吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1409号上诉人（原审被告）：被告：肖伟，男，1958年5月30日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。被上诉人（原审原告）：前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心。委托诉讼代理人：张浩，男，1979年5月29日出生，汉族，住前郭县。原审被告：李思绪，女，1991年7月27日生，汉族，户籍吉林省农安县。原审被告：崔雨晴，女，1990年1月10日生，汉族，现住前郭县。原审被告：陈立军，男，1983年8月4日生，汉族，户籍吉林省农安县。原审被告：陈永海，男，1973年4月4日生，汉族，户籍吉林省前尔罗斯蒙古族自治县。上诉人肖伟与被上诉人前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心（以下简称前郭全民健身活动中心）、原审被告李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海房屋租赁合同纠纷一案，不服前郭县人民法院（2020）吉0721民初1741号民事判决书判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人肖伟、被上诉人前郭全民健身活动中心的法定代表人李**举及委托代理人张浩、原审被告李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人肖伟提出的上诉请求：撤销前郭县人民法院（2020）吉0721民初1741号民事判决。上诉理由：1.文旅局领导张文山和体育场李**举都在电话里答应肖伟招标出租，本身和体育场签合同里就有一条“同等条件优先权”，这是体育场约定的条款，他不能自己违背自己的约定，什么理由都没有，就跟我解除合同；2.李**举口口声声说王桂英钥匙已交给体育场，6月20日王桂英还进入她的商铺，本身就有恶意串通的嫌疑有视频资料为证；3.李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海四人在疫情最严重时期赔本经营，小本生意是他们唯一的生活来源，现在体育场没有正当理由收回房屋，是我们弱势群体的不公平；4.一审中，体育场三项诉求被驳回两项，诉讼费不应完全由肖伟等5人承担；5.每月让4户交645元算法错误，应该31000/12/5=516元；6.根据《合同法》第二百三十六条，“续租，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。”第九十四条第三款规定，肖伟既不拖欠房租，也没有其他违约行为，理应有权续租；7.15号商铺东户隔壁那家弹棉花的，2020年4月十几号能正常续租缴费，2020年4月23日告知我不许交费，这本身就存在着不公平。原审被告在庭审中称，判决我们每人每月给付全民健身中心租赁费645元明显不对，应该用31000/12/5=516元。被上诉人前郭全民健身活动中心辩称，关于被上诉人是否享有房屋所有权不是本案解决范围，租赁合同到期之前已经通知上诉人给倒房子，但一直到现在上诉人也没有给倒房子。一审中，原告全民健身活动中心提出诉讼请求：1.要求解除与肖伟签定的房屋租赁合同（2019年5月1日至2020年5月1日期间），返还租赁房屋。2.要求确认肖伟等被告人李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海签订的房屋租赁合同无效。3.判令被告李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海四人自2020年5月1日起给付房屋占用使用费每月3000元至房屋返还原告日止。4.要求肖伟对该房屋门窗进行恢复原样。5.诉讼费由被告承担。事实和理由：全民健身活动中心与肖伟合同约定，全民健身活动中心将看台下15号房屋租给被告使用一年（租期为：2019年5月1日至2020年5月1日），现该房屋已于2020年5月1日到期，因房屋另有他用暂不予出租。但因该房屋实际使用人李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海拒不从该房屋搬出，起诉至贵院，望贵院判如诉请要求与被告人肖伟解除房屋租赁合同并对该房屋门窗进行恢复原样，没有关于原样的证据；被告人李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海从所租的全民健身活动中心房屋内腾迁出并承担5月1日后所发生的房租每人每月3000元，关于3000元没有证据提供。在一审庭审过程中全民活动健身中心诉称，2012年4月全民健身活动中心与肖伟签订合同，肖伟租用案涉15号房屋用于开洗车场。全民健身活动中心承认请求解除的2019年5月1日至2020年5月1日期间的合同被告肖伟没有签字，是原告的工作人员签的肖伟名字。全民健身活动中心向本院提交了如下证据：1.前郭县关于全民健身活动中心的通知一份；2.房屋租赁合同一份（2018.5.5-2019.5.5）；3.肖伟与李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海签订的合同；4.2019年5月20日房屋租赁合同一份。被告肖伟辩称，原告要求解除租赁合同与事实不符，肖伟最早是与前郭县体育场签的合同，前郭县体育场招商引资，肖伟作为投资人承租了体育场的15号两门三窗的商企。除了2019年5月1日至2020年5月1日承包合同不是肖伟本人签订的以外，肖伟对其他的合同无异议。本年度全民健身活动中心没有与被告肖伟签订房屋租赁合同，只是按照原来惯例缴纳房费取暖费，肖伟交费至2020年5月20日，不存在解除合同构成要件，全民健身活动中心不是适格主体。诉讼请求第四项与事实相悖，肖伟自租赁该房屋时至原告起诉之日止始终将与原体校达成共识的用石膏板隔成5个房间租给其中四个承租人，是与体校协商后进行的改建，不存在恢复原样的情形，其他四被告李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海与第一被告肖伟签订的租赁合同是否有效与原告全民健身活动中心无关，在同等条件下由第一被告肖伟优先继续承租。因此请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。肖伟向本院提交了如下证据：1.2019年5月20日收据两枚，房费31,000元（2019年5月20日至2020年5月20日），取暖费5000元（2019年至2020年度的冬季取暖费）；2.限期搬家通知一份；3.限期整改通知（5月22日）一份。被告李思绪辩称，我认为我与肖伟之间的房屋租赁合同有效，自2017年8月25日开始，每年交给肖伟租金1.6万元，现在租金交到2020年8月24日。我出售白条鸡，此经营场所是唯一生活来源，我的损失应由原告和肖伟承担。我们现在无处可去，希望继续使用现在的房屋，我们绝不拖欠房费，我在使用该房屋时没有对房屋造成损坏，且一直维护房屋，反而让该房屋有一定价值。我没有向原告交过费。李思绪向本院提交了如下证据：李思绪与肖伟签订租赁合同一份。被告崔雨晴辩称，不同意我与肖伟之间的合同无效，我是凭借租赁合同占用此房屋，自2015年开始经营白条鸡，每年交给肖伟租金2.2万元，现在租金交到2020年12月6日。原告应起诉肖伟，原告让我限期搬家，现在的场所是我唯一的生活来源，我是受害者，如果可以让我继续使用房屋，我可以不要求原告对我赔偿，因为原告的监管不到位造成现在的损失。我没有向原告交过费。崔雨晴向本院提交了如下证据：崔雨晴与肖伟签订的租赁合同一份。被告陈立军辩称，我与原告没有直接的租赁合同关系，原告无权终止我与肖伟之间的合同，我自2017年开始卖鱼，每年交给肖伟租金1.8万元，现在租金交到2020年8月24日。我是租肖伟的房屋，我与肖伟的合同未到期，不同意给付原告3000元。陈立军向本院提交了如下证据：陈立军与肖伟租赁合同一份。被告陈永海辩称，我与原告没有直接的租赁合同关系，原告无权终止我与肖伟之间的合同，我自2017年7月10日开始卖猪肉，每年交给肖伟租金1.5万元，现在租金交到2020年7月10日。我是租肖伟的房屋，我不知道房屋是原告的，我与肖伟的合同未到期，不同意给付原告3000元。陈永海向本院提交了如下证据：陈永海与肖伟租赁合同一份。一审法院经审理认定事实如下：全民健身活动中心与肖伟签订房屋租赁合同，全民健身活动中心将看台下15号房屋租给肖伟使用，全民健身活动中心与肖伟之间签订合同至2019年5月5日。之后全民健身活动中心未与肖伟签订房屋租赁合同，只是收取租赁费2019年至2020年度一年房屋租赁费31,000元，租期至2020年5月5日。2020年5月7日，全民健身活动中心向肖伟送达了限期搬家通知，要求肖伟于2020年5月20日搬离所租房屋。另查明，全民健身活动中心与肖伟于2018年6月12日签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限为2018年5月5日至2019年5月5日。现该房屋实际使用人系李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海。一审法院归纳本案的争议焦点是：1.是否解除全民健身活动中心与肖伟签定的房屋租赁合同（2019年5月1日至2020年5月1日期间），2、肖伟应否返还租赁房屋，3、应否确认肖伟与李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海签订的房屋租赁合同无效，4、应否判令李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海四人自2020年5月1日起给付全民健身活动中心房屋占用期间使用费每人每月3000元至房屋返还原告日止，5、肖伟应否对该租赁房屋门窗进行恢复原样。一审法院认为：关于争议焦点1、2，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中全民健身活动中心与肖伟均认可双方没有签订2019年至2020年度房屋租赁合同，依照以上法律规定，原租赁合同继续有效，从全民健身活动中心与肖伟2018年合同上看，全民健身活动中心对于租赁合同的履行期限应为次年5月5日，故本院应认定肖伟于2019年5月20日交纳一年31,000元房屋租赁费至2020年5月5日，双方之间形成的不定期租赁已经到期，全民健身活动中心要求肖伟限期搬离租赁房屋的通知，应视为全民健身活动中心对肖伟解除房屋租赁合同的通知，故本院确认全民健身活动中心对肖伟解除房屋租赁合同合法有效，肖伟应当返还给全民健身活动中心租赁物即租赁的看台下15号房屋。关于争议焦点3、4、5，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。肖伟与李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海签订的房屋租赁合同，该合同系肖伟与李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海签订的房屋租赁合同，其合同效力维系在肖伟与李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海之间，全民健身活动中心没有证据证明肖伟与李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海之间具有法律规定的以上情形，故应驳回全民健身活动中心此项诉讼请求。肖伟与全民健身活动中心之间的事实房屋租赁合同已经到期，李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海未与全民健身活动中心签订房屋租赁合同，对于全民健身活动中心来说，李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海对于案涉房屋没有合法占有依据，李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海应当支付给全民健身活动中心占有期间房屋使用费用，李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海租赁费标准按照肖伟租赁案涉房屋租赁费的保证核定，即李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海每人每月支付全民健身活动中心占有租赁物费用31000/12/4=645元；全民健身活动中心要求李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海每人每月支付租赁费3000元，但没有提供证据证明其主张的房屋使用费数额，因此应部分驳回全民健身活动中心要求李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海支付占有期间的房屋使用费用的诉讼请求。全民健身活动中心要求肖伟对该租赁房屋门窗进行恢复原样。在庭审过程中，全民健身活动中心没有提供证据证明租赁物原样照片及设计图纸等证据相关材料，本院无法确定案涉租赁物原样标准，故全民健身活动中心要求肖伟对租赁物恢复原样的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心与被告肖伟之间的《房屋租赁合同》，肖伟自2020年5月6日开始返还给前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心租赁的看台下15号房屋。二、被告李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海四人于2020年5月6日开始每人每月支付原告全民健身活动中心占有租赁物期间的房屋租赁费645元。三、驳回原告前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由肖伟、李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海负担。本院二审期间，上诉人肖伟提交证据三份：一是肖伟与李**举电话录音一份；二是王桂英私自进入租赁房屋视频一份；三是14号商铺杨女士出具的证言一份。用以证明上诉人做为一组组织对待租赁户不能一视同仁，存在恶意串通行为，其要求解除合同没有理由。被上诉人认为该三份证据与本案没有关联关系，做为出租人现涉案房屋另有他用，不同意继续将房屋租给上诉人使用。另查明，涉案房屋系2002年由前郭县政府建设，交由上诉人管理使用。本院认为，前郭县全民健身中心做为案涉房屋的管理人有权对涉案房屋进行管理和使用，从上诉人与被上诉人多年的房屋租赁合同亦能确定上诉人认同被上诉人对诉争房屋享有出租权。上诉人提出的被上诉人在行使出租权过程中存在不能一视同仁、暗箱操作等行为，不是本案所解决纠纷范围，上诉人可以通过其他途径予以反映。本案中全民健身活动中心与肖伟多年来一直承租涉案房屋，租赁过程中坚持每年一签合同，至2018年6月12日双方签订合同的履行期限届满日为2019年5月5日、租赁费用为31,000元。现双方均认可没有签订2019年至2020年度房屋租赁合同，但肖伟于2019年5月20日参照2018年合同价款向全民健身活动中心交纳了租赁费，全民健身中心接受，按照交易习惯，应认定为被上诉人全民健身活动中心与上诉人肖伟之间重新签订了履行期限自2019年5月5日始至2020年5月5日止的房屋租赁合同。一审认定形成不定期租赁合同，适用法律错误，现租赁合同已经履行完毕，一审法院判决“解除原告前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心与被告肖伟之间的《房屋租赁合同》”不当，应予撤销。合同到期后，全民健身活动中心于2020年5月7日向肖伟发放了《限期般家通知》明确表示不再将租赁物租赁给承租人肖伟，要求肖伟限期搬离租赁房屋，肖伟应当按照合同约定及法律规定返还房屋，一审法院判决“肖伟自2020年5月6日开始返还给前郭县蒙古族自治县全民健身活动中心租赁的看台下15号房屋”应予维持。关于上诉人肖伟及原审被告李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海等提出的一审判决要求四原审被告每月给付被上诉人占有租赁物期间的房屋租赁费645元过高的理由，因原审被告在法定期限内未提出上诉，本院对此不予审查。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销前郭县人民法院（2020）吉0721民初1741号民事判决书第一项。即“解除原告前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心与被告肖伟之间的《房屋租赁合同》，肖伟自2020年5月6日开始返还给前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心租赁的看台下15号房屋。”。二、维持前郭县人民法院（2020）吉0721民初1741号民事判决书第二项、第三项。即“被告李思绪、崔雨晴、陈立军、陈永海四人于2020年5月6日开始每人每月支付原告全民健身活动中心占有租赁物期间的房屋租赁费645元；驳回原告前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心其他诉讼请求。”。三、改判：上诉人肖伟自2020年5月6日开始返还给被上诉人前郭尔罗斯蒙古族自治县全民健身活动中心租赁的看台下15号房屋。二审案件受理费100元，由上诉人肖伟承担。本判决为终审判决。审判长  牟凤桐审判员  陈一宏审判员  张 蕊二〇二〇年十月二十七日书记员  周 杭