福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4240号 上诉人（原审原告）：黄伍花，女，1968年3月1日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：丁延军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江玲，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门骏豪地产开发有限公司，住所地：厦门市同安区汀溪镇文化综合楼**。 法定代表人：蔡端宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林振鹏，福建天衡联合律师事务所实习律师。 原审第三人：厦门市金色四季酒店管理有限公司，住，住所地厦门市湖里区禾山街道枋湖东路**之**/div> 法定代表人：陈子琪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈瑝，该公司员工。 上诉人黄伍花与被上诉人厦门骏豪地产开发有限公司（以下简称骏豪公司）、原审第三人厦门市金色四季酒店管理有限公司（以下简称金色四季酒店）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 黄伍花上诉请求：撤销（2019）闽0206民初406号民事判决第二项，维持第一项，依法改判支持黄伍花一审除逾期办证违约金之外的其他诉讼请求。事实和理由：一、原审法院遗漏查明骏豪公司广告宣传中承诺讼争房屋装修标准为2500元/㎡、以及讼争房屋实际装修造价远远低于骏豪公司该承诺2500元/㎡装修标准的事实，应依法予以改判。1、原审法院遗漏查明骏豪公司广告宣传中承诺的装修标准为2500元/㎡。黄伍花也正是基于骏豪公司在广告宣传资料中承诺讼争房屋装修标准为2500元/㎡，才购买讼争房屋。其中（2018）闽02民终5425号民事判决可直接证明：骏豪公司系讼争项目精装房装修义务人，且明确承认广告宣传中承诺讼争房屋所在项目的精装房装修标准为2500元/㎡。2、原审法院遗漏查明骏豪公司所交付的讼争房屋装修价值远远低于其广告宣传中承诺的2500元/㎡。原审中，黄伍花已提供证据《工程造价鉴定意见书》证明骏豪公司所交付的涉案房屋远远低于广告承诺中约定的装修标准。而且，本案黄伍花所购买讼争房屋系期房，原审法院只有在查明讼争房屋的实际装修造价远远低于骏豪公司承诺的2500元/㎡情况下，方可综合判断骏豪公司于讼争《买卖合同》附件三精装标准状态中载明：“该单元为现房销售，装修标准以现场装修为准”条款是否构成免除承担装修差价赔偿责任、排除黄伍花主张装修差价权利的恶意行为。二、黄伍花正是基于骏豪公司广告宣传中2500元/㎡精装修承诺，才决定购买讼争房屋，骏豪公司未经黄伍花同意擅自更改其广告宣传中承诺的2500元/㎡装修标准，并于讼争《买卖合同》附件三精装标准状态中载明：“该单元为现房销售，装修标准以现场装修为准”，系骏豪公司免除其承担装修差价赔偿责任、排除上诉人黄伍花主张装修差价权利的恶意行为，且未采用足以引起上诉人黄伍花注意的文字、符号、字体等特别标识，该条款系骏豪公司单方提供的格式条款，应认定为无效条款。原审法院据此条款认定骏豪公司无需承担装修差价损失、无需承担鉴定费用错误，应依法予以改判。黄伍花基于骏豪公司广告宣传中承诺讼争房屋装修标准为2500元/㎡才认购讼争房屋，亦基于对骏豪公司的合理信赖，认为骏豪公司将向其最终交付装修标准为2500元/㎡的讼争房屋。殊不知，骏豪公司在未与黄伍花进行协商情况下，单方降低讼争房屋实际装修标准，且于此后签订讼争《买卖合同》时直接载明：“该单元为现房销售，装修标准以现场装修为准”。原审中黄伍花也提供证据《工程造价鉴定意见书》证明骏豪公司所交付的讼争房屋不符合其广告宣传中承诺的2500元/㎡装修标准。三、黄伍花收房的行为并不代表同意骏豪公司降低装修标准（装修价值）。无论是否收房，黄伍花均有权就骏豪公司擅自降低装修价值的差价部分，要求骏豪公司返还。原审法院认定黄伍花购买、收房时均对房屋装修价值予以确认，无权再向骏豪公司主张装修差价错误，应予以改判。1、因骏豪公司负有装修及交付精品房的义务，且已经全额收取了装修款，故无论黄伍花是否收房，骏豪公司所交付的房屋装修标准（装修价值）不应当降低。2、《房屋交接验收单》系骏豪公司统一制定的格式文本，其中涉及免除被上诉人骏豪公司义务、减少上诉人黄伍花权利的条款均属无效条款。退一步来说，权利的放弃须明示，即便黄伍花进行了现场勘验后签署了《房屋交接单》，但黄伍花接收房屋并不等于放弃嗣后向骏豪公司主张违约责任的权利。如果按照骏豪公司的逻辑，所有的买卖合同标的交付后，岂不是买受人都丧失了主张产品质量、要求承担违约责任的权利？3、如上所述，黄伍花在收房后已提供“新证据”《工程造价鉴定意见书》证明骏豪公司所交付的涉案房屋远远低于约定的装修标准。原审法院未对黄伍花所提交的该证据进行审查、认定，仅以黄伍花的购房、收房行为认定其无权主张返还装修差价错误。四、原审人民法院曾判决骏豪公司向讼争房屋所在项目同类型房屋业主返还装修差价，却认定本案骏豪公司无需向黄伍花返还装修差价，属同案不同判行为，应依法予以改判。五、如上文所述，原审法院认定骏豪公司无需向黄伍花返还装修差价错误，应依法改判骏豪公司返还黄伍花原审诉求的装修差价并承担本案鉴定费8000元。 骏豪公司辩称，李清珠一案的判决之所以与本案一审判决截然不同，系因骏豪公司在李清珠一案中并未提出“该单元系现房销售，装修标准以现场装修为准”的抗辩，而在本案一审阶段中，骏豪公司提出了上述抗辩。因此，李清珠一案与本案判决之基础并不相同，其与本案不存在关联性。同时，即便李清珠一案与本案事实基本一致但判决结果并不相同，亦无法得出本案的一审判决缺乏事实及法律依据的结论，黄伍花的主张缺乏事实和法律依据。恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。 金色四季酒店述称，其同意骏豪公司答辩意见。 黄伍花向一审法院提出诉讼请求：1、骏豪公司支付黄伍花装修差价共计48102.43元（结合鉴定报告确定的造价60115.92元-衣柜2141.22元-木作书桌2077.13元-定制实木电视柜750元=套内装修55147.57元，41.30平方米*2500元-55147.57元=48102.43元）；2.骏豪公司按照商品房买卖合同的约定，为黄伍花所购买合同项下的房屋完成符合合同约定的管道燃气设施，并经过验收合格后交付黄伍花；3.骏豪公司向黄伍花支付逾期交房违约金5080元（购房总价635000元*逾期天数40天*0.02%）；4.骏豪公司向黄伍花支付因本案支出的鉴定费8000元。 一审法院认定事实：2016年3月22日，黄伍花与骏豪公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定黄伍花向骏豪公司购买位于厦门市同安区××号楼××层××单元××商品房，总价款为635000元。 《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2016年6月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人实际已付款的0.5%元违约金。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。” 《商品房买卖合同》附件三“精装标准状态”中“4层-19层01、02、03、04、05、06户型适应”详细列明了案涉房屋的装修标准，该标准中最后一款载明：“该单元已为现房销售，装修标准以现场装修为准。” 《买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条第2点约定：“该单元现为现房并已通过竣工验收备案，出卖人无需再就该单元向买受人寄任何的房屋交付书面通知及登报通知或是公告，买受人交清全部购房款后的一个月内（或是30天内），即可由委托经营管理单位（酒店或是公司）到项目所在的物业管理服务中心代为买受人办理该单元房屋交接手续。” 黄伍花于2016年6月12日向骏豪公司付清全部购房款635000元。 骏豪公司于2016年3月24日就《商品房买卖合同》向厦门市房地产交易权籍登记中心提交了登记备案，厦门市房地产交易权籍登记中心于2016年3月29日为上述合同办理了备案登记手续。 2016年3月22日，黄伍花与金色四季酒店签订一份《物管合同》，约定黄伍花将讼争房屋委托给金色四季酒店实行统一经营管理；黄伍花委托给金色四季酒店经营管理的除了该房屋本身，还包括：1）该房屋内的装修、装饰及家具、家电设备等，2）该房屋在所在项目享有的公共空间、场地、外墙、屋顶等公共部位；正式委托经营管理期限为二十年，即2016年3月1日（实际以黄伍花精装交房之日推后两个月为准）起至2035年2月28日（参照实际交房日）；金色四季酒店应向黄伍花支付租金；本合同签订后，金色四季酒店有权根据经营管理的合理需要对该房屋进行装修和装饰上的变更、调整，或为该房屋添置家具、家电，费用由金色四季酒店承担，在委托期限结束后，金色四季酒店将按届时状况向黄伍花交付该房屋，该房屋内金色四季酒店添置的，家具、家电、布草均归属黄伍花；黄伍花同意开发商毛坯交房标准的前提下，金色四季酒店依据酒店公寓的经营要求，对该房屋的装修及房间格局上的变更、调整，装修标准应同等于或高于黄伍花签署该房屋《商品房买卖合同》、《巴厘香泉装修协议》附件所列装修标准。然，讼争房屋所在楼盘并未实际经营酒店。 讼争房屋所在项目于2014年12月29日经竣工验收合格，于2015年2月13日经消防验收合格，于2015年6月2日取得建设工程竣工验收备案证明书。 黄伍花于2016年7月11日验收交接了讼争房屋。 骏豪公司于2015年12月25日向厦门市不动产登记中心提交了商品房初始登记的相关材料。黄伍花于2017年1月20日取得讼争房屋的权属证书。 黄伍花向法院申请对讼争房屋的套内实际装修造价进行评估鉴定。法院依黄伍花的申请依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行鉴定。黄伍花因本案诉讼支出鉴定费8000元。 骏豪公司在上述系列案中答辩称在其向同安区政府出具的《承诺函》中，承诺在市政燃气管道敷设到项目红线边后，半年内完成该项目燃气管道的安装。 在许如玲系列案件中，法院就讼争房屋所在项目的管道燃气问题向厦门华润燃气有限公司进行调查，厦门华润燃气有限公司于2018年4月9日作出复函，答复如下：厦门市同安区诚毅温泉健康世界项目Ｉ地块（1＃－5＃）楼的内部燃气管道设施于2018年2月7日设计完成。根据《福建省住房和城乡建设厅办公室关于规范住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》第二条的规定“在管道燃气供气范围内的新建、改建、扩建住宅建设项目和管道燃气供气范围外的高层住宅建设项目，应按照国家和本省有关规定配套建设管道燃气设施，统筹安排好燃气管线设置，并与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。对于市政燃气管道暂未覆盖区域的住宅建设项目，先以瓶组供气方式过渡，并预留管道燃气设施安装位臵，确保与城市管道燃气项目相衔接”，市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道暂未覆盖区域，开发商可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题，并在住宅区内进行燃气管道设施建设时预留管道燃气设施安装位置，待市政管道燃气建成时与之相衔接。诚毅温泉健康世界项目周边公共市政燃气管道设施目前尚未施工。诚毅温泉健康世界项目周边公共市政燃气管道设施的市政规划情况为：截止至本复函作出之日，诚毅温泉健康世界项目周边公共市政燃气管道设施规划至上埔大桥南侧。 一审法院认为，黄伍花与骏豪公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于骏豪公司应否向黄伍花支付装修差价的问题。 黄伍花并未与骏豪公司签订装修协议，讼争房屋的装修标准应按照《买卖合同》附件三精装标准状态中“20层-32层01、02、03、04户型适应”的装修标准确定，该标准中最后一款载明：“该单元已为现房销售，装修标准以现场装修为准”，可见，黄伍花在与骏豪公司签订《买卖合同》购买讼争房屋时，房屋已经装修完毕，黄伍花以635000元的价格向骏豪公司购买已装修好的讼争房屋时，双方已对讼争房屋的装修价值进行了确认。并且，2016年7月11日，黄伍花与骏豪公司、金色四季酒店三方共同签署《房屋交接验收单》，确认房屋依经营需要更改并装修完成，经验收合格同意接收。因此，黄伍花现主张骏豪公司对讼争房屋的装修不符合标准应支付装修差价，没有事实和法律依据，法院不予支持。 二、关于骏豪公司应否完成讼争房屋的燃气管道并交付黄伍花的问题。 讼争《商品房买卖合同》约定交房条件包含燃气管道具备设计要求条件，骏豪公司抗辩其不负有铺设燃气管道的义务，与合同约定不符合，法院不予采纳。骏豪公司在许如玲系列案中答辩中自认其向同安区政府出具的《承诺函》中，承诺在市政燃气管道铺设到项目红线边后，半年内完成该项目燃气管道的安装；结合厦门华润燃气有限公司作出的复函内容“讼争房屋所在项目的内部燃气管道设施已于2018年2月7日设计完成，市政燃气管道也并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道暂未覆盖区域，开发商可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题，并在住宅区内进行燃气管道设施建设时预留管道燃气设施安装位置，待市政管道燃气建成时与之相衔接”，黄伍花请求骏豪公司为讼争房屋完成管道燃气设施并交付黄伍花，有合同和法律依据，且实际上具有可行性，故予以支持。骏豪公司抗辩其事实上以电加热方式替代履行了燃气管道铺设的合同义务，因骏豪公司改变合同约定采取电加热方式并未经过双方协商并经得黄伍花的同意，故对该抗辩不予采纳。 三、关于骏豪公司应否承担逾期办证违约金的问题。 根据《买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条第2点的约定：“该单元现为现房并已通过竣工验收备案，出卖人无需再就该单元向买受人寄任何的房屋交付书面通知及登报通知或是公告，买受人交清全部购房款后的一个月内（或是30天内），即可由委托经营管理单位（酒店或是公司）到项目所在的物业管理服务中心代为买受人办理该单元房屋交接手续”，黄伍花与骏豪公司签订《买卖合同》时，案涉房屋已为现房销售，黄伍花于2016年6月12日付清全部购房款，骏豪公司应于2016年7月12日之前办理房屋交接手续，骏豪公司于2016年7月11日与黄伍花办理房屋交接手续符合双方约定，因此骏豪公司不存在逾期交房的情形。黄伍花主张骏豪公司支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。 四、关于骏豪公司应否承担本案鉴定费的问题。 因黄伍花主张的装修差价未得到支持，其提起的鉴定申请不具有必要性，故黄伍花应自行承担鉴定费，其主张由骏豪公司承担鉴定费没有依据，法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门骏豪地产开发有限公司于判决生效之日起六个月内，完成案涉房屋的管道燃气设施；二、驳回黄伍花的其他诉讼请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除黄伍花认为遗漏查明上诉状所列相关事实外，其余事实，各方当事人并无无异议，本院予以确认。 二审审理期间，黄伍花提交如下证据：1、（2018）闽0206民初1083号民事判决书；2、（2019）闽02民终6024号民事裁定书及生效证明书。拟证明另案业主李清珠与骏豪公司商品房销售合同纠纷一案中，李清珠与骏豪公司签订的《买卖合同》附件三亦载明“该单元为现房销售，装修标准以现场装修为准”。该另案上述事实与本案完全一致，且该另案（2018）闽0206民初1083号判决书于原审法院作出本案判决之前就已发生法律效力近3个月之久，原审法院针对同类型案件，却前后作出完全相反的判决，就本案的判决明显缺乏事实及法律依据，应依法予以改判。 骏豪公司经质证认为，证据1、证据2的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，其证明对象不能成立。李清珠一案的判决之所以与本案一审判决截然不同，系因骏豪公司在李清珠一案中并未提出“该单元系现房销售，装修标准以现场装修为准”的抗辩，而在本案一审阶段中，骏豪公司提出了上述抗辩。因此，李清珠一案与本案判决之基础并不相同，其与本案不存在关联性。同时，即便李清珠一案与本案事实基本一致但判决结果并不相同，亦无法得出本案的一审判决缺乏事实及法律依据的结论，该二组证据的证明目的显然无法成立。 骏豪公司提交如下证据：《厦门日报》【2016.01.27】。拟证明：一、骏豪公司于2016年1月27日通过公告的方式通知讼争房屋所在的“诚毅温泉健康世界Ⅰ地块2#楼”的业主于2016年1月28日-2016年1月31日前往办理房屋交接手续，讼争房屋至少自2016年1月28日起已为现房销售。二、黄伍花于2016年3月9日与骏豪公司签订商品房买卖合同，结合合同条款可知此时已为现房销售。 黄伍花经质证认为，对证据的真实性无异议。 本院认为，生效判决所认定的事实，当事人无需举证证明。骏豪公司与讼争项目业主的系列关联诉讼已发生法律效力的裁判文书认定：骏豪公司通过报纸、宣传单、户外招牌等方式发布销售广告，宣传讼争房屋的装修标准，应当视为要约，应视为双方买卖合同的内容。骏豪公司在与其他业主的商品房销售系列纠纷案件中确认讼争房屋所在项目的装修标准为每平方米2500元。因讼争房屋装修义务主体为骏豪公司，虽然业主对讼争房屋进行了验收，但业主在接收后发现讼争房屋的装修不符合约定条件，仍可向骏豪公司主张瑕疵履行的违约责任。具体到本案，不论黄伍花与骏豪公司签订讼争合同时，讼争房屋系现房或期房，因骏豪公司对讼争房屋负有装修义务，且在该项目销售广告中明确装修标准为2500元/平方米，而一审法院依法委托鉴定的工程造价鉴定意见书载明讼争房屋实际装修标准远低于2500元/平方米的标准。亦即骏豪公司作为房地产开发企业在与黄伍花签订讼争房屋买卖合同时，明知讼争房屋实际装修标准远低于2500元/平方米标准的情形下，仍在合同中约定装修标准以现场装修为准。因装修所产生的费用已包含在房屋的销售价款中，骏豪公司对讼争房屋销售价款并未因此予以相应扣减，故该约定条款显然如黄伍花上诉所主张的免除骏豪公司义务、限制黄伍花权利。同时，如生效判决所认定，即使业主对讼争房屋进行了验收，但业主在接收后发现讼争房屋的装修不符合2500元/平方米标准，仍可向骏豪公司主张瑕疵履行的违约责任。基于此，一审法院认定黄伍花主张骏豪公司支付装修差价缺乏事实和法律依据不当，本院予以纠正。据此，黄伍花要求骏豪公司支付装修差价及鉴定费8000元的上诉主张理由成立，本院予以支持。但黄伍花所主张的装修差价未包括无法确定项目工程造价，依据生效判决处理原则，该部分造价亦属于骏豪公司装修范围，应计入装修价值，故骏豪公司应支付的装修差价为39273.12元（房屋装修工程造价60115.92元+无法确定项目工程造价8829.31元-衣柜2141.22元-木作书桌2077.13元-定制实木电视柜750元=套内装修63976.88元，41.30平方米*2500元-55147.57元=39273.12元） 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 一、撤销厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初406号民事判决第二项； 二、维持厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初406号民事判决第一项； 三、厦门骏豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向黄伍花支付装修差价39273.12元； 四、厦门骏豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向黄伍花支付鉴定费8000元； 五、驳回黄伍花的其他诉讼请求； 六、驳回黄伍花的其他上诉请求。 如厦门骏豪地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费665元，由黄伍花负担151元，由骏豪公司负担514元；二审案件受理费1203元，由黄伍花负担189元，由骏豪公司负担1014元。 本判决为终审判决。 审判员  李向阳 二〇二〇年十月二十日 书记员  沈 伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。