河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1621民初1040号原告：赵永江，男，汉族，1979年12月18日出生，住扶沟县。委托诉讼代理人：刘会阳，河南博正律师事务所律师。被告：周口博恒置业有限公司，住所地:扶沟县行政新区花园路东侧翰林华府********商铺，统一社会信用代码91411621MA40J24T65。法定代表人：梁家营，职务：经理。委托诉讼代理人：荣小龙，河南阳夏律师事务所律师。原告赵永江与被告周口博恒置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵永江及委托诉讼代理人刘会阳，被告周口博恒置业有限公司的委托诉讼代理人荣小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵永江向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照34.76元／日的标准支付违约金（自2019年10月1日起至实际支付之日止）；2、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，将违约金数额变更为7925.28元（自2019年10月1日起至2020年5月15日止）。事实及理由：2018年7月18日，赵永江与周口博恒置业有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：201803205），合同约定交房日期为2019年9月30日，若周口博恒置业有限公司逾期交房超过120日，合同继续履行的，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，周口博恒置业有限公司需按日向赵永江支付已交付房价款万分之一的违约金。现合同约定的交房期限已过，周口博恒置业有限公司仍未交付房屋。其多次要求周口博恒置业有限公司支付逾期交房违约金未果，为此进行诉讼。周口博恒置业有限公司辩称，1、涉案项目延期交房符合商品房买卖合同明确约定的顺延事由。根据商品房买卖合同第八条的约定，涉案项目原定交房日期是2019年9月30日，但该条还明确约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；（2）重大市政工程或政府禁令等政府行为导致工程延期的；（3）重大自然灾害及其他非出卖人所能预见或控制的因素”。本案在涉案项目的施工过程中，由于国家对环境污染防治力度的加大，扶沟县委、县政府积极响应上级政府的污染治理要求，专门成立了扶沟县环境污染防治攻坚战领导小组办公室（下称“扶环攻坚办”）。自2017年11月份以来，扶环攻坚办下发了30多份文件，勒令房地产开发企业间断性的停止施工。2019年年底，××性肺炎疫情，也导致涉案项目一再延期，直至2020年3月15日，涉案项目才得以复工。本案因环境污染防治导致的涉案项目的停工，属政府禁令等政府行为导致的停工；因疫情防控导致的涉案项目的停工属重大自然灾害，又属政府疫情防控的政府行为。以上两个停工因素，属合同明确约定的可以据实予以延期的情形，也确为其无力控制的行为。2、涉案项目顺延后的交房日期为2020年8月12日（此后无顺延情形出现的情况下）。涉案项目原定交房日期是2019年9月30日。因环保需要，扶环攻坚办勒令其停工共计265天，因疫情防控需要，其停工42天（从2020年2月2日春节假期结束至3月15日企业复工）。因合同约定的可以据实顺延的事由，两项合计停工323天，顺延后的交房日期应为2020年8月12日（此后无顺延情形出现的情况下）。综上，其并未逾期交房，应依法驳回赵永江的诉讼请求。赵永江为证明其主张，向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同书、收据、个人住房公积金借款合同书、周口市住房公积金委托贷款支付凭证、中国农业银行卡交易流水，证明2018年7月18日，双方签订了一份商品房买卖合同，根据合同第八条、九条、第十一条约定，被告应在2019年9月30日前将经过五大责任主体竣工验收合格的房屋交付给原告，如果被告没有按照约定将房屋交付给原告，被告应当按照原告已付房款日万分之一的标准支付违约金。合同签订当日，原告支付首付款107556元，后原告通过贷款方式向被告支付房款240000元，共计347556元。至今，被告仍没有按照约定交付房屋，构成违约。2、五大主体竣工验收意见（复印件）一份，证明被告开发的翰林佳苑小区经五大主体验收合格的时间不早于2020年6月29日。周口博恒置业有限公司质证意见：对证据1真实性无异议。认为根据合同第六条第三项约定，买受人自本合同签订之日起31日内，确保按揭款到达出卖人账户，否则按照第七条约定执行，而第七条第一项同样约定了逾期付款的违约金，买受人逾期付款的应按日向出卖人支付逾期应付款日万分之一的违约金，第二项明确约定买受人逾期付款的，出卖人商品房交付日期按逾期付款总时间相应顺延，原告提供的个人住房公积金委托贷款支付凭证显示，放款日期是2018年9月4日，比合同约定的最迟公积金贷款到达出卖人账户时间延迟17天，因此，除被告答辩中提到的因环保和疫情防控延期的期间外，应另加顺延时间17天。对证据2，竣工验收备案表不显示楼号，不能证实是原告购买楼房的验收备案表，竣工验收备案表显示的日期是五大主体验收合格后，住建部门的备案登记时间，不等于五大主体的竣工验收时间，五大主体竣工验收的时间是2020年5月15日，根据商品房买卖合同的约定，交房的条件是五大主体验收合格后，而不是备案后。周口博恒置业有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、扶沟县环境污染防治攻坚战领导小组办公室下发的文件、中共扶沟县委办公室下发的文件、周口市环境污染防治攻坚战领导小组办公室下发的文件，共计32份复印件（详见文件清单）；2、扶沟县住房和城乡建设局出具的证明一份，两份证据证明因环境污染防治的需要，被告在涉案项目的施工过程中，不得不多次停止作业，自2017年11月20日—2020年2月13日，停工共计265天。3、××感染的肺炎疫情防控指挥部下发的文件复印件3份、豫疫情防指（2020）11号文1份（网络打印版），证明因疫情防控需要，工程车辆无法正常上路，建筑工人也都无法返回工地，根据扶沟县疫情防控要求，涉案项目春节过后一直无法复工，直到2020年3月15日才正常复工，因疫情防控停工42天。4、商品房买卖合同，证明（1）商品房买卖合同第八条的约定，涉案项目原定交房日期是2019年9月30日，但该条还明确约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；②重大市政工程或政府禁令等政府行为导致工程延期的；③重大自然灾害及其他非出卖人所能预见或控制的因素”。（2）本案因环境污染防治导致的涉案项目的停工属政府禁令等政府行为导致的停工，因疫情防控导致的涉案项目的停工属重大自然灾害，又属政府疫情防控的政府行为。以上两个停工因素，属合同明确约定的可以据实予以延期的情形，也确为被告无力控制的行为。（3）因合同约定的可以据实顺延的事由，两项合计停工323天，加上逾期付款应延迟的17天，顺延后的交房日期应为2020年8月29日（此后无顺延情形出现的情况下）。（4）买受人应确保按揭款于2018年8月18日前至买受人账户，否则，交房日期相应顺延。买受人应当向出卖人支付逾期付款（包括按揭款）的违约金。结合本案，放款日期是2018年9月4日，比合同约定的最迟公积金贷款到达出卖人账户时间2018年8月18日，延迟17天，因此，除被告答辩中提到的因环保和疫情防控延期的期间外，应另加顺延时间17天。5、豫建文【2020】13号文件复印件一份，证明因疫情不能按期竣工、验收、交付等，有关期限按国家规定顺延，顺延期间不计违约责任。6、《扶环攻坚办[2020]11号》文件一份及扶沟县住房和城乡建设局于2020年7月1日出具的《证明》一份，证明扶沟县住房和城乡建设局于2020年4月27日出具的《翰林佳苑项目因扬尘治理停工统计汇总表》中《扶环攻坚办[2019]218号》文件中停工28天，其中包括该文件停工2天，上级省、市部门检查26天，共计28天。扶沟县住房和城乡建设局于2020年4月27日出具的《翰林佳苑项目因扬尘治理停工统计汇总表》中《扶环攻坚办[2020]11号》文件中停工44天，时间为2020年1月1日起至2020年2月13日解除重污染天气橙色预警（Ⅱ级）响应止。2020年1月24日新冠肺炎疫情防控开始，2020年1月24日至2020年2月13日的期间与新冠肺炎疫情防控期间重叠。因此，因该文扬尘治理停工时间为24天，之后的时间不能与疫情防控停工重复计算。7、建设工程竣工验收报告一份及通知业主交房的短信通知一份，证明根据商品房买卖合同约定的交房条件为五大责任主体竣工验收合格，五大责任主体竣工验收合格的日期为2020年5月15日，周口博恒置业有限公司通知业主交房的日期为2020年5月17日。8、中国银行的国内支付业务收款回单，证明根据商品房买卖合同约定，赵永江应确保按揭款在约定的日期之前到达被告账户，若逾期，周口博恒置业有限公司可相应逾期交房。赵永江逾期付款的天数为：赵永江按揭款应付日期2018年8月18日前，实付日期2018年9月4日，逾期天数17天。赵永江质证意见：证据1均系复印件，以法庭核实后确认其真实性。对证据1-1至1-7，首先，被告应当提供原件来证明其真实性；其次，原告与被告签订合同时间是2018年7月18日，从证据1-1至1-7文件显示时间是在2018年4月8日之前的文件，与本案没有关联性。对证据1-8至1-31，认为，①被告应当提供原件。②1-21、1-22文件上面显示6家因环境不达标，由住建部门督促有关企业停产整顿，其中有关企业中包含被告公司，说明被告因环境不达标造成停工停产共计77天是其自身原因。1-26显示的也是因环境不符合相关政策而导致的停工停产，不能形成被告的抗辩。对证据2的真实性和证明目的均有异议，①没有经办人严宏涛的工作证明，不能证明严宏涛系住房和城乡管理局的工作人员。②统计表的内容不真实，里面包含因被告自身原因所导致的停工停产，不属于合同约定的被告不承担责任的范围。③证明和表格只是显示翰林佳苑，没有显示具体的名称和方位，不能证明证明中所出具的名字与被告开发的项目是一致的。④汇总表中没有李阳的工作证明，不能证明李阳系住建局的工作人员，且李阳并未在汇总表中签“属实”二字。汇总表和证明根据新的证据规则规定，应当视为证人证言，相关经办人和负责人应当出庭接受质证，以便于法庭查明本案的基本事实和保护原告的合法权益。⑤缺乏记载停工和复工的原始凭证，不能形成完整的证据链条。对证据3，被告应当提供原件以印证其真实性，该文件并没有显示让被告进行停工停产，从被告提供的证据中可以印证，被告停工停产是因其自身原因所导致的，与政府的统一禁令所造成的停工停产是不一样的。2019年9月30日之后出台的文件，与本案没有关联性，此时被告已经构成了违约，因被告违约所造成的损失，应当由被告承担。对证据4真实性无异议，但认为根据合同的约定，被告应当在2019年9月30日之前向原告交付房屋，被告至今没有向原告交付房屋，构成违约。合同第六、七条显示的是选择的是第七条第一款，不存在因延迟付款而导致的延迟交房，这与生活常识相违背。对证据5的真实性不予认可，应当提供原件。该文件是在违约之后出台的，不影响被告的违约，另外该文件主要是行政许可方面的内容，与被告延迟交房没有关联性。对证据6真实性不予认可，本证明缺少经办人或负责人的签名或盖章；本证明出具时间为2020年7月1日，已经过举证期，应当不予采信；证明中用词模糊，不能确定扬尘停工时间“2019年218号文件约定，因扬尘停工天数为28天”，约定一词有异议，不能确定停工天数为28天。上级省市部门检查26天不明确，不能准确说出上级省市部门具体指哪个部门，没有明确的检查主体，该证明用词模糊，因扶沟县住房和城乡建设局多次出具证明，为了保护原告的合法权益，其要求扶沟县住房和城乡建设局出具证明的人员到庭接受质证，以明确该证明是否为扶沟县住房和城乡建设局所出具，以及出具该证明所依据的相关材料。《扶环攻坚办[2020]11号》文件系复印件，对真实性不予认可，不能证明周口博恒置业有限公司所述的停工天数。对证据7真实性不予认可，周口博恒置业有限公司涉嫌提供虚假证据，理由为：①报告上显示竣工验收时间为2020年5月15日，本系列案中，原告的开庭时间为2020年5月15日，如果在2020年5月15日已经完成了竣工验收报告，应该在开庭当天提交竣工验收报告，在第一次开庭中，周口博恒置业有限公司已经明确提出没有竣工验收报告和没有提供竣工验收报告，周要刚案件开庭时间为2020年5月20日，即使周口博恒置业有限公司不能在2020年5月15日提供，也可以在2020年5月20日提供，周口博恒置业有限公司不能在2020年5月20日提供，可以印证当时根本没有竣工验收报告单，因为该竣工验收报告单是本案的一个最重要证据，周口博恒置业有限公司不可能不提供。如果周口博恒置业有限公司放弃举证权利，第二次开庭中也不应该采信该证据。②建设工程竣工验收报告中存在多处疑问，第一，勘查单位、项目负责人、企业技术负责人、企业法定代表人签名处均为彩印（河南日盛勘察有限公司），既然竣工验收相应人员到场进行验收，不可能不在报告单上签字，而采用彩印的方式，只能说明一点，该报告单是虚假的；第二，该报告单中时间的签字处是一人的笔迹，第三，四大主体中均没有联系电话以及单位地址，并且四大主体签名处不能证明是四大主体的工作人员所签字，原告要求提供四大主体人员自己的签字与竣工验收报告单中的签字进行比对；第四，四大主体的印章均为电子印章，既然是竣工验收，四大主体应当在竣工验收处加盖公司的现实红印章，其要求对四大主体的印章进行核实。设计单位的印章不清晰，该四大主体印章很可能是被PS上去的。周口博恒置业有限公司提供的验收报告中四大主体单位负责人签名，与原告提供的竣工验收意见四大主体单位负责人签名的笔迹，存在明显不一样，不排除周口博恒置业有限公司提供的四大主体单位负责人的签名是虚假的，尤其是设计单位杨国军的签名，笔迹相差甚大，明显的存在作假嫌疑。综上，该建设工程竣工验收报告可能涉及虚假提供证据，望法庭依法进行核实，并对相应人员进行处罚。原告并没有向本代理人反映是否收到短信的通知，并且发送短信需要提供发送短信的原始载体，因此对该组证据的证明目的有异议。对证据8的真实性及证明目的均有异议，银行收款回单应当提供原件，本收款回单与本案没有关联性，根据合同约定，双方选择的是第七条第一款，不存在周口博恒置业有限公司可以逾期交房的情形。本院对扶沟县住房和城乡建设局局长严宏涛进行了调查核实。赵永江质证意见：对调查笔录真实性没有异议，对笔录内容有异议，汇总表上的签名是李阳，而调查笔录中陈述制作汇总表的人员是王磊，汇总表上的签名与调查笔录中所述的制作人相互矛盾。从笔录上能够显示，制作人是王磊，负责人是严洪涛，情况说明中缺乏制作人的签名，并且存在制作人与签名人不一致的情况。扶环攻坚办（2019）100号文件清晰的显示：针对扶沟县部分施工工地冲洗标准不高，未安装扬尘在线检测设备的问题，住建局迅速行动，立即督促有关企业停业整顿，该文后面附有整改情况以及工地名称，名称中有周口博恒置业有限公司所开发的小区，100号文充分说明是由于周口博恒置业有限公司扬尘不达标被停工停产，不是因为政府的禁令，笔录中住建局负责人并没有提供停工的政府文件，因此应当以100号文所载明的事项作为认定依据。关于翰林佳苑项目停工28天证据，①根据法律规定应当有负责人及制作人签字或盖章，②该情况说明与周口博恒置业有限公司所提供的2020年7月1日的情况说明相互矛盾，周口博恒置业有限公司所提供的证明上面显示的停工的主要原因是省市部门检查，住建局向法院出具的情况说明，上面载明的原因是因为政令问题。没有见到2019年12月19日所出具的情况说明。综上，因住建局所提供的情况说明及调查笔录存在多处疑问，其再次要求出具情况说明的制作人以及负责人到庭接受质证。周口博恒置业有限公司对调查笔录无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月18日，赵永江与周口博恒置业有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：NO201803205）。合同主要内容是：赵永江购买周口博恒置业有限公司第14号楼1单元2层1-2-3号房屋，房屋总金额为347556元。第六条付款方式及期限：3、其他方式：买受人2018年7月8日付首付款107556元，贷款240000元办理银行按揭贷款，买受人自本合同签订之日起31日内确保按揭款到达出卖人账户，贷款（包括未足额发放贷款）的，买受人同意在10日内一次性向出卖人付房屋总价款，逾期付款的，按照第七条约定执行。第七条买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、经五大责任主体竣工验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、重大市政工程或者政府禁令等政府行为导致工程延期的；3、重大自然灾害及其他非出卖人所能遇见或控制的因素。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担……。2018年7月18日，赵永江向周口博恒置业有限公司交纳购房首付款107556元,下余购房款240000元，赵永江在中国农业银行扶沟县支行办理房屋按揭贷款。2018年8月8日，赵永江签订个人住房公积金借款合同书。2018年9月4日，赵永江在周口市住房公积金委托贷款支付凭证借款人一栏签名摁指纹，中国农业银行将240000元汇入周口博恒置业有限公司账户。2018年1月至2019年12月4日，周口博恒置业有限公司翰林佳苑小区工程多次停止建设施工，停工时间265天，其中，商品房买卖合同签订后停工233天。2020年5月15日，建设单位：周口博恒置业有限公司、勘察单位：河南日盛工程勘察有限公司、设计单位：郑州大学综合设计研究院有限公司、施工单位：河南群山建设工程有限公司、监理单位：河南省育兴建设工程管理有限公司对扶沟县翰林佳苑14#住宅楼进行了竣工验收，扶沟县翰林佳苑14#住宅楼建筑质量合格。2020年5月17日，周口博恒置业有限公司通知赵永江于2020年5月15日起可以办理交房手续。截至2020年5月17日，周口博恒置业有限公司比约定的交房日期2019年9月30日延迟交房230天。2020年6月19日，周口博恒置业有限公司申请备案登记，2020年6月29日，扶沟县住房和城乡建设局对扶沟县翰林佳苑14#住宅楼进行了备案登记。本院认为；原被告签订的商品房销售合同意思表示真实，内容符合法律规定，本院依法认定有效。当事人争议的焦点：1、周口博恒置业有限公司延迟交房是否构成违约交房；2、若违约，违约金数额如何确定。本案中，商品房买卖合同第八条约定的交房条件是经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格，2020年5月15日案涉房屋已经竣工验收合格，符合约定交房条件。周口博恒置业有限公司于2020年5月17日已通过短信方式通知赵永江自2020年5月15日起可以办理房屋交接手续。本案交付房屋的时间应为2020年5月17日。周口博恒置业有限公司比合同约定的交房时间延迟的天数应从2019年10月1日起计算至2020年5月17日止，即延迟交房天数为230天，但在庭审中，原告主张被告违约交房的截止日期为2020年5月15日，故被告延迟交房天数应按228天计算。停工265天的证明不但有扶沟县住房和城乡建设局的印章，而且还有负责人严宏涛的签字，原告对证明提出异议并要求负责人出庭作证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，本院对负责人严宏涛进行了调查核实并进行了质证，严宏涛没有再出庭的必要。扶沟县住房和城乡建设局证明停止施工265天，本院予以认定，合同签订后停工233天。根据扶沟县住房和城乡建设局出具的停工统计表可知，被告共计停工265天，但是扶办[2019]38号文件、扶环攻坚办[2019]100号文件和扶环攻坚办[2019]138号文件证明被告因自身环保不达标造成停工77天，该77天不应从延迟交房天数中扣除，其余停工天数根据商品房买卖合同第八条第二项的规定，应从延迟交房天数中扣除。被告自认2020年3月15日复工，其因新冠性肺炎疫情导致的停工天数50天（自2020年1月25日--2020年3月14日）。因疫情期间（2020年1月25日--2020年3月14日）的停工时间与扶环攻坚办2019年12月4日下发的（2019）218号文件及2020年2月13日下发的（2020）11号文件停工天数72天（2019年12月4日至2020年2月13日）有重叠（重叠时间为2020年1月25日至2020年2月13日），即重叠20天，重叠的20天应当从疫情期间停工天数中予以扣除，即因疫情停工按30天计算（50天-重叠的20天）。因疫情停工30天，根据商品房买卖合同第八条第三项的规定，应当从逾期交房天数中予以扣除。综上，周口博恒置业有限公司违约交房的天数，本院认定42天[228天-156天（233天-77天）-30天）]。根据合同约定，以347556元为基数，按日万分之一计算，应赔偿违约金1460元。被告要求原告赔偿逾期付款违约金，原告对违约的事实不予认可，被告虽以原告违约付款为由进行抗辩，但并没有提起反诉，被告要求原告赔偿违约金的诉讼请求可另案主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告周口博恒置业有限公司于判决生效之日起三日内支付原告赵永江违约金1460元；驳回原告赵永江的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周口博恒置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  何红旗审判员  张 健审判员  周新红二〇二〇年十月十二日书记员  韩 涛