福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5999号 上诉人（原审原告）：福州华铺超市有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道五一中路138金钻世家**、2#、3#楼连体部分1层25店面。 法定代表人：林建国，执行董事。 委托诉讼代理人：林华祥，福建丛语律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州禾悦市场管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路**东二环泰禾广场**楼泰禾中心**的编号为01的单元。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王弯，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴元标，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人福州华铺超市有限公司（以下简称华铺超市）因与被上诉人福州禾悦市场管理有限公司（以下简称禾悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初701号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华铺超市上诉请求：撤销一审判决并将本案发回重审。事实和理由：根据榕建消竣验字[2019]第043号《建设工程消防验收意见书》，讼争场所所在区域于2019年12月26日消防验收合格，即在此之前，讼争场所未经消防验收，且竣工验收时间也不明。华铺超市于2019年9月2日以禾悦公司提供的租赁场所未经消防验收和竣工验收为由，向禾悦公司寄送解除《租赁合同》函件，符合当时的实际情况。是否解除案涉《租赁合同》，应以华铺超市向禾悦公司寄送解除函件时，讼争场所是否经消防验收和竣工验收为判断的时间点。因此，一审未考虑华铺超市向禾悦公司寄送解除《租赁合同》函件和消防验收合格时间的先后，判决驳回华铺超市诉请错误。 禾悦公司辩称，案涉租赁场所不存在无法使用的情形，华铺超市无权要求解除《租赁合同》，其诉请无事实和法律依据，请求驳回。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项之规定，因有法定情形导致租赁房屋无法使用的，承租人才能请求解除合同，即法定情形与租赁房屋无法使用同时具备时承租人才享有解除权。本案中，禾悦公司已按照《租赁合同》约定交付案涉场所，华铺超市接收时未提出异议，对案涉场所进行装修并投入使用，且未能提供证据证明案涉场所无法使用。2.案涉场所已于2019年12月26日取得榕建消竣字[2019]第043号《建设工程消防验收意见书》，即租赁场所的消防设计审核和装修消防验收均是合格的，证明禾悦公司交付的房屋不存在消防不合格情形，也不影响使用。因此，案涉场所不满足无法使用这一要件，华铺超市要求解除《租赁合同》，于法无据，其既不享有解除权，寄发的函件也不发生解除《租赁合同》的效力。 华铺超市向一审法院起诉请求：1.判令解除华铺超市、禾悦公司双方签订的租赁合同及补充协议；2.禾悦公司向华铺超市赔偿装修及设备的损失383790元；3.禾悦公司向华铺超市双倍返还履约保证金100000元，及退还装修押金5000元，退还装修管理费4287.5元；4.禾悦公司向华铺超市支付违约金28000元；5.本案的诉讼费由禾悦公司承担。 一审法院认定事实:2018年11月，华铺超市、禾悦公司签订两份《租赁合同》及补充协议，约定禾悦公司将位于福州市晋安区北侧泰禾商务座中心（二区）5号楼负一层的编号为076、078、082、083、084、084-1及Ｂ110-060、061、062、063、026、027、072、073、081的商铺出租给华铺超市。两份合同均约定：租赁期限5年，即2019年1月19日至2024年1月18日，华铺超市租赁场所计租日为开业日，开业日最迟不得迟于2019年1月19日；为保证华铺超市严格充分地履行本合同的所有条款，华铺超市应在签订本合同后5日内向禾悦公司支付50000元作为消防押金（履约保证金），如禾悦公司在该5日内未收到履约保证金，则禾悦公司有权拒收华铺超市延后支付的履约保证金使本合同不生效，并将租赁场所另租他人，且华铺超市应承担因其违约造成的禾悦公司的所有损失；华铺超市、禾悦公司双方约定租赁场所暂定的交付日为2018年11月18日，华铺超市同意禾悦公司可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整，租赁场所交付时应达到的交付条件为“按照租赁场所禾悦公司交付时的现状交付”；租赁场所开业前，华铺超市需自行取得并向禾悦公司出示所有与其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定的许可证和其他证书，包括但不限于营业执照、注册证书、授权经营证明、卫生许可、消防审批、环保审批、排污许可等证件，其复印件最迟在华铺超市开业前15天交给禾悦公司备案，如华铺超市未能在开业前提供上述合法有效的文件的，禾悦公司有权提前解除本合同，由华铺超市承担导致合同解除的违约责任；华铺超市应遵守《中华人民共和国消防法》等相关消防规定，按照政府相关规定进行租赁场所的消防报审报验并确保各项设施达到消防要求；禾悦公司应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好市集内的公共安全防范工作，协调市集消防自查、自救工作，制止和纠正市集内违反有关治安、消防、环保、装修装饰和使用等方面规章制度的行为，并有权向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为等内容。合同签订后，禾悦公司依约交付了案涉商铺，华铺超市对案涉商铺进行装修改造后开始营业。 2019年9月2日，华铺超市向禾悦公司寄发《律师函》，通知：因禾悦公司提供的租赁场所未经竣工验收、未经消防验收等原因，导致华铺超市无法继续经营，现通知禾悦公司即日起解除双方两份《租赁合同》及相关补充协议并要求禾悦公司自收函之日起三个工作日内联系华铺超市代理律师以办理相关费用结算等手续。该函于2019年9月3日妥投。2019年9月26日，因华铺超市未按时支付租金，禾悦公司向华铺超市及其代理律师分别寄发《关于东二环泰禾广场大有码头“供销华铺”商铺费用催缴告知函》。该函一份由华铺超市的代理律师林华祥于2019年9月27日签收，另一份于2019年10月2日退回妥投。 另查，2017年10月10日，福州市公安消防支队作出榕公消审字［2017］第0439号《建设工程消防设计审核意见书》，载明东二环泰禾广场东区Ｂ地块3＃、5＃楼市集内装修工程消防设计文件经相关法律法规及国家工程建设消防技术标准审核，该工程消防设计合格。2017年11月23日，福州市公安消防支队作出验备查［2017］28号《建设工程竣工验收消防备案单》，载明东二环泰禾城市广场东区Ｂ地块3＃、5＃楼市集内装修工程位于福州市晋安区地块地下第1层，该装修工程消防设计经福州市公安消防支队审核合格。 2019年12月26日，福州市城乡建设局作出榕建消竣验字［2019］第043号《建设工程消防验收意见书》，具体内容如下：一、具体建筑概况:东二环泰禾城市广场东区Ｂ地块1＃楼及地下室三期（局部）项目，位于福州市晋安区，潭桥路以西，化工路以北，其中1＃楼，占地面积1740.69平方米，，地上建筑面积6480012平方米，，地上**建筑高度195米；一、二层为商铺（餐饮），三至九层、十一至十九层、二十一至二十九层，三十一至三十九层为办公，十、二十、三十层为避难层，属一类高层公共建筑；地；地下室**，地下**，地下建筑面积140717平方米，地，地下**为商业机动车库及设备用房等，地，地下**为机动车库备用房等，停机动车270辆，整个地下室机动车库属Ｉ类汽车库。地。地下**，地下**防火分区一、防火分区二、防火分区三计面积为3970.84平方米，该部分已于2017年10月20日经原市消防支队验收合格，文号：榕公消验字［2017］第0468号。该项目已经原市消防支队设计审查合格，文号为：榕公消审字［2018］第0179号。 二、消防工程验收情况：工程内设有消防给水系统、室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、大空间智能型主动喷水灭火系统、泡沫灭火系统、火灾自动报警系统、电气火灾监控系统、防烟排烟系统、防火门、防火窗、防火卷帘、消防供配电、消防应急照明和疏散指示系统、消防灭火器等系统等消防设施，经福建万友消防工程集团有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格，检测报告文号：WYXFJCFZ20191206001。我局检查人员在检测报告基础上对东二环泰禾城市广场东区B地块1#楼及地下室三期（局部）项目进行现场抽查检查测试。意见如下：（一）综合评定本工程消防验收合格；（二）对建筑消防设施应定期维护保养，保证完整有效；（三）本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报消防设计审核。 一审法院认为，本案华铺超市、禾悦公司签订的两份《租赁合同》及补充协议系合同双方当事人真实意思表示，合法有效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。华铺超市主张案涉商铺未经竣工验收、未通过消防审核导致华铺超市无法继续经营，但未能提供相应证据证明，一审法院依法不予认可。其次，依据禾悦公司提供的《建设工程消防验收意见书》可知禾悦公司提供的案涉商铺已经由消防验收合格。同时，根据《最高院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》中明确回复：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。可见向公安消防机构申报消防安全检查的义务人应为华铺超市而非禾悦公司，且依据双方合同的约定，租赁场所开业前，华铺超市需自行取得消防审批并向禾悦公司出示，因此如因华铺超市自身装修而导致违法消防强制性规定，亦不可归责于禾悦公司。综上，华铺超市基于案涉商铺未经竣工验收、未通过消防审核，而请求解除案涉《租赁合同》及补充协议，并要求禾悦公司赔偿装修及设备的损失、双倍返还履约保证金、退还装修押金及装修管理费、支付违约金，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。综上，判决：驳回福州华铺超市有限公司的诉讼请求。案件受理费10520元，由福州华铺超市有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，华铺超市主张案涉商铺未经竣工验收、未经消防验收等原因，导致其无法继续经营，对此禾悦公司已提供了《建设工程消防验收意见书》证明案涉商铺已经由消防验收合格。华铺超市未提供证据证明案涉商铺因违反消防强制规定而达到无法使用的程度，其提出解除案涉《租赁合同》及补充协议，并要求禾悦公司赔偿装修及设备的损失、双倍返还履约保证金、退还装修押金及装修管理费、支付违约金，没有事实及法律依据，一审法院未予支持，并无不当。 综上所述，华铺超市的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10520元，由福州华铺超市有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前