湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0124民初6014号原告:余高艳，女，1985年12月16日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人:何雪阳，湖南河清律师事务所律师。被告:朱震宇,男，1979年2月2日出生,汉族,住湖南省。委托诉讼代理人:张旭仁,湖南光阳律师事务所律师。被告:喻拥军,男,1967年10月2日出生,汉族,住湖南省。委托诉讼代理人:宋志军,湖南严明律师事务所律师。被告:周军明,男,1972年8月24日出生,汉族,住湖南省。被告:张文献,男,1975年3月29日出生,汉族,住湖南省。原告余高艳与被告朱震宇、喻拥军、周军明、张文献租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，被告喻拥军于2020年8月10日向本院申请追加张文献为被告。现依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余高艳及委托诉讼代理人何雪阳、被告朱震宇及委托诉讼代理人张旭仁、被告喻拥军及委托诉讼代理人宋志军、被告周军明、被告张文献到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余高艳向本院提出诉讼请求:1、请求确认原被告之间的《门（楼）面租赁合同》已于2020年7月25日起已经解除；2、判令三被告共同支付房屋租金146510.7元,物业管理费32839.1元，水费12600元；3、请求判令三被告支付违约金43586.9元（已按所欠租金日万分之五标准计算至起诉之日）后段计算至全部债务清偿完毕止；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由:2017年3月三被告及案外人张文献（系原告丈夫）拟共同合伙在格林春天经营餐馆。2017年3月与原告签订了《门（楼）面租赁合同》,其中合伙人喻拥军、周军明、张文献在该租赁合同上签字。主要约定被告承租原告所有的座落于宁乡县××路××路交汇处格林春天***房屋,该门（楼）面建筑面积（计租面积）共601.44平方米,租赁用于饭店经营使用,合同租赁期为6年,自2017年9月1日起至2023年8月31日止。前三年租金为17元／平方米／月,第四年开始,第年租金在上年的基础上递增5%。租金每年支付一次。第一年租金在本次合同签订之日起7天内支付,以后每个年度须在本年度开始前提前30天内支付至甲方按指定账户。具体标准为:第一年度:2017.9.1-2018.8.31,86607元;第二年度:2018.9.1-2019.8.31,86607元;第三年度:2019.9.1-2020.8.31,122694元;第四年度2020.9.1-2021.8.31,128829元;第五年度:2021.9.1-2022.8.31,135270元;第六年度:2022.9.1-2023.8.31,142034元。开户行:中国银行宁乡八一路支行账号:********户名:余高艳。在租赁期内,因租赁门（楼）面所产生的水、电、气、网络、消防、垃圾费、物业管理费等开户、维护、使用等一切费用均由三被告承担。被告未按约定期限交付租金,超过30天以上的原告有权解除合同。被告如未经原告同意逾期交付租金,原告有权要求被告按当期拖欠租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还可赔偿对方的经济损失。合同签订后，原告全面履行了《门（楼）面租赁合同》的义务，被告支付了第一年度的租金，此后被告没有按照合同约定支付租金和物业费等费用，现尚欠原告房屋租金209301元、物业管理费46913元、水费18000元。原告于2020年7月24日向被告送达了解除租赁合同通知书。另，三被告占合伙份额70%，原告放弃要求张文献应承担的30%的份额，其诉讼请求均按照所欠租金、物业费、违约金的70%计算。故此，原告为维护其合法权益，故诉至人民法院。被告朱震宇辩称:1、其与原告之间没有订立租赁合同，原告诉请被告朱震宇支付租金及违约金等，没有合同依据。2、被告朱震宇的合伙人身份，并不构成对原告房屋共同承租的事实。3、房屋的实际使用人为长沙****有限公司。被告喻拥军辩称：1、房屋实际使用人是长沙****有限公司，应当由该公司承担租金的给付责任，2、房屋早已经交还原告，并由原告方实际占有，不应再支付租金。3、房屋面积有误差，应当核实后计算。4、物业费、水费未实际支付。5、被告没有违约不应当支付违约金，即使支付约定的违约金也过高。6、被告方缴纳了履约保证金3万元，应予抵扣。7、原告强行拆除门楼、装修、空调、家具、搬走被告的物品，应当赔偿。被告周军明没有答辩。被告张文献答辩称对原告诉求没异议。经审理查明：2017年3月，原告余高艳作为出租方（甲方）与被告喻拥军、周军明、张文献作为承租方（乙方）签订《门（楼）面租赁合同》,合同约定原告将其所有的位于××乡××路××路××栋***出租给被告用于经营。该门（楼）面建筑面积（计租面积）共601.4平方米,租赁用于饭店经营使用,合同租赁期为6年,自2017年9月1日起至2023年8月31日止。前三年租金为17元／平方米／月,第四年开始,第年租金在上年的基础上递增5%。租金每年支付一次。第一年租金在本次合同签订之日起7天内支付,以后每个年度须在本年度开始前提前30天内支付至甲方按指定账户。合同第四条第二款约定因租赁门（楼）面所产生的水、电、气、网络、消防、垃圾费、物业管理费等开户、维护、使用等一切费用均由被告承担。合同第四条第二款约定，2017年3月1日-2017年8月31日为免租期。合同第八条第一款约定被告未按约定期限交付租金,超过30天以上的原告有权解除合同。合同第九条第一款约定被告如未经原告同意逾期交付租金,原告有权要求被告按当期拖欠租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还可赔偿对方的经济损失。2020年7月24日，原告向四被告发出《解除租赁合同通知书》，被告于2020年7月25日收到该通知。被告方在合同签订后支付了保证金1万元，并缴纳了一个年度的租金86607元，即支付2017年9月1日至2018年8月31日止的租金。目前，涉案门面已拖欠2018年6月1日至2020年3月31日止的物业管理费46913元、水费18000元。另查明，2017年5月26日四被告共同签订了《***餐饮合作协议书》，约定合伙经营饭店，饭店名为格林家厨。被告喻拥军出资20万元，占总股份20%，被告周军明出资30万元，占总股份30%，被告张文献出资30万元，占总股份30%，被告朱震宇出资20万元，占总股份20%，四被告均参与了格林家厨的经营与管理。2017年7月29日，由被告张文献与被告周军明作为股东注册成立了长沙***有限公司，该公司的住所地即为涉案门面所在地。上述事实有原告提交的《门（楼）面租赁合同》、房权证玉潭字第7×**房屋产权证、格林春天餐饮合作协议书、解除租赁合同通知书、商铺物业费用应缴费清单、那些供水分公司催款及停水通知单、被告提交的内资企业登记基本情况表、到庭当事人在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的《门（楼）面租赁合同》系当事人之间的真实意思表示,合法有效,双方均应依据合同约定履行自身义务。首先，关于本案租赁合同关系的主体问题，本案中，原告作为出租方，与被告喻拥军、周军明、张文献签订了《门（楼）面租赁合同》，原告作为合同相对人，享有选择以订约人或房屋实际使用人作为合同当事人的请求权，现原告要求三被告作为合同当事人履行给付义务，并未要求长沙阁邻餐饮服务有限公司作为合同当事人支付租金、违约金等，因此对于被告认为应当由长沙阁邻餐饮服务有限公司作为合同当事人支付租金、违约金的抗辩意见不予认可。对于被告朱震宇抗辩称其没有签订租赁合同，不是合同当事人不应当支付租金、违约金等，本院认为租赁合同虽由原告与被告喻拥军、周军明、张文献所签，但被告朱震宇作为格林家厨的合伙人，参与了经营与管理，是涉案门面的实际使用人，因此该门面租赁关系实际发生于原告与三被告之间，原告亦提出要求被告朱震宇作为房屋实际使用人承担租金违约金等，本院对该部分诉求予以支持。由于被告张文献在该合伙中，占总份额的30%，原告放弃要求被告张文献应承担的责任，其他共同债务人在被放弃的权利范围内免除责任，因此对于原告仅要求被告朱震宇、喻拥军、周军明按份承担应付租金、违约金的请求予以认可，即被告朱震宇、喻拥军、周军明均按《***合作协议书》确定的份额各自承担20%、20%、30%的相应租金和违约金。其次，关于本案涉案门面的租金数额与物业管理费问题。《门（楼）面租赁合同》约定租赁期限为6年，被告喻拥军辩称门面已经交付给被告张文献，合同已经解除，但被告并未提交证据证实其已向原告提出解除租赁合同，因此该抗辩意见本院不予认可。被告喻拥军抗辩面积有误差，但其并未提出相关证据予以证实，且已经缴纳了第一年度的租金，在该年度内亦未对租赁面积提出异议，因此本院对该抗辩意见不予认可，租金标准应当以双方签订合同为准。原告以被告逾期缴纳租金、物业费为由于2020年7月25日送达了解除租赁合同通知书，其行使合同解除权的行为符合双方签订的《门（楼）面租赁合同》的约定及法律规定的，解除合同通知送达之日即为合同解除之日，即《门（楼）面租赁合同》于2020年7月25日已解除，租金计算期限为2018年9月1日起至2020年7月25日止，具体计算方式为:2018.9.1-2019.8.31年度租金为86607元，2019.9.1-2020.7.25（10个月25天），122694÷12×10+122694÷365×25=119054.9元，以上合计205661.89元，被告已支付保证金1万元，本院按照扣除保证金后金额予以支持，即195661.89元。由于原告主动放弃被告张文献的应当承担的责任，应当扣除其在合伙中的份额即30%，即被告朱震宇、喻拥军、周军明应承担租金的70%，共计136963.32元。关于物业管理费，由于双方在合同中约定了物业管理费由被告承担，被告仅支付了2017年度的物业管理费，对于已经拖欠的2018年6月1日至2020年3月31日止的物业管理费、水费属于必然需要支付的费用，因此原告诉请要求被告朱震宇、喻拥军、周军明承担物业管理费、水费欠费总额的70%支付物业管理费32839.1元，水费12600元，本院予以支持。再者，关于逾期支付租金的违约金。原告请求被告按照日万分之五标准支付违约金，被告主张违约金过高，本院根据原告资金占用损失情况酌情按照日万分之三的标准予以支持。分段计算：2018.9.1-2020.7.28（696天），86607×0.0003×696=18083.54元，2019.9.1-2020.7.28（331天），119054.9×0.0003×331=11822.15元，以上合计29905.69元，被告朱震宇、喻拥军、周军明应承担租金的70%，即20933.98元。综上所述、依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、确认原告与被告喻拥军、周军明、张文献签订的《门（楼）面租赁合同》于2020年7月25日已解除；二、判令被告朱震宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余高艳支付租金39132.38元及违约金5981.14元，并以欠款本金为基数按照日万分之三标准支付自2020年7月29日起至实际清偿之日止的违约金；判令被告朱震宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余高艳支付物业管理费及水费12982.6元；三、判令被告喻拥军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余高艳支付租金39132.38元及违约金5981.14元，并以欠款本金为基数按照日万分之三标准支付自2020年7月29日起至实际清偿之日止的违约金；判令被告喻拥军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余高艳支付物业管理费及水费12982.6元；四、判令被告周军明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余高艳支付租金58698.56元及违约金8971.7元，并以欠款本金为基数按照日万分之三标准支付自2020年7月29日起至实际清偿之日止的违约金；判令被告周军明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余高艳支付物业管理费及水费19473.9元；五、驳回原告余高艳的其他诉讼请求；案件受理费4834元，减半收取2417元，由被告朱震宇、喻拥军、周军明负担。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李士忠二〇二〇年十月二十二日书记员  李 谦附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。