安徽省和县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0523民初2439号原告：张志云，男，1964年11月26日出生，汉族，住江苏省射阳县合德镇红旗西路**，现住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：张正龙，和县西埠镇法律服务所法律工作者。被告：安徽和县顺达房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇朝阳社区文昌北路**，统一社会信用代码91340523675883876D。法定代表人：徐第兵，董事长。被告：安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司，住，住所地安徽省马鞍山市和县西埠镇丰乐街道**东桥河畔**一社会信用代码91340523073910726Q。负责人：徐秀文。两被告共同委托诉讼代理人：张化，安徽天行剑律师事务所律师。原告张志云诉被告安徽和县顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）、安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司（以下简称顺达公司西埠分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张志云及其委托代理人张正龙，被告顺达公司、顺达公司西埠分公司的共同委托代理人张化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志云向本院提出诉讼请求：1.请求撤销双方签订的《订购书》、《分期付款买卖合同》各一份；2.判令顺达公司、顺达公司西埠分公司返还张志云已付购房款257,000元及其利息（自2018年6月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际还款之日）；3.判令顺达公司、顺达公司西埠分公司赔偿张志云已付购房款一倍的赔偿金，即257,000元；4.本案的诉讼费用由顺达公司、顺达公司西埠分公司承担。事实与理由：张志云与顺达公司西埠分公司就位于西埠街道东桥河畔8栋1单元501室的房产买卖事宜分别于2017年5月7日达成并签订《定购书》一份、2017年6月4日签订《分期付款买卖合同》一份，该合同对上述房产的位置、房款总价、支付方式、违约责任以及争议解决方式等均作了详细约定，合同签订后张志云按约履行合同：分别于2017年5月7日向顺达公司西埠分公司支付30,000元购房定金；2017年5月17日支付购房款50,000元；2017年6月2日支付购房款57,000元；2018年6月4日支付购房款50,000元；2018年6月5日支付购房款50,000元；之前又支付20,000元所谓的“团购费”；上述合计支付费用为257,000元。之后张志云向物业公司支付4笔合计为2675元的物业费。另,顺达公司、顺达公司西埠分公司系总公司与分公司之关系，故列为共同被告。张志云虽已入住东桥河畔8栋1单元501室(即张志云取得其使用权)，张志云请求顺达公司西埠分公司按约为其办理房产证,顺达公司西埠分公司均以各种理由搪塞，直到2019年9月份有人来到张志云住处并对张志云说:“我才是此房的房主,等我拿到房产证后你必须搬离此房!”,张志云才知道此房可能系“一房二卖”，近日张志云来到和县房管局查询得知：(1)该房屋于2016年12月26日就已经设立抵押(抵押权人为王守胜)；(2)该房屋于2019年11月11日已办理产权证，所有权人为王守胜！此时张志云才真正得知真相：(1)顺达公司西埠分公司和张志云签订买卖合同前就已经将该房产设立抵押，即“先抵后卖”；(2)顺达公司西埠分公司和张志云签订买卖合同后又将该房产出卖给第二人，即“一房多卖”；(3)顺达公司西埠分公司不给张志云办证的真实原因。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述第八条释明合同订立后出卖人的违约行为；第九条释明合同订立前出卖人的违约行为。就本案而言,顺达公司西埠分公司在和张志云签订房屋买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经设立抵押的事实；同时,顺达公司西埠分公司在和张志云签订房屋买卖合同后又将该房屋出卖给第三人王守胜。顺达公司西埠分公司这种行为完全符合上述解释第八条和第九条的规定。市场经济的本质就是信守契约精神、诚实信用！依据上述最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八、九条的规定，张志云的诉请于法有据、且合情、合理!为了维护自身的合法权益特诉至法院,请求人民法院秉公裁决，判如所请!顺达公司辩称，所有房屋销售具体业务是由顺达公司西埠分公司经营，故产生的权利义务也应由顺达公司西埠分公司承担，与顺达公司无关，恳请法庭驳回张志云对顺达公司的起诉。顺达公司西埠分公司辩称。1.张志云陈述并不属实，事实上张志云对讼争房屋的现状在购买时就已经非常清楚，否则任何一家商品房开发公司在销售预售房屋不可能与购买人达成所谓的分期付款协议，且更不可能在购买人未交付完所有购房款时就将房屋交付给购房者，并在其剩余尾款未付清时任其居住几年时间，由此种种，完全可以证明张志云是明确知晓房屋现状，且自愿的情况下购买了讼争房屋。2.虽然最高院关于商品房买卖的司法解释对于房屋买卖中出现的一房二卖或先期抵押进行了惩罚性的赔偿责任的约定，但这些规定并不适用于本案，本案中房价总款应为287,000元，而张志云仅支付了257,000元，却已经取得了房屋实际占有和使用，其买卖合同的目的已经实现，故不存在顺达公司西埠分公司恶意隐瞒的事实，也就不能适用于司法解释的规定。3.若因房屋产权证的办理与合同约定存在时间上的差异，顺达公司西埠分公司应承担延迟办证的责任，而实际上根据双方的分期付款买卖合同的相关约定，并未就产权证书的办理期限进行明确约定，仅说明剩余房款在办理完成过户后当天付清，足以可见本案中顺达公司西埠分公司并无任何责任，也不应当承担任何的所谓违约责任。据此，本案中所涉及合同符合法律规定且在双方自愿的前提下达成，应当认定真实合法有效，不构成也无任何法定撤销事宜存在，故恳请法庭依法驳回张志云全部诉请。张志云围绕其诉讼请求举证如下：1.身份证复印件一张，证明：张志云诉讼主体适格。2.《定购书》原件一份、《分期付款买卖合同》原件一份，证明：签订合同的时候是张志云真实意思表示。3.收据原件六张、《东桥河畔项目团购协议书》原件一份，证明：张志云已支付购房款共计257,000元的事实。4.物业费收据原件四张，证明：张志云已取得案涉房产的使用权，进一步证明双方签订的买卖合同真实有效。5.不动产登记簿查询记录原件一份，证明：顺达公司西埠分公司一房多卖等，张志云有合同撤销权。简称顺达公司、顺达公司西埠分公司质证如下：1.对证据1的三性无异议。2.对证据2的真实性无异议，但张志云至今天庭审仅支付了257,000元，下欠30,000元房款未付，且根据《分期付款买卖合同》明确记载的是剩余房款由甲方即本案顺达公司西埠分公司为乙方即本案张志云办理完成过户后当天付清，由此可见顺达公司西埠分公司承担的是过户义务，张志云对房屋已售给他人的现状是明确知晓的，否则不可能办理的是过户手续，而非产权登记手续。3.对证据3中收据六张真实性无异议，认可张志云已支付257,000元，对于《东桥河畔项目团购协议书》，是由张志云与案外人南京鸿策置业顾问有限公司所签订，不予质证。4.对证据4的真实性无异议，足以可见张志云在与顺达公司西埠分公司签订完《分期付款买卖合同》后即取得了房屋，并在讼争房屋中居住至今，已充分实现了商品房买卖合同的目的。5.对证据5的真实性无异议，讼争房屋是由第一买受人王守胜委托顺达公司西埠分公司代其对外销售，不存在一房二卖，且张志云充分知晓房屋已售的事实，顺达公司西埠分公司无任何违约行为，也不应当承担违约责任，张志云对于房屋已售知晓时间是在2017年6月4日，即签订《分期付款买卖合同》同时，已超过一年时间，不具有法定撤销权。顺达公司未向法庭举证。顺达公司西埠分公司举证如下：《授权委托书》原件一份、皖20**和县不动产权第0012240号产权证书原件一份，证明：顺达公司西埠分公司受案外人王守胜的委托代为出售本案讼争房屋，且该房屋在2019年已取得产权证书，顺达公司西埠分公司完全可以随时随地为张志云办理产权过户手续，故双方之间的买卖合同目的完全可以实现，顺达公司西埠分公司无违约行为存在。张志云质证如下：1.对《授权委托书》的三性有异议，委托书明确约定顺达公司西埠分公司有权出售案涉房屋，但是张志云根本无法知晓，张志云只认为和顺达公司西埠分公司签订了房屋买卖合同，所以张志云与王守胜不存在任何关系。即使是王守胜在出售房屋，张志云也根本没有看到王守胜。如果真的是王守胜在出卖房屋，但是王守胜在2019年9月却来到张志云处对张志云进行恶言相告，这根本不符合常理，如果顺达公司西埠分公司认为王守胜有权利出卖房屋，那仅仅是王守胜与顺达公司西埠分公司的合同关系，与张志云无关，根据合同相对性原理，顺达公司西埠分公司的这组证据无法达到证明目的，如果顺达公司西埠分公司的这组证据能成立，则最高院关于商品房买卖的司法解释毫无用武之地。2.对皖20**和县不动产权第0012240号产权证书无异议。顺达公司质证如下：对两份证据的三性无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他证据及案件事实审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月7日，顺达公司西埠分公司（甲方）与张志云（乙方）签订一份《定购书》，该定购书共计五条，其中第一条约定，乙方自愿定购东桥河畔8栋1单元501室；第二条约定，乙方应在签订此定购书同时，向甲方支付房屋定金30,000元整；第三条第2款商业贷款支付房款约定，乙方签订此定购书之后，应于2017年5月17日之前持本人有效证件及所有贷款所需的全部资料至甲方销售中心补齐剩余首付款后与甲方签订《商品房买卖合同》，同时办理银行按揭手续，否则，甲方有权不经催告将上述房屋对外销售且定金不退。（若因乙方原因银行不予按揭贷款，则乙方应一次性以现金补足剩余房款）；第四条约定，甲方未告知乙方在签订本定购书前该房屋已存在出租、查封、共权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购书之日起至本定购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还购房定金。甲方在《定购书》上加盖公章，其经办人吴启签名，乙方张志云签名。2017年6月4日，出卖人顺达公司西埠分公司（甲方）与买受人（张志云）签订一份《分期付款买卖合同》，载明：出卖人：徐秀文（以下简称甲方），并加盖顺达公司西埠分公司公章；买受人：张志云（以下简称乙方）今甲方（出卖人兼所有人）与乙方（买受人兼使用人）就产品分期买卖事宜，达成以下协议：第一条，本合同的标的物为东桥河畔8幢1单元501室，付款总额定为人民币287,000元整。乙方可以依照下列规定支付款项予甲方：第二条，乙方预付137,000元予甲方，余款自2017年6月4日至2018年6月3日止。全部付清。第三条，乙方可以就上述提供担保，于本合同成立时，以前条所载的金额与日期，开出支票1张交付甲方。上述支票的保管处理权限予甲方。每次交付支票，即视为乙方偿还贷款。第四条，甲方于本合同订立的同时，将东桥河畔8幢1单元501室产品交予乙方，并同意乙方对该产品的使用。第五条，乙方若能支付第二条分期付款金额及其他应付的各项费用，须自支付日始以日息0.3分支付甲方作为迟延损失金。（手书，注：乙方若不能按时支付第二条分期付款金额，则过时以日息0.3分支付甲方作为延迟损失金）。第六条，甲方在乙方交完首付款15个工作日后应给予乙方签订合同。第七条，乙方连续两次未支付价款，并且未支付到期价款的金额到达全部价款的五分之一的，甲方可以请求乙方支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。甲方解除合同的，可以向乙方请求支付该标的物的使用费。第八条，合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第二种方式解决：（一）提交（空白）仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉。第九条，其他约定事项：（手书）乙方分期款在规定时间内还清后，甲方给予乙方产证办理。注（手书）：钥匙于2017.6.4日交于乙方。出卖人（甲方）：徐秀文签名，买受人（乙方）：张志云签名2017年6月4日。《分期付款买卖合同》共计2张A4纸，第1张A4纸正面载有合同首部“分期付款买卖合同”至合同第六条，背面空白；合同第六条下面空白处有手书内容:“注：乙方于2018年6月4日补款50,000（五万元整），剩余房款100,000元，吴启”。背面空白有手书内容:“乙方于2018年6月5日补款50,000”（五万元整），剩余房款50,000元（五万元整），剩余房款由甲方为乙方办理完成过户后，当天付清，如果后期无法过户，甲方为乙方负责。（剩余50,000元尾款，不存在任何利息）。吴启2018.6.5。经查明，吴启是顺达公司西埠分公司商品房销售人员。合同签订后，张志云于2017年5月7日向顺达公司西埠分公司支付30,000元购房定金、于2017年5月17日支付购房款50,000元、于2017年6月2日支付购房款57,000元、于2018年6月4日支付购房款50,000元、于2018年6月5日支付购房款50,000元，并支付团购费20,000元，合计支付购房款（含团购费）257,000元。顺达公司西埠分公司于2017年6月4日向张志云交付了案涉房屋的钥匙，张志云入住该房至今，并于2017年6月4日支付物业费485元、于2018年6月4日支付物业费730元、于2019年6月4日支付物业费730元、于2020年6月2日支付物业费730元，合计支付物业费2675元。2020年7月1日，张志云向本院提交《申请法院调查取证申请书》，申请查询案涉位于西埠街道东桥河畔8栋1单元501室的房产信息，本院于2020年7月27日向张志云的委托诉讼代理人张正龙发出《调查令》，张志云提交的经办日期为2020年7月17日的和县不动产登记中心不动产登记簿查询记录载明，和县西埠镇东桥河畔8幢501室于2017年1月13日预告登记在案外人王守胜名下，预告登记证明号为和县房预西埠镇字第201700399号，于2019年11月11日登记在案外人王守胜名下，权证号为皖（2019）和县不动产权第0012240号。顺达公司西埠分公司提交的《授权委托书》载明：“本人王守胜（身份证）授权安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司徐秀文（身份证）同志为东桥河畔住宅小区****代卖代理人，全权代表我本人收讫房款及处理一切相关事务。本授权自签发之日起生效。授权人(签字)：王守胜日期：2017年4月1日”。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。张志云与顺达公司西埠分公司于2017年5月7日签订了《定购书》、于2017年6月4日签订了《分期付款买卖合同》，约定顺达公司西埠分公司将东桥河畔住宅小区8栋501室出售给张志云，后张志云按约支付房款，截至2018年6月5日共计支付购房款257,000元，并且双方于2018年6月5日约定“剩余房款由顺达公司西埠分公司为张志云办理完成过户后，当天付清，如果后期无法过户，顺达公司西埠分公司为张志云负责”。从本案查明的事实来分析，顺达公司西埠分公司在向张志云出售案涉房屋时已将该房屋出卖给案外人王守胜，且在2017年1月13日为案外人王守胜办理了房屋预告登记手续，即案外人王守胜于2017年1月13日取得案涉房屋产权登记的请求权，具有排他性，并且该房屋已于2019年11月11日登记在案外人王守胜名下，案外人王守胜取得了该房屋的产权。顺达公司西埠分公司虽辩称张志云对讼争房屋的现状在购买时就已经非常清楚，但该分公司未能提供证据予以证明，故对该辩称不予支持；顺达公司西埠分公司向法庭提交的署期为2017年4月1日的《授权委托书》虽载明“本人王守胜（身份证）授权安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司徐秀文（身份证）同志为东为东桥河畔住宅小区****代卖代理人，代表我本人收讫房款及处理一切相关事务。本授权自签发之日起生效”，但《分期付款买卖合同》是由顺达公司西埠分公司与张志云签订，房款也是由顺达公司西埠分公司收取，并且张志云对《授权委托书》的三性有异议，顺达公司西埠分公司也未能提供证据证明张志云在购买案涉房屋时知晓该委托书的存在。本院认为顺达公司西埠分公司向张志云出售案涉房屋时隐瞒已将该房屋出售给案外人王守胜的事实，存在以欺诈手段，使张志云在违背真实意思的情况下订立合同，并且隐瞒张志云将该房屋登记在案外人王守胜名下。在本案审理过程中，经本院发出《调查令》，张志云于2020年7月17日方晓案涉房屋现状，故张志云诉讼行使撤销权并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，故张志云请求撤销其与顺达公司西埠分公司签订的《订购书》、《分期付款买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，顺达公司西埠分公司未能举证证明其未向张志云隐瞒所售房屋已出买给案外人王守胜并登记在王守胜名下的事实，本院认为顺达公司西埠分公司主观上存在故意隐瞒，其应当承担相应的法律责任。截至2018年6月5日张志云已付购房款257,000元，现张志云请求顺达公司西埠分公司返还张志云已付购房款257,000元及其利息（自2018年6月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际还款之日），并赔偿已付购房款一倍的赔偿金即257,000元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持；张志云诉请顺达公司共同承担上述款项，本院认为分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担，故顺达公司应当在顺达公司西埠分公司的财产不足以承担上述款项的范围内承担给付义务；因本案于2020年7月1日立案受理，购房款257,000元的利息应当自2018年6月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条之规定，判决如下：一、撤销张志云与安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司于2017年5月7日签订的《定购书》及于2017年6月4日签订的《分期付款买卖合同》；二、被告安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张志云已付购房款257,000元及其利息（自2018年6月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止），并给付原告张志云赔偿款257,000元；三、被告安徽和县顺达房地产开发有限公司在被告安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司的财产不足以承担上述款项的范围内承担给付义务；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9429元，由被告安徽和县顺达房地产开发有限公司、被告安徽和县顺达房地产开发有限公司西埠分公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  彭 俊人民陪审员  芮明洲人民陪审员  周 云二〇二〇年十月二十八日书 记 员  张开丽附：本案援引的法律条文《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。