辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终52号上诉人（原审原告）：李东东，男，1981年9月20日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇男，辽宁光华律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王可，女，1981年12月20日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇男，辽宁光华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李延英，男，1975年11月2日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：凌卫星，辽宁弘扬律师事务所律师。原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区市府大街枫丹白露售楼处。法定代表人：孙振鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。上诉人李东东、王可因与被上诉人李延英及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服鞍山市中级人民法院（2018）辽03民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李东东、王可的委托诉讼代理人孙密文、张宇男，被上诉人李延英的委托诉讼代理人凌卫星，原审第三人龙驿公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李东东和王可的上诉请求：撤销一审判决，改判支持李东东和王可的诉讼请求，本案诉讼费用由李延英承担。事实和理由：本案为执行异议之诉，李东东和王可与龙驿公司签订了《商品房买卖合同》，未约定以买卖合同作为民间借贷的担保，且《商品房买卖合同》签订在先《借款协议》签订在后，一审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）第二十四条的规定错误；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条中的被执行人包括房地产开发企业，李东东和王可与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，在查封前办理了入住手续，已合法占有案涉房屋，并支付了全部价款，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十八条，一审判决适用该规定第二十九条错误；龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托）之间存在借款关系，李长江代李东东和王可按龙驿公司的要求将款项支付给长安信托，符合李东东和王可与龙驿公司的约定，应认定为李东东和王可履行《商品房买卖合同》的价款；李延英签收了入住通知，对顶账房屋已经进行了合法占有，其与龙驿公司的债务已履行完毕，无权要求强制执行，一审判决认定事实错误。李东东和王可的《商品房买卖合同》上加盖了网签备案公章，有证据证明案涉房屋查封时已登记在李东东和王可名下，本案查封之前山西省高级人民法院于2016年1月查封龙驿公司房屋时不包含案涉房屋，不动产登记中心亦出具说明因接待失误、电脑故障，一审法院对案涉房屋的查封错误。李延英辩称，《执行异议和复议规定》第二十八条针对的是登记在被执行人名下的不动产，而该规定第二十九条针对的是登记在房地产开发企业名下的商品房，本案中一审判决适用上述规定第二十九条正确；李东东和王可与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》是作为借款合同的担保，双方之间实质是民间借贷关系，一审判决适用《民间借贷规定》第二十四条正确；从李东东和王可提交的证据看，李长江向长安信托支付的485万元是基于借款协议的出借款项，并非基于《商品房买卖合同》支付的购房款；李延英与龙驿公司的执行案件尚未执结，相关债务尚未履行完毕。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。龙驿公司述称，坚持一审意见，同意李东东和王可的上诉意见，李东东和王可商品房买卖合同上加盖了商品房预售登记备案公章，登记备案的事实存在，不动产登记中心对一审法院查封错误。李东东和王可向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令停止对盘锦枫丹白露小区A27-2-904、A27-1-1704、A27-1-2001、A21-2-802、A21-2-1202、A21-2-502、A21-2-602、A21-2-402、A21-2-902、A21-2-702、A16-2-502、A16-2-602、A16-2-702、A16-2-501、A16-2-401、A16-2-1502、A16-2-1402的执行并确认该17处房屋归李东东和王可所有；2.李延英承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：李延英与龙驿公司因商品房销售合同纠纷一案，盘锦市中级人民法院于2014年7月7日作出（2014）盘中民一初字第33号民事调解书，该调解书确认龙驿公司应于2014年7月17日前一次性向李延英返还购房款及利息1198万元，如龙驿公司逾期返还，则按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算逾期利息，直至付清为止。后因龙驿公司迟延履行该调解书指定的义务，李延英申请对龙驿公司强制执行，本院于2016年5月25日作出（2016）辽执监51号执行裁定书，指定该调解书的执行工作由一审法院执行。2016年7月28日，一审法院对本案涉诉17处房屋进行了查封。另查，龙驿公司与李东东于2014年9月19日签订《借款协议》，约定龙驿公司向李东东借款人民币500万元，期限1个月，付款方式为案外人李长江（李东东之叔）通过其工商银行账户向案外人长安信托转账485万元。再查，2014年9月18日，李东东和王可与龙驿公司签订了22份《商品房买卖合同》，本案涉诉的17套房屋均包含在内。根据盘锦市房地产交易管理处提供的《情况说明》所载，该17套房屋均进行了备案登记，买受人为李东东和王可，但未办理不动产权属证书。又查，2018年8月31日，李东东和王可向一审法院提出书面执行异议，对申请执行人李延英与龙驿公司借款合同纠纷案件中查封的17套房屋（即本案涉诉房屋）主张具有排除民事执行的实体权利，一审法院于2018年10月21日作出（2018）辽03执异69号执行裁定书，驳回李东东和王可的异议请求。李东东和王可在向一审法院执行庭提出书面异议期间，陈述其与龙驿公司签订的22套《商品房买卖合同》系龙驿公司为借款提供的担保，期限为1个月。一审法院认为，在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。首先，李东东和王可提出异议的17套房屋均未实际入住，且李东东和王可名下有用于居住的其他房屋，其主张不符合上述法律规定；其次，《民间借贷规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。李东东和王可与龙驿公司之间于2014年9月18日签订《商品房买卖合同》，次日签订《借款协议》，该款系由案外人李长江通过其工商银行账户向案外人长安信托转账支付，无论从支付时间、金额，还是从支付对象来看，该笔款项的性质都无法认定为系履行《商品房买卖合同》的价款，且李东东和王可在向一审法院执行庭提出书面异议时亦自认其与龙驿公司签订的22份《商品房买卖合同》，系为龙驿公司为向其借款而提供的担保，故李东东和王可对执行标的物不享有排除执行的实体权利。李东东和王可的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于龙驿公司提出以其开发的盘锦枫丹白露小区住宅11套、车库2套抵顶给李延英，故其与李延英的债权债务关系已消灭的主张。一审法院认为，龙驿公司提交的证据多为其单方制作，其证明力不足以证明其与李延英之间的债权债务关系已消灭。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。即便龙驿公司向李延英交付了房屋和车库以抵顶欠款，但其抵顶的房屋和车库亦被其他人民法院依法查封执行，李延英的债权不能获得足额清偿，龙驿公司的瑕疵履行行为不能消灭其对李延英的给付金钱义务，故对于龙驿公司的此项主张，一审法院不予采信。综上，依据《执行异议和复议规定》第二十九条、《民间借贷规定》第二十四条第一款之规定，判决如下：驳回李东东和王可的诉讼请求。案件受理费36,620.73元，由李东东和王可负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，李东东和王可就案涉房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应当审查李东东和王可对案涉房产是否享有是否足以排除强制执行的民事权益。关于李东东和王可对案涉房产的民事权益。李东东和王可与龙驿公司签订有《商品房买卖合同》并已备案登记，但未办理不动产权属证书，李东东与龙驿公司还签订了《借款协议》，双方之间无论是商品房买卖合同关系，还是以商品房买卖为担保的民间借贷关系，李东东和王可均对案涉房产享有民事权益。关于李东东和王可对案涉房产的民事权益是否足以排除强制执行。除为履行《借款协议》而由案外人向长安信托转账485万元外，李东东和王可未提交其他与案涉《商品房买卖合同》相关的款项支付的证据。龙驿公司在一审庭审中亦主张，其与李东东和王可签订的案涉《商品房买卖合同》是借款不能偿还情况下的以房抵债。案涉《商品房买卖合同》签订的次日，李东东与龙驿公司签订了期限为1个月的《借款协议》，案涉房屋买卖合同签订在先，借款协议签订在后，结合李东东和王可向一审法院执行部门提出书面异议时自认案涉《商品房买卖合同》为龙驿公司向其借款的担保，依据《民间借贷规定》第二十四条的规定，李东东和王可与龙驿公司之间并非真实的商品房买卖合同关系，现无证据证明李东东和王可与龙驿公司之间存在借款到期后以案涉房屋抵顶借款的约定。本案诉讼中，李东东和王可、龙驿公司均主张李东东和王可已经领取了案涉房屋的钥匙，实际入住，但除《入住通知书》外，李东东和王可、龙驿公司均未提交案涉房屋缴纳相关费用，如物业费、水费、电费等生活费用的证据，李东东和王可实际入住案涉房屋的证据不足。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之间已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。此系关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而该规定第二十九条规定的则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。李东东和王可与龙驿公司之间为民间借贷法律关系，本案既不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，亦不符合该规定第二十九条的规定。李东东和王可与龙驿公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》虽然经过备案，但商品房买卖合同备案登记是行政管理机关以商品房买卖合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房买卖合同登记备案不能对抗人民法院的查封行为。李东东和王可提出的其已于一审法院对案涉房屋查封之前办理了备案登记、案涉房屋已不在龙驿公司名下、一审法院查封错误的主张不能成立，本院不予支持。综上，李东东和王可对案涉房产所享有的民事权益，并不足以排除强制执行，一审判决驳回其诉讼请求，并无不妥。关于龙驿公司述称其与李延英之间的债权债务关系已经消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。即，被执行人对案外人诉讼请求的意见，只是决定其在案外人执行异议之诉案件中的诉讼地位。案外人执行异议之诉的目的主要是为了排除对特定执行标的的强制执行，阻却执行的进行，实质是对同一执行标的，案外人所享有的实体权益与执行债权人所享有的债权谁应当优先保护。而申请执行人与被执行人之间的相关债权债务是否消灭，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故对作为被执行人的龙驿公司的此项陈述，本院不予审理。综上所述，李东东和王可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36,620.73元，由李东东和王可负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇二〇年十月二十三日法官助理刘文静书记员解明璐（代）