广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11633号原告：曹彪，男，1975年8月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区************，公民身份号码******************。原告：李源，女，1983年11月19日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区*******************，公民身份号码******************。被告：佛山市南海区艺佰家龙光文化传播有限公司，住所地：广东省佛山市南海*****区***********************，统一社会信用代码***********。法定代表人：文某。委托诉讼代理人：胡晓武，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷文晃，广东广立信律师事务所实习律师。原告曹彪、李源晖诉被告佛山市南海区艺佰家龙光文化传播有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序于同年8月27日公开开庭审理了本案。原告曹彪、李源，被告的法定代表人文某，被告的委托诉讼代理人胡晓武到庭参加了诉讼。诉讼期间，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年2月1日至4月14日租金24666.67元、2020年1月至4月14日物业管理费7020.75元、2020年3月-4月网络通信费338元；2.被告支付迟延支付欠款总额的违约金（以32025.42元为本金，从2020年4月15日起至2020年8月18日止按日千分之三的标准计算）；3.确认被告支付保证金20000元因被告违约，原告不予返还；4.本案诉讼费由被告承担。涉讼中，原告变更第一项诉讼请求的租金及管理费为：被告支付2020年2月1日至2020年7月10日租金共63225.8元、2020年1月至2020年7月10日物业管理费10304.98元（管理费按每月每平方米4元计算，加上3月产生的滞纳金324.11元）。事实和理由：原告李源、曹彪（甲方）与被告佛山市南海区艺佰家龙光文化传播有限公司（乙方）于2018年12月24日签订《商铺租赁合同》，合同对于场地使用情况、租赁期限、租金和费用缴纳、甲、乙双方权利与义务、违约责任等内容进行了明确约定。自2020年3月起原告多次口头向被告催缴商铺租金，被告在2020年4月8日微信发送文件《关于解除租赁合同通知的函》给原告。按照原告与被告2018年12月24日签订的《商铺租赁合同》，合同时间未到期限，但是寄给被告的《商铺租金催缴通知》在2020年4月11日被被告拒收。原告有短信提醒被告收件，且后续微信告知被告。同时被告员工一直有在商铺营业，直至2020年4月14日。原告于2020年4月15日早上在商铺贴上封条，下午已被撕掉。被告经催告拒不支付租金已构成根本违约，且以书面形式明确表示不履行主要债务。根据合同法第九十四条之规定，原告请求解除本租赁合同，请法院依法判决，支持原告诉讼请求。被告辩称，一、被告应支付的租金应为20000元，7020.75元物业管理费和338元网络通讯费与本案无关。被告因不可抗力的原因，已于2020年3月30日向原告发出解除租赁合同的函，双方的租赁合同已解除，因此对于解除之后产生的租金及管理费等费用不应由被告承担。且根据双方签订的《商铺租赁合同》，物业管理费未明确约定由被告承担，根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。因此原告没有请求被告支付物业管理费的依据；同时，因为租赁合同约定电信费、网络费由被告自行承担，但被告的股东之一李源已经支付相应的网络通讯费，对于该部分的费用，应由被告股东内部解决，而非于本案由出租人名义解决。二、被告并非故意违约，而因受疫情影响，暂时无力支付租金，曾向原告提出减免租金，但遭到拒绝，望人民法院公平裁判。同时原告未能根据租赁合同约定提供相应金额的冲抵发票，故无力、延迟支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，在疫情期间的房屋租金可以协商请求减免租金；协商不成的，应结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。望人民法院根据上述指导意见适当调整，公平裁判。同时根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条第1项“原告应负责5000元租金的发票…若甲方不开具租金相应发票，乙方有权不缴纳相应租金。”可知甲方（原告）应先提供相应的发票金额，甲方具有先履行的义务，但至今原告也未能履行先行义务，因此被告无力支付、延期支付租金的行为不属于违约。三、原告主张被告支付延迟支付欠款总额的违约金96.08元/日没有事实依据，且该违约金过高，违反法律上限规定。如上所述，被告欠支付原告仅租金20000元，其他费用不应于本案主张，欠款总额为20000元；同时，被告也不存在违约行为，因此原告主张违约金的请求，没有事实和法律依据。退一万步来讲，即使被告存在逾期支付租金的违约行为，该每日千分之三的违约金也过高，超出了法律有效保护范围的上限，应依法予以调整。四、因不可抗力等原因，被告不存在违约行为，原告应依约退还保证金20000元或用于抵销债务。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因此原告主张不予退还保证金20000元的请求不符合指导意见，应予以驳回。且根据租赁合同第四条第3项“…合同期限内乙方无正当理由中途退租，甲方有权没收保证金。”可知乙方以新冠肺炎疫情、政府措施等不可抗力原因提出中途退租，是属于有正当理由，属于行使法定解除权，因此原告主张没收保证金2万元的做法错误。五、被告因合同目的不能实现向原告提出解除租赁，属于行使其法定解除权，不应视为中途无理由退租和违约。在本案中，被告自2020年1月21日春节放假后至发函之日，因新冠肺炎疫情肆虐，政府明文规定不允许培训机构进行线下培训，且疫情缓解后，中小学生需在周六、日和暑假补课，对公司业务造成极大影响，因此被告未在租赁场地再营业。新冠肺炎疫情、政府行为等不可抗力因素导致被告与原告签订的租赁合同的目的根据完全无法实现，因此根据《合同法》第94条的规定，因不可抗力不能实现合同目的的，单方当事人可行使合同法定解除权。综上所述，为维护被告合法权益，恳请贵院查明本案事实，依法采纳被告的全部答辩意见，驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和主张的事实依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院经审查，认定如下：1.原告提交的佛山君悦龙庭收费通知单、电信账单与涉讼商铺相关，被告并未举证反驳，本院对该部分证据予以确认；2.原告提交的商铺租金催缴通知为原件，且原告举证反映已微信告知被告的法定代表人文某向其邮寄该通知，邮件显示被告拒收退回，故本院确认该证据的真实性；3.原告提交的2020年3月学员报名缴费凭证、2020年3月4月教师上课情况报表、艺佰家文化艺术培训学校上课凭证，本院结合本案事实作综合认定。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺坐落佛山市南海区*************************，已办理产权登记。2018年12月24日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用；租赁期限六年，由2018年12月25日起至2024年12月24日止（其中2019年2月28日前为装修整改免租期）；2018年12月25日至2021年12月24日每月租金10000元，2021年12月25日至2024年12月24日每月租金11000元，租金按月收取，乙方每月5日前将当月租金汇入约定账户；乙方在签合同时需预付相当于2个月的租金20000元作为保证金，合同期内乙方无正当理由中途退租，甲方有权没收保证金；乙方自行负担所有经营的电信费、网络费及相关税费，包括经营投入资金、人员工资等；经甲方书面形式催缴后，仍未按规定时间和金额缴纳租金、水电费、管理费等，除补交拖欠款项外，还需以每逾期一天按拖欠款总额千分之三向甲方支付滞纳金，逾期20天，视为乙方违约，甲方有权回收场地并解除合同，由此引起的一切费用及损失由乙方负责，并没收保证金。2020年3月30日，被告向两原告发出《关于解除租赁合同的函》，以新冠疫情系不可抗力为由解除租赁合同，并称即日起被告将腾空商铺所有物品交付两原告，要求两原告退还租赁保证金20000元。2020年4月7日，原告李源微信通知被告的法定代表人文某安排去交物业管理费。文某回复称明天早上。2020年4月8日，文某通过微信向李源发送《关于解除租赁合同通知函》。2020年4月10日，两原告以快递邮件的方式向被告发出《商铺租金催缴通知》，载明：合同未到期限且被告一直在商铺经营，原告不予免租；被告于2020年4月15日补交租金欠款22666元、欠缴的物业管理费6391.47元、产生的物业管理费滞纳金324.11元及3、4月通信费338元，共297919.58元，原告将不收取滞纳金，同年4月15日开始按每天89.16元收取滞纳金；原告默认被告单方面违约，没收保证金，并会将该房屋转租他人。邮件因拒收而退回。2020年4月11日，李源通过微信将《商铺租金催缴通知》发送给文某。2020年4月14日，两原告在涉讼商铺门口张贴封条。2020年5月10日，两原告通过快递邮件的方式向被告发出《租赁解约通知书》，提出收回场地并解除租赁合同，要求被告于本函送达后10日内迁出该房屋。邮件于次日签收。2020年7月10日，两原告通过快递邮件的方式向被告发出《关于贵司物品迁出通知》，要求被告于本函送达后3内迁出该房屋。邮件于次日签收。另查明，2020年4月8日，中国电信股份有限公司佛山分公司开具发票，确认收取李源支付的通信服务费169元。周期为2020年3月1日至2020年3月31日的中国电信股份有限公司佛山分公司客户账单显示，用户名称为李源、尾数5827的用户号码天翼畅享套餐费用169元。2020年4月15日打印房间代码为2-25-SP102的佛山君悦龙庭收费通知单载明：收费期间为2020年4月；客户名称为李源、曹彪；2020年4月住宅管理费400.64元，往月欠费1120.94元；公摊电费1.36元，往月欠费4.61元；代收电费33.85元，往月欠费364.95元；本期费用合计435.85元，往月欠费合计1490.5元，滞纳金85.12元，应交金额合计2011.47元。2020年4月15日打印房间代码为2-25-SP201的佛山君悦龙庭收费通知单载明：收费期间为2020年4月；客户名称为李源、曹彪；2020年4月住宅管理费1125元，往月欠费3375元；公摊电费3.85元，往月欠费12.92元；代收电费279.44元，往月欠费787.72元；本期费用合计1408.29元，往月欠费合计4175.64元，滞纳金238.99元，应交金额合计5822.92元。再查明，2020年2月8日，佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于实施“八项严管”防控疫情措施的通告》，严禁校外培训机构在开学前开展线下培训活动。2020年6月8日，被告接到桂城工商局短信通知，佛山校外培训机构线下复课申请已经开展，被告可自主申请，经核验合格并批准后，可以开展线下服务。又查明，原告李源系被告的股东。诉讼中，原告陈述，原告于2020年4月14日封铺，后被告自行将封条撕毁，原告于8月18日到工商部门办理地址迁移收回商铺；被告公司于2020年7月10日召开股东会，同意李源将自己出资的物品取回，截止庭审当天，属于李源的物品已经搬走部分，仍有部分留在涉讼商铺，涉讼商铺内仍有属于被告的两台钢琴及一些书籍；被告于2020年8月28日搬走两台钢琴，李源作为被告公司股东，占有公司资产40%，因此其中一台钢琴由李源保管，另一台钢琴由被告的法定代表人文某搬走；原告提交的视频显示被告的员工袁喜、罗静兰于2020年4月7日至14日仍在涉讼商铺内经营，袁喜同时也是李源的表弟，于2020年3月31日与被告解除劳动合同关系，袁喜、罗静兰于2020年5月登记结婚；网络系被告营业前李源作为出租方开通的，之后李源代缴费用并由被告返还给李源。被告陈述，被告于2020年4月1日将涉讼商铺返还，4月14日贴封条后就没有进去了；钥匙由被告员工袁喜持有，但被告已与袁喜在3月31日解除劳动关系，被告与罗静兰于4月14日解除劳动关系；封铺之后是由袁喜、罗静兰使用涉讼商铺，两人系李源的亲戚，与被告无关；因原告不配合，部分物品仍在商铺内，被告于2020年8月28日已取走一台钢琴，剩余一台钢琴因李源阻挠，不让被告取回搬走；被告确认欠租两个月共20000元，但受疫情影响应减免租金。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于《商铺租赁合同》的解除问题。被告承租涉讼商铺用于教育培训，租赁期限至2024年12月24日结束，新冠肺炎疫情发生后，双方应根据疫情及因此采取的防控措施对合同履行的影响，按照公平和诚实信用原则及时进行沟通协商，但该影响并未达到令合同目的不能实现的程度，故被告无权以不可抗力为由解除《商铺租赁合同》。被告于2020年3月30日向原告提出解除合同，原告于2020年4月11日向被告微信发送《商铺租金催缴通知》表明会将涉讼商铺转租他人，双方均表示不再履行合同，故本院确认《商铺租赁合同》于2020年4月11日解除。被告单方终止合同履行，根据合同约定，原告有权没收保证金，故被告支付的保证金20000元归原告所有，无需归还。关于被告应付的租金、管理费、网络通信费。2020年3月30日，被告通知原告即日起将腾空涉讼商铺交付原告，原告于2020年4月11日表示会将涉讼商铺转租他人，并于2020年4月14日张贴封条，无证据显示此后被告仍在涉讼商铺继续经营，虽然此后被告尚有部分物品未搬离，但原告李源与被告对涉讼商铺的物品归属存在争议，一定程度影响被告搬离物品，且通过双方举证及陈述，结合4月14日前的商铺使用情况，反映两原告收回涉讼商铺并不存在障碍，故两原告作为出租人，有义务于2020年4月14日采取措施及时收回涉讼租赁物，避免损失扩大。据此，本院认定被告应向原告支付租金至2020年4月14日，对原告主张此后的租金不予支持。因新冠肺炎疫情防控措施确会对被告使用涉讼商铺、复工复业及生产经营产生影响，进而在客观上影响被告的经营收入，在一定期间内可能造成被告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定涉讼商铺在2020年2月1日至2020年4月14日的租金按《商铺租赁合同》约定标准50%计付，故被告应向原告支付租金12333.33元（5000×2+5000÷30×14）。原告举证反映物业管理费应由被告承担，且涉讼商铺于2020年4月前拖欠物业管理费5666.14元（1490.5+4175.64），并因此产生滞纳金324.11元（85.12+238.99），被告作为付款义务方，未举证证明其已付款，故被告应当向原告支付计算至2020年4月14日的物业管理费6378.11元[5666.14+（400.64+1125）÷30×14]、滞纳金324.11元。合同约定被告负担通信服务费，原告主张并举证证明其已按每月169元的标准垫付，故被告应当向原告支付3月1日至4月14日的通信服务费247.87元（169+169÷30×14）。被告逾期支付上述租金、物业管理费、通信服务费，已构成违约，应当承担违约责任，合同约定违约金按日千分之三计算的标准过高，本院酌情调整按日万分之二计算，故被告应向原告支付以18959.31元（12333.33+6378.11+247.87）为本金自2020年4月15日起计算至2020年8月18日止的违约金477.77元（18959.31×0.0002×126）。原告主张各项费用超出以上核定的部分，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市南海区艺佰家龙光文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日支付租金12333.33元予原告李源、曹彪；被告佛山市南海区艺佰家龙光文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日支付物业管理费6378.11元、滞纳金324.11元予原告李源、曹彪；被告佛山市南海区艺佰家龙光文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日支付通信服务费247.87元予原告李源、曹彪；被告佛山市南海区艺佰家龙光文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日支付违约金477.77元予原告李源、曹彪；被告佛山市南海区艺佰家龙光文化传播有限公司已支付的保证金20000元归原告李源、曹彪所有；驳回原告李源、曹彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1188.61元（原告已预交），由原告李源、曹彪负担791.6元，被告佛山市南海区艺佰家龙光文化传播有限公司负担397.01元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告李源、曹彪，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十月九日书记员  林浩成