上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18659号原告：高立旻。委托诉讼代理人：高立雯，系原告高立旻之姐。被告：上海天祥华侨城投资有限公司。法定代表人：陈某某。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告高立旻与被告上海天祥华侨城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月21日、2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告高立旻的委托诉讼代理人高立雯，被告上海天祥华侨城投资有限公司的委托诉讼代理人张骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高立旻向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告修复费用12万元，由原告自行对上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的屋顶及外墙渗水部位进行维修;2、判令被告赔偿原告内部装修损失10,875元；3、判令被告赔偿原告自2018年8月17日起至维修完毕之日止，按6,300元/月计算的原告无法正常使用房屋的损失；4、判令被告支付原告2016年6月的维修赔偿金100元，本次维修赔偿金12,000元；5、诉讼费、鉴定费18,000元、8,000元由被告承担。事实和理由：2014年12月20日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,原告向被告购买上海市闵行区×路×弄×号×室房屋。2015年年初被告交付毛坯房，原告进行装修，2015年年底装修完毕入住。2016年6月,原告首次发现主卧西南角屋顶出现漏水，同时发现西墙壁柜发霉。原告口头报修后，被告于6月19日至6月29日间在室内进行屋顶维修，未维修西墙。2016年7月，原告发现次卧东墙发霉、南阳台与客厅相连的墙角发霉，于9月报修。被告于10月在屋顶上进行了维修。2016年11月，原告发现两个卧室的屋顶均有渗水，系之前维修过的部位又出现渗水情况，遂报修，被告未修。2017年4月，原告就屋顶渗水报修，2017年5月，被告在南卧屋顶铺了卷材进行维修。2018年8月，原告就主卧东南角渗水、客厅屋顶渗水、次卧南窗周围渗水报修，被告未修。2018年10月，原告再次报修，被告未修。关于修理问题双方协商至今，仍未解决。自2018年8月17日起，原告即无法正常使用房屋，故诉至法院。被告上海天祥华侨城投资有限公司辩称：涉案房屋确实存在渗漏，同意由原告自行维修，维修费用应以司法鉴定结论为准。原告无证据证明2018年8月起在外租借房屋产生租金损失，根据原告诉状自述房屋交付入住至今及物业反映的情况，房屋一直由原告本人居住，故无相应租房损失，不同意赔偿原告租金损失。关于2016年的维修，是在保修期内由第三方维保单位免费维修，故原告的相关主张无依据。关于评估费、检测费，由法院依法裁决。原告多次提出相应的房屋贬值评估申请，拖长本案的审理期限，故原告主张2018年6月17日至维修结束之日止的租金损失，也有原告自身的原因存在，故请法院依法予以考量。本院经审理认定事实如下：2014年12月20日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,原告向被告购买上海市闵行区×路×弄×号×室房屋。该合同第二十二条约定，被告交付的房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。2015年年初，被告向原告交付了毛坯房，原告进行装修后入住。据被告向原告交付的《上海市新建住宅质量保证书》记载，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质量保修期为5年。住宅质量保修受理部门接到住户的保修申请后，3日内应予答复，10日内应予维修。2016年,原告发现屋顶漏水，壁柜发霉。原告报修后，被告于2016年11月、2017年7-8月进行了维修。2018年8月17日，原告就屋顶漏水又报修，被告未修。2018年10月，原告再次报修，被告未修。关于修理问题双方多次协商，未达成一致。原告遂诉至法院。审理中，经原告申请，本院委托上海A质量检测技术有限公司（下称A公司）对上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的漏水原因、修复方案进行了鉴定。原告预付鉴定费18,000元。2019年9月23日，A公司出具司法鉴定意见书，A公司现场检测发现涉案房屋顶面、窗口、墙面存在渗漏水情况。涉案房屋屋面后期修复的防水卷材起壳、翻边密封处开裂，屋面排水沟淤堵，屋面伸缩缝油膏老化开裂，出屋面设备管道未做封口。综合分析，涉案房屋渗漏水系屋面、外墙防水层老化，防水失效所致。对402室装饰装修受损建议修复方案：1、涂料受潮发黄变色，应铲除受损涂料及腻子，重新批腻子，涂刷涂料3度。2、墙布受潮发霉，应揭除受损墙布，清理基层，重新粘贴墙布。3、踢脚线受潮变形，应拆除受损踢脚线，重新制作更换。4、橱柜背板受潮发霉，应拆除发霉的橱柜背板，重新制作安装。对402室屋面防水层修复方案：1、402室屋面，应凿除屋面原有防水层，清理基层。涂刷基层处理剂，铺贴防水卷材。女儿墙泛水及雨水口防水层做法参照《住宅建筑构造》。出屋面管道处设置附加防水层。30mm厚C20细石混凝土保护层，双向配筋φ4@200，留分格缝，排水坡度2%，坡向排水沟，排水沟纵向坡度1%。分格缝清扫干净，嵌缝油膏填缝。出屋面管道做好封口。2、402室次卧东侧外墙及南侧外墙，应清理外墙墙面浮灰，涂刷防水涂料两道。3、402室次卧窗口，应清理原有窗框密封胶，重新注入密封胶。经质证，原告认为A公司出具的修复方案未达到开发商原来的设计标准。被告认为原告在装修时对房屋内布局有部分改动，可能与渗水有关。A公司认为，修复方案只要能够完整解决屋面漏水问题就可达到目的，并不需要调取图纸。后原告提交了开发商的原设计图纸，现在给出的修复方案与原设计标准差异不多，在材料上虽有细微差别，但完全不影响防水性能。而原告在室内装修与漏水没有关联性。本院根据原告申请，还委托上海B工程造价咨询有限公司（下称B公司）对涉案房屋因漏水造成的损失进行造价鉴定。原告预付鉴定费8,000元。2020年1月2日，B公司按上述A公司出具的修复方案进行造价计算，涉案房屋因漏水造成的修复费用室内部分为9,875.60元，室外部分为31,319.97元，总计为41,195.57元。前述修复费用中已包含人工费。被告对该造价无异议。原告认为修复费用偏低，尤其是室外部分与原告自己估算的12万元存在巨大差距，其中1、垃圾清运费，因小区物业只有8吨车，垃圾清运费根据鉴定意见应增加1,336.12元；2、隔离层造价未包含在鉴定结论内；3、防水卷材设计标准为双层，鉴定结论是按照单层计价；4、卷材上混凝土保护层厚度原设计为40mm,鉴定按照30mm计价。B公司认为，鉴定涉及的垃圾清运为2车，5吨/车，600元/车。如该小区如原告所述物业垃圾外运费为1,200元/车，且只有8吨/车，则需增加费用1,336.12元。增加隔离层按土工布计算需增加费用1,384.56元。防水卷材按双层计算需增加费用7,317.58元，混凝土以厚度40mm计需增加费用740元。据上述两份鉴定报告和双方当事人的质证意见，本院认为鉴定机构出具的鉴定意见程序合法，内容客观，具有专业性，应予采纳。对于室内修复部分，本院确认造价为9,875.60元。关于室外修复费用，原告要求按原设计标准计价，具有合理性，参考鉴定意见，确认室外修复费用为42,098.23元。审理中，原、被告确认，涉案房屋所在小区同户型带装修的房屋租金为每月6,300元。上述事实，由原告提供的上海市不动产权证、上海市商品房预售合同及上海市新建住宅质量保证书、维修投诉通知单、现场照片、安居客网页照片、A公司鉴定报告、B公司鉴定报告等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效的合同，双方当事人均应恪守。被告作为出售方，对涉案房屋负有瑕疵担保责任，在质量保修期内应保障原告能正常使用房屋。现被告向原告交付的房屋，在质量保修期内多次发生渗漏水现象，且经被告多次维修均未能解决，故原告要求由己负责修复，由被告赔偿修复费用，合理合法，本院予以支持。原告主张的自2018年8月17日起至维修完毕之日止，按照每月6,300元计算的原告无法正常使用房屋的损失，因涉案房屋虽然存在多处渗漏水现象，但不至于完全不能使用，原告对其“无法居住”而引起的相关损失没有提供证据证实，导致原告主张的该部分损失无法查明。但本院考虑到原告进行室内室外维修时，确实将影响其居住使用，故酌情支持按照两个月租金计12,600元计算的不能正常使用涉案房屋的损失。根据合同约定，“被告交付的房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。”，原告据此要求被告赔偿2016年6月的维修赔偿费100元、本次维修赔偿费12,000元。本院认为该条款约定的系补偿而非损失赔偿款的计算方式，补偿款性质与前述“不能正常使用涉案房屋的损失”有区别，故按照修复费用的0.10倍支持5,197元。由于被告在保修期内未能对房屋的渗漏水问题尽到修复义务而引发本次诉讼，故本案发生的鉴定费用由被告负担。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高立旻外墙及屋顶修复费用42,098.23元，由原告高立旻自行对上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的屋顶及外墙渗水部位进行修复；二、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高立旻内部装修的修复费用9,875.60元，由原告高立旻自行对上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的内部装修进行修复；三、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高立旻修复期间无法正常使用上述房屋的损失12,600元；四、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高立旻补偿款5,197元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,650元、鉴定费26,000元，由原告高立旻负担2,105.73元，被告上海天祥华侨城投资有限公司负担27,544.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年十月三十日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。