广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1559号上诉人（原审被告）:阳江市富和房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市某小区御景湾首层**。法定代表人：陈国锋，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：谭丰林，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈均，男，1962年4月28日出生，汉族，住广东省阳西县。被上诉人（原审原告）：陈柳福，男，1987年6月26日出生，汉族，住广东省阳西县。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上列被上诉人共同的委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市富和房地产开发有限公司（以下简称富和房地产公司）因与被上诉人陈均、陈柳福商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。富和房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判富和房地产公司无需支付逾期办证违约金给陈均、陈柳福；二、撤销一审判决第三项，改判富和房地产公司无需承担加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、本案一、二审诉讼费由陈均、陈柳福承担。事实与理由：（一）涉案商品房属于富和房地产公司开发的“某小区”小区三期建设项目，富和房地产公司按照当时的人防工程政策和项目整体规划需要未在设计施工图纸中设计人防工程并申报相关职能部门审核通过准予实施。后因人防工程政策变化，相关职能部门要求富和房地产公司将三期配套的人防工程改建到尚未动工的五期工程地下，致使三期总体工程无法通过综合竣工验收，显然造成上述违约事实的原因不在于富和房地产公司，不应由富和房地产公司承担违约责任。（二）三期业主因富和房地产公司未及时办理产权证而群访到阳江市住建局，富和房地产公司为防止矛盾扩大、增添社会不稳定因素，在市住建局领导的协调下，不得已签订由业主单方面整理的《强烈要求富和开发商对x栋业主作以下承诺》，该承诺书的条款不公正、不平等，不具有法律效力。而且业主在富和房地产公司承诺履约期间到售楼部聚众拉横幅、挂条幅闹事严重影响了富和房地产公司的正常工作秩序并阻碍了办证工作，属业主违约在先。（三）退一步来说，阳江市机构改革，相关职能部门工作衔接等原因产生较正常情况办理时间延长，以及新型冠状病毒疫情肆虐导致证件办理工作中断，这些情形都是富和房地产公司在履行《强烈要求富和开发商对x栋业主作以下承诺》期间无法预见的不可抗力因素，不应由富和房地产公司承担责任。综上所述，富和房地产公司在履约过程中已尽职尽责，不存在违约行为，恳请二审法院依法改判。陈均、陈柳福辩称：一、富和房地产公司主张的因配套人防工程政策和阳江市机构改革等导致其办证迟延不构成情势变更或者不可抗力，不属于陈均、陈柳福与富和房地产公司签订的商品房买卖合同中的免责事由。富和房地产公司作为一个专业的开发商，应当能够预料并且掌握办证的流程以及时间，并且其在上诉状中也自认了逾期办证的违约事实，由于富和房地产公司一直不履行办证义务，故逾期办证违约金应计算至其为陈均、陈柳福办妥产权证登记时止。二、富和房地产公司主张其被迫签订承诺书没有提供任何证据证明。该承诺书是格式合同，是在富和房地产公司对违约责任以及后果有充分以及完全可以预见的情况下自行签订的，而且陈均、陈柳福为免诉累已自愿调整按年利率6%的标准计算逾期办证违约金。三、富和房地产公司已经帮其他有关联的业主办妥了房产证，却故意拖延为陈均、陈柳福办证，其主观上存在恶意，理应承担支付逾期办证违约金的责任。陈均、陈柳福一审起诉请求：一、富和房地产公司提交阳江市江城区甲路x号某小区x幢x单元x房所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助陈均、陈柳福办理该商品房的不动产权证（房地产权证）；二、富和房地产公司按已付房价款的日万分之三的标准支付逾期办证违约金给陈均、陈柳福，自2018年12月4日起计至实际办证完毕时止；三、本案诉讼费由富和房地产公司承担。一审法院认定事实：2014年3月14日，陈均、陈柳福（买受人）与富和房地产公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人将位于阳江市江城区甲路**某小区******出售给买受人，建筑面积共108.19平方米，该商品房属预售商品房，按套出售，总价款为437434元；付款方式为签订本合同时出卖人已收首期房款131434元，余额306000元由买受人向阳江市银行申请按揭贷款给予支付；出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订上述合同后，陈均、陈柳福在2015年3月18日支付了办证费30039元给富和房地产公司，并按约定付清了全部购房款437434元给富和房地产公司。后，富和房地产公司将没有经验收合格的商品房交付给陈均、陈柳福使用。由于涉案商品房一直未能办理产权证，富和房地产公司于2017年10月12日向某小区x栋全体业主出具一份《强烈要求富和开发商对x栋业主作出以下承诺》，其中承诺，在2018年7月30日前提交x栋所有办证资料入不动产登记中心，逾期未把x栋业主办证资料放入不动产登记中心的，按业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。待业主不动产权证出证后开发商无条件启用代收费支付办证的所有使用费，直到给业主提取出不动产权证为止，逾期未为业主申领不动产权证的，按照业主总房价款日万分之三或者按房价款的5%追究违约责任。在2018年4月30日前退还x栋业主（买受人）多收的办证费，仅保留购房款总额的3%作为办证费用（买房时缴纳办证费低于总购房款3%的业主暂不退费，待房产证出来后再多退少补）。本承诺一经作出，即时对阳江市某小区x栋全体业主有效，不可撤销。本承诺书一式三份，开发商、业主各一份，住建局备存一份。此后，由于富和房地产公司未能按承诺的期限办理涉案商品房的产权证，陈均、陈柳福遂于2018年11月7日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.富和房地产公司提交阳江市江城区甲路x号某小区x幢x单元x房所需的办理权属登记资料给产权登记机关，协助陈均、陈柳福办理并取得该商品房的不动产权证（房地产权证）；2.富和房地产公司按已付房价款的日万分之三的标准支付逾期办证违约金给陈均、陈柳福，自2018年7月31日起计至实际办证完毕时止；3.富和房地产公司退还办证费16809元给陈均、陈柳福；4.富和房地产公司支付占用办证费16809元期间的利息给陈均、陈柳福（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年3月15日起计至本息付清时止）。一审法院于同年12月10日作出（2018）粤1702民初4927号民事判决：1.限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金9060.28元给陈均、陈柳福；2.限富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证费8649元及利息（利息从2018年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给陈均、陈柳福；3.驳回陈均、陈柳福的其他诉讼请求。富和房地产公司不服上述判决，上诉于阳江市中级人民法院，该院于2019年8月23日作出（2019）粤17民终837号判决：驳回上诉，维持原判。一审法院在（2018）粤1702民初4927号民事判决中，将逾期办证违约金调整为按年利率6%计算，从2018年7月31日计至2018年12月3日，对此后的逾期办证违约金，由陈均、陈柳福另行主张。另查明，阳江市自然资源局于2019年10月28日对阳江市中级人民法院作出的阳自然资函字[2019]1576号的复函如下：阳江市江城区甲路x号某小区x幢商品房首次登记于2019年10月23日办结，上述商品房在无权利限制（抵押、查封、法律及行政法规规定的其它权利限制等情形）的情况下具备办理不动产转移登记条件。一审法院认为，陈均、陈柳福与富和房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。现涉案商品房已办理初始登记，具备办理不动产转移登记的条件，陈均、陈柳福请求富和房地产公司协助其办理涉案商品房的房地产权属证书，合法合理，应予以支持。由于富和房地产公司逾期办证的违约行为持续，应继续承担违约责任。富和房地产公司抗辩的未按人防设计施工、政府机构改革等事由不属不可抗力，免责理由不能成立。一审法院在（2018）粤1702民初4927号民事判决中，逾期办证违约金是从2018年7月31日计至2018年12月3日，并将逾期办证违约金调整为按年利率6%计算，故本案的逾期办证违约金应从2018年12月4日起按年利率6%计算计至涉案商品房办理权属转移登记需由富和房地产公司提供的资料报产权登记机关备案之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款之规定，作出判决：一、富和房地产公司在判决发生法律效力之日起六十日内协助陈均、陈柳福办理阳江市江城区甲路x号某小区x幢x单元x房的商品房权属转移登记手续，办理不动产权属转移登记手续所产生的费用由陈均、陈柳福和富和房地产公司按照相关法律规定承担；二、富和房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金（以437434元为基数，按年利率6%计算，从2018年12月4日起计至涉案商品房办理权属转移登记需由富和房地产公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）给陈均、陈柳福；三、驳回陈均、陈柳福的其他诉讼请求。一审案件受理费559元，由陈均、陈柳福负担330元，富和房地产公司负担229元。二审期间，陈均、陈柳福没有提供新证据。富和房地产公司提供了如下证据：证据一，《见证说明》，拟证明违约金只能计算至富和房地产公司向不动产登记中心提交完确权资料止；证据二，《商品房测绘收件登记表》，拟证明富和房地产公司已于2018年12月18日向不动产登记中心提交确权资料。经组织质证，陈均、陈柳福认为富和房地产公司提交的上述两组证据不属于新证据，对其真实性、合法性和关联性均不予认可，证据一没有任何的签章，是属于富和房地产公司自行制作，与承诺书的内容相矛盾，而承诺书当时是由富和房地产公司自行制作，应作出有利于业主的解释；证据二也是由富和房地产公司自行制作，没有相关收件部门盖章和回执，也不是提交办理转移登记的资料，不能证明富和房地产公司已履行办证义务，陈均、陈柳福不同意富和房地产公司主张的违约金计算至2018年12月18日，并且富和房地产公司在业主二次起诉逾期办证违约金的系列案件中生效判决其存在持续违约的，说明富和房地产公司对持续违约的事实予以认可。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。陈均、陈柳福与富和房地产公司签订的涉案《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是富和房地产公司是否存在逾期办证行为，逾期办证违约金的计算标准应如何确定。依据双方的合同约定，富和房地产公司应在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给陈均、陈柳福使用，以及在交房后90日将办理权属登记需由富和房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。由于富和房地产公司未依约履行办证义务，阳江市某小区x栋业主代表与富和房地产公司在2017年10月12日经协商后签订了《强烈要求富和开发商对x栋业主作以下承诺》。该承诺书是富和房地产公司对x栋业主关于办证及相关补偿问题的承诺，承诺书后面还载有“本承诺一经作出，即时对阳江市某小区（JKL）x栋全体业主有效，不可撤销”的内容，表明该承诺一经作出，即已生效，对相关业主与富和房地产公司均具有约束力，双方应受承诺书约束。富和房地产公司主张上述承诺书无效的理据不足，本院不予采纳。富和房地产公司在《强烈要求富和开发商对x栋业主作以下承诺》中承诺，在2018年7月30日前提交x栋所有办证资料给不动产登记中心，但富和房地产公司未履行上述承诺事项已构成违约，陈均、陈柳福由此已向一审法院起诉请求富和房地产公司支付涉案商品房2018年7月31日至实际办证完毕时止的逾期办证违约金。由于涉案商品房在当时尚未办理初始登记，一审法院仅支持陈均、陈柳福请求的2018年7月31日至2018年12月3日期间的逾期办证违约金，此后的违约金由其另行主张。前述案件发生法律效力后，涉案商品房现已办理初始登记并具备办理权属转移登记至陈均、陈柳福名下的条件，富和房地产公司至今仍未履行办证义务，构成逾期办证违约，而富和房地产公司所主张的迟延办证受政府职能机构改革和新冠疫情影响等情形均发生在其迟延履行后，并不构成免责事由，故一审法院综合前案的事实认定和双方的合同约定判决富和房地产公司按年利率6%支付自2018年12月4日至涉案商品房办理权属转移登记需由富和房地产公司提供的资料报产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金给陈均、陈柳福并无不当，本院予以维持。至于富和房地产公司还主张其无需加倍支付迟延履行期间的债务利息问题，该项法定义务是基于富和房地产公司在生效法律文书指定的履行期间内没有积极、主动地履行所确定的金钱给付义务而产生，富和房地产公司主张其无需承担该项义务，于法无据，本院不予支持。综上所述，富和房地产公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由阳江市富和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年十月二十七日法官助理  詹礼迪书 记 员  凌尤健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。