文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8720号上诉人（原审被告）：昆山市伟业居房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**。法定代表人：樊光辉，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：樊光辉，男，1979年2月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人:陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈国庆，男，1977年12月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：朱雪娇，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶正华，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。上诉人昆山市伟业居房地产经纪有限公司（以下简称伟业居公司）、樊光辉因与被上诉人沈国庆居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初14645号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。伟业居公司上诉请求：改判驳回沈国庆的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判令伟业居公司赔偿沈国庆667000元不公允，加大了伟业居公司应负的责任。1、中介方的主要作用是为交易双方提供信息并撮合交易，对于双方的主体并无深入审查之责，更无瑕疵担保之责。2、本案的交易对象是开发商的房产，这是实体存在的，不是一审法院认定的不存在的房源信息。冯力力等人与沈国庆签订了购房合同，盖有开发商的公章，符合基本形式要求，中介方对冯力力等人实施犯罪行为识别能力有限，不应承担责任。3、伟业居公司和沈国庆均知晓按照当时的购房政策，沈国庆无法购买该房产，双方当时相信冯力力等人可以通过一定的方式让沈国庆购买。双方对于所购买房屋存在一定的不确定性，交易流程存在风险性认知是基本相同的。二、伟业居公司在该案中只是初始阶段起了介绍认识的作用，后续阶段屈春旗等人是不让伟业居公司参与的，沈国庆与屈春旗、冯力力直接联系，故沈国庆的责任远远大于伟业居公司。三、《购房意向书》中约定“所有支付的订金都由中介方转交，差价部分也由中介方转交，所付资金有任何风险，中介方负责赔偿”，是指中介方转交的订金、差价有任何风险，中介方负责赔偿，并非指沈国庆支付的所有资金中介方都负责赔偿。四、冯力力家属在刑事侦查阶段已将沈国庆支付的114000元交给公安机关，一审法院对此退赔赃款未作任何处理，却全额判决伟业居公司赔偿是不妥的。冯力力等人的诈骗案刑事判决应该会有继续追赃发还被害人的内容，一审法院仍然判决伟业居公司承担赔偿责任也是不妥的。五、阮小平、福懿公司、冯力力、杨坤等人在伟业居公司当面出具了偿还沈国庆全部款项的承诺，沈国庆完全可以凭此承诺书向实际收款人索赔。六、樊光辉系伟业居公司法定代表人，在此案中介过程中履行职务行为，不应认定个人责任。沈国庆辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确，依法应当驳回伟业居公司和樊光辉的上诉请求，维持原判。一、伟业居公司和樊光辉需要承担责任的依据主要在于双方签订的购房意向书中明确，沈国庆所付的资金有任何的风险中介方负责赔偿。沈国庆找伟业居公司提供中介服务，就是为了放心购房，中介有义务核实房源的真实性，否则其收取中介费7万多显然不合理。那么中介应当提供证据证明他是否核查过该房源的真实性。二、本案的中介费约定是7万多，根据樊光辉在公安机关的笔录显示，返点还有400元每个平方米，伟业居公司是受高回报的诱惑，才没有尽到审慎的义务。关于交易对象的问题，虽然房屋是真实存在的，但是在本案中是虚构的，是不可能通过伟业居公司这种渠道购买到的。沈国庆付款120多万并非是基于对屈春旗、冯力力等人的信任，而是基于对樊光辉的信任。伟业居公司作为专业的人员，其判断力应当强于沈国庆，并且应当尽审慎义务查明房源的真实性。三、每次付款伟业居公司和樊光辉均在场，其称只是介绍，与事实不符。四、冯力力的家属在刑事阶段向公安机关支付了11万元，伟业居公司称该款项是专项退还给沈国庆的，但沈国庆至今没有收到。沈国庆向一审法院起诉请求：1、判令伟业居公司赔偿沈国庆损失667000元。2、判令樊光辉对伟业居公司的上述债务承担连带责任；3、判令伟业居公司与樊光辉承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年8月25日，沈国庆（承购方）与伟业居公司（中介方）签订《购房意向书》，承购方购买由伟业房地产经纪有限公司(以下简称中介方)所介绍的位于时代悦庭5号楼702室。承购方愿意接受的条件为：房屋地址为前进路与鹿城路时代悦庭5号楼702室；房屋面积139.78平米以实际面积为准；购房总价为24500×140平=343万；购房总价3495000元含中介费；签约时间以开发商时间为准；付款时间贷款；其他条件：所有支付的定金都由中介方转交，差价部分也由中介方转交，所付资金有任何风险，中介方负责赔偿。承购方为表示购房诚意，同意向中介方支付20万元整。委托中介方于2018年8月26日18时之前争取出让方的确认意向，一旦出让方全部接受承购方的上述购买条件并在意向书上签字，则承购方授权中介方在不通知的情况下将意向金作为购房定金付给出让方，如果期限内出让方未能接受承购方条件的，则意向金立即无息返还给承购方。出让方在规定的时间内在本意向书上签字后，承购方反悔不购买或变更购买条件等其他行为致使交易不成功的，定金(原意向金)将由出让方没收。沈国庆与伟业居公司在购房意向书上签章。2018年8月29日，沈国庆与案外人娄岳川、徐浩然签订合伙出资购房协议书：一、甲乙丙三方共同投资并以甲方名义购买房屋一套(以下简称“时代悦庭”5号楼1单元702室)，房产总价款：3495000.00元人民币，该房屋建筑面积139.78平方米。二、出资金额、出资比例甲方出资40万元人民币，出资比例为33.3333%；乙方出资50万元人民币，出资比例为33.3333%。丙方出资50万元人民币，出资比例为33.3333%。二、产权比例：该房屋所有权归甲乙丙三方共有，甲乙丙三方是该房屋实际上的产权人，甲乙丙三方共同享有对该房屋占有、使用、收益及处分的权利。甲方不得单独对该房屋进行任何形式的侵占、破坏、转卖、出租、担保及赠与等。三方确认：甲方享有该房屋33.3333%的产权份额，乙方享有该房屋33.3333%的产权份额，丙方享有该房屋33.3333%的产权份额。四、甲乙丙三方己经共同对拟购房产进行实际考察、了解。五、购置该房屋法律文件签署、款项支付、购房手续办理及其他事项购买房屋过程中，相应法律文件、手续等以甲方名义办理，乙方丙方委托甲方全权办理购房定金、首付款及其他购置房产相关款项的支付、《商品房预售合同》等法律文件的签署、房产抵押按揭贷款办理、房产交接、房屋所有权证办理、水电煤有线电视开通或入户等所有购房相关手续。十三、甲乙丙三方以按揭贷款的方式购买该房屋，具体约定如下：1、购房首付款(包括定金140万)人民币元由各方按照产权比例承担，并以银行或支付宝转账的方式支付；定金乙和丙各付10万元。2、名义借款人为甲方；3、按揭贷款的期限为25年；4、由甲乙丙三方每月按照产权比例向贷款银行偿还贷。沈国庆与案外人娄岳川、徐浩然在协议书上签字。2018年8月25日，沈国庆（甲方）与案外人上海福懿建筑工程有限公司（乙方）签订《装修合同》，约定装修施工地点：时代悦庭5栋1单元702室，工程款5000元/㎡，签订合同之支付20000元订金，合同签订后开工前支付工程总造价95%，合计66万元，竣工当天支付工程造价总造价5%，合计40000元。沈国庆、案外人上海福懿建筑工程有限公司、案外人阮小华在合同上签字盖章。合同结尾处手写如下内容：2018年11月30日先收80000元，余款下月10号付清160000元给福懿公司。今收到160000元整，需贷款400000元。沈国庆、案外人上海福懿建筑工程有限公司、案外人阮小华在手写内容上签字盖章，时间落款为2018年12月5日。一审再查明，2018年8月25日，案外人娄岳川使用银行卡通过POS机在樊光辉店里，向崇川区这儿发型设计屋转账100000元。2018年8月25日，案外人林莉（沈国庆徐浩然之妻）使用银行通过POS机在樊光辉店里，向崇川区这儿发型设计屋转账100000元。2018年8月29日，沈国庆徐浩然使用银行卡通过POS机在樊光辉店向崇川区这儿发型设计屋转账20000元，现金支付10000元。2018年10月12日，案外人林莉通过银行卡通过POS机在樊光辉店里,向崇川区这儿发型设计屋转账79000元，微信转账1000元给樊光辉，伟业居公司出示8万元收据，经办人樊光辉签字。2018年10月13日，沈国庆徐浩然使用银行卡通过POS机在樊光辉店，向崇川区这儿发型设计屋转账21679元。上述金额合计411679元。樊光辉认可在其店支付411679元。2018年11月30日，沈国庆通过POS机刷卡130000元。2018年12月5日，沈国庆通过POS机刷卡660000。2018年12月11日，沈国庆通过POS机刷卡75000元，微信转账5000元，伟业居公司出具80000元收据。一审庭审中，沈国庆、伟业居公司一致确认樊光辉退款534679元。一审又查明，2019年5月27日昆山市城西派出所询问笔录显示，被询问人：樊光辉。问：讲一讲你这八个客户被骗的具体细节？答：2018年8月份，我之前的一个买房的客户屈春旗找到我，他也是做房产中介的，他说时代悦庭小区负责装修的是他干爹，他能拿到时代悦庭的房源，让我找客户，如果成交一套每平米返400元，他跟我各分一半，就是每平我能拿到200元，中介费用最后成交了跟客户收取，中介费用几万到十万不等，中介费用讲好也是我跟屈春旗平分，之后我就自己找了5个客户，后来其他同行又给我介绍过来三个客户，就是经过我这边要购买时代悦庭的有八个人分别是李玉风、徐浩然（徐浩然跟沈国庆一起购买）、刘虹、邢莉、胡先荣、陈露露、郝坚（钱已经退完了，他的钱没有经过冯力力和王亚权他们）、周冬红（钱已经退完了，他的钱没有经过冯力力和王亚权他们）。2019年5月28日昆山市城西派出所询问笔录显示，被询问人：屈春旗。问：第六个客户情况？答：徐浩然（跟沈国庆是一起买的）,2018年8月24日，樊光辉和我说有个沈国庆的客户要140平方的户型，我就问阮小平要，阮小平告诉我一个时代悦庭5幢702室，139.78平方，然后我把这个房子信息发送给樊光辉，沈国庆几个人就决定买了，当时阮小平说这个房子的要补差价15万元，我当时自己在上面加了5万元，和樊光辉说这个房子要差价费20万元，樊光辉就让沈国庆他们交了20万的差价费，当时樊光辉用店里的POS机收了沈国庆他们20万，2018年8月25日樊光辉转给我建行卡10万元、8月29日又转给我建行卡10万元。我把20万分几笔转到我的农行卡，后取出来给了阮小平15万元。这15万是签完认购合同之后才给阮小平。2018年8月29日，阮小平联系我说可以签认购合同了，我联系樊光辉，樊光辉再联系沈国庆等人，见面签合同，当时徐浩然和沈国庆来的，我和阮小平来的，认购合同、装修合同和收据是阮小平带来的，沈国庆他们拿了八万现金给的阮小平。到了2018年10月,我就让樊光辉把沈国庆他们的差额费用收好，免得到时候合同签了，沈国庆他们不付这个钱给我们，后来樊光辉就让他们过来把中介费差价补齐，算下来一共再交101679元。到了2018年11月30日，阮小平和我说，要客户交装修首付款，我就通知樊光辉通知客户，当时是沈国庆、徐浩然一起过来的，一边是沈国庆、徐浩然，另一边是我、樊光辉、阮小平、王亚权（王亚权也是我第一次见面，是福懿公司的老板），当时沈国庆一共刷了13万，都是刷到王亚权提供的POS机上的，中途还换了一个POS机。阮小平给沈国庆写了收据。后来在2018年12月5日，有通知沈国庆等人来签房屋草签合同，我、樊光辉、阮小平、王亚权、冯力力（阮小平和我介绍说冯力力是开发商的销售经理，平时都叫他冯总）、孙斌（冯力力说孙斌是时代开发商的孙总）、杨昆（杨昆我是第一次见面，说是孙斌的助理）全部都到场的。见面后我看到孙斌拿出了房屋买卖草签合同，上面写好客户的名字，房屋位置、盖有时代房地产有限公司的公章，孙斌说到时候等预售证出来，就可以换正式合同了。合同签好后，沈国庆付了50万房屋首付款。当时我看到杨昆拿了一个POS机出来，让沈国庆在POS机上刷，当时对方说这个POS机是开发商的。当时沈国庆一共刷了5笔，每笔10万元，当天又刷了10万元装修款，后来发现多刷了5万元。一审法院再查明，昆山市人民检察院以昆检一部刑诉〔2020〕225号起诉书指控被告人冯力力、孙斌、杨昆犯合同诈骗罪，于2020年2月24日向昆山市人民法院提起公诉。一审法院再查明，伟业居公司系自然人独资有限责任公司，樊光辉持股100%。一审法院认为，沈国庆（承购方）与伟业居公司（中介方）签订《购房意向书》系双方真实意思表示，未违反法律强制规定，合同有效。双方均依约遵守。樊光辉抗辩沈国庆支付至案外人的款项与其无关，不应当赔偿该款项。伟业居公司作为居间方，有义务对卖方的房产信息进行核实，保障交易的安全性。伟业居公司因疏忽大意，将本不存在的房源信息介绍给沈国庆，并在其介绍下，将部分钱款支付至案外人处，存在过错，也违反双方在合同的约定：所负资金有任何风险，中介方负责赔偿。故伟业居公司应当赔偿沈国庆的经济损失667000元（1201679元-534679元）。因伟业居公司系自然人独资有限责任公司，樊光辉未能举证证明个人资产与公司资产相独立，故应对伟业居公司的上述债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、伟业居公司于判决生效之日起十日内赔偿沈国庆损失667000元。二、樊光辉对伟业居公司上述债务承担连带责任。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10470元，保全费4020元，由伟业居公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，樊光辉与徐浩然的微信聊天记录：            时间              樊光辉              徐浩然                  2018.10.15                            他们担心这个房子拿不到，老是这样拖下去，9月初的事情                                房子肯定能买得到，你放心吧，我再三确认过的                                2018.10.19                            现在那边怎么说呢？今天星期五了，我感觉他们在拖延时间啊！                                我知道徐哥……房子肯定能买得到，我再打电话问下                                2018.10.24                            ……老是这样拖下去，真的有点矛盾了                                不会徐哥，房子百分百能买得到，这个你绝对放心，就是比预期的晚几天，房子肯定百分之百可以买得到的                                2018.11.30                    （发送两页文件的照片）都找人查过了，都没问题                                                            好的      本院认为，伟业居公司作为中介方，为促成交易获取报酬，与沈国庆签订的《购房意向书》中约定“所有支付的订金都由中介方转交，差价部分也由中介方转交，所付资金有任何风险，中介方负责赔偿”，系其真实意思表示，且不违反法律规定，伟业居公司应按约承担相应民事责任。伟业居公司和樊光辉上诉主张其仅对由其转交的款项承担赔偿责任，但沈国庆等人将部分款项支付给案外人，系根据伟业居公司的指示支付，沈国庆主张伟业居公司对于其已经支付的所有款项承担赔偿责任，具有合同依据。伟业居公司认为其负责赔偿的仅为由其转交的部分，与约定不符，本院不予支持。伟业居公司作为居间方向委托人沈国庆报告订立合同的机会，有义务对交易对方是否具备真实交易能力进行基本的审核，伟业居公司称其无深入审查之责，缺乏法律依据，本院不予支持。伟业居公司称其与沈国庆对于交易存在不确定性和风险性认知基本相同，但是在徐浩然与樊光辉的微信聊天记录中，徐浩然多次表示对于交易的担心，樊光辉均回复“肯定买得到”、“百分百买得到”，还称查过了没问题，因此伟业居公司并未向沈国庆告知交易的不确定性和风险性。伟业居公司向沈国庆承担赔偿责任后，可向冯力力等人追偿。伟业居公司系自然人独资有限责任公司，樊光辉未能举证证明个人资产与公司资产相独立，故应对伟业居公司的上述债务承担连带责任，樊光辉主张其行为为职务行为故不应承担责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，伟业居公司和樊光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且程序亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10470元，由昆山市伟业居房地产经纪有限公司、樊光辉负担。本判决为终审判决。审判长  韩小安审判员  李晓琼审判员  冯月青二〇二〇年十月二十二日书记员  吴丹娜