福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1123号 上诉人（原审原告）：吴雪清，女，1976年6月8日生，汉族，住福建省福鼎市。 上诉人（原审原告）：丁诚实，男，1970年12月18日生，回族，住福建省福鼎市。 以上俩上诉人共同委托诉讼代理人：张承更、张晓清，福建闽桐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄敦亮，男，1983年6月29日生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：刘元聪，福建鹏远律师事务所律师。 上诉人吴雪清、丁诚实因与被上诉人黄敦亮租赁合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院（2020）闽0982民初695号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。 吴雪清、丁诚实上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判支持其诉讼请求。事实与理由：1、在本案《店面租赁合同》签订时，其已说明租赁物不包括两个车库，并且将租赁合同上的租赁面积从100平方改为80平方。同时结合本案两个店面产权证也可以证实两间店面的面积为80平方米。以上事实表明黄敦亮是非常清楚本案租赁不含两个车库。黄敦亮在装修过程中将两个车库一并装修，其实际使用面积已达到100多平方，远远超过租赁面积，其应支付相应的租金。2、从黄敦亮提供的照片看，装修前两个车库与店面是由一面墙面相隔，是两个独立的空间。一审庭审中，黄敦亮也承认在签订合同不久后，吴雪清、丁诚实的朋友就向其主张店面使用权及另行支付租金问题。一审对是否存在独立车库以及租赁物范围的事实认定错误。 黄敦亮辩称，1、租赁合同是由吴雪清、丁诚实提供的，黄敦亮出租时并未向黄敦亮告知有两个车库的存在，黄敦亮是按照交易习惯，将包括车库在内的店面作为整体予以承租的。双方签订的合同中的租赁范围载明两间门面。按通常理解，承租店面时，对于存在不具有独立使用条件、依附于店面的车库时，通常是一起租赁的情况下，如果吴雪清、丁诚实认为不包括车库，应在租赁合同中予以明确租赁范围排除两个车库，但在案涉合同中并未明确排除。2、从黄敦亮一审提供的平面原始图及相片可证实，案涉租赁物实际交付给黄敦亮时，两个车库并无明确的四至界限，与案涉店面之间亦无物理空间上的实体分割隔断，不具备独立使用条件。从原始平面图可清晰看出，交付租赁物时，根本没有两个独立车库的存在，两个车库是依附于两间店面，按照租赁交易习惯，黄敦亮是将案涉店面与车库作为整体予以承租的。黄敦亮提供的相片中的隔墙并非是车库与店面的隔墙，而是农业银行向吴雪清、丁诚实承租时用于放置取款机的墙体。从产权证看，每个车库的建筑面积只有10平方。从原始平面图上可看出墙是在两个店面范围之内的，并非是车库与店面的隔离。3、双方签订的租赁合同的租金是按固定金额支付，并非按租赁面积计算，租金与面积不具有直接关联性，且车库是依附于店面，不具有独立使用的条件，吴雪清、丁诚实主张按总面积的平均租金支付两个车库的租金，没有依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。 吴雪清、丁诚实向一审法院提出诉讼请求：判令黄敦亮立即向吴雪清、丁诚实支付车库占用期间费用53813元。 一审法院认定事实，2017年6月1日，吴雪清与黄敦亮签订《店面租赁合同》,约定：1.吴雪清出租的店面坐落于福鼎市××路××号××，建筑面积为80平方米，租赁范围为2间门面；2.租期为五年，自2017年6月1日起至2022年6月9日止；3.前三年租金为85000元，第四年租金为90100元，第五年租金为95506元。合同签订后，黄敦亮便将所租店面进行装修使用，并按合同约定向吴雪清、丁诚实支付年租金。黄敦亮实际使用的范围包括坐落于××路××层××号××号店面及坐落于××路××号××层××号××号车库。 一审法院认为：吴雪清与黄敦亮签订《店面租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效合同，双方应按约定履行合同义务。现对争议焦点分析如下：1.关于双方签订的《店面租赁合同》所出租的指向标的是否包含吴雪清、丁诚实所主张的两个独立车库的问题。吴雪清、丁诚实作为案涉两个车库的所有者，明知上述车库存在独立房权证，但与黄敦亮在签订由丁诚实提供的《店面租赁合同》时对租赁范围仅进行概括性表述，即2间门面，并未明确排除案涉两个车库，且吴雪清、丁诚实未提供证据证实其已明确告知或向黄敦亮出示案涉车库的房权证，应承担举证不能的不利后果。同时，双方签订《店面租赁合同》系按整体店面计算租金，并非按使用面积计算，符合本地租赁交易习惯，且吴雪清、丁诚实也未将房产权属证书附注合同其中。此外，案涉租赁物实际交付给黄敦亮时，两个车库并无明确的四至界限，与案涉店面之间亦无物理空间上的实体分割隔断，不具备独立使用条件，且黄敦亮将案涉店面与车库作为整体予以承租亦符合交易习惯。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，本院对双方签订的《店面租赁合同》所出租的指向标的应当理解为包含案涉两个车库。2.关于吴雪清、丁诚实是否有权要求黄敦亮按总面积的平均租金支付两个独立车库的租金的问题。双方在《店面租赁合同》中并未单独约定案涉车库租金的金额及计算方式，且以固定金额方式约定整体租赁物的年租金即前三年每年租金85000元、第四年租金90100元、第五年租金95506元，该租金与面积不具有直接关联性，而黄敦亮已按合同约定支付租金，故吴雪清、丁诚实无权要求黄敦亮按总面积的平均租金支付两个独立车库的租金。双方当事人若对合同约定存在重大误解，可另行主张变更或者撤销。吴雪清、丁诚实主张黄敦亮立即支付车库占用期间费用53813元，依据不足，不予支持。黄敦亮以签订案涉合同时并未明确排除车库且实际交付时不存在独立车库现状，双方已按合同履行为由进行抗辩，理由充分，予以采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：驳回吴雪清、丁诚实的诉讼请求。案件受理费1,145元，减半收取572.5元，由吴雪清、丁诚实负担. 二审期间，到庭当事人对一审查明的等事实没有异议，本院予以确认。对二审双方争议的本案租赁物范围问题，本院认定如下：吴雪清、丁诚实向黄敦亮交付本案租赁物时，两个车库与店面内部已被打通，两者在物理空间上并无实体分割，不具备独立使用条件，黄敦亮认为吴雪清、丁诚实是将包括车库在内的店面作为整体出租，符合房屋租赁的交易习惯，吴雪清、丁诚实要求黄敦亮另行支付两个车库的租金，依据并不充分，不予支持。 综上所述，吴雪清、丁诚实的上诉请求不能成立，予以驳回。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1145元，由上诉人吴雪清、丁诚实负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆兴 审判员  刘为河 审判员  罗文君 二〇二〇年十月十五日 书记员  周梦然 本案所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。