河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初1576号 原告：北京千禧盛世房地产经纪有限公司廊坊分公司，住所河北省廊坊市广阳区华夏铂宫**1602。统一社会信用代码911310033297523559。 负责人：刘新辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田凤华，河北李景玉律师事务所律师。 被告：樊海云，女，1981年10月10日出生，汉族，住址浙江省宁海县。 原告北京千禧盛世房地产经纪有限公司廊坊分公司（以下简称房地产公司）与被告樊海云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田凤华到庭参加诉讼，被告樊海云经本院传票传唤无任何理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告双方签订的《房屋出租委托合同》已于2020年5月13日解除；2、依法判令被告向原告退还原告已预缴未使用的房屋租金共计4373元及利息（未使用的租金自5月13日计算至8月3日）；3、依法判令被告向原告支付提前终止合同的违约金3200元；4、依法判令被告向原告支付提前终止合同导致的原告向租户刘明喜支付的违约金损失3000元；5、依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月2日，原告与被告签订了《房屋出租委托合同》，合同约定被告将其所有的位于廊坊市安次区的房屋委托给原告出租，出租委托期为2017年10月3日起至2020年10月2日止，每月房屋租金为1600元，按季缴付，委托期内原告每年预留30日的免租期。合同签订后，原告按合同约定已向被告缴付租金至2020年8月3日（合同约定原告有一个月的免租期应予扣除），且原告于2019年10月1日将房屋出租给案外人刘明喜，租期为2019年10月1日至2020年9月30日，后被告在原告不知情的情况下将房屋出卖，并于2020年5月13日将房屋租户赶出。被告在委托租赁期限内私自将涉案房屋出卖，并将租户赶出，致使涉案《房屋出租委托合同》无法继续履行，合同目的不能实现，故合同已于2020年5月13日解除，且被告行为已构成违约，应按照合同约定在解除合同当日将剩余房屋租金退还原告，并向原告支付提前终止合同的违约金，并赔偿因其违约给原告造成的损失。综上，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院在查清案件事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。 樊海云经本院传票传唤无任何理由未到庭参加诉讼。 樊海云于庭审前即2020年8月23日向本院提交民事答辩状，樊海云辩称，一、被告与原告双方均同意于2020年5月13日解除《房屋出租委托合同》是事实的，被告没有意见；二、原告要求退还已预缴未使用的房屋租金应该是2020年5月13日至2020年7月2日的预缴款，一共只有49天，按《房屋出租委托合同》的规定，被告收到原告最后一次的租金是2020年4月3日至7月2日的三个月的租金，49天租金只有2613元；三、原告要求被告支付提前终止合同的违约金3200元是没有事实依据的。被告不需要支付。因为2020年5月13日解除合同时双方均是同意的。当时原告没有提出过要求支付违约金。原告在履行合同中也是有经常违约的。如最后一次房屋租金应该在4月2日支付，原告又延迟至4月11日支付；四、原告向租户刘明喜支付违约金3000元无事实、无证据。被告更不需要支付原告。因为租户刘明喜提前终止合同时，是被告支付给刘明喜1500元才了结的；五、本案诉讼费应该按本案的诉讼标的分担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告房地产公司提交的如下证据的真实性予以确认：证据1、原被告签订的“房屋出租委托合同”原件；证据2、案外人刘新辉建行账户支出交易明细原件、樊海云农行卡复印件；证据3、原告与案外人刘明喜签订的“房屋租赁合同”原件；证据4、原告工作人员与樊海云自2020年5月3日至6月24日的微信聊天记录。依据上述证据及原告的庭审陈述笔录，结合樊海云的书面答辩内容，本院对案件事实认定如下： 2017年10月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋出租委托合同》，约定：被告将其所有的廊坊市安次区的房屋授权委托给原告出租，出租委托期为2017年10月3日起至2020年10月2日止；原告每月支付被告房屋租金1600元，按季缴付；委托期内原告每年预留30日的免租期，即原告每年交付被告11个月的租金；甲方账户开户行名称：农业银行天津青光道支行，户名樊海云，账户62×××14；违约责任：出租委托期内，甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成合同不能正常履行的，应提前一个月通知乙方，应按月租金的200%向乙方支付违约金，并赔偿乙方及乙方承租人造成的经济损失与违约责任；违约方在解除合同当日应无条件将委托期内剩余房租全部退还给对方。 合同签订后，原被告双方均按约履行至2020年1月3日。原告使用案外人刘新辉建行账户于2020年1月20日、4月11日先后2次共支付被告自2020年1月3日至7月3日期间，6个月租金9600元。 2019年10月1日原告与案外人刘明喜就涉案房屋签订了“房屋租赁合同”，合同约定：原告（甲方）作为出租人将涉案房屋租赁给案外人刘明喜（乙方），租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日；月租金为1500元；合同约定在租赁期内租户无法正常使用的，原告应向租户支付月租金200%的违约金。 被告樊海云在未通知原告的前提下，于2020年5月13日将租户案外人刘明喜赶出涉案房屋。致使原告与案外人刘明喜签订的涉案“房屋租赁合同”无法继续履行，合同目的不能实现，2020年5月13日原被告双方解除了该合同；被告樊海云行为已构成违约。 本院认为，原告与被告签订的《房屋出租委托合同》、原告与案外人刘明喜就涉案房屋签订的“房屋租赁合同”，均系当事人真实意思的表示，且不违背法律行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。被告樊海云在合同有效履行期间，即2020年5月13日将租户案外人刘明喜赶出涉案房屋，已构成违约。依据合同法93条、96条、97条规定，本院对原被告签订的《房屋出租委托合同》已于2020年5月13日解除予以确认。鉴于合同解除日2020年5月13日至原告交付租金届满日2020年7月3日期间，共计51天，原告交付被告的日租金数额为48元（1600元乘以11个月除以365天），被告应当退还原告房屋租金2448元，同时支付原告自2020年5月13日起，以2448元为基数，按本案开庭之日即2020年9月28日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，至实际付清之日止的利息额。依据合同约定，被告违约“应按月租金的200%向乙方（原告）支付违约金”，因此，被告应当支付原告违约金3200元。 庭审中，原告认可“原告并未实际给付刘明喜3000元”。因此，原告诉求被告支付其给付租户刘明喜的违约金损失3000元，缺乏事实依据，本院予以驳回。 被告答辩状中的相关抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告北京千禧盛世房地产经纪有限公司廊坊分公司与被告樊海云签订的《房屋出租委托合同》于2020年5月13日已经解除。 二、本判决生效后3日内，被告樊海云退还原告北京千禧盛世房地产经纪有限公司廊坊分公司房屋租金2448元，同时支付原告自2020年5月13日起，以2448元为基数，按本案开庭之日即2020年9月28日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，至实际付清之日止的利息额。 三、本判决生效后3日内，被告樊海云支付原告北京千禧盛世房地产经纪有限公司廊坊分公司违约金3200元。 四、驳回原告北京千禧盛世房地产经纪有限公司廊坊分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元，由被告樊海云负担，并于本判决生效后3日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  扈文海 二〇二〇年十月十六日 书记员  杨博莹 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——