山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终2113号 上诉人（原审被告）：崔连选，男，1959年10月21日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区，现住山东省临沂市兰山区。 上诉人（原审被告）：临沂市宣利装饰工程有限公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山路西段。 法定代表人：崔连选，执行董事。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李淮明，山东国曜律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吴坫臣，山东国曜律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：崔振吉，男，1987年11月5日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区，现住山东省临沂市兰山区。 上诉人（原审被告）：吴莎莎，女，1987年4月5日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区，现住山东省临沂市兰山区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吴坫臣，山东国曜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区居民委员会，住所地山东省临沂市兰山区金雀山路西段北侧。 负责人：侯民，主任。 委托诉讼代理人：朱正顺，山东隆泰律师事务所律师。 原审被告：山东建元置业有限公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山路**。 法定代表人：陈送珂，总经理。 原审被告：临沂嘉诚置业有限公司，住，住所地山东省临沂市兰山区南坊街道办事处/div> 法定代表人：赵夫标，执行董事。 上诉人崔连选、临沂市宣利装饰工程有限公司（以下简称宣利装饰公司）、崔振吉、吴莎莎因与被上诉人临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区居民委员会（以下简称三合屯居委），原审被告山东建元置业有限公司（以下简称建元置业公司）、临沂嘉诚置业有限公司（以下简称嘉诚置业公司）合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2019）鲁13民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 崔连选、宣利装饰公司上诉请求：1.撤销临沂市中级人民法院作出的（2019）鲁13民初241号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为三合屯居委与嘉诚置业公司、宣利装饰公司签订的《拆迁还建合同》内容违反《土地管理法》及《城市房地产管理法》的效力性强制性规定，合同因违法无效。2008年10月17日，三合屯居委与嘉诚置业公司、宣利装饰公司签订的《拆迁还建合同》，合同第一条约定三合屯居委将原农贸市场和原三合屯三建公司院落土地交由嘉诚置业公司开发，嘉诚置业公司必须向政府交纳该宗土地的土地出让金，办理国有土地使用证，并明确载明了该宗土地的性质为集体土地。合同第五条约定该项目除补偿三合屯居委商业面积外，剩余建筑面积所有权归嘉诚置业公司所有。可见，《拆迁还建合同》的主要内容是三合屯居委将集体所有的土地出让给嘉诚置业公司进行商业建设。2004年《土地管理法》第四十三条第一款规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。2004年《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2019年修订后的《土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。上述法律规定均为效力性强制性规定。可见，《拆迁还建合同》在签订之时其内容就已经违反了上述法律的规定，为无效合同。《城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第十五条第二款规定：土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。三合屯居委在既没有将其集体土地先进行依法征收转变土地性质，也没有经过土地管理部门的批准的前提下，以三合屯居委名义与嘉诚置业签订《拆迁还建合同》转让集体土地使用权，其行为明显违反《城市房地产管理法》的上述规定，该合同因违法无效。二、《拆迁还建合同》无效，三合屯居委主张的违约金、律师费即丧失请求权基础，其违约金、律师费的诉讼请求没有事实依据及法律依据，不应当得到支持。三、一审判决认定涉案商住楼的建设受《拆迁还建合同》的约束的认定，认定事实不清，适用法律错误。1.《拆迁还建合同》并未履行。崔连选与嘉诚置业公司之间虽然没有签订书面协议，但从一审判决第16页嘉诚置业公司法定代表人赵夫标2018年9月26日在五里堡派出所询问中的陈述分析，双方建立了合作开发房地产项目的合意，而非单纯借用开发资质。2008年10月17日，三合屯居委与嘉诚置业公司签订《拆迁还建合同》，合同明确约定嘉诚置业公司必须交纳该宗土地的土地出让金，并办理国有土地使用权证。嘉诚置业公司因资金问题未能按照合同约定交纳土地出让金、办理国有土地使用证，以致于后期建元置业公司通过竞拍取得该宗土地的国有土地使用权。嘉诚置业公司未能取得相应的国有建设用地使用权，不具备房地产开发的条件，《拆迁还建合同》事实上未能履行。客观上分析，《拆迁还建合同》也存在法律上的履行不能。集体土地若想上市交易，必须进行土地征收，将集体土地变更为国有土地，并通过招拍挂的法定形式进入土地一级市场交易。从《拆迁还建合同》内容分析，三合屯居委对此是明知的。但《拆迁还建合同》直接约定嘉诚置业公司交纳土地金并取得国有土地使用权，明显违反《土地管理法》《城市房地产管理法》的法律规定，而且三合屯居委并不能保证嘉诚置业公司竞得相应地块的国有土地使用权。故《拆迁还建合同》在法律上也存在履行不能。2.三合屯居委既未向建元置业公司提供土地，也未向建元置业公司出资，其对商住楼的建设不应享有任何权益。建元置业公司系在政府履行法定程序将集体土地征收为国有土地后，在临沂市国土资源局土地储备中心通过挂牌出让的方式，竞得国有建设用地使用权的，建元置业公司为此向临沂市国土资源局支付二笔土地出让金共计1680万元。对该事实，一审判决第21-23已经查明。一审法院虽然未对建元置业公司支付土地出让金的情况进行调查，但建元置业公司是按照土地出让合同的约定交纳了足额的土地出让金。建元置业公司是以合理的对价有偿取得国有土地使用权，而不是基于《拆迁还建合同》由三合屯居委提供土地使用权。事实上，在完成土地征收后，三合屯居委的集体土地使用权已经被注销，而变更为国家收储的由政府支配的国有土地，三合屯居委也没有权利再将该地块出让给建元置业公司。3.建元置业公司及崔连选并没有做出过概括承受《拆迁还建合同》全部权利义务的意思表示，三合屯居委也没有提供任何书证证明建元置业公司、崔连选作出过自愿按照《拆迁还建合同》继续履行的意思表示。一审法院认定涉案商住楼的建设仍然受到《拆迁还建合同》的约束，证据不足，认定事实错误。一审判决第19-21页已查明，2009年4月10日，三合屯居委与建元置业公司（崔连选）签订《拆迁补偿协议》，同时建元置业公司（崔连选）出具《保证书》，保证书否定了《拆迁补偿协议》的效力，一审法院在判决第27页也认定双方并不受《拆迁补偿协议》的约束。除《拆迁补偿协议》外，没有任何资料表明建元置业公司建设涉案商住楼的行为与《拆迁还建合同》有任何关联。根据一审法院现已查明的案件事实及在案证据，并没有任何书证可以证明建元置业公司、崔连选作出过自愿按照《拆迁还建合同》继续履行的意思表示，更没有证据证明建元置业公司及崔连选做出过概括承受《拆迁还建合同》全部权利义务的意思表示。4.刘长茂在公安机关的陈述，并不能作为民事案件定案的证据。刘长茂关于《拆迁还建合同》及《拆迁补偿协议》所作的陈述，属于民事证据中的证人证言。一审法院只结合刘长茂在公安机关的陈述定案，而未传刘长茂出庭作证，剥夺了上诉人及各原审被告对证人证言进行质证的诉讼权利。一审法院程序错误。综上，上诉人认为，建元置业公司建设涉案商住楼的行为并不是《拆迁还建合同》的延续，而是独立的建立在土地征收、出让基础上的合法的房地产开发行为。二者唯一的联系是上诉人崔连选居中促成涉案商住楼的开发建设。但崔连选与建元置业公司、崔振吉之间存在合作开发房地产项目的合作关系，在涉案商住楼的建设过程中其作为建元置业公司的项目负责人，建元置业公司才是涉案商住楼的开发主体。一审法院作出涉案商住楼的建设受《拆迁还建合同》约束的认定，证据不充分，认定事实不清，法理上解释不通，法律依据不足，依法应予纠正。四、即便一审法院强行认定涉案商住楼的建设受《拆迁还建合同》约束，承担还建义务主体也应当认定为建元置业公司，宣利装饰公司及崔振吉并不是承担还建义务的主体。一审法院判决宣利装饰公司及崔振吉承担相应法律责任，突破合同相对性原则，否定了《合作协议》的合同效力，系适用法律错误。上诉人认为本案中存在三个合同关系：（1）三合屯居委与嘉诚置业公司、宣利装饰公司之间的拆迁还建合同关系；（2）三合屯居委与建元置业公司征收、补偿合同关系；（3）建元置业公司、宣利装饰公司与崔振吉合作开发房地产合同关系。1.针对第（1）项合同关系，根据一审中已查明的《拆迁还建合同》，可以明确合同的当事人为三合屯居委、嘉诚置业公司，宣利装饰公司仅为担保人。2.针对第（2）项合同关系，根据一审判决第19页已查明的《征用土地协议书》及《拆迁补偿协议》，也可以看出宣利装饰公司及崔振吉均不是合同当事人。3.针对第（3）项合同关系，一审判决第17、18页对崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司之间签订的《合作协议》的内容及建元置业公司法定代表人王佃光在五里堡派出所2018年9月12日的询问笔录中所作的陈述进行了查明。王佃光的陈述内容，足以证实崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司之间存在合作开发房地产项目的事实且三方已就利益进行了分配。可见，崔振吉、建元置业公司、宣利装饰公司就合作开发房地产项目所签订的协议已实际履行。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14、15条的规定，可以推知崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司签订的《合作协议》等一系列协议均合法有效。崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司签订的《合作协议》虽然有效，但效力仅及于三方合同当事人，对外则无任何约束力。建元置业公司及其授权的项目负责人崔连选均没有披露过《合作协议》的内容，宣利装饰公司也没有与合同外第三人签订过任何债权债务协议。宣利装饰公司仅依据《合作协议》对建元置业公司、崔振吉行使权利，承担义务；对外，宣利装饰公司不享有任何权利，也不承担任何义务。对外而言，取得国有土地使用权及建设用地许可、建设工程规划许可等行政许可文件、开发房地产项目的主体仍然是建元置业公司，建元置业公司对外承担法律责任。综上，即便一审法院认定涉案商住楼的建设仍然受到《拆迁还建合同》的约束，则《拆迁还建合同》权利义务的概括承受方也应当是建元置业公司，履行还建义务的主体也应当认定为建元置业公司。一审法院将还建义务扩大到宣利装饰公司，显然是否定了《合作协议》的法律效力，否定了崔振吉、建元置业公司、宣利装饰公司依据《合作协议》对内进行合作房地产项目利益分配的结果，明显的突破合同相对性原则，适用法律明显错误，并侵害了崔振吉的合法投资利益。五、一审判决第一项既判令崔连选及宣利装饰公司承担交付房屋或照价赔偿，又在第二、三项判令上诉人承担违约金及律师费损失，系事实认定不清，适用法律错误。《拆迁还建合同》第六条约定：“……或者不能将补偿的商业面积交付给甲方（2011年5月2日交付），乙方应当承担向甲方赔偿双倍保证金（即200万元）的违约责任，并承担由此造成的一切损失（包含甲方实现权利所支付的诉讼费、律师费、评估、鉴定等费用）。”上诉人认为合同约定的“不能将补偿的商业面积交给甲方”应理解为彻底不能交付时则违约方承担违约金并赔偿相应损失。不论是主动交付房屋，亦或是法院判令交付房屋或照价赔偿，都是交付房屋的履行方式，而非是彻底不能交付。故上诉人认为一审判决第一项与第二、三项不能并存，一审判决对此系认定事实不清，适用法律错误。六、三合屯居委在土地征收后的唯一合法权利是取得货币补偿，在土地收归国有时三合屯居委即丧失了基于出让集体土地所享有的商用房的请求权。1.依据现行的《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》等法律的规定，应当认识到一点：集体土地的征收，不是一村、一县乃至一市政府权力范围内可以作出决策的，征收方案的制定也必须依法决策。一审法院已查明三合屯居委原有的土地被政府依法征收，政府征收采取的补偿方式是货币补偿，而非产权调换。由此，三合屯居委在政府实施土地征收后享有的唯一权利是取得政府支付的货币补偿。涉案的商住楼建设工程已经不属于三合屯居委主导下的小产权房建设开发的范围，在三合屯居委的集体土地使用权证被注销而转换成为国有建设用地之时，三合屯居委已经失去了基于出让集体土地所享有的商业房的请求权。至于三合屯居委应当得到的两次土地征收的补偿款问题，三合屯居委主张已用于建元置业公司交纳土地出让金，建元置业公司及崔连选均不予认可，三合屯居委可以另案诉讼解决双方的争议。七、三合屯居委提起诉讼时已超过诉讼时效，其诉讼请求不应当得到支持。《拆迁还建合同》第六条约定嘉诚置业公司应当在签订本合同之日起30个月内将补偿还建的商业面积5600平方米交给三合屯居委，而在合同第二条约定所还建的商业面积必须为建设部门验收后的成品房。从合同约定看，在涉案商业房建成并经验收后，三合屯居委即应主张返还商业房。一审判决第23页已查明临沂住建委于2013年7月10日对涉案商住楼竣工工程验收备案，则三合屯居委应当从2013年7月11日开始计算诉讼时效。三合屯居委直至2019年才提起诉讼，但其并未提交诉讼时效中断的证据，三合屯居委的提起诉讼时已超诉讼时效，其诉讼请求不应当得到支持。八、上诉人崔连选不应当承担连带清偿责任。理由如下：1.崔连选在《拆迁还建合同》中是以宣利装饰公司法定代表人的名义签字的，其签字系职务行为，其本人未作出担保的意思表示。因此，崔连选不应当认定为担保人。2.《担保法》第十三条规定：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。宣利装饰公司虽然在《拆迁还建合同》作为担保人盖章，崔连选作为法定代表人签字，但《拆迁还建合同》无效且根本未履行。其后建元置业公司作为主体建设涉案商住楼时，崔连选作为建元置业公司的授权委托人，其代表建元置业公司与三合屯居委签订了《征用土地协议书》《拆迁补偿协议》《保证书》等，但未再向三合屯居委作出过提供担保的意思表示，也没有出具过保证合同。一审判决却判令崔连选承担连带清偿责任，强加给崔连选如此重的法律责任，显然是没有事实依据的。3.上文已陈述三合屯居委应当从2013年7月11日开始计算诉讼时效。根据《担保法》第二十六条之规定，《拆迁还建合同》没有对担保期间作出约定，三合屯居委应当在主债务履行期届满之日起六个月内要求崔连选及宣利装饰公司承担保证责任。但三合屯居委没有提交任何证据证明其在法定除斥期间内要求崔连选及宣利装饰公司承担保证责任，故应当免除崔连选及宣利装饰公司的保证责任。一审判决对该事实未予查明，并作出了错误判决。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，故提起上诉，请求贵院查明案件事实，依法发回重审，或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。 三合屯居委辩称，针对上诉理由第一、二项：《拆迁还建合同》是有效的，应当依法履行。《拆迁还建合同》明确了是涉案地块上地上建筑物进行拆迁改造，三合屯居委的义务是在乙方办理拆迁改造手续过程中出具证明材料，全力配合，而拆迁改造手续是指从地上附着物的拆迁到政府对该土地的征收及对土地的招拍挂。在整个合同履行中，三合屯居委已经完全恰当的履行了以上义务，以建元置业公司的名义以建元置业公司、崔连选、崔振吉、宣利装饰公司为实际投资人和合同实施者享有了《拆迁还建合同》的相应权利。三合屯居委将拆迁还建前存有的6600平米地上建筑物及相应拆迁权益已经让度给以上拆迁还建的实施者。三合屯居委自然享有该《拆迁还建合同》约定的还建5600平米商业的权利。以上合同的实施方应当承担相应的义务。上诉人一直陈述是三合屯居委将集体土地出让给对方并转让集体土地使用权是其主观臆断，相关证据没有载明相关字眼，也不能证明其陈述内容。针对上诉理由第三、四项：涉案商住楼应当受《拆迁还建合同》约束，是基于涉案商住楼各合作开发方已经完全继受了《拆迁还建合同》的权利。2009年4月10日，三合屯居委与建元置业公司、崔连选签订的拆迁补偿协议载明，“根据2008.10.17甲乙双方签订的《拆迁还建合同》有关约定，特制订本补偿协议”证明：1.乙方建元置业公司、崔连选书面确认了受《拆迁还建合同》约束，完全继受了《拆迁还建合同》的权利义务。2.同日建元置业公司与崔连选出具的保证书证实拆迁补偿协议是为了履行《拆迁还建合同》，根据合同第四条（略），而拆迁补偿协议就是土地征收的前置条件和相关材料。综上，结合一审查明的事实及二审中上诉人在上诉理由第三项中承认崔连选、建元置业公司、崔振吉之间合作开发涉案项目，一审已经查明宣利装饰公司同样是合作方之一，该四个合作方共同开发了涉案商业楼是一个合伙，全部成员共同享有《拆迁还建合同》的权利，自然应当按照《拆迁还建合同》履行向三合屯居委还建5600平米商业楼的义务。上诉人主张商业楼建设不受《拆迁还建合同》约束及宣利装饰公司、崔振吉不承担还建义务是没有事实和法律依据的，上诉理由不成立。针对上诉理由第五项：《拆迁还建合同》第六条第二项约定（略），证明作为三合屯居委的合同相对方，应当在2011.5.2将约定的商业面积交给三合屯居委，逾期就应当承担双倍保证金，即200万元违约责任，并承担由此造成的一切损失包括律师费、评估鉴定费等。针对上诉理由第六项：上诉人该理由不成立，《拆迁还建合同》签署在涉案土地被征收前及地上建筑物被拆迁前，三合屯居委已配合乙方办理拆迁改造手续，出具相关证明，让渡原归其所有的6600平米地上建筑物的所有权及拆迁补偿权益。目的是按照《拆迁还建合同》第二、五条约定，按照所有权调换形式取得还建5600平方米商业楼，三合屯居委在土地征收之前签署该协议，是对自己民事权益的处分，不违反相关法律规定，合法有效。在双方有《拆迁还建合同》约束的情况下，上诉人以三合屯居委在土地征收后唯一合法权利是取得货币补偿，土地收归国有三合屯居委丧失了基于集体土地享有的商用房请求权，没有事实依据，依法不能成立。针对上诉理由第七项：三合屯居委没有超过诉讼时效，一审中证据5公安机关的调查材料证明三合屯居委一直在主张权利，且直至2018年才得知按照《拆迁还建合同》约定，应当归三合屯居委所有的商业楼登记到崔振吉、吴莎莎名下，侵害了集体权益，三合屯居委据此起诉没有超过诉讼时效。针对上诉理由第八项：从以上的陈述意见，崔连选是涉案项目的主导者、控制人和实际投资方之一，应当承担《拆迁还建合同》约定的义务。该上诉理由不能成立。 崔振吉、吴莎莎辩称，同意上诉人崔连选及宣利装饰公司的上诉意见，一审判决存在认定事实不清，适用法律错误的情况，应当予以纠正。 嘉诚置业公司辩称，一、就本案所指《拆迁还建合同》是2008年10月27日签订的。甲方临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区居民委员会，乙方临沂嘉诚置业有限公司，担保方临沂市宣利装饰工程有限公司、崔连选是客观事实存在的。二、担保方临沂市宣利装饰工程有限公司崔连选，借用临沂嘉诚置业有限公司开发资质使用是客观事实存在的。三、《拆迁还建合同》中所涉及的所有事项，都是信任崔连选独自操作运行的。四、特别就在我们公司毫不知情的情况下，三合屯居委会与山东建元置业有限公司（崔连选）于2009年4月10日签订的《拆迁补偿协议》和《保证书》，虽然依据是《拆迁还建协议》，这是甲方和担保方崔连选自愿所签订的，也表示了他们的愿景。这与嘉诚置业公司毫无关系。综上所述，本案所涉及的拆迁、开发、还建所有事项与嘉诚置业公司毫无关系。《拆迁还建合同》在当初形成时，是以三合屯居委农贸市场提升进行改造为基础，因为嘉诚置业公司有开发资质，崔连选在公安陈述中知道我有资质，向三合屯居委汇报后签订了合同，涉案土地当时是三合屯居委农贸市场，进行改造。我们作为开发商过去是崔连选喊我们过去，合作一起开发，农贸市场也是崔连选想要开发，但他没有资质，想借用我们的资质，借用资质的费用是口头约定。后来让崔连选担保是为了让三合屯居委放心，是三合屯居委默许的，这由三合屯居委在公安的证词可以证明。一切事情都是崔连选主导操作的。所以三合屯居委同意拆迁补偿协议的签署时依据《拆迁还建合同》，拆迁补偿协议中“根据2008.10.17甲乙双方签订的《拆迁还建合同》有关约定，特制订本补偿协议”可以证明，通过拆迁补偿协议将嘉诚置业公司抛弃了，这是他们双方的。按照合同原始的意思，换了拆迁补偿协议也就解除了我们原始合同的一切权利和义务。所以在现在甲乙双方的争议中，也不应把我们带进来。同时这也是三合屯居委和宣利装饰公司、崔连选在我们三方合同的违约，替换了合同主体，任何一方没有任何形式的通知，就将我们抛弃，我们保留以后诉讼的权利。 建元置业公司未进行答辩。 崔振吉、吴莎莎上诉请求：1.撤销临沂市中级人民法院作出的（2019）鲁13民初241号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判令崔振吉、吴莎莎承担相应法律责任，突破合同相对性原则，否定了《合作协议》的合同效力，系适用法律错误。上诉人认为本案中存在三个合同关系：（1）三合屯居委与嘉诚置业公司、宣利装饰公司之间的拆迁还建合同关系；（2）三合屯居委与建元置业公司征收、补偿合同关系；（3）建元置业公司、宣利装饰公司与崔振吉合作开发房地产合同关系。1.针对第（1）项合同关系，根据一审中已查明的《拆迁还建合同》，可以明确合同的当事人为三合屯居委、嘉诚置业公司、宣利装饰公司，崔振吉显然不是合同当事人。上诉人认为该合同系无效合同，且该合同实际未能履行，上诉人不是合同当事人，该合同对上诉人无任何约束力。2.针对第（2）项合同关系，根据一审判决第19页已查明的《征用土地协议书》及《拆迁补偿协议》，合同当事人为建元置业公司和三合屯居委，也可以看出崔振吉不是合同当事人。3.针对第（3）项合同关系，一审判决第17、18页对崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司之间签订的《合作协议》的内容及建元置业公司法定代表人王佃光在五里堡派出所2018年9月12日的询问中所作的陈述进行了查明。一审判决第18页记载的王佃光的陈述内容，足以证实崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司之间存在合作开发房地产项目的事实且三方已就利益进行了分配。可见，崔振吉、建元置业公司、宣利装饰公司就合作开发房地产项目所签订的合作协议已实际履行。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14、15条的规定，可以推知崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司签订的《合作协议》等一系列协议均合法有效。崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司签订的《合作协议》合法有效，但效力仅及于三方合同当事人，对合同之外的其他主体无任何约束力，这是合同相对性原则的应有之意。建元置业公司及其授权的项目负责人崔连选均没有披露过《合作协议》的内容，崔振吉并未与三合屯居委就拆迁还建事宜签订过书面协议或作出过其它意思表示。该事实可以从一审中三合屯居委提交的起诉状事实与理由部分得到印证。三合屯居委在诉状事实与理由部分强调：“后崔连选又借用了建元置业公司资质从事土地挂牌出让及房屋建设、销售等手续”。崔振吉仅依据《合作协议》对建元置业公司、宣利装饰公司行使权利，承担义务；对外，崔振吉不享有任何权利，也不承担任何义务。就涉案商住楼而言，崔振吉依据《合作协议》的约定，向合作开发的房第3页共7页地产项目投入了资金，而作为对价，崔振吉依据《合作协议》取得涉案11套房屋的产权，这就是崔振吉在本案的权利义务的全部体现。就涉案商住楼的建设而言，签订《征用土地协议书》《土地使用权出让合同》取得国有土地使用权及建设用地许可、建设工程规划许可等行政许可文件、开发房地产项目、销售房屋的主体仍然是建元置业公司。在涉案商住楼的开发过程中，建元置业公司系对外承担法律责任的主体。综上，即便一审法院认定涉案商住楼的建设仍然受到《拆迁还建合同》的约束，则《拆迁还建合同》权利义务的概括承受方也应当是建元置业公司，履行还建义务的主体也应当认定为建元置业公司。一审法院将还建义务扩大到崔振吉，显然是否定了《合作协议》的法律效力，否定了崔振吉、建元置业公司、宣利装饰公司依据《合作协议》对内进行合作房地产项目利益分配的结果，明显的突破合同相对性原则，适用法律明显错误，并侵害了崔振吉的合法投资利益。二、崔振吉与建元置业公司的法律关系应当定性为房屋买卖合同关系，崔振吉取得涉案11套房屋系分配房地产项目利益的结果。对此，一审法院没有查明，作出片面认定，错误的判令崔振吉承担相应法律责任。崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司之间就合作开发涉案商住楼项目签订了一系列的书面协议，并投入了大量资金，崔振吉在一审诉讼过程中提交了相应证据，一审法院对崔振吉提交的证据的真实性予以认定。具体为：2009年3月14日，崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司签订《合作协议》，协议第一条约定崔振吉加入项目投资，投资比例变更为建元置业公司20%，宣利装饰公司50%，崔振吉30%。协议第二条约定建元置业公司、宣利装饰公司保证崔振吉出资资金安全，项目结束或三方共同终止合同时建元置业公司首先将项目中建成的整体商业及部分沿街门头的产权给予崔振吉，作为崔振吉投资的基本保障。协议第三条约定建元置业公司保障崔振吉投资，将项目中建成的整体商业部分及部分沿街门头的产权给予崔振吉，双方按建设成本价格签订购买合同，崔振吉以投资款抵顶，无需再向建元置业公司账户进行转账或现金支付。2012年11月5日，建元置业公司、宣利装饰公司、崔振吉三方签订《投资收益分配结算协议书》，载明建元置业公司同意将合作项目中的整体商业及部分门头房无偿给予崔振吉，并按成本价格签订预售合同，崔振吉无需再向建元置业公司账户进行转账或现金支付，同时还承诺2013年5月份之前与崔振吉签订商品房预售合同。2013年2月21日，建元置业公司、宣利装饰公司、崔振吉三方签订《投资结算协议》，协议第一条载明崔振吉预计投资3000万元，实际投资已超出预计投资3,692,654元，崔振吉要求建元置业公司履行合作协议第二条有关建元置业将项目中建成的整体商业及部分沿街门头的产权给予崔振吉的作为投资保障的内容。同日，建元置业公司、宣利装饰公司、崔振吉三方签订《投资确认书》，对三方各自的投资额进行了确认，确认崔振吉投入项目的资金数额为33,692,654元。2014年至2018年，崔振吉陆续取得11套房屋的产权，并登记在崔振吉、吴莎莎的名下。由上述事实可知，虽然崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司签订了合作协议，但根据协议的内容，崔振吉对合作开发的房地产项目仅负有投入资金的义务，其并不承担经营风险，反而有投资保障，并且三方以分配固定数量的房屋的方式保障了崔振吉投资的安全，且崔振吉与建元置业公司签订了房屋买卖合同，进行了不动产登记，取得了11套房屋的产权。根据以上事实，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”。因此，崔振吉与建元置业公司、宣利装饰公司之间签订的一系列协议所反映的法律关系应当定性为房屋买卖合同关系，崔振吉系通过买卖的方式取得11套房屋的产权。三、一审法院认定崔振吉的投资应视为家庭财产共同投资，追加吴莎莎成为一审被告并判令吴莎莎承担法律责任，系认定事实错误，适用法律错误。2011年4月7日，崔振吉与吴莎莎登记结婚。崔振吉将11套房屋登记在夫妻双方名下，吴莎莎成为房屋共有权人，系崔振吉基于双方的夫妻关系而对其权利的自由处分，不违反法律规定，合法有效。崔振吉系2009年3月4日开始与建元置业公司、宣利装饰公司合作开发房地产项目，其在2010年-2011年4月5日即已投入大量资金，崔振吉一审时提交的投资额度明细确认表及银行流水可以证明该事实。一审法院在未查明该事实的基础上，片面认定崔振吉的投资应视为家庭财产共同投资，进而追加吴莎莎成为一审被告，并判令吴莎莎承担相应法律责任，系认定事实不清，适用法律错误。四、一审判决第一项既判令崔连选及宣利装饰公司承担交付房屋或照价赔偿，又在第二、三项判令上诉人承担违约金及律师费损失，系事实认定不清，适用法律错误。《拆迁还建合同》第六条约定：“......或者不能将补偿的商业面积交付给甲方（2011年5月2日交付），乙方应当承担向甲方赔偿双倍保第6页共7页证金（即200万元）的违约责任，并承担由此造成的一切损失（包含甲方实现权利所支付的诉讼费、律师费、评估、鉴定等费用）。”上诉人认为合同约定的“不能将补偿的商业面积交给甲方”应理解为彻底不能交付时则违约方承担违约金并赔偿相应损失。不论是主动交付房屋，亦或是法院判令交付房屋或照价赔偿，都是交付房屋的履行方式，而非是彻底不能交付。故上诉人认为一审判决第一项与第二、三项不能并存，一审判决对此系认定事实不清，适用法律错误。综上所述，崔振吉、吴莎莎认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致崔振吉、吴莎莎的合法投资利益受损，是不公正的判决。 三合屯居委辩称，1.一审已经查明二审中崔振吉、吴莎莎也一致认可崔振吉是涉案商业楼的投资方之一，而二人是夫妻关系，崔振吉投资是在婚姻存续期间，应视为家庭共同财产投资，吴莎莎同样是本案的应当承担相应义务的当事人。上诉人以突破合同相对性为理由依法不能成立。2.作为涉案商住楼的实际投资人之一，崔振吉、吴莎莎在明知应当按照《拆迁还建合同》将涉案5600平米商业用房交付给三合屯居委的情况下，在未支付对价的时候，以自买自卖、自行开具发票的形式将应归三合屯居委所有的商业用房登记到其名下，所谓商品房买卖合同各方是恶意串通，侵犯集体利益的行为，应该无效。崔振吉、吴莎莎负有向三合屯居委返还相应商业用房的义务，其上诉理由不能成立。其他答辩意见同对崔连选、宣利装饰公司的答辩意见。 崔连选、宣利装饰公司辩称，崔连选、宣利装饰公司的上诉理由充分，三合屯居委的答辩没有事实和法律依据，吴莎莎与崔振吉结婚登记是在崔振吉投资之后，而不是在婚姻关系存续期间。因此崔振吉、吴莎莎的上诉理由确实充分，应予支持。 嘉诚置业公司辩称，对以后的商业行为不知情，不存在意见。 建元置业公司未进行答辩。 三合屯居委向一审法院起诉请求：一、判令被告履行《拆迁还建合同》，判决位于临沂市兰山区××屯××号楼（临沂鑫都家园）靠金雀山路北侧自东向西地上一层至三层沿街商业用房5600平方米（价值5600万元）归原告所有并交付给原告；二、判决被告崔连选和嘉诚置业公司向原告支付律师费50万元及违约金200万元；三、判决被告宣利装饰公司和嘉诚置业公司就本案各被告的义务向原告承担连带赔偿责任；四、本案诉讼费、保全费由各被告共同承担。后原告又将诉讼请求变更为：一、确认《拆迁还建合同》有效，确认《拆迁补偿协议》无效，并判决各被告履行《拆迁还建合同》，判决位于临沂市兰山区××屯××号楼（临沂鑫都家园）靠金雀山路北侧自东向西地上一层至三层沿街商业用房5600平方米（价值5600万元）归原告所有并交付给原告；二、判决被告崔振吉、吴莎莎与被告建元置业公司、崔连选签订的《商品房买卖合同》无效（涉及三合屯农贸1号楼（临沂鑫都家园）靠金雀山路北侧自东向西地上一层至三层沿街商业用房5600平方米部分），并判决崔振吉、吴莎莎立即将上述房屋返还给原告；三、判决各被告向原告支付律师费50万元及违约金200万元；四、判决被告宣利装饰公司和崔连选向原告承担连带赔偿责任；五、本案全部诉讼费、保全费由各被告共同承担。后又变更诉讼请求第一项为确认《拆迁还建合同》有效，确认《拆迁补偿协议》和《征用土地协议书》无效，并判决各被告履行《拆迁还建合同》将位于临沂市兰山区××屯××号楼（临沂鑫都家园）靠金雀山路北侧自东向西地上一层至三层沿街商业用房5600平方米（价值5600万元）归原告所有，并交付给原告或者判令各被告共同赔偿因无法交付上列商品房给原告造成的损失（根据不能交付的商品房价值计算，应当由被告崔连选负责举证证明不能交付的面积，按照每平方米10000元计算损失，各方不服价格，可以评估，以评估价格为准）。 一审法院认定事实：2001年11月26日，原告三合屯居委与被告崔连选签订《合同书》一份，将村委所有的三合农贸市场租赁给崔连选使用，每年租金8万元，租赁期限20年。 2008年10月17日，原告三合屯居委（甲方）与被告嘉诚置业公司（乙方）及担保方崔连选和宣利装饰公司签订《拆迁还建合同》一份，约定甲方同意由乙方对原农贸市场和三建公司院落等集体土地进行拆迁还建，乙方必须向政府交纳土地出让金并办理国有土地使用证，并约定乙方在原拆迁位置，向甲方补偿5600平方米的还建面积（注：所还建的商业面积必须为建设部门验收后的成品房），具体位置为靠金雀山路北侧的沿街主楼，地，地上****自东向西5600平方米的商业面积权归甲方所有。乙方在还建后九十日内为甲方办理产权证，还建面积的确认以房管部门的测量确权数为准。剩余的建筑面积所有权归乙方所有。还约定乙方在本合同签订后、项目开工前，负责该项目的立项并完善项目开工前后的一切拆迁改造手续，同时必须办理国有土地使用许可证、建设用地许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、房地产开发经营许可证等相关手续，并在签订本合同之日，向甲方交纳履约信誉保证金100万元，以保证本合同各条款顺利履行。在违约责任部分约定：如乙方不能按照约定工期完工，或者不能将补偿的商业面积交给甲方（2011年5月2日交付），乙方应当承担向甲方赔偿双倍保证金（即200万元）的违约责任，并承担由此造成的一切经济损失（包括甲方实现权利所支付的诉讼费、律师费、评估、鉴定等费用）。乙方在签订本合同之日起30个月内将补偿还建的商业面积5600平方米交给甲方，逾期视为违约…。乙方嘉诚置业公司加盖合同专用章，法定代表人赵夫标签名；担保人崔连选及宣利装饰公司签名盖章。后崔连选交纳保证金100万元。对于该份《拆迁还建合同》，2018年9月26日赵夫标在临沂市××五里堡派出所询问时陈述：一开始崔连选就看中了我公司的开发资质，想利用我的公司进行农贸市场的开发，但是我当时也很谨慎，就和崔连选口头约定，到时候我们公司投资多少，建成后就回报多少，然后资质管理费的多少，按照行情来算。到后来崔连选又说走招拍挂的程序，我公司又没有那么多资金，我让崔连选出资金，我公司并没有主动退出，但是后来崔连选一直没有联系我，村里也没有联系过我，所以我也就一直没有过问。实质上就是崔连选用了我公司的资质一起搞开发，很遗憾没有进行下去。2018年9月日崔连选在临沂市××五里堡派出所询问时陈述：2008年我承包的三合屯农贸市场要升级改造,于是在2008年10月17日,嘉诚置业公司和三合屯社区签订了《拆迁还建合同》,我当时是担保人,还交了100万元保证费。后来我们拆迁要建设的时候，市建设局来检查说我们没有走“招拍挂”程序，依法处罚，但是一走“招拍挂”程序，竞争的人就多了，嘉诚置业公司说自己资金也不多，于是就撤了，后来建元置业公司报了名竞争。 后崔连选与建元置业公司协商合作开发事宜，约定由建元置业公司出20%的投资，宣利装饰公司出80%的投资，由建元置业公司授权嘉诚置业公司崔连选为项目总负责人，工程独立核算，工程所发生的经济往来效益、债权债务由宣利装饰公司承担。2009年3月14日，建元置业公司（甲方）与宣利装饰公司（乙方）及崔振吉（丙方）签订《合作协议》，约定投资比例变更为甲方20%、乙方50%、丙方30%，项目结束后，甲方首先将项目中建成的整体商业及部分沿街门头的产权给予丙方，作为丙方投资的基本保障。2018年9月12日，王佃光在临沂市××五里堡派出所询问时陈述：我是建元置业公司的董事长，我姑父给我介绍了崔连选，说想合作开发个项目，就是三合屯的农贸市场，我和崔连选合作的时候，这块土地已经变成国有土地了，我记得当年和崔连选就合作达成共识，只是简单写了一张协议，我明确和崔连选说了，我公司没有资金实力投入，崔连选有资金，我可以全权委托他办理一切事务，后来土地摘牌时，建元置业公司以990万元竞得这块土地。（利益分配）就是建成后所有利润的20%给我们公司，到最后也没有仔细算账，因为大部分钱是崔连选出的，最后崔连选给了我一套房子，就是鑫都家园的1303，价值40来万，还有把我公司的一些招待费给报了，大约有100来万，实质上就是崔连选用了我公司的资质开发项目，给了我点分红。2018年9月26日，王佃光在五里堡派出所询问时陈述：实际都是崔连选开发建设和销售，我也不过问，卖房款我没见一分，我没有参与运作，但是他用了我公司的资质，所以销售都是以建元置业公司的名义销售的，崔连选拿着收据到我公司盖的章。2016年崔振吉购买的鑫都家园9600平方米的商铺，发票应该是崔连选自己开的房屋销售发票，2164万元房款根本没有走我们公司的账。2018年9月28日，崔振吉在五里堡派出所询问时陈述：2164万元的发票是我父亲财务那边开具的，当时建元置业公司全权委托我父亲崔连选开发建设销售，这些资金也没有流转。2018年9月10日崔连选在临沂市××五里堡派出所询问时陈述：（与建元置业公司）2010年开始合作的，我对建元置业公司也不熟，当时通过一个叫孙洪一的朋友介绍的，我直接到建元置业公司的办公室，和王佃光总经理谈合作事宜，还有“招拍挂”的事情。我对建元置业公司并不熟悉，对资金、实力、员工、甚至哪年成立的等情况我并不了解。我觉得公司有没有雄厚的实力无所谓，主要是有开发房地产的资质，我记得他们有个二级资质，我主要利用、挂靠他们的资质来合作开发这块土地，建元置业公司委托我办理所有的土地开发事宜，这些手续都是我亲自操作完成的。 后建元置业公司与三合屯居委签订《征用土地协议书》，约定：为提供金都商住大厦建设项目用地，经双方协议达成以下征地协议：一、征地位置及面积：拟征用坐落于金雀山路北侧（七中对过）131号，面积为5627平方米（附图纸）。二、其他费用：土地补偿费、安置补助费按每亩19.2万元计算，共计1,620,576元，地上，地上附着物共计1,8563元，两项征地其他费用合偿3,476,659元。三、征地费用付款时间及交付土地时间：征地公示后一次付清。崔连选签名并加盖建元置业公司公章，但是没有签订日期。临沂市国土资源局兰山分局与三合屯居委签订了《征用土地协议书》，约定其他费用：土地补偿费、安置补助费按每亩19.2万元计算，共计1,620,576元，地上，地上附着物共计1,8563元，两项征地其他费用合偿3,476,659元。征地费用付款时间及交付土地时间：征地公示后一次付清等内容。 2009年4月10日，原告三合屯居委（甲方）与被告建元置业公司（崔连选）（乙方）签订《拆迁补偿协议》一份，约定根据2008年10月17日，甲乙双方签订的《拆迁还建合同》有关约定，特制订本补偿协议：一、拆迁面积：乙方占用土地8.44亩，地上，地上拆迁建筑物4124平方米。二、补偿标准：土地补偿费每亩19.2万元，共计1620576元，建筑面积每平方米450元，共计1856083元，总计补偿3476659元。三、付款方式：该补偿款应在乙方办理土地征用手续公告后三日内一次性付清。乙方崔连选签名并加盖建元置业公司公章。同日，建元置业公司（崔连选）向原告出具《保证书》一份，载明上述《拆迁补偿协议》仅作为保证人为该项目向市土地局和市财政局申请有关手续使用，该协议书双方不受约束，不具有法律效力，如出现一切问题由建元置业公司（崔连选）承担一切法律责任。崔连选签名并加盖建元置业公司公章。2018年10月31日，刘长茂在临沂市××五里堡派出所询问时陈述：农贸市场改造时，我是三合屯居委书记。我们居委最早在2008年提及农贸市场改造的事，2007年创建卫生城市时，该处列入改造计划，我们村崔连选比较热情，找我谈过开发的事情，因为之前村里崔艳恒开发过华都海天小区，崔连臻开发过盛合小区，都给村里留出了一定的商业面积，所以我们要求崔连选开发也要留出一定的商业面积。崔连选同意留5600平方米商业面积，以东为上，从东往西开始分割。一开始崔连选没有开发资质，他就找了嘉诚置业公司的赵夫标，我们要求崔连选作为担保人，我们就一起于2008年10月17日在村里签订了合同，我代表村委签字，后来不知什么原因，崔连选放弃了嘉诚置业公司，又找了建元置业公司，建元置业公司全权委托崔连选进行开发。后来在依据《拆迁还建合同》的前提下，我又代表居委和建元置业公司签订了一份《拆迁补偿协议》，但同时让崔连选签订了一份《保证书》，就是《拆迁补偿协议》仅作为崔连选为该项目向国土局和财政局办理有关手续用，不具有法律效力，崔连选也保证了，在这期间，崔连选一直是承诺给村里还建5600平方米商铺面积的，初期的情况就是这样。 2009年4月20日，三合屯居委为建元置业公司、崔连选出具收据载明：建元置业公司、崔连选交来农贸市场地上物补偿3,476,659元。 2009年9月30日，临沂市人民政府发布临政土告字〔2009〕55号《征收土地方案公告》，对包括三合屯居委的土地0.9207公顷在内的土地进行征收。同日，临沂市国土资源局发布临国土资告字〔2009〕55号《征地补偿安置方案公告》，三合屯居委的土地补偿费为1309698元，安置补助费为1309698元，合计为2619693元。2009年11月18日，三合屯居委出具《证明信》，证明土地及地上物补偿费合计3476659元由建元置业公司对三合屯居委支付到位。2010年1月3日，临沂市人民政府发布临政土字〔2010〕3号批复，同意临沂市国土资源局将三合屯居委5627平方米国有建设用地使用权公开出让，用途为商住用地（商住比例4：6），容积率不大于2.8，建筑密度不大于35%，绿地率不小于25%，出让年限为商业40年、住宅70年，出让起始价为920万元。2010年2月5日，临沂市国土资源局出具临国土资挂字［2010］025号《成交确认书》，建元置业公司（竞得人）于2009年12月26日在临沂市国土资源局土地储备中心，参加由临沂市国土资源局（出让人）举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得宗地编号为2××5号地块的国有建设用地使用权，成交总价款为990万元。崔连选在确认书上签名并加盖建元置业公司公章。2010年2月20日，临沂市国土资源局与建元置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，同意将上述土地于2010年3月1日前交付给受让人。崔连选签名并加盖建元置业公司公章。2010年3月9日，建元置业公司取得临沂市人民政府颁发的临兰国用（2010）第0057号《国有土地使用证》。 2011年5月26日，临沂市国土资源局下发昨国土资罚决字〔2011〕483号《行政处罚决定书》，以三合屯居委未经依法批准，于2009年10月开始，擅自占用国有建设用地2306平方米建设鑫都家园住宅楼，决定处罚如下：一、退还非法占用的土地；二、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；三、处以非法占用土地每平方米10元的罚款，共计23060元。2011年8月11日临沂市人民政府发布临政土字〔2011〕421号批复，同意临沂市国土资源局将三合屯居委2306平方米国有建设用地使用权公开出让，用途为商住用地（住宅占80%，商业占20%），容积率不大于8.6，建筑密度不大于60.47%，绿地率不小于35%，出让年限为商业40年、住宅70年，出让起始价为690万元，竞买保证金为690万元，挂牌成交后30日内交清成交价款。2011年9月16日，临沂市国土资源局出具临国土资挂字［2011］179号《成交确认书》，建元置业公司（竞得人）于2011年9月16日在临沂市国土资源局土地储备中心，参加由临沂市国土资源局（出让人）举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得宗地编号为2××5号地块的国有建设用地使用权，成交总价款为690万元。崔连选在确认书上签名并加盖建元置业公司公章。 2011年11月9日，建元置业公司取得了临沂市国土资源局颁发的《建设用地批准书》2010年11月20日，临沂市国土资源局与建元置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，同意将2306平方米土地于2010年12月1日前交付给受让人。崔连选签名并加盖建元置业公司公章。2011年11月20日，建元置业公司取得临沂市人民政府颁发的临兰国用（2011）第0208号《国有土地使用证》。2012年6月11日，临沂市人民政府发布临政土字〔2012〕185号批复：建元置业公司面积为2306平方米的一宗国有建设商住比由20%：80%调整为17%：83%，不需补缴土地出让金差价，地价，地价差额不予返还div> 2013年7月10日，临沂市住房和城乡建设委员会对涉案商住楼竣工工程验收备案，载明建设单位为建元置业公司,施工单位为苍山县建筑安装工程总公司,开工日程为2008年8月10日，竣工日期为2010年10月1日，建设规模为44523平方米，预算造价为3963万元。已经建设单位组织有关参建单位组成的验收组验收，工程质量达到合格标准。因《拆迁还建合同》签订时间为2008年10月17日，晚于开工日期2008年8月10日，对于该项问题原告解释是：由于农贸市场系崔连选租赁并实际控制，所以确定改造以后崔连选就实际动工。被告崔连选代理人解释为：时间问题系住建委记载错误，实际是2010年2月5日后开工。2018年11月13日崔连选在临沂市××五里堡派出所询问时陈述：（鑫都家园）2008年开工，拆完就开工了，2012年建成，从开始到建成耗时三年多，从一开始挖基础就开始预售了，我找的苍山县建筑安装工程总公司建设的，我是总负责人，后来销售的时候我找了个小伙子姓韩，他又找了几个人做销售顾问，当时建元置业公司的王佃光出了车祸，一直住院治疗，他们没有参与。 2014年至2018年，崔振吉、吴莎莎获得涉案11套楼房的产权，均办理了产权登记，建筑面积分别为94.15、405.61、179.41、405.61、84.36、45.51、44.26、367.57、3071.74、3382.5、3382.5平立米，合计11,463.22平方米。 2018年8月29日，崔振吉、吴莎莎向公安机关控告三合屯居委以拆迁补偿为借口，多次策划并非法组织村民长期非法侵入并强占控告人合法所有的商业楼，强占控告人的合法财产。 2018年9月11日，三合屯居委部分村民向临沂市公安局兰山分局联名控告崔连选、崔振吉、吴莎莎侵占集体资产上亿元。 2019年1月16日、17日，崔振吉、吴莎莎为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据委托山东信达土地房地产资产评估有限公司对其涉案楼房进行房地产抵押价值评估，以2019年1月16日、17日为价值时点，评估结论为1号楼105商业用房单价为16,000元/平方米，1号楼201商业用房单价为9800元/平方米，1号楼301商业用房单价为6800元/平方米。 2019年2月11日，三合屯居委以崔连选、崔振吉、吴莎莎、建元置业公司、嘉诚置业公司、宣利装饰公司为被告起诉至临沂市兰山区人民法院，请求判决被告还建原告房屋5600平方米及偿付差价损失2200万元，返还拆迁补偿款5,720,825元。同年3月21日，原告申请撤回起诉，兰山法院作出（2019）鲁1302民初2593号民事裁定书予以准许。 2019年3月24日，三合屯居委付给山东元开律师事务所代理费20万元。2019年4月29日，三合屯居委付给山东元开律师事务所代理费30万元。 2019年4月19日，三合屯居委向一审法院提出财产保全申请，申请冻结被申请人崔连选、崔振吉、嘉诚置业公司、宣利装饰公司银行存款5600万元或查封、扣押其同等价值的其他财产。一审法院于2019年4月24日作出（2019）鲁13民初241号民事裁定予以保全。 一审法院认为，本案主要争议以下焦点问题：一是《拆迁还建合同》的效力认定问题；二是涉案商住楼的投资主体认定问题；三是《拆迁还建合同》与涉案商住楼的关系问题；四是原告的诉讼请求是否成立问题。一审法院分述如下： 一、关于《拆迁还建合同》的效力。2008年10月17日，三合屯居委为了旧区改造，与嘉诚置业公司、宣利装饰公司及崔连选签订《拆迁还建合同》，该合同内容不违背法律强制性规定，应为有效合同。被告崔连选、崔振吉、吴莎莎主张该合同无效，不符合法律规定，一审法院不予采信。 二、涉案商住楼的投资主体认定。首先，由于三合屯居委将村委三合农贸市场租赁给崔连选使用，在租赁期限内，三合屯居委想开发农贸市场土地，由崔连选出面联系嘉诚置业公司，三方签订了《拆迁还建合同》，该事实原告与被告均认可，一审法院予以确认；其次，在嘉诚置业公司表示资金不多的情况下，要走“招拍挂”程序时，崔连选又与建元置业公司协商合作开发事宜，并约定由建元置业公司授权崔连选为项目总负责人，工程独立核算，工程所发生的经济往来效益、债权债务由宣利装饰公司承担。2009年3月14日，建元置业公司与宣利装饰公司及崔振吉签订《合作协议》，约定投资比例变更为20%、50%、30%，结合王佃光在公安机关的陈述：我明确和崔连选说了，我公司没有资金实力投入，崔连选有资金，我可以全权委托他办理一切事务。故崔连选、崔振吉、吴莎莎主张涉案商住楼系建元置业公司、宣利装饰公司和崔振吉三方投资建设成立，一审法院予以认定。 三、《拆迁还建合同》与涉案商住楼的关系。《拆迁还建合同》中约定，三合屯居委同意开发方进行拆迁还建，开发方必须向政府交纳土地出让金并办理国有土地使用证，在嘉诚置业公司表示无资金开发后，崔连选又联系了建元置业公司进行开发。2009年4月10日，原告三合屯居委（甲方）与被告建元置业公司（崔连选）（乙方）签订《拆迁补偿协议》一份，同时建元置业公司（崔连选）向原告出具《保证书》一份，载明上述《拆迁补偿协议》仅作为保证人为该项目向市土地局和市财政局申请有关手续使用，该协议书双方不受约束，不具有法律效力，如出现一切问题由建元置业公司（崔连选）承担一切法律责任。上述事实结合刘长茂的陈述可以证明，崔连选以建元置业公司的名义与原告签订的《拆迁补偿协议》只是为了办理相关手续，双方并不受《拆迁补偿协议》的约束，而是仍然履行《拆迁还建合同》，即涉案商住楼的建设仍然受到《拆迁还建合同》的约束。 四、关于原告的诉讼请求是否成立问题。2008年10月17日，涉案《拆迁还建合同》订立以后，因嘉诚置业公司缺少资金，崔连选又联系建元置业公司合作开发，后由建元置业公司、宣利装饰公司、崔振吉三方实际投资开发，故建元置业公司、宣利装饰公司、崔振吉应当依照《拆迁还建合同》的约定履行，因其未能按期交付房屋，应当承担违约责任，赔偿原告违约金200万元，并承担原告由此造成的律师费等费用。崔连选、宣利装饰公司作为担保人，应当承担连带清偿责任。因宣利装饰公司后来作为投资主体履行合同且已经承担履行合同责任，故其不需再承担连带清偿责任。因原告一直主张权利，不超诉讼时效，被告宣利装饰公司、崔连选、崔振吉、吴莎莎辩称已超过诉讼时效的理由不能成立，一审法院不予采信。被告宣利装饰公司、崔连选辩称其不应作为被告的理由不成立，一审法院不予采信。崔振吉辩称其未签订《拆迁还建合同》，不应作为本案被告的理由不能成立，一审法院不予采信。吴莎莎与崔振吉系夫妻关系，崔振吉回收投资的方式系获得涉案楼房产权，且涉案楼房产权已办理在崔振吉和吴莎莎名下，故崔振吉的投资应视为家庭财产共同投资，原告追加吴莎莎为被告一审法院予以准许。原告三合屯居委要求被告建元置业公司、宣利装饰公司、崔振吉、吴莎莎履行《拆迁还建合同》，补偿其地上一层至三层自东向西5600平方米成品房的诉讼请求成立，一审法院予以支持；鉴于涉案楼房已经出售，如果被告不能履行交付义务，应当按照市场价格赔偿原告的损失。2019年1月16日、17日，崔振吉、吴莎莎为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据委托山东信达土地房地产资产评估有限公司对其涉案楼房进行房地产抵押价值评估，以2019年1月16日、17日为价值时点，评估结论为1号楼105商业用房单价为16000元／平方米，1号楼201商业用房单价为9800元／平方米，1号楼301商业用房单价为6800元／平方米。上述一至三层均价为每平方米11200元，原告要求按照每平方米10000元计算，系对其权利的处分，一审法院予以准许。因嘉诚置业公司没有实际履行《拆迁还建合同》，故原告要求其承担相关责任无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十九条第一款第七、八项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告山东建元置业有限公司、临沂市宣利装饰工程有限公司、崔振吉、吴莎莎交付原告临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区居民委员会商业用房建筑面积5600平方米（位于临沂市兰山区××屯××号楼××路××街××楼，地上，地上****自东向西5600平方米能交付房屋则按每平方米10000元价格赔偿），于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。二、被告山东建元置业有限公司、临沂市宣利装饰工程有限公司、崔振吉、吴莎莎赔偿原告临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区居民委员会违约金200万元，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。三、被告山东建元置业有限公司、临沂市宣利装饰工程有限公司、崔振吉、吴莎莎赔偿原告临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区居民委员会律师费50万元，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。四、被告崔连选对上述一至三项承担连带清偿责任。五、驳回原告临沂市兰山区银雀山街道三合屯社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334300元，财产保全费5000元，由被告山东建元置业有限公司、临沂市宣利装饰工程有限公司、崔振吉、吴莎莎、崔连选负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 崔连选、宣利装饰公司提交以下证据：1.土地有偿使用收入专用票据（共计2页）（原件及复印件）。证明：建元置业公司于2010年2月25日缴纳土地出让金990万元，于2011年11月7日缴纳土地出让金690万元，建元置业公司按照土地出让合同的约定交纳了足额的土地出让金。建元置业公司是以合理的对价有偿取得国有土地使用权，而不是基于《拆迁还建合同》由三合屯居委会提供的土地使用权。2.商品房预售合同及对应的购房款发票各4份（共计48页）（原件及复印件）。证明：涉案的鑫都家园小区2012年的房屋价格约为3000元/平方米。2012年11月5日建元置业公司、宣利装饰公司、崔振吉三方签订《投资收益分配结算协议书》约定，崔振吉可以就整体商业部分及部分门头房以成本价签订预售合同。2013年2月21日建元置业公司、宣利装饰公司及崔振吉三方签订的《投资结算协议》确定崔振吉投入的资金总额33692654元。2014年至2018年登记在崔振吉名下的11套房产面积共计11463平方米。根据上述数据折算，崔振吉购买11套房产的折合单价约为2939元。可见，崔振吉既不是无偿取得11套房产，也不是以不合理单价取得的房产。崔振吉是以合理价格通过买卖的方式取得的11套房产。 三合屯居委质证意见：上诉人提交的证据不属于新证据，依法应不予采信。对证据1真实性无异议，但对该证据证明目的有异议。三合屯居委从未主张《拆迁还建合同》的相对方是基于该合同提供的土地使用权，即三合屯居委没有向合同的相对方提供的土地使用权，也不存在土地使用权的转让。而是基于双方达成产权调换的合意后，三合屯居委配合合同相对方受让该涉案土地的所有工作并让渡涉案地上建筑物的所有权及其补偿权益，包括配合拆迁，为土地征收配合出具2009.4.10的《拆迁补偿协议》，配合土地招拍挂及土地出让金的缴纳，将应当补偿给三合屯居委的两笔款项转给《拆迁还建合同》相对方，一笔300余万元先背书给建元置业公司，又背书给国土部门，为商住楼的开发方支付了土地出让金。另一笔200余万元直接背书给商住楼的实际投资人之一崔振吉。这一事实在一审证据5，即公安机关调查材料中足以证实。对证据2真实性无异议，但该商品房预售合同是没有支付对价的自买自卖行为，是恶意阻止《拆迁还建合同》履行的行为，严重侵犯三合屯居委的集体利益，是无效的。原审卷宗136页公安机关对崔连选的第4次询问中（略）“……没有资金流转，没有走建元置业公司的账”。原审卷宗147页公安机关对崔振吉的第2次询问中（略）“……没有资金流转，当时建元置业公司全权委托崔连选开发建设销售，这张发票是崔连选财务开具的”。原审卷宗159页公安机关对建元置业公司法定代表人王佃光的第2次询问中（略）“……我没有，我看过发票了，这是崔连选自己开具的房屋销售发票，2164万元房款根本没走建元置业公司的账”。同时综合公安机关各相关人士的陈述看出，建元置业公司并没有进行投资，也没有按照约定比例分配利益，整个项目实际操控人士崔连选及崔振吉，该买卖行为是一种自买自卖的行为，是恶意的，是无效的。 崔振吉、吴莎莎质证意见：对证据1真实性、关联性、合法性均无异议，可以证实是建元置业公司以合理对价取得土地使用权。对证据2真实性、关联性、合法性均无异议，根据一审查明的证据显示崔振吉投资的总额度是33692654元，登记在崔振吉夫妻名下的房产面积共计11463平米，可以折算出崔振吉取得涉案11套房屋的折合单价是2939元，与2012年鑫都家园小区价格均价3000元基本一致，可以证明崔振吉并非是无偿取得11套房产，更不是以不合理低价取得。崔振吉以合理价格分配的投资利益，故无需再进行资金流转，因为建元置业公司、宣利装饰公司、崔振吉三方协议已经对此明确。 嘉诚置业公司质证意见：没有异议。 本院认为，因各方当事人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对于崔连选、宣利装饰公司以上述证据预证明的事实，本院不予认定。 崔振吉、吴莎莎提交崔振吉、吴莎莎结婚证复印件，证明登记时间是2011年4月7日。 三合屯居委质证意见：对该证据真实性无异议，证实崔振吉、吴莎莎是在婚姻存续期间对涉案商住楼进行家庭投资。 嘉诚置业公司质证意见：没有异议。 崔连选、宣利装饰公司质证意见：没有异议。 本院认为，本院对该证据的真实性予以确认，该证据证明崔振吉、吴莎莎登记结婚时间为2011年4月7日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 根据各方的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、涉案合作协议及《拆迁还建合同》的效力问题；二、涉案商住楼的建设是否应受《拆迁还建合同》的约束；三、宣利装饰公司及崔振吉是否为承担还建义务的主体；四、一审判决崔连选及宣利装饰公司承担交房或赔偿责任又判决承担违约金、律师费是否正确；五、三合屯居委是否丧失了对涉案商住楼的请求权；六、本案诉讼时效问题；七、崔连选应否承担连带责任的问题；八、崔振吉取得涉案11套房屋是否为分配房地产开发项目的利益；九、一审判令吴莎莎承担责任是否正确。本院具体分述如下： 关于第一个焦点。2008年10月17日，三合屯居委（甲方）与嘉诚置业公司（乙方）及担保方崔连选和宣利装饰公司签订《拆迁还建合同》一份，约定甲方同意由乙方对原农贸市场和三建公司院落等集体土地进行拆迁还建，乙方必须向政府交纳土地出让金并办理国有土地使用证，并约定乙方在原拆迁位置，向甲方补偿5600平方米的还建面积，产权归甲方所有。乙方嘉诚置业公司加盖合同专用章，法定代表人赵夫标签名；担保人崔连选及宣利装饰公司签名盖章。明确了项目系采取所有权调换形式，对涉案地块的地上建筑物进行拆迁改造。该《拆迁还建合同》系双方当事人之真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。之后，建元置业公司与宣利装饰公司及崔振吉签订《合作协议》，三合屯居委与建元置业公司（崔连选）签订《拆迁补偿协议》，也均未明示《拆迁还建合同》无效或不再履行。故上诉人以三合屯居委出让、转让集体土地所有权违反法律规定为由主张该合同无效，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 关于第二个焦点。2009年4月10日，三合屯居委（甲方）与建元置业公司（崔连选）（乙方）签订《拆迁补偿协议》一份，约定根据2008年10月17日，甲乙双方签订的《拆迁还建合同》有关约定，特制订本补偿协议。同日，建元置业公司（崔连选）向三合屯居委出具《保证书》一份，载明上述《拆迁补偿协议》仅作为保证人为该项目向市土地局和市财政局申请有关手续使用，该协议书双方不受约束，不具有法律效力，如出现一切问题由建元置业公司（崔连选）承担一切法律责任。崔连选签名并加盖建元置业公司公章。根据上述《拆迁补偿协议》及《保证书》载明的内容，崔连选以建元置业公司的名义与三合屯居委签订的《拆迁补偿协议》只是为了办理相关手续，双方并不受《拆迁补偿协议》的约束，而是仍然履行《拆迁还建合同》，结合一审法院已认定涉案商住楼系建元置业公司、宣利装饰公司和崔振吉三方投资建设成立，故涉案商住楼的建设仍然应受《拆迁还建合同》的约束。 关于第三个焦点。一审中已认定涉案商住楼系建元置业公司、宣利装饰公司和崔振吉三方投资建设成立，因《拆迁还建合同》是有效的，且涉案商住楼的建设受《拆迁还建合同》的约束，故宣利装饰公司、崔振吉作为开发涉案商住楼的主体享有《拆迁还建合同》的权利，自然应当按照《拆迁还建合同》承担还建的义务。 关于第四个焦点。《拆迁还建合同》在乙方必须具备的条件及义务部分约定“……乙方必须向甲方交纳履约信誉保证金100万元，以保证本合同各条款顺利履行。”在违约责任部分约定：“如乙方不能按照约定工期完工，或者不能将补偿的商业面积交给甲方（2011年5月2日交付），乙方应当承担向甲方赔偿双倍保证金（即200万元）的违约责任，并承担由此造成的一切经济损失（包括甲方实现权利所支付的诉讼费、律师费、评估、鉴定等费用）。”一审法院按照合同约定既判决崔连选及宣利装饰公司承担交房或赔偿责任又判决违约方承担赔偿双倍保证金的违约责任并承担律师费等并无不当。上诉人主张此两项判决不能共存，于法无据，本院不予支持。 关于第五个焦点。三合屯居委在土地征收及地上建筑物被拆迁前签署《拆迁还建合同》，并按照该合同履行了相关义务，目的是按照《拆迁还建合同》第二、五条约定，按照所有权调换形式取得还建5600平方米商业楼。在双方有《拆迁还建合同》约束的情况下，基于焦点二的分析认定，三合屯居委并未丧失对涉案商住楼的请求权。崔连选及宣利装饰公司以三合屯居委在土地征收后唯一合法权利是取得货币补偿，土地收归国有三合屯居委丧失了基于集体土地享有的商用房请求权，没有事实依据，本院不予支持。 关于第六个焦点。关于本案诉讼时效问题，根据一审法院查明的事实，三合屯居委一直主张权利，2014年至2018年崔振吉、吴莎莎获得涉案11套楼房的产权并办理了产权登记，三合屯居委认为其权益受到侵害从而提起诉讼并未超过诉讼时效。 关于第七个焦点。《拆迁还建合同》明确载明宣利装饰公司、崔连选作为担保方，保证嘉诚置业公司履行义务并承担与其相同的责任。崔连选已签字确认。故一审法院认定崔连选依法承担连带清偿责任正确。崔连选主张不承担担保责任,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。 关于第八个焦点。既然涉案商住楼的建设受《拆迁还建合同》的约束，且崔振吉作为承担还建义务的主体，应将相应商业用房交付三合屯居委，故崔振吉作为投资涉案商住楼而取得涉案11套房屋不为分配房地产开发项目的利益。 关于第九个焦点。根据一审查明及二审期间本院认定崔振吉、吴莎莎夫妻关系开始于2011年4月7日的事实，2014年至2018年，崔振吉、吴莎莎获得涉案11套楼房的产权并均办理了产权登记。因崔振吉回收投资的方式系获得涉案楼房产权，且涉案楼房产权已办理在崔振吉和吴莎莎名下，故崔振吉的投资不论是否在与崔振吉、吴莎莎婚姻存续期间，均应视为家庭财产共同投资，一审判令吴莎莎承担责任正确，本院予以支持。 综上，崔连选、宣利装饰公司、崔振吉、吴莎莎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费334300元，由崔连选、临沂市宣利装饰工程有限公司负担167150元，由崔振吉、吴莎莎负担167150元。 本判决为终审判决。 审判长  栾建德 审判员  李守军 审判员  张 豪 二〇二〇年十月二十三日 书记员  赵 晶