湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3550号原告：武陵区金色家园小区第一届业主委员会。主任：孙圣彪。委托诉讼代理人：林新，湖南良思律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：鲁由舫，湖南澧州律师事务所律师，一般授权代理。被告：常德火车站大市场开发建设有限公司，住所地湖南省常德市武陵区南坪街道办事处汇金社区常德大道常德火车站大市场电器日化城**。法定代表人：张新华，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢钢，湖南半毫米律师事务所律师，特别授权代理。被告：张忠胜，男，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：杨建明，湖南天迪律师事务所律师，特别授权代理。原告武陵区金色家园小区第一届业主委员会（以下简称金色家园业委会）与被告常德火车站大市场开发建设有限公司（以下简称火车站大市场公司）、张忠胜确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金色家园业委会的主任孙圣彪、金色家园业委会的委托诉讼代理人林新、鲁由舫，被告火车站大市场公司的委托诉讼代理人谢钢，被告张忠胜及其委托诉讼代理人杨建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金色家园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求确认火车站大市场公司与张忠胜签订的《“金色家园”地下车位转让协议》无效；2.火车站大市场公司与张忠胜承担本案全部诉讼费用。火车站大市场公司辩称：1.金色家园业委会无权提起本案诉讼，根据相关法律规定，业主委员会提起诉讼只能在物业管理有关的纠纷中才能有权作为诉讼主体参加诉讼，但是本案不是物业管理的范畴，而是牵涉车位转让的范围，所以金色家园业委会不能提起本案诉讼；2.金色家园业委会的主张所依据的理由不成立，根据人民防空法等相关法律规定，人防车位也是属于谁投资谁所有，谁收益谁维护，也是可以买卖、赠予和出租的；3.涉案车位转让并没有侵害其余业主合法权益，从案涉楼盘开盘至今有八年之久，需要使用车位的业主都已经购买或者租赁了车位，火车站大市场公司对闲置资产进行处置，是符合管理要求和满足业主需要的，张忠胜在受让案涉车位并再次转让、转租时，所报价位均比开发商的价格优惠，业主权益并未受到损害。张忠胜辩称：1.金色家园业委会不是本案适格主体，作为小区业主委员会除了应当依法向街道社区备案之外，根据物管条例相关规定，业主委员会应当得到全体业主大会明确授权。同时，根据我国民事诉讼法相关规定，原告应当是与本案有利害关系的公民或其他组织，张忠胜受让的案涉车位不属于小区业主委员会公共资产，也没有损害全体业主公共利益，所以金色家园业委会不具备适格主体资格；2.案涉地下停车位未占用小区的公共停车道或者全体业主的公共建筑面积，而是由火车站大市场公司通过依法投资修建取得的物权，不属于法律意义上纯粹的人防工程，故火车站大市场公司依法处置案涉地下停车位合法有据；3.从2012年小区开盘以来，在对外销售中，火车站大市场公司对全部地下停车位优先满足全体业主需要，至今时间长达八年，对业主没有购买的地下车位，火车站大市场公司作为投资者为了盘活资产和资金周转，依法处理闲置资产合情合理合法。火车站大市场公司与张忠胜之间签订了案涉小区地下停车位转让协议后，及时通知了物业管理公司，完成了涉案小区转让车位的相关手续，所以涉案车位转让合同合法有效；4.张忠胜依法取得涉案的小区地下停车位后，对全体业主进行公告，继续以优惠价格对小区全体业主出售地下停车位，未损害全体业主的合法利益。综上，请求法院查明事实，驳回金色家园业委会全部诉讼请求。经审理查明，本院确认案件事实如下：2020年1月21日，火车站大市场公司（甲方）与张忠胜（乙方）签订《“金色家园”地下车位转让协议》，约定：“一、标的物。乙方专用停车位为地下室停车场车位号：10、11、……198、199号（共71个，由乙方到现场确认所购车位尺寸大小及车位号再与甲方签订本协议）。二、车位产权与性质。“金色家园”地下停车场所有权为甲方。张忠胜业主按本协议的约定，对上述共71个专用停车位享有出售、租赁等使用权。三、车位使用时间。其使用年限自本协议签订且乙方付清上述车位使用权款项后开始，使用所有权随商品房存在而存在。……五、本车位据相关规定不办理房产证。六、其他事项：1、不可抗力事项。甲方修建的地下停车场同时具有人民防空工程功能，乙方在使用该停车场期间，应遵守国家有关人民防空工程的相关规定，不得影响人民防空工程的使用效能，不得妨碍该工程迅速转入战时状态。2、物业管理。乙方取得上述车位使用所有权后，应服从小区物业公司的管理。在使用权转让、租赁后，要及时办理车辆出入、停放、管理手续，并遵循本小区物业公司制定的车位管理制度，物业公司可直接向购买人、承租人收取车位物业服务费。……4、甲方向乙方提供的上述停车位不能与金色家园业主存在利益纠纷，如存在利益纠纷，甲方要协助乙方处理或全额退款……。”2020年3月16日，张忠胜向金色家园业主发出《喜报》，载明：……现将金色家园地下剩余停车位以特惠价格优先出让给本小区业主，并赠送2020年全年的车位物业管理服务费……。金色家园业委会认为，火车站大市场公司与张忠胜签订的《“金色家园”地下车位转让协议》违反法律、法规的禁止性规定，并侵害了业主的合法权益，遂诉至本院提出前列诉讼请求。另查明，金色家园业委会成立后，于2019年12月12日将业主委员会组成人员向常德市武陵区物业服务管理处备进行了案。张忠胜系金色家园小区业主，2013年9月6日，其金色家园2号楼房产经常德市房地产产权管理处办理在其妻子周平义名下。还查明，金色家园小区未设有地上停车位，只有案涉地下176个停车位，案涉车位未占用小区业主共有的道路或场地。上述事实有《“金色家园”地下车位转让协议》、喜报、《关于金色家园小区成立第一届业主委员会备案的函》、《证明》、结婚证复印件、房屋所有权证复印件及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是火车站大市场公司与张忠胜签订的《“金色家园”地下车位转让协议》是否有效。根据《“金色家园”地下车位转让协议》的约定，张忠胜依据协议仅取得案涉地下车位的使用权，即该协议系车位使用权转让协议。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”以及《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，火车站大市场公司作为案涉人防工程车库的投资建设主体，案涉人防工程平时由其进行使用、管理、收益。在优先满足业主需要后，火车站大市场公司有权对闲置的案涉停车位进行使用权转让或租赁，故火车站大市场公司与张忠胜签订的《“金色家园”地下车位转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对金色家园业委会要求确认协议无效的诉讼请求本院不予支持。另金色家园业委会成立后，其业委会组成人员在主管部门进行了备案，其诉讼主体性质属于我国民事诉讼法规定的其他组织，在无相反证据证明金色家园业委会系经由违法程序所产生的情况下，应认定金色家园业委会的合法地位，其为全体业主的利益而提起的本案诉讼，本院认为金色家园业委会具有相应的诉讼主体资格。同时，为避免诉讼资源的浪费及造成双方当事人诉累，对火车站大市场公司及张忠胜关于金色家园业委会不具有原告主体资格的辩解，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条规定，判决如下：驳回武陵区金色家园小区第一届业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费100元，由武陵区金色家园小区第一届业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  覃爱惠二〇二〇年十月二十一日法官助理崔丹书记员陈虹附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。