安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6825号 上诉人（原审原告）：孙飞，男，1987年2月25日出生，汉族，住安徽省明光市。 被上诉人（原审被告）：合肥蜀西祥源房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新区望江西路**祥源城****商业101／101中／101上。 法定代表人：沈保山，董事长。 委托诉讼代理人：蒋黎黎，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：任静，女，该公司员工。 上诉人孙飞因与被上诉人合肥蜀西祥源房地产开发有限公司（以下简称蜀西祥源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 孙飞上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.孙飞不存在违约延迟付款的情况。孙飞于2017年12月21日、2017年12月27日分别支付房屋定金20000元及购房款280000元，于2018年1月29日已按照合同约定付清房屋首付款793562元。2018年5月4日，双方签订《商品房买卖合同》后，孙飞即于2018年5月9日与蜀西祥源公司指定的贷款银行中国银行签订住房贷款合同，同日与合肥市住房公积金管理中心签订了借款抵押担保合同，并在蜀西祥源公司的指导下积极准备贷款所需材料，办理住房组合贷款事宜。孙飞不存在因自身原因导致银行拒绝办理按揭或拒绝贷足申请的按揭额度的情况。孙飞办理按揭贷款已按照相关部门的要求提供资信证明和相关材料，共相关部门审查，也未收到中国银行或合肥市住房公积金管理中心拒绝办理按揭或拒绝贷足申请按揭额度的通知。2019年10月21日，中国银行安徽省分行营业部将734000元贷款发放至蜀西祥源公司指定账户，2019年10月22日合肥市住房公积金管理中心将450000贷款发放至蜀西祥源公司指定账户，共计1184000元，相关部门已经审核通过孙飞的贷款申请，并足额发放贷款额度。孙飞作为普通纳税公民，按照国家政策和商品房买卖合同约定办理住房贷款事项，在其全部履行自身义务之后，中国银行及合肥市住房公积金管理中心的放款程序及放款时间非孙飞能够决定。本案是客观原因造成的按揭贷款放款迟延，孙飞不存在违约支付剩余购房款的情况，一审要求孙飞承担非因自身原因造成的违约责任，有违公平原则。2.蜀西祥源公司存在逾期交房的事实。涉案合同约定蜀西祥源公司应于2019年6月30日前交付符合合同约定的商品房给买受人使用。涉案房屋所在小区至2019年9月18日才满足交房条件，蜀西祥源公司未能在合同约定的交房日期前如期交房是其自身原因造成的，与孙飞是否付清购房款没有关联性。即便孙飞申请的住房贷款于2019年6月30日之前到账，蜀西祥源公司也不能按期履行交房义务。3.一审认定补充协议部分格式条款有效属认定事实不当。蜀西祥源公司提供的补充协议为格式条款合同，其作为提供格式条款的出卖人应承担提示说明的义务。孙飞在签订《商品房买卖合同》时，蜀西祥源公司并未对附件补充协议进行提示说明，孙飞也不知道该附件有补充协议。蜀西祥源公司提供的补充协议和主合同为分别装订的两个文件，且与主合同没有相同的水印，对消费者存在误导。蜀西祥源公司的工作人员直接告知孙飞补充协议只是关于房子建造方面的国家标准和技术性规定，无需关注。主合同中说明附件有四，但在补充协议中附件却有五个，最重要的附件五放在最后一页，蜀西祥源公司对附件五也没有进行说明，其在销售房屋过程中，以种种形式误导消费者，加重孙飞的负担，该格式条款应认定无效。4.孙飞已按合同约定支付首付款，申请按揭贷款，蜀西祥源公司未在约定的2019年6月30日前交付房屋，应按合同约定承担违约责任，支付孙飞违约金。 蜀西祥源公司辩称，1.双方签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定孙飞购买蜀西祥源公司开发建设的祥源金港湾公馆17幢3001室房屋，房屋总价款1977562元，首付款793562元，剩余房款1184000元办理银行按揭贷款手续。蜀西祥源公司分别于2019年10月21日、10月22日收到734000元和450000元贷款，至此，蜀西祥源公司收到孙飞的全部购房款。遂后，蜀西祥源公司即于次日即2019年10月23日向孙飞寄送了《交房通知书》，案涉房屋已办理了交房手续。2.合同附件五补充协议第十二条第四款约定，出卖人依约交付房屋前，如因买受人未按合同约定付清房款，买受人除应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付和产权登记日期。本案中，房屋总价款为1977562元，在孙飞房屋按揭贷款未放款前，蜀西祥源公司仅收到793562元首付款。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。案涉《商品房买卖合同》作为典型的双务合同，孙飞的付款义务对应了蜀西祥源公司的交房义务，在孙飞仅支付小部分房款的情况下，蜀西祥源公司可以为了维护自己的正当利益依据合同的约定和法律规定暂不交房。3.《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国民法通则》均规定了公平原则，如果在孙飞仅支付小部分房款的情况下，即要求蜀西祥源公司予以交房，显然不符合公平原则。4.如果蜀西祥源公司在未收到银行按揭贷款的情况下即予交房，如交房后孙飞按揭贷款未能放款，而实际上房屋已经交付，甚至已装修入住，而孙飞又无法支付剩余房款，则后期产生的纠纷和损失将会更大。因此，银行按揭放款后方能交房是防控风险、降低双方损失的最好办法，这也符合市场交易习惯。只有孙飞付清购房款蜀西祥源公司才予交房，符合双方合同约定、法律规定、公平原则和交易习惯，且蜀西祥源公司在孙飞房款付清后交房并没有对孙飞造成实际损失。因此，孙飞以此主张违约金的诉请既不符合法律规定和公平原则，也没有事实依据，请求法院依法驳回其的全部诉请。 孙飞向一审法院起诉请求：1.蜀西祥源公司按照合同约定，赔偿孙飞逾期交房违约金28092元;2.案件诉讼费由蜀西祥源公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月4日，蜀西祥源公司（出卖人）与孙飞（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定蜀西祥源公司将其开发的位于合肥高新区角金港湾公馆商品房出卖给孙飞。合同主要内容有：3、买受人购买的商品房为金港湾公馆第17幢30层3001室，4、总金额1977562元，……6、付款方式及期限，买受人采取按揭方式付款，首付房款793562元应在2018年5月2日前支付给出卖人，剩余房款1184000元办理按揭贷款；……8、交付期限，出卖人应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证正本》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；9、出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；11、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。 合同附件五（合同补充协议）载明：12、按揭付款的相关违约责任……（4）出卖人依约交付房屋前，如因买受人未按合同约定付清房款（包括逾期付款的违约金、房屋面积差价等），买受人除应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案、房屋交付及产权登记日期。 同日，孙飞和蜀西祥源公司就上述商品房买卖合同办理了网上认购备案确认手续。 一审另查明，2017年12月21日，孙飞向蜀西祥源公司支付了金港湾公馆17幢3001室房屋的购房定金20000元；2017年12月27日、2018年1月29日、2018年3月5日，孙飞分别向蜀西祥源公司支付该房屋购房款280000元、493000元、562元。 合同签订后，孙飞向中国银行安徽省分行营业部和合肥市住房公积金管理中心申请办理公积金组合贷款。2019年10月21日，中国银行安徽省分行营业部将734000元贷款发放至蜀西祥源公司指定账户。2019年10月22日，合肥市住房公积金管理中心将450000元贷款发放至蜀西祥源公司指定账户。 2019年10月23日，蜀西祥源公司电话通知孙飞办理案涉房屋交付手续，并向孙飞发出书面《交付通知书》及《金港湾公馆交付费用明细表》各一份，通知孙飞于2019年10月26日前往金港湾公馆小区办理房屋交付手续。2019年10月26日，孙飞前往金港湾公馆小区实际办理了案涉房屋收房手续。 一审法院认为，孙飞与蜀西祥源公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为合法有效，双方均应严格履行。孙飞起诉要求蜀西祥源公司按照合同约定支付逾期交房违约金28092元（793562元×0.0003/天×118天），由于案涉《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第十二条第四款约定“出卖人依约交付房屋前，如因买受人未按合同约定付清房款，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付日期”，而孙飞办理的案涉房屋贷款全部发放至蜀西祥源公司指定账户的时间是2019年10月22日，此时才能视为孙飞按照合同约定付清房款，故蜀西祥源公司于2019年10月23日通知孙飞于2019年10月26日办理房屋交付手续，并不违反合同约定，孙飞的上述诉请没有事实依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回孙飞的诉讼请求。案件受理费502元，减半收取为251元，由孙飞负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及附件“合同补充协议”均为双方签字的生效合同，对双方当事人均具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》虽约定房屋交付时间为2019年6月30日前，但该时间节点孙飞未履行支付房屋价款的义务，且双方所签“合同补充协议”第十二条第四款明确约定“出卖人依约交付房屋前，如因买受人未按合同约定付清房款，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付日期”，故蜀西祥源公司于孙飞付清房款次日履行交房义务，亦不违反上述双方之约定。孙飞主张蜀西祥源公司逾期交房并要求支付违约金，缺乏事实及法律依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。综上，孙飞的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费502元，由孙飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月十五日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。