北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7801号原告（反诉被告）：龚宇，男，1989年7月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告（反诉原告）：马晓云，女，1977年3月22日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。原告（反诉被告）龚宇与被告（反诉原告）马晓云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚宇，被告（反诉原告）马晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚宇向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告赔偿原告物品损失11288元；2．请求判令被告返还房租押金850元及取暖费1400元；3．请求法院判令被告支付原告误工费3400元;4．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月10日原告与上一房东郑远镜签署租房合同，双方约定先入住后交纳房租的方式租房。2019年3月份马晓云从上一房东郑远镜处承接所租的房屋，从2019年3月份开始房租通过微信和银行转账方式交予马晓云。2019年11月5日晚上11点左右原告回到租赁房屋，发现房间所有东西被房东搬空。原告于2019年11月5日晚间11点报警，从11月6日晚间到11月8日经过几次警察调解未达成和解。11月8日下午5点左右警察给原告和被告双方录了口供。原告经报警仅追回少许财物，大部分财物被告未返还，拒绝赔偿原告损失并拒绝返还房租押金和刚交纳的取暖费用。被告拒不偿还原告损失的举动给原告生活上造成极多不利和困扰，原告难以通过其他渠道解决纠纷，故诉至贵院，希望法院支持原告诉讼请求。被告马晓云辩称，2019年10月份发生的本案纠纷，因为原告2019年9月份的房租没有交，当时原告要求9月份的租金缓交，当时我方表示可以在10月末交9月份的租金，但是在10月末的时候我无法联系上原告。发生纠纷后，在派出所进行了沟通，当时我方说房租不要，给原告1500元，当时原告同意了，后来又反悔了。在法院调解时，我表示愿意给原告3000元，我不主张租金了，但是原告又反悔了。当时我把原告能用值钱的东西都返还给了原告，扔掉的都是不需要的东西。押金850元同意退，我不承认给原告造成了损失，我也因为这个事去派出所和法院，我也耽误时间和钱，原告误工费我不承认。取暖费，合同有约定，交上来是不用退的。反诉原告马晓云向本院提出反诉请求：1．要求反诉被告支付房屋租金1255元；2．要求反诉被告赔偿原告损失900元；3．要求反诉被告承担本案诉讼费用。事实及理由：反诉原告、被告存在房屋租赁合同关系，被告拖欠原告房租，经原告多次催收，未予偿还，并且导致原告房屋长时间空置，给原告造成损失，现在特提起反诉，望贵院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告龚宇辩称，同意支付从入住到搬离涉案房屋期间的租金，认可居住期间产生水费、卫生费40元，同意支付实际产生的电费，但不同意赔偿原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月10日，郑远镜（甲方）与龚宇（乙方）签订《租房协议书》，龚宇从郑远镜处租住昌平区沙河镇于辛庄村云峰家园210号房屋。2019年4月，马晓云承租了位于昌平区沙河镇于辛庄村云峰家园的房屋，并作为出租人，将位于昌平区沙河镇于辛庄村云峰家园311号房屋出租给龚宇居住。经询问，双方一致认可房屋租金为每月1200元，龚宇已向马晓云交纳房屋租金至2019年10月9日。郑远镜已将从龚宇处收取的房屋押金850元交付给马晓云。2019年11月5日，马晓云以龚宇未按时交纳房租为由，将位于昌平区沙河镇于辛庄村云峰家园311号房屋内属于龚宇的物品清理出该房屋并替换该房屋的门锁。龚宇发现物品被清理后，向公安机关报警。马晓云将涉案房屋的门锁替换后，双方均认可龚宇用其钥匙仍可进入涉案房屋中，龚宇表示其在涉案房屋中居住至2019年11月7日才离开并在2019年11月9日在派出所将钥匙交还给马晓云。马晓云表示龚宇在2019年11月9日才搬离涉案房屋。案件审理过程中，本院前往公安机关调取了公安机关于2019年11月8日对双方当事人的询问笔录。根据公安机关对马晓云的询问笔录记载，马晓云表示因龚宇未按期交纳房租，其多次与龚宇联系要求其交房租并给予了宽限期，但是龚宇仍未在宽限期内交纳房租，并联系不上龚宇，故马晓云在2019年11月6日将涉案房屋中属于龚宇的旧衣服、旧书、旧鞋子、旧被子都扔了，其他的物品放到库房中。2019年11月7日，马晓云在派出所民警的要求下将库房中的物品全部归还给了龚宇。但清理龚宇物品时并未发现有另外一部手机及平板电脑。根据公安机关对龚宇的询问笔录记载，龚宇表示2019年11月5日晚其回到所租住的房屋时，发现房间内除了被子外所有的物品全部不见了，于是就报警了。2019年11月7日，派出所民警联系马晓云之后，马晓云将部分物品返还给了龚宇，但是包括租房合同、押金条、一架子书、被褥、衣服、鞋子、茶具、餐具、洗漱用品、五个以上的360牌5S儿童智能手表、两个音箱、头戴式耳机、VR眼镜、各种卡、一部HTCONEX手机、一个联想平板电脑、一个忘记牌子的平板电脑未归还。龚宇表示马晓云清理其东西的原因在于其因经济困难未按时交纳房租。庭审中，马晓云向法院提交了清理龚宇物品时的现场视频资料及归还龚宇物品时的现场视频资料，用以证明已将清理龚宇的物品全部归还给了龚宇。龚宇认为马晓云提供的清理物品的现场视频是不完整的，视频是清理物品后拍摄的，归还物品时的现场视频证明了马晓云只归还了部分物品。龚宇向法院提交了丢失物品的清单及购买物品的交易记录，用以证明丢失的物品及价值。马晓云认为龚宇提交的证据只能证明其购买了相应的物品，但不能证明在被清理的房屋内。关于原告丢失物品的损失数额，双方均同意由法院酌情确定。龚宇向法院提交向马晓云支付取暖费1400元的转账记录，马晓云认可收到了取暖费，但表示已通过微信告知龚宇，如龚宇在供暖期结束前搬离涉案房屋，已交的供暖费不予退还。经询问，马晓云表示龚宇交纳供暖费的供暖期为2019年11月15日到2020年3月15日。龚宇向法庭提交其收入证明及处理报警事宜的请假记录，用以证明其误工损失，对此马晓云不予认可，表示双方均因处理相关事宜花费了时间。经询问，龚宇表示其以请年假的方式处理纠纷，所在公司未扣减其工资。经向双方当事人释明，马晓云表示如租赁合同无效，其将诉讼请求的租金变更为占有使用费。上述事实，有《租房协议书》、《收入证明》、《询问笔录》、微信聊天记录、转账记录、交易记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，马晓云未能向本院提交证据证明涉案房屋建设经过了相关部门的审批，故其与龚宇就涉案房屋签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，马晓云要求龚宇支付占有使用涉案房屋期间的占有使用费符合法律规定，本院予以支持。关于龚宇未支付的占有使用费的期间，虽然马晓云于2019年11月5日将涉案房屋的门锁替换，但根据龚宇陈述，其仍可用其手中的钥匙进出涉案房屋并在涉案房屋中居住至2019年11月7日，龚宇表示其于2019年11月9日将涉案房屋的钥匙交还马晓云，故本院认定龚宇未支付的占有使用费的期间为2019年10月10日至2019年11月9日。庭审中，龚宇认可因租住涉案房屋产生水费、卫生费40元，对此本院不持异议，同时根据马晓云与龚宇通过微信确认电费的交易习惯及微信聊天记录，并结合龚宇租住房屋的实际情况，本院对马晓云主张的15元电费亦予以认可。马晓云主张的占有使用费1255元有事实及法律依据，本院予以支持，马晓云要求龚宇支付损失900元，无事实及法律依据，本院不予支持。龚宇未向马晓云支付占有使用期间的占有使用费，马晓云有权要求龚宇搬离涉案房屋并收回房屋，马晓云在清理涉案房屋时应当与龚宇就涉案房屋内的物品办理交接，在未办理物品交接前，马晓云有妥善保管涉案房屋内物品的义务。龚宇主张马晓云赔偿其丢失物品的损失，但其现有证据无法证明其丢失物品的详细情况和价值。马晓云认可确将龚宇的物品清理出涉案房屋，其表示已将部分物品归还龚宇并将剩余的旧衣物、旧书、旧鞋子、旧被子扔掉处理。但马晓云提交的证据未能证明其已将除旧衣物、旧书、旧鞋子、旧被子的其他属于龚宇的物品全部交还龚宇。故依照公平原则，本院酌情认定马晓云对龚宇作出一定补偿。关于涉案房屋押金，马晓云同意退还，对此本院不持异议。关于取暖费，根据马晓云陈述，供暖期为2019年11月15日至2020年3月15日。龚宇于2019年11月9日已搬离涉案房屋，龚宇未在涉案房屋中享受供暖服务，故龚宇有权要求马晓云退还该取暖费。马晓云主张已通过微信聊天的方式告知取暖费不退还，但根据聊天记录记载，不退还取暖费只是马晓云的单方主张，并未与龚宇达成合意，故对于马晓云的答辩意见本院不予采信。故对于龚宇要求退还供暖费的主张本院予以支持。龚宇主张的误工费无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马晓云与龚宇就位于昌平区沙河镇于辛庄村云峰家园311号房屋达成的租赁合同无效；二、马晓云于本判决生效之日起十日内赔偿龚宇损失5000元；三、马晓云于本判决生效之日起十日内退还龚宇押金850元及取暖费1400元，共计2250元；四、龚宇于本判决生效之日起十日支付马晓云房屋占有使用费1255元；五、驳回龚宇其他诉讼请求；六、驳回马晓云其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112元，由马晓云负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由龚宇负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年十月十九日书记员  余淼