广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4487号原告：张紫月，女，1997年10月8日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：舒一航，广东同有律师事务所律师。被告：汪晓菲，男，1973年10月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：高新国，广东兆鹏律师事务所律师。被告：广州紫泉房地产开发有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：张显军。委托诉讼代理人：赵广群，广东广信君达律师事务所律师。原告张紫月与被告汪晓菲、广州紫泉房地产开发有限公司（以下简称为紫泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序，并于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告张紫月的委托诉讼代理人舒一航、被告汪晓菲的委托诉讼代理人高新国及被告紫泉公司的委托诉讼代理人赵广群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张紫月向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退还购房款270000元及利息（利息，以270000元为基数，从2017年12月27日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告为购买被告紫泉公司开发的位于从化紫泉·流溪湾（又称“广州一号院”）别墅，向紫泉公司支付了房款127万元，该房款由被告汪晓菲代收。同日，紫泉公司向原告出具了内部登记确认函，确认原告选购的房号为“广州一号院”27栋。之后，因紫泉公司迟迟未能交楼，故双方同意解除房屋买卖合同关系，由紫泉公司向原告退还购房款，但紫泉公司仅向原告退还了100万元，至今剩余27万元仍未退还。被告汪晓菲作为房款的收取方也应承担共同退款责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，两被告在双方解除合同后，应将全部房款退还给原告，但两被告拒不返还剩余的27万元，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.收条及收款收据；2.内部登记确认函；3.内部认购登记表。被告汪晓菲答辩称：请求法院全部驳回原告的所有诉请：1.被告汪晓菲不是本案适格主体，合同相对方从原告提交的收条来看，是吴立军与汪晓菲签订，而非原告与汪晓菲的合同关系，汪晓菲从未与原告有过任何交易，不是本案的合同相对方；本案纠纷是原告与开发商之间的预约合同关系，解除预约合同关系是原告与开发商之间的纠纷，与汪晓菲无关；2.本案案由错误，该案不是房屋买卖合同，不具备最高院关于审理商品房买卖合同司法解释中的有关买卖合同的条件，商品房买卖的认购、订购、预定等协议一般是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约之前所订立的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，案由应为商品房买卖预约合同纠纷；3.原告所说涉案房款由汪晓菲代收是扭曲基本事实。27号别墅的订购款是先由汪晓菲的朋友唐雷于2017年3月30日转款至开发商处，不是汪晓菲代收，是汪晓菲先预定的该别墅，再转给吴立军的；4.原告退订，据汪晓菲了解原告不仅仅收到退款100万元，开发商还按年息3%支付了利息给原告；5.原告违约在先，根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方承担违约责任，人民法院应当予以支持。原告中途退订明显违约，应承担违约责任，开发商有权没收诚意金；6.汪晓菲与宋芙榕是朋友，不认识吴立军，本无意转让27号别墅给吴立军，是在吴立军提出其愿意按照年利率36%作为资金占用费才同意转让涉案房屋的（汪晓菲预定27号别墅花费100万元预定款历时9个月，因此资金占用费为：100万元×36%×9个月÷12个月=27万元）。汪晓菲收取资金占用费是经双方协商一致的，原告提交的紫泉公司出具的收款收据上明确紫泉公司收到的是100万元，原告并未对该金额提出异议，且在原告出具的收据中将27万元写明为转让款，而非房款。以上均证明原告是清楚这27万元是给汪晓菲的资金占用费的事实。被告汪晓菲为证明其主张向本院提交了以下证据：客户收（付）款入账通知。被告紫泉公司答辩称：紫泉公司与原告之间的所有合同关系已经全部终止，双方已无任何权利义务纠纷，原告要求紫泉公司退款没有事实及法律依据，从原告的起诉状以及原告的证据1、2都可以看出紫泉公司自始至终只是收取原告支付的100万元诚意金，根本没有收取127万元，至于27万元原告给了谁与紫泉公司无关，紫泉公司也不清楚，原告在2019年上半年提出退房退款不再购买，经双方一致协商，紫泉公司全额退还了100万元认购款和支付了相应的利息给原告，双方之间的权利义务关系已经全部终止，其主张的27万元缺乏事实法律依据，请求法院依法驳回。被告紫泉公司为证明其主张向本院提交了以下证据：1.认购登记表；2.收款收据；3.业务委托书；4.业务委托书；5.业务回单。经审理查明：2017年，被告汪晓菲向被告紫泉公司认购了广州一号院27号别墅并支付诚意金100万元。后因汪晓菲将内部认购资格转让给原告张紫月，要求紫泉公司更换收据，故紫泉公司向原告出具了2017年3月28日的收款收据，该收据载明：今收到张紫月广州一号院（27号）交来诚意金100万元。2017年12月19日，原告作为登记人与紫泉公司签订《紫泉·流溪湾内部认购登记表》，约定原告拟选购一号院27号，建筑面积约180㎡。备注：该登记表必须与收据同时使用，如登记人没有购买紫泉公司的单位，可于待定之办公时间内带同身份证明文件、诚意金收据及本登记表到紫泉公司销售中心现场无息取回所交纳的诚意金。原告向本院提交收条一份，该收条载明：今收到吴立军转来200万元，其中127万元为吴立军的房款（27号别墅），剩余的73万元为宋芙榕的28号别墅的房款。转入的账号为张迅，账号：62×××67建行深圳莲花北支行，剩余转让款36万元，宋芙榕在2017年12月25日之前转入。收款人处由汪晓菲签名并按捺手印；2017年12月19日。另查，原告为吴立军的女儿。庭审中，被告汪晓菲确认其收到原告支付的127万元，原告与被告紫泉公司共同确认紫泉公司已向原告退还100万元。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审查，本案应为商品房预约合同纠纷，现予以修正。原告诉称其通过被告汪晓菲以127万元向紫泉公司认购涉案房屋，协商解除认购合同后紫泉公司仅向其退还100万元，剩余27万元两被告拒不退还；被告汪晓菲辩称27万元是原告向其支付的资金占用费；被告紫泉公司辩称其仅收取了原告的100万元购房款，协商解除合同后已向原告退还100万元及支付相应利息。现本案主要的争议点为两被告是否需向原告退还剩余的27万元房款及支付利息。关于剩余27万元的属性问题。首先，从原告提交的收条来看，注明吴立军转来的200万元为27号、28号别墅的房款，而剩余的36万元为转让款，以此表明款项的性质有所区别；其次，被告紫泉公司表示涉案别墅的诚意金是100万元，汪晓菲在前向紫泉公司支付的诚意金为100万元，而后被告紫泉公司向原告出具的收款收据上的诚意金亦为100万元，证明该别墅事实上只需要缴纳100万元的诚意金，而不是127万元。且该收款收据已于2017年就交到了原告手中，原告在收到该注明诚意金为100万元的收据后并未对此提出异议，直到原告向被告紫泉公司提出退房且紫泉公司退还了100万元诚意金之后才提出剩余27万元亦为房款的意见，本院认为原告的表现与常理及交易习惯不符。综上，对原告提出该27万元是房款的意见，本院不予采信；本院对被告汪晓菲辩称剩余27万元为双方约定的资金占用费的说法予以采信。原告已自愿支付27万元资金占用费给被告汪晓菲，汪晓菲收取该27万元后，已依约将涉案房屋的内部认购资格转让给原告，双方的权利义务已全部履行完毕。故原告主张的剩余27万元及支付利息的诉请无任何依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张紫月的全部诉讼请求。本案受理费2929元，由原告张紫月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二〇年十月二十三日书记员 李健华