黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书(2020)黑8110民初702号原告：富裕县鑫曙光房地产开发有限公司，住所地黑龙江省富裕县富裕镇。法定代表人：齐宝英，该公司经理。委托诉讼代理人：杨春雷，黑龙江省农垦齐齐哈尔分局局直法律服务所法律工作者。被告：赵明玉，男，1977年10月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省甘南县。被告：谢婧，女，1983年2月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省甘南县。原告富裕县鑫曙光房地产开发有限公司与被告赵明玉、谢婧买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨春雷到庭参加诉讼，被告赵明玉、谢婧经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告富裕县鑫曙光房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除与二被告签订的购楼合同，并要求二被告将其所购买的查哈阳农场曙光小区2号楼2单元301室住宅楼返还原告；2、请求二被告支付违约金及赔偿损失38,485.00元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年8月5日二被告在原告处购买查哈阳农场曙光小区2号楼2单元301室住宅楼，该楼房建筑面积为70.02平方米，每平方米价格为2,680元，房款总价格为187,000元，二被告每月应还楼贷2,153元，还贷年限为10年，二被告从2017年5月至今未偿还楼贷。故起诉，1、请求解除与二被告之间购楼合同，二被告交付购楼款122,721元为违约金和赔偿原告的损失；2、查哈阳农场曙光小区2号楼2单元301室住宅楼返还给原告；3、请求二被告给付楼房贷款35,182元（2017年5月5日至2018年8月5日应偿还的楼贷），楼贷罚息1,446.90元（应还楼贷5.875厘/月，50%罚息2.9375厘/月，2017年5月5日至2018年8月5日计15个月，35,182*2.9375厘/月*15个月=1,550.25元），本息合计36,732.25元；4、本案诉讼费用由二被告承担。原告在庭审前变更诉讼请求称楼房总价187,000.00元，二被告于2012年6月1日交定金2,000.00元，二被告于2012年8月5日至2017年5月5日已还原告本金52,081.00元（包括定金2,000.00元），2017年5月5日至2020年10月5日二被告共欠原告本金134,919.00元，利息5.875厘/月，计26,897.00元（利息计算方式为本金134,919.00×5.875厘/月×40个月），违约金以134,919.00元为本金按月息1分计算共计47,584.00元，50,081.00元本金减去26,897.00元利息、47,584.00元违约金、3,025.00元物业费、13,060.00元供热费、2,000.00元定金，最后被告应给付原告38,485.00元。被告赵明玉、谢婧未到庭应诉亦未提出书面答辩。原告富裕县鑫曙光房地产开发有限公司为证明其主张成立，向本院提交如下证据：1、2012年8月5日,原告与被告赵明玉、谢婧签订还款协议复印件一份。2、2012年8月5日,被告赵明玉、谢婧出具的欠条原件一份。3、原告记账账页原件三张。上述证据欲证明二被告欠款事实以及欠款具体金额。4、齐齐哈尔农垦曙光供热有限公司及齐齐哈尔曙光物业有限公司查哈阳分公司出具证明原件各一份。欲证明富裕县鑫曙光房地产开发有限公司替被告赵明玉、谢婧交热费13,060元及物业费3,025元的事实。被告赵明玉、谢婧未到庭质证亦未提交证据。本院认证如下：原告所举证据1、2为原、被告双方经过协商后所签订的还款协议及二被告给原告出具的欠条，证据1能够证明二被告购房的事实，同时能够证明购楼款187,000元，二被告已给付原告购房款2,000元，双方约定二被告按国家银行房贷利率以10年为期限向原告还款，按约定期限本息还款总额为258,334元，每月5日前还款2,153元，如不按期还款按贷款利率50%上浮，如拒不还款，原告有权收回房屋使用权，所交房款不退，作为二被告的违约金等约定，本院予以采信。原告所举证据3虽为原告单方的账目记载，但为原告自认被告已还款项，对于原告自认的有利于对方当事人的证据，本院予以采信，该证据能够证明二被告已还购房款本息合计122,721元，本院予以采信。原告所举证据4与本案无关联，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下:二被告于2012年6月1日交付原告预购房款2,000元，2012年8月5日原告与二被告签订还款协议，约定二被告在原告处购买查哈阳农场曙光小区2号楼2单元301室住宅楼，建筑面积为70.02平方米，每平方米价格为2,680元，房款总价格为187,000元，同时约定二被告按国家银行房贷利率以10年为期限向原告还款，还款总额度为258,334元，每月5日前还款本息2,153元，如二被告不按期还款则按贷款利率50%上浮，如不还款，原告有权收回房屋使用权，所交房款作为违约金不予退还。二被告于2012年8月5日至2017年5月5日共偿还购楼款本息计122,721元，此后未再向原告支付购房欠款。本院认为，二被告与原告双方已形成买卖合同关系，二被告应当按照合同的约定全面履行合同的内容，二被告未按合同约定的义务履行按期支付购房款及约定利息的义务，原告请求与二被告解除房屋买卖合同并要求二被告返还房屋，本院予以支持。原告根据二被告已还购房款的本金及利息计算后要求二被告支付利息及违约金，原告计算已还房款本金及利息计算方式，本院不予采纳，本金、利息及违约金应按如下计算较为合理，2012年8月5日至2017年5月5日共计57个月，二被告共偿还楼款本、息为122,721元，利息计算方式应为：258,334（合同约定房款及利息）-187,000（房款）=71,334元（10年总的利息），71,334元÷10年÷12个月=594.45元（每月利息），594.45元（利息）×57个月=33,883.65元（二被告已给付的利息），122,721元-33,883.65元=88,837.35元（二被告已给付楼房本金）。2017年5月5日至2020年7月5日共计38个月，二被告应偿还原告房款利息计算方式为38个月×（594.45元+594.45元÷2罚息的50%）=33,883.65元，二被告应偿还原告房款违约金计算方式为（258,334元-122,721元）×30%=40,683.9元，33,883.65元（利息）+40,683.9元（违约金）=74,567.55元，二被告已还楼款88,837.35元-74,567.55元=14,269.8元+2,000元（二被告交付的定金）=16,269.8元，原告要求二被告支付利息及违约金的诉讼请求数额过高予以调整，原告应给付二被告16,269.8元。原告要求二被告支付物业费、取暖费的请求，与本案非同一法律关系，原告可另案起诉，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除富裕县鑫曙光房地产开发有限公司与赵明玉、谢婧签订的查哈阳农场曙光小区2号楼2单元301室房屋买卖合同；二、赵明玉、谢婧于本判决生效后十日内将查哈阳农场曙光小区2号楼2单元301室住宅楼返还给富裕县鑫曙光房地产开发有限公司；三、富裕县鑫曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付赵明玉、谢婧楼款16,269.80元；四、驳回富裕县鑫曙光房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告赵明玉、谢婧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,745.00元，由被告赵明玉、谢婧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长 张 伟审判员 任立冬审判员 武玉成二〇二〇年十月三十日书记员 袁 日