广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6922号上诉人（原审被告）：钟艺萍，女，汉族，1988年5月9日出生，住湖南省岳阳市湘阴县*******，公民身份号码430************024。被上诉人（原审原告）：佛山市创富盛物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914***********659T。法定代表人：李洪，该公司经理。委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。原审被告：李明洋，男，汉族，1988年8月22日出生，住河南省南阳市唐河县************，公民身份号码411************512。上诉人钟艺萍因与被上诉人佛山市创富盛物业管理有限公司（下称创富盛公司）、原审被告李明洋居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21170号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人钟艺萍上诉请求：1.撤销一审判决，驳回创富盛公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由创富盛公司承担。事实和理由：李明洋自2019年1月起即拖欠案涉物业租金、水电费及物业管理费。李明洋原经营的是美容院，并以办卡的名义收取多位顾客费用，于2019年4月28日携款跑路，至今下落不明。因李明洋违约在先，案涉物业所有权人已终止与其之间的租赁合同，李明洋无权与创富盛公司签订《独家代理委托协议（转手）》。2019年5月7日案涉物业业主告知李明洋违约情况，并表明其未委托第三方对案涉物业进行转租，也无法联系李明洋。创富盛公司在钟艺萍营业期间，多次无理恐吓要求支付中介费及违约金。李明洋于本案违约在先，无权再转让案涉物业，创富盛公司在了解真实情况下与其签订《独家代理委托协议（转手）》，存在过失，无权收取中介服务费。被上诉人创富盛公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回钟艺萍的上诉请求。《看楼确认书》系系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。钟艺萍违反约定，应承担违约责任。对于一审法院对《看楼确认书》中关于违约责任无效的认定，理据不足，创富盛公司为减少诉累，未提起上诉。《看楼确认书》第三条明确约定，钟艺萍不得跳单，否则视为创富盛公司已提供服务。钟艺萍以租金贵为由谎称不租案涉物业，后直接与其所有权人签订租赁合同，违反《看楼确认书》的相关约定，应向创富盛公司支付相应中介服务费。创富盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.钟艺萍向创富盛公司支付中介服务费6000元、违约金6000元；2.李明洋向创富盛公司支付中介服务费6000元、违约金6000元；3.本案诉讼费用由钟艺萍、李明洋负担。一审法院查明：2019年4月25日，创富盛公司作为乙方、李明洋作为甲方签订《独家委托代理协议（转手）》（No.0000071），约定甲方委托乙方独家代理转手佛山市禅城区*******P13号铺，若乙方促成甲方与承租方签订《房屋承租确认书》的，甲方应向乙方支付3000元的中介服务费。甲方转手条件：顶手费20000元、月租金6000元。代理权限：2019年4月26日起至2019年5月31日止为独家委托代理期限。第四条双方义务约定：……2、甲方在代理期内不得提前解除本协议，不得对转手条件做任何变更（调低顶手费或租金除外）；3、甲方在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方转手该物业，不得与乙方介绍的客户私下交易……。第六条违约责任约定，甲方违反本协议第四条第1-3款规定的，视为乙方实际已完成中介服务，甲方须向乙方支付相当于前述两个月的租金，一个月租金为中介服务费，一个月租金为违约金。2019年5月6日，创富盛公司（受托方）与钟艺萍（本人、委托方）签署《看楼确认书》，由钟艺萍确认创富盛公司已带领其实地查看案涉物业，月租金6000元，并承诺：……二、如本人就上述物业之交易事项与业主或权利人成功签订书面合同，本人承诺向创富盛公司支付中介服务费，具体数额由双方商定。三、本人或与本人相关的其他任何人员……不会直接或通过其他中介方与上述物业（或之一）的业主或权利人达成任何买卖/租赁/转手等协议，否则视为本人违约，视为中介方实际已完成中介服务，本人须向中介方支付上述物业售价的5%或相当于前述两个月的租金（一个月租金为中介服务费，一个月租金为违约金）。2019年5月9日，以案涉物业为经营场所的佛山市禅城区铭某艺鲜花经营部登记成立，主要人员为钟艺萍。庭审中，创富盛公司陈述：独家委托代理协议与看楼确认书都是创富盛公司反复使用的格式文本。庭审中，钟艺萍陈述：1、钟艺萍在案涉商铺门口看到电话，钟艺萍就打电话给创富盛公司，然后创富盛公司的工作人员就带钟艺萍去看案涉商铺，看完案涉商铺后钟艺萍表示太贵、可能不租，看案涉商铺的当天钟艺萍就签订了看楼确认书，但是钟艺萍在签订看楼确认书时金额是空白的，第二天钟艺萍经过案涉商铺时看到真正的业主的代理人，并直接与案涉商铺的业主签订了租赁合同。钟艺萍没有通过创富盛公司与业主签订合同，业主也不认识创富盛公司；2、钟艺萍与业主李某红签订的租赁合同约定的租金是每月大概5000多元。一审法院认为，案件为居间合同纠纷。案涉独家委托代理协议、看楼确认书，除违约条款外，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应诚信善意履行。但关于钟艺萍、李明洋违约须向创富盛公司支付相当于两个月租金的违约金的条款，应为无效，理由如下：案涉协议、看楼确认书系创富盛公司单方制作的未与对方协商的格式文本，且创富盛公司未尽到合理提示和说明义务；该协议对加重钟艺萍、李明洋责任的条款未采用字体加粗加黑等形式进行提醒，亦无证据证明创富盛公司已尽提示和说明义务，而该违约条款约定，钟艺萍、李明洋违约须承担相当于中介服务费数倍的违约责任，远超创富盛公司在合同履行后可以获得的利益，明显违反公平原则，加重钟艺萍、李明洋的责任，应属无效。关于李明洋的违约认定。根据钟艺萍的陈述及其提交的证据，钟艺萍系直接与案涉物业的业主签订租赁合同，并非绕开创富盛公司直接与李明洋成交，而创富盛公司亦未举证证明李明洋存在其他私下交易的情形，故创富盛公司以李明洋在代理期内与创富盛公司介绍的客户私下交易为由，主张其承担违约责任，缺乏依据，法院不予支持。关于钟艺萍的违约认定。根据钟艺萍的陈述及其提交的证据，钟艺萍系直接与案涉物业的业主签订租赁合同，违反了其在《看楼确认书》中关于不会直接或通过其他中介方与上述物业（或之一）的业主或权利人达成任何买卖/租赁/转手等协议的承诺，构成违约，应承担违约责任。根据《看楼确认书》约定，应视为乙方已实际完成中介服务，钟艺萍、李明洋应向创富盛公司支付约定的中介服务费；且根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，钟艺萍亦应向创富盛公司支付约定的中介服务费。由于双方未明确约定中介服务费的具体金额，根据《看楼确认书》关于违约责任的约定，可以确认中介服务费为相当于案涉物业一个月的租金，即6000元。尽管钟艺萍对《看楼确认书》上注明的月租金不予确认，认为其签名时该部分内容为空白，但对此未提供证据加以证明，且其陈述其与业主签订的租赁合同约定的租金为5000多元，与《看楼确认书》的约定大致相当，故对月租金的约定应予认定。综上，钟艺萍应向创富盛公司支付中介服务费6000元。至于创富盛公司主张的违约金，如上所述，协议中关于违约金相当于两个月租金的条款无效，创富盛公司据此主张违约金缺乏依据，法院不予支持。即使该条款有效，钟艺萍按约定支付6000元的中介服务费已足以弥补创富盛公司的损失，故创富盛公司再另行主张违约金，法院不予支持。值得强调的是，处理案件纠纷，应遵循诚实信用、平等保护原则，倡导诚信守约，维护合同双方的合法权益，促进房屋中介市场的规范有序发展。基于上述考虑，并根据有关法律规定，法院对创富盛公司主张的钟艺萍支付中介费6000元予以支持，对其他诉讼主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、钟艺萍于判决发生法律效力之日起十日内向创富盛公司支付中介服务费6000元；二、驳回创富盛公司的其他诉讼请求。如钟艺萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由创富盛公司负担300元，由钟艺萍负担100元。二审期间，钟艺萍向本院提交了以下证据材料：1.案涉物业所有权人李某红出具的《证明》，拟证明案涉商铺的业主并未委托创富盛公司出租案涉商铺；2.广东增值税电子普通发票，拟证明李明洋违约提前搬离案涉商铺，商铺业主李某红代李明洋垫付了其欠付的电费、水费、物业管理费、污水处理费、垃圾处理费等；3.李某红与李明洋签订的《租赁合同》及其双方的身份证，拟证明《租赁合同》明确约定李明洋转租上述商铺应经李某红同意，在李某红未同意的情况，李明洋无权转租上述商铺，创富盛公司无权向钟艺萍收取中介服务费。创富盛公司认为上述证据并非本案新证据，并对其关联性不予确认。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系钟艺萍应否向创富盛公司支付中介服务费6000元。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同,居间人提供的信息应真实可靠。本案中，创富盛公司虽与钟艺萍签订了《看楼确认书》，约定如钟艺萍就上述物业之交易事项与业主或权利人成功签订书面合同，则应向创富盛公司支付中介服务费，且钟艺萍及与其有关的人不能直接或通过其他中介方与上述物业的业主或权利人达成任何租赁协议。但根据居间合同本身的性质来看，委托人需向受托人支付报酬的前提为受托人所提供的订立合同的机会是真实可靠的。创富盛公司于本案提供的订立合同的机会来源于李明洋的《独家委托代理协议（转手）》，而钟艺萍在二审期间提交的证据材料初步证明李明洋没有合法的转租权，而创富盛公司作为专业的中介服务公司，应对其提供信息的真实性尽谨慎审查义务，创富盛公司并未提交证据证明其已审查李明洋具有合法的转租权，故现有证据不能证明创富盛公司提供了真实可靠的订立合同的机会，其请求钟艺萍支付居间报酬理据不足，本院依法不予支持。钟艺萍的上诉主张有理，本院依法予以支持。综上所述，本案因钟艺萍在二审期间提交新证据而改判，故一审判决不属于错误判决。钟艺萍的上诉主张有理，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初21170号民事判决；二、驳回佛山市创富盛物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费400元，二审案件受理费50元，均由佛山市创富盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十月二十七日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊