山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初808号原告：李娜，女，1974年6月1日出生，汉族，住济宁市微山县。委托诉讼代理人：侯传彦，山东薛国律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：姜敦馨，山东薛国律师事务所律师，特别授权。被告：宋旭慧，女，1981年12月10日出生，汉族，住薛城区。委托诉讼代理人：薛文文，山东恒正律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：唐澎，山东恒正律师事务所律师，特别授权。第三人：中国银行股份有限公司微山支行，住所地微山县奎文路**。统一社会信用代码：913708268661691145。法定代表人：杨会强，行长。委托诉讼代理人：武玉坤，副行长，特别授权。委托诉讼代理人：刘胜振，山东中评和律师事务所律师，特别授权。原告李娜与被告宋旭慧、第三人中国银行股份有限公司微山支行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娜的委托诉讼代理人侯传彦、姜敦馨，被告宋旭慧的委托诉讼代理人薛文文、唐澎，第三人中国银行股份有限公司微山支行（以下简称中国银行微山支行）的委托诉讼代理人武玉坤、刘胜振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租金325,000元；2、判令被告承担违约金488,778元;3、判令被告和第三人共同承担房屋装修、装饰费30万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月28日，被告将薛城京福花苑17号门面房抵押给第三人，2014年4月29日，被告假名田思宽与原告签订《门面房租赁合同书》，并于2016年4月27日被告又以自己的名义与原告重新签订《门面房租赁合同书》，但被告均隐瞒了该门面房抵押给第三人的事实，原告对该房进行了装修、装饰。在使用过程中，第三人行使抵押权，法院依法对抵押房产进行执行。执行中，对房屋进行评估、拍卖。原告在使用房屋过程中，法院人员、第三人和客户经常到涉案房屋看房、送达文书，丈量和张贴公告等等，致使原告不能正常使用房屋。原告与被告交涉，但苦于联系不上被告，给原告造成极大损失。现在因第三人行使债权，法院已对涉案房屋进行拍卖程序，但原告看到法院评估时含原告的装饰、装修。为了维护原告的权益，且不阻碍法院执行的情况下，原告将抵押权人列为本案无独立请求权第三人承担原告的装修、装饰费用。被告宋旭慧辩称，双方的租赁合同于2019年5月1日到期，根据租赁合同的约定到期后原告对房屋的装修装饰不享有任何权益；双方的房屋租赁纠纷经被告向法院起诉，薛城法院于2020年2月27日作出（2019）鲁0403民初3209号判决，解除了双方租赁关系，故原告的诉讼请求依法应予以驳回。第三人中国银行微山支行陈述，第三人不是房屋租赁合同当事人，对原告没有任何法律上的权利和义务。第三人正常依法维护合法权益，没有侵犯原告任何合法权益，不应承担侵权及相关赔偿责任。涉案房屋评估报告中是否包含原告装修款与第三人无关。综上，原告要求第三人对其装修、装饰进行赔偿没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。本院经审理查明：涉案房屋位于高新区门市房（枣房权证高新字第**），初始登记为被告宋旭慧。2014年4月29日，被告委托田思宽与原告签订《门市房租赁合同书》，约定被告将涉案房屋租赁给原告使用，协议租赁期限为叁年，自2014年4月30日至2017年5月1日止；租金每年壹拾万元整。涉案房屋交付使用后，原告对其进行装修，经营路易.芬妮国际SPA会所。2016年4月27日，原告与被告签订《门市房租赁合同书》，约定被告将涉案房屋租赁给原告使用，协议租赁期限为叁年，自2016年4月30日至2019年5月1日止；租金每年柒万元整；房屋租赁合同期满以后，室内装潢可移动的装饰材料原告可以拿走，移动有损价值的（地（地砖砖等）装饰材料归被告所有。2016年4月27日，原告向被告交纳2016年4月30日至2017年5月1日一年的房屋租金70,000元。2017年4月29日，被告委托殷宪国收取原告2017年5月至2018年5月1日期间的房屋租金55,000元。另查明，2014年4月28日，被告与第三人签订一份《最高额抵押合同》，被告将涉案房屋抵押并办理房屋抵押登记手续。2015年11月23日，山东省微山县人民法院作出（2015）微民保字第50号民事裁定书，将涉案房屋进行查封。2016年11月7日，山东省微山县人民法院作出（2016）鲁0826执1279号之一民事裁定书，将涉案房屋予以查封。2017年6月27日，山东中正拍卖有限公司向原告发出拍卖涉案房屋通知并在拍卖网上进行公开拍卖。再查明，2019年10月9日，被告向薛城区人民法院提起诉讼，诉请：1、解除宋旭慧与李娜之间签订的《门市房租赁合同书》，判令李娜将涉案房屋腾空并返还给宋旭慧；2、依法判令李娜向宋旭慧支付自2017年5月1日起至2019年8月30日的房屋租金163,333元（暂计算至2019年8月30日，按年租金70,000元的标准向宋旭慧支付房租至房屋返还给宋旭慧之日止）；3、依法判令李娜向宋旭慧支付违约金21,000元。2020年2月27日，（2019）鲁0403民初3209号一案判决：一、宋旭慧与李娜于2016年4月27日签订的《门市房租赁合同书》无效；二、李娜于本判决生效后十日内从位于高新区门市房（枣房房权证高新字第**）出并返还给宋旭慧；三、李娜支付宋旭慧自2018年4月30日至2019年5月1日期间房屋占用费70,000元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回宋旭慧的其他诉讼请求。2020年7月15日，（2020）鲁04民终1100号一案二审判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案焦点如下：一、被告是否应返还收取原告的租金325,000元；二、被告是否应支付原告违约金488,778元；三、被告和第三人是否应赔偿原告房屋装修、装饰费30万元。关于焦点问题一，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条之规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（七）已抵押、未经抵押权人同意的。因涉案房屋在被告将其出租给原告之前已被被告抵押和法院依法查封，故无论是被告委托田思宽与原告于2014年4月29日签订的《门市房租赁合同书》，还是原告与被告于2016年4月27日签订的《门市房租赁合同书》，皆属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故原告主张被告返还已收取租金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点问题二，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，原告与被告签订的《门市房租赁合同书》无效，原告参照合同约定的租金标准支付给被告房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。涉案合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益，主要应是原告装饰装修或者改建扩建费用上。庭审中，经本院释明，原告对该项诉请计算方式明确为原告租赁期间从事服务行业年收入标准。原告该项诉请的计算方式，从性质上讲属于其自营行为，同时，也无证据加以证明具体损失，故本院不予支持。关于焦点问题三，被告辩称依据双方合同中“房屋租赁合同期满以后，室内装潢可移动的装饰材料原告可以拿走，移动有损价值的（地（地砖砖等）装饰材料归被告所有”约定，主张原告对房屋装饰装修不享有任何权益。对此，鉴于涉案合同无效，该条款约定亦属无效，故被告该项答辩意见，本院不予采纳。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于承租人的未与房屋形成附合的装修装饰物的处理，应以由承租人自行拆除为原则，故，原告在向被告返还涉案房屋时，应自行拆除未与房屋形成附合的装修装饰物。因此，被告应承担的赔偿责任范围主要是对原告已与房屋形成附合的装修装饰现值损失。无论是原告在（2019）鲁0403民初3209号一案庭审中主张装修装饰投入32万元，还是本案中诉请装修装饰损失30万元，本院认为原告对案涉房屋进行装修装饰支出30万元比较客观，可以采信。按照双方实际形成的租期约定，该部分投资成本应当在5年内摊销完毕。因此，截至双方约定的租赁期限届满，本院认为涉案房屋装修装饰现值按照原告投入30万元的20%即6万元认定比较符合客观实际。承租人签订租赁合同的目的在于使用租赁房屋，是否设立抵押或者查封，直接关系到承租人能否正常使用涉案房屋，属于重大事项，出租人应以明确的方式履行告知义务，对于重大事项的告知义务属于租赁合同中出租人的基本义务，当事人不能通过特别约定予以免除。本案，被告并未提供充分证据证明其已经明确告知原告涉案房屋存在抵押或者查封的事实，因此，被告作为出租人未履行告知义务的行为对导致涉案合同无效存在过错，故被告应赔偿原告房屋装修装饰现值6万元。第三人并非涉案房屋租赁合同当事人，也未侵害原告合法权益，同时，原告也未提交证据证明第三人对其损失存在过错，故原告要求第三人与被告共同承担其房屋装修装饰损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宋旭慧于本判决生效之日起十日内赔偿原告李娜装饰装修损失60,000元；二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,824元，减半收取7,412元，由原告李娜承担7,013元，被告宋旭慧承担399元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  陈平二〇二〇年十月三十日书记员  杨静