广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初396号原告：李卉怡，女，1981年7月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************049。委托诉讼代理人：董倩，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠，广东穗南律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市******************第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************第2层1216C，统一社会信用代码914************3C77。法定代表人：黄某1。共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告李卉怡诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告智城公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，其不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本案于2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人董倩、两被告共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告智城公司于2017年12月31日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还物业使用权转让款242023元；3.被告智城公司向原告支付违约金42156元（按物业使用权转让款15%计算）；4.解除原告与被告梦乐城公司签订的《租赁合同》；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月31日，原告与被告智城公司签订《物业使用权转让合同》，约定由被告智城公司向原告转让佛山市南海区*********广佛智城项目************3商业用房的使用权，总转让金额为281043元，被告智城公司须于2018年12月31日前涉案物业转让给原告。同日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业使用权转让给被告梦乐城公司，租期3年，由被告智城公司于2018年12月31日将涉案物业交付给原告，原告于该日将涉案物业交付给被告梦乐城公司。其后，原告向被告智城公司共计支付物业使用权转让款242023元，但被告智城公司未能按约定向原告交付涉案物业。被告智城公司的行为已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》、《租赁合同》并要求被告智城公司返还转让款并承担违约责任。被告智城公司辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据。原告尚未付清合同约定的所有款项，合同约定的物业交付条件尚未成就，智城公司不存在逾期交付情形。《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告智城公司迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业使用权转让合同没有合同依据。智城公司延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。原告与梦乐城公司签订《租赁合同》，原告将涉案物业出租给梦乐城公司，合同签订后，梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金，故原告受让物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，该合同目的并未因智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。另外，原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使，原告解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。由于原告要求解决涉案合同没有依据，故原告要求被告智城公司返还物业转让金并支付违约金亦没有依据。请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司于涉案租赁合同签订时已向原告分别支付了履约保证金及部分租金共计7952元。若因法院判决解除《物业使用权转让合同》而导致租赁合同不能继续履行，梦乐城公司要求将已支付的履约保证金及部分租金返还给梦乐城公司，并计付利息。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以采信并附卷佐证；当事人对真实性有异议的证据，本院综合认定。本院经审理认定下事实：2017年12月31日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*********广佛智城项目************3商业用房的使用权转让给乙方；涉案物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年12月30日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金281043元，乙方按照分期付款方式支付使用权转让款，首期转让款210807元于合同签订当日支付；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方、新出租方）与梦乐城公司（乙方、承租方）、智城公司（丙方、原出租方）签订《租赁合同》，约定：丙方将涉案物业使用权转让给甲方，出租主体变更为甲方；租期为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，丙方负责于2018年12月31日将涉案物业交付甲方，甲方于2018年12月31日将涉案物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方涉案物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。庭审中，被告确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原告已向被告智城公司支付物业转让金242023元。原告已收取梦乐城公司的履约保证金及租金7952元。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》《租赁合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让金242023元予原告，而原告应返还被告梦乐城公司已支付的押金及租金合共7952元予梦乐城公司。经抵扣，被告智城公司应支付234071元（242023元-7952元）予原告。原告请求返还转让款242023元，理据不足，本院不予支持。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告智城公司支付违约金没有法律依据，本院酌定确定被告智城公司支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金234071元并支付以此为本金从2020年1月17日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告李卉怡；二、驳回原告李卉怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3513.10元（原告已预交），由原告负担1756.10元，被告广东广佛智城集团有限公司负担1757元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 黄爱文二〇二〇年十月三十日法官助理 孟祥润书 记 员 陈嘉瑜