广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初10733号原告：熊某华，女，汉族，1987年9月27日出生，住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张建兵，广东承鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晖，广东承鹏律师事务所律师。被告：陶某，男，汉族，1981年7月10日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王永超，广东鹏乾律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：李静婷。委托诉讼代理人：陈娅。上列原告熊某华诉被告陶某及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊某华及其委托诉讼代理人张建兵、何晖，被告委托诉讼代理人王永超到庭参加了诉讼。第三人世华地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告熊某华向本院提出如下诉求：1.解除原、被告及第三人于2020年1月13日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》；2.被告向原告返还定金30万元；3.被告向原告支付违约金130万元；4.本案诉讼费用、担保费用等由被告承担。原告熊某华起诉的主要事实与理由：2020年1月13日，熊某华、陶某及世华地产公司签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》，约定陶某将位于深圳市龙华区房产出售给熊某华，价格6500000元，定金300000元。2020年3月15日，陶某发出《解除合同通知书》，不符合《补充协议》第四条关于迟延履行30日的约定。2020年3月29日，熊某华向陶某发出《继续履行合同通知函》，要求继续履行涉案合同。现熊某华得知陶某已将涉案房产出售他人。陶某行为已构成违约，请求依法支持熊某华的诉讼请求。被告陶某的主要答辩意见：1.在涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》签订当日，陶某就办妥了赎楼有关手续，后亦将涉案房产办理了公证委托并取得《公证书》。只要熊某华按涉案合同履行相应义务，完全可以完成过户手续。2.在涉案合同履行过程中，熊某华并未办理首期款资金监管及按揭贷款手续。正如熊某华提供的微信聊天记录所述，其未能筹集资金的原因在于其无法收回客户欠款导致无力付款。考虑到疫情影响，陶某曾发函给予一定的宽限期，但宽限期内熊某华仍未履行支付剩余首期款的义务。2020年1月28日，广东省人民政府要求各类企业复工时间不早于2月9日24时。因此，从2020年1月29日至2月9日24时期间属于不可抗力期限可以顺延。而2020年1月23日至1月28日期间属于法定节假日，不属于不可抗力期间，不应顺延。熊某华在陶某给予的宽限期内未支付剩余首期款的行为构成违约。3.根据熊某华提供的微信聊天记录显示，直到2020年3月25日，世华地产公司仍在与双方进行沟通、撮合，但双方始终仍未能达成一致。2020年3月26日，世华地产公司正式向陶某退还涉案房产的所有资料，至此，涉案合同已无法继续履行，合同目的已不能实现。综上，请法院根据事实依法判决。第三人世华地产公司未出庭陈述有关意见。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区，系市场商品房，用途为住宅，建筑面积94.99平方米。2020年4月14日，涉案房产已办理了权利人变更登记，由陶某转移登记至案外人第三人名下。二、2020年1月13日，在世华地产公司提供居间服务下，熊某华（买方）与陶某（卖方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》约定：陶某向熊某华出让涉案房产，转让价为6500000元；买方在本合同签订时向卖方支付定金300000元，双方同意从交易总价款中预留10000元作为交房保证金并由居间方托管；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼，须于签订本合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予配合；合同第八条约定，买方以向银行抵押付款方式支付保证金之外的房款6200000元；买方须于2020年2月10日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款2950000元并向银行提交抵押贷款申请相关资料，配合银行办理贷款审批手续；如银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款；合同第十六条约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金；合同第十七条约定，因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定除外；因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起100日内向另一方提供证明。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，对赎楼、递件过户、违约责任等进行了明确或变更。其中，《补充协议》第四条约定，任何一方不履行合同约定义务，逾期超过30天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。前述合同签订后，熊某华向陶某支付了购房定金300000元。2020年1月13日，陶某办理了公证委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司为其办理赎楼等手续。三、2020年2月26日，陶某向熊某华发出《履约催告函》。该函件内容载明：（1）经陶某本人电话及中介代为转告、并微信通知，截至2020年2月26日，熊某华仍未支付购房首期款及办理按揭贷款相关手续；（2）陶某认为，熊某华未按买卖合同之约定履行义务，属单方违约，请熊某华于2020年2月29日前足额支付购房首期款及办理按揭贷款相关手续，否则将追究其违约责任。2020年3月15日，陶某向熊某华发出《解除合同通知函》。该函件内容载明：经陶某多次催告，截至2020年3月10日熊某华仍未支付购房首期款及办理按揭贷款相关手续；陶某认为，熊某华已逾期履行合同义务超过30天，构成根本违约，故通知涉案合同于本函件发出之日起正式解除，由陶某没收熊某华交纳的购房定金。同日，熊某华收到前述《解除合同通知函》。2020年3月29日，熊某华向陶某发出《继续履行合同通知函》。该函件内容载明：（1）2020年1月23日、24日，广东省人民政府及重庆市人民政府相继启动重大突发公共卫生事件一级响应；疫情期间，企业和个人出行受一定限制，企业、个人不得早于2020年2月10日复工复产，无法预约银行办理资金监管手续，致使双方未能办理首期款资金监管，双方也一直在协商沟通合同履行问题；（2）新冠疫情属于不可抗力事件，对于疫情造成合同迟延履行等相应后果，我方无需承担相应责任，且陶某应当在签订合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，据此在陶某未取得办理赎楼手续前，熊某华有权暂缓办理资金监管手续；（3）根据2020年2月26日《履约催告函》，已经明确陶某认可的资金监管手续截止日期为2020年2月29日，陶某于2020年3月15日发出解除合同通知，不符合《补充协议》关于迟延履行30日的约定，该解除通知属于单方解除，构成违约，陶某应承担相应的违约责任。四、庭审中，熊某华提交了微信聊天记录为证。熊某华称，根据双方聊天记录显示，熊某华在2020年2月10日以后一直有与陶某及世华地产公司协商延期履行事宜，并于2020年2月26日向陶某发出延期履行的申请函，因受新型冠状病毒疫情影响，合同履行期限应当予以顺延。对此，陶某则称其从未同意熊某华的延期履行申请并于2020年2月26日发出上述《履约催告函》，催告熊某华履行首期款资金监管义务。庭审中，法庭询问熊某华为何未在2020年2月29日办理资金监管及按揭手续。熊某华答复称因疫情原因影响其企业复工，导致其缺乏经济能力，其已于2020年2月28日申请复工，行政主管部门亦于2020年3月2日予以备案。五、庭审中，熊某华提供照片为证，以证明其于2020年3月31日在民生银行等待陶某及世华地产公司办理资金监管手续。对此，陶某不予确认，并对该照片的真实性、合法性、关联性不予认可。裁判结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。熊某华与陶某签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于，（1）涉案合同的变更及解除问题应当如何认定？（2）涉案合同履行过程中的违约责任应当如何认定？关于第一个争议焦点。本院认为，结合诉、辩双方在本案中的举证，应认定涉案合同已于2020年3月15日熊某华收到《解除合同通知函》时解除，熊某华诉请解除涉案合同之诉求已无事实依据，本院不予支持。具体分析及评判如下：其一，涉案合同已明确熊某华办理资金监管的期限为2020年2月10日，而熊某华未在该期限前办理监管手续，构成合同义务的迟延履行。其二，关于熊某华主张的履行期限顺延问题，该主张实际属于首期款资金监管期限合同条款变更范畴。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”据此可知，涉案合同条款变更的前提在于合同相对人达成变更协议，而本案中并无证据证明熊某华已与陶某达成变更首期款资金监管履行期限之新合意。熊某华关于履行期限顺延之主张缺乏法律依据，本院不予采纳。此外，对于熊某华在《继续履行合同通知函》所称其在陶某未取得赎楼公证前有权暂缓办理资金监管手续之主张，本院认为，涉案合同已对熊某华办理银行手续与陶某办理赎楼手续之期限分别进行了约定，双方均应依照各自的履约期限完成各自义务，故该主张与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。其三，关于陶某是否有合同解除权以及发出解除合同意思表示是否符合约定的问题。本院认为，在熊某华迟延履行涉案合同后，陶某已在迟延期间向其发出《履约催告函》，要求熊某华在2020年2月29日办理资金监管手续，而熊某华未在催告期限内完成银行手续。在此情况下，陶某发出《解除合同通知函》未违反合同约定，故在该解除合同意思表示到达熊某华时，涉案合同依法解除。熊某华称，双方《补充协议》约定的迟延履行期限为30天，而陶某认可的履约期限为2020年2月29日，解除期限应自催告履约期限届满时起算，陶某要求解除合同不符合约定。对此，本院认为，陶某发出《履约催告函》的前提在于熊某华已经出现迟延履行之情形，该催告系陶某为了涉案合同得以继续履行所给予熊某华的履约宽限期，并未违反《补充协议》关于逾期期限30天之约定。退一步而言之，如果合同守约方的每一次催告行为都受逾期期限约束，将必然造成守约方损失进一步扩大，不利于守约方及时止损的同时亦对催告制度的优越性造成负面影响。熊某华该意见缺乏法律依据，本院不予采纳。故综合上述意见，陶某作出解除涉案合同之意思表示合法有效，涉案合同已于2020年3月15日解除。关于第二个争议焦点。本院认为，根据庭审查明事实，陶某在熊某华迟延履行后给予的催告期限为2020年2月29日，而熊某华因其自身资金困难原因无法履行涉案合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。故，熊某华诉请陶某返还定金并支付违约金之诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于广东省重大突发公共卫生事件一级响应是否对熊某华的履约造成影响，是否应部分返还定金的问题。本院认为，熊某华未能办理资金监管系因其资金不足造成，而筹集购房资金属于熊某华履行涉案合同所必然要解决的问题，故其主张因疫情导致其资金出现困难不足以作为其减免违约责任的理由。此外，陶某在《解除合同通知函》中仅主张没收定金，而该定金金额未超出合理范围，故本案并无适用不可抗力规则部分减免熊某华责任之理由。综合上述意见，熊某华在本案中的诉求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告熊某华的全部诉讼请求。案件受理费人民币9600元，保全费人民币5000元，均由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇二〇年十月二十三日书记员  谢玉霞书记员  刘莉莎