江西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)赣执复101号 复议申请人（异议人，案外人）：林建国，男，1984年3月20日出生，汉族，现住江西省九江市。 委托代理人：孙艺，江西康润律师事务所律师。 申请执行人：庐山市建筑工程有限公司。住所地：江西省庐山市南康镇秀峰大道**。统一社会信用代码：913660427751139927Y。 法定代表人：余建林，董事长。 被执行人：江西勤德实业有限公司。住。住所地：江西省庐山市工业园一社会信用代码：91360400553528083J。 法定代表人：蔡金磅，董事长。 复议申请人林建国因不服江西省九江市中级人民法院（下称九江中院）于2020年4月23日作出的（2020）赣04执异17号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 九江中院在执行申请执行人庐山市建筑工程有限公司（下称庐建公司）与被执行人江西勤德实业有限公司（下称勤德公司）建设工程施工合同纠纷一案中，林建国因不服该院（2019）赣04执164号执行裁定查封被执行人勤德公司名下天湖壹号7号楼A座C7单元（6楼）房产提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。 九江中院查明，2017年10月，江西省庐山市人民法院根据庐建公司申请对天湖壹号7号楼x房产进行了财产保全查封。2017年11月15日，异议人林建国与勤德公司签订《协议书》一份，明确约定：“经协商我方（总包方）同意开发商勤德公司天湖壹号项目部，将天湖壹号7号楼xx用于抵扣天湖壹号工程款285000元并备案至林建国名下，用于抵扣总包欠九江市建荣实业有限公司钢管租赁费。” 九江中院认为，江西省庐山市人民法院对天湖壹号7号楼A座C7单元（6楼）房产查封在先，异议人林建国与勤德公司签订《协议书》在后，且异议人林建国已就该院查封的天湖壹号7号楼A座C7单元（6楼）房产归属问题向庐山市人民法院提起诉讼，江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初882号民事判决仅认定《认购协议书》有效，驳回了林建国要求办理房屋买卖合同签约和备案登记手续的诉讼请求。据此，异议人林建国提供的证据不足以排除该院对该房产的执行，不属于中止执行的范围，异议人在本案中的诉求不予支持，异议人可以通过民事诉讼途径解决实体纠纷。 林建国向本院申请复议称，复议申请人虽未与勤德公司签订房屋买卖合同并办理备案登记，但其已与勤德公司签订了认购协议书并支付了全部购房款（购房款实际以庐建公司欠付的钢管租赁款形式进行抵付），对案涉天湖壹号7号楼A座C7单元（6楼）房产享有物权期待权，至于尚未办理物权变更登记的原因在于庐建公司向庐山市人民法院申请查封了该房产，原因不可归责于复议申请人。复议申请人虽未能实际占有该房屋，但其为房屋实际所有权人对该房产享有物权期待权的事实早已为申请执行人庐建公司所知晓，故复议申请人对案涉房产的物权期待权足以排除对该房产的执行。庐山市人民法院虽然对案涉房产的查封在先，复议申请人与勤德公司签订案涉房产认购协议书在后，但复议申请人的执行异议并不损害查封的（保全）申请人同时也是申请执行人的庐建公司的合法权益，因为系庐建公司提出用勤德公司名下的一套房产来抵偿欠付复议申请人的钢管租赁款。现庐建公司作为本案申请执行人通过执行程序将已经抵偿给复议申请人的房产又申请拍卖，系变相收回房产，严重侵害复议申请人的合法权益，有欺诈嫌疑。庐山市人民法院（2019）赣0483民初882号民事判决虽然未支持复议申请人要求办理房屋买卖合同签约和备案登记手续的诉讼请求，但原因在于案涉房产上存在本案执行法院的查封。现庐建公司申请执行一案中，执行法院完全可以查明案件事实解除查封措施，而不能以此为由驳回复议申请人的异议请求。另外，本案复议申请人作为案涉房产的实际所有权人，对九江中院就案涉房产的执行行为提出异议，依法应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，本案原审异议裁定适用法律错误。请求撤销本案原审异议裁定，中止对勤德公司名下天湖壹号7号楼xx房产的执行并解除对该房屋的查封。 林建国向执行法院提出异议称，2014年4月，尹荣贵、易云南以承建天湖壹号工程为由，与建荣公司签订建筑器材租赁合同。被执行人勤德公司系天湖壹号项目的开发商，申请执行人庐建公司系天湖壹号项目的承包人。租赁期届满后，庐建公司欠付建荣公司钢管租赁费，而被执行人勤德公司欠付庐建公司工程款，为此，勤德公司、庐建公司、总包负责人尹荣金与建荣公司于2017年11月15日协商一致，勤德公司以名下房产抵欠付庐建公司的工程款，庐建公司则以抵来的房产再抵欠付建荣公司的钢管租赁款并于同日与建荣公司的员工林建国签订认购协议书一份，协议书中明确约定：“经协商我方（总包方）同意开发商勤德公司天湖壹号项目部，将天湖壹号7号楼x用于抵扣天湖壹号工程款28.5万元并备案至林建国名下，用于抵扣总包方欠建荣公司钢材租赁费。”该认购协议书的合法性已经得到庐山市人民法院（2019）赣0483民初882号民事判决的司法确认。 本院经审查补充查明，申请人庐建公司与被申请人勤德公司建设工程施工合同纠纷仲裁一案，九江仲裁委员会于2019年5月6日作出（2017）九仲裁字第47号裁决，确定：1.勤德公司在该裁决书生效之日起十日内向庐建公司支付尚欠工程款1509.93503元，及垫资利息200万元合计1709.93503万元；2.庐建公司在1509.93503元范围内对承建工程部分折价、变卖或者拍卖时价款享有优先受偿权；3.驳回庐建公司其他仲裁请求；4.预交仲裁费、财产保全费、鉴定费及实际支出律师代理费等费用的承担。该仲裁裁决已于2019年5月9日发生法律效力。因勤德公司未自动履行该生效仲裁裁决，庐建公司向九江中院申请强制执行，该院于2019年7月5日立案执行，案号为（2019）赣04执164号。在本案仲裁过程中，经庐建公司向九江仲裁委员会提出保全申请，庐山市人民法院于2017年8月11日作出（2017）赣0483财保3号民事裁定，查封被申请人勤德公司的价值2000万元的天湖壹号处房产。查封期限三年。同年8月14日，九江中院依据该裁定作出并向庐山市房地产管理局送达（2017）赣0483执保48号协助执行通知书，请求该局协助查封被保全人勤德公司名下天湖壹号项目包括7号楼A座C7单元（6楼）房产在内的所有房产。 另查明，本案原审异议裁定认定的2017年11月15日协议书的当事人，不仅包括林建国和勤德公司，还包括总承包方尹荣金，本案原审异议裁定该认定存在遗漏。同日，勤德公司（甲方）与林建国（乙方）签订了认购协议书，约定甲方接受乙方认购天湖壹号7号楼A座C7单元（6楼）住宅，用途为商住，建筑面积89.55平方米。2019年3月25日，建荣公司出具《关于建荣公司同意28.5万元钢管租赁款抵偿受益人为林建国的承诺》称，因庐建公司承建勤德公司天湖壹号项目工程，勤德公司尚有工程款未支付给庐建公司，建荣公司在庐建公司尚有租赁费未结算。因勤德公司房屋滞销，请求庐建公司帮忙在其工程款中帮忙消化，经商议庐建公司同意以在勤德公司处工程款折抵购房款的方式帮助勤德公司销售商品房，建荣公司员工林建国表示同意在天湖壹号购买住房一套，该公司同意将庐建公司应付的钢管租赁费抵扣该司所需支付的购房款。建荣公司同意并指派林建国于2017年11月15日与勤德公司和庐建公司签署协议书及认购协议书，三方同意将天湖壹号7号楼A座C7单元（6楼）商品房以28.5万元的价格抵偿该公司的全部债权。建荣公司认可林建国因购房与勤德公司、庐建公司等签署的协议书和认购协议书的法律效力，并同意28.5万元钢管租赁款抵偿受益人为林建国。 再查明，原告林建国与被告勤德公司、庐建公司、尹荣金合同纠纷一案，庐山市人民法院于2019年11月18日作出（2019）赣0483民初882号民事判决，判令原告林建国与勤德公司2017年11月15日签订的认购协议书有效，驳回原告林建国的其他诉讼请求。该判决认为，在勤德公司欠付庐建公司工程款，庐建公司欠付建荣公司租赁费，建荣公司认可租赁费抵偿受益人为林建国的前提下，尹荣金、林建国、勤德公司三方签订的协议书属以物抵债协议，该协议涉及庐建公司在天湖壹号工程的债权债务抵偿，但庐建公司并不认可尹荣金系庐建公司天湖壹号工程项目部负责人，该抵债协议缺乏庐建公司具有以物抵债的合意，对庐建公司并无法律约束力。至于庐建公司、尹荣金认为该协议书属债权债务转移协议，因各方原债权债务并未消灭，该院对庐建公司、尹荣金的已经发生债权债务转移的主张不予支持。林建国与勤德公司签订的认购协议书虽不违反有关法律法规的规定，但没有载明以代物清偿的方式支付购房款项的真实意思表示，认购协议书所指向的天湖壹号7号楼x房产，在双方签订认购协议书前，已经因庐建公司与勤德公司的纠纷采取财产保全措施进行了查封，且勤德公司至今存在其他执行案件未结，该院确认认购协议书客观上已不能继续履行。因此，原告诉请要求确认认购协议书合法有效予以支持，但原告诉请要求被告勤德公司十日内与原告办理房屋买卖合同签约和备案登记手续，将涉案房屋及时交付给原告并要求被告庐建公司、尹荣金协助办理购房合同签约和备案登记手续，该院不予支持。原告如认为被告方违约给其造成损失，可另行主张其相应权益。 本院查明的其他事实与九江中院一致。 本院认为，本案争议的焦点是林建国以其与被执行人庐建公司达成以物抵债协议为由对案涉执行标的物主张享有物权期待权能否排除对案涉房产的执行。依照《最高人民法院关于适用执行程序的若干规定的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（2007年民事诉讼法第二百零四条）的规定，向执行法院提出异议。本案中，案外人林建国主张，勤德公司、庐建公司、总包负责人尹荣金与建荣公司于2017年11月15日协商一致，勤德公司以其名下天湖壹号7号楼x房产抵偿欠付庐建公司的工程款，庐建公司则以该抵债而来的房产再抵偿欠付建荣公司的钢管租赁款，据此该三方于同日与建荣公司的员工林建国签订认购协议书一份对该以房抵债协议进行约定，并明确该认购协议已为庐山市人民法院作出的（2019）赣0483民初882号生效民事判决确认合法。该以房抵债约定的主张系以物抵债协议的具体表现形式，即约定以债务人庐建公司转移用从勤德公司抵扣其工程款所取得的案涉房产所有权替代原建筑器材租赁合同所约定的钢管租金给付义务，其法律性质系主张代物清偿。亦即，该以物抵债协议能否排除本案对案涉房产的执行，主要焦点在于案外人林建国是否对该房产享有物权等足以阻止其转让、交付的实体权利。至于复议申请人主张解除对案涉房产的查封并停止执行的异议，属于排除对案涉房产执行的法律后果，并不构成本案独立的异议请求。因此，案外人林建国以其与本案债务人庐建公司达成以物抵债协议为由主张对案涉房产的物权期待权，并提出书面异议请求排除对该房产的执行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 综上，复议申请人林建国的异议请求部分成立，本院予以支持。本案原审异议裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，适用法律错误，结果应当予以撤销并发回重新作出裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项的规定，裁定如下： 一、撤销江西省九江市中级人民法院（2020）赣04执异17号执行裁定； 二、发回江西省九江市中级人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  邹中华 审判员  龙 崎 审判员  汤志勇 二〇二〇年十月十二日 法官助理陈红 书记员朱学斌