贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7072号上诉人（原审被告）：尹贵英，女，汉族，1976年7月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审被告）：陈建明，男，汉族，1970年8月21日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：胡义荣，贵州威迪（赫章）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：熊雨婷，贵州威迪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈文，女，汉族，1963年2月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：蔡明奎，男，汉族，1962年4月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人尹贵英、陈建明与被上诉人陈文、蔡明奎房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7210号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人尹贵英、陈建明上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：贵阳智和家置业咨询有限公司（以下简称：智和家公司）与被上诉人委托代理人张梦欣签订的《贵州毕节万利商厦三楼商场销售代理合同》、七星关区人民法院（2017）黔0502民初1572号民事判决书等证据证实张梦欣将案涉万利商厦三楼商场委托智和家公司代理销售的事实。被上诉人与智和家公司系委托销售合同关系。张梦欣与上诉人签订的《万利商厦三层小铺认购书》第三条明确约定了如果上诉人不签订《万利商厦保租合同》应承担的不利法律后果。证明上诉人与智和家公司签订保租合同是履行张梦欣与上诉人签订的《万利商厦三层小铺认购书》的相关约定，案涉房屋系采用返租形式进行销售。被上诉人对智和家公司将案涉房屋以返租形式进行出售的销售模式是知晓的。销售案涉房屋时向社会不特定公众发放的广告单的内容显示：“三层收藏级金钻铺万利商厦首付1.8万起、坐享50万稳定收益、10年保租、年投资汇报7%、买铺就收五年租金......”也表明案涉商铺是以返租形式进行销售。此宣传内容具体明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该广告构成要约，出卖人应按约定内容履约，将返租租金抵扣房款。且被上诉人对于上诉人以租金抵扣房款是认可的。智和家公司与上诉人签订保租合同后，上诉人从未收到过智和家公司支付的租金，返租租金是由智和家公司直接支付给被上诉人。被上诉人一审已自认收到案涉商铺五年返租金额109321元，并认可折抵相应房款。由此，既然智和家公司与上诉人签订的保租合同约定前五年租金用于折抵房款，根据保租合同约定及该租金抵扣房款的交易习惯，后五年租金理应继续抵扣房款109321元。上诉人一审时申请追加智和家公司参加诉讼，一审法院未通知违反法定程序。综上，原判认定事实不清，程序违法，请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈文、蔡明奎未进行答辩。陈文、蔡明奎向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付购房款156000元;2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：受原告陈文、蔡明奎委托，案外人张梦欣代理原告出售位于毕节市七星关区。2012年7月31日，以张梦欣贵州省毕节地区新世纪商贸有限责任公司为出卖人，尹贵英为买受人，双方签订《万利商厦三层小铺认购书》,约定买受人认购出卖人出售的毕节市威宁路的万利商厦3层151号商铺。2012年8月4日，以原告陈文为出卖人，张梦欣为其代理人，被告尹贵英、陈建明为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号2012-054）及《补充协议》，约定原告将位于万利商厦1幢1座3层151号商铺出卖给被告，建筑面积19.6平方米，套内建筑面积14.52平方米，公摊面积5.08平方米，单价为15936.00元／平方米，总价款为312346元。付款方式为按揭付款，首付47025元，余额156000元以按揭贷款支付。同日，双方签订了《万利商厦小商铺合同计算纸》作为合同附件载明：“总价312346元，单价15936元／平方米，五年返租金额109321元（返租金额从首付款扣除），首付50%156346元，银行按揭156000元，实际首付47025元。”案外人张梦欣在合同尾页出卖人处加盖私章，买受人尹贵英、陈建明在合同尾页及计算纸落款处签名捺印。同日，被告与贵阳智和家置业咨询有限公司就涉案商铺签订《保租合同》。合同签订后，二被告支付了购房首付款37025元及认购金10000元合计47025元，尚未支付购房尾款。原告向被告交付房屋，被告出租商铺收取租金并依约享受了以五年租金抵扣部分购房款109321元的优惠。2012年12月13日，涉案商铺转移登记至二被告名下。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、如何认定被告向原告支付购房款的金额？2、原告诉求是否超过诉讼时效？关于房款金额问题。原、被告签订《商品房买卖合同》《万利商厦小商铺合同计算纸》，约定涉案商铺购房总款为312346元，付款方式为按揭付款，被告已支付原告购房款为47025元，五年返租金额109321元（返租金额从首付款扣除），银行按揭156000元。被告辩称应以其与贵阳智和家置业咨询有限公司签订的《保租合同》中十年租金折抵涉案商铺的购房总款，因该合同原告并未签字确认，原、被告签订的合同仅约定涉案商铺五年返租金额折抵购房总款，根据合同相对性原则，被告的抗辩理由，不予采纳。被告可根据其与贵阳智和家置业咨询有限公司签订《保租合同》，另案向贵阳智和家置业咨询有限公司主张权利。因此，被告应按双方合同约定履行支付购房款的义务，即在支付首付款47025元及五年租金充抵109321元房款之后，继续履行支付312346元-47025元-109321元＝156000元购房款的义务，因约定的该部分金额以按揭贷款支付的履行方式不能，故被告应继续以其他方式履行付款义务，原告要求被告支付余款156000元的诉讼请求，予以支持。关于诉讼时效问题。合同未约定按揭贷款不能的情况下被告以其他方式支付购房款的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告有权随时主张本案债权，故被告关于诉讼时效的抗辩，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：被告尹贵英、陈建明于判决生效之日起十日内支付向原告陈文、蔡明奎购买位于贵州省毕节市七星关区的购房尾款156000.00元。案件受理费1710元，由被告尹贵英、陈建明负担。本院审理本案期间，双方当事人均未提供证据。经审理查明：本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人一审提交的上诉人（乙方）与智和家公司（甲方）签订的《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》约定：首期合作期:2012年8月4日至2017年8月4日止5年。甲方在首期合作期5年内，前5年的利润分红金额一次性已支付给乙方，金额为：每年租金为总房价的7%。从乙方房款总额中扣除，后5年利润分红按乙方所购产权商铺总价款的7%固定比例为每年的租金底价，并根据市场情况双方协商递增。前5年期满后，甲方每年3月将利润分红以现金方式支付或直接划入乙方银行账号。前5年期满后，乙方可根据自身情况向甲方提出自行经营。甲方需按本协议约定的时间及分红比例金额如期支付乙方应得款项。如甲方逾期未支付乙方规定款项，按照所欠款项金额，每超1日向乙方支付万分之1的违约金。本院认为:上诉人签字确认的《万利商厦小商铺合同计算纸》明确：案涉商铺总价312346元，单价15936元/平方米，五年返租金额109321元(返租金额从首付款扣除)，返租后的总价203025元，首付50%156346元，银行按揭156000元，实际首付47025元。一审根据双方约定判决上诉人支付剩余房款156000元并无不当，本院予以确认。上诉人与智和家公司签订的《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》仅约定前5年租金一次性支付用于抵扣房款，并对5年期满后的租金金额、支付方式、逾期支付违约责任进行明确约定，且约定上诉人可根据自身情况自行经营，但未约定5年期满后的租金仍用于抵扣房款。上诉人主张根据《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》的约定应继续用租金抵扣房款无事实及法律依据，不予采纳。请求追加智和家公司参加诉讼的理由不成立，不予支持。如智和家公司未依据双方约定向上诉人支付租金，上诉人可依约向智和家公司主张权利。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3420元，由上诉人尹贵英、陈建明负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十月二十三日书记员 高 进