广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初7639号原告：张明奎。委托诉讼代理人：熊永爱，广东贤方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鹏燕，广东贤方律师事务所律师。被告：东莞市碧水天源物业有限公司，住所地：广东省东莞市*******碧水天源，统一社会信用代码为914***********964D。法定代表人：谭炜樑，该公司执行董事。委托诉讼代理人：白栋栋，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巧玲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原告张明奎与被告东莞市碧水天源物业有限公司（以下简称：东莞碧水天源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊永爱、杨鹏燕，被告东莞碧水天源公司的委托诉讼代理人白栋栋、李巧玲均到庭参加了诉讼。本案因调解扣除审限30天，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行合同，针对25-26号楼背面的绿地、护坡和27-29号楼背面的车位等公共配套，依据规划图完成整改；2.要求被告支付逾期交付违约金(自《商品房买卖合同（预售）》约定之交付期限届满之次日起计至实际交付之日即2019年3月10日止为15,020.11元）；3.要求被告支付因25-26号楼背面的绿地与护坡、27-29号楼背面的地上车位、34号和35号地下车位等公共配套设施不符合规划标准需承担的违约金（参照逾期交付违约金标准，自《商品房买卖合同（预售）》约定之交付期限届满之次日起计至整改符合规划标准之日止,暂计至2019年9月30日为59,645.09元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向被告购买案涉商品房，并签署《商品房买卖合同（预售）》，约定被告应当取得工程竣工备案验收文件以及商品房所在小区公共配套应当符合规划的标准等房屋交付条件，并约定在满足交付条件的前提下，2018年12月底为房屋交付的最后期限；如果被告逾期交付，原告根据实际逾期的时间享有解除合同以及要求被告支付违约金的权利。但直至2019年2月26日，被告才取得工程竣工验收备案证书，导致被告不能按时交付房屋；另，案涉商品房所在小区的公共配套设施不符合规划的标准，且直至起诉之日,仍未整改符合规划标准。根据合同的约定，因被告原因导致房屋的逾期交付，被告应当承担逾期交付的责任。除逾期交付外，商品房所在小区的公共配套设施不符合规划的标准,也违反合同的约定，被告依法也应当承担违约责任。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告东莞碧水天源公司辩称：一、对于原告要求被告承担逾期交房违约责任的问题：1.根据案涉商品房买卖合同第十一条、附件十一补充协议第三条及第五条约定,案涉商品房交付时间为2018年12月30日或2018年12月31日,交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。被告按照合同约定的条件将房屋交付给原告，原告无合法理由拒收房屋，则房屋自被告确定的交付日期之日起视为交付；2.案涉商品房于2019年2月26日取得工程竣工验收备案证书，具备合同约定的交付条件，原告应当办理收楼手续；合同并未约定商品房所在小区公共配套设施符合规划验收标准是商品房交付的条件，因此，被告已于2018年12月16日通知原告收楼，而原告于2018年12月31日在《交楼套件签收单》上签字，办理了收楼手续，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，原告知道其所购买的商品房不具备约定交付条件，仍然同意接受商品房，视为其放弃追究被告逾期交房的违约责任，故原告无权向被告主张逾期交房违约金。二、对于原告主张案涉商品房所在小区公共配套设施不符合规划标准及要求被告承担违约责任的问题：1.案涉商品房买卖合同第十条第（二）款、附件十一补充协议第四条约定，公共配套设施的交付条件为达到“规划验收标准”及“交付指竣工并达到使用条件，其投入使用（如商业）的具体业态、时间，由相关业主或经营者或管理者确定。出卖人对公共配套、商业等的具体业态、开业时间等仅作概况介绍，对此不保证”。现案涉商品房所在小区已符合规划验收标准并于2019年2月19日通过工程规划验收，于2019年2月26日取得工程竣工验收备案证书，公共配套设施达到了合同约定的交付使用条件。原告主张案涉商品房所在小区公共配套不符合规划标准，与事实不符。否则，案涉商品房所在小区根本无法通过东莞市自然资源局的规划验收，进而取得工程竣工验收备案证书；2.根据案涉商品房买卖合同第十条第（二）款约定，公共配套设施只有未达到约定条件的，被告才负责整改完善，但不承担其他责任。如前所述，公共配套设施通过了工程规划验收，达到了“规划验收标准”，符合合同约定条件，故原告要求被告对公共配套设施进行整改并承担违约责任。不符合合同约定；3.案涉商品房及公共配套设施符合合同约定的交付条件，原告无权拒绝收楼。原告所主张的少量绿地、护坡及车位的调整，与案涉商品房是否符合交付条件无关，不属于系列案件审查的范围，并未影响案涉商品房的质量和使用功能，对原告并未造成直接损失，并且公共配套设施属于碧水天源怡景湾全体业主共有，其是否调整或改造属于《物权法》第七十六条规定由业主共同决定的事项，原告无权以个人的名义行使全体业主的权利。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告的陈述和提交的证据，认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同(预售)》，约定：原告向被告购买位于东莞市*************************商品房，总价款为2,176,828元，于2018年12月3*日交房；合同约定的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告及提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》；被告逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，被告应向原告按日支付已付购房款万分之一的违约金，但总额不得超过总购房款的3%。原告已付清购房价款。201*年*月*6日，案涉商品房取得了《竣工验收备案证书》。*018年12月16日，被告通知原告于2018年12月30日前收楼。原告于2018年12月31日在《交楼套件签收单》上签字。本院认为，取得《竣工验收备案证书》是商品房交付的法定条件。被告取得《竣工验收备案证书》前，原告有权拒绝接收，《商品房买卖合同(预售)》约定的交付时间为2018年12月30日，案涉商品房于2019年2月26日取得《竣工验收备案证书》，被告在2018年12月30日未能向原告交付符合双方约定交付条件的商品房，已构成违约，在被告未取得《竣工验收备案证书》的情况下，原告于2018年12月31日在《交楼套件签收单》上签字，视为原告于2018年12月31日同意在案涉商品房未取得《竣工验收备案证书》的情况下收楼，双方同意变更约定的交付条件，现原告请求被告承担逾期交楼违约金，违约金应计至原告收楼之日即2018年12月31日止，被告应付原告违约金为218元（2,176,828元×0.0001×1天）。对于原告诉请的针对25-26号楼背面的绿地、护坡和27-29号楼背面的地上车位等公共配套，依据规划图完成整改及相关的违约金问题。本院认为，由于被告已于2019年2月26日取得《竣工验收备案证书》，视为相关建设规划部门对案涉小区的建设规划已进行验收，且视为合格，原告诉请要求被告对案涉25-26号楼背面的绿地、护坡和27-29号楼背面的地上车位等公共配套进行整改，不是法院处理的范围，原告应向相关部门申请处理。故原告诉请该违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市碧水天源物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张明奎支付逾期交房违约金218元；二、驳回原告张明奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费833.32元（原告已预交），由原告张明奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  魏万能二〇二〇年十月二十一日书记员  黄珊珊强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。