上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23428号原告：邓书明，男，1986年1月18日出生，汉族，住安徽省。原告：陈三侠，女，1986年12月18日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：孙衡，上海市光大律师事务所律师。被告：蒋连明，男，1956年11月22日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：汪零零，女，1957年2月4日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：蒋迟升，男，1986年9月12日出生，汉族，住上海市青浦区。共同委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。原告邓书明、陈三侠与被告蒋连明、汪零零、蒋迟升房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓书明、陈三侠的共同委托代理人孙衡，被告蒋连明、汪零零及三被告共同委托代理人朱耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓书明、陈三侠向本院提出诉请请求：1.判令被告向原告支付逾期迁出户口违约金人民币138万元；2.诉讼费由被告承担。事实理由：2016年3月24日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告转让其所有的位于本市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋，面积136.96平方米，转让总价款人民币690万元，被告应于合同签订后180日内办理完毕户口迁出手续，否则，每逾期一日按总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至户口迁出。合同签订后，原告按约定向被告支付了房款、办理了产权过户登记、房屋交接，履行了全部合同义务。按照约定，被告应当在2016年9月21日前将户口迁出，但被告汪零零、蒋迟升的户口至今仍滞留在房屋内。原告与被告多次交涉此事均未果。原告认为，合同是双方的真实意思表示，双方均应恪守。现被告的行为不但违反了合同约定，更影响原告子女就学、房屋出售，被告理当按合同约定向原告承担违约责任。自2016年9月22日至2020年2月28日(暂计)，被告已逾期1255天，按合同约定应承担的违约金为人民币4,329,750元，现原告自愿将违约金调整为房屋总价款的20%，即人民币138万元。被告蒋连明、汪零零、蒋迟升共同辩称，违约金过高，要求调整。虽然合同中约定是180日，但也是格式条款。当时中介在场，原告说是外地户口无法迁入，被告户口暂时无法迁出，承诺如原告需要卖房被告的户口会迁出，最终约定的迁出时间是2020年2月份。2月份因为疫情原因，被告蒋迟升在国外，遭遇机票取消，故3月份买了机票过了隔离期后才去迁了户口。经审理查明，2016年1月21日，原被告通过中介上海链家房地产经纪有限公司居间，签订房地产买卖居间协议一份，居间协议中约定了两原购买三被告所有的位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价655万元……。若房屋内有户口，则应于签订《上海市房地产买卖合同》后180日内，办理户口迁出手续。否则每逾期一日，应按约定总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止。被告2016年3月24日，两原告作为买受人，三被告作为卖售人签订《上海市房地产买卖合同》，约定价款690万元，合同中补充条款之一，若房屋内有户口，则应于签订本合同后180日内，办理户口迁出手续。否则每逾期一日，应按约定总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止……。合同签订后，两原告分期向三被告支付了购房款，2016年7月取得房屋产权。2020年4月6日，被告汪零零、蒋迟升的户籍迁出。被告蒋连明提供与原告邓书明的微信对话记录(主要内容节选)。2018年3月8日，蒋连明：“我的房子产证办好了，可以签户口了，但我现在在新西兰，回来就迁户口，我5月18日回来，好吗？”邓书明：“好的，在国外注意身体，注意安全。”2018年5月25日，蒋连明：“户口去迁过了，儿子不在迁不成，你可以到派出所要求把我们户口挂起来。”邓书明：“好的。”2019年2月4日，邓书明：“叔叔，你们啥时候回国？把户口迁一下。”2019年8月22日，蒋连明：“我们明年2月份回来，儿子不回来，还是不能迁户口，你可以到派出所去，把我们的户口迁到公共户口里面去的。不知道行不行。”邓书明：“我再去试试。”2019年10月16日，邓书明：“那个户口的话，大概给我一个日期，你们什么时候迁出去，有可能我会卖。因为你有户口，我也不好卖。我现在就在派出所，他们不管要去法院，去法院就得起诉，你看一下大概啥时候迁出去，包括你儿子，你商议一下。”蒋连明：“我们明年2月回来，不知道儿子不回来能不能迁户口，你帮忙问问不回来能不能迁，我们回来后就去派出所试试。”邓书明：“我又来问了，你让你儿子做个公证，然后帮他回来迁户口，他不用本人过来，那你2月份的时候记得带着公证书，把户口迁走。2月份务必迁走。”2020年3月11日，蒋连明：“原来和你商量好2月16日回来迁户口，因为疫情原来航班被取消了，回不来了。现在重新办签证，现在还定不下来，只要一回上海立马迁户口。”邓书明：“你们拖了四年了，也耽误了我的事情，我要求赔偿，具体赔偿你跟彭经理沟通吧，让他来和我沟通，律师我都请好了。”三被告还提供了机票的形成截图及航班取消短信，证明三被告在2020年2月16日因航班取消无法回来迁户口，2020年3月18日才乘坐回上海的航班。庭审中，三被告申请中介人员彭勤香出庭作证。证人称：“因为原告是外地人，户口早迁晚迁影响不大，原告说可以暂时不迁，说随便被告什么时候迁户口。”本院认为微信记录、机票行程截图、证人证言能够相互印证，予以采信。以上事实由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、房屋产权证、交税发票，被告提供的微信记录、航空行程单、户口簿、房地产买卖居间协议，彭勤香的证言以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，原被告争议的焦点为户口迁出时间及违约金数额。1.两原告认为应该按照合同上约定的时间和标准计算户口迁出时间和违约金。三被告认为合同签订时就户口迁出并未明确具体时间。本院认为，从原被告的微信记录对话及证人证言来看，双方在签订合同当时并未对户口迁出设定具体的时间表，双方虽然在《上海市房地产买卖合同》格式范本中填了合同签订后180日，但与双方的真实意思相悖，从而难以产生效力。2.虽然双方未设定具体的户口迁出时间，但三被告具有迁出户口的义务。双方在微信对话中多次沟通迁户口事宜，从对话中可以看出，原告在2019年开始询问被告汪零零、蒋迟升的户口迁出事宜，双方一直在沟通，最终协商的户口迁出时间为2020年2月，但最终因航班取消问题未能成行，2020年4月6日才将被告汪零零、蒋迟升户口迁出，因此三被告系违约。3.关于违约金，现三被告也承认违约，愿意承担违约金，但认为原告主张的标准过高。本院认为，户口是户籍管理部门的登记地址信息，户口登记问题并非房屋买卖合同的主要义务，综合房屋买卖过程中履约情况、买卖双方通过交易取得的合同利益及两原告实际可能遭受的损失情况，三被告辩称原告主张的违约金过高确实有依据，本院予以采纳，本院酌情支持违约金15万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零七条之规定，判决如下：被告蒋连明、汪零零、蒋迟升应于本判决生效之日起十日内向原告邓书明、陈三侠支付逾期迁出户口的违约金人民币15万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费减半收取人民8,610元，由被告蒋连明、汪零零、蒋迟升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张恩健二〇二〇年十月十二日书记员  高 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。