上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初13612号原告(反诉被告)：上海天萌果业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈宋银，总经理。委托诉讼代理人：韩苏冬，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱攀峰，上海沪融律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海茸北资产经营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：唐芬，总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。原告上海天萌果业有限公司与被告上海茸北资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。本院依原告申请，依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司、上海求是会计事务所有限公司进行司法鉴定。本案于2020年8月26日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人韩苏冬、朱攀峰及被告的委托诉讼代理人杨生泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海天萌果业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方所签《房屋租赁合同》；2.判令被告支付停产停业损失2,283,519元；3.判令被告支付建筑物、附属物的建安重置费用8,438,516元；4.判令被告支付原告设备搬迁补偿费397,990元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告继续履行原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告停产停业损失2,283,519元；3.判令被告支付原告建筑物、附属物的建安重置费用8,438,516元；4.判令被告支付原告设备搬迁补偿费397,990元。审理中，原告再次变更诉讼请求为：1.确认原、被告就土地部分的租赁合同无效；2.解除原、被告就房屋部分的租赁合同；3.判令被告赔偿原告房屋及添附物、装饰装修损失合计8,486,009元；4.判令被告赔偿原告停产停业损失739,397元；5.判令被告赔偿原告搬迁费397,990元；6.判令被告返还租赁押金200,000元。事实和理由：案外人上海天萌实业有限公司(以下简称“天萌实业”)与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于上海市松江区中山街道明南路XXX号房屋出租给天萌实业使用，房屋租赁面积为3,500平方米，租金基准价为0.45元/平方米/日，2014年至2015年按基准价计算，第三年开始每年租金在上年的基础上逐年递增5%。另有土地面积81.05亩，2014年至2015年按照每年660元/亩支付租金，自2016年5月开始每年每亩递增5%。被告承诺所出租的建筑物为经规划部门批准并验收合格的建筑物，保证对该建筑的使用权及房屋、设施的所有权没有任何争议。合同期限自2014年5月1日至2034年4月30日。同时，双方还约定因被告单方原因造成天萌实业单方不能经营的时间超过两个月，除承担相应的经济赔偿外，天萌实业有权解除合同，被告应赔偿合同解除而使天萌实业遭受的所有经济损失。2018年12月7日，原、被告以及天萌实业签订《补充合同》，三方约定将天萌实业与被告签订的《房屋租赁合同》中的承租人变更为原告，由原告承继天萌实业在《房屋租赁合同》中的权利义务。合同履行过程中，松江区土地主管部门与被告先后向原告发出责令整改及停业通知，告知原告承租使用的土地性质为农田，不得用于其他经营。然而，被告在出租时并未告知原告土地性质和经营限制，在长期明知原告经营业态的情况下，从未提出异议，导致原告进行了大量的投资运营。2016年起，原告为配合被告对租赁场地进行改造，导致原告处于半停业状态。2017年1月，被告在进行河道疏通工程时，对租赁土地上的草坪造成严重破坏，给排水系统全部损坏。由于被告对于租赁场地的整改导致原告无法继续经营，故原告分别于2018年5月3日、2018年8月25日、2018年12月19日、2019年4月8日向被告发函，对相关损失进行说明并提出相应索赔。被告对原告的相关损失表示认可，并于2018年9月21日在《关于对的复函》中，提出“会委托专业评估公司对原告的损失进行评估，力求实事求是，合情合理”，“待评估报告出具后，我公司会上报街道相关职能部门，在集体讨论决定后，给予你单位适当经济补偿”。被告委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对原告租赁建筑物、附属物的建安重置价格、设备物品的搬迁补偿费进行了评估。但截至起诉之日，被告尚未对原告进行任何补偿。原告认为，原告租赁土地性质为农田，故涉及土地部分的租赁合同应属无效。被告作为专业的国有资产管理公司并未在合同签名时明确告知土地性质和使用限制，在多年的合同履行过程中明知原告经营业态，也从未告知并加以限制，对合同无效存在重大过错，应对原告的损失承担全部赔偿责任。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：对于原告的第1、2项诉讼请求，请求法院依法判决。对于原告的第3项诉讼请求，被告认为原告主张的装饰装修工程费用损失，应当按照5-8年计算折旧，而非按照评估报告中载明的租赁期限进行折旧。合同解除或终止后，原告应当移栽绿化，故不同意赔偿原告相应绿化工程费用损失。对于原告的第4项诉讼请求，被告认为司法鉴定意见中并未区分哪部分系房屋租赁产生，哪部分系土地租赁产生。房屋租赁合同解除与土地租赁合同无效的处理后果是不相同的。原告应当知道土地被相关国土部门认定为违法用地后是不能经营的，原告未采取措施防止损失扩大，仍支出水电、人员工资等，扩大损失应由原告自行承担。对于原告的第5项诉讼请求，被告不同意予以赔偿，因如若被告已经赔偿原告的装修等费用，就无须赔偿搬迁费。且原告主张的搬迁费金额无依据。对于原告的第6项诉讼请求，同意返还押金。同时，被告提起反诉请求如下：1.判令原告支付2018年4月30日之前欠付的租金1,640,119元；2.判令原告支付2019年5月1日起至实际返还租赁物之日止的租金或占有使用费，按照每年763,785.23元计算；3.判令原告返还位于本区明南路XXX号房屋(面积为3,500平方米)以及81.05亩土地；4.判令原告赔偿拆违及土地复垦费用683,647元；5.判令原告移植树木或承担移植费用。审理中，被告变更第1项反诉请求为：判令原告支付2018年4月30日之前欠付的租金912,704元。事实和理由：被告认为，擅自改变房屋及土地用途责任在于原告。原告欠付租金违反了合同约定，且原告将农田作为高尔夫球场使用，应当承担相应土地复垦责任。原告针对被告的反诉辩称：对于被告的第1、2项反诉请求，原告已付清2016年12月31日之前的租金，2017年1月1日之后的租金未付是因为原告于2016年年中收到了相关行政部门以及被告发送的停工停业通知，原告无法正常经营，有权拒付租金。2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金，因被告承诺给原告赔偿，原告才向被告予以支付的。原告未能及时返还房屋和土地是因为本案司法鉴定需要。即便原告未返还，被告也不可能再将房屋和农用地另行出租，故不存在损失。对被告主张的租金和使用费标准不予认可，因租赁物本身的用途问题导致原告无法正常经营，原告不应再按照合同约定标准支付租金和占有使用费。2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金，虽然，原告已付清，但请求法院酌情确定租金和使用费标准后，统一计算在原告的已付款范围内。对于被告的第3项反诉请求，原告同意向被告返还房屋和土地，希望被告予以配合。对于被告的第4项反诉请求，被告主张的拆违和土地复垦费用不应由原告承担，因被告交付给原告的租赁标的物中是包括车棚和道路的，车棚和道路被拆除的费用应由被告自行承担。在出租给原告之前，被告在租赁土地上种植花卉，而非用作耕种。原告按照合同约定在土地上种植绿化，不需要承担相应土地复垦费用。对于被告的第5项反诉请求，因合同并非自然到期终止，故原告不应承担树木移栽责任。经本院审理查明认定事实如下：位于本区明南路XXX号XXX幢房屋于2012年9月13日登记在被告名下，使用权取得方式为划拨，用途为瞻仰景观休闲用地，建筑面积为3,480.16平方米，宗地面积为3154平方米。2011年5月11日，被告作为出租方、甲方与案外人天萌实业作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定：“1、甲方出租给乙方的房屋，坐落在上海市松江区中山街道明南路**，该房屋租赁面积为3,500㎡，土地使用面积72.87亩”。2、甲方租给乙方使用的建筑物，为经规划部门批准并验收合格的建筑物，建筑物内供水、供电、地坪、建筑物外墙、道路等为现状。所有配套相关的土建、设备及消防、水电、照明均按原有设计图纸验收合格。3、甲方向乙方保证对该建筑的使用权及房屋与设施的所有权没有任何争议”；合同第二条第1款约定：“乙方如需对房屋进行再次装修并改变房屋结构的，必须经过甲方同意，方可实施”；合同第三条第3款约定：“除非甲乙双方按本合同约定提前终止合同，本合同租赁期限从合同签订之日起计算，期限为20年，自2011年5月1日至2031年4月30日止”；合同第四条约定：“1、乙方租赁的房屋面积为3500㎡，乙方以0.45元/平方米/日为基准价承租该房屋，在租赁期间第一年为免租期，第二年租金按基准价减半计算；第三年至第五年按基准价计算；第六年(即2016年)开始每年租金在上年的基础上逐年递增5%计算，直至合同终止。2、土地使用面积72.87亩，自2011年起至2015年，乙方每年按人民币660/亩支付租金(租金单价按照乙方与松江农业经济园区原签订的协议)，自2016年开始每年每亩租金递增5%(按上年每亩租金为基础)，直至合同终止。每年房屋及土地使用费详见附表《明南路XXX号房屋及土地使用年租赁费明细表》。3、经双方协商，乙方按年度向甲方支付租金，先付后用，即每年4月20日前足额缴纳下年度的全年租金”；合同第五条第1款约定：“甲方为控制周边社会环境、整体形象、乙方租金及其他费用的支付、乙方违约情形的出现等设立押金，押金金额为人民币20万元(大写：贰拾万元整)，由乙方在物业交付前两周内支付给甲方。本合同到期，如未产生乙方违约责任或拖欠费用，则甲方将押金不计利息归还乙方”；合同第十条第2款约定：“乙方在返还租赁物时，应当经甲方验收确认该租赁物处于正常状态，符合返还条件的，双方办理书面交接手续”；合同第十条第3款约定：“如乙方未按规定在约定时间返还的，租赁物内的任何物品均视为乙方已经放弃，甲方有权单方面予以处置，由此造成的损失，甲方均不承担赔偿责任”。合同另对其他相关事项进行了约定。合同附件一《明南路XXX号房屋及土地使用年租赁费明细表》中对租赁期限20内年的租金标准均进行了明确约定，其中2016年5月至2017年4月，房屋和土地年租金合计654,117.66元。2017年5月至2018年4月，房屋和土地年租金合计686,823.54元。2018年5月至2019年4月，房屋和土地年租金合计721,164.72元。2019年5月至2020年4月，房屋和土地年租金合计757,222.96元。2020年5月至2021年4月，房屋和土地年租金合计795,084.10元。合同附件二《房屋租赁移交清单》，载明投资单位为被告的项目包括：房屋3,500平方米、72.87亩(四至界限)、空调、视频监控、供电、供水、室外照明、土建消防系统、道路、停车场。投资单位为天萌实业的为：室内装潢、室外绿化。案外人天萌实业在上述租赁标的物内经营高尔夫俱乐部。2014年3月4日，案外人陈宋银签字确认案外人天萌实业向被告承租的区域范围面积为81.05亩。2015年9月25日，上海市松江区规划和土地管理局向松江区中山街道办事处发出《关于按规定用途使用国有建设用地的函》，载明“……经查，2009年7月，上海茸北资产经营有限公司以划拨形式取得松江区中山街XXX委会原苗圃2队土地，项目位于中山街道明南路XXX号，占地面积5,324.9平方米，批准用途为：绿化管理用房。现该地块实际使用人为上海天萌高尔夫俱乐部，土地用途为高尔夫练习场。该建设项目不仅违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，而且违背了自2004年始，国家针对高尔夫球场建设下达的10个禁令。现要求你处责令上海茸北资产经营有限公司收回上述地块，严格按照按土地划拨要求完成整改工作，恢复批准用途，妥善使用该设施。特此函告，请予函复”。2016年5月9日，被告向案外人天萌实业发出《天萌高尔夫练习场停业告知书》，责令天萌实业停止高尔夫练习场经营活动，恢复土地及房屋批准用途。2018年8月8日，被告向案外人天萌实业发出《关于上海天萌实业有限公司租金催款的函》，载明：“贵公司向我公司所租赁的位于明南路XXX号土地，截止至2018年8月8日，贵公司租金付款至2016年12月31日。根据《租赁合同》，贵公司2017年至2019年4月30日共需支付租金1,640,119元(土地租金139,623元，房屋租金1,500,496元)。考虑到2017年蒋家浜断头河整治施工过程中对贵公司经营造成了影响，因此经公司研究决定减免5个月租金(即2017年6月-10月)，合计减免房屋租金264,083元，土地租金24,573元。故贵公司总应支付租金1,351,462元……故特此函告贵公司于2018年8月15日前将租金款项交予我公司……”。2018年8月14日，案外人天萌实业向被告支付房屋和土地租金合计727,415元。2018年8月25日，案外人天萌实业向被告发出《情况反应函》，载明“……贵公司函件中提到要在2018年8月28日对本公司租赁贵公司的场地上的部分路面和车棚进行拆除。本公司建议暂缓该部分的拆除。因该场地是本公司向贵公司现状租赁过来，原先为贵公司建设，如现在拆除，必然影响其他场地的使用，存在损失补偿问题……”。2018年9月11日，上海市松江区规划和土地管理局向上海市松江区人民政府中山街道办事处发出松规土﹝2018﹞373号《责令消除违法用地告知函》，载明“2018年9月11日，我局在巡查中发现上海天萌实业发展有限公司在松江区中山街道明南路XXX号存在违法占地行为。经核查，该公司擅自在耕地上建设高尔夫俱乐部管理用房及场地设施，占用耕地面积约100亩，所占土地利用总体规划为集建区外基本农田。该公司的行为违反了……属于违法占地行为。我局已于2018年9月11日依法对该单位下发松规土执﹝2018﹞15032号《责令停止土地违法行为通知书》，责令其立即停止土地违法行为。现要求你处立即收回上述地块土地使用权，清除非法占用土地上的建筑，恢复土地原状。请你处严格按照国家相关要求，落实相应整改措施，切实做到农地农用。特此函告，请即复函”。同日，上海市松江区规划和土地管理局向案外人天萌实业发出﹝2018﹞15032号《责令停止土地违法行为通知书》，责令其停止土地违法行为。2018年9月21日，被告向案外人天萌实业发出复函，载明“……此次黑色路面开挖及拆除雨棚等整改内容是根据国土资源部检查函，对基本农田用地改变性质等问题进行整改。开挖整改区域对贵公司生产经营造成一定影响，因此贵公司提出相应赔偿。现就该问题，我公司复函如下：一、贵公司提出的具体赔偿金额，我公司会委托专业评估公司进行评估，力求实事求是，合情合理。二、待评估报告出具后，我公司会上报街道相关职能部门，在集体讨论决定后，给予你单位适当经济补偿。特此函复！附：松规土(2018)373号关于《责令消除违法用地告知函》松规土执(2018)15032号责令停止土地违法行为通知书”。2018年9月29日，被告向案外人天萌实业发出《告知书》，载明“根据国土资源部检查函，贵司租赁我公司位于明南路XXX号大楼所属物业的北侧约5.49亩土地属永久基本农田，现为黑色路面，且有2处违规车篷搭建。经规土局中山所现场核实，应恢复可耕作状态。现定于2018年9月30日开始实施拆除作业，施工工期约30天。由此带来的不变敬请谅解”。2018年12月7日，被告作为甲方，案外人天萌实业作为乙方，原告作为丙方，三方签订《补充合同》，约定将甲乙方签订的位于中山街道明南路XXX号的《房屋租赁合同》合同租赁主体变更为丙方，由丙方继续履行甲、乙双方于2014年5月1日签订的租赁合同的权利与义务。2018年12月20日，被告与案外人天萌实业共同在《关于天萌高尔夫练习场停业告知书》中盖章确认，该告知书载明因位于明南路XXX号大楼所属物业的南侧土地属基本农田，不可作为高尔夫练习场。据此，从2018年12月23日起停止高尔夫练习场经营活动，请各位会员知悉并相互告知、积极配合，同时会做好相关清退工作。被告于2019年8月26日收到原告民事起诉状副本。审理中，原告提供落款日期为2018年5月3日向被告发送的函件一份，载明“自2016年1月起至2016年12月接到上海茸北资产经营有限公司停业整顿后，我公司已处于半停业状态，二楼全程以及一楼大半经营项目全部停止。同年12月16日又接到贵公司终止土地租赁协议的通知，我司根据贵公司要求已补偿清退大部分合作单位。2017年1月又接通知河道疏通工程，场地草坪破坏严重，给排水系统全部损坏，目前仍未修复。故此我公司不能承担2017年1月至2018年4月30日期间的租金。且修复给排水工程和部分草坪损坏由贵公司负责”。被告不认可收到该函件。原告提供上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的《估价结果一览表》，载明估价时点为2017年6月8日，房屋金额为440,833元，装修金额为1,911,435元，附属设施金额为2,863,496元，绿化苗木金额为3,222,752元，物品搬迁费为397,990元。原告以此证明其搬迁费损失可依据该份评估报告予以确认。被告称，当时为与原告进行协商，确实曾委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具该《估价结果一览表》，但并非正式的评估报告，不可作为本案的定案依据。审理中，被告提供《街道拆除工程施工合同》(工程要求为平整场地、封堵墙面、种植农作物)、《上海市建设工程竣工结算价确认单》、付款凭证一组，证明被告于2018年12月拆除了原告经营的高尔夫练习场上的设施设备，为此支付683,647元。原告认为，该费用不应由原告承担，而是因为被告未能及时告知土地性质导致，责任由被告自行承担。2020年7月23日，原告表示同意将房屋及土地返还给被告，但被告要求原告移栽树木后方可同意接收种植有绿化部分的土地。审理中，本院依照原告申请，依法委托上海求是会计师事务所有限公司对原告在2017年1月1日至2019年8月5日期间发生的费用支出进行司法审计。上海求是会计师事务所有限公司出具沪求﹝2020﹞司专鉴字第6号专项鉴定报告，确认原告或者案外人天萌实业在2017年1月1日至2020年4月30日期间，支付的水费为48,902元、电费为284,428.49元、电话费为25,907.9元、人员支出(包括员工工资、社保及公积金)为380,160.2元。原、被告对该司法鉴定意见金额本身均无异议。本院依照原告申请，依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对位于本区明南路XXX号院内房屋装饰装修工程、安装工程以及绿化工程造价进行司法鉴定。上海正弘建设工程顾问有限公司出具司法鉴定意见书，确认装饰装修工程造价为4,322,966.83元、安装工程造价为483,531.89元、绿化工程造价为3,679,510.32元。按照租赁年限折旧，装饰装修工程及安装工程的折旧率为70.22%。装饰装修工程除了道路部分都是添附在房屋内的，安装工程均添附在房屋内，绿化工程是室外的，但是绿化工程随着时间推移价值会上涨，故不考虑折旧问题。原告对该司法鉴定意见无异议，被告对该司法鉴定意见金额本身无无异议，但是认为折旧应当按照5年至8年时间计算。以上事实，由上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《关于按规定用途使用国有建设用地的函》、《天萌高尔夫练习场停业告知书》、《关于上海天萌实业有限公司租金催款的函》、《情况反应函》、《责令消除违法用地告知函》、《责令停止土地违法行为通知书》、复函、《告知书》、《补充合同》、《关于天萌高尔夫练习场停业告知书》、司法鉴定意见及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的租赁标的物分为两块，其一为位于本区明南路XXX号房屋，其二为房屋南侧土地。因房屋具有合法产权证，故双方就房屋形成的房屋租赁合同关系应属有效。因租赁标的土地性质属于农田，且部分属于基本农田，但原、被告约定为非农用途，故原、被告之间关于土地形成的租赁合同关系应属无效。然，原告在租赁房屋内经营高尔夫俱乐部，高尔夫练习场系其为实现经营目的必须配备的，土地部分的租赁合同无效将导致整个租赁合同无法继续履行。且因产权证登记的房屋用途为瞻仰景观休闲，原告用于经营高尔夫俱乐部显然与登记用途不符，已被相关行政部门责令停业，故原告主张解除房屋部分的租赁合同，于法有据，本院予以支持。被告作为房屋和土地的出租人，应当明知房屋的用途和土地的性质，故应当对合同的无效和解除均负有主要责任。原告作为承租人，未积极审查租赁物的合法性，对合同的无效和解除均负有次要责任。虽然，原告确实存在逾期支付相关租金的行为，但是被告在本案诉讼之前，从未以原告逾期支付租金为由主张解除合同，反而在原告逾期支付租金情况出现之后，承诺原告予以补偿。故被告以原告逾期支付租金为由主张行使合同解除权，本院不予采信。关于房屋部分的租赁合同解除时间，以本案中原告第一次主张合同解除通知到达被告之日，即2019年8月26日。对于原告主张的装饰装修工程、安装工程以及绿化工程损失8,486,009元，本院认为，就装饰装修和安装工程造价合计4,806,498.72元(4,322,966.83元+483,531.89元)而言，虽然道路部分系添附在室外的，但总体来说，绝大多数装饰装修及安装工程均添附在房屋内。由于房屋部分的租赁合同系有效，故司法鉴定意见中的折旧率70.22%符合合同解除后装修残值的计算方式。被告主张按照5年至8年期间计算折旧，于法无据，本院不予采信。被告应当就装修、安装工程残值部分承担70%的赔偿责任，即2,362,586.38元。就绿化工程3,679,510.32元而言，虽然租赁土地的性质为农田，但是被告对于案外人天萌实业承租土地的用途为经营高尔夫俱乐部应为明知，被告并未提供任何证据证明其在租赁合同履行过程中对案外人天萌实业的经营业态提出异议，也未提供任何证据证明其对案外人天萌实业种植绿化等提出异议，故现合同解除、无效，导致原告无法继续按照约定用途使用房屋和土地，无法继续享有绿化工程价值，被告应按照过错比例予以赔偿。故被告应赔偿原告绿化工程2,575,657.22元。对于原告主张的停产停业损失739,397元，本院不予支持。关于土地部分的租赁合同无效必然将导致原告无法实际经营，原告应当及时停止营业减少损失，原告没有及时停止营业而产生的水、电、电话、人员工资支出，均应由原告自行承担。对于原告主张的搬迁费397,990元，本院认为，原、被告双方约定的租赁期限至2031年方才届满，因被告的主要过错导致合同部分解除、部分无效，故本院可予支持原告合理的搬迁费用。虽然，原告在本案中并未通过申请司法鉴定方式确定搬迁费金额，但是其主张的397,990元系以被告在本案诉讼之前单方委托评估的搬迁费作为依据，金额尚属合理，被告应按照过错比例承担278,593元。对于原告主张的返还押金200,000元，系合同解除、无效后的必然后果，本院予以支持。对于被告的反诉请求，本院认为，第一，本院于2020年7月23日组织原、被告双方谈话时，原告表示同意将房屋和土地交付给被告，但被告却表示因绿化未移栽故不同意接收该部分土地，因被告在本案诉讼前、合同履行过程中从未对原告种植绿化提出异议，故应视为被告同意原告种植绿化。在被告对合同解除、无效承担主要过错的情况下，无权要求原告移栽绿化，亦无权在原告未能移栽绿化的情况下拒绝接收房屋。据此，本院认为相应的房屋和土地占有使用费仅能计算至2020年7月23日。第二，根据原、被告共同盖章确认的《关于天萌高尔夫练习场停业告知书》，原告已于2018年12月23日停止经营活动。后续又因本案司法鉴定需要，原告未能及时返还房屋和土地，故2018年12月23日之后的租金和使用费，不宜再按照约定的标准计算。第三，根据被告发出的《关于上海天萌实业有限公司租金催款的函》，被告已免除了案外人天萌实业5个月的租金，该意思表示已到达案外人天萌实业，发生了债务免除的法律效果。综上，原告应支付被告截至2018年12月22日止的租金和使用费合计363,977元，根据本案的实际情况即房屋用途、土地性质以及当事人的过错程度与收益，本院酌情确定原告还应再支付被告2018年12月23日至2020年7月23日止的租金和使用费合计350,000元。上述两项租金及占有使用费合计713,977元。鉴于原告已明确表示被告可随时收回房屋和土地，被告在本院释明后仍然拒绝履行接收义务，却反诉主张原告返还房屋和土地，存在自相矛盾，不利后果由被告自行承担，故对于被告要求原告返还房屋和土地的反诉请求，本院不予支持。鉴于被告在本案诉讼之前从未对原告使用租赁房屋和土地的用途提出异议，视为被告同意原告的使用用途。既如此，被告按照有关行政部门的要求进行整改，且在整改前并未就费用问题向原告主张权利，故此，对于被告主张的拆违及土地复垦费用本院不予支持。如上所述，对于被告主张的原告移栽树木之反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海天萌果业有限公司与被告(反诉原告)上海茸北资产经营有限公司就位于上海市松江区明南路XXX号南侧81.05亩土地形成的租赁合同关系无效；二、确认原告(反诉被告)上海天萌果业有限公司与被告(反诉原告)上海茸北资产经营有限公司就位于上海市松江区明南路XXX号房屋形成的房屋租赁合同关系于2019年8月26日解除；三、被告(反诉原告)上海茸北资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海天萌果业有限公司房屋装饰装修、安装费用损失2,362,586.38元；四、被告(反诉原告)上海茸北资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海天萌果业有限公司绿化损失2,575,657.22元；五、被告(反诉原告)上海茸北资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海天萌果业有限公司搬迁费损失278,593元；六、被告(反诉原告)上海茸北资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海天萌果业有限公司押金200,000元；七、原告(反诉被告)上海天萌果业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海茸北资产经营有限公司房屋、土地之租金及占有使用费合计713,977元；八、驳回原告(反诉被告)上海天萌果业有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海茸北资产经营有限公司的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费88,520元，反诉案件受理费13,753元，鉴定费248,547元，合计诉讼费350,820元，由原告(反诉被告)上海天萌果业有限公司负担142,861元(已付)，由被告(反诉原告)上海茸北资产经营有限公司负担207,959元(已付13,753元，余款194,206元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  蒋秋云二〇二〇年十月九日书 记 员  王泽宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。