广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4930号原告：中国农业银行股份有限公司广州增城支行，住所地广州市增城荔城街岗前西路**。法定代表人：王志伟。委托诉讼代理人：范丽兰、谢琼先，广东拓孚创展律师事务所律师。被告：左小平，女，1983年8月12日出生，汉族，住江西省鹰潭市佘江县，被告：广东誉丰地产发展有限公司，，住所地广州市增城荔城街广汕公路北侧法定代表人：王洪志。委托诉讼代理人：吕伟、蒋文久，该司员工。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行与被告左小平、广东誉丰地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行的委托诉讼代理人谢琼先、被告左小平、被告广东誉丰地产发展有限公司的委托诉讼代理人蒋文久已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告左小平按编号为：44020120180241548《个人购房担保借款合同》提前偿还原告借款本金人民币1896909.43元、正常利息44410.20元,罚息88.39元,复利363.24元，本息暂合计为人民币1941771.26元(利息暂计至2020年5月11日，此后正常利息、罚息、复利均按照合同约定标准计至实际还清借款之日止）；2、请求判令两被告协助办理广州市增城区荔城街华蔷北街6号（自编号G13）302房房产的正式抵押登记，将原告设定为第一顺序抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权，在抵押房产的抵押权人设定为原告前，被告广东誉丰地产发展有限公司对被告左小平的债务承担连带清偿责任；3、请求判令两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、财产保全费等）。诉讼过程中，原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行变更“1、请求判令被告左小平按编号为：44020120180241548《个人购房担保借款合同》提前偿还原告借款本金人民币1896909.43元、正常利息44410.20元,罚息88.39元,复利363.24元，本息暂合计为人民币1941771.26元(利息暂计至2020年5月11日，此后正常利息、罚息、复利均按照合同约定标准计至实际还清借款之日止）；”诉讼请求为：截止至2020年9月21日本金1896909.43元，利息79773.91元，罚息320.19元，复利1309.96元，共计1978313.49元。事实和理由：2018年10月13日，被告左小平向原告申请购房贷款。2018年11月16日，原告和两被告在自愿、平等的基础上签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120180241548）。借款合同通用条款约定：借款合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证为准。借款合同特别条款约定：被告左小平向原告申请贷款用于购买房产，借款金额为人民币192万元，借款期限360个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。采用等额本息还款法还款，以每一个月为一个还款周期，还款日为每期末月的借款发放日对应日。根据《个人购房担保借款合同》通用条款11.1约定，借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。11.3约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。11.4约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回己发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。特别条款第31、32、33、35条约定：本合同项下债务担保方式为阶段性保证加抵押，被告左小平同意将其位于广州市增城区荔城街华蔷北街6号（自编号G13）302房的房产作为抵押物抵押给原告【广州市国土资源和规划委员会于2018年12月4日出具了粤（2018）广州市不动产证明第10083181号不动产登记证明，抵押权利人为原告，抵押债权数额为192万元】；被告广东誉丰地产发展有限公司自借款发放日起至被告左小平取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告左小平的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约于2018年12月21日向被告左小平发放了贷款192万元，借款凭证记载约定还款方式为等额本息还款，借款日期自2018年12月21日起至2048年12月20日止。借款执行利率为5.635%，逾期利率为8.4525%。但被告左小平却长期无法按期还款，截至2020年5月11日，被告左小平尚有贷款本金人民币1896909.43元、正常利息44410.20元,罚息88.39元,复利363.24元,本息暂合计为人民币1941771.26元需要归还给原告。原告认为，其与两被告签订的《个人购房担保借款合同》均是各方真实意思表示，合法有效。原告己经依约履行了发放贷款义务，两被告应依约还款，但两被告却于2019年12月22日开始欠供，其行为己经构成根本性违约。故原告要求被告左小平立即共同归还本合同项下全部借款本金、利息、罚息及复利，同时，请求判令两被告协助办理广州市增城区荔城街华蔷北街6号（自编号G13）302房房产的正式抵押登记，将原告设定为第一顺序抵押权人，抵押权设定后，原告对该抵押房产享有抵押优先受偿权，在抵押房产的抵押权人设定为原告前，被告广东誉丰地产发展有限公司对被告左小平的债务承担连带清偿责任。由于两被告违约欠款不还，根据合同的约定，原告不得不通过法律的途径予以追索，为此产生的全部费用依约应由两被告承担。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告左小平辩称：对原告提供的欠款明细有异议。我方无能力承担诉讼费用。对诉求2没有异议。被告广东誉丰地产发展有限公司辩称：对诉求2因现在尚未达到办理涉案房屋房地产权证的条件，因此暂时无法协助办理抵押登记手续。请法院在判决主文中明确如我方承担担保责任后有权向被告左小平追偿。本院经审理认定事实如下：2018年10月13日，被告左小平因买房需要资金向原告申请贷款192万元，并填写《个人信贷业务申请表》。经原告审核，2018年10月13日，原告与被告左小平签订《个人购房担保借款合同》约定：“第九条借款担保，9.1保证，9.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。9.2抵押9.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。9.3阶段性保证担保+抵押，借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任除外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行。第十一条借款人、担保人的违约责任，11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准率（或1年期LPR）调整，自基准率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期利息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。……第二十三条借款金额为人民币（大写）壹佰玖拾贰万元整。第二十四条借款用途，24.1借款用途为购买住房。24.2借款人购买合同编号201811122513，购买的房产位于增城区××城街××房。第二十五条借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十六条借款利率按以下方式执行：采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾伍（大写）后确定。第二十九条还款，本合同的还款方式为等额本息还款方式。还款周期为壹（大写）个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。第三十一条借款担保，本合同项下借款采用（3）阶段性保证+抵押的担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人广东誉丰地产发展有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十二条抵押，抵押物清单：房屋地址：增城区××城街××房，购房合同编号：201811122513。第三十五条阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”被告左小平在借款人处签字、捺印；被告广东誉丰地产发展有限公司在保证人处盖章。此后，原告与被告左小平为涉案的担保房屋办理了抵押预告登记，2018年12月4日广州市国土资源和规划委员会出具《不动产登记证明》粤（2018）广州市不动产证明第10083181号，权利人：中国农业银行股份有限公司广州增城支行，义务人：左小平，坐落：实地蔷薇花园（自编号住宅楼G13、G14）荔城街华蔷北街6号（自编号G13）3层302房，抵押范围：全部，抵押方式：一般抵押，债权数额：人民币1920000元。原告于2018年12月21日向被告左小平账户放款192万元。2019年12月23日被告左小平开始逾期还款，原告数次催收被告至今仍未清偿。原告为维护自身合法利益，故提起诉讼。本院认为：原告与两被告签订的《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》为当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。原告已履行发放贷款的义务，被告左小平应依约还本付息。2019年12月23日被告左小平开始逾期还本付息，依据《个人购房担保借款合同》约定：“第十一条借款人、担保人的违约责任，11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准率（或1年期LPR）调整，自基准率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整。11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期利息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。……第二十三条借款金额为人民币（大写）壹佰玖拾贰万元整。第二十四条借款用途，24.1借款用途为购买住房。24.2借款人购买合同编号201811122513，购买的房产位于增城区××城街××房。第二十五条借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。第二十六条借款利率按以下方式执行：采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾伍（大写）后确定。第二十九条还款，本合同的还款方式为等额本息还款方式。还款周期为壹（大写）个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。”故原告请求被告左小平依合同清偿拖欠本金、利息、罚息、复利，符合法律规定及双方约定。依据原告提供的截止至2020年9月21日欠供明细表，被告左小平剩余贷款本金1896909.43元。故被告左小平应偿还原告贷款本金1896909.43元，并支付利息、罚息及复利（利息、罚息和复利以本金1896909.43元为基数，自2019年12月23日起按《个人购房担保借款合同》计算至清偿之日止），本院予以支持。对于原告要求两被告办理案涉房产抵押登记手续的诉讼请求，由于案涉房产目前处于尚未交房的状态，原告无证据证明该房产已经具备办理抵押登记条件，故该项诉讼请求理据不充分，本院不予支持。对于原告主张要求确认其对案涉房产享有抵押权，原告有权依法处分该房产并对所得价款优先受偿的诉讼请求，本院认为，抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，虽然案涉房产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，抵押权预告登记依法不能产生抵押权设立登记的法律效果。现案涉房产尚未办理抵押权设立登记，故原告要求确认其享有抵押权，以及要求依法处分案涉房产并就所得价款优先受偿的请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告广东誉丰地产发展有限公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定：“第九条借款担保，9.1保证，9.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。9.2抵押9.2.1抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。9.3阶段性保证担保+抵押，借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任除外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行。第三十一条借款担保，本合同项下借款采用（1）保证、（3）阶段性保证+抵押的担保方式：（1）保证。由佟丽华按9.1约定提供保证担保。（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人广州市汇强房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十一条借款担保，本合同项下借款采用（3）阶段性保证+抵押的担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人广东誉丰地产发展有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。第三十二条抵押，抵押物清单：房屋地址：增城区××城街××房，购房合同编号：201811122513。第三十五条阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。”现案涉房产尚未办理正式产权登记和抵押登记手续，被告广东誉丰地产发展有限公司仍在其阶段性担保期间内，故被告广东誉丰地产发展有限公司应对被告左小平的上述债务承担连带还款责任，在承担保证责任后有权向被告左小平追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、被告左小平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州增城支行偿还借款本金1896909.43元，并支付利息、罚息和复利（利息、罚息和复利合计以1896909.43元为基数，自2019年12月23日起按《个人购房担保借款合同》计算至清偿之日止）；二、被告广东誉丰地产发展有限公司对被告左小平上述债务承担连带还款责任，并有权在承担保证责任后向被告左小平追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11138元，财产保全费5000元，由被告左小平、广东誉丰地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张小文二〇二〇年十月二十七日书记员  叶 雨本判决所引用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。