北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初517号原告：李士霞，女，1973年11月16日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王占营（系李士霞之夫），1973年3月12日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：安媛，女，1986年2月11日出生，汉族，巨人教育集团职工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：周文，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市东友律师事务所实习律师。被告：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园**楼滨河路****。法定代表人：胡彦明。委托诉讼代理人：安静波，男，北京金城阜业房地产经纪有限公司职工。委托诉讼代理人：乔丽英，女，北京金城阜业房地产经纪有限公司职工。原告李士霞与被告安媛、北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李士霞及其委托诉讼代理人王占营，被告安媛的委托诉讼代理人周文，被告金城阜业公司的委托诉讼代理人安静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李士霞向本院提出以下诉讼请求：一、确认原被告三方于2019年1月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月8日解除；二、判令被告安媛向原告支付违约金3600元；三、判令被告安媛赔偿原告2019年11月1日至2019年12月31日期间的房租损失7200元、房屋修缮费用8543．94元、2019年10月份的水费48元，共计15791．94元；四、本案诉讼费、鉴定费由被告安媛负担。事实与理由：原告与二被告于2019年1月1日签订了编号为1811150的《北京市房屋租赁合同》，约定将坐落于北京市门头沟区滨河临镜苑101号房屋（以下简称101号房屋）出租给被告安媛，租赁期限为2019年2月1日至2020年1月31日，租金为每月3600元，支付方式为押一个月付三个月。但被告安媛于2019年10月中旬向原告提出解除合同，后被告安媛又告诉原告，要继续履行合同，但被告安媛没有按照合同约定向原告支付房屋租金。后原告通过中介对房屋进行查验，发现被告安媛对原告房屋的墙面、门窗、厨房等多处地方进行了损坏，为此，原告进行了报警处理，但双方未就赔偿事宜达成一致意见。因被告将墙面涂脏的行为导致原告无法另行出租房屋，故需要被告赔偿两个月的房租损失和房屋修缮费用作为补偿。2019年11月8日，安媛从101号房屋搬走之后，无人再进入，但后续发现该房屋10月份欠了48元水费，因原告已将所欠水费交给相关部门，也要求被告安媛一并支付。故提起本案诉讼，请求判如所请。安媛辩称，同意三方所签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月8日解除，双方为协商一致解除合同，并且已经交割完毕。关于原告主张的损失，我方只认可101号房屋客厅西侧墙、客厅东侧墙、南侧卧室西侧墙、南侧卧室东侧墙的损失，其余的损失均不认可。金城阜业公司辩称，同意三方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月8日解除。本院经审理查明以下事实：2019年1月1日，出租人（甲方）李士霞与承租人（乙方）安媛、居间人（丙方）金城阜业公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方与乙方在丙方的居间撮合下，在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条，房屋基本情况。房屋坐落于北京市门头沟区大峪街道办事处门头沟区滨河临镜苑101号，建筑面积78．83平方米，2室。房屋权属情况为甲方持有房屋所有权证，房屋所有权人姓名为李士霞。第二条，房屋租赁情况及登记备案。租赁用途为居住，居住人数为3人，最多不超过5人。第三条，租赁期限。房屋租赁期自2019年2月1日至2020年1月31日，共计壹年。甲方应于2019年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条，租金及押金。租金标准及支付方式为3600元/月，租金总计人民币肆万叁仟贰佰元整（￥43200）。支付方式为现金，押一个月付三个月，各期租金支付日期为2019年1月1日交押金3600，剩余叁个月在交钥匙付清，下次5月1日前，以后以此类推。押金为人民币叁仟陆佰元整（￥3600），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后，剩余部分应如数返还给乙方。第五条，其他相关费用的承担方式。租赁期内的供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。第七条，房屋维护及维修。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条，合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。第十条，违约责任。（一）乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知乙方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。合同签订后，原告于2019年1月26日将101号房屋交付给被告安媛。安媛已支付2019年10月31日之前的房租，李士霞尚未退还安媛交纳的3600元押金。2019年10月31日，双方因房屋租赁事宜报警，双方因退租事宜未达成一致意见，后经民警调解，安媛表示同意继续租赁101号房屋。2019年11月8日，李士霞报警称安媛将101号房屋的墙面涂脏。当日，在民警主持下，安媛将101号房屋的钥匙交付金城阜业公司，李士霞与安媛就101号房屋的水电费、燃气费进行了结算，结算后李士霞应退还安媛586元，现尚未退还。双方并就墙面赔偿事宜达成以下方案：安媛赔偿李士霞一桶漆，并将插排和阳台门钥匙返还给李士霞，李士霞退还安媛1000元，双方将上述款项和物品均放至金城阜业公司处。后安媛仅将漆和插排放至金城阜业公司处，李士霞表示安媛返还的插排并非合同上载明其交付给安媛的插排，后李士霞未退还1000元，安媛将漆从金城阜业公司处取走。庭审中，李士霞表示同意将安媛应赔偿的金额从其应退还的押金和上述费用中抵扣。原告主张安媛尚欠水费48元，为证实其主张，其向本院提交了北京市自来水集团有限责任公司门头沟分公司缴费通知单一张，载明：用户地址为临镜苑101厨，账务月份为2020年06月，水费为28．98元，水资源费改税为21．98元，污水处理费为19．04元，合计金额为70元。经质证，安媛认可原告提交证据的真实性，但认为其搬走的时候双方已经对水电燃气费进行了结算，合同上有记录，且原告提交票据上载明的账务期间是2020年6月份，与原告主张的欠费期间不符。庭审中，原被告各方均表示同意合同于2019年11月8日解除，但原告主张因被告违反了合同第九条第（四）款第1、第4、第5项，其依据合同约定行使解除权致使合同解除，被告主张系双方协商一致解除合同。原告为证实其主张，向本院提交照片8张及原告于2019年11月7日17时53分向安媛发送的微信聊天记录1张，其中，照片为墙面、橱柜、衣柜、阳台门门锁等受损的照片，微信聊天记录载明：安媛，你好，你作为承租方，目前已经达到7日未支付下一季度的房租，根据合同有关约定，你属于根本违约状态，我这边不会再继续等你的汇款，明天我会报警，安排开锁师傅直接换锁，请知悉，关于押金你已经根本违约，我不会退还押金，关于屋内的设备和电器等，有损坏的情况，请你给我修好或者赔付一定现金。本信息作为我最终的态度，如果你觉得不合理，可以起诉。经释明后，原告表示如经法院审查，其不享有解除权，同意合同于2019年11月8日解除，解除合同的法律后果由法院依法裁判。关于房屋的损失情况。李士霞与安媛无争议的损失为客厅西侧墙、客厅东侧墙体、南侧卧室东侧墙、南侧卧室西侧墙的损失，安媛对上述四面墙之外的损失均有异议，认为并非其破坏，而是自然损耗。原告主张其于2004年对101号房屋进行了整体装饰装修，并购买了衣柜、床，安装了厨房橱柜、阳台门，纱窗为2016年左右安装的，小厨宝为2017年10月购买安装，101号房屋出租给安媛之前一直由其与家人居住。经本院现场勘验，101号房屋除双方无争议的四面墙损坏之外，小厨宝、衣柜、床、橱柜、四面墙之外的其他墙面、纱窗及纱窗锁、阳台门门锁确有不同程度损坏。案件审理过程中，原告申请对101号房屋的损失进行鉴定，经摇号确定北京中恒正源资产评估有限责任公司进行该鉴定。后北京中恒正源资产评估有限责任公司出具《资产评估报告》，载明：评估基准日2020年5月29日，通过对委估房屋损失进行评估，101号房屋因破坏造成损失价值的评估值为8543．93元。其中，客厅西侧墙（扣除暖气面积）损失评估值为1074．45元，客厅东侧墙体损失评估值为1365元，南侧卧室东侧墙（扣除暖气面积）损失评估值为1074．45元，南侧卧室西侧墙损失评估值为1267．5元，衣柜合页损坏、床帮划痕、纱窗锁、阳台纱窗、阳台窗户锁、阳台门门锁、小厨宝、橱柜、四面墙之外的墙面等损失评估值合计为3762．54元。李士霞支付鉴定费6000元。本院认为，本案中双方的争议焦点为：李士霞是否享有解除权。因原告主张解除合同的理由有三项，故本院分别分析如下：首先，原告于2019年1月26日将101号房屋交付给被告安媛，依据合同约定，安媛应于2019年1月1日支付押金，于2019年1月26日交付三个月租金，三个月付一次房租，以此类推，故安媛应于2019年11月1日前向原告交付房租。合同另约定承租方不按照约定支付租金达7日的，出租方有权单方解除合同。安媛未于2019年11月1日交纳房租。原告于2019年11月7日微信告知安媛“不会再继续等你的汇款，明天我会报警，安排开锁师傅直接换锁”，但此时为欠付租金的第7日，该日24时之前被告尚有交纳房租的可能性，原告并不能依据合同约定享有解除权，其向安媛发送的微信亦不具有单方解除合同的法律效力。其次，原告以安媛“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”为由主张解除合同，但原告未提交证据予以证实，且依据报警记录，李士霞系于2019年11月8日报警称101号房屋的墙面受损，墙面受损并不等同于拆改、变动和损坏房屋主体结构，原告亦不能依据该项约定享有解除权。最后，原告主张被告保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，虽被告认可部分墙面系其破坏，但双方于2019年11月8日经民警处理时被告同意赔偿且事后按照赔偿方案向金城阜业公司交付了漆，显然，安媛并没有拒绝赔偿的意思表示。小厨宝、橱柜等物品虽有损坏，但双方对损坏原因陈述不一，综合考虑101号房屋内附属物品和设备设施的购买安装时间及房屋使用情况，现原告未提交其他证据证明被告存在合同约定的该项行为，故本院认为原告的证据尚不足以证明其就该项约定享有解除权。综上，本院认为依据现有证据无法认定原告享有解除权。庭审中原告表示如解除权不成立，同意合同解除时间为2019年11月8日，故本院确认原被告三方于2019年1月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，按照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告安媛赔偿2019年11月1日至2019年12月31日期间房屋未能出租的损失，因本院已认定双方所签合同于2019年11月8日解除，双方亦认可双方于2019年11月8日交接了房屋并就水电费进行了结算，安媛作为承租人应当支付2019年11月1日至11月8日期间的房租929元。合同解除后，李士霞作为房屋所有权人，可自主处分涉案房屋，并非必然用于出租，虽101号房屋部分墙面受损，但该损坏程度并未影响房屋的居住使用功能。故原告要求安媛支付2019年11月9日至2019年12月31日期间租金损失的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的2019年10月份的水费，因票据上载明的账务期间为2020年6月，且双方于2019年11月8日交接的时候对水费进行了结算，安媛2019年11月8日后亦不再持有101号房屋的大门钥匙，已经没有实际用水的可能性和必要性，故对原告要求安媛支付48元水费的诉求，本院不予支持。关于101号房屋的损失，安媛认可客厅西侧墙、客厅东侧墙、南侧卧室东侧墙、南侧卧室西侧墙的损失，经鉴定，上述四面墙的损失为4781．4元。关于原告主张的四面墙之外的其他损失，依据合同约定，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障，乙方应负责维修或承担赔偿责任。虽原告主张101号房屋内的小厨宝、衣柜、床、橱柜、四面墙之外的其他墙面、纱窗及纱窗锁、阳台门门锁也存在损失，但被告不认可故意损坏上述设施设备，原告亦未提交证据证明被告存在保管不当、不合理使用或故意损坏的情形，现原告自认2004年对101号房屋进行整体装饰装修，购买了衣柜、床，安装了厨房橱柜、阳台门，纱窗为2016年左右安装，小厨宝系2017年10月购买，101号房屋出租给安媛之前一直由原告及其家人居住，考虑到房屋的装饰装修时间、居住使用时限等因素，房屋内的设施设备在使用的前提下必然存在自然损耗，且橱柜、床、衣柜、阳台门的使用时间已长达十几年，故本院仅对原告要求安媛赔偿客厅西侧墙、客厅东侧墙、南侧卧室东侧墙、南侧卧室西侧墙的损失4781．4元的诉求予以支持，原告主张过高部分，本院不予支持。因鉴定费系为了确定房屋损失所产生的费用，但考虑到鉴定项目中有超出双方无争议事项的项目，本院酌定由原告李士霞和被告安媛各负担3000元鉴定费。我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金，补偿性乃其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，违约金的数额以损失赔偿为参考因素，本质上属于损失赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。而李士霞的损失，本院已经委托相关机构进行鉴定，损失金额已经确定，李士霞亦已在本案中要求被告赔偿，故本院对李士霞主张违约金的诉求，不予支持。李士霞同意将安媛应赔偿的金额从其应退还的押金3600元和结算后应退还的费用586元中抵扣，符合一次性解决纠纷的原则，本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李士霞、安媛与北京金城昕居投资有限公司于2019年1月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年11月8日解除；二、安媛赔偿李士霞2019年11月1日至2019年11月8日的房租929元、房屋修缮费用4781．4元、鉴定费3000元，以上款项扣除李士霞应退还安媛的4186元后，由安媛于本判决生效之日起七日内给付李士霞4524．4元。三、驳回李士霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百四十三元，由李士霞负担一百元，已交纳，由安媛负担四十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  裴凌晨二〇二〇年十月十五日书记员  黄聪聪