江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0826民初3048号原告：郭启珍，男，1972年5月14日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。原告：匡彩娥，女，1975年3月30日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。被告：吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市泰和县澄江镇澄江社区旁。统一社会信用代码91360826MA35UE9P03。法定代表人：赵立，董事长。委托诉讼代理人：秦章飞，江西赣中律师事务所律师，一般代理。原告郭启珍、匡彩娥与被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭启珍、匡彩娥和被告鑫瑞源公司的委托诉讼代理人秦章飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭启珍、匡彩娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金122318元（具体以实际交付时间为准）；2、被告以虚假广告诱导业主购房，为商业欺诈，以全部房款的10%赔偿原告损失96694元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，后因诉讼经吉安市人民法院调解后，双方于2019年8月2日重新签订了《商品房买卖合同》，原2017年12月24日签订的《商品房买卖合同》被收回作废。依据《商品房买卖合同》第9、11条，该商品房应于2019年12月31日前交付使用。2019年12月30日被告在其未取得“建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”，未达到商品房交付条件的情况下，通知原告收房，于2020年1月2日被泰和县住建局发出告知书，责令被告在不具备交房的条件下终止交房。至今（9月20日）已逾期253天仍未交房。依据《商品房买卖合同》第12条，应以全部房价款的万分之五按日支付违约金。全部房价款966939元，由房款896939元、车位45000元、储藏间25000元组成。被告在房产销售中以虚假广告和迷信广告作宣传，引诱业主签订购房合同。一、中梁泰和首府商品房行政规划为文田片区，却宣传为龙江新区、龙江核心区；二、购该小区商品房，小学就读于文田小学、桂花小学，却宣传为就读于实验一小或二小的学区房；三、平常的一块商业用地，却宣传为龙脉宝地。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条，本着人性化仅要求被告按全部房价款的10%赔偿。鑫瑞源公司辩称：一、请求驳回原告的诉请，被告延期交房存在免责情形。1、答辩人因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件，以致未能按期交付房屋。一方面，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，对此约定了属于顺延交房理由；另一方面，江西省高级人民法院最新下发的《开发商逾期交房、办证纠纷案件审判指引》亦规定被告存在以上情形主张免除逾期交房违约责任可以支持。2、退一步讲，答辩人在顺延交房日期后，继续存在逾期交房，双方约定的违约金标准明显过高，根据《合同法》及相关司法解释，答辩人请求人民法院调低。结合泰和县同地段的租金标准，以及着眼于本案所涉的同一小区的大部分业主签订《商品房买卖合同》约定的违约金标准是每日万分之一，为统一违约责任标准，本案违约金标准亦应作相应下调。3、答辩人已经于2020年8月10日取得竣工验收备案并于8月12日通知了被答辩人收房，被答辩人于8月14日签收了该通知。二、请求驳回原告主张商业欺诈赔偿损失的诉请，既无事实也无法律依据，《消费者权益保护法》也不适用本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月24日，原告郭启珍、匡彩娥与被告鑫瑞源公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为ＴＨ2017023828。原、被告在合同履行过程中产生纠纷，经过诉讼，原、被告于2019年7月24日重新签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为ＴＨ2019032810。合同约定：原告购买被告位于泰和县文沿路南侧“中梁泰和首府”29＃楼1单元1501室，房屋总价款为896939元。合同第十一条关于交付时间，双方约定“出卖人应在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第九条约定了商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”合同第十二条约定逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理;1、按照逾期时间，分别处理（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”合同签订后，原告按合同约定付清了购房款896939元。2020年8月10日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2020年8月24日，被告取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》。2020年8月12日，被告向原告邮寄送达《入伙通知书》。2017年12月25日，原、被告签订一份《中梁泰和首府储藏室使用权转让协议》，该协议已经由原、被告双方自行解除。2018年1月16日，原、被告签订一份《车位使用权转让协议》，原告支付被告车位使用权转让费45000元，取得编号为194的车位使用权。协议第7条约定：“乙方对该车位仅有使用权，无所有权、处分权等权益，使用年限与乙方所购该房屋土地使用权年限相同。甲方同意于2019年12月31日（暂定交付日，具体交付时间以甲方通知为准）按照该车位现状将该车位交付给乙方使用，乙方应于交付日前自相前往甲方指定地点办理相关交接手续。……”另查明，2020年1月25日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发出第1号令，要求全省各地自2020年1月25日晚上18时起，停止公众聚集性活动。2020年3月9日，江西省促进中小企业发展工作领导小组下发“关于加快推进中小微企业复工复产的指导意见”，要求地方各级政府及相关部门根据本地疫情情况，分区分级制定中小微企业差异化复工复产安排计划，精准推进复工复产。本院认为，原告郭启珍、匡彩娥与被告鑫瑞源公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告鑫瑞源公司未按合同约定期限交付符合合同约定交付条件的房屋给原告，已经构成违约，原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。原、被告合同约定的违约金计算标准明显过高，被告要求调低，符合法律规定，本院依法调整为日万分之三。被告鑫瑞源公司主张合同约定违约金应调整为日万分之一，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告主张车位使用权转让费45000元参照《商品房买卖合同》计算违约金，因使用权不同于所有权，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告鑫瑞源公司辩称因执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨）、全国发生新冠疫情不可抗力事件等，认为交房期限应当依法顺延。本院认为，第一，被告所主张的执行泰和县政府及相关行政部门行政命令、遭遇灾害性天气（大风大雨），均发生在合同约定的交房期限届满前，而在交房期限届满前，被告已通知原告交房，说明该情形并不影响被告按期交房；第二，被告未按期交房，一方面是因为其房屋存在质量问题，原告拒绝收房，另一方面也是因为其房屋的质量问题导致其至今无法取得符合合同约定交付条件的验收文件造成，并不是因为其在约定交房期限届满前工程无法完工造成；第三，新冠疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，并不影响被告按约交房。故对被告鑫瑞源公司的辩解意见，本院依法不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，虽然该疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，但疫情在一定程度上影响了被告采取补救措施，故本院认为，在计算违约天数时应当核减疫情期间天数。根据政府相关部门发布的相关文件，本院认定核减的天数为44天（2020年1月26日至2020年3月9日）。涉案商品房于2020年8月24日符合交付条件，被告逾期天数为193天（237天-44天）。因此，被告应当向原告支付逾期交房违约金51932.77元（896939元×0.0003×193天）。原、被告所签《商品房买卖合同》中没有适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的具体、明确的合意，原告主张依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定由被告赔偿损失96694元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭启珍、匡彩娥支付逾期交房违约金51932.77元；二、驳回原告郭启珍、匡彩娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。案件受理费2293元，由原告承担1744元，由被告吉安市鑫瑞源房地产开发有限公司承担549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  尹杰婕二〇二〇年十月二十七日书记员  肖 威