四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初4266号 原告：贾宏杰，男，1973年8月13日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：程庆窈，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：四川中泰立建设工程有限公司，住所地四川省绵竹市孝德镇清道大道旁，统一社会信用代码91510683062384214K。 法定代表人：王金龙，总经理。 委托诉讼代理人：王**，四川雁南飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康莉，四川雁南飞律师事务所律师。 第三人：四川华誉建筑工程有限公司，住所地成都市武侯区航空路********，统一社会信用代码91510000699191532W。 法定代表人：文平。 第三人：资阳市中弘达投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平北路****，统一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：邓吉仓。 第三人：成都杰达川宏建筑材料有限公司，，住所地四川省成都市大邑县蔡场镇新福村**，一社会信用代码91510129686328034R。 法定代表人：贾宏杰。 委托诉讼代理人：程庆窈，北京京师（成都）律师事务所律师。 第三人：中城投集团第六工程局有限公司成都分公司，住所地成，住所地成都市武侯区二环路南三段**人南大厦**信用代码915101077826623073。 负责人：王平。 原告贾宏杰与被告四川中泰立建设工程有限公司（以下简称中泰立公司）、第三人四川华誉建筑工程有限公司（以下简称华誉公司）、资阳市中弘达投资有限公司（以下简称中弘达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月24日立案后，于2020年3月24日作出（2019）川2002民初6212号民事判决书。原告不服该判决向四川省资阳市中级人民法院提起上诉，该院以贾宏杰提交的《抵款协议书》涉及的部分案外人未参加诉讼，致转让的债权债务是否真实的基本事实不清，可能影响本案公正判决为由，于2020年8月6日作出（2020）川20民终378号民事裁定书，撤销原判决，本案发回重审。本院于2020年8月24日立案受理，在审理过程中，依法追加成都杰达川宏建筑材料有限公司（以下简称杰达公司）、中城投集团第六工程局有限公司成都分公司（以下简称中城投成都分公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法另行组成合议庭，适用普通程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告贾宏杰及其委托诉讼代理人程庆窈，被告中泰立公司的委托诉讼代理人康莉，第三人杰达公司的委托诉讼代理人程庆窈到庭参加诉讼，第三人华誉公司、中弘达公司、中城投成都分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告贾宏杰向本院提出诉讼请求：1.停止对资阳市雁江区××广场××期××3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房的强制执行，并解除对前述房屋查封；2.确认资阳市雁江区××广场××期××3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房属于原告所有。事实和理由：2017年3月8日，贾宏杰与中弘达公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定中弘达公司以846726元的价格将位于资阳市雁江区××广场××期××3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房出售给贾宏杰。贾宏杰已通过抵顶工程款的方式支付了全部房款。合同签订后，中弘达公司将房屋交付原告，原告交纳了住宅专项维修基金和物业管理费。原告实际占有、使用案涉房屋。因中弘达的原因，案涉房屋至今未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告就案涉房屋享有真实、合法、有效的权益且足以排除执行。原告贾宏杰是系成都杰达川宏建筑材料有限公司（以下简称杰达川宏公司）的法定代表人，杰达川宏公司为中弘达开发的“弘城水韵”项目防水工程的实际施工人。工程完工后对弘城水韵项目享有应收工程款130余万元。华誉公司、中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、四川威龙建设工程有限公司与杰达川宏公司就案涉房屋的购房款抵顶工程款达成合意。原告与中弘达公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售），中弘达公司对原告支付房屋款项的事实予以认可，并向其出具了收据。 被告中泰立公司辩称，案涉房屋并未实际交付原告。原告仅签订了购房合同，没有备案，没有办理登记手续。原告主张排除执行的法律依据不正确，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条，请求人民法院驳回诉讼请求。 第三人杰达公司辩称，1.认可对华誉公司、中弘达公司等享有的弘城项目工程款，用以代原告支付营业用房的购房款；2.杰达公司是弘城项目的实际施工人，截止2016年结算时，我公司享有的工程款为135万元，后与华誉公司、中城投成都分公司以及原告协商确定以部分工程款作为案涉房屋购房款。 第三人华誉公司、中弘达公司、中城投成都分公司未作答辩。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.当事人的身份信息以及企业工商信息，证明当事人的主体资格；2.《商品房买卖合同（预售）》、收据、四川省住宅专项维修资金专用收据、资阳车城佳美物业有限公司专用发票、中城投六局春〔2018〕7号文件，证明原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，有权排除被告对案涉房屋的强制执行；3.《防水施工合同》、《商砼采购合同》、竣工结算申请表、付款委托书、付款证明、《抵款协议》等，证明杰达公司系弘城项目的实际施工方符合法律相关法律规定，有权突破合同相对性直接向中弘达公司主张工程款，且其享有优先受偿权。同时以案涉房屋购房款抵工程款的事实。4.《新城市广场.弘城水韵管理规约》、《新城市广场.弘城水韵物业服务合同》、《业主接房通知书》，证明原告在案涉房屋查封前，已经接收案涉房屋并实际占有房屋；5.案涉房屋的相关图片，证明案涉房屋受地理环境、地段等因素的影响，、地段等因素的影响空置状态；6.案涉房屋的登记资料，证明案涉房屋没有办理不动产权首次登记，仅是办理了初始登记，土地面积不明确、土地宗号不清楚、界址不明确，依据相关规定，原告个人无法独自申请办理案涉房屋的不动产权转移登记；7.2020年10月14日原告在案涉房屋处以其持有的钥匙打开了案涉房屋，证明原告实际占有案涉房屋。被告中泰立公司对证据1无异议；对证据2.3不予认可；对证据4真实性和合法性予以认可，关联性不认可，不能证明原告实际占有案涉房屋；对证据5三性均不予认可，对原告张贴的低价出售或出租的年份持怀疑态度；对证据6真实性认可，但与本案无关（但不排除原告向不动产登记跟中心提交过登记的手续，双方均有可能将房屋转卖给案外人）；对证据7，真实性认可，但关联性不予认可。第三人杰达公司对原告提供的证据均认可。对证据1、2、3、4、6、7与当事人陈述及证据之间能够相互印证，本院予以确认；对证据5因原告未提供拍摄的时间以及不能确定是否系案涉房屋，本院不予确认。 被告中泰立公司无证据提交。 第三人杰达公司无证据提交。 第三人华誉公司、中弘达公司、中城投成都分公司未提交陈述意见，也未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋系营业用房，于2017年4月19日登记在中弘达公司名下，系首次登记。 原告于2017年3月7日缴纳房屋专业维修基金4498.50元，2017年3月8日与第三人中弘达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买第三人中弘达公司开发的坐落于资阳市雁江区××新区××镇××村弘城水韵中城建.新城市广大场（一期），资房预售证第2014-2号下第3幢-1屋3（Ｆ）－１－７号营业用房，单价为9379元／平方米，总价款846726元。未办理合同备案登记，原告未向中弘达公司支付购房款。2017年3月19日原告与资阳市车城佳美物业有限公司签订《新城市广场.弘城水韵物业服务合同》，2017年5月5日缴纳2017年3月9日至2018年3月8日的物业管理费2051元。 2019年11月11日（补签时间），原告与第三人杰达公司、华誉公司、中弘达公司、中城投成都分公司签订《抵款协议书》，约定……二、以房抵款的具体方式1.……3（F）-1-7建筑面积90.28㎡单价9379元/㎡总价846,726元，2……买受人为贾宏杰……。第三人中弘达公司在执行异议案件听证中陈述因中弘达公司欠中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、中城建第十六工程局四川威龙建设工程有限公司和华誉公司工程款，且欠款金额大于购房款金额，因此原告未再支付购房款，《抵款协议书》系2019年11月11日补签。 中泰立公司与华誉公司建设工程合同纠纷一案，本院2017年12月7日作出（2017）川2002民初3890号民事判决，判决华誉公司支付中泰立公司工程款2257781.05元及利息……。后华誉公司不服，上诉至四川省资阳市中级人民法院，该院于2018年2月11日作出（2018）川20民终118号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年4月25日，中泰立公司向本院申请执行，在执行中当事人达成和解，中弘达公司为华誉公司上述债务承担连带保证责任，后案件终结执行。2019年3月19日，中泰立公司申请恢复执行，本院受理后，于2019年5月10日查封了登记在保证人名下位于资阳市雁江区××广场××期××3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房，对该营业用房进行依法拍卖，现案件尚在执行中。原告以中弘达公司已将上述房屋用抵债的方式出卖给原告为由，于2019年11月18日向本院提出执行异议，本院于2019年12月2日作出了（2019）川2002执异125号执行裁定书，裁定：“驳回异议人贾宏杰的异议请求”。原告遂诉来本院请求判决停止执行被查封的房产。 本院认为，本案争议的焦点为：贾宏杰对案涉房屋的执行提出的执行异议是否符合法律规定的条件，其权利能否排除执行。本案中，案涉房屋系营业用房，用抵债方式出卖给贾宏杰，案涉房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效。案涉房屋在法院查封前签订了房屋买卖合同，贾宏杰巳实际占有房屋，房屋价款以抵债方式全部支付完毕，未办理房屋过户登记手续非因贾宏杰的原因造成，系因开发商中弘达公司无力支付相关费用而未予办理备案登记。本案贾宏杰提出的执行异议能否阻却法院的执行，从本案现有的证据来看，贾宏杰的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，可以排除执行。虽然中城投成都分公司、中弘达公司、杰达公司、 华誉公司、贾宏杰签订的《抵款协议书》的时间系在案涉房屋被法院查封之后，但根据诉讼中查明的事实，在案涉房屋被法院查封之前，中城投成都分公司、中弘达公司、华誉公司差欠贾宏杰防水工程款的事实已清楚明了，贾宏杰与中弘达公司签订案涉房屋买卖合同时就已明确了以抵债方式完清购房款项，双方当事人相互差欠款项以购房合同约定的房价款予以冲抵，之后签订的《抵款协议书》只是用作财务记账之需。本案并无证据证明当事人是以签订《抵款协议书》的形式对抗法院对案涉房屋的执行。案涉房屋被法院查封前，贾宏杰已完成房屋交接手续，与物管公司签订了房屋交接清单，缴纳了物业服务费、专项维修基金等，上述证据能够证明中弘达公司已将案涉房屋交付给贾宏杰占有。中泰立公司认为案涉房屋在法院查封前未交付的理由亦不能成立。以上事实表明，贾宏杰在法院查封案涉房屋之前，通过签订合法有效的房屋买卖合同，实际占有了案涉房屋，以抵债的方式缴清了全部购房款，未办理房屋过户手续并非因贾宏杰自身的原因。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的全部条件。对于贾宏杰请求确认案涉房屋属其所有的主张，因贾宏杰与中弘达公司之间就案涉房屋所产生争议属于合同履行的争议，不属于权属争议，故对贾宏杰该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、不得执行对资阳市中弘达投资有限公司所有的坐落于资阳市雁江区××新区××镇××村弘城水韵中城建.新城市广大场（一期），资房预售证第2014-2号下第3幢-1屋3（Ｆ）－１－７号营业用房； 二、驳回原告贾宏杰的其他诉讼请求。 案件受理费12,267元（已由原告贾宏杰向本院缴纳），由被告四川中泰立建设工程有限公司负担，被告四川中泰立建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾宏杰给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  韩志华 人民陪审员  刘亚辉 人民陪审员  杨红英 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  倪 会