江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0115民初17850号 原告：吕克银，男，1959年7月1日生，汉族。 委托诉讼代理人：朱博锋，江苏真释律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱发昆，江苏真释律师事务所律师。 被告：吴桂保，男，1982年11月21日生，汉族。 被告：郭和广，男，1968年6月28日生，汉族。 被告：颜格，女，1960年9月26日生，汉族。 委托诉讼代理人：章利剑，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：芮其洲，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。 被告：李金平，男，1974年11月22日生，汉族。 委托诉讼代理人：章利剑，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：芮其洲，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。 第三人：张群，男，1968年9月19日生，汉族。 原告吕克银与被告吴桂保、郭和广、颜格、李金平及第三人张群房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕克银及其委托诉讼代理人朱博锋、被告郭和广、被告颜格及被告李金平的共同委托诉讼代理人章利剑到庭参加诉讼。被告吴桂保及第三人张群经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕克银向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令1.被告颜格、李金平注销设置于江宁区的抵押登记手续；2.被告吴桂保、被告郭和广、第三人张群协助原告办理江宁区房屋的过户登记手续。事实与理由：2004年初，被告吴桂保将其拆迁所得的位于南京市江宁区出售给第三人张群，后张群于2004年9月29日又将此房出售给了被告郭和广，2007年3月15日，郭和广将上述房产出售给原告，并将房屋也交付给原告。原告遂装修入住至今。因几次转让协议中均约定办证及过户费用均由购房人承担，2015年12月，上述房产开始办理房产权属证明手续时，吴桂保找到原告，要求原告支付办证费用，原告于2015年12月18日通过中间人王振将20000元办证费用交于吴桂保，吴桂保也承诺在房产证办下来后及时将房产过户给原告。然而，经原告多次催促，吴桂保仍不配合原告办理过户手续，还将案涉房屋抵押给颜格及李金平。原告认为吴桂保在收下原告办证费用后怠于办理过户手续，并在极短的时间内将房屋抵押给两被告，恶意阻却原告权利实现；同时，作为抵押权人颜格及李金平应当意识到案涉房屋系拆迁安置房，有注意案涉房屋是否存在权利瑕疵和权属争议的义务。原告已在关联案件中提出了撤销之诉，法院依法亦作出了相应的判决。现原告诉至法院，望判如所请。 被告郭和广辩称，其从张群处购买了案涉房屋，买的是现房，后转卖给吕克银，也是现房交易，其早已将房屋交付给吕克银，也将所有购房资料交给了吕克银，现其对吕克银要求过户的要求没有异议。 被告颜格、李金平辩称：原告未能提供吴桂保与张群之间的买卖合同及交付凭证，且经其了解，吴桂保也不认可与张群之间存在房屋买卖关系，故原告不能基于连环买卖取得案涉房屋所有权人身份，请求驳回原告的诉讼请求。 被告吴桂保未应诉。 第三人张群未应诉。 本院经审理认定事实如下： 一、房屋买卖情况 2004年9月29日，张群（甲方）与郭和广（乙方）签订房屋转让协议，约定：甲方将自己拆迁安置的90平方一中套（后确定为江宁区秣陵街道殷巷新寓55幢2单元303室）转让给乙方，乙方同意购买；转让房屋平方（含储藏室）总价款为壹拾玖万元整人民币，于本协议签字之日一次性付清（以收条为凭）；本协议签字、乙方交清购房款后，该房屋的实际产权归乙方所有，甲方及其共有人不得反悔；在开发区统一办理殷巷房屋产权证时，甲方在领取了该转让房屋产权证后，应立即无条件协助乙方办理该房屋的转让过户手续（含提供身份证、产权证明等一切证件材料），有关费用（含契税、交易费、工本费、公证费等一切）概由乙方承担，但在开发区房屋产权证前，乙方不得要求甲方办理；水电费在签字日甲方已付清，今后有关该房屋的水、电费及需交纳的相关管理费均由乙方承担，与甲方无关；甲方必须保证该转让房屋产权明确，无其他矛盾，否则一切责任由甲方承担；如有一方违约或反悔，违约方或反悔方必须支付给对方该房屋转让总价款30%的违约金，并赔偿另一方因此而造成的一切经济损失。同年11月24日，张群出具收条，确认收到郭和广房款19万元。 2007年元月15日，吕克银（甲方）与郭和广（乙方）签订购房协议，载明：“乙方现有拆迁安置房屋一套，坐落于江宁经济技术开发区，甲方因居住需要购买，现经甲、乙双方协商达成如下协议：一、乙方现以二十二万九千元的总价出售给甲方，该价款中包括该房屋的配套设施储藏室一间及屋内相关设施。二、甲方一次性付清该房款，乙方在收到房款的同时必须出具收款字据，并立即向甲方交付该房屋和相应的配套设施，并确保入住时的水电畅通，并于三日内将与该房屋有关文件和证件交给甲方。三、因该房屋为拆迁安置房，相关部门暂时没有办理房产证和土地证，今后相关部门在办理时，乙方必须无偿的积极协助甲方办理好有关房产方面的所有证件。四、甲方进住该房屋后，在使用过程中如出现质量问题，乙方必须负责协调，如产生与该房有关的其他矛盾时，乙方必须负责协调解决，不得影响甲方正常使用。五、双方签订购房协议后，甲、乙双方都必须严格履行本协议，今后双方不得再提出任何无理要求，更不得反悔，如乙方违约将按该房款的双倍赔偿甲方的经济损失。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字确认即生效，并对各自进行约束。六、今后的过户费用，由甲方付费用。”王振作为见证人在该协议上签名。之后，吕克银向郭和广支付了购房款229000元，并在殷巷新寓55幢303室房屋中居住至今。 2015年12月18日，吴桂保出具协议1份，载明：“今收到王振房屋补贴款人民币两万元（20000元）整，等房产证下来再进行补贴，房产证下来之前不再索取任何费用，也不再无理取闹（房屋为殷巷新寓55幢303室）。”王振在该协议担保人处签名。审理中，王振到庭作证，其陈述：2015年12月18日协议中所涉及的2万元系吕克银支付；签订该协议时，吴桂保清楚地知晓殷巷新寓55幢303室的房屋已经由吕克银购得。 另查明，案涉殷巷新寓55幢303室系案外人吴元春分得的拆迁安置房。审理中，经与吴桂保电话核实，吴桂保表示吴元春系其父亲，当时以其父亲名义拆迁分得两套房屋，其中案涉房屋过户登记至其名下，另外，其不认可与张群存在房屋买卖关系。张群出具情况说明表示2003年左右，其经人介绍与吴桂保及其父母达成协议购买殷巷新寓55幢303室房屋，成交价格大概9万多元，双方签订了房屋买卖合同，但因时间久远，相关材料已经丢失。本院认为，虽当事人未能提供吴桂保与张群之间的房屋买卖合同，但结合各方当事人陈述、吕克银在案涉房屋内居住十余年的事实、张群与郭和广及郭和广与吕克银签订的房屋买卖合同以及吴桂保出具的协议及王振的说明等证据，能够证明张群从吴桂保处购得案涉房屋并转卖给郭和广，后吕克银从郭和广处合法购得案涉房屋的事实。 二、房屋所涉抵押及诉讼情况 1、涉李金平抵押及诉讼情况 2018年3月20日，李金平诉至本院，主张吴桂保偿还借款60万元及利息，并要求对抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。2018年9月11日，本院作出（2018）苏0115民初4599号民事判决，认定：2017年10月18日，吴桂保向李金平借款60万元，并以其位于江宁区的房屋提供抵押担保，且双方办理了不动产抵押登记。因吴桂保未按照借款合同的约定偿还借款本息，该判决判令：一、吴桂保于该判决发生法律效力之日起十日内偿还李金平借款60万元、利息（以60万元为基数，自2018年1月18日起至2018年10月17日止，按月利率1.2%计算）及逾期利息（以60万元为基数，自2018年10月18日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、李金平就上述第一项判决确定的债权对吴桂保名下位于江宁区不动产的处置价款享有优先受偿权。” 2018年9月13日，吕克银诉至本院，请求人民法院确认吴桂保与李金平之间的抵押合同无效、撤销抵押登记。2019年3月4日，本院以吴桂保与李金平之间的抵押合同效力业经（2018）苏0115民初4599号生效民事判决确认为由，依据一事不再理原则裁定驳回吕克银的起诉。 2019年5月24日，吕克银诉至本院，请求撤销本院（2018）苏0115民初4599号民事判决第二项，即撤销“李金平就上述第一项判决确定的债权对吴桂保名下位于江宁区不动产的处置价款享有优先受偿权”。2020年4月9日，本院作出（2019）苏0115民撤8号民事判决，认定：“关于李金平在诉争房屋上的抵押权是否有效设立的问题。吴桂保于2004年之前已将殷巷新寓55幢303室的房屋出售。该房屋系拆迁安置房，因政策原因一直未能办理产权登记。2017年，吴桂保取得该房屋的产权证后将该房屋抵押给李金平。虽然并无证据证明李金平与吴桂保存在恶意串通，但李金平在应尽的风险防控范围内未尽审查房屋状况的义务，存在重大过失，不能善意取得诉争房屋的抵押权。李金平陈述其所供职的苏石公司曾查看过房屋状况，但并未提供证据加以证明。故对于李金平的此项陈述，本院不予采信。”据此，该判决判令：“撤销本院（2018）苏0115民初4599号民事判决第二项，即撤销“李金平就上述第一项判决确定的债权对吴桂保名下位于江宁区不动产的处置价款享有优先受偿权”。 2、涉颜格抵押及诉讼情况 2018年3月20日，颜格诉至本院，主张吴桂保偿还借款50万元及利息，并要求对抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。2018年9月11日，本院作出（2018）苏0115民初4602号民事判决，认定：2017年10月18日，吴桂保向颜格借款50万元，并以其位于江宁区的房屋提供抵押担保，且双方办理了不动产抵押登记。因吴桂保未按照借款合同的约定偿还借款本息，该判决判令：一、吴桂保于该判决发生法律效力之日起十日内偿还颜格借款50万元、利息（以50万元为基数，自2018年1月18日起至2018年10月17日止，按月利率1.2%计算）及逾期利息（以50万元为基数，自2018年10月18日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、颜格就上述第一项判决确定的债权对吴桂保名下位于江宁区不动产的处置价款享有优先受偿权。” 2018年9月13日，吕克银诉至本院，请求人民法院确认吴桂保与颜格之间的抵押合同无效、撤销抵押登记。2019年3月4日，本院以吴桂保与颜格之间的抵押合同效力业经（2018）苏0115民初4602号生效民事判决确认为由，依据一事不再理原则裁定驳回吕克银的起诉。 2019年5月24日，吕克银诉至本院，请求撤销本院（2018）苏0115民初4602号民事判决第二项，即撤销“颜格就上述第一项判决确定的债权对吴桂保名下位于江宁区不动产的处置价款享有优先受偿权”。2020年4月9日，本院作出（2019）苏0115民撤9号民事判决，认定：“关于颜格在诉争房屋上的抵押权是否有效设立的问题。吴桂保于2004年之前已将殷巷新寓55幢303室的房屋出售。该房屋系拆迁安置房，因政策原因一直未能办理产权登记。2017年，吴桂保取得该房屋的产权证后将该房屋抵押给颜格。虽然并无证据证明颜格与吴桂保存在恶意串通，但颜格在应尽的风险防控范围内未尽审查房屋状况的义务，存在重大过失，不能善意取得诉争房屋的抵押权。颜格陈述其所供职的苏石公司曾查看过房屋状况，但并未提供证据加以证明。故对于颜格的此项陈述，本院不予采信。”据此，该判决判令：“撤销本院（2018）苏0115民初4602号民事判决第二项，即撤销“颜格就上述第一项判决确定的债权对吴桂保名下位于江宁区不动产的处置价款享有优先受偿权”。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定履行各自的义务。吴桂保与张群、张群与郭和广、郭和广与吕克银分别订立的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效。涉案房屋已经交付给吕克银居住使用多年，现在涉案房屋已经由吴桂保领取不动产权证，具备过户条件，各方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同，故对吕克银要求协助将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。原告吕克银自愿先行垫付所有过户费用，不违反相关规定，本院予以确认。关于房屋抵押的问题，吕克银通过买卖对案涉房屋已经享有实际的占有、使用、收益等权益，案涉房屋虽然登记在吴桂保名下，但吴桂保只是形式上的产权人，案涉房屋的登记状态与实际状态不符，而李金平、颜格在与吴桂保签订抵押合同设立抵押时，仅对涉案房屋的产权进行了形式上的审查，李金平、颜格未提交证据证明其上门实地查勘房屋，未对案涉房屋的权属及占有使用状况进行充分了解，存在重大过失，不符合担保物权善意取得的要件，依法不能取得抵押权，因此李金平、颜格应将案涉房屋的抵押予以注销。被告吴桂保、第三人张群经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告吴桂保、被告李金平、被告颜格于本判决书发生法律效力之日起十日内注销南京市江宁区不动产的抵押登记； 二、被告吴桂保于上述抵押注销登记后10日内协助将南京市江宁区不动产产权变更登记至第三人张群名下，变更登记的税费由原告吕克银先行垫付； 三、第三人张群于前述不动产产权变更登记至其名下10日内协助将南京市江宁区不动产产权变更登记至被告郭和广名下，变更登记的税费由原告吕克银先行垫付； 四、被告郭和广于前述不动产产权变更登记至其名下10日内协助将南京市江宁区不动产产权变更登记至原告吕克银名下，变更登记的税费由原告吕克银承担。 案件受理费15680元，保全费5000元，合计20680元，由原告吕克银负担10300元，由被告吴桂保负担10380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 汤 婷 人民陪审员 李 星 人民陪审员 张家文 二〇二〇年十月二十四日 书 记 员 吕 浩