广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂0503执异60号 案外人：钟海军，男，1987年1月9日出生，汉族，住广西北海市海城区。 申请执行人：朱文成，男，1981年6月29日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：钟冀，合浦县珠乡法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：谢章兰，合浦县珠乡法律服务所法律工作者。 被执行人：刘日青，男，1989年7月11日出生，汉族，住广东省廉江市。 在本院执行申请执行人朱文成与被执行人刘日青房屋买卖合同纠纷一案中，案外人钟海军向本院提出申请，请求中止对位于北海市地产的执行。本院受理后，另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人钟海军称，案外人钟海军与被执行人刘日青、申请执行人朱文成房屋买卖合同一案，北海市银海区人民法院于2019年1月24日立案审理，经北海市银海区人民法院和北海市中级人民法院判决［（2019）桂0503民初208号、（2020）桂05民终232号］，房屋归案外人钟海军所有，被执行人刘日青协助钟海军办理房屋过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给案外人，案外人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；案外人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果案外人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人在查封讼争房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有楼房且经过法院的判决认定，本院现评估拍卖被执行人刘日青名下位于北海市系执行错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人提出执行异议请求，请求中止对上述财产的执行。 案外人对其异议提供的证据有： 1、《民事判决书》[(2019)桂0503民初208号]、《民事判决书》[(2020)桂05民终232号]、《执行裁定书》[(2020)桂0503执518号]各一份，证明经法院判决涉案房产归案外人所有，被执行人协助将涉案房产过户至案外人名下； 2、《房屋买卖合同》一份，证明案外人向被执行人购买房产的事实； 3、《行政事业单位资金往来结算票据》二份、《收据》三份，证明案外人实际占有涉案房产的事实。 申请执行人朱文成辩称，刘日青名下位于北海市属于刘日青的合法财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第三条的规定，人民法院查封登记在被执行人执行人名下的不动产不存在过错。虽然本院（2019）桂0503民初208号及北海市中级人民法院（2020）桂05民终232号《民事判决书》认定，钟海军于刘日青签订房屋买卖合同时刘日青以950000元的价格转让房产给钟海军，钟海军已交付了557000元给刘日青，余款393000元约定在产权变更登记后交清。同时认定，朱文成与刘日青签订的房屋买卖合同也有效，但钟海清交付房款优于朱文成，故判决钟海军享有优先购买权，而优先购买权不代表钟海军已依法取得涉案房产的权属。另外，案外人引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定明显不当，案外人没有支付全部购房款950000元给刘日青，也没有在涉案房屋装修、居住使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，被执行人将其财产出卖给案外人，案外人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；案外人要求继续履行合同的，应当由案外人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。案外人钟海军尚未将给刘日青的393000元转交给法院保全，至今尚未实际占有涉案的房屋，因此案外人钟海军的申请不符合法定条件。据此，请求法院依法驳回案外人钟海军的请求。 申请执行人朱文成未提供证据。 被执行人刘日青未答辩，亦未提供证据。 本院经审查查明：2018年1月25日，被执行人刘日青与广西世联华房地产代理有限公司（以下简称“世联华公司”）签订一份《限时销售合同》，约定由刘日青将位于北海市屋将由世联华公司代为销售，限时销售期限自签订合同之日至2018年3月30日。限时销售合同还特别备注：1.该物业含车库一个，有车库证：北海市广东南路公务员社区Ｃ8幢8号车库,Ｎ北房权证2016字第××号；2.该物业银行有欠款，由买方或经纪方帮助协助还款解押，提前还款的违约金和利息由刘日青承担，保险费退还给刘日青；刘日青需留银行卡和密码交付经纪方保管，并保证经纪方未收到垫付的房款前不得更改密码；3.该套物业的净收价820000元包含银行的欠款。同日，刘日青签署一份《明示单》，说明其本人已清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议。亦在同一日，刘日青与世联华公司的经纪人陈冬梅签订一份《服务确认书》，载明：兹有服务对象刘日青经广西世联华房地产代理有限公司（以下简称“代理方”）介绍成功出售位于北海市物业，代理方向服务对象保证该物业出售净收价格为人民币820000元；同时代理方确认该物业买卖交易中产生的一切税费由代理方或买方承担，服务对象无须支付；服务对象同意将房屋买卖合同（编号：ＳＬＨＤＣ0000272）中的交易成交价高于本确认书净收价格的差额支付给代理方作为中介服务费；该费用之缴交日期为签合同当天；逾期交付该费用，则按日向代理方支付相当于费用百分之一的滞纳金；本《服务确认书》作为房屋买卖合同（编号：ＳＬＨＤＣ000272）之附件，与该合同具有同等法律效力。 2018年1月30日，申请执行人朱文成作为买方、被执行人刘日青作为卖方、世联华公司作为经纪方，签订了《房屋买卖合同》。合同约定，申请执行人朱文成购买被执行人刘日青位于北海市屋（房屋所有权证：北房权证2016字第××号）与Ｃ8幢8号车库（房屋所有权证：Ｎ北房权证2016字第××号）；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币890000元，交易所产生的税费由买方支付；合同签订时支付10000元作为定金，定金自动转为房款；首付房款（不含定金）为190000元，由买方在过户当天直接支付给卖方；房价余款690000元银行按揭付款，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在银行放款当日以现金支付给卖方；三方约定于2018年6月31日前到房产交易中心办理过户相关手续；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款；由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与案外人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币5000元作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买卖双方同意在签订本合同后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业交易过户手续当日；买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，或者经纪方出具的任何声明、承诺书等文件，必须加盖经纪方的公章方可生效，买卖双方向经纪方缴付款项，经纪方将根据款项内容开具盖有“财务专用章”的收据，如有员工私自向买卖双方开具白条收据或作出承诺，买卖双方应拒绝接受，否则经纪方不予认可，并不承担由此而引起的一切法律责任等。合同签订后，朱文成支付给世联华公司100000元的购房款（含合同约定的定金10000元）。 2018年1月30日，刘日青立下《收款收据》，收到世联华公司交来代理出售保证金2000元；具体出售条件以本人与世联华公司签订的《限时销售》（编号：ＳＬＨＤＣ0000136）上所列条件为准。2018年2月2日，世联华公司通过黄颖的兴业银行账户，转账支付2000元给刘日青，转账用途为北海市定房款。同日，世联华公司还通过农业银行的账户转给刘日青180**元。2018年2月1日，被执行人刘日青立下《收款收据》，载明：本人刘日青是北海市之业主，现约定该房产售价为895000元，现收到买方朱文成交来承购房款100000元。事实上，世联华公司收到朱文成购房款100000元后，未告知刘日青收款的具体数额，只将其中的30000元支付给了刘日青，其余70000元作为中介服务费截留在世联华公司。 另查明，北海市广东南路公务员社区，亦称兴海小区。2018年5月5日，刘日青与钟海军签订了初步的《买卖协议》，约定，刘日青将座落于广东南路兴海小区C8-704号房及704车库出卖予钟海军，成交价为950000元，当日钟海军通过银行向刘日青转账30000元购房定金。2018年5月10日，钟海军与刘日青签订了《房屋买卖合同》，约定涉案房屋及车库成交价仍为950000元，另约定钟海军先支付530000元，待刘日青办理过户后再支付尾款；刘日青在2018年5月11日前将房屋交付给钟海军使用；刘日青必须按钟海军安排的时间过户，如是钟海军要求刘日青配合过户时，刘日青不得以任何理由拒绝。合同签订当日，钟海军通过银行向刘日青转账557000元购房款。刘日青按照合同的约定，将房屋钥匙及车库的房屋所有权证交付给了钟海军。2019年4月29日，钟海军交付了C8-704号2018年8月至2019年6月物业费用。此外，钟海军还通过手机银行分别于2018年7月18日、7月28日、8月18日、9月18日、11月11日、12月8日、2019年1月11日、2月10日、3月12日、4月13日各转给刘日青32**元，合计32000元。 再查明，2019年9月16日，本院作出（2019）桂0503民初208号民事判决书，判决：一、确认申请执行人朱文成与被执行人刘日青、广西世联华房地产代理有限公司于2018年1月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被执行人刘日青应在本判决发生法律效力之日起10日内支付给申请执行人朱文成违约金89000元；三、驳回申请执行人朱文成的其他诉讼请求；四、确认案外人钟海军与被执行人刘日青于2018年5月5日签订的《买卖协议》以及2018年5月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效；五、被执行人刘日青应在本判决发生法律效力之日起10日内协助案外人钟海军将将坐落于北海市屋（房屋所有权证号：北房权证2016字第××号）与该社区Ｃ8幢8号车库（房屋所有权证号：Ｎ北房权证2016字第××号）的不动产证书办理过户至案外人钟海军的名下，过户税费由案外人钟海军承担。后被执行人刘日青不服，上诉至北海市中级人民法院，该院于2020年4月1日作出（2020）桂05民终232号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案外人钟海军与被执行人刘日青签订的《买卖协议》及《房屋买卖合同》合法有效，实际占有坐落于北海市屋，但尚未办理过户登记手续。虽然案外人刘日青按约定支付了部分购房款，但未支付全部购房款，且未按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定将剩余部分价款交付执行。据此，案外人的异议不符合上述法律规定，不能够排除执行，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人钟海军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘 瑞 审 判 员  钱 芳 审 判 员  蔡名伦 二〇二〇年十月八日 法官助理  李红艳 书 记 员  伍传姬 附本裁定适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。