黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1341号上诉人（原审原告）：逄立君，女，1974年4月11日出生，汉族，农民，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：杨紫琛，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉香，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹吉祥，男，1982年4月5日出生，汉族，巴彦县天宇房地产开发有限公司技术员，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：孟繁玉，男，1953年10月3日出生，汉族，巴彦县繁荣法律服务所法律工作者，住黑龙江省巴彦县。被上诉人（原审被告）：巴彦县天宇房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇利民大市场。法定代表人：邹本申，总经理。委托诉讼代理人：孟繁玉，男，1953年10月3日出生，汉族，巴彦县繁荣法律服务所法律工作者，住黑龙江省巴彦县。原审第三人：马学，男，1979年5月10日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省巴彦县。上诉人逄立君因与被上诉人邹吉祥、巴彦县天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）、原审第三人马学房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。逄立君上诉请求：撤销一审判决，改判支持逄立君一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。天宇公司向逄立君出具的巴彦县祥和家园预售（订）楼房交款收据不存在附条件交付案涉房屋的内容，天宇公司自愿接受马学转移的合同义务，同意逄立君以马学走账方式支付购房款，该行为属于债务承担，系天宇公司的真实意思表达，合法有效。天宇公司应当向逄立君交付案涉房屋。一、天宇公司出具的《交款收据》系债务承担，不论从法律理论层面还是司法实践层面，天宇公司都应当向逄立君交付房屋。2016年9月23日，经逄立君同意，天宇公司向逄立君出具交款收据，同意以该方式解决马学对逄立君的欠款问题，与逄立君形成房屋买卖合同法律关系。这属于《合同法》第八十四条规定的债务承担情形。从法律理论层面来看，理论通说认为债务承担具有无因性。即新债务人通常出于某种原因接受转移后的债务，但是该原因一般存在其内部之间，该原因是否成立或者消灭并不影响债务承担的效力，新债务人不得援引原因行为抗辩债权人。具体到本案中，假设天宇公司与马学之间的《抹灰协议书》是天宇公司债务承担的原因，天宇公司也不得以马学没有实际履行抹灰协议为由拒绝向逄立君交付房屋。况且，纵观本案一审全部证据笔录，无任何证据证明当时走的是哪笔账、是新账还是旧账。从司法实践层面来看，实践中有大量的债务承担案例，法官通常基于债务承担无因性理论认定即便新债务人与原债务人内部原因消灭或者未成立，新债务人仍需对债权人履行义务。因为实践中债权人必然存在客观认知障碍，债权人不可能完全知晓新债务人基于何种基础原因承担债务。即便知道基础原因，债权人也很难了解基础原因是否存在法律瑕疵、能否最终顺利实现。如果允许新债务人任意根据基础原因对债权人行使抗辩权，极有可能新债务人与原债务人恶意串通，通过虚假的基础原因转移债务，再以基础原因向债权人抗辩。此时原债务人往往已经丧失偿付能力甚至转移财产，最终债权人的合法利益得不到保护。二、一审法院认定事实错误，交款收据不属于附条件合同。不论从事实出发或是根据一审自认，天宇公司都认可案涉房屋已出售给逄立君这一事实。首先，在天宇公司、邹吉祥、马学没有提供任何证据证明的情况下，一审法院不能将交款收据的备注“马学走账”擅自解释为“天宇公司只有在抹灰工程这一条件成就的情况下，才同意替代马学给逄立君走账”。这样的解释没有事实根据和法律依据，对债权人逄立君实属不公。其次，根据一审法院认定的证据情况，天宇公司、邹吉祥出示证据的证明内容“2016年9月23日，逄立君与马学协商后，马学到天宇公司协商因马学欠逄立君水韵宾馆材料款，由天宇公司给逄立君开具涉案房屋一套，总价款364,280.00元。在马学应收抹灰工程款中走账，作为替代逄立君交付的购房款。但是，此后马学没有实际施工，也没有以其他方式替代逄立君向天宇公司交付购房款”恰恰自认了天宇公司已向逄立君出售了案涉房屋。至于马学是否实际施工与逄立君无关，不应当让债权人逄立君承担该不利后果。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，一方当事人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。自2016年9月23日出具交款收据之日起至2019年1月，天宇公司从未因为逄立君没有支付售房款而要求解除合同，更从未以马学没有实际施工为由向逄立君提出过异议。2019年1月，邹吉祥（天宇公司出具交款收据时法定代表人）在与逄立君通话时仍认可之前的债务承担事实，并承诺依然会继续履行。逄立君作为案涉房屋业主于2018年11月7日、2019年9月11日向巴彦裕宝热力有限责任公司缴纳热费足以证明该事实。天宇公司在得知逄立君起诉、马学经济情况恶化没有偿付能力时，突然拒绝向逄立君交付案涉房屋，其行为明显违悖常理，也不符合我国民法的诚实信用原则。邹吉祥辩称：邹吉祥属于天宇公司的员工，并不是合同主体，逄立君将邹吉祥列为一审被告系主体不适格。天宇公司辩称：逄立君将《合同法》第84条作为上诉理由及其请求权的基础，是逄立君主观臆断，偷换概念，属适用法律错误。逄立君与马学之间存在着买卖建筑材料的合同关系，逄立君与马学之间的债权债务关系与天宇公司无关，天宇公司没有与逄立君订立替代马学向逄立君偿还债务的任何协议，也没有表述替代马学偿还多少债务以及偿还债务的时间和期限，不存在天宇公司代替马学向逄立君还款的合同约定，不能认定为债务加入。本案中，逄立君与马学之间的债权债务关系与天宇公司无任何所谓的债务加入的法律事实。所谓债务加入，又称并存的债务承担，指原债务人并没有脱离原债务关系，而第三人又加入到原存的债务关系中，与债务人共同承担债务。逄立君在没有任何证据的基础上，提出债务加入的债务承担，缺乏法律依据。关于天宇公司向逄立君出具的巴彦县祥和家园预售定楼房的交款收据，并不能构成新债务人替代原债务人马学向逄立君偿还债务。首先，天宇公司虽然在该收据上标注“马学走账”的字样，但不能擅自解释为债务加入。其次，天宇公司在与马学存在签订《工程抹灰施工合同》的前提条件下，同意在其抹灰工程中为买方逄立君走账，允许逄立君可以暂时不缴纳购房款，并不是约定由天宇公司代马学偿还逄立君债务，天宇公司与逄立君没有任何关系。关于“马学走账”的文字表示，更不能认定为替逄立君偿还债务。再次，商品房买卖合同中，天宇公司与逄立君之间属于双方的合同主体，在买受人逄立君没有交付房款情况下，天宇公司不交付房屋并不存在违约行为。只要逄立君现在交款，天宇公司马上交房，逄立君在不存在债务承担的情况下从法律的层面上展开论述债务承担具有无因性实为自欺欺人。综上，逄立君的上诉请求没有任何证据来支持，一审认定事实清楚，程序合法，判决公平公正，恳请二审法院维持原判。马学未到庭，亦未提交书面答辩意见。逄立君向一审法院起诉请求：1.判令邹吉祥、天宇公司立即将巴彦县巴彦镇祥和家园小区2号楼2单元1101室房屋交付给逄立君；2.判令邹吉祥、天宇公司赔偿逄立君两年的租房损失10,000元。一审法院认定事实：逄立君庭审时自认第三人马学拖欠逄立君64万多元的房门款（水韵宾馆室内装修用的房门），马学经与逄立君协商，因马学承包了天宇公司的抹灰工程，由天宇公司给逄立君开具涉案房屋一套，用以抵偿马学所欠逄立君的欠款。2016年9月23日，祥和家园小区为逄立君开具了购房款收据。该收据体现“实收金额为364,208.00元，备注：马学走账，签章人分别为天宇公司财务章及邹吉祥”。逄立君认为，天宇公司同意替马学给逄立君还账，并给逄立君开具了购房收据。因此，逄立君只根据购房收据向天宇公司要房子，至于马学是否为天宇公司施工与逄立君无关。庭审时，逄立君自认未向天宇公司交付购房款，逄立君与天宇公司、邹吉祥与马学均对马学欠逄立君的钱，因马学承包天宇公司祥和家园的抹灰工程，天宇公司为逄立君开具了涉案房屋的购房款收据的事实无异议。所以，天宇公司、邹吉祥与第三人马学均认为天宇公司与逄立君并不存在真实的房屋买卖关系。开具购房款收据是为了替马学走账，但实际上马学也并未给天宇公司实际施工，施工人另有其人为李志东，工程款已通过7套房源抵账。一审法院认为，逄立君仅依据购房款收据要求天宇公司作为房屋买卖合同的一方当事人履行交付房屋的义务，未能向法庭提供房屋买卖合同，逄立君与第三人马学亦均未实际向天宇公司交付购房款。从逄立君和天宇公司、邹吉祥、马学的当庭陈述和自认以及购房款收据上备注体现的内容，可以认定，逄立君是基于与第三人马学存在债权债务关系而取得的天宇公司的购房款收据，逄立君与天宇公司不存在真实的房屋买卖合同关系。天宇公司只有在第三人马学为其实际施工了抹灰工程这一条件成就的情况下，才同意替代马学给逄立君走账，现该条件尚未成就，因此，天宇公司也无义务向逄立君交付房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，逄立君不能提供证据证实其与天宇公司存在房屋买卖关系，亦不能提供证据证实逄立君或者马学已经向天宇公司履行了交付购房款义务的相关证据。因此，逄立君要求天宇公司履行交付房屋的义务依法不应予以支持。同时，对逄立君要求天宇公司和邹吉祥赔偿逄立君两年的租房损失10,000元及逄立君的房款在天宇公司、邹吉祥处使用产生的利息损失的请求，亦依法不应予以支持。对于逄立君因未能取得房屋的损失可依据其与第三人马学之间的债权债务关系向马学另案主张。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回逄立君的诉讼请求。二审中，逄立君提交了其与邹吉祥谈话的视频资料一份。拟证明：邹吉祥承认逄立君与天宇公司的买卖合同依法有效。邹吉祥、天宇公司质证意见：该证据不是新证据，逄立君委托诉讼代理人当庭自认买卖合同有效，关键是逄立君作为买方没有交纳购房款，所以房屋至今没有交付。本院认证意见：将结合相关案件事实对该证据进行综合评判。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉法律关系问题。逄立君与天宇公司并未签订商品房买卖合同，逄立君主张依据天宇公司为其出具的交款收据可以证实其与天宇公司之间为房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，前述交款收据系因逄立君与马学之间存在债权债务关系，马学与天宇公司签订抹灰工程施工合同后，天宇公司同意以案涉房屋抵顶抹灰工程款，依马学要求为逄立君开具了交款收据，载明：马学走账。现天宇公司、马学均认可马学并未给天宇公司实际施工抹灰工程，天宇公司与马学之间并不存在以案涉房屋进行抵账的事实基础，逄立君与天宇公司不符合《中华人民共和国合同法》第三十七条规定情形。关于逄立君主张天宇公司已经同意为马学走账应为债务承担问题。债务承担是指在不改变合同的前提下，债权人、债务人通过与第三人订立转让债务的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担的法律现象。本案中，逄立君、马学、天宇公司并未签订债务转让合同，天宇公司为逄立君开具购房款收据后并未向其交付房屋，亦不同意代马学偿还相应债务，故逄立君主张其与天宇公司之间系债务承担亦无事实和法律依据。综上所述，逄立君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人逄立君负担。本判决为终审判决。审判长 李妮娜审判员赵晟审判员张禹珩二〇二〇年十月九日书记员 周      小      倩