江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣民终531号上诉人（原审原告）：南昌市青山湖区湖坊镇长春村村民委员会（原名南昌市郊区湖坊乡长春村村民委员会），住所地：江西省南昌市青山湖区南京东路**。法定代表人：龚竣海，该村主任。委托诉讼代理人：罗久保，江西久保律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄韶堃，江西久保律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西贤湖置业有限责任公司（原名江西贤湖钢管有限责任公司），住，住所地：江西省南昌市青山湖区南京东路**/div>法定代表人：胡燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：成新生，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，江西求正沃德律师事务所律师。原审第三人：南昌市天虹公司有限公司，住所地，住所地：江西省南昌市西湖区中山路**iv>法定代表人：高书林，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂龙文，女，汉族，1988年11月21日出生，住江西省南昌市红谷滩新区，该公司法务人员。委托诉讼代理人：罗恬，女，汉族，1994年6月3日出生，住江西省高安市，该公司法务人员。上诉人南昌市青山湖区湖坊镇长春村村民委员会（以下简称长春村村委会）因与被上诉人江西贤湖置业有限责任公司（以下简称贤湖公司）、原审第三人南昌市天虹公司有限公司（以下简称天虹公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01民初662号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人长春村村委会的法定代表人龚竣海及委托诉讼代理人罗久保、黄韶堃，被上诉人贤湖公司的委托诉讼代理人成新生、刘艳艳，原审第三人天虹公司的委托诉讼代理人涂龙文、罗恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长春村村委会上诉请求：1.撤销一审判决，确认长春村村委会与贤湖公司2017年签订的关于租赁南昌市南京东路长春大厦整栋及外广场的《房屋租赁合同》（以下简称2017年合同）为无效合同，判令贤湖公司立即将上述租赁物返还长春村村委会。2.一、二审诉讼费用由贤湖公司承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误，应依法纠正。1999年5月11日的村干部会议记录中并未载明“同意”二字，也无村干部签字确认，仅是时任村主任在村干部会议上的单方告知，不具有对外效力。（二）一审判决认定2017年合同合法有效错误，应依法纠正。1、案涉2017年合同违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。（1）2017年合同是一份独立的合同，是在未召开村民代表大会或村民会议情形下签订的，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称村民委员会组织法）第二十四条第一款第八项的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第五项情形。一审判决认定村民委员会组织法第二十四条属于管理性规定错误。村民委员会组织法是全国人大制定的具有国家强制力的效力等级为法律的规范性文件。强制性规定保护的是国家利益、公共利益或公序良俗，本案中村民利益包含在公共利益之内。同时，村民委员会组织法第二十四条释义对第八项规定明确如下：“未经村民会议或村民代表会议讨论决定，任何组织或个人擅自以集体名义借贷，变更与处置村集体的土地、企业、设备、设施等，均为无效。”因此，村民委员会组织法第二十四条属于效力性强制性规定，一审判决认定为管理型规定错误，从而认定是否经过村民会议讨论不能约束贤湖公司是错误，应依法纠正。（2）一审判决认定未经村民会议讨论决定过错在长春村村委会，同时长春村村委会也未对合同效力提出过异议，表明其认可《关于租赁承包经营长春大厦合同书》（以下简称1999年合同）、2010年11月15日签订《补充协议书》（以下简称2010年补充协议）效力是错误的。村集体资产属于特殊资产种类。村委会属于既管理村民又代表村民管理集体资产的特殊主体。村民的法律意识淡薄会形成对接受行政管理和行使自身相关权利的混淆。因此，本案不能用普通经济合同中的履行即为认可，进行一概而论的认定。且无论未经村民会议讨论的过错在哪方，都不能否定案涉2017年合同的无效。（3）长春村村委会前任负责人签订相关合同时是否存在违法犯罪行为不是长春村村委会能够评判的，其签订的租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定的依据充分。综上，集体资产属于全体村民，对于集体资产处置涉及村民利益的重大事项，应由村民会议讨论决定。一审判决认定2017年合同有效错误。2、1999年合同应为无效，即便有效，超过2019年6月30日之后的期限应为无效。（1）案涉房屋属于经营性集体资产，对其实行租赁经营的，首先，应依法召开村民会议进行讨论决定，其次，应当依法采取公开招标方式确定承租人，确定承租人之后，还应依法进行村民会议公开讨论决定租赁承包经营合同的各项条款，方可进行合同的签订和履行。该合同均未经过上述法律规定的程序，应为无效。（2）1999年4月9日村民代表大会决议仅通过将长春大厦租赁给江西锦绣谷百货有限公司（以下简称锦绣谷公司），并非贤湖公司，关联公司不能突破合同相对性，如果合同相对方为贤湖公司，应再次经过村民会议讨论方可办理。况且该会议没有对承包方式、期限、权利义务、违约责任等关乎村民利益的重大事项进行讨论，是笼统的，不应适用本案的决议，因此，1999年合同无效。（3）即便1999年合同属于有效合同，其三十年租赁期限不合法，超过2019年6月30日之后的期限无效。3、2010年补充协议应为无效。2010年补充协议未经村民会议决议，应为无效。同时，即便1999年合同有效，在签订2010年补充协议时，1999年合同处于效力中止状态，2010年补充协议未生效。综上，该合同违反法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。（三）贤湖公司应当返还长春大厦整栋及外广场，原判不予支持依据不足，应予纠正。2017年合同无效，依据合同法第五十八条规定，贤湖公司应当返还长春村村委会集体所有的长春大厦整栋及外广场。（四）一审判决适用法律错误，显失公平。一审判决认定事实错误，必然带来适用法律错误。一审判决不予支持长春村村委会的诉讼请求，对其显失公平。长春村村委会负担的是数千名村民的集体利益，原负责人未经过村民会议讨论将长春大厦整栋出租，严重损害广大村民的利益。长春村村民在村委会成员换届后才知道，多次提出异议，但未有答复。一审判决罔顾村民集体利益，认定合同有效实属错误，应依法纠正。贤湖公司答辩称，（一）一审判决认定1999年5月11日村干部会议笔录中载明长春村村委会同意将案涉长春大厦房产出租给贤湖公司正确。从1999年5月11日村干部会议记录的内容可知，该会议记录中明确记载了各参会人员对会议内容的意见，其中会议内容就包括了将长春大厦房产出租给贤湖公司事宜，在各参会人员发表意见后，最终决议长春村村委会将长春大厦房产出租给贤湖公司，租期30年，每年租金120万元，三年一个阶段，增长8%。据此可知，村干部会议记录中记载了该决议内容是经过贤湖公司村干部的商议后达成的，而非时任村主任的单方告知。且各参会村干部经商议后达成一致决议，同意长春村村委会将长春大厦房产出租给贤湖公司。（二）一审判决认定1999年合同、2010年补充协议合法有效，属认定事实清楚，适用法律正确。长春村村委会称1999年合同未经过村民会议决议及公开招标程序，且约定的30年租期违反了合同法的规定，1999年4月9日的村民代表大会会议系将长春大厦租赁给锦绣谷公司，而非贤湖公司，故上述合同、补充协议应属无效，该主张不能成立，理由：其一，现行有效的法律法规并未规定村委会出租村集体房屋应当采取公开招标方式确定承租人，更未规定若未经过公开招标方式确定承租人，则租赁合同无效。另外，就案涉合同是否经过了长春村村委会民主议定程序事宜。贤湖公司已提交了长春村村委会就案涉房屋租赁事宜于1999年4月9日的村民代表大会会议记录及1999年5月11日的村干部会议记录，两份会议记录均明确记载长春村村委会将长春大厦出租给贤湖公司30年是经过了村民代表大会以及村干部会议同意的，且长春村村委会于一审庭审中对上述两份会议记录的真实性、合法性予以了认可。除上述两份会议记录外，贤湖公司提交了案涉合同及补充协议签订时，任长春村村委会主任邓热根、村委会书记万向阳出具的《情况说明》，邓热根、万向阳在《情况说明》中陈述了贤湖公司承租案涉房屋30年是经过了长春村村民代表大会以及村干部会议同意的。另需说明的一点是，长春村村委会辩称1999年4月9日村民代表大会对于出租期限、租金等事宜并未作出决议，不应将村民代表大会会议记录作为认定合同效力的依据。村民委员会组织法仅仅规定以借贷、租赁或者其他方式处理村集体财产时需要经村民会议讨论决定，并未规定村民会议决议必须明确租金、租期，否则会议决议就无效。且邓热根、万向阳在接受一审法院询问时，也明确陈述到合同的签订是经过长春村村民代表大会以及村干部会议同意，且合同约定的租期、租金以及合同内容都经过了村民代表大会以及村委会讨论同意的。从本案现有证据来看，合同的签订是经过了长春村村委会民主议定程序的，且合同约定的租期、租金以及合同内容都经过了村民代表大会以及村委会决议同意，不存在违反强制性规定而无效的情形。其二，虽然村民代表大会会议决议中表述的是将长春大厦租赁给锦绣谷公司，但邓热根、万向阳出具的《情况说明》明确陈述：1999年4月份左右，长春村村委会拟将长春大厦出租。为此，长春村村委会与锦绣谷公司的老总胡玉明就租赁事宜进行了洽谈、协商，双方达成了初步意向。长春村村委会便于1999年4月9日召开村民代表大会，会议决议同意出租。因为锦绣谷公司与贤湖公司实际都是胡玉明的，于是长春村村委会就于1999年4月21日与贤湖公司签订了案涉合同。且合同签订后，自2000年6月起至2018年5月期间的租金，贤湖公司是通过锦绣谷公司向长春村村委会支付的，长春村村委会对锦绣谷公司代贤湖公司向其支付租金未提出过异议。长春村村委会对村民代表大会会议记录发表质证意见时，认可村民代表大会会议是决议将长春大厦房产租赁给贤湖公司，长春村村委会未以贤湖公司非村民代表大会决议确定的承租人为由否认合同效力。据此可知，长春村村委会是知晓并认可长春村村委会与锦绣谷公司之间的关联关系。直至长春村村委会提起上诉前，其也未对村民代表大会会议决议的承租人为锦绣谷公司，而签订合同的承租人为贤湖公司提出过异议。事实上，长春村村委会无论是与锦绣谷公司签订合同，还是与贤湖公司签订合同，均不会对合同的内容及履行造成任何影响，不会给合同各方的权利义务造成实质影响，故长春村村委会诉称的因1999年4月9日召开的村民代表大会会议决议的承租人并非贤湖公司，故就贤湖公司承租长春大厦应当再次召开村民会议决议，否则租赁合同无效的理由不成立。其三、1999年合同约定的30年房屋租赁期限并未违反当时的法律规定，合同合法有效。合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。但1999年合同签订在合同法施行之前，根据法不溯及既往原则，合同应当适用合同签订时规范财产租赁事宜的法律，即《中华人民共和国经济合同法》，而非合同法。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。也就是说，因案涉合同并不存在适用合同签订时的法律规定而无效，但适用合同法合同有效的情形，故人民法院确认合同效力时，不存在适用合同法的情形，应以合同签订时的法律规定作为审查合同效力的依据。而《中华人民共和国经济合同法》未对租赁期限作出禁止性或强制性的规定。1999年合同约定30年租赁期限的行为不存在违反当时有关禁止性或强制性规定而无效的情形，故约定30年的租赁期限合法有效。（三）一审判决认定2017年合同合法有效，属认定事实清楚，适用法律正确。长春村村委会诉称2017年合同是一份独立的合同，且未经过村民会议决议，故该合同违反了村民委员会组织法的强制性规定而无效，与事实不符，缺乏法律依据。理由：其一、如前所述，1999年合同、2010年补充协议既未违反合同法的规定，亦未违反村民委员会组织法的规定，均合法有效。从案涉三份合同的约定内容来看，1999年合同、2010年补充协议对案涉租赁房屋的租赁范围、租赁期限、租金及违约责任均明确予以约定，而2017年合同并未改变上述合同、补充协议对案涉租赁房屋的租赁范围、租赁期限、租金及违约责任的约定。1999年合同、2010年补充协议已对案涉房屋的租赁事宜进行了明确约定，而上述合同、补充协议的签订是经过了民主议定程序的。后续签订的2017年合同未对涉及全体村民利益的租赁合同实质内容进行变更，仅是对如何具体实施、履行1999年合同约定的租赁事宜的规范。而2017年合同规范的租赁事宜的具体实施、履行实际是不会给全村村民利益造成影响，无需经过村民会议或村民代表会议重新决定。对此，邓热根、万向阳在《情况说明》及接受一审法院的询问时明确陈述因为2017年合同与1999年合同相比都没有变，更不存在任何冲突，是原来合同的一个补充和延续，所以当时签订2017年合同就未再开村民代表大会。其二、双方之所以在2017年签订合同系因天虹公司与贤湖公司签订的租赁合同到期，天虹公司需要续租，天虹公司考虑到其从贤湖公司处承租的房屋系长春村村委会所有，长春村村委会是业主，且贤湖公司与长春村村委会签订的1999年合同中约定的30年房屋租赁期限与现行的合同法中规定的20年租赁期限相冲突，所以天虹公司要求长春村村委会、贤湖公司重新签订一份房屋租赁合同。为此，长春村村委会、贤湖公司以及天虹公司于2017年4月12日签订了一份《业主保证书》，长春村村委会在《业主保证书》中明确陈述，经业主授权同意，贤湖公司与天虹公司于2017年4月12日就案涉房屋签订了2017年合同，长春村村委会保证其知晓并同意上述2017年合同。长春村村委会同意贤湖公司将案涉房屋转租给天虹公司后，便与贤湖公司签订了2017年合同。就上述2017年合同签订的由来，天虹公司予以了陈述认可，邓热根、万向阳在接受一审法院的询问时予以了陈述认可。2017年合同系因天虹公司需要续租，并非长春村村委会、贤湖公司达成了一个新的房屋租赁法律关系。正是基于此，2017年合同才并未改变1999年合同、2010年补充协议对案涉租赁房屋的租赁范围、租赁期限、租金及违约责任的约定，2017年合同是原有租赁合同法律关系的延续和补充，长春村村委会、贤湖公司双方所建立的是同一租赁合同法律关系，系合法承租案涉房屋，合同合法有效。其三、村民委员会组织法并未明确规定违反第二十四条规定，未经村民会议讨论决定签订的合同便无效。虽长春村村委会称《村民委员会组织法释义》明确“未经村民会议或村民代表会议讨论决定，任何组织或个人擅自以集体名义借贷，变更与处置村集体的土地、企业、设备、设施等，均为无效”，但该释义系由全国人大常委会法制工作委员会组织，邀请有关专家、学者和部分参与立法的同志编著的，释义中对法律条文的解释是学术性或常识性的，系学理解释，不具有法律约束力，这种解释不被作为执行法律的依据。且长春村村委会一审庭审时明确表示案涉租赁合同的签订不存在私自签订的情形。事实上，长春村村委会在2017年合同签订并履行后近三年，未对贤湖公司继续承租案涉房屋的行为提出任何异议。而且，在2017年合同签订后，长春村村委会均按照合同约定收取了租金。据此可知，无论是长春村村委会还是长春村村民，对贤湖公司租赁案涉房屋是知情并认可的，不存在长春村村委会原村委会主任私自与贤湖公司签订合同的情形，那么本案不存在适用《村民委员会组织法释义》的情形。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第30条规定，下列强制性规定，应当认定为效力性强制性规定：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为管理性强制性规定。村民委员会组织法第二十四条第（八）项系对村委会以借贷、租赁或者其他方式处理村集体财产时需经村民会议讨论决定进行规定，该规定并不涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，法律并未禁止村委会将村集体房屋对外交易包括出租，更不存在违反特许经营规定、交易方式严重违法、交易场所违法等情形。该规定仅是对村委会处理村集体财产程序上进行约束，系对村委会行为进行规范管理，即会议纪要中指出的行政管理性质的强制性规定。结合会议纪要来看，村民委员会组织法第二十四条应当为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。因此，即使假设认定2017年合同的签订违反了村民委员会组织法第二十四条的规定，也不必然导致2017年合同无效。（四）如前所述，2017年合同系合法有效的，对双方均具有法律约束力，且约定的租赁期限未届满，并不存在任何应当返还案涉租赁物的法定、约定情形。综上，请求驳回长春村村委会的上诉请求。天虹公司述称，长春村村委会在第一次出租时进行了民主议定程序并出具了决议。2017年合同签署时，长春村村委会的决议20年加上10年的约定仍然有效。按照长春村村委会出具的大业主保证书，天虹公司有权利继续从贤湖公司处承租案涉房屋并继续使用。即使天虹公司无法从贤湖公司处承租房屋，长春村村委会也应当根据大业主保证书的约定，继续按照已签署的房屋租赁合同内容，保证天虹公司继续经营。其余的意见同贤湖公司的答辩意见一致。长春村村委会向一审法院起诉请求：1.确认长春村村委会、贤湖公司签订的2017年合同为无效合同；2.判令贤湖公司立即将双方签订的2017年合同中约定的租赁物（江西省南昌市南京东路长春大厦整栋及外广场）返还给长春村村委会；3.本案诉讼费用由贤湖公司负担。一审法院认定事实：1999年4月9日，长春村村委会在该村村委会会议室召开村民代表大会讨论将案涉长春大厦房产出租给锦绣谷公司的胡玉明等事宜，该村村民代表在会议笔录中签字一致表示同意。1999年4月20日，长春村村委会作为甲方与贤湖公司作为乙方正式签订1999年合同。该合同约定：长春村村委会将坐落于南昌大学对面南京东路长春大厦全部（包括该大厦周边空地，西至江大南路边，东至宿舍边，南至围墙边）租赁承包给贤湖公司经营。承包租赁期限为30年，自1999年4月30日开始至2000年6月30日为筹建装饰时间。筹建装饰期间免交租赁承包金。如因为长春村村委会的工程不能按时完工交付贤湖公司装饰，其筹建装饰时间顺延。完工交付一年后开始缴纳租金，时间暂定2000年6月30日，为计算租金时间。租金以年度计算，即第一年2000年6月1日至2030年12月31日止，每年应当缴纳的租金为120万元。租金以三年为一个阶段，每三年递增8%，以第一个阶段按最后一年的租金递增。租金由贤湖公司每月30日前向长春村村委会缴纳当月租金，如不能按期缴纳应当支付滞纳金，逾期三个月未缴纳的，加付5%，超过六个月未缴纳的，则属于贤湖公司当单方违约。合同签订之日贤湖公司应当支付定金40万元。定金在缴纳租金里扣除。合同同时约定，贤湖公司有权将案涉房产部分项目分包给其他人或者单位经营管理，长春村村民委员会不得干预。合同经过双方协商一致的，可以终止，若一方擅自终止合同，则按违约论处。因国家政策或者法律规定和不可抗拒的自然灾害可以终止。双方应当信守合同，如因为长春村村委会原因及违约应当赔偿贤湖公司投入的所有资金并按照投资总额50%罚款。若因为贤湖公司违约，则投入的设备、设施附房一切由长春村村委会所有。长春村村委会时任村委会主任邓热根、贤湖公司实任法定代表人胡玉明在合同上分别签字并盖章。1999年5月11日，长春村村委会召开村干部会议，会议笔录中载明同意将案涉长春大厦房产出租给贤湖公司30年，每年租金120万元，三年一个阶段，增长8%。2002年5月6日，贤湖公司作为甲方、天虹公司（原为“深圳市天虹投资发展有限公司”）作为乙方签订一份《联营合同》，合同约定贤湖公司将案涉长春大厦房产全部交付给天虹公司经营，面积13000平方米，联营期限为15年，其中包括免交承包费期六个月（自房产实际交付之日起计算，交付房产之日为收到定金后一个半月之内）。天虹公司每月缴纳承包费用260万元，承包金以5年为一个阶段，自计承包费之日起，每5年递增8%，以每个阶段最后一年的承包金为基数递增。天虹公司应当于每月十日前缴纳当月承包费。承包期间，天虹公司每隔5年需要停业装修，装修期间按照承包金额的一般计算承包费，装修期以实际天数为准，但是不得超过三个月。超过部分正常交纳租金。合同还对其他事项进行了约定。该合同经江西省南昌市工商行政管理局签证备案。2002年5月6日，长春村村委会作为大业主、贤湖公司作为甲方、天虹公司作为乙方又签订一份“大业主保证书”，该保证书约定：“各方就下列条款达成协议：大业主在此同意，甲、乙双方关于南昌市南京东路168号长春大厦在2002年5月6日签订的联营合同。如在合同有效期内，甲方与大业主在2002年5月6日签订的合同因故终止，各方在此约定不损害乙方对房产所享有的权利，并统一采取代位形式，大业主取代甲方于合同内的权利义务，或乙方与大业主另行洽商合作事宜。但若甲方与大业主合同的终止是由于乙方与大业主的合谋造成的除外。大业主保证对甲方和乙方合同涉及的房产拥有完全的所有权，对房产占用的土地享有合法的使用权，且已依法将房产的使用及收益权转让给甲方。若因政府行为对乙方的经营产生影响时，乙方有权有限从政府赔偿中获取损失赔偿。大业主保证在签保证书前和甲乙双方经营期内不得将此物业提供任何担保，否则赔偿由此造成的乙方和甲方的全部损失。”另查明，长春村村委会作为甲方与贤湖公司作为乙方于2010年11月15日签订2010年补充协议，该协议约定：“双方于1999年4月20日签订了《关于租赁承包长春大厦合同书》，项目投资建设并承包经营，双方诚信合作至今。1999年合同属合同法生效前签订，为与合同法条款一致，双方就期限事项重新约定。合同履行期间，乙方招商引进深圳市天虹投资有限公司经营超市，就此签订了相关协议，本补充协议关于期限变更的约定与“相关协议”的履行不存在冲突。一、1999年合同第三条“租赁承包期限为三十年”修订为：“租赁承包期限为二十年（自2000年6月1日至2020年5月31日止）”。二、1999年合同的条款中除时间变更外，其它不变。三、增加补充条款为：签订1999年合同约定租赁承包时间为三十年，现已缩短为二十年，双方考虑到乙方投资的长期性及维护合同定力和履行的诚信，双方特别约定：乙方如依约履行合同，或出现与合同不符事项但能及时消除且不影响合同的履行，租赁承包时间再顺延十年（自2020年6月1日至2030年12月31日止）。顺延期间，双方的权利义务仍按1999年合同条款履行。四、甲方如需要在现有屋顶上加层，经乙方同意后，确保乙方的利益和经营等场所不受到损失，乙方予以配合。本补充协议一式四份，双方各执二份，签字盖章之日起生效。又查明，2017年长春村村委会作为甲方与贤湖公司再次签订2017年合同，该合同约定，长春村村委会将案涉长春大厦房产出租给贤湖公司，租赁期限开始时间为2017年6月20日至2030年12月31日止。合同期间，长春村村委会无权终止本合同，如违约应当赔偿贤湖公司投入的所有装修费用、设备设施费用等损失。双方同意按照原双方约定的租金支付相应的租金，以月为结算单位。合同同时约定，本合同未尽事宜，双方应当通过协商达成补充协议，若与本合同条款有冲突的，应当以双方签订的补充协议为准。本协议与甲乙双方1999年4月21日和其他协议具有同等法律效力，如有冲突条款以本协议条款为准。合同同时对其他事项进行了约定。该村村委会主任在合同上签字。再查明，上述合同期间，天虹公司、贤湖公司均按照各自合同约定履行了相应义务，也足额、及时支付了全部租金直到2019年12月。审理过程中，各方当事人均未主张履行合同期间存在违约情形。长春村村委会于2018年换届后，多次要求贤湖公司将案涉租赁物返还给长春村村委会，贤湖公司对此予以拒绝，遂向一审法院提出诉讼并认为2017年合同没有经过村民代表大会讨论，属于无效合同，并要求返还案涉房产。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方于签订的1999年合同、2010年补充协议书以及2017年合同的认定及效力问题；2.贤湖公司是否应当向长春村村委会返还案涉房屋的问题。现围绕上述争议焦点评述如下：一、双方签订的1999年合同、2010年补充协议以及2017年合同的认定及效力问题。长春村村委会与贤湖公司虽然于1999年签订的名为“关于租赁承包经营长春大厦合同书”，但是从该合同的内容看，双方并非共享收益、共担风险，而是由贤湖公司每年根据房屋面积、单价向长春村村委会缴纳固定数额的租金，贤湖公司的所有运作和经营，长春村村委会无权干涉，表明该合同书实际系房屋租赁合同。该租赁合同是双方经过协商，并经该村村民会议等民主程序讨论通过，系双方真实意思表示，合同内容也未违反合同签订时的法律、强制性规定，合法有效。由于2000年颁布的合同法明确规定合同期限不得超过20年，长春村村委会与贤湖公司于2010年签订一份补充协议，该补充协议将1999年合同中约定的租赁期限变更为20年（从2000年6月1日至2020年6月1日止），同时约定合同期满后再续签10年，其余内容均与1999年合同内容一致，该补充协议也是双方真实意思表示，也未违反法律、法规强制性规定，且双方当事人在补充协议签订后，在近十年的时间内也是按照该合同及补充协议的约定予以履行，合法有效。在2010年补充协议约定的租赁期限到期之前，双方又于2017重新签订一份租赁合同，该租赁合同对之前租赁合同中约定的租赁期限予以了延长，约定租赁期限从2017年6月20日开始至2030年12月31日，其余内容均未发生变化，该租赁合同也是双方真实意思表示，也未违反法律、强制性法规的规定，合法有效。长春村村委会主张该租赁合同未经村民代表大会等民主程序讨论通过，属于无效合同。但是人民法院对合同效力的认定应当保持审慎态度，以保护市场交易自由和稳定，只有存在违反合同法第五十二条规定的情形才应当认定合同无效。村民委员会组织法第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理。该条款并未明确规定未经村民会议讨论决定的租赁合同无效，该规定是为了对村委会的行为进行约定和规范，村委会代表村民对外签订合同并不为法律所禁止，该条款规定属于管理性规定，并非属于效力性规定。其次，长春村村委会作为三份租赁合同的签订人以及长春村集体资产的管理者，提请民主议定程序为其应当承担的职责，自身未提请导致后果应当自行承担。且长春村村委会作为从事民事活动的主体对外签订租赁合同是否经过村民会议讨论属于村民自治组织内部事务，不能约束合同的相对方即贤湖公司。对双方于2017年签订的租赁合同未经过民主议定程序系长春村村委会自身过错导致。且长春村村委会与贤湖公司先后共计签订了三份租赁合同、协议，2010年补充协议也未经过村民代表大会等民主程序通过，但是双方当事人均是按照该租赁合同的约定予以了履行，未对合同的效力提出过异议，长春村村委会在本次诉讼中也未要求认定1999年合同以及2010年补充协议无效，表明其认可相关合同、补充协议的效力。而2010年补充协议中明确约定了租赁合同到期之后续签10年，2017年合同仅仅对2010年签订的补充协议中约定明确，并未违反强制性法律规定。再次，在庭审过程中长春村村委会也明确表示前任负责人在签订相关租赁合同时并非“私自”签订，也未提供充分证据证明前任负责人在签订该租赁合同中存在违法、犯罪行为或者其他恶意串通，损坏集体利益的行为，长春村村委会具体负责人因换届发生了变更，不影响前任负责人代表村委会签订的合同效力。故长春村村委会要求认定2017年合同无效，没有事实和法律依据，不予支持。二、贤湖公司是否应当向长春村村委会返还案涉房屋的问题。合同法第八条的规定，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自身应当承担的义务。不得擅自变更或者解除合同。本案中，长春村村委会与贤湖公司于2017年签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的义务履行，不得擅自解除。贤湖公司在合同履行过程中及时履行了各项义务，缴纳了租金，不存在法定或者约定解除的情形，在合同约定的租赁期限尚未到期之前，长春村村委会单方面要求返还案涉租赁物，于法无据，对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条，合同法第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十四条，村民委员会组织法第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回长春村村委会全部诉讼请求。案件受理费164163元，由长春村村委会负担。二审期间，长春村村委会提交了以下证据。第一组：1、2007年5月17日的《房屋租赁合同》《补充协议》。以证明2007年长春村村委会原负责人在未经村民会议讨论决定的情况下，因贤湖公司与天虹公司签订《商业管理服务合同》，按其指示与天虹公司签订房屋租赁合同，三方同日签订补充协议约定贤湖公司与天虹公司联营合同终止，1999年合同中止法律效力，案涉2017年合同属于重新签订。贤湖公司质证认为，房屋租赁合同系长春村村委会与天虹公司签订的，是否真实由法院认定。对补充协议的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。该协议明确了1999年合同书在长春村村委会与天虹公司的房屋租赁合同期间是中止法律效力，待长春村村委会与天虹公司合同履行完毕或解除合同后再恢复1999年合同全部条款的法律效力。就此可知，1999年合同不仅没有被解除或终止，反而是双方均认可其法律效力。补充协议不能达到证明1999年合同于2007年失效及案涉2017年合同系重新签订的目的。天虹公司质证认为，对租赁合同的真实性、合法性、关联性予以确认，需要说明的是该房屋为长春村村委会所有，故与其签署该租赁合同，对补充协议的真实性、合法性、关联性无异议，其余意见与贤湖公司相同。本院认为，因双方上述证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认，至于关联性，结合本案其他证据综合认定。第二组：1、《江西省人民政府办公厅关于引导农村综合产权交易市场健康发展的实施意见》（赣府厅发（2015）38号）。在这个文件的第三条中明确规定，农村集体产权必须在农村综合产权交易平台公开交易。2、《南昌市人民政府关于进一步规范农村综合产权流转交易工作的意见》（洪府发（2017）11号）。该文件第二款明确规定，农村集体产权流转必须在农村综合产权交易管理平台公开交易。3、《南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市农村综合产权交易管理办法试行》《南昌市农村集体产权交易规则试行的通知》。这两个文件明确规定了本市所辖农村集体产权依法转让、出租、入股、抵押或其他方式流转交易的，必须在市县乡统一的农村产权交易管理平台进行。长春大厦是属于文件中规定的农村集体经营性资产，且该文件的第六条还规定，农村集体产权流转交易应经本集体组织成员、村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，方可进行流转交易。以上规范文件证明2017年合同违反了江西省以及南昌市的行政规范，应属无效。贤湖公司质证认为，1、这些文件不属于证据。2、三份文件不适用本案，本案所发生的租赁行为是从1999年就发生的；3、双方的民事行为只有违反了国家法律、行政法规的效力性强制规定才无效；4、任何一级村集体，假设没有按照相关的流程予以处理涉及的是管理责任和内部的行政责任，不会追溯到民事行为的合法性与否。天虹公司的质证意见与贤湖公司的意见一致。本院认为，因双方对上述文件的真实性、合法性无异议，本院予以确认。二审查明，2007年5月17日，长春村民委员会（甲方）与天虹公司（乙方）就长春大厦出租乙方用于开设商场而签订租赁合同，合同第一条约定，甲方同意将位于江西省南昌市全部（包括大厦周围空地，西至江大南路边，东全宿舍边，北至南京东路边，南至围墙边，详见图纸，下简称租赁房屋）租赁给乙方经营，建筑面积约为13000平方米（以实际面积为准）。公用地方及双方约定不包括在内的区域除外。第三条约定甲方保证在本协议有效期内持续不间断的将上述房产合法地提供给乙方使用，且不再提供给其他任何第三方，并保证提供的房产符合商业用途；同时甲方保证对租赁房屋拥有合法所有权，对其占用的土地拥有合法的使用权，且没有以房产向他人提供任何担保。第四条约定乙方租赁甲方租赁房屋的期限至2017年6月19日终止。第五条约定乙方自签约之日起按照如下标准向甲方交纳租金：签约之日起至2007年12月19日止，乙方向甲方交纳租金816480元。2007年12月20日起至2012年12月19日止，乙方每年向甲方交纳租金1466856.00元；2012年12月20日起至2017年6月19日止，乙方每年向甲方交纳租金1674044.00元；第十一条约定乙方因经营需要可对租赁房产进行装修和改造（但应以确保大厦安全为前提），如加装电梯、更新中央空调、更改大门与通道等，由甲方负责原设计院对改造图纸的审核工作，费用由乙方负责。乙方已在甲方五楼楼顶兴建办公用房及其他附属设施，已使用近五年，若今后甲方因加盖楼层必须拆除五楼楼顶办公用房及附属设施时，乙方无条件服从。第十六条约定鉴于甲方已委托江西贤湖钢管有限公司收取了乙方44万元的定金，若甲方依约单方解除合同，甲方不退还定金，并无偿取得乙方所投入的附属于租赁房屋的装修和设备；若乙方依约单方解除合同，甲方双倍返还定金，赔偿乙方所投入的附属于房产的装修和设备，并承担这些装修和设备价值的10%的违约金。第十九条约定本合同未尽事宜，双方应通过协商达成补充协议，若与本合同条款有冲突，以双方签订的补充协议为准。合同还约定了其他事项。同日，甲方长春村村委会、乙方贤湖公司、丙方天虹公司签订《补充协议》，内容为，鉴于2007年5月17日甲方与丙方签订了《房屋租赁合同》、2007年5月17日丙方与乙方签订了《商业管理服务合同》，现三方协议确认：1、乙方与丙方于2002年5月6日签订的《联营合同》于2007年5月17日终止。2、甲、乙双方原签订的租赁承包经营协议在甲方履行与丙方的房屋租赁合同期间中止法律效力（但是该协议甲方的各项权利义务由乙方承担后，甲、乙双方与此对应的权利义务及甲、丙房屋租赁合同未约定事项仍适用甲、乙双方原协议的约定，待甲方与丙方合同履行完毕或解除后再恢复甲、乙双方原签订的租赁承包经营协议全部条款的法律效力）。3、乙方承诺，若甲方在与丙方执行2007年合同过程中甲方发生违约行为，则由乙方就此连带向丙方承担违约责任，乙方向丙方承担责任后，向甲方追索与丙方无涉。4、若乙方与丙方执行《商业服务管理合同》过程中乙方发生违约行为，则甲方不就此向丙方承担连带赔偿责任。5、甲方与丙方签订了2007年合同后由乙方履行《商业管理服务合同》期间，甲方与丙方就2007年合同的变更、解除或终止必须经乙方认可方发生法律效力。6、就2007年5月17日甲方与丙方签订的2007年合同的条款作以下解释：（1）该合同第二条中甲方所享有的权利、义务由《补充协议》的乙方承担，与《补充协议》中的甲方无关。（2）该合同第七条中丙方停业装修期间租金减半02.12.12-07.12.19如果装修，月租金及管理费减半，金额为108333.30元／月：07.12.20-2012.12.19如果装修，月租金及管理费减半，金额为117000元／月；2012.12.20-2017.6.19如果装修，月租金及管理费减半金额为126360元／月，从乙方应收费用中扣除，甲方租金不减。（3）该合同第十一条、第十六条中甲方所享有的权利义务由《补充协议》中的乙方承担，与甲方无涉。本补充协议与《房屋租赁合同》、《商业服务管理合同》具有同等法律效力。2017年4月12日，甲方贤湖公司、乙方天虹公司、业主长春村村委会签订一份业主保证书，约定，鉴于长春村村委会（业主）拥有长春大厦所有权；贤湖公司、业主于1999年4月21日签订1999年合同；经业主授权同意，甲方、乙方于2017年4月21日就租赁房屋签订了《房屋租赁合同》，现业主就相关事宜作出如下保证：1、业主知悉并同意上述《房屋租赁合同》；2、在《房屋租赁合同》合同期内，若甲方、业主签订的承包合同因故终止的，在收到乙方通知后，业主同意采取代位的形式，完全按照《房屋租赁合同》约定的各项条件、取代甲方在《房屋租赁合同》中的权利义务。3、业主保证对《房屋租赁合同》所涉租赁房屋拥有完全的所有权，对租赁房屋所在的土地享有合法的使用权，且已依法将租赁房屋的使用及收益权转让给了甲方。若因政府行为对乙方的经营产生影响的，乙方有权优先重政府赔偿金中获取损失赔偿。4、在《房屋租赁合同》合同期内，业主若对《房屋租赁合同》所涉租赁房屋进行转让的，业主保证乙方按照《房屋租赁合同》约定的各项条件持续对租赁房屋享有承租权。保证书还约定了其他事项。另查明，2015年7月1日，江西省人民政府办公厅出台《关于引导农村综合产权交易市场健康发展的实施意见》，该意见第三条规定“…农村集体产权必须在农村综合产权交易平台公开交易…。”2017年3月2日，南昌市人民政府印发《关于进一步规范农村综合产权流转交易工作的意见》（洪府发[2017]11号），该意见规定，农村集体产权流转必须在农村综合产权交易管理平台公开交易。2017年2月27日，南昌市人民政府办公厅印发《南昌市人民政府关于印发南昌市农村综合产权交易管理办法（试行）、南昌市农村集体产权交易规则（试行）的通知》，该办法第四条规定，本市所辖农村集体产权依法转让、出租、入股、抵押或其他方式流转交易的，必须在市、县（区）、乡（镇）统一的农村综合产权交易管理平台进行，鼓励农民个人产权仅场流转交易。该办法2017年4月1日起施行。规则第三条规定本市所辖农村集体产权依法转让、出租、入股、抵押或其他方式流转交易的，必须在市、县（区）、乡（镇）统一的农村综合产权交易管理平台进行；第五条下列农村集体产权可以依法流转交易（四）农村集体经营性资产。是指由农村集体经济组织统一经营管理的经营性资产（不含土地）的所有权和使用权。第六条，农村集体产权流转交易应经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，方可进行流转交易。第二十四条，本规则自2017年4月1日起实行。其他事实与一审认定的一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉1999年合同、2010年补充协议及2017年合同的效力问题；2.贤湖公司是否应将案涉租赁物返还给长春村村委会。关于案涉1999年合同、2010补充协议及2017年合同的效力问题。一是1999年合同的效力问题。长春村村委会作为基层群众性自治组织，依照村民委员会组织法相关规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产。按照村民委员会组织法第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理。本案中，长春村村委会在与贤湖公司签订1999年合同之前，已经过村民大会会议讨论决定，履行了民主议定程序事宜，且长春村村委会召开了村干部会议，明确将长春大厦出租给贤湖公司30年。村民委员会组织法仅规定以借贷、租赁或者其他方式处理村集体财产时需要经村民会议讨论决定，并未规定村民会议决议必须明确租金、租期等事宜，否则会议决议就无效。故长春村村委会以村民代表大会对出租期限、租金等事宜未作出决议等为由主张1999年合同无效的理由不成立。虽然村民代表大会会议决议的承租人为锦绣谷公司，但长春村村委会知晓贤湖公司与锦绣谷公司存在关联关系，且贤湖公司通过锦绣谷公司向长春村村委会支付了相应的租金，而长春村村委会在履行案涉合同过程中，并未对承租对象为贤湖公司提出过异议，且承租对象的改变，不会对合同的权利义务及履行造成实质影响，故长春村村委会主张村民代表大会会议决议的承租人并非贤湖公司，应当再次召开村民会议决议，否则合同无效的理由不成立。二是2010年的补充协议的效力问题。因合同法规定合同期限不得超过20年，故长春村村委会与贤湖公司签订了2010年补充协议，该补充协议将1999年合同中约定的租赁期限变更为20年（从2000年6月1日至2020年6月1日止），同时约定合同期满后再顺延10年，其余内容均与1999年合同的内容一致，补充协议是在1999年合同的基础上签订，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，且双方是按照1999年合同及2010年补充协议履行，故长春村村委会该补充协议无效的理由不成立。三是2017年合同的效力问题。长春村村委会于2007年5月17日与天虹公司签订了《房屋租赁合同》，并于同日与贤湖公司、天虹公司签订《补充协议》。根据补充协议的约定，贤湖公司、天虹公司之间2002年5月6日签订的《联营合同》于2007年5月17日终止及1999年合同在长春村村委会履行与天虹公司的房屋租赁合同期间中止法律效力。但补充协议约定1999年合同中长春村村委会的各项权利义务由贤湖公司承担后，双方与此对应的权利义务及长春村村委会、天虹公司之间的房屋租赁合同未约定事项仍适用1999年合同的约定，待长春村村委会、天虹公司之间的合同履行完毕或解除后再恢复1999年合同全部条款的法律效力。且双方后又签订2010年补充协议，可见，1999年合同并未终止及解除。因天虹公司的租赁期限到期，需要续租，故贤湖公司与天虹公司于2017年4月21日签订房屋租赁合同，而同日，长春村村委会作为业主与贤湖公司、天虹公司签署业主保证书，长春村村委会知晓并同意该合同。在长春村村委会同意转租的情况下，其与贤湖公司签订了2017年合同，该合同对之前租赁合同中约定的租赁期限予以了延长，约定租赁期限从2017年6月20日开始至2030年12月31日，其余内容均未发生变化，未改变1999年合同及2010年补充协议中的租赁范围、租金及违约责任等的约定，仅是对如何具体实施、履行1999年合同约定的租赁期限等事项的约定，是原来合同及补充协议的一个补充和延续，并非形成新的房屋租赁法律关系，故长春村村委会主张1999年合同已经中止，2017年合同属重新签订，系一份独立的合同的理由不成立。至于长春村村委会主张2017年合同未经村民代表大会等民主程序讨论通过，且按照江西省政府、南昌市政府有关政策规定，农村集体产权依法转让、出租、入股、抵押或其他方式流转交易的，必须在市、县（区）、乡（镇）统一的农村综合产权交易管理平台进行，而案涉房屋出租未在上述平台进行，故2017年合同为无效。对此，本院认为，即便2017年合同的签订未按照村民委员会组织法第二十四条的规定进行，但也不能简单地认定该合同无效。正如前述，2017年合同系在1999年合同及2010年补充协议的基础上签订的，系上述合同及补充协议的延续，而1999年合同已经履行村民大会讨论决定的民主议定程序，且长春村村委会在一审中未要求确认1999年合同及2010年补充协议无效，其二审中提出上述合同及补充协议无效的理由也不成立。长春村村委会在签订2017年合同后，是按照合同约定收取租金，直至村委会换届也未提出异议。据此可知，无论是长春村村委会，还是长春村村民，对贤湖公司租赁案涉房屋是知情并认可的，长春村村委会基于诚实信用原则而应负担的履约义务，不因村委会换届而有所改变。现其作为缔约主体以2017年合同未经过民主议定程序为由主张合同无效，是将其未尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚信原则。故长春村村委会主张2017年合同为无效合同的理由不成立，不予采纳。关于贤湖公司是否应当向长春村村委会返还案涉房屋的问题。依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。长春村村委会与贤湖公司均应当按照2017年合同的约定履行各自义务。长春村村委会在案涉合同不存在法定或者约定解除的情形下，在合同约定的租赁期限尚未到期之前，单方面要求返还案涉租赁物，缺乏合同及法律依据，故其要求返还案涉租赁物的主张不成立，不予支持。综上，长春村村委会的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164163元，由南昌市青山湖区湖坊镇长春村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇二〇年十月十三日法官助理王兵书记员叶若苏文