江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执复35号复议申请人（异议人、被执行人）:吉安市依玛实业有限公司，住所地：江西省吉安市青原区新工业园，统一社会信用代码：91360803667484621D。法定代表人：马雅飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁伟，北京德和衡（南昌）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：刘成辉，北京德和衡（南昌）律师事务所律师，一般代理。申请执行人：吉州珠江村镇银行股份有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区阳明西路**，统一社会信用代码：913608005816336145。法定代表人：卓进文，该公司董事长。委托诉讼代理人：温静，女，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘峻豪，男，系该公司员工，特别授权代理。被执行人：李斌，男，1972年8月29日出生，汉族，住吉安市吉水县。被执行人：周小玉，女，1974年7月17日出生，汉族，住吉安市吉水县。被执行人：马雅飞，女，1973年1月29日出生，回族，住河南省洛阳市涧**。被执行人：吉安鼎盛建材有限公司，，住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道中山西路叉路口气象大楼**统一社会信用代码：913608025686637638。法定代表人：李斌，该公司总经理。复议申请人吉安市依玛实业有限公司（以下简称依玛公司）不服江西省吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802执异28号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江西省吉安市吉州区人民法院在吉州珠江村镇银行股份有限公司（以下简称珠江银行）与李斌、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、依玛公司金融借款合同纠纷一案中，裁定拍卖、变卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块，并移送评估。被执行人依玛公司向该院提出执行异议,该院裁定驳回依玛公司的执行异议。吉安市吉州区人民法院查明，珠江银行诉李斌、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、依玛公司金融借款合同纠纷一案，该院于2019年11月4日作出（2019）赣0802民初3815号民事判决：一、李斌偿还吉州珠江村镇银行股份有限公司借款本金650万元及利息（计算至2019年8月1日为204396.82元，2019年8月2日起至实际清偿日止的利息按月利率7.7187‰计算），限判决生效后十日内履行完毕；二、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、吉安市依玛实业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、吉州珠江村镇银行股份有限公司在上述债权范围内对吉安市依玛实业有限公司位于江西省吉安市青原区（房屋所有权证：吉房权证青原字第**，建筑面积8940.72平米）及位于吉安市河东经济开发区地块（证号：青原区国用2015第××号）享有抵押权，并有权在其拍卖、变卖后的价款中优先受偿。案件受理费58731元，财产保全费5000元，合计63731元，由李斌、周小玉、马雅飞、吉安鼎盛建材有限公司、吉安市依玛实业有限公司共同负担。依玛公司、马雅飞不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月24日作出（2020）赣08民终91号民事判决，驳回上诉，维持原判。因债务人未履行上述生效判决所确定的义务，珠江银行向该院提出强制执行申请，该院于2020年4月15日以（2020）赣0802执770号案件立案执行。4月24日，该院以（2020）赣0802执770号执行裁定，拍卖、变卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块。4月27日，该院向依玛公司送达上述裁定。2020年5月8日，江西中磊房地产资产评估有限公司经该院委托，对上述拍卖、变卖财产作出评估报告。5月13日，该院向依玛公司送达上述评估报告。依玛公司于2020年5月20日向该院提出执行异议。另查明，依玛公司位于江西省吉安市青原区之间建有钢结构仓。2019年9月9日，吉安河东经济开发区城管中队向依玛公司下达《责令停止违法（章）行为通知单》（河东开发停字［2019］第349号）载明，依玛公司违规搭建7栋临时铁皮棚已到期，责令依玛公司于2019年9月16日进行整改，否则予以强行拆除。该院在执行（2019）赣0802执恢102号周东川申请执行马雅飞、吉安市森菱实业有限公司、依玛公司民间借贷纠纷一案中，于2018年9月5日裁定拍卖、变卖被执行人依玛公司位于吉安市青原区经济开发区的生产调度楼及土地，生产调度楼产权证号为青原××，建筑面积1485.14平方米，土地使用权证为青原区国用（2011）第××号土地使用权，面积为13233.25平方米。2018年11月23日，吉安市青原区新工业园投资发展有限责任公司（以下简称青投公司）以3851800元的最高价竞得上述房产及土地使用权。2019年3月1日，申请执行人周东川向该院出具书面结案报告，认可该案全部执行完毕。2019年4月16日，该院出具（2019）赣0802执恢102号结案报告。在本案执行异议审查期间，青投公司向该院书面致函，对该院的拍卖、确权裁定不持异议。此外，就该院拍卖吉安市青原区经济开发区的生产调度楼（权证号：青原**）过程中，是否占用吉安市河东经济开发区地块（青原区国用2015第××号）的问题。该院于2020年7月21日委托吉安市国土资源管理局勘查规划队对生产调度楼是否占用吉安市河东经济开发区地块及实际面积进行勘查，后者于7月23日向该院出具测绘结果，Ｂ2-1-4-2地块面积6845.85平方米，其中该调度楼占该地块面积325.7平方米。7月27日，江西中磊房地产资产评估有限公司作出《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》并载明，依玛公司名下吉安市青原区经济开发区Ａ幢房产（吉房房权证青原字第**房）评估总价为9924199元、吉安市河东经济开发区地块（青原区国用2015第××土地使用权）评估总价11032650元（品除生产调度楼占用土地价值55369元）。7月28日，该院向依玛公司送达上述评估报告。次日，依玛公司收悉上述评估报告。8月7日，依玛公司以《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》违反《中华人民共和国物权法》“房地一体”规定、存在测量面积错误为由，向该院提出异议。吉安市吉州区人民法院认为，本案争议的焦点为：1.依玛公司位于江西省吉安市青原区建筑物与Ｂ幢之间的钢结构仓，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ幢楼与材料仓库之间的钢结构连廊是否应当纳入评估、拍卖范围；2.依玛公司对江西中磊房地产资产评估有限公司作出的《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》执行异议能否成立；3.法院拍卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块是否符合房地一致原则。关于第一项争议焦点。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》（法[2012]151号）第一条规定，各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止违法建筑等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。本案中，相关行政管理部门就依玛公司搭建的钢结构仓、钢结构连廊等建筑多次下达责令停止违法（章）行为通知单，责令限期拆除。考虑到相关行政管理部门可能对依玛公司违章搭建房产进行强制拆除的可能，以及拆除成本等因素，法院不宜将上述钢结构仓作为合法财产进行评估、拍卖。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“附着于该土地上建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，系避免房地分离的强制性规定。本案中，上述钢结构仓处于即将被执法部门强制拆除的不利局面，法院不纳入与土地使用权一并处理并不必然产生房地分离的结果，相反一并拍卖却可能损害竞买人的合法权益。故对异议人依玛公司将钢结构仓一并评估拍卖的申请，法院不予支持。关于第二项争议焦点。本案在重新审查期间，法院于2020年7月21日委托第三方吉安市国土资源管理局勘查规划队对生产调度楼（权证号为青原**）是否占用吉安市河东经济开发区地块及实际面积进行勘查。后者于7月23日向法院出具测绘结果，生产调度楼占该地块面积325.7平方米。7月27日，江西中磊房地产资产评估有限公司据此作出《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》并载明，吉安市河东经济开发区地块已品除生产调度楼占用面积325.7平方米，计土地价值55369元。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十四条规定，依玛公司未说明其在收到评估报告后五日内就生产调度楼占地面积提出过异议，故该院对该异议理由不予审查。关于第三项争议焦点。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定，在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。本案中，依玛公司向该院提出异议，其理由为该院拟拍卖的吉安市河东经济开发区地块除了Ａ幢建筑物占用外，还有已经拍卖成交的生产调度楼也占用了该地块的部分面积，并提交了一份测量成果报告予以证明。因生产调度楼（权证号为青原**）已由该院组织拍卖，于2018年11月24日由青投公司竞得，即生产调度楼及其所占用的土地使用权一并予以拍卖成交。此前拍卖的生产调度楼确实占用了此次拍卖的青原区国用（2015）第××号土地使用权面积325.7平方米，该院在重新审查依玛公司的异议申请过程中已委托具备勘验测绘资质的第三方进行测定，依玛公司提出面积有误的问题未提供相应证据予以证实，且未在收到评估报告后五日向该院提出。2018年11月23日，案外人青投公司竞得生产调度楼及土地使用权。上述拍卖行为确实占用了依玛公司青原区国用（2015）第××号地块325.7平方米，现上述拍卖行为已结束，申请人周东川亦向该院出具结案报告，该院（2019）赣0802执恢102号案件于2019年4月16日作执行完毕结案。依玛公司于上述拍卖行为结束且案件结案后再向执行法院提出执行异议，该院不予受理。此外，该院此次拍卖青原区国用（2015）第××号土地使用权过程中，已就生产调度楼所占面积及土地价值予以品除，与《中华人民共和国物权法》第一百四十六条附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分的法律规定不相冲突。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款、第十七条第一项规定，裁定驳回依玛公司的执行异议。复议申请人依玛公司申请复议称，请求撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802执异28号执行裁定书，中止对吉房房房权证青原字第**、青原区国用（2015）第××号土地使用权的司法拍卖。事实与理由：1.吉安市吉州区人民法院执行程序严重违法。该院在办理案件过程中仅将评估报告送达给了当事人，未送达给代理律师；未向依玛公司送达过第一次评估和发回重审后第二次评估的《评估结果告知书》，未告知当事人对评估结果有权申请异议及时间限制。依玛公司收到评估报告后，及时联系法院核对产证面积等相关情况，联系专业测绘公司对扣除面积进行测量核对，并非存有懈怠。该院对案涉标的两次挂网拍卖以及撤销，均未告知当事人。该院为掩盖之前拍卖“材料仓库及土地”和“生产调度楼及土地”的错误，故意错误地将完整地块的土地使用权拆开评估、拍卖，严重违法。2.《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》违反了《中华人民共和国物权法》“房地一体”的规定，测量面积存在错误；依玛公司对拍卖物面积大小等问题提出的异议，该院未经查明就直接驳回异议存在错误。生产调度楼部分建筑位于吉安市河东经济开发区地块之上，该院将Ｂ2-1-4-2地块进行拆分拍卖，突破了《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“房地一体”的法律规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定不适用于本案，受让人即便要继受原权利，应当把Ｂ2-1-4-2整个地块和全部地上建筑物予以继受，不应分割拍卖土地使用权。该院在执行（2018）赣0802执669号、（2017）赣0802执1404号案中，并未拍卖此次评估中提及的“生产调度楼占用Ｂ2-1-4-2地块的面积（325.7平方米）”，该部分面积土地使用权未经司法拍卖直接认定为归原拍卖买受人所有，实际上是将该部分面积土地使用权“无偿赠送”给了原买受人，严重违法。此次评估测量面积存在错误。若依据红线图和报批勘测定界图的图纸数据计算，则生产调度楼实际占用Ｂ2-1-4-2地块面积为545平方米；若实际勘测，占地面积为413.9平方米。该院未对此进行查明，未履行法定职责。本院复议审查查明情况与吉安市吉州区人民法院异议审查查明情况一致。本院认为，本案争议的焦点为：1.执行法院评估、拍卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块时，是否符合房地一致原则；2.执行法院对2018年11月23日青投公司竞买成交的依玛公司生产调度楼所占用Ｂ2-1-4-2地块的土地使用权予以委托评估、送达程序，以及未审查依玛公司对江西中磊房地产资产评估有限公司作出的《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》所提异议等执行行为是否存在违法。关于执行法院拍卖依玛公司位于江西省吉安市青原区地块是否符合房地一致原则的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，依玛公司向吉安市吉州区人民法院提出异议，其理由包括该院拟拍卖的吉安市河东经济开发区地块除了Ａ幢房产占用外，还有生产调度楼也占用了该地块的部分面积。吉安市吉州区人民法院从2018年起对依玛公司名下的多处土地使用权、、地上建筑物分项组织了评估拍卖。其中，吉安市吉州区人民法院所拍卖的依玛公司生产调度楼及青原区国用（2011）字第××号土地使用权，于2018年11月23日由青投公司竞买成交，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条的规定，生产调度楼所占用的土地使用权也一并予以拍卖成交。由于依玛公司所称生产调度楼占用的土地使用权，还包括拟拍卖的Ｂ2-1-4-2地块部分面积，此前吉安市吉州区人民法院未能调查核实该情况，本院发回该院重新审查。该院在重新审查期间，对外委托勘查、评估，江西中磊房地产资产评估有限公司出具的《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》已将生产调度楼所占用的吉安市河东经济开发区地块面积325.7平方米价值予以剔除。依玛公司所称受让人即便要继受原权利，应当把Ｂ2-1-4-2整个地块和全部地上建筑物予以继受，不应分割拍卖土地使用权的复议理由没有法律依据，本院不予支持。至于生产调度楼所占用Ｂ2-1-4-2地块的部分面积土地使用权，执行法院在拍卖前对生产调度楼依法进行了对外评估，依玛公司未就评估报告提出生产调度楼占用了Ｂ2-1-4-2地块的部分土地使用权的异议，其所称未经司法拍卖直接认定为归原拍卖买受人所有，实际上是将该部分面积土地使用权“无偿赠送”给了原买受人，严重违法的复议理由，没有事实依据，本院不予支持。依玛公司还向执行法院提出要求将钢结构仓和钢结构连廊纳入本次评估、拍卖范围的异议请求，因依玛公司搭建的钢结构仓、钢结构连廊已经被相关行政管理部门认定为违法建筑，并下达责令停止违法（章）行为通知单，责令限期拆除，吉安市吉州区人民法院驳回依玛公司该项异议请求，符合法律规定，本院予以支持。关于执行法院对2018年11月23日青投公司竞买成交的依玛公司生产调度楼所占用B2-1-4-2地块的土地使用权予以委托评估、送达的程序，以及未审查依玛公司对江西中磊房地产资产评估有限公司作出的《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》所提异议等执行行为是否存在违法的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十二条规定，受送达人有诉讼代理人的，人民法院既可以向受送达人送达，也可以向其诉讼代理人送达。受送达人指定诉讼代理人为代收人的，向诉讼代理人送达时，适用留置送达。本案中，吉安市吉州区人民法院将评估报告送达给当事人，未送达给当事人代理律师符合法律规定。依玛公司对评估报告若有异议，应根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》在规定期限内向人民法院提交书面异议，其所称与执行法院进行电话沟通不能说明其提交了书面异议。评估报告系评估机构作出，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》对当事人就评估结果提出异议事宜进行了明确规定，依玛公司所称法院未告知其有权提起异议和时限，导致其不懂法律“错过时间”，不能归结为法院执行行为违法。吉安市吉州区人民法院拍卖涉案标的物均通过阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，撤回拍卖的理由也在该网络平台予以公布，对当事人和竞买人等不特定群体予以公开宣示。依玛公司作为被执行人，通过该院送达的相关执行文书早就明知该院要对涉案标的物进行公开拍卖，其所称执行法院“秘密”挂网拍卖、撤销拍卖，当事人未得到任何通知的理由，与事实不符。依玛公司对江西中磊房地产资产评估有限公司作出的《赣中磊房估字2020-059号房地产估价报告》所提测量面积有误的异议，系对评估结果提出异议，因其未在法定期限内提出，吉安市吉州区人民法院不予审查符合法律规定，本院予以支持。综上，复议申请人依玛公司的复议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回吉安市依玛实业有限公司的复议申请，维持吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802执异28号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年十月二十七日书记员  王兰英