重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终1044号上诉人（原审原告、申请执行人）：招商银行股份有限公司重庆较场口支行，住所地重庆市渝中区较场口**得意世界**，统一社会信用代码915000007339624182。负责人：马丽，该行行长。委托诉讼代理人：谭晨晨，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：杨聃，女，1991年2月3日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：陈洪龙，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鑫，重庆百君（合川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：李中文，男，1954年2月5日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审被告、被执行人）：潘碧云，女，1954年7月4日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人招商银行股份有限公司重庆较场口支行（以下简称招商银行较场口支行）因与被上诉人杨聃、李中文、潘碧云申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初1374号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。招商银行较场口支行上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判继续执行重庆市合川区南办处南津街1168号1幢1-3号房屋；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.杨聃与李中文签订的《购房协议》过于简单且有涂改痕迹，购房价格也明显低于当地房屋价格，不符合日常生活准则。2.杨聃举示的房款支付凭证显示，冉平与李中文之间并非只有一笔往来款，一审法院径行将其中一笔认定为杨聃支付的购房款，属认定事实错误。3.自杨聃购买案涉房屋到招商银行较场口支行对案涉房屋申请执行，长达两年，杨聃未向李中文主张过案涉房屋的权利，违背常理，且杨聃也未就案涉房屋未办理过户登记非其自身原因提出主张并举示证据。一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除对案涉房屋的执行，属适用法律错误。请求二审法院查清事实，依法改判。杨聃辩称，杨聃在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有案涉房屋，并已支付全部价款，杨聃购买案涉房屋的时间早于房屋所有权人李中文就案涉房屋办理抵押登记的时间，杨聃举示了与物业公司签订的《金科·世界城临时管理规约》《消防安全责任书》、物管缴费收据、水电气费缴纳收据、发票、物业公司出具的证明等证据，足以证明杨聃购买涉案房屋后，与家庭成员共同居住至今，确系消费性购房，依法应保护杨聃的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杨聃符合无过错消费性住房买受人物权期待权的保护条件，依法可以排除对案涉房屋的执行，招商银行较场口支行的上诉请求和理由不符合法律规定，与客观事实不符，应予驳回。潘碧云、李中文未作陈述。招商银行较场口支行向一审法院起诉请求：1.继续执行重庆市合川区南办处南津街1168号1幢1-3房屋；2.本案诉讼费用由杨聃、李中文、潘碧云承担。一审法院认定事实：招商银行较场口支行与重庆市德感建筑安装工程有限公司（以下简称德感建司）金融借款合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2017年3月27日作出（2016）渝05民初730号民事判决：一、德感建司在本判决生效后五日内向招商银行较场口支行偿还汇票垫款5500万元；二、德感建司在本判决生效后五日内向招商银行较场口支行支付汇票垫款利息，该利息的计算方式为：按照日利率0.05%，以1500万元为基数从2016年6月12日起计算至本息付清之日止，以2000万元为基数从2016年7月18日起计算至本息付清之日止，以1000万元为基数从2016年9月7日起计算至本息付清之日止，以1000万元为基数从2016年9月9日起计算至本息付清之日止；三、德感建司在本判决生效后五日内向招商银行较场口支行支付违约金1200万元。四、德感建司在本判决生效后五日内向招商银行较场口支行支付律师服务费10万元；五、李洪、潘明、杨**、李本英、马厚富、黄国群、赵孝云对本判决第一、二、四项确定的支付义务承担连带清偿责任；六、若德感建司未履行本判决第一、二、四项确定的支付义务，招商银行较场口支行对李中文、潘碧云所有的，分别坐落于重庆市合川区南办处南津街1170号、1172号、1174号、1176号、1176号2-1、重庆市合川区南办处南津街1168号1幢1-3、1-5、1-7、1-8、22-5、31-1、32-3、32-5、32-6、32-8、32-10的16处房屋享有优先受偿权；七、若德感建司未履行本判决第一、二、四项确定的支付义务，招商银行较场口支行对李解所有的，坐落于重庆市合川区合阳办瑞山西路**都市花园**附属楼**的房屋享有优先受偿权；八、若德感建司未履行本判决第一、二、四项确定的支付义务，招商银行较场口支行对赵孝云所有的，分别坐落于重庆市渝北区龙溪街道紫薇路100号中天·香悦华府7幢1-1、南岸区腾龙大道23号4栋附57号、附61号的3处房屋享有优先受偿权；九、若德感建司未履行本判决第一、二、四项确定的支付义务，招商银行较场口支行对德感建司对重庆市金科星聚置业有限公司、重庆璧山区金科众玺置业有限公司、重庆合川区金科合竣置业有限公司、昆明中海房地产开发有限公司的应收账款享有优先受偿权；十、若德感建司未履行本判决第一、二、四项确定的支付义务，招商银行较场口支行对重庆聚英实业股份有限公司对德感建司享有的2498.1225万元的股权享有优先受偿权；十一、驳回招商银行较场口支行的其他诉讼请求。判决生效后，由于德感建司等未履行生效判决确定的义务，招商银行较场口支行向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。执行过程中，重庆市第五中级人民法院于2017年11月3日作出（2017）渝05执1753-2号执行裁定，查封了包括被执行人李中文、潘碧云所有的位于重庆市合川区南办处南津街1168号1幢1-3号房屋在内的多处房屋。杨聃以其系该房屋的实际购买人为由，向重庆市第五中级人民法院提出执行异议，重庆市第五中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）渝05执异181号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市合川区南办处南津街1168号1幢1-3房屋的执行。招商银行较场口支行不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，杨聃与李中文于2015年6月15日签订《购房协议》，约定：“杨聃自愿购买合川金科世界城A1#楼1-03号房，该房含大修基金30万元，协议一式三份，双方签字生效，同时在金科办理交房手续。”同日，杨聃母亲冉平向李中文的中国农业银行账户转款30万元，李中文向杨聃出具了收据，杨聃与金科物业服务有限公司签订了《金科·世界城临时管理规约》《金科·世界城精神文明建设公约》《消防安全责任书》。杨聃向金科物业服务有限公司缴纳了其购房之后的物业服务费，向国网重庆合川供电有限责任公司交纳了电费，向重庆市合川区自来水有限责任公司交纳了水费，向重庆合川燃气有限责任公司交纳了气费。再查明，杨聃购买的位于合川金科世纪城A1#楼1-03号房屋与重庆市第五中级人民法院查封的位于重庆市合川区南办处南津街1168号1幢1-3号房屋系同一标的物。一审法院认为，本案的争议焦点为杨聃对于案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋以物权期待权主张其享有足以排除执行的民事权益的，应当符合上述规定。首先，杨聃与李中文于2015年6月15日签订了《购房协议》，虽然该《购房协议》条款约定较为简单，但对于房屋买卖合同的标的、价款、交付时间均进行了约定，招商银行较场口支行认为该《购房协议》不真实，但就此并未举示相反的证据予以证明，故对其该项理由不予采信；其次，杨聃就案涉房屋举示了相应的物业服务费收据、水电气费收据，与物业公司签订的《金科·世界城临时管理规约》《金科·世界城精神文明建设公约》《消防安全责任书》等证据，足以证明其在查封之前即已合法占有使用了案涉房屋；再次，杨聃举示了其母亲向李中文银行账户的转款凭证，李中文向其开具的收据，足以证明其在签订购房协议时即已按约向李中文支付了全部购房款；最后，李中文与杨聃于2015年6月15日签订《购房协议》，该时间早于李中文将案涉房屋抵押给招商银行较场口支行的时间，对于案涉房屋因存在抵押导致无法过户，杨聃不存在过错。综上，杨聃对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，招商银行较场口支行的诉求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回招商银行较场口支行的诉讼请求。案件受理费5800元，由招商银行较场口支行负担。本院二审期间，杨聃举示了以下证据：1.金科·合川世界城物业管理处出具的证明。拟证明从杨聃2015年6月接房，7月开始装修至今，案涉房屋由杨聃及其祖父杨三祝、祖母吴光瑛共同居住；2.重庆市合川区隆兴镇广福村村民委员会出具的证明。拟证明杨三祝、吴光瑛是杨聃的祖父母，直系家庭成员；3.重庆兆甲物业管理有限公司海润国际客户服务中心出具的证明。拟证明位于合川区钓鱼城街道办事处皂角院39号6-7房屋系冉琼与杨聃共同购买，各占50％产权份额，该房屋由杨聃外祖母张碧君居住至今；4.重庆市合川区官渡镇铺坝村村民委员会出具的证明。拟证明张碧君是杨聃的外祖母；5.重庆市合川区规划和自然资源局档案查询结果无房证明两份。拟证明杨三祝、吴光瑛、张碧君名下没有房屋；6.渝（2016）合川区不动产权第00088****号房地产权证（复印件）。拟证明合川区钓鱼城街道办事处皂角院39号6-7房屋的基本信息。招商银行较场口支行质证意见如下：1.认可证据1形式上的真实性、合法性、关联性，不认可其证明内容及证明目的；2.认可证据２的真实性、合法性、关联性，但该证据仅能证明杨聃祖父母的身份，不能达到杨聃的证明目的；3.认可证据3形式上的真实性、合法性、关联性，但该证据的内容与本案没有关联性；4.认可证据4的真实性、合法性、关联性，但该证据仅能证明杨聃外祖母的身份，不能达到杨聃的证明目的；5.认可证据5的真实性、合法性、关联性，但不能达到杨聃的证明目的，吴光瑛、杨三祝、张碧君名下是否有房与本案无关；6.证据6为复印件，真实性无法确认，且与本案无关。李中文、潘碧云对杨聃举示的证据均无异议。本院审查认为，杨聃举示的证据2、4、5的真实性，各方当事人均无异议，本院予以确认；证据1和3系物业管理部门的书面证言，没有部门负责人和制作证明材料人员的签名，形式上存在瑕疵，所证明的内容是否真实，需结合其他证据综合认定；证据6系复印件，因未提供原件予以核对，其真实性本院暂不予确认。二审中，杨聃的委托诉讼代理人陈述：案涉房屋由杨聃及其祖父母居住；杨聃在重庆市合川区另有一套房屋（建筑面积58.35平方米，套内面积46平方米），该房屋系杨聃与小姨按份共有，由杨聃外祖母居住；杨聃在重庆市渝北区和江北区各有一套住房，系杨聃父母以杨聃名义购买，现未居住。二审另查明：重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民初730号民事判决书查明：2015年6月19日，招商银行较场口支行（甲方）与李中文、潘碧云（乙方）签订编号为2015年渝较字第2091150601-1号《最高额抵押合同》，约定抵押物为坐落于重庆市合川区南办处南津街1170号、1172号、1174号、1176号、1176号2-1、重庆市合川区南办处南津街1168号1幢1-3、1-5、1-7、1-8、22-5、31-1、32-3、32-5、32-6、32-8、32-10的16处房屋……。该抵押事项已办理了登记。该判决书认定该《最高额抵押合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，抵押担保已经办理了登记，抵押权已经设立。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：杨聃对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益，是否应当准许对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别对案外人作为无过错的不动产买受人和唯一住房的商品房消费者，在金钱债权执行中能够排除执行的情形进行了规定。关于案外人能否根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除抵押权人对执行标的的执行的问题。本院认为，抵押权作为担保物权，具有优先性，抵押权人对该执行标的享有优先受偿权，而一般的不动产买受人基于不动产买卖合同所享有的是债权，并不优于担保物权，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除对执行标的的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于唯一住房的商品房消费者排除执行的规定，在案外人系商品房消费者，且执行标的系保障案外人生存权利的唯一住房的情形下，因案外人的生存权利优于担保物权，故案外人能够据此排除抵押权人对执行标的的执行。本案中，申请执行人招商银行较场口支行系案涉房屋的抵押权人，对案涉房屋享有抵押权。杨聃作为案外人，对案涉房屋提出排除执行的异议，应当对其为商品房消费者，且案涉房屋系保障其生存权利的唯一住房承担举证责任。根据本案查明的事实，案涉房屋系杨聃从李中文处购买的二手房，虽然杨聃举示证据能够证明居住在案涉房屋的其他家庭成员名下没有房屋，但案涉房屋并非杨聃的唯一住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，故不能认定杨聃就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，招商银行较场口支行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初1374号民事判决；二、准许执行重庆市合川区南办处南津街1168号1幢1-3号房屋。一审案件受理费5800元，由杨聃负担。二审案件受理费5800元，由杨聃负担。重庆市第五中级人民法院（2019）渝05执异181号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 周 倩审判员 米 阳二〇二〇年十月二十一日书记员 文婷婷