苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5022号原告：孙美君。委托诉讼代理人：茆艳、路玲玲，江苏稼禾律师事务所律师。被告：季芳芳。委托诉讼代理人：李海兵，江苏法凯律师事务所律师。原告孙美君诉被告苏州彩洁生活服务有限公司、季芳芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案受理后，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告苏州彩洁生活服务有限公司于2020年7月23日注销登记，原告申请撤回对被告苏州彩洁生活服务有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。原告孙美君及其委托诉讼代理人茆艳、路玲玲,被告季芳芳委托诉讼代理人李海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙美君向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于苏州市吴中区1-3楼房屋恢复原样并腾空返还其；2、被告支付其房屋租金暂计55000元（实际自2020年4月11日起计算至房屋实际交付之日止）及滞纳金暂计15180元（实际以55000元为基数，自2020年3月11日起按3‰/天计算至实际支付之日止）；3、被告支付其房屋占有使用费暂计18333.33元（实际以房屋租金标准计算至被告腾空返还房屋之日止）；4、被告支付其房屋空置损失费91666.67元（以房屋租金为基数计算5个月）；5、被告支付其解约违约金720000元（剩余三年租期的租金）；6、被告结清水电费用。审理中，原告确认被告已将涉讼房屋腾空返还其，且不在本案中主张要求被告恢复涉讼房屋原样及支付水电费，撤回上述诉讼请求中的第1项和第6项。事实与理由：2018年3月26日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定其将位于苏州市吴中区的房屋出租给被告，期限自2018年4月11日至2023年4月10日，每年支付一次租金。合同签订后，被告仅按约支付了前两年租金，2020年3月10日前应支付本年度租金却未支付，被告于2020年4月16日发短信原告要求解除合同构成违约，故诉至法院要求被告支付拖欠的租金并承担违约责任。被告季芳芳辩称，涉讼房屋由苏州彩洁生活服务有限公司实际使用，其作为苏州彩洁生活服务有限公司的法定代表人签署房屋租赁属于职务行为，其作为被告主体不适格。其已于2020年4月16日发短信告知原告要求解除合同，合同已于2020年4月16日解除，其同日委托其母亲将涉讼房屋钥匙给原告，但原告拒收，现其已经将涉讼房屋租金支付至2020年4月30日，未欠原告租金。其因疫情原因解除涉讼房屋租赁合同，要求减免2020年2月、3月租金，且合同约定的违约金过高，要求法院调整。另其有60000元押金在原告处，要求退还。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于苏州市吴中区木渎镇金山镇203号1-3楼房屋出租给被告用作商业用途，租赁期限自2018年4月11日至2023年4月10日，租期5年。合同约定房屋租金及支付方式：1.第一年租金（2018年4月11日至2019年4月10日）：22万元/年，即每月18333元，该租金于合同签署次日支付22万元；2.第2年租金（2019年4月11日至2020年4月10日）：22万元/年，即每月租金18333元，该租金于2019年3月10日之前支付22万元；3.第3年租金（2020年4月11日至2021年4月10日）：22万元/年，即每月18333元，该租金于2020年3月10日前支付22万元；4.第4年租金（2021年4月11日至2022年4月10日）：25万元/年，即每月20833元，该租金于2021年3月10日前支付25万元；5.第5年租金（2022年4月11日至2023年4月10日）：25万元/年，即每月租金20833元，该租金于2022年3月10日前支付25万元；6.其他费用：电费、水费、卫生费等属于实际使用方所需缴纳的费用，由乙方自己承担；7.以上款项支付到甲方银行卡内，卡号甲方另外提供给乙方；8.乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为3‰/天（逾期支付金额为基数）。合同另约定房屋定金及押金：双方签署本合同当日乙方支付甲方定金6万元整，如乙方不按时支付后续租金的或不租该房屋的，甲方有权没收该定金，实际承租后，转为押金，该押金在合同终止或解除时，乙方无违约情形、结算完相关费用、设施设备无损坏的情况下无息退还乙方。该合同第九条第7项约定，在租赁期限内，如乙方提前终止本合同的，向甲方支付5年租金作为违约金。该合同其他约定：鉴于乙方需要将甲方房屋敲掉完全重新装修，租期满或双方解除租赁合同时，硬装乙方不得破坏，软装包括家具、电器等由乙方自行处理。孙美君与季芳芳分别在合同落款处签字捺印。另查明，被告已支付原告2018年4月11日至2019年4月10日、2019年4月11日至2020年4月10日租金各22万元，并支付押金60000元。2020年4月16日，被告向原告发送一则手机短信息，主要内容为：阿姨，这店一直都是亏钱的，现在疫情期间更是没有生意，实在没办法继续租下去了，还请您理解一下我们的难处，押金我们也不要了，今天过去给钥匙您，您带了人来录像，给您钥匙您也不要，房子您收回，门上的锁您直接换了吧，感谢！被告称，其租赁涉案房屋后一楼用于经营干洗业务，二楼、三楼用于喝茶吃饭，因2020年疫情原因无法继续经营，故通过上述手机短信息通知原告解除涉讼房屋租赁合同，其已于2020年4月16日实际搬离涉讼房屋，并通过其母亲将钥匙归还原告，但原告拒收。原告称，其不同意被告解除合同，且未收到房屋钥匙。审理中，被告在2020年8月24日庭审中再次要求解除合同，原告要求在腾空返还房屋后再解除合同。2020年8月25日，本院组织原、被告双方对涉讼房屋交接，被告将涉讼房屋钥匙交还原告，原告确认接收涉讼房屋。又查明，位于苏州市吴中区房屋所有权人为原告孙美君，建筑面积365.95平方米。再查明，2018年6月14日，原、被告关于涉讼房屋楼梯签订《补偿协议》一份，约定被告对更改原告房屋楼梯位置、楼层开洞，补偿原告50000元，补偿款已在2018年6月14日付清，承租期满后若原告不满意现楼梯位置，被告需恢复楼梯原样。审理中，原告称其自行恢复涉讼房屋楼梯原样，相关费用另行向被告主张。被告同意由原告自行恢复楼梯原样，费用在合理范围内承担。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、土地使用权证、《房屋租赁合同》、租金支付银行流水、短信截屏、补偿协议，被告提供的准予公司注销登记通知书及本案的开庭笔录、质证笔录、询问笔录等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，被告抗辩其签约行为是代表苏州彩洁生活服务有限公司的职务行为，其主体不适格的意见无事实与法律依据，本院对此不予支持。原、被告应当按照《房屋租赁合同》的约定全面履行自己的义务，本案涉讼房屋的租赁期限自2018年4月11日至2023年4月10日，现被告在租期届满前单方搬离承租房屋并于2020年4月16日通知原告要求提前解除合同，原告对此表示不同意，因被告提前解除合同无正当理由且没有合同依据，被告2020年4月16日单方提前解除合同的通知不发生解除合同的效力。2020年8月24日被告再次要求解除合同，原告称在被告腾空返还房屋后再解除合同，后原、被告在本院组织下于2020年8月25日办理了涉讼房屋交接手续，故本院认定涉讼房屋租赁合同因事实上无法继续履行于2020年8月25日终止。被告仅支付了原告2018年4月11日至2020年4月10日的租金，还应支付原告2020年4月11日至2020年8月25日的租金，经核，上述期间租金为82498.5元。至于被告以受新型冠状病毒感染××疫情影响，要求原告减免2020年2月、3月两个月租金的意见，因被告在本案诉讼前未提出减免租金要求，又无证据证明被告因疫情影响而无法使用房屋，且减免租金的出发点系为双方更好的继续履行合同，现因被告原因致租赁合同无法继续履行而终止，被告要求减免租金的意见于法无据，本院不予采纳。至于逾期支付租金的滞纳金，《房屋租赁合同》约定为每日逾期未付金额的3‰，现被告抗辩该标准过高，本院综合考量合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情按年利率11.7%标准予以调整。因合同约定2020年4月11日后一年的租金应于2020年3月10日前支付，故滞纳金应从2020年3月11日起计算，本院确认被告应支付原告就82498.5元按年利率11.7%计算自2020年3月11日至实际履行之日止的逾期支付租金滞纳金。被告已于2020年8月25日将涉讼房屋腾空返还原告，原告再要求被告支付房屋占有使用费的诉请无事实与法律依据，本院对此不予支持。原、被告的房屋租赁合同虽因事实上无法继续履行而提前终止，但并不能免除被告的违约责任。关于违约责任，原告要求在不退还押金60000元的基础上被告再承担5个月的房屋的空置损失91666.67元及支付剩余3年租金720000元的违约金，被告抗辩上述违约金责任过重，要求法院调整。因租赁合同中约定押金在被告不按时支付租金的情形下，原告有权没收，被告提前终止合同应向原告支付5年租金作为违约金，上述约定均属于对违约金的约定，本院予以一并处理。虽被告确实存在上述违约行为，但违约金的支付应以原告的实际损失为基础，本院综合考量合同的履行情况，双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确认被告应支付原告违约金73332元，扣除被告已交的押金60000元，被告还应支付13332元。至于房屋空置损失，因被告违约导致合同终止，确实会令原告产生再出租房屋前发生的空置期租金损失，本院在认定违约金时已经考虑了上述房屋空置损失因素，在此基础上再酌定被告承担2个月房屋空置损失费36666元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告季芳芳于本判决生效之日起十日内支付原告孙美君租金人民币82498.5元及该款按年利率11.7%计算自2020年3月11日至实际履行之日止的逾期支付租金滞纳金。二、被告季芳芳于本判决生效之日起十日内支付原告孙美君房屋空置损失费36666元、违约金13332元，合计人民币49998元。三、驳回原告孙美君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币6401元，财产保全费5000元，合计人民币11401元，由原告孙美君负担9723元，被告季芳芳负担1678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 员 谢丰二〇二〇年十月二十六日法官助理 吴兵书 记 员 吴月