广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3436号原告：谭波波，女，1993年10月1日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：孙传书，湖北中武律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兰若，湖北中武律师事务所律师。被告：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告:广州市信邦置业有限公司,住所地广州市花都区新华街建设北路**114铺，统一社会信用代码91440114689336347Y。法定代表人：李燕芬。委托诉讼代理人：刘玉针，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。原告谭波波与被告林清泉、广州市信邦置业有限公司（以下简称信邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告谭波波的委托诉讼代理人孙传书、张兰若，被告林清泉，被告信邦公司的委托诉讼代理人刘玉针、董威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭波波向本院提出诉讼请求：1.解除谭波波与林清泉于2017年3月28日就谭波波购买位于广州市花都区新华路105号1115房所签订的《房地产买卖合同》；2.林清泉向谭波波退还购房款33万元3.信邦公司退还谭波波电商费5万元；4.林清泉向谭波波支付逾期过户违约金暂计89490元（违约金以38万元为本金，按日万分之三计算，自2017年11月23日起计至付清款项之日止）；5.林清泉配合谭波波至广州市花都区税务部门办理涉案房屋交易税费退还手续；6.本案律师费6000元、诉讼费用由林清泉、信邦公司承担。诉讼中，谭波波撤回对律师费6000元的主张。事实与理由：2017年3月28日，谭波波与林清泉的委托代理人广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）签订了《房地产买卖合同》，约定由谭波波购买林清泉的涉案房屋，房屋类型为办公，建筑面积为47.35平方米，交易价格为66万元，付款方式经双方协商一致，为谭波波应于2017年3月26日前向林清泉支付房款33万元；剩余房款33万元，由谭波波于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。如网签完成之日起30日内谭波波未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于谭波波申请的贷款金额，谭波波须于网签之日起60日内，以转账方式向林清泉支付剩余房款。如谭波波在网签完成之日起30日内取得银行同贷文件的，则谭波波同意按照林清泉通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续。合同第三条约定林清泉应当在2017年12月31日前，将符合合同约定的房地产交付谭波波占有使用。合同第四条约定，自本合同生效之日起240天内，谭波波与林清泉双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。合同第八条约定，因林清泉的原因，使得未能按照合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，林清泉在签署认购书即日起240日内完成相关产权登记手续，通知谭波波办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，林清泉应当按日向谭波波赔付已收到之房款万分之三计算违约金。违约三个月以上的，谭波波可解除合同并要求林清泉双倍返还定金。2017年3月28日，谭波波向信邦公司支付了5万元团购优惠券款项；2017年3月20日，谭波波向誉百辉公司支付了购房定金3万元；2017年3月28日，谭波波向誉百辉公司支付了购房款30万元；同日，谭波波向广东中业投资担保有限公司支付了签约手续费1800元、委托公证费1000元，共计2800元；另，谭波波按照林清泉要求，向银行申请办理了银行按揭手续，并取得了银行同贷文件。2019年5月15日，谭波波交纳了涉案房屋的交易税费14208.41元。但截至起诉当日，林清泉仍未将涉案房屋交付谭波波使用居住，亦未能在购房合同生效之日起240日内完成房屋的产权登记手续，将涉案房屋过户至谭波波名下。谭波波多次要求林清泉交付涉案房屋，并履行过户义务，但其均以种种理由予以拖延。后经谭波波多方了解才得知涉案房屋于2017年6月5日已抵押给林纯，债权金额为2000万元；于2017年7月6日抵押给谢敏，债权金额不详；涉案房屋目前仍处于被查封状态。谭波波认为，谭波波与林清泉签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。谭波波已依照约定，向林清泉支付了首期购房款，并按要求向银行申请办理了银行按揭手续和缴纳交易税费，并取得了银行同贷文件，已全面履行作为购房者的义务。林清泉未在约定时间内交付房屋及完成过户，严重违反合同约定，导致谭波波合同目的无法实现，给谭波波造成了重大损失。谭波波为维护自己合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告林清泉辩称，第一，林清泉已按合同约定，与谭波波签订网签合同和在广州市花都区税务局办理交税手续，并于2019年4月9日发出催办函，催促谭波波办理银行按揭手续。第二，谭波波未能按揭成功，未取得银行审批通知，林清泉出于自身权益保护暂未过户，没有过错；谭波波需在网签之日起60日内付清购房余款。第三，谭波波未向林清泉付齐房款，林清泉基于不安抗辩权未交付房屋，没有责任。第四，自2017年至2019年，林清泉一直能与抵押权人协调配合办理过户，但谭波波未能支付剩余房款，导致其他房屋买卖纠纷，进而使房屋被查封。第五，如谭波波能支付房款，可以交存法院，林清泉愿意与抵押权人、查封申请人协商，确保在三个月内办妥过户手续，如无法办理，则愿意解除合同并退款。被告信邦公司辩称，信邦公司向谭波波收取的5万元为咨询服务费，信邦公司已向谭波波及林清泉提供中介服务并已促成双方签订《房地产买卖合同》，谭波波无权要求信邦公司返还该5万元。恳请法院驳回谭波波的诉讼请求。理由如下：林清泉为出售其位于广州市花都区新华路105号“花城美汇”的物业，委托案外人广州天得士房地产代理有限公司（以下简称天得士公司）作为其委托代理人，代理其处理上述物业出售的相关事宜。天得士公司在经得林清泉同意后，与信邦公司合作，开展针对“花城美汇”项目的联动销售活动，由信邦公司为该项目提供电商整合营销服务。根据林清泉与天得士公司签订的《花城美汇项目公寓部分独家代理服务合同》第二条第2.4款第2.4.4项以及天得士公司与信邦公司签订的《花城美汇项目联动销售代理合同》第五条的约定，经信邦公司推荐的客户，每成交一套单位可获取5万元的佣金，天得士公司授权信邦公司向客户收取电商团购服务费5万元/套，对于足额缴纳电商团购服务费的客户可享受楼款扣减8万元的优惠。谭波波在本案中所提及的向信邦公司支付的5万元，就是信邦公司为谭波波提供电商平台咨询服务及购房团购优惠资格所应收取的咨询服务费。谭波波在向信邦公司缴纳该笔费用时，对于该费用的性质为咨询服务费（即信邦公司的佣金）这一事实是知悉且同意的。且信邦公司向谭波波出具的《收据》也已经注明该费用为咨询及中介服务费。信邦公司认为，信邦公司为促成谭波波与林清泉签订《房地产买卖合同》，确已向谭波波及林清泉提供必要的中介服务，且谭波波也因信邦公司的中介服务而取得了享受团购房价优惠的资格，并与林清泉成功签订《房地产买卖合同》。由此可见，信邦公司的中介服务是成功的，信邦公司符合合同所约定的收取佣金的条件，信邦公司收取佣金是合法合理的。至于此后因涉案物业被查封导致谭波波与林清泉之间无法继续履行合同，乃是谭波波与林清泉之间合同履行的问题，与信邦公司提供的中介服务无关。我方在提供服务中并不存在过错。因此，信邦公司无须返还5万元的咨询服务费。若谭波波因林清泉的违约行为导致损失产生的，其应当向林清泉主张赔偿，而非向信邦公司要求返还咨询服务费。故我方认为谭波波的该主张是于法、于理不合的。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华路105号1115房，权属人是林清泉，于2017年6月5日设定抵押，债权数额为2000万元；于2017年7月6日设定抵押；于2019年8月22日被本院司法查封。2017年4月1日，林清泉（卖方、甲方）的委托代理人誉百辉公司与谭波波（买方、乙方）签订了《房地产买卖合同》，约定谭波波购买涉案房屋，交易价格66万元，乙方应于2017年3月26日前向甲方支付首期款33万元整（含定金3万元）；剩余房款33万元整，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款，如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内，以转账方式向甲方支付剩余房款，如乙方在网签完成之日起30日内取得银行同贷文件的，则乙方同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续。第三条，甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。第四条，自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心办理交易登记手续。如乙方选择银行按揭付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需取得银行书面同贷文件，并付清同贷金额之外的全部楼款。第七条，该房产应于2017年12月31日前交收楼，甲方应在此日期前通知乙方办理交接手续，乙方应在甲方发出交楼通知之日起15个工作日内与甲方办理交接手续。第八条，因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，按照以下方式处理：甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，甲方应每日向乙方赔付已收到之房价款万分之三计算的违约金，违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金。因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：如因乙方原因延迟办理交易过户手续的，乙方应每日向甲方赔付按总房价款万分之三计算的违约金，违约三个月以上的，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。第九条，如乙方未能按照本合同规定的日期内，办妥银行按揭贷款手续、缴交相关税费、签署《广州市存量房买卖合同》（网签合同）、《前期物业管理服务协议》等，即视为乙方违约，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，谭波波于2017年3月20日向誉百辉公司支付了定金3万元，于2017年3月28日向誉百辉公司支付了购房款30万元，于2017年3月28日向信邦公司支付了5万元。2019年4月17日，林清泉（甲方、卖方）与谭波波（乙方、买方）的委托代理人谢玉蓉、广州市诚实房地产咨询有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，约定谭波波购买涉案房屋，价款473500元整，双方选择自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付定金3万元，首期款243500元，剩余房款23万元按照商业贷款的按揭方式付款。该房地产存在抵押等他项权利情况。第四条，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第十一条，甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。第十二条，乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十三条，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按下列第1种方式处理：违约方支付违约金双方协商，合同继续履行。上述合同签订后，谭波波向国家税务总局广州市花都区税务局第一税务所支付涉案房屋的契税和印花税14208.41元。谭波波与林清泉没有交付房屋及办证。2019年4月17日，谭波波就涉案房屋向中国银行广州东山支行申请个人房产贷款，该行于2019年5月29日出具个人商业用房贷款意向书，载明：贷款已通过该行初步审核，意向贷款23万元整，有效期至2019年7月28日止，过期后，如需重新开立，须按我行审查程序重新审批。诉讼中，谭波波称其取得银行贷款审批手续后，银行要求涉案房屋必须由林清泉过户至谭波波名下，并办理抵押权登记，才可签订正式借款合同和发放贷款给林清泉，但因涉案房屋被法院查封导致无法过户，银行贷款意向书过期而未能贷款成功。林清泉称其曾于2019年4月9日向谭波波发函催促谭波波支付剩余房款33万元。谭波波称其没有收到该函件。信邦公司提供的《花城美汇项目公寓部分独家代理服务合同》载明：林清泉于2016年12月22日将涉案房屋所在花城美汇项目公寓产品策划和销售代理及其他服务独家代理给天得士公司、广州国照投资管理有限公司，委托事项包括公寓产品策划和销售代理及其他服务，委托代理期限从2016年12月27日起至2017年6月30日止。信邦公司提供的《花城美汇项目联动销售代理合同》载明：天得士公司于2017年3月1日委托信邦公司为花城美汇项目提供电商整合营销服务，委托期限由2017年3月1日至2017年5月31日止，信邦公司推荐的客户缴付首期并签订商品房买卖合同后，即视为成交，信邦公司收取的电商团购费5万元/套（5万元可享受楼款扣减8万元的团购优惠）全额提取为代理费，如遇客户未能完成购房手续，确认放弃认购，信邦公司须于客户提出退款申请之日15日内全额退还。林清泉确认其委托天得士公司独家代理花城美汇项目公寓的销售，但不清楚转委托的情况，并认为5万元是中介服务费。谭波波认为该5万元属于乱收费，是林清泉为了降低房屋销售价格从而达到少缴税、避税的目的。林清泉于2020年2月25日签收本案诉讼材料。诉讼中，谭波波向本院申请财产保全，本院于2020年3月25日作出（2020）粤0114民初3436号民事裁定，并依法查封林清泉名下的房产。本院认为，谭波波与林清泉签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。谭波波依约支付了定金3万元、首期款30万元，根据合同第四条约定，自该合同生效之日起240天内办理交易登记手续，但应取得银行书面同贷文件，并付清同贷金额之外的全部楼款。虽然谭波波取得了银行贷款意向书，但未在贷款意向有效期限内付清同贷金额之外的全部楼款，已构成违约。涉案房屋因林清泉的另案债务被查封，在未解封前涉案合同确属履行不能，林清泉也存在违约。因此谭波波要求解除双方签订的《房地产买卖合同》理由充分，本院确认合同于2020年2月25日林清泉收到本案诉讼材料之日解除。合同解除，双方权利义务终止，林清泉应当将已收取的购房款退还给谭波波。谭波波请求林清泉退还购房款33万元，合理有据，本院予以支持。至于谭波波主张逾期过户违约金的问题，如上所述，谭波波未交齐楼款构成了违约，合同约定的过户条件未成就，且逾期过户违约金为合同继续履行情况下，林清泉逾期过户所应承担的违约责任，现合同解除，谭波波要求逾期过户违约金，本院不予支持。至于谭波波要求林清泉配合其向税务部门办理涉案房屋交易税费退还手续，系合同解除应有之意，本院予以支持。谭波波主张其向信邦公司支付5万元，信邦公司抗辩此为中介服务费，还可以抵扣8万元的楼款，且谭波波与林清泉已经签订房屋买卖合同，无需退还。谭波波提交的收据无法确定该5万元的性质，因此，谭波波要求信邦公司返还5万元，没有理由和依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告谭波波与被告林清泉于2017年4月1日签订的位于广州市花都区新华路105号1115房的《房地产买卖合同》于2020年2月25日解除；二、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告谭波波退还购房款330000元；三、被告林清泉于本判决发生法律效力之日起十五日内配合原告谭波波向税务部门申请办理位于广州市花都区新华路105号1115房的交易退税手续；四、驳回原告谭波波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10460元，由原告谭波波负担3201元，被告林清泉负担7259元；财产保全费2170元，由被告林清泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年十月十一日书记员  王 呈陈少颖方琢华