文书内容贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11137号原告：周苏亮，男，1986年1月7日出生，汉族，重庆市人，身份证住址重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人（一般代理）：张明。被告：凯里市鸿云房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里经济开发区凯开大道南侧鸭塘中学西侧新峰家居广场内，统一社会信用代码：91522620736644490A。法定代表人：曹小良。委托诉讼代理人（一般代理）：张双双，女，1993年3月26日出生，苗族，贵州台江县人，身份证住址贵州省台江县，现住贵州省凯里经济开发区，系公司员工。被告：贵州新峰建材市场经营管理有限公司，住所地：贵州省凯里经济开发区凯开大道南侧，统一社会信用代码：9152262006307965XB。法定代表人：陈洪平。被告：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，住所地贵州省凯里经济开发区凯开大道**红星美凯龙生活馆**，统一社会信用代码：915226203469715924。法定代表人：曹小良。委托诉讼代理人（一般代理）：张双双，女，1993年3月26日出生，苗族，贵州台江县人，身份证住址：贵州省台江县，现住贵州省凯里经济开发区，系公司员工。原告周苏亮诉被告凯里市鸿云房地产开发有限责任公司（以下简称：鸿云公司）、贵州新峰建材市场经营管理有限公司（以下简称：新峰公司）、贵州瑞腾商业运营管理有限公司（以下简称：瑞腾公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周苏亮的委托诉讼代理人张明，被告鸿云公司、瑞腾公司共同的委托诉讼代理人张双双到庭参加诉讼，被告新峰公司经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周苏亮向本院提出诉讼请求：1、判决三被告连带支付原告商用房返租款41461.6836元{计算方式为:［163428元×0.58%（当年每月返租比例）×2个月＋163428元×0.58%（当年每月返租比例）×12个月＋163428元×0.75%（当年每月返租比例）×12个月＋163428元×0.75%（当年每月返租比例）×11个月］，计算时间为2016年6月1日暂计至2020年7月30日};2、判决三被告连带支付原告资金占用费4774.3039元{计算方式为:［163428元×0.58%（当年每月返租比例）×2个月×0.5%（月利率）×37个月＋163428元×0.58%（当年每月返租比例）×12月×0.5%（月利率）×35月＋163428元×0.75%（当年每月返租比例）×12个月×0.5%（月利率）×23个月＋163428元×0.75%（当年每月返租比例）×11个月×0.5%（月利率）ｘ11个月］,计算时间为：2017年6月1日暂计至2020年7月30日};两项合计46235.9875元;3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年7月22日,原告与鸿云公司签订了《商品房买卖合同》,以163428元的总价款购买了其开发的位于凯里市经济开发区。2015年8月21日,又与新峰公司签订了《商铺委托经营管理协议书》,约定原告所购的该套商业用房给新峰公司进行商业运营管理,新峰公司未能认真履行协议约定，不论原告怎样催促，被告仍不认真履行。《协议书》订立后，新峰公司未如约履行,第三被告未履行担保义务。在原告的一再要求下下,2017年4月10日，鸿云公司向原告出具《承诺书》：“承诺本公司2017年4月10日前未给各位购商铺业主明确的处理结果,一切后果由本公司负责”。同年4月28日,鸿云公司和新峰公司又出具《承诺书》:“若未按约定支付租金,所欠租金按日息千分之三计算资金占用费”。从2017年6月1日起,新峰公司未能认真履行协议约定，不论原告怎样催促，被告仍不认真履行。综上所述,三被告未能厦约,长期占用原告的返租款,造成原告经济上受到重大损失,三被告依法应连带承担支付义务。原告为挽回损失,特向法院提起诉讼。被告鸿云公司、瑞腾公司共同辩称：1、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，本案是基于委托合同产生的投资收益资金请求权,不是租赁关系返租租金请求权2、本案纠纷属于周红云已销售已受益的商铺(谁受益谁担责),不在鸿云公司新股东收购范围内,周红云与鸿云新股东签订的《股权收购协议》中只字未提过关于“返租金”的事情,完全隐瞒了真相,欺骗收购方,对他这种行为所引起的后果,不应由受骗的新股东承担,这也应该是公正原则实质内涵的体现。3、原告与鸿云公司未签订委托租赁管理协议,本案产生的纠纷不应由鸿云公司承担。新峰公司已按委托合同将投资收益金(返租款)支付给原告周苏亮至2018年9月20日。原告周苏亮在未开始计算投资收益金(返租款)前新峰公司已提前向其支付1个月的“返租金”,原告起诉中没有减扣该笔“返租金”,还存在严重的重复计算收益时间,且计算方式错误,请求法院依法查明事实,驳回原告对我公司的诉讼请求。本案是原告与新峰公司签订的《委托经营管理协议书》。4、关于《承诺书》的事实。《承诺书》是周红云个人单方在10年返租的业主集中到公司进行堵门讨说法时,为了不激化矛盾的扩大和避免造成人身伤害等事件的发生,在情况紧急违背真实意愿的情况下对10年商户做出的行为。根据我国《合同法》及相关司法解释的规定,承诺可以撤回,两份《承诺书》不具生效要件,在此撤回撤销承诺。5、本案原告周苏亮的返租计算日是2017年5月1日,两份《承诺书》作出时间是2017年4月,明显不是对原告作出,请求法院依法查明本案事实,驳回原告无理的诉讼请求。综上所述,委托经营管理合同不是与鸿云公司签订,鸿云公司与原告不是租赁合同关系,原告要求鸿云公司承担连带责任于法于约均无任何依据,且原告“返租金”金额计算错误,恶意重复计算,请求人民法院纵观全案查清事实,依法驳回原告对鸿云公司的诉讼请求。被告新峰公司未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年7月22日，周苏亮与鸿云公司签订《商品房买卖合同》，原告以163428元的价格，购买鸿云公司开发建设的位于凯里经济开发区商业用房（建筑面积16.71㎡，套内建筑面积12.4㎡）。2015年7月20日，周苏亮付清购房款163428元。嗣后，原告周苏亮（甲方）与新峰公司（乙方）、瑞腾公司（担保方）签订《商铺委托经营管理协议》，主要内容：1、甲方购买位于凯里市新峰家居商业广场19栋X层14号商铺委托给乙方进行商业运营管理，委托期限10年，从甲方公告交付之日后十天起开始计算。2、管理收益分配。乙方在收到甲方全款到账之日起第二个月第一个工作日分季度返还租金，租金总额为购铺款的90%，分10年返还租金（第1-3年每年返租金为7%购铺款；第4-6年每年返租金为9%购铺款；第7-9年每年返租金为10%购铺款；第10年返租金为12%购铺款）（返租时间参考第三条委托经营管理期限）。3、甲方返租租金收取时间和方式：在甲方可收取商铺租金期内的每一季度，乙方将该季度商铺返租租金存入甲方指定账号。因购铺业主向鸿云公司主张权利，鸿云公司于2017年4月10日，向购铺业主，出具《承诺书》（以下称承诺书1），主要内容：本公司承诺2017年4月28日前未给各位购商铺业主明确的处理结果，一切后果由本公司负责。2017年4月28日，鸿云公司及新峰公司向购铺业主出具《承诺书》（以下称承诺书2），主要内容：我公司在与各位业主签订的《委托经营管理协议书》基础上，因我公司资金原因导致原购房业主无法按时返租，现公司承诺在2017年4月28日为各位业主先支付一个月租金，从2017年5月开始每月30前支付当月租金，且原所欠返租款在2017年6月30日前支付完，若未按约定支付租金，按日息千分之三计算资金占用费。同时查明，原告收到部分返租租，具体如下表：            付款时间              付款金额              付款时间              付款金额              付款时间              付款金额              付款时间              付款金额                  2015年9月7日              2860              2017年3月13日              2860              2017年10月30日              826.81              2018年6月1日              826.81                  2015年9月11日              2860              2017年4月28日              953.33              2017年11月30日              826.81              2018年8月20日              826.81                  2015年12月11日              2860              2017年5月26日              953              2018年1月16日              826.81              2018年8月31日              826.81                  2016年4月5日              2860              2017年7月28日              782.16              2018年2月8日              826.81              2018年9月1日              826.81                  2016年6月22日              2860              2017年8月30日              826.81              2018年3月8日              826.81              2019年1月8日              2037.56                  2016年12月15日              2860              2017年9月28日              826.81              2018年4月8日              826.81              2020年6月2日              902.34      以上共计支付返租租金金额为35570.11元。上述事实，有原告的起诉状、被告鸿云公司、瑞腾公司的答辩状，本院采信原告、被告举证证据以及庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，原告与被告新峰公司，经充分协商之后，签订了《商铺委托经营管理协议书》，双方就租赁标的，费用的计算、收取、支付等内容进行了约定，内容未违反法律的禁止性、限制性规定，合同自双方签字即生效，对双方具有约束力。被告新峰公司应向原告支付返租款，依据合同约定，原告自认返租时间从2015年8月21日起算，根据原告提供的流水显示，被告已支付返租租金35570.11元，即从2015年8月21日起至2018年8月20日期间的返租租金34319.88元已足额支付。从2018年8月21日起至2020年7月30日（计709天）的租金为163428×0.09÷365天/年×709天=28570.8元，扣减已支付部分返租金1250.23元（35570.11元-34319.88元），实际尚欠返租金为27320.57元。对于原告诉请被告支付原告2017年6月1日至2020年7月30日的资金占用费4774.3039元（按年利率6%计算）的问题，经查，原告诉请按照年利率6%计算资金占用费，未超过被告鸿云公司、新峰公司向原告出具的承诺书2中的计算标准，本院予以支持。因原告起诉时隐瞒新峰公司已实际支付部分返租金，仍在诉请中进行主张系不诚信行为，故对2018年8月20日前原告诉请因被告未能如期支付返租金产生的资金占用费，本院不予支持。本院支持从2018年8月21日至2020年7月30日的资金占用费为3232.93元。被告鸿云公司向原告等人出具了承诺书1、2，自愿对返租金、资金占用费承担支付责任，构成加入债务人，应与新峰公司共同承担责任。原告以瑞腾公司系债务担保人，诉请被告瑞腾公司承担连带责任的问题。经查，各方未在《商铺委托经营管理协议书》中约定担保期限，依据相关法律，担保期限为六个月，即从原告起诉之日倒退六个月，即2020年2月28日至2020年7月27日；同时，《商铺委托经营管理协议书》中未约定逾期支付返租金应承担资金占用费的事项，被告瑞腾公司未在承诺书2中签章，为此，被告瑞腾公司的担保范围只限于返租金，被告瑞腾公司承担连带支付责任，计算返租金为：163428元（购房款）×0.75%（月返租比例）×6个月＝7354.26元。被告新峰公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州新峰建材市场经营管理有限公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告周苏亮从2018年8月21日至2020年7月30日返租金27320.57元及资金占用费3232.93元；二、被告贵州瑞腾商业运营管理有限公司对本判决主文第一项中的返租金7354.26元，向原告周苏亮承担连带支付责任。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取478元，由原告周苏亮负担196元，被告贵州新峰建材市场经营管理有限公司、凯里市鸿云房地产开发有限责任公司负担282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  赵婧霖二〇二〇年十月二十六日法官助理覃庆伟书记员温佳俊