广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7732号上诉人（原审原告）：戴婉妮，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：苏坤锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邝耀聪，男，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：谭泳珊，女，汉族，住广东省佛山市南海区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邹宏佳，广东禅都律师事务所律师。上诉人戴婉妮因与被上诉人邝耀聪、谭泳珊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。戴婉妮上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持戴婉妮的全部诉讼请求，确认邝耀聪、谭泳珊在2019年11月7日解除戴婉妮与邝耀聪、谭泳珊签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0xxxxxx5)的行为无效；2.本案一审、二审诉讼费用由邝耀聪、谭泳珊负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，错误地认定戴婉妮无正当理由未在合同约定期限内支付首期款。本案中戴婉妮未按约定支付首付款实际是行使不安抗辩权，因邝耀聪、谭泳珊丧失信誉，存在预期违约行为，故戴婉妮才会中止履行合同义务，并非无正当理由怠于履行合同义务，更不构成违约。（一）戴婉妮与邝耀聪、谭泳珊约定涉案房屋应保持毛坯房原状交付，但邝耀聪、谭泳珊在2018年时已对涉案房屋进行装修，在装修前既未通知戴婉妮，也未要求戴婉妮支付首付款，显然邝耀聪、谭泳珊有意违约，也构成预期违约，有违诚实信用原则。就此，戴婉妮有充分理由不信任邝耀聪、谭泳珊的信誉，认为邝耀聪、谭泳珊具有极大可能性不能交付符合约定的涉案房屋。一审中邝耀聪、谭泳珊提交了邝耀聪与戴婉妮自2019年9月30日起的短信聊天内容，一审法院对双方聊天内容予以确认。其中，在双方于2019年9月30日及2019年10月14日的聊天记录中，充分体现了双方约定涉案房屋应保持毛坯房原状交付，但邝耀聪在戴婉妮要求上门对涉案房屋评估时早已对涉案房屋进行装修且一直刻意隐瞒戴婉妮。（二）戴婉妮在临近约定的支付首付款期限前，提前通过出售名下房产以腾出购房名额、准备资金，系积极为履行合同义务做准备。戴婉妮收到邝耀聪通知支付首付款后，也积极安排评估事宜，若非邝耀聪、谭泳珊突然告知其已装修，存在预期违约、丧失信誉等行为及事实，戴婉妮不会暂停支付首付款。2019年9月30日，戴婉妮收到邝耀聪通知支付首付款时，正临国庆假期，邝耀聪主动要求国庆假期后再处理。此后，虽然戴婉妮告知邝耀聪届时戴婉妮在国外，但也已在国庆假期后根据二手房交易的行业习惯积极安排评估等事宜。然而，邝耀聪、谭泳珊却于此时告知其已对涉案房屋进行装修，这明显违反了双方关于涉案房屋应保持毛坯房原状交付的约定，违反诚实信用原则，已构成预期违约。（三）基于邝耀聪、谭泳珊存在预期违约、丧失信誉等事实，戴婉妮有权依据法律规定中止履行支付首付款的义务，待邝耀聪、谭泳珊消除预期违约行为的影响时，再恢复履行支付首付款的义务。二、邝耀聪、谭泳珊以戴婉妮违约为由解除合同，但本案中戴婉妮不存在违约行为，戴婉妮暂停支付首付款系因邝耀聪、谭泳珊存在预期违约等行为，故邝耀聪、谭泳珊未取得合同解除权，解除合同行为无效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案中戴婉妮中止支付首付款不构成违约，邝耀聪、谭泳珊以戴婉妮违约为由解除涉案合同没有事实及法律依据，邝耀聪、谭泳珊未享有合同解除权，解除行为应属无效，涉案合同应继续履行。三、戴婉妮在不知道涉案房屋已经装修及出租时提出对涉案房屋评估，实际是为银行贷款作准备，邝耀聪、谭泳珊也同意，而非邝耀聪、谭泳珊所说的戴婉妮故意设置障碍。戴婉妮在知道涉案房屋已被擅自装修及出租后经与邝耀聪、谭泳珊协商甚至已将评估的要求降低为只需邝耀聪、谭泳珊出具承诺函，然而邝耀聪、谭泳珊仍无理解除合同，更应证了邝耀聪、谭泳珊意图违约的事实。邝耀聪、谭泳珊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回戴婉妮的上诉，维持原判。一、戴婉妮拒不按约定支付首期购房款，构成根本违约。双方签订《房地产买卖合同》后，戴婉妮支付了定金10万元，邝耀聪、谭泳珊履行了提前还贷申请手续，并于2019年9月30日接到了兴业银行股份有限公司某某支行的符合提前还款条件的通知。邝耀聪、谭泳珊随即通过手机短信和电话的方式通知了戴婉妮按照合同约定支付首期款35万元，但戴婉妮一直不予理会。2019年10月国庆假期后，邝耀聪、谭泳珊于2019年10月8日再次通知戴婉妮按照约定支付首期款35万元，但戴婉妮一直以各种理由拖延付款。2019年10月15日，邝耀聪、谭泳珊再次短信通知戴婉妮付款但仍被拒绝。2019年11月份，邝耀聪、谭泳珊委托广东禅都律师事务所致函予戴婉妮，再一次书面催促戴婉妮履行付款义务，该律师函件已于2019年11月5日送达戴婉妮，但戴婉妮仍然没有履行付款义务。在邝耀聪、谭泳珊一再催促的情况下，戴婉妮都没有支付首期款。戴婉妮的行为给邝耀聪、谭泳珊带来了较大的经济损失，构成了根本违约，符合解除《房地产买卖合同》的约定条件。因此，《房地产买卖合同》已经依法解除，且解除的原因是戴婉妮违约，不再具有了继续履行的事实与法律基础。二、戴婉妮在上诉状中所述与事实并不相符，邝耀聪、谭泳珊在本案中没有存在逾期违约行为等过错，也不存在戴婉妮主张的履行不安抗辩权的情形。按照正常的交易流程和交易目的，二手房买卖合同，本作为房屋卖方的邝耀聪、谭泳珊应处于相对优势地位，但戴婉妮利用自己对相关信息的掌握，由自家中介公司配合，损害邝耀聪、谭泳珊的利益。自合同签订至解除时，戴婉妮仅支付了10万元定金就捆绑了邝耀聪、谭泳珊价值135万元的物业。邝耀聪、谭泳珊至本案一审审理期间已支付兴业银行贷款利息合计318402元，折合每年支付利息约7.8万元。邝耀聪、谭泳珊仅支付的10万元利息还不足以抵偿邝耀聪、谭泳珊2年的贷款利息损失。在戴婉妮提出要求毛坯交付时，邝耀聪、谭泳珊也进行了相关可以毛坯交付的承诺保证。因此戴婉妮无权行使不安履行抗辩权。戴婉妮向一审法院起诉请求：1.确认邝耀聪、谭泳珊在2019年11月7日解除戴婉妮、邝耀聪、谭泳珊签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0xxxxxx5）的行为无效；2.由邝耀聪、谭泳珊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月13日，戴婉妮（买方）与邝耀聪、谭泳珊（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：邝耀聪、谭泳珊将佛山市南海区****************1*201**以总价135万元售予戴婉妮；涉案房屋建筑面积89.45平方米，为吉屋，不附任何家私电器、不附租约；双方知悉物业未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，双方同意待邝耀聪、谭泳珊或者发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续，合同编号为201********802；双方同意该房屋交付使用时间为邝耀聪、谭泳珊收齐房款当天；戴婉妮、邝耀聪、谭泳珊如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业，逾期支付房款或违反本合同约定的，则逾期未超过十个工作日的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十个工作日的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五个工作日内退还；定金1万元于2017年3月13日支付，定金9万元于2017年3月17日支付予邝耀聪、谭泳珊；赎契出资方为戴婉妮，戴婉妮出资赎契的，邝耀聪、谭泳珊必须在合同签订后7个工作日内向抵押银行申请提前还贷（若存在逾期供款，邝耀聪、谭泳珊应还清逾期供款），承担还贷之一切手续费用；首期楼款35万元，戴婉妮须在银行还贷之日起7个工作日内直接存进邝耀聪、谭泳珊还贷账户（到账即视为收取），买卖双方切勿尚自变更该款项用途及支付时间，否则由此导致无法赎契及交房过户的后果将由买卖双方自行承担；戴婉妮、邝耀聪、谭泳珊需在提前还贷、直销抵押登记及归档手续后7个工作日内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖；按揭付款90万元由戴婉妮向银行办理按揭贷款，戴婉妮须在合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用，并在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押文件，邝耀聪、谭泳珊必须提供协助，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入邝耀聪、谭泳珊在该贷款银行开设的账户内等。合同尾部手写约定：1.买卖双方均知悉本物业未办理不动产登记证明，持有广东省买卖合同，同意继续交易；2.买卖双方协定，同意买方办理房产证时允许登记到第三方名下；3.买卖双方一致协定，办理不动产登记时由卖方承担一手税费，卖方承担二手过户税费；买卖双方一致协定此物业登记够两年时才办理过户手续。同日，戴婉妮向邝耀聪转账支付2万元定金。2017年3月17日，戴婉妮分别向邝耀聪转账支付3万元、5万元。邝耀聪通过微信与“八某（推荐号0xxx2）兴业银行”聊天（聊天内容详见下表）。日期发送人发送内容二〇一九年九月三十日八某（推荐号0xxx2）兴业银行邝先生，你的提前还款申请昨天已经给我领导签名了。今天还没有签出来，签出来后我会往分行相关部门报批的，麻烦你将贷款本息存到账户。这个时间最少要15个工作天才扣款。邝耀聪收到2019年10月14日八某（推荐号0xxx2）兴业银行你好！我是兴业银行湖景支行客户八经理，邝先生，关于你咨询你的提前还款申请事情，已经给我领导签名了并已经在10月8号往分行相关部门报批的。由于你账户没有钱，所以程序还没有走完，麻烦你将截止到2019年10月14日贷款本金余额416000.16和相应的利息（具体以当天扣款为准）存到相应扣款账户：622********231*512.这个时间最少要15个工作天才扣款，请尽快存钱。如有问题请致电137*****588或微信！谢谢邝耀聪收到2019年10月21日八某（推荐号0xxx2）兴业银行你好！你的资金什么时候到账！邝耀聪买家未肯打钱邝耀聪于2019年9月30日通过短信向戴婉妮发送《兴业银行佛山分行个人贷款提前还款申请审批表》，及与戴婉妮聊天（聊天内容详见下表）。日期发送人发送内容2019年9月30日邝耀聪戴小姐，房产证已经办理好，我们已经向银行申请了提前还款，麻烦请把35万余款存到我们提供的账户上。戴婉妮佛山市南海区****************住商不动产，戴小姐，137*****737，寄到这里邝耀聪国庆节假期后我找中介陈生约你戴婉妮咁11月份再处理，我6号飞日本邝耀聪到时候你中介公司安排另外同事带买家过嚟都可以戴婉妮不是，是要提前评估，做好按揭贷款手续，确保你收款，再办第二个手续2019年10月14日邝耀聪戴小姐你好，係咪你中介公司安排了一个评估公司人联系我，去做评估因为之前个首期问题你拖了我甘长时间，我近段时间把房子装修了，这样没有问题的话我约评估公司的人过去戴婉妮什么意思？把房子装修了？我没有拖过你的首付，交易是按合同约定走的你住了那下午你先去评估吧你早把房子装修好，早说，搞到我傻傻的等了二年、拿了我10万定金，就这样来愚弄我邝耀聪装修前没有通知你是不对，但是签协议后我通知你比首付350000，你话做不到公证拖到我现在，开发商在今年7月份才通知我们已经确权。之前没有消息我都不知道要等到几时才能办证。怎么愚弄你两年。加上我装修也是近期。你还继续按照合同过户不？你本身都要房子确权两年后再过户，现在是开发商问题，我也苦苦等了两年几都没有收到首期。中介也没有给我任何指引，当初签合同的那个人又话自己离职不处理了，跟中介公司联系又无人愿意跟进。我问你还继续按合同过户吗？你要怪就怪中介当时摞了一份不合适的合同做交易协议戴婉妮不用说了，我安排黄律师处理吧我18号飞回中国处理吧你和你的律师朋友安排也挺好的！也许你们觉得这样子可以赢所有的。我作为消费者来说苦苦的等了二年人在做天在看，你又可以得到多少呢房子你早就已经签了合同是卖给我的，条件也已经谈好。至于你说现在装修了，那你可以在交楼给我前自行拆走，我要求按原合同条件继续交易。邝耀聪可以拆走。之前已经通知过你按照合同支付35万元首期款，你本周内（最迟2019年10月20日）汇过来以下账号：622********231*512兴业银行，户名：谭泳珊。汇款了麻烦通知下我戴婉妮按二手过户程序走，首先评估贷款你若有装修麻烦拆掉明天去评估吧邝耀聪甘你的首付款几时打？你确实履行合同，确实有评估需要，你打款后我可以拆掉给你评估不是你自己买的房屋吗？还要评估什么？2019年10月22日邝耀聪戴小姐，银行昨日问款几时可以到。你这样拖住我，赎唔到证戴婉妮你好，因为签合同时间这么久了，麻烦你去出一份房屋查册啦，以防潜在查封情况。你之前讲装修了，我想入去睇睇间屋的状况，以防装修工人伤了装修结构邝耀聪这两方面我都可以去配合你，是否可以按照合同约定支付首期戴婉妮后天上户11点保利等，上去看看房子，我直接过去，好吗？2019年11月5日戴婉妮邝生，律师函已收到。因为2年前签署三方合同时房屋是毛坯全新未住，现时你们将该物业装修好并进行出租。我方有所担心承租方不配合我们交吉，请贵方出具承诺函按原合同交吉。我方在收到承诺函后我们双方一起到房管部门办理网签手续，同时支付首期款。邝耀聪戴婉妮小姐，关于你提出的问题，当时已经进行过沟通，装修不影响交付，当初也说了可以还原毛坯交付，但你一直不断设置条件，也不支付首期款。现在正式书面通知你，我们签订的《房地产买卖合同》（编号：0xxxxxx5）解除。通知人：邝耀聪、谭泳珊2019年10月22日，佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋所有权人为邝耀聪、谭泳珊，不动产权证号为粤（2019）佛南不动产权第0xxxx4号；2019年9月18日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司某某分行。2020年2月7日，戴婉妮提起本案诉讼。诉讼中，戴婉妮陈述首付款约定在物业登记满2年时邝耀聪、谭泳珊申请银行还贷，银行通知还贷7个工作日内支付；邝耀聪、谭泳珊陈述首付款支付时间为银行通知还贷7个工作日内由戴婉妮存至邝耀聪、谭泳珊账户。一审法院认为，戴婉妮与邝耀聪、谭泳珊签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定首期楼款由戴婉妮在银行通知还贷之日起7个工作日内直接存进邝耀聪、谭泳珊还贷账户。邝耀聪于2019年9月30日通过短信向戴婉妮发送《兴业银行佛山分行个人贷款提前还款申请审批表》，戴婉妮无正当理由未在合同约定期限内支付首期款，怠于履行合同义务，已构成违约。邝耀聪、谭泳珊作为守约一方，有权解除其与戴婉妮就涉案房屋形成的买卖合同关系。邝耀聪、谭泳珊依照法律规定和合同约定于2019年11月5日向戴婉妮发出的解除合同通知的行文，一审法院予以认可。故戴婉妮主张确认解除行为无效的请求，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回戴婉妮的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8475元（戴婉妮已预交），由戴婉妮负担。二审期间,戴婉妮向本院提交《房地产买卖合同》一份，拟证明戴婉妮为履行本案商品房交易积极准备资金。经质证，邝耀聪、谭泳珊对该证据的关联性不予认可，认为该证据无法反映戴婉妮准备资金是为本案商品房交易准备资金。邝耀聪、谭泳珊向本院提交“佛山市某某有限公司”的查询结果、企业机读档案登记及变更登记资料、收件收据。经审查，戴婉妮与邝耀聪、谭泳珊提交的上述证据均与本案讼争焦点认定不具有关联性，本院对其关联性不予确认。戴婉妮向本院提交调取证据申请,申请本院向佛山某某管理有限公司调取涉案房屋的租赁信息。经法庭询问，邝耀聪、谭泳珊确认涉案房屋现居住人为刘某某，未与刘某某签订合同，以及就使用人的信息在物业公司备案。因邝耀聪、谭泳珊庭后已对涉案房屋有关居住情况进行确认，对戴婉妮提出的调查申请，本院不予准许。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋在邝耀聪、谭泳珊于2019年9月30日告知戴婉妮办理提前还贷之时，已进行装修并由有关人员在内居住。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕诉辩双方意见，二审审查的焦点为：戴婉妮履行案涉《房地产买卖合同》过程中是否构成根本违约，邝耀聪、谭泳珊于2019年11月7日发出解除案涉《房地产买卖合同》之行为，是否产生合同解除的效力。戴婉妮上诉主张案涉《房地产买卖合同》约定涉案房屋交付应保持毛坯房原状，邝耀聪、谭泳珊在对涉案房屋进行装修前未通知戴婉妮，也未要求戴婉妮支付首期款，违反诚实信用原则，构成预期违约，戴婉妮有理由相信邝耀聪、谭泳珊无法交付符合双方约定的房屋，才暂停支付首期款，不构成怠于履行付款义务。邝耀聪、谭泳珊认为，戴婉妮拒不按约定支付首期款，经其一再催促都没有支付首期款，已构成根本违约，其于2019年11月7日向戴婉妮发出解除通知，符合解除案涉《房地产买卖合同》约定条件。经审查，本院认为，邝耀聪、谭泳珊于2019年11月7日向戴婉妮发出解除通知，系行使约定解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”邝耀聪、谭泳珊行使约定解除权是否产生解除的法律效力，应结合双方合同约定以及戴婉妮该时行为是否违反约定，构成根本违约进行认定。针对本案讼争的戴婉妮未及时支付涉案房屋首期款是否构成根本违约认定问题，案涉《房地产买卖合同》约定，戴婉妮应在银行通知还贷之日起7个工作日内将首期款35万元存入邝耀聪、谭泳珊还贷账户。根据邝耀聪、谭泳珊举证显示，其在2019年9月30日向银行申请提前还款，以及得知银行提前还款申请获得批准后及时通知戴婉妮向其支付首期款，戴婉妮该时并未在期限内支付35万元首期款之事实客观存在。但结合戴婉妮提交的证据进行分析，邝耀聪、谭泳珊该时通知戴婉妮向其支付首期款时，涉案房产已被装修并有案外人在内居住，现状与原合同约定的毛坯状态不符，有悖合同约定及戴婉妮合同目的。戴婉妮据此提出邝耀聪、谭泳珊将涉案房屋原有装修拆掉，要求查册、担心原承租方不配合交吉，让邝耀聪、谭泳珊出具承诺函按原合同交吉后办理网签手续，同时支付首期款，属于合理行使抗辩权范畴，不具有主观故意。在邝耀聪、谭泳珊履行案涉《房地产买卖合同》过程中亦存在不当之处，且未能消除预期违约影响的前提下，戴婉妮收到邝耀聪、谭泳珊通知后，暂未在银行通知还贷之日起7个工作日内将首期款35万元存入邝耀聪、谭泳珊还贷账户，不构成根本违约。基于上述事实，戴婉妮上诉主张邝耀聪、谭泳珊于2019年11月7日向其发出解除房地产买卖合同之通知，不产生合同解除效力理据充分，本院予以支持。综上，戴婉妮的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初3171号民事判决；二、确认邝耀聪、谭泳珊于2019年11月7日向戴婉妮发出解除双方于2017年3月13日签订的《房地产买卖合同》行为无效。本案一审案件受理费8475元，二审案件受理费16950元，由被上诉人邝耀聪、谭泳珊负担。被上诉人邝耀聪、谭泳珊应负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。上诉人戴婉妮预交部分，经其书面申请后，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长耿翔审判员翁丰好审判员姜欣欣二〇二〇年十月二十九日法官助理杨全欣书记员周英洋