云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初2820号 原告（反诉被告）：红河春天房地产开发有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇白腊园村以南。 法定代表人：阮友宾，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：王晗，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：雷志红，女，1983年10月1日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 委托诉讼代理人：段乃勇，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：陈晓梅，云南天外天律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）红河春天房地产开发有限公司（以下简称红河春天公司）与被告（反诉原告）雷志红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红河春天公司的委托诉讼代理人李倩、王晗，被告（反诉原告）雷志红及其委托诉讼代理人段乃勇、陈晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）红河春天公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的购房款130万元；2.判令被告以应付未付购房款130万元的0.005%乘以逾期天数为计算依据，向原告支付自2012年3月21日起至2020年7月31日止的违约金198510元，及自2020年8月1日起至实际履行之日止的违约金（按照应付未付购房款的0.005%乘以逾期天数为计算依据）；3.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2012年3月20日，原、被告签订《商品房购销合同》〔合同编号：红河春天一期2011第（037）号〕及《补充协议》，约定被告向原告购买位于弥勒市房屋，房屋总价款2638264元，被告应在2012年3月20日前支付首付款1328264元，剩余房款131万元以银行按揭贷款方式在2012年3月27日前向原告支付。合同签订后，被告仅支付了首付款28264元及银行按揭贷款131万元，之后再未支付剩余购房首付款130万元，原告多次催促被告均置若罔闻，其行为已构成违约。根据《商品房购销合同》的约定，被告逾期支付购房款，应按应付未付款项的0.005%乘以逾期天数承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特依据民事诉讼法相关规定向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告全部诉讼请求。 被告（反诉原告）雷志红辩称及反诉称：我已于合同签订当日付清了全部购房首付款1328264元，其中50万元是之前购买认筹卡现金交付的转为购房款，剩余部分是当天按原告要求现金支付，原告收款后向我出具了相应发票，工作人员带我于当日办理了相应的按揭手续，后因房屋面积出入我还补交了购房款24344元，原告于2016年向我送达了《交房通知书》，告知了交房相关事宜，《交房通知书》上自愿承诺支付逾期交房的违约金。如我未支付首付款，原告为何会办理按揭手续，且约定应支付首付款的时间至今已经八年，原告均未告知我尚欠购房款，早已超过法定的诉讼时效，原告的诉讼请求无事实及法律依据。 《商品房购销合同》第七条、第九条约定，原告应于2012年1月17日前将组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给我，如逾期交付，自合同约定交房日期届满后的次日至实际交房之日止的30天内，按每天100元支付违约金，逾期30天后，按已支付款的0.005%乘以逾期天数支付违约金。现约定的交房时间已过多年，原告仍未实际交房，按合同约定应支付逾期交房违约金。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定特提起反诉，请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付自逾期交房之日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算至2020年8月18日为416369.9元〔计算依据：（1）自2012年1月18日至2012年2月17日，100元/天×30天=3000元；（2）自2012年2月18日至2020年8月18日，2662608元×0.005%×3105天=413369.9元〕；2.本案本诉与反诉的案件受理费及律师代理费（50000元）由反诉被告承担。 反诉被告红河春天公司辩称：第一，根据双方签订的合同约定，反诉原告应于2012年3月20日前支付完首付款，接房前应付清全部相关费用，现反诉原告未按合同约定付清房屋全款，未达到接房条件无权要求我公司交房。第二，我公司已于2016年5月17日通过媒体发出交房公告，根据《商品房购销合同》约定，反诉原告未按照交房通知接房视为已接房，应承担一切逾期接房的违约责任，我公司不应当承担逾期交房的违约责任。综上所述，反诉原告未付清购房全款，未达接房条件，即便在此情况下，在交房公告期限内也未按期接房，视为其已经接房，请求法庭依法判决。 原告（反诉被告）为证明其主张的事实及支持其诉讼请求，依法向本院提交了如下证据： 1.《商品房购销合同》及《补充协议》1份，现金交款单、中国建设银行联网业务入帐通知书、红河春天公司于2012年4月12日出具的发票、首付款机打发票记账联各1份复印件，欲证实双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定的内容，合同签订后，雷志红仅现金支付了首付款28264元及银行按揭贷款131万元，剩余130万元首付款至今未支付，当时为了配合雷志红办理按揭手续向其出具了首付款1328264元的发票。 2.2016年7月18日刊登于《红河日报》的交房公告1份，欲证实其已经履行交房的义务。 经质证，被告（反诉原告）对证据1，《商品房购销合同》及《补充协议》无异议，对其他证据的证明目的不认可，认为红河春天公司是根据其诉讼主张选择性地提交证据，雷志红已经完全履行了合同义务，当时交款是现金交付；对证据2的证明目的不认可，认为从交房公告可以看出红河春天公司已经存在违约行为，其并没有实际履行交房义务。 被告（反诉原告）就其抗辩理由及反诉主张向本院提供了如下证据： 1.交款明细1份、发票2份，欲证实其分别于2012年3月20日、4月29日已交付购房首付款，总额是1352608元。 2.交房通知书、交房公告各1份，欲证实红河春天公司分别于2016年5月17日、11月8日向其发出交房通知书和交房公告，并对延期交房责任再次明确。 3.《商品房购销合同》及《补充协议》1份，欲证实双方对付款、交房及违约责任作了明确约定。 4.律师费发票及代理合同各1份，欲证实其因为此次纠纷产生的合理费用，费用是阶段性支付，先支付20000元，等案件结束后再支付剩余的30000元。 5.雷志红之丈夫周志刚在中国农业银行的银行卡交易明细清单1份，欲证实已向红河春天公司交付了购房首付款。 经质证，原告（反诉被告）对证据3无异议，对证据1，交款明细有异议，认为是手写单据，且无公司盖章，不能证实是其公司出具，对发票的证明目的不认可，认为被告只向原告支付了28264元；对证据2有异议，认为印章编号与其起诉状上的编号不一致；对证据4的证明目的有异议，认为发票上显示的是20000元，不能证实该费用已实际支付；对证据5的真实性无异议，对关联性不认可，认为不一定就支付给其公司。 经举证、质证，本院认为，原告（反诉被告）提供的证据中，证据1，能证明双方签订合同所约定的内容及雷志红的付款情况，因无其他证据相佐证，不能证实雷志红至今未支付剩余130万元首付款的事实，部分采信；证据2，能证实红河春天公司的待证事实，予以采信。被告（反诉原告）提供的证据中，证据3红河春天公司无异议，予以采信；证据1中，交款明细无相关单位的印章，且无其他证据相佐证不予采信，发票2份，有红河春天公司的印章，且与证据5相互印证，能证明待证事实，红河春天公司对证明目的有异议，但未提供相反证据予以反驳，故对该证据及证据5均予以采信；证据2，有红河春天公司的印章，且该印章与证据3上的印章编号一致，予以采信；证据4中的两份证据相互印证，能证实待证事实予以采信。 本院经审理认定事实如下：2012年3月20日，红河春天公司作为甲方，雷志红作为乙方，双方签订《商品房购销合同》〔合同编号：红河春天一期2011第（037）号〕及《补充协议》，约定：雷志红向红河春天公司购买位于弥勒市房屋，房屋面积387.98平方米，单价6800元／平方米，房屋总价款2638264元；付款方式为2012年3月20日前支付首付款1328264元，剩余房款131万元由乙方委托甲方以银行按揭贷款方式支付；甲方应于2012年1月17日前，将经建设单位组织验收合格，并附符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方逾期付款，自约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，乙方按应付未付款的0.005%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行；甲方违约交房的，自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.005%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；由于甲方原因未能按期交接的，由甲方按上述违约责任承担违约责任，但乙方未按双方约定支付购房等款项时视为乙方不具备接收房屋条件，乙方不得向甲方主张承担逾期交房的违约责任；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，在甲方通过媒体公告确定的交房期限内，乙方应到甲方销售中心或其指定地点办理交接手续，乙方逾期办理交接手续的，自甲方通过媒体公告确定的交房期限届满次日起视为已交付；合同签订当日，雷志红向红河春天公司支付了首付款1328264元，红河春天公司出具收到该首付款的发票（发票号码为00365591）交由雷志红收执。2012年4月10日，雷志红向中国建设银行按揭贷款的131万元转入红河春天公司账户。因实测面积与购买面积有出入，2012年4月29日，雷志红向红河春天公司补交了房款24344元。 2016年5月17日，红河春天公司向雷志红发放《交房通知书》，通知交房时间2016年5月28日至5月31日，延期交房补偿（2012年1月17日），截止2016年5月31日延期1596天，补偿金额209576元（根据购房合同约定）。2016年7月18日，红河春天公司在《红河日报》上刊登交房公告：公司已于2016年5月10日开始以书面或电话、短信形式通知各位业主接房，现再次对交房事宜作如下公告，交房时间为2016年5月28日至7月30日。《交房通知书》及《红河日报》上刊登的交房公告均载明了办理地点及接房所需携带的资料。雷志红至今未办理接房手续。 另查明：红河春天公司对其于2012年3月20日出具给雷志红收到红河春天“春天湖园”25号房首付款1328264元的发票至今未申明作废；雷志红提供的《交房通知书》上红河春天公司的印章与红河春天公司在（2018）云2504民初2522号案件中提供的《商品房购销合同》上红河春天公司的印章编号一致。 本院认为：红河春天公司与雷志红签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本诉部分。雷志红主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效，由于本案房屋至今尚未完成交接，故未超诉讼时效，该抗辩理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，红河春天公司主张雷志红尚欠130万元购房首付款，雷志红抗辩签订购房合同当天已按合同约定现金交付了全部首付款1328264元，2012年4月29日又补交了房屋面积差的房款24344元，其已付清全部购房款，为此提供了红河春天公司出具的发票2份、签订合同当天其丈夫银行账户上取现730000元的银行流水及红河春天公司向其发放的《交房通知书》予以证明，雷志红已经完成了其举证证明的责任，红河春天公司主张出具收到该首付款的发票系为了配合雷志红办理按揭手续，公司已电话向雷志红催收过欠款，2012年4月29日补交房款24344元的发票待庭审后核实后书面提交核实情况，《交房通知书》上的印章与其本案诉状上的印章不一致，不认可，但至本案作出判决前，红河春天公司未提供催收欠款的证据，也未向本院提供对2012年4月29日补交房款24344元发票的核实情况，且《交房通知书》上的印章与双方当事人提供的《商品房购销合同》及红河春天公司在（2018）云2504民初2522号案件中提供的《商品房购销合同》上红河春天公司的印章编号一致，红河春天公司对其主张未提供充分证据证明，本院确认红河春天公司未向雷志红催收过欠款，2012年4月29日雷志红补交了房款24344元，红河春天公司向雷志红发放过交房通知书。红河春天公司作为专业的房地产公司，对财务管理应该是十分严格的，对1328264元这样大额的款项没有实际收到款而出具正式发票，且多年来未向欠款人进行催收，也未宣告该发票作废，并向欠款人发放《交房通知书》，不符合交易习惯，雷志红的抗辩理由成立，故红河春天公司请求由雷志红支付拖欠的购房款130万元，并支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。 反诉部分。本案双方当事人于2012年3月20日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定2012年1月17日交付商品房，约定交房的时间早于签订合同的时间，且雷志红是签订合同当天交付的首付款，2012年4月10日，银行按揭贷款131万元转到红河春天公司账户，约定的交房时间不符合交易习惯，根据买卖合同的交易习惯，本院确认交房时间为雷志红的按揭贷款到达红河春天公司账户的次日即2012年4月11日，红河春天公司未按期交房，其行为已构成违约，应按《商品房购销合同》约定承担违约责任，向雷志红支付违约金。红河春天公司已通知雷志红于2016年5月31日前接房，又于2016年7月18日在《红河日报》上刊登交房公告，公告交房时间为2016年5月28日至7月30日，雷志红至今未办理接房手续，亦未提供证据证明未办理交接手续的原因系红河春天公司所致，雷志红对此应承担举证不能的责任。按双方签订的合同约定，自红河春天公司通过媒体公告确定的交房期限届满之次日即2016年7月31日起视为房屋已交付，红河春天公司不应该再支付违约金，故对雷志红反诉主张由红河春天公司支付自2012年1月18日起至实际交房之日止的违约金的诉讼请求，本院依据《商品房购销合同》约定的违约金计算方法，按雷志红已付款2662608元（1328264元＋1310000＋24344元）计算支持自2012年4月12日起至2016年7月30日止的违约金208020.82元（100元/天×30天＋2662608元×0.005%×1540天）。雷志红主张由红河春天公司承担律师代理费50000元，因双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》没有约定，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告红河春天房地产开发有限公司的诉讼请求； 二、由反诉被告红河春天房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付反诉原告雷志红逾期交房违约金208020.82元； 三、驳回反诉原告雷志红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18286元，减半收取计9143元，由原告红河春天房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费8296元，减半收取计4148元，由反诉原告雷志红负担2076元，反诉被告红河春天房地产开发有限公司负担2072元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  舒永丽 二〇二〇年十月十九日 书记员  周 勤