云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初7665号原告张正龙，男，1979年10月12日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人李仁斌，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告董少喜，男，1968年10月7日生，汉族，身份证登记住址江苏省淮安市楚州区。原告张正龙诉被告董少喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告张正龙到庭参加诉讼。被告董少喜经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院对其予以缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2019年8月13日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于云南省昆明市官渡区建筑面积为66平方米的房屋出租给被告用于办公使用，租赁期限为2019年8月13日至2020年8月13日止，租金为3300元／月。合同签订之日，原告即将约定房屋交由被告使用至今。但被告在使用房屋过程中，未按约支付房屋租金。经原告催要一直拒绝支付。根据《房屋租赁合同》第八条的约定，被告拖欠租金累计达一个月的，原告可以单方面终止合同并收回房屋。现被告己拖欠租金累计达9个月之久。原告认为，被告无故拖欠租金的行为已经构成违约，原告有权依法解除双方签订的房屋租赁合同。原告诉至法院，请求判令：1.双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除。2.被告向原告支付自2019年8月13日至2020年5月12日止共9个月的租金29700元，并按110元／日支付房屋占用费至腾还房屋之日止。3.被告支付原告违约金17820元（66元／日＊270日）。4.本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求提交证据为：1.《不动产权证书》两份，欲证明原告系昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3—1幢1—4层1—101号、1—102号房屋的所有权人，其有权对该房屋进行出租。2.《房屋租赁合同》、《委托书》，欲证明原告委托曾梅对案涉的昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3—1幢第三层面积为约66平方米的房屋进行出租。原告委托代理人曾梅与被告于2019年8月13日签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给被告使用，租赁期限为2019年8月13日起至2020年8月13日止，租金为3300元／月，每半年支付一次及被告逾期支付租金原告有权收取滞纳金等的约定。3.短信记录，欲证明因被告未按期支付房屋租金及按约定回复是否继续租赁房屋，原告委托代理人曾梅向被告询问是否继续租赁房屋，租赁合同签订后原告已实际将房屋交付被告使用的事实。4.照片，欲证明案涉房屋的现状情况及约定房屋交付被告后，被告一直占有使用至今未返还的事实。本院认为，原告的证据来源合法，能形成证据锁链，被告经依法传唤，无正当理由未到庭质证，视为放弃相应权利，本院对原告的证据予以采信。本院查明：原告系昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园**1—**1—**及昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园**1—**1—**房屋的所有权人。2019年6月1日，原告委托曾梅代办前述房屋出租事宜。2019年8月13日，原告的委托人曾梅与被告签订《房屋租赁合同》，该合同首部列出租方为原告及其身份信息，承租方为被告及其身份信息，约定“原告将坐落于云南省昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3-1幢第三层一间，建筑面积约66平方（含公共部分），出租给被告办公使用，并同意被告将该地址作为营业执照注册地，租赁期限自2019年8月13日至2020年8月13日止，租金单价50元／平方米，每月租金3300元，被告需一次性支付6个月的租金19,800元，押金为3300元与首6个月租金一起支付，原告在合同生效日起将房屋交付被告，被告拖欠租金累计达一个月的，原告可单方终止合同并收回房屋，若被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的2%向被告加收滞纳金。”原告自述：签订合同当日将房屋交付被告，被告未支付过租金及押金，该房屋被告用于居住及办公，被告于2020年3月底4月初不在该房屋居住，原告的委托代理人于2020年4月24日短信联系过被告，现被告仍未腾房。原告诉至本院，要求判如所请。另，原告在提交的代理词中陈述：原告向被告出租的房屋为昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园3-1幢1—4层1—101号中的房屋，原告的证据照片中电脑、桌椅等系被告所购置。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于解除《房屋租赁合同》的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告的委托代理人与被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同中约定拖欠租金累计达到一个月，原告有权解除合同。本案被告自2019年8月13日起至今拖欠租金，符合双方约定解除合同的条件，原告依法享有合同解除权，且原告方于2020年4月24日就租赁事宜联系过被告，被告应知晓未按约支付租金的不利后果，故对原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除的诉请，本院予以支持。关于租金及房屋占用费的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告将房屋交付被告使用，被告应按照约定支付租金，但鉴于原告的证据照片及其陈述被告于2020年3月底4月未在房屋居住，能够说明原告可以对所租赁的房屋进行管理使用，原告应在多次联系被告支付租金未果的情形下，为避免损失扩大，及时采取有效补救措施，对原告的该项诉请，本院支持由被告支付原告自2019年8月13日至2020年5月12日期间的租金29,700元。关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如前所述，原告应及时采取有效补救措施，避免损失扩大，本院酌情按前述被告应支付原告租金29,700元的10%计违约金为2970元。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利，应承担不利法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张正龙的委托代理人曾梅与被告董少喜于2019年8月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除；二、被告董少喜于本判决生效之日起十日内支付原告张正龙2019年8月13日至2020年5月12日期间的租金29,700元；三、被告董少喜于本判决生效之日起十日内支付原告张正龙违约金2970元；四、驳回原告张正龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，原告张正龙承担306元，被告董少喜承担682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  赵秋静二〇二〇年十月十五日书记员  袁映娟