北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11160号原告：高秀荣，女，1958年2月11日出生，汉族，住北京市通州区。原告：史久春，男，1957年11月18日出生，汉族，住北京市通州区。二原告之共同委托诉讼代理人：史丽（系高秀荣、史久春之女），女，1987年12月20日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京铭通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区北苑南路**院**楼****。法定代表人：宋晶，经理。原告高秀荣、史久春（以下简称原告）诉被告北京铭通房地产开发有限公司（以下简称“铭通公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，利用网络音视频云法庭系统公开开庭进行了审理。原告高秀荣、史久春的委托诉讼代理人史丽，被告铭通公司的法定代表人宋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高秀荣、史久春向本院提出诉讼请求：1、请求判令铭通公司支付延迟交房违约金9535.67元（以总款441466元为基数，按日万分之一标准计算，自2018年12月31日计算至2019年8月4日）；2、判令铭通公司向原告支付已付房款利息11364.42元（以总款441466元为基数，按央行贷款利率4.35%计算，自2018年12月31日计算至2019年8月4日）；3、请求判令铭通公司赔偿房屋租金24500元（自2019年1月1日起至2019年8月4日止）；4、本案诉讼费由铭通公司承担。事实与理由：2017年12月12日，原告与铭通公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》，合同约定，铭通公司将位于北京市通州区永顺镇西马庄通州区西马庄经济适用住房项目惠铭苑小区住宅房一套（现57#2105）出售给原告，房屋总价441466元，同时约定铭通公司于2018年12月30日前交付房屋，并在合同中约定了违约金计算方式。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款，可铭通公司直至2019年8月4日才向原告交付房屋，延期交房216天，故其应当按照合同约定向原告支付延期交房违约金。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。被告铭通公司辩称：原告诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第一，我方与原告签订合同，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，根据合同约定因不可抗力导致的逾期交房我方不承担违约责任，而本案中政府大市政配套工程延期交付属于不可抗力，由此导致的逾期交房依约我方不应承担违约责任。第二，本案项目于2018年11月工程验收合格，且原告已于2018年12月对涉案房屋进行查验，被告已经按照合同约定履行了己方义务，且合同签订后，被告一直积极努力与政府沟通，以确保房屋可以在合同约定的期限内交房，而实际上涉案房屋已在2018年11月全部完成建设，不能交房是因为政府大市政配套工程延迟竣工交接导致，属于不可抗力中的政府行为，故被告对于延期交房并无过错，依法被告也不应承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求各自依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2017年12月12日，铭通公司（出卖人）与高秀荣、史久春（买受人）签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》（以下简称“房屋买卖合同纠纷”），约定：第一条，项目建设依据，出卖人以划拨方式取得坐落于永顺镇西马庄地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为京通国用（2015划）第00038号，土地使用权面积为12216平方米，买受人购买的经济适用住房所在土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的经济适用住房暂定名为惠铭苑，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年2月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年6月18日。第三条，基本情况，该经济适用住房为第一条规定项目中的通州区西马庄经济适用住房项目1#楼第21层2105号（以下简称“涉案房屋”），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该经济适用住房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。第五条，计价方式与价款，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计价并按第1种方式结算房价款，1、按照建筑面积计算，该经济适用住房预测房屋面积49.03平方米，单价每平方米9004元，总价款441466元。第十二条，交付条件，（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该经济适用住房。第十四条，逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该经济适用住房交付买受人的，按照下列第2种方式处理，即“逾期不超过60日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，最高不超过房总价的1%。特别条款：如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任。”合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，高秀荣、史久春按照约定及房屋实测面积向铭通公司支付全部房款共计441466元，铭通公司于2019年8月4日向高秀荣、史久春交付涉案房屋。再查，涉案房屋所在经济适用住房项目配套的外接市政管线工程由北京市通州区城市管理委员会负责牵头实施，北京市通州区城市管理委员会于2020年7月15日出具“关于通州区西马庄经济适用房项目外市政管线工程建设的情况说明”，载明西马庄经济适用住房配套市政管线施工相关工作因故不能如期进场施工，经各单位多次协调，于2019年4月底统一进场施工，电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、三款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，铭通公司与高秀荣、史久春签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。合同签订后，高秀荣、史久春按照约定向铭通公司支付全部购房款，铭通公司理应按照合同约定的期限向高秀荣、史久春交付房屋，铭通公司违反合同约定逾期交房，依法应按照合同约定承担违约责任，现高秀荣、史久春以被告铭通公司逾期交付房屋为由要求其支付违约金，理由正当，于法有据，本院予以支持。铭通公司辩称政府大市政配套工程未按时竣工属于不可抗力，应按照合同约定免除其逾期交房违约责任的辩论意见，因政府大市政配套工程延期竣工不属于合同履行中发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不构成合同法中所指的不可抗力，且双方在合同第十四条特别条款中并未约定大市政工程逾期交付作为免责事由，铭通公司不能据此免除逾期交房的违约责任，故对其该辩论意见，本院不予采纳。关于铭通公司应当支付违约金的数额，高秀荣、史久春主张以总款441466元为基数，按日万分之一标准计算，自2018年12月31日计算至2019年8月4日，计算出的数额是9535.67元，不符合合同关于违约金最高不超过房总价1%的约定，本院依照合同约定，将违约金确定为4414.66元。在双方签订的房屋买卖合同已经约定逾期交房违约金计算方法的情况下，高秀荣、史久春主张铭通公司支付已购房款利息并赔偿房屋租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京铭通房地产开发有限公司给付原告高秀荣、史久春违约金4414.66元，于本判决生效后七日内执行清；二、驳回原告高秀荣、史久春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告北京铭通房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十月十九日书记员  杨月兰