北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13606号原告：陈艺虹，女，1970年12月29日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：于立强（原告之夫），男，1969年12月10日出生，住北京市丰台区。被告：陈红梅，女，1977年12月9日出生，汉族，住北京市房山区。原告陈艺虹与被告陈红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告陈艺虹委托诉讼代理人于立强与被告陈红梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艺虹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付自2020年1月26日起至2020年4月5日止的拖欠租金23925元；3、判令被告向原告支付违约金20000元。事实和理由：2019年4月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将北京市东城区广渠家园4楼×层1005号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给被告使用，租赁期限2年，自2019年4月27日起至2021年4月26日止，租赁用途为办公，月租金10000元，押一付三，原告收取押金10000元。被告已经支付租金至2020年1月25日，自2020年1月26日起，被告开始拖欠租金。原告曾要求被告支付租金，但被告称因疫情影响资金周转紧张，原告同意其缓交租金。后双方又多次协商免租一事，均未能达成一致意见。2020年4月5日，原告至涉案房屋，发现被告擅自搬离，原告于当日自行将涉案房屋收回。现被告尚有押金10000元在原告处，原告同意用押金折抵拖欠租金。原告认为被告拖欠租金，且擅自解除合同，构成违约，为了维护原告合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。被告陈红梅辩称：原告所述签订合同情况属实，被告租赁涉案房屋从事教育培训行业，合同签订后，被告已经支付租金至2020年1月25日。2020年春节后，因受新冠肺炎影响，导致被告无法正常营业。2020年1月27日原告催要租金时，被告表示希望免除两个月租金，并将租金标准调整至每月7000元，或者解除合同，原告并未同意。2月16日原告表示同意免除被告两个月租金，且向被告表示不着急支付。3月22日，被告催促原告按照每月7000元履行合同，但原告拒绝，并仅同意每月8000元，免租一个月。被告于2020年3月底从涉案房屋搬离，并于2020年4月5日将涉案房屋电子锁密码告知原告。现被告同意解除原、被告之间的房屋租赁合同。因在原、被告沟通过程中，原告曾表示给被告免除2个月租金，故不同意支付2020年1月26日至2020年4月5日的租金。新冠肺炎属于不可抗力因素，合同系因不可抗力解除，被告不存在违约行为，不同意向原告支付违约金，且原告主张的违约金数额较高，应予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城区广渠家园4楼10层×号房屋登记在原告陈艺虹名下。2019年4月27日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租赁用途为办公，房屋租赁期自2019年4月27日至2021年4月26日，共计2年，月租金10000元，押一付三。被告应于2019年4月27日支付租金30000元，于2019年7月26日支付租金30000元，于2019年10月26日支付租金30000元，于2020年1月26日支付租金30000元，于2020年4月26日支付租金30000元……原告收取押金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同自行解除。乙方不按照约定支付租金达三日的，欠缴各项费用超过月租金三天以上的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前45日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同签订后，被告向原告支付押金10000元，并支付截至2020年1月25日的租金。2020年2月1日，原告通过微信向被告催缴租金，被告表示教育培训机构暂停线下培训，希望缓交租金。2020年2月16日，被告通过微信告知原告，因疫情导致被告经营损失惨重，希望原告免除2月租金，租金降至每月7000元，支付方式改为月付，如果原告不同意，因被告无力承担房租，被告放弃押金，将涉案房屋退租，对此原告表示电话沟通。2020年3月19日，原、被告通过电话协商，被告表示再拖延下去也无力支付房租，让原告将涉案房屋挂出另行出租，或找到合租租户共同承担房租，如果找不到，其也不再占用涉案房屋。原告表示在继续履行合同的情况下可以协商租金，如果退租，依据合同应承担月租金的200%的违约金。2020年3月22日，原告通过微信向被告催缴房租，表示如果被告继续承租，同意免除1个月租金，租金可按每月8000元。就被告主张原告曾同意免除两个月租金一节，其未能进一步提供相应的证据。庭审中，被告表示其于2020年3月底从涉案房屋搬离，并于2020年4月5日将涉案房屋密码锁的密码告知原告，原告亦认可其于2020年4月5日自行打开密码锁，将涉案房屋收回。原告称，其于2020年5月10日已将涉案房屋另行出租，租金标准为每月7200元。被告提交2020年1月28日的《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知，经质证，原告认可其真实性，并表示其知晓被告租赁涉案房屋用于经营教育培训机构，疫情期间被告无法经营。但原告认为，依据合同约定，被告应于2020年1月26日支付下一季度租金，2020年1月26日疫情尚未完全开始，《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》是2020年1月28日发布的，故原告主张的不可抗力发生在延付租金之后，原告不享有单方解除权。诉讼中，被告称因疫情影响，被告经营损失惨重，并向本院提交其向多位学生家长的微信退费记录加以佐证，经质证，被告对上述证据真实性予以认可。本院认为:本案中，原、被告于2019年4月27日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。本案中，双方当事人均认可被告承租涉案房屋用于教育培训，因新冠疫情影响，被告经营受到限制，但双方的租赁合同期限两年，被告承租涉案房屋的目的系在租赁期内从事教育培训，而疫情并非长期的、持续性的影响，因此并不能以此认定该租赁合同目的根本无法实现。作为租赁合同的双方当事人本应积极应对疫情影响，可通过减免租金、延长租期、变更租金支付方式或其他形式共渡难关，承租方并不因此享有合同的单方解除权。通过双方当事人的往来微信记录，可以认定被告确曾积极的与原告协商降低租金标准、免除部分租金，原告也曾有降租、免除的意思表示，但双方最终未能达成一致意见。现原告要求解除原、被告之间的《北京市房屋租赁合同》，被告亦同意解除合同，因原告于2020年4月5日已将涉案房屋自行收回，故本院认定原、被告之间的《北京市房屋租赁合同》于该日解除。原告向被告主张2020年1月26日起至2020年4月5日止租金，理由正当。但考虑到疫情对被告从事教育培训机构行业造成的影响，且被告在疫情期间主动与原告协商减免租金的积极行为及原告作为出租方的及时止损义务，本院认为双方应分担此期间的租金损失，对该期间被告应支付租金的标准予以酌定。现被告尚有押金10000元在原告处，原告同意用该笔押金折抵拖欠租金，本院对此不持异议。因被告并不因疫情享有合同的单方解除权，在原告明确表示可以协商减少租金的情况下，被告自行从涉案房屋搬离，构成违约，关于违约金数额，根据原告遭受的损失情况及被告违约的主观过错程度，本院予以酌定。被告关于原告同意免租两个月的主张，缺乏证据支持，本院难以采信。综上所述，依据综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈艺虹与被告陈红梅于2019年4月27日订立的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月5日解除；二、被告陈红梅于本判决生效后七日内向原告陈艺虹支付自2020年1月26日起至2020年4月5日止的房屋租金11833.3元（首先抵扣押金10000元，抵扣后被告应向原告支付1833.3元）；三、被告陈红梅于本判决生效后七日内向原告陈艺虹支付违约金10000元。四、驳回原告陈艺虹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，由原告陈艺虹负担319元（已交纳），被告陈红梅负担319元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十月十五日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧