文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终5626号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙海燕，女，1968年12月27日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：鲁成忠，山东尚序律师事务所律师。委托诉讼代理人：任富英，山东尚序律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：临沂鲁商地产有限公司，住所地：临沂市兰山区涑河北路1号铂尔曼大酒店20楼。法定代表人：康腾，总经理。委托诉讼代理人：卜凡江，山东力维律师事务所律师。上诉人孙海燕因与被上诉人临沂鲁商地产有限公司租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初7576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙海燕上诉请求：1.撤销原审判决，依法支持上诉人原审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。具体如下：一、一审判决已认定了被上诉人的违约行为，被上诉人就应承担其违约给上诉人造成的损失。1.2014年1月24日，双方签订的《临沂鲁商凤凰城商铺租赁补充协议》约定：再因漏水、渗水给上诉人造成损失的，被上诉人应赔偿因此给上诉人造成的实际损失。2.后来被上诉人强行堵门、锁门的行为更是错误的，加剧了给上诉人造成的损失，被上诉人更应全额赔偿。3.一审法院认定了被上诉人未履行维修义务或怠于履行维修义务的行为，明显构成违约，那么被上诉人就应赔偿其怠于履行维修义务给上诉人造成的损失。4.山东同泰资产评估有限公司已客观公正的评估出了因被上诉人违约给上诉人造成的损失，被上诉人就应全额赔偿。二、一审判决让上诉人承担50%的损失，明显属于认定事实错误，适用法律不当。（一）一审法院判决上诉人承担50%损失的理由不能成立。1.被上诉人一直承诺给维修，中间确实给维修了，但一直没给修好，《临沂鲁商凤凰城商铺租赁补充协议》上也明确了维修的责任应由被上诉人负责。2.客观情况不允许上诉人自行维修。楼上有多家住户，在被上诉人不出面的情况下，上诉人无法一一进行沟通协调并进行修复。一审法院也已查明此事实，《临沂鲁商凤凰城商铺租赁补充协议》第一条第二款，也明确约定甲方（被上诉人）应负责协调业主进行修复。3.上诉人若提出解除合同会造成更大损失。上诉人投入巨大，幼儿园已预收了家长的费用，并且被上诉人一直承诺给修好，因此不是简单地说解除就能解除的。（二）上诉人不存在违约行为。上诉人延期交付部分租金是因为被上诉人违约在先且已经给上诉人造成重大损失，上诉人的损失已远超欠付租金，而诉讼过程中，实际评估的损失也确实超过欠付租金。在被上诉人未履行维修义务且支付上诉人损失之前，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，延期交付部分租金。因此上诉人不应被认定为违约。所以一审法院判决因被上诉人违约给上诉人造成的实际损失由被上诉人只承担50%的赔偿责任，显失公平，属于认定事实不清，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决已认定了被上诉人的违约行为，且其强行堵门、锁门的行为更是加剧了给上诉人造成的损失，补充协议已明确应由被上诉人维修，维修不好，就应承担赔偿责任。而客观情况也不允许上诉人主动解除合同或自己维修，上诉人不存在违约行为。因此，被上诉人应承担其违约给上诉人造成的全部损失。另，房屋漏水属于出租物建筑工程质量问题，是出租方(被上诉人)应承担全部责任事项，双方的出租合同补充协议第一条(房屋漏水问题的维修)第3款可以充分证实被上诉人应承担出租房屋的维修责任，并且该款明确约定因漏水给上诉人造成损失的，被上诉人应赔偿因此给上诉人造成的实际经济损失。合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，第二百一十六条规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上诉人有充分证据证实，因出租物漏水造成了承租方(上诉人)经营损失，被上诉人又故意阻挠破坏上诉人的经营，并提前提出终止租赁合同，造成承租方经济损失。所以，经法院指定的山东同泰资产估公司依法评估的出租方损失，理应由出租、承租双方签定《补充协议》确认的出租物漏水责任人，出租方临沂鲁商地产公司全部承担。被上诉人临沂鲁商地产有限公司答辩要求维持原判。临沂鲁商地产有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付原告房屋租金、管理费用等共计889083元及违约金、滞纳金及利息；2.诉讼费用由被告承担。孙海燕向一审法院提起反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋漏水和反诉被告故意堵门、锁门等给反诉原告造成的损失共计190万元；2.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2011年11月10日，鲁商公司（甲方，出租方）与孙海燕（乙方，承租方）签订相同样式的《商铺租赁合同》八份，合同主要约定：甲方将位于临沂市兰山区××路××号××号楼××号××号××号××号××号××号××号××号商铺出租给被告用于经营亲子教育、儿童培训、儿童用品等；租赁期限均自2011年11月10日始至2017年2月29日止，自交房之日起至2012年2月29日为免租装修期，乙方无须承担免租装修期内的租金，但在免租装修期内乙方应承担除上述费用外的其他费用；租金费用为房屋租赁使用费；管理费用包括商业前期业态分布管理费、招商运营管理费。自免租装修期满后的次日起，201号、204号、205号商铺的建筑面积均为169.55平方米，其交费方式均为：第1年（即2012年3月1日至2013年2月29日）租金为20350元，管理费用为40690元，合计61040元；第2年（即2013年3月1日至2014年2月29日）租金为26450元，管理费用为52900元，合计79350元；第3年（即2014年3月1日至2015年2月29日）租金为28480元，管理费用为56970元，合计为85450元；第4年（即2015年3月1日至2016年2月29日）租金为30520元，管理费用为61040元，合计为91560元；第5年（即2016年3月1日至2017年2月29日）租金为32550元，管理费用为65110元，合计为97660元。202号与207号商铺的建筑面积均为210.52平方米，交费方式均为：第1年（即2012年3月1日至2013年2月29日）租金为25260元，管理费用为50530元，合计75790元；第2年（即2013年3月1日至2014年2月29日）租金为32840元，管理费用为68680元，合计98520元；第3年（即2014年3月1日至2015年2月29日）租金为35370元，管理费用为70730元，合计为106100元；第4年（即2015年3月1日至2016年2月29日）租金为37890元，管理费用为75790元，合计为113680元；第5年（即2016年3月1日至2017年2月29日）租金为40420元，管理费用为80840元，合计为121260元。203号与206号商铺的建筑面积均为241.65平方米，交费方式均为：第1年（即2012年3月1日至2013年2月29日）租金为29000元，管理费用为57990元，合计86990元；第2年（即2013年3月1日至2014年2月29日）租金为37700元，管理费用为75390元，合计113090元；第3年（即2014年3月1日至2015年2月29日）租金为40600元，管理费用为81190元，合计为121790元；第4年（即2015年3月1日至2016年2月29日）租金为43500元，管理费用为86990元，合计为130490元；第5年（即2016年3月1日至2017年2月29日）租金为46400元，管理费用为92790元，合计为139190元。208号商铺的建筑面积为233.46平方米，第1年（即2012年3月1日至2013年2月29日）租金为28020元，管理费用为56030元，合计84050元；第2年（即2013年3月1日至2014年2月29日）租金为36420元，管理费用为72840元，合计109260元；第3年（即2014年3月1日至2015年2月29日）租金为39220元，管理费用为78440元，合计为117660元；第4年（即2015年3月1日至2016年2月29日）租金为42020元，管理费用为84050元，合计为126070元；第5年（即2016年3月1日至2017年2月29日）租金为44820元，管理费用为89650元，合计为134470元。上述商铺的租金每半年缴付一次；乙方应提前一个月以银行转账方式一次性将下个租金缴纳期的租金缴付与甲方。乙方于本合同签订之日，还应向甲方交纳上述201至208号商铺的保证金（或押金），分别为：10000元、12000元、14000元、10000元、10000元、14000元、12000元、14000元。如乙方无违约行为，甲方应在租赁期满或解除契约之日起十个工作日内将保证金无息退回乙方。每年度租金按照360天计算。甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责。如乙方不再租赁甲方商铺后，乙方不得破坏房屋架构或乙方负责将该房屋恢复到甲方交付乙方使用时的状态。乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费和水电费。租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的结构或房屋的内部设施损毁的，包括但不限于门窗、水电等，维修费用由乙方承担，甲方保留进一步向乙方追偿的权利。甲方于2011年11月15日前将商铺移交给乙方。移交时交付的标的物以设备设施交接清单为准。若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议或租给他人，视为甲方违约，负责支付乙方违约金1万元；若乙方在甲方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为乙方违约，乙方负责支付甲方违约金1万元；乙方违反协议，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金1万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。合同履行期间，原告出租房屋出现漏水、渗水问题，导致被告所装饰房屋出现发霉、脱皮、坏损等，被告孙海燕亦未能按合同约定时间交纳租金。2014年1月24日，原、被告签订《临沂鲁商凤凰城商铺租赁补充协议》一份，内容为：甲方：临沂鲁商地产有限公司乙方：孙海燕鉴于：1、甲乙双方于2011年11月10日签订了八份《商铺租赁合同》，基于上述协议乙方承租了甲方位于涑河北街56号楼201-208号商铺（以下简称“租赁房屋”）；2、乙方在使用租赁房屋期间，租赁房屋屋顶部分出现漏水情况。3、乙方已累计向甲方支付了租金296365元，自2012年9月份以后的租金尚未支付。现经甲乙双方友好协商，就租赁房屋漏水问题及拖欠租金的支付问题达成如下补充协议：一、房屋漏水问题的维修。1、甲方于2014年2月15日开始对租赁房屋露天屋顶部位进行闭水试验，若发现存在漏水点，甲方应负责在闭水试验完成后15日内修复。2、甲方于2014年2月15日开始对租赁房屋非露天屋顶部位进行排查，如发现漏水点，甲方应负责协调业主进行修复。3、在本条第1、2款约定的修复完成之后，如新发生房屋本身质量原因造成的漏水情况，甲方保证及时采取措施，并负责在发现后15日内修复，如因漏水给乙方造成损失的，甲方应赔偿因此给乙方造成的实际经济损失。二、租金的减免考虑租赁房屋存在的漏水情况，甲方同意减免乙方四个月租金共计256836元作为补偿，乙方不得再因本协议第一条第2、3款约定的修复完成之前的漏水问题向甲方主张任何权利，并自行负责本协议第一条第2、3款约定的修复完成之前的租赁房屋内因漏水而损坏的装修、装饰及设备的修复。三、拖欠租金的支付甲方按本补充协议第二条约定减免租金后，乙方拖欠的剩余租金共计810059元（止于2014年2月28日前），由乙方于本协议签订后5日内一次性支付给甲方。若逾期，甲方将有权解除《商铺租赁合同》。四、协议的生效本补充协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效，本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。因被告未按合同及上述协议约定时间履行交纳租金义务，2014年11月20日，原告向被告孙海燕发出解除合同通知书，以孙海燕自2014年2月28日起已拖欠长达九个月的商铺租金为由，通知孙海燕解除双方的租赁合同。孙海燕以合同未到期为由不同意解除合同。双方后因交纳房租及房屋漏水、渗水问题发生纠纷，期间原告曾对被告承租房屋擅自采取封门等措施。双方经多次协商未能使矛盾得到妥善解决，遂形成本案诉讼。被告（反诉原告）于2016年5月10日（原一审诉讼期间）向本院递交申请，要求对其承租的位于临沂市兰山区××路××号××号楼××号××号商铺××市场价值进行评估。本院委托山东同泰资产评估有限公司进行了评估，山东同泰资产评估有限公司于2016年7月30日出具鲁同泰评报字（2016）第Ｚ0086号《孙海燕涉诉资产价值评估报告》，评估结论为：用于本次评估目的的资产评估价值为151.05万元。具体评估明细表为：1.因房屋漏水造成的装修修补费用为1.95万元。2.因房屋漏水、堵门、提前解除合同造成的营业损失为136.80万元（孙海燕涉诉早教中心营业损失评估明细表：1.2014年1月24日-2014年12月31日月损失额42891元损失月数11评估价值471801元；2.2015年1月1日-2015年12月31日月损失额39362元损失月数12评估价值472344元；3.2016年1月1日-2017年2月28日月损失额30275元损失月数14评估价值423850元；合计1367995元）。3.因提前解除合同造成的装修损失为12.29万元（起止时间：2016年7月21日-2017年2月28日）；合计151.05万元。原告于原一审诉讼时曾诉请要求解除与被告之间的租赁合同，2016年7月20日被告孙海燕将其所承租房屋退还给原告鲁商公司。孙海燕交纳租金情况为：合同签订日，孙海燕向原告交纳房屋押金96000元，交纳房租296365元；2014年1月25日交纳810059元，2015年7月17日交纳租金729790元。以上共计交纳租金1836214元（不含押金）。因房屋漏水，原告将被告2012年3月1日至2014年2月29日期间的租金减免了256836元，2014年3月1日至2015年2月29日期间为被告减免租金100000元，共计减免租金356836元。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《临沂鲁商凤凰城商铺租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行合同约定的义务。综观一审法院确认的在案证据及本案的案件事实，可以证明案涉租赁房屋在被告经营期间出现漏水、渗水等情形并导致被告所装饰房屋发生发霉、脱皮、坏损，原告未能及时完成房屋维修义务，被告孙海燕亦存在长期拖欠原告租金的行为，原、被告客观上均存在相互违约的行为。剖析双方的违约构成及原因，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，根据上述法律规定，出租人让渡房屋使用权以实现租金收益权，是出租人出租房屋的主要目的。本案原告作为出租人应当在租赁合同履行过程中向承租人提供符合约定用途的房屋并履行租赁物的维修义务。被告孙海燕在其承租房屋出现漏水、渗水等现象可能影响其合同目的实现时，应当及时通知出租人并要求出租人对出租房屋进行维修以保持租赁物符合约定的用途。本案原告现有证据不足以证明其及时恰当履行了维修义务，其未履行维修义务或怠于履行维修义务的行为，明显构成违约。但是，作为承租人的被告，在出租人未能及时完成维修义务的合理期限内，可以依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，自行选择有维修资质的维修机构进行维修，或者被告在认为无法维修或严重影响其合同目的实现的情况下，为避免实际损失或者预期利益损失的扩大，可以选择提前解除双方的合同。然而本案被告自始未选择上述救济方式，却始终以原告出租房屋存在漏水、渗水等质量问题长期拖延支付原告租金，该行为明显有违原告出租房屋实现收益的目的，该行为亦构成违约，且该违约行为符合法律规定的解除条件，原告据此可以依法要求解除租赁合同。但在双方就提前解除合同造成相关装修残值损失及可能对未到期租赁期间的预期利益等损失均有争议且协商不成的情况下，原告鲁商公司应循合法途径解决，其擅自采用封门等措施妨碍被告经营的行为，显属不当。关于本案违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鲁商公司在合同履行过程中未能及时履行出租房屋维修义务的行为，客观上势必会对被告合同目的的优化实现产生影响，同时鲁商公司亦存在擅自封门等不当行使合同解除权的行为，该行为客观上势必会妨碍被告孙海燕正常经营并造成相关损失。被告孙海燕长期以原告未履行维修义务为由拒交租金，明显有违原告出租房的目的，其以此为由拒交租金亦于法相悖，应当履行向原告交纳租金的义务。被告孙海燕在与原告协商解决纠纷未果并在原告提起解约诉讼的前提下，于2016年7月20日将其所承租房屋退还给原告鲁商公司，原告予以接受，应当认定双方租赁合同自此时解除。但基于上述事实，对于双方合同的提前解除，被告孙海燕虽存有一定的过错，但亦明显存有被迫之嫌。原告鲁商公司对未能及时恰当履行维修义务、擅自封门及造成双方租赁合同的提前解除，亦明显存有一定的过错，其对于妨碍被告孙海燕正常经营造成的相应营业损失及提前解除合同造成的装修残值等损失，应当承担相应的赔偿责任。原告对其未能及时履行维修义务的违约行为，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定相应减少租金或延长租期，鉴于被告孙海燕已就其承租房屋漏水造成的装修修补费用、因房屋漏水、堵门、提前解除合同造成的营业损失及提前解除合同造成的装修损失提起反诉，故对于原告主张租金损失部分的具体数额可参照合同关于租金的约定来确定；对于原告主张的租金利息损失，鉴于原告自身存有一定的过错，一审法院不予支持。对于被告孙海燕反诉主张的相关损失，根据双方举示的现有证据及一审法院委托山东同泰资产评估有限公司出具的资产价值评估报告，综合考量造成本案损失的因果关系、违约过错程度，同时考虑原告前期已减少被告部分租金等因素，一审法院酌情认定被告的反诉损失由原、被告各承担50%比例较为适宜。据此，被告孙海燕应支付原告2015年3月1日至2016年7月20日期间的房屋租金、管理费用1257892元。反诉原告孙海燕因承租房屋漏水造成的装修修补费用1.95万元，因房屋漏水、堵门、提前解除合同造成的营业损失136.80万元，因提前解除合同造成的装修损失12.29万元，合计151.05万元，应由反诉被告鲁商公司赔偿75.525万元（151.05×50%）。同时反诉被告鲁商公司还应返还反诉原告孙海燕房屋押金96000元。对反诉原告主张的其他损失由其自行承担，一审法院不予支持。综上，为维护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，一审判决：一、被告孙海燕于本判决发生法律效力后十日内支付原告临沂鲁商地产有限公司2015年3月1日至2016年7月20日期间的房屋租金、管理费用共计1257892元；二、反诉被告临沂鲁商地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿反诉原告孙海燕因承租房屋漏水造成的装修修补费用和因房屋漏水、堵门、提前解除合同造成的营业损失及因提前解除合同造成的装修损失共计755250元；三、反诉被告临沂鲁商地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还反诉原告孙海燕房屋押金96000元；四、驳回原告临沂鲁商地产有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告孙海燕的其他反诉请求；六、上述款项相互折抵，被告（反诉原告）孙海燕还应给付原告（反诉被告）临沂鲁商地产有限公司款项406642元，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。案件受理费16121元，由被告孙海燕负担；反诉案件受理费21900元，减半收取10950元，由反诉原告孙海燕负担4794元，反诉被告临沂鲁商地产有限公司负担6156元。评估费10000元，由反诉原告与反诉被告均担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，上诉人孙海燕与被上诉人临沂鲁商地产有限公司签订的《商铺租赁合同》、《临沂鲁商凤凰城商铺租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应按约履行。案涉租赁房屋在上诉人经营期间出现漏水、渗水等情形并导致上诉人所装饰房屋发生发霉、脱皮、坏损，被上诉人未能及时完成房屋维修义务，上诉人亦存在长期拖欠被上诉人租金的行为，双方客观上均存在相互违约的行为。上诉人作为承租方应及时交纳租金，但以出租房屋存有漏水、渗水等质量问题长期拖欠租金，上诉人的行为构成违约，上诉人应对其欠付的租金及管理费用承担清偿责任。关于上诉人主张的经济损失，上诉人如果认为被上诉人未及时履行维修义务或有其它违约行为，应及时行使合同解除权或采取自行维修房屋以利于经营营业的行为，原审考量本案损失的因果关系、违约过错程度及前期已减少上诉人部分租金等因素，划分违约责任的承担比例，并无不当，本院予以支持，应予以维持。综上所述，上诉人孙海燕的上诉请求均不能成立，证据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：`驳回上诉，维持原判。二审诉讼费16121元由上诉人孙海燕负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇二〇年十月三十日书记员  陆 瑶