广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2397号上诉人（一审原告）：丁世杰，男，汉族。上诉人（一审原告）：李玉华，女，汉族。两上诉人丁世杰、李玉华共同委托诉讼代理人：李娇，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广东嘉宝华医药集团股份有限公司。法定代表人：苏忠志，执行总裁。委托诉讼代理人：马磊，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建锋，广东精诚粤衡律师事务所律师。上诉人丁世杰、李玉华与上诉人广东嘉宝华医药集团股份有限公司（以下简称嘉宝华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初15372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉宝华公司的委托诉讼代理人马磊、刘建锋、上诉人丁世杰、李玉华的委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁世杰、李玉华上诉请求：撤销（2019）粤0402民初15372号民事判决第一项，改判为嘉宝华公司向丁世杰、李玉华支付2019年8月14日至2019年11月13日期间租金人民币54,000元。上诉事实和理由：丁世杰、李玉华与嘉宝华公司于2019年5月13日订立的《房屋租赁合同》，约定嘉宝华公司向丁世杰、李玉华支付租金为每月18,000元。嘉宝华公司也是按每月18,000元支付的，合同双方当事人没有约定减租。一审判决认定租赁商铺前门围闭施工影响，减少人流量，同意嘉宝华公司的减损要求，酌情减少30%租金。丁世杰、李玉华认为，案涉商铺是嘉宝华公司租赁售药品而使用的。人民路施工围闭是人民东路主马路，并不阻碍商铺道路和门口使用，施工围闭处到商铺门口相距十米，车辆和行人如常通行。且嘉宝华公司仍在装修商铺，没有开业出售药品，不存在人流量问题。案涉商铺地理位置主要居民区是银桦新村，周边居民进出案涉商铺不受围闭影响。况且，案涉商铺门口的人民路围闭处仍有一行人通道出入口进出人民路，方便了案涉商铺人流。因此，丁世杰、李玉华不应酌情减少嘉宝华公司应支付的租金。嘉宝华公司上诉请求：1、请求撤销（2019）粤0402民初15372号民事判决，驳回丁世杰、李玉华的全部诉讼请求。2、请求判令丁世杰、李玉华承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、租赁物属于违法建筑，依法不得出租。《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第四款、《商品房屋租赁管理办法》第六条第一款均规定：违法建筑不得出租。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条甚至直接规定：丁世杰、李玉华就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与嘉宝华公司订立的租赁合同无效。二、丁世杰、李玉华未如实披露涉案建筑加建夹层行为没有依法报建并验收合格的事实，嘉宝华公司知悉后已经按照合同法第94条第三款、第四款的规定解除合同，无需再向丁世杰、李玉华支付租金。涉案商铺虽已取得整个商铺的产权证书，但加建夹层行为发生在整体竣工验收后，且加建夹层影响了整个租赁物的平面布局、层高、承重、消防结构，依法应重新报建，验收合格后才能投入使用。不管是1990年实施的《中华人民共和国城市规划法》第32条，还是2019年施行的《中华人民共和国城乡规划法》第40条，均明确规定，建设单位或个人新建、扩建、改建建筑物、构筑物，必须向城市规划行政主管部门提出申请，取得建设工程规划许可证。《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第90条规定，擅自改变规划条件核实合格的建筑物、构筑物等建设项目的规划平面布局、规划标高、外部轮廓、层数、高度、面积、风貌、配套公共设施、规划使用功能等内容属于未取得规划许可进行建设的行为。案涉商铺加建夹层的行为改变了原来商铺的平面布局、规划标高、层数、高度，属于未取得规划许可进行建设的行为，依法属于违章建筑。丁世杰、李玉华（丁世杰、李玉华）在签署合同时隐瞒了案涉夹层没有报建验收（包括规划、竣工、消防验收）事实，嘉宝华公司（嘉宝华公司）进行装修时，在拆除原夹层的装修吊顶时才发现涉案建筑的夹层结构明显有异于常规商铺（商铺图纸原规划设计层高5.2米，加建夹层后，夹层的下层层高却仅有2.1米，比普通住宅最低层高（2.4米）都低，明显无法用于正常的药店经营用途）。嘉宝华公司咨询规划部门后发现涉案商铺并没有经过合规的设计、报建及验收。在无法保障租赁物安全性、整改要求不能得到满足、合同目的无法实现的情况下，嘉宝华公司已经按照合同法第94条第三款、第四款的规定在2019年5月31日解除合同。三、租赁合同已经不具有继续履行的可能性，嘉宝华公司的合同目的无法实现，在嘉宝华公司没有占有、使用租赁物的情况下，要求嘉宝华公司支付租金或占用费对嘉宝华公司不公。法律、法规对建筑物规划、报建、验收等程序及环节作出强制性规定，其目的之一在于保障建筑物的结构、承重及消防安全，未经依法验收的建筑物不得投入使用，验收不通过的必须责令拆除。案涉租赁物因报建验收瑕疵存在安全隐患，租赁合同已经不具有继续履行的可能性。本案中，撇除夹层报建瑕疵的安全隐患问题，案涉商铺的夹层在拆除原有吊顶后，下层层高仅有2.1米，根本不能满足合同约定的药店经营用途，涉案商铺对嘉宝华公司没有任何商业价值，在嘉宝华公司合同目已经无法实现的情况下，强制要求嘉宝华公司继续履行合同并支付租金将导致双方权益显著失衡。一审法院关于“层高2.1米并未违反法律、法规的强制性规定，嘉宝华公司也未证明2.1米的层高影响了嘉宝华公司正常使用商铺”观点不正确，属于不接地气的认定。根据住房和城乡建设部关于发布国家标准《住宅设计规范》的公告可知，《住宅设计规范》GB50096-2011第5.5.2条规定“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。”（上述条款为强制性规定）。举重以明轻。住宅的室内净高都不能低于2.40米，用作对外经营用途的商铺层高更不能低于2.40米。实际上，《商店建筑设计规范》第4.2.3条规定，商铺的净高应不低于3米。本案中，案涉商铺整个150平方米的商铺净高均是2.1米，部分地方甚至低于2.1米。如果加上地板瓷砖及夹层吊顶，商铺净高更是不足2米，置身商铺内会明显给人带来压抑感，不管是从国家标准的设计规范，还是从五官感受出发，2.1米的层高已经严重影响了嘉宝华公司对商铺的正常使用，也不符合合同约定的“药店”经营用途。四、嘉宝华公司已经将租赁物交还给丁世杰、李玉华。法院关于“嘉宝华公司已经将商铺原有装修拆除，在商铺未完成装修的情况下将钥匙放置在案涉商铺内不能视为已经履行返还租赁标的物的义务”的认定不正确。首先，《补充协议》约定，案涉租赁物的原有装修对价是3万元，嘉宝华公司在取得营业执照后向丁世杰、李玉华支付该笔装修费对价。由此可知，双方对于原有装修的转让行为已经达成合意，嘉宝华公司作为装饰装修物受让人，有权处分并拆除原有装修，嘉宝华公司按照约定向丁世杰、李玉华支付3万元对价即可使双方的权益平衡。事实上，在发生争议时，嘉宝华公司已经向丁世杰、李玉华支付了室内财产履约保证金41,000元，从经济制衡的角度，丁世杰、李玉华完成处于优势地位，随时可以扣除原有的装修对价。第二，法律、法规对建筑物规划、报建、验收等程序及环节作出强制性规定，其目的之一在于保障建筑物的结构、承重及消防安全，未经依法验收的建筑物不得投入使用，验收不通过的必须责令拆除。嘉宝华公司在发现“加建夹层”属于违章建筑后，不可能在违章建筑的基础上继续投入资金装修并使用，否则日后出现安全事故时无法划分责任。如果嘉宝华公司已经明知夹层未经合法验收，存有安全隐患，却继续在此基础上添附装修并对外营业，如果不幸发生夹层坍塌或者火灾事故造成人员伤亡，则嘉宝华公司属于知法犯法，更是对消费者和药店店员的不负责任。开发商竣工验收后向丁世杰、李玉华交付的商铺原本属于毛坯状态，在嘉宝华公司向丁世杰、李玉华按照约定支付原有装修对价的情况下，嘉宝华公司将没有装修完毕的商铺交还给丁世杰、李玉华并不会使双方的权益失衡。综上可知，从合规的角度，嘉宝华公司无法继续在违章建筑上完成装修再向丁世杰、李玉华返还商铺；从权益平衡的角度，嘉宝华公司同意按照约定对价向丁世杰、李玉华补偿原有装修装饰物的对价，且丁世杰、李玉华事实上已经收取41,000元室内财产保证金，双方不存在权益失衡情形。丁世杰、李玉华据不接收商铺的行为于法无据。五、从双方交涉的微信记录、往来函件可知，嘉宝华公司要求终止履行合同的主张清晰明确，并已竭尽所能减少各方损失，丁世杰、李玉华明知案涉商铺的空置状态，但故意采取拖延态度，不曾采取任何止损措施及行为，明显违背了合同法第119条关于止损义务的规定，因此导致的不利后果因由丁世杰、李玉华承担。请求人民法院查清事实，公正判决，支持嘉宝华公司的上诉请求，以维护嘉宝华公司的合法权益。丁世杰、李玉华辩称：一、案涉房屋依法享有不动产权证。该房屋建筑面积为210.38㎡。嘉宝华承租的面积为150㎡，嘉宝华明知该商铺被分割，且双方确认承租的为一楼原枫叶商铺，本案夹层并非双方租赁合同以及交付的对象。丁世杰、李玉华已经依照约定交付了符合合同约定的商铺。二、嘉宝华公司作为市内知名的连锁药店，在珠海承租了上百家商铺，其作为多次租赁的承租人对于商铺的选择比丁世杰、李玉华显然更专业，其对商铺多次考察后签订租赁合同，其对商铺的状况十分清楚。嘉宝华公司在一审中陈述不知夹层的状况以及丁世杰、李玉华未披露夹层的陈述与本案事实、证据不符。三、该夹层空间并非出租的对象。夹层与嘉宝华公司无关。四、案涉商铺自1999年建成后使用至今，曾报建过消防并取得合格证。使用20多年没有被消防责令整改或者认定不合格。嘉宝华公司未对该房屋的消防进行报批，其在本案中上述可能影响消防仅是其预想猜测。因其未报批，必定不能通过消防。嘉宝华公司在案涉商铺开设药店，该药店并非法律规定特有并限定层高的行业，双方在合同中的约定也并未对层高有限制和规定。合同是双方达成的合意，依法有效。丁世杰、李玉华向一审法院起诉请求：1.请求判令嘉宝华公司向丁世杰、李玉华支付8月14至9月13日的租金人民币18,000元、9月14日至10月13日的租金人民币18,000元及10月13日至11月14日的租金人民币18,000元，共计人民币54,000元；2．请求判令一审案件诉讼费由嘉宝华公司承担。一审法院认定事实：丁世杰、李玉华与嘉宝华公司于2019年5月13日签订《房屋租赁合同》，约定：丁世杰、李玉华将其拥有产权的位于珠海市*************底层12#铺之四出租给嘉宝华公司，租赁面积约为150平方米，租赁期限自2019年5月14日至2024年5月13日止，丁世杰、李玉华必须在2019年5月14日前完整地将场地交给嘉宝华公司使用，丁世杰、李玉华给予嘉宝华公司15天免租装修期，嘉宝华公司装修期间免付房租，从2019年5月29日起计算租金，丁世杰、李玉华逾期交付场地的，免租装修期顺延。2019年5月14日至2020年5月13日期间的月租金为18,000元，2020年5月14日至2021年5月13日期间的月租金为18,900元，2021年5月14日至2022年5月13日期间的月租金为19,845元，2022年5月14日至2023年5月13日期间的月租金为20,837.25元，2023年5月14日至2024年5月13日期间的月租金为21,879.11元，上述金额包含了开具发票所需支付的6%房产税及2.5%个人所得税，嘉宝华公司于每月5日前将当月租金汇入丁世杰、李玉华指定账户。签订租赁合同时，嘉宝华公司须向丁世杰、李玉华支付36,000元的室内财产履约保证金及水电费押金5,000元，该保证金及押金于合同期满时经双方确认后五个工作日内无息退还嘉宝华公司。丁世杰、李玉华向嘉宝华公司提供租赁房屋平面图（标明租赁范围）和产权证复印件，并协助嘉宝华公司办理与该房屋使用有关的各种手续。嘉宝华公司需按时交纳租金，逾期交付租金须按每日1%向丁世杰、李玉华支付滞纳金，如逾期15日，丁世杰、李玉华有权终止合同、收回租赁房屋并追讨由此造成的损失。嘉宝华公司有权对房屋进行装修，但装修方案应报丁世杰、李玉华同意方能实施。在租赁关系存续期间，嘉宝华公司负责租用场地的维修，并在租赁关系结束后把所租用的场所恢复到租赁关系开始时丁世杰、李玉华交付使用时的状态。租赁场所仅用于经营药店，在租赁期间，嘉宝华公司如需对房屋进行分租或转租，须征得丁世杰、李玉华同意。租赁期间，任何一方需提前解除合同，必须提前一个月书面通知对方并征得对方同意，丁世杰、李玉华提前收回房屋，丁世杰、李玉华除返还押金外，还应赔偿嘉宝华公司相当于解约前两个月租金的损失，损失超过两个月租金的，赔偿标准根据实际情况协商，协商不成则以仲裁或法院判决结果为准；嘉宝华公司提前退租，须提前一个月以书面形式通知丁世杰、李玉华，并且配合丁世杰、李玉华带其他客户看房，嘉宝华公司提前退租的，押金作为违约金不予退还，若对丁世杰、李玉华造成损失超过两个月租金的，赔偿标准根据实际情况协商，协商不成则以仲裁或法院判决结果为准。上述房屋租赁合同签订的当日，丁世杰与嘉宝华公司签订了一份补充协议，约定案涉商铺装修转让费为人民币3万元，该费用在嘉宝华公司办理完营业执照后需一次性转账支付给丁世杰、李玉华。上述房屋租赁合同签订后，嘉宝华公司于2019年5月16日向丁世杰、李玉华支付了履约保证金36,000元及水电费押金5,000元，于2019年5月21日向丁世杰、李玉华支付了9,290元租金，于2019年6月5日向丁世杰、李玉华支付了18,000元租金，又于2019年7月4日向丁世杰、李玉华支付了18,000元租金。2019年5月29日，嘉宝华公司向丁世杰、李玉华发出律师函称：丁世杰、李玉华于2019年5月18日向嘉宝华公司交付商铺后，嘉宝华公司于2019年5月22日聘请装修公司开始对商铺进行改造装修，装修公司在拆除原商铺吊顶时发现拆除吊顶后商铺的层高只有2.1米，不能满足药店经营用途，另经嘉宝华公司核查，丁世杰、李玉华对商铺的加建夹层行为未依法向规划部门报建，夹层建筑属于违章建筑，不能满足商业消防用途，嘉宝华公司在发现上述违章事宜当天邀请丁世杰、李玉华到现场查看，但丁世杰、李玉华到场查看后并未予以妥当回复，也未明确解决方案，故嘉宝华公司致函丁世杰、李玉华，请求丁世杰、李玉华于2019年5月30日前拆除夹层，恢复原有建筑结构，向嘉宝华公司交付符合法律规定及合同约定的租赁物，免租期从交付合法合规租赁物之日重新计算，丁世杰、李玉华未能在上述期限内完成夹层拆除工作的，则嘉宝华公司决定于2019年5月31日解除房屋租赁合同，请丁世杰、李玉华到现场接收，并在2019年6月3日前向嘉宝华公司退还押金36,000元、预付半月租金9,000元及前期已支付的装修费用35,000元。2019年5月31日，嘉宝华公司向丁世杰、李玉华发出短信称：丁世杰、李玉华未能在2019年5月30日前向嘉宝华公司交付符合法律规定要求的商铺，嘉宝华公司决定于2019年5月31日解除房屋租赁合同，请丁世杰、李玉华于当日17点前到现场接收商铺。丁世杰、李玉华短信回复称：拒绝接收，要求嘉宝华公司继续履行合同。2019年6月25日，嘉宝华公司通过EMS向丁世杰、李玉华邮寄商铺钥匙，丁世杰、李玉华拒收，邮件于2019年6月27日退回嘉宝华公司，嘉宝华公司于邮件退回当日微信通知丁世杰、李玉华其已将钥匙放在案涉商铺内，请丁世杰、李玉华到现场查收。2019年7月9日及次日，嘉宝华公司微信通知丁世杰、李玉华，称其财务操作失误，于2019年7月4日错把18,000元支付至丁世杰、李玉华账户，要求丁世杰、李玉华将收到的款项按原路退回。2019年7月26日，丁世杰、李玉华微信通知嘉宝华公司称：租赁合同合理、合法，并且是双方真实的意思表示，在此之前双方并未达成解约的共识，合同有效，嘉宝华公司于2019年7月4日按合同约定支付租金属正常履约行为，不存在返还一说，请嘉宝华公司继续履行合同，每月5日前支付租金，若嘉宝华公司需单方解约，需按合同约定将房屋恢复原状后交还丁世杰、李玉华并承担相应的违约责任。嘉宝华公司回复称：嘉宝华公司发现商铺问题后一直在减损，但丁世杰、李玉华并不是怀着减损的态度处理争议，没有考虑商铺空置不能用，嘉宝华公司交纳了押金、租金并投入了前期装修成本，确实比较被动，但不代表嘉宝华公司在整个事情以及对事情的处理上全部都是过错方。丁世杰、李玉华于2019年7月28日回复嘉宝华公司称：嘉宝华公司已按合同约定支付押金和租金，丁世杰、李玉华也将场地交付嘉宝华公司，合同已经正式执行，嘉宝华公司于2019年5月31日通知丁世杰、李玉华解除合同并单方强行交还商铺，丁世杰、李玉华认为嘉宝华公司通知解除合同不符合解除流程，交还商铺也不符合约定的交还标准，丁世杰、李玉华当场表示拒绝接收，故嘉宝华公司单方解除行为显然无效，请嘉宝华公司继续履行，每月5日前支付租金，若嘉宝华公司认为所租场地不符合经营要求，需按合同约定的正常解约流程进行解约，提前一个月书面通知并征得丁世杰、李玉华同意，把店铺修复原状并承担相应的违约责任，商铺空置有成本，请嘉宝华公司积极处理，按正确的流程把损失降至最低。案涉房产的房地产权证登记面积为210.38平方米，登记地址为珠海市*************底层12#商铺，丁世杰、李玉华各持有50%的产权份额。丁世杰、李玉华于1999年在上述房产内加建了夹层，在房产内东部区域加建了楼梯，加建夹层后房产下部层高约为2.1米，面积约为150平方米，即嘉宝华公司租赁丁世杰、李玉华的案涉商铺。丁世杰、李玉华将案涉商铺出租给嘉宝华公司使用前，案涉商铺的招牌为“枫叶”，丁世杰与嘉宝华公司于租赁合同签订当日签订的补充协议中涉及的商铺装修转让费即为该“枫叶”商铺装修的转让费。丁世杰、李玉华称其对案涉房产加建夹层没有报建手续，但有向消防部门申请消防报建，但目前找不到该消防报建手续，丁世杰、李玉华于2019年5月14日将案涉商铺交付嘉宝华公司后，其至今没有收回案涉商铺，嘉宝华公司对案涉商铺进行了装修，将商铺的原有装修全部拆除，嘉宝华公司还在商铺内堆放了部分装修材料。嘉宝华公司称其于2019年5月18日接收案涉商铺，之后委托珠海大品装饰设计工程有限公司对案涉商铺进行装修，清除了原有建筑垃圾，布置电线并铺设了一部分地板，因丁世杰、李玉华没有解决加建夹层的违建问题，装修工作无法继续进行。丁世杰、李玉华与嘉宝华公司双方确认，案涉商铺门前路段于2019年7、8月份开始围闭施工，现仍在围闭施工中。一审法院认为，案涉房产依法取得了房地产权证，丁世杰、李玉华在案涉房产内加建夹层的行为并没有违反法律、法规的强制性规定，行政主管部门在加建行为完成后的二十年间也未将加建夹层后的案涉房产认定为违法建筑，若嘉宝华公司认为丁世杰、李玉华加建夹层的行为违反了政府规章的规定，可依法寻求行政主管部门予以处理，不影响丁世杰、李玉华与嘉宝华公司之间的房屋租赁合同法律关系。丁世杰、李玉华与嘉宝华公司双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利和义务。丁世杰、李玉华与嘉宝华公司对于租赁标的物的空间范围没有异议，争议在于租赁标的物的层高是否符合相关规定及是否影响嘉宝华公司的正常使用。租赁标的物的层高为2.1米并未违反法律、法规的强制性规定，嘉宝华公司也未提供证据证明租赁标的物的层高影响了其正常使用案涉商铺，故一审法院对于嘉宝华公司抗辩的丁世杰、李玉华未交付符合规定的标的物的意见不予采纳，嘉宝华公司据此单方解除租赁合同于法无据，一审法院不予支持。嘉宝华公司已将案涉商铺的原有装修拆除，嘉宝华公司在案涉商铺未完成装修的情况下将钥匙放在案涉商铺内不能视为其已履行返还租赁标的物的义务，丁世杰、李玉华亦否认其已收回案涉商铺，故丁世杰、李玉华与嘉宝华公司双方亦没有通过实际行为解除案涉房屋租赁合同，丁世杰、李玉华与嘉宝华公司仍需按照房屋租赁合同的约定继续履行。房屋租赁合同中对于租赁标的物的层高未作约定，但房屋租赁合同中特别约定丁世杰、李玉华向嘉宝华公司提供标注租赁范围的房屋平面图，且丁世杰、李玉华与嘉宝华公司对于租赁标的物的空间范围不持异议，故一审法院认定丁世杰、李玉华向嘉宝华公司交付了符合租赁合同约定的标的物。嘉宝华公司接收案涉商铺后即委托装修公司对案涉商铺进行装修并支付了履约保证金和水电费押金，可见嘉宝华公司已经按照房屋租赁合同的约定开始履行。按照房屋租赁合同的约定，丁世杰、李玉华给予嘉宝华公司15天的免租期，租金自2019年5月29日开始计算，嘉宝华公司共计交纳了45,290元租金，故嘉宝华公司交纳租金至2019年8月13日。嘉宝华公司不再支付自2019年8月14日起的租金，构成违约，丁世杰、李玉华要求嘉宝华公司支付自2019年8月14日至2019年11月13日期间共计三个月的租金有合同依据，一审法院予以支持。丁世杰、李玉华与嘉宝华公司均确认案涉商铺门前路段于2019年7、8月份开始围闭施工，嘉宝华公司租赁案涉商铺用于药店经营，案涉商铺的人流量对于嘉宝华公司使用案涉商铺构成较大影响，故一审法院对于嘉宝华公司提出的减损要求予以适当支持，对于丁世杰、李玉华的租金诉请酌情减少30%。综上，丁世杰、李玉华与嘉宝华公司之间的房屋租赁合同有效且未解除，嘉宝华公司应按照房屋租赁合同的约定支付租金，鉴于案涉商铺门前路段围闭施工对嘉宝华公司使用案涉商铺构成较大影响，一审法院按照房屋租赁合同约定租金标准的70%支持丁世杰、李玉华的诉请，故嘉宝华公司应向丁世杰、李玉华支付自2019年8月14日至2019年11月13日期间共计三个月的租金37,800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：一、嘉宝华公司于本判决发生法律效力之日起十日内向丁世杰、李玉华支付自2019年8月14日至2019年11月13日期间的租金人民币37,800元；二、驳回丁世杰、李玉华其他诉讼请求。案件受理费收取人民币1,150元，由丁世杰、李玉华负担人民币345元，由嘉宝华公司负担人民币805元。本院二审期间，上诉人嘉宝华公司提交了如下证据：1、四份《问询函》；2、《珠海市自然资源局关于嘉宝华医药集团股份有限公司咨询银桦新村47栋底层商铺报建等相关事宜的复函》、《珠海市香洲区城市管理和综合执法局关于咨询银桦新村47栋底层商铺相关事宜的复函》、《珠海市香洲区城市管理和综合执法局关于咨询银桦新村47栋底层商铺违法建设相关事宜的复函》、《珠海市*******************相关咨询的复函》。以上证据拟证明涉案商铺增加夹层的行为，没有经过规划部门批准，属于违法建筑行为。上诉人丁世杰、李玉华对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的、关联性不予认可。经审理，本院二审查明，2020年6月15日及7月10日，嘉宝华公司就涉案商铺夹层加建问题分别向珠海市自然资源局、珠海市香洲区城市管理和综合执行局、珠海市住房和城乡建设局咨询，上述三机关复函称，涉案商铺在报建时并无未设计夹层，增设夹层时亦未报建，该商铺内增设夹层不符合规划技术要求，亦不能办理规划报建手续，因此，该夹层属于违法建筑。本院二审期间，本院于2020年9月25日召集双方当事人到涉案商铺现场就商铺恢复原状及交付问题进行了协商调解。双方当事人就恢复原状的标准分歧很大，未能达成一致意见。本院当场让嘉宝华公司将涉案商铺钥匙交付给了丁世杰、李玉华。本院二审还查明，本院受理的嘉宝华公司诉丁世杰、李玉华房屋租赁合同纠纷另案[案号：（2020）粤04民终2346号]中，嘉宝华公司的诉讼请求为：1．请求确认《房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除；2．请求判令丁世杰、李玉华向嘉宝华公司返还涉案商铺室内财产履约保证金41,000元、租金9,290元；3．请求判令丁世杰、李玉华向嘉宝华公司返还款项36,000元；4．请求判令丁世杰、李玉华向嘉宝华公司赔偿装修费用42,303.5元；5．请求判令丁世杰、李玉华承担案件全部诉讼费用。本院在该案中认为，丁世杰、李玉华与嘉宝华公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，同时，涉案租赁物经过行政主管部门验收合格并取得房地产权证，因此，涉案合同合法有效。至于丁世杰、李玉华加建夹层未经规划部门批准，一方面属于行政部门管理的问题，嘉宝华公司可依法向相关行政主管部门反映并由行政主管部门给予相应处罚；另一方面，作为出租人的丁世杰、李玉华负有瑕疵担保责任的义务，即如果该加建行为危及承租人的安全或健康的，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，嘉宝华公司可以随时解除合同。因此，丁世杰、李玉华的加建行为并不影响涉案合同的效力；其次，嘉宝华公司在签订涉案租赁合同之前，亲临现场对涉案租赁物进行了考察，也知晓涉案租赁物有加建夹层行为，嘉宝华公司没有具体了解涉案商铺加建之后的层高，因此，嘉宝华公司在签订合同之初未尽到审慎、合理的注意义务。虽然丁世杰、李玉华加建夹层未经规划部门批准有过错，但该过错并不影响合同履行，嘉宝华公司也未举证证明该加建行为危及其安全或健康，因此，嘉宝华公司解除合同，违反了合同约定的义务，属于违约方。但同时，本院认为，涉案租赁合同签订后，嘉宝华公司按合同约定支付履约保证金、水电费押金、支付相应租金，并对涉案租赁物拆除后重新装修，因此，嘉宝华公司在合同签订之初一直在积极履行合同，只是在拆除原装修后发现层高只有2.1米，自认为不符合药店经营用途时才提出解除合同请求，因此，嘉宝华公司并不存在恶意违约的情形；再次，虽然违约方不享有单方解除合同的权利，但本案房屋租赁合同履行租期长达5年，且嘉宝华公司通知丁世杰、李玉华于2019年5月31日解除涉案租赁合同后，就停止了对涉案商铺的装修，丁世杰、李玉华亦一直拒绝收回案涉商铺，双方形成了合同僵局。该僵局导致租赁物价值未能合理利用，对双方当事人均不利。因此，在违约方并非恶意违约且双方形成合同僵局的情况下，本院对违约方以承担合同约定的违约责任为代价主张解除合同的请求予以支持；最后，依据双方当事人租赁合同第十一条第2点之约定，嘉宝华公司提前退租，须提前一个月以书面形式通知丁世杰、李玉华。嘉宝华公司于2019年5月31日以微信形式向丁世杰、李玉华提出解除合同，因此，本院认定涉案合同于2019年6月30日予以解除。本院认为，本院生效的法律文书已经确认丁世杰、李玉华与嘉宝华公司2019年5月13日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2019年6月30日解除，因此，丁世杰、李玉华再主张2019年8月14日至2019年11月13日期间的租金亦就没有事实及法律依据，本院对丁世杰、李玉华的该诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初15372号民事判决；二、驳回丁世杰、李玉华的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币1150元，二审案件受理费人民币2300元，均由丁世杰、李玉华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年十月二十三日书记员 苏婉婷