北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初58004号原告：齐鑫颖，男，1976年4月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴敏敏，北京伊志律师事务所律师。原告：黄一晨，女，1985年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴敏敏，北京伊志律师事务所律师。被告：关小伟，男，1990年1月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告齐鑫颖、黄一晨（以下分别表述时简称姓名，共同表述时简称二原告）与被告关小伟（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。齐鑫颖、黄一晨以及委托诉讼代理人吴敏敏到庭参加诉讼，关小伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年7月4日起按照每日2200元标准计算至户口迁出之日止的逾期户口迁出违约金；2.判令被告支付居间代理费96800元。事实和理由：二原告与被告于2018年8月13日签订合同编号为100001923678的《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议》，约定由二原告购买被告名下位于北京市朝阳区西坝河南里X号楼XX层X单元1004房屋（以下简称涉案房屋），二原告支付价款，被告协助办理过户手续，逾期未迁出户口，延迟物业交割等事项和条款，合同总价款为440万元。二原告依约支付购房款，并于2019年4月4日办理了房屋所有权的变更手续。但涉案房屋中仍有三个在册户籍尚未迁出。二原告多次催促未果，故诉至法院。被告未出庭应诉亦未提供答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月13日，二原告作为买受人与被告作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二原告购买涉案房屋，房屋总价款440万元（包括房屋成交价150万元和家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价290万元）。合同第十条关于户籍迁出约定，涉案房屋现有户籍情况为有户籍登记，现出卖人可查询到的户籍登记情况为1册3人，双方同意迁出现有户籍。出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理房屋不动产转移登记之日后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关人现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，被告作为甲方，二原告作为乙方，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为丙方签订《补充协议》与《居间服务合同》。《补充协议》中关于户口迁出保证金约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该户口保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。关于违约责任约定：甲方出现根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《居间服务合同》中约定居间代理费96800元，并应于本合同签订当日向丙方支付。二原告提交链家公司的专用收据证明其已向链家公司支付了居间代理费96800元。2019年4月4日，涉案房屋转移登记至二原告名下。二原告主张被告隐瞒了涉案房屋中存在两册户口的事实，在签订合同时链家公司只称有一册户口，后其到派出所查询才得知涉案房屋内有两册户口，一册三人系原房主一家，另一册两人系被告朋友。涉案房屋交易完成后，被告将涉案房屋内的一册户口迁出，可见被告对于目前仍在册的户籍也是有能力迁出但怠于履行义务。另，二原告称被告系北京真源房地产经纪有限公司的法定代表人与经理，其对于房屋买卖流程、购房者的实际需求、户口对购买欲和房价影响、户口能否强制迁出等是明知的，但其仍在本次交易中隐瞒事实，存在较大恶意，给二原告造成较大损失。就此，二原告提交北京市企业信用信息网的企业登记信息材料查询情况、齐鑫颖与被告的录音文件。二原告申请证人吕某出庭，吕某到庭称其系山西省太原市的贝壳区域经理。吕某到庭陈述，2018年9月13日，二原告、被告以及链家公司签署合同时，被告口头告知涉案房屋内的户口有一册三人，且均系被告一家人的户口。后二原告到香河园派出所办理落户事宜时，发现涉案房屋内有两册户口，就打电话询问其怎么回事，其马上联系被告，被告称除了自己家人户口外，还有一册户口系其朋友。被告称其可以迁出，随后即迁出了一册两人的户口，原告将自己一家户口落入涉案房屋内。吕某称其多次电话催促、当面催促被告迁出剩余一册户口，被告一直称会尽快迁出但一直没有履行。后其与原告多次询问，才知晓剩余一册户口并非被告一家，而系被告购买涉案房屋时出卖人一家未迁出的户口。另，二原告提交2020年7月2日香河园派出所出具的《证明信》，载明经查涉案房屋的地址常住人口登记情况为：该地址有壹户，户主陈某某，之夫王某1，之女王某2；还有壹户，户主齐鑫颖，之母安某某，之父齐某某，共计贰户六人。关于涉案房屋内存在他人户口给二原告造成的损失情况，二原告表示导致涉案房屋交易机会和交易价值大大降低，其称如有户口在涉案房屋内，再次出售房价需要降价15万元至20万元左右才能出卖。且因被告隐瞒涉案房屋尚有未迁出户口一事，导致其高价购买涉案房屋，按照其了解如果涉案房屋有户口的话，应当按照市场价降价10%左右出售，但其是按照市场价购买。二原告的孩子现在是小升初阶段，因被告原因致使孩子户口无法迁入。关于户口迁出保证金，二原告认可其已从购房款中留存了5万作为保证金，现仍在齐鑫颖交通银行东直门支行62226XXXX0785的账户内。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，被告应在房屋权属转移登记之日后90日内将涉案房屋内原有户口迁出，但本院查明，案外人陈某某、王某1、王某2至2020年7月2日时仍在涉案房屋内，故被告行为构成违约，应按合同约定承担相应违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，二原告虽称因涉案房屋内有户口导致其无法按市场价格出售涉案房屋，但房屋的成交价格与市场行情、买卖双方的心理预期等多种因素有关，本院将以二原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定截至2020年7月2日的违约金为6万元。二原告已从购房款中留存了5万元户口保证金，双方明确约定该保证金可用于抵扣与户口相关的违约金，故被告应支付的6万元违约金与户口保证金相抵扣，抵扣后，5万元户口保证金归二原告所有，被告需另行支付逾期迁出户口违约金1万元。关于二原告主张的居间服务费，其性质系为居间服务行为所支出的相关费用，与户口迁出并无关联，故本院对二原告主张的该损失不再支持。需要说明的是，被告承担违约责任后，仍负有将涉案房屋内户口迁出的义务，对于2020年7月2日之后的违约金，二原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告关小伟于本判决生效后七日内向原告齐鑫颖、黄一晨支付至二○二○年七月二日的逾期迁出户口违约金60000元（已用户口保证金中的50000元予以折抵，折抵后被告关小伟需另行支付10000元）；二、驳回原告齐鑫颖、黄一晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告关小伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十月十五日书记员  丁 楠