广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0903民初1056号 原告（反诉被告）：玉林市福绵区金豪杰服装有限公司，住所地：玉林市福绵区樟木镇中村东侧（地块十四）。统一社会信用代码：91450900MA5L24WC9T。 法定代表人：庞世龙。 委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦博，广西三益律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：江勇，男，1982年5月7日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。 委托诉讼代理人：胡博铿，广东盛众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢如孟，广东盛众律师事务所律师。 原告玉林市福绵区金豪杰服装有限公司（以下简称金豪杰公司）与被告江勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，被告江勇于2020年9月14日对原告金豪杰公司的起诉提起反诉。原告金豪杰公司的委托诉讼代理人刘恩明与被告江勇的委托诉讼代理人胡博铿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金豪杰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》和2019年1月19日签订的《补充协议》；2.判令被告搬离租用原告的位于玉林市福绵区樟木镇中村东侧（地块十四）玉林市福绵区金豪杰服装有限公司三楼南面车间；3.判令被告支付原告拖欠的2019年11月、12月份的水电汽等费用合计586202元及自2020年1月1日起按每年80万元计至搬离之日止的租金（计至起诉时止为333333元），以上两项计至起诉时止为919535元；4.判令因被告违约被告支付给原告的押金800000元归原告所有，无需退还被告；5.本案一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2019年1月1日原、被告经协商一致签订的《房屋租赁合同》，后双方又于2019年1月19日签订的《补充协议》。《房屋租赁合同》和《补充协议》约定：被告租用原告位于玉林市福绵区樟木镇中村东侧（地块十四）玉林市福绵区金豪杰服装有限公司三楼南面车间；年租金为80万元，先交租金后使用，租金每半年交一次，需提前20日将下一次的租金一次性交付，超过30天未足额交租原告有权解除合同；被告支付押金80万元给原告，如被告中途违约押金不退等内容。合同签订后被告依约使用承租的车间，但自2020年1月1日起被告拒不支付租金给原告，另者被告拖欠2019年11月、12月份的水电汽等费用合计586202元至今未支付给原告。综上，被告长期拖欠租金未付，已违反双方签订合同的约定，原告有权解除双方签订的合同，被告应搬离租用原告的物业并付清所欠租金、水电汽等费用，被告至今仍拒不搬出租用的物业，为此原告特提起诉讼，望判如所请。 江勇答辩称：一、江勇没有违约，系金豪杰公司违约在先，在出租涉案场地给江勇前就无法保障江勇正常的生产经营，导致江勇根本无法经营。首先，金豪杰公司所有的位于樟木工业园园区14号地金豪杰服装厂三楼车间一直在经营及开办染厂，2019年1月1日及1月19日，江勇与金豪杰公司分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，承接了原承租人罗成红的案涉租赁物，并一直经营染厂。其次，金豪杰公司一直收取管理废水、染厂设备的费用及工作，由其建设废水收集池、处理池，收取废水、水蒸汽、租金等费用。再次，江勇只是个人主体，整个工业园区内都知道，也已经是行业惯例，房东作为出租方必须有相关的环保资质及批文，否则作为租客也不可能冒如此大的经营风险进行承租，更何况该收取的污水、废水等费用也已经被收取。最后，一直以来，金豪杰公司一直没有解决有关环保资质的问题，在2019年9月6日、2019年11月22日，江勇先后接到玉林市福绵区环境保护局的行政处罚决定书，对江勇进行行政处罚，责令停产，并处罚人民币30000元，江勇此后根本无法正常生产。综上，金豪杰公司并没有履行自身的保障江勇正常经营权及承租权，在承租权一直丧失的情况下，江勇根本谈不上违约，更何况在此前也没有任何的违约行为，而系金豪杰公司违约在先。二、江勇一直都同意解除涉案租赁合同及补充协议，也明确愿意搬离厂区，但是被金豪杰公司阻碍不能够搬离，在2019年12月25日律师函及2019年12月27日的搬离厂区的实际行为可以证明，江勇已经实际合法合理解除了涉案租赁关系。三、金豪杰公司要求继续支付自2020年1月1日起的租金依法应当驳回，没有任何的事实及法律依据。如前所述，涉案租赁厂区已经被环保局罚款并责令停产，违法违规的承租关系及承租经营江勇不可能继续进行。况且，在2019年12月27日，江勇已经用实际行为要求解除租赁关系，并搬离设备，而是金豪杰公司进行阻碍客观上无法搬离，就此江勇也报案处理。此后一直也都没有经营，也没有占用使用金豪杰公司的场地，该场地也没有任何的使用收益价值。而金豪杰公司说设备的占用是其自行控制的行为，其法律结果及责任承担应当由其自行负责，因为其在被环保局责令停产后就应该预测知悉不能继续经营的法律后果，至少在2019年12月27日后其不能继续要求江勇支付任何的租金费用。四、退一万步讲，依据《房屋租赁合同》第七条关于“解除本合同的条件”中第四点，双方自江勇的经营被执法部门查封后，可以解除本合同，双方互不承担损失赔偿责任，故金豪杰公司主张要求继续支付租金、没收押金等赔偿损失的诉求依法不应得到支持。依据《房屋租赁合同》第七条之规定：“在租赁期内，有下列条件之一的，本合同任何一方均有权终止合同，双方互不承担损失赔偿责任。本合同自提出终止发出书面通知之日起即告终止：4.乙方违法经营造成恶劣影响或经相关执法部门查封，甲方有权解除合同”该条款设立的前提系双方均有权终止合同，只要有出现了执法部门查封的情况，这也符合租赁及经营的契约精神及目的，故此，就此的解除合同双方也不承担任何的损失赔偿责任，也即其提出要求继续支付租金的损失以及没收押金的违约后果都不能得到支持。五、法律必须是公平公正的，本案中从承租人多年的承租经营，兢兢业业地经营行为分析，其本人文化水平较低、法律意识非常淡薄，仅仅是为生产经营，该生产经营的投入、建设、设备等均已经花费了巨大的财力、物力，然殊不知被环保部门的查封导致了如此巨大的损失，而金豪杰公司也一直说服江勇可以解决该事宜，但一直没有解决，搬离也无法搬离的情况下又反过来继续恶意诉讼，企图获取更多的经济利益，没收押金等，故此，从公平公正、诚实信用的原则出发，金豪杰公司之诉求根本不能得到支持，否则会让租赁行业出租人的强势地位更加得到扩张，无法保护承租的合法权益。 江勇向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉人与被反诉人于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》及2019年1月19日签订的《补充协议》已经合法解除；2.判令被反诉人立即返还反诉人之机器设备，并协助配合反诉人搬离机器设备；3.判令被反诉人立即返还反诉人押金人民币80万元；4.本案所有的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：樟木工业园园区内承租多家工厂开办染厂，金豪杰公司所有的位于樟木工业园园区14号地金豪杰服装厂三楼车间也一直在经营及开办染厂，2019年1月1日及1月19日，江勇与金豪杰公司分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，承接了原承租人罗成红的案涉租赁物，并一直经营染厂，由金豪杰公司建设废水收集池、处理池，收取废水、水蒸汽、租金等费用。江勇一直都是正常经营，也没有任何拖欠金豪杰公司之租金等费用。然在2019年9月6日，玉林市福绵区环境保护局到涉案租赁厂进行检查，发现涉案租赁厂区并未取得建设项目环保验收批复手续，并于此日向江勇发送责令改正环境违法行为决定书，责令江勇立即停止生产。后江勇非常愤怒，找金豪杰公司要求解决该问题，金豪杰公司一直说有办法解决环评、验收等问题，由其进行处理，让江勇不用担心，正常经营。后在2019年11月22日，江勇又接到玉林市福绵区环境保护局的行政处罚决定书，对江勇进行行政处罚，责令停产，并罚款人民币30000元，江勇此后根本无法正常生产，该问题也一直没有得到解决。2019年12月25日，江勇向金豪杰公司发送律师函，要求三天内解决相关问题，否则视为解除涉案房屋租赁。在依然没有得到解决后江勇即到案涉租赁物搬离相应机器设备，金豪杰公司不予准许后江勇就此也进行了报案。鉴于此，江勇认为：首先，金豪杰公司作为出租人，应当保证承租人的承租权利。江勇承租金豪杰公司场地用于开办经营染厂，金豪杰公司一直系知悉并完善江勇经营的一切设备设施，收取江勇的各项所需费用，系在保障江勇的正常经营及承租权。然现因环保局的该处罚决定，直接导致江勇根本无法继续开办染厂，必须依法停业，故金豪杰公司现已不能保障江勇的承租权利；其次，江勇一直是以个人作为主体，挂靠在金豪杰公司名下，金豪杰公司所作一切出租行为包括办理相关的环保证件乃金豪杰公司的义务，江勇作为个人根本无法也不可能办理相关的环保证件，然直至今日，金豪杰公司仍未办妥相关的环保证件；再次，江勇遭受罚款及停产，导致江勇货物无法按时交付，货款无法追回，已然造成重大的经济损失；最后，江勇已经依法解除了案涉租赁合同且已经以实际行动进行搬离，但被金豪杰公司阻止，故江勇完全没有恶意占用金豪杰公司之场地，也完全没有继续经营，其要求停止经营后的租金或占用费用完全没有任何法律依据，相反金豪杰公司恶意侵占江勇之机器设备及押金，于法不据，依法应予返还，故江勇特诉此状，望判如所请。 金豪杰公司对江勇的反诉答辩称：一、我方仅仅是出租房屋及物业，双方的合同约定办理经营许可审批和环保的有关手续都是江勇办理的，我方没有办理的义务，本案中江勇没有办理相关手续，明显违反了合同约定，只要江勇办理相关手续，合同是完全能够履行的，江勇是违约的一方；二、本案的合同至今没有解除，法律约定，只有守约方有权解除合同，违约方没有权解除合同，本案中，我方是守约方没有解除合同，江勇是违约方自认为解除合同，在法律上是不能够解除合同的；三、江勇主张的解除合同及报警材料我方有异议，不能证实其曾经提出过解除合同，不能证实江勇曾为本案的合同履进行过报警；依据现有的材料，我方不认可反诉状里面所写的事实；四、80万押金，因为江勇在本案中实施了违约行为，没有按合同的约定履行，那么押金应该归我方所有，综合我方的对反诉的答辩意见，要求驳回江勇的反诉请求。 经审理查明：金豪杰公司成立于2017年3月23日，法定代表人为庞世龙，经营范围为服装加工销售；对服装水洗项目的投资。 2019年1月1日,金豪杰公司(甲方)与江勇(乙方)签订一份《房屋租赁合同》,合同约定金豪杰公司将其樟木工业园园区14号地金豪杰服装厂三楼南面甲乙双方约定位置租给江勇作为生产经营使用,租赁期限自2019年1月1日至2024年12月31日,每年租金为800000元,付款方式按每半年度交付租金一次，江勇需提前20日将下一次租金以现金或汇款方式一次性交付给金豪杰公司，合同签订当日，江勇向金豪杰公司支付人民币800000作为押金,该合同还约定双方权利与义务：“1.租赁期内，乙方应保证经营的合法性，按照国家的法律法规开展经营活动，按时间向甲方缴纳租金、燃气、水电费及其他相关费用和向有关部门缴交相关税费。…3.甲方只提供物业的出租，对乙方经营该物业所产生的法律、经济，员工工资及财产人身安全和治安、消防等责任问题不负责任，不干涉乙方正常的经营管理，不参与分享乙方的经营收益，但在经营过程中，甲方有合理监督权。”“第七条解除本合同的条件在租赁期内，有下列条件之一的，本合同一方均有权终止合同，双方互不承担损失赔偿责任。本合同自提出终止发出书面通知之日起即告终止：1.因合同规定的不可抗力因素导致一方无法继续履行本合同的。甲、乙任何一方应在一个月内向对方书面通报理由，并提供有关确切证据。2，该物业的土地使用权（或部分）依法被政府提前收回而导致无法经营和该物业因城市建设需要依法被政府征用或拆迁而导致无法经营的。3、乙方超过30天未足额交租或乙方违背本合同内容任一条款的，甲方有权解除合同，且押金不予退回。4.乙方违法经营造成恶劣影响或经相关执法部门查封，甲方有权解除本合同。第八条违约责任1、合同生效后，任何一方不按照本合同约定的各项条款内容履行的，均视为违约，按《合同法》规定，应承担一切违约赔偿责任。2、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该物业的，甲方负责赔偿乙方押金。3、租赁期间，非本合同规定的情况乙方擅自解除本合同，则甲方有权收回该物业，乙方在租赁物业上的投入装修及设备全归甲方所有，乙方的押金捌拾万元不退。”2019年1月19日，金豪杰公司(甲方)与江勇(乙方)签订一份《补充协议》一份，约定：“1.乙方承租本厂三楼一事,由于市场的不景气,由乙方自动提出,退还三楼北面给甲方自行使用(双方指定位置为界),因此由原来的年租金壹佰壹拾伍万元(￥115万元)变为年租金捌拾万元(￥80万元)……”。上述合同签订后,江勇使用案涉厂房进行染线生产，但未办理营业执照。2019年全年租金,江勇已付清。 2019年9月6日,玉林市福绵区环境保护局至江勇案涉厂房处现场检查,查明其车间建设项目未办理有环境影响评价审批手续，未取得建设项目环保验收批复手续；车间未按照规定开展环境风险评估，未制定突发水污染事故应急预案，现场检查时其三楼车间的生产废水经排污管道流入沉砂池，由于落差水量过大激起大量的白色泡沫，有生产废水（伴随着泡沫）从沉砂池溢出流入到雨水管网向外排放，其发生上述突发环境污染事件后未及时采取应急措施处置突发事件，也未及时报告玉林市（福绵）中滔产业园区管理处和当地环境保护行政主管部门。同月7日,该局作出[2019]21号玉林市福绵区环境保护局责令改正环境违法行为决定书,责令江勇立即停止建设、停止生产，在未取得建设项目有关环保手续前不得开工建设、生产经营；立即利用抽水泵将渗漏出的废水重新抽回收集池。2019年11月22日,玉林市福绵区环境保护局向江勇发出福环罚[2019]8号行政处罚决定书,责令停产整治；处以人民币30000元的罚款。江勇于2020年12月底才停产，期间产生11月、12月份的水电汽费共计586202元未向金豪杰公司缴纳。江勇停产后,案涉厂房内的一切设施、设备未搬离占用至今。江勇以金豪杰公司未取得建设项目环保验收批复手续，保障其合法生产为由拒绝支付2020年1月1日起的租金，金豪杰公司催讨未果，遂诉至法院。 以上事实有《房屋租金合同》《补充协议》、玉林市福绵区金豪杰服装有限公司三楼欠水电汽费及各项费用一览表、《调查询问笔录》玉林市环境保护局玉环项管[2018]48号批复、福环决[2019]21号玉林市福绵区环境保护局责令改正环境违法行为决定书、福环罚[2019]8号玉林市福绵区环境保护局行政处罚决定书以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，关于合同解除的问题。金豪杰公司与江勇签订的《厂房租赁合同书》及《补充协议书》是双方真实意思表示,且没有违反法律的强制规定,是合法、有效的合同。金豪杰公司依约将厂房交由江勇使用,江勇应按照合同约定支付租金。江勇拖欠2020年1月至10月的租金,金豪杰公司以口头催交的方式多次向江勇追讨租金未果,金豪杰公司依照租赁合同第七条第3点的约定,有权单方解除租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”,金豪杰公司解除合同的行为符合上述规定,江勇反诉至法院要求解除双方之间的租赁合同及补充协议书。双方在庭审时一致同意解除租赁合同,但就合同解除时间点存在争议。江勇认为涉案房屋因金豪杰公司未取得建设项目环保验收批复手续导致其被环保部门处罚而合同目的无法实现,但双方租赁合同未约定若因涉案房屋环保问题导致环保部门处罚的责任方归于金豪杰公司;再者,双方租赁合同亦明确约定金豪杰公司只提供物业出租，江勇应按政府有关商业经营规定办理相关独立经营手续，解决好环境卫生和治安、消防等有关社会问题，并承担相关的一切费用。此外，江勇也只是被玉林市福绵区环保局责令停产整治以及罚款。综上,江勇以上述理由主张2019年12月25日已经解除了与金豪杰公司的租赁合同理由不成立。合同解除后,江勇理应将承租的房屋腾空并交付给金豪杰公司,故金豪杰公司要求其腾退交还房屋的诉讼请求,本院予以支持。 关于江勇拖欠租金的问题。江勇与金豪杰公司的租赁合同终止后,江勇仍应承担支付租金的违约责任。江勇在2020年1月至今仍实际占用厂房,并未移交给金豪杰公司,故应按照合同约定的租金标准支付占用期间的租金。江勇拖欠2020年1月至10月的租金,拖欠租金为666660元(66666元/月×10个月),双方的租赁合同终止后,江勇应向金豪杰公司支付租金666660元。江勇辩称双方的租赁合同已于2019年12月25日终止，没有产生租金与本院查明的事实不符,本院对江勇的答辩意见不予采纳。 关于押金如何处理的问题。根据租赁合同第七条第3款“乙方超过30天未足额交租金或乙方违背本合同内容任一条款的，甲方有权解除合同，且押金不予退回”的约定,江勇逾期支付租金已超30天,所以金豪杰公司主张押金800000元按房屋租赁合同约定不予返还,本院予以支持。 关于金豪杰公司要求江勇支付2019年11月、12月份的水电汽费586202元的诉讼请求,金豪杰公司提供了相应的证据证明,本院予以采信。江勇认为金豪杰公司主张的2019年11月、12月份的水电汽费的数额有误,但并没有提供相应的证据加以证实,其见解本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）玉林市福绵区金豪杰服装有限公司与被告（反诉原告）江勇2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》及2019年1月19日签订的《补充协议》于2020年10月31日解除； 二、被告（反诉原告）江勇在本判决生效之日起30日内将其承租的玉林市福绵区金豪杰服装有限公司的房屋返还给原告（反诉被告）玉林市福绵区金豪杰服装有限公司； 三、被告（反诉原告）江勇向原告（反诉被告）玉林市福绵区金豪杰服装有限公司支付2020年1月至10月拖欠的租金人民币666660元； 四、被告（反诉原告）江勇向原告（反诉被告）玉林市福绵区金豪杰服装有限公司支付2019年11月、12月份的水电汽费人民币586202元； 五、原告（反诉被告）玉林市福绵区金豪杰服装有限公司不需归还被告（反诉原告）江勇支付的租房押金人民币800000元； 六、驳回被告（反诉原告）江勇的反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本诉案件受理20276元，减半收取计10138元，反诉案件受理费11800元，减半收取计5900元，共计16038元，由被告（反诉原告）江勇负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  陈伟华 二〇二〇年十月三十一日 书记员  粟源秀