北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初8513号原告：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路**辉煌时代大厦**。法定代表人：仇金鑫，主任。委托诉讼代理人：于斌，北京市炜衡律师事务所律师。被告：赵根，男，1982年8月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区，公民身份号码：×××。被告：刘丽娜，女，1982年9月12日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码：×××。原告北京市住房贷款担保中心（以下简称住房担保中心）与被告赵根、刘丽娜追偿权纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住房担保中心的委托诉讼代理人于斌、被告赵根、刘丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。住房担保中心向本院提出诉讼请求：1.赵根、刘丽娜向住房担保中心偿还代偿款本息1302532.19元；2.赵根、刘丽娜向住房担保中心支付自2019年11月23日起至实际偿还日的逾期还款违约金（按代偿金额日万分之四的标准计算）；3.住房担保中心对位于北京市通州区×××房屋享有抵押权，就该抵押物折价或以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费由赵根、刘丽娜承担。事实及理由：赵根、刘丽娜为购买位于北京市通州区×××室，向中国工商银行股份有限公司北京通州支行（以下简称工行通州支行）申请个人住房贷款。工行通州支行与赵根、刘丽娜、住房担保中心三方于2015年12月29日订立了《北京住房公积金管理中心个人住房公积金贷款借款合同》。合同约定：工行通州支行向赵根、刘丽娜提供个人住房贷款1200000元，贷款期限30年，自2015年12月29日至2045年12月29日。贷款月利率2.70833‰，还款方法为自由还款，每月最低还款额为4713元。合同约定由住房担保中心承担连带保证担保，如借款人未按合同约定的债务、期限履行时，由住房担保中心承担保证责任。保证范围为借款本金、利息、罚息。住房担保中心在向贷款人履行了保证责任后，有权向债务人追偿。保证人履行保证责任后，逾期借款人应自保证人偿还债务之日内起按日万分之四的标准向保证人支付违约金。根据借款合同第51条约定，住房担保中心针对诉争房屋设定抵押权。合同签订后，出借人履行了其义务，但赵根、刘丽娜自2017年7月起，截止至2019年11月22日，已逾期34期。工行通州支行依据合同约定，于2019年11月6日向住房担保中心发出《履行保证责任通知书》，住房担保中心于2019年11月22日代赵根、刘丽娜向工行通州支行偿还了上述逾期款项（本金1182180.11元、逾期本金53746.83元，利息108940.11元、罚息11411.97元）共计1302532.19元；现本诉所涉款项均未偿还。故住房担保中心诉至法院。赵根答辩称：对于住房担保中心主张的欠款、代偿的情况均认可，希望偿还，希望可以减免违约金。赵根已经把房子挂在网上出卖，但是一直没有卖掉，房屋现在报价480万元，实际值510万元左右。赵根希望自行处理房产，如果卖不出去同意住房担保中心实现抵押权。刘丽娜答辩称：对于欠款、代偿的情况均认可，没有异议，但是希望违约金可以予以减免，希望法院能拍卖房屋偿还贷款，尽快偿还该笔贷款。住房担保中心围绕诉讼请求提交了证据。赵根围绕答辩意见提交了证据。经庭审质证，因各方对住房担保中心提供的证据及赵根提供的证据真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月29日，赵根、刘丽娜（甲方、借款人）与工行通州支行（乙方、贷款人）、住房担保中心（丙方、保证人）签署《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（合同编号：×××），约定借款数额为1200000元，借款于合同生效当日划付孙小雨于开户行中国工商银行北京分行设立的账号×××，即为甲方收取了借款。借款月利率为2.70833‰，自借款划付之日起计息。借款期限为30年，自2015年12月29日起至2045年12月29日止。借款用途仅限于甲方购买（含建造、大修）坐落于通州区×××住房，建筑面积91.49㎡。甲方自收取借款后按月偿还借款，每月还款时间为每月9日。还款方式为自由还款方式，每月最低还款额为4713元。甲方按国家规定的开户最低额在乙方开立活期存款账户，且不可撤销地授权乙方从该账户中划收借款本息及相关费用，甲方应在还款日前及还款日在该账户内保持足以按月还款的存款，以备乙方划收。甲方三个月不履行还款义务，乙方有权要求甲方提前偿还全部借款，甲方债务履行期限届满日即最后还款期限为《提前还款通知书》发出的第30日，保证人应当自收到乙方发出履行保证责任的书面通知之日起五个工作日内履行保证责任，清偿甲方债务。借款债权的担保方式为住房担保中心连带责任保证担保，担保服务费为3528元。甲方未按合同约定的债务、期限履行债务时，乙方可以要求保证人承担保证责任。保证担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息；保证担保期间自合同生效之日起至债务履行期限届满日后六个月。保证人履行了保证责任，甲方应当按照保证人要求及时偿还该代偿款，逾期，甲方应当自保证人代其偿还债务之日起按照逾期数额和逾期期间以每日万分之四向保证人支付违约金。合同还约定了其他内容。该合同尾部甲方、借款人处由赵根、刘丽娜签字确认。赵根、刘丽娜（抵押人，反担保人，甲方）与住房担保中心（抵押权人，保证人，乙方）签订了《北京市住房贷款担保中心抵押（反担保）合同》，合同约定：为保障借款合同中保证人即乙方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就甲方将其所购北京市通州区×××房屋抵押给乙方之事宜，达成如下协议：甲方以北京市通州区×××房屋抵押，抵押担保的范围：（一）借款人违约致使乙方向贷款人承担的全部保证责任，包括贷款本金、利息和罚息；（二）乙方向借款人追偿而借款人迟延偿还期间的违约金；（三）实现抵押权的费用，包括变卖费、提存费、拍卖费、应缴纳的税费、交易手续费、诉讼费、仲裁费、执行费、律师代理费等。本合同签订时，甲方应当签署委托乙方代为办理抵押房屋登记的授权委托书，并提交办理抵押房屋登记所需证明文件。借款人累计（含持续）三个月未依照借款合同的约定偿还贷款本息，致使乙方承担了保证责任，乙方有权根据本合同约定依法处置抵押房屋。借款人违约致使乙方承担了保证责任，乙方有权通过诉讼实现抵押权。合同还约定了其他内容。住房担保中心依约向赵根、刘丽娜发放了贷款1200000元。2016年10月13日，住房担保中心就位于北京市通州区×××室房产取得不动产登记证明，该证明载明证明权利或事项为抵押权，权利人为住房担保中心，义务人为赵根、刘丽娜，不动产权证号码为：京（2015）通州区不动产权第×××号、第×××号；抵押权种类为一般抵押，被担保数额为1200000元，债务履行期限为360个月。后因赵根、刘丽娜未按借款合同约定履行还款义务，住房担保中心于2019年8月10日向赵根邮寄《提前还款通知书》。该邮件与2019年8月13日被签收。该通知书载明：“受北京住房公积金管理中心委托，中国工商银行股份有限公司北京通州支行新华分理处于2015年12月29日与借款人赵根签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》（以下简称借款合同），并按借款合同的约定发放贷款1200000元。现鉴于您不能按照合同的约定履行还款义务，经多次催收后，仍出现连续28期逾期不还款情况。借款人的行为严重损害了受托贷款银行及贷款委托人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及借款合同的约定，受托贷款银行有权单方解除借款合同。据此，我单位受北京住房公积金管理中心和中国工商银行股份有限公司北京通州支行新华分理处委托，正式宣布解除受托贷款银行与借款人签订的借款合同，贵方作为借款人，应在接到本通知5日内或至迟于我方发出本通知30日内，须按借款合同和保证合同或借款合同中的‘保证条款’的约定，立即向受托贷款银行偿还全部借款本金余额1182180.11元（未含利息，罚息。上述利息、罚息、复利计算，具体数据最终以贵方实际履行之日的数额为准），贵方逾期未按本通知要求偿还贷款本金及利息，受托银行将通过法律途径解决。本通知一经签发，受托贷款银行不再接受借款人部分还款行为。”2019年11月6日，工行通州支行向住房担保中心出具《履行保证责任通知书》。该通知书内容为：“我行受北京住房公积金管理中心委托，于2015年12月29日与借款人赵根、刘丽娜签订借款合同，向其提供贷款120万元，期限30年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）通州区×××。截止到2019年11月22日，该借款人剩余贷款本金1182180.11元，逾期开始时间2017年1月29日，逾期期数34，逾期本金53746.83元，利息108940.11元，罚息11411.97元，代偿金额合计1302532.19元。鉴于该笔贷款连续逾期已达保证人履行保证责任的约定条件，为此请保证人履行保证责任，清偿借款人剩余全部贷款本金及逾期期间的利息、罚息。代偿金额由北京住房公积金管理中心按确定的代偿日期计算，并以北京住房公积金管理中心出具的凭证为准。”住房担保中心收到上述通知书后履行了代偿义务。2019年11月29日，工行通州支行向住房担保中心出具《代偿证明》。该证明载明：“我行受北京住房公积金管理中心委托，于2015年12月29日与借款人赵根、刘丽娜签订借款合同，向其提供贷款120万元，期限30年，由贵单位提供连带责任保证担保，用以购买房屋（所购房屋地址）通州区×××。鉴于借款人该笔贷款连续逾期34期已达保证人履行保证责任的条件，贵单位已于2019年11月22日代借款人偿还款项合计1302532.19元。其中：本金1182180.11元，利息108940.11元，罚息11411.97元，该笔贷款已经结清。”2019年12月12日，住房担保中心向赵根、刘丽娜邮寄《偿还代偿贷款通知函》。该邮件于2019年12月15日被签收。《偿还代偿贷款通知函》载明：“您于2015年12月29日与中国公司银行股份有限公司北京通州支行签订了《北京住房公积金管理中心公积金贷款借款合同》，借款120万元，期限30年，用以购买通州区芙蓉园280号楼9层2单元1004住房，由我中心提供（全程）担保。现由于您未按期偿还贷款，根据借款合同有关条款约定我中心已按银行要求履行了担保责任，于2019年11月22日代您偿还逾期贷款本金、利息、罚息及有关费用，共计1302532.19元。自我中心履行担保责任之日起，放款银行不再接受您该部分款项的还款行为。请您在接到本通知15日内或至迟于我方发出本通知30日内，及时与我中心联系协商还款事宜，贵方逾期未按本通知要求与我中心取得有效联系偿还代垫本息及利息，我中心将通过法律途径解决。自我中心履行担保责任之日起至您将该部分款项全部还清之日止的利息损失（或违约金），我中心将按照相关法律及借款合同之约定收取”。审理中，赵根、刘丽娜称其二人原系夫妻关系，2019年9月9日经法院判决离婚，双方购买的涉案房产现各占50%份额。另查，赵根、刘丽娜至今仍未向住房担保中心偿还上述代偿款，亦未支付相应违约金;住房担保中心表示不同意减免违约金。上述事实，有当事人提交的证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：赵根、刘丽娜与工行通州支行、住房担保中心签订的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。本案中，赵根、刘丽娜在借款合同履行期间未按约定向工行通州支行履行还款义务，导致住房担保中心代赵根、刘丽娜向工行通州支行偿还逾期款项共计1302532.19元。住房担保中心在承担前述保证责任后，有权向赵根、刘丽娜进行追偿，故住房担保中心要求赵根、刘丽娜偿还上述代偿款的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于违约金一节，赵根、刘丽娜未及时偿还住房担保中心的代偿款项构成违约，住房担保中心依据合同约定要求赵根、刘丽娜自2019年11月23日起按照每日万分之四的标准赔偿违约金的诉讼请求，事实充分，于法有据，本院予以支持。关于抵押一节，赵根、刘丽娜以其购买的涉案房产作为抵押反担保，并依法办理了抵押登记，住房担保中心作为涉案抵押物的抵押权人，有权对该涉案抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，故本院对住房担保中心要求就涉案抵押物实现抵押权所得款项优先受偿的诉讼请求亦予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条之规定，判决如下：一、赵根、刘丽娜于本判决生效之日起十五日内向北京市住房贷款担保中心偿还代偿款1302532.19元并支付违约金（违约金以1302532.19元为基数，按照每日万分之四的标准自2019年11月23日起计算至实际还清之日止）；二、北京市住房贷款担保中心有权以位于北京市通州区芙蓉园280号楼9层2单元1004房产实现抵押权所得价款在本判决第一项确定的金额范围内优先受偿。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16523元（北京市住房贷款担保中心已预交），由赵根、刘丽娜负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 平人民陪审员  周义忠人民陪审员  李蜀晋二〇二〇年十月二十日书 记 员  刘 笑