广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初10900号原告（反诉被告）：广州市高德美居置业有限公司,住所地广州市天河区奥体南路****（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101661828622H。法定代表人：李岩峰，职务经理。委托诉讼代理人：禤蕴菁，广东胜伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市六艺学社教育发展有限公司，住所地广州，住所地广州市天河区花城大道**首层**自编206），统一社会信用代码91440106MA59CUKN7C。法定代表人：张洁琼，职务执行董事。被告（反诉原告）：陈小婧，女，1983年11月25日出生，汉族，住址广州市天河区林泊街****，公民身份号码3306241983********。两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：洪双逸，北京市盈科（广州）律师事务所律师。广州市高德美居置业有限公司（以下简称为高德公司）与广州市六艺学社教育发展有限公司、陈小婧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。高德公司的委托诉讼代理人禤蕴菁、陈小婧与六艺公司的共同委托诉讼代理人洪双逸，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高德公司向本院提出诉讼请求：1.判令六艺公司支付拖欠的2020年2月1日至4月30日的租金174887.66元（其中2月份的租金为56053.74元、3月和4月份的租金各为59416.96元）及迟延付款违约金（各以当月欠缴的租金为本金，分别自当月6日起计算至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，以本金为限）；2.判令六艺公司支付2016年3月1日至2020年4月30日的优惠租金差额1392154.2元；3.判令六艺公司支付高德公司为实现债权所支付的律师费10000元；4.判令陈小婧对六艺公司的上述债务承担连带清偿责任；5.判令六艺公司、陈小婧承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年3月1日，我方与陈小婧签订了《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》（以下分别简称为《租赁合同》、《补充协议》），约定：我方将广州市天河区花城大道84号首层至4层二层自编206、211、212号房（以下简称为涉案物业）出租给陈小婧，期限从2016年3月1日至2022年8月31日，并约定了优惠月租金；承租人应于每月5日前支付当月租金，逾期支付的，每日按欠缴金额的千分之五支付违约金；如承租人违反合同任何约定，出租人有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠，承租人须按原标准交纳并补足差额；由于承租人欠费，导致出租人通过诉讼途径追索的，承租人承担出租人委托律师所产生的合理费用。我方与陈小婧、六艺公司协商，将陈小婧在《租赁合同》及《补充协议》下的权利义务转让给六艺公司，并由陈小婧对六艺公司的合同履行承担连带担保责任。在签订上述协议后，我方依约交付了涉案物业，六艺公司却未依约支付2020年2月至4月的租金，故应承担相应的违约责任。陈小婧、六艺公司共同辩称：一、双方的租赁合同关系已经双方协商一致而于2020年2月29日解除。高德公司告知我方，因商场规划调整需要收回涉案物业，并考虑到我方因疫情经营困难而建议我方申请退租。我方根据高德公司的指示，于3月初递交了涉案物业的退租申请，且双方在4月29日进行了面谈，高德公司员工何某某经请示后同意了我方的退租申请，并在发送给我方的方案中写明“原租赁合同终止到2020年2月29日，考虑到2月是疫情期间，损失各担50%”的内容。此后，双方并未就合同履行有任何异议，我方也不需再支付3月和4月的租金。二、我方承租涉案物业用于经营少儿教育培训项目，在疫情期间，我方根据政府的要求，在2020年2月至5月均没有开业。故按照公平合理原则以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，不论合同是否解除均应当变更合同内容，减半收取租金。三、根据上述相关规定，承租人因疫情导致收入明显减少，出租人以迟延支付租金为由要求支付违约金的，不应当予以支持。在该种情况，若我方应当支付租金，也应当退还保证金并按合同约定以保证金抵扣租金。我方不存在恶意违约，因此不适用取消租金优惠差额和支付律师费的合同约定。六艺公司、陈小婧在本案中一并向本院提出反诉请求：1.判令确认六艺公司与高德公司之间的租赁合同关系已于2020年2月29日解除；2.判令变更租赁合同内容为“2020年2月至4月的租金减半收取”，减免租金金额为87443.83元；3.本案受理费由高德公司承担。事实和理由：与我方在本诉中的答辩意见一致。高德公司针对反诉辩称：一、聊天内容不能反映双方已经就合同解除时间达成了一致意见，我方员工只是就涉案合同的履行与六艺公司进行协商，双方至今未签署任何的书面协议确认合同已经于2020年2月29日解除。如果合同在该日解除，那么六艺公司也无需在2020年4月11日再次提交退租申请。在（2020）粤0191民初10885号案件中，六艺公司也承认占有使用涉案物业至2020年5月份。因此，六艺公司主张的合同解除时间没有事实和法律依据。二、若六艺公司认为疫情属于不可抗力影响合同履行，应当就此提供证据，否则应当承担举证不能的法律后果。同时，六艺公司所经营的培训教育在疫情期间可以采取线上方式进行，故其不能以疫情属于不可抗力为由要求解除合同。本院经审理认定事实如下：高德公司（出租人、甲方）与陈小婧（承租人、乙方）就涉案物业签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定租赁期限为2016年3月1日起至2022年8月31日止,经营“六艺学社”品牌；月租金标准为：2016年3月1日至2017年2月28日为67234元、2017年3月1日至2018年2月28日为71268.04元、2018年3月1日至2019年2月28日为75544.12元、2019年3月1日至2020年2月29日为80076.77元、2020年3月1日至2021年2月28日为84881.38元，乙方应在每月五日前向甲方支付当月应付租金，租赁保证金为201702元。同时，还约定：“3.3.1……租赁保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在十个工作日内全部无息返还乙方……11.1.1如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延支付违约。从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。……如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获得甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金……11.1.3如乙方在租赁期内非法定或约定理由单方终止原合同及本协议的或因乙方原因造成原合同及本协议终止，乙方承诺其已支付的租赁保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施等将作为对甲方损失的补偿……13.1不可抗力……任何一方无需对因不可抗力事件而停止或迟延履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述停止或迟延履行义务不应被视为违约……13.7由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封50元）、律师代理费、交通费……13.13其他约定……4、装修期：6个月（2016年1月1日至2016年8月31日）免租不免管……8、本协议期满时，乙方按现状向甲方移交场地，乙方按规定时间撤场后，甲方需15个工作日全额退还乙方保证金。9、如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款；如乙方违反合同的任何约定，甲方有权单方取消合同中的租金、免租期等一切优惠条款，乙方需在接到甲方违约通知之日起五日内按照原标准交纳及补足免租期及优惠期的所有租金差额，逾期不缴租金差额甲方有权按本合同第11.1.1条约定违约金标准按日向乙方计收违约金。月租金标准：2016年3月1日至2016年8月31日为0元、2016年9月1日至2017年2月28日为47063.8元、2017年3月1日至2018年2月28日为49887.62元、2018年3月1日至2019年2月28日为52880.89元、2019年3月1日至2020年2月29日为56053.74元、2020年3月1日至2021年2月28日为59416.96元；租赁保证金为141191.4元。之后，高德公司、陈小婧、六艺公司签订《租赁合同补充协议》，约定：自2016年8月1日零时起，陈小婧退出《租赁合同》及《补充协议》，由六艺公司受让陈小婧在《租赁合同》及《补充协议》中的权利义务，并由陈小婧对六艺公司的合同履行承担连带担保责任。六艺公司承租涉案物业用于经营线下教育培训（包括中小学托管、课后辅导、艺术教育）。六艺公司表示在新冠疫情爆发后，其从2020年1月底至6月2日的政府允许开业期间停业；为了配合高德公司的场地改造要求，在与高德公司的经营管理部门进行协商后，于2020年3月3日提交了申请，而高德公司员工也在2020年4月30日向其发送书面方案确认涉案物业中的211、212号的租赁合同于2020年2月29日解除，原206号因无法使用而变更为208号场地。为此，六艺公司提交了张洁琼与何某某（高德公司员工）在2020年4月28日至6月1日的微信聊天记录。该聊天记录显示：4月29日，何某某发出：“方案我写了，在等领导回复”；4月30日，何某某发出了方案（包括商铺的布局图以及调整方案，调整方案的内容为：1.原合同终止到2020.2.29，原合同保证金63.5万转移到新铺。考虑到2月是疫情期间，损失各担50%，所以六艺需支付2月租金和管理费为115714.795元。2.新铺位208号租赁方案：合同五年……），并表示：“张校长，这个方案你看看，然后我们约个时间聊聊。”5月10日，何某某发出：“张校长，你退211.212的申请是什么时候提交的？就是那个4.11那份吗？”张洁琼答：“3月份。”并发送了扫描件。5月29日，张洁琼问：“何经理，那个刚收到租单，211.212我们老早退租了，怎么还会有租金单？”何某某答：“那你就丢了他吧。”高德公司对此不予确认，并提交了六艺公司于2020年4月11日向其出具的《申请书》，该申请书的内容与张洁琼在2020年5月10日通过微信发送给何某某的扫描件基本一致。该申请书载明：“2020年新春伊始，新型冠状病毒疫情肆虐……目前，线下教育培训机构仍未明确具体复工时间（根据广东教育厅2020年4月9日最新发布通知：5月11日后学生可分批返校，但在幼儿园幼儿返园前，校外培训机构不得开展线下教学活动）……政府相关部门已明文规定，疫情期间线下教育培训机构不得营业，故贵司于2月10日公布的租金优惠政策完全不适用于线下教育培训机构……鉴于我司学员众多、租用场地面积较大、教职工及相关服务人员也较多，公司承担了非常大的经营成本，而疫情期间我司没有任何收入，但仍需承担员工薪酬及其他相关成本……在此恳请贵司给予我司以下支持：1.申请免除疫情期间我司承租场地的租金和管理费，免除期间为：2020年2月1日至广州市天河区教育局允许线下教育培训机构复工之日；2.……在天河区教育局允许我司复工并正常营业后，申请给予我司承租场地3个月租金减半的支持政策……3.此前贵司相关负责人对我司非常关心，建议我司缩减场地租用面积。我司经内部商议后同意，拟申请退租211、212铺位，需退还我司前期预缴的保证金201702元。我司将继续保留租用206铺位……”庭审中，高德公司表示物业公司在2020年6月3日发现六艺公司仍在使用涉案物业。2020年4月，高德公司及高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司向六艺公司、陈小婧邮寄《关于解除合同的通知》，以“未缴交2020年2月1日至4月30日的租金、管理费、水电费及违约金等费用超过三十日”为由，通知于2020年4月30日解除《租赁合同》及《补充协议》，收回涉案物业，并没收已经缴交的租赁保证金和管理费保证金等费用。在庭审中，高德公司确认其已经收到了租赁保证金141191.4元，但认为涉案的租赁保证金应当予以没收。六艺公司则认为保证金应当在本案中抵扣其应当支付给高德公司的款项。高德公司因本案纠纷而委托了律师代理本案，其与广东胜伦律师事务所签订了《委托合同》，约定的律师代理费为10000元。高德公司已经支付了上述律师费。另查明，因新型冠状××疫情防控工作，广州市教育局发布《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，要求自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动。本院认为：涉案的《租赁合同》及《补充协议》、《租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：双方之间的租赁合同关系的解除和相应的法律责任如何确定，六艺公司支付的租赁保证金如何处理。对此，本院阐述如下：1.本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。从本案查明的事实可知，六艺公司承租涉案物业开展的线下教育培训，因受疫情及疫情防控措施影响无法正常经营。另外，由于受疫情影响及高德公司对涉案物业所在商场进行改造的原因，六艺公司与高德公司就租赁事宜、租金减免等进行协商，协商方案为六艺公司于2020年2月29日对涉案物业中的211、212号房予以退租，并将206号房更改为208号房，2020年2月份租金和管理费减半收取。六艺公司也根据高德公司的要求，按照上述方案向高德公司提交书面申请，并等待高德公司的回复。此时，六艺公司对于合同能协商解除产生期待和信赖。但六艺公司据此认为双方已确认合同于2020年2月29日解除，则缺乏事实依据，本院不予采纳。其后，高德公司以六艺公司拖欠租金等费用为由，通知双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年4月30日解除，双方对合同解除不持异议，故可确定合同于该日解除。虽然导致合同提前解除是因六艺公司拖欠租金所致，但考虑到六艺公司因受疫情及疫情防控措施影响无法正常经营的事实，以及六艺公司对高德公司能与其协商解除合同所产生的期待和信赖，根据公平合理及诚实信用原则，本院酌情支持由高德公司没收六艺公司所交纳的租赁保证金70595.7元，但对于高德公司要求六艺公司支付迟延付款违约金、优惠期租金差额及律师费的主张，本院不予支持。由于合同已经解除，故对六艺公司主张变更合同内容为“2020年2月至4月的租金减半收取”的请求，本院不予支持。但结合本案情况，从公平角度出发，应对2020年2月至4月的租金予以适当减免。据此，本院酌定涉案物业该期间的租金减免50%，即六艺公司需向高德公司支付上述期间的租金为87443.83元[（56053.74元+59416.96元+59416.96元）×50%]，超出该金额部分，本院不予支持。六艺公司表示应从其所交纳的租赁保证金中抵扣其本案所欠的费用，从解决纠纷的角度出发，本院予以照准。即以没收后剩余的租赁保证金70595.7元予以抵扣，抵扣后六艺公司还需再向高德公司支付租金16848.13元。根据《租赁合同补充协议》的约定，陈小婧对六艺公司的合同履行承担连带担保责任，故高德公司要求陈小婧对本案承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州市六艺学社教育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市高德美居置业有限公司支付2020年2月1日至4月30日的租金16848.13元；二、陈小婧对广州市六艺学社教育发展有限公司的上述债务向广州市高德美居置业有限公司承担连带清偿责任；三、驳回广州市高德美居置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市六艺学社教育发展有限公司、陈小婧的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9497元，由广州市高德美居置业有限公司负担9395元，由广州市六艺学社教育发展有限公司、陈小婧负担102元；反诉受理费1093元，由广州市六艺学社教育发展有限公司、陈小婧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年十月二十七日法官助理廖活年书记员谢芝华