山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终9855号 上诉人（原审原告）：梁伟明，男。 被上诉人（原审被告）：青岛海德宁置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区钱塘江支路。 法定代表人：胡士宽，董事长。 委托诉讼代理人：程咸密，山东坤华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程希瑜，山东坤华律师事务所律师。 上诉人梁伟明因与被上诉人青岛海德宁置业有限公司（以下简称海德宁置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁伟明上诉请求：1.撤销黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初5378号民事判决，依据案件真实情况，审核海德宁置业公司违约侵权行为；2.涉诉一二审费用全部由海德宁置业公司承担；3.海德宁置业公司承担向梁伟明支付实际鉴定装修价值与合同约定装修价值差值223757.23元，并承担违约金、经济补偿民事责任。事实和理由：一、海德宁置业公司交付的房屋装修与涉案合同约定严重不符，已经构成违约。房屋鉴定装修价款87742.77元已经包含装修基本利润，且一审将成本三倍差额认定为装修利润与本案事实、行业普遍情况及价格法规定严重不符，显失公平。此外，海德宁置业公司向梁伟明交付的房屋并不符合合同第三条、附件三关于装修的约定：一是所使用的装修材料不符合合同附件三约定的品牌及档次。二是装修总价也不符合合同约定。根据鉴定机构出具的鉴定意见，其包含利润、规费、管理费、税金的总价值仅为每平方米900元左右，比约定价格低了近3倍，海德宁置业公司已经构成瑕疵履行，应承担违约责任。二、“补偿”不等于“赔偿”，案涉合同关于装修不符合合同约定的违约责任约定不明，梁伟明有权依据《合同法》的相关规定要求海德宁置业公司承担违约责任。首先，合同第十七条明确约定了装修不符合合同约定情形下甲方也就是海德宁置业公司承担0倍补偿责任，该条款不能视为是违约责任条款。涉案合同并未排除适用《合同法》关于违约责任章节的适用，因此，梁伟明有权利依据合同法的规定要求海德宁置业公司按照退还差价的方式向梁伟明承担瑕疵履行的违约责任。其次，即使上述条款被视为违约责任条款，由于该合同是海德宁置业公司提供的《青岛市商品房预售合同》示范文本，属于海德宁置业公司重复多次使用的格式文本，该条款也属于明显减少甲方义务增加乙方责任的条款。根据庭审情况以及海德宁置业公司提交的证据来看，该条款应当属于无效条款。最后，即使上述条款有效，根据《合同法》第一百一十四条，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。三、李静房屋的鉴定意见能够作为本案确定海德宁置业公司违约给梁伟明造成实际损失的依据。梁伟明的涉案房屋与李静的房屋户型、装修风格均一致，李静房屋的鉴定意见可以用于本案，而梁伟明从未放弃过鉴定的权利。四、海德宁置业公司承担违约责任的方式应为减少价款退还差价。五、装修金额与房屋销售价格是可以区分且约定明确的，并非海德宁置业公司辩称的不可分割。六、一审认定“梁伟明自身原因未收房”与本案事实严重不符，海德宁置业公司向梁伟明发出交房通知时间节点于房屋通过验收交付前。综上所述，海德宁置业公司有违诚信向梁伟明交付的房屋装修与合同约定的品质和使用的材料严重不符，已经构成瑕疵履行的违约行为。鉴定意见确定的87742.77元装修总价能够客观真实的体现涉案房屋的装修价值，其与合同约定的311500元装修总价之间的差额222309.5元属于海德宁置业公司瑕疵履行给梁伟明造成的损失，由于其瑕疵履行无法通过重做、维修等方式弥补梁伟明损失，现梁伟明根据鉴定意见仅主张退还222309.5元的装修差价，于法有据。 海德宁置业公司辩称，1、梁伟明签署的《青岛市商品房预售合同》系对合同条款包括价格条款达成一致意思表示签订的合同，梁伟明在签署合同时，对商品房的销售定价包括全装修销售价格已表示接受，合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。梁伟明主张返还装修差价款并无法律依据且有违诚信原则。2、商品房本身属于交易商品，合同约定的房屋全装修总价系海德宁置业公司综合市场供求关系、生产经营成本、品牌商誉、人工成本等市场多种因素制定的交易价格，符合市场规律且并未违反《价格法》的规定，无法通过鉴定来确定装修价值，如果将精装修销售价格作为质量标准，直接以实际装修造价与销售价格相差巨大为由返还差价，违背常识，缺乏合同和法律依据。3、海德宁置业公司系依据合同约定进行装修，且合同附件只是约定了装修品牌，并未对具体品牌的规格、型号、标准作出明确约定，且同时约定了海德宁置业公司有权选同等档次的品牌进行装修，因此海德宁置业公司并不存在违约或侵权。综上所述，梁伟明的主张并没有合同和事实依据，即使海德宁置业公司制定的销售价格较高，也符合市场正常运行规律，不违反价格法规定，应当充分尊重当事人交易自由和市场稳定，一审法院判决正确，请求依法驳回梁伟明诉讼请求。 梁伟明向一审法院起诉请求：1、请求海德宁置业公司承担其实际装修价值与约定装修价值之间的差额222309.45元；2、本案诉讼费、律师费、保全费由海德宁置业公司承担。 一审法院认定事实：一、2018年7月21日，梁伟明（乙方）与海德宁置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同载明：合同第二条约定，乙方向甲方购买黄岛区漓江西路122号唐岛海岸（漓江西路122号内1-4号楼）1栋2单元11层1101户，房屋暂测建筑面积89平方米。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为18678元，总房价款暂定为1662342元，该房屋全装修总价为1973842元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋已按规定通过验收，同时乙方按合同约定已付清全部房款。合同第十一条约定，甲方定于2019年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件一约定，付款方式为银行按揭贷款，乙方应于2018年7月21日前，向甲方支付房款人民币1473842元，于2018年8月5日前，持有关材料到甲方指定的贷款机构办妥贷款手续，贷款金额为人民币500000元，否则乙方I约。合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准约定，1、地板，采用生活家或同等档次的品牌；2、室内门，采用蒂萨或同等档次的品牌；3、橱柜厨电（集成灶、消毒柜）采用优格或同等档次的品牌；4、洁具（洗手柜盆、座便器、淋浴组合、水龙头）采用帝王或同等档次的品牌；5、瓷砖采用东鹏或同等档次的品牌；6、热水器采用史密斯或同等档次的品牌；7、油工类，腻子粉采用鸿福居，乳胶漆采用多乐士；8、水电类，BV线采用寸长城或汉和国际，水管采用伟星或日丰；9、木工类，石膏板、轻钢龙骨采用泰山国标，基层板采用多层阻燃板；10、进户门智能锁采用悍将或同等档次的品牌；11、五金件采用悍高或同等档次的品牌；12、开关面板采用TVG国际电工（TVG）或同等档次的品牌。二、梁伟明称涉案房屋尚未交付，海德宁置业公司称已发出交房通知，因梁伟明自身原因未收房。三、梁伟明申请对涉案房屋的装修造价（包含装修造价及规费税金、装修行业的通常利润）进行鉴定，后撤回该鉴定，主张因涉案房屋的户型、装修风格、装修总价与李静案件中房屋一致，故主张本案涉案房屋装修价值参考立信国际工程咨询有限公司于2020年1月3日出具信咨青鉴（2020）第02003号工程造价鉴定意见书，鉴定结果为涉案房屋装修造价87742.77元，与合同附件约定是否相符见特殊事项说明。特殊事项说明第2项，造价鉴定范围为户内装修，不含建筑外立面、公共区域、窗和入户门。第3项集成灶、洁具、热水器、花洒、水龙头、开关面板与合同附件约定一致，其他材料品牌现场无法确认。四、若实际装修与合同约定不一致，《青岛市商品房预售合同》未对违约责任进行约定。 一审法院认为，梁伟明、海德宁置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，双方应当依照约定履行。梁伟明购买的房屋系海德宁置业公司开发的精装修房屋，合同附件三对装修标准作出了明确约定，根据合同约定，海德宁置业公司交付的房屋和装修标准应达到合同附件三约定的标准。梁伟明主张因涉案房屋鉴定后装修造价远低于合同约定的装修价值，应由海德宁置业公司承担鉴定价值与合同约定价值的差额。因商品房本身属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的，不应按照鉴定后的装修造价来判断装修的价值。因此，对梁伟明的主张不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条的规定，判决：驳回梁伟明的诉讼请求。案件受理费4635元，减半收取2317.5元，由梁伟明负担。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审查明的事实与一审一致。 本院认为，梁伟明与海德宁置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，合同中对于涉案房屋计价方式与价款均进行了约定，双方均应依约履行。梁伟明所购房屋系海德宁置业公司开发的精装房，双方争议焦点主要集中在涉案房屋的装修标准和装修价值的认定上。梁伟明主张海德宁置业公司交付房屋的装修标准应达到合同附件三约定的标准，涉案房屋所使用的装修材料不符合合同约定的品牌及档次，且涉案房屋装修造价远低于合同约定的装修价值。本院认为，梁伟明主张涉案房屋的装修材料不符合合同约定的品牌及档次，但并未提供有效证据予以证明，对其主张本院不予采信。其主张海德宁置业公司已经构成瑕疵履行，应承担违约责任，本院认为，对于房屋装修存在的质量问题，开发商应承担的系质量担保责任，梁伟明主张支付装修差价、违约金、经济补偿的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人梁伟明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4635元，由上诉人梁伟明负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英