河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民再112号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：保定东方双语学校，住所地河北省保定市莲池区东二环路**。 法定代表人：郭希，该学校校长。 委托诉讼代理人：张彦民，河北燕赵众诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：保定宝贝乳业有限公司，住，住所地河北省保定市莲池区东二环路**/div> 法定代表人：芦文晓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毕中峰，河北佳篷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洋，河北佳篷律师事务所律师。 再审申请人保定东方双语学校（以下简称东方双语学校）因与被申请人保定宝贝乳业有限公司（以下简称宝贝乳业）租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市中级人民法院（2019）冀06民终5269号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年3月17日作出（2020）冀民申394号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人东方双语学校的法定代表人郭希及其委托诉讼代理人张彦民、王凯，被申请人宝贝乳业的委托诉讼代理人毕中峰、王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方双语学校申请再审请求，l、撤销河北省保定市中级人民法院（2019）冀06民终5269号民事判决、河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初1999号民事判决；2、改判双方签订的《租用土地合同》合法有效，并驳回宝贝乳业的全部诉讼请求；3、本案诉讼费由宝贝乳业承担。理由是：1、本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条之规定，确认合同有效。本案无任何证据证明违反了现行《合同法》第五十二条规定的五种情形。2、本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条之规定确认合同有效。现行法律并未规定案涉合同需办理批准、登记等手续才生效，即使案涉合同涉嫌违反已失效的《经济合同法》中相关批准、登记之规定，但被申请人已于2004年取得国有建设用地使用权，据此，案涉合同即使原属无效，也于此时转化为了有效合同。3、关于案涉合同租赁期限问题。原审认定东方双语学校与宝贝乳业属于无固定期限租赁合同关系，违反了《物权法》的规定，属适用法律错误。案涉合同合法有效，其中约定租赁期限30年，并不违反当时的法律或行政法规的规定，应受法律承认和保护。4、宝贝乳业违反契约精神和诚实信用原则，恶意撕毁合同，将给东方双语学校带来巨额损失，并造成恶劣社会影响。 宝贝乳业辩称：一、本案应适用《经济合同法》而非《合同法》。1、申请人关于适用《合同法》，则《租用土地合同》有效的观点是错误的。案涉合同违反的是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定。同时，申请人作为承租人，在租赁土地上办学，亦改变了土地使用权性质，其办学行为亦违反了《规划土地使用权管理暂行办法》第二十一条之规定。上述法规的强制性规定是“效力性”规范，而非“管理性”规范。2、案涉合同是无效合同，而非“未生效”合同。案涉合同的签订、履行明显欠缺合同的有效要件，其生效要件不仅仅是履行批准程序那么简单，更重要的是双方故意逃避国家监管、扰乱土地市场、损害国家利益的违法情况。且案涉合同从订立到起诉，申请人已使用了20年，而未生效合同是不产生合同履行的法律后果的。3、被申请人后期土地使用权出让行为，不改变案涉合同无效的法律后果。无效合同自始无效，后期办理土地出让，不改变合同的违法事实。另外，申请人将农业用地用于教学还必须依法履行审批、重新签订土地出让合同、补交土地出让金，并办理登记的法定手续。4、案涉土地使用权变动情况说明，被申请人始终是租赁土地的使用权人，申请人已取得租赁土地的使用权之说无从谈起。申请人在租赁的土地上建房，是否履行了法定手续、何时办理了属于自己产权的房证，以及如何在土地使用权人为被申请人名下的情况下违法办理的房屋所有权证，被申请人不得而知。5、申请人认为被申请人起诉系缺乏诚信行为，申请人守约无辜，该观点不成立，因为申请人和被申请人均为过错方，受害方是国家。6、根据《划拨土地使用权管理办法》第十七条、第二十一条规定，土地使用权履行出租、报批和登记手续的是合同双方义务，而非一方单独办理的。而承租后改变土地使用权使用类别的，必须由承租方履行相应义务。7、申请人认为本案应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条的规定原则不认定合同无效。该主张系“类推”，本案争议内容在国务院《城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》和《划拨土地使用权管理办法》中已有明文规定，故该“类推”不成立。 宝贝乳业向河北省保定市莲池区人民法院起诉请求：依法判令宝贝乳业与东方双语学校签订的《租用土地合同》无效，东方双语学校返还租赁宝贝乳业的土地使用权。 一审法院认定事实：1995年清苑县土地管理局向保定牛奶场（宝贝乳业前身）颁发国有土地使用证，宝贝乳业取得位于清苑县，北邻西康各庄、大阳西队，南邻东康各庄、大阳西队，东临蔬菜研究所、农机校，西邻西康各庄的土地使用权188782.2平方米，土地性质为国有划拨。1998年6月1日宝贝乳业（原名称：保定牛奶场）与东方双语学校签订《租用土地合同》，合同约定，东方双语学校租用宝贝乳业牛奶场院内土地80000平方米（120亩）作为办学校址之用；土地出租费每年每666.7平方米（1亩）2000元，从第三年度开始，每年递增10%；每年分两次交清，交费时间分别是9月10日和3月10日；有效期三十年，届满时可根据需要变更条款，除政策性问题或不可抗拒的原因，不得终止合同；如有违约，违约方需赔偿履约方一切经济损失……。2001年9月1日宝贝乳业与保定市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定，宝贝乳业自2002年6月30日之前至2005年6月30日分四期向保定市土地管理局共缴纳土地使用权出让金27,856,200元，土地性质由国有划拨用地调整为国有出让用地，土地出让年限为五十年。2004年4月6日和2013年5月8日保定市国土资源局分别向宝贝乳业出具保定市国用（2004）字第13XXXX32号、保定市国用（2013）字第13XXXX28号、保定市国用（2013）字第13XXXX27号国有出让用地土地使用证，涉案土地由国有划拨用地调整为国有出让用地。另查明，2001年保定牛奶场名称变更为宝贝乳业。 一审法院认为，根据《土地管理法》的相关规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用；城市基础设施用地和公益事业用地经县级以上人民政府批准可以划拨方式取得；建设单位使用国有土地，应按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中在城市规划区内改变土地用途的，在报批之前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。宝贝乳业以划拨方式取得土地使用权，其在未经保定市人民政府批准、不具备土地出租的条件下，擅自将划拨的国有土地使用权进行出租，且用于非农建设，侵害了国家利益，违反了上述法律、行政法规的强制性规定，其与东方双语学校签订的《租用土地合同》应属于无效合同。2001年9月5日宝贝乳业与保定市土地管理局签订《土地使用权出让合同》，并缴纳土地出让金后，分别于2004年和2013年取得出让用地使用权，至此，宝贝乳业具备了将出让用地出租、转让的基础条件。宝贝乳业取得国有出让用地使用权之后，将土地出租给东方双语学校不违反法律的强制性规定，应予保护，但这并不能否认宝贝乳业在取得土地使用权之前的合同是无效的情形。根据《合同法》的相关规定，合同无效自始无效，因此，宝贝乳业、东方双语学校签订的《租用土地合同》所约定的内容不应作为宝贝乳业取得土地使用权之后有效租赁的依据。至宝贝乳业提起诉讼，双方应为无固定期限的租赁合同关系，双方仍然保持着租赁关系，宝贝乳业要求东方双语学校返还土地使用权条件尚不具备，可另行主张权利。 一审法院判决：一、原告保定宝贝乳业有限公司与被告保定东方双语学校于1998年6月1日订立的《租用土地合同》无效；二、驳回原告保定宝贝乳业有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由被告保定东方双语学校负担。 东方双语学校不服一审判决，向河北省保定市中级人民法院上诉请求：l、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初1999号民事判决，认定东方双语学校的抗辩理由成立；2、认定东方双语学校与宝贝乳业租赁合同有效，租赁关系既成事实，未到租赁期限，不可解除；3、本案诉讼费由宝贝乳业承担。 二审中，东方双语学校提交1998年6月1日双方签订的联合办学合同一份，证明东方双语学校盖房已经获得合法手续，宝贝乳业也知道。宝贝乳业质证称，对合同真实性认可，但是对关联性有异议。这份合同是对3月8日合同的修正，当时双方有合作办学的意向，后来没有协商成，办学就没有进行下去，改成了租赁合同。联合办学合同仅仅是合作合同，而不是办理产权证的必须手续。 宝贝乳业提交1998年3月8日双方签订的联合办学合同复印件一份，证明双方开始有办学的意向，但是没有协商成，改成租赁合同。东方双语学校质证称，对证据的真实性不认可，没有原件。 东方双语学校提交的1998年6月1日双方签订的联合办学合同，宝贝乳业对其真实性认可，并提交1998年3月8日双方签订的联合办学合同复印件一份，证明双方确有联合办学的意向，对东方双语学校提交的证据真实性二审法院予以确认。宝贝乳业提交1998年3月8日联合办学合同复印件，没有原件，且东方双语学校不予认可，对其真实性，二审法院不予确认。 二审法院经审理查明事实与一审查明一致。 二审法院认为，案涉《租用土地合同》签订于1998年6月1日，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，此前适用的是《中华人民共和国经济合同法》。故对于案涉合同效力应当依照《中华人民共和国经济合同法》予以认定。该法第七条第一款第（一）项规定，违反法律和国家政策、计划的合同无效。宝贝乳业的前身保定牛奶场未经相关行政机关批准，就划拨土地与东方双语学校签订租用合同，违反了当时的法律和国家政策，应当认定无效。一审判决虽适用法律错误，但对合同效力的认定正确。 2004年4月6日，宝贝乳业通过出让方式取得了国有土地使用权，具备了对案涉土地的自主出租经营权。至本案一审起诉前的20年零2个月，宝贝乳业并未对合同效力提出异议，双方均按合同约定条件履行。至二审期间，东方双语学校仍然交纳租赁费，宝贝乳业亦认可收取，故一审判决认定双方为无固定期间租赁合同关系，与事实相符。双方虽未签订新的租赁合同，但事实上保持了租赁合同关系，双方应依照诚信原则履行各自义务。宝贝乳业诉请返还土地使用权，一审判决未予支持与本案的客观情况相符。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人保定东方双语学校负担。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，关于案涉《租用土地合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，案涉《租用土地合同》签订于1998年6月1日，故对于案涉合同的效力应当依照合同签订时施行的法律，即《中华人民共和国经济合同法》予以认定。宝贝乳业主张依据该法第七条第一款第（一）项规定，“违反法律和国家政策、计划的合同无效”，案涉合同违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，为无效合同。本院认为，1990年5月19日实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”从条文内容看，均未明确规定违反该规定的合同无效，因此上述规定并非效力性强制性规定。宝贝乳业又主张东方双语学校作为承租人，在租赁土地上办学，改变了土地使用权性质，未履行批准、登记、签订出让合同并向国家缴纳土地出让金的法定义务，逃避国家对土地市场的监管，违反了国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条、第三十二条之规定，合同无效。该管理办法在效力上属于部门规章，不能作为确认合同无效的法律、行政法规依据。故，宝贝乳业主张案涉《租用土地合同》无效的理由不成立，本院不予支持。案涉《租用土地合同》基于宝贝乳业和东方双语学校的真实意思表示签订，双方已实际履行多年，现宝贝乳业起诉要求确认《租用土地合同》无效，也有违诚实信用原则。而且认定合同无效将影响东方双语学校正常的管理和教学工作，不利于社会的稳定。故，宝贝乳业主张案涉合同无效，东方双语学校应返还租赁宝贝乳业的土地使用权的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，再审申请人东方双语学校的再审请求成立，应予支持，原判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省保定市中级人民法院（2019）冀06民终5269号民事判决及河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初1999号民事判决； 二、驳回保定宝贝乳业有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，由保定宝贝乳业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李源 审判员  宋威 审判员  孟慧 二〇二〇年十月十九日 书记员  刘洁