广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初16963号原告：广州市南越物业管理有限公司，住所地广州市海珠区同福西路龙溪南首约****自编之一。法定代表人：刘长现，职务经理。委托诉讼代理人：黄志坚，公司职员。被告：潘润波，男，1957年5月9日出生，汉族，，住所地广州市越秀区被告：梁美清，女，1957年2月26日出生，汉族，，住所地广州市越秀区被告：潘国荣，男，1986年11月14日出生，汉族，，住所地广州市越秀区被告梁美清、潘国荣的共同委托诉讼代理人：潘润波，本案另一被告。原告广州市南越物业管理有限公司（以下简称为南越公司）诉被告潘润波、梁美清、潘国荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄志坚，被告潘润波（亦是被告梁美清、潘国荣的共同委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令众被告立即支付2017年5月至2020年2月所欠原告物业管理费4501.94元（每月按每平方米1.2元×建筑面积110.34平方米=132.41元计算）；2、判令众被告支付2017年6月1日起计至清付上述物管费之日止的因逾期支付上述物管费产生的违约金（分别以每期应交的物管费为本金，每天按千分之三计算，以本金4501.94元为限）。事实和理由：2014年9月13日，原告与广州市润泰大厦业主委员会（以下简称“润泰业委会”）签订了《物业管理委托合同》，约定润泰业委会将广州市海珠区江泰路51号之一、之二润泰大厦（含商铺写字楼）小区委托原告实施物业管理，委托管理期限从2015年9月15日起至2017年9月14日止，住宅以房产证面积为准按1.2元每月每平方米由原告向业主收取物业管理费，并代收代缴水电费分摊，物管费和水电费分摊每两个月收费一次，业主逾期交纳物管费和水电费的，从逾期之日起按每日应交款项的千分之三交付滞纳金等。众被告是广州市海珠区江泰路**之**的产权人。原告在物管合同签订后依约管理小区。因被告拖欠物业管理费，原告曾于2016年向法院提起诉讼，判决生效后后，众被告履行了判定义务。自2017年5月起，众被告又恶意欠费，原告多次追讨未果，故提起诉讼。三被告共同辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由是：一、原告与三被告没有任何法律关系，三被告并非适格主体。1、润泰大厦业主委员会已于2017年5月25日任期届满，此后至今润泰大厦再没有选举新一届业主委员会，且原告未能出示润泰大厦业主委员会当时己依法获得润泰大厦业主大会过半数(50%以上)业主同意授权其与原告签订《润泰大厦小区《物业管理委托合同》补充协议》，因此原告与润泰大厦业主委员会签订的这份补充协议应视为非法无效协议，原告据此补充协议在润泰小区继续从事物业服务活动同样是非法无效的：2、上述这份补充协议规定“本补充协议经润泰大厦50%以上业主签名同意，即视为有效”，原告未能出示50%以上业主签名同意的有效证据，这份补充协议对包括三被告在内的润泰大厦小区全体业主是没有任何法律约束力的；3、上述补充协议也没有依法向辖区房地产主管部门备案，违反相关行政管理规定；4、原告举证的《物业管理委托合同》，有效期是2014年9月15日起至2017年9月14日止，也就是说该份补充协议的有效时效至多不能超越2017年9月14日。二、鉴于原告与润泰大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》早己过期，所谓的补充协议又是非法无效的，原告计收物业管理费及其他分摊费均没有任何合同依据，因此，原告在润泰大厦小区声称其提供的物业管理服务及其收费行为不应受到法律保护。三、原告在没有任何合同和事实依据的情况下，非法在润泰大厦提供的物业管理服务不能视为法律认可的事实服务，其所谓“事实服务”既不是三被告本人认可接受的，也非《物权法》等法律规定的需获得双过半业主同意接受的。如果原告自称是为三被告提供了事实服务，就是违反《合同法》的强买强卖行为！经审;'>经审理查明：三被告是广州市海珠区江泰路51之****的产权人，筑面积110.34平方米。2014年9月13日，原告（乙方）与广州市海珠区润泰大厦业主委员会（甲方，以下简称为润泰大厦业委会）签订《物业管理委托合同》，约定物业基本情况：物业名称为润泰大厦（含商铺写字楼），座落于广州市海珠区江泰路**之一、之二，建筑面积：53288.22平方米，高层栋数：一栋双塔29层；委托管理期限为三年，自2014年9月15日起至2017年9月14日止；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、代收水电费分摊；物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取。住宅1.2元/月·平方米，商业5元/月·平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；对恶意拖欠管理费、水电费及分摊费用的业主由物业公司向人民法院提交诉讼，诉讼费、律师费（2000元）由败诉方支付；等。最后，甲方签章是“广州市润泰大厦业主委员会”，乙方签章是“广州市南越物业管理有限公司”。2017年5月23日，润泰大厦业委会（甲方）与南越公司（乙方）签订《润泰大厦补充协议》，约定乙方在原合同期间届满后继续服务及约定了补充协议中止的条件等。另查，被告潘润波曾起诉润泰大厦业委会，要求确认广润泰大厦业委会与南越公司签订的《物业管理委托合同》无效，本院于2016年2月18日作出（2015）穗海法民三初字第1674号民事判决书判决驳回潘润波的诉讼请求。后潘润波提出上诉，广州市中级人民法院于2016年6月22日作出（2016）粤01民终5628号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。原告曾于2016因被告拖欠物业管理费、公摊费用等起诉三被告，要求三被告支付相关费用。本院以（2016）粤0105民初10145号民事判决书，判决三被告向原告支付2014年11月至2016年10月期间的物业管理费及逾期缴纳该管理费违约金、2014年9月至2016年8月期间的梯灯、电梯、水泵分摊电费。双方均确认，该判决已履行完毕。潘润波曾于2017年起诉润泰大厦业委会（被告）和南越公司（第三人），要求确认后两者签订的《补充协议》无效、润泰大厦业委会无权与南越公司续签物业管理合同等。本院以（2017）粤0105民初3861号民事判决书，判决驳回潘润波的诉讼请求。原告为证明其管理涉案小区及催缴费用的事实，还提交了：1、计费时段为2017年3月至2020年1月期间的电费发票若干张；2、案外房屋物业管理费发票3张（反映支付了2019年9-10月、2020年1-2月、2020年3-4月的物业管理费）；3、派单时间分别为2017年、2018年、2019年、2020年的管理费缴费通知若干张（其中列明了梯灯、电梯、水泵、管理费等费用明细）；4、照片若干张。经质证，被告对上述证据与被告无关，与本案无关。庭审中，双方均确认涉案小区自上一届业主委员会2017年5月25日任期届满后没有成立新的业主委员会。原告明确管理费每两个月缴纳一次，如1、2月的物管费在2月底前收取，3月1日开始计付违约金，以此类推。本院认为：原告与润泰大厦业委会签订《物业管理委托合同》、《润泰大厦补充协议》，该《物业管理委托合同》、《润泰大厦补充协议》的效力问题，生效的裁判文书已进行认定，本院对此不再赘述。原告受委托对广州市海珠区江泰路51号之一、之二实行物业管理，且原告提交的证据反映原告至今仍为涉案小区提供物业管理服务，涉案物业属于管理范围内，被告为涉案物业的权属人，理应向原告支付相应的费用。被告认为上述协议无效、被告与原告不存在任何法律关系、原告提供的服务不应受法律保护故而其不需支付管理费等意见无理，本院不予采纳。据上述《物业管理委托合同》约定，物业管理费标准为住宅1.2元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。原告主张被告至今欠付2017年5月至2020年2月期间的物业管理费，被告对此也未否认，故本院对原告该事实主张予以采信。原告主张涉案小区的管理费为每两个月一交，当期管理费在第二个月月底前交纳，该缴费周期符合管理费的一般缴费周期。鉴此，原告要求被告支付2017年5月至2020年2月期间的物业管理费（每月管理费按1.2元×110.34平方米计算）及逾期缴纳上述物业管理费的违约金（每两个月为一期，拖欠每期管理费的违约金均是从该期期满月的下月1日开始计至付清之日止，每日按应缴管理费的千分之三的标准计算；违约金总额以所欠的物业管理费为限）的请求合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告潘润波、梁美清、潘国荣在本判决生效之日起十日内向原告广州市南越物业管理有限公司支付2017年5月至2020年2月的物业管理费（每月管理费按1.2元×110.34平方米计算）及逾期缴纳上述物业管理费的违约金（每两个月为一期，拖欠每期管理费的违约金均是从该期期满月的下月1日开始计至付清之日止，每日按应缴管理费的千分之三的标准计算；违约金总额以所欠的物业管理费为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59元，由三被告共同负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由三被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年十月十五日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳