福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1007号 上诉人（原审被告、反诉原告）：冯剑文，男，1968年9月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区（送达确认地址同上）。 委托诉讼代理人：冯少熙，福建黎民友律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁德戴斯物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区南湖滨路**唐程御品会所**楼（送达确认地址同上）。 法定代表人：邱朝晖，总经理。 委托诉讼代理人：王素芳，女。 委托诉讼代理人：刘榕芳，福建力群律师事务所律师。 上诉人冯剑文因与被上诉人宁德戴斯物业管理有限公司（以下简称“戴斯公司”）物业服务合同纠纷一案，不服蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯剑文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求、支持上诉人一审反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审刻意回避被上诉人违约在先的事实，片面以《物业管理条例》第七条第五项为由判决上诉人应当支付物业服务费和逾期违约金是错误的。缴纳物业费是合同义务，并非法定义务。二、一审对被上诉人未履行物业服务合同义务，上诉人依法行使先履行抗辩权不予支持是错误的。上诉人楼上的3101业主装修擅自变更下水管道过程中不履行物业管理服务义务，导致上诉人房屋卫生间从2018年6月10日发现漏水至今长达2年且损害仍在持续中，上诉人为此垫付数万元鉴定费，被上诉人应向上诉人承担违约赔偿责任。故上诉人有权依法行使先履行抗辩权。三、一审判决被上诉人公示收支账目时正确，但仅应于本判决生效之日的表述明显是不当的。四、被上诉人一审提交的全部公摊所谓证据，均是其单方制作的表格。该表格内容已被其自行提交证据证明是虚假的，一审对此不予认定，还以“可以推定”予以支持明显是错误的。二审期间增加上诉理由：根据双方签订的《前期物业服务合同》第五条第六项“物业管理服务费主要用于以下开支...11、经业主同意的其它费用”，上诉人有权要求公示物业管理服务费的收支情况，才能知晓有多少的“其它费用”以及是否已“经业主同意”。一审判决不予支持是错误的。 戴斯公司答辩称：一审判决、适用法律正确，上诉人上诉理由无法成立。1、根据物业管理条例的规定，业主缴纳物业费是法定义务，上诉人请求违背法律规定。2、上诉人提起的反诉请求，没有事实和法律依据。3、上诉人当庭提出的理由不能成立，物业服务费是物业公司的商业机密，物业服务费的收取和支付范围在合同中已明确表明各自职责和义务，不存在物业服务费公开的情形，况且本小区已成立业主委员会，业主委员会可以对物业公司进行查看。且一审时未提出此理由。4、公摊水电费计算公式物业已进行了公示，根据分摊系数乘以每栋楼得出。一审中已向法庭提供公摊水电费发票、计算公式以及公示完电子版生产格式，且也提出该生成格式电脑形成时间点作为证据提交。除了上诉人该小区其他业主均未提出异议。所以上诉人缴纳物业费、公摊水电费是法定义务。请求驳回上诉，维持原判。 戴斯公司向一审法院起诉请求：1.判令冯剑文支付自2018年5月1日起至2019年10月31日拖欠的物业费4131元及违约金（违约金以冯剑文每月应交纳物业管理服务费数额为基数，从违约之日起至相应物业管理服务费付清之日止，按日万分之五计算）；2.判令冯剑文支付从2017年12月1日至2019年9月30日的电公摊费710.65元,从2017年1月1日至2018年12月31日水公摊费42元。 冯剑文向一审法院反诉请求：判令戴斯公司将宁德市东侨区南湖滨路8号“天水雅集”小区2016年5月至2019年8月物业管理服务费收支情况和共有部分收益的收支账目在天水雅集小区一楼大厅进行公示。 一审法院认定事实：2014年5月6日戴斯公司与福建省唐程房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，其中第七条第一款第一项“本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主暂按其拥有物业的产权建筑面积交纳，按月计，电梯房为1.5元每平方米”；第二款“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以每日按应交管理费的万分之五交纳违约金”；第十八条“物业管理区域内公共用水、用电等有关费用由业主分摊”。冯剑文为宁德市东侨区南湖滨路8号“天水雅集”小区7号楼3001-03单元的业主，房产建筑面积为153.01平方米。2016年4月28日冯剑文签订《宁德天水雅集小区交房会签表》与《商品房交接书》，其确认已收到《前期物业服务协议》等，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，承担自交房（入伙）日起的所有水、电费用、物业服务费、公摊水电费及其他费用。冯剑文已缴纳交房日起至2018年4月30日的物业服务费、交房日起至2017年11月30日的公摊电费以及交房日起至2016年12月31日公摊水费。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.戴斯公司主张冯剑文支付拖欠物业管理费及逾期违约金是否有事实与法律依据；2.冯剑文是否应当支付结欠的公摊水电费；3.戴斯公司是否应公示物业管理费用收支情况及共有部分收益的收支账目。 第一个焦点问题，根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，业主具有按时交纳物业服务费用的义务。本案根据双方签订的《前期物业服务合同》第七条第一款第一项约定“本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式，物业服务费用由业主暂按其拥有物业的产权建筑面积交纳，按月计，电梯房为1.5元每平方米”；第二款约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以每日按应交管理费的万分之五交纳违约金”。冯剑文在签订《商品房交接书》时亦对《前期物业服务合同》予以认可并愿意遵守小区的有关物业管理规定，且其已预交一年的物业费。为此，冯剑文对按电梯房每平方米1.5元的标准计算物业费及因逾期交费所要承担违约金标准并无异议。虽然冯剑文提出抗辩认为原告冯剑文与被告章新春、黄爱霞、章允农、黄灼缘，第三人福建省唐程房地产开发有限公司、宁德戴斯物业管理有限公司相邻关系纠纷一案尚在审理中，其未支付费用即为行使先履行抗辩权，并提供宁德市中级人民法院（2019）闽09民终970号民事裁定书、函件以快递单予以证明。但其所主张的相邻关系纠纷案与本案并非同一法律关系，且戴斯公司是否应当承担责任并未得到生效法律文书的确认，故冯剑文的抗辩主张不予支持。故冯剑文应当向戴斯公司支付欠付的物业服务费及逾期违约金。 第二个焦点问题。戴斯公司主张冯剑文支付从2017年12月1日至2019年9月30日的电公摊费710.65元,从2017年1月1日至2018年12月31日水公摊费42元，并提供水电费发票、唐程御品收费通知单、EMS特快专递详情单、欠费公告、唐程御品公共电公摊计算、水、电公摊明细、收款收据、公示照片等予以证明。一审法院认为，根据《前期物业服务合同》第十八条“物业管理区域内公共用水、用电等有关费用由业主分摊”的约定。小区业主有分摊公共用水、用电等有关费用的义务。戴斯公司提供的证据可以证实冯剑文欠付公摊水电费的事实，根据合同约定，冯剑文应当予以支付。案涉房产于2016年4月28日交付，冯剑文已预支付从交房之日起至2017年11月30日的公摊电费以及交房之日起至2016年12月31日公摊水费，可以推定冯剑文对公摊水电费的计算标准是予以认可的，现冯剑文抗辩认为公摊水电费应当扣除公共收益，但未提供证据予以证明，且冯剑文并无相反证据证明公摊水电费的计算方式存在明显不合理之处，故对其抗辩主张不予支持。 第三个焦点问题。根据《物业管理条例》第六条第八项“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”的规定，本案小区业主对物业共用部位、共用设施设备及相关场地的使用情况具有知情权，戴斯公司在从事物业服务过程中未将共有部分收益的使用情况进行公示，为此冯剑文主张戴斯公司公示2016年5月至2019年8月共有部分收益的使用情况的主张，予以支持。虽然业主可监督物业管理服务行为，但本案双方对物业费的收费标准已无异议，因此，冯剑文主张公示物业管理服务费收支情况，于法无据，不予支持。 综上所述，依法成立的合同，受法律保护。《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。戴斯公司为冯剑文提供物业管理服务，履行了物管企业的主要管理服务义务，冯剑文作为小区业主，应依约向戴斯公司支付相应的物业服务费及公摊水电费，冯剑文逾期缴纳物业费应按日万分之五的标准支付违约金。故戴斯公司本案诉请有合同和法律依据，予以支持。冯剑文作为小区业主对物业共用部位收益享有知情权及监督权，为此，其主张公示共有部分收益的收支账目，予以支持。而冯剑文主张公示物业管理服务费用的收支情况，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条第（八）、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决： 一、被告（反诉原告）冯剑文应于本判决生效之日支付原告（反诉被告）宁德戴斯物业管理有限公司自2018年5月1日起至2019年10月31日的物业管理服务费4131元及违约金（违约金以冯剑文每月应交纳物业管理服务费数额为基数，从逾期之日起至相应物业管理服务费付清之日止，按日万分之五的标准计算）； 二、被告（反诉原告）冯剑文应于本判决生效之日支付原告（反诉被告）宁德戴斯物业管理有限公司自2017年12月1日起至2019年9月30日的电公摊费710.65元，自2017年1月1日起至2018年12月31日的水公摊费42元； 三、原告（反诉被告）宁德戴斯物业管理有限公司应于本判决生效之日在宁德天水雅集小区一楼大厅公示天水雅集小区2016年5月至2019年8月小区共有部位使用情况的收支账目； 四、驳回被告（反诉原告）冯剑文的其他诉讼请求。 案件本诉受理费50元，案件反诉受理费50元，合计100元，由被告（反诉原告）冯剑文负担。 经审理查明，除上诉人主张其对一审法院引用物业合同是否为被上诉人与开发商签订不知情、本案应适用其与被上诉人签订的前期物业合同，双方当事人对一审查明认定的其他事实均没有提出异议，本院予以确认。 另查明，上诉人与被上诉人有签订《前期物业服务合同》。 本案的争议焦点：一、上诉人是否有权拒付物业费；二、被上诉人主张的公摊水电费是否合理；三、一审判决被上诉人公示收支账目的时间即“本判决生效之日”是否恰当？本院就此分析认证如下： 本院认为，关于上诉人能否拒付物业费问题，物业服务合同作为双务合同，业主享有的合同履行中抗辩权范围应与物业公司的违约程度相对应。本案中，上诉人上诉主张拒付物业费的主要理由是被上诉人对案外人装修擅自改管未尽管理义务，二审期间明确为被上诉人未与案外人进行闭水确认。但被上诉人对业主装饰装修管理仅属于物业服务合同中物业公司义务的一小部分，且无论是被上诉人与业主所签订的《装饰装修管理协议》，抑或是上诉人与被上诉人所签订的《前期物业服务合同》，亦均未对物业公司需进行闭水确认进行过约定。故上诉人无权以此拒付物业费。 关于公摊水电费金额问题，被上诉人一审已提供了公摊水电费正式发票及计算公式等证据，可证实公摊水电费金额，上诉人主张公摊水电费应先扣除公共收益后再进行分摊，但未提供相应依据，对此应承担举证不能的法律后果。至于上诉人二审提供的《入伙通知书》与本案争议焦点缺乏直接关联，本院不予审查认定。 关于公示收支账目时间问题，“本判决生效之日”即生效判决作出且依法送达各方当事人之日，该时间明确且唯一，并不存在上诉人所主张的该项判决无法执行的问题。且上诉人一审此项诉请并未明确具体时间，一审确定公示时间为判决生效之日合法合理。关于公示持续时间问题，被上诉人在履行该判决义务时确应有一定的合理期间，但这并非上诉人的一审诉讼请求范围且属于执行问题，故一审此项判决无需改判。至于上诉人二审期间增加的上诉理由被上诉人应公示物业管理服务费的收支情况，因上诉人未提供相应的合同依据，其该项请求亦缺乏法律依据，一审未予支持并无不当。 综上所述，本院认为，冯剑文的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费100元，由冯剑文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余梓安 审 判 员 易丽容 审 判 员 陈光华 二〇二〇年十月二十日 法官助理 陈玉玲 书 记 员 薛玮华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；