广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32385号原告（反诉被告）：广州市麦逊邦企业管理咨询有限公司，住所地广州市天河区百合路****，统一社会信用代码91440111327592861B。法定代表人：罗少敏。委托代理人：张德明、张旭晨，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州左岸公寓酒店管理有限公司，住所，住所地广州市天河区员村二横路**之10社会信用代码91440101MA59RKDGXT。法定代表人：陈秋跃。委托代理人：陈启宣，系广东君之杰律师事务所律师。委托代理人：黄艳，该司职员。原告（反诉被告）广州市麦逊邦企业管理咨询有限公司（以下简称“麦逊邦公司”）诉被告（反诉原告）广州左岸公寓酒店管理有限公司（以下简称“左岸公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。麦逊邦公司的委托代理人张德明、张旭晨，左岸公司的委托代理人陈启宣、黄艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。麦逊邦公司诉称：麦逊邦公司与左岸公司于2017年8月16日签订《场地租赁合同》、于2017年8月31日签订《租赁场地合同之补充协议》，约定左岸公司向麦逊邦公司承租位于员村二横路自编300号物业等相关事宜。合同签署后，麦逊邦公司按照合同约定履行了包括向左岸公司交付租赁物业在内的各项义务；然而在合同履行过程中，左岸公司自2018年9月开始拖欠应付租金、水费、电费、公摊费用。麦逊邦公司向左岸公司发出催促缴纳租金的通知文件，左岸公司收到催缴文件后缴纳部分款项，但仍然拖欠2018年9月至2019年3月期间的费用。此后，麦逊邦公司、左岸公司、罗天于2019年3月5日签署《转让协议书》，约定由左岸公司将租赁物业整体转让给罗天，左岸公司与罗天于2019年3月6日办理交接手续。麦逊邦公司认为，左岸公司欠付租金、水费、电费、公摊费用的行为构成严重违约，应当承担违约责任。根据《场地租赁合同》第五条“租金和其他费用按月结算，乙方应在上月底前（25-30日前交租，先租后使用）按一次性付款方式交付甲方。逾期交付的，每逾期一日，经甲方书面通知后仍未缴纳的，乙方须按实际欠款的万分之五向甲方支付滞纳金”、《租赁场地合同之补充协议》第14条“在场地租赁合同履行期间内，任何一方违反本合同及补充协议之约定，即视为违约，违约方应赔偿守约方因此造成的损失（损失赔偿范围包括但不限于直接损失、间接损失、违约金、赔偿金、诉讼费、公证费、律师费）的约定，鉴于左岸公司的严重违约行为，以及双方的租赁合同关系已于2019年3月5日终止的客观情况，麦逊邦公司有权要求左岸公司立即清偿拖欠租金、水费、电费、公摊费用以及按照合同约定的每日万分之五计收拖欠款项的违约金。为维护其的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、左岸公司向麦逊邦公司支付2018年9月至2018年12月期间逾期缴纳租金违约金4680.14元、2018年9月至2019年3月5日期间的欠付租金、水费、电费、公摊费用共计669672.29元及违约金（以每月拖欠的租金为计算基数，自应付费用之日起计至实际清偿之日止，按照每日万分之五的标准）。二、左岸公司向麦逊邦公司支付已发生的律师费用10000元及后续发生的律师费用。三、本案的诉讼费用由左岸公司承担。左岸公司答辩称：不同意麦逊邦公司的诉讼请求，也不同意麦逊邦公司陈述的事实与理由，建议法院驳回麦逊邦公司的全部诉讼请求：一、《租赁场地合同之补充协议》第2条约定：“租期：8年租期，租期内如由于麦逊邦公司（甲方）原由迫使本长租公寓无法正常运营，需赔偿左岸公司（乙方）按投入成本约500万的70%的损失，且免除当年租金”。2018年11月28日，业主给承租方（包括左岸公司）发出《场地租赁合同到期通知书》，称涉案场地租赁期限2016年12月30日起至2018年12月29日止，现租期内由于麦逊邦公司原由迫使本长租公寓无法正常运营，应免除当年租金。麦逊邦公司诉讼请求的时间段：2018年9月至2019年3月，其全部金额是75235.24元。而免除一年的租金是：237600/月×12个月为2851200元。2851200元大于75235.24元。二、关于八年租约的问题，场地租赁合同是双方协商一致签订的，第2条明确约定租期八年。场地租赁合同之补充协议第2条再次明确租期八年，两份合同均有双方的签名，且履行了一段时间。麦逊邦公司称八年的租期是被左岸公司的法定代表人逼迫所签并非事实。2019年3月5日三方签订了转让协议书，协议书明确说明麦逊邦公司无法继续出租涉案场地给左岸公司使用。麦逊邦公司称其可以继续出租涉案场地给左岸公司，这并非事实。三、关于租金和违约金的问题。由于麦逊邦公司无法将出租涉案场地给左岸公司，我方约投资了500多万元（经过有关部门进行审计得出为469万多元），由于麦逊邦公司违约导致左岸公司无法经营，我方损失太大。我方认可的未支付的租金、水电费截至2019年2月28日是524459元。其中，2018年9月的32606.6元、10月份的30000元、11月份24909.7元均应是麦逊邦公司自付的，该笔款项由麦逊邦公司直接承担，理由是双方签订协议约定麦逊邦公司占30%的股份，所以2018年9月-11月经协商由麦逊邦公司承担部分租金、水电费。左岸公司反诉称：2017年8月16日、2017年8月31日，左岸公司与麦逊邦公司分别签订《场地租赁合同》及《补充协议》，约定麦逊邦公司将位于广州市员村二横路自编300号第2、3、4、5层共四层，提供固定免费车位15-20个，包括物业所在位置天台使用权出租给左岸公司。其中4、5层以2017年9月1日为起租日（后因麦逊邦公司拖延，耽误了左岸公司施工，双方实际按照2017年9月16日起算租金），2、3层以2017年11月15日为起租日，租赁押金475200元，月租金为237600元，租赁期限为8年。后因左岸公司不再租赁第2层，双方结算了59400元违约金，同意解除第2层的租赁（此后麦逊邦公司将第2层出租给案外人）。所以，左岸公司与麦逊邦公司在履行合同中变更为只租赁第3、4、5层，麦逊邦公司收取了左岸公司押金366400元，其中租赁押金356400元和水电押金10000元。合同协议还约定，“甲方负责提供场地水电给乙方作日常照明和生活用水使用”，“甲方保证拥有租赁场地合法的出租手续及文件…保证租赁场地不存在第三方权利义务纠纷…否则乙方不承担任何责任和风险…确保不会影响乙方的正常经营”，“8年租期，租期内如由于甲方原由迫使本长租公寓无法正常经营，需赔偿乙方按投入成本约500万的70%的损失，且免除当年租金”等内容。在履行合同中，麦逊邦公司没有按照《补充协议》第5条约定的提供15-20个免费车位，实际只提供7个车位。麦逊邦公司也没有按照《补充协议》第8条约定的在左岸公司完成装修后，为左岸公司更换一部新电梯。因为电梯问题，直接影响左岸公司的公寓经营。2018年12月4日，左岸公司收到广州市天河区员村街石东第四股份合作经济社（下称业主）送来的《场地租赁合同到期通知书》，得知麦逊邦公司不是涉案租赁物业主。麦逊邦公司明知业主通过广州市天河区农村集体资产交易中心与承租人曾惠映的租赁场地（即员村二横路绢麻厂南自编1号厂房#3）合同期为2年、租赁期限自2016年12月30日起至2018年12月29日止、租赁物需要重新招标的情况下，仍将该租赁物再转租给左岸公司的。随后，左岸公司通过查证，得知麦逊邦公司转租给左岸公司的第4层、第5层的场地（即员村二横路绢麻厂南自编1号厂房#4、5）是通过招标出租给承租人钟汝桓的,租赁合同期限也将在2019年3月31日到期。也就是说，涉案租赁场地为农村集体资产，业主通过招投标出租的租赁期限最长为2年，2年租赁期限届满，需要重新招投标。而麦逊邦公司转租给左岸公司为期8年的租赁合同，远远超出了2年期限，是欺诈行为。由于左岸公司租赁涉案物业用于经营公寓，前期投入资金巨大，因此左岸公司面临蒙受巨大经济损失的风险，于是在2018年12月7日向麦逊邦公司寄发了《不安告知书》，声明左岸公司之担忧，并决定暂停支付2018年12月份的租金和水电费，直至以上风险解除，以期待麦逊邦公司能够第一时间与左岸公司沟通，采取有效措施，尽快解除以上风险，以确保租赁合同能够顺利履行，避免引发租赁纠纷。然而，麦逊邦公司收到《不安告知书》后，不但没有采取解除风险的措施，反而向左岸公司发了《终止租赁合同通知书》，并于2018年12月20日把左岸公司承租的涉案场地全部停水停电，直接导致左岸公司无法继续经营。左岸公司无奈，被迫在2018年12月21日下午15时报警。在涉案场地公寓被迫关门停止经营的情况下，2018年12月31日，麦逊邦公司派人到涉案物业现场要求左岸公司清场，左岸公司再次报警。2019年3月5日，左岸公司、麦逊邦公司确认因租赁场地为农村集体资产，业主按照规定需要重新招投标，麦逊邦公司无法继续出租给左岸公司使用。左岸公司为了止损，经多次谈判，左岸公司、麦逊邦公司与案外人罗天签订《转让协议书》，将涉案经营场地项目以60万元的价格转让给罗天，目前罗天并未完全履行该转让协议（左岸公司将另案处理该转让纠纷）。综上所述，左岸公司租赁涉案场地经营公寓，前期投入资金巨大，发生争议后左岸公司为保存经济损失的证据，对涉案场地公寓依法做了证据保全公证和资产价值评估，资产评估总价为4696020元。麦逊邦公司不具备与左岸公司签订租赁期为8年的能力，却与左岸公司签订8年期的租赁合同，且在业主告知涉案场地很快租赁期满需要重新招投标时，不但没有采取有关措施为左岸公司止损，反而简单粗暴地对涉案场地停水停电，导致左岸公司无法使用租赁场地，其投入重金经营的公寓直接进入停业状态，麦逊邦公司有严重过错。在涉案场地需要重新招投标的情况下，对于左岸公司与麦逊邦公司之间的租赁合同，麦逊邦公司根本无法实际履行。左岸公司为了止损，被迫将涉案经营场地项目以60万元的低格转让给罗天。因此，麦逊邦公司违反合同协议的约定，是欺诈行为有严重过错，直接导致左岸公司经济损失3287214元（4696020元的70%），需要承担违约责任。为维护左岸公司的合法权益，左岸公司提起反诉，请求判令：一、麦逊邦公司向左岸公司退还押金366400元（含租赁押金356400元和水电押金10000元）。二、麦逊邦公司向左岸公司赔偿经济损失3287214元（4696020元×70%）。三、本案诉讼费、证据保全费和资产价值评估费由麦逊邦公司承担。麦逊邦公司对反诉答辩称：一、我方不同意左岸公司的全部反诉请求，关于场地押金及装修经济损失，在2019年3月签署的转让协议中已经全部处理完毕。根据转让协议前言部分“甲方……转让给乙方”虽然没有押金的表述，但我方认为“整体转让”是包括押金、装修在内的全部内容，所以在逻辑上应该是承包主体的变更，应包含押金的转移，并且在2019年3月6日由左岸公司与受让方罗天签署了资产交接确认书中交接内容第2项明确列明交接的内容包括酒店式公寓装修工程等，所以我方认为反诉内容的押金及赔偿经济损失已经全部处理完毕。二、关于证据保全费和资产价值评估费，并非本案的公证内容，而且此类证据均是左岸公司自行提供，自行制作，应当由左岸公司承担相应的费用。三、左岸公司在反诉状中提及的租期欺诈行为，我方坚持我方的意见，左岸公司的主张与事实不符。经审理查明：2017年8月16日，麦逊邦公司（出租方、甲方）与左岸公司（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》（以下简称案涉合同），由麦逊邦公司将位于天河区员村二横路自编300号2-5层（以下简称案涉场地），面积约4320平方米出租给左岸公司作酒店式公寓，并约定：第二条租赁期限：自2017年11月1日至2025年10月31日，共计8年；第三条租金：2017年11月1日至2019年10月31日租赁单价每平方米55元，租赁金额为每月237600元。其他费用电费每度1.85元，水费每吨7元…；第四条保证金：乙方须向甲方交纳475200元作为场地保证金，以及20000元作水电保证金（保证金在合同期内不得抵作租金，合同期满甲方5天内如数返还乙方，不计利息）；第五条付款方式：租金和其他费用按月结算，乙方应在上月底前（25-30日前交租，先租后使用）按一次性付款方式交付甲方（只提供手写收据）。逾期交付的，每逾期一日，经甲方书面通知后仍未缴纳的，乙方须按实际欠款的万分之五向甲方支付滞纳金，当乙方拖欠应交款达30日时，甲方有权单方面终止协议；第六条甲方责任：3、如甲方整改或变动原租赁场地现状的，应及时征得乙方同意，确保不会影响乙方的正常经营；第八条违约责任：租赁期间，乙方发生如下行为之一则视作违约：1.乙方提前终止合同；2.乙方违反本协议的“第七条乙方责任”中的第2条、第3条和第4条；3.乙方利用场地进行违法活动；4.本协议中约定的其他违约行为。乙方违约，应交清款项，保证金不退还，若乙方未能解决欠款事宜，甲方有权不让乙方搬迁财物并且处理这些财物以清偿欠款和其他损失；第九条合同终止：1.租赁期满合同自然终止。2.因不可抗力因素导致合同无法履行，合同终止，甲乙双方互不承担责任。3.因国家政策需要拆除或土地权属方需要收回场地，自乙方收到甲方通知后，须无条件按通知内容执行。4.甲乙双方签订合同后，因政府或权属有关部门对该合同下的土地进行重新配置，该合同自动失效，乙方须无条件配合甲方向相关主管部门完好交还所租场地。5.乙方违约，合同终止等内容。2017年8月31日，麦逊邦公司（甲方）与左岸公司（乙方）签订《租赁场地合同之补充协议》（以下简称补充协议），约定：1、租金为55元/平方米，包含物业管理费，甲方不得再以任何理由加收其他费用。2、租期：8年租期，租期内如由于甲方原由迫使本长租公寓无法正常运营，需赔偿乙方按投入成本约500万的70%的损失，且免除当年租金。如遇政府征收等不可抗力的因素，甲方需补偿乙方投成本500万的60%。如未发生政府征收等不可抗力因素，租期到期后甲方必须保证无条件给乙方续租的权利（无论该场地的所有权和使用权是否发生变更）。4、物业押金、租金（两押一租）：押金475200元，租金为237600元。5、租赁楼层：2、3、4、5层共四层，提供固定免费车位15-20个，包括甲方及物业所在位置天台的使用权限。10、2017年6月2日甲方收取乙方两万做诚意金，若因乙方单方面取消租赁，甲方可对诚意金不予退回。12、合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，租赁合同自行解除。甲方应按照实际未履行的承租期返还乙方己支付的承租金。同时，国家及政府在本承租土地上的所有建筑设施和各种装修的赔偿款归乙方所有，并根据乙方承租经营的年限和开发利用的实际情况甲方应给予相应的补偿。14、在场地租赁合同履行期间内，任何一方违反本合同及补充协议之约定，即视为违约，违约方应赔偿守约方因此造成的损失（损失赔偿范围包括但不限于直接损失、间接损失、违约金、赔偿金、诉讼费、公证费、律师费），合同及本协议另有约定除外等。在庭审中，麦逊邦公司与左岸公司均确认左岸公司于2019年3月6日从案涉场地撤场。麦逊邦公司另提交以下证据：1、微信账号主页及截图，拟证明麦逊邦公司通过微信向左岸公司发出催缴费用的通知文件。左岸公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议。2、《租金费用收款确认通知书》、《收款通知单》，拟证明左岸公司恶意拖欠应缴租金等款项，麦逊邦公司向其发出催促缴费的通知函件。左岸公司对该证据真实性无异议，证明内容有异议，称其并没有恶意拖欠租金。而是由于麦逊邦公司违约，一是租期八年，麦逊邦公司提前解约；二是麦逊邦公司停水停电，引起打架等事件，并因此报警。3、水费、电费收据，拟证明麦逊邦公司已缴纳涉案物业的水费、电费。左岸公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议。4、《中国建设银行个人活期账户交易明细》，拟证明左岸公司存在逾期、未足额缴纳租金等款项的违约行为。左岸公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议。5、《转让协议书》、资产交接确认书，拟证明麦逊邦公司、左岸公司、罗天于2019年3月5日签署《转让协议书》，约定由左岸公司将租赁物业整体转让给罗天，左岸公司与罗天于2019年3月6日办理交接手续。左岸公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议。6、《广州左岸公寓酒店管理有限公司逾期已付款项违约金计算表》（麦逊邦公司自行制作）、《广州左岸公寓酒店管理有限公司拖欠费用、违约金明细表》（麦逊邦公司自行制作），拟证明左岸公司逾期缴纳租金等款项产生违约金及左岸公司拖欠麦逊邦公司租金、违约金等款项数额的具体计算过程。左岸公司对该证据的数额不予认可，称其认可的未支付的租金、水电费截至2019年2月28日是524459元，其中2018年9月的32606.6元、10月份的30000元、11月份24909.7元均应是麦逊邦公司自付的，该笔款项由麦逊邦公司直接承担。双方签订协议约定麦逊邦公司占30%的股份，所以2018年9月-11月经协商由麦逊邦公司承担部分租金、水电费。麦逊邦公司则称不确认2018年9-11月及2019年3月1日-2019年3月5日的租金、水电费由麦逊邦公司来承担。7、广州市天河区农村集体资产管理平台公告，拟证明案外人曾惠映、钟汝桓于2016年12月通过投标的形式取得涉案物业两年的承租权，到期后两人又通过投标的形式续租涉案物业三年承租权。左岸公司对该证据真实性、合法性、关联性不予认可。8、曾惠映出具的《场地使用权证明书》、证明、产权证明、委托证明，拟证明曾惠映、钟汝桓取得涉案场地承租权后依法转租给麦逊邦公司，并同意麦逊邦公司对外向地三方转租，至今为止，涉案场地仍由麦逊邦公司对外合法转租。左岸公司对该证据真实性、合法性、关联性不予认可。9、麦逊邦公司招商工作人员与左岸公司法定代表人陈秋跃的微信聊天记录，拟证明左岸公司在向麦逊邦公司承租案涉场地前知悉原中标的承租期限为两年，但仍坚持要与麦逊邦公司签订八年租期的合同。左岸公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议。10、关于催收左岸酒店式公寓转让尾款的通知，拟证明左岸公司确认其与麦逊邦公司、案外人罗天签订《转让协议书》的真实性和效力性，并多次依据该协议内容向罗天追索转让案涉场地后的尾款。左岸公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议。11、委托代理合同及发票，拟证明麦逊邦为追讨左岸公司所欠费用而支付的律师费用。左岸公司对该证据不予认可。左岸公司还提交了以下证据：1、收据，拟证明2017年6月13日，左岸公司交二押一租给麦逊邦公司。押金280800元，租金140400元（实际交了押金366400元）。麦逊邦公司对该证据真实性无异议。2、《场地租赁合同到期通知书》（复印件），拟证明2018年11月28日，业主给承租方发出《场地租赁合同到期通知书》，称“涉案场地租赁期限2016年12月30日起至2018年12月29日止。如贵方有意继续租赁该物业，要进行招标工作”等内容。麦逊邦公司对该证据真实性无异议，合法性、关联性不予认可，涉案物业目前仍由我方对外经营使用。3、《不安告知书》，拟证明左岸公司于2018年12月7日给麦逊邦公司发出《不安告知书》，声明左岸公司之担忧，并决定暂停支付2018年12月份的租金和水电费，直至以上风险解除。以期麦逊邦公司能够第一时间与左岸公司沟通，采取有效措施，尽快解除以上风险，以确保租赁合同能够顺利履行，避免引发租赁纠纷等内容。麦逊邦公司对该证据真实性无异议，左岸公司自2018年9月起开始拖欠租金，并且一直实际占用至2019年3月6日，左岸公司拒绝交纳其使用物业期间的租金缺乏事实及法律依据，并非法定的抗辩权。4、《终止租赁合同通知书》，拟证明2018年12月15日，麦逊邦公司给左岸公司发出《终止租赁合同通知书》：“自本通知函发之日起，贵司与我司之间签订的《场地租赁合同》解除，请贵司在收到本书面通知后3日即2018年12月18日内搬出位于广州天河区员村二横路自编300号3-5层楼，清理场地费用由乙方承担”。麦逊邦公司对该证据真实性无异议，左岸公司拖欠租金的行为已构成严重违约，其依据合同约定行使合同解除权是符合法律规定，但最终解除合同是双方在2019年3月5日经双方协商一致解除，所以该证据与本案无关。5、报警回执，拟证明麦逊邦公司派人于2018年12月20日把左岸公司承租的涉案场地全部停水停电，直接导致左岸公司无法继续经营。左岸公司无奈，被迫在2018年12月21日下午15时报警。在涉案公寓被迫关门停止经营的情况下，2018年12月31日，麦逊邦公司派人到涉案场地现场要求左岸公司清场，左岸公司再次报警。麦逊邦公司对该证据真实性无异议，合法性、关联性不予认可，双方纠纷已经有多次，我方也多次报警。6、天河区村改制公司小额资产资源交易公告，拟证明员村二横路绢麻厂南自编1号厂房#2#3#4#5招投标，曾惠映中标#2#3，承包期限2年，自2016-12-28起至2018-12-27止。钟汝桓中标#4#5，承包期限2年，自2016-12-16起至2018-12-15止。麦逊邦公司对该证据真实性无异议，合法性、关联性不予认可，称涉案场地目前仍由其对外经营使用。7、建设工程造价咨询委托合同、消防工程合同、弱电系统安装工程项目合同、热水系统安装工程合同，拟证明左岸公司与案外公司签订咨询、消防、安装、装修等合同，对案涉场地进行咨询、消防、安装、装修工作，以达到左岸公司的经营目的。麦逊邦公司对该证据真实性、合法性、关联性不予确认，称其并非合同的当事人，因此对合同是否真实性、是否实际履行均不知情。8、资产评估报告、报告书、发票，拟证明2019年2月15日、2019年8月21日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对广州左岸公寓酒店管理有限公司装修安装工程及电子和办公设备评估基准日的重要价值为4696020元。鉴证咨询服务造价评估咨询费2万元。麦逊邦公司对该证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，资产评价报告中评估的图片并非租赁关系终止或之后现场的勘验照片，并且根据转让协议的约定，装修已经全部转交给罗天，与本案没有直接的关联关系，同时该鉴定是由左岸公司自行委托，缺乏公平公允。9、公证书，拟证明2019年2月14日，广州市南方公证处：“一、与本公证书相粘连的附件是公证员助理万婧现场拍摄所得照片的打印件（共二百八十五张）照片打印件内容与实际情况相符。二、上述保全证据过程由公证员徐某拍摄视频录像，其拍摄所得视频录像刻录入光盘后留存于本处”；公证费12000元。麦逊邦公司对该证据真实性无异议，合法性、关联性有异议。10、麦逊邦公司的催款通知书及杨川收到的微信、租金支付明细表、微信聊天记录、微信转账记录及催款函，拟证明押金总额是280800+75600+10000=366400元；截至2019年2月28日，左岸公司未交租金、水电费等费用524459.25元；左岸公司认可这个数额，但认为是麦逊邦公司违约在先而不应支付。麦逊邦公司对该证据不予认可。本院认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。一、关于案涉合同及补充协议的效力及终止问题。首先，原告已举证证明其与业主出租方之间的租赁期限已超过2019年3月5日，亦即在麦逊邦公司、左岸公司及案外人罗天签订《转让协议书》的2019年3月5日之前，案涉合同及补充协议并不存在因超过麦逊邦公司与业主出租方之间的租赁期限而导致超过部分无效的情形。其次，虽然麦逊邦公司于2018年12月曾以左岸公司拖欠租金为由发出过《终止租赁合同通知书》，但在案证据可证实双方并没有就此终止合同，而是由左岸公司继续租用案涉场地，直至双方与案外人罗天于2019年3月5日签订转让协议，左岸公司才于次日撤场，期间双方仍在实际履行合同。而左岸公司所提交的《场地租赁合同到期通知书》并没有原件，麦逊邦公司亦不予认可，故左岸公司为此而提出的相关合同无效及不安抗辩的辩解本院不予采纳。再次，麦逊邦公司、左岸公司与案外人罗天签订《转让协议书》，通过协议方式约定由案外人罗天替代左岸公司成为新的合同主体，亦即麦逊邦公司与左岸公司的租赁合同关系实际上于2019年3月5日被协议终止，是双方自愿合意的结果，现左岸公司再以补充协议第二条的约定来进行抗辩，本院不予采纳。二、关于麦逊邦公司的本诉请求：1、关于麦逊邦公司的第一项诉请。现有证据可证明左岸公司迟延交纳了2018年9月至12月的部分租金、水电费等费用，以及拖欠了2018年9月至2019年3月期间的部分租金、水电等费用，根据案涉合同第五条中关于“付款方式：租金和其他费用按月结算，乙方应在上月底前（25-30日前交租，先租后使用）按一次性付款方式交付甲方（只提供手写收据）。逾期交付的，每逾期一日，经甲方书面通知后仍未缴纳的，乙方须按实际欠款的万分之五向甲方支付滞纳金”的约定，现麦逊邦公司主张左岸公司支付逾期交纳租金的违约金，拖欠的租金、水电费等费用及相应的违约金本院予以支持。左岸公司作为承租人，对其按照约定支付租金等费用承担举证责任，对于左岸公司辩解其拖欠的租金、水电等费用本金仅为524459元的意见：首先，麦逊邦公司在其发给左岸公司的《催款函》中的催款针对期间是2018年12月至2019年2月，明显少于现麦逊邦公司诉请所对应的2018年9月至2019年3月5日期间；其次，左岸公司提供的证据不足以证明麦逊邦公司自愿承担2018年9月至11月期间的部分费用，且麦逊邦公司当庭亦予以否认。故左岸公司的上述辩解缺乏依据，本院不予采纳。本院对麦逊邦公司主张的费用金额予以采信，具体如下：（1）关于2018年9月至12月期间逾期交纳租金的违约金。①2018年9月，应付总额222606.6元，其中2018年9月10日付款70000元，逾期11天；9月17日付款50000元，逾期18天；9月25日付款70000元，逾期26天。②2018年10月，应付总额209810元，其中2018年10月8日付款50000元，逾期8天；10月23日付款100855.25元，逾期23天。③2018年11月，应付总额203033.55元，2018年11月7日付款80000元，逾期8天；11月15日付款90000元，逾期16天；11月20日付款8123.8元，逾期21天。④2018年12月，应付总额200544.15元，2018年12月15日付款60000元，逾期15天。以上按照每日万分之五标准的计算，逾期交纳租金的违约金共计4682.14元。（2）关于2018年9月至2019年3月期间拖欠的租金等费用及违约金。①2018年9月份，应付金额222606.6元，拖欠未付费用32606.6元，逾期起始日2018年8月31日。②2018年10月份，应付金额150855.25元，拖欠未付费用58954.75元，逾期起始日2018年10月1日。③2018年11月份，应付金额203033.55元，拖欠未付费用24909.75元，逾期起始日2018年10月31日。④2018年12月份，应付金额200554.15元，拖欠未付费用140554.15元，逾期起始日2018年12月1日。⑤2019年1月份，应付金额205705.1元，拖欠未付费用205705.1元，逾期起始日2018年12月31日。⑥2019年2月份，应付金额178200元，拖欠未付费用178200元，逾期起始日2019年1月31日。⑦2019年3月份，应付金额28741.94元，拖欠未付费用28741.94元，逾期起始日2019年3月1日。以上欠付的租金、水电及公摊费用共计669672.29元，并应以每月拖欠的未付费用为本金，自各月逾期起始日至实际清偿之日止，按照每日万分之五标准的计算违约金，但以每月所欠付费用为限。2、关于麦逊邦公司的第二项诉请。根据案涉合同的补充协议第十四条中关于“在场地租赁合同履行期间内，任何一方违反本合同及补充协议之约定，即视为违约，违约方应赔偿守约方因此造成的损失（损失赔偿范围包括但不限于直接损失、间接损失、违约金、赔偿金、诉讼费、公证费、律师费）”的约定，现麦逊邦公司举证并主张左岸公司应赔偿其因本案而已经支付的律师费10000元，本院予以支持，至于后续费用不在本案调处范围内。三、关于左岸公司的反诉请求：1、关于反诉第一项要求退还押金366400元的诉请。经查，麦逊邦公司和左岸公司自行协议终止了案涉合同关系，因上述三方转让协议中并未约定押金不退还，故现左岸公司要求麦逊邦公司退还租赁押金356400元和水电押金10000元，本院予以支持。2、关于反诉第二项要求麦逊邦赔偿装修及设备等经济损失3287214元的诉请。如上所述，上述三方转让协议中并未约定由麦逊邦公司赔偿左岸公司的上述装修损失，并且转让协议及资产交接确认书也约定由左岸公司将案涉场地公寓整体移交给案外人罗天，其中包括公寓整体装修、消防安装工程、冷热水系统设备、弱电系统、屋内配套家具等等，故左岸公司现再要求麦逊邦公司赔偿其上述损失及相关资产评估费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州左岸公寓酒店管理有限公司向广州市麦逊邦企业管理咨询有限公司支付逾期交纳2018年9月至12月期间租金的违约金4682.14元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州左岸公寓酒店管理有限公司向广州市麦逊邦企业管理咨询有限公司支付2018年9月至2019年3月5日期间欠付的租金、水电及公摊费用共计669672.29元及违约金（以每月拖欠的未付费用为本金，自各月逾期起始日至实际清偿之日止，按照每日万分之五标准的计算违约金，违约金以每月所欠付费用为限。具体如下：①2018年9月份，欠付费用32606.6元，逾期起始日为2018年8月31日；②2018年10月份，欠付费用58954.75元，逾期起始日2018年10月1日；③2018年11月份，欠付费用24909.75元，逾期起始日为2018年10月31日；④2018年12月份，欠付费用140554.15元，逾期起始日为2018年12月1日；⑤2019年1月份，欠付费用205705.1元，逾期起始日为2018年12月31日；⑥2019年2月份，欠付费用178200元，逾期起始日2019年1月31日；⑦2019年3月份，欠付费用28741.94元，逾期起始日2019年3月1日）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州左岸公寓酒店管理有限公司向广州市麦逊邦企业管理咨询有限公司支付律师费用10000元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市麦逊邦企业管理咨询有限公司向广州左岸公寓酒店管理有限公司退还押金共计366400元。五、驳回广州市麦逊邦企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。六、驳回广州左岸公寓酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费11400元，由广州左岸公寓酒店管理有限公司负担；反诉受理费18015元，由广州市麦逊邦企业管理咨询有限公司负担6795元，由广州左岸公寓酒店管理有限公司负担11220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇人民陪审员 陈 娟人民陪审员 林 艳二〇二〇年十月二十三日书 记 员 梁怡筠李愿