安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7513号 上诉人（原审原告）：丁少柱，男，1993年2月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：贾梦林，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜炳萱，女，1971年2月7日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张冠华，安徽九德律师事务所律师。 上诉人丁少柱因与被上诉人姜炳萱房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初5071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 丁少柱上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持丁少柱一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由姜炳萱承担。事实和理由：第一，丁少柱所遭受的政府采取的新冠××疫情管控措施以及新冠××疫情所带来的影响应属不可抗力，一审法院认为属于情势变更缺乏事实和法律依据。2020年春节期间，新冠××疫情暴发，案涉房屋所在的白马服装城有多人被确诊，为了管控疫情，当地政府对白马服装城采取了管控措施，导致整个白马服装城无法开业经营。根据法律对于不可抗力的规定，该政府管控行为属于不可抗力。根据安徽省高级人民法院《涉新冠××疫情房地产纠纷案件审判指引》规定，白马服装城因新冠××疫情及政府防控措施影响无法正常经营属于不可抗力，因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同。丁少柱基于此原因要求解除合同是行使法定解除权。 第二，丁少柱因受新冠××疫情影响致使房屋租赁合同目的不能实现，应享有法定解除权。丁少柱租赁案涉房屋的目的是为了经营女装，而疫情导致丁少柱无法正常经营致使合同目的不能实现。政府管控期间，整个商场无法开门营业，即使解除了管控措施，整个商场仍人员稀少，日营业额只有几百元，不足以支付水电物业费用，无法经营下去。且因疫情影响，丁少柱进货渠道受阻，一开始去广东进货被拒绝，之后去广东进货则需要隔离，服装行业具有季节性，一旦错过服装上市的时间再去进货的话只会导致货物无法卖出。一审法院认定2020年3月22日商场全面复市，但事实上直至现在商场经营依旧惨淡。 第三，《致白马家人的一封信》中明确公司经营的商户，白马服装城给予50天的免租期。既然白马服装城提供并要求整个服装城按照统一的格式签订租赁合同，并统一管理，那么在给予优惠上也应该平等对待。该50天免租期应对全部出租方均有约束力。在同一商场经营过程中，获得50天免租期的商户会因为成本降低相应降低服装销售价格，对丁少柱来说会产生不公平竞争。白马服装城减免租金的行为也可以说明疫情对经营造成了巨大冲击。 第四，丁少柱已经及时通知姜炳萱解除合同，尽到了及时、如实告知的义务，姜炳萱置之不理的行为导致自身损失的扩大，应承担因其自身过失导致的损失。丁少柱将解除的通知发送给姜炳萱后，积极着手腾空房屋，也积极将钥匙交还。也是因姜炳萱对相关问题不予解决，丁少柱才通知解除合同。 第五，丁少柱不存在违约行为。姜炳萱以格式合同条款强加义务于丁少柱，限制丁少柱的权利违反法律规定，该格式合同条款本身存在矛盾之处。双方签订的商铺租赁合同系白马服装城提供的，但该合同并不能反映双方真实意思表示，并非当事人协商一致的结果。虽然合同约定了解除合同需要提前告知经对方同意，但该约定不符合公平原则，也违背合同解除权行使的立法本意，属于格式条款，应属无效条款。丁少柱已经充分履行了解除合同的提前告知义务，解除合同的通知到达姜炳萱时即生效。该合同对违约责任的约定也存在矛盾之处，除非双方对相关条款进行协商作出一致的约定，否则应认定为约定不明，无法适用。 第六，一审法院认定的违约金数额过高，无事实和法律依据，违反公平原则。案涉租赁合同剩余租期是9个月，一审判决违约责任为6个月的租金。如果按照一审判决的内容，姜炳萱及时将房屋出租，不但没有损失，反而获得双份租金，与丁少柱接触合同的目的背离千里。丁少柱已经承担了房屋返还后的租金，该承担部分足以弥补姜炳萱的损失。另外，在案涉租赁合同的租赁期间及判决认定的违约责任计算期间内正好是服装行业的淡季，一审法院没有结合服装行业的基本特点进行判决。根据法律及司法解释的规定，确定违约金的数额应结合实际损失。现在白马服装城在疫情的影响下，租金价格严重下跌，一审法院仍按照租赁合同约定的租金衡量姜炳萱产生的实际损失没有依据。 姜炳萱辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回丁少柱的上诉请求，维持一审判决。丁少柱的上诉理由不外乎是因为新冠病毒是不可抗力，因为不可抗力享有法定解除权，所以丁少柱就可以据不可抗力恶意逃避义务。 第一，丁少柱是否享有法定解除权，本次新冠疫情并没有导致丁少柱不能实现合同目的，截至一审庭审时丁少柱依然在曾经租赁的商铺从事正常的经营活动并没有受其影响。第二，因为疫情各行各业都受到影响，白马服装城已经在2020年3月22日全面恢复营业，丁少柱在一审中提出了致白马家人的一封信中，白马运营管理商业公司给出减免50天的租金，丁少柱在上诉的理由和事实中否认3月22日全面复市的事实。第三，在致白马家人一封信中，分为两个部分，一个是白马服装城自营的房屋减免50天，一部分是承租业主商铺的租金是让目前业主决定是否对于租金减免。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》也提出承租非国有租金的问题也是引导双方当事人进行协商，对于丁少柱没有任何诚信的商户，姜炳萱认为其根本没有减免租金的必要，但是一审法院已经作出减免的判决，姜炳萱尊重一审法院的判决，丁少柱提出的恶意竞争根本不存在。第四，姜炳萱在2020年4月16日通过微信收到了丁少柱的解除通知，姜炳萱于2020年5月2日通过微信形式告知丁少柱不同意解除合同的通知，截止到2020年6月16日丁少柱才将房屋腾空。第五，合同法对于合同解除的三种形式作出了规定，租赁合同本身并没有违反法律规定，况且该合同的内容对双方均作出了规定，丁少柱应当本着契约精神，尊崇诚实信用的原则来履行合同。第六，在2020年6月16日截止到2020年9月，丁少柱依然对白马周边的经营户及物业要求，禁止姜炳萱将房屋对外出租。现在白马管理公司依然要求姜炳萱向其物业出具书面承诺，如果因为与丁少柱相关的诉讼导致的损失由姜炳萱承担。丁少柱已经违约，就应当承担违约责任，一审法院让姜炳萱承担了一部分损失，姜炳萱的损失也是非常大的。如果按照合同的约定，丁少柱应当承担一年的租金，但是姜炳萱尊重一审法院的判决，就是为了定纷止争，减少诉讼。综上，请求二审法院依法驳回丁少柱的上诉请求，维持原判。 丁少柱向一审法院起诉请求：1、确认丁少柱与姜炳萱之间签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马二期）商铺租赁合同》已于2020年4月18日解除；2、姜炳萱立即退还丁少柱租金273095.89元，并自2020年4月19日开始按照年利率6%的标准承担利息损失至款清之日止；3、姜炳萱承担本案全部诉讼、保全费用。 一审法院认定事实：夏阳系合肥市站前路白马服装城**北203房屋的登记所有权人，姜炳萱与夏阳系夫妻关系。2019年1月19日，姜炳萱与丁少柱签订一份《安徽白马服装城/商贸城（白马二期）商铺租赁合同》，约定，姜炳萱将登记在夏阳名下的合肥市站前路白马服装城二期北203商铺（建筑面积61.12平方米）出租给丁少柱作为经营女装使用。租赁期共4年，自2019年3月5日起至2023年3月4日止。租期内租金总额112万元。合同约定租金支付方式为，丁少柱于2019年1月29日前付清双方约定的本期（或第一期）相应付租金28万元。其他时段付款方式为租金每年均为28万元，每年提前一个月支付下一年度租金。同时，双方合同还约定，任何一方单方面欲提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可提前终止合同。经有关部门鉴定，租赁期间商铺因不可抗力导致毁损和合同终止而造成承租方损失的，双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。因不可抗力导致合同无法履行的，双方免责，合同终止。合同同时约定，在租赁期间，承租方未经市场管理部门书面同意，擅自延期开业或中途关门歇业、货少不足以支撑经营需要的及承租方未经市场管理部门书面同意，擅自关门停业，连续七天不正常营业的，视作承租方违约。承租方违反上述约定且未立即纠正并消除影响和损失，出租方有权终止合同，收回铺位，承租方除放弃租金余额（作为违约金一部分），另按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。合同签订后，姜炳萱按合同约定将房屋交付丁少柱，丁少柱亦分别于2019年1月29日、2020年1月21日向姜炳萱支付了第一期、第二期的租金各280000元。案涉商铺租金现已支付至2021年3月4日。 后2020年1月因我国出现“新冠××”疫情，2020年3月22日，安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司联合发出“致白马家人的一封信”称：新冠疫情发生以来，全国上下同心抗疫……白马市场于2020年3月22日全面顺利复市……经白马公司董事会研究并做出如下决定，与大家共度难关：一、租金：减免白马公司经营单元50天的租金……针对租赁业主商铺的租金，白马公司的态度是：一定会积极号召并坚决督促与广大业主沟通，让业主拿出诚意，给出合情合理的租金减免。虽然白马商铺绝大部分为私人产权，白马公司并无直接决定权，但公司一定会按照政府的政策导向和实际可能，积极与业主沟通并劝导……。 2020年4月18日，丁少柱通过微信向姜炳萱发送《解除合同通知书》，称：依据合同约定，结合安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司关于减免白马公司经营单元50天租金与50天物业管理费用的通知，以及疫情期间房屋闲置没有正常使用的情况，现通知你解除2019年1月29日我与你签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马二期）商铺租赁合同》，并将我已支付过的余下租期内的租金予以返还。姜炳萱收到《解除合同通知书》后则于与2020年5月2日亦向丁少柱发送《通知书》一份，称：现依据合同第八大条第三小条约定，答复你于2020年4月18日发给我的《解除合同通知书》，我不同意解除，现结合安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司关于减免白马经营单元50天租期的通知，现特通知你，本着公平公正的原则，将你原合同的租期顺延一个月（免一个月租金）。如果你继续坚持，本人将依据合同第十大条第五小条的约定，向你追缴合法违约金。 一审庭审时，姜炳萱辩称丁少柱的《解除合同通知书》，并不能达到解除合同的目的。同时审理中，姜炳萱提供了光盘及照片打印件等用以证明截止到2020年6月4日中午11时30分，丁少柱依然在案涉商铺进行正常的经营活动。庭审中对姜炳萱提供的案涉光盘以及照片真实性，丁少柱虽不持异议，但认为通过光盘以光盘中的内容可以发现，在整个拍摄过程中，并没有任何客户进到店里面进行消费，由此可以明确疫情的影响，且其虽至庭审时仍在经营，但因其是依据合同的约定提前60日解除合同，故其解除合同的时间应该至2020年的6月18日。庭审中，丁少柱明确其要求解除案涉合同是因为按照以前正常的惯例，春节期间就应该开业，但是因疫情影响迟迟不能开业，且其去广州去进货渠道也不畅通。同时因案涉商铺所在的白马服装城出现了疫情，严重影响了市场的客户来源，其现在不但没办法获得利润，而且还要支付高额房租，已无法持续经营下去。同时庭审时，丁少柱明确其主张姜炳萱退还的案涉租金273095.89元，具体包括50天免租期的租金及2020年5月3日至2021年3月4日的租金。另查，本案庭审后，丁少柱通过微信向姜炳萱发出一份落款日期为2020年6月12日的《通知》，称：现我已将房屋腾空，请你与我办理交接手续并将余下租期内的租金予以返还，如未按时办理交接事宜，因此而造成的房屋空置以及迟延退还租金等损失均由你自己承担。 一审法院认为，丁少柱与姜炳萱签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马二期）商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。 现根据一审庭审查明的事实，本案中双方当事人争议的主要焦点应是案涉租赁合同是否应当解除的问题。庭审时丁少柱以因疫情严重影响了市场的客户来源，其现在不但没办法获得利润，而且还要支付高额房租，已无法持续经营下去为由要求解除案涉租赁合同，姜炳萱对此则有异议。姜炳萱辩称丁少柱并不享有法定或者约定解除权，其现不同意解除合同，且其已在异议期内提出了异议。对此，一审法院认为，2020年1月起发生在我国的新冠××疫情，各级政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是丁少柱与姜炳萱在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该种情形一定程度地对丁少柱所经营的服装销售活动产生了影响，客观上使丁少柱的经营收益受到一定的损失，属情势变更的情形，但这种损失是否造成丁少柱从根本上不能实现合同目的，丁少柱现并无相关证据予以证实。且根据庭审查明的事实，案涉商铺所在的白马服装城实际于2020年3月22日就已全面复市，此时影响商铺经营的事由已经消除。故丁少柱于2020年4月18日以疫情影响经营为由解除合同，不符合客观现实情况，也不符合相关法律规定，故一审法院对此不予支持。同时，虽根据双方合同的约定，任何一方单方面欲提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可提前终止合同，现姜炳萱并不同意解除合同。但根据庭审查明的事实，疫情确导致本案中有50天的时间丁少柱无法正常经营，且丁少柱于2020年4月18日就已要求解除合同，并在本案审理期间已将案涉商铺腾空，明确表示其无法继续经营下去也不再继续履行合同义务。故一审法院认为，本案姜炳萱作为守约方虽无过错，但法律也并未禁止作为违约方的丁少柱解除合同。根据相关法律规定，当违约方继续履行合同所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。故本案在丁少柱明确表示无力履行合同的情况下，如强令其继续履行合同、使用租赁房屋，同样不能实现合同签订的目的，故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发，综上，一审法院对丁少柱与姜炳萱签订的《安徽白马服装城／商贸城（白马二期）商铺租赁合同》予以解除。因根据双方合同约定任何一方单方面欲提前终止合同，应提前60天通知对方。丁少柱系于2020年4月18日要求解除合同，故一审法院确定双方的合同于2020年6月18日解除。 因新冠××疫情及疫情防控措施虽然导致继续履行租赁合同出现困难，但双方原本可以通过协商租金及租期等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行，现丁少柱坚持要求解除合同，且在双方未能达成一致的情况下，擅自撤离商铺，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。另虽丁少柱与姜炳萱双方签订的租赁合同中约定如承租方违约除放弃租金余额（作为违约金一部分），还需按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。因该约定违约金过高，超出了法律规定的范围，对此应予调整。现因案涉合同为租期四年且一年一付的商铺租赁合同，本案中一审法院确定的双方解除租赁合同的时间为2020年6月，结合今年的疫情对商铺租赁市场确造成了一定的冲击，市场恢复正常秩序仍需继续耗费一定的时间的现实情况，出租人在短时间内寻找新的租户较为困难，同时本案中姜炳萱除了租金损失外，并无其他的损失，因此结合本案实际情况，一审法院酌情给予出租人姜炳萱一定的缓冲期限。另因本案中丁少柱于2020年4月18日通过微信向姜炳萱发送《解除合同通知书》要求解除合同后，又向法院起诉要求解除合同，故姜炳萱虽不同意解除合同，但对丁少柱不再继续承租房屋的意思表示应为明知，也应预见到合同不再继续履行的后果，其应积极采取措施防止损失的扩大。据此，一审法院予以认定丁少柱违约金应为姜炳萱6个月的房租损失。同时根据查明的事实丁少柱在疫情期间因经营活动受到限制，客观上造成了一定的损失，这种损失丁少柱与姜炳萱双方均无责任，故根据公平原则，姜炳萱也应承担部分损失，此损失可以适当减少丁少柱的违约费用。综上，因丁少柱已经将案涉房租交到2021年3月4日，一审法院综合权衡案涉合同的剩余租期（2020年6月18日至2021年3月4日为259天）、租金标准、新冠疫情对案涉商铺经营的实际影响及合同当事人的违约情形等因素，酌定应由姜炳萱向丁少柱返还的案涉租金为79780.7元［（280000元／年÷365天×259天）＋（280000元／年÷365天×50天）÷2－（280000元／年÷365天×180天）］。至于丁少柱要求姜炳萱支付自2020年4月19日起的利息，因丁少柱在本案中本身存在违约行为，故一审法院对此不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、丁少柱与姜炳萱于2019年1月29日签订的《安徽白马服装城/商贸城（白马二期）商铺租赁合同》于2020年6月18日解除；二、姜炳萱于本判决生效之日起十日内返还丁少柱租金79780.7元；三、驳回丁少柱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5396元，减半收取2698元，由丁少柱负担1910元，姜炳萱负担788元。 二审期间，丁少柱提交了丁少柱与案涉房屋的物业公司工作人员微信聊天记录打印件一份及案涉房屋的照片打印件四张。证明目的：姜炳萱在2020年7月已将房屋租赁给他人的事实，姜炳萱获得了双份的租金，疫情的影响导致丁少柱损失严重，姜炳萱却获得了双份的租金，违背了公平公正，一审判决的违约金远远高于姜炳萱的损失，姜炳萱应当按照丁少柱的请求退还相应的租金。 姜炳萱质称，聊天记录的真实性无法核实，姜炳萱8月11日确实准备将案涉房屋对外出租，因为丁少柱不允许，丁少柱对物业公司人员陈述案涉房屋仍在诉讼中，故姜炳萱没有租出去。后来是9月6日出租的。照片上显示的锦衣的商铺确实是案涉房屋。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，丁少柱与姜炳萱之间2019年1月19日签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同履行各自的义务。 关于双方合同解除的问题。双方合同约定的租赁期间是2019年3月5日至2023年3月4日，丁少柱称其于2020年4月18日已向姜炳萱发送了解除合同通知书，主张合同于该日提前解除。但双方合同第八条第3款约定，任何一方单方面欲提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可提前终止合同，姜炳萱已于2020年5月2日明确回复不同意解除合同，本院认为，丁少柱提前解除合同的行为系违约行为，丁少柱作为违约方不具备法定解除权，姜炳萱作为守约方也对此解除不予认可，丁少柱该解除合同的主张不能成立，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。丁少柱称新冠××疫情属于不可抗力，导致其合同目的无法实现，其据此享有法定解除权，但其提出解除合同时案涉商场已经全面复工，一审法院认为丁少柱无相关证据证明合同目的根本不能实现，未支持丁少柱该主张，并无不当，本院予以确认。一审法院认定双方合同于2020年6月18日解除，姜炳萱对此未提起上诉，系其对自身权利义务的处分，本院对此予以确认。 关于租金和违约责任问题。因双方合同于2020年6月18日解除，丁少柱应当向姜炳萱支付此前的合同租金，一审中姜炳萱当庭认可给予25天的免租期，一审法院就此将该25天租金予以扣除，本院予以确认。丁少柱主张存在50天免租期，其依据的《致白马家人的一封信》中也只是倡导业主与租户协商一致解决，丁少柱该主张无事实和法律依据，本院不予支持。丁少柱要求提前解除合同并于2020年6月搬离了案涉房屋，其存在违约行为应当承担相应的违约责任，因双方合同中对违约责任约定过高，一审法院认定丁少柱向姜炳萱支付6个月的房租作为违约金，并无不当，虽姜炳萱自认案涉房屋已经于2020年9月6日另出租给他人，但现无证据证明一审法院认定的违约金数额明显超过姜炳萱的损失，本院对此予以确认。因丁少柱将案涉房屋的租金交至2021年3月4日，一审法院结合免租期、违约责任、剩余租期等因素酌定姜炳萱向丁少柱返还租金79780.7元，并无不当，本院予以维持。 关于丁少柱主张退还租金的利息问题，因丁少柱不具有解除权，其本身存在违约行为，其主张自2020年4月19日起计算退还租金的利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。 综上，丁少柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5396元，由丁少柱负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月十九日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。