上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初40157号原告：上海市住房置业融资担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路******。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：牛永帅，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告：唐玉龙，男，1962年8月27日出生，汉族，住上海市奉浦开发区。被告：上海市奉贤区住房保障事务中心，住所地上海，住所地上海市奉贤区>法定代表人：何斌，主任。委托诉讼代理人：唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。原告上海市住房置业融资担保有限公司与被告唐玉龙、被告上海市奉贤区住房保障事务中心(以下简称“奉贤住房保障中心”)追偿权纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序审理，由审判员独任审理，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛永帅、被告唐玉龙、被告奉贤住房保障中心委托诉讼代理人唐桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐玉龙支付原告25,032.10元；2.判令被告唐玉龙支付上述款项的违约金至实际支付之日止(按中国人民银行同期贷款利率上浮40%计算，自2017年3月23日起计算至2019年8月19日；和按全国银行间同业拆借中心公布的第一期贷款市场报价利率上浮40%，自2019年8月20日起计算至(全部清偿/实际履行完毕)之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年7月31日为5832.29元)；3.判令被告唐玉龙不能清偿上述款项，原告有权依法处分位于上海市奉贤区定康路XXX弄XXX号XXX室的抵押物，所得价款优先用于清偿原告代偿款、利息及相关费用；4.判令被告奉贤住房保障中心承担回购责任；5.判令被告唐玉龙支付原告律师费8,000元。事实与理由：2013年8月2日,被告唐玉龙与上海市奉房置业有限公司、被告奉贤住房保障中心签订了《上海市经济适用住房预售合同》，约定由被告唐玉龙购买本市奉贤区定康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)。被告唐玉龙因购买涉案房屋与上海农村商业银行股份有限公司奉贤支行(以下简称“农商银行奉贤支行”)及原告签订《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》(以下简称“借款合同”)。《借款合同》约定，由农商银行奉贤支行向被告唐玉龙提供公积金贷款45,000元，由原告为本合同项下住房公积金个人贷款承担连带保证责任，被告唐玉龙将涉案房屋抵押给原告作为反担保。如被告唐玉龙未按借款合同的约定履行还款义务，由原告依约承担保证责任，原告在承担保证责任后有权向被告唐玉龙追偿。如经催收未归还的，原告有权向被告唐玉龙追偿直至处分涉案房屋并获得优先受偿权。2013年8月30日，原告与被告唐玉龙办理了涉案房屋抵押权登记手续。后农商银行奉贤支行向被告唐玉龙发放了公积金贷款45,000元。合同签订后，被告唐玉龙未按借款合同约定履行还款义务，经多次催告无效，上海市公积金管理中心依据借款合同之约定向原告发出《履行保证责任通知书》，要求原告承担保证责任。原告依约于2017年3月23日履行保证责任，将28,632.10元划付偿还尚欠的全部贷款本息，上海市公积金管理中心于2017年5月5日向原告出具对应的《履行保证责任证明》。经催告，被告唐玉龙于2017-2018年间陆续向原告归还3,600元，截至目前仍有25,032.10元代偿款本金尚未归还。因涉案房屋为经济适用房，如借款人未按约定归还贷款，则原告有权根据借款合同之约定要求被告奉贤住房保障中心回购涉案房屋。被告唐玉龙辩称，对第1项诉请有异议，金额为18,000元左右，第3项诉请无异议，第4项诉请没有能力支付。被告唐玉龙未提供证据。被告奉贤住房保障中心辩称，不同意第3项诉请，是否回购要看房产证办理是否满5年，不满应当回购，满五年可以回购，涉案房产证已于2014年3月14日办理，已经满五年，属于可以回购。因与被告唐玉龙关于回购价格差距大，现涉案房屋有人居住腾退有问题，且2019年5月23日奉贤法院查封了该房屋，回购难度大，故不予回购。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院另查明，2013年8月2日，被告奉贤住房保障中心与被告唐玉龙及案外人上海奉房置业有限公司签订《上海市经济适用住房预售合同》(以下简称“预售合同”)。预售合同第25条约定，被告唐玉龙取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，被告唐玉龙及同住人之间应当达成书面一致意见，并征询被告奉贤住房保障中心意见。被告奉贤住房保障中心可以行使回购权；被告奉贤住房保障中心决定不回购的，被告唐玉龙可以向他人转让该房屋。为此，被告唐玉龙与原告、农商银行奉贤支行签订《借款合同》,借款金额45,000元，购买前述经济适用房。《借款合同》第62条约定，权利人取得经济适用住房房地产权证满5年后，被告唐玉龙未按借款合同的约定按期足额归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，原告要求住房保障机构回购的，住房保障机构可以回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购。2013年8月30日，被告唐玉龙以所购前述经济适用住房抵押给原告，并办理了预告抵押登记手续，预告抵押登记的权利人为原告。2014年3月14日，涉案房屋正式登记被告唐玉龙为权利人、原告为抵押权人。本院认为，当事人之间签订的《借款合同》《预售合同》均合法有效，各方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。农商银行奉贤支行依约履行放贷义务，但被告唐玉龙未按《借款合同》约定按期足额偿还借款本息，且累计逾期达到或超过6期，已构成违约。现原告依约代被告唐玉龙偿还了剩余的公积金贷款本息，履行了担保义务。因此，原告有权按照合同的约定行使追偿权。关于回购责任，现涉案经济适用住房房地产权证已满五年，根据《预售合同》约定，被告奉贤住房保障中心并无必须回购该经济适用住房的义务，被告奉贤住房保障中心当庭表示回购难度大，不予回购，且被告唐玉龙亦未提出回购申请，故对原告要求被告奉贤住房保障中心回购涉案房屋的主张，本院不予支持。关于律师费，依据《法律服务合同》的约定及相关规定，结合双方争议的标的数额，本院酌情调整为5,000元。综上所述，原告对被告唐玉龙的诉讼请求合法有据，应予支持；对被告奉贤住房保障中心的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告唐玉龙应于本判决生效之日起十日内归还原告上海市住房置业融资担保有限公司代偿款25,032.10元；二、被告唐玉龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市住房置业融资担保有限公司自2017年3月23日起至2019年8月19日的利息损失4,209.03元以及自2019年8月20日起至实际清偿日止、以25,032.10元为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)上浮40%计算的利息损失；三、被告唐玉龙届期不履行上述付款义务的，原告上海市住房置业融资担保有限公司可以与被告唐玉龙协议，以坐落于上海市奉贤区定康路XXX弄XXX号XXX室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归被告唐玉龙所有，不足部分由被告唐玉龙继续清偿；四、被告唐玉龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市住房置业融资担保有限公司律师费5,000元；五、原告上海市住房置业融资担保有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费771元，由原告上海市住房置业融资担保有限公司负担50元，被告唐玉龙负担721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。审 判 员 严亚璐二〇二〇年十月二十日法官助理 张方圆书 记 员 兰方舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。