北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20690号原告：刘志军，男，1967年5月23日出生，汉族，无业，住北京市西城区，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：张晓军，河北震河律师事务所律师。被告：马乃星，女，1950年6月18日出生，汉族，退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙征，北京敦行律师事务所律师。原告刘志军与被告马乃星排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志军及其委托诉讼代理人张晓军、被告马乃星及其委托诉讼代理人孙征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告腾空北京市西城区爱民里xx号楼xx层xx门xx号并交付原告。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月14日原告通过买卖方式合法取得位于北京市西城区爱民里xx号楼xx门xx号房屋的产权。被告在该房屋居住多年拒不为原告腾退房屋。经原告多次起诉要求被告腾退房屋，法院顾忌被告有其他案件诉讼，判令其暂时居住在房屋内并支付使用费，但被告自2017年3月15日开始，没有向原告交付任何房屋使用费，原告为维护自己的合法权益。特向贵院提起诉讼。希望贵院判如所请。马乃星辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告刘志军购买本案的涉诉房屋，明知本案的涉诉房屋的情形及马乃星在里边居住的状况。涉诉房屋在法院应该是第三次诉讼。第一次是在2013年法院做出了（2013）西民初字第2203号民事判决书。判决驳回当时的房主车书珍的诉讼请求。随后刘志军购买本案的涉诉房屋，也是在诉讼期间，根据法院的判决及卷宗，可以认定刘志军购买房屋的时候，对屋内居住一名老人也就是马乃星是知情的。原告购房时并非是善意购买人，没有尽到谨慎的注意义务，也就是刘志军明知而购买其应承担相应的风险。为此西城法院又作出了（2014）西民初字第13533号民事判决书。2016年，刘志军起诉与本案为同一案，起诉到法院。西城法院作出（2016）京0102民初14043号民事判决书。这份判决书里面同样认定屋内有一老人居住，也就是马乃星，其有官司纠纷不具备腾房条件。同时也强调，刘志军并非善意购买人。本案是刘志军第二次诉讼，涉案房屋的腾房纠纷是第三次诉讼。前两次诉讼均驳回了刘志军及车书珍的请求。在2016年14043号的笔录里边也明确，刘志军是明知房屋有争议仍恶意购买。至今马乃星仍未收到涉诉房屋的购房款。情况没有任何变化，请法院遵循同案同判的原则，驳回刘志军的诉讼。关于房屋使用费，马乃星的退休账户长期被西城法院冻结。所以基于以上两次诉讼，本案是第三次诉讼。刘志军作为恶意购买人，其再次诉讼情况没有发生任何变化，请法院同案同判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告刘志军向本院提交了：1、（2016）京0102民初14043号民事判决书，证明2014年5月14日，原告通过合法途径从周园名下购买涉案房屋，是合法取得的房屋。被告认可该证书的真实性，认可该判决书双方均未上诉已经生效，但不认可该证据的证明目的，并称这份判决里边和本案的诉求是一样的，关于腾房也就是同案的问题，这是同案的第二个判决。该判决第三页倒数第三自然段陈述刘志军取得房屋的过程。14年的4月份，周园与刘志军签订房屋买卖，合同在附件7第二小条里边明确，买方已详细了解此房屋情况，那有一老人因有官司纠纷不具备腾房条件，卖方不能做相关的房屋及物业交割，也就是刘志军购买这房屋的时候，马乃星居住的情况是存在的，所以刘志军并非此房屋的善意购买人。鉴于当事人均对该证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采纳；2、房屋所有权证书（证号：X京房权证西字第**），证明原告是涉案房屋的所有权人。被告认可该证据真实性，但不认可证明目的，并称刘志军取得此房屋，从第一手交易马乃星就不认可。然后被告也一直在维权过程中，所以这个房子最终能不能是刘志军的，其实现在还不是一个定论。鉴于当事人对该证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采纳；3、协议复印件，证明被告女儿有条件给被告提供居住条件。被告认可该证据的真实性，但不认可该证据的证明目的，并称该协议在派出所签订，但是与本案无关，被告对买卖程序不予认可，且该协议系殷珊珊的想法，不代表被告的意见，不是被告所签订。被告并未同意腾房也不认可买卖过程。虽然当事人对该证据的真实性无异议，但该证据内容仅反映案外人殷珊珊曾与车书珍就搬离本案房屋作出过约定，并不能直接证明原告主张的事实，故本院对该证据不予采纳；4、照片一张，证明被告并未实际离婚。被告认可该证据真实性，但不认可证明目的。虽然当事人对该证据的真实性无异议，但该证据内容并未直接反映被告的婚姻状态，故本院对该证据不予采纳。庭审中，原告向本院申请证人孙某到庭作证，证明被告有房居住，用其女儿名义购买一间平房，自己出租房屋，房租由被告收取。证人孙某到庭陈述内容为：“就是很早以前，我的哥哥和被告的哥哥很早就认识，因为一直朋友关系。突然间被告给我打电话，让我帮忙看育德胡同29号房屋的问题，因为当时我在房管局工作，被告问我房屋怎么处理，房屋是被告的，被告想要将房屋出租，每月按照4000元收取租金。这个房屋是私房，因为被告为了躲债，因此想要将房屋变更至被告女儿名下，因此房屋之前就是被告本人的。就是证明育德胡同29号的房屋是被告的，而且至今一直出租着。”原告认可证人证言，被告称证人陈述的情况没有事实依据。而且此情况在2016年的诉讼中也被陈述过，至今没有依据，所以真实性、关联性、证明目的均不予认可。而且证人与被告有其他诉讼有利害关系，因此不认可证人证言，证人所述都是瞎编的。虽然证人本人到庭作证，并接受了原、被告的相关询问，但仅凭证人陈述内容，而无其他证据予以佐证的情形下，认定被告在他处另有住房依据不足，故本院对证人陈述的证言内容不予采信。被告马乃星向本院提交了：1、（2013）西民初字第2203号民事判决书及生效证明。证明涉案房屋的第一次腾房诉讼被法院驳回了，马乃星无其他房屋居住。原告认可该证据真实性，但证明目的不认可。鉴于当事人均认可该证据真实性，故本院对该证据予以采纳；2、（2013）西民初字第2203号笔录，证明涉案房屋是被告的唯一住房，并且至今没有收到出售房屋的款项，当年通过派出所有过报警记录。原告认可该证据真实性，但称与本案没有关联性。虽然当事人认可该证据真实性，但该份证据仅有被告马乃星对其主张事实的单方陈述，并未获得该案原告车书珍的确认，故本院对该证据不予采纳；3、（2014）西民初字第13533号民事判决书，证明2014年4月23日，周园与原告刘志军签订了购房合同。而这份买卖合同的附件7的第二小项里边特别强调和重申了买方已详细了解此房屋情况，屋内居住一名老人因有官司纠纷，暂不具备腾房条件，卖方不能与买方做房屋的交接及相关的物业交割等。购房时实地查看房屋是善意购房人必要的谨慎注意义务，刘志军明知而购买应承担相应风险，这是法院的判决。所以刘志军在周园诉讼的过程中取得了这套房屋，他并不是善意购房人，而且对于本案涉诉房屋的情况，他是了解的，应该承担相应的风险。原告认可该证据真实性认可，但证明目的不认可，并称刘志军与周园签订买卖房屋合同的约定与本案无关。马乃星在该房屋居住是无权占有。而刘志军购买周园的房产是合法善意取得。鉴于当事人对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采纳；4、（2016）京0102民初14043号民事判决书，证明以同一案由、同一请求在2016年法院的诉讼，法院判决驳回了刘志军的诉讼。房屋买卖合同附件7的第二条已经表明原告明知情况，他并不是善意购房人。涉诉房屋是马乃星的唯一住房，刘志军明知而购买。同一案件在法院已经就同一诉讼请求有过两次判决均驳回了刘志军、车书珍的诉讼。原告认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称被告与前房主的纠纷已经结束，被告至今未支付过任何房屋使用费。周园对涉案房屋有权出售，原告购买涉案房屋是合法的。被告马乃星在该房屋居住属于无权占有。鉴于当事人对该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采纳；5、（2016）京0102民初14043号案件的三份庭审笔录，证明涉案房屋是有争议的，刘志军购买的时候是明知，显然是恶意购买。马乃星名下无其他住房法院也已经查明，至今马乃星未收到车书珍的购房款。原告对该组证据的真实性认可，但证明目的不认可，关联性不认可，并称马乃星是否收到车书珍的购房款与本案没有关系。原告全款支付周园是合法取得。在原告购买周园涉案房屋时，马乃星与车书珍有争议，与本案没有关联性。虽然当事人均认可该证据真实性，但庭审笔录是案件作出裁判的依据，被告所主张的事实在笔录中均未得到原告的确认，且该案已经由法院作出生效判决，故本院对该证据不予采纳；6、（2013）西民初字第2203号民事判决书，证明证人和被告有利害关系。原告认可该证据真实性，但证明目的不认可。虽然当事人对该证据真实性无异议，但该证据与本案待证事实无直接关系，仅能证明被告与证人之间曾有过民事纠纷，故本院对该证据不予采纳；7、民事调解书，证明被告已经离婚，名下无住房。原告认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称该证据不能体现被告名下无住房，但原告所主张的是马乃星有房子居住，跟马乃星名下有无住房是两个问题。虽然当事人对该证据真实性不持异议，但该证据仅反映被告的婚姻关系状态，并未反映出被告的居住情况，故本院对该证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区爱民里**楼**xx门**房屋即本案涉案房屋，现登记在原告刘志军名下。现涉案房屋一直由被告马乃星居住使用，被告马乃星称涉案房屋系其唯一住房。2016年5月17日，原告刘志军以排除妨害为由将被告马乃星诉至本院，请求法院判令：1、被告将位于北京市西城区爱民里xx号楼xx门xx号房屋腾空并交付给原告；2、被告向原告支付房屋占用期间的费用（自2014年5月14日至实际腾退房屋之日止，按照每月5000元的标准进行计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。2017年3月，本院作出（2016）京0102民初14043号民事判决书，判决：“一、自本判决生效之日起七日内，被告马乃星支付原告刘志军二○一四年五月十四日至二○一七年三月十四日期间的房屋使用费八万五千元。二、驳回原告刘志军的其他诉讼请求。”该判决现已生效。在该份判决书的认定事实部分载明：“北京市西城区爱民里xx号楼xx层xx门xx号房屋（以下简称：诉争房屋）原系被告马乃星所有。2010年11月10日，该房屋过户至车书珍名下。2012年6月，被告马乃星将车书珍与张德红诉至本院，要求确认房屋买卖合同无效。2013年4月19日，北京市第一中级人民法院终审判决驳回被告马乃星的诉讼请求。2013年4月，车书珍将被告马乃星诉至本院，要求判决被告马乃星腾房并支付房租，本院于2013年9月24日判决被告马乃星给付车书珍房屋使用费66,000元，驳回了车书珍的其他诉讼请求。2013年10月25日，车书珍（出卖人）与王骞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，买卖诉争房屋。双方约定，诉争房屋成交价格为人民币305万元，买受人在签订本合同的同时支付定金20万元；买受人采取自行交割的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五，该合同第8页还注明‘最后网签过户以买受人实际提供的买受人为准，出卖人必须配合，否则视为出卖人违约。’该合同未有附件四、附件五的任何记载。合同签订后，王骞支付了20万的房屋定金。2013年10月28日，王骞与周园签订《协议书》，双方确认周园以自己的名义购买车书珍所有的诉争房屋；王骞与车书珍签订的房屋买卖合同权利义务由周园承继。2013年11月25日，车书珍（卖方）与周园（买方）签订合同编号为CW256579的《存量房屋买卖合同》，买卖诉争房屋。合同第四条约定，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币120万元。合同第五条至第十四条双方均未填写，违约责任一栏均为空白。2013年11月29日，周园通过银行转账向车书珍支付285万元。诉讼中，双方均认可周园向王骞支付20万元。2013年12月2日，诉争房屋的所有权登记至周园名下。2014年4月23日，周园与原告刘志军签订《北京市存量房屋买卖合同》，买卖诉争房屋。合同约定，该房屋成交价格为人民币320万元。在附件七补充协议中约定‘2、买方已详细了解此房屋情况，现屋内居住一名老人，因有官司纠纷，暂不具备腾房条件，卖方不能与买方做房屋的交接及相关的物业交割，此房如有各项费用的欠费与卖方无关，由买方自行与现居住人协商，与卖方无关。’2014年5月14日，诉争房屋所有权登记至原告刘志军名下。”在该份判决书的本院认为部分载明：“本案诉争房屋的产权原登记在被告马乃星名下并一直由被告马乃星实际居住使用，原告刘志军购买该讼争房屋时对此情况已经明知。考虑被告马乃星与前任房主之间就诉争房屋买卖问题存在纠纷且被告马乃星目前在他处没有住房的实际情况，被告马乃星现暂不具备腾房条件，故对原告刘志军要求被告马乃星腾房的诉讼请求，本院不予支持。”现原告刘志军作为涉案房屋所有权人起诉要求被告马乃星将涉案房屋腾空交付，被告马乃星则以涉案房屋系其唯一住房，其就涉案房屋存在纠纷，且原告刘志军相同事实及诉求的案件已经被法院生效判决驳回为由，不同意原告刘志军的诉讼请求，并希望法院同案同判。庭审中，就被告马乃星、案外人车书珍、张德红之间的一系列诉讼的法律文书是否认可一节，原告称购买房屋时不清楚，生效的判决书认可，认为与本案没有关系。被告称所有法律文书均认可。就涉案房屋涉及的纠纷现状一节，被告称其与案外人车书珍的纠纷进行过撤销、无效、解除等诉讼，法院全部驳回了其诉求，所有法律文书均已生效，但是现在仍在准备起诉中，要求案外人张德红支付售房款，涉案房屋只有支付房款的诉讼。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，涉案房屋所有权于2014年5月14日登记在原告刘志军名下，且无其他证据证明其并非涉案房屋真实权利人，故在生效民事判决书确认的事实基础上，原告作为涉案房屋所有权人其对涉案房屋享有的物权应当受到法律保护，其有权要求被告马乃星将涉案房屋腾空交付，以排除对涉案房屋享有的占有、使用、收益和处分权利的妨害。虽然本案系原告基于涉案房屋腾退提起的第二次诉讼，并且曾被本院判决驳回过相同诉讼请求，但前案驳回的理由为：“考虑被告马乃星与前任房主之间就诉争房屋买卖问题存在纠纷且被告马乃星目前在他处没有住房的实际情况，被告马乃星现暂不具备腾房条件”。现被告与前任房主之间就涉案房屋买卖问题存在的纠纷已全部完结，且经生效民事判决驳回了其全部诉讼请求，原告刘志军通过买卖取得涉案房屋的产权已是不争事实。尽管根据生效民事判决书确认，原告刘志军与案外人周园签订房屋购买合同时，其对被告居住使用涉案房屋和被告与他人就涉案房屋买卖存有纠纷知晓，但这仅是房屋买卖合同双方之间就房屋买卖交易的风险告知与自愿接受。这仅能说明原告刘志军自愿承担涉案房屋不能自行交割的风险。但该风险的自愿承担并不能代表原告自行放弃对涉案房屋所有权的行使，其依然有权依照法律规定通过诉讼等手段予以解决，进而维护自身合法权益。再依照生效民事判决确认的原告刘志军与案外人周园之间的房屋交易过程，并未有恶意串通损害他人合法权益的情形，且交易金额符合市场价格，故被告主张原告明知涉案房屋有他人居住且存在纠纷，还恶意进行购买，未尽到审慎注意义务，其自愿承担不能交割风险的抗辩意见，本院不予采信。另外，被告马乃星主张涉案房屋为其唯一住房，但原告并无为被告解决住房的法定义务，被告的居住问题并非由原告造成，且被告无其他住房并非抗拒所有权人行使权利的必然因素，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。应当指出的是，原告登记为所有权人至今已逾六年，如果被告长期以无其他住房为由拒绝返还房屋于原告，势必会持续严重影响原告的合法权益。综上，鉴于被告与前任房主就涉案房屋买卖问题存在的纠纷已经完结，被告提出向案外人张德红要求支付售房款的诉讼与本案无关，故原告的诉讼请求，于情合理，于法有据，本院予以支持。被告提出本案应当同案同判的抗辩意见，缺少法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：被告马乃星于本判决生效之日起二十日内将坐落于北京市西城区爱民里xx号楼xx层xx门xx号房屋腾空交付给原告刘志军自用。案件受理费三十五元，由被告马乃星负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 马德天二〇二〇年十月十七日法官助理 田茂盛书 记 员 张晓奕