贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4299号上诉人（原审原告）：袁碧，女，汉族，1974年5月20日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：蔡可青，贵州润澜律师事务所律师，执业证号：15201200110458256。上诉人（原审被告）：胡霞，女，汉族，1968年9月14日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：腾锋，贵州博文律师事务所律师，执业证号：15201199610672132。被上诉人（原审被告）：胡涛，男，汉族，1967年2月13日出生，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：腾锋，贵州博文律师事务所律师，执业证号：15201199610672132。被上诉人（原审第三人）：贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森公司），住所地贵州省贵阳市南明区市南路**保利国际广场**楼1-17-5。法定代表人：何英，总经理。委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师，执业证号：15201201210899174。上诉人袁碧、胡霞因与被上诉人胡涛、贵阳恒森房地产开发有限公司合同纠纷一案，上诉人袁碧、胡霞不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初9418号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人袁碧上诉请求：1、判令撤销贵阳市南明区法院（2019）黔0102民初9418号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2、一审、二审案件受理费由各被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决作出的上诉人袁碧明知被上诉人仅持有涉案酒店950平方米的消防合格证，尚有1950平方米（第四层）未取得消防许可证，仍与胡霞、胡涛签订《酒店转让协议》，受让涉案酒店，故上诉人存在主要错过的认定，属事实认定严重错误且毫无依据。1、袁碧一直不知案涉酒店仅持有950平方米的消防合格证，而另外1950平方米系违章建筑无法办理消防合格证这一事实。袁碧因胡霞、胡涛和恒森公司的恶意隐瞒，在恒森公司向法院提交涉案房屋的相关资料前，并不知晓涉案房屋的真实情况。同时，胡涛、胡霞一直坚称涉案酒店各种证照齐全且合法有效。袁碧基于胡涛、胡霞的坚称和承诺与其签订了《酒店转让协议》。本案纠纷系胡霞、胡涛、恒森公司恶意隐瞒而致，袁碧自始自终都是受害者，不存在袁碧存在过错这一说。2、袁碧分3次向胡涛、胡霞支付款项，第一次是签订协议后支付50万元，第二次是交接酒店设施设备及各类物品、证照后支付200万元，第三次是袁碧开始经营酒店后15日内支付50万元。但实际情况是，签订《酒店转让协议》当日，袁碧向胡霞、胡涛支付第一期款50万元；在2017年5月22日，胡霞、胡涛向袁碧交付了涉案酒店的各类物品、设施设备、公章，但未交付酒店的各种证照，故2017年5月22日仅向胡涛、胡霞支付了100万元转让款，原计划第二期剩余100万元于酒店各种证照交付后交付，但2017年5月23日，胡霞、胡涛向袁碧交付涉案酒店各种证照时，袁碧发现消防合格证的面积只有950平方米，与转让的酒店面积相差1950平方米，故袁碧暂扣第二期的100万元转让款未付，要求胡霞、胡涛将剩余1950平方米的消防合格证交付，否则将与胡涛、胡霞解除《酒店转让协议》。后胡涛、胡霞称可以协调恒森公司与袁碧签订合同，并由恒森公司为袁碧办理剩余1950平方米的消防合格证，2017年6月7日袁碧与恒森公司签订《房屋租赁合同》并在合同中明确约定袁碧经营酒店所需消防手续，由恒森公司在5个月内办理完毕。获得恒森公司的承诺后，直到2017年9月，被胡霞、胡涛多次催促及恒森公司多次承诺消防合格证很快能办理的情况下，袁碧才将剩余150万元支付给胡霞、胡涛。因此《酒店转让协议》的履行情况已经充分说明，袁碧已经尽到了合理的注意义务，胡霞、胡涛、恒森公司共同隐瞒下，基于正常的交易习惯完成了款项的支付，并不存在明知1950平方米系违章建筑无法办理消防合格证而继续履行合同的行为。胡涛、胡霞恶意隐瞒标的物的瑕疵，导致袁碧接手酒店后无法合法经营，形成巨大损失。3、胡霞、胡涛在签订《酒店转让协议》前向袁碧隐瞒涉案酒店消防无法完善一事，签订《酒店转让协议》后又一直未向袁碧提供涉案酒店所有面积消防合格的相关证件，导致袁碧承接涉案酒店后，至今未能办理特种经营许可证，涉案酒店一直未能正常、合法经营，胡霞、胡涛对此存在重大过错，袁碧在本案中无过错且系被害人。从本案一审各方证据反应的客观事实来看，并不存在任何过错，存在过错的是对合同标的瑕疵进行恶意隐瞒的胡霞、胡涛及恒森公司，该过错系胡霞、胡涛及恒森公司恶意隐瞒所致。二、胡霞、胡涛对此存在重大过错，《酒店转让协议》解除后，胡霞、胡涛应返还袁碧向其支付的全部转让款。三、关于恒森公司在本案中的责任问题，一审判决更是无视恒森公司在本案中的重要性与重大过错，仅一句根据合同相对性原理，恒森公司不承担责任，一审判决对此认定太过主观臆断，未根据具体情形具体对待，严重违背以事实为根据、以法律为准绳的司法原则和精神。被上诉人胡霞、胡涛答辩称，袁碧的上诉理由是虚假的。1、袁碧明知该酒店只拥有950个平方面积消防合格证的事实；2、袁碧在一审和上诉状中多次强调本酒店至今未办理特种经营许可证是虚假的，5月19日双方签订协议，6月19日就办理了工商营业执照，6月22日办理了特种经营许可证和消防证，合同中所有义务均履行完毕，袁碧在隐瞒事实真相；3、消防问题不由我们解决，包括我方与恒森公司签订的合同中，均是由恒森公司解决问题，袁碧与恒森公司签订的租赁合同也是由恒森公司在办理消防手续，因此在转让时是明确告知袁碧所有手续证件都是我们配合袁碧办理过户手续的，申办人均是袁碧及其代理人；4、袁碧与胡涛签署酒店转让协议，该协议应当是合法有效的，但一审中判决解除该协议的原因是袁碧与恒森公司租赁合同终止，那么在本案中胡涛、胡霞没有任何过错；5、本案中，胡霞、胡涛都尽到了告知义务，对于本案所涉酒店无法继续经营的后果不承担任何民事责任，一审判决法律关系混淆，所以开庭时没有租赁合同的判决，一审判决却引用的该证据。上诉人胡霞上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9418号民事判决书第一、第二项判决，并依法改判上诉人不承担民事责任；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方合同履行完毕，被上诉人诉请解除该转让协议明显诉请错误；2.一审判决对该协议已经履行完毕的事实置之不理，对该合同的法律效力并未进行审查而乱用法律强行解除，严重违反法律规定，本案实际情况不适用《合同法》第94条合同法定解除条件及第93条约定解除条件的任何一款；3.本案中上诉人不应当承担任何民事责任，双方签订的协议合法有效，且已经将该酒店所有手续交付袁碧，特别是特种行业许可证及消防安全检验合格证，对两证面积为950平方米的事实，双方均未提出异议，而袁碧在9月12日将该协议所涉款项余款也全部支付完毕，至此双方合同履行完毕。袁碧经商多年，手中多家公司，其对双方转让酒店的实际情况完全清楚，并且从2017年至2019年其提起诉讼期间，该酒店一直正常经营，并未因证照问题被停业整顿，其两年后向上诉人提起诉讼无任何正当理由。双方签订的协议中并未明确上诉人必须协助被上诉人袁碧办理案涉酒店的各种手续。袁碧及恒森酒店在签订的房屋租赁合同中明确约定乙方（袁碧）开展经营活动所需之消防手续由甲方（恒森公司）负责，办理酒店经营所需消防手续的责任方在恒森公司，而不是上诉人。因此，一审判决上诉人承担所谓的返还转让款责任明显没有事实和法律依据；4.一审判决审判程序违法，一审判决第七页采用南明区法院（2019）黔0102民初643号判决书并未在一审庭审中出示，也并未进行质证，故一审判决将此作为证据使用属程序违法；5.一审判决在不确认合同是否有效以及是否履行完毕的情况下，简单粗暴的错误适用法律，强行解除该上诉人与被上诉人的酒店转让协议是否符合法律规定，请二审法院予以充分考虑。被上诉人袁碧答辩称，根据袁碧和胡霞、胡涛签订的酒店转让协议，明确约定转让酒店的建筑面积是2900平方米，在酒店转让协议第三条第二款明确约定胡霞、胡涛应当将2900平方米的合法证件交付给袁碧，但是在实际交接过程中，胡霞、胡涛只交付了950平方米的消防证和配套的经营手续，其余1950平方米的消防手续和经营手续未交付，正因为如此袁碧按照原合同在交付后应当支付200万元，但袁碧实际只支付了100万，其余100万没有支付，并且向胡霞、胡涛追要相应的消防手续及经营手续，最后胡霞声称这些手续恒森公司能办理，又撮合恒森公司和袁碧签订房屋租赁协议，恒森公司承诺五个月内可以将所有2900平米的手续办理完毕，由此，袁碧才支付了剩余150万元的转让款，所以该协议整个履行是在袁碧尽到合理义务且受到严重隐瞒和欺骗的情况下，在支付了150万元尾款后，恒森公司没有按约定期限办理消防手续及1950平方米的经营手续，最后才知道这1950平方米是恒森公司违规改建的违章建筑，不可能办得了消防许可证，也不可能办到特许经营证。被上诉人胡涛的答辩意见与胡霞一致。被上诉人贵阳恒森房地产开发有限公司针对上诉人袁碧、上诉人胡霞的上诉答辩称，1、恒森公司并非原审原告、原审被告转让合同的当事人、收款人，就转让事宜不应当承担责任。2、恒森公司出租的房屋具有合法手续，该房屋所有权属于恒森公司，且已取得建设工程规划许可证，并已通过建设工程消防验收，属于合法建筑物。3.恒森公司出租的房屋具备办理酒店消防合格证的条件，原审原告袁碧经营的酒店没有取得消防合格证，是其没有履行相关义务造成的。4.根据恒森公司与原审原告袁碧签订的《房租租赁合同》中特别声明，出租房屋的二次装修消防工作也是由承租人负责，因此能否取得二次消防合格证的关键是承租人有无按照规定进行报建，而非原审原告叙述。袁碧向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2017年5月19日签订的《酒店转让协议》；2、二被告返还原告酒店转让费300万元，第三人恒森房开对上述款项（300万元）承担连带责任；3、二被告支付原告违约金50万元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年5月19日，被告胡涛受被告胡霞委托作为转让方（甲方）与原告袁碧作为受让方（乙方）签订《酒店转让协议》，约定一、甲方将其自主经营的位于本市南明区的尚品优骏怡连锁酒店转让给乙方，建筑面积2900㎡，客房70间，转让费300万元；二、尚客酒店所在房屋的租赁期还有7年；三、付款方式，转让费分三次付清：1、甲、乙双方签订转让协议后，乙方即向甲方支付转让费50万元（作为定金）；2、甲方在签订转让协议后的一个月内，将酒店的各种证照（合法有效）及所有设施设备及各类物品用品交接给乙方，乙方向甲方支付转让费200万元；3、甲、乙双方将酒店交接完毕并确认酒店无债权债务纠纷，乙方开始经营酒店后的15日内将余款50万元付给甲方。四、酒店的所有证照甲方有义务变更过户给乙方。五、甲、乙双方于2017年6月30日之前完成酒店的所有移交工作，若甲方未按期向乙方交接酒店，乙方有权解除合同，甲方需退还乙方已支付的所有转让费……九、乙方在经营酒店期间拥有转让权。合同签订当日，原告向被告胡涛支付50万元定金。5月22日，原告向被告胡涛支付转让费100万元，原告的酒店管理人梁柯平接收被告交付的贵阳市南明区蓝波湾商务个体酒店印章、合同专用章、财务专用章、前台收费专用章、发票专用章各一枚，房卡复位卡、特别ＩＣ卡各1张，手撕发票面额150元，10本；50元，18本；20元，31本；10元，16本；5元，22本；机打发票01012825-01012765，及酒店前台涉及的各类消费品。5月23日，梁柯平签收原告交付的工商营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、贵州省排放污染物许可证、劳动保障监察审查手册、食品流通许可证、南明区疾病预防控制中心检测报告、环评报告各类证照原件。9月12日，原告向李海转账150万元。被告胡霞认可收到上述转让款300万元。同年6月7日，原告（乙方、承租方）与第三人恒森房开（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下坐落于本市南明区，建筑面积约2900㎡，装修状况无，特别声明甲方为现状出租，甲方安装水电表、保证水电到户，乙方承租后自行完善消防设施，排污系统等经营必备条件；租赁期限为12年，自2012年1月10日起至2024年1月10日止；乙方开展经营活动所需之消防手续，由甲方负责，在伍个月内办理完毕……。审理中，原告提交南明区消防大队2010年10月22日出具的南公消验［2010］第017号《建设工程消防验收意见书》〔内容为恒森时代居住小区（××）××楼、中××建筑项目（南明区××商住楼-1＋19＋1层其中第四层为架空层……）工程进行了验收，符合国家消防技术规范要求，综合评定合格〕、《建设工程规划许可证》（恒森时代居住小区）、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、6号楼分摊系数列表及恒森时代居住小区面积明细表，证明“恒森时代小区”六号楼的层数为-1＋3＋架空层＋16＋1Ｆ，案涉酒店房屋6号楼3、4层营业房（建筑面积约2900㎡），第4层1950平方米系架空层违法改扩建而成不能办理消防合格证，被告仅交付950平方米的消防许可证，尚有1950平方米未取得消防许可证，致使原告不能办理特种行业许可证，第三人明知1950平方米的消防架空违法改扩建不能办理消防合格证仍与被告相互串通隐瞒，共同对原告进行欺诈，致使转让协议目的不能实现，该第三人因违背诚信原则对转让款返还承担连带责任。二被告认为第三层950平方米已办理消防许可证，第四层未办理消防许可证原告是明知的。第三人主张案涉房屋取得建设工程规划许可证，通过建设工程消防验收，属于合法建筑，案涉房屋涉及二次装修报建，二次装修消防工程应由承租人负责。还查明，袁碧与恒森房开租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2019）黔0102民初643号民事判决，解除袁碧与恒森房开于2017年6月7日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（内部）》。上述事实，有《酒店转让协议》、《委托书》、《房屋租赁合同》、交付清单、转账凭证、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程规划许可证》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、（2019）黔0102民初643号民事判决及原被告庭审陈述等证据在卷佐证，并经庭审核实，一审法院依法予以确认。一审法院认为，本案系酒店经营权转让纠纷。根据《民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告胡涛作为被告胡霞的代理人与原告袁碧签订《酒店转让协议》及合同履行事宜，对被告胡霞发生法律效力，故本案协议在原告袁碧与被告胡霞之间产生法律约束力。原、被告之间的酒店经营权转让系建立在与第三人恒森房开之间的原房屋租赁合同关系之上，案涉酒店经营权转让后，原告与第三人重新签订的租赁合同业经（2019）黔0102民初643号民事判决解除，酒店经营权转让协议因租赁合同解除已无继续履行的基础，故原告主张解除转让协议，一审法院予以支持。本案转让协议履行中，原、被告均明知仅有第三层950平方米房屋办理了消防许可证、第四层1950平方米房屋（架空层）无消防许可证的情况下，双方仍然转让、受让用于酒店营业使用，违反《消防法》第十五条关于公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业的规定，原告对此存在主要过错，故原告要求被告与第三人共同欺诈、被告承担违约责任的诉请，一审法院不予支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告胡霞应根据其过错程度向原告返还转让款，结合转让协议载明的房屋租赁剩余期限及第四层的建筑面积，一审法院认定该被告按40%返还转让款即120万元。本案系转让协议纠纷，根据合同相对性原理，原告主张第三人承担连带责任无法律规定及合同约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除胡涛与袁碧于2017年5月19日签订的《酒店转让协议》；二、胡霞于本判决生效后十五日内返还袁碧转让款120万元；三、驳回袁碧其余的诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由袁碧负担11434元，胡霞负担5966元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡霞、胡涛提交胡霞与恒森签订的酒店租赁合同（复印件，因为酒店收回原件）及胡霞与李长林签订的酒店转让协议（原件），我们是398万元转过来的，建筑面积2900平方米，但是办证只能办950平方米，证明我们与上一家的租赁和转让关系，手续是恒森公司帮我们办理的，我们转来的情况和转给袁碧的情况是一致的。第二组，照片打印件6张，这是在酒店大厅拍的营业执照的照片，证明袁碧是知道酒店的真实情况的。消防证是2019年8月14日办理的，证明袁碧与胡涛的酒店转让过程中，这些手续是全部办理过户了的，袁碧是办理了所有相关手续的，胡霞尽到全部配合义务的。袁碧质证称，1、针对合同，我方从来没见过，且没有原件，不符合证据要求，不予举证，对三性不予认可。2、对李长林和胡霞的酒店转让协议，胡霞必须要重新办理相关证照，对950平方米的相关手续我方是认可的，案件争议是1950平方米的相关手续。针对照片质证，真实性认可，但只涉及950平方米的合格证。恒森公司质证称，1、对租赁合同真实性认可，但是该合同第一条第二款明确了是由承租方自行完善消防措施。2、第二条甲方义务第一条，关于五个月的办证约定，经营期限12年，从2012年1月10日到2024年1月10日止，房屋验收的许可证并未拿到，签订租赁合同时，没有取得一消，所以有个这样的约定。转让协议并非当事人，我们不清楚这份合同，三性由法院审查；3、对照片的真实性无异议，但是相关证照证号能说明恒森出租的房屋属于合法建筑，而并非上诉人所说四层不能办理相关证照。经本院二审审理查明的案件事实与原判认定的事实基本一致。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月14日，袁碧作为新的经营者办理了其作为经营者的贵阳市南明区蓝泊湾商务酒店的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明：：地址贵阳市南明区四方河路**恒森时代小区**楼**营业房场所面积950平方米。本案的事实有当事人陈述、调查笔录等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《酒店转让协议》是否解除及双方过错及法律后果。袁碧上诉主张胡涛、胡霞隐瞒了案涉酒店只能办理950平方米的消防许可证的情况，与转让的酒店面积相差1950平方米，致使其未能办理特种许可经营许可证，未能正常经营的理由，以及胡霞上诉关于已经将酒店所有手续交付袁碧，包括特种行业许可证及消防安全检验合格证，对两证所涉面积为950平方米的事实双方均未提出异议的理由，本院认为，《酒店转让协议》中虽然载明酒店建筑面积为2900平方米，转让价款300万元，但胡霞从原经营者李长林处受让案涉酒店经营权时，当时的消防合格证的面积即为950平方米，而在本案袁碧与胡涛签订《酒店转让协议》后，最后一笔付款150万元支付（2017年9月12日）前的2017年8月14日已经办理了以袁碧为经营者的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证上就明确载明了场所建筑面积为950平米，从相关证照办理时间及支付转让费的情形可知，袁碧对酒店的消防办证面积是明知的，故对袁碧主张胡涛、胡霞、恒森公司存在故意隐瞒酒店真实情况的上诉理由，本院不予采纳。对胡霞关于双方已经明确知晓、认可酒店消防合格面积为950平方米的上诉理由，本院予以采纳。关于酒店的其余面积的消防手续问题，胡霞、胡涛并非酒店房屋的产权人，其系通过与恒森公司签订的《房屋租赁合同》而获上述房屋的使用权，袁碧对上述包括消防合格证面积等房屋情况明知的情况下与胡涛、胡霞签订了《酒店转让协议》后，袁碧与恒森公司就案涉经营的酒店场所签订了《房屋租赁合同》，合同约定“甲方出租坐落于南明区营业房，建筑面积2900平方米，装修状况无。特别声明：甲方为现状出租，乙方袁碧承租后自行完善消防设施、排外系统等经营必备条件。……乙方开展经营活动所需之消防手续，由甲方负责，在伍个月内办理完毕”，由此可知，袁碧清楚知晓消防手续的办理问题，且袁碧与恒森公司对案涉经营场所的消防手续问题已经进行了约定。对于酒店剩余面积的消防手续是否能办理以及办理的责任主体及《房屋租赁合同》的履行等问题，袁碧已另案向法院起诉恒森公司，双方可另案解决。综上，本案酒店转让系经营权的现状转让，袁碧从2017年5月19日签订《酒店转让协议》至2019年5月15日向法院起诉解除《酒店转让协议》已经近两年，袁碧无证据证明胡涛、胡霞存在故意隐瞒的情况，从消防证的办证情况及付款情况，可知袁碧对酒店的相关情况是明知的，且袁碧与恒森公司对案涉经营场所的消防手续问题已经进行了约定，胡涛、胡霞并未违反《酒店转让协议》约定的义务，故对袁碧提出的解除《酒店转让协议》，胡涛、胡霞、恒森公司连带返还酒店转让费300万及胡涛、胡霞承担50万违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人袁碧上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；上诉人胡霞的上诉理由成立，对其上诉请求，予以支持。一审判决认定事实不清，应予改判。依照依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初9418号民事判决；二、驳回袁碧的全部诉讼请求。一审案件受理费17400元；二审案件受理费用34800元，由上诉人袁碧负担。本判决为终审判决。审判长  吴永霞审判员  冯文婷审判员  柳 凡二〇二〇年十月月十二日法官助理李谊书记员肖靖