广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初5033号 原告：方振强，男，1992年9月23日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：莫群林，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪娅，广西万然律师事务所律师。 被告：广西三林建设投资有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区官塘大道**，统一社会信用代码：914502000595322552。 法定代表人：刘冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 原告方振强与被告广西三林建设投资有限公司（以下简称“三林公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告方振强的委托诉讼代理人莫群林、李洪娅，被告三林公司的委托诉讼代理人卫志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方振强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾 -2- 期交房违约金17106元（按总房款535404元的万分之1.5，从2019年12月30日起暂计至2020年7月30日，合计273天；自2020年8月1日开始的违约金同样按上述标准计算至被告按合同约定向原告交房时止）；2.案件受理费由被告承担。 事实与理由：2017年12月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的官塘大道1号联盟新城2栋1单元29-3房屋，建筑面积77.46平方米，总价款为535404元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”合同附件四第六条：“对《商品房买卖合同》第六条出卖人逾期交房的违约责任的补充约定（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。之后，原告支付了相应的购房款，被告于2020年6月13日将房屋交付给原告，原告根据被告的要求办理了收房手续，但之后经原告向政府主管部门咨询，发现被告交付的房屋一直未取得竣工验收备案证明，也就是被告交付商品房时为了避免逾期交房承担违约责任，提前将不符合合 -3- 同约定及法律规定的房屋交付给原告。原告认为，原、被告之间签订《商品房买卖合同》合法有效，被告未按约定向原告交付房屋，已构成违约，应当依照买卖合同的约定及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，按日向原告支付房价款万分之1.5的逾期交房违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，为维护原告的合法权益，特提起本诉讼，恳请人民法院依请所判。 被告三林公司辩称，1.合同约定房屋的交付条件为经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，被告已于2019年12月30日前通知原告收房，所交付的房屋符合合同约定的交付条件，不应承担逾期交房违约金。2.合同附件四：补充协议第七条约定，因出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、降水强度达到中雨等级或连续4小时小雨、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、规划发生变化、恶性××等）造成工期延误，被告可据实延期。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市系由被告开发建设。2017年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市房屋，建筑面积为77.46平方米，套内建筑面积为61.55平方米，按套内建筑面积每平方米8698.68元计算，总价款为535404元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方 -4- 人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：不可抗力事件，包括但不限于下列事件：见合同附件四。《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按合同附件四处理。合同附件四：补充协议第七条第（10）点约定：该商品房应于2019年12月30日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。出卖人与买受人约定，经上述五方验收合格后，出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人可在接到《竣工验收合格通知书》之日起30日内办理房屋验收和交接手续，签署《房屋交接单》，签署《房屋交接单》或领取房屋钥匙后，即为房屋交接完成。合同附件四第七条对《商品房买卖合同》第八条交付期限的补充约定：影响工程进度但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如降雨强度达到中雨等级或连续4小时小雨、市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、恶性××等）造成工期延误。合同附件四第六条对《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的补充约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交 -5- 付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。 合同签订后，原告依约向被告付清购房款。2019年12月26日，被告通过EMS向原告邮寄交房通知书。2020年6月13日，双方办理了房屋交接手续。2020年8月原告通过EMS向被告邮寄《声明书》，称涉案房屋未取得竣工验收备案证明，不具备交房条件，此前的交房行为无效。原告认为，被告交付的房屋未取得竣工验收备案证明，不符合法律规定及合同约定的交房条件，交房行为无效，被告应承担逾期交房违约责任，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，联盟新城一期2#楼工程开工日期为2017年10月25日，竣工日期为2020年1月3日，于2020年1月10日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，至今尚未取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。 本院认为，原、被告于2017年12月30日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。综合原、被告的分歧意见，本案的争议焦点为：1.被告开发的商品房是否达到合同约定的交付条件？2.被告是否应当承担违约责任？ 对争议焦点1，原告认为房屋的交付条件应依照《商品房买卖合同》第八条约定，取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，被告 -6- 方则认为依据补充协议第七条第（10）点的约定，涉案商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，即具备交付条件。本院审查合同文本，认为上述约定并不冲突，补充协议第七条系对主合同第八条约定的细化及补充，即涉案商品房的一般交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但在经五方验收合格且被告已向原告发出《竣工验收合格通知书》的情况下，即使该房屋尚未取得竣工验收备案，原告亦可以选择是否接收房屋，原告实际接收房屋的，应视为双方对主合同约定交付条件进行变更。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书，建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定。此外，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，消防等基本设施也验收合格，相关配套达到 -7- 具备基本生活条件。本案中，涉案房屋于2020年1月10日经五方验收合格，至今尚未取得竣工验收备案证明。原告于2020年6月18日实际接收房屋，系其对达到法定交付条件的房屋予以接收确认，应视为双方同意按照合同补充协议第七条的约定履行，该收房时间应作为被告的交房时间。现原告以房屋不符合合同约定及法律规定条件为由，主张交房行为无效，缺乏依据，本院不予支持。 对争议焦点2，合同约定被告应于2019年12月30日前向原告交付符合约定条件的房屋，被告的交房时间为2020年6月13日，逾期交房166日。自合同签订之日（2017年12月30日）至合同约定的交房之日（2019年12月30日），据被告提供的《施工日志》并结合气象资料，符合合同约定的停工天数1天，被告实际逾期交房165天。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日，应按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金13251.25元（535404元×1.5?×165天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下： 一、被告广西三林建设投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方振强支付逾期交房违约金13251.25元； 二、驳回原告方振强的其他诉讼请求。 -8- 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费228元（原告已预交），减半收取114元，由被告广西三林建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年十月二十二日 书记员  袁 铭 -9- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。