福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初11883号 原告（反诉被告）：汪钰昌，男，1983年4月6日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：汪茂海，系汪钰昌父亲。 委托诉讼代理人：汪玲玲，系汪钰昌母亲。 被告（反诉原告）：王仕锦，男，1959年3月7日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：叶青，男，1966年4月13日出生，汉族，住福建省石狮市。 二被告共同委托诉讼代理人：蔡增延，北京中银（泉州）律师事务所律师。 原告汪钰昌与被告王仕锦、叶青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理。在审理过程中，被告王仕锦于2017年10月27日提起反诉，经审查，被告王仕锦的反诉请求符合条件，本院依法合并审理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。汪钰昌的委托诉讼代理人汪茂海、汪玲玲及王仕锦、叶青的共同委托诉讼代理人蔡增延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪钰昌向本院提出诉讼请求：1.王仕锦、叶青立即退还租房押金10000元；2.王仕锦、叶青共同赔偿汪钰昌装修费用36000元；3.王仕锦、叶青退还汪钰昌提前预交的租金40575元；4.王仕锦、汪钰昌赔偿汪钰昌各项经济损失564000元。事实与理由：经双方充分协商，汪钰昌与王仕锦于2011年8月21日签订一份《出租店面合同》，合同约定：王仕锦、叶青将坐落于石狮市金丘阳光城三栋101、102店面的上下层（面积为406平方米）出租给汪钰昌；租赁期限为三年，自2011年8月21日起至2014年8月20日止；租金按季度支付，每年租金为105188元；合同签订时，承租人应预付出租人押金10000元。后双方又于同日签订《出租店面补充协议》一份，约定租金最迟从2011年10月20日起算。至2014年10月20日，前述租赁合同期限届满后，双方因租金涨跌产生争议，虽未达成一致，但也未解除双方租赁合同关系，承租人照付租金，出租人继续收取租金，双方的租赁关系又继续延续至2018年。但2018年1月2日晚，出租人突然以要求涨房租至每年120000元为借口，威胁承租人于2018年1月20日前搬离。承租人被迫于2018年1月20日停止营业，至此，双方的租赁合同已实际解除。合同解除后，出租人却拒不退还押金10000元及提前预交的租金40575元。出租人突然解除合同给承租人造成装修费用损失以及其他经济损失，应承担相应的违约责任。 王仕锦、叶青共同辩称，汪钰昌提出的各项诉讼请求均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。理由具体如下：1.叶青不是本案适格被告，应当驳回对叶青的起诉。本案租赁合同当事人为汪钰昌与王仕锦，叶青虽为诉争租赁物的产权人之一，但已充分授权王仕锦行使相关权利，根据合同相对性原则，本案适格的主体应为汪钰昌与王仕锦；2.王仕锦在履行本案租赁合同过程中，并不存在任何过错，反而是汪钰昌在租赁期限届满后继续占用租赁物却未能依约支付租金，其行为已构成违约。其中，2012年第一季度、第二季度均拖欠了租金6297元，2017年第四季度又拖欠租金7000元，2018年以来更是分文未付。截至2018年3月16日汪钰昌尚拖欠王仕锦租金42094元，扣除押金10000元，尚欠租金32094元；3.汪钰昌存在拖欠租金行为，要求赔偿36000元装修费用缺乏事实和法律依据；4.汪钰昌主张预交了40575元租金的说法明显不符合常理，在合同约定的租赁期限届满后，租赁双方对租金多次进行过相应的调整，不存在汪钰昌主张的超额预交租金的情况，汪钰昌主张退还预交租金的主张缺乏事实依据；5.汪钰昌要求出租人赔偿其经济损失546000元不能成立。在租赁期限届满后，双方未续签书面合同，双方之间的租赁合同应视为不定期租赁合同，租赁双方均可随时解除合同。本案中，导致双方解除合同的根本原因在于汪钰昌未依约支付租金，汪钰昌违约在先，要求王仕锦赔偿其经济损失546000元缺乏依据，且未提供相应证据证明。 王仕锦向本院提出反诉请求：1.汪钰昌立即支付拖欠租金32904元（已扣除押金10000元）；2.汪钰昌承担租赁期间所拖欠的水电、物业管理等费用55530元。事实与理由：王仕锦与汪钰昌于2011年8月21日签订了一份《出租店面合同》及一份《出租店面补充协议》。合同签订时，汪钰昌支付了10000元押金。合同签订后，王仕锦按合同约定将租赁物交付给汪钰昌适用。在履行合同过程中，汪钰昌未按合同约定及双方口头约定调整后的租金标准支付租金，具体情况如下：2012年第一季度、第二季度均仅支付了20000元租金，各拖欠租金6297元；2017年第四季度仅支付20000元租金，拖欠租金7000元；2018年以来至2018年3月16日交换钥匙时，汪钰昌均未支付任何租金，现拖欠租金42094元。另外，汪钰昌在租赁期间尚拖欠水电、物业管理费55530元。 汪钰昌辩称，物业管理费、水电费与本案无关，不在本案处理范畴，应另案处理；汪钰昌租赁店面半个月后，发现楼面漏水约100平方，当时汪钰昌与叶青取得联系，叶青口头答应接下来两个季度各减免租金6297元；双方自建立租赁关系以来，从未就租金调整达成一致意见，故应按原履行完毕合同约定的租金标准计算合同期满后的租金，根据汪钰昌支付租金的情况，结余下来已经预付了40575元，即使2017年第四季度仅支付了20000元，也没有拖欠任何租金。因此，汪钰昌并未拖欠任何租金，请求驳回王仕锦的反诉请求。 在本院审理过程中，到庭双方当事人无争议的事实为： 2011年8月21日，汪钰昌与王仕锦签订一份《出租店面合同》及一份《出租店面补充协议》。合同及补充协议约定：王仕锦将坐落于石狮市金丘阳光城三栋101、102店面（其中102店面由叶青与案外人叶银凤共同共有）的上下层（面积约为406平方米）出租给汪钰昌用于经营石狮市百凡便利店；租赁期限为三年，自2011年8月21日起至2014年8月20日止，后又将租赁期限调整为自2011年10月21日起至2014年10月20日止；租金按季度支付，每年租金为105188元；合同签订时，承租人应预付出租人押金10000元，租赁期间届满后，汪钰昌付清一切费用后，王仕锦再退回押金。合同及补充协议签订同日，汪钰昌交付了10000元押金给王仕锦收执，王仕锦将案涉租赁物交付给汪钰昌使用。2014年10月20日，租期届满后，租赁双方未签订新的书面租赁合同。在双方租赁合同关系履行期间，汪钰昌各租赁期的租金具体付款情况如下：2011年10月20日至2012年1月19日期间支付了26300元；2012年1月20日至2012年4月19日期间支付了20000元；2012年4月20日至2012年7月19日期间支付了20000元；2012年7月20日至2014年4月19日期间按每季度26300元支付了七笔租金合计184100元；2014年4月20日至2014年10月19日期间按每季度27000元支付了两笔租金合计54000元；2014年10月20日至2017年1月19日期间按每季度30000元支付了九笔租金合计270000元；2017年1月20日至2017年7月19日期间按每季度27000元支付了两笔租金合计54000元；2017年7月20日至2017年10月19日期间支付了26900元；2017年10月20日至2018年1月19日期间支付了20200元，合计共支付租金675500元。在审理过程中，双方一致确认双方之间的租赁合同关系已经解除。汪钰昌同意按26300元计算书面合同期限内的每季度租金。 本案双方的争议焦点为：1.在本案租赁合同履行过程中是否存在承租人拖欠租金或者出租人超额收取租金的行为？2.出租人应否赔偿承租人装修费损失及经济损失，并退还租房押金10000元？3.承租人应否支付出租人水电费及物业管理费55530元？对此，本院予以分析、认定如下： 一、关于租金是否拖欠或者超额支付的问题 关于该争议焦点，双方当事人的意见与前述一致。 本院认为，关于该争议焦点的认定关键在于两点：其一，2012年1月20日至2012年7月19日这两季度的租金是否存在拖欠问题；其二，双方在租赁合同履行完毕后是否就租金变更达成过口头协议。 汪钰昌主张出租人曾口头同意因店面漏水问题，给予2012年第一季度、2012年第二季度两季度的租金减免至每季度各20000元，但提供的五张照片无法证明与本案租赁物存在关联，王仕锦、叶青又均明确否认作出该口头承诺。双方对此均未提供充分证据证明，但本院认为仍可以根据双方后续支付、收取租金情况进行判断。如出租人不同意承租人就该两季度减免租金，应该会在后续租金付款时要求承租人追加、补交相应租金，但在后续租金支付过程中，从未发现承租人有补交租金的行为，出租人也没有任何相应进行催讨的迹象，租赁双方相安无事，仅按合同约定标准继续支付、收取租金，由此可见，汪钰昌主张减免租金的说法比较符合常理，也可以与双方后续的交易行为相印证，对此本院采纳汪钰昌的说法，认定2012年第一季度、2012年第二季度双方达成了口头减免部分租金的协议，故不存在承租人拖欠上述两季度租金的情况。 在实践中，租金作为商业体经营成本的重要部分，也是商业体在经营过程中一贯比较注重削减的经营成本。从商业体“追求利润，削减经营成本”的理念出发，不可能出现超出租金标准超额支付租金的行为存在。本案中，汪钰昌租赁店面用于经营便利店，其主张在租赁合同关系存续期间超出租金标准超额预付租金的说法明显不符合常理。同时结合银行流水，可以发现本案每季度租金支付数额在2014年第二季度、2014年第三季度发生了变化（由26300元变更为27000元），2014年第四季度每季度租金又发生了变化（由27000元变更为30000元，持续了九个季度），这些付款情况只有双方就租金标准达成了调整变更才可以解释，因此，本院认为双方在履行租赁合同过程中陆续达成了于2014年第二季度上调租金至27000元，于2014年第四季度再次上调租金至30000元，于2017年第三季度下调租金至27000元的口头协议。结合之前分析，可以确认截至2018年1月20日，承租人拖欠出租人6900元租金。在审理过程中，租赁双方均确认双方曾达成过2018年1月20日解除双方租赁合同关系的意向，根据本案租赁面积以及用途等实际情况，应给予承租人一个月左右的搬离、腾空以及寻找新租赁场所的合理期限，故2018年1月20日至2018年2月19日期间的店面租金不应计算，但超过合理期限，承租人继续占用租赁物，应支付相应的使用费，故汪钰昌应支付自2018年2月20日至2018年3月16日止按9000元/月计算的占有使用费用7500元（9000元/月÷30天×25天）。 二、关于装修费损失、经济损失、押金问题 2014年10月20日，租赁双方书面约定的租期届满后，租赁双方未签订新的书面租赁合同，本案租赁合同关系后续应视为建立了不定期租赁合同关系，租赁双方均有权随时解除。根据在前分析，汪钰昌在租赁关系存续期间后期存在着拖欠部分租金的情形，承租人提出解除不定期租赁合同关系，不存在违约行为，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，依法无据。承租人要求出租人赔偿其经济损失，仅仅提供了一些便利店的商品清单，无法证明其经济损失，应承担举证不能的法律后果。综上所述，汪钰昌以出租人违约为由要求出租人赔偿其装修损失及经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于押金部分，鉴于双方均承认双方之间的租赁合同关系已经解除，出租人继续占有押金10000元已缺乏事实和法律依据，应予以退还。 三、关于水电、物业管理费问题 在审理过程中，出租人承认并未为汪钰昌垫付过水电费及物业管理费，其主张汪钰昌应向其支付水电费、物业管理费合计55530元，因上述费用尚未实际发生，且没有提供任何证据证明两项费用的具体数额，对出租人的该项主张，本院不予支持。 除双方无争议的事实外，本院经审理另查明、认定事实如下：在书面约定的租赁期限届满后，双方自2014年10月21日起形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系存续期间，租赁双方曾达成多次调整租金标准的口头协议。自2017年10月20日起，汪钰昌未按约定标准足额支付租金。截至2018年1月20日，汪钰昌拖欠出租人6900元租金。后出租人告知承租人于2018年1月20日前交还租赁物，但承租人虽开始腾空租赁物，但直至2018年3月12日仍继续使用租赁物，王仕锦于2018年3月12日诉至石狮市人民法院，最后汪钰昌于2018年3月16日将部分店面钥匙退还。 综上所述，本院认为，汪钰昌与王仕锦之间建立的租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。租赁合同关系建立后，双方当事人应按照约定履行各自的义务。汪钰昌未能按照约定及时支付租金，王仕锦要求解除租赁合同关系并支付拖欠租金，符合法律约定，应予准许。双方租赁合同关系解除后，王仕锦继续占有押金10000元已缺乏事实和法律依据，应予以退还。汪钰昌主张叶青应共同承担责任，但本案租赁关系仅建立在汪钰昌与王仕锦之间，根据合同相对性原则，汪钰昌该项主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。租赁合同关系解除后，汪钰昌应在合理期限，即三十日内腾空租赁物并交还给王仕锦。汪钰昌仍然持续占有租赁物，且占用期间并未支付任何使用费，给王仕锦造成了占用租赁物期间的经济损失，应按照双方约定的月租金9000元标准支付自2018年2月20日起至2018年3月16日止的房屋占用费用7500元。根据本院之前分析，汪钰昌主张赔偿装修损失、经济损失以及王仕锦主张支付水电费、物业管理费，均未能提供充分证据予以证明，对双方上述主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、王仕锦应予本判决生效之日起十日内退还汪钰昌租赁押金10000元； 二、汪钰昌应于判决生效之日起十日内支付王仕锦租金6900元及占有使用费7500元，合计14400元； 三、驳回汪钰昌的其他诉讼请求； 四、驳回王仕锦的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10306元，由汪钰昌负担10148元，由王仕锦负担158元；反诉受理费2010元，因本诉、反诉合并审理减半收取1005元，由汪钰昌负担164元，由王仕锦负担841元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄东来 人民陪审员  颜新艳 人民陪审员  施建怀 二〇二〇年十月九日 书 记 员  李坤煌 附件：本案所适用的法律及司法解释 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。