湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民初139号原告：陈光仪，男，1992年6月20日出生，中国香港特别行政区居民，居民身份号码：Ｖ××××（4）。原告：谢家杰，男，1985年10月26日出生，中国香港特别行政区居民，居民身份号码：Ｚ××××（5）。二原告共同委托诉讼代理人：王歆，湖南大鲲律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张凯，湖南大鲲律师事务所律师。被告：刘函，男，1988年6月24日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：柳卫攀，湖南通程律师事务所律师。被告：长沙友阿五一广场商业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道黄泥街社区黄兴中路**。法定代表人：胡子敬，董事长。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。原告陈光仪、谢家杰与被告刘函、长沙友阿五一广场商业有限公司（以下简称长沙友阿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告陈光仪、谢家杰的委托诉讼代理人王歆，被告刘函的委托诉讼代理人柳卫攀，长沙友阿公司的委托诉讼代理人缪先进，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈光仪、谢家杰提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘函签署的《商铺租赁合同》；2、判令被告刘函向原告退还已收取的房屋租金、押金共计157000元；3、判令被告刘函承担设计、装修费共计102200元；4、判令被告刘函、长沙友阿公司承担下水道涌水导致的损失3000元；5、判令被告刘函、长沙友阿公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月11日，原告陈光仪与被告刘函签署定金协议，约定将其合法享有出租权的位于2751友阿城市广场项目负二层第2094号商铺出租给原告使用，并交付定金3万元，于2018年5月10日前签租赁合同。2018年5月11日，原告陈光仪、谢家杰及案外人赵严与被告刘函签署《商铺租赁合同》。原告在被告方的催促下进行了商铺设计、装修，花费102200元。2018年12月6日，案外人赵严退出租赁，原告与被告刘函代理人签署补充协议，由两原告继续租赁门面。两被告声称涉案商铺已通过消防验收，即将开业，但截至起诉之日两被告未向原告提供消防验收通过的证明。原告在被告刘函的催促下开业，但商场因消防原因一直处于半营业状态；且在原告营业期间房屋下水道返水，对营业影响较大，原告因此花费3000元进行后期遮挡，并导致店铺装修受损。2019年10月，原告已将门店交还被告。综上，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法支持前列诉讼请求。被告刘函辩称：一、《商铺租赁合同》由于原告欠缴租金于2019年10月23日解除。原告在租赁房屋交付时，就已经清楚租赁房屋的情况，双方所签合同第十一条第1款，对此进行了明确。且2571项目已经完成了消防验收，根据《商铺租赁合同》第四条第5款明确约定，租赁房屋消防的报批由原告方负责，原告要求解除合同没有法律依据。二、房屋租金及押金不应退还给原告。被告刘函向原告交付了租赁房屋，原告亦使用租赁房屋直到合同解除之日，房屋租金不应予以退还。且由于被答辩人违约导致合同解除，房屋押金应不予退还。三、设计装修费用应当由被答辩人自行承担。租赁合同第四条第4款，明确约定装修的处理原则为“来修去丢”。四、下水道损失应当由原告自行承担。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告长沙友阿公司辩称：一、原告无证据证明下水道涌水导致其损失3000元；二、案涉项目已经竣工验收合格、消防验收合格（一消），承租商铺装修后的消防验收（二消）、营业前消防检查（开业检）应由原告自行办理。1.商铺所在建设工程已于2018年9月10日通过竣工验收，具备合法使用条件。2.原告举证因开业检未过对长沙友阿公司的处罚仅针对长沙友阿公司的自营主力店，不包括原告承租的外街商铺。且长沙友阿公司自营主力店已于2018年11月10日试营业，2019年1月1日正式营业，2019年9月18日因转型升级为“友阿城市奥莱”而闭店装修，不影响原告承租外街商铺的正常使用。3.根据原告与被告刘函签订的《商铺租赁合同》，商铺装修后消防验收（二消）及营业前消防安全检查由承租人自行办理。综上，原告以消防未过、未经竣工验收为由要求解除合同的理由不成立，请求法院判决驳回原告对长沙友阿公司的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据依法予以了审核。本院根据当事人提交的证据、各方的陈述以及庭审情况等认定事实如下：2018年4月11日，刘函委托王宇庆代表其本人办理涉案商铺出租及相关事宜，并表示委托代理人在其权限内签署的相关文件其均承认。同日，王宇庆代表刘函（甲方、出租方）与陈光仪（乙方、承租方）签订《定金协议》，约定甲方将其合法拥有的坐落于2751友阿城市广场负二层面积约31.4平方米的2094号商铺给予乙方经营使用。乙方先交定金30000元，双方在2018年5月10日之前签订租赁合同事宜。2018年5月11日，王宇庆代表刘函（出租方、甲方）、与赵严、陈光仪、谢家杰（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》约定：一、租赁商铺描述。1、甲方将其合法拥有的坐落于2751友阿城市广场负二2094商铺出租给乙方用于轻饮食经营。该商铺使用面积共约31.4平方米。2、甲方……保证在本租赁合同期限内乙方能正常使用该商铺。二、租赁及装修期限。1、本合同租赁期限为3年，本合同起止时间自2018年8月1日至2021年7月31日止。……。三、押金、租金及支付方式。1、该商铺第一年每月租金为31400元，第二年每月租金为31400元，……，租金按一季度支付。乙方应提前15天支付下季度租金。合同正式签订后，乙方需在2018年6月15日或之前向甲方支付首季度租金（94200元）及甲方代为已交付给物业（2018年9月1日至10月31日）两个月的物业费（3642元），共计97842元。乙方不得拖欠房租，如乙方逾期交付房租则按每天按实欠租金的1‰支付违约金给甲方。2、……合同正式签订后，乙方需在3日内向甲方支付两个月押金（62800元）含前期支付的叁万元押金……。四、甲方的权利及义务。1、甲方在长沙友阿五一广场商业有限公司验收合格交铺后向乙方提供该商铺……；4、……乙方对商铺进行的装修、添置的设施设备等遵循“来装去丢”的原则，已经形成附合物的，乙方不得进行拆除，没有形成添附物的（如空调、家私家电、货柜等）可以自行拆除搬离。乙方需要拆除搬离的，应在合同终止或提前解除后的15日内搬走，逾期视为乙方自动放弃权利，甲方有权任意处置；5、甲方应积极配合乙方办理商户管理、工商注册、消防相关手续。必要时，应配合乙方与长沙友阿五一商业有限公司的协调工作。该租赁房屋消防的报批由乙方负责，甲方有义务提供相关资料并协助乙方办理。……。同日，陈光仪向王宇庆转账32800元押金，另在签订定金协议时向刘函交付定金30000元，共计交付押金62800元。2018年6月14日，谢家杰向王宇庆支付3个月租金94200元。后经双方协商，刘函同意免租金至2018年12月31日。2018年12月6日，王宇庆代表刘函（甲方）与赵严、陈光仪、谢家杰（乙方、原承租人）签订《补充协议》，双方一致同意承租人变更为陈光仪、谢家杰。2019年10月20日，因刘函未收到陈光仪、谢家杰按时续缴的相应租金，王宇庆通过微信向陈光仪、谢家杰发送《租金催缴通知书》，要求陈光仪、谢家杰如有续租意向，于2019年10月21日前缴清相关租赁费用，如无续租意向，于2019年10月30日前腾空租赁场地并交还商铺，并办理退场手续……。2019年10月22日，陈光仪、谢家杰及案外人戴晓虎向刘函发送《解除合同通知函》，称因消防未验收过关、存在安全隐患、危及人身安全等问题要求行使单方解除权，于2019年9月29日与刘函解除租赁合同，并于当天将主要设备搬除后交付房屋。2019年10月23日，刘函向陈光仪、谢家杰、赵严并案外人戴晓虎发送《关于解除合同通知函的回函》，对陈光仪、谢家杰方要求解除《商品租赁合同》不予认可，并称陈光仪、谢家杰方经刘函催告后仍不缴纳欠缴租金，反而向刘函发出解除合同的通知，以实际行为不履行《商铺租赁合同》，构成根本性违约，通知陈光仪、谢家杰方解除与其签订的《商铺租赁合同》，要求陈光仪、谢家杰方支付应付租金、腾空并实际交还商铺，注销以涉案商铺为注册地址的营业信息。涉案商铺处于外街，位于友阿五一商业广场自营主力店外围，合同签订后，陈光仪、谢家杰方于2018年7月进场装修，于2018年8月开始营业。后陈光仪、谢家杰方以商铺未办理二次消防验收无法营业为由于2019年9月退场。刘函确认2019年10月向陈光仪、谢家杰发送《租金催缴通知书》及《解除合同通知函》时陈光仪、谢家杰已不在商铺经营。另查明，涉案商铺所在的长沙市五一广场绿化用地地下空间开发工程建设项目于2018年8月29日通过建设工程消防验收（不包含电影院2-1等2206平方米建筑）、于2019年9月10日完成竣工验收。2020年5月29日，湖南友谊阿波罗控股有限公司发布关于控股子公司解除合同（销售退回）事项的公告，称因项目南、北两个出入口与地铁商业对接的通道均发生与原宣传公示不符的情况，影响外街商铺的投资价值，加之2020年初新冠疫情爆发，商铺投资人提出解除《商铺经营权转让合同》并要求赔偿，友阿五一广场商业有限公司董事会审议决定同意解除与商铺投资人签订的《商铺经营权转让合同》，发生销售退回。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，双方产生矛盾，对于解除合同双方当事人均无异议，主要争议在于解除合同的时间及各方责任的承担。关于《商铺租赁合同》解除的时间。本院认为，被告刘函于2019年10月20日向原告方催收租金时明确要求原告方表明是否续租，若不续租则腾空并交还租赁场地，办理退场手续，原告于2019年10月22日回函要求解除合同，为原告作出的不再续租的意思表示，可视双方就不再续租达成合意，故本院认定，涉案《商铺租赁合同》于2019年10月22日解除。原告主张涉案租赁合同于2019年9月29日解除并实际交付商铺给被告刘函，但未向法庭提交证据予以证明，本院不予支持；对被告刘函主张案涉租赁合同于2019年10月23日解除的抗辩，本院亦不予支持。关于合同解除后各方责任承担的问题。根据《商铺租赁合同》的约定，刘函作为出租人应保证租赁期间承租人可正常使用涉案商铺。《商铺租赁合同》签订时至被告方对涉案商铺进行装修并营业时，涉案商铺所在工程建设项目尚未通过工程竣工验收及消防验收，刘函作为出租人对此情况应知情，仍向原告交付房屋，并于2018年5月告知原告方进场装修，应承担未向承租人提供符合合同约定的能够用于正常商业经营的门面的违约责任。原告作为承租人在签订合同时亦应对涉案商铺是否符合经营条件尽到基本的审查义务，另双方约定涉案商铺的装修消防验收由承租人自行办理，故原告主张因涉案商铺未办理消防验收手续导致涉案商铺无法正常经营，亦应承担一定的责任。故本院认为：1、关于被告刘函是否需要向原告退还已收取的房屋租金及押金的问题。原告经营商铺于2018年8月营业、2019年9月退场、2019年10月解除租赁合同，原告方在免租期过后使用涉案商铺10个月，应支付一定的租金，现原告方仅支付3个月租金，故原告要求被告刘函退还已收取房租租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告方以经营为目的承租涉案商铺用于轻饮食经营，签订租赁合同后，原告即进行了装修并营业。涉案商铺虽处于外街，但其营业状况必然会受涉案商场整体情况的影响，涉案商场于2019年9月18日闭店装修，致使原告经营目的不能实现，故原告要求被告刘函退还房租押金的诉讼请求，本院予以支持。2、关于被告刘函是否应承担设计、装修费损失的问题。虽然涉案合同约定原告方对商铺进行的装修、添置的设施设备等采取“来装去丢”的原则，但商铺租赁期限为3年，原告实际营业仅约13个月，仅享有了部分装修价值，对于未能在原租赁期限内享有的装修价值应认定为原告的装修损失。原告主张设计、装修费102200元，其中，《店铺装修方案设计委托合同书》设计费用13000元，缺乏支付凭证证明实际已支出，另有部分支出无法证明确用于案涉商铺的装修，对该部分支出本院不予认可。但因涉案商铺已实际装修并营业，本院综合原告提交的微信及银行转账记录，酌定原告花费设计、装修费用80000元。对于未能在原租赁期限内享有的装修价值，本院认定为51111元[（80000÷36）×（36-13）]，另根据双方责任大小，本院酌情认定被告刘函应向原告承担的设计、装修损失为35000元。原告另向二被告主张下水道涌水造成的损失3000元，但未提供证据证明其损失的实际产生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘函与被告陈光仪、谢家杰于2018年5月11日签订的《商铺租赁合同》；二、被告刘函向原告陈光仪、谢家杰于本判决生效之日起十日内退还已收取的房屋押金62800元；三、被告刘函于本判决生效之日起十日内向原告陈光仪、谢家杰支付设计、装修费用35000元；四、驳回原告陈光仪、谢家杰其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5233元，由原告陈光仪、谢家杰负担3283元，由被告刘函负担1950元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十月三十一日法官助理尹宁书记员肖佳敏