北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7837号原告（反诉被告）：北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司，住所地北京市昌平区沙河镇兆丰家园**楼**。法定代表人：于海涛，经理。委托诉讼代理人：王墨章，男，1986年6月27日出生，汉族，住吉林省四平市铁**。委托诉讼代理人：吕健，男，1990年1月12日出生，汉族，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。被告（反诉原告）：张玮，女，1978年6月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杜亮，北京市中海律师事务所律师。原告（反诉被告）北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司（以下简称阳光凯盛第一分公司）、被告（反诉原告）张玮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光凯盛第一分公司之委托诉讼代理人王墨章、吕健，被告（反诉原告）张玮及其委托诉讼代理人杜亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳光凯盛第一分公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付违约金5600元、装修房屋费用48000元、配置的家具家电损失5300元、房屋差价4800元并退还租金8400元；2．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：我公司已提前通知被告方延长租期，被告在已知合同上有延长期的情况下仍带他人看房，拒不承认合同上延长期的存在，协商多次未果。我公司已于2019年12月30日将延长期款打入被告账户，但被告于2020年1月2日在我公司不知情的情况下私自更换门锁，于1月3日强制将房屋水电关停，严重影响租户居住。2020年1月7日又强制将暖气关停，导致房屋无法正常居住，严重影响我公司与租户之间的关系。故提起诉讼，望法院判如所请。被告张玮辩称，不同意原告的诉讼请求。一、根据合同法相关规定，原告提供的合同第三条第三款无效，原告依照该条文起诉我方违约不成立。该条约定明显违反正常的交易习惯和房屋出租委托代理合同的常规条款，原告提供的合同封面印有“北京市建设委员会、北京市工商行政管理局二〇〇八年五月修订”，但实际并非官方版本，原告恶意欺诈地增加了第三条第三款的内容，属于合同法规定的“加重对方责任、排除对方主要权利”的格式条款，应属无效，且具有合同法规定的“一方以欺诈、胁迫手段订立合同”“损害社会公共利益”以及“违反法律、行政法规的强制性规定”等合同无效的法定情形。另外，乙方作为经营企业，其“自用”即用于经营，但涉案房屋属于民用住宅，所以合同第三条第三款规定“乙方自用”也违反了物权法关于“不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房”的规定，其未经业主同意，损害社会公共利益。二、合同第三条第三款不仅属于无效条款，依照合同法的相关规定亦属于可撤销的条款，请求法院予以撤销。原告提供的合同恶意欺诈性地增加了第三条第三款的内容，欺诈被告签订，被告在误认为是真实的官方版本合同的重大误解下，在违背真实意思的情况下签订合同，且被告为非专业人士，缺乏判断能力，原告以官方版本的名义增加内容，明显违反正常的交易习惯和房屋出租委托代理合同的常规，加重我方责任、排除我方主要权利，恶意延长租赁期限，显失公平，因此，该条文应属于可撤销的合同条款。三、原告在签订合同过程中，故意以官方版本合同的名义与我方签订非官方版本的合同，存在重大缔约过失，应当承担对其不利的后果，其应当赔偿我方因此所受到的损失，而无权向我方主张任何权利。四、即使合同第三条第三款有效，因原告不符合该条款“自用或仍居住该房”的特定条件，也无权要求延长租赁期限，故被告并未违约。五、原告存在超越代理权的问题，我方对其越权行为不予追认，不承担任何责任，原告应当自行承担违法违约超期转租的民事责任。即使原告可以延长租赁期，也应该按照该条规定提前通知我方，再进行转租。事实上，我方已经多次向原告提出不延长租期，因为原告负责监督的承租人频繁接收化学试剂的快递、危害公共安全，引起四邻心理恐慌，同时承租人饲养的猛犬也出现严重扰民事件，涉案房屋所在小区居民多次向物业公司投诉和反映，并报警。因此，被告曾多次要求原告监督承租人整改，并多次告知原告双方合同到期后不再续租或者延长租期。我方从未与原告协商过延长租期的事宜，原告在没有通知我方的前提下就将房屋私自超期转租。其违反合同约定、超越代理权转租给被告造成损失，应当承担违约责任。六、原告主张被告违约，要求被告承担违约责任的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告主张的违约条款限定于租赁期内提前收房的情形，不涉及租赁期满时的情况。被告在租赁期内并没有提前收房，不构成任何违约。被告在租赁期满时也不存在任何违约行为。七、依照我国相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。原告所称装修费用无证可查，故原告要求被告赔偿装修房屋费用的诉求不应得到支持。八、原告将房屋出租给承租人用于公司经营，接收存放有毒有害的化学试剂，且同意承租人在房屋内饲养猛犬，严重危害公共安全、污染环境，违反了国家法律法规的规定，故原告未按照合同履行监督承租人的义务，存在重大过错构成违约，应当承担违约责任，应按合同约定赔偿被告两个月的租金5600元。反诉原告张玮向本院提出反诉请求：1．确认原、被告签订的房屋租赁合同第三条第三款无效或者予以撤销；2．判令阳光凯盛第一分公司赔偿张玮两个月租金的违约金5600元；3．判令阳光凯盛第一分公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：根据合同法第四十条、第五十二条的规定，本案所涉合同第三条第三款应属无效。根据合同法第五十四条、民法总则第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十一条的规定，本案所涉合同第三条第三款属于可撤销的合同条款，请求法院予以撤销。原告将房屋出租给承租人用于公司经营，接收存放有毒有害的化学试剂，且同意承租人在房屋内饲养猛犬，严重危害公共安全、污染环境，违反了国家法律法规的规定，故原告未按照合同履行监督承租人的义务，存在重大过错构成违约，应当承担违约责任，应按合同约定赔偿被告两个月的租金5600元。原告在签订合同过程中，故意以官方版本合同的名义与我方签订非官方版本的合同，属于签订合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，存在重大缔约过失，应当承担对其不利的后果，并赔偿我方因此遭受的损失。故提起反诉，请求判如所请。反诉被告阳光凯盛第一分公司辩称，不同意张玮的反诉请求。双方在签订合同时已经阅读了合同，对合同内容是明知的。不存在饲养犬类和接收化学试剂的情况，我与张玮的合同中并没有约定，我方不认可违约。涉案房屋内也不存在注册公司的情况。故我方不同意支付对方违约金。续租时我方已经通知张玮，张玮不同意续租也没有将租金退还我方，还在明知道有租户的情况下更换了门锁。根据合同约定，我方租户仍在使用涉案房屋，所以符合续租的约定。经审理查明：2016年7月23日，张玮（委托人，甲方）与阳光凯盛第一分公司（租赁代理机构，乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区×的房屋租给乙方；甲方将房屋租赁给乙方，乙方自用时也可以转租此房，并签署相关租赁合同，乙方在租赁合同范围内签署的合同文件，甲方均认可；乙方代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；租赁期限41个月，自2016年8月1日起至2020年1月1日止；房屋每月租金2800元，按季交付；在合同期内，乙方不得低于此价格汇款，如乙方不自用时，为了便于出租，乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设施等情况，费用由乙方出，甲方让乙方适当浮动出租价格，多出部分及所添置的设施归乙方所有；租赁期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因等造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方二个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及乙方客户所造成的经济损失；违约方在解除合同当日，应无条件将租期内的剩余房租及其他费用全部退还乙方。该合同第三条第三款约定：租赁期满时，如乙方自用或乙方仍居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方应无条件配合乙方将租赁期延长，但最长不超过6个月，乙方应按原租期标准支付租金。双方在该合同中还约定了其他内容。该合同封面还标注有“北京市建设委员会、北京市工商行政管理局、二〇〇八年五月修订”的字样。该合同附件的物品交接单载明了“大毛坯”。合同签订后，张玮交付了房屋，阳光凯盛第一分公司按照约定交纳了租金。2020年1月2日，张玮更换了涉案房屋的门锁，并于2020年1月11日收回了涉案房屋，于1月21日将涉案房屋对外出租。庭审中，阳光凯盛第一分公司称其电话告知张玮延长租赁期，并于2019年12月31日通过银行转账形式向张玮交纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金8400元。张玮认可收到了租金8400元，但并未接到要求延长租期的电话，且其多次在租赁期限届满前表示不再续租或延长租期。在本案审理过程中，本院对涉案房屋的装饰装修情况进行了勘验，现场可见：入户门为防盗门，进门为客厅，客厅四白落地、屋顶有石膏线装饰、地面铺设木、地面铺设木地板个、西侧窗边安装晒衣架、北侧墙壁安装暖气片，客厅内现有电视柜一个、两人沙发两个、沙发凳一个、三门简易衣柜一个、餐桌一个、餐椅两把、茶几一个、电视机一台、窗帘一个；南侧卧室门为白色，屋内四白落地、屋顶石膏线装饰、地面铺设木、地面铺设木地板装暖气片、屋顶顶灯一个，屋内现有三门简易衣柜一个、双人床一个、梳妆台一个、可移动桌子一个、椅子一把、空调一台；北侧卧室门为白色，屋内四白落地、屋顶有石膏线装饰、地面铺设木、地面铺设木地板装暖气片、屋顶顶灯一个，屋内有双人床一个、空调一台、窗帘一个；厨房屋内地面和墙面贴磁砖，屋顶为铝扣板吊顶（含灯一个），厨房内现有整体橱柜一套、抽油烟机灶具一套、热水器一个、冰箱一个；卫生间地面和墙面贴瓷砖，屋顶为铝扣板吊顶（含浴霸），内有马桶一个、淋浴喷头一个、置物架一个、浴室柜一个、镜子一面，卫生间外侧有洗衣机一台。双方当事人对现场情况均予认可，阳光凯盛第一分公司称该房屋内装饰装修及家具家电均由其配置，要求张玮赔偿其装修费用48000元和家具家电损失5300元，并提交阳光宝铂工程计划申请单和房屋配货清单佐证；张玮称该房屋内装饰装修和家具家电虽非由其配置，但因该房屋一直由人承租，不能确认是否系由阳光凯盛第一分公司配置，不同意赔偿装修费用和家具家电损失，对前述证据亦不予认可。庭审中，张玮为证明阳光凯盛第一分公司未尽合同约定的监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，向本院提交如下证据：涉案房屋承租人接收快递的照片、化学试剂的发票、以涉案房屋为地址接收人为某公司的快递单据、承租人在涉案房屋门口张贴屋内有猛犬的告示的照片。阳光凯盛第一分公司对以上证据均不予认可。以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、转账记录、现场勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。张玮与阳光凯盛第一分公司之间的房屋租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效。关于张玮所称阳光凯盛第一分公司以官方版本合同欺诈其订立本合同，并添加合同第三条第三款，该款应属可撤销条款的反诉请求，本院认为，本案所涉合同签订于2016年，其应当在签订之日起一年内提出，张玮的撤销权已经消灭。另外，官方版本合同仅为参考文本，并非固定必须参照的合同文本，合同双方当事人可以协商合同内容，故阳光凯盛第一分公司使用官方合同版本的封面并不构成欺诈。故对张玮的该项反诉请求，本院不予支持。关于张玮所称本案合同第三条第三款应属无效条款一节，该合同文本虽由阳光凯盛第一分公司提供，但该条并不属于“加重对方责任、排除对方主要权利”的格式条款，不存在张玮主张的无效情形。故对张玮的该项反诉请求，本院不予支持。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方约定了租赁期满时承租人延长租赁期六个月并按合同支付租金的内容，阳光凯盛第一分公司于租赁期满前的2019年12月31日将三个月租金汇入张玮账户，应视为其已经提前通知张玮要求延长租赁期，故张玮所称未接到通知的答辩意见，本院不予采信。关于张玮所称阳光凯盛第一分公司延长租期并非系出于自用或者其仍居住该房的前提条件，而是已经将该房屋对外出租，双方在合同中约定“甲方将房屋租赁给乙方，乙方自用时也可以转租此房”，故本院认为，阳光凯盛第一分公司将涉案房屋对外出租亦属于双方合同约定的“自用”情形，故对张玮的该项答辩意见，本院不予采信。张玮在收到延长期内租金后仍更换门锁收回房屋违反了合同的约定，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故对阳光凯盛第一分公司要求张玮支付两个月租金作为违约金的请求，本院予以支持。关于阳光凯盛第一分公司主张张玮赔偿房屋差价4800元的请求，因其未提交证据证明其损失高于双方约定的违约金，故对其该项请求，本院不予支持。虽张玮实际收回房屋的时间为2020年1月11日，但因其采取了更换门锁、断水断电断暖气等方式，导致房屋无法实际使用，故对阳光凯盛第一分公司要求张玮退还已收取的8400元租金的请求，本院予以支持。张玮所称阳光凯盛第一分公司违约对其造成损失，不同意退还租金的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，双方约定阳光凯盛第一分公司出资对房屋进行改善维修和添置设施，经实际勘验，涉案房屋也进行了装饰装修并配备家具家电，虽张玮不认可系由阳光凯盛第一分公司装饰装修并添置相关设施，但其并未提供证据，故本院认定阳光凯盛第一分公司对涉案房屋进行了装饰装修并添置相关设施。因双方当事人均不申请对涉案房屋内的装饰装修残值损失及物品价值进行鉴定，本院根据装饰装修及设施添置的情况、剩余租赁期限酌情确定装饰装修的残值和物品损失的数额，并由张玮对阳光凯盛第一分公司予以赔偿。关于张玮主张**光凯盛第一分公司未尽合同约定的监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，应当承担违约责任的反诉请求，因其未提供证据予以佐证，故对其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张玮于本判决生效后十日内退还北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司租金8400元；二、张玮于本判决生效后十日内支付北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司违约金5600元；三、张玮于本判决生效后十日内赔偿北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司装饰装修残值损失及物品损失5000元；四、驳回北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司的其他诉讼请求；五、驳回张玮的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费801元，由北京阳光凯盛房地产经纪有限公司昌平第一分公司负担663元（已交纳）；由张玮负担138元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由张玮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇二〇年十月十五日书记员 吕萍萍