山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1082民初2897号原告：荣成市金盛物业服务有限公司（统一社会信用代码：91371082310368214N），住所地荣成市青山****楼。法定代表人：张新建，总经理。委托诉讼代理人：杨振波，荣成俚岛法律服务所法律工作者。被告：刘海强，男，1975年2月23日出生汉族，居民，户籍所在地荣成市谷丰**，现住荣成市。被告：程媛媛，女，1975年5月22日出生汉族，居民，户籍所在地荣成市谷丰**，现住荣成市。委托诉讼代理人：刘海强，男，1975年2月23日出生汉族，居民，户籍所在地荣成市谷丰**，现住荣成市。系被告程媛媛丈夫。原告荣成市金盛物业服务有限公司（以下简称金盛物业公司）与被告刘海强、程媛媛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金盛物业公司的委托诉讼代理人杨振波，被告刘海强、程媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费4200元；2、被告支付滞纳金718元；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：二被告系夫妻关系，被告居住在荣成市，自2014年4月1日至2019年12月31日共欠物业费5200元，扣除被告预交的1000元，尚欠物业费4200元没有付清。经多次向被告索要无果。现为维护原告合法权益，望支持原告诉讼请求。诉讼中，原告变更诉请为：判令二被告支付2014年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费5015元、滞纳金2647元。刘海强、程媛媛辩称，原告的诉请没有依据。荣成市龙鼎房地产公司与金盛物业公司签订的《金帝桂都前期物业服务合同》，违反了合同法公平、公正、公开、诚实、信用的原则，系无效合同。首先，龙鼎房地产和金盛物业法人代表为同一人，并且为唯一受益人。2019年龙鼎房地产三、四期楼房基本销售完毕，3月16号金盛物业公司擅自撤离小区，以此说明金盛物业公司的成立主要是为龙鼎房地产服务，其次才服务于业主。业主多次反映房屋建筑质量问题。2014年7月在荣成市所有的小区物业费都在0.4元/平方米的情况下，两家公司签订的金帝桂都前期物业合同物业费定为0.89元每平米，超过正常两倍多，所以两家公司存在恶意串通，损害一、二期全体业主利益。第二，《金帝桂都前期物业合同》涉嫌造假。合同签订的时间为金盛物业公司在工商局注册的当天，即2014年7月11日。合同的第二页中有企业资质号：鲁物150006，这个资质经查询是在2016年8月31日威海市住房保障和房产管理局签发的三级延续资质许可，显然与合同签订时间不相符。合同末尾盖有“荣成市金盛物业服务有限公司”的公章，而该公司在2014年7月11日注册时名称为“荣成市金盛物业管理有限公司”，同年9月15日更名为“荣成市金盛物业服务有限公司”，所以合同是造假的。第三，在2014年，国家物业资质划分为一、二、三级，物业公司必须取得资格许可后才能承接相应规模的物业管理，金盛物业公司在没有取得物业资质的情况下，龙鼎房地产与其签订金帝桂都前期物业合同，违反了国家行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业，投标少于三家或是规模比较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以选聘物业服务企业采用协议的方式选聘物业服务企业，请原告出示相关部门的批复。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位和物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，但在我们的购房合同中没有相关内容，是龙鼎房地产和物业恶意串通、蒙蔽业主，以达到谋取利益的目的。第四，2016年7月，在金帝桂都小区业委会依法成立后，龙鼎房地产和金盛物业公司以各种理由拒绝和业委会商讨签订正式的物业服务合同，原因之一是2016年金盛物业公司炮制一份假的业委会名单，被发现后原准备实施的高物业费和公共车位出售被叫停，直至2019年5月全体业委会代表迫于压力辞职，金盛物业公司在擅自撤离小区服务三个月后，又恢复金帝桂都小区的物业服务。综上所述，请法庭认定金帝桂都前期物业合同无效。我认可原告自2014年7月起对金帝桂都小区提供物业服务，我也同意交纳物业费，但是不能按照原告的标准。原告没有权利收取我的滞纳金。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。2012年5月4日，荣成市龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）与威海广华物业服务有限公司（以下简称广华公司）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定龙鼎公司聘用广华公司为荣成市金帝桂都小区提供前期物业服务。2014年2月20日，二被告接收金帝桂都小区34号楼205室，并向广华公司预交物业费1000元。2014年6月30日，龙鼎公司与广华公司签订协议书，约定双方签订的前期物业服务合同终止，金帝桂都小区物业服务由龙鼎公司负责，广华公司的物业费债权归龙鼎公司所有。2014年7月11日,原告公司注册成立，成立时公司名称为荣成市金盛物业管理有限公司。2014年7月11日，龙鼎公司与原告签订《债权转让协议书》，约定2014年6月30日之前广华公司应收取的金帝桂都小区物业费债权转让给原告。2014年9月15日，原告公司名称变更为荣成市金盛物业服务有限公司。2014年7月11日，龙鼎公司与原告签订《金帝桂都前期物业服务合同》约定龙鼎公司选聘原告为金帝桂都小区提供前期物业服务，物业费收费标准为：多层住宅0.89元/平方米/月；多层电梯刷卡收费：0.2元/次。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按半年缴纳，具体付款时间为每年12月1日至2月30日，5月1日至5月30日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照不低于银行同期利率的3倍的标准承担相应的滞纳金。2016年1月27日，原告在小区张贴《业主大会决议公示》，公示中载明物业费收取时间为按照销售通知交房日期起计算，收费标准为0.85元/月，该公示中还加盖荣成市金帝桂都业主委员会公章，荣成市金帝桂都业主委员会作出《金帝桂都首届业主委员会相关事项的公告》，公告载明首届业委会于2016年11月9日2016年7月6日召开首次会议，并推选产生主任和副主任，并公布了首届业主委员会委员分工、任期及联系方式等。2019年7月16日，荣成市花园社区居民委员会作出《金帝桂都小区恢复物业服务告知书》，告知书中载明由于多层住宅的物业服务费欠缴问题一直未解决，导致2019年3月15日金盛物业暂停了小区的物业服务，并最终达成继续前期物业服务和多层住宅物业公共服务费收缴方案的协议，于6月16日开始恢复了小区的物业服务。2019年7月16日原告及龙鼎公司在金帝桂都公告栏张贴《关于缴纳物业公共服务费的公告》，该公告载明“以前欠缴的物业费实行分段方式收取，即2012至2013年按0.4元/㎡·月，2014年至2015年按0.6元/㎡·月、2016年以后按前期物业服务合同约定0.85元/㎡·月收取，往年物业费不足部分由本公司补贴。8月1日起金盛公司将启动物业费收缴工作，凡是9月底前结清2019年以前应交物业费的业主，给予一次减免2019年两个月的物业费，逾期和办理空置房认证手续的将不予减免……”。后二被告未按公告要求缴纳物业费，原告遂诉至本院。被告提交业主群的聊天记录及照片一宗，以证实原告履行物业服务存在瑕疵。原告对上述证据真实性有异议，并认为该证据不能证实微信群里说明的问题发生在金帝桂都小区，有两张照片系金帝桂都小区，但也不能证明该问题物业没有及时进行整改。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位龙鼎公司与原告签订的前期物业管理服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告提出的该合同存在多处瑕疵，但该瑕疵不足以影响合同效力，故被告辩称原告提交的前期物业服务合同系无效合同，本院不予采信。前期物业服务合同约定由原告为金帝桂都小区提供物业服务，被告亦认可原告自2014年7月起对金帝桂都小区提供物业服务，被告作为小区业主已实际享受了原告提供的物业服务，被告应向原告支付物业服务费。故原告主张2014年7月1日之后的物业费，证据充分，本院予以支持。2016年1月27日及2019年7月16日，原告均张贴公告告知业主前期物业费收费标准，该收费标准不高于龙鼎公司与原告合同约定价格，且并不违反物业收费标准的限制性规定，故该标准本院予以支持。2019年3月15日至2019年6月15日，该3个月金盛公司并未提供物业服务，该期间的物业费应当予以减免。至于被告提出龙鼎公司是否采用招投标方式选聘物业服务企业、业主委员会成立时间问题及共用设施设备收入问题与本案并无直接关联，本院不予审查，被告以此拒缴物业费，理由不当，本院不予支持。综上，被告应缴纳的案涉房屋自2014年7月1日至2015年12月31日的物业费数额为1104元（102.26㎡×0.6元/㎡×18个月），应缴纳的2016年1月1日至2018年12月31日的物业费数额为3129元（102.26㎡×0.85元/㎡×36个月），应缴纳的2019年1月1日至2019年12月31日的物业费数额为（扣减3个月未提供服务）782元（102.26㎡×0.85元/㎡×9个月），合计5015元。《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。因广华公司将2014年6月30日前的物业费债权转让给了原告，但原告未主张该期间的物业费，系其对自己权利的处分，被告已交付广华公司的物业费1000元，被告要求从应付物业费中予以扣减，理由正当，扣减后被告尚欠物业费4015元（5015元-1000元）。关于原告主张的滞纳金，龙鼎公司与原告签订的前期物业服务合同虽约定半年缴纳一次物业费，但原告发布公告明确告知业主2019年以前的物业费于2019年9月底前付清，故公告实际变更了前期物业合同约定的缴费时间，因此被告应于2019年9月30日前缴清2019年之前物业费，被告应缴纳的2019年以前的物业费数额为3233元（1104元+3129元-1000元），应于2019年9月30日前支付。2019年的物业费，按前期物业合同约定应半年预付，该约定虽有效，但并未明确告知业主，故被告最迟应于2019年底前支付完毕。前期物业服务合同约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照不低于银行同期利率3倍的标准承担相应的滞纳金，该滞纳金标准并未明确公示告知业主，故本院不予采信，原告主张按平均银行利率1.9%的5倍计算，没有法律依据，本院亦不予支持。被告未按时缴纳物业费，原告的损失为利息损失，故滞纳金标准应按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，原告部分诉请，理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘海强、程媛媛于本判决生效之日起十日内向原告荣成市金盛物业服务有限公司支付荣成市房屋自2014年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费4015元；二、被告刘海强、程媛媛于本判决生效之日起十日内向原告荣成市金盛物业服务有限公司支付物业费滞纳金（以3233元为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以782元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告荣成市金盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  刘畅二〇二〇年十月十二日书记员  张兰