北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1852号原告：陈永华，女，1932年9月4日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：邵然，女，1962年11月15日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：宋宪文，男，1946年10月5日出生，汉族，住河北省廊坊市永清县。委托诉讼代理人：宋京涛，男，1988年1月2日出生，汉族，住河北省廊坊市永清县。原告陈永华与被告宋宪文返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈永华的委托诉讼代理人邵然、被告宋宪文及其委托诉讼代理人宋京涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永华向本院提出诉讼请求：1.宋宪文腾退位于北京市大兴区旧宫镇南小街一村17号房屋（以下简称：案涉房屋）；2.请求法院对案涉房屋进行评估；3.诉讼费、评估费用、公证费用由宋宪文承担。事实与理由：陈永华与宋宪文于1992年8月16日签订了房屋买卖协议，陈永华将案涉房屋北房5间，东房2间，以价款10000元转给宋宪文。2008年，经北京市大兴区人民法院作出(2008)大民初字第4311号民事判决书，判决陈永华与宋宪文于1992年8月16日签订的房屋买卖协议书无效。该协议无效后，陈永华多次与宋宪文协商，给付宋宪文一定经济补偿，让宋宪文腾退撤离该房屋，宋宪文均拒绝。陈永华于2018年再次起诉至北京市大兴区人民法院，要求宋宪文腾退房屋，法院作出(2018)京0115民初18095号民事判决书，判决宋宪文于判决生效后60日内将位于案涉房屋返还给陈永华。后宋宪文不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终7430号民事判决书。判决结果对买受人恶意阻却拆迁评估，视为腾退条件成就，有明确说明。如果房屋买受人恶意阻却拆迁评估，故意阻止房屋腾退条件成就，此时，出卖人可以请求腾退房屋，视为腾退条件成就。但判决结果成为宋宪文故意不腾退及不返还房屋的理由。陈永华在2019年7月接到(2019)京02民终7430号民事判决书后，向大兴区旧宫镇南小街一村村长递交了判决书，希望村长及相关政府部门帮助协商解决。随后村长将陈永华的诉求及判决书复印件反馈至旧宫镇人民政府相关领导。2019年8月5日及8月30日旧宫镇领导委派南小街一村治保主任、房屋测量公司、房屋评估公司及房屋拆迁公司的领导及相关工作人员一同前往涉案房屋地与宋宪文沟通，但宋宪文以“法院未让腾退及法院未通知相关部门来评估及测量”为由闭门拒不沟通，进而造成前两次沟通无果。2019年10月22日，旧宫镇领导再次组织南小街一村治保主任、房屋测量公司、房屋评估公司及房屋拆迁公司的领导及相关工作人员前往案涉房屋地与宋宪文再次沟通，而宋宪文站在门外以“无法院相关人员到场不接受任何人处理、协商涉案房屋”为由恶意阻却协商及案涉房屋的评估。旧宫镇拆迁指挥中心有三次到案涉房屋协调的录音、录像和照片。陈永华与宋宪文自2008年6月至今，历经11年两次起诉，先后从一审到二审，案件判决内容未给出实质且具有可操作性的判决结果。2008年6月27日，大兴法院做出(2008)大民初字第4311号民事判决书，判令陈永华与宋宪文于1992年8月16日所签订的买卖房屋协议书无效，该判决已经生效后。陈永华找南街一村的村长、村里能说上话的邻居和旧宫镇司法部门的领导及拆迁部门的领导与宋宪文沟通不少于20次，宋宪文以无房住的理由强行占用房屋17年不予腾退。(2019)京02民终7430号民事判决书生效后，陈永华再次与宋宪文协商，这次的理由是法院未让腾退。宋宪文的行为纯属主观故意，从2015年开始宋宪文就四处打听案涉房屋的拆迁情况，一直找各种原因拖着等到拆迁获得最大利益。案涉房屋随时都有坍塌的危险。陈永华的房子是1960年春天建成，建造年代已有58年了，房屋的墙体外面是砖结构，内层是土坯，北房东扇墙全部是土坯结构。房屋地基深度不足30公分。房屋现状属于危房:一是因墙体老化、年久失修；二是木结构柱、梁腐烂变形；三是房顶塌陷坑洼不平；四是由于拆迁现有的下水管道不能排泄雨水；五是没水没电。案涉房屋影响当地拆迁进度和规划。现宋宪文强占的房屋是唯一南小街一村没有拆迁的房屋。陈永华希望法院针对该案涉房屋进行评估且责令宋宪文尽快腾退该房屋。宋宪文辩称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，陈永华已经构成重复起诉，其提交的所谓新证据不具备合法性，证据形式存在问题，甚至已经构成捏造伪证的行为，不能认定为新证据。这些新证据无非是陈永华之子伙同串通某些不明身份人员冒充所谓政府官员和拆迁办工作人员正在进行合法拆迁流程，意图给宋宪文扣上恶意阻挠拆迁的帽子。同样，陈永华在之前的诉讼中多次提交过类似于这次所谓的新证据即村里开的证明和所谓镇里领导多次协商的证据，但之前所涉及的法院均未采纳，故也能证明陈永华提交的此类证据的作用及合法性是否定的。这次提交的新证据只不过是由文字形式变为视频录音形式而已，并没有任何实质性改变。陈永华陈述判决结果成为宋宪文故意不腾退及不返还房屋理由的说法，与事实不符。(2019)京02民终7430号判决中关于房屋腾退时机方面，认为“陈永华出售涉案房屋多年，其无房屋居住的上诉意见不予考虑。宋宪文购买房屋并居住20余年，在补偿条件没有明确且补偿未到位的情况下，其居住利益应先予保护。判决暂不予腾退房屋，防止腾房后买受人对房屋失控”。该判决下发至今，补偿条件没有明确且补偿未到位，故宋宪文的居住利益应先予保护。同时，在(2019)京02民终7430号判决中，判决结果前另起一段特别强调了了“此外，生效判决亦确认涉案房屋不具备腾房条件，在条件未发生变化的情况下，本院认为，涉案房屋暂不予腾退为宜。”现实中的条件确实未发生任何实质性变化，故陈永华所述的判决结果成为宋宪文故意不腾退及不返还房屋的理由并不成立。陈永华所述判决结果对买受人恶意阻却拆迁评估，视为腾退条件成就，与事实不符，宋宪文并没有构成恶意阻却拆迁评估。宋宪文已查阅到相关判例证据证明南小街地区此次拆迁是以私人公司北京宏炬置业有限公司作为拆迁方搞的协议拆迁，协议拆迁并没有通过合法的征收程序，也无任何政府部门做主导和背书，协议拆迁本就是你情我愿的事，并没有强制性。同时恰好说明了陈永华提交的新证据与事实相矛盾，并不成立。(2008)大民初字第4311号判决之后，陈永华确实和宋宪文协商过，但并不是多次，而且陈永华提出的经济补偿少之又少，并没有拿出一点诚意，不能使宋宪文一家人的生存权和居住权得到保障，故拒绝陈永华提出的补偿方案。(2018)京0115民初18095号案件审判过程中，当时宋宪文在不知情的情况下误认为此次拆迁是合理合法的拆迁，故提出反诉，准备配合拆迁工作，但后期通过法律咨询和多方打听，才得知本地区此次拆迁是没有通过合法征收程序的不合法拆迁，所以为了保证宋宪文自身的合法权益能够得到保障，才撤回了反诉。宋宪文不是不配合拆迁工作，只是只能配合合理合法的拆迁。同时，(2019)京02民终7430号判决也由于买房人不具备腾房条件和“补偿条件没有明确且补偿未到位，其居住权利应先予保护”的原则对(2018)京0115民初18095号的错误判决做出改判与纠正。作为协议拆迁，补偿条件和拆迁评估标准均由拆迁方北京宏炬置业有限公司制定，拆迁方没有任何合法手续,故宋宪文并没有达到构成“恶意阻却拆迁评估，视为腾退条件成就”的条件。陈永华所谓的判决结果无法操作的说法，既与事实不符，也是自私自利的说法。陈永华完全回避了在此事件中的过错和应承担的责任，完全是站在自己的立场上自私自利的做法。此次拆迁虽说属于协议拆迁，是一种没经合法征收程序的特殊拆迁形式，但秉着自愿的原则，宋宪文一直秉着积极配合的态度，拆迁公司的领导每次与宋宪文沟通，宋宪文总是考虑着陈永华，询问拆迁公司领导陈永华的想法是什么，能不能帮双方努力的协调一下，宋宪文有和拆迁公司领导通话录音作为佐证，陈永华所说的宋宪文故意拖着不配合，不符合事实。陈永华所述案涉房屋随时都有塌的危险，系夸大其词，且对本案毫无意义。陈永华称案涉房屋影响当地拆迁进度和规划，与事实不符。综上，陈永华对宋宪文提出的民事诉讼没有法律依据，其提出的民事诉讼事由及证据依法不能成立，请求驳回陈永华的诉讼请求，保护宋宪文的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年8月16日，陈永华与宋宪文签订买卖房屋协议书，约定陈永华以10000元的价格将其所有的位于红星区南街一队之房屋北房五间（包括门道）、东房二间、院内院外所有树木出售给宋宪文。双方签订买卖房屋协议书后，陈永华将南街一队房屋北房五间（包括门道）、东房二间、院内院外所有树木交予宋宪文，宋宪文给付陈永华价款10000元。2008年，陈永华以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求确认1992年8月16日双方所签订的房屋买卖协议无效，并要求返还案涉房屋及院落。2008年6月27日，本院作出（2008）大民初字第4311号民事判决书，判决：1.陈永华与宋宪文于1992年8月16日所签订的买卖房屋协议书无效；2.驳回陈永华其他诉讼请求。现该判决已经生效。2018年，陈永华以返还原物纠纷为由诉至本院，要求：1.判令宋宪文立即从陈永华所有的案涉房屋搬出；2.判令宋宪文赔偿由于其强行占用陈永华房屋给陈永华造成的损失800000元；3.判令宋宪文在没有腾退房屋期间出现各种安全隐患造成的损失由宋宪文自行承担；4.诉讼费由宋宪文承担。2019年4月2日，本院作出（2018）京0115民初18095号民事判决书，判决：1.宋宪文于本判决生效后六十日内将案涉房屋返还给陈永华；2.驳回陈永华的诉讼请求。宋宪文不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经审理认为，“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，是我国法律所禁止的。宋宪文户籍在河北省，非本集体经济组织成员，不得享有涉案宅基地使用权。陈永华与宋宪文之间签订的房屋买卖协议已被生效判决确认为无效合同。合同无效后，原则上应当相互返还，陈永华返还宋宪文房价款并赔偿相应损失，宋宪文将宅基地及地上房屋返还给陈永华。但本院根据案件实际情况，认为涉案房屋暂不予腾退，理由如下：一、合同无效后补偿标准。判断是否具备腾退条件需要衡量出卖人的财产权与购房人的居住权、生存权等利益，最大程度上使双方权利义务大体趋于平衡。现实中，因农村房屋买卖合同被确认无效后引发的返还原物纠纷多起因于房屋拆迁，土地及房屋利益增值，所涉利益巨大。因此，农村房屋买卖合同无效后，为更好地平衡双方当事人之间的利益，也确保买受人获得充分补偿。损失赔偿标准可以参照同时间同地段拆迁评估标准，并根据双方过错责任予以衡量。二、关于房屋腾退时机。合同无效后，原则上应相互返还。陈永华出售涉案房屋多年，其无房屋居住的上诉意见不予考虑。宋宪文购买房屋并居住二十余年，在补偿条件没有明确且补偿未到位的情况下，其居住利益应先予保护。本院考虑到涉案房屋面临拆迁，房屋重置成新价及土地区位补偿价格可以依照拆迁评估确定。判决暂不予腾退房屋，可便于买受人控制房屋进行相应拆迁评估工作，防止腾房后买受人对房屋失控，造成评估价格失控。但是，如果房屋买受人恶意阻却拆迁评估，故意阻止房屋腾退条件成就，此时，出卖人可以请求腾退房屋，视为腾退条件成就。此外，生效判决亦确认涉案房屋不具备腾房条件。在条件未发生变化的情况下，本院认为，涉案房屋暂不予腾退为宜。”据此，2019年6月27日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终7430号民事判决书，判决：1.撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初18095号民事判决；2.驳回陈永华的诉讼请求。陈永华不服北京市第二中级人民法院(2019)京02民终7430号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查认为：“二审法院在判决理由中称，‘…判决暂不子腾退房屋，可便于买受入控制房屋进行相应拆迁评估工作，防止腾房后买受人对房屋失控，造成评估价格失控。但是，如果房屋买受人恶意阻却拆迁评估，故意阻止房屋腾退条件成就，此时，出卖人可以请求腾退房屋，视为腾退条件成就。’二审判决生效后，根据作为出卖人的再审申请人提出的旧宫镇领导分别于2019年8月5日、2019年8月30日、2019年10月22日三次委派南小街一村治保主任、房屋测量公司、房屋评估公司、房屋拆迁公司的领导及相关工作人员一同前往案涉房屋所在地与作为买受人的被申请人沟通，但作为买受人的被申请人前两次以‘法院未让腾退及法院未通知相关部门来评估及测量’为由闭门拒不沟通，第三次又以“无法院相关人员到场，不接受任何人处理协商涉案房屋”为由，恶意阻却协商及涉案房屋评估的申请再审理由，结合二审判决后作为买受人的被申请人认为在拆迁不合法、补偿标准不明确的条件下，仍不同意对案涉房屋进行评估测量、协商拆迁补偿的情况，依据二审判决后案涉房屋所在地北京市大兴区旧宫镇南小街一村村委会于2019年10月24日出具的《证明》以及协商沟通的若干照片等证据材料，可以证明二审判决生效后发生了新的事实，即发生了双方争议的案涉房屋及院落无法进行评估测量、协商拆迁补偿等新事实。根据以上二审判决生效后发生的新事实以及二审法院作出的上述判决理由，作为出卖人的再审申请人可以就其关于腾退案涉房屋及院落的主张，依法据实另行起诉解决。鉴于以上分析，再审申请人陈永华主张的本案应当再审的申请再审理由因依据不足而不成立。”据此，2020年7月30日，北京市高级人民法院作出（2020）京民申380号民事裁定书，裁定：驳回陈永华的再审申请。2019年10月24日，北京市大兴区旧宫镇南街村第一村民委员会出具《证明》，载明：“2019年7月30日，我村村民陈永华的女儿邵然，到南小街一村办公室找村长，送来了村民陈永华诉宋宪文返还房屋的二审判决书(北京市第二中级人民法院(2019)京02民终7430号民事判决书)，要求村委会按照判决书意见帮助双方协商解决，并帮助协调完成清登测量工作。村长接到村民的诉求后，向旧宫镇人民政府主管部门领导进行了汇报，并与拆迁指挥部各项相关部门沟通，为尽快完成拆迁任务，帮助村民解决实际困难，应产权人要求，各部门配合产权人之长子邵蕊于2019年8月5日、8月30日、10月22日一同前往涉案房屋地找宋宪文进行沟通，但均未完成清登测量工作(宋宪文将门锁住不让进，说是法院人来我才谈，才能测量房屋)，所以到目前为止没有帮助协商解决。情况属实。”2020年10月13日，北京市大兴区旧宫镇南街村第一村民委员会再次出具《证明》，载明：“2019年7月30日，我村村民陈永华的女儿邵然，到南小街一村办公室找村长，送来了村民陈永华诉宋宪文返还房屋的二审判决书(北京市第二中级人民法院(2019)京02民终7430号民事判决书)，要求村委会按照判决书意见帮助双方协商解决，并帮助协调完成评估测量工作。村长接到村民的诉求后，向旧宫镇人民政府主管部门领导进行了汇报，并与拆迁指挥部相关部门沟通，帮助村民解决实际困难。应产权人陈永华要求，旧宫镇主管部门组织各部门配合产权人之长子邵蕊分别于2019年8月5日、8月30日、10月22日一同前往案涉房屋找宋宪文进行沟通，但均未完成评估测量工作(宋宪文将门锁住不让进，说是法院人来我才谈，才能评估测量房屋)。2020年8月29日陈永华女儿邵然，将北京市高级人民法院民事裁定书(2020)京民申380号，送到南街一村交至村长，希望村里和旧宫镇政府再次帮助解决，村长及时向旧宫镇政府进行了汇报，政府主管部门人员与宋宪文再次沟通。到目前为止没有帮助协商解决。现在该案涉房屋属于危房，存在极大的安全隐患。以上证明材料情况属实。”北京市大兴区旧宫镇南街村第一村民委员会曾出具《证明》，显示陈永华卖给宋宪文的房屋门牌号是大兴区旧宫镇南小街一队南小街路17号，陈永华与宋宪文庭审时亦确认案涉房屋院落的具体坐落应为上述地址。宋宪文主张其后在案涉房屋院落又新建两间东厢房及卫生间。目前案涉房屋因面临拆迁已经停水停电，但未完成评估测量。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。北京市第二中级人民法院作出的（2019）京02民终7430号民事判决书判决确认“暂不予腾退案涉房屋，可便于买受人控制房屋进行相应拆迁评估工作，防止腾房后买受人对房屋失控，造成评估价格失控。但是，如果房屋买受人恶意阻却拆迁评估，故意阻止房屋腾退条件成就，此时，出卖人可以请求腾退房屋，视为腾退条件成就。”北京市高级人民法院经再审审查认为，“结合二审判决后作为买受人的被申请人认为在拆迁不合法、补偿标准不明确的条件下，仍不同意对案涉房屋进行评估测量、协商拆迁补偿的情况，依据二审判决后案涉房屋所在地北京市大兴区旧宫镇南小街一村村委会于2019年10月24日出具的《证明》以及协商沟通的若干照片等证据材料，可以证明二审判决生效后发生了新的事实，即发生了双方争议的案涉房屋及院落无法进行评估测量、协商拆迁补偿等新事实。根据以上二审判决生效后发生的新事实以及二审法院作出的上述判决理由，作为出卖人的再审申请人可以就其关于腾退案涉房屋及院落的主张，依法据实另行起诉解决。”本案审理过程中，陈永华提交的2020年10月13日北京市大兴区旧宫镇南街村第一村民委员会出具的《证明》及宋宪文的答辩意见亦能佐证上述查明的二审判决生效后发生了案涉房屋及院落因宋宪文方原因无法进行评估测量、协商拆迁补偿等新事实。根据以上二审判决生效后发生的新事实以及二审法院作出的上述判决理由，视为腾退条件成就，作为出卖人的陈永华可以请求腾退房屋，对陈永华要求宋宪文腾退案涉房屋及院落的诉讼请求，本院予以支持。因案涉房屋面临拆迁，（2019）京02民终7430号民事判决书亦确认“本院考虑到涉案房屋面临拆迁，房屋重置成新价及土地区位补偿价格可以依照拆迁评估确定”，为方便同时间同地段拆迁评估标准的统一，陈永华请求法院对案涉房屋进行评估，本院在此不予处理，可由拆迁所涉的相关评估机构对案涉房屋进行相应的评估测量。因本案未发生评估费及公证费，对陈永华主张宋宪文承担上述费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、宋宪文于本判决生效后六十日内将位于北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路17号的房屋及院落腾退返还给陈永华；二、驳回陈永华的其他诉讼请求。案件受理费70元，由宋宪文负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二〇年十月二十九日书记员  寇晓蒙