广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1781民初1888号原告：阳春市兴利工艺厂。住所地：阳春市************。负责人：陆富荣，该厂投资人。委托诉讼代理人:杜志军，广东仁人律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨永雄，广东仁人律师事务所律师。被告：阳春市大地房地产土地评估咨询有限公司。住所地：阳春市**********。法定代表人：植兰区，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁辉萍，该公司员工。原告阳春市兴利工艺厂诉被告阳春市大地房地产土地评估咨询有限公司房地产价格评估合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告阳春市兴利工艺厂的负责人陆富荣及其委托诉讼代理人杜志军、杨永雄,被告阳春市大地房地产土地评估咨询有限公司的法定代表人植兰区及其委托诉讼代理人丁辉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳春市兴利工艺厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失500万元；2.被告承担本案诉讼费、评估费等相关费用。事实与理由：2018年10月22被告作出的大地房估字（2018）10C004号房地产司法鉴定估价报告，将原告位于春城街道城北村委会坡尾屋背垌（长坡路）的土地以工业用途进行市场价值评估，而该块土地早在2011年4月19日被阳春市人民政府办公室以春府办复（2011）71号文件回复阳春市住建局，将该块土地规划调整为二类居住用地。被告在明知该土地性质已经由工业用地转变为二类居住用地的情况下，仍然以工业用地的性质进行评估，致使阳春市人民法院依据该评估报告作为拍卖价格进行拍卖。被告作为专业的土地房产评估机构应当知道土地性质的不同，价格差距甚大。被告的行为造成了原告了重大经济损失。根据相关法律的规定，应当对原告的损失进行赔偿。被告阳春市大地房地产土地评估咨询有限公司辩称：被告于2018年10月19日接受阳春市人民法院的委托函，于2018年10月22日出具了对被告位于阳春市*******委会坡尾屋背垌（长坡路）的三宗工业用地及地上十五栋建筑物（总用地面积38139.5㎡、总建筑面积25819.31㎡）、在价值时点为2018年10月20日的工业用途房地产市场价值司法鉴定评估报告。委托方提供的委估房地产合法产权资料中（包括三份国有土地使用权权证复印件和十五份房地产权证复印件）土地的用途均为工业，据此可以确定，在价值时点为2018年10月20日估价对象的实际用途和登记用途均为工业。2011年4月19日，阳春市人民政府办公室作出了对阳春市住建局的春府办复[2011]71号《关于阳春市兴利工艺厂地块控制性规划方案的批复》，其中提到：“原则同意公民陆富荣、黄奕芳位于城北工业开发区土地（即现阳春市兴利工艺厂地块）的控制性详细规划方案，该规划方案作为国土部门办理用地性质变更的依据，该地块规划为二类居住用地”，根据《国土资源部办公厅关于印发的通知》（国土资厅发[2018]4号）（自2018年4月9日起施行）中6.4已出让土地补缴地价款条文中规定：（4）多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。根据以上规定，本次评估的评估对象如果从工业用地转变土地用途为二类居住用地，则需土地使用权人向政府提出申请，重新评估评估对象新、旧用途的价值，向政府补缴地价款和相关税费，经政府确认后方可换领新规划用途（二类居住用地）的产权证，但截至价值时点，被告没有得到估价对象在新规划用途（二类居住用地）下的产权证资料或者相关可以证明已经办理用地性质变更完毕的证明资料，根据房地产估价规程中合法性和谨慎性的原则，被告将本次估价的估价对象价值类型设定为工业用途的房地产市场价值是合理合法合规的。另外，鉴于估价对象在未来的规划中存在向政府补缴相应地价款以及相关税费可以将工业用地转变为二类居住用地的可能性，被告依据最高最佳使用的评估原则，在本次评估中已经充分考虑这个因素，本次评估的扣税前评估结果为62559552元，而最终的公开拍卖成交结果（竞价72轮后成交价为5600多万元）中也体现了本次评估结果的合理性。综上所述，原告诉被告不按照二类居住用地而按工业用地进行评估致使其遭受重大的经济损失的诉求是毫无理据的，为了维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求，并由原告负担本案的诉讼费和其它相关费用。原告阳春市兴利工艺厂围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据1评估报告书，证明被告将原告已经批准为二类居住用地仍然按工业用地进行评估；证据2询问函，证明阳春人民法院询问被告对原告厂房及土地是否需要重新评估；证据3土地及房产证，证明原告所拥有的涉案的土地及房产证；证据4批复，证明原告拥有的涉案土地已经被批准为二类居住用地而不再是工业用地；证据5会议纪要，证明阳春市政府2010年8月23日将原告土地规划为居住用地；证据6查询答复，证明阳春农村商业银行向阳春市国土局查询，原告三宗土地被抵押、查封之中；证据7评估机构备案书,证明被告机构、人员的资质；证据8阳春市兴利工艺厂地块控制性详细规划法定图则，证明拍卖地块早在2011年规划为居住用地；证据9拍摄图片，证明该地块为居住用地；证明10执行裁定书，证明原告曾于2018年10月对评估过低拍卖涉案土地、房产提出异议，被阳春市人民法院驳回；证据11问话笔录，证明2018年11月2日原告投资人陆富荣对阳春市人民法院驳回原告执行异议裁定向阳春市人民法院询问；证明12快递单号，证明原告投资人陆富荣委托他人向阳江市中级人民法院寄送对涉案土地、房产拍卖过价格低提出执行异议。被告阳春市大地房地产土地评估咨询有限公司对原告阳春市兴利工艺厂的证据均没有异议。被告阳春市大地房地产土地评估咨询有限公司提供了以下证据：证据1国土资厅发[2018]4号文件，证明评估应遵循的规范；证据2评估报告摘录：估价假设条件第5条，证明原告在评估中充分考虑被估标的物的价值反映；证据3政府的批复文件，证明原告土地可转用途的批复，但还未办理转用途手续；证据4重新评估报告，证明被告重新出具了报告；证据5国有土地使用证，证明原告土地用途为工业用途，并非住宅用途；证据6房地产权证，证明原告房产用途为办公、工业厂房。原告阳春市兴利工艺厂对被告阳春市大地房地产土地评估咨询有限公司提供的证据的质证意见：对证据2、7没有异议。对证据3三性不予认可。对证据4，这证明了原告的土地变更办了合法的手续，并不能凭土地使用证上的使用用途，应按实际上经过批准的合法的经过变更的土地用途的价值进行评估。对证据5，被告应是以工业用地进行评估，这份证据也是造成了原告重大损失的主要原因，对评估报告原告当时也向执行法官提出执行异议。对证据6关联性、真实性没有异议，对合法性不予认可，真正的土地用途应按土地批准，被告没有尽职调查，仅凭土地使用证的工业用途进行评估，以致执行时按工业用地的评估价进行拍卖，造成原告重大的经济损失。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：对被告提供的证据3、4、5、6，可以证明被告欲证事实。经审理查明：本院在执行申请执行人广东阳春农村商业银行股份有限公司与被执行人阳春市兴利工艺厂、陆富荣、王奕芳金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤1781执恢130号]过程中，依法委托被告对原告及陆富荣名下位于阳春市*******委会坡尾屋背垌（长坡路）的厂房及土地的价值进行评估。被告于2017年11月13日作出大地房估字[2017]11C001号《房地产司法鉴定估价报告》，该房地产的评估净值为26430959元。后因评估有效期将至，经本院向被告去函，被告于2018年10月22日重新作出了大地房估字[2018]10C004号《房地产司法鉴定估价报告》，房地产的评估净值为37535731元。上述两次评估被告均将案涉土地按工业用途进行评估。庭审中，原告自认在被告对案涉房地产进行评估时，案涉土地在房地产权证上的用途仍为工业，且原告亦未向有关部门申请将案涉土地变更为二类居住用地。另查明，阳春市人民政府办公室于2011年4月19日作出的《关于阳春市兴利工艺厂地块控制性详细规划方案的批复》中同意将位于阳春市*******委会坡尾屋背垌（长坡路）的土地规划为二类居住用地。本院认为：本案为房地产价格评估合同纠纷。根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：1.合法原则；2.最高最佳使用原则；3.替代原则；4.估价时点原则，其中估价时点原则是指评估过程中的一切取价标准均为评估基准日这一时点的价值标准。本案中，案涉房地产经本院依法委托被告进行价值评估，被告对案涉房地产进行价值评估时，案涉的土地用途仍为工业，且原告也自认未向有关部门申请将案涉土地变更为二类居住用地，原告未能提供证据证实被告出具大地房估字[2018]10C004号《房地产司法鉴定估价报告》时，案涉土地的用途已变更为二类居住用地，被告将案涉土地按工业用途进行评估并无不当，因此对原告要求被告赔偿损失的主张本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告阳春市兴利工艺厂的诉讼请求。案件受理费46800元，由原告阳春市兴利工艺厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  谢克强审判员  吴陆出审判员  邹明远二〇二〇年十月九日书记员  陈文宇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。