广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10767号原告：刘嫦昭，女，1980年9月30日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：崔宏健，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧百彤，广东天穗律师事务所实习人员。被告：吕红霞，女，1983年2月27日出生，汉族，住广东省高州市。原告刘嫦昭与被告吕红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9立案后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行审理。原告刘嫦昭及其委托诉讼代理人崔宏健、萧百彤到庭参加诉讼，被告吕红霞经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告刘嫦昭向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及广州市三阳房地产经纪有限公司第二分公司签订的《房屋买卖三方合同》以及《买卖合同三方补充协议》；2.解除原、被告及广州市信泰房地产咨询有限公司签订的《广州市存量房买卖合同》；3.被告返还原告已支付的购房款1130000元；4.被告赔偿原告因履行《房屋买卖三方合同》以及《买卖合同三方补充协议》而支出的中介费15000元以及按揭费8280元；5.被告赔偿原告为涉案房屋定制家具支出的款项26800元；6.被告向原告支付已付购房款的利息，计算至被告实际返还购房款之日止（按同期银行贷款利率计算，其中160000元自2017年6月1日起计至2020年7月6日为23876.67元；40000元自2017年6月2日起计至2020年7月6日为5963.89元；50000元自2017年6月5日起计至2020年7月6日为7435.07元；310000元自2017年6月6日起计至2020年7月6日为46056.53元；140000元自2017年6月14日起计至2020年7月6日为17701.67元；20000元自2017年6月16日起计至2020年7月6日为2945元；10000元自2017年6月18日起计至2020年7月6日为1469.86元；50000元自2017年6月19日起计至2020年7月6日为7342.71元；200000元自2017年9月8日起计至2020年7月6日为27233.33元；30000元自2017年9月9日起计至2020年7月6日为4081.04元）；7.被告向原告支付为维权而支出的案件受理费22260元；8.被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2017年6月1日，原告刘嫦昭与被告吕红霞以及中介广州市三阳房地产经纪有限公司第二分公司（以下简称三阳公司第二分公司）签订了《房屋买卖三方合同》，约定被告将其所有的位于广州市花都区绿韵街2号2603房以209万元的价格出售给原告，并约定被告在2017年9月1日前办理过户手续。后因被告无法按期办理过户手续，原告与被告以及三阳公司第二分公司又于2017年9月8日签订了《买卖合同三方补充协议》，约定将涉案房屋总价变更为194万元，同时被告承诺在2017年12月30日前办理过户手续。截止至2017年9月9日，原告已依约向被告支付了购房款合计113万元。经原告多次催促，被告均以各种理由拒不办理过户手续。后原告了解到，广州市荔湾区人民法院于2019年6月20日作出（2019）粤0103执恢284号《执行裁定书》，决定对涉案房屋进行司法拍卖。截至原告起诉之日，涉案房屋仍未能办理过户手续。由于被告原因导致涉案合同之根本目的已无法实现，故原告依据《中华人民共和国合同法》第94条、第97条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关规定，提起本案诉讼。被告吕红霞未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，吕红霞（卖方）、刘嫦昭(买方）和三阳公司第二分公司（经纪方）签订编号为0000169的《房屋买卖三方合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购买广州市花都区绿韵街2号x房之物业，房屋建筑面积137.5平方米，商品房买卖合同编号为201308121799；卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配及处理，且没有侵犯第三人的权利，若有债务问题或产权纠纷由卖方负责；该物业产权情况现状为该物业正在办理房产证，处于抵押状态（卖方应负责办妥解除抵押登记手续，并承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用)；该物业成交价为209万元，买卖双方同意按揭付款(组合贷款），签订本合同时买方向卖方支付10万元作为购房定金；首期楼款（含定金）119万元分两次支付，第一次于2017年6月10日前支付含定金90万元，剩余首期款于过户当天付清，补充条款第四条注明补充条款第一条改为2017年6月10日前支付含定金70万元，2017年6月15日前支付20万元，过户当天付首期款。买卖双方2017年9月1日前到房屋资源管理部门办理过户手续后，楼价余款（批准贷款额）90万元由贷款银行直接划转给类方；卖方于进户当天须将物业交予买方使用；本次转让之前已产生的产权纠纷，债务，税项，租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《广州市房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，买方向经纪方支付中介服务费3万元，签署本合同后，如本合约被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下成交或者通过其他经纪方成交该物业，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利；如卖方在收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方须赔偿双倍定金和已支付的首期楼款并赔偿总房价的10%给买方以弥补买方的损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如买卖双方任何一方出现违约行为时……守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约金赔偿给守约方。买方应在签署本合同后60日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，同时授权经纪方推荐的按揭机构信泰按揭办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年90万元的银行按揭贷款（具体贷款金额以银行批准的结果为准)；本合同三方或买卖双方此后签署的房管局版本《广州市房地产买卖合同》的内容与本合同内容不一致的以本合同为准。同日，吕红霞出具《收据》，载明：今收到刘嫦昭购买广州市花都区绿韵街2号x房之定金，以银行到账为准；2017年6月2日前；金额20万元。刘嫦昭于当日通过银行转账的方式向吕红霞转账两笔，分别是3万元和2万元，附言均是“房款”；刘嫦昭配偶陈洁辉于当天向吕红霞转账8万元，附言是“刘嫦昭的购房款”。三阳公司第二分公司于2017年6月1日开具《收据》，载明：今收到刘嫦昭购买广州市花都区绿韵街2号x房之中介服务费15000元，以银行到账为准；收款账号为尾号8027的工行花都支行账号。刘嫦昭于当天向案外人杨先朝尾号为8027的账号转账1500元。2017年6月2日，刘嫦昭通过银行转账方式向吕红霞支付了4万元。2017年6月5日，刘嫦昭通过银行转账的方式向吕红霞支付了5万元，附言是“首付房款”。2017年6月6日，刘嫦昭通过银行转账的方式向吕红霞支付了31万元。2017年6月9日，陈洁辉通过银行转账的方式向吕红霞支付了14万元。2017年6月14日，刘嫦昭通过银行转账的方式向吕红霞支付了5万元，附言是“房款首付”。刘嫦昭主张于同日通过P0S机刷卡消费的方式向吕红霞支付了7万元，其提交的《中国银行交易流水明细清单》显示，刘嫦昭于当天晚上通过P0S机刷卡消费，附言是“广州市自云区凌云票务中心”。2017年6月16日、18日和19日，刘嫦昭先后通过银行转账的方式向吕红霞支付了2万元、1万元和5万元，附言均是“房款首付”。2017年6月17日，吕红霞出具编号为1845626的《收据》，载明：“今收到刘嫦昭付部分房款首付金额90万元，以此为凭。”2017年9月8日，吕红霞（卖方）、刘嫦昭（买方）和三阳公司第二分公司（经纪方）签订《买卖合同三方补充协议》，载明买卖双方于2017年6月1日通过经纪方签署《房屋买卖三方合同》，合同编号为：0000169；因卖方原因暂时未办理房产证，但已办齐所有资料准备马上办理房产证，现因卖方资金需要，经买卖双方协商，约定：1.买方于2017年9月8日再支付20万元给予卖方，则卖方在原总房价209万元的基础上减少15万元，即总房价为194万元，支付的金额作为房款首付；2.卖方承诺在2017年12月30日前办出房产证，并过户给买方，如卖方违约超出一个月（不到一个月按一个月计算)则赔偿买方现金5万元；3.于2017年9月8日卖方已交钥匙给买方，截至9月8日前与该房有关的所有费用由卖方支付。同日，刘嫦昭通过银行转账的方式向吕红霞支付了5万元，附言是“购房首付”。刘嫦昭的配偶陈洁辉于当天通过银行转账的方式向吕红霞支付了5万元。吕红霞于同日出具编号为6009804的《收据》，载明：“今收到刘嫦昭购买广州市花都区绿韵街2号x房之首期楼款20万元。”2017年9月9日，刘嫦昭向吕红霞转账支付3万元，附言是借款，下周三还。”刘嫦昭主张该3万元是当时吕红霞称同意涉案房款降价15万元，让刘嫦昭支付20万元房款给吕红霞，但吕红霞称其资金短缺需要刘嫦昭出借3万元给吕红霞并承诺下周还款，所以转账附言是“借款”，但之后吕红霞没有偿还该3万元借款，故刘嫦昭将该3万元当作涉案房屋的房款。此外，刘嫦昭还主张在吕红霞的POS机上通过刘嫦昭广发银行信用卡于2017年6月1日刷卡支付3万元；2017年9月8日刷卡支付两笔各3万元和1万元。刘嫦昭又提交了落款日期为2017年9月8日两份《委托证明》，拟证明其委托刘某和杨某分别使用信用卡在吕红霞的POS机上刷卡15000元和45000元。其中，证明人处签有“刘某”字样的《委托证明》载明：“本人受刘嫦昭委括将本人广发银行信用卡……在2017年9月8日汇入吕红霞P0S机15000元，特此证明！”证明人处签有“杨某”字样的《委托证明》载明：“本人受刘嫦昭委托将本人工商银行信用卡……在2017年9月8日分两笔汇入吕红霞POS机，（分别是15000元和30000元）。特此证明！”刘嫦昭提交的其主张是杨某手机银行截图的证据中显示该两笔刷卡消费的交易场所分别是“运河王爱东商店”和“王增义百货店”。2017年11月2日，广州市花都区绿韵街2号x房办理了产权证书。涉案房屋的不动产登记簿查册表显示，该房屋抵押权人是招商银行股份有限公司广州分行，担保范围是全部。2017年12月21日，吕红霞（甲方、卖方）、刘嫦昭（乙方、买方）与广州市信泰房地产咨询有限公司（丙方、中介方）为涉案房屋交易网签需要，三方签订《存量房买卖合同》，约定吕红霞将涉案房屋出售给刘嫦昭，交易价为194万元。另查明，落款日期为2017年12月29日的《同意个人住房贷款意向书》复印件显示，刘嫦昭为购买位于广州市花都区绿韵街2号x房向中国银行股份有限公司广州花都支行申请个人住房贷款，经过该行审核，拟同意其贷款申请，贷款金额为80万元，最终以贷款合同签署为准。2018年3月21日，吕红霞出具手写《收据》一份，载明：吕红霞收到刘嫦昭购房款截止至2017年9月9日，共收到房款总计113万元，明细分别是，刘嫦昭尾号3978中行卡转账共73万元（12笔)，陈洁辉尾号2173银行卡转账27万元（共3笔)，刘嫦昭尾号7705广发卡POS机刷卡3笔(共7万元)，杨某尾号1354工行卡P0S机刷卡2笔(共45000元），刘某尾号3459广发卡POS机刷卡1笔（共15000元）。2018年3月26日，广州市荔湾区人民法院（以下简称荔湾法院）就李祥诉吕红霞、古振响民间借贷纠纷一案作出（2018）粤0103民初249号民事调解书。李祥就该调解书向荔湾法院申请执行。执行过程中，荔湾法院裁定拍卖吕红霞所有的涉案房屋。2019年10月29日，刘嫦昭提起案外人执行异议之诉，案号（2019）粤0103民初9554号，诉请要求：1.停止对涉案房屋的强制执行；2.确认涉案房屋归刘嫦昭所有；3.案件受理费由李祥、吕红霞、古振响承担。荔湾法院于2020年1月10日作出（2019）粤0103民初9554号民事判决，判决：驳回刘嫦昭的全部诉讼请求，案件受理费22260元由刘嫦昭负担。刘嫦昭不服该案判决提起上诉，广州市中级人民法院于2020年6月5日作出（2020）粤01民终10242号民事裁定书，裁定：本案按上诉人刘嫦昭自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。刘嫦昭陈述，其已支付（2019）粤0103民初9554号案的案件受理费11130元，并提交缴费凭证予以证明。随后，刘嫦昭提起了本案诉讼。为证明其支付房款的情况，刘嫦昭申请刘某、杨某作为证人出庭作证。证人刘某陈述，其是刘嫦昭的妹妹，其银行信用卡是给刘嫦昭使用，用于买房套现了15000元；信用卡的钱由其自己还，后来其弟弟要买房，其和刘嫦昭都要出钱，刘嫦昭就把钱交付给了其弟弟，等于现在是其弟弟欠其钱。证人杨某陈述，其与刘嫦昭是同学关系，其银行卡给刘嫦昭使用，借给刘嫦昭45000元用于购房刷卡，这笔钱是刘嫦昭的妹妹刘某偿还的。刘嫦昭提交广州市信泰房地产咨询有限公司于2017年12月21日出具的准用收款凭证及2017年12月26日的微信聊天记录及转账记录，拟证明其支付了按揭费8000元、房地产权登记费80元、其他收费（网签）200元。刘嫦昭提交照片、收据、微信聊天记录拟证明其为涉案房屋定制家具（包括衣柜、电视柜）支出了26800元。其中红棉花板材数码全屋定制于2017年12月5日由出具的《收据》显示，今收到刘小姐定制衣柜订金5000元；于2017年12月13日出具的《收据》显示，今收到刘小姐定制家具订金8000元；以及2018年1月9日的《收据》（无公章）显示，今收到刘小姐定制家具货款13800元。上述三份《收据》的经手人处均为“黎润泗”。另查，2020年7月13日的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋的权属人为吕红霞，建筑面积为137.15平方米,抵押权人为招商银行股份有限公司广州分行，抵押类型为一般抵押，债权数额为98万元，担保范围为全部；于2018年1月8日被荔湾法院查封，限制权利文号为（2018）粤0103执保7号；于2018年11月14日被荔湾法院查封，限制权利文号为（2018）粤0103执3127号；于2019年7月3日被广州市天河区人民法院查封，限制权利文号为（2019）粤0106民初20703号；于2020年2月19日被广州市白云区人民法院查封，限制权利文号为（2020）粤0111执1102号；于2020年3月26日被荔湾法院查封，限制权利文号为（2020）粤0103执2549号；于2020年4月13日被广州市黄埔区人民法院查封，限制权利文号为（2020）粤0112执3287号；于2020年5月21日被广州市白云区人民法院查封，限制权利文号为（2020）粤0111执6919号；于2020年6月11日被广州市白云区人民法院查封，限制权利文号为（2020）粤0111执8081号。刘嫦昭陈述，吕红霞于2017年9月8日将涉案房屋的钥匙交给其，钥匙还在其手中，相关物业管理费、水电费由其承担，其在寒暑假住在涉案房屋，平时偶尔也会居住。诉讼中，刘嫦昭向本院申请财产保全，本院于2020年7月15日作出民事裁定书，裁定：冻结被申请人吕红霞的银行存款1633244.52元或查封等值的其他财产。之后采取了执行措施。本案起诉状等诉讼材料于2020年8月6日送达给吕红霞。本院认为：刘嫦昭、吕红霞与三阳公司第二分公司签订的《房屋买卖三方合同》及《买卖合同三方补充协议》是各方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。刘嫦昭、吕红霞与广州市信泰房地产咨询有限公司签订的《存量房买卖合同》系为履行前述《房屋买卖三方合同》及《买卖合同三方补充协议》所签订的网签合同，合法有效。涉案房屋因吕红霞的原因而被法院依法查封导致无法办理过户手续，涉案《房屋买卖三方合同》及《买卖合同三方补充协议》的合同目的已无法实现，吕红霞的行为已构成违约，刘嫦昭要求解除其与吕红霞签订的《房屋买卖三方合同》及《买卖合同三方补充协议》、《存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，”根据上述规定，本院确定涉案《房屋买卖三方合同》《买卖合同三方补充协议》及《存量房买卖合同》于2020年8月6日解除。本案为房屋买卖合同纠纷，刘嫦昭要求解除其在《房屋买卖三方合同》《买卖合同三方补充协议》及《存量房买卖合同》中分别与三阳房地产公司、广州市信泰房地产咨询有限公司之间的居间合同关系，本案不予处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除，因此取得的款项应当予以返还。”《房屋买卖三方合同》约定“如买卖双方任何一方出现违约行为时……守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。”刘嫦昭要求吕红霞赔偿其已付的中介费15000元、按揭费8280元及已付购房款的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。刘嫦昭提供的证据及证人证言证实其向吕红霞付款情况，且吕红霞也出具《收据》予以确认，上述证据之间形成完整证据链，对刘嫦昭主张其已向吕红霞支付购房款113万元的事实，本院予以认可。广州市荔湾区人民法院在（2019）粤0103民初9554号案中驳回刘嫦昭的全部诉讼请求，且判令案件受理费由刘嫦昭负担，现刘嫦昭要求吕红霞承担该案案件受理费损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘嫦昭提交定制家具的照片、收据等证据证明其为涉案房屋定制家具支出了26800元，而涉案房屋的面积为137.15平方米，上述家具支付金额并未超出合理范围，现合同解除，刘嫦昭要求吕红霞赔偿该笔款项损失，理据充分，予以支持。关于已付购房款的利息。涉案房屋已交付刘嫦昭使用，刘嫦昭至今尚未退出该房屋，且双方对合同解除后利息承担并未约定，刘嫦昭该项主张依据不足，不予支持。吕红霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘嫦昭与被告吕红霞于2017年6月1日签订的《房屋买卖三方合同》、于2017年9月8日签订的《买卖合同三方补充协议》、于2017年12月21日签订的《广州市存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2020年8月6日解除；二、被告吕红霞于本判决发生法律效力之日起十日，向原告刘嫦昭返还已付购房款1130000元；三、被告吕红霞于本判决发生法律效力之日起十日，向原告刘嫦昭赔偿中介费损失15000元、赔偿按揭费损失8280元；四、被告吕红霞于本判决发生法律效力之日起十日，向原告刘嫦昭赔偿定制家具款项损失26800元；五、驳回原告刘嫦昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11449元，由原告刘嫦昭负担115元，由被告吕红霞负担11334元；财产保全费5000元，由原告刘嫦昭负担50元，由被告吕红霞负担4950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年十月十六日书记员  王 呈陈少颖