河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初1822号原告：河南金华建筑工程有限公司，住所地：国家红旗渠经济技术开发区展示中心（林州市盛唐大道东段）。法定代表人：李凤海，总经理。委托代理人：田执林，安徽梨苑律师事务所律师。委托代理人：李兴龙，男，汉族，1977年2月8日出生，住河南省原阳县。被告：新乡市黄池房地产开发有限公司，住所地：封丘县城关镇南范村。法定代表人：孙志鹏，董事长。委托代理人：王运国，河南循界律师事务所律师。原告河南金华建筑工程有限公司（以下简称“金华公司”）诉被告新乡市黄池房地产开发有限公司（以下简称“黄池公司”）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金华公司委托代理人田执林、李兴龙、被告黄池公司委托代理人王运国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金华公司向本院提出诉讼请求：1、确认五套门面房所有权归原告所有；2、被告协助办理房屋转让相关证件手续；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、被告以五套门面房折抵拖欠原告工程款的协议合法有效。1、2015年8月12日的抵充协议是当事人的真实意思表示，2014年10月22日，双方签署了一份《建设工程施工合同》，由原告承建“新乡市封丘县南范庄豫贵花园”。在履行合同的过程中，被告由于资金链出现问题，不能按约向原告支付工程款。2015年8月12日，双方签订了一份《协议书》，被告将4#楼五套门面房按每平方米肆仟元人民币价格转让给原告，约合人民币肆佰五十万元，以此抵充拖欠原告的工程款。并约定具体面积待房管局核定为准，单价不变。还约定被告保证转让房屋五证齐全，原告有权自由买卖等等。由此看出，该协议的签订，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。2、封丘县公安局的《起诉意见书》论证了该协议的合法有效性。《协议书》签订之后的两个月后，即2015年10月份，该《协议书》的内容，被公安机关作为拖欠农民工工资案件的直接证据，导致原告的项目部经理瞿陈明、吉锦华二人被追究刑事责任。其理由之一，就是原告得到了被告作为抵押工程款的五套房子的所有权，却继续拖欠农民工的工资。不难看出，该五套房子的所有权属于原告无疑。二、被告否认协议的有效性，没有任何事实和法律依据。按照《协议书》的约定，该五套门面房的使用权属于原告所有。但是，当原告要求被告履行协议，为原告办理房屋转让相关证件手续时，被告竟然否认协议的有效性，声称该五套门面房的使用权属于被告所有。被告的行为既没有事实依据也没有法律依据。综上，被告的行为明显违约，为维护原告的合法权益，依照相关法律规定，特起诉于人民法院，请求依法确认该五套门面房的所有权属于原告所有，同时判令被告履行协议约定的义务，协助原告办理房屋转让相关的证件手续。被告黄池公司辩称：原告所诉门面房是因为双方对工程没有进行结算，不能独立成诉，协议书并未生效，协议书中没有被告的公章，瞿陈明已经将案涉五套房产卖出一套，所诉五套门面房必须和案涉工程的结算同步进行，原告方已经另案起诉了被告，其中就包含了本案中原告的诉讼请求，原告的另案已经撤回起诉，本案原告这次起诉是包含在整个工程当中的，被告方认为已经超付工程款，故五套门面房的转让款必须在整个工程的结算之中，所以原告的起诉不存在事实依据，不符合法律规定。根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实和法律依据，是否应当得到支持。针对本案争议焦点，原告金华公司向本院提交如下证据材料：证据一、企业名称变更核准通知书及变更信息表各一份，证明林州华通建设有限公司于2015年10月29日变更为河南金华建筑工程有限公司，证明原告主体适格；证据二、协议书一份（复印件），证明被告将案涉五套门面房作为原告工程款进行抵付，案涉房产所有权归原告所有；证据三、封公（治）诉字（2017）23号封丘县公安局起诉意见书（复印件），证明：1、案涉房产已成为原告的财产，因为原告公司拖欠农民工工资，原告公司项目部经理瞿陈明、吉锦华二人因涉嫌不支付劳动报酬罪曾被刑事拘留，瞿陈明目前被取保候审，吉锦华已去世；2、案涉房产按照当时市价是450万元，结算依据在该起诉意见书第二页中显示“在2015年2月至2015年10月，项目建设过程中，新乡市黄池房地产开发公司共计付给犯罪嫌疑人瞿陈明、吉锦华工程款413万元人民币，和豫贵花园门面房折抵850万元人民币，合计1263万元人民币，根据预算报告，四号楼…合计约1460万元”，证明被告该五套门面房已经作为工程款抵付给原告了；证据四、被告方在原被告建设工程施工合同纠纷一案中作为被告提交的答辩状一份，证明被告清楚表述以房抵工程款450万元。被告黄池公司的质证意见如下：证据一没有异议；证据二协议书真实性无异议，确有此事，原件被告未盖章，但协议中约定“双方签字盖章后生效”，所以该协议书未生效，该协议也附加条件为四号和五号楼全部封顶、二次结构砌砖、安装及装饰等，但原告原告未按照协议履行，双方也没有到行政部门就案涉五套门面房备案登记，所以该协议没有生效，而且被告未履行协议所承诺的条件，所以不能证明其证明目的；证据三真实性无异议，但是不能证明原告的证明目的，未经人民法院判决，皆为无罪，应以人民法院生效文书作为证据使用，起诉意见书不能作为证据，关于双方的款项往来应以原被告双方共同认可或者经人民法院判决才能作为证据使用，公安机关不能对本案双方的民事纠纷进行处理，原告方也知道这些原则，原告方曾已瞿陈明为原告起诉了本案被告，封丘县人民法院作出（2019）豫0727民初529号民事裁定书，裁定驳回瞿陈明的起诉，所以原告起诉的事实不存在，也没有法律依据。原告明知本案所诉房屋转让和双方的建筑工程施工合同是一体且不可分割的，故不应支持原告法律诉讼请求。对于证据四，以房抵450万元工程款的事实存在，但是该答辩是一体的，该450万元还需要在统一结算中进行。2020年7月20日，原告金华公司补充提交证据如下：证据五、封丘县公安局于2016年2月18日对逯奎君作出的《询问笔录》一份，证明逯奎君作为被告公司的技术负责人，认可案涉工程豫贵花园于笔录作出时已完工50%至55%；证据六、封丘县公安局于2016年2月18日对王自忠作出的《询问笔录》一份，证明王自忠系被告公司会计，其认可被告公司以房抵债450万元，与本案涉及的《协议书》相互对照，笔录显示经王自忠，给吉锦华413万元人民币，有借条为证，以价值400万元的房产为抵押，替吉锦华还材料款400万元，以房产抵押的形式付给乙方吉锦华450万元等。被告黄池公司的质证意见如下：对两份证据均有异议，两位被询问人都不能代表公司，且该两份证据均属于证人证言，证人应当出庭作证，本案应以原被告双方的书面结算为准来结算工程量和工程款，本案案涉房产不应单独处理，原告提供的证据本身也说明本案需要统一结算。被告黄池公司向本院提交的证据材料有：证据一、（2019）豫0727民初529号民事裁定书，证明双方是整个工程的统一结算；证据二、（2019）豫0727民初3626号民事裁定书，证明本案必须进行整体结算，其中被告方在该案件中的答辩明确表示本案涉及的五套门面房所有权仍归被告所有，所以本案原告的起诉不能单独成诉，是包含在整个工程中的；证据三、情况说明一份，即（2019）豫0727民初3626号案件中被告提交的，说明本案所涉门面房问题已经进行审理，原告撤回起诉，就是因为原告的原因工程无法结算，原告也很清楚本案所涉五套房是整个工程当中的，原告起诉以后，被告方从来没有放弃对案涉五套门面房的所有权，因此，能够证明原告所诉没有事实和法律依据。证据四、《房屋买卖合同》复印件一份，证明原告所诉的事实不成立。原告金华公司的质证意见为：对证据一真实性无异议，该证据和本案无关，因为该案的诉讼主体不是本案原告公司；对证据二真实性无异议，但不能证明被告证明目的，因为原告在该案撤诉的行为，不能说明原告放弃诉讼请求，而是该案需要工程量鉴定，原告因为资金问题才撤诉；对证据三、该证据第一页第三条属于虚假陈述，被告公司没有通知过原告，原告未接收到被告公司任何催工文件，施工合同未解除的情况下，被告公司另行聘请第三方施工，已经构成违约，第1、2、3号楼也是在施工合同未解除的情况下，被告公司另行聘请第三方施工，也构成违约；对证据四、真实性有异议，系复印件，且合同上盖的是项目部的章，不能代表原告公司意见。即便如此，也能证明五套房产中的一套，原告方有权买卖，该合同是原告与买方董**签订的协议，被告方加盖有公章，能证明的案涉协议书的合法性，如果这五套门面房不归原告所有，原告则无权买卖，被告也不会盖公章。2020年10月16日，封丘县住房服务中心出具查询清单一份，原告金华公司质证意见为：“封丘县住房服务中心”出具的相关购房合同是非法的，属于无效合同，理由如下：一、购房合同主体不适格，属于无权作为。案涉房产事实上属于我公司所有，我公司没有与任何人签订任何房屋买卖合同，没有我公司签字并加盖合同公章的任何有关案涉房产的买卖合同，对我公司不发生法律效力。二、“封丘县住房服务中心”认定案涉“房产属于新乡市黄池房地产开发有限公司所有”是错误的。案涉房产的确权纠纷，正在封丘县人民法院的诉讼审理中，最起码是属于有争议的房产，未经法院判决，任何单位都无权擅自确定案涉所有权的归属。“封丘县住房服务中心”备案的房屋买卖合同是非法形成的无效合同。我公司保留追究相关单位或人员法律责任的权利。三、关于不动产权属的认定，法律遵循公信原则。本案中，我公司于2016年2月4日被封丘县司法部门立案认定为实际拥有案涉房产的所有权还拖欠农民工工资，导致我公司两名工作人员被追究刑事责任。尽管以房抵偿工程款的手续不完善，但实际上已经被封丘县司法部门认为：案涉房产就是归属我公司所有。否则封丘县司法部门追究我公司工作人员的刑事责任就是错误的，就是一起冤案。四、案涉4号楼101购房人王念飞系会计王自忠之子、案涉105铺购房人董**系黄池开发公司股东，二人明知案涉房产以房抵债系我方所有的情况下故意将涉案房产备案到亲属及本人名下我公司保留追究相关单位或人员法律责任的权利。五、案涉4号楼103铺因私人借款被安徽省砀山县人民法院查封无根无据，该房产不是瞿陈明个人财产查封属于无效。被告黄池公司的质证意见为：情况属实。本院分析如下，原告金华公司提交的证据一、二、三、四、五、六及2020年10月16日封丘县住房服务中心出具的查询清单符合有效证据的“三性”特征，本院予以采信；被告黄池公司提交的证据一、二的真实性本院予以采信，但与本案没有关联性，不能作为本案定案依据，证据三系被告公司单方制作，且原告不予认可，本院不予采信，证据四与本案没有关联性，本院不予采信。据庭审、举证及原被告的诉辩意见，本院确认如下案件事实：2014年10月22日，被告黄池公司与林州市华通建设有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由林州市华通建设有限公司承建被告黄池公司开发的“新乡市封丘县南范庄豫贵花园”4#楼、5#楼项目，2015年8月12日，林州市华通建设有限公司以“林州市华通建设有限公司豫贵花园项目部”（乙方）的名义与被告黄池公司（甲方）签订《协议书》一份，协议约定“甲方将4#楼五套临街店面房按每平方米肆仟元人民币（4000元/㎡）价格转让给乙方，约合人民币肆佰伍拾万元（450万元）。具体面积待房管局核定为准，单价不变。甲方转让房屋必须五证齐全，乙方有权自由买卖。乙方承诺，4#、5#主体全部封顶。工人工资及钢材款由乙方全部负责，混凝土由甲方负责，二次结构砌砖、安装、及装饰仍按原告大合同付款条件执行（甲乙双方签字盖章后生效）”。备注“甲方转让乙方房屋，如乙方未能处理完毕，甲方可按本协议内容收回，并支付收回房屋款项给乙方”，该份《协议书》中甲方处有“都东杰”、“董**”、“徐善士”签字，未加盖被告黄池公司印章，乙方处加盖“林州市华通建设有限公司豫贵花园项目部”印章，并有“瞿陈明”、“吉锦华”签字，经查，都东杰在签订该《协议书》时任被告公司法定代表人，瞿陈明、吉锦华系案涉豫贵花园项目施工负责人，林州市华通建设有限公司系原告河南金华建筑工程有限公司前身，该公司于2015年10月29日变更名称为“河南金华建筑工程有限公司”；2016年2月18日封丘县公安局治安大队对王自忠作出询问笔录，王自忠在询问笔录中认可其为豫贵花园项目的甲方（被告黄池公司）代表，并认可“以房产抵押的形式付给乙方吉锦华450万元”，同日，封丘县公安局治安大队对逯奎君作出询问笔录，逯奎君在询问笔录中认可其为豫贵花园项目的甲方（被告黄池公司）的技术代表，并认为“豫贵花园乙方完成的进度由百分之五十到百分之五十五”，2017年2月8日，封丘县公安局以涉嫌拒不支付劳动报酬罪为由对瞿陈明采取强制措施并向封丘县人民检察院出具封公（治）诉字（2017）23号起诉意见书，该起诉意见书载明“在2015年2月至2015年10月项目建设过程中，新乡市黄池房地产开发有限公司共计付给犯罪嫌疑人瞿陈明、吉锦华工程款413万元和豫贵花园门面房折抵850万元人民币，合计1263元人民币。预算报告4#楼工程进度为54.13%，完成工程量造价7619105.99元，5#楼工程进度为54.07%，完成工程量造价7008765.85元，合计约1460万元”；2019年10月28日，原告金华公司以黄池公司为被告向本院提起（2019）豫0727民初3626号民事诉讼案件，在该案审理过程中，被告黄池公司作为答辩人提交答辩状，该答辩状载明“答辩人2015年以借代付的方式支付原告工程款413万元，以房抵工程款450万……”。另查明，案涉豫贵花园项目4号楼建设有五套门面房，分别为101、102、103、104、105号商铺，其中，101号商铺已由案外人于方园、王念飞共同购买并办理备案手续，103号商铺由安徽省砀山县人民法院查封，105号商铺由案外人董**购买并办理备案手续，102和104号商铺由被告黄池公司持有。本院经审查认为，原告金华公司诉请确认五套门面房归其所有并要求被告黄池公司协助办理房屋产权手续目的在于确认《协议书》的合同效力及被告黄池公司以房抵工程款的行为能够发生相应的工程款债权的消灭、原告金华公司取得案涉五套房产所有权效果的履行效力，对此，本院从如下两个方面分析。一、关于《协议书》合同效力问题。依据案涉《协议书》约定的内容，该《协议书》应属于“以房抵债协议”，其主要特征是双方当事人达成以债务人转移房屋所有权替代原合同所约定的金钱给付义务的协议，由于以物抵债协议为无名合同，所以应适用合同法总则的规定。案涉《协议书》有都东杰的签字，都东杰作为被告公司的法定代表人，其签字行为应属于职务行为，其签字行为的后果，应由被告公司承担，而原告公司是以“林州市华通建设有限公司豫贵花园”项目部名义签订该协议，该项目部系原告公司设立，则该项目部的签章行为后果应由原告公司承担，故案涉《协议书》应视为原被告双方自愿达成且无证据证明该协议具有合同法第五十二规定的无效的情形，因此，案涉《协议书》应认定为有效合同。二、关于《协议书》履行效力问题。原告金华公司确认五套门面房归其所有的诉讼请求本质上属于请求继续履行该《协议书》，依据原被告举证可知，双方之所以签订该《协议书》的原因在被告黄池公司在原告金华公司已经完成施工进度时，因被告黄池公司无法以现金形式直接向原告金华公司支付应付的工程款，被告黄池公司则以在建的豫贵花园4号楼五套门面房屋（101、102、103、104、105号商铺）冲抵应付原告金华公司的450万元工程款。本院认为，合法的“以房抵债协议”是否产生原合同约定的给付义务消灭以及房屋所有权转移的法律后果，取决于“以房抵债协议”是否已经实际履行，本案中，因原被告双方当事人尚未履行房屋所有权的过户手续，所有权不发生变动，被告黄池公司欠付原告金华公司450万元工程款的债务亦不消灭，故原告金华公司请求确认五套门面房所有权归其所有并要求被告黄池公司协助其办理过户登记的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告河南金华建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河南金华建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 孙     玲     玲审 判 员 姚     新     丹人民陪审员 冯健二〇二〇年十月二十七日书 记 员 赵     志     阳