广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终10575号 上诉人（原审原告、反诉被告）：柯广农，男，汉族，1962年10月1日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：王振华，广东深鹏律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王杏娟，女，汉族，1956年8月28日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：雷金荣，男，汉族，1957年9月9日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。 王杏娟、雷金荣共同委托诉讼代理人：金钊，广东诚公律师事务所律师。 王杏娟、雷金荣共同委托诉讼代理人：魏香，广东诚公律师事务所实习律师。 上诉人柯广农因与上诉人王杏娟、雷金荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粵0303民初34224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 柯广农上诉请求判令：1.依法撤销原审民事判决。2.依法改判：（1）王杏娟、雷金荣赔偿柯广农损失3044320元；（2）王杏娟、雷金荣承担已付房款的赔偿责任即购房款114295元及补偿款3万元，共计144295元；（3）王杏娟、雷金荣承担本案诉讼费用。 王杏娟、雷金荣上诉请求判令：1.撤销原审民事判决书，即王杏娟、雷金荣无须向柯广农支付赔偿款145万元；2.支持王杏娟、雷金荣的全部反诉请求；3.判令柯广农承担本案一审、二审全部诉讼费用。 针对对方当事人上诉，柯广农、王杏娟、雷金荣均未向本院提交书面答辩意见。 柯广农向一审法院起诉请求：1.判令王杏娟、雷金荣赔偿柯广农损失，即人民币3044320元；2.判令王杏娟、雷金荣承担已付房款的赔偿责任，即购房款114295元及补偿款3万元，共计人民币144295元；3.判令王杏娟、雷金荣承担本案诉讼费用及评估费、保全费等。 王杏娟、雷金荣向一审法院提出反诉请求：1.确认王杏娟与柯广农于2003年4月29日签订的《协议书》无效；2.判令柯广农返还自2003年5月6日至2015年8月25日期间取得涉案房产的占有使用费人民币240558.72元；3.判令柯广农赔偿王杏娟、雷金荣向案外人XX延迟交房的违约金人民币228800元；4.本诉、反诉诉讼费用均由柯广农承担。 一审法院认定事实： 一、2003年4月29日，柯广农与王杏娟签订《协议书》一份，约定：双方均为深圳特发集团特发物业管理有限公司员工，王杏娟向所在公司申请购买微利房；王杏娟选房后，收到特发集团微利房《缴款通知单》；王杏娟购买的房号为XX路X号大院XX栋XXX房；预计房款人民币11万元（以下均为人民币）；柯广农、王杏娟经协商迗成如下协议：1、王杏娟因资金困难，同意柯广农出资购买该房，并按照预期的产权期限由柯广农享受该房使用权、转让权；2、王杏娟失去购买微利房权利，柯广农向王杏娟支付4万元作为对王杏娟的补偿;3、王杏娟收到《缴款通知书》时尚未与特发集团签订购房协议，柯广农认可《缴款通知书》内容及该房其他风险；4、办理产权手续过程中，以王杏娟名义办理时操作手续及所有费用、风险由柯广农承担，王杏娟协助柯广农办理须王杏娟本人签名之手续；5、王杏娟同意柯广农办理产权过户之手续（由王杏娟名义向柯广农或者其他柯广农认可的名义过户），相关操作手续及所有费用、风险由柯广农承担，王杏娟协助柯广农办理签名等手续；6、柯广农按照《缴款通知书》向特发集团交纳预计房款11万元后，由柯广农保存所有购房法律文件原件，同时柯广农向王杏娟支付转让补偿金3万元。柯广农办理好绿本房产证时，向王杏娟支付5000元。柯广农办理好商品房产权证（红本）时，向王杏娟支付5000元；7、房款实际价格发生变化时，由柯广农与售房方办理多退少补手续；8、柯广农以王杏娟名义使用该房时，不得从事与法律相违背的事宜……。 上述协议书签订后，王杏娟当日收到柯广农交付的现金3万元。此后，根据深圳经济特区发展（集团）公司的缴款通知书，柯广农于2003年5月7日向深圳经济特区发展（集团）公司支付XX路X号大院XX栋XXX房款11万元，收款单位出具收据1张，载明交款人为王杏娟，柯广农系代交款人；之后，柯广农又于2004年1月16日向深圳经济特区发展（集团）公司补交房款4295元，收款单位也出具了收款收据，载明收到王杏娟关于购买涉案房产的购房款补差。关于协议书约定的另外两笔补偿款5000元、5000元，柯广农称因双方发生纠纷至今没有向王杏娟、雷金荣支付。 二、上述协议书签订至今，王杏娟、雷金荣系夫妻关系。一审庭审中，雷金荣称协议书签订后几天其才知悉该签订事宜并明确表示反对，并电话向柯广农表示解除合同，但王杏娟、雷金荣均未能提交相关证据。柯广农对此予以否认。关于房产交付时间。柯广农称2003年7月17日管理处发出入伙通知，所以柯广农就入伙了，此后柯广农一直自住或者将该房产出租，直至2018年7月9日经一审法院另案强制执行，之后的该房产租金由向王杏娟、雷金荣购买涉案房产的案外人XX实际收取。王杏娟、雷金荣一审庭审中称其于2014年1月将该房产交付给柯广农。 三、2005年1月4日，涉案房产办理了绿本房地产证（登记在王杏娟、雷金荣名下，各占1/2份额）且原件至今保存在柯广农手中。2010年8月6日该房产办理完毕红本房产证（登记在王杏娟、雷金荣名下，各占1/2份额），柯广农称王杏娟、雷金荣未告知柯广农就私自办理，王杏娟、雷金荣则称其因找柯广农协商要求退房退款，但柯广农拒绝，所以王杏娟、雷金荣就去房地产登记中心重新办了一个红本房地产证并由王杏娟、雷金荣实际持有，且办完红本房地产证后2个月王杏娟、雷金荣以短信方式告知了柯广农。柯广农对短信通知的事实予以否认。 此后，王杏娟、雷金荣于2015年6月23日将涉案房产出卖给案外人XX并签订二手房买卖合同、合同约定成交价为146万元，王杏娟、雷金荣并实际收取购房款146万元。因XX无法收房，曾另案起诉王杏娟、雷金荣，要求支付逾期交房的违约损失，该案经一审法院判决并经深圳市中级人民法院调解，王杏娟、雷金荣最后向XX支付逾期交房的损失228800元，且经一审法院强制执行，涉案房产已于2015年8月25日从王杏娟、雷金荣名下过户登记至案外人XX名下，该房产用途为住宅，建筑面积57.44平方米。柯广农称其对王杏娟、雷金荣将该房产出卖给XX一事并不知情。 四、涉案房产所在区域的政府租赁指导租金标准为30元/平方米/月。柯广农自行委托中介机构对涉案房产的市场价进行评估，结论为评估基准日2019年10月10日的市场价为3044320元。 一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。涉案房产属于微利房，面对的是单位职工等特定人员，并不涉及社会公共利益。因此，2003年4月29日柯广农与王杏娟签订的《协议书》应是双方的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。该协议书签订至今，王杏娟、雷金荣系夫妻关系，且雷金荣在协议书签订之后几天就知悉该合同签订事宜但其却未能提交充分有效证据证明其曾明确反对并要求解除该合同的事实，应视为雷金荣对该协议书的追认，故该协议书对雷金荣具有法律约束力。王杏娟、雷金荣关于该协议书损害了社会公共利益等故合同属于无效的反诉请求，与一审法院认定的事实不符，一审法院不予支持。 柯广农已经按约支付了购房款114295元，并按约向王杏娟、雷金荣支付了经济补偿款3万元，因之后双方发生纠纷因此未再向王杏娟、雷金荣支付协议书约定的两笔款项各5000元，应认定柯广农已经履行了合同约定的主要义务。现王杏娟、雷金荣在签订协议书之后又将涉案房产出卖给案外人XX，并经一审法院强制执行该房产已经过户登记至XX名下，导致柯广农签订涉案协议书的合同目的根本不能实现，王杏娟、雷金荣的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。柯广农要求王杏娟、雷金荣支付该房产在评估基准日2019年10月10日的市场价3044320元作为对柯广农所受损失的赔偿，对此，一审法院认为，柯广农在起诉状中自认其早在2015年8月28日就已经知悉王杏娟、雷金荣已将该房屋转让给XX并要求柯广农搬出房屋，因此，该时间点应认定为柯广农知道或者应当知道其权利受损的时间。根据本案现有证据，王杏娟、雷金荣庭审中称其实际收取案外人XX房屋出卖款146万元，且有生效判决相佐证，柯广农对此并未提交相反证据，故一审法院对王杏娟、雷金荣该项抗辩予以采信。综合分析案情，根据公平合理、诚实信用的原则，一审法院认为柯广农因本案遭受的实际损失，应按照王杏娟、雷金荣实际收取的该房屋出卖款数额146万元，抵扣柯广农未向王杏娟、雷金荣支付的1万元补偿款的余额来计算，经计算该余额为145万元。柯广农主张王杏娟、雷金荣赔偿损失的合理部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。柯广农本诉部分的其他诉请，一审法院不予支持。同理，王杏娟、雷金荣反诉要求柯广农支付房屋占有使用费，以及反诉要求柯广农支付王杏娟、雷金荣向案外人XX延迟交房的违约金228800元，理据不足，一审法院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、王杏娟、雷金荣应共同负责于判决生效之日起十日内向柯广农支付赔偿款145万元；二、驳回柯广农的其他诉讼请求；三、驳回王杏娟、雷金荣的全部反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费16194元，由柯广农负担8830元、王杏娟、雷金荣负担7364元（该款柯广农已向一审法院预付，一审法院不退，王杏娟、雷金荣应于判决生效之日起十日内将负担之数迳付柯广农）。反诉受理费2085元，由王杏娟、雷金荣共同负担。 经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、涉案《协议书》的效力；二、违约方的赔偿金额。对于无争议事项，本院予以确认。 关于焦点一，王杏娟、雷金荣主张，柯广农在已经有一套微利房的情况下，购买本案微利房，主观上存在规避法律规定和国家政策，侵占第三人利益的意图，属于无效合同。而且签订合同时，雷金荣对此事毫不知情，在雷金荣知道后明确表示了反对，对买卖行为未进行追认，协议书也应无效。本院认为，涉案微利房系企事业单位给予职工福利的微利房，并非社会微利房，其针对的是特定人员，而非不特地的社会多数人，亦不涉及公共利益。因此，《协议书》是王杏娟与柯广农的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。另外，虽然雷金荣主张其在知晓协议书之后明确表示反对，但未提交证据证明，结合涉案房屋实际上长期也被柯广农占有、使用，说明涉案房屋进行了交付，柯广农以默认占有的方式对涉案合同进行了追认。因此，一审法院认定涉案《协议书》合法有效，有事实和法律依据，本院予以维持。 关于焦点二，柯广农主张，由于王杏娟、雷金荣的违约行为，柯广农所遭受的实际损失是涉案房屋，该房屋的客观价值应以市场价来评估，而并非王杏娟、雷金荣与第三人的交易价格，因此，赔偿额要以2019年10月10日起诉时的评估价为准。本院认为，柯广农于2015年8月28日知悉涉案房屋被王杏娟和雷金荣转让给第三人，即在该时间点已经知道其权利受损，损失额度为涉案房屋在当时时间点的市场价值。因王杏娟、雷金荣出售涉案房屋的价格为146万元，且经过生效法律文书确认，在并无相反证据证明该价格并非当时市场价格的情况的下，一审法院采信该价格，认定柯广农的损失额为146万元，有事实依据。柯广农主张以2019年的市场价来确定损失，无法律依据，本院不予支持。 综上，柯广农、王杏娟、雷金荣的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50159元，由上诉人柯广农负担32309元（已预交），由上诉人王杏娟、雷金荣负担17850元（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长 张    睿 审判员 聂    效 审判员 黄  玮  娜 二〇二〇年十月二十六日 书记员 付红萍（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。