山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2020）晋0404民初918号原告：广东新粤物业有限公司，住所地：广东省中山市沙溪镇宝珠东路**之**。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：王显生，该公司山西分公司区域经理。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王右，山西华炬律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：鲍国军,男,汉族，1976年4月6日出生，身份证号1404211***********，住长治市上党区警苑小区**。委托诉讼代理人：靳鹏飞，山西振坤律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告广东新粤物业有限公司（以下简称“新粤物业”）与被告鲍国军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新粤物业委托诉讼代理人王显生、王右与被告鲍国军及其委托诉讼代理人靳鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新粤物业向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的2019年1月至2020年5月的物业费1164.5元、公共水电221元、二次供水425元、电梯维修578元，以上拖欠费用本金合计2388.5元，违约金1965.45元（从拖欠之日起暂计至2020年5月31日），以上共计4353.95元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月3日进驻警苑小区，全面进行了物业管理，然而被告作为业主一直没有支付2019年1月至2020年5月的物业服务费本金1164.5元，累计拖欠物业服务费本金=建筑面积124.477×0.55元/平方×17月＝1164.5元，公共水电13×17＝221元，二次供水25×17＝425元，电梯维护34×17＝578元。2019年1月1日至2020年5月31日共计违约金1965.45元，本金与违约金共计4353.95元。现特依法起诉，请法院依法支持。被告鲍国军辩称，原、被告双方根本不存在符合法律法规规定的物业服务合同关系，原告并非本案适格的主体，原告方的诉求没有事实和法律依据，依法应判决驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向法庭提供证据如下：证据一、长治县警苑小区物业情况说明及移交协议、关于警苑小区物业管理各项移交说明。证明长治县韩店镇长安社区和警苑小区的业主代表同意原告为警苑小区提供物业服务，原告是长治县警苑小区的前期物业服务企业，主体资格适格。证据二、物业服务合同。证明原告与警苑小区筹委会签订了物业服务合同，原告有义务向警苑小区提供物业服务，并有权利收取物业费用。证据三、长治县发展和改革局文件、拖欠物业费明细表、山西枫林房地产开发有限公司长治县分公司验房许可证、催收照片及光盘。证明被告鲍国军购买的警苑小区1号楼3单元601室拖欠物业费情况及原告催收物业费情况。证据四、智能门禁系统安装合同及发票、崔晓楠开具的维修水管道发票、长治市特种设备监督检验所检验收费核算表、水费交纳表、2018年-2020年物业服务劳动成果、光盘资料。证明原告作为警苑小区的前期物业服务企业为警苑小区提供了物业服务。证据五、长治县韩店镇长安社区警苑小区业主委员会备案材料。证明警苑小区曾经筹备成立业主大会，选举业主代表。被告鲍国军的质证意见是：对证据一中移交协议真实性无异议，但不能证明原告的主体资格适格，警苑小区前期物业是世纪苑物业公司；对移交说明真实性不认可，其中的11名业主代表没有经过符合法律规定程序选举，不能代表业主。对证据二有异议，其中的11名业主代表不能代表业主。对证据三中催收照片有异议，从未见过。对证据四关于智能门禁系统安装合同的真实性不认可；对崔晓楠开具的维修水管道发票有异议，没有见过；对物业服务劳动成果有异议，被告从未见过原告工作人员提供物业服务。对证据五不予认可，该份备案材料从未在小区公示过，且原告所举业主委员会的成员是虚构的。被告为支持其主张向法庭提供证据如下：证据一、警苑小区物业管理服务协议。证明被告与世纪苑物业签订的前期物业服务合同，警苑小区的前期物业管理是世纪苑物业而非原告。协议没有约定服务期限。证据二、收据九支。证明被告向世纪苑物业交纳的各种费用。被告与长治县世纪苑物业有限公司建立了前期物业服务关系，与原告无关。证据三、告知书照片。证明2020年4月23日长安社区告知各业主参加业主大会，选举业主委员会。小区至今没有业主委员会，更没有业主代表。证据四、2017年12月4日警苑小区给长治县自来水公司出具的情况说明。证明在警苑小区不存在业主委员会的情况下，原告向自来水公司出具了假证明。证据五、情况说明一份。证明原告冒用了警苑小区业主委员会的名义，警苑小区不存在业主委员会。证据六、照片八张。证明原告并未对被告提供物业服务。原告的质证意见是：对证据一的真实性无异议，但对被告的证明目的不认可，事实上原告已对警苑小区提供了多年的物业服务。对证据二的真实性无异议，但对被告的证明目的不认可，该交费收据恰好证明世纪苑物业向被告收费之后没有再向被告提供实际的物业服务。对证据三的真实性和合法性不认可，该告知书不能反映粘贴地点，而该证据恰好证明原告作为前期物业服务企业提供物业服务符合法律规定。证据四原告不存在造假的情况，相反能证明警苑小区筹委会存在的事实。对证据五的真实性、关联性不认可，该证据系复印件。证据六并不能证明原告没有提供物业服务或不恰当的物业服务。经审理查明：长治市上党区警苑小区建于2014年，2014年10月该小区开发商山西枫林房地产开发有限公司长治县分公司选聘长治县世纪苑物业管理有限公司（以下简称“世纪苑物业”）对警苑小区进行前期物业服务管理。被告鲍国军购买了警苑小区1号楼3单元601室，2014年12月28日与世纪苑物业签订了《警苑小区物业管理服务协议》，其中约定该物业公司对警苑小区公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。世纪苑物业有限公司（警苑小区）管理处可委托专业公司承担（警苑小区）的专项管理服务业务，但不得将（警苑小区）的整体管理责任转让给第三方。按照该协议，被告向世纪苑物业交纳了相关物业费。2018年1月6日，甲方警苑小区筹委会与乙方新粤物业签订《物业服务合同》，就警苑小区项目实行物业服务有关事宜达成一致意见，双方约定采用以下方式收取物业服务费：住宅现按建：住宅现按建筑面积每月每平方米0。电梯费预收一年，包含电费、维保费、年检费：其中，以一梯两户的二层按30元标准收取，分层递增、每加一层加收一元；以一梯一户的二层按45元的标准收取，分层递增、每加一层加收一元；二次供水、供暖费包含电费、维修费、人工费；二次供暖以200元每年含八层及以上的标准收取、二次供水以300元每年含六层及以上的标准收取；公共照明费包含路灯、楼道灯、消防、监控、楼宇对讲：以10元每月每户标准收取按年计收。业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。李恒义、闫凌宇、王永乐、郭彩琴、彭荣宝、樊波、和俊卫、李志华、于娇琴、肖磊、赵冰峰11人作为警苑小区的业主代表与新粤物业在合同书上签字。2018年3月28日，世纪苑物业与新粤物业共同出具《关于警苑小区物业管理各项移交说明》，说明新粤物业于2017年4月3日开始对警苑小区进行物业服务，进驻后对小区的电梯、供水管网、供电设备以及小区环境进行维护和检修，现世纪苑物业同意将该小区的各种资料、图纸及设备使用说明书移交给新粤物业。李恒义、闫凌宇、王永乐、郭彩琴、彭荣宝、樊波、和俊卫、李志华、于娇琴、肖磊、赵冰峰11人作为警苑小区的业主代表在移交说明书上签字，见证以上事实。2018年6月21日，世纪苑物业与新粤物业签订《长治县警苑小区物业情况说明及移交协议》，约定甲乙双方签订移交协议，经县住建局、韩店镇（长安社区）、开发商签章后移交。长治县韩店镇长安社区居民委员会、山西枫林房地产开发有限公司长治县分公司、世纪苑物业、新粤物业四方在该协议书上加盖了公章，长治县住建局未加盖公章。另，原告在庭审中提供的长治县韩店镇长安社区警苑小区业主委员会备案材料显示推选出业主代表24名：樊波、赵云、何夏磊、王永乐、李燕、冯晓路、张苗苗、梁玉龙、闫凌宇、张庆堂、王娜、赵锐、杨飞、李毅强、王泽、李志华、董旭斌、肖磊、李恒义、刘立新、李铁军、彭荣宝、付杰芳、王艳娟。被告对该证据不予认可，认为该备案材料从未在小区公示过，且原告所举业主委员会的成员是虚构的。同时，被告提出警苑小区至今没有业主委员会，更没有业主代表。现原告主张被告支付拖欠的物业管理费及违约金，被告主张双方不存在符合法律法规规定的物业服务合同关系，原告并非本案适格的主体，请求法院判决驳回其诉讼请求。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。合法有效的物业服务合同对所有业主均具有法律约束力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告新粤物业主张其与被告鲍国军构成前期物业服务法律合同关系。本院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的合同。而本案警苑小区的建设单位山西枫林房地产开发有限公司长治县分公司选聘了世纪苑物业对警苑小区进行前期物业服务管理，被告与世纪苑物业签订了《警苑小区物业管理服务协议》，双方构成物业服务合同法律关系，故世纪苑物业为警苑小区的前期物业管理服务企业。但山西枫林房地产开发有限公司长治县分公司并未与原告签订前期物业服务合同，因而原告非警苑小区前期物业管理服务企业。原告新粤物业与世纪苑物业共同出具《关于警苑小区物业管理各项移交说明》，共同签订《长治县警苑小区物业情况说明及移交协议》，但原告新粤物业并不能因此而获得前期物业管理服务企业的地位。关于原告是否为警苑小区的普通物业服务企业的问题。本院认为，房屋的所有权人为业主，业主在物业服务关系中处于主导地位，是权利主体，物业服务人的管理权来源于业主的委托。依据相关法律规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主有权利参加业主大会会议，共同选举业主委员会成员，共同选聘和解聘物业服务企业，且选举业主委员会成员及选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。本案中，原告并未提供证据证明其为警苑小区业主大会通过法律法规规定的合法程序选聘的物业服务企业，也未提供证据证明警苑小区选举业主委员经过以上法定程序，且原告提供的其与警苑小区筹委会签订的《物业劳务合同》中，警苑小区筹委会非业主委员会，不具有代表全体业主签订物业服务合同的主体资格，其签订的物业服务合同不能代表全体业主的意志，对其他业主不具有法律约束力。故新粤物业同样与被告不构成普通物业服务合同法律关系。综上，原告新粤物业与被告鲍国军之间不构成物业服务合同法律关系。原告依据物业服务合同法律关系向被告鲍国军主张的物业管理费及违约金的诉讼请求于法无据，故本院依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、七十六条、第八十二条，《物业管理条例》第六条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十一条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广东新粤物业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告广东新粤物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 林淑娥二〇二〇年十月十二日（法官助理 张 娇书记员 夏庆玲