广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2125号 原告：柳州市润泽物业服务有限公司，地址：柳州市雒容镇雒柳路**江滨商贸城******，统一社会信用代码：9145020007060044X0。 法定代表人﹕陈明福，该公司经理。 委托诉讼代理人：卓日凤，该公司员工。 被告：黄素芳，女，汉族，1978年5月1日生，户籍所在地：广西柳州市鱼峰区，住柳州市鱼峰区。公民身份号码﹕452223197805012547。 原告柳州市润泽物业服务有限公司与被告黄素芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告柳州市润泽物业服务有限公司的法定代表人陈明福及其委托诉讼代理人卓日凤到庭参加诉讼。被告黄素芳经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州市润泽物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠原告物业 -2- 服务费1540元、公摊路灯电费72元、生活垃圾处理费180元，合计欠费1792元；2、请求依法判令被告承担拖欠原告物业服务费、公摊路灯电费所产生的违约金合计221元；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年1月1日原告受雒容镇金鸿福邸业主委员会的委托对柳州市雒容镇金鸿福邸小区提供前期物业服务，并与其签订《金鸿福邸物业服务合同》(见证据1)。从签订合同起原告严格按合同约定、履行职责为金鸿福邸小区提供物业服务。被告作为金鸿福邸小区13栋1单元101室的业主(见证据2)。从2018年1月1日至2019年12月31日期间被告未履行合同义务，无故拖欠原告的物业服务费1540元、公摊路灯电费72元、生活垃圾处理费180元及从2018年1月1日至2020年3月31日物业服务费、公摊路灯电费所产生的违约金合计221元。 计算方式：按合同约定住宅物业服务费0.5元/㎡/月、公摊路灯电费3元/户/月、生活垃圾处理费7.5元/户/月，从2018年1月1日至2019年12月31日共欠24月，欠物业服务费费=0.5元/㎡*128.35㎡*24月=1540元，欠公摊路灯电费=3元/月*24月=72元。欠生活垃圾处理费=7.5元/月*24月=180元，物业服务费违约金按中国人民银行1-5年期贷款年利率6％计算、公摊路灯电费违约金按《城市供电价格管理办法》第三十九条之规定逾期每日按本金3‰计算。从2018年1月1日至2020年3月31日共逾期821天，物业服务费产生违约金119元、公摊路灯电费产生违约金102元，二项违约金合计221元。 经原告多次催缴、告知、协商(见证据3、4、5、6、7)，但被告置之不理拒不履行义务。为了维护原告合法权利不受侵害，特向人民法院依法对被告进行民亊诉讼，诉请法院依照《金鸿福邸物业服务合同》中第八条、第九条之约定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的 -3- 解释》第一条、第六条之规定，《广西壮族自治区物业管理条例》第八条、第三十八条，《电力供应与使用条例》第三十九条之规定依法判决。 原告提供的证据有： 1、《金鸿福邸物业服务合同》一份（复印件，与原件核对无异，原件退还原告收执），证明：该合同是2017年12月17日签订的，原告为小区业主提供物业服务程序符合法律、法规、合法、真实有效。 2、《商品房买卖合同》（复印件，与原件核对无异，原件退还原告收执），证明：房屋及业主权属关系以及房屋的面积。 3、《截止2019年12月31日止欠相关物业费公告》（复印件，与原件核对无异，原件退收执）、拍照打印件，证明：原告已履行公告告知义务，公告时间为2019年12月25日。 4、《催费通知单》（复印件，与原件核对无异，原件退还原告收执）、催费通知单照片（打印件），证明：原告己尽到公示公告等告知被告的义务，催收时间是2019年12月25日。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告黄素芳经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。原告提供的与被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实予以认定。 综合本案证据，本院认定事实如下： 一、2017年12月17日，金鸿福邸业主委员会与原告签订《金鸿福邸物业服务合同》，合同 -4- 约定，原告为该小区业主提供物业服务，在合同的第四条明确了服务内容；在第八条中明确了物业服务费的使用范围。物业服务费由房屋产权人按其拥有物业的建筑面积交纳，该面积以房产局最终核定的房屋建筑面积为准。具体标准如下：1、住宅：0.4-0.6元/月·平方米（不含梯间照明电费、单户生活垃圾清运处理费、化粪池清运费、白蚁治理费、房屋共用部分、共同设施设备大中修、更新、改造的费用）；2、商业：1.0-1.2元/月·平方米（不含单户生活垃圾清运处理费、化粪池清运、白蚁治理费、房屋共用部分、共同设施设备大中修、更新、改造的费用）；代收费用：1、生活垃圾处理费居民7.5元/月·户；商业15元/月·户；2、小区公共路灯、楼道照明的电费清洁用水费3-5元月·户；3、公共维修资金0.1元/月·平方米。第九条，甲方（金鸿福邸业主委员会）和业主应于每月8日之前将上个月物业服务费缴纳给乙方（原告）。超过1个月的，按广西壮族自治区物业管理条例第四十七条每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金；第十三条，甲方违反本合同第八条的约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按未缴纳费用金额的千分之三支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。 二、被告黄素芳购买柳州市鹿寨金鹏房地产开发有限公司开发建造的，位于金鸿福邸小区******，建筑面积128.35平方米，按0.5元/㎡/月计算，每月应交物业费64.17元，被告尚原告从2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1540元；公摊电费，按3元/户/月计算，被告尚原告从2018年1月1日至2019年12月31日期间的公摊电费72元；生活垃圾处理费按7.5元/月计算，被告尚原告从2018年1月1日至2019年12月31日期间的生活垃圾处理费180元。原告于2019年12月25日以张榜公示、上门催收、收面通知的方式进行催收，被告均未按时交纳，酿成本案诉讼。 本院认为，金鸿福邸业主委员会与原告签订《金鸿福邸物业服务合同》系双方自愿签订，未违反法 -5- 律法规和行政强制性规定，是合法有效行为。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案金鸿福邸业主委员会与原告签订《金鸿福邸物业服务合同》对被告具有约束力。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案原告已按照《金鸿福邸物业服务合同》为业主提供服务，与本案被告之间成立物业服务合同关系，被告应按合同约定全面履行自己的义务。被告应支付原告从2018年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费1540元，被告未按时交纳物业管理服务费已构成违约。对原告此项诉请本院予以支持。 关于生活垃圾处理费、公摊电费，原告按照《金鸿福邸物业服务合同》进行代收代缴。该费用本应由被告支出，原告为此垫付了相关费用，应予以补偿。原告已将生活垃圾处理费、公摊电费已交至相关部门，因此，被告应支付原告从2018年1月1日至2019年12月31日期间的公摊电费72元、生活垃圾处理费180元。原告此项诉请，本院予以支持。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于 -6- 和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案原告物业服务费违约金按中国人民银行1-5年期贷款年利率6％计算、公摊电费违约金按《城市供电价格管理办法》第三十九条之规定逾期每日按本金3‰计算。本院认为，原告按上述方法计算违约金有不合法之处，公摊电费及生活垃圾处理费按每日本金3‰计算，超出法律规定的范围，本院不予支持。 违约金属于弥补损失性质，原告的损失是指被告未及时支付物业服务费、公摊电费、生活垃圾处理费而占用原告资金所产生的利息损失，损失计算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期利率计算。该利息损失的起算时间应从原告从2019年12月25日主张权利算起至被告偿还债务之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告黄素芳应于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市润泽物业服务有限公司物业管理费人民币1540元、公摊电费72元、生活垃圾处理费180元，合计1792元； 二、被告黄素芳应于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市润泽物业服务有限公司违约金，违约金计算以1792元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期利率计算，从2019年12月25日至被告实际清偿之日止； -7- 三、驳回原告柳州市润泽物业服务有限公司其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告柳州市润泽物业服务有限公司已预交），公告费700元，二项合计750元，由被告黄素芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 欧阳九林 人民陪审员 冯 珍 珍 人民陪审员 周 丽 群 -8- 二〇二〇年十月十日 法官 助理 邓 珊 珊 书 记 员 韦 艳 想 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁 -9- 机构予以适当减少。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业 -10- 服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。