北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3865号原告：张涛，男，1982年12月14日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：汪竹，北京证金律师事务所律师。被告：王红，女，1990年3月23日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。原告张涛与被告王红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张涛及其委托诉讼代理人汪竹、被告王红的委托诉讼代理人杨与平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求：1．要求解除与被告的房屋买卖合同；2．要求被告返还原告位于北京市通州区吉祥园小区房屋并协助原告办理过户手续；3．本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实和理由：2014年4、5月份左右原告和被告的哥哥王岩等人想合伙一起做事，但资金出现问题，王岩和原告分别用自己的房屋进行抵押筹钱，向小贷公司作了抵押贷款100万元，贷出款项用于公司经营，每月的还款由公司偿还，但直到2015年6月公司经营状况还不是太好且当时每月还需要还月供25000元左右。到2015年因公司经营资金困难，公司仍无力还款，经与公司曹德森、杨建、王岩、常雪峰等人商量，因为我们几个人年龄都比较大，贷款期限短，月供数额大，故一致同意将属于原告的涉案房屋过户到王岩的妹妹被告王红名下，用该房屋再贷款用于公司经营资金使用（通过过桥资金偿还原有贷款后解押）。因王岩的妹妹本案的被告年轻能贷款30年，所以双方签署存量房买卖合同，办理过户登记后，房屋登记到被告名下，当时为了能够少缴纳税费以比较低的价格签署了《存量房买卖合同》，而王岩的房子没有超过5年且含税所以当时就用这种办法仅将原告的房子与被告进行了变更。2015年6月原被告签订了房屋买卖合同并将房屋过户到被告名下（实际被告并未向原告支付购房款，原告也并未将房屋交付给被告，原告一直将房屋向外出租），房屋过户到被告名下后再次进行了抵押贷款，该贷款用于公司经营，从邮政储蓄银行贷款出103万元，贷款期限30年，每月还贷款5480元。因在邮政储蓄银行办理还贷款的这张卡一直在原告处，因此还贷方式为每月均是由公司即北京奥洁鼎森新能源科技有限公司将每月的还款金额支付给原告后由原告进行偿还。但在2017年左右，被告告知原告还款的这张卡银行说需要进行更换因此被告又重新办理了一张卡，自被告重新办理卡之后因这张卡一直在被告处所以还贷款的程序都是由北京奥洁鼎森新能源科技有限公司将款项先转给原告然后原告再转给被告，用这种方式进行偿还的。此支付过程有支付宝转账记录及银行转账明细为证。2019年7月19日是原告最后一次给王红的卡上进行转账还贷了，因为在2019年7月26日原告接到房屋租户发来的信息，告知这房子因抵押给了别人，所以人家要来收房，这时原告才知道被告单方将房屋进行抵押一事。原告随后打电话与被告确认此事，被告一口回绝说不知道此事，说有任何事情问她哥王岩，之后原告和王岩沟通，王岩说知道此事，但不经王红同意他做不了任何操作，说此事就是王红的个人行为，之后原告和王红交涉房屋抵押的事，王红说房屋已经抵押过两次，这是第三次抵押，第一次抵押贷款180万元，用于帮助她哥王岩还房贷和给自己还账20余万元，第二次抵押是为了还第一次抵押贷款（第二次贷款230万元），第三次抵押是为了还第二次抵押贷款（第三次抵押贷款250万元），因为现在无力还款，所以由现在的抵押贷款公司出面到房屋处进行了通知。综上，被告在房屋真正的所有人（原告）不知情的情况下，将房屋进行了多次抵押贷款而从中谋利，属于主观过错且原告与被告之间并非存在实质上的买卖合同关系，被告并未将所谓的购房款支付过原告，被告在未支付给原告购房款的情况下将房屋进行一次又一次的抵押且未告知实际的房屋所有人，其行为已经侵害了原告的合法权益。现为维护原告的合法权益，无奈诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的请求。被告王红辩称：不同意原告的所有诉讼请求。原告起诉超过了诉讼时效；房屋买卖合同已经履行完毕，合同目的已经实现；原告要求不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件；房屋买卖合同真实有效，双方签字确认，应当对自己的行为承担相应法律责任；原告所称其给被告转账是为被告还贷款没有证据支持，原告与公司之间的债权债务关系与房屋买卖合同是两个独立的合同；被告如实履行了贷款的还贷义务；原告在2017年曾因同一事由起诉被告，原告自认同意被告在没有支付首付的情况下先行购买房屋，先行办理贷款；原告在出卖房屋之前出租房屋，被告同意继续出租，但提出房租要转给被告，被告曾向原告主张收回房屋，原告称租期未到；涉案房屋登记在被告名下，被告是合法所有权人；原告转账记录只能证明资金流转关系，不能证明用途及来源；通州法院判决书认定了被告系房屋权利人；原告所述原告给被告转账是为被告还贷款没有证据支持；原告自认将房屋出租，要求被告返还房屋没有道理；被告未参与租赁合同签署过程，对具体事宜不知晓，原告自愿将租金转给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月7日，张涛与北京市通州区住宅合作社签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定张涛购买北京市通州区吉祥园房屋,房屋用途为商品房，建筑面积65．71平方米。2015年6月2日，张涛与王红签订《存量房屋买卖合同》，约定张涛将412房屋出售给王红，房屋成交价格为1500000元，定金人民币100000元，支付日期为2015年4月28日。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币1030000元。2015年6月2日，王红取得房屋的所有权证书。2015年6月3日，王红与中国邮政储蓄银行股份有限公司北京怀柔区支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，贷款人根据借款人申请同意发放个人购置房屋贷款，金额为1010000元。2015年6月19日，中国邮政储蓄银行放款1010000元至张涛账户。2017年12月20日，王红向中国邮政储蓄银行还款968386．78元。房屋现被王红设定了新的抵押。庭审中，张涛提交了中国建设银行账户交易明细、支付宝支付记录、录音、证人证言等证据，并申请法院调取王红中国邮政储蓄银行账户交易明细，欲证明房屋的贷款系张涛以转到王红账户的方式进行偿还。王红对建设银行账户交易明细、支付宝支付记录真实性认可，对证明目的不认可，称还贷系王红从自己的工资卡将款项转至还贷账户，张涛向王红还贷账户打款系将房租转至王红处。王红对录音、证人证言不认可。经核对支付宝支付记录、中国建设银行账户交易明细、中国邮政储蓄银行账户交易明细，张涛自2015年至2019年对王红中国邮政储蓄银行账户有多笔转账。庭审中，双方均认可除贷款金额外，王红未向张涛支付房屋定金及剩余房款。张涛称房屋现由其对外出租，王红认可张涛将房屋出租一事，但表示不清楚具体租赁事宜，因房屋租赁合同是由张涛与案外人签订的，原告与王红的丈夫关系比较好，房租就由张涛收取再转给王红；房屋所有权转移以后张涛继续将房屋对外出租，因张涛将房租转至王红处且张涛说房屋一直在出租，故王红未过问。本院认为：当事人应依照诚实信用原则，依据各自真实意思表示订立合同。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，结合房款支付、贷款还款、房屋居住、房屋出租等情况，可以认定原、被告双方签订《存量房屋买卖合同》的真实目的是以王红的名义利用涉案房屋设定抵押帮助张涛获得贷款，并非是为了转移房屋所有权。该行为属于通谋以虚假意思表示实施的民事法律行为，既不符合民事法律行为应当意思表示真实的必要条件，也侵害了银行等金融机构对于贷款用途的知情、管理及控制的合法权利，更会扰乱国家的金融秩序与房地产市场的运行秩序，应属无效。房屋现设定有抵押，张涛所诉房屋过户不具备现实条件，故对张涛该项诉讼请求本院暂不予支持。合同无效后相关法律后果，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张涛与被告王红于2015年6月2日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回原告张涛的全部诉讼请求。案件受理费70元，减半收取计35元，由原告张涛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  卫 丹二〇二〇年十月三十日法官助理  李 璠书 记 员  平安冉-6--1-