湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初2298号原告：中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行。负责人：魏新如。委托诉讼代理人：陈志刚。被告：王元武。被告：杨满霞。被告：湖北正华房地产开发有限公司。法定代表人：邹艳林。原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行（以下简称工行江夏支行）与被告王元武、杨满霞、湖北正华房地产开发有限公司（以下简称正华房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行江夏支行的委托代理人陈志刚到庭参加了诉讼,被告王元武、杨满霞、被告正华房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行江夏支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告王元武与原告2015年8月20日签订的《个人住房组合借款/担保合同》提前到期；2.请求判令被告王元武、杨满霞偿还借款本金452638.09元，及相应利息、罚息和复利积欠的利息27855.86元（截至2020年6月10日）以及自2020年6月11日起按合同约定的标准给付的利息、罚息和复利至被告还清全部贷款本息之日止。3.请求判令原告对本案位于武汉市江夏区纸坊街纸坊大街御华庭园1栋2单元18层3室住宅抵押房地产享有优先受偿权，以处置抵押的价款优先受偿；4.请求判令被告正华房地产公司对被告王元武所欠原告前述债务以及实现债权的费用承担连带保证责任；5.请求判令上列被告承担本案的全部诉讼以及办案费用。事实和理由：被告王元武于2015年购买位于武汉市江夏区纸坊街纸坊大街御华庭园1栋2单元18层3室住宅，向原告工行江夏支行申请个人房屋抵押贷款。2015年11月原告工行江夏支行与被告王元武签订了《个人住房组合借款/担保合同》，并于2015年11月10日依合同约定发放了全额贷款52万元，其中，银行贷款30.7万元，公积金贷款21.3万元，贷款期限均为17年。同时原告工行江夏支行在武汉市江夏区房产局办理了期房抵押登记手续，抵押房产为武汉市江夏区纸坊街纸坊大街御华庭园1栋2单元18层3室住宅，抵押权证号为：武房期夏字第××号。被告正华房地产公司在本借款合同中作为保证人，出具了担保函，对被告王元武借款承担连带保证责任。贷款发放后借款人多次违约，经原告工行江夏支行多次催收后仍不履行还款义务，截至2020年6月10日止，借款人已连续19次和累计20次未按时足额偿还贷款本息，欠贷款本金余额452638.09元，积欠利息27855.86元，以上本息合计480493.95元。其中欠银行贷款187037.06元，欠银行利息14673.85元；欠公积金贷款265601.03元，欠公积金贷款利息13182.01元。根据合同约定，被告王元武未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告工行江夏支行有权宣布本合同提前到期，要求被告王元武提前偿还包括逾期利息的全部贷款本息。同时原告工行江夏支行对被告王元武抵押房产享有优先受偿权。基于上述事实和理由，为维护自己的合法权益，特诉至法院。庭审中，原告工行江夏支行变更第一项诉讼请求为：要求解除被告王元武与原告工行江夏支行签订的《个人住房组合借款/担保合同》。被告王元武、杨满霞、正华房地产公司未到庭也未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，被告正华房地产公司向原告工行江夏支行出具《担保函》一份，载明愿意为被告王元武购房贷款提供担保，担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用，担保方式为保证金担保和连带责任保证担保，保证期间为每期还款日之次日起两年，如贷款人根据《借款合同》的约定提前收回贷款的，则保证期间为自工行江夏支行向借款人通知的还款日之次日起两年，担保期限为被告王元武《借款合同》项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日止。担保函还约定了其他内容。2015年10月10日，被告王元武与原告工行江夏支行签订《委托转账付款授权书》，载明主要内容如下：“1、授权银行将贷款资金一次性转入售户单位的专户。2、同意银行以代扣或无折支取方式扣收贷款本息，如需索取归还本息的凭证，应自行到中国工商银行江夏支行指定柜台领取。3、授权人对付出款项持异议时，应向中国工商银行江夏支行查询。4、同一账户同时发生授权支付多项费用时，由银行按规定决定支付顺序，银行采取全额扣款方式，扣款当日若账户内无足够余额支付费用，应加收罚息，并自行到中国工商银行江夏支行柜台缴交本息（包括罚息），由此而引起的责任，概由授权人承担。5、授权人在还清贷款前不得停止授权，如需要更改账户，应及时通知中国工商银行江夏支行并办理有关手续。”授权书还载明了其他内容。同日，被告王元武、杨满霞向原告工行江夏支行出具双方结婚证书、《共同还款承诺书》，分别载明被告杨满霞系被告王元武之妻，并自愿作为借款人王元武的共同还款人。2015年11月10日，原告工行江夏支行（贷款人）、被告王元武（借款人）、被告正华房地产公司（保证人）签订《个人住房组合借款/担保合同》，合同约定主要内容有：一、贷款种类与金额：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为52元，其中银行贷款30.7万元，公积金贷款21.3万元。二、贷款用途与担保方式：本合同项下贷款用于购买/自建坐落于武汉市江夏区纸坊街纸坊大街御华庭园1栋2单元18层3室，建筑面积148.92平方米。三、贷款期限：贷款期限为204个月，商业性贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮4.9%确定，按月等额本息还款。四、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按逾期天数计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率按逾期天数计收复利。罚息利率按在第四条（中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮4.9%）确定的贷款利率基础上加收30%确定（公积金贷款和商业性贷款罚息分别计算）。五、借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即提前偿还部分或包含逾期利息在内的全部贷款本息。六、贷款到期（包括被宣布提前到期），贷款人有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。七、保证人对本合同项下全部贷款（包括公积金贷款与商业贷款）本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，自本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。合同还约定了其他内容了，并附有抵押物清单，以武汉市江夏区纸坊街纸坊大街御华庭园1栋2单元18层3室作为抵押。同日，原告工行江夏支行与被告王元武签订《中国工商银行个人借款凭证》。2015年，原告工行江夏支行与被告王元武在武汉市江夏区住房保障和房屋管理局办理了《武汉市期房抵押证明》，载明抵押房产为武汉市江夏区纸坊街纸坊大街御华庭园1栋2单元18层3室，抵押权证号为武房期夏字第××号。2015年12月15日，被告王元武在原告工行江夏支行处办理个人住房公积金贷款借款借据。另根据原告工行江夏支行提供的《自营历史明细列表》、《个人贷款明细（江夏分中心）》，自2018年12月至2020年6月，被告王元武连续17个月以上未还款。上述事实有当事人当庭陈述、《担保函》、《委托转账付款授权书》、被告王元武与被告杨满霞的结婚证书、《共同还款承诺书》、《个人住房组合借款/担保合同》、《个人住房组合贷款借款抵押合同》、《武汉市期房抵押证明》、《自营历史明细列表》、《个人贷款明细（江夏分中心）》等证据证实，并经质证，本院予以认定。本院认为，原告工行江夏支行与被告王元武签订的《个人住房组合借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应予遵守。关于合同的解除及提前偿还全部本息。依据合同约定，被告王元武未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告工行江夏支行有权解除合同，本案中被告王元武严重违约，原告工行江夏支行据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，自本判决生效之日起，《个人住房组合借款/担保合同》合同解除。另被告杨满霞自愿作为被告王元武的共同还款人，应与被告王元武共同承担还款义务。故原告工行江夏支行向被告王元武、杨满霞主张拖欠的借款452638.09元，及截至2020年6月10日相应的利息、罚息和复利积欠的利息27855.86元以及自2020年6月11日起按合同约定的标准计付的至两被告还清全部贷款本息之日止的利息、罚息和复利的诉请，本院予以支持。关于优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。原告工行江夏支行虽就案涉房屋办理了期房抵押证明，但尚未取得案涉房屋抵押权他项权证书，抵押权未正式设立，依法不能行使抵押权，故不能就案涉房屋处置的价款优先受偿，对原告工行江夏支行该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告正华房地产公司的连带保证责任。原告工行江夏支行尚未收到案涉房屋的抵押权他项权证，且依据担保函的约定，被告正华房地产公司对被告王元武的债务在担保期限内，其有权依据合同约定直接要求正华房地产公司承担保证责任。故原告工行江夏支行该诉请本院予以支持。被告王元武、杨满霞、正华房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视其对抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行与被告王元武签订的《个人住房组合借款/担保合同》于本判决生效之日解除；二、被告王元武、被告杨满霞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行欠款本金452638.09元及暂计至2020年6月10日的积欠利息27855.86元，共计480493.95元，以及按合同约定的标准计付的自2020年6月11日起至被告王元武、被告杨满霞还清全部贷款本息之日止的利息、罚息和复利；三、被告武汉正华房地产开发有限公司对被告王元武判决第二项债务承担连带清偿责任，武汉正华房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告王元武、被告杨满霞追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司武汉江夏支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11296元，减半收取计4045元，公告费710元，共计4755元，由被告王元武、被告杨满霞、被告武汉正华房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘晓二〇二〇年十月二十六日书记员  郭栗