福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初2930号 原告：陈黎清，男，1973年4月4日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：辛佳恩，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被告：上官志鹏，男，1983年11月25日出生，汉族，住福建省安溪县，现住福州市仓山区。 被告：上官贵燕，女，1991年12月23日出生，汉族，住福建省安溪县，现住福州市仓山区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：苏湖城、兰谣成，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告陈黎清与被告上官志鹏、上官贵燕所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告陈黎清及其委托诉讼代理人辛佳恩，被告上官志鹏、二被告共同委托诉讼代理人苏湖城、兰谣成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈黎清向本院提出诉讼请求：1.判令坐落于福州市仓山区××镇××路××号××路××南侧）××花园Ａ××＃楼××单元房产50%份额归原告所有；2.判令二被告协助原告办理前述第一项诉请房屋产权变更手续；3.由俩被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告上官贵燕在原告向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行还清前述诉请1中房屋抵押贷款本息后，协助办理抵押权注销手续。同时增加1项诉讼请求：判令被告上官贵燕在前述房屋抵押权注销后将原告加名登记为案涉房屋的所有权人，为原告与被告上官志鹏各按50%的份额按份共有。事实与理由：2016年3月，原告与被告上官志鹏协商合伙购买位于福州市仓山区××镇××路××号××路××南侧）××花园Ａ××＃楼××单元房产，双方各出资50%，各占房产50%份额。原告于2016年3月8日、9日分别向被告上官志鹏转账30万元、58万元，合计88万元，其中44万元系原告本人购房款，另外44万元系被告上官志鹏向原告借款用于合伙购房。被告上官志鹏收款后于2016年3月8日、9日向出卖人支付购房款30万元、58万元，合计88万元，购买案涉房屋。2016年6月16日，原告与被告上官志鹏签订书面《合伙投资购买房屋协议书》，对双方合伙购房事宜进行确认，协议主要约定：①双方合伙购买位于福州市仓山区××镇××路××号××路××南侧）××花园Ａ××＃楼××单元房产；②双方各出50%购房款，各占房屋50%份额；③双方确认以被告上官志鹏堂妹上官贵燕名义办理银行按揭贷款手续及产权登记，每月按揭贷款由双方按份额承担；④房屋转让、抵押、经营事宜需由双方共同协商决定。协议还对双方其他权利义务作了明确约定。 双方借用被告上官贵燕名义办理银行按揭贷款，并每月偿还按揭贷款。期间双方在2016年12月、2017年12月、2018年12月有对合伙购房的开支费用进行过结算。2019年8月24日，案涉房屋可以办理产权登记，双方借用被告上官贵燕名义办理了产权登记，案涉房屋借名登记在被告上官贵燕名下。双方办理产权登记时所产生的费用由原告支出，产权登记办理后，案涉房屋产权证由原告保管。2020年3、4月份期间，二被告将案涉房屋产权证挂失，重新补办新证，并将案涉房屋挂在中介公司对外出售，原告得知情况后找俩被告理论，明确自己对案涉房屋享有50%份额，要求二被告不得在原告未同意的情况下出售房屋，但俩被告置之不理。现提起诉讼，请求判如所请。 被告上官志鹏辩称，一、2016年原告陈黎清与被告上官志鹏签订《合伙投资购买房屋协议书》是为了规避福州市的住房限购政策从而进行房屋投资，该协议书不仅扰乱了正常的房地产交易秩序还损害了社会公共利益，应认定无效。首先，2016年原告陈黎清与被告上官志鹏在当时住房限购政策下均无购房资格，为了规避住房限购政策购买房屋进行投资，原告陈黎清与被告上官志鹏在未经过另一被告上官贵燕同意的情况下，由双方协商签订了《合伙投资购买房屋协议书》。该《合伙投资购买房屋协议书》，其本质目的是为了规避住房限购政策投资买房获取利益，并非是有住房刚需的人不得已而进行的借名买房。而福州市政府出台住房限购政策，其根本目的是为了稳定房地产市场，尽量避免房地产市场中的投机行为，保障住房刚需户的住房需求，是调整福州市房地产市场的重要措施，应发挥其应有的价值，如若认定该违反住房限购政策的《合伙投资购买房屋协议书》有效，则否定了政府在调整社会政治经济生活中的价值，会导致政府信用的下降及政府政策不能有效实施，不仅在实质上违反了福州市的住房限购政策，还损害了社会秩序与公共利益。其次，2016年原告陈黎清与被告上官志鹏属于同一家房地产经纪公司的员工，讼争房屋也是登记在两人所属的房地产经纪公司名下出售。为了投资炒房，原告陈黎清与被告上官志鹏协商共同以另一被告上官贵燕的名义购买讼争房产，这样不仅能以更低的价格购买到该房产，还可以享受到另一被告上官贵燕所拥有的首套房首付款比例及贷款利率优惠。该行为实质上违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条，“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋”之规定。事实上扰乱了正常的房地产交易秩序，对公共利益造成了损害。故，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《合伙投资购买房屋协议书》应认定无效。二、即使《合伙投资购买房屋协议书》被认定有效，也不能据此直接确认诉争房产的物权归属。在不动产物权的法律关系变动中，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”之规定，我国法律赋予了不动产登记物权转移的效力，未经登记，不发生物权效力。故，本案中的诉争房产不能仅依据原告陈黎清与被告上官志鹏的约定即径行判决确认诉争房产的物权归属，况且这还涉及该《合伙投资购买房屋协议书》外的另一被告上官贵燕及案外人抵押银行的相关权益。因此，虽然原告陈黎清与被告上官志鹏签订的《合伙投资购买房屋协议书》中，约定了原告陈黎清与被告上官志鹏按份共有该诉争房产，但该约定并不能直接产生物权效力，原告陈黎清诉请确认诉争房产50%的份额归其所有，于法无据，不能予以支持。三、被告上官志鹏没有配合原告办理房屋产权变更手续的义务及资格，且该房产尚存银行按揭贷款没有偿清，无法直接办理房屋产权变更手续。被告上官志鹏与原告陈黎清签订的《合伙投资购买房屋协议书》中，约定了关于房产出资、按揭还款、房产对外处分等的相关事项，但并没有约定房屋产权变更事宜。故，原告陈黎清要求被告上官志鹏配合其办理房屋产权变更手续没有依据，被告上官志鹏没有配合原告办理房屋产权变更手续的义务。并且，该房屋现登记于另一被告上官贵燕名下，根据《物权法》第十六条，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”及第十七条，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，被告上官志鹏对该房屋不享有物权权利，没有能力协助原告陈黎清办理诉争房产房屋产权变更手续。此外，诉争房产现抵押给上海浦东发展银行股份有限公司福州分行办理房屋按揭贷款，现该贷款尚未偿清。在此情况下，原告陈黎清要求办理房屋产权变更手续还涉及第三方上海浦东发展银行股份有限公司，房屋产权变更手续办理无法绕开第三方直接进行。故，原告直接要求被告上官志鹏配合办理房屋产权变更手续没有现实可能性，不应予以支持。四、原告陈黎清自2018年1月起即未再支付诉争房产的房屋贷款，其后的房屋贷款均由被告上官志鹏代为支付，在《合伙投资购买房屋协议书》被认定有效的情况下，原告陈黎清应返还这部分费用及利息损失。原告陈黎清与被告上官志鹏在签订《合伙投资购买房屋协议书》并以另一被告上官贵燕的名义购买诉争房产后，诉争房屋贷款即开始由原告陈黎清和被告上官志鹏轮流归还。但2018年1月以后，原告陈黎清即再没有支付过诉争房产的房屋贷款，由于该贷款是以另一被告上官贵燕的名义办理，如果逾期或者未付会对上官贵燕的征信信用造成影响，故在原告陈黎清停止支付该房屋贷款后，被告上官志鹏即开始独自负担以后的贷款月供。经统计，2018年1月-2020年8月期间，被告上官志鹏共负担诉争房产的房屋贷款151016.66元，按照协议书约定的原告陈黎清与被告上官志鹏应各负担以上金额的50%，故，在《合伙投资购买房屋协议书》被认定有效的情况下，原告陈黎清应返还被告上官志鹏151016.66元的50%，即75508.33元及利息损失，对此被告上官志鹏保留追诉的权利。五、在本案中，原告并未提出解除《合伙投资购买房屋协议书》，而根据该协议第二条约定，双方购房就是通过银行贷款，在合同有效的情况，原告申请注销抵押权，变更到原告及被告上官志鹏的名下没有依据。注销抵押权涉及案外人银行相关权利以及抵押合同，而抵押贷款合同与合伙投资购房协议书属两份不同的合同，为不同的法律关系，本案为确权纠纷，不能在本案直接处理。六、原告要求被告上官贵燕将产权变更至原告及被告上官志鹏名下不具有可行性，首先被告上官志鹏不同意将案涉房产变更至其名下，其次被告上官志鹏仍处于限购限贷状态，也不能将案涉房产相关份额变更至其名下。在他案中，被告上官志鹏欠付原告款项640000元及相关利息。被告上官志鹏如若按原告诉求的话，系没有能力偿还银行贷款。原告不能代替被告主张诉求，其仅只能主张自身的权利义务。抵押贷款合同的抵押人系上官贵燕，抵押权人系银行，原告并非合同当事人，依据合同相对性原则，原告无权要求提前清偿贷款。 综上所述，《合伙投资购买房屋协议书》的签订是为了避开住房限购政策购买房屋进行投资，损害了社会公共利益，应认定无效。即使该《合伙投资购买房屋协议书》有效，原告陈黎清也应当归还被告上官志鹏替其支付的房屋贷款，法院不能根据该《合伙投资购买房屋协议书》直接认定诉争房产的物权归属，并且，现在没有直接办理房屋产权变更手续的现实可能。故，对于原告陈黎清的诉讼请求，依法应予驳回。 被告上官贵燕辩称，一、《合伙投资购买房屋协议书》未经被告上官贵燕签字同意和事后追认，故该协议书的内容对被告上官贵燕没有法律效力。首先，原告陈黎清与另一被告上官志鹏签订该《合伙投资购买房屋协议书》时，被告上官贵燕并不知情也未在该《合伙投资购买房屋协议书》上签字确认。故，根据合同的相对性原则及《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，该《合伙投资购买房屋协议书》不能约束未在协议书上签字确认的被告上官贵燕，不对被告上官贵燕产生法律效力。其次，被告上官贵燕也未对《合伙投资购买房屋协议书》进行过事后追认。被告上官贵燕愿意以自己的名义去购买诉争房产和办理诉争房产的房屋贷款一方面的原因是出于对另一被告上官志鹏（上官贵燕堂哥）的信任及帮助，另一方面的原因则是当时另一被告上官志鹏对被告上官贵燕承诺不会造成影响，如果有影响其会承担所有责任和损失。并且，在签订房屋买卖合同及办理房屋贷款时，被告上官贵燕对原告陈黎清及另一被告上官志鹏签订《合伙投资购买房屋协议书》一事尚不知情，直到原告陈黎清因该案主动联系被告上官贵燕后，被告上官贵燕才了解到原告陈黎清及另一被告上官志鹏之间还签订有《合伙投资购买房屋协议书》。在与原告陈黎清的微信对话中，被告上官贵燕明确表示了如果一开始就知道这个情况的话，是断然不会同意购买该诉争房产及办理房屋贷款的。并且，在与原告陈黎清的通话录音中，被告上官贵燕从始至终表示的意思也只是想把此事尽快处理完毕，没有丝毫追认《合伙投资购买房屋协议书》的意思表示，故上官贵燕也不对该《合伙投资购买房屋协议书》构成事后追认。最后，由于被告上官贵燕实际购买了诉争房产及办理了房屋贷款，被告上官贵燕现在的购房名额已经被占用，导致被告上官贵燕的购房资格、购房首付比例及贷款利率均受到了较大影响。而诉争房屋贷款方面如果存在逾期或者未予归还的行为，最终后果亦是由被告上官贵燕一人承担，故被告上官贵燕事实上始终负担着对该诉争房产的还贷责任。二、1.贷款主体为被告上官贵燕并非原告，根据合伙投资协议书中也无对提前还款的约定，故原告要求变更诉请无合同依据。且被告上官贵燕无义务协助原告办理提前还款手续的义务，也无合同和法律依据协助原告进行房屋所有权登记的变更。合伙投资协议书系原告及被告上官志鹏二人签订，对被告上官贵燕无约束力。2.原告主张的第一项诉请系物权纠纷，本案属于合同的债权纠纷，两者为不同的法律关系，应驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年3月7日，被告上官志鹏与案外人苏生地签订《房屋定购协议书》，约定苏生地将××湾××馆住宅A××#××单元的房屋以895000元转让给上官志鹏，苏生地协助上官志鹏与开发商签订相关协议。2016年3月8日、9日，上官志鹏分别向苏生地转款300000元、580000元。 2016年3月29日，以被告上官贵燕为买受人，案外人融信（福州）置业有限公司为出卖人（开发商），双方签订《商品房买卖合同》，约定上官贵燕以1049070元价格向融信（福州）置业有限公司购买仓山区××镇××路××花园××＃楼××单元房产，上官贵燕于2015年12月31日前付定金100000元，2016年1月5日前付149070元，2016年5月28日前付商业贷款800000元。上述房屋现已办理了不动产权登记及抵押登记，不动产权利人为上官贵燕，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司福州分行。 2016年6月16日，原告与被告上官志鹏签订《合伙投资购买房屋协议书》，约定：1.双方于2016年3月8日合伙购买位于福州市仓山区××镇××路××号××路××南侧）××花园Ａ××＃楼××单元房产；2.总价款895000元，双方各出资447500元，占房产总投资的50%；双方各出资50%购买该房产的产权，双方按上述产权分割比例承担该房产的购买总价款及银行按揭本息；双方以被告上官志鹏堂妹上官贵燕名义办理银行按揭贷款手续及产权登记，每月按揭贷款由双方按份额承担并以上官贵燕名义偿还，但该房产始终属于双方按份额共有；3.房屋转让、抵押、经营以及占有、使用、收益、处分事宜需由双方共同协商决定。协议还对双方其他权利义务作了明确约定。 另查，2016年3月8日、9日，原告陈黎清分别向上官志鹏转款300000元、580000元。 本院认为，根据原告的陈述，其系与被告上官志鹏合伙共同借用上官贵燕的名义购买讼争房屋，故本案应属因借名买房而引起的合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。不动产登记具有对外公示的效力，讼争房屋的不动产权证书登记权利人为上官贵燕，虽然原告陈黎清与被告上官志鹏在签订的《合伙投资购买房屋协议书》中，约定了原告陈黎清与被告上官志鹏各占50%份额按份共有讼争房产，但该约定仅具有合同上的约束力，并不能直接产生物权效力，且仅在原告陈黎清与被告上官志鹏之间发生效力，原告陈黎清现诉请确认讼争房产50%的份额归其所有，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告上官贵燕协助办理相关手续的诉请，本院认为，原告陈黎清与被告上官志鹏签订的《合伙投资购买房屋协议书》中，并无上官贵燕的签字确认，原告亦未提交证据证实上官贵燕在《合伙投资购买房屋协议书》签订之前已事先获知并同意了协议的内容，故在《合伙投资购买房屋协议书》签订时，无法认定上官贵燕对协议内容是知悉并同意的。《合伙投资购买房屋协议书》签订后，上官贵燕是否有对该协议予以追认？从上官贵燕与陈黎清、上官志鹏的聊天记录中可知，上官贵燕仅是被借名购买讼争房屋，其本人对被借名一事是知悉，且是配合的，因此，虽在案证据无法体现上官贵燕在购房时知悉并同意其被陈黎清、上官志鹏借名购买讼争房屋，但其之后知悉被借名时并未提出异议，应视为其对被借名事实的认可，故其与陈黎清、上官志鹏之间存在着借名买房的合同关系，故上官贵燕应当配合办理相应的房产变更登记手续。但同时，在原、被告双方发生纠纷、交涉过程中，上官贵燕明确表示不参与陈黎清与上官志鹏之间的事情，在案证据也无法体现上官贵燕知道《合伙投资购买房屋协议书》的具体内容并有对包括陈黎清与上官志鹏对讼争房产份额约定的认可，且陈黎清、上官志鹏目前对讼争房屋仅享有基于共同借名买房的合同上的权利，对讼争房屋尚不享有物权，故原告径行要求在讼争房产办理变更手续时，按陈黎清、上官志鹏各占50%的份额办理变更登记的诉请，本院不予支持。原告可待讼争房屋变更登记至陈黎清、上官志鹏名下后，基于其与上官志鹏之间对房产份额的约定再行主张分割讼争房屋。讼争房屋目前尚存在抵押，鉴于原告同意先行垫资以清除设定在讼争房屋上的抵押权，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百九十一条规定，判决如下： 一、被告上官贵燕于本判决生效之日起三十日内配合原告陈黎清办理向交上海浦东发展银行股份有限公司福州分行偿还坐落于福州市仓山区××镇××路××号××路××南侧）××花园Ａ××＃楼××单元房产﹝权证号：闽（2020）福州市不动产权第90××××号﹞担保的贷款本息及因提前还款产生的其他款项的手续；在办妥清偿手续完毕后三十日内配合办理上述房产的抵押权注销手续； 二、被告上官贵燕、上官志鹏在上述房产抵押权注销后三十日内协助原告陈黎清办理上述房产所有权人变更登记为陈黎清、上官志鹏名下的手续; 三、驳回原告陈黎清的其他诉讼请求。 案件受理费12600元，由原告陈黎清负担6300元，被告上官志鹏负担6300元。财产保全费4920元，由被告上官贵燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年十月三十日 书记员  周靖玮 书记员  周靖玮 附一：本判决适用的法律条文 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”