江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2679号原告：江苏建中置业有限公司，住所地江苏省句容市郭庄镇兴业街**。法定代表人：巫建忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴基伟，系该公司员工。被告：何光跃，男，1981年4月10日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住址不详。原告江苏建中置业有限公司（以下简称建中置业公司）与被告何光跃商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建中置业公司的委托诉讼代理人吴基伟到庭参加诉讼，被告何光跃经公告送达开庭传票等相关应诉材料，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建中置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告给付原告违约金129000元；3.判决被告协助原告办理退备案及退房手续；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月9日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买由原告开发的御东国际92幢601室住房一套，建筑面积为89.49平方米，房屋总价为645000元，付款方式为首付135000元，银行按揭510000元。合同第七条第一项第三款约定，如买受人向银行按揭贷款由出卖人担保，在未取得房屋所有权前，因买受人原因不能按时偿还贷款，导致银行向出卖人追索，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付房款20%的违约金。后原、被告于2017年2月8日与江苏农村商业银行股份有限公司华清支行签订一份《按揭借款合同》，该合同约定被告向江苏农村商业银行股份有限公司华清支行贷款510000元用于购买其位于御东国际92幢601户房产，原告为其提供阶段性连带责任保证。现因被告未能按时向银行履行偿还贷款义务，被江苏农村商业银行股份有限公司起诉至句容市人民法院，要求原告履行担保责任。经法院判决并执行，原告为被告代偿贷款本息513238.75元、律师费5000元、诉讼费4536元、执行费7466元，合计530240.75元。原告认为被告已经构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金129000元。被告何光跃未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年11月9日，原告建中置业公司（出卖人）与被告何光跃（买受人）签订《商品房买卖合同》一份（网签号：3101251611090011），约定由被告何光跃购买御东国际92幢06层601号商品房一套，房屋总价款为645000元，何光跃于签约当日即2016年11月9日支付首付款135000元，余款510000元银行按揭；如买受人向银行按揭贷款由出卖人担保，在未取得房屋所有权前，因买受人原因不能按时偿还贷款，导致银行向出卖人追索，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付本房款20%的违约金；出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方还对其它事项进行了约定。2017年2月8日，江苏句容农村商业银行股份有限公司华清支行与原、被告签订《按揭借款合同》一份，约定由被告何光跃向江苏句容农村商业银行股份有限公司华清支行申请借款51万元，用于购买案涉房屋，原告建中置业公司为该笔借款提供阶段性连带保证担保。同日，江苏句容农村商业银行股份有限公司华清支行向被告何光跃发放了贷款51万元。后因被告何光跃未能按期足额归还贷款，江苏句容农村商业银行股份有限公司作为原告于2019年10月30日将何光跃及建中置业公司诉至本院，本院于2019年12月20日出具（2019）苏1183民初7425号民事判决书，判决：“一、被告何光跃于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告江苏句容农村商业银行股份有限公司借款本金490150.52元，并支付利息9957.79元(利息已计算至2019年10月11日，此后的利息按照《按揭借款合同》约定标准计付)；二、被告何光跃于本判决发生法律效力之日起十日内赔付原告江苏句容农村商业银行股份有限公司律师费损失5000元；三、被告江苏建中置业有限公司对上述款项的给付承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9072元，减半收取4536元，由被告何光跃、建中公司负担（此款原告已预交本院，被告何光跃、建中公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。”因何光跃及建中置业公司均未履行上述判决书确定的义务，经江苏句容农村商业银行股份有限公司申请，本院依法对该判决书确定的义务进行强制执行，并向建中置业公司下发执行通知书，2020年4月24日，建中置业公司归还江苏句容农村商业银行股份有限公司借款本金490150.52元、利罚息23088.23元、律师费5000元、诉讼费4536元，合计522774.75元。2020年5月6日，原告建中置业公司向本院缴纳执行费7466元。另，案涉房屋已由建中置业交付交付何光跃使用，但未办理房屋所有权转移登记手续，被告亦未对房屋进行装修。以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、（2020）苏1183执1044号执行通知书和结案通知书及本院依法调取的（2019）苏1183民初7425号民事判决书等证据及原告的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告建中公司与被告何光跃签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告何光跃为履行房款给付义务，在江苏句容农村商业银行股份有限公司借款，由原告建中置业公司提供阶段性保证担保。因被告未按期向江苏句容农村商业银行股份有限公司履行还款义务，致使江苏句容农村商业银行股份有限公司诉至本院并经本院强制执行，原告建中置业公司承担保证责任，履行了还款义务。根据案涉商品房买卖合同的约定，因被告何光跃未能按期还款，导致原告建中置业公司承担保证责任，原告有权解除合同。故原告主张解除其与被告于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。关于合同的解除时间，应自解除合同的通知到达对方时解除，即自本案起诉状副本送达被告之日解除，因本案系公告送达，自公告之日起经过60日即视为送达，即案涉商品房买卖合同的解除时间为2020年8月31日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告何光跃应将案涉房屋返还给原告建中置业公司，并协助原告办理退备案手续及退房手续。原告建中置业公司因案涉合同收取房款645000元，扣除其承担保证责任的530240.75元（522774.75元+7466元），原告建中置业公司应返还被告何光跃114759.25元。对于原告诉请的违约金，本院根据合同的履行情况、被告过错程度及给原告造成损失情况，对违约金酌定为30000元。综上，原告建中置业公司尚应返还被告何光跃购房款84759.25元。被告何光跃经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，放弃了对事实进行抗辩和对证据进行质证的权利，不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告江苏建中置业有限公司与被告何光跃于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》于2020年8月31日解除；二、原告江苏建中置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告何光跃购房款84759.25元；三、被告何光跃于本判决生效之日起三十日内协助原告江苏建中置业有限公司办理位于句容市御东国际92幢06层601室房屋的退备案手续及退房手续。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2880元，由被告何光跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陆玉婷人民陪审员  冯达勤人民陪审员  凌 莉二〇二〇年十月十日法官 助理  秦 洁书 记 员  李 璐