上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初31083号原告：刘玉芳。委托诉讼代理人：韩磊，北京市京师（上海）律师事务所律师。被告：高锐。委托诉讼代理人：曾炼，上海东道律师事务所律师。原告刘玉芳与被告高锐排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告刘玉芳及其委托诉讼代理人韩磊、被告高锐及其委托诉讼代理人曾炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告从上海市闵行区×苑×幢×单元×号房屋内搬离并将房屋恢复原状返还原告；2、判令被告支付原告按7,000元/月，自2020年7月8日起至实际搬离之日止计算的房屋使用费。事实和理由：原告系上海市闵行区×苑×幢×单元×号房屋产权人。2020年4月11日,原告与案外人上海A实业有限公司（以下简称A公司）签订《资产委托管理服务合同》，该合同实则为租赁合同，约定：原告委托A公司出租涉案房屋,委托期限自2020年4月14日起至2022年6月13日止，房屋租金为每月3,500元，二个月一付，押金为相当于一个月租金3,500元，免租期自2020年4月14日至2020年5月13日，自2020年5月14日正式计租。合同签订后，A公司支付了原告相当于1个月租金的押金、2个月租金，租金支付至2020年7月13日。原告交房后，A公司未进行装修、未配置设施设备。2020年5月下旬，中介告知A公司爆雷，原告才知道被告承租涉案房屋的情况。原告于2020年6月26日向A公司的注册地和实际经营地发送解除函，均被退回，应视为A公司收到。合同应当于2020年6月27日解除。因A公司联系不上，故原告与A公司之间的费用没有结算。现被告实际占有并使用涉案房屋。原告认为，被告的行为妨害原告的物权和房屋使用权。原告将房屋租赁给A公司，双方形成租赁关系，现原告与A公司之间的租赁合同已解除，故被告应将房屋返还原告。故诉至法院。被告高锐辩称：2020年5月初被告在58同城上找到A公司，A公司推荐了涉案房屋，被告实地看房后与A公司签订了租赁合同。租赁合同约定，租期自2020年5月7日至2021年5月6日，被告已向A公司支付全年租金29,900元（含2,300元租赁押金）。A公司未对涉案房屋进行装修就于2020年5月5日向被告交付钥匙。实际入住后，被告于5月6日发现马桶漏水、煤气灶打不开，故联系A公司。A公司找来了房东，从房东陈述中被告发现房屋有问题，原告出租给A公司每月租金3,300元，A公司出租给被告每月租金为2,300元。被告表示不租了，赔一个月违约金。房东说租金还没收到，让被告等一等。5月21日被告接房东一起去A公司的签约点，工作人员说财务要走流程，3天内退钱。5月24日，A公司×路×弄的网点撤离。被告与房东协商，房东要求按3,500元的月租金计算，但当时涉案房屋市场价每月租金在2,500元左右，故双方协商未成。被告要求房东提供A公司的相关合同及原告的产证，以便去起诉A公司，但遭原告拒绝。被告认为原告无权要求被告搬离。被告与A公司签订的合同合法有效，故被告占有房屋有合法依据，不同意搬离和支付相应占用费。本院经审理认定事实如下：原告刘玉芳、案外人邵某某系上海市闵行区×路×弄×支弄×号×室房屋的共同所有权人。邵某某在《共有权人同意出租声明》中签字确认将上海市闵行区×路×弄×支弄×号×室房屋委托枫巢蚁家科技有限公司管理。2020年4月11日，原告刘玉芳（甲方、托管方）与A公司（乙方、受托管方）签订《资产委托管理服务合同》，约定：甲方将座落上海市闵行区×苑×幢×单元×号房屋委托乙方做独家委托管理，委托管理期限自2020年4月14日起至2022年6月13日止，相应权限包括：管理甲方委托资产的运营，代为收取租金、押金、定金等相关费用。委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。本合同甲方可获得的资产收益以第三方承租人租金的形式表现，由乙方代为收付。乙方应按照合同约定的支付标准向甲方支付资产收益。因每年的资产维护原因甲方同意免租期分摊每年扣完，免租期共2个月。委托资产年收益无递增。收益支付方式为二月付。甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的资产收益时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免收益期间的资产收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的委托资产收益中予以扣除）。房屋的交付与返还：（一）甲方同意于合同起算日前将房屋交付给乙方。附《房屋交接清单》。（二）甲方应结清交付前该房屋所产生的水费、电费、燃气费、数字电视费、物业费、能耗费等费用，甲方应配合乙方办理水、电燃气等配套设施凭证交接等相关事宜。双方按照本合同附件即《房屋交接清单》交验签字、盖章后并实际移交房门钥匙当日视为房屋交付日，逾期交付的，以交付日起算资产收益，资产管理期限和免收益期顺延。双方的权利义务：甲方的权利义务：1、甲方授权乙方全权代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自其他第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间委托资产不产生收益，产生费用由甲方承担。乙方权利和义务:1、管理期间,乙方有义务提供给甲方合同约定的管理服务,收取相应的费用。2、管理期间,乙方有义务按照合同约定日期给甲方支付委托资产收益。3、乙方签署、交付、履行本合同不应当侵犯任何第三方的权益,且乙方承诺已经为签署、交付和履行本合同取得了一切必要的授权、许可、同意等。合同的解除与终止:(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同1、乙方逾期支付资产收益超过十五个工作日,经甲方书面通知后乙方仍不支付资产收益的;2、乙方欠缴各项使用水电费大于单月资产收益总额,经甲方书面通知后乙方仍不支付的;3、乙方明知实际承租人在房屋从事违法犯罪活动不采取措施的;出现上述第(四)款情形的,甲方有权单方解除合同,乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。乙方违反本合同约定提前解除合同的,乙方应支付甲方2个月的资产收益作为违约金。合同履行期间,一方如发生变更事项或有其他事项需要通知另一方时,应以书面形式(包括但不限于邮寄、电子邮件、手机短信、微信等方式)作出。通知的具体送达日期为:邮寄送达以信函发出后第2日为准,电子邮件、手机短信及微信以送达对方时间为准。如因签署合同时一方未提供通讯地址、所提供的通讯地址有误或变更后没有履行通知义务等造成信函等延迟或不能送达的,所导致的违约责任或其他一切损失由该方自行承担。双方另对其余事项作了约定。《资产委托管理服务合同》中缴费明细表显示，2020年4月14日至2020年5月13日为合同免租期，租金费用为0元。上述合同签订后，原告收到A公司支付的押金3,500元和两个月租金7,000元，租金支付至2020年7月13日。原告与A公司就涉案房屋内的家具设施设备及水电煤读数等进行了清点和交接。另查明，2020年5月4日，被告高锐（乙方、承租方）与A公司（甲方、房屋托管方）就涉案房屋达成协议，约定：房屋租金为2,300元/月，租金支付方式为年付，租期共12个月。签订本协议时，乙方向甲方支付租金定金1,000元，待双方签订《房屋租赁合同》后该定金转为押金。甲乙双方约定于2020年5月7日前签订《房屋租赁合同》。双方另对其余事项作了约定。当日，被告向A公司支付定金1,000元。2020年5月5日，A公司（甲方）与被告高锐（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方所承租房屋坐落于上海市闵行区×苑×幢×单元×号,该房屋为2室1厅1卫1厨,建筑面积约为74.47平方米。房屋租赁用途住家。房屋租赁期自2020年5月7日起至2021年5月6日止,共1年。甲乙双方依据《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章。甲乙双方一致同意房屋交付日以下列任一情况的较早发生日为准：1、甲乙双方依据(附件一)《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章之日;2、本合同约定的房屋租赁合同期限开始之日。房屋租金(不含税)为每月2,300元。押金(即履约保证金)为2,300元,于合同签订当日支付。租金的付款方式为:年付。乙方应在当期租金届满15天前向甲方支付下期租金。乙方应将租金、押金等所有款项汇入甲方指定的专用支付账户。租赁期内物业及能耗费由甲方承担,居住期间的水费、电费、燃气费等与房屋使用有关的费用及因乙方(含其他使用人)原因导致的房屋维修赔偿费(含因乙方原因导致的邻里受损赔偿)等费用均由乙方承担。乙方应按期足额支付,不得要求以押金抵扣。如乙方房屋租金支付形式为租房金融分期的,乙方需按与对应金融机构的约定另行承担违约产生的手续费及利息等各项费用。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，A公司对原告的房屋未作装修和配置其他设施设备，将涉案房屋交付被告。2020年5月5日，被告支付A公司租金和押金共计28,900元。次日，被告发现涉案房屋内的马桶有漏水情况、煤气灶无法使用，故联系A公司，A公司联系原告到场处理。2020年5月8日，A公司出具收款确认单，上载向高锐收款押金、租金、定金等共29,900元。2020年5月下旬，发现A公司跑路后，原告与被告协商过解决租赁问题的方案，但最终未达成一致。2020年6月，原告向A公司邮寄催告函，但无人签收，后退回原告。原告于2020年6月26日向A公司注册地和实际经营地发送解除合同通知函，要求于2020年6月27日解除双方签订的《资产委托管理服务合同》，但均被退回。2020年7月3日，原告委托北京市京师（上海）律师事务所向被告发出《律师函》，主要内容为：请于2020年7月8日前从房屋内搬离；逾期搬离，委托人将按照每月7,000元向被告追究自2020年7月8日至实际搬离之日的房屋占用费用。次日，被告收到该函件。被告仍不同意搬离涉案房屋。2020年8月11日，原告以诉称之理由诉至本院。上述事实，由原告刘玉芳提供的上海市不动产登记簿、资产委托管理服务合同、电子交割单、催款函及解除合同通知函、房屋租赁合同、律师函，被告高锐提供的产证与共有人同意出租声明、A公司出具的电子收据、A公司的营业执照、转账记录、A公司与被告签订的房屋租赁合同等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原告系上海市闵行区房屋的房地产所有权人，原告对该房屋享有直接支配和排他的权利。原告与A公司签订委托合同即将涉案房屋的管理权限委托给A公司，A公司受托，与被告签订租赁合同，涉案房屋的占有和使用权利在合同约定的期间内已转移至被告。被告在承租涉案房屋后，按照合同约定支付了一年租金和押金，且已经实际居住在涉案房屋内，故被告与A公司之间的租赁合同真实合法有效，被告占有涉案房屋具有合法依据。原告主张被告对其物权造成妨害要求排除，与事实不符，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条之规定，判决如下：驳回原告刘玉芳的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告刘玉芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年十月三十日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。