江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初230号原告（反诉被告）：中瑞元海商业管理有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区卢州北路**，统一社会信用代码：91360900MA35LCMF7F。法定代表人：吕元庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾敏，男，汉族，1982年12月8日出生，系公司法务经理。被告（反诉原告）：卢妍晞，女，汉族，1993年2月18日出生，住江西省宜春市上高县。委托诉讼代理人：苏江，江西甘雨（宜丰）律师事务所律师。原告（反诉被告）中瑞元海商业管理有限公司（以下简称中瑞元海商业管理有限公司）与被告（反诉原告）卢妍晞（以下简称卢妍晞）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，被告卢妍晞在提交答辩状期间以房屋租赁合同纠纷为由对本案原告中瑞元海商业管理有限公司提起反诉。本院依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了合并审理。原告中瑞元海商业管理有限公司的委托诉讼代理人曾敏、被告卢妍晞及其委托诉讼代理人苏江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中瑞元海商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告卢妍晞向原告支付截止2019年10月30日的租金55709元及物业费6046.62元；2、请求判令被告向原告支付2019年11月1日至合同解除之日期间的租金；3、请求判令被告支付原告优惠租金33426元；4、请求判令解除双方租赁合同；5、判令被告腾退商铺并归还原告，向原告支付16713元违约金；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月13日，原告与被告就被告租赁位于江西省宜春市用途，并签订了《润达娱人码头商业租赁合同》，该合同对双方租赁商铺的租金、物业费的标准及缴纳方式进行了明确约定，即被告应按照“先付后用”的原则，以每3个月为一期支付，每期到期前10天向原告支付下一期租金，如被告未按照租赁合同规定的时间足额支付租金，则每逾期一日，乙方需按逾期费用总额的0.1%支付违约金；逾期超过20天的，原告有权解除合同，被告应当支付原告相当于三个月租金的违约金，同时租赁保证金不予退还。根据合同保密协议约定，如被告在合同履行期间违约，则原告有权要求被告补交免收的租金计33426元。截止2019年10月30日，被告欠缴2018年8月至2019年10月期间的租金共计人民币55709元整；欠缴2018年10月至2019年10月期间的物业费共计6064.62元整。原告已经多次向被告进行催缴，但被告一直未能履行合同约定的付款义务。现原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告卢妍晞辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。是原告违约在先。一、原告所指向被告提供符合合同要求的房屋，根据合同附件一交付标准一室内墙面：水泥砂浆、抹灰。交付时进门左边墙为清水墙；卫生间：水泥砂浆找平，交付时卫生间位置地面没有找平；门窗：铝合金门窗，交付时只有铝合金窗户，后门为木门，前面空的；室内顶棚：打磨平整，交付时顶棚钢筋横出。二、原告所指出被告违反租赁合同中第六条租金及其他费用的支付原则，被告提出原告未交付合法质量的商铺给被告，且从未提及过商铺漏水维修过的事实存在，刻意隐瞒了漏水问题，并在签署租赁合同后于2018年2月开始漏水，渗水至今还未解决，且因为漏水问题，给顾客造成直接的人身安全问题，给被告造成直接无法正常营业。三、原告没有证据证明其房屋漏水的原因是被告使用房屋不当造成的。事实上，被告在2017年11月就完成了房屋的装修过程，装修完成后没有对房屋的设施进行改动和更新，且在2018年第二次维修才知道一直漏水地方在被告签租赁合约前已经存在漏水维修过的问题。四、漏水问题在双方签署租赁合同开始已经存在，且在双方签署租赁合同后，被告于2018年2月开始向被告反映漏水问题，也一直在配合维修的前提下，还是付给原告租金至2018年8月（8月19日至10月19日为免租期），在2018年9月给被告店内造成摔伤事件开始，被告一直催原告维修，且至今维修未果，所以是原告违约在先，未能给被告合理、合法的出租商铺。且在原告违反合约在先的前提下，被告还继续履行承租义务至2018年8月。综上所述，被告的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对原告任何权利的侵害。原告诉求于法无据，纯属无理要求。请求法院裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求。补充一点，我方同意解除合同，但无需支付之前欠付的租金。反诉原告卢妍晞提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人中瑞元海商业管理有限公司对反诉人卢妍晞在承租房屋上总价400000元的装修进行折价补偿（除漏水导致损坏部分不折旧）250000元、返还押金（16713元）及租金、物业费55246元合计305246元；2、请求判令被反诉人中瑞元海商业管理有限公司赔偿反诉人卢妍晞在承租房屋上漏水问题造成经营损失100000元；3、请求法院判令被反诉人中瑞元海商业管理有限公司承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉人卢妍晞与被反诉人中瑞元海商业管理有限公司此前就争议商铺有三年的租赁合同关系，三年一签，反诉人与被反诉人于2017年10月13日经平等协商一致，签订了《房屋出租合同》，合同约定被反诉人将其所有的位于江西省宜春市，用途出租给反诉人使用，合同期限为三年，至2020年10月19日止。合同履行期间，反诉人与被反诉人一直于良好租赁方式共处，但于2018年8月开始向中瑞元海商业管理有限公司提出被出租商铺漏水问题，至2019年11月止，总共维修十余次，至今还有漏水问题，严重影响营业，维修工人进室内维修期间损坏舞蹈专用地胶、墙面装修等。2018年被反诉人一直在做招商活动，因漏水损坏的装修位置和已渗水墙壁给学生家长留下不好印象。在2018年暑假期间，工作室招生情况明显好转。而再次于2018年8月底、9月初工作室大面积漏水、渗水，导致2018年9月起舞蹈工作室无法继续营业。无法继续营业的主要原因是因为房屋漏水，导致学生踩水摔倒两次，分别为两个不同学生。漏水导致工作室学生摔倒，此事和物业工作人员沟通过，物业工作人员曾提出在2018年9月的此次维修一定可以维修好。并提出可以写保证书，但反诉人本着互相友好的关系，认真开门营业的心态，信任被反诉人的前提下未再向物业追究此事，只是想着被反诉人能修好漏水问题，反诉人能正常营业的共赢前提下一直配合维修，配合修复，但工作效率和工作质量都不是专业人士、专业部门的做法。2018年2月至2019年11月，漏水、渗水问题修了十余次，且反诉被告早已陆续切断了租赁物的水电，最早一次是2018年11月，反诉原告真正使用租赁物的时间是10个月左右。鉴于漏水问题日益严重，为了维护自己的合法权益，在被反诉人不能给予反诉人合法质量、商铺为前提的违约行为，特向贵院提起反诉。反诉原告中瑞元海商业管理有限公司针对反诉被告卢妍晞的反诉辩称：反诉被告对反诉原告提出的所有反诉诉请均不予认可，首先，反诉被告与反诉原告是建立在租赁合同与物业管理合同之上，反诉被告已经严格按照合同提供了相应的租赁物，并符合合同约定的交付标准，反诉原告也按合同约定签字确认并办理了租赁物交付手续，反诉原告以租赁物漏水为由，拒交相应的租金、物业费等费用，而且长达超过一年的时间，经过反诉被告多次催促，并依合同约定已经通过相应合理合法的手续，反诉原告仍在一边正常经营、一边拒交租赁费用的行为，并非适用所谓的不安抗辩权。依租赁合同约定，反诉被告有按时交付租赁物的义务，也有对租赁物瑕疵进行维修的义务，反诉被告也积极履行合同的相应义务，对存在漏水的部位多次进行维修，但反诉原告不予以配合反诉被告的正常维修，该行为也体现租赁房屋的漏水情况并非反诉原告所称使用不了、无法使用、不可能修好等说法，而是反诉原告恶意拖欠相应租赁费用的借口与说辞，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：宜春市中山西路润达娱人码头商业街的开发商宜春中新房建设发展有限公司自2017年6月开始全权委托中瑞元海商业管理有限公司经营管理宜春市中山西路润达娱人码头商业街的商业项目，包括以其名义对外出租、经营管理该商业项目的全部商业物业。2017年10月13日，中瑞元海商业管理有限公司（出租人）与卢妍晞（承租人）签订《润达娱人码头商业街租赁合同》，约定卢妍晞租赁位于江西省宜春市用途；租期自2017年10月20日至2020年10月19日止，每年8月20日至10月19日的租金免交，2017年10月20日至2018年8月19日的月租金为5571元，2018年10月20日至2019年8月19日的月租金为5571元，2019年10月20日至2020年8月19日的月租金为5850元，租金总计169920元；承租人每月除支付租金外，还应自交付日起向出租人缴纳每月2元／平方米的物业服务费及按物业公司方制定的标准支付水、电、气等费用；租金按“先付后用”原则，每3月为1期支付，每期到期前10天向原告支付下一期租金，如被告未按照租赁合同规定的时间足额租金，则每逾期1日，承租人须按逾期支付费用总额的0.1%交付滞纳金；租赁保证金为16713元，合同履行期满或者解除合同后60日内，出租人确认承租人没有任何违约行为及欠缴费用后将租赁保证金无息退还承租人；逾期超过20天的，原告有权解除合同，被告应当支付原告相当于三个月租金的违约金，同时租赁保证金不予退还；该合同还对装修管理、权利义务、提前解除租赁合同、租期届满移交、通知的送达、不可抗力、争议的解决、租赁合同的生效等进行了约定。该租赁合同的附件1为润达娱人码头商业街商铺交付标准；附件2《特殊保密协议》约定，作为品牌扶持，中瑞元海商业管理有限公司在2017年10月20日-2020年10月19日合同期内给予卢妍晞免收6个月租金（已在租赁合同中体现），如因卢妍晞在合同履行期间违约被提前解除合同或卢妍晞擅自提前解除合同，除了支付相应违约金外，还应向中瑞元海商业管理有限公司补交免收的租金33426元；附件3为承租方提交营业执照或身份证复印件；附件4为润达娱人码头商业街实测图。同日，中瑞元海商业管理有限公司与卢妍晞签订《物业管理服务委托协议（商业）》，约定中瑞元海商业管理有限公司提供物业服务，卢妍晞按每月每平方米2元支付物业费。物业管理服务期限自2017年10月20日至2020年10月19日止。2018年4月9日，案外人杨雨婳购买位于宜春市商铺，之后将该商铺的全部经营管理权委托给中瑞元海商业管理有限公司，委托内容包括：该物业的使用、经营、管理和收益权利，中瑞元海商业管理有限公司可自行经营或转租、分组、联营、合作经营该物业，无须再征得杨雨婳的同意或授权，委托期限十年。2018年4月9日，案外人黄思杰购买位于宜春市商铺，之后将该商铺的全部经营管理权委托给中瑞元海商业管理有限公司，委托内容包括：该物业的使用、经营、管理和收益权利，中瑞元海商业管理有限公司可自行经营或转租、分组、联营、合作经营该物业，无须再征得黄思杰的同意或授权，委托期限十年。2018年4月20日，案外人钟喜刚购买位于宜春市商铺，之后将该商铺的全部经营管理权委托给中瑞元海商业管理有限公司，委托内容包括：该物业的使用、经营、管理和收益权利，中瑞元海商业管理有限公司可自行经营或转租、分组、联营、合作经营该物业，无须再征得钟喜刚的同意或授权，委托期限十年。2018年11月9日，卢妍晞将当天承租店铺漏水的视频发给中瑞元海商业管理有限公司员工，称对方公司修了一年的屋顶还在漏水，该员工称会尽快安排人处理，卢妍晞称因为漏水一直没处理，系对方公司没有做到合同中承诺的共用部分的维护和管理，自己才拖欠物业租金。2019年4月11日，中瑞元海商业管理有限公司员工与卢妍晞联系称前天有人进去看了，上面是没有漏水的，逐渐在干。2019年4月18日，中瑞元海商业管理有限公司员工与卢妍晞联系称店铺的屋顶渗水是没有问题了，就空调旁边的小窗户有点渗水，让卢妍晞将室内的修复报价，卢妍晞称在北京，等回来再说，之后，卢妍晞一直未就室内修复回复。2019年6月12日，中瑞元海商业管理有限公司员工与卢妍晞联系称室内的打了针的舞蹈房，现在也不漏水了，今天安排人把那些东西撤走；另外一个舞蹈房镜子那里工程部曾主管去看了，也不漏水了，现在有水印，到时刷漆时可以修复好。同日，中瑞元海商业管理有限公司向卢妍晞发出《关于商户未按时缴纳租金的告知函》及《关于商户未按时缴纳物业费的告知函》，要求其即使缴交欠付的租金及物业费。2019年6月12日开始，中瑞元海商业管理有限公司员工与卢妍晞沟通维修事宜，主张室内与室外一起维修才更有效果。7月8日，卢妍晞回复认为中瑞元海商业管理有限公司一直在维修但是没有维修好，一年半了，修了9次，只要是下雨就漏水，该员工回复称听维修的师傅说卢妍晞租赁的店铺位置比较特殊较难维修。2019年8月7日，中瑞元海商业管理有限公司向卢妍晞出具《告知函》，主张其经营的希柏乐流行舞工作室还存在工程遗留问题，让其于2019年8月12日前报于该公司物业服务中心，该公司将立即安排人员进行处理，并希望在维修过程中卢妍晞能全力配合。2019年9月17日，中瑞元海商业管理有限公司员工告知卢妍晞近期有检查，注意卫生，并建议音乐声音稍微小点。2019年10月10日，卢妍晞让中瑞元海商业管理有限公司员工通知其主管来解决漏水问题。自2017年10月开始，卢妍晞仅支付中瑞元海商业管理有限公司16713元租赁保证金及租金、物业费61281元，之后未再支付租金及物业费，中瑞元海商业管理有限公司于2020年1月7日将其诉至法院，卢妍晞则以中瑞元海商业管理有限公司提供的租赁物漏水造成自己装修损失及经营损失为由提起反诉。以上事实，有中瑞元海商业管理有限公司提供的《润达娱人码头商业街租赁合同》及其附件、《商品房买卖合同》、《告知函》、《关于商户未按时缴纳租金的告知函》及《关于商户未按时缴纳物业费的告知函》、《润达娱人码头委托经营合同》、《证明》与卢妍晞提供的与中瑞元海商业管理有限公司员工的微信聊天记录、店铺图片、视频及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：中瑞元海商业管理有限公司与卢妍晞签订的《润达娱人码头商业街租赁合同》及其附件，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。中瑞元海商业管理有限公司依约将房屋交付被告，被告应依约支付租金及物业费。一、关于《润达娱人码头商业街租赁合同》是否应予以解除的问题。2020年4月20日庭审时，中瑞元海商业管理有限公司与卢妍晞均同意解除案涉《润达娱人码头商业街租赁合同》，本院确认该合同于2020年4月20日解除。按照法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，原告要求被告腾退商铺并归还原告符合事实和法律依据，本院予以支持。二、关于卢妍晞还需支付中瑞元海商业管理有限公司的租金、物业费金额的问题。按照合同约定，卢妍晞自2017年10月20日至2020年4月20日应支付租金146520元及自2017年10月20日至2019年10月30日的物业费11297.48元合计157817.48元，卢妍晞实际支付61281元后未再支付，故中瑞元海商业管理有限公司要求卢妍晞支付至解除合同之日的租金及至2019年10月30日的物业费符合事实和法律依据，本院予以支持，本院确认卢妍晞还需支付中瑞元海商业管理有限公司租金及物业费96536.48元。三、关于卢妍晞是否需支付中瑞元海商业管理有限公司违约金及优惠租金的问题。按照法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。庭审查明，自2017年11月开始，案涉店铺一直漏水，至庭审时中瑞元海商业管理有限公司亦未提供证据证明已经维修好，卢妍晞以其未尽到维修义务影响自己经营为由未及时缴交租金尚属合理，于法有据，故关于中瑞元海商业管理有限公司要求卢妍晞支付违约金及优惠租金的主张，本院不予支持。四、关于中瑞元海商业管理有限公司是否应支付卢妍晞装修及经营损失，是否应返还其押金及租金的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。为证明漏水造成自己的损失，反诉原告卢妍晞申请了对室内外装修的价值进行评估，但经多次催缴鉴定费，作为缴费义务人卢妍晞一直未预交鉴定费用，导致鉴定程序终止，应承担举证不能的责任。本案现有证据无法确定漏水导致了装修及经营损失，故反诉原告卢妍晞关于装修损失、经营损失的主张，证据不足，本院不予支持；反诉原告卢妍晞关于反诉被告中瑞元海商业管理有限公司返还租金、物业费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。解除合同后，反诉原告卢妍晞关于反诉被告中瑞元海商业管理有限公司返还租赁保证金16713元的请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条第一款、第九十一条、第二百二十一条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）中瑞元海商业管理有限公司与被告（反诉原告）卢妍晞于2017年10月13日签订的《润达娱人码头商业街租赁合同》于2020年4月20日解除；二、被告（反诉原告）卢妍晞支付原告（反诉被告）中瑞元海商业管理有限公司租金及物业费96536.48元；三、反诉被告（原告）中瑞元海商业管理有限公司返还反诉原告（被告）卢妍晞租赁保证金16713元；上述两项相抵，被告（反诉原告）卢妍晞于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）中瑞元海商业管理有限公司79823.48元；四、被告（反诉原告）卢妍晞于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于江西省宜春市的商铺全部腾空，交还给原告（反诉被告）中瑞元海商业管理有限公司；五、驳回原告（反诉被告）中瑞元海商业管理有限公司的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）卢妍晞的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2538元，减半收取计1269元，反诉费3815元，合计5084元，由原告（反诉被告）中瑞元海商业管理有限公司负担231元，被告（反诉原告）卢妍晞负担4853元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员  谭 靓二〇二〇年十月二十二日代书记员  易成伟