天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初69号原告：关峰，男，1978年7月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东大区。委托诉讼代理人：高峰，天津共邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓寒，天津共邦律师事务所实习律师。被告：蒋立顺，男，1975年4月17日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：冯永良，天津津北斗律师事务所律师。被告：李新潮，男，1979年11月12日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：杜海峰，天津嘉权律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵广芹，天津嘉权律师事务所律师。原告关峰与被告蒋立顺、李新潮申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日作出（2019）津0114民初1741号民事判决书，原告不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）津01民终第5815号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关峰的委托诉讼代理人高峰、赵晓寒，被告蒋立顺及其委托诉讼代理人冯永良，被告李新潮的委托诉讼代理人杜海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关峰向本院提出诉讼请求：1.准许执行李新潮名下坐落于天津市武清开发区××路××道××花园××号的房屋；2.判令本案的诉讼费用由蒋立顺、李新潮承担。事实和理由：2016年1月26日，天津市武清区人民法院作出（2016）津0114财保8号民事裁定书，裁定冻结李新潮的银行存款1760000元或查封其等值财产，并于同日查封了李新潮名下坐落于天津市武清开发区××路××道××花园××号房屋。2016年3月2日，天津市武清区人民法院对关峰与李新潮民间借贷纠纷一案作出（2016）津0114民初1067号民事调解书，达成如下协议：“一、李新潮尚欠关峰借款160万元，于2017年3月1日前偿还关峰20万元，于2018年3月1日前偿还关峰20万元，于2019年3月1日前偿还关峰20万元，于2020年3月1日前偿还关峰剩余100万元，利息关峰自愿放弃。如果任何一期款项到期未能履行，关峰可就剩余款项一并申请强制执行；二、双方其他无争议；三、案件受理费15320元，由李新潮承担。”因李新潮未在规定期限内履行上述调解书确定的义务，关峰申请法院强制执行。天津市武清人民法院于2017年3月22日立案执行，执行案号（2017）津0114执1131号、恢复案件号（2018）津0114执恢488号。2018年12月27日，蒋立顺对本案涉案执行查封的房产提出异议。2019年1月10日，天津市武清区人民法院作出（2018）津0114执异105号执行裁定书，中止对李新潮名下坐落于天津市武清开发区××路××道××花园××号房屋的执行。关峰不服上述执行异议裁定，认为天津市武清区人民法院在2016年1月26日对李新潮名下的诉争房屋进行了查封，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，蒋立顺、李新潮声称在2014年8月27日签订的《售房协议书》，并没有对诉争房屋的所有权进行变更，且蒋立顺在4年多的时间里并未主张办理房屋过户手续，故涉案房屋仍为李新潮所有，关峰为维护自身合法权益，依法诉至法院，望判如所请。蒋立顺辩称，不同意关峰的诉讼请求。关峰查封涉案房屋前本被告已经与李新潮签订合法有效的房屋买卖合同，并就房屋价款、交款时间、房屋交付期限等内容达成一致，且蒋立顺已于2014年将购房款项1208000元支付李新潮，全部价款已经付清。后李新潮将房屋交付蒋立顺，并由其装修后使用至今。该涉案房屋至今尚未办理过户手续是因李新潮未将本被告支付的购房款用清偿该房银行贷款，故无法办理房屋的过户手续并非蒋立顺本人原因造成。综上，关峰的诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。李新潮辩称，李新潮不同意关峰的诉讼请求。理由：1、买主蒋立顺与李新潮签订书面房屋买卖合同，且已将全部房款付清，并由李新潮出具收条；2、2014年9月，李新潮已将涉案房屋交付给买主蒋立顺，蒋立顺已对房屋进行装修并实际居住至今；3、未能办理过户的原因在于李新潮未能清偿涉案房屋银行贷款，导致房屋未过户至买主蒋立顺名下，李新潮本人对此存在过错，过错不在蒋立顺。李新潮认可涉案房屋应属于买主蒋立顺所有，蒋立顺应为房屋权利人。蒋立顺对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故应驳回关峰的诉讼请求。李新潮在庭后向本庭提交了情况说明一份，写明：2014年8月27日收到蒋立顺委托马某转账房款9万元；2014年8月28日收到蒋立顺委托马某转账房款两笔各11万元，共计22万元；2014年8月29日收到蒋立顺委托马某转账房款三笔分别为20万元、13.4万元、5万元，其中的5万元李新潮让马某转给了孙万鹏，当天共收到房款38.4万元；2014年11月5日收到蒋立顺委托马某转账房款20万元；2014年11月6日李新潮向马某借款18000元，该款项与本案无关，后偿还给了马某。关峰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、（2016）津0114财保8号民事裁定书；证据二、（2016）津0114民初1067号民事调解书；证据三、（2018）津0114执异105号执行裁定书。本院组织当事人进行了质证，蒋立顺及李新潮对上述证据的真实性均无异议。蒋立顺围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、售房协议书；证据二、农业银行个人活期交易明细；证据三、李新潮收取蒋立顺购房款收条；证据四、涉案房屋购水收据，取暖费缴费记录，购电记录，有线电视、水、气的购买卡及房屋装修图片；证据五、涉案房屋物业管理处证明；证据六、物业费及取暖费票据；证据七、涉案房屋装修票据；证据八、蒋立顺与林宝双的结婚证、林宝双的身份证、林宝双名下尾号为5313的银行卡交易明细；证据九、证人马某、李某、刘某、郎某、张某的证言。关峰对上述证据发表质证意见如下：对证据一、二、三的证据三性均不认可；对证据四中的图片的证据三性均不认可，对其他证据的真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据五真实性认可，合法性不认可；对证据六真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据七的证据三性均不认可；对证据八真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据九认可上述证人因疫情原因不到庭，对证人马某的陈述不认可，其余四人的陈述与本案无关联性。李新潮对蒋立顺提交的证据均认可。李新潮提交了涉案房屋的个人住房公积金贷款还款凭证（电子回单），关峰及蒋立顺对该证据均无异议。根据当事人陈述和上述证据，本院认定事实如下：李新潮与蒋立顺于2014年8月27日签订售房协议书，双方约定李新潮将其名下所有的坐落于天津市武清区武清开发区泉旺道西侧、广源道南侧尚清湾花园19-1-302号楼房出售给蒋立顺，房产交易价格为1208000元。后蒋立顺分别以委托案外人马某银行转账89.4万元及支付31.4万元现金方式给付李新潮上述房款，李新潮对此予以认可。后李新潮将涉案房屋交付蒋立顺，并由蒋立顺对涉案房屋进行装修且实际占有使用至今。因李新潮未将涉案房屋的贷款还清，致使蒋立顺无法办理过户登记手续。另查明，2016年1月26日，关峰与李新潮因民间借贷纠纷一案，关峰向本院提起诉讼，并于当日向本院提交诉前财产保全申请。本院于2016年1月26日作出（2016）津0114财保8号民事裁定书，查封了涉案房产。同年3月2日，本院作出（2016）津0114民初1067号民事调解书，确认由李新潮分期偿还关峰借款160万元。后李新潮未按调解书履行，关峰向本院申请执行。在执行过程中，蒋立顺向本院就查封的涉案房产提出异议，本院于2019年1月10日作出（2018）津0114执异105号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。本院认为，本案的争议焦点为是否应继续对涉案房屋的执行。一、关于2014年8月27日李新潮与蒋立顺签订的售房协议书的效力问题。在该协议书中，双方约定房产交易价格为1208000元，并约定定金80万元。同时在该协议上的收条写明“今收到蒋立顺买房定金人民币800000元，大写捌拾万元。收款人李新潮。2014年8月27日。”在审理过程中，李新潮与蒋立顺表示双方未按照该协议的约定履行，双方对该协议的给付房款事项进行了口头变更，从蒋立顺委托马某给付李新潮房款的时间可以看出，给付款项的时间均在2014年。双方在履行该协议过程中，虽未按协议约定给付房款，但双方均未对该给付房款问题提出异议，应视为双方对该协议进行了变更。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”双方签订的售房协议书及对部分事项的变更，均系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定。关于关峰主张的因涉案房屋在签订该协议时存在抵押权，蒋立顺与李新潮签订的合同未通知抵押权人，而不发生法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据该规定，即便该处分行为无效，不发生物权变动之结果，但并不影响涉案协议本身的效力。综上，应当认定李新潮与蒋立顺签订的售房协议书合法有效。二、蒋立顺占有该房屋的时间问题。蒋立顺与李新潮签订涉案房屋的售房协议书的时间为2014年8月27日，通过案外人马某向李新潮转账时间在2014年11月份。根据涉案房屋所在的物业管理处出具的证明，涉案房屋自2014年8月27日后产生的水、物业费均由蒋立顺交纳。结合蒋立顺提供的购水收据，取暖费缴费记录，购电记录，有线电视、水、气的购买卡等相关证据，可以证明蒋立顺于2014年取得涉案房屋的使用权，并在该房屋装修入住，2014年8月27日之后涉案房屋所产生的相关费用由蒋立顺缴纳。蒋立顺合法占有该房屋的时间早于关峰申请查封该房屋的时间。三、关于涉案房屋的房款是否已经全部支付问题。本案房屋大部分价款是蒋立顺通过案外人马某向李新潮转账支付，对此支付房款的方式，虽有特殊性，但李新潮对此支付方式并未提出异议，且认可马某向其转账为蒋立顺支付的房款，并对蒋立顺给付31.4万元现金也表示认可。在关峰与李新潮借贷纠纷一案中，双方之间的借贷关系成立，也是基于李新潮的自认而认定。在现有证据无法证明李新潮与案外人马某是否存在其他债权债务关系的情况下，本院对李新潮自认收到房屋全部价款的事实，予以认定。四、关于蒋立顺对于涉案房屋未能过户是否存在过错问题。庭审中，蒋立顺表示曾通过中间人催促过李新潮，其本人无法联系上李新潮，且双方没有产生其他纠纷，其本人也实际占有使用涉案房屋，故没有想过进行诉讼解决。本案中，房屋未能过户的原因是李新潮未能及时偿还涉案房屋的银行贷款，李新潮本人也表示，在收到蒋立顺给付的房款后，将房款挪作他用，此后一直未能还清房屋贷款。鉴于蒋立顺的职业，不能以法律人的思维来评判其是否存在过错，其有过催促，但因李新潮无力偿还房屋贷款而导致涉案房屋无法过户，故不能认定蒋立顺本人对涉案房屋未能过户存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蒋立顺与李新潮签订的售房协议书及该协议的履行均在关峰申请查封涉案房屋之前，且在查封该房屋时蒋立顺已经合法占有该房屋。对于该房屋的价款蒋立顺已经全部支付，李新潮也表示全部收取了涉案房屋的价款。蒋立顺对该房屋未能过户不存在过错。故蒋立顺提出停止对涉案房产的执行，符合法律规定，相应关峰要求继续对涉案房产进行执行之诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回关峰的诉讼请求。案件受理费80元，由关峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王新亮审 判 员  王永海人民陪审员  冯淑英二〇二〇年十月三十日书 记 员  刘 健附判决所依据的法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约是对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。