湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5294号上诉人（原审被告）：张茜，女，1999年7月5日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：张建良（系张茜父亲），住湖南省。委托诉讼代理人：李双华，湖南省宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘某，男，2014年3月26日出生，汉族，住湖南省冷水江市。法定代理人：陈某（系刘某母亲），住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：肖沈文，湖南岳隆律师事务所律师。原审被告：张建良，男，1972年2月4日出生，汉族，住湖南省。上诉人张茜与被上诉人刘某、原审被告张建良因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初15020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张茜上诉请求：一、撤销一审判决（一）、（二）项；二、判决刘某与张茜于2019年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月5日解除，驳回刘某在一审中提起的第2、3、4项诉讼请求，改判张茜仅需向刘某支付10400元；三、本案一、二审诉讼费用全部由刘某承担。事实与理由：一、张茜于2019年8月5日已经收到解除合同的通知，一审忽略解除合同通知时间，明显属于认定事实错误。根据合同约定，乙方需在2019年6月5日向甲方支付首笔租金56400元，但因张茜父亲张建良经营状况发生变化，无法按约支付租金，仅共支付37600元。刘某的法定代理人陈某多次催促无果的情况下，于2019年8月5日通过发微信、打电话、锁门的形式向张建良表示，不交付租金，就不再续租，因案涉房屋被锁，自2019年8月5日下午下班起，张茜对案涉房屋就失去了控制、管理、使用的权利，其员工无法继续上班，置办物品亦无法取出。以上事实说明，陈某已经于2019年8月5日向张建良表达了解除合同的意思，故双方签订的租赁合同已经于当日解除，根据合同，租金应自2019年6月16日起算至2019年8月5日止，计31333元，张茜已超额支付37600元，不再有支付租金的义务。二、一审将《房屋租赁合同》解除时间认定为开庭时间而非“通知时间”，属适用法律错误，导致本案判决结果错误。根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，合同解除权性质属形成权，刘某有权单方解除合同，合同自通知到达对方时解除，张茜的父亲张建良与刘某法定代理人陈某协商推迟支付租金未果，陈某将案涉房屋上锁，并明确表示不同意推迟支付时间，要找律师处理该事，故租赁合同已经于2019年8月5日解除。三、张茜因资金周转困难，仅使用案涉房屋50天，支付了两个月房租、半年水电物业费，共4万多，自2019年8月5日起无法经营，添置的办公用品、服装、文件无法从租房取出，损失惨重，一审判决对张茜不公。刘某辩称，1、一审判决对合同解除的认定正确，合同的解除应当由法院进行判决。2、一审法院未将合同约定的37600元押金认定为房租导致一审并未判决张茜承担任何违约责任，基于此，张茜应当支付相应的补偿。3、刘某从未侵占张茜的任何资产，不存在张茜在上诉状中所称的事实。综上，请求驳回张茜的全部上诉请求。张建良述称，同意张茜的上诉意见。刘某向一审法院起诉请求：1、判令解除刘某与张茜、张建良于2019年6月5日签订的《房屋租赁合同》；2、判令张茜、张建良支付租金56400元（租金已计算至2019年9月15日；后期租金顺延至解除房屋租赁合同之日止）；3、判令确认刘某收取的押金37100元作为违约金不予退还；4、本案诉讼费用由张茜、张建良承担。一审法院认定事实：2019年6月5日，刘某的法定代理人陈某作为出租方，与承租方张茜、张茜的代理人张建良、居间方湖南新联房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，刘某通过居间方将其所有的位于长沙市芙蓉区××道××号××广场××楼××号房屋出租给张茜使用，建筑面积为230.94平方米，房地产权证号码为**，租期自2019年6月16日起至2022年6月15日止，租金为每月18800元，租金按季度结算，张茜应于每次租金到期前15天支付下一个季度租金给刘某，张茜需在本合同签订之日向刘某支付首次租金56400元，并在本合同签订之日向刘某支付37600元作为押金；张茜应及时足额交纳租金和物业管理费、空调费、水电费等杂费，每逾期一日，刘某有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金和物业管理费、空调费、水电费等杂费累计超过10000元，刘某有权立即单方解除合同，不退还押金并向张茜进一步追究责任；如因张茜违约而导致刘某单方解除合同，张茜应在接到刘某解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房屋，同时结清物业管理费、空调费、水电费等杂费。同日，陈某将房屋交付给张茜使用。2019年6月10日，张建良通过银行转账方式向陈某转款共计37600元，支付凭证显示转账用途为房屋租金，刘某收到该款后未出具租赁押金收据或者房屋租金收据,张茜未依约足额支付第一个季度的房屋租金。另查明，刘某于2014年3月26日出生，系无民事行为能力人，法定代理人为其母亲陈某。一审法院认为，刘某与张茜于2019年6月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依合同约定履行各自的合同义务。合同约定，张茜应及时足额交纳租金和物业管理费、空调费、水电费等杂费，每逾期一日，刘某有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金和物业管理费、空调费、水电费等杂费累计超过10000元，刘某有权立即单方解除合同并不退还押金；如因张茜违约而导致刘某单方解除合同，张茜应在接到刘某解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房屋，同时结清物业管理费、空调费、水电费等杂费。房屋租赁合同签订后，张茜于2019年6月10日向刘某转款37600元（支付凭证上转账用途为房屋租金），刘某收到该款后并未依合同约定出具租赁押金收据或者房屋租金收据，故该院对该款认定为张茜支付的房屋租金，但张茜未依合同约定足额支付第一个季度的房屋租金，刘某请求解除双方房屋租赁合同，条件成就，符合合同约定，该院予以支持。根据房屋租赁合同的约定，张茜应支付自2019年6月16日至合同解除期间按每月18800元计算的房屋租金，但应扣除已支付的房屋租金37600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、刘某与张茜于2019年6月5日签订的《房屋租赁合同》从2019年12月9日起解除；二、在本判决生效后十日内，张茜向刘某支付自2019年6月16日起至2019年12月9日止的房屋租金计71440元；三、驳回刘某对张茜的其他诉讼请求；四、驳回刘某对张建良的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2138元，因适用简易程序减半收取1069元，由张茜负担。本院二审期间，张茜提交了如下证据：1、微信聊天记录截屏，拟证明张茜未按约定支付房租，2019年8月5日，陈某与张建良微信联系，明确表示终止合同，要张茜搬走，并已经锁了涉案房屋的门，扣留了承租人财物的事实。2、2019年8月语音详单，拟证明张建良于2019年8月5日用电话139××******与陈某电话182××******通话，协商延迟支付租金，但陈某通知当天不交房租就需搬走，张建良于2019年8月7日再次与陈某协商未果的事实。3、照片，拟证明2019年8月5日后，涉案房屋张贴了“门面出租”的招租广告，并于2019年8月20日租给了涨呗信息科技有限公司的事实。4、谋派服饰员工出具的证明，拟证明2019年8月5日下午下班前，涉案房屋门被锁，谋派服饰办公用品（电脑、打印机等）均被锁在里面，其员工自次日起不能正常上班的事实。张建良对上述证据均无异议。刘某发表如下质证意见：1、提出所有证据均不属于民诉法规定的新证据；2、对所有证据真实性、合法性、关联性均有异议，提出证据1，只是双方之间的聊天记录，并不能证明行为上的事实；证据2，仅有通话记录，没有任何通话的内容，无法证明任何案件事实；证据3，无法与涉案房屋对应，也不能证明何时贴出门面出租广告以及由何人贴出，无法达到其证明目的；证据4，证人应出庭接受质询，且证人所述事实并非本案情况。本院经审查认为，证据1、2，因无其他证据予以佐证，本院不予认定；证据3，因不能证明照片拍摄的时间、地点，故不予认定；证据4，因证人未出庭接受质询，对其真实性无法核实，本院不予认定。本院经二审查明，被上诉人刘某在一审庭审中陈述，刘某的法定代理人陈某于2019年8月5日将涉案租赁房屋反锁，未让上诉人继续使用。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，张茜与刘某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。刘某作为出租人，向张茜提供了符合合同约定的房屋，张茜未按约向刘某支付租金，构成违约，根据合同约定，刘某有权单方解除合同。刘某的法定代理人陈某于2019年8月5日派人将案涉房屋大门上锁，导致张茜无法继续使用房屋进行经营，陈某的上述行为实为向张茜发出解除合同的通知，根据法律规定和合同约定，《房屋租赁合同》自通知到达对方时已解除，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月5日解除。一审判决《房屋租赁合同》从2019年12月9日起解除，无事实和法律依据，本院予以纠正。合同签订后，张茜向刘某支付了37600元，关于该款项的性质，张茜主张是租金，刘某主张是押金，虽然其中37100元转款附言为“中天广场9045租金”，但根据合同约定，张茜应在签订合同之日支付刘某押金37600元，按照租赁市场惯例，结合款项金额，并从公平正义角度考虑，本院认为，将张茜支付的37600元性质确定为押金较为适宜，一审将其认定为房屋租金不当，本院予以纠正。《房屋租赁合同》解除后，合同确定的权利义务终止，根据合同约定，因张茜未按期足额交纳租金，刘某可不退还张茜押金，另张茜应按18800元／月的标准向刘某支付自2019年6月16日起至合同解除之日（2019年8月5日）止的房屋租金31333元（18800元／月÷30天×50天）。张茜提出其已超额支付租金37600元，不再有支付租金的义务的上诉主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张茜的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初15020号民事判决；二、确认刘某与张茜于2019年6月5日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月5日解除；三、张茜于本判决生效后十日内向刘某支付房屋租金31333元；四、驳回刘某对张茜的其他诉讼请求；五、驳回刘某对张建良的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2138元，因适用简易程序减半收取1069元，由张茜负担300元，刘某负担769元。二审案件受理费2138元，由张茜负担1069元，刘某负担1069元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十月二十日书记员 侯 也附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。