文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2650号上诉人（原审原告）：李红，女，1964年5月16日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：刘金祥，黑龙江和昇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛雪婷，女，1987年11月8日出生，汉族，哈尔滨市人，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：高延艳，黑龙江抚众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江垒焱金桥房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市道外区宏伟路65-2号。法定代表人：卢成，经理。上诉人李红因与被上诉人牛雪婷、哈尔滨垒焱金桥房地产经纪有限公司（以下简称房地产公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。李红上诉请求：撤销(2019)黑0102民初14686号民事判决，依法判令牛雪婷给付李红定金5万元，房地产公司承担连带责任。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。李红一直积极履行合同，牛雪婷与房地产公司在法庭所说的不属实。2019年9月5日去银行没有办理成资金监管的原因，是因为牛雪婷让李红签订定金不需要监管的声明，李红拒绝签订后，牛雪婷主动提出不办了，而且去不是应该办理的银行，当时去的地方是道里区西二道街建设银行，而应该去的是建行新阳支行。合同上约定的给付首付款账号是新阳支行的账号，说明办理资金监管的地点应该在新阳支行。9月18日没有办理成资金监管的原因，是因为房地产公司临时通知李红到银行，导致李红没有时间回家取产权证，直接去了银行，而且去的地方也不是资金监管银行。事实上产权证不是办理资金监管的必要要件，没有办理成资金监管，是因为房地产公司故意导致失败。一审中的录像证据中，李红是在找合同并不是找户口和身份证。录像证明不了李红是在包里找户口和银行卡，也证明不了李红没有带身份证、户口和银行卡，户口也不是办理资金监管的必要要件。是牛雪婷放弃购买。2.牛雪婷没有按时支付首付款，构成违约。按照合同约定，要先支付首付款，然后办理贷款手续，首付款不如期到账，就是违约，李红就可以以这个理由要求解除合同，并要求给付定金，合同解除的条件必须有约定，而且要通知对方，李红根本不知道牛雪婷、房地产公司要解除合同，解除合同的协议是牛雪婷、房地产公司私自签订的，该协议根本没有李红的签字。李红为了履行房地产买卖合同，多次督促牛雪婷给付首付款，履行合同。李红到房产部门询问，5万元定金是否还在房地产公司账上时，才得知这5万元早已经返还给牛雪婷。房产部门向李红提供了牛雪婷、房地产公司私自签订的解除房屋买卖合同的协议，李红才知道牛雪婷、房地产公司私自签订解除协议一事。按照房屋买卖合同约定，单方违约时定金不予返还，既然牛雪婷单方违约，就应当给付李红定金。一审法院支持房地产公司擅自返还定金是错误的。综上，李红在一审中的诉求合理，应当得到支持，请二审法院查清事实后依法改判，支持李红诉讼请求。牛雪婷辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。2.李红上诉称，其在包里找合同，并不是没有带户口和身份证，那么从这一点即可证明李红不按约履行合同的意图明显，违反了诚信原则，导致双方合同解除的真正原因。正如一审判决中查明的事实和认定的事实是一致的。因此，李红违约导致合同不能继续履行，请求维持一审判决。房地产公司辩称：1.房地产公司办理的监管账号是住建委统一要求在中国银行审批的，这个号是在新阳支行办的，监管账号只有一个，哈尔滨所有的银行都可以办理资金监管。2.合同中约定15工作日，甲乙双方如有一方拒绝配合办理手续，合同是自动解除的，而不是单方解除。在办理过程中，房地产公司陪买方和卖方去了三次银行，而且买方卖方也多次上各个部门去投诉房地产公司，这三次中有一次卖方没到场。一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。李红向一审法院起诉请求：1.判令解除李红与牛雪婷、房地产公司于2019年8月27日签订的黑龙江省房地产经纪居间服务合同；2.判令牛雪婷给付李红定金50000元，房地产公司承担连带给付责任。一审法院认定事实：2019年8月27日，李红与牛雪婷、房地产公司签订了《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》，合同第一条约定：李红自愿将坐落在群力第一大道盛和天下G13栋1单元17层07号房屋出售给牛雪婷，房屋建筑面积61．36平方米；第二条约定：李红与牛雪婷双方同意上述房屋总成交价为888000元整。合同第七条约定：李红与牛雪婷双方同意按照贷款交易方式支付价款，同时牛雪婷已支付的定金可冲抵购房款。可贷金额、贷款年限及利率等，商业贷款以贷款银行评估审定为准；公积金贷款以公积金管理中心评估审定为准。牛雪婷应于合同签订后3日内将首付款叁拾万元整存入指定资金监管账户，户名黑龙江省垒炎金桥房地产经纪有限公司，账号23×××68，牛雪婷将购房首付款存入资金监管账号后，房地产公司通知买卖双方办理贷款。转移登记办理完毕，李红领取售房首付款及贷款。合同第九条约定：李红应及时提供办理房地产过户的相关手续与材料，并配合各方订立房地产买卖合同。如李红原因导致交易延迟受理、未能按时交接房屋等，每逾期一日，应向牛雪婷支付上述房屋成交总价的3％的滞纳金；逾期15日，构成李红单方违约，应按照本合同第九条第一款第4条约定承担违约责任。双方另行约定的除外。第九条第一款第4条约定：若李红单方违约，应书面通知牛雪婷。自违约之日起两日内退还牛雪婷所支付购房款，同时向牛雪婷支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经济服务费用、代办费用及牛雪婷为追究李红违约责任而支付的合理费用。第十一条约定：李红承诺此房屋建筑面积为61．36㎡。承诺十天左右下证，双方约定李红下证后，马上启动办件流程。合同签订后，牛雪婷支付定金50000元，在房地产公司处保管。2019年9月3日，涉案不动产登记证书下发，牛雪婷与房地产公司分别于2009年9月5日、2019年9月9日、2019年9月18日三次到银行办理资金监管及贷款手续，但因李红未带齐相关证件等原因未能成功办理。2019年9月20日，房地产公司将50000元定金返还牛雪婷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点系牛雪婷是否存在违约行为及定金是否应当退还牛雪婷。合同成立的目的系完成涉案不动产的买卖交易，确定违约责任应基于是由于何种原因导致交易未完成，未达到合同最终目的。本案中，李红认为牛雪婷未按照合同约定时间缴纳首付款，所以牛雪婷存在违约行为，应承担违约责任，但依据各方提供的证据及各方当事人陈述，确认导致交易未完成的原因系李红多次未带齐相关证件等原因导致相关手续未能在合同约定时间内办完，超过合同约定的最终交易时间才导致牛雪婷单方解除合同。在整个办理交易的过程中，未有证据显示李红系因牛雪婷未按时缴纳首付款才不配合办理交易手续，且在牛雪婷未按照约定时间交纳首付款时，李红也未提出解除合同等要求。依据办理程序，缴纳房屋首付款及办理贷款等手续可以同时进行，也可以在同一天先交纳首付款再办理贷款，如李红按照银行的相关要求带齐相关证件，在贷款办理成功前牛雪婷必须将首付款交清才能将贷款办理成功，且需双方到不动产登记部门办理相关过户手续才能完成产权变更。在此过程中，首付款系缴纳到保管账户中，在过户登记完成后李红才能领取该款，所以首付款系先期交纳还是同时交纳对李红并无任何不利影响，也不影响合同的履行。因此，导致合同解除的根本原因系李红未能配合牛雪婷办理贷款等相关手续，超过合同约定的最终履行期限，故李红无权要求牛雪婷向其支付定金。房地产公司代为保管50000元定金系履约保证，在合同非因牛雪婷原因导致解除的情况下，将定金返还牛雪婷的行为并无不当，故对于李红请求牛雪婷给付其定金50000元及房地产公司承担连带给付责任的主张一审法院不予支持。因合同已经解除，一审法院不再重复解除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项之规定，判决：驳回原告李红的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未举示证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于房地产公司将案涉合同定金返还牛雪婷是否得当问题。案涉《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》合法有效，各方当事人均应按约定履行。李红与牛雪婷应当按照合同约定及各职能部门的相关规定，各自带齐办理各项手续的相关证照，按照流程规定办理资金监管及贷款的手续。依据各方陈述及现有证据，在办理房屋买卖过程中，牛雪婷未有违约行为，案涉合同已无法继续履行，房地产公司将定金返还给牛雪婷并无不当。李红要求牛雪婷给付其定金50000元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由李红负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二〇年十月十三日法官助理张智慧书记员周小倩