广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初52030号原告（反诉被告）深圳市华隆投资集团有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人熊敏。委托诉讼代理人樊超，江西豫章律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市世杰文化投资有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人蔡觐洲。被告（反诉第三人）深圳市世杰投资有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人蔡觐洲。被告（反诉第三人）蔡觐洲，男，1985年8月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。上述三被告共同委托诉讼代理人陈涛，广东德荣律师事务所律师。原告深圳市华隆投资集团有限公司（以下简称华隆公司）诉被告深圳市世杰文化投资有限公司（以下简称世杰文化公司）、被告深圳市世杰投资有限公司（以下简称世杰投资公司）、被告蔡觐洲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，世杰文化公司提起反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，华隆公司的委托诉讼代理人樊超及世杰文化公司、世杰投资公司、蔡觐洲的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。庭审时，华隆公司申请追加深圳市世杰深港影视文化产业有限公司为共同被告，本院作出（2019）粤0304民初52030号民事裁定，对该追加申请不予准许。本院又于2020年7月23日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人樊超及三被告的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华隆公司诉称，2017年4月28日，原告与世杰文化公司签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充合同（壹）（贰），约定：华隆公司将位于深圳市福田区的房屋，房屋编码为3Ａ01、3Ｂ01的房屋出租给世杰文化公司使用。租赁房屋建筑面积共计2329.12平方米，单位租金按每平方米每月220元计算，世杰文化公司应于每月5日前向华隆公司交付租金。租期自2017年5月1日起至2026年8月31日止。租赁合同签订前，世杰文化公司已实际入住，房屋已实际交付世杰文化公司。华隆公司履行了租赁合同的义务。租赁期间，世杰文化公司于2019年4月1日向华隆公司提交《关于调整租金的申请》，华隆公司及时回函作了下调，世杰文化公司又再次复函，最后经双方协商，华隆公司同意了世杰文化公司的要求，并签订补充合同（叁），同意将租金单价下调至人民币180元／平方米，此租金收费标准期限自2019年5月1日至2022年8月31日止。租赁合同继续履行。可是，世杰文化公司至六月份开始拖欠租金，华隆公司于2019年6月14日发出《催款函》，催缴6月份租金，世杰文化公司未按通知于6月20日前支付，却于2019年6月20日向华隆公司致《关于申请调整安联大厦三楼租金的函》，无视租赁合同及补充合同的约定，毫无契约精神地提出要按其转租实际租金收入支付。无奈，华隆公司于2019年6月28日分别向世杰投资公司、蔡觐洲发出《催款通知》，要求其依《保证合同》的约定，支付世杰文化公司的拖欠租金及滞纳金合计424062.88元，但世杰投资公司、蔡觐洲并未履行支付义务。华隆公司经再三催促，世杰文化公司毫无支付的表示，华隆公司依约于2019年7月2日向世杰文化公司发出《解除租赁合同通知书》，解除租赁合同《深圳市房屋租赁合同书》及补充合同（壹）（贰）（叁）并要求其自华隆公司单方解除合同之日起叁日内搬出物业并同时结清所有相关拖欠费用。华隆公司于2019年7月18日向世杰文化公司发出《关于注销租赁合同备案的函》，通知其于2019年7月23日配合办理注销房屋租赁合同登记备案手续，无果。华隆公司又于2019年7月26日向世杰文化公司发出《租赁合同解除及义务通知》，要求其履行相关义务，世杰文化公司复函并履行了部分内容。至今世杰文化公司于2019年7月31日完成了迁出义务并配合办理了租赁房屋的注销备案登记。但其仍未履行租金支付和赔偿义务以及违约金的支付义务，世杰投资公司、蔡觐洲也未承担此连带清偿责任。华隆公司经多次催促被告履行义务无果，为了维护华隆公司的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼。华隆公司的诉讼请求如下：一、世杰文化公司向华隆公司支付2019年7月1日至5日的租金67619.61元以及滞纳金6051.96元（万分之五每日，自2019年7月6日暂计算至2019年12月31日）；二、世杰文化公司向华隆公司支付2019年6月租金的滞纳金6917.49元（2019年6月6日至2019年7月8日共33天，万分之五每日）；三、世杰文化公司向华隆公司支付2019年7月份的赔偿金703243.97元（2019年7月6日至2019年7月31日按逾期双倍租金计算赔偿金）；四、世杰文化公司向华隆公司依约按7月份租金419241.6元的6倍支付违约金2515449.6元；5、世杰文化公司向华隆公司赔偿律师费100000元整；6、世杰投资公司及蔡觐洲对世杰文化公司的上述五项付款义务承担连带清偿责任；7、世杰投资公司、蔡觐洲及世杰文化公司承担本案全部诉讼费用。世杰投资公司、蔡觐洲及世杰文化公司对此辩称，1、世杰文化公司并非恶意拖欠租金，而是因为经济大环境急剧变化对深圳写字楼租赁市场的重大情势影响，导致世杰文化公司无法承担高额的租金，其已实际拖欠华隆公司2019年6月份的滞纳金金额为6707.87元，拖欠7月份的月租金金额为419241.60元，华隆公司在发出解除合同通知书后仍同意世杰文化公司最迟于2019年7月31日之前搬离且要求支付的租金数额为419241.60元，则华隆公司主张按逾期双倍租金计算的赔偿金缺乏事实依据及法律依据，世杰文化公司实际拖欠租金的数额应当为419241.60元；2、世杰文化公司主张的各项违约金明显高于合理范围，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，但以赔偿守约方的损失为主要功能，而非严厉惩罚违约方，且基于违约金的补偿性功能，违约金与赔偿损失不能并用，而租赁保证金、违约金、滞纳金、赔偿金在本质上都属于违约金。华隆公司已收取的租赁保证金1091425.64元已足以抵扣世杰文化公司拖欠的租金及滞纳金，在华隆公司未退还租赁保证金的情况下，福田法院、深圳中院等法院的司法判例通常支持的违约金标准系以未付租金为基数，按每日万分之五的标准计算至清偿之日止，对于超过部分的违约金、赔偿金等主张应依法驳回；3、华隆公司所主张的律师费系基于恶意加入比实际拖欠租金金额逾7倍的违约金后作为起诉标的，并作为计算基数且存在一般代理收费及风险代理收费标准的重复计算，应当依法予以驳回；4、世杰文化公司承租房屋时投入的装饰装修设施设备在解除合同后，华隆公司依然可以继续使用，且节省了重新添置装修设备的成本，华隆公司因此获利，且世杰文化公司已积极采取措施提前且多次与华隆公司沟通解除合同事宜，并已主动清退次承租人，也承担了相关的费用并未对华隆公司造成其他经济损失；5、担保合同是在华隆公司胁迫的状态下签订的，并非世杰投资公司、蔡觐洲的真实意思表示，故该担保合同应当为可撤销的合同，世杰投资公司、蔡觐洲不应当承担担保责任。世杰文化公司提起反诉称，一、对于因租赁市场发生不能预见的重大变化造成的租赁合同履行问题，世杰文化公司请求法院适用情势变更原则和公平原则进行处理。世杰文化公司作为二房东，原本期望承租房屋进行装修改造后对外出租以获得租金差额部分的收益，然而2019年因受国内宏观经济放缓和中美贸易战影响，深圳写字楼租赁市场迎来寒冬，空置率达历史最高水平，租金不断滑坡，世杰文化公司甚至在低于向华隆公司交纳的租金标准情况下，仍然难以出租，租赁房屋空置率高达54%，除前期投入外，反诉原告已亏损逾200万元。世杰文化公司多次向华隆公司申请降租，但降幅仍无法达到世杰文化公司维持基本运营的水平。因经济大环境急剧变化对深圳写字楼租赁市场的重大“情势”影响，世杰文化公司的合同目的已完全无法实现并已蒙受重大损失，故世杰文化公司请求法院适用情势变更原则与公平原则处理租赁保证金问题；二、世杰文化公司已积极采取措施以避免华隆公司可能受到的损失及损失的扩大，减少社会矛盾的产生。在世杰文化公司无力继续向华隆公司支付租金的情况，为避免持续欠租导致华隆公司的租金损失扩大，世杰文化公司已多次主动与华隆公司沟通提前解约事宜，并已尽最大诚意向华隆公司提供处理方案，华隆公司同意世杰文化公司自行清退次承租人后方可提前解约，后双方协商解除租赁合同并办理注销房屋租赁登记备案手续。世杰文化公司在此期间多次与四家次承租人沟通提前退租事宜，主动向次承租人退还租赁保证金、预收电费并补偿搬迁费共计648552.53元。此后，四家次承租人均自行和平搬离租赁房屋。世杰文化公司的积极举措为华隆公司收回租赁房屋扫清障碍，避免世杰文化公司为收回租赁房屋可能发生的冲突和经济损失；三、世杰文化公司已斥巨资对租赁场地进行装饰装修及添置设备，华隆公司再行出租可获更高收益，故世杰文化公司请求法院参照损益相抵原则进行考量。世杰文化公司承租华隆公司的租赁场地后，已投入近200万元进行装饰装修、24万余元用于购买空调等设施，并花费10万元用于处理消防安全问题，对租赁房屋合计投入超过234万元。华隆公司与世杰文化公司解除合同后，华隆公司可无需对租赁房屋进行装饰装修便可直接再行出租以获更高收益，也无需向新的承租方提供免租期而减少免租期间租金收益。因此，华隆公司获得的利益已大于实际发生的一个月租金损失，损益相抵；四、华隆公司已收取的租赁保证金已远大于世杰文化公司拖欠的租金等费用，应相应冲抵或返还。世杰文化公司在承租华隆公司的租赁场地后，已向华隆公司交付租赁保证金合计1091425.61元，然而世杰文化公司仅拖欠华隆公司一个月的租金419241.60元，华隆公司收取的租赁保证金数额已超过世杰文化公司拖欠的一个月租金金额的两倍，该租赁保证金已足以抵扣世杰文化公司拖欠的租金及华隆公司可能造成的全部损失。若以租赁保证金抵扣世杰文化公司拖欠的一个月租金和相应合理滞纳金，抵扣后多余的租赁保证金部分应予退还；若认为世杰文化公司应另行向华隆公司支付拖欠的一个月租金和相应合理滞纳金，则华隆公司应全额退还该租赁保证金。综上，世杰文化公司的反诉请求如下：一、华隆公司向世杰文化公司退回租赁保证金1091425.64元；二、华隆公司承担世杰文化公司支出的律师费80000元；三、本案本诉及反诉诉讼费用由华隆公司承担。庭审时，世杰文化公司变更第二项诉求为：华隆公司承担世杰文化公司、世杰投资公司、蔡觐洲支出的律师费80000元。华隆公司对反诉答辩称，1、世杰文化公司已经就所租赁房屋第二次因严重违约致华隆公司依法解除合同，过错责任在于世杰文化公司毫无契约精神，不遵守合同约定；2、世杰文化公司所缴纳的租赁保证金是第一次签订合同的时候所缴纳，依合同约定及法律规定，华隆公司应没收其租赁保证金，华隆公司在世杰文化公司再次郑重承诺依约守法按期缴纳租金的情况下同意其租赁保证金作为第二次租赁合同的租赁保证金使用，世杰文化公司应更为认真履行涉案合同，但仍然不守约，应承担相应责任；3、世杰文化公司于2019年4月1日已经以受整体外部大环境经济影响、整个经济市场萧条、空置率大于54%，要求华隆公司将租金从220元/平方米下调到180元/平方米，经过多次复函，华隆公司最终同意下调，但世杰文化公司达到目的后转身就开始拖欠租金，再三催促付款后又提出无任何现实意义的要求，再次违背诚实信用原则，直至起诉世杰文化公司在反诉中仍然以空置率54%主张情势变更，实际上华隆公司与世杰文化公司已经就此空置率的问题达成租金大幅度下调的约定；4、本案属于商业问题和经济规律变化，不属于情势变更，何况华隆公司已经就世杰文化公司所称的情势变更作出大幅度调整，世杰文化公司已经达成目的；5、世杰文化公司的装修投入本身与本案所涉合同及合同的履行没有任何关联，从其证据可以看出，都发生在本案所涉合同签订之前，再则，此所谓装修投入对华隆公司毫无用处，反增负累，华隆公司的房屋本是自用，对外则一直要求整体出租，世杰文化公司在与华隆公司签订第一次合同的时候就谎称是自用，后自行进行装修和分割，对外出租，已对华隆公司构成欺诈，此种装修根本不适合华隆公司自用或对外整体出租，反而耗费工时拆除和整租的意愿，对华隆公司来说适得其反，华隆公司一直希望世杰文化公司拆除其装修恢复原状，但世杰文化公司自反诉前并未向华隆公司提出过此申请，其自身也放弃了这些不值一文的装修投入，涉案合同签订的时候并未就装修和装修期进行约定，此装修对华隆公司来说没有任何价值；6、2019年7月26日租赁合同解除及义务通知再三明确要求世杰文化公司只要在7月31日前归还租赁房屋并办理移交手续，配合办理房屋注销备案手续并支付7月份租金419241.60元，只要其按时缴纳7月份租金就免除其全部责任，这已经明确告知世杰文化公司，但世杰文化公司迟迟没有缴纳租金，在此函件中华隆公司又作出再次让步，要求世杰文化公司在8月31日前支付租金等，也免除其支付两个月租赁保证金及六倍月租的违约责任，被告已经收到该函件，但仍然没有支付任何款项，本案的责任是由世杰文化公司造成的，世杰文化公司应依法承担支付责任，华隆公司对此并无其他义务。反诉第三人世杰投资公司及蔡觐洲发表意见称，与世杰文化公司陈述的反诉意见一致。经审理查明，2017年4月28日，华隆公司（甲方）与世杰文化公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市福田区房屋编号为3Ａ01、3Ｂ01的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用，建筑面积为2329.12平方米；月租金总额为512406.4元；租期自2017年5月1日至2026年8月31日止。合同第九条约定甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取（不超过三个月）租金数额的租赁保证金（另行约定见补充合同（壹）第4条）甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1、租赁期满，甲乙双方未能达成续租合同，乙方及承租的第三方全部撤出后，房屋及配套设施完好无损（自然损耗除外），并付清根据本合同及补充合同应向甲方支付的全部租赁费用，且都不存在任何争议和违约行为。2、由于甲方过错或重大违约导致合同提前解除，乙方及承租的第三方全部撤出后，房屋及配套设施完好无损（自然损耗除外），并付清根据本合同及补充合同应向甲方支付的全部租赁费用，且都不存在任何争议和违约行为。3、双方协商一致，提前解除合同，乙方及承租的第三方全部撤出后，房屋及配套设施完好无损（自然损耗除外），并付清根据本合同及补充合同应向甲方支付的全部租赁费用，且都不存在任何争议和违约行为。4、租期期满前6个月内，乙方可提前2个月书面通知甲方提前解除合同，乙方及承租的第三方全部撤出后，房屋及配套设施完好无损（自然损耗除外），并付清根据本合同及补充合同应向甲方支付的全部租赁费用，且都不存在任何争议和违约行为。返还租赁保证金的方式及时间：在满足上述返还条件下，七个工作日内以转账方式返还。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、乙方或承租的第三方严重违约而导致解除合同；2、乙方提出在2026年2月28日前解除合同；3、出现本合同第十八条所列情形之一。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失（另行约定见“安联大厦3楼”补充合同（壹）第9条），向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达壹拾伍天（半个月）以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达人民币10万元以上；（三）乙方及承租的第三方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方及承租的第三方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方及承租的第三方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。合同第二十条约定，本合同终止后，乙方及承租的第三方应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方及承租的第三方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，华隆公司与世杰文化公司签订《深圳市房屋租赁合同书补充合同（壹）》。双方约定，1、租赁期与续租：本合同租赁期自2017年5月1日至2026年8月31日。本租赁期满后，乙方若需再续租的，应于本租赁期满前六个月以书面形式向甲方提出续租要求，续租租金由双方根据当时市场价格另行协商确定，在同等条件下，乙方有优先承租权。2、履约担保人：乙方同意增加股东深圳市世杰投资有限公司（注册号：）及乙方法定代表人蔡觐洲（身份证：4403011985********）作为乙方履行租赁合同的履约担保人（详见《保证合同》），为乙方履行其在租赁合同项下的全部义务、责任、陈述、保证及承诺事项向甲方提供连带责任保证担保。3、租金：（新合同第二条关于租金按本条规定执行）。3.1第一年至第二年即自2017年5月1日起至2018年8月31日，单位租金按建筑面积计每平方米每月人民币220元，月租金总额为人民币512406.4元。3.2第三年至第六年单位租金每年递增6.5%.具体如下：3.2.1第三年即自2018年9月1日起至2019年8月31日，单位租金按建筑面积计每平方米每月234.3元，月租金总额为545712.82元；3.2.2第四年即自2019年9月1日起至2020年8月31日，单位租金按建筑面积计每平方米每月249.53元，月租金总额为581185.31元；3.2.3第五年即自2020年9月1日起至2021年8月31日，单位租金按建筑面积计每平方米每月265.75元，月租金总额为618963.64元；3.2.4第六年即从2021年9月1日起至2022年8月31日，单位租金按建筑面积计每平方米每月283.02元，月租金总额为659187.54元；3.3第七年至第十年即从2022年9月1日起至2026年8月31日，单位租金按建筑面积计每平方米每月332元，月租金总额为773267.84元（可另行协商）；3.4租金壹个月为一期。3.5租金价格为含税价。甲方应在收到乙方缴纳的租金后五个工作日内，开具统一的税务发票。4、租赁保证金（新合同第九条第一款关于租赁保证金收取按本条规定执行）租赁保证金相当于2个月的租金，鉴于新合同的租金第一二年跟原合同租金一致，乙方依原合同约定所交租赁保证金，甲方同意将其转为新合同的租赁保证金，双方无须退或补。乙方租赁保证金须随租金递增而等额递增，乙方应在租金递增的当月5日前向甲方足额补交租赁保证金至相当于2个月递增后的租金。因本合同期内第七年至第十年租金可另行协商，届时，租赁保证金按双方最终协商确定的新租金计算支付，差额多退少补。……8、合同的终止和解除：（新合同第十七条第（三）款关于合同解除及变更协商按本条执行）8.1甲乙双方如未能在2022年2月28日（即第七年提前的半年）至2022年6月30日期间，就第七年至第十年的租金价格另行协商达成一致的，本合同可在2022年8月31日提前解除，双方各不承担违约责任（新合同第五条增加补充约定按本条执行）。8.2在本租赁期内，乙方按约完成租约至2026年2月28日后，乙方有权利在提前两（贰）个月书面通知甲方的情况下提前解除本合同（即本合同最早可在2026年4月30日被提前解除），乙方对此种提前解除，不承担任何违约责任。8.3本合同期满终止后或按约提前解除后，乙方及承租的第三方应于三（叁）个工作日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清所欠租金和各项费用并办理有关移交手续。8.4在符合本合同规定是还租赁保证金的条件下，甲方应在乙方结请所欠租金和各项费用后的三十（叁拾）日内归还乙方租赁保证金及多交的租金。9、违约责任：（新合同第十八、十九条关于甲、乙方损失赔偿问题按本条规定执行）。9.1甲方有权依据下述其中一项提出即时单方解除租赁合同，并有权向乙方追索全部应付欠款，且同时有权依下述9.4条约定向乙方追索赔偿和违约金：9.1.1如果乙方未按合同约定的时间交付租金或足额支付租赁保证金的，每逾期一天，按照所欠租金或租赁保证金的万分之五（0.05%）支付滞纳金，逾期达到15天（半个月）不交租金或租赁保证金的，甲方可向乙方发出书面通知，列明最后的宽限期，如乙方在宽限期内仍不缴纳的；9.1.2乙方拖欠可能导致甲方损失的费用（包括但不限于租金、滞金、租赁保证金和欠物业费用等）累计达人民币10万元以上的；9.2乙方未按合同约定的时间交付物业管理费、空调费、水电费等，逾期的违约金或滞纳金按照物业管理公司的标准交纳，如果在乙方收到甲方或管理公司书面催款通知后十四（壹拾肆）天内仍未付清，则甲方和／或管理公司可以中止上述服务。9.3甲方有权依据下述情形其中一项提出即时单方解除租赁合同，且同时有权依下述9.4条约定向乙方追索赔偿和违约金：9.3.1乙方及承租的第三方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；9.3.2乙方及承租的第三方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；9.3.3因乙方及承租的第三方使用不当或不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方及承租的第三方不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；9.3.4未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方及承租的第三方擅自将租赁房屋进行装修；9.3.5乙方未经甲方书面同意将物业转租给任何第三方的，或乙方和承租的第三方未向甲方提供共同签署的《转租声明与承租承诺》的；9.3.6在合同期内，未经甲方书面准许，乙方擅自取消共管账户、擅自更改约定的共管账户甲方管理权限、擅自挪用共管账户资金的；9.3.7乙方履约担保人未能向甲方提供有效的《保证合同》，或履约期间乙方担保人失去履约担保能力的；9.4在本租赁期内，除本合同第8.1条所列情形外，如因乙方原因导致提前解除合同的，乙方须按解除合同当月租金金额向甲方支付6个月租金作为违约金，乙方无权要求甲方退还租赁保证金和已付尚未到期的租金。且因乙方原因导致甲方的一切损失由乙方承担全部赔偿责任。9.5乙方及承租的第三方应自甲方单方解除合同之日起三（叁）日内搬出物业并同时结清所有相关拖欠费用。如不执行，乙方同意甲方可采取一切措施（包括但不限于采取更换门锁、停水电、强制搬离、处置物品等措施）收回物业，并不得就此提出任何主张，视为放弃全部物品和权利。9.6乙方有权依据下述其中一项提出即时单方解除租赁合同，并有权向甲方追索解除合同当月租金额的6倍作为违约金，且同时退还乙方预付的尚未到期的房屋租金及全额租赁保证金，若违约金额不足以弥补乙方损失的，乙方有权另行追偿。在乙方提出单方解除租赁合同后三日内，乙方及承租的第三方必须全部搬离物业否则视为放弃前述全部权利：9.6.1甲方因无正当理由单方要求提前解除本租赁合同的，除本合同第8.1条所列情形外；9.6.2甲方或与甲方有纠纷的第三方因无正当理由影响（包括但不限于甲方拖欠员工工资致员工在租赁物业内聚众索要、甲方无正当理由对租赁物业采取锁门等行为）乙方在租赁物业正常经营连续超过十五天（含十五天）以上并经乙方书面通知仍不停止的，有纠纷的第三方为乙方或其关联方以及乙方转租的任何一家承租的第三方或其关联方的除外；9.6.3未经乙方同意或有关部门批准甲方单方面无正当理由拆除该房屋的，国家政策或不可抗力的原因除外；9.6.4在本合同租赁期内，因甲方失去该房屋产权最终导致乙方无法正常使用该房屋，国家政策、不可抗力及产权合法转让并由受让人继续履行合同的除外。11、争议解决……本合同及附件为《深圳市房屋租赁合同书》的组成部分，本合同内容与其约定不一致的以本合同为准……。同日，华隆公司与世杰文化公司另签订《深圳市房屋租赁合同书补充合同（贰）》，就2022年9月1日后即第七年到第十年的租金标准及在该期限内解除合同的后果另行作出了约定。上述合同及补充协议签订后，双方依约履行合同义务。2019年4月1日，世杰文化公司向华隆公司提交了一份《关于调整租金的申请》，申请将2019年5月1日至2022年8月31日期间的租金单价下调至每平方米180元。华隆公司就此回函称，同意将租金标准下调至每平方米215元，收费标准期限为2019年5月1日至2022年8月31日止。此后，世杰文化公司又向华隆公司发送《关于调整租金申请的复函》，称因按目前的租金单价无法维持正常运营，提出三种解决方案，请华隆公司选择。华隆公司就此回函称，同意将将租金标准下调至每平方米200元，收费标准期限为2019年5月1日至2022年8月31日止。2019年4月30日，华隆公司与世杰文化公司签订《深圳市房屋租赁合同书补充合同（叁）》，约定，2019年5月1日至2022年8月31日，单位租金按建筑面积为每月180元，月租金总额为419241.6元。2019年6月14日，华隆公司向世杰文化公司发送了一份《催款函》，要求世杰文化公司应于2019年6月20日前支付拖欠的2019年6月的租金。2019年6月20日，世杰文化公司又向华隆公司发送了一份《关于申请调整租金的函》称，因租赁市场空置率高，申请自2019年6月1日起将实际租金收入支付给华隆公司。2019年6月28日，华隆公司向世杰投资公司及蔡觐洲发送了一份《催款通知》，要求世杰投资公司、蔡觐洲于收到该通知书1个工作日内支付拖欠的租金及滞纳金。2019年7月2日，华隆公司向世杰文化公司发送《解除租赁合同通知书》，载明，因世杰文化公司拖欠2019年6月租金，华隆公司通知解除双方之间的租赁合同及补充协议，并要求世杰文化公司自解除合同之日起三日内搬出物业并结清拖欠费用。该函件于2019年7月3日签收。此后，华隆公司又发函要求世杰文化公司配合办理注销房屋租赁合同备案登记手续。2019年7月8日，世杰文化公司向华隆公司支付了2019年6月的租金419241.6元。2019年7月26日，华隆公司向世杰文化公司发送《租赁合同解除及义务通知》，载明：“……1、贵司须立即搬离物业，做好承租第三方的清场工作，如有任何纠纷由贵司自行处理和承担。贵司最迟应在2019年7月31日前归还租赁房屋并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由贵司承担的各项费用并办理相关移交手续；2、贵司须在2019年7月31日前无条件配合我司办理租赁房屋注销租赁登记备案手续；3、贵司须在2019年8月5日前支付我司7月租金419241.6元；4、如贵司在2019年7月31日前未能完成或逾期完成上述第1-3项，我司则将严格按合同约定条款执行如下：4.1按补充合同（壹）第9.5条，采取一切措施（包括但不限于采取更换门锁、停水电、强制搬离、处置物品等措施）收回物业；4.2按补充合同（壹）第9.1.1条，向贵司追讨原2019年6月租金滞纳金计人民币6917.49元（6月6日至7月8日共33天，万分之五／天）；4.3按补充合同（壹）第9.1.1条，向贵司追讨2019年7月份解除租赁合同通知搬离日前的租金67619.61元（7月1日至5日，滞纳金计算截止日为实际收款日）；4.4按租赁合同第二十条，向贵司追讨2019年7月解除租赁合同通知搬离日期逾期未搬离部分的赔偿金703243.97元（7月6日至7月31日按逾期双倍计算赔偿金）；4.5按租赁合同第二十条，向贵司追讨2019年7月31日后仍不搬离或不返还租赁房屋逾期部分双倍租金的赔偿金（按解除合同当月（7月）租金金额，计算截止日为租赁房屋全部搬离或返还并注销租赁登记备案手续完成当日）；5、贵司须在2019年8月31日前按解除合同当月（7月）租金金额向我司支付2个月的租金作为违约金共计838483.2元；6、如贵司未按上述第1-5项约定时间前完成该等事项，我司仍按补充合同（壹）第9.4条，向贵司追讨解除合同当月（7月）租金金额6倍的违约金共计2515449.6元；7、贵司原已支付我司的2个月的租赁保证金1091425.64元，我司按合同约定将不予退回；8、在贵司完成上述1-7项后，我司同意不再追究深圳市世杰投资有限公司及蔡觐洲对贵司的保证责任并配合办理相关解除手续”。2019年7月29日，世杰文化公司复函称：“……1、我司保证在2019年7月31日前与贵司办理租赁房屋相关移交手续，并配合完成租赁房屋注销租赁登记备案手续；2、我司保证在2019年7月31日前与安联物业管理处办理租赁房屋退租关手续，相关文件需贵司协助提供；3、目前我司在积极清退现有租户，由于相关赔偿资金近150万元，资金周转压力非常大，故我司申请在2019年8月31日前支付贵司7月份租金419241.6元；4、我司可放弃已向贵司支付的租赁保证金1091425.64元；5、对租赁房屋所投入的装饰装修、设备设施可无偿归甲方利用，但属于我司租户的设备、桌椅等办公物品和私人物品由租户自行搬离租赁房屋。恳请贵司体谅我司运营的艰辛，我司愿以友好协商方式与贵司解决退租事宜”。2019年7月31日，世杰文化公司搬离涉案房屋。另查明，涉案房屋所在的物业公司深圳市安联第一太平戴维斯物业管理有限公司深圳分公司于2020年4月23日出具《证明》称，“深圳整层物业于2019年8月1日空置至今”。又查明，华隆公司为本案支出律师费10万元。上述事实，有华隆公司、世杰文化公司提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于世杰文化公司拖欠的租金。本院认为，根据查明的事实，世杰文化公司未依约于2019年6月5日前支付2019年6月的租金，华隆公司于2019年7月2日向世杰文化公司寄送《解除租赁合同通知书》，系合法行使合同解除权，该通知函于2019年7月3日签收，故案涉租赁合同已于2019年7月3日解除。华隆公司诉请世杰文化公司支付2019年7月1日至5日之间的租金（占有使用费）合计67619.61元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于世杰文化公司逾期迁出房屋的赔偿金。根据案涉租赁合同第二十条的约定，世杰文化公司应于合同终止后3日内迁离并返还租赁房屋。被告逾期不搬离或不返还租赁物的，华隆公司有权就逾期部分向被告收取双倍租金的赔偿金。根据深圳市房屋租赁合同书补充合同（壹）》9.5条之约定，世杰文化公司应于华隆公司单方解除合同之日起三日内搬出物业并同时结清所有相关拖欠费用。根据前述认定及查明的事实，案涉租赁合同于2019年7月3日解除，世杰文化公司于2019年7月31日搬离，故世杰文化公司应按两倍租金标准赔偿2019年7月6日至2019年7月31日期间逾期迁出房屋的赔偿金676196.13元，本院依法予以支持。关于租赁保证金。根据深圳市房屋租赁合同书补充合同（壹）》9.4条的相关约定，如因世杰文化公司导致提前解除合同的，世杰文化公司需按解除合同当月租金金额向甲方支付6个月租金作为违约金，世杰文化公司无权要求退还租赁保证金及已付尚未到期的租金，故世杰文化公司反诉请求华隆公司返还租赁保证金1091425.64元，无事实和法律依据，本院不予支持。世杰文化公司另称因受宏观经济放缓和中美贸易战影响，导致租赁市场空置率高达54%，应适用情势变更原则处理租赁保证金问题，本院认为，案涉房屋租金涨跌及出现房屋空置情况的主要原因是市场因素，属于正常的商业风险。而双方在签订案涉租赁合同时亦约定了租金调整条款，说明双方对房屋租赁市场的变化有一定的预期，不存在无法预见之情形，故世杰文化公司请求适用情势变更原则的理由不成立，本院不予支持。关于违约金。根据《深圳市房屋租赁合同书补充合同（壹）》9.4条之约定，如因世杰文化公司导致提前解除合同的，世杰文化公司需按解除合同当月租金金额向甲方支付6个月租金作为违约金，世杰文化公司无权要求退还租赁保证金及已付尚未到期的租金。涉案租赁合同因世杰文化公司违约而解除，华隆公司有权按照前述约定要求世杰文化公司支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方可请求人民法院适当减少过分高于违约损失的违约金。世杰文化公司在庭审答辩时已对违约金过高提出调整，因华隆公司未提交任何证据证明其积极采取措施防止损失进一步扩大，以及考虑到华隆公司不予退还租赁保证金能弥补其部分损失，本院依据公平原则和诚信原则，兼顾世杰文化公司的过错程度以及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的法律性质，酌情将违约金数额调整为按2019年7月份租金标准计算三个月即1257724.8元（419241.6元×3）。华隆公司诉请中的超出部分，本院不予支持。另，因华隆公司有权不予返还租赁保证金1091425.64元，已足以弥补世杰文化公司迟延缴交租金导致的损失，故本院对华隆公司另诉请世杰文化公司向其支付2019年6月、2019年7月1日至5日租金的滞纳金，本院不予支持。关于律师费。本院在认定违约金数额时已经综合考虑了华隆公司的各项损失，故对于华隆公司为本案诉讼支出的律师费100000元，本院不予以支持。本案诉讼系因世杰文化公司的违约行为引发，世杰文化公司诉请华隆公司向其赔偿律师费，无法律依据，本院不予支持。另，华隆公司诉请因世杰投资公司、蔡觐洲作为保证人与华隆公司签订了《保证合同》，应就案涉租赁合同及补充合同项下世杰文化公司的债务承担保证责任，与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，华隆公司可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市世杰文化投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市华隆投资集团有限公司支付2019年7月1日至2019年7月5日的租金及占有使用费合计67619.61元；二、被告深圳市世杰文化投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市华隆投资集团有限公司支付逾期搬离的赔偿金676196.13元；三、被告深圳市世杰文化投资有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市华隆投资集团有限公司支付违约金1257724.8元；四、驳回原告深圳市华隆投资集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市世杰文化投资有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件本诉受理费33994元、保全费5000元（已由华隆公司预交），由原告深圳市华隆投资集团有限公司负担16034元，被告深圳市世杰文化投资有限公司负担22960元。反诉受理费7671.42元（已由世杰文化公司预交），由被告深圳市世杰文化投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 刘  小  焱二〇二〇年十月二十日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。