福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初749号 原告：泉州居然之家购物中心有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路五金机电商场内。 法定代表人：时仲昶，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王萍煌，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王明知，男。 被告：程新秋，男，1973年2月1日出生，汉族，住江苏省丰县。 委托诉讼代理人：刘锦平、黄雅婷，福建麒顺律师事务所律师。 原告泉州居然之家购物中心有限公司（以下简称居然之家购物公司）与被告程新秋房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年8月6日、2020年9月14日二次公开开庭进行了审理。原告居然之家购物公司的委托诉讼代理人王萍煌、王明知到庭参加诉讼，被告程新秋的委托诉讼代理人陈锦平到庭参加第一次庭审，黄雅婷到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。 居然之家购物公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《居然之家招商合同》于起诉之日起终止；2.判令程新秋立即支付拖欠的租金50614.48元、物业费30675.12元、市场管理费7070元，共计88359.6元及自2019年9月16日起至付清之日止的滞纳金(暂计至起诉之日约11258.93元)；3.判令程新秋立即支付违约金19979.3元；4.判令程新秋立即支付先行垫付款16700元；5.本案的诉讼费由程新秋承担。事实和理由：2019年7月16日，双方就程新秋向居然之家购物公司承租位于泉州市××号楼××层面积为146.24平方米(公摊系数1.38)，摊位号为DS053-1-4-038的经营场地签订《居然之家招商合同》(以下简称合同)。合同第三条约定租赁期自2019年8月1日至2020年3月31日，共计244天；第四条约定2019年8月1日至2020年1月31日每平方米日租金1.64元，2020年3月1日至2020年3月31日每平方米日租金1.65元；第五条约定物业管理费为每平方米每日1元；第六条约定月保底销售为201810元，市场管理费按照上月销售额的0.5%缴纳；租金和物业费的付款周期为上月15日之前；第十二条约定程新秋未按约定支付租金等费用，超过七天的，居然之家购物公司视为程新秋违约并有权随时终止合同。合同签订后，居然之家购物公司将经营场地提供给程新秋使用，程新秋未依约履行付款义务，鉴于程新秋的严重违约行为，居然之家购物公司决定提前终止双方签订的《居然之家招商合同》。在合同履行期间，有顾客庄小强等人到店投诉程新秋违约不完全履行合同，经核实后，居然之家购物公司先行赔付庄小强16700元。截至起诉之日，程新秋尚欠居然之家购物公司租金、物业费、市场管理费、滞纳金、违约金及先行垫付款等费用共计136297.93元。居然之家购物公司故起诉，望判如所请。 诉讼中，居然之家购物公司变更诉讼请求如下：1.判令程新秋立即支付拖欠的租金45952.62元、物业费27849.78元、市场管理费7070元，共计80872.4元，并分别以每期应付租金、物业管理费、市场管理费为基数，按日千分之一计付自各逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金(暂计至起诉之日约10242.78元)；2.判令程新秋在不损坏原有装修的前提下立即腾空场地；3.判令程新秋按日租金241.3元的标准支付自2020年3月18日起至腾空场地之日止的场地占用费（暂计至2020年8月31日约为55609.33元）；4.判令程新秋立即支付违约金19979.30元；5.判令程新秋立即支付先行垫付款16700元；6.本案的诉讼费由程新秋承担。事实和理由：在审理过程中，程新秋主张合同已于2020年3月17日（居然之家购物公司发函之日）提前终止，对此，居然之家购物公司予以确认，因此撤回原诉求第一项。此外，程新秋主张固定在墙体的衣柜，橱柜等为其所有物品，并要求拆除、搬离，泉州市洛江区人民法院也依法于2020年8月31日到现场勘验完毕，居然之家购物公司确认并同意程新秋限期拆除，搬离双方确认可以拆除、搬离的物品，但应支付场地占用费。 程新秋辩称：一、居然之家购物公司私自变卖答辩人的物品，变卖所得款项已冲抵租金，答辩人无需再支付租金及各项违约金。答辩人于2017年8月1日与居然之家购物公司签订《居然之家招商合同》，向居然之家购物公司承租涉案场地，主要用于销售“箭牌”家居用品。而后，答辩人开始对摊位进行装修，包括样板房装饰、置办办公设备等，2017年7月至10月，答辩人因装修涉案场地花费482903元。居然之家购物公司提起诉讼后，答辩人配偶王蒙蒙前往涉案场地，要求将属于答辩人的物品搬出，却被新的租户及居然之家购物公司负责人告知，答辩人的所有物品已被居然之家购物公司出售给新租户，答辩人无权处理。依照《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。居然之家购物公司私自变卖答辩人物品的行为已侵犯了答辩人的合法权益，且上述物品总价值远超过居然之家购物公司的诉求金额。鉴此，答辩人无需再另行支付任何款项。居然之家购物公司有义务将超过诉求金额的转卖所得款项返还给答辩人；二、居然之家购物公司私自变卖答辩人的物品，侵犯了答辩人的合法权益。答辩人保留向居然之家购物公司总部投诉及向公安机关控告，并追究居然之家购物公司相关负责人刑事责任的权利。依照《中国人民共和国刑法》的相关规定，以非法占有为目的，将代为保管的他人财物、遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交还的行为构成侵占罪。居然之家购物公司私自将属于答辩人的物品占为己有并变卖，已构成刑事犯罪；三、如若法院判决答辩人需支付相关费用，相关费用的计算问题。1、依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。2020年2月至3月疫情期间，程新秋无法正常营业，该期间的租金、市场管理费、物业费等各项费用应予免除。2、居然之家购物公司诉求的违约金、滞纳金计算标准过高。依照《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》的相关规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，虽然答辩人逾期支付租金，但居然之家购物公司已将涉案场地出租给案外人，且变卖了答辩人的物品，答辩人的逾期支付租金行为并未给居然之家购物公司造成实质性的损失。居然之家购物公司诉求按欠款金额日1‰计算的滞纳金标准明显过高。且居然之家购物公司又要求答辩人支付违约金，属于重复计算违约金，明显不合理，且在合同已经终止的情况下主张支付违约金和滞纳金没有合同依据；四、涉案合同约定的租赁期限于2020年3月31日届满，在双方没有达成续租合意的情况下，合同应于租赁期限届满时终止。另，居然之家购物公司于2020年3月17日委托律师寄送律师函通知程新秋终止合同，所以涉案合同的终止时间应该为2020年3月17日；五、答辩人同意腾空涉案场地，考虑到对现有物品装修物拆除需要专业的装修人员，程新秋希望给予腾空场地的时间大约在10-15天左右；六、居然之家购物公司已将原场地出租给案外人，居然之家购物公司要求程新秋支付场地占用费没有事实依据。综上，请求驳回居然之家购物公司的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。居然之家购物公司提交如下证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证、居然之家购物公司主体名称变更申请书、内资企业基本情况表各一份，证明居然之家购物公司的主体资格及其于2020年4月20日名称变更的事实； 2.程新秋居民身份证一份，证明程新秋的主体资格； 3.《居然之家招商合同》一份，证明程新秋向泉州居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家家居公司）租赁经营场地，合同关于场地租金、物业费、市场管理费、违约责任等约定条款及程新秋拖欠款项等事实； 4.居然之家商品销售合同、居然之家洛江店交款凭证、销售合同及交款凭证遗失证明、庄小强身份证复印件、银行卡复印件、POS签购单、市场退费收据各一份、居然之家泉州洛江店退款凭证、中信银行客户回单各二份，证明居然之家购物公司代程新秋向消费者庄小强退款16700元的事实； 5.律师函、EMS邮寄回单、物流状态详情各一份，证明居然之家购物公司在起诉之日左右，根据程新秋在合同中提供的地址及联系方式向程新秋发送律师函，要求程新秋在5日内腾空并将场地交付给居然之家购物公司，但是程新秋所留的送达地址无人签收，电话拒收； 6.公众号通知、商场四楼商户群、工作人员朋友圈宣传告知各一份，证明居然之家购物公司于2020年2月22日恢复营业； 7.《居然之家招商合同＜2019版＞》，证明涉案场地于2020年6月14日出租给案外人； 8.建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、《租赁合同》各一份，证明居然之家购物公司具备出租权利。 程新秋质证认为，证据1-2三性无异议；证据3真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该合同无法证明程新秋拖欠款项等事实，同时可以证明居然之家购物公司主张的违约金、滞纳金计算标准过高，且居然之家购物公司在主张滞纳金的基础上又要求支付违约金，属于重复计算违约金；证据4，其中，居然之家商品销售合同、居然之家洛江店交款凭证的真实性由法庭认定，程新秋没有参与制作。对销售合同及交款凭证遗失证明、庄小强身份证复印件、银行卡复印件、POS签购单、市场退费收据、居然之家泉州洛江店退款凭证、中信银行客户回单三性无异议；证据5真实性、合法性无异议，但关联性有异议，只能证明程新秋没有签收居然之家购物公司邮寄的律师函，无法证明居然之家购物公司致电程新秋，程新秋拒接的事实，同时可以证明合同于2020年3月17日已经终止；证据6真实性、合法性由法院核实后认定，但关联性有异议，该证据不足以证明居然之家购物公司已履行告知开业的事实。在疫情防控期间，泉州各区域对开业的时间、准备工作严格控制，居然之家购物公司单方宣布开业，但未提供相关部门准许开业的通知，且居然之家购物公司不是直接通知程新秋，无法证明其已告知程新秋开业时间的事实。另外，居然之家购物公司提供的“工作人员朋友圈宣传告知”中洛江店马永举的朋友圈内容，该证据同时可以用以佐证马永举确为居然之家购物公司员工的事实；证据7，因程新秋未参与制作，故该证据的真实性、合法性由法院核实后认定。居然之家购物公司与案外人签订合同的时间为2020年6月14日，程新秋提交的照片的拍摄时间为2020年6月10日，即在涉案场地转租前，程新秋的物品尚存放于涉案场地内，居然之家购物公司擅自处理程新秋物品的行为给程新秋造成了严重损失，程新秋有权要求以存放物品的价值抵扣居然之家购物公司所主张的各项款项；证据8真实性、合法性由法院依法认定，没有原件，但关联性有异议，租赁合同的承租方为北京居然之家投资控股集团有限公司，居然之家购物公司未提供其与北京居然之家投资控股集团有限公司的关系，也未提供证据证明北京居然之家投资控股集团有限公司授权其将房屋出租，无法证明居然之家购物公司的证明目的。 程新秋提供如下证据： 1.《居然之家招商合同》一份，证明居然之家家居公司与程新秋于2017年8月1日签订《居然之家招商合同》及合同约定的内容的事实； 2.《佛山市乐华恒业卫浴有限公司“ARROW”箭牌衣柜区域授权经销合同》及附件、中国民生银行个人账户对账单各一份、展厅照片36张，证明程新秋取得箭牌授权且具有品牌销售资格，及其为装修摊位支出约482903元的事实； 3.现场聊天录音文字资料整理、文件详情、光盘各一份，证明居然之家购物公司已将涉案场地出租，且擅自将属于程新秋的物品变卖的事实； 4.刘启清、程新秋微信信息截图、刘启清微信朋友圈截图各一份，证明王蒙蒙录音中承认已将程新秋物品专卖给刘姓管理人员，刘姓管理人员为居然之家购物公司洛江店的经理刘启清的事实； 5.马永举微信信息截图、微信朋友圈截图各一份，证明程新秋的物品仍然存放于涉案摊位内，居然之家购物公司于2020年8月7日发布的宣传海报中，仍有程新秋所有的物品的事实； 6.结婚证一份，证明程新秋与王蒙蒙系夫妻关系的事实。 居然之家购物公司质证认为，证据1真实性、合法性无异议，但关联性有异议，程新秋提供的招商合同是2017年8月1日签的，合同的终止时间是2018年7月31日，该合同早已终止。案涉租赁关系是基于双方签订于2019年7月16日的招商合同；证据2，其中，对《佛山市乐华恒业卫浴有限公司“ARROW”箭牌衣柜区域授权经销合同》及附件真实性无异议，但箭牌品牌权利方的授权期限为2017年8月1日至2018年7月31日，而程新秋直至2020年仍在使用“箭牌”品牌用于经营全屋定制。庭后，居然之家购物公司会向权利方核实授权情况，如程新秋的后续经营行为未经授权，那么居然之家购物公司将追究程新秋销售假冒注册商标商品的违约违法行为，并向公安机关报案，该证据无法证明程新秋所要证明的对象和内容。对中国民生银行个人账户对账单真实性、合法性无异议，但关联性有异议，这是案外人王蒙蒙的账户情况，与本案没有关联，无法证明程新秋所要证明的对象和内容。对展厅照片，程新秋没有提供原件，附条件质证如下：真实性有异议，照片时间、地点及照片内容均无法明确，案涉租赁场地已经出租给他人并经装修，与照片不一致，无法证明程新秋所要证明的对象和内容；证据3三性有异议。首先，该录音主体全部都是案外人，且案外人身份不明，现涉案场地没有姓陈的租户，居然之家购物公司客观上没有变卖的事实，不可能有所谓的负责人或者管理人承认相关事实。该证据无法证明程新秋的待证事实，程新秋没有将录音中的全部主体申请为证人出庭，居然之家购物公司无法对质核实。此外，录音本身存在矛盾，录音时间体现2020年7月1日，但是文字材料整理显示时间为2020年4月份，所谓的“新租户”称合同是5月份签订的，但实际上，涉案场地的出租时间是2020年6月份，且新租户并非所谓的“陈先生”。录音还存在明显的剪辑、拼接情形，在录音播放至2分48、49秒时，明显出现中断，对话内容无法衔接。录音的文件详情显示，录音在2020年7月20日被修改过，该录音无法作为认定案件事实的依据；证据4真实性、合法性无异议，但关联性及证明对象有异议,无法证明程新秋提供的经过修改、不完整的录音中的主体信息，不管是“刘姓管理人员”还是“王蒙蒙”，亦或者是“陈先生”。程新秋所述的刘启清并非洛江店的经理，其是南安店的工作人员，程新秋提供的微信名称信息也可以体现。关于录音对话的“陈先生”的身份不明，居然之家购物公司已提供新租户的合同，证明新租户并非“陈先生”。此外，程新秋提供的录音均没有关于所谓的物品名称、品类、数量、价值以及程新秋所述的变卖价款，甚至是否有变卖也没有明确；证据5无异议，但证明对象有异议，截止2020年8月，程新秋仍未腾空涉案场地，仍然占有使用案涉租赁场地。因此，程新秋所谓的物品只是部分地板、吊顶及不宜拆卸的装饰附合物；证据6真实性无异议，但关联性有异议，无法证明录音的谈话人系王蒙蒙。 本院依程新秋申请组织双方进行了现场勘验，并在庭审中出示现场勘验笔录、照片、王珂询问笔录及其身份证复印件各一份。 居然之家购物公司质证认为，对上述证据无异议，从现场勘验的情况看可以证实程新秋仍继续占用案涉场地大部分面积，导致新租户无法使用涉案场地。 程新秋质证认为，对该证据无异议，从现场勘验的情况看，程新秋尚有大量可拆卸的物品存放在涉案场地，但居然之家购物公司在第一次庭审中多次表示涉案场地内已经没有程新秋的物品，且根据程新秋提供的录音，程新秋前往承租摊位内欲拿走部分物品时受到了阻拦，并非是程新秋不愿意拆除。勘验现场新租户也在正常营业，居然之家购物公司要求程新秋支付占用场地费没有事实与法律依据。 对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证如下：1.对居然之家购物公司提供的证据3，经程新秋质证真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性予以确认，该证据系程新秋向居然之家家居公司租赁涉案场地签订的合同，对其关联性予以确认；2.对居然之家购物公司提供的证据4，有提供原件，对其真实性、合法性予以确认，该证据系居然之家购物公司对消费者庄小强进行先行赔付，对其关联性予以确认；3.对居然之家购物公司提供的证据5，经程新秋质证真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性予以确认，该证据系居然之家家居公司在程新秋违约情况下向程新秋寄送的催告函，对其关联性予以确认；4.对居然之家购物公司提供的证据6，有提供原始载体，对其真实性、合法性予以确认，该证据系居然之家购物公司告知开业时间，对其关联性予以确认；5.对居然之家购物公司提供的证据7，有提供原件，对其真实性、合法性予以确认，该证据系程新秋租赁期满后，居然之家购物公司将涉案场地出租给案外人签订的合同，对其关联性予以确认；6.对居然之家购物公司提供的证据8，来源合法，内容真实，对其真实性、合法性予以确认。居然之家购物公司是北京居然之家投资控股集团有限公司的子公司，北京居然之家投资控股集团有限公司与案外人泉州五金机电商城房地产开发有限公司签订租赁合同，向泉州五金机电商城房地产开发有限公司承租场地用于商业经营，与本案具有关联性，本院予以确认；7.对程新秋提供的证据1，经居然之家购物公司质证真实性、合法性无异议，但该合同已履行完毕，对其关联性不予确认；8.对程新秋提供的证据2，其中，《佛山市乐华恒业卫浴有限公司“ARROW”箭牌衣柜区域授权经销合同》及附件、中国民生银行个人账户对账单经居然之家购物公司质证真实性无异议，对其真实性予以确认，但该证据系程新秋代理箭牌签订的合同及花费的装修费用，与本案无关，对其关联性不予确认。对展厅照片，经居然之家购物公司质证真实性有异议，且本院组织双方进行了现场勘验，应以现场勘验为准，不能作为认定事实的依据；9.对程新秋提供的证据3，经居然之家购物公司质证真实性有异议，对其真实性不予确认，且程新秋提供的刘启清的的微信号备注是居然之家南安华生店，并非程新秋所称的居然之家洛江店的经理；10.对程新秋提供的证据4、5，经程新秋质证真实性、合法性无异议，对其真实性、合法性予以确认，涉案摊位的物品现状应以本院现场勘验的为准，故对该证据的关联性不予确认；11.对程新秋提供的证据6，经居然之家购物公司质证真实性无异议，对其真实性、合法性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月16日，居然之家家居公司与程新秋签订《居然之家招商合同＜2018版＞》，约定：1.居然之家家居公司将位于泉州市××号楼××层，面积为146.24平方米（公摊系数为1.38），摊位号为ＤＳ053-1-4-038的场地出租给程新秋用于商业经营，程新秋支付场地租金及相关管理费用，并接受居然之家购物公司的统一管理；2.程新秋的产品经营类别为定制家具，主经营品牌为箭牌，其他经营品牌为无；3.租赁期限自2019年8月1日起至2020年3月31日止，共计244天，免租期计29天，自2020年2月1日起至2020年2月29日，免租期用于开业筹备和市场培育，免租期内不用交纳租金，但物业管理费等费用仍应正常交纳。若程新秋违约导致合同提前终止，程新秋应赔付免租期间的租金；4.租金计算方法如下：自2019年8月1日起至2020年1月31日止，每平方米日租金1.65元，计61270.16元。自2020年3月1日起至2020年3月31日止，每平方米日租金1.65元，计10322.69元，租金每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月15日之前；5.居然之家家居公司提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，程新秋应支付物业管理费，具体如下：2019年8月1日起至2020年3月31日止，244天，每平方米物业费1元，计49241.64元，物业管理费每3个月一付，付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月15日之前；6.程新秋应于每月15日之前按上月的销售额的0.5%缴纳市场管理费，涉案摊位的保底销售额为每月每平方米1000元，合计201810元，程新秋每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取；7.程新秋未按上述规定支付租金等费用（含税款）的，应每日按未付金额的1‰支付滞纳金，超过七天，视为程新秋违约并有权随时终止合同；8.如因程新秋原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。不论何种原因撤场，若未经居然之家家居公司同意，程新秋不得对原有装修进行拆除，否则居然之家家居公司有权按每平方米500元的价格要求进行赔偿；9.居然之家家居公司对程新秋承担先行赔付责任，先行赔付指居然之家家居公司对程新秋在居然之家卖场内向消费者销售的商品和服务承诺承担民事连带责任。当消费者在卖场内购买的商品出现质量和服务问题（指不符合国家或行业要求或居然之家家居公司承诺的质量服务标准）时，消费者可以要求居然之家家居公司先行向其进行赔偿；10.除双方另有约定外，因程新秋违约导致合同提前终止的，程新秋除了补齐所欠租金及费用，退还合同期内给予的在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中给予的补贴外，程新秋还须赔付相当于60天租金的违约金。合同签订后，居然之家家居公司交付涉案场地给程新秋，程新秋分别支付租金、物业管理费、市场管理费至2019年10月31日、2019年10月31日、2019年8月31日。2019年8月18日，庄小强向程新秋定制箭牌衣柜，并支付款项17000元。2019年12月20日、23日，居然之家先行赔付庄小强14900元、2000元，合计16700元。2020年4月20日，居然之家家居公司变更名称为居然之家购物公司，并办理了变更登记。 另查明，涉案合同于2020年3月17日终止。程新秋拖欠租赁期限内自2019年11月1日起至2020年3月17日止的租金45952.41元（146.24平方米×1.38×1.65平方米/日×138天），尚欠自2019年11月1日起至2020年3月17日的物业管理费27849.95元（146.24平方米×1.38×1平方米/元×138天），尚欠自2019年9月1日起至2020年3月17日止的市场管理费6626.1元（201810元/月×0.5%×6个月+1000元/每平方米/月÷30天×17天×0.5%×146.24平方米×1.38）。 还查明，2019年11月份-2020年1月份租金30634.94元的逾期支付时间为2019年10月16日；2020年2月份-3月份租金15317.47元的逾期支付时间为2020年1月16日；2019年11月份-2020年1月份物业管理费18566.63元的逾期支付时间为2019年10月16日；2020年2月份-3月份的物业管理费9283.31元的逾期支付时间为2020年1月16日；2019年9月起至2020年2月止的每月市场管理费1009.05元（201810元/月×0.5%）的逾期支付时间分别对应为自2019年9月起至2020年2月止每月的16日,2020年3月市场管理费571.8元（1000元/每平方米/月÷30天×17天×0.5%×146.24平方米×1.38）的逾期支付时间2020年3月16日。 关于争议焦点： 1.程新秋是否尚欠租金等相关费用；居然之家购物公司是否已应当免除程新秋2020年2月-3月的租金、市场管理费、物业管理费的问题。 本院认为，庭审中，程新秋称居然之家购物公司将涉案场地内程新秋所有的物品进行变卖，但根据本院现场勘验的结果，程新秋所有的物品仍存放在涉案场地，庭审中，程新秋也表示愿意腾空涉案场地并搬离上述物品，居然之家购物公司也表示同意，故程新秋关于居然之家购物公司对其所有的物品进行变卖的所得款已抵扣尚欠租金的辩解，与事实不符，不予采纳。程新秋仅支付租金、物业管理费、市场管理费至2019年10月31日、2019年10月31日、2019年8月31日，尚欠居然之家购物公司自2019年11月1日起的租金、物业管理费，尚欠居然之家购物公司自2019年9月1日起的市场管理费。 庭审中，双方均确定涉案租赁合同于2020年3月17日终止。居然之家购物公司提供证据6可知，2020年2月-3月疫情期间，居然之家洛江店于2020年2月22日开业经营，故程新秋要求免除疫情期间的租金、市场管理费、物业管理费，与事实不符，不予采纳。 2.居然之家购物公司诉求的违约金、滞纳金是否有事实和法律依据；若有，其诉求的违约金、滞纳金是否过高；是否应当予以调整的问题。 根据合同关于租金、物业管理费为每3个月一付，付款时间为每个付款周期的上月15日之前，根据合同关于程新秋未按约定支付租金等费用的，应按每日未付金额的1‰支付滞纳金的约定，因居然之家购物公司未能举证证明其除了利息损失外还存在其他实际损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于月利率不得超过2%的约定，将本案滞纳金标准调整为按月利率2%计算，并自合同约定的租金、物业管理费、市场管理费逾期之日起算，故居然之家购物公司的该项诉讼请求，合理部分，应予支持。根据合同关于因程新秋违约导致合同提前终止的，程新秋还应赔付相当于60天租金的违约金的约定，双方均确定涉案合同于2020年3月17日提前终止，故程新秋应支付违约金19979.31元（146.24平方米×1.38×1.65平方米/日×60天），故居然之家购物公司有权要求支付违约金。 3.居然之家购物公司要求程新秋支付占有使用费是否有法律依据的问题 本院认为，涉案合同于2020年3月17日提前终止，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定，程新秋应于2020年3月17日腾空涉案场地。虽然涉案场地已出租给案外人，但本院于2020年8月31日现场勘验时，涉案场地还有箭牌标志的展示柜、床、书柜、榻榻米，及属于程新秋所有的床垫、衣柜门、保险柜、书桌、冰箱等物品，故程新秋应支付场地占有使用费。庭审中，双方均确认涉案场地面积为146.24平方米，故程新秋应按日租金241.3元（146.24平方米×1.38×1.65平方米/日）支付自2020年3月18日起至实际腾空之日止的占有使用费。 综上所述，居然之家家居公司与程新秋之间的房屋租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应依法确认合法有效。各方当事人均应严格履行合同义务。居然之家家居公司虽更名为居然之家购物公司，但其民事主体资格并未终止，居然之家家居公司的权利义务依法应由居然之家购物公司承受。居然之家购物公司依约将涉案场地交付程新秋经营、使用，并依约提供了相应服务，程新秋亦应依约向居然之家购物公司支付租金、物业管理费、市场管理费等费用。程新秋未能依约支付上述费用，存在违约行为，应支付拖欠的租金45952.41元、物业管理费27849.95元、市场管理费6626.1元，故居然之家购物公司诉求的租金、市场管理费，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回；居然之家购物公司诉求物业管理费为27849.78元，应予照准。因居然之家购物公司已于2020年2月22日营业，故程新秋关于应免除疫情期间的各项费用及其没有尚欠租金的辩解，与事实不符，不予采纳。程新秋未能依约支付上述费用已构成违约，依约应按未付款项的1‰向居然之家购物公司支付滞纳金，由于双方约定的滞纳金标准过高，应予调整为按月利率2%计算，并自合同约定的租金、物业管理费、市场管理费逾期之日起算，故居然之家购物公司要求支付滞纳金的诉求，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。程新秋关于滞纳金过高应予调整的辩解，本院予以采纳。涉案合同约定因程新秋违约导致合同提前终止，应向居然之家购物公司退还减免的各项费用并赔付相当于60天租金的违约金，且双方均确认合同已提前终止，故居然之家购物公司要求程新秋支付违约金的诉求，符合合同约定，本院予以支持，居然之家购物公司要求按19979.3元计算违约金，本院予以照准。程新秋关于违约金的约定过高及滞纳金重复计算的辩解，本院不予采纳。涉案合同已于2020年3月17日终止，程新秋应及时腾空场地交付给居然之家购物公司，但程新秋未及时交付场地，仍占有使用涉案场地，故居然之家购物公司有权要求其支付按合同约定的租金计算占有使用费至实际腾空场地之日止，故居然之家购物公司的该项诉求，于法有据，本院予以支持。程新秋关于其无需支付占有使用费的辩解，于法无据，本院不予采纳。因涉案合同已终止，程新秋应腾空涉案场地，且程新秋亦表示愿意腾空涉案场地，故居然之家购物公司的该项诉求，本院予以支持。根据合同关于未经居然之家购物公司同意，程新秋不得对原有装修进行拆除的约定，涉案场地的吊顶、地板、筒灯、射灯、喷淋头、延误报警器、空调进出风口等属于场地装饰装修部分，程新秋在腾空涉案场地时未经居然之家购物公司同意不得拆除上述物品。居然之家购物公司根据合同约定实行先行赔付制度，先行赔付庄小强16700元，程新秋对此无异议，故居然之家购物公司要求程新秋支付垫付款16700元的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百四十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、程新秋应在本判决生效之日起十日内支付给泉州居然之家购物中心有限公司租金45952.41元、物业管理费27849.78元、市场管理费6626.1元，并分别以每期应付租金、物业管理费、市场管理费为基数，按月利率2%计付自各逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金； 二、程新秋应于本判决生效之日起十日内在不损坏原有装修的前提下腾空位于泉州居然之家购物中心有限公司泉州市××号楼××层（面积为146.24平方米），摊位号为ＤＳ053-1-4-038的场地并交付给泉州居然之家购物中心有限公司； 三、程新秋应于本判决生效之日起十日内按日租金241.3元的标准支付泉州居然之家购物中心有限公司自2020年3月18日起至实际腾空之日止的场地占有使用费； 四、程新秋应在本判决生效之日起十日内支付给泉州居然之家购物中心有限公司先行赔付款16700元、违约金19979.3元； 五、驳回泉州居然之家购物中心有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3662元，由泉州居然之家购物中心有限公司负担9元，程新秋负担3653元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林晓玲 人民陪审员  林向阳 人民陪审员  郭志永 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  黄永继 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。