广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初50942号原告陈南，女，1978年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人张慧，广东微众律师事务所律师。被告卢志飞，女，1977年7月28日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人赵万生，广东简思域律师事务所律师。委托诉讼代理人马洋，广东简思域律师事务所实习律师。被告深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人杜艳花。委托诉讼代理人高亚静，系该司员工。原告陈南诉被告卢志飞、被告深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭进行了审理，原告陈南及其委托诉讼代理人张慧，被告卢志飞及其委托诉讼代理人赵万生、马洋，被告乐有家公司的委托诉讼代理人高亚静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈南诉称，2019年3月17日，陈南与卢志飞、乐有家公司三方协商一致的情况下签订《二手房买卖及居间服务合同》、《信息告知书》。卢志飞及乐有家公司告知涉案房屋属于梁巍、卢志飞共有产权，现梁巍在国外暂时不能归国，为保障房屋买卖时梁巍能回国协助办理产权手续。陈南与卢志飞协商一致后签订《二手房买卖合同补充协议》。该协议第1条约定：“因为卖方共有产权问题，另一方共有产权人无法到场签字及走相应流程导致后期无法正常赎楼及过户，由卖方承担相应违约责任”。同时，卢志飞、乐有家公司在《信息告知书》中第一条（一）8项约定：“承诺该房屋没有任何非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、意外死亡等）”。但陈南在办理产权手续的时候发现，卢志飞的配偶梁巍已经于2018年5月27日因疾病死亡，卢志飞隐瞒梁巍非正常死亡的事实并捏造房屋依然为夫妻共有的虚假事实，骗陈南签订合同的行为严重违背了诚实信用原则，应按照合同约定承担违约责任。乐有家公司作为房屋中介机构，在收取居间费用的同时有义务向买方纰漏房屋产权等真实关键信息，作为中介方纰漏虚假事实导致陈南的损失应承担连带赔偿责任。综上所述，陈南的诉讼请求如下：1、解除原告陈南与被告卢志飞、被告乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》；2、被告乐有家公司向原告陈南返还定金30万元；3、被告卢志飞向原告陈南支付违约金84万元，被告乐有家公司对此承担连带赔偿责任；4、本案的诉讼费用由被告卢志飞、乐有家公司承担。被告卢志飞辩称，一、陈南以卢志飞配偶梁巍非正常死亡为由，要求卢志飞承担违约责任没有事实和法律依据。1、卢志飞配偶梁巍确因病于2018年5月27日去世，但并非在涉案房屋内死亡，而是在南方医科大学深圳医院死亡，陈南提供的证据《居民死亡医学证明》可以证明这一事实。乐有家公司的工作人员也向涉案房产的物业管理部门走访过，物业反馈房内并未发生非正常死亡事件；2、涉案房产不是“凶宅”。双方签字确认的《信息告知书》（一）卖方信息确认的8项显示交易房屋内没有发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、意外死亡等），卢志飞配偶梁巍因病在医院死亡不属于该条款所指情形，故卢志飞在交易时没有义务披露配偶梁巍已经死亡的信息。卢志飞配偶梁巍已死亡的事实与交易房产无任何联系，涉案房产也不构成法律或者通俗意义上的“凶宅”；3、卢志飞配偶梁巍已死亡的事实并不会影响到房产的正常交易。卢志飞在其配偶死亡后，于2018年9月份在公证处办理了继承权公证，只因经济困难无法自主赎楼办理过户手续。陈南在签订合同后担心不能正常过户，双方为此还在2019年3月17日签订《二手房买卖及居间服务合同》的当天又签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，以保障陈南的权益，该补充协议特别约定“因为卖方共有产权问题，另一方共有产权人无法到场签字及走相应流程导致后期无法正常赎楼及过户，由卖方承担相应违约责任”；4、涉案房产在卢志飞配偶死亡后，一直出租给他人使用，直到2019年3月双方签订合同时，期间租客也未曾反馈说房屋使用存在任何问题及对该房产有其他负面评价。二、陈南存在违约行为及明示不再继续履行合同，应对于本次交易的解除承担违约责任。1、根据双方签名确认的《交易节点确认书》约定，陈南应在2019年6月17日之前支付首期款（不含定金）人民币180万元至双方约定的银行监管账户，但陈南未能如约履行义务；2、卢志飞在2019年6月5日从乐有家公司的员工处了解到，陈南已不准备继续购买涉案房产（见被告乐有家公司提供的《补充证据一：乐有家公司员工与卢志飞的微信聊天记录》），同时乐有家公司提供的《补充证据二：乐有家公司员工与陈南的微信聊天记录》也显示，在2019年5月25日，陈南告知乐有家公司员工“我们一定要看到2018年1-9月份尚书苑那个房子的租房证明，否则就很抱歉了”。以上证据可以证明陈南已明确表达了不再继续履行合同的意思；3、因陈南存在违约的行为及不再继续履行合同的意思表示，卢志飞在2019年6月20日向陈南出具《告知函》，告知其存在违约，如不按约继续履行合同约定内容，将对房屋进行另外处置；4、卢志飞保留通过法律途径追究陈南违约责任的权利。综上所述，卢志飞认为，陈南起诉要求卢志飞承担违约责任没有事实和法律依据，请求法庭驳回其第二、三、四项诉讼请求。被告乐有家公司辩称，一、乐有家公司非本案适格主体，严格来讲，乐有家公司应为本案第三人。乐有家公司与陈南的关系是居间服务法律关系，非本案所争议的法律关系，因此乐有家公司非本案的适格当事人，原告将乐有家公司列为本案共同被告并要求乐有家公司承担房屋买卖合同纠纷的责任无事实和法律依据。二、乐有家公司在合同履行过程中已尽居间方义务，并无过错，陈南诉求乐有家公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。2019年3月17日，陈南和卢志飞签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称主合同）、《交易节点确认书》、《信息告知书》、查档结果、补充协议等相关资料，约定卢志飞及其共有产权人梁巍（配偶）以420万元出售位于深圳市福田区房产。《信息告知书》中卢志飞将涉案房产信息告知陈南及乐有家公司，并做出承诺：①涉案房产为共有产权，且全部产权人（包含配偶）已同意出售并认可合同相关文件；②房屋内未发生非正常死亡事件。当天，乐有家公司通过深圳市房地产信息系统查询涉案房产处于有抵押无查封状态，双方对该查档结果进行签字确认。主合同约定交易定金30万元，其中1万作为交房保证金，全部定金托管在居间方处时视为卖方已收取定金。签约先后陈南向乐有家公司支付了托管定金30万，在签约当天，乐有家公司将交易风险向买卖双方告知，并且为了帮助陈南防控风险，在合同备注约定：买卖双方协商一致在买方取得产权证书证明是卢志飞个人产权，买方在一个工作日内签署放款申请书，居间方将定金三十万放给卖方，以此降低原告的资金风险。目前定金30万元（含交房保证金1万元）仍在乐有家公司托管，乐有家公司愿按照法院判决执行。三、卢志飞多次表示其配偶在国外／外地，暂无法提供公证授权委托书，在签约时未告知陈南及乐有家公司其配偶已故的情况。乐有家公司在交易中获知卢志飞配偶已故情况后，立即转告陈南，并促成双方见面沟通协商多次，不存在乐有家公司刻意隐瞒及提供虚假信息的过错。签合同前，乐有家公司多次沟通卢志飞提供其配偶的授权委托书，卢志飞表示其配偶在国外，无法提供，若有问题由自己个人承担。签合同当天，卢志飞表示配偶无法到场签字且卢志飞暂时未能提交配偶委托出售房产的公证授权委托书。陈南与卢志飞希望继续交易，但基于此情况，为进一步防控风险，双方签署《二手房买卖合同补充协议》约定，因为卖方共有产权问题，另一方共有产权人无法到场签字及走相应流程导致后期无法正常赎楼及过户，由卖方承担相应的违约责任。在赎楼准备环节，乐有家公司员工询问卢志飞是否已提交提前还款申请，做好赎楼准备，此时卢志飞提供其欠款银行经理电话，乐有家公司员工在与卢志飞欠款银行客户经理的沟通过程中才了解到卢志飞配偶已故的消息，经向卢志飞核实无误后，将此消息立即告知陈南。在此之后，乐有家公司协助陈南与卢志飞见面沟通多次。卢志飞相继提交继承公证材料证明涉案房产可通过办理继承更名，转为个人产权，想要继续履行合同，同时卢志飞又提交配偶再次住院证明、死亡证明给陈南，陈南认为卢志飞无法证明其配偶并非在房屋内发生的非正常死亡，故不愿意继续购房，双方多次协商无果，合同未能继续履行。综上，乐有家公司在本次交易中已充分履行居间义务，不存在任何过错。作为居间方，乐有家公司诚挚地希望原被告协商解决本案争议。若陈南与卢志飞继续交易，乐有家公司愿意继续提供居间服务。经审理查明，2019年3月17日，陈南（买方）与卢志飞（卖方）、乐有家公司（居间方）签署《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称案涉合同）约定，卖方将位于深圳市福田区的房产出售给买受人，房屋成交价格为420万元；房产建筑面积为66.5平方米；房屋用途为住宅。合同第四条及第五条约定，该房产交易定金为30万元，合同签订时向卖方支付定金5万元，合同签订后五个工作日内再向卖方支付25万元，并同意将定金30万元交由居间方托管。其中，案涉合同卖方姓名处写明为卢志飞、梁巍两人。同日，卢志飞出具收款收据，确认收到陈南支付的定金5万元。同日，陈南与卢志飞另签署了《二手房买卖合同补充协议》，约定，1、因为卖方共有产权问题，另一方共有产权人无法到场签字及走相应流程导致后期无法正常赎楼及过户，由卖方承担相应违约责任。2、卖方承诺本次交易所涉房产是卖方以家庭为单位在深圳市房产，卖方须配合减免个税，如产生个税由卖方承担相应费用。3、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。4、除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。5、本协议自双方签字或盖章之日起生效，一式叁份，买卖双方及居间方各执一份，具有同等法律效力。同日，三方当事人另签署了《公积金贷款补充协议》、《信息告知书》、《交易节点确认书》等文件。其中，卢志飞在《信息告知书》上确认案涉房产为其与配偶梁巍的共有产权，且共有权人同意出售该房产。2019年3月22日，陈南向乐有家公司转账支付购房定金25万元。此后，在交易过程中，陈南得知卢志飞配偶梁巍已死亡，买卖双方就案涉合同的继续履行及相关责任产生纠纷，经协商无果。2019年6月20日，卢志飞向陈南发送了一份《告知函》，载明，因陈南未按约履行合同义务，卢志飞将对案涉房产另行处置，希望陈南于2019年6月30日前完成解约事宜。另查明，卢志飞的配偶梁巍于2018年5月27日因病在南方医科大学深圳医院死亡。根据广东省深圳市深圳公证处于2018年9月20日出具的《公证书》显示，因梁巍的其他继承人放弃继承权，梁巍所有的案涉房屋50%的产权由卢志飞一人继承。又查明，庭审时，乐有家公司确认陈南支付的购房定金30万元目前在该司托管。再查明，卢志飞于2019年9月24日与案外人签订了房屋买卖合同，将案涉房产另行出售。上述事实，有原、被告及第三人提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。陈南、卢志飞与乐有家公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约全面履行合同义务。关于陈南诉请解除其与卢志飞、乐有家公司之间的《二手房买卖及居间服务合同》及其与卢志飞之间的《二手房买卖合同补充协议》。本院认为，陈南得知卢志飞配偶梁巍已死亡的情况后，与卢志飞协商合同履行的后续事宜未果，此后，陈南未再办理首期款资金监管手续，卢志飞亦于2019年9月24日另行签订了房屋买卖合同，将案涉房屋出售于案外人，故陈南与卢志飞在《二手房买卖及居间服务合同》项下的房屋买卖合同关系及《二手房买卖合同补充协议》已于2019年9月24日事实上解除，陈南诉请判决解除合同，已无必要，本院不予支持。陈南另诉请判决解除案涉三方之间的居间服务合同关系，与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，本院对此不予处理，陈南可另循法律途径解除。关于违约责任。陈南主张卢志飞隐瞒了案涉房屋存在非正常死亡事件且并未按约定的时间履行赎楼义务，应根据案涉合同第十条的约定承担违约责任。本院认为，首先，根据查明的事实，卢志飞的配偶系因病在医院死亡，不属于在案涉房屋内非正常死亡的情形，且亦未有证据显示涉案房产内发生过非正常死亡事件。其次，按照交易节点确认书的约定，卢志飞在签订合同后与赎楼公司签订服务合同及办理委托赎楼公证书，按通常理解及行业惯例均系为办理后续赎楼手续作出的准备，且在卢志飞已继承了案涉房屋另外50%产权的情形下，办理后续的赎楼手续应不存在障碍。同时，陈南亦未在约定的期限内办理首期款监管手续。综上，虽然卢志飞隐瞒了房屋共有权人即其配偶已死亡的事实，有违诚实信用原则，在合同的履行过程中存在过错，但并不符合案涉合同第十条约定的买方有权要求卖方支付转让总价款20%的违约金的情形，故陈南要求卢志飞向其支付违约金84万元，无事实和法律依据，本院不予支持。陈南诉请乐有家公司对赔偿违约金承担连带责任，本院亦不予支持。因案涉买卖合同关系已解除，购房定金30万元目前由乐有家公司托管，考虑到卢志飞在合同的履行过程中存在过错，陈南诉请乐有家公司向其返还购房定金30万元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈南与被告卢志飞在《二手房买卖及居间服务合同》项下的房屋买卖合同关系、原告陈南与被告卢志飞签订的《二手房买卖合同补充协议》于2019年9月24日解除；二、被告深圳市乐有家房产交易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陈南返还定金30万元；三、驳回原告陈南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15060元（已由原告预交），由原告陈南负担11097元，被告卢志飞负担3963元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 肖  晓  璐人民陪审员 贾  建  增二〇二〇年十月十日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。