江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初5986号原告：陆志英，女，1952年11月21日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张娟，江苏通南律师事务所律师。被告：刘素云，女，1952年11月8日出生，汉族，住南通市崇川区。被告：陆某1，女，1982年2月1日出生，汉族，住南通市崇川区。上述两被告委托诉讼代理人：张君，江苏大仁律师事务所律师。上述两被告委托诉讼代理人：卢伟，江苏大仁律师事务所律师。原告陆志英与被告刘素云、陆某1物权确认纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆志英及其委托诉讼代理人张娟，被告刘素云、陆某1及其委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆志英向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决崇川区任港街道（原任港乡）南通面积为78平方米房屋归原告所有。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：陆招姑娘与陆井林系夫妻关系，原告系陆招姑娘、陆井林之女，陆汉炎系陆招姑娘、陆井林之子，原告与陆汉炎系兄妹关系，刘素云与陆汉炎系夫妻关系，陆某1与陆汉炎系父女关系。陆井林于1995年1月3日去世，陆招姑娘于2018年2月13日去世。陆汉炎于2010年4月19日去世。1992年3月，陆招姑娘向南通市任港乡南通港村村民委员会申请建房，3月16日该村村委员会、任港乡人民政府均作出同意建房的批示。早在八十年代，陆招姑娘就准备把南通的房屋由原告建造，1993年年初原告与陆汉炎、刘素云协商向其购买任港乡南通的房屋，得到陆汉炎、刘素云及原告父母亲的同意后，原告拆除了老祖屋，并出资在南通宅基地上建造了新的房屋。1993年6月27日，原告与作为家庭代表的陆汉炎签订了房屋买卖协议，协议约定，陆汉炎将位于南通的房屋作价壹万元卖给原告，双方实际上是以买卖房屋的形式转让了宅基地使用权及建房审批手续；同时协议已明确，原告于同日已一次性向陆汉炎支付了壹万元。签订协议时原告系任港乡南通港村集体经济组织成员。原告认为，陆汉炎作为家庭代表与原告签订了房屋买卖协议是陆汉炎、刘素云及原告父母亲的真实意思表示，房屋建成以后，原告还宴请了所有亲朋好友喝了上樑酒，并一直居住至今，这是不争的事实。原告与陆汉炎签订的买卖协议不违反土地管理法中宅基地由农民集体所有的规定，买卖协议是完全有效的。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。由于当初的建房相应审批手续是以陆招姑娘的名义申请的，而该房屋的实际出资人及占有使用人均为原告，该房屋办理了合法的审批手续，属于合法建筑物，因此，该房屋的所有权应当归原告所有。现该房屋面临拆迁，且2019年9月26日原告得知南通大华房屋征收服务有限公司当天即准备与被告刘素云签订拆迁安置协议，后因任港街道工作人员的阻止，暂未签订。鉴于情况紧急，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘素云、陆某1辩称，案涉房屋属于刘素云与陆汉炎的共同财产。原告在诉状中所陈述的早在80年代陆招姑娘就准备把南通房屋由原告建造的说法不符合事实，事实上在1988年陆招姑娘及陆井林已经通过分书纸的形式将南通的房屋分给陆汉炎及刘素云。原告在诉状中所陈述的与被告刘素云协商购买案涉房屋并得到刘素云同意的说法也不符合事实。综上，案涉房屋并不属于原告的财产，应该依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的：常住人口登记底册、村民建房规划许可证，南通市任港乡村民建房用地申请表、审批表，集体土地建设用地使用证、居民用电缴费凭证、村委会证明等,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：原告提交了协议书一份，1993年6月27日，甲方陆汉炎与乙方陆志英在陆某2、毛素君、徐锦林的见证下签订协议书一份，原告提交该协议书证明陆汉炎与原告以房屋买卖的形式转让了南通案涉房屋的宅基地使用权及建房审批手续。被告质证对该协议书上陆汉炎签名的真实性有异议，并申请对协议书上甲方“陆汉炎”的真实性进行鉴定。经本院委托，无锡江南司法鉴定所于2020年6月23日出具锡江南司鉴所[2020]文鉴字第7号司法鉴定意见书，鉴定意见为：上述检材上签名“陆汉炎”笔迹与陆汉炎笔迹样本是同一人所写。庭审中，原告申请证人陆某2到庭作证，证明原告提交的协议书的真实性，并证明案涉宅基地上的房屋为陆志英翻建，房屋建好了在证人等人的见证下签订了协议书。被告认为证人与原、被告双方均有利害关系，且陈述不符合事实。根据鉴定意见书及证人陆某2的证言，本院对1993年6月27日协议书及证人陆某2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆井林与陆招姑娘系夫妻关系，育有陆汉清、陆汉炎、陆志英、陆某2四子女。刘素云系陆汉炎的妻子，陆某1系陆汉炎的女儿。陆井林于1995年1月13日死亡，陆招姑娘于2018年2月13日死亡。陆汉炎于2010年4月19日死亡。90年代初，陆招姑娘因房屋破旧，向南通市任港乡村民委员会申请在南通间房屋的宅基地上翻建房屋，该宅基地常住人口包括陆招姑娘、陆汉炎、刘素云、陆某1四人。1992年3月16日，乡建设管理部门同意了陆招姑娘的翻建申请，1992年3月17日，南通市崇川区任港乡人民政府同意了土地管理所审批意见。1993年1月12日，南通市规划局许可申请人陆招姑娘在原宅基地内建筑面积78平方米的范围内建造两层楼高的民房。之后，陆志英在任港乡南通案涉地块上翻建了房屋。1993年6月27日，甲方陆汉炎与乙方陆志英，在陆某2、毛素君、徐锦林的见证下，签订协议书一份，约定：一、甲方现有私房四间，位于任港乡南通，价值贰万元，签于乙方是甲方的同胞兄妹，甲方愿意以壹万元低价出售给乙方。二、乙方于一九九三年六月二十七日已一次性将壹万元付给甲方，今后双方在房子产权不再产生任何意见。此协议一式二份，甲乙双方各执一份。此协议自签字之日起生效，今后双方不再异议。1996年，陆汉炎作为土地使用者，办理了南通040608357地号的建设用地使用证。签订房屋买卖协议时陆志英为南通市崇川区任港乡南通集体经济组织成员。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但违反法律、行政法规强制性规定的除外。本案中，原告陆志英与陆汉炎所签协议是双方当事人的真实意思表示，如果没有违反法律的禁止性规定，应当合法有效。在该协议书签订之前，陆志英在宅基地上已经翻建了房屋，原告与陆汉炎签订的协议形式上是关于四间房屋的买卖，实际上双方是以房屋买卖的形式转让了宅基地使用权及该宅基地上建造的房屋。农村房屋的宅基地属于集体经济组织所有，买卖宅基地将会损害集体经济组织的利益，原则上应当认为无效。但买卖双方属于同一集体组织成员的，买卖不违反《中华人民共和国土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，买卖协议应当认定有效。本案中原告陆志英属于案涉房屋所在地经济组织成员，因此该协议未违反法律的禁止性规定。关于该协议是否损害了刘素云、陆某1的合法权益问题。陆汉炎与刘素云系夫妻关系，在现实生活中存在由夫妻一方代表家庭对外发生民事法律关系的情况，而且刘素云在陆汉炎转让宅基地后并没有提出异议，应当视为认可了陆汉炎的转让行为。陆某1当时尚未成年，陆汉炎作为其法定监护人有权代表陆某1实施民事法律行为。且陆志英实际上已经取得了宅基地使用权，并在宅基地上建造了房屋，协议已经实际履行，对于被告的抗辩，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。案涉房屋的实际建造人为陆志英，而且该房屋已经办理了合法的审批手续，属于合法建筑物。因此，案涉房屋的所有权应当归原告陆志英所有。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，判决如下：位于南通市崇川区占地面积为78平方米的房屋归原告陆志英所有。案件受理费11600元，由被告刘素云、陆某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费11600元。户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65。审 判 长  唐文新人民陪审员  陈宝美人民陪审员  袁 飞二〇二〇年十月十七日法官 助理  毛敏华书 记 员  金 冰