上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初6838号原告：上海戴创企业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：宋敏，执行董事。委托诉讼代理人：孙加锋，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽芸，上海上正恒泰律师事务所律师。被告：上海融拓智付信息科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：庄俊杰，总经理。委托诉讼代理人：曹雪雅，上海国瓴律师事务所律师。被告：上海融拓信息科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高军，执行董事。委托诉讼代理人：李垚，上海同佳律师事务所律师。原告上海戴创企业管理有限公司(以下简称戴创公司)与被告上海融拓智付信息科技有限公司(以下简称融拓智付信息公司)、上海融拓信息科技有限公司(以下简称融拓信息公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告戴创公司的委托诉讼代理人孙加锋，被告融拓智付信息公司的委托诉讼代理人曹雪雅，被告融拓信息公司的委托诉讼代理人杨同娟到庭参加诉讼。后被告融拓信息公司变更代理人为李垚。本案现已审理终结。戴创公司向本院提出诉讼请求：1.要求融拓智付信息公司支付自2019年4月1日至2019年5月31日的租金298,475.84元；2.要求融拓智付信息公司支付逾期支付租金产生的滞纳利息(以298,475.84元为基数，利率按照每月1.5%的标准，自2019年5月26日起计算至判决生效之日止)；3.要求融拓智付信息公司支付逾期归还房屋产生的违约金1,089,232.34元；4.要求融拓智付信息公司支付自2019年4月1日至2019年9月19日的物业管理费86,990.90元；5.要求融拓智付信息公司支付逾期支付物业管理费产生的滞纳利息(以86,990.90元为基数，利率按照每月1.5%的标准，自2019年8月26日起计算至判决生效之日止)；6.要求融拓智付信息公司支付律师费15,000元、担保费3,000元；7.要求融拓信息公司对上述所有诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2017年，戴创公司与融拓智付信息公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定戴创公司向融拓智付信息公司出租上海市杨浦区伟成路XXX号瑞力创新中心1号楼5层房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积1066.62平方米，租赁期限自2017年4月1日至2019年5月31日，装修免租期自2018年1月1日至2018年1月31日，租金为4.60元/平方米/天，租金按月支付，物业管理费由戴创公司代收，融拓智付信息公司应于每月25日或之前支付下个月的租金、物业管理费。合同签订后，戴创公司按约交付房屋，融拓智付信息公司支付2017年4月1日至2019年3月31日的租金和物业管理费。融拓智付信息公司拖欠自2019年4月1日起的租金和物业管理费。2019年5月31日，租赁合同到期终止，融拓智付信息公司实际使用至2019年9月19日。经戴创公司多次催讨，融拓智付信息公司仍不支付拖欠款项，构成违约。戴创公司与融拓信息公司签订的《上海市房屋租赁合同》中明确约定就融拓智付信息公司在租赁合同项下的义务和责任承担连带责任。融拓智付信息公司辩称，融拓信息公司于2017年4月1日起承租系争房屋。经融拓信息公司同意，分租给融拓智付信息公司，故系争房屋自2017年4月1日至2018年6月29日由融拓智付信息公司承租，2018年6月30日之后由融托信息公司实际承租。当时约定保证金返还融拓信息公司，由融拓智付信息公司交纳。戴创公司与融拓信息公司在他处房屋的租赁合同中约定，如果融拓智付信息公司擅自退租，融拓信息公司要继续承租融拓智付信息公司退租部分。融拓智付信息公司于2018年6月29日退租之后，与融拓信息公司达成协议，由融拓信息公司继续履行租赁合同。融拓信息公司也实际履行支付义务。2019年9月9日的退租单是融拓信息公司签章后要求融拓智付信息公司盖章确认的，融拓信息公司承诺之后的债务由融拓信息公司清偿。融拓智付信息公司不存在拖欠租金的情形，实际承租方为融拓信息公司。融拓信息公司辩称，融拓信息公司于2019年5月31日返还房屋，于2019年9月19日办理交接手续。融拓信息公司同意支付2019年4月1日至5月31日拖欠的租金298,475.84元。融拓信息公司认可2019年5月31日之前的物业管理费，但物业公司未授权戴创公司代收物业管理费，双方关于物业管理费由戴创公司代收的约定无效，融拓信息公司不应向戴创公司支付物业管理费和滞纳金。戴创公司主张的租金和物业管理费的滞纳金过高。戴创公司主张的逾期返还房屋违约金过高，应按照租金加利息的标准计算。融拓信息公司应承担合理费用，但戴创公司未提供相关损失的证据，且担保费不属于合理费用，律师费过高。融拓信息公司同意承担连带责任。续签合同需要在合同期满前6个月申请，融拓信息公司没有要求续签合同，不可能使用房屋至2019年9月19日。保证金应用于抵扣欠款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区伟成路XXX号房屋登记的权利人为上海戴创投资管理有限公司，其中501-505室房屋(建筑面积总计1066.62平方米)。2017年4月1日，上海戴创投资管理有限公司(签约甲方)与融拓智付信息公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区伟成路XXX号瑞力创新中心1号楼5层整层，房屋实测建筑面积1066.62平方米，租赁期自2017年4月1日起至2019年5月31日止，免租期自2018年1月1日起至2018年1月31日止，免租内，乙方无需支付租金，但需支付每月物业管理费、公用事业费及其他相关费用。房屋每日每平方米建筑面积租金为4.60元，月租金为149,237.92元，乙方应于每月25日前向甲方支付下个月的租金。乙方应向甲方支付保证金658,815.64元。物业管理费由甲方代收，物业管理费按每月每平方米建筑面积14.50元计算并收取，月物业管理费为15,465.99元，物业管理费按月支付，乙方应于每月25日前支付下个月的物业管理费。租赁期届满或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之各项费用或违约金后，保证金如有剩余的，应在乙方将该房屋按本合同约定状态返还给甲方、完成各类注册登记的注销/变更手续、提供保证金的收据原件、结清本合同项下的所有款项并与甲方签署费用结算单后三十天内无息返还乙方。如保证金不足以抵扣乙方届时欠付的款项(若有)时，甲方有权向乙方追索。租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则甲方有权通知管理公司停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务，乙方应全额支付逾期期间因占用该房屋所产生的物业管理费及公用事业费，同时每逾期一天，应当向甲方支付相当于届时适用的日租金的二倍的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失(该等损失包括但不限于甲方因迟延向第三方交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费、租金损失等)。若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1.5%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费及其他一切合理费用。乙方明确同意及声明，除本合同另有约定外，甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋并立即提前终止本合同，乙方已经支付的保证金不予退还，且乙方除应当向甲方支付本合同项下乙方应付未付的欠款外(包括但不限于租金、物业管理费及其他乙方应付费用)，还应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付的租金综合之金额的违约金，如甲方能在本合同租赁期内将该房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少。(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期及免租期的租金。该等事件为……乙方未按甲方的要求办理该房屋的交接手续且经甲方书面催告后三个工作日内仍未办理的；若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用经甲方书面催告后三个工作日内仍未支付；……双方确认，本合同签署同时，乙方的关联公司融拓信息公司与甲方签署了关于上海市杨浦区伟成路XXX号瑞力创新中心1号楼6层整层的《上海市房屋租赁合同》。同日，上海戴创投资管理有限公司(签约甲方)与融拓信息公司(签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同附表五约定，双方确认，本合同签署同时，乙方的关联公司融拓智付信息公司与甲方签署了关于上海市杨浦区伟成路XXX号瑞力创新中心1号楼5层整层的《上海市房屋租赁合同》，乙方同意为融拓智付在融拓智付合同项下的义务和责任提供连带责任担保。若融拓智付合同因融拓智付违约的原因提前解除，甲方有权通过书面通知立即解除本合同且无需承担任何违约责任。若融拓智付擅自退租的，乙方应根据融拓智付合同的条件继续承租退租区域。同日，上海戴创投资管理有限公司(签约甲方)与融拓信息公司(签约乙方)、融拓智付信息公司(签约丙方)签订《协议书》，鉴于甲方和乙方于2015年12月20日就乙方向甲方承租上海市杨浦区政学路伟成路XXX号瑞力创新中心1号楼5-6层整层签署《上海市房屋租赁合同》(“租赁合同”)。因经营需要，乙方申请将租赁物业分租予其关联公司丙方。甲方同意与乙方及丙方分别就承租租赁物业的相关单位重新签署《上海市房屋租赁合同》(“新租赁合同”)，且甲方已与乙方及丙方于2017年4月1日签署新租赁合同。各方一致同意，租赁合同于关于租赁物业所有单元的新租赁合同签署之日解除。待甲方收到丙方根据新租赁合同项下的全额保证金后，甲方将同等金额无息返还予乙方。乙方应于收到该笔费用当日将甲方已向乙方开具的收据返还甲方。乙方为丙方在新租赁合同项下的相关义务和责任提供连带责任担保(履约担保)。甲方和乙方进一步全面及不可撤销地同意，租赁合同解除后，租赁合同的效力及每一方根据租赁合同所拥有的权利和义务均应完全终止，任何一方均无义务履行租赁合同，租赁合同项下的任何义务及责任均予以解除。2018年1月9日，上海戴创投资管理有限公司更名为上海戴创企业管理有限公司。2019年9月19日，融拓智付信息公司、融拓信息公司与物业公司办理房屋交接。融拓智付信息公司(甲方)与融拓信息公司(乙方)签订《关于伟成路XXX号5楼501-505室办公场地租赁事实确认函》，约定，1、由于甲方与乙方的运营关系，乙方经业主戴创公司同意后将承租的伟成路XXX号501-505室转租给甲方使用，三方签约确认。2、501-505室的房屋租赁保证金系乙方向戴创公司支付。3、甲方租赁501-505室的期间为2017年4月1日至2018年6月29日，期间由甲方向戴创公司支付租金及物业费。4、甲方于2018年6月29日搬离501-505室，搬离时已付清戴创公司租赁费用及物业管理费用。5、自2018年6月30日起，乙方按约继续承租501-505室，并依约向戴创公司支付房屋租金、物业管理费等。6、2019年9月19日，乙方与戴创公司办理501-505室交接手续，将上述办公场所正式退还给戴创公司。7、甲乙双方确认，自2018年6月30日至今，乙方系501-505室的承租人，由此产生的租金、物业费用及相关的法律风险均与甲方无关，由乙方全部承担。现因戴创公司起诉甲方，致甲方寻求法律服务的费用，由乙方自愿承担。2019年12月12日，戴创公司向融拓智付信息公司书面催讨2019年4月1日至2019年5月31日的租金、物业管理费等费用329,407.82元，因违约占用租赁标的产生违约金及物业管理费等费用1,140,655.32元。该书面通知于2019年12月16日向融拓智付信息公司注册地址寄送，于2019年12月17日签收。融拓智付信息公司称未收到该书面通知。戴创公司、融拓信息公司确认租金、物业管理费支付至2019年3月底，融拓信息公司支付的押金658,815.64元用于抵扣欠款。戴创公司提起本案诉讼，支付律师代理费15,000元，诉讼财产保全责任保险费3,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。融拓智付信息公司与戴创公司签订《上海市房屋租赁合同》，承租系争房屋。融拓智付信息公司应按照合同约定支付租金和物业管理费。逾期支付，融拓智付信息公司应按照合同约定承担逾期利息。融拓信息公司辩称逾期利息过高，本院综合考虑合同约定、戴创公司的实际损失，酌情予以调整。根据合同约定融拓智付信息公司应支付逾期返还期间的物业管理费，应按照日租金的二倍支付违约金。融拓信息公司辩称违约金过高，应按照租金加利息损失计算，本院综合考虑合同履行情况、租金标准以及戴创公司实际损失酌情予以调整。因融拓智付信息公司拖欠租金和物业管理费，按照合同约定应支付戴创公司因追讨欠款产生的律师费。戴创公司主张诉讼财产保全责任保险费，无法律依据，本院不予支持。戴创公司、融拓信息公司同意保证金用于抵扣欠款，本院予以确认。融拓信息公司与戴创公司明确约定就系争房屋租赁合同项下的义务和责任提供连带担保责任，融拓信息公司也明确表示同意承担连带责任，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海融拓智付信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司自2019年4月1日至2019年5月31日的租金298,475.84元；二、上海融拓智付信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司逾期支付租金产生的滞纳利息(以298,475.84元为基数，利率按照每月0.5%的标准，自2019年5月26日起计算至判决生效之日止)；三、上海融拓智付信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司逾期归还房屋产生的违约金595,029.98元；四、上海融拓智付信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司自2019年4月1日至2019年9月19日的物业管理费86,990.90元；五、上海融拓智付信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司逾期支付物业管理费产生的滞纳利息(以86,990.90元为基数，利率按照每月0.5%的标准，自2019年8月26日起计算至判决生效之日止)；六、上海融拓智付信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司律师费15,000元；七、上海融拓信息科技有限公司已支付的保证金658,815.64元用于抵扣本判决第一项至第六项确定的上海融拓智付信息科技有限公司应承担的付款义务；八、上海融拓信息科技有限公司对本判决第一项至第六项确定的上海融拓智付信息科技有限公司的付款义务在扣除保证金658,815.64元后的剩余部分付款义务承担连带责任；九、上海戴创企业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,627.84元，保全费5,000元，共计23,627.84元，由上海戴创企业管理有限公司负担8,094.51元，由上海融拓智付信息科技有限公司、上海融拓信息科技有限公司负担15,533.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 梅 松 松二〇二〇年十月二十八日书记员 饶馨沈蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。