上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9892号原告：上海长坤房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：张晓蕾，女。被告：上海爱茅实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张文莉，执行董事。原告上海长坤房地产开发有限公司与被告上海爱茅实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日组织进行证据交换。其后，经双方申请庭外和解，并合意延长简易程序审理期限一个月，于2020年10月10日对本案公开开庭进行了审理。原告上海长坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张晓蕾、被告上海爱茅实业有限公司的法定代表人张文莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海长坤房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《古北SOHO房屋预租合同》于2020年4月10日解除；2.被告向原告支付应付未付的租金77,411.04元(自2020年2月1日起，至2020年4月10日止)；3.被告向原告支付应付未付的物业管理费9,675.50元(自2020年2月1日起，至2020年4月10日止)；4.被告向原告支付已享受的装修期租金66,553.04元；5.被告向原告支付违约金112,282.86元；6.原告收取的保证金112,282.86元不予返还。事实和理由：2019年6月19日，原、被告签订《古北SOHO房屋预租合同》，约定原告将位于上海市长宁区红宝石路XXX号的古北SOHO的A幢2807室房屋(以下简称涉讼房屋)预租给被告，被告应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金、管理费、及其他一切在该合同项下应当支付的款项，以供银行代表甲方及管理公司直接从特别账户中扣划乙方当期应付的租金、管理费、及其他一切应付款项。然而，被告自2019年12月以来屡次出现未按约支付应付款项的行为。期间，原告多次致函被告要求及时支付拖欠款项，但被告仍以种种理由拒绝支付。2020年4月3日，原告依据合同向被告发出《终止函》，并于2020年4月9日致函被告要求返还房屋，后被告搬离涉讼房屋，但并未履行复原义务。原告认为，原、被告之间签署的《古北SOHO房屋预租合同》合法有效，双方理应遵守。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，使原告遭受到较大的经济损失。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判，维护原告应有的合法权益。被告上海爱茅实业有限公司辩称，确认原、被告之间的《古北SOHO房屋预租合同》于2020年4月10日解除，但不同意原告其余诉讼请求。2020年1月，被告法定代表人至柬埔寨过年，因新冠疫情影响至今未回国。2020年1月24日，被告员工锁门离开涉讼房屋。被告直至2020年4月10日才开工，但当天目睹原告强行收回涉讼房屋。被告法定代表人因疫情滞留海外，被告一直未办公，被告向原告申请减免租金，双方在2020年4月13日达成协议，被告退租，保证金抵扣2、3月的租金、物业管理费，剩余保证金返还，涉讼房屋无需复原。请求法院依法判决。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《古北SOHO房屋预租合同》、《警示函》、《催告函》、《终止函》、《关于古北SOHOA2807停电封门的通知》、工商银行电子回单截屏、微信聊天记录、照片、《收据》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年6月19日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《古北SOHO房屋预租合同》，约定：1.1甲方将涉讼房屋预租给乙方。……2.1乙方承诺租赁涉讼房屋仅用作办公用途。……5.5(1)……在租赁期内，除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其他一切在本合同项下应当支付的款项，……17.2在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回涉讼房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：(1)乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)；……17.3当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；(2)乙方应依照本合同约定的租金及其增值税向甲方支付其已享受的装修期的租金及其增值税；……该合同附件二约定：3.“交付日”系指2019年7月30日，而乙方同意于交付日至管理公司办理交付手续(以管理公司与乙方签署《业主/租户单元设备移交表》及乙方签署《楼宇接收确认书》为标志，而《业主/租户单元设备移交表》及《楼宇接收确认书》详见本合同附件五)并按本合同约定支付所有应付款项及其增值税。若甲方未在交付日或双方另行书面同意的其他日期将涉讼房屋交付给乙方的，则以甲方或管理公司书面通知的另一日期为准(在该等情况下，装修期、租金起付日及租赁期应相应顺延，而甲方和管理公司无义务就该等顺延对乙方进行任何形式的补偿或赔偿)。4.“装修期”系指自交付日起至2019年9月29日止(包括头尾两日)的连续期间。乙方于装修期内无需缴付租金，但应缴付管理费及增值税及其他一切与租赁涉讼房屋相关的费用及增值税。“租金起付日”系指装修期结束后之次日，即2019年9月30日。乙方应自租金起付日起缴付租金及其增值税、管理费及其增值税及其他一切与租赁涉讼房屋相关的费用及增值税。5.租赁期系指自交付日起至2022年7月29日或提前解除日止的连续期间(以两者之间较早的日期为准)。该合同附件三约定：1.1在租赁期内，(1)日租金为7.53元/日/平方米，而增值税为0.38元/日/平方米；及(2)月租金为31,691.92元，而增值税为1,584.60元。……2.1“管理费”系指乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。租赁期内的管理费标准为28.30元/公历月/平方米，而增值税为1.70元/公历月/平方米……为避免疑问，本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。……3.……保证金金额为三个月的租金及其增值税加上三个月的管理费及其增值税之和(计112,282.86元)。乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式，向甲方支付租金保证金(计99,829.56元)，并向管理公司支付管理费保证金(计12,453.30元)。其后，原告将涉讼房屋交付被告使用，被告支付租赁保证金99,829.56元、管理费保证金12,453.30元。2020年2月11日，原告向被告发送《催告函》，要求被告支付2020年1月的物业管理费、2020年2月的租金及物业管理费。2020年2月17日，原告向被告发送《警示函》，要求被告支付2020年2月的租金及物业管理费。2020年4月3日，原告向被告发送《终止函》，载明：被告拖欠应付未付费用之行为已构成严重违约，且已严重侵害原告的合法权益，故原告现函告如下：1.被告须于2020年4月9日之前向原告一次性全额支付应付未付费用，如被告未在前述要求的期限内完成支付的，则租赁合同于2020年4月10日(下称终止日)提前终止。2.如租赁合同于终止日提前终止的，则被告亦应自终止日起3个工作日内向原告一次性全额支付应付未付费用，而原告保留继续向被告追讨的权利。3.如租赁合同于终止日提前终止的，则被告应于终止日当日下午五时之前按照租赁合同的约定返还房屋，否则原告将收回房屋并处置房屋内的一切物品。2020年4月10日，原告对涉讼房屋采取封门措施。其后，双方就纠纷事宜进行协商，但协商未果。审理中，北京搜厚物业管理有限公司上海第九分公司出具《情况说明》，表示为避免讼累，节约司法成本，本案涉及该公司的权利、义务均由原告享有和承担。审理中，原、被告确认，被告未支付自2020年2月1日起的租金及物业管理费。原告确认，涉讼房屋已于2020年7月1日再次出租。被告确认，其就2020年1月的租金及物业管理费系于2020年2月支付，若法院认为管理费保证金应当不予返还，则在物业公司确认的情况下同意由原告收取。此外，被告陈述，2020年4月10日复工系由其自行决定，涉讼房屋在2020年2月10日之后应该可以进入使用。因原、被告意见不一，致本院调解不能。本院认为，原、被告签订的《古北SOHO房屋预租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据约定，被告应在每月25日前支付下一个月的租金及物业管理费，但被告自2020年2月1日起未再支付。被告辩称，被告法定代表人因疫情滞留海外，被告一直未办公，并申请减免租金。对此，并无在案证据证明新冠疫情致使被告在2020年2月10日后不能使用涉讼房屋，被告亦自述2020年4月10日复工系由其自行决定，况且，被告就2020年1月的租金及物业管理费即已出现迟延履行的情况，故原告有权依照约定解除《古北SOHO房屋预租合同》。关于合同的解除时间，原、被告一致确认为2020年4月10日，本院对此予以认可。关于2020年2月1日至2020年4月10日期间的租金，考虑到上海市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应后推迟复工等情况，本院酌情支持72,653.73元(已含增值税)。关于2020年2月1日至2020年4月10日期间的物业管理费，鉴于物业公司为涉讼房屋所提供的服务并未因新冠疫情而减少，故本院对原告所主张的物业管理费9,675.50元(已含增值税)应予以支持。根据合同约定，被告作为违约方，已经支付的保证金不予退还，且应向原告支付相当于保证金金额的违约金，并支付已享受的装修期的租金及其增值税。关于装修期租金，本院根据合同所约定的租赁期间及合同履行情况酌情支持51,147.24元(已含增值税)。关于原告所主张的确认保证金112,282.86元不予返还的诉讼请求，鉴于合同已对此进行明确约定，且物业公司出具书面意见同意由原告行使相关权利，故本院应予以支持。关于原告所主张的要求被告支付违约金112,282.86元的诉讼请求，鉴于原告已确认，涉讼房屋已于2020年7月1日再次出租，而本院上述已支持原告的支付装修期租金、不予返还保证金的诉讼请求所涉金额，应足以弥补原告因被告违约所受到的损失，故本院在此情况下，就原告的该部分诉讼请求难以支持。关于被告所提出的双方在2020年4月13日达成协议，约定被告退租，保证金抵扣2、3月的租金、物业管理费，剩余保证金返还，涉讼房屋无需复原的抗辩意见，并无在案证据证明，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海长坤房地产开发有限公司与被告上海爱茅实业有限公司就上海市长宁区红宝石路XXX号的古北SOHO的A幢2807室房屋签订的《古北SOHO房屋预租合同》于2020年4月10日解除；二、被告上海爱茅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长坤房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年4月10日期间的租金72,653.73元；三、被告上海爱茅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长坤房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年4月10日期间的物业管理费9,675.50元；四、被告上海爱茅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长坤房地产开发有限公司支付装修期租金51,147.24元；五、被告上海爱茅实业有限公司已经支付的保证金112,282.86元归原告上海长坤房地产开发有限公司所有，原告上海长坤房地产开发有限公司不予返还；六、驳回原告上海长坤房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,334.68元，因本案适用简易程序审理，减半收取计3,167.34元，由原告上海长坤房地产开发有限公司负担674.15元，由被告上海爱茅实业有限公司负担2,493.19元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年十月二十九日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。