广东省云浮市云安区人民法院民 事 判 决 书广东省云浮市云安区人民法院民事判决书（2020）粤5303民初615号原告：广州奥园物业服务有限公司云浮分公司，经营场所：云浮市云安区**********。法定代表人：任登飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张桃英、蔡学友，该公司员工。被告：彭绮云，女，1979年10月20日出生，汉族，身份证住址：云浮市云城区*****************，身份证号码：441************020。原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司与被告彭绮云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司的委托诉讼代理人张桃英到庭参加了诉讼。被告彭绮云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费3136.52元（自2019年1月1日起至2020年7月31日止，共计19个月）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊费用276.25元（自2019年1月1日起至2020年7月31日止，共计19个月）；3.判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金（违约金以被告每月欠交的物业管理费165.08元为本金，分别从拖欠物业管理费的次月的1日起计算，至被告清偿欠交的物业管理费之日止，每日按千分之二的标准计付，暂计至2019年10月31日的违约金为1590.72元，上述1-3项请求费用总额为5003.49元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于广东省云浮市云安区********奥园城市天地一期-商住楼2幢住宅-2-903（下称“案涉房屋）系被告名下物业，已办理案涉房屋收楼手续。案涉房屋建筑面积为91.71平方米，物业用途为住宅。原告与被告之间已签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》。根据《前期物业服务协议》与《临时管理规约》约定，物业管理服务费按被告单元的建筑面积计算，住宅为1.8元/月平方米，被告每月应缴物业管理服务费为165.08元，每月管理服务费由被告于每月10日前向原告缴付，未按约定缴付物业管理服务费的，被告按所欠费用总额每日2%标准支付违约金。合同签订后，原告依约向被告案涉房屋提供物业服务。自2019年1月1日起，被告出现拖欠原告物业管理服务费的情况并持续至今，原告多次催促未果。被告作为案涉房屋的业主，原、被告之间成立合法有效的物业服务关系。依照《前期服务协议》及《临时管理规约》约定，被告怠于缴纳物业管理服务费的行为已构成违约。被告彭绮云未作答辩。本院经审理查明并确认如下事实：2016年1月25日，被告彭绮云（买受人）与云浮奥园置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买云浮市云安区********云浮奥园˙城市天地商住楼2幢2单元9层903房。同日，原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司（乙方、物业服务企业）与被告彭绮云（甲方、业主）签订了《云浮奥园城市天地前期物业服务协议》。该协议约定了如下内容：1.甲方所购的物业为云浮奥园城市天地商住2幢2-903（以下简称该物业），该物业的建筑面积为91.65平方米，物业类型为住宅；2.物业管理期限：由2017年9月14日起至业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，甲方接受乙方为该云浮奥园城市天地的前期物业服务企业；3.甲方有按时支付物业服务费、水费、电费以及《临时管理规约》、《装修手册》、《业户手册》及本协议约定的其他费用的义务；4.物业管理费：住宅为1.8元/月/平方米，该物业的管理服务费按甲方单元的建筑面积计算，由乙方按1.8元/月/平方米的标准向甲方收取。每月物业管理服务费为164.97元。甲方在收楼时须向乙方预付前三个月的管理服务费494.91元；5.乙方每月按实际电表读数收取其室内电费（直至供电部门直接向甲方收取电费止），公摊电费每月按甲方物业建筑面积占总面积的比例进行分摊。乙方每月按实际水表读数收取其室内电费（直至供水部门直接向甲方收取水费止），公摊水费每月按甲方物业建筑面积占总面积的比例进行分摊；6.违约责任：甲方未按本协议约定期限交付物业服务费、水费、电费及其他费用，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金，违约金的计算期自应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、违约金和其他相关的费用；如催告后15天内甲方仍未交付相关费用的，乙方有权立即停止提供一切服务，或采取法律手段向甲方追讨；7.《临时管理规约》、《装修手册》、《用户手册》等其他甲方签署的与本协议有关的文件为本协议的重要组成部分，具备同等效力，对甲、乙双方均有约束力。《云浮奥园城市天地临时管理规约》约定，“本物业”指坐落于该土地上的云浮奥园城市天地或其任何部分，包括：住宅、办公楼、公寓、商业街、地下车库等，总建筑面积为226757.66平方米；业主按规定依时交纳其单元应缴的物业服务费、水费、电费、维修费、公共能源费及其他有关费用；业主按前期物业管理协议约定交纳物业服务费，物业服务费按月度缴纳，每月度物业服务费、上月度电/水费及其它应缴费用于该月度10日前缴付，其他费用按实缴付。被告彭绮云于2016年1月25日在《云浮奥园城市天地临时管理规约承诺书》上签名，确认已签收并详细阅读《云浮奥园城市天地临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约，同意承担违反本临时规约的相应责任。被告彭绮云购买的案涉房屋的房屋产权证载明的建筑面积为91.71平方米。原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司于2019年9月24日向被告彭绮云发送《物业服务费催缴函》，向被告彭绮云催收拖欠的从2019年1月起的物业服务费及相关费用。庭审中，原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司陈述被告彭绮云支付了3个月（即从2017年9月14日至2017年12月31日）的物业服务费；2018年全年的物业服务费是属于赠送性质，原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司不予以向被告彭绮云催收；因此，被告彭绮云从2019年1月1日起欠交物业服务费。以上事实，有原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、房屋产权证复印件、公摊电费发票、《收楼通知书》、收楼温馨提示（二次告知）、《物业服务费催缴函》、快递单，以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司与被告彭绮云签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》是双方当事人的真实意思表示，除逾期付款违约金按日2‰计算过高外，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同，应受法律保护，原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司依约提供物业管理服务，被告彭绮云应按照协议支付物业服务费、公摊费用和逾期付款违约金。根据《前期物业服务协议》约定，物业管理期限由2017年9月14日起至业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。即被告彭绮云应根据《前期物业服务协议》的约定，自2017年9月14日起向原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司交纳物业服务费及公摊费用。庭审中，原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司陈述被告彭绮云支付了3个月(即从2017年9月14日至2017年12月31日)的物业服务费；2018年全年的物业服务费是属于赠送性质，原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司不予以向被告彭绮云催收。原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司该陈述系对己不利事实的自认，本院予以认可。《前期物业服务协议》约定，物业服务费按被告彭绮云所购买的房屋单元的建筑面积计算，按1.8元/月/平方米的标准收取。被告彭绮云购买的案涉房屋的房屋产权证载明的建筑面积为91.71平方米，原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司每月应收取的物业服务费为165.08元。故现原告要求被告彭绮云支付从2019年1月1日起至2020年7月31日止的物业服务费本金3136.52元（165.08元/月×19个月），合法合理，本院予以支持。根据《前期物业服务协议》约定，被告彭绮云有按时支付物业服务费、水费、电费以及《临时管理规约》、《装修手册》、《业户手册》及本协议约定的其他费用的义务。现原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司请求被告彭绮云支付拖欠的从2019年1月1日起至2020年7月31日止的公摊费用276.25元，符合合同约定，本院予以支持。被告彭绮云未按时交纳物业服务费，应承担因逾期交纳而产生的违约金，但原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司主张每日按应交纳物业服务费的2‰计算违约金，明显高于被告彭绮云违约造成的损失，另考虑物业服务的特殊性，本院依法调整为违约金按中国人民银行同期同类贷款利率（自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%计付，违约金计算期限自从欠费之日的次月1日起计算至清偿之日止。被告彭绮云经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，且依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，缺席判决如下：一、被告彭绮云应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司支付自2019年1月1日至2020年7月31日止的物业服务费3136.52元及违约金[违约金计算方法：以每月物业服务费165.08元为基数，从欠费的次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率（自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%计算至清偿之日止]；二、被告彭绮云应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司支付自2019年1月1日至2020年7月31日止的公摊费用276.25元；三、驳回原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（该款原告广州奥园物业服务有限公司云浮分公司已预交），由被告彭绮云负担。本判决为终审判决。审判员  黄建新二〇二〇年九月三十日书记员  邓晓锋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。