贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8785号原告：张永凤，女，汉族，1984年10月22日出生，住贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市乌当区。第三人：贵阳银行股份有限公司高新科技支行，住所，住所地贵阳市白云区白云北路**地块div>负责人：李祖钧，该行行长。委托诉讼代理人：张玉霞，女，汉族，1988年9月7日生，该行员工，住贵阳市观山湖区。原告张永凤诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）、第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行（以下简称贵阳银行高新支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永凤及其委托诉讼代理人杨恩国，被告宏益公司的委托诉讼代理人王莉、李颖萍、第三人贵阳银行高新支行的委托诉讼代理人张玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房首期款494256元、维修基金9842.56元、预告登记费550元、电表开户费122元、违约金105441.28元（以首期款494256元为基数，按银行年利率4%计算，暂计算从2015年1月22日至2020年5月22日，共64个月），并判令被告按上述计算标准向原告支付违约金至全部购房款返还完毕时止；判令被告赔偿原告已支付银行贷款本金及利息354878.23元（暂计算从2015年6月20日至2020年5月20日止，以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；3、解除原告与第三人签订的《商品房按揭借款抵押合同》，并由被告向第三人支付全部剩余贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于贵阳市南明区出售给原告，建筑面积29.12平方米，总价984256元，原告于签订合同当日向被告支付首付款494256元后，于2015年6月12日与第三人签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，贷款490000元，从2015年6月20日至2020年5月20日原告已还本息354878.23元。根据合同第二十二条约定，被告承诺于2017年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。约定日期起180日内，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。因被告至今未给原告办理商品房转移登记手续，根据合同约定，原告于2020年3月16日向被告发出退房通知，但被告在合同约定时间之内未向原告履行退房及退款义务，给原告造成重大经济损失，为维护原告自身合法权益，请求支持原告诉请。被告宏益公司辨称：1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定日期180日后，原告有权退房。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权，而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年6月23日向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持；2、被告虽存在“未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书”的行为，但原告已于2015年5月1日办理接房并将案涉房屋对外出租，并持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交房转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求；3.如果法院仍判决解除双方合同，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告；4、本案所涉房屋维修基金已交至住建部门，如判决解除合同，原告可凭相关票据到住建部门办理退还事宜，被告不承担返还责任。因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被告在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担原告所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的预告登记费、电表开户费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担；5、根据合同附件十二20.2条约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记、预告登记、预抵押登记等注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。第三人贵阳银行高新支行述称：1、原告于2015年6月23日向第三人申请房屋按揭贷款450000元，购买案涉房屋，并签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，同日在相关房产部门办理了预售房登记手续；2、截止至2020年9月10日，原告尚欠贷款本金273068.29元、利息936.62元；3、原告需结清在我行的全部贷款本息后，方能同意解除合同。原告张永凤围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证、被告及第三人工商公示信息报告，拟证明原、被告第三人主体资格适格。被告及无异议；2、《商品房买卖合同》、备案登记表各1份，拟证明原、被告签订的合同合法有效，但该合同系被告提供，系格式合同，合同中违约金部分条款对原告显示公平。被告对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告依照合同约定所取得的解除权已经超过一年除斥期间，解除权已经消灭，无权解除合同。另外案涉房屋已经实际交付给原告，原告已经将房屋对外出租，原告签署合同目的已经实现，被告不存在根本性违约。第三人无异议；3、《借款抵押合同》1份、贵阳银行活期账户明细4张、还款清单1份，拟证明原告与第三人签订的抵押合同真实有效，原告按合同约定已向第三人支付的银行贷款本息及利息。被告对该组证据的真实性无异议，并提出具体还款金额以银行数据为准。第三人对该组证据的真实性无异议，提出截止2020年9月10日，尚欠本金273068.29元，利息936.62元。产生的罚息和利息以结清之日为止；4、收据5份，拟证明原告按合同约定向被告支付商铺首付款494256元、银行按揭款490000元、维修基金9842.56元、电表开户费122元、预告登记费550元。被告对收据的真实性无异议，但认为维修基金交付至住建部门，电表开户费收费主体为贵州宏立城物业服务有限公司第一分公司，该笔费用和预告登记费均是原告购买房屋的成本支出，应该由原告自行承担，如果判令合同解除，被告无须额外承担该几笔费用损失赔偿责任。第三人无异议；5、法律告知函、快递单、快递签收回执单各1份，拟证明原告按合同约定向被告履行了书面退房要求。被告对该组证据的真实性无异议，但提出被告没有收取到该份告知函，投递记录显示是他人代收，即使被告收取到该告知函，原告所享有的解除权也已经消灭，无权解除合同。第三人无异议；6、不动产自助查询结果1份，拟证明涉案房屋没有查封以实现原告要求解除合同目的。被告对该份证据的真实性无异议，但认为该证据仅能证明2020年3月16日涉案房屋没有被查封，同时也证明案涉房屋已经进行预告登记、预抵押登记。第三人无异议。被告宏益房开围绕其主张提交如下证据：1、营业执照副本复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明；拟证明被告诉讼主体资格适格。原告及第三人无异议；2、交房协议、房屋交付验收表各1份、照片1张，拟证明原告已经实际占有案涉房屋实际案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有使用收益的权利。原告对该组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为接收房屋，是被告向原告履行房屋买卖合同的义务，并不能掩盖被告因违约逾期办证而产生的合同解除责任。第三人无异议；3、建设工程竣工验收报告1份，拟证明涉案房屋已经竣工验收，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，可以办证。案涉房屋仅是迟延办证，不存在无法办证情形。原告提出该报告系复印件，真实性不予认可，认为交付房屋是被告向原告履行房屋买卖合同的义务，并不能掩盖被告因违约逾期办证而产生的合同解除责任，故达不到被告证明目的。第三人无异议；4、维修基金发票1份，拟证明维修基金已经缴纳至贵阳市住建部门。原告及第三人无异议；5、微信文章2篇、照片4张，拟证明被告持续积极努力的推进花果园项目权属证书办理工作。原告对文章及照片的真实性不予认可，认为文章及照片不能证明被告没有违约，故达不到被告证明目的。第三人无异议。第三人贵阳银行高新支行围绕其主张提交如下证据：1.通用凭证1份。证明原告2020年9月10日尚欠贷款本金273068.29元，利息936.62元。本息合计274004.91元。原、被告无异议；2、借款抵押合同、借款凭证各1份，拟证明第三人给原告发放贷款490000元用于购房。原、被告无异议。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年1月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：183452），约定：原告购买被告开发建设的本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋3层3号商业用房，建筑面积为29.12平方米，套内建筑面积为14.69平方米，按套计算总房款为984256元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款494256元，余款490000元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，原告向被告支付首期房款494256元及预告登记费550元。2015年6月12日，原告与第三人签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120156120010），于2015年6月15日以贷款方式向被告支付剩余房款490000元。2015年6月19日，原、被告签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2015年5月1日起涉案房屋被告交付给原告。同日，原告向贵州宏立城物业服务有限公司第一分公司缴纳电表开户费122元、维修基金9842.56元，该分公司在向原告出具的代收费收据上注明“此费用为物业公司代收代缴费用”。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告遂起诉来院，提出如前诉请。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2017年12月31日起180日后即2018年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，原、被告于合同中未约定解除权的行使期限，故涉案合同解除权应经被告催告后原告在合理期限不行使，该权利才消灭。被告未对原告进行催告，故对被告除斥期间的抗辩本院不予采纳。综上，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求被告退还购房首期款，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告按年利率4%计算支付违约金的诉请，因原告未提交被告由于预期交付办理商品房转移登记的有关文书，导致不能办理产权转移登记而造成其实际损失的证据。同时，双方所签合同约定“出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息”，故对违约金应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，故原告诉请违约金从支付首期房款之次日起算，本院予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的《商品房按揭借款（抵押）合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本息返还给第三人。关于原告要求被告返还预告登记费550元、电表开户费122元的主张，因该费用依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后该费用应当视为原告的损失，由被告进行赔偿，故对原告的该主张，本院予以支持。关于原告要求被告返还维修基金9842.56元的主张，对此，因该费用被告已交纳至住建部门，不是被告收取，被告不负有退款义务，在原、被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告的该主张，本院不予支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记及预抵押登记的注销手续，本院认为合同解除以后，房屋的返还以及注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告张永凤与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：183452）。二、解除原告张永凤与第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行于2015年6月12日签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120156120010）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告张永凤首期购房款494256元并支付违约金（以购房款494256元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年1月22日起计算至上述款项付清之日止）。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告张永凤预告登记费550元、电表开户费122元。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告张永凤退还其已向第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行归还的贷款本息（以第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行偿还原告张永凤就《商品房按揭借款（抵押）合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以第三人贵阳银行股份有限公司高新科技支行于判决生效当月出具的对账单为准）。七、原告张永凤于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋3层3号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司。八、原告张永凤于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋3层3号房屋的预告登记、预抵押登记及商品房买卖合同备案登记的注销手续。九、驳回原告张永凤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费13450元，减半收取6725元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告张永凤已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告张永凤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十月十七日书记员  谭博文