广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29173号上诉人（原审原告）：博海（深圳）健康管理投资有限公司，住所地深圳市福田区梅林街道梅都社区梅林路**卓越梅林中心广场（**）卓悦汇A2506，统一社会信用代码91440300567071053T。法定代表人：苏建芳，总经理。委托诉讼代理人：陈俊锋，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳影，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：优胜卓越投资（深圳）有限公司，，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300319743500D。法定代表人：章美枝，总经理。委托诉讼代理人：黄海升，广东茂亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟兰花，广东茂亨律师事务所实习律师。上诉人博海（深圳）健康管理投资有限公司（以下简称博海公司）因与被上诉人优胜卓越投资（深圳）有限公司（以下简称优胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2019)粤0304民初16843号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。博海公司上诉请求：一、依法撤销（2019)粤0304民初16843号的民事判决；二、依法改判：1、优胜公司返还博海公司多支付的房屋租金438973.75元；2、优胜公司返还博海公司多支付的物业管理费人民币62696.95元;3、优胜公司返还博海公司多支付的本体维修基金768.35元;三、本案一审、二审的诉讼费用均由优胜公司承担。事实与理由：一、一审判决未查清涉案合同签订时，优胜公司在签订合同时从未向博海公司提供过涉案房屋的产权证书，也从未明确告知过博海公司出租房屋的实际面积的事实，在没有任何前提的情况下径自认定涉案合同是双方的真实意思表示，属于判决认定事实不清。根据《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第六条规定，当事人订立或履行合同应当遵循诚实信用的原则，即作为出租方的优胜公司应当在订立合同时主动向承租人出示或者如实告知出租房屋的实际面积，并以此为基础，在双方信息对等的条件下经过磋商确立的合同条款才属于双方的真实意思表示。而本案中，优胜公司并未告知博海公司租赁房屋的实际面积仅有303.2平方米，优胜公司利用自身掌握具体信息的优势，以及商业办公区域公摊面积较大的实际状况，误导博海公司以为自己所租赁的房屋面积为473平方米，最终却仅获得303.2平方米的办公面积。然而一审判决对于合同签订时，优胜公司作为出租方是否尽了出租方应尽的义务，是否向承租人告知出租房屋实际情况的案件事实并未进行调查。因此，该合同中双方关于出租房屋面积的真实意思表示究竟是473平方米的实际面积，还是商定面积并不清楚。但是一审判决却在无任何事实基础的情况下，认定涉案合同的签订是双方当事人的真实意思表示，该判决结果显属认定事实不清，判决结果无依据。二、一审判决无视涉案合同为优胜公司提供的格式合同的基本事实，在判决时对于其中有争议的条款却从有利于格式条款提供方的角度解释，并以此作出对博海公司极为不公正的判决结果。首先，根据《合同法》第三十九条规定，本案优胜公司作为格式合同的提供方，其在签订合同时依法应当采取合理的方式提请博海公司注意对其不利的条款。而纵观涉案合同全文，未有一处作出标识性提示。而出租房屋的面积作为房屋租赁合同的主要条款，根据日常操作习惯，该条款的内容应当是对所租赁房屋实际面积的确认。本案中的做法显然与日常习惯做法不同，但是即使在非习惯性操作的情况下，优胜公司也未对如此重要的条款进行明显提示。其次，根据《合同法》第四十一条规定，对于格式合同的解释应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在关于涉案合同约定的473平方米的面积是实际房屋面积还是双方商定面积时，应当从不利于格式合同提供方的角度认定为博海公司所理解的实际面积，即优胜公司本应当向博海公司提供473平方米的办公面积。另外，根据涉案合同第三条约定可知，涉案房屋的装修成本及公摊面积已包含在单位租金内，即合同约定的租金标准已考虑了优胜公司提供的房屋系已进行简单装修的房屋的事实，因此，在第三条已对装修成本及公摊进行约定的情况下，更能反映出第二条约定的面积为优胜公司应提供给博海公司的实际面积。而一审判决在对于涉案合同第二条中关于面积的约定情况未调查清楚的情况下，却以该条款为判决依据作出所谓的判决结果。因此，一审判决认定的结果的大前提根本不成立，其以此得出的结论也无依据。此外，即使实践中存在出租方与承租方商定房屋面积的情况，但是物业管理费及本体维修基金作为对房屋日常管理及维护的费用，依法应当根据房屋的实际面积收取，不存在商定虚拟计算面积的情况。因此，一审判决对于该两项请求未进行任何审理与调查，甚至未作任何说明的情况下，直接判决驳回博海公司的全部诉讼请求无事实基础。综上，一审判决对涉案合同的签订情况未经调查，直接认定该合同为双方当事人真实意思的表示，属认定事实不清；在合同第二条内容存在冲突的情况下，无视该合同为格式合同的事实，却对该条款作出有利于格式合同提供方即优胜公司的解释，认定合同面积为商定面积而非实际面积，并以此为依据，作出对博海公司极其不公正的判决结果。因此，博海公司望二审法院查明案件事实，撤销（2019)粤0304民初16843号民事判决，并依法改判，以维护博海公司的合法权益。优胜公司口头答辩如下：一、优胜公司与博海公司双方于2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》，基于房屋装修成本由优胜公司承担的原因，房屋面积约定为473平方米，系经双方协助一致作出的真实意思表示。博海公司称优胜公司从未告知其房屋的实际面积并非事实。优胜公司与涉案房屋产权人东莞市长荣佳胶袋有限公司于2016年5月8日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，约定由优胜公司承租涉案房屋，月租金为180元/平方米，每两年按6%的幅度递增。2017年6月28日优胜公司与博海公司双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：基于租赁房屋装修成本由优胜公司承担，双方共同约定租赁房屋面积为473平方米。优胜公司同日将涉案房屋交给博海公司使用，博海公司接收房屋并出具了交房确认书。首先，优胜公司将涉案房屋转租给博海公司系按140元/平方米收取租金的，优胜公司作为以盈利为目的的企业，不可能放弃投资受益，以低于承租价的价格转租给博海公司，优胜公司为分摊装修成本，取得一定的营业利润，故双方才会在合同中约定租赁面积大于实际面积；其次，在实际租赁面积小于约定面积超过三分之一的情况下，博海公司在使用一年半后才就此提出异议，这显然不符合常理。因此，双方约定博海公司按473平方米的面积缴纳租金及相关费用系经双方协助一致作出的约定，以此作为其不承担装修费用的对价。博海公司称优胜公司从未告知其房屋的实际面积并非事实。二、优胜公司提供的并非格式合同，博海公司所称的格式条款亦并非格式条款，该合同条款是双方真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。优胜公司与博海公司签订的《房屋租赁合同》中，博海公司所提到的条款并非是行业中通用的条款，不可重复使用，且优胜公司在行业中不具有垄断、独占或优势地位，给了博海公司充分谈判的机会，博海公司在事实上拥有订立和不订立合同、订立什么样的合同条款的选择权，该合同并不存在令博海公司违背真实意思的条款，对双方均有约束力，不属于格式合同及格式条款。三、博海公司自2018年12月开始拖欠博海公司房屋租金及其他费用，并以自行搬离的方式单方解除合同，已构成根本违约，为此优胜公司已向深圳市福田区人民法院提出诉讼，请求法院判令博海公司支付优胜公司租金、违约及其他费用，法院现已作出（2019）粤0304民初24775号民事判决，支持了优胜公司的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。博海公司应按合同约定履行义务。综上所述，博海公司按473平方米缴纳租金及相关费用是双方真实意思表示，不违反以法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。因此，恳请贵院在查明事实的基础上，依法驳回博海公司的所有诉讼请求。博海公司一审起诉请求：1、优胜公司返还博海公司多支付的房屋租金421394.12元；2、优胜公司返还博海公司多支付的物业管理费60186.12元；3、优胜公司返还博海公司多支付的维修基金737.58元；4、本案的诉讼费用由优胜公司承担。后博海公司在一审庭审时变更诉讼请求如下：1、优胜公司返还博海公司多支付的房屋租金438973.75元；2、优胜公司返还博海公司多支付的物业管理费62696.95元；3、优胜公司返还博海公司多支付的维修基金768.35元；4、本案的诉讼费用由优胜公司承担。一审法院认定的事实：2017年6月28日，优胜公司（甲方）与博海医疗投资有限公司（乙方）（2018年11月12日更名为博海公司）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区房屋租赁给乙方使用。第二条约定，房屋出租面积，由甲、乙双方商定条件为：装修成本由甲方承担，乙方不予承担装修成本的原因，面积由甲、乙双方共同约定为计473平方米。第三条约定，租赁房屋的单位租金按房屋建筑及装修和公共使用分摊面积计算。租赁期间，第一年的租金，按每平方米每月140元计算，税收由乙方承担（从租赁房屋交付之日起算），第二年起租金在上一年的基础上递增6%。按每平方米每月148.4元计算。第四条约定，物业管理费：甲方充分考虑现在及未来市场环境、消费指数、设备运行老化等因素，第一年将物业管理费标准确定在20.4元／平方米／月，以后由物业管理公司定价通知为准。在租赁期内，甲方有权根据大厦管理公约的规定每年调整大厦的空调费和管理费。第五条约定，本体维修基金按0.25元／平方米／月标准收取，租赁期内甲方保留此收费标准随政府相关政策变化调整的权力。第十条约定，乙方租赁房屋的期限自2017年6月28日起至2019年6月27日止。第十一条约定，租赁房屋用途是办公。未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋用于其他用途及转租给他人。同日，优胜公司将涉案房屋交付给博海公司。此后，博海公司一直按涉案合同约定的面积473平米支付房屋租金及物业管理费、维修基金等费用。对于2018年12月31日之前的全部费用，双方均确认博海公司已经结清。一审另查明：一、案外人东莞市长荣佳胶袋有限公司系涉案房屋的所有权人。优胜公司陈述其从东莞市长荣佳胶袋有限公司承租涉案房屋后再转租给博海公司。二、根据《不动产资料电脑查询结果表》显示，涉案房屋面积为303.2平方米。上述事实，有博海公司、优胜公司提交的证据及庭审笔录在卷证实。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。博海公司、优胜公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为有效。博海公司主张其承租的房屋建筑面积不符合涉案租赁合同的约定，优胜公司应退还其多缴交的费用。法院认为，首先，双方签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定，房屋出租面积，由博海公司、优胜公司双方商定条件为：装修成本由优胜公司承担，博海公司不予承担装修成本的原因，面积由博海公司、优胜公司双方共同约定为计473平方米。据此可知，博海公司按473平方米的面积缴纳租金及相关费用系经双方协商一致作出的约定，以此作为博海公司不承担装修费用的对价。双方应当按照合同约定履行合同义务。其次，优胜公司在2017年6月28日将涉案房屋交给博海公司办公使用，在实际租赁面积小于约定面积超过三分之一的情形下，博海公司应能及时发现，而其在实际使用一年半后才就此提出异议，亦不符合常理。综上，博海公司按473平方米的面积缴纳租金及相关费用系经双方合意的结果，博海公司现向优胜公司主张退还多收取的租金、管理费、维修基金，没有法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回博海公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币8535元、保全费2931.58元，均由博海公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：博海公司主张只应按实际面积交纳租金、物业管理费、本体维修基金是否成立。经审查，博海公司并未提交证据证实双方签订的《房屋租赁合同》系优胜公司多次反复使用的格式化合同，且合同约定明确，博海公司主张双方签订的《房屋租赁合同》为格式化合同理由不成立。根据双方签订的《房屋租赁合同》，双方共同约定面积为473平方米，虽与不动产权资料电脑查询结果表显示的建筑面积303.2平方米有较大出入,但该合同中明确约定:房屋出租面积，由甲、乙双方商定条件为：装修成本由甲方承担；乙方不予承担装修成本的原因，面积由甲、乙双方共同约定为计473平方米。根据该约定:将房屋出租面积商定为473平方米系博海公司为了达到由优胜公司承担装修成本的目的协商结果。博海公司作为具有法人资质的经营主体,根据该约定的内容,应知晓双方约定的面积与实际面积不符，面积差额系作为对装修成本的补偿。博海公司在《房屋租赁合同》签订前对所涉房屋进行过审查，优胜公司根据《房屋租赁合同》的约定装修完工后，博海公司2017年6月28日在《交房确认书》上签名确认合格，此后一直正常使用并履行《房屋租赁合同》，相关费用交至2018年12月31日，并未对面积的差异提出异议；合同约定面积与实际面积差额达三分之一以上，博海公司2019年1月后才以面积不符为由要求退回多交的租金及其他费用明显不合常理。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条的约定：博海公司于每月20日前向优胜公司缴付次月的租金。博海公司在起诉状中自认2018年12月才知晓面积不符，在二审调查时也称2018年底才发现面积不对，与优胜公司开始交涉，但优胜公司提交的博海公司法定代表人2019年1月14日签名确认的《承诺书》的内容显示：博海公司系因本人的原因2019年1月后未按约定交纳租金等费用，并承诺2019年1月31日前付清所有欠款。博海公司对《承诺书》的真实性虽不予确认，但并未提供证据予以反驳。综合上述事实，可以认定博海公司同意按商定的出租面积473平方米履行合同约定的义务，双方的相关约定并不违反法律的强制性规定，博海公司上诉主张优胜公司应按实际面积退回多交纳租金、物业管理费、本体维修基金理由不成立，本院不予采纳。综上所述，博海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币8824.39元,博海（深圳）健康管理投资有限公司已预交，由博海（深圳）健康管理投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇二〇年十月二十三日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。