湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0322民初1674号原告：陈巧，女，1984年12月28日出生，汉族，湖北省郧西县人，居民，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：刘冰雪，湖北郧华律师事务所律师。被告：郧西县广厦房地产开发有限公司。地址：郧西县城关镇郧西大道**。统一社会信用代码：91420322760678586L。法定代表人：高云东，该公司负责人。被告：襄阳银士莱酒店管理有限公司。。住所地：襄阳市樊城区春园路**法定代表人：唐晓文，该公司总经理。原告陈巧与被告郧西县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）、襄阳银士莱酒店管理有限公司（以下简称银士莱酒店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈巧及其委托诉讼代理人刘冰雪到庭参加诉讼，被告广厦公司、银士莱酒店经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告陈巧向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告郧西县广厦房地产开发有限公司双方与2012年8月5日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告郧西县广厦房地产开发有限公司返还原告已付购房款202656元和利息129696元（2012年8月5日起至2020年8月5日期间，以已付购房款202656元为基数按照年利率8%计算的利息为129696元），2020年8月6日起至购房款付清之日止，以202656元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，并赔偿原告已经支付的购房款一倍的赔偿金202656元，及赔偿原告的经济损失（即房租）73066元（2014年8月5日至2020年8月5日房租，即6年×16212元/年-已付24206元），违约金28072元，共计636146元；3.判令被告襄阳银士莱酒店管理公司对上述第二项购房款、利息、赔偿金及经济损失、违约金承担连带给付责任；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年8月5日，原告与被告广厦公司签订《商品房买卖合同》，约定被告广厦公司将其位于郧西县滨河东路××号“天润华庭（原杏林嘉园）”2幢2单元906号房屋（面积42.22㎡）出卖给原告。双方约定被告广厦公司应当在2012年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用，180个工作日内，为原告办理房屋产权登记。原告已按合同约定支付了全部购房款，但双方约定的办理不动产权证期限已过，被告广厦公司至今没有按约履行上述义务。签订《商品房买卖合同》当日，被告广厦公司让原告与被告银士莱酒店签订了《房屋租赁协议》，约定由被告银士莱酒店承租原告购买的上述906号房屋开办酒店，每年租金回报额为16212元，即购房总价款202656元的8%，回报期从酒店正式开始营业开始计算。前两年租金共计32425元合同签订时返还，冲抵购房款，以后租金按季度提前支付，每季度按税前4053元的标准支付。合同生效后，被告银士莱酒店从2015年12月31日之后就不再按时支付租金，合同第九条第三款约定被告银士莱酒店无正当理由逾期30日内向原告支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰支付违约金。2019年12月，被告广厦公司法定代表人高云东给原告电话，称购房合同项下的房屋，被告广厦公司已经抵账转让给建筑商了，但被告银士莱酒店从未告知此房转让给他人的事实。原告有理由怀疑两被告恶意串通、隐瞒真相，构成违约，其非法转让行为侵害了原告的合法权利。因此，被告银士莱酒店对前列房款、利息、赔偿金及经济损失等承担连带给付责任。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《合同法》等有关规定，为保护原、被告签订的合同目的得以实现，并使原告的合法利益得到保护，现诉诸法院，提出前列诉讼请求，请依法予以支持。被告广厦公司、银士莱酒店均未到庭，亦未提出答辩意见。陈巧围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.陈巧与被告广厦公司于2012年8月5日签订的《商品房买卖合同》；2.陈巧向被告广厦公司支付购房款170231元的收款收据；3.陈巧与被告银士莱酒店签订的《租赁合同》；4.陈巧与广厦公司签订的《回购协议》；5.广厦公司通过转账方式四笔共计向陈巧支付房屋租金24205元。上述证据，在本院审理的（2020）鄂0322民初70号、71号关联案件中，被告广厦公司、银士莱酒店均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据及调查查明的事实，本院认定如下事实：2012年8月5日，陈巧与被告广厦公司签订《商品房买卖合同》，约定陈巧购买广厦公司开发建设的位于郧西县滨河东路××号天润华庭（杏林嘉园）小区2幢2单元906室房屋一套，建筑面积为42.22平方米，单价4800元／㎡，共计房款202656元。广厦公司应当在2012年10月31日前，将验收合格的房屋交付给陈巧，逾期交房三十日后，陈巧有权解除合同，广厦公司应当自陈巧解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按累计已付款的2%支付违约金。在陈巧与广厦公司签订《商品房买卖合同》的同时，在广厦公司的操作下，陈巧（甲方）又与被告银士莱酒店（乙方）签订《租赁合同》，约定陈巧将其购买广厦公司开发建设的位于郧西县滨河东路××号天润华庭（杏林嘉园）小区2幢2单元906室一套，面积为42.22平方米的房屋，出租给银士莱酒店用于开办酒店等相关经营，约定租期10年，自2012年11月18日至2022年11月18日，每年租金按购房合同总房款202656元的8%支付，保证按每季税前4053元标准支付，前两年租金共计32425元，签订合同时冲抵等额购房款，第三年开始乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月25日至30日，乙方将当季向甲乙双方共同认定的郧西农商行以划拨的方式向甲方一次性付清，租金自2012年11月18日开始计算，乙方无正当理由逾期30日向甲方支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。当日，陈巧还与广厦公司签订了一份《回购协议》，约定陈巧购买广厦公司开发建设的位于郧西县滨河东路××号天润华庭（杏林嘉园）小区2幢2单元906室房屋，在陈巧与银士莱酒店十年的租赁合同期满后，不愿意再委托经营了，可在十五日内申请要求广厦公司回购该房屋，广厦公司同意按成交价110%的比例回购该房屋，即购买价款202656元，相关过户费用由陈巧承担，十五日后广厦公司将没有义务回购该房屋，本协议同时终止。同日，广厦公司向陈巧出具一份收据，收取陈巧交付的购房款170231元。另查明，陈巧与广厦公司签订《商品房买卖合同》时，天润华庭项目尚在建设中，陈巧所购买的房屋也尚未建成。按照该项目的建筑设计要求，陈巧与广厦公司签订的《商品房买卖合同》中约定的906号房客观上是不存在的，故广厦公司无法按合同约定向陈巧交付天润华庭2幢2单元906号面积为42.22㎡的房屋，银士莱酒店实际也没有接受陈巧所购房屋，更没有入驻经营酒店。2013年9月26日广厦公司已将天润华庭2幢2单元整栋房屋处置给该项目的承建商抵作工程款，双方并于2013年9月27日签订了《商品房买卖合同》。再查明，合同签订后，广厦公司天润华庭项目部原会计黎霞经手四次以转账方式向陈巧支付房屋租金24205元（其中2015年11月30日4053元；2016年4月12日4040元；2016年6月22日8096元；2017年1月24日8016元）。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原告陈巧与被告广厦公司自愿签订，系双方真实意思的表现，双方应当按照合同约定履行各自义务，陈巧按照合同约定履行了支付购房款的义务，广厦公司应当按约定交付房屋。广厦公司没有交付房屋并将房屋实际处置给别人，导致商品房买卖合同的目的不能实现，构成根本违约，陈巧主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并有权要求广厦公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律、司法解释的相关规定。故对原告陈巧要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，支付已付购房款一倍的赔偿金中合理部分的诉讼请求本院依法应当予以支持。1.关于已付购房款问题。原告诉称已付购房款为202656元，但其实际支付购房款为170231元，尚有32425元约定用房屋租金抵，原告未实际向广厦公司缴纳，故原告已付购房款应按170231元认定。2.关于利息问题。原告主张2012年8月5日至2020年8月5日期间以202656元为基数按年利率8%计算利息缺乏依据。本案原告2020年8月24日向本院起诉主张解除合同，应以原告实际已付购房款170231元为基数，自2012年8月5日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的2020年8月份一年期贷款市场报价利率3.85%计算利息至实际付款之日止为宜。3.关于赔偿损失问题。原告将抵购房款的前两年租金32425元计算在原告已付购房款中，将以后2014年8月5日至2020年8月5日的房屋租金计算为97272元，再扣减已付租金24205元，得出73066元损失的方法亦有不妥之处。本院认为，陈巧与银士莱酒店签订的《租赁合同》是合法有效的，该《租赁合同》不能履行是由于广厦公司违反《商品房买卖合同》约定未向原告交付房屋而直接导致的，因此该租金损失可视为原告陈巧的实际损失。按原告与被告银士莱酒店签订的租赁合同约定的，银士莱酒店承租原告房屋租金自2012年11月18日起按购房合同总房款的百分之八计收，原告所购房屋的总房款为202656元，年租金就是16212元，计算至2020年8月5日（原告主张的截止时间），租金共计125121元（16212元÷365天×2817天），广厦公司已向原告支付的24205元房屋租金应再从中扣减，陈巧的租金损失应该为100916元（125121元-24205元）。4.关于违约金问题。本案中原告主张了经济损失，且其主张的经济损失亦远远高出了合同中约定的违约金，依据违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的一般原则，对原告违约金的主张，本院不再予以支持。5.关于赔偿责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，因出卖人原因导致商品房买卖合同的目的不能实现，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告已付购房款为170231元，故其只能请求广厦公司承担170231元的赔偿责任。6.关于银士莱酒店的连带责任问题。银士莱酒店与原告签订的租赁合同，是在广厦公司的操作下完成的，已付租金也广厦公司支付，因广厦公司原因，银士莱酒店并未接受租赁合同中约定的房屋，也未实际履行租赁合同。原告主张的商品房买卖合同与银士莱酒店无关，故银士莱酒店在本案中对广厦公司应承担的责任，不应当承担连带责任。综上，对陈巧请求解除与被告广厦公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为HS0712345），返还已付购房款170231元及以原告实际已付购房款170231元为基数，自2012年8月5日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的2020年8月一年期贷款市场报价利率3.85%计算至实际付款之日止的利息，赔偿损失100916元，并支付已付购房款一赔的赔偿金170231元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告陈巧与被告郧西县广厦房地产开发有限公司于2012年8月5日签订的编号为HS0712345的商品房买卖合同。二、被告郧西县广厦房地产开发有限公司向原告陈巧返还购房款170231元及支付以170231元为基数，自2012年8月5日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的2020年8月一年期贷款市场报价利率3.85%计算至实际付款之日止的利息。三、被告郧西县广厦房地产开发有限公司赔偿原告陈巧经济损失100916元。四、被告郧西县广厦房地产开发有限公司支付原告陈巧已付购房款一倍的赔偿金170231元。五、驳回原告陈巧其他诉讼请求。上述执行事项，限期被告郧西县广厦房地产开发有限公司于在本判决生效后30日内履行清结。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费10301元减半收取5150.5元，由原告陈巧承担350.5元，被告郧西县广厦房地产开发有限公司承担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  何昌录二〇二〇年十月二十九日书记员  张夕琴