河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初143号原告(执行案外人)：焦志军，男，汉族，1971年1月16日出生，住河南省洛宁县。委托诉讼代理人：张耀显，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧毅，河南洛太律师事务所律师。被告（申请执行人）：张占娃，男，汉族，1966年3月24日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：张丹丹，女，汉族，1992年7月11日出生，住址同上。系张占娃女儿。被告（被执行人）：深圳市博瑞祥房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市盐田街道深盐路海港大厦附楼**。法定代表人：沈云飞，系该公司总经理。原告焦志军与被告张占娃，被告深圳市博瑞祥房地产开发有限公司（以下简称博瑞祥公司），案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦志军及其委托诉讼代理人张耀显、张慧毅，被告张占娃及其委托诉讼代理人张丹丹到庭参加诉讼。被告博瑞祥公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。焦志军向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于洛宁县××大道东段陶朱富地5#楼临街由西向东第六间第一、二层房产；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月25日，河南省高级人民法院对张占娃和博瑞祥公司建设工程合同纠纷一案作出（2018）豫民终1818号民事判决书：判令博瑞祥公司于判决生效后十日内在欠付洛阳未来建设工程有限公司工程款7328824.47元范围内对张占娃承担给付责任。2020年5月14日，洛阳市中级人民法院公告查封了涉案房产，原告焦志军对执行标的提出书面异议。洛阳市中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）豫03执异127号执行裁定书：裁定驳回案外人焦志军的异议请求。原告焦志军认为该裁定书认定主要事实错误、适用法律不当、依据不足，查封本属于原告房产涉嫌违法，事实上，原告早已合法使用多年涉案房产、原告也早已支付了全部涉案购房款、本案涉案房产不能被执行。理由如下：一、原告在查封前早已使用涉案房产、也支付了全部购房款、博瑞祥公司洛宁分公司也早已交付了涉案房产，该主要事实被执行裁定书只字不提。1.证据依据。涉案房屋在查封之前，原告已基于售房合同将购房款全部支付完毕（有2018年1月1日签订的购房合同、转款凭证、房款收据为证），并实际合法占有使用所购房屋两年多（有租赁合同、承租人交付租金凭证、承租人营业执照、水电费缴费凭证为证），上述原始证据能充分说明涉案房产早已由被告博瑞祥公司洛宁分公司交付原告，原告也在查封之前使用多年的客观事实，应当认定诉争房屋为原告实际所有的事实，涉案房屋未能办理过户登记手续并非原告自身原因所致。2.法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，在法院涉案房屋查封之前，原告早已一次性支付全部房屋价款，且实际占用使用至今，整栋建筑都因开发商原因尚不能办理过户登记，该房屋至今未过户原告对此没有过错，按照法律规定涉案房屋不得进行查封。二、涉案房屋不属于博瑞祥公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。如今被告张占娃申请查封执行的案涉房产，早在2018年1月1日，博瑞祥公司与原告签订《售房合同协议书》，将案涉房屋以100万元出售给原告，原告依约支付了全部购房款，并向原告实际交付了该房屋，原告也实际占用使用，出租管理并缴纳有物业费、水电费等相关费用。双方之间的房屋买卖合同已经基本履行完毕。博瑞祥公司作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，案涉房屋已经脱离博瑞祥公司责任财产范围，博瑞祥公司已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。最高人民法院颁布的（2019）最高法民再49号案外人执行异议之诉再审民事判决书的案列已说明上述观点。三、原告已经具备实质意义上的占有、使用、收益和处分的权能。涉案房产在2020年5月14日公告查封之前，原告早在2018年1月1日与博瑞祥公司洛宁分公司、王平签订了的书面买卖合同，并按《售房合同协议书》约定足额一次性付清购房款100万元，随即被告公司交付了房屋、双方进行了房屋验收交接，原告将涉案房屋出租使用以维系生活开支，实际占用使用管理至今，已经具备实质意义上的占有、使用、收益和处分的权能，应当认定诉争房屋归原告实际所有的事实，涉案楼盘因开发商历史遗留问题办理产权登记存在客观障碍，并非第三人所能控制的原因造成，且涉案楼盘在洛宁县政府有关部门出面协调下已达成了一致协议，房产属于全体业主所有，后续工作在推进中。若洛阳中院的上述裁定成立，会导致几百多个业主的社会稳定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。四、原告对案涉房屋享有的物权期待权与被告张占娃的普通债权相比，应予以优先保护。如前所述，原告基于房屋买卖合同及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，原告享有的是针对特定标的物（即涉案房产）要求变更登记为所有权人的请求权，即对该房屋享有的物权期待权。而被告享有的是未指向特定财产的一般金钱债权，在性质和内容上亦不具有优先性。更何况，被告博瑞祥公司反映其有财产可供执行，并向法院提交了相关材料，选择其他财产执行对申请执行人的利益无妨，而不应侵害原告的物权期待权。综上所述，原告在涉案房屋被法院查封前，已实际占有、使用该房屋，涉案房屋未办理过户登记并非原告自身原因所致，应当认定诉争房屋归原告实际所有的事实，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。请求洛阳中院依据客观事实，综合法律的相关规定，从维护交易秩序和善意当事人的利益出发，切实公平维护案外人的合法权益。支持原告的诉讼请求。张占娃辩称，一、洛阳市中级人民法院（2019)豫03执501号民事裁定书及(2020)豫03执异127号民事裁定书，认定事实清楚，适用法律正确，不存在被撤销的事由。根据《执行异议和复议案件规定》第30条的规定，本案房产未办理产权登记，也未进行预告登记，不动产权属尚未变更，仍属于被执行人的财产，法院查封该房产符合法律规定。二、十一位原告所购买案涉房产的行为虚假，未办理房屋产权登记，不符合《执行异议和复议案件规定》第28条的条件，不享有足以排除强制执行的权利，对其异议请求应予驳回。对于涉案房产不能办理产权登记，原告是存在过错的。原告作为洛宁县当地人，对陶朱富地小区的具体情况应是十分了解的，对其不具备办证条件应当是明知的。退一步讲，任何一个理性购房人在购买房产时最关心的就是办理产权登记问题，在执行异议阶段十原告提交的购房合同中均未约定办理产权登记有关事宜，显然不符合房屋买卖的交易规则。由此也可证明原告对涉案房屋不能办理产权登记是存在重大过错的，亦或是明知的。三、本案不适用《执行异议和复议案件规定》第29条的规定。涉案房产并非是用于居住的住宅，系属于投资性质的商铺，不能排除执行。四、被执行人不具备出售房产的条件，其出售房产的行为违反相关法律规定，该行为应属无效。故案外人异议请求不能成立，不应解除对案涉房产的查封。五、依据被执行人实际控制人王平向执行法官提交的陶朱富地小区《已售房产清单》，该售房清单不显示商铺的出售情况，证明涉案商铺全部未出售。申请执行人多次向执行法官请求查阅该清单，但执行法官均拒绝提供。十位异议人无充足证据证明已支付全部房款并实际占有涉案商铺。王平与十位异议人恶意串通，转移财产，规避法院强制执行，应当驳回十原告的异议请求。综上所述，十原告提出的主张无事实及法律依据，不能成立，请求人民法院依法驳回其请求，继续对本案的执行。博瑞祥公司未到庭及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证的情况，本院认定事实如下：1.焦志军主张购买并实际占有涉案房产的事实。2018年1月1日，焦志军作为购买方与作为出售方的博瑞祥公司洛宁分公司签订《售房合同协议书》一份，主要内容为：博瑞祥公司洛宁分公司将位于洛宁县永宁大道东陶朱富地5号楼一楼由西至东六间上下两层、一楼面积第六间中间中、二楼面积第六间中间中出售给焦志军，上下两层总面积以实测为准；房屋价款共计100万元，一次付清；博瑞祥公司洛宁分公司保证房屋产权没有任何纠纷，保证房屋没有抵押及任何争议。协议签订当日，焦志军通过其中国银行尾号为1137的银行卡向王平尾号为3842的中国银行账户转款100万元。焦志军持有的收据显示，2018年1月1日，收到焦志军交来陶朱富地5号楼由西向东第六间两层购房款人民币100万元整，收据上加盖了博瑞祥公司洛宁分公司财务专用章，收款人处有王平签名。2018年9月20日，焦志军与李成治共同作为出租方与承租方史红波签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于永宁大道玩具厂对面陶朱富地小区临街门面房由西向东第六间租赁给史红波，租期十年，从2018年8月30日至2027年8月30日，租金55000元，二楼368平方米，年租金79488元，租金一年一交，与每年到期前一个月交下一年租金，前三年租金不变，第四年随行就市，合同到期后，史红波在同等条件下优先租用。租赁期间的水电、物业等费用由史红波承担。合同史红波签字处还加盖了渝都印象专用章。洛宁县城区渝都印象火锅店系史红波作为经营者的个体工商户，注册日期为2015年10月15日，经营场所为永宁大道陶朱福地综合楼**。李成治的中国建设银行卡交易流水显示，2018年9月21日，其向焦志军转款3万元，注明“渝都印象房租微信五万共八万”。2019年9月10日，史红波向李成治转款134000元整。2018年9月20日，焦志军收到微信转款“来自渝都印象重庆特色火锅”5万元。洛宁县安卓物业管理有限公司出具证明称，该公司为陶朱富地物业，临街门面房由西向东第六间一二层门面房实际所有人为焦志军，从2018年1月1日至今一二楼一直由渝都印象租用，水电费由租用方向其交纳。并提交了渝都印象火锅店自2018年11月23日起至2020年5月20日交纳电费的凭证。2.张占娃作为申请执行人申请执行涉案房产的相关事实。博瑞祥公司与张占娃、洛阳未来建设工程有限公司、博瑞祥公司洛宁分公司建设工程施工合同纠纷一案，河南省高级人民法院于2019年6月25日作出（2018）豫民终1818号民事判决，判令博瑞祥公司于判决生效后十日内在欠付洛阳未来建设工程有限公司工程款7328824.47元范围内对张占娃承担给付责任。2020年5月14日，本院作出（2019）豫03执501号查封公告，公告查封博瑞祥公司开发的位于洛宁县××大道东段洛宁县陶朱富地5#楼临街一至四层所有商铺。3.其他事实。国家企业信用信息公示系统生成的博瑞祥公司洛宁分公司的企业公示报告显示，该公司隶属于博瑞祥公司，2018年5月25日，该公司负责人由王平变更为李次民。本院在（2020）豫03执异127号民事裁定书中查明，涉案房产所在的陶朱富地项目工程没有取得土地使用权及报批报建许可。李成治是本院审理梁卫娟所提执行异议之诉一案中（（2020）豫03民初140号）原告梁卫娟的丈夫，焦志军称因其所购商铺与梁卫娟商铺相连，故与李成治一同将房屋出租。另在原告张彩红所提执行异议之诉一案中，张三平出庭作证，称在2001年至2018年期间其担任博瑞祥公司洛宁分公司的会计，门面房一共14间，房款有的转到王平账上，有的转到其个人卡上，有的经公司指定转到公司债权人的卡上，合同、收据都由其经手出具。本院认为，案外人能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，焦志军提交的其与博瑞祥公司洛宁分公司签订的房产买卖合同、转款凭证、将房产出租的租赁合同以及收取房租的证据等，能够证明在涉案房产被本院于2020年5月14日公告查封之前，焦志军已经合法购买、支付了全部房款并实际占有、支配。因相关手续不全，涉案房产所在项目工程不具备办证条件，故不应认定系因焦志军原因未办理房产登记手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于焦志军提交的证据，应当认定焦志军所提异议符合该条规定，其主张对涉案房产享有足以排除执行的民事权益具有证据优势，应当予以支持。因焦志军对于购买涉案房产未进行合同登记备案及不能及时办理房产证没有尽到必要的注意义务，本案诉讼费用酌定由焦志军承担。综上所述，焦志军的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于洛宁县永宁大道东段陶朱富地5#楼临街由西向东第六间第一、二层房产。案件受理费13800元，由焦志军负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫03执异127号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十月十九日书记员 刘 博