广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2398号上诉人（一审被告）：吕子忠，男，1974年1月15日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区***********，居民身份证号码：441************039，委托诉讼代理人：万达龙，广东珠明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海市百胜制衣有限公司，住所地：广东省珠海高新技术产业开发区白蕉科技工业园新科二路**，统一社会信用代码：914***********998X。法定代表人：岑兆雄，经理。委托诉讼代理人：李极，公司员工。上诉人吕子忠因与被上诉人珠海市百胜制衣有限公司(以下简称百胜公司)土地租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2019)粤0403民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕子忠的上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项；2.一、二审的诉讼费用由百胜公司承担。事实和理由如下：一审判决认定事实错误。1.案涉协议之所以解除的原因不是一审判决认定的“吕子忠没有支付租金构成违约后，百胜公司行使单方解除权解除了案涉协议”。事实上，吕子忠根据案涉协议应当支付的2019年10月1日至同年10月31日的租金，由于百胜公司在案涉协议签订后不久便要求更换案涉的租赁场地为另一新场地而主动免除了该月租金。案涉协议之所以解除的实际原因也是由于吕子忠拒绝更换新场地，百胜公司强行单方解除合同。只不过百胜公司为达到不再履行案涉协议的目的而故意隐瞒了以上事实，更是捏造因吕子忠拖欠租金而被解除案涉协议的事实，从而误导一审法院作出了错误的第三、四项判决。2.一审判决认定“吕子忠继续占用案涉土地”错误，导致错误作出第二项及第五项判决，即判决吕子忠返还案涉土地及支付占有使用费。吕子忠于2019年11月14日出具的《承诺书》是向百胜公司发出要约，百胜公司接受《承诺书》是承诺，依法对双方具有约束力。吕子忠已于2019年11月14日将案涉场地返还给百胜公司。2020年3月5日对案涉场地的勘验也证明案涉场地仅存放有建筑废料。根据2019年11月14日《承诺书》，吕子忠交付的10万元保证金由百胜公司用于清理案涉场地内的建筑废料。建筑废料的存在不等同于吕子忠继续占有案涉场地。百胜公司辩称，1.吕子忠称百胜公司捏造其拖欠租金的事实没有任何依据。首先，案涉租赁协议签署于2019年9月6日，根据百胜公司向吕子忠邮寄的终止租赁协议通知书所述，吕子忠于2019年9月18日即向租赁场地内堆放、倾倒大量建筑垃圾。实际该租赁合同约定的正式租赁期限自2019年10月1日起。由上可知吕子忠在租赁期开始前就已经开始使用案涉租赁场地，根据不存在吕子忠所述的更换场地的说法和现实条件。2.针对吕子忠第二项上诉理由，百胜公司认为租赁协议约定案涉场地用途为无污染建筑物料中转场地，即为无污染建筑垃圾临时存放场所，吕子忠往该场地倾倒建筑垃圾的行为实际是使用该场地，依照租赁协议的约定应向百胜公司支付租金。百胜公司在吕子忠违约的情况下已与其解除租赁协议，但吕子忠未依照租赁协议的约定向百胜公司清退场地。因此百胜公司要求其支付违约金及占有使用费合法合理。百胜公司向一审法院起诉请求：1.确认百胜公司和吕子忠签署的珠海百胜项目场地租赁协议于2019年11月15日解除；2.吕子忠于合同解除之日起10日内腾空场地、恢复原状后返还场地给百胜公司；3.吕子忠支付拖欠的租金75000元及违约金100000元给百胜公司；4.吕子忠自2019年11月15日起按2倍日租金的标准支付逾期返还场地的场地占用费，即按3333.33元/日的标准计算至吕子忠实际腾空场地并返还场地日止；5.本案的诉讼费用由吕子忠承担。一审庭审中百胜公司变更第2项请求为判令吕子忠腾空场地、恢复原状至场地平整、清洁、无杂物后返还给百胜公司。一审法院认定事实：2019年9月6日，百胜公司作为出租方与作为承租方的吕子忠签订珠海百胜项目场地租赁协议，协议约定：百胜公司将位于珠海百胜制衣厂内西侧空置的场地租赁给吕子忠使用，场地面积为25000平方米，场地为无污染建筑物料中转场地用途，租赁期限为2019年10月1日至2022年9月30日；场地交付日为2019年10月1日，即日起开始计收租金，租金为每月每平方米2元，即每月租金为50000元，租金按月支付，本协议签订之日，吕子忠应向百胜公司支付首期租金即2019年10月1日至2019年10月31日的租金50000元，百胜公司确认吕子忠已经向百胜公司支付租赁保证金100000元；吕子忠逾期支付租金的，每逾期一日，应按所欠租金或费用的2%向百胜公司支付违约金，逾期超过20日的，百胜公司有权解除协议，百胜公司解除协议的，百胜公司不予返还全部保证金，吕子忠还应向百胜公司支付相当于2个月租金的违约金。2019年9月9日，吕子忠向百胜公司支付租赁保证金100000元。2019年9月13日，百胜公司向吕子忠交付了案涉租赁场地。一审庭审中，百胜公司和吕子忠均确认吕子忠没有向百胜公司支付过租金。2019年10月29日，吕子忠向百胜公司出具承诺书，承诺书称：于2019年11月15日前将百胜公司厂内所存放的物料转移至百胜公司划定的范围内，并将场地清洁干净。回复场地使用前的原状，将划定的租赁范围进行隔挡、围蔽。2019年11月13日，百胜公司向吕子忠邮寄终止租赁协议通知书，通知称，至发函之日止，吕子忠仍有2019年10月1日至2019年11月30日租金100000元未向百胜公司支付，吕子忠已经严重违反双方合同约定，于2019年11月15日解除与吕子忠签署的合同，终止双方租赁，吕子忠于2019年11月15日前将场地清理完毕，恢复原貌并交还场地，向百胜公司支付所欠场地租金。2019年11月14日，吕子忠收到终止租赁协议通知书。2019年11月14日，吕子忠向百胜公司出具承诺书，承诺书称：本人于2019年9月9日向百胜公司支付的场地租赁保证金用于贵公司清理本人承租场地内的建筑垃圾清运费用，本人承诺贵公司（百胜制衣厂）不需要退回本人。位于珠海市斗门区**************土地使用权已办理不动产权登记，证号为粤房地证字第C4450971号，权属人为百胜公司，土地使用权性质和来源为国有出让，面积为100330.87平方米，扣除自建房基底分摊面积后剩余81785.83平方米。2020年3月5日，一审法院组织百胜公司和吕子忠对案涉场地进行勘验，案涉场地上存放有建筑废料，大部分土地空置。百胜公司和吕子忠双方确认案涉场地四点坐标分别为113.312948°E、22.205351°N,113.313537°E、22.20645°N,113.314988°E、22.205697°N,113.31427°E、22.204525°N。一审法院认为，百胜公司和吕子忠签订的场地租赁协议系对空置土地的租赁事宜进行约定，案涉土地上并没有建筑物或构筑物，本案并非房屋租赁合同纠纷，应为土地租赁合同纠纷。百胜公司和吕子忠签订的土地租赁协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。百胜公司依照约定将案涉土地交付给吕子忠使用，但是吕子忠并未按照协议的约定向百胜公司支付租金，逾期已经超过20日，符合场地租赁协议第十三条约定的解除合同的条件，解除合同的条件已经成就，百胜公司作为解除权人有权解除场地租赁协议。百胜公司于2019年11月14日向吕子忠送达了终止租赁协议通知书，通知吕子忠于2019年11月15日解除场地租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，案涉场地租赁协议于2019年11月15日解除，故百胜公司要求确认百胜公司和吕子忠双方签订的场地租赁协议于2019年11月15日解除依法有据，一审法院予以支持。关于百胜公司要求吕子忠腾空场地、恢复原状至场地平整、清洁、无杂物后返还给百胜公司的问题。案涉场地租赁协议解除后，吕子忠无权继续占有使用案涉土地，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，作为案涉土地使用权人的百胜公司可以请求返还原物，吕子忠应将承租的案涉土地腾退并返还给百胜公司，由于案涉土地已经办理不动产权登记，百胜公司和吕子忠均确认案涉土地为粤房地证字第C4450971号所登记的土地使用权其中的一部分，四点坐标分别为113.312948°E、22.205351°N,113.313537°E、22.20645°N,113.314988°E、22.205697°N,113.31427°E、22.204525°N，故吕子忠应将位于珠海市斗门区**************、四点坐标分别为113.312948°E、22.205351°N,113.313537°E、22.20645°N,113.314988°E、22.205697°N,113.31427°E、22.204525°N范围内的土地腾退并返还给百胜公司。至于百胜公司要求恢复原状的主张，经现场勘验，案涉土地用于堆放建筑物料，百胜公司没有提交证据证明吕子忠造成了案涉土地毁损，故百胜公司要求吕子忠恢复原状没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于百胜公司要求吕子忠支付租金的问题。吕子忠没有根据约定交纳租金，已经构成违约，应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。百胜公司主张吕子忠拖欠2019年10月1日至2019年11月15日期间的租金为75000元，吕子忠确认没有向百胜公司交过租金，但抗辩认为百胜公司于2019年9月18日将协议收走后没有与其签订新的协议，双方没有协议，不存在支付租金的问题，对此一审法院认为，吕子忠并没有提交证据证明百胜公司和吕子忠双方就百胜公司放弃主张租金达成一致意见，吕子忠的抗辩没有依据，一审法院不予采纳。根据合同约定，案涉场地租金为每月50000元，故吕子忠应向百胜公司支付2019年10月1日至2019年11月15日期间的租金75000元。关于百胜公司要求吕子忠支付违约金的问题。根据协议约定，吕子忠逾期支付租金超过20日的，吕子忠除应支付租金外，还应向百胜公司支付相当于2个月租金的违约金，吕子忠并未按照协议的约定向百胜公司支付租金，逾期已经超过20日，应根据协议的约定承担违约责任，向百胜公司支付2个月租金的违约金，故百胜公司要求吕子忠违约金100000元依法有据，一审法院予以支持。关于百胜公司要求吕子忠支付场地占有使用费的问题。场地租赁协议解除后，吕子忠没有及时腾退并返还案涉租赁场地，造成了作为权利人的百胜公司的损害，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，作为权利人的百胜公司可以请求损害赔偿，吕子忠需赔偿占有使用期间的占有使用费。至于占有使用费的计算标准，百胜公司主张按照协议约定的日租金的2倍即每日3333.33元计算占用费至吕子忠实际腾退之日，一审法院认为，案涉场地租赁协议已经于2019年11月15日解除，百胜公司再按照协议约定主张占用费没有依据，故一审法院酌定参照百胜公司和吕子忠双方约定的租金标准每月50000元计算占有使用费，但是起算日期应为2019年11月16日，故吕子忠应按照每月50000元的标准向百胜公司支付从2019年11月16日至实际腾退并返还案涉租赁场地之日止的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认百胜公司与吕子忠签订的珠海百胜项目场地租赁协议于2019年11月15日解除；二、吕子忠于判决发生法律效力之日起十五日内将位于珠海市斗门区**************、四点坐标分别为113.312948°E、22.205351°N,113.313537°E、22.20645°N,113.314988°E、22.205697°N,113.31427°E、22.204525°N范围内的土地腾退并返还给百胜公司；三、吕子忠于判决发生法律效力之日起十五日内向百胜公司支付2019年10月1日至2019年11月15日期间的租金75000元；四、吕子忠于判决发生法律效力之日起十五日内向百胜公司支付违约金100000元；五、吕子忠于判决发生法律效力之日起十五日内向百胜公司支付占有使用费（按照每月50000元的标准从2019年11月16日起计算至本判决第二项确定的义务履行完毕之日止）；六、驳回百胜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14925元，保全申请费1562元，合计16487元，由吕子忠负担。二审期间，双方均未提交证据。本院经审理查明，百胜公司于2019年11月25日向一审法院提起本案诉讼。2020年6月4日，一审法院向双方邮寄送达一审判决书。二审法庭调查中，百胜公司陈述在一审判决作出后，其已清理涉案土地上的建筑垃圾并将涉案土地重新出租给他人使用，并认可占用费应计算至建筑垃圾清理后的次日，相关材料庭后补充。之后，百胜公司未提供其清理涉案场地的相关材料。百胜公司认为2019年11月14日确实收到吕子忠的承诺书，但因清理费用远超过10万元，实际上并没有同意吕子忠的承诺。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，双方对一审判决第一项未提出上诉，应视为服判。根据二审法庭调查查明的事实，百胜公司收到一审判决后已清理涉案场地，并重新出租给他人使用，即百胜公司已实际控制使用涉案场地，因此吕子忠已无需再履行腾退和返还场地的义务，故百胜公司关于吕子忠应从涉案场地腾退并返还土地的诉请，应予返回，一审判决第二项应予撤销。吕子忠上诉主张百胜公司因更换场地主动免除其2019年10月1日至10月31日的租金，未提供证据证明，不应采纳。双方的土地租赁合同于2019年11月15日已解除，吕子忠依法付清合同解除之前的租金，因此一审法院判令其支付2019年10月1月至11月15日的租金75000元，并无不当，本院予以维持。吕子忠未依约支付2019年10月、11月的租金，根据涉案土地租赁合同约定，吕子忠逾期支付租金超过20日，百胜公司有权解除协议，吕子忠还应向百胜公司支付相当于2个月租金的违约金，因此百胜公司行使合同约定的解除权并要求吕子忠支付2个月租金即100000元作为违约金，理据充分，一审法院对此认定正确，本院予以维持。对于百胜公司主张的占用费，本院认为，虽然吕子忠于2019年11月14日向百胜公司出具承诺书系其单方承诺，但是百胜公司接收该承诺书，应视为接受该承诺书的意见，而且百胜公司系2019年11月13日向吕子忠邮寄《终止租赁协议通知书》，即百胜公司接收吕子忠的承诺书时，系在吕子忠发出解除合同通知，行使合同约定的解除权之后，百胜公司本可依约没收保证金，但百胜公司并未主张没收保证金甚至于翌日接收吕子忠的承诺书，应视为双方对于保证金不予退还而用于清理涉案场地内的建筑垃圾达成一致意见，但这不足以证明百胜公司同意免除吕子忠清理涉案场地内建筑垃圾并交还场地的义务。由于吕子忠实际已支付清理涉案场地内建筑垃圾的费用10万元，因此即使清理费用超出10万元，百胜公司也理应在合同解除后催告吕子忠清理无果的情形下，及时清理涉案场地内的建筑垃圾，减少因吕子忠违约造成的损失，超出10万元的部分可另行向吕子忠主张。百胜公司直至一审判决作出后（2020年6月）再予清理，明显怠于履行减损义务，故本院酌定吕子忠向百胜公司支付1个月占用费50000元，其他占用费损失应由百胜公司自行承担。一审法院对此处理不当，本院予以改判。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院予以改判。吕子忠上诉部分有理，本院有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初3703号民事判决第一、三、四项；二、撤销珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初3703号民事判决第二、六项及诉讼费负担；三、变更珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初3703号民事判决第五项为：吕子忠于本判决生效之日起十五日内向珠海市百胜制衣有限公司支付占用费50000元；四、驳回珠海市百胜制衣有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14925元及保全申请费1562元，由珠海市百胜制衣有限公司负担2577元，吕子忠负担13190元。二审案件受理费29850元，由珠海市百胜制衣有限公司负担5970元，吕子忠负担23880元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十月九日书记员  程 敏