贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2544号 上诉人（原审被告）：贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：赵幼明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李华清，贵州星安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨惠芝，女，1968年10月16日生，侗族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：王应辉，贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢传芳，贵州行者律师事务所律师。 上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司（以下简称都匀日月房开公司）与被上诉人杨惠芝商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2020年5月29日作出（2020）黔2701民初1590号民事判决后，都匀日月房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月25日及10月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人都匀日月房开公司委托诉讼代理人李华清，被上诉人杨惠芝委托诉讼代理人王应辉、谢传芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 都匀日月房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、市民政局土地划拨性质的遗留问题涉及政策和法律的衔接，有政府文件予以佐证，一审对原市民政局的土地系划拨用地的遗留问题导致的土地手续延误的客观事实未予以认定属于事实不清。二、电网公司就项目所在地的无大容量电网管线新建10KV文西线投运时间证明以及相关政府文件佐证大容量电网管线的建设属于政府行为，上诉人无法控制，一审不予认定为免责事由属于事实认定不清。三、相关政府文件证实了2019年3月底机构改革中消防职能已经变动，该因素导致了消防验收的时间延误，并最终导致办证的延误，一审对政府（消防）职能调整导致的延期客观事实不予认定为免责事由属于认定事实不清。四、环西大道二期地下综合管沟的修建对上诉人项目的推进具有直接的影响，一审对此不予认定和考虑属于事实认定不清。五、一审对上述事由不予认定为不可抗力属于适用法律错误。1.民政局土地划拨性质的遗留问题符合政府行为不可抗力特征，且上诉人在开发该项目之前，也并不知悉土地存在历史遗留问题。2.公共电网线的容量资源新建扩容问题上诉人完全不能克服、不能预见、不能避免。3.政府机构消防职能改革也应属于三不事由。六、被上诉人并未因逾期办证造成任何损失，一审判决认定的违约金没有事实依据。本案中，被上诉人并未举证证实逾期办证给其造成任何损失的证据材料，且上诉人也举证证实了导致逾期办证的客观原因，有法律层面的原因，有政府行为的原因，第三方的原因，上述原因均不可归责与上诉人。七、一审判决严重违反公平原则。上诉人所举的证据证实逾期办证存在几项客观原因，法院既然认定客观原因的存在，且又不可归责与上诉人，但依然判决上诉人承担违约责任，显然是违反公平原则的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不正确，请求二审支持上诉人的上诉请求。 杨惠芝二审未答辩。 杨惠芝向一审法院起诉请求：1.依法判决被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2.依法判决被告向原告支付从2017年7月1日起至2019年11月11日期间的违约金45772.89元及从2019年11月12日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（按已付房价款的万分之一每日计算）；3.本案全部诉讼费用、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：被告都匀日月房开公司承认原告杨惠芝主张的事实属实，故对原告杨惠芝主张的事实予以确认。一审另查明：被告都匀日月房开公司开发建设的西山新苑项目于2014年4月6日开工建设，于2019年5月31日竣工验收，期间，政府为城市建设于2017年3月完成环西大道二期地下综合管沟工程，包括西山新苑项目在内的沿线用户可对强电、弱电、供水、燃气等接入使用，另为满足包括西山新苑项目在内的片区用电需求，供电部门于2017年5月28日开工建设10KV文西线，并于2018年5月4日投入运营。2019年9月10日，被告都匀日月房开公司取得该商品房所有权初始登记后，通过张贴公告或者短信的形式，通知全体业主可以办理商品房转移登记的有关文书。 一审法院认为，本案争议焦点：被告逾期交房和逾期办证是否属于违约行为及如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告杨惠芝与被告都匀日月房开公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性效力性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。因被告都匀日月房开公司开发建设的西山新苑项目于2019年9月10日取得该商品房所有权初始登记，并通过张贴公告或者短信的形式，通知全体业主可以办理商品房转移登记的有关文书，故被告都匀日月房开公司支付违约金计算至2019年9月10日止，对原告提出“判决被告立即交付办理商品房转移登记的有关文书”的诉讼请求不予支持。被告都匀日月房开公司辩称未能依约如期交付商品房转移登记有关文书的原因，部分虽系客观原因，但不属于不可抗力，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，它是当事人不可抗拒的外来力量，是不受当事人意志左右、支配的自然现象和社会现象，如洪水、山崩、地震、战争、国家征用等。构成不可抗力必须同时具备的条件是该事件是订立合同后发生的；该事件是订立合同时双方不能预见的；该事件不是由于任何一方的过错造成的；该事件的发生是不可避免的、不能克服的。而被告提出逾期办证的原因并不符合不可抗力的构成要件，不能免责。被告都匀日月房开公司未能依约如期交付商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期办证违约金，但双方约定的违约金过高，根据被告申请及本案事实情况，调整为按原告已付房款日万分之零点五计算，即从2017年7月1日至2019年9月10日止按照购房款532243元×0.5?×800天=21289元。综上所述，原告杨惠芝要求判令被告都匀日月房开公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内支付原告杨惠芝逾期办证违约金21289元；二、驳回原告杨惠芝其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，由被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担300元，原告杨惠芝负担172元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案主要争议焦点为：1.上诉人都匀日月房开公司是否承担逾期办证违约责任并支付违约金；2.上诉人都匀日月房开公司逾期办证违约责任中是否存在不可抗力因素。 关于争议焦点1，本案中，双方当事人已在签订的《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，现被上诉人按照合同约定履行了给付购房款的义务，而上诉人未能按照约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担违约责任并支付违约金。故，上诉人都匀日月房开公司主张被上诉人并未因逾期办证造成任何损失，不应支付违约金的理由与合同约定不符，本院不予采纳。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。上诉人都匀日月房开公司主张逾期办证主要是因土地划拨性质遗留问题、电网改造、消防验收职能部门调整、地下综合管沟建设等不可抗力因素造成。本院认为上述因素不属于不可抗力，理由如下：1.对于土地划拨性质遗留问题。上诉人都匀日月房开公司为证实其主张提供了政府相关部门的多份文件，但从文件载明的内容来看，是因上诉人都匀日月房开公司存在商业部分超建面积及负一层变更为地下商业的情况，才会产生是否补缴土地出让金的问题，导致不能完善办证相关手续，且该原因归责于上诉人都匀日月房开公司，故该因素不属于不可抗力。2.对于电网改造的问题。上诉人都匀日月房开公司为证实其主张提供了一份《关于都匀城区供电局2015年10KV及以下文龙、文园线等配电网项目核准的批复》，但该批复早在2016年2月5日就已经印发，而本案《商品房买卖合同》是在2016年9月26日才签订的，晚于该批复时间，上诉人都匀日月房开公司作为地产开发商在签订合同时应当知道电网改造的情况，且上诉人都匀日月房开公司并无相关证据证实电网改造与其逾期办证之间存在因果关系，故该因素不属于不可抗力。3.对于消防验收职能部门调整及地下综合管沟建设的问题。虽然上诉人都匀日月房开公司为证实其主张提供了黔南委办字[2019]44号文件及《关于环西大道二期地下综合管沟的情况说明》，但并不能证实消防验收职能部门调整及地下综合管沟建设与其逾期办证之间存在因果关系，故该因素不属于不可抗力。且案涉工程的消防验收合格时间及地下综合管沟建设的完工时间分别为2018年12月5日和2017年3月，均晚于上诉人都匀日月房开公司解决补缴土地出让金的时间，而是否补缴土地出让金也是完善办证相关手续的因素之一，上诉人都匀日月房开公司在未解决补缴土地出让金前，消防验收及地下综合管沟建设就已经完成，故该两项问题在本案中不能成为上诉人都匀日月房开公司未按时办证的抗辩事由。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费152.23元，由上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  石明锋 审判员  朱代昀 二〇二〇年十月二十七日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖