广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2168号上诉人（原审原告）：朱杰豪，男，1979年11月25日出生，汉族，住广东省中山市*************，公民身份号码：442************472。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭振宇，广东德疆律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所地广东省珠海市斗门区***********，统一社会信用代码：914404********9981。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔霖溪，广东正拓律师事务所实习律师。原审第三人：招商银行股份有限公司珠海分行，住所广东省珠海市*********云海酒店东侧一、二、三层，统一社会信用代码：914************264。负责人：夏安英，行长。委托诉讼代理人：罗壮志，广东集大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍号，广东集大成律师事务所实习律师。上诉人朱杰豪因与上诉人珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）、原审第三人招商银行股份有限公司珠海分行（以下简称招商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱杰豪上诉请求：一、变更原审判决第二项，改判德昌公司向朱杰豪返还物业维修基金6085.8元、办证费800元，支付一、二审律师费损失52000元，担保费损失2000元；二、变更原审判决第五项，改判德昌公司支付违约金409851.84元；三、诉讼费用由德昌公司负担。事实和理由：一、朱杰豪支付的办证费800元，是德昌公司违约给朱杰豪造成的损失，为诉讼保全向担保机构支付的担保费2000元，是诉讼保全产生的合理费用，一、二审律师代理费52000元，是朱杰豪主张的合理费用，这些损失均应由德昌公司负担。二、德昌公司逾期90日交付房屋，朱杰豪可以解除合同，德昌公司退还全部购房款并自付款日起按5.35%计算给付利息，并按全部购房款30%支付违约金，应予以支持。依照合同第十一条的约定，德昌公司应承担上述违约责任，该约定有效，法院应当按约定作出判决。一审中，德昌公司对违约金标准未提异议，原审法院不应主动审查及调整约定违约金标准。即使德昌公司一审中提出违约金过高的抗辩，应当就此举证，该公司未举证，故法院不应主动调低违约金标准。2016年12月12日，朱杰豪向德昌公司支付了1359287元购房款，朱杰豪对购房款当然有可预期利益，该利益至少不应低于年利率为24%的民间借贷利率。三、违约金条款是合同主体自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现确定性和效率原则。法院对约定违约金进行调整应审慎、适当。法院至少应以不低于年利率24%标准调整违约金。德昌公司答辩称，对办证费800元，收费主体并非德昌公司，朱杰豪主张德昌公司返还没有事实根据。律师费损失，合同中并未约定如何承担，也不是必然损失。担保费朱杰豪在一审中并未提出，也未举证证实，不属于必然损失。关于德昌公司一审中未对违约金提出异议一事，德昌公司已经在一审诉讼期间提出抗辩，其他答辩意见与德昌公司的上诉意见一致。德昌公司上诉请求：撤销原审判决第一至五项，改判驳回朱杰豪全部诉讼请求，并由朱杰豪承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、案涉商品房在建项目在建设施工过程中，临时增加的管道燃气工程和海绵城市工程项目，两个工程项目的增加必然会导致在建项目工期延长的客观后果。（一）签订商品房买卖合同时德昌公司并未收到住建部门的文件，不知晓增加管道燃气工程的情况。德昌公司在一审庭审中已就斗门区住建局发出的要求增加配套管道燃气工程的文件做出说明，该份文件是德昌公司在立案后收集证据过程中向斗门区住建局处获取的复印件。因为此前斗门区住建局并未直接向建设单位发布和送达该文件，在2017年3至4月期间，德昌公司才收到斗门区住建局的口头通知，此前未曾收到过该文件。德昌公司在与朱杰豪订立合同时不知晓需要加建管道燃气工程，否则亦不会在合同当中约定该项目不包括管道燃气工程。文件落款所属日期并不能视为德昌公司已收取文件或是获知文件内容的时间。德昌公司在本案应诉期间，为举证证明管道燃气工程是政府部门强制要求加建的，所以才向住建局复印该文件。原审法院以文件出具时间视为德昌公司获知文件内容的时间理据不充分。（二）海绵城市项目属珠海市首次试点工程，在此之前包括政府主管部门在内均无以往经验可借鉴，甚至没有专门的部门受理、主管该项业务，建设单位及施工单位更是摸着石头过河。德昌公司提交证据显示，仅仅是海绵城市设计方案审查就历时四个月，而且从设计文件可以看出，该工程施工时小区内的地下管道工程、绿化工程均已完成，海绵城市施工需要将原已施工完的工程重新挖开后再施工，所有建设工程项目的施工还需要确保符合技术规范、安全措施规范等，受诸多方面因素影响工程项目的施工。德昌公司已经是在其举证能力所及范围内最大限度的完成举证，同时为了充分说明两个临时加建项目对在建项目的工期影响，德昌公司还向原审法院申请了工期鉴定的申请，希望通过专业机构对海绵城市项目在案涉在建项目中所需工期或是受影响工期问题做出专业的鉴定。原审法院认为德昌公司未能举证证明两个项目对在建工程施工和工期的影响，又不同意德昌公司的鉴定申请，适用法律错误。二、商品房买卖合同《补充协议二》第十九条第一项约定了“10天”的解除权行使期限，符合《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，合法有效，原审法院认定该约定无效是适用法律错误。（一）合同约定的解除权行使期限合法有效。根据《补充协议二》第十九条第1款的约定及原审法院认定，朱杰豪应在解除买卖合同的条件成立之日即2019年5月1日起10日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃解除买卖合同的权利。法律赋予了当事人约定解除权行使期限的权利，没有对“约定期限”做出任何限制性或强制性规定，10天期限为双方同意接受的期限，对双方有完全的约束力，应当认定有效。确定解除权的行使期限的目的是鼓励交易并维护交易稳定性和可预期性。涉案合同约定10天解除权行使期限是完全符合本宗交易各方根本利益的。涉案《商品房买卖合同》签订的同时，还签订了《按揭贷款合同》、《担保合同》、《物业管理合同》，后面三个合同都是以《商品房买卖合同》的成立为基础，将会在长达一年的时间里，使《按揭贷款合同》和《物业管理合同》的履行都处在一个不确定的状态。这明显不利于维护交易的稳定和平衡发展。双方在合同中事先约定解除权行使期限，可以在短时间内消除各环节交易行为的不确定状态。本案当中约定10天的解除权行使期限，是基于商品房交易的特殊性所做的事先考虑和预防措施。约定10天解除权行使期限，是为防止损失继续扩大，符合减损规则，符合各方利益。之所以约定了10天的解除权行使期限，目的是为促使买受人尽快确定交易行为是否继续履行，如选择解除合同的，则开发商即可收回房屋、退还房款，那么就可杜绝此后房款利息损失、房屋闲置损失、物管费等损失的持续发生和扩大。合同条款只有在违反法律、法规强制性规定的情况下方为无效。本案中“10天解除权行使期限”的约定不存在任何法律规定无效的情形，原审法院认定该约定无效适用法律错误。故应认定朱杰豪未在约定期限内提出解除合同，视为解除权消灭、放弃解除权。三、《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条属于法定解除的适用条款，而本案中朱杰豪主张的是约定解除，因此原审法院在本案中适用该条款属适用法律错误。上述司法解释第十五条规定是法定解除情形下适用，朱杰豪主张的是按约定解除合同，不能适用法定解除情形下的催告期，即约定解除情形下不需催告，只要达到约定条件即可解除，因此经催告后三个月或未经催告一年的解除权行使期限都是针对在法定解除的情形下适用的，朱杰豪主张按约定解除合同依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“达到约定解除条件”行使解除权，且合同已有明确约定“解除权的行使期限为10天”，不能适用一年的解除权行使期限，故因此原审法院援引上述司法解释第十条规定是适用法律错误。四、原审法院对于“格式条款”的认定和适用采取了两种不同的裁判标准，有违公平原则。（一）《商品房买卖合同（预售）》并不是由德昌公司单方制订的，而是由住建部会同工商总局联合制订的通用格式合同。合同第十二条约定：出卖人逾期交房解除合同的，须向买受人按已付房款的5.35%计付利息，同时按房价的30%支付违约金。第十二条亦属合同中的格式条款，德昌公司认为该格式条款内容不但加重了出卖人的违约责任，甚至还是一条违反法律规定的格式条款，应属无效条款。根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释二》第二十八条规定的精神，违约金以弥补实际损失为限，两者不能同时主张。因此，涉案合同第十二条约定的利息及违约金条款违反上述司法解释规定，应属无效条款。朱杰豪答辩称：一、斗门区住建局已于2016年10月12日发出通知，要求尚未竣工的小区建设工程同步配套建设管道燃气设备，否则主体工程不予办理竣工验收备案。案涉《商品房买卖合同（预售）》于2016年11月20日签订。政府规范性文件发出在签订《商品房买卖合同（预售）》之前，作为从事房地产开发的被上诉人，依常理可推知，双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，德昌公司应当知道案涉房屋配套建设管道燃气设备。《商品房买卖合同（预售）》中双方约定于2018年12月30日交房，即德昌公司应于该日前通过消防验收。德昌公司无证据证明海绵项目等因素影响了消防工程的施工，导致消防验收延误至2019年4月30日以后。二、《补充协议二》第十九条第1点的约定，朱杰豪应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同权利。《补充协议二》是德昌公司提供的格式合同，《补充协议二》第十九条第1点属于格式条款，德昌公司没有证据证明其在订立合同时采取合理的方式提请朱杰豪注意，而合同解除是合同当事人的一项重要合同权利，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款以约定不合理的解除权行使期限限制了朱杰豪依法享有的合同解除权，加重了朱杰豪的责任，该条款依法应认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，由于德昌公司没有催告，朱杰豪的解除权期限应为1年，自2019年5月1日至2020年4月20日。朱杰豪于2019年4月24日起诉要求解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，在该期限内。三、德昌公司混淆《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》中关于合同解除权的约定。《商品房买卖合同（预售）》中对朱杰豪合同解除权的期限并没有约定。而《补充协议》中对朱杰豪限制主要权利的10日期限约定属格式条款，依法认定为无效。因此，本案中对解除权期限没有约定，故应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定。四、《商品房买卖合同（预售）》，系为社会公共利益需要，平衡买卖双方当事人利益，由住建部会同工商总局联合制订通用条款。非合同当事人任何一方单方制订的格式合同。该合同主体合格、系当事人真实意思表示、内容约定没有违背法律的禁止性规定。其合同合法有效。德昌公司作为专业的房地产开发商，签订该合同完全清楚明白签订可能带来的所有法律后果。其约定受法律保护，双方理由遵守。德昌公司对违约金没有提出任何口头或书面的抗辩，二审中，德昌公司无权再以此提出抗辩。招商银行述称，招商银行与朱杰豪签订的贷款合同真实有效，无论朱杰豪与德昌公司的房屋买卖合同是否解除，贷款合同都应履行。若判决房屋买卖合同解除，购房款应由德昌公司直接支付给招商银行，优先偿还朱杰豪对招商银行的全部债务。按招商银行与德昌公司签订的担保合同约定，德昌公司应对朱杰豪贷款合同项下的贷款本金及利息、罚息等各项费用承担连带保证责任。朱杰豪向原审法院提出诉讼请求：一、解除《商品房买卖合同（预售）》；二、判令德昌公司返还购房款1359287元、办证费800元、房屋公共维修基金6085.8元；三、判令德昌公司支付违约金409851.84元；四、判令德昌公司支付利息损失164453.05元（以总购房款为基数，按年利率5.35%，自2016年12月12日起至德昌公司全部清偿完毕之日止，现暂计至2019年4月）；五、德昌公司承担本案全部诉讼费用。六、判令德昌公司支付朱杰豪律师费损失52000元。原审法院认定事实：2016年10月1日，朱杰豪与德昌公司签订《商品房认购协议书》，约定朱杰豪自愿认购德昌公司开发的位于珠海市斗门区*******************************，预测建筑面积为67.62平方米，套内面积为54.17平方米，原售总房款为1386886元，折后总房款为1359287元，朱杰豪选择银行按揭付款方式支付房款，朱杰豪签订本认购书之日起7日内支付首期购房款279287元，并于2016年10月7日之前于德昌公司指定地点签订正式《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，购房余款1080000元，朱杰豪须于2016年10月7日前到银行办妥按揭手续。2016年10月13日，德昌公司出具发票确认收到朱杰豪支付的首期款279287元。同日，朱杰豪向珠海市尚安物业管理有限公司支付代办房产证费800元。同日，朱杰豪向德昌公司支付物业维修基金6085.8元，该费用已存入中国建设银行股份有限公司珠海市分行账号为131************099的存折中，单元地址为珠海市斗门区*******************。2016年11月20日，朱杰豪作为买受人与作为出卖人的德昌公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一至六，约定朱杰豪购买德昌公司开发的位于珠海市斗门区*******************，预测建筑面积共67.62平方米，套内建筑面积54.17平方米，商品房总价款为1359287元。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，该商品房的燃气设施在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，特别约定：根据规划设计要求，本项目没有与城市燃气管网连接。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效……变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议二》第八条对买卖合同第十一条（关于交付时间和手续）补充约定，因商品房开发建设属于重大复杂的工程项目，涉及规划设计、建设施工、行政管理等多个部门，程序繁杂且对于施工技术要求较高，因此买受人在本合同约定的交房时间基础上，同意/不同意给出卖人90日宽限期，将交房期限顺延90日，同时基础设施设备交付时间相应顺延至商品房实际交付之日。上述条款“同意”项中有打钩。出卖人除因遭遇不可抗力外，发生以下特殊原因的也可顺延交付期限：因政府部门原因导致验收延误，或受国家及省、市政府新颁布的法律、法规、政策等影响导致延误的；因商品房施工过程中发生恶劣天气（以气象部门发布的台风、黄色暴雨、雷暴预告为准）的；经规划、设计部门审核同意的设计变更而延误工期的。出卖人在发生上述特殊情况后，可据此予以顺延交房期限，但出卖人必须获得相关部门和单位出具的证明文件。其中，规划、设计变更还须取得买受人的同意或履行公示程序，否则不能作为延期交房的事由。以上事由属于公众知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后告知买受人。补充协议二对买卖合同第十二条（逾期交付责任）的补充约定，出卖人在本协议第八条第二款约定的宽限期满后仍未能将该商品房交付买受人的，则自宽限期满的次日起按合同第十二条约定的违约金标准计算违约金。补充协议二第十一条对买卖合同第十四条（关于规划变更）的补充约定，由于政府行政命令、书面要求等直接导致的规划设计变更，出卖人应在变更确立后，于交付前应买受人要求提供书面告示，但不承担违约责任。补充协议二第十九条对买卖合同解除的补充约定，买受人按买卖合同约定有权解除合同的，应在解除买卖合同的条件成立之日起10日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃解除买卖合同的权利。朱杰豪作为借款人、抵押人与招商银行作为贷款人、抵押权人签订《珠海市人个住房公积金组合贷款合同》，约定：朱杰豪因购买案涉房产向招商银行借款1080000元，借款期限336个月；公积金贷款220000元，贷款利率为起息日住房公积金基准利率，商业性贷款880000元，贷款利率以国家公布的贷款年4.9%为基础下浮15%执行，即年利率4.165%，实际执行利率以借款借据为准；还款方式为等额还款，利息逐月计付；朱杰豪愿意以案涉房产的全部权益抵押给招商银行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。2016年12月12日，招商银行向朱杰豪发放了案涉房屋的按揭贷款1080000元并转入了德昌公司的账户。此后，朱杰豪开始向招商银行还款。截至一审法庭辩论终结之日，朱杰豪均按约还款，未发生违约情形。2016年12月16日，案涉房产办理了预购商品房预告登记，预购证号20160153170，预告登记权利人为朱杰豪，预告登记义务人为德昌公司。2017年1月12日，案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2019年4月4日，朱杰豪向德昌公司在《商品房买卖合同（预售）》中填写的通讯地址“珠海市斗门区***********”邮寄《解除商品房买卖合同通知》，通知德昌公司已逾期交房超过90日，自本通知发出之日起解除与德昌公司之间签订的案涉房产的《商品房买卖合同》，并请求德昌公司支付相应款项。德昌盛景花园4-9栋于2014年1月28日取得建筑工程施工许可证，第9栋于2016年9月28日取得商品房预售许可证。2016年10月12日，斗门区住建局发出《关于进一步落实小区配套建设管道燃气设施相关规定的通知》称：对尚未竣工验收的小区建设工程同步配套建设管道燃气设施，并承担投资建设相关费用。对未按规定落实的，主体工程不予办理竣工验收备案。2018年1月2日，德昌公司与茂名建筑集团工业设备安装有限公司珠海分公司签订《德昌盛景7-11栋燃气管道工程施工合同》，约定由茂名建筑集团工业设备安装有限公司珠海分公司为德昌盛景花园第7-11栋安装燃气管道。2019年7月23日，德昌盛景9栋燃气管道工程竣工。2016年11月28日，珠海市人民政府办公室发出《关于加快推进珠海市海绵城市试点区项目建设的若干措施》，要求斗门区成立试点区海绵城市专项工作领导小组，试点区海绵城市设施应与主体工程同时规划设计、同时施工、同时竣工运营使用。2017年8月17日，珠海市住房和城乡规划建设局发出《关于上报海绵城市建设方案审查的通知》，要求包括德昌盛景在内的8个项目的建设单位于2017年8月20日前将海绵城市建设方案上报市海绵办审查。2017年12月12日，德昌公司与珠海市履德工程咨询有限公司签订《德昌盛景项目海绵城市服务咨询合同》，约定由珠海市履德工程咨询有限公司就海绵城市改造工程为德昌公司进行工程设计。2018年1月11日，珠海市海绵城市专项工作领导小组办公室通过德昌公司提交的德昌盛景海绵城市改造工程设计方案。2018年4月，德昌公司与镇江市江泰工程咨询有限公司签订《技术咨询合同》，约定由镇江市江泰工程咨询有限公司承担德昌盛景三期工程海绵城市专项工程的施工技术咨询。2018年4月10日，德昌公司将德昌盛景（低影响开发）施工图交由珠海市斗门区城市建设更新管理办公室审查。2018年4月30日，德昌公司与茂名建筑集团有限公司签订《德昌盛景花园海绵城市专项施工合同》，约定由茂名建筑集团有限公司承担德昌盛景项目海绵城市专项工程的施工，约定总体施工时间不超过2019年5月1日。2017年8月22日，珠海市住房和城乡规划建设局发出《关于启动三级应急响应做好台风“天鸽”防御工作的紧急通知》，因遇强热带风暴“天鸽”，要求建筑工地停止施工。2017年9月21日，珠海市斗门区工程建设安全监督站发出《关于复产申请的复函》，同意德昌盛景花园4-9栋复产。2018年3月8日，德昌公司向珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局作出《情况说明》称：由于德昌盛景花园第6栋第7栋与道路市政工程幸福一路相邻，市政道路施工作业影响了德昌公司项目的车位和围墙的建设，在验收时未能完成围墙及停车位的建设，由于上述原因造成的不满或不稳定因素由德昌公司负责解决。2019年4月30日，珠海市公安消防支队发出《珠海市消防支队关于不再受理消防设计、审核、消防验收、备案抽查等业务的公告》称：根据相关规定及要求，该支队不再受理建设工程消防设计审核、消防验收及备案抽查等审批业务。2019年6月24日，德昌盛景花园8栋、9栋、10栋、11栋、地下室消防验收合格。2019年10月22日，德昌盛景8栋、9栋、地下室竣工验收备案。2019年10月24日，德昌公司在网上通知德昌盛景花园8栋、9栋业主办理交房手续。德昌公司于2019年12月5日向原审法院提交《施工期限鉴定申请书》要求：对德昌盛景花园小区建设项目在施工过程中应政府的要求临时增加的海绵城市工程及管道燃气工程的施工所需要的施工期，以及上述两项工程完工后至在建项目竣工所需要的工期进行鉴定。原审法院认为，朱杰豪、德昌公司之间的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。按照合同约定，朱杰豪依约履行了支付全部房款的义务，德昌公司没有按照合同约定的时间于2018年12月30日前向朱杰豪交付房屋，故朱杰豪要求德昌公司承担相应的违约责任。综合双方及招商银行诉辩意见，本案争议焦点如下：德昌公司抗辩的迟延交房可扣除的天数是否成立；朱杰豪是否享有解除权解除案涉商品房买卖合同；在商品房买卖合同解除的情况下各方责任如何承担。关于德昌公司抗辩的迟延交房可扣除的天数是否成立的问题。德昌公司抗辩的迟延交房可扣除的天数包括了合同约定的90天宽限期以及因不可抗力、政府政令所导致的迟延交房天数。德昌公司要求迟延交房天数扣除合同约定的90天宽限期，朱杰豪没有提出异议，系朱杰豪对其权利的自由处分，原审法院予以扣除。对于德昌公司抗辩其他造成迟延交房的原因包括台风“天鸽”、幸福一路市政工程、管道燃气工程、海绵城市改造工程及消防验收，并据此主张顺延交房时间。原审法院认为：（一）《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。众所周知，台风天鸽是珠海1953年以来遭遇的最强台风，发生时正面袭击斗门区，相比一般台风，对斗门的破坏力异常巨大，无论是德昌公司提供的图片证据，还是政府直至2018年9月21日才同意复工复产，均可以证明台风天鸽所造成的损害极其严重，足以造成案涉合同迟延履行，事实上也的确如此，因此，2017年8月22日至同年9月21日共31天可顺延案涉合同履行期，应当从逾期交房天数中扣除。（二）幸福一路市政工程系在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后施工的，但根据德昌公司出具的《情况说明》，该工程没有涉及案涉第9栋的建设施工，所以德昌公司以该工程影响案涉房屋交付时间的抗辩意见，缺乏理据，原审法院不予采纳。（三）斗门区住建局已于2016年10月12日发出通知，要求尚未竣工的小区建设工程同步配套建设管道燃气设备，否则主体工程不予办理竣工验收备案。而案涉《商品房买卖合同（预售）》系在2016年11月20日签订的，即德昌公司在签订合同当时应当知道案涉房屋需配套建设管道燃气设备，故德昌公司现以政府临时要求建设该工程为由要求延期交房，没有事实与法律依据，原审法院不予采纳。（四）政府推广的海绵项目虽然发生在案涉合同履行期内，但德昌公司提供的证据不足以证明因此需要调整在建工程的施工内容并影响竣工工期，因此，德昌公司据此主张扣减逾期交房天数，理据不足，原审法院不予支持。也因此，德昌公司在庭审过程中申请对海绵项目及管道燃气项目的工期进行鉴定，原审法院不予准许。（五）德昌公司抗辩称，消防部门从2019年4月30日开始不再受理消防验收，从而导致竣工验收备案时间的延长。原审法院认为，双方约定于2018年12月30日交房，即德昌公司应当于该日前通过消防验收，没有证据证明海绵项目等因素影响了消防工程的施工，导致消防验收延误至2019年4月30日之后，故德昌公司的抗辩理据不成立，原审法院不予采纳。综上所述，德昌公司抗辩延迟交房可扣除合同约定的90天宽限期及台风“天鸽”造成迟延交房的31天停工期，共计扣除121天延迟交房天数，有理有据，原审法院予以采纳，其他抗辩理由，缺乏事实与法律依据，原审法院不予采纳。关于朱杰豪是否享有解除权解除商品房买卖合同的问题。依约定，德昌公司应于2018年12月30日向朱杰豪交付案涉房屋，在扣除延迟交房合理天数121天后，德昌公司应于2019年5月1日交房。根据合同第十一条的约定，朱杰豪在德昌公司逾期交房90天后，即享有解除《商品房买卖合同（预售）》及附件的权利。德昌公司逾期交房已超过90天，但德昌公司辩称根据合同的补充协议二第十九条第1点的约定，朱杰豪应在解除合同的条件成就之日起10日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。原审法院认为，《补充协议二》是德昌公司提供的格式合同，补充协议二第十九条第1点属于格式条款，德昌公司没有证据证明其在订立合同当时采取合理的方式提请朱杰豪注意，而合同解除权是合同当事人的一项重要合同权利，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款以约定不合理的解除权行使期限限制了朱杰豪依法享有的合同解除权，加重了朱杰豪责任，故原审法院认定该条款无效。双方在《商品房买卖合同（预售）》中对合同解除期限没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人延迟交付房屋，经对方当事人催告后，解除权的行使的合理权限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。朱杰豪曾于2019年4月4日向德昌公司发出解除合同通知书，但经原审法院认定，德昌公司实际应交付房屋的时间为2019年5月1日，但朱杰豪之后至起诉前没有再催告德昌公司交房，故朱杰豪的解除权应当在2019年5月1日起一年内行使，朱杰豪于2019年4月24日起诉要求解除与德昌公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，有理有据，原审法院予以支持。三、关于商品房买卖合同解除后各方应承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同因德昌公司违约而导致解除，故朱杰豪请求德昌公司返还已支付的购房款，并赔偿相应损失，依法有据，原审法院予以支持。德昌公司应返还给朱杰豪的款项包括朱杰豪直接支付给德昌公司的首期款279287元和朱杰豪通过招商银行按揭贷款支付给德昌公司的款项1080000元。但因德昌公司的违约行为给朱杰豪造成的损失应以原审法院确定的为准。原审法院认为朱杰豪的损失包括以下部分：（一）朱杰豪支付的物业维修基金及办证费。朱杰豪因购买案涉房屋支付了物业维修基金6085.8元及办证费800元。德昌公司辩称物业维修基金已存入银行，可在解除合同后由朱杰豪自行提取。原审法院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条的规定，物业维修基金是随房屋所有权同时过户的，即该基金属于案涉房屋的专属款项，并非朱杰豪的专属款项，现双方的购房合同解除，案涉房屋的权益仍由德昌公司享有，故该笔款项应由德昌公司向朱杰豪返回。办证费收据显示的收款人并非德昌公司，朱杰豪没有证据证明该笔费用与德昌公司有关，故朱杰豪要求德昌公司支付办证费，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。（二）朱杰豪已支付的总房款利息。原审法院认为，根据合同约定，合同解除后，德昌公司应向朱杰豪赔偿占用款项期间按年利率5.35%计算的利息，故朱杰豪要求德昌公司按年利率5.35%向朱杰豪赔偿自2016年12月12日起至实际付清之日止的利息，有理有据，原审法院予以支持。但计算基数应为朱杰豪已支付的总房款1359287元。（三）德昌公司向朱杰豪支付的违约金。朱杰豪要求德昌公司按照全部房价款的30%支付违约金。德昌公司抗辩该违约金的计算标准过高，且违约金与占用购房款的利息不能同时主张。原审法院认为，双方在合同中明确约定了因德昌公司逾期交房解除合同后，德昌公司应向朱杰豪支付全部购房款利息及全部房价款30%的违约金，所以朱杰豪有权同时要求德昌公司支付全部购房款利息及违约金。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，朱杰豪因德昌公司逾期交房产生的损失主要是已付房款的利息损失，而原审法院已支持德昌公司按照年利率5.35%向朱杰豪支付全部购房款的利息，全部购房款包括了朱杰豪已支付的首期款与贷款，按照年利率5.35%计算的利息已高于银行对首期款及贷款的利息计算标准，所以，原审法院以朱杰豪的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、德昌公司的逾期时间以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院认为违约金按照全部房价款的10%计算，即135928.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、解除朱杰豪与德昌公司于2016年11月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、德昌公司于判决生效之日起十五日内向朱杰豪返还物业维修基金6085.8元；三、德昌公司于判决生效之日起十五日内向朱杰豪返还总房款1359287元；四、德昌公司于判决生效之日起十五日内向朱杰豪支付总房款的利息（以1359287元为基数，按年利率5.35%，从2016年12月12日起计至款项清偿之日止）；五、德昌公司于判决生效之日起十五日内向朱杰豪支付违约金135928.7元；六、驳回朱杰豪其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22264元，保全费5000元，合计27264元，由朱杰豪负担3860元，由德昌公司负担23404元。二审期间，德昌公司提交新证据：1、《关于加强推进斗门试点区海绵城市社会投资奖补项目复核验收的函》；2、《关于落实国家、省防总防御20号台风“卡努”视频会议精神做好台风“卡努”防御工作的紧急通知》；3、《关于启动二级应急响应做好台风“帕卡”防御工作的经济通知》；4、《关于启动三级应急响应做好台风“贝碧嘉”防御工作的紧急通知》；5、《关于做好第22号台风“山竹”、第23号台风“百里嘉”防御工作的通知》；6、《关于做好台风“苗柏”防御工作的紧急通知》；7、《德昌盛景（低影响开发）施工图》；8、《关于印发〈珠海市海绵城市社会投资申请奖补项目验收复核方案〉的通知》。朱杰豪和招商银行未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，珠海市斗门区住房和城乡建设局于2017年10月15日0时发布《关于落实国家、省防总防御20号台风“卡努”视频会议精神做好台风“卡努”防御工作的紧急通知》，载明各建设、施工、监理单位必须在2017年10月15日9时前将建筑工地人员100%撤离至安全场所。珠海市住房和城乡规划建设局于2017年8月26日14时发布《关于启动Ⅱ级应急响应做好台风“帕卡”防御工作的紧急通知》，要求各区建设行政主管部门督促辖区各建筑、施工、监理单位立即将建筑工地内人员100%转移至安全庇护场所。二审庭审中，德昌公司主张根据其二审提交的涉及台风的证据，合同中约定的交房日期应相应顺延。另查明，朱杰豪提交的收据显示，2016年10月13日，朱杰豪交纳办证费800元，用途为“代办房产证费用”，该收据上加盖公章为“珠海市尚安物业管理有限公司”。2019年11月26日，德昌公司向原审法院提交《补充辩论意见》，主张按总房价30%计算违约金明显高于朱杰豪实际损失，请求法院调低违约金比例。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：朱杰豪主张的办证费、律师费、担保费等损失是否应由德昌公司承担，德昌公司承担违约金的计算标准是否合理，德昌公司可以免除逾期交房违约责任的具体情形及期间，合同解除权行使期限约定的效力。一、关于朱杰豪主张的办证费、律师费、担保费等各项损失。第一，收据显示办证费800元是交给珠海市尚安物业管理有限公司，并非德昌公司，故原审法院认为朱杰豪未举证证明该费用与德昌公司有关，并无不当。第二，律师费和担保费并非诉讼必需费用，合同对此亦无约定，故原审法院对朱杰豪的该项诉讼请求不予支持，亦无不当。二、关于德昌公司承担违约金的计算标准是否合理。合同约定因出卖人逾期交房解除合同后，出卖人应当向买受人支付已付全部房款的利息及30%的违约金。该约定内容系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，德昌公司上诉该约定无效，缺乏理据，本院不予支持。一审中，德昌公司向原审法院提交的《补充辩论意见》明确请求调低违约金比例，原审法院根据案件实际情况，酌情调低违约金计算标准，实体处理恰当，本院予以维持。三、德昌公司可以免除逾期交房违约责任的具体情形及期间。除原审判决认定的因“天鸽”台风免除逾期交房违约责任31天外，德昌公司上诉主张因其他台风、管道燃气工程、海棉城市工程等因素亦应免除相应逾期交房违约责任。本院认为，首先，关于台风。根据德昌公司二审提交的证据可知，因台风“卡努”，斗门区建设主管机关于2017年10月15日0时发布通告要求施工场地停工，此会造成涉案合同迟延履行，故应从逾期交房天数中扣除1天。因台风“帕卡”，珠海市建设主管机关于2017年8月26日14时发布通知要求施工场地停工，故可免除逾期交房责任0.5天。德昌公司上诉主张的其他台风预警级别并未到停工程度，相关部门亦未发出停工要求，德昌公司主张以此免除逾期交房违约责任，缺乏依据，本院不予支持。其次，关于燃气管道工程。珠海市斗门区住房和城乡建设局已于2016年10月12日发出通知，要求尚未竣工的小区建设工程同步配套建设管道燃气设备，否则主体工程不予办理竣工验收备案。而案涉商品房买卖合同系在2017年4月18日签订的，即德昌公司在签订合同时应当知道案涉房屋需配套建设管道燃气设备，故德昌公司现以政府临时要求建设该工程为由要求相应逾期交房违约责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。德昌公司作为房地产开发企业应当密切关注政府出台的与房地产开发相关的政策法规，现德昌公司上诉主张其在签订合同前不清楚珠海市斗门区住房和城乡建设局2016年10月12日发出的该份通知，与常理不符，本院不予采信。最后，关于海绵城市工程。该单项工程至今尚未通过验收，而涉案楼宇已于2019年10月22日取得竣工验收备案，即海绵城市工程验收与否并不影响竣工验收备案的取得，德昌公司主张因该工程施工导致交房时间顺延，缺乏依据，本院不予采纳。因该两项工程均不属于德昌公司得以免除逾期交房责任的因素，一审法院不予准许德昌公司的工期鉴定申请并无不当，本院予以维持。综上所述，德昌公司免于承担逾期交房违约责任的天数为32.5天（31天+1天+0.5天）。四、合同解除权行使期限约定的效力。首先，关于《补充协议二》第八条第2点的效力。《补充协议二》第八条第2点约定买受人在合同约定的交房时间基础上同意给出卖人90日宽限期，将交房期限顺延90日。本院认为，该条款将交房时间从合同原本约定的2018年12月30日又延长90日，属于格式条款提供方德昌公司不合理地减轻自己责任的条款，而《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，则上述《补充协议二》第八条的约定无效，交房时间应以《商品房买卖合同（预售）》约定的2018年12月30日前为准。其次，关于《补充协议二》第十九条第1点的效力。该条约定朱杰豪应在解除合同的条件成立之日起10日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，即法律允许当事人约定解除权的行使期限，《补充协议二》第十九条第1点关于应在解除合同的条件成立之日起10日行使解除权的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。再次，朱杰豪主张合同解除的时间是否符合合同约定的解除权行使期间。本院认为，合同约定交房时间为2018年12月30日前，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。遵照该约定计算得知合同约定解除权的行使期间为2019年3月31日至同年4月9日，朱杰豪在2019年4月4日向德昌公司邮寄送达解除合同通知符合合同约定的解除权行使期间，故其有权解除涉案合同，原审法院对此认定正确，本院予以维持。最后关于约定解除权的行使期间是否因不可抗力影响期间而顺延。本院认为约定解除权的行使期间应为合同签订时当事人可以确定的时间，而不可抗力不可预见，其影响天数在签订合同之初无法判断，故约定解除权的行使期间不应因不可抗力影响期间而顺延。具体就案中不可抗力台风而言，何种台风对涉案工程的施工造成影响、造成影响的大小、影响工期的长短以及对交楼期限的影响等，作为买受人的朱杰豪均无法获悉，德昌公司在台风发生后亦未向朱杰豪告知，此种情形下苛求买受人解除权的行使期间予以顺延，无疑将使买受人的合同解除权行使期间处于不确定状态，故本院对德昌公司的该项主张不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，朱杰豪预交8361元，珠海市斗门区德昌房产有限公司预交22264元，均由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十月九日书记员  高培翔