北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6号原告：苏某，男，1987年9月29日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码：×××。原告：于某1，女，1949年11月18日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码：×××。原告：于某2，女，1952年7月14日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码：×××。原告：于某3，女，1959年7月9日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码：×××。被告：于某4，女，1946年10月15日出生，汉族，公民身份号码：×××。被告：于某5，女，1954年5月18日出生，汉族，公民身份号码：×××。被告：于某6，男，1964年10月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码：×××。委托代理人：宋军霞，北京市青天律师事务所律师。委托代理人：张某（于某6之妻），1967年4月12日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码：×××。原告苏某、于某1、于某2、于某3与被告于某4、于某5、于某6确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏某、于某1、于某2、于某3，被告于某4、于某5、于某6及被告于某6之委托诉讼代理人宋军霞、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某、于某1、于某2、于某3向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认于某5、于某4与于某6签订的房屋买卖合同无效；2.请求于某6腾退北京市顺义区××镇地区××村××街××号宅院并返还该房屋的《集体土地建设用地使用证》；3.案件受理费由被告于某6负担。事实和理由：于某7(1982年6月去世)与李某1（1995年3月去世）系夫妻关系,二人共生育六个儿女,从长至幼为序分别为：大女儿被告一于某4，二女儿原告二于某1、三女儿原告三于某2、四女儿被告二于某5、五女儿原告四于某3、儿子于某8（曾用名：于某8，1990年3月去世）。于某8育有一子即原告一苏某（曾用名：苏某）。李某1去世后，上述原告一、原告二、原告三、原告四、被告一、被告二为李某1的法定继承人，未分割遗产。2002年被告一、被告二将属于李某1所有的位于北京市顺义区××镇××村××街××号宅院的房屋以叁万伍仟元卖给被告三。该宅院的集体土地使用权证登记在李某1（李某1）名下。各原告认为李某1的法定继承人均有权继承位于北京市顺义区××镇××村××街××号宅院的房屋，对该涉诉房屋均享有所有权。被告一、被告二与被告三签署房屋买卖合同出售涉诉房屋未经其他法定继承人的同意，属无权处分。依照法律的规定，被告一、被告二与被告三签订的农村房屋买卖合同应当认定为无效。且依据物权法第36条规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。故,为维护各原告的合法权益，特起诉到贵院，请求人民法院依法判决。被告于某6辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，房屋买卖一事经过了李某1女儿们及苏某母亲的同意，于某6为本村农业户口的村民，是本村的经济组织成员，有权购买涉诉宅院，并且于某6也依照约定支付了房款，2002年8月8日签订房屋买卖合同之后，就交付给了于某6，于某6于当年将涉诉宅院原有房屋全部拆除并进行新建，一直与家人一起居住使用，直至2019年被拆迁；不同意腾退涉诉宅院，该宅院被拆迁无法腾退，《集体土地建设用地使用证》不同意返还，该《集体土地建设用地使用证》是基于该房屋买卖合同，应该是交予于某6的，并因拆迁已经将此证交付给拆迁部门；不同意负担案件受理费。被告于某5辩称，我牵线将涉诉房屋卖了，我与其他四个姐妹都商量好了，说将卖房的钱都给苏某上学用，我们都是同意的，但因其他姐妹住得远，所以就我和于某4参与了卖房，卖房款是我收的，于某6给我三万五千元，我们姐妹几个商量好给我们父母立一个碑，花了500元，其余的我都给了苏某的母亲王某1。协议上没有我的签名，对于合同效力我方不发表意见，由法院定夺。被告于某4辩称，认可卖房款是35000元，花500元给父母立碑，其余的钱都给了王某1，我是跟着于某5去卖房的，但是我没有签字，我岁数大了，别的我都想不起来了，关于房屋买卖效力的事情我不发表意见，我也不懂法。本院经审理认定事实如下：于某7（1982年6月因死亡注销户口）与李某1（1995年3月因死亡注销户口）系夫妻关系,二人共生育六个儿女,从长至幼为序分别为：大女儿于某4，二女儿于某1、三女儿于某2、四女儿于某5、五女儿于某3、儿子于某8（曾用名：于某8，1990年3月因死亡注销户口）。于某8育有一子即苏某。位于顺义区××镇××村××街××号宅院（以下简称涉诉宅院）的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为“李某1”。于某6属于顺义区××镇××村农业户口。于某6之子于松户口于2007年迁入了涉诉宅院。于某6提交房屋买卖合同复印件一份，内容如下：“立卖字文约人李某1现有北正房肆间，座落于××街××号，经中人说合情愿卖与于占青名下永远为业，言明卖价计人民币伍仟元整，当面交清并无缺少，随交土地使用证一个。空口无凭，立字为证。卖字人李某1，中证人王某2，代笔人李某2，监政机关于某9，二〇〇二年八月八日”。监政机关于某9处加盖有顺义区××镇地区××村村民委员会的公章，“李某1”、王某2、李某2的签名上均有指印。于某6解释，原件其移交给了拆迁部门。于某6称，其宅院与涉诉宅院仅一墙之隔，涉诉宅院已经多年无人居住，其家里人员较多，故通过其姐夫王某2牵线介绍，于某5负责卖房，购房款也是给了于某5，提前就商量好了，当天就是让他们来立个字据，故找了村委会书记李某2代笔、在场人还有村主任于某9、王某2、于某5、于某4、于某10（王某2的爱人）、于某6、于某6的爱人，地点在于某6家。下边的签名都是李某2代笔写的，但是手印都是本人所按，只有“李某1”上的手印是于某5按的，实际付款三万五千元，但是为了避税合同上写的是五千元。于某5称系其和王某2的爱人于某10一起牵线搭桥促成了买卖，其代表其姐妹，认可于某6所述的在场人，但称由于时间太久了，其不知道“李某1”签字和上面的指印如何形成的，并称未见过于某6提交的房屋买卖合同。于某4称“李某1”名字上的指印是否是于某5所按其不知道，但不是其所按，认可于某6所述的买卖经过。苏某、于某1、于某2、于某3均称李某1在1995已经去世，但于某6提交的房屋买卖合同的时间为2002年，故“李某1”的签字不符合实际。于某6申请证人于某9、王某2、李某2到庭作证。于某9称其见过于某6提交的房屋买卖合同，系于某6买的李某1的房屋，合同上的公章系其加盖，当时在场人其记得的有李某2、于某5、于某4、张某、于某6，李某2代笔，当时卖价为35000元，其他记不起来。王某2称，其系于某6的姐夫，涉诉宅院一直无人居住，院子没人管，后来于某5做主卖，其、其爱人、于某5一起商量的，由于某6购买，价款是35000元，最终签了协议，其和于某9、李某2肯定在场，其他人记不清了，当时李某1已经不在了，于某6提交的房屋买卖合同上签名系其自己签名并在上面摁了指印。李某2称，于某6叫其写的买卖合同，当时于某7夫妇都不在了，集体土地建设用地使用证写的是谁其不清楚，当时王某2、于某5、于某4、于某6、于某6的爱人、村主任于某9均在场，其当时系村里的副书记，于某9代表村委会盖的章，买卖合同上所有人的名字均系其所写，但是各自按的指印，李某1已经不在了，故李某1名字上的指印系于某5所摁。针对苏某的询问，李某2称合同上写的购房款是3500元，实际给了5000元，总之合同上多少钱实际就给了多少钱。苏某、于某1、于某2、于某3对于三个证人的陈述存在质疑，称王某2说是他自己签的名字按的手印，于某9说是自己签的名字按的手印，李某2说所有签名都是他代笔签的，三名证人证词存在矛盾。于某6对三位证人证言真实性认可，称虽然三位证人在某的陈述存在差异，对签名是否是自己所写的描述上存在差异，但签合同至今已有18年，三位证人年事已高，对于签订合同时的事实经过描述一致，无论签字是否本人所签，均代表各自的真实意思表示，三位证人的证言与于某5、于某4的陈述基本一致，足以证明买卖合同的真实有效性。于某5称李某2对于购房款都记不清楚了，故不认可李某2所述的系于某5在“李某1”名字上按的指印，对此其不确定，认可其他证人证言。于某4认可三位证人证言。苏某、于某1、于某2、于某3申请对房屋买卖合同上三个证人的笔迹进行鉴定。于某5、于某4同意苏某、于某1、于某2、于某3的鉴定申请。于某6称三位证人均年事已高，对于是否系本人签字的细节描述虽存在不一致的地方，但均系其真实意思表示，故没有鉴定的必要和意义。双方确认出售房屋时，涉诉宅院内仅有四间北正房。于某5称当时涉诉宅院无人居住，苏某的母亲说苏某需要用钱，看能否将涉诉房屋卖掉，于是其就找其他姐妹商量，其他姐妹均同意由其做主代理卖房，卖完就将集体土地使用证原件给于某6了，售房款其给了苏某之母，未让苏某之母出具收条。于某4称时间久了，对此记不清了。于某1称，于某5向其提过说苏某要用钱，要卖房，钱都给苏某，什么时候其知道的记不清了。于某2称，之前其不知道，事后其才知道卖房并把钱给了苏某之母的事。于某3称卖房之前无人和其说过卖房的事，其住的远，孩子小，卖完后于某5告诉过她。于某6称，2002年买房后其就将涉诉宅院原有房屋全部拆除，并新建了十间北正房、南倒座四间、西厢房四间。苏某、于某1、于某2、于某3、于某4、于某5均称不清楚。上述事实，有庭审笔录、房屋买卖合同、户口簿、集体土地建设用地使用证、派出所证明信、村委会证明等证据在案佐证。本院认为：当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。我国土地管理法明确规定，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。根据庭审查明的事实，于某5、于某4虽称未见过于某6提交的房屋买卖合同，且于某5表述其不确定“李某1”名字上的指印是否其所按，但于某5认可当时系其代表其姐妹将涉诉宅院内的房屋卖给了于某6，于某5、于某4均认可当时卖房时在场的人员，结合三位证人的证言，故本院可以确认于某6购买了涉诉宅院内的房屋的事实，于某6系本村农业户口，符合购买该村宅基地上房屋的条件，其已支付购房款，实际交付房屋并履行多年，于某6自买房后年至拆迁前一直占有并使用涉诉宅院，虽然签约时，李某1已经去世，故合同上将“李某1”作为卖字人欠妥，但根据农村习俗，一般认为集体土地建设用地使用证上登记的人为房主，该瑕疵并不影响合同的效力。故本院认为于某6与于某5就涉诉宅院内的北正房四间存在的房屋买卖合同关系并未违反国家法律或者行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，不予支持，故苏某、于某1、于某2、于某3以于某5、于某4构成无权处分为由认为涉诉的房屋买卖合同无效缺乏事实和法律依据，本院对苏某、于某1、于某2、于某3要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求以及腾退涉诉宅院、返还集体土地建设用地使用证的诉讼请求均不予支持。同理，本院认为苏某、于某1、于某2、于某3所提鉴定申请对证明本案待证事实无意义，故对其所提鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：驳回原告苏某、于某1、于某2、于某3的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告苏某、于某1、于某2、于某3负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇二〇年十月二十九日书记员  韩 聪