广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2362号原告：曹继兵，男，1991年10月19日出生，汉族，身份证号码：340************938，住广东省湛江市霞山区*******海事局宿舍。被告：湛江市佳烨置业有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区人民大道中****。法定代表人：李日荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。原告曹继兵诉被告湛江市佳烨置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹继兵、被告的委托诉讼代理人周婷到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告因逾期交房支付原告违约金63653.6元整；2.被告支付原告自2018年8月27日起至被告实际支付原告违约金日止，按照中国人民银行同期贷款计算的利息；3.诉讼费用由被告承担。庭审时，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2017年3月30日，原被告双方在湛江经济技术开发区城市高地花园营销中心签署了《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017007000），合同约定被告将位于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地小区5幢15层1502号房出售给原告。房价款为866036元整。签约当天，原告支付了预付房款296036元整；2017年10月25日以及2017年11月29日，中国建设银行分别向被告发放了两笔贷款150000元整以及420000元整，原告房款已付清。《商品房买卖合同》第四章第十一条约定“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”。《商品房买卖合同》第四章第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%”。按照《商品房买卖合同》约定，被告最迟应于2018年3月31日内交房给原告，但是被告于2018年7月31日方才办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案手续。被告因故迟延交房，直至2018年8月26日（共计147天），被告实际交房给原告。基于上述事实，原告认为，原被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，即从2018年4月1日计付至2018年8月26日。被告违约迟延147天交付房屋，合计63653.6元；最后，诉讼费用由被告支付。被告辩称，本案逾期交楼的原因是龙潮村村民干扰施工导致被告对涉案房产项目停止施工累计160多天，故本系列案并非是被告恶意拖延履行合同导致逾期交房。根据双方签订的合同第十一条第二款“非出卖人原因造成”逾期交房，对此被告是可以据实予以延期，并不做赔偿的约定。逾期交房的违约责任并非是被告原因造成，被告无需承担逾期交房的违约责任。即便被告需要对逾期交房承担责任，但合同约定的违约金已过分高于逾期交房给原告所造成的损失，本案应当根据公平原则予以减少，理由如下：根据《合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金主要是弥补守约方的损失。但结合湛江房产的增值情况，本案并无证据证明原告因逾期交楼致使其遭受了损失。根据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，当事人主张约定违约金过高的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则作出裁决，本案被告不存在主观过错，原告又不存在实际损失，故本案参照湛江住建局公布的2018年《湛江市市区******指导性租金》计算违约金，符合公平公正原则。原告主张逾期交房违约金的起止时间有出入。应当从2018年4月1日开始至2018年7月份。被告在2018年5月份向原告寄送收楼通知书，原告没有在规定时间办理收楼手续，以房屋没有竣工备案证明为由不收楼，被告在2018年7月31日取得了竣工验收证明，因此违约金的时间从2018年4月1日至2018年7月31日。原告在2020年6月28日向法院主张逾期交楼的违约金没有法律依据，双方在合同没有违约金的基础再计算利息，因此应驳回该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2017年3月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定由原告购买被告出售的位于湛江经济技术开发区人民大道中71号城市高地花园5幢1502号房，总价款866036元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售。原告采取贷款方式付款，在2017年3月30日前支付首期房价款296036元，余款570000元申请贷款支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.(1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。合同附件十一补充协议中第二条第2点约定：出卖人向买受人发送的任何通知（包括设计变更、交房、产权证办理等）或邮递，均以合同登记通讯地址为准，出卖人按照合同登记通讯地址上的方式邮寄或者发送电子邮件或者发送手机短讯，均视为出卖人已经履行通知义务，并在合理期限后视为买受人已经收到通知。如买受人发生通讯地址变更，须提前15日以书面形式通知出卖人，否则造成有关的通讯地址不能送达或者送达不到的，产生相应后果，则由买受人承担。被告在2017年3月30日开具原告支付首期购房款296036元的发票，在2017年10月25日及11月29日共开出原告支付余款购房款570000元的发票。2018年5月份，被告向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2018年6月1日至6月8日收楼。2018年8月22日，被告再次通过邮政特快专递按合同上原告的通讯地址及联系电话向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2018年8月23日至2018年8月26日收楼。2019年4月14日，双方办理交房手续。再查明：被告为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装修装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的位于湛江开发区人民大道中71号城市高地花园5栋竣工验收合格，于2018年7月31日办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。又查明：由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆晓聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即被告开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为被告的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞被告的施工通道，破坏被告正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米。本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。关于被告是否存在免责延期交房的情形。被告辩称其因龙潮村村民在施工期间干扰工程正常作业长达160多天属于双方合同中约定的第十一条非出卖人责任造成的延误并可全部免除责任的情形。双方签订的《商品房买卖合同》中第四章第十一条的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，被告可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成的延误，被告亦可以免责。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法律规定或者按照约定解决”的规定，在被告未按合同约定的期限向原告交付涉案房屋的情况下，不论被告逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，被告都应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否调整及计算问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。被告主张约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案合同已明确约定了逾期交房的违约金标准为出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于被告关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，本院依法不予支持。关于违约天数与违约金问题。根据《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续第（二）条的约定及《建设工程质量管理条例》第十六条、第十七条的规定，涉案房屋在办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续时方具备法律规定的交付条件。涉案房屋于2018年7月31日办理竣工验收备案手续，此时方具备法律规定的交付条件。被告于2018年5月份通知原告于2018年6月1日至6月8日收楼，由于涉案房屋尚未具备法律规定的交付条件，原告有权拒绝收楼。被告至2018年8月22日再次书面通知原告收楼，已超过约定的延期交房期限，显属违约,依法应承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，被告依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。由于被告按照原告合同登记地址及联系电话于2018年8月22日向其邮寄送达收楼通知书，通知其于2018年8月23日至26日办理收楼手续，据合同附件十一补充协议中第二条第2点的约定，视为被告已按照合同约定于2018年8月26日履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告请求被告支付按已付房款日万分之五从2018年4月1日计至2018年8月26日的违约金，本院依法予以部分支持，违约金的计算期限应为2018年4月1日计至2018年8月25日，违约金为63653.65元（866036元×万分之5/天×147天）。原告请求被告向其支付的违约金为63653.6元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告湛江市佳烨置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金63653.6元给原告曹继兵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1391.34元，减半收取计695.67元，由被告湛江市佳烨置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈霜屏二〇二〇年十月九日书记员  杨 茧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二项当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。