北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19097号原告：赵彩伶，女，1984年2月7日出生，汉族，北京市北控物业管理有限责任公司员工，住北京市丰台区。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告赵彩伶诉被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称“紫峰地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告赵彩伶，被告紫峰地产公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵彩伶向本院提出诉讼请求：1．对于窗户和合同约定不符产生的经济损失3000元；2．由于燃气开通时间与合同及通气时间不符，被告赔偿原告经济损失2000元；3．电梯与合同约定不符，被告赔偿原告经济损失5000元，综上所述，合计金额为10000元。事实与理由：2018年1月6日，原告办理收房入住手续后，发现实际交付房屋的卫生间窗户开启方式不符合合同附件六中第7点约定，而卫生间窗户的开启方式直接导致原告选房时对户型的判断和选择及后续使用，附件第9页约定，燃气于2017年9月30日达到敷设入户，但原告装修结束后多次和燃气公司沟通，无法正常通气。合同中电梯约定载重为1000KG，实际载重800KG，给原告生活带来极大不便。被告紫峰地产公司辩称：1、我公司不同意原告的第一项诉讼请求。首先，《北京地区建设工程规划设计通则》第2．4．5其他间距规定，“2生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米。”《北京地区建设工程规划设计通则》《北京地区城市规划管理守则》修编规定，“（三）其他间距规定2．生活私密性间距：设计中应注意避免出现对居室的视线干扰情况。生活私密性间距一般最小为18m,如一建筑无窗与另一居住建筑有窗相对的可适当减少，但须符合消防间距的要求。”依据前述规定，因涉案住宅楼10-4#与西侧10-3#住宅楼间距为10．91米，小于生活私密性间距的最小值18米，故为了保证两栋住宅楼业主的生活私密性，涉案房间卫生间窗户为固定扇；这是法律法规的强制性规定，任何单位和个人不能违反这项规定，任何合同约定违反该规定均属无效约定。其次《预售合同》附件六第7款第（1）项约定开启方式为：内平开，是对房屋中可开启的窗户开启方式的约定。这项约定不表示涉诉房屋内全部窗户均能开启。同时，涉诉房屋卫生间的窗户，由设计单位设计为固定扇窗，采用磨砂玻璃；设计单位考虑到，相较于暗卫，明卫会更符合业主的期待。其次，我公司使用的《预售合同》模板为北京市建委的通用模板，模板中附件六第7款的约定，亦是“开启方式”，按照双方的交易习惯理解，该条应理解为可开启的门窗开启方式为。同时，依据中国国家标准《建筑门窗术语》GB/T5823-2008第4．3条规定，窗户开启分类，可以分为平开窗、滑轴平开窗、上下推拉窗、提升推拉窗、外开上悬窗、内开下悬窗、外开滑轴上悬窗、立转窗、水平旋转窗、推拉下悬窗、内平开下悬窗、折叠推拉窗等13种分类，没有固定扇这一类别，我公司只能在这13种分类中选择一项与设计施工图纸相符的类别填写在《预售合同》中。因此，《预售合同》附件六第7款第（1）项的约定，不应按照原告断章取义的方式进行解释、理解。最后，我公司建设的涉诉房屋卫生间窗户完全符合经行政机关审批、备案的设计图纸，我公司没有违约行为，不应承担违约责任。2、原告的第二项诉求没有事实依据和法律依据，我公司已按照合同约定履行了将燃气管线敷设到户的义务，不应承担支付违约金的违约责任。2017年12月19日，我公司完成了涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案，涉案小区内应由我公司建设的“小市政”部分全部完工并按照合同约定“敷设到户”，业主不能正常使用燃气费不是我方违约所致。3、我公司不同意原告的第三项诉讼请求。原告要求我公司赔偿损失，没有法律依据，我公司建设过程中均严格按照按图施工，这是法律法规对建设单位的强制要求，设计图纸早于原被告签订的合同。合同附件六约定，“上述涉及材料设备具体型号、规格，由出卖人自行确定，并以房屋交付时，实际情况为准。”依据上述约定，我公司向原告交付的电梯品牌、规格可由我公司自行确认、交付。我公司没有违约行为，不应承担违约责任。其次，合同附件六中所写“电梯载重量1050”属书写错误、约定不明。根据法律及行政法规的规定，建设单位都必须严格按审查后的设计图纸施工，否则无法通过规划验收及竣工验收。因此，房屋出卖人与买受人之间关于电梯载重量的约定，均应当与设计单位的设计内容完全一致。本案中，设计单位早在原、被告签订合同前，就完成了施工图设计，图纸中设计的电梯载重量就是800kg，电梯井的尺寸亦全部按照800kg电梯进行设计。经我方核实，原、被告在合同中约定的“1050”，是我方工作人员填写合同时的工作疏忽所导致，在事实上和法律上根本无法履行，紫峰地产公司在建设过程中均是按设计图纸施工，人民法院不应因此认定紫峰地产公司违约。本院经审理认定事实如下：2016年5月12日，赵彩伶与紫峰地产公司签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房），合同约定，赵彩伶购买紫峰地产公司开发的位于通州区于家务乡A06等地块居住用地、A-11地块托幼用地、A-27地块社会停车场房用地、A-28地块商业金融用地（配建经济适用房住房）10-6#住宅楼（自住商品房）1层x单元x（以下简称“涉诉房屋”）。合同附件一为“房屋平面图及在整个楼栋中位置图”；附件六“装饰和设备标准的约定”第七条约定“7、门窗：（1）开启方式为：内平开（2）门窗型材：双玻中空断桥铝合金窗”，第11条约定“11、电梯：（1）电梯品牌名称：合资（2）电梯速度：10层以下约1．0米/秒，18层约1．5米/秒；电梯载重量1050”。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。2018年1月，赵彩伶收房后发现涉诉房屋电梯载重与合同约定不符、卫生间的窗户不能开启。本案审理过程中，紫峰地产公司认可实际交付的电梯为载重量为800kg的优安达牌电梯，涉诉房屋卫生间的窗户为不能开启的固定扇窗。根据紫峰地产公司提交的与涉诉房屋有关的图纸显示，涉诉房屋所在楼栋交付的载重量为800kg的电梯井道。关于电梯载重量及品牌与合同附件六所约定不一致的原因，紫峰地产公司称系工作人员填写合同时书写错误，涉案楼栋的电梯井系按照800kg设计和安装的。从紫峰地产公司提交的与涉诉房屋有关的图纸显示，涉诉房屋卫生间窗户实际为固定扇窗，不能开启。紫峰地产公司称《北京市商品房预售合同》附件六对于门窗开启方式所约定的“内平开”是指可开启的门窗，并不表示卫生间的窗户是可开启的。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、照片、建筑施工图、《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》《北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收意见）》《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中，双方在合同中关于门窗约定“开启方式：内平开”。本院认为，根据常人的理解，涉诉房屋的门窗首先应当是能开启的，其次开启方式应当是内平开的。因合同为紫峰地产公司提供的格式合同，故在合同并未明确约定卫生间窗户不能开启的情况下，应当作出有利于原告一方的理解。对于紫峰地产公司有关门窗开启方式“内平开”并不表示卫生间的窗户是可开启的辩解意见，本院不予采纳。因紫峰地产公司交付的涉诉房屋卫生间的窗户不能开启，与“内平开”不符，应当承担违约责任。本院参考市场上同样大小、材质固定扇窗更换为内平开窗户大致所需费用酌定紫峰地产公司支付赵彩伶违约金2500元，关于赵彩伶主张的过高部分，本院不予支持。紫峰地产已于交付房屋之前，完成小区内基础设施建设，并经北京市通州区住建委竣工验收合格，取得验收备案。根据双方合同第十三条第一项“出卖人及买受人均知悉并同意……”一节的约定，赵彩伶主张的水、电、燃气、供暖达到市政标准的义务在合同中并未约定由紫峰地产承担，而是依赖于政府部门市政配套相关工程的建设进度。据此，紫峰地产并未出现双方合同约定的违约行为，不应承担违约责任。本案中，双方在合同中关于电梯品牌的约定为“合资”、载重量为“1050”。本院认为，根据常人的字面理解，紫峰地产公司交付的电梯品牌应属于合资的品牌，而非国产，1050后面的单位应当为千克。另外，合同为紫峰地产公司制定并出具的格式合同，故对于“合资”的理解应有利于原告一方。在此基础上，视为双方仅约定了紫峰地产公司向原告交付合资品牌的电梯、电梯的载重量为1050千克，但未具体约定应交付哪种合资品牌的电梯，故双方关于涉诉房屋的电梯品牌系约定不明。在合同约定不明的情况下，应由原、被告对于电梯的品牌进行补充约定。现原、被告无法就最终交付的电梯品牌达成一致意见，故应该按照符合合同目的的特定标准交付，即紫峰地产公司应向原告交付合资品牌的电梯。关于紫峰地产公司辩称，根据合同附件六约定：具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。因该条约定并未对电梯品牌最终由出卖人自行确认进行约定，故对于紫峰地产公司的抗辩意见，本院不予采信。紫峰地产公司实际交付的电梯与约定不符，属于违约，应承担违约责任。本院根据紫峰地产公司实际交付的国产优安达牌电梯与价格居中的合资品牌电梯之间的差价，并结合使用电梯户数等因素酌定违约金为4000元，赵彩伶主张的电梯交付与合同约定不符的违约金与本院确认的数额一致，故对于赵彩伶的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十一条、第六十二条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告赵彩伶支付违约金6500元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、驳回原告赵彩伶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内执行清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年十月二十九日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷