北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11162号原告：吴志广，男，1957年9月21日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴彩鑫（吴志广之女），女，1993年2月19日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京铭通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区北苑南路**院**楼****。法定代表人：宋晶，经理。原告吴志广诉被告北京铭通房地产开发有限公司（以下简称铭通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，利用网络音视频云法庭系统公开开庭进行了审理。原告吴志广及其委托诉讼代理人吴彩鑫、被告铭通公司的法定代表人宋晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志广向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付延迟交房违约金4433.56元（以总款443356元为基数，按日万分之一、不超过总款的1%计算，自2019年1月1日计算至2019年8月2日）；2、判令被告支付原告租房费用35000元（3500元/月，逾期交房7个月，从2018年12月31日起至2019年8月2日止，房屋质量问题导致入住晚了3个月，从2019年8月3日起至2019年11月1日止）；3、判令被告支付逾期交房利息3017.85元（自2019年1月1日计算至2019年8月2日，共215天，6个月定期利率1.3%，活期利率0.35%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月12日，原告吴志广与被告铭通公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》，合同约定，被告将位于北京市通州区永顺镇西马庄通州区西马庄经济适用住房项目惠铭苑小区住宅房一套（现57号楼）出售给原告，房屋单价每平方米9004元，共计49.24平方米，总价443356元，同时约定被告于2018年12月30日前向原告交付房屋，并在合同中约定了违约金计算方式。合同签订后，原告按照合同约定于2018年5月12日付清了全部购房款，可被告直至2019年8月2日才向原告交付房屋，延期交房214天，故其应当按照合同约定向原告支付延期交房违约金。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。被告铭通公司辩称：原告诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第一，我方与原告签订合同，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。根据合同约定，因政府大市政工程延期导致逾期交房，我方不承担责任。第二，本案项目于2018年11月工程验收合格，且原告已于2018年12月对涉案房屋进行查验，被告已经按照合同约定履行了己方义务。第三，涉案房屋逾期交房不是被告过错行为所致，是因政府的大市政配套工程交付逾期导致，属于不可抗力。不可抗力包括自然灾害以及政府行为等方面，大市政配套工程是政府行为，是合同双方不可预见、不可避免、不可克服的情形，属于不可抗力。合同签订后，被告一直积极努力与政府沟通，确保房屋可以在合同约定的期限内交房，涉案房屋在2018年11月已完成全部建设，不能交房是因为政府大市政配套工程逾期交工导致。根据合同免责条款的约定，被告不承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求各自依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2018年5月12日，铭通公司（出卖人）与吴志广（买受人）签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》（以下简称“房屋买卖合同”），约定：第一条，项目建设依据，出卖人以划拨方式取得坐落于永顺镇西马庄地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为京通国用（2015划）第00038号，土地使用权面积为12216平方米，买受人购买的经济适用住房所在土地用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设的经济适用住房暂定名为惠铭苑，建设工程施工合同约定的开工日期为2016年2月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2018年6月18日。第三条，基本情况，该经济适用住房为第一条规定项目中的通州区西马庄经济适用住房项目1#楼第10层1006号（以下简称“涉案房屋”），该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该经济适用住房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。第五条，计价方式与价款，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计价并按第1种方式结算房价款，1、按照建筑面积计算，该经济适用住房单价为每平方米9004元，总价款441916元。第十二条，交付条件，（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该经济适用住房。第十四条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该经济适用住房交付买受人的，按照下列第2种方式处理，即“逾期不超过60日，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，自本合同第十二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，最高不超过房总价的1%。特别条款：如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”（合同中该部分内容有下划线标注）。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，吴志广按照约定及房屋实测面积向铭通公司支付全部房款共计443356元，铭通公司于2019年8月2日向吴志广交付涉案房屋。再查，涉案房屋所在经济适用住房项目配套的外接市政管线工程由北京市通州区城市管理委员会负责牵头实施，北京市通州区城市管理委员会于2020年7月15日出具“关于通州区西马庄经济适用房项目外市政管线工程建设的情况说明”，载明西马庄经济适用住房配套市政管线施工相关工作因故不能如期进场施工，经各单位多次协调，于2019年4月底统一进场施工，电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，铭通公司与吴志广签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行己方义务。合同签订后，吴志广按照合同约定向铭通公司支付全部购房款，铭通公司理应按照合同约定的期限向吴志广交付涉案房屋，现铭通公司迟延交房，依法本应向吴志广承担违约责任，但因双方在房屋买卖合同中对因政府大市政未接通导致逾期交房进行了免责约定，铭通公司是否承担违约责任需根据大市政工程竣工时间以及大市政工程竣工后铭通公司是否在合理期限内交付房屋等因素进行综合考量。双方房屋买卖合同第十四条特别条款约定：“如因政府环保要求（以政府公告、文件为准）、政府大市政未接通等其他不可抗力导致强制性停工而不能按期交房的，出让方仍然尽最大努力在约定工期内交付房屋，双方对因上述不可抗力导致的延期交房均不承担责任”，该条款不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，根据本案查明事实，涉案房屋所在项目的电力工程于2019年5月29日开始送电，给水工程于2019年7月13日正式通水，铭通公司在上述市政基础设施达到使用条件后于2019年8月2日将涉案房屋交付吴志广，故铭通公司逾期交房系因大市政工程延期造成，而铭通公司在大市政工程接通后于合理期限内将房屋交付吴志广，根据房屋买卖合同第十四条约定，铭通公司不承担违约责任。故吴志广以逾期交付房屋为由要求铭通公司支付违约金、租房费用和逾期交房利息，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告吴志广的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴志广负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十月十九日书记员  杨月兰