广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2541号上诉人（原审被告、反诉原告）：林伟斌，男，1993年4月20日出生，汉族，住广东省汕头市金平区***********。上诉人（原审第三人）：陈霞连，女，1992年8月10日出生，汉族，住广东省徐闻县**********。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔森，广东铭致律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴丽丽，女，1994年4月6日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县***********。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区******、47号，统一社会信用代码914****。主要负责人：赖小平，该行行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区***************6卡，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李功镇，该公司执行董事。原审第三人：曾晓平，男，1985年9月20日出生，汉族，住四川省高县**********。上诉人林伟斌、陈霞连因与被上诉人吴丽丽、原审第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）、曾晓平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初4133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林伟斌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴丽丽的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。1.吴丽丽违约在先，且隐瞒重大信息。双方口头约定在签订合同后由吴丽丽代偿按揭贷款，且帮助林伟斌还开发商欠款，虽吴丽丽不承认，但其无法解释为何合同约定首期款仅5万元，就是因为吴丽丽答应偿还按揭贷款以及开发商欠款，解决林伟斌经济困难，林伟斌才答应首付款只收5万元就办理过户。但吴丽丽没有履行，林伟斌多次电话联系吴丽丽都拒绝沟通，最后失联。林伟斌在乐有家公司门店找吴丽丽，从工作人员处得知吴丽丽就是他们同事。林伟斌由此知道吴丽丽隐瞒了重大信息并骗林伟斌进行房屋交易。吴丽丽作为乐有家公司员工，联合乐有家公司隐瞒中山真实房价信息，利用林伟斌经济困难现状、急用钱心态，口头承诺代林伟斌解决经济困难，骗取林伟斌以低价且签订不公平房屋买卖合同进行房源锁定。经了解发现合同约定购房总价65.6万元低于当时市场价30%。吴丽丽诈骗林伟斌签订合同后其不协助清偿债务，致林伟斌经济损失。后林伟斌得知二手房买卖均需支付定金以及不低于30%成交价的首付款，尾款才能通过办理银行按揭方式支付。乐有家公司员工吴丽丽利用林伟斌不懂二手房交易规则进行欺骗，且隐瞒身份，致林伟斌遭受重大损失。林伟斌知情后多次联系吴丽丽表示被欺骗，不愿意卖房给房产中介，要求解除合同，吴丽丽拒绝沟通解除合同，最后无法联系，在此情况下林伟斌才将涉案房屋卖给了陈霞连。故林伟斌与吴丽丽的合同存在重大误解、欺骗，且显失公平，应判决无效。2.林伟斌2017年12月28日与陈霞连签订《房屋买卖合同》，在2018年1月15日拿到房产证后，于2018年1月16日将房产证原件以及房屋交付给陈霞连使用，且按陈霞连要求在当日又签订了与2017年12月28日《房屋买卖合同》内容一样的合同。根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第二十四条规定，均无过户情况下，应当支持已交付使用并实际占有一方继续履行合同。因陈霞连已付首付款25万元，且房屋交付陈霞连装修使用，更应判决继续履行与陈霞连的合同，减少林伟斌赔付金额，减少纷争。陈霞连针对林伟斌的上诉辩称，认可林伟斌的上诉理由，也认可林伟斌的上诉请求。吴丽丽针对林伟斌的上诉辩称，一审判决正确，认定事实准确，请求驳回林伟斌的上诉请求。建行中山分行针对林伟斌的上诉述称，林伟斌与吴丽丽之间的买卖合同建行中山分行并不清楚，建行中山分行已办理了抵押登记，也有生效判决。同意一审判决结果。曾晓平针对林伟斌的上诉述称，曾晓平与林伟斌之间的案件已经判决了但没有执行，若房屋直接过户则曾晓平的权利得不到保障。乐有家公司二审未针对林伟斌的上诉发表意见。陈霞连上诉请求：撤销一审判决，依法驳回吴丽丽的全部起诉请求，改判一审诉讼费用相应承担的金额。事实和理由：一审实体处理不当，认定事实不清，适用法律错误，致使作出错误判决结果，损害陈霞连的合法权益，请求二审法院予以纠正。一、一审法院实体处理不当，剥夺陈霞连的合法诉讼权利。陈霞连与林伟斌签订的涉案《房屋买卖合同》有效，陈霞连已合法占有涉案房屋，取得涉案房屋物权，基于物权排他性及优先效力，在本案中主张享有涉案房屋所有权。本案判决结果直接影响陈霞连与林伟斌之间房屋买卖合同纠纷案件结果，一审法院应将陈霞连作为有独立请求权第三人参加本案诉讼。一审法院将陈霞连列为无独立请求权第三人，陈霞连合法权益受损。二、一审法院判令林伟斌继续履行与吴丽丽的房屋买卖合同是错误的，没有法律依据和事实根据。1.吴丽丽请求林伟斌继续履行合同，转移涉案房屋所有权，属于根据买卖合同所享有的请求权（债权）而非支配权，不具备就涉案房屋优先受偿的效力。2.陈霞连与林伟斌签订的涉案《房屋买卖合同》有效，林伟斌依据合同关系将涉案房屋交付给陈霞连，且陈霞连已向林伟斌支付定金25万元，远多于吴丽丽支付的5万元。陈霞连的占有既是基于与林伟斌之间的合同债权，也是基于本权的占有，是有权占有，具有排他性，与本权结合时可获得支配权能。陈霞连在与林伟斌办理涉案房屋变更登记手续时，因吴丽丽查封涉案房屋致使无法办理过户手续，陈霞连与林伟斌之间的合同义务接近履行完毕，陈霞连已取得占有涉案房屋事实上的权利，只要补办登记手续，即可完成交易，吴丽丽主张的合同债权不能对抗事实权利人的陈霞连。故法院应将涉案房屋所有权赋予取得占有的陈霞连。3.一审法院以涉案房屋查封顺序为由支持吴丽丽的诉求是没有法律依据的。吴丽丽申请诉讼保全措施，只是为实现债权的一种保护措施，无论查封顺序如何，均不能产生优先受偿的效力。且各查封申请执行人的地位是平等的，一审法院以涉案房屋查封顺序来否定各查封申请执行人的合法权利，于法无据，侵害了包括陈霞连在内的查封申请执行人的平等受偿权利。且实务操作中只要法院出具协助执行通知书，有关部门将协助办理房屋变更登记手续，不存在合同不能履行情形。4.本案可依据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的指引第二十四条规定处理，还可参考最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十条规定。三、吴丽丽、乐有家公司违反诚实信用原则，未能向林伟斌如实告知可能影响合同订立的情况，法院应当支持林伟斌主张撤销与吴丽丽之间签订的涉案房屋买卖合同及补充协议的反诉请求。1.吴丽丽一审确认在签订涉案房屋买卖合同时，虽不是乐有家公司东区营业部员工，但是乐有家其他营业部员工。2.出卖人林伟斌委托乐有家公司居间出售房屋，是基于对乐有家公司的信任，认为该公司能提供交易平台，从而实现利益最大化的委托目的。但吴丽丽作为乐有家公司员工与林伟斌签订涉案房屋买卖合同，显然违背了林伟斌上述委托目的，且可能存在吴丽丽与乐有家公司恶意串通、实施名为买房实为炒房的行为，目的是另寻买主将涉案房屋转售他人从中牟利。且乐有家公司员工故意隐瞒身份实施名为买房实为炒房的行为并非只有本案。3.根据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，乐有家公司作为居间人，吴丽丽作为其在职工作人员，应当恪守职业道德，遵循诚实信用原则，主动向林伟斌披露吴丽丽的特殊主体身份这一可能影响合同订立的事实。但吴丽丽、乐有家公司未履行该项如实告知义务，构成欺诈，林伟斌请求撤销与吴丽丽之间签订的涉案房屋买卖合同及补充协议，理据充分正当，法院应当支持。吴丽丽针对陈霞连的上诉辩称，一审判决正确，认定事实准确，请求驳回陈霞连的上诉请求。建行中山分行针对陈霞连的上诉述称，陈霞连与林伟斌之间的买卖合同关系建行中山分行并不清楚，建行中山分行办理了抵押登记，也有生效判决。同意一审判决结果。曾晓平针对陈霞连的上诉述称，曾晓平与林伟斌之间的案件已经判决但没有执行，若房屋直接过户则曾晓平的权利得不到保障。林伟斌、乐有家公司二审期间均未针对陈霞连的上诉发表意见。吴丽丽向一审法院起诉请求：1.林伟斌继续履行与吴丽丽关于中山市东区******************的《中山市二手房买卖及居间服务合同》中的房屋买卖合同关系部分；2.吴丽丽代为清偿涉案房屋的抵押债务并消灭抵押权后，由林伟斌协助吴丽丽将涉案房屋过户至吴丽丽名下；3.吴丽丽代林伟斌向建行中山分行清偿贷款款项在剩余房款606000元内抵扣，抵扣后仍有余款由吴丽丽向林伟斌一次性支付；4.林伟斌向吴丽丽支付律师费40000元。一审诉讼中，吴丽丽明确要求建行中山分行须协助吴丽丽办理涉案房屋的注销抵押登记手续。林伟斌向一审法院反诉请求：撤销吴丽丽与林伟斌、乐有家公司签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及补充协议。一审法院认定事实如下：1.2017年1月16日，吴丽丽（买方）、林伟斌（卖方）及中山市家家顺房地产经纪有限公司（居间方、2017年7月10日更名为乐有家公司）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买方以656000元购买卖方位于中山市东区******************的房产；定金50000元在签订合同时支付,买方意向贷款606000元，并于2018年1月10日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；买方自愿承担除增值税、个人企业所得税、担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息之外的其他税费，增值税、个人企业所得税、担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息由卖方承担；买方向居间方支付佣金19500元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价为基数按每日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价为基数按每日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同还约定了其他内容。由于交易的涉案房屋尚未办理出商品房房产证，同日，吴丽丽与林伟斌又签订《一手楼未出的补充协议》，将原合同约定的买方申请按揭的时间变更为办理出房产证之日起25个工作日内。签订合同当天，吴丽丽向林伟斌支付定金50000元。2018年1月15日，林伟斌取得涉案房屋的不动产权证书。后经吴丽丽多次联系林伟斌提供不动产权证书和收款银行账号等资料办理按揭，但林伟斌拒绝提供。2018年3月3日，吴丽丽通过乐有家公司发函催促林伟斌履行办理赎楼及注销抵押登记手续、办理按揭贷款手续。但林伟斌仍未理会。吴丽丽遂向本院提起诉讼，案号（2018）粤2071民初4565号。在该案诉讼中，吴丽丽向本院提交了其名下账户交易明细，其账户余额显示原告有能力一次性支付购房余款606000元。吴丽丽在该案支出律师费40000元。2018年6月14日，陈霞连对广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初4565号民事裁定对涉案房屋相当于696000元产权份额的查封不服，向该法院提出书面异议，法院经审查后于2018年7月25日作出（2018）粤2071执异202号民事裁定，驳回陈霞连的异议请求，理由为：陈霞连对涉案房地产的购买只支付了部分价款，但并未办理过户登记手续，吴丽丽提出诉讼保全申请提供了相应的担保。2.2017年11月22日，曾晓平（买方）与林伟斌（卖方）、创汇联地产中海锦珹分公司（居间方）签订《房地产买卖合同》及补充协议，约定交易涉案房屋，转让成交价800000元。后林伟斌未按合同及补充协议履行，曾晓平遂于2018年4月13日诉至广东省中山市第一人民法院，要求解除合同，退回定金、赔偿损失。上述法院经审查后于同年7月4日作出（2018）粤2071民初6875号民事判决：解除林伟斌与曾晓平于2017年11月22日签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖合同部分；林伟斌自判决生效之日起七日内向曾晓平返还购房定金150000元，赔偿中介服务费损失3000元；林伟斌于判决生效之日起七日内向曾晓平赔偿购房经济损失300000元。该判决已于同年11月26日发生法律效力。陈霞连在该案诉讼过程中申请其作为有独立请求权第三人参加诉讼，广东省中山市第一人民法院经审查后于2018年7月4日作出（2018）粤2071民初6875号民事裁定驳回陈霞连的申请。2019年4月11日，陈霞连以林伟斌为被告向广东省中山市第一人民法院提起诉讼[案号：（2019）粤2071民初9688号]，要求林伟斌继续履行与其签订的房屋买卖合同，并将涉案房屋过户登记在陈霞连名下。3.2017年12月28日，陈霞连（买方）与林伟斌（卖方）签订《二手房产买卖合同》，约定：买方以800000元购买卖方位于中山市东区******************的房地产，建筑面积85.3平方米；双方同意以全款的方式付款，定金250000元在签订合同之日起一个月内支付完毕，在房地产交易中心缴交税费当日前支付首期款（含定金）250000元给卖方，剩余房款550000元在过户完成后一次性支付给卖家；卖方应当于2018年4月1日将房地产交付买方；买卖双方须在签订本合同7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助；若买方中途违约，应书面通知卖方，卖方应在7日内将买方已付款不计利息返还买方，但购房定金归卖方所有，若卖方中途违约，应书面通知买方，并自违约之日起7日内应以买方所付定金的双倍及已付款返还给买方；合同还约定了其他内容。合同签订后，陈霞连分别于2017年12月29日、2018年1月17日通过银行转账汇款方式向林伟斌支付共150000元；2018年1月31日，账号为621********593****8向林伟斌转账支付100000元，附言：陈霞连向林伟斌支付的购房款项。2018年1月16日，陈霞连（买方）与林伟斌（卖方）签订了《交接确认书》，确认林伟斌于买卖合同之日将涉案房屋交付陈霞连，陈霞连已收取涉案房屋的钥匙1把及门槛卡1张；如林伟斌不能按约办理过户，陈霞连有权解除合同，林伟斌向陈霞连支付违约金250000元，并退还已付的购房款250000元，陈霞连收到违约金及退款共500000元后将房屋返还给林伟斌。同年1月20日，陈霞连与林伟斌签订《收房装修协议》，约定陈霞连已确认收房，由于急需住房使用，林伟斌同意未过户前由陈霞连进行装修入住。同日，陈霞连与林伟斌签订《装修委托书》、《电表报装委托书》、《水电报装委托书》、《委托书》，林伟斌委托陈霞连办理装修、电表报装、水表报装、物业费账户过户等手续事宜。同年1月30日，陈霞连（发包方）与案外人中山市美家园装饰工程有限公司（承包方）签订了《房屋装修合同》，约定对涉案房屋进行装修，合同包括装饰施工地点、内容、承包方式、工期、价款、结算、材料供应、工程质量及验收、违约责任、纠纷处理方式、合同的变更和解除等内容。同年1月30日、2月2日，中山市美家园装饰工程有限公司出具收款收据，载明分别收到陈小姐上品花园5幢1604房装修定金27000元、装修款项90000元。同年5月8日，陈霞连与案外人中山市广弘物业管理有限公司东区分公司签订《银行扣划物业管理费协议书》，约定物业管理费划扣事宜。2018年7月25日，陈霞连以林伟斌为被告向广东省中山市第一人民法院提起诉讼，后因其无正当理由未按期足额补交案件受理费，该法院作出（2018）粤2071民初15375号之二民事裁定，按陈霞连撤诉处理。4.根据中山市土地房产产权档案馆于2018年5月2日就涉案房屋出具的不动产登记资料证明表显示：涉案房屋于2018年1月15日登记在林伟斌名下,不动产证书号：粤（2018）0011422；于2018年1月15日抵押给第三人建行中山分行，抵押金额为329000元；根据吴丽丽申请，一审法院于2018年3月13日查封了涉案房屋，除此之外，根据曾晓平申请，涉案房屋又于2018年4月19日被广东省中山市第一人民法院轮候查封。中山市自然资源局于2019年8月2日出具不动产登记资料查询结果显示：涉案房屋仍登记在林伟斌名下，除上述查封外，根据陈霞连（不动产登记显示查封人为陈霞）的申请，广东省中山市第一人民法院于2018年8月3日以案号[（2018）粤2071民初15375号]轮候查封了涉案房屋。5.吴丽丽向一审法院提交了其名下账户交易明细，其账户余额显示其有能力一次性支付购房余款606000元。吴丽丽为本案诉讼支出律师费40000元。林伟斌向一审法院提交《关于查询吴丽丽参保情况的复函》显示吴丽丽于2017年3月至2018年11月在乐有家公司有社会保险参保记录。一审法院认为，林伟斌就涉案房屋分别于2017年1月16日、2017年11月22日、2017年12月28日与吴丽丽、曾晓平、陈霞连签订买卖合同，本案属出卖人就同一房屋签订多重买卖合同的情形。本案的争议主要焦点有二，一是吴丽丽与林伟斌、乐有家公司于2017年1月16日签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》是否属可撤销合同；二是吴丽丽与陈霞连谁可以主张继续履行合同？关于焦点一。林伟斌主张撤销的依据为显失公平，其主张的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十四条，事实依据主要包括：1.买方仅支付首付款5万元卖方就要交付房屋的做法不合理，行业交易习惯首付款为总价的30%-50%；2.隐瞒了吴丽丽是乐有家公司员工的事实。对其观点一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条对显失公平时可撤销合同有不同于《中华人民共和国合同法》的规定，但由于《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在这之前，因民法总则施行前成立的合同发生的纠纷，原则上适用合同法的有关规定处理，故本案可适用《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，但林伟斌应对显失公平的事实承担举证责任。目前，并无法律强制性规定在二手房买卖在过户前一定要付款至多少比例，况且，收多少首付款、收取还是不收取首付款，是卖方对自身权利的处分，并不侵害他人的合法权益，不构成显失公平。另外，买卖合同中卖方的主要权利是收取购房款，只要购房款不变，卖方的权利就没有受损，况且法律并无对买受人身份进行限制性规定。因此，对林伟斌因吴丽丽为乐有家员工的身份购买房屋就显失公平可予撤销的主张，一审法院亦不予支持。关于焦点二。如前所述，一审法院对林伟斌撤销合同及补充协议的主张不予支持。而《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。同理，陈霞连与林伟斌签订《二手房产买卖合同》同样合法有效。相同之处在于两份合同的买受人均只是依约定支付了首付款，登记机关均没有受理两位买受人的房屋所有权登记申请。不同之处是吴丽丽的合同成立在先，陈霞连的合同成立在后，但房屋已经交付陈霞连使用。一审法院认为，在两份买卖合同均有效的情况下，两买受人均要求继续履行合同，实务上一般是先行接收商品房交付的买受人可以主张继续履行，如无先行接收商品房的买受人，则考虑合同成立在先的买受人的主张。但上述实务操作仅限于在一般情况下，如遇特殊情况则还需具体分析。本案特殊的情况在于吴丽丽为第一顺位查封申请执行人，曾晓平为第一轮候查封申请执行人，陈霞连为第二轮候查封申请执行人。在这种情况下，陈霞连的《二手房产买卖合同》因为其在先的两个查封导致事实上履行不能，而吴丽丽作为第一顺位查封申请人，其与林伟斌的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》具备了履行条件。林伟斌收取吴丽丽定金且领取涉案房屋的不动产权证书后，应履行协助吴丽丽办理按揭贷款手续的义务，提供不动产权证以便吴丽丽办理按揭贷款手续，但其经催告后仍未按合同约定提供办理按揭贷款所需的不动产权证书，致吴丽丽无法办理按揭贷款手续，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此在《中华人民共和国合同法》第一百零七条有明文规定。吴丽丽要求继续履行涉案合同，依法有据，且涉案房屋不存在无法履行的情形，因此，吴丽丽要求林伟斌继续履行合同，将涉案房屋过户至吴丽丽名下的诉求，符合法律规定以及合同约定，一审法院予以支持。同时，根据权利义务对等原则，吴丽丽亦应履行其付款义务。吴丽丽同意代林伟斌清偿拖欠建行中山分行的按揭贷款本息及相关费用，一审法院予以准许。建行中山分行作为款项接收方，应协助配合吴丽丽代为清偿以消除抵押权。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定由吴丽丽、林伟斌各自承担相应部分。此外，合同约定由违约方承担因维权所支出的律师费、诉讼费等，因此，吴丽丽主张林伟斌承担因本案诉讼支出的律师费，符合合同约定，一审法院亦予以支持。但结合本案按件收费的情况以及诉讼标的额为646000元的事实，综合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》考虑，一审法院酌情支持其中的30000元，对于超出部分，一审法院不予支持。综上，吴丽丽诉求合理部分，一审法院予以支持。林伟斌反诉主张缺乏依据，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林伟斌继续履行与吴丽丽于2017年1月16日签订的买卖中山市东区******************【不动产证书号：粤（2018）****】的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》；二、吴丽丽于一审判决发生法律效力之日起七日内代林伟斌向建行中山分行清偿位于中山市东区******************的贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；建行中山分行于吴丽丽清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述房地产的抵押登记手续;三、林伟斌于前述房地产注销抵押登记后三日内协助吴丽丽将前述房地产过户至吴丽丽名下；与此同时，吴丽丽将剩余购房款（剩余购房款606000元扣减吴丽丽代林伟斌清偿的贷款本金、利息及相关费用后的数额）支付给林伟斌；四、林伟斌于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴丽丽支付律师费损失30000元；五、驳回吴丽丽的其他诉讼请求；六、驳回林伟斌的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10760元，诉讼保全费4000元，合共14760元（吴丽丽已预交），由吴丽丽负担212元，由林伟斌负担14548元（林伟斌于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付吴丽丽）。反诉案件受理费50元（林伟斌已预交），由林伟斌负担。本院二审期间，陈霞连向本院提交如下证据：1.（2017）粤2071民初7308号民事判决书；2.（2018）粤20民终4484号民事裁定书；3.贺明栋变更诉讼请求申请书复印件；证据1至3拟证明案外人贺明栋与吴丽丽同属乐有家公司员工，在相近时间以相同手法，通过乐有家公司与业主签订二手房买卖合同，同样系未办理房产证且只支付定金5万元，取得房产证后同样起诉要求继续履行合同，可证实乐有家公司与吴丽丽等员工恶意串通名为买房实为炒房，损害业主利益，合同无效，违反房地产经营管理办法，构成欺诈。4.陈霞连名下银行账户余额查询截图，拟证实陈霞连可一次性付清购房余款；5.涉案房屋现状图片，拍摄时间为2020年5月18日，拟证实陈霞连已占有使用、装修入住涉案房屋。吴丽丽对陈霞连提交的上述证据质证如下：对证据1、2真实性确认，合法性、关联性不予确认，该文书没有生效，不能作为本案的定案依据，也不能证明其要证明的内容；对证据3的真实性、关联性、合法性不予确认；证据4由法院认定；证据5图片上无法看出是涉案房屋的现状，真实性、合法性、关联性不确认。建行中山分行对陈霞连提交的上述证据质证如下：对证据1-4真实性、合法性确认；对证据5图片真实性确认，但由于照片上没有反映拍摄时间，所以关联性不确认。曾晓平对陈霞连提交的上述证据质证如下：无法核实五份证据真实性，由法院核实。林伟斌、乐有家公司二审未对陈霞连提交的上述证据发表质证意见。吴丽丽二审期间向本院提交钥匙五条，拟证实吴丽丽交纳定金后，林伟斌将房屋交付吴丽丽。吴丽丽另称，其拿到林伟斌交付的钥匙后就换锁了，但一年多后发现新换的锁打不开，林伟斌又不接电话，故吴丽丽就起诉。吴丽丽提交的红色钥匙是开发商的钥匙，黑色钥匙是吴丽丽换锁后的钥匙，吴丽丽换锁后没有将钥匙给林伟斌。陈霞连对吴丽丽提交的上述证据质证如下：真实性、合法性、关联性不确认。据林伟斌陈述，其曾委托乐有家公司将涉案房屋进行出售，乐有家公司保存有钥匙。故房屋钥匙目前应当由乐有家公司持有，吴丽丽是否以非法手段取得钥匙陈霞连不清楚，但不能作为证明林伟斌将房屋交付吴丽丽的证据。绝色钥匙俗称装修钥匙，并非正式钥匙。吴丽丽若换了锁，陈霞连在2017年12月就不能打开房锁。建行中山分行对吴丽丽提交的上述证据质证如下：确认真实性，但无法确定林伟斌已将房屋交付吴丽丽。曾晓平对吴丽丽提交的上述证据质证如下：林伟斌曾给过曾晓平一条钥匙，但是与吴丽丽现在提交的这几条钥匙都不一样，林伟斌交给曾晓平的那条钥匙上半部分全是塑料的。曾晓平刚取得钥匙时开过门是能打开的，换锁后才不能打开，曾晓平才起诉林伟斌，故对这几条钥匙的真实性无法确认。林伟斌、乐有家公司二审期间未针对吴丽丽提交的上述证据发表质证意见。建行中山分行二审向本院提交（2019）粤2071民初15580号民事判决书，拟证实法院已判决建行中山分行对涉案房屋享有优先权，以及林伟斌拖欠借款事实。陈霞连对建行中山分行提交的上诉证据质证如下：确认真实性、合法性、关联性。吴丽丽对建行中山分行提交的上诉证据质证如下：确认真实性、合法性、关联性。曾晓平对建行中山分行提交的上诉证据质证如下：确认真实性。林伟斌、乐有家公司二审未对建行中山分行提交的上述证据发表质证意见。林伟斌、乐有家公司、曾晓平二审期间未向本院提交新证据。另外，二审期间陈霞连请求法院前往中国工商银行中山沙溪星宝支行调取吴丽丽名下相关银行账户自2017年2月1日至2020年5月19日期间的交易明细及余额，认为：陈霞连二审提交的另案判决书、裁定书和变更诉讼请求申请书，证明乐有家公司及其员工在另案中以同样手法与业主签订房产买卖合同，案情与本案极为相似，不能排除乐有家公司与吴丽丽等员工恶意串通，名为买房、实为炒房牟利。吴丽丽一审向法院出示的资金极有可能来自与乐有家公司相关联人员，且资金不可能长期存放在吴丽丽名下账户，若有此情况，足以证明吴丽丽之前的陈述是虚假的，可影响本案判决结果。本院又查:2018年1月16日,林伟斌与陈霞连又签订一份《二手房产买卖合同》，其中除将房地产条款中的交付时间改为“卖方应当于2018年1月16日将房地产交付买方”以及登记过户手续办理条款中的时间改为“买卖双方须在签订本合同90日内，携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续”等，其余约定与双方于2017年12月28日签订《二手房产买卖合同》基本一致。诉讼中，陈霞连主张其因拟作婚房急于装修入住，故与林伟斌于2018年1月16日办理了房屋交接手续，并在交接当日按照原合同重新签订一份二手房买卖合同，针对原合同约定的交付时间提前事项变更了合同条款，故此才有两份二手房买卖合同。另外，陈霞连确认没有向登记机关申请过办理房屋所有权转移登记手续，主张是当时多次向林伟斌提出，但林伟斌不予配合。本院另查明：一审期间，陈霞连提交了与中山市美家园装饰工程有限公司于2018年1月30日签订的《房屋装修合同》，内容为约定工程总价款18万元，工期自2018年2月2日开工，至2018年7月31日竣工，工期共179天。另外，陈霞连也提供了涉案房屋装修现状照片。该照片反映，涉案房屋当时尚未完成水电安装、瓷砖铺贴、天花装潢等施工，大厅电视背景墙与天花板交接处的电线管体外露，管体未隐蔽于墙体内。二审期间，陈霞连又提交涉案房屋现状照片，称照片拍摄为2020年5月18日，可证实陈霞连已装修入住涉案房屋。该照片反映，涉案房屋大厅电视背景墙与天花板交接处的电线管体，仍然保持与一审提交装修未完成时照片中同样的外露状态。一审期间，吴丽丽称：其在签订买卖合同时并非乐有家公司的员工，其后才进入该公司工作。双方交易房屋时是在2017年1月16日，价格为656000元，当时中山的房价还没有大幅度上涨，且也未出房产证，该价格合理。由于涉案房屋未出房产证，所以双方才约定支付5万元定金，待房屋领取房产证后才办理按揭贷款手续，如果银行同贷书批准的贷款金额加上吴丽丽支付的定金存在差额，吴丽丽需要在三个工作日内补齐有关款项给林伟斌，故此合同是合法有效，不存在显失公平。林伟斌是后来看到房价上涨有利可图才又与另外两人签订合同而导致本案的纠纷。二审诉讼期间，吴丽丽称：陈霞连的丈夫与林伟斌是老乡，陈霞连的丈夫曾联系吴丽丽称其是林伟斌的表哥，而陈霞连与林伟斌的交易发生时间最晚，但相关资料是最多的，存在虚假交易的可能性。一审查明认定的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。围绕各方当事人诉辩意见，本院作如下分析：一、关于林伟斌、陈霞连二审均称，吴丽丽在与林伟斌签订涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》时，故意隐瞒其为乐有家公司员工的重要事实，合同存在重大误解、欺骗，且显失公平，故主张应该判决无效，林伟斌也有权撤销因受欺诈而签订的上述合同。首先，吴丽丽对此否认其签订合同时是乐有家公司人员，称是其后才入职该公司的。经查，吴丽丽与林伟斌签订上述两份合同的时间为2017年1月16日，而中山市社会保险基金管理局出具的《关于查询吴丽丽参保情况的复函》内容反映吴丽丽于2017年3月起至2018年11月期间在乐有家公司有社会保险参保纪录。本案诉讼中，各方当事人均对吴丽丽是否有于2017年1月期间已经入职乐有家公司的情形没有进一步举证证明。其次，即使存在合同签订时吴丽丽已经入职乐有家公司，即林伟斌、陈霞连在诉讼中所称吴丽丽购买房屋的行为有违反《房地产经纪管理办法》规定的情形，林伟斌、陈霞连如认为吴丽丽存在违反《房地产经纪管理办法》的行为，可向相关行政主管部门及行业协会进行反映，请求作出处理。但《房地产经纪管理办法》系部门规章，且相关规定并非法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，不能作为认定涉案合同效力的依据。最后，林伟斌也没有证据证实吴丽丽和乐有家公司恶意串通，利用熟悉市场的优势，隐瞒案涉房产市场参考价、交易目的等事项重大构成欺诈，使林伟斌在违背真实意思的情况下订立上述合同。且案涉合同的价款、支付方式、违约责任等主要内容是吴丽丽与林伟斌协商一致达成，尚无证据表明合同订立过程中吴丽丽存在其他欺诈、胁迫的情形。另外，房价本身受市场供求关系、地理位置、周边环境等因素影响，林伟斌作为出卖人，本身也应当知悉房屋价值和市场情况，对房屋交易价格最终还是由其决定。本案中，林伟斌亦没有举证证实吴丽丽、乐有家公司就房价事宜进行欺骗、隐瞒，或者涉案房屋达成的交易价格的确明显低于当时的市场正常价格情形。而至于林伟斌在其后于2017年11月22日及2017年12月28日将涉案房屋又以80万元价格先后另售给曾晓平、陈霞连，已经与吴丽丽的交易时间相差接近一年，结合中山市于2017年期间的房价确实在短期内仍然较大幅度上涨的事实，故此也并不能以此当然推断吴丽丽与林伟斌的当时商定交易价格属于“明显不合理的低价”而损害林伟斌的权益。至于吴丽丽与林伟斌约定的定金数额、付款方式等合同条款，并没有反映存在显失公平、免除吴丽丽责任或者加重林伟斌责任、排除林伟斌主要权利的情形。相反，从本案的具体案情反映，吴丽丽认为林伟斌是因其后房价上涨，为了取得更大的利益而一房多卖，属于恶意违约的主张更为合理可信，本院予以采纳。由此，林伟斌、陈霞连主张吴丽丽存在欺诈和损害林伟斌权益，应当撤销相关合同的主张不能成立。综上，吴丽丽与林伟斌签订涉案《中山市********服务合同》及《一手楼未出的补充协议》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认上述合同真实有效。林伟斌、陈霞连上诉主张上述合同无效，或者请求撤销合同的理据均不成立，本院予以驳回。二、林伟斌又主张，吴丽丽未按其承诺代林伟斌清偿房贷及开发商欠款，该行为构成先行违约。但经查，林伟斌、吴丽丽签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》中约定系由林伟斌自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，该约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在林伟斌未进一步举证吴丽丽曾作出上述代其清偿两笔债务的承诺或双方之间存在相关口头协议的情况下，应承担举证不能的法律后果，其关于吴丽丽先行违约的主张无事实依据，本院不予支持。另本院认为，林伟斌在与吴丽丽签订上述合同并收取吴丽丽交付的定金后，又先后就涉案房屋与曾晓平签订《房地产买卖合同》及补充协议、与陈霞连签订《二手房产买卖合同》，将涉案房屋又另行出售予曾晓平、陈霞连。且林伟斌在已领取涉案房屋不动产权证书的情况下，经催告仍拒绝向吴丽丽提供办理按揭贷款所需不动产权证书，致吴丽丽无法办理按揭贷款手续，甚至将涉案房屋交付给陈霞连使用，林伟斌上述行为已构成严重违约，吴丽丽有权要求林伟斌承担继续履行合同等违约责任。三、关于吴丽丽及陈霞连在本案中均要求继续履行合同，在确定履行权利保护顺位的争议问题上。首先，吴丽丽与林伟斌的合同成立在前，吴丽丽、建行中山分行在本案诉讼中表示同意由吴丽丽代林伟斌清偿拖欠建行中山分行的按揭贷款本息及相关费用，吴丽丽也已对其后续履行能力进行相应举证，且吴丽丽为保障合同得以继续履行，在起诉要求林伟斌继续履行买卖合同时已申请法院对涉案房屋进行了首先查封，故吴丽丽与林伟斌的合同履行不存在法律上或者事实上不能履行的情形。其次，陈霞连与林伟斌的合同明显成立在后，对于林伟斌、陈霞连称涉案房屋已交付陈霞连装修使用，吴丽丽享有的合同债权不能对抗陈霞连事实占有的履行顺位主张。本院认为，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般确实应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但本案的具体事实反映，根据陈霞连与林伟斌于2017年12月28日签订的《二手房买卖合同》约定，第五条转让价款“该房地产转让总价款为80万元。本合同签订之日，买方向卖方支付25万元作为购房定金，并且要求买方自合同签订之日起一个月内支付完毕”，第八条付款方式“买卖双方同意以全款的方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日前支付首付款（含定金）25万元给买方，剩余房款55万元，买方应在过户完成后一次性支付给卖家”，第十条房地产交付“卖方应于2018年4月1日将该房地产交付买方……”，第十三条产权转移登记“买卖双方须在签订本合同7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续……”等。但其后林伟斌与陈霞连于2018年1月16日即改变原合同的约定，在陈霞连仅支付10万元的情况下，由林伟斌与陈霞连又签订一份《二手房买卖合同》，并签订交接确认书，双方确认由林伟斌将涉案房屋交付给陈霞连使用，并约定如林伟斌不能按约办理过户，林伟斌向陈霞连支付违约金25万元，并退还已付的购房款25万元，陈霞连收到违约金及退款共50万元后将房屋返还给林伟斌。其后，陈霞连实际是于2018年1月17日、1月31日才再向林伟斌分别支付5万元及10万元。期间，林伟斌、陈霞连又于当月20日即办理装修、电表报装、水电报装、物业费账户等委托手续，陈霞连于1月30日也即将涉案房屋装修工程发包给案外人施工，约定装修工期约半年时间。虽然陈霞连在诉讼中辩称上述情况是因为其拟用作婚房急于装修入住，故要求林伟斌提前交付，而林伟斌也同意。但上述陈霞连、林伟斌改变原约定而将交付时间大幅度提前，且在陈霞连仅支付小部分房款情形下，即交付房屋给陈霞连进行装修，其后陈霞连却又称林伟斌不配合其去申请办理产权登记手续。上述情形既与双方原合同的约定明显不一致，也有违一般的日常房屋交易习惯。另外，从二审期间陈霞连提交的称其已装修入住涉案房屋现状照片，与一审期间陈霞连提交的涉案房屋装修现状照片比对反映，涉案房屋大厅电视背景墙与天花板交接处的电线管体仍然尚保持同样的外露状态。综上，本院认为林伟斌与陈霞连就涉案房屋交易过程中明显提前交付房屋并匆忙进行装修，造成陈霞连实际占有房屋的状态，存在可疑和不合常理之处。即陈霞连在涉案房屋被吴丽丽起诉主张权利及申请查封前，林伟斌、陈霞连抢先交付房屋的行为，既不符合双方原来的约定，亦不具有合理性。故陈霞连以其事实占有房屋，合同履行程度更深为由，认为应由其继续履行合同的主张，理据不充分，一审法院不予支持的实体处理并无不妥，本院可予维持。最后，陈霞连二审请求法院调取吴丽丽名下相关银行账号于2017年2月1日至2020年5月19日期间的交易明细及余额，认为乐有家公司与吴丽丽恶意串通，名为买房，实为囤房炒房牟利，吴丽丽一审向法院出示的资金极有可能来自与乐有家公司有关联人员，且资金不可能长期存放在吴丽丽名下账户，可证实吴丽丽在本案中虚假陈述。本院对此认为，吴丽丽已经在一审期间提交了其名下账户交易明细，证明其有能力一次性支付购房余款。另外，即使陈霞连所猜测的吴丽丽资金来源，也不足以当然推断吴丽丽购房是用于囤房炒房牟利，也不足以据此认定吴丽丽与林伟斌之间的房屋买卖合同无效，故本院不予采纳陈霞连的上述请求及主张。综上所述，上诉人林伟斌、陈霞连的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10760元（林伟斌已预交），由林伟斌负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十月三十日书记员  易嘉璇