浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初2879号 原告：谢苗英，女，1979年2月12日出生，汉族，住余姚市。 原告：朱建球，男，1970年6月3日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：杭州盛建置业有限公司，住所地建德市寿昌镇横山社区文化路****。 法定代表人：陈中原。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁汪伦，公司员工。 原告谢苗英、朱建球与被告杭州盛建置业有限公司（以下简称盛建置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告谢苗英、朱建球及被告盛建置业公司的委托诉讼代理人梁汪伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢苗英、朱建球向本院提出变更后的诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2020年6月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××25）；2.判令被告盛建置业公司返还原告购房款155371元，并支付自起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期支付的利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年5月3日签订《御泉四季庄园商品房认购书》一份，被告销售员在推销环节向原告承诺购买该房屋可使用省级公积金贷款，后发现无法使用省级公积金贷款，为实现无理由退房，原告根据被告指示，于2020年6月5日与被告签署《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告以总价365371元的价格购买被告开发的位于建德市××镇××庄××幢××单元××室商品房××。2020年6月12日，原、被告签订《无理由退房协议书》一份，载明原告在办理入住手续之前可无理由退房。合同签订后，原告依约支付购房款155371元。后因无法办理公积金贷款手续等原因，原告与被告多次协商解除合同未果，故诉至法院请求解决。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1.御泉四季庄园商品房认购书及商品房优惠网上认购书及商品房买卖合同（预售）复印件各一份，证明原、被告曾就商品房的优惠认购达成协议，并且被告曾承诺原告享有无理由退房权益及原、被告签订正式商品房买卖合同的事实。 2.中国农业银行个人账户明细及杭州联合银行业务凭证复印件各一份，证明原告向被告支付购房款155371元的事实。 3.建德恒大御泉四季庄园项目无理由退房审批表、收件凭据、无理由退房协议书、御泉四季庄园项目认购协议书解除协议及建德恒大御泉四季庄园解除《商品房买卖合同》及认购书的协议复印件各一份，证明原、被告曾达成解除《御泉四季庄园商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》的合意，原告根据被告要求办理相应的审批手续，提交了退款账号，但被告未如数返还原告所支付的155371元购房款，现原告要求按无理由退房协议书约定办理退房的事实。 4.原告与被告公司销售员童萧红的微信聊天记录打印件一份，证明因无法办理公积金贷款，在原、被告签署商品房买卖合同前，原告就向被告销售员提出退房请求，后续签署合同及支付房款系被告公司销售员要求原告按退房程序办理的事实。 5.建德恒大御泉四季庄园项目无理由退房审批表复印件一份（有经办人童萧红签字），证明原、被告曾达成退房协议且被告认可原告退房的事实。 被告盛建置业公司辩称，原、被告签订《御泉四季庄园商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》及被告已支付购房款155371元均属实。但原告所述因公积金贷款无法办理双方达成解除协议不属实。从认购协议及商品房买卖合同约定可看出，原告可分期支付房款，亦可选择一次性付款。现原告选择公积金贷款方式付款，后因原告自身原因无法办理贷款，原告可变更付款方式，将差额房款一次性付清。本案中，不能将销售员的个人承诺作为合同履行的前提及基础，原、被告未就解除商品房买卖合同达成过合意。现原告依据无理由退房协议要求解除商品房买卖合同，缺乏事实与法律依据，根据无理由退房协议书约定，买房人在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，并支付总房款30%以上的，自签署《商品房买卖合同》之日至办理入住前的时间内可享受无理由退房，本案原告选择按揭付款方式，其贷款未获得银行的审核通过，其未在十日内付清差价，原告存在单方违约行为，原告无权解除合同。同时，根据《商品房买卖合同》附件十三补充协议约定，出卖人依据合同约定或者法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同备案登记手续等）。如合同解除，原告应承担合同约定的违约责任。综上，原告的主张缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告盛建置业公司为证明其主张，向本院提交《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明在原、被告签订商品房认购书后，原告对付款方式审核无误的情况，仍选择以公积金贷款的方式签订商品房买卖合同，说明原告在签订商品房买卖合同时对付款方式是无异议的，后期无法履行是原告方自身原因，原告存在违约行为的事实。 原、被告提供的证据，经庭审质证，被告对原告提供的1、2，三性均无异议，但认为原告存在单方违约行为不享有无理由退房权益。被告对原告提供的证据3、4、5，三性均有异议，认为解除协议无被告签章，微信聊天人员身份不明确及审批表对外不发生法律效力。本院经审查后，对原告提供的证据1、2予以认定，至于原告是否享有解除合同的权利，本院在判决说理部分予以阐述。对原告提供的证据3，对原、被告达成无理由退房协议的事实予以确认，其他退房资料因无被告签章，本院不予认定。对原告提供的证据4，因真实性无法核实，本院不予确认。对原告提供的证据5，因系被告单位内部审批资料，且无被告签章及追认，本院不予认定。对被告提供的证据，原告质证后无异议，本院予以认定。 根据本院认定的有效证据及当事人庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2020年5月3日，原告谢苗英与被告签订商品房优惠网上认购书一份，约定原告谢苗英认购被告开发的建德恒大御泉四季楼盘高层Ｄ6幢2单元204室商品房一套，原告谢苗英向被告支付购房定金20000元。同日，原告谢苗英、朱建球与被告签订《御泉四季庄园商品房认购书》一份，被告同意原告将认购商品房变更为建德恒大御泉四季庄园楼盘高层Ｄ6幢1单元606室，认购协议还就房屋总价、按揭付款方式等作出约定。2020年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××25）一份，合同就寿昌镇御泉四季庄园Ｄ6幢1单元606室商品房买卖相关事宜进行了约定。2020年6月12日，双方又签订《无理由退房协议书》一份，《无理由退房协议书》载明：“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利……”、“如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的房款中，扣除甲方已支付的兼职销售员佣金。”《商品房买卖合同》签订前，原告向被告支付了首期购房款155371元（含定金20000元），后因原告无法办理公积金贷款手续向被告提出解除合同，但双方协商未果，故成讼。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，未采取合理的方式提请对方注意的，该条款无效。本案中，原、被告签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，合同合法有效。原、被告在签订商品房买卖合同后又签订了《无理由退房协议书》，该《无理由退房协议书》应视为原、被告所签商品房买卖合同内容的一部分。“无理由退房”按文义理解应当是买受人自认购后至入住前，可无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房条件加以限制。原、被告签订的《无理由退房协议书》系由被告提前拟定的格式合同，被告在《无理由退房协议书》中对买受人行使退房权利前设置了“买受人在履行合同过程中无任何违约行为”限制条件，该限制条件，系免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利条款，庭审中，被告未能举证证明被告曾就该条款采取合理的方式提请对方注意，故该内容对原告不具约束力。虽原告因公积金贷款政策原因未依约向贷款机构提交贷款申请资料、办理贷款审批手续，但该违约行为不能阻却原告“无理由退房”的权利行使。故本院对原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》并退还已付购房款的诉请予以支持。原告主张的自起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期支付的利息，因原、被告对合同是否应予解除存有争议，且原告存在一定违约行为，故本院对原告该项主张不予支持。被告抗辩原告无解除合同权利且应承担解除合同后的违约金及没收原告定金的主张，于法无据，对该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告谢苗英、朱建球与被告杭州盛建置业有限公司于2020年6月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××25）解除。 二、被告杭州盛建置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告谢苗英、朱建球购房款155371元。 三、驳回原告谢苗英、朱建球的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1704元，由被告杭州盛建置业有限公司负担。 原告谢苗英、朱建球于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州盛建置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴建辉 二〇二〇年十月二十八日 书记员  徐安琪