福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4317号 上诉人（原审被告）：福建甲第教育咨询有限责任公司，住所地福建省厦门市湖里区东黄路**海西金融广场****。 法定代表人：张清国，执行董事。 委托诉讼代理人：杜凯瑞，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘苏敏，福建联合信实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门汇盈商业管理有限公司，住所地福建省厦门市，住所地福建省厦门市湖里区金湖路****iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：陈朝毅，总经理。 委托诉讼代理人：李小莉，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 原审被告：陈颖，女，1984年3月31日出生，汉族，住福建省惠安县。 上诉人福建甲第教育咨询有限责任公司（以下简称甲第公司）因与被上诉人厦门汇盈商业管理有限公司（以下简称汇盈公司）、原审被告陈颖房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初12409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 甲第公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或撤销一审判决第三、四项，改判驳回汇盈公司一审其他诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对《租赁合同》的解除原因认定错误。《租赁合同》的解除系甲第公司与汇盈公司协商一致的结果。在案证据证明甲第公司与汇盈公司2019年4月29日达成解除《租赁合同》的合意，且汇盈公司要求甲第公司将《租赁合同》返还销毁，甲第公司2019年5月8日将《租赁合同》返还给甲第公司。至此，双方的房屋租赁关系消灭。二、甲第公司、汇盈公司对《租赁合同》的解除均存在过错，汇盈公司无权请求甲第公司承担违约责任。《租赁合同》签订后，因汇盈公司的原因，甲第公司进场装修困难，因此对承租讼争房屋产生不安，故未付租金。在此情况下，双方达成解除《租赁合同》的合意。故汇盈公司无权请求甲第公司承担违约责任。三、一审判决认定的违约金标准过高。一审判决认定甲第公司支付租金、物业管理费、公共维修金共计36850元，但认定的违约金不仅有解约违约金80400元，还有逾期付款违约金，这样的违约金支付标准过高。 汇盈公司辩称，一、一审判决认定甲第公司违约并据此判决解除《租赁合同》正确。《租赁合同》签订后，甲第公司实际入场进行装修，但经汇盈公司多次催促，未依约履行付款义务，已构成违约，根据《租赁合同》第十四条第二款、附件一第二条第3点的约定，《租赁合同》解除。根据合同法第九十三条第二款、第九十六条的规定，汇盈公司可以请求法院确认解除合同的效力。二、一审判决认定的解约违约金及逾期付款违约金数额正确，不存在违约金过高的情形。甲第公司一审抗辩违约金标准过高，汇盈公司一审申请将逾期付款违约金的计算标准下调至月利率2%，一审判决不存在违约金标准过高的情形。结合汇盈公司给予45天装修免租期、甲第公司违约后仍推脱支付租金的事实，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审判决认定的解约违约金亦公平公正。三、《租赁合同》的解除系甲第公司违约所致，汇盈公司不存在过错。根据《租赁合同》第十四条第八款的约定，守约方为追究违约方违约责任而支出的律师费等费用由违约方承担。故作为守约方的汇盈公司为追究甲第公司违约责任而支出的一审律师费8000元应由甲第公司承担。 陈颖未作陈述。 汇盈公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除汇盈公司与甲第公司签订的合同编号为HYSG-ZL2019013101的《租赁合同》；2.判令甲第公司立即向汇盈公司支付拖欠的租金214400元、物业管理费22277.5元、公共维修金15912.5元、土头清理费2000元；3.判令甲第公司向汇盈公司支付违约金（详见应付款项清单）；4.判令甲第公司向汇盈公司赔偿损失140040元;5.判令甲第公司向汇盈公司承担律师费8000元；6.判令陈颖对上述款项承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2019年1月31日，汇盈公司与甲第公司签订了合同编号为ＨＹＳＧ-ＺＬ2019013101的《租赁合同》，约定：1、甲第公司向汇盈公司承租位于厦门市湖里区××路××号××大厦××层××单元（自然楼层：第17层07单元），建筑面积335平方米，租赁用途为办公，租赁期为三年，自2019年2月20日起至2022年4月5日止，其中包括免租装修期45天（即2019年2月20日至2019年4月5日）；2019年4月6日至2021年4月5日的房屋租金为每月26800元，2021年4月6日至2022年4月5日的房屋租金为每月29480元；物业管理费为每月每平方米7元，每月共计2345元，公共维修金为每月每平方米5元，每月共计1675元；甲第公司应按季度支付租金、物业管理费、公共维修金，首季度房租、物业管理费、公共维修金（含免租期的物业管理费与公共维修金）及履约保证金应于本合同签订当日付清。2、如甲第公司未按合同规定之期限和数额付各期租金、水电、物业管理费、公共维修金等款项，每逾期一日应按到期未付金额之千分之五支付逾期违约金，计至缴清之日止；因甲第公司违约导致合同解除的，甲第公司除向汇盈公司支付拖欠的租金、水电费、物业管理费、公共维修金、逾期违约金、房屋占用费等租金和费用外，还应按三个月房租标准向汇盈公司支付违约金；因甲第公司行为造成汇盈公司房屋无法出租的，应全额赔偿汇盈公司无法出租期间的租金损失，造成租金以外其他财产损失的还应全额赔偿；守约方为追究违约方违约责任而支出的通知公告费、诉讼费、仲裁费、律师费等费用由违约方承担等。 合同签订后，汇盈公司多次催促甲第公司支付租金，但甲第公司一直推脱未予以支付。 2019年3月6日和2019年4月1日，甲第公司两次向物业服务中心申请单元二次装修施工，2019年4月1日是关于第二家装修公司进场装修的申请，因甲第公司未支付租金致使第二家装修公司无法进场装修。 2019年5月份，甲第公司与汇盈公司商谈换租1508单元，甲第公司交还了讼争合同并磋商换租1508单元，但在汇盈公司提及1807单元内部应恢复原状、应先交钱和签合同时，甲第公司总是推脱忙未予以正面答复，直至2019年9月份甲第公司才表示租1508单元的可能性小并自认是付不出款才不租，后甲第公司在录音中也认可愿意承担至交还合同时1807单元的租金、免租金内的公维金和产生的电费以及复原的费用。另，双方还对土头清运费与装修押金等进行商谈。 2019年12月5日，汇盈公司向甲第公司发《腾退房屋公证告知函》，告知甲第公司为避免损失进一步扩大将对讼争房屋进行公证腾退。2019年12月13日，汇盈公司腾退了讼争房屋并对现场进行了公证。 汇盈公司为本案支付了律师费8000元。 一审法院认为，汇盈公司与甲第公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。甲第公司未按合同约定支付租金，现汇盈公司主张解除《租赁合同》，有事实和合同依据，一审法院予以支持。甲第公司辩称，讼争合同并未实际履行，甲第公司无需向汇盈公司支付租金等，因甲第公司已两次向物业服务中心申请装修施工，且在录音中甲第公司表示愿意承担至交还合同时的租金、免租金内的公维金、电费以及讼争1807单元恢复原状的费用等，故可认定甲第公司已实际入场进行装修。甲第公司未按约定支付租金已违约，汇盈公司主张解除讼争合同，有事实和合同依据，一审法院予以支持。甲第公司辩称讼争合同已返还汇盈公司、讼争合同早已解除，因在甲第公司申请第二次装修时，甲第公司未支付租金致使第二家装修公司无法进场装修，甲第公司至此并未再使用讼争房屋，鉴于甲第公司在录音中愿意承担至交还合同即2019年5月份的租金、免租金内的公维金和产生的电费以及复原的费用，故一审法院认定甲第公司应支付汇盈公司的租金以一个月26800元为宜，物业管理费为2.5个月合计5862.5元，公共维修金为2.5个月4187.5元。 关于违约金，甲第公司辩称违约金标准过高，因讼争合同约定拖欠租金、水电、物业管理费、公共维修金等款项，每逾期一日应按到期未付金额之千分之五支付逾期付款违约金，该约定明显过高，汇盈公司亦申请变更按月利率2%计算，故一审法院予以支持，起算日为2019年2月1日。因讼争合同约定，因甲第公司违约导致合同解除的，甲第公司除向汇盈公司支付拖欠的租金、水电费、物业管理费、公共维修金、逾期违约金、房屋占用费等租金和费用外，还应按三个月房租标准向汇盈公司支付违约金，鉴于汇盈公司给予了甲第公司45天的装修免租期，甲第公司违约行为明显、在违约之后还以磋商包括换租1508单元等为由推脱支付租金，故该部分解约违约金80400元一审法院予以支持。 关于土头清运费，因与装修押金有关，系不同法律关系，本案中不予处理。 关于汇盈公司主张甲第公司承担律师费8000元，因讼争合同约定守约方为追究违约方违约责任而支出的通知公告费、诉讼费、仲裁费、律师费等费用由违约方承担等，故一审法院予以支持。 关于汇盈公司主张陈颖承担连带清偿责任，因没有合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除汇盈公司与甲第公司于2019年1月31日签订的合同编号为HYSG-ZL2019013101的《租赁合同》；二、甲第公司应于判决生效之日起十日内，向汇盈公司支付拖欠的租金26800元、物业管理费5862.5元、公共维修金4187.5元；三、甲第公司应于判决生效之日起十日内，向汇盈公司支付解约违约金80400元和逾期付款违约金（以36850元为基数，按月利率2%自2019年2月1日起计至实际支付之日止）；四、甲第公司应于判决生效之日起十日内，向汇盈公司支付律师费8000元；五、驳回汇盈公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6894元，减半收取计3447元，由汇盈公司承担1744元，甲第公司承担1703元。 对一审判决查明的事实，甲第公司提出2019年5月，甲第公司在汇盈公司的要求下交还《租赁合同》，达成解除《租赁合同》的合意；甲第公司2019年5月因投资人要提供场所才不租而非因付不出款才不租。其余事实当事人均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，陈颖与汇盈公司工作人员的微信聊天记录体现2019年3月28日，汇盈公司工作人员称:“这份是我们拟的一个告知书，没问题的话您打印出来盖个公章拍给我，然后我们财务跟物业那边的意见是可以让陈国嵩拿收据来押金，但前提是您这边要么租金到账了，要么新装修班主的押金跟土头清运费到账的才能退，因为目前1807单元已经有装修过了，出于公司的原则考虑他们提出这样的要求。” 2019年4月29日，汇盈公司工作人员称：“刚才开会公司又在询问您这边的情况了，我跟陈总已经不好再帮您解释了，我也不清楚您这边是什么情况，是否还承租1807单元，如果不打算承租的话就要麻烦您把租赁合同寄回来销毁了，所以您看是什么情况给我个回复。”2019年5月7日，汇盈公司工作人员称：“如果您确定要换租1508的话，那1807内部的要恢复原状，然后合同也要重新签。”“然后公司是以先交钱签合同为准的。”2019年6月14日，汇盈公司工作人员向陈颖发送《1508汇盈金融大厦-租赁合同》。2019年6月25日，汇盈公司工作人员应陈颖要求，再次发送《1508汇盈金融大厦-租赁合同》。 2019年9月16日，陈颖称：“我说了投资款项没到，不敢给你们承诺，我不可能拖你们到月底，因为到月底我也没有确定它能到。而我的新合伙人也说了他自有场地给我用，如果我能确保投资款到，他没有意见，但如果不确定，我要租的话，就我自己承担。所以我当时有和你说，租的可能性非常小。” 另查明，汇盈公司二审增加诉讼请求：请求甲第公司支付二审律师费6000元。甲第公司表示不同意就汇盈公司二审增加的诉讼请求在二审进行调解、一并审理。 本院认为，微信聊天记录虽体现汇盈公司提出“如果不打算承租的话就要麻烦您把租赁合同寄回来销毁了”，但过后双方仍就讼争房屋换租1508单元进行协商，汇盈公司还提出换租1508单元需将讼争房屋内部恢复原状，可见双方并未协商一致解除《租赁合同》，甲第公司主张双方于2019年4月29日达成解除《租赁合同》的合意依据不足，本院不予采纳。 支付租金是承租人的主要义务。甲第公司主张汇盈公司阻扰其进场装修，其因此未付租金，但在案证据体现甲第公司两次向物业服务中心申请装修施工，汇盈公司2019年3月28日指出讼争房屋已装修过，汇盈公司2019年5月7日提出换租1508单元的条件之一是要将讼争房屋内部恢复原状，甲第公司亦在录音中表示愿意承担讼争房屋恢复原状的费用等，一审判决认定甲第公司已实际入场进行装修并无不当，甲第公司主张汇盈公司无权向其主张违约责任依据不足，本院不予采纳。 《租赁合同》分别约定了逾期付款违约金、解约违约金两种不同性质的违约金的支付条件、计算方法。甲第公司未按约定支付租金、物业管理费、公共维修金，《租赁合同》亦因其违约导致解除，其存在两种违约行为，一审判决下调逾期付款违约金的计算标准，认定甲第公司应支付逾期付款违约金、解约违约金并无不当，甲第公司主张同时支付解约违约金与逾期付款违约金导致违约金支付标准过高本院不予采纳。 《租赁合同》约定守约方为追究违约方违约责任而支出的律师费等由违约方承担，一审判决认定甲第公司应向汇盈公司支付律师费8000元正确。汇盈公司二审增加甲第公司支付二审律师费6000元的诉讼请求，甲第公司不同意就汇盈公司二审增加的诉讼请求进行调解、一并审理，故汇盈公司二审增加的该诉讼请求本院不予审理，汇盈公司可另行起诉。 综上所述，甲第公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3406元，由福建甲第教育咨询有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  陈 璟 二〇二〇年十月十二日 代书记员  林忻忻 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。