北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019）京0105民初32398号原告北京万年福建筑装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人张虎，总经理委托代理人吴中，北京市义博律师事务所律师。委托代理人辛宇石，北京市义博律师事务所实习律师。被告北京中视智策文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人金伟，总经理。委托代理人郜捷，北京市盈科律师事务所律师。原告北京万年福建筑装饰工程有限公司（以下简称万年福公司）与被告北京中视智策文化传播有限公司（以下简称中视智策公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员甄玉斌独任审理。万年福公司的法定代表人张虎，委托代理人吴中、辛宇石，中视智策公司的委托代理人郜捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万年福公司诉称：2017年10月26日，万年福公司与中视智策公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：万年福公司将位于北京市朝阳区垡头村北人集团公司第十印刷机械厂xxx房屋（以下简称涉诉房屋）出租给中视智策公司，租期六年。在合同履行中，因中视智策公司未按约定按时给付租金、物业费、卫生费、空调费等费用，双方于2019年2月22日签订《房屋租赁补充协议》，约定：中视智策公司所欠万年福公司2018年2月28日至2019年2月28日期间的房租及物业费，中视智策公司于2019年2月28日前给付50万元，于2019年4月30日前给付剩余760740元。协议签订后中视智策公司仅给付了50万元，剩余760740元至今未付。自2019年3月1日起中视智策公司未继续承租涉诉房屋，但仍遗留物品未搬出。万年福公司多次要求中视智策公司将物品搬走，但中视智策公司以各种理由推脱，导致万年福公司无法使用该房屋。现万年福公司诉至法院，要求中视智策公司给付房屋租金70万元、物业费、卫生费、空调费77870元；中视智策公司支付违约金（自2019年4月30日至中视智策公司实际给付租金之日止，以70万元为本金，按照日千分之五的标准计算）；中视智策公司支付房屋占用费（自2019年3月1日至中视智策公司将遗留物品搬出涉诉房屋之日止，自2019年3月1日至2019年8月14日期间暂计581460.03元）；中视智策公司赔偿万年福公司律师费4万元。中视智策公司辩称：涉诉房屋是万年福公司向案外人北京北人文化发展有限公司（以下简称北人公司）承租后转租给中视智策公司的。与中视智策公司签订《北京市房屋租赁合同》时，万年福公司尚未与北人公司签订租赁合同取得租赁房屋的承租权。万年福公司与北人公司所签租赁合同中约定，未经北人公司的同意，万年福公司不得擅自转租房屋，但万年福公司在未征得北人公司同意的情况下与中视智策公司签订《北京市房屋租赁合同》，其行为属于非法转租。《北京市房屋租赁合同》约定的房屋建筑面积1052平方米，而万年福公司与北人公司所签租赁合同约定租赁房屋的面积仅有550平方米。对于超出面积部分的房屋，万年福公司没有转租权。基于上述原因，中视智策公司认为《北京市房屋租赁合同》为无效合同。《北京市房屋租赁合同》约定：万年福公司应向中视智策公司提供与物业注册手续相关的产权证明本件，确保其真实有效并协助中视智策公司办理工商注册。但合同签订后，万年福公司迟迟不向中视智策公司提供相关文件，致使中视智策公司无法在涉诉房屋进行工商注册。为了完成工商注册登记中视智策公司不得不另行租赁工商注册地址。万年福公司的行为违反了合同约定义务，导致中视智策公司签订租赁合同的目的无法实现，中视智策公司有权拒付租金。在合同履行期间，万年福公司并未将全部租赁房屋交付给中视智策公司使用，万年福公司占用了一间约50平方米的办公室自用，在《房屋租赁补充协议》签订后，万年福公司仍然占用该办公室拒不搬出。万年福公司还存在拒绝向中视智策公司交付电卡，在中视智策公司的办公区大喊大叫，阻碍中视智策公司工作人员进出办公区，干扰中视智策公司办公秩序等行为。其行为违反了合同义务，中视智策公司有权拒付房租。在双方签订的《房屋租赁补充协议》中约定：将2018年2月28日至2019年2月28日期间的物业费由77870元优惠为60740元。现万年福公司要求中视智策公司给付77870元物业费，没有事实依据。另外中视智策公司要求万年福公司支付律师费的诉讼请求没有事实依据。2019年3月10日，经双方协商一致，中视智策公司开始搬离涉诉房屋，但万年福公司阻止中视智策公司搬家，并扣留中视智策公司的物品。中视智策公司多次与万年福公司沟通，要求搬走自己的物品但被中视智策公司拒绝，万年福公司要求中视智策公司给付房屋占用费没有依据。经审理查明：2017年10月26日，万年福公司与中视智策公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：万年福公司将涉诉房屋出租给中视智策公司，承租区域建筑面积为1052平方米。租期自2018年2月29日至2024年2月30日（应为28日）。年租金120万元、物业费、卫生费、中央空调费每年77870元，付款方式半年付，押2付6。万年福公司为中视智策公司正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，确保其真实有效并协助办理工商注册。在合同期内中视智策公司累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的，万年福公司有权单方解除合同。如因中视智策公司原因提前解除合同的，中视智策公司未按合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为中视智策公司自动退租，万年福公司有权收回该房屋。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，万年福公司将涉诉房屋交付给中视智策公司使用。2019年2月22日，双方再次签订《房屋租赁补充协议》，约定：1、2018年2月28日至2019年2月28日房租为120万元（税前），经双方协商后用由税前优惠为税后，税费由万年福公司承担。2、2018年2月28日至2019年2月28日物业费由77870元优惠为60740元（税后），万年福公司给中视智策公司开具相应发票。3、2019年3月1日起，双方重新测量该承租地址租赁面积，按实际测量结果按比例增加或减少相对应的租赁费。4、2019年3月1日起，如万年福公司办公室占用租赁合同中的租赁面积，万年福公司应扣除占用的租赁面积对应的房租或万年福公司从该地址搬离。双方协商一致，中视智策公司按如下约定付款：1、2019年2月28日前，中视智策公司支付万年福公司2018年2月28日至2019年2月28日房租及物业费欠款50万元，中视智策公司付款后3个工作日内万年福公司给中视智策公司开具等额的房屋租赁发票。2、2019年4月30日前，中视智策公司支付万年福公司2018年2月28日至2019年2月28日房租及物业费欠款760740元，中视智策公司付款后3个工作日内万年福公司给中视智策公司开具等额的房屋租赁发票。上述付款约定，如中视智策公司有逾期，万年福公司有权采取对租赁地区断水断电及阻止中视智策公司人员继续办公等措施，并由中视智策公司承担由此引起的利息、违约金、诉讼费、律师费、保全费等，如万年福公司未按时开具发票则中视智策公司有权延后付款，中视智策公司按期付款的情况下，万年福公司不得阻碍中视智策公司正常办公，如出现阻碍办公行为中视智策公司有权停止交付租金。上述补充协议签订后，中视智策公司按约定给付了万年福公司50万元房租及物业费欠款，但未按约定给付剩余房租及物业费欠款。2019年3月1日，双方未能就重新测量租赁面积和租赁费增减等问题达成一致意见，中视智策公司向万年福公司表示不再继续租赁涉诉房屋，双方商定中视智策公司在当月10日从涉诉房屋中搬出。2019年3月10日，在中视智策公司搬家过程中，万年福公司与中视智策公司因相关问题发生争议，万年福公司在中视智策公司尚未搬完全部物品的情况下，将涉诉房屋上锁。2019年6月25日和2019年7月5日，万年福公司两次向中视智策公司发出告知函，要求中视智策公司将剩余物品搬出。中视智策公司也曾在2019年6月28日向万年福公司发出律师函，要求搬走自己的物品。但因双方仍不能就相关事宜达成一致意见，万年福公司不同意中视智策公司将剩余物品搬走。直至2020年8月30日，经双方协商后，中视智策公司将剩余物品从涉诉房屋中搬出。庭审中万年福公司表示：2019年3月10日万年福公司要求中视智策公司将2019年3月1日至当月10日的房屋使用费结清并办理交接手续后，再搬走剩余物品，但中视智策公司拒绝，故万年福公司将门上锁，此后万年福公司将中视智策公司的物品归纳到涉诉房屋中一间大约40平方米的房屋中存放。案件审理过程中，万年福公司提供了委托代理协议书和银行对账单，证明其为本案诉讼支出律师费4万元。中视智策公司表示，自己并未违约不应承担律师费。案件审理过程中，中视智策公司提供了万年福公司与北人公司签订的租赁合同书，证明万年福公司存在非法转租行为。万年福公司认可该合同的真实性，但不认可中视智策公司的证明目的。案件审理过程中，本院应中视智策公司的申请，委托鉴定机构对涉诉房屋的建筑面积进行了鉴定。经鉴定,本案确定的建筑面积为848.49平方米，确定项面积不含争议项。本案存在争议项的建筑面积为194.23平方米。争议内容为：1、根据现场勘查记录，中视智策公司提出房屋内有一道梁，万年福公司承租时园区没有给万年福公司计算建筑面积，万年福公司对此不发表意见，双方意见不统一，故本鉴定将此处梁面积作为争议项，面积为10.03平方米。2、根据现场勘查记录，中视智策公司提出南侧房间一直由万年福公司使用此处面积单独计算，万年福公司对此不认可，此房间为万年福公司为中视智策公司跑业务使用。双方意见不统一，故本鉴定将南侧房间面积作为争议项，面积为40.33平方米。3、根据现场勘查记录，房屋现状有夹层，万年福公司对此不发表意见，中视智策公司认为承租时为毛坯房，无夹层，有楼板。双方意见不统一，面积为143.86平方米。中视智策公司为此次鉴定预付鉴定费1万元。万年福公司对无争议的848.49平方米表示认可。对存在争议的10.03平方米房梁，万年福公司表示房梁处于房屋中，相应面积应计算在房屋面积之内。关于存在争议的40.33平方米房屋，万年福公司表示，双方协商一致该房屋由万年福公司使用，且在双方签订的《房屋租赁补充协议》中也对此进行了重新约定。对143.86平方米的夹层，万年福公司表示，虽然该夹层是中视智策公司加建，但包含在涉诉房屋中，且由中视智策公司使用，应计算在租赁面积中。庭审中经本院释明后，中视智策公司表示《北京市房屋租赁合同》约定的日千分之五的违约金标准过高，并要求法院调整。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、告知函、律师函、视频资料、鉴定结论及庭审笔录等在案佐证。本院认为：万年福公司与中视智策公司签订的《北京市房屋租赁合同》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，万年福公司将租赁房屋交付给中视智策公司使用，合同正常履行期间北人公司也未曾就万年福公司的转租行为提出异议。中视智策公司主张**福公司无权处分涉诉房屋及《北京市房屋租赁合同》无效的答辩意见缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。在合同履行过程中，万年福公司与中视智策公司签订了《房屋租赁补充协议》，该补充协议的内容亦属合法有效。补充协议签订后，中视智策公司未按约定给付租金和物业费，现万年福公司要求中视智策公司给付租金和物业费的诉讼请求有合同依据，本院予以支持。补充协议对原合同约定的物业费的标准进行了变更，万年福公司要求中视智策公司仍按原合同约定标准支付物业费缺乏合同依据，本院不予采信。中视智策公司应按补充协议约定金额给付万年福公司物业费。关于租赁面积和万年福公司占用40.33平方米房屋办公问题，从《房屋租赁补充协议》的约定看，双方在签署补充协议时已经将上述因素考虑在内，进而重新约定了租金和物业费标准。关于万年福公司协助中视智策公司办理工商注册的问题，在双方签署补充协议时也已得到解决。中视智策公司在补充协议签订后再就此提出异议并拒付租金，缺乏法律依据。中视智策公司未按约定给付租金和物业费，万年福公司要求其支付违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但合同约定的违约金标准过高，本院予以调整。万年福公司要求中视智策公司承担本案律师费符合补充协议的约定，本院予以支持。现有证据显示，中视智策公司在2019年3月10日搬离涉诉房屋，万年福公司要求中视智策公司给付2019年3月1日至当月10日房屋使用费的诉讼请求合法有据，本院予以支持，使用费标准可参照补充协议约定租金标准计算。2019年3月10日，中视智策公司搬家过程中，万年福公司通过锁门的方式阻止中视智策公司搬走部分剩余物品。万年福公司要求中视智策公司支付2019年3月10日之后房屋使用费的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京中视智策文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京万年福建筑装饰工程有限公司租金七十万元及物业费欠款六万零七百四十元；二、被告北京中视智策文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京万年福建筑装饰工程有限公司房屋使用费三万二千八百七十七元；三、被告北京中视智策文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京万年福建筑装饰工程有限公司违约金（自二〇一九年五月一日至实际付清之日止，以七十万元为本金，按日万分之五标准计算）；四、被告北京中视智策文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告北京万年福建筑装饰工程有限公司律师费四万元；五、驳回原告北京万年福建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21069元，由原告北京万年福建筑装饰工程有限公司负担7000元（已交纳），由被告北京中视智策文化传播有限公司负担14069元（于本判决书生效之日起七日内交纳）；本案鉴定费1万元，由被告北京中视智策文化传播有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  甄玉斌二〇二〇年十月二十七日书记员  孙 雪