广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终14460号 上诉人（原审原告、反诉被告）:福建新福达游乐发展有限公司。住所地：福州市晋安区六一北路**实发大厦第**1316。 法定代表人：官丽新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦仲想，广西建开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁市南湖公园。住。住所地：南宁市青秀区双拥路**/div> 负责人：黄建平，该公园主任。 委托诉讼代理人：宋思麒，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄燕妮，该单位职员。 上诉人福建新福达游乐发展有限公司（以下简称“福建新福达公司”）因与被上诉人南宁市南湖公园（以下简称“南湖公园”）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初3807号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福建新福达公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判上诉人与被上诉人继续履行《游乐项目经验场地租赁合同》，未到期 部分年限租金减少至每年200万元；3、改判上诉人对2017年3月至2019年8月所欠租金按200万元/年标准计算。事实和理由：一、被上诉人在招标前，就已经做好南湖公园改造的计划，且改造行为会影响到租赁场地的正常经营，但被上诉人在招标过程中故意隐瞒这一重大事实，造成合同内容显失公平，应予以调整。二、即使被上诉人没有隐瞒和欺诈行为，但合同履行过程中发生重大情势变更，造成上诉人无法达到合同目的。南湖公园环湖路改造、南湖公园水质改善项目等综合工程，在合同签订以后实施，且工程量大，时间长，造成了人流量、客流量大量减少，给上诉人的经营产生了重大影响，并导致经营收入大幅度减少，无法实现签订合同当初预期的经营收益。因此，应对合同租金予以调整。三、南湖公园的各项改造是造成上诉人经营出现问题的根本原因，而不是上诉人本身经营不善引起，上诉人也就租金标准问题与被上诉人进行协商，一审认定上诉人未依约支付租金构成违约错误。四、南湖公园的综合项目改造工程，系重大情势变更，如继续按合同约定支付租金，明显不公平，因此应将租金调整为200万元/年。 南湖公园辩称，一、本案不符合情势变更的条件，福建新福达公司以情势变更为由主张降低租金，并按降低后的租金交纳的理由不成立。福建新福达公司自身经营不善，与南湖公园无关，不能将投资风险转嫁给南湖公园承担。二、福建新福达公司逾期不交纳租金是事实，法律规定与合同约定赋予南湖公园解除合同 的权利，合同应当解除。三、南湖公园诉请福建新福达公司支付拖欠租金及相应的违约金，应得到支持。福建新福达公司以情势变更为由抗辩不交纳租金不构成违约的理由不成立。 福建新福达公司向一审法院起诉请求：1、判令福建新福达公司与南湖公园签订的《游乐项目经营场地租赁合同》第二条约定的前四年内每年缴纳租金656万元降至每年缴纳租金200万元（租金减低期间为2015年11月20日至2019年3月31日）；2、判令南湖公园向福建新福达公司支付设备贬值损失1272873元（2016年3月1日暂计至2017年3月1日；2017年3月2日至2019年3月31日期间的设备贬值损失具体金额以鉴定结论为准）；3、南湖公园向福建新福达公司支付经营利润损失3026000元（从2016年3月1日暂计至2017年3月1日；2017年3月2日至2019年3月31日期间的经营利润损失具体金额以鉴定结论为准）；4、本案诉讼费用由南湖公园承担。一审诉讼过程中，福建新福达公司撤回其第二项、第三项诉讼请求，即其仅请求判令福建新福达公司与南湖公园签订的《游乐项目经营场地租赁合同》未到期部分年限租金减少至每年200万元。 南湖公园向一审法院提出反诉请求：1、解除南湖公园与福建新福达公司于2015年8月3日签订的《游乐项目经营场地租赁合同》；2、福建新福达公司向南湖公园支付场地租金956.9863万元；3、福建新福达公司向南湖公园支付违约金（计算方式：以1369863元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%， 从2016年11月3日计算至该笔租金付清之日止）；4、福建新福达公司在腾空游乐场内附着物，恢复原状，将场地交还给南湖公园。 一审法院查明事实：2015年6月，南湖公园通过公开招标的方式对外招租南湖公园游乐项目经营场地租赁项目。2015年7月21日，福建新福达公司以656万元/年竞得南湖公园游乐项目经营场地租赁项目承租权。 2015年8月3日，南湖公园（甲方、出租方）与福建新福达公司（乙方、承租方）签订一份《游乐项目经营场地租赁合同》，就南湖游乐项目经营场地租赁约定如下：一、租赁标的及期限：南湖游乐项目位于南宁市岸原游乐场的经营场地由乙方承租，用于南湖游乐项目投资及经营管理。乙方负责南湖游乐项目投资、建设（含游乐设备、基础设施、围栏等建筑物及附属物）以及硬铺装地面和园林景观改造。乙方租用甲方场地期限11年，即从2015年8月3日至2025年8月2日止。二、租金数额、交纳期限及方式：乙方租赁甲方场地经营，从签订合同之日起4年内每年向甲方缴纳租金（中标价）656万元。甲方给予乙方六个月建设期，建设期从签订合同之日算起，建设期内免收租金。第五年以后的年度租金按中标底价每4年递增5%缴纳：1、2015年8月3日至2019年8月2日缴纳656万元／年；2、2019年8月3日至2023年8月2日缴纳688.8万元／年；3、2023年8月3日至2025年8月2日缴纳723.24万元。实行先交租金后经营原 则，乙方须每个季度向甲方缴纳租金：即在每个季度季末的25日前支付下一季度租金。三、履约保证金、押金：1、乙方于本合同签订之前，需按中标价的6个月成交月租金额328万元作为合同履约保证金。合同期内，乙方如违反合同条款，甲方视情况扣除乙方部分或全部履约保证金并有权以保证金抵扣乙方所造成甲方的损失。合同终止时如乙方无违约行为，甲方在乙方按合同履行约定义务后将履约保证金全额无息退回乙方。2、乙方于本合同签订之前，需交建设保证金100万元，该款于建设竣工验收合格后10个工作日内无需退回95%，余5%作为质保金于竣工验收合格一年后无息退回。3、乙方向甲方缴纳水、电押金1万元。每月5日前甲方交清上个月的水电费。合同期内，乙方必须遵守《南宁市南湖公园水电管理暂行规定》，如违反，甲方视情况扣除乙方部分或全部水电押金。合同期满，乙方无违约行为及水电费已结清，甲方将水电押金全额无息退回乙方；如未交清，甲方将从水电押金中扣除相应金额，剩余部分押金无息退还给乙方。六、其他事项：……6、合同期间，如甲方因建设需要收回本合同所租赁场地的，甲乙双方可协商调整场地。双方对调整场地无法达成一致的，本合同终止，甲方退回所预收的乙方未能使用场地期间的租金。如出现本条款的情形，对乙方在租赁场地内已形成附合的装饰、装修物的损失，甲方按政府拆迁补偿标准给予补偿，其他损失各自承担。7、合同期满本合同自动终止，甲方收回该场地。场地内乙方投资建设的房屋、设施、设备、其他附属设施以及增设的构筑物、建筑物等不动产归属甲方所有，无偿交回甲方；乙方须在合同期满两周内搬离动产，将场地清扫干净交回甲方。七、违约责任：2、在租赁期限内，双方均不能无故解除合同，若甲方非因建设需要而无故中断场地出租，甲方应向乙方返还租赁保证金（无息）、已付未到期租金，并应按照月租金的五倍向乙方支付违约金。若乙方擅自解除合同的除应支付合同期内的全部租金外还应按照月租金的五倍向甲方支付违约金。3、乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，每逾期一天，应按尚欠租金总额3%偿付违约金给甲方。九、无论何种情况终止合同，乙方都必须在合同终止两周内搬离所有经营设施（动产部分），将场地清扫干净交回甲方。如逾期不搬离设施，甲方有权请人拆除设施并折旧拍卖，拍卖款项扣除拆除人工费后，余额无息退还乙方。未按约定清扫、交回场地需承担违约责任。十、因公园建设及不可抗力原因（包括但不限于自然灾害、国家政策、城市规划、政府重点工程建设等）造成合同不能履行的，合同自动终止，损失各自承担。 上述合同签订后，福建新福达公司向南湖公园支付了2016年4月29日至2016年7月28日的租金164万元、2016年7月29日至2016年8月2日的租金89863元、2016年8月3日至2016年11月2日的租金164万元、2016年11月3日至2017年2月2日的部分租金270137元；此外，福建新福达公司还支付了水电押 金1万元、建设保证金100万元、履约保证金50万元。以上合计515万元。 2017年6月23日，福建新福达公司向南湖公园发函，其中载明，因我公司经营出现问题，经济紧张，经与贵单位确认，我公司未支付从2016年7月29日起暂计至2017年8月2日期间的租金共计6649863元，我公司委托第三人姚盛洪代为支付租金，现就支付租金日期及金额计划如下：1、2017年6月26日前支付100万元整；2、2017年8月8日前支付100万元整；3、2017年12月31日前支付剩余的264.9863万元整。 2017年7月18日，福建新福达公司向南湖公园发《关于南湖公园游乐项目降减租金理由的报告》，载明：由于前期投资游乐场的设施、基础建设及设备安装、水电、场地绿化、非固定资产的投资等超过3000多万。在我司秉着安全至上理念的经营过程中，每年收入仅为700多万，而固定产生的年人工费用为500多万，水电费60多万，广告费50万等多达610多万，收支严重失衡，对未来的健康经营是大打折扣。加上近期南湖公园海绵改造工程对游乐场的经营产生了直接影响。故我司特向贵单位申请降减租金事宜。 2018年1月16日，南湖公园向福建新福达公司发《催款通知》，载明福建新福达公司已支付2016年4月29日-2016年7月28日租金164万元、2017年7月29日-2016年8月2日租金89863元、2016年8月3日-2016年11月2日租金164万元，尚欠2016年11月3日-2018年3月2日租金合计8476530元未支付，要求福建新福达公司在2018年3月3日前将应交的到期租金支付至指定账户，逾期仍未付清上述拖欠租金的，南湖公园保留单方解除《租赁合同》、追究福建新福达公司违约责任的权利。以上《催款通知》，福建新福达公司已签收。 庭审中，南湖公园主张未收到新福达公司在2017年6月23日发的函及2017年7月18日发的申请降减租金理由的报告。诉讼过程中，本院组织双方到南湖公园进行现场勘查。经双方确认，“南湖游乐园”位于南湖上湖南边，在陈列馆西北方向，其正门所对的是环湖路，与南湖相隔；面对“南湖游乐园”正门的左侧有一条道路通行，沿着该道路往前走，是公共健身设施区域，福建新福达公司与南湖公园均确认该区域亦在承租范围内，但不能上固定项目，只能用于移动项目。南湖环湖路项目改善是分段对环湖路进行改造；南湖公园海绵化综合改造工程是对南湖公园人行道路进行改善；南湖水质改善项目是对整个南湖的水质进行处理。 另查明，2015年10月22日，南宁市政府集中采购中心受南湖公园委托，对南湖公园环湖路改造工程进行公开招标采购，其公布的“中标/成交结果公告”显示工期为80天。2016年11月30日，广西建通工程咨询有限责任公司受南湖公园委托，对南湖公园海绵化综合改造工程进行公开招标，在其公示的中标结果信息公告中显示，上述工程工期为180天。2017年9月26日，南宁市政府集中采购中心受南湖公园委托，对南湖水质改善项目进行 公开招标，其公布的中标公告显示工期为1.5年。福建新福达公司为此主张以上三个项目的改造对游乐场经营造成极大影响，进而导致经营利润减少。 一审法院认为：南湖公园通过公开招标，与福建新福达公司签订《游乐项目经营场地租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。 一、关于福建新福达公司要求降低租金金额的问题。《中华人民共和国招投标法》第四十六条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。根据《合同法》关于合同实质性内容的规定，“有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法的的变更是对要约内容的实质性变更”。由此可见，本案《游乐项目经营场地租赁合同》的租金金额约定是合同的实质性条款，不得随意变更，否则，南湖公园与福建新福达公司将受到相应处罚。《游乐项目经营场地租赁合同》约定涉案场地租金为656万元/年，该租金数额是中标价，不能更改。福建新福达公司要求调整租金金额，不符合法律规定，一审法院不予支持。 二、关于福建新福达公司未支付租金是否违反合同约定的问题。《游乐项目经营场地租赁合同》约定，2015年8月3日至2019年8月2日期间的租金按656万元/年支付，实行先交租后经营原则，福建新福达公司按季度支付租金。合同履行过程中，福建新福达公司自2016年11月2日起未再足额支付租金，而其于2017年6月23日出具的函中主张因公司经营出现问题，经济紧张，故未支付租金。南湖公园虽否认收到该函件，但从其中内容，福建新福达公司自认未能足额支付租金是其自身原因所致。福建新福达公司还在2017年7月18日向南湖公园申请降低租金，其理由包括前期投入资金过多、经营过程中支出与收入失衡、南湖公园海绵化工程造成影响，由此可知，南湖公园环湖路改造、海绵化工程及水质改善工程并非导致福建新福达公司经营不善的唯一原因。退一步讲，福建新福达公司如认为南湖公园所进行的三个项目改造给其经营造成巨大影响，应在支付租金前积极与南湖公园协商，而从其提供的付租票据看，2016年7月29日至2016年11月2日的租金及2016年11月3日至2017年2月2日的部分租金是在2017年10月23日支付，该事实与2016年6月23日函中确认的其未支付从2016年7月29日起暂计至2017年8月2日期间的租金的事实相符。福建新福达公司在函中确认该期间的租金为6649863元，实际是按合同约定的租金标准计算得出。因此，福建新福达公司的上述行为无法认定为其因受南湖公园三个项目改造的影响而未能按时、足额支付租金。综上，福建新福达公司未依约支付租金至今，构成违约。 福建新福达公司仅支付了2016年11月3日至2017年2月2日期间的部分租金270137元，尚欠1369863元，对于所欠租金， 福建新福达公司仍需向南湖公园支付。因福建新福达公司无正当理由拖欠该部分租金，其还应向南湖公园支付违约金。南湖公园在2018年1月16日向福建新福达公司发《催款通知》，要求福建新福达公司于2018年3月2日前支付完毕，故违约金的计算期限应从2018年3月3日起算。至于违约金的计算标准，南湖公园主张按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，予以支持。因此，福建新福达公司应支付的违约金计算如下：以1369863元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计，从2018年3月3日起计至福建新福达公司付清该笔租金之日止。因福建新福达公司仍在使用涉案场地，故从2017年2月3日至2019年8月2日，其应支付的租金为1694.67万元（656万元/年×2年7个月）。 三、关于《游乐项目经营场地租赁合同》是否应予以解除的问题。如前所述，福建新福达公司未再向南湖公园支付租金，南湖公园签订合同的目的已无法实现，其要求解除与福建新福达公司间的合同，于法有据，予以支持。 福建新福达公司至今不支付租金，南湖公园签订《游乐项目经营场地租赁合同》的目的无法实现，本案合同应予以解除。合同解除后，福建新福达公司应按656万元/年的标准，从2019年9月3日起支付租金至合同解除之日止。此外，福建新福达公司应腾空涉案场地，并将场地返还给南湖公园。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除福建新福达公司与南湖公园于2015年8月3日签订的《游乐项目经营场地租赁合同》；二、福建新福达公司向南湖公园支付2016年11月3日至2017年2月2日期间的租金1369863元；三、福建新福达公司向南湖公园支付逾期付款违约金（计算方式：以1369863元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计，从2018年3月4日起计至该笔租金付清之日止）；四、福建新福达公司向南湖公园支付2017年2月3日起至2019年8月2日止的租金（以656万元/年为标准计算）；五、福建新福达公司向南湖公园支付2019年8月3日起至本判决生效之日止的租金（以688.8万元/年为标准计算）；六、福建新福达公司于本判决生效之日起三十日内腾空游乐场，并将场地返还给南湖公园；七、驳回福建新福达公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费63991元，福建新福达公司撤回部分诉讼请求，最终收取43395.5元，反诉案件受理费41182元，均由福建新福达公司负担。 对一审查明事实，当事人均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 另查明，福建新福达公司与南湖公园在二审中均认可，双方合同约定的免租期为6个月，但合同履行过程中，南湖公园给予福建新福达公司的免租期延长了2个月零25天。 二审审理期间，福建新福达公司以其在案涉合同中的权利义务，由广西诗瑞海游乐场开发有限公司实际承担为由，申请广西诗瑞海游乐场开发有限公司参加本案诉讼。 本案二审争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《游乐项目经营场地租赁合同》内容是否显失公平？合同履行过程中，是否出现重大情势变更？合同约定的租金标准应否予以调整？2、上诉人与被上诉人签订的合同应否予以解除？3、上诉人应否向被上诉人支付拖欠的租金及违约金？ 本院认为，一、关于争议焦点一。上诉人福建新福达公司与南湖公园签订的《游乐项目经营场地租赁合同》是南湖公园公开招标，福建新福达中标后签订，合同内容亦未违反法律行政法规的强制性规定，该合同依法有效。福建新福达公司主张南湖公园在招标过程中隐瞒将对南湖公园进行改造的事实，但双方合同第八条明确约定，在合同期限内，如城市规划及公园建设需要或政府强令，需要收回本合同租赁场地的，双方均应无条件服从并终止合同。第十条亦明确约定，因公园建设及不可抗力原因造成合同不能履行的，合同自动终止，损失各自承担。故福建新福达公司应当预见到南湖公园在双方合同期内有对公园进行建设的可能性，并应当预计到南湖公园的建设对福建新福达公司的经营可能 产生的影响，而其仍愿意按照中标的租金标准与南湖公园签订合同，因此双方签订的合同系双方真实意思表示。且福建新福达公司在2015年11月就已经知道南湖公园进行环湖路改造工程，却并未在一年内向法院起诉请求撤销双方的合同，反而按照合同约定的租金标准向南湖公园支付了部分租金，现福建新福达公司以合同签订后，南湖公园进行了多项改造工程为由，主张合同内容显失公平，没有依据，本院不予采纳。 福建新福达公司主张合同履行过程中出现重大情势变更。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”如上所述，南湖公园在双方合同签订后，对公园环湖路及海绵化、南湖水质改善进行的改造工程，并非福建新福达公司在订立合同时无法预见的，且南湖公园的上述改造事项，虽然会在施工期间对福建新福达公司承租的南湖公园游乐项目场地的经营造成一定不利影响，但上述改造工程完工后，公园路面、水质环境变好，则会对福建新福达公司的经营产生有利影响，而不会对福建新福达公司因合同的继续履行产生明显不公平或者不能实现合同目的的情形。故南湖公园在合同签订后对公司进行的相应改造工程并不属于法律意义上的情势变更，且福建新福达公司于2017年6月23日出具的函中写明其欠租原因系公司经营出现问题，经济紧张。2017年7月18日的申请减租的报告理由明确为由于前期投入资金过多、经营过程中收支严重失衡及南湖公园海绵化工程造成影响。由此可见，南湖公园环湖路改造、海绵化工程及水质改善工程并非导致福建新福达公司经营不善的唯一原因。而南湖公园已基于合同签订后，实施的相关改造工程，延长了福建新福达公司的免租期，福建新福达公司以此主张降低租金标准缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。《游乐项目经营场地租赁合同》约定，2015年8月3日至2019年8月2日期间的租金按656万元/年支付，实行先交租后经营原则，福建新福达公司按季度支付租金。合同履行过程中，福建新福达公司自2016年11月2日起未再足额支付租金，福建新福达公司在2017年7月18日向南湖公园申请降低租金，南湖公园未予同意，故福建新福达公司拖欠租金已构成违约。虽然双方合同中并未约定福建新福达公司拖欠租金，南湖公园可以行使合同解除权，但《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”南湖公园已于2018年1月16日向福建新福达公司发出《催款通知》，但福建新福达公司至今仍未支付拖欠的租金，故南湖公园请求解除其与福建新福达公司签订的租赁合同，符合上述法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点三。合同签订后，2016年11月3日至2017年2月2日期间的租金，福建新福达公司仅支付了270137元，该期间的租金尚欠1369863元，2017年2月3日之后的租金亦未交付，福建新福达公司逾期支付租金，构成违约，应按照合同约定向南湖公园支付拖欠的租金及违约金。福建新福达公司主张租金应调整为按每年200万元支付，没有依据，本院不予支持。合同约定福建新福达公司逾期交付租金的违约金为每逾期一天，按尚欠租金总额的3%计算，但南湖公园仅主张以福建新福达公司所欠2016年11月3日至2017年2月2日期间租金1369863元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算，系其自行处分自己的权利，本院予以支持。 一审法院已向福建新福达公司释明，如判决双方合同解除，其是否变更诉讼请求，福建新福达公司表示坚持诉讼请求不变更，故对于合同解除后的费用返还及各项损失，福建新福达公司可另行主张权利。 关于福建新福达公司申请广西诗瑞海游乐场开发有限公司参加本案诉讼的问题。因本案租赁合同系福建新福达公司与南湖公园签订，广西诗瑞海游乐场开发有限公司并非本案合同相对方，故该公司并非本案必要诉讼参加与人，广西诗瑞海游乐场开发有限公司与福建新福达公司之间的关系，可另行主张权利。 综上所述，上诉人福建新福达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费122800元，由上诉人福建新福达游乐发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年十月十九日 法官助理  李姝雯 书 记 员  李雯静