四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11391号 上诉人（原审被告，反诉原告）:姜理剑，女，1991年4月22日出生，回族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：郑浩，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）:李**飞，女，1990年11月8日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：杨学强，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都金隅大成房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区聚龙路**。 法定代表人：林健。 委托诉讼代理人：王茂宇，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：袁玉洁，女，系公司员工。 上诉人姜理剑因与被上诉人李**飞、原审第三人成都金隅大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初7199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜理剑上诉请求：一、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初7199号民事判决第二、三、四项，改判驳回李**飞的全部诉讼请求；二、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初7199号民事判决第五、七项，改判支持姜理剑的全部反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用由李**飞承担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清、适用法律错误。李**飞故意隐瞒其与大成公司签订的《商业物业租赁合同》第七条中约定案涉商铺所在的房屋不能转租、分租、合同权利义务不能转让的事实，而与姜理剑签订《店面转让合同》，最终导致该合同不能履行，无法实现合同目的，已经构成违约。姜理剑可以依法解除合同并要求李**飞退还50000元的转让费，李**飞亦应当承担相应的违约责任；2.案涉商铺的转让费是60000元而非120000元，一审法院对此认定错误。《店面转让合同》第四条约定：乙方（姜理剑）在2019年3月12日向甲方（李**飞）支付转让费共计50000元，在2019年3月20日交接完毕后，将剩余转让费10000元支付给甲方。除此之外，合同中再无任何关于转让费的约定。因此，双方就店铺转让所约定的转让费共计为60000元。对于姜理剑与李**飞在签订前述《店面转让合同》前的微信聊天记录，只能证实双方就转让事宜进行磋商，且当时并未对转让费金额达成一致。一审法院将转让费认定为120000元于法无据；3.李**飞故意隐瞒会员客户的会员卡过期的事实，导致姜理剑在接手店铺后出现过期会员客户围堵店铺、闹事，严重影响了店铺的正常经营，且在姜理剑多次催促李**飞出面解决时，一直不出面解决，最终导致更多的客户要求退费，根据《店面转让合同》第三条和第五条，李**飞依法构成违约，应自行承担退费损失，并向姜理剑承担违约责任。原审法院在李**飞未提供充分的证据来证实退款客户系店铺会员情况下，擅自认定退款50488元为李**飞的退款金额错误。因李**飞的违约行为和过错行为导致合同不能继续履行，导致姜理剑向客户退款11418元，亦应当由姜理剑赔偿前述损失。4.原审法院对于姜理剑因经营问题而自愿选择关闭店铺终止经营活动和单方不愿继续提供后续服务的认定错误。根据姜理剑在"淘气岛宝妈"微信群中的聊天记录，姜理剑自始至终都是一直在向客户表达要继续履行义务。但因李**飞未处理好延卡、停卡客户问题，又擅自更改会员系统登录密码，导致姜理剑无法继续经营该店铺，而非原审法院认定的系姜理剑因经营问题自愿关闭门店。5.关于姜理剑是否应向李**飞支付7077.69元租金的事实认定错误。原审法院引用双方签订的《店面转让合同》第二条的约定来认定李**飞已将租赁关系转让给姜理剑，明显违背了李**飞与大成公司不得转租、转让的约定。且在2019年7月5日大成公司仍然是向李**飞发出催讨租金的通知，租赁关系的主体依旧是李**飞和大成公司，租金支付义务也应由李**飞负责，与姜理剑无关。 李**飞辩称，不认可姜理剑的上诉请求。 大成公司述称，本案是姜理剑与李**飞的纠纷，请求法院依法判决。 李**飞向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1.姜理剑支付李**飞店铺转让费10000元；2.姜理剑偿还李**飞代为支付的租金7077.69元；3.姜理剑赔偿李**飞损失的履约保证金8917.44元（当庭撤回）；4.姜理剑赔偿李**飞遭受的损失51089元；5.姜理剑支付本案的诉讼费、保全费。 在一审庭审中，姜理剑向一审法院提起反诉，反诉请求判令：1.依法确认双方于2019年4月12日解除《店面转让合同》；2.李**飞向姜理剑返还已经支付的店铺转让费50000元；3.李**飞向姜理剑支付损失11418元；4.李**飞承担全部诉讼费用。 一审法院经审理认定事实如下：2017年9月28日，大成公司（甲方）与李**飞（乙方）签订《商业物业租赁合同》，甲方出租给乙方的商业物业位于双流县），租赁期限自2017年10月9日至2020年10月8日，第一年租金标准为月租金5661.51元／月，年租金67938.12元／年；第二年租金标准为月租金7077.69元／月，年租金84932.28元／年，第三年租金标准为月租金8917.44元／月，年租金107009.28元／年。为保证本合同的履行，乙方应在签署本合同五个工作日内向甲方支付商业物业履约保证金人民币8917.44元。如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用履约保证金抵扣应付租金以及其他费用）。李**飞将案涉店铺命名为“淘气岛婴幼儿水育乐园”。 2019年3月12日，李**飞与姜理剑通过微信协商转让店铺事宜，姜理剑提出支付60000元现金加李**飞预售的60000元服务费用，共计120000元作为转让费用。当日，李**飞（甲方）与姜理剑（乙方）签订《店面转让合同》，约定：一、甲方将位于成都市店铺转让给乙方使用。二、乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方。备注：剩余会员服务、货品、剩余房租、押金。四、乙方在2019年3月12日向甲方支付转让费50000元，乙方在2019年3月20日交接完毕后，将剩余转让费壹万元支付给甲方。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。当日，李**飞将店铺移交给姜理剑，姜理剑向李**飞支付店铺转让费用50000元。3月18日，李**飞与姜理剑就店铺办理交接完毕（包括实体店铺、店铺收银账户及密码二维码进行更换、店铺客户资源等）。同日，李**飞向大成公司工作人员提交申请，申请把店铺整体转让给姜理剑，将租赁合同变更为姜理剑，大成公司工作人员表示同意上报审批。 2019年4月10日，姜理剑在“淘气岛婴幼儿水育乐园”店铺运营微信群中发出通知，依据合同约定，其不负责合同转让前的债务（债务包含老客户的服务），部分客户问题需待李**飞解决。4月11日，姜理剑在店铺门口张贴“拾趣（北京）科技有限公司发布《官方声明函》”，说明2019年3月12日我司代表人与李**飞签署了“店面转让协议”，目前原店主债务纠纷已导致我司工作人员暂时无法正常经营此门店。我司已委托律师起诉李**飞，并寻求全面解除合同退还相关款项；建议各位宝妈，尽快友好协商解决相关债务问题。其后，因未妥善解决客户退费、服务等问题，大量客户聚集案涉店铺。4月13日，姜理剑向王知悦等17名客户共计退款11418元。同年5月9日，大成公司工作人员通过微信向李**飞催交店铺租金并要求提供店铺受让人（姜理剑）的信息，便于做姜理剑的承租合同。李**飞催促姜理剑交纳店铺租金无果。5月12日，李**飞向陈彦博等72名客户共计退款50488元。7月5日，大成公司向李**飞发出通知，由于李**飞逾期缴纳房租，大成公司收回案涉店铺并没收履约保证金8917.44元。 一审另查明，大成公司未出具同意将店铺转租给姜理剑的书面手续，姜理剑未与大成公司另行签订租赁合同。 一审法院认为，李**飞与姜理剑签订的《店面转让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 本诉部分。李**飞提出姜理剑支付李**飞店铺转让费10000元的诉讼请求。一审法院认为，按照《店面转让合同》第四条约定，姜理剑在2019年3月20日交接完毕后，将剩余转让费10000元支付给李**飞。2019年3月12日双方签订转让合同当日，李**飞将店铺移交给姜理剑，姜理剑向李**飞支付店铺转让费用50000元。3月18日，李**飞与姜理剑就店铺办理交接完毕。李**飞按照约定履行了交付义务，姜理剑应当支付剩余转让费10000元，一审法院予以支持。 李**飞提出姜理剑偿还其代为支付的租金7077.69元的诉讼请求。一审法院认为，按照《店面转让合同》第二条约定，姜理剑同意代替李**飞履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由李**飞交纳的水电费及其他费用。李**飞与姜理剑签订转让合同后，李**飞将案涉店铺交付姜理剑。截止姜理剑关闭店铺之前，案涉店铺处于姜理剑的管理与实际控制之下，由姜理剑在实际使用，按照权利义务对等原则，姜理剑应承担使用期间的租金。李**飞向大成公司支付租金7077.69元，按照《店面转让合同》第二条约定，支付租金是姜理剑的义务，系代替姜理剑履行义务，故李**飞支付的租金7077.69元，应由姜理剑承担，一审法院予以支持。 李**飞提出姜理剑赔偿损失51089元的诉讼请求。一审法院认为，根据李**飞提交的退款申请与收条统计，李**飞共计退款50488元。按照《店面转让合同》第三条“转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方。备注：剩余会员服务、货品、剩余房租、押金。”的约定，姜理剑应对剩余会员提供服务。结合李**飞与姜理剑于2019年3月12日的聊天纪录，姜理剑提出支付60000元现金加李**飞预售的60000元服务费用，共计120000元作为转让费用，可以证明姜理剑明知李**飞已经向顾客预售服务，对此部分顾客后续服务属于剩余会员服务范畴，系姜理剑的义务，姜理剑未按照转让合同约定履行剩余会员服务的义务，反而称其未收取客户费用，无义务服务或退款，姜理剑的行为已构成违约。因姜理剑未对顾客提供后续服务，故后续服务的对价应由姜理剑承担，其应承担向顾客退款责任。李**飞代其向顾客退款50488元，该损失应由姜理剑承担，姜理剑应支付李**飞的损失50488元。 反诉部分。姜理剑提出确认双方于2019年4月12日解除《店面转让合同》的诉讼请求。姜理剑以李**飞的原因导致《店面转让合同》已无法继续履行，《店面转让合同》应当予以解除。一审法院认为，双方签订《店面转让合同》中，未对合同解除进行约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。案涉店铺交付后，李**飞通知姜理剑按期交纳租金，姜理剑未交纳租金，姜理剑违约在先，虽然李**飞仍按照原合同向大成公司支付2019年3月至4月期间的租金，但是李**飞未能成功协助姜理剑与大成公司签订新的租赁合同，客观上大成公司收回案涉店铺，致使店铺转让的合同目的不能实现，故姜理剑主张解除《店面转让合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。姜理剑于4月11日发布《官方声明函》，通知李**飞解除合同，但是李**飞明确表示不同意解除合同，双方并未达成解除合同的合意，且《店面转让合同》中并未约定解除合同的条件，该《官方声明函》不具有合同解除的效力，故姜理剑要求确认双方于2019年4月12日解除了《店面转让合同》的诉讼请求，理由不能成立，一审法院不予支持。 姜理剑提出李**飞返还店铺转让费50000元的诉讼请求。一审法院认为，李**飞将案涉店铺交付姜理剑后，姜理剑因经营出现问题，而自愿选择关闭店铺终止经营活动，系其经营不善所致，与李**飞无关，且并无证据证明店铺转让合同无效，或者应被撤销，姜理剑要求返还店铺转让费50000元的主张，理由不能成立，一审法院不予支持。 姜理剑提出李**飞向其支付损失11418元的诉讼请求。一审法院认为，姜理剑在经营中，自行收取客户的服务费，其关闭店铺后，未向客户提供足额的服务，客户未消费金额理应由其退还，且此款并非李**飞收取，其要求李**飞承担，理由不能成立，一审法院不予支持。但是，综合全案来看，李**飞客观上未能成功协助姜理剑与大成公司签订新的租赁合同，对于店铺转让的合同目的不能实现，存在一定过错，对于姜理剑的此项损失，一审法院酌定李**飞承担3000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、解除李**飞与姜理剑于2019年3月12日签订的《店面转让合同》。二、姜理剑于判决生效后十日内向李**飞支付转让费10000元。三、姜理剑于判决生效后十日内向李**飞支付损失50488元。四、姜理剑于判决生效后十日内向李**飞支付租金7077.69元。五、李**飞于判决生效后十日内向姜理剑支付损失3000元。六、驳回李**飞的其余诉讼请求。七、驳回姜理剑的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费962元，李**飞预交752元（本诉），姜理剑预交210元（反诉），由李**飞负担62元，由姜理剑负担900元。 二审中，各方均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。姜理剑上诉认为转让费并不包括李**飞预售的60000元服务费，但其在2019年3月12日的微信聊天记录中陈述“我们商量好了，我们出六万，加上你们（李**飞）预售的六万，相当于你们收十二万”，双方在《店面转让合同》亦约定剩余会员服务归姜理剑，由此可见转让费包括了李**飞预售的60000元服务费，姜理剑对事实部分提出的异议与证据不符，本院不予支持。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、案涉《店面转让合同》（以下简称《转让合同》）解除的责任应如何认定；二、姜理剑是否应向李**飞支付剩余转让费10000元；三、姜理剑是否应向李**飞支付代付的租金。本院分别认定如下： 一、关于《转让合同》解除的归责问题，姜理剑上诉主张合同解除系因李**飞存在如下违约行为：1.在签订合同时隐瞒了大成公司不准其转租房屋的约定；2.隐瞒了客户会员过期的事实；3.未取得大成公司同意转租的书面文件。本院认为，姜理剑主张的前2项违约行为，属于李**飞在签订合同时是否存在欺诈的问题，并非违约行为；姜理剑主张的第3项违约行为，从现有证据来看，李**飞虽然向大成公司工作人员提交变更租赁合同的申请，但大成公司人员仅表示同意上报审批，大成公司最终未与姜理剑签订新的租赁合同，故一审关于李**飞对《转让合同》不能实现存在一定过错的认定并不无当。虽然李**飞存在一定过错，但从整个《转让合同》的履行过程来看，在大成公司工作人员于2019年5月9日通知李**飞交纳店铺租金并提供姜理剑的信息以便于做姜理剑的承租合同时，姜理剑经李**飞催促未向大成公司交纳租金，李**飞有理由怀疑姜理剑继续履行《转让合同》的意思或能力，姜理剑对未能变更租赁合同这一结果负有主要过错，故姜理剑因《转让合同》解除所产生的损失不应全由李**飞负担，一审酌情判决李**飞承担3000元损失并无不当，本院予以维持。姜理剑与李**飞在《转让合同》第三条约定了剩余会员服务归姜理剑，而姜理剑在“淘气岛婴幼儿水育乐园”店铺运营微信群中发出通知称其不负责老客户服务、部分客户问题需待李**飞解决，其所发通知的内容与《转让合同》的约定不符，其以“原店主债务纠纷”导致无法正常经营的理由不能成立，相反，原会员的纠纷、退费恰是因姜理剑未按照《转让合同》约定履行剩余会员服务义务所致，应由姜理剑承担相应责任，故李**飞向会员退费所产生的损失50488元，应由姜理剑承担。姜理剑反诉要求李**飞退还其已付的转让费50000元，本院认为，李**飞在签订《转让合同》后已按约将案涉商铺及客户资源移交给姜理剑，其已经履行了主要义务，即使其未取得大成公司同意转租的书面手续，但姜理剑对未能与大成公司签订合同负有主要过错，故李**飞不需再向姜理剑退还已付转让费。 二、关于姜理剑是否应向李**飞支付剩余转让费10000元的问题，本院认为，《转让合同》约定“乙方（姜理剑）在2019年3月20日交接完毕后，将剩余转让费壹万元支付给甲方（李**飞）”，虽然《转让合同》已经解除，但如李**飞已按约与姜理剑完成交接，则姜理剑仍应将剩余转让费支付给李**飞。姜理剑以李**飞尚未变更租赁合同为由而主张未完成交接，本院认为，《转让合同》第一条约定李**飞保证姜理剑同等享有原租赁合同的权利义务，李**飞在与姜理剑办理店铺交接当天亦向大成公司提交了变更租赁合同的申请，由此可见双方约定的办理交接应当包括租赁合同的更名事宜。而李**飞最后未取得大成公司同意转租的书面手续，大成公司亦未与姜理剑签订新的书面合同，由此可见李**飞未全部完成合同约定的交接，姜理剑有权拒绝支付剩余转让费10000元。虽然姜理剑对租赁合同未能完成变更亦负有过错，但本院已驳回了姜理剑要求返回已付转让费50000元的请求，姜理剑已对其过错承担了责任，故在剩余转让费10000元的支付问题上，本院不再考虑姜理剑的过错。综上，一审判令姜理剑支付剩余转让费10000元，未考虑李**飞在未能变更租赁合同事宜上的责任，本院予以纠正，对李**飞要求姜理剑支付剩余转让费10000元的请求，本院予以驳回。 三、关于姜理剑是否应向李**飞支付其代付的租金，李**飞代付的租金为2019年4月的租金，案涉房屋在这一期间已移交给姜理剑，根据《转让合同》第二条的约定，2019年4月的租金应由姜理剑负担。一审判决姜理剑向李**飞支付其代付的租金符合《转让合同》的约定，本院予以维持。 综上，姜理剑的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，但责任分配略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2019）川0116民初7199号民事判决第一、三、四、五、七项，即“解除李**飞与姜理剑于2019年3月12日签订的《店面转让合同》”、“姜理剑于判决生效后十日内向李**飞支付损失50488元”、“姜理剑于判决生效后十日内向李**飞支付租金7077.69元”、“李**飞于判决生效后十日内向姜理剑支付损失3000元”、“驳回姜理剑的其余诉讼请求”； 二、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初7199号民事判决第二、六项，即“姜理剑于判决生效后十日内向李**飞支付转让费10000元”、“驳回李**飞的其余诉讼请求”； 三、驳回李**飞的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费962元，由李**飞负担136元，由姜理剑负担826元。二审案件受理费1564元，由李**飞负担222元，由姜理剑负担1342元。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十月九日 书记员  罗菲