上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初26730号原告：胡祝民，男，1957年5月3日出生，汉族，户籍地浙江省金华市。委托诉讼代理人：李诗楠，上海君澜律师事务所律师。被告：张云龙，男，1964年2月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告胡祝民与被告张云龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2020年8月27日公开开庭审理，原告胡祝民及其委托诉讼代理人李诗楠、被告张云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡祝民向本院提出诉讼请求：判令1.被告赔偿原告恢复原状的损失122,925.32元；2.被告赔偿租金损失495,000元。事实与理由：2015年8月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市静安区京江路XXX-XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)租赁给被告，月租金16,500元，租赁期限自2015年8月24日至2020年8月23日，并约定被告应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得原告的书面同意，按规定向有关部门办妥有关手续后，方可进行；租赁期满，原告要求恢复原状的，被告必须恢复原状。后因被告未按期支付租金，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，该通知已于2016年7月2日送达给被告，双方的租赁关系解除。但是，被告一直未按原告要求对租赁房屋进行恢复原状。2017年2月22日，被告将涉案房屋交还给原告。后原告自行找装修公司进行复原，并支付装修款122,925.32元。2019年7月1日，复原开始施工，2019年8月31日施工完毕，期间涉案房屋空置，给原告造成房屋租金损失。故原告提起本案诉讼，要求判如所请。审理中，原告胡祝民撤回了诉请2。被告张云龙针对原告的诉请辩称，1.被告承租涉案房屋后只是在通道里搭建阁楼，是应原告要求搭建的。现在原告还在使用该阁楼。被告只是刷了墙面、排了水电，其余部分没有装修，被告将涉案房屋还给原告时就是承租时的原状，所以恢复原状的损失不应该由被告承担。2.根据涉案房屋产生的电费情况，原告自2018年4月已经将涉案房屋另行出租，期间是否对涉案房屋情况有所改变被告不清楚，肯定不是被告向原告交还房屋时的情况。故原告装修花费的12万余元不是恢复原状的费用，与被告无关。本院经审理认定事实如下：原告为涉案房屋产权人。2015年8月23日，原告(甲方、出租方)、被告(乙方、承租方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，期限自2015年8月24日至2020年8月23日止，其中8月24日至9月23日为免租期；房屋提供乙方作营业用房，不得移作他用；乙方以现金形式支付租金，每月租金16,500元，第三个年头的第一个月按5%提增；乙方应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或者变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门办妥有关手续后，方可进行，租赁期满，甲方要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方应按时交付租金，如乙方拖欠租金超过十五日视为乙方自动退租，构成严重违约，甲方有权单方面解除合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方押金，违约责任按房租的应交日和应交数的百分之五起算给甲方；装修时同时搭建楼梯上方的阁楼，退房时无条件原样不动的交给甲方使用。被告接收房屋后对房屋进行了装修、安装了煤气表，并准备经营餐饮。后因无法办理营业执照，被告与原告就合同履行产生争议。2016年11月，胡祝民向本院起诉张云龙【案号(2016)沪0106民初22054号，以下简称22054号一案】，提出要求张云龙支付恢复原状费用101,250元等诉讼请求。该案审理中胡祝民陈述，涉案房屋为毛坯，其于2013年底买入涉案房屋，之前由国资委租给人家做饭店，当时开发商问要不要恢复原状，其说排气管不要拆、消防的不要拆；后由吕春成使用了三个月，吕春成基本上没有动房子。张云龙曾陈述，原租客装的是卷帘门，其改成了玻璃门；其拿到房屋时，遗留有原来饭店的油烟管道和隔断，不认可原状为毛坯；其做了吊顶、电线排布、水管安装、墙面刷涂料、地面贴瓷砖，房屋结构没有改过。后胡祝民撤回了要求张云龙支付恢复原状费用的诉讼请求。2017年2月23日，胡祝民与张云龙在本院主持下办理房屋交接。2017年12月28日，本院就22054一案作出判决。胡祝民就此提出上诉，但被二审驳回。后胡祝民申请再审，亦被驳回。2019年7月至9月间，原告对涉案房屋进行了装修施工，并支付款项122,925.32元。2019年9月起，涉案房屋由原告租予案外人上海符申文化艺术发展有限公司(以下简称符申公司)使用，用于幼儿声乐培训。另查明，涉案房屋内自2018年3月至2019年8月间，每月产生的电费金额为2.04元、40.72元、124.57元、211.35元、342.31元、424.08元、405.9元、274.5元、303.08元、366.79元、543.26元、591.9元、453.72元、144.66元、59.16元、21.27元、27.35元、29.8元。上述事实，有当事人陈述及在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为原告支付的装修费用是否为恢复原状的必要费用？被告是否应当承担恢复原状的费用？对此，本院做如下分析。关于原告支付的装修费用是否为恢复原状的必要费用。审理中，原告向本院提供了情况说明及照片、通话录音及文字整理、证明等证据，用以证明涉案房屋租予被告时为毛坯状态，而被告则对前述证据均不予认可。根据审理查明的事实，原告于22054一案中自认其购买涉案房屋前由国资委租予他人用于经营饭店，表明涉案房屋租予被告之前已由他人实际经营使用，故原告关于涉案房屋租予被告时为毛坯状态的意见，与其自认相悖，本院不予采纳，本院对原告的前述证据亦不予采用。虽然结合现有证据可以认定被告承租涉案房屋后有装修行为，但对于涉案房屋于被告接收时的实际情况，原、被告均无法提供相应证据予以证明。而涉案房屋自2018年3月起至2019年8月期间每月均产生数额不等的电费，显示涉案房屋于此期间处于被使用状态。原告关于涉案房屋于此期间空关、由闲杂人员占用的意见，明显不具有合理性，本院不予采纳。本院认为，原告未能提供证据证明涉案房屋租予被告时的原状，且涉案房屋于原告接收后又被使用过，因此现有证据无法证明原告支出的装修费用为恢复原状的必要费用，故原告应当承担举证不能的不利后果。关于被告是否应当承担恢复原状的费用。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本院认为，恢复原状的费用在法律性质上属于损失的一种，应当由造成该种损失的当事人承担。而根据22054一案中查明的事实，原告未能提供适合经营的房屋构成违约，其对合同的解除负有责任。原告在自身存在违约的情况下，其无权在要求被告赔偿其恢复原状的费用损失。综上，原告诉请应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡祝民的诉讼请求。案件受理费2,758元，减半收取计1,379元，由原告胡祝民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年十月九日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。