广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终938号 上诉人（原审原告）：姚芬，女，1990年1月10日出生，汉族，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人：刘义，北京京云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒙山县耀华房地产开发有限公司，住所地广西蒙山县蒙山镇湄江街北路****楼首层，统一社会信用代码91450423667016625L。 法定代表人：梁耀华。 委托诉讼代理人：蒙信昌，广西信为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆金健，广西信为律师事务所律师。 上诉人姚芬与被上诉人蒙山县耀华房地产开发有限公司（以下简称“耀华公司”）关于商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区蒙山县人民法院（2020）桂0423民初120号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 姚芬上诉请求：1.撤销广西蒙山县人民法院（2020）桂0423民初120号民事判决并予改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院对被上诉人逾期办理产权证明的违约时间确定错误，逾期办理产权证明的时间应依据上诉人取得房产证的时间为准，而不应该依据被上诉人提供报产权登记机关备案的时间为最终时间；二、一审法院对逾期办理产权证明违约金的计算标准错误，本案双方当事人没有对逾期违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 2 件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 蒙山县耀华房地产开发有限公司辩称，一、上诉人主张按已付购房款为基准，按照同期贷款标准计付逾期办理产权证违约金，缺乏理据；二、被上诉人依约履行了提供案涉商品房办理产权证资料之合同义务，不存在违约情形；三、即使被上诉人未能提供证据证实依约履行提供办理案涉商品房产权证资料之义务，因上诉人选择继续履行合同，按照合同约定，被上诉人亦无须承担违约责任；四、上诉人的上诉主张明显缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 姚芬向一审法院起诉请求：1.请求被告支付逾期办理房地产权属证书登记手续的违约金，以已付房款为基准，按照中国人民银行同期贷款标准利率4.75%，从2016年8月4日起540天后即从2018年1月26日计算至房地产权属证书登记手续办理完毕2019年12月24日止共计679天，违约金即26370.08元（679天×298429元×4.75%/365天）；2.案件诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月25日，原告姚芬与被告耀华公司签订《耀华·永安花园商品房买卖合同（预售）》及《耀华·永安花园商品房买卖合同补充协议》，该合同约定：原告购买被告开发的蒙山县耀华·永安花园10幢603号商品房，该商品房建筑面积115.67平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2580元，总价款为298429元。合同第二十条约定：（一）出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理房产证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在取得房产证后的100日内，出卖人应将办理土地证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如出卖人超出上述时间，未将应由出卖人提供的资料交房产管理部门和国土管理部门致使买受人延期取得商品房的房产证和土地证的，双方同意按下列办法办理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的10%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，合同继续执行。（二）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的 3 ，出卖人不承担责任。（三）因房地产权管理机关原因致使买受人不能依约取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告已依约交付了全部购房款，于2019年12月24日取得不动产权证书。原告认为被告已构成逾期办证违约，因此诉至该院，请求判如所请。另查明，根据《永安花园业主成交名单登记表》的记载，案涉商品房交付的时间为2016年10月17日。蒙山县房地产管理所出具《房产登记信息审核表》的时间是2019年3月19日。此外，在同一系列案件中，被告耀华公司与其他购房者签订的部分合同关于逾期办理产权备案的约定为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 一审法院认为，原告姚芬与被告耀华公司签订的《耀华·永安花园商品房买卖合同（预售）》及《耀华·永安花园商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同应当合法有效。合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同第二十条第（一）项约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理房产证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在取得房产证后的100日内，出卖人应将办理土地证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。如出卖人超出上述时间，未将应由出卖人提供的资料交房产管理部门和国土管理部门致使买受人延期取得商品房的房产证和土地证的，双方同意按下列办法办理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房价款的10%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，合同继续执行。原、被告对《永安花园业主成交名单登记表》记载的案涉商品房交付时间均予以认可，该院予以确认。被告实际向原告交房的时间是2016年10月17日。被告于2019年3月19日取得蒙山县房地产管理所出具的《房产登记信息审核表》，该审核表证明了被告提供的材料已经完备，通过了审核，因被告未能提供证据证实最后一次提供资料给产权登记机关的时间，故该院认定通过审核的时间，即2019年3月19日为被告提供资料报产权登记机关备案的最终时间。该时间已超过540日内的约定，被告的行为构成逾期办理产权备案违约。虽然原、被告签订的合同没有约定买受人不退房，合同继续执行之后出卖人应承担的违约责任，但被告违约事实是存在的，且在同一系列案件中 4 ，另一合同版本约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该院综合考虑认为被告应按已付房价款的0.1%支付违约金给原告为宜。原告交付了购房款298429元，被告应向原告支付违约金298.43元。原告请求以已付房款为基准，按照中国人民银行同期贷款标准利率4.75%计算违约金，缺乏依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：被告蒙山县耀华房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内支付逾期办理产权备案违约金298.43元给原告姚芬。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，由被告蒙山县耀华房地产开发有限公司负担25元，由原告姚芬负担205元。 本院二审期间，上诉人姚芬与被上诉人蒙山县耀华房地产开发有限公司均无相关证据提交。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，关于一审法院确认被上诉人逾期办证时间是否错误的问题。根据案涉合同的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理房产证需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被上诉人于2016年10月17日将案涉房屋交付上诉人使用，被上诉人依约应从2016年10月17日起540日内将办理房产证需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人于2019年3月19日才取得蒙山县房地产管理所出具的《房产登记信息审核表》，根据该信息表被上诉人于2019年3月19日才提交完备相应的材料，已经超出合同约定的时间。因被上诉人未能提供证据证实其最后一次提供资料给产权登记机关的时间，故一审法院以蒙山县房地产管理所于2019年3月19日出具《房产登记信息审核表》的时间确认为被上诉人提供产权资料备案的最后时间，并无不当，本院予以维持。上诉人认为应依据上诉人取得房产证的时间为准，而不应该依据被上诉人提供报产权登记机关备案的时间为最终时间，理据不足，本院不予采信。关于一审法院认定的逾期办证违约金是否错误的问题。因本案双方当事人对逾期办证违约金没有进行约定，一审法院根据相关法律规定，综合考虑本案案情、合 5 同履行的情况、当事人过错程度以及损失的大小等因素，参考同类案件合同的约定，并兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定被上诉人按已付房价款的0.1%支付违约金给上诉人，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费460元，由上诉人姚芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄树东 审 判 员 毛美美 审 判 员 李 勉 二〇二〇年十月十日 法官助理 冯正群 书 记 员 黎小嘉 附相关法律条文 6 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。