湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10916号上诉人（一审原告）：彭娟，女，1993年2月2日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：龙传帧，湖南湘鲲律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：谭祥薇，女，1996年11月5日出生，汉族，住湖南南县。委托诉讼代理人：李洁威，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。上诉人彭娟因与被上诉人谭祥薇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭娟上诉请求：1、改判支持彭娟的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用全部由谭祥薇承担。事实与理由：1.谭祥薇与熊宇、贾浩形成了新的租赁关系，取代了彭娟的承租人地位，彭娟已经退出案涉租赁物的租赁关系，涉及租赁物的合同义务不应由其承担；2.谭祥薇已经收取了熊宇出具的押金收条，应当由其直接向彭娟退还押金1万元；3.案涉房屋漏水问题早已处理完毕，该房屋能够实现合同目的，是谭祥薇自己的原因不愿继续租赁案涉房屋，一审该部分事实认定错误。因此，彭娟请求撤销一审判决，支持其全部诉讼请求。谭祥薇辩称：一审判决合理合法，彭娟并未将房屋实际交付其使用，且该房屋现已交付他人经营使用，双方之间的房屋转让合同已经实际无法履行，因房屋漏水，导致谭祥薇无法进场装修，无法达到其租赁的目的，谭祥薇根据彭娟自行提供的地址，将钥匙实际返还彭娟，双方的合同已经实际解除。关于押金，谭祥薇只是拿到了房东出具给彭娟的押金收条，并且谭祥薇当庭表示愿意将该收条返还给彭娟，彭娟仍然可以拿着该押金条，找熊宇退还押金。彭娟向一审法院起诉请求：一、判令谭祥薇向彭娟支付垫付的剩余租金5850元；二、判令谭祥薇向彭娟支付门面转让费45000元；三、判令谭祥薇向彭娟退还押金10000元；四、判令本案诉讼费由谭祥薇承担。一审法院认定如下事实：因谭祥薇拟租赁长沙市天心区韶山路164号金三角小区5栋108号一楼商铺，2019年11月13日，谭祥薇向彭娟支付定金5000元，彭娟出具《收条》予以确认。2019年11月25日，彭娟（转让方、甲方）与谭祥薇（顶让方、乙方）签订《转让合同》，内容为：一、甲方将位于××路××号××栋××号门面转让给乙方使用，建筑面积为45.45平方米，乙方同等享有甲方在原有门面租赁合同中所规定的条款。二、甲方已签订了租赁合同，租金期到2019年12月20日止，剩余租金5850元由乙方支付给甲方。三、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有门面租赁合同中所规定的条款。四、乙方在接收门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。五、甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时，乙方向甲方支付转让费共计45000元,上述费用已包括第三条所述及其他相关费用，如收定金此款扣除后支付剩余款项，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；六、乙方接手前店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责。接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。同日，彭娟将涉案房屋钥匙交给谭祥薇，并将房东出具的10000元押金收条转交给被告。2019年12月5日，彭娟发现涉案房屋漏水，遂联系谭祥薇，双方与房东产生争执，向长沙市公安局天心分局文源派出所报警，并约定2019年12月6日商谈。2020年12月13日，谭祥薇通过微信向彭娟提出涉案房屋漏水，彭娟称正在处理。2020年12月23日，原被告通过微信沟通未果后，谭祥薇将涉案房屋钥匙寄回给彭娟。2019年12月24日，彭娟收到谭祥薇邮寄的钥匙。此后，涉案房屋在对外招租。一审法院认为，彭娟与谭祥薇签订的《转让合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行义务。谭祥薇向彭娟支付了定金，彭娟应按约向谭祥薇交付租赁物，但彭娟所交付的租赁物漏水，且彭娟未及时解决该漏水问题导致谭祥薇不能实现合同目的，因此谭祥薇有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定行使法定解除权。彭娟已于2019年12月24日收到谭祥薇邮寄的房屋钥匙，故双方签订的《转让合同》已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于彭娟要求谭祥薇支付2019年12月20日前的租金5850元及门面转让费45000元的诉讼请求，一审法院认为，谭祥薇于2019年11月25日拿到涉案房屋钥匙，于2019年12月5日发现涉案房屋漏水并向彭娟提出异议，谭祥薇实际占用涉案房屋10天，故谭祥薇仅需向彭娟支付2019年11月25日至2020年12月5日的租金2340元（5850÷25×10），超出部分，一审法院不予支持。谭祥薇已向彭娟支付定金5000元，为减少当事人诉累，可在本案中予以抵扣。因彭娟未实际向谭祥薇支付押金10000元，而是将押金收据转交给谭祥薇，谭祥薇亦同意将押金收据返还给彭娟，故彭娟要求谭祥薇退还押金10000元，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、谭祥薇于一审判决生效之日起十日内向彭娟支付租金2340元，该款项可在谭祥薇已支付的5000元定金范围内予以抵扣；二、驳回彭娟的其他诉讼请求。一审案件受理费1322元，减半收取计661元，由彭娟负担。二审中，双方当事人围绕诉争事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。彭娟提交的“网吧内部门面分租合同”、“门面位置图及门面现场照片”，谭祥薇提交的“照片打印件一张”，形式合法、内容真实，与本案诉争事实相关，本院予以认定。根据当事人陈述、二审提交的新证据及原卷材料，本院二审查明：2019年12月5日，系谭祥薇发现涉案房屋漏水，并联系了彭娟。案涉租赁物已由案外人承租使用。二审中，彭娟称在谭祥薇邮寄案涉房屋的钥匙之前已经解决了房屋漏水的问题，谭祥薇解除合同系因谭祥薇自己的原因，但并未提交相关证据证明，谭祥薇亦予以否认。因此，本院对彭娟该主张不予采信，一审该部分事实认定清楚。对一审法院认定的其他事实，双方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。此外，根据一审证据，本院查明以下事实：涉案房屋原为案外人黄健明租赁给贾浩使用，双方于2017年9月27日签订《租赁合同》约定租期至2022年9月30日止。2017年10月28日，贾浩、熊宇与赵昕翔、彭娟签订一份《网吧内部门面分租合同》。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、谭祥薇是否有权依法行使合同解除权；二、合同解除后责任承担问题。一、关于谭祥薇是否有权依法行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，谭祥薇承租案涉租赁房屋不久即出现严重的漏水问题，致使谭祥薇无法进场装修店面，无法实现其赁房屋经营的目的，本案彭娟亦没有其他证据证明彭娟在其后解决了房屋漏水的问题，故谭祥薇有权依法行使合同解除权，解除双方当事人签订的《转让合同》。二、关于责任承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，一审法院根据案涉房屋出现漏水问题前谭祥薇实际占用的时间认定的租金数额合理，本院予以维持。关于彭娟要求谭祥薇向其支付10000元押金的主张，鉴于谭祥薇并未向房东提出过退还押金的要求，且谭祥薇同意向彭娟返还押金收据，彭娟仍可持押金收据向出具收据一方主张权利，彭娟要求谭祥薇向其退还押金无事实依据。彭娟关于谭祥薇与熊宇、贾浩形成了新的租赁关系的主张，本院认为，在彭娟与谭祥薇之间的租赁合同关系已经解除的前提下，谭祥薇不可能再就涉案房屋形成租赁关系。彭娟该项主张与事实不符，本院不予支持。综上所述，彭娟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1322元，由上诉人彭娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  周平平审 判 员  潘 威审 判 员  孙一中二〇二〇年十月三十日代理书记员  闫江欢《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。