湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终690号上诉人（原审被告）：随州市康顺达房地产开发有限公司，住所地随州经济开发区熊家村。法定代表人：陈小邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雷，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴深强，男，1988年12月30日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：张蓓蓓，女，1989年1月26日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：冉术国，湖北中和信律师事务所律师。上诉人随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）因与被上诉人吴深强、张蓓蓓商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康顺达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴深强、张蓓蓓的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由吴深强、张蓓蓓负担。事实和理由：《商品房买卖合同》第八条第一款约定，出卖人应当在2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付给吴深强、张蓓蓓使用的商品房为“该商品房经验收合格”，虽然违反了法律管理性规定，但该条款是当事人对自身民事权利的处分。2016年12月31日，随州市红奕商业管理有限公司与吴深强、张蓓蓓签订《建材博览中心商铺经营管理服务合同》，康顺达公司已按合同约定向吴深强、张蓓蓓交付了房屋。《商品房买卖合同》附件四第三条第三项约定，逾期不超过30日的，康顺达公司无须支付违约金。即便逾期，康顺达公司仅逾期90日。《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。案涉房屋于2017年10月19日取得《竣工验收备案证明书》，已说明康顺达公司销售的房屋质量合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，康顺达公司已按约定交付房屋，不应承担违约责任。吴深强、张蓓蓓辩称，康顺达公司逾期交付房屋不符合《商品房买卖合同》的约定，实际交付房屋时未取得竣工验收备案证明，也没有证据证明房屋已竣工验收合格。康顺达公司将未达到法定交付条件的房屋，交给购房人使用，逾期交房违反禁止性规定，应当承担逾期违约金。吴深强、张蓓蓓向一审法院起诉请求：1.判令康顺达公司赔偿规划变更损失53778元；2.判令康顺达公司支付逾期交房违约金38408元，逾期办理房屋产权登记违约金223686元；3.判令康顺达公司将吴深强、张蓓蓓的供水、供电纳入城市供水、供电网络；4.由康顺达公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月22日，吴深强、张蓓蓓与康顺达公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号为随房字[2015]第07515号，合同约定：吴深强、张蓓蓓购买康顺达公司投资建设的随州红星国际广场5号楼1-2层16号房。房屋建筑面积为99.59㎡、单价为8705.71元/㎡，价款为867002元。房屋用途为商业用房；交付期限为：2016年8月1日；交付条件为：该商品房验收合格；逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。规划、设计变更的约定：规划、设计变更导致买受人所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响房屋质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起十日内，书面通知买受人。供水、供电约定：供水供电设备在商品房交付时达到使用条件；关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，合同继续履行，互不追究违约责任。双方在签订《商品房买卖合同》的同时还签订了《合同补充协议》，双方在补充协议中约定：在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部调整或者优化的，可不通知买受人，买受人未因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任；买受人购买房屋产生的水、电等能源费用由物业公司统一向相关部门缴纳，物业公司根据房屋单独的计费表每月向买受人收取能源费用，并向买受人出具收据等等。合同签订后，吴深强、张蓓蓓按照合同的约定交清了购房款867002元。2016年12月31日吴深强与随州红奕商业管理有限公司签订了《红星国际广场建材博览中心商铺经营管理服务合同》。2017年10月19日康顺达公司建设的涉案工程才取得编号为：441300-2017-64号《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。双方在履行合同的过程中，由于康顺达公司交付给吴深强、张蓓蓓房屋实际面积少10.65㎡，康顺达公司应退面积差92716元，实退92716元，康顺达公司目前实收吴深强、张蓓蓓购房款774286元（867002元–92716元）。2019年5月8日，吴深强、张蓓蓓以康顺达公司规划变更，影响其购买商业用房价值为由诉至法院，要求康顺达公司赔偿其15年物业管理费53778元等诉讼请求。康顺达公司在向吴深强、张蓓蓓交付房屋时已按照合同的约定将水、电安装到户，有独立的水、电表，使用的是城市供水、供电网络，只是未到供水、供电部门单独立户，不能直接到供水、供电部门交纳水、电费，水电的收取由该小区的物业公司收取后再向供水、供电部门统一交纳。康顺达公司建设的红星国际广场在建设时规划设计的有“红星美凯龙家具MALL”“红星太平洋影院”等配套设施，后因市场因素的变化，2018年11月26日经随州市人民政府及行政主管部门审批，将原来的部分商业用地变更为住宅用地，原规划的“红星美凯龙家具MALL”、“红星太平洋影院”等配套设施变更为高层住宅楼，并已开工建设。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.吴深强、张蓓蓓所诉改变配套项目规划，是否应当承担赔偿责任问题；2.康顺达公司逾期交房、逾期办理产权证是否应当承担违约责任问题；3.关于吴深强、张蓓蓓所购买房屋供水、供电问题。关于吴深强、张蓓蓓诉康顺达公司改变规划，是否应承担赔偿责任的问题。在本案中，吴深强、张蓓蓓主张康顺达公司改变规划的依据为随州红星国际广场宣传单，但该宣传单并不是合同的组成部分。双方在合同中仅对房屋的结构形式、户型、空间尺寸和朝向的变更进行了约定，在补充协议中约定：在不影响商品房质量和使用功能的前提下，经相关部门批准作局部调整的，可不通知买受人，未因局部改变而造成直接经济损失的，出卖人不承担责任。根据合同的相对性原则、权利义务对等原则，康顺达公司虽然更改了原设计的配套项目规划，但其已通过行政主管部门审批。故吴深强、张蓓蓓以此为由要求康顺达公司赔偿15年物业管理费的诉讼请求，缺乏相应的依据，不予支持。关于逾期交房、办证的违约责任问题。双方当事人在合同中约定了逾期交房按日万分之一支付违约金，但在办理产权登记中约定互不追究违约责任。在本案中，双方约定的交房时间为2016年8月1日，吴深强、张蓓蓓于2016年12月31日与随州红奕商业管理有限公司签订了《红星国际广场建材博览中心商铺经营管理服务合同》，可视为吴深强、张蓓蓓接收了该房屋。但该工程项目于2017年10月19日才取得《工程竣工验收备案证明书》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定：“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。根据该强制性规定及双方在合同中约定的交付期限的第二日起，至验收备案日止计算违约金，故康顺达公司应从2016年8月2日起至2017年10月19日止，按日万分之一向吴深强、张蓓蓓支付逾期交房违约金34301元（774286元×0.0001×443天）。因双方在合同中约定逾期办证互不追究违约责任，故吴深强、张蓓蓓要求康顺达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。关于吴深强、张蓓蓓所购买商品房供水、供电的问题。双方在合同中约定：供水、供电设备在商品房交付时达到使用条件；同时双方在补充协议中约定：买受人购买的房屋产生的水、电等能源费用由物业公司统一向相关部门缴纳，物业公司根据房屋单独的计费表每月向买受人收取能源费用，并向买受人出具收据。吴深强、张蓓蓓在本案中所要求的是将水、电到相关企业独立开户，并直接到相关企业交纳相关费用，不受物业公司的限制。实际上吴深强、张蓓蓓所购买的房屋的供水、供电已接入城市供水、供电网络，有独立的水表、电表，只是未单独到供水、供电企业开户。根据双方当事人在合同中的约定，康顺达公司已履行了相关供水、供电的义务，且符合双方在合同中约定的交付条件。故吴深强、张蓓蓓的该项请求，不予支持。综上，吴深强、张蓓蓓与康顺达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依约履行。由于康顺达公司在合同的履行过程中，将尚未达到法定的交付条件的房屋交给付原告，虽然是双方合意的表现，但这并不能改变其行为违反了法律的禁止性规定，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。故吴深强、张蓓蓓要求康顺达公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。吴深强、张蓓蓓在本案中要求康顺达公司赔偿变更规划损失，承担逾期办理产权违约金，供水、供电纳入城市供水、供电网络的诉讼请求，根据双方合同的约定，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、随州市康顺达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向吴深强、张蓓蓓支付逾期交房违约金34301元。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回吴深强、张蓓蓓的其他诉讼请求。案件受理费6038元，由吴深强、张蓓蓓负担5380元，随州市康顺达房地产开发有限公司负担658元。本院二审期间，康顺达公司向本院提交了以下新证据：证据一、红星国际广场建材博览中心的建设工程规划许可证以及红星天玺规划许可证，拟证明涉案商铺与“红星美凯龙家具MALL”并非同一地块；证据二、随州红星国际广场建材博览中心1#~14#楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明涉案工程已于2016年11月18日竣工验收；证据三、随州市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明涉案工程于2016年8月29日经消防验收合格；证据四、随州红星国际广场玫瑰天街2-1#~2-6#楼、紫郡3-3#楼及一期地下室建设工程竣工验收备案表、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明随州红星国际广场玫瑰天街于2018年8月22日经竣工验收。经庭审质证，吴深强、张蓓蓓对康顺达公司提交的证据一的真实性有异议，认为系复印件且不是新证据，不应采信。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，认为验收记录只是竣工验收材料的一部分，不能完整反映整个验收的过程，且验收记录没有政府部门监督，不能证明消防、绿化、规划、环保等方面验收合格。验收时间是2016年11月28日，合同约定交房时间是2016年8月1日。对证据三真实性无异议，但认为不是新证据，不应采信。对证据四的真实性无异议，但认为该证据仅能证明玫瑰天街于2018年8月22日竣工验收完成，康顺达公司没有提交一期1-14号楼的竣工验收证明。本院审查认为，吴深强、张蓓蓓对康顺达公司提交的证据一真实性有异议，康顺达公司亦无其他证据相印证，对该证据不予采信。吴深强、张蓓蓓对于康顺达公司提交的证据二、证据三、证据四的真实性无异议，对以上证据的真实性予以确认。对其证明目的是否采信，本院将在其后的本院认为部分予以评述。根据本院已确认的证据，结合当事人的庭审陈述，认定本案事实如下：2015年12月22日，吴深强、张蓓蓓与康顺达公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于交房期限约定，康顺达公司应当在2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十条关于规划、设计变更约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式，户型，空间尺寸，朝向。第十一条关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：（1）供水、供电设备在商品房交付时达到使用条件。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，合同继续履行，互不追究违约责任。第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三关于装饰设备标准约定，市政供水、供水主管入户；户内用户配电箱。双方签订的附件四合同补充协议第三条第三项关于交付期限约定，买受人同意，出卖人逾期交付不超过三十日的，无须支付违约金。逾期超过三十日的，按照《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定履行。第六条第一项关于产权登记约定，出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款（包括按揭贷款）、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的三百六十日内将该商品房的办证资料提交给房管部门取得房管部门回执，房管部门颁发产权证给出卖人后，由出卖人通知买受人领取，出卖人发放产权证期间，买受人不追究出卖人任何责任。第七条第四项关于规划、设计变更约定，若由于规划原因，项目未实施建设的部分楼幢的规划设计可能发生一定调整，出卖人根据规划部门批准的有关文件，并在有关规范要求的前提下实施的，则买受人表示同意并予以理解和认可，出卖人不再另行通知买受人。第八条第一项关于配套设施及公共部位约定，供水、供电、供气（如有）、供热（如有）、通信（如有）、有线电视（如有）等管网、设施、设备，由提供该项专业服务的经营者所有。第六款约定，买受人购买的房屋产生的水、电等能源费用由物业公司统一向相关部门缴纳，物业公司根据房屋单独的计费表每月向买受人收取能源费用，并向买受人出具收据。第十五条约定，买受人声明清楚所有与本项目有关的样板房（如有）、广告、宣传资料（包括但不限于销售人员讲解、广告、网站、楼书、宣传片、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以合同及本协议为准。第十七条约定，本协议及附件均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，随合同生效而生效。若合同中条款与本协议内容不一致的，以本协议为准。2016年11月18日，康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场建材博览中心1#~14#楼工程质量进行了竣工验收，综合验收结论为“合格”。2017年7月14日，康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场玫瑰天街2-1#~2-6#楼工程质量进行了竣工验收，综合验收结论为“合格”。2018年2月1日，康顺达公司取得随州红星国际广场建材博览中心1#~14#栋商铺不动产权登记证书。另查明，康顺达公司在商品房预售期间，向购房人发放了商品房宣传彩页，按该宣传彩页描述：随州红星国际广场8大产品系，汇聚城市顶级商业业态；红星建材博览中心依托红星美凯龙强大的品牌影响力和号召力，与3000家国内外一线建材品牌结成深度联盟，未来将建成随州规模最大、功能齐全等一站式的采购平台；玫瑰天街首创性引入婚庆大世界，积极引入世界500强主力品牌入驻，利用主力店的规模和能动效应带动其他店面经营，在综合体的永续经营中共创商业繁华；红星美凯龙家居MALL作为红星美凯龙的两大主打产品线之一，以居家文化为主题，汇集数百家国内外一线品牌，为消费者提供时尚高档的家居产品；红星太平洋影院是上海红星美凯龙企业发展有限公司组建的全新影院品牌，未来五年内将快速覆盖全国100个红星国际广场。该宣传彩页还对各地段商业建筑的名称、用途等均作出标注和说明。2019年9月11日，随州市自然资源和规划局作出关于随州红星国际广场项目规划建设情况的答复。主要内容为：……二、规划调整情况：受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，为适应市场变化，顺利推动项目建设，康顺达公司于2018年6月16日申请优化随州红星国际广场项目商住比。按照《随州市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（市政发2015【37】号）文件及批示意见，在确保容积率和规划总建筑面积不变的前提下，对该项目商住比和住宅户型进行了优化。随州红星国际广场调整规划于2018年11月26日经市政府审批。住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米，其中04地块减少64050平方米，03地块减少44328平方米。还查明，康顺达公司开发建设的供水、供电专业经营设施设备已投入使用，由物业公司代为管理并向业主收取水、电费用，尚未移交专业经营单位（供水公司、供电公司）管理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审本案争议焦点是康顺达公司应否承担逾期交房的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款也有相同的规定。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，康顺达公司应于2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将竣工验收合格的商品房交付吴深强、张蓓蓓使用。至于《商品房买卖合同》补充协议第三条第三项关于“买受人同意，出卖人逾期交付不超过三十日的，无须支付违约金。逾期超过三十日的，按照《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定履行”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议的格式条款系康顺达公司提供，并没有采用合理的方式提请对方注意，而其内容显然对购房人利益不利，导致购房人权益处于不确定状态，免除了康顺达公司按时交付商品房的义务，应当为无效条款。案涉商品房买卖合同约定康顺达公司应于2016年8月1日前交房，其于2016年12月31日才向吴深强、张蓓蓓交付房屋，且交付房屋时未经竣工验收，不具备交付条件，直至2016年11月18日案涉房屋才验收合格，康顺达公司应当承担逾期交房的违约责任。至于康顺达公司应如何承担逾期交房的违约责任，因吴深强、张蓓蓓已于2016年12月31日实际收取房屋，收房后其享有占有、使用、收益等权益。且双方在商品房预售合同第十一条中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。购房人在未看到合同第九条规定的证明文件时自愿办理了收房手续，故康顺达公司上诉主张吴深强、张蓓蓓办理了收房手续，即视为房屋已交付的意见，予以支持。结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况，康顺达公司应于约定交房的次日起即2016年8月2日至实际交房之日止即2016年12月31日期间承担违约责任。对于违约金计算标准，本院酌定为康顺达公司按日向吴深强、张蓓蓓支付已付购房款万分之一的违约金11769.15元（774286元×0.0001×152天）。综上所述，康顺达公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2200号民事判决；二、随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向吴深强、张蓓蓓支付逾期交房违约金11769.15元；三、驳回吴深强、张蓓蓓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6038元，由吴深强、张蓓蓓负担5380元，随州市康顺达房地产开发有限公司负担658元。二审案件受理费658元，由随州市康顺达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  周 鑫审判员  李 超二〇二〇年十月二十三日书记员  朱玉玲