江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1615号原告：赵龙，男，1987年3月13日生，汉族，住连云港市海州区。原告：何曈曈，女，1987年8月11日生，汉族，住连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：张绍云，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。被告：朱崇永，男，1957年11月7日生，汉族，住连云港市海州区（海连中路店）。被告：王法芹，女，1967年8月10日生，汉族，住连云港市海州区（海连中路店）。被告：朱孔政，男，1997年8月2日生，汉族，住连云港市海州区（海连中路店）。三被告共同委托诉讼代理人：赵世银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。第三人：连云港风光房地产营销策划有限公司，住所地连云港市海州区巨龙南路**门面风光地产**。法定代表人：王磊。原告赵龙、何曈曈与被告朱崇永、王法芹、朱孔政、第三人连云港风光房地产营销策划有限公司（以下简称风光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵龙及共同委托诉讼代理人张绍云、被告朱崇永及其共同委托诉讼代理人赵世银到庭参加诉讼。第三人风光公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵龙、何曈曈向本院提起诉讼请求:1.判令三被告履行房屋买卖合同，给付购房款80万元；2.判令被告赔偿逾期违约金23625元（自2020年3月1日起至2020年4月15日，按房款金额的万分之五每日计算，每日525元，实际要求计算到房款付清为止）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，三被告为父母子关系。2019年12月13日，三被告通过风光公司购买二原告位于连云港市海州区新新路178号新港国际9号楼2单元501室住房一套。当时在中介机构三方签订了《房屋买卖合同》。合同约定房屋价款为105万元，首付款25万元。2019年12月27日，双方办理了购房款21万元资金监管。2019年12月31日，被告前往东方银行办理了贷款申请。2020年1月15日，被告前往房产交易中心签字放款21万元给原告用于房屋解抵押。2020年1月21日，二原告还清了房屋抵押贷款，办理房屋的注销抵押登记。至此，二原告均是按约履行合同，但是三被告却不见踪影。到2020年2月底开始，中介多次通知三被告到房产交易中心办理过户手续，但三被告以各种理由推脱不予办理。2020年3月21日，中介又通知原被告双方到门店，三被告再次无正当理由拒绝过来办理。无奈之下，中介向三被告发函，要求被告于3月27日前办理房屋过户手续，但是三被告至今仍拒绝履行合同。为此诉至法院，恳请依法判决。被告朱崇永、王法芹、朱孔政辩称，原告诉求，三被告不予认可。原告违约在先，三被告将21万元打入指定账户，原告与中介瞒着三被告，未经三被告同意私自将监管资金账户上的21万元取出还自己的贷款，三被告可以不追究。按照双方签订的房屋买卖合同约定，原告承诺将三被告购买的车库过户到三被告的名下，但事实是该车库仍然登记在案外人陈红名下，两原告无法办理该车库过户手续，这是原告违约的根本。三被告要求继续履行合同，前提是两个原告要将车库过户至三被告名下，因为房屋总价中包括车库。第三人风光公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求，原告提交了房屋买卖合同、房屋产权证、车库产权证复印件以及原告与前房东的购房合同一份、收件单、房屋贷款结清记录、聊天记录、中介告知函及聊天记录、邮寄回执、原告告知函、录音光盘、告知函等证据；被告举证了风光公司证明、告知函、产权证复印件、被告与中介王磊的微信聊天记录、通话记录、通话录音等证据，本院依法组织双方进行举证与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年12月13日，原告赵龙、何曈曈（甲方，出售方）与被告朱崇永、王法芹、朱孔政（乙方，购买方）、风光公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于连云港市海州区新新路178号新港国际9号楼2单元501室房屋出售给乙方，房屋产权证号00×**8，面积128.79平方米，车库产权证号01601006-34，面积12.32平方米。双方协商一致，同意上述房屋转让价格为105万元（包含车库价）。乙方在签订本合同时，支付4万元作为定金。双方约定自签订本合同30个工作日内，双方配合到指定银行办理贷款手续，并且按照银行规定将首付款25万元打到中间资金监管账户，暂定银行贷款金额为80万元。如乙方所申请贷款因不可抗力因素未能获银行批准，双方协商，选择B项解决，即终止本合同的进行，甲乙双方相互清退各种款项，互不承担违约责任，其办理过程中已发生的各项费用由各自承担。合同还约定：乙方未按本合同支付款项，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日起，每逾期一日，乙方向甲方支付未付款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期三十日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方所缴纳的定金不予退还。合同补充约定：室内空调3台，床2张，热水器一台。甲方承诺将乙方购买的车库过户到乙方名下，费用由甲方乙方各自支付，按国家规定交纳。合同签订后，被告向原告交纳定金4万元，原告将房产证及车库证交给风光公司保管，风光公司出具了收件单。2019年12月27日，原被告双方签订了资金监管协议，被告将购房款21万元交纳至监管账户。2019年12月31日，被告至东方农商银行申请按揭贷款。2020年1月15日，被告朱孔政签字认可将监管账户中的21万元放款给原告用于偿还银行抵押贷款，2020年1月21日，原告用被告支付的款项还清了银行抵押贷款。在此之前，被告在东方农商银行申请的银行按揭贷款已获审批通过。此后因春节放假以及新冠××疫情影响，双方一直未能办理过户手续。2020年3月21日，风光公司应原告要求向被告发出告知函，载明自2020年2月28日起风光公司及赵龙多次督促被告到房产局办理房产过户手续，被告均以过多理由拖延过户，要求被告在2020年3月27日前到房管局配合赵龙办理房产过户手续。如逾期将追究相应的法律责任。2020年3月26日，风光公司应被告方要求向原告发出告知函，载明由于被告与风光公司一直到现在没有见到所卖房屋和车库的房产证书，造成买卖双方无法在2020年春节前交易完毕。更严重的是因为新冠疫情影响，造成买方资金链断裂，根据合同免责条款因不可抗力因素导致本合同不能履行的，三方互不承担违约责任的约定，所以买家要求终止本次交易，退还购买房屋的所有房款。风光公司与被告于2月26日到现在多次要求终止合同，均被推脱。现通知原告于3月27日前到相关部门办理终止合同手续。2020年3月30日，原告再次向被告发出告知函，告知被告2020年3月26日的告知函中所述被告及中介未看过房屋及车库的房产证纯属虚假陈述，被告要求解除合同的主张也不能成立。要求被告于2020年4月3日前到房管局配合办理房产过户手续。被告接收上述函件后，一直未去办理过户手续。诉讼中，被告陈述系因2020年4月3日银行通知他贷款需要增加担保人，而他女儿不同意替他担保。随后，原告于2020年4月26日向本院起诉要求继续履行合同。本院于2020年6月8日组织双方调解，双方当事人均表示愿意继续履行合同，因违约金承担问题未能达成一致意见，但鉴于双方均愿意履行合同，本院多次要求被告办理银行按揭贷款或自筹资金以备履行合同。此后原、被告双方及风光公司又多次通过当面沟通、电话联系、书面发函等形式进行协商，均因原告要求被告准备好钱款才能过户，而被告要求先过户导致协商不成。诉讼中，被告陈述贷款无法办理系因中介故意刁难、无理要求好处费遭拒后，中介拒绝协调原有贷款银行，而换银行贷款需重新签订资金监管协议交纳监管资金，但原告又不配合将领取的资金交还。另查明，涉案房屋与车库是原告何曈曈2017年3月2日从案外人陈红处购买，房屋已过户登记在原告赵龙名下，车库仍登记在陈红名下。本院认为，二手房买卖的一般交易流程：买卖双方在中介处签订房屋买卖合同—>买卖双方至房管部门签订存量房买卖合同及资金监管协议，买方将首付款交纳至监管账户监管—>买方到银行办理按揭贷款审批手续，卖方还清银行抵押贷款注销抵押权—>在买方贷款审批通过，房屋抵押权注销后，买卖双方到房管部门办理过户手续—>买方办理抵押手续—>贷款银行将贷款发放至监管账户—>交付房屋—>监管资金发放给卖方—>交易完成。上述交易流程，环环相扣，足以保障房产过户至买方名下，卖方拿到购房款，保障交易安全。鉴于买方银行按揭贷款审批时间的不确定性，买卖双方一般不约定具体的贷款付款时间，也不约定具体的房产过户时间，仅会约定买方申请办理贷款的时间，但买卖双方均应依据交易习惯在合理时间内及时地履行交易流程各个环节的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。双方签订的《房屋买卖合同》同一般二手房交易一样，也未约定明确的贷款发放时间及房产过户时间，仅约定了在签订本合同30个工作日内办理贷款申请手续及贷款审批通过后五日内办理过户手续。双方当事人在合同履行前期，被告按约交纳了定金4万元，原告向中介交纳了房屋及车库的房产证，2019年12月27日双方签订资金监管协议，被告交纳监管资金，2019年12月31日被告申请按揭贷款并于2020年1月份获得审批通过。原告虽于2020年1月21日才将银行贷款还清、注销抵押权，但被告朱孔政是2020年1月15日签字放款给原告用于偿还贷款，原告在几天内即还款并注销抵押权，属于合理期限内履行义务。合同履行前期，双方均是依据合同及交易习惯，及时全面地履行了各自的义务。双方当事人后期只需及时办理过户手续，即可完成房产交易。此后因春节以及新冠××疫情影响，房产一直未能过户，该段时间延误系不可抗力因素导致的，不可归责于双方当事人。在新冠××疫情缓解、房管部门可以办理房产交易后，双方当事人还应及时履行房产过户手续，但在2020年3月份，原告及中介多次联系被告要求过户的情况下，被告却拒绝办理过户手续并致已审批通过的银行贷款过期作废，此后原告及本院又多次要求被告办理银行贷款审批，但被告却未能办理，被告已构成违约。原告要求继续履行合同，要求被告给付剩余尾款并给付违约金，符合法律规定，本院予以支持。但原告主张的违约金明显过高，本院结合被告违约给原告造成的实际损失、新冠××疫情影响导致的过户延期时间，酌情确定违约金按剩余房款80万元、年利率6%计算，自2020年4月1日起计算，鉴于被告实际给付时间的不确定性，本院确定违约金计算至本判决确定的给付之日止。原告在被告给付款项的同时将涉案房屋及车库过户至被告名下。对于被告辩称贷款无法办理符合合同约定的双方互不承担责任条件且无法办理贷款并非其自己原因而是中介不配合造成的。本院认为，双方签订的房屋买卖合同约定被告所申请贷款因不可抗力因素未能获得银行批准，双方互不承担责任，而本案银行贷款未获审批系因被告女儿不同意担保、被告不积极申请贷款导致的，并不属于合同约定的不可抗力因素。被告作为房屋的购买人，其主要义务是支付购房款，其至今未办理好银行贷款审批手续，即使是第三人造成的，被告也应向原告承担违约责任。对于被告辩称车库房产证登记人为案外人陈红，原告无法办理产权过户的观点，本院认为，房屋买卖合同中载明了车库产权证编号，可见被告在签订合同时即知道车库产权证登记在案外人陈红名下，而在合同履行以及本案诉讼过程中，原告一直陈述可以正常交易过户，被告也未能提供原告明确表示以后不履行过户义务的证据，车库房产证登记在案外人名下并不构成被告的不安抗辩权，被告仍应履行其付款义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵龙、何曈曈与被告朱崇永、王法芹、朱孔政继续履行2019年12月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告朱崇永、王法芹、朱孔政于本判决发生法律效力后三十日内给付原告赵龙、何曈曈购房款80万元及违约金（按本金80万元、年利率6%计算，自2020年4月1日起计算至本判决确定的给付之日止）；原告赵龙、何曈曈应同时将海州区新新路178号新港国际9号楼2单元501室房屋及海州区新新路178号新港国际9号楼10号车库过户至被告朱崇永、王法芹、朱孔政名下。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12036元（原告已预交），由被告朱崇永、王法芹、朱孔政负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  钱 永人民陪审员  张刘霞人民陪审员  贺 君二〇二〇年十月十九日书 记 员  张 冉法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行