贵州省凯里市人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔2601执异269号异议人（被执行人）：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金井路**，统一社会信用代码915226012159237932。法定代表人：陈华宾，公司总经理。委托代理人：任明胜，贵州贵信律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：雷璐，女，1986年10月31日出生，土家族，住贵州省凯里市文昌路上街******，公民身份号码5226011986********。委托代理人：张启贵，男，1958年3月25日出生，苗族，住贵，住贵州省凯里市博西路********权限为特别授权。委托代理人：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，住贵州省凯里市韶山中路******，代理权限为特别授权。被执行人：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路**，统一社会信用代码91522601055009029U。法定代表人：伍茂才，公司执行董事兼总经理。委托代理人：徐云栋，贵州七律律师事务所律师，代理权限为一般代理。被执行人：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，，住所地贵州省凯里市文北路**水木花园会所**统一社会信用代码915226012159238570。法定代表人：叶荣芝，公司执行董事兼总经理。委托代理人：许翔，男，1981年3月14日出生，汉族，，住贵州省凯里市大十字金井路**州林汽集资**楼贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司员工，代理权限为一般代理。被执行人：凯里市阳光房地产有限公司，住，住所地，住，住所地贵州省凯里市宁波路易大楼**）一社会信用代码91522601215925027X。法定代表人：万台生，公司总经理委托代理人：陆淼，贵州贵信（黄平）律师事务所律师，代理权限为特别授权。本院在执行申请执行人雷璐与被执行人贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称世纪城百货公司）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称金井公司）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称阳光公司）租赁合同纠纷一案中，被执行人金马公司于2020年6月15日提出书面异议，本院经审查于2020年6月23日作出（2020）黔2601执异61号执行裁定书，裁定驳回异议人金马公司的异议请求。异议人金马公司不服该裁定，向黔东南州中级人民法院申请复议。黔东南州中级人民法院经复议审查于2020年9月7日作出（2020）黔26执复30号执行裁定书，裁定撤销本院作出的（2020）黔2601执异61号执行裁定书，将案件发回本院重新审查。本院于2020年10月9日立案受理后，依法另行组成合议庭进行重新审查，经组织各方当事人听证，现已审查终结。异议人金马公司向本院提出异议请求：1.撤销凯里市人民法院（2020）黔2601执1558号执行裁定书；2.停止拍卖凯里市金冠酒店1至6层产房（房产证号：A：************）实与理由：一、在案件执行过程中，金马公司、阳光公司已向凯里市人民法院提供可执行财产。金马公司、阳光公司向凯里市人民法院提供的执行财产，即凯里世纪兴城商业大楼共计7层，其中1至3层，在2017年已由凯里市房产局委托房地产估价事务所进行评估；4至7层公寓共计236套，于2017年3月30日被黔东南州中级人民法院全部查封,并已全部出租。凯里市人民法院于2019年3月12日查封金马公司所有的凯里世纪兴城小区(水木花园)地)地下停车位659个封期限为三年，其中181个车位已销售，有85个车位已签合同并交付，有96个车位未签合同，有6个车位是查封后出卖的。二、对金冠酒店1至6层进行选择性评估拍卖,会严重损害金冠酒店的价值。凯里市金冠酒店共12层，系金马公司的产业,,预计市场价值约4亿元。虽然凯里市人民法院（2020）黔2601执1558号执行裁定书载明数百当事人申请强制执行，但合并执行的金额约3000万元，远远低于金冠酒店的市场价值。金冠酒店除了1至12产业层外，还有停车场。凯里市人民法院在执行中对金冠酒店1至6层进行选择性评估拍卖,会导致金冠酒店7至12层房屋、停车场及其他附带财产的价值严重受损。此外，金冠酒店是四星级旅游饭店，若分开拍卖，其整体价值也会贬值。法院在处置金冠酒店时应当避免其整体价值受损，保护被执行人的权益。三、执行世纪兴城商业大楼比金冠酒店更容易变现。金冠酒店的市场价值远高于申请执行标的额，且执行金冠酒店需对整栋楼层进行评估拍卖，包括对金冠酒店的土地、装修、内部设施、商誉等进行评估，评估及执行不易。而世纪兴城商业大楼全部处于法院查封状态，1至3层已经房地产估价事务所评估，4至7层以及659个车位虽未进行评估,但也处于法院持续查封状态，这部分财产执行变现较快，比金冠酒店更容易执行。故请求法院根据案件具体情况，执行世纪兴城商业大楼以清偿债务。申请执行人雷璐辩称：金马公司提出的是无理异议。第一，金马公司提供的自称可拍卖的房屋产权不明，提出本案异议是故伎重演。被执行人提供的世纪城商铺1至3层未出售部分的商铺与事实不符。在2018年的执行案件中，部分申请执行人购买的商铺在未出售的商铺中，故向法院提出异议后被驳回，随后执行其他财产才得以支付2018年三分之二的租金。金马公司主张执行世纪城4至7层公寓，但经业主委员会调查核实，236套公寓中有79套已卖出，且购买人持有产权证。至于水木花园地下停车位，因在法律上有争议，无人购买。第二，世纪城百货公司已无可供执行的财产。从金马公司、金井公司、阳光公司共同签订的分割协议和业主拥有的产权来看，世纪城百货公司仅是经营公司，对世纪兴城商业大楼不享有产权，只享有经营权，且经营连年亏损，2018年以来就没有资金支付业主的租金，已无可供执行的财产。公安机关委托会计师事务所对世纪城百货公司2012年10月1日至2018年7月31日期间的经营情况进行审计，结果是收不抵支。2018年8月至2020年8月期间，世纪城百货公司收支相抵亏损1275765.51元。第三，坚持拍卖金冠酒店的主张不动摇。金马公司所称的金冠酒店是四星级酒店、对其分开拍卖会导致其整体价值受损，这些并不能作为抗拒强制执行的正当理由。被执行人共同签订的分割协作不能作为不支付业主租金的依据，应当按照《保证函》的承诺向业主承担支付租金的责任。被执行人欠业主租金截至2020年已累计5000多万元，至2023年将合计近2亿元，故只有执行金冠酒店才能支付业主的所有租金。全体业主表示，需要的是能执行并兑现租金的资产，被执行人可自行出售其认为可以出售的资产，直至出售资产所得的资金能支付业主的租金。金冠酒店1层工商银行或者1至6层，均可分开拍卖。若金冠酒店挂牌流拍，业主愿意以物抵租，以流拍价抵扣5年近2亿元的租金、违约金。因被执行人不能支付业主租金，导致多数家庭生活质量下降，有的家庭夫妻相互埋怨大打出手，甚至妻离子散；有的家庭因成员生病无钱医治，几尽家破人亡。恳请法院基于人道主义和社会稳定因素，依法、公正尽快解决世纪城户业主胜了官司不能执行的实际问题，维护世纪城600多户业主的权益。被执行人世纪城百货公司辩称：第一，经公安机关、人民法院对世纪城百货公司的账务进行核查，世纪城百货公司现没有经济能力支付业主的租金，且世纪城百货公司的账户已被凯里市人民法院冻结。第二，金马公司名下的金冠酒店，产权独立，金马公司主张对金冠酒店进行整体拍卖，没有事实依据。目前，世纪城百货公司与业主签订的委托合同期满时需支付租金约1.4亿元，金马公司作为房开商向业主销售商铺时出具了保证函，其在赚取利润后应当承担向业主返租的责任。第三，世纪城百货公司的成立是为了金马公司便于销售商铺，在法律上或者情理上都应当尊重业主的意愿，予以执行金冠酒店，以消除社会震荡。被执行人金井公司辩称：第一，金马公司提供的财产信息错误。（2020）黔2601执218号执行裁定书查封了金马公司世纪城4至7层236套公寓的资产，期限为三年，但该资产的产权属于金井公司，且其中一部分早已完成交易并变更产权证，一部分已网签备案，还有一部分已与金井公司签约并交首付款。金马公司提供的财产信息错误，还导致金井公司已销售出的公寓被法院查封，进而金井公司被业主起诉。第二，金井公司已履行支付三分之一返租租金的义务，并以名下资产向业主提供保障。应商铺业主要求，金井公司为维护社会稳定，于2017年5月14日发表声明，将世纪城4至7层剩余资产、龙井89套商铺向业主质押，作为今后支付三分之一返租租金的保证。随后，金井公司变卖资产筹措资金，主动支付商铺业主2017年2100余万元返租租金。2018年，金井公司按照法院生效判决和应业主委员会告知函要求，支付了全年应付返租租金的三分之一约700余万元。金井公司至今已向业主支付返租租金约9000万元。第三，执行金马公司有利于化解纠纷，彻底解决世纪城801户业主返租纠纷。世纪城801户业主与四家公司的纠纷已经历4年之久。按照《商铺委托经营合同》的约定，至2023年大概还需支付业主租金约1.2亿元，而拍卖金冠酒店所得的价款基本可以支付剩余租金。金马公司不断缠诉，极大地浪费司法资源，加剧与业主的矛盾。综上所述，请求法院驳回金马公司提出的执行异议，并按照业主的请求依法对金冠酒店进行拍卖，化解与801户业主的纠纷，维护社会稳定。被执行人阳光公司辩称：对金马公司提出的执行异议无意见。本院查明：关于雷璐诉世纪城百货公司、金井公司、金马公司、阳光公司租赁合同纠纷一案，本院经审理后作出（2020）黔2601民初6274号民事判决书，判决：世纪城百货公司向雷璐支付租金41719元及违约金544元，世纪城百货公司的财产被依法强制执行后不能清偿的债务，由金井公司、金马公司、阳光公司连带共同清偿。因债务人未履行前述法院生效判决确定的义务，雷璐向本院申请强制执行。执行过程中，鉴于类案数百当事人向本院申请强制执行，本院决定合并执行，同时本院于2018年5月7日裁定查封了金马公司名下的金冠酒店1至6层，故本院于2020年6月4日作出（2020）黔2601执1558号执行裁定书，裁定：拍卖金马公司所有的位于凯里市友庄路西侧天宝花园5号楼金冠酒店1至6层（产权证号：A51551573号、A51551574号、A51551575号、A51551576号、A51551577号：************0pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2019年3月8日，聂林生、王江莉、张启贵等凯里世纪城业主595人向本院申请诉前财产保全，本院于同月12日作出（2019）黔2601执保142号民事裁定书，裁定：查封金马公司所有的位于凯里市文化北路世纪兴城小区（水木花园）地）地下停车位共计659个封期限为三年。2018年12月6日，凯里市公安局出具凯公（刑）鉴通字﹝2018﹞69号《审计鉴定意见通知书》，内容如下：“凯里市世纪城百货有限公司业主代表张启贵：我局指派吴献忠、杨世坪聘请贵州诚隆会计师事务所有限公司有关人员，对凯里市世纪城百货有限公司财务账目进行了司法审计鉴定。司法审计鉴定意见是：一、2012年10月1日至2018年7月31日世纪城百货公司资金总流入483,351,457.28元，资金总流出479,478,588.38元，结余3,872,868.90元；二、2012年10月1日至2018年7月31日，世纪城百货公司共收取商户租金30,191,066.26元，世纪城百货公司共支付业主租金84,971,379.37元；三、截至2018年7月31日，世纪城百货公司尚有25,651,968.50元未归还给伍茂才；四、截至2018年7月31日，陈华宾尚有1,800,000.00元未归还给世纪城百货公司；五、截至2018年7月31日，万台生尚有1,800,000.00元未归还给世纪城百货公司；六、截至2018年7月31日，世纪城百货公司尚有59,996,544.82元未归还给金井房开公司……”世纪城百货公司出具《净利润表》载明：2018年8月至2020年8月，世纪城百货公司的净利润为-1275765.51元。在本院组织听证中，各方当事人均认可世纪城百货公司无财产可供执行。本院认为，，根据金马公司的异议请求、其他当事人的答辩意见和黔东南州中级人民法院发回重新审查的意见，本案焦点如下：1.世纪城百货公司有无财产可供执行；2.金冠酒店与世纪兴城商业大楼及水木花园地下停车位，法院执行何种财产更容易变现以及更有利于保障申请执行人的胜诉权利；3.若执行金冠酒店，仅对其1至6层进行拍卖，是否严重减损其价值。关于世纪城百货公司有无财产可供执行的问题：经本院组织听证，根据当事人提供的证据即凯里市公安局出具的凯公（刑）鉴通字﹝2018﹞69号《审计鉴定意见通知书》、世纪城百货公司出具的《净利润表》以及各方当事人的意见，本院足以认定世纪城百货公司目前无财产可供执行，进而本院依法可以执行基于一般保证而承担连带共同清偿责任的金马公司的财产。关于执行何种财产的问题：一方面，世纪兴城商业大楼4至7层及水木花园地下停车位虽然已被法院查封，但部分资产存在权属争议，同时受到长期诉讼纠纷的影响，严重影响了该部分财产的处置变现。另一方面，涉案申请执行人人数众多，需支付的租金金额大，而世纪兴城商业大楼及水木花园地下停车位的价值是多少，是否足以支付应付的租金，尚未可知。金马公司未能提供执行世纪兴城商业大楼及水木花园地下停车位的优势证据，依法应当承担举证不能的法律后果。为能使财产及时得到处置变现，妥善解决当事人众多、执行标的额大的矛盾纠纷，显然执行金冠酒店的财产更容易处置变现和更有利于保障申请执行人的胜诉权利。关于执行金冠酒店分开拍卖的问题：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”金冠酒店1至6层系独立产权，可分开使用，本院根据案件实际情况，决定对其执行拍卖，并不必然导致金冠酒店整体价值严重减损，不符合前述司法解释规定应当合并拍卖的情形。金马公司未能提供相反证据阻却对金冠酒店1至6层进行执行拍卖，同样应当承担举证不能的法律后果。综上所述，金马公司提出的异议，理由不能成立，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人凯里市金马房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院申请复议。审判长  粟周萍审判员  何婷婷审判员  肖艳婷二〇二〇年十月二十三日法官助理谭慧书记员高扬