广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初7253号原告：佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914***********535M。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：张晓佳，广东信孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：游镇涛，广东信孚律师事务所律师。被告：张志杰，男，1988年7月28日出生，汉族，住广东省兴宁市************，公民身份号码441************11X。被告：杨庆玲，女，1989年6月29日出生，汉族，住广东省兴宁市************，公民身份号码441************327。原告佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司与被告张志杰、杨庆玲商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于同年9月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理游镇涛到庭参加了诉讼，两被告经本院公告传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两被告与原告签订的编号为************的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.两被告于上述买卖合同解除后15日内与原告到涉讼物业所在地房管部门办妥合同解除的全部手续，并承担与买卖合同签订、解除相关的税费、手续费；3.两被告向原告违约金180098.4元（按房价款总额20%计算）；4.两被告承担原告为实现债权而支付的律师费41594元；5.两被告腾退位于佛山市南海区**********************并将涉讼房屋交付予原告；6.两被告办理佛山市南海区**********************住房专项维修基金9004.92元的退款手续；7.两被告返还原告代两被告向中国建设银行股份有限公司佛山市分行清偿的借款本、诉讼费用及律师费共684771.79元；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月16日与两被告签订编号为***********的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告将位于佛山市南海区**********************预售给两被告，房屋总价款900492元。《商品房买卖合同（预售）》约定的付款方式是自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30.04%，即270492元，剩余房款630000元由两被告于2017年12月19日前向银行申请按揭贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》还约定了双方的其他权利、义务。原告与两被告签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条第五款约定，如两被告未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致原告被按揭银行要求承担担保责任的，原告除有权在承担担保责任后向两被告追偿外，还有权在代两被告偿付3期（含3期）按揭款后单方面解除本合同，并按补充协议第十八条的约定执行。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十八条第一款约定，如原告依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，原告有权要求两被告支付该商品房总价款20%的违约金，原告将在两被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给两被告。2017年12月16日两被告与中国建设银行股份有限公司佛山市分行签订一份编号为****-***********《个人住房（商业用房）借款合同》，借款合同约定：两被告向建行佛山分行借款630000元，借款用途是购买佛山市南海区**********************，借款合同还约定了双方的其他权利义务。建行佛山分行与原告签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定建行佛山分行向购房者发放贷款之日起至购房者取得房地产权利证书，并办妥以建行佛山分行为抵押权人的抵押登记手续之日的期间，原告对购房者与建行佛山分行所签订的借款合同项下购房者尚未清偿的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等实现债权的费用承担连带责任保证担保。借款合同签订后建行佛山分行依约向两被告放了贷款630000元。至此，两被告向原告支付完毕全部购房款900492元。此后，由于两被告未按借款合同的约定及时履行还本付息义务，被建行佛山分行起诉至佛山市禅城区人民法院（案号：（2020粤06**民初25号）），要求两被告清偿借款本金619102.04元、相应利息及实现债权而支付的律师费、诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费），原告对上述债务承担连带清偿责任。后，原告于2020年1月16日主动承担担保责任，代两被告向建行佛山分行支付借款本息及实现债权而产生的费用合计684771.79元。建行佛山分行收到原告代偿款后，已向佛山市禅城区人民法院申请撤诉。另，涉案《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋始终没有办理以两被告为权属人的房地产权证。涉案房屋为原告开发建设，于2019年1月14日取得《竣工验收备案表》，于2019年10月14日办妥初始登记，涉案房屋登记权属人是原告，原告自始至终是涉案房屋的所有人。因涉案房屋已交付予两被告，两被告理应腾退涉案房屋并返还予原告。依法签订的合同对原告及两被告双方具有法律约束力。双方均应按约定履行义务，双方也有权按约定行使权利。由于两被告未按借款合同的约定履行还本付息义务，对建行佛山分行构成违约导致原告承担担保责任，原告有权向两被告追偿已代偿的款项，有权按照约定行使解除《商品房买卖合同》的权利，有权要求两被告向原告支付总房价款20%的违约金，同时原告有权从在两被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给两被告。合同解除后，两被告有义务配合原告办理《商品房买卖合同》解除的全部手续，有义务腾退涉案房屋并返还予原告以及有义务协助原告办理涉案房屋住宅专项维修资金退款手续。为维护原告的合法权益，原告特提出前述诉讼请，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。两被告没有答辩。当事人围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提供的证据内容真实，与本案相关联，来源合法，本院予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年10月8日，原告（甲方）与案外人中国建设银行股份有限公司佛山市分行（乙方，以下简称建行佛山分行）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：双方就甲方开发建设并销售的尚观嘉园的商品楼宇进行抵押贷款合作；乙方对符合贷款条件的购买上述楼宇的购房人提供楼宇抵押贷款合作；甲方对乙方向上述楼宇购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起，至甲方为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权证》，并交由乙方保管之日止；甲方保证范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所产生利息（含罚息、复息、违约金等）及乙方为实现债权而产生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用）。2017年12月16日，原告与两被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：************），约定：原告将佛山市南海区**********************（以下简称涉讼房屋）以总价900492元售予两被告；首期款270492元在预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款630000元应于2017年12月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；原告应当在2019年11月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的房屋交付被告使用。同日，原告、两被告签订《补充协议》，对上述《商品房买卖合同（预售）》补充约定：如因两被告未能按照与按揭银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致原告被按揭银行要求承担担保责任的，原告除有权在承担担保责任后向买受人追偿外，还有权在代被告偿付3期（含3期）按揭款后单方面解除合同；原告选择解除合同的，有权要求两被告支付该商品房总价款20%的违约金，原告将在两被告已付款项中扣除水费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款无息退回给两被告；合同无论因何种原因被解除，两被告均应自合同解除之日起15日内与原告到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则，每逾期1日，两被告应向原告支付该商品房总价款0.05%的违约金，本合同的解除手续全部办理完毕后，原告根据合同及补充协议的约定向两被告退还房款；两被告已办理收楼手续后本合同解除的，两被告应于合同解除之日起30日内办妥退房手续并将该商品房腾空归还给原告。2017年12月26日.两被告与建行佛山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：该行向两被告发放贷款630000元用于购买涉讼房屋，担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人与贷款人关于费用承担的约定为贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。2019年1月14日，尚观嘉园23座、24座办妥竣工验收备案。2019年10月14日打印的首次登记确权清单显示，尚观嘉园23-24座的首次登记申请已经办理完毕。2019年10月19日，被告张志杰办理涉讼房屋的收楼手续。2019年11月7日，建行佛山分行向原告发出《律师函》，载明：两被告未按《借款合同》约定偿还涉讼房屋的贷款本息，截至2019年11月5日已逾期3期，共拖欠逾期本金3031.99元，利息11227.11元；现建行佛山分行决定宣布两被告整笔贷款提前到期，一次性收回贷款本息，故致函原告，请原告收函后三日内向建行佛山分行全额偿还两被告拖欠的全部贷款本息及相关费用（律师费等）。2020年1月16日，原告向建行佛山分行账户转账638244.79元，备注用途为“还张志杰贷款”，并通过案外人吴艳玲账户代付46527元，附言为“代还张志杰案费用”。2020年1月21日，建行佛山分行出具《情况说明书》，载明：建行佛山分行已向佛山市禅城区人民法院提起（2020）粤0604民初25号案诉讼，诉讼期间，佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司积极向建行佛山分行履行保证责任，于2020年1月17日主动代借款人张志杰、杨庆玲履行还款义务，具体包括计至2020年1月17日尚欠全部贷款本息638244.79元（其中本金619102.04元，利息及罚息19142.75元）、建行佛山分行实现债权而产生的费用46527元（其中诉讼费5260元及保全费3880元、律师费37387元），合计684771.79元。佛山市禅城区人民法院受理建行佛山分行诉张志杰、杨庆玲、佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，建行佛山分行诉请张志杰、杨庆玲偿还贷款本息634672.98元、赔偿律师费损失37387元，并由佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司对上述债务及实现债权而发生的全部费用承担连带清偿责任。佛山市禅城区人民法院于2020年2月11日作出（2020）粤0604民初25号民事裁定书，裁定准许建行佛山分行撤回起诉，受理费5260元、财产保全费3880元，合计9140元，由建行佛山分行负担。另查明，涉讼房屋已经办理预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2018年3月19日，预告登记权利人为建行佛山分行，预告登记义务人为两被告。2020年9月18日打印的佛山市（南海区）不动产登记预告信息查询结果显示，涉讼房屋已办理预告登记，预告权利人为两被告；2018年3月19日，涉讼房屋办理抵押预告登记，抵押权人为建行佛山分行；2019年12月11日，涉讼房屋中张志杰的份额被本院（2019）粤0605执保8902号案预查封。又查明，原告（甲方）与广东信孚律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与张志杰、杨庆玲房屋买卖合同纠纷案件，聘请乙方提供法律服务，乙方接受甲方委托，委派律师担任甲方的委托代理人，代理案件的一审法律程序，涉及标的864870.19元，甲方向乙方支付律师服务费41594元。2020年3月18日，广东信孚律师事务所开具发票，确认收到原告支付的律师费41594元。2020年3月27日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。而《补充协议》约定两被告未按约偿付按揭款而导致原告被银行要求承担担保责任的，原告有权解除买卖合同、收回涉讼房屋。经查，两被告在本案中已经支付完毕全部购房款，履行了《商品房买卖合同（预售）》约定的主要义务，涉讼房屋亦已交付两被告使用。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。原告在两被告已经支付全部购房款的情况下，无权再对涉讼房屋主张所有权。原告在代两被告履行了支付其所拖欠建行佛山分行的贷款本息费用等债务之后，可获得向两被告追偿相关款项的权利，但不产生由原告以“回购”方式取得涉讼房屋所有权的后果。因此，再结合涉讼房屋已被另案查封的实际情况，原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》没有法律依据，也违反了公平原则，本院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》因两被告已经履行合同约定的主要义务而未能解除，故原告基于合同解除而诉请两被告办理合同解除的全部手续并承担相关费用、按购房款20%计付违约金、腾退交付涉讼房屋、办理住宅专项维修资金退款手续均没有事实依据，本院不予支持。因两被告未能依约履行与案外人建行佛山分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的还款义务，致原告承担担保责任并提起本案诉讼，对原告已经代偿的本金619102.04元、利息及罚息19142.75元、诉讼费9140元、律师费37387元，合计684771.79元，两被告应予返还，对原告因本案而实际支出的律师费41594元，两被告应支付予原告。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张志杰、杨庆玲应于本判决发生法律效力之日起十日内返还684771.79元予原告佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司；被告张志杰、杨庆玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费41594元予原告佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司；驳回原告佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费15025.1元（原告已预交），由原告佛山市富林尚观嘉园房地产开发有限公司负担3961.44元，由被告张志杰、杨庆玲负担11063.66元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；对原告多预交的案件受理费11063.66元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  陈 梅人民陪审员  朱海帆二〇二〇年十月二十三日书 记 员  林浩成