广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤06民终9503号上诉人（一审原告）：美的置业集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇美的大道**美的总部大楼******，统一社会信用代码914************680。法定代表人：郝恒乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：冼豪，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪谊，广东泽康律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：林芳，女，1977年12月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区************，公民身份号码440************044。上诉人美的置业集团有限公司（以下简称美的置业）因与被上诉人林芳商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初12693号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。美的置业上诉请求：1.撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理；2.本案诉讼费由林芳负担。事实与理由：一、美的置业提起诉讼的原因是林芳没有按时足额归还银行贷款，导致美的置业承担担保责任，违反《商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，美的置业有权解除合同。2015年5月15日，美的置业和林芳签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y227045）和《商品房买卖合同补充协议》，由林芳向美的置业购买位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区*民委员会美的大道10号江山花园15栋802房（以下称“涉案商品房”），购房总价款1504877元。2015年6月1日，美的置业、林芳和中国银行股份有限公司顺德北滘支行（以下简称“中行北滘支行”）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：JG92AA20150166），约定中行北滘支行为林芳就涉案商品房办理贷款业务，贷款金额1050000元，美的置业作为保证人对该贷款提供阶段性担保。中行北滘支行已于2015年6月17日全额放款。从2019年2月4日起至今，林芳多期未按借款合同约定归还贷款本息。中行北滘支行以挂号信方式通知林芳，借款提前到期以及取消贷款利率优惠。林芳仍不归还贷款本息，中行北滘支行遂起诉林芳及其配偶归还借款本金并承担律师费，以及起诉美的置业承担担保责任，佛山市顺德区人民法院已经作出（2019）粤0606民初23246号民事判决书，判令美的置业承担担保责任。《商品房买卖合同补充协议》第六条第4款约定，买受人（即林芳）未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人（即美的置业）作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；第十五条约定，本合同解除或终止，双方应在合同解除之日起七日内配合办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续。因此，美的置业有权根据《商品房买卖合同》的规定，解除与林芳签订的《商品房买卖合同》。二、本案中美的置业及林芳并非对房屋的权属有争议，涉案房屋自始属于美的置业所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条和第一百四十二条规定，不动产物权归属采法定的公示、公信原则，不动产权属登记是判断不动产所有权的根本。涉讼房屋系由美的置业开发建设的商品房，根据佛山市自然资源局出具的涉案房屋的《佛山市（顺德区）商品房合同登记信息查询结果》显示，该房屋已于2015年12月25日确权登记在美的置业名下，根据不动产物权变动的公示、公信原则，美的置业应为涉讼房屋的所有权人。此外，林芳虽与美的置业签订涉案房屋的买卖合同，但双方并未就该房屋办理产权过户登记手续，因此，涉案房屋的所有权人自始即为美的置业。三、美的置业的诉求符合起诉条件，一审法院以美的置业不得在异议程序终结前对涉案房屋另行提起诉讼为由驳回美的置业起诉，没有法律依据，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被上诉人；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，本案中，美的置业及林芳符合起诉的主体资格，证据充分，案件事实清楚，符合起诉条件。一审法院以《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定驳回美的置业起诉。实际上，该法条是对案外人提起执行异议之诉的程序规定，并没有规定案外人不能在异议程序终结前对执行异议标的另行提起普通民事诉讼，也没有规定案外人在异议程序终结前对执行异议标的另行提起普通民事诉讼的，法院应当裁定驳回起诉。因此，一审法院适用法律错误，原审裁定应予撤销。林芳二审期间未作答辩。美的置业向一审法院起诉请求：1.解除美的置业与林芳于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y227045）和《商品房买卖合同补充协议》；2.林芳配合美的置业办理注销案涉商品房买卖合同网上备案登记手续；3.林芳返还美的置业代偿的个人借款本息及律师费（以中国银行股份有限公司顺德北滘支行诉美的置业、林芳金融借款合同纠纷案件生效法律文书确定的金额为准）；4.林芳支付违约金300975.4元；5.林芳已经缴纳的购房款在扣除上述第3项和第4项诉讼请求金额后，美的置业无息返还给林芳；6.本案诉讼费由林芳负担。一审法院认定事实：根据美的置业提供的证据显示，案涉的位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区*民委员会美的大道10号江山花园15栋802房的出卖人为美的置业，买受人为林芳，《商品房买卖合同》约定房屋成交总价为1504877元，签订时间为2014年7月22日，林芳已经于2015年6月17日实际支付完毕全部的购房款，其中部分购房款为银行抵押贷款。根据（2019）粤0606民初23246号民事判决书查明事实部分显示，案涉房产仍然登记在美的置业名下。另根据美的置业提供的（2020）粤0104执异168号执行裁定书查明，案涉的房产于2018年4月3日被广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初11126号案依法查封，查封期限从2018年4月3日至2021年4月2日，美的置业于2020年3月期间向广州市越秀区人民法院提出执行异议，广州市越秀区人民法院于2020年6月23日作出（2020）粤0104执异168号执行裁定书，驳回了美的置业的异议请求。美的置业不服该裁定，向广州市越秀区人民法院提起执行异议之诉，广州市越秀区人民法院于2020年7月9日依法受理，案号为（2020）粤0104民初30517号。一审法院认为，本案中，案涉房屋以林芳的名义办理了网签备案登记，林芳已经全额支付房款，房屋于2016年已经交付，且由于林芳自身的原因导致案涉房屋在本案诉讼前已由广州市越秀区人民法院依法查封。美的置业在本案中提出了解除合同等诉讼请求，因合同解除的法律后果将导致注销案涉房屋的商品房网络备案登记，即美的置业关于解除合同的诉讼请求涉及案涉房屋的权属问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”美的置业在本案中的诉讼请求实为对执行标的存在异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向执行法院提出异议来主张权利，不得在异议程序终结前另行提起普通民事诉讼，且美的置业实际已经提起本案诉讼前向房产查封法院提出执行异议，而执行异议之诉仍在审理中，故对于美的置业的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定：驳回美的置业的起诉。美的置业、林芳二审期间均未提交新的证据。一审裁定认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”美的置业在本案中的诉讼请求实为对执行标的存在异议，而其向查封涉案房产法院提出的执行异议之诉仍在审理中，其在异议程序终结前提起普通民事诉讼，一审法院驳回其起诉并无不当。美的置业的上诉请求不成立，本院不予支持。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇二〇年九月二十九日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔