贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初893号 原告：遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组，住所地遵义市红花岗区遵湄路。 负责人：张友权，该村民组组长。 委托诉讼代理人：王颖，贵州佳信律师事务所律师。 被告：孙桂华，女，1966年3月5日生，汉族，遵义市人。 第三人：遵义明顺房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区遵湄路“XX世家”小区C1-3-2号。 法定代表人：陈道元，经理。 第三人：遵义市汇川农村商业银行股份有限公司，住所地遵义市汇川区南京路**城上城综合楼。 法定代表人：罗维，董事长。 原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组与被告孙桂华、第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司（以下简称明顺公司）、第三人遵义市汇川农村商业银行股份有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组的委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼，被告孙桂华、第三人遵义市汇川农村商业银行股份有限公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼、第三人明顺公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组与第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效；2、请求确认原告系遵义市的所有权人。3、请求确认被告孙桂华与第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司于2007年6月19日签订的《商品房买卖合同》无效；4、请求判令第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司协助原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组办理位于遵义市的不动产权属登记，并提交办理权属登记需要由出卖人提供的资料；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年12月18日，明顺房开作为“拆除人”与“被拆除人”纪念街村民组签订《拆除补偿协议》，对“长征镇沙坝村纪念街组界内修建的两层临时建筑进行拆除的有关事项＂达成由第三人明顺房开用其修建好的商用门面房366.8ｍ2”补偿给原告纪念街村民组的一致意见，双方以及遵义市红花岗区长征镇沙坝村民委员会的相关人员在《拆除补偿协议》上签字并盖有公章。经（2015）遵市法民初字第252号民事判决书认定涉案门面1-7号系拆迁安置住房，超面积56.65ｍ2补差价，16至18号门面作为商品房购买，并签订了《商品房买卖合同》。因此，涉案门面遵义市（面积51.91ｍ2）系原告纪念街村民组的拆迁安置房。第三人明顺房开于2007年4月30日与村民组签订《临时交房协议》，将涉案门面交付纪念街村民组。纪念街村民组接收涉案门面后一直占有、使用、出租，收取租金收益至今。2007年6月19日，第三人明顺房开与被告孙桂华签订《商品房买卖合同》，将涉案门面遵义市进行商品房预售登记在被告孙桂华名下。实际上，第三人明顺房开与被告孙桂华之间并没有真实的买卖合同关系，双方属于恶意串通签订的商品房买卖合同。因此，根据《合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告孙桂华与第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司于2007年6月19日签订的《商品房买卖合同》无效。综上，涉案门面的来源演变清楚，属于所有权调换形式取得的拆迁补偿安置房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人取得拆迁补偿安置房的请求权是一种法定的优先权，原告纪念街村民组的相应权益因此应优先保护。为证明其主张，原告提交如下证据：一、1、（2015）遵市法民初字第252号民事判决书；2、拆除补偿协议；3、临时交房协议：证据一组均为复印件，证明：2005年12月18日，遵义明顺房地产开发有限公司作为拆迁人与被拆迁人签订《拆除补偿协议》，随后双方经多次协商，最终决定将遵义明顺房地产开发有限公司开发的“XX世家”Ｃ幢一层1至7号门面作为拆迁还房，16至18号门面作为商品房购买，原告于2007年4月30日接房以来，一直管理、控制、占有该门面，对此事实已由法院生效判决予以确认。因此，原告取得拆迁安置房的请求权是一种法定的优先权；二、1、（2019）黔03民再130号民事判决书、2（2019）黔03民再137号判决书：证据二组证明涉案营业房1-7号为拆迁安置房，原告对涉案营业房主张的物权优先保护权利得到了生效文书的支持。同理，本案的涉案营业房7号包含在内，也应得到支持。3、《房屋记载表》：证明第三人明顺房开将属于原告的拆迁安置房登记在被告名下侵害了原告的合法权益。 被告孙桂华、第三人遵义市汇川农村商业银行股份有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司（以下简称明顺公司）经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院经审理认定事实如下：2005年12月18日，明顺房开公司作为“拆除人”与“被拆除人”纪念街村民组签订《拆除补偿协议》，“对补偿给××街村民组的一致意见，双方以及遵义市红花岗区长征镇沙坝村民委员会的相关人员在《拆除补偿协议》上签字并盖有公章。2006年5月29日，明顺房开公司作为甲方与乙方纪念街村民组签订《认购书》，约定由纪念街村民组以7680元／ｍ2的价格，向明顺房开公司认购该公司开发的位于遵义市红花岗区遵湄路的“XX世家”（后更名为“xx世家”）房开项目Ｃ栋面积410ｍ2、总价3148800元的门面，但并未确定具体的门面号数；双方约定乙方于2006年5月25日支付甲方购门面认购金600000元，剩余房款974400元在认购物业取得预售证后，甲方通知乙方一月内付清。甲乙双方签署《商品房买卖合同》，以认购金转为购门面首期款，剩余门面款1574400元由乙方向甲方指定的银行申请贷款向甲方支付；双方约定如因乙方原因不按本认购书约定时间签署《商品房买卖合同》的，则甲方有权另行处理该门面，且甲方不退回乙方定金；在该协议的特约条款中约定附门面图纸红线内面积为459.26ｍ2，乙方实际购买面积为410ｍ2，另49.26ｍ2为甲方还给乙方，最终面积确定数据甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》时，另行协商，面积数据产生调整的，购买门面单价不变，总金额多退少补；双方还约定甲方应在2006年10月30日前将门面交给乙方使用。该《认购书》签订后，纪念街村民组分批次向明顺房开公司支付了相应购房款。2007年4月30日，明顺房开公司作为甲方与乙方纪念街村民组签订《临时交房协议》，该《临时交房协议》载明：“2007年4月30日，甲方将XX世家Ｃ栋1-7号商铺，16-20（20号门面的一半）号交付乙方使用，其中1号门面64.65ｍ2，2号门面64.65ｍ2，3号门面64.65ｍ2，4号门面64.65ｍ2，5号门面63.70ｍ2，6号门面63.70ｍ2，7号门面53.93ｍ2，共计439.93ｍ2，其中49.26ｍ2为还房，390.67ｍ2为购买面积，16-20号门面面积346.68ｍ2，（实际面积以房管局测量为准）”。该协议签订后，明顺房开公司就将前述门面交付纪念街村民组占有使用。2007年6月12日，经遵义天络房地产测绘处测量，前述1-7号门面总建筑面积为423.45ｍ2，16至18号门面单间建筑均为73.35ｍ2，合计220.05ｍ2。2008年11月11日，明顺房开公司签署《商品房买卖合同》，纪念街村民组的相关人员于2009年2月12日在该合同上签字，该合同确定纪念街村民组向明顺房开公司购买的门面为xx世家Ｃ幢一层16、17、18号门面（建筑面积为276.7ｍ2），其中1-7号门面共423.45ｍ2，其中366.8ｍ2为还房，56.65ｍ2为村民组购买。明顺房开公司还于2008年11月11日向纪念街村民组出具《承诺书》，该《承诺书》载明：你单位在我公司购买的外环路××市场“XX世家”Ｃ栋营业房面积为276.7ｍ2，还房面积：366.8ｍ2，合计643.5ｍ2，如该面积出现误差或发生紧急纠纷和法律责任由我公司承担全部责任。 另查明，根据原告向本院提交《房屋记载表》，明确了位于红花岗区营业房登记在被告孙桂华名下，并进行了预售备案登记。 另查明，（2019）黔03民再130号民事判决书已明确了原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组与第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效。 本院认为，根据（2019）黔03民再130号民事判决书已明确了原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组与第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》合法有效，故本案对原告的第一项诉求不再进行审理。根据庭审查明的事实可知，被告孙桂华至今未向明顺房开公司要求交付案涉门面及主张相应的权利，与常理不符，足以认定被告孙桂华并未实际购买“xx世家”小区C座C幢4-1楼-7号营业性用房，购买涉案房屋并非被告孙桂华本人的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，双方的购房行为因缺乏真实的意思表示要件而导致该民事法律行为无效，且损害了他人的合法权益。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，被告孙桂华与第三人明顺房开的商品房买卖（虽原告并未提交该《商品房买卖合同》，但房管部门的备案登记可以证明双方有此约定）行为损害了他人的合法权益，应当认定无效。其次，根据明顺房开公司与纪念街村民组于2005年12月18日签订的《拆除补偿协议》约定的内容可知，双方已就补偿安置用房的位置、用途、面积进行了约定，并于2007年4月30日签订《临时交付协议》，进一步明确了安置还房的具体房号和面积等内容。而前述交付的房屋中主要包含了明顺房开公司应安置的还房，其他超面积部分采取补偿差价购买的形式处理，但该情况并不影响涉案房屋在交付时已确定为还房的实质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，对纪念街村民组确认其对涉案房屋享有优先权的请求，符合前述法律规定，应予支持。在明顺房开公司与纪念街村民组签订的《拆除补偿协议》、《临时交付协议》及《商品房买卖合同》合法有效，并已实际交付房屋的情况下，明顺房开公司理应负担协助纪念街村民组办理涉案房屋不动产权属登记的附随义务，故对纪念街村民组要求明顺房开公司协助办理遵义市红花岗区外环路遵湄路口xx世家小区C栋门面1楼7号营业房的不动产权属登记的请求，应予支持。被告孙桂华、第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司、第三人遵义市汇川农村商业银行股份有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下： 一、确认第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司与被告孙桂华的商品房买卖行为无效； 二、遵义市红花岗区外环路遵湄路口XX世家小区C座C幢4-1楼-7号营业房的所有权属于原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组所有，由第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司协助原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组办理前述房屋的不动产权属登记。 三、驳回原告遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，公告费520元由第三人遵义明顺房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  黄瑾静 人民陪审员  陈金玲 人民陪审员  刘 宁 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  刁孝娟