浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初5483号原告（反诉被告）：邵聪聪，男，1990年4月16日出生，汉族，户籍地温州市鹿城区，现住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：杨秀玉，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蓓蓓，浙江震瓯律师事务所律师。被告（反诉原告）：正丰房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区百里西路工会大厦****。法定代表人：吕砥石，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黄孟苏，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奔纳，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告邵聪聪与被告正丰房地产开发有限公司（以下简称正丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼过程中，被告正丰公司提起反诉，本院决定合并审理。2020年7月13日，本院公开开庭审理了本案。原告邵聪聪及其委托诉讼代理人杨秀玉，被告正丰公司的委托诉讼代理人黄孟苏和陈奔纳到庭参加诉讼。后双方申请庭外调解一个半月，但无法达成一致意见。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下称原告）向本院提出诉讼请求：判令被告开具不动产增值税发票，提供办理房屋产权转移登记手续资料，并协助原告办理温州市鹿城区房屋的产权登记手续。事实与理由：为加快城市旧区改造和生态环境改善，被告根据相关建设项目文件，经温州市房产管理局审查批准，领取了（温）拆许字（2007）第2号《拆迁许可证》，对蒋家桥地块实施房屋拆迁，原告原有坐落于温州市××弄××号房屋，建筑面积为71.22㎡，被列入拆迁范围内。2010年6月12日，原被告签署《房屋拆迁产权调换协议》及《城市住宅房屋拆迁产权调换补充协议》，约定：原告同意将涉案房屋交由被告拆迁，原旧房拆迁面积为71.22㎡，旧房补偿金额总计为292498元，拆迁后原告认购被告开发建设的住宅安置用房，被告提供的安置用房建筑面积不小于76.07㎡，另增购面积28.45㎡，套内按单价1700元／㎡计算，众用公摊按5200元／㎡计算；购房款分三期支付，第一期购房款以房屋补偿金额作为购房预交款，如有增购面积，增购部分另预交购房款的30%，第二期购房款在安置房认购前，按差价款的50%缴给被告，第三期在安置用房交付前付清整套房的购房款；原告在2008年11月7日前腾空房屋，被告在2010年11月6日前将安置用房交付给原告；因被告的责任延长过渡期限的，原告自行解决过渡用房的，自逾期之月起，被告按照原标准的二倍支付给原告临时安置补助费。同时，被告承诺结算时对原告1998年限的违章增购部分套内建筑面积按1700元／㎡与原告结算。协议签订后，原告已依约履行了搬迁腾空义务。2019年5月17日，原告按照被告要求缴纳了各类款项520240.62元。现安置房产可以办理产权证，原告要求被告协助配合办理房屋产权转移登记手续，但被告要求之前结算的增购面积均按24000元／㎡进行结算，若未将差额补足就不给予办理房屋产权证书。被告（反诉原告，以下称被告）辩称并提出反诉请求：判令原告立即向被告支付温州市鹿城区××街道××幢××室××房购房款余款192836.6元及利息（从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕之日止）。事实与理由：2010年6月12日，被告与原告签订《房屋拆迁产权调换协议》及《城市住宅房屋拆迁产权调换补充协议》，对原告房屋拆迁的相关权利义务予以约定。涉案地块的《房屋拆迁安置须知》第五条规定：“选择产权调换的，拆迁人提供不小于被拆迁人原房建筑面积的安置用房，安置用房建筑面积超过被拆除房屋应安置面积的部分，高层住宅在10㎡以内（含众用分摊面积），按安置房基准价5200元／㎡计算，再超部分按物价部门批准或评估机构评估的协议规定安置当年市场价计收”。原告家庭户被拆迁房屋位于蒋家桥17弄2号，被拆迁后共分5套安置房，分别安置在家庭成员陈**定、沈冬兰、陈小平、邵聪聪、邵艳艳名下。根据《房屋拆迁安置须知》，该拆迁户可享受的10㎡套型内优惠，经其家庭成员协商，由陈小平享受5㎡，邵艳艳享受5㎡。因此，原告超面积安置部分18.736㎡，根据《房屋拆迁安置须知》之规定，应按物价部门批准或评估机构评估的协议规定安置当年市场价计收。根据《房屋拆迁产权调换协议》第五条规定，原告在2008年11月7日前搬迁腾空房屋，被告在2010年11月6日前将安置用房交付给原告。另外，根据温州天平房地产评估所有限公司（以下简称天平评估公司）出具的评估报告，2010年10月1日时间段蒋家桥锦园安置住宅用房的评估价值为24000元／㎡。综上，原告超面积安置部分18.736㎡按24000元／㎡计算，应付房款449664元，预结算时该部分面积预收262444元。另外，被告在预结算时收取原告朝向差25156.62元，但最终正式结算应收取朝向差30773.22元，差额部分原告应补足。综上，原告应付被告安置房余款为192836.6元。针对被告的反诉，原告辩称，1.涉案蒋家桥自然村改建地块的《房屋拆迁安置须知》系被告单方于2007年1月出具，虽然须知中写到超出10㎡按照安置当年市场价计收，但系针对不特定对象，不能适用于本案原告。且根据被告与原告签订的《房屋拆迁产权调换协议》可知，该须知所谓的不超过10㎡优惠并未实际履行。作为具体被拆迁对象的原告与被告之间的权利义务内容本应以双方此后所签订的《房屋拆迁产权调换协议》约定的增购面积单价为准（因《房屋拆迁产权调换协议》签订在前，实际结算时间在后，若《房屋拆迁产权调换协议》约定与之后实际结算的单价不一致的，应以双方实际已结算的单价为准），且原被告签订的《房屋拆迁产权调换协议》附件中载明的增购面积大都已超出10㎡，但是单价仍定为5200元/㎡，说明原被告之间对增购面积的单价自始自终并未按照安置须知的内容严格履行，故应以双方当事人的协议约定为准，而协议中已明确增购面积的单价为5200元/㎡。2.《蒋家桥锦园安置住宅用房比准价值评估公示表》、《蒋家桥村拆迁安置用房的市场评估价格委托书》均系被告单方出具，涉嫌伪造，真实性存疑，原告对此均不予认可。首先，《蒋家桥村拆迁安置用房的市场评估价格委托书》系在2019年3月27日签订，该委托书中个别村民代表的签字并不能代表蒋家桥村全体村民的意愿，蒋家桥村从未召开过村民会议讨论过上述事项，更未授权过村民代表签署决定上述事项，上述委托仅是反映了个别村民的委托意愿。其次，《蒋家桥锦园安置住宅用房比准价值评估公示表》在2019年5月10日进行了公示，原告在公示期未满前结算完毕，被告不能以形成在后的评估报告来对抗双方此前达成的结算。当然，若是有其他人愿意适用上述评估报告，基于双方的合意，并无不可。因该评估报告形成在后，不能强制适用于所有村民，对于不愿意适用的村民仍应按照此前双方协商达成一致的价格予以结算。3.被告认为双方之间的结算系预结算，仅为其一面之词，不合常理且无任何合同依据。首先，交付之前应当付清房款是众所周知的一般常识，且本案中安置须知第二条第七款中已明确写到“选择产权调换的，其被拆迁房屋补偿金额和安置用房价格的差价款在签订产权调换协议后三十天内预缴总差价款的30%，认购定位时预缴到总差价款的70%，安置搬迁时结清”。本案中，原告已实际搬迁至蒋家桥锦园小区内居住，据此亦可推知双方此前的结算应是最终结算，而不是被告所谓的预结算。其次，被告提供的吴建娒、南章辉、章松青、杨方镜、汤明杰等案外人同意按照现在市场价进行重新结算的相关证据并不能直接证明本案双方此前是预结算这一待证事实，这只能证明其他人在结算后，基于双方协商或是其他人单方做出让步和妥协，自愿接受以新的价格重新结算，但不能以此要求本案原告也要接受妥协和让步，更不能证明本案双方此前的结算是预结算。另外，因上述案外人之后的结算总价与之前的结算价相比差额均较小，且杨方镜、汤明杰、黄鼎明等人之后结算总价更是少于之前的结算价，在未给其造成损失的情况下，换成任何人都不会持有异议。综上，结合双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》的约定及结算单、调拨单、搬迁时间等可证明原、被告此前的结算就是正式最终结算，而不是被告称的预结算。综上，被告的主张于法无据，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《安置房（预）结算单》、《蒋家桥旧村改造地块住宅安置房调拨单》，被告对其真实性无异议，该两份证据的真实性本院予以确认，该两份证据可以证明双方于2019年5月17日就涉案安置房房款进行结算的事实，但该次结算是否为最终结算，本院将结合被告提供的《安置房结算单》一并在本院认为部分予以阐述。被告提供的《房屋拆迁安置须知》系被告作为涉案安置地块的拆迁人就拆迁安置情况制定的规定，具有普适性，其真实性本院予以确认，该证据与本案有关联，本院予以采用；被告提供的《蒋家桥锦园安置住宅用房比准价值评估公示表》系被告根据涉案拆迁地块部分被拆迁户的申请委托天平评估公司对安置房市场价所作的评估结果。虽然原告对其委托申请人签字的真实性提出异议，但《房屋拆迁安置须知》规定超面积安置部分可由评估机构进行评估，此前旧房评估工作亦由天平评估公司负责，故该份公示表所载的房屋评估情况的真实性本院予以确认，该份公示表可以证明涉案安置房在2009年至2018年期间各个年份的市场价情况，该证据本院予以采用。综合全案证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2007年，因旧城改建需要，原告所在的温州市鹿城区车站大道蒋家桥自然村被列入拆迁范围，并由被告负责拆迁。同年1月，被告就拆迁地块制定《房屋拆迁安置须知》一份，须知载明，选择产权调换的，其被拆迁房屋补偿金额和安置用房价格的差价款在签订产权调换协议后三十天内预缴总差价款的30%，认购定位时预缴到总差价款的70%，安置搬迁时结清；安置用房建筑面积超过被拆除房屋应安置面积的部分，高层住宅在10㎡以内（含众用分摊面积），按安置房基准价5200元/㎡计算，再超部分按物价部门批准或由评估机构评估的协议规定安置当年市场价计收。2010年6月12日，原被告补签《房屋拆迁产权调换协议》及《城市住宅房屋拆迁产权调换补充协议》，约定：原告同意将坐落于温州市××弄××号的房屋交由被告拆除，原告于2008年11月7日前搬迁腾空房屋，被告在2010年11月6日前将安置用房交付给原告；被拆迁房屋建筑面积为71.22㎡，旧房补偿金额总计为292498元；拆迁后被告将坐落于蒋家桥安置地块的房屋作为安置用房，该房屋为期房，被告提供的安置用房建筑面积不小于76.07㎡，另增购面积28.45㎡（套内按单价1700元／㎡计算，众用公摊5200元／㎡计算）；分一套安置超出违建面积10㎡以上按安置当年市场价购买；购房款分三期支付，第一期购房款以房屋补偿金额作为购房预交款，如有增购面积，增购部分另预交购房款的30%，第二期购房款在安置房认购前，按差价款的50%缴给被告，第三期在安置用房交付前付清整套房的购房款。2018年，涉案地块安置房通过竣工验收，小区名称为蒋家桥锦园。同年9月23日，经摸文，原告认购蒋家桥锦园1幢1101室房屋。同年9月28日，被告委托天平评估公司对涉案地块安置房在2018年9月28日该时间点市场价值进行评估。同年10月8日，天平评估公司作出估价报告，认为上述时间点涉案地块安置房的市场价值为26000元/㎡。此后，被告经涉案拆迁所在的蒋家桥村部分村民的同意，委托天平评估公司对安置房2009年至2018年期间的市场价做评估。经评估，天平评估公司于2019年5月10日出具评估报告，该报告对2009年至2018期间，每年4月1日及10月1日两个时间点涉案地块安置房的比准价值（以高层建筑第七层、朝南中间套型为比准层）进行了评估。其中，2010年10月1日时间点的比准价值为24000元/㎡，2018年10月1日时间点的比准价值为26000元/㎡。该评估报告公示期为10天。2019年5月17日，原被告签订《安置房（预）结算单》，该结算单载明原告还需缴纳包括剩余购房款在内的款项合计520240.62元。该结算单还载明，增购面积合计为18.736㎡，其中2.42㎡为30㎡以内，按照26000元/㎡的八折即20800元/㎡计算，16.316㎡为其他面积，按照26000元/㎡的五折即13000元/㎡计算，楼层朝向差金额为25156.62元。另外，涉案《城市住宅房屋拆迁产权调换补充协议》中提到的增购面积28.45㎡，在《安置房（预）结算单》中作为协议套内面积及其众用面积计入。同时，原告家庭户其他成员已享受套型内优惠建筑面积10㎡，故原告不再享有。当日，原告依约缴纳了上述款项，被告向原告出具《蒋家桥旧村改造地块住宅安置房调拨单》，调拨单载明：兹有蒋家桥锦园被拆迁人邵聪聪认购1幢1101室安置房一套，建筑面积178.28㎡，该户房款已经结清，请凭我司购房款结算收据给予办理新房交付手续。后原告凭该调拨单至物业管理处完成新房交付手续并实际居住。2020年4月，涉案安置房符合过户条件，原告通过温州都市报刊登公告，要求已具备办理不动产权证条件的安置户前往领取产权手续，尚未办理正式结算的安置户前往办理收房手续。针对原告的安置房，被告出具《安置房结算单》，要求原告做最终结算，即《安置房（预）结算单》中载明的增购面积18.736㎡统一按24000元/㎡计算，楼层朝向差金额应调整为30773.22元，原告需补足差额方能办理过户。对此，原告有异议，遂提起本案诉讼。诉讼过程中，本院向温州市鹿城区城中村改造建设中心发函核实涉案拆迁地块的安置结算政策。该中心向本院复函称，涉案温州市车站大道蒋家桥自然村改建地块系2000年左右由市政府确定的旧村改造试点项目之一，于2007年1月正式启动拆迁签约，拆迁人为正丰公司。由于动迁签约过程并不顺利，因此该项目一期地块内旧房直至2014年9月才拆除完毕。之后正丰公司进场开工建设安置房，2018年4月一期地块安置房通过竣工验收，同年9月18日正丰公司召开摸文大会。因该项目从正式动迁至一期安置房建成历时长达十余年，期间我市房地产市场价格已发生较大变化，拆迁双方对安置结算存在争议。为尽快交房安定民心，正丰房开采取了“预结算、先交房”的做法，并于11月11日开始陆续办理安置房交付手续。预结算交房过程中，部分被拆迁人以正丰房开的预结算价格缺乏依据为由，持续在属地街道进行群访。出于维护社会稳定和谐考虑，属地街道会同我中心、法制办等单位就该问题进行了分析研究。经分析研究认为：一、正丰公司作为拆迁人，其与被拆迁人之间系民事法律关系，双方签订的拆迁补偿安置协议亦为民事协议，安置房购房款的最终结算，属于双方对拆迁补偿安置协议的履行范畴，区政府及其相关部门对此无法定审批权。二、对于拆迁双方争议的焦点，也就是部分安置房超面积价格结算问题。作为居间协调方，我们认为，拆迁双方应当遵从协议的约定履行；协议未约定或约定不清晰的，应当本着尊重历史、实事求是的原则，根据项目拆迁签约所依据的《拆迁安置须知》规定以及同地块已签订的拆迁补偿安置协议的相关内容，对签约的初衷与本意进行分析判断后进行相应处理。三、按预结算单中2018年下半年安置房市场评估基准价26000元/平方米50%（即13000元/平方米，层次朝向差价另计）的价格进行最终结算的做法或主张，既不属于协议约定内容，也不符合该地块的《拆迁安置须知》规定，缺乏依据。此后，属地街道按照上述意见对来访的被拆迁人群体进行了口头答复。诉讼过程中，蒋家桥锦园的物业服务公司浙江大管家物业管理服务有限公司（以下简称大管家物业公司）的项目负责人陈明义接受法庭询问时陈述：因蒋家桥锦园业主委员会尚未成立，大管家物业公司与正丰公司就蒋家桥锦园签订的是前期物业服务合同。2019年期间，大管家物业公司根据正丰公司出具的《蒋家桥旧村改造地块住宅安置房调拨单》，将对应的房屋交付给业主。调拨单上“该户房款已结清”的字样，大管家物业公司作为物业公司并不关注，房款是否已实际结清也与大管家物业公司无关，大管家物业公司仅是凭该调拨单将相应房屋交付给业主，并从该日起收取物业费。另查明，温州市鹿城区人民政府办公室于2016年2月15日公开发布温鹿政办〔2016〕11号《关于印发温州市鹿城区安置房层次差、朝向差结算标准（试行）的通知》，通知对安置房层次差、朝向差的结算方式作出规定，其中，朝南房屋东边间+3%，西边间+1%。涉案原告的房屋为朝南东边间。本案的争议焦点为：原被告于2019年5月17日签订的《安置房（预）结算单》是否可以作为涉案安置房房款的最终结算依据。本院认为，首先，从《安置房（预）结算单》所载内容分析。《安置房（预）结算单》抬头载有“预结算”字样，尾部备注有“以政府相关部门同意执行的文件作最终结算”，体现了双方针对涉案安置房房款所做的该次结算不是最终结算依据的事实。对此，原告在签署该结算单时知道及应当知道，即《安置房（预）结算单》的内容只能作为双方阶段性的结算内容，最终的房款数额仍应根据涉案拆迁地块的拆迁安置政策及双方签订的具体协议进一步确定。其次，从涉案拆迁地块的拆迁进程分析。涉案拆迁地块自2007年启动，因客观原因，直至2014年旧房才拆除完毕，直至2018年安置房才通过竣工验收，前后历时十年有余。在此背景下，被告采取“预结算、先交房”的做法，与包括原告在内的部分被拆迁户签订《安置房（预）结算单》先行交付安置房，后再做最终结算，有其合理性。再次，从涉案拆迁地块其余被拆迁户的结算情况看。涉案拆迁地块的被拆迁户中，部分在与被告签订《安置房（预）结算单》后又签订《安置房结算单》，部分直接与被告签订了《安置房结算单》。以上被拆迁户的房款均是根据拆迁安置须知及拆迁协议的约定以安置当年的市场价为标准进行结算。因此，本案《安置房（预）结算单》作为双方阶段性结算协议亦符合拆迁安置政策实施的统一性。综上，涉案《安置房（预）结算单》应认定为原被告就涉案安置房房款阶段性的结算协议，双方争议的房屋增购面积单价，应根据涉案拆迁地块的拆迁安置须知及双方签订的拆迁协议确定并做最终结算。根据上述须知及协议内容，安置房建筑面积超过被拆除房屋应安置面积10㎡以上的，超出部分应按协议规定的安置当年的市场价计收。经天平公司评估，协议约定安置当年安置房的市场评估价为24000元/㎡。现被告据此要求原告在《安置房（预）结算单》的基础上补缴房款192836.6元（含朝向差补缴金额），符合双方约定，本院予以支持。原告直接要求被告为其办理产权登记手续，缺乏依据，其请求本院不予支持。原告可在补缴上述房款后要求被告办理相应的产权登记手续。关于原告提出的被告出具《蒋家桥旧村改造地块住宅安置房调拨单》即代表房款已结清问题，本院认为，调拨单系被告出于先行交房目的而出具给原告，物业公司对此的陈述以及涉案拆迁的历史进程均可印证。房款是否已实际结清，仍应结合出具调拨单时双方就房款所达成的具体协议确定。如上所述，《安置房（预）结算单》系双方阶段性的结算协议，故不能以调拨单内容判断房款是否已结清。关于原告提出的被告在《安置房（预）结算单》中承诺对增购面积给予折扣问题，本院认为，《安置房（预）结算单》非最终结算单据，故结算单中关于折扣的约定同样不应作为最终结算，且《安置房（预）结算单》备注有“以政府相关部门同意执行的文件作最终结算”字样，而相关政府文件或涉案拆迁安置文件均未规定增购面积进行折扣。因此，增购面积是否予以折扣，后续双方仍应进行最终协商确定。因无法达成一致意见，故应根据拆迁安置须知及双方协议确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邵聪聪于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）正丰房地产开发有限公司位于温州市鹿城区××街道××幢××室××房的剩余房款192836.6元，并赔偿利息损失（利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年6月4日起计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告（反诉被告）邵聪聪的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）邵聪聪负担；反诉受理费2078.5元，由原告（反诉被告）邵聪聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇二〇年十月十九日书记员 朱艳月