北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初9164号原告:北京金石腾飞投资管理中心,住所地北京市石景山区黑石头南街**。法定代表人：张国明，董事长。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：张增峰，男，1990年11月20日出生，大沧海律师事务所北京分所实习律师，住北京市石景山区。被告：北京西山天泰体育发展有限公司，，住所地北京市石景山区香山南路**院**楼******法定代表人：牛司旺，经理。委托诉讼代理人：刘伟涛，北京京筑律师事务所律师。原告北京金石腾飞投资管理中心(以下简称金石管理中心)与被告北京西山天泰体育发展有限公司(以下简称西山天泰公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告金石管理中心委托诉讼代理人仇丽娟、张增峰与被告西山天泰公司委托诉讼代理人刘伟涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金石管理中心向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决解除原被告双方2009年5月16日《水库房屋租赁合同书》及2009年12月17日《合同主体变更补充协议》、2014年10月16日《补充协议》；2.请求法院判决被告于判决生效后10日内支付原告截止至2020年5月31日欠付的租金280万元；3.请求法院判决被告于判决生效后10日内按2191.78元/日支付原告自2020年6月1日至租赁合同解除之日租金；4.请求法院判决被告于判决生效后10日内支付原告违约金40000元；5.请求法院判决被告于判决生效后15日内将位于北京市石景山区南马场水库库区(面积约270亩)及库区内地上建筑物、附属设施设备腾退返还原告，并按2191.78元/日支付原告自合同解除次日至实际腾退返还之日的占有使用费。以上费用暂计:284万元。事实与理由：2009年5月16日，北京市石景山区黑石头农工商联合公司(以下简称黑石头公司)与北京东和伟业房地产开发有限公司(以下简称东和伟业公司)签订《水库房屋租赁合同书》,由东和伟业公司承租黑石头公司南马场水库库区及配套房屋和附属场地使用。水库库区总面积约270亩，总建筑面积约1800平方米；租赁期限自2009年6月1日至2029年5月31日。2009年6月1日至2014年5月31日租金为60万元/年、2014年6月1日至2019年5月31日租金为70万元/年、2019年6月1日至2024年5月31日租金为80万元/年、2024年6月1日至2029年5月31日租金为90万元/年。2009年12月17日，黑石头公司、东和伟业公司及被告签订《合同主体变更补充协议》，由被告承继东和伟业公司在《水库房屋租赁合同书》中的权利义务。2014年10月16日，黑石头公司、原告及被告签订《补充协议》，约定由原告承继黑石头公司在《水库房屋租赁合同书》、《合同主体变更补充协议》中的权利义务。合同签订后，截止至2020年5月31日，被告应付租金730万元，已付450万元，欠付280万元。依据《水库房屋租赁合同书》，原告有权解除合同，要求被告支付欠付的租金、违约金，并将涉诉场地房屋腾退返还原告。故原告诉诸法院，请求法院判决支持原告全部诉讼请求，维护原告合法权益。被告西山天泰公司辩称,一、原被告双方2009年5月16日所签订的水库房屋租赁合同书及2009年12月17日合同主体变更补充协议、2014年10月16日补充协议已经终止，不存在再解除的情况。根据水库房屋租赁合同书第7条第二款约定，根据该条款约定双方所签订的水库合同书已经终止，相关补充协议也已经终止了。二、原告主张的违约金已经过了诉讼时效，水库房屋租赁合同书在被告未给付当年租赁费的时候就已经终止，从终止之日起到现在原告没有向被告主张过违约金。我们推测是在2016年就已经终止。三、原告所主张的诉讼请求第二项、第三项及第五项的租金占有使用费仅指占有使用费这一项，水库租赁合同书已经终止，双方权利义务关系已经消灭，不存在租赁关系，被告仅需支付原告占有使用费就可以。被告在和原告签订水库租赁合同书时前期交了100万元保证金，保证金也应抵做占有使用费用。四、原被告双方签订的水库房屋租赁合同书的目的是为了解决甲方即原告职工就业安置维护社会和谐稳定合理利用旅游项目，但原被告签订合同后，旅游项目没有进行落实，项目没有落实的原因也不是在被告。签订租赁合同协议书后，被告为旅游项目也投入大量资金，至今旅游项目也没有落实，被告签订合同目的也没有实现。被告跟原告在租金支付问题上多次提过这个问题，受到疫情影响，被告也没有在租赁场地经营活动，被告属于中小微企业，根据北京市对中小微企业的相关费用，请求减免一部分占有使用的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。本院认定事实如下：2009年5月16日，北京市石景山区黑石头农工商联合公司(以下简称黑石头公司)与北京东和伟业房地产开发有限公司(以下简称东和伟业公司)签订《水库房屋租赁合同书》,由东和伟业公司承租黑石头公司南马场水库库区及配套房屋和附属场地使用。水库库区总面积约270亩，总建筑面积约1800平方米；租赁期限自2009年6月1日至2029年5月31日。2009年6月1日至2014年5月31日租金为60万元/年、2014年6月1日至2019年5月31日租金为70万元/年、2019年6月1日至2024年5月31日租金为80万元/年、2024年6月1日至2029年5月31日租金为90万元/年。第六条租赁合同的变更与解除，1经双方协商后，本合同可变更与解除；第七条违约责任，2.乙方未能按合同约定的期限支付租赁费时，逾期30天未交，则按当年度租赁费的5%向甲方支付迟交违约金，若逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金的，本合同立即终止，并追究乙方因此给甲方造成的各项经济损失。…。2009年12月17日，黑石头公司、东和伟业公司及被告西山天泰公司签订《合同主体变更补充协议》，由被告西山天泰公司承继东和伟业公司在《水库房屋租赁合同书》中的权利义务。2014年10月16日，黑石头公司、原告金石管理中心与被告西山天泰公司签订《补充协议》，约定由原告金石管理中心承继黑石头公司在《水库房屋租赁合同书》、《合同主体变更补充协议》中的权利义务。被告西山天泰公司自2013年开始拖欠租金，2017年6月支付了部分租金。原告金石管理中心提交的《已付水库房屋租金统计》、银行流水及发票显示，截止至2020年5月31日，被告西山天泰公司应付租金730万元，已付450万元，欠付租金280万元。庭审中，被告西山天泰公司认可欠付租金280万元。被告认为租赁合同书中对合同终止有明确约定，欠缴租金逾期60天合同终止，不是原告行使合同解除的权利，是约定解除的情况。根据合同第七条的约定合同及补充协议已经终止了。如果按照原告说的2017年被告还在支付租金那也超过60天了。合同约定是终止，终止不需要单方行使，只要符合终止条件就终止了。2013年至2017年间的逾期是我们以自己实际行为在履行合同，原告也没有提出异议，合同继续履行。2017年之后被告没有支付租金了，所以合同已经终止。占用费截止到被告腾退时对被告是非常不公平的。原告金石管理中心不认可被告合同已终止的意见，表示合同第七条是对解除权的约定，如果被告认为已经立即终止并且过了诉讼时效，被告需要说明合同终止时间和过时效的依据。如果被告认为合同终止了，双方要先达成一致意见，确定终止时间。如果合同终止后就不止只有租金还有使用费。被告在2017年6月还在给我们支付费用，不同意原告说的合同自动终止。如果终止节点是2017年6月，逾期60天是到2017年8月，至原告起诉的时间也没有超过诉讼时效。合同约定这一条本身就是在保护原告方的利益，原告有权利行使。现在双方都有解除的合议，解除达成一致。从2017年开始算，违约金没有超过诉讼时效。原告公司属于集体组织，不符合租金减免的条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，当事人于2009年5月16日签订的《水库房屋租赁合同书》、2009年12月17日签订的《合同主体变更补充协议》及2014年10月16日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《水库房屋租赁合同书》第六条约定1.经双方协商后，本合同可变更与解除；第七条约定，2.乙方未能按合同约定的期限支付租赁费时，逾期30天未交，则按当年度租赁费的5%向甲方支付迟交违约金，若逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金的，本合同立即终止，并追究乙方因此给甲方造成的各项经济损失。根据本案查明的事实，被告西山天泰公司逾期支付租金构成违约后“被告多次找到原告协商解决合同终止后的事宜，一直无果”。可见，在被告西山天泰公司逾期支付租金后，原被告有过协商，且在2013年被告西山天泰公司逾期支付租金时双方也未按约定终止合同，而是又向原告金石管理中心支付了拖欠的部分租金。双方在未约定要式方式变更合同的情况下以自己的行为变更了关于合同终止的约定，被告西山天泰公司截至2017年6月未再支付租金。原告关于要求被告支付拖欠的租金、支付违约金、解除合同、腾退房屋及支付占用费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告西山天泰公司关于合同已经终止、违约金已过诉讼时效以及减免部分占有使用费的意见，没有事实及法律依据，本院无法采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、解除原告北京金石腾飞投资管理中心与被告北京西山天泰体育发展有限公司分别于2009年5月16日签订的《水库房屋租赁合同书》、2009年12月17日签订的《合同主体变更补充协议》及2014年10月16日签订的《补充协议》；二、被告北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京金石腾飞投资管理中心截止至2020年5月31日欠付的租金280万元；三、被告北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十日内按2191.78元/日标准支付原告北京金石腾飞投资管理中心支付原告自2020年6月1日至租赁合同解除之日的租金；四、被告北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京金石腾飞投资管理中心违约金40000元;五、被告北京西山天泰体育发展有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市石景山区南马场水库库区(面积约270亩)及库区内地上建筑物、附属设施设备腾退返还原告北京金石腾飞投资管理中心，并按2191.78元/日标准支付自合同解除次日至实际腾退返还之日的占用费。案件受理费14760元,由被告北京西山天泰体育发展有限公司（于本判决生效后十日内直接给付原告北京金石腾飞投资管理中心）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。审 判 员 田江海二〇二〇年十月二十七日法官助理 向 煦书 记 员 韩 佳