上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初6927号原告：上海艾瑞市场咨询股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨伟庆，董事长。委托诉讼代理人：陈晓(公司职员)，男，1984年9月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：周春雷，男，1987年2月20日生，汉族，住江苏省。原告上海艾瑞市场咨询股份有限公司(以下简称“艾瑞咨询公司”)与被告周春雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告艾瑞咨询公司的委托诉讼代理人陈晓、被告周春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾瑞咨询公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年6月14日解除；2.要求被告返还三个月的房租及押金人民币9600元(以下所涉币种均为人民币)；3.要求被告支付自2020年6月15日至租金、押金返还之日，按9600元为基数，计算的利息损失；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年9月21日，原、被告通过上海幸居房地产咨询事务所签订了《房屋租赁合同》，原告向被告承租坐落于崇明区长兴镇圆展路XXX弄XXX号XXX室房屋用于员工办公使用，约定租期2年，自2019年10月15日至2021年10月14日，租金每月2400元，押金2400元。合同签订后，原告按约交付了12个月的租金28800元及押金2400元。在合同履行过程中受“新冠疫情”的影响，执行防控措施，要求员工线上办公，原告承租的房屋自2020年1月下旬至今一直处于闲置状态。另外受疫情影响，业务减弱，原告需缩减成本，精简办公空间，于2020年5月22日向被告发出解除合同通知书，定于2020年6月12日办理房屋交接手续，6月14日解除合同并搬离，但被告拒绝房屋交接也不愿返还剩余租金及押金，故诉至法院。原告对自己的请求向本院提供了如下证据：1.2019年9月21日，原、被告签订的《房屋租赁合同》。证明原、被告之间的租赁关系以及双方的权利与义务；2.原告招商银行付款回单和被告出具的押金收条。证明原告已支付了12个月的房租及押金；3.房屋租赁合同终止通知书、快递投递信息、微信聊天记录。证明原告已通知被告解除合同。被告周春雷辩称，租赁合同是双方合意达成的，被告是守约方，不同意解除合同，要求原告继续履行合同。如果原告无条件满足被告所提条件，则被告可以和原告协商解决解除合同事宜。被告对自己的辩称向本院提供了如下证据：1.2019年8月12日，与房屋所有人陆贤签订的《房屋租赁合同》、收据、转账明细。证明被告作为承租人与出租人陆贤之间的租赁合同依法成立，且同意承租人装修转租；2.微信聊天记录、截止2020年7月底的电费账单。证明被告不同意协商解除租赁合同，通过法院诉讼解决以及代为支付了电费。经审理查明，2019年9月21日，原、被告通过中介方上海幸居房地产咨询事务所签订了《房屋租赁合同》，原告向被告承租坐落于崇明区长兴镇圆展路XXX弄XXX号XXX室房屋用于员工办公使用，约定租期2年，自2019年10月15日至2021年10月14日，租金每月2400元，押金2400元。合同签订后，原告按约交付了12个月的租金28800元及押金2400元。在合同履行过程中原告以受“新冠疫情”的影响，承租的房屋自2020年1月下旬至今一直处于闲置状态，业务减弱，原告需缩减成本，精简办公空间为由，于2020年5月22日向被告发出解除合同通知书，定于2020年6月12日办理房屋交接手续，6月14日解除合同并搬离，被告不同意解除租赁合同，且协商金额未能达成一致，遂涉讼。另查明，2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月24日上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应；2020年5月9日上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告之间的《房屋租赁合同》依法成立，由原告提供的《房屋租赁合同》、银行付款回单、押金收条、被告陈述等予以佐证，本院予以确认。本案争议的焦点为：原告能否行使合同解除权。原告提出解除合同的理由为：1.因新冠疫情影响，原告所租房屋处于闲置状态，另外受疫情影响，业务减弱，原告需缩减成本，精简办公空间，致合同目的不能实现；2.原告已履行了解除合同通知义务；3.被告出租房屋用途超出其享有的房屋用途。针对第一点理由，新冠肺炎疫情是人们无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质可归属于法律上的不可抗力，但并非不可抗力必然导致租赁合同的解除，应当综合考虑疫情所带来的损失以及对剩余租期的影响、房屋的占有使用功能。法律规定的因不可抗力致使不能实现合同目的，造成合同不能实现的因素必定是属于无法消除的阻碍，而原告也未能提供证据证明新冠疫情及防控措施，已对原告履行本合同构成了根本阻碍。而新冠疫情防控措施对租赁合同的履行虽然产生了一定的影响，但并未达到房屋无法使用的程度，且该情形是暂时的，根据本市应急响应级别的调整，复工复产复市的通知及工作指南的时间节点，在可复工的规定范围以及常态化疫情防控措施下，该租赁合同可继续履行，原告仍可以实现合同目的，且原告的商业经营风险不应由被告来承担，故原告作为承租人无权以不可抗力导致合同目的不能实现为由要求解除合同。针对第二点理由，首先合同的解除权分为约定解除和法定解除，当事人行使解除权必须具备解除的条件，除法律、司法解释另有规定外，解除权通常只赋予合同关系的守约方。在本案被告没有违反租赁合同约定的情况下，原告诉请提前解除租赁合同，行使的只是自身所享有的诉权，而非实体法上的合同解除权。其次《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》中第三条第二项的内容，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人请求解除合同，人民法院不予支持。故在租赁合同履约过程中，原告在不享有约定解除或者法定解除的情况下，向被告发出解除合同通知书，也未经双方协商一致，单方面提前终止合同，不产生解除合同的法律效力。针对第三点理由，根据原、被告的《房屋租赁合同》第一条的载明，原告知晓房屋的背景、性质，被告也同意原告用作商用。原告租赁已装修房屋后，仅用于公司员工的办公地点，未改变房屋结构、消防设施，对房屋的用途不产生质的变化，利害关系的业主也未提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第三款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告上海艾瑞市场咨询股份有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币10元，由原告上海艾瑞市场咨询股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 沈 辉二〇二〇年十月三十日书记员 曹彩雲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。……三、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……