江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初1662号原告：和泰（江西）物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区何坊西路**，统一社会信用代码913600007442875695。法定代表人：梅晓峰，公司董事长。委托诉讼代理人：潘珺璐，女，公司员工。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。被告：何叶丛，男，1985年11月14日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：黄婉娟，北京市中银（南昌）律师事务所律师。原告和泰（江西）物业管理有限公司（下文简称和泰物业公司）与被告何叶丛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和泰物业公司的委托诉讼代理人吕文娟与被告何叶丛的委托诉讼代理人黄婉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.何叶丛立即向其支付欠缴的湖韵天成小区22-104室物业管理服务费9095.76元及违约金2728.73元，合计11824.49元；2.何叶丛承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月6日，和泰物业公司与何叶丛签订《“湖韵天成”物业管理服务协议》，约定和泰物业公司为该何叶丛所住小区提供物业管理服务，何叶丛房屋所在楼栋的物业管理服务费标准为3.6元/平方米/月。合同签订后，和泰物业公司依约履行物业管理服务，但何叶丛自2018年10月1日起便未再依约缴纳物业费，经多次向何叶丛催缴无果后，和泰物业公司诉至法院。何叶丛辩称，和泰物业公司不具备诉讼主体资格。自2016年6月30日起，和泰物业公司与案外人江西城泰投资有限公司（以下简称江西城泰公司）之间的前期物业服务合同关系就已终止，江西城泰公司多次以发函、公告等方式通知和泰物业公司离场，和泰物业公司拒不离场。和泰物业公司为湖韵天成小区提供物业管理服务系其单方行为，其以提供实际服务为由向业主收取物业管理费，涉嫌强迫交易。综上所述，其向何叶丛主张物业管理费、违约金于法无据，请法院驳回和泰物业公司诉讼请求。本院经审理查明事实如下：1.2016年6月29日，案外人城泰公司与案外人江西省华昌实业有限公司（华昌公司）联合向和泰物业公司发出告知函，其上载明：鉴于签订的城泰·威尼斯江域和城泰凡尔赛宫、城泰湖韵天成项目《前期物业管理委托服务合同》分别于2015年12月31日和2016年6月30日到期，我司特函告贵司，希望双方尽快协商，并妥善处理好善后事宜。该函于2020年6月30日通过EMS（单号1078068420919）寄送给当时和泰物业公司法定代表人汤立君。2017年6月6日，城泰公司与华昌公司再次向和泰物业公司发出前期物业服务合同终止告知函（续），要求和泰物业公司在十日内撤离三个项目，停止非法经营。2.2017年6月9日，城泰公司与华昌公司委托代理人李江前往江西省南昌市赣江公证处申请对前述公司向和泰物业公司邮寄《前期物业服务合同终止告知函（续）》的行为及过程进行证据保全的公证。于2017年6月9日11时28分许，赣江公证处公证员曾某与公证人员某及李江一同来到南昌市青云谱区青云谱邮政支局，在两名公证人员的见证下，李江将准备好的一份《前期物业服务合同终止告知函（续）》装入信封并以特快专递的方式寄出（寄件人：李江，单位名称：江西城泰投资有限公司、江西省华昌实业有限公，收件人：汤立君，地，地址：江西省南昌市红谷滩新区并现场取得编号为“1023212590919”的国内标准快递单据一张和机打发票一张。3.2017年12月20日，城泰公司向何叶丛发出“湖韵天成”入伙通知书，要求何叶丛于2018年1月1日前往办理入伙手续。4.2018年1月6日，和泰物业公司作为甲方与作为乙方的何叶丛签订《“湖韵天成”物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定由和泰物业公司为何叶丛所住小区提供物业管理服务。高层住宅1.9元/月/平方米，别墅住宅3.6元/月/平方米，费用交纳时间从乙方办理入伙手续之日起算，如果在入伙通知书发出15日内不办理入伙手续将视同入伙，并按入伙通知书中确定的入伙日期起计收物业管理费，每月20日至30日预收下一个月或下一个季度的物业管理费。乙方逾期交纳有关费用，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒交的，甲方可采取停水、停电等必要措施。乙方有权参加业主大会或业主代表大会，向右选举权、被选举权，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。同日，和泰物业公司为何叶丛办理交房手续、业主入住资料和物品领取事宜，并签订《承诺书》及《消防责任书》。5.和泰物业公司于2018年1月6日缴纳2018年1月1日至2018年9月30日期间物业管理费3636元，和泰物业公司向何叶丛出具收据一张。自此之后，和泰物业公司再未支付过任何物业管理费，截至2019年12月31日，何叶丛欠缴物业费为9095.76元（计算公式：3.6元×168.44×15月），违约金和泰物业公司酌情减免为2728.73元，多余部分自愿放弃。6.和泰物业公司委托湖南怀治律师事务所向何叶丛发出律师函，通知何叶丛截至2019年12月31日其欠缴的物业服务费为9090元，要求何叶丛在收到该律师函后立即与物业联系并将所欠费用支付给和泰物业公司。该律师函直接张贴在何叶丛大门上。其间，和泰物业公司也通过短信等方式向何叶丛主张过物业服务费。7.2018年6月，何叶丛小区成立业委员会，2019年8月业主委员会开始选聘新的物业公司，2019年12月30日和泰物业公司退出小区，2020年1月1日新的物业公司入驻。业主委员会委托嘉诚新悦集团作出《湖韵天成项目考察问题报告》和《城泰湖韵天成项目承接查验报告》，报告围绕消防系统、弱电系统、配电机房、地、地下车库共区域、园林绿化、给排水等方面作了问题分析汇总。本院认为，和泰物业公司与何叶丛签订的《“湖韵天成”物业管理服务协议》及《临时管理规约》是双方真实意思表示，成立并生效。被告主张城泰公司与和泰物业公司之间物业服务合同关系早于2016年6月30日就已终止，但结合城泰公司向被告送达的入伙通知书及被告与和泰物业公司签订的物业服务协议、小区80%的业主皆按时缴纳物业费、自业主委员会成立以来至2019年8月才选聘新的物业公司等，物业公司实际也提供了物业服务，被告主张的小区存在的各种问题与小区积弊已久也不无关系。和泰物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；何叶丛在物业管理活动中，既有根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用的义务，也有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。和泰物业公司为案涉小区提供了物业服务，何叶丛在收房后交纳第一季度物业服务费后便再未交纳任何费用。何叶丛提出小区乱停乱放且将业主花园中树木损毁，也未按合同约定公布管理费用的收支情况，和泰物业公司未提交证据予以反驳，鉴于和泰物业公司在提供物业服务过程中也存在一定的不足之处，这是造成何叶丛未按时交纳物业服务费的诱因之一，故对违约金的主张，不予支持，对物业费的主张，予以支持。观澜府小区业主与和泰物业公司是鱼与水的关系，公司不仅理应为业主提供物业服务，更应提供品质优良的物业服务，对业主提出的物业服务中存在的问题，不能仅停留在是否已提供物业服务的层面，而应本着服务理念，想业主之所想，急业主之所急，办业主之所需，做业主之所盼，为小区打造良好的居住环境，与业主共同构建和谐文明小区。关于业主提到安全、卫生问题，和泰物业公司应在业主反映问题后第一时间排查，能通过自我改善解决的，要改进内部管理、提升外部服务，需要找多方沟通的，要及时架起沟通桥梁，并将得到的准确信息及时反馈、告知给业主；关于物业服务费定价问题，一期物业服务费定位为高层2.5元/平方米/月，洋房3.5元/平方米/月，二期高层和洋房均为2.8元/平方米/月，一期的硬件设施相较于二期更好一点，物业费的定价经过相关部门的程序后备案登记，合同中也对此作了明确约定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、何叶丛于本判决生效之日起十五日内向和泰（江西）物业管理有限公司支付2018年10月至2020年6月的物业费8806.14元。二、驳回和泰（江西）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元，减半收取计33.5元，由被告何叶丛负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  孟李玲二〇二〇年十月十五日法官助理符鹏书记员罗春