广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1677号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：王永飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢锐湘，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢晓军，男，1982年2月11日出生，汉族，住陕西省凤翔县。被上诉人（原审原告）：沙华妹，女，1983年5月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：谢镇灿，广东真智（阳西）律师事务所律师。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智（阳西）律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人卢晓军、沙华妹商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判中集房地产公司支付卢晓军、沙华妹2000元违约金；二、卢晓军、沙华妹承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于谁为办理商品房房屋产权登记的义务主体。涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”。根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中卢晓军、沙华妹为办理所购商品房权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助义务。按照双方当事人的约定，卢晓军、沙华妹完成缴税、规费以及个人相关材料后，中集房地产公司将办理涉案商品房权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。一审法院认定中集房地产公司举证不能明显错误。二、关于中集房地产公司是否违约的认定。双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任。因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约责任的其中一个要件，其还应满足约定的“如因出卖人的责任”造成逾期的，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司自然不应承担违约责任。按照《广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题指导意见》第2点规定：“根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限之内合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。三、本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应履行哪些义务。涉案商品房是属于一手商品房，卢晓军、沙华妹取得房屋产权证书必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司，第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，卢晓军、沙华妹是申请人，除了初始登记证书外，资料全都由卢晓军、沙华妹提供。既然卢晓军、沙华妹委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书（在登记中心的工作人员面前签名委托手续），依法缴纳契税，同时卢晓军、沙华妹必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要时间进行各种审批、测绘、核准等。四、即便办证延迟，因涉案商品房已经抵押给银行，卢晓军、沙华妹不能利用房产证进行诸如抵押借款等商业用途，对卢晓军、沙华妹没有任何损失，也没有影响卢晓军、沙华妹对房屋的使用。所以，应以赔偿为主、惩罚为辅的原则来确定中集房地产公司需承担的违约金，最多不超过2000元。综上所述，中集房地产公司不存在违约事实，无需向卢晓军、沙华妹支付违约金。请求二审法院支持其上诉请求。卢晓军、沙华妹辩称：一、中集房地产公司存在对于“预售合同登记备案义务”及“房屋所有权权属登记义务”概念偷换的错误。卢晓军、沙华妹主张按《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，即要求中集房地产公司办理和给付房屋所有权证书（即办理所有权转移登记手续），而非中集房地产公司主张的预售合同登记备案义务或初始登记。二、中集房地产公司存在事实违约。中集房地产公司主张其已尽到协助卢晓军、沙华妹办理商品房房地产权属证书的义务，这根本不属实。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司。而且，中集房地产公司办理初始登记时间亦是延期并构成违约的，就是由于中集房地产公司一而再、再而三地逾期，导致卢晓军、沙华妹办理并拿到房屋产权证的时间一再被延期。即便中集房地产公司仅是履行协助办证的义务，中集房地产公司亦未能在规定期限内将房产权属证书办至卢晓军、沙华妹名下，属违约，应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。三、中集房地产公司主张卢晓军、沙华妹未能及时取得房屋权属证书是行政机关的责任，但根据中集房地产公司在一审庭审过程中提供的证据显示，其并没有依约在合同约定的期限内为业主办理好房地产权属证书，逾期后才把相关申报材料提交给不动产登记部门构成违约，而不动产登记部门在规定的时间把房屋所有权证书办理完成，并没有失职。四、中集房地产公司存在对于“商品房确权登记”与“房地产转移登记”概念认识不清及混淆的问题。中集房地产公司主张其已履行了将涉案商品房转移登记的材料交至阳江市不动产登记中心的义务，剩下的事情就是阳江市不动产登记中心的义务，与中集房地产公司无关。这显然是对于“商品房确权登记”（即初始登记）与“房地产转移登记”（所有权转移登记）概念认识不清，理解错误。一审适用法律正确，逾期违约金计算清楚，本案应依法驳回中集房地产公司的上诉。卢晓军、沙华妹向一审法院起诉请求：一、中集房地产公司立即支付逾期办证违约金16374.12元给卢晓军、沙华妹（逾期办证违约金以500756元为基数按每日万分之一计算，从2018年8月26日计至2019年7月19日止）；二、本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年5月17日，卢晓军、沙华妹（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：卢晓军、沙华妹向中集房地产公司购买位于阳江市江城区某小区x幢x单元x层x房，该商品房属预售商品房，预售许可证为阳预许证字20xxxx4号，预测建筑面积共108.86平方米，其中套内建筑面积84.73平方米，分摊共有建筑面积24.13平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米5910.02元，总价款为500756元，买受人应当于2017年5月17日前支付首期款125756元，余款375000元申请贷款支付。其中合同第十一条约定：出卖人应当在2018年5月28日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，卢晓军、沙华妹依约付清了购房款500756元给中集房地产公司。中集房地产公司于2017年12月8日交付商品房给卢晓军、沙华妹使用，但中集房地产公司未能按合同约定的期限协助卢晓军、沙华妹办理房地产权属证书。涉案商品房的所有权转移登记至卢晓军、沙华妹名下的时间为2019年7月19日。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其通知了卢晓军、沙华妹前往阳江市不动产登记中心办理签名等登记手续的事实存在。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的前期物业管理公司。一审法院认为：卢晓军、沙华妹与中集房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。卢晓军、沙华妹已依约支付了全部购房款给中集房地产公司，中集房地产公司也依约交付了商品房给卢晓军、沙华妹使用，但没有在约定的期限协助卢晓军、沙华妹办理商品房房地产权属证书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，本案中，双方合同约定涉案商品房的交付时间是2018年5月28日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2018年8月26日前协助卢晓军、沙华妹取得该商品房的房地产权属证书。但中集房地产公司没有举证证实在此日期前将权属登记的资料报产权登记机关备案，致使卢晓军、沙华妹不能在规定期限内取得房地产权属证书。因此，中集房地产公司应承担违约责任。涉案商品房的所有权权属登记时间为2019年7月19日，中集房地产公司逾期办证的违约金的计算时间应从2018年8月27日起计至2019年7月8日止（共327天），每天按全部房价款的万分之一向卢晓军、沙华妹支付违约金，故中集房地产公司应向卢晓军、沙华妹支付逾期办证违约金16374.12元（500756元×0.0001/天×327天）。中集房地产公司通过其关联企业阳江市中集物业服务有限公司代收了卢晓军、沙华妹的办证费，中集房地产公司负有为卢晓军、沙华妹办理产权登记的具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要卢晓军、沙华妹当面签名，中集房地产公司也负有通知卢晓军、沙华妹的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司主张其已经履行了自己的办证义务理据不足，不予采纳。综上所述，卢晓军、沙华妹请求中集房地产公司支付逾期办证违约金，理据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金16374.12元给卢晓军、沙华妹。一审案件受理费104元，由中集房地产公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给卢晓军、沙华妹，及逾期办证违约金的计算问题。卢晓军、沙华妹与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。卢晓军、沙华妹与中集房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定:“（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。本案中，合同约定涉案商品房的交付时间是2018年5月28日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2018年8月26日前协助卢晓军、沙华妹取得该商品房的房屋所有权证书，但涉案商品房所有权权属登记时间为2019年7月19日，故一审判决认定其已构成违约，应承担违约责任并无不当。由此，中集房地产公司应从2018年8月27日起计至2019年7月19日止，“每天按已付房价款的万分之一”的合同约定，向卢晓军、沙华妹支付违约金，一审判决对该违约金的计算正确，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年十月十日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。