广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初15160号原告：中国银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区环市东路**首层。负责人：韦海铭，行长。委托诉讼代理人：潘杰英，广东穗智律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢秋燕，广东穗智律师事务所实习律师。被告：陈鸿雁，女，1979年6月26日出生，汉族，住所广州市黄埔区。被告：广州财基投资管理有限公司，住，住所地广州市天河区合景路****/div>法定代表人：燕伟，总经理。委托诉讼代理人：林延琼，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘斌，广东金领律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司广州越秀支行与被告陈鸿雁、被告广州财基投资管理有限公司（以下简称：财基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘杰英、卢秋燕，被告财基公司的委托诉讼代理人林延琼到庭参加诉讼。被告陈鸿雁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2.被告陈鸿雁向原告偿还贷款本金1421943.91元及计至借款结清之日的利息、罚息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算、罚息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率加收50%计算，其中计至2020年7月5日的应收利息为19584.78元，计至2020年7月29日的罚息为358.57元）；3.被告陈鸿雁承担律师费64000元；4.被告财基公司对上述债务承担连带清偿责任；5.两被告协助原告办理被告陈鸿雁名下位于广州市星作花园自编1、2栋、1栋13层1305房的抵押登记，并于抵押登记办理后享有优先受偿权；6.两被告承担本案受理费和保全费。事实和理由：原告与两被告签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告陈鸿雁向原告借款151万元，分360个月偿还，被告财基公司承担保证责任。被告陈鸿雁借款后未按期还款，遂提起诉讼。被告财基公司辩称：被告陈鸿雁的逾期还贷事实由法院查明并认定是否解除。被告财基公司不同意承担律师费，原告与被告财基公司签订的合作协议第三条第一款约定连带责任保证范围为购房所欠的代偿本金和利息、逾期利息，律师费不属于连带责任保证范围。关于房屋抵押登记问题，被告财基公司在2017年1月5日已经办妥了房屋抵押预告登记并取得不动产登记证明，之后被告财基公司去房管部门办理产权证准备将预告登记转为正式抵押，但房屋因被告陈鸿雁的其他债务被查封，导致抵押登记无法办理，故未办理抵押登记的原因不在被告财基公司，不同意对被告陈鸿雁的债务承担连带清偿责任。被告陈鸿雁无答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人一手住房贷款合同》、借款借据、逾期未还款明细、最高人民法院中国执行信息公开网截图、《按揭业务担保合作协议》《个人住房贷款差别化服务合作协议》、《不动产登记证明》《民事委托代理合同》、律师费发票、税收完税证明、不动产首次登记告知通知书、不动产登记申请表、阳光家缘网站截图等证据。被告财基公司对了《个人一手住房贷款合同》、借款借据、《按揭业务担保合作协议》《个人住房贷款差别化服务合作协议》《不动产登记证明》、税收完税证明、不动产首次登记告知通知书、不动产登记申请表等证据无异议，对律师费、借款人欠款情况、阳光家缘网站截图等证据表示由法院认定。被告财基公司没有提供证据。被告陈鸿雁未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2016年10月10日，原告（甲方、按揭银行）与被告财基公司（乙方主、发展商）签订《按揭业务担保合作协议》约定：原告对符合购买被告财基公司开发的位于广州市天河区东圃新塘农工商沐陂村东北地段星作花园项目房产贷款条件的购房者提供贷款，被告财基公司同意为购买项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证范围为购房者与原告所签订的借款合同项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准），保证期间为自原告依其与购房者签订的借款合同将贷款划入被告财基公司账户之日起至购房者所购房产的抵押备案登记手续（预抵押登记）办妥之日止（以抵押备案登记文件记载的日起为准）；双方同意由原告负责前往国土房管部门领取已出具的购房者所购房产的《房地产他项权证》。该合作协议第十三条“其他事项”订明：1.在本协议生效之日后甲方与购房者签订的借款合同不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方与购房者签订的借款合同中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款；2.在本协议生效之日后甲方与购房者签订的借款合同中任何只涉及甲乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的为准；3.在本协议生效之日后甲方与购房者签订的借款合同中任何约定乙方应承担责任的，但本协议没有明确乙方应承担的，则以本协议的约定为准，乙方所承担的责任范围、方式等均以本协议的约定为限，本协议约定乙方应承担的责任之外的任何责任乙方均不予承担。2016年10月10日，原告与被告财基公司签订了《个人住房贷款差别化服务合作协议》，就《按揭业务担保合作协议》未涉及的原告在抵押贷款房产办理抵押备案登记之前先行放贷部分的有关事宜约定：购房者已与被告财基公司签订《商品房买卖合同》，在尚未办理《商品房买卖合同》预售备案登记及抵押贷款房产抵押备案登记的情形下，由购房者向原告提交相关资料，预交了所需费用后，由被告财基公司提供担保，经原告审核同意并向购房者发放个人住房贷款，之后再办理该笔贷款相应的抵押贷款房产的抵押备案登记手续；在原告发放贷款后至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押备案登记之日的期间，被告财基公司对购房者与原告所签订借款合同项下购房者所欠贷款本金和利息、逾期利息承担连带责任保证，保证期间为自原告依其与购房者签订借款合同将贷予购房者的款项划入被告财基公司开设的指定账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押备案登记之日（以抵押备案登记办理机关在《商品房买卖合同》上注明的抵押备案登记日期为准）止。2016年10月14日，原告（贷款人）与被告陈鸿雁（借款人）、被告财基公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》约定：被告陈鸿雁向原告贷款151万元，用于购买广州市天河区合景路95号（1栋）1305房，贷款期限360期，贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮15%计算，每12个月为一个浮动周期，按月等额本息还款；在执行国家利率浮动比例的政策调整期间，或贷款人单方给予借款人的优惠利率浮动比例执行期间，如借款人连续出现逾期3次（含3次）以上情形，或发生贷款人认为可能影响借款人的经济状况或履约能力的事件，贷款人有权单方面取消本合同执行利率下浮比例及优惠利率浮动比例；被告陈鸿雁提供上述房产作抵押担保，被告陈鸿雁逾期还款则按合同约定利率上浮50%计收罚息；下列事件之一即构成或视为被告陈鸿雁在本合同项下违约：被告陈鸿雁未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无法办理预先抵押登记的，或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；发生原告认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债等；出现前述违约事件，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，解除贷款合同，行使抵押权；被告财基公司应按本合同的约定承担连带保证责任，若被告财基公司提供阶段性连带责任保证的，则自被告陈鸿雁办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，被告财基公司不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，被告财基公司仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告本保证项下的任何权利及其行使；被告财基公司未按本合同约定及时履行保证责任则构成违约，原告有权要求被告财基公司赔偿包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失。2016年10月14日，原告已向被告陈鸿雁发放了贷款151万元。被告陈鸿雁自2020年3月5日起逾期还款，截至2020年7月5日，被告陈鸿雁尚欠原告贷款本金余额1421943.91元、利息19584.78元、逾期利息358.57元（截至2020年7月29日）。成讼。原告委托广东穗智律师事务所代理诉讼，支付了律师费64000元。本院于2020年4月28日通过法院专递向两被告邮寄本案起诉状副本等应诉材料，该应诉材料被告财基公司于同日收到，被告陈鸿雁于次日收到。另查，房地产管理部门于2017年1月5日对上述抵押房产出具编号粤（2017）广州市不动产证明第00000652号《不动产登记证明》，证明载明：房产坐落为星作花园自编1、2栋1栋13层1305房、抵押权人为原告、登记字号为17预登01300162。最高人民法院中国执行信息公开网截图显示：被告陈鸿雁在2019年1月8日被北京市大兴区人民法院以（2019）京0115执1237号案件立案执行；在2019年4月8日被广州市天河区人民法院以（2019）粤0106执7265号案件立案执行；在2019年5月29日被北京市朝阳区人民法院以（2019）京0105执23295号案件立案执行。阳光家缘网站截图显示：被告陈鸿雁名下广州市天河区合景路95号（1栋）1305房已确权被查封，未能办理抵押备案登记手续。本院认为：原告与两被告签订的《个人一手住房贷款合同》以及与被告财基公司签订的《按揭业务担保合作协议》《个人住房贷款差别化服务合作协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约发放了贷款，享有按时收回本金和利息收益的权利。被告陈鸿雁未按贷款合同履行还款义务，构成违约。原告依据合同约定请求解除《个人一手住房贷款合同》，要求被告陈鸿雁清偿全部欠款本息及逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。贷款合同的解除时间为本案应诉材料向被告陈鸿雁送达之日即2020年4月29日。另由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故2019年8月20日后合同订明的贷款基准利率作相应调整。被告陈鸿雁提供星作花园自编1、2栋1栋13层1305房作抵押担保，其与原告之间的抵押合同关系成立。该房产在房地产管理部门办理了抵押预告登记，该登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告作为房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房产的处分。本案中，原告在抵押房产具备办理正式抵押登记手续的情况下，请求被告陈鸿雁协助办理房产抵押登记，并主张在房产的抵押登记手续办妥后对处分房产所得价款享有优先受偿权，符合当事人间的约定及现实情况，不违反法律的规定，本院予以支持。《按揭业务担保合作协议》《个人住房贷款差别化服务合作协议》的订立目的是开发商对购房者向原告贷款提供阶段性担保，以保证信贷融资的安全。《个人住房贷款差别化服务合作协议》中设置的担保期间为尚未办理预售备案登记及抵押贷款房产抵押备案登记的情形下，担保期间的文字描述并无“预告登记”字样。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，不动产抵押应当自登记时设立，据此《个人住房贷款差别化服务合作协议》中关于担保期限的约定，应作符合合同目的和文字表述理解：为办妥正式的抵押备案登记手续，而不是抵押备案预告登记手续。被告财基公司在房产抵押预告登记转为正式登记前，不同意对被告陈鸿雁的借款债务承担连带清偿责任，不符合协议约定，本院不予采纳。被告财基公司在承担担保责任后对债务人即被告陈鸿雁享有担保法第三十一条规定的追偿权。引起本案纠纷的责任在于被告陈鸿雁，原告支出的律师费属实现债权的合理费用，且该费用承担有合同约定，本院予以支持。原告与被告财基公司签订的《个人一手住房贷款合同》虽然约定被告财基公司未按本合同约定及时履行保证责任则构成违约，原告有权要求被告财基公司赔偿包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失，但在原告与被告财基公司签订的《按揭业务担保合作协议》中，第十三条“其他事项”明确约定本协议生效后原告与购房者签订的借款合同不视为对本协议内容的修改，本协议约定的内容的效力优先于原告与购房者签订的借款合同中涉及双方之间的权利义务的所有条款，借款合同中任何约定乙方应承担责任的，乙方所承担的责任范围、方式等均以本协议的约定为限。由于合作协议约定被告财基公司的保证范围为购房者与原告所签订的借款合同项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准），故原告要求被告财基公司对律师费承担连带清偿责任，不符合协议约定，本院不予支持。被告财基公司关于律师费承担的抗辩意见成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款规定，判决如下：一、确认原告中国银行股份有限公司广州越秀支行与被告陈鸿雁、被告广州财基投资管理有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》于2020年4月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈鸿雁向原告中国银行股份有限公司广州越秀支行清偿欠款本金1421943.91元及利息（含逾期利息，计至2020年7月5日的利息为19584.78元、截至2020年7月29日的逾期利息为358.57元；从2020年7月30日起至款项付清之日止的逾期利息按《个人一手住房贷款合同》约定方式计算，合同贷款利率依据的基准利率，调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，罚息不计算复利）；三、被告广州财基投资管理有限公司对被告陈鸿雁的上述债务承担连带清偿责任，被告广州财基投资管理有限公司在承担担保责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条规定向被告陈鸿雁追偿；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈鸿雁向原告中国银行股份有限公司广州越秀支行清偿律师费64000元；五、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告陈鸿雁协助原告中国银行股份有限公司广州越秀支行办理位于广州市星作花园自编1、2栋1栋13层1305房房产的抵押登记手续，被告陈鸿雁不履行还款义务时，原告中国银行股份有限公司广州越秀支行有权在前述房产抵押登记手续办妥后，对拍卖、变卖房产所得价款享有优先受偿权；六、驳回原告中国银行股份有限公司广州越秀支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18236元、保全费5000元，合计23236元，由被告陈鸿雁负担，被告广州财基投资管理有限公司在22240元范围内负补充清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 潘 锋二〇二〇年十月九日书记员 钟尹思法庭记录员陆梓沂