广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4306号上诉人(原审被告)：郭启思，男，1992年11月5日出生，汉族，住广东省中山市××。委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文雄，系郭启思的父亲。被上诉人(原审原告)：中山市城大物业管理有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：林国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾文俊，广东帅毅律师事务所律师。上诉人郭启思因与被上诉人中山市城大物业管理有限公司（以下简称城大公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。郭启思上诉请求：撤销一审判决，驳回城大公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未查明以下事实，导致对何方当事人存在违约行为认定不清。（一）一审法院未查明城大公司是否拥有涉案场地的合法出租权。（二）一审法院未查明场地某卡位被政府征用的事实。（三）一审法院对当事人双方租金交易习惯认定错误。租金交纳是先使用并交租，一审认定其存在长期延迟交租的事实错误。二、郭启思没有违约，城大公司无权解除合同。因此，一审法院判决存在事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院查明本案事实，依法改判。城大公司口头答辩称，一、2013年广东广珠城际轨道交通有限责任公司（以下简称广珠城轨公司）与广东省铁投置业发展有限公司（以下简称铁投公司）签订的委托书约定铁投公司负责广珠城际沿线包括用地红线范围内土地开发工作，2018年3月15日铁投公司与中山市小榄镇台虹电机加工厂（以下简称台虹加工厂）签订《城际轨道沿线租赁合同》，就涉案土地继续租赁的事宜达成一致，2018年4月1日，台虹加工厂与城大公司签订租赁合同，将涉案土地转租给城大公司，因此城大公司对涉案土地拥有合法的出租权；二、郭启思提出涉案土地的某卡位被政府征用，但没有证据证明，且未说明具体地址，城大公司也没有收到郭启思所称的征收补偿，城大公司不予确认该事实。截止到2020年1月1日前，郭启思均是按月租金18000元支付，可见郭启思的说法与其做法自相矛盾；三、关于租金的缴纳，双方签订的租赁合同第3条第4款，明确约定逾期交租超过一个月的，城大公司有权收回土地，从2020年1月1日起至今，郭启思拖欠租金已过半年，属于违约行为，城大公司有权合法解除合同。城大公司向一审法院起诉请求：1.判令城大公司与郭启思签订的租赁合同于2019年7月21日解除；2.判令城大公司没收郭启思租赁合同责任保证金54000元；3.判令郭启思向城大公司支付租金（自2019年10月1日起至郭启思将租赁物交还城大公司使用止）及逾期利息（自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.判令郭启思按2019年7月13日至今的租金20%支付违约金14400元。诉讼过程中，城大公司变更第1项诉求为判令解除城大公司、郭启思签订的租赁合同，变更第3项诉求为判令郭启思向城大公司支付2020年1月1日起至交还租赁物之日止的占用费，变更第4项诉求为要求郭启思支付从2019年10月1日至2019年12月31日共三个月租金的20%作为违约金，即10800元。一审法院认定事实：2013年2月，广珠城轨公司（甲方）与城大公司（乙方）签订《城轨桥孔土地租赁合同》，约定甲方将××土地（高架桥下）及房屋出租给乙方，出租桥孔地点为××桥8、9孔，××桥15、16孔，××桥8、9、86、87孔，××桥30、40-43、48、49、51、52、60-76、78、80、81、94、101、137、138、143、148、149、151-153孔，××桥195、199孔，合共49孔；房屋租赁期限为5年，自2013年3月20日至2018年3月19日，租赁期限届满后，如甲方或甲方的上级单位不收回自用的情况下，乙方如需继续租用，合同自动延长五年，再次期满后依次类推，桥下红线内土地租赁期限暂定为1年，从2013年3月20日至2014年3月19日，期满后自动延长一年，次年继续依次类推，自动延长时，除双方约定的租金变动外，其他条款不变，甲乙双方无需另行签订租赁合同；房屋租金每年55000元，高架桥下空地租金每年81400元，合计租金136400元/年；在租用期间，乙方对租赁物只有使用权、经营权，不得将承租的房屋、土地转让（可转租）；合同还约定了其他内容。2018年3月15日，铁投公司与台虹加工厂（乙方）签订《城际轨道沿线租赁合同》，约定鉴于广珠城轨公司为广珠城际轨道所有权单位，其授权甲方为广珠城际轨道沿线红线范围土地开发管理的唯一企业法人单位，全权负责广珠城际轨道沿线红线范围土地开发建设、租赁及合同变更等事宜，甲乙双方就城际轨道沿线土地继续租赁事宜达成一致：租赁土地位置为××号墩，桥下土地共计9孔闲置土地（扣除道路），租赁土地用途为小型汽车训练场及停车场，租赁期限为4年，2018年4月1日起至2022年3月31日止，合同同时对起租日、租金标准、缴费周期、双方的权利义务、违约责任等内容作出具体约定。2018年4月1日，台虹加工厂（甲方）与城大公司（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方是位于中山市××桥墩空地共12孔（桥孔26-38之间）的合法使用人，现将该12孔空地转租给乙方；租赁期限为4年，自2018年4月1日至2022年3月31日；甲方须于2018年4月1日前将租赁土地按现状交付乙方使用；租金每月15000元；乙方在本合同签订后，向甲方缴纳三个月的租金作为保证金及前三个月的租金共计90000元，以后租金按季度收取，先付后用，于缴足到期日的当月5日前缴纳；在租赁期间，乙方对租赁土地拥有使用权、经营权、转租权，合同还约定了其他内容。2014年12月24日城大公司（甲方）与郭启思（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方同意将其合法管理坐落于中山市××桥墩空地共12孔（桥孔26-38之间）出租给乙方作摆放花木、教练场使用；首次租赁期限为5年，从2015年3月1日至2020年3月31日止，首次租赁期届满后，如政策没有改变的情况下，本合同将自动延续五年，本合同自动延续后，除合同约定的租金及合同期限产生变动外，本合同中甲乙双方所约定的其他责任、义务、权利等全部保持不变；2015年3月1日至2020年3月31日期间每月租金18000元，首次租赁期满乙方如愿意延长续租，后五年（即从2020年3月1日至2025年3月31日止）租金在上一年所应交租金基础上增20%；乙方在本合同签订后，向甲方缴纳三个月的租金当保证金及前三个月租金合共108000元，以后租金按季度收取，于交租到期日的当月5日前缴纳；租赁期限届满，在乙方向甲方缴清了全部租金及因本租赁行为所产生的一切费用并清理好场地后，甲方在10日内向乙方无息退还租赁保证金；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，按欠租金额的千分之一向甲方缴纳滞纳金，逾期超过一个月的，甲方有权收回土地；甲方的租金收款人为龚某某；租赁期届满，甲乙双方未续定合同，甲方要求收回标的物，而乙方逾期不交出标的物，将无权要求甲方退回租赁保证金，甲方并有权按乙方占用标的物期内租金总额的50%收取违约金。合同还约定了其他内容。郭启思提交的收据及银行流水显示，除签订租赁合同时预交的前三个月的租金外，第四个月开始的租金均在当月往后的第两三个月，甚至第四五个月才交纳，2018年2月12日之前的租金大部分是一次仅交2个月的租金。双方均确认郭启思已缴清2019年12月31日之前的租金，且截至2020年5月9日第二次开庭之日郭启思仍占有使用涉案租赁物。再查，郭启思于2019年12月20日收到一审法院向其邮寄的应诉材料。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”城大公司与郭启思签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。该租赁合同约定“乙方在本合同签订后，向甲方缴纳三个月的租金当保证金及前三个月租金合共108000元，以后租金按季度收取，于交租到期日的当月5日前缴纳”，由此可见，双方在租赁合同中约定租金系按季度交纳，且先交租后使用。郭启思主张双方口头约定系先使用后交租，但未对其主张提供证据证明。郭启思主张双方形成先使用三个月第四个月再交租的交易习惯，城大公司对此不予确认；即便按郭启思主张先使用三个月第四个月再交租，即当月租金应在此后第三个月交纳，但其拖延至第四、第五个月才交纳，且大部分时间是一次仅交纳两个月租金，亦不符合合同按季度收取的约定及郭启思主张的交易习惯。据此，郭启思长期存在迟延交租情况，根据双方合同约定，城大公司有权解除合同。郭启思于2019年12月20日收到邮寄的应诉材料，故城大公司、郭启思之间的租赁合同于2019年12月20日解除。因城大公司、郭启思之间的租赁合同仅约定“租赁期届满，甲乙双方未续定合同，甲方要求收回标的物，而乙方逾期不交出标的物，将无权要求甲方退回租赁保证金，甲方并有权按乙方占用标的物期内租金总额的50%收取违约金”，并未明确约定因郭启思迟延交租导致城大公司解除合同的情况下，城大公司有权没收保证金及要求郭启思支付违约金。现城大公司诉请没收租赁保证金54000元及支付违约金10800元，理据不足，不予支持。城大公司与郭启思之间的租赁合同解除后，郭启思应向城大公司返还涉案租赁物，但郭启思至今仍占有使用涉案租赁物，其应向城大公司支付占用使用期间的占用费。现城大公司诉请按其与郭启思签订的租赁合同约定的租金标准计算占用费至郭启思退换租赁物之日，理据充分。关于占用费标准，城大公司、郭启思之间的租赁合同明确约定2015年3月1日至2020年3月31日期间，每月租金18000元，后五年（即从2020年3月1日至2025年3月31日）的租金在上一年所应缴的租金基础上增20%。因合同表述的“2020年3月1日至2025年3月31日”系五年零一个月，并非五年，根据前后文，应认定2020年3月1日至同月31日的月租金应为18000元，2020年4月1日起的租金按21600元（18000元×1.2）计算，占用费标准亦应按此租金标准计算。城大公司主张2020年3月的占用费按21600元的标准计算，理据不足，超出部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、城大公司与郭启思于2014年12月24日签订的租赁合同于2019年12月20日解除；二、郭启思于判决生效之日起7日内向城大公司支付自2020年1月1日起至返还租赁物之日止的占用费（2020年1月1日至同年3月31日期间按每月18000元计算，2020年4月1日起至返还租赁物之日止按每月21600元计算）；三、驳回城大公司超出上述判项的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2388元，减半收取计1194元，由城大公司负担782元，郭启思负担412元（该款已由城大公司向一审法院预交，郭启思在支付上述款项时一并迳付城大公司412元，一审法院不另行收退）。本院二审期间，郭启思提交了一份搬迁通知书及快递单。城大公司提交了一份委托协议书。城大公司对郭启思提交的证据的真实性予以确认，也确认郭启思搬离了出租物。郭启思对城大公司提交的证据的真实性同意庭后由法院核对原件依法认定。针对双方二审提交的证据，本院认定如下：对于郭启思提交的证据，城大公司无异议，本院予以确认。城大公司庭后提交了《广珠城际沿线土地开发管理委托协议书》原件交本院核对，本院对其真实性、合法性予以确认。上述证据是否具备关联性，后述。本院经审理查明，2013年2月，广珠城轨公司与铁投公司签订《广珠城际沿线土地开发管理委托协议书》，约定：土地委托开发范围包括高架车站、轨道梁、站台梁（含车站两端站台梁及轨道下部可利用的空间），广珠城轨公司协助铁投公司办理在本协议经营年限起始前在本协议签订前与第三方资源开发合作的合同变更手续。本院又查明，2020年6月15日，郭启思向城大公司发出搬出通知书，称其定于2020年6月30日前搬出涉案租赁场地，涉案租赁场地由城大公司自行处理。城大公司确认2020年6月30日收回租赁场地，并同意占用费计算至2020年6月30日。本院再查明：除前述事实外，一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，一审判决城大公司与郭启思签订的租赁合同已经解除，郭启思也于2020年6月30日将租赁物交还。因此，涉案租赁合同事实上已经终止履行了，郭启思上诉认为城大公司无权解除合同的理由，本院不再评述。综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：城大公司对涉案租赁物是否享有出租权；郭启思是否应当支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金。关于城大公司对涉案租赁物是否享有出租权的问题。在案证据反映，城大公司通过与广珠城轨公司签订《城轨桥孔土地租赁合同》取得涉案土地的出租权，该租赁合同期限届满后，城大公司又通过与取得出租权的台虹加工厂签订租赁合同而继续取得涉案租赁物的出租权，因此，城大公司对涉案租赁物享有出租权。郭启思认为城大公司没有出租权以及涉案部分场地被政府征用均无证据证明，本院不予采纳。关于郭启思是否应当支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金问题。城大公司与郭启思均认可自2020年1月1日郭启思开始欠租，郭启思于2020年6月30日交还租赁物，因此，郭启思在合同解除后实际占用租赁物的期间截止至2020年6月30日，依法郭启思应当支付该期间的占用费。但是，由于2020年1月起新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，客观上导致郭启思一定期间内不能正常使用涉案租赁物，基于公平原则，本院酌情减少一个月占用费。即郭启思应当支付的占用费为100800元（18000元×2个月+21600×3个月）。郭启思上诉认为其不应当支付占用费于法无据，不予采纳。综上所述，郭启思的上诉请求部分成立。同时，基于郭启思在一审判决之后返还了租赁物，本院将相应的占用费数额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16725号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16725号民事判决为：郭启思自本判决生效之日起7日内向中山市城大物业管理有限公司支付占用费100800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3972元，减半收取为1986元（中山市城大物业管理有限公司已预付2388元），由中山市城大物业管理有限公司负担894元，郭启思负担1092元（郭启思在支付上述占用费时一并径付给中山市城大物业管理有限公司）。二审案件受理费2676元（该款已由郭启思预付），由中山市城大物业管理有限公司负担400元，郭启思负担2276元（中山市城大物业管理有限公司应负担的400元案件受理费，郭启思从前述占用费款项中径行扣除）。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇二〇年十月十六日书记员  廖建锋