重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0241民初2657号原告：重庆市牛牌电器有限公司，住所地：重庆市秀山县乌杨街道园区路**，注册号50024100003473。法定代表人：杨春法，该公司总经理。诉讼代表人：重庆川东南律师事务所（重庆市牛牌电器有限公司破产管理人）。负责人：孙文武。委托诉讼代理人：谢红军，重庆川东南律师事务所律师。被告：罗兴权，男，1970年5月20日出生，汉族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人,现住秀山土家族苗族自治县。原告重庆市牛牌电器有限公司（以下简称牛牌公司）诉被告罗兴权租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告牛牌公司的委托诉讼代理人谢红军，被告罗兴权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛牌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退占用的原告厂房（3号楼底层）。2、判令被告赔偿占用原告3号楼底层厂房的占用费（从2020年4月19日起至被告实际腾退之日止，每平方米按8元每月的标准计算占用费）。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：牛牌公司因陈德华等人向重庆市秀山县人民法院申请破产，重庆市秀山县人民法院于2020年2月18日作出（2020）渝0241破1号民事裁定书，裁定受理牛牌公司破产清算。重庆市秀山县人民法院于2020年3月17日作出（2020）渝0241破字第1-1号决定书，指定重庆川东南律师事务所担任牛牌公司管理人。后原告的管理人在接管原告财产时，发现原告所有的位于重庆市秀山县乌杨街道园区路21号牛牌公司3号楼底楼房屋（面积约1100平方米）被被告占有。管理人在接管财产后，向被告发出腾退通知，但被告置之不理，一直占有房屋至今。综上，请求法院判决支持原告请求。被告罗兴权辩称，一、解除本合同不能使破产财产价值最大化和减小负债。本案合同系一年期短租合同，被告已一次性全额支付租金，现无证据证明被告继续履行合同会妨害到破产管理人行使将案涉租赁物拍卖变卖或再次租赁等管理职责；二、被告在牛牌公司破产前与牛牌公司委托人签订合同并由受委托人收取了租金。受委托人也是牛牌公司的债权人，至少在本案中构成个别清偿，损害其他债权人利益；三、如人民法院按《破产法》十八条而判决，该判决接受度极低。本案中签订的租赁合同合法有效，且被告已支付相应对价，根据租赁物的特性，破产财产处置后仍然只能租赁给被告这类商贸经营者，才能使利益最大化。案涉合同本身只是一个小金额的短租合同，强行要求被告再次支付租金的同时，又增加一笔破产债权，无论从哪个角度，都不利于问题的解决。因此，管理人有滥用权利的嫌疑。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明，2019年9月15日，牛牌公司出具《委托书》，载明：兹委托杨光洪，身份证号码：513522198111XXXXXX全权办理牛牌公司厂房管理和房租收取的相关事宜，如有任何风险或纠纷，本公司自行承担。委托人处有牛牌公司印章确认。2020年1月1日，杨光洪（甲方）与罗兴权（乙方）签订《房屋租赁延期合同》，约定甲方将位于秀山工业园区园区路21号，面积约1100平方米的厂房租赁给乙方使用，租赁期为60个月，自2017年12月31日起至2020年12月31日止，租赁期满需要继续承租该房屋的，应于租赁期届满前30日通知甲方。该房屋租金为6万元/年，已现金方式支付，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，手写备注：该户押金已于第一年进场时支付，具体以收款凭条为准。合同对解除权的约定为:乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒绝赔偿的，甲方有权单方解除合同；乙方擅自改变房屋用途，甲方有权单方解除合同。合同还对双方的其他权利及义务作了约定。合同首页出租人处有杨光洪的签名及牛牌公司印章确认。合同尾页出租人处有杨光洪签名确认，承租人处有罗兴权签名确认。租赁合同签订后，被告罗兴权将6万元租金通过现金方式交付给杨光洪。2020年1月3日，牛牌公司出具《收据》，载明：“今收到罗兴权交来2020年1月-12月房租共计陆万元”，经手人处有杨光洪签名确认，收据中有牛牌公司印章确认。2020年2月18日，本院作出（2020）渝0241破1号《民事裁定书》，裁定受理陈德华、邹琴芳、陈功勋、石绍华、邹国成、吴坚、重庆金雕园林工程有限公司、重庆江峰环境治理有限公司与牛牌公司申请破产清算。2020年3月17日，本院作出（2020）渝0241破字第1-1号《决定书》，决定指定重庆川东南律师事务所担任牛牌公司管理人，孙文武为负责人。管理人接收牛牌公司财产后，邹国成于2020年4月26日向管理人移交了一枚牛牌公司印章，安淑君于2020年5月20日向管理人移交了另一枚牛牌公司印章。2020年5月20日，牛牌公司管理人向被告罗兴权发出《通知书》，要求被告罗兴权在收到通知书之日起七日内，向管理人交付厂房。该通知由被告罗兴权妻子况雪梅签收。2020年6月23日，牛牌公司管理人第二次向被告罗兴权发出《通知书》，认为根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，双方的租赁合同已解除，并告知罗兴权如有损失可向管理人申报债权。如需承租在通知之日起5日内联系管理人，如不需承租，在通知之日起15日内腾退所占厂房。签收人处有罗兴权签名确认。另查明，案涉牛牌公司的3号楼厂房已于2016年12月30日前竣工验收合格。上述事实，有《民事裁定书》、《通知书》、《送达回执》、《房屋租赁延期合同》、《收据》、《印章移交清单》、《建设工程档案验收意见书》以及原告牛牌公司、被告罗兴权的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、牛牌公司与罗兴权签订的《房屋租赁延期合同》的效力判定问题。二、《房屋租赁延期合同》是否已解除以及原告主张腾退房屋及赔偿损失的诉讼请求能否得到支持的问题。本院就上述焦点，评述如下：关于焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，案外人杨光洪受原告牛牌公司的委托与被告罗兴权签订了《房屋租赁延期合同》。合同签订后，被告罗兴权亦依照合同约定向牛牌公司支付了租金。故，租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效。关于原告庭审中提出租赁合同中的印章与牛牌公司在公安部门备案印章不一致，合同无效的意见。从庭审查明的事实可知，双方租赁关系已存在多年，在租赁期间内，牛牌公司未对被告罗兴权占用厂房的行为提出异议，且牛牌公司对存在多枚印章并使用过的事实无异议。故，原告提出合同无效的理由，不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述法律规定可知，对于签订于破产申请受理前，且债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人可依据法律规定行使合同解除权或主张继续履行合同。本案中，双方签订的租赁合同系双务合同，出租人的主要义务为将租赁物交付给承租人，而承租人的主要合同义务为按约向出租人支付租金。现原告牛牌公司已按约将租赁物交付被告罗兴权使用，被告罗兴权亦按约向牛牌公司支付了租金6万元，双方均已按租赁合同的约定实际履行了合同义务，且租赁期至2020年12月31日才届满。故，管理人在案涉合同不符合破产法第十八条规定的前置条件情况下，不能依据该条法律规定行使解除权。解除权属形成权，只有在当事人一方享有法定或约定的解除权时，才能以通知的方式解除合同。不享有解除权的一方即使向另一方发出解除通知，也不产生合同解除的效果。综上，牛牌公司既未达到租赁合同约定的解除条件，亦未满足《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的法定解除条件。故，牛牌公司不享有法定或约定的合同解除权，案涉《房屋租赁延期合同》尚未解除。如上所述，在双方租赁合同尚未解除且租赁期尚未届满的情况下，牛牌公司要求被告罗兴权腾退厂房、赔偿损失的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆市牛牌电器有限公司的全部诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由原告重庆市牛牌电器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  许洪军二〇二〇年十月二十一日书记员  杨 凡