北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7903号原告：许纪念，男，1989年8月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：席新如（系原告之妻），女，1992年5月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：陈胜会，男，1997年6月15日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。第三人：刘亚杰，男，1995年1月1日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。原告许纪念与被告陈胜会、第三人刘亚杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许纪念、第三人刘亚杰到庭参加诉讼。被告陈胜会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许纪念向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告陈胜会于2019年10月15日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令被告陈胜会退还原告租金4400元、押金2200元、管理费730元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告许纪念、席新如二人于2019年10月15日在北京市昌平区沙河镇*室客厅内与刘亚杰签订房屋租赁合同。合同期限：2019年10月14日至2020年10月22日。每月租金2200元，押一付三。原告于2019年10月15日交纳房租7260元、管理费730元、水费300元、电费备案费290元，共计8580元；2019年12月20日交纳房租6600元。截止合同第三次缴费日期2020年3月22日，共计交纳费用为15180元，其中合同规定房租为13860元。签署租房合同时，原告及席新如均在场，合同上已写明2人租住，刘亚杰已知席新如存在且已见过，但当时并未要求登记原告席新如个人信息，也并未要求在合同上签字。新型冠状病毒疫情期间，该小区要求被告陈胜会、刘亚杰协助回京人员登记信息。原告许纪念、席新如被陈胜会、刘亚杰告知可协助办理小区登记的前提下于2020年2月16日上午10点半来到小区南门登记处登记，被小区工作人员告知，房屋租赁合同上只写了原告许纪念一人名字，只能一人登记，写了两人名字才能登记两人。刘亚杰当面口头告知我们与陈胜会商议在合同上添加席新如姓名即可协助登记。陈胜会得知要在合同上添加原告席新如姓名后，随即在微信上索要不合理的管理费730元，被原告拒绝后，便拒绝在房屋租赁合同上添加席新如的姓名。刘亚杰、陈胜会在已知房屋租赁合同上写有2人居住同时并未要求登记席新如的信息，也没有要求席新如签字的前提下，在疫情期间以按人头收管理费之名才能添加席新如信息，否则不协助原告在小区防疫处登记，导致席新如无法在该小区及时隔离与居住，与席新如系夫妻关系的许纪念也无法单独居住，造成原告与席新如在2月份并未实际居住，3月份也无法居住的经济损失。被告两次以管理费为名目收取原告费用。管理费未在合同上标明。两次管理费均属于不合理收费，未提供任何维修单据，也未在合同处标明维修事项以及收费标准，应退回730元。第一次管理费收取为刘亚杰口头告知，一间房屋收取一年管理费，原告在2019年10月15日交租日期与房租一起交纳；第二次因租住小区防疫需要在原合同上添加席新如姓名，刘亚杰当面告知我们咨询陈胜会怎么办，陈胜会在2020年2月16日在微信上提出要交管理费，并告知是按人头算。由于之前原告许纪念已按照刘亚杰所说交了一年管理费，故没有再次交纳所谓按人头算的管理费。由于没有交纳管理费，陈胜会、刘亚杰拒绝在房屋租赁合同上添加原告席新如姓名，导致席新如无法在该租住小区登记隔离，与席新如系夫妻关系的许纪念也无法一人单独居住在该小区，故原告与席新如只能在顺义区浅山香邑小区完成疫情期间要求的隔离，现已上班。租房合同第九条第二项规定：因不可抗力、政府行为行政命令、裁定判决执行等原因导致本合同无法正常履行等，本合同自行解除，双方均不承担任何违约责任。由于疫情期间陈胜会、刘亚杰的乱收管理费行为以及不配合席新如在该小区登记备案隔离，导致原告二人无法在该小区居住，故原告许纪念通过电话以及微信向陈胜会、刘亚杰提出退租需求。陈胜会、刘亚杰已知原告在2020年3月8日从原房屋搬走，房屋完好，有照片为证，钥匙已经二人同意放到房屋内床头柜的抽屉中，但该二人拒绝退还一个月押金以及由他们乱收费导致无法居住损失的2月租金，共计7330元。由于陈胜会、刘亚杰在疫情期间乱收管理费不协助席新如在疫情期间合法进入小区登记备案居住，导致原告巨大经济损失，同时也扰乱了合法租赁市场，在明知原告无法居住也提出退租需求及原告多次协商的前提下，不退还房租与押金，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院，望判如所请。被告陈胜会未答辩。第三人刘亚杰述称，此案和我没有关系，我是代陈胜会签的字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月15日“陈胜会”（出租人，甲方）与许纪念（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定“第一条（一）房屋坐落于北京市昌平区沙河镇*室主卧……第三条（一）房屋租赁期自2019年10月14日至2020年10月22日，共计12月9日。甲方应于2019年10月15日前将房屋按约定条件交付给乙方……第四条（一）租金标准：人民币2200元/月。各期租金支付日期：第一次缴纳租金日期为2019年10月15日，金额为人民币7260元整，第二次缴纳租金日期为2019年12月22日，金额为人民币6600元整，第三次缴纳租金日期为2020年3月22日，金额为人民币6600元整，第四次缴纳租金日期为2020年6月22日，金额为人民币6600元整……（二）押金：人民币2200元。第五条合同期内一切由租房产生的相关费用由承租方自行承担……第九条（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达3日的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达3日的；欠缴各项费用达100元的……第十条（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按总租金的20%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按总租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……”双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。合同落款中显示“出租人（甲方）签章：陈胜会。委托代理人：刘亚杰”。刘亚杰称合同是其本人签字，有陈胜会的口头授权，其与陈胜会是同事关系。关于涉案房屋来源，刘亚杰称是案外人鑫硕伟业公司从房东手里收的。许纪念称其知道刘亚杰代陈胜会签订合同，但不知道刘亚杰是陈胜会的委托代理人。2019年10月15日，许纪念通过支付宝转账给冀成派向陈胜会支付8290元，包括房租7260元、管理费730元、水费300元；2019年10月15日许纪念通过微信向陈胜会支付电费和备案费290元；2019年12月20日，许纪念通过支付宝转账给冀成派向陈胜会支付6600元租金。许纪念称席新如于2020年2月16日无法入住涉案租赁房屋，其要求被告退还的租金4400元是从2020年2月20日至2020年4月20日的租金。许纪念称，其于2019年10月13日向案外人夏亚利转账4400元，包含中介费2200元及押金2200元。押金是夏亚利代陈胜会收取的。同日，夏亚利转给陈胜会委托代理人刘亚杰2200元押金。许纪念提交了微信转账记录予以证明。刘亚杰称与自己无关。后因疫情管控需要办理人员登记，2020年2月16日，许纪念与陈胜会通过微信沟通是否可以在租赁合同上加上许纪念妻子席新如的名字。陈胜会称需要再交管理费730元。2020年2月17日，许纪念向陈胜会申请退租，陈胜会拒绝。2020年3月8日，许纪念通过微信告知陈胜会其已搬走，并将钥匙放在抽屉了。另查明，北京市昌平区*室系回迁安置房。以上事实有《北京市房屋租赁合同》、转账记录、微信聊天记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据许纪念及刘亚杰的陈述、合同落款、许纪念与陈胜会的聊天记录，本院认定刘亚杰代理许纪念出租涉案房屋，且许纪念是知晓的。本院对许纪念关于其不知道刘亚杰是陈胜会委托代理人的陈述不予采信。第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因此2019年10月15日“陈胜会”与许纪念签订的《北京市房屋租赁合同》主体是陈胜会与许纪念。依法成立的合同，自成立时生效。陈胜会与许纪念签订的《北京市房屋租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵守诚实信用原则，依约全面履行合同义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因一方当事人的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，陈胜会与许纪念签订的租赁合同中明确约定居住人数为2人。许纪念与案外人席新如系夫妻关系。因疫情管控原因，为实现与妻子共同生活的目的，许纪念要求陈胜会在合同中添加席新如名字实属常理。而陈胜会却附加支付管理费条件且未提交证据证明其附加管理费条件的必要性与合理性。陈胜会未履行合同的附随义务，属违约行为，该违约行为致使许纪念不能实现合同目的，许纪念有权解除合同。本院对许纪念要求解除合同的诉讼请求予以支持。陈胜会于2020年6月22日收到许纪念要求解除合同的起诉状，故本院确认陈胜会与许纪念之间的房屋租赁合同已经于2020年6月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因许纪念于2020年3月8日搬走，故其要求退还2020年3月9日至2020年4月20日租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，超额部分不予支持。综合考虑当事人陈述、许纪念提供的微信聊天及转账记录、房屋租赁合同履行的交易习惯、合同履行情况等因素，本院认定陈胜会已由刘亚杰代收许纪念押金2200元。合同解除后，陈胜会应予退还，故本院对许纪念要求退还2200元押金的诉讼请求予以支持。关于许纪念要求陈胜会退还的管理费金额，本案根据许纪念交纳管理费金额及其居住时间、合同解除原因等因素，酌情确定陈胜会退还的金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认陈胜会与许纪念于2019年10月15日签订的《北京市房屋租赁合同》已经于2020年6月22日解除；二、陈胜会于本判决生效之日起七日内退还许纪念押金2200元、租金3153元及管理费444元，以上三项共计5797元；三、驳回许纪念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，由陈胜会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年十月二十日书记员  王龙