北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11434号原告：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路**，统一社会信用代码91110113795146184N。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：邹家杰，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭泽明，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：王璐鹏，女，1987年4月9日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈奥（王璐鹏之夫），1987年11月13日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：田淑玲，女，1960年10月22日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）与被告王璐鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员朱建娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司之委托诉讼代理人郭泽明，被告王璐鹏之委托诉讼代理人陈奥、田淑玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费69249.81元；2.判令被告给付原告自2016年1月26日至2020年8月31日的逾期付款违约金（以69249.81元为基数，按照日万分之五计算）；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年10月23日，被告和开发建设单位北京龙湖兴顺置业有限公司签署了《北京市商品房预售合同》，约定被告购买位于北京市顺义区×××号（预售合同中的约定房号）房屋(行政房号：顺义区×××(政府行政管理部门审核批准的房号))，建筑面积315.98平方米。根据《北京市商品房预售合同》及附件“前期物业服务合同”“临时管理规约”等相关协议的约定，由原告为被告等业主提供物业管理服务工作，物业服务费为3.9元/月/平方米，按年度交纳，具体时间为每个缴费周期开始前缴纳下个周期的物业服务费，(缴费周期从甲方首次应缴纳物业服务费开始计算)，逾期未交纳物业服务费的，应当按每日万分之五的标准承担违约金。原告依法依约提供了相应的物业服务工作，但是被告未向原告支付2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费69249.81元。期间经原告多次催缴，被告仍不履行合同义务，拒绝支付物业服务费。故诉至法院，请求依法判决。被告王璐鹏辩称：王璐鹏是北京市顺义区牛栏山镇×××的业主，该房屋建筑面积为315.98平方米。被告不交纳物业费，是因为北京龙湖兴顺置业有限公司与被告签订购房合同前，收取了购房定金100000元，然而并没有让业主了解购房合同内容，对房屋地下一层的房屋性质没有如实告知。在签订购房合同之日，被告才了解到房屋性质的特殊性，如果选择拒签合同承担以下经济风险：第一，十万元定金无法退回。第二，由于买房款是将现有住房变卖获得，如拒签将无房可住，并承担房价上涨带来的损失。这些风险都是业主难以承担的，所以购房合同是在龙湖地产没有和业主签订前期合同的情况下不得已签订的。根据《北京市小区物业费收取标准》，任何费用都是以普通住宅性质根据建筑面积收取。业主小区地下使用性质属于储物间，不是住宅，却和住宅使用相同物业标准，没有任何依据。《前期物业合同》中是龙湖地产和龙湖物业之间的合同，首先业主在此合同中充当什么角色不明确，其次合同中未明确龙湖物业未达到服务标准并长时间未解决应向业主缴纳的滞纳金责任，却要求了业主对逾期缴纳物业费向龙湖物业交纳滞纳金的责任，违反了合同法公平对等责任。购房合同中削弱了龙湖地产对业主的违约责任，并在免责条款中只申明了龙湖地产的免责条款，并没有明确龙湖物业未达到服务标准所应当承担的违约金，同样违反了合同法公平对等的原则。购房合同中第六部分第二十一条，物业管理区域已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议。小区中交付的房屋在2019年前早已达到50%以上，业主委员会的筹备公告却是在2020年9月1日公布，龙湖地产、物业应承担违约责任。物业构成明细中写明商品房751车位，未注明是否包含人防车位，交房时业主发现洋房地库全部属于人防车位，无产权。目前洋房业主无固定车位，因为是人车分流管理，人防车位满后无法驶入小区只能步行进入，极大的影响生活的便利性，无法满足停车需求，物业管理不完善。经审理查明：涉诉的北京市顺义区牛栏山镇×××号房屋由王璐鹏购买，该房屋建筑面积为315.98平方米。2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业费，王璐鹏未交纳。北京龙湖兴顺置业有限公司与北京龙湖物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，第七条第一款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：[叠拼]5.9元/建筑平方米·月；洋房3.9元/建筑平方米·月。2014年10月23日，北京龙湖兴顺置业有限公司与王璐鹏签订《北京市商品房现房买卖合同》，该合同附件七为《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》第七条约定：“经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为[叠拼]5.9元/平方米·月；洋房3.9元/平方米·月。”第八条约定：“交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的‘业主一卡通’。甲方入住前，甲、乙双方与银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在‘业主一卡通’内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。”第二十二条约定“甲方违反第十一条约定，或在‘业主一卡通’中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。”庭审中，经本院明确询问，双方当事人一致陈述物业服务费按季度交费，交费时间为上个季度的最后5日前交纳下个季度的物业服务费。龙湖物业公司为证实其公司一直向被告主张物业费收取事宜，提交欠费催缴通知单等证据证实。王璐鹏认可收到过催缴通知单。王璐鹏提交好望山项目报事单、照片等证据，证实原告提供的物业服务不达标。上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务协议》、《北京市商品房现房买卖合同》、照片、催缴通知单等证据在案佐证。本院认为：涉诉房屋由龙湖物业公司提供物业服务，王璐鹏作为该房屋买受人，在其接受物业服务期间，应负有向龙湖物业公司交纳物业服务费的义务。对于原告请求被告迟延支付物业服务费的违约金，结合相关证据，被告并非恶意欠费，本院不予支持。被告王璐鹏主张小区封闭管理、停车、维修等服务存在瑕疵，物业服务费应当依法减收，依据不足，本院对其主张亦不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，建议龙湖物业公司进一步增强服务意识，提高服务质量，加强与业主的沟通，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，双方形成良性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条和第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王璐鹏给付原告北京龙湖物业服务有限公司2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费69248.54元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告王璐鹏未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元（原告北京龙湖物业服务有限公司已预交），由原告北京龙湖物业服务有限公司负担353元（已交纳），由被告王璐鹏负担766元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京龙湖物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱建娜二〇二〇年十月十九日法官助理 徐四林书 记 员 张晓红