西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终613号上诉人（原审原告）：西藏新视野眼镜有限公司，住所地拉萨市宇拓路**，统一社会信用代码。法定代表人：苏某，该公司总经理。委托诉讼代理人：何某，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏自治区烟草公司拉萨市公司，，住所地拉萨市北京西路**统一社会信用代码。法定代表人：程某，该公司党组书记。委托诉讼代理人：杨某，西藏子产律师事务所律师。上诉人西藏新视野眼镜有限公司（以下简称西藏新视野公司）因与被上诉人西藏自治区烟草公司拉萨市公司（以下简称西藏烟草拉萨市公司）拍卖合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市××区人民法院（2020）藏0102民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人西藏新视野公司的委托诉讼代理人何某，被上诉人西藏烟草拉萨市公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。西藏新视野公司上诉请求：1、撤销西藏自治区拉萨市××区（2020）藏0102民初137号民事判决并依法改判或发回重审；2、本案一二审诉讼费由西藏烟草拉萨市公司承担。主要事实与理由：双方建立的买卖合同关系不是租赁合同关系。1、竞拍公告明确载明拍卖标的为“商铺的三年经营权”，因此双方当事人建立的应是特殊的买卖关系；2、竞买卖协议书由拍卖公司提供，属于格式合同，对合同内容存在买卖与租赁两种合同关系解释的情况下，应当按照格式合同的不利解释原则，解释为买卖关系；3、一审法院否定了拍卖行为所产生的买卖关系，又肯定了拍卖成交的基础上形成了租赁关系，属于自相矛盾；4、拍卖公告载明的“三年经营权”，与以拍卖成交价确定租赁合同一年的租金数额，在租金数额上与往年相较存在巨大差异，在词义上存在不一致的理解，属于重大误解，一审法院否定西藏新视野公司存在重大误解的认定错误。西藏烟草拉萨市公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对于拍卖内容，有拍卖现场录音录像证明拍卖时，已经就拍卖标的是商铺租赁进行了充分说明，不存在导致当事人重大误解的因素。西藏新视野公司向一审法院起诉请求：1．判令西藏新视野公司与西藏烟草拉萨市××路商铺三年经营权的买卖关系成立；2．西藏烟草拉萨市公司基于买卖关系履行合同义务；3．本案诉讼费由西藏烟草拉萨市公司承担。一审法院认定事实：本案涉及两个商铺、两份拍卖合同，不宜在同一案件审理，经释明后，西藏新视野公司选择对1号商铺即委托邱仁荣竞买成功的商铺继续审理，撤回对3号商铺的审理。1999年3月22日，拉萨市房产管理局为西藏自治区烟草专卖局（公司）办理了编号为拉萨市（国）字第101019976号房屋所有权证。2018年12月11日，西藏烟草拉萨市公司与西藏金田拍卖公司签订了一份《委托拍卖合同》，西藏烟草拉萨市公司将其所有的位于拉萨市××路六间商铺三年（2019年1月1日-2021年12月31日）“经营权”依法委托拍卖人进行公开拍卖。2018年12月13日，西藏金田拍卖公司在西藏商报上刊登拍卖公告，上载明：我公司受西藏自治区烟草公司拉萨市公司委托，对其所有的位于宇拓路北侧8号六间商铺“三年经营权”面向社会进行公开拍卖；拍卖参考价为第一年房屋租金（以评估报告为依据）；拍卖保证金为人民币8万元（大写：捌万元整）。有意竞买者应在拍卖会开始前一日18：00之前，将拍卖保证金交至西藏金田拍卖公司。西藏新视野眼镜有限公司（合同竞买人）与西藏金田拍卖有限公司（拍卖人）签订了《竞买协议书》（优先竞买权人），另邱仁荣代西藏新视野眼镜有限公司（合同竞买人）与西藏金田拍卖公司（合同拍卖人）签订《竞买协议书》（一般竞买人），上述两份竞买协议书均在第一条约定：本协议签订后，竞买人需遵守《拍卖法》及本场拍卖会《拍卖须知》参加拍卖会，无故不到会的，竞买保证金将作为违约金处理。第二条约定：竞买人选择的竞买号牌为__号，自行确认自己在拍卖会上的执牌、举牌人，拍卖会上，拍卖人以“认牌不认人”的规则拍卖所竞买的标的。第五条约定：竞买人在拍卖时对标的的应价不得撤回，其应价经击槌成交，竞买人即成为买受人，须当场签订《拍卖成交确认书》，竞买保证金即转为成交标的物定金，竞买人须按本协议及《拍卖成交确认书》约定支付成交款，否则，应承担违约责任，竞买保证金将作为违约金处理，拍卖人并可依据《拍卖法》规定对该拍平再次拍卖，再次拍卖超收部分与竞买人无关，不足的差价和为拍卖发生的费用由竞买人承担。第八条约定：拍卖成交后，买受人与委托人签订《商铺租赁协议》，买受人按照国家相关法律、法规经营，符合委托方要求的，可正常享受三年合同期，租金须按年支付，但不得随意转租或转让，租金采取先付后用原则，每年提前30天支付年租金，且买受人须支付年租金的10％给委托方作为房屋租赁押金，待租赁期满，双方结算清楚后，由委托方退还。第九条：本次拍卖会结束后，买受人付清全部价款，持《拍卖成交确认书》与委托人签订《商铺租赁协议》，自协议签订起，该商铺所产生的一切费用（包括装修费、水电费、卫生费等）由买受人自行承担。2018年12月19日，西藏金田拍卖公司出具一份收据，上载明：“今收到邱仁荣交来拍卖保证金捌万元整，如竞买未成功，不计息退还。”2018年12月20日，西藏金田拍卖公司召开拍卖会，邱仁荣在拍卖登记表上签名并进入拍卖会场，以780000元竞拍1号商铺。西藏金田拍卖公司在与邱仁荣签订《拍卖成交确认书》，第一条约定成交标的物及价款，第三条约定：拍卖标的的转移在买受人付清拍卖成交款后，由委托方与买受人签订《房屋租赁协议》。2019年1月3日，邱仁荣（协议乙方）与西藏新视野公司（协议甲方）到西藏自治区拉萨市藏信公证处公证了一份委托协议，委托协议上载明：“甲方西藏新视野眼镜有限公司委托乙方邱仁荣于2018年12月20日参加拉萨市烟草专卖局关于宇拓路临街商铺的竞买相关事项；由竞买（竞拍）产生的相关义务由甲方承担，权利由甲方享有；竞买（竞拍）所得的商铺的租赁权归甲方，乙方协助委托人向业主方变更相关登记；甲方委托乙方以甲方的名义与拉萨市烟草专卖局签订相关租赁合同；本协议的效力及于本协议签字前双方就协议所涉的商铺竞拍代理行为。”西藏自治区拉萨市藏信公证处针对该委托协议做出编号为（2019）藏拉信证内民字第7号公证书。2019年1月3日、2月25日，苏某通过银行转账的方式向西藏烟草拉萨市公司共计支付9550000元，该部分为1号、3号商铺的费用。2019年1月22日，西藏子产律师事务所受西藏烟草公司拉萨市公司的委托通过邮政快递的方式向苏某送达给西藏新视野公司《律师函》上载明：“贵方拒绝签订书面租赁合同，未明确表示弃租或续租，未明确双方的权利义务关系，处理好双方的合作事宜，请在收到本函三日内，联系委托人办理签订第一年书面租赁合同事宜。逾期未办理的，委托人将视贵方弃租，并将按照双方约定，追究贵方的违约责任。”2019年3月19日，西藏子产律师事务所受西藏烟草公司拉萨市公司的委托通过邮政快递的方式向苏某送达给西藏新视野眼镜有限公司《律师函》上载明：“依据相关法律，就你方未按约定与委托人签订第一年（2019年-2020年）的书面《房屋租赁合同》、且未按约定全额支付第一年租金事宜，于2019年1月19日向你方发函后，再次发出本律师函……限你方于收到本函之日起3日内与委托人签订书面的《房屋租赁合同》，并向委托人全额支付第一年租金，逾期未办理，委托人将视你方弃租，并保留追究你放法律责任的权利，因此产生的所有后果，均由你方自负。”上述律师函，西藏新视野公司均收悉。2018年1月1日西藏新视野公司与西藏烟草拉萨市公司签订了《房屋租赁合同》，约定由西藏新视野公司租赁拉萨市××路东侧商品房，面积为73平方米，租金每月14600元，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月4日。一审法院认为，拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。本案双方争议焦点在于，以拍卖方式买卖的是房屋租赁权还是三年期的经营权，即双方经拍卖欲成立的是房屋租赁合同关系还是针对经营权的买卖合同关系。对此，西藏新视野公司称西藏烟草拉萨市公司提出的拍卖参考价应视为三年的费用，如仅为一年的租金其增长幅度过高，不符合市场价标准，依据拍卖公告，应对双方的合同关系理解为对三年经营权的买卖。原审法院认为，西藏烟草拉萨市公司在拍卖公告上虽确实载明的是“三年经营权”，但在拍卖公告上同时注明“拍卖参考价为第一年房屋租金（以评估报告为依据）”，该内容以起到说明作用，且西藏烟草拉萨市公司在拍卖过程中与西藏新视野公司进一步签订了竞买协议，竞买成功后又签订了拍卖成交确认书，甚至西藏新视野公司自行出具的委托协议，上述书面材料均能够表明西藏新视野公司是知晓在竞买成功后，双方应签订的是房屋租赁合同，拍卖成交后，买受人正常享受的是三年合同期，租金须按年支付。关于拍卖价应理解为三年合同期中第一年的租金还是整个三年期的价款，原审法院认为，西藏烟草拉萨市公司为了自主经营需要，聘请具备资质的机构，对其所有房产价值进行评估，并依据该评估报告调整租金，不违背法律、法规强制性规定，且在市场经济条件下，房屋租金本身也是一个变动的价格，西藏新视野公司对租赁物享有所有权、收益权，其提高租金是其行使合法权利的方式。双方之前的租赁合同已届满，西藏烟草拉萨市公司以拍卖的形式欲成立新的房屋租赁合同关系，并无不妥，既然是建立新的合同关系，如何签订、是否同意签订以及合同内容如何约定均系当事人意思自治。西藏烟草拉萨市公司通过拍卖方式确立房屋租赁合同关系意思表示明确，西藏新视野公司委托邱仁荣参与竞买，先后签订竞买协议及确认书，并履行了部分支付义务，对双方成立房屋租赁合同关系不存在重大误解。故双方并不存在买卖经营权的合同关系。对西藏新视野公司要求判令双方就西藏烟草拉萨市××路商铺三年经营权的买卖关系成立的诉讼请求，原审法院不予支持，要求判令西藏烟草拉萨市公司基于买卖关系履行合同义务的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回西藏新视野眼镜有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由西藏新视野眼镜有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院在二审中查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案的焦点问题是双方当事人之间建立的是买卖合同关系还是租赁合同关系。梳理案件事实后，本案存在两个主要的行为：一是竞拍行为；二是签订租赁合同行为。该两个行为又存在密切的关联关系，如何评价拍卖行为的法律后果既影响到认定两个行为之间的关联关系，又影响到租赁合同的真实意思表示的认定，对此，评述如下：根据《中华人民共和国拍卖法》第四十五条的规定，拍卖应当发布拍卖公告，而《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”由此可知，本案中的拍卖公告属于合同法意义上的要约邀请，那么，在实际竞拍过程中，竞买行为实质上是发出要约，而拍卖“落槌”行为是承诺。按照《中华人民共和国拍卖法》第五十一条、第五十二条的规定，拍卖成交，且双方也签署了成交确认书，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定“承诺生效时合同成立”，但此时成立的合同是买卖合同还是租赁合同，要审查双方当事人的真实意思表示，即要约的内容与承诺的内容是否一致且成立。本案中，拍卖公告很明确地载明了要约邀请是“商铺的三年经营权”，但在竞买人进场后准备发出要约时，根据现场录音录像内容，拍卖人员重新将拍卖公告所载事项变更为商铺的租赁权，按照《中华人民共和国合同法》第三十条的规定“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容做出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”此变更属于根本性内容变更，且属于新要约，但基于拍卖规则或程序的规定，此变更当属于新的要约邀请，即拍卖的标的变更为商铺的租赁权。因此，双方当事人最终形成的要约与承诺内容应当为商铺的租赁权，意思表示一致，租赁合同关系成立，并就拍卖结果签订了租赁合同，产生了同一法律后果，故本案中不存在两个有效的意思表示，也不存在两个有效的合同关系，因此西藏新视野公司诉请的经营权买卖合同关系，因双方要约与承诺不一致而不能产生承诺的效力，进而不能够成立买卖合同关系，西藏新视野公司的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对西藏新视野公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人西藏新视野眼镜有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审  判  长   苏 加 棠审  判  员   白 玛审  判  员   格  珠二〇二〇年十月九日法 官 助 理   达娃卓嘎书  记  员   谢 生 菊