贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终6569号 上诉人（一审原告）：崔云贵，男，1951年2月6日出生，汉族，住贵州省金沙县。 被上诉人（一审被告）：金沙义乌城综合市场开发有限公司。住所地：贵州省金沙县经济开发区（大水片区）。统一社会信用代码：92520523072016191H。 法定代表人：季正强，该公司执行董事。 被上诉人（一审被告）：金沙义乌城置业有限公司。住所地：贵州省金沙县西洛街道金槐社区义乌城内。统一社会信用代码：91520523MA6DLUXR7D。 法定代表人：王林森，该公司执行董事。 上诉人崔云贵因与被上诉人金沙义乌城综合市场开发有限公司（以下简称:金沙义乌城开发公司）、金沙义乌城置业有限公司（以下简称:金沙义乌城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。 上诉人崔云贵上诉请求：请求撤销原判，查清事实后改判支持上诉人一审诉讼请求；由被上诉人承担本案的诉讼费。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。一、案涉[义乌城.天宇壹号]认购协议书自始无效。1.上诉人与金沙义乌城置业公司签订的[义乌城.天宇壹号]认购协议书中约定的商品房根本不存在，且签订虚构的[义乌城.天宇壹号]认购协议书时未加盖金沙义乌城置业公司印章，该认购协议自始无效。2.双方签订[义乌城.天宇壹号]认购协议书时，金沙义乌城置业公司存在欺诈销售行为，自始无效。金沙义乌城置业公司知道上诉人交付购买第一套义乌城商铺时提交的棚改证明中有余款，诱导上诉人购买案涉房屋，明知棚改证明不能作为支付凭证而将其列为首付条件，明知上诉人年龄已无法办理按揭贷款而将其列入2019年5月办理按揭以麻痹上诉人签订该协议。二、原判遗漏案件事实,应予纠正。一审判决中只字不提,将上诉人自与金沙义乌城置业公司签订认购协议后,由于金沙义乌城置业公司无法为上诉人办理棚改首付,也无法为上诉人办理按揭手续,自知其无法履行其无效协议的前提下,遂私自将上诉人之女崔蓝丹列为商品房预售合同备案登记人,并将房号更改为S-5-1-18号私自办理了备案登记。由于上诉人之女崔蓝丹不来签商品房买卖合同,无法办理继后手续,而金沙义乌城置业公司急于销售案涉房屋,遂双方同意并一同到金沙县住房和城乡建设局办理了撤案退件手续。后上诉人多次找金沙义乌城置业公司商议退还案涉房屋认购款,但被金沙义乌城置业公司拒绝。在纠纷发生前金沙义乌城置业公司已将s-5-1-18号商品房出卖他人,在一审庭审时金沙义乌城置业公司也认可出卖的事实。一审法院遗漏该要点,办理撤案退件手续需双方同意,并且由金沙义乌城置业公司出具退件手续才能办理撤案退件手续这个事实,并非上诉人之妻袁金玲私自去办理,也不是一审认定的撤销手续,同时也并非上诉人违反了认购协议条款。既然该无效协议金沙义乌城置业公司无法继续履行,理应返还上诉人交付的认购款。如果金沙义乌城置业公司认为是购房定金,金沙义乌城置业公司多次违反认购协议,则需双倍返还上诉人。 被上诉人金沙义乌城置业公司和被上诉人金沙义乌城开发公司均未进行答辩。 原审原告崔云贵一审诉讼请求：1.依法判决被告返还原告认购款10000元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审认定事实：2019年2月12日，原告崔云贵与被告金沙义乌城置业公司签订了[义乌城.天宇壹号]认购协议书。原告认购被告金沙义乌城置业公司的义乌城.天宇壹号S-5-118的商品房，该商品房建筑面积预测为51.51平方米，单价13007.18元/平方米，房款合计670000.00元（实际面积以房管局测绘面积为准）。协议第二条2.1：乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购定金10000.00元，乙方逾期未支付认购定金的，该认购书自行解除，无须另行通知，甲方有权将该商品房另行出卖给第三人。2.2在甲方按本协议载明的联系电话或通讯地址书面或口头通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方的签约通知次日起3日内，到营销中心与甲方签署《商品房买卖合同》等有关法律文书，并接受上述文件的约束。2.3乙方未在2.2条约的期限内与甲方签署《商品房买卖合同》等法律文件的，该认购书自行解除，无须另行通知，乙方已支付的定金不予返还，甲方有权自行处置该商品房。3.1在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，须征得甲方的同意（变更为父母、夫妻、子女的除外）。原告在签订认购协议书的同日交付了定金10000.00元，原告交款后，被告金沙义乌城置业公司出具加盖公章的定金收据给原告。2019年4月15日，原告子女崔蓝丹与共有人高武东作为该房购买人进行了商品房预售合同备案登记。2019年4月24日崔蓝丹之母亲袁金玲以因女儿崔蓝丹、高武东需到该局办理撤销房屋有关手续，但由于本人有其他原因不能到该局办理，向金沙县住房城乡建设局出具承诺书承诺：现由经办人袁金玲为其办理该房屋撤销一切手续，并承诺承担办理后的相关手续等由袁金玲承担相应的法律责任的承诺书。现该诉争房屋的备案登记已经解除，被告已将该商品房转让给了第三人。 一审法院认为：本案的争议焦点为：一、被告金沙义乌城开发公司是否为本案适格被告；二、原告交付给被告金沙义乌城置业公司的10000.00元是定金或者是预付款，原告请求被告返还其10000.00元预付款的理由是否成立。 一、关于被告金沙义乌城开发公司是否为本案适格被告的问题。本案中，被告金沙义乌城开发公司与被告金沙义乌城置业公司均是自然人投资或控股的有限责任公司，具有独立的法人资格，其对外各自承担各自相应的民事责任。原告崔云贵与被告金沙义乌城置业公司签订的认购协议书与被告金沙义乌城开发公司没有法律上的权利义务关系，因而金沙义乌城开发公司不是本案的适格被告。关于原告交付给被告金沙义乌城置业公司的10000.00元是定金还是预付款，原告请求被告返还其10000.00元的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，2019年2月12日，原告崔云贵与被告金沙义乌城置业公司签订了[义乌城.天宇壹号]认购协议书。原告认购被告金沙义乌城置业公司的义乌城.天宇壹号S-5-118的商品房，约定了该商品房的面积、单价、该商品房的总金额为670000.00元。协议第二条2.1乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购定金10000.00元，原告交付定金后，被告金沙义乌城置业公司出具了载明为定金的收款条。原告交付的10000.00元是定金而不是预交的购房款。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告崔云贵与被告金沙义乌城置业公司签订了[义乌城.天宇壹号]认购协议书交付10000.00元的定金后，该房以崔蓝丹的名义进行了备案登记，事后崔蓝丹的母亲袁金玲承诺为崔蓝丹、高武东办理了该商品房撤销手续。现原告崔云贵以其交付的10000.00元是商品房的预付款而不是交付的定金，要求被告金沙义乌城置业公司返还其10000.00元，其理由不能成立，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告崔云贵的诉讼请求。案件受理费25.00元,由原告崔云贵负担。 本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，综合上诉人的上诉意见和本案案情，本案二审争议焦点为：1.案涉《[义乌城.天宇壹号]认购协议书》效力如何认定；2.上诉人主张退还10000元款项的诉求应否支持。 关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案中，上诉人主张案涉《[义乌城.天宇壹号]认购协议书》无效的理由如下：一是该协议中载明的房号无对应的商品房，是金沙义乌城置业公司虚构；二是该协议无金沙义乌城置业公司加盖印章；三是签订该协议时金沙义乌城置业公司存在欺诈行为。经查，案涉《[义乌城.天宇壹号]认购协议书》载明该协议经双方签字或盖章后生效，该协议上有上诉人和金沙义乌城置业公司置业顾问的签名，且上诉人向金沙义乌城置业公司支付的款项与协议中的定金数额相等，足以认定该协议已经成立并生效。协议中载明的房号是否存在误差，金沙义乌城置业公司在订立该协议时是否存在欺诈行为，均不会导致合同无效。上诉人主张金沙义乌城置业公司在订立该协议时存在欺诈行为，其有权在法律规定的期限内行使撤销权。综上，上诉人主张协议无效的三个理由与《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形均不能对应，该上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 关于焦点2，首先，结合案涉《[义乌城.天宇壹号]认购协议书》中定金条款的约定和金沙义乌城置业公司出具的《收据》，足以认定上诉人主张退回的款项性质属于定金。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人主张因金沙义乌城置业公司原因导致其不能购买认购房屋，金沙义乌城置业公司应退还其支付的10000元款项，应由其承担举证责任。经查，双方当事人订立了案涉《[义乌城.天宇壹号]认购协议书》后，以上诉人女儿崔兰丹及共有人高武东的名义对案涉房屋进行了网签，后申请撤销该网签登记。上诉人主张因金沙义乌城置业公司原因，不能按照《[义乌城.天宇壹号]认购协议书》备注的方式支付首付款及办理按揭贷款，但其未举证证明双方对付款方式存在争议，且双方未签订《商品房买卖合同》系因该争议所致。故，上诉人所举证据不能证证明金沙义乌城置业公司违约导致双方未能订立本约，其主张退还定金的上诉理由，本院不予采纳。另外，因网签需要当事人的相关信息资料，金沙义乌城置业公司单方不可能以上诉人女儿的名义进行网签，结合上诉人妻子代其女儿申请撤销网签的事实，以及认购协议书中变更认购人为其父母、夫妻、子女不需要金沙义乌城置业公司同意的约定，本院对上诉人主张金沙义乌城置业公司单方私自以上诉人女儿名义网签的意见不予采纳。根据双方的认购协议约定，上诉人一方申请撤销网签后，即在约定期限内未签订商品房买卖合同，双方的认购协议书自行解除，金沙义乌城置业公司有权处置案涉房屋，金沙义乌城置业公司在上诉人一方申请撤销网签后将该房屋出售给他人并未违约。 综上所述，上诉人崔云贵的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人崔云贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 郭少华 审 判 员 吉 雪 二〇二〇年十月十九日 法官助理 任云娇 书 记 员 陈思印