广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7463号上诉人（原审被告）：蔡锦明，男，1972年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告）：陈炎柱，男，1982年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审被告）：林运招，女，1973年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审被告）：黄彬，男，1983年4月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：顾爱珍，女，1968年12月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审被告）：黄艳群，女,1984年4月3日出生，汉族，住广东省翁源县龙仙镇。上诉人（原审被告）：张丝茗，女，1991年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审被告）：王英梅，女，1974年10月31日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。八上诉人共同的委托诉讼代理人：曾宪林，广东骏和律师事务所律师。八上诉人共同的委托诉讼代理人：邓永昆，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉卿，女，1983年11月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：徐志强，男，1981年7月3日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张小莉，广东邦南律师事务所实习律师。原审被告：上海永升物业公司管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：梁某。委托诉讼代理人：于跃红，该司工作人员。委托诉讼代理人：黄家慧，该司工作人员。上诉人蔡锦明、陈炎柱、林运招、黄彬、顾爱珍、王英梅、黄艳群、张丝茗（以下简称蔡锦明等八人）因与被上诉人李玉卿、徐志强以及原审被告上海永升物业管理有限公司（以下简称永升物业公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡锦明等八人上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认蔡锦明等八人以某业主代表招标小组的名义与永升物业公司于2019年11月30日签订的《某物业服务合同》有效；3.驳回李玉卿、徐志强的其他诉讼请求；4.一、二审诉讼费用均由李玉卿、徐志强负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。中国法制出版社编写的《物业管理条例新解读》认为，业委会作为业主团体的组织机构，是基于业主团体的意思自行设立的，属于业主自治的范畴。业委会备案与否并不影响其成立，备案仅是为了行业管理需要所履行的手续……《物业管理条例》并未规定业委会备案是其成立和相关事项变更生效的要件。因此，业委会备案不是成立、变更和终止的要件。业委会是在业主大会选举产生后进行备案的，其产生由业主大会确定，从事的活动也应有业主大会授权，而不是由行政机关的备案行为决定其产生和准予其从事法律活动。《物业管理条例》没有规定和授权行政机关对业委会的产生予以审查批准，故某第二届业委会经过业主大会的表决选举通过之日即告成立。根据《物业管理条例》第十五条第二项规定，有权依据业主大会的表决通过的决定进行物业公司的选聘、招投标活动，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，案涉物业服务合同合法有效。《物业管理条例》第三十四条、《广东省物业管理条例》第四十四条并非强制性条款，且蔡锦明等八人的招投标文件也出具了业主大会选聘或续聘物业服务企业的决定和业委会的合法有效证明。退一步而言，即使业委会不能成立，也不影响由全体业主表决授权的业主代表招标小组签订物业合同的权利和法律效力。二、一审判决程序违法。本案争议处理的先决条件之一是佛山市禅城区住房城乡建设和水利局（以下简称区住建局）对第二届业委会不予备案的具体行政行为是否合法。在该行政诉讼结束前，涉及物业合同效力的诉讼应裁定中止审理。三、一审判决认定事实错误。1.蔡锦明等八人提交的证据证明已履行召开业主大会的告知义务，主管部门不履行监督指导工作的责任不应由蔡锦明等八人承担，一审法院对此未作解释不当。2.蔡锦明等八人提交的证据可证明某居委会确认第二届业委会已成立并履职，一审法院对该证据不予确认不当。3.李玉卿、徐志强提交的证据5至证据12表明其清楚蔡锦明等八人组织的活动，其知情权及表决权未被侵害。4.一审法院未判决李玉卿、徐志强赔礼道歉不公平。5.一审法院判决时忽略了某居委会与第二届业委会交接业主大会财物清单这一关键证据。综上所述，目前案涉物业服务合同虽已签订，但永升物业公司尚未进驻，也未提供服务，不存在李玉卿、徐志强所称的加重其及全体业主责任以及排除其主要权利的情况，更不存在侵害李玉卿、徐志强知情权和表决权的情形。李玉卿、徐志强辩称：一、招标小组非适格签约主体，其与物业管理公司签订的物业合同为无效合同。二、物业合同的签订从未得到业主大会授权，违反法律法规强制性规定。选聘新物业服务企业的业主会议召开主体不合法，选聘新物业服务企业业主会议表决结果不合法。三、案涉业主会议表决事项程序不合法。四、蔡锦明等八人与永升物业公司恶意串通，违法签订物业合同，从未到相关部门备案。永升物业公司辩称，同意蔡锦明等八人的上诉意见。李玉卿、徐志强向一审法院起诉请求：1.蔡锦明等八人向李玉卿、徐志强及全体小区业主公示2019年11月17日选聘新物业服务公司违法制作的《某物业服务招标文件》内容；2.永升物业公司向李玉卿、徐志强及全体小区业主公示2019年11月17日违法参与选聘新物业服务公司制作的《上海永升物业公司管理有限公司的投标标书文件》内容；3.蔡锦明等八人、永升物业公司向李玉卿、徐志强及全体小区业主公示蔡锦明等八人、永升物业公司于2019年11月30日违法签署的《某物业服务合同》内容；4.蔡锦明等八人向李玉卿、徐志强及全体小区业主公示于2019年11月30日违法收取了永升物业公司交付的履约保证金是多少；5.确认蔡锦明等八人与永升物业公司于2019年11月30日签订的《某物业服务合同》无效；6.蔡锦明等八人、永升物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月8日，某第一届业委会向某居委会登记备案。2018年7月16日，第一届业委会与某居委会办理交接并在交接明细单、移交清单上签名，移交项目包括业委会公章、业委会财务专用章、业委会记账本、会议记录等文件。2018年7月18日，第一届业委会发布《关于某业主委员会正式解散的通知》，宣布“第一届业委会于2018年7月16日星期一已和居委完成了交接事宜”、“即日起某委会正式解散”。2018年9月3日，某居委会发出《关于佛山市禅城区某小区业主大会筹备组成员名单的公告》，公布业主大会筹备组成员名单。2018年11月15日至2018年12月1日期间，业主大会筹备组以张贴公告的方式通知某小区全体业主参加业主大会，会议形式为书面征求意见，会议内容包括表决选举产生新一届业委会委员、表决业主大会议事规则2019、表决物业服务合同条款2019、表决授权按2019物业服务合同条款选聘物业服务企业等。2019年1月20日，业主大会筹备组在祖庙街道办、某居委会工作人员见证下进行了唱票、统计，选举产生新一届业委会成员陈某、蔡锦明、黄彬、陈炎柱、林运招和候补委员杨某；通过业主大会议事规则2019、物业服务合同条款2019、授权按2019物业服务合同条款选聘物业服务企业。2019年6月26日，蔡锦明、黄彬、陈炎柱、林运招递交《关于某第二届业委会变更备案的申请》，内容为“为更好履行业委会职责，某第二届业委会对组成人员进行相应内部调整，按相关法律法规的规定，第二届业委会对主任、副主任进行了重新选举，2019年6月26日第二届业委会会议的投票表决结果如下：蔡锦明为业委会主任、黄彬为副主任，陈某、陈炎柱、林运招为委员，杨某为候补委员……请相关部门按上述人员办理某第二届业委会备案登记”。同日，蔡锦明、林运招、陈炎柱、黄彬以第二届业委会名义发出《关于召开某业主大会的通知》，内容为“全体业主：……一、会议时间：2019年7月13日8时起至2019年8月24日9时止……三、会议形式：现场或上门书面征求意见（投票）……五、会议内容：1、表决是否续聘原物管公司或选聘其他物管公司……5、表决物业公司的选聘方式（招标或协议）；6、表决授予业委会履行招标/选聘人职责……”。2019年7月10日，区住建局向蔡锦明发出《关于不予办理备案登记的告知书》，内容为“您于2019年3月14日递交我局的禅城区某（第二届）业主委员会备案材料已审阅，经查，申请备案的业主委员会成员陈某、蔡锦明、林运招三人于禅城区某物业管理区域内存在违法建设的行为，根据《广东省物业管理条例》第二十五条的规定，本次申请备案的禅城区某（第二届）业主委员会五名委员中有三人（陈某、蔡锦明、林运招）不符合法律法规规定的条件，并根据《广东省物业管理条例》第二十六条的规定，本次禅城区某（第二届）业主委员会换届选举只得2人符合法律法规规定的条件，未能达到法定的委员人数，建议您小区重新组织换届选举筹备工作，故我局决定不予办理本次备案登记……”。2019年7月11日，区住建局向某居委会发出《关于某（第二届）业主委员会换届备案情况告知函》，内容为“关于某（第二届）业主委员会换届申请备案一事，经我局调查后，申请备案的业委会委员有三人不符合法律法规规定的条件，以致本次换届业委会不足法定最低人数，故我局决定不予办理备案登记。现就上述情况，建议你委及时告知某广大业主，并指导和协助该小区重新申请筹组业主大会进行换届选举工作”。同日，某居委会向某小区全体业主发出《关于某（第二届）业主委员会换届备案情况的通知》，告知了上述不予备案登记的情况。2019年7月24日，某居委会向某小区全体业主发出《关于某相关业主大会组织的指导意见》，内容为“据业主反映和我居委实地了解，在某小区内张贴了正组织并于2019年7月召开第四次业主大会的相关通知……某（第二届）业委会未能成功换届的情况下，目前某小区未有适格的主体召集业主大会会议，建议某业主应依法履行业主的权利和义务，按照相关法律法规依法由合适的主体组织业主决策”。2019年8月22日，区住建局发出禅建发某号《关于某业主公共决策问题的公告》，内容为“……我局收到的某（第二届）业委会成立备案申请，由于部分业委会候选人存在违法行为，我局依法作出不予备案决定……目前部分业主以‘第二届业主委员会’的名义组织业主表决是否续聘原物管公司、表决续聘/选聘附件条件、表决车辆管理办法等公共事项进行表决，主体不适格，违反法定程序。现我局重申：请贵小区业主依法依规成立业委会，依法依规组织召开业主大会，依法依规开展公共事项决策活动”。2019年9月1日，会议组织者蔡锦明等八人和部分业主在并无街道办、居委会工作人员见证的情况下，自行进行了唱票统计并制作了纪要，纪要载明的会议结果为不通过续聘原物管公司、选聘其他物管公司；通过采取招标方式选聘物管公司；通过授予业委会/业主代表履行招标/选聘人职责。2019年10月22日，蔡锦明等八人以某业主代表招标小组（委托方、甲方）（下简称“招标小组”）的名义与某限公司（受托方、乙方）（下简称“某公司”）签订《招标委托协议》，就“某物业管理服务项目”招标委托事宜作出详细约定。受招标小组委托，某公司编制了“某物业管理服务项目”邀请招标文件。2019年11月17日，招标小组向某公司发出《采购结果确认书》，确认永升物业公司为本项目的中标供应商。次日，某公司向永升物业公司发出《中标通知书》，招标小组以通告的方式在某小区内公布了招标结果。2019年11月22日，祖庙城建局向某居委会发出《关于某业主公共事务决策指导工作的函》，内容为“……某业主投诉反映有小区业主以‘某业主代表招标小组’的名义公示《关于进行物管公司选聘招标的通知》，并称已经业主表决授权成立招标小组组织开展物管公司改聘招标工作……为避免某不适格主体发出的公示内容误导业主，请贵委再次告知小区广大业主，就某业主有选聘或续聘物业服务的意愿，可依法通过合适的主体发起业主大会表决，按符合法律法规规定程序进行确定”。2019年11月30日，蔡锦明等八人以招标小组（委托方、甲方）的名义，与永升物业公司（物业服务企业、乙方）签订《某物业服务合同》，就某项目的物业服务做出具体约定。同日，招标小组在小区内发出通报，内容为“……在2019年1月20日表决通过的《某物业服务合同条款2019版》的基础上，加入2019年9月1日表决通过的《某车辆管理办法2020》，并把2019年11月17日《上海永升物业公司管理有限公司的投标文件》作为附件，形成新的《某物业服务合同》。经双方友好协商并反复核对无误，于2019年11月30日下午，招标小组作为甲方代表正式与永升物业公司签订物业服务合同，新物业服务合同期为2019年12月31日至2022年12日30日。接下来的12月份，业主代表将联同永升物业公司约见某物业公司，共同协商新老物业的交接工作安排……”。2019年12月4日，区房产协会向各物业服务企业发出禅房协函[2019]8号《情况告知函》，告知“一、某（第二届）业委会成立备案的申请经区住建局依法审查不予备案，目前该小区仍存在个别业主不按法定程序开展物业服务企业选聘工作的情况。二、为排除社会不稳定因素，保障我区物业服务企业合法权益，防止我区物业服务企业因信息不对称与不适格主体达成无效合同造成损失，现将情况告知给各物业服务企业，请各物业服务企业遵守相关法律法规，合法依规经营”。一审法院认为，李玉卿、徐志强诉请确认蔡锦明等八人与永升物业公司于2019年11月30日签订的《某物业服务合同》无效，故本案为确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为上述物业服务合同的效力。综合全案证据，首先，依据《物业管理条例》第十条的规定，案涉某小区属于应成立业主大会并选举产生业主委员会的物业管理区域。《广东省物业管理条例》第二十五条、第二十六条对业委会委员资格、业委会组成人数作出了明确规定，即业委会委员必须“遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力”“遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为”，业委会一般由五至十五人的单数委员组成。本案中，在某第一届业委会解散后，案涉小区应依法律法规进行换届选举，但2018年11月15日至2018年12月1日业主大会选举出的业委会已经区住建局认定有三位委员存在违法建设行为，不符合法律法规规定的条件，由此导致业委会委员人数未达到法定最低标准，故某小区第二届业委会并未合法成立。至于蔡锦明等八人对区住建局作出的不予备案决定提出的抗辩，系对具体行政行为合法性的异议，不属民事审判权限范围，法院对此不予审查。其次，依据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会系业主大会的执行机构，履行召集业主大会会议、执行业主大会决议等职责，其中选聘和解聘物业服务企业的，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定属于应由全体业主共同决定的事项，依法应召开业主大会。本案中，在第二届业委会未合法成立的情况下，组织于2019年7月13日至2019年8月24日期间召开业主大会的主体实质系蔡锦明、林运招、陈炎柱、黄彬等个人，相关投票、表决程序亦未接受房地产行政主管部门、街道办事处和居民委员会的指导、见证和监督，故此次业主大会召集主体不合法，程序亦不合法。再次，依据《物业管理条例》第三十四条、《广东省物业管理条例》第四十四条的规定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同的主体应为业主委员会，业委会签订合同时应出具业主大会选聘或续聘物业服务企业的决定和业委会的合法有效证明。本案中，由蔡锦明等八人组成的招标小组显然不具有执行业主大会决议的主体资格，亦不具有签订物业服务合同的主体资格。在区住建局、祖庙城建局和某居委会连续发函，公告要求案涉小区依法依规选举业委会、表决选聘物业服务的情况下，永升物业公司未尽审慎注意义务，仍与招标小组签订合同，明显不属于善意第三人。因此，蔡锦明等八人与永升物业公司于2019年11月30日签订的《某物业服务合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应属无效合同。关于李玉卿、徐志强诉请蔡锦明等八人、永升物业公司公示文件。根据蔡锦明等八人的举证，李玉卿、徐志强已于诉讼中获取了招投标文件以及物业服务合同，故已无判决公示的必要，法院不再重复处理。至于李玉卿、徐志强诉请公示蔡锦明等八人收取履约保证金的情况，因蔡锦明等八人与永升物业公司庭审中一致确认尚未支付履约保证金，李玉卿、徐志强对此亦未举证反驳，故法院对李玉卿、徐志强的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《物业管理条例》第十条、第十五条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认蔡锦明等八人以某业主代表招标小组的名义与永升物业公司于2019年11月30日签订的《某物业服务合同》无效；二、驳回李玉卿、徐志强的其他诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取50元，由蔡锦明等八人、永升物业公司负担。二审期间，李玉卿、徐志强以及永升物业公司未提交新的证据，蔡锦明等八人提交以下新证据：1.微信聊天记录，以证明祖庙街道国土城建局和某居委会就业委会的备案和业主大会财物的移交进行协调指导，上述两主管部门均确认第二届业委会已经成立，并对小区相关管理工作进行指导；2.法院专递邮件详情单，以证明蔡锦明等八人是在法律规定的期限内提起上诉；3.（2020）粤0606行初某号案合议庭组成人员及书记员通知书，以证明某第二届业委会已经成立，有诉讼主体资格，本案尚在审理未审结；4.第三次及第四次业主大会公示照片，以证明相关业主大会的召开均有进行公示，没有侵犯李玉卿、徐志强的知情权；5.财物移交及协调沟通照片，以证明第二届业委员会已经成立，且已完成了财物移交手续，业委员会代表某业主到郭厚村协调土地地块权属，已经在履行业委会的职责；6.第四次业主大会表决票1页，以证明通过招标的方式选聘新的物业服务企业是某大部分业主的选择，该次业主大会表决授权由业主委员会或者业主代表选聘物业公司。本院依法组织当事人对上述证据进行质证。本院对上述证据的认证意见详见“本院认为部分”。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。二审争议焦点为案涉《某物业服务合同》是否有效。本院认为，《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”根据上述法律规定，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的主体仅为业主委员会。本案中，与永升物业公司签订物业服务合同的合同相对方为蔡锦明等八人，而非业主委员会，且该八人当中部分人并非经业主大会选举产生的业委会委员。因此，案涉物业服务合同的签订主体不合法，一审法院认定《某物业服务合同》无效正确，应予维持。蔡锦明等八人的上诉请求不成立，本院不予支持，对其二审提交的证据亦不予采纳。另案行政诉讼的审理结果不影响本案的处理，蔡锦明等八人认为本案应裁定中止审理的理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蔡锦明、陈炎柱、林运招、黄彬、顾爱珍、王英梅、黄艳群、张丝茗负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二〇年十月十六日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲