广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初22810号原告:孙宝臣，男，1976年7月14日出生，汉族，居民身份证住址:黑龙江省庆安县。委托诉讼代理人：杨红波，新疆杰锟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀丽，女，1975年4月30日出生，汉族，居民身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系夫妻关系。被告：陈楚凡，男，1978年9月7日出生，汉族，居民身份证住址：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：杨晓肆，广东广和律师事务所律师。第三人：杨谭带，男，1962年3月5日出生，汉族，居民身份证住址：广东省深圳市罗湖区。第三人：杨骏淋，男，1990年11月14日出生，汉族，居民身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨谭带，杨骏淋父亲，男，1962年3月5日出生，汉族，居民身份证住址：广东省深圳市罗湖区。原告与被告案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙宝臣及其委托诉讼代理人杨红波、刘秀丽，被告陈楚凡的委托诉讼代理人杨晓肆、第三人杨谭带、第三人杨骏淋的委托诉讼代理人杨谭带到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宝臣向本院提出诉讼请求：1.不得执行罗湖区莲塘x村x号房屋的x层；2.诉讼费由被告承担。事实和理由:1.孙宝臣购买第三人杨谭带的涉案房产的1层、6层及10层中的90平方米是真实的，有《房屋转让合同》，银行转账凭证为证。2.孙宝臣此次转让杨谭带房屋的行为是出于善意，是为了帮助杨谭带在贵院的申请执行人詹文忠与杨谭带的民间借贷案件，由于杨谭带的银行账号均被冻结，原告将购房款支付给杨谭带的弟弟杨国忠，再转至贵院，使杨谭带与詹文忠的执行案件执行完毕。3.裁定书认定孙宝臣与杨谭带的此次转让行为是在法院查封期间进行的，属于无权处分行为，该认定没有遵循民事诉讼法关于执行异议和执行异议之诉的立法精神和立法宗旨。孙宝臣与杨谭带的转让是发生在陈楚凡与杨谭带民间借贷案件的执行案件的查封之前，转让行为排除陈楚凡案件的执行符合最高人民法院关于执行异议和执行异议之诉的规定。孙宝臣与杨谭带签订转让合同后也办理了房屋交付，房屋已由孙宝臣占有并管理。孙宝臣与杨谭带未能在长岭股份公司和开发商兰亭国际办理《拆迁补偿协议》的变更，是因为詹文忠与杨谭带执行案件的执行法官出差在外地，未能及时解封造成的，原告并没有过错。陈楚凡辩称，罗湖法院在异议审查中，对孙宝臣是否系涉案房产的权利人认定错误，对孙宝臣权利合法性与真实性认定错误，对孙宝臣是否购买涉案房产的事实认定错误，并且作出孙宝臣的权利排除执行的错误裁定。罗湖法院的错误裁定应当依法撤销。1.杨谭带名下长岭村12号1700平方米房产全部被法院查封，任何买卖行为均是无效的，孙宝臣不可能通过买卖取得涉案房产的产权，因此不是涉案房产的权利人。2.孙宝臣不是罗湖区莲塘长岭村村民，深圳市罗湖区不是《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中的三十三个试点县（市、区）行政区域。杨谭带向非试点行政区域的非村民转让房产，即使签订真实的买卖合同，即使该买卖合同签订在法院查封之前，也是无效的。孙宝臣不可能因此取得涉案房产的产权，不可能是权利人。3.孙宝臣主张其于2018年5月22日从林德处受让罗湖区莲塘街道x村x号x层房产，面积共计466.67平方米（以下简称“466.67平方米房产”），林德向杨谭带购买该“466.67平方米房产”。孙宝臣的该主张没有事实根据和法律依据。本案证据证明林德从未向杨谭带购买涉案房屋。孙宝臣不因其与林德签订的买卖合同取得该“466.67平方米房产”的产权，不能因此成为权利人。4、孙宝臣在执行异议中提交的证据之间，存在一系列的矛盾和冲突，足以证明其提交的证据有伪造的重大嫌疑。综上所述，杨谭带名下长岭村12号房产1700平方米房产，全部被法院查封在先。法院查封的房产，无论房产转让合同是真是假，无论是否支付购房款，也无论购房价格是高是低，所有的房产转让合同都是无效的。孙宝臣主张与杨谭带签订合同买卖房产的陈焕然、林德和孙宝臣，都不是长岭村村民。依据全国人民代表大会常务委员会的决定、最高人民法院和广东省高级人民法院的规定，杨谭带向x村村民以外的人转让农民房的，该转让合同无效。两第三人述称，没有答辩意见。孙宝臣向本院提交了如下证据：1.房屋转让合同，2.收条，3.银行交易明细，4.证据4，7、8、9层的房屋买卖转账记录，5.证据5，2014年3月18日房屋买卖合同一份，6.2018年5月22日转让合同，7.2018年11月17日的收条。陈楚凡围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303执异57号执行裁定书，2.2015年6月20日罗湖法院作出的（2015）深罗法民一初字第2600号协助执行通知书，3.调查取证申请书，调取（2015）深罗法民一初字第2600号案件的案卷，4.深圳市罗湖区查违办关于申请查询农村城市化历史遗留违法建筑普查信息的复函，5.2015年10月15日龙岗法院作出的（2015）深龙法民一初字第1702号查封、扣押、冻结财产通知书，6.2015年8月28日龙岗法院作出的（2015）深龙法民一初字第1702号通知书，7.2015年8月28日龙岗法院作出的（2015）深龙法民一初字第1702号查封公告，8.2015年8月28日龙岗法院作出的（2015）深龙字民一初字第1702号民事裁定书，9.《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，10.陈焕然与杨谭带、吴志强、张伟杰款项往来统计表，11.陈焕然与杨谭带款项往来统计表，12.陈焕然与吴志强款项往来统计表，13.陈焕然与张伟杰款项往来统计表，14.陈焕然付款给杨谭带后的余额统计表，15.2014年3月18曰签订的房屋买卖合同，16.2018年6月4日杨谭带、郑明、林德、孙宝臣共同签名的《证明》，17.2018年5月22日林德与孙宝臣签订的《转让合同》，18.2018年6月5日林德与孙宝臣签订的《补充协议》，19.2018年11月17日孙宝臣出具的《被拆迁房屋权利人（业主）声明》，20.2018年11月杨谭带、林德、孙宝臣签署的《声明及承诺》。两第三人无证据提交。原、被告均确认，除孙宝臣提交的证据4、5、6、7外，以上各方提交的证据均已在（2020）粤0303执异57号案中提交。陈楚凡对其提交证据后形成的（2020）粤0303执异57号案执行裁定第四页第二自然段认定的事实有异议，并认为第三人杨谭带和林德的买卖合同并不存在，对该执行裁定认定的其他事实无异议；对孙宝臣在本案中新提交的证据4、5、6、7的真实性、合法性和关联性不予认可。孙宝臣对其提交证据后形成的（2020）粤0303执异57号案执行裁定认定的事实无异议。本院认为，对各方已在（2020）粤0303执异57号案中提交的证据形成的事实且各方无争议的予以确认。对于孙宝臣在本案中新提交的证据4，因有原件供核对本院对其真实性予以确认；对于孙宝臣在本案中新提交的证据5、6因陈楚凡亦在其证据中予以提交，故其否认该证据真实性的主张不能成立，本院对上述证据的真实性亦予以确认。证据7无原件供核对，且陈楚凡对其证据的真实性不予以认可，故本院对该证据的真实性不予认可。至于上述证据能否达到提交人的证明目的，本院在本院认为部分予以阐述。根据当事人的陈述、上述确认和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈楚凡与杨谭带、杨骏淋民间借贷纠纷一案中，深圳市龙岗区人民法院于2015年11月30日作出（2015）深龙法民一初字第497号民事判决书，判决：1.被告杨谭带应于本判决生效之日起十日内向原告陈楚凡偿还借款3000000元；2.被告杨谭带应于本判决生效之日起十日内向原告陈楚凡偿还上述借款利息（利息以3000000元为本金，自2014年11月28日起按年利率24%计至款项实际付清之日止）；3.被告杨骏淋对被告杨谭带的上述债务承担连带清偿责任；4.被告杨骏淋承担保证责任后，有权向被告杨谭带追偿；5.驳回原告陈楚凡的其他诉讼请求。杨谭带不服判决，上诉至广东省深圳市中级人民法院，该院于2016年8月18日作出（2016）粤03民终10861号民事调解书，调解内容：1.上诉人杨谭带于2016年10月18日前向被上诉人陈楚凡支付150万元本金以及全部本金285万元的2014年11月28日至2016年10月18日期间的利息（利息按年利率24%的标准计算），该款项直接支付至被上诉人陈楚凡上海浦东发展银行深圳横岗支行62×××68账户；2.上诉人杨谭带于2017年4月18日前向被上诉人陈楚凡支付剩余本金135万元以及该135万元本金的2016年10月19日至2017年4月18日期间的利息（利息按年利率24%的标准计算），该款项直接支付至被上诉人陈楚凡上海浦东发展银行深圳横岗支行62×××68账户；3.被上诉人陈楚凡放弃向上诉人杨谭带主张本案其他权利；4.若上诉人杨谭带未按本协议的约定支付任何一期款项，则被上诉人陈楚凡有权按照原审判决的判项内容及金额申请人民法院向上诉人杨谭带和原审被告杨骏淋强制执行上诉人杨谭带未支付的所有欠款；5.本协议自双方签字之日起即发生法律效力。调解书生效后，由于被执行人未按期履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人陈楚凡向本院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0303执18746号。在执行过程中，本院作出（2019）粤0303执18746号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人杨谭带名下位于深圳市罗湖区产，以清偿本案债务。为此，孙宝臣提出执行异议，请求“中止（2019）粤0303执18746号案对被执行人杨谭带名下位于深圳市罗湖区产中属于案外人所有的866.67平方米部分房屋的执行”，案号为（2020）粤0303执异57号。2020年5月11日，本院作出（2020）粤0303执异57号执行裁定，裁定：“一、中止对被执行人杨谭带名下位于深圳市罗湖区平方米（x层）部分的执行；二、驳回案外人孙宝臣的其他异议请求。”另查明，2014年3月18日，杨谭带与林德、陈焕然签订《房屋买卖合同》，约定：杨谭带同意将罗湖区莲塘街道x村1x号房产中的x层转让给林德、陈焕然，共469平方米。2018年5月22日，林德与孙宝臣签订《转让合同》，约定：林德自愿将位于深圳市罗湖区其中拆迁面积为466.67平方米转让给孙宝臣。陈楚凡对上述情况不予认可。2015年6月20日，因詹文忠与杨谭带、陈月香、杨骏淋民间借贷纠纷一案中，本院作出（2015）深罗法民一初字2600号协助执行通知书，内容：查封被告杨谭带名下位于深圳市罗湖区屋，查封期限为三年，从2015年7月2日至2018年7月1日止（备注：上述房产已转让给林德466.67平方，详见《声明书》）。该附件《声明书》载明：我杨谭带、陈月香、杨骏淋，深圳市罗湖区x村民，现声明已还清2015年6月19日前用长岭村12号房屋所有抵押借款，现今要向张桂贤、刘景洋先生借款，要求x股份合作公司出据证明，证明长岭村12号房屋属杨谭带、陈月香、杨骏淋产权（除已转让给林德466.67平方外）。2018年6月25日，本院作出（2016）粤0303执4408号协助执行通知书，内容：一、继续查封被执行人杨谭带、陈月香、杨骏淋名下的位于深圳市罗湖区；二、查封期限自2018年6月26日至2021年6月25日止叁年（备注：上述房产已转让给林德的466.67平方不在查封范围，详见《声明书》）。2015年10月15日，因原告李自良、李开强与被告杨谭带、陈月香民间借贷纠纷一案，深圳市龙岗区人民法院作出（2015）深龙法民一初字第1702号查封、扣押、冻结财产通知书，内容：查封被告杨谭带享有权益的位于深圳市罗湖区的房屋，登记编号为xxxxxx，违法建筑编号为：2xxxxxxxxＡ，历史遗留违法建筑编号为0xxxxx，查封期限自2015年9月18日至2018年9月17日。2018年9月11日，深圳市罗湖区查违办向本院出具《深圳市罗湖区查违办关于申请查询农村城市化历史遗留违法建筑普查信息的复函》，载明：普查申报编号为xxxxxxA，建筑位置为罗湖区x社区x号，申报建筑物信息：用地面积170平方米，总层数10层，建筑面积1700平方米，房屋来源为自建；该栋建筑物共有1名申报人，杨谭带为第1名申报人，申报面积为1700平方米，申报所占份额为100%；以上申报信息仅表示申报人已按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称“《决定》”）要求完成申报，主张其申报的历史遗留违法建筑可以按《决定》的相关规定进行处理；当事人实际拥有历史遗留违法建筑情况，应待历史遗留违法建筑处理工作开始后按规定程序处理为准；在未经历史遗留违法建筑处理之前，有关申报信息不能作为权属确认的依据。2018年11月17日，深圳市兰亭投资集团有限公司、深圳市长岭股份合作公司与孙宝臣签订《深圳市长岭村整体改造个人房屋拆迁补偿协议书》，载明：孙宝臣确认并经深圳市长岭股份合作公司鉴证，被拆迁房屋权利人孙宝臣所持被拆迁房屋面积466.67㎡。2019年5月13日，杨谭带与孙宝臣签订《房屋转让合同》，约定：杨谭带将位于深圳市罗湖区屋的x层、x层及x层90平方米，合计面积400平方米转让给孙宝臣。在（2020）粤0303执异57号案中，案外人孙宝臣提交了房屋租赁合同、房屋押金收据、微信房租账单记录、水电费、卫生费缴费记录及购房款项转账凭证等，证明其现占有并使用涉案房屋的1、6、7、8、9、10层。在本案中，陈楚凡亦确认案涉房产为历史遗留的违法私房；孙宝臣认为案涉房产系农民房；第三人认为案涉房产有办理建设工程规划许可证，可能因存在超建问题而被认定为违法建筑，但未提交建设工程规划许可证原件供核对。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。依据上述法律规定，在人民法院对案涉房屋查封后，案涉房屋则不得转让。因此，本院（2020）粤0303执异57号执行裁定认定“涉案房屋中1层、6层及10层90平方米部分（共计400平方米），因被执行人杨谭带系在法院查封期间与案外人签订房屋买卖合同，属无权处分行为，故案外人对该400平方米部分房屋的异议请求本院不予支持。”正确，原告关于不得执行案涉房屋中第1、6、10层的请求不能支持。原告因案涉转让而受到的损失，可依其他法律途径寻求救济。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孙宝臣的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 耿 利 君人民陪审员 何 伟 坚人民陪审员 杨 惠 香二〇二〇年十月二十日书 记 员 王茜（兼）黄凯文