江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6533号上诉人（原审被告）：吴中经济技术开发区华之美餐饮服务部，经营场所苏州市吴中经济开发区兴南路**。经营者：吴春兰。上诉人（原审被告）：苏州星点点信息科技有限公司，住所地苏州市吴中区长蠡路**吴中科技创业园内。法定代表人：吴春成，该公司总经理。上诉人（原审被告）：苏州美年华餐饮服务有限公司，，住所地苏州市吴中经济开发区兴南路**法定代表人：吴春芬，该公司执行董事。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：史河群，江苏简文律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：赵研，江苏简文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市艾维服饰有限公司，住，住所地苏州市吴中经济开发区兴南路**/div>法定代表人：沈小华，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾国平，江苏力信律师事务所律师。上诉人吴中经济技术开发区华之美餐饮服务部（以下简称华之美餐饮部）、苏州星点点信息科技有限公司（以下简称星点点公司）、苏州美年华餐饮服务有限公司（以下简称美年华公司）因与被上诉人苏州市艾维服饰有限公司（以下简称艾维公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、星点点公司、美年华公司非本案适格被告，无需承担支付房屋占有使用费的责任。星点点公司、美年华公司与华之美餐饮部仅为合作单位，美年华公司创立至今更是未有实际经营。二、原审判决认定租金标准及数额有误。租金标准应按照32293.6元/月计算，而不应按照41899.2元/月计算。原审中艾维公司的诉请是按照32293.6元/月主张9个月房租为290642.4元，其认可的租金标准为32293.6元/月。不能仅凭转账记录确认房租标准。另，华之美餐饮部与艾维公司曾达成口头协议，以续签书面租赁合同为条件增加房租标准，但艾维公司在华之美餐饮部按照41899.2元支付一年房租后仍未与华之美餐饮部签订书面的租赁合同，故租金仍应按32293.6元/月的标准计算，华之美餐饮部多支付的134478.4元应当用于抵扣未付租金或由艾维公司返还。此外，即便按照41889.2元/月的租金标准，根据华之美餐饮部提供的支付凭证显示，2018年1月至2018年6月的租金数额也比41889.2元/月的租金标准高出2477.8元/月，因此华之美餐饮部至少多支付了14886.8元的租金；若按32293.6元/月计算，则华之美公司多支付的租金数额应为149345.2元。三、原审判决未对保证金予以处理。华之美餐饮部曾支付艾维公司10000元的租房保证金，艾维公司当庭也予以认可收到过该一万元保证金，故该保证金应在未付房租中予以折抵，原审法院未予处理。艾维公司辩称：上诉人上诉理由均不能成立，一审判决正确，事实清楚，证据充分，程序合法。星点点公司、美年华公司作为被告主体适格，其在艾维公司的出租房屋内占用使用房屋并经营。一审判决认为每月租金是按照41899.2元的标准依据充分。开始为3万多元每月，后变更为41899.2元每月，华之美餐饮部在变更之后也是每个月均按照41899.2元支付的租金。关于保证金，在一审的审理过程中，双方已经达成一致，待上诉人搬离过后与水电费一并予以结算。所以请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。艾维公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认双方之间的不定期租赁合同关系于2019年2月23日解除；2、判令华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司腾空并搬离苏州吴中经济开发区兴南路33号房屋；3、判令华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司自2019年3月1日起至实际腾空并搬离上述房屋之日止的房屋占用使用费，标准为每月41899.2元；4、判令华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司支付艾维公司垫付的2019年5月至11月份的水电费88907元、门卫费2400元。一审法院认定事实：苏州市吴中经济开发区兴南路33号登记在艾维服饰名下，房屋建筑面积6763.7平方米。2016年12月23日艾维公司（甲方、出租人）和吴中经济开发区美瑞华餐饮服务部（以下简称美瑞华餐饮服务部）（乙方、承租人）签订房屋租赁合同一份，约定：乙方向甲方承租吴中开发区兴南路33号厂房，建筑面积为2401.4平方米，租赁期限自2016年12月23日至2017年12月22日，每月租金32293.6元，双方协商每3个月为一期预付方式支付，乙方在2016年12月30日前支付甲方第一期租金96880.8元，以后每期租金在下期到来前30天支付。在合约期内如遇政府动迁，动迁待遇均由甲方享有，动迁待遇包括但不限于停产停业费及搬迁费。虽然停产停业费及搬迁费的评估可能参照乙方的情况计算，但政府的拆迁行为也对房屋产权人将房屋出租收取租金的租赁活动造成了损失，故补偿也主要以出租人为主，但考虑到乙方搬迁所产生的费用，甲方按照乙方实际支出向其支付合理的搬迁费用。合同还对甲、乙方的权利、责任，禁止行为，房产归还，保险和安全等内容进行了约定。2017年9月7日，华之美餐饮部向艾维公司出具更名通知函，载明：美瑞华快餐服务部从2017年9月6日起变更为华之美餐饮部，原公司签订的合同继续有效。一审庭审中，艾维公司陈述其曾于2017年12月22日向美瑞华餐饮服务部发送通知要求自2018年2月22日前搬离、付清水电费和滞留费；又于2019年6月6日向美瑞华餐饮服务部发送通知并要求在2019年6月30日前搬离，付清2019年1月至6月期间的房屋和水电费。华之美餐饮部表示从未收到过上述通知。一审审理中，艾维公司和华之美餐饮部一致确认，2017年12月22日租赁合同约定的承租区域为吴中开发区兴南路33号一楼和二楼各半间，到期后，双方并未续签，双方之间形成不定期租赁关系。涉案租赁标的目前被纳入拆迁范围，艾维公司已签订拆迁协议但尚未完成拆迁工作，因为拆迁利益分配艾维公司和华之美餐饮部产生争议，华之美餐饮部拒绝腾空搬离。以上事实，由艾维公司提供的不动产证复印件、房屋租赁合同原件、更名通知函原件、通知原件两份，一审法院制作的开庭笔录、调查笔录等证据予以证实。关于涉案房屋租金支付情况。艾维公司陈述其已收取了截至2019年2月22日止的租金，其中自2018年1月调整租金标准至每月41899.2元，现其放弃2019年3月1日前的未收租金和使用费，主张自2019年3月1日起收取占有使用费，标准为每月41899.2元。华之美餐饮部认为租金标准为每月32293.6元，其多支付了134478.4元，为此华之美餐饮部提供了如下证据：证据1、2018年1月1日至2019年2月28日的房租支付凭证，显示2018年6月26日美瑞华餐饮服务部于向艾维公司转账88754元，摘要为房租2018.1-2月；2018年8月3日美瑞华餐饮服务部向艾维公司转账88754元，摘要为房租18.3-4月；2018年9月12日华之美餐饮部向艾维公司转账88754元，用途载明2018.5-6月；2018年10月31日华之美餐饮部向艾维公司转账41899.2元，用途载明房租；2018年12月1日华之美餐饮部向艾维公司转账41899.2元，用途载明8月房租；2018年12月30日华之美餐饮部向艾维公司转账41899.2元，用途载明9月房租；2019年3月21日华之美餐饮部向艾维公司转账41899.2元，用途载明2018.10月房租；2019年4月22日华之美餐饮部向艾维公司转账83798.4元，用途载明11+12房租；2019年7月1日华之美餐饮部向艾维公司转账83798.4元，用途载明2019.1-2月房租。华之美餐饮部据此认为自2018年1月1日至2019年2月28日，其共向艾维公司转账586588.2元，其中按照每月32293.6元的标准计算每月房租，应为452110.4元，其已多支付了134478.4元。证据2、房屋租赁合同复印件一份，租赁期限自2012年2月1日起至2016年1月31日止，其中载明向艾维公司缴纳租赁保证金10000元。经质证，艾维公司对上述证据真实性均无异议，但在2018年1月开始租金标准上涨到每月41899.2元，华之美餐饮部提供的租金支付凭证上已有载明，华之美餐饮部支付的保证金可能已经收到，但由于华之美餐饮部尚未交还房屋，故认为不应该在本案中一并处理。关于涉案房屋实际使用权的情况。艾维公司陈述，华之美餐饮实际经营人为吴春成，吴春成同时也是星点点公司、美年华餐饮的实际经营人，目前华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司均在涉案厂房经营。华之美餐饮部、美年华公司明确其实际经营者均为吴春成，但星点点公司实际办公地址位于登记注册地即苏州市吴中区吴中科技创业园，美年华餐饮未实际经营，亦未使用过涉案承租区域。艾维公司为证明其主张，提供了如下证据：证据1、照片一组，载明涉案承租区域外墙挂有“苏州星点点信息科技有限公司、苏州美年华餐饮、华之美配送、点点餐自选平台”，承租区域二楼办公室接待台背景墙以大字体形式突显“点点餐，苏州星点点”，涉案房屋二楼通知栏贴有2019年11月15日星点点公司人事专用章盖章的健康证办理通知，要求工作人员至社区卫生服务中心办理健康证，该通知下方明确发布地址苏州兴南路33号二楼办公室，发布人员联系方式hr@ddiancan.cn。艾维公司认为门口招牌和墙上的组织架构、文化均系星点点公司的内容，本案华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司均实际使用涉案房屋。证据2、网络截图2张，载明2020年3月11日美年华公司在前程无忧官方照片网站发布招聘信息，明确上班地址为苏州吴中区兴南路33号，在公司介绍中载明公司利用IT与互联网运营的方式，对整个团餐行业进行改进和革新，下一步，公司将成立一个新的IT公司来运营平台，与后端提供餐饮服务的公司进行分离。招聘记载的上班地址即为本案租赁标的所在地。经质证，华之美餐饮部认可证据1的真实性，但表示仅华之美餐饮部实际使用租赁物，华之美餐饮部制作快餐，星点点将派车将快餐拉走，美年华公司并未实际经营。吴春成到庭表示证据2非其发布。一审法院认为，艾维公司和华之美餐饮部签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人应诚信履行各自的合同义务。本案中，2017年12月22日租赁期满后，艾维公司和华之美餐饮部形成不定期租赁关系，艾维公司有权随时解除租赁合同。艾维公司虽主张其分别于2017年12月22日、2019年6月6日向华之美餐饮部发出了解除租赁关系函件华之美餐饮部表示并未收到，艾维公司未能进一步举证证明，故租赁关系解除时间应为起诉状副本送达之日即2020年3月3日。华之美餐饮部关于租赁关系解除时间点的辩称意见一审法院予以采纳。租赁关系解除后，华之美餐饮部应当将涉案房屋腾空并返还给艾维公司。至于星点点公司、美年华公司是否实际使用涉案房屋，有无支付房屋占有使用费及腾空、迁出的义务问题。一审法院认为，美年华公司注册地址即涉案租赁房屋，美年华公司和星点点公司均在涉案租赁房屋设立招牌、指示牌，且华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司实际控制人均为吴春成同一人，相互之间的业务均与餐饮、送餐相关，而涉案租赁物的物业和门卫由艾维公司负责，一审法院据此认定星点点公司、美年华公司和华之美餐饮部共同在涉案房屋中经营，且上述情况艾维公司知情且默认。华之美餐饮部的相关辩称意见与事实不符，一审法院不予采信。故星点点公司、美年华公司与华之美餐饮部应共同支付占有使用费，并共同腾空、迁出涉案租赁房屋。关于租金支付及标准问题。虽艾维公司称自2018年1月起调整了月租金支付标准至41899.2元，华之美餐饮部予以否认，但从华之美餐饮部提供的支付凭证显示，自2018年10月起华之美餐饮部持续以月租金41899.2元的标准支付租金，故艾维公司要求以每月41899.2元为标准计算租金、占有使用费的意见一审法院予以采信。自2019年3月1日起的租金、占有使用费华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司均未支付，故艾维公司有权要求按每月41899.2元的标准支付至实际腾空、迁出涉案房屋之日止的租金、占有使用费。其中2020年3月3日合同解除之日前由华之美餐饮部负担租金，2020年3月4日起有华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司共同支付房屋占有使用费。华之美餐饮部辩称月租金为32292.6元的意见与其提供的租金缴纳凭证并不相符，华之美餐饮部辩称已多支付134478.4元的意见，与事实不符，一审法院均不予采信。综上，艾维公司和华之美餐饮部之间关于苏州吴中经济开发区兴南路33号房屋的不定期租赁关系于2020年3月3日解除；华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离苏州吴中经济开发区兴南路33号房屋；华之美餐饮部向艾维公司支付自2019年3月1日起至2020年3月3日之间按每月41899.2元为标准的房屋租金，即508300元；华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司共同向艾维公司支付自2020年3月4日起至实际迁出之日止按每月41899.2元标准计算的房屋占有使用费。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原艾维公司和华之美餐饮部之间关于苏州吴中经济开发区兴南路33号房屋的不定期租赁关系于2020年3月3日解除。二、华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司于判决生效之日起十日内腾空、搬离苏州吴中经济开发区兴南路33号房屋（一楼、二楼各半间，建筑面积2401.4平方米）。三、华之美餐饮部向艾维公司支付2019年3月1日起至2020年3月3日止的租金508300元，华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司共同向艾维公司支付自2020年3月4日起至实际迁出之日止以每月41899.2元标准计算的房屋占有使用费，上述款项均于本判决生效之日起十日内支付。四、驳回艾维公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币3515元，华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司共同负担。二审中，华之美餐饮部陈述：2018年1月至2018年6月，华之美餐饮部分三次向艾维公司支付房屋租金，每次打款金额为88754元，合计266262元，平均到每月租金为44377元，比41899.2元的租金标准高出2477.8元，故华之美餐饮部认为至少多支付了14886.8元的房屋租金。艾维公司对此认为：该款并非是其多支付的，是华之美餐饮部当时支付的半年的门卫保安的费用(400元每月*6)=2400元以及当时华之美餐饮部向艾维公司方另外临时租赁的员工宿舍(案涉租赁房屋的南面一幢的宿舍)有4间，每月每间的租金为400元，400*4=1600，1600*6=9600元，有个月还租赁了5间，所以临时租赁的宿舍的租金就是10000元，以上两项合计：12400元；再加上，几间宿舍的半年的水电费共计有2000多元，合计就是14886.8元。此款系上诉人应付的，而非多付。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，首先关于主体问题，一审法院查明美年华公司注册地址为涉案租赁房屋，美年华公司、星点点公司在涉案租赁房屋设立招牌、指示牌，一审法院再结合三家单位实际控制人均为吴春成及业务内容认定华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司共同占有使用涉案房屋，依据充分，并无不当。其次，关于租金标准及数额。华之美餐饮部在2017年12月22日租赁期满后，与艾维公司之间形成不定期租赁合同关系。华之美餐饮部提及的每月租金按照41899.2元支付，是因为双方存在口头协议，以续签书面租赁合同为条件，增加房租标准，对此艾维公司不予认可，华之美餐饮部也未能提供证据证明，故本院不予采信。依据双方付款的交易习惯，华之美餐饮部阶段性支付两个月或一个月租金，并备注对应的月份，说明华之美餐饮部对于租金具体金额是清楚知晓的，其主张在2018年1月至2018年6月多付14886.8元，与2018年7月份以后继续按每月41899.2元支付租金相矛盾，如7月份之前存在多付，应当在后期的租金支付过程中提出折抵或者扣除，且2018年1月至2018年6月期间三次转账的金额均为88754元。艾维公司对于华之美餐饮部计算的14886.8元款项的构成给予了说明，较为合理，华之美餐饮对于持续多付款的原因却未能作出合理解释，本院采纳艾维公司陈述。故对于华之美餐饮部关于租金标准及金额的上诉请求本院不予采纳。最后，关于10000元保证金。双方《房屋租赁合同》约定“房屋保证金即电费保证金在合同终止后扣除乙方应交清的一切费用后返还给乙方”，艾维公司也表示待上诉人搬离过后与水电费一并予以结算，故在华之美餐饮部交清费用后，艾维公司才返还保证金。鉴于双方之间费用尚未结算完毕、华之美餐饮部也未实际搬离，故一审法院对于10000元保证金暂不作处理，并无不当。综上，华之美餐饮部、星点点公司、美年华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7030元，由上诉人吴中经济技术开发区华之美餐饮服务部、苏州星点点信息科技有限公司、苏州美年华餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年十月二十一日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、、经营场所进行搜查二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。