广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初992号原告:湛江市华景物业服务有限公司，住所地湛江开发区绿华路**。法定代表人：朱毅红委托诉讼代理人：张野，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：全海玲，女，该公司客服主管。被告：符鸿飞，男，1975年12月23日出生，汉族，身份证号码：440************514，住广东省湛江市市辖区*****澳园澳美轩602房。被告：王紫云，女，1977年7月20日出生，汉族，身份证号码：440********0008，住广东省湛江市市辖区*****澳园澳美轩602房。原告湛江市华景物业服务有限公司（下称华景物业公司）诉被告符鸿飞、王紫云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华景物业公司的委托诉讼代理人张野、全海玲，被告符鸿飞、王紫云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付2018年6月至2020年3月物业管理费、水电费、维修资金共5424.93元；2.被告按照逾期每日应收费用总额的千分之五支付违约金，至2020年3月18日暂按6688.62元计，全部违约金按实际支付物业费之日止；3.被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的湛江开发区锦绣华景小区业主，于2006年4月25日购买湛江开发区锦绣华景·澳园澳美轩602房，建筑面积127.8㎡。被告与原告于2006年6月5日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“协议”），约定自签订之日起委托原告对被告的澳美轩602房进行长期全面的物业管理。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.20元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费；被告逾期缴纳物业费，每天按应欠费总额的5‰缴纳违约金。协议生效后，原告依约提供完善的物业管理服务，但被告自2018年6月份起拒绝向原告缴纳物业费，自2018年6月至2020年3月，被告共欠物业费4069.80元、公共分摊电346.2元、水费466.29元、维修资金542.64元，违约金6688.62（违约金＝欠款金额×逾期天数×逾期费率），共计12113.55元。原告多次对其书面通知及上门催缴，被告均拒不缴纳。被告拒不缴纳物业服务费的行为严重违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，特提请法院公正裁决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。两被告辩称，原告于2014年10月违反规定，擅自将物业管理费提升至每平方1.5元，很多业主多次提出反对意见。被告因与原告收缴物业费产生纠纷，从2018年7月起没有缴纳物业管理费，至2020年3月止共21个月，物业费为127.8×1.2×21=3220.56元，而不是原告所述的4069.80元。被告暂不缴纳物业管理费是因为原告先违反《前期物业管理服务协议》第三十九条的规定，其应向被告返还2014年10月至2018年6月所多收的物业管理费用，并应向被告支付利息及违约金，以此费用抵扣被告暂未缴纳的物业费。被告不存在违约行为，原告要求支付千分之五的违约金缺乏理据，业主公约约定是按万分之五计算。原告工作人员提供编号：粤费GAD26(14价格)号广东省收费许可证，在物价局没有查询到此批文，业主怀疑造假。根据《中华人民共和国物权法》规定，物业服务管理费及物业公司设施改变必须经过规定数量的相关业主签名同意，经被告再三请求，原告提供了一份没有加盖原告公章的业主签名名单的复印件，最终被告也没有获得该文件。原告提升物业管理费用不符合程序，违反法律规定。被告从2018年7月份起多次与原告的工作人员协商，被告表示先按之前约定的每平方1.2元的标准先行缴纳，并同意就因每平方0.3元提价所产生纠纷的事宜与原告签订一份书面合同，原告提供业主签名名单，以证实原告关于物来费用提价合法合理，被告再按实数补缴费用，但原告的工作人员表示公司的领导不同意，被告只能暂不缴纳物业管理费。在此过程中，被告没有任何过错，过错在于原告。由于原告坚持捆绑水电费、维修资金等和不愿意单独收取才导致费用未交的后果。因此，被告不应交付违约金和滞纳金。对水电费和维修资金的金额无异议。原告没有尽到管理责任，提价物业管理费无法律依据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方能提供原件（相片除外）予以核对的证据，本院予以确认具有证据效力。对被告补充证据提供的相片，原告对被告主张的拍摄时间有异议，被告也未能提供证据予以佐证，故对该补充证据的形成时间，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告于2003年开始对湛江开发区锦绣华景·澳园小区（以下简称澳园小区）进行物业管理。2006年4月25日，两被告购买了湛江开发区锦绣华景·澳园澳美轩620房，房屋面积127.8平方米。2006年6月5日，两被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。第四条物业管理服务费用约定，住宅**按建筑面积每月0.9元／㎡，住宅**以上（包括二层）按1.2元/㎡收取，每月交纳费用时间每月十五日前。第七条维修资金的管理与使用约定，维修基金每月按0.2元／㎡收取。第十条违约责任约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起每天按应收费用总额的5‰收纳违约金，或停止服务（包括但不限于采取停水、停电的措施催缴），逾期六个月不缴纳的，甲方可向人民法院起诉。同日，双方又签订了一份《锦绣华景·澳园业主公约》，为规范锦绣华景·澳园的物业管理行为，维护物业管理活动中各方合法权益，保持物业具有良好的生活和工作环境，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，第三条违约责任第2点约定，业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取但不限于停水、停电、停气等催缴措施。2014年4月9日，原告以根据湛江市物价局湛价[2011]172、173号文及广东省收费许可证GAD07（12价格）标准，拟将澳园住宅物业服务费收费标准调整，住宅一层按[建筑面积]由原每月每平方米0.90元调整为每月每平方米1.20元收取，住宅**以上（含二层）按[建筑面积]由原每月每平方米1.20元调整为每月每平方米1.50元收取，请求各业主签字确认。2014年10月1日开始，原告以经过物价局批准及经过公示、小区共189房业主其中有99户业主签字同意并签有补充协议为由，从该日起按1.5元每平方米向被告收取物业管理费。由于对原告提高收费标准及程序有异议，在协商期间，被告按1.5元每平方米交纳物业管理费到2018年6月。从2018年7月起，由于对收费标准未达成一致，被告不再支付物业服务费用给原告，原告对相应的水电费与维修资金亦予以拒收。庭审中，原告主张的被告的欠费金额实际是从2018年7月起计至2020年3月。再查明:原告为有限责任公司(法人独资)，成立于2003年7月14日，原名称湛江市华景物业服务有限公司，于2010年8月13日核准变更为现名称。澳园小区共189户业主。2014年9月25日，湛江市物价局向原告核发《广东省收费许可证》，副本载明收费项目为物业服务收费（政府指导价），批准收费文号湛价[2011]172号、173号，基准价为一级B等，高层住宅（设有电梯）0.85元/月.㎡,浮动幅度±20%，具体收费标准由经营者与业主合同（协议）约定。有关住宅物业服务收费政府指导价各等级参考标准、要求详见湛价[2011]172号、173号文。原告提供2014年4月9日澳晴轩业主对调整住宅物业服务费收费标准意见表1张，21户中签名确认同意的有8户（其中有204业主）；同时提供一份于2014年5月29日与澳晴204业主签订的《前期物业服务协议书》补充协议，该协议约定住宅二层以上（含二层）按[建筑面积]每月每平方米1.2元收取调整为按[建筑面积]每月每平方米1.5元收取，其他约定参照双方签订的《锦绣华景·澳园前期物业管理服务协议》执行。庭审中，经法庭询问，原告明确表示只提供一份补充协议。又查明，被告提供的2019年11月18日的视频资料显示，业主要求原告提供物价局涨价文件，原告的工作人员告诉业主领导说不能把文件给业主，让业主去物价局查，业主提出先按1.2元平方米标准交费并写下协议，原告的工作人员表示不行。另查明，澳园小区自2014年起没有成立业主委员会。此外，被告于2020年4月21日向本院申请调查取证。经审查，由于被告申请调查取证的文件、材料属于原告持有或属原告举证责任，可由原告提供，故本院不予准许。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。关于原告是否依法履行物业服务合同,有无存在违反物业服务合同的情形问题。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为澳园小区提供物业管理，被告未能提供有效证据证明原告未履行物业合同服务责任，故对被告辩称原告没有尽到物业管理责任的意见，本院不予采纳。被告如认为原告的服务质价不符、管理混乱，应通过合法的途径，如促成所在小区业主尽早成立业主委员会，由业主委员会另选聘物业服务企业的方式解决。关于被告应按何种标准交纳物业管理费的问题。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反法律的禁止性规定，依法成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原被告应按照合同履行各自的义务。原告主张其提高收费标准有过半数业主99户签订补充协议，但在庭审中明确表示只提供一份补充协议，没有提供另外98户业主签订的补充协议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，原告没有提供证据证明其主张，对此，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”规定，原告提供的调价意见表只有8户签名同意提价、且只提供了其中一户业主签订的一份补充协议，显然未经专有部分面积占建筑物面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意，因此，原告未经过双过半业主同意，擅自提高物业服务收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”规定，因此，被告辩称原告擅自提高物业服务收费标准，违规收费的意见，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，在原告未与被告协商一致变更物业管理服务协议约定的物业服务费的标准或经双过半业主同意提高物业服务收费标准时，原告应按该合同约定的物业服务费标准收取物业服务费。原告主张被告应按1.5元/月/㎡的标准交纳2018年7月至2020年3月期间的物业服务费，与合同约定不符，适用的收费标准不当，于法无据,本院依法不予支持。对于被告关于原告应当按原物业服务协议约定的标准1.2元/月/㎡收取服务费的辩解意见，于法有据，本院依法予以采纳，被告在该期间应缴纳的物业服务费应为3220.56元（127.8×1.2×21）。被告对原告主张的公共分摊电346.2元、水费466.29元、维修资金542.64元无异议并同意缴纳，本院依法予以认定。鉴于双方是对原告的物业服务收费标准存在争议，导致被告未按期支付服务费及相关费用，且在被告表示先按原标准交纳时原告亦不同意，故被告的行为不属于无故拖欠，故对原告主张违约金请求不予支持。被告辩称原告应返还多收的物业服务管理费及支付违约金，但没有提出反诉，故该辩称意见不属于本案处理范围，本院不作处理，当事人可另寻途迳解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告符鸿飞、王紫云在本判决生效之日起10日内支付物业服务费3220.56元、公共分摊电346.2元、水费466.29元、维修资金542.64元给原告湛江市华景物业服务有限公司；二、原告湛江市华景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102.84元，由原告湛江市华景物业服务有限公司负担63.84元，被告符鸿飞、王紫云负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈霜屏人民陪审员  蔡莉波人民陪审员  伍春秋二〇二〇年九月三十日书 记 员  杨 茧附：法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二款决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。