贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初963号原告：罗建丽，女，1974年1月14日生，布依族，住贵州省贵阳市白云区。原告：李永平，男，1967年11月11日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告：李馨雅，女，1996年12月16日生，住贵州省贵阳市观山湖区。原告李永平、李馨雅共同委托诉讼代理人：罗建丽，身份信息同上，特别授权代理。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**观府壹号销售体验中心**，统一社会信用代码91520115785497386P。法定代表人：欧昊翔。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师，执业证号15201201610567901，特别授权代理。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师，执业证号15201201710254619，特别授权代理。原告罗建丽、李永平、李馨雅与被告中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称中电建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗建丽、李永平，被告中电建公司委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗建丽、李永平、李馨雅向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付2019年1月1日至12月21日延期交房违约金共计28457.93元；2.请求判决被告承担2019年2月11日至12月21日物业费2650元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2017年2月26日签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告位于观山湖区房屋一套，房屋总价款为801632元。合同第十一条对商品房的交付条件进行明确约定，被告于2019年1月19日以ＥＭＳ文件通知原告收房，原告到现场发现没有交付使用备案证书，故拒绝收房。直到4月29日，被告以ＥＭＳ文件发送“再次催促收楼通知书”，原告到观府壹号四组团物业管理办公室见到了商品房交付使用备案证书，被告直到4月29号才通知原告具备收房条件，随后跟卖方交房人验房过程中发现墙面顶棚抹灰脱层，手动报警按钮歪斜，安全出口标志吊在门头上，外墙有裂纹，阳台护栏摇晃，门框生锈及脱漆等现象，因此原告拒绝收房，卖方口头承诺会再次整改后再通知原告。2019年12月22日被告通知原告已整改好，原告才收房。根据合同约定被告应当承担自2019年1月1日至2019年12月22日的延期交房违约金，合同也对逾期交房违约金的计算标准进行明确约定。被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，依法应当承担违约责任。原告多次找被告主张支付违约金，至今未达成一致意见。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院，希望法院支持诉请。被告中电建公司辩称：1.原告接到收房通知后未按时收房与答辩人无关，逾期交房违约金应只计算至2019年4月11日；2.原告诉称的墙面顶棚抹灰脱层等问题，按照相关约定不影响房屋的交付，买受人应当接收房屋，原告提出的质量问题不能成立，也不能加重被告的违约责任；3.物业费是其他的合同关系，与本案无关，原告应当向物业公司主张，案涉房屋具备交付条件后原告拒绝收房所产生的费用，按照合同约定，应当由原告自行承担。综上，原告超出2019年4月11日的违约金以及物业费请求均没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。原、被告双方围绕诉讼请求向本院提交证据，本院依法组织了庭审举证、质证，根据双方当事人陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：2017年2月26日，原告罗建丽（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，房屋的共同共有人为李永平、李馨雅。合同约定原告购买电建地产·观府壹号四组团第X号楼X单元X层X号房，建筑面积117.83平方米，套内建筑面积95.04平方米。房屋总价款801,632元，原告以贷款方式购买，于本合同签订之日支付首期房款301,632元，余款500,000元以公积金贷款支付。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、买受人已向出卖人付清全部房款。合同第十三条对逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条对交接手续约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件…买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。查验该商品房，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。……（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地）地面空鼓开裂面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵。附件十二补充协议中第十条通知及送达约定“1.出卖人发出的所有通知书有三种送达方式：挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理……”。同日，原告向被告支付房屋首付款301,632元，之后在2017年7月13日付清购房尾款500,000元。被告于2019年1月16日通过邮政快递向原告发出收房通知，原告以房屋存在瑕疵未签收；2019年4月29日，被告再次通过邮政快递向原告发出收房通知，原告予以签收，原告在查验房屋过程中发现房屋存在脱漆、生锈、公共区域走廊进电梯的位置脱灰等问题，认为未达到收房条件，故没有收房，并要求被告整改后再通知收房。2019年12月15日，原告签署业主接房物品确认书。另查明，2019年4月11日，被告取得案涉房屋交付使用备案证书。再查明，原告向中电建物业管理有限公司贵阳分公司缴纳了2019年2月11日至2020年2月10日的物业费2,809.92元。原告现以被告延迟交房，已构成违约为由向本院提起诉讼，提出如前诉请。上述事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、收款收据、照片、贵阳市商品住房交付使用备案证书、邮政快递单、业主接房物品确认书、发票等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，合同约定被告应于2018年12月31日交付案涉房屋，被告未按合同约定时间交付房屋，构成违约。本案逾期交房违约金应当计算至2019年4月29日还是原告实际收房的2019年12月15日。合同约定被告应于2018年12月31日交付案涉房屋，但案涉房屋于2019年4月11日才通过贵阳市商品住房交付使用备案，被告于2019年4月29日通过EMS向原告发送收房通知，原告于2019年12月15日正式收房，对于期间原告未收房的原因原告提出在验房过程中发现房屋存在的问题，是否属于原告拒收房屋的正当理由，原告诉称的“墙面顶棚抹灰脱层，手动报警按钮歪斜，安全出口标志吊在门头上，外墙有裂纹，阳台护栏摇晃，门框生锈及脱漆等”仅有其提供的照片，单从照片上无法辨认是否为原告所购房屋，且大多为公共区域，仅有该证据不能证明房屋未达到收房条件，故本院认定案涉房屋的逾期交房违约金应只计算至2019年4月29日，被告主张违约金应只计算至2019年4月11日，因该案涉日期系案涉房屋通过贵阳市商品住房交付使用备案的日期，被告于2019年4月29日才向原告发送收房通知，故该意见本院不予采信，对原告提出违约金应计算至2019年12月14日的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。……”的规定，被告未按约定时间向原告交付案涉房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因没有按期收房不是原告自身原因所致，被告应按《商品房买卖合同》中的约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋价款801,632元，原告已足额支付，从2019年1月1日至2019年4月29日，共计118天，被告应支付违约金9,459.26元；原告诉请被告承担2019年1月1日至12月21日的物业费2,650元，因物业费的收取主体并非被告，对于2019年1月1日至2019年4月29日期间的物管费原告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗建丽、李永平、李馨雅支付逾期交房违约金9,459.26元；二、驳回原告罗建丽、李永平、李馨雅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取288元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 舒 瑛二〇二〇年十月二十七日书记员 周殷丽