云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初4319号原告：吴云，男，1979年9月16日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告：汤丽，女，1982年2月15日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：西双版纳盛泰房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市宣慰大道**。统一社会信用代码：91532800668295937G。法定代表人：张德华，男，1967年4月12日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区，职务董事长。委托诉讼代理人：朱黎光，男，1970年3月19日出生，汉族，身份证住址浙江省温州市鹿城双区。特别授权代理。原告吴云、汤丽与被告西双版纳盛泰房地产开发有限公司（以下简称“盛泰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴云、汤丽、被告的委托诉讼代理人朱黎光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴云、汤丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金129310元（违约金以586446元为基数，自2016年1月1日起按年利率4.9%计算至2020年8月1日，之后的违约金以586446元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至西双版纳盛泰房地产开发有限公司为吴云、汤丽办理完毕房屋产权登记之日止）；2.判令被告限期办理江南翡翠小区××单元××号房屋的不动产权证；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年4月11日签订了《商品房购销合同》及其补充协议（以下简称购房合同），约定由原告购买被告开发建设的景洪市江南翡翠小区，原告所购房屋为1栋2单元2504室。房屋总价款为586446元，付款方式为银行按揭。原告依约履行了付款义务，并于2015年9月24日向原告办理房屋移交手续，原告取得了所购房屋并进行装修。2015年9月24日，原告向被告支付了办理产权证的相关费用并交付了相关资料，但被告至今未履行办证义务，原告因此起诉至人民法院。被告盛泰房地产公司辩称，本案原告尚未将面积差异部分应补房款补足，也未按合同约定付清相关交房、办证的费用，被告依法享有顺序履行抗辩权，拒绝为其办证，因原告自身过错导致的损害后果不应由被告承担，故其违约金不应得到支持。同时被告认为原告主张的违约金过高，请法庭予以调整。原、被告双方为证明其主张向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据1原告的身份证复印件；证据2被告的工商查询信息；证据3《商品房购销合同》及补充协议；证据4购房款发票及办理权证的交费收据；证据6民事调解书及被告提交的证据1《商品房购销合同》；证据2云南省建设工程档案合格证的真实性经当事人认可，本院予以采信并在卷佐证。原告提交的证据5政府发文景建发（2018）99号与本案争议焦点无关，本院不予采信。根据庭审举证及认证，本院确认如下法律事实：2014年4月11日，原告吴云、汤丽（买受人、乙方）与盛泰房地产公司（出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》一份（合同编号第179号），约定原告向盛泰房地产公司购买江南翡翠项目第1幢第2单元第25层2504号房，按套计价，商品房总价款586446元，按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不做调整。合同载明了该项目建设及商品房销售的依据;合同第十二条还约定：乙方在达到以下条件后，甲方在90个工作日内协助乙方向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续：1、乙方支付完毕包括但不限于全部购房款（含首付款、银行按揭贷款等）及税费、行政规费、配套设施费、公共维修基金、物业管理费、办理权证及按揭的相关费用等；2、甲、乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方向甲方交付委托甲方办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书等；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证所需的全部资料。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。被告认可原告已缴纳了合同约定的相关税费，案涉房屋已于2015年9月24日实际交付原告使用，原告于当日向被告缴纳了契税、维修基金、测绘费、查档费、工本费等相关费用共计15470元。现原告以被告未履行办证义务构成违约诉至本院。本院认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。开发商应承担的有关办理权属登记的义务主要为商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续，房屋所有权初始登记后开发商协助买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，如果出卖人未履行办理房屋所有权初始登记及向买受人交付办理权属登记需由出卖人提供的资料的义务，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案被告于2015年9月24日将房屋交付原告使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，但原告至今仍未取得房屋的不动产权证书，被告未提交证据其已在合同约定的时间内履行了合同约定的协助办证义务，故被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当继续履行协助原告办证的义务并承担违约责任。综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，本院酌情予以支持逾期办证违约金3000元，原告主张超过部分本院不予支持。被告虽辩称原告未补交面积差异部分的房款，因双方在购销合同中约定案涉房屋按套计价，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不做调整，被告对面积的差异也未能提交证据加以证明，故被告的该答辩意见本院不予采纳。对于相关办证费用，原告提交的证据显示其已向被告交纳了相关费用，若因实施不动产统一登记制度，在协助办证过程中出现额外的费用被告亦应及时通知原告交纳，但此并不是被告拒绝履行协助义务的原因，故被告的该答辩意见本院亦不予采纳。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西双版纳盛泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助原告吴云、汤丽向不动产登记机关申请办理位于江南翡翠项目第1幢第2单元第25层2504号房屋的不动产权证；二、被告西双版纳盛泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日向原告吴云、汤丽支付逾期办证违约金3000元；三、驳回原告吴云、汤丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1443元，由被告西双版纳盛泰房地产开发有限公司负担。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年十月二十七日法官助理杨秀芳书记员刀启娜