贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1282号上诉人（原审原告）：李某某，女，1992年8月14日生，汉族，贵州省紫云苗族布依族自治县人，紫云自治县猴场镇。被上诉人（原审被告）：贵州华诚腾达置业有限公司。住所：贵州省安顺经济技术开发区。法定代表人：尹吉安。委托诉讼代理人：班朝华，贵州圣丰律师事务所律师。上诉人李某某因与被上诉人贵州华诚腾达置业有限公司（以下简称华诚腾达公司）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人李某某上诉请求：1、撤销（2020）黔0402民初1440号民事判决，依法改判为被上诉人返还上诉人购房定金2万元；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，应依法改判。首先，上诉人与被上诉人签订的定购书系附条件合同，合同明确双方对于商品房买卖是通过上诉人公积金方式购买，而且被上诉人事先并非先核实上诉人购买商品房公积金贷款是否符合条件，而是一味承诺帮其代办。因上诉人系第一次购房，在对方承诺采用公积金贷款没问题并代办手续情况下，才交纳2万元定购金。交纳2万元定购金后，被上诉人在办理过程中才提示上诉人公积金办理不下来，原因是上诉人有欠款，导致该合同无法继续履行。本案中一审法院将上诉人有欠款作为公积金贷款不能办理系上诉人自己原因造成而构成违约系错误理解，事实上本案系被上诉人为了促成商品房成交，在未核实上诉人公积金购房条件是否满足的情形下，就承诺代办并让上诉人交纳定购金，其过错系造成本案合同无法继续履行的原因。如果被上诉人明知道上诉人公积金贷款有瑕疵仍然让上诉人签订定购书导致双方合同无法继续履行，其主观具有欺诈，同时该定购书本身系格式合同，在合同中明确规定采用公积金贷款方式履行，故在上诉人公积金不能满足该合同时，对格式合同存在理解不同时应做出对上诉人有利的解释，这也符合上诉人在被上诉人承诺代办公积金贷款手续才交纳定购金的初衷，一审法院判决错误。被上诉人华诚腾达公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。（一）被答辩人认为本案所涉商品房预约合同（即《定购书》）的付款方式是附条件的合同，不符合法律的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”的规定，附条件的民事行为分为附生效条件或失效条件的民事行为。本案所涉商品房预约合同中对“付款方式”的约定，不是合同所附的条件，而是买卖合同的基本条款。（二）被答辩人认为本案所涉的商品房预约合同中关于付款方式的约定是格式合同条款，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，合同中的“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。本案所涉的商品房预约合同约中定的“乙方选择的付款方式”，在签订时是由上诉人在现金支付、商业银行按揭贷款支付、住房公积金贷按揭款支付等三种支付方式中选择其认为符合条件的一种，是对方自主选择的结果，不属于格式合同。（三）为促进本案所涉预约合同的履行，答辩人尽了力所能及的义务，合同未能履行，完全是上诉人自己的责任。上诉人在2020年1月4日与答辩人签订《定购书》，选择公积金按揭贷款的方式支付价款时，并未提供其本人征信证明、工资收入等公积金按揭贷款审核所必需的材料，答辩人的工作人员无法判断其是否符合公积金按揭贷款的发放条件。2020年3月初，上诉人将其征信证明、工资收入的材料发送答辩人的工作人员。答辩人的工作人员审核后，发现其负债过高不符公积金按揭贷款的发放条件，即向上诉人提出继续履行合同的两种方式，即还清银行欠款减少负债或先申请商业按揭贷款，待负债率降低后再转公积金按揭贷款的方式。但这两种方式，上诉人均不愿选择。合同未能履行，完全是上诉人自己的责任。（四）上诉人是购买方，选择付款方式时应量力而行，了解各种按揭付款方式的发放条件，是其应尽的义务，不能将该义务归责于答辩人。购买商品住房对普通的百姓而言，是一项重大的投资行为，在房屋类型、价款、面积、区位等涉及到房价款的事项，以及房价款的支付的方式上，认真考虑，全面了解，谨慎选择，是购房者应尽的合理义务。上诉人既然选择了公积金按揭贷款支付的方式，在作出选择前，了解公积金贷款的申请及发放条件，并分析自己的条件是否符合，是其应尽的合理义务。上诉人以其在签订《定购书》选择公积金按揭贷款的支付方式时，不知其是否符合条件的辩解，不能作为其未履行前述合理义务的抗辩理由。上诉人李某某在一审诉请：一、判令被告返还原告购房定金20000元；二、判令被告支付原告因此案产生的差旅费1000元；三、诉讼费由被告承担。庭审中李某某放弃差旅费的诉讼请求。一审法院认定事实，2020年1月4日本案双方达成协议，签订《“华腾·熙悦府”商品房买卖定购书》（以下简称《定购书》），约定李某某认购华诚腾达公司名下位于安顺市开发区学院路B12地块熙悦府皓景项目7栋1单元6层3号住房（建筑面积111.02m），采取公积金贷款方式支付购房款，折后优惠单价为4650元/平方米，总价516243元，李某某于签订上述协议当日向华诚腾达公司交纳定金20000元，并约定于2020年2月5日前到营销中心签订《商品房买卖合同》，如李某某不按前述约定期限交纳房款并与华诚腾达公司签订《商品房买卖合同》，该《定购书》自动解除，华诚腾达公司除不退还已付定金外，有权将李某某认购之房屋另行销售而无须通知。因为新型冠状病毒疫情严重，双方协商并定在2020年3月21日签订《商品房买卖合同》。2020年3月21日，李某某提交贷款资料（个人征信报告及工资流水等）后，因其已有49600元的贷款，如果贷款35万元分30年偿还，每月需偿还的金额为1550元左右，而李某某近6个月每月的贷款还款金额为989元，其工资收入约为4900元。安顺市公积金中心的公积金贷款管理办法中规定借款人及共同借款人所有负债月偿还本息额不得超过家庭月合法收入的50%。李某某收入达不到公积金贷款的还贷比例，故不符合公积金贷款条件。华诚腾达公司向李某某提出解决方案：一、提前还清4万余元的现有贷款，符合公积金贷款后使用公积金贷款；二、改用商业贷款。但是李某某未采纳上述意见，后未与华诚腾达公司签订《商品房买卖合同》，并要求华诚腾达公司返还购房定金20000元。因华诚腾达公司不同意返还，故李某某诉至一审法院，提出上述请求。一审法院认为，本案系一起商品房预约合同纠纷，双方签订《定购书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。预约合同签订后，李某某应该按照该定购书的约定在7天内与华诚腾达公司签订《商品房买卖合同》，现在李某某主张不能继续履行合同是华诚腾达公司不能给其办理公积金贷款所致。本案争议焦点在于不能继续履行买卖合同责任方即违约方的认定。本案李某某坚持使用公积金贷款支付购房款，而无法办理公积金贷款支付购房款进而不能签订《商品房买卖合同》的原因在于李某某已经负有40000余元的债务，其现在如果申请公积金贷款，其负债×2的金额高于其工资收入，不符合本地公积金贷款管理办法办理公积金贷款的条件。华诚腾达公司已经向李某某提出其可以先偿还已有的贷款40000余元就可以符合公积金贷款的条件，或者采用商业贷款的方式解决支付购房款，但是李某某没有采纳。不能办理公积金贷款的原因是李某某自身原因造成，不在华诚腾达公司，故不能签订《商品房买卖合同》的责任不在华诚腾达公司。按照《定购书》的约定如李某某不按前述约定期限交纳房款并与华诚腾达公司签订《商品房买卖合同》，该《定购书》自动解除，华诚腾达公司除不退还已付定金外，有权将李某某认购之房屋另行销售而无须通知。现李某某诉请返还购房定金20000元的诉讼请求，与合同约定不符，无事实和法律依据，不予支持。李某某主张华诚腾达公司在签订《定购书》时未向其告知清楚公积金贷款的条件，导致做出错误的决定签订《定购书》，因为李某某在2020年3月21日才将其收入资料及个人征信报告等资料提交给华诚腾达公司，华诚腾达公司事先无法准确的判断李某某是否符合公积金贷款的条件，其仅负有配合办理的义务，不应当对李某某无法办理公积金贷款的后果承担责任，故李某某的该主张不予支持，华诚腾达公司依据《定购书》的约定不予退还定金符合合同的约定。庭审中李某某放弃其主张差旅费的诉请，系其对诉权的处分，予以准许。一审判决：驳回原告李某某的诉讼请求。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明的基本事实。本院认为：首先，双方签订《定购书》时，李某某选择公积金贷款方式支付房款，华诚腾达公司并未书面或口头告知李某某选择公积金贷款支付房款需满足的条件，华诚腾达公司作为对房产交易更为熟知的一方并未尽到谨慎的出卖人告知义务。从双方协商记录看，《定购书》签订后李某某积极准备贷款资料，其并未拒绝与华诚腾达公司签订《商品房买卖合同》，系因华诚腾达公司提出李某某应偿还先前负债或办理商业贷款后，《商品房买卖合同》的签订事宜才拖延至今，案涉《商品房买卖合同》未签订，不能认定系李某某的原因所致。其次，《安顺市住房公积金个人住房贷款管理办法实施细则》第五章第十三条（二）1.（1）规定因购买一手房需提交的公积金贷款申请材料含“商品房或经济适用房购房合同，合同备案表原件及复印件；”结合华诚腾达公司提供的编号为XYF9-1-17-1《商品房买卖合同》（范本）第八条第一款3项、第二款分别写明“货款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款，余款以银行公积金贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起5个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3个工作日内往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；”、“因买受人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”从上述公积金贷款规则及合同条款明显可知，《商品房买卖合同》是公积金管理中心确认买受人是否符合公积金贷款规则的基础资料，《商品房买卖合同》尚未签订，判定买受人的贷款资料是否符合贷款规则就丧失了基础，且买受人一般在《商品房买卖合同》签订后一定时间内提交贷款资料给出卖人，后才由出卖人代办相关贷款手续，即使因买受人的原因无法获得贷款，出卖人也应将已付款（含定金转换成的房款）退还买受人。换言之，买受人可以获得公积金贷款并非《商品房买卖合同》签订的前提。因此，本案华诚腾达公司通过贷款审核程序前置的方式规避退款责任，拒不返还李某某已交纳的20000元定金，于法无据。商品房买卖中，以定购、认购等形式签订预约合同的，买受人通常都会向房开企业就贷款事宜进行咨询，房开企业予以答复后，购房人才会做出选择。本案《定购书》签订之时，华诚腾达公司对李某某的基本情况也应作出过一般性的询问和答复，而在李某某按约前往签订买卖合同时，华城腾达公司仅以其单方臆测即要求李某某选择其他付款方式，其一有悖诚信原则，其二其越过公积金管理中心贷款审核流程直接得出结论，不符合合同约定以及缺乏主体资格的支撑，应当认定系其原因未与李某某签订买卖合同。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，案涉20000元定金应予退回上诉人。综上，李某某的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初1440号民事判决；二、贵州华诚腾达置业有限公司于本判决生效后五日内向李某某退还购房定金20000元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务,导致对方当事人向人民法院申请强制执行的,可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费163元，二审案件受理费326元，共计489元，均由被上诉人贵州华诚腾达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二〇年十月二十三日法官助理李欣书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。