黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3998号上诉人（原审原告）：林光辉，男，汉族，1964年3月17日出生，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂思棋，黑龙江龙房川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：哈尔滨永安房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区汉水路**。法定代表人：傅强，董事长。委托诉讼代理人：陆月，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。上诉人林光辉、哈尔滨永安房地产开发有限责任公司（以下简称永安公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。林光辉上诉请求：1.撤销哈尔滨市香坊区人民法院作出的（2019）黑0110民初8217号民事判决书第二项，依法改判永安公司向林光辉支付违约金20,000元;2.依法撤销哈尔滨市香坊区人民法院作出的（2019）黑0110民初8217号民事判决书对于林光辉主张的律师费的认定；3.本案受理费、邮寄费、公告费用等由永安公司负担。事实和理由：1.本案适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因永安公司不协助办理产权证书，导致多年无法正常对涉案房产进行合法处分，如贷款、办理孩子入学等给林光辉带来了较大损失，林光辉按照同期人民银行贷款利率计算190,522/365*4.35%*997（2017.1.1-2019.24）=20,000元向永安公司主张违约金，依法应予得到支持。2.一审过程中，林光辉已经当庭撤销了对律师代理费的诉讼请求，并且另行提起了诉讼，但一审法院在判决里对该诉请以没有证据佐证进行了认定，违反了处分原则，侵害了林光辉的权利。永安公司辩称：1.林光辉请求支付违约金2万元没有法律依据。本案的违约金是按照双方合同约定的违约金进行计算的，符合双方的意思表达，不存在林光辉所述损失难以计算，违约金没有约定的法律情形；2.律师费主张是林光辉在一审诉请时的主张，且在合同中未对律师费进行相关约定，也无法律依据，法院驳回其相关费用，属于适用法律正确，应予维持；3.对于本案受理费、邮寄费、公告费用等，应按照法律相关规定进行裁判。永安公司上诉请求：1.撤销（2019）黑0110民初8217号民事判决书，依法改判，驳回林光辉的诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由林光辉承担。事实与理由：1.本案案涉房屋性质为经济适用住房，对应对象是中低收入家庭住房困难户等弱势群体。根据经济适用住房管理办法第25条，城市低收入家庭申请购买经济适用住房，应同时符合三个条件：第一、具有当地城镇户口；第二、家庭收入符合市县人民政府划定的低收入家庭收入标准；第三、无房或现住房面积低于市县人民政府规定的住房困难标准。而林光辉经济条件不符合上述要求，不具有购买涉案房屋的主体资格，无法取得该房屋所有权，更无权要求永安公司协助其办理产权登记；2.本案中林光辉并没有支付购买涉案房屋的相应对价，实际上林光辉曾作为承包方承建永安公司开发的小区，之后双方因工程款结算问题，决定暂时将案涉房屋抵给林光辉，待工程款最终结算时再另行决定房屋归属，现双方工程款仍存在纠纷，未完全结算完毕，而且林光辉未将2000万元工程款发票交付给永安公司，故涉案房屋的所有权存在争议，非林光辉合法所有，一审法院未将案件的基本事实全部查清，应当予以撤销，依法改判。林光辉辩称，1.双方于2002年签订的《商品房买卖合同》，约定林光辉购买永安公司开发的公滨城市花园小区香秀居10单元401号房屋，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，2003年永安公司向林光辉开具黑龙江省单位资金往来结算票据，金额为190,522元，交款事项为房款，永安公司亦向林光辉交付房屋，但尚未向林光辉出具购房发票，林光辉无法办理产权手续。该《商品房买卖合同》经（2005）香民一初字第210号民事判决书确认合法有效，对双方均有约束力，永安公司称该房屋为经济适用房，林光辉不符合购买条件系狡辩，永安公司作为房地产开发商，其有义务对购买人在购买不动产的资质是否符合条件进行审查，并且也应在诉讼过程中对购买人不符合购买条件进行举证，若其认为双方签订的房屋买卖合同违反法律政策规定，其应当对已生效判决申请再审。永安公司既未对已生效判决申请再审，也未对林光辉不符合购房条件进行举证，其该项上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。永安公司2003年向林光辉开具了黑龙江资金结算往来票据，双方存在合法有效的商品房买卖合同，同时又存在票据记载的款项与合同约定价款一致，能够证明林光辉支付了案涉不动产的全部对价，交款方式的不同并不影响林光辉已经交纳购房的事实和认定。且林光辉系基于房屋买卖合同起诉永安公司，要求其履行合同约定为林光辉办理产权证的合同义务，永安公司以与林光辉存在工程款纠纷作为抗辩不应被支持；2.因永安公司诉讼请求依法不应到获得支持，故诉讼费用应由永安公司承担；3.一审过程中，林光辉当庭撤销了律师代理费的诉请，但一审法院对该诉求进行了错误认定违反处分原则，故依法应就事实部分予改判。综上，请求依法驳回永安公司的诉讼请求，依法维护林光辉的合法权益。林光辉向一审法院起诉请求：1.判令永安公司协助林光辉办理公滨城市花园香秀居10单元401室房屋不动产产权登记手续，即将位于公滨城市花园香秀居10单元401室房屋登记在林光辉名下；2.永安公司赔偿林光辉自2003年3月1日起至实际备案产权办理资料止的违约金20,000元；3.永安公司承担本案诉讼费、律师费、邮寄费、保全费用等费用。一审法院认定事实：林光辉、永安公司于2002年签订商品房买卖合同，合同约定林光辉购买永安公司公滨城市花园小区香秀居10单元401号房屋，商品房总价款为190,522元。关于产权登记，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付价款0.3％支付违约金。2003年永安公司向林光辉开具黑龙江省单位资金往来结算票据，交款人为林光辉，金额为190,522元，交款事项为房款。永安公司已经向林光辉交付房屋，但尚未向林光辉开具房屋购买发票，林光辉未办理产权手续。一审法院认为，林光辉和永安公司签订房屋买卖合同，一审法院（2005）香民一初字第210号民事判决书确认合法有效，故合同对双方具有约束力，永安公司应当履行合同义务，违反约定应当承当违约责任。永安公司答辩称合同约定小区为经济适用房，林光辉不符合购买条件。林光辉是否符合购买条件应当在合同签订时予以审查，若永安公司认为双方签订的房屋买卖合同违反法律政策规定，应当对已生效判决申请再审。永安公司答辩称林光辉并未缴纳购房款，实为抵付工程款，但林光辉证据二资金结算票据交款事项为房款。既然双方已经签订房屋买卖合同，永安公司为林光辉开具了资金往来票据，票据记载的款项与买卖合同约定价格一致，应当视为林光辉已经交付的购房款，至于交款方式是否为抵账，不影响林光辉已经缴纳购房款的认定。林光辉基于房屋买卖合同起诉永安公司，永安公司应当受商品房买卖合同约定的限制，履行为林光辉办理产权证的义务，其称和林光辉尚有工程款未处理，应当另案起诉，不应作为本案的抗辩内容。关于林光辉主张的违约金，双方已经约定因永安公司原因未能如期办理房产手续的违约条款，应当按照约定的方式计算，即永安公司按林光辉已付价款190,522元的0.3％支付违约金，共计571.57元，林光辉主张20,000元一审法院不予支持。关于林光辉主张的邮寄费、保全费、律师费，没有证据佐证，一审法院不予支持。判决：1.永安公司于判决生效后立即协助林光辉办理哈尔滨市香坊区公滨城市花园小区香秀居10单元401室房屋不动产产权登记手续（具体事项以行政机关要求为准）；2.永安公司于判决生效后立即赔偿林光辉因延迟办理产权登记手续的违约金571.57元；3.驳回林光辉的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方当事人在合同中明确约定了违约金的计算方式，亦不存在损失难以确定的情形，故本案不适用上述司法解释的规定，林光辉关于永安公司应主张：如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付价款0.3％支付违约金。基于上述司法解释的规定和双方合同的约定，林光辉主张按人民银行同期贷款利率计算违约金的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。林光辉一审期间的第三项诉讼请求是“判令永安公司承担本案诉讼费、律师费、邮寄费、保全费用等费用”，一审庭审中其明确表示除诉讼费的请求外，撤回关于其他费用的诉请，其申请不违反法律、行政法规的规定，不损害公共利益，没有侵害他人的合法权益，永安公司亦未表示反对，一审法院对此进行审理及评判不当，本院予以纠正。林光辉关于邮寄费的上诉请求一审已经撤回、公告费的上诉请求一审未主张，本院二审不予审理。《商品房买卖合同》经（2005）香民一初字第210号民事判决书确认合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务。永安公司关于林光辉不具备购买案涉房屋的主体资格，无法取得案涉房屋所有权的上诉理由不成立。永安公司同意林光辉以工程款债权支付购房款并出具了收据，现又以其与林光辉存在工程款纠纷为由对抗林光辉要求协助办理权属登记的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。综上所述，永安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；林光辉关于判令永安公司向其支付20,000元违约金的上诉请求亦不成立，应予驳回。一审判决虽然对林光辉已撤回诉求的律师代理费进行审理有不当之处，但判决结果正确，本院予以维持。依照一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由林光辉、哈尔滨永安房地产开发有限责任公司各负担300元。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十月二十九日法官助理咸雅芳书记员于文娟