上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初15964号原告：李晓敏，女，汉族，1975年2月7日生，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：杜宇，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：碧桂园(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市嘉罗公路**********。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：于英杰。委托诉讼代理人：杨洁。原告李晓敏与被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杜宇、被告委托诉讼代理人杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金165,923.94元(自2019年12月1日起算至被告交付房屋为止，以4,588,324元为基数，按照每天万分之二的标准计算，每天为911.67元，截止2020年5月19日，违约金暂为165,923.94元)；2、判令被告支付公证费用3,690元。事实与理由：原告和被告于2019年5月31日签订上海市商品房出售合同,购买嘉定区启悦路700弄《碧桂园嘉誉苑》24号1层101室房屋(下称系争房屋)一套,房屋套内面积106.71平方米,合同总价为人民币4,588,324元。同时双方约定2019年11月20日之前原告应支付全部房款,被告在原告支付全部房款后10天内交房。合同签订后,原告依约支付了全部房款,但是被告却因房屋质量问题迟迟不能交房,经过原告多次催促,被告仍不予交房。被告已经严重违约，理应支付逾期交房违约金。原告为证明房屋因质量问题迟迟不能交房，办理了公证，支出了公证费，被告也应予赔偿。被告碧桂园公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，涉案房屋不存在导致无法正常使用的质量问题，被告已通知原告收房，是原告拒绝收房，故被告违约没有依据。首先是涉案房屋不存在原告诉称的导致无法正常使用的质量问题，仅有属于保修的一般质量问题。对于保修范围的质量问题，被告仅承担保修责任。依据双方签署的合同约定，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据，原告所举证的证据无法证明涉案房屋存在主体结构质量不合格或严重问题影响正常居住使用，应当承担举证不能的不利后果。第二，涉案房屋已视为交付，原告无权主张逾期交付违约金。被告已经书面通知了原告收楼时间为2019年11月20日，且原告已经书面签收，被告已经履行了交付义务。依据双方签订的商品房出售合同第九条明文约定，该商品房的交付标志为甲方收到乙方全部价款后，乙方须于10日内至甲方处办理交房手续。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。同时补充条款第五条第五项也约定了该房屋因乙方原因未按期交付的，甲方自合同约定的该房屋交付期限届满之日之次日起按照本补充协议附录二质量保证书承担保修责任，故被告应于2019年11月20日起承担保修责任。第三，原告购买的是样板房，装修部分为现状交付，且额外装修为免费赠送。样板房的开放时间是在2016年6月左右，故装饰装修在一定程度上存在折旧及磨损。被告鉴于前述原因将该房屋折价销售给原告，同时赠送了物业费、车辆管理费以及部分家私。争议房屋为现房销售，原告购买前已经实地考察、检验，对于影响使用功能的问题，原告可以通过提报维修单等方式提出维修，被告将督促物业积极修复。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月31日，李晓敏(乙方)与碧桂园公司(甲方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为135.64平方米，其中套内建筑面积为106.71平方米，公用分摊建筑面积为28.93平方米，另有地下附属面积0平方米，该房屋建筑层高为2.9米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；第三条，乙方购买该房屋的总价款(不包含房屋全装修价格)为4,588,324元，该房屋总价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；第七条，甲方在收到乙方全部房价款之日起10天内，向乙方交付该房屋；第九条，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付标志为甲方收到乙方全部房价款后，乙方须于10日内至甲方处办理交房手续，该房屋交付之日起，房屋的风险责任由甲方转移给乙方；第十条，甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价/倍补偿，双方对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；第十一条，如乙方已付清全部房价款，除甲方原因外，乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任转移由乙方承担；第十三条，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权解除合同，乙方解除本合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同，甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向乙方支付违约金，乙方不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过乙方已付购房款的15%；第十五条，该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方解除本合同；第十六条，甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的/倍给予补偿，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。……合同对双方其他权利义务亦作了约定。另查，李晓敏购买的系争房屋为样板房。李晓敏委托律师于2019年11月15日向碧桂园公司寄送律师函，称其查看房屋后发现诸多质量问题：1、西边房间的踢脚线脱落；2、四个房门的门把手生锈；3、客厅西边的石膏线没做整齐；4、厨房门把手有问题，一下子关不上；5、卫生间等洗手盆硅胶发黑；6、厨房东北角顶上有漏水痕迹、厨房东北角水斗下面漏水；7、厨房设施都是使用过的痕迹；8、厨房墙砖贴的有缝隙且缝隙很脏；9、厨房柜子设施都是缝隙且缝隙很脏；10、门框做的和墙面有缝隙；11、渗过水的厨房地砖；12、厨房的大理石灶面发黄，如碧桂园公司在接函后没有对房屋进行全面整修以达到交房标准，为维护李晓敏合法权益，将采取法律手段追究相应法律责任。2019年11月20日，李晓敏付清了系争房屋的房款。碧桂园公司于当日向李晓敏送达收楼通知书一份，通知李晓敏系争房屋可于2019年11月20日交付使用，请李晓敏带齐有关资料和款项前往碧桂园销售中心办理相关手续。李晓敏于当日至售楼处，但因对房屋质量问题有异议，未与碧桂园公司办理房屋交接手续。2020年4月29日，经李晓敏申请，上海市嘉定公证处公证人员至系争房屋对房屋的外墙、内部的现状进行了拍照、摄像，制作了光盘，并于2020年5月7日出具了(2020)沪嘉证字第648号公证书。从公证内容来看，系争房屋确实存在多处质量问题。审理中，李晓敏称系争房屋在做公证时厨房的质量问题已经进行了整修，其他的尚未整修。被告称目前系争房屋钥匙已交由物业保管，原告所称的质量问题其愿意尽快修复。本院于2020年9月16日告知双方应尽快办理房屋交接手续，有质量问题的及时维修，以免扩大损失，双方均表示知晓。截止目前，双方尚未办理正式的房屋交接手续。本案的争议焦点在于：碧桂园公司是否存在逾期交房？本院认为，合同约定系争房屋应于原告支付全部房款之后的10日内完成交付。李晓敏于2019年11月20日付清系争房屋的房款，碧桂园公司已书面通知李晓敏于2019年11月20日前往碧桂园销售中心办理交付该房屋的手续的，李晓敏应当按照通知要求的时间前往办理交接手续。庭审中，李晓敏确认其于2019年11月20日收到碧桂园公司的交房通知，故应视为碧桂园公司完成了系争房屋的交付义务。本院认为，购房人拒绝接受商品房的正当理由应为商品房不符合交付条件，主要包括未经综合验收或明显存在重大质量瑕疵，例如房屋主体质量问题严重影响正常居住使用等，本案中，原告提出的质量问题主要为装修瑕疵，尚不构成重大质量瑕疵，故不能以此作为拒收房屋的正当理由。本院认为，李晓敏与碧桂园公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。碧桂园公司已按约向李晓敏送达交房通知，应视为履行了交房义务，故李晓敏要求碧桂园公司支付逾期交房违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。公证费系李晓敏为举证而自行支出的费用，其要求碧桂园公司承担缺乏依据，本院不予支持。系争房屋确实存在质量瑕疵，如因碧桂园公司未及时维修给李晓敏正常使用房屋造成影响的，李晓敏可就由此而造成的损失另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：原告李晓敏的诉讼请求不予支持。案件受理费3,692元，减半收取1,846元，由原告李晓敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年十月二十六日书记员  王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。