贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3384号原告:卫亚杰，男，1991年4月19日生，汉族，户籍地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：谢忠俊，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号：15201201410931251，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘习永，贵州黔成起智律师事务所实习律师，执业证号：2301170721230，特别授权代理。被告：周方平，男，1964年12月25日生，汉族，户籍地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：苏璇，贵州本昊律师事务所律师，执业证号：15201201811032113，特别授权代理。委托诉讼代理人：周李进，贵州本昊律师事务所律师，执业证号：15201201110257812，特别授权代理。原告卫亚杰诉被告周方平确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫亚杰委托诉讼代理人谢忠俊、被告周方平委托诉讼代理人苏璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卫亚杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年12月19日签订的《房屋权属转让合同》无效；2.判令被告向原告返还合同编号为399号的《房屋征收安置补偿协议》；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月19日贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与原告签订合同编号为399号的《房屋征收安置补偿协议》，约定其向原告安置位于“龙泉村拆迁安置房”小区的房屋，住宅面积为220㎡及营业面积为20㎡。2012年12月19日原、被告就该未建设的安置房签订《房屋权属转让合同，约定被告以96万元的价格向原告购买该安置房。此外，原告依约向被告交付了《房屋征收安置补偿协议》原件。综上，原、被告在该安置房尚未建设且权属不明的情况下的买卖行为应属无效。此外，根据规定拆迁安置房禁止买卖，双方的买卖行为也应属无效行为。被告周方平辩称，1、2012年9月19日原告与贵阳市金阳拆迁办签订的房屋补偿协议，征收了原告位于小箐村五组的房屋，2012年12月19日原、被告签订了房屋权属转让合同，合同约定原告在房屋征收安置补偿协议中享有的房屋权利，包括不限于占有、使用、收益、处分，及因国家征收或者拆迁时产生的所有权益转让给被告享有，合同同时约定转让价款，被告通过朋友王坤明已履行全部义务，被告应享有房屋权属转让协议中约定的权益，包括领取超期安置过渡费；2、2012年12月19日原、被告在立诚公证处对签订的委托书办理委托事项公证，由被告代原告履行房屋权属转让合同后续处置方式进行公证，2014年7月原告开具了领取超期安置过渡费的存折（尾号为6097），原告将该存折交与被告，已履行权属转让合同义务，直到2018年2月恶意挂失该存折并自行领取了当期的超期安置过渡费36000元，该行为发生在权属转让合同履行期间，且在观山湖区房价普遍上涨的时候，原告挂失银行卡并领取超期安置过渡费的行为存在并提起本诉讼，存在借助司法程序为自己谋取利益的可能性；3、综上，双方签订的房屋权属转让合同是双方真实意思表示，并未存在违反合同法第52条合同无效的情形，该合同合法有效，双方应当遵守，同时依据物权法第15条之规定，本合同不存在无效解除的基础及约定解除的情况，原告没有合法依据主张本合同无效。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证、质证。根据原、被告陈述及提供的证据，本院认定事实如下：原告卫亚杰系原贵州省贵阳市云岩区金阳新区小箐村**村民，因需在贵阳市金源社区小箐村地区进行项目建设，2012年9月19日征收人贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与被征收人卫亚杰签订编号为399的《房屋征收安置补偿协议》，约定以“龙泉村拆迁安置房”建筑面积220ｍ2及营业面积20ｍ2的房屋与原告卫亚杰位于金源社区小箐村五组砖混结构的房屋进行产权调换的，该协议中还约定房屋建设期间由原告自行周转过渡，征收人给付临时安置补助费为21600元（计算方式：240ｍ2×5元／ｍ2×18个月），过渡期为18个月，若未在过渡期内安置房屋，征收人自超期之日起，每月递增过渡费10%，最多不超过5倍等内容。2012年12月19日原告卫亚杰（甲方）与被告周方平（乙方）签订《房屋权属转让合同》，约定甲方将其与贵阳金阳新区征地拆迁管理办公室签订合同编号为399号的《房屋拆迁安置补偿协议》中甲方对安置房屋的占有、使用、收益、处分的权利及因征收和拆迁补偿所产生的权益转让给乙方，转让价格为960,000元，对该房屋18个月以后的超期安置过渡费由乙方领取并享有，甲方应与合同签订之日将《房屋拆迁安置补偿协议》原件交付乙方等内容。同日，双方到贵阳立诚公证处办理了《委托合同》和影印本与原件相符的公证，约定周方平全权代表卫亚杰签订安置房的转让、过户及缴纳房屋相关费用等手续。同日双方签订《借款抵押合同》，约定因卫亚杰向周方平借款960,000元，借款期限6个月，为了保证债务的履行，卫亚杰将上述安置房屋作为抵押物,签订合同之日卫亚杰无办理权属转让手续,超期过渡费由没法周方平领取。当日，卫亚杰向周方平出具收到960,000元的收据（实际收款金额为480,000元）。从2012年12月25日起周方平通过卫亚杰的存折开始领取贵阳金阳新区征地拆迁管理办公室发放给卫亚杰的过渡费，至2018年2月因卫亚杰将存折挂失，周方平未能继续领取过渡费。原告遂诉至本院提出如前诉请。以上事实有原、被告身份证复印件、《房屋征收安置补偿协议》、《房屋权属转让合同》、收据、存折、委托合同、《公证书》、贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初1284号民事判决书及原、被告陈述等在卷予以佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为临时的安置补偿费的性质及是否能够转让的问题以及原告与被告签订的《房屋权属转让合同》的效力问题。《房屋征收安置补偿协议》中的相关权益包括安置补偿费，合同中已明确系遵照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，而前述行政法规第二十五条规定“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”，对于补偿协议的性质，其来源于征收及补偿方案，带有公权力的因素，亦是征收程序中的一个重要环节，其系补偿方案的具体化，非平等主体之间，应为行政合同。而该行政合同中的行政相对人为被征收人。贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与原告签订《房屋征收安置补偿协议》，是其行使或受委托行使行政管理的行政行为，行政合同与民事合同的区别在于行政主体在合同的签订、履行、变更与解除中享有相应的优益权。这一优益权应体现为行政合同的发起权、对行政相对人的选择权、依法单方面变更与解除合同的权利等，当然也存在依法履行行政合同、禁止滥用特权，对行政相对人因行政特权的行使而产生的损失进行补偿等义务。因此，可以认定行政合同的权利义务须由本人履行，除法律、行政法规另有规定外，不应由他人代为行使。故本院认为《房屋征收安置补偿协议》中的相应预期权益未转变为相应的物权或其他已交付的特定权益时，未获公权力机关同意或批准，被告也不应成为行政协议的相对人。对于原告与被告签订的《房屋权属转让合同》的效力问题。从原告《房屋征收安置补偿协议》中权利来源看，原告卫亚杰系原贵州省贵阳市云岩区金阳新区小箐村**村民，本案中所涉《房屋征收安置补偿协议》的被征收房屋系其在原宅基上的自建房（经合法确权），本案所涉《房屋征收安置补偿协议》中的两项主要约定，产权调换和临时安置补助费，从《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第四款“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益”可以看出，农村宅基地上的自建房存在承担农民基本社会保障的功能，前述两项合同权益产生于原宅基地上的房屋，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。《房屋征收安置补偿协议》中的前述两项合同权益基于集体经济组织成员原有的宅基地上的房屋，被告基于《房屋权属转让合同》成为原宅基上的自建房征收补偿协议的合同主体（被征收人）缺乏合法的前提，应归于无效。综上，原、被告签订的《房屋权属转让合同》中约定的内容实质上与将被征收人变更为周方平，而被征收人与征收人签订的《房屋征收安置补偿协议》建立在具有本村村民身份的集体经济组织成员基础之上，被告周方平不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中有关农户申请建房用地条件，被告成为《房屋征收安置补偿协议》的合同主体资格不合法，故对原告主张《房屋权属转让合同》无效的主张予以支持。原、被告双方的转让协议确认无效后，被告应当将《房屋征收安置补偿协议》原件返还原告。对于合同无效后的法律后果，经本院释明，当事人表示另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，判决如下：一、确认原告卫亚杰与被告周方平2012年12月19日签订的《房屋权属转让合同》无效；二、被告周方平于本判决生效后五日内将原告卫亚杰2012年9月19日与贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室签订的编号为399的《房屋征收安置补偿协议》返还原告卫亚杰。案件受理费200元，由原告卫亚杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  舒 瑛人民陪审员  张建湘人民陪审员  颜晓燕二〇二〇年十月二十三日书 记 员  杨梦江