松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初3250号 原告:付丽娜，女，满族，1980年4月20日生，现住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：吴宏波，吉林泰绅仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵兵，吉林泰绅仁律师事务所律师。 被告：张靖雨，男，汉族，1972年8月28日生，现住吉林省松原市宁江区。 被告：钟丽娜，女，汉族，1972年5月26日生，现住吉林省松原市宁江区。 第三人：某商业银行股份有限公司松原分行，住所地松原市。 负责人：鲁利，行长。 委托诉讼代理人：王建章，被告单位公司职员。 委托诉讼代理人：唐宇，吉林捷盈律师事务所律师。 原告付丽娜诉被告张靖雨、钟丽娜、第三人某商业银行股份有限公司松原分行（以下简称某银行松原分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付丽娜及其委托诉讼代理人吴宏波、赵兵，被告张靖雨、钟丽红，第三人某银行松原分行的委托诉讼代理人唐宇、王建章到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。 付丽娜诉称：原告付丽娜自2016年即开始租赁被告张靖雨、钟丽红夫妻共有的位于松原市宁江区某路268号某小区第301幢107号门市房。2019年年初，二被告欲出售该楼，并有多人前来看房。2019年4月20日，原、被告口头协商由原告付丽娜购买该楼。2019年4月21日付丽娜通过银行转账方式支付给张靖雨人民币30,000元，并口头约定如果签订买卖合同就算定金，如果买卖不成功就算房屋租金。2019年4月27日，原告付丽娜与被告张靖雨、钟丽红签订《购楼合同书》一份，约定二被告将涉案房屋以189万元价格出售给原告，合同第四条约定“乙方先付给甲方购房预付款90万元现金，用于偿还甲方在某银行吉林分行贷款的余额，贷款还清后，在银行取回有关贷款是的手续，甲方负责办理《商品房买卖合同》更名给乙方，需要乙方配合办理，中间产生一切费用由甲方负责。乙方已付3万定金，甲方将《商品房买卖合同》更名到乙方名下后，将购楼剩余尾款96万元人民币（大写：玖拾陆万元人民币）三日内一次性支付给甲方”等。2019年4月28日，原告依照合同约定向张靖雨账户支付购房预付款90万元。后原告了解到，在《购楼合同书》签订后，二被告将欠某银行吉林分行贷款还清，二被告将涉案房屋登记在二被告名下，不动产权证号为吉（2019）松原市不动产权第00×××46号。二被告未按合同约定，将涉案房屋办理到原告名下。而是在2019年6月28日向第三人某商业银行股份有限公司松原分行将涉案房屋进行了抵押。抵押权不动产产权证明号为吉（2019）松原市不动产证明第0011438号。原告向松原市公安局宁江二分局报案，认为被告行为涉嫌合同诈骗。后经公安机关审查，认为不构成犯罪，并作出宁二公（经）不立字【2020】3号《不予立案通知书》。后经原告多次要求二被告履行《购楼合同书》的义务，但一直推脱。原告认为原被告之间签订的《购楼合同书》合法有效。原告购房在先，被告将涉案房屋抵押在后，抵押不成立。被告应履行偿还借款义务，原告也同意在剩余房款范围内替二被告履行偿还义务。然后二被告与第三人办理抵押登记注销手续，将该房过户到原告名下。故诉至法院，要求1、确认原告与二被告于2019年4月27日签订的《购楼合同书》有效；2、判令二被告继续履行合同，将涉案楼房更名到原告名下；3、判令二被告立即向第三人清偿涉案房上抵押债务；4、判令二被告与第三人配合办理涉案房屋上的抵押登记注销手续。 被告张靖雨、钟丽红辩称：当时交纳的30,000元是房租，后来签订了买卖合同才变成房屋预付款的。后来给的90万元是我与原告共同到吉林银行还款的。后来贷款我们不是贷款人，而是担保人。在原告到公安机关告我们的时候，我们就想还钱，但是原告回避我们。现在欠房子同意给房子，欠钱同意给钱，一切遵从法院判决。 第三人某银行松原分行述称：一、原、被告之间的买卖合同纠纷不影响担保物权效力。2016年6月27日，松原市某建材有限公司向我行贷款200万元，被告张靖雨、钟丽红以涉案房屋为该笔借款提供抵押担保，并与我行签订《个人借款合同》，办理了他项权利登记。我行对抵押财产享有的担保物权合法有效。原被告签订的《购楼合同书》未告知当时的抵押权人某银行，因此转让行为无效。被告与我行就涉案房屋设定抵押担保，致使出卖的房产不享有处分权，在未涤除抵押权的情况下，原告付丽娜应依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条二款的规定，诉请解除合同并承担赔偿责任。 经审理查明：被告张靖雨与钟丽红系夫妻关系，被告张靖雨系松原市某建材有限公司的法定代表人。原告付丽娜自2016年即开始租赁被告张靖雨、钟丽红夫妻共有的位于松原市宁江区某路268号某小区第301幢107号门市房。2019年初，被告张靖雨、钟丽红欲出售该楼，并有多人前来看房。2019年4月20日，原、被告口头协商由原告付丽娜购买该楼。2019年4月21日付丽娜通过银行转账方式支付给张靖雨人民币30,000元，并口头约定如果签订房屋买卖合同就算定金，如果买卖不成功就算房屋租金。2019年4月27日，原告付丽娜与被告张靖雨、钟丽红签订《购楼合同书》一份，约定二被告将涉案房屋以189万元价格出售给原告，合同第四条约定“乙方先付给甲方购房预付款90万元现金，用于偿还甲方在某银行吉林分行贷款的余额，贷款还清后，在银行取回油管贷款是的手续，甲方负责办理《商品房买卖合同》更名给乙方，需要乙方配合办理，中间产生一切费用由甲方负责。乙方已付3万定金，甲方将《商品房买卖合同》更名到乙方名下后，将购楼剩余尾款96万元人民币（大写：玖拾陆万元人民币）三日内一次性支付给甲方”等。2019年4月28日，原告付丽娜依照合同约定向张靖雨银行账户支付购房预付款90万元。在《购楼合同书》签订后，二被告将欠某银行吉林分行的涉案房屋的按揭贷款本息还清，二被告从某银行吉林分行将涉案房屋抵押手续予以注销，并于2019年5月30日将涉案房屋登记在被告张靖雨、钟丽红名下，不动产权证号为吉（2019）松原市不动产权第00×××46号。此后二被告未按合同约定，将涉案房屋办理到原告名下，而是在2019年6月27日松原市某建材有限公司向第三人某商业银行股份有限公司松原分行贷款200万元时，将涉案房屋进行了抵押担保，并于2019年6月28日办理了抵押登记，抵押权不动产证明号为吉（2019）松原市不动产证明第0011438号。原告付丽娜认为二被告的行为已经涉嫌犯罪，遂向松原市公安局宁江二分局报案，认为被告行为涉嫌合同诈骗。后经松原市公安局宁江二分局审查，认为不构成犯罪，并作出宁二公（经）不立字【2020】3号《不予立案通知书》。当事人间协商多次未达成一致意见，因而成讼。 另查明：原告付丽娜于2020年6月4日向本院提出诉前保全申请，原告为此花去保全保险费5670元、保全申请费5000元。本院依法作出作出（2020）吉0702民初财保88号民事裁定，查封了被告张靖雨、钟丽红所有的涉案房屋不动产权证号为吉（2019）松原市不动产权第00×××46号商业服务用房一套，查封期限三年。现该房屋由原告付丽娜占有使用至今。 认定上述事实的证据有原、被告及第三人的陈述，当事人提供的《商品房买卖合同》、购楼合同书、某银行个人活期账户交易明细两份、不动产抵押登记证明、查档记录、公安局受案回执、不予立案通知书、流动资金收据、裁定书等在卷为凭，可以证明上述事实。 本院认为：出卖人张靖雨、钟丽红与原告付丽娜在房屋买卖合同中约定“甲方负责办理《商品房买卖合同》更名给乙方”，约定目的是为了规避税费，违反法律规定，该约定无效，但不影响其他约定的效力。原告付丽娜与被告张靖雨、钟丽红双方在平等自愿的基础上签订的《购楼合同书》，是双方当事人的真实意思表示，其余约定的内容中不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应予恪守履行。二被告在将欠某银行吉林分行贷款本息还清，涤除抵押权后理应按照房屋买卖合同约定，积极配合原告将涉案房屋变更登记到原告付丽娜名下。二被告却隐瞒已经取得涉案房屋所有权的事实，将涉案房屋另行抵押给第三人的行为，已经构成买卖合同的违约并有违诚实信用原则。由于二被告的抵押担保行为，已经造成涉案房屋变更登记出现阻碍。在贷款人松原市某建材有限公司或者被告清偿第三人贷款并涤除涉案房屋抵押权后，二被告应承担配合将涉案房屋过户到原告付丽娜名下的义务。原告付丽娜对于案外人松原市某建材有限公司或者被告张靖雨、钟丽红是否清偿借款人即第三人的贷款没有法律上的请求权。由于被告张靖雨、钟丽红与第三人之间的抵押担保而设定在涉案房屋上的抵押权是合法的担保物权，并已依法进行了登记。原告请求二被告及第三人配合办理涉案房屋上的抵押权登记注销手续，没有法律依据。第三人亦应在日后的经营中对于抵押物的价值、使用现状等进行有效的考察和评估，以减少经营损失之风险，增强企业的社会责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告付丽娜与被告张靖雨、钟丽红于2019年6月27日签订的《购楼合同书》合法有效（关于“甲方负责办理《商品房买卖合同》更名给乙方”的约定无效）。 二、被告张靖雨、钟丽红在偿还贷款及利息、注销涉案房屋抵押权后立即协助原告付丽娜将位于宁江区沿江街某小区301幢107号房，建筑面积202.26平方米不动产权证号为吉（2019）松原市不动产权第00×××46号房屋产权证由被告张靖雨、钟丽红名下变更登记在原告付丽娜名下。 三、驳回原告付丽娜在本案中的其他诉讼请求。 案件受理费按照简易程序收取10,905元，保全保险费5670元、保全申请费5000元由被告张靖雨、钟丽红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  焦学义 二〇二〇年十月二十三日 书记员  刁冬艳