广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1563号原告：洪瑰英，女，汉族，1981年04月06日出生，公民身份证号码：440************，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县************。委托诉讼代理人：陈昌七，广东敏翔律师事务所律师。被告：湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”），住所地：广东省遂溪县***********。法定代表人：黄建文，经理。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会律师事务所律师。原告洪瑰英诉被告湛江市京豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法由审判员莫健雄适用简易程序独任审理，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告洪瑰英的委托诉讼代理人陈昌七、被告京豪公司的委托诉讼代理人叶猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪瑰英起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以总房价677120元为基数从2019年10月1日起按日0.01%计算至实际交房之日止；暂计16250元）及退回办证综合费用多余部分1600元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年11月2日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于广东省遂溪县***********侧京豪XXX房，总价款677120元。合同签订后，原告依约全部履行了合同义务，缴交了全部房款及办证费2000元、缴清税费、维修基金等。按照合同第十一条约定，被告应当在2019年10月1日前，将符合约定的商品房交付给原告使用；第十二条约定，交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算支付买受人全部房价万分之一的违约金。截止起诉日，涉案房屋尚未通过竣工验收，故尚未向原告交付使用。被告迟延交房既不存在法定及约定的免责事由，违约事实明显，依法应当承担违约责任。根据遂溪县房产管理部门关于办理房屋产权证项目收费标准，涉案商品房办证费为400元，被告已收取原告2000元，多收部分1600元，应当退还原告。综上，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告京豪公司答辩称：1、涉案商品房买卖合同因工作人员的失误，在备案时将交房时间备案错误；交房时间应是2020年10月1日。买卖合同第十一页约定了公共服务以及其他配套设施（包括小区内绿地、道路、车位等）均在2020年12月1日达到验收标准，如果是2019年10月1日就交房，要经过一年三个月后才完成配套，所以，这个交房时间没有意义，达不到入住要求。根据房地产现行状况，从开盘到交房一般是一年半到两年时间；2、受今年新冠疫情的影响，2-3月份不能开工，属于不可抗力因素，是导致至今未交房的一个原因；3、办证费用目前无法确定具体开支数额，所以现在不应退费。本院经审理认定如下事实：被告湛江市京豪房地产开发有限公司成立于2009年3月24日，是一间经营房地产开发、销售等为主要经营范围的自然人投资的有限责任公司。被告京豪公司以出让的方式取得坐落于遂溪县***********侧京豪商住花园地块的国有土地使用权【证号：遂府国用（2011）第XX8号】，并取得京豪商住花园建设工程规划许可证【证号：建字第440********XX8号】和建筑工程施工许可证【证号：440************XX1号】以及商品房预售许可证（证号：湛房预许第**）等相关许可证明。2018年11月2日，原告洪瑰英与被告京豪公司在京豪商住花园销售中心处签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018XXXX1）一份，第一条和第六条约定：被告将其位于广东省遂溪县***********侧京豪商住花园XX号楼XX2房（以下简称“XX2房”），以总价款677120元出卖给原告；第十一条约定：被告应当在2019年10月1日前向原告交付“XX2房”；第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照约定的交房时间交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同；合同继续履行的，出卖人自付款之日起按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金；第二十九条约定：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，原告依照合同约定于2018年11月7日向被告支付房款677120元；于2018年11月2日向被告交纳办证综合费2000元和维修基金5300元；于2018年12月4日向税务部门缴交房屋买卖契税9673.15元。2019年10月1日交房期限届满后，被告没有按照约定的时间交付“XX2房”给原告使用，原告多次与被告协商交房未果，引发纠纷，遂诉至本院。截止本案法庭辩论终结前，“XX2房”尚未验收完毕，尚未交付原告使用。上述事实，有原告提交的证据及原、被告委托诉讼代理人的庭审陈述在案佐证，足以认定。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告洪瑰英与被告京豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方自愿的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第四十四条条、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原、被告都应依约履行各自的义务。合同约定被告应在2019年10月1日前将符合约定条件的“XX2房”交付给原告，截止本案法庭辩论终结前尚未交付，且逾期超过90日，显然已构成严重违约，应当承担违约责任。依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告未按照约定的时间交付房屋超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。据此，原告请求被告支付以总房价677120元为基数从2019年10月1日起按日0.01%计算至实际交付房屋之日止的违约金，合法有据，本院予以支持。基于原告要求继续履行合同，房屋还没有交付，未办理产权登记，未实际支付办理产权登记所需费用，因此，对于办理产权登记的相关部门的具体收费金额未清楚明确，原告请求被告退回办证综合费用多余部分1600元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予以支持。待该项费用明确后，原告可以另行主张权利。被告辩称《商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋时间是工作人员工作失误所造成的，房屋交付时间应为2020年10月1日。以称因受新冠疫情的影响未能在2020年10月1日前交房，是属于不可抗力，未提供证据佐证。根据《最高人民法院关于适用第九十条的规定,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告未举证证明其抗辩主张,应承担举证不能的法律后果。因此，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告洪瑰英支付以677120元为基数从2019年10月1日起按日0.01%计算至实际交付使用房屋之日止的逾期交付使用房屋违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。二、驳回原告洪瑰英的其他诉讼请求。案件受理费103元，由被告湛江市京豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 莫健雄二〇二〇年十月十八日法官助理 方清华书 记 员 李科宏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。