山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋07民终1949号 上诉人（原审被告）：薛秀凯，男，1992年6月17日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区。 委托诉讼代理人：孙晓君，山西日月明律师事务所律师，执业证号11407201710158055。 被上诉人（原审原告）：闫永梅，女，1986年5月28日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区。 委托诉讼代理人：魏海鹏，北京德恒（太原）律师事务所律师，执业证号11401201210717291。 上诉人薛秀凯因与被上诉人闫永梅租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 薛秀凯上诉请求：依法撤销原判，并根据二审查明的事实直接改判，或将本案发还原审法院重审。事实和理由：(一)原审认为涉案房屋未取得建设规划许可证系违章建筑与本案无关而不予理涉错误。1.山西华澳学院没有依法将教育用地的土地使用性质变更登记为商业用地，也未取得建设工程规划许可证。2.原审判决认为华澳学院南校区华丽快餐便利店已领取了不动产权证无依据。3.依据相关《调查令》和晋中市规划和自然资源局复函称未曾办理过涉案工程规划审批手续可知，涉案房屋系违法建设的建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。(二)原审法院在判决中隐瞒证据事实。1.本人提供了本人交给华澳学院牛晓亮科长华丽便利店160000元租金的影像视频证据，证明本人到牛晓亮办公室预交了华丽超市租金160000元。2.本人只经营了一个多月房子就被牛晓亮科长收回关闭了。3.原审认定本人交给牛晓亮租金604800元无相关证据证明错误。4.闫永梅称之前案件中提供的证据不应在本案中重复提出错误。(三)原审法院支持闫永梅涉税违法的虚假诉讼。1.民办私营企业主管后勤的副院长刘继国实际控制涉案校区商业服务楼的出租权，在合同缔约中诱骗本人在合同上签名之后，又随意在合同甲方空白处捏造近亲属张宁芳、冀英超及闫永梅(系牛晓亮老婆等人)为甲方，从事涉案商铺非法经营。2.《校区商业服务楼经营合同》是实际操控人刘继国以华澳学院和他人名义签订的涉税违法“阴阳合同”，涉及偷逃国税。3.涉案华丽超市商铺于2017年底已经被刘继国指定人牛晓亮科长收回。4.华澳学院南、北校区擅自改变教育用地土地性质，无建设工程规划许可而违法建设的校区商业服务楼用于出租谋取巨额非法利益十几年，并偷逃税5亿元以上。 闫永梅辩称，（一）关于薛秀凯主张涉案房屋未取得建设规划许可证，科教用地既包括教学楼也包括为学生生活的配套设施，本案中薛秀凯承租的是属于为学生生活的配套超市，并不违法违规。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案诉争房屋所有权属于华澳学校，华澳学校属于晋中市榆次区批准建设的重点工程，已通过出让方式取得《不动产登记证书》，均属于合法建筑。涉案房屋取得《建设工程规划许可证》，华澳学校新校区建设项目通过榆次区发展和改革局立项备案登记，经主管部门批准建设。且根据相关规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原审判决符合法律规定。（二）关于部分租金问题，双方签订的《校区商业服务经营合同》真实、有效，其中明确约定租赁期间与房屋管理费用，薛秀凯实际占有使用了该房屋。经法院现场勘验，证实了薛秀凯占有使用该房屋的事实，且时至今日其经营物品仍然占用涉案房屋。如在本次诉讼中，薛秀凯可以提供相关缴纳租金的证据，经本人核对后，作为本案的证据予以定案。本案中薛秀凯主张的其他问题，均与本案无关。 闫永梅向一审法院起诉请求：依法判令薛秀凯支付闫永梅在合同租赁期内拖欠的租金480000元（暂计算至2019年9月15日);判令薛秀凯立即腾房;本案诉讼费等相关费用由薛秀凯承担。 一审法院认定事实：2016年9月5日，闫永梅、薛秀凯签订《校区商业服务楼经营合同》,其中约定了年租金160000元，合同期限为2016年9月15日至2019年9月15日。签订合同后，闫永梅如约将房屋交付于薛秀凯经营，但薛秀凯一直拖欠房屋租金未支付闫永梅。2019年9月15日,《校区商业服务楼经营合同》到期后，薛秀凯仍未支付闫永梅合同租赁期内的租金，共计480000元（算至2019年9月15日)。庭审中,薛秀凯称2018年交给牛晓亮租金604800元。对此无相关证据提供，闫永梅对此亦不予认可。审理中，薛秀凯称已经付清房租，并举出个别证据予以证明，闫永梅对此不予认可,称该证据已在榆次区人民法院作出的(2019）晋0702民初4647号民事判决书中列举，不应在本案重复提出。薛秀凯还向法院提供榆次区人民法院（2019)晋0702民令4647号调查令和晋中市规划和自然资源局的回复函等,以证明闫永梅的出租房屋系违章建筑,并以此证明闫永梅、薛秀凯签订的租赁合同为无效合同，闫永梅对此不予认可。 一审法院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用,承租人交付租金的合同。本案闫永梅与薛秀凯签订的《校区商业服务楼经营合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，内容真实、合法，为有效协议。合同签订后，闫永梅履行了自己的义务,薛秀凯却未履行自己的义务,三年租金480000元拖欠至今。现合同租赁期已届满，双方没有续签合同，故闫永梅主张薛秀凯给付拖欠租金并将房屋腾出的诉讼请求与法有据,予以支持;关于薛秀凯辩称，涉案房屋为未取得建设规划许可证的违章建筑一节，与本案无关，法院不予理涉。 一审法院判决：限薛秀凯在判决生效后10日内给付欠闫永梅的租金480000元。限薛秀凯在判决生效后10日内腾房。 二审审理期间，围绕上诉主张，薛秀凯提供了如下证据：张雨亭的证人证言及身份证复印件，薛秀凯称张雨亭为华利超市的供货商，其出具的证人证言载明法定代表人为马宝丽的华利超市直到2017年10月30日仍在正常营业。 闫永梅对上述证据质证称：对证人证言的真实性无法认可，对关联性与客观性不认可，与本案无关，且证人没有到庭。薛秀凯的东西仍在涉案房屋之中，学校没有锁小超市的门。 二审审理期间，闫永梅提供了如下证据： 1.华澳学院于2020年6月26日出具的《情况说明》，载明：“1.在本案中涉案的租赁房屋为山西华澳商贸职业学院所有并已取得《中华人民共和国不动产登记证书》。2.山西大任国际教育交流有限公司系山西华澳商贸职业学院具体运营校园事务的公司，在本案中签署的《校园商业服务经营合同》的效力山西华澳商贸职业学院予以认可。”用于证明案涉房屋属华澳学院所有，华澳学院认可山西大任国际教育交流有限公司在本案中签署协议的效力。 2.晋（2018）晋中市不动产权第××号《不动产权证书》、建设工程规划许可证及附件、榆次区发展和改革局下发的《关于核准山西华澳商贸职业学院新校区建设项目（一期）项目申请报告的通知》（区发改核字〔2014〕1号文件）、榆次区发展和改革局企业投资项目备案证（榆发改备案字〔2015〕48号），用于证明案涉房屋在不动产权证宗地图内，属于合法建筑。 薛秀凯对上述证据质证称：上述证据与本案无关，案涉租赁房屋无论是在合同还是在其他材料中都没有显示，证明本案所涉房屋未经审计，不动产权证指向的是一号教学楼与一号宿舍楼，没有本案房屋。本人通过一审法院调取相关情况，晋中市规划和自然资源局明确回复未曾办理过该商业服务楼的工程规划审批手续。 2019年9月29日晋中市规划和自然资源局向一审法院出具“关于榆次区人民法院调查令回复”（一审正卷43页）称：你单位（2019）晋0702民令4647号调查令，调查的“山西华澳商贸职业学院配套商业服务楼的规划手续等资料”，已收悉，经我局核查相关审批资料，未曾办理过该商业服务楼的工程规划审批手续。 二审期间，本院向晋中市不动产登记中心调取涉案房产登记信息及相关材料，主要包括不动产登记申请表、建设工程竣工规划认可证及附件、工程竣工验收备案表、不动产（房屋）建筑面积测绘报告等。薛秀凯对上述证据的质证意见为：对真实性予以认可，但并不涉及本案房屋，可以看出无论是不动产登记的申请表还是晋中市规划局的材料都不包括本案房屋，可证明涉案房屋是违章建筑。闫永梅对上述证据的质证意见为：对真实性、客观性、关联性、合法性均认可。 二审期间，本院向牛晓亮进行了调查： 1.牛晓亮称：网络影院和小超市是冀英超和闫永梅委托我负责租赁合同执行；小超市的《校区商业服务楼经营合同》是我和薛秀凯签的，是闫永梅委托的我，实际是2017年签订合同开始使用，至今占用。薛秀凯一直没有给过网络影院和小超市的租金，已经付的钱全部都是瑾秀年华超市的租金。案涉房屋门上的锁都是薛秀凯锁的。 薛秀凯对牛晓亮证人证言质证称：小超市的《校区商业服务楼经营合同》是2017年12月与牛晓亮所签，当时签的是甲方签名处为空白的合同，本人是乙方，合同约定的年租金是150000元，合同期限是到2018年12月，本人实际占用时间不到一年，但是150000元年租金已经付清。 闫永梅对牛晓亮证人证言质证称：认可牛晓亮的陈述意见。 二审经现场勘查，小超市是一间相互独立的房间，共有东、西两个门，东面门上外面有一把锁，西面门是从里面锁的，外面没有上锁，该房间外挂有“溢香餐厅”招牌，门上贴有“炒菜、盖饭”字样的标识。房间内有餐桌餐具等东西，是薛秀凯用于经营饭店的物品。 其余事实与一审查明相同。 本院认为，二审期间双方当事人争议的焦点有以下四个： （一）薛秀凯的合同相对方是谁。 薛秀凯称与其进行租房合同洽谈、收取房屋租金的是刘继国，因此，其合同相对方是刘继国，刘继国否认，且：1.案涉房屋在华澳学院院内，薛秀凯认可华澳学院是案涉房屋的建设者，根据华澳学院出具的《情况说明》，其认可将案涉房屋出租与闫永梅；2.薛秀凯作为承租人签署的2016年9月5日的《校区商业服务楼经营合同》载明的出租人为闫永梅；3.薛秀凯将绝大部分案涉房租交给了牛晓亮，闫永梅主张其将与薛秀凯签订的案涉房屋出租事项委托与牛晓亮，牛晓亮认可其是代闫永梅收取房租，故，一审认定薛秀凯的合同相对方为闫永梅并无不当，应予维持。 （二）案涉《校区商业服务楼经营合同》效力如何。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，华澳学院《不动产权证书》中的房屋不包括案涉房屋，建设工程规划许可证不包含对案涉房屋规划，且，根据晋中市规划和自然资源局向一审法院出具的复函，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故，根据上述司法解释规定，闫永梅、薛秀凯于2016年9月5日签订的《校区商业服务楼经营合同》无效。 （三）薛秀凯是否欠付案涉房屋占有使用费，应否承担付款责任。 薛秀凯、闫永梅于2016年9月5日签订《校区商业服务楼经营合同》，由薛秀凯承租案涉房屋，双方约定经营期限自2016年9月15日起至2019年9月15日止，年租金为160000元。合同签订后，闫永梅履行了向薛秀凯出租案涉房屋的义务，薛秀凯理应履行交纳房屋租赁费的义务，但其未依约履行该义务。薛秀凯上诉主张其交纳过案涉房屋的租金，并称案涉房屋之前的承租人于2017年10月才退出，涉案房屋于2017年底被刘继国指定牛晓亮收回，但闫永梅对此不予认可，现薛秀凯未能提供充分证据证明其主张，一审法院结合在案证据判令薛秀凯向闫永梅支付房屋租金及腾房并无不妥。 （四）一审是否存在程序违法问题，二审应否因此将本案发还重审。 1.关于薛秀凯上诉所诉一审对闫永梅在庭后提供的证据未组织质证即认定违法问题，一审对闫永梅庭后提供的《山西高校新校区项目建设晋中领导组会议纪要》（[2011]2号）等证据并未采信；一审对闫永梅庭后提供的华澳学院《不动产权证书》存在未经质证即予采信问题，一审该行为不符合法律规定，但闫永梅一审提供《不动产权证书》系用于证明案涉房屋租赁合同有效，对此，二审已予重新认定，故一审该程序瑕疵未影响到本案审理结果，本院不因此再将本案发回重审。 另，薛秀凯上诉所述案外人偷逃税及违反土地用途使用土地违法问题，不属本案审理范围，其应向有关部门反映解决。 综上所述，薛秀凯的上诉理由依据不足，依法不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8500元，由上诉人薛秀凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩锦芬 审判员  许 俊 审判员  段 锋 二〇二〇年十月三十日 书记员  张燕红