云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4889号原告：戴云松，男，1980年11月7日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：杨健，男，1995年4月29日生，汉族，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。被告：苏州租了个窝房产经纪有限公司，住所地：苏州市高新区宝带西路**汇金科创中心****。法定代表人：田浩。原告戴云松诉被告杨健、苏州租了个窝房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员段雯独任审理。该案于2020年10月9日公开开庭，原告戴云松到庭参加了诉讼。被告杨健、苏州租了个窝房产经纪有限公司因下落不明经本院公告送达民事诉状、举证通知书、开庭传票，公告期限届满，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴云松向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月-5月房屋租金10000元；电费92.88元，水费79元；油烟机维修费325元；新增门禁卡100元（2张/50元）；入户锁芯更换150元；外请保洁服务500元；更换卫生间房门一套2000元（含拆除新装门一扇）；橱柜维修一项1000元；卧室锁具两套500元，以上各项费用合计人民币14746.88元，判令由两被告承担连带清偿责任；2.判令被告支付合同违约金12660元[（46200-4000）*30%]，同时解除租赁合同；3.判令被告退还入户门禁卡和钥匙三套；4.判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告杨健作为被告苏州租了个窝房产经纪有限公司昆明租房业务联系人，与原告于2019年10月24日签订《租房合同》，约定租期两年（第一年自2019年10月24日至2020年10月23日，租金为每月2000元，包含物管费，免租期为2019年10月23日至11月23日；第二年自2020年10月24日至2021年10月23日，租金为每月2200元，包含物管费，免租期为2020年10月24日至11月23日），租金为每月24日前支付。但原告仅自2019年11月15日收到租金4000元（含押金2000元），12月24日收到租金2000元后至今未收到任何租金，原告多次与被告杨健沟通租金欠付事宜未果。租户在租住期限内对室内卫生、家具电器造成不同程度的破坏，部分电器无法使用，原告认为根据相关法律规定，被告应对原告的一切损失承担赔偿责任。故原告为维护自身合法权益，诉至本院主张权利。被告杨健、苏州租了个窝房产经纪有限公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提交的委托服务合同、补充协议、照片、聊天记录的真实性、合法性、关联性予以确认，并在卷佐册。对上述证据的证明内容，本院将在下文予以综合评述。经审理查明：2019年10月24日，原告与被告苏州租了个窝房产经纪有限公司签订《苏州租了个窝资产委托服务合同》，约定：原告作为托管方，将其所有的位于穿××路××号的房屋托管给被告苏州租了个窝房产经纪有限公司，房屋建筑面积76.35平方米，户型为二室一厅，托管时间为2019年10月24日起至2021年10月23日，其中免租期从2019年10月24日到2019年11月23日，2020年10月24日到2020年11月23日，房屋租金为每月2000元，付款方式为月付，首次支付日期从2019年11月24日开始，此后顺延每月的24日打款；其他相关事宜（备注）：押一付一，月租金为2000元（含物业费），2020年10月24日后月租金为每月2200元（含物业费）。被告杨健在被告苏州租了个窝房产经纪有限公司授权代表处签字。同日，原告与被告杨健还签订《补充协议》，对租赁房屋的装修装饰、家具家电、逾期支付租金等事宜进行了补充约定。本案争议焦点在于：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，原告与被告苏州租了个窝房产经纪有限公司签订的《苏州租了个窝资产委托服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，但被告苏州租了个窝房产经纪有限公司未按照合同约定按时向原告支付租金。根据合同约定，被告苏州租了个窝房产经纪有限公司逾期支付租金的，原告有权解除合同。故本院对原告主张解除《苏州租了个窝资产委托服务合同》的诉讼请求予以支持。对于原告主张的各项费用，1.房屋租金，根据合同约定，房屋租期为2019年10月24日起至2021年10月23日，其中2019年10月24日到2019年11月23日为免租期，房屋租金为每月2000元，原告在庭审中的陈述被告苏州租了个窝房产经纪有限公司支付了4000元的租金，原告于2020年5月10日收回房屋。故被告苏州租了个窝房产经纪有限公司应向原告支付2020年1月24日至5月10日的租金7200元（2000元÷30天×108天）；2.水费，原告提交了相应缴费记录予以佐证，故被告苏州租了个窝房产经纪有限公司应向原告支付水费79元；3.电费、油烟机维修费、新增门禁卡、入户锁芯更换、外请保洁服务、更换卫生间房门、橱柜维修、卧室锁具等费用，由于原告未提交证据证明自己实际支出了以上费用，故本院对该项诉请不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，合同约定了若被告苏州租了个窝房产经纪有限公司未按时支付租金，应向原告支付违约金，则被告苏州租了个窝房产经纪有限公司应向原告支付违约金，但双方的约定过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告于2020年5月10日收回房屋，故违约金本院调整为以被告苏州租了个窝房产经纪有限公司拖欠原告的租金7200元为基数，从原告起诉之日即2020年6月11日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。对于原告主张退还入户门禁卡和钥匙三套的诉请，根据物品交接清单上记载原告向被告苏州租了个窝房产经纪有限公司交付了门禁卡和入户门钥匙，现合同解除，故被告苏州租了个窝房产经纪有限公司应向原告返还门禁卡和入户门钥匙各三套。对于原告主张被告杨健对上述款项承担赔偿责任的问题，由于被告杨健仅是作为被告苏州租了个窝房产经纪有限公司的授权代表在合同上签字，其是履行工作职务，而非合同的相对方，故原告主张其对上述款项承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告戴云松与被告苏州租了个窝房产经纪有限公司于2019年10月24日签订的《苏州租了个窝资产委托服务合同》；二、被告苏州租了个窝房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告戴云松支付租金人民币7200元及水费人民币79元；三、被告苏州租了个窝房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告戴云松支付违约金（以人民币7200元为基数，从2020年6月11日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；四、被告苏州租了个窝房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告戴云松返还门禁卡和入户门钥匙各三套；五、驳回原告戴云松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币485元由被告苏州租了个窝房产经纪有限公司负担129元，由原告戴云松负担356元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 段 雯二〇二〇年十月十九日书记员 侯金丹