河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0721民初1204号原告（反诉被告）：张东坡，男，回族，1983年6月18日出生，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：张东宾，男，回族，1984年5月19日出生，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：路向东，河南绿城律师事务所律师。被告（反诉原告）：王中立，男，汉族，1973年1月20日出生，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：王洁琼，河南中原法汇律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）张东坡与被告（反诉原告，以下统称被告）王中立租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张东坡之委托诉讼代理人张东宾、路向东，被告王中立及其委托诉讼代理人王洁琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东坡向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方2018年6月12日签订的租赁协议；2、判决被告赔偿原告房租损失10万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：自2014年9月，被告就租赁原告位于古固寨镇史屯村厂房及办公用房，租期五年。2018年6月12日，原、被告双方又签订一份租赁协议，主要内容为：原告将原鑫源浴池院内场地，院内北边房屋和东边全部房屋及后院锅炉房一间、仓库一间租赁给被告，租期自2018年7月1日至2021年6月30日，租金每年5万元。先前该院内拆房和硬化地面费用由被告承担，因原告先期投资较大，如三年内合同期限未满被告不再续租，需补交三年全部房租。合同签订后，被告拆除了原告四间房屋进行经营，交纳了一年五万元租金。2019年9月7日，被告以经营困难，提出解除合同，并且搬离了所租房屋场地。原告要求被告按协议支付三年全部房租，被告以困难为由，拒绝赔付。综上，为保护原告合法权益，提起诉讼，望依法支持原告诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付原告租金22498元。事实和理由：双方签订两份租赁协议，被告实际租赁的期限是2019年10月底，我方是按照被告实际租赁期限要求租金，2014年的合同每个月应付租金2916元，根据2014年的协议被告现在拖欠两个月租金为5832元，2018年的协议是到2019年6月底，应当交纳2019年底的租金，月租金是4166元，那么拖欠4个月的租金为16666元，两项为22498元。被告王中立辩称，原告租赁的房屋为农村集体土地上建设的房屋，没有相关的建筑施工许可证，案涉租赁合同应当认定为无效，不存在解除的问题；2、合同自始无效，违约金的约定不具备法律效力，另外被告是在2019年4月底搬离厂房，搬离的原因是原告擅自断水断电，逼迫原告搬离，并非被告单方违约，违约方在原告，另外搬离后原告随即就将房屋转租给他人，事实上也不存在任何损失，所以原告要求的违约金不应当支持；3、关于原告增加的诉请，不应当支持，因为合同约定第一份的合同期限从2014年9月份至2019年9月份，第二份合同约定从2018年7月1日至2018年6月30日，第一年的期满应当是2019年7月1日，且原告是在2019年4月底将被告撵走，被告在4月底已经全部搬离，原告主张租金是2019年10月底的依据不知从何而来。被告王中立向本院提出反诉请求：1、依法确认双方于2018年6月12日签订的《租赁协议》无效；2、依法确认双方于2014年9月签订的《租赁协议》无效；3、依法判令张东坡向王中立返还8个月的房租共计27498元；4、依法判令张东坡向王中立返还电费押金5000元；5、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方于2014年9月就古固寨镇史屯村厂房租赁签订的第一份《租赁协议》，租赁期限从2014年9月至2019年9月，5年的租金反诉原告已经全部交清，月租金为3000元。双方于2018年6月12日就鑫源浴池内场地租赁签订第二份《租赁协议》，租赁期限从2018年7月1日至2021年6月30日，第一年的租金已经交清，月租金4166元。案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，以上两份租赁协议应当认定为无效。2019年4月初，张东坡开始无故对反诉原告断电，导致反诉原告已无法正常经营，为了避免更大的损失，迫于无奈只能搬离。4月底，反诉原告从古固寨镇史屯村厂房以及鑫源浴池内场地全部搬离完毕。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效的，因合同取得的财产，应当予以返还。截止2019年4月底反诉原告全部搬离，双方签订的第一份租赁协议剩余5个月的租期，应当退还租金15000元。双方第二次签订的租赁协议还剩余3个月的租期，应当退还租金12498元。但是，以上8个月的租金27498元，反诉被告至今没有退还。还有反诉被告2019年4月电费押金5000元至今未退。故提起反诉。原告张东坡对被告王中立的反诉辩称，1、2014年8月份签订的租赁协议，月租金不是3000元，是2916元。2、两份租赁合同所涉及的房屋是经过新乡市中级人民法院1996年下达裁定书抵偿给河南银祥房地产开发有限公司，该房产是合法房产，银祥房产公司在1999年7月2日将房产卖给原告的父亲张金胜，张金胜之后对涉案房屋及厂房办理的房产证手续，案涉房屋是合法的房屋，不存在违章建筑问题，那么该房产是合法的手续，双方签订的合同是自愿的，当然是有效的合同，不具备法律所规定的无效的情形。3、2014年8月份的租赁协议，是到2019年8月底到期，被告实际使用到2019年10月底，当然需要支付两个月的租金，合计58320元；2018年6月12日签订的协议，根据合同规定应该在2019年6月份交纳下一年度的租赁费，从2019年7月份开始计算租金，被告使用租赁期间也是到了2019年10月底，故被告应该支付4个月的租金16666元，故本案没有任何事实进行证明被告是在2019年4月底搬走的，所以不存在返还租金的问题。4、作为被告在2019年10月底搬走的真实原因是其自身经营困难造成，不存在断水断电情况，被告歪曲事实，请法庭注意，租金并不是按照被告搬离时间支付，其应该按照合同约定支付租金，故依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告的实际承租期。原告称被告于2019年10月底搬离厂房，实际承租期是到2019年10月底，并提交被告于2019年9月7日出具的要求解除租赁合同的书面材料一份予以证明；被告称其是2019年4月底搬离厂房，实际承租期是到2019年4月底，为此被告提交其与案外人2019年5月1日签订的《仓库租赁合同》、租金支付凭证、录像视频及支付电费的凭证等证据，并辩称其2019年9月7日出具的书面材料是原告方安排后补的。本院认为，被告称其2019年4月底搬离厂房，但2019年5月、6月仍有缴纳电费的情况，故被告主张的实际承租期到2019年4月底不能成立；原告称被告搬离时间是2019年10月底，没有直接证据证明，亦不能采信。根据原告提交的2019年9月7日被告出具的要求解除租赁合同的书面材料及庭审调查，可知当日双方在案涉厂房协商此事，内容由原告书写，落款处由被告签名，双方就解除租赁合同一事达成意见，故本院认定双方于2019年9月7日解除租赁协议，案涉厂房的实际承租期应计算至2019年9月7日。2、关于违约情况。原告称被告是违约方，因经营困难提出解除合同，并搬离涉案厂房；被告称原告是违约方，原告方断水断电，逼迫被告搬离。经庭审调查，实际情况是被告经营中存在环保问题，相关部门要求原告方采取断水断电措施，致使被告无法正常经营，故而搬离涉案厂房。本院认为，被告经营中的环保问题是其搬离涉案厂房的根本原因，断水断电亦是由环保问题引起的，且双方在《租赁协议》第三条第2项约定，乙方应严格按照国家和政府要求执行安全生产，环保治理，本案被告没有进行环保治理而是选择解除合同，搬离厂房，故被告是违约方。3、关于5000元电费是否押金问题。被告王中立提交2019年6月12日其向原告转账5000元的微信截图及银行交易明细，并称该5000元系其搬离时交纳的电费押金，应予退还；原告称是被告补交的电费，不应退还。本院认证，仅凭转账记录不能证明该5000元电费是押金，故对被告的证明目的本院不予采信。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订了两份《租赁协议》，根据庭审查明的事实可知，该两份租赁协议均是合法有效的，被告反诉要求确认两份《租赁协议》无效的主张不成立，且被告明确放弃该主张，对此不再赘述。另，原、被告对于解除双方2018年6月12日签订的《租赁协议》均不持异议，且已终止履行，故该《租赁协议》应予解除。本案的争议焦点主要是：1、租金应补交还是退还问题；2、违约责任如何承担。关于租金，原告主张应补交两份《租赁协议》的租金至2019年10月份，共计22489元；被告主张实际租期到2019年4月底，应退还两份《租赁协议》的租金共计27498元。根据上述事实可知，被告承租原告的两处厂房实际承租期是到2019年9月7日，而被告交纳租金的情况是：2014年8月30日的《租赁协议》租金按年交至2019年8月30日（年租金35000元），2018年6月12日的《租赁协议》租金按年交至2019年6月30日（年租金50000元），故被告应补交租金共计9986.11元（35000/12/30*7+50000/12*2+50000/12/30*7)。关于违约责任，双方2018年6月12日签订的《租赁协议》第四条约定：“因甲方先期投资较大，如三年合同期限未满乙方不再续租，需补交三年全部房租”，原告据此主张被告赔偿剩余两年租期的房租损失10万元。本院认为，违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。如上所述，被告作为承租人系案涉合同的违约方，对于租赁合同来讲，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招租以及空租期的租金损失。对于该损失，原告并未提供充分证据证明，且原告在被告搬离后即应采取措施以防止损失扩大，而非一直闲置，现原告主张违约金为剩余两年租期的租金10万元过高，据此本院酌定以双方《租赁协议》约定的第二年租金的6个月作为调整后的违约金数额，即50000*50%=25000元。此外，关于5000元电费应否退还问题。如上所述，仅凭转账记录不能证明该5000元电费是押金，在没有其他证据相佐证的情况下，被告的证明目的不能成立，其应承担举证不能的不利后果，故对于被告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下：一、解除张东坡与王中立于2018年6月12日签订的《租赁协议》；二、限王中立于本判决生效后十日内向张东坡支付租金9986.11元；三、限王中立于本判决生效后十日内赔偿张东坡违约金25000元；四、驳回张东坡的其他诉讼请求；五、驳回王中立的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉费612元，由王中立负担1417元，张东坡负担1495。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  孟令旺审 判 员  邵 真人民陪审员  杜学松二〇二〇年十月三十日书 记 员  任雅文