广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初5701号原告：林楚清，男，1966年7月7日出生，汉族，户籍地广东省深圳市，公民身份号码。委托诉讼代理人：杨波泰，广东瑞嘉律师事务所律师。被告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所惠东县。法定代表人：梁继业。委托诉讼代理人：彭小苑，女，1995年10月30日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，公民身份号码，系被告的员工。原告林楚清与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告林楚清的委托代理人杨波泰，被告碧桂园公司的委托代理人彭小苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林楚清向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还房款暂计人民币66754.7元及利息30039.6元（利息以66754.7元为本金，从2011年8月22日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告全部返还款项之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定原告购买被告开发的浪琴湾X号房，该商品房合同约定建筑面积83.96平方米，其中，套内建筑面积58.16平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为25.80元。合同第四条约定，涉案房屋按套内面积计算，单价为每平方米19273.47元，总金额为人民币1120945元。原告在起诉前通过其他维权的业主得知，涉案房产楼盘存在几乎无业主共有部分，公摊面积差异出入巨大等诸多问题，原告涉案房产公摊面积至少多计算了5平方米以上（最终以房管局、测绘机构调取的相关资料为准），严重侵犯了原告的合法权益。根据上述《商品房买卖合同》约定可以看出，合同对涉案房屋的总建筑面积、套内建筑面积及公摊面积均有明确约定。所以，被告在合同第四条约定以套内面积作为计价面积核定涉案房屋价格，应理解为处于简化计价方式的目的，将房屋公摊面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，而非被告对房屋公摊面积免费赠送。因为，涉案房屋公摊面积的减少意味着房屋权利人在购买房屋时多付了房款并严重影响居住环境。另，涉案房屋公摊面积减少必然导致涉案房屋的二次交易等投资收益（涉案楼盘建成已七八年，目前原价都无法出售）。很显然，被告多计算公摊面积给原告，属于严重违约，理应依法退还多计算公摊面积的房款给原告。据此，原告依法提起诉讼，恳请贵院查明事实后，依法判决，支持原告诉请。被告碧桂园公司辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同及其附件补充协议合法有效，是双方真实意思表示，不违反法律法规，对双方均具有法律约束力，原告诉求无事实和法律依据，应予以驳回。原被告于2011年8月22日签订商品房买卖合同及其附件补充协议，合同第四条约定，涉案商品房按套内建筑面积计算房价，且附件四合同补充协议中第三条中已明确约定因商品房以套内建筑面积计价，如暂测的商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权面积有差异的，买卖双方对此不作退价，所以被告无需对分摊面积差进行补退。第二点，原告的诉求事项已超过3年诉讼时效，其诉求不应予以支持。原告林楚清围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房地权证，证明稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园浪琴湾X号产权属属于原告；2.买卖合同，证明原、被告于2011年8月22日签署买卖合同，合同第五条约定了面积的误差处理条款；3.发票，证明原告已支付全部房价款。被告碧桂园公司围绕其抗辩意见依法提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》及其附件，证明原被告双方签订的商品房买卖合同及其附件意思表示真实合法有效，对双方均具有法律约束力。合同明确计价方式，且附件四补充协议第三条关于面积差异的处理做了明确约定，被告无需对公共部位与分摊的建筑面积差异向原告进行退补；2.竣工验收备案表，证明被告交付的商品房经相关部门合法验收及备案符合法定交付条件；3.碧桂园十里银滩业主入住登记表、物业及资料移交书，证明原告于2012年12月1日就收房，知悉涉案房屋建筑面积、套内面积及分摊面积情况，至今才提出诉求已超过诉讼时效，对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：被告碧桂园公司系成立于2008年1月23日的有限责任公司（法人独资），经营范围：房地产开发及销售；石化大道东段(沿海高速公路小径湾出口至惠东段)市政工程建设、自有房产租赁等。2011年8月22日，原告林楚清与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县稔山镇亚婆角地段浪琴湾X层X号房产，该商品房建筑面积为83.96平方米，其中套内建筑面积58.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.80平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为19273.47元，总金额1120945元。合同第五条约定，面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定），本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同附件四第三条约定关于面积差异处理……（五）因该商品房以套内建筑计价，故若暂测的该商品房公用部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权面积有差异的，买卖双方对此不另作退补。签订上述合同后，原告依约付清购房款。2012年8月21日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五个单位验收合格。2012年11月5日，被告取得涉案工程的竣工验收备案表。被告提供碧桂园·十里银滩业主入住登记表，日期为2012年12月1日，业主姓名林楚清，区内地址浪琴湾X号，紧急联系人陈某某，与业主关系为妻子，领取大门钥匙6条、信箱钥匙2条。《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《物业移交书》、《装修服务手册》、《业主手册》、《服务指南》已交付给业主。业主签名处有陈某某。2015年10月28日，原告取得涉案房产的房地产权属证书，其中建筑面积83.11㎡，套内建筑面积58.16㎡。原告称原告涉案房产公摊面积至少多计算了5平方米以上，最终以房管局、测绘机构调取的相关资料为准，故于2020年9月25日，原告向本院提交调查取证申请，申请调取涉案楼盘有关规划设计图、全籍信息等证据，查实涉案房产公摊面积的具体误差。综合本案案情，涉案房屋的权属证书已载明建筑面积及套内面积，两者相减即可得出公摊面积，本院认为无需进行调查取证，故不予准许该调查取证申请。本院认为：原告林楚清与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及附件，购买被告开发位于惠东县稔山镇亚婆角地段浪琴湾X层X号房产一套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告主张涉案房产公摊面积差异及被告应退还多收的购房款的问题。从涉案房屋的权属证书可知公摊面积为24.95㎡（83.11㎡-58.16㎡）,与原、被告签订的商品房买卖合同约定的25.80㎡误差为0.85㎡，非原告所主张的5㎡以上。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原告目前提供的证据未能证明涉案房产公摊面积存在5㎡以上的差异，依法应承担举证不能的不利后果，故原告主张被告应退还多收的购房款，理由不充分，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题。原告于2012年12月1日收房，于2015年10月28日取得涉案房屋的房地产权属证书，其应当自2015年10月28日起知道或应当知道涉案房地产权属证书上记载的面积与合同约定的面积存在差异。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，诉讼时效计算至2018年10月27日止。原告于2020年8月19日向本院提出上述诉讼请求已超过诉讼时效。故被告提出诉讼时效抗辩，理由充分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告林楚清的全部诉讼请求。案件受理费2220元（原告林楚清已预交），由原告林楚清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  胡瑞红人民陪审员  赖月好二〇二〇年十月二十日法官 助理  柯嘉静书 记 员  黄淑妤