北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2865号原告（执行案外人）：驻马店市天时置业有限公司，住所地驻马店市建新街（新家园**212）。法定代表人：时培峰，总经理。委托诉讼代理人：张志超，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京鲁能恒信实业投资有限公司，住所地北京市朝阳区清华东路南沙滩****楼（京辰大厦）****B309。法定代表人：杨李，经理。第三人（被执行人）：北京盘古氏投资有限公司，，住所地北京市朝阳区北四环中路****写字楼**法定代表人：马成，执行董事。委托诉讼代理人：张鸾，北京千洛航律师事务所律师。原告驻马店市天时置业有限公司（以下简称天时公司）与被告北京鲁能恒信实业投资有限公司（以下简称鲁能公司）、第三人北京盘古氏投资有限公司（以下简称盘古公司）执行异议之诉一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天时公司的委托诉讼代理人张志超、第三人盘古公司的委托诉讼代理人张鸾到庭参加诉讼。被告鲁能公司经本院合法传唤，未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告天时公司向本院提出诉讼请求：1．解除对原告购买位于朝阳区北四环中路×号院×号楼×层×单元×号（下称：涉案房屋）房产的查封；2．确认涉案房产归原告所有，并要求第三人为原告办理涉案房屋产权手续；3．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月12日，天时公司与盘古公司签订两份《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市朝阳区北四环中路×号楼×层×单元×号以及×号院×号楼×层×单元×号两套商品房。该合同是北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同制订的商品房住宅预售合同统一范本，合同中明确约定商品房的建设依据、预售依据、基本情况以及计价方式及价款等相关条款，其中明确房屋面积：601．72平方米；房屋单价：94804．31元每平方米，房屋总价：46000000元，两套商品房共计92000000元。合同签订后，天时公司及时安排三家关联公司分别向盘古公司支付购房款项，同年7月15日，正阳信赖粮油贸易有限公司受天时公司委托通过银行电汇方式向盘古公司支付购房款30000000元；7月16日，正阳县宏亮粮油贸易有限公司受天时公司委托通过银行电汇方式向盘古公司支付购房款30000000元；7月16日，正阳县五谷丰登粮油贸易有限公司受天时公司委托通过银行电汇方式向盘古公司支付购房款30000000元；7月18日，天时公司财务人员贺旭辉受天时公司委托通过银行电汇方式向盘古公司支付购房款2000000元，到此天时公司已全部支付购房款项。2014年1月12日，天时公司应盘古公司要求办理上述商品房的网签手续，与盘古公司签订两套《北京市商品房现房买卖合同》，合同编号分别是：XF472808（1501）、XF472816（1601），上述两份购房合同已经在北京市住房和城乡建设委员会登记备案。签订合同当日，盘古公司向天时公司发出《房屋交付通知书》、《须缴纳费用明细》，天时公司委派工作人员时志强在第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（下称：第一太平物业公司）工作人员刘洋的带领下办理了两套商品房的交验手续，并在此期间签订了《房屋交验单》、《物品移交登记表》、《收楼确认书》等相关文件。同日，第一太平物业公司向天时公司发出两份《付款通知书》，要求天时公司向交纳2014年1月12日至2015年1月11日年度物业服务费用，每套155452．80元，两套共计310905．6元。次日，天时公司交纳上述物业费用，第一太平物业公司盘古大观分公司开具发票。2014年1月13日，天时公司根据合同第十一条交接手续的约定，将两套涉案房屋的专项维修资金及契税每套1509544元，两套共计3019088元，委托公司财务人员刘利利以银行电汇的方式将上述款项支付给盘古公司。自此天时公司合法占有使用涉案房屋至今，后获悉涉案房屋于2018年11月07日被北京市平谷区人民法院作为第三人名下财产执行查封。2019年11月20日，天时公司作为案外人向北京市平谷区人民法院就涉案房屋申请执行异议。2020年5月19日，北京市平谷区人民法院作出（2020）京0117执异58号执行裁定书，裁定驳回天时公司异议申请。为此，天时公司依法向北京市平谷区人民法院提起执行异议之诉。被告鲁能公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人盘古公司述称，同意原告的诉讼请求，原告对涉案1501号房屋所享有的民事权益，足以排除法院对涉案房屋的执行。1．在法院查封前，我公司与原告已于2014年1月12日签订书面《北京市商品房现房买卖合同》，且该合同为网签合同；2．2014年1月12日，我公司已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经合法占有并使用该房屋；3．原告已向我公司支付了全部购房款46000000元并交纳了公共维修基金和契税款项；4．因我公司与银行有贷款手续，涉案房屋一直处于被查封的状态，我公司客观上无法为原告办理过户登记，即涉案房屋未办理过户登记的过错不在原告。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下：2013年7月12日，天时公司与盘古公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由天时公司购买盘古公司开发建设的位于北京市朝阳区北四环中路公寓、酒店、商业×号院×号楼×层×单元×号房屋，总价款为46000000元。2013年7月13日，天时公司（甲方）与正阳信赖粮油贸易有限公司（乙方，以下简称正阳信赖公司）签订《代付款委托协议书》，约定“甲方委托乙方向北京盘古氏投资有限公司代为付款人民币叁仟万元整（RMB3000万元），其中壹仟伍佰万元整（RMB1500万元）用于支付甲方向北京盘古氏投资有限公司购买的北京盘古大观×号院×号楼×层×单元×号房产、壹仟伍佰万元整（RMB1500万元）用于支付甲方向北京盘古氏投资有限公司购买的北京盘古大观×号院×号楼×层×单元×号购房款”。同年7月15日，正阳信赖公司向盘古公司电汇30000000元，汇款用途为业务款。2013年7月15日，天时公司（甲方）与正阳县五谷丰登粮油贸易有限公司（乙方，以下简称五谷丰登公司）签订《代付款委托协议书》，约定“甲方委托乙方向北京盘古氏投资有限公司代为付款人民币叁仟万元整（RMB3000万元），其中壹仟伍佰万元整（RMB1500万元）用于支付甲方向北京盘古氏投资有限公司购买的北京盘古大观×号院×号楼×层×单元×号房产、壹仟伍佰万元整（RMB1500万元）用于支付甲方向北京盘古氏投资有限公司购买的北京盘古大观×号院×号楼×层×单元×号购房款”。同年7月16日，五谷丰登公司向盘古公司电汇30000000元，汇款用途为业务款。2013年7月15日，天时公司（甲方）与正阳县宏亮粮油贸易有限公司（乙方，以下简称宏亮公司）签订《代付款委托协议书》，约定“甲方委托乙方向北京盘古氏投资有限公司代为付款人民币叁仟万元整（RMB3000万元），其中壹仟伍佰万元整（RMB1500万元）用于支付甲方向北京盘古氏投资有限公司购买的北京盘古大观×号院×号楼×层×单元×号房产、壹仟伍佰万元整（RMB1500万元）用于支付甲方向北京盘古氏投资有限公司购买的北京盘古大观×号院×号楼×层×单元×号购房款”。同年7月16日，宏亮公司向盘古公司电汇30000000元，汇款用途为业务款。2013年7月17日，天时公司（甲方）与贺旭辉（乙方）签订《代付款委托协议书》，约定“甲方委托乙方向北京盘古氏投资有限公司代为付款人民币贰佰万元整（RMB200万元），其中壹佰万元整（RMB100万元）用于支付甲方向北京盘古氏投资有限公司购买的北京盘古大观×号院×号楼×层×单元×号房产、壹佰万元整（RMB100万元）用于支付甲方向北京盘古氏投资有限公司购买的北京盘古大观×号院×号楼×层×单元×号购房款”。同年7月18日，贺旭辉向盘古公司电汇2000000元，汇款用途为业务款。2014年1月12日，天时公司与盘古公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定天时公司购买盘古公司所有的涉案房屋（房屋所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号），房屋总价款为46000000元。同日，双方办理了网签手续，盘古公司将涉案房屋交付给天时公司，天时公司签署了涉案房屋的《房屋交验单》、《盘古七星公馆物品交移登记表》、《盘古七星公馆收楼确认书》。2014年1月13日，天时公司委托刘利利向盘古公司支付涉案房屋的契税1380000元、公摊费用129544元，盘古公司出具了收据。经查，正阳信赖公司、五谷丰登公司、宏亮公司与天时公司为关联公司，该三家公司的现法定代表人均为时培峰。时培峰与刘萍原系夫妻关系，二人于2018年6月28日登记离婚。贺旭辉、刘利利为天时公司员工。2018年6月20日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初4738号民事判决书，判决：“一、被告北京盘古氏投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京鲁能恒信实业有限公司工程款二千四百八十三万九千六百四十元；二、被告北京盘古氏投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京鲁能恒信实业投资有限公司逾期支付工程款的利息（包括：1．以七百六十四万六千元为基数，按照中国人民发银行发布的同期同类贷款利率且以不超过年利率6%的标准计算，自二〇一五年六月一日起计算至实际支付之日止；2．以一千四百四十二万三千七百元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率且以不超过年利率6%的标准计算，自二〇一五年八月十六日起计算至实际支付之日止；3．以一百零二万二千三百元为基数，按照中国人民发银行发布的同期同类贷款利率且以不超过年利率6%的标准计算，自二〇一七年八月十六日起计算至实际支付之日止）；三、驳回原告北京鲁能恒信实业有限公司的其他诉讼请求。”后鲁能公司向本院申请强制执行，在执行过程中，本院查封了盘古公司名下包含涉案房屋在内的多套房产。后，天时公司向本院提出执行异议，本院于2020年5月19日作出（2020）京0117执异59号执行裁定书，驳回了天时公司的异议申请。另查明，上海银行北京分行、上海道诚二期中心申请执行盘古公司案件，北京市第三中级人民法院于2016年4月13日立案，执行过程中，查封了盘古公司名下的涉案房。天时公司向北京市第三中级人民法院提出书面异议，北京市第三中级人民法院于2020年9月2日作出（2020）京03执异109号执行裁定书，认定天时公司在涉案房屋被该院查封前已经与盘古公司签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款并合法占有涉案房屋，裁定中止对涉案房屋的执行。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，天时公司在涉案房屋被查封前已经与盘古公司签订合法有效的书面买卖合同，且支付全部价款并合法占有涉案房屋，现天时公司要求解除对涉案房屋的查封并确认其享有涉案房屋的所有权，理由正当，本院予以支持。盘古公司在过户条件成就后应当积极配合天时公司办理涉案房屋的过户登记。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、解除对北京市朝阳区北四环中路×号院×号楼×层×单元×号房屋的查封；二、北京市朝阳区北四环中路×号院×号楼×层×单元×号房屋归原告驻马店市天时置业有限公司所有；三、第三人北京盘古氏投资有限公司在过户条件成就后协助原告驻马店市天时置业有限公司办理北京市朝阳区北四环中路×号院×号楼×层×单元×号房屋的过户登记手续（过户条件成就后三十日内执行）。案件受理费70元,由被告北京鲁能恒信实业投资有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  赵景立审判员  刘宝利审判员  熊仕明二〇二〇年十月九日书记员  张小红