北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初47966号原告：韩海霞，女，1974年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京千万家汇融房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里**楼**18，统一社会信用代码911101053180369862。法定代表人：李晓帆。委托诉讼代理人：赵大军，男，1986年9月7日出生，汉族，该公司员工，住吉林省。原告韩海霞（以下简称原告）与被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年8月11日、2020年9月16日、2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人赵大军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令被告违约，并解除双方于2018年3月28日签订的《房屋托管租赁合同》；2、要求被告赔偿违约金17800元、沙发1200元、餐桌椅1138元、水费35元、物业费和卫生费1142.74元、供暖费3623.18元；3、要求被告支付免租期租金17800元；4、要求被告支付2020年6月1日至2020年11月期间的搁置期53400元；5、要求被告恢复房屋原状，若无法回复，要求赔偿4350元；6、要求被告将室内柜子、床拉走。事实和理由：2018年3月28日，原、被告签订《房屋托管租赁合同》，约定被告接受原告委托，托管承租位于北京市朝阳区辛庄二街XXX房（以下简称XXX房），租期五年，自2018年4月1日至2025年10月31日，年租金106800元，月租金8900元，无押金季度付款，需提前10天付款，其中首次付款日为2018年4月1日、二期付款日为2018年6月21日、三期付款日为2018年9月21日、四期付款日为2018年12月21日，以此类推。被告在托管期刚满2年就终止了合同，在2020年4月11日被告借疫情原因导致无人承租房屋没有挣到钱为由，单方提出终止合同或者要求在原有免租期的基础上再多给与一个月的免租空置期。对于第二个请求，原告同意了。但之后，被告又再次提出还要将原租金8900元/月降至7500元/月，并且今后五年内不涨租金，否则就坚决不履行合同也不支付违约金。对于被告第二次提出的降低租金请求，原告不能同意。我认为被告在租期内单方解除合同构成违约。2020年4月24日，原告接到物业公司电话，获知被告在搬家，至此我才得到被告不再继续承租的消息。随后，在我一再追问下，被告才承认不再继续承租的意思，并主张被告租金已付至2020年5月31日，还要求我在2020年5月6日交接房屋。在交接房屋时，室内墙面出现多处损坏，遗留了多个孔洞，四把餐桌椅、沙发都不知去向。针对上述问题，原告曾要求被告赔偿或修复，但被告拒绝。房屋交付给被告后，被告曾口头表示要更换吊顶灯，给灯做一些简单的造型，但并不会改动主体结构，然而，被告给墙面刷漆、给窗户做石膏造型都未向原告告知。基于被告擅自给墙面刷漆，导致室内味道特别重，可能影响后期继续出租。被告擅自拉走更换的床质量很差，要求被告自行搬走。租金收入是我生活的经济来源，被告违约导致房屋空置期间的损失应给与赔偿。此外，被告搬走后，室内拖欠的水费、电费均没有结清。被告在租期内擅自搬走，应负担承租期间的物业费、供暖费等。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、我司并未违约。我司在原告处承租的还有一套房屋，房号是XXX。XXX号房屋在2020年3、4月份就已经空出，因为处于新冠肺炎疫情防控期间，我司无法出租，当时我们就与原告商量希望把XXX还给原告，但原告不接受只归还XXXX房，坚持XXXX房和XXXX房需要一并归还。故此，我们将XXXX号房屋的租客腾退，支付了租客违约金。我认为提前解除租约的责任应该由原告承担，是原告拒绝了单独收回XXXX房的意见，导致我司无法继续出租XXXX房。2、室内家具家电中的衣柜是我司拉走的，原告的衣柜有味道，因为是新买的衣柜，我们就更换了一个二手的。但洗衣机和冰箱不是我司更换的，我们搬走的时候这些都在室内，这个责任不应由我司承担。3、墙面的钉眼是挂画使用的，属于对房屋的正常使用，不应认定为损害。墙面的破洞是自然形成的，不是使用不当所致，这些都不应由我司赔偿或修复。4、交房的时候，原告就提出需要我司赔偿很多款项，我司并不同意，若双方最初没有谈成，我司是不会担着赔偿XXXX租客违约金也给原告腾房的。5、墙面上有挂画，挂了两年时间，拿走后肯定会有色差。6、室内窗户的造型我们做了一些改动，承租后给墙面刷了一层漆，这些都不会给房屋造成不当影响。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年3月29日，原告（委托人）、被告（受托人）签订《房屋出租委托合同》，约定被告接受原告委托代理出租位于XXXX房(两室一厅)，租期91个月，期限自2018年4月1日至2025年10月31日，租金8900元/月，全年租金106800元。首次租金付款日2018年4月1日、二期租金付款日2018年6月21日、三期租金付款日2018年9月21日、四期租金付款日2018年12月21日，以此类推。每个承租年度给与被告一个月免租期。若任何一方违约导致合同解除，应给与对方月租金200%的违约金。被告负责结清水、电、燃气、卫生等费用，原告仅负责物业费和供暖费。合同终止，被告配置的物品自行拉走。根据双方所签合同附件《房屋出租委托交割清单》显示，XXXX房交付被告时含有：冰箱1台、彩电1台、洗衣机1台、空调3台、衣柜1组、沙发1组、餐桌1套、抽油烟机1台、燃气灶1台、热水器1台。签约后，原告依约交付房屋，被告则如约付款，租金已付至2020年5月31日（含两个月免租期）。被告承租后，将原告购买的卧室衣柜更换；将室内墙面刷漆；将阳台的窗户和室内的门洞外观改为圆形；将XXXX房内最初由原告配置的冰箱与XXXX房进行了调换。被告承租后，将XXXX房对外出租并收取租金。2020年5月6日，原告收回XXXX房。原告提交自来水公司出具的水费缴费单，证明拖欠水费35元。被告同意结清水费。双方存在如下争议：一、原告收回房屋时，室内沙发、餐椅是否发生遗失或被替换的事实，室内墙面发生的破损，室内门洞和阳台窗洞外观的修改被告是否应予赔偿的问题。根据原告所述，原告收回房屋时，室内原有四把餐椅被更换，原有沙发被拉走，室内遗留的两张床和被替换的衣柜未搬走。针对上述遗失或被替换的物品，原告主张赔偿2338元；针对室内遗留的非原告自有床、衣柜，原告主张被告自行搬出；针对墙面钉眼及被改刷的涂漆，被修改的阳台窗户窗洞、门洞均要求恢复原状。原告认为，墙面若无法修复原状，则需要赔偿4350元。被告对于修复墙面、赔偿遗失或被替换的家具家电均不认可。二、合同的解除原因应归咎于原告还是被告的问题。就此，双方均提交微信聊天记录，根据原告提交的完整微信聊天记录显示：1、2020年3月14日双方沟通细节如下：2020年3月14日晚上18:49，被告向原告发出一份《疫情期间免租声明》，内容为：“鉴于疫情期间东风乡1号地2单元XXXX房空置状态。甲方（原告）处于人道主义相助，免除一个月房租作为乙方（被告）出租困难的支持。特此声明。由于疫情期间，不便见面，甲方回复同意即可生效。”当日，原告微信回复：“房子地址写错了，还有，我给你免了一个月，租金合7500元/月，所以，我承担了你的风险。那我也要以后得履行合同的保障，要不然我这个月租金就打水漂了。”当日，被告回复“嗯，我明天再改改。”原告再次回复：“我还缴纳物业费和取暖费，这样我的租金核算下来才7300多元/月。所以，现在我既然支持你们公司，但协议你得把双方权益保障都写上，五年也好、七年也好，不能老免租金或者违约吧。”被告当日再次回复：“明白您说的意思了，明天我再改一下，谢谢您在大是大非面前对我们的支持。我努力把房子租出去，不赔钱就行。”2、2020年4月11日，被告再次微信告知原告：“韩姐，我跟您说个事儿，上次说的方案不行，你给我免租一个月我也不要那房子了，不行你就收回去吧，一个月了一个来看房的人都没有。我应该下个月20号再给你打钱，这哈有一个多月，钱我也不跟你要了，就当咱交个朋友吧。”原告对被告的意见予以反驳，认为双方租约仅履行两年，不应解约。被告再次回复“我咋弄啊，这样总归比到期不给你钱要体面些吧。”3、2020年4月24日，原告向被告发出微信：“王经理，XXXX房搬家了，是不是房子就退给我了。”被告当日回复：“是的韩姐。”原告回复：“好的，那就叫租户走的时候把房子收拾干净，然后他的水电费该算的就结清，咱们什么时候交接。”被告回复：“您放心韩姐，卫生、水电燃气您放心，完事后我联系您。”4、2020年5月1日，被告微信通知原告：“这两天姐姐啊，这两天就完事儿了，姐到时候您过来。”原告表示同意，并要求被告将室内原来的家具拉回来。5、2020年5月5日，原告通知被告：“王经理，我们明天下午过去交接吧。”被告表示同意。6、2020年5月6日下午，原告验收房屋，通过微信告知被告：“我的XXXX冰箱是入住的时候新买的，肯定是你们还到别人家了，必须还给我，现在的这个冰箱我不要。”被告回复公司不同意调换。原告再次回复：“今天没去房子的时候，我对你是又认可又心疼，结果一进屋看满屋子骚气，我的冰箱、洗衣机、沙发都给我弄走了。我心里特别生气，咱们真不能这些欺负人。”被告回复：“对不起您韩姐，老弟欠您的。您的那些东西说实话我真不知道，签完您的房子，我回家了七天，包括您的冰箱，后来怎么被换了，我都不清楚。冰箱多的是，在我们眼里只要能用就行，不在乎牌子。”7、2020年5月6日之后，原告仍就XXXX、XXXX室内物品遗失或被更换的问题向被告沟通，均未果。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现原告已于2020年5月6日收回XXXX房，双方租约已不具备继续履行的基础，故本院认定双方租约于2020年5月6日解除。围绕双方争议焦点，首先需要讨论租约无法继续履行的责任应归咎于被告违约还是原告违约。就此，本院认为，第一，基于新冠肺炎疫情对租赁市场的影响，双方在2020年3月14日通过微信形式沟通，希望通过原告再给与一个月免租期来降低被告的经营损失，双方继续履约的行为，应视为双方对合同继续履行过程的内容变更，并不违反法律强制性规定。此举不宜认定为任何一方违约。第二，2020年3月14日双方微信沟通后，并未如沟通意见签订书面文件，被告却于2020年4月11日变更了最初的意见，要求解除合同，退回房屋。原告对被告的该意见并未表示同意。此举，可以认定被告单方提出了解除合同的意思表示，构成违约。第三，2020年4月24日，原告主动向被告询问XXXX房屋是否在该日搬出，被告表示情况属实。由此可见，被告在已准备不再继续承租的情况下，在承租人搬出前或搬出时均未提前告知原告，构成违约。第四，2020年5月6日原告验收房屋时，室内原有餐椅已被更换、沙发确已被搬出，截止法庭辩论终结，被告均表示无法返还餐椅和沙发，被告作为承租人，在租约解除后，应将承租标的物返还给原告，无法返还的，应认定构成违约，应承担赔偿责任。就被告遗留室内的床和衣柜，鉴于原告不同意继续使用，被告应予搬走并赔偿原告损失。关于室内墙面涂刷新的墙漆、更改室内门洞、阳台窗洞等，现有证据均不足以认定构成违约。关于室内墙面的钉眼、孔洞，被告应予修复，无法修复的，应予赔偿。根据原告与装修公司的微信聊天记录，室内墙面修复需要6500元，鉴于本院已在XXXX房中予以支持，故本案中不再准予。所以，本院认为，被告在租期尚未届满前，单方修改了双方达成的意向，单方解除合同并腾退了租户，未按原状返还室内固有沙发、餐椅，未对墙面破损修复，均构成违约，以上均应予以赔偿。其次，关于被告违约后，应承担的违约责任问题。1、关于违约金。根据双方租约，被告违约的，应承担月租金200%的违约金，所以，原告主张违约金的请求，符合双方合同约定，本院准予。2、关于免租期损失的补偿。原告给与被告每个租赁年度一个月的免租期是基于双方租约履行的前提，虽然双方租约未履行终结即解除，但被告作为房地产中介机构，获得一定期限的免租期是其经营收益的主要来源，考虑到原告如期交付了两个年度的租金，故对免租期的主张，本院不再予以支持。3、关于搁置期损失。双方于2020年5月6日办理房屋交接后，被告始终拒绝为原告配置室内原有沙发、餐椅，应承担赔偿责任，但在原告已拒绝赔偿的情况下，不影响原告再行对外出租，加之本院已考虑被告承担违约金的事实，故对搁置期损失不再予以支持。最后，关于水费，各方均无争议，本院支持原告该项主张。关于卫生费、物业费，根据合同约定，系原告自行负担的部分，原告再行主张被告负担，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条之规定判决如下：一、原告韩海霞与被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司于2018年3月28日签订的《房屋托管租赁合同》于2020年5月6日解除；二、被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告韩海霞违约金一万七千八百元；三、被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区辛庄二街1号院1号楼2单元XXXX房室内留存的床、衣柜搬出，并赔偿原告韩海霞沙发、餐椅损失二千元。四、被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告韩海霞水费三十五元；五、驳回原告韩海霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1155元，由原告韩海霞负担1007元（已交纳），由被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司负担148元（已由原告韩海霞预交，于本判决生效之日起七日内给付原告韩海霞）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年十月二十九日书记员  李雅雯