广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初8354号原告：东莞市亿城物业管理有限公司，住所地：东莞市***********，统一社会信用代码：914***********196N。法定代表人：徐洁明，总经理。委托诉讼代理人：彭柱根，男，1963年8月23日出生，汉族，住广东省东莞市**********，公民身份号码：442************314,系原告的员工。委托诉讼代理人:张**，广东实德律师事务所律师。被告：王春辉，男，1963年8月20日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区*******-54号，公民身份号码：220************01X。原告东莞市亿城物业管理有限公司诉被告王春辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市亿城物业管理有限公司的委托诉讼代理人张**，被告王春辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月1日至2019年12月31日的管理费9129.12元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，从2019年12月15日开始计算至付清之日止）；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告是东莞市************盛楼27层G座房产的业主，原告是****的物业服务企业。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费按业主所有物业的法定产权建筑面积交纳，具体收费标准为2.2元/月·平方米。原告一直依约提供物业服务，但被告却从2016年11月1日起再未向原告交纳过管理费。原告经多次催收无果，故提起本案诉讼。被告王春辉辩称，1.原告违背《前期物业服务合同》以房地产证记载的建筑面积为准收取管理费的原则。2.原告未按《前期物业服务合同》约定对屋面防水进行维修。3.原告未按《前期物业服务合同》约定标准提供完整的物业管理服务，现网球场、游泳池、乒乓球室、健身房等公用设施瘫痪，楼层共用部位垃圾成堆、老鼠蟑螂大量滋生。综上所述，被告不同意按合同约定交纳管理费，也不同意承担滞纳金和利息损失，并要求原告对房屋渗漏问题进行维修、承担公共设施瘫痪、垃圾多年不予清理、鼠疫猖獗等物业管理违约责任，由此降低物业收费标准，恢复物业公用设施等。经审理查明，东莞市***********是由东莞市石龙镇房地产公司、华南实业公司开发的楼盘。被告王春辉系东莞市***********华盛楼27层G座房屋的业主，该房屋建筑面积为96.98平方米，专有建筑面积（套内面积）为96.98平方米。原告主张该建筑面积与套内面积一致存在错误，管理费参考同户型楼上楼下的建筑面积109.2平方米计算。因双方对房屋面积存在争议，本院向东莞市**********发出调查函，根据该中心出具的回复函，案涉房屋的建筑面积为96.98平方米。2011年10月1日，原告东莞市亿城物业管理有限公司与东莞市石龙镇房地产公司签订一份《前期物业服务合同》，并已在东莞市房产管理局进行备案。上述合同约定，东莞市石龙镇房地产公司选聘原告对华南花园实施前期物业管理服务；物业服务收费标准为高层住宅2.2元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月15号前交纳；原告在物业交付后提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同期限自2011年10月1日起至2012年9月30日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。合同附件四对物业共用设施设备进行了列举，其中第21项为游泳池2个、网球场1个、健身房1个、健身器材1套。2012年5月28日，东莞市物价局向原告出具《关于对石龙镇华南花园物业服务收费标准备案的复函》，对原告与石龙镇华南花园业主约定的住宅物业服务收费标准予以备案，即住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.2元的标准，服务内容和具体质量按物业服务合同执行。至本案庭审时，华南花园小区尚未成立业主委员会。在本案审理期间，本院两次到华南花园小区进行勘察。2020年6月16日时，发现泳池及健身室已封闭无开放、有部分房屋外的水管有生锈、四楼的公共平台及原网球场所在地均由业主晾衣服无人管、停车场内多支路灯有残缺、每层楼的两个架空平台（半封闭）垃圾未清扫、本案庭审期间停车场的路灯超过一个月都无法正常照明等。其中架空平台是处于两户墙体之外的水泥平台，约3-5平方米，外侧无遮拦，内侧通过水泥墙和钢筋与走廊相连，从楼内无法直接到达，每一层楼均存在此类架空平台，上面堆积的垃圾存在腐烂现象。后2020年9月7日，本院再次到华南花园小区进行勘察，发现四楼的公共平台约1/3面积上的晾衣绳已经取走，每层楼的两个架空平台经原告拆除部分钢筋后已打扫干净，路灯杆上缺少的路灯已重新安装并能正常照明，其他情况对比第一次现场勘察时无明显改善。本案庭审时，原、被告双方确认，被告从2016年11月1日开始拖欠物业管理费，原告多次向被告进行书面催收。对业主提出的物业服务质量问题，原告承认最近三年未进行过完整的业主满意度调查，最近几年只在2020年才对每层楼的架空平台（半封闭）垃圾进行清扫。另查，本院在审理（2017）粤1971民初4394号案时曾指出原告存在未开展社区活动、未进行过业主满意度调查、四楼平台需清扫等问题，原告当时当庭表示会整改。以上事实，有《前期物业服务合同》、关于对石龙镇华南花园物业服务收费标准备案的复函、不动产登记信息查询结果、本院（2017）粤1971民初4394号民事判决书、东莞市中级人民法院（2017）粤19民终8166号民事判决书、现场勘察图片、东莞市**********的回复函等以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，东莞市石龙镇房地产公司系石龙镇滨江西路华南花园项目的建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与东莞市石龙镇房地产公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。有关物业管理费的收费标准问题。《前期物业服务合同》已就物业管理的服务内容、质量以及服务费收费标准进行了约定，且根据当时东莞市物价局出具的复函显示原告已就涉案小区的物业服务收费标准向东莞市物价局申请备案，并经物价局审核同意。即原告关于物业服务费的收费标准并未违反当时的东莞市物价局、东莞市房产管理局关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知，亦未违反《物业管理条例》以及《物业服务收费管理办法》关于物业服务收费标准的相关规定。原告请求按照2.2元/㎡收取被告的物管费符合合同约定，亦不违反法律规定，应予以支持。物业管理服务是一个长期动态的过程，和谐社区、良好的小区环境系需要物业服务企业和业主共同建立、治理和维护的。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养以及正常秩序维护等。个别业主拒交物业管理费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，原告作为物业服务的提供者，应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为华南花园小区提供更好的物业服务。本案中业主提出的诸多瑕疵，很大原因是业主自身原因导致的，如每层楼的两个架空平台上面的垃圾，与业主乱扔垃圾有关，该部分垃圾的堆积，不能完全归责于原告，且架空平台的清扫存在较大难度，无法做到每天清洁；又如四楼的公共平台及原网球场所在地仍有众多的晾衣绳，这些也是业主或租户挂上去的，原告主张已经多次劝阻但是业主们坚持要这样晾晒，无法杜绝。现在原告已将架空平台彻底清扫干净，也将四楼公共平台的一部分地方上的晾衣绳拆除，希望业主们能摒弃乱扔垃圾、乱拉乱挂的陋习，与物业服务企业共同做好小区保洁工作，维护良好的小区环境。小区停车场内路灯无法照明系由于线路老化等问题需要大修,再加上正值东莞的雨季,因此，维修耗时较长,但原告一直在积极处理,目前也已维修完毕。至于游泳池等公共设施，应由业主与原告协商修复后再对外开放。综上所述，上述问题的出现，有业主自身的原因，也有物业服务企业的管理不当导致，但只构成合同履行之瑕疵，不属于合同中的根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。因此，被告应按前期物业服务合同约定的标准支付相应期间的物业管理费。原告诉请按照109.2平方米计算物业管理费，但未能提供该计算面积的依据，应承担举证不能的责任。本院仅支持按照不动产登记中心记载的建筑面积96.98平方米计算物业管理费，计算为：2.2元/月·平方米×96.98平方米×38月=8107.53元。对于原告超过部分的管理费诉请，本院依法不予支持。至于逾期缴交物业管理费的违约金,实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中存在管理不当的责任,原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因,因此应由其自担相应损失,故对原告主张被告支付逾期缴纳物业管理费的违约金，本院不予支持。被告答辩意见中所称的专属区域存在漏水的问题，不属于物业服务合同的范围，被告可对相关义务人通过其他法律关系进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告王春辉应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市亿城物业管理有限公司支付2016年11月至2019年12月的物业服务费8107.53元；二、驳回原告东莞市亿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告王春辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张翼飞二〇二〇年十月二十八日书记员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。