广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5483号上诉人（原审被告，反诉原告）：葛鑫，男，汉族，1975年4月6日出生，户籍住址：广西浦北县****************，公民身份号码：452************334。委托诉讼代理人：宋清雅，该上诉人的妻子。被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市奥顺达新材料科技有限公司。住所地：深圳市福田区园岭街道南天社区**********。法定代表人：汪某1。委托诉讼代理人：李晓平，广东仁康律师事务所律师。上诉人葛鑫与被上诉人深圳市奥顺达新材料科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人葛鑫上诉请求：1．撤销惠州市惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初1192号《民事判决书》并依法改判，支持上诉人的一审反诉请求；2．本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定上诉人在签订合同前未如实告知被上诉人厂房的产能受控且事后未能协助被上诉人办理环保审批手续导致被上诉人生产活动无法进行，属于对事实认定错误。上诉人与被上诉人在签订《厂房租赁合同》之前，上诉人就明确告知了被上诉人涉案厂区的产能情况及明确告知了被上诉人需要自行办理环保审批手续，被上诉人也是清楚知悉产能情况及需自行办理环保审批手续的情况，经双方协商一致后，约定租金18元/平方米（此处，恳请法庭注意，在涉案片区由出租方办理产能和环保审批手续的厂房租金为元/平方米），从租金金额得知，被上诉人是明知厂区产能情况及需自行办理环保审批手续的情况。并且，在双方签订《厂房租赁合同》后，上诉人积极协助被上诉人办理环保审批手续，环保审批手续能否通过是由被上诉人公司情况决定。现在被上诉人环保审批未能办理却归责于上诉人，这不符合法律规定且超越合同约定加重上诉人的合同义务；被上诉人的生产活动能否顺利进行与上诉人无关,上诉人的义务是在合同签订后按时依约交付涉案场地，上诉人已全面履行合同，按时依约交付了涉案租赁场地，被上诉人不能超越合同条款的约定要求上诉人协助被上诉人进行生产活动。（二）一审法院认为上诉人无提供厂房和宿舍产权证件导致被上诉人租赁合同目的无法实现属严重认定错误。涉案租赁场地属于政府回拨地，因历史遗留问题，未能办理房产证件，法律并未规定未取得房产证件不能进行租赁，只要是不违反法律及行政法规的强制性规即可进行租赁。上诉人已告知被上诉人厂区产权情况，现在上诉人却以该理由主张合同目的无法实现不符合法律规定。上诉人是否向被上诉人提供产权证件不影响被上诉人实现合同目的。上诉人在一审时已提交涉案房屋产权人陈志东、黄云鹏出具的《转租同意书》，《转租同意书》中明确记载了涉案厂房和宿舍楼的产权人系陈志东、黄云鹏，上诉人是经房屋产权人的同意将涉案房屋转租给被上诉人，因此，上诉人具有合法的转租权，有权利将房屋转租给被上诉人。（三）一审法院认定被上诉人于2018年12月21日搬离涉案厂房，上诉人对这一认定不予认可。自双方签订合同之后，被上诉人奥顺达公司就开始使用该房屋，从未书面要求上诉人解除《厂房租赁合同》，在庭审过程中，上诉人对被上诉人主张的于2018年12月21日搬离涉案厂房不予认可，且一审法院单凭被上诉人提供的单方面证据就认定被上诉人已于2018年12月21日搬离涉案厂房，这样的认定不符合法律规定。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定作出判决，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的原文如下：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。该条规定2种情形可以解除合同：1、当事人一方迟延履行债务；2、有其他违约行为致使不能实现合同目的，本案中上诉人在合同签订后就依约按时履行了合同义务，所以不存在合同法第九十四条第（四）款中规定的“当事人一方迟延履行债务”的情况，上诉人严格按照《厂房租赁合同》的条款履行合同义务，更不存在“其他违约行为致使不能实现合同目的”的情况。在本案中，上诉人根本就没有违约，反而是上诉人违约，未按合同履行支付租金的义务。另外，根据法律的规定，法律最基本的原则是公平原则，而一审判决上诉人返还被上诉人162000元及向被上诉人支付利息，显然违背了法律的公平原则，在我国无论是侵权法里的侵权责任还是合同法里的违约责任都始终贯穿着法律的一条基本原则，那就是损害填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态，且法律严格禁止当事人因此而获得法外利益。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。显然一审法院在判决时未适用公平原则，导致作出错误的判决，恳请二审法院依法在查明案件事实后，依法予以纠正。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人深圳市奥顺达新材料科技有限公司答辩称：第一、原审法院认定租赁合同目的无法实现，应予解除是正确的。本案是房屋租赁合同纠纷。被上诉人与上诉人签订《厂房租赁合同》的目的是生产使用。从惠州市生态环境局惠阳分局出具的《关于惠州市鸿海化工基地产能的情况说明》可知，上诉人租赁给被上诉人使用的厂房近期规划产能已基本实施完毕，而能否放开远期产能还待环境影响评估论证，而被上诉人作为专业生产新材料的公司，租赁厂房的目的是能够进行生产经营，本案中的租赁房屋所在化工基地已无产能可供被上诉人使用，合同目的无法实现。而在签订合同时，上诉人并未明确告知租赁厂房是否有产能的问题。在被上诉人搬入机器设备后，委托具有环评资质的江西鑫环科创环保科技有限公司办理相关环评手续后方了解到以上产能控制的情况。后经与上诉人协商，同意解除合同退回保证金，而被上诉人也已于免租期内退场。可退场后，上诉人却迟迟不肯退还租赁保证金，反而在被上诉人起诉后提起反诉要求继续履行合同和支付租金，既违背了诚实信用原则，又浪费了司法资源。况且，上诉人出租给被上诉人的厂房产权并非上诉人所有，上诉人未能提交厂房的产权证明以及原始租赁合同。被上诉人也无法确认其是否有权出租该厂房，以及其原始租赁合同的剩余期限等问题。综上，原审法院判决解除双方的厂房租赁合同是正确的。第二、原审法院适用法律正确，应予以维持。原审法院适用《合同法》第九十四条并无不当。上诉人明知被上诉人租赁厂房用于生产经营，在签订《厂房租赁合同》时，故意隐瞒了其所在化工基地已无产能可供被上诉人使用的事实，而在事后客观上也无法协助被上诉人办理环评手续。在被上诉人将机器设备由深圳运往租赁场所，并委托第三方环评公司办理环保相关手续时才得知租赁的厂房无产能，根本无法经营使用。上诉人的行为已明显违约，导致的直接后果是，双方签订的《厂房租赁合同》根本无法履行。上诉人的上述违约行为浪费了被上诉人的宝贵的时间、精力和金钱。至今仍有162000元保证金在上诉人手里不肯退还，也因而成讼。双方在合同已解除的前提下，在被上诉人已完全退场后，上诉人应当返还其收取的保证金，这是合同法公平原则和诚信原则的基本要求。上诉人却以诉讼（反诉）作为策略，以达到不还或少还保证金的目的，是不可取的。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。请贵院依法审查后维持原判。原审原告深圳市奥顺达新材料科技有限公司向原审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》；2.判决被告立即返还原告支付的租赁保证金162000元；3.判决被告立即赔偿原告搬迁费16521元；4.本案的全部诉讼费用、担保费、保全费等费用均由被告承担。原审反诉原告葛鑫向原审法院反诉请求：1.判决被反诉人深圳市奥顺达新材料科技有限公司继续履行《厂房租赁合同》；2.判决被反诉人深圳市奥顺达新材料科技有限公司向反诉人葛鑫支付2019年1月至6月的租金320000元；3.本诉及反诉全部诉讼费用由被反诉人承担。原审法院认定事实：原告与被告于2018年11月28日签订了《厂房租赁合同》，由原告承租被告位于惠州市惠阳区永湖镇鸿海化工园区的厂房。合同约定租赁期限为5年，自2018年12月1日至2023年11月30日止，前45天为装修期，装修期内甲方免收租金，正式起租时间为2019年1月16日；月租金为54000元，租赁保证金为162000元；并特别约定厂房是给原告作生产用途使用。合同签订后，原告向被告支付了162000元的租赁保证金。但原告搬入涉案厂房后发现该工业园区的产能受控，新企业无法办理环保审批许可，生产活动无法开展，导致租赁合同目的无法实现。原告于2018年12月21日搬离涉案厂房，并向被告追讨租赁保证金，被告拒绝，并要求原告支付租金。另查：1.被告出租给原告厂房并非被告所有而是被告租赁的，被告未提交涉案厂房的产权证明以及原始租赁合同，被告是否合法享有出租本案物业的权利无法查明。2.惠州市生态环境局惠阳分局对原审法院的协助调查回函，确认涉案厂房所在工业园的近期规划产能已基本实施完毕，能否放开远期产能还待环境影响评估论证。原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。原告租赁厂房的目的是生产使用，而涉案厂房所在工业园目前因产能受控无法办理环保审批许可，而被告在签订合同前未如实告知此事，事后又未能协助原告办理环保审批，导致原告生产活动无法进行，且被告又无提供厂房和宿舍产权证件，租赁合同的目的无法实现，原告据此要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，符合合同法第九十四条的规定，原审法院予以支持；被告要求继续履行合同，于法无据，原审法院不予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，原告请求返还租赁保证金并主张资金占用利息，理由成立，原审法院予以支持，但对利息计算标准予以调整，即被告应返还原告的租赁保证金162000元，并从2018年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率之50%计至还清之日止向原告支付资金占用利息。原告对于搬迁费用的主张，仅提供了付款申请书作为证明，未提供支付凭证以及发票等直接证据，不能认定为已实际支出了准确费用，原审法院不予支持。原告已于2018年12月21日搬离涉案厂房，彼时已将厂房实际返还给被告，且合同约定前45天为装修期，装修期内甲方免收租金，正式起租时间为2019年1月16日，故反诉原告要求支付2019年1月至6月的租金人民币320000元，缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上所述，双方当事人订立的租赁合同因被告违约导致合同目的无法实现，原告向原审法院申请解除合同，合法有据，原审法院予以支持；反诉原告请求反诉被告继续履行合同和支付租金，理由不当，原审法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款的规定，判决如下：一、解除原告深圳市奥顺达新材料科技有限公司与被告葛鑫于2018年11月28日签订的《房屋租合同》。二、被告葛鑫在判决发生法律效力之日起七日内返还租赁保证金162000元以及资金占用利息（以162000元为本金，从2018年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率之50%计至还清之日止）给原告深圳市奥顺达新材料科技有限公司。三、驳回原告深圳市奥顺达新材料科技有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告葛鑫的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3305元（本诉原告已预交），反诉受理费3050元（葛鑫已预交），全由葛鑫负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。上诉人将涉案厂房出租给被上诉人使用，但涉案厂房无相应的报建手续，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方当事人签订的《房屋租合同》应为无效合同。原审对合同效力没有审查，判令合同解除不当，予以纠正。合同无效，上诉人依法应当返还被上诉人支付的租赁保证金以及利息，故本院维持原审判决第二项。原审认定被上诉人2018年12月21日搬离涉案厂房有据，予以确认，故上诉人诉求租金无事实依据，不予支持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1192号民事判决第二、三、四项及诉讼费用负担部分；二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1192号民事判决第一项为：确认深圳市奥顺达新材料科技有限公司与葛鑫于2018年11月28日签订的《房屋租合同》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费6355元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十月二十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩