呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1380号上诉人（原审原告、案外人）：赵虹，女，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：苗笛，内蒙古典源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴志伟，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人（被执行人）：田宏光，男，1973年9月15日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区光明路糖厂新区**楼****。上诉人赵虹因与被上诉人吴志伟、原审第三人田宏光执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初4832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。赵虹上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：赵虹与田宏光双方认识多年，后田宏光因其个人经济问题于2015年向赵虹借款陆拾陆万元，并承诺如不能到期还款自愿将其购买的位于内蒙古呼和浩特市××街房产出售于赵虹，还款期过后田宏光不能正常还款，经双方协商于2016年2月25日签订了房屋买卖合同、房屋交付单、购房款收款凭证，抵消其借款陆拾陆万元。该合同是在自愿、平等、公平的基础上签订的，是在田宏光与吴志伟经济纠纷案件之前签订，具有法律效力。赵虹与田宏光于2016年2月25日签署的合法房屋买卖合同，是以房抵顶债务达成一致的意思表示，即合同在法院查封之前已经成立。《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，赵虹对涉案房屋具有合法的民事权益。同时，赵虹与田宏光买卖合同纠纷一案，呼和浩特市赛罕区人民法院于2019年4月19日作出（2019）内0105民初1118号民事判决，判决：确认原告赵虹与被告田宏光于2016年2月25日签订的《房屋买卖合同》有效，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第102条第一款第三项规定，执行标的是其他法院或仲裁机构正在审理案件的争议标的物，需要等待该案件审理完毕确定权属的，执行法院应当中止执行。因此，无论对于执行法院还是执行当事人，另案生效法律文书均具有拘束力，执行法院不应当执行已经法定程序认定属于赵虹的财产，因此依据此条款对于赵虹拥有实体产权的房屋应当中止执行。对违法的执行行为，人民法院应当予以裁定撤销或者改正。不能执行已经生效判决确认属于赵虹的财产。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，案涉房屋虽然不能办理物权登记，但也仅是所有权暂时不能发生转移，并不等于房屋不能进行流转和交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，涉案抵债房屋在赵虹与田宏光达成合意后就已交付给赵虹进行处置，赵虹对抵债房屋进行实际支配和出借的行为是其实际占有后的合法权利，应当视为抵债房屋已实际交付给赵虹。同时赵虹为了体现自己对房屋的权利和占有向人民法院通过诉讼方式对抵债房屋进行确认，经法院判决确认合同有效，赵虹和田宏光的合同签订日起即可生效。事实也充分证明赵虹的占有意思，田宏光同赵虹也签署了房屋交付单，房屋已经正式交付于赵虹，赵虹符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除强制执行的民事权益，应当解除查封，不得对赵虹的合法财产进行强制执行，赵虹享有足以排除强制执行的民事权益。一、赵虹与田宏光早在2016年就签订了合法的《房屋买卖协议》，并有出售人田宏光向受买人赵虹实际交付了该房屋，签署了房屋交付单据，符合有效合同的要件。二、赵虹在购得该房屋后，已经实际占有，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》未作出明确的排除性规定，无论第三人将房屋自己居住，还是出租或用作商业经营都是其个人合法权益，因此后经田宏光反复恳求将房屋出借与其使用，是赵虹拥有该房屋实体权益的自由使用范围,不属于未占有该房产的情形。三、赵虹是与田宏光在其债务到期后，经协商将借款合同关系转变为房产买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，是尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻了合同自由原则，约定以他种给付代替原有给付的受领方式，属于房产给付价款方式，并支付全部价款的体现，规定中并未规定必须为现金价款，田宏光从赵虹处借到为现金并非物权，由于双方均认可该笔现金存在，因此可认定为赵虹现金购得了该房产。四、该涉案房产在当时尚处于交警支队遗留问题暂时不能办理房本并非赵虹本人过错，属于赵虹意志以外的客观障碍，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定中关于第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，赵虹在本案中已经向田宏光通过债权于房屋买卖的方式支付了全部价款，规定中并未表明一定以现金支付的规定，且赵虹对此并无过错。因此无过错买受人的物权期待权应于保护，并且赵虹通过长期、公开的形式公示了其对涉案房屋的所有权。物权期待权，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，赵虹与田宏光是履行了完整的支付和履行了全部合同的一般买受人间的买卖行为，赵虹已经拥有该房产的一切权益，符合物权期待权保护的要件。一审法院认定的以下四点属于事实不清，适用法律错误。1.赵虹与田宏光是否存在真实的借贷关系：赵虹与田宏光相识多年，其因经营企业，常年使用本人的工资卡、信用卡等相关金融卡证，并向本人的亲属及朋友，多次借款，均可以由相关人员证明，并于2014年11月12号，出具现金借条一张金额为36万，之后又多次使用本人工资卡，信用卡等相关经济资源。同时在其配合下以本人的名义向其他小额贷款公司为其贷款，并于2015年10月10日，田宏光出具了含上述36万的总计借条一张，共计66万，田宏光本人出具了借款证明书。在呼和浩特赛罕区人民法院（2019）)内0105民初1118号的案件审理过程中，田光本人也出具了关于借款的相关承诺书，由一审法院经相关证据，确认双方确实存在借贷关系，是借款转化为购房款的行为，有明确的收款凭证，作为合同的有效组成部分，该协议不违反法律、行政法规的强制规定，并审定确认双方房屋买卖有效。在呼和浩特赛罕区人民法院（2019）内0105执异184号文件中，也认定田宏光是借款抵定赵虹房屋的事实，综上本人真实与田宏光真实存在借贷关系，金额以借条为准，本人并提交了相关辅助证明材料，因此一审判决关于赵虹于田宏光证据不足以证明有真实借贷关系的判定属于审定事实不清情形。2.赵虹是否已实际占有该房屋：赵虹和田宏光的合同签订日起即可生效，田宏光同赵虹也签署了房屋交付单，房屋已经正式交付于赵虹，根据《房屋买卖合同》约定双方付清房款后，在双方在场的情况下由赵虹完成了对房屋的接收手续，双方签订了房屋交付单，属于赵虹已经实际拥有该处房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。因此，一审法院关于“赵虹在法院查封之前是否已经合法占有涉案房屋”认定事实不清，是属于适用法律错误，赵虹在一审法院查封之前已经合法占有涉案房屋，对该屋已具有管理和支配权和所有相关权利，属于通过合法买卖房屋获得的合法权益。3.赵虹对该房屋是否拥有房屋权属：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对赵虹的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人条款中（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断，赵虹具有完整合法的经人民法院认定《房屋买卖合同》符合该房屋权利人的认定，享有该房屋的一切权益。田宏光与赵虹于2016年2月25日签订的《房屋买卖合同》经过一审法院审定属于合法有效，合同中明确约定该房屋占有、使用、收益、处置、房屋所有权归赵虹所有，权属状况清晰，属于《合同法》保护范围。该涉案房产在当时尚处于交警支队遗留问题暂时不能办理房本并非赵虹本人过错，属于赵虹意志以外的客观障碍，因此一审法院关于赵虹对房屋不具有权属的认定。属于合同认定不清，适用法律错误。4.赵虹是否对该房屋支付了全部价款：田宏光因其个人经济问题于2015年向赵虹陆续借款陆拾陆万元，并承诺如不能到期还款自愿将其购买的位于内蒙古呼和浩特市××街房产出售于赵虹，还款期过后田宏光不能正常还款，经双方协商与2016年2月25日签订了房屋买卖协议、房屋交付单、购房款收款凭证，抵消其借款陆拾陆万元，该合同是在自愿、平等、公平的基础上签订的，是在田宏光与吴志伟经济纠纷案件之前签订，具有法律效力。赵虹于田宏光于2016年1月25日就签署了合法房屋买卖合同，是将借款转化为购房款的合法行为，《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，赵虹对案涉房屋具有合法的民事权益。同时，赵虹与田宏光买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年4月19日作出（2019）内0105民初1118号民事判决，判决：确认原告赵虹与被告田宏光于2016年2月25日签订的《房屋买卖合同》有效，付款凭证和事实作为合同有效重要组成部分经人民法院审定确认事实。因此一审法院关于赵虹对房屋未支付房屋价款的认定，属于认定事实不清，适用法律错误。人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续的，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会不符合公平原则。严重侵害符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。当事人自主的交易安排和经济社会发展的需要,从更有利于实现当事人的合法权益以及尽可能的贯彻意思自治的原则理念出发，希望法院援用诚实信用和公平原则予以裁判。吴志伟辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书，提出排除强制执行的，人民法院不予支持，故赵虹的上诉请求没有法律依据；二、在吴志伟与田宏光发生借贷关系时，田宏光与赵虹存在同居关系，故田宏光与赵虹的债务不能排除强制执行，是虚假债务；三、赵虹为实际占有使用涉案房屋，在吴志伟申请执行时，赵虹才提出异议；四、从2016年打官司到目前已经五年时间了，田宏光一直没有出现过，田宏光与赵虹目前仍然在一起。田宏光辩称，田宏光因个人公司经营需要于2011年至2016年期间向赵虹及其亲属和同学累计借款多笔，其中长期借用并使用赵虹本人工资合计36万元，长期借用赵虹各类信用卡多张，其中光大银行3万元、建设银行2.3万元、包商银行1.5万元、中信银行0.7万元，借用赵虹同学3万元，借用赵虹大哥5万元，借用赵虹保险金1.20万元和以赵虹名义小额贷款12万元，同期赵虹代田宏光支付以上借款利息2万余元，总计66万元。以上借款田宏光均已收到并使用，并与赵虹依据双方意愿形成协议，如田宏光不能到期还款，将田宏光购买的的位××街平方米的房产出售给赵虹，借款全额转化为购房款，后因田宏光被诈骗无力还款，2016年2月25日，田宏光与赵虹签订房屋买卖合同，完成房产交接，房屋钥匙交付赵虹，后经一审法院确认买卖合同有效，但因该房屋产权为车管所历史遗留问题暂无法完成过户，责任与赵虹无关，且赵虹已经实际占有使用至今。赵虹向一审法院起诉请求：依法判令不得执行拍卖位于内蒙古呼和浩特市××街房屋，并依法解除查封。一审法院认定事实：吴志伟与田宏光民间借贷纠纷一案,一审法院于2016年8月10日作出（2016）内0105民初4428号民事判决，判令田宏光于判决生效后十五日内一次性偿还吴志伟借款35.50万元、逾期利息1358.63元；驳回吴志伟的其他诉讼请求。田宏光不服，提出上诉。呼和浩特市中级人民法院于2016年12月5日作出（2016）内01民终2972号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。吴志伟向一审法院申请强制执行后，一审法院于2018年6月1日作出（2017）内0105执464号执行裁定，裁定查封田宏光所有的价值364976元的财产；一审法院于2018年6月1日向呼和浩特交警支队下达协助执行通知书，要求停止办理田宏光所有的位于呼和浩特市××街房屋的过户，建筑面积104.21平方米。赵虹向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年5月13日作出（2019）内0105执异184号执行裁定，裁定驳回赵虹的异议请求。田宏光与谢秀兰、马银生房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年11月4日作出（2016）内0105民初2696号民事判决，判决确认田宏光与谢秀兰、马银生于2015年4月17日签订的《房屋买卖合同》有效。马银生不服，提起上诉。呼和浩特市中级人民法院于2017年7月9日作出（2017）内01民终1440号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决查明事实如下：2015年4月17日，田宏光（买方）与谢秀兰、马银生（卖方）签订《房屋买卖合同》,约定房屋坐落于新华东街46号2-1-8，建筑面积108平方米。2015年4月23日，呼和浩特市公安局交通管理支队出具《房屋证明》，载明位于××街8是呼和浩特市交通管理支队2003年分给支队退休干部谢秀兰的福利住房，未办理房本。2014年11月12日，田宏光出具借条一张，载明由于生意周转向赵虹私人借款36万元，承诺于2014年1月至2015年11月31日前全部归还；如不能归还，赵虹可以通过法律方式扣下田宏光固定资产及名下公司应收账款以偿还借款。2014年11月12日，田宏光出具收条一张，载明收到赵虹借于田宏光现金36万元。2015年10月10日，田宏光出具借条一张，载明田宏光因个人经济问题向赵虹借款66万元，以上借款以全部现金收到；于2016年1月10日前归还，如未按期归还，田宏光自愿将名下呼市新华东街车管所宿舍2-1-8号住宅按上述借款总额出售于赵虹，偿还其借款。赵虹称，借条（66万元）包括借条（36万元）中的借款数额。2016年2月25日，赵虹（买方）与田宏光（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定房屋坐落于呼市××街住宅，建筑面积108平方米；房屋转让价格为66万元，赵虹于2016年2月25日向田宏光支付66万元；田宏光应于赵虹付清全部房款之时将上述房屋及全部钥匙交付赵虹，并在双方在场的情况下由赵虹对房屋进行接收。2016年2月25日，田宏光出具收条一张，载明收到赵虹个人购呼和浩特市××街住房款66万元。2016年3月15日，田宏光、赵虹签署《房屋交付单》，载明田宏光自愿将位于呼和浩特市××街住房一套于2016年3月15日前交付给赵虹，并于2016年3月15日前搬出该住宅等内容。赵虹与田宏光房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年4月19日作出（2019）内0105民初1118号民事判决，判决确认赵虹与田宏光于2016年2月25日签订的《房屋买卖合同》有效。赵虹提交收入证明书、收据、个人信用报告、个人公积金明细、借款协议、银行交易明细、微信记录，均不足以证明赵虹与田宏光存在真实的民间借贷关系。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，赵虹需同时满足上述四个条件才能排除对涉案房屋的强制执行。第一，赵虹与田宏光于2016年2月25日签订《房屋买卖合同》，在一审法院送达协助执行通知书之前；上述《房屋买卖合同》应为合法有效，（2019）内0105民初1118号民事判决亦予以确认，但该判决并未确认涉案房屋权属。第二，经庭审核实，赵虹称其接收涉案房屋后无偿出借给田宏光使用，但赵虹仅提交《房屋交付单》，不足以证明其曾接收涉案房屋并已实际占有涉案房屋。第三，经庭审核实，赵虹称其与田宏光曾为恋人关系，田宏光借用赵虹工资卡，以赵虹名义办理小额贷款、信用卡，向赵虹亲戚、朋友借钱，使用赵虹存款、保险金，由此产生债务。赵虹提交的证据不足以证明其与田宏光之间存在真实的民间借贷关系，亦不足以证明其已支付了涉案房屋全部价款。故赵虹提交的证据不足以证明其享有排除本院执行涉案房屋的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告赵虹的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新的证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”故赵虹以涉案执行标的已被查封后由一审法院作出的确认其与田宏光签订的《房屋买卖合同》有效的判决主张排除强制执行的，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足已排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，赵虹依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张其对涉案房屋享有物权期待权，但其所举证据不能证明其已满足上述法律规定中所规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产。”故本院对其上诉请求不予支持。综上所述，赵虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵虹负担。本判决为终审判决。审判长 杨蔚堃审判员 张蒙江审判员 姜 怡二〇二〇年十月九日法官助理 乌日汗书记员 解海波