广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9508号上诉人（原审被告）：张苹，女，1969年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：李云，男，1968年8月12日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：佛山市佛奥物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：荣家成，该公司总经理。委托诉讼代理人：马洁枝，女，该公司员工。委托诉讼代理人：曾玉霞，女，该公司员工。上诉人张苹、李云因与被上诉人佛山市佛奥物业服务有限公司（以下简称佛奥公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初5712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张苹、李云上诉请求：1.佛奥公司为给张苹、李云造成的损失公开赔礼道歉并停止侵害；2.佛奥公司向张苹、李云支付因管理不当造成的损失41376.4元；3.佛奥公司负担本案一、二审诉讼费。事实与理由：张苹、李云自2005年入住以来，佛奥公司不作为，未履行公共区域维护、修缮的义务，未能有效处理涉案房屋主人房飘窗、房屋外墙渗漏问题，而且采取扰民、侵权方式催收物业费，给张苹、李云带来精神和经济上的损害。一审法院虽然对涉案房屋主人房飘窗、房屋外墙渗漏问题、白蚁问题以及管理人员深夜催收物业费予以确认，但未对上述问题造成张苹、李云精神上和经济上的损失予以确认。在双方争议期间，佛奥公司单方面剥夺张苹、李云领取游泳票、停车位抽取的资格及业主所属共有场地的使用权利，给张苹、李云造成的损失应予以补偿，且在佛奥公司恰当履行物业服务前，张苹、李云有权拒绝支付物业服务费。张苹、李云在二审庭审中补充上诉称，开发商与佛奥公司签订的前期物业合同并未加盖骑缝章，张苹、李云有理由怀疑收费标准被对方变造，高于开发商与物业签订合同的实际价格。按照3元／月·平方米缴纳物业费不合理，应参照同一个小区另外一期的楼盘收费标准1.3元／月·平方米计算。佛奥公司公司答辩称，不认可张苹、李云的上诉请求内容。张苹、李云于2013年签订物业合同，2014年收房，前期物业服务协议明确约定物业费为3元／月·平方米，张苹、李云已签名确认，不存在变造。佛奥集团分期开发，不同期的物业管理费收费标准不一样，3元／月·平方米物业费收费标准已经过备案。一审法院认定事实：1.李云、张苹为****房的业主。佛奥公司为***小区的物业服务公司。2013年10月19日，佛奥公司与李云、张苹签订《顺德区（前期）物业服务协议书》一份，约定物业服务费以每月每平方米3元的标准收取，每月物业服务费374.1元。佛奥公司主张张苹、李云应付2015年6月至2019年11月期间共计54个月的物业服务费20174.4元、公摊水电费2004.55元，合计22178.95元。李云当庭确认对所欠物业服务费、公摊水电费的数额无异议。2.李云、张苹曾因主人房飘窗漏水、房屋外墙漏水问题向佛奥公司反映情况，佛奥公司亦发函向项目部联系。李云提供照片打印件十九份，证明居住的主人房飘窗、房屋外墙存在漏水的情形，***小区存在白蚁蛀蚀问题，公共区域的木质装修部分有严重的腐蚀脱落情形，佛奥公司曾在2016年12月4日凌晨42分许敲门催要物业费。佛奥公司庭后补充照片打印件一组，证明曾委派工作人员对白蚁进行灭杀。一审法院认为，佛奥公司与张苹、李云之间的物业服务合同关系合法有效，佛奥公司应按照物业服务合同的约定履行物业服务职责，张苹、李云应按照物业服务合同的约定交纳相关费用。对于物业服务费金额的认定，张苹缺席，李云对于物业服务费数额无异议，为张苹、李云对于自身民事权利的自由处分，一审法院认定张苹、李云尚欠2015年6月至2019年11月共计54个月的物业服务费20174.4元。对于李云抗辩存在主人房飘窗、房屋外墙渗漏问题、白蚁问题以及管理人员深夜催要物业费问题，均提供了相应的照片作为证据，对于李云反映佛奥公司存在物业服务方面的问题予以确认。佛奥公司以每月每平方米3元的标准收取物业服务费，在乐从镇属于较高水平，应提供相应水平的物业服务，但佛奥公司在业主提出主人房飘窗、房屋外墙渗漏的维修申请之后没有进行处理，没有进行维修的书面材料或相关证据，佛奥公司仅提供发往项目部的工作函不能证明已履行房屋外墙的修葺管理职责；物业公共区域部分有明显的白蚁蛀蚀痕迹，佛奥公司提供的部分工作人员进行消杀白蚁的照片不足以证明已切实履行小区消杀白蚁、维修损坏木质装修材料的工作；另外佛奥公司的工作人员深夜上门催要物业服务费的行为，从常理来说影响了张苹、李云的正常生活，一审法院部分采纳李云抗辩，认定佛奥公司物业服务存在问题，但基于小区管理为公共事业，如张苹、李云拒不缴纳物业服务费势必损害其他业主的合法权益，且佛奥公司亦实际履行了物业服务职责，综上，一审法院酌情支持佛奥公司诉请张苹、李云支付2015年6月至2019年11月期间70%的物业服务费计14122元，超出部分不予支持。由于佛奥公司物业服务存在问题，张苹、李云作为较为弱势的一方以拒不缴纳物业服务费的方式向佛奥公司进行履约主张符合常理，一审法院不予支持佛奥公司诉请违约金。对于佛奥公司诉请公摊水电费2004.55元，张苹缺席，李云对于该金额无异议，且该笔费用为佛奥公司实际支出的公共分摊费用，应由张苹、李云承担，一审法院予以支持佛奥公司诉请公摊水电费2004.55元。综上，佛奥公司诉请有事实与法律依据的部分，一审法院予以支持。依照《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、张苹、李云应在判决发生法律效力之日起七日内向佛奥公司支付2015年6月至2019年11月期间的物业服务费14122元、公摊水电费2004.55元；二、驳回佛奥公司的其他诉讼请求。一审案件受理费784.56元，减半收取计392.28元（佛奥公司已预付），由佛奥公司负担231.97元，由张苹、李云负担160.31元并直接向佛奥公司支付。张苹、李云二审期间提交《****维修报价单》（原件）和佛山市盛鑫建材有限公司的营业执照（原件）各一份。以证明佛奥公司管理不善，导致涉案房屋需要维修，维修费用应由佛奥公司承担。佛奥公司二审期间提交《承诺书》、《装修须知》（原件）各一份，以证明白蚁损害是对方自身原因导致，佛奥公司已经尽了告知义务。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对于前述证据之认证意见，将在后文结合其他事实加以分析。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”经审查，张苹、李云二审提出的上诉请求实为提出反诉。鉴于佛奥公司不同意就张苹、李云提出的上诉请求进行调解，亦不同意二审法院一并审理，根据前述规定，张苹、李云对其本案上诉主张应另行起诉，本院不作处理。为此，对于双方二审提出的新证据，已无审查必要，本院依法不作认定。至于张苹、李云二审庭审中提出的物业服务费标准问题，张苹、李云并无证据证明涉案《顺德区（前期）物业服务协议书》系伪造，且一审期间其对佛奥公司主张所欠的物业费金额并无异议。故对于张苹、李云二审庭审中提出的关于物业费金额的相关主张本院不予支持。综上，张苹、李云的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费50元（张苹、李云已预交），由张苹、李云负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇二〇年十月十二日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔