黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初765号原告：哈尔滨天园物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区红旗大街********。法定代表人：伍文鹏，总经理。委托诉讼代理人：安源，黑龙江博润律师事务所律师。被告：刘翠芹，女，1971年5月7日出生，汉族，无固定职业，身份证住址黑龙江省五常市，现住哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨天园物业管理有限公司与被告刘翠芹物业服务合同纠纷一案。本院于2020年1月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨天园物业管理有限公司的委托诉讼代理人安源，被告刘翠芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告支付拖欠物业费合计2290.08元；2、判令被告支付延期给付物业费滞纳金2507.64元，合计4797.72元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告购置位于哈尔滨市香坊区××楼××单元××室房屋并办理了进户，建筑面积为58.18平方米，物业费单价为0.82元/平方米/月，物业费47.71元/月。被告2015年9月1日至今未支付物业费，经原告多次催缴，被告拒不缴纳，被告自2015年9月1日至2019年8月31日拖欠物业费合计2290.08元，滞纳金2507.64元。综上，为维护自身合法权益及停止损害已缴纳业主的权益，捍卫法律权威，依据中华人民共和国《民法通则》、《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意，1、2016年2月19日我姑娘正在生小孩，我家楼上的居民将房屋租给了一个住户，承租人养了两条狗，我多次找物业没人管，一个月之后，我孩子没有满月孩子被吓到了到，现在还没好，物业公司经理也给我打过电话，我对物业公司说你把这件事解决了我就交物业费，2017年下半年养狗租户就搬走了，2017年春节楼上回家过春节，将两只狗放在屋里，没人管，狗天天叫没人管；2、2018年过了正月十五以后原告给我家电闸拉了，就因为我不交物业费，我家人都在家，给我停了两天一宿，我去找成套所领导，领导给物业公司经理打电话也没有解决，推了一天，第二天才给我电，开电闸的人不是电工，是物业公司门委，电闸钥匙直接在物业公司人手中，我认为不允许物业公司随意给住户停电；3、我们楼道异味特别大，也没人管，小区的运动器材没有安装，还用的是旧器材；4、小区大门卸走三天，现在又安上了。小区摄像头和其他辅助设施全拆走了；5、物业公司门卫因我爱人按汽车喇叭两声，伸手要揍我爱人，后来让我拉开了；6、过去物业费是4毛多，现在原告按8毛多收是否合理；7、小区院里不整齐，不干净。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、哈成套小区物业管理移交合同、物业服务企业驻区备案审核意见表、2015年8月25日通知一份、通知公示照片三张。证明：原被告双方之间存在物业服务合同关系，原告系被告所在小区物业服务企业，自2015年9月1日起，开始为该小区提供物业服务。经质证，被告对该证据有异议。这个合同我不知道，原告管理提出物业费8毛多我们居民没有同意的。备案表不清楚。我没看过这个通知，我们也没成立业主委员会。3张照片我也没看到过。证据二、成套小区住宅物业服务等级和收费标准备案表、成套小区二级服务确认统计表各一份。证明：被告应按其拥物业的建筑面积交纳物业费，每平方米每月0.82元，此收费标准是基于物业公司提供的服务等级，由代表业主的居民委员会以及物业主管行政部门与物业公司共同协商确定的，且小区业主也签字确认。经质证，被告对该证据有异议，收费标准不同意。登记表上写的使用面积对，建筑面积我不清楚。证据三、成套小区日常工作巡视记录四份、成套小区日常工作维修记录三份。证明：原告一直在成套小区提供物业服务，不存在被告所称的没有服务的情况。经质证，被告对该证据有异议，没有人带袖标巡视。我们家没有维修过，别人家不清楚。证据四、物业费催缴照片一份。证明：原告曾向被告催缴物业费。经质证，被告对该证据有异议，我家门上没有贴通知，这个门不是我家门。被告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、照片七张。证明：证明物业公司2020年8月28日或者29日把健身器材拉走，疫情期间门卫没有人，小区草长很高，冬天的雪也没人清理。经质证，原告对该证据的真实性和证明问题都有异议，被告提交的照片不能够证明发生的地点具体时间以及背景，以上照片并不能证明物业服务不到位。经审理查明：2015年8月14日，哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《哈成套小区物业管理移交合同》，约定：经甲乙双方反复磋商，将哈成套小区的物业管理工作移交乙方进行管理，就有关事宜达成如下协议：一、从2015年9月1日起甲方正式将哈成套小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理，主要包括小区卫生、绿化、安保、住宅与公用设施管理维修等全部物业管理职能。二、成套小区位于哈尔滨市××区××街××与××东街附近，有三个区域，1-3栋一个封闭院，5栋一个封闭院，4栋半封闭院，合计占地面积1万余平方米，共有5栋楼，建筑面积25000平方米。原产权单位为哈尔滨电站设备成套设计有限公司（其中4栋为甲方和哈尔滨工商银行合建，原产权各为一半）；三、从2015年9月1日起乙方按照《物业管理手册》中指定的服务内容、进行服务和管理。八、甲方管理期间业主所拖欠的物业管理费做为对乙方的补偿支持费，转由乙方追缴，甲方不再向乙方提供其他物业管理费用，乙方管理费用依靠收取业主的物业费来解决，收取标准由乙方依据哈价联发【2013】39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》等相关规定确定执行。物业管理服务内容包括：1、建筑物共用部位的养护、维修；2、公共场地的养护、维修；3、供水、排水、供电、通讯等共用设备、设施的养护、维修；4、公共环境卫生的清扫、保洁；5、物业档案资料管理；6、公共区域内的环境绿化；7、安全管理。2015年8月25日，哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区及原告发出通知，自2015年9月1日起，成套小区将由哈尔滨天园物业管理有限公司进行物业管理服务。2016年3月，原告在哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处进行物业服务企业驻区备案及成套小区住宅物业服务等级和收费标准备案，确认原告对成套小区进行二级物业管理服务，物业费单价每月每平方米建筑面积0.82元。2015年9月1日，原告开始对该小区进行物业管理。被告为哈尔滨市香坊区联旭街3号成套小区2号楼4单元501室的业主，房屋建筑面积为58.18平方米，物业费47.71元/月。被告在原告服务期间未缴纳2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2290.08元（47.71元/月×48个月）。另查明,哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司系成套小区的开发建设单位。本院认为，哈尔滨电站设备成套设计研究所有限公司与物业服务企业即原告签订的《哈成套小区物业管理移交合同》经哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区确认。原告通过合法程序进驻成套小区接管物业，并实际提供了物业服务。依据哈价联发【2013】39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。原告对成套小区进行二级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0.82元/平方米的物业费收费价格，经社区委员会即哈尔滨市香坊区大庆路街道办事处成套社区居民委员会及区物业行政主管部门即哈尔滨市香坊区物业供热管理办公室备案确认。本案中，原告自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。被告抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，多年不交纳物业费，必然影响原告的正常运营。基于此，原告要求被告给付2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2290.08元（47.71元/月×48个月），本院予以支持。关于原告诉请滞纳金的问题，通过被告的陈述及举示证据，可以证实原告在该小区整体的物业服务质量方面虽不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵，但确实存在瑕疵。按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因被告认为原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，且原告的服务存在瑕疵，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘翠芹于本判决生效后立即给付原告哈尔滨天园物业管理有限公司2015年9月1日至2019年8月31日期间的物业费2290.08元；二、驳回原告哈尔滨天园物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交50元），本院减半收取25元，由原告哈尔滨天园物业管理有限公司承担12.50元，被告刘翠芹承担12.50元，被告刘翠芹承担部分与上款一并给付原告哈尔滨天园物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  齐明钧二〇二〇年十月十五日法官助理胡中奇书记员陈靖夫