上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14494号原告(反诉被告，住所地上海市黄浦区。法定代表人：朱斌，总经理。委托诉讼代理人：吴良弟。委托诉讼代理人：徐佳宾。被告(反诉原告，住所地上海市宝山区。法定代表人：李彩明，执行董事。委托诉讼代理人：刘慧鹏，上海首伦律师事务所律师。原告上海捷昶工贸有限公司(以下简称捷昶公司)与被告上海金李仓储有限公司(以下简称金李公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告捷昶公司的法定代表人朱斌及委托诉讼代理人吴良弟、被告金李公司的委托诉讼代理人刘慧鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷昶公司向法院提出诉讼请求：1、判令被告返还仓库押金95,980元(91,480元+4,500元)。事实与理由：2017年12月12日原告与被告就位于上海市宝山区杨宗路XXX号仓库(以下简称系争房屋)签订《租赁合同》，被告告知原告仓库有产权证，签好合同后，产权证复印给原告，并安装好消防水管。根据《租赁合同》第八条保险责任：在仓库使用期间内，甲方购买仓库建筑物的保险，乙方负责购买仓库内乙方的财产及其它必要的保险(包括责任险)。被告没有提供仓库建筑物的保险，原告由于没有仓库产权证复印件，一直无法购买财产保险。由于该仓库是砖木结构，原告整天提心吊胆生怕仓库着火，原告存储在仓库内叁佰多万财产发生危险。原告于2019年12月6日告知被告退租决定，并以书面形式通知被告，被告也同意原告退租。2020年3月29日被告检查了仓库库房，确认仓库库房干净完好无损才放行原告出仓。由于该仓库没有产权证就不能买保险，该《租赁合同》就没有完整执行过，所以该《租赁合同》是无效的。原告并无任何合同中约定的违约行为，被告没有权利不返还押金，为维护原告的合法权益，特起诉到法院。被告金李公司辩称，押金金额认可，没有返还是因为双在解除合同时没有清算，原告欠被告管理费等费用，所以没有退还押金。金李公司另提出反诉：判令原告支付租赁期间的房租121,775元、管理费61,000元、水电费5,685元，合计203,710元。事实和理由：2020年1月1日，原告书面提出在2020年3月31日搬离，被告同意解除租赁合同，并提出结清费用，但原告搬离时，房屋租赁费用一直没有结算。2018年、2019年两年租金每年有10%增长，诉请金额是根据递增算出来的，原告增加的金额没有支付给被告。原告捷昶公司针对反诉发表答辩意见如下：1、双方达成一致2019年、2020年租金不再递增，故不同意租金递增10%。而且发票也是按1.05元/平方米开的，不存在差价的问题。2019年退租协议书上写明被告同意2019年租金不涨10%的事实，2019年一整年分四个季度交了款项，如要涨价，被告财务当时就应该提出，不应至今才提出反诉。系争房屋一直没有营业执照，是违章建筑，原告一直没有买到保险，所以合同应该无效。2、被告财务在2018年12月通知原告2019年1月1日后不收管理费了，2019年被告财务也没有再给原告开出收据。3、水电费原告同意支付，可以支付给被告。本院经审理认定事实如下：2017年12月12日，金李公司(甲方)、捷昶公司(乙方)签订了《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期限自2018年1月1日起，无截止日期。每年结束后，第二年(租金)递增10%。每月租金91,480元，每年总费用为1,097,760元。乙方签订合同后将支付甲方1个月的仓储费作为定金，同时支付甲方3个月的仓库费用，在合同结束后甲方将定金归还乙方。甲方每次开出正规发票给乙方，乙方在收到发票后的3日内向甲方履行支付费用。乙方逾期支付费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴金额的万分之三。2017年5月25日，捷昶公司与金友兴签署《租房协议》，双方约定，金友兴将位于杨宗路XXX号平房9间房子租借给捷昶公司使用，每月的租金为500元一间。租房使用期限为2017年6月1日至2018年12月31日止。捷昶公司在签订协议后支付金友兴一个月的房租费作为押金，同时向金友兴支付3个月的房租费，在合同结束后金友兴将押金归还捷昶公司。为了证明双方已经达成退租的合意，捷昶公司提供了三份证据，一份是2020年1月1日金李公司与捷昶公司签署的《退租协议书》，约定金李公司同意捷昶公司退租系争房屋，金李公司不向捷昶公司收取任何违约金，捷昶公司按原协议支付金李公司两个月房租，第三个月的房租用捷昶公司已经支付给金李公司的押金支付，金李公司不再退给捷昶公司押金，金李公司按原协议给捷昶公司开具三个月发票。捷昶公司必须于2020年3月31日前搬出系争房屋，捷昶公司每逾期一日搬出，则向金李公司支付日租金2倍的滞纳金。另一份是《退租协议回复》，金李公司回复捷昶公司：一、我方没有想法出租给他人，原协议书每年递增10%，2019年没递增过。二、同意贵方提出的退租协议。三、贵方撤退前，先付掉三个月的仓储费(包括递增的10%)。四、贵方的押金，等贵方撤退后，作处理遗留问题，算清之后，再归还贵方。五、没支付三个月的仓储费前(最迟在2020年1月15日之前)，否则我方认为，仓库不得进出仓。第三份是《协议书》，写明原合同没写时间、年限，只是定了每年递增10%，2019年应该调价10%，当时捷昶公司提出，本着互相理解、谅解精神没调价。2020年1-3月以1.05元/天收款(2019年收款没递增的基础上计算)，要是按递增10%计算，金李公司少收捷昶公司121,983元。仓储租赁合同补充协议上的门卫管理费，2018年10-12月未收取，计15,250元；2019年1-12月份没收61,000元，合计76,249元。在退租过程中涉及到捷昶公司的押金91,480元，金李公司未收取损失费早已超过了捷昶公司的押金款，但双方本着理解和友善的精神，捷昶公司放弃收回押金，金李公司理解捷昶公司，也不再结算高于押金的部分，就此两清。对于以上三份协议，金李公司发表质证意见如下：《退租协议书》并非双方的合意，因为金李公司的盖章是财务专用章，是捷昶公司经常拿去税务所开票用的，是捷昶公司自行加盖的。《退租协议回复》上金李公司的盖章是真实的，双方都盖章了说明系双方的合意。《协议书》是金李公司提出的，但是捷昶公司没有盖章，双方未达成合意。为了证明房租支付情况，捷昶公司提供了发票和银行业务回单，证明2019年的租金按照0.9元/平方米的标准付清了，2020年按照1.05元/平方米的标准付清了，均是金李公司先开票再付款。金李公司提出发票是捷昶公司用金李公司的章去开具的，不能证明金李公司没有涨价的意思表示。为了证明金李公司已经免除2019年的管理费，捷昶公司提供微信聊天记录，金李公司对此表示真实性难以认可。为了证明捷昶公司应该支付管理费，金李公司提供了《补充协议》，金李公司和捷昶公司约定，金李公司收取卫生、门卫等管理费的标准为0.05元/天/平方米，3,342.6平方米每月收取管理费5,083元，付三押一，按季结算为15,250元，每年管理费为61,000元。捷昶公司认为2019年开始该管理费金李公司就不收取了，而且自2018年6月开始金李公司就没管理过仓库，因此不应该收取管理费。以上事实，有《退租协议书》、《退租协议回复》、《协议书》等证据及双方陈述为证，相关证据已经经过双方质证，可以认定。本院认为，《退租协议书》、《退租协议回复》、《协议书》待证明的内容，应该综合起来判定。关于2019年的房租是否应该由捷昶公司将未递增的部分予以支付，捷昶公司提出金李公司已经先开票再收款可以证明对这部分递增不再收取了，结合双方《租赁合同》第三条第四款的约定，该说法有一定的可信度，虽然金李公司提出因为发票专用章在捷昶公司处，但是其收款后未提出异议，且继续由捷昶公司开发票，已经在一定程度上表明其认可租金不再继续递增。因此，捷昶公司无需另行支付2019年的房租。关于管理费是否应该支付，双方的约定明确具体，虽然捷昶公司提出管理费已经不收取了，但是未提供证据予以证明，对其说法本院难以认定。关于押金，捷昶公司的请求符合法律规定，金李公司也同意清算后一并退还，故应由金李公司予以退还。关于水电费，金李公司提出应该由捷昶公司支付，捷昶公司也认可，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海金李仓储有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海捷昶工贸有限公司押金95,980元；二、原告(反诉被告)上海捷昶工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海金李仓储有限公司管理费61,000元、水电费5,685元；三、驳回被告(反诉原告)上海金李仓储有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取为1,170元，由被告(反诉原告)上海金李仓储有限公司承担；反诉案件受理费2,178元，由原告(反诉被告)上海捷昶工贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 韩亮二〇二〇年十月二十六日法官助理 杨丽书 记 员 胡雁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。