河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3770号上诉人（原审原告）：王向华，女，1992年9月9日出生，汉族，住信阳市新县。被上诉人（原审被告）：陈幼玲，女，1951年5月31日出生，回族，住新乡市。委托代理人：万小翠，河南晋平律师所律师。上诉人王向华因与被上诉人陈幼玲租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0703民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王向华，被上诉人陈幼玲的委托诉讼代理人万小翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王向华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。双方合同约定的对方有随时调整经营场所属于格式条款违反公平原则，应认定为无效约定。对方根本违约，无权单方解除合同。一审判决认定退还租金，未考虑疫情影响，未考虑疫情开始至2020年3月18日之间的租金。其实际经营时间不超过7个月，应考虑装修损失、营业损失。转让费也应一并认定，对方违约，应承担违约金。陈幼玲辩称：应驳回上诉，维持原判。王向华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令陈幼玲履行与王向华于2019年4月29日签订的《商场租赁协议》；2、请求依法判令陈幼玲向王向华支付违约金20880元；3、本案的诉讼费由陈幼玲承担。庭前变更诉讼请求：1、请求依法判令陈幼玲向王向华支付违约金20880元；2、请求依法判令陈幼玲向王向华退还剩余租金19832.2581元及保证金3000元共计22832.2581元；3、请求依法判令陈幼玲赔偿王向华损失48005元（转让费32000元、装修费16005元），因陈幼玲4月28日断水断电造成申请人无法正常营业造成的营业损失按每日300元累计叠加赔偿；4、本案的诉讼费由陈幼玲承担。5、解除案涉租赁合同。一审法院认定事实：2019年4月23日，河南省华彬房地产有限公司经办人霍峰和王向华签订《商场租赁协议书预约备忘录》一份，对商铺租金、租赁期限、履约保证金、营业时间等进行了约定。2019年4月29日，王向华作为乙方和陈幼玲作为甲方签订《商场租赁协议》一份，约定：1、甲方将新乡市平原路38号（原44号）华彬大厦一层东2号商铺门面房，面积约40平方米，租赁给乙方设置店面经营“御黑堂”茶饮品牌。2、经甲乙双方协商后，甲方有权基于统一管理、营运或整体需要，根据乙方经营状况，调整其所设商铺位置、面积及清退出场，因商场整体调整、改建、扩建、装修时，乙方必须积极支持，并全力配合实施，但甲方应提前60天书面通知乙方。3、合同期限为2年，自2019年6月1日至2021年5月31日。4、该商铺年租金为69600元，自2019年6月1日起计租，乙方按年缴纳。5、合同生效后，乙方应向甲方支付3000元作为保证金，以保证乙方切实履行本合同所有条款。6、补充条款：以商场租赁协议书预约备忘录为准。经营中有任何问题，委托大厦总经理霍峰全权负责办理。签订正式合同时将之前约定的保证金5000元变更为3000元。合同还约定了其他内容。合同签订后，王向华向陈幼玲缴纳了2019年6月1日至2020年5月31日的租金69600元、履约保证金3000元，并对案涉商铺进行了装修和正常营业。2020年3月18日和3月23日，孔洋代表陈幼玲向王向华送达《撤场通知书》，因华彬大厦整体规划需要，以租赁协议第二条第二款规定为由，通知王向华退场。2020年4月，陈幼玲向王向华送达《协商函》一份，愿在同等路段提供相同面积的商铺一套进行租赁置换供王向华继续经营使用被拒绝，王向华未明确答复其他补偿方式，请求予以明示答复。2020年4月26日，河南华彬房地产有限公司在华彬大厦贴出声明，载明“华彬大厦系河南华彬房地产有限公司名下所属产权，目前根据公司发展需要，已与大厦所有商户依法解除了租赁合同。现我公司需对大厦整体进行断水、断电、封门处理，给您带来不变请谅解。特此声明。”2020年4月28日，王向华商铺被断水断电。另查明，2019年3月21日，王向华向原商铺租户“答案饮品”方海青转账32000元，备注“平原路华彬大厦1层转让费用”。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行各自的义务。案涉租赁合同系原、陈幼玲自愿协商一致签订，内容合法有效，属于有效合同，王向华、陈幼玲应当按照约定享有权利和履行义务。合同的单方解除应当符合当事人约定或者法律规定。因华彬大厦整体规划，需要与所有商户解除租赁合同，陈幼玲依据案涉租赁合同第二条第二款的规定与王向华单方解除合同，符合合同解除的生效条件，但是该解除条款的约定附有“但书”条款，即“但甲方应提前60日通知乙方”。陈幼玲在解除条款生效至与王向华解除案涉合同，未尽到提前60日的通知义务，应当承担相应的违约责任。就退还租金和保证金的问题。王向华一次性缴纳2019年6月1日至2020年5月31日共计1年的租金69600元和履约保证金3000元。陈幼玲于2019年3月18日通知王向华退场，其行为属于单方解除合同，该通知到达王向华时视为合同解除。因此，陈幼玲应当退还王向华2020年3月18日至2020年5月31日租金，租金按照每月30日计算，月租金为5800元，即应退还的租金为5800元÷30日×（12+30×2）=13920元。履约保证金3000元，陈幼玲应当予以退还。就营业损失和装修费的问题。陈幼玲未履行提前60日的通知义务，给王向华客观上造成了损失。结合陈幼玲的通知时间即2020年3月18日，和王向华的停业时间即2020年4月28日，陈幼玲的通知义务缩短了20日，应当对该20日的停业损失承担赔偿责任。王向华未申请对营业损失进行鉴定，其要求按照每日300元酌定赔偿无事实和法律依据，结合缩短通知义务的时间和疫情期间对经营的影响，一审法院酌定陈幼玲赔偿王向华营业损失4000元。王向华在经营期间对案涉商铺进行了装修，但是装修损失的赔偿应当按照装修残值计算，对于已装修但能拆除并重复利用的部分不应赔偿。王向华仅举证证明了装修投入，未举证证明装修残值，且未申请司法鉴定，王向华要求按照全部装修投入赔偿于法有据，一审法院不予支持。结合王向华装修金额、剩余租赁时间及案涉租赁合同第十一条第4款的约定，一审法院酌定陈幼玲赔偿王向华装修残值5000元。就转让费和违约金的问题。转让费是王向华与原商铺租赁人就商铺转租而支付的费用，上家和王向华均是做饮品，该费用是仅包含铺面转让还是包含机器设备、桌椅板凳、空调、内部装修等，王向华未举证证明。另外，该费用的发生与作为出租人的陈幼玲无关。因此，仅凭现有证据王向华要求陈幼玲赔偿其转让费明显事实依据不足，一审法院不予支持。违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。案涉合同已无法履行，且陈幼玲采取同等地段商铺置换的措施王向华并未接受，王向华要求赔偿损失的部分，一审法院已在上文中予以处理。违约金是按照当事人约定，一方当事人违约时向守约方支付的金钱。案涉合同的违约责任部分未明确约定违约金数额或比例，因此王向华要求陈幼玲支付违约金的诉求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，一审判决：一、解除王向华和陈幼玲于2019年4月29日就新乡市平原路38号华彬大厦一层东2号商铺门面房签订的《商场租赁协议》；二、陈幼玲于判决生效之日起十日内退还王向华租金13920元和履约保证金3000元；三、陈幼玲于判决生效之日起十日内赔偿王向华营业损失4000元和装修损失5000元；四、驳回王向华的其他诉讼请求。诉讼费2092元，减半收取1046元，由陈幼玲承担224元，由王向华承担822元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，王向华提出上诉，本院围绕王向华的上诉请求进行审理。关于王向华的上诉请求能否支持的问题。双方合同系真实意思表示，并无违反公平原则，不属于格式条款约定。关于解除权，合同明确约定，陈幼玲享有合同约定的单方解除权，一审认定解除合同符合合同约定。合同履行期间，发生疫情影响双方利益，对此免责抗辩情形，双方合同并无特殊约定，不应免除该部分租金损失。装修损失需要结合装修实际投入、使用等情况专业鉴定，否则法院不宜直接认定，未申请鉴定，但可以酌情考虑。合同解除后，未履行部分不再履行，故经营损失也不应支持。转让费、违约金如何认定，双方合同未约定，法院不宜判决支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，王向华预交2092元，应退还其1092元。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十月十三日书记员  王 华