广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初15135号原告：广东摩创律师事务所。负责人：李若讷。委托诉讼代理人：李若讷，广东摩创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨，广东摩创律师事务所实习律师。被告：深圳万众创新科技有限公司。法定代表人：叶秀敏。被告：深圳前海中盛通科技有限公司。法定代表人：周益春。二被告共同委托诉讼代理人：王新，广东宝城律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：彭佳保，广东宝城律师事务所实习律师。原告广东摩创律师事务所诉被告深圳万众创新科技有限公司（以下简称“万众创新公司”）、被告深圳前海中盛通科技有限公司（以下简称“中盛通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李若讷、刘杨，二被告的共同委托诉讼代理人王新、彭佳保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告万众创新公司向原告返还2019年1月至10月的物业管理费、空调使用费、空调维护费、专项维修基金差额暂计39914元（人民币，下同）（最终以绘测面积计算为准）和利息1575元（按照银行同期贷款利率4.35%自2019年1月4日起暂计至2020年4月26日，此后按年利率4.35%计至债务清偿完毕之日止）；2、被告万众创新公司向原告返还2019年1月至10月租金差额暂计115462元（最终以测绘面积计算为准）和利息4430元（按照银行同期贷款利率4.35%自2019年1月4日起暂计至2020年4月26日，此后按年利率4.35%计至债务清偿完毕之日止）；3、被告万众创新公司向原告返还房屋租赁保证金100650元及资金占用利息4882元（按日利率千分之五自2020年1月21日起暂计至2020年4月26日，此后按日利率千分之五计至债务清偿完毕之日止）；4、被告万众创新公司向原告返还2019年11月1日至2019年11月10日的租金15518元及资金占用利息754元；按日利率千分之五自2020年1月21日起暂计至2020年4月26日，此后按日利率千分之五计至债务清偿完毕之日止）；5、被告中盛通公司对以上债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费、绘测费由被告承担。庭审中，原告明确其第四项诉讼请求的金额包括租金、物业管理费、空调维护费等。事实及理由：2016年12月4日，被告万众创新公司与深圳市易思博软件技术有限公司（以下简称“易思博公司”）签订《易思博软件大厦租赁合同》，合同约定易思博公司将位于深圳市南山区的房屋出租给被告万众创新公司，租赁期限为2016年12月4日至2023年5月14日，约定其有权转租；后，双方又签订补充协议，约定物业管理费等费用标准以建筑面积为基础，按月计算执行，具体为：物业管理费18元／㎡／月、空调使用费13元／㎡／月、中央空调系统维护费2.4元／㎡／月、专项维修基金0.25元／㎡／月。2019年1月14日，原告负责人钟海燕代表原告与被告万众创新公司签订《房屋租赁合同》（合同编号为：ＷＺＣＸ-ＹＳＢ-2019-001），约定被告万众创新公司将其从易思博公司承租的上述××单位出租给原告，并告知其租赁物建筑面积为335.5㎡，租金为100元／㎡，租赁期限自2019年2月11日至2021年2月10日；并约定原告应于2019年1月14日前向被告万众创新公司支付房屋租赁保证金100650元；租赁期间接受物业管理公司的统一管理，由被告万众创新公司代收每月物业管理费、空调费使用费、空调维护费等费用；物业管理费等各项费用的收取依照被告万众创新公司与易思博公司签订的《××大厦租赁合同》及《补充协议》中约定的单价，并以租赁物建筑面积为基础，计算各项费用。同时，被告万众创新公司每月向原告出具书面《租赁信息卡》，明确费用计算标准为:租赁面积为335.5㎡，租金（税前）100元／㎡，物业管理费18元／㎡／月，空调使用费13元／㎡／月，中央空调系统维护费2.4元／㎡／月，专项维修基金0.25元／㎡／月。2019年3月，被告万众创新公司的公司账号因涉诉讼案件被法院查封，作为被告中盛通公司的独资股东，被告万众创新公司要求被告中盛通公司出借其公司账户，以用于收取租金等各项费用。同时，基于被告万众创新公司的要求，被告万众创新公司、被告中盛通公司与原告签订《补充协议》，该补充协议约定从2019年3月11日起，原合同收取租金及相关管理费用的主体变更为被告中盛通公司，其他均按原合同执行。2019年3月至5月，原告按前述协议要求将每月的租金及物业管理费等支付至被告中盛通公司的账户，并由被告万众创新公司向原告开具有关发票。2019年7月，原告及其负责人钟海燕、被告万众创新公司签订《补充协议》，确认由原告自该补充协议签订之日起概括承受钟海燕在原《房屋租赁合同》（编号：ＷＺＣＸ-ＹＳＢ-2019-001）中的全部权利义务，原合同收取租金及相关管理费用的主体变更为被告万众创新公司，其他均按原合同执行。合同签订后，原告按前述各项协议约定按时履行各项义务，并按建筑面积335.5㎡的标准按月支付租金（税前单价100元／㎡）及物业管理费、空调使用费、空调维护费、维修基金等各项费用。2019年10月12日，原告按照约定向被告万众创新公司支付了2019年10月11日至2019年11月10日的租金（含税）及物业管理费等共计46796元。2019年10月31日，因被告万众创新公司拖欠易思博公司租金、物业管理费等，被告万众创新公司与易思博解除双方间的租赁合同；致使原告与被告万众创新公司之间的房屋租赁合同被迫于2019年11月20日解除。因此，原告与被告万众创新公司签订《解除租赁合同协议书》及《补充协议》，约定“从2019年10月31日起解除双方2019年1月14日签订的租赁合同，被告万众创新公司应在该协议签订后两个月内即2020年1月20日前，分三笔全额无息退还原告房屋租赁保证金100650元，并退还原告多支付的租金（2019年11月1日-11月10日）15518元”。但经原告多次催要，被告万众创新公司均拒绝向原告返还以上保证金及租金。与被告万众创新公司解除租赁合同后，原告不得不与业主重新签订房屋租赁合同，签订合同过程中，易思博告知，该房屋实际建筑面积不足335.5㎡，经原告实际测量，该房屋实际建筑面积约为210㎡。所租赁房屋实际面积与租赁面积存在至少125.5㎡的较大差异；鉴于涉案房屋的租金、物业管理费等数额与租赁面积直接相关，原告应当按照实际租赁面积支付租金；被告万众创新公司虚增租赁面积导致原告多支付了数额较大的租金、物业管理费、空调使用费等各项费用理应返还。为此，原告于2020年1月9日向被告万众创新公司发送律师函，要求其退还房屋租赁保证金、多支付2019年11月1日-11月10日期间的租金、及租金差额、物业管理费差额等各项费用，但被告万众创新公司始终未有返还。基于以上事实，原告依据双方有关协议约定及相关法律规定，请求被告返还前述房屋租赁保证金、多支付的租金、租金差额、物业管理费差额等并支付资金占用利息。同时，被告中盛通公司作为出借账户一方，根据《最高人民法院关于适用的解释》65条及《人民币银行结算账户管理办法》45条之规定，其违法出借银行账户，应对被告万众创新公司的全部债权承担连带清偿责任，望法院依法判若所请。二被告共同辩称：一、原告承租并使用涉案房屋近一年时间，从未对计费面积提出异议，应视为已认可计费面积。原告没有提供具备资质的测绘机构出具的测绘报告等证据证明实际面积与计费面积不符，应承担举证不能的不利后果。原告以面积不符为由要求被告万众创新公司返还物业管理费、空调使用费、空调维护费、专项维修基金差额及利息，没有事实依据，应予以驳回。二、依据原告与被告万众创新公司签署的《房屋租赁合同》，涉案房屋的租金并不是按照租赁面积乘以单价计算，原告以面积不符为由要求被告万众创新公司返还租金差额及利息，没有事实依据，也不符合合同约定，应予以驳回。三、依据原告提交的证据6，2019-11-1至2019-11-10期间租金应为35228-23485=11743元，而不是原告诉讼请求第四项中主张的15518元。四、原告与被告万众创新公司签署的《解除租赁合同协议书》及其补充协议中，并没有约定逾期退款的责任，原告主张按照日利率万分之五计算资金占用利息，缺乏合同约定及法律规定，而且日利率万分之五超过了法律保护的民间借贷利率上限。五、被告中盛通公司不是涉案租赁合同的当事人，不是本案适格的被告，而且原告请求返还的租赁保证金及2019-11-1至2019-11-10期间租金等款项均由被告万众创新公司收取，应当驳回对被告中盛通公司的起诉。而且原告要求被告中盛通公司对被告万众创新公司（被告中盛通公司的唯一股东）的债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据。六、原告没有实际支出测绘费用，要求被告承担，缺乏事实依据。综上所述，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月14日，钟海燕（承租方、乙方）与被告万众创新公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定;甲方将位于深圳市南山区的房屋（涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期限自2019年2月11日至2021年2月10日；租赁保证金100650元；2019年2月11日至2020年2月10日期价的月租金为33550元；2020年2月11日至2021年2月10日期间内的月租金总额为36905元；水费、电费、污水处理费按实际用量，以政府有关单位最新收费标准按月缴纳，由甲方代收及代办相关手续；每月11日前预交下月租金、物业管理费、空调费及空调维护费、停车等费用；除本合同另有约定外，任何一方的违约行为给对方造成损失的，均应当赔偿损失；租金支付至孙泽账户；及其他内容。2019年1月14日，被告万众创新公司给钟海燕出具收到钟海燕支付涉案房屋押金100650元的收据。2019年3月14日，被告万众创新公司（甲方）与钟海燕（乙方）、被告中盛通公司（丙方）签订《补充协议》（以下简称“补充协议1”），约定：应甲方要求，经丙方认可，自2019年3月11日起，原合同中收款方由甲方变更为丙方，乙方已支付2019年3月11日以前的租金及相关管理费用，收款主体变更后的租金及管理费用、支付方式及时间，以原合同约定及以往支付惯例为准；丙方收款账号为丙方于中国建设银行深圳振兴支行的账户；及其他内容。原告（丙方）与被告万众创新公司（出租方、甲方）、钟海燕（承租方、乙方）签订《补充协议》（以下简称“补充协议2”），约定：丙方确认并承诺，自本补充协议签署之日起概括承受乙方在原合同中的全部权利及义务；租金支付至万众创新公司账户。2019年11月20日，原告（承租方、乙方）与被告万众创新公司（出租方、甲方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：双方签订的租赁合同自2019年10月31日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止；乙方已支付给甲方的房屋租赁保证金100650元甲方将全数退还，甲方在与乙方签订该协议后两个月内分三笔退还。同日，双方签订《补充协议》（以下简称“补充协议3”），约定：经甲乙双方协商一致，乙方需把相关费用结清给甲方（具体金额以租赁信息卡金额为准），乙方已于2019年10月12日支付了2019年10月11日至2019年11月10日的房租给甲方共计46796元，现甲方将乙方多支付的（2019年11月1日-11月10日）房租与房屋租赁保证金100650元一起退还。为证明合同约定租金、物业管理费等数额与租赁面积直接相关，合同约定面积与实际面积不符导致被告万众创新公司多收取了租金、物业管理等应予以退还，原告向法庭提交了××大厦租赁信息卡、聊天记录、被告万众创新公司公开发布的房源信息、深圳市南山区写字楼租赁信息予以证明。被告对租赁信息卡打印部分真实性予以认可，备注中手写部分真实性不予认可，认为系原告单方填写，对其他证据均不予认可，原告认可手写部分系其单方自行填写。2019年9月22日的租赁信息卡中显示2019年10月11日至2019年11月10日的租金为35228元、管理费6039元、空调维护费805元、本体维修基金84元、空调使用费4362元、2019年8月21日至2019年9月25日的电费为278元，共计46796元；2019年11月12日的租赁信息卡中显示2019年10月11日至2019年10月31日的租金为23485元、管理费4026元、空调维护费537元、本体维修基金56元、空调使用费2908元、2019年9月25日至2019年10月31日的电费为266元，共计31278元。为证明约定的面积与实际面积严重不符，存在125.5平方米的面积差，原告向法庭提交了其自行绘制的面积图予以证明。被告对该证据不予认可。为证明原告支付租金及物业管理费的情况，原告向法庭提交了发票及中国银行国内支付付款回单予以证明，其中，原告于2019年10月12日向被告万众创新公司转账46796元，用途为2019年10月11日至11月10日房租。被告对真实性予以认可。为证明被告中盛通公司违法出借银行账户，且与被告万众创新公司存在财产混同、人员混同、管理混同等情况，原告向法庭提交了补充协议1、转账记录、中盛通公司的企业信息公示报告、官方微信小程序、2018年度报告、被告万众创新公司的企业信息公示报告等予以证明。被告对前述证据真实性予以认可，但认为原告要求中盛通公司承担连带责任并无法律依据。本院认为，原告与被告万众创新公司、钟海燕签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议2》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务，原告概括承受钟海燕在涉案租赁合同中的权利义务，成为涉案租赁纠纷的承租方，其依约享有合同权利、履行合同义务。关于原告主张的退还租赁保证金100650元及利息、2019年1月1日至2019年11月10日的租金等15518元及利息的诉讼请求。本院认为，首先，原告与被告万众创新公司于2019年11月20日协商一致解除涉案租赁合同，签订了《解除租赁合同协议书》及《补充协议3》，约定被告应于两个月内将租赁保证金100650元及原告多支付的2019年11月1日-11月10日的房租退还予原告，故原告主张被告应返还租赁保证金100650元于法依约有据，本院予以支持。其次，关于原告主张的退还2019年11月1日至2019年11月10日的租金、管理费等费用共计15518元，被告万众创新公司辩称《补充协议3》中约定的房租仅包括租金11743元，本院认为，《补充协议3》中明确约定“乙方已于2019年10月12日支付了2019年10月11日至2019年11月10日的房租给甲方共计46796元”，根据原告提交的2019年9月22日的租赁信息卡可知，该“房租”金额46796元包括租金35228元、管理费6039元、空调维护费805元、本体维修基金84元、空调使用费4362元及2019年8月21日至2019年9月25日的电费为278元，故双方约定的“现甲方将乙方多支付的（2019年11月1日-11月10日）房租与房屋租赁保证金100650元一起退还”中的“房租”亦应包括管理费、维修金等费用，被告辩称“房租”仅指租金与事实不符。结合双方确定的2019年10月11日至2019年10月31日的租金等各项费用共计31278元，被告万众创新公司需向原告退还其多支付的2019年11月1日至2019年11月10日的租金等共计15518元（46796－31278）。最后，关于原告主张的利息，2019年11月20日的《解除租赁合同协议书》及《补充协议3》约定被告万众创新公司应于两个月内退还租赁保证金及多支付的租金等费用，被告万众创新公司至今未退，给原告造成利息损失，原告主张自2020年1月21日起计算利息有事实依据，本院予以支持，但原告主张按日千分之五计算利息没有依据，本院酌情判令利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的付款之日止。关于原告主张被告万众创新公司需退还因面积差造成的租金差额、管理费等费用的差额及相应利息的诉讼请求。本院认为，原告主张涉案房屋约定的租赁面积为335.5平方米，实际面积仅为大概210平方米，但涉案租赁合同既未约定涉案房屋的面积，亦未约定单价，即涉案房屋并非按房屋租赁面积计付租金；且租赁信息卡中备注部分关于面积及单价的计算亦系原告单方填写，原告提交的证据不足以证明双方存在关于租赁面积为335.5平方米的合意，故原告主张因面积差退还相关费用及利息没有依据，本院不予支持。关于原告主张中盛通公司承担连带责任的主张。虽然《补充协议1》约定租金支付至中盛通公司账户，但未约定出租方变更为中盛通公司，且《补充协议2》随即约定租金支付回万众创新公司账户，中盛通公司不因存在短暂地代为收取租金的行为而成为合同相对方，原告主张中盛通公司承担连带责任没有合同依据。另外，原告提交的证据不足以证明二被告之间存在财产混同、人格混同等情形，其要求被告中盛通公司承担连带责任缺乏法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳万众创新科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东摩创律师事务所返还租赁保证金100650元及利息（以100650元为基数，自2020年1月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的付款之日止）；二、被告深圳万众创新科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广东摩创律师事务所返还2019年11月1日至2019年11月10日的租金等费用共15518元及利息（以15518元为基数，自2020年1月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的付款之日止）三、驳回原告广东摩创律师事务所的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5547.76元，由原告负担2924.4元，由被告万众创新公司负担2623.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林陈纯人民陪审员  肖朝旭人民陪审员  夏华强二〇二〇年十月十三日书 记 员  梁惠雅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。