福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初6680号 原告:南安市鑫溢房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城**一建公司住宅楼****。 法定代表人：吴顺龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：柯志昆，福建泓源律师事务所实习律师。 被告：黄家福，男，1996年1月3日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：中国建设银行股份有限公司南安洪濑支行，住，住所地福建省南安市洪濑镇交一路/div> 负责人：杨清忠，该支行行长。 委托诉讼代理人：潘炳超，男，该公司员工。 原告南安市鑫溢房地产开发有限公司（以下简称“鑫溢房地产公司”）诉被告黄家福、第三人中国建设银行股份有限公司南安洪濑支行（以下简称“建设银行洪濑支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫溢房地产公司的委托诉讼代理人谢珊珊、柯志昆以及第三人建设银行洪濑支行的委托诉讼代理人潘炳超到庭参加诉讼，被告黄家福经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫溢房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除鑫溢房地产公司与黄家福签订的合同编号为201708241的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，并判令黄家福立即将上述房产腾空返还给鑫溢房地产公司；2.黄家福立即协助鑫溢房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.黄家福向鑫溢房地产公司支付违约金371600元；4.黄家福向鑫溢房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息84704.11元；5.黄家福向鑫溢房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师代理费25000元。诉讼过程中，鑫溢房地产公司当庭撤回诉讼请求1中的黄家福立即将上述房产腾空返还给鑫溢房地产公司。事实与理由：鑫溢房地产公司与黄家福于2017年9月26日签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201708241）及其附件，约定黄家福向鑫溢房地产公司购买址在南安市××镇××村××号楼××室的房屋，该商品房建筑面积230.27平方米，套内建筑面积215.78平方米；黄家福选择以商业贷款的方式支付购房款，即首付款598000元，其余房款1260000元由黄家福向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同》已进行了合同备案及预告登记。黄家福与建设银行洪濑支行签订《个人住房借款合同》，向其贷款1260000元，并由鑫溢房地产公司承担阶段性连带保证责任。借款后，黄家福没有按时履行还款义务，导致建设银行洪濑支行要求鑫溢房地产公司承担连带清偿责任，鑫溢房地产公司多次代黄家福偿还按揭贷款本息，截至2020年6月29日暂计为84704.11元。根据鑫溢房地产公司与黄家福签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第五款以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，因黄家福的违约行为导致鑫溢房地产公司多次履行担保责任代其偿还按揭贷款本息，且经鑫溢房地产公司多次催讨，黄家福也未能偿还代垫款，符合合同约定的解除合同的情形。合同解除后，鑫溢房地产公司有权要求黄家福协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时根据合同的约定承担违约责任。 黄家福未作答辩。 建设银行洪濑支行述称，他们银行的债权应予以保障，其他没有意见。 鑫溢房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因黄家福未到庭，未对鑫溢房地产公司提供的证据进行质证。对鑫溢房地产公司提供的证据，本院认定如下：鑫溢房地产公司提供的《商品房买卖合同》（包含附件）、《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《不动产登记证明》、《个人住房借款合同》、《中国建设银行签购单》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《个人贷款还款凭证》、《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》、《国内支付业务收款回单》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鑫溢房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2017年9月26日，鑫溢房地产公司与黄家福签订合同编号为201708241的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》等内容。本案合同约定，黄家福向鑫溢房地产公司购买址在南安市××镇××村××号楼××室的房屋，预测建筑面积230.27平方米，单价为每平方米8068.79元，总价款为1858000元。买受人应当于2017年9月26日前支付首期款598000元，余款1260000元向建设银行洪濑支行申请贷款支付。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第（五）款约定，1、出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，在出卖人为按揭提供担保期间，若因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，买受人在接到出卖人通知7日内，应向出卖人返还代偿的贷款本息及其它费用，并按代偿金额合计从代偿日始按日万分之五计算，向出卖人支付违约金直至清偿日止。2、如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产，并向买受人收取商品房总价款20％的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金等），以及相关损失、费用。出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担。2017年9月29日，本案商品房买卖合同办理了备案手续。2017年9月30日，本案商品房办理了预告登记手续。本案《商品房买卖合同》签订后，黄家福向鑫溢房地产公司支付首期款598000元，余款1260000元由黄家福向建设银行洪濑支行办理按揭贷款予以支付。为此，黄家福、黄更生、苏彩珍、鑫溢房地产公司与建设银行洪濑支行签订《个人住房借款合同》一份，约定黄家福、黄更生、苏彩珍作为借款人，建设银行洪濑支行作为贷款人和抵押权人，鑫溢房地产公司作为保证人，黄家福作为抵押人，由建设银行洪濑支行发放借款金额为1260000元的贷款给借款人黄家福、黄更生、苏彩珍，用于购买南安市××镇××村××号楼××室的房屋，贷款期限自2017年10月27日起至2037年10月27日止，黄家福采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为8416.7元。本合同签订后，借款首次发放前，如遇人民银行调整利率，则上述每月归还本息金额相应调整。扣款账户户名为黄家福，账号为6227××××7837。鑫溢房地产公司为该笔借款提供阶段性保证，保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。尔后，建设银行洪濑支行依约发放了贷款。贷款发放后，黄家福未依约按时偿还贷款。鑫溢房地产公司于2019年9月29日、2019年12月30日、2020年3月30日、2020年6月29日分别代黄家福偿还按揭贷款本息8415.41元、25387.23元、25449.6元、25451.87元，以上合计84704.11元。黄家福至今未将鑫溢房地产公司偿还的贷款本息支付给鑫溢房地产公司。2020年8月3日，鑫溢房地产公司与福建泓源律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派谢珊珊律师担任代理人。鑫溢房地产公司为此支付律师代理费25000元。 本院认为，鑫溢房地产公司与黄家福签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，黄家福向建设银行洪濑支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由鑫溢房地产公司提供阶段性连带保证担保。黄家福未依《个人住房借款合同》的约定向建设银行洪濑支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，鑫溢房地产公司代黄家福向建设银行洪濑支行偿还了部分贷款本息，截至2020年6月29日已代偿还按揭贷款4次共84704.11元，而黄家福却未偿还鑫溢房地产公司代垫款，依照双方签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第（五）款“如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产，并向买受人收取商品房总价款20％的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金等），以及相关损失、费用。出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担”约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，鑫溢房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求黄家福支付2020年6月29日前代偿的贷款本息84704.11元及总房款1858000元20%的违约金371600元、律师代理费25000元。本案合同已办理备案和预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，鑫溢房地产公司请求黄家福配合其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，符合法律规定，予以支持。至于鑫溢房地产公司应返还黄家福的购房款，因黄家福未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，鑫溢房地产公司应退还给黄家福的款项，应提交给有关司法机关处理。鑫溢房地产公司自愿撤回部分诉讼请求，系对其民事权利及诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以照准。黄家福经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市鑫溢房地产开发有限公司与黄家福于2017年9月26日签订的编号为201708241的《商品房买卖合同》及其附件； 二、黄家福应于本判决生效后十日内协助南安市鑫溢房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》及其附件的备案及预告登记注销手续； 三、黄家福应于本判决生效后十日内支付南安市鑫溢房地产开发有限公司违约金371600元； 四、黄家福应于本判决生效后十日内支付南安市鑫溢房地产开发有限公司代其缴纳的个人按揭贷款本息84704.11元； 五、黄家福应于本判决生效后十日内支付南安市鑫溢房地产开发有限公司律师代理费25000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25515元，减半收取计12758元，由黄家福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇二〇年十月二十七日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。