北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初5947号原告：李颖，女，1988年5月31日出生，汉族，住云南省保山市腾冲县腾越镇山源社区。委托诉讼代理人：杨明敏，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈肇为，北京市两高律师事务所律师。被告：刘兰英，女，1952年8月12日出生，汉族，住北京市东城区。被告：姜立增，男，1948年4月27日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王奎，北京市京徽律师事务所律师。原告李颖与被告刘兰英、姜立增房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李颖的委托诉讼代理人杨明敏，被告刘兰英、姜立增的委托诉讼代理人王奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李颖向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告向原告连带返还房屋租赁保证金3万元；2.依法判令二被告向原告连带赔偿房屋租赁居间服务费3万元，赔偿房屋设计装修费用429108元；3.本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实与理由：2018年3月5日，原告与两被告签署《北京市房屋租赁合同》租赁北京市东城区辛寺胡同x号院房屋（下称租赁房屋）用于居住、办公使用。《北京市房屋租赁合同》约定“房屋租赁期限自2018年3月22日至2023年3月20日，共计伍年整”。“租赁期内，经甲方（两被告）同意后，乙方（原告）可对上述房屋（租赁房屋）进行装修、装饰或添置他物......”。“甲乙双方协商，合同期前三年如有单方违约，赔偿对方15万元整作为违约金（拾伍万元整）”。2018年3月7日，原告向北京欣雅欣房地产经济有限公司支付了房屋居间费用3万元。并同时向两被告支付了房屋租赁保证金3万元。2018年3月至7月，为提升办公环境，经两被告同意，原告对租赁房屋进行了设计、装修，花费429108元（其中设计费85000元，装修费用344108元）。从《北京市房屋租赁合同》签署以来，原告严格履约，未有任何违约行为。2019年9月14日，被告强行将原告驱离租赁房屋，并更换了租赁房屋钥匙，致使原告承租不能。原告多次交涉，无果。被告驱离原告、提前收回租赁房屋的行为，实属违约，且给原告造成了损失。为维护自身权益，原告特诉至贵院，请求判决如请。刘兰英、姜立增辩称，不同意原告诉讼请求。一、被告不存在驱离原告、提前收回租赁房屋的行为，不存在违约行为。反而是原告多次表达提前退租意愿，并存在私自退租、未按时缴纳租金及转租的违约行为。根据双方合同约定，原告应于2019年9月13日向被告支付租金18万元。然而截至2019年9月13日期限届满之时，原告并未向被告如期支付租金。原告已经构成违约。租赁期限内被告已经将全部物品搬离涉案房屋，并拆除房屋内的热水器、暖气片、水龙头、空调、电灯等关键设施设备，以事实行为退租。因原告未能在2019年9月13日按合同约定时间支付租金，9月14日上午9点30左右，被告刘兰英乘坐地铁前往涉案房屋进行查看并催促李颖缴纳租金。前往房屋后发现，房屋内空无一人，房屋内家具已经被搬空，且房屋内的热水器、水龙头、暖气片、空调、电灯等关键设施设备也被拆除，马桶等设备被砸坏。因此，结合原告李颖未能在2019年9月13日缴纳租金的事实，原告李颖在2019年9月14日前已经通过事实行为退租涉案房屋，被告为避免涉案房屋再遭损害，添加新锁合情合理，不存在任何违约行为。反而是原告李颖私自退租、未向被告缴纳租金存在违约行为。原告李颖在2019年9月14日前通过各种形式向被告表达不愿继续承租的意愿，并违反合同约定将涉案房屋对外进行出租。二、被告不应向原告支付装修损失、居间服务等费用。1.被告不存在违约行为，不应向原告支付装修损失等费用。2.根据双方合同第9.4款：“租赁期满或合同解除后，···乙方实施的房屋装修、装饰及固定不可以动设施、设备不得拆除、坏损，无偿归甲方所有”的约定，第13.4款约定：“租赁期内，任何一方无本合同约定的正当理由及法定事由擅自变更、解除、终止本协议的，应赔偿守约方的所有直接、间接损失”。上述，第13.4款的约定为本协议关于损失的一般约定，而合同第9.4款的约定为关于装修物品返回及损失的特别约定；合同解除的情况下，双方关于装修费用的承担应适用合同第9.4款的特别约定，并不是原告所主张的第13.4款约定。因此，双方合同不论以何种原因解除，被告不负有向原告赔偿及支付装修损失或费用的义务。被告不应向原告支付装修损失等费用。3.被告装修损失存在虚假和编造，为不真实装修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，出租人（甲方）刘兰英、姜立增与承租方（乙方）李颖签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于北京市东城区辛寺胡同x号院。租赁期内，经甲方同意后，乙方可以对上述房屋进行装修、装饰或添置他物。房屋租赁期限自2018年3月22日至2023年3月20日。每月租金标准为3万元；然后按约定递增。乙方前两次支付房租为三个月付，后期支付房租为半年付直到合同截止，并于下次房屋租金到期日前七天向甲方支付下次房屋租金。乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金，每逾期一日按当年执行期月租金的3%收取滞纳金，逾期达10日的，视为乙方违约并承担全部违约责任。本合同签订当日，乙方一次性向甲方支付房屋租赁保证金1万元，同时甲方应向乙方出具房屋保证金等额收据。租赁期满或合同解除后，乙方须结清应当承担的全部费用，乙方对房屋自行添置的可移动物品归乙方所有，乙方实施的房屋装修、装饰及固定不可移动设施、设备不得拆除、损毁，无偿归甲方所有，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃，甲方有权自行处置。租赁期内，任何一方无本合同约定的正当理由及法定事由擅自变更、解除、终止本协议的，应赔偿守约方的所有直接、间接损失。另，合同底部手写约定：甲乙双方协商合同期前三年如有单方违约，赔偿对方15万元整作为违约金。《房屋租赁合同补充协议》约定各期房屋租金支付日期及金额。2018年3月6日支付金额为12万元（含3万押金）；2018年6月13日支付9万元；2018年9月13日支付金额18万元；2019年3月13日支付金额18万元，房租期限2019年3月20日等。合同签订后，2018年3月6日，徐苜尘向刘兰英转账汇款11万元，后期租金多为徐苜尘支付。关于租金，双方认可2019年3月20日前的已支付。经被告确认装修方案后，原告对涉案房屋进行了装修。北新桥派出所“110”接警单显示：报警时间2019年9月15日10时10分，警情发生地点南小街辛寺胡同x号，标题李女士报在辛寺胡同锁被换，案情摘要：李女士报在东城区东直门南小街辛胡同x号，家门门锁被撬掉换了另一个锁。这是我租的房。我在外地，我助手在现场，刚才电话告知我的。为证明为租赁涉案房屋支付中介费3万元，原告提供中介协议书及中介费支付业务回单。被告认为协议书为李颖与案外人单方签订，真实性不认可；认可业务回单真实性，证明目的不认可，该费用为案外人北京银颂计画珠宝有限公司付款的业务回单，而非本案涉案房屋承租人李颖。原告为证明设计装修费用提供了涉案房屋的改造设计合同、设计费支付业务回单、室内设计图纸、装修协议书及装修费支付业务回单。被告对设计合同书及装修协议书，真实性不认可，认为设计合同书为案外人北京银颂计画珠宝有限公司与案外人潍坊卜卜建筑设计有限公司签订，无法核实真实性；装修协议书为李颖与案外人单方签订，无法核实真实性。认可支付业务回单真实性，证明目的不认可。业务回单所涉费用为案外人北京银颂计画珠宝有限公司付款的业务回单，而非本案涉案房屋承租人李颖。同时，即使假设该装修款为涉案房屋，租赁合同约定房屋面积为57.6平方米，装修费及设计费高达42万多，明显违反常理。为证明被告致使原告不能承租，原告提供了2019年9月16日出具的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知书函》及北新桥派出所“110”接警单。被告对书函真实性、证明目的均不认可；被告并未收到相关解除通知书，即使假设该通知是真实的，该通知中原告并未要求被告返还房屋内的任何物品且直接主张解除合同，也能进一步证实在2019年9月14日前原告已经将涉案房屋腾空，主动退租，不具有继续租赁涉案房屋的意愿。接警单真实性认可，但内容均为原告自述，证明目的不认可。被告为证明原告单方终止了租赁合同，提供了现场图片显示涉案房屋的热水器、暖气片、水龙头、空调电灯等已经卸走，全部家具已经搬空。原告认可真实性，但原告从未单方终止过租赁合同，3个空调为隐藏式空调，并未卸走。其余热水器、暖气片、水龙头、电灯均为原告物品，即使退租、合同终止也归原告所有。从图片看，房屋较为整洁，并无退租迹象。为证明原告不准备继续租赁房屋的意图，试图将涉案房屋转租并对外发布转租信息，被告提交微信聊天记录。原告称无原件予以核实真实性不认可，原告从未转租或试图转租，即使证据为真，也只能表明原告试图转租，并不是转租。2020年3月13日，经李颖申请并提供相应担保后，本院依法作出（2020）京0101财保52号民事裁定，裁定：查封、冻结、扣押被申请人刘兰英、姜立增名下489108元财产。案件申请费2966元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明事实，双方订立的《房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。本案中，2019年3月13日原告应付而未付下期房租。3月14日，被告将涉案房屋换锁。3月15日，原告报警称门锁被撬换。3月16日，原告出具解除合同书函。现原告已将自己物品搬出涉案房屋，被告已收回涉案房屋，双方未能有效协商解决纠纷，双方签订的相关合同双方均认可已经解除。本案的争议焦点在于双方对于合同解除后责任承担。原告未按约定支付房屋租金且未与被告进行协商一致延期支付在先，被告在合同期内且在已付房屋租金涵盖期间未通知原告直接换锁在后。事情发生后，双方均未为解决纠纷与对方进行沟通，导致合同无法履行。根据双方合同约定：乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金，每逾期一日按当年执行期月租金的3%收取滞纳金，逾期达10日的，视为乙方违约并承担全部违约责任。在原告未交纳租金的宽限期内，被告未通知原告将涉案房屋换锁，导致原告无法占有使用涉案房屋，故被告对合同的解除应承担违约责任。关于被告主张系原告主动退租的抗辩，本院不予采信。关于原告主张被告退还3万元保证金，被告只认可收到2万元保证金。保证金是原告支付给被告用于保障合同履行的款项，本质上应属原告财产，现合同解除不再履行，故被告应退还保证金。具体到数额，原告称支付了3万元，但未提供充足的证据。根据2018年3月6日原告转账给被告11万元，扣除9万元房屋租金，剩余2万元为保证金，本院依法予以认定。关于原告主张被告赔偿房屋租赁居间服务费，本院根据合同约定期限、已履行期限及情况，予以酌定。关于原告主张被告赔偿房屋设计、装修损失，双方均不就设计装修损失或残值申请鉴定，本院根据合同约定、履行及解除的情况予以酌定。关于被告抗辩称双方关于设计装修费用责任承担应适用合同第9.4款的特别约定，并不是原告所主张的第13.4款约定，合同的第九条是房屋的交付及返还，第十三条是违约责任，可见9.4款与13.4款分属不同类型的条款，非一般条款与特别条款的关系。故被告的抗辩，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下：一、刘兰英、姜立增于本判决生效后七日内给付李颖房屋租赁保证金2万元；二、刘兰英、姜立增于本判决生效后七日内给付李颖房屋租赁居间服务费2万元；三、刘兰英、姜立增于本判决生效后七日内给付李颖租赁房屋的设计、装修费15万元；四、驳回李颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4318元，由李颖负担2638元（已交纳），由刘兰英、姜立增负担1680元（于判决生效后七日内交纳）。案件申请费2966元，由刘兰英、姜立增负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李国平二〇二〇年十月二十八日法官助理 张兴祝书 记 员 许可然