江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0483民初1378号原告：德兴市银城房地产开发有限公司星子分公司，住所地庐山市柳絮北路**，统一社会信用代码91360427748513260E。负责人：裘名高，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，江西柴桑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈强，江西柴桑律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：陈则敏，男。委托诉讼代理人：龚歆，江西星子律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告德兴市银城房地产开发有限公司星子分公司（以下简称银城星子分公司）与被告陈则敏商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行审理。原告银城星子分公司的委托诉讼代理人陈强，被告陈则敏及委托诉讼代理人龚歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银城星子分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并确认柳絮北路商业步行街第11幢店B103、104号房归原告所有。2、判令从被告已付款中扣除应当赔偿给原告的利息损失61720元（自2006年12月28日起直至还清之日止按本金88000元和年息6%计算损失，暂计算至2020年7月27日为71720元，再减去已支付的10000元）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年12月27日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171NO:0319），约定被告购买原告开发的柳絮北路商业步行街第11幢店B103、104号房，共两间店面。合同总价为178436元。签订合同时，被告向原告支付了90436元，余88000元约定由被告向银行按揭贷款支付。但被告一直没有办理银行按揭贷款。经原告催讨，2012年，被告向原告补交了10000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失……。合同约定被告应当办理银行按揭贷款，但被告经原告催告后依然不办理按揭贷款，也不付清余款，故原告向法院起诉。被告陈则敏辩称：1、原告的诉讼主体不适格。商品房出售人必须具有法人资格，并且取得商品房销售许可，本案原告仅仅是代理德兴银城房地产开发公司签订商品房买卖合同。2、未办理按揭贷款是由于原告的过错造成，解除合同的条件不成就。办理按揭贷款需要原告通知被告到确定的银行办理，且必须办理房屋产权证书，而本案原告既没有告知答辩人办理按揭的具体银行，也没有办理房屋产权证书，未办理银行按揭的过错在于原告，原告违约在先。答辩人已支付购房款101036元，并非原告在诉状中所述90436元。3、商品房买卖合同第七条对逾期付款的违约责任没有具体约定，原告的第二项诉讼请求没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为了证明自己的主张，举证如下：1、原告的营业执照复印件，负责人身份证明，居民身份证各1份，证明原告身份适格。被告质证意见：复印件不能作为证据使用，根据营业执照复印件显示，原告系分公司，不是独立的企业法人，也不能证明其取得商品房销售资格。2、《商品房买卖合同》1份，证明：2006年12月27日，被告购买原告开发的柳絮北路商业步行街第11幢B103、104号两间店面，合同总价款为178436元，首付90436元，余款88000元由被告通过银行按揭贷款方式支付。被告质证意见：真实性无异议，对合同总价款及首付款的约定也无异议，但在签订合同后被告再交了购房款10000元。3、收款收据1份，证明：2012年1月12日，被告向原告补交了10000元。被告质证意见：真实性无异议，该份证据恰好证明2012年1月12日被告履行合同已经交付房款10000元。被告为了证明自己的主张，举证如下：1、《商品房买卖合同》1份，证明原、被告于2006年12月27日签订购房合同，签订合同时商品房是现房，证明原告应当在交付使用后180日内办理涉案房屋的权属登记。原告质证意见：真实性无异议，合同约定先交清房款及各种费用后再交房，办理权属登记是在交房之后。2、收款收据4份，证明被告已交付购房款101036元。原告质证意见：真实性无异议，但其中2006年7月5日的600元是押金不是购房款。被告补充意见：2006年7月5日交付的600元是两间店面的水电开户费，收据中记载项目是押金。经审理查明：原告银城星子分公司类型为自然人投资或控股的有限责任公司分公司，于2002年12月6日经原星子县工商行政管理局（现更名为庐山市市场和质量监督管理局）登记成立，经营范围包括从事房地产开发、销售、民用建筑施工装璜、水泥管道安装业务联系、水泥预制构件生产、销售。2006年12月27日，原告作为出卖人与被告作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的原星子县（后撤县设庐山市）柳絮北路商业步行街第11幢B103和B104两间商用店面，建筑面积共57.56平方米，单价每平方米3100元，合同总价款为178436元。合同第二条关于商品房销售依据载明买受人购买的商品房为现房（预售商品房），预售商品房批准机关为县房管局，商品房预售许可证号为（2003）04号。合同第六条关于付款方式及期限的条款中载明银行按揭88000元，余款已付清。合同第八条约定该商品房经验收合格后交付买受人使用，同时又注明“现房，交清房款及各种费用时交房”。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任的条款和第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的条款均被手工划线省略，无任何约定内容。合同签订后，被告于2007年2月27日交付第一笔购房款50436元，随后原告将案涉店面钥匙交付被告。2007年10月17日，被告交付房款40000元。2012年1月12日，被告交付房款10000元。后原告在公司查账时发现被告未交清购房款，于2020年8月20日向本院提起诉讼，要求解除购房合同并要求赔偿利息损失。另查明，在签订房屋买卖合同前，被告于2006年7月6日已向原告交付了案涉房屋的水电开户费600元，收款收据中载明项目为押金。庭审中，原告诉称其开发的柳絮北路商业步行街商品房于2008年竣工验收。被告至今未办理案涉房屋的所有权登记，一直使用该房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约交付商品房，而被告未按约付清房款，被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。案涉房屋合同价款178436元，被告已支付房款100436元，本院认定被告尚欠购房款78000元。关于原告要求解除商品房买卖合同的诉请。被告未付清房款构成违约，而原告在交房后180日内未办理被告对案涉房屋的权属登记亦构成违约。双方当事人均存在违约行为，被告不构成根本违约，本案不符合法定解除的情形。根据双方签订的商品房买卖合同，双方对买受人逾期付款的违约责任未作任何约定，合同未约定原告在被告逾期付款的情况下有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。据此，即便原告享有解除权，其解除权也已消灭。该房屋从2007年交付使用至今长达13年之久，合同已实际履行多年，考虑到案涉房屋买卖的实际情况，本案亦不宜解除合同，原告应主张被告付清房款为宜。原告未提交任何催告手续并自称查账时才发现被告未付清房款，足以表明原告在经营管理上还存在漏洞，不够严格、规范。关于被告未办理银行按揭贷款付清购房余款的问题。本院认为，签订购房合同时，案涉房屋尚未竣工验收，办理银行按揭贷款需要原、被告双方和银行的协助配合，原告并未提交证据证明未办理按揭贷款的原因在被告一方。况且办理银行按揭贷款仅仅是支付房款的一种方式，未办理银行按揭贷款的行为本身并不构成违约。关于第二项赔偿利息损失的诉讼请求。因该项诉请基于原告要求解除合同为前提，现解除合同的诉请不予支持，故该项诉请亦不予支持。被告以原告未按期办证进行抗辩，该抗辩主张仅是被告的辩称意见，被告未向法院提出反诉，本案不作处理。双方在合同中也未约定被告交清房款应以原告办证为前提，该辩称意见不能对抗被告履行交付房款的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈则敏于本判决生效之日起十日内支付原告德兴市银城房地产开发有限公司星子分公司购房款78000元。二、驳回原告德兴市银城房地产开发有限公司星子分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费4902元，减半收取2451元，被告陈则敏负担875元，原告负担1576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于九江市中级人民法院。如双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  吴水林二〇二〇年十月二十三日法官助理邹纬书记员郭紫娟