北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异524号案外人：刘旭，女，1983年10月6日出生，汉族。申请执行人：贵州嘉诚创铭投资中心（有限合伙），主要经营场所贵州省贵阳市观山湖区人民政府行政办公楼26层456号。执行事务合伙人：贵州泰嘉投资管理有限公司（委派代表：孙亚）。委托代理人：吴萌，北京市经纬律师事务所律师。被执行人：北京中维房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西局南路****楼****。法定代表人：荆天才。被执行人：北京侨禧投资有限公司，住所地，住所地北京市丰台区西四环南路****楼****iv>法定代表人：刘小岐。被执行人：北京泰禾锦辉置业有限公司，住所地北京市，住所地北京市朝阳区建国路**108、110、112、116、118、甲118、乙118地下部分等2幢内108号楼15层05单元。法定代表人：刘小岐。被执行人：泰禾集团股份有限公司，住所地福建省三明，住所地福建省三明市梅列区徐碧iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄其森。被执行人：黄其森，男，1965年1月12日出生，汉族。本院在执行贵州嘉诚创铭投资中心（有限合伙）（以下简称嘉诚中心）与北京中维房地产开发有限公司（以下简称中维公司）、北京侨禧投资有限公司、北京泰禾锦辉置业有限公司、泰禾集团股份有限公司、黄其森公证债权文书纠纷一案[执行案号：（2020）京02执586号]过程中，案外人刘旭对执行北京市丰台区西局后街10号院×××号房屋（下称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘旭称，请求贵院解除对涉案房屋的查封。事实与理由为：案外人处于单身状态，且名下无任何可用于居住的房屋。案外人于2019年2月14日与中维公司签订了《北京市商品房认购书》和《房源确认表》，合同约定案外人购买涉案房屋，当天通过银行转账形式支付贰佰万元整，并于2019年2月23日从泰禾北京金府大院按流程转入房款11333761元。2019年3月15日，案外人对楼层位置不满，申请将房号更换至×××，在售楼处签字确认《泰禾西府大院项目签约审批单》和《泰禾西府大院（更名、换房）变更审批单》，并现场刷卡支付涉案房屋对应的首付款尾款2369991元以及购买西府大院购房礼券500000元，实际总计支付金额共16203752元，其中包含248585元的阳台改造费、500000元的购房礼券和15455167元的房屋首付款，首付款已占80.02%的购房款，剩余部分通过贷款方式，需网签后进行银行面签房贷。案外人与开发商于2019年9月在售楼处签署了涉案房屋的草签合同和《北京市前期物业服务合同》，相关文件尚在开发商处，截至目前开发商方面仍未盖章。2020年上半年，案外人亦多次要求开发商提供涉案房屋对应的《北京市商品房认购书》与收据，均无果。2020年6月，开发商以快递形式向案外人发出《泰禾西府玉苑交付通知书》，明确认可案外人对涉案房屋的购买权，并告知案外人该房屋已达到收房条件。案外人多次向中维公司提出办理网签登记的要求，均被告知需等待公司统一办理。2020年7月24日，开发商公司销售人员告知案外人涉案房屋被贵院查封，无法办理网签手续。2020年7月30日，案外人在售楼处取得购房首付款发票，合计金额15703752元。案外人认为，案外人与中维公司在法院查封之前已经签署了合法有效的书面房屋买卖合同，案外人名下无其他用于居住的房屋，已按照合同约定支付部分价款且价格总额已经达到购房款的80%。案外人已经获取《泰禾西府玉苑交付通知书》、实际合法占有了该不动产，案外人亦多次向开发商提出过办理网签登记的申请，非因案外人原因导致网签未办理。综上，案外人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定提起异议，申请中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封措施。嘉诚中心辩称，一、贵院依据生效执行裁定书作出执行措施，符合法律规定和司法程序，案外人的异议请求没有法律和事实依据；二、贵院对涉案房屋系轮候查封，其效力应根据在先查封是否已经解除而确定；三、案外人现有证据无法支持其异议请求。综上，请求驳回案外人的异议请求。本院审查过程中，案外人刘旭提交如下证据证明其主张：证据一、末页签订日期为空白的《北京市商品房认购书》；证据二、末页签订日期为2019年9月8日的《北京市商品房认购书》；证据三、《北京市商品房预售合同》；证据四、涉案房屋首付款发票；证据五、不动产登记信息查询结果告知单；证据六、房源确认表；证据七、泰禾西府大院项目签约审批单；证据八、泰禾西府大院（更名、换房）变更审批单；证据九、购房款收据及银行转账凭证；证据十、团购优惠确认单；证据十一、泰禾西府玉苑交付通知书及办理须知等。本院查明，嘉诚中心与中维公司、北京侨禧投资有限公司、北京泰禾锦辉置业有限公司、泰禾集团股份有限公司、黄其森公证债权文书一案，北京市长安公证处于2020年3月19日出具（2020）京长安执字第79号执行证书，确定：（一）被申请执行人：北京中维房地产开发有限公司、北京侨禧投资有限公司、北京泰禾锦辉置业有限公司、泰禾集团股份有限公司、黄其森及其配偶叶荔。（二）执行标的：1、立即支付《项目收益权转让及回购合同》项下全部回购本金人民币1400000000.00元（大写：壹拾肆亿元）；2、立即支付《项目收益权转让及回购合同》项下的剩余未付回购溢价款人民币25725000.00元（大写：人民币贰仟伍佰柒拾贰万伍仟元整，金额计算截至二〇二〇年二月二十一日）；3、立即支付自二〇二〇年二月二十二日（含）至《项目收益权转让及回购合同》项下全部未付回购价款（含回购本金、剩余未付回购溢价）实际支付完毕之日产生的迟延履行违约金（以延迟履行义务所涉及的金额为计算基数，按照每日万分之五的计算标准收取）以及其他违约金（按照合同约定的计算标准收取）；4、申请执行人实现主债权及担保权利的费用（以实际产生的费用为准，包括但不限于公证费、诉讼费、执行费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）。注：每年产生的回购溢价款、违约金，合计不得超过尚欠回购本金的24％。（三）可供执行标的物：1、申请执行人有权对被申请执行人二北京侨禧投资有限公司抵押的位于北京市丰台区南苑乡槐房村和新宫村的1404-669地块的全部土地使用权及其在建工程（不动产权证号：京（2018）丰不动产权第×××号）；2、被申请执行人三北京泰禾锦辉置业有限公司出质的北京侨禧投资有限公司的51％股权（对应注册资本为人民币510万元）以及股权孳息和派生权益等；3、被申请人四泰禾集团股份有限公司名下所有财产；4、被申请执行人五黄其森及其配偶叶荔名下各自所有的或者双方共同所有的全部财产。嘉诚中心向本院申请执行，本院于2020年6月8日以（2020）京02执586号立案受理。执行过程中，本院于2020年6月17日作出（2020）京02执586号协助执行通知书，轮候查封涉案房屋，查封期限自2020年6月17日起至2023年6月16日止。本院认为，本案中，案外人刘旭提交的证据不足以证明其在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，故其所提执行异议请求，不符合法律及司法解释规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人刘旭的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 浩审 判 员  曾小华审 判 员  侯成成二〇二〇年十月二十三日法官助理  朱 涛书 记 员  王 姗