广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异224号 案外人：吴志钊，男，汉族，1963年6月16日出生，住广东省佛山市禅城区。 委托代理人：欧阳娟芬，广东岭南律师事务所律师。 委托代理人：马锐，广东岭南律师事务所律师。 申请执行人：北京天和润丰投资咨询有限公司,住所地北京市东城区。 法定代表人：刘庆华。 委托代理人：张娟，广东连捷律师事务所律师。 被执行人：南海市有色金属矿产公司（现名称佛山市南海区有色金属矿产公司），住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：陈法球。 被执行人：广东南海市发展集团公司（现名称佛山市南海区发展集团公司），住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：王海滨。 被执行人：佛山市南海区联华资产经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：陆建中。 委托代理人：梁晓玲，广东星宇律师事务所律师。 委托代理人：徐绮筠，广东星宇律师事务所律师。 本院在执行申请执行人北京天和润丰投资咨询有限公司与被执行人南海市有色金属矿产公司、广东南海市发展集团公司、佛山市南海区联华资产经营管理有限公司借款合同纠纷一案[（2007）佛中法执恢字第28号]中，案外人吴志钊向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人吴志钊向本院提出异议，请求依法撤销（2007）佛中法执恢字第28-6号执行裁定，解除对已指定过户给案外人、仍登记在被执行人佛山市南海区发展集团公司名下的位于佛山市禅城区××*××*首层西、第二层西、第三层西、第五层西、第六层西、第八层西、第九层西及佛山市禅城区南桂园发展集团公司第七层西（房产证号为××、××、××、××、××、××、××、××）的房产（以下简称涉案八处房产）的查封。事实与理由： 一、案外人吴志钊通过法院拍卖程序合法竞得涉案八处房产，是该涉案八处房产所有人，法院无权查封。2007年3月16日，法院在执行另案（2003）佛中法执字第341号案中拍卖了涉案八处房产，案外人经法院拍卖程序合法竞得涉案八处房产，虽因历史遗留问题至今未能过户，但案外人竞得该涉案八处房产程序合法，依法应当受保护，法院无权查封。2007年4月26日，法院依法作出（2003）佛中法执字第341-8号《民事裁定书》，裁定确认涉案八处房产归买受人吴志钊所有，该裁定书已送达案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”涉案八处房产的所有权自（2003）佛中法执字第341-8号民事裁定送达案外人吴志钊之日起即转移，该种物权变动属于物权法第二十八条规定的非依法律行为发生的物权变动，不以登记等物权公示方式作为物权变动的生效要件。因此，案外人通过法院拍卖程序合法竞得涉案八处房产，自拍卖成交裁定送达案外人时，涉案八处房产的所有权即转移至案外人吴志钊，案外人作为涉案八处房产的所有人，依法应当受保护。 二、案外人吴志钊经过法院拍卖程序合法竞得涉案八处房产，现法院又拟通过拍卖程序处置案外人所有的涉案八处房产，并以此为由查封案外人的房产，法院该行为违反信赖保护原则和诚实信用原则。案外人自2007年2月12日竞得涉案八处房产至今十几年，虽因历史遗留问题未能办理过户，但因经过司法拍卖程序竞得，对该取得方式和权利形态深信不疑，涉案八处房产现已出租给案外人开办医院，仅装修费用就高达一千万余元。案外人基于对司法机关的信赖竞得涉案八处房产，法院现又拟将同一标的物进行二次拍卖，明显违反诚实信用原则。 三、法院在（2007）佛中法执恢字第28-6号案件中可直接拍卖处置土地使用权，无需亦无权一并处置地上建筑物。根据广东省高级人民法院已有判例，在执行案件中无需一并处置地上建筑物，可直接拍卖处置土地，即按份拍卖处置土地，因此在案外人已竞得涉案八处房产的情况下，法院通过拍卖处置土地仍然可以实现北京天和润丰投资咨询有限公司的债权，根本没有必要、也没有权利查封拍卖案外人已竞得的房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”如上所述，涉案八处房产的所有权归案外人所有，因此，案涉土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人和案外人，依法不应一并查封和处置。 四、案外人依据拍卖裁定获得涉案八处房产的所有权，可以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：……（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。”根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定，在审理执行异议之诉时可以参考适用上述规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将涉案八处房产确权给案外人，可以排除执行。因此，无论是执行异议还是执行异议之诉，案外人依据受让涉案八处房产的拍卖裁定获得所有权，足以排除执行。 综上，为维护案外人的合法权益、信赖利益，维护司法机关的公信力，特向法院提出异议，望法院支持案外人的异议请求。 申请执行人北京天和润丰投资咨询有限公司在异议期间答辩称，法院就申请执行人的（2007）佛中法执恢字第28号执行案件，拟处置被执行人佛山市南海区联华资产经营管理有限公司名下的涉案土地，其在执行过程中一并查封案外人的涉案八处房产并予以处置，合法有据，符合房地一体的处理原则，且未损害案外人的合法权益，故请求法院依法驳回案外人吴志钊提出的异议申请。 一、法院在处置涉案八处房产占用范围内的土地时，一并查封涉案八处房产以进行房地整体处置，符合房地一体的处理原则，案外人请求解封房产依法无据。如前所述，法院查封涉案八处房产系因其就申请执行人申请执行的（2007）佛中法执恢字第28号案件，需处置涉案八处房产占用范围内的土地。依据《物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”之规定，执行法院在拍卖涉案土地时，应严格遵循“房地一体”的处理原则，将涉案八处房产一并予以拍卖处置。若法院单独拍卖涉案土地，明显会导致土地及房产权属不一致，严重违反法律规定，其单独拍卖涉案土地的行为应属无效。因此，法院在处置涉案土地时，将涉案附着于该土地上的涉案八处房产一并查封并处置，以保证其拍卖行为合法有效，依法有据。 二、法院查封涉案土地并将房地整体处置，有利于顺利执行，且并未损害案外人的合法权益，案外人不存在任何损失。首先，法院将房地整体拍卖处置，有利于（2007）佛中法执恢字第28号案件的顺利执行，且拍卖所得款项可按照房屋及土地部分进行分配，即案外人可获得拍卖涉案八处房产部分的款项，而拍卖涉案土地所得款项，法院可用于清偿申请执行人的债权。在此过程中，案外人并未遭受任何损失，且法院此举亦可保证久拖未决的（2007）佛中法执恢字第28号执行案件得以有效执行，回收相应执行款。其次，因案外人吴志钊系通过法院拍卖程序于2007年3月16日以450万元竞得涉案八处房产，其竟得涉案八处房产后在2009年5月31日将涉案八处房产出租给了佛山远大医院有限公司，每月收取租金8万元，按此标准计算截至目前其共计获得了约1080万元的租金收益。实际法院在拍卖涉案八处房产时，未将涉案八处房产占用范围内的土地一并处分，故法院执行行为违反了法律规定，该拍卖行为应归于无效，因此吴志钊取得涉案八处房产的方式违法。若一旦吴志钊取得涉案八处房产依据的裁定书被依法撤销，则吴志钊除需退还租金收益外，其仅能获得拍卖款450万元以及银行同期贷款利息作为赔偿。因此，即便本次法院将涉案八处房产及土地一并处置进行整体拍卖，吴志钊实际已经通过法院违法拍卖程序取得涉案八处房产后收取了高达1000多万的租金，且本次还可以获得拍卖涉案八处房产的款项，故法院查封拍卖涉案八处房产实际并未损害吴志钊的合法权益，其亦不会遭受任何损失，请求法院依法予以驳回吴志钊的异议申请。 三、退一万步而言，法院在审理本案过程中，其依法应当对（2003）佛中法执字第341号案拍卖裁定以及拍卖涉案八处房产行为进行合法性审查，若法院确认该拍卖涉案八处房产行为无效并撤销（2003）佛中法执字第341号拍卖裁定，这将会使得执行案件复杂化，不利于案结事了。现法院不予撤销拍卖裁定而直接将涉案房地查封一并处置，由吴志钊分得涉案八处房产部分款项，申请执行人获得涉案土地部分款项，申请执行人对此无异议。因此，请求法院驳回吴志钊的异议申请，以便执行法院能够整体处置涉案房地，以达到案结事了的目的。 被执行人佛山市南海区联华资产经营管理有限公司答辩称，一、涉案八处房产确已被拍卖。二、涉案八处房产对应的土地在房产拍卖前已由佛山市南海区联华资产经营管理有限公司取得，目前涉案八处房产在被执行人佛山市南海区发展集团公司名下，本案涉及历史遗留问题，应如何处置涉案八处房产由法院依法认定和处理。 案外人吴志钊在本院异议审查期间向本院提交证据如下： 1.（2003）佛中法执字第341-8号民事裁定书；2.拍卖成交确认书。拟证明案外人经过佛山市中级人民法院拍卖程序合法竞得涉案八处房产，上述房产归案外人所有，法院无权查封拍卖处置。 3.租赁合同三份及补充协议。拟证明案外人已将涉案八处房产租赁给佛山远大医院有限公司，租期至2031年11月1日止，该医院仅装修费用即高达一千万余元。 经质证，申请执行人对案外人提交的上述证据中的证据1、2真实性予以确认，合法性由法院依法审查，关联性不予确认；对证据3真实性、合法性由法院审查，关联性不予确认。 经质证，被执行人佛山市南海区联华资产经营管理有限公司对案外人提交的证据1、2的“三性”均无异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，但不予认可关联性。 经审查，本院对案外人吴志钊提交的证据1、2的“三性”予以确认；对证据3因与本案审理的争议内容无关，本院不予审查。 申请执行人北京天和润丰投资咨询有限公司在异议审查期间向本院提交证据如下： 最高人民法院（2011）执复字第16号复议裁定书打印件一份。拟证明拍卖土地时应当将土地及房产一并处置，不能单独拍卖土地或者房屋，因此法院在处置土地时一并查封案外人的涉案八处房产有合法有据。 经质证，案外人吴志钊对申请执行人提交的上述证据的真实性予以确认，关联性不予确认。 经质证，被执行人佛山市南海区联华资产经营管理有限公司对申请执行人提交的证据认为由法院依法认定。 经审查，本院对申请执行人提交证据的真实性予以确认。 被执行人佛山市南海区联华资产经营管理有限公司在异议期间未向本院提供证据。 被执行人佛山市南海区有色金属矿产公司、佛山市南海区发展集团公司在异议期间均未答辩，亦均未向本院提供证据。 经审查查明，关于中国建设银行南海市支行诉南海市有色金属矿产公司、广东南海市发展集团公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2002）佛中法民初字第167号民事判决已经发生法律效力，因义务人逾期履行生效法律文书确定的义务，权利人中国建设银行南海市支行向本院申请执行。本院审查后予以立案执行，执行案号为（2003）佛中法执字第709号，后本院于2003年3月31日裁定终结本次执行。后本院于2007年6月1日作出（2007）佛中法执恢字第28号-1号恢复执行通知书，决定对该案恢复执行，并在执行过程中于2007年5月25日作出（2007）佛中法执恢字第28号民事裁定，裁定变更北京天和润丰投资咨询有限公司为本案的申请执行人。2015年12月26日，本院根据申请执行人的申请作出（2015）佛中法执异字第106号执行裁定，裁定追加佛山市南海区联华资产经营管理有限公司作为本案的被执行人。2020年6月16日，本院作出（2007）佛中法执字第28-6号执行裁定，裁定查封已指定过户给吴志钊、现仍登记在被执行人佛山市南海区发展集团公司名下的涉案八处房产。案外人吴志钊不服提出本案异议。 另查明一，2007年3月16日，佛山市众邦拍卖有限公司出具的拍卖成交确认书显示，成交标的物是涉案八处房产，买受人是吴志钊，成交价格是450万元。2007年4月26日，本院作出（2003）佛中法执字第341-8号民事裁定，该裁定载明，本院依法委托佛山市众邦拍卖有限公司对涉案八处房产进行拍卖，涉案八处房产于2007年3月16日拍卖成交，由竞买人吴志钊买受，拍卖款已汇至本院执行款专户，并裁定解除对原属被执行人佛山市南海区发展集团公司所有的涉案八处房产的查封，涉案八处房产归买受人吴志钊所有。 另查明二，被执行人南海市有色金属矿产公司企业名称变更为佛山市南海区有色金属矿产公司；被执行人广东南海市发展集团公司企业名称变更为佛山市南海区发展集团公司。 本院认为，本案的争议焦点是案外人吴志钊对涉案八处房产是否享有足以排除强制执行的权益，以及是否应对涉案八处房产中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。”本案中，涉案八处房产已拍卖成交，且本院已于2007年3月16日作出（2003）佛中法执字第341-8号民事裁定，裁定涉案八处房产归买受人吴志钊所有，即本院在本案执行标的被查封之前已经作出拍卖成交裁定，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第三项规定的可以排除执行的情形。涉案八处房产所有权已属于案外人吴志钊所有，案外人吴志钊对涉案八处房产享有法定可以排除执行的权利，其主张中止对涉案八处房产的执行，理据充分，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，裁定如下： 中止对位于佛山市禅城区××*××*首层西、第二层西、第三层西、第五层西、第六层西、第八层西、第九层西及佛山市禅城区南桂园发展集团公司第七层西（房产证号为××、××、××、××、××、××、××、××）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 陈 湛 审判员 冼富元 审判员 尹小娜 二〇二〇年十月十九日 法官助理秦志律 书记员陈维欣