福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1188号 上诉人（原审被告）：福鼎盛大房地产开发有限公司，住所地福鼎市桐城御景园**楼**店面**（送达确认地址同上）。 法定代表人：王瑞祥，总经理。 委托诉讼代理人:杨蓉，福建宁仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：连正星，男，1985年10月12日出生，汉族，住福鼎市。 被上诉人（原审原告）：王宝圆，女，1986年9月10日出生，汉族，住福鼎市。 共同委托诉讼代理人：潘文耀，福建秉坚律师事务所律师。 上诉人福鼎盛大房地产开发有限公司（以下简称“盛大公司”）因与被上诉人连正星、王宝圆商品房预售合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院(2020)闽0982民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛大公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人并未逾期交房，系被上诉人自身原因，拖延接收房屋，上诉人无须承担违约责任。首先，案涉房屋在被上诉人付清全部购房款前已符合交房条件，被上诉人自身受到住房公积金管理中心发出的贷款发放短信，且置业顾问也多次电话、微信通知被上诉人交房。被上诉人知悉贷款发放但未前往办理交房手续，系其怠于行使自身权利导致拖延交房，无权主张逾期交房违约金。其次，讼争买卖合同合法有效。根据该合同附件十一第二条约定，无论上诉人是否通知交房，只要案涉房屋在被上诉人付清购房款是具备交房条件，被上诉人就应当自行前往售楼部办理交房手续。更何况，置业顾问已多次电话、微信方式通知交房，视为发出交房通知书补充形式。上诉人已经履行通知交房义务，2018年11月27日发出书面通知，系在多次通知交房无果后，被上诉人要求上诉人必须寄送交房通知才肯前往办理交房手续，并非上诉人对其应当主动前往办理交房手续的否认。二、退一步说，上诉人工作人员已于2018年10月17日微信通知交房，即使依照一审法院观点，逾期交房违约金应计算至2018年10月17日，而非11月27日。 连正星、王宝圆答辩称：一、上诉人未在合同约定的时间内完成涉案房屋的竣工验收备案证明，未出示房屋测绘报告，无法证明涉案房屋符合约定的交付条件，对上诉人来说，本身即属违约。二、不能以合同约定的方式免除上诉人的交房通知义务。首先，上诉人的合同目的是出售商品房，主要合同义务是交付符合约定和法律规定的商品房，房屋达到交付条件后通知房屋买受人，是上诉人交付商品房义务的必要组成部分，该项义务不能通过合同约定的方式免除。其次，上诉人作为商品房的建设方，是房屋有无建造完成、是否验收合格、是否达到交房条件的第一责任主体，其应当按照合同约定提供符合合同约定和法律规定交房条件的房屋并书面通知买受人房屋交接时间及房屋交接中注意事项，买受人只有在收到上诉人的书面通知时才能够确认房屋交接时间。房屋达到交付条件后，通知买受人，并不会增加上诉人的负担。若由买受人承担了解房屋何时符合交房条件及交接注意事项的义务，显然是增加买受人的负担。最后，如上第一项答辩意见所述，上诉人迟至2018年7月3日才取得涉案商品房所在楼盘的竣工验收备案表。即使买受人在2018年6月30日前付清购房款，并按照涉案合同补充协议第二条第1项的约定，前往上诉人处办理交房手续，上诉人也无法交付符合约定的房屋。买受人不可能天天向上诉人了解涉案房屋何时办理完测绘和竣工验收备案，房屋供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络何时达到交付使用条件，小区的绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房何时达到竣工验收合格的证明文件。故以合同约定方式免除上诉人的交房通知义务对买受人显失公平。将交房时间、地点、地点以及交房需要注意的事项以书面形式通知二答辩人是上诉人不可免除的义务上诉人违约交房的事实清楚，证据确实充分，应当承担违约责任。上诉人迟至2018年11月27日才向二答辩人发出交房通知，已超出合同约定的交房时间。上诉人应当按照合同第十二条之约定，向答辩人支付违约金。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，结果适当。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 连正星、王宝圆向一审法院起诉请求：判决被告立即向二原告支付逾期交房违约金41734元以及自2018年12月11日起按年利率6%计至款项付清之日止的利息。 一审法院认定事实：原告连正星、王宝圆与被告盛大公司于2018年4月20日签订一份商品房买卖合同，约定二原告向被告购买坐落于福鼎市的商品房；总价款为852856元；二原告应于签订该合同前支付首期购房款262856元，余款590000元向银行申请贷款支付；被告应在2018年6月30日前向二原告交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，被告应在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达二原告，二原告未收到交付通知书的，以该合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；逾期在60日之内交房的，被告应按总价款的日万分之二向二原告支付违约金；逾期交房超过60日，二原告要求继续履行合同的，被告应按总价款的日万分之三向二原告支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。在该合同的补充协议中双方约定该商品房的交付时间为2018年6月30日之前，在该商品房达到交付条件的情况下，被告可以（但无义务）发出交房通知书，二原告应按交房通知书记载的交房日期办理房屋交接手续；被告未发交房通知书，二原告应在合同约定的最后交房时间前往被告售楼处办理房屋交接手续；房屋交付时，二原告应当付清全部购房款，否则被告有权拒绝交付该商品房，直至二原告履行完毕全部义务，被告无需承担任何违约责任。二原告在上述合同签订前已支付给被告首付款262856元，之后于2018年8月13日支付给被告购房款260000元、于2018年9月18日付清剩余购房款330000元。经被告于2018年6月25日的申请，2018年7月3日建设工程主管部门对包括案涉商品房在内的工程进行竣工验收备案。2018年11月27日，被告向二原告发出商品房交付通知书，要求二原告于2018年12月10日到被告处办理案涉商品房交接手续，2018年12月7日原、被告双方办理了案涉商品房交接手续。因竣工实测面积与预测面积存在差异，案涉商品房实际总价款交房时确定为853456元。 一审法院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。虽然案涉合同约定的交房期限为2018年6月30日，但合同同时约定房屋交付时，二原告应当付清全部购房款，否则被告有权拒绝交房，事实上二原告直至2018年9月18日才付清全部购房款，因此约定的交房期限届满时，交房条件并未成就，不能以合同约定的交房时间来判断是否逾期交房。二原告于2018年9月18日付清全部购房款后，案涉商品房已具备交房条件，被告本应及时通知二原告进行交房，但被告于2018年11月27日才向二原告发出交房通知书，已逾期通知70天，应认定被告逾期交房70天。被告逾期交房已超出60日，根据合同约定，被告应按总购房款853456元的日万分之三计付违约金，即违约金为17922.5元。二原告主张逾期交房时间为163日，与事实不符，应予以调整。二原告要求被告对逾期交房违约金再计付利息的主张，缺乏依据，不予采纳，该部分请求不予支持。合同约定案涉商品房在2018年6月30日之前达到交付条件的，被告如果没有通知交房，二原告也应在合同约定的最后交房时间前往被告售楼处办理房屋交接手续，但案涉商品房在合同约定的最后交房时间并未达到交付条件，无法在约定的时间履行交房手续；并且被告在房屋具备交付条件后事实上也向二原告发出交房通知；因此被告关于二原告应主动前往被告处办理房屋交接手续的主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决： 一、被告福鼎盛大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告连正星、王宝圆违约金17922.5元； 二、驳回原告连正星、王宝圆的其他诉讼请求。 案件受理费932元，减半收取计466元，由二原告共同负担282元、被告负担184元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明，各方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，予以确认。 本案的争议焦点：一审对逾期交房违约金的认定是否正确？本院就此分析认证如下： 本院认为，讼争商品房买卖合同第十一条明确约定了盛大公司具有交房书面通知义务，该合同第二十八条还约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，该合同附件十一补充协议第二条“出卖人可以（但无义务）发出《交房通知书》”等关于交房的相关约定，不仅与商品房买卖合同内容相冲突且系减轻盛大公司责任并加重被上诉人责任的条款，将盛大公司通知交房义务全部转嫁给被上诉人并免除盛大公司未通知交房所应承担的逾期交房违约责任，该条款作为盛大公司提供的格式条款应为无效。故盛大公司关于其没有交房通知义务的上诉理由不能成立。盛大公司二审提供微信聊天记录复印件，未提供原件核对，被上诉人对该证据真实性亦有异议，本院不予采信。上诉人据此主张其工作人员已于2018年10月17日微信通知交房，缺乏依据，本院不予采信。 综上所述，本院认为，盛大公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费248元，由福鼎盛大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余梓安 审 判 员 易丽容 审 判 员 陈光华 二〇二〇年十月十二日 法官助理 陈玉玲 书 记 员 林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；