陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终12120号 上诉人（原审被告）：张宇，男，1977年10月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郑朝东，陕西锐迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬润杰,陕西锐迈律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：阎宏丽，女，1980年8月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：郑朝东，陕西锐迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬润杰,陕西锐迈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：文艳艳，女，1972年9月18日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：宋亚林，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛毓心，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程忠鹏，男，1972年4月5日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：宋亚林，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛毓心，陕西丰瑞律师事务所律师。原审第三人：重庆金安小额贷款有限公司。住所地：重庆市。法定代表人：邹宣戈，该公司总经理。上诉人张宇、阎宏丽因与被上诉人文艳艳、程忠鹏，原审第三人重庆金安小额贷款有限公司（以下简称：金安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初10971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，文艳艳与程忠鹏为夫妻。张宇与阎宏丽为夫妻，2004年1月14日登记结婚。2010年12月28日，张宇与西安经发地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安市XX区XX城XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积133.39平方米，总价1006299元，其中首付306299元，剩余70万元在兴业银行办理了按揭贷款。2013年7月21日，文艳艳通过POS机刷卡消费方式向西安经发地产有限公司支付121590.38元。同日，西安经发地产有限公司开具两份收款收据，分别载明收到张东旗（张宇曾用名）21-1-303个贷逾期56814.58元及收到张宇4-2-403个贷逾期64775.8元。该收据原件由文艳艳与程忠鹏持有。当日，程忠鹏与张宇签订《购房第一次协议》，载明张宇收（程忠鹏代交张宇个贷逾期费）121590.38元，程忠鹏收到张宇商品房买卖合同两份（2331419、2334071）、《关于的补充协议》一份、买方使用证件空字第8741035士兵证一个。2013年8月2日，文艳艳通过POS机刷卡向西安经发地产有限公司支付26894.25元。同日，西安经发地产有限公司开具两份收款收据，分别载明收到张东旗21-1-303还款（个人逾期贷款）13533.72元及收到张宇4-2-403还款（个贷逾期贷款）13360.53元。该收据原件由文艳艳与程忠鹏持有。2013年8月3日，文艳艳以POS机刷的方式向西安经发物业管理有限责任公司支付1631.7元。该公司同日出具收据，载明收到21-2-403张宇2012.12.1至2013.8.31物业费、电梯费等共计1631.7元，收据原件由文艳艳与程忠鹏持有。同日，文艳艳以POS机刷卡方式向经发地产公司支付50561.5元，其中房屋面积补差款830元、他项权利费80元、登记费80元、大修基金19357.5元、契税30214元。经发公司出具了房屋销售结算单，原件由文艳艳与程忠鹏持有。当日，文艳艳与程忠鹏收取了涉案房屋。2013年8月10日，文艳艳取款10万元。同日，张宇以其曾用名张某某的名义签署了文艳艳打印的收条。收条载明收到涉案房款10万元（购房合同编号2331419/2334071，建筑面积133.39平方米，售价1006299元）。2013年9月，文艳艳、程忠鹏与陕西兴龙日盛装饰装修有限公司签订涉案房屋的装修合同，对涉案房屋装修并入住至今。2014年7月10日，程忠鹏银行账户支出4万元。同日，张宇以张某某名义向文艳艳出具借条，载明借到文艳艳4万元。2015年2月27日，文艳艳以POS机刷卡方式向经发地产公司支付53551.22元。同日，该公司出具了收款收据，载明收到张宇21-2403个贷逾期53551.22元。该收据原件由文艳艳与程忠鹏持有。2015年2月26日，张宇向西安经发地产有限公司提交更名申请及情况说明，载明其于2010年12月28日购买白桦林间21号楼2单元20403号房屋，现因资金困难无法偿还银行贷款申请将房屋买受人变更为文艳艳。该更名申请及情况说明现由文艳艳与程忠鹏持有。2015年3月17日，文艳艳向张宇转账67.02万元。2015年4月14日，文艳艳再向张宇转账10783.34元。同日，涉案房屋全部按揭贷款结清。2015年5月28日，涉案房屋抵押登记被注销。2017年5月24日，涉案房屋办理了产权登记，登记所有人为张宇，不动产权号201XXXXXXXX，登记坐落为西安市XX区XX城XX路XX幢XX室。2017年6月9日，张宇与第三人金安公司签订《授信协议》、《最高额抵押合同》及《西安市房地产抵押合同》，约定金安公司在2017年6月9日至2022年6月8日期间最高向张宇出借75.9万元，涉案房屋作为抵押，抵押期限自2017年6月9日至2022年6月8日，并办理了抵押登记。此后，金安公司向张宇出借15万元，最后还款期限为2020年6月9日。现因房屋过户问题，文艳艳与程忠鹏诉至原审法院，诉请如前。诉讼中，文艳艳与程忠鹏向原审法院申请查封涉案房屋，原审法院于2019年8月26日作出（2019）陕0112民初10971号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封。另，张宇至今在金安公司尚有最后一笔未到期借款待清偿。文艳艳、程忠鹏诉至原审法院称，2013年6月，其夫妇二人在白桦林间售楼部看房时与张宇相识。张宇称自己在兰州军区空军司令部工作，因程忠鹏也是军人身份便互相闲聊。张宇得知其想在该小区买房后，称自己在该小区有三套住房，因手头紧张导致两套房屋断供，提出愿意以原价向其出售其中一套房屋，并承诺可以找开发商更名。2013年7月21日，双方达成房屋转让意向，签订了《购房第一次协议》，约定将张宇在西安经开地产有限公司购买的位于白桦林间小区21栋2单元20403室房屋以1006299元的价格转让给其。协议签订后，其以代某某偿还另外两套房屋121590.38元银行逾期贷款的方式支付了所购房屋的第一笔款项，随后又通过现金支付、代偿涉案房屋月供、交纳物业费、契税、大修基金、提前偿还剩余贷款等方式支付了涉案房屋的房款。2013年8月3日，其在缴纳了契税、专项维修基金后领取了房屋钥匙，并花费30余万元对房屋进行装修后，于2014年3月入住至今。期间，其一直催促张宇履行合同义务，但因张宇士官证过期与身份证不符以及不积极配合等原因导致办理更名承诺未果。2014年5月在最后一次更名未果的情况下，张宇收回了购房合同、士官证等手续，并承诺通过房管局办理过户。但几年间，张宇均已各种理由一再拖延。2018年3月以后，张宇开始拒接电话、拒回短信。后其得知张宇已于2017年6月6日办理了房产证，故诉至法院。诉讼中，其得知张宇于2017年6月9日与金安公司签订《西安市房地产抵押合同》、《最高额抵押合同》，将涉案房屋抵押给金安公司。综上，请求：1、判令其代某某清偿基于2017年6月9日签订的《西安市房地产抵押合同》、《最高额抵押合同》欠付金安公司的款项；2、判令金安公司在收到代偿款项后三日内解除设定在西安市XX区XX城XX路XX小区XX栋XX单元XX号房屋的抵押权；3、判令张宇在解除西安市XX区XX城XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋抵押权后三日内将涉案房屋过户至其名下，并承担因过户产生的所有税费；4、判令张宇给付其向金安公司代偿的全部款项及至该款项至实际给付之日的利息；5、本案诉讼费、保全费及其他费用由张宇、阎宏丽承担。张宇辩称，首先，其与程忠鹏原均为军人，于1996年左右在兰州军区文件站相识，之后成为朋友。2013年其因发生交通事故致人死亡，急需向死者赔偿，加之无力偿还房贷，遂将涉案房屋出租并交由程忠鹏居住，形成不定期房屋租赁关系，以租金抵充向程忠鹏的借款，也有抵押的意思。程忠鹏代其归还的银行按揭贷款等系程忠鹏向其出借的借款，并非购房款。借款后，程忠鹏曾提出购房该房屋的意思表示，但其及妻子未同意，双方未形成房屋买卖关系，故程忠鹏代其向金安公司清偿债务以消灭抵押权的基础不存在，程忠鹏请求不应得到支持。其次，其与妻子阎宏丽2004年结婚，涉案房屋为二人2010年底用婚后积蓄购买，为夫妻二人共同共有，其无权单独处分该房屋，也不可能独自作主将房屋出卖给程忠鹏，单独处分的行为也无效。第三，涉案房屋于2017年6月9日因其向金安公司借款而抵押给金安公司，现借款尚未还清，抵押并未解除，程忠鹏请求过户无法实现。综上，请求驳回文艳艳、程忠鹏诉讼请求。阎宏丽辩称，涉案房屋为其与张宇的夫妻共同财产，其从未同意出卖该房屋，且其并非房屋买卖的相对方，文艳艳、程忠鹏起诉其无法律依据。另外，未经其同意和签字，任何关于出卖涉案房屋的行为均无效，张宇也无权单方处分该房屋。综上，请求驳回文艳艳、程忠鹏诉讼请求。金安公司述称，张宇在其公司的借款，文艳艳、程忠鹏与张宇、阎宏丽均可偿还，但是按照其公司的流程办理抵押权解除手续一般需要八个工作日，且解押还需张宇本人带身份证到房管局办理撤销抵押或者由法院强制执行。原审法院认为，结合当事人诉辩意见及陈述，本案的争议焦点为：一、文艳艳、程忠鹏主张其与张宇为房屋买卖关系能否成立，张宇抗辩与程忠鹏为民间借贷关系的意见应否采纳；二、张宇与阎宏丽是否存在事实上的房屋买卖关系；三、文艳艳、程忠鹏请求代偿涉案房屋债务以消灭房屋设定的抵押权，进而办理房屋过户手续的主张能否支持。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，文艳艳、程忠鹏就其主张的房屋买卖关系，提交了《购房第一次协议》、其为张宇支付按揭贷款的付款凭证及涉案房屋的补充协议原件、收款收据原件、贷款结清凭证原件、更名申请原件、房屋交接记录表原件。以上证据之间可以相互佐证，能够形成证据链证明文艳艳、程忠鹏与张宇存在房屋买卖的意思表示和行为，故原审法院对文艳艳、程忠鹏与张宇之间存在房屋买卖关系的事实予以认定。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案张宇抗辩其与程忠鹏之间系民间借贷法律关系，涉案房屋交付程忠鹏系以房屋租金抵偿借款。但程忠鹏对此不予认可，张宇就其该主张也未提供任何证据，且本案涉及款项次数较多、数额较大，双方未签订书面借款合同、未约定借款期限、利率标准，张宇关于借款的意见明显不符合日常生活经验，故原审法院对张宇该抗辩意见不予采纳。关于争议焦点二，阎宏丽与张宇为夫妻，涉案房屋为阎宏丽与张宇婚姻存续期间所购，阎宏丽与文艳艳、程忠鹏之间也未签订书面房屋买卖合同。但涉案房屋自2013年8月3日即交付文艳艳、程忠鹏，且此后文艳艳、程忠鹏装修入住至今长达数年时间，并清偿了涉案房屋的相关债务，阎宏丽在此期间对文艳艳、程忠鹏装修、使用其房屋未提出任何异议、对房屋未主张过任何权利，亦未负担过房屋所涉债务，明显不符合日常生活经验。且阎宏丽与张宇为夫妻，在本案中与文艳艳、程忠鹏存在利害关系，故阎宏丽抗辩对张宇处分房屋的行为完全不知情的意见，原审法院不予采信。综合本案基本事实，原审法院推定阎宏丽对张宇与文艳艳、程忠鹏之间的房屋买卖知情且予以默认，文艳艳、程忠鹏与张宇之间的房屋买卖合同效力及于阎宏丽，文艳艳、程忠鹏与阎宏丽存在事实上的房屋买卖关系。关于争议焦点三，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，张宇在取得涉案房屋权属证书后，以涉案房屋为抵押向金安公司借款，为涉案房屋设定了抵押权，文艳艳、程忠鹏请求办理房屋过户必须先消灭房屋上设定的抵押权，但张宇欠付金安公司的借款尚未偿还完毕，致抵押权不能依约办理，故文艳艳、程忠鹏请求代偿剩余借款本息以消灭房屋设定的抵押权，应予支持。房屋抵押权注销后，文艳艳、程忠鹏请求张宇办理过户手续，应予支持。文艳艳、程忠鹏与张宇办理过户时产生的税费，因双方并无明确约定如何分担，故双方应当依据具体经办机构的要求缴纳，本案不予处理。本案系房屋买卖法律关系，文艳艳、程忠鹏代偿借款本息后的追偿与本案非同一法律关系，故文艳艳、程忠鹏请求张宇向其给付代偿的借款本息，本案不予处理。综上所述，文艳艳、程忠鹏请求判令其代某某欠付金安公司的借款本息、由张宇及金安公司解除涉案房屋抵押权以及由张宇配合办理房屋过户的诉讼请求，原审法院予以支持。文艳艳、程忠鹏请求张宇承担因过户产生的税费及判令张宇给付其代偿的借款本息，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，原审法院遂判决：一、原告程忠鹏、文艳艳于本判决生效后十个工作日内代被告张宇向第三人重庆金安小额贷款有限公司清偿2017年6月9日被告张宇与第三人重庆金安小额贷款有限公司基于双方签订的《授信协议》、《最高额抵押合同》及《西安市房地产抵押合同》产生的剩余借款本息（具体数额以第三人重庆金安小额贷款有限公司核算为准）；二、被告张宇及第三人重庆金安小额贷款有限公司于原告程忠鹏、文艳艳代偿上述款项后十个工作日内配合原告程忠鹏、文艳艳办理西安市XX区XX城XX路XX幢XX室房屋的抵押权注销手续；三、被告张宇于上述抵押权注销手续办理完毕后十个工作日内配合原告程忠鹏、文艳艳办理西安市XX区XX城XX路XX幢XX室房屋（不动产权证号201XXXXXXXX）的过户手续，将该房屋过户至原告程忠鹏、文艳艳名下。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、保全费5000元（原告已预交），现由被告负担，于本判决生效后三十日内支付原告。宣判后，张宇、阎宏丽不服，向本院提起上诉称，一、一审法院不同意张宇对程忠鹏出具的2013年8月10日，内容为张宇收到程忠鹏10万元购房款的《收条》进行司法鉴定，属于程序违法。二、一审法院没有查明案件基本事实，导致认定法律关系错误，造成本案判决错误。1、张宇与程忠鹏之间并非房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。2、一审中文艳艳、程忠鹏提交的证据《购房第一次协议》，该协议为复印件，没有原件可供核实，而且该协议内容中并没有买卖房屋的意思表示，也没有具体的房屋买卖的相关条款，一审法院却以文艳艳、程忠鹏出具的其他支付按揭贷款的付款凭证等证据，认定该证据高度可能性，是极为牵强的。三、原审法院适用法律错误。本案张宇与程忠鹏之间应系民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系，故程忠鹏并不是涉案房屋的受让人，不能依据《物权法》191条第二款中受让人代为清偿债务消灭抵押权的规定，而一审法院在事实认定错误的情况下，错误的适用了《物权法》的相关规定，做出错误的判决，侵害了张宇的合法财产权益。四、涉案房屋为张宇与阎宏丽的夫妻共同财产，阎宏丽从未同意出卖该房屋，且未经阎宏丽的同意和签字，任何出卖涉案房屋的行为均属无效，张宇也无权处分涉案房屋。综上，请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初10971号民事判决，改判驳回文艳艳、程忠鹏的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由文艳艳、程忠鹏承担。文艳艳、程忠鹏辩称，1、一审法院对双方提交的涉案证据，结合全案作出事实认定，程序合法。张宇对其主张70万借款的事实不能提供证据加以证明，同时为了借款70万元在一张白纸上签名显然与常理不符。收条也不能改变本案系房屋买卖关系的认定。2、一审法院根据案件查明的属实，认定程忠鹏与张宇之间为房屋买卖关系，并依法作出判决，符合法律规定。3、阎宏丽转让无效的抗辩不能对抗善意第三人，且其对房屋出售是明知的。金安公司经本院传票传唤未到庭，但向本院邮寄了情况说明，意见如下：经我司核实，借款人张宇已于2020年6月9日在我司结清全部贷款，若借款人或法院判定需撤除该抵押物的抵押权，可联系我司联系人王明。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，2013年7月21日双方当事人签订的手写体《购房第一次协议》的协议标题即表明双方达成协议的目的是购房，而且该协议标题“第一次”的表述，具有后续需进一步完善双方权利义务的隐寓，且同年8月10日张宇向文艳艳出具的收取部分钱款的收条亦写明该款项为“购房款”，并注明了双方交易的房屋即张宇与开发商签署的购房合同的编号（2331419/2334071）。可见，从上述时间相隔不到一个月的书证材料可以看出，双方应协商一致，达成了买卖交易案涉房屋的明确意思表示，而且上述两份证据均具有张宇的签字与捺印，且张宇对于其签字、捺印的事实不持否认态度。张宇关于案涉8月10日收条之给付金额处原系空白且10万元的额度系文艳艳、程忠鹏持有收条后自行填写的主张，显然与常理不符，故原审法院对张宇请求对收条给付金额是否系二被上诉人自行填写的的鉴定申请不予准许恰当，本院予以支持。另，本案证据显示，张宇之所以作出出售案涉房产的决定，是因其无力负担包括争议房屋在内的两套房产的房贷。从合同的履行情况看，张宇2010年向开发商西安经发地产有限公司购买涉案房屋的总价款为1006299元，付款方式为首付和按揭。双方2013年7月形成《购房第一次协议》后，文艳艳、程忠鹏分次替代某某向银行给付的房贷等款项已累计超过108万元，即使将张宇手写并出具借条所涉及的4万元款项因付款性质存在争议而搁置不计，文艳艳、程忠鹏给付的购房款总额仍超过了张宇当初购买涉案房屋的房价款，文艳艳、程忠鹏已经履行了给付房款的协议义务。而且，从交付房屋的事实看，双方在形成《购房第一次协议》后仅一个月，即西安经发地产有限公司在向文艳艳、程忠鹏出具房屋销售结算单的当日，二人即接收了涉案房屋并装修、居住至今已逾7年。另从张宇向西安经发地产有限公司出具的书面更名申请其亦明确写明：因“资金困难无法偿还银行贷款”，申请将房屋买受人由张宇变更为文艳艳。综合上述事实，双方当事人就案涉房屋明显具有买卖交易涉案房屋的真实意思表示，案涉双方当事人之间的交易目的和真实意思表示显然不符合民间借贷法律关系的构成要件。原审法院认定双方存在事实上的房屋买卖关系正确，张宇之行为违反民法之诚实信用原则，应依法承担相应民事责任。此外，房屋作为不动产，对于一般家庭来讲价值巨大，阎宏丽作为妻子，其对丈夫张宇处分本案涉案房屋应是知晓且表示了明示或默示的同意。即使张宇向阎宏丽隐瞒了处分夫妻共有财产的事实，对于善意第三人文艳艳、程忠鹏一方，仍不能产生阻却协议继续履行的法律后果。综上，原审判决正确，应予维持。张宇、阎宏丽的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张宇、阎宏丽预交的100元二审案件受理费，由张宇、阎宏丽负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十月二十八日  书 记 员  范 致 远  1