黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8636号上诉人（原审被告）：尤伟，男，1964年2月27日出生，汉族，黑龙江省农业银行职员，住哈尔滨市道里区。上诉人（原审被告）：史秀兰，女，1949年3月10日出生，汉族，哈尔滨市新阳建筑公司退休职工，户籍地哈尔滨市道里区。现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：徐金利，男，1982年6月9日出生，汉族，东北林业大学教师，户籍地哈尔滨市道里区，现住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：于金华，女，1965年12月12日出生，汉族，黑龙江省农业银行职员，住哈尔滨市道里区。上诉人尤伟、史秀兰与被上诉人于金华合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尤伟、上诉人史秀兰及其委托诉讼代理人徐金利、被上诉人于金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尤伟上诉请求：撤销一审判决，驳回于金华的所有诉讼请求。事实和理由：1.尤伟之所以出售涉事房屋一是于金华经常威胁说自己如果取得一米房产就租给农民工，让尤伟不得安宁，二是该房屋是尤伟父母的遗产，尤伟有权处置，如果于金华有份额，为什么当时写房本的时候没有写进去，该房屋交易合法有效，一审法院认定事实不清，法律适用不当；2.判定位于哈尔滨市南岗区学府三道街5号四栋二单元102室房屋所所有权的3/4归于金华所有，事实认定不清，法律适用不当。第一、上述尤伟出具的字条都在房屋取得后，不是本人真实意思表示，缺乏真实性和时效性。尤伟写的字条多数没有签字、没有日期。只有证据四有签字，但还不是本人所写。这些字条既不是契约，更谈不上是合同，文字表述不清晰，字迹随意涂改，不合乎法律规范。这些字条并不是尤伟真实意思表示，是在某种特定无奈条件下被逼所写。证据四是于金华强迫尤伟写的，于金华与尤伟都是本科生，如果是真实意思表述，不会如此轻易让于金华写个字条，尤伟签一个字这么简单。例如所谓证据一是2010年所写，后改成2009年，正常的书写习惯是不会把没有到的日期写出来，而且没有收款人根本谈不上是证据。第二、于金华与涉案房屋无关，其所说的11万投资是尤伟卖自有的房屋所取得的房款，这一房产在双方离婚判决书里边有表述。尤伟与于金华1997年办理离婚手续，但双方以夫妻名义一起生活到2015年4月，离婚的原因是因为人于金华单位分房子，且双方经常存在资金往来，即相互借用资金的习惯和现象。其中于金华诉讼请求中所提到的这些款项，2007年尤伟11万元卖房款10万元转账给于金华。2010年尤伟父母去世，尤伟继承房屋，并从于金华手中拿回了11万元，尤伟在取得产权后归还，根本不存在于金华所谓投资11万元一说。双方2016年12月15日微信对话明确说明从来没有惦记尤伟的房子，完全可以说明该房屋与于金华无任何关系。由于于金华经常无理取闹，所以取得了大量尤伟出具的字条和保证，所以尤伟要求于金华拿出原始的证据及写有证据的小本子，以证明尤伟所言不虚。第三、证人的证明和于金华提出的录音存在明显的相互矛盾。在这些录音中说明于金华提供的证据一在写的时候，证明人根本不在场。录音中证人一直在追问，为什么尤伟写这些证据，所以证人的证词不真实，是于金华逼迫证明人写的假证词，在于金华提供的录音中，证明人在回答尤伟时说不只是一份协议，至少两三样，这也能说明当时证明人根本就不知道这个东西的存在，所以这个所谓的协议是造假。在同一段录音中证明人对尤伟用疑问的语气提出，证明证人在写条时不在场。证明人涉嫌造假，失去了法律效力。第四、需要说明的几个问题。于金华所谓的房屋贷款18万元与其提交的证据相悖，与尤伟的房屋不存在关系，且18万元贷款均由尤伟自行偿还。于金华所说3.4万元的预付款是其归还11万元的一部分，没有投资字样。当时涉诉房屋在房地产达成交易的金额是53万元，但尤伟自己买做价50万，一部分是作为父母医药费，一部分给父母买了墓地，一万块钱是给尤伟表妹，还有以后的扫墓的费用。法院认定房屋当时作价44万元没有事实依据。双方约定提取公积金由尤伟保管用于归还贷款，但实际上于金华提取的公积金并未交给尤伟保管。所谓的“房子有于金华一半，因于金华出资11万元整”并不是尤伟的真实意思表示，假定11万元是于金华提供给尤伟，也不能取得涉事房屋一半财产，不符合公平原则。离婚原因是于金华单位分房子，不离婚就不具备分房资格，当时办的是假离婚。一审开庭后，尤伟与买方打电话，买方说没有收到开庭通知。一审判决认定至2017年8月前有6万元未还清不准确，尤伟18万元贷款归还至2017年10月份，之后由于打官司，于金华更换了贷款卡，致使尤伟没法继续归还贷款。剩余总计金额不到4万元。于金华提供的证据中写明是由公积金还贷款，而租金自2011年开始交由于金华，为将来孩子毕业以后找工作使用总计将近8万元。于金华辩称,1.两个上诉状，现住址是一样的，房子已经交易了,买方和卖方不应该是同一个家庭住址，只要是正常人，家庭住址是不应该写错的;2.尤伟在上诉状里说贷款和于金华没有关系，但是在尤伟上诉状后面的第四条又说了公积金归还贷款的问题，前后矛盾，一会说贷款和于金华有关系，一会说贷款和于金华没有关系，而贷款是于金华用自己名下房屋做抵押，贷款投到涉案房屋里；3.上诉状里边有很多是不准确的东西，尤伟说史秀兰没有出庭是没有收到开庭通知书，哈西法庭马丁法官，当场拍照，史秀兰拒绝了传票，并且未出庭。民事诉讼法明文规定拒绝传票就等于认可了对方的诉讼请求。尤伟说于金华所提供的证据完全都是在无奈和被迫的情况下所写，应出示无奈和被胁迫的证据。说协议造假，尤伟应出示于金华造假的证据。本案是发回重审案件，第一次审理之后，在诉讼期间，尤伟将有争议的诉讼标的物卖了，本身就是不合理的，而且也是不合法的，应被认定为无权处分行为。在卖房子之后判决产权双方各自一半的时候，于金华也是认可的。因为在官司一开始的时候，于金华提出来官司不要打了，把房子直接更改到孩子的名下，对方不同意，上诉到中院，由民一庭的张宇法官进行审理，由于产生了新事实标的物不存在，案件被发回重审，重审过程中，所有的证据是在三级纪检监察的监督下取得的，因为重审法官叫顾航，在没有调取证据的情况下就说调取了，于是于金华将其举报到哈尔滨市监察委员会，哈尔滨市检察委员会委托哈尔滨市中级人民法院纪检委，哈尔滨市中级人民法院纪检委委托了当时的南岗区人民法院的纪检徐春林同志亲自监督，法院派了两名法官带着于金华进行了三天的调取工作，先后去了市民大厦、江北档案馆以及和兴路交易大厅，所有的证据均是由人民法院调取的，证据完全是真实可靠的。至于尤伟说证明人签字和没签字，在场和没在场的问题。首先在房子的处理过程当中以及购买的过程当中，于金华和尤伟是以夫妻的名义生活的，谁家买房子都是为了住，不是为了卖，而且是本着过日子，不是为了打官司才去买这个房子，所以在协议的过程当中不是按照严格的公文的格式去书写，也是情理之中。那么在这个过程当中，于金华相信证明人的签字，不管是在当时的时候签字还是事后签字，只要证据准确真实，什么时候签字都是可以的，比如说车祸杀人的案件在调取证据的过程当中，目击者都是完全可以在事后进行签字的，在法律上是允许的。房子交易过程当中还有一些问题，就是于金华和史秀兰要谈的问题，关于尤伟要提出的这些，于金华就阐述这些。至于产权的份额合理不合理。这是经过两次庭审，第一次是张宇法官判的是双方各自是50%的产权。第二次是尤伟是1/4的产权，相信人民法院是公正的，也是给大家讲理和申冤的地方，一个法官错了，两个法官都错了吗？没有一个法官判尤伟一米没有，所以于金华相信法院会作出公正的判决。史秀兰辩称,史秀兰购买房屋时间是2017年的4月25日，取得房产交易证书时间2017年6月14日，一审判决是2017年8月4日完成，在购买房屋的时候并不了解尤伟和于金华存在合同纠纷，房产交易的时候，房产证是尤伟单独所有，房产交易中心也认可买卖合同签署。史秀兰上诉请求：撤销一审判决，支持史秀兰善意取得该房屋的所有权，并解除对该房屋的司法保全。事实和理由：史秀兰年迈，对司法流程不了解，在一审开庭时未及时到庭参加诉讼，没能及时向一审法院提供购房款的转账款记录等支付房款的证据，以至于一审法院对事实认定不清，法律适用不当，现向法院提供支付房款的缴款凭证、购房发票等证明材料。史秀兰在购买该房屋的时候，不知尤伟与于金华存在合同纠纷，因史秀兰年纪较大，又喜爱种植，史秀兰的儿子徐金利建议母亲购买一套离自己工作地点近的一层住宅，以方便种植蔬菜、出行和照顾。因此，史秀兰购买该房屋的动机是善意的。依据哈尔滨房产交易的契税征收办法首套购买建筑面积超过90平米的二手房，契税按照申报价与评估价的高者1.5%进行征收，发票金额是10,500元，是70万元的百分之1.5%，可以得知当时房产交易所给出的评估价不高于70万元，因此史秀兰以合理的价格购买取得该房屋。史秀兰购买该房屋是按照法律规定的程序登记取得不动产证书。史秀兰提供房产交易资金监管专用凭证、转款记录、购房发票、完税证明、其他土地出让金收据、住宅专项维修资金资金票据、不动产登记费收据。综上，请求支持史秀兰善意取得该房屋。于金华辩称,1.史秀兰上诉状里说不知情，既然不知情，于金华想问一下，按照一个正常的心理推理，花了这么大的价钱买了房子，如果发生了产权纠纷，应该是第一时间冲向法院来理直气壮地讨回权益，为什么在这个时候却恰恰的拒绝了传票，还不到庭，这不符合常理的，完全是一种恶意，可以说理解为是一种恶意串通；2.如果说有什么证据的话，在原审的过程当中，从开庭到下判决，曾经三次上了审判委员会，因为发回重审的案件需要上审判委员会，长达14个月，为什么有新证据不向法庭提交。上诉状里说史秀兰年纪老迈，喜爱种植，该房屋是农业银行的家属楼，是房改的房子，该房屋在房改的过程当中是厨房不算面积，卫生间不算面积，两个阳台不算面积，在不动产权证上写的是89.9米，而实际的面积是100多米以上。那么在这样的一个又能够种植，又能够便于出行，还是银行的房子，70万交易严重低于市场价格；3.既然这个房子现在不管是以什么样的形式出现了，毕竟是纠纷的房产，买方和卖方态度应该是不正常的，如果是一个正常的人，花了这么大的价钱买了房子，如果说涉及到一个产权纠纷，应该是涉嫌诈骗了，作为一个正常人来讲，可能都要找到对方去理论，而不是来告于金华，在这个期间双方不仅不是刀光剑影，而且双方能够平静地坐在那里来向于金华讨伐，这有悖于常理。原审法官在纪检部门的监督下，连续三天去给于金华调取证据，在多方的调查努力下无任何交易记录，江北的档案馆连不动产权证在档案里都没有，所以在无奈的情况下，有多少证据算多少证据。今天的证据，真实性是要质疑的，人民币都能造假，时隔这么长时间了，弄几张假票子还是可能的。如果这个证据要是可以的话，对方如果想提供证据的话，可以提供申请，由法院调取证据，还有一个产权费用的问题，由于这个房子现在不管怎么说是在诉讼期间已经被非法处置了。那么这里边就涉及到一个费用的问题，无论这个房子将来改到谁的名下，无论是怎样的过户，都会发生一笔费用，应该由造成损失一方去承担，在此期间属于非法入住，需要承担租金。还有一个问题就是这个房子的房屋的所有权是史秀兰，史秀兰1949年生人，作为一个70岁的老人去购买这么大的房子不符合常理。基于以上，于金华相信法律是公正的，也希望双方能够尊重法律，尊重事实。尤伟辩称,尤伟把房子卖给史秀兰，史秀兰把款项已经提交给尤伟了，当时有买卖合同，有房屋交易记录，款项的交易记录，一审法官判定没有交易记录，而尤伟到一审看案卷的时候发现交易记录已经提供了。买方和卖方一个愿买，一个愿卖，房屋买卖合同有效。于金华向一审法院起诉请求：1.确认尤伟、史秀兰签订的房屋买卖协议无效；2.确认于金华按出资比例占案涉房屋四分之三产权份额。一审法院认定事实：于金华与尤伟原系夫妻关系。双方于1997年11月11日经哈尔滨市道里区人民法院调解离婚。离婚后双方仍共同生活至2015年。2009年，尤伟继承取得了其父母位于哈尔滨市南岗区××单元××号（建筑面积：120.30平方米）的房屋所有权，并给付了其兄弟尤滨、尤新、尤良房屋补偿款。尤伟先后为于金华出具收条及承诺两份，内容分别为“今收到于金华存款34,000元，用于购买干校房屋预付定金”，“干校房子收益按投入比例分配，原则一人一半。提取的公积金原则上还贷款，不允许不还贷款。该款由尤伟保管，专款专用，用途公平，于（金华）监督，尤（伟）不擅自支配”。2009年9月17日，尤伟、于金华签订书面协议一份，内容为“房子有于金华一半，因于金华出资壹拾壹万元整”。尤伟、于金华在该书面协议上签字。协议下方尤伟补充书写“于金华出资壹拾壹万元整，贷款由哈药路房子抵押”。上述收条、承诺及协议，均有于金华、尤伟婚生女尤馨悦的签字。2009年8月4日，于金华贷款18万元，用于争议房屋给付尤伟兄弟的补偿款。现有6万元尚未偿还。2017年4月25日，尤伟、史秀兰签订买卖协议，尤伟以70万元的价格将案涉房屋出售给史秀兰，并办理了房屋所有权人更名手续。现案涉房屋由史秀兰实际占有使用。一审法院认为，于金华、尤伟离婚后，尤伟父母相继去世，尤伟继承了争议房屋，并给付其他继承人尤滨、尤新、尤良房屋折价款。于金华先后出资3.4万元、11万元，并以其个人名义贷款18万元，与尤伟共同给付其他继承人房屋折价款，事实清楚，证据充分。尤伟与于金华签订协议，虽约定争议房屋于金华占一半份额，但于金华实际出资达32.40万元，而对于双方确认的房屋价值44万元，房屋一半份额的约定显失公平，一审法院不予认定。于金华按照出资比例，请求确认其占有涉案房屋四分之三的份额，符合情理及实际出资比例，故一审法院对该项诉请予以支持，另四分之一的份额应归尤伟所有，因尤伟在本案中并无确认其份额的诉求，故本案不予一并处理。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，史秀兰作为案涉房屋买受人，仅凭房屋出卖人即尤伟的证词单方确认已收取70万元的房款，尤伟、史秀兰均未举证证实该笔款项实际交付的转款记录，故史秀兰未实际支付房款，不属于善意取得。尤伟单方处分包含于金华份额的房产，属无权处分行为，于金华要求确认尤伟、史秀兰之间的签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。史秀兰应退还房屋，如其存在相应损失，可向相关责任方主张权利。判决:1.尤伟与史秀兰于2017年4月25日签订的位于哈尔滨市南岗区××单元××号的房屋买卖合同无效；2.位于哈尔滨市南岗区××单元××号房屋所有权的四分之三份额为于金华所有。本院二审期间，尤伟、于金华均未提交新证据。史秀兰提交如下证据：证据一、不动产证书。拟证明：史秀兰已经取得了该房屋的所有权；证据二、房产交易资金监管专用缴款凭证及资金转款刷卡记录；证据三、购房发票。证据二、证据三拟证明：史秀兰的付款情况；证据四、税收完税证明。拟证明：该房屋的交易价格不低于房产交易所的评估价格；证据五、土地转让出让金收据、住宅专项维修基资金收据、不动产登记费收据。拟证明：该买卖房屋的过程的完整性。于金华的质证意见：对证据一真实性有异议，首先对不动产权证当中有一个宗地面积，共有宗地面积是指整个建筑物的宗地面积，而共有的宗地面积只有889.72平方米，共有宗地面积是完全整个建筑物的宗地面积，不可能这么小，于金华对真实性有异议。首先这个标的就是问题，因为如果是偷的车，所有的交易证据都不合法，史秀兰所有的证据都是不合法的，对史秀兰的所有证据真实性有异议，于金华认为史秀兰造假。因为在一审调取证据的时候没有这份证据。尤伟的质证意见:对史秀兰提交的上述证据无异议。因于金华对上述证据的真实性提出异议并申请法院调查核实，本院调取了哈尔滨市不动产登记交易档案中心、哈尔滨市房屋交易资金监管中心关于案涉房屋的全部档案材料及尤伟在兴业银行股份有限公司哈尔滨道里支行开立的资金监管账号的交易流水，并到税务部门对增值税普通发票进行了核实。于金华称一审法院调取时房屋交易档案里没有产权证，对完税凭证没有异议、监管凭证第五联是房地产交易部门的存档联，不应该在当事人手里，资金监管告知单上有产权证号，但没有新的产权证。对兴业银行回执和监管账户的资金交易流水没有异议。扫码只能证明增值税普通发票的真实性，不能证明内容的真实性。2017年房产部门是直开没有代开字样，如果是税务部门开具应该有存档可以复印出来的，第三联不应该在当事人手里。尤伟、史秀兰对上述证据均无异议。本院认证意见：史秀兰提交的上述证据真实性已经过本院调查核实，真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，另查明：2017年4月25日，史秀兰存入哈尔滨市房产交易中心资金监管账号70万元，同日，尤伟在兴业银行股份有限公司哈尔滨道里支行开立资金监管账号，卡号为56×××21。2017年6月14日，史秀兰取得哈尔滨市国土资源局颁发的案涉房屋的不动产权证书。证书编号为黑（2017）哈尔滨市不动产权第0104231号。2017年6月15日，哈尔滨市房屋交易资金监管中心结算科转入尤伟56×××21账号700,297.50元。本院认为，于金华一审提交的证据能够证明其对案涉房屋出资34.5万元的事实，双方确认的房屋价值44万元，故一审法院认定于金华对案涉房屋出资占房屋当时价值的四分之三并无不当。尤伟虽否认于金华对案涉房屋的出资行为，但其提交的证据不足以证明其主张，故尤伟关于案涉房屋与于金华无关，其出具的收条和承诺均不是真实意思表示的上诉理由证据不足，本院不予支持。本案中，于金华与尤伟于1997年11月11日经哈尔滨市道里区人民法院调解离婚，尤伟于2009年取得案涉房屋所有权时双方并不存在共同关系，且于金华一审的诉讼请求亦是依其对案涉房屋的出资情况确认其在案涉房屋中享有四分之三的份额，故于金华与尤伟对案涉房屋不存在共同共有的法律关系，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条系关于共同共有的法律规定，不适用于本案，一审法院适用该条法律规定审理本案与事实不符。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”二审期间，史秀兰提交的证据能够证明其履行了支付全部购房款的义务，一审法院认为史秀兰未实际支付房款，不属于善意取得错误。于金华申请对案涉房屋的价格进行评估以证明尤伟以明显低于市场价的价格处分案涉房屋，史秀兰不属于善意取得。因物权法第一百零六条系关于善意取得的法律规定，是在物权取得层面进行的条件性规定。于金华请求确认案涉房屋买卖合同无效应依据合同法关于合同效力的相关规定予以评判。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：““当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，案涉房屋登记的所有权人为尤伟，签订案涉房屋买卖合同系尤伟与史秀兰真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，于金华不能证明尤伟与史秀兰之间的房屋买卖合同存在合同法五十二条规定的无效情形，即使尤伟存在无权处分行为，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，其关于合同无效的主张也不应予以支持，故本院对于金华关于确认案涉房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。尤伟与史秀兰的房屋买卖合同合法有效，案涉房屋已经转移登记至史秀兰名下，于金华关于确认其按出资比例占案涉房屋四分之三产权份额的诉讼请求亦不予支持。其基于对购买案涉房屋的出资份额享有的财产权益可另行主张。于金华关于判令尤伟、史秀兰赔偿去案涉房屋租金12万元的诉讼请求系二审庭审后提出，本院不予审理。鉴于本案纠纷的产生系尤伟在诉讼期间未经于金华同意擅自出售房屋的行为引起，本院决定一、二审案件受理费及保全费均由尤伟负担。综上所述，史秀兰的上诉请求成立，予以支持。尤伟的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初2668号民事判决；二、驳回于金华的诉讼请求。一、二审案件受理费18,480元、财产保全费4920元，由尤伟负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十月十六日法官助理咸雅芳书记员周小倩