福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初1382号 原告：江作栋，男，1952年8月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：胡育毅，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：张小祥，北京观韬中茂（福州）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 被告：永泰弥勒之里温泉理疗中心有限公司，住所地：永泰县葛岭镇九老村。 法定代表人：林哲明，董事长。 委托诉讼代理人：谢立乐、姚秀彬，福建八闽律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告江作栋与被告永泰弥勒之里温泉理疗中心有限公司（下称弥勒之里公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江作栋及其委托诉讼代理人胡育毅、张小祥，被告弥勒之里公司委托诉讼代理人姚秀彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江作栋向本院提出诉讼请求：1.解除江作栋和弥勒之里公司于2008年6月22日签订的《房屋使用权转让合同书》及《补充协议》；2.弥勒之里公司返还江作栋购房款80万元，并以前述款项为基数，自逾期交付之日（2008年12月31日）起至还清款项之日止，按年利率6%计付资金占用期间的利息损失（暂计至2020年8月17日止，利息为56.626667万元）；3.弥勒之里公司支付江作栋补偿金15万元；4.弥勒之里公司支付江作栋违约金160000元；5.弥勒之里公司承担本案诉讼费用。（以上款项本息共计人民币167.626667万元）。本案审理过程中，江作栋将诉讼请求第1项变更为“确认江作栋和弥勒之里公司于2008年6月22日签订的《房屋使用权转让合同书》及《补充协议》无效”，将诉讼请求第4项变更为“弥勒之里公司向江作栋支付已付购房款一倍的赔偿金80万元”。事实和理由：2008年6月22日，江作栋（合同乙方）基于赡养老人的目的与弥勒之里公司（合同甲方）签订《房屋使用权转让合同书》及《补充协议》，约定：弥勒之里公司将其开发的址在福建省永泰县葛岭镇九老村樱花泉天然温泉养生俱乐部B区3幢1层101号房屋的使用权转让给江作栋，房屋建筑面积为321.47㎡，合同总价为95.6685万元，房屋交付时间为2008年12月30日前。合同另约定，若弥勒之里公司逾期超过90日未能交付房屋，则江作栋有权解除合同，并要求弥勒之里公司退还全部已付款项，且按江作栋已付款的1%支付违约金。案涉合同及补充协议签订后，弥勒之里公司允诺减免江作栋15.6685万元购房款，故江作栋依约支付了案涉80万元的购房款。但是，弥勒之里公司收取前述款项后一直拖延不履行合同约定，不交接已建好的房屋，致使江作栋原定安排家庭双方老人安度晚年的计划落空，且导致江作栋另行贷款购房，徒增经济负担。现如今，江作栋家中已有1老人去世，弥勒之里公司怠于履行合同的行为，已经给江作栋造成了经济上的巨大损失和精神上的极大伤害。自签约后的十几年来，江作栋一直向弥勒之里公司催讨款项，弥勒之里公司允诺就其违约交付行为，向江作栋另行补偿15万元款项，但截止本案起诉之日止，弥勒之里公司既未交付房屋，亦未退还案涉款项和支付补偿款项。根据《合同法》第九十四条、第九十七条及第一百零七条之规定，弥勒之里公司未依约交付房屋的行为已构成违约，江作栋有权与弥勒之里公司解除合同，要求其退还全部已付款项，并承担相应违约责任支付违约金和资金占用利息。其次，根据《合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，案涉合同虽约定弥勒之里公司按已付款的1%向江作栋支付违约金，但该违约金数额明显低于江作栋实际遭受的经济损失，故江作栋有权主张调整违约金比例，即按已付款项的20%计付违约金。此外，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，江作栋有权要求弥勒之里公司按年利率6%支付应返还款项资金占用期间的利息损失。《房屋使用权转让合同书》及《补充协议》虽名义上为房屋使用权转让，但前述协议明确了当事人双方名称、住所、房屋基本状况、购房价款、付款方式、付款时间、交付期间等主要内容，且双方于补充协议约定“转让期限自本合同签订生效之日起至国家有关部门核定的使用权房所属土地使用权期限届满时止……鉴于乙方所支付的转让款总额相当于该使用权房交付使用时的实际价值，因此乙方在二十年期满后的后续使用期内，有权不再向甲方支付使用权房使用费，甲方不得以任何理由再向乙方收取使用权出让金”。据此，可以认定双方之间实际存在的应当是房屋买卖合同法律关系，即双方的真实意思系弥勒之里公司将案涉房屋的所有权转让给江作栋，而非转让房屋使用权。然而，起诉前经江作栋多方查证得知，弥勒之里公司并不具有房地产开发和销售的资质，案涉房屋仅系弥勒之里公司的自建房屋，且至今未取得商品房预售（销售）许可，故双方签订的协议已然违反《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条这一强制性规定，应当确认无效。此外，案涉房产自签约以来受市场行情等因素影响价值不断上涨，若弥勒之里公司依约交付案涉房产，则江作栋必然可凭借房产增值获利。现案涉房产因合同无效而无法交付，江作栋购房合同目的无法实现的同时也丧失了另行订立合同购置房屋的机会，弥勒之里公司故意隐瞒自身无房地产开发销售资质、无法取得商品房预售许可证等事实，行为性质极端恶劣，且已造成江作栋重大经济损失，其应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，向江作栋承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，案涉协议因违反法律强制性规定无效，现特依据《合同法》第五十八条之规定，就弥勒之里公司的过错行为提出赔偿损失之诉请，恳请予以准许。 弥勒之里公司辩称：江作栋未按约定付清购房款系答辩人未能按时交付案涉房屋的原因，本案合同能够继续履行，合同是在双方公平平等的情况下签订的，本案合同合法有效，其诉讼请求没有任何依据。根据《房屋使用权转让合同书》第四条第2款分期付款“乙方应于签订本合同当天向甲方缴纳壹拾伍万元整作为定金，…第三期房款计人民币贰拾捌万元整，应于2008年9月30日前付清”的约定，江作栋按约应当在2008年9月30日前付清购房款，但其至今仅支付80万元。根据《合同法》第67条“当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。现履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，答辩人有权拒绝履行交房义务。此外，根据《房屋使用权转让合同书》第七条违约责任第二款的约定，因江作栋未按约付清合同款，江作栋应当按使用房转让费总额日万分之三的标准向答辩人支付违约金，且因江作栋逾期超过30日，答辩人有权解除合同并没收定金。本案《房屋使用权转让合同书》明确约定，仅转让使用权，不转让所有权，因此本案合同并非江作栋所称的房屋买卖合同，答辩人是否具有房地产开发的资质，不影响本案合同的正常签订，而江作栋所谓的基于赡养老人的考虑另行贷款购房与答辩人无关。 江作栋围绕诉讼请求向本院提交以下证据： 1.《房屋使用权转让合同书》。2.《补充协议》。3.收款收据。4.《商品房买卖合同》（合同编号：200927390127）。5.中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（编号：ＨＬＣ20100100023）。6.房产证（榕房产证Ｒ字第××号）。7.户口簿复印件。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：弥勒之里公司成立于1997年8月28日，营业期限自1997年8月28日至2037年8月日25日，经营范围为中医理疗、温泉理疗、美容、健身房及配套餐饮业、旅游度假服务、酒店管理、酒店投资（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 2008年6月22日，甲方弥勒之里公司与乙方江作栋签订《房屋使用权转让合同书》，其中约定：1.乙方购买甲方建设的具有使用权的位于永泰县葛岭镇九老村樱花泉天然温泉养生俱乐部第B区3幢101号房屋；2.该使用权房建筑面积约321.47平方米；3.该使用权房转让总价款为95.6685万元。双方确认本使用权房转让总价款以该使用权房的使用期限为二十年计算，在二十年期满后的后续使用期内，乙方有权无偿使用该使用权房而无须向甲方另行支付相关费用；4.乙方应于签订本合同的当天向甲方缴纳15万元作为定金，并于年月日前付24.6685万元，第二期房款计28万元应于年月日前付清，第三期房款计28万元应于2008年9月30日前付清；5.甲方应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的使用权房交付乙方使用，所交付的使用权房为毛坯房，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力因素，甲方在发生之日起90日内告知乙方的；（2）因当地政府政策因素引起导致甲方无法正常施工的；（3）其他未预见的不可抗力原因；6.除本合同第五条、第十二条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该使用权房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付使用权房转让费万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第四条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付使用权房转让费万分之三的违约金；7.乙方如未按本合同付款，则乙方同意按日向甲方支付使用权房转让费总额万分之三的违约金，若逾期付款超过30日，甲方有权解除合同，并没收定金。甲方解除合同自甲方按本合同乙方地址送达后生效。同日，甲方弥勒之里公司与乙方江作栋签订《补充协议》，其中约定：1.使用房屋所产生的水、电、闭路电视等费用由乙方按当地主管部门规定的价格付费（甲方应尽力争取使用权房的水、电、使用性质为民用），闭路电视等初装费和开户费由乙方承担交纳，温泉费用乙方同意在当时主管部门出台相应定价标准前暂按水费标准向甲方缴纳，使用期内除共用部位房屋维修外，其它房屋维修费、公摊水、电费以及因此而产生的费用由乙方自行承担；2.乙方同意按使用权房转让总价的2%缴交使用权房的公共部分维修备用金，该款于交房时一并缴清并不得退还，并同意该款由甲方代收代管；3.甲方同意将使用权房使用权转让给乙方，转让期限自本合同签订生效之日起，至国家有关部门核定的使用权房所属土地使用权期限届满时止，根据有关法律规定，为保证双方使用权转让的有效性，双方约定使用权每满二十年，则自动延续相同期限，直至使用权房所属土地使用权按国家有关部门核定继续享有使用权。甲方承诺，鉴于乙方所支付的转让款总额相当于该使用权房交付使用时的实际价值，因此乙方在二十年期满后的后续使用期内，有权不再向甲方支付使用权房使用费，甲方不得以任何理由再向乙方收取使用权出让金；3.在使用期内，按有关政策规定该使用权房的所有权符合出售条件时，则乙方享有绝对的优先购买权，甲方不得拒绝。甲方承诺若乙方购买该使用权房的所有权，则乙方所支付的使用权转让金抵作全部购房款，购房时需办理的有关手续由甲方负责，乙方予以配合，但购房时所需的相关税费（含城建配套费等等）全部由乙方承担，甲方应将所代收代管的公共维修备用金全部缴至房管部门指定账户（不足部分由各受让人自行按比例承担）房屋使用权购买时间从本协议生效时起算；4.为充分保护甲、乙双方的合法权益，保证乙方有权享有与使用权房所属土地使用权相同期限的使用权以及优先购买权，乙方需在二十年使用期后续签《使用权房转让合同》，并以此类推直至使用期完全届满。若在使用权房转让后发生房屋买卖事宜，甲乙双方应另行签订《房屋使用权买卖合同》并办理使用权转让等相关手续。 之后，江作栋分别于2008年7月21日、2009年5月27日、2009年8月29日、2009年11月13日、2010年4月23日、2010年5月28日、2011年4月29日、2011年6月20日向弥勒之里公司支付价款5万元、10万元、20万元、10万元、10万元、10万元、10万元、5万元，合计80万元。因弥勒之里公司未将本合同约定的使用权房交付江作栋使用而发生纠纷，江作栋诉至本院。 本院认为，江作栋与弥勒之里公司签订的《房屋使用权转让合同书》及《补充协议》约定：讼争房产使用权每满二十年自动延续，直至讼争房产所属土地使用权期限届满；江作栋支付的转让款总额相当于讼争房产交付使用时的实际价值，二十年期满后的后续使用期，江作栋有权无偿使用，弥勒之里公司不得再以任何理由收取使用权出让金；当讼争房产所有权符合出售条件，江作栋享有绝对的优先购买权，其已支付的使用权转让金抵作全部购房款。从上述约定可以看出，双方系以买卖而非租赁的意思转让讼争房产，故《房屋使用权转让合同书》及《补充协议》应认定为商品房买卖合同。弥勒之里公司无房地产开发资质，讼争房产系弥勒之里公司的自建房，未取得商品房预售（销售）许可，不具备商品房销售条件，依法不得转让。案涉《房屋使用权转让合同书》及《补充协议》违反法律的强制性规定，合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，弥勒之里公司应返还江作栋购房款人民币80万元及利息，利息标准可参照民间借贷借款利率，自每笔付款之日起计付至款项付清之日止。此外，弥勒之里公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实对外销售商品房，考虑到当地房产增值、当事人过错程度以及合同履行情况等因素，其还应向江作栋承担80万元的赔偿责任。江作栋主张弥勒之里公司允诺就其违约交付行为向其另行补偿15万元，但未能提供相关证据证明，本院不予采信。弥勒之里公司主张合同合法有效、仅转让使用权不转让所有权，与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百二十五条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第一款规定，判决如下： 一、江作栋与永泰弥勒之里温泉理疗中心有限公司于2008年6月22日签订的《房屋使用权转让合同书》及《补充协议》无效； 二、永泰弥勒之里温泉理疗中心有限公司应于本判决生效之日起30日内返还江作栋购房款人民币80万元及利息（其中5万元、10万元、20万元、10万元、10万元、10万元、10万元、5万元分别自2008年7月21日、2009年5月27日、2009年8月29日、2009年11月13日、2010年4月23日、2010年5月28日、2011年4月29日、2011年6月20日起至2019年8月20日止按照全国银行间同业拆借中心公布的2019年8月一年期贷款市场报价利率计付，自2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付； 二、永泰弥勒之里温泉理疗中心有限公司应于本判决生效之日起30日内赔偿江作栋人民币80万元； 三、驳回江作栋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25330元，减半收取12665元，由江作栋负担820元，永泰弥勒之里温泉理疗中心有限公司负担11845元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林茂椿 二〇二〇年十月十七日 书记员  郑贞萍 附：本案所适用的法律条文： 一、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。