安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7938号 上诉人（原审原告之妻）：李瑞琪，女，汉族，1948年2月28日出生，住安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审原告之子）：偶德峻，男，汉族，1979年12月10日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：许鹏，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥裕隆市场建设投资有限公司，住所地安徽省肥东县撮镇镇新安村，统一社会信用代码91340122796402258J。 法定代表人：潘春艳，总经理。 委托诉讼代理人：李浩，安徽原声律师事务所律师。 上诉人李瑞琪、偶德峻因与被上诉人合肥裕隆市场建设投资有限公司（以下简称裕隆公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 李瑞琪、偶德峻上诉请求：1．撤销一审判决第一、三项，依法改判支持偶炯民一审的诉讼请求；2．依法判令裕隆公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审诉请要求裕隆公司支付房屋占用费用、将案涉房屋恢复原状是有事实和法律依据的，理由如下：第一，案涉房屋的开发商、承租方均为裕隆公司，偶炯民购买房屋之后双方并未办理房屋交接即将房屋直接返租给裕隆公司，裕隆公司在一审中也未举证其对案涉房屋进行了交付，故偶炯民将案涉房屋返租给裕隆公司时，案涉房屋与双方《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图上载明的房屋状况一致。第二，在返租期间，裕隆公司将案涉房屋转租给案外人徐永芳开设旅馆。返租期限于2018年8月9日到期，到期后案涉房屋不符合《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图的标准，且案外人徐永芳一直使用案涉房屋，以致裕隆公司并未将涉案房屋交付给偶炯民。第三，裕隆公司一审庭审结束后提供的案外人徐永芳与偶炯民签订的《房屋租赁合同》，因一审庭审时偶炯民已病重无法核实（偶炯民已于2020年7月11日去世）、案外人徐永芳并未到庭接受质询，无法核实真实的情况。即使案外人徐永芳与偶炯民签订了租赁合同，也不能直接认定偶炯民接收了案涉房屋，更不能直接认定偶炯民接收了案涉房屋未提出异议。因为案涉房屋返租期限到期后，案外人徐永芳一直继续使用，裕隆公司未向偶炯民交付案涉房屋；同时，案涉房屋在返租期限内和返租期限到期后，一直是案外人徐永芳延续使用，且到目前为止案涉房屋也不符合《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图上载明的房屋状况标准。故偶炯民是不同意接收案涉房屋的，恢复原状的责任应当是裕隆公司。 裕隆公司辩称，第一，根据一审判决认定的事实，偶炯民于2018年9月1日将涉案房屋出租给案外人徐永芳，租期一年，自2018年9月1日至2019年8月31日。后偶炯民与案外人徐永芳又续签了一年租赁合同，约定租期为一年，自2019年9月1日至2020年8月31日。偶炯民两次将涉案房屋出租给案外人徐永芳的行为，足以表明2018年9月1日起，涉案房屋一直由案外人徐永芳占有和使用，李瑞琪、偶德峻主张的房屋占用费及恢复原状没有事实和法律依据。第二，根据一审判决认定的事实，偶炯民2013年8月10日将涉案房屋返租租给裕隆公司，租期5年，自2013年8月10日到2018年8月9日，并已收取全部租金。偶炯民出租房屋的行为，足以表明偶炯民已经对涉案房屋行使占有、使用和收益的权利，足以表明偶炯民所购房屋裕隆公司已经交付，且涉案房屋原开发商裕隆公司与现承租方徐永芳并非同一主体。李瑞琪、偶德峻的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 偶炯民向一审法院起诉请求：1．裕隆公司支付房屋占用费用8750.38（自2018年8月10日按照7.2元/㎡/月计算至实际返还房屋之日止，暂计算至2019年12月20日为8750.38元）；2．裕隆公司支付逾期给付租金违约金9823.55元（按照年利率24%，暂计算至2019年12月20日，实际计算至全部款项清偿之日）；3．裕隆公司履行合同约定的装修、装饰义务并交付房屋；4．裕隆公司承担本案全部诉讼费用。偶炯民当庭变更第三项诉讼请求为：裕隆公司将涉案房屋恢复原状（以双方签订的《商品房买卖合同》附件三及房地产平面图、竣工图为准）。 一审法院认定事实：偶炯民于2008年5月21日与裕隆公司签订《商品房买卖合同》，购买裕隆公司位于肥东县商铺，2010年7月4日取得房地产权证（房地权证号为：房地权证肥东字第××号，建筑面积73.36㎡）。《商品房买卖合同》附件三载明，偶炯民购买的合肥裕隆农机·工程机械大市场Ａ3-5幢109号商铺有外墙、内墙、顶棚、地面、门窗及卫生间，外墙构造：保温砂浆上面贴砖，下面贴蘑菇石。内墙构造：混合砂浆为底，白水泥腻子批平。地面构造：水泥砂浆拉毛面层。门窗构造为：（1）进户门：无框地弹玻璃门；（2）外窗：塑钢中空玻璃门窗。卫生间构造为：（1）墙面：水泥砂浆拉毛面层；（2）顶棚：水泥砂浆为底，白水泥腻子批平；（3）地面：水泥砂浆拉毛面层；（4）水、点管线接口到位，无洁具。房地产平面图显示，合肥裕隆农机·工程机械大市场Ａ3-5幢109号商铺有隔断墙与其他商铺隔开。 2013年8月10日，偶炯民与裕隆公司签订《合肥裕隆农机·工程机械大市场商铺返租合同》（合同编号：2013080026）（下称“返租合同”），返租合同约定将裕隆农机·工程机械大市场内A3-5幢109号商铺返租给裕隆公司，合同于当日生效。合同约定返租期限为2013年8月10日至2018年8月9日，裕隆公司前三年按照每月6元/㎡、第四年按照6.6元/㎡、第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月9日后五个工作日内向偶炯民支付上一年度的租金。在违约责任条款中，约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，如逾期支付，每逾期一日乙方应按应付款的3‰向甲方支付违约金”。返租合同第九条对房屋交付及收回的验收作了约定：1、验收时双方共同参与，裕隆公司在返租前已经装修的设施、设备归裕隆公司所有。偶炯民如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出。2、裕隆公司交还偶炯民房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，偶炯民有权处置。合同第十三条约定：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：2、合同有效期届满。 返租合同签订后，裕隆公司分别于2016年3月16日向偶炯民支付8715元、2018年9月20日向偶炯民支付5282元、于2019年2月2日向偶炯民支付5000元、于2019年3月18日向偶炯民支付8997元返租款。截止偶炯民起诉之日，裕隆公司已经支付完成第一年度至第五年度的所有租金。双方合同到期后，因案涉房屋及设施发生争议致诉。 另查明，偶炯民于2018年9月1日将案涉房屋A3-5幢109号商铺出租给案外人徐永芳，合同约定租期为1年，自2019年9月1日至2019年8月31日。后偶炯民与案外人徐永芳又续签一年合同，约定租期为1年，自2019年9月1日至2020年8月31日。 一审法院认为，偶炯民与裕隆公司签订《商铺返租合同》合法有效，双方应遵照履行。本案的争议焦点如下：一、裕隆公司是否应该支付偶炯民房屋占有使用费；二、裕隆公司是否应该支付违约金；三、裕隆公司是否应承担恢复原状的义务。 第一，关于房屋占有使用费的支付问题。双方签订的返租合同已于2018年8月9日有效期届满，届满后双方未再签订续租合同，却因交接产生分歧致讼。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同到期后，承租人仍然继续使用该房屋的，出租人没有异议的，构成不定期租赁合同，故本案不构成不定期租赁合同关系，应根据裕隆公司对涉案房产的实际占用情况支付占用使用费。裕隆公司辩称，偶炯民拒不接收房屋，存在故意，一审法院认为，租赁合同到期解除后，裕隆公司虽已通知偶炯民在房屋租赁期限届满后办理房屋交接，但鉴于双方当事人因案涉房屋的设施变更产生争议，偶炯民因房屋与图纸不符不愿接收涉案房产，而裕隆公司仍然实际继续占有案涉房屋，致偶炯民未能及时接收房屋获取收益，故裕隆公司应当支付房屋占有使用费。偶炯民请求参照返租合同中第五年按照7.2元/㎡的价格计算租金符合法律规定，故对此请求予以支持。且经查明，偶炯民已于2018年9月1日将案涉房屋出租给案外人徐本芳，已经开始享有出租收益，根据公平原则，一审法院推定裕隆公司与偶炯民于2018年9月1日完成了房屋交接手续。即2018年9月1日起偶炯民不能再向裕隆公司主张房屋占有使用费。故对裕隆公司向偶应炯民支付的房屋占有使用费期间应是2018年8月10日至2018年8月31日。 第二、关于违约金的支付问题。经查明，根据双方签订的返租合同约定，裕隆公司应在合同签订后自第二年开始每年度的8月9日后五个工作日内向偶炯民支付上一年度的租金，即裕隆公司应分别于2014年8月16日、2015年8月15日、2016年8月17日、2017年8月17日、2018年8月17日之前向偶炯民支付第一年度至第五年度的租金。现裕隆公司未按照返租合同约定，按时足额支付租金，存在违约行为，故偶炯民要求裕隆公司支付违约金的请求符合合同约定和法律规定。裕隆公司辩称，逾期支付租金是由偶炯民造成的，且现在租金已经支付完毕，裕隆公司不应该承担违约责任。偶炯民主张的每日3‰的违约金明显过分高于实际损失，即使裕隆公司真的违约，违约金数额也应当予以减少。一审法院认为，合同约定的每逾期一日按应付款3‰支付违约金，明显过分高于造成损失的30%，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，逾期支付租金的损失，一般指利息损失，本案酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率计息至款清日止。根据裕隆公司支付租金的情况，以欠付租金为计算依据，根据具体欠付的时间，按照同期同类银行贷款利率，计算得出裕隆公司应支付违约金1976.05元。 第三、关于恢复原状的问题。偶炯民与裕隆公司的房屋租赁合同于2018年8月9日到期，自动解除。2018年9月1日，偶炯民与案外人徐永芳签订《房屋租赁合同》，徐永芳根据合同约定支付相应的租金，偶炯民将房屋交付给案外人经营使用。一审法院认为，偶炯民在合同解除后，将案涉房屋进行出租的行为，享有出租收益，且偶炯民作为承租人在接收案涉房屋时并未提出异议，故应视为偶炯民完成与裕隆公司的房屋交接手续，故对偶炯民提出的恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、合肥裕隆市场建设投资有限公司支付偶炯民2018年8月10日起至2018年8月31日期间的房屋占用期间的使用费357.81元（73.36㎡×7.2元/m²/月）；二、合肥裕隆市场建设投资有限公司支付偶炯民逾期交付租金的违约金1976.05元（详见附件：偶炯民违约金计算明细表）；上述一、二项限判决生效后十日内付清。三、驳回偶炯民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费344元，减半收取172元，由偶炯民负担147元，合肥裕隆市场建设投资有限公司负担25元。 二审期间，李瑞琪、偶德峻递交了裕隆公司向偶炯民发送的《函》及EMS快递单原/复印件，是裕隆公司一审提供的后又撤回的材料。证明目的：双方签订的《商铺返租合同》到期后，并未就涉案房屋办理交接手续。 裕隆公司质证称，真实性没有异议，该函件是裕隆公司要求偶炯民来裕隆公司结算租金，但偶炯民以身体不便为由，没有来市场结算租金。裕隆公司公司根据偶炯民之前提供的帐户，将剩余的租金8997元于2019年3月28日支付给偶炯民，租金已经全部结算完毕。证明目的有异议，偶炯民购买案涉房屋后2009年已经交付，2009年3月28日偶炯民将案涉房屋返租给裕隆公司，并收取全部租金。偶炯民通过返租的形式对案涉房屋行使占有、使用和收益的权利，足以表明偶炯民购买案涉房屋后已经交付。 本院二审另查明，偶炯民于2020年7月11日死亡，李瑞琪、偶德峻系偶炯民的法定继承人。李瑞琪、偶德峻在二审期间向法庭陈述偶炯民与案外人徐永芳签订了两份《房屋租赁合同》，租期分别为2018年9月1日至2019年8月31日、2019年9月1日至2020年8月31日，该两份合同项下的租金，偶炯民均已收到。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于裕隆公司应否支付占有使用费问题，一审法院已经认定裕隆公司支付2018年8月10日至2018年8月31日的房屋占有使用费，裕隆公司对此未提起上诉，本院予以确认。2018年9月1日，偶炯民已将案涉房屋出租给案外人徐永芳，且已经收取徐永芳相应的租金，一审法院推定裕隆公司与偶炯民于2018年9月1日完成房屋交接手续，并无不当，李瑞琪、偶德峻上诉要求裕隆公司支付此后的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于裕隆公司应否将案涉房屋恢复原状的问题。双方合同到期后，偶炯民在接收到裕隆公司交付的房屋时未提出异议，并在接收房屋后将案涉房屋出租给了案外人，收取相应的租金，一审法院认为该事实可视为裕隆公司与偶炯民完成了房屋交接手续，对偶炯民提出的恢复原状的诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。李瑞琪、偶德峻上诉称徐永芳自2015年时就从裕隆公司处承租了案涉房屋，2015年徐永芳承租房屋时房屋内即无隔墙等，本院认为即便该情况属实，偶炯民在2018年接收房屋时未对此提出异议且与徐永芳重新签订了租赁合同，应视为其认可接收时的房屋状态，现又起诉主张裕隆公司恢复原状，应不予支持。 综上，李瑞琪、偶德峻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费105元，由李瑞琪、偶德峻负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月十九日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。