北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初34207号原告：北京谊品弘科技有限公司，住所地北京市海淀区西三环中路**望海楼******。法定代表人：夏青，总经理。委托诉讼代理人：安逸，北京德恒律师事务所律师。被告：冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司，住所，住所地北京市朝阳区div>法定代表人：李英豪，经理。委托诉讼代理人：潘征，男，冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司总经理。原告北京谊品弘科技有限公司（以下简称原告）与被告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人安逸、被告委托诉讼代理潘征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求于2020年6月20日解除原告与被告于2019年9月21日签订《租赁合同》；2、判令被告向原告返还已付的2019年2月21日至2019年8月21日的房租376860元及履约保证金123900元；3、判令被告向原告支付违约金376860元；4、判令被告赔偿原告装修费86543.88元；5、判令被告承担律师费50000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月21日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告将计租面积约413平米、坐落于北京市朝阳区金盏乡某小区**西侧便民菜市场**1-1、1-2（餐厅除外）的场地（以下简称涉案房屋）租赁给原告，租赁期限为8年零3个月，自2019年9月21日起至2027年12月21日止。因涉案房屋要装修改造后才能达到开业标准，被告同意自2019年9月21日起至2020年2月20日为物业改造期，免租共150天。自2020年2月21日起开始计租，合同约定租金单价为5元每平方米每月，每两年递增5%，按六个月支付，合同签订后7日内原告须支付第一次房租376860元及履约保证金123900元。合同还约定被告应于2019年9月21日前，将涉案房屋交付给原告。合同达成后，原告按照合同约定向被告支付了第一次房租376860元及履约保证金123900元，但被告迟迟未能交付涉案房屋。2019年10月27日，被告将涉案房屋交付给原告，原告进行整改装修仅仅不足5天时间内，因被告与北京某某科技有限公司（以下简称某某公司）的租赁合同纠纷，被告多次违约不向某某公司支付租金，某某公司频频到现场对原告装修进行干扰，严重时报警仍无法解决，原、被告多次协商未果。2019年12月25日，某某公司对涉案房屋采取了停水、封门的措施。2020年1月7日，某某公司向被告发出解除租赁合同的通知张贴于涉案房屋门口，至今涉案房屋仍处于某某公司的控制、封锁之下，该房屋的出租由某某公司进行。被告未履行主合同义务的行为，违反合同约定和法律规定，无法保证原告在合同存续期间占有使用房屋，导致合同目的无法实现，原告依据合同约定及法律规定具有合同解除权。被告辩称，不同意解除合同，被告要求继续履行。《租赁合同》已经生效并履行了一段时间，被告不同意原告要求返还履约保证金的理由。被告有过错但未违约，原告主张的违约金不能成立。被告精装修涉案房屋花费400多万元，原告只做了轻质隔墙和门口的三层台阶，根本不需要花费这么多装修费，只需要几千元，原告主张的装修费不成立。律师费原告应该自行承担。2019年8月11日，原、被告签订《租赁合同（北京朝阳某小区Y区便民菜市场一层、餐厅除外）》【以下简称《租赁合同（Y区）》】。2019年9月21日，原、被告签订本案《租赁合同》。上述两份合同是连带关系合同，原告在明知被告“鲜某某第一号超市（某小区X区店）”因经营不善导致严重亏损于2019年6月底被迫关张的情况下，与被告洽商签订了两份租赁合同。原告知道被告经营的门店陷入经营困境，且背负400多万元的巨额投资包袱，趁机压价，使被告将高档精装修带全套经营设备的涉案房屋租金从8元/日/平方米降到5元/日/平方米，同时附带非常苛刻的条件，全套经营设备无转让费和折旧费、长期无偿使用，再赠送5个月免租期。当时双方口头约定是以合同免租期的名义，实质是给被告处理涉案房屋的历史遗留问题，给原告进行简单装修改造的时间。2020年1月5日至2020年1月13日期间，被告因资金短缺导致未足额缴纳涉案房屋的租金，多次向原告提出协商，希望原告提前一个多月向被告支付某小区Y区店下一轮租金，被告可追加4个月免租期作为交换条件，但原告以不符合财务制度为由拒绝了。同时原告对某小区Y区店下一轮租金支付时间提出异议。2020年4月1日开始至被告收到本案起诉材料期间，双方一直就租赁事宜进行协商。原告为了拒绝履行某小区Y区店合同义务，恶意拖延向被告支付租金，该店已具备开业条件不开业，却故意拿涉案房屋的可调解事件来推卸责任。被告与涉案房屋的房东虽有争议但完全可以解决，迄今为止涉案房屋的租赁权利仍在被告手上，不会造成原告无法正常经营，双方协商过程中被告反复说明可以适当补偿原告那一次装修受干扰事件的损失，用追加免租期方式来弥补。原告在双方合作争议的持续协商阶段，一方面以涉案房屋涉嫌合同违约为借口来起诉被告，一方面继续拖延履行某小区Y区店的合同义务，属于典型的大公司霸凌行径，毫无诚信可言。原告严重违约还提起诉讼，是想达到无故中止履行两份关联租赁合同的目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月21日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，被告将涉案房屋出租给原告，计租面积约413平方米，合同载明物业所有人为北京市朝阳金盏乡物业管理服务中心，朝阳区金盏乡产权。《租赁合同》有以下约定：“2、租赁期限：2.1租赁期限自2019年9月21日至2027年12月21日，期限8年零3个月。2.2物业改造期：因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自2019年9月21日起至2020年2月20日为物业改造期，免租共150天。2.3在物业改造期内、乙方无需支付租赁费用。2.4计租起始日：物业改造期届满之次日，即2020年2月21日开始计租。3、租赁费用及支付方式：3.1租金单价：5元每平方米每月；递增标准：每两年递增5%；实际支付明细见附表。3.3支付时间：按六个月支付，提前五日支付下一次房租。本合同签订后7日内乙方支付第一次房租及履约保证金。3.4租赁期内乙方需支付房屋履约保证金123900元。3.6甲方同意其店内设备设施均无偿提供给乙方使用，使用期间无折旧费，但设备设施维保费由乙方承担，具体的设备设施数量见双方交接清单，合同到期时，乙方如数返还给甲方（租满一年以上后，易损的货架除外）。4、租赁场地交付及责任：4.1甲方应于2019年9月21日前，将符合进场装修条件的租赁场地交付给乙方。6、甲方权利及义务：6.8甲方保证在合同履行过程中，不得以任何借口干涉乙方正常运营。在租赁期间，如因甲方原因造成乙方无法开业经营或持续经营，乙方有权解除本合同，甲方应赔偿因此给乙方造成的全部经济损失。7、乙方权利及义务：7.8如甲方与该租赁场地所有权人在涉及该租赁场地相关合同履行过程中，任何一方出现违约行为，影响本合同继续履行或导致本合同无法继续履行，则视为甲方违约，乙方有权选择解除本合同，同时要求甲方承担违约责任并赔偿全部经济损失。10、违约责任：10.1合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，否则从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。10.2一方违约行为未改正（补救），造成本合同变更或无法履行的，或一方按合同规定已违约的，违约方应向守约方支付相当于违约时二倍季度租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的全部经济损失，同时守约方有权选择解除本合同。”2019年9月23日，原告向被告支付了六个月租金376860元、履约保证金123900元。原、被告均认可涉案房屋是金盏乡定向安置房的配套商业，被告从某某公司处承租涉案房屋。关于涉案房屋的交付及装修，原告称被告是在2019年10月27日交付，未签署交接单，2019年十月底至十一月初开始装修。被告称是2019年9月23日交付，原告在2019年10月27日至12月底之间进行装修，基本已经装修完毕，改造的台阶上还未安瓷砖。关于原告的损失，原告提交照明装置发票、电子回单，用以证明原告支付照明灯费用516元；原告提交电线电缆发票、电子回单、采购明细、签收单、电缆订单模板，用以证明原告支出电缆费用4771元，电子回单中原告实际支付4532.45元；原告提交电子回单，附言备注奖金，用以证明原告向其员工白某某支付20000元项目拓展费用，是给员工的盘店奖励；原告提交代发工资明细打印回单、员工申报情况汇总，回单上备注的是吉某某金盏1店10月份工资，用以证明原告向其专门管理店铺的员工吉某某支付工资8395元；雇主责任险保险服务费发票，用以证明原告总公司为原告交纳了雇主责任险保险费26017.25元，上述费用有涉案房屋店铺的保险费，还有其他店铺的；原告提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（以下简称《施工合同》），用以证明涉案房屋的装修损失。被告对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为涉案房屋出租时是高档精装修带全套设备设施，原告简易装修改造方案仅是增加一道南侧轻质隔墙，内部布局做了些调整，北门入口改为正中间大门入口，正门台阶还未铺设瓷砖，原告没有提交与简易装修改造方案相符的工程预算书，没有反映出真实的工程费用。原告称因被告违约，原告聘请律师支出律师费50000元，并提交《专项法律服务合同》、付款凭证、发票佐证。被告对上述证据真实性认可，关联性、证明目的不认可。2020年4月3日，本院收到原告起诉材料。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于被告与案外人的纠纷是否给原告履行合同造成了影响。原告称由于被告与某某公司的租赁纠纷，2019年10月底至12月装修期间有某某公司的工作人员及被告的其他债权人对装修进行干扰，隔三差五来一趟，至少来过三次，每次都吵嚷、堵门、锁门、踢东西、打人，有一次差点发生肢体冲突，原告报过一次警，2019年12月27日某某公司告知原告停止装修，并对装修场地进行上锁、停水停电，2020年1月7日某某公司张贴了通知书，之后原告不能进入涉案房屋，被告违反主合同义务，导致原告无法占有使用涉案房屋、合同无法履行、合同目的不能实现，对此原告提交了以下证据：一、原告方牛某某与被告方潘征的微信记录，内容有：“2019年12月27日，牛某某：金盏2店怎么弄呀！要账的天天去，堵着不让干活，这头一干活就抢工具，报警了，警察来了根本不管。潘总得出面解决呀！2019年12月31日，牛某某：水是原房东在二楼给停了，他们那有水闸的阀门。潘征：我明天找他交涉，难怪物业说没有停。”用以证明原告施工被干扰，涉案房屋停水电的事实。二、2020年1月7日某某公司张贴的《通知书》、照片，《通知书》有以下内容：“鉴于冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司与我司签订《房屋租赁合同》后多次拖欠租金，且自2019年10月7日起一直拖延支付当期部分租金，经我司多次沟通与催告，该公司仍未支付当期剩余租金，甚至拒绝沟通。为维护我司自身合法权益，避免进一步损失，我司已按照合同约定通知该公司于2020年1月7日解除《房屋租赁合同》，为避免给广大群众造成不便，现特通知如下：我司将于2020年1月14日收回位于北京市朝阳区金盏乡某小区X区西侧便民菜市场一层1-1至1-2的房屋，并在此期间对该房屋封闭处理（上锁）。”原告称照片拍摄时间是2020年1月7日，原告通过微信发送给了被告方人员。三、封锁现场视频，拍摄时间为第一次开庭的前一日，用以证明涉案房屋目前仍封锁处于某某公司实际控制状态下。四、2020年6月23日微信照片，照片上张贴有“出租”字样的告示，下有任某某的电话号码，用以证明涉案房屋由某某公司对外招租，出租告示显示的联系人任某某为某某公司的监事。五、某某公司的企业信息截图，用以证明任某某是某某公司监事。六、北京市长安公证处（2020）京长安内经证字第XXX号《公证书》及光盘，是原告方牛某某与被告方潘征的微信记录内容的公证，主要有以下内容“2019年11月11日，牛某某：金盏我前一段时间还施不了工，一去了人家把大门都锁上了，人不让往里进，这个事情赶紧解决呀，他们跟我说好几回我忘了。这都闹死了，钥匙给我了我还施不了工。好几个人开部车在门口，人家就上把锁。2019年12月27日，牛某某：潘总事解决了吗？（语音）牛哥你联系潘总了吗？金盏2店怎么弄呀！要账的天天去，堵着不让干活，这头一干活就抢工具，报警了，警察来了根本不管。潘总得出面解决呀！2019年12月31日，牛某某：水是原房东在二楼给停了，他们那有水闸的阀门。潘征：我明天找他交涉，难怪物业说没有停。牛某某：公司现在要求把2店退了，你自己看着办吧。2020年1月6日，牛某某：虽然没有明确约定住所证明，但是我付了你六个月的房费，已经过了四个月了，营业执照还无法办，无法营业，你认为我们作为乙方这个钱就应该白拿吗？现在我再告诉你现在你的工商执照应该还办不了，那头已经明确了还得返回乡……另外一个金盏2店现在还没有供水，我们无法现在进场，那你说我现在告你违约可不可以……金盏2店我现在迟迟入不了场，钥匙给我了我迟迟施不了工，天天有告状的，我们也报过案了也解决不了，水又停了，你现在已经超过90天了，那咱就按合同办事呗……2020年1月9日，潘征：牛总，我们这两天正在和金盏X区店的房东干架。就是你们二店，实在没办法了才找您们帮忙的……我们1月13日，要和房东翻脸了。您能理解吗？如果整大了，那不全乱了吗？牛总，我是万不得已，才跟贵公司商量提前付租金这事的。2020年1月10日，潘征：牛总您今天能派人去金盏二店看看吗？……牛某某：（向原告发送了某某公司张贴的《通知书》及锁门照片一张）。……潘征：牛总您们营业执照办下来没有。牛某某：工商局那时候已经做网上登记了，但是证照现在还没下来，理论上是应该没问题……”。用以证明原告就涉案房屋的停水、现场干扰、无法施工、封锁、无法开业经营的情况多次与被告进行沟通，要求其解决，被告明知且并未解决。七、手机视频，用以证明2020年1月10日原告方通过微信将某某公司的《通知书》及锁门照片发送给了被告。被告对牛某某与潘征微信记录的真实性、关联性认可，证明目的不认可，称原告跟被告说过停水，但是没有提到过停电，电和一楼的水是可以正常使用的，二楼的水是某某公司控制的，某某公司至今未将二楼水的阀门打开，原告给物业打过电话，物业说可以用一楼的水；对《通知书》、照片的真实性、关联性、证明目的不认可，称从未见过该《通知书》；对封锁现场视频的真实性、关联性、证明目的不认可；对2020年6月23日微信照片的真实性认可，关联性、证明目的不认可，称该出租告示是2020年6月10日之后由某某公司的任某某张贴，被告担心原告解约为了止损才张贴的，被告也正在找中介出租涉案房屋；对某某公司的企业信息截图真实性认可，关联性、证明目的不认可；对《公证书》及光盘的真实性、关联性认可，证明目的不认可；对手机视频的真实性、关联性、证明目的不认可，称视频中的手机是潘征的，但是该视频内容潘征也打不开了。被告称在合同履行过程中某某公司去过两次，2019年10月1日至2020年3月31日被告应该给某某公司租金，但被告只支付了一半，剩下一半是因为涉案房屋精装修时需要电力增容200千瓦，某某公司应当承担费用20万元，某某公司让被告从租金中扣除，后某某公司不接受被告扣租金，向被告索要剩余一半的租金，某某公司第一次去的时候不知道被告转租，原告方电话告知被告该事项，被告回复说跟上游房东协商，但是原告没有说对装修产生影响，第二次是两天后某某公司的任某某来索要租金，原告通知了被告，被告告知还在协商尽快解决，当时没有发生冲突，任某某到金盏物业公司要求停水停电被拒绝，当天并未停电停水、锁门，被告让原告报警，原告才报警，2019年12月底、2020年1月初，被告请金盏物业公司帮助被告协商与某某公司的纠纷、增容费问题，双方协商好的时间在原告起诉被告之后，2020年1月7日某某公司张贴《通知书》、锁门的事情被告不知道，原告未告知过被告，原告的工人2019年12月底回家过年了，后因为门锁被破坏担心设备丢失，被告在2020年3月份更换了涉案房屋的门锁，换锁被告电话告知了原告，原告同意被告换锁，原告一直不来拿钥匙，被告也没有给原告，原告说需要的时候再找被告，2020年4月1日至2020年6月10日双方一直在协商解决方案，即便在装修期间发生了一些原告施工受到干扰的事件，之后短时间内被告很快予以平息了，涉案房屋的租赁控制权还掌握在被告手中，没有影响到合同的履行，对此被告提交了以下证据：一、北京谊品弘科技有限公司朝阳第四分公司、第五分公司名称设立自主预查查询结果、住所证明两份，用以证明2019年9月16日、9月23日原告方先后取得第四分公司、第五分公司的企业名称预核准批文，2019年12月11日原告方取得两份住所证明。二、牛某某与潘征的微信记录，用以证明2020年4月10日至2020年5月25日期间，被告主动拿出多套协商解决方案，一再以追加免租期补助的方式来减免原告疫情期间预期经济损失，以寻求与原告继续合作。在2020年4月13日微信记录中，潘征提到：“某小区X区店我方投资了四百多万元，因为外行入道、经营不善导致严重亏损、关门停业，无奈之下以‘免租期5个月、精装修及全套设备免费使用’的极优惠条件转租给贵公司经营。后来，在该店装修免租期间，贵方装修改造施工时受到数次外在干扰，其中一家蔬菜供应商上门催账，两次干扰施工；之后又遇房东上门催收房租（应付下一轮半年租金，我方尚欠租三个月）的状况发生……我方会承担相应责任”。三、2020年4月24日《租赁合同补充协议》（未签署），用以证明被告以最大诚意一直与原告持续协商争议事项。四、潘征与原告方黄某某的微信记录，用以证明2020年4月24日原告指派法务黄某某与被告对接，继续协商后续合作事宜，期间被告多次拿出协商合作方案以寻求与原告继续合作，但在2020年4月2日原告就本案起诉被告的情况下，还安排人员以协商的方式拖延、虚应被告诉求。五、《协商合作专函》、减租转让方案，用以证明被告一直以最大诚意积极寻求与原告继续合作。六、2020年3月10日购买防盗锁的《收据》、照片，用以证明2020年3月10日，被告到涉案房屋查看，发现超市防盗锁锁孔被人恶作剧插入牙签导致不能开锁，被告购买并更换了新防盗锁。七、被告方潘征的通话记录，用以证明2020年3月11日潘征电话通知原告方牛某某涉案房屋锁具损坏已更换新防盗锁的事宜，并通知原告随时派人来取。八、2020年5月24日微信记录、照片，用以证明2020年5月24日被告到涉案房屋处置并对外转让一批50寸液晶电视，被告可自由进出涉案房屋，被告对涉案房屋的租赁使用权一直有效控制，不影响原告使用，是原告不想履行合同义务，意图毁约。原告对名称设立自主预查查询结果、住所证明两份的真实性、关联性、证明目的不认可；对牛某某与潘征的微信记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对《租赁合同补充协议》的真实性、关联性、证明目的不认可；对潘征与黄某某的微信记录真实性认可，关联性、证明目的不认可；对《协商合作专函》、减租转让方案的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对《收据》、照片的真实性、关联性、证明目的不认可；对潘征通话记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可；对2020年5月24日微信记录、照片的真实性、关联性、证明目的不认可。经原告申请，本院前往北京市公安局朝阳分局金盏派出所调取2019年12月26日原告方报警的出警记录，显示当日宗先生报警在金盏乡某小区X区鲜某某超市，两个人来店门口称前房东拖欠其房租，不让进行正常装修，发生纠纷。原、被告对出警记录的真实性认可。本院认为，结合原、被告提供的证据及质证意见，本院对原告提交的牛某某与潘征微信记录、2020年6月23日的微信照片、某某公司的企业信息截图、《公证书》及光盘、手机视频的真实性予以采信，关于原告提交的2020年1月7日某某公司张贴的《通知书》、照片，被告虽不认可其真实性，但从原告提交的手机视频中可以看出，原告在2020年1月10日通过微信向被告发送了某某公司的《通知书》及照片，本院对《通知书》及照片的真实性予以采信。关于封锁现场视频，被告虽不认可真实性，但该视频内容完整、清晰，本院对视频的真实性予以采信。对被告提交的牛某某与潘征的微信记录、潘征与黄某某的微信记录、《协商合作专函》、减租转让方案、潘征通话记录的真实性本院予以采信；名称设立自主预查查询结果、住所证明两份被告未提交原件，原告对该证据真实性不认可，本院对其真实性不予采信；《租赁合同补充协议》双方并未签署，原告对该证据的真实性不认可，本院对其真实性不予采信；《收据》及照片、2020年5月24日微信记录、照片被告持有原件，本院对该证据的真实性予以采信。综合上述证据及双方质证意见，本院认为，2019年9月21日双方签署《租赁合同》后，在原告装修期间，受到被告其中一家蔬菜供应商的两次干扰施工、因被告与某某公司的租赁纠纷导致某某公司至少两次对原告施工进行干扰，并采取了停水措施，影响原告施工，且在2020年1月7日某某公司在涉案房屋上张贴《通知书》并采取了锁门措施，以上事实足以证明由于被告与案外人就涉案房屋存在纠纷，严重影响了原告对涉案房屋的使用。后2020年3月10日被告又更换了涉案房屋的门锁，且现有证据不能证明被告更换门锁征得了原告同意，被告也未将更换后的门锁钥匙交给原告，庭审中，被告自认其与某某公司的纠纷是在原告起诉后协商好的，而涉案房屋二层的供水至庭审时仍未恢复，综合以上事实可以说明由于被告与案外人的纠纷，严重影响到原告对涉案房屋的使用。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可以解除合同。本案中，关于合同解除，根据案件查明的事实，被告与案外人发生纠纷严重影响了原告对涉案房屋的使用，且未在合理的期限内予以解决，被告构成违约，根据《租赁合同》第7.8条及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项，原告享有合同解除权。原告未在起诉前向被告发出解除通知，根据相关法律规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告于2020年6月24日庭审中首次提出解除合同，应以该日期作为双方《租赁合同》解除时间，因此对原告请求于2020年6月20日解除《租赁合同》的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《租赁合同》的约定，涉案房屋自2020年2月21日开始计租，但此时被告与某某公司的纠纷仍未彻底解决、停水未恢复，2020年3月10日被告更换门锁，原告丧失对涉案房屋的控制，原告未能正常使用涉案房屋，其要求被告退还2019年2月21日至2019年8月21日的租金376860元及履约保证金123900元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的装修损失及违约金，从原告提交的损失相关证据来看，其中支付给白某某的奖励、吉某某的工资、雇主责任险保险费的证据不能证明与本案具有关联性，《施工合同》没有相应的费用支出凭证，不能证明是否存在损失及损失的金额，被告因违约给原告造成损失，违约金的数额应当相当于原告的实际损失，鉴于原告主张的装修损失属于其实际损失的一部分且金额不大，本院并入违约金中一并考量，并综合合同约定及原告实际损失情况，对违约金数额予以调整为120000元。关于原告主张的律师费，没有合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京谊品弘科技有限公司租金三十七万六千八百六十元、履约保证金十二万三千九百元；二、被告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京谊品弘科技有限公司违约金十二万元；三、驳回原告北京谊品弘科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6964元，由原告北京谊品弘科技有限公司负担938元（已交纳），由被告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司负担6026元[原告北京谊品弘科技有限公司已预交，被告冠耀东方城市生活商业管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京谊品弘科技有限公司]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年十月三十日书记员  孙 伟