广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7516号上诉人（原审原告）：佛山市南海区里水镇甘蕉社区和同股份经济合作社（原佛山市南海区******和同股份合作经济社），住所地广东省佛山市南海区******。法定代表人：杜远盛，社长。委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子谦，广东巨能律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杜美高，男，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************617。委托诉讼代理人：梁凤洁，广东多方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜锦祥，男，系杜美高儿子。上诉人佛山市南海区里水镇甘蕉社区和同股份经济合作社（以下简称和同经济社）因与被上诉人杜美高租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和同经济社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判杜美高向和同经济社支付2007年1月1日至2020年4月30日期间多占土地的占有使用费共355073.02元[其中2007年1月1日至2016年12月31日期间的占有使用费按《土地使用权承包合同》（以下简称涉案合同）约定的标准计付；2017年1月1日开始按每月每平方米4元，每三年递增10%的标准计付，上述金额暂计至2020年4月30日];2.本案一、二审诉讼费由杜美高负担。事实和理由为:（一）一审法院已认定杜美高存在多占用土地的事实。佛山市测绘地理信息研究院出具的《测绘成果报告》显示，涉案土地①-⑧合计面积为1128.02平方米，杜美高对于上述土地均存在占有使用情形。但一审法院最终仅认定杜美高实际占有使用土地的部分为①-③（即697.11平方米），明显不当。1.综合全案分析，一审法院并没有进一步核查涉案土地④-⑧与杜美高是否存在关联，就仅依据“和同经济社不能举证证明该部分土地由杜美高占有使用以及杜美高单方否认其占有使用该部分土地”为由就认定相关事实；2.一审法院虽曾到涉案土地进行现场勘验，但仅对双方之间就涉案土地的使用情况进行简单询问，未核查杜美高对涉案土地④-⑧部分是否存在转租、使用或收益情况，导致本案事实认定不清。3.虽然杜美高否认使用涉案土地④-⑧，但是结合航拍图以及一审法院现场勘验情况分析，涉案土地①-⑧形成围蔽空间，若需进入涉案土地②-⑧，只能通过杜美高使用的涉案土地①与德某轩名车厂房（非本案诉讼标的，亦非杜美高所有）之间的巷子，且通过巷子前方的带锁铁门进入。铁门钥匙由涉案土地①承租方及德某轩名车厂房的承租方持有，可推定若需使用涉案土地②-⑧，必须经过该铁门，故涉案土地②-⑧的实际使用人不论是否为杜美高，若没有其同意，他人也不可能占用该土地。一审法院未查清该事实就认定杜美高无需承担该部分土地的占有使用费，明显不合理。故，杜美高超出涉案合同约定多占有使用和同经济社土地的面积应为888.02平方米（1128.02平方米-240平方米），而非一审法院认定的457.11平方米。（二）杜美高超出涉案合同约定实际多占用土地的面积为888.02平方米，对于超出的部分，一审法院判决杜美高按涉案合同租金计算标准支付自2007年1月1日起至2016年12月31日止多占用土地的费用，和同经济社没有异议。但自2017年1月1日起至涉案合同履行期届满之日止，杜美高应当按每月每平方米4元，每三年递增10%的标准计付多使用土地部分的租金。1.涉案合同约定和同经济社向杜美高出租的土地面积为240平方米，该合同对租金的计算方式仅限于合同内的土地，并不包含其多占用的888.02平方米土地；2.和同经济社已委托佛山市中级人民法院在库的评估机构对杜美高多占用的土地部分价值以2017年1月1日作为评估基准日进行鉴定，市场租金价值为9.2元/平方米/月，和同经济社对自2017年1月1日起按4元/平方米/月，每三年递增10%的标准计算杜美高多占用土地的“租金”，并无不妥。若按照一审法院判决确定的租金标准，则对其他按照4元/平方米/月的支付租金的承租人存在不公。3.涉案土地租金高达9.2元/平方米/月，若按照一审的裁判结果，相当于将888.02平方米土地以极低价格变相强租予杜美高，不仅损害了和同经济社的利益，同时会鼓励他人恶意霸占土地，造成不良的社会效果。和同经济社在本案中诉请的占有使用费，合乎情理。（三）一审法院认为本案起诉前和同经济社并未对杜美高按现状占有使用涉案土地提出过异议，故参照合同约定的标准计付多占用土地的费用，没有法律理据。1.和同经济社没有提出异议的土地仅为合同内的240平方米，且若非通过专业机构对杜美高实际使用的土地进行测绘，和同经济社不可能明确其多占有使用的土地高达888.02平方米。2.对杜美高多占有使用的土地，若按照正常租赁流程，需双方重新签订租赁合同或者对原租赁合同进行变更，并根据市场价格调整租金。（四）和同经济社与杜美高签订涉案合同时，杜美高系和同经济社的社委之一。杜美高对其未按照涉案合同约定使用土地的情况系知情的，其利用自身职务便利，通过与和同经济社签订涉案合同的方式多占用土地，致使集体经济全体成员的利益受到损害。杜美高辩称，（一）一审法院认定杜美高多使用了《测绘成果报告》中标注①-③合计457.11平方米土地是正确的。该面积是一审法院委托佛山市测绘地理信息研究院测绘并到现场核查后确认的。杜美高并非从2007年开始占有使用该地块。杜美高最开始使用的土地面积为240平方米，后在2011年左右相关部门将地块旁边的河涌填平，杜美高才陆续多使用河涌段的地块。河涌段地块原为上街村管辖，近几年才交由集团公司管辖，其无权收取管辖之前的租金。杜美高已经使用河涌地块十多年，和同经济社向杜美高要求多使用土地部门的租金，已超过诉讼时效期间。（二）《测绘成果报告》上的④-⑧是一个开放空间，杜美高并未使用，也未进行围闭，且图8上方是10KV的高压线，按电力管理条例规定非安全距离内的土地不能用于出租。另外，涉案土地部分属于上街村而非和同经济社所有。（三）和同经济社于2017年1月1日单方委托评估机构对土地进行评估不具有参考性，杜美高也从未看到过该评估报告。杜美高承租土地时，该地块附近的交通情况十分不便，虽然土地目前已平整，但相关的租金应按涉案合同履行。和同经济社现主张按4元/每平方/月的标准收取多占用土地的租金，没有法律依据。和同经济社向一审法院起诉请求：1.杜美高立即向和同经济社支付非法占用土地使用费（2007年1月1日至2016年12月31日期间的占用费参照合同约定租金的标准补缴，共计数额226147.52元；2017年1月1日开始按每月每平方米4元，每三年递增10%的标准补缴租金，至2019年2月28日止，占用费共计92973元）；2.杜美高承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：和同经济社（甲方、发包方）与杜美高（乙方、承包方）签订了涉案合同：承包项目名称工业用地，面积240平方米的土地使用权。承包期限40年，即从2007年1月1日至2046年12月31日止。租金由2007年1月1日开始计算，第一至第三年承包款每月每平方米1.8元，第四年开始递增，每四年递增一次，每次递增10%，递增至每月每平方米5元封顶。租金按每季度交一次，每季度头一个月交清本季度租金。乙方应按甲、乙双方商定和报建批准后的基建标准进行施工，基建投资由乙方承担，等约定。另一，经和同经济社申请，一审法院依法委托佛山市测绘地理信息研究院对涉案土地进行了测绘。佛山市测绘地理信息研究院出具《测绘成果报告》，测绘结果如下：土地编号土地面积（平方米）备注①572.79办公、厂房②9.50厕所③114.82宿舍④22.79堆放材料⑤45.79砖房⑥18.5设备房⑦50.05样本间⑧293.78棚、空地合计（平方米）1128.02杜美高确认土地①、②、③由杜美高占有使用，但认为土地②、③使用时间约为4年左右。杜美高不确认占有使用了土地④-⑧，亦不确认土地④-⑦上的建筑物及土地⑧的棚由杜美高建筑。另二，涉案土地有部分土地红线范围在不动产权证号为集用（2002）050111号的登记红线范围内，上述不动产权权利人为里水镇甘蕉村和同经济合作社，权利性质为批准拨用企业用地，土地用途为工业用。涉案土地①-⑥、⑧的所有权人为和同经济社农民集体，权利证号为集有（2012）0800205。涉案土地⑦有部分属于佛山市南海区里水镇甘蕉经济联合社农民集体，权利证号为（2012）0800213，有部分属于和同经济社农民集体，权利证号为集有（2012）0800205。另三，一审法院于2020年1月20日前往涉案土地进行现场勘验。经勘验：涉案土地①-⑦上均为建筑物。涉案地块⑧为涉案地块①-⑦上的建筑物与涉案地块①北面的一个厂房（厂房上挂牌德某轩名车，该厂房并非本案讼争标的，亦不属于杜美高所有，下简称德某轩名车厂房）围蔽而成的一块空地。涉案地块①与德某轩名车厂房之间有一条巷子可进入涉案土地②-⑧。巷子前方为一扇铁门，外人可从铁门进入涉案土地②-⑧，亦可从德某轩名车厂房的后门进入涉案土地②-⑧。杜美高述称铁门的钥匙由涉案土地①的承租方及德某轩名车厂房的承租方持有。另四，和同经济社提供的测绘数据对应的《技术报告》出具的时间为2018年3月10日。另六，和同经济社于2018年12月17日邮寄律师函予杜美高要求杜美高支付多占用土地的租金，邮寄地址为佛山市南海区**************，邮件于2018年12月18日由他人签收。另七，和同经济社主张涉案土地部分区域为佛山泽润林电子科技有限公司承租，经调查，佛山泽润林电子科技有限公司的法定代表人为伍贤春，住所地为佛山市南海区***********，该住所地由伍贤春于2016年3月2日与吕沛波签订租赁合同承租，佛山市南海区里水镇甘蕉社区*民委员会于2016年6月24日出具证明确认上述建筑物属吕沛波所有。另八，杜美高于2020年4月14日向一审法院提交书面说明确认尚未返还涉案租赁物予和同经济社。另九，和同经济社、杜美高均确认涉案《土地使用权承包合同》的租金标准：2007年1月1日至2009年12月31日为每月1.8元/平方米、2010年1月1日至2013年12月31日为每月1.98元/平方米、2014年1月1日至2017年12月31日为每月2.178元/平方米、2018年1月1日至2019年2月28日为每月2.3958元/平方米。一审法院认为，杜美高是基于与和同经济社签订的涉案合同而占有使用涉案租赁物，当事人之间的纠纷是因租赁合同关系而产生的，本案案由为租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”涉案土地有部分土地办理了使用权登记手续，和同经济社、杜美高对于该部分土地的租赁协议有效，对于未办理土地使用权登记的土地，杜美高承租该部分土地作非农用途，和同经济社、杜美高针对该部分土地的租赁协议因违反法律强制性规定而无效。杜美高确认占有使用了涉案土地①-③，一审法院予以确认。和同经济社主张杜美高占有使用了涉案土地④-⑧，杜美高不予确认，和同经济社亦未能举证证明杜美高占有使用了涉案土地④-⑧，现场勘验结果亦未能显示杜美高占有使用了涉案土地④-⑧，据此，一审法院确认杜美高超出合同约定占用土地面积为457.11平方米（572.79平方米＋9.5平方米＋114.82平方米-240平方米）。杜美高超出合同约定的面积占有使用涉案土地，理应向和同经济社支付多占用土地的费用。至于杜美高多占用土地的时间，杜美高作为实际占用人，在杜美高未举证证明其超出合同约定占有使用土地时间的情形下，一审法院对和同经济社主张自涉案合同约定的起租日期即2007年1月1日起计算多占用面积的费用予以支持。杜美高并未举证证明和同经济社在《技术报告》出具前知道或应当知道杜美高超出合同约定占用土地的具体情形，杜美高关于诉讼时效的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于占用费的标准，杜美高自2007年起占有使用涉案土地，占有使用涉案土地至今已长达十三年，在和同经济社提起本案诉讼前，其并未对杜美高按现状占有使用涉案土地提出过异议，涉案合同亦未对杜美高租用土地的四至进行明确约定，综合本案案情，杜美高多占用土地的占用费参照涉案合同约定的标准计算为宜。2020年4月14日后，杜美高占用土地的情况尚不确定，故一审法院确认杜美高应向和同经济社支付2007年1月1日至2020年4月14日的多占用费。经核算，杜美高应向和同经济社支付截至2020年4月14日的多占用土地费150932.53元（详见附表），和同经济社诉请超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杜美高应于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年4月14日的占有使用费150932.53元予和同经济社；二、驳回和同经济社的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3043.41元（和同经济社已预交），由和同经济社负担1384.08元，杜美高负担1659.33元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予和同经济社，一审法院不另收退。和同经济社已预交的测绘费4588元，由和同经济社承担2294元，杜美高承担2294元，杜美高负担部分应于判决法律效力之日起十日内迳付予和同经济社。二审期间，和同经济社向本院提交了如下新的证据：1.诉争土地航拍图，拟证明涉案土地④-⑧是涉案土地①与北面德某轩名车厂房围闭而成的空间，要进入该区间需经杜美高持有钥匙的巷子才能进入，由此可推定其占有使用涉案土地④-⑧；2.与案外人签订的土地使用权承包补偿协议一份，拟证明其他承租人从2017年1月1日起已按4元/平方米/月的标准（每三年递增10%）补缴了多占用土地的租金。杜美高二审期间未提交新证据。本院依法组织当事人进行了质证。杜美高质证认为证据1的航拍图不清晰，且不是新证据；证据2，三性不予确认，与本案不存在关联。经审查，和同经济社提交的航拍图不能证据其主张，本院不予采信；和同经济社提交的证据2，系其与案外人签订的协议，与本案不不存在关联，本院亦不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，杜美高一审时陈述，土地①与北面德某轩名车厂房之间小巷子的铁门平时是打开的，随时可以自由进出。本院认为:本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.杜美高多占用土地的面积如何确定；2.杜美高应向和同经济社支付的土地占有使用费数额。一、关于杜美高多占有使用土地的面积问题涉案合同约定杜美高租赁的土地面积为240平方米，而杜美高自认其占有使用的土地为《测绘成果报告》中标注的土地①-③部分，面积合计为697.11平方米，一审法院据此认定杜美高多占有使用土地面积为457.11平方米（697.11平方米-240平方米），并无不当，本院予以确认。和同经济社上诉认为《测绘成果报告》中标注④-⑧合计面积430.91平方米的土地，与土地①-③形成围闭空间，且只能从杜美高占有使用的土地①与北面德某轩名车厂房之间的小巷子（带铁门）进入，在杜美高持有小巷铁门钥匙的情况下，应推定其也实际占有使用该部分土地。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，和同经济社主张杜美高实际占有使用了土地④-⑧，则应提供相应的证据予以证明。现杜美高否认其占有使用了土地④-⑧并明确表示进入该土地小巷子的铁门平时是打开的，不形成封闭区间且外人可随时自由进出，在此情况下，和同经济社未能提供证据证明杜美高存在使用该土地的情况，依照前述法律规定，应承担相应的不利后果。虽然已查明事实显示，杜美高持有小巷子铁门的钥匙，但其并非持有钥匙的唯一主体，在未有证据显示杜美高锁上小巷子铁门致使土地④-⑧的权利人不能利用该土地的情况下，不能仅凭杜美高持有钥匙以及涉案土地特殊的地理空间即推定杜美高占有使用了涉案土地④-⑧的事实。基于以上考虑，本院对和同经济社上诉认为杜美高占有使用的涉案土地④-⑧的主张，不予支持，一审法院对此处理正确，本院予以维持。二、关于杜美高应向和同经济社支付占有使用费数额的问题如前所述，杜美高超出合同约定多占有使用的土地面积为457.11平方米，和同经济社诉请其支付该部分的占有使用费，理据充分，本院予以支持。一审法院参照涉案合同约定的租金标准，计算2007年1月1日至2016年12月31日期间杜美高多占用土地产生的占有使用费，双方当事人对此均不持异议，本院径予确认。和同经济社上诉认为杜美高自2017年1月1日起应参照评估机构确定的市场租金标准按4元/平方米/月标准交纳占有使用费。对此，本院认为，杜美高自2007年起占有使用涉案土地，至今已长达十三年，在和同经济社提起本案诉讼前，其并未对杜美高按现状多占有使用土地提出过异议，亦未对相关的租金标准提出过主张，在此情况下，考虑到杜美高多占用的土地与合同约定的土地位置相邻、使用方式一致等因素，一审法院参照涉案合同约定的租金标准确定杜美高应支付的占有使用费，不存在违反法律规定的情形，本院对此予以确认。和同经济社一审中诉请杜美高支付的土地占有使用费计至2019年2月28日，一审法院根据杜美高实际占用土地的情况判决其支付占有使用费至2020年4月14日，虽存在不当之处，但和同经济社对此并无异议，甚至上诉中请求计算至2020年4月30日，而杜美高二审庭审中亦明确表示愿意按一审判决履行，故为了避免诉累，本院对一审法院的该种处理方式，予以维持。同时，本院在本案中系根据杜美高占有使用土地的实际情况判决其参照涉案合同标准缴纳占有使用费，该处理方式并未限制土地权属人依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、三十四条等规定行使权利，和同经济社上诉认为一审判决变相强迫其低价出租土地予杜美高，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，杜美高应向和同经济社支付截至2020年4月14日的土地占有使用费合计为150932.53元，具体计算方式详见一审判决附表，本院对此不再累述。综上所述，同和经济社的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4362.11元，由上诉人佛山市南海区里水镇甘蕉社区和同股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十月二十日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫