福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初3523号 原告：陈立洪，男，1963年11月1日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：黄玉琴，福建胜畴律师事务所律师。 原告：龚凤珍，女，1966年9月26日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：黄玉琴，福建胜畴律师事务所律师。 被告：南平中辰置业发展有限公司，住所地福建省南平市延平区西芹镇板应一路****。 法定代表人：缪志俭，经理。 委托诉讼代理人：梁颖。 原告陈立洪、龚凤珍与被告南平中辰置业发展有限公司（以下简称中辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈立洪，原告陈立洪、龚凤珍的共同委托诉讼代理人黄玉琴，被告中辰公司的委托诉讼代理人梁颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈立洪、龚凤珍向本院提出诉讼请求：1.解除陈立洪、龚凤珍与中辰公司2017年6月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.中辰公司向陈立洪、龚凤珍返还购房款661981元，不动产登记费90元、专项维修资金7274元、宗地图费用50元；3.中辰公司向陈立洪、龚凤珍赔偿契税12609.16元、物业费1700元；4.中辰公司向陈立洪、龚凤珍赔偿购房款利息损失（从实际支付购房款之日起至2020年7月11日止的利息为86179元；2020年7月12日起至购房款返还原告之日止的利息，按年利率4.5125%计算）。事实和理由：2017年6月20日，中辰公司与陈立洪、龚凤珍签订《商品房买卖合同（预售）》，中辰公司将其南平市延平区中辰水岸·林居3幢2801室房屋预售给陈立洪、龚凤珍。陈立洪、龚凤珍先后于2017年6月20日、2017年7月11日、2018年3月8日向中辰公司交纳了购房款661981元。按《商品房买卖合同（预售）》约定，中辰公司交付房屋时应符合商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，在2018年6月30日前交易，并出示以上文件，逾期交房，出卖人有权解除合同。但是中辰公司违约，在商品房未经竣工验收的情况下，于2018年7月5日将涉案房屋交付给陈立洪、龚凤珍，并向陈立洪、龚凤珍收取了不动产登记费60元、专项维修资金7274元、宗地图费用50元，还使陈立洪、龚凤珍交纳了物业费1700元。之后，中辰公司所交付给陈立洪、龚凤珍的房屋未经竣工验收，不能保障安全，不能办理不懂产权证，并且原规划建设的中辰水岸·林居的9幢楼房仅建了5幢，差4幢楼房及车库、绿地、道路等附属设施未建。陈立洪、龚凤珍向中辰公司提出了解除《商品房买卖合同（预售）》的要求，但是中辰公司不同意。陈立洪、龚凤珍特提起诉讼。 中辰公司辩称，一、涉案房屋符合竣工验收条件，中辰公司提交的证据证明中辰公司交付的房屋不存在质量问题。二、中辰公司非自身原因导致逾期为陈立洪、龚凤珍办理不动产权证。1.西芹镇新华村小产权房以低价进行销售，直接且严重影响到中辰公司所建的工程项目。2.福建兴安消防检测有限公司（以下简称兴安消防公司）因企业内部股权变更，逾期对涉案房屋进行消防验收。南平市人民政府搬迁导致中辰公司报批手续的拖延，以及领导回复解决问题。中辰公司非因自身的原因，导致了合同违约。根据涉案合同约定，陈立洪、龚凤珍不应当要求解除合同。三、涉案合同由兴安消防公司进行消防检测，近期可以取得消防报告，可以办理房产，因此合同不应当被解除。综上所述，请求驳回陈立洪、龚凤珍的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈立洪、龚凤珍提交的《中国农业银行个人贷款按揭资料清单（客户提供）》一份。本案购房款未以按揭贷款方式支付，该证据与本案不具有关联性，不予采用。2.陈立洪、龚凤珍提交的中辰·水岸林居广告一份、现场照片一组。广告载明的楼盘为中辰·水岸林居，现场照片拍摄地也是中辰·水岸林居项目现场，该证据与本案具有关联性，予以采信。3.陈立洪、龚凤珍提交的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记一次性告知单一张。该证据来源于南平市行政服务中心，具有真实性，但与本案商品房买卖事实不具有关联性，不予采用。4.陈立洪、龚凤珍提交的《解除合同通知书》、邮政特快专递单、邮件全程跟踪查询记录、名片各一份。根据邮政特快专递单和邮件全程跟踪查询记录的记载，中辰公司已收到陈立洪、龚凤珍发出的《解除合同通知书》，本院对该证据予以采信。5.中辰公司提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份。该报告虽无原件核对，但建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位均有盖章确认，具有真实性。该报告对于中辰·水岸林居3号楼已经五方竣工验收合格的事实具有证明力，予以采信。6.中辰公司提交的由南平市城乡规划局出具的《建设工程竣工规划条件核实意见书》一份。该证据仅是关于竣工规划条件核实，并非建设工程竣工验收备案证明文件，本院不予采用。7.中辰公司提交的《情况说明》、《建筑消防设施检测合同书》各一份。该证据为中辰公司与福建兴安消防检测有限公司之间关于中辰·水岸林居建筑消防设施检测的约定，与本案房屋买卖不具有关联性，不予采用。8.中辰公司提交的向市委领导反映情况的信函、《中辰·水岸林居专项维修基金及工本费退款通知》各一份。该组证据为中辰公司自行制作，其真实性未得到陈立洪、龚凤珍确认，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中辰公司以出让方式取得坐落于南平市延平区地块的建设用地使用权。经批准，中辰公司在该地块建设商品房，核准名称为中辰·水岸林居。经批准，中辰公司取得了证号为南房预售证第2016019号的商品房预售许可证。2017年4月24日，陈立洪与中辰公司签订一份《“中辰·水岸林居”认购协议书》，陈立洪向中辰公司认购中辰·水岸林居3幢2801室房屋，并支付了定金3万元。2017年6月20日，中辰公司与陈立洪、龚凤珍签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201703430）。该合同主要约定：中辰公司将坐落于南平市延平区中辰·水岸林居3幢2801室商品房出售给陈立洪、龚凤珍；该房屋建筑面积预测为121.23平方米；房屋单价5460.54元，总价款为661981元；陈立洪、龚凤珍已向中辰公司支付定金3万元抵作房价款，陈立洪、龚凤珍应当于2017年6月20日前支付首期房价款181981元，余款48万元申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件为：该商品房交付时应当取得符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件为：（一）基础设施设备（略）（二）公共服务及其他配套设施。1.小区内绿地率：2018年6月30日前达到本期建设工程规划许可要求；2.小区内非市政道路：2018年6月30日前达到本期建设工程规划许可要求；3.规划的车位、车库：2018年6月30日前达到本期建设工程规划许可要求；4.物业服务用房：2018年6月30日前达到本期建设工程规划许可要求。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，由出卖人整改达到交付使用条件。2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，由出卖人整改达到交付使用条件。3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，由出卖人整改达到交付使用条件。4.物业服务用房未达到上述约定条件的，由出卖人整改达到交付使用条件。第十一条约定交付时间和手续为：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，出卖人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）……第十二条约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.买受人同意不解除合同，自本合同第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款价款万分至壹的违约金。第二十条约定房屋登记为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.买受人不解除合同，出卖人应当于协助办理房屋所有权证书期限届满之日起十五日内向买受人一次性支付500元违约金。该合同附件九《前期物业服务合同》约定，南平水岸林居物业管理有限公司（以下简称水岸林居物业公司）为陈立洪、龚凤珍提供前期物业服务，高层住宅的物业服务费标准为每月每平方米1.1元。 合同签订后，双方于2017年6月29日为前述《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案登记（业务宗号：101706200040）。陈立洪、龚凤珍分别于2017年6月20日、2017年7月11日、2018年3月8日向中辰公司支付了购房款181981元（含定金3万元）、35万元、13万元，合计661981元。2017年7月4日，陈立洪、龚凤珍向税务机关缴纳了商品住房买卖契税12609.16元。2018年7月5日，中辰公司将涉案商品房交付给陈立洪、龚凤珍，并交付了涉案房屋的《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》、《中辰·水岸林居住户使用手册》。同日，中辰公司向陈立洪、龚凤珍代收了不动产登记费90元、专项维修资金7274元、宗地图费用50元，陈立洪、龚凤珍向水岸林居物业公司支付了2018年7月5日至2019年8月31日期间的物业服务费1700元。2020年6月16日，陈立洪、龚凤珍向中辰公司发出一份《解除合同通知书》，以中辰公司逾期至2018年7月5日交房，并且无取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告为由，解除《商品房买卖合同（预售）》。中辰公司于次日收到该通知。陈立洪、龚凤珍与中辰公司协商解除合同、退还购房款等事宜未果，遂诉至本院。 另查明，中辰公司于2014年8月4日取得中辰·水岸林居项目的《建设用地规划许可证》，于2015年11月6日取得中辰·水岸林居建设项目的《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》载明，中辰·水岸林居项目由1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼共9幢组成，总建设规模129809.62平方米，其中，3#楼地上为29层（其中一层店面、局部架空、二至二十九层为住宅），建筑高度91.25米；5#-10#楼地下一层为停车库、设备用房、人防地下室。中辰公司现已建成包括3#楼在内的5幢房屋，未建成其余4幢房屋和地下车库。中辰·水岸林居小区绿化、道路尚有部分未完工。2018年5月10日，3#楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收合格，并填写了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》。截至本判决前，中辰公司尚未取得中辰·水岸林居建设项目的《建设工程消防验收意见书》，亦未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。 本院认为，陈立洪、龚凤珍与中辰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈立洪、龚凤珍已向中辰公司足额支付了购房款661981元，履行了买受人的付款义务。中辰公司应当依约向陈立洪、龚凤珍交付房屋。 本案争议焦点为：中辰公司是否已履行交付房屋义务，《商品房买卖合同（预售）》能否解除。合同第九条约定商品房交付条件为：该商品房交付时应当取得符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。虽然涉案房屋所在的中辰·水岸林居3#楼建设工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收合格，但是中辰公司至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，因此，中辰公司交付陈立洪、龚凤珍的房屋不符合合同约定的交付条件。同时，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案，中辰·水岸林居3#楼共计29层，属于一类高层住宅建筑，应当进行消防验收。中辰公司至今尚未取得中辰·水岸林居建设项目的《建设工程消防验收意见书》，故涉案房屋不具备法定交付条件。综上所述，中辰公司虽然已于2018年7月5日向陈立洪、龚凤珍交付房屋，但其所交付的房屋不符合合同约定的交付条件，亦不具备法定的交付条件，视为其未履行交付房屋义务。中辰公司迟延履行交付房屋义务，致使陈立洪、龚凤珍购房目的不能实现，陈立洪、龚凤珍据此主张解除《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定，本院予以支持。关于中辰公司提出“西芹镇新华村小产权房以低价进行销售，直接且严重影响到中辰公司所建的工程项目”、“兴安消防公司因企业内部股权变更，逾期对涉案房屋进行消防验收”、“中辰公司非因自身的原因，导致了合同违约”的抗辩意见。中辰公司提出的前述抗辩意见，系其与案外人之间的关系，与陈立洪、龚凤珍无关，故本院对其抗辩意见不予采纳。 关于《商品房买卖合同（预售）》解除后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》解除后，中辰公司应当将其已向陈立洪、龚凤珍收取的购房款661981元、不动产登记费90元、专项维修资金7274元、宗地图费用50元返还给陈立洪、龚凤珍。陈立洪、龚凤珍向税务机关缴纳了商品住房买卖契税12609.16元，属于其合理损失，中辰公司应予赔偿。陈立洪、龚凤珍主张从支付购房款之日起至购房款实际返还之日止，按年利率4.5125%计算的利息损失，属于其合理损失，中辰公司亦应予赔偿。经计算，截止至2020年7月11日的利息损失为86232.75元。陈立洪、龚凤珍所主张的利息数额为86179元，本院予以支持。鉴于水岸林居物业公司已为陈立洪、龚凤珍提供物业服务，陈立洪、龚凤珍向水岸林居物业公司支付的2018年7月5日至2019年8月31日期间的物业服务费1700元，应由其自行负担，故本院对于陈立洪、龚凤珍主张中辰公司赔偿物业服务费1700元的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，判决如下： 一、解除陈立洪、龚凤珍与南平中辰置业发展有限公司于2017年6月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201703430）； 二、南平中辰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向陈立洪、龚凤珍返还购房款661981元； 三、南平中辰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向陈立洪、龚凤珍返还不动产登记费90元、专项维修资金7274元、宗地图费用50元； 四、南平中辰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向陈立洪、龚凤珍赔偿契税12609.16元； 五、南平中辰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向陈立洪、龚凤珍赔偿购房款利息损失（截止至2020年7月11日的利息损失为86179元，2020年7月12日起至购房款661981元实际返还之日止的利息损失，按年利率4.5125%计算）； 六、驳回陈立洪、龚凤珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费11498.80元，减半收取计5749.40元，由陈立洪、龚凤珍负担13.40元，由南平中辰置业发展有限公司负担5736元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐华强 二〇二〇年十月十日 法官助理 张玉萍 书 记 员 陈 芳 一、本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国消防法》 第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。 前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户： 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 账号：90×××65 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。