苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初1584号原告：向日华，男，1974年3月7日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：周琴叶，女，1978年2月23日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：滕陆霞、居昊，江苏凡创律师事务所律师。被告：苏州国瑞地产有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路******。法定代表人：范彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱魏，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。原告向日华、周琴叶与被告苏州国瑞地产有限公司（以下简称国瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行审理，后裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告向日华、周琴叶的共同委托诉讼代理人滕陆霞，被告国瑞公司的委托诉讼代理人朱魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向日华、周琴叶向本院提出诉讼请求：判令被告国瑞公司支付其逾期交房违约金（自2019年3月31日起至实际履行之日止、按已付房款的日万分之三的标准计算）。事实和理由：2018年8月23日，其与被告国瑞公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定由其向被告国瑞公司购买苏州市吴中区木渎镇熙筑X幢XXXX室商品房，按照双方约定，其已经履行完毕全部付款义务。但，被告却由于工期延误等原因迟延履行交房义务。根据合同中第十七条的约定：“2019年3月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。”被告直至2019年10月11日方才取得“商品房交付使用备案公示”资格，据此，被告在此之前均不符合交房条件，尚未履行完毕相应的法律义务。被告迟延交付的行为已经违反了《合同法》的相关规定，理应承担相应违约责任。被告国瑞公司辩称，原告购买的案涉房屋是精装修房屋，交付时间应为2019年12月31日，逾期交付的时间不应自2019年3月31日起算，应当从2019年12月31日的次日起算。装修公司即苏州新睿平装饰工程有限公司（以下简称新睿平公司）已经于2019年12月29日向原告发送房屋交付通知，通知原告房屋于2019年12月31日验房、收房。原告前来验房时，提出了需要进行整改的问题，但其认为涉案房屋已经于2019年12月31日交付，只不过其是瑕疵交付，不存在逾期交付。由于前期政府各种文件导致的停工，以及本次新冠疫情造成的不可抗力等因素，给被告的整改时间造成一定的影响。此外，原告诉请的违约金标准过高，请求法庭依法调整。经本院审理认定事实如下：2018年8月23日，两原告与被告国瑞公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定两原告向被告购买苏州市吴中区木渎镇熙筑X幢XXXX室商品房，建筑面积117.76平方米，合同暂计总价款3936227元；出卖人定于2019年3月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。逾期交房的违约责任部分约定:逾期超过60日后，买受人不解除合同的，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。后，两原告曾应被告国瑞公司要求指定与新睿平公司签订《委托装修合同》一份，约定两原告委托新睿平公司对购买的涉讼房屋实施装修，装修总价0元，装修交付日期2019年12月31日。同时，两原告亦向被告作出了通知，表示指定由装修单位代其接收商品房，请贵司向该单位指定人员交付房屋，即视为向其本人交付，该单位在收房后将对房屋进行全面装修。原告与被告国瑞公司在审理中一致确认两原告购买的是精装修房屋，两原告已支付全部房屋价款。两原告于2019年12月27日收到被告国瑞公司的房屋验收及移交通知后，于2019年12月31日至现场验房。两原告在验房时向被告提出背景墙石材破损、楼梯转角石材空鼓、主卫门无法关闭等18项问题，将上述问题记载于被告制作的房屋验收及移交记录表，并表示维修后再验，当日未收房。后，原告又于2020年4月21日口头收到收房通知，于2020年4月25日去现场收房。但，原告又因房屋装修质量问题未予收房。审理中，本院于2020年6月17日组织原、被告双方至现场查看，原告表示涉案房屋目前的状况与其于2020年4月25日时再次验房时状况相同，除其记载于房屋验收及移交记录表中的第16项的壁笼位置问题及沐浴房砖空鼓问题未解决外，对于该房屋验收及移交记录表中的其他问题已经解决。虽上述质量问题在2020年4月25日已解决，但其认为仍然存在其他问题，故当日并未收房。据本院现场勘查，涉案房屋已达到正常居住使用的状态。之后，两原告于2020年7月18日与被告办理了房屋交接手续。另查明，苏州市吴中区住房和城乡建设局于2019年10月11日作出吴中区商品房交付使用备案公示，认可被告国瑞公司开发建设熙筑8号、27号商品房工程已具备交付使用条件。以上事实，由《苏州市商品房买卖合同》、《委托装修合同》、购房发票、房屋验收及移交记录表、当事人陈述及本案庭审笔录等予以证实。审理中，原告还提供如下证据：1、苏州市吴中区住房和城乡建设局对于梁奇同志来信回复，证明装修公司并不具备建筑许可资格。2、行政处罚信息一则，证明截至2020年1月14日被告仍不具备交付条件。3、报警视频一份，证明截至2019年11月9日被告仍处于施工状态，并不具备交付条件。经质证，被告对证据一的真实性不认可。对证据二真实性认可，关联性不认可。对证据三关联性不认可。本院认为，虽两原告与被告签订的《苏州市商品房买卖合同》约定涉案房屋交付时间为2019年3月31日之前，但被告向两原告交付的系精装修房，而两原告应被告要求指定与新睿平公司签订的《委托装修合同》中，又认可装修交付日期为2019年12月31日。由此可见，原告通过签订该《委托装修合同》，认可了涉案精装修房的交付时间变更为2019年12月31日，故本院认定涉案房屋的交付时间应为2019年12月31日。本案中的涉案房屋是应按精装修要求交付的房屋，就房屋质量问题，根据原告在房屋验收及移交记录表中记载的质量问题及解决进度及程度、原告自身的陈述及本院至现场查看的结果，涉案房屋在原告第二次验房即2020年4月25日已达到正常居住使用条件，原告理应收房。原告在该日之后仍未收房，产生的责任由其自行承担。本院据此认定逾期交房时间为自2020年1月1日起至2020年4月25日。由于当事人约定的涉讼精装修房屋的交付日期为2019年12月31日前，如被告国瑞公司按约交房，并不会遭受疫情影响，被告国瑞公司遭遇不可抗力系其自身行为所致，不可归责于两原告；按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告国瑞公司以疫情为由要求减免责任无法律依据，该抗辩意见本院不予采纳。关于违约金标准，本院酌情根据房屋迟延交付致两原告实际遭受经济损失的情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合酌定违约金每日500元。现本案中逾期交房期间为116日，故逾期交房违约金为58000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、第一百一十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：被告苏州国瑞地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告向日华、周琴叶违约金人民币58000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4824元、财产保全费1770元，合计人民币6594元，由原告向日华、周琴叶负担4623元，被告苏州国瑞地产有限公司负担1971元（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。审 判 长  吴宁剑审 判 员  王 凡人民陪审员  李 晓二〇二〇年十月十九日法官 助理  姚 伊书 记 员  李 萍