福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初2625号 原告：汇达地产（福州）有限公司，住所地福州市仓山区六一南路**。 法定代表人：孙嬅徽，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：江安南，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡永衡，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被告：陈加玲，女，1983年10月14日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：林锋，男，汉族，1983年8月10日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈伟惠，福建闽众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈家灯，福建闽众律师事务所律师。 原告汇达地产（福州）有限公司（以下简称汇达地产公司）与被告陈加玲、林锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告汇达地产公司的委托诉讼代理人江安南、胡永衡，被告林锋的委托诉讼代理人陈伟惠、陈家灯到庭参加诉讼，被告陈加玲经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告汇达地产公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即支付房屋租金41832元、滞纳金12256.78元、场地占用费30986.67元，共计85075.45元；2.二被告立即支付违约金29880元；3.由二被告共同承担原告支出的清场费用、物品保管费用10000元；4.由二被告共同承担原告支出的11000元律师费；5.二被告共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：经由案外人福建北辰电子有限公司王良卫商务洽谈，被告陈加玲于2019年3月13日与原告签订编号为HDRA-2018-034的《房屋租赁合同》，合同约定：1、被告陈加玲（乙方）承租原告（甲方）福州市仓山区××路××号第××层××店铺房屋，租赁期至2024年4月30日止；2、第一年（2019年5月1日起至2020年4月30日）租金标准为人民币120元/月/平方米，即每月租金总额为9960元；3、被告陈加玲应于每月25日前向原告支付次月费用；4、滞纳金计算方式为：未支付租金总额*3%*欠付天数；5、违约金计算方式为：履约保证金+合同终止日当月的月租金*3；6、场地占用费的计算方式为：场地占用天数*最后一个月应缴费用/30*2。 2019年10月8日，原告与福州市仓山区让梨通讯设备店签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：《房屋租赁合同》签约主体由被告陈加玲变更为福州市仓山区让梨通讯设备店。但实际上二者共同经营承租店铺。租赁期间，二者占有、使用租赁房屋，但是，自2019年12月起，二者停止支付房屋租金，物业管理服务费，商业管理服务费等。原告多次发函提醒二者支付相关费用，二者仍未履行合同约定义务，严重违背商业信用，给原告造成了巨大的经济损失。现提起诉讼，请求判如所请。 被告陈加玲未作答辩。 被告林锋辩称，1.案涉房屋已于2020年1月11日被原告强行收回并清场，原告诉请支付租金无合同和法律依据。2019年3月13日陈加玲与原告签订案涉《房屋租赁合同》，合同约定房屋交付时间为2019年5月1日，但直至2019年8月底原告方才交付房屋，并且交付后由于商场管理混乱、消防问题、施工承包方与原告纠纷等问题导致商场经常性停电，答辩人无法正常营业，给答辩人及商场商户造成巨大经济损失。在这种情况下，陈加玲于2020年1月7日发函给原告要求减免租金，不仅没有得到原告的任何回复，且原告于2020年1月11日对案涉房屋强制停水停电，答辩人无法继续经营，被强制清场退出。至此，案涉房屋已被原告强行收回，原告诉请支付租金，于法无据。2.案涉《房屋租赁合同》并未约定滞纳金的支付，原告要求支付滞纳金无事实及法律依据。如按逾期支付租金违约金计算，原告对该费用的计算有误。3.案涉房屋已于2020年1月11日被原告强行收回，并不存在答辩人占用房屋的事实，因此答辩人无需支付占用费。并且原告对占用费的计算有误，占用费为：场地占用天数（14）*最后一个月应缴费用（1992+4月1日至4月6日的商管费用+4月1日至4月6日物业费）/30*2。4.答辩人并未违约，不应支付违约金。（1）案涉房屋被原告强行断水断电后导致无法正常经营，后被原告强制收回，答辩人并未违反合同约定，不应承担违约责任。（2）逾期付款违约金与解除合同违约金系同一违约行为所致，不应当重复主张。（3）案涉房屋在被原告强行收回后，即遇到新型冠状肺炎疫情，疫情过后，原告就将房屋另行出租给他人，未造成任何损失。因此本案约定的相当于6个月租金的违约金明显过分高于原告的损失，依法应当予以免除或者减少。5.案涉房屋被原告强行收回，并且原告私自强拆答辩人店铺内的货架、设备、物料、货物，给答辩人造成巨大损失。原告诉称的其支出的清场费用及物品保管费应由其自行承担，并且原告也未举证证明其实际支出上述费用以及支出费用的合理性，故该项诉求不应被支持。6.原告未提交任何证据证明其实际支出律师费，关于律师费的主张不应予以支持。7.答辩人向原告支付了三个月押金和装修保证金共计100600元，原告应退还给答辩人。 本院经审理认定事实如下：2019年3月13日，原告与被告陈加玲签订编号为HDRA-2018-034的《房屋租赁合同》，约定原告将座落于福州市××路××号第××层××号店铺出租给陈加玲，用于经营手机数码（品牌为华为）；租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止；计租面积为83平方米，租金支付方式为固定租金120元/平方米，每年按5%递增；租金应于每个缴租期的25号前支付下个缴租期的租金，先交后用；履约保证金29880元，于合同签订之日起三日内缴纳；陈加玲如逾期缴纳应付的租金超过15天或累计超过3次（含3次）的，原告有权提前单方解除合同，原告提前解除合同的，解除合同的通知书面送达之日即生效，陈加玲所交履约保证金作为违约金不予退还，同时，陈加玲还应按合同终止日当月的月租金3倍标准另行向原告支付违约金；租赁期满或合同提前解除的，陈加玲应于终止租赁后五日内自行将租赁房屋恢复原状、并保证房屋及设备完好无损交还甲方，如陈加玲未在规定期限内完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的原告场地的天数×最后一个月应缴费用（包括但不限于租金、物业管理费、公共水电费、套内水电费等）÷30×2的标准向原告支付场地占用费。 2019年10月8日，原告与福州市仓山区让梨通讯设备店签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：原告与被告陈加玲签订的编号为HDRA-2018-034的《房屋租赁合同》，原签约主体为陈加玲，由于品牌方经营需要，现签约主体变更为福州市仓山区让梨通讯设备店；本协议是对原合同的修改和补充，本协议与原合同不一致的，以本协议内容为准。 2020年1月7日，陈加玲向福州汇达广场出具一份《申请书》，表示其本人承租讼争店面用于经营华为体验店零售之用，自2019年8月下旬试营业至今，已连续4个月处于严重亏损状态，故提出二个租金变更解决方案以及一个撤场方案，希望得到及时回复。 另查，陈加玲先后于2019年9月19日、10月7日、12月6日向原告转款9960元、9960元、8964元。上述店面的使用人自2019年12月1日起未支付租金。2020年4月20日，原告将讼争店面收回。 再查，福州市仓山区让梨通讯设备店为个体工商户，于2019年8月26日经工商登记注册，2020年4月21日注销工商登记，经营者为被告林锋。诉讼过程中，原告以福州市仓山区让梨通讯设备店已被工商注销为由，申请将被告福州市仓山区让梨通讯设备店变更为其经营者即被告林锋。 本院认为，原告与被告陈加玲签订的编号为HDRA-2018-034的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然原告与被告陈加玲的《房屋租赁合同》在履行过程中，福州市仓山区让梨通讯设备店有与原告签订《房屋租赁合同补充协议》，表示原《房屋租赁合同》的租赁主体变更为陈加玲，但：1.该《房屋租赁合同补充协议》无陈加玲的签字；2.原告在2019年10月8日之后仍有要求陈加玲支付租金；3.陈加玲在2019年12月6日时仍有向原告支付款项；4.陈加玲在2020年1月7日仍出具《申请书》，请求对讼争店面的租金予以调整。以上的事实表明，陈加玲仍是讼争《房屋租赁合同》的一方当事人。福州市仓山区让梨通讯设备店通过与原告签订《房屋租赁合同补充协议》的形式，加入到原告与被告陈加玲之间的债务中，属于债的加入，其应当与陈加玲承担连带责任。因福州市仓山区让梨通讯设备店已于2020年4月21日注销工商登记，故其经营者即被告林锋应当承担相应的责任。 根据合同约定，自2019年5月1日至2020年4月30日期间，讼争店面每月租金为9960元，租金按月支付，然陈加玲、福州市仓山区让梨通讯设备店自2019年12月1日起未按约支付租金，已构成违约，陈加玲以及林锋应当依照《房屋租赁合同》的约定向原告支付自2019年12月1日起至原告诉请的2020年4月6日止的租金41832元（9960元/月×4月+9960元/月÷30×6天）。被告林锋辩称原告于2020年1月11日对讼争店面停水停电并将店面强制收回，但其提供的证据不足以证实其抗辩内容，对被告的该项辩解意见，本院不予采信。诉讼过程中，原告主张讼争《房屋租赁合同》于2020年4月6日解除，但其未提交相应的解除合同送达证明，无法证实解除合同的通知于2020年4月6日送达本案二被告，无法认定讼争《房屋租赁合同》于2020年4月6日解除，故原告认为讼争《房屋租赁合同》于2020年4月6日解除故而二被告应当支付2020年4月7日至4月20日期间占用费的诉请，没有依据。鉴于《房屋租赁合同》因讼争店面于4月20日被原告收回而提前终止，且原告有提出要求被告支付2020年4月7日至4月20日期间占用费的诉请，原告上述占用费诉请未获支持的原因系因其认定的合同终止时间与本院认定的合同终止时间不一致导致，为避免诉累，二被告仍应向原告支付2020年4月7日至4月20日的租金4648元（9960元/月÷30×14天）。二被告未依约及时支付租金，依据《房屋租赁合同》约定，二被告应当按合同终止当月租金的3倍向原告支付违约金29880元（9960元×3天）。原告诉请的滞纳金12256.78元没有相应的合同依据，且滞纳金亦非民事违约责任承担形式，故对原告的该项诉请，本院不予支持；原告主张的清场费用、物品保管费用10000元以及律师费11000元均无相应的依据，对原告的该部分诉请，本院均不予支持。被告辩称其有保证金100600元尚未退还，但因被告未提起反诉，本院不予处理，被告可另行主张权利。被告陈加玲经本院传票传唤未到庭，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈加玲于本判决生效之日起十日内向原告汇达地产（福州）有限公司支付租金46480元； 二、被告陈加玲向原告向原告汇达地产（福州）有限公司支付违约金29880元； 三、被告林锋对上述第一项、第二项的债务承担连带偿还责任； 四、驳回原告汇达地产（福州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3019.1元，由原告汇达地产（福州）有限公司负担1324.1元，被告陈加玲、林锋共同负担1695元。被告陈加玲、林锋负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年十月三十日 书记员  周靖玮 书记员  周靖玮 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。