贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初3599号原告：万世明，男，1959年8月29日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**，统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：余次继，男，1992年7月8日生，汉族，湖北省咸宁市人，住湖北省咸宁市咸安区。代理权限：特别授权。原告万世明诉被告贵州省华大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万世明、被告贵州省华大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余次继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万世明向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告及时履行合同和承诺。即办理商品房买卖合同的网签、备案登记，将房子交给原告。2、请求判决被告对原告作出经济赔偿（9999元）。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2018年1月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币425782元购买被告开发的安顺壹号楼盘6楼18层2号房屋，并口头约定于2018年3月将上述房屋向市住建局进行网签备案，原告于2018年1月28日付清全部购房款，此后被告却以种种借口迟迟未将上述房屋进行备案登记，根据合同约定，被告应于2019年5月8日交付房屋，但被告未按期履行该义务，经原告到住建部门咨询得知，被告未将原告支付的购房款转入住建局监管账户，所以无法网签备案，违反了安顺市2017年9月1日发布的《关于加强房地产市场管理的通告》的第七条：房地产开发企业和各商业银行应积极配合地产主管部门做好预售资金监管工作，要确保预售资金（含一次性付款，分期付款，首付款，银行按揭贷款，公积金按揭贷款）及时进入房地产开发项目的预售资金管理账户，并保证预售款专项用于该项目建设的规定。在原告向被告再次催办网签备案的情况，被告于2018年8月31日书面承诺在2018年11月底前进行网签手续，原告11月底前去要求办理仍遭被告拒绝，时至2019年7月1日被告既也没有为原告办理网签备案手续，也没有交付房屋。于是原告在2019年7月1日向西秀区人民法院对被告提起诉讼，案号（2019）黔0402民初3531号，法院于2019年9月4日开庭审理，庭审中原告得知此房被安顺中院查封。审理结束后，被告承诺在2020年4月30日前对《商品房买卖合同》办理网签备案并交房，于是双方和解，原告撤诉。同时原告于2019年9月8日向安顺市中级人民法院提起执行异议申请，市中院于2019年9月24日听证后下达（2019）黔04执异97号裁定书，中止贵州省安顺市中级人民法院执保65号案件对贵州省安顺市西秀区，不动产登记中心登记房号为6栋1-18-2房的执行。原告本人积极为合同网签备案创造条件，但被告置若罔闻。另外被告将已卖给原告的房子再作抵押，构成权益侵害。综上，被告违规挪用原告房款，将已卖给原告的房子再作抵押，时至今日既没有为原告办理网签备案手续也没有交付房屋，再三违约，严重侵害了原告的合法权益，原告遭受一定经济损失，特向人民法院提出以上诉请。被告贵州省华大房地产开发有限公司答辩:1、原告所购买的房屋，目前尚未竣工验收无法达成交付条件，同时房屋处于查封状态，不具备网签的客观条件；2、原告要求的经济赔偿没有事实基础，双方签订的售房合同并未对此进行约定。故请求驳回原告全部诉请。另外，对于案涉房屋登记的抵押期限届满而未解除抵押是因为被告未清偿完毕抵押权人的债务，被告单方无法办理解押。原告围绕其诉讼请求向本院提交了身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件4张，网签承诺书复印件、撤诉笔录复印件、执行裁定书复印件、查封公告照片打印件、贵州省不动产权利查询结果复印件、贵州省不动产登记查询结果复印件；被告提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件；以及法院依职权调取的“贵州省不动产登记查询结果”等证据在卷佐证，上述证据双方均无异议，并经庭审举证、质证，足以认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月18日，原告万世明与被告贵州省华大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，所购商品房建筑面积87.79平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米4850元，总价款人民币425782元，付款方式为分期付款：买受人于2018年1月18日支付房价款300000元整，剩余部分在一个月之内付清；出卖人应当在2019年5月8日前向买受人交付该商品房。该《商品房买卖合同》第二十二条约定：该商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记；出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起90日内申请登记；出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记；申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交登记申请书、已登记备案的商品房预售合同，由买受人提交申请人的身份证明及其他必要材料。另外，双方在合同中还就逾期交房责任、逾期付款责任、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行了约定。原告在与被告签订《商品房买卖合同》之前于2017年7月10日、11月23日分别向被告支付了住房认筹款5000元、购房定金20000元，后于双方签订合同当日向被告支付购房款300000元，于2018年1月28日支付购房款100782元，前述款项共计人民币425782元。因被告就其与原告签订商品房买卖合同一直未进行网签备案，又未能在约定的交房期限内向原告交付商品房，原告遂提起诉讼。同时查明，原告向被告购买的“华大时代广场棚户区改造项目”一期6栋1单元18层2号于2018年7月6日被查封，查封期限自2018年2月8日至2020年2月7日，抵押权人：中国华融资产管理股份有限公司北京分公司。被告自认原告购买的商品房现尚未竣工验收，未达到交房条件；另外，其还自认案涉房屋不能办理网签备案登记的原因除未将购房款转入住建部门监管账户外，还因为其与案外人的其他纠纷造成其名下包括案涉房屋在内的不动产被查封，故不能办理网签备案登记。另查明，2018年8月31日，被告向原告出具《网签承诺书》，承诺于2018年11月底对原告购买华大安顺壹号6-18-2号房进行网签手续。因被告未在承诺的时限内对涉案房屋的买卖办理网签，原告万世明于2019年7月2日以商品房预售合同纠纷对被告提起诉讼，要求判令原告购买的案涉房屋所有权属于原告所有、要求被告将案涉房屋网签备案到原告名下并将案涉房屋交付给原告以及支付原告违约金，后双方自行达成和解：被告支付了原告从2019年5月8日至2019年12月31日的逾期交房违约金4977元，并就逾期办理网签补偿了原告5023元，后原告撤诉。庭审中，原告陈述其诉请第二项的“经济赔偿”指被告未按承诺的时间办理网签、未将其支付的购房款打入住建局监管账户、以及将其购买的房屋用于抵押以致房屋被查封三项违约应当进行的赔偿，并明确表示该项诉请中的“经济赔偿”不包括逾期交房违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”。商品房预售登记备案制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度，是一种针对房地产开发企业的强制性制度，是开发商必须履行的一种商品房销售行为。被告作为商品房预售人，有义务向相关机关提交与原告签订的《商品房买卖合同》等商品房预售合同备案登记所需的相关资料，将原告购买的房屋进行预售登记。本案涉案房屋因被告与案外人的其他纠纷被查封，登记的抵押期限自2018年2月8日至2020年2月7日，现抵押期限已届满。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款的规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”故，抵押期限届满并不必然导致抵押权消灭；若被告尚未清偿完毕其对抵押权人所负之主债务，抵押权人不提出解封申请，即使抵押期限届满，除非经抵押权人同意，否则被告不能申请解封。登记的抵押期限届满，不动产登记部门在无当事人申请或有充分证据证明抵押权已消灭的情形下，亦不能主动直接注销抵押权登记。抵押权登记未注销，相关行政机关暂不能办理合同登记备案，故对于原告要求被告对其所购房屋进行网签备案登记的请求，本院暂不予支持，待具备办理网签条件时，原告可向被告另行主张。对于原告要求被告交房的诉讼请求，因原告所购买的房屋现尚未竣工验收，未达到交房条件，故对原告的该项诉请，本院暂不予支持，待该房屋达到交房条件时，原告可向被告另行主张。对于原告要求被告对未按承诺的时间办理网签、未将其支付的购房款打入住建局监管账户、以及将其购买的房屋用于抵押以致房屋被查封等三项违约向其作出经济赔偿9999元的诉请：商品房预售登记备案制度实际上是针对房地产开发企业的行政管理措施之一，本案中原、被告双方并未将该行为内容约定为合同义务，被告在原告上一次诉讼中针对逾期办理网签向原告支付的5023元，系被告自愿对原告进行的补偿，并非违约赔偿。被告于2018年8月31日向原告出具的《网签承诺书》中仅明确了于2018年11月底进行网签手续，双方并未对被告在此期限届满后仍未办理网签需承担违约责任进行约定，故对于原告主张被告就未按承诺时间办理网签对其进行经济赔偿的主张，本院不予支持；对于其要求被告就未将其支付的购房款打入住建局监管账户、以及将其购买的房屋用于抵押以致房屋被查封两项违约向其进行经济赔偿的诉请：前者系相关行政职能部门对被告进行行政管理的范畴，后者因案涉房屋尚未产生物权变动至被告名下，被告对原告享有的仍属债权请求权范围，双方在合同中亦未对该两项内容特别约定为被告的合同义务，故对原告的该主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告万世明的诉讼请求。本案受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告万世明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  付蓉二〇二〇年十月二十日法官助理高静书记员姜俊亮