广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初35887号原告（反诉被告）：深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司，住所地宝安区福永街道桥头社区宝安大道**，统一社会信用代码91440300073363136N。法定代表人：江映俊。委托诉讼代理人：杨忠良，广东美赢宝律师事务所律师。被告（反诉原告）：万东升，男，汉族，1983年11月19日出生，身份证住址河南省叶县，委托诉讼代理人：王帅，广东冠杰律师事务所所律师。原告深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司（以下简称“恒诚公司”）诉被告万东升以及被告反诉原告房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告恒诚公司委托诉讼代理人杨忠良、被告万东升、委托诉讼代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年4月12日签订书面合同，确认被告租赁原告的位于宝安区福永街道桥头社区宝安大道6269号汇德隆广场2F10号商铺，合同期限6年，自2017年3月9日至2023年3月8日，免租期自2019年3月9日至5月31日，租金每月28128元，管理费1500元每月，电费按照1.35元每度计算，合同还约定逾期交费的按照每日千分之五计算违约金。逾期超过一个月的，有权解除合同，合同第10条2款规定：乙方违约，甲方有权终止合同并要求乙方赔偿3个月租金作为商铺空置期损失。被告承租商铺后，仅仅交付了2017年7月31日前的租金，拖欠2017年8-12月租金、管理费，还拖欠2017年7月至12月电费（6月底的电表数2368，7月底的电表数2394，8月电表数2477，9月电表数2541，10月份电表数2599）。原告多次催款无果，只得自2018年1月1日收回商铺。经协商，原告同意被告仅需要支付2017年8-10月份的租金、管理费及2017年7-10月份的电费，总计104477元。此后，原告催促被告，被告以各种那个理由拖延，2019年6月，被告亲自到原告处解释原因，但最终仍未付款。原告认为：合同已经签订就具有法律约束力，现被告拖欠租金等费用，符合合同约定解除条件，应依照合同约定承担责任。请求：1、判令被告支付2017年8-10月的商铺租金84384元、管理费4500元、电费15593元，支付逾期违约金28104元（自2018年1月1日起算，按照每日万分之五计算至2019年9月30日），因违约承担免租期（商铺空置期）损失84384元，总计216965元；2、诉讼费由被告负担。被告辩称，虽然说原被告已签订商铺租赁合同，但是被告并没有进场进行租赁，换言之，原告并没有将涉案房屋交付给被告使用。另外，此房屋没有建设规划许可证，故商铺租赁合同无效。被告反诉称，被告与原告于2017年4月12日签订商铺租赁合同，双方约定，由原告将宝安区福永街道桥头社区宝安大道6269号汇德隆广场2F10号商铺租赁给被告，并在签合同时由被告向原告缴纳押金56256元，被告忠实履行合同义务，按约缴纳合同保证金，但原告一直未按约定交付租赁物，反而交付给第三人使用，被告多此催促原告解除租赁合同并返还已经缴纳的合同保证金，但均被原告无理拒绝，因此请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还合同保证金56256元；2、判令反诉被告向反诉原告支付合同保证金利息9099.58元（以6%的年利率自反诉被告违约之日即2017年3月9日暂计至2019年11月18日，计算至完全返还合同保证金之日止）；3、判令解除本案双方签订的《商铺租赁合同》；4、判令反诉被告向反诉原告返还定金10038元；5、本案反诉费由反诉被告承担。原告对被告的反诉辩称，请求法院驳回被告的反诉请求，因为反诉原告与反诉被告签订过租赁合同，也实际履行了合同，至于商铺在其实际管理中出现什么情况，作为出租方我方不清楚实际的使用人，且其已履行了合同就应承担租赁费用。经审理查明以下事实：一、2017年4月12日，恒诚公司与万东升签订《商铺租赁合同》（合同编号：HDL20170411-2F10），合同约定：甲方（即恒诚公司）将位于宝安区××桥头社区××广场2Ｆ10，建筑面积879平方米（含公摊）出租给乙方（即万东升）使用，经营范围为办公培训；租期为6年，从2017年3月9日起至2023年3月8日止，免租期从2017年3月9日起至2017年5月31日止；2017年3月9日起至2020年3月8日止每月租金为28128元，2020年3月9日起至2023年3月8日止每月租金为30941元，租金不含租赁税及发票，每月5号前一次性交清当月租金，签署合同时，乙方向甲方交纳56256元的合同保证金及第一个月租金；物业管理费每月1500元，每月5日前向甲方缴纳，水费每立方为7.5元，电费每度1.35元；乙方应按期交纳租金，凡在合同约定期限的最后一日起逾期过十五天仍未缴纳下期租金者，即视为乙方自动终止合同，乙方必须在三日内撤出，保证金不退还。二、恒诚公司称万东升已交付的款项有：1、2017年3月9日支付定金10038元；2、2017年4月10日支付电费512元；3、2017年4月17日支付合同保证金46195元；4、2017年5月4日支付4月份电费2368元；5、2017年7月5日支付2017年6月份租金及5月份水电费32419元；6、2017年7月24日支付综合服务费（进场费）30000元；7、2017年8月31日支付支付2017年7月份租金及6月份水电费33138元。万东升称其仅支付定金10038元及合同保证金56256元。从恒诚公司提交的转账记录看，2017年3月9日李金秀向恒诚公司转账10038元，2017年4月17日李金秀向恒诚公司通过刷卡支付46218元（扣除手续费23元，实际到账金额为46195元），另万东升签署过退付定金10038元的费用报销单，此与恒诚公司所述定金10038元转为合同保证金相吻合。万东升称除定金外另行交付合同保证金56256元，未能提交证据说明具体交付的细节，本院不予采信。三、万东升提交称其并未缴纳过进场费30000元。而在恒诚公司提交的通话录音中，万东升曾反复质问“我的进场费、押金在哪里”。万东升解释称没做过生意，对于这些概念不是很懂。四、本案涉案房屋无有效的房产证及建设工程规划许可证。上述事实，有《商铺租赁合同》、银行流水单、收据、通话录音、微信聊天记录等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房产无国土规划部门颁发的合法产权证或建设工程规划许可证，因此原、被告签订《商铺租赁合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中恒诚公司作为二房东，其应清楚涉案商城未取得房产证和建设规划许可证，仍将商城分租给各个商户，并且未如实告知租户相关情况，对合同无效负有主要责任；万东升作为承租人在合同签订前也应尽谨慎审查之义务，询问清楚租赁房产的产权及相关情况，其对合同无效负有次要责任。故本院判定恒诚公司承担70%责任，万东升承担30%责任。关于恒诚公司的诉请，虽然租赁合同无效，但万东升实际进场装修使用了涉案商铺，应当支付相应的占有使用费。万东升称已于2017年5月底通知恒诚公司撤场，但未提供相应的证据，也无任何交接的手续。本院不予采信。恒诚公司称2017年12月才收回场地，其要求万东升支付2017年8月至10月的场地占有使用费84384元及管理费4500元合法有据，本院予以支持。恒诚公司要求万东升支付电费15593元，因其提交的水电费记录表系其单方制作，无被告确认，故不能证明被告实际用电量，且恒诚公司也未证明其已实际垫付了相关费用，故该项诉请本院不予支持。恒诚公司诉请的逾期违约金及免租期（商铺空置期）损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于万东升的反诉请求，因双方签订的《商铺租赁合同》属于无效合同，恒诚公司基于合同向万东升收取的合同保证金56256元依法应予以返还。万东升要求恒诚公司返还合同保证金56256元的诉请合法有据，本院予以支持，其要求支付保证金利息缺乏依据，本院不予支持。因万东升支付的10038元定金已转为合同保证金，其要求恒诚公司返还定金10038元的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原、被告2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告万东升于判决生效之日起十日内向原告深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司支付2017年8月至10月的场地占有使用费84384元及管理费4500元；三、原告深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司于判决生效之日起十日内向被告万东升返还合同保证金56256元；四、驳回原告深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告万东升的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币2277元，由原告深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司承担934元，被告万东升承担1343元；反诉受理费717元，由原告深圳市恒诚业投资发展有限公司福永分公司承担100元，被告万东升承担617元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张  朝  军二〇二〇年十月十日书记员 黄文轩（兼）书记员 李  桃  艳附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。