湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初10053号原告：浏阳市鑫缘物业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处浏阳大道**（创意东方新天地******）。法定代表人：张新明，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：易川，男，1984年2月17日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市鑫缘物业管理有限公司（以下简称鑫缘物业公司）与被告易川物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告鑫缘物业公司的委托诉讼代理人王鹏，被告易川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫缘物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令易川支付所欠物业管理服务费、环卫费、违约金共计人民币3410元；2、本案诉讼费由易川负担。易川答辩称，鑫缘物业公司未履行双方所签订的物业管理合同中所规定的多项职责，导致业主权利受损，具体表现如下：1、小区门禁形同虚设，各类车辆、人员均可随意进出。2、未及时对监控进行维修，目前整个小区完全没有监控。针对小区内发生的相关安全问题，如高空坠物、车辆刮擦、车辆堵塞等，无法调取监控，导致业主权利受损，小区甚至出现过盗窃事件。3、环境脏乱差，严重影响小区居民生活质量。4、私自改变用地规划，相关信息不够公开。5、保安管理不够到位，相关维修维护不到位。6、楼下的油烟问题及晚上的噪音非常严重，影响居民生活。楼下商铺还会往小区内敲墙、布线、装排气扇、下水道管、油烟管道、电器线路箱等。综上，请求法院驳回鑫缘物业公司的起诉。本院经审理认定事实如下：鑫缘物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。2016年7月1日，鑫缘物业公司与浏阳市创意东方新天地业主委员会签订《浏阳市东方新天地物业服务合同》，约定：物业服务期为2016年7月1日至2017年6月30日，楼梯房物业服务费为0.70元/平方米/月，环卫费按政策规定标准由鑫缘物业公司代收代缴。业主逾期未交纳物业服务费的，应按照逾期每日千分之三的标准承担相应滞纳金。2017年12月28日，鑫缘物业公司与浏阳市创意东方新天地业主委员会签订《浏阳市东方新天地物业服务合同》，约定：物业服务期为2017年7月1日至2018年12月31日，楼梯房物业服务费为0.70元/平方米/月，以上标准均含环卫费，由鑫缘物业公司上缴有关部门。业主逾期未交纳物业服务费的，鑫缘物业公司可依法追缴，并可以按法定标准收取滞纳金。2018年12月29日，鑫缘物业公司与浏阳市创意东方新天地业主委员会签订《浏阳市东方新天地物业服务合同》，约定：物业服务期为2019年1月1日至2019年12月31日，楼梯房物业服务费0.70元/平方米/月，以上标准均含环卫费，由鑫缘物业公司上缴有关部门。业主逾期未交纳物业服务费的，鑫缘物业公司可依法追缴，并可以按法定标准收取滞纳金。被告易川系浏阳市集里办事处筱水村创意东方新天地18号公寓的业主，房屋建筑面积为127.94平方米。由于易川欠缴2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，鑫缘物业公司催收无果，遂诉至本院。诉讼中，易川称鑫缘物业公司未履行合同中规定的多项职责，并提交照片证实，但鑫缘物业公司不予认可，认为易川未提交照片的原始载体，且其已按合同约定提供了相应的物业服务。以上事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、欠费明细表、催缴通知单、浏阳市不动产登记信息表、照片等证据证实，经庭审质证，可以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案浏阳市创意东方新天地业主委员会与鑫缘物业公司签订的《物业服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效，对东方新天地小区全体业主具有约束力。鑫缘物业公司依约为其提供了物业服务，易川实际接受了鑫缘物业公司提供的服务，自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为3224元，因不能超出鑫缘物业公司主张的2838元，故易川仅需向鑫缘物业公司缴纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2838元。另，鑫缘物业公司主张易川支付环卫费，因2016年7月1日签订的《浏阳市东方新天地物业服务合同》中约定了环卫费按政策标准由鑫缘物业公司代收代缴，2017年7月1日之后的环卫费已由之后的物业服务合同明确约定包含在物业管理服务费中，不应再重复收取。易川作为该小区业主，应向鑫缘物业公司交纳环卫费48元（2017年1月1日-2017年6月30日共计6个月×8元/月）。关于易川提出的物业公司服务不到位的问题,本院认为，易川提交的证据不足以证明鑫缘物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使鑫缘物业公司对东方新天地小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但鑫缘物业公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面,易川作为涉案房屋的产权人亦已实际享受鑫缘物业公司提供的物业管理服务,不能以鑫缘物业公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费,且鑫缘物业公司在起诉时即已放弃了其中部分物业服务费，故易川的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于违约金,易川未按照约定交纳物业服务费已构成违约,但鑫缘物业公司亦存在物业服务未完全到位,需要整改的部分,故对鑫缘物业公司要求易川承担违约责任的诉讼请求,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、易川于本判决生效之日起十日内支付浏阳市鑫缘物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务管理费2838元、环卫费48元，合计2886元；二、驳回浏阳市鑫缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由易川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张园园二〇二〇年十月十三日书记员  易丽娟附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。