河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初4648号原告袁开阳，男，汉族，1979年6月26日出生，住正阳县。委托代理人熊庭富、王威，河南上品律师事务所律师。特别授权。被告鲍勇，男，汉族，1973年2月12日出生，住信阳市浉河区。被告赵侠，女，汉族，1976年2月28日出生，住信阳市浉河区。原告袁开阳诉被告鲍勇、赵侠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁开阳及其委托代理人王威，被告鲍勇到庭参加诉讼，被告赵侠经本院依法传票传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。原告袁开阳诉称，2018年，原告欲购买长江桂花园3号楼1单元101号房屋，经与信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司达成一致意见后，信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司为原告提供购房居间服务，并于2018年9月9日收取原告购房定金3000元，双方约定该款项在交易达成后，由信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司转交给卖方。2019年1月25日，在信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司的居间下，原、被告签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定被告将泖河区五星街五星桂花园3号楼1单元1层102号，建筑面积166.67平方米的房屋以103万元出售给原告，原告于合同签订之日支付定金拾万元整，首付款四十万元（含已支付的十万元定金）于2019年2月25日一次性支付，剩余购房款由被告将房屋解押并过户至原告名下后，原告贷款支付；被告逾期交房超过30日后，原告有权退房，被告应自退房通知到迗之日起15日内退还全部已付款，并按照总房价款的20%向原告支付违约金；合同补充约定因被告银行尾款高于首付款，故被告于2019年2月25日之前自筹资金及原告首付款后共同解押，被告违反本约定的，违约责任参照逾期交房责任条款。合同签订当天，原告按合同约定支付了被告定金十万元，被告出具《收据》一份。合同签订后，原告将自己原有房屋出售，及时集齐了房屋首付款，准备按合同约定于2019年2月25日交付被告，但付款前夕，经信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司工作人员与被告联系，被告称自己钱不凑巧，尚未筹够解押资金，希望暂缓交付。后原告及信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司工作人员多次与被告积极协商沟通，被告始终称自己无钱解押，房屋交付事宜一直搁置。2019年4月，原告偶然发现该房屋已交付他人使用，并正在装修。经信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司工作人员与被告联系后确认，被告已将房屋二次出售给他人。在三方就房屋相关事宜协商过程中，被告称房屋实际房主系海军，并授权海军与原告谈判。原告及信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司与被告及被告所称的实际房主海军就房屋交付及被告违约责任等问题进行过多次协商，均无法达成一致意见。被告将房屋一房二卖，且至今未退还原告购房定金，拒不承担合同约定的违约责任，其行为违反了诚实信用原则，也给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，现原告依法提出诉讼，请求人民法院查明事实，判如诉请。诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；二、判令被告返还原告支付的购房定金10万元，并支付全部购房款百分之二十的违约金，即20.6万元违约金；三、本案全部诉讼费用由被告承担。被告鲍勇辩称，答辩人与被告赵侠系夫妻关系，均已经收到了法院送达的诉讼材料，被告赵侠因身体状况未能出庭。涉案房屋的实际所有人是案外人海军，该房屋登记在答辩人与被告赵侠名下。《存量房屋买卖合同》、《收据》均是答辩人签的，定金100000元是海军收的。买卖房屋一直是原告与海军协商的，答辩人不清楚细节。答辩人认可在与原告签订合同、收取定金后又将该房屋出售给其他人，房屋买卖手续是答辩人办理的，对其中的细节不清楚。对原告要求的违约金不认可，合同是格式合同，答辩人没有审查就签字了。被告赵侠未到庭应诉，未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年1月25日，原告袁开阳（××）与被告鲍勇、赵侠（××）签订《存量房屋买卖合同》，该合同约定“第一条：房屋基本情况，1、××所售房屋，坐落为：浉河区五星街五星桂花园3号楼1单元1层102号……第二条：房屋权属情况，1、该房屋所有权证号为：信房权证浉河区字第**……第三条：成交价格及税、费相关规定，1、经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价为人民币壹佰零叁万元整（￥1030000.00元）……3、具体付款方式及期限，××申请贷款购买该房屋，（1）××于签订合同当日支付定金壹拾万元整（￥100000.00元），①首付款的支付：××向××支付人民币肆拾万元整（￥400000.00元）含已支付定金壹拾万元整作为首付款，首付款于2019年2月25日一次性支付……第四条：房屋产权及具体状况的承诺，××应当保证该房屋没有产权纠纷，因××原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由××承担相应责任……第五条：权属转移及抵押登记，当事人双方同意，符合下列第③项条件时，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……③见本合同第十三条补充约定中有关权属转移登记的时间安排……第六条：房屋的交付，当事人双方同意，××应当在支付首付款还款当日将该房屋交付给××……第七条：违约责任，（一）逾期交房责任，除不可抗力外，××未按照合同约定的期限和条件将该房屋交付××的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（①和②不作累加）。①逾期在30日之自，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，××按日计算向××支付总房价款万分之十的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向××支付违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，××有权退房。××退房的，××应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照××总价款的20%向××支付违约金……（二）逾期付款中责任，××未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理。（①和②不作累加）。①逾期在30日之内，自约定的应付款期限②……（三）房屋的支付、权属转移登记、抵押、银行贷款手续、公积金贷款手续、房屋的交割、户口的转移、委托公证、新证的办理等一切与本交易相关的手续在办理过程中若出现违约，违约方为××的违约责任参照本合同第七条第（一）款的约定，违约方为××的违约责任参照本合同第七条第（二）款的约定……第八条：××将该房屋出卖给第三人的，导致××不能取得不动产权证书的，××有权退房，××应自退房通知送达之日起15日内退还××全部已付款，按照央行金融机构同期贷款基准利率给付利息，并按××累计已支付房价款的一倍支付违约金……”该合同并对其他事项进行了约定。原告袁开阳、被告鲍勇、赵侠、居间方信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司分别签字、盖章予以确认。同日，原告袁开阳向被告鲍勇、赵侠支付购房定金100000元，二被告出具《收据》，内容为“今收到袁开阳，身份证号码：，购买浉河区五星街五星桂花园3号楼1单元1层102号房产的购房定金共计人民币壹拾万元整（￥100000.00）。特立此据。卖方同意该定金壹拾万元整转入柳明宏河南省农村信用社（农商银行）623059156801274365账户，特此证明。收款人：鲍勇、赵侠，身份证号码：，日期2019.1.25”。2019年2月25日，被告鲍勇、赵侠因未能办理房屋银行贷款解押、权属转移登记手续，致使《存量房屋买卖合同》未能继续履行。2019年9月，被告鲍勇、赵侠将涉案房屋另行出售给其他人，并办理了过户手续。现原告袁开阳以被告鲍勇、赵侠违约为由诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告返还原告支付的购房定金10万元，并支付全部购房款百分之二十的违约金，即20.6万元违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《收据》、通话录音等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原告袁开阳与被告鲍勇、赵侠签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行各自的义务。被告鲍勇、赵侠在合同约定时间内未能办理房屋银行贷款解押、权属转移登记手续，并将房屋另行出售给其他人，其行为已构成严重违约。原告袁开阳主张解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。原告袁开阳主张被告鲍勇、赵侠返还购房定金100000元，并支付违约金206000元（全部购房款的20%），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的××可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求××承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，××未告知××又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，××又将该房屋出卖给第三人”之规定，原告可以主张二被告承担不超过已付购房款一倍的违约金。根据原、被告签订的《存量房屋买卖合同》第八条约定“××将该房屋出卖给第三人的，导致××不能取得不动产权证书的，××有权退房，××应自退房通知送达之日起15日内退还××全部已付款，按照央行金融机构同期贷款基准利率给付利息，并按××累计已支付房价款的一倍支付违约金”，本院依法确认二被告应返还原告购房款100000元及利息（按照本金100000元、中国人民银行同期贷款基准利率自2019年1月25日起至清偿完毕之日止计息），并向原告支付违约金100000元。被告鲍勇辩称，认可存在一房两卖的情形，同意与原告解除《存量房买卖合同》，同意返还原告定金100000元；但《存量房屋买卖合同》属于格式合同，被告在签订合同时未审查违约责任，对原告主张支付违约金的计算标准不予认可。本院认为被告拒不支付违约金的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。被告赵侠未到庭应诉，怠于行使诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告袁开阳与被告鲍勇、赵侠于2019年1月25日签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告鲍勇、赵侠应于本判决生效后十五日内返还原告袁开阳购房款100000元及利息（按照本金100000元、中国人民银行同期贷款基准利率自2019年1月25日起至清偿之日止计息），并支付违约金100000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2945元，由被告鲍勇、赵侠承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 薛    飞二〇二〇年十月二十日书记员 向依林（兼）