北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15621号原告：北京红星太平洋影院管理有限公司，住所地北京市朝阳区七圣中街**院**楼501F。法定代表人：许海鸿，董事长。委托诉讼代理人：刘艳春，北京大成律师事务所律师。被告：四川云影时代广告传媒有限公司，，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道中段********法定代表人：张大全，执行董事。委托诉讼代理人；张茂文，四川英冠律师事务所律师。原告北京红星太平洋影院管理有限公司（以下简称原告）与被告四川云影时代广告传媒有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘艳春，被告的委托诉讼代理人张茂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金112500元；2.判令被告支付违约金135000元。事实和理由：我公司与被告于2016年12月签订了《影院灯箱媒体租赁合同》（以下简称租赁合同），约定我公司将位于北京市朝阳区七圣中街12号爱琴海购物中心6层北京红星太平洋影院点位位置检票口右侧墙面、票房右侧墙面、取票机左侧墙面的灯箱媒体出租给被告用于投放广告。其中，位于检票口右侧墙面、点位编号BJ-HXTPY-02的灯箱面积为15平方米，租金单价5万元/年，位于票房右侧墙面、点位编号BJ-HXTPY-03的灯箱面积5.4平方米，租金单价6万元/年，位于取票机左侧墙面、点位编号BJ-HXTPY-04的灯箱面积8平方米，租金单价4万元/年，上述年租金共计15万元。租赁合同期限自2017年1月1日至2020年1月31日，其中2017年1月1日至2017年1月31日为免费招商期。租赁合同签订后，我公司按照合同约定交付了租赁场地，履行了全部合同义务，被告按约定支付了2017年租金15万元，尚欠2018年2月1日至2018年10月31日的到期未付租金112500元。2018年8月21日，被告向我公司发出《关于影院广告灯箱的函》，单方解除了租赁合同。按照租赁合同第4.3条约定，单方解除合同的，解约方应按合同总额的30%承担违约责任，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，我方在2018年8月21日向原告发出了通知函要求解除租赁合同，该通知已经送达原告，已经发生解除合同的效力，因此我方认为，在2018年8月21日双方的租赁合同关系已经解除。原告主张的违约金过高，我方申请酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2016年12月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《影院灯箱媒体租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将其位于朝阳区七圣中街12号院爱琴海购物中心6层红星太平洋影城场地内的部分灯箱广告位置出租给被告。租赁合同第一条约定合同期限为3年零1个月，自2017年1月1日至2020年1月31日，其中2017年1月1日至2017年1月31日为免费招商期，干部可利用免费招商期开展广告灯箱的修建、测试及灯箱广告的招商活动，2017年2月1日至2018年1月31日的租金为15万元，2018年2月1日至2019年1月31日的租金为15万元，2019年2月1日至2020年1月31日的租金为15万元，合同金额总计45万元；被告应分12笔支付租金，每笔租金金额为37500元，各笔租金的支付时间为2017年2月1日、2017年5月1日、2017年8月1日、2017年11月1日、2018年2月1日、2018年5月1日、2018年8月1日、2018年11月1日、2019年2月1日、2019年5月1日、2019年8月1日、2019年11月1日。租赁合同第二条约定：2.1甲方权利：2.1.1在法律允许范围内，甲方有权自主支配所购买的广告位的发布内容。灯箱的制作、安装由甲方负责。灯箱画面的制作、安装由甲方负责。2.1.2本合同有效期内甲方有权要求乙方按本合同约定进行相关的配合、管理工作。2.1.3本合同执行过程中，若乙方影城调整、装修，导致甲方广告位无法正常发布，广告发布时间按照所耽误时间相应顺延。因乙方原因导致甲方所承租的广告位位置发生变化，经双方友好协商，甲方有优先重新选择广告位，费用按实际使用时间结算。2.2甲方义务：2.2.1甲方应保证其具有签订及履行本合同的全部权利和资格。2.2.2甲方应保证其提供的广告内容不存在违反法律、法规的情形或侵犯第三人的合法权益（包括但不限于知识产权）的情形。2.2.3甲方有提供广告素材给乙方审核的义务。2.2.4甲方应按时按约向乙方支付合同款项。2.2.5甲方应对灯箱广告位质量或掉落等问题所产生的人身或财产损失承担赔偿责任。2.3乙方权利：2.3.1乙方有权代表影城来签署本合同并保证本合同的合法有效和实际实施。2.3.2乙方有权向甲方收取约定的费用。2.3.3乙方有权审查甲方提供的广告内容和表现形式，对不符合中国相关法律、法规规定的，乙方有权要求甲方更正；甲方如拒绝更正或经更正后仍不符合中国相关法律、法规规定的，乙方有权推迟发布或拒绝发布，且不承担任何违约责任。2.4乙方义务：2.4.1乙方有义务按照本合同约定的影城、点位、时间等发布广告。2.4.2乙方有义务保证影城营业时间（每日10:00至22:00）对甲方所承租的广告位灯箱能正常通电。2.4.3乙方应在甲方进场修建前，清理好墙面，保证墙面平整干净，无任何障碍物，并如实告知甲方墙面的相关情况。在合同履行期间，乙方有义务保证甲方灯箱广告前无遮挡、无摆摊、无设点，确保广告画面和灯箱的清洁、完整性和美观性。2.4.4乙方有义务负责灯箱的日常检查，保证灯箱正常供电。如遇灯箱损坏（包括但不限于广告画面、灯具、灯箱结构损坏、灯箱灯光不均匀、灯管不亮），应立即电话通知甲方维修，乙方未在出现故障三日内通知甲方，由此给甲方造成的损失由乙方承担。2.4.5乙方按本合同约定提供广告位置给甲方，并保证所提供的广告位置乙方已拥有合法的使用和转租等权利，保证甲方的使用和支配合法并不侵害其他第三方权利。2.4.6乙方收到甲方以电子邮件、传真、专人送达等形式提供的广告发布稿后应立即回复，最迟不得超过3日给与甲方回复。就违约责任及合同的解除，租赁合同第四条约定：4.1甲方应按期支付费用，超过约定时间10个工作日，每延迟1天，甲方应向乙方支付当期应交金额1‰（千分之一）的滞纳金，直至实际支付之日止，但累计最高不超过本合同总金额。4.2乙方保证向甲方提供的广告场地甲方能合法使用，正常发布，不受干扰。因乙方未及时审核广告小样或无故拒绝甲方广告画面上刊，超过约定时间十个工作日，每逾期一天，乙方应向甲方支付当季度租金的1‰（千分之一）的违约金。以下情况，甲方有权解除合同：1）乙方发生上述情况之一累计达三次的，乙方按当年度租金总额的30%向甲方支付违约金。2）乙方无正当理由迟延上刊超过15天的。4.3在本合同期限届满之前任何一方无法定理由或约定理由不得擅自解约，单方解除合同的一方应按合同总额的30%承担违约责任。庭审中经本院询问，双方确认被告已正常支付租金至2018年1月31日。原告向本院提交一份落款日期为2018年8月21日并加盖被告公司公章的《关于影院广告灯箱的函》，上载：“北京红星太平洋影院管理有限公司：贵我双方于2017年1月1日就北京红星太平洋影院广告灯箱租赁事宜签署了《灯箱租赁合同》。自签约以来，我公司受市场环境及影院票房影响，广告位招商非常困难，一直处于亏损状态，再加上新一轮融资暂未成功，造成我公司经营举步维艰。为此，我公司现在不得不通知贵公司，终止贵我双方签订的《灯箱租赁合同》。对于合同终止后的相关费用结算，贵我双方可友好协商。我公司将转变影院广告经营模式，即以广告位代理形式满足客户的广告投放需求。对于贵公司收回的影院广告位，我公司可以代理形式与贵公司进行合作，我公司将安排人员与贵公司洽谈。在此特别感谢贵公司长期以来对我公司工作的支持与理解！”庭审中，原告表示其在2018年8月21日收到了上述函件，函件系被告通过电子邮件的方式发来；2018年8月28日，原告向被告发出《催款函》，要求被告支付2018年2月1日至2018年10月31日租金共计112500元，被告表示收到了上述《催款函》，但主张其已于2018年8月21日以通知方式解除了租赁合同，故不同意支付2018年2月1日至2018年10月31日的租金。就租赁合同的后续履行情况，被告称其向原告发送《关于影院广告灯箱的函》之后，将其所承租广告位置交由原告自行处理，原告则称由于《关于影院广告灯箱的函》系通过电子邮件发来，故其并未在收到函后将被告承租的广告位置出租给其他客户，而是向被告发送了上述《催款函》，并在广告位置上持续播放此前被告提交的广告内容，至2019年4月1日，原告将广告位置出租给了他人。但原、被告均未就各自所述后续履行情况提交相应证据。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据在案证据反映的事实，被告所交纳的租金覆盖的租赁期限至2018年1月31日，而根据租赁合同的约定，原告至迟应于2018年2月1日支付2018年2月1日至2018年4月30日的租金37500元，其至迟应于2018年5月1日支付2018年5月1日至2018年7月31日的租金37500元，其至迟应于2018年8月1日支付2018年8月1日至10月31日的租金37500元。被告虽称其已于2018年8月21日以向原告发送《关于影院广告灯箱的函》的方式解除了租赁合同，但结合该函件的内容、租赁合同第四条对解除合同条件的约定以及合同法第九十四条关于法定解除权情形的规定，被告的上述解除合同通知并不符合行使约定解除权或法定解除权的实质性要件，故上述通知不发生解除合同的法律效果。基于此，本院对原告要求被告支付2018年2月1日至2018年10月31日期间租金112500元的诉讼请求予以支持。就原告主张的违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据租赁合同第4.3条的约定，单方解除合同一方应按合同总额的30%即135000元向对方支付违约金，该违约金的数额相当于10.8个月的租金，被告以违约金过分高于实际损失为由申请酌减，本院考虑原告在庭审中称其已于2019年4月1日将广告位置出租他人以及本院已经支持原告2018年2月1日至2018年10月31日期间租金的情况，酌定支持原告违约金62055元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告四川云影时代广告传媒有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京红星太平洋影院管理有限公司租金金112500元；二、被告四川云影时代广告传媒有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京红星太平洋影院管理有限公司违约金62055元；三、驳回原告北京红星太平洋影院管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5013元，由原告北京红星太平洋影院管理有限公司负担1477元（已交纳），由被告四川云影时代广告传媒有限公司负担3536元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郝 卓审 判 员  韩 龙审 判 员  任征远二〇二〇年十月二十日法官助理  唐 舒书 记 员  王兆博