广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初2540号 原告：广西南宁福源物业管理有限公司，住所地：广西南宁市汇春路**香港花园商物楼**，统一社会信用代码：914501037087388280。 法定代表人：陈朝育，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄斌，该公司员工。 被告：谭文艳，女，1971年9月23日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：梁嘉媚，系被告谭文艳的女儿。 原告广西南宁福源物业管理有限公司（以下简称“福源物业”）与被告谭文艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告福源物业的委托诉讼代理人黄斌，被告谭文艳的委托诉讼代理人梁嘉媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福源物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年5月1日至2019年11月30日期间物业费2494.7元、2018年7月29日至2019年11月30日期间代收水费24.3元、2018年5月1日至2019年11月30日期间代收生活垃圾费152元、2018年4月1日至2019年11月30日期间代收公摊水费46.8元、2018年4月1日至2019年11月30日期间代收公摊电费370元等共计3087.8元，逾期支付物业服务费的违约金（以每月欠缴物业服务费为基数，自次月起计算，按每日万分之六计算，从2018年4月1日至实际计算至付清之日止）；2、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年10月21日，被告与广西金源置业集团有限公司双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同中被告购入位于广西南宁市金源城金源悦峯17号楼1单元3106号房，建筑面积为99.45平方米。该买卖合同附件六《合同补充协议》第十条第一款物业管理的约定：买受人同意该房屋由南宁市物业管理行政主管部门核定的中标物业公司负责小区前期物业管理工作，买受人同意遵守物业管理公司的管理规定及临时管理规约。2013年5月7日,原告福源物业与广西金源置业集团有限公司双方签署了《金源城二期前期物业服务合同》，选聘原告福源物业提供前期物业管理服务事宜，合同约定期限为小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，迄今为止，没有成立业主委员会，故该物业合同长期有效。原告福源物业有权向被告收取相应物业费。自2018年4月1日起，被告开始拖欠物业费，截止2019年11月30日，累计拖欠物业费共3087.8元。按《金源城二期前期物业服务合同》约定，被告逾期支付物业费的，应向原告支付违约金，原告为维护自身权益向法院提出诉请如前。 被告谭文艳辩称，1、对原告主张的欠缴费用，被告确实没有缴纳，但被告没有欠费清单，所以无法核实原告主张的金额；欠缴物业费的原因主要是家里被非法盗窃，家里的主要物品都被搬空了，与物业也沟通了几次，但都沟通不下来。2、对于违约金，被告也与物业进行过沟通，因为物业管理失职，没有发放放行条的情况下也让通行，导致被告家中被盗窃，物品遗失，且搬了两个多小时，从平时小区锁住的门搬走，家里的锁也被换了，这是非法入室、自行换锁、进行盗窃，被告提交的U盘中也有与物业的录音，所以不应由被告承担违约金；出事之前被告都按时交物业费，出了事情之后因物业没有进行问责，没有道歉，这是物业的问题，现在家中一片狼藉，还保持着被盗窃的原状，被告已经没有在里面居住了。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 广西金源置业集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金源城二期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金源城一期提供前期物业管理服务事宜。合同期限自甲乙双方签订之日起生效，至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.65元/月·平方米。第七条约定：业主应于开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 2015年6月1日，广西金源置业集团有限公司（出卖人）与被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告购买位于南宁市金源城金源悦峯17号楼1单元3106号房，建筑面积99.45平方米米。合同第九条约定的交付期限为2016年1月31日前。该合同的附件五包括《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，其中《临时管理规约》第二十九条约定：业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费用，并按时交纳自用部分水、电费用以及需由业主分摊的公共部位公共设施设备所消耗的水、电费用等能耗费用。被告在《承诺书》上签名，确认已详细阅读《临时管理规约》并同意遵守《临时管理规约》。 2016年1月30日，广西金源置业集团有限公司在《南国早报》上刊登《交房公告》，通知金源城·金源悦峯17、18号楼已达到交付使用条件，办理交房时间从2016年1月31日起9：00-17:00。 因被告自2018年4月1日起开始欠缴相关物业费用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明：不动产单元坐落“南宁市兴宁区玉蟾路6号金源城金源悦峯17号楼1单元3106号房”，产权人为谭文艳，建筑面积99.45平方米。 南宁市兴宁区市政环卫管理站与福源物业签订《协议书》，载明：该站委托福源物业代为收取金源悦峯住户生活垃圾处理费，城市生活垃圾处理费收费标准为城镇居（村）民按8元/户·月收取。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，广西金源置业集团有限公司与原告签订的《金源城二期前期物业服务合同》对于小区的全体业主具有拘束力，被告作为小区业主应当恪守履行该合同义务。 二、关于原告主张的物业服务费应否支持的问题。 根据《金源城二期前期物业服务合同》第六条的约定，多层住宅、高层住宅的物业服务费按1.65元/月·平方米的标准收取，金源城二期的住宅物业服务费（带电梯）的收费标准为1.32元/平方米·月。结合原告的主张，被告每月应交纳的物业服务费按1.32元/平方米计算建筑面积99.45平方米，为131.27元。2018年5月1日至2019年11月30日期间，被告应向原告交纳的物业服务费为：131.27元/月×19个月=2494.7元。 三、关于原告主张的代收生活垃圾处理费应否支持的问题。 《金源城二期前期物业服务合同》约定原告负有对公共区域的清洁卫生、垃圾收集清运等义务，并按政府统一标准被告代收生活垃圾费并转付给市政环卫部门，被告对原告代收垃圾费亦无异议，故原告依据该协议代收垃圾费具有合理性。根据南宁市物价部门核定的城镇生活垃圾处理费收取标准，原告主张被告支付2018年5月1日至2019年11月30日期间的代收生活垃圾处理费8元/月×19个月=152元，于法有据，本院予以支持。 四、关于原告主张的公摊水、电费应否支持的问题。 虽然原告与被告签订的《金源城二期前期物业服务合同》并未对公摊水、电费用的缴纳标准进行约定，但被告入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，被告未提交相反证据，故应缴纳相应的公摊费用。至于缴纳标准，结合原告对涉案小区提供的实际管理和收费惯例，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持，被告应向原告支付2018年4月1日至2019年11月30日期间代收公摊水费46.8元，2018年4月1日至2019年11月30日期间代收公摊电费370元。 五、关于原告主张的代缴水费应否支持的问题。 原告主张的被告应缴水费为被告实际生活开支所产生，原告在为该小区提供物业服务期间已实际垫付了小区水费，被告也已实际用水，且未对原告代缴水费提出相反证据，故本院对原告提出由业主根据实际用量计收水费的主张予以支持。原告要求被告支付2018年7月29日至2019年11月30日期间的代缴水费24.3元，于法有据，本院予以支持。 六、关于原告主张的违约金应否支持的问题。 原、被告双方签订的《金源城二期前期物业服务合同》约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告诉请按每日万分之六计算逾期缴费违约金，已明显畸高于原告因被告欠缴物业费而产生的资金占用损失，显失公平，考虑违约金具有的补偿性和惩罚性，本院酌定将违约金调整为银行同期贷款利率上浮30%。根据协议约定，物业服务费按月收取，交纳时间为每月10日前，则应当以月为单位计算每期物业管理服务费的违约金额。结合原告的主张，从2018年5月1日至2019年11月30日期间，每月逾期交纳物业服务费的违约金，单独计算，以每月欠付的物业服务费131.27元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，从次月起计算至被告实际清偿之日止，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后利息调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付。对原告主张超出部分，本院不予支持。 至于被告抗辩家中被盗、物品遗失并据此拒缴物业费的主张，被告主张的损失并非基于原告对小区公共场所、公共设施的维护等职责，从被告的陈述及现有证据反映的情况来看，未能排除被告家中物品遗失系被告的其他经济纠纷所引起，由于被告未能充分举证证实原告的物业服务行为存在重大瑕疵，本院对被告的该抗辩主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谭文艳向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付2018年5月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费2494.7元，2018年5月1日至2019年11月30日期间的代收生活垃圾处理费152元，2018年7月29日至2019年11月30日期间的代缴水费24.3元，2018年4月1日至2019年11月30日代收公摊水费46.8元，2018年4月1日至2019年11月30日代收公摊电费370元，共计3087.8元； 二、被告谭文艳向原告广西南宁福源物业管理有限公司支付违约金（计算方式：从2018年5月1日起至2019年11月30日期间，每月逾期交纳物业服务费的违约金，单独计算，以每月欠付的物业服务费131.27元为基数，从次月起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计付）； 三、驳回原告广西南宁福源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告谭文艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  蒙秀凤 二〇二〇年十月二十四日 书 记 员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。