广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初4842号原告：汝玉琴，女，汉族，户籍地福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：吴强，广东深长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：何金州，广东深长城律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司。法定代表人：刘臻。委托诉讼代理人：何翠珊，系该公司员工。原告汝玉琴与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汝玉琴的委托诉讼代理人吴强，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汝玉琴向本院提出诉讼请求：一、被告承担逾期办理不动产权证的违约金190164.7元（以全部房款1866190元为基数，按照每日万分之一的标准计算逾期办证违约金，自2017年6月26日暂计至提起诉讼之日，实际应计算至被告办理不动产权证之日止）；二、本案受理费由被告承担。事实与理由：2016年1月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城XX栋XX号房，房屋总价款为人民币1866190元，房屋用途为住宅。该商品房买卖合同第十一条约定，被告应在2016年6月30日前交付该商品房。合同第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为该商品房交付之日起360日内，若被告违约，则被告应自期限届满的次日起至实际完成房屋所有权登记止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。此外，该商品房买卖合同第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同约定为准。在该商品房交付之后，被告一直未为原告办理房屋产权证。2018年10月22日，被告发出一份《关于办理产权证的通知》，要求原告携带身份证原件、复印件及《商品房买卖合同》原件于2018年11月2日前的工作日到稔山镇房管所办理产权证。但是，原告按其通知多次前往稔山镇房管所均被告知无法办理产权证。2019年3月5日，惠东县国土资源局向全体富茂海滨城（二期）C区别墅业主发出《关于申请查询登记信息的回复》，明确回复：“经查截止今天（即2019年3月5日）我局暂未收到富茂海滨城（二期）C区别墅申请国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记（确权）的材料，须待开发单位申请办理初始登记后，方可办理不动产权证至购房人名下”。因此，截至2019年3月5日被告仍未向惠东县国土资源局提交房屋所有权初始登记（确权）的材料，原告所购房屋还不具备办理不动产权证的条件。被告2018年10月22日发出的《关于办理产权证的通知》是一份虚假的通知。按照原被告双方商品房买卖合同第二十条之约定，被告应自约定的房屋交付时间2016年6月30日起360日内（即2017年6月25日前）为原告办理不动产权证。但是截至原告提起诉讼之日，被告仍未为原告办理不动产权证。原告认为，原告与被告之间商品房买卖合同合法有效，依法受法律保护，被告违反合同约定，迟延履行办证义务，依法应当按照商品房买卖合同第二十条约定的标准，向原告支付逾期办理不动产权证的违约金。综上，恳请人民法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，一、答辩人承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。1、答辩人仅承担协助办理产权证书的义务，仅在因为答辩人原因导致逾期办证时，才应承担逾期办证的违约责任。首先，合同已经明确约定了办理不动产权证的起算时间为商品房交付使用后开始计算，虽然答辩人已经在合同约定的交楼时间2016年6月30日达到了交楼的条件，并提前向原告寄发了书面的收楼通知，但是原告怠于履行自己的收楼义务，截止至2016年10月1日才收楼，答辩人有权根据原告的收楼时间予以顺延应办证的起算时间，即从2017年9月25日开始计算办证时间，在无任何免责的事由的情况下，答辩人将商品房项目资料报产权登记机关的截止时间为2018年9月20日。其次附件十一补充协议第十条已明确约定：“360日”仅指出卖人负责将办理该商品房项目资料报产权登记机关的时间，而非办妥房产证的时间。且约定出卖人对买受人的办理权属登记的义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理权属登记条件的时候，出卖人能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定是出卖人的义务已经完成。其次根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，答辩人只因自身原因导致的逾期办证才需要承担违约责任，换言之，如果因原告、政府办证部门、政策调整等原因导致逾期办证的，均不应当苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告的交资料时间或政府出证的时间。2、被答辩人同样作为办理产权证书的义务主体，根据证据规则应对自己的主张承担举证责任。首先，原告应按照合同的约定履行收楼义务。其次，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定了“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应对以下内容进行查验，而第（四）款为法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。该部分材料是需要原告配合提供的。另根据“谁主张，谁举证”原则，原告应举证证明原告已经将相关办证的资料递交给被告，并举证递交材料的时间是符合办证的时间。原告办理面签的时间为2020年7月7日，因原告自身原因而怠于履行办证义务而导致的逾期办证的责任不应由答辩人买单，理应扣除上述期限。3、涉案商品房在办理权属证书时遇到政策调整，从而导致办证期限延长，应依法扣减。2017年年中惠东县开始实施不动产登记制度改革，商品房的产权登记机构、申请办证流程、权属证明等方面都发生了重大的变化。首先登记机构由房产管理部门更改为国土资源管理部门（现改为自然资源管理部门）；其次，登记手续增加了“权籍调查”等环节，增加了工作内容。2017年10月21日《关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要》（惠东府纪[2017]149号）文件强调：不动产权籍调查时不动产登记的前置工作，其办理时限不应纳入计算在不动产登记时效内。另根据《不动产登记暂行条例》第20条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作内办结不动产登记手续”。最后，在机构改革期间，办证部门停止相关办证业务，并对答辩人提交的办证材料均不予以收件，因此恳请法院根据实际情况予以扣减非答辩人原因造成的违约责任。二、被答辩人适用法律错误，逾期违约金应当按照《补充协议》第十一条的约定执行。1、双方已在《补充协议》中对《商品房买卖合同》的部分条款进行了修改，且实际履行亦是按《补充协议》来执行，因此应当按《补充协议》第十一条的约定来确定逾期办证违约金。2、被答辩人未提供证据证明其存在损失的事实，无权要求调整违约金。合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方已经在补充协议中约定了违约金的计算方法，而且被答辩人也并没有提供其损失存在的事实证据，更无法证明约定的违约金高于造成的损失，因此无权要求人民法院调整违约金。三、《补充协议》为双方协商一致后制定，是示范合同，并非格式合同，退一步讲，即使构成格式合同，其第十条的约定也未免除出卖人的责任，不构成该条款无效情形。根据合同法第三十九条的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”答辩人与被答辩人签订的《补充协议》，在第二十二条特别声明，该合同是在双方协商一致后制订的，并非由答辩人提供的格式合同，双方在制订此补充协议时是经过充分的协商的，比如在付款条款上经过了被答辩人的同意，因此该合同不符合法律规定上的格式合同的定义。退一步讲，即使构成格式合同，根据合同法第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”而补充协议第十一条的规定，只是限制和减轻了答辩人的违约责任，但并未免除，而该条款亦不存在违反合同法第五十二条和五十三条的规定，因此并不构成该条款无效情形。综上所述，答辩人认为，无论是按照原、被告双方签订的商品房买卖合同还是按照相关法律规定，答辩人只承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。逾期办证的违约责任应当适用《补充协议》第十一条的约定来执行，即最高不超过被答辩人已付房款的1%，被答辩人并未举证逾期办证给其造成的损失存在的事实证据，无权要求调整违约金，请法院根据双方的约定计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告汝玉琴（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年1月9日签订了编号为XXX的《商品房买卖合同》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城XX栋XX号房，约定于2016年6月30日前交付，总楼款为1866190元。商品房买卖合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第二条约定“《商品房买卖合同》第九条变更为：双方一致同意该商品房的唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》，且双方一致同意出卖人现场公示该《建设工程竣工验收备案表》复印件即可，出卖人公示后，买受人即应办理收楼手续，否则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付。”；第四条约定“买受人应在《收楼通知书》中通知的房屋交付日前来验收该商品房，逾期超过10天不验收，或在验收期限届满前未有异议的，视为买受人已经验收完毕，同意收楼。如买受人未付清房款的，出卖人有权拒绝交付本房地产直至买受人付清房款为止。该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人，如买受人未按约定的日期办理该商品房的验收交接手续，出卖人无需发出书面催告书一次，该商品房的风险责任从约定交付之日起转移由买受人承担；第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%。本条款的360日仅指出卖人负责提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间，同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。”，该条款同时约定“在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若因买受人不能在30天内提供完备办证资料并配合办理相关手续的，或其他非出卖人原因的，则视为出卖人的协助义务已完成，不用承担任何违约责任。”原、被告确认原告已经支付完毕楼款。2014年12月30日，案涉房屋所在项目工程取得竣工验收备案；2016年6月21日，被告向原告邮寄收楼通知书；2016年8月13日，原告委托第三方对案涉房屋进行验房；2016年10月3日，被告向原告交付案涉房屋，并签署了《钥匙签收表》。2019年5月23日，被告向原告寄送办证通知，原告确认已收到该通知，但主张如需扣除因原告自身原因迟延办理面签的时间，扣除的起始日期应从2019年5月23日寄送通知后的一个月即2019年6月23日开始计算。2020年7月7日，原告办理面签完毕及缴纳了案涉房屋的契税。被告主张受不动产登记改革的政策原因影响，提交了惠东县人民政府于2016年6月28日作出的《惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告》，原告对此真实性予以认可，但主张与本案无关。庭审前，本院就案涉房产的办证节点向惠东县自然资源局函询，该局回复“一、根据《不动产登记操作规范》（试行）第1条第4点规定，申请不动产首次登记（确权）前，需办理权籍调查。申请不动产转移登记时，不动产界址未发生变化的，无需办理权籍调查，我局测绘部门利用早期完成的权籍调查出具相应的权籍成果即可。二、涉案房屋办理权籍调查、产权登记有关时间如下：初始登记阶段不动产权籍调查受理日期为2018年8月8日，初始登记阶段不动产权籍调查完成日期为2019年3月19日，初始登记的申请日期为2019年3月21日，初始登记完成日期为2019年3月29日，转移登记阶段申请出具权籍调查成果日期为2019年5月14日，转移登记阶段出具权籍调查成果日期为2019年5月15日，预收件的日期为空白，办理不动产转移登记的日期为未送件，办理完毕不动产转移登记日期为空白；批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。庭审后，本院再次向自然资源局函询该房产的办证情况，该局回复“惠州市富茂房地产公司于2020年8月7日批量提交汝玉琴购买位于惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城XX栋XX号房的转移登记申请资料，我局于2020年8月26日登簿办结。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.办证期限的起始日期及逾期办证违约金的截止日期；2.补充协议中关于逾期办证违约金条款效力问题；3.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；4.原告对于迟延办证是否存在过错；5.本案如何处理。关于第一个焦点，被告在约定的交付期限截止前向原告寄送收楼通知书，且被告在发出通知时案涉房屋已符合双方约定的交付条件，即此时被告已履行完毕交付房屋的义务；虽原告迟延接收房屋的问题，但根据双方签订的补充协议第四条的约定，原告未按通知按时前来接收房屋，也应认定合同约定的交付期限届满之日即2016年6月30日为案涉房屋交付之日；故原告主张从上述日期开始起算办证期限，符合双方的约定，本院予以支持。另外，被告抗辩应按照实际交房之日起算办证期限，实际依据的系补充协议第十一条第二款的约定即商品房交付的时间晚于合同约定的以实际交付的时间为准起算办证期限，但被告未举证证明因原告未按通知的日期收房对办证带来何种实质影响，结合上述第四条的约定，该条款内容实际减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该约定的内容应属无效。关于逾期办证违约金的截止日期，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准，根据惠东县自然资源局的复函应以被告提交转移登记申请材料的日期即2020年8月7日为准。关于第二个焦点，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第三个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告履行办证义务的截止时间点为房屋交付之日起的360天即2017年6月25日，该时间在当地政府部门实际启动不动产登记改革之后，实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2018年8月8日至2019年3月19日计224天的初始登记权籍调查时间和2019年5月14日至2019年5月15日计2天的转移登记权籍调查时间。关于第四个焦点，根据本院查明，被告于2019年5月23日向原告发送办理不动产权证的通知，原告于2020年7月7日才缴纳契税及办理面签手续，故本院认定原告对于逾期办证存在一定的过错，对于系原告原因造成逾期办证的时间段应予以扣除。关于原告主张迟延履行自身办证义务系因被告未能按约定完成相应土地年限的初始登记的问题，针对该问题，原告应就此向被告主张相关权利或待合同履行完毕后向被告主张履行合同义务不符合约定的违约责任，而原告采取不履行自身办证义务的方式，导致的仅系办证期限的延长以及损失的扩大，故本院原告的该项主张，不予支持。关于如何扣减问题，因被告于2019年5月23日向原告寄送办证通知时已取得案涉房产的转移登记权籍调查成果，结合司法审判实践，如向产权登记机关提交有效的、齐全的资料系可办理出案涉房屋的产权证，故本院酌定该通知后的一个月内即2019年6月22日前为原告履行自身应负的办证义务的合理期间，如前所述，因原告自身原因怠于履行办证义务所导致的迟延办证期间不应计算违约金，结合上述面签及缴纳契税的日期，对2019年6月23日至2020年7月7日合计381天在被告的逾期办证违约天数中予以扣除。关于第五个焦点，本案逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起的360日之次日即2017年6月26日，终止点2020年8月7日，合计1139天，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间合计226天，扣除因原告自身原因导致迟延办证的时间合计381天，实际逾期时间为532天，故违约金为以总楼款1866190元为基数按每日万分之一计算，金额为99281.31元（已四舍五入）。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告汝玉琴支付逾期办理不动产权证的违约金99281.31元。二、驳回原告汝玉琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4103元，由原告汝玉琴负担1957元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担2146元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  方运流人民陪审员  庄巧华二〇二〇年十月二十二日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波