贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初5834号原告：陈敏，女，1976年5月16日生，布依族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：李静，贵州驰远律师事务所律师，代理权限：特别代理。执业证号：15201201211810735。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：王杉杉，女，1994年1月1日生，布依族，住贵州省贞丰县，代理权限：特别代理。原告陈敏诉被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，进行了公开开庭审理。原告陈敏的委托诉讼代理人李静，被告之委托诉讼代理人王杉杉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年9月20日起至被告实际办理转移登记文书之日止的违约金（以购房款623334元为基数，按照每日万分之一标准计算，暂计算至2020年9月20日，共计68255元）（2015年12月30日至2017年9月19日期间的违约金原告自动放弃诉讼主张权利）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区房屋，建筑面积51.08平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价14176.35元，购房款共计623334元，首付款313334元，余款310000元通过银行按揭贷款方式已全部支付给被告。同时约定：被告应当在2015年12月30日前将已取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的文书交付买受人。逾期超过60日，被告应当按照原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金。按照合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金，但被告严重违约原告多次向被告要求支付违约金未果，故原告诉至法院，诉请如前。被告辩称，1、根据双方签订的买卖合同及补充协议，办证时间应该从房屋实际交付之日起24个月内办理转移登记手续；2、双方签订的补充协议约定，逾期办理产权登记的违约金最高上限为总房款的1%，即便违约，也只能按此支付违约金。《补充协议》约定的按合同总价款1%计算违约金足以支付原告的损失，原告诉请违约金过高应予以调整；3、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，逾期交付商品房转移登记文书违约金为按日计算，每天产生一个独立的债权请求权，每一天单独适用诉讼时效，故诉讼时效应从原告起诉之日倒推3年，超出诉讼时效部分不应得到支持。经审理查明，被告对原告陈述的购房及已付清房款等事实无异议，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2015年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称根据补充协议约定办证时间和条件不成就不应支付违约，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，已经构成违约应承担违约责任。对于被告提出的应从实际交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2015年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2020年9月23日提起本案诉讼，故本院仅能支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已经超过诉讼时效不予支持，被告的该项辩解意见成立。截止2020年9月23日，原告应得到支持的违约金为623334元×0.01%/天×365天/年×3年＝68255.07元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈敏支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2020年9月23日为68255.07元，2020年9月24日起继续以62.3334元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告陈敏交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、驳回原告陈敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李妤二〇二〇年十月二十八日法官助理唐菲娅书记员张启惠