黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初2285号原告（反诉被告）：王晓红，女，1974年4月7日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：刘美汐（系原告王晓红女儿），女，1998年9月12日出生，汉族，哈尔滨商业大学学生，住哈尔滨市松**。被告（反诉原告）：王景泰，男，1946年5月27日出生，汉族，大兴安岭新林林业局退休干部，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：马淑英（系被告王景泰妻子），女，1948年8月5日出生，汉族，大兴安岭新林林业局职工医院退休职工，住哈尔滨市松**。被告（反诉原告）：王军，男，1975年5月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：王景泰（系被告王军父亲），男，1946年5月27日出生，汉族，大兴安岭新林林业局退休干部，住哈尔滨市松**。原告王晓红与被告王景泰、王军，反诉原告王景泰、王军与反诉被告王晓红房屋租赁合同纠纷案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行了合并审理。王晓红及其委托诉讼代理人刘美汐，王景泰及其委托诉讼代理人马淑英、王军的委托诉讼代理人王景泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓红向本院提出诉讼请求：1.解除王晓红和王景泰、王军的《租房合同》；2.王景泰、王军向王晓红返回剩余10天房租333元和押金1000元,支付违约金1000元,赔偿衣物物品损失778.85元，共计3111.85元。事实和理由：2019年10月10日，王晓红与王景泰签订租赁哈尔滨市松北区军安绿色家园小区33号楼3单元102室单间的合同，此房是王军的房屋，王景泰系王军的父亲，王景泰为王军打理房屋出租事项。《租房合同》约定：租赁期2019年10月10日至2020年10月9日。租金每月1000元，押金1000元。半年一支付。水、电和无线网费用由王景泰支付。王晓红可以用厨房做饭。其中一方违约，支付给另一方1000元违约金。2019年10月10日，王晓红通过支付宝转账将房屋租金6000元和押金1000元交给王军。2020年4月1日，王景泰要求王晓红立马搬走，并污蔑王晓红偷电，将王晓红使用的卫生间锁上，王晓红卫生间中的物品衣物无法拿回。王晓红特提起诉讼，维护自己的合法权益。王景泰、王军辩称，不同意王晓红的诉请。签订合同时约定使用厨房做饭，煤气和电合理使用，王晓红全部用电，私自使用冰箱，用电量增大，费用也增加了。王晓红将个人物品堆放在走廊，占用公共用地。合同未到期，王晓红搬走是自愿的。王晓红所述王景泰、王军在疫情期间将其赶走无证据。王晓红没有丢失物品时间和具体明细，而且王晓红也没报警，也没和房东说，如当时报警警察可以介入破案，也可调监控，事情就可以解决。王晓红违约，违约金和押金不退。王景泰、王军向本院提出反诉请求：1.解除王景泰、王军签订的《租房合同》；2.王晓红支付违约金1000元、给付赔偿金4000元，合计5000元。事实和理由：王景泰与王军系父子关系。2019年10月10日，王景泰与王晓红签订《租房合同》，王景泰将位于哈尔滨市松北区军安绿色家园小区33号楼3单元102室单间出租给王晓红。合同约定租赁期2019年10月10日至2020年10月9日，租金每月1000元，押金1000元，租金半年付。同日，王晓红将上半年租金6000元付给王军。王晓红在租赁期内将个人物品堆放在公共走廊里，影响其他房间的出租和使用，并且在房间内私自使用电冰箱，造成用电量增加和安全隐患。因王晓红的违约行为影响其他房间的出租，造成直接损失，应赔偿2000元。王晓红霸占房屋洗澡间，不让租户王某（证人）洗澡，私自拔掉电源、晚上敲墙吓唬人，辱骂、恐吓租户，致使该租户提前提前11个月解除租赁合同，给王景泰、王军造成直接损失，应赔偿2000元。王晓红在租赁期内违约，应支付违约金1000元。王晓红对王景泰、王军的反诉辩称，不同意反诉请求，法院不应支持。案渉房屋在王晓红入住时是重新装修的。大间1200元，小间1000元，房屋在学生放假时一直没有租出去。黑龙江日报官网公布2020年2月5日疫情期间所有短租公寓关闭，2020年2月12日黑龙江省人民政府公布关于加强疫情期间出租房屋管理的通知，疫情期房屋不得出租，已出租房屋不得更换承租人。案渉房屋四个房间，2019年10月10日，王晓红搬进单间时，两个房间可以使用公用洗澡间，其他两间屋内有独立卫浴。住进后王景泰、王军让王某使用公用洗澡间，带来生活不便，十点以后洗澡，影响正常居住和休息，签合同时王景泰没有说其他租户使用公用洗澡间。晾衣架放在卫生间晾衣服，衣物被王景泰、王军扣留五个月。丢失物品时报警了，有视频和电话。王景泰、王军扣留押金1000元，合同写明房屋押金在合同截止后全额返还。王景泰、王军违约，疫情期间涨房租、赶走房客。王景泰说王晓红私自使用冰箱，合同中未约定不可以使用冰箱。证人提某不租的原因是军安小区不让进。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据即A3《租房合同》、B2房屋所有权证及和解协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对A1录音，王景泰、王军对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信。2020年3月12日录音的内容“王晓红：一千块你不够，你管我要，你别知声，孩子在那上课呢，咱们最后算，行不行；王景泰：我们找你校长去”；2020年4月1日录音的内容“王景泰：我跟你说我这个房子我有其他的安排，你要是租，少了的话我不能租，最少是半年，你明不明白；王晓红：你说半年，但是我跟你签的是一年的合同；王景泰：我跟你商量，我里面有一个最大的大屋，……那个我租给你，你那东西太多，那个屋卫生间在屋里，什么都在屋子里，都不用出屋，你用电做饭也能做，你在这个屋子这么长时间，我都没好意思说，你用电做饭，有煤气都不用，电比煤气贵很多，方方面面都合不上……；王景泰：我跟你说，你别说别的，说别的都没有用，到期了；王晓红：你要是说继续租，那你就说多少钱；王景泰：我不能租你那个了，我有另外的安排，明不明白什么意思；王晓红：那你先看看你的合同，合同签的很明白；王景泰：合同什么，不租给你了，不租给你了”。根据录音内容能够证明：2020年3月12日，王景泰对用电情况提出异议，王晓红曾向王景泰询问租金不够，是否可以最后算，王景泰未回应。2020年4月1日，王晓红询问下半年租房价格，王景泰明确表示不再租给王晓红案渉单间，称其另有安排。租房合同约定租期一年，王景泰未对剩余租期履行租赁义务，应当认定违约。对A2视频，该份证据只显示卫生间门关闭，不能证明王景泰、王军扣留了王晓红的衣服，本院对该证据不予采信。对A4订单截图6张，该证据不能证明王晓红将购买的物品放在走廊，本院对该证据不予采信。对A5微信聊天记录，该证据是证人王某母亲与王晓红的聊天记录，证人是哈尔滨市松北区王小多美睫美甲店经营者，其与母亲从事不同的职业，不能证明王晓红的待证事实，本院对该证据不予采信。对A6截图14张，结合B2，该组证据能够证明签合同的经过，王景泰系王军的父亲，案渉房产登记在王军名下，王晓红通过支付宝转账将房屋租金6000元和押金1000元交付王军，本院对该证据予以部分采信。对A7政府文件，王景泰、王军认可未在疫情期间出租房屋，房屋是疫情发生前出租的，该证据是客观事实，本院对该证据予以采信。对B1视频，根据视频的内容，该证据只能证明王晓红将部分个人物品放在走廊，不能证明影响临近的房屋出租，本院对该证据予以部分采信。对B3证人王某证言，证人王某证实自己在2020年四五月份搬走的，搬家的原因是2020年6月11日出庭作证时被王晓红威胁和恐吓，被迫终止与王景泰的《租房合同》，搬离出租房屋。王某证实自己搬家的时间是四五月份，是开庭之后搬走的，而开庭时间是6月11日，证人证言存在矛盾，且王景泰未提供其他的证据予以佐证，证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据，本院对证人证言不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王景泰系王军的父亲，案渉房屋登记在王军名下，王景泰办理房屋出租相关事宜。2019年9月23日，甲方王景泰与乙方王晓红签订《租房合同》。合同约定，甲方将位于哈尔滨市松北区军安绿色家园小区33号楼3单元102室单间租给乙方；租赁期2019年10月10日至2020年10月9日；租金每月1000元，押金1000元，押金在租赁期结束后全额无息返还；租金半年一支付；水、电和无线网费用由甲方支付；乙方做好防火，乙方可以用厨房做饭；如有一方违约，支付1000元。双方未约定具体电器使用问题。2019年9月23日，王晓红通过支付宝转账将房屋租金6000元和押金1000元交付王军。租房期间，王晓红有部分个人物品堆放在走廊。2020年3月12日，王景泰对用电情况提出异议，王晓红曾向王景泰询问租金不够，是否可以最后算，王景泰未回应。2020年4月1日，王晓红询问下半年租房价格，王景泰明确表示不再租给王晓红案渉单间，称其另有安排。租房合同约定租期一年，王景泰未对剩余租期履行租赁义务，应当认定违约。同日，王晓红搬出案渉房间。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，王景泰与王晓红双方订立的《租房合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，不违反法律法规的强制性规定，双方应按合同的约定履行。《租房合同》约定租赁期限12个月，但在履行期限内，王景泰称案渉单间另有安排，不能继续租给王晓红了。王景泰的行为构成根本违约，致使王晓红的租房目的不能实现，且王景泰、王军的反诉请求亦要求解除《租房合同》，故对解除王景泰与王晓红签订的《租房合同》，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案渉房屋登记在王军名下，签订《租房合同》时，王晓红将租金交付王军。因此，合同解除后，王军应当将房屋押金1000元返还给王晓红。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《租房合同》约定了违约金的数额，如有一方违约，支付1000元。因此，王军应向王晓红支付违约金1000元。王景泰对合同后半年租期不能履行承担违约责任，但其并未要求王晓红立即搬出房屋。2020年4月1日，王晓红主动搬离出租房屋，是对自己权利的处分，故对王晓红要求王景泰、王军返回剩余房租333元的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王晓红提供的证据不足以证明王景泰、王军将其物品丢失，应当承担举证不能的法律后果，对赔偿损失778.85元的诉讼请求，本院不予支持。王景泰、王军提供证据不足以证明因王晓红的原因房屋不能出租，亦不能证明证人王某搬家是王晓红的原因，应当承担举证不能的法律后果，故对王景泰、王军要求王晓红支付违约金1000元和赔偿损失4000元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王景泰与王晓红于2019年9月23日签订的《租房合同》；二、王军应于本判决生效之日起十日内向王晓红返还押金1000元；三、王军应于本判决生效之日起十日内向王晓红支付违约金1000元；四、驳回王晓红的其他诉讼请求；五、驳回王景泰、王军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（王晓红已预交），由王军、王景泰负担。王军、王景泰应于本判决生效之日起十日内将上述款项给付王晓红。反诉案件受理费25元（王景泰已预交），由王军、王景泰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  桓明馨审 判 员  李艳娜人民陪审员  卢殿新二〇二〇年十月十九日法官助理刘思君书记员王建婷