河南省项城市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1681民初3311号原告：王某某，男，汉族，1989年5月15日生，住项城市。委托诉讼代理人：郝洋洋，河南郑大律师事务所律师。被告：高某某，女，汉族，1972年4月20日生，住项城市。委托诉讼代理人：梁晓雯，河南豫东律师事务所律师。原告王某某与被告高某某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人郝洋洋、被告高某某及其委托诉讼代理人梁晓雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认2016年8月24日原被告签订的《房屋买卖协议书》无效2、被告退还440000元购房款；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年8月24日原被告签订了《房屋买卖协议书》一份，约定被告将其所有的位于项城市永丰集南头106国道西侧三间门面房（上下三层），面积471.975平方米，一次性卖与原告，售价440000元。原告依照协议第三条内容将440000元支付给了被告，被告出具相关收据。协议第七条约定“被告保证如实陈述上述房屋权属状况，保证该房屋没有做过任何抵押担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索”。后，该房屋因整理河道被依法拆迁，原告被强制搬离，给原告带来了巨大损失。原告认为，涉案房屋所占土地为防洪堤土地，房屋并未取得土地使用权证及建设工程规划许可证，系违章建筑，原被告因该违章建筑签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，根据《合同法》及相关法律规定，应属于无效合同。同时，被告曾多次保证房屋不会被依法追索，现该涉案房屋被依法拆除，房屋产权出现严重问题，属于根本性违约，合同目的无法实现，该合同可依法被撤销。所以，涉案合同无论属于无效合同或者被原告申请撤销，根据法律规定，被告均应该将取得的财产返还给原告。原告提出以上诉请，合情合法，法院应依法予以支持，以维护原告权益。被告辩称，被答辩人诉状中所诉均不属实，法院应当判决驳回其对答辩人的无理诉讼请求，具体理由如下：1、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同合法有效，应当受到法律保护，被答辩人确认之诉没有事实依据。答辩人与被答辩人签订房屋买卖合同出自双方真实意愿，且双方均是具有民事行为能力人，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。故双方合同属于有效合同。2、答辩人与被答辩人之间的合同已经履行完毕，答辩人收到了房屋价款，且将房屋已经依约交付给被答辩人，房屋所有权发生转移，故根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条之规定，房屋所有权的毁损、灭失的风险，在交付之后由买受人承担故涉案房屋因政府行为造成拆除的风险应当有被答辩人承担。3、关于房屋被拆迁的经济损失承担问题：被答辩人在双方合同的签订和履行过程中存在重大过错，若法院判决确认答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同无效，被答辩人的损失也应当由其自行承担，理由如下：首先，被答辩人在与答辩人签订房屋买卖合同时，被答辩人对涉案房屋及土地使用权的现状是完全知情和了解的，且答辩人在出售房屋时已经向被答辩人完全说明，涉案房屋没有办理土地使用权证书和房产证，且不能办理权证，如果该房屋权属证书齐全市场价值要超过出售价格的一倍以上，正是因手续暂时不全才以44万元的价格低价出售的。被答辩人对此完全知情并表示愿意接受风险，故在整个的交易过程中，对案涉房屋的位置、无权属证书是明知的，答辩人不存在欺骗或欺诈行为。其次，案涉房屋在合同签订后答辩人已经向被答辩人交付，并且被答辩人接收房屋后在此经商做生意三年之久，答辩人已经完成交付，根据双方房屋买卖合同的第四条规定，交房后乙方不得以任何理由退回。其三，由于该房屋答辩人已经完成交付并被被答辩人占有使用，被答辩人在接到政府部门的违章建筑拆迁通知书时，应当及时向答辩人告知，且应当依法对上述具体行政行为申请行政复议和寻求救济途径，以履行对涉案房屋的诚勉保护义务，而遗憾的是，被答辩人没有履行任何向答辩人的通知义务和对该房屋的诚勉保护义务，从而导致该房被无偿拆迁，导致该房屋没有得到任行政补偿和权利完全灭失，故被答辩人对涉案房屋的灭失和自己的经济损失具有完全的过错，应当承担过错责任。其四，被答辩人在知道该房屋坐落位置及没有相关权证的情况下，仍然坚持购买涉案房屋，应该预见因手续不全带来的风险(政府拆迁或权证无法办理等风险)，其个人坚持购买，故其个人存在着重大过错，也就应该接受此房拆迁的风险，故其损失应该有其个人承担；最后，导致房屋的灭失是政府行为，且政府部门是否予以行政补偿尚未确定，故房屋的灭失属于不可抗力，答辩人不存在违约行为或过错，由于该房已经交付，应当由买受人(被答辩人)自行承担风险，与答辩人无关。4、该房屋被政府拆迁后，房屋的残损物品已被被答辩人变卖被答辩人已经以自己的行为接受政府的拆迁行为及后果。首先，在被答辩人接到政府部门的违章建筑拆迁通知书时被答辩人没有告知答辩人，而是以房主即房屋权利人的身份与政府签字确认拆迁房屋的面积及补偿措施，将来政府发放补偿款也是向相对人即被答辩人发放。其二，在房屋拆迁后被答辩人将房屋内的门、窗及其他可以变卖的东西全部变卖。答辩人出售给被答辩人时房屋是装修好的，门、窗更是与房屋不可分割的，被答辩人要求答辩人返还购房款，那么被答辩人也应该赔偿答辩人的该项损失。其三，被答辩人已无偿使用答辩人的房子达三年时间，如果确认合同无效，被答辩人在此期间使用答辩人的房子就是不当得利，被答辩人应支付答辩人租赁费27万元。答辩人的房子如被答辩所述，房子是三间门面房(上下三层)，土地面积为471.975平方米，上下三层600多平方米，房屋深度近20米，像这样的房子在2016年至房屋拆迁前相同的地段内租赁费仅一层门面房每间至少2万元，三间三层每年租赁费至少是9万元，三年就是27万元，如果认定合同无效，被答辩人应将该费用返还给答辩人。基于上述理由，答辩人认为，被答辩人诉求偿还购房款和利息损失的主张没有事实依据和法律依据。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告具备诉讼主体资格。证据二、买卖协议一份及收据两张，证明原被告签订有房屋买卖协议，协议约定甲方保证房屋没有权属纠纷，不受他人合法追索，然而房屋却被依法拆迁，甲方保证并没有得到实现，根据《合同法》该房屋在无效的情况下，甲方即被告应当将房款予以返还，且收条证明原告已经完成支付义务。被告对原告提交的证据有如下质证意见：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但是该协议是双方自愿签订，且房屋已经完成交付，该协议合法有效，依据《合同法》第44条之规定以及《物权法》第19条之规定，该合同自双方签字之日起即2016年8月24日已经发生效力，同时协议第四条规定在房屋交付后乙方不得已任何理由退回，房屋所有权归乙方，那么根据《合同法》第142条之规定，房屋所有权的毁损、灭失的风险应由原告承担。为支持其抗辩意见，被告向本院提供了证人王某证言，证明在签订合同后被告已将房屋交付给原告使用，原告在此做经营汽车维修，另证明相同地段每间房子房子前后9米、宽3.5米的门面房每年每间租赁费是1.2万元，原告无偿使用被告房屋3年之久，如果确认合同无效，原告应将该房屋3年的租赁费用返还给被告。原告对被告提交的证人证言有异议，1、房屋不是同一间，肯定是有区别的，另原告从来没有租赁过被告的房屋，谈不上房屋的租赁费用，被告的证人证言与本案没有关系；2、被告卖给原告的房屋并不是新的，原告装修过后才进行入住，使用期限约2年多一点，然后房屋就被拆迁。经庭审举证、质证，根据双方当事人的陈述，并结合法庭调查，本院确认事实如下：2016年8月份被告高某某将位于项城市永丰集南头106国道西侧三间上下三层的门面房卖给原告王某某。2016年8月24日，原、被告双方签订房屋买卖协议书，该协议主要内容如下：1、甲方（被告）将项城市永丰集南头106国道西侧三间上下三层的门面房（南临郭建华，北临王连山，西临长虹运河，东临106国道，南北长10.8米，东西宽14.5米，面积471.975平方米）一次性卖给乙方（原告）长期永久使用。2、售房款440000元。3、甲方收到乙方付款后，房屋所有权归乙方。甲方不得以任何理由收回，乙方不得以任何理由退回。4、违约责任。甲乙双方必须共同履行协议，任何一方不得违约，如违约除赔偿对方经济损失外，还应承担违约金及法律责任。5、该房屋占用范围内的土地使用权随房屋一并转让，此房屋转让前的所有纠纷均由甲方承担。6、甲方保证如实陈述上述房屋权属状况，保证该房屋没有做过任何抵押担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。7、此协议经甲乙双方及见证人签字捺押后生效。合同签订后，原告王某某分别于2016年8月24日、2017年2月20日向被告交付房款240000元和200000元。被告于2016年8月24日前不久将房屋交付原告，原告将房屋用于经营汽车维修。2019年4月，因涉案房屋建在河道的防洪堤上属违法建筑物，被项城市人民政府予以强制拆除。为此，原告提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求被告返还购房款440000元。本院认为，《中华人民共和国防洪法》第二十二条第二款规定：“禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土，从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同虽然是双方的真实意思表示，但该房屋所占用的土地为河道的防洪堤的土地，没有取得土地使用权证和建设工程规划许可证，所买卖房屋属于违法建筑。双方签订的案涉房屋买卖合同因违反上述法律性强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价抵偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因案涉房屋被有关部门确定为违章建筑并已经强制拆除，房屋已无法返还，但原告因此造成的财产损失的责任，应由双方在各自过错责任范围内予以承担。被告明知自己的房屋建在河道防洪堤土地上，不具备合法产权，其出卖给原告的行为，具有明显过错，应承担一定的责任；原告在涉及此项重大交易的过程中，明知该房屋建在河道防洪堤上没有合法产权的情况下仍进行交易，主观上也有明显过错，客观上也助长了这种非法交易行为，破坏了合法有序的房地产市场管理秩序，故就其损失亦应承担相应的过错责任。考虑到该案涉房屋双方已实际交付，且原告已使用门面房用于生产经营近三年的时间，并将拆迁房屋可利用物已私自处理等情形因素，本院酌情认定被告返还购房款总额的50%为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国防洪法》第二十二条第二款的规定，判决如下：一、确认原告王某某与被告高某某于2016年8月24日签订的《房屋买卖协议书》无效。二、被告高某某于本判决生效之日起十日内返还原告王某某购房款220000元。三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费3950元,由原告王某某负担1650元，被告高某某负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向周口市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期限届满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理）。审判员  周焕翔二〇二〇年十月二十七日书记员  鲁晨光主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案号）