重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初17228号原告（反诉被告）：梅春艳，女，汉族，1983年3月16日出生，住重庆市江**。被告（反诉原告）：孙红桥，男，汉族，1982年6月11日出生，住重庆市合川区。原告（反诉被告）梅春艳与被告（反诉原告）孙红桥合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梅春艳到庭参加诉讼，被告（反诉原告）孙红桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梅春艳向本院提出诉讼请求：请求判令被告孙红桥支付剩余转让费23200元。事实与理由：2019年4月7日，梅春艳与孙红桥签订《转让协议》，约定由梅春艳将江北区石马河山水丽都小区X-X号门市转给孙红桥，转让费59000元。转让费分两期支付，签协议后支付30000元，剩下的29000元在一年内支付。后因梅春艳未在2019年4月14日及时搬出门市，孙红桥按照210元/天收取了房租。2019年5月19日，孙红桥向梅春艳出具借条，载明尚欠转让费23200元，约定在一年内分三次付清。支付期间届满后，孙红桥未按时支付相应款项，遂诉至法院。被告（反诉原告）孙红桥答辩称，原告梅春艳存在欺骗隐瞒，房屋不能转让，导致自身无法办理工商许可证，要求驳回原告诉讼请求。反诉原告孙红桥向本院提出反诉请求：判令反诉被告梅春艳返还已经支付的30000元转让费。事实与理由：孙红桥与梅春艳于2019年4月7日签订的《转让协议》约定必须在2019年4月14日腾空该门市以供自己使用，但梅春艳直到2019年5月19日才将门面交出。同时，孙红桥与梅春艳口头约定梅春艳应负责完善门市房屋产权证，二次转让合同等相关后续手续。孙红桥在接收门市后需要办理工商、税务、卫生等证照，但梅春艳一直不配合提供办理证照需要的房产证复印件、租房合同等材料，导致自己开办的火锅店停业关门。后孙红桥得知该门市是不能转让的，故提起诉讼。反诉被告梅春艳辩称，反诉原告孙红桥所说与事实不符，要求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，梅春艳与孙红桥签订《买卖合同》一份，主要约定“冷藏柜一个、冷冻柜一个、不锈钢架子1个、不锈钢操作台1个、桌子6张、伞2把，货架6个、油烟净化器1台，以上合计总价59000元；此物品由梅春艳卖于孙红桥，以上物品为二手物品”；当前由孙红桥预先支付梅春艳百分之八十47200元，余下百分之二十为11800元，5月1日清空交付场地时支付，如在4月15日，未清场按照每天210元收取梅春艳房屋出租费用，5月1日后不在买以上所有物品，要求退返47200元。2019年4月7日，梅春艳与孙红桥签订《转让协议》，主要约定：梅春艳将位于江北区石马河山水丽都小区X-X门市（位于山水丽都治安岗亭正对面，分摊面积约150平方米）转让给孙红桥；对应价款为59000元，分两次支付，签订协议后立即支付30000元，剩余29000元在一年内支付完毕；签订协议后，梅春艳在2019年4月14日前将门市腾空并搬离（含孙红桥认为不需要的东西），如在2019年4月14前未搬离，则从2019年4月15日起孙红桥向梅春艳按210元/天的标准收取房租至梅春艳完全搬离并由孙红桥验收合格之日。协议签订后，孙红桥向梅春艳支付第一笔转让费30000元；后梅春艳因故未能按约定将门市于2019年4月14日前腾空并交付给孙红桥，孙红桥则从2019年4月15日起在尚欠转让费中按照210元/天的标准扣取房租。2019年5月19日，梅春艳将门市交付给孙红桥，双方核算后孙红桥向梅春艳出具欠条一张，主要载明“今欠梅春艳山水丽都X-X门市剩余转让费23200元；在一年内分3次还清到2020年5月19日；每4个月一次还款”。庭审中，梅春艳陈述，案涉门市系案外人“谭蓉”把房子租给了案外人“宗秋”，“宗秋”再转让给梅春艳，该转让是经过“谭蓉”同意的，案涉门市主要用于经营蔬菜水果。当时是孙红桥找上门说想做餐饮，梅春艳家里又有事，双方在3月21日签买卖合同，在4月7日签的转让协议，梅春艳把经营权和店里的东西转让给孙红桥。审理中，孙红桥陈述，梅春艳在门市外面贴了门市转让，当时梅春艳和旁边卖卤菜的存在纠纷，所以三月份签的时候梅春艳存在一些纠纷，第二次签的时候只是对交房、门市等进行明确。孙红桥于2019年4月初以梅春艳的名义向“二房东”缴纳了半年的租金；其于2019年5月19日接收门市后，实际经营了约5个月，后自己将门市内的装修、存货等作价50000元转让给了自己朋友，自己朋友则与“谭蓉”重新商谈了新租赁合同。上述事实，有买卖合同、租赁合同、转让协议、欠条等证据以及当事人的陈述予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，梅春艳与孙红桥签订《买卖合同》、《转让协议》就门市占用使用权、门市内物品所有权等进行了约定，该约定不违反法律规定，双方之间的合同法律关系业已成立且生效，双方均应按照约定履行义务。合同签订后，梅春艳向孙红桥实际交付了案涉门市，孙红桥已获得了案涉门市的占有、使用资格并进行了时长约五个月的实际使用，梅春艳已初步履行其在合同项下负担的主要义务。虽梅春艳未按照《转让协议》约定的时间交付案涉门市，但孙红桥在约定时间届满后按照210元/天的标准在转让费中扣取了逾期交房的房租，并在2019年5月19日接收门市当日向梅春艳出具了经过房租扣减核算的转让费欠条，应当视为孙红桥对梅春艳逾期交房行为的认可。关于孙红桥所称梅春艳欺骗隐瞒案涉门市不能转租限制及因梅春艳的原因导致自己无法办理火锅店所需营业证照构成根本违约的意见，本院认为：首先，孙红桥并未举示证据证明梅春艳存在欺骗隐瞒的行为。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，出租人可以解除的合同为出租人与承租人之间的租赁合同，而非承租人与次承租人之间的转租合同，更非承租人与次承租人之间的转让合同。在此基础上，孙红桥也未举示证据证明案涉门市所有权人或案外人对双方的转让行为、对孙红桥占有及使用案涉门市的行为采取过法律上或实际行动上的干涉，孙红桥继续占有、使用案涉门市的权利并未受到影响。最后，孙红桥陈述其因梅春艳的原因导致经营火锅店无法办理所需证照，但根据孙红桥与梅春艳签订的《买卖合同》、《转让协议》内容无法得出梅春艳负有为（协助）孙红桥办理相关营业证照的附随义务这一结论，即使存在该义务，孙红桥亦未举示证据证明梅春艳存在何种不予协助办理证照的行为。孙红桥未就其主张完成基本举证，应当承担举证不能的后果。综上，梅春艳已履行其在合同项下负担的主要义务，孙红桥应当按照约定支付剩余转让费23200元，梅春艳本诉主张的诉请成立，应予支持，孙红桥反诉主张的诉请无事实和法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告（反诉原告）孙红桥于本判决生效之日起十日内向原告（本诉被告）梅春艳支付剩余转让费23200元；驳回被告（反诉原告）孙红桥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费406.7元，减半收取计203.35元，由被告（反诉原告）孙红桥负担。反诉案件受理费550元，减半收取计275元，由被告（反诉原告）孙红桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  邹 涛二〇二〇年十月十九日法官助理  王 尧书 记 员  张寒冰