湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7689号原告：宗凯，男，1977年9月3日出生，汉族，居民，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：乐芳，湖南火龙联合律师事务所律师（特别授权）。被告：中国建设银行股份有限公司宁乡支行，营业场所宁乡市玉潭街道八一路244号。法定代表人：宋宗伟，系支行行长。委托诉讼代理人：文彦龙，男，）。委托诉讼代理人：张桂兴，男。被告：湖南金林投资置业有限公司，住所地宁乡市玉潭街道人民中路**。法定代表人：刘建军，系该公司执行董事兼总经理。原告宗凯与被告中国建设银行股份有限公司宁乡支行（以下简称建行宁乡支行）、湖南金林投资置业有限公司（以下简称金林置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法由审判员王治适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人乐芳、被告建行宁乡支行的委托诉讼代理人文彦龙及张桂兴、金林置业的法定代表人刘建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宗凯向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与两被告于2007年2月12日签订的《个人商用房借款合同》于2020年9月8日已解除；2、判令由两被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2006年11月16日，原告为配合被告金林置业融资的需求，由原告向被告建行宁乡支行借款购买被告金林置业开发的商品房，原告与被告金林置业签订《商品房买卖合同》，且约定了商品房买卖双方的权利义务。2007年2月12日，原告与被告建行宁乡支行、被告金林置业签订《个人商用房借款合同》，以原告为借款人及抵押人，被告建行宁乡支行为贷款人，被告金林置业为保证人，被告金林置业系连带责任保证。后因客观形势发生变化，被告金林置业开发的项目不成功，在宁乡政府的引导帮助下，被告金林置业与绝大部分购房者解除了商品房买卖合同，实现了大部分购房者退铺退款。自始至终，原告既没有获得本案所涉商品房也没有占有使用本案所涉贷款。2020年9月8日，原告向被告金林置业要求解除购房合同，债权债务由被告金林置业负责。原告认为，两被告均明知原告是配合被告金林置业融资，本身没有获得、占有、使用、处分该按揭贷款，按揭贷款合同的权利义务均不由原告享有和承担。根据我国法律有关规定，现特提起诉讼，请求人民法院依法确认原告与被告建行宁乡支行、被告金林置业签订的《个人商用房借款合同》已经解除。被告建行宁乡支行辩称：一、原告因购房与开发商金林置业签订了《商品房买卖合同》，于是到我行办理商品房按揭贷款，金林置业承担连带保证担保责任，原告按规定提供了银行按揭贷款所需的《商品房买卖合同》、身份证原件及收入证明等资料，并由银行工作人员进行了面签，原告、保证人金林置业与我行签订了《个人商用房借款合同》，宁乡县房屋产权管理服务中心进行了抵押备案登记，符合银行贷款规定，贷款真实有效。二、后因客观形势发生变化，湖南金林投资置业有限公司开发的项目不成功，引发社会稳定问题，2011年5月宁乡县人民政府召开金林时代广场遗留问题处置工作办公会议，决定由政府组织资金垫付业主退铺本金及补偿，商铺清退后将通过招商引资等方式进行整体转让。经过近6个月处置工作，实现了大部分购房人退铺退款，但也有部分因资金筹措等各种原因未能清退，包括2011年12月30日宁乡县城市建设投资开发有限公司（现宁乡市城市建设投资集团有限公司）向我行出具《承诺书》承接原告债务。但我行未向原告出具放弃对原告追偿贷款的权利，并向法院撤回诉讼或执行申请的《承诺书》。综合上述事实，我行借款规范合法，不存在过错和过失，不需承担任何责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时宁乡市城市建设投资集团有限公司出具了承接原告债务的《承诺书》，应履行偿还责任，现请求法院裁定原告贷款转移至宁乡市城市建设投资集团有限公司名下，湖南金林投资置业有限公司继续承担连带保证担保责任。被告金林置业辩称：2006年10月份开始，金林置业与20个原告就金林置业开发的商铺陆续签订了《商品房买卖合同》。之后各原告与建行宁乡支行、金林置业分别签订了《个人商用房借款合同》，该合同以原告为借款人及抵押人，建行宁乡支行为贷款人，金林置业为保证人，该保证系连带责任保证。后因客观形势发生变化，金林置业开发的项目不成功，在宁乡政府的引导帮助下，金林置业与绝大部分购房者解除了商品房买卖合同，实现了大部分购房者退铺退款。从2011年年底开始，各原告陆续与金林置业协商一致解除购房合同，债权债务由金林置业享有和负担。各原告解除购房合同当日，建行宁乡支行分别向原告出具承诺书放弃对各原告追偿贷款的权利。至此，20个原告与金林置业解除了商品房买卖合同关系，亦与建行宁乡支行解除了借款合同关系，债权债务已转移至金林置业，现金林置业自愿承担20个原告的所有债务，由金林置业与政府相关部门协商解决相关事宜，望法院判令各原告与建行宁乡支行金融借款合同关系已解除。经审理查明：2006年11月16日，原告宗凯为购买被告金林置业开发的金林时代广场商铺，与被告金林置业签订《商品房买卖合同》，且约定了商品房买卖双方的权利义务。2007年2月12日，原告与被告建行宁乡支行、被告金林置业签订《个人商用房借款合同》，以原告为借款人及抵押人，被告建行宁乡支行为贷款人，被告金林置业为保证人承担连带责任保证。合同签订后，被告建行宁乡支行按照合同约定向被告金林置业给付了贷款。后因客观形势发生变化，被告金林置业开发的项目不成功，经协调后被告金林置业与绝大部分购房者解除了商铺买卖合同，实现了大部分购房者退铺退款。原告至今也没有得到《商品房买卖合同》的权证与手续，也没有得到过交付的商铺。2011年12月30日，案外单位原宁乡县城市建设投资开发有限公司向被告建行宁乡支行出具《承诺书》，主要内容承诺承接26户金林商业广场项目业主（含本案原告）在被告建行宁乡支行贷款合同下的债权债务，但该承诺至今未能实际履行。2020年9月8日，原告向被告金林置业提交《解除购房合同的申请书》，载明：“我与贵公司签订的关于宁乡金林商业广场商铺购买合同，因存在纠纷问题，本人申请自愿解除该合同，并将该购房合同中明确的房产交由贵公司处理，今后凡与该房产有关的债权债务等均与本人无关。”被告金林置业、被告建行宁乡支行对此未做回应。另查，对于案外单位原宁乡县城市建设投资开发有限公司向被告建行宁乡支行出具《承诺书》，载明承诺承接26户金林商业广场项目业主（含本案原告等）在被告建行宁乡支行贷款合同下的债权债务的其他人员，被告金林置业均出具了“同意解除购房合同，债权债务由我公司负责”的承诺，并由法定代表人签名，盖有公司公章。被告建行宁乡支行向其他业主出具过《承诺书》，载明“因宁乡县城市建设投资开发有限公司已承诺（通过宁乡县玉潭镇人民政府财政所账户）偿还借款人所欠我行宁乡金林商业广场商铺按揭贷款本息等，我行放弃对你追偿贷款的权利，并向法院撤回诉讼或者执行申请。”上述事实，有《商品房买卖合同》《个人商用房借款合同》原告出具的《解除购房合同的申请书》、宁乡县城市建设投资开发有限公司出具的《承诺书》等证据及原、被告双方在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为原告能否要求解除商品房买卖合同。本案中，原告宗凯与被告金林置业双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。但在合同履行过程中，发生了因被告金林置业决策失误和成本不足引发部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题，亦导致原告与金林公司所签订的《商品房买卖合同》继续履行已经没有现实可行性，合同目的已经不能实现。为此原告宗凯向被告金林置业申请解除《商品房买卖合同》，被告金林置业对相关的其他《商品房买卖合同》均已经书面同意且诉讼中也认可解除，故本案原告的《商品房买卖合同》应当可以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，因《商品房买卖合同》的协议解除，必然已经导致《个人商用房借款合同》的解除。案外单位原宁乡县城市建设投资开发有限公司出具《承诺书》承接原告债务，被告建行宁乡支行虽未书面向原告出具《承诺书》，但在案外单位出具《承诺书》后均已向其他业主出具过《承诺书》，放弃对其他业主追偿贷款的权利，故对被告建行宁乡支行的辩论意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对被告金林置业与原告宗凯解除合同后，理应承担被告建行宁乡支行的损失，诉讼中被告金林置业也已经明确表示能够承接由此所产生的债权债务。据此原告宗凯在被告建行宁乡支行的全部本息应由被告金林置业偿还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告宗凯与被告中国建设银行股份有限公司宁乡支行、湖南金林投资置业有限公司分别签订的《商品房买卖合同》《个人商用房借款合同》自2020年9月8日起解除；二、原告宗凯在被告中国建设银行股份有限公司宁乡支行的全部借款本息由被告湖南金林投资置业有限公司负责偿还。案件受理费80元，减半收取40元，被告湖南金林投资置业有限公司自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王治二〇二〇年十月二十七日书记员  喻石附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。