北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67910号原告：北京名尚创意商贸有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄北里**盈隆商务酒店内**102。法定代表人：蔡平，执行董事。被告：北京市朝阳区左家庄街道社区服务中心，，住所地北京市朝阳区左家庄三源里街**楼法定代表人：王沪江，负责人。委托诉讼代理人：艾渊源，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐泽，北京兰台（天津）律师事务所律师。被告：北京市朝阳区人民政府左家庄街道办事处，，住所地北京市朝阳区新源里**旁负责人：孙曙光，办事处主任。委托诉讼代理人：张民，男，1987年10月16日出生，汉族，北京市朝阳区人民政府左家庄街道办事处科员。委托诉讼代理人：明汉章，男，1972年11月23日出生，汉族，北京市朝阳区人民政府左家庄街道办事处科员。原告北京名尚创意商贸有限公司（以下简称原告）与被告北京市朝阳区左家庄街道社区服务中心被告北京市朝阳区人民政府左家庄街道办事处（以下同时表述时简称二被告，分别表述时简称被告一、被告二）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人蔡平，被告一的委托诉讼代理人艾渊源、唐泽，被告二的委托诉讼代理人明汉章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令二被告承担因违法解除房屋租赁合同给原告造成的经济损失20万元。事实与理由：原告与被告一为双方各自需要，经充分协商，于2017年1月4日签订《左家庄街道社区三产网点房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定原告承租位于北京市朝阳区左北里38号楼下平房（以下简称涉诉房屋）作为其经营用房，建筑面积27平方米，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金每年三万元，缴纳租金为下一年初，即合同签字。按照双方的交易习惯，原告先使用承租房屋，后补签租赁合同。2017年1月4日之后，原告事实上继续使用涉诉房屋，按照2016年的做法，应当于2018年签订租期为2017年整年的租赁合同。2017年6月12日，被告一突然给原告送来《限期腾退通知书》，并明确要求原告于2017年12月19日将涉诉房屋交还，被告一称此决定是被告二的要求和命令，原告对此表示理解，同意配合被告一的收房工作，并按约定的撤离期限组织货物商品，没想到被告一于2017年8月17日又派人给原告送来一份《限期腾退通知书》，要求原告于2017年8月20日腾退，这份通知书的时间据腾退时间仅有三天，原告对被告一出尔反尔、随意变更交房日期的行为表示不同意，被告一于2017年8月23日粗暴地将原告存放了大量货物的涉诉房屋上锁封门，致使原告无法经营且货物受损，为此原告多次以信函方式向二被告提出协商解决此事，二被告则以蛮横的态度拒绝与原告协商，并在原告不知情的情况下，对原告的货物、电器、展柜等物品拆除搬离出涉诉房屋，再次给原告的财产造成严重损失，故原告诉至法院。被告一辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1．被告一不存在违法解除租赁合同的事实，被告一要求原告腾退涉诉房屋时，被告一与原告之间签订的租赁合同已经到期终止，被告一有权随时要求原告腾退。涉诉合同的租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，双方未就续租签订任何书面协议，原告也未在2016年12月31日租期届满后支付任何租金。2．被告一腾退涉诉房屋时对自身合法权益的维护，被告一已尽最大善意给予原告最少五个月充分的腾退时间，且对腾退物品做了妥善放置。因原告自己未及时搬离及取回相关物品而要求被告一赔偿损失即无法律依据也无合同依据，应驳回原告的全部诉讼请求。根据涉诉合同第11条的约定，租期届满后，合同即终止，届时原告需将房屋退还被告一，但原告在被告一多次书面告知其限期腾退的情况下仍然拒不腾退，为避免被告一的合法权益受损，被告一有权采取相应维权措施。2017年3月至8月期间，被告一与原告通过电话、面谈、书面发送通知等多种方式，向原告明确告知了房屋收回及腾退期限，并要求原告尽快寻找库房腾退，直至2017年8月23日实际收回房屋时，被告一已给予原告长达5个月的腾退期间，但原告一直以各种理由推脱拖延，被告一不得已采取维权措施对涉诉房屋进行腾退，并对租赁房屋内的物品做了妥善放置。与此同时，被告一多次联系原告要求其取回物品，但原告不予理睬、拒不取回，如因此造成相关损失，应当由原告自身承担。原告未对其主张的20万元损失提供任何证据，应承担举证不利的后果。被告二辩称，被告二与原告之间不存在合同关系，原告诉请与被告二无关，被告二并非本案适格被告，请求驳回对被告二的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋系国有资产，于1993年1月1日投入使用，资产性质属于其他办公用房。被告二于2014年1月1日至2016年12月31日期间授权下属事业单位被告一签署与涉诉房屋相关的租赁合同。2017年1月4日，原告（乙方）与被告一（甲方）签订涉诉合同，约定乙方承租甲方的涉诉房屋作为经营服务用房，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，年租金为30000元。合同第十一条约定；“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。”2017年2月17日，原告向被告一支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的年租金30000元。2017年6月12日，被告一向原告作出《限期腾退通知书》（以下简称《限期腾退通知书》之一），内载有：“您承租的（左北里38楼下平房）是左家庄街道资产，根据《朝阳区行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保事项规范工作方案》的通知指示精神，按照左家庄街道办事处工作部署，将对街道系统国有资产出租出借进行收回。望接到限期腾退通知书后，于2017年12月19日前将房屋内物品自行搬空，并将房屋钥匙交还到社区服务中心。逾期未腾退房屋，社区服务中心将联合街道办事处相关执法部门予以强制收回。”原告认可于2017年6月12日当日收到该通知书。同日，被告一再次向原告作出《限期腾退通知书》（以下简称《限期腾退通知书》之二），通知中将限期腾退日期改为2017年6月19日前，其他内容与《限期腾退通知书》之一基本一致。被告一称系于2019年6月12日当日即送达原告；原告不予认可，称系于2017年6月21日收到该通知书。关于为何《限期腾退通知书》之一与《限期腾退通知书》之二中所载腾退时间不一致，被告一称系因工作人员工作失误，将《限期腾退通知书》之一中所载腾退日期书写错误，《限期腾退通知书》之二中所载的腾退日期是正确的。2017年8月17日，被告一再次向原告作出《限期腾退通知书》（以下简称《限期腾退通知书》之三），通知中将限期腾退日期改为2017年8月20日前，另载有：“本通知书下发之日起生效，之前任何与本通知书精神相悖之通知等一律作废，以本通知书为准。”原告认可于2017年8月17日当日收到该通知书。庭审中，原告与被告一共同确认：被告一于2017年8月23日对涉诉房屋采取封门措施，后于2018年5月将涉诉房屋腾空，将屋内物品设施搬出并安置他处。经询，原告认可被告一在封门后即通知其将涉诉房屋内的物品设施搬离，但因其未找到存放物品的场地，不具备清退条件。为证明被告一于2017年3月即已告知原告需尽快腾退涉诉房屋，被告一提交了二被告于2017年3月23日约谈原告法定代表人蔡平时所作的《三产网点商户约谈记录》及照片，约谈中二被告相关领导告知蔡平依据朝阳区国资委、财政局、社会办文件精神，2017年起被告一所管的包括涉诉房屋在内的国有资产不再对外出租，也不再收取租金，希望原告积极配合，尽快寻找库房腾退。原告对此不予认可，称时间太久对约谈的内容已记不清了。为证明被告一已于腾退房屋前告知原告及时清理屋内物品，被告已提交了二被告于2018年7月30日约谈原告法定代表人蔡平时所作的《三产网点商户约谈记录》及照片，约谈中二被告相关领导多次建议蔡平尽快将涉诉房屋内货物取走，蔡平表示自己的损失很大，希望二被告给予经济赔偿，并表示不会将物品取回。本案审理过程中，本院要求双方尽快清点涉诉房屋内遗留物品。2019年11月，原告与二被告一同清点并制作《北京名尚创意商贸有限公司遗留物品清单》，清点出共计235种、15638件物品，其中除电动车、梯子、凳子、电话、监控刻录机（原告已取回）、密码箱、监控显示屏、遥控器、平板等自用物品外，其余全部为美容美发洗护类货品。除清单所列物品外，原告主张被告一还将其展柜、展台等拆除，已无法使用，并提交了拆除后展柜的照片；被告一认可拆除了展柜，称展柜已无使用价值，余料仍保留。经释明，原告明确表示诉讼请求中主张的损失系指因被告一提前强制腾退涉诉房屋、将屋内物品封存，导致货物损坏或过期、展柜被拆除所造成的损失。为证明其损失，原告另提交如下证据：1．原告自行制作的《涉案物品丢失的说明》，载有：对照监控图像能够证实丢失的有台式电脑1台、3．3米×0．4米LED电子屏一套，卷帘门一套，空调一台；监控图像能够证实损坏的有：展柜25米、展台6米、精品展柜一个、吧台一个、面膜电子屏展柜2组损坏严重；2．涉诉房屋腾退前于2017年8月23日、2019年9月2日的现场局部情况的照片以及2019年11月10日部分物品存放现场的照片，用以证明屋内物品在搬离中受损；3．原告自行制作的库房存货清单及存货照片，用以证明因其无法继续租赁涉诉房屋经营导致其已购买的其他货物滞销；4．原告总经理蔡平与名为“华明美业张天佑134XXXX****”微信用户的微信聊天记录，其内容显示蔡平于2017年6月13日向对方订购染膏、双氧奶等货物并支付2450元，用以证明原告收到被告一关于2017年12月19日腾退的通知后据此合理进货。经质证，二被告对以上证据的证明目的均不予认可。另，原告申请二被告提供腾退涉诉房屋内货物、电器及拆除展柜的录像。经询，二被告称没有相关录像，故无法提供。原告主张被告一曾表示愿意赔偿，并提交其与被告二张XX主任于2018年9月13日的电话录音，录音显示：张XX称“哪怕一万几千块钱我们都好说，但你的货物钱实在是太多了，我们没有办法用其他方法、手段替你解决，你不是说几千块钱，一两万块钱能解决的事情”……“如果真是八千、一万，我取点我的工资给你就完了，这不是小数目，现在资金管得特别严”。二被告对该证据的证明目的不予认可。庭审中，本院询问各方关于交接已腾退的货物的意见，被告一同意尽快退还原告；原告以物品已损坏为由，明确表示拒绝接收。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为，被告一是否构成违法解除与原告之间的租赁合同；被告一于2017年8月23日将涉诉房屋封门、于2018年5月自行将涉诉房屋腾空、将屋内物品搬离的行为是否构成违约。根据已查明的事实，原告与被告一就租赁涉诉房屋签订涉诉合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，租赁期限届满后，原告与被告一未继续签订书面租赁合同，原告实际继续使用涉诉房屋，应认定双方之间形成不定期租赁合同关系。针对原告关于按照交易习惯，双方应于2018年签订2017年整年租赁合同的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据被告一提交的《三产网点商户约谈记录》可知，被告一于2017年3月23日已口头告知原告不再续签租赁合同，并通知原告尽快腾退，可以视为被告一作出了解除与原告之间不定期租赁合同的意思表示。2017年6月12日，被告一向原告发出《限期腾退通知书》之一，载有原告应于2017年12月19日前腾退。被告一称因该份通知书中的腾退日期书写错误，故其于当日再次向原告送达了腾退期限为2017年6月19日《限期腾退通知书》之二。对此，原告表示其系于2017年6月21日才收到《限期腾退通知书》之二，对该腾退日期不予认可。本院认为，被告一于2017年3月23日通知原告要求解除租赁合同，并给予原告一定期限自行腾退，在原告未腾退的情况下，被告一又于2017年6月书面发函要求原告限期腾退，虽然《限期腾退通知书》之一中所载腾退期限为2017年12月19日，但现有证据不足以证明双方就继续履行租赁合同，租赁期限至2017年12月19日达成合意，被告一亦未要求原告据此期限支付房屋租金，《限期腾退通知书》实质上是被告一对此前解除双方租赁合同之意思的再明确，并不产生约束双方按照最迟腾退期限继续履行租赁合同的效果。而且，原告自认在2017年6月21日即收到了被告一通知其于2017年6月19日腾退的通知，足以证明原告没有或不应该对至迟于2017年12月19日再行腾退涉诉房屋产生合理期待。被告一在原告经多次催告未腾退的情况下，于2017年8月23日将涉诉房屋封门，考虑涉诉房屋的面积、用途等事实，被告一已给予原告充足、合理的腾退期限，故被告一有权解除与原告之间的不定期租赁合同，被告一封门的行为不违反合同约定或法律规定。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告负有将房屋腾空交还被告一的义务，原告拒绝履行腾退义务的，被告一有权自行收回房屋。针对被告一于2018年5月自行将涉诉房屋腾空、将屋内货物另行安置的行为：首先，原告认可被告一在封门后即通知其尽快取走屋内物品，足以证明被告一已尽到了合理的催告义务；其次，本院在审理过程中组织双方清点屋内物品，根据清点后形成的遗留物品清单及照片可见，被告对屋内物品、设施等已尽到了善良、合理的安置保管义务；再次，根据2018年7月30日的《三产网点商户约谈记录》显示，被告一在搬离物品后即告知原告尽快取回所有物品，被告一已尽到了合理的提示和配合义务。综上，被告一尽到了合理催告、保管、协助等义务，履约方式亦符合诚实信用原则，原告屡次拒绝接收屋内物品，现原告主张被告一赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京名尚创意商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由原告北京名尚创意商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 李 珑审判员 柯 岩审判员 谷培培二〇二〇年十月三十日书记员 慕婷婷