四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12483号 上诉人（原审被告）：成都顺宇置业有限公司。住所地成都高新区中和中柏路**附****。 法定代表人：魏冬，公司董事长。 委托诉讼代理人：罗珊，女，1987年10月17日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：郭一帆，女，1992年5月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都农村商业银行股份有限公司金泉支行。住所地四川省成都市金牛区蜀西路**。 负责人：魏雄，行长。 上诉人成都顺宇置业有限公司（以下简称顺宇公司）因与被上诉人郭一帆、原审第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下简称农商银行金泉支行）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员石俊峰按独任普通程序审理本案。上诉人顺宇公司的委托诉讼代理人罗珊，被上诉人郭一帆的委托诉讼代理人李桂云到庭参加诉讼，原审第三人农商银行金泉支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 顺宇公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1171号民事判决；2.改判顺宇公司向郭一凡退还购房款509807.21元（即已支付的首付款及已偿还的按揭贷款本金之和，暂计算至2020年4月），向农商银行金泉支行退还郭一凡尚未偿还的购房贷款350945.79元（暂计算至2020年4月）；3.改判顺宇公司向郭一凡支付利息（以首付款430753元为基数，自2017年10月8日起按照年利率5.4%计算，支付至实际退还首付款之日止；以按揭贷款430000元为基数，自2017年12月19日起按照年利率5.4%计算，支付至实际退还已偿还按揭贷款本金之日止）；4.改判郭一凡于顺宇公司向农商银行金泉支行退还完毕郭一凡尚未偿还的购房贷款之日起十日内协助顺宇公司办理案涉房屋的预抵押登记注销手续，并于预抵押登记注销手续办理完毕三日内协助顺宇公司办理案涉房屋预告登记注销手续和网签备案注销手续（合同签约备案号为3009884）；5.驳回郭一凡的其他诉讼请求。事实和理由：1.一审法院未查明郭一凡已实际偿还按揭贷款情况；2.一审法院未判决郭一凡协助顺宇公司办理案涉房屋预抵押注销手续，造成一审判决内容在客观上无法执行；3.一审法院未将郭一凡与农商银行金泉支行的借贷关系纳入本案一并审理，属于适用法律错误；4.一审法院判决要求顺宇公司以按揭贷款430000元为基数，按照年利率5.88%支付利息损失的责任，违反了当事人意思自治原则。 郭一凡辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，另郭一帆至今仍在每月向银行偿还按揭贷款，请求驳回上诉维持原判。 郭一凡向一审法院起诉请求：1.判决解除郭一帆与顺宇公司签订的关于成都市高新区××路××号××号××幢××层××号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令顺宇公司向郭一帆退还房款共计860753元；3.判令顺宇公司向郭一帆支付资金占用利息损失暂计104452.94元（计算公式：以430753元为基数，从2017年10月8日计算至实际退还之日止；以430000元为基数，从2017年12月18日计算至实际退还之日止；以上均按照年利率5.4％标准计算，为方便计算诉讼费均暂计至2019年12月31日）；4.判令顺宇公司向郭一帆赔偿如下损失：郭一帆向农商银行金泉支行支付的全部按揭贷款中的利息部分（截止时间为顺宇公司实际向郭一帆返还案涉房屋全部购房款为止，截止2020年3月金额为52199元），郭一帆办理按揭的公证费600元，郭一帆办理提前结按而向银行支付的违约金5378.25元，租房费用损失13500元；实现债权的律师费20000元；6.一审案件诉讼费用由顺宇公司承担。郭一帆在一审庭审中明确，按揭贷款部分的资金占用利息损失，按照贷款利息5.88%的标准计算。 一审法院认定事实：2017年10月23日，顺宇公司（出卖人）与郭一帆（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份。合同约定：1.买受人向出卖人购买位于成都市高新区××路××号××号××幢××层××号房屋，房屋总价款为860753元，其中首付款430753元，买受人于2017年10月23日前支付，余款430000元，由买受人向农商银行金泉支行申请贷款支付。2.出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告书；出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若因不可抗力或者政府行为需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人。3.若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年5.4％（不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。4.买受人依据合同和补充协议约定要求解除合同的，应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。5.无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销商品房买卖合同网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。 2017年12月11日，郭一帆与农商银行金泉支行签订《个人购房担保借款合同》，就购买案涉商品房借款430000元，借款期限为2017年12月11日至2027年12月10日，借款按年利率5.88%执行。借款人在借款实际发生之日起三年内（含）提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收三个月的贷款利息。郭一帆因办理银行按揭贷款，支付公证费600元。 2017年10月2日，顺宇公司收到郭一帆支付的购房定金 50000元，2017年10月8日，顺宇公司收到郭一帆支付的购房款380753元，两项金额合计430753元。2019年12月11日，郭一帆向顺宇公司发送了《解除合同通知书》。郭一帆与顺宇公司在庭审中一致确认顺宇公司于2019年12月12日收到《解除合同通知书》。郭一帆为实现债权，与上海市锦天城（成都）律师事务所签订《委托代理合同》，约定：律师费固定收费20000元。委托代理合同签订后3日内支付第一笔50%律师费10000元；取得最终生效判决后3日内支付第二笔50%律师费10000元。郭一帆已支付律师费10000元。 顺宇公司对郭一帆要求退还的房款总金额为860753元的事实无异议，对按照合同约定的年利率5.4%计算资金占用利息无异议。对资金占用利息的损失，郭一帆与顺宇公司在庭审中一致确认将2017年10月8日和2017年12月19日分别作为原告支付的资金和按揭贷款的资金利息损失的起算时间。 以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、个人购房担保借款合同、解除合同通知书、收款收据、当事人及第三人当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，郭一帆与顺宇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思的体现，不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效，对双方均具有约束力。对于部分条款无效的，不影响其他部分的效力。顺宇公司未在合同约定的时间内向郭一帆交付案涉商品房，其行为已构成违约。本案的争议焦点有：1.合同是否应当解除；2.损失数额如何确定；3.律师费是否应当得到支持；4.注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效。 一、关于郭一帆与顺宇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”郭一帆与顺宇公司在合同中约定，商品房交付时间为2019年9月30日前。若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除。顺宇公司未按照合同约定交付案涉商品房已超过60日，郭一帆在合同约定的时间内行使合同解除权，向顺宇公司发送了《解除合同通知书》，顺宇公司在庭审中确认于2019年12月12日收到《解除合同通知书》。故郭一帆与顺宇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月12日解除。顺宇公司以案涉商品房已符合交付条件为由，抗辩称郭一帆不具有合同解除权的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于损失数额如何确定的问题。违约金以填补实际损失为主，兼具惩罚性的功能。本案顺宇公司逾期交房时间不长，案涉商品房并非客观不能交付。尽管顺宇公司存在逾期交房的违约行为，但违约行为情节轻微，给郭一帆造成的损失也主要是资金占用期间的利息损失。故本案在确定顺宇公司承担的违约责任时，主要考虑以填补实际损失为主。根据双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.4％(不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定，系关于顺宇公司违约责任承担方式的约定，顺宇公司认为根据上述约定，已足以弥补其违约行为给郭一帆造成的实际损失。郭一帆提出对于贷款资金部分，应当按照其向银行实际支付的年利率5.88%的标准计算资金占用期间的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”郭一帆向银行实际支付的贷款利率高于合同约定的5.4%的利率，故对于郭一帆贷款部分的资金利息损失，应当以郭一帆向银行实际支付的5.88%的利息标准计算。对于郭一帆主张的其已向按揭银行支付的资金利息、公证费、3个月贷款利息、房租的诉讼请求，因郭一帆未举证证明合同约定的违约金低于其实际损失，故本院对郭一帆提出的上述诉讼请求，不予支持。根据双方在庭审中一致确认的资金占用利息损失的起算时间及合同约定，顺宇公司应向郭一帆支付的违约金为：以430753元为基数，按年利率的5.4%向郭一帆支付利息损失至实际退款之日止；以按揭贷款430000元为基数，按照年利率的5.88%向郭一帆支付利息损失至实际退款之日止；按照购房款860753元的0.1%向郭一帆支付860.75元。 三、关于律师费是否应当由顺宇置业公司负担的问题。律师费并非郭一帆实现债权所必然产生的费用，但双方可以在合同中就律师费的负担进行约定。在本案中，《商品房买卖合同》及补充协议系顺宇有限公司提供的格式条款，双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定了出卖人通过诉讼方式向买受人主张权利时，有权要求买受人支付律师费，但并无出卖人应支付律师费的相关约定。由此可见，上述约定系权利义务不对等不公平的格式条款。当契约自由导致契约非正义时，为防止力量薄弱的缔约者免受格式条款提供者的压迫，法律根据公平原则对格式条款的内容进行了限制。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉商品房买卖合同补充协议关于律师费负担的条款是顺宇有限公司提供的格式条款，该条款免除了其责任、加重了对方责任，故一审法院依法认定郭一帆单方面应当负担律师费的格式条款无效。尽管郭一帆有权根据法律规定主张加重其责任的不公平格式条款无效，但却无权要求对方也按照对等的原则来履行相关义务，因为这有违私法自治与契约自由的基本精神。故对郭一帆要求顺宇公司负担律师费的请求，不予支持。 四、关于注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销商品房买卖合同网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。一审法院认为，网签备案及预告登记系保护买受人权利、避免出卖人一房多卖而设立的限制出卖人处分权的条款。在顺宇公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，方符合相关法律法规保护买受人权利、限制出卖人处分权的宗旨。补充协议规定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销商品房买卖合同网签、预售备案登记及预抵押登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇公司提供的格式条款，该条款使出卖人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人的附随义务成为一种有风险的负担，而出卖人的主合同义务却居于买受人的附随义务之后，这显然颠倒了法律关于责任承担的先后顺序。故根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法认定该条款无效。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郭一帆与成都顺宇置业有限公司签订的关于成都市高新区××路××号××号××幢××层××号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月12日解除；二、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向郭一帆退还购房款共计860753元；三、成都顺宇置业有限公司于本判决生效后十日内向郭一帆支付违约金（其中，按照购房款860753元的0.1%支付860.75元；以430753元为基数，自2017年10月8日起按照年利率的5.4%支付利息损失至实际退款之日止；以按揭贷款430000元为基数，自2017年12月19日起按照年利率的5.88%支付利息损失至实际退款之日止）；四、郭一帆在收到上述款项后十日内协助成都顺宇置业有限公司办理位于成都市高新区××街××号××幢××层××号房屋的预告登记注销手续和网签备案注销手续（合同签约备案号为3009884）；五、驳回郭一帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7066元，由郭一帆负担1066元，成都顺宇置业有限公司负担6000元。 本院二审期间，顺宇公司、郭一凡均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为： 一、关于尚未偿还的购房贷款是否由顺宇公司直接退还银行的问题。郭一帆与顺宇公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)。从本案查明的事实来看，郭一凡按照合同约定行使合同解除权，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月12日解除。故，一审法院判决顺宇公司向郭一帆退还购房款共计860753元并无不当。 二、关于损失金额如何确定的问题。由于双方签订的《商品房买卖合同》已明确出卖人拒不履行合同约定的退款和支付资金占用利息、违约金的计算方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”郭一帆向银行实际支付的贷款利率高于合同约定的5.4%的利率，故一审法院根据郭一凡请求，以郭一帆向银行实际支付的5.88%的利息标准计算并无不妥。 三、关于注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效的问题。双方达成的补充协议约定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销商品房买卖合同网签、预售备案登记及预抵押登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇公司提供的格式条款，该条款使出卖人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人的附随义务成为一种有风险的负担。本案中，在顺宇公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，更符合相关法律法规保护买受人权利、限制出卖人处分权的宗旨。故顺宇公司请求改判郭一凡于顺宇公司向农商银行金泉支行退还完毕郭一凡尚未偿还的购房贷款之日起十日内协助顺宇公司办理案涉房屋的预抵押登记注销手续，并于预抵押登记注销手续办理完毕三日内协助顺宇公司办理案涉房屋预告登记注销手续和网签备案注销手续，本院不予支持。 综上所述，顺宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14132.00元，由成都顺宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  石俊峰 二〇二〇年十月十二日 书记员  李泰松