黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0104民初7146号原告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会（反诉被告），住所地哈尔滨市道外区民主镇庆丰村。法定代表人黄文良，该村委会主任。委托代理人赵国立，黑龙江善行律师事务所律师。被告陈宏山（反诉原告），男，1968年04月14日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。委托代理人杨君，黑龙江日晟律师事务所律师。原告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会与被告陈宏山物权保护纠纷一案，本院于2019年08月06日立案后，依法组成合议庭，于2020年08月27日、2020年09月22日公开开庭审理此案。原告（反诉被告）哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会的法定代表人黄文良、委托代理人赵国立，被告（反诉原告）陈宏山及其委托代理人杨君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会（以下简称庆丰村）向本院提出诉讼请求：一、判令被告从占用的庆丰村厂房及院落（集体土地建设用地证号：太民集建92字第**）中立即迁出，将占用的厂房院落归还给原告并恢复原状。二、判令被告给付原告拖欠的租金人民币145000元；三、判令被告赔偿原告占地使用损失费，自2014年01月01日至实际迁出之日止，参照《协议书》租金标准每年20000元支付；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年初，被告为了开办哈尔滨圣鹰木业有限公司，与原告在2004年02月08日签订了一份《协议书》，双方约定：被告租用原告使用面积500平方米的厂房两处及院落占地3500平方米，租期十年：自2004年01月01日至2013年12月31日，租金前三年每年10,000元，四至六年每年15,000元，七至十年每年20,000元；双方并对其他权利义务做了约定。协议签订后，原告如约将厂房及院落交付给被告使用，被告只交付了10,000元租金。至2013年12月31日，《协议书》约定租期届满，被告未与原告达成任何协议继续占用厂房及院落，拒不迁出归还原告，亦不交付拖欠的租金，也不支付任何占用使用费。多年来，原告多次派人索要租金及占用损失费，被告以种种不当理由拒不交付。故原告诉至本院，要求被告迁出归还原告房产及院落并赔偿原告的经济损失。被告陈宏山辩称，一、不同意原告的诉讼请求；二、原、被告签订的“协议书”约定被告租用的是500米厂房及两处占地3500平方米的院落，但原告并未将全部厂房及场地交付给被告，致使被告不具备经营条件，给被告造成了巨大的经济损失。被告多次就此找原告协商解决，至今未达成书面协议。本案诉讼中，被告已申请鉴定、测绘，鉴定意见为原告实际交付的场地占地面积经测绘为2290.38平方米，评估建设厂房成本为532,973元。因原告的违约行为给被告造成了经营损失。被告同意解除双方所签订的“协议书”，但原告应当赔偿被告各项经济损失约800,000元，故请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告陈宏山向本院提出反诉请求：一、判令解除原、被告双方签订的“协议书”；二、请求判令被反诉人赔偿反诉人损失800,000元（房屋建设成本532,973元，评估费7829元，测绘费5000元，其余为其他损失250,000元）；三、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2004年02月08日，原、被告双方签订“协议书”，约定反诉人租用被反诉人500平方米的厂房两处及院落，占地3500平方米。协议签订后，被反诉人并未将全部厂房及院落交给反诉人使用。经第三方鉴定，实际占地2000多平方米。经反诉人多次索要，至今被反诉人都未全部履行合同。本案诉讼中，被反诉人单位原法定代表人王洪波称交付面积中不含案涉租用场地南边的小楼，并不是说含了未交付或者部分交付，如果不含南边的小楼160平方米，500平方米厂房的交付面积就不够。南边的小楼和电影院占地面积加起来300平方米，该部分被反诉人并未交付给反诉人使用。2020年09月22日开庭时庆丰村称交付面积包含南边小楼，对此不应该叙述前后矛盾。对于被反诉人所称不知悉反诉人新建厂房的事实不属实，但是“协议书”约定被反诉人可以出手续，费用由反诉人承担，而且新建房屋多年被反诉人应当知情。对于被告新建因被反诉人的违约行为，导致反诉人的场地无法达到使用要求和标准，无法正常运营，给反诉人造成了巨大的经济损失，未维护自身的财产权益，提起反诉。反诉被告庆丰村辩称，不同意反诉原告的反诉请求，对此应予驳回。双方签订的“协议书”期限为十年，该协议期限终止后自动解除，故反诉请求第一项无需通过法院解除。反诉请求第二项，反诉人的各项损失反诉被告不同意支付，其损失中房产损失530,000元，虽然经过鉴定，但该鉴定中部分房屋系在反诉被告原有房屋基础上形成，上述房屋价值不应当计算在该鉴定意见书中。而且当时反诉被告交付给反诉原告的面积是足够500平方米的，反诉原告在租用期间，又在原有房屋基础上新建很多房屋，占用了庭院面积，测绘的时候庭院面积未包含房屋占地面积。根据“协议书”的约定，反诉被告提供的房屋使用面积至少500平方米，该鉴定的面积中有反诉被告原有的房屋。此外，反诉原告新建房屋也未经过反诉被告的同意。对于其主张的其他费用，是在反诉原告违约后自行扩大的损失，该损失是否存在尚未确定，即使存在也应由反诉原告自行承担。反诉原告称其损失中包括经营损失，但在双方签订协议中，约定该院落为反诉原告开办哈尔滨市圣鹰木业有限公司使用，但实际反诉原告在使用该房产及院落中并未按照协议约定用途使用，故反诉原告所称的经营损失并不存在。“协议书”约定北边两个房子分别是32.7×10米、38.5×8米，两处面积超过500平方米，南边的小楼，反诉原告使用与不使用都是超过500平方米的。反诉原告新建房屋应当提供材料经过村委会同意，不应由个人决定。综合上述情况，应当驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告举示的“协议书”，该证据客观体现原、被告双方就租赁事宜形成租赁合同法律关系的事实，本院对该证据内容予以采信。对于原告举示“集体土地建设用地使用权证”，该证据内容仅能体现案涉租赁场地权属证明所载明建筑及使用面积，不能体现原告交付的实际面积，本院对该证据所证明内容不予采信。对于原告举示的“现场实物照片”，该证据内容上能够客观体现被告新建房屋事实的存在，但该证据不能体现原告所证明被告违约进行新建、扩建房屋的相关事实，对该证据本院不予采信。对于被告（反诉原告）所举示的“自建现房屋建设面积和平面图”，该证据为被告（反诉原告）单方制作，其真实性、合法性均无法认定，本院对该证据不予采信。对于被告（反诉原告）举示的“测绘司法鉴定意见书”，该证据能够客观体现案涉租赁场地的占地面积为2229.38元，本案原告（反诉被告）对该证据的真实性并无异议，本院对此予以采信。对于被告（反诉原告）所举示的“评估司法鉴定意见书”，该证据内容上能够体现被告翻建、新建房屋的评估价值，该证据与本案事实具有关联性，本院对此予以采信。对于被告（反诉原告）所申请证人刘某出庭所作证人证言，该证人与本案原告具有利害关系，且该证人证言内容模糊，不能反映证明问题，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年02月08日，原、被告双方签订“协议书”，其中载明：“经甲、乙双方协商开办圣鹰木业有限公司，利用庆丰村原有厂房二处，使用面积约500米，占地面积约3500米，现达成如下协议，一、乙方每年交付甲方房屋租赁费10000元（壹万元整）；二、使用年限十年（二〇〇四年一月一日至二〇一三年十二月三十一日）；三、每年自一月一日起交费；四、房屋维修费自付，包括西厢房的房盖和门窗，如要重新扩建、新建，必须经甲方同意，到协议终止时协商按厂房折旧处理，动产可以搬走；五、厂房前三年每年壹万元，四至六年每年壹万五千元整，七至十年每年贰万元，如天恒山提前开发，厂房不动时，按协议执行，如厂房被国家或集体开发占用此房产时，新建房部分，地上物50%归乙方所有；六、如厂房需要扩建和改建，证明由庆丰村委会出具，所需费用由乙方支付；七、如有未尽事宜和跟国家政策有抵触时双方共同协商；八、此协议一式四份，自双方签字日期起生效，甲、乙双方各一份，村委会存档一份，乡政府存档一份。”本案原告作为甲方盖印公章，被告（反诉原告）签字确认。协议签订后，原告向被告交付了案涉场地及房屋。2005年，被告（反诉原告）在案涉租赁场地新建房屋、翻建房屋。租赁期限内，被告（反诉原告）向原告交付房屋租金共10,000元。2013年12月31日，双方协议约定期限届满。本案诉讼中，经本案被告（反诉原告）申请对案涉租赁场地的建筑面积、占地面积进行测绘，并申请对案涉租赁场地上其新建房屋、翻建房屋价值进行鉴定。经二司法鉴定意见书确认，案涉租赁场地的合计建筑总面积1505.37平方米，占地面积2229.38平方米，被告新建、翻建房屋价值为532,973元，并经评估鉴定意见书及庭审双方确认，编号1号（房屋价值为75,422元）、2号（房屋价值为1995元）、3号（房屋价值为18,186元）、5号（房屋价值为42,585元）、6号（房屋价值为155,439元）、8号（房屋价值为38,574元），以上房屋为被告新建；编号4号（房屋价值39,930元）、7号（房屋价值160,842元），以上房屋为被告翻建。本案诉讼中，反诉原告就其反诉请求变更第二项为：“请求判令被反诉人赔偿反诉人损失532,973元”。本院认为，本案原、被告所签订“协议书”，该协议内容并无违反法律、行政性法规的情形，“协议书”合法并已生效。原告已依约向被告交付案涉租赁场地及房屋，被告（反诉原告）亦已实际交付租金，现租赁期限已届满，被告应当支付租期内未给付租金。对于原告交付案涉场地及房屋是否符合协议约定的问题，经被告（反诉原告）申请鉴定，能够确认案涉场地的占地面积为2229.38平方米，不足双方所约定交付场地面积3500平方米，对此应当认定原告具有违约行为，对于未给付租金的计算应当进行相应减少，按照实际占地面积所占约定面积比例，本院酌定应给付租金为92,360元=2229.38（实际交付面积）÷3500（约定交付面积）×145,000元（按照“协议书”计算所欠付租金金额）。对于原告请求给付拖欠租金的请求本院就此予以调整。对于原告请求被告给付占地使用损失费的请求，因双方租期届满后，被告未按期交付房屋，存在占用租赁场地情形，原告请求按照年租金20,000元请求支付占用费用符合双方约定，鉴于原告交付面积不足，本院酌定应支付占用年租金为12,739元=2229.38（实际交付面积）÷3500（约定交付面积）×20,000元（双方约定租金标准）。对于原告请求期间为2014年01月01日至实际迁出之日止的主张，本院予以支持。对于原告诉请被告迁出案涉租赁场地并恢复原状的请求，因双方租赁期限已经届满，双方权利义务已经终止，在原、被告未继续签订租赁合同的情形下，被告应当迁出租赁场地，本院对该部分诉请予以支持。对于原告诉请恢复原状的请求，因庭审中双方均已确认新建、翻建房屋一事原告知情且未提出反驳意见，应当认定原告认可被告新建、翻建房屋一事，且被告的添附、新建行为，对于原告而言为受有利益一方，恢复原状有损于集体利益，本院对此不予支持。对于反诉原告（本诉被告）诉请解除原、被告双方所签订“协议书”的主张，因双方约定租赁期限已经届满，且双方在届满日已经协商解除合同，反诉原告诉请解除合同的主张具有合法依据，本院确认案涉合同自租赁期限届满日解除。对于反诉原告（本诉被告）请求判令被反诉人赔偿反诉人损失532,973元的主张，因反诉原、被告在“协议书”中已明确约定新建、翻建房屋的条款，且在反诉原告新建、翻建房屋后，反诉被告知情且未提出异议，应当认为反诉被告对于反诉原告新建、翻建房屋一事已经知悉并无反对。依据“协议书”第四项：“房屋维修费自付，包括西厢房的房盖和门窗，如要重新扩建、新建，必须经甲方同意，到协议终止时协商按厂房折旧处理，动产可以搬走”。现双方权利义务终止，反诉被告回购新建、翻建房屋符合双方约定目的。此外，本案庭审中，原告已自认其向被告所交付房屋中含有“过火房”，因交付房屋不符合租赁使用目的，被告因而新建、翻建房屋，对此原告亦应承担相应违约责任。因反诉原告翻建房屋包含反诉被告原有房屋的基础部分，其评估价值中亦具有反诉额被告原有房屋价值。同时，“协议书”第五项约定，“如厂房被国家或集体开发占用此房产时，新建房部分，地上物50%归乙方所有”。参照适用该约定，本院酌定反诉被告负担翻建房屋25%份额的财产价值，负担新建房屋50%份额的财产价值。就此，针对翻建房屋部分：编号4号（房屋价值39,930元）、7号（房屋价值160,842元），本院酌定反诉被告负担以上房屋25%的评估价值，即50,193元=（39,930元+160,842元）×25%。对于新建房屋部分，本院酌定反诉被告负担以上房屋50%的评估价值，因新建房屋评估总价为332,201元=75,422元（1号房屋）+1995元（2号房屋）+18,186元（3号房屋）+42,585元（5号房屋）+155,439元（6号房屋）+38,574元（8号房屋），反诉被告应当负担166,100.5元=332,201元×50%。综上，反诉被告应当负担新建、翻建房屋价值共计216,293.5元。对于反诉原告的诉请，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十三条、第二百二十七条、二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：被告陈宏山自本判决生效之日立即迁出案涉租赁场地（集体土地建设用地使用证号为太民集建92字第12-××号），交付给原告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会；被告陈宏山自本判决生效之日立即给付原告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会欠付租金92,360元；被告陈宏山自本判决生效之日立即给付原告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会占地使用费用，以年租金12,739元为标准，自2014年01月01日至实际迁出之日止；驳回原告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会的其他诉讼请求；反诉被告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会与反诉原告陈宏山于2004年02月08日签订的《协议书》自租赁期限届满日即2013年12月31日解除；反诉被告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会于本判决生效之日立即给付反诉原告陈宏山新建、翻建房屋价值216,293.5元；驳回反诉原告陈宏山的其他诉讼请求。本案诉讼费3200元（原告预交3200元），由原告负担1162元，由被告陈宏山承担2038元，被告承担款项同上述款项一并给付原告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会。本案反诉费9129元（反诉原告预交），由反诉原告陈宏山负担5425元，由反诉被告哈尔滨市道外区民主镇庆丰村村民委员会承担3705元；本案鉴定费两项共计12,829元（反诉原告预交），由反诉原告负担6414.5元，反诉被告承担6414.5元，反诉被告承担部分费用，同上述款项一并给付反诉原告陈宏山。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨冀滨审 判 员  马荣良人民陪审员  魏茂船二〇二〇年十月二十七日书 记 员  欧爱华