湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终1254号上诉人（原审被告）：湖北亦诚置业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区浮山办事处十六潭路**。法定代表人：胡冬欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊莉，湖北瀛平惟合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张清，湖北瀛平惟合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：游志亮，男，1988年8月23日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：曾海丽，湖北海舟律师事务所律师。上诉人湖北亦诚置业有限公司（以下简称亦诚公司）因与被上诉人游志亮商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亦诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审、二审案件受理费由游志亮负担。事实和理由：亦诚公司逾期交房系因给水工程和燃气工程延期交付所致。根据本案《商品房买卖合同》第十一条第二款和附件十一《补充协议》第十四条约定，亦诚公司不应当承担逾期交房违约责任，而约定的通知义务并不足以损害游志亮收房的实体权利，对必然的延期收房结果也未引起加重的后果，亦诚公司应当享有合同约定的免责条款。一审判决在亦诚公司虽然逾期交房但合同约定的免责事由实际发生并已形成客观事实的情况下，否定亦诚公司享有合同约定的免责条款，属于合同条款适用错误，而且一审判决认定亦诚公司逾期交房期间的事实错误，导致违约金计算不准确。游志亮辩称，1.根据本案《商品房买卖合同》约定，亦诚公司应当在2018年9月30日前交付商品房，亦诚公司的《交房通知书》约定2019年6月25日为最后交房时间，之后未收房的视为已收房。一审判决认定亦诚公司逾期交房违约金应当自2018年10月1日起计算至2019年6月25日止正确。2.“清华城”小区给水工程和燃气工程不属于城市配套设施，亦诚公司以逾期交房系因给水工程和燃气工程延期交付所致主张免责违背事实和法律。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。游志亮向一审法院起诉请求：1.判令亦诚公司向游志亮支付逾期交房违约金11,704元；2.案件诉讼费用由亦诚公司负担。一审法院认定事实：游志亮与亦诚公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款约定“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房”、第二款约定“因城市配套设施等，致使出卖人无法按时交付商品房或办理房产相关手续，由此产生的逾期交付责任不由出卖人承担”；双方签订的《补充协议》第十四条约定“乙方所购买房屋已具备验收合格条件，因基础设施、公共配套一项目分期开发之延误的，甲方无须承担违约责任，但必须于确知上述原因发生后的50天内书面通知乙方”、第十七条约定“基础设施、公共配套设施一项目分期开发而导致逾期交付使用的，甲方在最后一期完善，乙方不得以此解除合同，甲方不承担违约责任”、第二十四条约定“本补充协议是对买卖合同的修改补充，是甲方、乙方双方真实意思表达，买卖合同与补充协议具有相同的法律效力”。亦诚公司于2019年6月20日向游志亮发出《交房通知书》，要求游志亮于2019年6月25日以前办理交房手续。同时查明，2019年6月20日，咸宁市住房和城市建设局对涉案房屋工程办理了竣工验收备案。一审法院认为，游志亮与亦诚公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，因此，游志亮和亦诚公司应按照合同约定履行自己的义务。游志亮已按合同约定支付了购房款，而亦诚公司未按合同约定在2018年9月30日前向游志亮交付房屋，属违约行为，应向游志亮承担支付逾期交房违约金责任。因案涉房屋于2019年6月20日办理竣工验收备案手续，故延期交房的时间节点应以亦诚公司的《交房通知书》通知交房的最后时间2019年6月25日为最后的交房时间为准，之后未收房的视为已收房。亦诚公司辩称逾期交房系基础设施和城市配套设施建设延期导致无法按时交房，不应承担违约责任，一审法院认为，游志亮与亦诚公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》明确约定案涉房屋首先必须具备验收合格条件，如因基础设施、公共配套分期开发导致延期交房，亦诚公司必须在上述原因发生后的50天内书面通知乙方，亦诚公司才能不承担违约责任。现案涉房屋于2019年6月20日办理竣工验收备案手续，即在2019年6月20日才具备验收合格条件，亦诚公司提交的证据也不足以证明因基础设施和城市配套设施建设原因导致延期交房，且未提交证据证明其在约定的期限内履行了书面通知的义务，故亦诚公司不能享有合同约定的免责条款，对亦诚公司的辩称不予支持。亦诚公司应按约定向游志亮支付自2018年10月1日至2019年6月25日期间逾期交房违约金11,704元（438,355元×267日×0.0001）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：湖北亦诚置业有限公司于本判决生效后十日内向游志亮支付逾期交房违约金11,704元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，减半收取计46元，由亦诚公司负担。二审查明，亦诚公司在一审提交了3组证据：1.亦诚公司与游志亮于2017年9月12日签订的《商品房买卖合同》，拟证明根据《商品房买卖合同》第十一条第二款约定的非因出卖人原因导致逾期交房的免责事由，亦诚公司不承担逾期交房违约责任；2.亦诚公司与咸宁联合市政工程有限公司（以下简称市政公司）于2018年4月12日签订的《给水安装工程合同》、亦诚公司于2018年4月18日向市政公司一次性支付全部工程款152,925元的凭证和市政公司于2020年5月13日出具的《清华城小区一期给水工程情况说明》，拟证明亦诚公司于2018年4月18日向市政公司一次性支付全部工程款152,925元，有如期建设给水工程的事实，给水工程于2019年1月15日验收合格，2019年3月20日完成住宅供水入户，给水工程有延期的事实；3.亦诚公司与中石油昆仑燃气有限公司咸宁分公司（以下简称昆仑咸宁分公司）签订的《燃气管道委托建设安装合同》、亦诚公司于2018年6月11日向昆仑咸宁分公司一次性支付全部工程款435,840元的凭证、2018年12月20日《竣工报告》和《工程移交资料》及2019年5月5日《工程验收移交会签表》，拟证明亦诚公司于2018年6月11日向昆仑咸宁分公司一次性支付了全部工程款435,840元，有如期建设燃气工程的事实。燃气工程于2018年12月20日完工，2019年5月5日完成验收移交会签手续，燃气工程有延期的事实，亦诚公司逾期交房违约责任期间应自2019年5月5日起计算。本院认为，亦诚公司提交的上述3组证据内容真实、来源合法、与本案相关联，故予以采信。对亦诚公司与游志亮二审争议的事实，本院认定如下：市政公司承建的本案“清华城”小区给水工程和昆仑咸宁分公司承建的本案“清华城”小区燃气工程均延期交付。一审查明的其他事实属实，二审继续予以确认。本院认为，一审判决认定游志亮与亦诚公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效正确，二审继续予以认定。本案中，《商品房买卖合同》第十条约定了本案商品房相关的供水、排水和燃气等基础设施设备的交付条件，约定：“供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。”从该约定可以看出，无论是给水（即供水、排水）基础设施设备，还是燃气基础设施设备，除了修建“清华城”小区内的给水配套设施、配齐配套设备、完成“清华城”小区商品房室内燃气管道敷设外，还都必须与城市公共给水管网和城市公共燃气管网连接，保证供水、排水和燃气供应，才能达到商品房相关设施设备的交付条件。虽然本案“清华城”小区内的给水工程和燃气工程本身并不属于城市公共配套设施，但是本案“清华城”小区内的给水工程和燃气工程能否保质保量地按时完成，达到约定的商品房相关的给水和燃气等基础设施设备的交付条件，都不可避免地被城市公共配套设施影响和制约。因此，相对于本案“清华城”小区业主而言，本案“清华城”小区内的给水工程和燃气工程被具有了一定的城市公共配套设施的公共属性。也正是基于这个属性，游志亮与亦诚公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款约定：“因不可抗力、非出卖人原因引起的政府行为如因政府行为对用地规划进行调整等、工程建设过程中遇到重大技术难题或重大事故、因城市配套设施等，致使出卖人无法按时交付商品房或办理房产相关手续，由此产生的逾期交付责任不由出卖人承担。”本案中，亦诚公司与昆仑咸宁分公司签订的《燃气管道委托建设安装合同》第三条“工期”约定：“双方合同签订安装费用支付后60日内完工。”亦诚公司于2018年6月11日向昆仑咸宁分公司一次性支付了全部工程款435,840元。按照约定，昆仑咸宁分公司应当于2018年8月11日前完成燃气工程，但昆仑咸宁分公司实际于2018年12月20日才完工，滞延工期130日。鉴于市政公司承建的本案“清华城”小区给水工程和昆仑咸宁分公司承建的本案“清华城”小区燃气工程均延期交付并对亦诚公司能否按照约定交付商品房产生了直接影响的事实，根据本案《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，采纳亦诚公司自认逾期交房并愿意承担相应赔偿责任的意见，本院酌定在一审判决认定的亦诚公司逾期交房267日中扣除130日，亦诚公司应当按照约定向游志亮支付逾期交房违约金6005.46元（438,355元×137日×0.0001）。综上所述，亦诚公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初1081号民事判决为：由湖北亦诚置业有限公司于本判决生效后十日内向游志亮支付逾期交房违约金6005.46元；二、驳回游志亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担。二审案件受理费93元，由湖北亦诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十月二十三日书记员 杨 锐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；