河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4732号上诉人（原审被告、反诉原告）：王明英,女,汉族,1947年1月14日出生,住所地新乡市。委托诉讼代理人:李燕新,男,汉族,1967年11月20日出生,住所地新乡市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新乡市辉龙物业管理有限公司，住所地新乡市人民路三分区辉龙大厦**。法定代表人：张志峰，执行董事。委托诉讼代理人:郭振雷，河南启轩律师事务所律师。上诉人王明英因与被上诉人新乡市辉龙物业管理有限公司（以下简称辉龙物业公司）物业管理合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0702民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王明英及其委托诉讼代理人李燕新，被上诉人辉龙物业公司委托诉讼代理人郭振雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明英上诉请求：撤销一审判决；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。我的房屋屋顶等存在多年墙皮脱落，之前的河南辉龙物业管理公司及开发商等都多次到我家查看过情况，都答应给我维修，后来也确实来过修理，但是因为开发商与物业公司给维修人员的费用较低，没有维修成。没有维修，我方不应支付物业费。一审独任审理，判决为合议庭审理，程序违法。辉龙物业公司辩称：应驳回上诉，维持原判。案涉小区原由河南辉龙物业公司管理负责，2011年该公司将案涉小区物业管理移交给新乡市辉煌新区物业管理公司，2013年新乡市辉煌新区物业管理公司变更为新乡市辉龙物业管理公司。我公司一直协调王明英家的房屋质量问题，但该维修费用不应由我方支付。现在开发案涉小区的房地产公司为新乡市辉龙中兴新区房地产开发公司，王明英应向开放商起诉维修质量问题。辉龙物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令王明英支付物业费10172元并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金至实际付清之日止暂计11214.7元；2、本案一切诉讼费用由王明英承担。一审法院认定事实：王明英的房屋位于辉龙阳光城.景苑14#1单元5层109号，系涉案小区的业主，2005年5月13日王明英入住该小区，2005年4月22日王明英的丈夫马长山与河南辉龙物业管理有限公司签订了物业管理服务协议，该协议中主要约定了王明英的房屋面积为159.84平方米，属于多层住宅，物业费收费标准为每平方米0.43元，协议约定了辉龙物业公司在该小区的权利和义务为：依照物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用；全面履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生进行维护、公共秩序、交通秩序与车辆停放进行服务与管理。；交纳物业费用时间为每年6月25日前交纳7-12月费用，每年12月25日前交纳下年度1-6月费用；。违约责任约定：乙方（辉龙物业公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方（王明英）有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴费的，物业管理公司可以采取催缴措施或向法院提起诉讼。本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止等条款。王明英的丈夫于同日签收了承诺书，承诺书中记载有同意遵守公约内的一切条款等。根据该协议的约定及王明英向一审法院出示的相关证据显示，王明英最后两次向河南辉龙物业管理有限公司交纳物业费用的时间为2007年11月12日和2008年6月19日，2007年11月12日交纳的物业费数额为412.38元，根据协议约定该物业费用应为2008年1月至6月份的物业费，2008年6月19日交纳的费用为118.57元，根据协议约定，王明英住房的物业费159.84平方米×0.43元=68.73元/月，交纳118.57元不足两个月的物业费用。2008年6月19日的交费单据上标有“补118.57”字样，但既不能证明是谁书写，也不能证明补为何意。王明英称其交物业费至2009年，但未向一审法院出示相关证据。因此王明英系交纳了1个月零22天的物业费用，故应认定为交至2008年8月22日的物业费用。由于涉案小区的开发商新乡市辉龙中兴新区房地产开发有限公司（下称中兴新区公司）为该小区重新选聘了物业服务单位即辉龙物业公司的前身新乡市辉煌新区物业管理有限公司（下称辉煌公司），故于2011年12月20日，中兴新区公司作为甲方与辉龙物业公司前身新乡市辉煌新区物业管理有限公司作为乙方及小区原物业服务单位河南辉龙物业管理有限公司作为丙方三方签订了辉龙阳光城前期物业服务合同，该合同主要内容为：依据甲方与市政府签订的《新乡市新区住宅社区土地开发建设项目开发建设合同》的相关内容，根据《物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对辉龙阳光城小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。该合同第5页第十二条约定：甲方在委托乙方前期物业管理前委托的丙方物业服务单位，自本合同签订时，由甲方和丙方共同完成乙方的移交。丙方在此之前与甲方所签订的《前期物业服务协议》中丙方的权利和义务、债权和债务全部由乙方承接继承。丙方所欠交的电费、水费全部由乙方承担交纳。丙方在此前物业服务合同履行中对小区所增设的各项设施、设备全部由乙方承接所有。前期小区业主欠缴的丙方物业期间的物业服务费用和水电费由乙方负责收缴并所有等其他条款。依据上述三方签订的前期物业服务合同，辉龙物业公司于签订合同后便接管了涉案小区的物业服务，接管后辉龙物业公司清缴了原物业公司河南辉龙物业管理有限公司欠缴的水电费，并为涉案小区的业主提供水电费服务和物业管理服务，对于王明英从2007年1月之后欠缴物业费的情况，辉龙物业公司曾多次以挂号信方式对王明英进行了催缴，王明英称其女儿单位收到过。期间王明英一直持续居住在该小区。另查明：1、新乡市辉煌新区物业管理有限公司于2013年11月29日变更为新乡市辉龙物业管理有限公司。2、王明英称其与原物业公司河南辉龙物业公司签订的物业协议有争议，但王明英从签订协议之后履行交纳物业费用至2007年，期间并未对所签订的协议提出过异议。3、王明英反诉称辉龙物业公司侵占其6300元房屋维修费，要求继续维修房屋，但对该项请求王明英未提供任何相关证据证明辉龙物业公司收取了6300元，同时也未提供任何法律依据能够支持其该项主张。4、王明英反诉要求辉龙物业公司承担由于辉龙物业公司拖延维修房屋造成的损失责任暂按10000元要求，对于该项请求王明英未向一审法院提供任何法律依据；5、王明英反诉要求辉龙物业公司在物业管理区域显著位置公示《物业管理条例》及要求判令辉龙物业公司停止侵权、将历年来利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益归还全体业主，对该两项请求同样未提供任何证据及法律依据。6、根据庭审确定王明英交纳物业费的时间为2005年5月至2008年8月22日。按照王明英住房面积及协议约定收费标准，王明英欠缴物业费用应为159.84平方米×0.43元×127个月零8天=8939.638元。7、辉龙物业公司在涉案小区进行物业时存在服务不到位有瑕疵的情况。一审法院认为，2005年4月22日辉龙物业公司的丈夫马长山与河南辉龙物业管理有限公司所签订的物业服务协议及王明英的丈夫于同日签收的承诺书均系辉龙物业公司与河南辉龙物业管理有限公司的真实意思表示，且不违反法律规定，故协议的双方当事人均应遵守协议及承诺的内容全面履行各自的义务。由于涉案小区的开发商为该小区重新选聘了物业服务单位即辉龙物业公司的前身辉煌公司，故与原物业服务单位河南辉龙物业管理有限公司、辉煌公司三方签订了涉案小区的物业服务合同，由辉龙物业公司的前身接管了涉案小区的物业服务，因此辉龙物业公司的前身接管该小区的物业服务并不违反法律规定，且接管后清缴了原物业公司欠缴的水电费，并为涉案小区的业主继续提供水电费服务和其他物业管理服务，在该小区居住的其他业主与王明英也未对接管的物业公司向有关部门提出过书面异议，而是继续接受接管物业公司的物业服务，因此辉龙物业公司要求王明英支付物业服务费用符合法律规定，根据《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第六十四条的规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”王明英从2008年8月23日至辉龙物业公司起诉主张的时间2019年4月30日，已长达3902天即127个月零8天未交纳物业费用，显属违约，依据物业合同中的约定，王明英欠缴的物业费应为159.84平方米×0.43元×127个月零8天=8939.638元。关于辉龙物业公司主张违约金的问题，经合议认为，鉴于辉龙物业公司在案涉小区进行物业服务时存在服务不到位有瑕疵的情况，亦属违约，故经综合考虑，对辉龙物业公司要求王明英支付违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。由于新乡市辉煌新区物业管理有限公司于2013年11月29日变更为新乡市辉龙物业管理有限公司，故辉龙物业公司的诉讼主体适格。对于王明英反诉所称的辉龙物业公司侵占其6300元房屋维修费，要求继续维修房屋；要求辉龙物业公司承担由于辉龙物业公司拖延维修房屋造成的损失责任暂按10000元要求等的请求，因没有证据证明与本案也不是同一法律关系，且王明英请求的主体亦不符合法律规定，同时缺乏法律依据，故对王明英的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《河南省物业管理条例》第十七条、第二十一条、第六十四条之规定,一审判决：一、王明英于判决生效之日起十日内一次性支付辉龙物业公司物业管理费8939.638元。二、驳回辉龙物业公司的其他诉讼请求。三、驳回王明英的诉讼请求。如果王明英未按判决指定期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，王明英承担195元，辉龙物业公司承担140元；反诉费50元，由王明英承担。二审庭审，王明英提交证据，证明一审审判程序违法，证明2010年交纳物业费200元。辉龙物业公司质证，该组证据不能证明一审审判程序违法，交费票据上不显示交款人，与本案无关。本院认为，王明英提供的证据并不能证明一审审判程序严重违法的情形，其交纳200元物业费上显示有王明英的房间号，可以认定。二审查明，2010年1月6日，王明英家向河南辉龙物业管理公司交纳物业费200元。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，王明英提出上诉，本院围绕王明英的上诉请求进行审理。关于王明英的上诉请求能否支持的问题。关于王明英称房屋存在质量问题，不应支付物业费的问题，王明英虽在一审法院提出反诉，但该反诉的对象错误，即王明英应向房屋开放商新乡市辉龙中兴新区房地产开发公司起诉。鉴于二审庭审，王明英提交的一张交纳物业费的票据真实有效，应从一审判决认定的物业费中减去200元。另，王明英所称一审程序违法问题，其提交的证据不能证明其目的。故对王明英的上诉请求部分支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但鉴于王明英提交证据，二审对一审判决部分项目改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初825号民事判决；二、王明英于本判决生效之日起十日内一次性支付新乡市辉龙物业管理有限公司物业管理费8739.64元；三、驳回新乡市辉龙物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王明英的其他反诉请求。如果王明英未按本判决指定期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费335元，王明英承担195元，新乡市辉龙物业管理有限公司承担140元；反诉费50元，王明英承担。二审案件受理费50元，王明英承担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十月三十日书记员  王 华