山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终2791号 上诉人（原审被告）：谷新涛（曾用名武新忠），男，1975年11月16日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：杨宇，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨大风，曹县曹城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：冯占立，男，1966年12月11日出生，汉族，住曹县。 委托诉讼代理人：王星，山东桂林律师事务所律师。 原审被告：任云喜（曾用名任明喜），男，1962年5月29日出生，汉族，住曹县。 上诉人谷新涛因与被上诉人冯占立及原审被告任云喜申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省曹县人民法院（2020）鲁1721民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谷新涛及其委托诉讼代理人杨宇，被上诉人冯占立及其委托诉讼代理人王星，原审被告任云喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谷新涛上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回冯占立全部诉讼请求；2.一审、二审全部诉讼费用由冯占立承担。事实和理由：（一）一审法院认定2016年1月1日谷新涛与任云喜的《房屋买卖合同》因侵犯了承租人孙某的优先购买权，属效力待定合同，此认定错误。该合同属合法有效合同。从合同生效的四个要件分析：（1）主体适格。该合同双方系成年人，属完全民事行为能力人，在订立合同时均具有相应的缔约行为能力。（2）真实意思表示，此点一审法院已确认。（3）不违反法律强制性规定及公共利益。此点是本案的焦点。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，适用法律错误。首先，法院审理案件应当根据当事人的主张审理，是否损害优先购买权应当由承租人孙某主张权利，但孙某在本案中并未表示该合同损害其优先购买权，一审法院不应对当事人未主张的部分进行审理。退一步讲，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”此条法律规定明确即使损害承租人的优先购买权，法律后果是出租人在承租人的要求下承担赔偿责任，不能以此确认合同无效。而且《中华人民共和国物权法》第十五条还规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故综合而言，无论是否损害优先购买权，根据法律规定，该《房屋买卖合同》均属有效合同。（4）合同具备法律所要求的形式。该《房屋买卖合同》系书面合同，合同中对于双方的权利义务约定明确，且经一审法院确认，谷新涛已足额支付30万元购房款，形式符合法律要求。综上，2016年1月1日谷新涛与任云喜的《房屋买卖合同》完全符合合同生效的四个要件，属合法有效合同。（二）一审法院认定谷新涛未实际占有涉案房屋，此认定有误。是否占有，并非是谷新涛一定要住在该房屋，而应当以谷新涛对该房屋享有相关处分权、控制权作为标准。一审法院认定该事实的依据仅仅是一段孙某的录音，但录音内容是片面、不完整的。谷新涛已找到新的证据，可以证实谷新涛长期享有涉案房屋的处分权、控制权。综上所述，谷新涛已支付涉案房屋的全部价款且实际占有，涉案《房屋买卖合同》的签订时间为2016年1月1日，比法院查封该房屋的时间2019年5月14日早了三年之多，证实谷新涛对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款之规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”谷新涛完全符合法定情形，涉案房屋不应执行。 冯占立辩称，（一）任云喜与谷新涛签订的涉案合同应当是无效合同。涉案房屋土地属于沙果园行政村刘楼村集体所有，谷新涛并非是刘楼村集体成员。一审法院仅凭案涉房屋土地位于主城区交通干线路边来推定土地性质明显不当，请求依法查明案涉房屋土地性质是否属于集体所有。（二）谷新涛是否全额支付30万元购房款证据不足。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。山东省高级人民法院2020年7月28日在公众号“山东高法”发布的“山东高院民一庭关于执行异议之诉案件若干问题的解答”第五条第二款第三项规定，案外人已经全部支付价款，案外人应当提供银行转账凭证等证据证实，对于案外人主张款项系大额现金交付但无其他证据佐证的，对付款原则上不予确认。本案中，谷新涛只提供了30万元收据，没有其他证据佐证，应不予认定其交付30万元购房款。（三）谷新涛因自身原因没有办理过户登记手续。根据上述解答精神，谷新涛应当向出卖人提出过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户登记申请材料。本案中，谷新涛没有提出过任何请求。综上，一审判决结果并无不当，请求驳回上诉，维持原判。 冯占立向一审法院起诉请求：1.判决准予执行曹县珠江东路现“老泥池酒”门面房西侧第1间门面房；2.本案诉讼费用由任云喜、谷新涛负担。 一审法院认定事实：谷新涛经案外人徐某介绍与任云喜认识。经协商，任云喜及其妻兰培云作为出让方（甲方）与谷新涛作为受让方（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方自愿将案涉执行门面房及相应土地使用权有偿转让给乙方；转让价款30万元在签订合同时现金或转账支付给甲方，甲方收到款项后给乙方出具收据；如遇国家征收和拆迁，关于该房屋和土地使用权的收益归乙方所有，与甲方无关，如需办理相关手续，甲方有权随时协助的义务。甲乙双方及西邻在合同相应位置签名捺印，见证人徐某、任某在合同尾部签名捺印。当日，任云喜、兰培云为谷新涛出具收据，载明：今收到，售房款叁拾万元整。见证人徐某亦在该收据上签名捺印。谷新涛主张其2016年9月10日与案外人孙某签订房屋租赁协议书，将案涉执行门面房租赁给孙某使用。冯占立提交的其2020年6月3日和孙某的录音视听资料中，孙某认可其与任云喜一直签订租赁协议，2020年之前的租金也一直给任云喜。庭审中，任云喜称其和孙某签订租赁协议后，2016年1月1日将案涉执行门面房出卖给谷新涛，2019年9月份租赁协议到期后，谷新涛与孙某重新签订了租赁协议，2019年9月之前的租赁费都是由其代收之后转给谷新涛。因合伙纠纷，冯占立以任明喜（任云喜常用名）为被告于2017年9月25日向一审法院提起诉讼，诉求判令任明喜返还其现金65万元及利息。该案审理期间应冯占立申请，一审法院于2017年10月9日作出（2017）鲁1721民初4972号民事裁定：一、查封任云喜坐落于曹县××街道××村刘楼房产（曹房权证曹城字第1××5）；二、查封登记在案外人冯永涛名下的车牌号为鲁ＲＵ××××号马自达轿车。实际于当月10日轮候查封了上述房产。经审理，一审法院于2018年9月14日作出（2017）鲁1721民初4972号民事判决：任明喜于判决生效后7日内偿还冯占立欠款65万元并负担诉讼费用8920元。该判决发生法律效力后，冯占立申请一审法院强制执行。执行期间，任云喜在2018年11月29日接受一审法院询问“你在老曹县一中东侧路的五间门面房是什么情况”时曾称“这五间门面因为我做生意赔钱，押了从东往西数三间，分别押给了任明运、第二间给了一个姓徐的，第三间给的任杰。这五间房产有房产证，但是房产证押给了刘永胜。最西边两间，现在干着饭店的，我给我儿子了。东头这一家抵出去好几年了，剩下的两间是2016年抵押出去的，用来借钱干工程”等。 一审法院于2019年5月14日作出（2018）鲁1721执2118号执行裁定：查封任明喜所有的位于曹县珠江东路门面房四间（现“老泥池酒”东西两侧各两间）。谷新涛不服，于2019年12月17日提出执行异议。经审查，一审法院于2020年2月20日作出（2019）鲁1721执异117号执行裁定：中止对案涉执行门面房的执行。冯占立不服，诉至一审法院。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，谷新涛与任云喜于2016年1月1日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，但依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，任云喜在出卖案涉执行房屋前，应在合理期限内通知承租人孙某，在承租人明确明示同等条件下放弃购买前，任云喜与谷新涛签订的房屋买卖合同属效力待定合同。谷新涛依照约定交付了30万元房款，有任云喜、兰培云出具的收据为证，收据上有证人徐某签名捺印，任云喜认可，一审法院对此予以确认。通过冯占立提交的录音视听资料可以确认孙某2020年之前的租金一直给任云喜。虽然任云喜称2019年9月之前的租赁费都是由其代收之后转给谷新涛，但不能仅凭任云喜陈述确认谷新涛实际占有了案涉执行门面房。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，谷新涛提交的证据不足以证明其对案涉执行门面房享有足以排除执行的民事权益，依照上述规定，对冯占立诉求判决准许执行案涉执行门面房的主张，一审法院予以支持。倘因执行案涉门面房给谷新涛造成损失，谷新涛可与任云喜协商解决争议，亦可另循法律途径主张权利。一审法院依照上述规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十三条之规定，判决：准许执行曹县珠江东中现“老泥池酒”门面房西侧第1间门面房。案件受理费5800元，由谷新涛、任云喜负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谷新涛提交以下证据：证据一：涉案房屋外景、内景照片各两张。证明目的：（1）从外景照片可明显看出，“老泥池酒”西侧第1间房屋（涉案房屋）与西侧第2间房屋是一体出租的，均出租给孙某从事饭店生意。（2）从内景照片可明显看出，两间房屋的内部是打通的。综上，上述两间房屋原房主均为任云喜，虽然后续任云喜将其中一间卖给谷新涛，但由于两间房屋内部相通，外部一体出租，故租户孙某将全部房租交给任云喜，再由任云喜将其中一间房租转交给谷新涛的行为符合常理。证据二：企业信用信息公示报告一份。证明目的：租户孙某从2014年租赁房屋并办理饭店营业执照，名称为曹县磐石街道办事处硕焱香火锅店。证据三：欠条一份。证明目的：2015年12月20日，谷新涛（曾用名武新忠）向程千良借款10万元，用于支付涉案房屋房款。证据四：山东省曹县人民法院（2020）鲁1721民初1588号民事判决书一份。证明目的：（1）该判决书与本案具有关联性，同为执行异议之诉，案件标的系相邻关系，故该判决书具备参考性。（2）该判决书结果为不得执行标的房屋，本案与该判决书情形一致，房屋相邻，土地情况应当一致，谷新涛实际占有该房屋，也可说明不能过户系客观原因，非自身过错。冯占立对上述证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，孙某一直承租任云喜的房屋，从来没有向其通知过涉案房屋转让。对证据二真实性无异议。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明其证明目的，与本案无关。对证据四的真实性无异议，但该判决书认定事实不清，适用法律错误，冯占立会在法定期间内申请再审。任云喜对上述证据的真实性均无异议。 谷新涛申请证人孙某出庭作证，孙某称2014年至2016年其承租任云喜的房子，到了2016年初任云喜说要把房子卖给孙某，孙某没有钱没要；2016年9月，任云喜领着在上诉人席上坐着的姓谷的人说房子卖给他了；租金交给任云喜了，两间房子分两个人交嫌麻烦；任云喜当时说就卖了那一间，租金交到2021年，最后一次租金也交给任云喜了；2016年与谷新涛签订租房协议书，租金不会交给谷新涛。谷新涛对孙某证言质证称：1.从租户证言可以看出任云喜在出售房屋之前，询问过租户意见，租户系自愿放弃购买，涉案房屋买卖合同没有侵犯租户的优先购买权；2.租户已经说明其于2016年与谷新涛签订房屋租赁协议，只是经过三方协商，租金都给任云喜，然后任云喜将16000元租金转给谷新涛，说明从2016年开始涉案房屋租金由谷新涛实际收取，谷新涛对房屋行使了处分权、收益权，属于实际占有人，涉案房屋不应执行；3.该证人与本案无利害关系，且是租房协议书的一方当事人，其证词具有真实性、合法性、关联性，请求法院予以认可。冯占立对孙某证言的真实性有异议，证人陈述租房协议书是2016年签订，但是谷新涛一审时明确表示是后来补签，任云喜一审陈述是在2019年租赁协议到期后才签订，结合证人一审前即2020年6月3日与冯占立聊天陈述，能够印证该协议书不是2016年签订，证人证言明显虚假。任云喜称证人证言是真实的，任云喜收取租金后把16000元转交给谷新涛。 冯占立二审向本院提交调取证据申请书一份，申请依法从曹县国土资源局调取案涉房屋土地性质是否属于沙果园行政村刘楼村集体所有。因案涉房屋所占用土地无对应土地使用权证书，本院依法向曹县磐石街道办事处沙果园社区居民委员会进行调查。该居民委员会副主任兼会计姬广胜认可2020年2月28日沙果园社区证明为其出具，本院询问案涉房屋占用土地的性质，姬广胜称只要是沙果园社区的土地，都是集体的。经质证，谷新涛对内容有异议，称姬广胜的职位不足以回答土地性质问题，沙果园社区早已规划为城市范围，城市土地均归属国家所有；即使土地性质存在非国有的可能，谷新涛购买的是房屋而不是单独的土地，购房合同有效。冯占立对调查笔录真实性无异议，可以证明案涉房屋土地属于沙果园社区集体所有，案涉房屋买卖合同无效。任云喜称国家允许其买卖，已把任云喜的房屋拍卖了几处，说明涉案房屋允许自由转让，其他同谷新涛质证意见。 任云喜向本院提交曹县磐石街道办事处沙果园社区居民委员会2020年9月4日出具的证明一份，主要内容：我沙果园社区刘楼归属城区规划管理，所有宅基地属个人所有，特此证明。经质证，谷新涛对该证明真实性无异议，称此份证明与调查笔录内容冲突，应以客观事实为准；既然已属城区规划范围，那么土地性质应当为国有，涉案房屋可以自由转让。冯占立对该证明真实性无异议，对证明内容和目的有异议；案涉房屋虽然在城区规划范围内，但案涉房屋的土地没有经过征收程序，仍然属于集体所有，根本不存在个人所有土地。 对于各方当事人提交的上述证据，本院认证如下：谷新涛提交的证据一即涉案房屋外景、内景照片各两张与证据二即企业信用信息公示报告，各方当事人对其真实性均无异议，可以证明案涉房屋与相邻房屋一起出租给孙某的事实，但该事实本身并不能证明租金交付情况，不足以影响本案的法律适用。谷新涛提交的证据三，系谷新涛向案外人出具的欠条，不足以认定该证据与本案的直接关联性。谷新涛提交的证据四，系他案判决，与本案亦不具有直接关联性。关于证人孙某的证言，孙某在其与冯占立的聊天录音中认可其一直与任云喜签约，没有改约，出庭作证时却称其于2016年9月与谷新涛签订租房协议书；关于该租房协议书的签订时间，孙某坚持是2016年9月签订，谷新涛、任云喜一审庭审中均称是2019年9月签订。故孙某的证言与其他当事人的陈述相矛盾，亦存在自相矛盾之处，不足以作为认定本案事实的依据。关于曹县磐石街道办事处沙果园社区对土地性质的陈述，该社区于一审时出具证明，称该社区土地是集体所有，包括耕地和宅基地，又于二审时出具证明，称该社区刘楼归属城区规划管理，所有宅基地属个人所有，证明内容前后矛盾，两份证明均不能作为认定本案事实的依据。 另查明，二审法庭调查中，任云喜陈述是父母传给任云喜的地，一开始是三间房子，其房产证是翻盖前三间房子的房产证，后来任云喜翻盖成五间的门面房共两层，翻盖后任云喜没有办房产证，因为办不了，国家没有征收过，没法办理过户登记。审判人员问谷新涛买房时是否看过任云喜的房产证，谷新涛称“没有房产证”。 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，谷新涛与冯占立于2016年1月1日签订房屋买卖合同，为双方真实意思表示。承租人是否行使优先购买权不足以影响买卖合同的效力，故一审法院认定任云喜与谷新涛签订的房屋买卖合同系效力待定合同不当。但合同效力仅为物权变动的原因行为，谷新涛是否享有足以排除强制执行的民事权益，仍需根据法律规定综合研判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，谷新涛在未办理涉案房屋产权过户登记手续的情形下，必须满足已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的法律后果。但根据本案查明的事实，谷新涛在购买房屋时即知晓案涉房屋没有房产证，对于房屋不能办理过户登记手续系明知，且在签订房屋买卖合同之后的几年内亦未提交证据证明其欲办理过户登记，故谷新涛对于未办理案涉房屋过户登记手续存在过错。综合考虑上述事实，谷新涛主张对案涉房产享有足以排除强制执行的实体权利，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决虽对合同效力认定有误，但裁判结果正确，故对谷新涛的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人谷新涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇二〇年十月二十日 法官助理 张小彤 书 记 员 杨 曼