广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7641号原告（反诉被告）：陈某璇，女，汉族，1972年5月5日出生，户籍地址湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：赵平贵，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁观红，广东法普盾律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市迎祥物业管理有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道永香西路**迎祥大厦**，统一社会信用代码91440300319443022H。法定代表人：郭钦。委托诉讼代理人：刘某庆，男，汉族。委托诉讼代理人：谭景林，广东诺贤律师事务所律师。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院适用简易程序，依法由审判员陈晖公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵平贵、被告委托诉讼代理人刘传庆、谭景林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还押金75388元及资金占用费（以75388元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率自起诉之日起计算至被告支付完毕之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于深圳市龙华区两间铺位作餐饮使用，租赁期限为2018年5月1日起至2021年6月30日止，租金每月37694元，押金75388元，并约定如因不可抗力、自然灾害而导致合同无法进行履行则合同自然终止，双方互不承担责任，被告退还原告所交押金。签订合同后，原告依约向被告支付了押金75388元。2020年1月因突发疫情导致原告至今仍无法正常使用租赁物。突发疫情属于不可抗力情况且实际造成了原告无法使用租赁物，原告向被告提出终止合同退还押金，但被告拒不退还押金。被告辩称：原、被告签订的房屋租赁合同仍未到期，被告应继续履行合同。疫情或者防控措施对合同履行不构成实质影响的，当事人主张适用不可抗力，请求解除或变更合同、减免责任的，不应支持。租赁合同明确约定了押金为履约保证金，只有原告履行完合同义务时才能够返还。原告自2020年1月起至今未支付任何费用，被告有权收取滞纳金。基于上述答辩意见，被告提出以下反诉请求：1、判决原告继续履行合同；2、判决原告向被告支付占有使用费、水电费、物业服务费（应自2020年1月起至交还房屋之日止，截至2020年8月份暂计为332383.3元）；3、判决原告向被告支付滞纳金（应按年利率24%自2020年1月计至付清款之日止，截至起诉之日暂计为29924.9元）；4、本案全部诉讼费用由原告承担。针对被告提出的反诉请求，原告辩称：双方合同已经实际解除，被告已实际控制了物业，合同无法继续履行。原告已经于2020年1月23日支付了2020年1月的租金，原告自2020年2月向被告明确提出解除双方之间的合同，现原告早已搬离涉案房屋，未再使用。被告一直未向原告提供出租房屋的合法产权证明或建筑规划许可，租赁合同无效。被告无权根据无效的合同要求原告承担违约责任，另因遭遇疫情，导致合同无法实际履行，构成不可抗力。原告自2020年1月底未再使用租赁房屋，被告要求原告支付租金、水电费物业服务费等不具备事实基础，合同无效，被告要求支付上述费用没有法律依据。考虑到疫情原因，原告愿意以装修残值补偿被告由此受到的损失。经审理查明：2018年4月3日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告从被告处承租位于深圳市龙华区用于经营餐饮。合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2018年5月1日至2021年6月30日；2、租金每月37694元，原告每月5日前将当月租金转账至指定账户，2019年5月1日起租金为每月39578元，2020年5月1日起租金为每月41557元；3、物业服务费每月300元，电费按每度1.3元，水费按每立方8.5元计算，原告交纳75388元作为押金；4、租赁期间如因不可抗力、自然灾害而导致合同无法履行，则合同自然终止，双方互不承担责任，被告退还原告所交押金。合同签订后，被告依约向原告交付了租赁房屋，原告也向被告缴纳了押金75388元。2020年1月23日，原告向被告支付了2020年1月的租金、物业费及2019年12月的水电费用后，未再继续向被告支付租金等费用。2020年2月以后，原告未再继续经营该商铺，但将租赁房屋上锁也未向被告交还房屋。根据被告提供的原告未缴费清单，显示原告在2020年1月应付电费510元、水费2191.8元，从2020年2月起未再有水电费产生。至本案法庭辨认终结止，租赁房屋仍由原告上锁，且屋内尚有原告物品没有搬离。另查明，原、被告所约定的租赁房屋并未取得相应的建筑工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、付款凭证、缴费清单等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的房屋并未取得相应的建设工程规划许可证，因此原、被告于2018年4月3日所签订的《房屋租赁合同》应当被认定为无效合同。无效的合同自始无效，因此原告主张其已解除租赁合同的，不能成立。合同无效的，当事人因合同取得的财产应当予以返还。被告应向原告退还收取的押金，原告亦应向被告返还租赁的房屋。原告要求被告退还押金75388元的诉讼请求，本院予以支持，但其主张的资金占有费没有法律依据，本院不予支持。而被告提出原告应继续履行合同的反诉请求，不能成立。另外合同无效的，原告作为出租人可要求承租人按约定租金标准支付相应的房屋占有使用费。其中占有使用费根据原告实际占有、使用房屋的时间，参照双方约定的租金标准予以确认。首先关于占有使用费标准及水电费，参照约定租金标准，在2020年2月至4月期间每月为39578元，从2020年5月起为每月41557元。对于被告主张的2020年1月的水电费2701.8元（电费510元＋水费2191.8元），原告在该月仍从事正常的经营活动，证明存在水电费的实际支出，且该月水电费与2019年12月费用相当，因此本院对该数额予以采纳，原告作为承租人，对实际产生的水电费应当支付给被告。其次关于原告应负担房屋占有使用费的时间，原告主张其因受疫情影响不能实际使用房屋的，则应及时通知并将房屋返还给被告。而本案中，租赁房屋至今仍由原告上锁，且放置原告物品，其并未向被告返还租赁房屋，租赁房屋仍属于原告占有使用状态，则原告应当继续负担该期间的房屋占用使用费。被告反诉要求原告支付计至2020年8月的占有使用费的请求，本院应予以支持。第三，关于原告具体应负担房屋占有使用费的数额。2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。原告承租房屋用于经营餐饮，该突发事件产生的停工、停业、限制人流等防控措施对原告所从事的餐饮行业的正常经营存在较大影响，依据公平原则，可对原告应负担的占有使用费予以相应减免。另原告自2020年2月起已停止经营，且停止支付租金，根据被告提供的微信聊天记录也显示被告明知该情形，却怠于主张权利，放任损失的扩大，对于相应的损失亦承担相应的责任。综合原告实际占有使用租赁房屋的情况、重大突发公共卫生事件的影响及双方过错程度，本院确定对原告2020年2月、3月的房屋使用费予以免除，2020年4月至8月期间的房屋占有使用费，则参照约定租金标准的50%予以支持，即原告应向被告支付2020年1月的水电费2701.8元、2020年4月至8月期间的房屋占有使用费102903元[（39578元＋41557元×4个月）×50%]。至于2020年8月以后的房屋占有使用费，被告可根据原告实际搬离租赁房屋的时间另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告陈某璇与被告深圳市迎祥物业管理有限公司于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市迎祥物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告陈某璇退还押金75388元；三、原告陈某璇于判决生效之日起十日内将承租的位于深圳市龙华区返还给被告深圳市迎祥物业管理有限公司；四、原告陈某璇于判决生效之日起十日内向被告深圳市迎祥物业管理有限公司支付2020年1月的水电费2701.8元和2020年4月至8月期间的房屋占有使用费102903元；五、驳回原告陈某璇的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市迎祥物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费842元、反诉案件受理费3367.31元，合计4209.31元，由原告负1043元，被告负担3166.31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年十月二十日书记员 仇晓婷(兼)书记员 刘  莉  莎附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。