吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初2066号原告：吉林建龙物业服务有限责任公司，住所地吉林市丰满区吉林大街**。法定代表人：安华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘开宇，吉林建龙物业服务有限责任公司员工。被告：庞巍，男，1975年7月3日生，汉族，住吉林市。原告吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙物业公司）与被告庞巍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建龙物业公司委托诉讼代理人王明杰、刘开宇，被告庞巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建龙物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令庞巍给付物业费6637.5元及滞纳金7268.06元，合计13905.56元；二、由庞巍承担本案诉讼费。事实与理由：建龙物业公司为庞巍居住的瀚林苑小区提供物业服务，并与吉林市丰满区瀚林苑小区业主委员会签订《嘉业瀚林苑物业服务合同》，按合同约定建龙物业公司已为庞巍居住的小区提供物业服务，庞巍应向建龙物业公司交纳物业费。自2015年以来庞巍一直拖欠物业费，建龙物业公司多次向庞巍进行催缴物业费，但庞巍以各种理由推诿拖欠至今。故诉至法院，请求支持其诉讼请求。庞巍辩称：应驳回建龙物业公司的诉讼请求。理由如下：一、建龙物业公司没有履行约定及法定的物业维修、养护、管理维护义务，没有履行公共设施盈利性使用业主同意程序，庞巍有权拒交物业费，建龙物业公司更无权主张滞纳金。关于未履行法定及约定的管理义务，《物业管理条例》第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和物业使用等方面的法律法规行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。《物权法》第73条规定，建筑区划内的绿地、物业用房属于业主共有，建龙物业公司擅自将物业区域内的物业用房允许他人经营商业性幼儿园，对于建筑区划内的绿地被幼儿园经营者全部铲平改为经营场所，不进行制止，不进行报告，没有履行约定及法定的服务义务，而且对于物业区域内私建车库，同样不履行法定的及约定的制止报告义务，听之任之。关于未履行约定的维修义务，数年来建筑区划内的楼体墙皮（墙砖）大面积脱落，业主多次反映，物业熟视无睹，造成极大的安全隐患，物业公司以大面积墙砖脱落需从业主的物业维修基金中支付没有事实依据，业主也不会同意。物业不履行约定的共用设施维修义务，建筑区划内的地面塌陷，多次反映至今仍未修复。关于不履行共用设施营利性使用业主同意程序，《吉林市物业管理条例实施细则》第41条2款，建设单位、物业管理企业不得擅自出租、出卖、出借物业管理区域内的属于业主共用的物业部分。利用公用部分，共用设施设备进行经营的应当在征得相关业主、大会同意后，按规定办理相关手续，所得收益按业主大会的决定使用。数年来，建龙物业公司在物业区域内的电梯间公共场所等地均设置了广告，进行营利性使用，但是从来没有按照法定程序征得业主同意，更没有将相关收益交付给业主或按照业主大会的决定使用。二、建龙物业公司所称主张的2015年3月29日至2018年12月31日的物业费已经超过诉讼时效，根据所谓的物业合同约定，物业费的缴纳为缴纳当年的费用，《中华人民共和国民事诉讼法》规定的诉讼时效为三年，因此，原告主张的2015年3月29日至2017年12月31日的物业费用均已超过诉讼时效期间。综上建龙物业公司所提出的诉讼请求人民法院依法应予已驳回。经审理查明：吉林市嘉业房地产开发集团有限责任公司（以下简称嘉业房地产公司）为吉林市嘉业瀚林苑小区开发建设单位。2012年1月19日嘉业房地产公司与建龙物业公司签订了前期物业服务合同，合同约定：建龙物业公司为嘉业瀚林苑提供前期物业服务，收费标准为高层住宅每月每平方米1.2-1.6元。前期物业服务期限为2年，自2011年12月至2013年12月。服务期限届满，如果没有选聘新的物业管理企业，建龙物业公司继续管理的，视为此合同委托期限自动延续至业主委员会成立。2015年12月26日建龙物业公司与吉林市丰满区瀚林苑小区业主委员会签订了《嘉业瀚林苑物业服务合同》。合同中甲方为瀚林苑小区业主大会，乙方为建龙物业公司，双方在合同中约定：建龙物业公司为嘉业瀚林苑小区提供物业服务，收费标准为高层住宅1-10层每月每平方米1.2元。物业管理期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。瀚林苑业主委员会与建龙物业公司在合同上分别加盖了公章。庞巍为嘉业瀚林苑小区XXXX号房屋的业主（属于高层住宅第5层），于2011年3月29日入住，房屋面积为XXXX平方米。自2015年3月29日起至2018年12月31日止，庞巍认为物业公司未履行法定及约定维修维护义务、对共用设施进行营利性使用未经得业主同意等原因未交纳物业费合计6637.5元。上述事实有以下证据予以证明：《前期物业服务合同》、《嘉业瀚林苑物业服务合同》、物业服务费通知单、物业费欠缴明细表、电梯（自动扶梯）保养合同、瀚林苑小区化粪池清掏及主下水管线疏通协议书、美信公司清洁、绿化服务承包合同、外墙脱落维修通知书、瀚林苑小区房屋质量问题的信访函、瀚林苑业主委员会关于小区外墙砖严重脱落的决议、情况说明、致业主委员会关于瀚林苑小区工程遗留问题（外墙砖脱落）的建议、关于瀚林苑小区上访问题的答复、关于私搭乱建问题情况反映、关于XXX号楼XX号车库园区外扒门情况、关于瀚林苑小区XXX号XX楼部分业主私搭乱建情况说明及整改通知书、瀚林苑小区私搭乱建上报信息、违法装修规定整改通知书、关于私自圈占公共绿地情况说明及整改通知书图片、关于私搭乱建情况说明、吉林市人民政府通告、照片。根据建龙物业公司、庞巍的诉辩意见，本案争议焦点为：1、2015年3月29日至2017年12月31日建龙物业公司的诉请是否已经超过了诉讼时效；2、如果没有超过诉讼时效，建龙物业公司诉请庞巍给付物业费6637.5元及滞纳金是否有事实依据及法律依据。本院认为，第一，2015年3月29日至2017年12月31日建龙物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。建龙物业公司与瀚林苑业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的合同期限一直持续至2018年年末，物业公司提供的物业服务具有连续性，其物业费的产生对于物业企业是一种持续性的债权，因此庞巍提出的建龙物业公司2015年3月29日至2017年12月31日的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张，本院不予支持。第二，庞巍应给付建龙物业公司2015年3月29日至2018年12月31日的物业费6637.5元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本院认为，建龙物业公司与嘉业房地产公司签订的《前期物业服务合同》及与瀚林苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依照法律规定，前期物业服务合同及业主委员会与物业公司签订的合同效力是及于全体业主的，建龙物业公司已按合同约定履行义务，庞巍应按合同约定履行交纳物业费义务。庞巍主认为小区业主委员会没有相关备案登记，不具备合同主体资格，本院认为，小区业委会是代表业主行使权利，其有权与业主大会选聘的建龙物业公司签订物业服务合同，其是否向行政部门登记备案并不影响其代表业主所签订的合同的效力，所以对其主张不予支持。物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，庞巍提供的证据不足以证明建龙物业公司存在根本不履行或者不完全履行义务的情形，所以庞巍作为业主应履行交纳物业费的义务。庞巍认为物业公司不履行法定及约定管理义务，将物业用房允许他人经营商业性幼儿园及小区内的绿地被幼儿园经营者全部铲平改为经营场所，本院认为，庞巍并没有证据证明是物业公司允许幼儿园使用物业用房及将绿地变为活动场地的事实，从本院在瀚林苑社区调取的原业主委员会留存于该社区的材料中可以看出幼儿园将绿地变活动场地非物业公司同意，且物业公司就幼儿园违规建设的问题已履行了通知并上报拆除违建义务。庞巍认为小区内多处私搭乱建，物业公司不予制止，本院认为，物业公司没有直接拆除私搭乱建的执法权，但物业公司对私搭乱建的业户已履行了禁止私建、要求拆除的通知义务并向相关部门呈报拆除违建的义务。关于庞巍认为物业公司不承担多处脱落的楼外墙体的维修义务，本院认为，瀚林苑小区楼体外墙墙砖大面积脱落问题在房屋质保期内就已出现，明显已属于房屋质量问题，物业公司就维修问题已履行了和房地产公司、业委会、政府等部门的沟通、协调义务，故不能将外墙体维修问题全部归责于物业公司不履行义务。关于庞巍提出的物业公司占用共用部位、共用设施进行营利性使用问题，庞巍可通过其他途径解决，不能以此为由拒交物业费。另外建议物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，并积极完善不足之处，以充分获取所在小区业主的理解和配合。当物业服务质量长期达不到相关标准时，业主可通过合法途径向相关监管部门投诉。关于建龙物业公司要求庞巍承担给付违约金的主张，本院认为，庞巍不属恶意拖欠物业费，所以对其违约金的主张不予支持。按物业费约定标准计算庞巍应给付建龙物业公司物业费为6639.3元，但建龙物业公司现诉请要求给付6637.5元不违反法律规定，本院予以支持。综上，庞巍应给付建龙物业公司自2015年3月29日起至2018年12月31日止的物业服务费合计6637.5元（XXXX平米×1.2元/每月/每平米×12个月XXX年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、庞巍于本判决生效之日起五日内一次性给付吉林建龙物业服务有限责任公司自2015年3月29日起至2018年12月31日止物业服务费共计6637.5元；二、驳回吉林建龙物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147.64元，减半收取计73.82元，由庞巍负担36.91元，吉林建龙物业服务有限责任公司负担36.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于大民二〇二〇年十月十五日书记员  徐士博