湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终10069号上诉人（原审被告）：卿岳云，男，1973年12月27日出生，汉族，住所地湖南省攸县。被上诉人（原审原告）：湖南省万圆智能物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路**芒果雅苑******。法定代表人：陈均其，总经理。委托诉讼代理人：姚祝，湖南云端律师事务所律师。上诉人因与被上诉人湖南省万圆智能物业管理有限公司（以下简称万圆物业公司）物业服务合同纠纷一案不服长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初5278号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卿岳云上诉请求：1、请求依法撤销（2020）湘0111民初5278号民事判决书并改判上诉人无须向被上诉人支付物业费用；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》属于无效合同。2014年12月20日原小区物业公司湖南万和物业管理有限公司（以下简称万和公司）退出物业管理。湖南北山房地产开发有限公司（以下简称北山公司）未履行相应法律程序，直接选任被上诉人万圆物业公司承继万和公司权利义务工作，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，双方所签订的合同为无效合同。2、与上诉人签订合同的相对人是万和公司，非被上诉人万圆物业公司。2015年1月8日，上诉人与万和公司签订了《前期物业委托服务合同》，合同有上诉人签字和万和公司盖章确认，该合同是万和公司退出芒果雅苑小区后才与上诉人签订的。上诉人对被上诉人万圆物业公司所提交的小区物业由万和公司变更为被上诉人万圆物业公司的《声明》并不知情，直至被上诉人万圆物业公司通知交纳物业费才知晓此事。3、被上诉人万圆物业公司不能当然沿用万和公司确认的物业费收费标准。被上诉人万圆物业公司未按其主张的1.8元/平方米1月收费，而是实际按1.31元/平方米/月收费，收费混乱且无依据；被上诉人万圆物业公司并非《前期物业委托服务合同》相对方，无权按照原收费标准向上诉人主张收取物业费；被上诉人万圆物业公司未获得物价部门相关审批的情况下无权按照原万和公司获准的物业收费标准向上诉人收取物业费。被上诉人辩称：1、原审法院认定事实清楚、适用法律正确。2014年12月20日被上诉人万圆物业公司与北山公司签订了《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，2016年12月20日签订了《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上诉人卿岳云有交纳物业费的义务。2、《芒果雅苑小区前期物业服务合同》已明确约定了价格，被上诉人万圆物业公司也取得长沙市物价局所颁发的《湖南省服务价格登记证》。2014年4月2日北山公司与万和公司签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》第五条明确约定：“住宅用房为2-9号栋按1.8元/月.平方米、1号栋按2元/月.平方米”；2014年12月20日被上诉人万圆物业公司与北山公司签订的《芒果雅苑小区前期物业服务合同》第二条明确约定：“万圆小区接管小区物业管理的基本情况、物业服务内容、服务质量、收费标准、维修维护范围等相关条款皆可按照2014年4月2日签订的原定合同标准执行”；2016年12月20日签订的《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》中明确约定：“双方自愿在芒果雅苑小区未成立业主委员会前仍继续由万圆物业公司对芒果雅苑小区进行物业管理服务，服务内容及条款按原合同中约定不变。万圆物业公司于2015年取得长沙市物价局颁发的《湖南省服务价格登记证》，该证明明确芒果雅苑小区电梯住宅收费标准为1.8元每平米，公寓为2元每平米。万圆物业公司向一审法院起诉请求：1、判令卿岳云立即支付拖欠万圆物业公司自2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业费共计8988元；2、判令卿岳云向万圆物业公司支付滞纳金（以欠费8988元为基数，按照同期银行贷款利率标准，暂从2019年11月1日起计算至2020年6月1日止314.58元，2020年6月1日之后的滞纳金按照以上标准计算至还清之日止）；3、判令本案全部诉讼费用由卿岳云承担。一审法院认定事实：卿岳云系长沙市雨花区车站南路171号芒果雅苑4栋201号房的业主，房屋建筑面积为119.05平方米。卿岳云收房后于2015年1月8日与万和公司签订了《芒果雅苑前期物业委托服务合同》，交纳物业费至2016年6月30日，2016年7月1日至今未交纳物业费。2014年4月2日，北山公司与万和公司签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，约定万和公司为芒果雅苑小区提供前期物业管理服务，收费标准为住宅用房2-9栋1.8元/平方米/月，1号楼栋2元/平方米/月收费；物业费每季首月1-10日交费，逾期交纳的从逾期之日起按每天应交额的万分之五交纳滞纳金。2014年12月19日，万和公司退出芒果雅苑小区物业服务管理；2014年12月20日，北山公司与万圆物业公司签订《芒果雅苑小区前期物业服务合同》约定万圆物业公司接管小区物业服务管理，相关服务标准按2014年4月2日北山公司和万和公司签订的合同执行，合同期限为2014年12月20日至2016年12月19日。同日，万和公司出具《声明》载明该公司已于2014年12月19日退出芒果雅苑小区物业管理服务，相关权利义务由万圆物业公司承继。随后，万圆物业公司进驻该小区提供物业管理服务至今。2016年12月20日，北山公司与万圆物业公司签订《芒果雅苑小区前期物业续约服务合同》，约定双方在芒果雅苑小区未成立业主委员会前仍继续由万圆物业公司对芒果雅苑小区进行物业管理服务，服务内容及条款按原《芒果雅苑小区前期物业服务合同》约定不变。2019年10月10日，万圆物业公司在卿岳云房屋入户门上张贴《律师函》载明卿岳云自2016年7月1日起至2019年9月30日止欠交的物业费合计8346元，卿岳云需于2019年10月30日前向万圆物业公司交清上述拖欠的费用，卿岳云仍未交纳物业费。涉诉的芒果雅苑小区至今尚未成立业主委员会，涉案小区多名业主反映被万圆物业公司物业综合管理长期不规范，未尽到管理职责。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定、第六条规定可知，在芒果雅苑小区尚未成立业主委员会的前提下，北山公司有权选聘前期物业服务企业。北山公司与万圆物业公司所签订的前期物业服务合同以及前期物业续约服务合同合法有效，对卿岳云有约束力。万圆物业公司自2014年12月20日起为芒果雅苑小区提供前期物业服务，卿岳云作为小区业主应按照合同约定及时足额交纳物业费。虽然业主提到物业管理过程中存在瑕疵，但不能以此为由拒交物业费。卿岳云实际自2016年7月1日起欠交物业费，万圆物业公司实际催收日期为2016年7月1日至2019年9月30日，该期间卿岳云应交物业费8357.31元，故对万圆物业公司诉请该期间的物业费8346元予以支持；万圆物业公司超过该期间的物业服务费未提交证据证明已向卿岳云书面催缴，不予支持；因万圆物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，对其主张违约金的诉请不予支持。一审法院判决：1、卿岳云于本判决生效之日起10日内支付湖南省万圆智能物业管理公司物业费8346元；2、驳回湖南省万圆智能物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人卿岳云提交证据“关于芒果雅苑物业2014-2020年服务质量调查表”，该证据反映了该小区的237户用户对物业管理能力、安保服务、卫生服务、工程服务、绿化养护、服务态度的意见，大部分用户对该小区物业服务持不满意态度。该证据真实合法，本院予以采纳。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，结合一审判决与上诉人的上诉理由，本案二审的争议焦点为：1、建设单位北山公司更换前期物业服务企业为万圆物业公司，与之签订的《前期物业服务合同》是否属于无效合同，该合同对上诉人卿岳云有无拘束力；2、上诉人卿岳云能否以物业服务质量瑕疵为由免交物业服务费。关于建设单位北山公司更换前期物业服务企业为万圆物业公司，与之签订的《前期物业服务合同》是否属于无效合同，该合同对上诉人卿岳云有无拘束力问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，北山公司作为建设单位选聘万和公司提供物业服务，双方签订的《芒果雅苑小区前期物业服务合同》，北山公司与万圆物业公司所签订的《芒果雅苑小区前期物业服务合同》均属于前期物业服务合同，上诉人卿岳云作为芒果雅苑小区业主受该合同的约束。卿岳云认为上述合同无效没有法律依据，对其主张合同无效的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人卿岳云能否以物业服务质量瑕疵为由免交物业服务费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”卿岳云作为小区业主，且实际享受了万圆物业公司所提供的物业服务，应按照合同约定及时足额交纳物业费。虽然业主提到物业管理过程中存在瑕疵，但不能以此为由拒交物业费。且一审法院以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由免除了上诉人因逾期支付物业费而应承担的违约金，故对卿岳云主张免除物业费的请求，本院不予支持。综上所述，卿岳云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由卿岳云负担。本判决为终审判决。审判长  程婧审判员  蔡晓审判员  潘威二〇二〇年十月十九日法官助理吴雨伦书记员谢威源附本判决引用法律条文原文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。