河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初5773号原告：周敏，女，1983年2月19日出生。原告：黄家庆，男，1981年8月4日出生。二原告共同委托诉讼代理人：韩振，河南良承律师事务所律师律师。二原告共同委托诉讼代理人：魏少娟，河南良承律师事务所律师。被告：徐世民，男，1962年1月7日出生。委托诉讼代理人：丁倩倩，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚楚，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师原告周敏、黄家庆与被告徐世民租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周敏、黄家庆的委托诉讼代理人韩振、魏少娟，被告徐世民的委托诉讼代理人丁倩倩、楚楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周敏、黄家庆向本院提出诉讼请求：1、确认《商铺租赁合同》于2020年5月28日解除；2、判令被告徐世民退还原告租金125333元；3、判令被告徐世民赔偿原告装修损失100000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告周敏、黄家庆增加第3项诉讼请求为：判令被告徐世民赔偿原告装修损失242189.94元。庭审过程中，原告周敏、黄家庆自愿撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2018年5月27日，河南万隆商业管理有限公司（以下简称“万隆公司”）与郑州市郑东新区诺亚方舟洗浴馆签订《商铺租赁合同》，约定万隆公司租用郑州市郑东新区诺亚方舟洗浴馆承租的郑州市××—××号商铺，租期为2018年6月15日至2024年7月15日止，共计73个月。第一年支付12个月租金，但使用13个月（免收一个月装修期租金），即使用期到2018年7月15日，第二年租期自2018年7月15日至2019年7月15日，之后以此类推。合同签订后，合同履行期间万隆公司于2020年1月9日因公司内部决议解散并注销，原告周敏、黄家庆为原万隆公司股东，万隆公司注销后租赁合同正常履行。万隆公司按照合同约定支付了第一、二年的租金。因2020年新冠疫情影响，原告租用的店铺年后很长一段时间处于停业状态，开始营业之后经济效益也一直不好。2020年5月15日，涉案商铺所处的八里庙社区发布通知，要求承包方给门面商户免除2020年内的两个月租期的租金。原告根据该文件精神及要求，多次向被告沟通减免租金问题，但是双方一直没有达成一致意见。至2020年5月28日，被告派人将商铺门面用铁链上锁，并要求该商铺于6月5日前撤店，至此该商铺无法继续正常经营，现该商铺已于6月2日完成撤店工作。在疫情不可抗力因素下，即使是双方对疫情期间减免租金问题未达成一致意见，但是在租期尚未到期的情况下，原告亦不构成违约。被告的锁门行为，使商铺无法正常经营，直接侵害了原告的合法权益，给原告造成租金损失及营业损失。另外，租赁合同签订的商铺使用期间为73个月，原告为此装修店铺耗费了大量资金，然而因为被告的侵权行为导致该商铺不到两年时间就无法继续经营使用从而导致原告被迫撤店，店内的装修亦遭到破坏，给原告造成了巨大的装修损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。徐世民辩称，1、答辩人与被答辩人之间的租赁关系已于2020年6月1日解除。从2020年5月2日起，答辩人多次与被答辩人沟通续租事宜，在答辩人同意给其免一个月租金或者免租半个月租金分期缴纳下一年度租金的情况下，被答辩人多次明确表示其不再交付下一年度的租金，其因为生意差，选择的方案是撤店，不再续租，双方解约，让答辩人重新招租。6月1日，答辩人同意解约，并要求被答辩人于6月5日前将门面物品撤出。2、答辩人不应向被答辩人退还租金。（1）被答辩人违约在先，且明确表示不再续租，以其实际行为表示解除合同，答辩人按照合同约定，提前终止合同，收回商铺的行为有事实和法律依据，答辩人不应向被答辩人退还租金。《商铺租赁合同》约定，被答辩人拖欠租金累计超过10天的，答辩人有权提前终止合同，收回商铺。租金按年计算，按年收付，根据合同与约定，原告应提前一个月将年度租金以现金或者转账的方式一次性支付给被告。被答辩人以其实际行为违约在先，并表示解除合同，此时，答辩人按照合同约定提前终止合同，收回商铺的行为，有事实和法律依据，答辩人不应向被答辩人退还租金。3、被答辩人是在2020年6月19日全部撤场完毕，此时该年度的合同履行期限已经到期，并不存在应退还房租的事实。6月1日答辩人同意解除合同，被答辩人在约定时间内没有完成撤店，在答辩人的催促下，6月19日完成撤店，答辩人收回涉案店铺。此时已经超过了本年度合同履行期限的截止日期，并不存在退还房租的事实，反而应当支付被答辩人逾期腾房期间的占用费。综上，被答辩人的诉求于法无据，应驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2018年5月27日，河南万隆商业管理有限公司（乙方，以下简称“万隆公司”）与郑州市郑东新区诺亚方舟洗浴馆（甲方，以下简称“诺亚方舟洗浴馆”）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方的位于郑州市××—××号商铺，租期为2018年6月15日至2024年7月15日止，共计73个月，出租面积为525平方米。乙方拖欠租金累计超过10天的甲方有权提前中止合同，收回商铺。年租金960000元，租金每3年递增5%，按年计算，按年收付，乙方应提前一个月将年度租金一次性交给甲方。合同签订后，双方开始履行，原告陆续将2018年6月15日至2020年6月15日期间两年的房租交给甲方。2020年春节前后，因新冠肺炎疫情爆发，政府相关部门要求各个经营场所等公众聚集场所均暂停营业。因此原告租用的店铺年后按照政府要求处于停业状态，后双方就是否继续履行合同及减免房租事宜进行协商未果。2020年5月28日，被告在涉案商铺门上用铁链上锁，要求提前解除合同，由原告腾空并交回商铺。庭审中原告陈述，被告于2020年5月28日将租赁商铺大门上锁，6月2日原告将房屋内物品撤回；被告陈述，被告于5月28日将大门上锁，6月1日双方均同意提前解除合同，6月19日原告将房屋内物品撤回,2020年8月份被告又将商铺出租给别人使用。工商信息记载：万隆公司于2020年1月9日注销，原告周敏、黄家庆为原万隆公司股东；2020年5月28日，郑州市郑东新区诺亚方舟洗浴馆注销，经营者为徐世民个人经营。以上事实，由《商铺租赁合同》、银行转账记录、营业执照、企业信息查询记录等证据及原、被告庭审中的陈述予以证实。本院认为，《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。万隆公司于2020年1月9日注销后，原告周敏、黄家庆作为原万隆公司股东，有权承继万隆公司的权利和义务；诺亚方舟洗浴馆于2020年5月28日注销后，作为个人经营的业主徐世民，同样承继诺亚方舟洗浴馆的权利和义务。因此，本案中原、被告主体均适格。双方合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告支付了2018年6月15日至2020年6月15日期间两年的租金。2020年1月底以来，新冠肺炎疫情爆发，国家为管控疫情蔓延，制定了严格的疫情防控措施，疫情爆发确实对各行业的生产经营造成严重影响。在第三年度租金应交纳前，原、被告双方就疫情期间租金减免及是否继续租赁房屋等问题协商未果，庭审中双方一致认可被告于5月28日锁门以及之后均同意提前解除《商铺租赁合同》的事实，由于被告锁门后致使原告无法经营，故原告要求确认租赁合同于2020年5月28日解除的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告要求退还租金125333元的诉请，被告于5月28日提前锁门系在房租未到期的情况下，导致原告无法使用租赁物，2020年5月28日至2020年6月15日期间共计19天的房租折算后应为49973元，该部分房租损失被告应予退还。因受疫情影响，原告响应国家号召关闭经营场所，导致无法营业属不可抗力，因疫情原因导致的停业时间大约为4个月左右，现原、被告之间合同已提前解除，结合原、被告签订租赁协议的履行情况并考虑新型冠状病毒疫情的影响以及双方在本次纠纷过程中的过错程度，原告请求被告退还疫情期间一个月的租金即80000元用以弥补损失的主张，基于公平原则，本院认为比较合理，理应得到支持，以上被告共应退还129973元，现原告只主张125333元，视为原告放弃部分请求，于法不悖，本院同样予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原河南万隆商业管理有限公司与原郑州市郑东新区诺亚方舟洗浴馆签订的《商铺租赁合同》于2020年5月28日解除；二、被告徐世民于本判决生效之日起十日内退还原告周敏、黄家庆房屋租金125333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6813元，减半收取计3407元，由被告徐世民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈春阳二〇二〇年十月三十一日法官助理李玉琳书记员付保旗