文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4287号上诉人(一审原告)：黑龙江省松滨监狱，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区巨源镇新丰村。负责人：高岩，该监狱监狱长。委托诉讼代理人：白洪升，男，1966年12月25日出生，汉族，该监狱生产经营部部长，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人:金玉莹，黑龙江畅顺达律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：张忠厚，男，1958年4月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人黑龙江省松滨监狱因与被上诉人张忠厚房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。黑龙江省松滨监狱上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项，改判支持租赁费用一年一评估确定给付。事实和理由：一、一审法院判决返还租赁费用77,500元属于超限裁判。张忠厚在一审中只提出辩解及反驳意见，没有提出反诉要求黑龙江省松滨监狱返还剩余租金，一审判决违反不告不理原则。二、一审法院对本案主要事实没有查清，适用法律错误。黑龙江省松滨监狱明确说明在签订合同初期，无法预见到多年以后政策性的形势变更对租赁合同产生重大影响，致使合同显失公平，从而导致双方签订的合同存在瑕疵，因此要求变更履行方式。双方签订合同初期，整个司法体系对土地及固定资产的租赁没有政策性的硬性要求，不需要每年通过招投标程序确定租赁方。但近年政策规定需要进行招投标确定租赁方，而且应一年一签订合同，不能签订长期租赁合同，避免国有资产流失。双方签订合同初期，无法预见到经济发展迅速，导致张忠厚付出较少租金，将大面积国有土地用于商业经营。双方签订的合同属于显失公平的情形，应依照合同法司法解释二第二十六条的规定处理。张忠厚辩称：一、黑龙江省松滨监狱提出的超出20年租金77,500元不予返还不合理。二、黑龙江省松滨监狱引用合同法司法解释二第二十六条错误，租金根据市场的需求等浮动变化属于商业变化，不属于上述法律规定情形。三、如果合同签订后，一方认为签订的合同不妥就可以随意更改，合同的存在就没有意义。四、黑龙江省松滨监狱提出因八项规定每年一签合同的请求有失公允，张忠厚租赁此场地之后投入了大量的财力和心血，使案涉场地有了很大的变化和增值。并且八项规定没有涉及到上述内容。黑龙江省松滨监狱向一审法院起诉请求：1.双方签订的租赁协议书中的租赁期限由2005年10月1日起至2030年9月30日变更为2005年10月1日起至2025年9月30日止；2.张忠厚自2018年1月1日至2025年9月30日止，按照场地租赁的市场行情一年一定价给付黑龙江省松滨监狱租赁费用。一审法院认定事实：2005年8月8日，黑龙江省松滨监狱与张忠厚签订了一份《场地租赁协议》，将黑龙江省松滨监狱有使用权的部分土地及地上附着物（包括一栋三层楼面积约1500平方米、一栋平房面积约500平方米）租赁给张忠厚，合同约定租赁期限自2005年10月1日起至2020年9月30日止，年租金为15,000元，合同租金总计225,000元。2005年8月8日，张忠厚向黑龙江省松滨监狱支付租金112,500元（15年租金225,000元的一半）。2009年4月26日，双方又签订了一份《场地租赁补充协议》约定将前述协议期限延长10年（即延长至2030年9月30日），延长期限租金费用为年租金15,500元，合同租金总计155,000元。同时双方签订了一份《以车还款协议》，协议约定张忠厚以一辆新丰田霸王车（作价489,000元）交付黑龙江省松滨监狱，用以抵偿前述两份协议的剩余未交租金共计267,500元（112,500元加155,000元）及黑龙江省松滨监狱为张忠厚加工白瓜子张忠厚所欠的226,500元。现黑龙江省松滨监狱以省委巡视组调研时提出双方当事人签订的合同存在纰漏，签订的合同中存在租赁期限过长等不符合法律规定的情况为由起诉张忠厚，要求变更租赁合同的年限以及张忠厚自2018年1月1日起按照场地租赁的市场行情一年一定价给付黑龙江省松滨监狱租赁费用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百四十一条规定：“租赁合同的租赁期限不超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”本案中，黑龙江省松滨监狱与张忠厚签订的租赁合同实际租赁期限为二十五年，已超过二十年，故超过的部分无效；黑龙江省松滨监狱提出的变更合同期限为二十年的诉讼请求合理、合法，一审法院予以支持。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。黑龙江省松滨监狱已经收到张忠厚支付二十五年的租赁费用，对于超过二十年的租赁费用，黑龙江省松滨监狱应当予以返还。关于黑龙江省松滨监狱提出的张忠厚应自2018年1月1日至2025年9月30日止，按照市场价一年一定价格支付租金的诉讼请求，因双方签订的合同在20年期限内合法有效，且租金双方已经明确并已付清，黑龙江省松滨监狱该诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条之规定，判决：一、黑龙江省松滨监狱与张忠厚签订的租赁协议的租赁期限由2005年10月1日起至2030年9月30日止变更为2005年10月1日起至2025年9月30日止；二、黑龙江省松滨监狱返还张忠厚租赁费用人民币77,500元（已扣除20年的租赁费用）；三、驳回黑龙江省松滨监狱其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新的证据。双方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于一审法院判令黑龙江省松滨监狱返还租赁费用77,500元是否得当的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因双方当事人签订的租赁协议超过法律规定的最长期限，故超出的部分无效。依照上述法律规定，在认定超出部分无效的基础上，返还因超出部分取得的财产是合同无效而产生的必然法律后果，并不违反处分原则及不告不理原则，故一审法院判令黑龙江省松滨监狱返还合同无效部分的租赁费用并无不当。关于黑龙江省松滨监狱要求按市场行情一年一定价给付租金的主张依据是否充分，是否应予支持的问题。黑龙江省松滨监狱在上诉状中引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定主张案涉租赁合同显失公平应当予以变更。因上述法律规定的内容系情势变更而非显失公平，在二审庭审中经法庭释明，黑龙江省松滨监狱明确其主张为案涉合同符合情势变更而非显失公平的情形。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会对当事人产生重大影响，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。具体到本案中，黑龙江省松滨监狱主张变更合同的理由显然不符合上述情形，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，黑龙江省松滨监狱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黑龙江省松滨监狱负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 张禹珩审判员 赵 晟()二〇二〇年十月二十一日法官助理乔雪飞书记员周小倩