河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初12960号原告：马磊峰，男，1992年10月20日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托代理人：张国峰，河南英泰律师事务所律师。委托代理人：张旭娜，河南英泰律师事务所律师。被告：董凯，男，1973年9月17日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托代理人：代晓源，河南言亮律师事务所律师。委托代理人：杨敏，河南言亮律师事务所实习律师。原告马磊峰与被告董凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马磊峰委托代理人张旭娜，被告董凯委托代理人代晓源、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马磊峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还租赁保证金3万元并支付违约金（违约金按照月1%，自2020年3月起计算至实际清偿之日止）；2.判令被告赔偿原告损失暂计95000元（包含装修费17000元，房屋转让费78000元）；3.本案诉讼费、保全费等费用由被告负担。事实与理由：2017年9月14日，原告与被告签订了《绿地新都会商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于郑州市郑东新区××号绿地新都会5号楼102-1商铺，用于餐饮经营，租赁期至2021年11月30日。合同签订后，原告依约交付了3万元租赁保证金，并一直按约支付租金至2020年2月底。2020年1月底（农历春节）突发新型冠状病毒疫情，驻马店市属于重点防控区域，根据政府要求，原告被强制隔离在驻马店老家，无法返回郑州。根据合同约定，原告本应于2020年2月15日前支付下一季度（2020年3月-5月）租金，原告与被告方协商暂时缓交租金，希望待月底回郑州后交齐。但至2月底，原告回到郑州发现商铺门已经被被告加锁锁住，被告还在玻璃门上张贴“出租转让”广告。经原告电话联系支付租金事宜，被告明确告知已将商铺另租他人，要求原告立即搬离。经原告多次请求协商，被告坚持拒不接受租金，亦不退换保证金。迫于无奈，原告只得按被告要求，搬离商铺，变卖商铺内设备。原告认为，被告为获取更大利益，利用房东的强势地位，拒不考虑疫情这一特殊原因，违反合同约定，恶意提前解除租赁合同，在原告所交付租赁费未到期的情况下就将商铺收回高价出租给他人，给原告造成损失。除因疫情导致的一个多月空置费用等经济损失之外，被告拒不退还保证金更加剧原告经济负担，有违公平正义。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告董凯辩称，一、本案原告诉请返还保证金3万元条件不满足，商铺租赁合同明确约定，保证金返还需满足完好无损搬离承租商铺并结清相关费用后，原告搬离时，并未将承租房屋恢复原状，且原告不一定结清了水费、电费、燃气费。二、关于原告主张的赔偿损失费缺乏法律及事实依据，且未提供证据证明该损失的发生，不应当支持。三、原告诉状所诉与实际情况不一致，原告在2020年2月15日未支付下一阶段的租金，已经构成违约，其次，被告不愿意继续履行合同，系原告要求免除疫情期间两个月的租金，双方对租金免除未达成一致意见。故原告迟延支付下一阶段应付租金。四、原被告双方关于租金支付协商时，被告明确表示可以给原告10天的宽限期限，2020年2月25日前支付，但原告迟迟未支付租金，并明确表示不再支付房租，租金实际支付至2020年2月29日，被告为了减少空置房屋造成的损失，才根据合同法相关规定履行了止损义务，对外张贴转租广告，且涉案商铺至今仍是空租状态。被告也承担了很大损失，对此保留诉讼权利。五、根据被告提交的证据来看，涉案房屋所有权人系案外人董超，被告董凯非本案适格被告。经审理查明，2017年9月14日，原告马磊峰（系乙方、承租方）与被告董凯（系甲方、出租方）签订《绿地新都会商铺租赁合同》一份，载明：甲方同意将位于郑州市郑东新区××号绿地新都会5号楼102-1，建筑面积共为162.04平方米的商铺出租给乙方，乙方同意承租。甲方于2016年12月1日前向乙方交付所出租商铺。租赁期间自2016年12月1日起至2021年11月30日止，共计5年（共计60个月，其中装修期及装修调试期共3个月）。装修期限自2016年12月1日起至2017年2月28日止，共计3个月，为装修期，以上期间甲方不收取乙方的租金，但乙方须按规定缴纳此期间的水费、电费、气费、通讯、设备等因使用出租商铺而产生的一切费用。2019年12月1日至2020年11月30日年租金为244944元。采用先缴后用的方式，3个月（自商铺起租之日起算，装修期及装修调试期除外）为一个租金缴纳周期。乙方应于每个租金缴纳周期的前15日预交下一周期的租金。若有拖欠，甲方按逾期金额每日千分之一计收乙方违约金。在租赁期间，乙方所使用的水、电、气、有线电视、电话、通讯以及与相关的各项费用，均由乙方承担。为确保本合同各项条款的履行，乙方同意在合同签订之日向甲方缴纳3万元租赁保证金，在合同期满或提前解除时，若乙方未发生本合同规定的违约行为，甲方于乙方完好无损地搬离所承租商铺之日起15个工作日内，结清相关费用后，将租赁保证金无息返还乙方。甲方不得以合同没有明确约定的原因扣除，或拖延返还乙方租赁保证金。拖延返还租赁保证金，甲方还需每月向乙方支付相当于租赁保证金1%的违约金，不足一个月的按整月计算。乙方无正当理由单方面终止本合同，除赔偿甲方因此造成的全部损失外，甲方收取的租赁保证金不予退还乙方。相关费用延迟支付达一个月时，甲方有权解除本合同，收回商铺，没收保证金，由此造成甲方和第三方损失的，乙方同时承担由此给甲方及第三方带来损失的赔偿责任。任何一方由于不可抗力且自身无过错造成不能履行或部分不能履行本合同的义务将不视为违约，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施，以减少因不可抗力造成的损失。2017年9月14日，原告向张兵磊转款78250元，并称，经房东董凯同意，2017年9月14日，马磊峰从原租户张兵磊处接手本案店铺，支出转让费78000元，当时付了78250元，其中250元是原承租户预留的电费。原告向本院提交《装修合同》一份、预算书一份、收据四份，并称，后马磊峰对店铺进行了装修，支付装修费用5万元。原告向本院提交马磊峰浦发银行个人跨行汇款回单打印件两份，并称合同签订后马磊峰一直按约支付租金，马磊峰于2019年11月15日将2019年12月至2020年2月底房租付清。被告称，租金支付至2020年2月底。原告向本院提交马磊峰与董凯及其会计微信聊天记录两份、店铺照片三张、马磊峰与董凯、董超通话录音各一份、办公迁出申请表照片打印件一张、物品出门证照片打印件一张，并称，2020年2月初，受疫情影响，根据政府要求，马磊峰被强制隔离在驻马店老家，2020年2月15日前后马磊峰多次与董凯及董凯会计协商缓交2020年3月-5月租金，待回郑州后交齐，但被告方拒不同意。2月25日马磊峰返回郑州，按照居住小区要求居家隔离7日，3月3日，马磊峰去店铺发现已经被加锁锁门且被告张贴出租告示（上面显示为董超电话138××******），原告再次通过微信向董凯及会计请求交纳房租、继续使用租赁房屋，但二人均未回应。此后两天，马磊峰又再次电话联系董凯及其弟董超请求交纳房租、继续租赁房屋，但二人坚称已经将房屋出租给他人（说合同已签，租金已收），不同意马磊峰继续承租，要求马磊峰搬离店铺，但拒不返还租房押金。多次沟通未果，马磊峰无奈于2020年3月7日将物品搬离，根据物业要求办理了搬离手续。综合以上证据，可以证明在2020年春节期间，疫情的突然爆发已经对原告从事的餐饮行业造成严重困难的情况下，马磊峰虽没有提前15日交纳下季度房租，但其于2020年2月15日及此后多次向房东董凯、董超及会计牛女士请求缓交房租，待回郑州后补交，但被告拒不同意且径行解除合同并高价另租他人，属于更加严重的违约行为。在马磊峰已经交足2020年2月底之前房租的前提下，马磊峰因疫情不可抗力的影响请求缓交房租，尚未给被告造成任何损失。马磊峰因疫情请求缓交的情形明显不是“根本违约”，且马磊峰到达郑州经隔离后(3月3日)及时联系董凯交纳房租，也未达到合同7.1.1条约定拖延支付达一个月的可以解除合同的情形。在此情况下，被告未通知马磊峰就将房屋出租给他人，严重违反租赁合同的约定，导致本就因疫情无法经营生意的马磊峰，更因无法继续承租房屋遭受巨大损失，不仅白白遭受了装修损失，且被告拒不退还押金，无疑让马磊峰雪上加霜。被告的行为既违反诚实信用原则，又同党和国家关于疫情政策相违背，依法应返还原告租房押金并赔偿其损失。原告向本院提交涉案商铺在58同城的租出信息网页打印件一份，并称，被告在2020年3月3日之前已将店铺对外出租，与被告通话录音中称房屋已经出租出去相印证，被告是高价出租，为了获取更高的租赁费，恶意解除合同。被告称，对案涉商铺在58同城的租出信息网页打印件真实性无异议，证明目的有异议，该截图无法显示，实际对外出租房屋的具体门牌号码，无法印证系涉案房屋，不能证明被告向外出租。被告向本院提交涉案商铺照片7张，并称，涉案商铺经被告部分整理后，整体环境仍不满足继续租赁条件，且涉案商铺自原告搬离后一直处于空置状态。原告在庭审中称，2017年8月份，本案商铺的原承租户张兵磊将本案商铺转让给原告马磊峰，被告董凯系商铺的房东。经被告同意后，原告承租了该商铺。另，原告按照被告的指示，将3万元保证金支付给了原承租户马磊峰，被告将原承租户的房屋押金条换成了本案的原告。期间一直按约支付租金，租金已支付到2020年2月29日。后因疫情原因未能及时支付之后的租金，曾向被告提出缓交租金，但被告不同意。2020年3月3日原告发现店铺被被告加锁锁门，并张贴出租告示，原告与被告联系，请求缴纳房租继续承租，但被告及其弟弟董超不同意，且称已将房屋出租他人，不同意原告继续承租。原告于2020年3月9日将房屋内的物品全部搬离完毕。物业费、水电费均已结清。进行了装修，支付装修费5.1万元。3万元押金收据是签合同的时候被告一起出具的，是被告秘书书写的，收款人处的董字是被告董凯写的，捺印也是被告董凯本人按的。按照董凯的要求，直接将3万元转给了原承租户张兵磊。被告在庭审中称，一、本案的3万元押金，原告表示系支付给了案外人张兵磊而不是本案被告；二、关于加锁，加锁时间为2020年3月7日左右，系原告明确表示不愿继续承租涉案商铺后，被告才加的锁；三、本案房屋的租赁日期，依照合同是从2016年12月1日开始的。认可原告支付租金至2020年2月29日。原告将3万元押金支付给了原承租人，被告本人没有退。被告向本院提交2020年6月17日的《商品房买卖合同》一份，载明:出卖人系河南绿东置业有限公司，买受人系董超，出卖人以出让的方式取得位于金水东路北、××东××ＺＤ-100-166的地块的土地使用权，买受人购买的商品房为上述项目总的郑东新区金水东路80号5幢1层附2号房，用途为商业服务等。被告向本院提交董超于2020年8月10日出具的《情况说明》一份，载明：兹有本人董超，委托董凯将本人名下位于郑州市郑东新区××号绿地新都会5号楼102-1商品向外进行出租，委托期限为2016年5月1日起至2026年5月1日止。被告并称，董超系涉案商铺的所有权人，被告董凯只是接受其委托对外出租并代收房租，对此原告知情，故董凯非本案适格被告。原告向本院提交《商品房买卖合同》复印件一份，载明：出卖人系河南绿东置业有限公司，买受人系董凯，出卖人以出让的方式取得位于金水东路北、××东××ＺＤ-100-166的地块的土地使用权，买受人购买的商品房为上述项目总的郑东新区金水东路80号5幢1层附2号房，用途为商业服务等原告称，商品房买卖合同复印件是被告董凯的秘书（姓牛）给原告的，用于办理租赁房屋店铺的营业执照用的。被告给原告的商品房买卖合同复印件是2017年9月的，被告所举证据商品房买卖合同系2020年6月17日签订，被告所举证的商品房买卖合同虽然显示房屋的地址与原告租赁房屋的地址一致，但原告租房至今2年多时间，被告的证据无法排除该店铺有卖给他人的情况，结合原告所举证据可以证实。以上事实有原告提交的《绿地新都汇商铺租赁合同》一份、租房押金收据一份、2017年9月14日马磊峰向张兵磊转款凭证复印件两份、装修合同、预算书一份、收据四份、马磊峰浦发银行个人跨行汇款回单打印件两份、马磊峰与董凯及其会计微信聊天记录两份、店铺照片三张、马磊峰与董凯、董超通话录音各一份、办公迁出申请表照片打印件一张、物品出门证照片打印件一张、商品房买卖合同复印件一份、涉案商铺在58同城的租出信息网页打印件一份；由被告提交的涉案商铺照片7张、商品房买卖合同原件一份、情况说明一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订《绿地新都会商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告称，董超系涉案商铺的所有权人，被告董凯只是接受其委托对外出租并代收房租，对此原告知情，故董凯非本案适格被告，并向本院提交2020年6月17日的《商品房买卖合同》与2020年8月10日出具的《情况说明》一份予以证明，本院认为，《绿地新都会商铺租赁合同》签订于2017年9月14日，被告向本院提交了2020年6月17日的《商品房买卖合同》与2020年8月10日的《情况说明》，并不能证明2020年6月17日之前的涉案房屋产权情况，且被告并未向本院提交证据证明在原被告履行合同期间有他人提出异议，故对被告该项所称不予采信。2020年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，该情形属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。原告有权免交、缓交相应租金，要求缓交、免交租金并不构成违约，被告以原告未按约支付租金为由不再履行合同并致使合同解除理由不当，应当对此负全部责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行请款和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告称，按照董凯的要求，直接将3万元转给了原承租户张兵磊。被告称，原告将3万元押金支付给了原承租人，被告本人没有退。故原告诉请被告退还租赁保证金3万元，本院予以支持；关于违约金，本院不再支持。2017年9月14日，原告向张兵磊转款78250元，并称，经房东董凯同意，2017年9月14日，马磊峰从原租户张兵磊处接手本案店铺，支出转让费78000元，原告的该项损失应当由被告承担。关于装修损失，本院根据原告举证情况、合同约定履行期间、被告已使用期限等酌定被告赔偿原告1.7万元。故原告诉请判令被告赔偿原告损失95000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告董凯自本判决生效之日起十日内向原告马磊峰退还租赁保证金3万元；二、被告董凯自本判决生效之日起十日内赔偿原告马磊峰损失95000元；三、驳回原告马磊峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由被告董凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十月二十日书记员 李泽宇