广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终34042号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳岭南之声文化传播有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道清湖社区清庆路**深圳xxxxx集团文化创意产业园**801。法定代表人：张木泓，总经理。委托诉讼代理人：卓炜，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市尚星期文化创意有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道留仙洞工业区**401B。法定代表人：段海涛，总经理。委托诉讼代理人：丁跃峰，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙小鸽，广东竞德律师事务所实习律师。上诉人深圳岭南之声文化传播有限公司（以下简称岭南之声文化公司）因与被上诉人深圳市尚星期文化创意有限公司（以下简称尚星期文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。岭南之声文化公司上诉请求：1.撤销一审判决中的第一项、第三项、第四项、第五项判决，依法改判尚星期文化公司向岭南之声文化公司返还租金和押金37560元，并向岭南之声文化公司赔偿各项经济损失113000元。2.本案一审、二审的诉讼费用由尚星期文化公司承担。事实和理由：一、一审法院在（2018）粤0309民初3492号民事判决书认定《租赁合同》合法有效，属于认定事实不清。岭南之声文化公司与尚星期文化公司于2018年5月3日签订的《租赁合同》约定尚星期文化公司将位于深圳市宝安区租赁物出租给岭南之声文化公司，明确约定租房的用途为办公，但岭南之声文化公司在使用该租赁物办理工商登记时，尚星期文化公司给岭南之声文化公司提供的房屋编码却是该栋801号租赁物的房屋编码，无法给岭南之声文化公司提供本案租赁物的房屋编码。因租赁物地址与尚星期文化公司提供的房屋编码不-致，造成岭南之声文化公司无法办理相关许可证明，从而无法使用该租赁物进行办公。上述事实证明尚星期文化公司采取了欺诈的手段骗取岭南之声文化公司签订了《租赁合同》，给岭南之声文化公司交付的租赁物与合同的约定不一致。根据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方签订的《租赁合同》违反了上述法律的规定，应当认定该《租赁合同》无效。二、一审法院适用法律不当，严重偏袒尚星期文化公司。因尚星期文化公司的过错造成合同无效，根据相关法律规定，应当由尚星期文化公司承担造成合同无效的过错责任，除了返还岭南之声文化公司所付的租金和押金，还应当赔偿岭南之声文化公司的经济损失。但一审法院却反过来认为岭南之声文化公司违约解除合同，判决岭南之声文化公司承担违约责任，属于适用法律不当。尚星期文化公司辩称，一、《租赁合同书》合法有效。涉案租赁物由深圳市xxxxx集团建设而成，已提供建设工程规划许可证，尚星期文化公司承租了涉案房产，并将该房产出租于岭南之声文化公司，《租赁合同书》为双方自愿签订，合法有效。二、岭南之声文化公司称尚星期文化公司无法提供房屋编码的说法不符合客观事实。一审中证据已证明，2018年5月3日双方签订租赁合同书，5月8日龙华区街道办事处出具场地使用证明，岭南之声文化公司于5月30日成功将执照注册地址变更至涉案租赁物处，不存在岭南之声文化公司所称涉案租赁物无法提供房屋编码、、地址不存在注册公司失败及尚星期文化公司欺诈的情形。三、尚星期文化公司已按照合同约定交付涉案租赁物。涉案租赁物的交付满足岭南之声文化公司的办公用途及合同约定的面积，岭南之声文化公司也现场确认过涉案租赁物的情况，且在一审中已确认尚星期文化公司交付了涉案租赁物，岭南之声文化公司应当按照合同约定交纳租金及承担相应的违约责任。四、一审法院适用法律正确。岭南之声文化公司向一审法院起诉请求：1.判令尚星期文化公司退还押金、租金及相关损失费用共计150560元；2.判令尚星期文化公司承担本案诉讼费。尚星期文化公司向一审法院反诉请求：1.解除尚星期文化公司与岭南之声文化公司签订的《租赁合同书》；2.判令岭南之声文化公司支付尚星期文化公司租金和管理费、水电费滞纳金70362元；3.判令岭南之声文化公司支付尚星期文化公司解除合同违约金46080元；4.本案诉讼费由岭南之声文化公司负担。一审法院认定,一、涉案房产系位于深圳市房产，未办理不动产登记。根据尚星期文化公司陈述，涉案广电文创园系由案外人深圳市xxxxx集团建设而成，尚星期文化公司从案外人深圳市xxxxx集团处承租了涉案房产，并将房产另行出租收益。二、2018年5月3日，岭南之声文化公司（乙方、承租方）与尚星期文化公司（甲方、出租方）签订《租赁合同书》约定：甲方将位于深圳市建筑面积为240平方米租赁物出租给乙方使用，功能为办公；乙方已现场查看确认上述租赁物满足乙方的使用目的；租赁期限自2018年5月10日起至2024年10月28日终止，乙方负责支付租赁房屋所产生的一切税费；厂房租金按建筑面积计算，租金40.5元／平方米／月；物业管理费4.8元／平方米／月；空调维护费2.7元／平方米／月，租金每年递增8%，公用部分的水、电、电梯电费等每月以实际用量分摊；从签订本租赁合同日起，乙方须缴纳两个月租金作为租赁保证金即23040元、一个月租金（包含管理费）11520元、用水用电押金1500元、中央空调费用押金1500元；乙方应于每月1日交上月水电费、当月房租、管理费及卫生费等，延期支付租金及水电费超过当月5日，甲方自当月1日起按月租金的0.5%向乙方收取滞纳金；合同第6.2条约定，乙方拖欠租金等应缴款项达一个月时间或其他应缴款项累计金额达一个月租金金额，甲方有权单方解除合同，没收全部租赁保证金，并向乙方追讨租金、管理费、水电费以及违约金或赔偿金等；合同第6.3.1条约定，乙方在租赁期间中断合同退租，应承担违约责任，违约金数额为租赁保证金的双倍，即4个月租金；合同第6.7条约定，本合同终止后，乙方应于租赁期满或终止之日前搬离租赁物，乙方逾期10日不迁离或不返还租赁物的，甲方有权不退还租赁保证金，并对逾期部分向乙方收取场地占用费。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年5月3日，尚星期文化公司向岭南之声文化公司出具两份《收款收据》，确认收到岭南之声文化公司交付6月份租金11520元及租赁保证金、用水用电押金、空调使用费押金26040元。一审庭审中，岭南之声文化公司确认其在签订《租赁合同书》前已在现场查看了涉案房产并确定了场地情况。三、2018年5月8日，深圳市龙华区龙华街道办事处清湖社区工作站向岭南之声文化公司、尚星期文化公司出具《场地使用证明》，同意岭南之声文化公司使用涉案广电文化创意园1栋803房。四、2018年6月12日，岭南之声文化公司向尚星期文化公司邮寄《告知函》，告知尚星期文化公司因无法提供与房产相应的房屋编码，造成乙方无法办理相关许可证明，无法正常经营，乙方要求解除合同，并由甲方退还租金、押金37560元并赔偿损失25500元。五、2018年6月22日，岭南之声文化公司、尚星期文化公司分别指派工作人员签订《协议》，约定：1.关于租赁房屋编号问题。803房经双方协商同意后达成共识，房屋编号改为801房；2.关于租赁押金问题。同意退管理费押金3600元；3.关于免租期问题。同意从2018年5月25日后起租，中间免租期不收取管理费；4.以上三条处理完后，双方互不追究，乙方开始入场办公，交纳剩下租金；5.实用面积为宽9米×长14.83米。六、一审庭审中，岭南之声文化公司确认尚星期文化公司已交付涉案房产，岭南之声文化公司在交纳第一个月租金后未支付任何租金、管理费。2018年6月至2018年10月，尚星期文化公司在涉案房产处张贴了各个月的《缴费通知书》，截至2018年10月，岭南之声文化公司拖欠尚星期文化公司租金、滞纳金合计70362元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。岭南之声文化公司与尚星期文化公司之间的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于，涉案《租赁合同书》履行过程中的违约责任应当如何认定。岭南之声文化公司主张，尚星期文化公司未依约提供与涉案房产相对应的房屋编码，导致无法办理相关许可证照，且尚星期文化公司提供的房产面积与约定面积不符，构成违约。尚星期文化公司主张，尚星期文化公司已将符合使用功能的房产交付岭南之声文化公司，岭南之声文化公司未依约交纳租金、管理费、水电费等，尚星期文化公司有权解除合同并主张岭南之声文化公司违约责任。对此，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼主张，有义务提供证据加以证明。其一，根据庭审查明的事实，岭南之声文化公司在签订涉案《租赁合同书》已赴现场实地查看了租赁房屋，对房屋的结构及面积应当知情，且双方在后续签订《协议》时已明确了实用面积以及起诉日期，岭南之声文化公司以尚星期文化公司提供房产面积不符合约定为由主张尚星期文化公司违约责任依据不足。其二，2018年5月8日，深圳市龙华区清湖社区工作站出具《场地使用证明》，同意岭南之声文化公司使用涉案房产，可以认定尚星期文化公司已向岭南之声文化公司提供了符合使用条件的租赁物。岭南之声文化公司关于其主张的行政主管部门因房屋编号原因未予办理相关证照的事实未予举证，同时，涉案《租赁合同书》约定的租赁用途为办公，双方未就尚星期文化公司配合岭南之声文化公司申领营业许可证照义务进行约定，岭南之声文化公司以此为由主张尚星期文化公司违约缺乏合同依据。其三，涉案《租赁合同书》及《协议》已就岭南之声文化公司支付租金的义务进行了约定，岭南之声文化公司在合同履行过程中未如期支付租金，且单方面向尚星期文化公司作出解除合同的意思表示，其行为已明示其不继续履行涉案合同，构成违约。故，岭南之声文化公司主张尚星期文化公司违约并要求返还租金、赔偿损失缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持；尚星期文化公司反诉要求解除涉案《租赁合同书》并要求岭南之声文化公司支付房屋租赁、管理费、水电费及滞纳金理由充分，亦具有合同依据，一审法院予以支持。关于押金、违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，尚星期文化公司反诉要求解除《租赁合同书》已获一审法院支持。岭南之声文化公司、尚星期文化公司未就承租方违约时出租方不予返还押金进行约定，故尚星期文化公司并无继续占有岭南之声文化公司租赁保证金、用水用电押金、空调使用费押金26040元的合法理由，尚星期文化公司应向岭南之声文化公司返还押金26040元。根据《租赁合同书》，如岭南之声文化公司在租赁期间中途退租，应按租赁保证金的双倍标准支付违约金。本案中，岭南之声文化公司违约的事实已由一审法院确认，尚星期文化公司反诉要求岭南之声文化公司支付违约金46080元具有合同依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除深圳岭南之声文化传播有限公司与深圳市尚星期文化创意有限公司之间的《租赁合同书》。二、深圳市尚星期文化创意有限公司应于本案判决生效之日起十日内向深圳岭南之声文化传播有限公司返还押金人民币26040元。三、深圳岭南之声文化传播有限公司应于本案判决生效之日起十日内向深圳市尚星期文化创意有限公司支付租金、管理费、水电费及滞纳金合计人民币70362元。四、深圳岭南之声文化传播有限公司应于本案判决生效之日起十日内向深圳市尚星期文化创意有限公司支付违约金人民币46080元。五、驳回深圳岭南之声文化传播有限公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费人民币1656元，由深圳岭南之声文化传播有限公司负担人民币1400元，由深圳市尚星期文化创意有限公司负担人民币256元。反诉受理费人民币1314元，由深圳岭南之声文化传播有限公司负担。二审中，岭南之声文化公司提交其法定代表人张木泓与尚星期文化公司法定代表人段海涛微信聊天记录、与尚星期文化公司员工杨强微信聊天记录、尚星期文化公司基本信息、成员信息、股东信息、变更信息作为新证据。经质证，尚星期文化公司对微信聊天记录的真实性不予认可。尚星期文化公司提交建设工程规划许可证，经质证，岭南之声文化公司对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予认可。本院经审理查明，尚星期文化公司于2018年10月10日向一审法院提出反诉请求，并提交照片显示涉案房屋至2018年10月10日仍处于空置状态。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，岭南之声文化公司与尚星期文化公司签订的《租赁合同书》及《协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应依约履行。岭南之声文化公司以涉案房屋编码及实用面积不符合约定为由主张尚星期文化公司欺诈，然而，签订于2018年6月22日的《协议》显示，双方当事人已对涉案房屋编码及实用面积问题达成共识并形成处理方案。双方当事人对涉案房屋租赁瑕疵问题已经协商一致，故岭南之声文化公司以此为由主张尚星期文化公司欺诈，本院不予支持。岭南之声文化公司主张确认合同无效并要求尚星期文化公司赔偿损失没有事实和法律依据，本院不予支持。岭南之声文化公司在一审庭审中已确认尚星期文化公司向其交付了涉案房屋，结合岭南之声文化公司原营业执照登记的住所地址，对岭南之声文化公司关于未使用涉案房屋的主张，本院不予采信。岭南之声文化公司未依约支付租金并明确表示不继续履行合同义务，故尚星期文化公司有权解除合同并主张岭南之声文化公司承担违约责任。一审判令尚星期文化公司返还押金，双方当事人未持异议，本院予以确认。《协议》已变更约定2018年5月25日起租，结合尚星期文化公司于2018年10月10日提出的解除合同请求，岭南之声文化公司应承担涉案房屋2018年5月25日至10月10日的租金、管理费、水电费，岭南之声文化公司已支付的第一个月租金等费用11520元，故岭南之声文化公司尚欠尚星期文化公司租金、管理费、水电费40580.13元（6/30×11520+11520×3+10/31×11520）。《租赁合同书》同时约定滞纳金及违约金，因约定的违约金足以补偿尚星期文化公司的滞纳金损失，故本院对尚星期文化公司主张的租金等费用的滞纳金损失不予支持。尚星期文化公司主张的违约金46080元有合同依据，本院予以照准。综上，深圳岭南之声文化传播有限公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3492号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初3492号民事判决第三项为：上诉人深圳岭南之声文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市尚星期文化创意有限公司支付租金、管理费、水电费40580.13元；三、驳回被上诉人深圳市尚星期文化创意有限公司的其他反诉请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1656元，由上诉人深圳岭南之声文化传播有限公司负担1400元，被上诉人深圳市尚星期文化创意有限公司负担256元。一审案件反诉受理费1314元，由上诉人深圳岭南之声文化传播有限公司负担977.88元，被上诉人深圳市尚星期文化创意有限公司负担336.12元。二审案件受理费5305元，由上诉人深圳岭南之声文化传播有限公司负担4196.25元，被上诉人深圳市尚星期文化创意有限公司负担1108.75元。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年十月二十二日书记员  胡谈盛