甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2020）甘10民终1041号上诉人（原审被告）：李某1，正宁县人。委托诉讼代理人：麻某，甘肃北斗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，男，汉族，农民，正宁县永和镇人，住该镇沟泉行政村烟**。系李某1之子。被上诉人（原审原告）：正宁县永和镇沟泉行政村烟二组。负责人：梁某。上诉人李某1因与被上诉人正宁县永和镇沟泉行政村烟二组（以下简称：沟泉村烟二组）返还原物纠纷一案，不服甘肃省正宁县人民法院（2020）甘1025民初604号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李某1的委托诉讼代理人麻某、李某2到庭参加诉讼，被上诉人沟泉村烟二组经合法传唤未到庭，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。李某1上诉请求：1、撤销正宁县人民法院（2020）甘1025民初604号民事判决书，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：一、原审法院程序严重错误，越权裁判。1、原审法院对该案案由确定为返还原物纠纷，被上诉人在起诉状中诉称，上诉人在没有和其达成购房协议的情况下，强行霸占房屋10年之久，对房屋疏于管理，导致其房屋受损严重，是一种典型的侵权行为。说明被上诉人认为该案为侵权纠纷，起诉要求返还原物，但一审法院按照合同纠纷审理，违背了当事人的选择权。2、该案被上诉人的一审起诉状上的诉讼请求为返还新农村住宅一套，并承担房屋维修费用30000元，在一审庭审中，被上诉人自始至终都没有变更诉讼请求，在此情况下，一审法院作出的判决明显违反了民事诉讼的“不告不理”原则，属于越权裁判；二、原审判决适用法律错误。一审法院认定涉案房屋为“小产权房”，上诉人与被上诉人口头达成的房屋买卖协议无效，自始没有法律约束力，不存在一方或双方违约问题，并依照《合同法》第五十二条第二项、第五十八条之规定作出判决，但《合同法》第五十八条的规定是“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院虽认定协议无效，适用合同无效的条款，但却反其道而行之，按照合同有效进行判决，应当予以纠正；三、原审法院按照合同纠纷审理，就应将涉案房屋存在的严重质量问题和租地期限已届满考虑在内。一审法院认为上诉人“已经于2012年实际占有房屋至今”是错误的，这完全不是事实，且与法院认定事实自相矛盾。实际情况是至今为止，不管是被上诉人，还是张俊怀，或者沟泉村委会，都没有向上诉人交付过案涉房屋的钥匙，上诉人当然至今也没有能够住进去。且该房屋粗制滥造，质量极差，在目前尚未交付给上诉人的情况下，上诉人已经发现该房屋房顶漏水、根基下陷、墙壁裂缝、地板砖破裂、室内门窗损坏、大门缺失、门栋瓷砖掉落、电路线被盗，不具备使用条件，经上诉人聘请工匠查看，一层的单间房屋已存在严重的安全隐患，要住人必须拆除重建，拆除重建及维修共需72140元。正宁县永和镇沟泉行政村烟二组答辩：答辩人认为答辩人与被答辩人存在合法的房屋买卖协议，被答辩人应当履行欠款归还义务，初审法院经过审理判决被答辩人给付答辩人购房款11万元、承担诉讼费100元是正确的，被答辩人上诉理由完全是不顾本案事实，自己都承认了买卖房屋行为，又出尔反尔，为了想拥有楼房还不想支付楼款，企图白白拥有答辩人付出利益的楼房，这个是法律不能允许的，初审法院所做判决完全正确，终审法院应当依法驳回被答辩人牵强附会、故意曲解法律错误上诉理由，判决维持初审法院全部判决，维护答辩人合法的财产收益权实现。正宁县永和镇沟泉行政村烟二组向一审法院起诉请求：1.判令李某1返还侵占正宁县永和镇沟泉行政村烟二组的新农村住宅一套,并承担房屋维修费用30000元；2.本案诉讼费由李某1承担。一审法院认定的事实：2010年，沟泉行政村村民委员会根据正宁县永和镇人民政府有关新农村建设的要求，决定在本村211国道沿线沟泉段西侧烟二组开发新农村住宅建设。2010年4月20日，正宁县永和镇沟泉行政村烟二组的时任组长王育民与张俊怀签订了《新农村建设委托协议》，沟泉村委会以监证机关的名义在协议上盖章，约定正宁县永和镇沟泉行政村烟二组将在211国道沿线西侧租赁的本组村民承包地10.2亩转让给张俊怀，其中有正宁县永和镇沟泉行政村烟二组部分承包地，由张俊怀负责承建正宁县永和镇沟泉行政村烟二组的新农村住宅开发工程，土地租赁期限为十年，有关土地流转手续由正宁县永和镇沟泉行政村烟二组协助张俊怀办理，土地租赁费及果树补偿费均由张俊怀支付，工程竣工后所建住宅由正宁县永和镇沟泉行政村烟二组负责向本组村民以每套130000元的价格出售，工程款由烟二组收取购房款后给付张俊怀。协议签订后，张俊怀与赵增超按照规划座西面东南北走向修建新农村住宅十三套，每套上下两层共计七间，面积约120平方米。2011年9月29日，李某1交纳购房款20000元购买自南向北第二户新农村住宅一套，至今未入住，下欠110000元至今未给付。2012年5月工程竣工，土地流转手续至今未办理。2017年8月1日，张俊怀以沟泉村委会怠于行使债权为由，以自己的名义代位沟泉村委会向李某1、李小锋等人主张债权，向本院提起诉讼，请求李某1给付其购房欠款110000元，2017年8月22日，本院作出（2017）甘1025民初873号民事判决，判决李某1向张俊怀给付购房款110000元。宣判后，李某1提起上诉，庆阳市中级人民法院审理认为，沟泉村委会在一审中向张俊怀出具的两份证明证实张俊怀在其村烟二组新农村建房十三套及李某1购买一套尚欠110000元购房款的事实，沟泉村委会在二审中向李某1出具的证明证实案涉新农村建设与其无关，证明内容先后矛盾，致使案涉债权无法确定，为进一步查明张俊怀主张代位权的真实性，应追加沟泉村委会为第三人，2017年12月4日作出（2017）甘10民终1079号民事裁定，裁定撤销本院（2017）甘1025民初873号民事判决，发回一审法院重审。在案件重审期间，张俊怀于2018年5月11日撤诉。2018年11月14日，张俊怀以李某1购买新农村住宅后尚欠购房款110000元未给付为由将李某1、沟泉村委会及沟泉村烟二组作为共同被告诉至本院，请求李某1、沟泉村委会及沟泉村烟二组给付其住宅款110000元，一审法院经审理于2018年12月25日作出（2018）甘1025民初1988号民事判决，判决沟泉村烟二组给付张俊怀工程款110000元，驳回张俊怀对李某1及沟泉村委会的诉讼请求。原审法院审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准，涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。本案中，正宁县永和镇沟泉行政村烟二组租赁本组村民承包地10.2亩转让给张俊怀和赵增超，由张俊怀、赵增超负责开发修建新农村住宅13套。正宁县永和镇沟泉行政村烟二组没有取得涉案土地的流转手续，无法办理国家发放的土地使用证和房屋预售许可证，其所建房屋属“小产权房”，不能取得完全意义上的房屋所有权。正宁县永和镇沟泉行政村烟二组与李某1明知涉案房屋为“小产权房”而仍口头达成房屋买卖协议，该房屋买卖协议无效，自始没有法律约束力，不存在一方或双方违约的问题。根据合同相对性原则和维护公平诚信及市场交易稳定性的立场出发，李某1已经于2012年实际占有房屋至今，其向正宁县永和镇沟泉行政村烟二组交纳20000元购房款购买涉案房屋是其真实意思表示，应承担“小产权房”所产生的不利法律后果，故李某1应给付下欠正宁县永和镇沟泉行政村烟二组购房款110000元。对正宁县永和镇沟泉行政村烟二组主张李某1向赵增超交纳的20000元购房款为李某1向赵增超的借款，请求李某1返还侵占正宁县永和镇沟泉行政村烟二组的新农村住宅一套,与查明的事实不符，不予采纳。李某1辩解正宁县永和镇沟泉行政村烟二组所建房屋存在质量问题，未提交证据证实，亦未说明具体存在的质量问题，其应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：1、李某1于本判决生效之日起十日内给付正宁县永和镇沟泉行政村烟二组购房款110000元；2、驳回正宁县永和镇沟泉行政村烟二组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元，由李某1负担。二审中上诉人提交以下证据：第一组，涉案房屋照片8张。用以证明涉案房屋存在严重的质量问题，屋顶漏水、根基下陷、墙壁裂缝、地板砖破裂、室内门窗损坏、大门缺失、门栋瓷砖大片掉落、电路线被盗，不具备使用条件。第二组，涉案房屋维修预算单。用以证明经上诉人找工匠预算，修缮涉案房屋需维修费72140元。因被上诉人未到庭，上述证据未进行质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实与一审认定的事实一致外另查明，上诉人李某1至今没有取得案涉房屋钥匙，未入住使用。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。”在本案中，沟泉村烟二组租赁本组村民承包地10.2亩转让给张俊怀和赵增超，由张俊怀、赵增超负责开发修建新农村住宅13套。沟泉村烟二组没有取得涉案土地的流转手续，无法办理国家发放的土地使用证和房屋预售许可证，其所建房屋属“小产权房”，沟泉村烟二组与李某1明知涉案房屋为“小产权房”而仍口头达成房屋买卖协议，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，应当认定无效。因上诉人李某1至今没有取得案涉房屋钥匙，未入住使用，故沟泉村烟二组要求李某1返还侵占住宅并承担房屋维修费用30000元的诉请缺乏事实与法律的依据，应予驳回。一审在沟泉村烟二组未变更诉讼请求的情况下所作的实体判处内容，违反了民事诉讼中不告不理的原则。综上所述，上诉人李某1的上诉理由成立，应予支持；原判认定事实错误，适用法律错误，判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销甘肃省正宁县人民法院（2020）甘1025民初604号民事判决；二、驳回正宁县永和镇沟泉行政村烟二组的诉讼请求。一、二审案件受理费共计400元，由正宁县永和镇沟泉行政村烟二组负担。本判决为终审判决。审判长 胡光远审判员 杨立锋审判员 贾九龙二○二○年十月九日书记员 文 晨