上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初39590号原告：上海华群置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金高路**。法定代表人：陶永生，董事长。委托诉讼代理人：杨颖琦，上海市百汇律师事务所律师。被告：杨剑炜，男，1982年1月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海华群置业有限公司与被告杨剑炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告上海华群置业有限公司的诉讼代理人杨颖琦到庭参加诉讼。被告杨剑炜经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海华群置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月23日解除；2.判令被告支付原告拖欠的2020年2月16日至2020年3月23日的租金人民币(以下币种相同)17,666.64元及管理费4,711.10元；3.判令被告向原告补交免租期3个月的租金44,780.04元；4.要求判令被告向原告支付相当于保证金1倍金额的违约金56,557.80元；5.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉讼请求4变更为：要求判令被告向原告支付违约金20,000元。事实及理由：原告系上海市浦东新区金高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的所有权人，被告于2018年8月8日与原告签订《上海市房屋租赁合同》，向原告承租涉案房屋。合同具体约定如下：1.关于租赁面积，第1-1条约定房屋面积为163.58平方米。2.关于租赁期限及免租期，第3-2条约定租赁期限自2018年8月16日起至2023年11月15日止，免租期三个月，自2018年8月16日起至2018年11月15日。3.关于租金及管理费的标准，第4-1条约定日租金为3元/天/平方米，月租金为14,926.68元。第4-2条约定管理费为24元/平方米/月，即每月管理费3,925.92元。4.关于支付时间，第4-3条约定租金及管理费每三个月支付一次，应在下一期租金起算日前15日内将租金及管理费汇入原告账户。每逾期一日，则被告需按日租金10%支付违约金。5.关于房屋返还及逾期返还的后果，第7-1条约定被告最迟应在本合同的租期届满日或本合同提前终止日的当日内将房屋恢复至其原始交付状态后向原告交还房屋。第7-2条约定被告如按本合同之规定对该房屋进行了装修、增建或改建的，应根据本合同的要求在返还期内将房屋恢复原状，由此产生的费用由被告承担。第7-3条约定逾期不交还该房屋，每逾期一日，被告应向原告支付占有使用费(本合同租赁期限内最高日租金标准的三倍计算)。6.关于违约情形，第9-2条第一款第1项约定下列任何事件之一或多项发生，视为被告违约：被告逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，且逾期超过十四日的。7.关于违约后果，第9-2条第二款第11项约定出现被告违约情形的，原告有权提前解除本合同，收回房屋，被告已支付的租赁保证金不予退还，并有权要求被告支付相当于租赁保证金1倍的金额并补交免租期的租金作为补偿金。租赁合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金56,557.80元，原告向被告交付了涉案房屋。在履行过程中，被告依据合同最迟应于2020年2月15日之前支付2020年2月16日至2020年4月15日的租金及管理费合计37,705.20元。但被告未支付上述款项，且拒绝与原告联系。截至2020年3月23日，因被告逾期支付租金及管理费已达一月以上，符合合同约定的违约情形(逾期超过14日)，故原告向被告发送《通知》，告知被告解除双方之间的租赁合同，并要求被告将房屋恢复原状、归还房屋及承担其他的合同约定的违约责任。因被告未予理睬，故原告起诉至法院，要求判如所请。杨剑炜未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。上海华群置业有限公司为证明其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.上海市房地产权证，证明原告是涉案房屋的所有权人。2.《上海市房屋租赁合同》，证明被告向原告承租涉案房屋，双方就租赁期限、租金、管理费、房屋返还、违约等事项进行约定的事实。《上海市房屋租赁合同》第9-2条约定“下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：——乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳租赁保证金，且逾期超过十四(14)日的(无论甲方是否向乙方作出任何形式的催付)；……——从租赁保证金中抵扣乙方应支付的任何款项或甲方的损失，要求乙方在十四(14)日内补足，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；——收取相当于租赁保证金数额的违约金，并在租赁保证金中全额抵扣，要求乙方在十四(14)日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；——提前解除本合同，收回该房屋，收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，乙方已支付的租赁保证金不予退还，并有权要求乙方支付相当于租赁保证金【1】倍的金额并补交免租期的租金作为补偿金。……”3.《房屋交接验收表》，证明原告向被告交付了系争房屋及交付时的状态。4.《通知》及邮件发送凭证，证明因被告逾期支付租金及管理费达一个月以上，符合合同约定的解除情形，故原告于2020年3月23日向被告方XXXXXXXXXXX@sina.cn发送《通知》，通知被告解除合同并要求被告返还涉案房屋、承担违约责任的事实，发送状态显示发送成功。《通知》主要内容为：因被告逾期交纳租金及管理费超过14日，原告解除双方之间的合同并收回房屋，被告的租赁保证金予以没收，且应当支付免租期的租金及违约金。5.《独家代理协议》、佣金结算单、上海银行业务回单1页，证明因被告欠租的行为导致原告后续的中介费损失。6.涉案房屋照片打印件，拍摄于公告谈话之后，证明涉案房屋迄今未恢复原状，被告物品尚在房屋内。7.原告庭后补充提交案外人上海飔琪体育服务有限公司的公司黄页信息、国家企业信用信息公示报告，证明被告租赁涉案房屋后注册上海飔琪体育服务有限公司，对外经营跆拳道教育，XXXXXXXXXXX@sina.cn为被告方对外公布及使用的电子邮箱。审理中，原告表示收到过被告租赁保证金56,557.80元，按照合同9.2条约定支付的保证金不予退还，原告于2020年4月初将涉案房屋收回，目前屋内仍留有被告物品，尚未出租，因原告只主张租金至2020年3月23日，另有中介费损失4万多，后续还有空置损失及恢复原状损失，故违约金主张合理。鉴于被告未到庭应诉且未提供书面答辩意见，本院对原告提供的证据进行审查，认为其证据符合法律规定的证据条件，与原告陈述的事实能相互印证，本院对原告的证据予以采信，并对其陈述事实予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，各方均应遵守。原告主张被告拖欠租金故要求确认双方之间的《上海市房屋租赁合同》已解除。根据《上海市房屋租赁合同》的约定，被告逾期支付或拒绝支付应付款项连续超过14日的，视为被告违约，原告有权解除《上海市房屋租赁合同》，并收回房屋。现被告逾期支付租金已超14天，原告已发送律师函书面通知被告解除合同，律师函于2020年3月23日送达被告处，故租赁合同已于2020年3月23日解除。原告另主张被告支付违约金20,000元及免租期租金44,780.04元，符合双方《上海市房屋租赁合同》的约定，本院均予以支持。至于租赁保证金，合同约定被告违约，原告不予返还已付的租赁保证金，现原告表示不再返还被告租赁保证金56,557.80元，符合双方约定，本院予以确认。杨剑炜经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其自行放弃反驳原告诉讼请求的权利，由此造成原告已经履行举证义务而无法质证的后果应由杨剑炜自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海华群置业有限公司与被告杨剑炜签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月23日解除；二、被告杨剑炜于本判决生效之日起十日内支付原告上海华群置业有限公司2020年2月16日至2020年3月23日期间的租金17,666.64元及管理费4,711.10元；三、被告杨剑炜于本判决生效之日起十日内支付原告上海华群置业有限公司免租期期间的租金44,780.04元；四、被告杨剑炜于本判决生效之日起十日内支付原告上海华群置业有限公司违约金20,000元；五、被告杨剑炜支付至原告上海华群置业有限公司处的租赁保证金56,557.80元原告不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，减半收取计169元，由被告杨剑炜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十月二十九日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。