南宁铁路运输中级法院 行 政 裁 定 书 （2020）桂71行终344号 上诉人（一审原告）李英乔，女，1983年9月12日，壮族，住广西南宁市青秀区。 委托代理人李小东，广西辰亿律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）南宁市住房和城乡建设局，住所地广西南宁市青秀区金湖路**。 法定代表人林兢，该局局长。 一审第三人广西南国利得投资有限公司，住所，住所地广西南宁市兴宁区长罡路五里**div> 法定代表人许明建，该公司常务副总经理。 上诉人李英乔因诉被上诉人南宁市住房和城乡建设局（以下简称南宁住建局），一审第三人广西南国利得投资有限公司（以下简称南国公司）行政备案登记纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2020）桂7102行初89号行政判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 2 一审法院查明，2018年11月18日，南国公司向南宁市住房保障和房产管理局（以下简称南宁住房局）申请商品房现售备案，并提交了《商品房现售备案申报表》《营业执照》《房地产开发企业资质证书》《商品房预售许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》《竣工验收备案表》《房产测绘报告书》《商品房现售备案实地查看表》及现场照片等相关申请材料。其中《建设工程规划许可证》显示2号楼规划建设为地上25层。经南宁住房局审核批准通过，于2018年11月20日向南国公司核发了南房商备字第××号《商品房现售备案证明》（以下简称2号备案证明），载明内容如下：现售范围是传媒星城2号楼住宅部分，现售建筑总面积为21079.28平方米，住宅面积21079.28平方米，住宅套数为**。 又查明，南宁市城乡建设委员会（以下简称南宁城建委）于2018年8月27日作出《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号2018-428）（以下简称《验收备案表》），同意南国公司对传媒星城B地块2#楼子单元工程的备案。2020年3月12日，南宁住建局向南国公司发出《执法检查责令整改通知书》，认为该公司在办理建设工程质量安全监督登记时，填报的《南宁市建设工程质量安全监督登记书》中传媒星城B地块2#子单位工程的层数有误，责令该公司从2020年3月13日起3日内完成整改。南国公司收到前述《执法检查责令整改通知书》，重新提交了《关于更正传媒星城B地块2#子单位工程竣工备案笔误的申请报告》，内容主要为，该司在办理监督登记时因工作疏忽填写层数信息有误，将地上25层、地下、地下**误写为地上**、地下**监督系统信息错误，申请办理变更手续，并提交了相应材料。在接到南国公司的变更申请后，南宁住建局经审查，于 3 2020年3月17日将《验收备案表》中结构类型一栏“地下0;地下**、地上**&rdquo“地下0层;地下**、地上**&rdquoiv> 一审另查明，2014年1月26日南国公司取得了传媒星城2号楼住宅部分《商品房预售许可证》。2014年12月3日李英乔与南国公司签订《南宁市商品房买卖合同》，李英乔向南国公司购买传媒星城2号楼2单元2505号房屋。双方于2015年12月25日进行了房屋交接。李英乔于2018年12月24日办理了涉案2505号房屋的不动产权证，权利人为李英乔本人，房屋用途为城镇住宅用地/住宅，房屋总层数27层，房屋所在层为25层。 一审还查明，因机构改革，2019年1月南宁住房局对本地房地产开发管理的职权已变更由南宁住建局履行。 一审法院认为，根据《商品房销售管理办法》（建设部令［第88号］）（以下简称《管理办法》）第五条第三款“直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”以及《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”的规定，现南宁住房局对南宁市地产开发管理的职权已由南宁住建局行使，南宁住建局为本案适格被告。 关于2号备案证明是否可诉的问题。根据《管理办法》第七条“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 4 ；（七）物业管理方案已经落实。”以及第八条“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”的规定，房地产开发企业在工程竣工验收及相关配套设施等完善后，才可向发证机关申请备案，虽然商品房现售实行的不是许可制，但没有办理现售备案证明房地产开发企业是不可以对现房进行买卖的，故现售备案证明是可诉的行政行为。 关于2号备案证明是否合法的问题。发证机关对申请人所提交的材料进行的是形式审查，南国公司在向备案机关申请备案时已提供了前述材料，发证机关在审查材料的真实性及完整性后即进行备案并核发备案证明符合规定。事实上，李英乔是对其中的《验收备案表》结构类型一栏原记载为“地下0层、;地下**、地上**&rdquo为该《验收备案表》显示未对2号楼第25层进行竣工验收。但庭审已查明该处错误属笔误，发证机关在发现后已责令南国公司进行更正，之后也已依南国公司的申请进行了相应的更正。更改后的《验收备案表》与《建设工程规划许可证》规划2号楼设计为25层以及实际建成的2号楼共地上25层相符，对李英乔认为未对2号楼第25层进行竣工验收的意见，不予采纳。综上，发证机关依申请在审查相应材料后向南国公司核发了2号备案证明，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回李英乔的诉讼请求。 李英乔上诉称，一、一审遗漏查明2号楼整体工程包括地下工程及李英乔主张地下工程未经竣工验收的事实，忽略未经整体工程竣工验收，核发2号备案证明合法性的审理。二、一审认定2号楼地面工程为25层基本事实错误。李英乔提供2号楼照片、竣工图以其他证据，证明第一层商铺为建筑物的裙楼，属于地面楼层。一审不能以未经生效判决确认的另案事实和证据，认定2号楼的楼层数。三、更正的《验收备案表》形成于诉讼程序中，载明2号楼“结构类型”和“工程用途”等重要内容相互 5 矛盾。不能作为2号备案证明合法的证据。四、一审认为核发2号备案证明是形式审查没有事实根据。本案行政行为系实质性审查，南宁住建局应当发现《验收备案表》仅为2号楼子单位项目竣工验收，不符合核发2号备案证明的法定条件。综上，请求：1．撤销一审判决；2．撤销2号备案证明；3．本案诉讼费由南宁住建局负担。 南宁住建局答辩称，一、南宁住建局核发的2号备案证明认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，一审判决合法恰当。二、2号备案证明不具有《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定的应当撤销的情形，李英乔的上诉理由不成立。首先，南宁住建局作为本市房地产开发主管部门，具有对受理房地产开发企业的商品房现售备案申请及发放2号备案证明的法定职权。其次，南宁住建局在收到南国公司报送的商品房现售备案申报材料后，经审查材料又经实地查看调查，认为符合办理条件，遂给予办理备案，并依法向南国公司送达2号备案证明。由于案涉2号楼工程已整体通过竣工验收，南宁住建局依法进行竣工验收备案。对于《验收备案表》出现“地上24层，;地上**d，地下**&rdquo于对2号楼工程竣工验收情况的实质性认定错误，南宁住建局依照规定已进行更正为“地上25层，地;地上**q，地下**&rdquo商品房现售备案申报材料仅为形式审查，因此，上述情况不影响2号备案证明的合法性。请求驳回李英乔的上诉请求。 南国公司陈述称，一、南国公司按相关规定向南宁住建局递交材料申办传媒星城2#楼《备案证明》，符合办理要求、程序合法，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、南国公司开发建设的传媒星城项目2#楼，从规划方案、规划审批、施工图审查、房屋预售、施工合同签订、施工组织、施工监理、施工材料报验、施工资料编制、分部验收、房屋逐套验收、五方竣工验收直至后续的房产测绘、不动产证办理，均是按地上25层实施，且建筑面积按25层总面积21630.58㎡计量无误， 6 该工程参建各方在南宁市建筑安全质量管理中心监督下，实际已按照施工图审查备案的层数地上25层、地下0层，建筑面、地下**0.58㎡的工程规模完成施工和竣工验收。三、南国公司用于申办2号备案证明递交的《验收备案表》显示“2#楼结构类型：地下0层，地上2：地下**，地上**商业、二至二十四层为住宅”内容信息实为南国公司工作人员填写楼栋层数信息笔误导致。针对2#楼《验收备案表》所载楼层笔误信息一事，南国公司于2020年3月16日向南宁住建局、南宁审批局递交《关于更正传媒星城B地块2#楼子单位工程竣工备案笔误的申请报告》，南宁住建局于2020年3月18日对南国公司作出同意更正的批复并已完成更正手续。综上，李英乔以南国公司递交存在有笔误信息的《验收备案表》用于办理2号备案证明为由，请求撤销该行政行为没有法律事实依据，请求依法驳回其上诉请求。 本案审理期间，各方当事人未提交新的证据。经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可作为定案依据。据此，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于购房者李英乔是否具有原告主体资格的问题。根据《管理办法》第三条第二款和第八条的规定，“商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”因此，商品房现售实行备案登记制度与商品房预售实施许可制度不同。对于商品房现售，南宁住建局并没有批准现售的职权，仅是依法履行备案登记手续并供相关人员查阅，未对房地产开发企业的权利义务形成确认，亦未对他人创设新的权利或义务。本案中，李英乔基于商品房买卖合同成为购房者，南宁住建局向南国公司发放2号备案证明，李英乔并非该备案行为的相对人，该备案行为对李英乔 7 的权利义务并不直接、必然产生实质影响，李英乔与该备案行为不具有法律上的利害关系，其不具有原告主体资格。 综上，李英乔起诉不具有《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定的原告资格，即不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项规定的起诉条件。而根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定，已经立案的，应当裁定驳回起诉。故对李英乔的起诉，应依法予以驳回。一审法院受理李英乔的起诉并作出实体判决不当，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 一、撤销南宁铁路运输法院（2020）桂7102行初89号行政判决； 二、驳回李英乔的起诉。 李英乔预交的一、二审案件受理费各50元，分别由一、二审法院予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  王 苹 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  彭 博 8 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  邓蔚长 书 记 员  符贵芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条第一款行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； 9 （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 10 第一百二十三条人民法院审理二审案件和再审案件，对原审法院立案、不予立案或者驳回起诉错误的，应当分别情况作如下处理： （一）第一审人民法院作出实体判决后，第二审人民法院认为不应当立案的，在撤销第一审人民法院判决的同时，可以迳行驳回起诉； （二）第二审人民法院维持第一审人民法院不予立案裁定错误的，再审法院应当撤销第一审、第二审人民法院裁定，指令第一审人民法院受理； （三）第二审人民法院维持第一审人民法院驳回起诉裁定错误的，再审法院应当撤销第一审、第二审人民法院裁定，指令第一审人民法院审理。 《商品房销售管理办法》 第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。