贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5648号上诉人（原审被告）:曹丽琼，女，1979年6月29日生，汉族，住福建省长乐市。被上诉人（原审原告）:深圳市和致兴商业运营管理有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道沿河北路京基东方都会**921，社会统一信用代码91440300359930351A。法定代表人：李志玲，公司执行董事兼总经理。上诉人曹丽琼因与被上诉人深圳市和致兴商业运营管理有限公司（以下简称：深圳和致兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初1823号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人曹丽琼上诉请求：撤销原判，查清事实后改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:1、被上诉人未按照合同约定履行物业管理服务，被上诉人无权要求上诉人支付物业管理费。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人所租赁商铺存在漏水现象，上诉人多次要求被上诉人维修，被上诉人均以各种理由拒不维修，上诉人租赁商铺至今一直漏水，故被上诉人无权请求上诉人支付物管费；2、2018年3月至2018年9月黔中国际商贸城进行封闭施工，上诉人及其他黔中国际商家处于停业状态，被上诉人未向上诉人提供任何物业服务，上诉人不应当支付该期间物管费，原审未予扣除错误；3、被上诉人提供物业服务不仅存在脏、乱、差现象，被上诉人还对上诉人实施停水停电，导致上诉人无法正常营业，楼梯间大量垃圾拥堵，无法正常通行，只能通过人行通道进货，私自停运电梯，将属于全体业主的停车位隔离成户出租给其他人从事餐饮，被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，原审仅扣减10%物业服务费不合理，请求二审查清后改判或发回重审。被上诉人深圳和致兴公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。迟延交房已经对商户进行租金优惠，房租进行减免。物业费也进行了打折处理，赶集是为了增加人气是由政府牵头，业主代表也签字同意的，房屋漏水和下沉属于工程质量问题，我们只能协调处理，提供物业服务我们确实有做的不好的地方，关于车辆违停等，我们也经常进行劝导，我们不是执法部门，管束很困难。租户不交房租停电停水很正常，因为拖欠租金属于违法行为。原审原告深圳和致兴公司向一审法院起诉请求:1、判决被告立即向原告支付织金县母鸡井地段的黔中国际商贸博览Ｄ1栋1层08-18、32-34号（合计14间）商铺物业管理费55344元，并自2017年1月1日起以14568元为基数、自2018年1月1日起以23304元为基数，按每日万分之五向原告支付违约金至付清上述费用之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告是依法成立的具有物业管理资质的企业。2014年9月10日，织金县弘宇房地产开发有限公司与原告签订《商铺委托经营管理合同》，将其开发的黔中国际商贸博览城商铺委托给原告管理，并约定由原告方按照相关标准向商家收取物业管理费。2017年9月，原、被告签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，约定原告将其接受托管的织金县母鸡井地段的黔中国际商贸博览城Ｄ1栋1层08-18、32-34号（合计14间）商铺出租给被告，总面积809.07平方米，租期自2017年1月1日到2021年12月31日。并对物业管理费计算与收取方式作出如下约定：2017年1月1日至2017年12月31日期间，按每月1.5元／平方米计算，月管理费为1214元。2018年1月1日至2018年12月31日期间，按每月1.8元／平方米计算，月管理费为1456元。2019年1月1日至2019年12月31日期间，按每月2.4元／平方米计算，月管理费为1942元。从2020年1月1日起，按当时市场经营管理公司制定管理费标准缴纳。管理费按每年12个月进行计价和收取。另查明，原告提供的物业服务，存在瑕疵，有脏、乱等现象。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第十六条：“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”，《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告曹丽琼应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用，原告深圳和致兴公司对被告曹丽琼提供的物业服务虽然存在一定瑕疵，但该瑕疵并不足以全部抵扣被告曹丽琼应缴纳的物业服务费，被告提供的照片只能证明原告提供的物业服务有瑕疵，但不能证明原告在哪个时间段内未提供物业服务，且原告作为商业服务小区的商业管理和物业服务企业，被告租赁其管理的商业用房，应自被告入住后即应交纳合同约定的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”由于原告提供的物业服务存在瑕疵，且双方对违约金未作约定，故原告主张的违约金请求不予支持。同时，对原告主张的物业费，结合本案实际，被告应缴纳的物业服务费55344元中适当扣减10%较为合理，即被告曹丽琼应向原告深圳和致兴公司交纳物业服务费55344元×90%＝49809.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原审判决：一、限被告曹丽琼于判决生效后十日内一次性支付原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司位于织金县母鸡井地段的黔中国际商贸博览城Ｄ1栋1层08-18、32-34号（合计14间）商铺从2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费49809.6元；二、驳回原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；案件受理费1230元，减半收取计615元，由被告曹丽琼负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。被上诉人提交织金县城乡规划局文件、织金县弘宇房地产开发有限公司会议纪要复印件一份，证明赶集是因为政府牵头行为，是为了提升人气。上诉人认为该组证据达不到被上诉人的证明目的。本院经审查认为,该组证据与本案不具有关联性，不采信作为证据使用。二审认定事实与原审无异。予以确认。本院认为，本案争议焦点是：上诉人所提拒交物业管理费的理由是否成立。经查，本案中，被上诉人将其接受委托管理的位于黔中国际商贸博览城商铺租赁给上诉人使用。双方签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，明确商铺的位置、门面大小及租期，并对物业管理费计算与收取方式进行了约定。该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。上诉人作为案涉商铺租赁人，应按约定缴纳物业服务费，被上诉人亦应依照约定提供相应的物业服务。根据原审中上诉人提交的照片等证据充分证实了涉案物业管理方面在局部区域存在污物、垃圾未及时清理等问题，证明被上诉人提供的物业服务存在服务不到位的情形。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原判结合全案情况，由被上诉人公司自行承担10%的责任并无不当。本案被上诉人提供物业服务虽然存在瑕疵，但并不是上诉人拒交物业管理费的理由，故上诉人上诉称应由被上诉人自行承担全部物业管理费的上诉人理由不能成立，本院不予支持。另上诉人上诉称2018年3月至2018年9月期间黔中国际商贸城进行封闭施工，上诉人及其他黔中国际商家处于停业状态，该期间的物业管理费应予扣除，但上诉人并未提供商家全部处于停业状态以及被上诉人未提供物业服务的依据，故该上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由上诉人曹丽琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 平审 判 员  朱 莉审 判 员  曹建军二〇二〇年十月二十日法官助理  吴 丹书 记 员  张玉明