广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1631号原告：苏苗，女，汉族，1980年3月8日出生，身份证号码:******************，广东省遂溪县人，住遂溪县*********。委托诉讼代理人：陈连，广东惊雷律师事务所律师。被告：湛江市京豪房地产开发有限公司，所在地：遂城镇银河小区站南路东侧。法定代表人：黄某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司遂溪支行，所在地：遂溪县*********。法定代表人：李某某，该行行长。委托诉讼代理人：梁伟军，男，汉族，1966年8月23日出生，身份证号码:******************，广东省遂溪县人，住遂溪县*********，系该行工作人员。原告苏苗诉被告湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪房地产公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“工行遂溪支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序独任审理。原告苏苗于2020年8月23日向本院申请变更第三人工行遂溪支行为被告。本院于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告苏苗的委托诉讼代理人陈连，被告京豪房地产公司的委托诉讼代理人叶猛，被告工行遂溪支行的委托诉讼代理人梁伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏苗向本院提出诉讼请求（2020年8月23日变更诉讼请求后）：1、解除原告与被告工行遂溪支行、京豪房地产公司于2019年4月28日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[湛江]分行[遂溪]支行[2018]年[810]号）。2、被告京豪房地产公司向原告退还首期房款211657元、从2019年3月4日起至本案判决之日止，该期间原告已付给被告工行遂溪支行贷款本息（暂计至2020年7月15日止）55298.98元；从2020年7月16日起至本案判决生效之日止，原告已支付给被告工行遂溪支行贷款本息（以实际支付数额为准）。3、被告京豪房地产公司自本案判决生效之日立即支付占用原告购房款的利息，其中：（1）以首期购房款211657元为基数，从2018年12月28日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；（2）从2019年3月4日起至本案判决生效之日期间，以原告每期已付给被告工行遂溪支行的贷款本息为基数，从2019年3月4日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止。4、被告京豪房地产公司自本案判决生效之日，立即向原告支付违约金6816.57元。5、被告京豪房地产公司自本案判决生效之日立即协助原告办理退还房屋买卖契税9737.95元、维修基金5298元、办证综合费2000元的退费手续。6、原告于本判决生效后尚欠被告工行遂溪支行贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金均由被告京豪房地产公司向被告工行遂溪支行偿还；违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算。7、本案全部诉讼费用由被告京豪房地产公司承担。事实与理由:2018年12月24日，原、被告签订了编号为Y2018042480的《商品房买卖合同》(预售，下称《合同》)，约定:原告购买(预售)被告位于遂溪县***********侧京豪商住花园1b号楼2层201房(下称涉案房屋)，房屋规划用途为住宅;建筑面积117.73平方米，其中套内面积96.2平方米，每平方米5790元，总房款为681657元;付款方式是按揭付款，原告应于2018年12月24日支付首期211657元。余款470000元向贷款机构申请贷款支付。《合同》还对交房条件、交房时间及违约责任作了明确的约定。《合同》第九条约定商品房交付时应当符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。《合同》第十条第（二）款第1、2、3项分别约定了其他基础设施的规划验收标准。《合同》第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付涉案的商品房。《合同》第十二条第一款第(2)项约定逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还买受人全部购房款（含已付购房款贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。按照合同约定，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，向被告工行遂溪支行借款470000元，期限为20年，以涉案房屋作为抵押物，被告为原告的贷款提供担保。《合同》签订后，原告按照《合同》约定于2018年12月28日交付首期房款211657元，被告工行遂溪支行于2019年3月14日向被告京豪房地产公司划款后，原告自2019年4月起每月15日按时向被告工行遂溪支行偿还按揭本金和利息，至2020年7月15日止已偿还本息55298.98元。2019年5月5日，原告在国家税务总局遂溪县税务局第一分局为涉案房屋交纳了契税9737.95元，同时办理了接收完税证明。另外，2018年12月14日，被告京豪房地产公司收取了原告维修基金5298元和办证综合费2000元，但被告却未按合同约定的时间（2019年10月1日）向原告交付房屋。其间，原告多次找被告提出以协商、谈判方式解决，但未果。被告于2019年12月24日发出《期楼收楼通知书》，通知业主于2019年12月28-29日前往京豪花园收楼，还通知物业服务费将从2019年12月30日起计收。原告接到通知后于2019年12月28日持有关资料前往验房、“收楼”，但发现交楼根本达不到收楼条件和标准，被告不能提供规划部门的《建设工程竣工验收报告》、建设单位的《建设工程规划验收合格证》、公安消防部门的《建设工程消防验收合格意见》、供水、供气、供电、通邮的永久性使用证明材料、人防和环境部门认可的文件或准许使用证明材料、《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)质量说明书》，不符合交付标准。况且，原告在楼房现场(也即原告购买的房屋二层，户号201房)“验楼”时发现，被告售给原告的房屋户型与约定的不一致：房屋的生活阳台与预售合同中的房产分户图、样板房不相符，与被告推销宣传广告也不相符:房产分户图、样板房和推销宣传广告约定的生活阳台前无任何墙壁，而现房的生活阳台被墙壁遮挡，墙壁高度超过1.5米，既不美观，且又严重影响采光、通风。据查，这是被告于建设中将原规划用作店面的，原计划用作店面出售，现改建成“半封闲式”的住宅套间，用作住宅出售(有图片对比、与售楼代理人的通话录音)。《合同》第三条规定，“商品房规划用途为住宅。”被告售给原告的房屋“货不对版”，该房屋根本不适合居住。被告明知售给原告的商品房不具有适用性，但却隐瞒真相，故意告知虚假事实，隐瞒该户型系店面改建的事实，也即隐瞒该户型不适合居住使用的事实，其行为违反房屋买卖合同所含房屋适应性条款。同时，被告制作让原告信赖的广告宣传，其行为构成不实广告宣传，应承担违约责任。被告所作的虚假“收楼”通知实为“看楼”，是在欺骗原告。原告在2019年12月28日发出拒绝收楼通知书，并要求解除合同(退房)，但被告拒不答复。为维权，原告及业主向广东珠江电视台“今日关注”投诉、反映。广东珠江电视台派出记者采访报道，在记者采访时，被告不得不承认:房屋未达到交房条件，通知书通知业主“收楼”，实际上是通知业主“看楼”，而不是交楼的事实。因被告京豪房地产公司不能在合同约定期限内将符合条件房屋交付给原告，原、被告约定解除合同的条件已经成就，原告据此拒绝收楼，并于2019年12月30日向被告面交《拒绝收楼交楼通知书》，2020年2月24日向被告送达《解除商品房买卖合同通知书》，但被告拒收。原告向遂溪县公证处提出申请，请求公证直接送达。2020年3月12日公证人员到被告售楼中心送达解除通知书时，售楼经理吴志豪拒绝在送达回证签名，公证人员留置送达了《解除商品房买卖合同通知书》，遂溪县公证处对送达过程进行了录音及记录，并制作了送达公证书一份。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本案《合同》自通知对方时解除。根据司法解释的规定，商品房买卖合同解除后，原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》无法实现，因商品房买卖合同解除致使商品房担保贷款合同目的无法实现，故该商品房担保合同也应予以解除。综上所述，被告的行为已经严重违反合同约定，且侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，诉至法院。原告苏苗在举证期限内向本院提交了如下证据(复印件):1、工商登记信息，证明被告京豪房地产公司登记信息及诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，证明原、被告签订了购房合同，约定购房款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任；3、增值税发票、税收完税证明、开票通知单、个人购房借款/担保合同、借款凭证、还款协议、银行流水、收据，证明原告按照合同约定履行付款义务，被告收取了原告的维修基金、办证综合费、房屋买卖契税；4、期楼收楼通知书、拒收楼房通知书、公示、证明、解除商品房买卖合同通知书、改退批条、公证书，证明被告未能按合同规定时间将经过验收合格、符合交付条件的商品房交付给原告，被告收到解除合同通知后，拒绝履行；5、京豪花园推销广告、图片，证明被告出售给原告的房屋阳台“货不对版”，违反了合同适应性条款，被告行为构成不实广告宣传；6、光盘两张（一张为珠江电视台记者2019年12月28日对被告京豪公司虚假“交楼”现场的采访报道，一张内有4组音像视频，编号为1-4），证明原告在收楼时被告交付的房屋不符合交付标准，不能如期交房且交付的房屋“货不对版”。被告京豪房地产公司答辩称：1、《商品房买卖合同》的交房日写成2019年10月1日是因为答辩人的工作人员在进行合同备案的时候，由于工作失误将交房日期2020年10月1日错误备案为2019年10月1日。从客观实际讲，房地产行业根据目前的监管预售的要求以及工程进度，一般都是在开盘后一年半到两年内完成竣工验收交付业主。本案京豪地产是2018年10月底开盘，按照现在的房地产行业根本无法做到在不到一年的时间内完成工程施工并交付房屋。答辩人认为解除合同并不是最有利于原告的利益的，因为原告是购房客而不是炒房客，本案的房屋是原告通过按揭分期付款的，所以如果解除合同后，原告作为刚需必然要另外购买房屋，那么必然面临二套房贷款利率升高的问题。答辩人有诚意解决双方的纠纷，同意调解，而且其他户的业主都是通过调解解决双方分歧，答辩人愿意在法庭中通过调解解决纠纷。2、答辩人不存在虚假及欺骗业主行为。3、人民法院如认定应当解除合同，原告诉求中维修基金、办证综合费用、房屋买卖契税只能由答辩人协助原告办理，而不是由答辩人退还。被告京豪房地产公司向本院提交如下证据（复印件）：中国邮政储蓄银行住宅专项维修资金专用折,证明住宅维修基金系代缴,由房管局收取,存于原告专用账户,不是被告收取的。被告工行遂溪支行答辩称：本案的案由为房屋买卖合同纠纷，答辩人并非房屋买卖合同的相对方，不是本案适格的被告，本案不应当对原告与答辩人之间的《个人担保/借款合同》进行审理。本案原告在一个诉求中对两个不同法律关系分别提出两个不同的诉请，没有任何法律依据。原告在本诉中对其与被告京豪房地产公司之间的房屋买卖关系和对其与答辩人之间的担保借贷关系分别提出解除合同的诉请，两个法律关系的当事人不一样，法律事实相互独立，依法只能择其一而诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，法院应该仅处理商品房买卖合同纠纷，不应当处理原告与答辩人的担保贷款合同纠纷；《个人担保/借款合同》签订后，答辩人依约发放贷款，且在贷款发放前按照人民银行有关规定在答辩人的法定义务范围内进行审查，不存在任何过错。原告要求解除《个人担保/借款合同》没有法律依据。综上所述，原告诉讼请求于法无据，请依法驳回原告关于解除《个人担保/借款合同》的诉讼请求。被告工行遂溪支行没有向本院提交任何证据。经审理查明：被告京豪房地产公司以转让方式取得京豪商住花园地块的建设使用权，经房管部门批准予以预售。2018年12月24日，原告（作为买受人）与被告京豪房地产公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018042480，以下简称合同），约定原告购买被告京豪房地产公司预售位于遂溪县***********侧京豪商住花园1b号楼2层201房，总房款为人民币681657元。合同第七条第（二）款第3项约定原告于2018年12月24日前支付首期款211657元、余款470000元向银行申请贷款；合同第九条约定商品房交付时应当符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》;合同第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付涉案的商品房。合同第十二条第⑵项约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定于2018年12月28日向被告京豪房地产公司支付了首期款211657元。2019年2月14日，原告与两被告签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[湛江]分行[遂溪]支行[2018]年[816]号），向被告工行遂溪支行贷款47万元，期限为20年，以涉案商品房作为抵押物。被告京豪房地产公司作为保证人在贷款合同上盖章，为原告的贷款承担保证责任。被告工行遂溪支行于2019年3月4日向被告京豪房地产公司划款后，原告自2019年4月起每月15日按时足额偿还按揭本金和利息，至2020年7月15日已偿还本息共55298.98元。被告京豪房地产公司收取了原告缴纳的办证综合费2000元和住宅维修基金5298元。2019年5月5日，原告在国家税务总局遂溪县税务局第一分局为涉案商品房缴纳了契税9737.95元并办理了税收完税证明。2019年12月24日，被告向原告发出《期楼收楼通知书》，通知原告在2019年12月28-29日办理收楼手续。2019年12月28日，原告到现场验收时，发现被告出售的房屋达不到交付的条件，并主张该房屋的生活阳台是高达1.5米封闭式的墙壁，不是销售广告、合同中约定的围栏式阳台，原告因此拒绝收楼，并将拒绝收楼通知书交付给被告。2020年3月12日，遂溪县公证处公证人员、见证人陈土安及原告来到被告的销售中心，向被告售楼中心经理吴志豪面送《解除商品房买卖合同通知书》，并要求其在送达回证上签名。因吴志豪拒绝在送达回证上签名，公证人员和见证人将《解除商品房买卖合同通知书》留置在被告销售中心收费室吴志豪的办公桌面上。遂溪县公证处对送达的过程进行了录音及记录，于2020年3月27日制作公证书一份。另查明，被告京豪房地产公司在庭审上承认涉案商品房正在办理竣工验收手续，涉案商品房未符合交付条件。原告缴纳的住宅维修基金5298元已由被告京豪房地产公司转入由遂溪县房产管理局收取的开设在中国邮政储蓄银行股份有限公司遂溪县支行的账户中。该银行已为原告设立账户，开出存折。存折显示原告缴纳的住宅维修基金已转入该账户。原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》第13.2条约定了合同对第50条借款人提前还款，贷款人收取违约金的标准。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告京豪房地产公司对原告与其签订的《商品房买卖合同》购买涉案商品房，原告已支付购房首期款211657元及向被告工行遂溪支行贷款47万元支付剩余购房款、已支付住宅维修基金5298元、办证综合费2000元、房屋买卖契税9737.95元及现涉案商品房尚未符合交付条件的事实无异议，故对原告在本案中主张的事实予以确认。原告与被告京豪房地产公司签订的《商品房买卖合同》及原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》是合同当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依约履行。针对本案的争议焦点，评析如下：一、原告主张解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》的理由是否成立的问题。合同签订后，原告已按合同的约定付清购房款，全部履行了合同的义务，而被告京豪房地产公司没有在合同约定期限内将符合条件的房屋交付给原告，且在法庭辩论终结前，涉案商品房尚未符合交付条件，原告与被告京豪房地产公司约定解除《商品房买卖合同》的条件已经成就。关于被告京豪房地产公司主张合同签订的交房时间属工作人员出现差错导致的抗辩理由是否采纳的问题。被告京豪房地产公司作为提供格式合同的房地产开发企业，对商品房开发建设周期应有充分的估算和计划，对建设期限和交付房屋应有综合的预判，对存在的风险应及时作出相应的调整和补救措施。被告京豪房地产公司签订合同后没有就交房时间存在失误的问题向原告进行任何说明，所以对被告京豪房地产公司辩解由于其工作人员疏忽大意导致合同签署时间错误的理由不予采纳。2020年3月12日，原告通过遂溪县公证处向被告留置送达的《解除商品房买卖合同通知书》符合《民事诉讼法》第八十六条关于留置送达的规定，解除通知已送达被告。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告已履行解除合同的通知义务，本院依法认定原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018042480）于2020年3月12日解除。《商品房买卖合同》解除后，原告与被告工行遂溪支行签订的《个人购房借款/担保合同》的目的也无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对原告要求解除与被告工行遂溪支行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求本院亦予以支持。因被告京豪房地产公司的原因，原告解除贷款合同而需支付的违约金应由被告京豪房地产公司向被告工行遂溪支行支付。二、关于购房款的退还问题。因原告的购房首期款和按揭贷款已由被告京豪房地产公司收取，被告京豪房地产公司是该笔款项的实际占有人和使用人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。被告京豪房地产公司应退还原告已支付的首期款211657元及从2019年4月15日起至本案判决生效之日止原告已偿还给被告工行遂溪支行的贷款本息（根据原告提交的还款账户流水明细显示，至2020年7月15日止原告向被告工行遂溪支行偿还的贷款本息为55298.98元）。对于原告尚欠被告工行遂溪支行贷款合同项下剩余贷款本息，由于贷款合同解除，原告未偿还的贷款本息应由被告京豪房地产公司直接偿还给被告工行遂溪支行。三、关于被告京豪房地产公司支付占用原告购房款期间的利息问题。合同约定买受人解除合同的，自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算利息。原告支付的房款分为首期款211657元及按揭贷款47万元。首期款支付的时间为2018年12月28日。被告工行遂溪支行发放47万元贷款后，原告第一期还款的时间为2019年4月15日，自此以后每月15日，原告都能按时足额向被告工行遂溪支行偿还贷款本息。被告工行遂溪支行发放的贷款47万元不是原告实际支出的购房款，原告实际支付的购房款是从2019年4月15日起每月15日向被告工行遂溪支行偿还的贷款本息。故被告京豪房地产公司应支付的占用购房款期间的利息应分段计算：1.以首期款211657元为基数，从2018年12月28日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；2.以从2019年4月15日起至本判决生效之日期间每期原告已付给被告工行遂溪支行的贷款本息为基数，从2019年4月15日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止。四、关于违约金问题。由于被告京豪房地产公司已收取了原告的全部购房款681657元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及《商品房买卖合同》第十二条第⑵项约定，由于被告京豪房地产公司违反合同的约定逾期没有交付房屋导致商品房买卖合同解除，被告京豪房地产公司需要承担违约责任并支付违约金，该项条款约定了违约金的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，原告主张被告京豪房地产公司按全部房价款的1%支付违约金6816.57元（681657元×1%）应予支持。五、关于房屋买卖契税、办证综合费、住宅维修基金的退还问题。该三项费用是按规定由相关部门收取的费用，不是被告京豪房地产公司收取使用的，应由被告京豪房地产公司协助原告办理退还手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告苏苗与被告湛江市京豪房地产开发有限公司、被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行于2019年2月14日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[湛江]分行[遂溪]支行[2018]年[816]号）。二、被告湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告苏苗退还购房首期款211657元及从2019年4月15日起至本判决生效之日止原告已付给被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息（暂计至2020年7月15日已付的银行贷款本息为55298.98元）。三、被告湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付占用原告苏苗购房款的利息（以首期款211657元为基数，从2018年12月28日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；以从2019年4月15日起至本判决生效之日期间每期原告苏苗已付给被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息为基数，从2019年4月15日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止）。四、被告湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告苏苗支付违约金6816.57元。五、被告湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内协助原告苏苗办理退还房屋买卖契税9737.95元、办证综合费2000元及住宅维修基金5298元的手续。六、原告苏苗在本判决生效之后尚欠被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金均由被告湛江市京豪房地产开发有限公司向被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算。七、驳回原告苏苗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5308.29元，由被告湛江市京豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  王月波二〇二〇年十月二十七日书记员  陆一鸣附：相关法律及司法解释规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。