广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24197号原告：广州森大房地产经纪有限公司，住所地广州市白云区云龙路**之二。法定代表人：齐俊涛，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：马立雄，广东广之洲律师事务所律师。被告：刘利华，女，1972年9月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：崔亚娟，广东丰仑律师事务所律师。原告广州森大房地产经纪有限公司（以下简称森大公司）诉被告刘利华居间合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告森大公司的委托诉讼代理人马立雄，被告刘利华的委托诉讼代理人崔亚娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告森大公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告居间服务费8万元；2.判令被告支付原告逾期付款的违约金，其中以4万元为本金自2019年10月17日起每日按千分之五计付至起诉之日为7320元，以8万元为本金，自起诉之日起每日按千分之五计算至实际清偿之日为止。事实与理由如下：原告专门从事房地产经纪业务，2019年10月17日，经原告努力撮合，被告与案外人胡英余就广州市白云区白云大道云锦街10号602房的买卖达成一致，三方于当日共同签署《房屋买卖居间合同》，合同约定原告为双方的买卖合同提供居间服务，由被告支付居间服务费为8万元，原告居间服务的具体内容包括提供房屋买卖信息、交易流程及风险咨询、协助双方实地勘察、促成双方签订买卖合同等。居间合同签订当天，被告与案外人就涉案房屋的买卖签订了《广州市存量房买卖合同》，根据居间合同的约定，原告已完成了相关的居间服务。另根据原被告2019年10月17日签署的《佣金确认书》约定，被告需在签订买卖合同当天支付50%，过户当天支付另外50%的佣金，被告方逾期支付的，须按佣金金额的千分之五向原告承担违约责任。合同签订后，被告未支付原告任何居间服务费，且又因被告自身的原因，经被告与案外人协商一致，解除双方的存量房买卖合同，其后，虽经原告多次催缴，被告仍未向原告支付剩余的居间服务费。原告认为，被告在签订涉案存量房买卖合同时确知其无购房资格，但其明确表示将通过出售其名下房产的方式腾出购房名额来完成本次交易，故被告在与胡英余签订存量房买卖合同前，已将其名下广州市白云区云翠街5号的房产在我单位放盘售卖（非独家），但因其要价过高未能成交。由于腾出购房名额需要一定时间，被告与胡英余经过协商一致同意将办理登记过户的手续推延至签订合同后180天（即2020年4月15日），但被告因自身原因与胡英余签订终止协议时还远未达到双方约定完成过户手续的最后期限。被告名下广州市白云区云翠街5号的房产于2020年1月12日通过其他中介成交，此后被告又在广州市白云区白云大道云锦街10号602房所在的同一小区另行购买了一套住房，因此被告与胡英余解除合同的原因不在于其没有购房资格或没钱，而是其签订合同后反悔，恶意违约。被告无理拒绝支付原告居间服务费的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，为此，特诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告刘利华辩称：1.原告以欺诈的方式促成被告与胡英余签订《广州市存量房买卖合同》，对被告造成了重大损失，无权要求被告支付佣金。被告与胡英余名下都有两套房产且没有再次购房名额，都是要出售其中一套，空出购房名额后重新购房。原告给被告和胡英余提供居间服务时，对此都是知情的。被告在与胡英余签订《广州市存量房买卖合同》之前，已经将其位于广州市白云区云翠街5号的房产在原告处挂牌出售，该房屋挂牌出售的同时，原告建议被告看房为另行购买房屋做准备。之后，被告看中胡英余名下的房屋，原告要求被告与胡英余签订房屋买卖合同，被告再三告知原告自己并无购房名额，必须等广州市白云区云翠街5号的房屋出售后才能购买胡英余的房屋。原告为了促成被告与胡英余顺利签订《广州市存量房买卖合同》，承诺一定以不低于330万元的价格帮助被告在一个月内出售其名下的广州市白云区云翠街5号房屋，保证被告顺利履行《广州市存量房买卖合同》。此后，由于原告一直无法为被告出售广州市白云区云翠街5号房屋，被告自己也找了很多中介均无法顺利出售上述房产，致使被告无法履行与胡英余之间的房屋买卖合同。被告与胡英余之间的合同约定双方90天内未办理过户手续，被告需要向胡英余支付首付款219万元，故为了减少损失，被告无奈只能与胡英余协商一致，向胡英余支付5万元违约金与其解除了《广州市存量房买卖合同》。原告严重违反了诚实信用原则，为了获取佣金以欺诈的方式欺骗被告与胡英余签订了《广州市存量房买卖合同》，之后又不履行承诺，造成被告无法履行与胡英余之间的合同，原告无权要求被告支付佣金。2.原告未全部履行居间合同义务，无权要求被告支付全额佣金。根据原被告签订的《佣金确认书》第二条的补充条款“签订合同当天支付50%，过户当天支付50%”可以看出，虽然原被告双方在《房屋买卖居间合同》中约定居间服务内容为咨询、提供房屋信息、促成买卖双方签订买卖合同等，但是在《佣金确认书》中又对合同内容进行了补充，合同内容增加了过户这一合同条款。本案中，原告违背承诺未将被告名下的房屋在约定的期限内以约定的价格售出，致使被告与胡英余之间的房屋买卖合同无法顺利履行，也没有帮助被告与胡英余办理任何过户手续，因此无权要求被告支付全额佣金。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《房屋买卖居间合同》、《广州市存量房买卖合同》、《佣金确认书》、微信聊天记录、律师函、《终止存量房买卖合同协议》、房屋成交记录、装修申请表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年10月17日，胡英余（甲方，出卖人）与刘利华（乙方，买受人）、森大公司（丙方，居间人）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区白云大道云锦街10号602房出售予乙方，总房价款730万元。合同对付款时间、房屋交付等进行了约定。合同第四条约定：居间服务的具体内容以及完成标准：1.提供房屋的买卖信息；2.提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲乙双方确认丙方已提供上述1、2、3项服务；甲乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。合同第五条约定：居间服务费及支付：乙方向丙方支付居间服务费80000元。合同第六条约定：甲、乙双方应当在签订本合同之日，一次性付清居间服务费，费用支付方未经丙方同意而延迟支付的，丙方有权追索违约金，每日按照迟延支付费用数额的千分之五计算。同日，胡英余（甲方，出卖人）与刘利华（乙方，买受人）签署了《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将广州市白云区白云大道云锦街10号602房出售给乙方，双方约定总房款730万元，双方应在合同签订后90个工作天共同到房管部门办理交易过户手续，首期楼款219万元于取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。交易过户手续需在本合同签订后180天内完成。合同第十六条其它约定：甲乙双方同意委托森大公司办理过户手续，甲乙双方保证按规定办妥过户手续并提供相关数据，签署相关合同文件，以顺利完成交易。乙方知悉限购及贷款新政、确保可提供符合资格文件以办理过户及贷款手续，如本合同与网签合同内容不一致，以本合同内容为准。甲乙双方90天内未办理过户手续，乙方则先向甲方支付首付款219万元（包含定金70万元）。同日，刘利华向森大公司出具《佣金确认书》，确认刘利华通过森大公司居间服务签订广州市白云区白云大道云锦街10号602房的房屋买卖合同，佣金金额80000元，刘利华承诺于签订合同当天支付50%，过户当天支付50%，如逾期支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。2019年12月31日，胡英余（甲方）与刘利华（乙方）签订了《终止存量房买卖合同协议》，约定：甲乙双方经协商，同意终结双方就广州市白云区白云大道云锦街10号602房签订的广州市存量房买卖合同，原合同作废。此份终止存量房买卖合同协议经双方签名后即生效，今后双方互不追究任何法律责任，乙方同意给予5万元作为补偿给甲方。本案审理过程中，森大公司和刘利华确认，刘利华与胡英余签署《广州市存量房买卖合同》时，刘利华名下有两套位于广州市住房限购区域内的房屋，刘利华打算将其名下的广州市白云区云翠街5号的房屋出售，并在森大公司处放盘，但刘利华并未与森大公司就出售广州市白云区云翠街5号的房屋签署独家代理协议，刘利华并于2019年10月份将广州市白云区云翠街5号的房屋在其他中介公司同时放盘。2020年1月12日，刘利华在其他中介公司的居间下成功售出广州市白云区云翠街5号的房屋，此后刘利华在广州市白云区白云大道云锦街10号602房所在的小区购买了另外一套房屋。刘利华主张在其与胡英余签署《广州市存量房买卖合同》时，森大公司曾承诺一个月内以不低于330万元的价格将其名下的广州市白云区云翠街5号的房屋出售，森大公司对此予以否认，刘利华对其上述主张未能提供证据予以证实。另森大公司确认如刘利华与胡英余继续交易，其会为双方提供网签、交易递件等服务。本院认为：刘利华抗辩称森大公司以欺诈的方式促成其与胡英余签署存量房买卖合同是否成立，本院分析如下：1.刘利华主张森大公司承诺一个月内以不低于330万元的价格将其名下的广州市白云区云翠街5号的房屋出售，森大公司对此予以否认，刘利华对此未能提供证据予以证实。根据本院查明的事实，刘利华并未与森大公司签订独家代理协议，在此情况下刘利华主张森大公司作出相关承诺不符合交易习惯，故本院对刘利华的该项主张不予采信。2.刘利华在与胡英余签署存量房买卖合同时虽然不具备购房资格，但其已将广州市白云区云翠街5号的房屋在中介处放盘，故其本意应为出售广州市白云区云翠街5号的房屋后获得购买广州市白云区白云大道云锦街10号602房的购房资格，该处理方式本身具备可行性，但该交易方式可能存在出售房屋与购买房屋时间节点的合理衔接问题，刘利华在签署存量房买卖合同时间应当对此有所预见并妥善处理。综上，刘利华主张森大公司以欺诈的方式促成其与胡英余签署存量房买卖合同依据不足，该项抗辩意见本院不予采纳。森大公司已经促成刘利华与胡英余签署存量房买卖合同，刘利华与胡英余协议解除双方存量房买卖合同时，尚未至双方合同约定的支付首期款及办理产权过户登记的时间，故刘利华与胡英余之间的存量房买卖合同解除并非由于合同无法履行而解除。但森大公司作为专业的地产经纪公司，其有义务依照《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定书面告知交易双方，或对此详细说明相关政策、规定及交易风险。本案中，对于刘利华出售广州市白云区云翠街5号的房屋后获得购买广州市白云区白云大道云锦街10号602房的购房资格的事宜属于交易的重大事项，若时间节点的合理衔接不当则容易发生较大风险，森大公司对此应当以书面形式向刘利华告知可能存在的风险并予以正确引导，但无证据证实森大公司已尽到书面告知义务。同时，虽然森大公司已经促成刘利华签署的房屋买卖居间合同中约定的森大公司的义务并不包括网签、办理交易递件，但森大公司确认其如刘利华与胡英余继续交易，其会为双方提供网签、交易递件等服务，且地产经纪公司提供上述服务以符合行业惯例，故本院认为网签、交易递件等服务亦属于森大公司居间服务的合同内容，现由于刘利华与胡英余提前解除合同，森大公司无须再提供上述服务，相应也节约了其人力成本的支出。综合以上两点，本院对森大公司主张的居间服务费予以酌减，判令刘利华向森大公司支付居间服务40000元，并对森大公司主张的逾期付款违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、第四百二十六条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告刘利华向原告广州森大房地产经纪有限公司支付居间服务费40000元；二、驳回原告广州森大房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费992元，由原告广州森大房地产经纪有限公司负担592元；被告刘利华负担400元（上述受理费992元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十月二十一日书记员  林嘉仪