山东省济宁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁08民终5594号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东兴迪尔置业集团有限公司，住所地济宁市建设南路**，统一社会信用代码91370800788482569L。法定代表人：刘锡玉，董事长。委托诉讼代理人：杨志严，男，该公司员工，住济宁市。委托诉讼代理人：李向荣，山东雅君律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋世雯，女，1982年11月2日出生，汉族，工人，住济宁市。委托诉讼代理人：宋方星，山东济信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏飞，山东济信律师事务所实习律师。上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司（以下简称兴迪尔公司）因与被上诉人宋世雯房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴迪尔公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，解除双方于2015年8月28日签订的《房屋租赁委托合同》；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。涉案房产系上诉人通过售后包租方式售与被上诉人，违反了建设部颁发的《商品房销售管理办法》第十一条第二款关于“房地产开发企业不得采取售后包租方式销售商品房”的规定。虽然双方所签的《房屋租赁委托合同》不因违反部颁规章而无效，但毕竟属于违法行为，不应受到法律的保护。自双方签订合同的2015年8月28日至今已达五年之久，涉案房产因未能出租而一直空置，而上诉人却被迫一直向被上诉人支付高额租金，租金总额已接近被上诉人所付购房款的一半。上诉人因违法采取售后包租方式销售类似商品房已负债累累，根本无力再继续向购房者支付高昂的租金，继续履行该份违法合同对上诉人明显不公平。对此，上诉人在一审中向法院提交了上诉人与柳行街道办事处签订的《房屋租赁合同》，证明方位及面积与被上诉人房屋相近的其他房屋的租金仅为35,000元，远低于上诉人的8万多元。况且，自2019年年底以来，写字楼租赁市场因受全球新冠疫情暴发这一不可抗力因素的严重影响而陷入停滞，涉案房产根本无人租赁，继续履行合同将严重损害上诉人的合法权益。因此，继续履行双方签订的《房屋租赁委托合同》显失公平，依法应予以解除。二、一审判决在上述错误事实认定的基础上，适用了错误的法律规定，作出的判决也是严重失于公正，依法应予撤销并改判。继续履行涉案《房屋租赁委托合同》对上诉人严重不公平。一审中，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项关于因不可抗力因素导致不能实现合同目的当事人可解除合同之规定、最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，即“【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”，及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项关于“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，要求解除与被上诉人所签的《房屋租赁委托合同》，依法应得到支持。但一审法院错误适用法律规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，严重违反上述法律规定，依法应予撤销并改判。宋世雯辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无事实和法律依据。一、新冠疫情的爆发与上诉人转租涉案房屋困难、收益减损没有因果关系。涉案房屋自2015年8月28日交付上诉人后，上诉人因自身经营不善至今没有转租出去，系商业风险，与新冠疫情的爆发无关。二、该合同履行并未陷入僵局，上诉人主张以《九民会议纪要》第48条规定主张解除合同无事实依据。1、上诉人系恶意违约。上诉人租赁涉案房产并非基于经营的现实需要，而是为了当时销售涉案写字楼的需要，以售后包租方式促销售卖，其租赁涉案房屋系履行销售涉案房屋的附随义务，至于上诉人承租后如何处置及能否转租出去、能否盈利并非上诉人包租涉案房屋时所主要考虑的事项，现上诉人已通过该方式将涉案房屋销售给被上诉人，却又以涉案房屋包租后一直空置、无法实现租赁合同目的要求解除，明显系恶意违约。2、上诉人继续履约定并不会导致显失公平。显失公平对比的客体是上诉人强行履行义务而造成的损失（含履约成本）与被上诉人因该履约义务而获得的收益，二者比较如果上诉人的损失严重大于被上诉人的收益，那么就认定上诉人继续履行约定会导致显失公平；且该显失公平系合同成立后履约时发生的双方利益失衡，而非订约时双方约定的合同对价和缔约目的失衡，如果认为定约时合同显失公平，依照合同法第55条形成诉权予以撤销救济，而非本条司法政策。具体到本案，上诉人系履行金钱给付义务，履约成本或损失几乎为零，即上诉人0元的履约成本并没有明显大于被上诉人获得的8万多元租金收益，故上诉人继续履约并不会导致显失公平。3、被上诉人拒绝解除合同不违反诚实信用原则。在前述要件都不满足的情况下，上诉人试图通过解除合同将自身经营不善的商业风险转嫁至被上诉人，显属上诉人有违诚实信用原则，而非被上诉人。三、上诉人主张以《最高人民法院关于依法妥善受理涉案新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项规定主张解除合同无事实依据。首先上诉人合同目的已实现；其次上诉人系违约方，不享有该条规定的法定解除权；再者上诉人系履行金钱给付义务，不会陷入履行不能，且上诉人有完全的履约能力，如合同解除，会导致被上诉人合同目的不能实现，而非上诉人。宋世雯向一审法院起诉请求：1、判令兴迪尔公司支付2019年8月27日至2020年8月26日的房屋租金81,777元；2、判令兴迪尔公司支付2019年8月27日至2020年8月26日的房屋租赁费违约金（以81,777元为基数，按每日万分之五自2019年7月15日起计算至实际给付之日止，现暂计至2020年3月13日为9,895.02元）；3、判令兴迪尔公司支付2018年8月27日至2019年8月26日的房屋租赁费违约金17,745.61元（以81,777元为基数，按每日万分之五自2018年12月26日起计算至2020年3月4日止）；4、判令兴迪尔公司承担诉讼费、保全费、保函费等实现债权的费用。兴迪尔公司向一审法院起诉请求：判决免除2020年2月1日之后的租金及违约金，同时要求解除与原告签订的房屋租赁合同。一审法院认定：2015年，被告为促销商品房，承诺代为出租售出的商品房并定期支付租金。2015年6月5日，宋世雯与兴迪尔公司签订《济宁市商品房买卖合同》一份，合同约定由宋世雯购买由兴迪尔公司开发的位于济宁市高新区房屋一套，建筑面积为100.29平方米，总价款为817,364元。2015年8月28日，宋世雯与兴迪尔公司签订《房屋租赁委托合同》，合同约定宋世雯委托兴迪尔公司将上述房屋进行出租、招商，委托租赁期限自2015年8月27日起至2025年7月26日止，兴迪尔公司向宋世雯转交房屋租金，每年的租金按照总房款的10%计算，付款时间为每个租赁年度的7月15日支付，租金转交时应扣除因出租而产生的相应税费，逾期支付按照应付租金的日万分之五支付违约金。原、被告双方签订《房屋租赁委托合同》后，合同项下的房屋一直未出租成功，处于空置状态。兴迪尔公司已按照合同约定的租金数额向宋世雯支付了2018年8月27日前的租金。原告在2018年提起民事诉讼，要求被告支付2018年8月27日之后的房屋租金及违约金，经一、二审审理，认定双方签订的《房屋租赁委托合同》虽名为租赁委托合同，但并未对房屋租赁不出去的情况下租金交付进行约定，而是约定无论出租状况如何，均由上诉人按时定额向被上诉人支付租金，因此实为房屋租赁合同；该合同系双方真实意思表示，为有效合同，判决兴迪尔公司支付宋世雯2018年8月27日至2019年8月26日期间的房租租赁费81,777元及自2018年7月16日起至2018年12月25日止的逾期支付房屋租赁费的违约金6,664.83元。上述款项被告已于2020年3月4号通过执行付清。原告因本案财产保全支付担保费500元。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、疫情是否造成了本案合同的履行困难，租金数额能否减免；二、双方合同履行是否形成了僵局，能否支持兴迪尔公司解除合同的要求。对生效判决认定的《房屋租赁委托合同》性质属于房屋租赁合同及合法有效的意见，继续予以认可。对双方争议焦点，本院认为：一、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”，虽然之前兴迪尔公司即已经拖欠租金，但疫情的发生使其出租更加困难。故适当准许对疫情发生2020年2月1日以来的租金减免二分之一（年租金81,777元除以12个月乘6个月除以2=20,444.25元）。二、对一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，违约方起诉解除，一概不允许有时对双方都不利。因此，对符合下列条件的，违约方起诉请求解除合同的，人民法院予以支持：1、违约方不存在恶意违约的情形；2、违约方继续履行合同，对其显失公平；3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，被告为出售房屋承诺支付租赁费，双方签订了《房屋租赁委托合同》，该合同系双方真实意思表示，虽然兴迪尔公司长期未能将房屋出租致房屋空置，不能产生经济效益，但系兴迪尔公司应负的经营风险，不构成显失公平。故对兴迪尔公司的反诉解除合同请求不予支持。宋世雯主张的2018年8月27日至2019年8月26日的违约金，在前一次诉讼中已经主张，本案不再审理。综上所述，对宋世雯主张的租金请求，应予以适当降低。对兴迪尔公司的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分第六条第二款之规定，判决：一、限本诉被告（反诉原告）山东兴迪尔置业集团有限公司于判决生效后10日内向原告（反诉被告）宋世雯支付2019年8月27日至2020年8月26日期间的租赁费61,332.75元，同时支付违约金（以61,332.75元为基数，自2019年7月16日按照日万分之五的比例计算至实际给付之日）、财产保全保险金500元；二、驳回原告（反诉被告）宋世雯的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）山东兴迪尔置业集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费918元，减半收取459元，财产保全费970元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，均由被告（反诉原告）山东兴迪尔置业集团有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为：涉案《房屋租赁委托合同》是否应予解除，被上诉人宋世雯的主张是否应予以支持。正如上诉人上诉状中所述，涉案房屋租赁合同为有效合同，因此双方当事人应严格按照合同的约定履行。另外，上诉人租赁涉案房产并非基于使用的现实需要，而系基于当时销售涉案房屋的需要，是销售涉案房屋的一种促销手段，即上诉人所述“售后包租”，其租赁涉案房屋系履行销售涉案房屋给被上诉人的附随义务，至于上诉人租赁后如何处置及能否再次出租出去、能否盈利并非上诉人包租涉案房屋时所首要考虑的，其当时所首要考虑的是如何通过售后包租的方式将涉案房屋销售出去。现上诉人已经将涉案房屋通过售后包租的方式销售给被上诉人，却又以涉案房屋包租后一直空置、无法实现租赁合同目的要求解除涉案租赁合同，明显系恶意违约，与上诉人所引用的最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定精神不符，上诉人据此主张解除涉案租赁合同，本院不予支持。2019年年底的新冠疫情虽对房屋租赁市场造成不利影响，但在该疫情发生以前涉案房屋也未能出租出去，因此上诉人未能出租涉案房屋并非受疫情影响，上诉人依据疫情影响主张涉案房屋租赁合同应予解除，本院不予支持。上诉人据此主张被上诉人的租金不应支付，本院亦不予支持，更何况一审法院已经考虑疫情的影响，减免了上诉人部分租金支付责任。综上所述，上诉人兴迪尔公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,346元，由上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十月十四日法官助理闫昱轩书记员周平平