广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8716号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭耀柱，男，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区。社长：郑兆球。委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。原审原告：佛山市禅城区金海浪洁具厂，住所地广东省佛山市禅城区。投资人：谭耀柱。委托诉讼代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。原审被告：佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郑兆球，董事长。委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。上诉人谭耀柱因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社（以下简称杏头经联社）、原审原告佛山市禅城区金海浪洁具厂（以下简称金海浪洁具厂）、原审被告佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司（以下简称杏头集团）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭耀柱上诉请求：撤销原判、驳回杏头经联社的反诉请求。事实和理由：1.一审法院对同样事实、诉请的案件作出不同判决有误。1995年之后，杏头经联社以其全部成员的农村土地入股组建杏头集团，杏头集团是适格的共同被告。2.一审判决认定事实不清。涉案合同明确约定谭耀柱享有优先承租权，谭耀柱基于对该条款及杏头经联社的信任，在涉案土地上进行了巨额投入、建设厂房、购买设备等。杏头经联社在未经村民会议表决的情况下单方决定不与谭耀柱进行续租违反了法定程序。3.杏头经联社陆续向全体租户发出不续租的《律师函》，系有预谋的违反合同约定，非法剥夺谭耀柱的优先承租权，构成违约，应对谭耀柱的损失承担全部责任。4.违法建筑可以强制拆除，但应给予合理补偿。杏头经联社、杏头集团辩称，涉案租赁合同明确租期于2019年12月31日届满。杏头经联社分别于2019年9月9日、2019年9月24日向谭耀柱发出《通知函》及《律师函》告知合同到期后双方的土地租赁关系终止，谭耀柱均已收到上述两份文件，故双方的土地租赁关系已于2019年12月31日终止。本案合同主体是谭耀柱与杏头经联社，金海浪洁具厂、杏头集团均不是本案诉讼主体，杏头经联社不是杏头集团的股东。杏头经联社的反诉请求仅为确认涉案合同解除。金海浪洁具厂的意见与谭耀柱的意见一致。谭耀柱、金海浪洁具厂向一审法院起诉请求：1.杏头经联社、杏头集团赔偿谭耀柱、金海浪洁具厂拆迁费、安置补偿、损失补偿等680万元；2.杏头经联社、杏头集团承担本案诉讼费用。杏头经联社向一审法院提出反诉请求：1.确认谭耀柱与杏头经联社关于《土地使用权租赁协议书》的土地租赁合同关系于2019年12月31日解除；2.谭耀柱立即拆除地上建筑物并向杏头经联社交还租赁土地；3.谭耀柱承担本案诉讼费用。后杏头经联社自愿撤回上述第2、3项诉讼请求。一审法院认定事实：包含涉案土地在内的南庄镇杏头村民委员会“XXXX”地段的土地使用者为杏头经联社，用途为工业，使用权类型为批准拨用企业土地，使用权面积为19200平方米。1999年6月28日，杏头经联社（出租方、甲方）与案外人罗某1、罗某2、郑某1（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁协议书》，协议书主要内容如下：“一、出租土地使用权的名称、面积：出租的土地位于XXX地段……二、租赁时间为二十年，即从一九九九年七月十五日至二零一九年十二月三十一日止。三、租金：每亩租金在承租期第一至第三年乙方每年向甲方缴纳租金人民币8000元整，高速公路预留扩宽的30米以内的土地第一至第三年按3000元/亩（免征收一次性环境配套费）第四年开始每年比上一年每亩增加400元。四、租金的缴交时间：每年的租金分两期缴交：甲、乙双方签订协议后，承租者在甲方通水、通电、通路及土地填平的设施完整的条件下起计租赁日期，并于十天内应先交上半年的租金，下半年的租金应在当年的六月二十五日前交清。以后每年的十二月二十五日先交下一半年的租金。五、双方的责任：甲方责任：……5.乙方租赁期满后在同等条件下可优先续约。乙方责任：1、承租者在规划起点、主路规划5米后才准许建筑，所留空地为承租者使用。横路留0.5米砌排污渠后才准建筑。除主路外，所开设的横路所占面积由乙方租赁地段各负责50%，厂与厂之间相隔2米，乙方负责间隔占地面积的50%，并开砌明渠排水往总渠，两渠之间铺水泥便于清理及环境卫生需要。2、签订协议十天内一次性交纳填沙土费15000元/亩，环境配套费5000元/亩。……六、违约责任：1、甲方违约的按合同法赔偿乙方的一切损失。2、乙方延期一个月交租金以及未经甲方同意而把土地使用权转租的，应视为乙方违约，甲方有权终止合同的履行，收回土地使用权，乙方的建筑物和水电设施甲方不作补偿，已缴费用不退回。七、如国家或集体因特殊情况征用该地的，甲方不退回已收的租金，建筑物的拆迁补偿费归乙方所有，土地补偿费归甲方所有，如遇不可抗拒的灾害造成合同不能如期及按本协议执行的，双方协商解决。……”。2002年2月4日，杏头经联社（甲方）、案外人罗某1、罗某2、郑某1（乙方）及谭耀柱（丙方）签订《合同权利义务转让协议书》，协议内容如下：“经三方充分协商，协议如下：1、三方确认，甲方同意由本协议生效之日起，由丙方代替乙方履行甲、乙方于1999年6月28日签订的《土地使用权租赁协议书》中的权利义务。即，在本协议生效之日前，因履行1999年6月28日签订的《土地使用权租赁协议书》而发生并涉及乙方的权利义务由乙方承担；在本协议生效之日起，因履行1999年6月28日签订的《土地使用权租赁协议书》而发生并涉及承租方的权利义务由丙方承担。甲方同意按照上述划分及协议规定履行义务及行使权利。……3、乙方与丙方确认，由乙方以41万元的价格转让乙方在该土地上的所有建筑物及配套设施给丙方（具体以本协议签订之日该地上留有的物件为准），该款自本协议签订之日交付。4、本协议生效之后，之前有关该土地的协议条款若与本协议有冲突，以本协议为准；本协议没有约定的方面，依照1999年6月28日签订的《土地使用权租赁协议书》解决，若1999年6月28日签订的《土地使用权租赁协议书》也没有约定，则依照《中华人民共和国合同法》的有关租赁的规定处理。……”2019年9月9日，杏头经联社向谭耀柱发出《通知函》，内容如下：“罗某1、罗某2、郑某1在1999年6月28日与我社签订了《土地使用权租赁协议书》（以下简称租赁协议），承租我社位于XXX地段的土地，资产编号是1080002，租赁土地面积3.31亩，租期从1999年7月15日至2019年12月31日止。2002年2月4日我社与你方及罗某1、罗某2，郑某1（代表人罗某2）三方签订了《合同权利义务转让协议书》，承租人变更为你方。根据市、区、镇三级政府推进村级工业园区连片改造提升的部署，结合我社经济发展的需要，我社拟在租赁协议到期后对土地进行统一连片开发。现我社通知你方：租赁协议在2019年12月31日到期后终止双方的土地租赁合同关系，请你方提前做好租赁协议到期的准备工作，并在2020年01月31日前完成拆除地上建筑物和搬迁工作，逾期履行的，我社将通过法律途径向你方主张权利，并追究你方相关的法律责任，请你方慎重考虑因此带来的一切法律后果。”2019年9月24日，杏头经联社委托广东提德律师事务所律师向谭耀柱发出《律师函》，再次通知将于涉案《土地使用权租赁协议书》到期后终止双方土地租赁合同关系，并要求谭耀柱于2020年1月31日前完成拆除地上建筑物和搬迁工作。上述函件于次日妥投。2019年11月8日，杏头集团召开村民代表大会，就包含涉案土地在内的XXX以南、XXX以东XXX工业区地块提升改造及招标方案进行表决，并出具《南庄镇农村集体资产交易表决书》。2019年11月26日，杏头集团发布《XXX工业区地块一批土地使用权竞租公告》，通告该公司定于2019年12月4日下午3：30于佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所对XXX工业区地块一批土地使用权进行公开竞租，项目采用举牌方式进行。资产占地面积248.42亩，租赁年限为20年，租金基准价（单价底价）为60000元/年/亩，竞租保证金为5000万元，租金递增幅度为每年度的租金在上一年度租金标准的基础上递增1000元/亩。2019年12月4日，杏头集团发布《XXX工业区地块一批土地使用权竞租结果公告》，确认案外人佛山市XXX经营有限公司（以下简称XXX公司）以60000元/年/亩成功竞投涉案XXX工业区地块一批土地使用权。2020年2月25日，杏头经联社、杏头集团共同向谭耀柱发出《公告》，上载：“我单位于2019年12月4日通过交易平台,以公开、公平、公正方式将位于XXX以南、XXX以东XXX工业区地块（以下简称杏头地块）使用权整体租赁给佛山市XXX经营有限公司，你方原租赁的土地在上述杏头地块交付范围内，我单位之前已提前书面通知你方，双方的土地租赁合同关系已在2019年12月31日解除。你方应在2020年1月31日前完成搬迁并拆除地上建构筑物及附着物，但你方一直逾期拒绝履行，你方的行为已违法。现我单位再次催告你方：请你方立即完成搬迁并拆除地上建构筑物及附着物，否则，我单位或XXX公司将依法向你方追究一切损失的赔偿责任。”诉讼中，谭耀柱、金海浪洁具厂陈述：涉案土地地上建筑物自2000年开始投建，之后陆续加建改建，至2015年进行大规模环保改造，但未报建。现涉案土地及地上建筑物仍由谭耀柱、金海浪洁具厂使用。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。涉案《土地使用权租赁协议书》《合同权利义务转让协议书》均系各方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。因依据合同相对性原则，金海浪洁具厂、杏头集团均非上述合同相对方，故金海浪洁具厂无权提起本案诉讼主张合同项下权利，谭耀柱主张杏头集团一并承担本案责任亦缺乏事实和法律依据，故一审法院对谭耀柱、金海浪洁具厂相关诉请均不予支持。关于杏头经联社反诉主张确认其与谭耀柱之土地租赁合同关系于2019年12月31日解除的诉请。依据一审法院查明的事实，谭耀柱已承受涉案《土地使用权租赁协议书》项下承租方权利义务，而后上述协议所约定之租赁期限已于2019年12月31日到期届满，杏头经联社亦以相关书面行为明确不予续租，故应确认谭耀柱与杏头经联社就涉案土地使用权形成的土地租赁合同关系已于2019年12月31日终止。杏头经联社相关反诉诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于谭耀柱主张杏头经联社赔偿、补偿各项费用的诉请。首先，如上分析所述，谭耀柱与杏头经联社之土地租赁合同关系已于2019年12月31日终止，双方协议并未明确约定协议终止后杏头经联社应对地上建筑物作相关赔偿、补偿；其次，双方协议已就租赁期限作出明确约定，本案并无证据显示杏头经联社曾就租赁期限延长问题与谭耀柱协商一致或向其作出允诺，故谭耀柱应知悉并承担协议到期终止的法律后果；再次，据谭耀柱自述意见，涉案地上建筑物属未经规划报建的建筑；至于谭耀柱所主张之优先承租权，该权利依约于同等租赁条件下享受，然据一审法院查明事实，包含涉案土地在内的XXX工业区地块已变更为整体出租，即已不再为原租赁协议约定之“同等条件”，则谭耀柱主张其仍享有该优先承租权已不符合双方协议约定。综上论述意见，谭耀柱诉请杏头经联社赔偿、补偿各项费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认谭耀柱与杏头经联社就位于佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社XXX地段的土地使用权所形成的土地租赁合同关系于2019年12月31日终止；二、驳回谭耀柱、金海浪洁具厂的诉讼请求。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取29700元，由谭耀柱、金海浪洁具厂负担；反诉受理费50元，由杏头经联社负担。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，谭耀柱向本院提交了以下证据：1.传票、照片、《申请书》、表格打印件，拟证明谭耀柱早期取得政府认可，合法取得涉案土地的厂房；2.转账凭证打印件，拟证明谭耀柱已转账支付了2020年上半年的租金。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。经审查，谭耀柱提交的证据1与本案无关，本院不予采信。证据2，一审已对该证据作出了认定，本院不再重复认定。本院认为，首先，涉案合同的双方系杏头经联社与谭耀柱，杏头集团并非合同的当事人，谭耀柱也未举证证明杏头集团作为一方当事人参与了合同的履行，故谭耀柱上诉主张杏头集团为本案共同被告缺乏理据，本院不予支持。其次，涉案合同履行期已届满，双方未达成续租的合意，故涉案合同因履行完毕而终止。虽然杏头经联社反诉请求解除合同，但该请求的本质是确认合同关系已终止，故一审法院根据合同履行完毕的情况认定双方之间的合同关系终止并无不当，谭耀柱上诉主张驳回杏头经联社的反诉请求于法无据，本院不予支持。再次，杏头经联社及杏头集团在租赁合同期限届满后有权自主制定新的出租条件且已就包括涉案地块在内的土地提升改造、招标方案召开村民代表大会进行表决，同时发布了竞租公告，程序合法。谭耀柱上诉主张杏头经联社非法剥夺其优先承租权没有事实和法律依据，本院不予支持。最后，由于涉案合同是土地租赁合同，合同履行完毕后，谭耀柱应向杏头经联社返还土地。谭耀柱请求赔偿的搬迁费用、设备报废损失、建筑物损失等是谭耀柱为使用涉案土地而自行负担的成本或者为履行返还义务而应由其负担的费用，在合同已履行完毕且双方当事人未约定杏头经联社应在合同终止后须对此予以赔偿或补偿的情况下，谭耀柱上诉请求杏头经联社赔偿其损失缺乏理据，本院不予支持。综上所述，谭耀柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人谭耀柱负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十月二十八日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡