福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3035号 上诉人（一审被告）：厦门超越工贸有限公司，住所地厦门市集美北部工业区天凤路**。 法定代表人：池秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：何坚方，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李书建，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：廖文进，男，1959年2月10日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人:胡秋红、林俊鹏,福建瀛坤律师事务所律师。 一审被告：吴若雄，男，1961年12月17日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：何坚方，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李书建，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门超越工贸有限公司（以下简称超越工贸公司）因与被上诉人廖文进房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，本案现已审结终结。 超越工贸公司上诉请求：一、请求撤销厦门市集美区人民法院做出的(2019)闽0211民初1692号民事判决的第一项与第二项判决，依法改判驳回廖文进对上诉人超越公司的一审全部诉请；二、本案一、二审诉讼费由廖文进承担。事实和理由：超越工贸公司与廖文进均当庭明确确认“讼争《房屋租赁合同》于2014年11月10日解除”，原判决“讼争《房屋租赁合同》于2019年4月4日解除”显属认定事实与适用法律错误。二、廖文进一审诉请已超过诉讼时效，依法应予驳回。讼争《房屋租赁合同》事实上早已于2014年11月10日解除，廖文进对此明知并予以确认。根据廖文进自认事实，另结合原判决确认的“2015年4月超越工贸公司陆续将其综合楼一层出租给他人用于摩托车及电动车经营”的事实，廖文进最迟在2015年4月就已知道其权利受到损害的事实，但廖文进直至2019年3月20日才提起本案一审诉讼，且廖文进未能举证证明在此期间向超越工贸公司主张权利的事实，故廖文进的一审诉请显然已超过法定诉讼时效，应依法驳回。三、廖文进因未按约支付租金等违约行为，从经济上对自己更为有利的角度出发，廖文进于2014年11月10日主动与上诉人超越公司协商一致达成“解除讼争《房屋租赁合同》、将案涉房屋返还上诉人且无需返还租金、双方互不承担责任”的口头协议，上诉人关于该事实的主张具有合理性，廖文进的诉请缺乏事实与法律依据。首先，廖文进承租案涉一层房屋及二层的目的在于转租给案外人李宏斌谋取差额利润。但因李宏斌无法实现其承租房屋用于酒店经营的合同目的，李宏斌与廖文进之间签订的《房屋租赁合同》事实上并未继续履行，廖文进反而因其转租行为获利850000元，廖文进承租综合楼一、二层用于转租牟利的目的无法继续实现。其次，廖文进就案涉综合楼一楼尚欠付超越工贸公司租金1000000元，廖文进显然在先严重违约。再次，廖文进就综合楼二楼欠付超越公司租金200000元，廖文进因此亦在先违约。综上客观事实，廖文进从对自己经济上更有利的角度考虑，主动向超越工贸公司提出“终止综合楼一、二层的《房屋租赁合同》、超越工贸公司免除廖文进欠付的租金及应承担的违约金且无需退还廖文进已付的租金、双方互不承担责任”的请求。 廖文进答辩称：一、廖文进与超越工贸公司从未就讼争《房屋租赁合同》的解除达成合意，超越工贸公司主张《房屋租赁合同》已于2014年11月10日解除并无事实与法律依据。二、廖文进起诉并未超过诉讼时效。讼争《房屋租赁合同》的租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止。廖文进就案涉纠纷于2019年3月便向厦门市集美区人民法院提起诉讼，集美区人民法院依法受理，也即廖文进提起诉讼之时还处于租赁期内，并无超过诉讼时效。三、因超越工贸公司违约在先，在装修完毕后将案涉房屋另租他人，使得廖文进在支付租金后无法使用案涉房屋，廖文进主张解除《房屋租赁合同》并返还租金有事实和法律依据。首先，廖文进将案涉房屋转租给李宏斌是获得超越工贸公司同意的，并由超越工贸公司将案涉房屋的钥匙交付给李宏斌。其次，超越公司和廖文进就案涉房屋及厦门市集美区的其他多处房屋签署《房屋租赁合同》，由廖文进出资建房或装修房屋，再由超越公司将案涉房租出租给廖文进，由廖文进转租给他人以赚取差额利润。因此，在协议签署之前，超越工贸公司便已知晓廖文进必将案涉房屋转租给他人，廖文进无所谓“违约转租”的行为。再次，讼争《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋的租期自2013年10月1日起至2023年9月30日止，议定十年租金共计贰佰捌拾万元整（一口价不提租，十年租金一次性付清），先交租后使用。后经双方口头协商，变更案涉房屋的十年租金为贰佰万元整。廖文进按双方约定向超越工贸公司支付贰拾万元押金及贰佰百万元租金，并由超越工贸公司出具《收款收据》，否则超越公司不会将案涉房屋交付给廖文进和李宏斌。廖文进并不存在拖欠租金的情形。最后，因超越工贸公司违约，在装修完毕后未将案涉房屋返还给廖文进，导致廖文进自2014年11月10日至今仍无法使用并出租案涉房屋，损失巨大。综上所述，原审认定事实清楚，适应法律准确，超越工贸公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 廖文进向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2013年4月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令吴若雄、超越工贸公司连带退还预付租金1824658元并支付利息（自2014年11月10日起至实际付款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；3.判令吴若雄、超越工贸公司连带赔偿违约金23800元；4.吴若雄、超越工贸公司连带赔偿经营损失（以650000元/年为基数，自2014年11月10日起计至《房屋租赁合同》解除止；4.两被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明，2013年4月17日超越工贸公司与廖文进签订《房屋租赁合同》，约定将位于厦门市集美北区××路××号××楼××楼，建筑面积（含公摊）850平方米出租给廖文进，租期十年，自2013年10月1日至2023年9月30日。承租人支付200000元装修押金后，出租人于2013年8月1日将房屋交给出租人装修。每月租金28元／平方，共计23800元／月，每年租金285600元，十年租金共计280万元，一口价不提租，十年租金一次性付清，先交租后使用，租金于合同签订之日起十五天内交清。未经同意承租方擅自转租的，出租方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，除没收押金外，另收一年租金作为违约金。租赁期间双方不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除，由提出解除合同一方支付一个月租金作为违约赔偿金。超越工贸公司在合同最后“出租方（甲方）”处加盖印章，吴若雄在“甲方代表”处签名；廖文进在“承租方（乙方）”处签名并摁指印。廖文进分别于2013年11月3日及2013年5月17日交付租金各100000元。超越工贸公司向廖文进出具两张收款收据，均写明“交款项目：超越工贸（新建综合楼）一楼房租”。2013年12月15日超越工贸公司作为“出租方（甲方）与廖文进作为“承租方（乙方）”共同签订《厦门超越工贸有限公司综合楼交接确认书》，载明：根据2013年4月18日双方签订合同的约定，就乙方租赁甲方新建的位于厦门市集美区××路××号××楼××层（以下简称“单元”）进行验收交接，该单元所有钥匙一套，其中楼梯间钥匙由施工人员经乙方同意移交给李宏斌。确认交接具体时间为2013年12月25日，乙方同意接收。超越工贸公司在合同最后“甲方”处加盖印章，吴若雄在“授权委托人”处签名；廖文进在“乙方”处签名并摁指印。2013年9月9日廖文进与李宏斌签订《房屋租赁合同》，约定将厦门市集美区天凤路86-88号综合楼转租给李宏斌使用；每年租金850000元。2014年李宏斌提起诉讼，要求解除与廖文进签订的《房屋租赁合同》及补充协议；廖文进退还850000元及利息并支付违约金，同时将超越工贸公司列为该案第三人。一审法院作出（2014）集民初字第1262号民事判决，驳回了李宏斌的诉讼请求。李宏斌不服一审判决，提起上诉。2014年11月10日厦门市中级人民法院作出（2014）集民终字第2883号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案一、二审判决中审理查明，位于集美区××路××号××楼是超越工贸公司所有的房产，廖文进向超越工贸公司承租一、二层。经超越工贸公司同意，廖文进转租给李宏斌。在二审宣判当日，廖文进与李宏斌达成协议解除双方签订的《房屋租赁合同》，经廖文进同意，李宏斌当场将案涉房产交还给超越工贸公司。2015年4月超越工贸公司陆续将其综合楼一层出租给他人用于摩托车及电动车经营。以上事实，有廖文进提交的《房屋租赁合同》、收款收据、《厦门超越工贸有限公司综合楼交接确认书》、民事判决书［（2014）集民初字第1262号、（2014）集民终字第2883号］；吴若雄及超越工贸公司提交的土地房屋权证等书证及双方当事人的当庭陈述为证，一审法院予以确认。 一审法院认为：案涉房屋的出租方系超越工贸公司，该事实在李宏斌诉廖文进一案的生效判决书中已经予以确认，故《房屋租赁合同》的相对方应为廖文进与超越工贸公司，吴若雄是作为超越工贸公司的法定代表人在讼争合同及交接确认书上签字，系履行职务的行为，并非本案适格被告，廖文进以吴若雄与超越工贸公司系共同出租人为由，要求吴若雄承担连带责任缺乏依据，一审法院不予支持。廖文进与超越工贸公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。关于讼争合同解除的问题，廖文进主张其与李宏斌一案宣判时，因超越工贸公司提出可由其对讼争房屋装修后再交给廖文进出租给幼儿园，直到双方租期届满，故廖文进才同意与李宏斌解除租赁合同，并由李宏斌直接将讼争房屋交给超越工贸公司,但此后虽经其多次催要，超越工贸公司一直拒不交付讼争房屋，还将房屋另行出租给他人使用。超越工贸公司对廖文进的陈述不予认可，主张双方在2014年11月20日协商同意解除讼争合同，廖文进当场将讼争房屋交付给超越工贸公司，也不存在廖文进过后又向其催要讼争房屋的事实。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。而讼争合同第十条第4款亦约定“租赁期间双方不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同”，故超越工贸公司应就其所主张的讼争合同已经解除的事实提交证据予以证明，但该公司没有提交证据证明其上述主张，应承担举证不能的法律后果。此外，超越工贸公司还主张廖文进同意已付租金均无须予以退还，这显然也有悖常理，故其主张讼争合同于2014年11月20日已经双方协商解除，没有依据，一审法院不予采信。超越工贸公司现已将讼争房屋全部出租给他人经营使用，双方合同目的已经无法实现，故廖文进主张解除讼争合同并退还相应租金，有事实及法律依据，一审法院予以支持，讼争合同应自超越工贸公司收到本案诉讼材料之日2019年4月4日解除。廖文进主张双方达成口头协议，已将讼争租金由2800000元变更为2000000元。超越工贸公司对此不予认可。一审法院认为根据“谁主张，谁举证”原则，廖文进应对其主张的租金变更事宜承担举证责任，其没有提交证据予以证明，且其在主张违约金时，也是按合同约定的一个月租金23800元作为标准计算，故其该项主张没有依据，一审法院不予采信。廖文进还主张另行向超越工贸公司支付了押金200000元，但亦未提交证据予以证明，故其该主张没有依据，一审法院不予采信。双方确认讼争房产于2013年12月25日交付给廖文进，并于2014年11月10日又交还给超越工贸公司，扣除上述期间租金250693.33元（23800元/月÷30天*316天）,故超越工贸公司应向廖文进返还租金金额为1749306.67元(2000000元-250693.33元)，对廖文进要求返还的超过上述金额的部分，一审法院不予支持。廖文进主张超越工贸公司支付其应返还租金利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2014年11月10日起计至还款日止）、违约金23800元并赔偿经营损失（自2014年11月10日起，按650000元/年标准计）。一审法院认为，根据讼争合同约定，十年租金2800000元一次付清，先交租后使用，而廖文进实际支付租金2000000元，拖欠租金在先，且其主张的经营损失标准亦依据不足，故其上述主张均缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一条第（二）款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告廖文进与被告厦门超越工贸有限公司于2013年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月4日解除；二、被告厦门超越工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告廖文进租金1749306.67元；三、驳回原告廖文进的其他诉讼请求。本案案件受理费26878元，减半收取13439元，由廖文进负担8883元，厦门超越工贸有限公司负担4556元。 二审审理期间，超越工贸公司对一审查明的如下事实有异议：“在一审宣判当日，廖文进与李宏斌达成协议解除双方签订的《房屋租赁合同》，经廖文进同意，李宏斌当场将案涉房产交还给超越工贸公司。”是被上诉人廖文进直接将讼争房产交还给上诉人厦门超越工贸有限公司，不是李宏斌交还给上诉人厦门超越工贸有限公司。廖文进对一审查明的如下事实有异议：一、“廖文进分别于2013年11月3日及2013年5月17日交付租金各100000元”，此处是一个笔误，两张是各100万。二、“在一审宣判当日，廖文进与李宏斌达成协议解除双方签订的《房屋租赁合同》，经廖文进同意，李宏斌当场将案涉房产交还给超越工贸公司。”廖文进同意的前提条件是案涉房屋装修完成幼儿园之后再交给廖文进使用直至租期满十年，这也是当时交了200万的租金在只租了一年之后没有把租金要回来的原因。对双方当事人无异议的其它事实，本院予以确认。 二审庭审结束后，超越工贸公司提交了两组证据，一、案涉房屋一层中间三个店面的《房屋租赁合同》，二、案涉房屋一层现状情况租用情况照片，拟共同证明自2015年4月起至今，超越工贸公司将案涉房屋一层出租给他人用于摩托车及电动车店面经营的事实，廖文进最迟在2015年4月即知道该事实，廖文进的一审诉请已经超过诉讼时效。廖文进质证认为，上述两组证据已过举证期限，依法不应采纳。证据一与本案不具有关联性，证据二未看到原件，表面真实性予以认可，关联性及证明内容不予认可。以上两组证据进一步证明超越工贸公司以装修幼儿园为由从廖文进处收回案涉房屋之后，又在案涉房屋的租赁期限内，将案涉房屋另行出租给第三人，致使廖文进与超越工贸公司签订的《房屋租赁合同》目的无法实现，超越工贸公司的行为构成根本违约。 本院经审查认为，本案争议的焦点在于双方当事人对涉案租赁合同是否达成解除合意以及案涉的租赁房屋诉讼时效是否有超出法律规定。关于双方当事人对涉案租赁合同是否达成解除合意的问题。超越工贸公司主张于2014年11月20日双方口头达成解除涉案租赁合同的协议，廖文进也无需退还已支付的租金，但其未能举证证明，且不予退还租金的主张不符合常理，廖文进对于达成解除合同的合意亦不予认可。超越工贸公司应当承担举证不能的法律后果，原审法院认定并无不当，其上诉理由本院不予采信。关于案涉的租赁房屋诉讼时效是否有超出法律规定的问题。双方确认2014年11月20日案涉房屋已交还给超越工贸公司，至今未交付给廖文进。案涉租赁合同的期限为十年，自2013年10月1日至2023年9月30日，廖文进向原审法院起诉并于2019年3月20日立案，该时点仍在租赁期间内，并未超出诉讼时效，超越工贸公司的上诉理由本院不予采信。 综上，厦门超越工贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 本案二审案件受理费26877.7元，由厦门超越工贸有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年十月二十六日 书记员 丘小涓 附：本案所适用的法律条文 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。