广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2990号 上诉人（原审原告）：鹿寨县碧桂园房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区鹿寨县鹿寨镇兴鹿路**，统一社会信用代码：91450223MA5KBFB64D。 法定代表人：谢伟洲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈俊，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：韦柳宇，女，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：吴某，女，1987年9月26日出生，仫佬族，住广西壮族自治区鹿寨县。 上诉人鹿寨县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人吴某商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2020）桂0223民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：一、撤销原审判决第四项判决，并支持上诉人一审中的诉讼请求，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金160125.3元，抵扣相关费用后，上诉人只需返还11780.5元给被上诉人；二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：一审法院对事实认定不清，对法律适用错误。一、一审判决没有对上诉人与被上诉人双方签订的买卖合同及附件的违约金条款进行确认，事实认定不清。根据上诉人与被上诉人于2017年12月9日签订的合同编号为2016008220501号的《商品房买卖合同》及附件（简称买卖合同），买卖合同附件五补充协议第十三条约定，若出卖人（上诉人）因承担保证责任需将买受人（被上诉人）欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，上诉人可选择解除合同。上诉人选择解除合同的，上诉人代被上诉人向贷款银行支付的贷款本金部分视为被上诉人欠上诉人的房价款，利息、银行实现债权费用及上诉人已经承担费用等视为被上诉人欠上诉人的债务，被上诉人应按商品房总价款的15%支付违约金给上诉人。买卖合同及附件是上诉人与被上诉人双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，未违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，为充分体现当事人意思自治原则，双方违约责任的认定应适用双方约定的违约金条款。涉案商品房出售给被上诉人时本身为样板房,该商品房本身的特殊性，上诉人收回重新出售该商品房，因被上诉人使用必定存在一定折旧损失，因此再出售前需要整改翻新，必然造成上诉人的损失，该损失是由被上诉人的违约行为给上诉人造成的，理应由被上诉人对上诉人进行赔偿。买卖合同所约定的违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、税费、处理违约时间所耗费的资源（人力、财力）等综合要素所造成的损失，收取违约金上诉人无须举证具体损失。而在一审过程中被上诉人没有对违约金过高进行任何举证的情况下，一审法院也没有对上诉人与被上诉人双方签订的买卖合同及附件的违约金条款进行任何确认说明，直接作出大幅调低违约金的判决，违背当事人意思自治原则，实属对事实认定不清。 二、一审判决调低违约金，无法可依，属于适用法律错误。首先，一审判决对违约金调整幅度过大，实际上等同于对被上诉人作为违约方的放纵。就被上诉人的过错程度而言，其明知应当在借款合同约定期限内按时支付按揭贷款给贷款银行，被上诉人在多次催告之后仍然拒绝支付，其违约行为明显。对于这样恶意违约、严重违反诚实信用原则的行为，本不应减少违约金，以充分体现惩罚性、维护诚实信用原则，一审判决却反而对违约金调整幅度过大，实属对违约方的放纵，有违公平正义。其次，一审判决就违约金过高的标准与举证责任的分配没有做到合法、公平、公正。一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条"当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少〃，以上诉人未能举证所受损失为由大幅调低违约金,而该司法解释条款的适用前提是在当事人请求减少的适用情形下应由请求减少的一方承担举证责任证明双方已约定的违约金过高。而本案一审中，被上诉人根本就没有对其主张的违约金过高进行任何举证。在此情况下，一审法院却认定守约方没有就违约造成其实际损失进行举证，并因此将违约金大幅度降低，有失偏颇。再者，一审法院按被上诉人已付购房款的30%计算违约金明显违背公平原则。按一审法院的认定，作为违约的一方已付购房款越少，其应承担的违约责任就越小，明显对守约一方不公平。被上诉人未按合同履行支付后续房款义务，一审法院以已付房款计算违约金,无疑将纵容当事人刻意不履行后续支付房款义务，即付款越少违约成本越小，明显有违设置违约金具有惩罚性的目的。 综上，请求二审法院支持上诉人提出的上诉请求。 吴某未参加二审诉讼亦未提交书面答辩。 碧桂园公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除碧桂园公司与吴某签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016008220501）；2.判令吴某于合同解除生效之日起10日内将涉案房屋交还给碧桂园公司；3.判令吴某于合同解除生效之日起10日内协助碧桂园公司办理《商品房买卖合同登记备案》、预告登记以及预抵押登记的注销手续；4.本案的全部诉讼费用由吴某承担。 一审法院审理查明，吴某对碧桂园公司诉称的事实部分无异议，结合碧桂园公司提供的《商品房买卖合同》、《碧桂园物业及资料移交书》《商品房买卖合同备案证明》、《不动产登记证明》、《个人消费贷款及担保合同》、《中国邮政银行个人贷款本息代偿通知书》、银行付款回单及《结清证明》等证据，一审法院认定：2017年12月9日，碧桂园公司与吴某签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2016008220501），合同约定：1、吴某购买碧桂园公司鹿寨县鹿寨镇兴鹿路18号翡翠湾第2幢2单元02层2-201号商品房，总房价款为1067502元，其中854000元采取银行按揭贷款方式支付；2、碧桂园公司因承担保证责任需将吴某欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，碧桂园公司可选择解除合同，合同解除后，碧桂园公司代吴某向贷款银行支付的贷款本金部分视为其欠碧桂园公司的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已经承担费用等视为其欠碧桂园公司的债务，同时应按商品房总价款的15%支付违约金；3、合同解除后，碧桂园公司有权从吴某已经支付的所有款项中扣减其应承担的违约金以及有关费用，不足扣减的，吴某应当支付给碧桂园公司，如商品房已经实际交付的，吴某必须于解除合同之日起10天内将涉案房屋完好交回给碧桂园公司。2018年1月2日，双方以及中国邮政储蓄银行股份有限公司鹿寨县支行（以下简称 邮政银行）签订了《个人消费贷款及担保合同》，吴某向邮政银行借款854000元用于支付购房款，碧桂园公司为其承担连带保证责任，保证的范围为：贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。因吴某未按时偿还借款，邮政银行向法院提起诉讼，碧桂园公司向邮政银行清偿了债务。因吴某的逾期还款行为导致碧桂园公司承担保证责任，已符合买卖合同约定的合同解除条件，因此碧桂园公司诉请解除双方签订的买卖合同。房屋总价款1067502元，扣除碧桂园代偿还的贷款本金836423.42元，碧桂园实际支付给吴某的房价款为231078.58元。碧桂园公司代吴某清偿的贷款利息、实现债权相关费用为59172.78元（包含贷款利息和罚息16026.78元、邮政银行起诉案件的受理费6386元、律师费36760元）。碧桂园公司主张按照买卖合同约定，吴某应当支付给碧桂园公司解除合同的违约金为160125.3元（房屋总价款1067502元×15%），以上2项总计219298.08元。碧桂园公司主张该款项与碧桂园公司实际支付给吴某房价款231078.58元相抵扣之后，剩余11780.5元由碧桂园公司退还给吴某。基于合同约定，吴某必须于解除合同之日起10天内将涉案房屋完整交回给碧桂园公司，并协助碧桂园公司办理相关房屋登记注销手续。 一审法院认为，关于碧桂园公司要求解除与吴某签订的《商品房买卖合同》以及要求吴某将涉案房屋交还碧桂园公司并协助办理相关登记注销手续的诉请，吴某同意，一审法院对此予以支持。吴某以小孩读书需要居住为由请求至2020年8月1日前搬出，该请求无法律依据，一审法院不予支持。吴某应当在本案商品房买卖合同解除之后合理期限内搬出并交还诉争房屋给碧桂园公司，一审法院认定该期限为10日适当。 关于碧桂园公司应返还吴某购房款的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款的规定，本案商品房买卖合同解除后，吴某交还诉争房屋给碧桂园公司，该公司应当将收受的购房款返还给吴某。双方对吴某已支付购房款231078.58元无异议，一审法院对该数额予以确认。根据双方及邮政银行相关合同约定，碧桂园公司主张扣除其已代清偿的贷款利息及实现债权相关费用59172.78元，有证据证明，符合法律规定，一审法院予以支持；对于碧桂园公司主张扣除的违约金数额，吴某认为过高、请求予以减少，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，虽然本案双方合同约定按房屋总价款的15%支付违约金，但结合碧桂园公司对其主张的损失不能举证、鹿寨县当地房价上涨等情况，一审法院认定碧桂园公司主张的违约金过高，应予以减少，一审法院确定本案违约金为吴某已付购房款231078.58元的30%即69323.57元为宜。则碧桂园公司在商品房买卖合同解除后，应当返还吴某购房款为102582.23元（231078.58元-59172.78元-69323.57元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第二款的规定，一审法院判决：一、鹿寨县碧桂园房地产开发有限公司与吴某签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016008220501）于本判决生效之日解除。二、吴某于本判决第一条合同解除之日起10日内搬出鹿寨县鹿寨镇兴鹿路18号翡翠湾第2幢2单元02层2-201号房屋，将该房屋交还给鹿寨县碧桂园房地产开发有限公司。三、吴某于本 判决第一条合同解除之日起10日内协助鹿寨县碧桂园房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同登记备案》、预告登记以及预抵押登记的注销手续。四、鹿寨县碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将吴某已付购房款剩余部分102582.23元返还给吴某。案件受理费14408元，适用简易程序减半收取7204元，由吴某承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，当事人对一审认定事实无异议，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人吴某与上诉人碧桂园公司签订《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，双方当事人应当全面履行合同。被上诉人未能按时归还银行贷款，上诉人作为保证人在承担保证责任后，根据合同约定可选择解除合同并要求被上诉人承担违约责任。一审法院判决解除双方签订的商品房买卖合同，被上诉人搬离涉案房屋并协助上诉人办理《商品房买卖合同登记备案》、预告登记以及预抵押登记的注销手续正确，本院予以维持。关于双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本院认为，违约责任作为财产责任主要在于对守约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。违约金责任的目的在于补偿受害人所遭受的损失，使受害人恢复到合同订立前或合同如约履行时的状态，这决定了赔偿性违约金不可能过分偏离违约所造成的损失。本案中上诉人未能提供充分证据证明其实际损失数额，一审法院已经扣除上 诉人已代清偿的贷款利息及实现债权相关费用59172.78元并考虑被上诉人违约原因、后果以及当地房价上涨等情况，兼顾公平原则、权益对等原则、利益平衡原则，酌情调整违约金为被上诉人已付购房款231078.58元的30%即69323.57元恰当，本院予以维持。 综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2352元（上诉人鹿寨县碧桂园房地产开发有限公司已预交），由上诉人鹿寨县碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 龙  昀 审 判 员 黄 智 文 审 判 员 赵 舒 颖 二〇二〇年十月十日 法官助理 覃 永 慧 代书记员 梁李静荷