河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0423民初1301号原告：梁亚品，女，1984年12月10日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：郭英晓，男，1958年8月9日生，汉族，住平顶山市新华区。系原告亲属。委托诉讼代理人：刘慧娟，河南倚天剑律师事务所律师。被告：平顶山市民生房地产开发有限公司，住所地平顶山市石龙区人民路**院龙泰大酒店**房，统一社会信用代码：914104045637025837。法定代表人：王留辉，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵红岗，男，1976年1月6日生，汉族，住河南省平顶山市石龙区。系该公司员工。原告梁亚品诉被告平顶山市民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁亚品于2020年6月8日申请追加刘攀超为本案被告，后于2020年6月23日向本院提出申请撤回对被告刘攀超的起诉，本院予以准许。原告梁亚品委托诉讼代理人郭英晓、刘慧娟、被告民生公司的委托诉讼代理人赵红岗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁亚品向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方商品房买卖合同返还原告购房款476591元；2、判令被告向原告支付违约金153462元（以476591元为基数，每日按照万分之二，从2015年10月31日起计算至2020年3月31日止，剩余违约金以476591元为基数，每日按照万分之二，从2020年3月31日起计算至被告返还购房款之日止）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年4月7日原被告双方签订两份商品房买卖合同，被告将其开发的位于鲁山办事处十街村南王庄文博尊邸第3幢2单元3层东户301号及东南户302号房屋（房屋建筑面积分别为118.53、103.14平方米）分别以254840元、221751元价格卖给原告，同日原告向被告支付全部购房款。原告向被告支付购房款后，被告迟迟未向原告交付房屋，后经原告调查，被告将该两处房屋卖与案外人关俊巨，且已经办理了房产预告登记。原告认为被告已经违反了双方合同约定，应当承担法律后果。为维护自身权利，特起诉至人民法院。民生公司辩称，第一，原被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告持有的合同是经漯河第一建筑公司岳建坡之手签订的，岳建坡是承包方的人，不是被告公司的人员，岳建坡没有权利签订房屋买卖合同，被告公司对该合同不认可。第二，原告提供的证据不足以证明原告向被告支付了涉案房屋的购房款。综上，请求驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：鲁山县鲁阳办事处十街村南王庄村“文博尊邸”商品房系由民生公司开发建设，2015年元月，民生公司委托平顶山众成房地产经纪公司（以下简称众成公司）对外销售文博尊邸商品房。2015年4月7日，梁亚品通过众成公司员工李某与民生公司签订两份《商品房买卖合同》，约定，民生公司将其开发的文博尊邸商品房中的第3幢2单元3层东户301号房屋以及东南户302号房屋出售给梁亚品，合同约定两处商品房价格共计为476591元。两份合同末尾在出卖人、法定代表人处加盖有刘攀超的个人名章，在委托代理人签章及日期处加盖有民生公司合同专用章。梁亚品在两份合同的买受人签章处手写签名并捺印。同日，李某向梁亚品出具收据两份，其中编号为“1361343”的收据载明：“2015年4月7日今收到梁亚品人民币贰拾贰万壹仟柒佰伍拾壹元整￥221751附注文博尊邸购房款”。编号为“1361344”的收据载明：“2015年4月7日今收到梁亚品人民币贰拾伍万肆仟捌佰肆拾元整￥254840”。两份收据收款单位盖章处均加盖民生公司财务专用章，收款人处由李某签名。合同约定民生公司应于2015年10月30日前交付房屋，但民生公司迟迟未向梁亚品交付房屋，后经梁亚品查询发现涉案两处房屋均已通过商品房预购登记的形式登记到权利人关俊巨名下。对此，梁亚品与民生公司协商未果，引发本案诉讼。另查明，1、涉案两份《商品房买卖合同》第九条均载明：“第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”。2、文博尊邸商品房系由岳建坡实际施工建设，庭审中民生公司承认尚欠岳建坡工程款没有支付完毕，对于欠款数额民生公司表示记不清了。3、2014年12月，众成公司、民生公司与岳建坡签订《协议书》，主要约定：“甲方：众成公司乙方：民生公司丙方：岳建坡乙方在平顶山市鲁山县城开发建设的文博尊邸房产项目，为保障工程建设顺利进行，由甲方向施工单位出借资金。为保证甲方的资金安全，经协商甲乙丙三方达成如下协议。一、甲方出借资金使用范围及方式……2、甲方应按工程进度向施工单位出借资金。每笔资金应有甲乙丙三方签字。……二、印章保管及使用方法1、乙方所涉文博尊邸房产项目的所有印章均有丙方保管，丙方无权单独使用印章，否则应承担有关的法律责任。2、乙方在使用印章时应接受丙方的监督……使用印章时乙丙双方应一致同意。每次用章时乙方先在文书上签字后丙方再盖章。……三、甲方出借资金的偿还方式……2、文博尊邸房产项目楼房销售由甲方组织实施，售楼款由甲方代理收取，楼房价格由甲乙双方协商确定。乙方派出财务会计参与管理。……4、甲方销售文博尊邸房产项目楼房的时间最长至该项目三号楼竣工后再延长六个月，工程款到时尚未清偿完毕，乙方应以所开发的商品房低于市场价百分之拾五的价格抵偿欠付施工单位的工程款。……”。众成公司、民生公司和岳建坡均在协议末尾签章确认。4、2015年4月7日，岳建坡将其对民生公司享有的464591元工程款债权转让给梁亚品。当日，梁亚品用该债权作为对价向民生公司支付了涉案房屋购房款464591元，梁亚品又以现金的形式向民生公司售房部人员支付了购房款12000元。梁亚品共计向民生公司支付购房款476591元，民生公司向其出具两份收款收据。两份收款收据上均有民生公司加盖财务印章，收款人李某签名确认。5、庭审中，李某作为证人出庭作证，李某称“民生公司委托我们（众成公司）销售西穆路那里的文博尊邸房屋，大概三栋楼，两栋六层，一栋高层……当时民生公司的公章包括法人章是岳建坡拿着，岳建坡盖的（章）……民生公司欠岳建坡工程款，民生公司同意岳建坡售房……（经我手销售了）四套房屋……从2015年元月份到夏天之前，公章都在岳建坡手里，我卖了房子都让岳建坡去盖章。公章、法人章、财务章都在岳建坡手里。……当时民生公司欠建筑商的钱比较多，建筑商为了把控住钱不被挪用，所以说章就在岳建坡那里”。6、2015年4月3日，民生公司向岳建坡出具《授权委托书》，载明：“授权委托书平顶山市民生房地产开发有限公司，全权委托文博尊邸3#楼岳建坡卖房，收款保证工程顺利进行，岳建坡所售房协议或售房合同均有法律效力，如有纠纷本公司全部承担法律责任。此委托书盖章生效。”授权委托书末尾民生公司加盖公司公章，刘攀超、王文正签名确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，梁亚品与民生公司之间的房屋买卖合同关系有双方签订的两份《商品房买卖合同》为证，该合同合法有效，对双方均有约束力。依据《商品房买卖合同》的约定，民生公司应于2015年10月30日前向梁亚品交付房屋，但截止到开庭时民生公司仍未向梁亚品交付房屋，根据《商品房买卖合同》第九条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，梁亚品要求解除商品房买卖合同的主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于民生公司辩称“原被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告持有的合同是经漯河第一建筑公司岳建坡之手签订的，岳建坡是承包方的人，不是被告公司的人员，岳建坡没有权利签订房屋买卖合同，被告公司对该合同不认可”的问题，根据庭审中梁亚品提交的民生公司、众成公司与岳建坡签订的《协议书》以及李某的当庭陈述和民生公司向岳建坡出具的授权委托书，可以认定民生公司委托众成公司对外销售房屋，因此民生公司的该项辩解与本院查明事实不符，本院不予采信。关于梁亚品要求返还两处房屋购房款476591元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”的规定，梁亚品要求民生公司返还已付购房款的主张符合法律规定，本院予以支持。关于民生公司辩称“原告提供的证据不足以证明原告向被告支付了涉案房屋的购房款”的问题。本院认为，首先对于梁亚品以现金形式交付的120000元购房款，根据证人李某的当庭陈述和民生公司出具的两份收款收据，足以证明民生公司收到了该款项。其次，对于剩余356591元购房款，梁亚品主张该款项是以岳建坡转让给其的债权作价向民生公司支付的。对此本院认为，第一庭审中民生公司称尚欠岳建坡工程款未支付，虽然对于欠付工程款的数额，民生公司表示记不清了，但结合民生公司与岳建坡、众成公司之间形成的《协议书》，民生公司将公司印章交给岳建坡的行为，表明民生公司欠付岳建坡工程款数额较大，远超涉案房屋购房款，可以认定岳建坡享有对民生公司的到期债权；第二，岳建坡与梁亚品前往民生公司售楼部签订房屋买卖合同，并在收款收据上加盖民生公司印章的行为表明岳建坡同意将其对民生公司的债权转让给梁亚品；第三，众成公司员工李某在收款收据上签字、岳建坡加盖民生公司的财务印章的行为表明民生公司的代理人认可岳建坡的债权转让行为，并同意梁亚品以岳建坡转让给其的债权作为对价，向民生公司支付购房款。因此，债权转让成立，梁亚品以债权作为对价支付购房款356591元的行为也已经完成。综上，梁亚品已经向民生公司支付了购房款，民生公司辩称其未收到购房款的辩解与本院查明事实不符，本院不予采信。关于梁亚品要求民生公司支付违约金的问题。因民生公司未按照商品房买卖合同的约定交付房屋，违反合同约定应当支付违约金。根据双方签订的合同的约定，违约金应为1429.77元（476591元×0.3%）。梁亚品起诉主张的违约金计算方式与合同约定不符，对超出部分的违约金，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁亚品与被告平顶山市民生房地产开发有限公司于2015年4月7日签订的两份《商品房买卖合同》；二、被告平顶山市民生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁亚品返还购房款476591元；三、被告平顶山市民生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁亚品支付违约金1429.77元；四、驳回原告梁亚品的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10101元，由原告梁亚品负担2437.38元，被告平顶山市民生房地产开发有限公司负担7663.62元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨晓楠审 判 员  张新潮人民陪审员  张 燕二〇二〇年十月二十九日书 记 员  徐跃丹