海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3449号   上诉人（原审原告、反诉被告）：海南维帝客酒店管理有限公司。住所地：海南省海口市秀英区长海大道**远大购物广场**楼（幢）****。统一社会信用代码：91460100MA5T2R2N8G。   法定代表人：李某，总经理。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人:肖某，海南东方国信律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴某，女，1984年10月2日出生，汉族，住海南省万宁市。公民身份号码：×××。   上诉人海南维帝客酒店管理有限公司（以下简称维帝客公司）因与被上诉人吴某委托合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2020）琼0105民初1192号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   维帝客公司上诉请求：一、请求判令撤销一审法院作出的（2020）琼0105民初1192号民事判决书第二、三、四、五、六项判决；二、改判维帝客公司于2019年11月3日起停止向吴某支付房屋占有使用费；三、本案上诉费、一审案件受理费由吴某承担。   事实与理由：一、维帝客公司不存在违约行为，无需支付违约金50000元。吴某的房屋用途为“办公”用房，因办公用途的房屋只能用于办公，不能用于居住，根据吴某向维帝客公司出具的《业主委托书》约定：吴某委托维帝客公司全权代理、管理出租该物业之相关事宜（房屋托管，租赁，维修，保洁等），可知，吴某在与维帝客公司签订《房屋托管合同》前就已明知维帝客公司将涉案房屋用于酒店经营出租给租客居住，吴某在与维帝客公司签订《房屋托管合同》时，应是知晓维帝客公司托管吴某房屋用于酒店经营出租给租客居住。由于吴某的房屋用途为办公，在房屋用途不能变更的情况下，维帝客公司租用吴某的房屋无法用于酒店经营出租给租客居住。另，因办公用途房屋的消防标准无法达到酒店经营出租给租客居住的标准，不符合办理特种行业消防许可证的相关规定，无法办理特种行业消防许可证，进而导致维帝客公司经营的酒店因无特种行业消防许可证，消防审批无法通过。综上，因吴某的房屋用途为办公，且无法办理特种行业消防许可证，维帝客公司经营的酒店出租业务，一直处于证照不齐的情况，导致2019年10月底被公安机关依法取缔，勒令维帝客公司关门，否则将依法拘留维帝客公司的法定代表人及相关的管理人员，在此情形下，维帝客公司只好停止营业，并及时通知吴某解除涉案《房屋托管合同》。维帝客公司认为，解除涉案《房屋托管合同》的原因是因为房屋用途为办公，且无法办理消防证，无法用于出租给租客居住，被公安机关依法取缔，勒令维帝客公司关门，导致维帝客公司与吴某签订的《房屋托管合同》的合同目的无法实现，符合《合同法》94条规定的法定解除事由，且吴某为过错方。维帝客公司主张解除合同有事实与法律依据，其不应承担违约责任。   二、维帝客公司自2019年11月3日起，无需再支付吴某房屋占有使用费，维帝客公司并未拖欠吴某15000元的租金，仅拖欠1680元的租金。2019年10月底，自公安机关取缔维帝客公司经营的酒店出租业务之后，维帝客公司多次与吴某沟通解除《房屋托管合同书》，并于2019年11月3日通过短信的方式及时通知吴某因办公性质和消防问题，公安机关已对附近几家酒店作出行政处罚，也依法取缔维帝客公司，维帝客公司已被迫停止营业，无法继续使用吴某的房屋用作酒店出租给租客居住。因吴某的过错才导致维帝客公司无法继续租用吴某的房屋，在此情形下，维帝客公司仅应支付吴某租金至2019年11月2日。另，根据吴某一审时的自认维帝客公司已支付租金至2019年10月15日，维帝客公司仅欠付吴某的租金为2019年10月16日至2019年11月2日，共计1680元租金，而不是一审法院认为的15000元。退一步说，即便维帝客公司要承担2019年10月16日至2020年3月22日期间的五个半月的租金，那么维帝客公司也认为，因在此期间出现了前所未有的疫情，按照疫情期间相关的法律规定，可以适当的减免部分租金，所以维帝客公司认为可以酌定减免其欠付的部分租金，显然一审法院判决错误。   三、维帝客公司无需支付滞纳金。前述已证，截止目前维帝客公司仅欠付吴某租金1680元，且对于欠付的租金1680元，维帝客公司一直同意支付，但是吴某一直不同意接收维帝客公司支付的剩余1680元租金，在此情形下，吴某既然主张了滞纳金，一审法院既然也支持了，一审法院判决错误，且调整之后的滞纳金也明显过高。退一步说，即便维帝客公司要承担滞纳金，吴某仅主张滞纳金计算至2020年3月15日止，本来一审法院应根据吴某的一审诉求依法作出判决，但是令人意外的是一审法院超越吴某一审的诉求，在一审判决书第二项判决中直接将滞纳金计算至债务实际付清之日止，显然一审判决出现严重的错判，恳望二审纠证一审法院错误的判决。   四、违约金与滞纳金不应同时得到支持。前述已证，维帝客公司无需支付违约金及滞纳金，即便需要支付，那么违约金和滞纳金不应同时得到支持，理由如下：第一、违约金及滞纳金都是对于维帝客公司违约行为的惩罚，显然约定了违约金又约定了滞纳金，属于对维帝客公司违约行为的重复惩罚，不应同时得到支持。第二、只有在行政案件才有滞纳金，民事案件不存在滞纳金一说。故，一审法院判决错误的既支持违约金又支持滞纳金，望贵院予以纠正。   五、维帝客公司未拖欠吴某的物业费。一审时维帝客公司仅提供了一张自制的表格（该表格未有涉案小区物业公司的盖章），试图证明维帝客公司欠付物业管理水电费675.19元，维帝客公司对于该表格的三性及证明内容均否认。吴某作为举证责任的一方，本来应承担不利后果，但是令人意外的是一审法院既然支持了吴某的诉求，试想如果吴某提供了一张自制的表格，写明维帝客公司欠付吴某的物业管理水电费1000000元，一审法院是否也会支持？显然一审法院判决严重错误，恳望二审法院依法予以纠正。   六、维帝客公司未完成项目仅为衣柜、吹风机，吴某主张9810元的项目款过高。根据吴某一审提交的证据《家私家电配置清单》第10和11项，衣柜、写字台、挂衣架、玄关四项费用共计9530元，维帝客公司与吴某已于2020年3月22日现场完成了房屋的钥匙、水电卡等交接及屋内物品的清点，经双方确认并签署了《房屋移交书》，维帝客公司认可目前房屋交接后房屋尚缺衣柜及吹风机（价值280元）。《家私家电配置清单》第10和11项的写字台、挂衣架、玄关已移交给吴某，应扣除写字台、挂衣架、玄关的价钱后剩余的才是衣柜的价钱，一审法院直接判决衣柜的价钱9530元，判决严重错误，恳望二审法院依法予以纠正。   综上所述，维帝客公司认为，根据相关的法律规定，维帝客公司的上诉请求有事实与法律依据，恳望贵院依法予以支持，以维护维帝客公司的上诉请求。   吴某辩称，1.吴某一审时提交了相关证据《存房业务合同书》及附件1-4（身份证、营业执照、商品房买卖合同复印件和业主委托书）、委托装修合同及附件等证据，一审法院也予以了查证，确认后给予了采纳，不存在维帝客公司不知情房屋性质的事实，装修中也明确了由维帝客公司进行消防改造（维帝客公司也收取吴某的相关费用）。2.针对维帝客公司上诉理由的“二-四”，吴某认为一审法院认定事实清楚，判决公正。3.因该欠物业费用为维帝客公司租赁期间的所欠物业费用，一审法院要求维帝客公司向物业求证并提供物业缴费证明，但维帝客公司未提供证明，一审法院采纳吴某证据；为此吴某再次向物业取得欠费证据（见附件1）。4.衣柜+写字台为组合定制项目，并含有配件挂衣架、玄关、电视柜，因该项装修项目在委托装修合同中明确要求并有定价，价格为9530元。维帝客公司未完成此项装修项目。移交房屋时也未移交吹风机，价格280元。吴某此次补充未装修项目的现场照片为证据（见附件2）。   综上所述，维帝客公司的请求是不正当的，恳请法院维持原一审判决。吴某也将保留追究维帝客公司房屋装修未达到合同约定质量标准及未提供全额装修发票等事项的责任。   维帝客公司向一审法院起诉请求：1.请求判令维帝客公司与吴某于2018年11月23日签订的《存房业务合同书》无效；2.请求判令维帝客公司于2019年11月3日起停止向吴某支付房屋占有使用费；3.本案诉讼费用由吴某承担。   吴某向一审法院反诉请求：1.请求判令维帝客公司退还装修合同中未完成的项目款9810.00元[未完成项目备注：定制衣柜（含写字台）款9530.00元和吹风筒280.00元]；2.请求判令维帝客公司违约并支付给吴某合同违约金50000.00元；3.请求判令维帝客公司支付给吴某2019年10月15日至2020年3月21日发生的5个月的租金15000.00元（5*3000元/月=15000.00元）及滞纳金6750.00元、物业管理水电费675.19元，总计22425.19元；4.请求判令反诉诉讼费用由维帝客公司承担。   一审法院认定事实：吴某名下位于海口市××区房其商品房用途为“办公”。2018年11月23日，维帝客公司与吴某签订一份《存房业务合同书》，约定：甲方（吴某）将位于海口市××区房委托乙方（维帝客公司）独家托管及出租；期限2018年11月23日至2024年11月22日；维帝客公司第一、二年应向吴某支付3000元/月房屋租金，第三、四年应向吴某支付3200元/月房屋租金，第五、六年应向吴某支付3400元/月房屋租金；房屋交接给维帝客公司后，给予维帝客公司四个月不收租金的装修期；维帝客公司应于每月的15号支付租金，如维帝客公司在非节假日期间拖欠支付租金达十日，则应按每日千分之五支付滞纳金，吴某有权收回物业，维帝客公司应赔偿吴某六个月租金；合同期内如有任一方提前解除租约，都应赔付对方六个月租金。《存房业务合同书》签订后，为了符合维帝客公司对房屋的装修标准的要求，维帝客公司又与吴某于当天签订了一份《委托装修合同》，约定由吴某授权维帝客公司委托装修公司对房屋进行装修施工，装修包含家具和电器的总价为126900元。同日，吴某还向维帝客公司出具了一份《业主委托书》，由吴某委托维帝客公司全权代理管理出租涉案物业。上述两份合同签订后，维帝客公司完成了装修并对房屋予以使用并支付了2019年9月份（含）前的租金，吴某也将装修款126900元支付了维帝客公司。维帝客公司在2019年10月15日起未再向吴某付2019年10月份及之后的租金。2019年11月3日，维帝客公司向吴某发出一条短信，内容为：“您好，由于我司承租的您万达的房子办公性质和消防问题政府部门不准与作为日租酒店经营。相关部门己对几家酒店做出了行政处罚。请业主收到短信通知后与我司人员联系处理房屋移交问题”。为此双方协商不下，遂成本案诉争。在诉讼中，吴某与维帝客公司于2020年3月22日交办理了交接手续，由维帝客公司将房屋及屋里的电器及家具等移交还吴某。其中衣柜一个未移交（定制衣柜含写字台价格为9530元）、吹风筒一个未移交（价格为280元）。   另查明，2019年10月15日至2020年3月21日，海口市秀英区白水塘大道25号骏豪仕家11栋419房共发生物业管理水电费675.19元，对此维帝客公司均未予以交纳。   一审法院认为，维帝客公司与吴某签订的《存房业务合同书》及《委托装修合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效合同。吴某已经履行了《存房业务合同书》及《委托装修合同》的合同义务，维帝客公司应当依约向吴某支付租金、应依约委托装修公司进行装修及验收结算。   维帝客公司长期欠付租金，吴某主张解除《存房业务合同书》于法有据，一审法院予以支持。维帝客公司原主张《存房业务合同书》无效，经一审法院释明后，其变更诉讼请求为解除《存房业务合同书》，这与吴某主张解除《存房业务合同书》的意思一致，一审法院也予以支持。考虑到在诉讼中，吴某与维帝客公司于2020年3月22日办理了交接手续，由维帝客公司将房屋及屋里的电器及家具等移交给了吴某，双方已经以其行为实际已经解除了《存房业务合同书》，故一审法院在本案中依法确认双方的《存房业务合同书》于2020年3月22日已经解除。   自2019年11月至2020年3月22日，维帝客公司共欠吴某五个月租金共15000元未付，吴某要求维帝客公司支付所拖欠的租金和及合理的滞纳金，其反诉请求理由成立，一审法院予以支持，但滞纳金约定的计算标准备过高，一审法院调整为按拖欠金额的每日万分之六计算。经计算，至2020年3月22日，维帝客公司应当向吴某支付的滞纳金总数为887.4元；2020年3月23日后的滞纳金以15000元为基数，按每日万分之六计，自2020年3月23日计至债务实际付清之日止。吴某要求维帝客公司支付的滞纳金超过一审法院核定的部分，一审法院予以驳回。维帝客公司主张从2019年11月3日不应向吴某支付房屋占用使用费的诉讼请求，理由不成立，一审法院予以驳回。   维帝客公司与吴某于2020年3月22日办理移交手续，对于移交前所发生的物业管理水电费应由维帝客公司承担。因维帝客公司一直未予以交纳，故吴某要求维帝客公司支付此期限间发生的物业管理水电费共675.19元，其反诉请求，理由成立，一审法院予以支持。   维帝客公司未付租金违约，且在合同期满前提出移交所承租的房屋，这实际上等同于提前解除租约。依《存房业务合同书》约定，吴某要求维帝客公司支付50000元违约金，其反诉请求理由成立，一审法院予以支持。   维帝客公司移交的物品少了价格为9530元的衣柜及价格为280元吹风筒未移交，对此维帝客公司应赔偿吴某以上相应损失共9810元，吴某所提出的相应的反诉请求，理由成立，一审法院予以支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认维帝客公司与吴某于2018年11月23日签订的《存房业务合同书》于2020年3月22日已经解除。二、维帝客公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴某支付租金共15000元，并支付拖欠期间的滞纳金（计算方法：一、截止2020年3月22日，滞纳金总数为887.4元；二、2020年3月23日后的滞纳金以15000元为基数，按每日万分之六计，自2020年3月23日计至债务实际付清之日止）。三、维帝客公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴某支付物业管理水电费共675.19元。四、维帝客公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴某支付解除《存房业务合同书》的违约金50000元。五、维帝客公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴某赔少移交的物品损失共9810元。六、驳回维帝客公司的其他诉讼请求。七、驳回吴某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费200元，反诉案件受理费928元，均由维帝客公司负担。   二审期间，双方当事人均未提供新证据。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：一、维帝客公司应否支付吴某租金15000元；二、维帝客公司是否存在违约行为，应否支付吴某违约金50000元及滞纳金；三、维帝客公司是否拖欠物业管理水电费675.19元；四、维帝客公司应否向吴某赔偿少移交物品损失9810元。   关于第一个争议焦点，维帝客公司虽然在2019年11月3日向吴某发出短信要求处理房屋已交问题，但维帝客公司与吴某实际于2020年3月22日才办理移交手续，在此期间涉案房屋由维帝客公司占有使用，按约定维帝客公司应当支付上述期间的租金。维帝客公司上诉称因遇到疫情影响，应当对租金进行调整，   由于疫情对当事人双方均造成影响，一审判决综合全案判决维帝客公司支付上述期间租金15000元，并无不当，本院予以维持。   关于第二个争议焦点，维帝客公司在合同未到期前，主张解除合同，移交房屋，未按时支付租金构成违约，按照双方合同约定维帝客公司应当支付违约金50000元及欠付租金的滞纳金。维帝客公司称涉案房屋用途为办公，吴某明知维帝客公司用于经营酒店出租存在过错，对此本院认为，维帝客公司作为酒店经营者，有义务查验其租赁的房屋是否符合酒店经营使用，而且维帝客公司已查看过吴某购房合同，该购房合同已明确记载房屋用途为办公，吴某并未隐瞒上述房屋用途，不存在过错。维帝客公司上诉称其不应支付滞纳金，行政案件才有滞纳金，对此本院认为，滞纳金是双方约定对于逾期支付租金的违约赔偿方式，不违反法律强制性规定，针对双方约定过高问题，一审判决已进行了调整，由于维帝客公司至今欠付租金，一审判决滞纳金计算至债务实际付清之日止，减少双方诉累，故对于维帝客公司的上述理由，本院不予采纳。维帝客公司上诉称违约金和滞纳金不应同时得到支持，对此本院认为，违约金与滞纳金均属于违约赔偿的方式，能否同时适用，应看是否能弥补当事人损失，本案中，吴某因维帝客公司经营酒店需要，按照维帝客公司要求装修了房屋，但在合同履行期内维帝客公司解除合同，会对吴某再次使用、出租房屋造成一定影响，维帝客公司也未能提供证据证明双方约定的违约金和滞纳金过分高于吴某的损失。综上，一审判决维帝客公司支付吴某违约金50000元及未付租金15000元的滞纳金，并无明显不当，本院予以维持。   关于第三个争议焦点，维帝客公司仅支付物业费至2019年10月，根据上文分析，维帝客公司实际占有使用涉案房屋至2020年3月22日，按照双方约定，上述期间的物业费、水电费亦应由维帝客公司承担，维帝客公司未能提供证据其已交纳上述期间物业费、水电费，一审判决维帝客公司支付物业费、水电费675.19元，并无不当，本院予以维持。   关于第四个争议焦点，维帝客公司上诉称交接清单只有衣柜，一审判决按照衣柜和写字台价格认定有误，吴某辩解称衣柜和写字台是一体的，均未移交，根据双方装修附件约定衣柜和写字台共9530元，并未分开列明单价，吴某将衣柜和写字台仅注明衣柜符合常理，一审判决维帝客公司支付物业费、水电费共675.19元，并无不当，本院予以维持。   综上所述，维帝客公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1128元，由上诉人海南维帝客酒店管理有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘思其   审判员 王小杰   审判员 范 晨      二Ｏ二Ｏ年十月二十九日   书记员 吴毓冰   速录员 符雪梅   附相关法律法规条文规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。