河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1366号原告：南阳益学教育科技有限公司，住所地南阳市卧龙路**师院西门口往西200米路北。统一社会信用代码：91411303MA45BNY91D。法定代表人：连东帅，任该公司总经理。委托诉讼代理人：王世嘉，河南问鼎律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王建业，男，1963年2月11日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：郭凯歌，河南宛龙律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告南阳益学教育科技有限公司（下称南阳益学教育公司）与被告王建业房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南阳益学教育的委托诉讼代理人王世嘉和被告王建业及其委托诉讼代理人郭凯歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳益学教育公司提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月17日解除；2、判令被告返还原告房屋租金60,000元；3、判令被告向原告支付违约金14,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于南阳市卧龙路十二里河村的房屋第四层、五层出租给原告办公使用，建筑面积为400平方米，租赁期限自2019年9月25日至2024年9月24日，年租金为70,000元，交房期限为合同签订之日起5日内。合同签订后，原告向被告支付了60,000元，但被告并未按照合同约定向原告交付适租房屋，也未向原告交付出租房屋的所有权证、土地使用证等相关权利凭证。原告多次与被告沟通，双方无法达成一致意见，故提起诉讼被告王建业辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，被告没有任何违约行为，应当依法驳回原告的诉讼请求：同时提出反诉，1、没收原告交付的定金60,000元；2、判令原告交付2019年8月20日起第一年的租金70,000元；3、判令原告交纳租房押金20,000元；4、判令原告赔偿原告损失210,000元；5、反诉费由原告承担。经审理查明，原告系从事教育软件技术开发、教学设备技术开发、教育信息咨询等业务的有限责任公司。原告因办公需要，欲租用宛市房字第**房产证项下房产。该处房产的房东与被告系亲戚关系，二人经协商，房东同意被告对该房产进行增建、扩建用于出租并获取出租收益。被告本欲将该房产进行改造用于宾馆出租，得知原告的租赁意向并与之达成口头协议后，被告出资对该处房产原有的一、二层进行了加固处理并增建了四、五层。为实现教学之目的，根据原告的要求，四、五层房间布局按教室设计，分为一般教室和200㎡左右大型教室，且对一、二层进行了加固并增设了逃生楼梯。被告为此支出建设费用28万余元。2019年8月20日，时任原告公司法定代表人李航对上述设施进行了验收，认为符合原告的要求，双方遂办理了房屋交接手续，被告将房屋钥匙交予李航，原、被告并于同日签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：该房屋用途为办公、培训；租赁期限自2019年9月25日至2024年9月24日止，计5年；该房屋年租金为人民币70000；首年年租金分两次交清，“第一次合同签订三日内付定金，人民币：陆万元整，（小写60,000.00元），第二次在装修完毕后乙方（原告）入驻时付租金，交剩下的壹万元整，（小写10,000.00元）”；次年起，年租金一次性交齐，并提前30天付清，房租第一年和第二年不变；甲方（被告）于本合同签订之日起5日内，将该房屋交付给乙方，并承诺给予乙方不少于30日的装修期，装修期内不计算房屋租金。违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，除双方约定的赔偿外，还须向守约对方交纳年度租金的20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.3%向乙方加收滞纳金。甲方未按时交房的或者非因乙方原因导致乙方无法正常使用房屋的，乙方有权按月租金的0.3％向甲方收取滞纳金。双方办理交接手续后，原告于2019年11月14日向被告交纳租金60,000元，被告向原告出具了收条，内容为“今收到现金陆万元，2019.8.20号-2020.8.20号房租款，收款人王建业2019年11月14号。”此后原告并未实际入住使用，并于2020年1月16日向被告发出“解除合同通知书”，以被告未按照合同约定交付适租房屋构成违约为由通知被告解除双方的租赁合同，双方为此发生纠纷，原告向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告陈述和房屋租赁合同、房屋交接手续及相关证人证言等证据在卷证实。本院认为，原、被告自愿签订租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规范的规定，为有效合同，原、被告均应按照合同约定全面履行合同义务。关于本诉部分，本院认为，原告于2020年1月16日向被告发出“解除合同通知书”，系原告行使合同单方解除权的行为，依照法律规定，该权利的行使除因不可抗力致使不能实现合同目的外，需以被告构成根本违约为前提。本案被告按照原告的要求建造房屋并如期交付，无违约行为，故原告发出的“解除合同通知书”不发生合同解除的效力。原告向被告交纳租金60,000元系其依法履行合同义务的行为，在被告无违约行为的情况下，原告要求被告返还租金并支付违约金无法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，本院认为，一、被告于2019年11月14日收取原告人民币60,000元，被告于其出具的收条中明确表示该款系“房租款”，故该60,000元应认定为原告依照约定交纳的租金而非定金，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同自实际交付定金之日起生效，原、被告虽约定了定金条款，但原告并未实际交付，故定金条款未生效，被告现以上述60,000元系定金要求没收无法律依据，本院不予支持；二、双方约定首年年租金分两次交清，第一次付60,000元，第二次于装修完毕后原告入住时交纳剩下的10,000元，上述约定系双方对第二次付款设定了条件，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，附生效条件的民事法律行为，自条件生效成就时生效，第一百五十九条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案原告接受出租房屋后，无正当理由未在合理期限内履行装修义务，应视其第二次付款义务所附条件已成就，故原告应向被告支付首年年租金的剩余部分10,000元。被告反诉要求原告支付第一年租金70,000元于事实不符，本院不予支持；三、租房押金系承租人交纳，在承租人未正确使用租赁物时作赔偿之用。交纳租房押金并非承租人的法定义务，本案原、被告未在合同中约定租房押金，现被告要求原告交纳无法律依据，本院不予支持；四、关于被告所受损失，应包括两个方面，其一为被告另行寻找承租人期间的租金损失，被告将原有房屋加固并进行了改建、扩建，其目的用于出租，双方解除租赁合同后，被告需另寻租户，重新寻租需用一定的时间，本院酌定为3个月，比照原、被告的租金约定，该租金损失为17,500元；其二为被告根据原告的要求对一、二层进行加固并增设逃生楼梯所额外支出的费用及将建筑物由教学、培训之特定用途改建为一般用途所需费用，本院酌定为60,000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告南阳益学教育科技有限公司与被告王建业签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告其他的诉讼请求；三、限原告南阳益学教育科技有限公司于本判决生效后十日内支付被告王建业房屋租金10,000元。四、限原告南阳益学教育科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告王建业损失77,500元。五、驳回被告王建业其他的反诉请求。案件受理费1,650元，反诉受理费2,900元，合计4,550元，原告南阳益学教育科技有限公司承担3,553元，被告王建业承担997元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李廷峰审 判 员  李丽果人民陪审员  张玉晓二〇二〇年十月二十六日书 记 员  张子麟