云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终822号上诉人（原审原告）：玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司。住所地：玉溪市江川区大街街道职教小区沿街组团******。法定代表人：李家柱，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜莎，云南云之南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：谢燕春，云南云之南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：罗剑涛，男，1990年5月2日生，汉族，住玉溪市江川区。上诉人（原审被告）：龚钇铖，男，1989年10月30日生，汉族，住玉溪市江川区。委托诉讼代理人：潘绍春，云南中天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓会，云南中天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司（以下简称鹏安地产）与上诉人罗剑涛、龚钇铖房屋租赁合同纠纷一案，云南省玉溪市江川区人民法院作出（2020）云0421民初432号民事判决，双方均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鹏安地产上诉请求：撤销原判第二项，改判由罗剑涛、龚钇铖支付拖欠的租金86万元（按每年38万元，从2017年9月1日计算至2020年3月10日，至实际返还商铺之日止）、违约金16.4万元（按每日200元，从2017年9月1日计算至2019年11月30日，至实际返还商铺之日止）；一、二审诉讼费由罗剑涛、龚钇铖负担。事实及理由：1.一审法院将履约保证金10万元从拖欠租金中扣除错误。合同约定，10万元为履约保证金，如在合同期内由于承租人单方面原因造成合同终止，承租人交纳的保证金不予退还。本案因罗剑涛、龚钇铖长期拖欠租金，构成严重违约，故履约保证金不予退还，不应在租金中进行扣除。2.其主张的违约金应当得到支持。根据双方约定，逾期支付租金属违约行为，除如数补交租金外，还应当按每天200元的标准承担违约金。经计算，一年的违约金占年租金总额的19.21%，即便加上资金占用损失，也未超过拖欠租金总额的30%，不属于合同法解释（二）第二十九条中“违约金过高”的情形，应当得到支持。一审法院认为资金占用损失与违约金属重复主张错误。3.其在一审中明确要求租金计算至实际返还商铺之日止，一审法院遗漏判决，二审应予纠正。罗剑涛、龚钇铖答辩认为履约保证金应在租金中进行抵扣，违约金不应支持。二人提出上诉请求：撤销原判，依法公正判决，以2017年8月28日消防验收合格之日认定为房屋交付之日，往后推九个月为免租期，同时将疫情影响作为房租减免因素予以考虑计算租金，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由鹏安地产负担。事实及理由：1.一审判决未如实叙述其答辩意见，未对证据进行评判，有失公平。2.一审回避了以下几个核心事实及时间节点：（1）双方于2015年12月3日签订租赁合同时房屋尚未通过消防验收审核，也未办理消防验收备案；（2）其未收到对方所发的《通知》，即使收到，因此时房屋尚未通过消防验收，也不能正常运营。其是在收到《消防验收意见书》后，于2017年8月28日申请消防设计审核的，消防部门于8月30日出具审核意见，同意其按设计施工后在9月15日经验收合格投入使用。以上说明，在双方签订租赁合同时，租赁房屋没有合法齐全的手续，不能对外租赁，而鹏安地产却出租房屋，构成严重违约，双方正是因为对该违约情况进行协商，才签订《补充协议》，在此过程中，其提出了相应的要求，对方答复先草签一份协议，等向公司汇报后再签订正式的协议，但之后就没有与其再签订协议。而《补充协议》因没有鹏安地产的公章及罗剑涛的签字，应为无效。本案是鹏安地产违约在先，即使认可《补充协议》的其他内容，免租期也应顺延九个月至2018年5月31日才符合客观实际。一审未对其提交的消防验收意见书及行政处罚决定进行评判不合理，正是因为对方违约在先，才造成其没有按时支付租金。3.一审认定事实不清。一是没有查清交付房屋的时间且忽略了房屋租赁时没有通过消防验收的事实；二是对租金起算点认定为2017年9月1日错误，应当从2018年5月31日开始计算才符合双方的履行情况，且计算2020年3月1日至3月10日的租金为1万元错误，应当是9369.86元。4.其租赁房屋用于经营KTV，2020年1月至5月，其积极配合疫情防控没有营业，根据云财资（2020）1号关于省级机关事业单位和省属国有企业减免中小企业房租的通知规定，可以免收三个月房租。其要求对疫情期间的租金予以合理减免是有依据的，一审法院未予考虑，属裁判不公。鹏安地产答辩要求驳回罗剑涛、龚钇铖的上诉请求。鹏安地产向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与罗剑涛、龚钇铖签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》，并将位于玉溪市江川区返还给其；2.判令罗剑涛、龚钇铖支付租金86万元及利息11.61万元（按年利率6%自2017年9月1日起暂计算至2019年11月30日，请求至实际返还商铺之日止）；3.判令罗剑涛、龚钇铖支付违约金16.4万元（以每日200元为标准，自2017年9月1日起暂计算至2019年11月30日，请求至实际付清之日止）；4.判令罗剑涛、龚钇铖承担其为实现债权产生的律师费15000元；5.案件受理费由罗剑涛、龚钇铖负担。一审法院认定事实：2015年12月3日，鹏安地产与罗剑涛、龚钇铖签订《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》，约定由罗剑涛、龚钇铖承租鹏安地产位于玉溪市江川县会所经营，租赁面积1563.08平方米，租赁期限5年，自2016年6月30日起至2021年6月29日止，免租期自2016年3月31日至2016年12月31日；年租金为38万元，自接收房屋前30个工作日内缴纳第一期租金。在上一期租赁期届满前60日内支付下期租金。合同第九条第1款约定，若拖欠租金、物管费达15个工作日及以上的，出租方有权单方面解除合同，同时，可根据实际损失情况另行要求赔偿损失，包括律师费；合同第九条第4款约定，承租人逾期交付租金的，属违约行为，除仍应及时如数补交租金外还应按200元／日支付违约金。合同签订后，罗剑涛、龚钇铖支付定金10万元，鹏安地产按约交付了商铺。罗剑涛、龚钇铖即进行了房屋装修,用于经营嘉乐迪ＭＧ、ＫＴＶ。2016年12月20日，鹏安地产向罗剑涛、龚钇铖发出通知，要求待消防验收后再进行装修运营。后罗剑涛、龚钇铖被玉溪市公安消防支队江川区大队作出3万元的处罚。2017年8月28日，鹏安地产取得玉溪市公安消防支队玉公消验字【2017】第0027号《建设工程消防验收意见书》。2019年3月13日，双方签订《补充协议》，约定租赁期限从2017年6月1日至2021年8月31日，免租期为2017年6月1日至2017年8月31日，年租金38万元。后罗剑涛、龚钇铖交纳租金10万元，加上之前支付的定金10万元，合计支付20万元。截止2020年3月10日，共欠租金76万元（2017年9月1日-2019年8月31日应付租金76万元，已付租金10万元、定金10万元，尚欠56万元；2019年9月1日-2020年2月28日尚欠19万元；2020年3月1日-3月10日尚欠1万元）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。鹏安地产已按合同约定将龙旺湖城13栋13-5-1号商铺租赁给罗剑涛、龚钇铖经营KTV会所，履行了出租人的义务，而罗剑涛、龚钇铖未按约定支付租金，已构成违约，因此，鹏安地产要求支付租金86万元，予以部分支持。关于《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》是否解除及商铺应否返还的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一)因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。”本案中，罗剑涛、龚钇铖未按时支付租金，违反了合同第九条第1款“承租人拖欠租金、物管费达15个工作日及以上的，出租方有权单方面解除合同，并收回商铺”的约定，因此，鹏安地产要求解除《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》并返还商铺的主张，有事实和法律依据，予以支持。关于罗剑涛、龚钇铖应否支付鹏安地产利息及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案双方在约定房屋交付时，未充分考虑到办理公安消防、环保等所需要的时间，鹏安地产于2017年8月28日取得《建设工程消防验收意见书》，双方于2019年3月13日签订《补充协议》对租金的支付时间及金额进行了约定，但罗剑涛、龚钇铖仍未按约定支付租金，给鹏安地产造成资金占用损失。鹏安地产主张的利息标准（年利率6%）过高，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，2017年9月1日至2019年8月19日以前的以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；2019年8月20日以后的逾期付款损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照逾期罚息利率标准计算至款项付清之日。逾期支付租金时间，按双方约定的时间即2017年9月1日计算。对于鹏安地产要求支付违约金16.4万元的主张，因违约金的基本性质是补偿性，赔偿损失亦是承担违约责任的一种方式，本案已经支持资金占用损失，鹏安地产再要求支付违约金系重复主张，不予支持。关于律师费，因双方在合同中约定鹏安地产有权要求赔偿损失，包括律师费，现其已支付律师费15000元，罗剑涛、龚钇铖应按约定予以赔偿。一审判决：“一、原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司与被告罗剑涛、龚钇铖签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》于本判决生效之日起予以解除；二、被告罗剑涛、龚钇铖于本判决生效之日起20日内连带支付原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司自2017年9月1日起至2020年3月10日止的租金76万元；并以未偿还款为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准支付自2017年9月1日至2019年8月19日止的逾期付款损失；2019年8月20日后的逾期付款损失，以未偿还款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照逾期罚息利率支付至款项付清之日止；三、被告罗剑涛、龚钇铖于本判决生效之日起30日内返还原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司位于玉溪市江川区平方米）；四、被告罗剑涛、龚钇铖于本判决生效之日起20日内连带支付原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司律师费15000元；五、驳回原告玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”二审中，鹏安地产提交一份玉溪嘉乐迪娱乐有限公司的工商登记卡片，欲证明该公司于2016年1月25日登记成立，地址，地址为租赁房屋所在地在登记之前就已经交付房屋。经质证，罗剑涛、龚钇铖对证据无异议，但提出只要有租房合同就可以注册登记，而不能证明实际交房时间，更不能证明运营时间。本院认为，该证据客观真实，但不能直接证实交付租赁房屋的时间，对证明目的不予采信。经二审审理，查明当事人签订《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》的情况与一审认定相一致，应予确认。一审认定鹏安地产于2017年8月28日取得《建设工程消防验收意见书》错误，该时间是龚钇铖复印的时间，意见书的作出时间是2017年5月26日；一审认定鹏安地产按约定交付房屋，罗剑涛、龚钇铖提出异议，本院在说理部分评析；双方对一审认定欠付的租金数额存在争议，该问题是本案争议焦点，在说理部分评析；一审将履约保证金表述为定金不当，二审予以纠正。另查明，《补充协议》第二条第2项约定：“租金缴纳时间：2017年9月1日—2019年8月31日租金：在签订本补充协议时，承租人已交纳10万元房租，截止2019年8月31日还应交纳房屋租金66万元。承租人于2019年3月30日前交纳11万元，于2019年4月30日前交纳11万元，于2019年5月30日前交纳11万元，于2019年6月30日前交纳11万元，于2019年7月30日前交纳11万元，于2019年8月31日前交纳11万元。2019年9月1日—2020年8月31日租金：承租人于2019年11月30日前交纳20万元，……”本院认为，当事人签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，虽然签订合同当时还未通过消防验收，但之后已于2017年5月26日取得《建设工程消防验收意见书》，故应认定该合同合法有效。本案二审争议焦点为：1.《补充协议》的效力如何认定；2.若《补充协议》有效，则双方签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》应否解除？以及由此产生的法律后果应如何处理？关于焦点1，罗剑涛、龚钇铖主张《补充协议》无效，理由是协议没有加盖鹏安地产的公章，也没有罗剑涛签字，龚钇铖是为了配合公司完成手续才在该协议上签字，双方需要进一步协商后再签订正式的合同。经审查，《补充协议》是在出现消防验收问题后双方于2019年重新进行协商后签订，明确租金仍为38万元，免租期从原来的九个月缩短为三个月，协议更多的是对租金的支付时间作了细化，因当时商铺已经装修完毕并正常经营，故双方协商缩短免租期是在合理范围之内。另，合伙人对执行合伙事务均有同等的权利，且该补充协议是在此前双方签订的租赁合同上所作的补充，未对另外一名合伙人的权益造成损害，而鹏安地产虽没有加盖公章，但公司认可其工作人员的签字，故应当认定《补充协议》合法有效。关于焦点2，双方签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》第九条违约责任约定：“1、承租人有下列情形之一的，出租方有权单方面解除合同，并收回商铺：（1）承租人拖欠商铺租金及物管费达15工作日及以上的；……”本案中，关于商铺的交付时间双方存在争议，鹏安地产主张是在2015年12月签订租赁合同后就交付，罗剑涛、龚钇铖则主张是在签订合同后几个月，大约是2016年交付，因无相关的交接手续，导致现无法认定具体的交房时间，但即使是在2016年交房，因双方签订《补充协议》约定是从2017年9月1日开始计算租金，双方在交房时间上的分歧也不影响租金的交纳。而罗剑涛、龚钇铖至今仅支付了10万元租金，其余租金长期拖欠，已构成违约，鹏安地产要求解除《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》符合双方约定，一审判决解除并由罗剑涛、龚钇铖返还商铺正确，二审予以维持。关于租金，双方于2015年12月3日签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》约定免租期从2016年3月31日至12月31日，于2019年3月13日签订的《补充协议》约定免租期从2017年6月1日至8月31日，根据焦点1的分析，《补充协议》有效，则其中约定的免租期已替代之前的约定，故鹏安地产主张从2017年9月1日开始计算租金，应予支持。对其要求计算租金至2020年3月10日为86万元，之后一直计算至房屋返还之日的诉讼请求，本院认为，因一审判决解除合同及补充协议，二审予以维持，故确认解除时间为一审判决作出之日即2020年6月2日。由于罗剑涛、龚钇铖租赁房屋是用于KTV经营，2020年1月至5月，受新冠肺炎疫情影响，娱乐行业处于停业状态，此期间无法正常使用租赁房屋，应本着合理分担损失的原则处理因疫情防控导致的不利后果，为便于计算，本院确定至2020年3月10日的租金86万元（按每年38万元，从2017年9月1日计算至2020年3月10日，减去已支付的10万元）由罗剑涛、龚钇铖承担，2020年3月10日至6月2日期间的租金由鹏安地产分担，不再计算支付，2020年6月3日开始参照租金标准计算房屋占用费，由罗剑涛、龚钇铖支付给鹏安地产，至实际返还房屋之日止。关于拖欠租金的利息，因双方在《补充协议》中已明确约定了支付时间，故本院参照2019年8月20日的贷款市场报价利率4.25%分段计算。从2019年4月1日开始计算11万元租金的利息，从5月1日开始计算22万元租金的利息，以此类推，至2019年9月1日开始计算66万元租金的利息，于2019年12月1日开始计算20万元租金的利息，至2020年4月9日鹏安公司起诉时，计算得25855元，之后以未付款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。关于履约保证金和违约金，双方签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》第五条履约保证金约定：“……3、如在合同期内由于承租人单方原因而造成本合同终止，承租人所缴纳保证金不予退还。”第九条违约责任约定：“……4、承租人逾期交付租金的，属违约行为，除仍应及时如数补交外还应支付违约金200元/日。……”本案是因承租人长期拖欠租金而导致双方的合同关系解除，故罗剑涛、龚钇铖交纳的履约保证金10万元不再退还。关于违约金，考虑受新冠肺炎疫情影响，全国范围内娱乐行业经营困难的实际，且履约保证金及租金利息已能充分保护鹏安地产的合法权益，故违约金不再支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市江川区人民法院（2020）云0421民初432号民事判决第三、四项；二、撤销云南省玉溪市江川区人民法院（2020）云0421民初432号民事判决第一、二、五项；三、玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司与罗剑涛、龚钇铖签订的《江川龙旺湖城商铺租赁合同书》及《补充协议》于2020年6月2日解除；四、由罗剑涛、龚钇铖于判决生效之日起30日内连带支付玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司欠付的租金860000元及至2020年4月9日的利息25855元，之后的利息以未付款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；五、由罗剑涛、龚钇铖于判决生效之日起30日内连带支付玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司房屋占用费（自2020年6月3日起，以每年380000元的标准计算至实际返还房屋之日止）；六、驳回玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7598元，由玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司负担1798元，由罗剑涛、龚钇铖负担5800元；二审案件受理费11400元，由玉溪市江川区鹏安房地产开发有限公司负担3600元，由罗剑涛、龚钇铖负担7800元。本判决为终审判决。本判决生效后，申请执行的期限为二年。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二〇年十月二十日书记员  邹 欣