广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7881号上诉人（原审被告）：佛山市豆爷餐饮服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李某军，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋崇义，广东顺一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东万联投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：周兆恩，该公司总经理。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所律师。上诉人佛山市豆爷餐饮服务有限公司（以下简称豆爷公司）因与被上诉人广东万联投资有限公司（以下简称万联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。豆爷公司上诉请求：撤销一审判决第一至四项，依法改判：1.确认豆爷公司与万联公司签订的《万联中心租赁合同》解除的时间为2019年9月24日；2.确认豆爷公司不需承担《万联中心租赁合同》自2019年9月24日之后的租金或场地占用使用费；3.驳回万联公司要求豆爷公司承担其所支付的律师费的请求。事实与理由：自豆爷公司承租涉案商铺以来，因万联中心的人流量比较少，豆爷公司本来就经营困难。在此情况下，万联公司还经常在涉案商铺前搭建舞台举办各种活动，虽然每次举办活动都避开了吃饭的高峰时间段，但每次为举办活动都需要将商铺前围蔽起来，以致人流量减少，令豆爷公司的经营雪上加霜。在多种不利因素影响下，豆爷公司于2019年9月暂停营业，有意将涉案商铺转让。但万联公司认为豆爷公司张贴转让告示的行为将影响万联中心的形象，故在2019年9月24日单方将涉案商铺上锁，且之后一直没有解锁。豆爷公司认为，万联公司系单方主动解除《万联中心租赁合同》，且将涉案商铺上锁后至今一直未解锁，客观上阻止了豆爷公司继续履行合同的可能。而根据双方签订的《万联中心租赁合同》第九条的约定，豆爷公司自9月停业到9月24日涉案商铺被上锁，时间不足一个月，万联公司并未取得单方解约的权利。因此，万联公司单方解除《万联中心租赁合同》属于违约行为，应承担相应的违约责任，其诉请并无事实依据，依法应予驳回。后豆爷公司补充事实与理由如下：第一，一审判决认定涉案商铺于2019年10月上旬被万联公司上锁，与事实不符。万联公司实际对涉案商铺上锁的时间为2019年9月24日，按一审判决的逻辑，该上锁行为应视为万联公司提出解除合同。第二，一审判决第9页认定“被告对商铺另行加锁也表明不同意依《万联中心租赁合同》中‘乙方逾期缴纳费用超过四十五日，甲方有权终止本合同，有权清理搬迁乙方设备、材料等物质离场，收回租赁单位和场地’”的约定，没有依据。首先，是豆爷公司先上锁，其后万联公司另外加锁，不能因为豆爷公司上锁就得出豆爷公司不同意合同约定的结论；其次，双方签订的《万联中心租赁合同》合法有效，该合同已经约定了在符合条件下万联公司享有单方清场的权利。第三，一审认为应由双方当事人各自负担一半的场地占用费对豆爷公司不公平不合理。万联公司根据合同约定单方享有清场的权利，其在有条件行使的情况下怠于行使导致损失扩大，应当自行承担相应责任。万联公司答辩称：第一，一审判决正确认定《万联中心租赁合同》的解除时间，豆爷公司主张合同解除时间为2019年9月24日没有事实和法律依据。首先，物管公司佛山市顺德区万之联置业管理有限公司为涉案商铺上锁的时间是2019年10月上旬，其在涉案商铺张贴的《公告》中的落款日期2019年9月24日属于笔误，并非该《公告》的张贴时间。豆爷公司于2019年10月10日向万联公司提交的《转铺申请》也可证明在该日《万联中心租赁合同》仍然存续且涉案商铺处于豆爷公司的管理、控制之下；其次，物管公司将涉案商铺上锁仅仅出于防止商铺内物品丢失等原因的管理职责需要，与《万联中心租赁合同》的履行或解除无关；再次，根据豆爷公司于2019年10月30日向万联公司发送的《函告》以及万联公司的《回复函》，可以证明《万联中心租赁合同》的解除时间并非2019年9月24日；最后，豆爷公司于一审中陈述《万联中心租赁合同》于2019年10月底解除，与其上诉主张的合同解除时间前后矛盾。第二，豆爷公司直至2020年4月15日才将涉案商铺交还给万联公司，其应当支付占用涉案商铺期间的占有使用费。第三，本案因豆爷公司逾期支付租金等费用的违约行为而起，根据《万联中心租赁合同》的约定应由豆爷公司承担万联公司为此支出的律师费。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，请求二审法院予以维持。万联公司向一审法院起诉请求：1.判令万联公司与豆爷公司签订的《万联中心租赁合同》自起诉之日起解除，并判令豆爷公司立即腾空涉案商铺并交还给万联公司（合同剩余未履行部分的标的数额为197658.4元）；2.判令万联公司无须向豆爷公司返还定金21777.2元；3.判令豆爷公司向万联公司支付自2019年9月起至起诉之日止的租金（按月租金10888.6元计算，暂计算至2019年12月15日为38110.10元）及滞纳金1575.22元（滞纳金自应付之日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年12月15日）；4.判令豆爷公司向万联公司支付自起诉之日至实际腾空、交还涉案商铺之日止的场地占用费按租金标准的三倍（即每月32665.8元）计算；5.判令豆爷公司承担万联公司因实现债权支出的律师费4000元；6.本案诉讼费由豆爷公司承担。一审法院查明事实：2018年9月30日，万联公司（合同中称甲方、出租方）与豆爷公司（合同中称乙方、承租方）签订一份《万联中心租赁合同》，约定甲方将其所有的位于顺德区北镇君某社区居民委员会怡某福路X号北国际财某中心（万联中心）一层135、139、140号商铺出租给乙方作经营餐饮使用，单位建筑面积117.17平方米，实用面积为73.05平方米，租赁期限：从2018年10月1日起至2021年4月8日止；其中2018年10月1日起至2020年4月8日止的租金为92.93元／平方米，即10888.6元／月；租赁费用按月结算，乙方须在公历每月5号前向甲方缴交当月的租金费用；其它约定：天燃气管道、排烟管在甲方指定位置，由租户自行接驳。租赁定金：乙方同意向甲方缴纳履行租赁定金21777.2元，租赁期满或合同经双方协商一致解除后，甲方在乙方无违约且缴清全部应缴费用，并办理好营业执照、税务等注销手续以及按时向甲方归还单位后5日内，甲方无息退还乙方支付的全部租赁定金，如乙方单方面提前解除本合同，租赁定金作为乙方违约金赔偿给甲方。甲方依合同约定的时间和标准按时将单位交付乙方使用，逾期超三个月的，则乙方可解除合同，甲方无息返还保证定金给乙方，双方互不追究责任。乙方未按合同约定按时足额缴交租金费用、管理费用、水费、生活垃圾费、电费，并逾期超过一个月的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回该单位，甲方除有权没收乙方缴纳的保证定金外，还有权按本合同约定追究乙方的违约责任；乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期0.1%的滞纳金，直至乙方缴清费用为止；乙方逾期缴纳费用超过四十五日，甲方有权终止本合同，有权清理搬迁乙方设备，材料等物资离场，收回租赁单位和场地，清理和搬迁的费用由乙方负责。乙方的设备和材料等物资在甲方搬离后十天内仍不予处理的，视为乙方放弃该物资的所有权，甲方有权当作废弃物予以处置，乙方无意见。若甲方依法提前解除或终止合同，乙方应当无条件将承租单位（含水电设施及固定装修）移交给甲方，否则，甲方有权按本合同约定租金费用标准的三倍向乙方收取租赁单位的占用费，直至乙方移交之日止。如果因乙方违约，造成甲方需通过诉讼解决，则诉讼费和律师费及办案支出的一切费用均由乙方负责，收费按司法部门文件核定的标准进行。双方签订上述合同后，万联公司依约将商铺交豆爷公司使用。豆爷公司因商铺安装、使用管道燃气分别于2018年5月4日、5月18日与佛山市港华燃气有限公司签订《佛山市顺德区管道燃气供用气合同》《管道燃气输配系统设计、安装合同》。后豆爷公司因通气问题与佛山市顺德区港华燃气有限公司发生纠纷，并于2019年11月7日向一审法院提起诉讼。一审法院作出（2019）粤0606民初26204号民事判决书，查明如下事实：“2019年5月24日，佛山市顺德区交通运输局许可豆爷公司在2019年5月27日至2019年7月15日期间挖掘顺德区北镇怡某路路段，敷设天然气市政管道工程，以期为财富广场供气。2019年8月9日，该天然气市政管道工程竣工。豆爷公司称财富广场于2019年9月11日通气，而商铺地址因万联公司未申请开户而尚未通气。……”，认为“……《供用气合同》中约定的‘实际通气’应指合同载明的用气地址通气，而非财富广场通气。现该用气地址尚未通气，条件尚未成就，该合同未生效。既然合同并未生效，万联公司主张解除合同的诉请并无理据，本院不予支持。……”。并判决“驳回原告佛山市豆爷餐饮服务有限公司的全部诉讼请求。”该判决已发生法律效力。2019年9月10日，豆爷公司在铺面张贴《通知》《转让公告》，通知“本人因家里有事，即日起暂停营业……”“转让（含全套设备）”。2019年9月24日，佛山市顺德区万联中心物业管理处在商铺外张贴《公告》，内容“佛山市豆爷餐饮服务有限公司（李某军）：……贵店已有一段时间没有按照商场营业时间早上10：00开店，费用也没有按时间缴交，……物业管理处加锁保障贵店物品安全。如要拿取物品可到物业管理处咨询及待租户确认后方能开锁……。”2019年10月30日，豆爷公司向万联公司及佛山市顺德区万之联置业管理有限公司发出一份《函告》，内容：“……但自我司租赁商铺后至今一年有余，万之联公司一直未向我司供气，万联投资公司从未履行过清运垃圾的义务，严重影响到我司的正常经营。为维护自身合法权益，特此函告二公司：自2019年9月起解除与二公司所签订的《万联中心管理合同》《万联中心租赁合同》。”万联公司于2019年11月1日向豆爷公司发出《回复函》，内容：“……于2019年10月31日收到贵司的《函告》，……贵司提出自2019年9月起解除与我司签订的《万联中心租赁合同》，但截止2019年10月30日前我司仍没有收到贵公司正式的解除合同申请书，并贵司仍一直使用、占用商铺，没有将商铺交还我司。目前为止，贵司还在张贴转让标示，且贵司仍未缴清租金等费用。其次，贵司提出提前终止合同属违约行为，贵司需按照合同约定承担违约责任，租赁定金由我司没收，且贵司应支付违约金等等。请贵司按照合同约定承担相关违约责任，并清缴拖欠我司的租金等费用，将商铺清空交还我司，我司即同意按《万联中心租赁合同》约定的条款与贵司解除合同为避免给我司或贵司造成更大的损失，请贵司及时履行合同义务。”豆爷公司收到《回复函》后没有缴交租金，也没有腾退商铺给万联公司。另查，万联公司工作人员在2019年9月初至11月初通过微信与豆爷公司法定代表人李某军沟通协助办理商铺转让事宜，但豆爷公司一直未能将商铺转让。2019年11月9日，万联公司的工作人员与李某军通话，提及曾经联系李某军，但联系不上，并告知李某军可以联系物业管理处去开锁。此后，万联公司、豆爷公司就租金事宜协商不成，万联公司向一审法院提起诉讼。一审法院受理案件后于2020年2月28日向豆爷公司送达起诉状等法律文书。一审中，万联公司提交由佛山市顺德区万之联置业管理有限公司出具的《情况说明》，佛山市顺德区万之联置业管理有限公司认为“……有相关人员打开其店铺门锁，从该商铺拿东西走，物管中心无法确认相关人员身份，物管多次拨打该商户工作人员电话也无人接听。因此为保障该商户的物品安全，物管中心在该商户原有上锁的门上加了锁，并贴了公告告知商户，如需进铺时到物业管理处咨询并需要租户确认。2019年10月14日、10月22日，物管中心接到该商户人员电话说需要物业协助开门，他们自己店铺的门锁已经打开，需要物业把加上的锁打开，看完后可以锁上，物业就立即到场为该商户开门。其后，该商户没有要求物管中心为其开锁，该商户自己的锁也没有打开，物管中心也无法进入该商铺。”万联公司、豆爷公司确认各自在商铺大门上加锁（万联公司的锁为红色，豆爷公司的锁为黑色），万联公司确认上锁时间为2019年10月上旬。豆爷公司在一审中对万联公司主张的违约金提出调整请求。在第一次庭审结束后，豆爷公司于2020年4月15日向万联公司出具一份《声明》，豆爷公司声明放弃遗留在涉案商铺里的所有物品，由万联公司自行处理。万联公司收悉该《声明》，并确认收回商铺。另查，万联公司与广东广捷律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定广东广捷律师事务所因本案诉讼为万联公司提供法律服务，约定律师费为4000元。一审法院认为，万联公司、豆爷公司签订的《万联中心租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据已发生法律效力的（2019）粤0606民初26204号民事判决书，豆爷公司承租的涉案商铺所在的北国际财富中心（万联中心）于2019年9月11日通气，涉案商铺因豆爷公司未申请开户而尚未通气，故豆爷公司认为因万联公司违约致使涉案商铺未能通气的辩解意见，理由不充分，一审法院不予采纳。关于涉案合同解除及解除时间的确定。豆爷公司在2019年9月10日商铺外张贴《通知》及《公告》表示暂停营业。此后，佛山市顺德区万之联置业管理有限公司以豆爷公司未正常开门营业及有相关人员从商铺取走物品为由于2019年10月上旬在涉案商铺外上锁。豆爷公司于2019年10月30日向万联公司发出《函告》提出解除合同时，此时豆爷公司已连续拖欠2019年9月、10月租金未支付，依双方签订的《万联中心租赁合同》，豆爷公司逾期支付租金超过三十日，万联公司有权解除合同。万联公司在豆爷公司违约行为已经满足解除合同的条件的情况下，并知悉佛山市顺德区万之联置业管理有限公司已为涉案商铺上锁时，可视为万联公司向豆爷公司提出解除合同，故万联公司于2019年11月1日向豆爷公司发出《回复函》时应视为书面通知豆爷公司解除合同，故一审法院确认万联公司、豆爷公司签订的《万联中心租赁合同》自2019年11月1日解除。另外，万联公司、豆爷公司已于2020年4月15日办理了商铺的交付手续，即万联公司实际已收回商铺，故一审法院对万联公司主张由豆爷公司腾空商铺并返还商铺的诉请不再处理。豆爷公司自2019年9月1日起没有依约支付租金，故应向万联公司支付2019年9月1日至解除合同之日即2019年11月1日的租金22140.15元（10888.6元×2个月+10888.6元/30天×1天）。双方签订的《万联中心租赁合同》自2019年11月1日解除后，双方于2020年4月15日办理涉案商铺的交接手续。万联公司、豆爷公司在此期间各自在商铺上锁，万联公司虽通过工作人员及佛山市顺德区万之联置业管理有限公司张贴《公告》的方式告知豆爷公司可联系物业管理处解锁，但其行为仍然妨碍豆爷公司正常、合理地使用商铺及腾退商铺，豆爷公司在此期间也未明确向万联公司提出腾退商铺的请求，豆爷公司对商铺另行加锁也表明不同意依《万联中心租赁合同》中“乙方逾期缴纳费用超过四十五日，甲方有权终止本合同，有权清理搬迁乙方设备，材料等物资离场，收回租赁单位和场地”的约定，由万联公司清空商铺；因此，万联公司、豆爷公司对解除合同之日起至返还商铺之日止期间所发生的占有使用费均有过错，一审法院综合本案案情确定由万联公司、豆爷公司各半负担期间的占有使用费，即豆爷公司应向万联公司支付2019年11月2日至2020年4月15日期间产生的占用费的50%合计29762.18元（10888.6元×4.5个月×50%+10888.6元/30天×29天×50%）。万联公司请求按租金的三倍标准（32665.8元/月）计算解除合同之日起至返还商铺之日止期间的占有使用费的请求，缺乏理据，一审法院不予支持。关于违约金的计算及定金处理的问题。双方在合同中约定“乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期0.1%的滞纳金”及“甲方除有权没收乙方缴纳的保证定金外，还有权按本合同约定追究乙方的违约责任”的内容，均为约定承租方逾期支付租金的违约金计算办法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。万联公司依上述约定主张拖欠的租金按月利率2%计算并没收豆爷公司已支付的定金21777.2元，明显过分高于万联公司的实际损失，因豆爷公司在诉讼中对违约金提出调整请求，一审法院综合考虑涉案合同的履行情况、万联公司的损失情况及豆爷公司的过错程度，根据上述法律规定，一审法院酌定违约金为10000元，即从豆爷公司向万联公司支付的定金21777.2元中的10000元作为违约金归豆爷公司所有。为避免诉累，万联公司应退回的定金余款11777.2元应抵减上述债务，故豆爷公司应向万联公司支付的租金、占有使用费为40125.13元（22140.15元+29762.18元-11777.2元）。关于万联公司主张的律师费。因豆爷公司逾期支付租金构成违约致使万联公司提起本案诉讼，万联公司为此支出的律师费依合同约定应由豆爷公司承担。万联公司主张律师费为4000元，综合案件难易程度、律师工作量及有关的律师费收费标准的规定等因素，万联公司主张的数额合理，一审法院予以支持。豆爷公司有关律师费不合理及不应负担的辩解意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、确认万联公司与豆爷公司于2018年9月30日签订的《万联中心租赁合同》自2019年11月1日解除；二、豆爷公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向万联公司支付租金、占有使用费40125.13元；三、豆爷公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向万联公司支付律师费4000元；四、豆爷公司向万联公司已支付的部分定金10000元作为违约金归万联公司所有；五、驳回万联公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取718.28元，由万联公司负担125.28元，由豆爷公司负担593元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是导致《万联中心租赁合同》解除的责任在哪一方当事人。豆爷公司上诉主张，万联公司于2019年9月24日将涉案商铺上锁，致使豆爷公司无法使用涉案商铺，此举属于万联公司单方主动解除《万联中心租赁合同》的行为，应由其承担相应的违约责任，一审判决豆爷公司承担涉案商铺的租金、占有使用费以及万联公司为本案支出的律师费，明显错误。本院经核查认为，涉案《万联中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依照合同约定行使权利及履行义务。首先，豆爷公司连续两个月未缴租金，违约在先，豆爷公司亦未举证万联公司有违约行为的情形之下，豆爷公司不享有涉案合同约定的解除权；其次，佛山市顺德区万联中心物业管理处系于豆爷公司贴出《通知》《转让公告》并表示从2019年9月10日起暂停营业之后才将涉案商铺上锁，而且从之后双方的沟通过程看，万联公司不仅表示豆爷公司在联系物业管理处后即可解锁涉案商铺，而且配合豆爷公司办理商铺转让的事宜，豆爷公司亦无证据证明万联公司存在阻挠其使用涉案商铺导致合同目的无法实现的行为，故豆爷公司的上诉主张同样不符合我国合同法第九十四条关于合同法定解除权的条件。相反，至2019年10月30日万联公司向豆爷公司发出《函告》之时，基于豆爷公司已连续欠租两个月，万联公司依约享有合同解除权。综上，豆爷公司上诉主张合同解除的责任在于万联公司，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对《万联中心租赁合同》的解除时间认定正确，并在考虑《万联中心租赁合同》的有关约定、双方过错程度等因素后，判令豆爷公司承担相应的租金、占有使用费、违约金以及律师费，该处理得当，本院完全同意并予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。豆爷公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1153.13元，由上诉人佛山市豆爷餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月二十一日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣