福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初8322号 原告：卓锦登，男，汉族，1977年11月21日出生，住福建省连江县。 被告：连江中庚房地产开发有限公司，住所地福建省连江县丹凤东路**福建璟江大酒店有限公司写字楼****。 法定代表人：梁衍锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈君进，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐聪龙，该公司员工。 被告：福州易居臣信房地产经纪有限公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街**新都会财经广场**第**整层div> 法定代表人：郑利香，该公司经理。 委托诉讼代理人：严咪咪，该公司员工。 委托诉讼代理人：柯斐斐，该公司员工。 原告卓锦登与被告连江中庚房地产开发有限公司（以下简称连江中庚公司）、福州易居臣信房地产经纪有限公司（以下简称易居臣信公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓锦登，被告连江中庚公司委托诉讼代理人徐聪龙，被告易居臣信公司委托诉讼代理人严咪咪、柯斐斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓锦登向本院提出诉讼请求：1.判令连江中庚公司向卓锦登退还购房预约金336952元，车位预约金50000元，共计386952元，并自卓锦登付款之日起按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，利息暂计4万元；2.判令易居臣信公司向卓锦登退还服务费20000元；3.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：连江中庚公司作为专业房地产开发公司在明知没有取得预售许可证情况下于2019年7月1日违规销售“中庚香悦府”项目的单元房给卓锦登。卓锦登于2019年7月1日-2019年7月7日向连江中庚公司缴纳购房预约金共计336952元，于2019年7月7日交车位预约金50000元。在此期间卓锦登多次要求连江中庚公司提供相关房产预售许可证材料但其并未提供。卓锦登了解情况后发现连江中庚公司并未取得预售许可证，连江中庚公司的违规行为致使卓锦登受到了欺骗，侵害了卓锦登的合法权益。易居臣信公司作为专业的房地产销售公司在为卓锦登提供服务期间并未了解到连江中庚公司所开发的项目是否取得许可证而对卓锦登进行了推荐，整个过程卓锦登并没有享受易居臣信公司任何的服务，易居臣信公司却于2019年7月24日收取20000元服务费。综上所述，现依法提起诉讼，请求判如所请。 连江中庚公司辩称，卓锦登起诉违背了基本诉讼制度及相关法律规定，其与卓锦登并不存在居间合同关系，卓锦登在本案中向连江中庚公司所提出的诉求于法无据。本案审理的居间合同而非商品房预售或房屋买卖合同纠纷，连江中庚公司并非本次诉讼的合同主体。连江中庚公司与卓锦登乃是商品房买卖关系，卓锦登应另案进行起诉而不能在本案中进行混淆。其诉请要求连江中庚公司退还购房预约金、支付利息及承担诉讼费不应当予以支持。2019年，经易居臣信公司提供居间服务连江中庚公司与卓锦登就购买连江中庚公司开发建设的中庚香悦府项目单元的房屋及车位达成口头买卖意向，后卓锦登于2019年又向连江中庚公司分别支付了房屋预约金336952元以及车位预约金50000元，连江中庚公司与卓锦登的买卖关系已经实际成立。后在连江中庚公司取得预售许可证后，连江中庚公司曾多次联系卓锦登至我司处签订书面《商品房买卖合同》，但卓锦登均置之不理，连江中庚公司于2020年5月25日向卓锦登书面发送《催签函》，催促卓锦登至我司处就其所购房屋签订书面的《商品房买卖合同》，但卓锦登至今仍未与连江中庚公司签订书面合同，其行为已构成违约，连江中庚公司亦保留追究其违约责任的权利。综上，恳请驳回卓锦登的诉请。 易居臣信公司辩称，一、案涉商品房销售买卖合同仍在履行过程中，卓锦登诉请退还服务费无事实基础与法律依据。1、卓锦登与易居臣信公司签订的《服务协议》系双方真实意思表示，且卓锦登已与连江中庚公司达成了案涉房屋中庚香悦府10#1302房的预约合同。卓锦登应根据预约合同与连江中庚公司签署商品房销售买卖合同，该买卖合同现正处于签署过程中。2、卓锦登对易居臣信公司提供的服务全程知悉未提异议，并签署了《结算确认书》，可知卓锦登是知悉并认可易居臣信公司所提供的服务。本案商品房买卖合同仍在履行过程中，卓锦登没有要求解除服务协议和退还服务费的事实与法律依据，不应得到法律支持。二、案涉预约合同已合法成立，卓锦登应履行缔约本约合同的义务。根据合同规则，连江中庚公司向卓锦登发起了房屋买卖的要约，卓锦登支付预约金为对此要约的承诺，预约合同成立，连江中庚公司向卓锦登收取预约金的行为属于上述预约合同的行为，因此并不构成违规预售。预约合同是磋商过程中明确设立具体法律关系的保障，由此预约合同直接的权能就是缔约请求，缔约双方应当依据预约合同的约定履行缔结本约的行为。卓锦登是在意思自治的前提下自愿支付预约金，成立预约合同，理应遵守诚实信用原则。然，连江中庚公司通知卓锦登房屋买卖合同签署条件成熟，催告其尽快前往签订商品房销售买卖合同，卓锦登无故迟迟未前往签署。三、如卓锦登坚持解除案涉预约合同、服务协议，也属于卓锦登违约在先，应向两被告承担违约损失。综上，案涉合同合法有效且正在履行，不存在任何约定或法定解除情形。卓锦登诉请缺乏事实及法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月1日，卓锦登（甲方）与易居臣信公司（乙方）签订《服务协议》一份，约定：乙方为甲方提供新建商品房项目信息及购房服务，服务期限为自协议签订之日起至甲方与开发商签订商品房销售合同之日结束；服务内容：1.乙方根据甲方要求提供真实有效的房屋信息；2.乙方为甲方提供开发商签约的咨询服务；3.乙方为甲方提供购房签约议价服务；4.乙方协助甲方与开发商签订商品房销售合同；甲方预付乙方服务费20000元；甲方未能与乙方提供的开发商签订商品房销售合同的，则乙方在甲方提出书面申请之日起20个工作日内，将服务费无息退还给甲方。卓锦登于2019年7月1日、2019年7月5日分别向连江中庚公司向转账支付200000元、136952元。2019年7月1日，连江中庚公司出具金额分别载明200000元及50000元的收款收据，交款项目为香悦公馆预约金。2019年7月7日，连江中庚公司出具车位预约金50000元的收款收据及香悦公馆预约金86952元的收款收据。2020年5月26日，连江中庚公司向卓锦登寄送《催签函》，要求其于2020年5月31日前至开发商处签订《商品房买卖合同》。另查，由卓锦登签字的《结算确认书》载明：“本人通过福州易居臣信房地产经纪有限公司（以下简称“服务方”）提供的购房服务，确认购买香悦府项目房屋。现本人确认已享受到服务方提供的相应服务，本人已获悉真实房屋信息并成功购买房屋，服务方的服务已完成。本人确认支付20000元作为该服务方的服务费”。庭审中，连江中庚公司确认其于2020年2月28日取得案涉房屋的预售许可证。 本院认为，本案系居间合同纠纷，依据合同法的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。基于民事活动中应遵循的诚信原则，尤其在房屋买卖此类重大有偿的交易中，居间方作为专业房产交易居间服务机构，有义务如实全面的向相对方披露或报告交易有关信息，并通过其知晓的法律、法规和国家政策，帮助买卖双方当事人防止可能发生的法律风险。中介机构的服务范围，应包含促成合同成立、帮助合同履行两个方面。而根据在案的事实，易居臣信公司未就订立合同的重要事项即连江中庚公司未取得商品房预售许可证向卓锦登如实全面报告，该情形在签约当时足以损害卓锦登的交易利益，虽然事后连江中庚公司取得商品房预售许可证明，不影响买卖双方商品房预售合同的签订，但易居臣信公司作为居间人并不因此免责，且连江中庚公司至今仍未取得案涉车位的预售许可证，至今无法签订车位买卖合同。因此，易居臣信公司隐瞒足以影响合同能否履行之重要事实之行为业已损害卓锦登之权益，卓锦登要求其返还服务费20000元，于法有据，本院予以支持。 另，本案中，卓锦登与连江中庚公司于2019年7月1日口头达成商品房认购预约，并支付了预约金，故双方之间应当认定为预约合同关系。卓锦登要求连江中庚公司退还购房款预约金及车位预约金的诉讼请求依据的是其与连江中庚公司之间形成商品房预约合同关系，与本案居间合同纠纷是两个不同的法律关系，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国同事诉讼法》的解释第二十八条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，应由不动产所在地人民法院专属管辖。因此，本院对卓锦登与连江中庚公司之间的商品房预售合同纠纷不具有管辖权，在本案中不做处理，当事人应另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福州易居臣信房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向卓锦登退还服务费20000元； 二、驳回卓锦登的其他诉讼请求。 本案受理费300元（已由卓锦登预交8004元），减半收取计150元，由福州易居臣信房地产经纪有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年十月十五日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。