山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10208号 上诉人（原审被告反诉原告）：青岛骏腾汽车零部件有限公司，住所地青岛市城阳区铁骑山路**。 法定代表人：马正飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：姜云江，山东云江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春晓，山东云江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告反诉被告）：青岛海鼎通讯技术有限公司，住，住所地青岛市城阳区惜福镇街道东葛社区王沙路**/div> 法定代表人：尹国松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵艳宁，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晓艳，女，1979年6月12日生，汉族，系该公司员工。 上诉人青岛骏腾汽车零部件有限公司与被上诉人青岛海鼎通讯技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初10508号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛骏腾汽车零部件有限公司向本院提起上诉称：1.请求撤销山东省青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初10508号民事判决书，依法改判，判令被上诉人继续履行2018年4月9日签订的厂房租赁合同，并支付租赁费450228元，支付电费176337元，或将案件发回重审。2.本案一审二审诉讼费用、反诉费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人2018年4月9日签订的厂房租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，不应当解除。一审判决已经认定上诉人与被上诉人之间签订的厂房租赁合同“系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效”，那么，合同的各方当事人对合法有效的合同就应当遵守执行，《合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”这一规定，确立了全面履行原则，它要求当事人按合同的约定全面完成合同义务。我国《民法通则》第88条第1款也规定，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。尽管《民法通则》和《合同法》中相对应的规定在用词上有“全部”和“全面”的差别，但实际上表达了相同的意思，即合同一经有效成立，合同当事人就必须按照合同的约定履行，不允许以支付违约金或损害赔偿金代替实际履行。本案中上诉人与被上诉人之间签订的厂房租赁合同约定“租赁期间，如乙方（被上诉人）单方面提前退租而违约，应提前三个月通知甲方（上诉人），在得到甲方同意前提下并赔偿甲方三个月房租”，才能解除合同。因此，按照合同法和民法通则的规定，在没有得到上诉人同意的情况下，双方签订的合同既然合法有效，就不应当解除。所以，一审判决书判决解除了双方之间签订的厂房租赁合同是错误。如果按照一审法院的判决，签订的任何合同，当事人只要通知对方均可以解除，都可以肆意妄为的进行违约毁约，那么还要签订合同干什么，所有的合同岂不是都是废纸一张？一审法院的这种错误判决显然与我国合同法的立法宗旨相违背。二、即便是要解除双方之间签订的厂房租赁合同，那么，因被上诉人一直没有将房屋交还给上诉人，被上诉人也应当承担至交付前的租赁费。上诉人位于青岛市城阳区铁骑山路259号的6号车间厂房，已经交付给了被上诉人使用，到目前，该房屋被上诉人一直没有交还给上诉人，房屋的大门一直由被上诉人上锁控制，因此，即便是要解除双方之间签订的厂房租赁合同，那么也应当判令被上诉人承担租赁费至将房屋交还给上诉人为止。三、一审判决认定被上诉人在2019年3月2日实际更换了租赁区域，故与上诉人之间的租赁合同目的已无法实现，因此确认解除了双方之间的厂房租赁合同。一审判决的该认定更是错误的。一审中，被上诉人陈述其在2019年3月2日搬至青岛长金电子科技有限公司租赁的青岛汇利来工贸有限公司位于青岛市城阳区洼里社区的厂房，并在2019年9月19日与青岛汇利来工贸有限公司签订了租赁合同，实际上被上诉人在租赁上诉人房屋之前，就在此租赁房屋经营，并不是经营生产场地的更换，而是多个场地同时生产经营。一审判决依此认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同目的无法实现，完全是错误的。综上，上诉人认为，一审判决错误，应当撤销山东省青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初10508号民事判决书，依法改判，判令被上诉人继续履行2018年4月9日签订的厂房租赁合同，并支付租赁费450228元，支付电费176337元，或将案件发回重审。为维护上诉人的合法权益，提起以上上诉请求，请求判如所请。 青岛骏腾汽车零部件有限公司答辩称，2018年4月9日双方签订的厂房租赁合同于2019年2月27日已经解除，供用电协议作为该合同附件亦应同时解除。青岛骏腾汽车零部件有限公司反诉主张的租赁费、电费不应支持。一、厂房租赁合同第七条第2款约定违背青岛海鼎通讯技术有限公司提前终止合同的本意。根据厂房租赁合同第七条第2款关于提前终止合同的约定，青岛海鼎通讯技术有限公司提出退租并承担三个月房租的违约金，应提前三个月通知青岛骏腾汽车零部件有限公司，在青岛骏腾汽车零部件有限公司同意的情况下才能提前解除并终止合同；否则青岛海鼎通讯技术有限公司向青岛骏腾汽车零部件有限公司提出退租并愿意承担违约金，但青岛骏腾汽车零部件有限公司不同意的情况下，青岛海鼎通讯技术有限公司根本无法实现单方解除合同的目的。这与合同法93条规定相悖，违背了一方单方解除、终止合同并承担违约金的合同本意。二、厂房租赁合同第七条第2款约定属格式条款为无效约定。该合同文本系青岛骏腾汽车零部件有限公司提供，青岛骏腾汽车零部件有限公司院内一共有5处厂房均对外出租，青岛骏腾汽车零部件有限公司以将厂房租赁其他人，收取租金为业。青岛骏腾汽车零部件有限公司提供给其他承租人的租赁合同也是该格式范本的合同，所以该租赁合同系青岛骏腾汽车零部件有限公司提供的格式条款。根据合同法39、40、41条规定，该合同第七条第2款的约定属无效约定。三、青岛海鼎通讯技术有限公司发给青岛骏腾汽车零部件有限公司解除租赁合同函件青岛骏腾汽车零部件有限公司已经收到，厂房租赁合同于2019年2月27日已经解除，供用电协议作为该合同附件亦应同时解除。青岛海鼎通讯技术有限公司每月电表显示用电不多，但被强行要求每月交纳高达19015.54元至21798.43不等的电费，青岛海鼎通讯技术有限公司与青岛骏腾汽车零部件有限公司多次协商，但高额电费负担问题并未解决。双方在厂房租赁合同的履行中为电费及其它问题引发多次矛盾，青岛骏腾汽车零部件有限公司作为房东一直表现强势，青岛海鼎通讯技术有限公司考虑因工人、设备等在青岛骏腾汽车零部件有限公司厂区内，为确保青岛海鼎通讯技术有限公司及员工人身财产安全，双方勉强维持着租赁关系。但2018年11月以来青岛海鼎通讯技术有限公司因所生产产品外部市场不景气，2019年以来情况更为糟糕，订单出现大量萎缩，青岛海鼎通讯技术有限公司经济状况持续恶化，高额的房租加上每月生产缩减，用电不多的情况下，不知为何每月依然被要求缴纳高达19000余元的电费成了压垮青岛海鼎通讯技术有限公司的最后一根稻草。遂青岛海鼎通讯技术有限公司与青岛骏腾汽车零部件有限公司在2019年1月起多次当面、电话、短信、微信等协商解除厂房租赁合同，并在2019年2月27日向青岛骏腾汽车零部件有限公司法定代表人及助理发出解除租赁合同函件，该函件青岛骏腾汽车零部件有限公司已经收到。但青岛骏腾汽车零部件有限公司一直置之不理，之后仍坚持每月向青岛海鼎通讯技术有限公司发送电费、门卫费等费用收据要求青岛海鼎通讯技术有限公司进行交纳，无奈青岛海鼎通讯技术有限公司在2019年9月19日通过邮政快递向青岛骏腾汽车零部件有限公司寄送解除租赁合同通知书，该通知书青岛骏腾汽车零部件有限公司也已经签收。根据厂房租赁合同本意及合同法规定，青岛海鼎通讯技术有限公司在发出解除通知后即享有解除合同的权利，如果该合同不能依法解除，青岛骏腾汽车零部件有限公司向青岛海鼎通讯技术有限公司违法违规收取电费、管理费的行为还将持续，青岛骏腾汽车零部件有限公司因违约行为也将继续获利，这不符合公平合理的法律原则，也严重显失公平且损害了青岛海鼎通讯技术有限公司的合法权益，致使青岛海鼎通讯技术有限公司的合同目的无法实现。所以双方租赁合同应认定于2019年2月27日已经解除。四、青岛骏腾汽车零部件有限公司从2018年6月起每月强行向青岛海鼎通讯技术有限公司收取最低为19000余元的高额电费，严重违反供用电协议的约定。供用电协议中的电价标准已经作废。青岛骏腾汽车零部件有限公司厂区内的5个厂房对外出租，该5个厂房共用一个500KVA的变压器。对电费中包含的基本电费及力调电费、基金等供用电协议约定应进行分摊，但实际在合同履行期间未进行分摊而由青岛海鼎通讯技术有限公司一方承担，极大的加重了青岛海鼎通讯技术有限公司的经济负担，也严重违背了公平合理及其他多个用电主体均应分摊费用的情况，青岛骏腾汽车零部件有限公司的行为构成根本违约，致使青岛海鼎通讯技术有限公司不能实现签订厂房租赁合同的目的。双方在签订厂房租赁合同同时，青岛骏腾汽车零部件有限公司提供了该供用电协议书的格式范本，但该协议后面附的青岛市城乡分类销售电价标准有效期至2014年6月30日，该标准在2018年4月9日签订厂房租赁合同时已经作废。该协议明确约定青岛骏腾汽车零部件有限公司安装分时计量表，用电计量装置（电表）的记录作为青岛骏腾汽车零部件有限公司向青岛海鼎通讯技术有限公司计算电量的依据。青岛骏腾汽车零部件有限公司按用电计量装置的记录和供电局向青岛骏腾汽车零部件有限公司收取当期电费电价定期向青岛海鼎通讯技术有限公司结算电费，所以青岛海鼎通讯技术有限公司支付电费应为电度电费。青岛骏腾汽车零部件有限公司厂区内5个厂房对外出租均发生用电情况。青岛骏腾汽车零部件有限公司在庭审时也明确其厂区包含涉案厂房在内共有5个厂房对外出租经营，该5个厂房共用一个500KVA的变压器。青岛骏腾汽车零部件有限公司称为青岛海鼎通讯技术有限公司申请了专业用电，但实际上是厂区内5个出租的厂房共有这一台变压器。每月青岛骏腾汽车零部件有限公司向青岛海鼎通讯技术有限公司收取的电费中包含基本电费、力调电费、基金等费用依据双方签订的供用电协议各用电主体均应进行分摊，而青岛骏腾汽车零部件有限公司庭审时称该台变压器每月电业局收取固定19000余元的基础电费，该固定的基础费用由青岛海鼎通讯技术有限公司一方承担。从青岛骏腾汽车零部件有限公司提交的电业局电费发票及青岛海鼎通讯技术有限公司缴纳电费证据也可印证。对此双方在签订供用电协议时青岛骏腾汽车零部件有限公司未向青岛海鼎通讯技术有限公司进行明确说明，青岛海鼎通讯技术有限公司也不清楚每月需要承担该固定基础电费，这与青岛海鼎通讯技术有限公司签订该协议的预期不一致。青岛骏腾汽车零部件有限公司从2018年6月起每月强行向青岛海鼎通讯技术有限公司收取最低为19000余元的高额电费，严重违反供用电协议约定，极大加重了青岛海鼎通讯技术有限公司的经济负担和经营成本，也违背了公平合理的原则，青岛骏腾汽车零部件有限公司的行为已经构成根本违约，致使青岛海鼎通讯技术有限公司不能实现签订厂房租赁合同的目的。电业服务为国家电业部门的专营业务，青岛骏腾汽车零部件有限公司向青岛海鼎通讯技术有限公司收取超出实际用电之外的电费、管理费无依据。五、青岛骏腾汽车零部件有限公司在58同城网站发布的出租信息印证了青岛海鼎通讯技术有限公司向青岛骏腾汽车零部件有限公司提出并协商解除厂房租赁合同，青岛骏腾汽车零部件有限公司同意解除合同后又反悔的事实。青岛海鼎通讯技术有限公司与青岛骏腾汽车零部件有限公司在2019年1月起开始协商解除厂房租赁合同，青岛骏腾汽车零部件有限公司于2019年1月22日在58同城网站发布了涉案厂房的出租信息，青岛海鼎通讯技术有限公司于2019年2月28日至3月2日将设备从青岛骏腾汽车零部件有限公司厂区拉出，员工撤离，对此青岛骏腾汽车零部件有限公司知情，印证了青岛骏腾汽车零部件有限公司同意与青岛海鼎通讯技术有限公司解除厂房租赁合同。58同城网站发布的就是涉案厂房的出租信息。从青岛骏腾汽车零部件有限公司庭审时陈述的厂区厂房面积信息及涉案厂房租赁合同可以看出，只有青岛海鼎通讯技术有限公司承租的6号车间面积为2648.4平方米，该面积与网站上的出租信息2650平方米的厂房面积吻合，青岛骏腾汽车零部件有限公司厂区的其他车间面积与网站出租信息面积差距太大，青岛骏腾汽车零部件有限公司庭审时称58同城网站上发布的是其他车间的出租信息系隐瞒案情，其陈述与实际情况不相符。六、青岛骏腾汽车零部件有限公司反诉主张的房租及电费不应支持。涉案厂房在青岛海鼎通讯技术有限公司于2019年2月27日发出解除租赁合同的函件，并在2019年3月2日搬离，青岛骏腾汽车零部件有限公司拒绝接收厂房后出现空置，系青岛骏腾汽车零部件有限公司未积极采取出租等措施出现的租金损失。在签订厂房租赁合同之前青岛海鼎通讯技术有限公司将租金已经缴纳至2019年5月31日。之后青岛海鼎通讯技术有限公司与青岛骏腾汽车零部件有限公司并未订立新的厂房租赁合同，青岛海鼎通讯技术有限公司也没有承租使用青岛骏腾汽车零部件有限公司的厂房及发生用电情况。青岛海鼎通讯技术有限公司不应支付青岛骏腾汽车零部件有限公司反诉主张的房租及电费。七、青岛海鼎通讯技术有限公司从青岛骏腾汽车零部件有限公司处承租的厂房搬出，2019年3月2日搬入其他场所，青岛海鼎通讯技术有限公司更换了租赁区域，情况属实。青岛海鼎通讯技术有限公司从青岛骏腾汽车零部件有限公司承租的厂房搬出后，于2019年3月2日因经济困难无力承租厂房，青岛海鼎通讯技术有限公司便搬到青岛长金电子科技有限公司承租的上述厂房内，至租期届满期间双方共同使用上述厂房。租期届满后，上述厂房由青岛海鼎通讯技术有限公司承租使用。青岛海鼎通讯技术有限公司提供的租赁合同，交纳租赁费、电费、情况说明等证据均可印证。因此青岛海鼎通讯技术有限公司2019年3月2日更换了租赁区域情况属实，青岛骏腾汽车零部件有限公司对该问题所述不实，而且也缺乏相关证据证明。八、青岛海鼎通讯技术有限公司与青岛骏腾汽车零部件有限公司的厂房租赁合同形成合同僵局，青岛海鼎通讯技术有限公司起诉解除合同，一审判决合同解除，应予以维持。青岛海鼎通讯技术有限公司起诉解除厂房租赁合同，符合最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法[2019]254号）（九民会议纪要）第48条的规定精神。其主要内容为：违约方不享受解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：1.违约方不存在恶意违约的情形；2违约方继续履行合同，对其显示公平；3.守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。”在厂房租赁合同的履行中，青岛骏腾汽车零部件有限公司法定代表人与青岛海鼎通讯技术有限公司发生冲突，其中一次青岛海鼎通讯技术有限公司法定代表人的衣服袖子被扯掉；青岛海鼎通讯技术有限公司装卸车辆在厂区留下黑色轮胎印、泥印，青岛骏腾汽车零部件有限公司动车谩骂、有时堵车不让装卸车辆出厂区，勒令青岛海鼎通讯技术有限公司立即清除；青岛骏腾汽车零部件有限公司从未向青岛海鼎通讯技术有限公司说明每月是否用电均需缴纳19000余元的电费，供用电协议约定的基本电费、力调电费、基金等费用依据双方签订的供用电协议各用电主体均应进行分摊，但实际整个厂区5个出租厂房未进行分摊，而由青岛海鼎通讯技术有限公司一方承担，为此极大加重了青岛海鼎通讯技术有限公司的经济负担，双方多次协商不下，基于以上双方履行合同过程中发生了很多的不愉快。青岛骏腾汽车零部件有限公司违约、违规收取青岛海鼎通讯技术有限公司高额电费、管理费这既违反合同约定，也违反公平原则。如要青岛海鼎通讯技术有限公司继续履行合同将严重显失公平，也必将继续损害青岛海鼎通讯技术有限公司的合法权益。2019年1月起双方就多次当面、电话、短信、微信等协商解除厂房租赁合同，并在2019年2月27日向青岛骏腾汽车零部件有限公司法定代表人及助理发出解除租赁合同函件，2019年9月19日再次发函，以上函件青岛骏腾汽车零部件有限公司均已经收到。从青岛海鼎通讯技术有限公司搬出到2019年3月2日青岛海鼎通讯技术有限公司已经搬入其他承租厂房且经营至今。青岛海鼎通讯技术有限公司将厂房交付青岛骏腾汽车零部件有限公司，但青岛骏腾汽车零部件有限公司拒绝接收，青岛海鼎通讯技术有限公司从青岛骏腾汽车零部件有限公司的厂房搬出只是将车间大门拉上，并未上锁控制，青岛骏腾汽车零部件有限公司院门口就是其门卫室，厂区大院门口设有伸缩门、档杆，青岛海鼎通讯技术有限公司从青岛骏腾汽车零部件有限公司承租的厂房搬走后，要再想进入青岛骏腾汽车零部件有限公司厂区已不能自由进入，所以青岛海鼎通讯技术有限公司搬走后不可能实现将车间上锁控制的问题。从青岛海鼎通讯技术有限公司的解除合同、交房交涉过程及原因来看，青岛海鼎通讯技术有限公司不存在恶意违约情形，反而是青岛骏腾汽车零部件有限公司违反供用电协议，严重损害青岛海鼎通讯技术有限公司合法权益，青岛海鼎通讯技术有限公司屡次沟通、发函要求于青岛骏腾汽车零部件有限公司解除合同，青岛骏腾汽车零部件有限公司均拒绝。根据厂房租赁合同第七条可以看出合同本意是青岛海鼎通讯技术有限公司享有单方提前退租的权利，但青岛骏腾汽车零部件有限公司不予解除厂房租赁合同，违背提前终止合同的本意，也违反了诚实信用原则。如厂房租赁合同继续履行会导致青岛骏腾汽车零部件有限公司因违约继续获利，青岛海鼎通讯技术有限公司的合法权益受损无法维权，对青岛海鼎通讯技术有限公司严重显失公平。所以双方厂房租赁合同的履行已经陷入僵局，青岛海鼎通讯技术有限公司提出解除合同的诉请符合九民会议纪要精神，应予以支持。综上，一审法院判决事实清楚，证据确凿应予以维持。 青岛海鼎通讯技术有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法判决2018年4月9日双方签订的厂房租赁合同于2019年2月27日解除；二、诉讼费用由青岛骏腾汽车零部件有限公司承担。事实与理由：青岛海鼎通讯技术有限公司租用青岛骏腾汽车零部件有限公司的车间厂房，2018年4月9日签订厂房租赁合同。2019年1月双方就解除租赁合同事宜进行磋商，对此2019年2月青岛海鼎通讯技术有限公司也多次通知青岛骏腾汽车零部件有限公司，且青岛海鼎通讯技术有限公司在2019年2月27日向青岛骏腾汽车零部件有限公司发函解除租赁合同，但青岛骏腾汽车零部件有限公司置之不理，特具状起诉。 青岛骏腾汽车零部件有限公司辩称，青岛海鼎通讯技术有限公司的诉讼请求不能成立，双方签订的厂房租赁合同是双方真实意思表示，对双方都应当具有法律约束力，青岛海鼎通讯技术有限公司应按照合同约定的来履行自己的义务，不能够擅自解除。另外，房屋一直由青岛海鼎通讯技术有限公司进行控制，没有交付给青岛骏腾汽车零部件有限公司，因此青岛骏腾汽车零部件有限公司认为青岛海鼎通讯技术有限公司的诉请不能成立。我国合同法规定，青岛骏腾汽车零部件有限公司作为守约方有权要求青岛海鼎通讯技术有限公司继续履行合同，并且青岛骏腾汽车零部件有限公司还按照青岛海鼎通讯技术有限公司在租赁房屋时的申请和要求向电业部门为青岛海鼎通讯技术有限公司申请了专业用电，青岛海鼎通讯技术有限公司为此还与青岛骏腾汽车零部件有限公司签订了供电合同，为保护青岛骏腾汽车零部件有限公司权益，提起反诉。 青岛骏腾汽车零部件有限公司向一审法院提出反诉请求：一、判令青岛海鼎通讯技术有限公司继续履行2018年4月9日签订的厂房租赁合同，并支付租赁费450228元；二、判令青岛海鼎通讯技术有限公司支付电费176337元；三、本案全部诉讼费用由青岛海鼎通讯技术有限公司承担。事实与理由：青岛骏腾汽车零部件有限公司与青岛海鼎通讯技术有限公司签订厂房租赁合同，根据合同约定，青岛海鼎通讯技术有限公司拖欠租赁费及电费未付，特提出反诉。 青岛海鼎通讯技术有限公司辩称，青岛海鼎通讯技术有限公司于2019年2月27日向青岛骏腾汽车零部件有限公司发函，通知解除涉案租赁厂房的租赁合同，并表明按照厂房租赁合同约定自愿补偿青岛骏腾汽车零部件有限公司三个月房租，青岛海鼎通讯技术有限公司在发出该函件后即享有解除合同的权利，所以双方租赁合同于2019年2月27日已经解除，2019年3月青岛海鼎通讯技术有限公司从青岛骏腾汽车零部件有限公司厂房内已经搬离。而且青岛海鼎通讯技术有限公司也向青岛骏腾汽车零部件有限公司付清了截止2019年5月31的房租，门卫费、水费、电费、土地使用税结清至2019年3月，青岛骏腾汽车零部件有限公司向青岛海鼎通讯技术有限公司收取的电费远远超出电业局收费标准，青岛骏腾汽车零部件有限公司收取的电费管理费无依据。2019年3月之后双方并未订立新的厂房租赁合同，青岛海鼎通讯技术有限公司也没有承租使用青岛骏腾汽车零部件有限公司的厂房及发生用电情况，青岛海鼎通讯技术有限公司不应支付青岛骏腾汽车零部件有限公司房租及电费。因此，青岛骏腾汽车零部件有限公司的反诉请求无事实法律依据，应依法予以驳回。 一审法院认定事实如下： 一、2018年4月9日，青岛骏腾汽车零部件有限公司（甲方）与青岛海鼎通讯技术有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定青岛海鼎通讯技术有限公司承租青岛骏腾汽车零部件有限公司位于青岛市城阳区铁骑山路259号（6号车间，建筑面积2648.4平方米，占地面积4380.12平方米）的厂房。租赁期限为自2018年6月1日起至2023年5月31日止；租金及支付方式为：第一年165元/平方米，第二年170元/平方米……租金年付，每年租金提前三个月支付，先付后租。租赁期间，乙方使用甲方厂房所产生的水、电、通讯、经营产生的税费等有乙方承担，并在收到甲方收据或发票时及时付款；租赁期间，如乙方单方面提前退租而违约，应提前三个月通知甲方，在得到甲方同意前提下并赔偿甲方三个月房租。二、2018年4月9日，青岛海鼎通讯技术有限公司（乙方）与青岛骏腾汽车零部件有限公司（甲方）签订《供用电协议书》一份，约定乙方安装分时计量表，用电计量装置的记录作为甲方向乙方计算电量的依据；甲方按用电计量装置的记录和供电局向甲方收取的当期电费电价，定期向乙方结算电费；协议第五条约定电费收取方式为：1.甲方按用电计量装置的记录和供电局向甲方收取当期电费电价，定期向乙方结算电费。在协议有效期内，发生电价调整时，按供电局实行的电价执行。具体为：（1）基本电费：按照乙方向甲方申请的用电功率进行分摊；（2）电度电费：按照分时电表记录的乙方峰平谷用电量（度数）和分时电价计算，即：电度电费=尖峰时段分时电价×度数＋高峰时段分时电价×度数+平均段分时电价×度数+低谷时段分时电价×度数。（3）力调电费、基金：按照乙方当月用电量（度数）进行分摊；甲方按照乙方用电量向乙方收取配电管理费，具体标准为：月用电量五万度一下，每度电收费管理费0.3元；月用电量五万度以上，每度电收取管理费0.25元。三、涉案租赁合同履行中，青岛海鼎通讯技术有限公司向青岛骏腾汽车零部件有限公司支付了自2018年6月1日至2019年5月31日的租赁费436986元，电费押金50000元；门卫费、水费、电费、土地使用税等费用缴至2019年3月份。庭审中，双方认可在合同履行期间，无论青岛海鼎通讯技术有限公司实际用电多少，均需每月交纳超过19000元的电费。四、2019年2月26日、27日，青岛海鼎通讯技术有限公司法定代表人尹国松与青岛骏腾汽车零部件有限公司工作人员通过微信联系；青岛海鼎通讯技术有限公司的员工年智伟通过手机短信方式与被告的法定代表人马正飞联系，均向青岛海鼎通讯技术有限公司告知涉案房屋不再租赁事宜，青岛海鼎通讯技术有限公司均回复称不同意解除合同，要求青岛海鼎通讯技术有限公司继续履行合同。2019年2月27日，青岛海鼎通讯技术有限公司向青岛骏腾汽车零部件有限公司发函，称由于公司规划调整原因，决定不再租赁青岛骏腾汽车零部件有限公司位于城阳区车间的厂房，青岛海鼎通讯技术有限公司将会按照租赁合同相关条款补偿青岛骏腾汽车零部件有限公司三个月房租。庭审中，青岛海鼎通讯技术有限公司自述与青岛骏腾汽车零部件有限公司解除租赁合同的原因为3点：1.因公司规划调整，公司生产订单缩减，青岛海鼎通讯技术有限公司已经入不敷出，无法承受租金等各种费用；2.双方在合同履行期间，青岛骏腾汽车零部件有限公司法定代表人与青岛海鼎通讯技术有限公司发生冲突，及因青岛海鼎通讯技术有限公司使用租赁厂房在地面留下汽车轮胎印、泥印，经常与青岛骏腾汽车零部件有限公司发生不愉快；3.因青岛骏腾汽车零部件有限公司向青岛海鼎通讯技术有限公司收取电费超出电业局收费标准，电费过高，且青岛骏腾汽车零部件有限公司还向青岛海鼎通讯技术有限公司收取用电管理费。五、2019年3月2日，青岛海鼎通讯技术有限公司搬至青岛长金电子科技有限公司租赁的青岛汇利来工贸有限公司位于青岛市城阳区洼里社区内的厂房至2019年9月30日。2019年9月19日，青岛海鼎通讯技术有限公司（乙方）与青岛汇利来工贸有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于城阳区流亭街道洼里社区内的厂房，建筑面积为1750平方米，租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日，年租赁费为24万元（其中包含土地租赁费10万元，房屋租赁费14万元），双方加盖公章予以确认。2019年9月20日，青岛海鼎通讯技术有限公司向青岛汇利来工贸有限公司转账24万元，青岛汇利来工贸有限公司向青岛海鼎通讯技术有限公司出具收据一张及增值税发票3张。2019年12月、2020年1月、2月、3月，青岛海鼎通讯技术有限公司向青岛骏腾汽车零部件有限公司分别交纳了9736元、10853元、5905.2元、10374元的电费。六、2019年9月19日，青岛海鼎通讯技术有限公司再次向青岛骏腾汽车零部件有限公司邮寄《解除租赁合同通知书》一份，载明青岛海鼎通讯技术有限公司因生产经营方面的规划调整，不能继续履行合同，在2019年2月也多次与青岛骏腾汽车零部件有限公司沟通解除合同事宜，但双方无法达成一致，为此，再次通知青岛骏腾汽车零部件有限公司，青岛海鼎通讯技术有限公司收到该函件后双方解除2018年4月9日签订的租赁合同。2019年9月24日，青岛骏腾汽车零部件有限公司工作人员签收该函件。七、庭审中，青岛骏腾汽车零部件有限公司自述在青岛海鼎通讯技术有限公司租赁的工业园中，共有5个厂房对外出租，对外出租总面积约1万多平方米，其中青岛海鼎通讯技术有限公司租赁的厂房建筑面积为2648平方米。另，青岛骏腾汽车零部件有限公司向法庭提交了其2019年5月至2020年2月期间向电业局缴费的发票及供电明细，显示在该期间，青岛骏腾汽车零部件有限公司对外出租的5个厂房，每月共向电业局缴纳的电费在25500元至33300元不等，庭审中青岛骏腾汽车零部件有限公司向青岛海鼎通讯技术有限公司主张支付在此期间19000元/月的电费。但青岛骏腾汽车零部件有限公司并未提交与其他4家承租方所签订的租赁协议、供用电协议、申请的用电额度及对应的向其支付电费的明细。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、双方的租赁合同应当继续履行还是解除，如解除的话，自什么时间起算；如继续履行，反诉主张的租赁费和电费能否支持？关于争议焦点，青岛海鼎通讯技术有限公司认为涉案租赁合同已于2019年2月27日解除，不应继续履行，供用电协议作为该合同附件亦应同时解除，青岛骏腾汽车零部件有限公司反诉主张的租赁费、电费不应支持。青岛骏腾汽车零部件有限公司认为涉案租赁合同是双方真实意思表示，青岛海鼎通讯技术有限公司应按照合同约定履行义务，不能够擅自解除，且房屋一直由青岛海鼎通讯技术有限公司进行控制，未向青岛骏腾汽车零部件有限公司交付。一审法院认为，青岛海鼎通讯技术有限公司与青岛骏腾汽车零部件有限公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，青岛海鼎通讯技术有限公司于2019年2月27日向青岛骏腾汽车零部件有限公司提出因公司规划调整，决定不再租赁涉案厂房，要求解除合同，并且已于2019年3月2日实际更换了租赁区域。此种情况下，由于青岛海鼎通讯技术有限公司不愿意继续履行租赁合同，且已实际搬离涉案厂房，青岛海鼎通讯技术有限公司以自己的实际行为表示不再履行租赁义务，且该租赁义务并非金钱交付义务，不宜强制履行，故自2019年3月2日起，涉案租赁合同目的已无法实现，一审法院确认双方签订的租赁合同已于2019年3月2日解除。因双方庭审中已经确认青岛海鼎通讯技术有限公司已经将涉案租赁合同项下的电费交至了2019年3月份，且庭审中青岛骏腾汽车零部件有限公司经法庭释明坚持要求继续履行涉案租赁合同并支付租赁费及电费，亦不主张违约金，故对于青岛骏腾汽车零部件有限公司诉请的合同解除后的租赁费及电费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条之规定，判决：一、青岛海鼎通讯技术有限公司与青岛骏腾汽车零部件有限公司在2018年4月9日签订的《厂房租赁合同》于2019年3月2日解除。二、驳回青岛骏腾汽车零部件有限公司的反诉请求。案件受理费100元，反诉费5033元，共计5133元，由青岛骏腾汽车零部件有限公司负担。 二审中上诉人提交以下证据： 证据一、青岛长金电子科技有限公司的工商登记，证明该公司的法定代表人是胡永乐。被上诉人质证后认为，对证据一的真实性无异议，但在2020年4月2日该公司已经更名为青岛长金医疗器材有限公司，该证据被上诉人在一审时已经提交给一审法院。本院经审查对该证据真实性予以认可。 证据二、图纸四张，证明上诉人同意被上诉人对出租房屋进行了改造，被上诉人对图纸的签字确认人员就是胡永乐，因此证实了胡永乐公司所经营的地点即青岛市城阳区洼里社区是被上诉人一直经营的场所之一，并不是按照被上诉人所说是新承租的。图纸也能证实所出租的房屋已经按照被上诉人的要求进行了改造，按照双方签订的合同约定即便是解除合同，被上诉人也应当将房屋恢复原状。被上诉人质证后认为，对证据二的真实性于证明事项不予认可，该图纸无法看出是涉案房屋的图纸，虽然有胡永乐的签名，但无法看出上诉人所说的对厂房进行改造的图纸。被上诉人所承租的上诉人的厂房是一个整体的钢结构的工业厂房，里面没有进行小的区域分割。本院经审查认为该证据与本案争议焦点无关。 证据三、被上诉人的工商登记材料，证明2018年8月13日被上诉人将经营地点由城阳区流亭街道流亭社区北200米迁到惜福镇街道东葛社区，可以证实被上诉人在租赁上诉人房屋期间有多处的生产经营场所。被上诉人质证后认为，对证据三的真实性无异议，证明事项不予认可。该材料系上诉人根据经营需要所进行的变更登记，本案双方系房屋租赁合同纠纷，双方在2018年4月9日签订的厂房租赁合同，双方形成合同关系，被上诉人承租房屋后也搬到了该厂房内，且在2019年2月28日-2019年3月2日从该厂房搬出已搬入新的厂房内，对被上诉人搬迁事实将提供证据。本院经审查对该证据的真实性予以认可。 被上诉人二审中提交以下证据：物流运输对账单、转账回单、发票各一份，证明被上诉人从2019年2月28日-2019年3月2日从上诉人厂房搬出搬入洼里社区青岛长金医疗器材有限公司厂房内共花费运输费5670元。上诉人质证后认为，对证据的真实性无异议，但是我们认为该证据无法证实是搬出的费用。作为一个经营者，经常进行物品的运输，产生运输费都是正常的。该证据不能证明搬出的事实。本院经审查对该证据的真实性予以认可。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据一审、二审查明的事实，青岛海鼎通讯技术有限公司于2019年2月26日、27日即向青岛骏腾汽车零部件有限公司发出解除合同通知，且于2019年3月实际搬离涉案场地。涉案租赁合同已于事实上解除。因租赁合同不适宜强制履行，且青岛海鼎通讯技术有限公司已额外给予青岛骏腾汽车零部件有限公司3个月租金作为补偿，因此一审法院判决合同解除认定正确。青岛骏腾汽车零部件有限公司认为青岛海鼎通讯技术有限公司未办理交接手续，对此本院认为，青岛骏腾汽车零部件有限公司的法定代表人二审中承认青岛海鼎通讯技术有限公司“偷偷搬走”但无法确认搬走时间，且考虑到青岛骏腾汽车零部件有限公司作为出租人在接到承租人解除合同的通知后，对涉案厂房有收回的便利，其不主动接收房屋，对扩大的损失应自行承担责任。一审中青岛骏腾汽车零部件有限公司反诉要求继续履行合同并支付费用，因合同已不能继续履行，故其请求不能得到支持，一审认定正确，应予维持。青岛骏腾汽车零部件有限公司二审中提出的赔偿损失的请求，因一审中未包含该诉讼请求，二审中不予处理，上诉人可另行主张。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 案件受理费10066元，由上诉人青岛骏腾汽车零部件有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡