广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5097号原告：简善成，男，1963年7月15日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：韩秋阳、杨丛泽，均系广东纬国律师事务所律师。被告：番禺市建峰电子有限公司，住所地：番禺市钟村镇怡乐园，统一社会信用代码4401262000359。清算小组负责人：林必坤，职务：总经理。原告简善成与被告番禺市建峰电子有限公司（以下简称建峰公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王菲独任审判，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告简善成的委托诉讼代理人韩秋阳、杨丛泽到庭参加诉讼。被告建峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告简善成向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合原告办理将其名下位于广州市番禺区钟村镇××村的工业用地（土地证号：Ｇ03-××号）过户给原告的手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因拖欠他人债务，其上址土地被人民法院查封。为筹集资金解决债务，被告公司清算组于2010年3月23日与原告签订《土地使用权转让合同》，约定以3999600元的价款将上址土地转让给原告，在原告代其支付了法院判决执行的债项及其他部分款项，解除执行查封后，将上址土地过户给原告。原告代其支付了法院判决执行的债项及其他部分款项，被告又要求原告将全部土地转让价款支付完后，才办理过户手续。2012年9月3日，被告清算组又与原告签订《土地使用权转让合同补充协议》，约定被告的清算组将土地移交给原告，原告将全部土地转让款支付给被告，被告配合原告办理土地过户手续。但原告履行合同义务后，被告至今却未能配合原告办理该土地过户手续。因清算组不具备主体资格，所以原告只能将有主体资格的公司作为被告。原告认为，双方所签订的《土地使用权转让合同》及其补充协议合法有效，被告不配合办理过户手续，给原告造成了一定的经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告建峰公司无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.简善成为证实其主张，向本院提交以下证据：1）建峰公司的商事登记资料1份，证实建峰公司的主体状态现为被吊销，未注销，该公司已成立清算小组进行清算。2）《土地使用权证》1份，证实因建峰公司处于被吊销，未注销的状态，故该公司以广州市番禺区建峰电子有限公司清算小组的名义取得位于钟村镇××村，土地证号：Ｇ03-××号的土地使用权，使用权面积为4217.1平方米。3）《土地使用权转让合同》、《土地使用权转让合同补充协议》各1份，证实2010年3月23日，简善成作为乙方与广州市番禺区建峰电子有限公司清算小组作为甲方，签订土地使用权转让合同，约定“一、转让土地位于广州市番禺区钟村镇××村，土地使用权面积3333.5平方米（国有土地证号：Ｇ03-×**，具体位置和坐标详见附件国有土地证附图所示）。其它883.6平方米为划拨公路预留用地。甲方是该国有土地的土地使用权人，现甲方及业权人愿意将上述土地使用权转让给乙方，乙方同意受让该土地使用权。二、本合同项下转让土地的用途为工业用地，转让土地使用权的期限为50年，自土地使用证发放之日起算。土地现状为绿化用地控规、涉及闲置调查及处于查封状态，而钟一村以公路预留用地部分为理由，向国土局提出权属纠纷，甲方已全面告知、乙方对土地的现状也充分了解和认识，乙方愿按现状受让土地。因上述情形产生的费用也全部由乙方承担。……，四、本合同项下土地的土地使用权转让金为每平方米人民币1200元，面积3333.5平方米，总额为人民币计人民币叁百玖拾玖万玖仟六百元整（￥：3999600.00元人民币）。此价款为净价，即不含任何税费价。转让交易过程中产生的一切税费由乙方承担。（包括甲方所需支付的营业税、所得税、发票税等一切的税费）。实际转让土地面积以国土部门批准转让的为准，但不影响本合同价款。五、乙方同意按以下时间和金额分期向甲方支付上述土地使用权转让金。1、本合同在双方签订合同时，乙方须向甲方缴付人民币20万元作为履行合同的定金。定金在乙方依约履行后抵作土地使用权转让金。2、经与番禺区人民法院沟通后，代甲方支付番禺区人民法院关于甲方与（2007）番法民三初字第560号案的执行款约定80万元人民币，以便解除人民法院对该土地的查封。3、代甲方支付上述土地欠所在村的管理费（是指2009年12月31日之前的管理费），从2010年1月1日起的管理费由乙方承担。4、余下土地转让款的50%在办理土地提交过户手续时付，另50%在甲方签字时全部付清……。”2012年9月3日，简善成与广州市番禺区建峰电子有限公司清算小组签订土地使用权转让合同补充协议，约定甲乙双方原《土地使用权转让合同》的条款继续有效，现就款项交付和过户手续的具体操作办理事项，按本协议约定处理；甲乙双方约定，于2012年9月3日作为转让交接日，双方于当日办妥相关手续，并签署本协议，乙方一次性向甲方付清所有转让款项，而甲方自收到所有款项之日起将土地交付给乙方，由乙方支配等。4）收据5份，证实广州市番禺区建峰电子有限公司清算小组、林必坤出具5份收据，分别于2010年3月23日收到简善成土地转让定金200000元，于2010年4月20日收到郑淑仪（简善成）代其向番禺区人民法院支付1100000元，于2010年6月22日收到郑淑仪（简善成）代其向番禺区人民法院支付159324.99元，于2011年8月3日收到郑淑仪（简善成）土地转让金1424275.01元、于2012年9月3日收到郑淑仪（简善成）土地转让金1116600元，上述款项共计4000200元。5）广州市不动产登记查册表1份，证实涉案土地目前状况正常，无抵押、查封等情形。简善成上述证据本院确认属实。此外，经查明，涉案土地现已实际由简善成控制管理使用。2.就涉案土地目前能否转让的问题，本院先后于2020年4月17日和2020年9月14日两次发函向广州市规划和自然资源局番禺区分局(以下简称资源局)调查了解。2020年5月15日，资源局第一次复函称“经查，土地证Ｇ03-××6的土地使用者为广州市番禺区建峰电子有限公司清算小组，面积为4217.1平方米，土地权属性质为国有，发证日期为2004年5月26日。该地块因超期未依法动工，已核发《闲置土地调查通知书》，开展闲置土地调查。根据《闲置土地处置办法》的相关规定，该闲置土地有收取闲置费、无偿收回等处置方式，具体处置方式根据超期动工的影响因素报市人民政府批准后实施。地块转让后，权力、义务随之转移，地块权属人仍需进行闲置土地处置。另外，办理转移登记需按《国有建设用地使用权转移登记办理指引》提供资料向我局提出申请。此复。”2020年10月14日，资源局第二次复函称“经查，土地证Ｇ03-××6的土地使用者为广州市番禺区建峰电子有限公司清算小组，面积为4217.1平方米，土地权属性质为国有，发证日期为2004年5月26日。根据《物权法》以及《土地管理法》的相关规定，土地使用权可以依法转让。因此，办理转移登记可以按照《国有建设用地使用权转移登记办理指引》的要求向我局提出申请，办理地点为番禺区亚运大道550号番禺区政务中心。但，由于该地块已被纳入闲置土地调查，并核发了《闲置土地调查通知书》。闲置土地处置方式有收取闲置费、无偿收回等，具体方式需根据超期动工的影响因素报市人民政府批准后实施。地块转让后，权力、义务随之转移，地块权属人仍需进行闲置土地处置。因此，该地块在办理转移登记前，请先根据《闲置土地调查通知书》的有关要求办理有关闲置处置手续。此复。”3.其他事实。1）建峰公司就涉案土地与权属地所在村之间的纠纷。2012年2月13日，广州市番禺区钟村街钟村一村经济合作社（以下简称钟一村经济合作社）向本院起诉建峰公司强制清算一案，认为建峰公司被工商行政部门吊销了营业执照，虽成立了清算小组，但在至今长达8年的时间未按公司法的相关规定进行清算，要求法院依法指定成立清算组对建峰公司进行强制清算。本院于2012年6月28日做出（2012）穗番法民清（预）字第1号民事裁定，不予受理钟一村经济合作社对建峰公司的强制清算申请。钟一村经济合作社不服，向广州市中级人民法院提起上诉。审理过程中，2013年3月6日，钟一村经济合作社作为甲方、建峰公司作为乙方、简善成作为付款承诺人，三方达成和解协议，约定“一、甲乙双方一致确认，甲乙双方于1997年9月19日签订的《土地有偿使用合同书》涉及的乙方拟征用甲方之工业用地面积仅为3333.5平方米，因此，乙方办理取得之《土地使用权证》（土地证号：Ｇ03-××6）登记面积4217.1平方米中的883.6平方米部分的土地使用权不属于乙方（为公路预留地），该超出征用面积部分的883.6平方米土地如在日后被政府征收征用的，所有的征地补偿款项均归权属人所有，与乙方无关，权属人办理征地补偿相关手续需要乙方协助配合的，乙方将给予必要的协助、配合。二、甲乙双方一致确认，乙方基于上述《土地有偿使用合同书》而须向甲方支付的2013年1月1日之前的土地管理费，乙方已经全部支付完毕（其中2010年度的土地管理费乙方已在诉讼过程中提存于番禺区人民法院，甲方可自行向番禺区人民法院申请强制执行、划扣）。自2013年1月1日起至土地使用权期满即2048年2月26日的土地管理费合计为￥2006295.00元（大写人民币贰佰万陆仟贰佰玖拾伍元）。三、对于上述2013年1月1日起至2048年2月26日止乙方应支付给甲方的土地管理费，甲乙双方一致同意由付款承诺方按9折（合计￥1805665.5元,人民币为壹佰捌拾万伍仟陆佰陆拾伍元伍角）的标准，自本协议签订之日起至2013年12月1日止，分三期支付给甲方，其中第一期（9折后的20%，合计￥361131.1元，人民币叁拾陆万壹仟壹佰叁拾壹元壹角）须在本协议签订的同时支付给甲方，第二期（9折后的20%，合计￥361131.1元，人民币叁拾陆万壹仟壹佰叁拾壹元壹角）则须在2013年7月1日前支付，剩余的款项须在2013年12月1日前支付完毕。四、在付款承诺方按上述约定将总计￥1805665.5元,人民币为壹佰捌拾万伍仟陆佰陆拾伍元伍角的款项全部支付完毕后，即视为乙方已履行完《土地有偿使用合同书》项下的全部义务，甲方不得再行向乙方主张任何权利；若上述款项付款承诺方任一期未能如期支付给甲方，则甲方均有权取消9折优惠，并有权要求付款承诺人按原总价的标准（即￥2006295.00元（大写人民币贰佰万陆仟贰佰玖拾伍元）即时一次性予以全额支付。五、甲方在付款承诺方支付第一期款项的当天即向广州市中级人民法院递交撤回强制清算的申请，在付款承诺方不违反上述第三、四条之约定情况下，甲方不得再以任何形式干涉或影响乙方对其所征用土地的使用，同时，对于乙方在办理该部分面积之土地过户、使用等手续过程中，需要甲方协助、配合的，甲方将给予必要的协助、配合。”等等。2013年3月21日，广州市中级人民法院做出（2012）穗中法民清终字第3号民事裁定，准许钟一村经济合作社撤回上诉，本案按原审裁定执行。而后简善成亦已按协议的约定向钟一村经济合作社支付完毕上述土地管理费。此外，2006年9月1日，钟一村经济合作社还对涉案土地的部分权属提出异议，认为涉案土地其中的883.6平方米为划拨公路预留用地，其未与建峰公司签订土地有偿使用协议。庭审时，简善成陈述上述纠纷亦已解决完毕，883.6平方米的划拨公路预留用地已实际建设公路，其在本案主张的土地使用权面积并非土地使用权证上的4217.1平方米，而是合同约定的3333.5平方米。2）2013年3月8日，彭锐和起诉建峰公司、林必坤、第三人简善成土地使用权转让纠纷一案，在该案中查封涉案土地。而后彭锐和于2017年9月8日向本院撤回起诉，并申请对涉案土地的解封。涉案土地目前未处于查封状态。3）由于涉案土地超期未动工，广州市番禺区国土资源和房屋管理局曾于2006年9月14日向建峰公司发出《闲置土地调查通知书》。简善成当庭表示如政府认为涉案土地是闲置土地需支付闲置土地使用费的，其同意支付。本院认为，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。本案中，建峰公司成立的广州市番禺区建峰电子有限公司清算小组是位于钟村镇××村（土地证号：Ｇ03-××号）涉案土地的土地使用权人。该清算小组与简善成签订的《土地使用权转让合同》及其补充协议是合法有效的合同。现简善成已依约支付了涉案土地（土地使用权面积3333.5平方米）的土地转让金，完成合同约定的义务，而且经本院查明，简善成还向钟一村经济合作社足额支付完毕涉案土地使用权期限内的全部土地管理费，且与村约定的883.6平方米的划拨公路预留用地亦已实际建成公路；现涉案土地上亦无设定抵押、查封等情形；本院两次就本案涉案土地是否能转让向资源局发函，资源局作为行政主管部门认为涉案土地可以转让，但地块转让后，权利义务随之转移，地块权属人仍需进行闲置土地处置。简善成亦当庭同意承担闲置土地处置费用。因此涉案土地符合转让的条件，建峰公司理应配合简善成办理将涉案土地（使用权面积3333.5平方米）过户给简善成的手续。建峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告番禺市建峰电子有限公司应于本判决生效之日起五日内配合原告简善成办理将广州市番禺区建峰电子有限公司清算小组名下位于广州市番禺区钟村镇钟村一村的工业用地（土地证号：Ｇ03-××号，土地使用权面积3333.5平方米）过户给原告简善成的手续。案件受理费100元，由被告番禺市建峰电子有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王菲二〇二〇年十月二十三日法官助理梁凤仪书记员康颖筠