广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7548号上诉人（原审被告）：洪宇，男，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：何妍妍，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市星晖新凯物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：高某，总经理。委托诉讼代理人：谢冬妮，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志亮，广东泽康律师事务所律师。上诉人洪宇因与被上诉人佛山市星晖新凯物业发展有限公司（以下简称星晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初29697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。洪宇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回星晖公司的全部诉讼请求；2.星晖公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）星晖公司存在延迟履行的违约行为,导致涉案租赁合同无法正常履行,合同目的无法实现,洪宇有权依法解除合同。一审法院认定合同解除的责任在于洪宇，属于事实认定不清。1.星晖公司存在逾期开业的严重违约行为，涉案租赁合同第11.4条依法应认定为无效。一审中，星晖公司确认商场开业日期比合同约定的逾期了一年多，其主张依合同第11.4条认定其不存在违约行为不应被支持。因合同第11.4条系不当免除其责任的格式条款，应被认定为无效；2.星晖公司作为商场的出租方和管理方，未尽到保障租户正常经营的基本义务；3.因星晖公司未及时开业，导致洪宇无法如期正常经营，合同目的无法实现，且即使可开门经营，也不存在满足正常营业的基本条件，商场设施设备根本无法使用；4.洪宇有权在双方针对星晖公司违约赔偿无法协商一致的情况下，依法行使解除合同的权利。首先，《补充协议》仅对合同约定的租金计算方式进行了再次确认，未实质性变更双方权利义务，未免除星晖公司的违约责任，不影响洪宇依法行使解除权；其次，洪宇曾多次与星晖公司曾就逾期开业损失赔偿问题进行协商，星晖公司也曾同意协商，直至2019年9月星晖公司单方面停止协商并拒绝赔偿损失。对此，洪宇提出解除合同符合法律规定；最后，洪宇不存在放弃解除权的情形，双方也未约定解除权行使期限，星晖公司也未进行催告，故洪宇仍有权依法行使合同解除权。（二）洪宇无需再向星晖公司支付任何款项。1.关于租金计算问题。结合双方合同约定及星晖公司发出的《开业通知书》，租金应于开业之日即2019年6月5日起计算，2019年6月5日至2019年9月4日为经营优惠期，租金为0元；2019年9月5日至2019年10月4日租金为18270元，2019年10月5日至2019年10月15日租金为6699元，合计24969元。洪宇已实际缴纳54810元，完全足以支付租金；2.关于履约保证金。洪宇不存在故意拖欠租金的违约行为，星晖公司无权没收履约保证金。本案中，存在重大违约行为的是星晖公司而非洪宇。洪宇因与星晖公司协商赔偿才暂缓交租，主观上无拖欠故意，且洪宇已向星晖公司支付了54810元即一个月租金18270元及36540元保证金，已完全足够抵扣租金，客观上也不存在拖欠租金的行为。（三）星晖公司应对其违约行为给洪宇造成的损失承担全部责任，洪宇保留向其追究违约责任的权利。（四）一审法院扩大且不当解释了补充协议的内容和目的，曲解了补充协议的性质，导致认定事实不清。首先，签订补充协议的目的在于再次明确租金的起算日期和经营优惠期，并未补充和修改合同内容；其次，补充协议不涉及对合同权利义务的变更，也未对星晖公司的违约行为进行处理或免除星晖公司的违约责任；再次，一审法院扩大解释补充协议第七条为双方权利义务与合同不一致时以补充协议为准，明显不当。补充协议实际上不涉及权利义务的变更；最后，一审法院认定双方通过补充协议对延期开业前的权利义务进行结算，无事实依据，补充协议内容无此意思表示，双方其后的协商也证明双方仍在就赔偿事宜进行沟通协商。星晖公司辩称：洪宇未按时支付租金并强行撤场，已构成根本违约。按照租赁合同及补充协议的约定，星晖公司有权向其主张违约责任。综上，星晖公司请求维持一审判决，驳回洪宇的全部上诉请求。星晖公司向一审法院起诉请求：1.判令星晖公司有权没收履约保证金36540元；2.判令洪宇立即向星晖公司支付拖欠的2019年5月5日起至2019年10月15日止的租金79562.9元；3.判令洪宇向星晖公司支付截止至2019年10月15日的违约金2085.73元（自2019年10月16日起至实际支付完拖欠租金，按照欠费金额每日3‰标准另行计算）；4.本案全部诉讼费用由洪宇承担。一审法院认定事实：某凯广场某座于2018年1月17日竣工验收，已通过竣工验收备案。建设单位为星晖公司。2018年4月4日，星晖公司（出租方、甲方）和洪宇（承租方、乙方）签订《某凯广场商铺租赁合同》，约定甲方将某凯广场一期一座首层142、161号铺出租给乙方；租赁期限从2018年5月1日至2021年4月30日；自进场日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日；2018年4月1日至2018年4月30日为装修期；物业相关物业管理费、水电燃气、能源费等其他费用均自乙方进场之日起开始计收；计租日为试业日；2018年5月1日至2018年7月31日为经营优惠期，乙方需缴纳每月每平方米50元的物业管理费；2018年8月1日至2019年4月30日每月租金18270元；租金按月支付，于当月的5日前缴交当月租金；合同签署当日，乙方向甲方支付36540元履约保证金；合同项下的进场日为2018年4月1日；合同项下的商场试业日暂定为2018年5月1日（具体按甲方提前通知二个月书面通知为准）；甲方另行书面通知试业日的，以甲方通知为准；乙方延迟缴纳合同项下的租金及其他费用的，每日支付欠费金额千分之三的延迟履行滞纳金，迟延超过十五日的，甲方有权解除合同并没收乙方租赁保证金，收回商铺；因乙方违约而提前终止合同的，甲方有权没收履约保证金。双方特别明确，乙方妥善履行本合同时甲方给予乙方装修期和经营优惠期政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按合同4.1.2条项下期间（每月18270元）的租金标准补交装修期和本合同4.1条项下期间（经营优惠期间）的全部租金，双方并约定其他权利义务。2019年8月19日，星晖公司（甲方）和洪宇（乙方）签订《补充协议》，约定甲方已于2018年5月15日将租赁物业交付乙方使用，现变更《某凯广场商铺租赁合同》约定如下：租赁期从2019年6月5日至2022年6月4日；装修期从2019年5月5日至2019年6月4日；2019年6月5日至2019年9月4日为经营优惠期；2019年9月5日至2020年6月4日租金为每月18270元；某凯广场于2019年6月5日开业，等等。2019年10月21日，洪宇发出《撤场通知》，主张其已于2019年10月17日清空室内物品并停止营业。星晖公司和洪宇共同确认：某凯广场于2019年6月5日开业；至庭审终结时，洪宇共支付了履约保证金36540元及一个月租金18270元。洪宇陈述，洪宇从2018年5月15日入场装修，2018年8月15日开始经营，至2018年12月底商场处于围蔽状态，洪宇做外卖经营，无法经营堂食。一审法院认为，涉讼商铺所在的某凯广场某座已办理竣工验收备案，星晖公司和洪宇签订的《某凯广场商铺租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在补充协议约定租期从2019年6月5日起算，租金从2019年9月5日起按18270元计付。《某凯广场商铺租赁合同》约定当月租金当月5日前支付。洪宇已支付的一个月租金用于抵付2019年9月5日至2019年10月4日的租金。洪宇应于2019年10月5日前支付2019年10月5日至2019年11月4日的租金，但洪宇没有按约定期限支付2019年10月的租金，且于2019年10月21日搬离涉讼商铺，单方提前解除双方之间的租赁关系，洪宇的行为已构成根本违约。星晖公司请求没收履约保证金36540元并主张按《某凯广场商铺租赁合同》约定收取经营优惠期和装修期的租金，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。经核算，星晖公司主张收取2019年5月5日至2019年10月15日的租金差额79562.9元，没有超出星晖公司根据约定应付四个月加11日的租金金额，一审法院予以支持。一审法院在考量星晖公司的没收保证金请求时已综合考虑星晖公司的损失，对星晖公司的违约金请求不再另行支持。洪宇辩称商铺所在商场逾期开业造成洪宇损失，但双方已签订《补充协议》，就商铺开业时间进行重新约定，对计租期、优惠期均予以另行计算并相应顺延，双方权利义务约定和《某凯广场商铺租赁合同》不一致的，以补充协议约定为准。洪宇辩称按《某凯广场商铺租赁合同》约定的原开业时间认定洪宇有合理理由抗辩支付租金及可提前解除合同，一审法院不予采纳。洪宇从2018年5月15日已接收涉讼商铺并一直占有使用，洪宇自认并利用涉讼商铺进行外卖经营。一审法院结合2019年6月5日前期间洪宇不需向星晖公司支付租金的事实，即使商场没有按《某凯广场商铺租赁合同》约定时间开业，双方也实际通过补充协议的签订对延期开业前的权利义务进行了结算。洪宇既同意签订补充协议，即接受商场2019年6月5日开业并商场开业后的权利义务按补充协议和《某凯广场商铺租赁合同》约定履行。洪宇主张商场2019年6月5日开业后的经营优惠期应再延长两个月及星晖公司计算租金错误等抗辩均没有证据支持，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、洪宇支付的履约保证金36540元归星晖公司所有；二、洪宇于判决发生法律效力之日起十日内支付租金79562.9元予星晖公司；三、驳回星晖公司的其他诉讼请求。如果洪宇未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1331.89元，由洪宇负担。二审中，洪宇向本院提交了如下证据：1.《关于商场按合同标准收取物业服务费的通知》一份，拟证明星晖公司交付的商铺不符合约定，已构成违约，且给洪宇造成严重损失；2.星晖新凯商场现场装修视频一份，拟证明星晖公司存在逾期开业的违约行为；3.洪宇与星晖公司员工微信聊天记录截图一份，拟证明双方一直就违约责任及租金计算存在协商，洪宇不存在违约行为；4.《某凯广场复函》两份，拟证明合同解除的责任在于星晖公司；5.（2019）粤0605民初29704号民事判决书一份，拟证明星晖公司存在违约行为，且已经引致多起纠纷。星晖公司在二审中未提交新证据。经审查，洪宇在二审中提交的新证据均与原件核对无异，本院对其真实性予以确认，但前述证据均无法证明其所主张的待证事实，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，二审的争议焦点为：一审判决星晖公司没收洪宇支付的履约保证金以及洪宇应向星晖公司支付租金75652.9元是否合法有据。双方当事人签订的《某凯广场商铺租赁合同》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面履行各自的合同义务。本案中，双方通过签订《补充协议》对租期、计租方式等合同条款进行了变更，租期从2019年6月5日起算，装修期从2019年5月5日至2019年6月4日，2019年6月5日至2019年9月4日为经营优惠期，2019年9月5日至2020年6月4日租金为每月18270元。另外，《某凯广场商铺租赁合同》还约定，“当月租金当月5日前支付”“双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和经营优惠期政策的前提。如乙方原因合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7天内按合同4.1.2条项下期间（每月18270元）的租金标准补交装修期和本合同4.1条项下期间（经营优惠期间）的全部租金”。本院认为，洪宇已支付的一个月租金用于抵扣2019年9月5日至2019年10月4日的租金，其未依约于2019年10月5日前支付2019年10月5日至2019年11月4日的租金，并于2019年10月21日搬离涉讼商铺，构成根本违约。一审法院据此支持星晖公司没收履约保证金及按《某凯广场商铺租赁合同》约定收取经营优惠期和装修期的租金的主张，有事实和法律依据，本院予以维持。洪宇上诉主张，星晖公司未按《某凯广场商铺租赁合同》约定的时间开业，其有权拒绝支付租金及提前解除合同，星晖公司承诺2019年6月5日开业后的经营优惠期额外延长两个月，其不存在欠付租金的行为，均缺乏证据支持，本院不予采纳。综上，洪宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2622.06元，由上诉人洪宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十月二十日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰