北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22463号原告：韩倩，女，1990年10月14日出生，汉族，北京亦庄置业有限公司楼宇物业分公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘爱君，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，天津益清（北京）律师事务所实习律师。被告：独角兽置业（北京）有限公司。法定代表人：滕兰兰，经理、执行董事。委托诉讼代理人：刘孙钰，男，1986年1月30日出生，被告公司运营总监。原告韩倩与被告独角兽置业（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩倩及其委托诉讼代理人刘爱君、李强，被告独角兽置业（北京）有限公司（以下简称：独角兽公司）的委托诉讼代理人刘孙钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩倩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年4月19日签订的《房屋租赁合同》（编号：御证字2019002）；2．判令被告退还原告房屋租金96987.80元（月租金16164.60元，自2019年11月1日起至2020年4月30日止，共6个月）；3．判令被告退还原告物业费共计6994.30元；4．判令被告退还原告依《房屋租赁合同》所付保证金51291.60元；5．判令被告返还原告物业装修协作费919.80元，物业装修保证金2555元；6．本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年4月19日，原告因店铺经营需要而与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其位于北京市西城区中国新纪元大厦·御星港项目2层203号的房屋（以下简称“该房屋”）出租给原告。租期为2019年5月1日至2024年06月15日止（其中2019年05月01日至2019年06月15日为免租期），该房屋月租金为人民币16164．60元，付款周期6个月，保证金为三个月租金和三个月物业管理费的总额。合同签订后，原告按照合同约定及时交纳了保证金、物业费及房租合计155273．70元，另外，因为装修还向被告支付了物业装修协作费919．80元和物业装修保证金2555元，并在该地址注册了北京康伽贝健康管理有限公司用于经营。但，因被告未完成对原有场地的管道及设施拆除，交付日期被长时间延后，加之被告对公共区域装修直至2019年12月尚未完成，建委、消防等相关验收直至2020年疫情前也未完成，已构成了违约。原告的店铺受疫情及以上因素影响，未能及时运行和良好地运作，造成经营严重困难，无法继续履行合同，为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼。被告独角兽公司辩称，因“新冠肺炎”疫情的影响，发生情势变更，商户运营准备金不足，不具备实际运营能力，同意解除双方之间的租赁协议，但不同意原告的其他诉讼请求，理由如下：一、独角兽公司不同意退还房屋租金。租赁合同中规定房屋是现状交付。实际交付在2019年7月完成，原告在该时间已经进场装修。独角兽公司跟商户协商于2019年10月底统一开业经营，并将起租日期调整到2019年11月1日，实际上11月原告已经正常营业，原告所述的2019年12月不具备经营条件与事实不符。合同约定房屋消防设施按照原状交付，独角兽公司未构成违约，该大厦已通过原始的消防验收，具备出租条件，商户所指的消防为二次消防，需要各个商户自行解决消防工程改造问题。二、独角兽公司不同意退还保证金。因原告未解决其会员退费问题，会员目前再与独角兽公司交涉解决退费问题。反诉原告独角兽公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付欠缴租金、物业费33163.90元；2.判令反诉被告缴纳房屋占用费41595.40元；3.反诉费用由原告承担。事实和理由：反诉被告与反诉原告于2019年4月19日签订了《房屋租赁合同》，反诉被告缴纳了六个月租金，根据2019年5月22日反诉原告向反诉被告发送的《关于明确起租日及缴纳房租的函》中明确起租日变更为2019年11月1日，所以反诉被告所交纳的六个月租金的周期为2019年11月1日至2020年4月30日；且根据上述函件内容，退租及自动解除合同的商户不享受房租减免，所以反诉被告需要补交2020年5月1日至2020年6月28日的租金及物业费33163.90元。另，因反诉原告于2020年6月28日收到起诉书，反诉被告要求解除合同，反诉原告同意解除，但反诉被告应当在七日内搬离房屋，否则将产生房屋占用费，但反诉被告未能及时搬离房屋，并将租赁房屋上锁，导致反诉原告无法进入，2020年8月11日反诉原告打开门锁，2020年7月6日至2020年8月11日发生房屋占用费41595.40元。反诉被告韩倩辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、2020年5月1日至2020年6月28日期间，涉案房屋始终未能进行正常的使用，反诉被告始终未收到涉案场地能够正常经营的通知，所以反诉原告无权主张租金、物业费；二、证据上能体现出来，反诉被告至少在2020年7月已经通知了反诉原告已经搬离涉案房屋，并要求反诉原告接收并办理房屋的交接手续的，但反诉原告认为无需进行相应的交接。所以反诉原告主张的所谓房屋占用费用没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2019年4月19日，独角兽公司作为甲方（出租方），韩倩作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》（合同编号：御证字2019004），约定甲方将北京市西城区广外大街180号中国新纪元大厦·御星港项目2层203号房屋出租给乙方使用。合同中约定保证金系作为乙方履行合同各项约定义务的担保，如发生乙方违约或侵权等情况，以该保证金用以抵扣乙方所承担的违约金或赔偿，甲方书面通知乙方后可直接扣划或抵扣；赔偿金额超出保证范围的，超出部分由乙方另行补足，并直接向甲方支付；如因乙方行为引起与第三方争议的，第三方要求甲方承担赔偿责任的，在甲方无过错的情况下，经相关方协商或仲裁、诉讼程序，甲方可以按照约定数额或法律文书判决直接以乙方保证金支付其对第三方的赔偿责任；租赁期间届满或合同提前解除、终止，在乙方按照本合同约定的房屋交还程序在约定的期限内将房屋交还给甲方，双方就租赁房屋而产生的各项费用结算完毕且乙方已经结清所有应缴款项并无遗留问题后，且乙方完成有关政府主管机关注册地址变更手续后90日内，甲方应把经结算确认后的保证金或其剩余部分无息退还给乙方。双方约定由于不可抗力原因导致乙方无法正常经营，导致本合同无法正常履行的，一方有权经书面通知另一方，协商解除本合同。不可抗力持续时间超过三十日，并导致租赁房屋无法继续使用的，则任何一方均有权解除合同，且甲乙双方互不承担违约责任。因不可抗力导致合同解除的，甲乙双方就租赁房屋而产生的各项费用结算完毕，甲方经结算确认后的保证金及合同剩余租金在上述手续完毕后十五日内，无息退还乙方。在该合同附件二中约定租赁用途为教育，经营项目为少儿推拿，约定房屋租赁期限为2019年6月16日至2024年6月15日，免租期为2019年5月1日至2019年6月15日，月租金为16164.60元，付款方式为押三付六，三个月的租金作为租金保证金48493.90元，三个月的物业费作为物业保证金2797.70元，首期租金96987.80元，即2019年6月16日至2019年12月15日租金，首期物业费6994.30元即2019年5月1日至2019年12月15日的物业费。合同附件三中约定乙方需缴纳装修协作费18元/平米，装修保证金50元/平方米，装修人员证件办理费100元/张。2019年4月21日，韩倩向独角兽公司法定代表人滕兰兰账户中转款155273.7元，银行转账附言为“韩倩付独角兽置业的租金及物业费”；2019年8月1日，韩倩向滕兰兰账户分别转入物业装修保证金2555元、装修协作费919.80元2019年6月21日，韩倩作为法定代表人在租赁地址北京市西城区广安门外大街178、180、甲180号2幢二层203注册北京康伽贝健康管理有限公司。2020年1月25日，独角兽公司运营总监刘孙钰向韩倩转发西城区教育委员会通知，为确保广大师生身体健康和生命安全，维护社会稳定，要求辖区内民办培训机构，从即日起停止一切面授教育培训活动。2020年1月26日，独角兽公司运营总监刘孙钰向韩倩发送通知，内容为：“各机构负责人：为落实北京市委《关于进一步责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》及西城教委《通知》的要求，鉴于目前疫情防控正处于关键期，严防新型冠状病毒在教育培训机构内传播。御星港教育广场推迟原定于2月1日的开门时间，具体时间等区教委通知……”。2020年4月1日，独角兽公司向御星港教育广场商户发出《御星港教育广场关于新冠疫情期间相关问题的说明》，其中载明：“……第一、我公司无论在去年还是现在疫情期间，一直都在全力的进行御星港教育广场联合验收的相关工作，但具体验收完成时间是由西城区建委工程质量检查站决定的，相信很快了。第二、关于复工复课的时间问题，请大家持续关注教育部及市教委发布的关于市中小学复课时间以及教育培训机构线下教学复课的政策。第三、关于疫情期间租金减免的问题，租金确定可以减免，但具体减免多少，我公司会根据相关的政策及疫情持续时间而定。第四、关于物业移交及相关设备设施更新维护问题，我公司已经与上海锦和商业管理有限公司（越都荟）达成共识，疫情结束后会将物业相关工作移交给他们公司进行统一管理。”2020年4月8日，独角兽公司运营总监刘孙钰向韩倩发微信，通知因西城区建委质量监督站验收组人员到涉案广场进行验收，要求韩倩于2020年4月11日安排人员开门，验收结束后再去关门。2020年5月3日，独角兽公司运营总监刘孙钰再次向韩倩发微信，通知建委联合验收组定于5月7日来涉案广场进行最后一次验收。2020年5月9日，北京市西城区住房和城市建设委员会向独角兽公司作出《建设工程消防验收意见书》，载明西城区广安门大街178、180、甲180号2幢御星港教育广场经审查材料及现场抽查测试，综合评定消防验收结论为合格。2020年5月14日，独角兽公司向御星港教育广场各商户发出说明，其中载明：“1、御星港教育广场复工时间：2020年6月1日，请各商户做好相关准备工作；2、考虑到商户因新冠疫情的影响，公司决定在新冠疫情停业期间（2020年2月-2020年5月）对各商户减免50%房租（即两个月）；3、6月1日起，御星港教育广场物业交由锦和创力商业管理（北京）有限公司（即越都荟）进行统一管理”。2020年5月22日，独角兽公司向北京康伽贝健康管理有限公司发送《关于明确起租日期及缴纳房租的函》，其中载明：“……根据甲、乙双方签署的合同的相关规定，根据2019年8月乙方已进入租赁房屋场地进行装修及2019年11月1日御星港项目试营业的事实，甲方正式通知乙方如下：一、明确租赁房屋起租日期：2019年11月1日；二、由于新冠病毒疫情减免的两个月房屋租金及物业费（2020年2月及3月）只针对正常履行合同的商户，退租及自动解除合同的商户不享受此次房租减免。三、乙方需在2020年6月15日前缴纳下一个缴费期（2020年7月1日-2020年12月31日）的房屋租金及物业费102583.25元……”。2020年7月23日，北京康伽贝健康管理公司注销。2020年7月29日，韩倩向独角兽公司运营总监刘孙钰发送微信，韩倩：“刘总，本周六下午一点，我店里去收拾收拾，你是否需要过去交接？我们已经起诉解除合同了，要求返还租金押金等，望知晓”刘孙钰：“嗯，等法院判决就行了”“有什么需要交接的么？”“你们把东西都搬走就行了”韩倩：“好的”。2020年8月11日，独角兽公司运营总监刘孙钰要求韩倩将涉案房屋房门打开，韩倩表示其未在北京，告知其可以撬锁。另查，一、庭审中，韩倩提交由新纪元大厦物业服务中心2020年1月10日向独角兽公司发送的《消防系统验收的提示函》照片打印件，证明独角兽公司未经消防验收或者消防验收不合格擅自投入使用，不符合法律规定，也不符合新纪元大厦的要求。独角兽公司表示对真实性无法确认，且不认可证明目的。同时，独角兽公司提交了《建设工程消防验收意见书》复印件，证明涉案房屋所在的建筑消防本就是合格的，可以出租。韩倩对该消防验收意见书不予认可，认为独角兽公司提交的验收意见是2000年的竣工验收，韩倩说所的验收的装修完成后的消防验收，不是同一工程。就此，韩倩提交了公共区域环境照片的打印件，证明公共区域整体环境卫生条件较差，2020年6月消防喷淋漏水、楼外门头未进行更换。独角兽公司对韩倩提交的照片打印件真实性不认可，称涉案场地在2019年7、8月份进行升级改造，确实存在延期，所以租金也是从2019年11月1日开始计算的；对于照片反映的漏水问题，是因为疫情期间空调半年未使用导致漏水，独角兽公司进行了维修；关于电梯使用的问题不是独角兽公司决定的，且韩倩经营的地点电梯不是必经之路。二、庭审中，独角兽公司提交运营总监刘孙钰与客户之间的微信截图，证明韩倩所经营的公司已经营业，且存在客户退费困难的情况。韩倩认可微信截图的真实性，但称其经营系上门服务，因消防问题没有在涉案房屋内进行服务，并提交了其与该名客户之间的微信截图，证明与该名客户协商解决了退费事宜。同时，独角兽公司提交运营总监刘孙钰与韩倩之间的微信记录，证明韩倩所经营公司在11月已在经营；韩倩对于上述证据真实性认可，但不认可证明目的。韩倩提交其向所经营公司的工作人员的转账记录复印件及装修费转账记录复印件，证明其装修费支出及在2019年12月至2020年5月的人工成本支出情况。独角兽公司认为上述与其无关，且说明独角兽公司已将房屋交付给韩倩。经询，韩倩主张其于2020年6月15日提交本案起诉状，故其认为双方之间的合同依照有关不可抗力的约定应于该日解除；独角兽公司则认为韩倩系依照不可抗力单方要求解除，但法院系于2020年6月28日告知韩倩要求解除合同，故双方之间的合同应于该日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，韩倩与独角兽公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因双方均认可合同解除系基于不可抗力之发生而适用合同条款解除，故本院对合同解除事由不持异议。韩倩所提交证据不足以证明其于2020年6月15日已将解除通知送达独角兽公司，在独角兽公司自认其于2020年6月28日收到解除通知的情况下，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除。对于租金返还一节，韩倩主张独角兽公司应当将自2019年11月1日至2020年4月30日期间的全部租金予以返还，其理由为涉案房屋原有设施拆除拖延、公共区域装修至2019年12月尚未完工、建筑楼宇的消防未经验收无法正常经营，加之疫情发生无法经营。庭审中，独角兽公司对涉案场地进行升级改造事实不持异议，且基于装修施工进度等情况，将原起租日2019年6月16日变更为2019年11月1日，结合韩倩主张返还的期间，韩倩对以2019年11月1日作为起租日未有异议。又因，韩倩在2020年7月29日要求将涉案房屋于2020年8月1日交还独角兽公司，独角兽公司亦表示韩倩搬离全部物品即可，故本院认为独角兽公司主张韩倩支付2020年8月1日之后房屋费用的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。本院将对韩倩于2019年11月1日至2020年8月1日期间的房屋费用进行分段讨论：（1）2019年11月1日至2020年1月23日，该阶段韩倩已对涉案场地装修完毕，且在2019年6月已在该场地注册了公司，故韩倩应当向独角兽公司支付租金，但考虑到此时涉案场地所在建筑的消防验收尚未完成，势必对经营产生一定影响，故本院对该阶段租金适当酌减；（2）2019年1月24日至2020年6月28日，因涉案场地用于涉及教培类经营，依据北京市政府公共重大突发卫生事件响应的政策调整以及北京市市教委同时期间的政策，涉案场地基本不具备正常营业的条件，继续按照租赁合同支付租金对韩倩明显不公平，本院将依据公平原则予以酌定；（3）2020年6月29日至2020年7月5日，独角兽公司未主张该期间的房屋费用，故韩倩无需支付该期间房屋使用费；（4）2020年7月6日至2020年8月1日，结合北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室以及北京防控办2020年8月8日所印发《关于做好全市各级各类学校2020-2021学年秋季开学工作的通知》的相应规定，所涉场地经营业务因与儿童教培紧密相关，故该阶段的房屋使用费仍应依据公平原则予以调整。综合考量以上四阶段的具体情况以及合同约定的租金标准，本院酌定韩倩上述期间应当承担的房屋租金及房屋使用费共计90000元，故而独角兽公司在扣除上述租金及房屋使用费用尚需返还韩倩租金6987.60元。对于独角兽公司主张的租金以及房屋使用费的反诉请求，本院对独角兽公司所主张期间的房屋租金及房屋使用费进行综合考量，并对独角兽公司所主张期间韩倩的房屋费用负担进行了确定，进行折抵后，独角兽公司尚需返还韩倩部分款项，故对独角兽公司的上述反诉请求不予支持。对于物业费返还一节，韩倩向独角兽公司支付了6994.30元，本院结合韩倩从起租日2019年11月1日至2020年8月1日搬离涉案房屋期间的房屋使用及涉案广场实际运营情况予以综合判定，本院酌定独角兽公司退还韩倩物业费3000元。对于韩倩主张独角兽公司返还装修协作费及物业装修保证金一节，装修协作费应系独角兽公司在韩倩装修过程中给予协作的费用，物业装修保证金是用于保证韩倩装修施工所用，故韩倩在涉案场地进行了装修且已经完成的情况下，韩倩要求独角兽公司退还装修协助费，缺乏依据；但独角兽公司应将物业装修保证金予以返还。因韩倩与独角兽公司合同已解除，故独角兽公司应当依照合同约定将保证金予以返还。独角兽公司虽主张韩倩尚与会员存在退费问题，不同意退还保证金，但在案证据显示韩倩已与相应会员完成结算，且独角兽公司亦未有证据证明其对会员进行了款项支付，故本院对独角兽公司的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：一、确认韩倩与独角兽置业（北京）有限公司在二〇一九年四月十九日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月二十八日解除。二、自本判决生效之日起七日内，独角兽置业（北京）有限公司退还韩倩房屋租金6987.60元。三、自本判决生效之日起七日内，独角兽置业（北京）有限公司退还韩倩物业费3000元。四、自本判决生效之日起七日内，独角兽置业（北京）有限公司退还韩倩装修保证金2555元。五、自本判决生效之日起七日内，独角兽置业（北京）有限公司退还韩倩保证金51291.60元。六、驳回韩倩其他诉讼请求。七、驳回独角兽置业（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2572元，其中案件本诉受理费1737元，由韩倩负担1039元（已交纳），由独角兽置业（北京）有限公司负担698元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费835元，由独角兽置业（北京）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十月二十六日法官助理 姜 洁书 记 员 孙 萍