广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初x51号原告：徐小娟，女，汉族，1987年6月14日出生，身份住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘中舜，广东晟典律师事务所律师。被告：深圳市万通融资担保有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****702，身份号码9144030069********。法定代表人：邹雷，执行董事。委托诉讼代理人：余映真，广东广商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳豪，广东广商律师事务所律师。被告：李凯，男，汉族，1985年9月18日出生，身份住址湖南省溆浦县。原告徐小娟诉被告深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通公司）、李凯居间合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员邱卫华、李丽军组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘中舜律师、被告万通公司委托诉讼代理人余映真律师、陈佳豪律师、被告李凯本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告徐小娟为深圳市罗湖区沿河路北侧阳光新干线家园**第**x房屋的所有人，通过中介被告李凯的介绍认识房屋买受人刘x，向其出售该房屋。2018年4月30日，原告与刘x签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下称“4月30日合同”），第四条约定：“该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起90日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之4向买方支付违约金。”4月30日合同为双方真实意思表示及实际履行的合同。其后，因原告不动抵押赎楼的流程，故根据被告李凯的引导，原告在深圳市深圳公证处办理了公证委托手续委托被告万通公司及其员工代为办理相关手续。在(2018)深证字第70877号公证书中，公证内容为原告委托被告万通公司办理中转贷款手续，包括签署资金监管协议等。在(2018)深证字第70878号公证书中，公证内容为原告委托被告万通公司房屋转移登记手续，包括代为签署二手房买卖合同及办理买卖合同公证相关文件等。完成公证委托手续后，被告万通公司便代表原告与刘x于2018年5月8日签署《二手楼交易资金监管协议》。2018年6月11日，被告万通公司代表原告与刘x签署《深圳市二手房买卖合同》（以下称“6月11日合同”）。刘x收到银行放款款项之日为2018年8月20日，若按照4月30日合同约定的90天条款，2018年11月20日前迁出户口即可，若按照6月11日合同约定的10天条款，则应于2018年8月30日前迁出户口。4月30日合同与6月11日合同之间关于过户时间的存在严重差异，而原告实际迁出户口的时间是2018年10月8日，若按照6月11日合同履行原告则存在严重违约。刘x发现有利可图，便向罗湖区人民法院提起诉讼，要求原告赔付延迟交房9天的违约金10440元，支付延迟迁移户口45天的违约金65250元。一审法院支持了刘x的部分诉讼请求，原告需赔偿延迟交房8天的违约金9280元及延迟迁移户39天的违约金56550元。在一审上诉期内，前案的原告代理人为了查清事实，与原告一同和被告李凯通话，在该通话中，被告李凯均确认了原告与刘x之间实际履行的是4月30日合同，该合同亦是真实的意思表示，亦向原告出具证人证言（情况说明），同时亦同意出庭进行作证。被告万通公司的代理人陈丽x在与原告微信聊天时，亦承认了6月11日的合同只管交税，都以为实际操作为准。但被告万通公司在开庭前又临时反悔，没有出庭陈述事实接受法庭的调查。二审中级法院基于6月11日合同中第十七条约定：“买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。”因此维持一审判决，并判令上诉费1446元由原告承担。原告认为，4月30日合同是原告与刘x之间的真实意思表示，被告万通公司、被告李凯亦清楚这个事实。但在被告代为签署6月11日时，并未与4月30日的合同条款一一进行核对，未反应原告的真实意思表示，从而导致实际、直接的违约后果产生，并且在前案中被告亦未尽到其义务配合法院调查。因此向刘x支付的违约金、原告所支付的案件受理费，应由被告万通公司、被告李凯共同承担。据此，请求法院判令：1、被告万通公司、被告李凯承担(2019)粤03民终829号案中的原告需向房屋买受人刘x支付的56550元违约金及二审案件受理费1446元；2、本案诉讼费用由被告万通公司、被告李凯共同承担。被告万通公司答辩称，1、万通公司与原告没有形成委托合同关系，不是本案的适格被告，徐小娟与万通公司并没有签订任何的合同，没有形成委托合同关系，万通公司更没有收取徐小娟相关费用，万通公司也没有参与到徐小娟与房屋买受人刘x的房产交易过程，徐小娟与买方刘x的纠纷与万通公司没有关联关系。根据徐小娟提交的证据显示，万通公司没有代表徐小娟签订二手楼交易资金监管协议和深圳市二手房买卖合同，该两份合同落款处都没有万通公司的盖章或者有万通公司相关授权人员的签字，徐小娟要求万通公司承担相应的违约金，以及案件受理费用，缺乏事实与法律依据；2、根据案件证据两份委托公证书显示徐小娟委托的受托人每一份委托公证书上的授权人、受托人共有5位，每位受托人的受托权限均为可独立的以委托人的名义办理委托事项，表明了5名受托人的受托地位是一样的，以及受托的权限是相互独立的。万通公司没有代表徐小娟或者授权他人代表万通公司或者原告签订深圳市二手房买卖合同，是否是其他受托人的行为导致徐小娟与刘x的纠纷，万通公司并不清楚。此外，根据委托公证书上其中一项委托事项为代为签署二手房买卖合同及办理买卖合同、公证相关文件可知，受托人的权限仅仅为代为签署合同，至于合同的实质内容则应当是由徐小娟与房屋买受人刘x事先协商一致的，现徐小娟主张该合同为反映其真实的意思表示与逻辑不符。最后，委托公证书上最后一段话为受托人在其权限范围及代理权限范围及代理期限内签署的一切文件我们均予以承认。徐小娟作为一名成年人应当对自己的委托事项尽到注意义务，徐小娟在办理委托公证书时应当知晓委托他人办理委托事项前可能产生的法律风险；3、原告与刘x签订的深圳市二手房预约买卖及居间服务合同的时间为2018年4月30日，而徐小娟办理委托公证书的时间为2018年5月3日，在办理委托公证书后徐小娟是否有告知各位受托人，先前已经签订了深圳市二手房预约买卖及居间服务合同，是否为徐小娟的疏忽而导致其违约结果的产生，万通公司并不能确认；4、根据（2019）粤03民终829号判决书查明的事实，无论是深圳市二手房预约买卖及居间服务合同，还是深圳市二手房买卖合同，均明确的约定该房地产没有租约。徐小娟作为卖家，卖方隐瞒该事实应当承担逾期交房的违约金，可知徐小娟在该案中承担违约责任的原因，在于其自身的违约行为，现徐小娟却主张万通公司的行为导致其违约后果，缺乏事实与法律依据。被告李凯答辩称，1、原告的起诉是无理的，根本站不住脚。中介方只是为了促成交易，后期原告因为自身欠款赎楼的问题，被告李凯并不太清楚，后期赎楼以及相关的事情是原告个人所为，委托其他人各方面的事情与被告李凯也没有关系；2、被告李凯记得很清楚，当天去过户的时候，被告李凯在云景花园春风路楼下接原告，把原告送到国土局去过得户，同时原告签的合同以及资金监管协议，并于当天给到原告。因为需要减免个人所得税，国土局要求本人必须带身份证户口本以及家庭成员证明等材料，是需要本人自己去的。原告之前可能做赎楼的时候是委托给别人的，但当天过户原告本人有去国土局，合同是原告本人交的；3、当天我们确实把资金监管协议以及国土局的二手房过户合同都给了原告，这些资料原告自己都还有留存。2018年6月11日在不动产登记中心的时候，原告本人自己向行政机关递交的合同，同时申请了减免个税。经审理查明，2018年4月30日，原告（卖方）与案外人刘x（买方）及居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）就刘x购买原告位于罗湖区沿河路北侧阳光新干线家园x座x房产签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定该房地产总价款290万元，没有租约；该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起90日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之4向买方支付违约金；卖方应当于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）3天内将该房地产交付买方，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。该合同并有原告及刘x落款签字。对于为何世华公司没有在该合同上落款盖章，被告李凯解释称其为世华公司的工作人员，由其促成原告与刘x就涉案x号房产的交易，该交易实际没有通过公司，故世华公司没有在该合同上落款盖章。2018年5月3日，原告至深圳市深圳公证处办理了两份公证委托书。（2018）深证字第70877号公证委托书载明原告拥有涉案x房产，现委托被告万通公司、案外人陈永x、陈丽x、王仕x、陈丽x为代理人，在代理期限（2018年5月3日至2019年5月2日）内，受托人均可独立以原告的名义到深圳市不动产登记中心等部门办理房地产证或不动产权证书、全权办理上述房产信息变更登记手续，签署相关文件，并领取变更登记后的房地产证、不动产权证等事项。（2018）深证字第70878号公证委托书载明原告拥有涉案x房产，现已将该房产出售，现委托被告万通公司、案外人陈丽x、陈丽x、柯淑x、王仕x为代理人，在代理期限（自上述房产的抵押登记注销之日至2019年5月2日）内，受托人均可独立以原告的名义全权到深圳市不动产登记中心办理上述房产的出售过户给买方，办理转移登记手续，代为签署二手房买卖合同及办理买卖合同公证相关文件等事项。2018年5月8日，原告（卖方）与刘x（买方）至中国工商银行股份有限公司深圳星河支行签订《二手楼交易资金监管协议》。2018年6月11日，案外人陈丽x代理原告（卖方）与案外人刘x（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》，该合同约定原告向刘x出售位于罗湖区沿河路北侧阳光新干线家园x座x房产，房地产总价款290万元，没有租约；该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起10日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之5向买方支付违约金；卖方应当于收到全部房款3天内将该房地产交付买方，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。陈丽x在该合同卖方代理人签章处签字按捺手印。之后，刘x与原告就上述x房产的交易产生纠纷。刘x以本案原告徐小娟为被告向深圳市罗湖区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，诉请本案原告赔付迟延交房违约金、迟延迁移户口违约金及律师函费用，案号为（2018）粤0303民初22152号。该院认为，根据双方于2018年6月11日签订的《深圳市二手房买卖合同》约定，刘x于2018年8月20日付清房款，徐小娟应当于2018年8月23日交付房产，迟延8天；徐小娟应当于2018年8月30日前迁出户口，迟延39天。判决徐小娟向刘x支付迟延交房违约金9280元及迟延迁出户口违约金56550元。徐小娟不服该一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉，称双方实际履行的是2018年4月30日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，依据该合同，其不存在迟延迁出户口的违约情况；其因不可抗力或情势变更导致迟延交房。并提交了深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手楼交易资金监管协议》、《二手楼按揭贷款确认书》、陈丽x与徐小娟微信聊天记录、与中介本案被告李凯的通话录音及录音文字整理版、证人证言及证人身份信息作为证据。深圳市中院认为，双方于2018年6月11日签订的《深圳市二手房买卖合同》第十七条约定“买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准”，即对迁出户口约定期限不一致的，应以2018年6月11日签订的合同为准；两份买卖合同均约定“该房地产无租约”，卖方隐瞒了该事实，应当根据合同承担逾期交房的违约责任。判决驳回上诉，维持原判。二审受理费1446元，由徐小娟负担。徐小娟依据上述生效判决，履行了判决确定的支付义务。原告为证明其与刘x实际履行的是2018年4月30日签署的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，并向本院提交：1、2018年12月3日与被告李凯的通话录音以及被告李凯于2018年12月11日出具的《证人证言》，证人证言称为办理过户需要，担保公司陈丽x代徐小娟于2018年6月11日签订了国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》，网签合同仅是为了办理过户的形式需要。被告李凯对上述证据中其的陈述予以确认；2、原告与备注名为“陈丽x1581743****”的微信聊天记录，该微信回复称《深圳市二手房买卖合同》是过户的统一版本，只管交税，实际操作为准。庭审中，原告确认其未与公证委托的五名受托人签订委托合同，仅向被告万通公司支付了委托费用，没有看到陈丽x持有被告万通公司开具的授权。被告万通公司确认陈丽x是其公司员工，但本案中没有授权她去做任何事项。被告李凯称其仅促成双方交易，之后的事情其不清楚；办理过户手续当天，原告本人去了国土局现场，并申请了减免个税，确定原告本人看过合同；其支付过委托费用给陈丽x，不记得具体金额。另查，本院依职权函至深圳市深圳公证处询问办理委托公证手续时所需资料及调取（2018）深证字第70877、70878号委托公证当事人提交的相关资料。该公证处复函称，委托是单方意思表示，根据该处官网公布的办证指南，房产委托公证所需资料包括委托人的身份证、户口簿；受托人的身份证或主体资格证明复印件；打印好的委托书；与委托事项相关的证明材料；公证员综合既有材料后认为应当提交的其他证明材料。不包含受托人出具同意接受委托的相关文件。综上，该处办理委托公证时，不需要受托人出具同意接受委托的相关文件。（2018）深证字第70877、70878号委托公证档案材料有原告的身份证、户口簿、房地产权证书、原告与刘x于2018年4月30日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、原告与中国工商银行股份有限公司深圳福园支行签订的个人购房借款/担保合同。再查：庭审中，原告明确提起本案诉讼的案由为居间合同该纠纷，而非委托合同纠纷。本院认为，原告以居间合同纠纷提起本案诉讼，认为两被告在履行居间合同关系中存在疏忽大意，导致原告承担了与案外买受人房屋买卖合同关系中的违约责任。但首先，原告出具公证委托书委托包含被告万通公司、陈丽x在内的5名受托人办理涉案房屋的赎楼、网签房屋买卖合同等事宜。即便被告万通公司存在受托履行上述委托合同义务的意思表示，原告与被告万通公司之间也不存居间关系，况且，从本案现有证据来看，不足以证明被告万通公司存在同意接受委托的意思表示；其次，原告与被告李凯之间成立居间合同关系，被告李凯向原告提供媒介服务，促成原告与案外人的交易。并无证据证明被告李凯在履行房屋买卖居间服务过程中存在过错。且被告李凯也非网签的房屋买卖合同中代原告签名的代理人；再次，原告未提交与被告李凯签订的书面居间合同或达成的合意，证明被告李凯作为中介方，有代为赎楼的居间合同义务；最后，即便被告李凯存在该代为赎楼的合同义务，被告李凯将赎楼的义务转委托于案外人陈丽x，原告知情同意，并出具相应的公证委托书。在现有证据无法证明被告李凯存在第三人的选任及对第三人的指示存在过错的情况下，原告要求被告李凯在居间合同项下承担违约责任，本院不予支持。至于案外人陈丽x在接受原告委托网签房屋买卖合同中是否存在过错以及是否应承担相关责任问题，原告可另寻途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐小娟的诉讼请求。案件受理费1250.75元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 邱  卫  华人民陪审员 李  丽  军二〇二〇年十月九日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。