黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终961号上诉人（原审原告）：高英，女，1937年11月6日出生，汉族，现住安达市。委托诉讼代理人：马晓平（系高英女儿），女，1964年6月7日出生，汉族，现住安达市。委托诉讼代理人：吴兴伟，男，1969年1月3日出生，汉族，干部，现住安达市。被上诉人（原审被告）：安达市房产服务中心（原安达市房产管理局)）住所地安达市三道街。法定代表人：高翔，职务主任。委托诉讼代理人：唐德明，黑龙江鑫才律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁克建，男，1966年12月22日出生，汉族，安达市房产服务中心职员，现住安达市。原审第三人：赵彬，男，1963年10月16日出生，汉族，现住安达市。上诉人高英因与被上诉人安达市房产服务中心、原审第三人赵彬共有人优先购买权纠纷一案，不服黑龙江省肇东市人民法院（2020）黑1282民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高英委托诉讼代理人马晓平、吴兴伟，被上诉人安达市房产服务中心委托诉讼代理人唐德明、袁克建，原审第三人赵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高英上诉请求：1.要求撤销肇东市人民法院2020年6月29日作出的(2020)黑1282民初815号民事判决书，依法支持上诉人高英的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、关于安达市房地产综合开发公司收取“友芳照相馆”房屋超面积款735.6元的性质问题。案涉房屋原状态为安达市房产服务中心公产，上诉人高英开办的“友芳照相馆”承租，后由安达市房地产综合开发公司动迁开发，安达市房地产综合开发公司与安达市房产服务中心约定的案涉房屋拆迁安置为“拆一还一”，因此在房屋回迁时对于房屋超面积的0.613平方米由安达市房地产综合开发公司出售给上诉人高英，安达市房地产综合开发公司作为案涉房屋的开发单位有权对外进行房屋出售，上诉人高英实际足额支付购房款项并使用至今。另外，根据上诉人高英提交的收款凭证中载明“今收到友芳照相馆原营业动迁户超面积0.613平方米X1200元/平方米款735.60元”，记账凭证中载明“预收开发资金，友芳照相馆，现金735.60元。”结合案涉房屋为公、私共有产权房屋状态的客观事实，被上诉人安达市房产服务中心在申请对案涉房屋进行拍卖的前期工作提供的书面材料中均体现案涉房屋为“公、私共有房屋”，且在第三人赵彬签名的出售《声明》中第三项明确写明“由于上述公、私共有产权房屋的形成都有着十几年甚至几十年历史，其房屋档案中没有具体的房屋产权分布图，无法界定共有双方持有房屋产权的具体位置，因此竞拍人拍得该房屋公产部分后，房产局仍无法对拍得面积的具体位置进行确认和划分”。可以证明上诉人高英交纳的款项性质为购买案涉房屋中0.613平方米的购房款，上诉人高英是案涉房屋中0.613平方米的所有权人。二、一审判决适用法律错误。一审法院以安达市房地产综合开发公司出售0.613平方米房屋＂不符合常理＂及房屋超面积部分应归原房屋所有人来否定上诉人高英的房屋所有权，缺乏法律依据。安达市房地产综合开发公司作为案涉房屋的开发单位有权对外出售超面积的房屋。且在1992年案涉房屋回迁时并没有相关法律、法规禁止其出售，法无禁止既可行。最高人民法院仅在2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对房屋超面积情形进行了规定，但该司法解释中亦规定1995年前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规。案涉房屋买卖行为发生时间是1992年，因此案涉房屋买卖行为不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整。因此，一审法院认定案涉房屋超面积部分归原房产所有人安达市房产服务中心所依据的具体法律规定并未说明，一审判决书中亦未引用相关法律。据此，一审法院认定超面积部分归被上诉人安达市房产服务中心所有无法律依据。三、关于一审法院审理意见与黑龙江省高级人民法院重审意见相悖的问题。黑龙江省高级人民法院发回重审裁定的意见为要求一审法院确定0.613平方米房屋是否客观存在，该事实一审法院已经予以确认，且被上诉人安达市房产服务中心、第三人赵彬予以认可。因此，一审法院在认定存在0.613平方米的情况下确认其所有权归原所有权人的审理意见与黑龙江省高级人民法院重审意见相悖。被上诉人安达市房产服务中心辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。原审第三人赵彬述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。高英向一审法院起诉请求：一、依法确认安达市正阳七至八道街万米楼下东起12门房屋（面积34.13平方米）原告享有同等条件下优先购买权；判令被告将该共有财产的份额转让给优先购买人。二、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告安达市房产服务中心（原安达市房产处）在安达市正阳七至八道街南侧原有公产营业房屋3处(豆腐脑32.53㎡、滨港建材商店32.90㎡、友芳照相34.13㎡)，面积共计99.56平方米；住宅**，面积共计502.34平方米。其中一处营业房屋面积为34.13平方米，由安达市房产经营公司对外出租给“友芳照相馆”。1988年8月20日，安达市房地产综合开发公司在正阳七至八道街南侧新建综合楼，动迁了被告安达市房产管理局以上3户营业用房和15户住宅，包括案涉的出租给“友芳照相馆”的34.13平方米营业房。1992年5月18日，安达市房地产综合开发公司将建设后的3户营业用房共计99.56平方米和10户住宅共计504.54平方米原位置回迁，归还给被告安达市房产服务中心（原安达市房产管理局），由安达市房产经营公司继续经营。安达市房产经营公司将回迁后的安达市正阳7至8道街路南万米楼下东起12门34.13平方米房屋（原出租给“友芳照相馆”的房屋）又出租给原告高英的儿子马存生（妻子徐亚坤）开办“先锋五金商店”。2017年6月27日安达市房产管理局作出《关于出售公、私共有产权营业房屋的情况汇报》，拟对包括案涉房屋在内的11家公、私共有产权营业房屋进行公开出售（共409.87平方米），2017年6月30日经安达市人民政府同意公开出售。2017年12月25日安达国惠资产评估事务所对欲出售的房屋作出评估，案涉的34.13平方米房屋评估价值为238,910.00元。2018年1月4日安达市房产管理局委托安达市公共资源交易中心作出拍卖公告。2018年1月25日进行公开拍卖，案涉房屋现承租使用人马存生及妻子徐亚坤报名参加竞标，并到现场参加竞买，最后第三人赵彬以240,00.00元价格竞拍到案涉房屋，并于2018年1月30日交纳240,000.00元房款。拍卖成交后，原告高英于2018年2月22日向安达市人民法院提起诉讼，要求依法确认安达市正阳七至八道街万米楼下东起12门房屋（面积34.13平方米）原告享有同等条件下优先购买权；判令被告将该共有财产的份额转让给优先购买人；诉讼费由被告负担。庭审中原告高英向法庭举证了房屋开发建设单位安达市房地产综合开发公司的记账凭证及收款凭证，收款凭证上载明“今收到友芳照像馆原营业动迁户超面积0.613㎡×1200元/㎡款735.60元”，记账凭证载明：“预收开发资金，友芳照像馆，现金735.60元”；被告安达市房产管理局向法庭举证了动迁房屋回迁“接交书，归还房屋住宅、营业明细”。根据高英及安达市房产管理局向法庭举证的以上证据能够认定“友芳照相馆”承租的34.13平方米营业房动迁后又归还给被告安达房产局34.13平方米，安达市房地产综合开发公司收取“友芳照相馆”所在的营业房动迁超面积款735.60元。另查明，被告安达市房产服务中心（原安达市房产管理局）的34.13平方米房屋原址回迁后未办理产权登记手续，增加的0.613平方米超面积也未办理任何权属登记手续，原告高英未提供“友芳照相馆”营业执照，也未提供“友芳照相馆”或原告高英交纳0.613平方米房款的收据原件。现案涉房屋一直由承租方马存生占有使用，拍卖后马存生未与被告安达市房产服务中心续签租赁合同，未交纳租金；也未与第三人赵彬签订租赁合同，未交纳房租。2020年6月5日绥化市中级人民法院委托黑龙江远大司法鉴定中心对案涉房屋的面积进行实际测量，黑龙江远大司法鉴定中心于2020年6月9日作出终止鉴定告知书，告知因无施工图纸比对，致使鉴定工作无法继续进行，终止此次鉴定工作。一审法院认为，被告安达市房地产综合开发公司于1992年6月9日收取“友芳照像馆”所在房屋的超面积款735.60元，在记账凭证中是预收开发资金，是原回迁房中增加的0.613平方米面积，而不是出卖给他人0.613平方米卖房款，34.13平方米回迁房屋是基于原所有房屋被安达市房地产综合开发公司动迁而取得的补偿安置房屋，增加的0.613平方米面积是基于原始房屋面积增加产生的，应当归原始物权所有人，因原告高英并非原有物权的所有人，所以不能取得原有物增加0.613平方米的任何权利；安达市房地产综合开发公司收取的735.60元也应当是原房屋所有权人交纳的超面积款，其它人无交纳超面积款义务，安达市房地产综合开发公司亦无权在公产基础上另行出卖增加的0.613平方米为私产，单独出卖增加的0.613平方米房屋也不符合常理；而“友芳照像馆”承租的34.13平方米营业房属于安达市房产管理局公产，是否增加0.613平方米不改变安达市房产管理局公产的性质，因此安达市房屋管理局系案涉房屋（安达市万米楼下东起12门34.13平方米）拍卖前的所有权人；原告高英对其提出的购买0.613平方米与被告回迁的34.13平方米房屋处于共有状态，并享有同等条件下优先购买权的主张，未提供充分有效证据予以证实，本院不予支持。综上所述，原告高英要求依法确认安达市正阳七至八道街万米楼下东起12门房屋（面积34.13平方米）原告享有同等条件下优先购买权；要求被告将该共有财产的份额转让给优先购买人；诉讼费由被告负担的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告高英的诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告高英负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中，上诉人高英主张的共有人优先购买权是基于物权共有而提出的诉请。即使“友芳照像馆”承租的34.13平方米营业房回迁后存在增加0.613平方米的情形，因上诉人高英未就诉争的0.613平方米进行不动产物权登记，依照上述法律规定，上诉人高英未依法取得诉争不动产的所有权。据此，上诉人高英要求诉争房屋享有优先购买权的、被上诉人安达市房产服务中心将共有财产份额转让给上诉人高英的诉讼主张不符合法律规定，本院不予支持。另，上诉人高英主张原审判决适用法律错误不能成立，本院亦不予支持。综上所述，高英上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人高英负担。本判决为终审判决。审判长 吴 孟审判员 杨晓涵审判员 葛久华二〇二〇年十月二十日此件与原本核对无异书记员 李 鑫