江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0192民初1126号原告：朱恩涛，男，1970年12月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱木斌，江苏义科律师事务所律师。被告：吴代栋，男，1973年1月7日出生，汉族，住南京市浦口区。被告：南京市浦口区金珠房产中介服务部，住所地南京市浦口区江浦街道南门大街。经营者：杨孝友。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈龙，江苏袍泽律师事务所律师。被告：陆继山，男，1946年7月22日出生，汉族，住南京市浦口区。原告朱恩涛与被告吴代栋、南京市浦口区金珠房产中介服务部（以下简称金珠房产服务部）、陆继山房屋买卖合同纠纷一案,南京市浦口区人民法院于2019年6月10日立案。南京市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）苏01民辖120号批复，指定本案由本院审理，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱恩涛的委托诉讼代理人朱木斌，被告吴代栋、金珠房产服务部的共同委托诉讼代理人陈龙到庭参加诉讼。被告陆继山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱恩涛向本院提出诉讼请求：1、判令三被告返还原告朱恩涛购房款24万元并双方返还定金4万元；2、判令本案的诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2017年7月4日，原告与被告陆继山、金珠房产服务部签订房地产买卖合同，原告于合同签订当日履行合同，支付被告金珠房产服务部的工作人员即被告吴代栋定金4万元，原告于2017年7月6日付清房屋余款20万元，同日，陆继山向原告出具收条，载明收到原告二十四万元房款且表明房款已全部付清，收条正文部分由吴代栋书写。被告没有将房屋过户给原告，实际上案涉房屋是不存在的。三被告的行为违反了合同约定和法律规定，故诉至法院。被告吴代栋、金珠房产服务部共同辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告吴代栋、金珠房产服务部的诉讼请求；被告作为房产中介机构及中介机构工作人员在《房地产买卖中介合同》中并没有最主要的权利义务，故原告不应当认定被告吴代栋、金珠房产服务部违约；案涉合同签订时，原告是看到案涉房屋后签订的《房地产买卖中介合同》，原告理应知晓案涉房屋系无证农村自建房，被告为审慎起见也要求村民及村长在合同中签字见证，故两被告没有违约行为，请求依法驳回原告对被告吴代栋、金珠房产服务部的全部诉讼请求。被告陆继山未答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告金珠房产服务部系个人工商户，经营者系杨孝友。被告吴代栋系具有一般和房地产经纪执业证书的房产经纪人，并就职于金珠房产服务部。吴代栋通过朋友圈发布售房信息，并附房源照片。原告朱恩涛在网上看到房源信息后，通过被告金珠房产服务部联系上售房人陆继山。2017年7月4日，陆继山（甲方、出售人）、朱恩涛（乙方、买受人）、金珠房产服务部（丙方、受托人）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将坐落于浦口区房屋（建筑面积83.7平方米）以24万元的价格出售给乙方。合同签订当日，乙方应向甲方支付4万元作为购房定金，购房定金在最后一次付款时冲抵购房价款。合同第三条约定甲方在本合同签订当日将上述房屋的《房屋所有权证》或《国有土地使用权证》原件及办理产权过户的相关资料交给丙方。甲乙双方约定本合同生效后过户日内具备过户条件时，由丙方代理双方到南京市交易市场办理产权过户手续。在其他事项约定：（1）甲方同意虎桥村中圩组2-22号4间平房的售价为24万元卖给乙方，甲方表示同意无异议，同时该村村长及邻舍知晓此事，表示认可无议；（2）甲方此房卖给乙方后，无论以后市场价格如何波动及该房拆迁权益都归乙方所拥有，与甲方无关，同时村长、邻舍表示认可无议；（3）甲方须无条件协助乙方办理过户事宜（国家客观条件允许下）及拆迁款、安置房分配事宜；（4）甲方此房出售后，不得违约，否则赔偿乙方人民币叁佰万元作为违约金来处理。合同备注部分载明：（1）甲方的户口虽在此房，若该房拆迁涉及户口权益全部归乙方所拥有与甲方无关，甲方、村长及邻舍都表示认可无议；（2）该村村长及邻舍表示认可江浦虎桥村中圩组29号4间平房面积83.7平方米原始存根归陆继山拥有，现变更朱恩涛所拥有，该情况属实。合同另申明：此房原地址为浦口区江浦街道虎桥村中圩组29号与新址浦口区为同址。陆继山在甲方处签名，朱恩涛在乙方处签名，金珠房产服务部在丙方处盖章。舒国志、郎学付等人在合同尾部签名。合同签订当日，朱恩涛向吴代栋转账4万元。2017年7月6日又向吴代栋转账20万元，同时，陆继山向朱恩涛出具收条，载明今收到朱恩涛购买浦口区的房款人民币24万元。吴代栋在收条证明人处签字，金珠房产服务部加盖印章。另查明，2009年8月10日，谭志成（甲方）与陆继山（乙方）签订《建房协议》，约定甲方将自家东边一块空地约60平方米以14000元价格出售给乙方用于建房，建房费用由乙方自行解决，并约定今后如遇土地拆迁房屋产权归乙方所有，甲方无任何权力干涉。再查明，案涉房屋无准建证等建房手续，亦无房产证、土地使用权证等权属证书。后朱恩涛于2017年9月1日以被诈骗为由向浦口分局珠江派出所报案，浦口公安分局经审查认为没有犯罪事实，并于2017年9月30日向朱恩涛出具浦公（珠）不立字【2017】42号不予立案通知书。2017年11月27日，朱恩涛将吴代栋、金珠房产服务部、陆继山诉至南京市浦口区人民法院，要求三被告返还原告购房款24万元并双倍返还定金4万元，后南京市浦口区人民法院经审理认为吴代栋、金珠房产服务部、陆继山将不存在的房屋以陆继山的名义出售给朱恩涛，骗取财物，其行为可能涉嫌诈骗，将案件移送南京市公安局浦口分局。南京市公安局浦口分局未予立案。为查明案件事实，本院依法前往南京市公安局浦口分局调取了浦公（珠）不立字【2017】42号不予立案通知书、询问笔录等相关案件材料。朱恩涛在询问笔录中陈述：其在网上看到案涉房屋的房源信息，后到金珠房产服务部了解了房屋情况并交纳了4万元购房定金，2017年7月6日双方签订了《房地产买卖中介合同》并支付了购房款20万元，当时看房时发现房源具体位置不在中圩组，也不是之前描述的中圩组29号，但当时吴代栋称房屋有产权并承诺能过户，后吴代栋将房屋钥匙交给了朱恩涛。朱瑾（朱恩涛之妻）在询问笔录中陈述：其和老公朱恩涛在网上看到案涉房源信息后联系了中介吴代栋，当时吴代栋讲卖房人陆继山户口在里面且案涉房屋可以办理过户，只要大队和四邻认可就可以，且房屋拆迁的话能拆很多钱。后来其交了房款与陆继山继中介签订了合同。拿房的时候是其老公朱恩涛处理的，自己没有来。后来听说拆迁的事情，朱恩涛就向邻居及拆迁办了解情况，拆迁办的人陈述案涉房屋系违建，无法过户。当时陆继山讲只拿到15万元房款。陆继山陈述：其通过朋友李宗喜将案涉房屋挂到金珠房产服务部出售并告诉李宗喜15万元就可以卖。朱恩涛联系中介吴代栋打算买房。第一次朱恩涛支付了4万元定金，第二次签了合同后，朱恩涛支付了剩余20万元房款，自己将房屋钥匙交给了朱恩涛。对于是否将案涉房屋无证的事实告诉朱恩涛，陆继山称给他讲过，房子有证的话不会是这个价格。对于自己拿了多少房款，陆继山称自己分两次从吴代栋处拿了15万元房款，剩余9万元房款不清楚中介和李宗喜是如何处理的。吴代栋陈述：其在金珠房产服务部做业务员，其通过朋友李宗喜认识了陆继山，并将陆继山的约80平方米的无证房信息挂在网上，朱恩涛看到了房源信息后与其联系，后来朱恩涛付了4万元购房定金，过了几天双方签订了房屋买卖合同，朱恩涛支付了尾款20万元，其将房屋钥匙交付给了朱恩涛。对于房屋的中介费，吴代栋称陆继山在房屋成交后给了自己2000元，但自己只拿了300元。对于24万元房款去向，吴代栋称给了陆继山15万元，给了李宗喜5万元，自己留了4万元，并称给李宗喜5万元是陆继山让给的，自己留4万元是为了后期让陆继山协助朱恩涛履行协议，后期等买卖双方协商好了，4万元该给谁给谁。李宗喜陈述：其和陆继山认识很久了，2008年陆继山虎桥村中圩组的房屋拆迁了，陆继山就买了虎桥村杨柳七组谭志成家的地皮盖了四间无证房（两间平房、两间厨房）。后来陆继山讲房屋挂在金珠房产服务部出售，朱恩涛夫妻俩打算买，因为房屋没有证，朱恩涛还要求村里的队长及谭志成在合同上签字。对于购房款，李宗喜称陆继山拿了15万元，金珠房产服务部一女员工拿了1万元，自己和吴代栋各拿了3.5万元，还有1万元给了队长和隔壁邻居谭志成。舒国志（虎桥社区队长）陈述：陆继山原来是虎桥社区中圩组村民，后来搬到，案涉房屋是陆继山买的谭志成的宅基地在宅基地上盖的房子。当时因为房子没有产权证，我还被带到中介处去证明，我主要是证明房子是陆继山在谭志成家的院子里盖的，当时我还和买房人说你们户口也不在里面，也拆不到房子，买房人说他们有人，不用我操心。我就在他们准备好的协议上签了名。侯秀健（江浦街道拆迁办工作人员）陈述：我是虎桥村拆迁工作经办人，陆继山户口在中圩组，在××证房，该房屋是在2016年测量的，2017年7月份进场拆迁。2013年以前建成的无证房砖混是550元／平方米，按85折计算；砖木结构的是440元／平方米，按85折计算。以上事实有原告朱恩涛及被告金珠房产服务部、吴代栋的庭审陈述，原告提交的陆继山户口登记簿、《房屋买卖中介合同》、银行转账凭证、收条、吴代栋微信朋友圈截图，被告金珠房产服务部、吴代栋提供的房地产经纪执业证书及（2017）苏0111民初9691号庭审笔录、案件移送函、朱恩涛公安询问笔录、朱瑾公安询问笔录、陆继山公安询问笔录、吴代栋公安询问笔录、李宗喜公安询问笔录、舒国志公安询问笔录、侯秀健公安询问笔录等证据在卷予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告签订的《房屋买卖中介合同》虽系自愿，案涉房屋亦系被告陆继山所有，但其所建房屋的土地属于村集体所有，案涉农村房屋的买卖必然涉及集体土地的转让，故该买卖合同与正常的可以在市场上流通交易的商品房买卖合同不同，原告不是江浦街道虎桥村村民，不具备该区域内购房权利。被告将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告，因违反了我国土地管理法的强制性规定，故该合同应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，结合本院已查明的事实，被告陆继山应将实际收到的15万元购房款返还给原告朱恩涛。被告金珠房产服务部作为专业的房产经纪机构，理应知晓农村房屋买卖的相关法规及政策，确仍为案涉房屋进行不实宣传及居间服务并私下收取数额较大的服务费用，应将收取的相应款项予以退还。对于应退还款项的数额，根据庭审查明的事实并结合陆继山公安询问笔录及吴代栋在公安询问笔录中的自认，案涉24万元房款除支付给陆继山15万元外，吴代栋称自己留存了4万元，另外5万元系经陆继山指示给了案外人李宗喜，陆继山对此予以否认，吴代栋亦未能就将5万元款项已支付给李宗喜及受陆继山委托的事实进一步提供证据证明，故本院对吴代栋的陈述依法不予采信，被告金珠房产服务部应退还原告朱恩涛9万元。因案涉房屋已被拆迁，则相应的拆迁利益应归被告陆继山所有。对原告朱恩涛要求三被告双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告陆继山于本判决生效后十日内返还原告朱恩涛购房款15万元；二、被告南京市浦口区金珠房产中介服务部于本判决生效后十日内退还原告朱恩涛9万元；三、驳回原告朱恩涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，保全费2020元，合计7520元，由原告朱恩涛负担1074元，由被告陆继山负担4029元，由被告南京市浦口区金珠房产中介服务部负担2417元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5500元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审 判 长  米庆光人民陪审员  赵亚萍人民陪审员  黄长梅二〇二〇年十月十四日书 记 员  傅小艺书 记 员  陈杨杨