福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2226号 上诉人（原审被告）：周亚蕊，女，1973年3月7日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：洪亚斌，福建联合信实（漳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周源发，福建联合信实（漳州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：平和康桥丽景（A）区业主委员会，住所地福建省平和县小溪镇湖滨北路**。 负责人：蔡汉文，主任。 委托诉讼代理人：陈黎阳，福建卓来律师事务所律师。 上诉人周亚蕊因与被上诉人平和康桥丽景（A）区业主委员会（以下简称康桥丽景业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省平和县人民法院（2020）闽0628民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周亚蕊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康桥丽景业委会的起诉或诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误。1、康桥丽景业委会虽然于2016年6月10日产生，经2016年6月27日平和县住房保障与房地产管理局登记备案，但在本案被上诉人的委员因任期届满后，未召开业主大会进行换届选举，也未在平和县住房保障与房地产管理局继续登记备案，即康桥丽景业委会已经丧失了合格主体。基于前期康桥丽景业委会的委员资格终止，本案康桥丽景业委会不宜作为诉讼主体。康桥丽景业委会主要负责人蔡汉文等擅自充当业主代表，未经业主大会授权，也未依照法律、行政法规规定的条件和程序成立，不具有诉讼主体资格。一审法院以康桥丽景业委会为“其他组织”作为诉讼主体资格不当。2、康桥丽景业委会的主要负责人蔡汉文等业主代表均属于前期的业委会委员，即使个别业主产生交费事宜争议，本案康桥丽景业委会不能代表业主委员会向个别业主包括周亚蕊主张任何权利。在原审期间，康桥丽景业委会又未能提供证明其有诉讼资格的有效证据，应承担举证不能的法律后果。二、业主委员会作为具有公益性质的社会法人，不具有收取物业费的资质和权利。业主委员会只能收取该小区实际支出的费用，而且收取费用还需经过业主大会通过才能实际执行。业主委员会不等同于物业服务企业，不能直接向小区业主收取物业费和公摊费，业主委员会的经费只能从（经营用房经营收入、住户按实际开支分摊）列支，本案应是小区经费公摊关系，不是物业服务合同关系。业主委员会不具有民事主体资格，也不具有我国法律规定的法人资格，不能以自己的名义提起诉讼。三、原审适用法律错误。一审法院将业主委员会定性为具有物业服务企业性质的营利性组织，直接适用《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等相关法律规定，并赋予业主委员会对小区业主进行收取物业费和公摊费的行为存在适用法律错误。业主委员会管理小区所产生的经费及管理小区产生的相关费用，应审计其自行管理期间收支的费用后，才能按业主公摊的原则进行公示和公摊，而非适用《物业管理条例》起诉上诉人缴交物业费和公摊费。康桥丽景业委会接管车辆管理收费后，将原创优物业公司车辆出入门禁强行更换，迫使原业主车辆无法正常出入小区，上诉人被迫才交纳车辆管理费。这种情况不能等同于物业公司与业主之间的物业服务合同关系。一审认定双方之间以“其他形式”订立物业合同，明显缺乏事实和法律依据，更是适用法律错误。 被上诉人康桥丽景业委会答辩称：上诉人与被上诉人已经形成事实物业服务关系，被上诉人已经履行物业服务管理，上诉人应支付相应的物业费。《物业管理条例》载明，管理物业的企业不一定是物业服务企业，其他组织也是可以的。因此，请求驳回上诉，维持原判。 康桥丽景业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令周亚蕊立即向康桥丽景业委会支付从2016年7月1日起至2019年12月31日止物业管理费4380元、从2016年7月1日起至2019年6月30日止公摊费1100元及逾期付款违约金（以每月物业管理费为基数，以日千分之三为计算标准，自费用应付之日起至付清之日止）。2.本案诉讼费用由周亚蕊负担。 一审法院认定事实：2013年7月1日，福建东信房地产开发有限公司与厦门市创优物业管理有限公司签订《〈康桥丽景一期〉前期物业服务合同》，约定由厦门市创优物业管理有限公司对康桥丽景一期实施前期物业管理服务的事宜，其中物业服务费用标准为：1.多层住宅：0.55元/月·平方米；2.小高层住宅：0.9/月·平方米；3.商业、店面及其他商业用途用房：1.00元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊等条款。 2016年6月10日康桥丽景业委会成立并报平和县住房保障与房地产管理局备案，之后平和康桥丽景（A）区业主大会于2019年6月30日制定平和康桥丽景（A）区《业主管理规约》。康桥丽景业委会于2016年6月30日在上述《〈康桥丽景一期〉前期物业服务合同》结束后接管小区物业管理，业主与业主委员会没有签订新的合同。业主周亚蕊所居住房屋面积为135.18平方米，按照前期物业管理合同的计算标准每月应当支付：135.18平方米*0.9元/月=121.662元/月，周亚蕊在前期物业管理服务过程中依法缴交物业管理费至2016年，自2016年7月至2019年12月均没有缴交物业管理费5110元，自2016年7月至2019年6月30日止的公摊费702元，合计5812元。康桥丽景业委会对此进行了催缴行为,周亚蕊均没有缴纳。 康桥丽景业委会在物业服务质量方面存在缺陷。 一审法院认为，业主委员会由业主大会选举产生，并执行业主大会授权的各项决定，与业主或物业企业在营造或维护小区卫生整洁、秩序井然、身体安全、生活安宁等方面的利益是一致的，双方都应诚信守法，共同提高生活品质。在本案中，康桥丽景业委会以“其他组织”主体资格，与业主周亚蕊按照“其他形式”合同履行权利义务。所以，康桥丽景业委会提出的诉讼请求中自2016年7月至2019年12月均没有缴交物业管理费5110元，自2016年7月至2019年6月30日止的公摊费702元，合计5812元。基于康桥丽景业委会在物业服务质量方面的缺陷。根据物业费用与服务水平相适用的公平原则，康桥丽景业委会向周亚蕊收取物业费酌情按上述确认的5812元的10%扣减，即5812元×90%=5230.80元，予以支持。 康桥丽景业委会请求周亚蕊支付逾期付款违约金（以每月物业管理费为基数，以日千分之三为计算标准，自费用应付之日起至付清之日止），基于双方没有合同约定，不予支持。但周亚蕊应赔偿康桥丽景业委会以损失金额5230.80元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，计算时间从2020年3月11日起至全部付清之日止。故根据《中华人民共和国合同法》第二条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条的规定，判决：一、周亚蕊应在判决生效后十日内支付康桥丽景业委会物业管理费、公摊费合计5230.80元。二、周亚蕊应在判决生效后十日内赔偿康桥丽景业委会以损失金额5230.80元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，计算时间自2020年3月11日起至付清全部款项之日止。三、驳回康桥丽景业委会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费91元，减半收取45.5元，由周亚蕊负担25元，由康桥丽景业委会负担20.5元。 二审审理过程中，周亚蕊提交证据如下：1、2019年6月30日康桥丽景业委会通过的关于公共收益财务收支报告，证明按照康桥丽景业委会管理规约的约定，根据公告的收益收支计算完后，周亚蕊承担的是分摊责任，不存在交纳物业费的责任。2、责令改正通知书，证明康桥丽景业委会在管理过程中存在失职的情况。3、康桥丽景业委会章程，证明章程第23条规定康桥丽景业委会费用按业主实际面积分摊。4、2016年5月22日的业主管理规约。5、业主大会议事规则，证明业主大会的权限，决定物业服务费用的调整，决定业主的诉讼。 康桥丽景业委会质证认为，1、对关于公共收益财务收支报告的真实性无异议，收入是指公告的收入，不包含物业费和员工工资。2、责令改正通知书真实性无异议，证明内容有异议，与本案物业费的收取不存在关联性。3、对康桥丽景业委会章程、2016年5月22日的业主管理规约、业主大会议事规则的真实性无异议，但认为不能证明上诉人周亚蕊的主张。 康桥丽景业委会提供证据如下：康桥丽景一期物业服务费收款凭据，证明2019年对小区其他业主的物业费也是按照每平方米每月0.9元收取，同时还收取公摊费。 周亚蕊质证认为，收款凭据不是正式发票，没有收款人签名、没有票号等记录，真实性有异议。 本院认为，康桥丽景业委会对周亚蕊提供的证据的真实性没有异议，可以作为认定案件事实的依据。康桥丽景业委会提供的康桥丽景一期物业服务费收款凭据，有提供原件予以核对，且有交款业主房号、户名、交款季度，故真实性可以认定，可以作为认定案件事实的依据。 二审审理过程中，周亚蕊、康桥丽景业委会均确认2016年度周亚蕊没有结欠物业费，周亚蕊是从2017年1月起拖欠物业费的，康桥丽景业委会起诉的物业费金额4380元对应起止日为2017年1月1日至2019年12月31日。 二审审理过程中，周亚蕊对一审查明的事实部分有异议，认为本案不存在物业管理费、公摊费的说法，应是管理小区开支的分摊费用。费用的计算方法也不能按照每月每平方米0.9元，应是整个小区的收入减去支出的部分后，再除以小区总面积再乘以业主的房屋面积得出应承担的费用。周亚蕊对其他事实没有异议。康桥丽景业委会对一审查明的事实没有异议。对当事人均无异议的事实，本院予以确认，对有异议的事实，本院将结合争议焦点进行分析、认定。 本案的争议焦点是：一、被上诉人作为原告提起诉讼的主体是否适格。二、被上诉人向上诉人主张的物业管理费、公摊费、逾期付款违约金能否成立。对此，本院分析、认定如下： 一、关于被上诉人作为原告提起诉讼的主体是否适格的问题 本院认为，2016年6月27日，平和县住房保障与房地产管理局同意康桥丽景业委会登记备案，故康桥丽景业委会合法有效。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”同时，加盖了康桥丽景业委会公章及部分业主代表签名的业主代表大会决议亦授权康桥丽景业委会在没有物业企业入驻接管的情况下，由康桥丽景业委会全权负责小区的物业管理与服务，并就涉及业主的物业管理纠纷进行依法主张。本案中，上诉人对康桥丽景业委会已履行物业管理服务的事实并不否认。因此，康桥丽景业委会受托负责小区物业服务，与业主已形成事实上的物业服务法律关系。周亚蕊作为小区业主，未按时交纳物业管理费的行为,不利于维持小区业主共同生活秩序,康桥丽景业委会依照法律规定,有权作为原告提起诉讼,故本案康桥丽景业委会具有适格的诉讼主体资格。周亚蕊关于康桥丽景业委会不能作为本案原告提起诉讼的主张和理由，依据不足，本院不予支持。 二、关于被上诉人向上诉人主张的物业管理费、公摊费、逾期付款违约金能否成立的问题 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，福建东信房地产开发有限公司与厦门市创优物业有限公司签订《〈康桥丽景一期〉前期物业服务合同》，对业主周亚蕊具有约束力。周亚蕊提供的2016年5月22日康桥丽景（A）区业主管理规约、康桥丽景业委会于一审中提供的2019年6月30日的康桥丽景（A）区业主管理规约第三章业主应履行的义务中第八条第（五）款均规定“按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业管理服务相关费用”。康桥丽景业委会已对小区进行了实际的物业管理服务，且参照前期物业合同约定的收费标准每平方米0.9元收取物业费，并未提高收费标准，2019年度小区部分业主亦按照每平方米0.9元交纳了物业费及相应的公摊费。因此，康桥丽景业委会主张周亚蕊应参照前期物业合同约定的每月每平方米0.9元收费标准交纳物业费，有事实依据。周亚蕊上诉称本案是被上诉人管理小区内部费用的分摊问题，其不需要交纳物业费、公摊费的主张，与业主管理规约第八条、第三十五条等规定的业主需要按照物业服务合同的约定交纳物业管理费用等内容相违背，亦与《物业管理条例》第七条的规定不符，故周亚蕊的该抗辩理由不能成立，周亚蕊应依法依约交纳物业服务费、公摊费。 因周亚蕊所居住的房屋面积为135.18平方米，则按照前期物业管理合同的计算标准每月应当支付物业费为135.18平方米*0.9元/月=121.662元/月。因周亚蕊在2016年度没有拖欠物业费，康桥丽景业委会主张的物业费4380元，亦是从2017年1月1日计算至2019年12月31日，故一审关于周亚蕊自2016年7月至2019年12月均没有缴交物业管理费，应缴交费用为5110元的认定存在错误之处，应予纠正。康桥丽景业委会虽主张周亚蕊自2016年7月至2019年6月30日止应缴交的公摊费1100元，但在一审法院认定此期间的公摊费为702元并做出判决后，康桥丽景业委会并未提起上诉，视为同意该判决。二审中，周亚蕊也表示对一审判决认定公摊费按702元计算的事实，没有异议。故周亚蕊自2016年7月至2019年6月30日止应缴交的公摊费可认定为702元。综上，周亚蕊在本案中应缴交物业管理费为4380元，公摊费为702元，两项合计5082元。因康桥丽景业委会在管理小区的过程中存在服务质量缺陷，一审法院以周亚蕊应交纳的物业费、公摊费的9折计算，并无不当。周亚蕊应缴纳的物业费、公摊费为5082元*0.9=4573.8元。一审法院判决周亚蕊应缴纳的费用以5812元为基数计算存在错误，本院予以纠正。因周亚蕊未向康桥丽景业委会交纳物业管理费、公摊费4573.8元，一审判决从起诉之日即2020年3月11日起计算利息，可以维持。周亚蕊主张其应交纳的是康桥丽景业委会管理小区开支的分摊费用，费用的计算方法应是整个小区的收入减去支出的部分后再除以小区总面积再乘以业主的房屋面积得出应承担的费用，但因对该主张，其未能提供充分证据予以证明，也未计算出其应交纳的物业费、公摊费的具体数额，且康桥丽景业委会对周亚蕊的该主张亦不予认可，故周亚蕊的该上诉理由，依据不足，本院不予支持。 综上所述，本院认为，上诉人周亚蕊的上诉请求部分成立，可以支持。一审判决认定部分有误，本院予以更正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省平和县人民法院（2020）闽0628民初533号民事判决； 二、周亚蕊应于本判决生效后十日内支付平和康桥丽景（A）区业主委员会物业费、公摊费合计4573.8元及以4573.8元为基数从2020年3月11日起至付清全部款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 三、驳回平和康桥丽景（A）区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费91元，减半收取45.5元，由周亚蕊负担20元，由平和康桥丽景（A）区业主委员会负担25.5元。二审案件受理费50元，由周亚蕊负担20元，由平和康桥丽景（A）区业主委员会负担30元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹跃光 审 判 员 郭兰君 审 判 员 王梓聪 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 许伟森 书 记 员 常艺虹 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。