中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申5297号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会（原威海市环翠区孙家疃街道远遥社区居民委员会），住所地山东省威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会驻地。 法定代表人：苗丽琴，该居委会主任。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：威海市环翠区孙家疃街道办事处，住所地山东省威海市环翠区孙家疃街道办事处驻地。 法定代表人：孟庆澄，该办事处主任。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社，住所地山东省威海市环翠区孙家疃街道远遥社区。 法定代表人：李文潭，该合作社理事长。 三再审申请人共同委托诉讼代理人：马辰，北京市盈科律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：王树伟。 再审申请人威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会（以下简称安海居委会）、威海市环翠区孙家疃街道办事处（以下简称孙家疃街道办）、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社（以下简称远遥合作社）因与被申请人王树伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2020）鲁民终443号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社申请再审称，（一）《补充合同书二》《补充合同书三》违反法律规定，均属无效。1.《补充合同书二》《补充合同书三》是依据无效的《合同书》签署的两份合同，亦属无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定及《山东省实施办法》第四十五条规定，2001年6月10日《合同书》约定远遥居委会（现安海居委会）补偿给王树伟一处280平米的别墅地基，未经乡政府审查，未报县级主管部门审核，未经县级政府批准，违反法律规定，应属无效。一系列补充合同对王树伟的安置地点始终未发生变化，均系《合同书》的补充合同，也为无效合同。2.根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，《补充合同书二》《补充合同书三》未经村民代表大会讨论，且违反2011年9月26日村民代表大会的讨论意见，亦属无效。（二）原审认定孙家疃街道办、远遥居委会“未能依约履行交房义务，其行为构成违约”错误。孙家疃街道办、远遥居委会依照合同约定履行了义务，房屋未能交付系特殊原因造成，在此情况下，交付和过户的时间应自动顺延，双方不得相互追究责任。1.孙家疃街道办、远遥居委会虽然认为《补充合同书二》《补充合同书三》的约定明显不公，但仍然按照合同约定履行了义务。以下属企业威海市远遥房地产开发有限公司（以下简称远遥房地产公司）的名义取得土地使用权证后，又陆续办理了设计委托、规划申请等相关手续。2014年，远遥房地产公司向威海市规划局申请办理规划许可证。2014年10月，威海市规划局对涉案远遥西山住宅楼项目的建筑设计方案进行批前公告。2.涉案房屋未能如期交付的根本原因系王树伟就涉案项目向规划部门提出异议，导致涉案项目的设计方案迟迟未能审批。涉案地块于2017年5月18日取得土地的建设用地规划许可证，2017年5月24日取得建设工程规划许可证。3.根据合同约定，交付和过户时间应自动顺延，互不追究责任。（三）即使认定安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社应当承担违约责任，二审判令的1772.6万元赔偿款亦属过高，违反法律规定。1.二审认定安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社承担赔偿损失的违约责任错误。《补充合同书二》第三条虽表述为“违约赔偿责任”，但通过“市场价双倍赔偿”的约定推断，该条实质是双方对违约金计算方式的约定，本质上仍属违约金，违约金过高，应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，酌情调减。2.如果合同目的无法实现，王树伟的损失是该栋房屋的价值。二审判决支持双倍赔偿，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定。3.王树伟被拆迁的老宅价值不超过五万元，2001年补偿的280平米的宅基地价值不超过28万元。原审判决的赔偿款远超王树伟的合理损失。4.二审在仍未查明王树伟实际损失数额的情况下，判决双倍支付赔偿款没有事实依据。安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。 本院认为，本案再审审查的主要问题是：（一）案涉《补充合同书二》《补充合同书三》是否合法有效；（二）原审对远遥居委会和孙家疃街道办未能按期交付4号楼构成违约及违约责任承担方式的认定是否正确。具体分析如下： （一）关于案涉《补充合同书二》《补充合同书三》是否合法有效的问题 根据原审查明的事实，为解决王树伟原有老房的拆迁安置补偿问题，远遥居委会、孙家疃街道办与王树伟签订了《合同书》及数份补充合同，本案系因履行《补充合同书二》《补充合同书三》产生的纠纷。其中《补充合同书二》《补充合同书三》有双方关于宅基地和房屋拆迁安置相关事宜以上述合同约定为准的约定，应视为对双方此前签订的数份合同的变更和补充，且远遥居委会和孙家疃街道办均出具证明确认这两份合同为有效并实际履行的合同。该两份合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社关于案涉《补充合同书二》《补充合同书三》无效的再审申请主张无事实与法律依据，不予支持。 （二）关于原审对远遥居委会和孙家疃街道办未能按期交付4号楼构成违约及违约责任承担方式的认定是否正确的问题 《补充合同书二》《补充合同书三》中均有案涉住宅楼的土地使用权及规划等手续需由远遥居委会负责向相关职能部门办理的约定。《补充合同书二》还约定，4号楼由孙家疃街道办出资建设，逾期交房则由远遥居委会、孙家疃街道办承担违约赔偿责任；但因不可抗力、政策或其他特殊原因不能按时将上述该栋房屋及土地交付给和过户到王树伟名下，交付和过户的时间自动顺延，双方不得相互追究责任。4号楼现虽然已进行建设，但远遥居委会、孙家疃街道办逾期交付该房产数年。原审查明，4号楼的建筑设计方案于2014年10月进行批前公告后，虽王树伟等业主因威海大易置业有限公司的设计审批方案中设计的道路占用了涉案地块向规划部门提出异议，导致涉案项目的设计方案未能通过审批，但远遥居委会一方对远遥房地产公司同意威海大易置业有限公司的上述占地行为是知情并认可的。远遥居委会、孙家疃街道办在约定的期限内未能依约向王树伟交付4号楼房产并非因不可抗力、政策或其他特殊原因，其行为构成违约。本案重审过程中，王树伟明确不再主张继续履行涉案合同，而是由远遥居委会、孙家疃街道办赔偿其相应损失，远遥居委会、孙家疃街道办应当承担赔偿责任。由于远遥居委会已并入新成立的安海居委会，因此，安海居委会应当承担本案中由远遥居委会承担的赔偿责任。《补充合同书二》第三条约定：“本合同书签订后，甲、乙、丙三方必须信守履行本合同书的约定，任何一方不得违约（即不履行或不完金履行本合同书），否则违约方无条件按本合同书约定的，给付丙方上述该一整栋低层住宅楼房市场总价的双倍承担违约赔偿责任，该双倍赔偿款所需缴纳的各种税费等均由违约方负责承担。”二审法院关于该约定系违约方承担赔偿损失的违约责任，“市场总价的双倍”系损失的计算方式的认定并无不当。4号楼的市场价值经评估为886.3万元，据此认定应支付给王树伟的房屋赔偿款数额并无不当。 综上，安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社的再审申请。 审判长  刘银春 审判员  汪治平 审判员  赵风暴 二〇二〇年十月三十日 法官助理柳凝 书记员武泽龙