福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5784号 上诉人（原审被告）：陈凤琴，女，1967年12月20日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：陈建青，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅智清，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：刘锋，主任。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 上诉人陈凤琴因与被上诉人福州市国有房产中心租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈凤琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回福州市国有房产中心一审全部诉讼请求；2.福州市国有房产中心承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院事实认定不清、适用法律错误。一、本案不属于民事案件，福州市国有房产中心的起诉应予驳回。讼争《福州市公共租赁住房租赁合同》符合《最高人民法院关于审理行政协议若干问题的规定》第二条规定，属于行政协议。一审判决认定该合同系平等主体之间签订的民事合同，明显错误，本案不属于民事案件的受案范围。二、即使讼争《福州市公共租赁住房租赁合同》属于民事合同，但因陈凤琴公租房保障资格尚未被取消，故该合同解除条件并未成就。1.陈凤琴系代其弟陈灼神代持福建大金网络科技有限公司的股权，并未实际出资，也没有参与管理及分红，在该公司的收益为零；2.陈凤琴申请公租房时已经通过工商（市场监督）部门核查；3.福州市台江区人民法院行政庭与福州市中级人民法院行政庭的裁定书都认定福州市晋安区住房保障和房地产管理局、福州市晋安区民政局2017年2月16日作出的榕晋房综[2017]25号文件《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》是过程性行为，该行为不直接导致陈凤琴的保障资格被取消，不具备最终的、对外的法律效力，故陈凤琴的公租房保障资格并未被取消，讼争《福州市公共租赁住房租赁合同》解除条件未成就。 福州市国有房产中心辩称，讼争《福州市公共租赁住房租赁合同》于2017年1月16日签订，福州市国有房产中心与陈凤琴之间不存在行政上的隶属及管理关系，讼争《福州市公共租赁住房租赁合同》性质为平等民事主体之间签订的民事合同，双方在合同履行过程中所产生的争议属于民事案件受案范围。讼争《福州市公共租赁住房租赁合同》第8-1条约定了承租户不符合公租房保障条件的，福州市国有房产中心可以解除租赁合同，陈凤琴经福州市晋安区住房保障和房产管理局与福州市晋安区民政局认定不符合公租房保障条件，因此福州市国有房产中心依约有权解除讼争《福州市公共租赁住房租赁合同》。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产中心和陈凤琴签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.判令陈凤琴立即无条件腾退福州市晋安区，返还给福州市国有房产中心；3.判令陈凤琴应当向福州市国有房产中心支付租金（租金按每月2772.6元，计算方法为45.79㎡×30元／㎡×2＝2772.6元，自2019年4月起，最终支付至陈凤琴实际返还房屋之日止）；4.判令陈凤琴向福州市国有房产中心支付违约金（违约金计算标准为每逾期一日按3元／日支付，自2018年12月22日起计，最终计至陈凤琴实际返还房屋之日止，暂计至2019年3月31日297天合计294元）；5.本案的诉讼费用全部由陈凤琴负担。 一审法院认定事实：经陈凤琴申请，其取得公共租赁住房保障资格。2017年1月16日，福州市国有房产中心与陈凤琴签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：福州市国有房产中心将坐落福州市晋安区的公共租赁住房租赁给陈凤琴居住使用，租赁期限自2017年2月1日起至2020年1月31日止；每月租金11.72元/㎡，按建筑面积收取为536.8元；租金按季结算，由承租人在每季的第一个月前5日内交付该公租房的租金，逾期支付的，每月按应按租金的5%支付违约金，逾期不足一个月的按一月计算；福州市国有房产中心交付房屋时，陈凤琴应缴交2061元作为租赁保证金，合同终止时，福州市国有房产中心收取的租赁保证金在陈凤琴无违约且将该房屋按时腾退福州市国有房产中心后无息返还陈凤琴；承租人有下列情形之一的，出租人可书面通知承租人解除合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还并追究承租人的违约责任：（一）承租人采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房的；……（七）拒绝向出租人和有关部门申报家庭人口、住房、收入和财产变动情况，或申报不实的；（八）其他不符合公共租赁住房保障条件情形的。合同还约定：逾期未腾退公共租赁房屋的，每逾期一日，承租人应按3元／日计算支付违约金。合同订立后，陈凤琴依约履行合同义务。2017年2月16日，晋安区住房保障和房产管理局、晋安区民政局作出榕晋房综[2017]25号《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》，载明“我局与区民政局根据福州市住房保障和房产管理局转来审计部门提供的资料，对晋安区2016年度公共租赁住房保障家庭的住房与资产收入情况进行重新核查，经核查其中有38户（名单附后）不符合公共租赁住房准入条件”。陈凤琴位于2016年公共租赁住房取消保障资格花名册中。2018年7月2日，福州市国有房产管理中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，香开新城小区的市场租金评估结果为30元/㎡。2018年12月6日，福州市国有房产中心通过EMS全球邮政特快专递向陈凤琴寄送清退通知，限陈凤琴于15日内腾空并退出承租的公共租赁住房。陈凤琴于2018年12月7日收到该通知后，未在指定的期限内腾退租赁物。另查，陈凤琴已交纳了上述公共租赁住房截至2020年4月的房屋租金。陈凤琴曾就晋安区住房保障和房产管理局、晋安区民政局作出的榕晋房综[2017]25号文件中取消福州市国有房产中心公共住房保障家庭保障资格的决定向福州市台江区人民法院提起行政诉讼，福州市台江区人民法院于2019年11月18日作出（2019）闽0103行初96号行政裁定书，认为上述文件仅是汇总上报行为，对陈凤琴权利义务并不产生实际影响，陈凤琴诉请的事项不属于人民法院行政审判受案范围，不符合起诉条件，遂驳回其起诉。陈凤琴不服，提起上诉，福州市中级人民法院作出（2020）闽01行终739号行政裁定书，驳回上诉，维持了上述（2019）闽0103行初96号行政裁定。以上事实，有当事人陈述、《福州市公共租赁住房租赁合同》、《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》、《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》、《关于清退公共租赁住房的通知》、EMS快递单、行政裁定书等证据为证，一审法院予以确认。 一审法院认为，福州市国有房产中心与陈凤琴之间并不存在行政上的隶属及管理关系，双方签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》性质为平等民事主体之间签订的民事合同，双方在合同履行过程中所产生的争议属于民事案件受案范围。陈凤琴主张案涉租赁合同的是行政协议，双方的纠纷属于行政纠纷，缺乏依据，一审法院不予认可。案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，案涉租赁合同系基于国家的住房保障政策，根据有关规定订立。承租人的保障资格系由有关行政机关审核认定，不属于民事诉讼审查的范畴。陈凤琴的公共租赁住房保障资格已被有关行政机关认定为不符合条件，不再具备继续承租公租房的资格。综上，福州市国有房产中心请求解除双方之间的租赁合同，一审法院予以支持。合同解除后，陈凤琴无权继续占有使用租赁物，也不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，故福州市国有房产中心请求陈凤琴腾空、返还租赁物，一审法院予以支持。陈凤琴于2018年12月7日收到清退通知后，未按通知内容于15日内（即2018年12月22日之前）腾退公共租赁住房，故福州市国有房产中心请求自逾期之日（即2018年12月22日）起按3元／日计算支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。福州市国有房产中心依《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第（十）项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，请求陈凤琴按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金。由于该规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，故福州市国有房产中心主张按市场平均租金的两倍支付租金，一审法院不予支持。合同解除后，陈凤琴不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，福州市国有房产中心主张的合同解除之后的房屋占有使用费可参照市场租金标准即30元／㎡计算。讼争租赁物的面积为45.79㎡，因此陈凤琴应按每月1373.7元（45.79㎡×30元／㎡／月）的租金标准支付自合同解除之日起至其实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除福州市国有房产中心与陈凤琴于2017年1月16日签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；二、陈凤琴应于本判决生效之日起十五日内将位于福州市晋安区的公共租赁住房腾空并返还给福州市国有房产中心；三、陈凤琴应于本判决生效之日起十五日内按每月536.8元的租金标准支付自2020年5月起至本判决生效当月止的租金，自本判决生效次月起陈凤琴应按每月1373.7元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还前述公共租赁住房之日止；四、陈凤琴应于本判决生效之日起十五日内按每日3元的标准向福州市国有房产中心支付自2018年12月22日起至陈凤琴实际返还租赁房屋之日止的违约金；五、驳回福州市国有房产中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由陈凤琴负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《福州市公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属民事合同，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。承租人的保障资格系由有关行政机关审核认定，不属于民事诉讼审查的范畴。根据福州市晋安区住房保障和房地产管理局、福州市晋安区民政局作出榕晋房综[2017]25号《关于取消赵世明等38户公共租赁住房保障家庭保障资格的报告》，陈凤琴的公共租赁住房保障资格被取消，已不再符合公共租赁住房保障条件。国有房产中心诉请其腾房并支付违约金等，符合法律和合同约定，一审予以支持并无不当。 综上所述，陈凤琴上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈凤琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰