本溪市明山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0504民初2368号原告：仲聪林，男，1962年12月24日出生，汉族，本钢机电安装公司管理人员，现住本溪市明山区。委托诉讼代理人：孟君，女，1963年3月4日出生，本钢炼铁厂退休职工，现住本溪市明山区，系原告妻子。被告：温生晓，男，1967年9月30日出生，汉族，无职业，现住本溪市明山区。被告：邓秀丽，女，1968年9月24日出生，汉族，无职业，现住本溪市明山区。被告：本溪万豪房地产开发有限公司，住所地本溪市明山区地工路**。法定代表人：徐柏刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁晓娟，辽宁尧盛律师事务所律师。原告仲聪林与被告温生晓、邓秀丽、被告本溪万豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仲聪林及其委托诉讼代理人孟君，被告温生晓，被告本溪万豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁晓娟到庭参加了诉讼。被告邓秀丽经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告仲聪林向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告本溪万豪房地产开发有限公司解除合同；2、被告温生晓、邓秀丽和被告本溪万豪房地产开发有限公司和共同返还原告购房款710000元及其利息（利息以710000元为基数，自2013年9月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；并承担10万元的赔偿责任。3、被告本溪万豪房地产开发有限公司和被告温生晓、邓秀丽共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月，原告夫妻在万豪国际花园售楼处准备选一套商品房，售楼人员得知原告夫妻的需求后推荐给原告该房屋并说该房已抹帐给温生晓，可能价格还有优惠，想买这户房子需要联系温生晓，但所有的手续都是正常商品房买卖手续，和售楼处其他购房手续完全一样。遂经售楼人员联系，2013年9月15日，仲聪林在万豪国际花园售楼处付温生晓1万元购房定金，以确定购买万豪国际花园A座2单元21楼41号房屋。2013年9月18日，万豪公司与仲聪林在万豪国际花园售楼处签订了购房协议，协议明确约定了房屋性质、楼牌号，房屋面积，房屋单价及计价方式、优惠情况及优惠后价款，付款方式等。出具了盖有万豪财务专用章的收款收据（金额为767466元）。因房款金额与收款收据金额不同，应原告夫妇要求，温生晓出具收条一张，载明，收到万豪家园座二单元21层41号房屋面积121.82平方，房款柒拾万元（700000元），全部结清。2014年11月底，万豪公司以其与实际施工人有争议为由，拒绝与原告继续履行协议，不为原告办理进户手续。2014年12月初起，原告一直与万豪公司和温生晓联系，要求解决此事，至今未果。原告与被告万豪公司签订的认购协议应为商品房买卖合同。因该协议明确约定了房屋性质、楼牌号，房屋面积，房屋单价及计价方式、优惠情况及优惠后价款，付款方式等商品房买卖合同的核心内容，而涉及认购的部分反而是空白，故不能简单基于标题为“认购协议”而确定合同性质。原告向温生晓付款的行为本质上是万豪公司收取购房款。因温生晓既非开发商，亦非房屋所有权人，无权处分该房屋，他只是基于万豪公司和其抹账的行为（万豪公司向其承诺以指定房屋冲抵所欠工程进度款），直接收取房款来冲抵工程款。故买受人将房款转给温的行为，本质上是向万豪公司支付房款。相关证据亦能证实此节：1、万豪基于原告向温转款的行为出具写明原告姓名和房号的正式的收款收据（若万豪公司不能出具相应的收款收据，原告不会转款给温），温的收条反而仅有房号而未在收条上出现原告姓名。此细节亦表明，该争议房屋真正的出卖人系万豪公司，而非温生晓；是万豪公司将该争议房屋的房款用来支付应付温生晓的工程款。让温收房款，这是万豪公司和温生晓对各自权利的处分，而非原告对自己义务的选择履行。2、温生晓无权出售该争议房屋，其只是在协助万豪出售房屋，以方便自己权利的取得。万豪向原告出具的收款收据金额为767466元，而原告给付的购房款实际为710000元，相差57466元，此细节表明，万豪公司以争议房屋折抵其欠工程款为767466元，这也是原告支付710000元房款便可取得767466元收款收据的原因。综上，原告认为，万豪公司与原告签订的认购协议是原告支付房款的基础，正是该行为使得万豪公司和温生晓就房款额度内的工程进度款的约定得以兑现。综上，原告与万豪签订的协议符合《最高院关于商品房买卖合同司法解释》第五条之规定，虽名为认购协议，但协议内容已包含商品房买卖合同的核心条款，且出卖人按照约定收受了房款。该协议事实上应认定为商品房买卖合同。自2014年12月初起，原告多次要求万豪公司按约履行合同义务，万豪公司以其与潘洪奎（万豪国际花园实际施工人，温生晓为其干人工费）之间尚有争议为由始终拒绝原告进户并擅自将该房屋销售给第三人，给原告造成永远不能居住此房屋的后果。万豪公司作为一家专门的房地产开发有限责任公司，其理应知晓签订认购协议书和出具收款收据的法律含义和现实意义，其明知基于公司这样的行为，会导致买受人认可并缴纳相应的购房款，同时抵消公司欠实际施工人的工程进度款，而仍与原告签定了认购协议，并出具收款收据。在合同签订之后，万豪公司与实际施工人之间的争议不能成为其不履行与原告之间的购房合同的理由。并且在2013年9月原告交款购买万豪国际花园房屋时，万豪国际花园工程尚未完工，直至2014年温生晓仍在为万豪国际花园工程施工，且随着工程进度的进行万豪在2014年还在给温生晓工程进度款。故原告认为，针对本案争议房屋，万豪与实际施工人并无争议。如果万豪公司和潘洪奎之间尚有争议，在2013年便不应与原告签订认购协议书并出具收款收据。在原告与万豪公司协商期间，万豪公司还曾辩解原告系和温生晓之间发生的房屋买卖合同关系，与万豪公司无关。若真如万豪公司所辩解，该争议房屋至少理应由温生晓所有或实际控制，而事实亦并非如此。故原告认为，万豪公司与原告签订了购房协议，并收取了购房款，理应如约履行相应义务，现万豪公司未经原告许可将争议房屋出售给第三人，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故此，原告请求法院判令万豪公司向原告承担10万元的赔偿责任。同时，温生晓作为该争议房屋的收款人，理应和万豪公司共同承担返还购房款及利息的责任，请求支持原告的诉讼请求。被告温生晓辩称：原告买的房子是我在万豪给潘洪奎干人工费抹给我的，当时就是71万元抹给的，也收到这个钱了，房子是万豪公司给的与我没关系，原告没有住到房子里。我也是受害者，同意返还71万元，我也起诉潘洪奎了，我的钱下来我都给他们返还，利息我不同意。被告邓秀丽未提交书面答辩意见。被告本溪万豪房地产开发有限公司辩称：不同意原告诉请，原告陈述买房经过与事实不符，原告从来没有与我公司谈买房事宜，也没有将房款交我公司，我公司之所以出具认购协议和收款收据是基于和振华公司实际施工人潘洪奎之间的抹账协议配套出具的手续，从原告陈述的交款给温生晓的时间也可证明原告并非从我公司购买房屋，我公司出具抹账协议的时间是2013年9月16日，出具认购协议和收款收据的时间是2013年9月18日，根据原告陈述的交款时间可知，原告在2013年9月18日没有交款，原告自称2013年9月22日交款70万元，这事实可以证明原告是从温生晓手中购买房屋，交款也是与温生晓之间发生的关系；原告和我公司之间不是商品房买卖关系，如前所述原告是从温生晓手中购买房屋，所以本案是一个抹账的法律关系；原告向温生晓付款行为，本质不是我公司收取房款，原告将款项交给谁就是谁收取房款，我公司和潘洪奎之间是抹账关系，不可能收取一分钱的房款，万豪公司出具收款收据也不是基于原告向温生晓转款而是基于抹账协议，至于原告向温生晓或是潘洪奎是否交款交多少与我公司无关，原告在起诉状第三页上数11行也认可该房屋是抵顶工程款的抹账房，这一点就可证明原告也认可其和我公司没有直接的房屋买卖关系。原告和万豪公司之间因不属于商品房买卖关系也不适用最高院关于商品房买卖的司法解释；我公司出具抹账协议认购协议和收据都是基于和振华公司之间的抹账关系，原告称该行为会导致原告缴纳购房款这点没有依据，原告明知该房是抹账房的情况下与温生晓进行洽谈和买卖，原告就应该承担该房是抹账房的法律后果，本溪市明山区法院，本溪市中级法院和辽宁省高院三级法院已经就我公司和振华公司实际施工人潘洪奎之间出具的抹账协议认购协议和收据的法律性质作出了生效的认定，认为我公司虽然出具认购协议和收款收据但基于抹账协议而抹账协议履行前提是欠工程款现万豪公司和潘洪奎之间没有证据证明欠工程款，所以抹账协议不存在履行的前提和基础，我公司没有交房义务；由于我公司没有义务交房给原告，双方也不是商品房买卖关系，所以原告主张依据最高院商品房买卖司法解释赔偿10万元没有事实及法律依据。综上原告诉讼请求第一项解除其与万豪签订的合同这点我们同意，第二项请求我公司不同意，原告将房款交给温生晓根据合同法关于合同解除的法律后果，已经取得的房款互相返还，谁取得的谁返还，所以应由温生晓返还，原告的第三项请求我公司也不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以在卷佐证。原告提交的证据有：认购协议，收款收据，收条。被告温生晓未向本庭提交证据。被告邓秀丽未向本庭提交证据。被告本溪万豪房地产开发有限公司提交的证据有：三方抹账协议，庭审笔录，（2019）辽0504民初298号民事判决书；（2020）辽民申536号裁定书；（2020）辽0504民初680号民事判决书；（2016）辽0504民初3672号民事判决书、再审裁定书、检察院的不予支持监督申请决定书、（2016）辽0504民初2950号民事判决书，辽宁省高院的再审裁定书。本院经审理认定事实如下：2013年4月，被告本溪万豪房地产开发有限公司与案外人本溪市振华建筑工程有限公司签订建设工程施工合同及补充协议书，由本溪市振华建筑工程有限公司承建万豪国际花园及万鑫国际大酒店项目工程，该工程的实际施工人为潘洪奎。施工期间，本溪万豪房地产开发有限公司与案外人本溪市振华建筑工程有限公司于2013年9月16日签订抹账协议，万豪公司将坐落于万豪国际花园A座2-21-41号商品房，建筑面积121.82平方米，以总价767466元抵顶所欠工程款。由于潘洪奎拖欠温生晓人工费，其又将该处房屋抵顶给温生晓。2013年9月15日，仲聪林给付温生晓1万元购房定金，以确定购买万豪国际花园A座2单元21楼41号房屋。2013年9月18日，原告仲聪林与万豪公司签订商品房认购协议，协议约定：仲聪林认购万豪国际花园商品房，楼牌号为A座2单元21层41号等内容。认购协议签订次日，万豪公司在原告仲聪林未向其缴纳认购金及补齐全额房款的情况下，为原告出具了767466元的收款收据。2013年9月22日，原告向被告邓秀丽转款500000元。同日，被告温生晓出具收条一份，载明：今收到万豪房地产A座2单元21层41号门，面积121.82平方米，房款700000元全部结清。现原、被告协商未果，故原告诉至法院。另查明，本案诉争房屋已经出售给他人，且已入住。再查明，被告温生晓与被告邓秀丽系夫妻关系。本院认为，被告本溪万豪房地产开发有限公司于本溪市振华建筑工程有限公司签订建筑工程施工合同。潘洪奎系挂靠本溪市振华建筑工程有限公司为万豪国际花园项目的实际施工人，合同约定被告本溪万豪房地产开发有限公司支付工程款的方式为以房抵顶工程款。由于潘洪奎拖欠温生晓人工费，其又将该处房屋抵顶给温生晓。被告邓秀丽、温生晓用抵顶抹账房屋出售给原告仲聪林，原告仲聪林已将购房定金及房款以现金及转账的方式给付被告温生晓及邓秀丽，双方之间的法律关系为房屋买卖合同关系，原告与被告本溪万豪房地产开发有限公司之间并不存在商品房买卖合同关系，双方之所以签订认购协议及被告本溪万豪房地产开发有限公司出具收款收据，是被告本溪万豪房地产开发有限公司为配合原告与被告邓秀丽、温生晓之间履行房屋买卖合同而出具相关手续，现原告要求解除与被告本溪万豪房地产开发有限公司之间签订的商品房认购协议，被告本溪万豪房地产开发有限公司对此表示同意，本院对原告此项诉讼请求予以支持；被告本溪万豪房地产开发有限公司与本溪市振华建筑工程有限公司就万豪国际花园工程项目并未结算，且案涉房屋已经无法实际交付，故导致原告仲聪林与被告温生晓、邓秀丽之间达成的购房协议无法实际履行，原告提出要求被告温生晓、邓秀丽返还购房款及违约金的诉讼请求，符合法律规定的部分本院予以支持。至于原告提出的要求被告本溪市万豪房地产开发有限公司承担共同给付责任的诉讼请求，因房屋买卖合同的相对方并非被告本溪万豪房地产开发有限公司，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张被告承担10万元赔偿金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告仲聪林与被告本溪万豪房地产开发有限公司于二〇一三年九月十八日签订的认购协议；二、解除原告仲聪林与被告温生晓、邓秀丽二〇一三年九月十五日口头达成的够买坐落于万豪国际花园A座2单元21楼41号房屋的购房协议；三、被告温生晓、邓秀丽于本判决发生法律效力后立即返还原告仲聪林购房款共计七十一万元；四、被告温生晓、邓秀丽承担上述款项的利息，从二〇一三年九月十八日起至本判决确定的给付之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、驳回原告仲聪林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千九百元，减半收取五千九百五十元，保全费四千七百五十元，由被告温生晓、邓秀丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  张小玲二〇二〇年十月二十日法官助理赵鑫书记员鹿兴附：本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。