广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15138号上诉人（原审被告）：周静，女，汉族，1983年11月6日出生，住所地广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：蒋重铠，广东宝杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振江，广东宝杰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：强等登，男，汉族，1980年8月23日出生，住所地广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审原告）：周财孙，男，汉族，1978年6月29日出生，住所地江西省抚州市。被上诉人（原审原告）：吴祖华，女，汉族，1985年9月20日出生，住所地江西省抚州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。上诉人周静、强等登因与被上诉人周财孙、吴祖华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初12454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。周静上诉请求：1.撤销原审民事判决第一、第二、第三项判决，依法改判为驳回周财孙、吴祖华对上诉人的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费由周财孙、吴祖华承担。强等登上诉请求：1.撤销原审民事判决第一、第二、第三项判决，依法改判为驳回周财孙、吴祖华对上诉人的全部诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费由周财孙、吴祖华承担。周财孙、吴祖华辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，上诉人所补充的事实及理由已经经过生效判决书的认定，根据相关的法律规定，已经作为认定事实的依据，请求驳回强等登、周静全部上诉请求。周财孙、吴祖华向一审法院起诉请求：1.解除强等登与周财孙、吴祖华之间的《房产买卖合同》；2.强等登、周静共同返还周财孙、吴祖华购房款3万元；3.强等登、周静共同支付周财孙、吴祖华违约金37万元；4.强等登、周静共同赔偿周财孙、吴祖华经济损失3277390元；5.本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费用由强等登、周静承担。一审法院认定事实：2015年3月15日，周财孙（买方）与强等登（卖方）签订一份《房产买卖合同》，合同约定：强等登将其位于深圳市龙岗区XXXXXX花园X栋X单元XX房屋（以下简称涉案房产）出售给周财孙，建筑面积为150.43平方米，转让价为185万元，买方应在签订合同当日支付定金3万元，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金2万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，此款在做完公证后三日内由第三方直接支付给卖方。涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司进行赎楼。合同第十二条约定，买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同第十五条备注条款约定：1、卖方承诺该物业产权清晰，供楼正常；2、在签订本合同时，卖方同意买方在过户时，产权名字增加或修改他人；3、卖方承诺在办理房产证后交给中介方，买方首期监管时间为中介方拿到房产证后80天内去监管；4、卖方承诺收到房款（定金+首期款+银行贷款）当天把大于185万元的超出部分支付买方周财孙。同日，强等登与周财孙、吴祖华签订一份《合同主体变更确认书》，约定各方同意在签订国土局的《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为第三方吴祖华，并以第三方的名义办理按揭贷款申请，继续履行《房产买卖合同》和买方已签署的相关法律文书中约定的买方义务及支付居间方佣金义务，买方对以上所有合同义务承担连带担保责任，如变更后的第三方不履行《房产买卖合同》中的义务，由《房产买卖合同》中的买方继续履行。合同签订后，周财孙于当日支付强等登定金3万元。2015年4月15日，强等登取得涉案房产的房地产权证书（深房地字第XXXXXXXXXX**），登记权利人为强等登，登记权利份额为100%，房屋购买时间为2011年6月27日。2015年5月28日，吴祖华与强等登办理《二手楼交易资金监管协议》，吴祖华将首期款55万元支付至银行监管账户进行资金监管。中国工商银行股份有限公司深圳市分行向吴祖华、周财孙出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向周财孙、吴祖华发放170万元银行贷款。2015年6月26日，吴祖华向深圳市房地产权登记中心提交房地产权转移登记申请材料。2015年6月30日，强等登撤回过户申请，导致未能办理产权转移登记的手续。同日，强等登向一审法院提起另案诉讼，诉请解除双方签订的《房产买卖合同》。2015年7月11日，周财孙向强等登发出一份《履约催告函》，主要内容为鉴于强等登的起诉行为，周财孙、吴祖华即将提起反诉，并要求变更付款方式为一次性付款，要求强等登于2015年7月13日前配合办理资金监管手续。之后，周财孙、吴祖华在该案中提起反诉，诉请要求强等登继续履行《房产买卖合同》。一审法院及深圳市中级人民法院分别于2016年11月11日、2018年6月11日就该案作出（2015）深龙法民三初字第996号、（2017）粤03民终3492号民事判决书，判决书认定强等登与周财孙签订的《房产买卖合同》以及强等登与周财孙、吴祖华签订的《合同主体变更确认书》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应当依约履行。强等登以受到欺诈签订合同为由提起诉讼，导致涉案房产未完成过户，其行为构成违约。由于涉案房产系强等登与周静夫妻共同财产，无证据证明周静知晓并同意强等登出售房产，故不宜判决继续履行，至于强等登违约给周财孙、吴祖华造成损失，周财孙、吴祖华可另循法律途径解决，故判决驳回强等登的诉讼请求及周财孙、吴祖华的反诉请求。另一审查明，强等登与周静于2008年11月20日登记结婚。周财孙与吴祖华于2007年2月25日登记结婚，2015年8月26日离婚，周财孙于2015年8月24日购买龙岗区XXXXXX花园X栋X单元XX房产，吴祖华截至2015年10月27日享有购房资格。一审庭审中，周财孙、吴祖华确认本案买卖合同主体已变更为吴祖华，合同的权利义务属于吴祖华。受一审法院委托，深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司于2018年12月11日作出深世鹏评字第SF20181211123号《房地产估价报告》，评估结论为涉案房产在评估时点（2018年6月16日）的市场价值为5127390元。一审法院认为，周财孙与强等登签订的《房产买卖合同》及周财孙、吴祖华与强等登签订的《合同主体变更确认书》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，各方应当依约履行。合同签订后，周财孙依约支付了定金、办理了首期款资金监管、取得了银行贷款承诺函，并且向深圳市房地产权登记中心提交了房地产权转移登记申请资料。之后由于强等登提起诉讼，导致涉案房产未完成过户，强等登的行为构成违约，对此，一审法院及深圳市中级人民法院所作的生效判决已予以确认。由于涉案房产属于强等登、周静夫妻共同财产，处分该涉案房产需经夫妻双方的共同意思表示，由于无证据证明周静知晓并同意强等登出售涉案房产，故虽然涉案买卖合同有效，亦不能引起物权发生变动的效力，致使周财孙要求继续履行涉案买卖合同、将涉案房产过户至周财孙、吴祖华名下的请求无法支持。为此，周财孙、吴祖华提起本案诉讼，要求解除双方签订的买卖合同，应予支持。双方买卖合同解除后，强等登已收取的定金3万元，应返还周财孙、吴祖华，其中由中介机构收取的5000元交房金，应由强等登另行向中介机构主张权利。关于违约赔偿问题，周财孙、吴祖华主张由于房价上涨过快导致其重新购房损失，为此周财孙、吴祖华诉请强等登、周静赔偿违约金37万元及房屋差价损失3277390元。一审法院认为，买卖合同中约定如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或者要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金，由房地产市场价格的快速上涨，导致合同约定违约金低于因违约而给周财孙、吴祖华造成实际损失，故周财孙、吴祖华主张强等登、周静赔偿差价损失，符合法律规定，一审法院予以支持。强等登违约后，周财孙、吴祖华提起诉讼要求强等登继续履行，虽然因涉案房产系强等登、周静夫妻共同财产而导致其继续履行的请求不予支持，但周财孙、吴祖华所采取的措施是法律赋予的合法维权程序，该案经二审确定无法继续履行后，周财孙、吴祖华再行提起本案赔偿损失的诉讼，故一审法院采用该案二审作出判决的时间为房产价值的评估时点。根据深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司作出的《房地产估价报告》，涉案房产在评估时点的市场价值为5127390元，故强等登、周静应赔偿周财孙、吴祖华房产差价损失为5127390元-1850000元=3277390元。周财孙、吴祖华主张的违约金37万元，因其损失已包含在前述的差价损失内，故不再支持。因周财孙、吴祖华已离婚，周财孙、吴祖华确认本案合同主体变更为吴祖华，故吴祖华享有本案的相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除周财孙、吴祖华与强等登、周静之间签订的《房产买卖合同》；二、强等登、周静于判决生效后十日内返还吴祖华购房定金30000元；三、强等登、周静于判决生效后十日内赔偿吴祖华损失3277390元；四、驳回周财孙、吴祖华的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17000元，由周财孙、吴祖华负担2000元，强等登、周静负担15000元；评估费21000元，由强等登、周静负担。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、涉案房屋买卖合同是谁违约；三、违约方应当承担的违约责任。关于焦点一，周静主张，涉案房产虽然登记在强等登名下，但系强等登和周静的夫妻共同财产，周财孙、吴祖华明知涉案房屋是夫妻共同财产，在未经周静同意的情况下便与强等登进行交易，主观上存在恶意，损害了周静的合法权益，因此，涉案买卖合同因恶意串通而无效。本院认为，本院（2017）粤03民终3492号民事判决已经发生法律效力，该判决对涉案《房屋买卖合同》的效力已经做出认定，认定其是双方当事人真实意思表示，合法有效。因此，对于周静的主张，本院不予支持。关于焦点二，强等登主张，周财孙、吴祖华作为房地产中介机构的从业人员，熟知房屋买卖的所有流程，其明知涉案房产是夫妻共同财产，仍欺骗强等登单方与其签订合同，导致合同无法履行，周财孙、吴祖华应当对合同无法履行自行承担责任。本院认为，吴祖华依照合同的约定，支付了定金、办理了首期款资金监管、取得了银行贷款承诺函，并向深圳市房地产登记中心提交了房地产权转移登记申请资料，吴祖华履行了合同约定的义务，是强等登撤回过户申请导致未能给办理产权转移，因此，在合同履行过程中，是强等登违约。因此，对于强等登的主张，本院不予支持。关于焦点三，强等登、周静共同主张，周静向一审向法院申明不同意出售涉案房产，吴祖华已经于2015年8月24日重新购买房产，吴祖华已经通过重新购房避免了损失的扩大，因此，强等登无需向其赔偿巨额损失。周静主张，周静未参与涉案房屋的交易过程，也没有收到款项，该债务不是基于双方共同意思表示所产生的债务，不属于夫妻共同债务，周静不应当承担退还定金和赔偿损失的责任。本院认为，关于赔偿损失金额的问题，在（2015）深龙法民三初字第996号和（2017）粤03民终3492号案件中，周财孙和吴祖华的反诉请求和上诉请求均为继续履行合同，其在诉讼过程中是否购买其他房产不影响对本案房产所享有的法律权利，在生效判决认定合同无法继续履行的情况下，周财孙和吴祖华诉请违约方赔偿损失，有合法依据。一审以（2017）粤03民终3492号案件的判决时间作为涉案房产评估的时间节点计算赔偿金额，有事实和法律依据，本院予以维持。关于责任承担主体的问题，由于涉案合同均是强等登签署，在（2017）粤03民终3492号案件中，因无法认定周静对涉案交易知情，且周静明确表示不同意出售涉案房屋，该案驳回了周财孙和吴祖华关于继续履行合同的诉请。因此，根据合同的相对性原理，涉案合同的违约责任应当由强等登承担。本院对周静的该主张，予以支持。一审法院认定有误，应当予以纠正。综上，上诉人强等登的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。上诉人周静的上诉请求，理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初12454号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初12454号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初12454号民事判决第二项为：上诉人强等登于本判决生效之日起十日内返还被上诉人吴祖华购房定金30000元；四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初12454号民事判决第三项为：上诉人强等登于本判决生效之日起十日内返还被上诉人吴祖华损失3277390元；五、驳回被上诉人周财孙、吴祖华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17000元，由周财孙、吴祖华负担2000元，由强等登负担15000元；评估费21000元，由强等登负担。二审案件受理费66518.24元，由强等登负担33259.12元（已预交），由周财孙、吴祖华负担33259.12元。周财孙、吴祖华应自本判决生效之日起十日内向本院缴纳受理费33259.12元。上诉人周静预交的二审受理费33259.12元由本院退还。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年十月二十七日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。