广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3269号 上诉人（原审被告）：申忠军，男，1974年12月11日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：秦俊才，广西独秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宗军，广西独秀律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈治仲，男，1976年5月24日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：张法仁，广西中远律师事务所律师。 原审第三人：桂林市港龙房地产开发有限公司。住所地：广西桂林市象山区安新小区****门面。 法定代表人：李志博，该公司总经理。 上诉人申忠军因与被上诉人陈治仲及原审第三人桂林市港龙房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日受理后，依法组成合议庭于2020年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人申忠军及其委托诉讼代理人秦俊才、李宗军，被上诉人陈治仲的委托诉讼代理人张法仁到庭参加诉讼。原审第三人桂林市港龙房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人申忠军的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。从而作出了错误的判决。被上诉人向第三人购买涉案房屋属于与第三人恶意欺负上诉人。本案被上诉人应该起诉第三人交付房屋，而不是起诉上诉人搬出房屋。本案被上诉人与第三人签订房屋买卖合同，被上诉人应该起诉第三人交付房屋，最多将上诉人列为第三人。在第三人无法交付房屋时，被上诉人可以要求第三人承担违约责任，解除房屋买卖合同并退还购房款。上诉人与被上诉人没有任何法律上的关系，被上诉人起诉上诉人侵权并退出房屋没有事实和法律上的依据。上诉人是经第三人同意合法占有涉案房屋，在被上诉人尚未购买该房时上诉人就在涉案房屋内合法居住10多年。因被上诉人与第三人签订涉案房屋买卖合同时，是明知道上诉人一家居住在该房屋，且上诉人与第三人之间签订的协议书（补充）。协议书（补充）第五条写的非常明白，甲方（本案第三人）正式出售他人亦要付清乙方（本案上诉人）上述叁拾柒万五千元后乙方才搬出房屋并交房给甲方。该协议书（补充）是由被上诉人作为证据提交的，被上诉人应该知道，第三人出售涉案退还—房屋的前提是退还上诉人37.5万元。该协议书第三条写得更加明白，从协议签字之日起半年内（六个月）甲方将上述款项：人民币叁拾柒万五千元整返还乙方后，乙方在一个月内搬出上述6-1#房并将该套房完整退还甲方另行处置。而2013年7月8日加半年是2014年1月8日。半年之内第三人没有退还上诉人37.5万元，第三人无权再将房卖给他人。本案事实是，只有第三人帮上诉人办理房产证后，上诉人补足尾款45万元给第三人，涉案房屋属于上诉人所有。而判决确认第三人至今都没有退还上诉人37.5万元购房款，也就是至今第三人都无权出售该房给他人。而被上诉人明知第三人无权出售该房屋仍然购买，显然系出于恶意目的，与第三人联合达到侵吞上诉人37.5万元的目的。因此被上诉人出于恶意购买涉案房屋，不受法律保护。而上诉人系合法占有并购买涉案房屋，一审判决上诉人搬出房屋并赔偿被上诉人占用费于法无据。请上级法院判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陈治仲答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉。 陈治仲在原审法院的诉讼请求：1、请求依法判决被告停止侵权，立即搬出原告所有的房屋（桂林市叠彩区），将该房腾空交付至原告；2、请求判决被告支付2015年1月14日暂计至2020年6月14日合计65个月房屋占用费65000元（根据桂林市房屋租赁市场价，每月1000元租金）；3、本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定的案件事实：2013年7月8日，被告申忠军作为买受人与第三人港龙公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向第三人购买其开发的桂林市叠彩区中山中路472-476号“中山中路财监大楼”6-1＃号房（该房屋现地址为：桂林市叠彩区）；房屋建筑面积156平方米，房屋总价为85万元；付款方式为分期付款：合同签订后首付人民币壹拾柒万伍仟元正，另加卖方同意补偿买方人民币贰拾万元。合计叁拾柒万伍仟元正。合同签订当日，第三人当时的法定代表人李天然出具《收据》一张交于被告，载明：“今收到申忠军人民币计壹拾柒万伍仟元正。另外本人承诺补偿小申人民币贰拾万元。合计人民币叁拾柒万伍仟元整。此笔款与售房合同、补充协议中提及的款项同为一笔，没有其他借据、欠据均作废。此据，立据人：李天然。2013.7.8”。第三人同日出具《收据》一张，亦载明收到申忠军交购房款连同卖房方承诺补偿款合计人民币叁拾柒万伍仟元，第三人在该收据盖章。当日，被告与第三人又签订了一份《协议书（补充）》，约定：双方商定，从协议签字之日起半年内（六个月）甲方（即第三人港龙公司）将上述款项计：人民币叁拾柒万伍仟元整退返乙方（即被告）后，乙方在一个月内搬出上述6-1＃房并将房屋完整退返甲方另行处置。在该协议双方约定期限内，甲方有权另行出售他人，乙方无条件配合看房，并提供看房的方便，但甲方正式出售他人亦要付清乙方上述叁拾柒万伍仟元后乙方方才搬出并交房给甲方。此后第三人未返还被告37.5万元购房款。 2013年9月3日，原告陈治仲与第三人签订一份《商品房买卖合同》，约定第三人将涉案房屋以75.6万元的价格出售给原告，在房产交付之日起90天内第三人协助原告陈治仲办理完毕房屋产权证。同日第三人出具《收据》一张，载明收到陈治仲交来购房款人民币壹拾叁万伍仟元，第三人在该收据盖章。原告因第三人未协助其办理过户手续于2015年1月14日诉至本院，请求判令港龙公司为其办理涉案房屋房产证。本院于同日作出（2015）叠民初字第164号民事调解书，达成如下调解协议：“一、原告陈治仲与被告桂林市港龙房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告桂林市港龙房地产开发有限公司于2015年2月28日前协助原告陈治仲办理位于桂林市房屋（原地址为桂林市中山中路472-476号财监综合楼第1幢六层西单元）的房屋所有权证、土地证（办理到原告陈治仲名下）；二、本案案件受理费50元，由原告陈治仲自愿承担。”。第三人于2013年9月3日给原告出具《收据》一张，确认原告交房款135000元；李天然于2015年1月13日给原告出具《收条》，确认收到房款25000元；李天然及雷日光于2015年2月4日给原告出具《收条》，确认收到房款50000元；李天然于2015年3月19日给原告出具《收条》，确认收到房款10000元；李天然和第三人于2016年1月28日给原告出具《收条》，确认收到房款200000元。另原告缴纳办理房产证费用129737.65元，于2018年3月23日取得桂（2018）桂林市不动产权第××号不动产权证书。 另查明，因被告与第三人的欠款纠纷，第三人从2000年起将涉案房屋交付给被告使用，被告一直居住该房屋至今。 2019年1月24日，被告申忠军向该院提起（2019）桂0303民初292号第三人撤销之诉案件，要求撤销上述（2015）叠民初字第164号民事调解书。本案因需以该案的审理结果为依据，故中止审理。该院于2019年9月24日作出（2019）桂0303民初292号民事判决书，判决驳回了申忠军的诉讼请求。申忠军不服该判决上诉，桂林市中级人民法院于2020年4月30日作出（2020）桂03民终40号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。故本案恢复审理。已生效的民事判决书已对本案认定的上述事实予以确认。 原审法院审理认为，被告虽与第三人签订了《商品房买卖合同》，但对房屋总价85万元款项除要求被告首付17.5万元，再由第三人对被告补偿20万元外，再无后续的付款要求。且同日双方在补充协议中约定：“……从协议签字之日起半年内（六个月）甲方（即第三人港龙公司）将上述款项计：人民币叁拾柒万伍仟元整退返乙方（即被告）后，乙方在一个月内搬出上述6-1#房并将房屋完整退返甲方另行处置。在该协议双方约定期限内，甲方有权另行出售他人，乙方无条件配合看房，并提供看房的方便，但甲方正式出售他人亦要付清乙方上述叁拾柒万伍仟元后乙方方才搬出并交房给甲方。……”。表明第三人与被告之间达成的并非商品房买卖合同，而是双方通过签订《商品房买卖合同》、《补充协议书》将李天然承诺补偿给被告申忠军的20万元款项，以退返购房的形式，最终达到由第三人向被告给付20万补偿款的目的。本案原告陈治仲与第三人签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告支付了大部分购房款，且办理了房屋产权登记手续，房产权登记在原告名下，原告是案涉房屋的合法所有权人。现被告占有使用原告所有的房屋，妨害了原告的物权，原告有权要求被告排除妨害。故原告要求被告腾空搬离房屋的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。 关于原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求。被告于2000年起在涉案房屋居住,故原告有权要求被告支付房屋占用费。因双方均未提出对房屋占用费的评估申请，该院根据涉案房产的面积、地段综、地段综合考虑告主张的每月1000元房屋占用费属于合理范围，故该院予以支持。关于房屋占用费的起算时间，因原、被告双方一直因房屋的权属问题发生纠纷，故房屋占用费从上级法院2020年4月30日作出（2020）桂03民终40号民事判决书起算较为合理。对原告要求被告按每月1000元支付从2020年4月30日起至房屋实际腾空之日止的房屋占有费的诉讼请求，该院予以支持。超出该部分的占用费，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告申忠军在本判决生效之日起十五日内搬出原告陈治仲名下的位于桂林市叠彩区房屋，将该房屋腾空交付至原告陈治仲；二、被告申忠军从2020年4月30日起，按每月1000元支付原告陈治仲房屋占用费，直至房屋实际腾空之日止；三、驳回原告陈治仲的其他诉讼请求。案案件受理费1450元，由被告申忠军负担。 本案经二审审理，被上诉人陈治仲对原审认定的案件事实无异议。上诉人申忠军对原审认定被上诉人已经支付原审第三人35万元购房款有异议，但未提供证据予以证实和反驳。在本院审理的（2020）桂03民终40号案件的生效判决书已经对被上诉人支付购房款数额作出认定，故，上诉人的异议不能成立。原审认定的案件事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人申忠军占用桂林市叠彩区中山北路54号3单元6-1号房屋是否对被上诉人陈治仲构成侵权，应否搬出并腾空交付房屋给被上诉人陈治仲并承担房屋占用费。 本院认为，上诉人虽然与原审第三人签订了《商品房买卖合同》，约定房屋出售价为85万元，合同要求上诉人需首付17.5万元，原审第三人因拖欠上诉人劳务费同意补偿20万元，但对余下购房款47.5万元并没有明确约定给付时间。且上诉人与原审第三人于当日又签订了《补充协议》，明确在签订该补充协议之日起半年内（六个月）甲方（原审第三人港龙公司）将上述37.5万元退还给乙方（申忠军），乙方在一个月之内搬出上述6-1＃房屋，并将房屋完整退返甲方另行处置。在该协议约定期限内，甲方有权另行出售他人，乙方无条件配合看房并提供方便，但甲方正式出售他人亦要付清乙方上述37.5万元后，乙方才搬出并交房给甲方。......”。由此可见，《补充协议》的内容实质上是双方自行解除上诉人与原审第三人签订《商品房买卖合同》，上诉人的本意并非想以85万元购买涉案房屋，其目的是要挟原审第三人给予20万元的补偿款。正因为《补充协议》解除了《商品房买卖合同》，同时，上诉人同意原审第三人将涉案房屋出售给他人，上诉人配合并提供看房便利，故，原审第三人有权处置涉案房屋，被上诉人与原审第三人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，且被上诉人已经支付部分房款并在不动产管理部门办理的房屋产权证，依法享有涉案房屋的所有权和使用权、收益权。上诉人占有使用被上诉人的房屋，妨碍了被上诉人的物权，构成了侵权。被上诉人诉请上诉人停止妨碍并腾空交出房屋，合法有据，本院应予支持。由于上诉人长期占用被上诉人的房屋，导致被上诉人不能入住，形成一定的损失，原审法院根据涉案房屋的面积、地段、、地段赁价位考虑的损失赔偿额度，结合本院2020年4月30日作出的（2020）桂03民终40号民事判决的评议时间作为起算点是合理有据的，本院应予维护。上诉人与原审第三人之间是否存在劳务费及补偿费的合法性问题，属于另一法律关系，上诉人可以另案主张权利，不能作为本案侵权行为的抗辩理由，故上诉人的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1450元，由上诉人申忠军承担。 本判决为终审判决。 审判长 张 鹏 审判员 徐 刚 审判员 唐国登 二〇二〇年十月三十日 书记员 熊玉珍