广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15662号原告：陈雪生，男，汉族，1963年12月11日出生，住址湖南省衡南县。委托诉讼代理人：颜春阳，广东乐广律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣模，广东乐广律师事务所律师。被告：谢志荣，男，汉族，1971年7月3日出生，住址广州市荔湾区。被告：叶桂蓉，女，汉族，1977年2月27日出生，住址广州市荔湾区。被告：刘海亮，男，汉族，1987年10月21日出生，住址广州市白云区。原告陈雪生与被告谢志荣、叶桂蓉、刘海亮合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪生的委托诉讼代理人黄荣模到庭参加了诉讼。被告谢志荣、叶桂蓉、刘海亮均下落不明，经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈雪生向本院提起诉讼，诉讼请求：1.判决确认原告陈雪生与被告谢志荣、叶桂蓉于2018年3月4日签订的《合作建房合同》无效；2.判决被告谢志荣、叶桂蓉共同向原告陈雪生返还款项人民币50000元及利息（以人民币5万元为基数，从2018年3月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还全部款项之日止，暂计至2020年4月3日利息为4670元；3.判决被告刘海亮向原告陈雪生返还中介费45000元及利息（以人民币4.5万元为基数，从2018年3月4日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还全部款项之日止，暂计至2020年4月3日利息为4209元）；4.判决被告谢志荣、叶桂蓉对上述第三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由三被告共同承担。以上第一至第四项诉求金额合计103879元。事实与理由：一、涉案宅基使用权登记在案外人谢单涛名下，被告谢志荣、叶桂蓉对涉案宅基地不享有民事权益，无权处分。二、原告与被告谢志荣、叶桂蓉签订的《合作建房合同》名为合作建房，实为农村集体土地使用权及地上房屋所有权的转让，违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为无效合同。《合作建房合同》第二条、第四条对新建成房屋的出资建设、权属分配等作出了约定，该合同名为合作建房，实为宅基地使用权及地上房屋所有权转让。涉案宅基地位于广州市白云区太和镇沙亭乡三和南6巷2号，原告并非涉案宅基地所属集体经济组织或村民委员会成员，根据我国《土地管理法》第六十三条及相关法律规定，宅基地使用权及地上房屋所有权对外转让，违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为无效合同。三、被告刘海亮基于无效合同收取的中介费，应返还给原告。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。为维护原告的合法权益，原告依法贵院提起诉讼，望判令所求。被告谢志荣、叶桂蓉、刘海亮均无答辩。经审理查明：原告经被告刘海亮介绍与被告谢志荣、叶桂蓉相识。原告与被告谢志荣、叶桂蓉于2018年3月4日签订了《合作建房合同》，合同约定，甲方（谢志荣、叶桂蓉）愿意将自己座落在广州市白云区太和镇沙亭乡三和南6巷2号的旧房屋，宅基地证号：穗郊字第**，宅基地使用人：谢卓涛，占地面积约120平方米（加外飘1.2米）与乙方（陈雪生）合作建房新房；在村镇报备案等村委费用由乙方负责。合同双方签订好后。如有任何一方违约，以投资款四倍赔偿给对方，乙方补偿甲方人民币100000元，分二期付清，第一期于合同签订当日付人民币50000元、第二期于施工牌下发后付清余款人民币50000元；村以上的城管及相关部门由乙方负责处理好，所需公关费用由乙方负责，甲方应积极协助乙方办理好城管部门所需的工作。楼房施工过程中临时用的水、电由甲方无偿负责连通到工地使用，水、电费用由乙方负责。合同方式是甲方出地（包括建房用地，公共路用地、楼梯、采光及化粪池等凡是用地均由甲方提供，乙方出资（包括建房的材料、工具款、工人工资及村以上的公关费用）。甲方现提供一栋约120平方米的旧屋与乙方合作改建一栋新楼。楼房建好后，第一楼、第二楼、第三楼及四楼半层前面朝南归甲方所有，第一层担空，但做一个厨房和厕所（地板打水磨）；二楼、三楼及四楼半层按出租房装修标准装修。第四楼半层、第五楼、第六楼、第七楼、第八楼、第九楼、第十楼及以上及天台天面的所有楼层归乙方永久所有。甲、乙双方所分得的宅基地楼房永久性归各自使用和所有。双方均可将自己的房屋出租、转让等。任何一方不得干涉对方；甲方提供一个二相电表和一个水表给乙方永久性使用（乙方免初装费）。如政府或大型地产公司征收时，按各自楼层面积补偿。从施工牌下发后动工期一年半（政府干涉除外）一年时间春节两个月时间不算。双方签订后长期永久有效等内容。合同签订后，原告向被告刘海亮支付中介费45000元。2018年3月5日，原告向被告叶桂蓉转账付款50000元。后原告与被告谢志荣、叶桂蓉未实际合作建房。原告遂提起本案诉讼，要求判如所请。另查明，原告并非案涉宅基地所在集体经济组织成员。以上事实，有《合作建房合同》、见证书、农村（墟镇）宅基地使用证、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告谢志荣、叶桂蓉于2018年3月4日签订的《合作建房合同》，合同约定的内容名义上是合作建房，实质上是对宅基地及其地上房屋的买卖。《合作建房合同》涉及的宅基地属于广州市白云区太和镇沙亭岗村农村宅基地的集体土地，原告并非广州市白云区太和镇沙亭岗村的村民，不具备取得广州市白云区太和镇沙亭岗村宅基地房屋资格。原告与被告谢志荣、叶桂蓉约定对案涉宅基地及其地上房屋买卖的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第六十二条的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。被告谢志荣、叶桂蓉因《合作建房合同》取得原告的50000元，依法应当予以返还。原告主张被告谢志荣、叶桂蓉未返还已取得原告的50000元，被告谢志荣、叶桂蓉未到庭就原告的该项主张提出抗辩，视为被告谢志荣、叶桂蓉自行放弃其诉讼权利，依法应承担相应的不利后果，本院采信原告的该主张。原告主张被告谢志荣、叶桂蓉返还50000元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息。原告明知自己不是案涉宅基地所属村的村民，不具备取得该村宅基地房屋的资格，仍然与被告谢志荣、叶桂蓉签订宅基地房屋买卖的无效合同，存在一定过错。原告对其支付被告谢志荣、叶桂蓉50000元的利息损失应自行承担相应的责任。原告主张被告谢志荣、叶桂蓉支付利息的诉讼请求，本院不予支持。被告刘海亮系原告与被告谢志荣、叶桂蓉的中间介绍人，而并非《合作建房合同》的一方当事人。原告主张被告刘海亮返还中介费属于居间合同纠纷，该居间合同纠纷与原告和被告谢志荣、叶桂蓉之间的纠纷并非同一法律关系，不宜在同一案件中一并处理。故原告与刘海亮之间的居间合同纠纷，本案不予调处，原告可另案主张。被告谢志荣、叶桂蓉均下落不明，经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈雪生与被告谢志荣、叶桂蓉于2018年3月4日签订的《合作建房合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，被告谢志荣、叶桂蓉返还原告陈雪生50000元；三、驳回原告陈雪生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费583.4元，由原告陈雪生负担49.8元（已预交）；被告谢志荣、叶桂蓉共同负担533.6元（于本判决生效之日起三日内直接向原告陈雪生迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  宋富长二〇二〇年十月二十六日书记员  陈 莹