江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初5804号 原告：高静光，男，1986年5月23日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：阚国锋，江苏正和正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王紫依，江苏正和正律师事务所实习律师。 被告：常熟市新蓝服饰有限公司，统一社会信用代码9132058167303482XN，住所地江苏省常熟市常昆工业园区。 法定代表人：葛晓刚。 被告：葛晓刚，男，1987年1月8日出生，汉族，住江苏省沭阳县。 被告：徐梅芬，女，1965年6月19日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：刘亮，江苏海容律师事务所律师。 原告高静光与被告常熟市新蓝服饰有限公司（以下简称新蓝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于同年7月1日公开开庭进行了审理，原告高静光及其委托诉讼代理人阚国锋、王紫依到庭参加诉讼，被告新蓝公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。审理中，原告高静光申请追加葛晓刚、徐梅芬为本案共同被告，本院予以准许，并于同年9月8日、9月23日两次公开开庭进行了审理，原告高静光的委托诉讼代理人阚国锋两次庭审均到庭参加诉讼，原告高静光及其委托诉讼代理人王紫依到庭参加9月8日的庭审，被告新蓝公司、葛晓刚、徐梅芬经本院合法传唤无正当理由均未参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告高静光向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《租赁合同》无效，被告退还房租62000元;2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月8日，原被告双方签订《租赁合同》一份，被告将坐落于沙家浜南桥新蓝服饰厂的底楼生产车间租给原告使用。租赁期间自2019年8月10日至2020年8月10日，租金62000元/年，中介费3000元。2019年8月8日原告通过银行转账支付了租金及中介费共计65000元。签订合同后半月左右，原告的设备还未正式搬入使用之时，原告接到通知，得知自己承租的厂房为违章建筑，为配合政府“三合一”整治要求需将此厂房拆除(现已拆除)，于是被迫搬离。被告隐瞒实情，在合同签订时并未告知原告该厂房为违章建筑，致使合同无效。原告曾多次要求返还房租62000元，但被告拒不返还。现原告为维护自身合法权益，将被告诉至法院，请求依法判决。 被告新蓝公司、葛晓刚、徐梅芬均未作答辩。 根据原告提交的证据材料，并结合当事人庭审中的陈述，本院认定如下事实： 2019年8月8日，被告新蓝公司、徐丽芳（甲方）作为出租人、原告高静光作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，约定将座落在沙家浜南桥新蓝服饰的300平方米生产车间（底楼）出租给原告。合同第二条租赁期限、租金：1、租赁期限：自2019年8月10日起至2020年8月10日止。2、租金每年为62000元，租金为不含税，税金由乙方承担，租金交纳方式：按一次支付，先付后用，每年租金提前30天支付。合同第五条违约责任：2、租赁期间内双方均不得无故解除或拒不履行合同，任何一方如因特殊情况需终止合同时，均应提前3个月书面通知对方，并征得对方同意。如乙方未经甲方同意擅自解除合同的，租金不退还。甲方不负有乙方装饰装潢改造等费用的偿付，装修中不可移动部分归甲方所有。如甲方未经乙方同意擅自提出解除合同的，退还乙方未使用期间租金，并负责赔偿乙方3个月的租金及乙方不可移动装饰装潢改造费用。合同第七条其他约定：因政府原因需退还剩余房租金。合同签订当日，高静光向中介公司工作人员晏海林转账65000元，晏海林于同年8月11日转徐梅芬50000元。 2019年10月30日，被告徐梅芬（徐立）向原告高静光出具欠条一份，载明：今欠高静光房租退款（按合同实际结算），争取到年底结算，落款处为新蓝负责人徐立。 另查明，被告新蓝公司于2016年1月1日向苏州市七彩城服饰有限公司承租位于常熟常昆工业园区内的苏州市七彩城服饰有限公司厂房，租赁期限为2016年1月1日至2025年1月1日。被告新蓝公司将该厂区内的厂房出租给包括原告在内的多家企业进行生产经营，其中原告租赁的房屋系违章建筑。本院于2018年10月18日裁定受理苏州正友商贸有限公司对苏州市七彩城服饰有限公司的破产清算申请，指定江苏圣益律师事务所担任苏州市七彩城服饰有限公司管理人。2019年4月29日，苏州市七彩城服饰有限公司管理人向苏州市七彩城服饰有限公司厂区内的实际使用人发出公告，要求实际占用七彩城公司厂房土地的单位或个人于2019年5月20日前自行迁让，并将厂房土地等租赁物移交管理人。2019年8月29日，沙家浜镇安全生产委员会、消防安全委员会联合发文《关于及时消除苏州市七彩城服饰有限公司区域内消防安全隐患的函》（沙安发〔2019〕52号），要求苏州市七彩城服饰有限公司管理人督促辖区内相关生产经营单位于2019年8月31日前消除安全生产、消防安全隐患，履行安全生产主体责任，如无法按时消除安全生产、消防安全隐患，请苏州市七彩城服饰有限公司管理人督促辖区内相关生产经营单位自行关停。嗣后原告即搬离其承租的房屋。 原告另举证其与被告徐梅芬和中介公司工作人员晏海林的微信联络、其和徐梅芬的通话录音，摘录原告和徐梅芬的聊天记录：2020年4月21日，原告通过微信将空白欠条发给徐梅芬看，徐梅芬：“这个不能这样写，是公司欠的写公司名称。”高静光：“这个钞票是不是你收的？你要是你收的就对了，你这个公司我已经查过了，你被法院已经执行了几次了，你这个怎么弄？所以说呢，我们要碰面的不碰面，你说这个事情怎么讲得清楚现在是不是？”徐梅芬：“这个没有办法的，你公司的合同，你必须要跟签公司的那个抬头的，至于那个就是还不还，反正我负责对吧。我当时接手的，我肯定给你负责，做好了吧，其他人我就不承诺了，好吧，你的我肯定负责到底，但是我绝对不可能写我自己的名字。”摘录原告和晏海林的聊天记录：2020年4月8日，高静光：“好的，你发我吧，老晏你发我吧，到时候这个事情我来看看接下来怎么弄。”晏海林：“徐梅芬。”高静光：“她地址你也一起给我呗，有没有？”晏海林：“地址的话肯定没有，当初登记只写了身份证号码。”高静光：“你有没有给她打过电话，就是问过这个事情，有没有联系过她啊，她这个人叫徐梅芬，不是叫徐梅芳。”晏海林：“徐梅芳是她妹妹，她是徐梅芬，我年前去年的时候联系的，你跟我说的时候联系的，今年没联系，后来年前的时候联系了几个号码，后来她也干脆不睬我了，知道吧？”摘录通话录音：高静光：“你看我租金给你了，十来天然后房子拆了。”徐梅芬：“我知道的你是联合起来去解决，解决不了，我肯定要那个的呀。”高静光：“我没听明白你的意思，我联合起来解决什么呢，我们又没什么纠纷，我把钱给你了，你房子不能租么房子因为政府原因不给租的话，租金退给我。”徐梅芬：“我知道我知道，你稍微等等吧，好吗？” 后双方交涉未果，致原告诉讼来院。 又查明，工商登记信息显示新蓝公司成立于2008年3月21日。2018年5月31日，投资人变更为徐梅芬一人，公司类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2019年4月3日，投资人由徐梅芬变更为葛晓刚，公司类型仍为有限责任公司（自然人独资）。审理中，被告徐梅芬、葛晓刚作为一人有限公司股东均未提交证据证明新蓝公司财产独立于股东自己的财产。被告新蓝公司对此亦未提交证据证明。 审理中，本院向常熟常昆工业园区管委会安监办主任进行了调查，其陈述苏州市七彩城服饰有限公司厂房集中整治是在2019年8月底，是在下发了沙安发〔2019〕52号文件后开始的，厂区的租赁关系较复杂，在文件下发前也进行过整改，但效果少明显，文件下发后加大了力度，如果不自行整改就采取强制措施停电、拆除违章，里面的违章建筑大概在2019年10月全部拆除，是先清理了租户再逐步拆除的，大概拆了一个月。 审理中，本院向财付通支付科技有限公司查询，微信号×××的实名认证信息为徐梅芬，身份证号×××。 庭审中，本院将从常熟市沙家浜镇相关部门调取的苏州市七彩城服饰有限公司厂房整改前后的照片给原告辨认，其指认其承租的部分在整改后已被拆除。原告同时陈述，其是通过中介公司的晏海林向被告租的厂房，去被告公司签合同时，徐梅芬不在，她打电话跟其说她在出差，让她妹妹徐丽芳和其签租赁合同。合同签好后，其把钱付给中介，由中介转交，其中租金62000元、中介费3000元，是徐梅芬要求这样付的，但由于中介公司与徐梅芬本来有经济往来，所以中介转交了徐梅芬50000元。2019年8月10日其拿到房屋钥匙，开始把货物搬进去，该房子仅作仓库用，租了半个月左右，其过去看到门被封掉了，就去问中介，中介让其去问下这个房子是否是违章建筑，其去村里确认了是违章建筑，是不允许出租的。因房屋被贴了封条，其去了沙家浜派出所，因为货物还在里面，想要拿出来。派出所的人说要由被告打申请，3天后派出所的人过来将封条解除，其把货物搬离。当时徐梅芬承诺62000元租金都退给其，让其等一个月，但后来一直未退还。其多次联系徐梅芬退租金，但她始终不露面，2019年10月3日在沙家浜派出所门口遇到徐梅芬，其要求她退还租金，她就写了张欠条。后来发现她签名写的徐立，就在微信上跟她讲叫她重新写欠条，但她没有重写。 以上事实，由身份证、工商登记材料、租赁合同、房屋租赁合同、个人转账汇款回单、中国农业银行交易明细清单、欠条、微信聊天记录、录音、房产证、公告、苏州市七彩城服饰有限公司厂房整改前后的照片、关于及时清除苏州市七彩城服饰有限公司区域内消防安全隐患的函、本院（2018）苏0581破42号民事裁定书、财付通支付科技有限公司协助查询复函、调查笔录及本院庭审笔录等证据为证。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。现有证据表明,案涉房屋并未取得建设工程规划许可证,属违章建筑,故原、被告签订的租赁合同无效。原告在租期内实际使用了涉案房屋，应当承担相应的使用费用。根据合同约定和原告提交的支付凭证，本院确认被告新蓝公司收取了原告租金62000元。关于原告的使用期，根据现有证据，并结合原告的陈述和本院调查的情况，可推算至2019年8月31日止。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告新蓝公司多收取的租金应退还原告。关于被告葛晓刚、徐梅芬的民事责任，根据法律规定，一人有限责任公司股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。一人公司股权转让前发生的债务，原股东不能举证证明转让前公司财产独立于其个人财产的，债权人有权要求原股东承担连带清偿责任。对于原告诉请的合理部分，本院予以支持。被告新蓝公司、葛晓刚、徐梅芬经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、质证的权利，由此可能产生不利的诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告高静光与被告常熟市新蓝服饰有限公司于2019年8月8日就位于常熟常昆工业园区内的苏州市七彩城服饰有限公司厂房签订的租赁合同无效； 二、被告常熟市新蓝服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告高静光租金58263元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，账户名：高静光，开户行：中国农业银行常熟古里支行，账号：62×××18）； 三、被告葛晓刚、徐梅芬对被告常熟市新蓝服饰有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任； 四、驳回原告高静光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取675元，由原告高静光负担41元，被告常熟市新蓝服饰有限公司、葛晓刚、徐梅芬负担634元（原告同意被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，账户名：高静光，开户行：中国农业银行常熟古里支行，账号：62×××18）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  蒋东英 二〇二〇年十月十日 书记员  时晴文