甘肃省镇原县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1027民初1816号 原告：刘玲风，住镇原县。 被告：镇原县新万达商业管理有限公司，住所地镇原县佰霖商厦**。 法定代表人：刘刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨锋，男，该公司秘书长兼业务经理。 原告刘玲风与被告镇原县新万达商业管理有限公司（以下简称镇原新万达商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玲风向本院提出诉讼请求：1.要求镇原新万达商业管理公司返还其购买于镇原县佰霖商厦一楼即镇原县中街23号1幢1号商铺1层104室（房产证编号：庆房权证镇原县字第F2015-631号），由其自己负责经营；责令镇原新万达商业管理公司限期腾退强占其的商铺，并尽快协商第三者商户终止经营，做好善后工作；同时公开在镇原县新万达公司全体业主大会上向其承认错误，赔礼道歉；2.案件受理费由镇原新万达商业管理公司负担。事实与理由：2014年1月，镇原县佰霖商厦一至五楼（包括地下负一负二层），经当时的开发商庆阳市恒泰房地产开发有限责任公司推荐和协商，各商铺所有者同意签订委托经营管理合同，将各自商铺的使用管理权整体交由原镇原县佰霖商业运营管理有限责任公司（俗称天悦城、简称佰霖公司）经理赵军进行规模性的商业经营，负责该商城其后五年时间的运营管理，约定佰霖公司每年12月31日之前向商铺投资者（约150户）返还并付清下一年度的租费，租费支付标准按首年约定的金额，之后每年在前一年基础上递增10%，不得拖欠。合同履行至2016年底，佰霖公司未能按合同约定给付2017年的租费，且天悦城经营每况愈下，运行处于停滞状态，合同履行无望，各商铺所有者遂上访和诉讼，要求解除合同。2016年11月至2017年6月20日间其任镇原新万达商业管理公司业委会成员，集体诉讼后将佰霖商业楼的经营权收回。其经甘肃省镇原县人民法院调解[（2017）甘1027民初731号民事调解书]，解除与佰霖公司的房屋租赁合同，其他商铺所有者与其情况类似。此后，由于没有第三方运营团队接手管理，由刘刚牵头，其他商铺代表参加，报经主管机关批准，成立佰霖商贸楼业主委员会（以下简称业委会），并登记注册了镇原新万达商业管理公司作为管理主体，从事招商运营和经营管理工作。2017年3月8日，所有业主授权业委会班子进行招商管理的全权委托书，其虽然签字，但仅同意将商场收回来。2017年7月3日的授权书由刘新霞代签，其不知情开会时仅到会90几人。2017年7月20日召开了一次业委会，将其从业委会成员中除名吸纳安东平为业委会成员，镇原新万达商业管理公司开始招商，大概到2017年11月，商场开张，分租金，其起初要求分层经营就一直没有收租金。鉴于和业委会运营中理念有巨大分歧，一层16名业主（刘刚等4名业委会组成者除外）中的12名业主，根据当时的混乱情势，于2017年8月2日联名签名并捺指印，向业委会和其他商铺所有者发出“佰霖商贸楼一层业主分层独立经营决议告知书”，正式表明一层12名业主自我管理经营的态度和决心。但业委会对此告知书不但置若罔闻，还安排第三方商户迅速进驻占用，进行长期经营活动。2018年1月，业委会张小平将其卡拿去把2018年租金共计20000余元打入其卡中，扣除10%的业委会管理费。期间，一层各业主多次找刘刚交涉，表达和陈述反对意见，均无结果，但又不能干涉第三方商户的经营活动，导致该事被拖延了三年有余，而镇原新万达商业管理公司每年给付商铺所有者的租费一年不如一年，随意性很大，无法与大行大市相比较，众业主不满已久。2018年至2019年，其再未提出交回自己的商铺，2019年1月，镇原新万达商业管理公司会计刘波将2019年的租金20200元打入其卡中，扣除了10%的管理费及200元买鞋消费卡；2020年1月扣除了20%的管理费，给其卡中打了12000元为半年的租金，疫情期间商场一直没有开门。据此，其从未与镇原新万达商业管理公司签订过任何商铺租赁合同，也没有对佰霖商贸楼业主委员会或者刘刚本人做过商铺委托经营管理的授权，镇原新万达商业管理公司未经业主同意强行占有并安排第三方进驻经营，每年只给付所有者很少的租费于法无据，其持有的房产证上有图纸，商铺建筑面积是30.18平方米（包括公摊面积17%）其也清楚商铺位置，商铺可以分割开。 镇原新万达商业管理公司辩称，请求驳回刘玲风的诉讼请求，事实与理由：一、本案的租赁关系不属于其公司承担权限的范畴，应该由所有业主及业主委员会承担，其公司受商铺所有业主（业委会）授权，只承担委托管理经营。2017年3月8日，所有业主授权镇原县佰霖商业楼业委会班子进行招商管理的全权委托书，办理事项：全权代表佰霖商厦租金收缴及终止委托与赵军的委托经营合同相关事宜，刘玲风在上面签字确认。2017年5月18日，镇原县人民政府责令由法院牵头六部门成立工作组协助147名业主起诉原承包商赵军收回商场，由业主成立了“镇原县佰霖商业楼业委员会”，授权管理商场。由于业委会不具备法人资格，无法在银行开设公用账户，工商银行、111医药馆等要求商户必须有法人承担的对公账户，同时也为了保证资金安全，业委会决定成立“镇原县新万达商业管理有限公司”进行合同签订、资金往来支出，方便商场管理，不具有其他权利。2017年7月1日，镇原县佰霖商业楼业委员会发出公约1份及管理条例，约定原天悦城改名为新万达购物中心，有144名业主签字确认。2017年7月3日的授权书，主要内容为“经佰霖商业楼第12次业委会讨论，由七名业委会成员通知负责招商，启动运营”，上面有刘玲风本人及一楼的8名商户（业委会成员占2名）签字。2017年8月12日各业主的授权委托书，由127名业主签字确认成立了佰霖商业楼业主委员会，业委会是代各业主行使权利的机构，特授权委托业委会成员招商，经营管理并全权代表各层业主处理新万达购物中心的相关事宜。成立的佰霖业主委员会在镇原县房管局备案登记，与镇原新万达商业管理公司为两个牌子一套管理人员，成立目的是租金安全及对外签订合同。按照各业主整体出租的意向，业委会成员代表佰霖商业楼一至五层147名业主对外招商，分别支付了刘玲风等147名业主2018、2019、2020年的摊位租金，现在案涉的刘玲风等18户一楼业主的摊位已出租经营鞋城，期限为2017年1月1日至2022年10月30日，现在整个商城已经整体出租给商户，无法单户分割。二、其公司不是本案适格被告，只能作为第三人参与诉讼。纵观本案，刘玲风向法院提供的事由不具有法律依据；三、刘玲风主张签订合同一事，没有依据，公约和授权书都是和业委会的事宜，与本公司无关；四、刘玲风主张的强行占用，与事实不符，将地皮分割出来，无法实现，开发商当时只是给各业主发放了房产证，并未确定具体位置，且开发商一楼面积为1500平方米，现给租户租出去的是900多平方米，其他面积均为公摊面积。因此，涉及刘玲风地皮的合同是刘玲风与佰霖公司业主委员会并非与镇原新万达商业管理公司签订的，刘玲风起诉的主体不适格，请求法院依法驳回刘玲风所有不合理的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对无异议的证据已依法予以确认，刘玲风对镇原新万达商业管理公司提交的授权委托书（2017年7月3日）、与温州鞋城补充协议复印件有异议，认为授权委托书的签名不是本人所签，由刘新霞代签；补充协议上的租期告知其为三年但协议上为五年。经审查，授权委托书虽非刘玲风签名，但刘玲风知晓授权委托书内容，视为刘玲风对授权委托书的认可，鞋城租期为3年刘玲风未提交相关证据加以证实，因此，对授权委托书及补充协议依法予以确认。据此认定事实如下：2014至2016年，镇原县佰霖商厦由原镇原县佰霖商业运营管理有限责任公司（俗称天悦城、简称佰霖公司）经营不善，处于停滞状态，由刘刚牵头报经主管机关批准成立了佰霖商贸楼业主委员会（以下简称业委会），并注册登记了镇原新万达商业管理公司作为管理主体，从事招商运营和经营管理工作。2017年3月8日，包括刘玲风在内的部分业主签署全权委托书，授权业委会全体成员为代理人，全权代表佰霖商厦租金收缴及终止与赵军的委托经营合同相关事宜。2017年7月1日，业委会出具公约一份，载明：“为了使大家的商场尽快恢复营业，原‘天悦城’更名为‘新万达购物中心’，启动招商程序，并制定如下公约，请大家共同遵守：一、按照‘风险共担，利益共享’的原则，只要把商铺都租出去商场运用正常了，按照认购价款（参照之前反租价格）的比例分配租金。二、商场是一个整体，要统一管理，统一规划，统一招商，统一分配租金，不可各自为政；三、为了商场尽快开业，每层业主积极作为，人人参与招商。四、每年度召开业主代表大会，商讨相关事宜。以上几点，如果没有意见，请签字确认，备案存档，请遵照执行”，该公约有144户业主签名（不含刘玲风）。2017年7月3日，业委会讨论决定推举张小萍、刘刚、安东平、杨锋、刘博、贺素珍、白小娟七名同志为新万达购物中心运营管理团队，由包括刘玲风在内的部分业主在该授权书上签名，刘玲风退出业委会。2017年8月2日，刘玲风及其他13名业委会发出《佰霖商贸楼一层业主分层独立经营决议告知书》决议告知书“1.一层的招商工作由一层业主自行组织实施，不再受现有业委会的领导和管理；2.一层的招商、经营管理和其他楼层剥离；3.一层的招商按照现有招商方案中的经营范围（黄金首饰、玉器珠宝、名表、通讯设施、化妆品、品牌鞋等）招商；4.一层将按商场经营惯例缴纳物业费、暖气费、安检费、消防费、水电费等应缴费用；5.涉及一楼独立经营改造各种设施所产生费用由一楼全体业主承担；6.位于一层的门庭公用设施和公用通道与其他楼层共同，互惠互利，将不受任何影响和改变。以上决议自2017年8月2日起执行。特此公告”。2017年9月8日，业委会注册成立镇原新万达商业管理公司，经营范围为：商业管理、物业管理、房屋租赁、员工培训、广告服务。2017年7月20日，镇原县新万达商业管理公司开始招商，同年11月份商场开张。2017年10月15日，业委会与刘记林温州鞋城签订《镇原县佰霖商业楼商铺租赁管理合同》约定将商业楼一层B区面积为439.36平方米的商铺出租，租期为5年，每年租赁费为420000元。2017年11月12日，镇原新万达商业管理公司向刘玲风支付2018年租金24930元。2018年11月1日签订补充协议。2019年1月6日，镇原新万达商业管理公司向刘玲风支付2019年租金24731元，2020年2月28日，镇原新万达商业管理公司向刘玲风支付2020年半年期租金11747元。期间，刘玲风与一层其余业主多次向业委会交涉分层出租事宜未果，遂提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点问题是：1.镇原新万达商业管理公司是否为本案的适格被告；2.刘玲风的诉讼请求是否成立。 关于镇原新万达商业管理公司是否为本案的适格被告的问题。镇原新万达商业管理公司是依法成立的法人公司，经营范围为商业管理、物业管理、房屋租赁、员工培训、广告服务。佰霖商厦业主委员会成员与镇原县新万达管理公司为两个牌子一套人马，佰霖商厦业委会对外不承担法律责任，只是业主的内部协商议事机构，刘玲风系佰霖商厦业主，现因商铺租赁方式出现分歧提起诉讼，镇原新万达商业管理公司对外代表业委会及全体业主，因此，镇原新万达商业管理公司是本案的适格被告。 关于刘玲风的诉讼请求是否成立的问题。首先，业委会于2017年7月1日出具的公约，公约载明“商场是一个整体，要统一管理，统一规划，统一招商，统一分配租金，不可各自为政”，决定佰霖商厦实行少数服从多数原则，刘玲风虽未签名，但签名业主数达到多数，所以该公约对所有业主具有约束力；其次，刘玲风与其他13名业主于2017年8月2日向委会发出《佰霖商贸楼一层业主分层独立经营决议告知书》虽表明要进行独立招商，但该决议未经商厦一至五层多数业主同意，对业委会及其他业主不具有约束力，且该13名业主系少数业主，不具有代表性；第三，刘玲风提交的房屋所有权证（庆房权证镇原县第F204-631号）载明房屋坐落镇原县中街23号1幢1号商铺1层104室，建筑面积30.18平方米，套内面积22.05平方米，与其提交的首层平面图载明4号商铺面积24.84平方米均不相符，无法确定商铺的具体面积。本案在开庭时责令刘玲风按时提交一楼所有业主分层分配方案，但提交的一楼分层方案只有一楼部分业主签名，二至五层业主未达成分层经营的一致意见，且2017年7月1日公约约定商铺进行统一管理、统一规划、统一招商、统一分配租金，因此，一层商铺无法单独将刘玲风所有的4号铺面单独分割出来；最后，2018年至2020年按照镇原县新万达商业管理公司的整体出租招商的方案，收取租金后，刘玲风也领取了租金，其虽当庭陈述不同意整体出租招商，但从事实分析，刘玲风接受商铺继续由镇原新万达商业管理公司统一招商；故刘玲风的诉讼请求不成立，依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七条：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会秩序”的规定，虽然刘玲风为146户商铺的产权所有人之一，但该商铺作为佰霖商厦146户商铺的一部分，在包含刘玲风在内的众业主均因原来天悦城经营停止而无法获得收益的情况下，众业主推荐全权代理人通过诉讼的方式统一终止与赵军的租赁合同，进行整体招商出租，刘玲风在行使所有权时，应当受一至五层其他业主权利的限制，鉴于包括刘玲风在内的佰霖商厦一至五层由镇原县新万达商业管理公司整体招商出租，刘玲风在将其商铺收回后不仅不能发挥部分房产的经济效用，而且违背了大多数业主的意向，影响了其他业主的对外出租权，此举不仅使其他业主的利益受损，而且会造成社会财富的浪费，不利于社会经济的发展。故依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下： 驳回刘玲风的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘玲风负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 长  刘建勋 人民陪审员  路 鹏 人民陪审员  张志琪 二〇二〇年十月十五日 法官 助理  曹 越 书 记 员  包婷芳 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会秩序。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。