江西省浮梁县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0222民初198号原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组，住所地浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥自然村。负责人：李广辉，该村民小组组长。委托诉讼代理人：何玉平，北京盈科（义乌）律师事务所律师。被告：胡某某，男，汉族，1969年4月22日出生，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：彭剑，江西省昌南律师事务所律师。原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组（以下简称“双凤桥二组”）与被告胡某某土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年11月13日制作了（2019）赣0222民初596号民事裁定书，原告双凤桥二组及被告胡某某均不服，提起上诉。江西省景德镇市中级人民法院以裁定有错误，指令本院审理。本院重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告双凤桥二组负责人李广辉及其委托诉讼代理人何玉平、被告胡某某委托诉讼代理人彭剑均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告双凤桥二组向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年2月2日签订的土地租赁合同无效；2、判令被告返还案涉土地并支付土地使用费；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年2月2日，被告与上届村民小组组长彭为林未经我组村民同意，暗地签订土地租赁合同，约定将我组位于料厂（土名）处一宗土地租赁给被告，四至为：东至黄建军围墙尽头为界、西至卢有发厂房为界、南至彭徙村厂房为界、北至景婺黄高速防护带为界。该合同既非我组村民的真实意思表示，也违反了合同法第52条等法律的强制性规定，严重损害了我组村民的合法权益。为维护自己的合法权益，特诉至法院，请判如所请。被告胡某某辩称：被告胡某某与朋友李登龙为支持湘湖镇双凤桥村委会的招商引资发展农村再就业，于2011年2月2日，通过当时的双凤村小组负责人彭为林并与全体村民协商，签订了租赁合同，合同真实有效，甲方明确、公章真实、全体村民均签名确认，其中就包括原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥自然村李广辉本人的签字，有租赁合同为证（证据：租赁合同）。合同签订后，被告依约付款（证据：付款凭证），原告将上述土地、厂房交给被告，双方已经依约履行了合同的权利义务，合同执行完毕，不存在任何的争议。原告以未经该组村民同意私订合同为由主张合同无效是将合同视为儿戏，李广辉本人当时就在租赁合同上签名同意。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”彭为林当时为该村组负责人有权代表该村组对外签约，该合同有全体村民包括现在的原告负责人李广辉的签名，说未经全村村民同意，那合同上签名怎么解释？李广辉本人也在合同上有签名，现在来说是暗中签订合同，如果是暗中李广辉怎么会知道？又怎么会在合同上有签名？根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”被告所签合同并未违反任何强制性法律法规，合同毫无瑕疵。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十条规定，合同未限制在此流转，土地流转后再次流转并不违法。被告于租赁土地取得之前即为厂房，租赁后仍为厂房，租赁方从未改变现状，也未改变土地用途。根据《合同法》第五十二条规定，只有合同内容违反强制性法律法规才会导致无效，类似的土地租赁合同如果都无效，是废弃契约精神的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：（1）、人口信息查询证明，证明被告胡某某的主体资格；（2）李广辉身份证复印件及当选原告双凤桥二组组长证书，证明李广辉系原告双凤桥**负责人；本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告双凤桥二组为支持其诉讼请求，提交了如下证据：（1）会议记录，证明本案的诉讼是经过村民小组会议民主决定程序的，村民小组成员对本案的《租赁合同》是不知情的，原合同的签订没有经过开会讨论过，村小组没有相关的会议记录，也没有收到租赁款项；被告胡某某认为会议记录是复印件，且会议记录也不符合会议记录的形式，不具有证据的合法性；该会议记录复印件，经与原件核对一致，予以采信；租赁款项的收、付是双向的，原告双凤桥二组会议记录是单方的意思表示，不能达到没有收到租赁款项的证明目的。（2）双凤村村民委员会出具的证明，证明村小组的户数和村民人数；被告胡某某认为该证明是复印件，且证明村小组的人数与户数，与本案无关联；该证明经与双凤村村民委员会主任确认属实；村民小组的人数与户数，与村民会议的召开和决议有关，故对该证明予以采信。（3）《租赁合同》，证明这份合同是无效合同；被告胡某某对《租赁合同》无异议，认为该《租赁合同》是合法有效的；对《租赁合同》是由原、被告签订及《租赁合同》内容的真实性，予以采信，由于村民签名处名单上部分村民不承认在该《租赁合同》上其签名的真实性，被告胡某某也未举证明这部分村民签名是真实的，故对该《租赁合同》村民签名处的签名，不予采信。（4）调解记录，证明本案诉讼前经双凤村委会调解；被告胡某某认为该调解记录是一个人写的，没有其他参与人的签名，真实性有异议；该调解记录与本案的诉讼请求及其待证事实无关联，不予采信。（5）林权登记申请表、浮梁县不动产登记中心调取的集体土地所有权来源说明书、法律责任具结保证书、宗地图、双凤村村民委员会证明、向林业局的报告，证明案涉土地是林地，其所有权权属是系本案的原告双凤桥二组；被告胡某某对林权登记申请表、浮梁县不动产登记中心调取的集体土地所有权来源说明书、法律责任具结保证书、宗地图无异议，予以采信。被告胡某某对双凤村村民委员会证明有异议，认为该证明不能达到证明目的，原告说案涉土地是林地，村委会说是料场，是个荒地，所以认为当时租赁是合法有效的；双凤村村民委员会证明是证明被告胡某某租赁的林地的面积，与被告胡某某的陈述一致，予以采信。被告胡某某认为向林业局的报告与本案无关；被告胡某某质证理由成立，对向林业局的报告不予采信。2、被告胡某某为反驳原告双凤桥二组主张及支持自己主张提交了如下证据：（1）《租赁合同》，证明被告胡某某与原告双凤桥二组签订了厂房买卖和土地租赁协议；原告双凤桥二组对该《租赁合同》的真实性无异议，合法性有异议，该合同签订没有经过民主程序；对《租赁合同》是由原、被告签订及《租赁合同》内容的真实性，予以采信；但其不能达到厂房买卖的证明目的；由于村民签名处名单中的部分村民不承认在该《租赁合同》上其签名的真实性，被告胡某某也未举证明这部分村民签名是真实的，故对该租赁合同村民签名处的签名，不予采信。（2）《厂房租赁协议》和《补充协议》，证明原告双凤桥**强迫被告胡某某把厂房租给浙江人；原告双凤桥二组对该组证据的真实性、关联性无异议，认为这组证据能证明被告胡某某租赁案涉土地是用来经营陶瓷厂以及将租赁案涉土地转租给柳必寿、柳久旺经营办厂，违反了土地管理法的强制性规定；由于原、被告对该组证据的真实性、关联性无异议，故对该组证据的真实性、关联性予以采信，因《厂房租赁协议》和《补充协议》与本案是不同的法律关系，其合法性不属本案审查范围；该组证据不能达到原告双凤桥二组强迫被告胡某某把厂房租给浙江人的证明目的。（3）《协议书》，证明原告双凤桥二组承诺弥补被告胡某某7万元损失，并恢复厂房，如违约就以租金的50倍赔偿；原告双凤桥二组质证称对该《协议书》的真实性有异议；该《协议书》是基于厂房被拆而签订的，与本案诉讼请求及其待证事实无关联，不予采信。（4）收条和收据共10份，证明被告胡某某支付了修路的钱、水电费、卫生费、工程预付款、电线损耗费、涂料费、租金和学校捐款的钱，共计40多万元；原告双凤桥二组对该组证据的真实性、关联性有异议，认为收款收据很多都没有村民小组的会计签字确认，而且支付的项目也不清楚；该组证据中：2011年2月2日、2月10日、7月6日收款金额共计300000元的收款收据，有时任原告双凤桥二组负责人签名并加盖原告双凤桥二组印章，且与《租赁合同》的约定相互印证，予以采信；2011年11月6日、12月1日收款金额共计47000元的收条，有时任原告双凤桥二组负责人签名并加盖原告双凤桥二组印章，予以采信；2012年5月3日、2016年8月11日、10月8日由案外人收款金额共计32400元而出具的收据，由于被告胡某某未举证佐证该付款行为与本案诉讼请求及其待证事实有关联，其系因履行《租赁合同》而遭受的损失，故对该组收据，不予采信。（5）厂房、设备、货物照片7页。证明被告胡某某的厂房被原告双凤桥二组拆除，里面的货物遭受到损失。原告双凤桥二组认为该组证据能证明被告胡某某租赁案涉土地是用来经营陶瓷加工厂，是违反土地管理法的，但不能达到被告胡某某的证明目的；该组证据的证明目的与本案诉讼请求及其待证事实无关联，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月2日被告胡某某与原告双凤桥二组签订了一份《租赁合同》，原告双凤桥二组为甲方，被告胡某某为乙方；该合同约定“为发展我村经济，扩大我村村民的劳动再就业工程，促进我村的招商引资项目，经全村村民同意将如下地块租赁给乙方。1、经甲、乙双方协商甲方将成队料厂面积为定拾亩，以每亩叁万元的价格租赁给乙方。2、乙方在甲方土地上不得经营对甲方山地、水田、农舍造成损害的经营活动，否则后果由乙方承担。3、如甲方村民去乙方土地闹事，则由甲方负责调解。4、甲方土地租赁给乙方经营年限伍拾年。5、此合同一经双方签字后生效。6、此合同一式三份，双方各一份，并上报双凤村委会备案。7、水、电甲方负责到位，坟墓甲方负责迁移。8、有关部门来人，甲方负责协调到位”。《租赁合同》履行中，被告胡某某于2011年2月2日、2月10日、7月6日分别向原告双凤桥二组支付了土地租金160000、40000元、100000元，共计300000元；被告胡某某收到租赁的林地后，修建了厂房，并于2011年9月1日，被告胡某某和案外人李登龙与案外人林其仔、柳久旺签订了一份《厂房租赁协议》，并于同日与案外人柳必寿、柳久旺签订了《补充协议》，该协议约定，被告胡某某将租赁土地范围内，四至方向为：东临被告原有的陶瓷作坊、南至山坡、西至被告食堂平房，北至厕所及山地为界的范围租赁给林其仔、柳信旺、柳必寿经营；租赁时间为5年，自2011年9月1日至2016年8月31日；每年租金3万元，租金按一年一付方式结算。期间，被告胡某某因修路，于2011年11月6日、12月1日向原告双凤桥二组分别支付20000元、27000元，共计47000元修路工程款。现原告双凤桥二组认为《租赁合同》不是其村小组成员的真实意思表示，也违反了合同法的强制性规定，诉至本院。另查明：被告胡某某租赁林地是用于办瓷厂。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告双凤桥二组与被告胡某某于2011年2月2日签订的《租赁合同》的效力问题；2、返还林地、租金及原、被告损失的核定。1、原告双凤桥二组与被告胡某某于2011年2月2日签订的《租赁合同》的效力问题原告双凤桥二组认为土地租赁没有经过三分之二户会议决定，不是村民真实意思表示，《租赁合同》村民签名也是不真实的，该合同违反了村民委员会组织法的相关规定。同时，被告胡某某租赁案涉土地是用于陶瓷酒瓶加工，案涉土地不能用于非农业建设，这份《租赁合同》也违反了森林法、土地法的相关规定，因此，应认定《租赁合同》无效。被告胡某某认为《租赁合同》是合法有效的，是双方的真实意思表示，上面有当时的村小组长签名，也有村小组的印章，合同已经履行多年，村民不知道不符合客观事实。原告双凤桥二组引用法律错误，村民委员会组织法第28条是管理性规定，不是效力强制性规定。原、被告签订协议时，上面已经有厂房，且已经通水电，被告胡某某是租赁土地，还对上面的厂房进行了购买，支付的租金包括办厂条件的代价，也包含购买建筑物的代价，租赁方从未改变现状，也未改变土地用途。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”；《中华人民共和国森林法》第十五条规定：“森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为作林地。…”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。…”。案涉林地属原告双凤桥二组农民集体所有，系农用地范畴。本案中，原告双凤桥二组与被告胡某某签订《租赁合同》，将村集体财产租赁给被告胡某某进行经营，未经村民会议决定，违反了法律规定；该《租赁合同》虽未明确约定租赁林地的用途，实质上原告双凤桥二组将《租赁合同》所涉林地租赁给被告胡某某是用于办瓷厂和转租给案外人林其仔、柳久旺、柳必寿进行竹木加工；原、被告未经主管部门批准，改变了林地用途，违反了法律强制性规定，故应认定《租赁合同》无效。2、返还林地、租金及原、被告损失的核定（1）原告双凤桥二组主张返还林地范围的核定。原告双凤桥二组诉请被告胡某某返还四至为：东至黄建军围墙尽头为界，西至卢有发厂房为界，南至彭冬林厂房为界，北至景婺黄高速防护带为界范围内，共13亩林地。被告胡某某抗辩称原告双凤桥二组所说的13亩林地，实际是分两次租赁的，基于《租赁合同》租赁的是10亩，还有3亩是另外租赁的。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告双凤桥二组主张被告胡某某返还13亩林地，这13亩林地的租赁是由两次不同的租赁关系形成的，由于原告双凤桥二组未提交案涉《租赁合同》之外的3亩林地租赁行为无效的证据，其主张被告胡某某返还该3亩林地，证据不足，不予支持，原告双凤桥二组可另行主张，因此，对原告双凤桥二组主张被告胡某某返还林地的面积确认为10亩。（2）租金返还和原、被告所受损失的认定。原告双凤桥二组主张被告胡某某赔偿林地使用费，使用费按租金计算；由于被告胡某某依据《租赁合同》已实际使用该宗林地，至今未还，给原告双凤桥二组造成了一定损失，其主张赔偿林地使用费，根据被告胡某某使用该宗林地的情形，其使用期间酌定为九年六个月，林地使用费为57000元（9.5年×300000元/50年），符合法律规定，予以支持；被告胡某某抗辩称，若《租赁合同》无效，则要求原告双凤桥二组返还租金300000元；并赔偿修路摊派的47000元、其他摊派款73000元，厂房被原告双凤桥二组拆除的损失：四间简易房30000元、陶瓷货物损失140000元、围墙损失38350元等损失合计328350元。被告胡某某抗辩主张原告双凤桥二组返还租金300000元，符合法律规定，予以支持；其抗辩主张原告双凤桥二组赔偿修路工程款47000元，该修路工程款是为履行《租赁合同》便利而支付的，租赁林地返还后，该修路工程款作为其因《租赁合同》无效的损失，理由成立，故对被告胡某某该抗辩主张，予以支持；被告胡某某抗辩主张原告双凤桥二组赔偿其他摊派款73000元，由于其未提交该73000元摊派款存在的证据，对其该抗辩主张，不予支持；被告胡某某抗辩主张原告双凤桥二组赔偿其厂房被原告双凤桥二组拆除的损失，厂房被拆除的损失是基于另一个法律关系，不在本案审理范围，若被告胡某某认为自己的合法权益受到侵害，可另行主张权利。综上，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告双凤桥二组与被告胡某某于2011年2月2日签订的《租赁合同》，违反法律规定，应认定为无效合同。原告双凤桥二组主张被告胡某某返还因案涉《租赁合同》租赁的林地，符合法律规定，予以支持，经核定返还林地的面积为10亩。被告胡某某基于《租赁合同》无效，提出的抗辩主张，要求原告双凤桥二组返还租金300000元，符合法律规定，予以支持；原告双凤桥二组明知出租集体财产，须经村民会议决定，而未经村民会议决定，且违反法律强制性规定将林地出租给被告胡某某用于办厂，改变林地用途，因此，对《租赁合同》无效的后果应承担一定的责任；被告胡某某应该知道，农民集体所有的土地（林地）租赁应经村民会议决定，而未尽审慎审查义务，且租赁林地用于办厂，改变林地用途，对《租赁合同》无效的后果应与原告双凤桥二组承担同等责任；因此，原、被告应对对方损失承担50%的赔偿责任。审理中，双方当事人分歧较大，调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组与被告胡某某于2011年2月2日签订的《租赁合同》无效；二、原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组应返还被告胡某某林地租金300000元并赔偿损失23500元，被告胡某某应赔偿原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组林地使用费28500元。原、被告应向对方支付的款项折抵后，原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组应在本判决生效之日起五日内返还被告胡某某租金295000元；三、被告胡某某应在收到返还的租金后，立即将租赁的林地10亩返还原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组（返还林地的四至为：东至黄建军围墙，南至彭冬林厂房，西至卢有发厂房塝上，北临景婺黄高速；从南向北计算面积）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7360元，由原告浮梁县湘湖镇双凤村双凤桥第二村民小组负担3680元，被告胡某某负担3680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  邬红辉人民陪审员  杨尚才人民陪审员  鲍有元二〇二〇年十月二十八日代书 记员  许 菁