文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6220号原告：杨有前，男，1965年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告：李建德，男，1953年7月1日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：孙迅，湖南光韵律师事务所律师。被告：朱灵芝，女，1989年6月17日出生，汉族，住湖南省。第三人：姜建强，男，1974年4月5日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：唐波，湖南三泽律师事务所律师。原告杨有前、李建德与被告朱灵芝、第三人姜建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告杨有前、李建德的共同委托诉讼代理人孙迅、被告朱灵芝、第三人姜建强及其委托诉讼代理人唐波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨有前、李建德向本院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告在合理期限内腾空并返还租赁房屋；3.判令被告支付拖欠两原告的租金109800元（欠付租金计算至2020年6月30日止，并要求以14300元/月为租金基数，计算至租赁房屋实际返还之日止）；4.判令被告支付两原告违约金3万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告杨有前系长沙市天心区新开铺石人村金石蓉园小区E12栋3单元105至505房屋的所有权人，原告李建德系长沙市天心区新开铺石人村金石蓉园小区E12栋3单元106至506房屋的所有权人。被告与两原告约定整体租赁石人村金石蓉园小区E12栋3单元一至五楼（四楼除外）的所有房屋，以及一楼房屋的前后坪。2017年10月26日，两原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定上述房屋租期5年，自2017年1月1日起至2021年12月30日止，每年租金为156000元整（杨有前和李建德各78000元）分两次交清，每年3月底和9月底支付房屋租金。合同第三年递增一次也就是2020年后递增10%，以后每两年按照10%递增。违约责任中约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应该按照合同总金额50%的额度向甲方支付违约金。两原告自2017年1月1日起，将合同约定的全部房屋及两原告一楼房屋前后坪交付被告租用。被告租金支付至2019年12月31日，其中，2017年欠租16000元、2018年欠租8000元、2020年至起诉之日止欠租85800元，共计欠租109800元。2020年1月份后，被告擅自离场退租，但并未将房屋腾空交还给两原告，房内物品占用至今。被告的行为严重违反合同约定，属于根本违约，给两被告造成了重大的经济损失。两原告为维护合法权益，特诉至法院。被告朱灵芝辩称：1.答辩人已经有2年没有承租该房屋，期间的房租也没有经过答辩人处理；2.答辩人在承租期间的房租已经支付完毕，但收据因为时间久远，没有保存；3.第三人是在知情的情况下承租了该房屋，至于第三人对于幼儿园相关问题的处理，答辩人没有知情权。第三人姜建强陈述：1.第三人不是合同相对人，根据合同相对性原则，不应该承担责任；2.第三人与朱灵芝于2018年11月25日签订的转让协议及权益转让合同，其中权益转让合同将原房屋租赁合同列为附件，现第三人已经以转让的幼儿园无办学许可证向贵院起诉，请求确认权益转让协议无效，贵院已经受理，案号为（2020）湘0103民初8581号，鉴于本案的审理需要以上述案件审理结果为依据，因此第三人申请中止本案的审理；3.即使第三人应该承担责任，那么第三人只承担实际使用的5个月房租，且期间因为疫情的影响及幼儿园没有办学许可证一直没有使用，房东也答应减免部分租金，故房屋租金应予减免，且房屋内的电脑等物品应该折抵房租。第三人也将保留向朱灵芝追偿的权利，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的证据均予以认可。本院认定事实如下：长沙市天心区新开铺石人村金石蓉园小区E12栋3单元105、205、305、405、505号房屋系原告杨有前所有；长沙市天心区新开铺石人村金石蓉园小区E12栋3单元106、206、306、406、506号房屋系原告李建德所有。2017年10月26日，原告杨有前、李建德（甲方）与被告朱灵芝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于石人村金石蓉园E12栋3单元一至五楼（四楼除外），房屋前后坪作为幼儿园活动场地；租赁房屋的用途是经营、开班幼儿园经营教育、培训相关事业；该房屋的租期为4年，自2017年1月1日起至2021年12月30日止；每年租金为156000元整（杨有前和李建德各78000元整）分两次交清，每年3月底和9月底支付房屋租金，合同第三年也就是2020年递增10%，以后每两年按照10%递增；在2018年3月底支付各5000元房屋押金，共计10000元整；乙方承担实际使用发生的自来、电费、煤气费等，水费按4元一吨半年一交；租赁期内，乙方可以将该承租房屋及装修、装饰等设施转租或转让给第三人经营、使用，甲方有先知权，合同期内若乙方变更法人，委托代理人此合同仍然有效；在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的乙方应该按照合同总金额的50%向甲方支付违约金，若遇不可抗力因素导致无法经营时，乙方提前一个月告知甲方并按照实际使用情况支付；在租赁期内，甲方不得擅自变更或解除合同否则按合同同年租金50%的额度向乙方支付违约金。合同还对其他事项进行了相关约定。合同签订后，被告朱灵芝租赁房屋开办了好好幼儿园。原告认可于2017年6月3日收到被告朱灵芝支付租金35000元，2017年收到被告朱灵芝现金支付的租金70000元，2018年3月14日收到被告朱灵芝支付租金39000元，2018年9月29日收到被告朱灵芝支付租金35000元，2019年3月5日收到第三人姜建强支付租金39000元，另收到案外人代为支付的涉案租金分别为2019年7月28日200元，2019年11月13日18000元，2020年1月12日21000元，共计收到被告租金257200元。第三人姜建强认可自2019年1月开始使用租赁房屋，2020年1月14日至2020年5月30日期间未缴纳租金。涉案房屋钥匙已于2020年5月30日归还给原告。另查明，被告朱灵芝与第三人姜建强于2018年11月25日签订《好好幼儿园转让协议》及《权益转让合同》，将幼儿园转让给第三人姜建强经营，并约定自2018年11月26日止的所有账目由被告朱灵芝承担。第三人姜建强未重新与原告签订租赁合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。本案中，原被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁两原告房屋开办幼儿园，合同约定“租赁期内，乙方可以将该承租房屋及装修、装饰等设施转租或转让给第三人经营、使用，甲方有先知权，合同期内若乙方变更法人，委托代理人此合同仍然有效”，后被告与第三人签订《好好幼儿园转让协议》及《权益转让合同》，将幼儿园转让给第三人经营，被告及第三人陆续向两原告支付租金，尚欠付部分租金。被告及第三人迟延支付租金的行为已构成违约，被告在催告后仍未支付租金，原告已履行催告和通知义务，有权要求被告支付租金并解除与被告的租赁合同。现诉争房屋实际由第三人占有、使用，原告诉请返还房屋，被告及第三人均负有返还义务。第三人于2020年6月5日将涉案房屋钥匙返还原告，原告认可被告及第三人已支付部分租金，尚欠付租金共计109800元，被告及第三人未就租金支付情况向本院提交证据，本院确认欠付租金数额为109800元。第三人已将房屋钥匙返还原告，房屋后期占用费本院不再予以支持。合同约定在租赁期内，被告未经原告同意中途擅自退租的被告应该按照合同总金额的50%向原告支付违约金，该约定过高，原告自愿调整为3万元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨有前、李建德与被告朱灵芝于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告朱灵芝、第三人姜建强在本判决生效之日起30日内向原告杨有前、李建德腾空并返还租赁房屋；三、限被告朱灵芝在本判决生效之日起10日内向原告杨有前、李建德支付租金109800元；四、限被告朱灵芝在本判决生效之日起10日内向原告杨有前、李建德支付违约金30000元；五、驳回原告杨有前、李建德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3096元，减半收取1548元，由被告朱灵芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  龙玲玲二〇二〇年十月九日法官助理田也代理书记员朱明附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。