四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0114执异234号 案外人：唐军，男，1982年7月9日出生，汉族，住四川省金堂县。 申请执行人：成都市农村商业银行股份有限公司新都天元支行，住所地成都市新都区新都镇电子路**。 主要负责人：张宇，行长。 委托诉讼代理人：夏俊，男。 被执行人：曹敏，男，1963年6月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 被执行人：龙婴，女，1968年7月16日出生，傣族，住成都市武侯区。 被执行人：曹杰，男，1969年2月19日出生，汉族，住成都市金牛区。 被执行人：郭焰，女，1968年8月20日出生，汉族，住成都市青羊区。 在本院执行成都市农村商业银行股份有限公司新都天元支行（以下简称农商行天元支行）与曹敏、龙婴、曹杰、郭焰请求确认人民调解协议效力一案中，案外人唐军于2020年9月17日对拍卖、查封曹杰、郭焰所有的位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××楼××号商业用房与曹敏、龙婴所有的位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××楼××号××号××房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人唐军称，1.中止对登记在曹杰、郭焰名下位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××楼××号××房的执行，撤回司法网络拍卖；2.中止对登记在曹敏、龙婴所有的位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××楼××号××号××房的执行，撤回司法网络拍卖；3.解除对成都市武侯区××街××号××栋××单元××楼××号××房××栋××单元××楼××号××号××房的查封。事实与理由：新都区人民法院在（2019）川0114执3059号执行案件中，正在开展对涉案房屋网络拍卖，但在法院查封之前，唐军已于2015年2月12日分别与曹敏、龙婴和曹杰、郭焰签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付部分价款，而涉案房屋尚未变更登记在唐军名下是因为房屋设有抵押，故根据法律及司法解释规定，该执行行为损害了唐军的利益。 农商行天元支行称，农商行天元支行对涉案三套房屋享有抵押权，涉案房屋存在租赁关系，但出租人非案外人唐军。 曹敏、龙婴、曹杰、郭焰未到庭，未发表意见。 本院查明，1.2018年11月27日，本院作出（2018）川0114民特124号民事裁定书，裁定农商行天元支行与曹敏、龙婴、曹杰、郭焰达成的如下调解协议有效：一、曹敏、龙婴分次向农商行天元支行偿还借款本金4500000元，该笔借款本金分期支付，还款方案如下：（一）2018年11月28日归还借款本金10000元；（二）2019年2月25日归还借款本金100000元；（三）2019年5月25日归还借款本金100000元；（四）2019年8月25日归还借款本金100000元；（五）2019年11月28日归还剩余借款本金4190000元；二、曹敏、龙婴按借款合同和还款协议约定标准逐月向农商行天元支行支付未还清借款利息、罚息及复利；三、农商行天元支行对曹敏、龙婴、曹杰、郭焰用于抵押的房产（位于武侯区××街××号××栋××单元××层××号，面积68.19平方米，权证号：成房权证监证字第2××2、2××3号，武国用［2005］第06170号；位于武侯区××街××号××栋××单元××层××号，面积68.19平方米，权证号：成房权证监证字第2××6、2××7号，武国用［2005］第06173号；位于武侯区××街××号××栋××单元××层××号，面积72.62平方米，权证号：成房权证监证字第2××3、2××4号，武国用［2005］第06274号）及抵押物占用范围内的土地使用权享有抵押权，并有权在曹敏、龙婴不履行上述诉讼请求的债务时，对上述抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款优先受偿；四、若曹敏、龙婴未按本调解协议指定的期间按时、足额履行给付义务，农商行天元支行有权就全部未受偿债权（包括但不限于未清偿贷款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权的费用等）直接向法院申请强制执行；五、曹杰、郭焰对上述债务承担连带保证责任。 2.2020年6月22日，农商行天元支行向本院申请强制拍卖涉案房屋，2020年6月29日本院作出（2019）川0114执3059号执行裁定书、（2019）川0114执3059号之一执行裁定书、（2019）川0114执3059号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案三套房屋。 2019年7月3日，农商行天元支行向本院申请强制执行。2019年7月10日，本院作出（2019）川0114执3059号执行裁定书，裁定查封涉案三套房屋，查封期限三年，并于次日查封完毕。 3.2015年2月12日，唐军与曹敏、龙婴签订《房屋买卖协议》，约定由唐军以总价款1800000元（每套900000元）购买曹敏、龙婴所有的二套涉案房屋。同日，唐军与曹杰、郭焰签订《房屋买卖协议》，约定由唐军以总价款900000元购买曹杰、郭焰所有的一套涉案房屋。 2015年8月19日，曹敏、龙婴向唐军出具《收条》一份，表明收到唐军现金200000元的购房款。2015年9月12日，曹杰、郭焰向唐军出具《收条》一份，表明收到唐军现金100000元的购房款。 4.2019年10月16日，马靖与曹敏、龙婴签订《房屋租赁合同》，约定由马靖承租了曹敏、龙婴所有的位于成都市武侯区××街××号××号房屋，门牌号已变更为成都市武侯区XX街X号XX号。租赁期限自2018年8月19日至2021年8月21日；钟传勇与曹敏签订的《房屋租赁合同》约定，由钟传勇承租了曹敏、龙婴所有的位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××楼××号房屋，门牌号已变更为成都市武侯区XX街X号XX号。租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日；2019年4月8日，刘喜与曹杰、郭焰签订的《房屋租赁合同》约定，由刘喜承租曹杰、郭焰所用的位于成都市武侯区××街××栋××单元××楼××号房屋，门牌号已变更为成都市武侯区X号，租赁期限自2019年4月8日至2024年4月7日。 以上事实，有（2018）川0114民特124号民事裁定书、（2019）川0114执3059号及之一、之二执行裁定书、房屋买卖协议、收条、（2019）川0114执3059号通知书、房屋租赁合同及当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为，人民法院可以查封登记在被执行人名下的不动产，案外人提出排除执行异议，应对执行异议享有真实、合法、能够排除执行的权利。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”之规定，案外人针对已登记的不动产提出排除执行异议，应根据该不动产的登记情况判断案外人是否为权利人。本案中，涉案房屋产权证及房管部门登记信息均载明涉案房屋分属曹敏、龙婴（二套）和曹杰、郭焰（一套）所有，故本院的查封行为符合法律规定。其次，关于唐军有无排除执行的权利。在本院查封之前，唐军未实际占有该不动产，涉案房屋也是承租人直接从曹敏、龙婴、曹杰、郭焰处租赁，并且唐军未按照法律规定将剩余购房价款交付人民法院执行。故唐军要求解除查封的异议请求不符合法律规定，不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款规定：“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”本案中，在曹敏、龙婴未按（2018）川0114民特124号民事裁定书裁定内容履行全部给付义务的情况下，农商行天元支行向本院申请强制执行，符合法律规定，基于农商行天元支行与曹敏、龙婴、曹杰、郭焰未达成实现抵押权的协议，本院决定拍卖、变卖涉案房屋并无不当，故对唐军要求撤回涉案房屋拍卖的申请，不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回唐军的异议请求。 案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  蒋建军 审判员  王立国 审判员  敬 坤 二〇二〇年十月二十日 书记员  沈欣瑶