上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初11746号原告(反诉被告)：无锡建顾减隔震科技有限公司，住所地无锡市。法定代表人：吴昊，总经理。委托诉讼代理人：王佳明。委托诉讼代理人：邹小亮。被告(反诉原告)：上海曲链科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邱俊坤，执行董事。委托诉讼代理人：贺卫涛。委托诉讼代理人：王华文。原告(反诉被告)无锡建顾减隔震科技有限公司(无锡建顾公司)与被告(反诉原告)上海曲链科技发展有限公司(下称上海曲链公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)无锡建顾公司之委托诉讼代理人邹小亮，被告(反诉原告)上海曲链公司之委托诉讼代理人贺卫涛、王华文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无锡建顾公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还多交的房租70,299.42元；2、判令被告向原告支付违约金116,829.16元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月，原、被告就上海市杨浦区国顺东路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX室的房屋签订租赁合同，由原告承租上述房屋。合同对租金、租期、违约责任等进行了约定。原告使用房屋后一直按约支付租金。2020年3月27日，因被告未向产权人支付租金，物业公司将原告赶出并对出入门贴了封条，原告无法正常经营。经与被告和物业公司协调，2020年4月7日将房屋内物品搬出。双方的租赁合同已于2020年3月27日解除，原告只需支付租金至2020年3月31日。原告共使用房屋十个月，应支付租金485,145.8元，应支付物业管理费99,000元。然除去已支付的水电费22,250.6元、宽带费11,470元，原告另实际共支付租金和物业管理费508,901.48元、押金145,543.74元。现合同已终止，被告应当将原告多付的钱款70,299.42元返还。租赁合同因被告违约解除，被告应按合同第8条第7款的约定向原告支付违约金。被告上海曲链公司辩称，不同意原告诉请。对诉请1，原告主张的钱款都是原告使用房屋期间应付的租金，不应返还。对诉请2，原告一直没有按时向被告支付租金，导致被告一直拖欠上家的租金，原告逾期支付租金违约在先，其无权要求被告支付违约金。不存在用押金抵扣三个月租金的事实，当时原告提出过，被告没有同意，合同约定押金不能抵扣租金。2020年4月6日原告支付的2万元是欠缴的租金，当时我方没有足够资金支付产权人，而原告也确实几个月没有向被告支付租金，被告就向原告催缴租金，但是当时原告账上只有2万元，所以就支付了2万元。被告收到北京岳成律师事务所函的时间是2020年3月27日，但原告公司的出入门并没有被查封。被告(反诉原告)上海曲链公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉原、被告之间的房屋租赁合同于2020年8月12日解除；2、反诉被告向反诉原告支付租金和物业费共计133,658.9元、水电费7000元；3、反诉被告支付逾期付款违约金101,900.58元；4、反诉被告支付合同解除违约金97,029.16元；5、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2020年4月7日从系争房屋搬出，双方的租赁合同实际履行至该日，但反诉原告于2020年8月12日即开庭当日行使合同解除权。反诉被告应支付租金、物业费、水电费的期间为2019年6月1日至2020年4月30日，应支付租金总计533,660.38元，物业费总计108,900元、水电费总计24,250元。反诉被告实际支付水电费共5笔：2020年1月2日5000元、2019年11月14日3830.4元、2019年9月30日6645元、2019年8月30日4075.2元、2019年7月19日2700元，反诉被告支付的其他钱款中还有11,470元是宽带费，所以反诉被告实际支付的租金和物业管理费为508,901.48元，反诉被告应付的租金和物业管理费为642,560.38元，故反诉被告尚欠租金和物业管理费共计133,658.9元；水电费应付24,250元，已付17,250元，所以反诉被告尚欠水电费7000元。根据租赁合同第8条第3款的约定，反诉被告逾期支付租金和物业管理费，应当按照日千分之五的标准支付逾期付款违约金。本案租赁合同因反诉被告违约解除，根据合同第8条第2款的约定，反诉被告应承担解约违约金。原告(反诉被告)无锡建顾公司辩称，双方的租赁合同已于2020年3月27日解除，反诉被告同意支付租金至2020年3月31日。水电费认可尚欠7000元，同意支付。反诉被告逾期付款是事实，但认为反诉原告主张的标准过高，愿意承担2万元的逾期付款违约金。本案租赁合同因反诉原告违约解除，违约责任在反诉原告，不同意支付解约违约金。经审理查明：2020年5月8日，经无锡市锡山区市场监督管理局核准，上海建顾减震科技有限公司更名为无锡建顾减隔震科技有限公司。2020年8月6日，取得企业营业执照。2019年6月13日，原告无锡建顾公司(乙方，以原公司名称上海建顾减震科技有限公司)与被告上海曲链公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于国顺东路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX室，租赁面积550平方米的办公用房。租赁期限为23个月，自2019年6月1日至2021年4月30日。租金标准为2.9元每平方米每天，月租金为48,514.58元。租金每一个月结算一次，每期租金乙方应在每个自然月的25日向甲方支付(先付后租)，甲方收款后5个工作日向乙方提供发票。乙方在入驻前向甲方缴纳3个月租金的保证金，作为履约保证金。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及其他相关费用，并按本合同规定履行约定的责任后21个工作日内，甲方无息返还乙方租赁保证金。乙方自行承担物管费用，物管费用标准18元每平方米每月，乙方应每个自然月的25日向甲方缴纳物管费，甲方收款后向乙方开具等额的票据。乙方自行承担水、电、气、网络等费用。合同变更、解除或终止：1、双方可以协商变更或终止合同。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同(合同自甲方发出通知之日起算的第三日起解除)，收回出租房屋，乙方交纳的租赁保证金作违约金支付予甲方，如该保证金少于二个月租金标准的，乙方需按二个月的租金标准总额向甲方支付违约金：……乙方应当按其足额支付租金、物业费、水电费等，出现未按期支付情况，累计超过7天的……3、在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或者水电费等，应向甲方支付违约金，每日违约金的计付标准为应缴额的千分之五。若欠交租金或者水电费等超过七天并经甲方书面通知后，乙方仍未支付有关款项的，甲方有权采取停水、停电、阻止货物进出、留置货物等措施，由此造成的一切损失均由乙方承担。若遇乙方欠交租金或者水电费等超过15天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自行终止。甲方有权留置乙方租赁屋内的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，并没收乙方支付的租赁保证金……7、合同期内，若甲方由于自身原因无法继续承租该房屋的，应向乙方支付违约金，违约金数额如下：剩余租赁期超过一年(包括一年)的，违约金为该房屋2个月的租金和2个月的物业管理费之总额。剩余租赁期不足一年的，违约金为房屋一个月的租金和一个月物业管理费之总额……原告向被告支付的所有费用如下：2019年5月17日50,000元；2019年5月31日160,000元；2019年7月19日63,842.9元；2019年7月19日2700元；2019年8月22日48,514.58元、9900元；2019年8月30日4075.2元；2019年9月30日6645元、58,414.58元；2019年11月14日3830.40元、58414.58元；2019年12月12日20,000元；2019年12月18日38,414.58元；2019年12月31日10,000元；2020年1月2日5000元；2020年1月8日10,000元；2020年1月17日58,414元；2020年2月21日30,000元；2020年3月25日30,000元；2020年4月6日20,000元。其中，原、被告一致认可：2020年1月2日的5000元、2019年11月14日的3830.4元、2019年9月30日的6645元、2019年8月30日的4075.2元、2019年7月19日的2700元为原告向被告支付的水电费。2020年3月24日，北京市岳成律师事务所接受案外人上海首东投资管理有限公司的委托，出具《律师函》并于2020年3月27日将该函张贴于本案系争房屋房门。该律师函写明，致：上海曲链科技发展有限公司，2018年3月29日，上海首东投资管理有限公司与上海索拉软件开发有限公司签订《首东国顺大厦租赁合同(写字楼)》。2018年10月23日，被告与上海首东投资管理有限公司、上海索拉软件开发有限公司签订《三方协议》，约定上海索拉软件开发有限公司的全部权利义务转移给被告，同日被告与上海首东投资管理有限公司签订《首东国顺大厦租赁合同(写字楼)》。根据合同约定，被告应按两个月一期的方式，于每期前一个自然月的第20日前向首东公司支付租金、物业管理费，同时租赁房屋的电费等其他费用由被告自行承担，但截至律师函出具之日，被告未按时缴纳上述费用。根据合同约定1、请被告于收到本律师函起3日内向首东公司支付租金、物业管理费、电费、车位租赁费、车位管理费、滞纳金、违约金。2、否则将进一步采取法律措施，由此导致的一切后果由被告自行承担。同日即2020年3月27日，案外人上海首东国顺大厦物业管理中心对原告使用的房屋张贴封条。另查明，2020年4月7日，原告向被告出具《租赁合同终止告知函》，写明“贵我两司于2019年6月1日签订的办公室租赁合同，租期两年，自2020年4月7日起终止租赁合同，双方对终止租赁合同无异议”。针对该函，原告表示该函是2020年4月7日离场当天出具给被告的，告知函只写明双方之间的租赁合同终止，并未提到租金，多付的租金还是要还的。被告表示该函是原告出具的，但是被告并不认可，故该函虽是被告提供给法院，但不作为被告的证据。庭审中，双方一致认可原告于2020年4月7日离场。庭审中，原告针对延迟支付租金陈述称，被告没有按时向原告开具发票，所以原告才延迟支付租金。被告回答法庭询问称被告没有因原告延迟支付租金而要求解除合同或要求原告搬离。2020年4月7日是原告提出要搬离，被告认为也符合合同解除的条件，所以口头同意解除合同。以上事实由原告(反诉被告)无锡建顾公司提供的房屋租赁合同、银行付款回单、现场照片，被告(反诉原告)上海曲链公司提交给本院的租赁合同终止告知函等证据及双方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。2020年4月7日，原告向被告出具租赁合同终止告知函，庭审中被告陈述收到后同意解除合同，本院依法认定系争租赁合同经双方协商一致于2020年4月7日解除。合同履行过程中，因被告未按时向上家支付租金及物业管理费，导致系争房屋于2020年3月27日被封，故导致合同解除的违约责任在被告，被告应当承担违约责任，但被告不能继续承租系争房屋的原因是拖欠上家的租金和物业管理费，而原告亦未如期向被告支付租金和物业管理费，故对于被告不能继续承租系争房屋原告也有责任，故本案中本院适当减轻被告应承担的违约责任。原告实际占有系争房屋至2020年4月7日，但2020年3月27日之后未能正常使用，故3月27日之前的租金和物业管理费应正常支付，3月27日之后至4月7日间的租金和物业管理费本院依法酌情降低标准。原告将已支付的租赁押金计入全部支付的费用中，主张剩余钱款返还，于法于约有据，本院予以支持，具体金额由本院依法认定。反诉原告主张合同解除、解除合同违约金无事实和法律依据，本院难以支持。水电费7000元之主张，反诉被告认可，本院予以支持。反诉被告确有逾期付款之事实，反诉被告认为合同约定逾期付款违约责任标准过高，本院根据反诉被告逾期付款的过错程度依法酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海曲链科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)无锡建顾减隔震科技有限公司返还多支付的费用70,000元；二、被告(反诉原告)上海曲链科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)无锡建顾减隔震科技有限公司支付违约金50,000元；三、原告(反诉被告)无锡建顾减隔震科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海曲链科技发展有限公司支付水电费7000元；四、原告(反诉被告)无锡建顾减隔震科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海曲链科技发展有限公司支付逾期付款违约金30,000元；五、驳回被告(反诉原告)上海曲链科技发展有限公司之其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2021元，由原告(反诉被告)无锡建顾减隔震科技有限公司负担1265元，由被告(反诉原告)上海曲链科技发展有限公司负担756元；本案反诉诉讼费3196元，由原告(反诉被告)无锡建顾减隔震科技有限公司承担348元，被告(反诉原告)上海曲链科技发展有限公司承担2848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇二〇年十月二十一日书记员  李 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。