区。委托诉讼代理人：申学兵，北京东通律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘玉霞，女，1963年4月19日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：交通银行股份有限公司北京公主坟支行，营业场所北京市海淀区复兴路甲。负责人：苏鹏，行长。委托诉讼代理人：张红艳，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛洁，北京市经纬律师事务所律师。原告（反诉被告）薛志红（以下简称薛志红）与被告（反诉原告）刘玉霞（以下简称刘玉霞）及第三人（反诉第三人）交通银行股份有限公司北京公主坟支行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理。2020年10月14日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。薛志红之委托诉讼代理人申学兵，刘玉霞及其委托诉讼代理人杨相军，第三人交通银行之委托诉讼代理人张红艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛志红在本诉中向本院提出诉讼请求：1．判令解除薛志红与刘玉霞于2004年11月1日签订《协议书》；2．判令刘玉霞将其占有使用的北京市通州区通胡大街x号武夷花园紫荆园x号房屋腾退并交还薛志红；3．本诉案件受理费由刘玉霞负担。薛志红向本院陈述的事实和理由如下：2004年11月1日，薛志红与刘玉霞签订涉案《协议书》。协议书约定，薛志红将位于北京市通州区通胡大街x号武夷花园紫荆园x号房屋出售给刘玉霞，总价款为25万元；合同签订后，刘玉霞支付购房款103000元，余款以每月支付1000元的方式直至2017年3月1日方才结清。2011年2月15日，北京市人民政府办公厅发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，刘玉霞不再具有北京市购房资格，且此时刘玉霞仍未付清房款，未履行完合同义务。2017年3月，刘玉霞付清全部房款后，将薛志红诉至法院，要求为其办理涉案房屋产权变更登记。经审理，人民法院作出（2018）京0112民初35946号民事判决书，判决驳回刘玉霞的诉讼请求。一审判决后，刘玉霞不服提起上诉，经二审人民法院审理，判决驳回上诉，维持原判。涉案房屋至今仍登记在薛志红名下，占用薛志红资质，导致薛志红民事权利遭受损害。现在，薛志红、刘玉霞所签订的《协议书》已经不能履行，涉案合同目的已经不能实现。为保护薛志红的合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对薛志红提出的本诉诉讼请求，刘玉霞答辩称：1．不同意薛志红的全部诉讼请求，刘玉霞符合最高人民法院有关会议纪要的规定，本案诉争买卖合同亦符合北京市2011年的有关政策要求，涉案房屋事实上可以由人民法院判决过户至刘玉霞名下。2．涉案诉争《协议书》签订于2004年11月1日，合同约定总房款为25万元，刘玉霞已经按照合同约定支付了全部房款；且涉案房屋早在2004年10月起，即由薛志红交付刘玉霞实际居住使用。3．虽然涉案房屋目前设立有抵押权，但该抵押权不影响薛志红为刘玉霞办理产权过户手续；案涉房屋上设立的抵押权设立于2015年，结合该抵押权的设立时间节点及买卖双方当事人的买卖事实、买卖合同履行情况，薛志红所设立的抵押应属于恶意，且早在2006年的诉讼中，已经由人民法院作出生效判决书确认双方所签订的房屋买卖合同合法有效，应继续履行；为保护买受人合法权益，打击恶意借贷、滥用抵押行为，人民法院应该判决涉案房屋过户至刘玉霞名下。4．根据最高人民法院的相关案例及最高人民法院的相关司法解释，在买受人已经支付全部或大部分购房款的情况下，建设工程价款优先受偿权不得对抗消费者，故在本案买受人权益与第三人抵押权存在冲突时，人民法院亦应当优先保护买受人的合法权益。5．刘玉霞之子薛楠目前具有北京市购房资质，虽然其不属于合同当事人，但是其属于共同家庭成员，涉案房屋可以过户至薛楠名下。6．其他意见与刘玉霞的反诉请求及反诉意见一致。刘玉霞在反诉中向本院提出诉讼请求：1．判决薛志红立即配合刘玉霞办理北京市通州区通胡大街x号武夷花园紫荆园x号房屋的产权过户手续，过户至刘玉霞或刘玉霞之子薛楠名下；2．反诉案件受理费由薛志红负担。刘玉霞向本院陈述的事实与理由如下：2004年11月1日，刘玉霞与薛志红签订涉案《协议书》。协议书约定，薛志红将位于北京市通州区武夷花园紫荆园x号房屋出售给刘玉霞，总价款为25万元，现刘玉霞已经付清全部房款。刘玉霞购买涉案房屋系为刘玉霞之子薛楠购买婚房，且房款均由薛楠支付，涉案房屋亦有刘玉霞一家五口人共同居住、使用（已长达16年之久）。刘玉霞之子薛楠具有北京市购房资质，且在签订涉案房屋买卖合同时，北京市并没有限购政策。为保护刘玉霞的合法权益，特此提起反诉，望法院支持反诉人的全部反诉请求。针对刘玉霞的反诉请求，薛志红辩称：1．不同意刘玉霞的反诉请求，不认可刘玉霞的反诉主张。2．2018年，刘玉霞曾将薛志红诉至法院，要求薛志红协助其办理涉案房屋过户至刘玉霞名下，该案经一审、二审判决驳回刘玉霞的诉讼请求；现在刘玉霞再次提出，且前后两次诉讼的当事人、诉讼标的、诉讼请求相同，故刘玉霞的反诉明显违反了一事不再理原则，应当裁定驳回起诉。3．刘玉霞不具备在北京市购买房屋的资质，该案诉争合同情形不符合北京市政府确定的限购政策中可以过户情形，也不符合北京市高院相关会议纪要确定的可以支持买受人变更产权、进行过户的规定；刘玉霞未在2011年2月17日前付清全部房款，不能参照北京市高院会议纪要的规定处理，生效民事裁判文书已对此有清晰认定、阐述。4．刘玉霞之子薛楠并非诉争合同当事人，且涉案买卖合同也没有约定将涉案房屋过户至薛楠名下，故刘玉霞的该项诉讼请求无事实基础，无法律依据；薛楠早已成年，不符合北京市限购政策，且刘玉霞及其爱人的户籍为黑龙江省，而薛楠当前户籍地为北京市，故二者之间也不属于法律意义上的家庭成员。5．刘玉霞对于生效判决不服的，应当依法通过申诉程序进行救济，不应该滥用诉权，肆意提起反诉。6．2006年，薛志红要求解除合同的依据为刘玉霞逾期支付房款，而本案中薛志红要求解除合同的依据为因涉案合同违反限购政策，双方合同目的已经不能实现，故本次诉讼与2006年诉讼存在本质上的差异。综上，请法院依法驳回刘玉霞的反诉。第三人交通银行针对薛志红的本诉诉讼请求及刘玉霞的反诉诉讼请求，述称：1．双方当事人的诉争纠纷、诉争房屋买卖合同与第三人交通银行无关，请求人民法院依法审查、认定。2．涉案诉争房屋买卖合同形成于2004年，且时至今日双方当事人仍未就此到相关主管部门办理网签手续，故包括第三人在内的其他主体们无法从公开且合理的途径知悉双方之间的买卖关系。3．涉案房屋登记在薛志红名下，2015年，薛志红与第三人交通银行签订了借款协议，并以涉案房屋进行抵押担保，第三人交通银行对此进行了相应的审查，第三人交通银行依法设立了抵押权并进行了登记，故第三人对此没有过错，第三人交通银行享有的抵押权应依法受到法律保护。4．诉争纠纷系房屋买卖合同纠纷，买受人对此享有的应该属于基于合同之上的债权，而第三人交通银行依法取得的抵押权属于物权，根据法律规定，物权应当优先得到保护。5．刘玉霞援引的最高人民法院的相关批复及案例均应限定于建设工程领域，不得扩大适用，更不能类比适用于本案的裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市通州区通胡大街x号（武夷花园紫荆园）x号房屋（以下简称涉案房屋）对应的房屋所有权证书编号为京房权证通私字第XXXX号，登记所有权人为薛志红，登记所在层数为2层，登记建筑面积为88．42平方米。2004年11月1日，薛志红、刘玉霞签订《协议书》一份，约定主要内容为，1．薛志红将涉案房屋出售给刘玉霞，房款总计25万元，刘玉霞已付103000元，剩余房款由刘玉霞以每月偿还1000元的方式进行支付，还款期共计十二年零三个月，即从2004年12月1日至2017年3月1日止。2．还款日期每月1号开始，不得拖欠，如有拖欠，最多宽限3个月，逾期3个月的，薛志红有权收回房屋并将刘玉霞已付房款全部无息退还刘玉霞。3．房款还清后终止买卖协议，薛志红将房产证交付刘玉霞，过户费由刘玉霞负担。经询问，在涉案《协议书》签订前即2004年10月，薛志红即已经将涉案房屋交付刘玉霞实际控制使用至今。经核实，刘玉霞已经按照协议约定于2017年将涉案《协议书》约定购房款全部付清。另查：2006年，薛志红以刘玉霞为被告，以买卖合同纠纷为案由就本案诉争房屋买卖合同事宜诉至本院，主张刘玉霞自2006年1月2日支付一次房款后，至2006年4月连续3三个月未支付房款，已构成违约，故要求判决解除薛志红、刘玉霞于2004年11月1日签订的《协议书》。经审理，本院在该案中认定事实如下：薛志红与刘玉霞系姑嫂关系。坐落于北京市通州区通胡大街**武夷花园x的两居室房屋（即诉争房屋）系薛志红于2000年11月购买，其于2003年3月取得诉争房屋的《房屋所有权证》。2004年10月，刘玉霞夫妻及子女入住诉争房屋。同年11月1日，薛志红与刘玉霞签订《协议书》。协议签订后，刘玉霞自2006年1月之前履行了给付购房款之义务。2006年2月1日至2006年4月1日，刘玉霞未支付每月1000元房款。2006年4月9日，刘玉霞在薛志红的存折内存款1000元，于同年4月25日，刘玉霞存款2000元，补齐所拖欠薛志红的房款。刘玉霞在签订购房协议后，其一家一直在该房屋内居住。本院在该案中认为：涉案《协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，应属有效协议。刘玉霞已经按照约定履行了义务，薛志红也已经收到了房款，双方应继续涉案协议。2006年6月9日，本院作出（2006）通民初字第05204号民事判决书，判决驳回薛志红的诉讼请求。一审判决作出后，薛志红不服提起上诉。2006年7月28日，北京市第二中级人民法院作出（2006）二中民终字第11417号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查：2018年，刘玉霞就本案诉争房屋买卖合同事宜，以薛志红为被告，以房屋买卖合同纠纷为案由诉至本院，主张其已经按照合同约定付清了房款，但薛志红拒不配合办理涉案房屋的产权变更、过户手续。故，要求判决薛志红立即配合刘玉霞办理位于北京市通州区武夷花园紫荆园x的房屋过户手续。经审理，本院在该案中认定事实如下：前述《协议书》签订后，刘玉霞自2004年12月开始向薛志红支付房款，至2017年3月将房款全部付清。诉争房屋现设有抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司北京公主坟支行，被担保主债权数额为173万元。同时，涉案房屋买卖合同的双方当事人未就本案诉争房屋办理网签手续。2011年2月，北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），根据该《通知》，刘玉霞不具有北京市购房资格。经释明，在该案审理过程中，刘玉霞坚持要求判决薛志红配合办理诉争房屋的过户手续。本院在该案中认为，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个逐步加强和完善的演变过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。刘玉霞与薛志红的买房协议书虽然签订于2004年，但其房款的支付时间自2004年12月一直支付至2017年3月，跨度长达约13年之久。在《通知》出台之日刘玉霞尚有超过四分之一的房款未付清。《通知》出台后，刘玉霞仍按照《协议书》约定每月支付1000元购房款，亦未办理诉争房屋的网签手续。在《通知》出台后，刘玉霞不再具备北京市购房资格。故对于刘玉霞主张的诉讼请求，本院无法予以支持。2018年12月26日，本院作出（2018）京0112民初35946号民事判决书，判决驳回刘玉霞的诉讼请求。一审判决作出后，刘玉霞不服提起上诉。北京市第三中级人民法院依法受理了刘玉霞的上诉。经审理，二审法院在该案中认为，刘玉霞与薛志红所签《协议书》经法院生效判决确认有效，双方应依约履行。合同履行期间，薛志红将诉争房屋进行抵押，该抵押权并未消灭，诉争房屋不具备过户条件。刘玉霞上诉坚持在未清偿债务、消灭抵押权的情况下，主张薛志红配合其办理产权过户手续，本院难以支持。2019年6月28日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终8561号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经核实，2015年3月25日，薛志红与第三人交通银行签订《个人最高额借款合同》一份，同时薛志红以本案诉争房屋为抵押物与第三人交通银行签订《最高额抵押合同（适用于额度合同）》一份，以此对前述借款合同进行担保，并进行了抵押权登记。经查证，第三人交通银行已取得编号为X京房他证通字第15**房屋他项权证书，该证书记载房屋他项权利人为第三人交通银行，他项权利种类为最高额抵押，抵押物即本案诉争房屋，债权数额为173万元，登记时间为2015年4月7日。经确认，至今薛志红在第三人交通银行处的借款本金尚有533753．68元未清偿（约定最后一期还款日为2025年4月29日），涉案房屋上设立的抵押登记亦未予清除，第三人交通银行对涉案诉争房屋享有的抵押权未消灭。在审理过程中，本院就第三人享有的抵押权及薛志红与第三人之间的借款事宜的处理问题进行了询问。刘玉霞表示，1．涉案房屋上设立的抵押权明显属于薛志红恶意设立，该行为不应得到保护，人民法院应当判决涉案房屋过户至刘玉霞或刘玉霞之子名下；2．第三人交通银行应当根据其与债务人或者抵押权负担人的借款合同或抵押合同处理相关事宜，维护其自身权益；3．本案诉讼，刘玉霞申请追加第三人交通银行参加诉讼目的之一即在于通过诉讼方式告知第三人交通银行案涉纠纷，以方便第三人交通银行维护其自身合法权益。第三人交通银行表示，不同意在抵押担保债务未得到清偿的情况下，变更产权登记人，刘玉霞的诉请及意见严重损害第三人利益，同时违反了法律法规的规定，不应得到支持。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，薛志红、刘玉霞双方就薛志红将涉案诉争房屋出售给刘玉霞一事达成了一致，签订了书面《协议书》，且涉案房屋早在房屋买卖合同签订以前即由出卖人薛志红交付买受人刘玉霞实际控制、使用，至2017年3月，买受人刘玉霞亦已按照合同约定付清了全部房款。根据审查，双方当事人就诉争房屋买卖事宜多次诉讼，亦形成了多份裁判文书。根据已经发生法律效力的裁判文书可以确定，涉案《协议书》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方应遵照履行。根据查明的事实，当前案涉房屋买卖合同履行状态、相关制约条件等基本情况与（2019）京03民终8561号案件处理时相比并未发生根本性变化，即涉案诉争房屋上至今仍存在抵押权，第三人交通银行享有的抵押权未消灭，即（2019）京03民终8561号确定的不具备过户条件情形未消失，故刘玉霞要求薛志红配合其办理过户的诉讼请求不能成立，案外人薛楠并非诉争房屋买卖合同的当时，其不享有合同权利，且涉案合同亦没有约定将涉案房屋过户至薛楠名下，故刘玉霞要求将涉案房屋过户至案外人薛楠名下的诉讼请求亦没有事实基础及法律依据，故，对刘玉霞的反诉请求本院不予支持。同时，根据法律规定，人民法院在审理民事案件过程中，对于涉诉合同的法律效力应当依法主动进行审查，并根据审查的结果依法、依规予以处理。（2019）京03民终8561号民事判决书本院认为部分已经明确写明，涉案房屋买卖合同经生效判决确认合法有效，并认定双方当事人应依约履行；在该案裁判时，薛志红在本案中所主张的限购政策、刘玉霞不具备购房资质等情形即已经客观存在，但该事由并未被（2019）京03民终8561号案件采纳、认定，故薛志红的该理由不能成立。据此，薛志红要求判决解除涉案房屋买卖合同并判决刘玉霞腾退交还涉案房屋的诉讼请求，依据不足、于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回薛志红的全部诉讼请求；二、驳回刘玉霞的全部反诉请求。本诉案件受理费2525元，由薛志红负担（已交纳）。反诉案件受理费2525元，由刘玉霞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年十月十五日法官助理  王泽宇书 记 员  王 倪