广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7558号上诉人（原审原告）：佛山市星都汇物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************************，统一社会信用代码914************367。法定代表人：叶仙斌。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李燕萍，女，汉族，住广东省怀集县******************，公民身份号码441************320。委托诉讼代理人：梁斯颖，广东卓盈律师事务所律师。上诉人佛山市星都汇物业管理有限公司（以下简称星都汇公司）因与上诉人李燕萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初17389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星都汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判李燕萍应当按照合同约定的标准（每月5889.9元）支付2018年11月1日至2019年8月16日期间的管理费55954.05元；2.本案一审、二审诉讼费由李燕萍承担。事实和理由：一审法院以李燕萍停止营业后，星都汇公司对李燕萍提供的管理服务支出减少为由，判决李燕萍按照合同约定50%的标准支付拖欠的管理费，属于事实认定错误，适用法律不正确，应予以纠正，理由如下：1.租赁合同合法有效，在该合同履行期间，李燕萍应按照合同约定的标准支付管理费。2.在租赁合同履行期间，星都汇公司按照合同约定履行其相应的管理义务。首先，李燕萍于2019年3月28日擅自停止营业，但其并未将店铺内的物品搬离，依旧实际占用案涉商铺。截止至实际清场前，星都汇公司依然为该商铺提供相应的管理服务，确保店铺内设施及物品等财产安全。其次，星都汇公司提供的管理服务是包含整个案涉商场在内的全部共用设备日常运行、维护、清洁卫生费用以及提供安保等事项。星都汇公司相应支出的管理成本并不会因为李燕萍一户停止营业而减少。因此，一审法院认定从2019年3月29日至2019年8月16日期间的管理费按照合同标准的50%计算是不正确的，应予以纠正。3.李燕萍擅自停止营业，存在过错，其行为构成根本违约，一审法院不应当减轻其违约成本。2019年3月，李燕萍擅自停止营业，但不肯搬离店内物品至2019年10月16日，在此期间，李燕萍不但拖欠巨额租赁费用，且恶意实际占用案涉商铺不肯归还给星都汇公司。李燕萍该等行为，致使星都汇公司遭受巨大的经济损失，若星都汇公司在合同履行期间的管理费得不到法院的全额支持，只会令星都汇公司的损失进一步扩大，不符合公平原则。李燕萍上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方签订的编号为XY-ZS（2017）016《商铺租赁合同》于2019年3月31日解除；2.撤销一审判决第二项，改判李燕萍向星都汇公司支付2018年8月1日至2019年3月31日期间商铺租金103446.28元；3.撤销一审判决第三项，改判李燕萍向星都汇公司支付2018年11月1日至2019年3月31日期间管理费29056.84元；4.撤销一审判决第五项；5.本案一审、二审诉讼费由星都汇公司承担。事实和理由：一、一审判决认定案涉《商铺租赁合同》解除时间为2019年8月16日属于事实认定不清，应予以纠正。由于星都汇公司交付的商铺存在缺陷和质量瑕疵，没有燃气到户等问题，商铺不符合交付使用标准，商场内公共设施装修不合格导致李燕萍租赁案涉商铺的合同目的不能实现，李燕萍于2019年3月31日向星都汇公司提交书面撤场通知书，该撤场通知即李燕萍解除合同的意思表示，故案涉合同解除时间应以该通知书送达星都汇公司的时间为准，因此，案涉合同于2019年3月31日解除。二、一审判决李燕萍向星都汇公司支付2018年8月1日至2019年8月16日租金、2019年8月17日至2019年10月16日场地占用费属于事实认定不清，李燕萍仅应向星都汇公司支付2018年8月1日至2019年3月31日尚欠租金104100.71元，不应承担2019年3月31日后的租金及场地占用费。1.基于上述，案涉《商铺租赁合同》于2019年3月31日正式解除，李燕萍应向星都汇公司支付2019年3月31日前尚未支付的租金，合同解除后，李燕萍不再实际使用案涉商铺，也没有接受星都汇公司的管理服务，不应向其支付2019年3月31日之后的租金和管理费。李燕萍应向星都汇公司支付2018年8月1日至2018年9月30日的租金为39266元，2018年10月1日至2019年3月31日期间租金为123687.9元，合计162953.9元，扣减已缴纳的保证金59507.62元，李燕萍应向星都汇公司支付103446.28元。2.李燕萍已于2019年3月向星都汇公司提出撤场通知，并多次要求星都汇公司进行商铺的交接，但是星都汇公司不予理睬并利用商场安保管理人的便利身份阻止李燕萍将商铺内物品移出。因此，自李燕萍多次向星都汇公司提出解除合同通知并多次要求进行商铺交接后，星都汇公司依旧采取消极态度，在李燕萍撤场后没有及时收回场地让场地空置，故自2019年3月31日后的管理费损失、租金损失、场地占用费损失是其没有采取适当措施致使损失扩大的结果，相关损失应由其承担。三、案涉合同于2019年3月31日解除，李燕萍撤场后自2019年4月1日起并无实际使用案涉商铺，未接受星都汇公司的管理服务，一审判决李燕萍向星都汇公司支付2019年4月1日至2019年8月16日期间的管理费错误，李燕萍仅应向星都汇公司支付2018年11月1日至2019年3月31日期间管理费29056.84元。四、一审判决李燕萍向星都汇公司支付违约金60000元属事实认定不清，适用法律错误，应当予以撤销。1.案涉合同解除的根本原因是商铺存在缺陷和质量瑕疵、没有燃气到户等问题，商场内公共设施装修不合格，商铺不符合交付使用标准，在星都汇公司未交付符合质量和使用标准的商铺前以暂停支付租金的方式以保护自身合法权益，李燕萍系合法行使同时履行抗辩权。经李燕萍多次催告，星都汇公司在星耀广场开业超过一年时间仍无法向李燕萍交付符合质量、使用标准的商铺，导致李燕萍租赁案涉商铺的合同目的不能实现，李燕萍具有约定和法定的解除权，李燕萍的行为不构成根本违约，逾期交租系合法行使同时履行抗辩权。2.即使李燕萍欠缴租金存在一定过错，可能构成一般违约，一审判决李燕萍支付60000元违约金过高。从星都汇公司可能受到的损失来看，其在租赁合同履行、解除受到的损失也仅仅是未支付的租金、管理费、电费、水费的本金及利息损失，而利息损失则最多按法院最高可酌定支持的民间借贷年利率24%计算利息损失，违约金则最多是其实际利息损失的30%，即违约损害赔偿最多是利息损失乘以1.3倍计算，且合同解除后，星都汇公司可以将案涉商铺另行出租，由李燕萍出资十几万并已形成附合的装饰装修部分的价值还可以为星都汇公司所用，从这点来说星都汇公司可获取商铺装修的剩余价值去弥补损失。星都汇公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除星都汇公司与李燕萍签订的《商铺租赁合同》；2.李燕萍立即向星都汇公司支付拖欠的2018年8月1日起至2019年5月31日止的租金201523.28元、2018年11月1日起至2019年5月31日止的管理费41229.3元，合计242752.58元；3.李燕萍向星都汇公司支付违约金79513.65元；4.李燕萍向星都汇公司支付拖欠的2018年10月1日至2019年2月28日期间的水费1305.2元，2018年10月1日至2019年3月31日期间的电费19375元；以上2—4项合计342946.43元；5.租赁关系解除之日起撤场并返还佛山市顺德区****************************号地下一层自编号****5商铺给星都汇公司；6.李燕萍支付自租赁关系解除之日起至李燕萍实际返还场地期间的占用费，按照双方约定的租金标准计算；7.本案全部诉讼费用由李燕萍承担。后星都汇公司变更诉讼请求为：1.星都汇公司、李燕萍之间的《商铺租赁合同》于提起诉讼之日起解除；2.李燕萍立即返还案涉租赁场地；3.星都汇公司有权没收租赁保证金59507.62元、公用事业保证10000元，以上合计69607.62元；4.李燕萍立即向星都汇公司支付拖欠的2018年8月1日起至2019年5月31日止的租金201523.28元（自2019年6月1日起至租赁合同实际解除之日止的租金按照每月20614.65元标准另行计算）、2018年11月1日起至2019年5月31日止的管理费41229.3元（自2019年6月1日起至租赁合同实际解除之日止的管理费按照每月5889.9元标准另行计算），以上合计242752.58元；5.李燕萍立即向星都汇公司支付拖欠的2018年10月1日至2019年2月28日期间的水费1305.2元，2018年10月1日至2019年3月31日期间的电费19375元；6.李燕萍向星都汇公司支付根本性违约金79513.65元；以上三至六项合计412554.05元；7.李燕萍自租赁关系解除之日起至实际返还案涉租赁场地之日期间的场地占用费（按照租赁合同约定的每月26504.55元的标准计算）；8.本案的诉讼费用由李燕萍承担。一审法院查明：2017年6月18日，星都汇公司（原名称为佛山市星都汇房地产开发有限公司）作为出租方、李燕萍作为承租方，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定星都汇公司将其名下的位于佛山市顺德区****************************号地下一层自编号****5号商铺出租给李燕萍，面积为196.33平方米，用于经营“***”餐饮店；租赁期为60个月另60天，即自2017年8月1日至2022年9月30日，租赁期包含60天装修期；星都汇公司应于2017年8月1日向李燕萍交付案涉商铺；商铺自交付日起开始计租。李燕萍按固定租金按月支付租金，具体方式为：自2017年8月1日至2018年4月30日期间的租金总额为19633元，李燕萍应在本合同签订之日起15天内支付。自2018年5月1日起到第一个租赁年度届满日（即2018年9月30日），固定租金为每月19633元；第二租赁年度（2018年10月1日至2019年9月30日）的固定租金为20614.65元；第三租赁年度（2019年10月1日至2020年9月30日）的固定租金为21645.38元等。李燕萍应于每月20日前向星都汇公司结算支付下月的固定租金。李燕萍水电、通讯等公共事业费用按照星都汇公司通知支付或结算。李燕萍应于本合同签订时，向星都汇公司支付案涉商铺的保证金，其中租赁保证金为59507.62元、公共事业保证金10000元；李燕萍应于营业期内按照租金的交纳方式和时间一并向星都汇公司支付案涉商铺的管理费5889.9元/月；李燕萍擅自中途退租的，即构成李燕萍严重违约，星都汇公司有权解除合同并就发生的损失向李燕萍索赔，李燕萍已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，李燕萍还应向星都汇公司支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（如李燕萍仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金含税和管理费含税之和的三倍），如李燕萍支付的违约金不足以弥补由此而给星都汇公司造成的损失，李燕萍应补足损失的差额部分。同日，星都汇公司、李燕萍双方与案外人佛山市**商业有限公司（以下简称**公司）签订协议书一份，约定星都汇公司委托**公司作为代理人，代理权限包括管理出租物业，收取原租赁合同项下租金、保证金等全部费用、处理与李燕萍因租赁产生的纠纷等商铺事宜。2017年7月24日，星都汇公司将****5商铺交付给李燕萍。2017年8月31日，李燕萍向星都汇公司支付了租赁保证金59507.62元，公共事业保证金10000元。李燕萍自2018年8月1日起拖欠租金，自2018年11月起拖欠管理费，自2018年10月起拖欠水电费。星都汇公司分别于2018年8月1日、2019年3月25日向李燕萍发出两份《租金、管理费等费用催缴函》，于2018年12月10日向李燕萍发出《租金、管理费等费用催缴函》一份，催缴租金，并告知逾期拒绝支付将采取停止能源供应等设施。另查，上列商铺2018年10月1日至2019年2月28日的用水量为251个单位，每个单位计价5.2元，共计水费1305.2元；2018年10月1日至2019年3月31日的期间的用电量为15500个单位，每个单位计价1.25元，共计电费19375元。李燕萍于2019年3月28日停止营业。2019年3月31日，李燕萍向星都汇公司书面提出因商场入驻开店率低，导致人流量很少，商场整体商铺销售氛围逐渐下降，每天客流少之又少生意惨淡，店铺难以维持，餐厅于2019年3月28日停业，申请于2019年3月31日撤场。星都汇公司、李燕萍双方就此未能协商一致，李燕萍并未实际撤场，直至2019年10月16日李燕萍才正式搬离案涉商铺。一审法院认为，星都汇公司、李燕萍之间的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法有效，双方应受其约束。李燕萍未按时支付租金、管理费、电费等并擅自中途退租，已构成根本违约，按照合同约定，星都汇公司有权解除合同及主张违约责任。李燕萍抗辩认为租赁物所在的商场缺乏对外运营条件，星都汇公司存在严重的管理问题，导致合同目的无法实现，但李燕萍所举的证据不足以证明星都汇公司商场长期存在严重影响商户营业的情况或存在重大的管理缺陷，且商场人流量大小属商业风险，星都汇公司也并未在租赁合同中对此作出承诺，故李燕萍不能据此要求解除合同、拒绝支付相关费用。至于李燕萍抗辩其商铺内未通燃气的情况，如前所述，仅有一份减租申请书不足以证明未通过燃气的情形，且李燕萍在2017年7月24日出具《租赁场所交付确认书》接收了商铺，当时也未提出异议，此后也缴纳了此前对应租金，故李燕萍的证据不足以证明星都汇公司存在根本违约或应减免租金的情形，李燕萍该抗辩意见一审法院不予采纳。至于合同解除时间，李燕萍虽曾于2019年3月向星都汇公司提出撤场，此时双方并未就解除合同达成一致意见，李燕萍作为违约方不享有单方解除权，故合同解除时间应以星都汇公司提出解除合同的意思表示到达李燕萍的时间为准，即本案应诉材料送达李燕萍之日（2019年8月16日）。由于李燕萍已于2019年10月16日搬离商铺，故星都汇公司第二项请求搬迁诉请已经实现，一审法院无需另行判决。至于拖欠的租金，2018年8月1日至合同解除之日即2019年8月16日期间应按照《商铺租赁合同》计算租金，根据合同约定，2018年8月1日至2018年9月30日期间的租金按照每月19633元的标准计算为39920.43元（19633×61÷30），2018年10月1日至2019年8月16日期间的租金按照每月20614.65元的标准计算为219889.6元（20614.65×320÷30），以上租金合计259810.03元。至于水电费，系李燕萍搬离商铺前在商铺范围内所产生的费用，依约应由李燕萍承担，2018年10月1日至2019年2月28日共计水费为1305.2元，2018年10月1日至2019年3月31日共计电费为19375元，一审法院予以支持；至于管理费，2018年11月1日至2019年3月28日的管理费，按照合同约定每月5889.9元计得为29056.84元（5889.9×148÷30），之后从3月起李燕萍已停止了营业，星都汇公司对李燕萍提供的管理服务支出应相应减少，故管理费应酌情减少，从2019年3月29日至2019年8月16日期间的管理费，一审法院酌情按照合同标准的50%计算为13841.27元（5889.9×141÷30÷2），以上合计42898.11元。合同解除后，星都汇公司继续要求李燕萍支付管理费缺乏依据，一审法院不予支持。至于场地占用费，李燕萍是于2019年10月16日搬离案涉商铺的，从合同解除的次日即2019年8月17日起至2019年10月16日期间应参照解除当月的租金标准即每月20614.65元计算场地占用费为41916.46元（20614.65×61÷30）。至于李燕萍抗辩星都汇公司在2019年4月份阻拦其搬走，首先，店铺的钥匙一直由李燕萍掌控，对于星都汇公司阻拦李燕萍搬离的事实，李燕萍未提供相关证据予以证明；其次，李燕萍在3月单方申请撤场，属于擅自退租的行为，此时李燕萍已拖欠了星都汇公司数月的租金及费用，该拖欠数额已经超过李燕萍所支付的保证金的数额，在双方协商不成，李燕萍拒绝向星都汇公司承担违约责任并一直未交纳拖欠的租金及费用的情况下单方面要求搬离，违约责任也不在星都汇公司一方。至于没收租金保证、公共事业保证金、收取违约金79513.65元三项诉请，该三项约定均为违约责任，虽均有合同的约定，但违约责任以损失填平功能为主，同时适用三项违约责任显然对李燕萍的惩罚过重，超过了星都汇公司因违约遭受的损失，李燕萍已明确提出了针对违约责任过高的抗辩，一审法院依法予以调整，一审法院结合李燕萍违约情况，酌情支持李燕萍应向星都汇公司支付违约金60000元，超出部分，一审法院不予支持。至于李燕萍此前交纳的租赁保证金59507.62元，公共事业保证金10000元不予没收，可抵扣上述拖欠租金，抵扣后尚欠租金数额为190302.41元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、星都汇公司与李燕萍签订的编号为XY-ZS[2017]016《商铺租赁合同》于2019年8月16日解除；二、李燕萍应在判决发生法律效力之日起十日内向星都汇公司支付2018年8月1日至2019年8月16日的尚欠租金190302.41元、2019年8月17日至2019年10月16日的场地占用费41916.46元；三、李燕萍应在判决发生法律效力之日起十日内向星都汇公司支付2018年11月1日至2019年8月16日期间的管理费42898.11元；四、李燕萍应在判决发生法律效力之日起十日内向星都汇公司支付2018年10月1日至2019年2月28日拖欠的水费1305.2元，2018年10月1日至2019年3月31日拖欠的电费19375元；五、李燕萍应在判决发生法律效力之日起十日内向星都汇公司支付违约金60000元；六、驳回星都汇公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6303.41元（星都汇公司已预交），由星都汇公司承担1891.03元，由李燕萍承担4412.38元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.案涉合同的解除时间确定；2.李燕萍应向星都汇公司支付尚欠的租金、场地占用费、管理费的具体数额确定；3.李燕萍基于其违约行为应向星都汇公司支付的违约金数额之确定。首先，关于案涉合同的解除时间确定问题。李燕萍上诉主张因星都汇公司交付的案涉商铺不符合使用标准从而导致其租赁案涉商铺的合同目的不能实现，即于2019年3月31日向星都汇公司提交书面撤场通知书，故案涉合同的解除时间应以该通知书送达星都汇公司的时间为准，即案涉合同于2019年3月31日正式解除。对此，本院认为，对于李燕萍提出因星都汇公司交付的案涉商铺不符合使用标准从而导致案涉合同解除之主张，其并未提交直接、充分的证据予以证实；相反，根据一审法院查明的事实以及本案现有证据显示,李燕萍未依约向星都汇公司支付租金、管理费、水电费等相关费用，并甚至中途退租，其行为构成根本违约，从而直接导致案涉合同被解除这一后果，故李燕萍作为违约方不享有单方解除权，案涉合同应以星都汇公司提出解除合同的意思表示到达李燕萍为准，即一审法院认定案涉合同于案件应诉材料送达李燕萍之日2019年8月16日解除，认定正确，本院予以维持。其次，关于李燕萍应向星都汇公司支付尚欠的租金、场地占用费、管理费的具体数额确定问题。李燕萍上诉主张其仅应向星都汇公司支付2019年3月31日前尚欠的租金以及管理费，不应当承担2019年3月31日之后的租金、场地占有费以及管理费。对此，本院认为，李燕萍虽然于2019年3月向星都汇公司提出撤场，但基于前述，其作为违约方不享有单方解除权，双方亦未就解除合同达成一致意见，况且，李燕萍仍持有案涉商铺的钥匙，仍遗留物品实际占用案涉商铺，其虽然辩称系星都汇公司阻拦其搬离，但其在诉讼中未提交任何相关证据予以证实，故本院对其的该项上诉主张不予支持。一审法院判令李燕萍应向星都汇公司支付2018年8月1日至2019年8月16日期间尚欠的租金、2019年8月17日至2019年10月16日期间的场地占用费以及2018年11月1日至2019年8月16日期间相应的管理费处理正确，本院予以维持。至于星都汇公司主张李燕萍应按照合同约定支付2019年3月29日至2019年8月16日期间的管理费，基于一审法院查明的事实，李燕萍确实于2019年3月起已经停止了营业，故一审法院结合本案实际情况，以及在李燕萍确实停止营业的情况下，星都汇公司对李燕萍所提供的管理服务支出相应减少这一客观情况，酌定该期间由李燕萍向星都汇公司按照合同标准的50%计算管理费，符合公平原则，本院予以维持。再次，李燕萍基于其违约行为应向星都汇公司支付的违约金数额之确定问题。基于前述，李燕萍未依约向星都汇公司支付租金、管理费、水电费等相关费用，并甚至中途退租，其行为构成根本违约，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，综合本案中李燕萍的违约程度、案涉合同的具体履行情况，一审法院依据公平原则酌情李燕萍应向星都汇公司支付违约金60000元，处理妥当，符合本案实际，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。星都汇公司、李燕萍的上诉主张均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5538.06元，由佛山市星都汇物业管理有限公司负担1198.85元，由李燕萍负担4339.21元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十月二十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽