四川省蓬溪县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0921民初1257号 原告：杜云政，男，1974年6月15日出生，汉族，户籍登记地四川省蓬溪县，现住四川省蓬溪县。 原告：刘玉春（杜云政之妻），1973年5月28日出生，汉族，户籍登记地四川省蓬溪县，现住四川省蓬溪县。 二原告共同委托诉讼代理人：何金亮，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。执业证号：15109200010629818。 二原告共同委托诉讼代理人：李雨希，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。执业证号：15109201911090162。 被告：遂宁市中通实业集团房地产开发有限公司。住所：遂宁市开发区明月路**永耀大厦**。统一社会信用代码：91510900731593233K。 法定代表人：赵冰，董事长。 被告：殷正洪，男，1977年2月27日出生，汉族，户籍登记地四川省遂宁市船山区，现住四川省遂宁市船山区。 被告：岳卫平（殷正洪之妻），1977年2月4日出生，汉族，户籍登记地四川省遂宁市船山区，现住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：殷正洪（岳卫平之夫），1977年2月27日出生，汉族，户籍登记地四川省遂宁市船山区，现住四川省遂宁市船山区。 被告：四川蓬溪农村商业银行股份有限公司西华支行。住。住所：蓬溪县赤城镇蜀北中路**一社会信用代码：91510921565699285J。 负责人：唐丽滨，该支行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄坤，四川真道（遂宁）律师事务所律师。执业证号：15109201810027129。 委托诉讼代理人：崔清，四川真道（遂宁）律师事务所律师。执业证号：15109201611959643。 被告：四川大英农村商业银行股份有限公司。住所：。住所：大英县卓筒大道**会信用代码：91510900708992519D。 法定代表人：刘哿，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：韦莉娜，泰和泰律师事务所律师。执业证号：15101201711165736。 原告杜云政、刘玉春与被告遂宁市中通实业集团房地产开发有限公司（以下简称遂宁中通房产公司）、殷正洪、四川蓬溪农村商业银行股份有限公司（以下简称蓬溪农商行）、四川大英农村商业银行股份有限公司（以下简称大英农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。审理过程中，杜云政、刘玉春于2019年10月11日申请追加岳卫平、蓬溪农商行西华支行作为被告参加诉讼，本院经审查后予以准许；于2019年10月18日申请撤回对蓬溪农商行的起诉，本院经审查后予以准许；于2019年10月21日申请诉讼保全，本院经审查后依法采取了保全措施。2019年12月4日，本院作出（2019）川0921民初1876号民事判决书，被告殷正洪、岳卫平、蓬溪农商行西华支行、大英农商行不服，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉，四川省遂宁市中级人民法院于2020年5月22日作出（2020）川09民终370号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省蓬溪县人民法院（2019）川0921民初1876号民事判决；二、本案发回四川省蓬溪县人民法院重审。原告杜云政、刘玉春与被告遂宁中通房产公司、殷正洪、岳卫平、蓬溪农商行西华支行、大英农商行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日重新立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告杜云政、刘玉春及其共同委托诉讼代理人何金亮、李雨希，被告殷正洪暨被告岳卫平特别授权委托诉讼代理人，被告蓬溪农商行西华支行的特别授权委托诉讼代理人黄坤，被告大英农商行的特别授权委托诉讼代理人韦莉娜到庭参加诉讼。被告遂宁中通房产公司的法定代表人赵冰，被告岳卫平，被告蓬溪农商行西华支行的负责人唐丽滨及其委托诉讼代理人崔清，被告大英农商行的法定代表人刘哿经本院传票传唤、通知未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 杜云政、刘玉春向本院提出诉讼请求：1.被告遂宁中通房产公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；与被告殷正洪、岳卫平涤除蓬溪县×底楼12-13号门面上的抵押登记，并将门面产权过户至原告名下；过户产生的税费由上述三被告承担；2.被告遂宁中通房产公司、殷正洪、岳卫平共同承担逾期过户的违约责任，即向原告支付违约金183 534元（违约金计算方式：以原告实际支付的618 750元购房款为基数，从2014年4月1日起按照中国人民银行公布的逾期贷款基准利率计算至实际过户之日止，截止2019年11月5日（第一次起诉时），违约金约为183 534元）；3.被告蓬溪农商行西华支行涤除蓬溪县×13号门面上的抵押登记，被告大英农商行涤除蓬溪县赤城镇×12号门面上的抵押登记，并配合原告与被告遂宁中通房产公司、殷正洪、岳卫平办理案涉门面的过户手续；4.本案诉讼费、保全费等费用由五被告承担。事实和理由：（1）2010年11月，他们与遂宁中通房产公司签订《商品房买卖合同》约定，遂宁中通房产公司将其与殷正洪联合开发的位于蓬溪县×底楼12-13号门面卖与他们，购房款为618 750元，水电费12 200元，原告一次性付清。因殷正洪在签订合同时称该门面未分户，双方遂约定产权证交付时间为2014年后。他们选好房后于2010年11月12日向遂宁中通房产公司支付购房款定金5 000元。正式签订《商品房买卖合同》后，于2010年11月24日支付剩余购房款613 750元，于2010年11月24日支付水电安装费12 200元。因在他们购买该门面前，遂宁中通房产公司已将门面出租，遂宁中通房产公司遂以转移出租人权利的方式将该房屋交付给了他们，即他们在付清购房款后开始收取该门面租金。2014年，房屋产权交付时间截止，他们不断联系催促殷正洪办理产权，但殷正洪不断推延。2016年10月，殷正洪告知他们其已将他们购买的12-13号门面产权办至自己名下并将12号门面抵押给了大英农商行，13号门面抵押给了蓬溪农商行西华支行。综上，他们与遂宁中通房产公司、殷正洪签订的买卖合同合法有效，他们已按合同约定支付购房款，且殷正洪已在原一审、二审中承认收到购房款。一直未办理过户登记的原因在于殷正洪的欺骗和案涉门面被抵押的事实。他们在合同签订后即已占有、使用该房屋，故他们的情形符合办理执行异议和复议若干规定第28条，被告应按合同约定履行过户义务、承担违约责任。（2）如前所述，殷正洪于2010年将案涉门面出售给他们，他们已向殷正洪支付全部购房款且实际占有、使用了该房屋，该事实形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，案涉门面属于有争议的财产。根据担保法第37条、物权法第184条及城市房地产抵押管理办法相关规定，有争议的财产不得设定抵押。且蓬溪农商行西华支行在2016年3月29日的贷款中仅要求贷款人提供书面材料，并未严格审查案涉门面是否被出售或再次被出租，大英农商行提供的证据材料也无法证实其在发放贷款前已到现场调查核实了房屋现有状况，故根据商业银行法第36条、个人贷款管理暂行办法第13-15条及贷款通则第27条规定，蓬溪农商行西华支行、大英农商行在设定贷款抵押时并未进行调查评估，未尽到严格审查义务，存在重大过失，不适用物权法第106条的善意取得。综上，案涉门面的抵押登记无效。（3）他们于2019年起诉时，大英农商行尚未对殷正洪提起诉讼，他们无法就12号门面提起执行异议。而单纯就13号门面提起的执行异议也无法解决12号门面的争议，且执行异议并非提起本案诉讼的前提条件。（4）他们在蓬溪并无住房，案涉门面为他二人现居住、生活场所，符合全国法院民商事审判工作会议纪要第125条第2款规定情形，可以适用建设工程价款优先受偿权问题的批复。综上，被告遂宁中通房产公司、殷正洪、岳卫平的行为损害了原告的合法权益。被告蓬溪农商行西华支行与被告大英农商行虽办理了抵押登记，但根据相关法律及司法解释的规定，该两被告对案涉门面的抵押无效，请求支持他二人的诉讼请求。审理过程中，经释明，二原告未变更其诉讼请求。 遂宁中通房产公司未作答辩。 殷正洪、岳卫平共同辩称：1.案涉门面于2010年9月13日登记在他夫妻二人名下；2.确系他们与蓬溪农商行西华支行、大英农商行就案涉门面办理的抵押登记；3.原告与遂宁中通房产公司签订买卖合同，无权要求他们支付违约金。 蓬溪农商行西华支行辩称：1.根据合同相对性，二原告应向合同相对人主张权利，他支行非本案适格被告；2.根据不动产物权登记主义，殷正洪、岳卫平夫妻二人在13号门面于2010年9月13日登记在他们名下后到他支行办理抵押贷款手续，他支行已尽到合理审查义务，且该门面已办理抵押登记，又有蓬溪法院生效裁判文书确认优先受偿权，他支行有权就13号门面拍卖、变卖、折价价款优先受偿；3.如前所述，他支行系善意取得抵押权，非经抵押权人同意，不得出卖抵押物，抵押权人同意出卖抵押物，也应首先结清尚欠他支行的贷款本息；4.作为买受人的二原告存在严重过失，其与遂宁中通房产公司签订的买卖合同事实上已无法继续履行，其诉讼请求不应得到支持，因遂宁中通房产公司系无权处分，二原告可向遂宁中通房产公司主张相关损失。 大英农商行辩称：1.他行与原告无相关法律关系，他行非买卖合同当事人，不是本案适格被告，请求驳回原告对他行的起诉；2.即使法院认为原告有权对他行提起诉讼，也应驳回原告请求办理过户登记及涤除抵押权的诉讼请求。事实和理由：（1）案涉门面于2010年9月13日登记在殷正洪、岳卫平夫妻名下至今，二原告并未进行异议登记。根据物权公示公信原则，殷正洪夫妻设定抵押属有权处分，他行享有优先受偿权，且该抵押权已经大英法院生效裁判文书确认。故他行对案涉门面依法享有抵押权。且根据一事不再审原则，法院不应再对抵押权的享有问题进行审理。此外，根据物权法相关规定，抵押人出卖房产应当取得抵押权人同意，并在结清贷款本息后才能进行抵押权注销登记，但显然他行的贷款并未得到清偿。综上，二原告涤除抵押权的请求不应得到支持。（2）二原告基于买卖合同主张相关诉讼请求，但其系与遂宁中通房产公司签订合同，遂宁中通房产公司并非12号门面的所有权人，根据合同相对性原理，该合同不能约束合同之外的殷正洪夫妻二人办理过户登记，更不能基于此要求作为该二人债权人的他行涤除抵押权。（3）二原告并不享有12号门面的物权期待权。①原告所称物权期待权来自办理执行异议和复议案件若干规定，但该规定适用于执行中的案外人异议。本案不应适用该规定；②该规定第28条的适用条件是完全满足该条规定的四种情形，然而如前所述，二原告并未与真实所有权人的殷正洪夫妻二人签订合同，不满足该条第一项“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”；收款收据系遂宁中通房产公司出具，二原告也并未向真实所有权人的殷正洪夫妻二人支付购房价款，不满足该条第三项“已支付全部价款”；且在签订买卖合同前，作为理性购买门面投资人的二原告从买房后到起诉长达9年的时间，尤其在他行办理抵押登记前，均未查询案涉门面当时的产权办理情况，申请办理过户，系怠于行使自身过户权利的表现，亦不满足该条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，故二原告不享有第28条的物权期待权。（4）即使原告对遂宁中通房产公司享有债权，也不应优于他行的抵押权。综上，请求驳回原告对他行的起诉并驳回原告的全部诉讼请求。 本院认为，殷正洪与遂宁中通房产公司签订的《联合开发协议》《分房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，双方均应据上述协议行使权利、履行义务。故被告殷正洪、岳卫平自登记之日即2010年9月13日起取得案涉两处门面的所有权。 在原一审中殷正洪陈述，他认可买卖事实，系他与二原告建立的买卖关系，他愿意积极过户门面给二原告；案涉买卖合同系套用遂宁中通房产公司合同模板；他收到了转款的房款。在原二审中又陈述，案涉买卖合同加盖的是他的私章，他的私章存放在他爱人的嫂子廖先英处，他也知道案涉买卖合同签订的事情；案涉房屋租金系二原告收取。本案庭审中，殷正洪又称，二原告系与遂宁中通房产公司签订买卖合同，本案与他夫妻二人无关；他没有收到转款的钱；案涉门面登记在他私人名下，系他私人财产。后又在本院对其询问笔录中陈述，实际上第一次庭审他陈述的属实，以第一次庭审陈述为准。故应认定系殷正洪套用遂宁中通房产公司合同模板与二原告签订买卖合同，并收取二原告案涉门面房款。 综上所述，二原告系与殷正洪建立买卖合同关系，而二原告主张案涉买卖合同系与遂宁中通房产公司签订，经释明，二原告未变更其诉讼请求，故二原告起诉遂宁中通房产公司继续履行买卖合同属于被告主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告杜云政、刘玉春的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  蒋 佳 人民陪审员  钱太坤 人民陪审员  易志明 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  刘小杰