天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3741号上诉人（原审原告）：宋殿忠，男，1947年7月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省通河县××街××委××组。委托诉讼代理人：杨**，黑龙江龙洋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津融创晟元置业有限公司，住所地天津市东丽区津滨大道与天山南路交口万新招商中心大楼****。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：阳春艳，女，该公司法务。委托诉讼代理人：卞小月，女，该公司法务。上诉人宋殿忠因与上诉人天津融创晟元置业有限公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋殿忠上诉请求：1．撤销一审判决书第三项，改判融创公司支付给宋殿忠损害赔偿金607522.80元（暂计算至2019年12月25日，并按照购房款的12%/年标准计算损害赔偿金至实际履行之日）；二、本案一二审诉讼费用均由融创公司承担。事实与理由：一、本案的事实部分认定错误，融创公司在合同履行中存在重大过错。2017年11月28日，宋殿忠与融创公司的销售人员商谈购房事宜，融创公司的销售人员并未告知关于天津房屋的限购政策，并表示外地人可全款在融创公司处购买商品房。因此，宋殿忠才与融创公司签订了《商品房预定合同》，购买了涉案房屋。并分别于2017年12月15日、2017年12月25日向融创公司指定的中国工商银行支付2511345元，总计支付购房款2531345元。而后融创公司以各种理由拒绝签订《商品房买卖合同》，是严重违约的行为。二、宋殿忠在合同履行过程中属于弱势群体，并不熟悉当地房屋政策，融创公司有告知的义务。因融创公司未告知应该承担损害赔偿金607522.80元（暂计算至2019年12月25日，并按照购房款的12%/年标准计算损害赔偿金至实际履行之日），并承担本案的全部诉讼费用。融创公司辩称，不同意宋殿忠的上诉请求，请求依法全部驳回。双方签订的《商品房预定合同》已经双方签字盖章，属于有效的合同。在该合同中已经明确了宋殿忠知悉天津市房产限购政策，且该政策在双方签订预订合同之前就已经出台。宋殿忠作为完全民事行为能力人在自身不具备购房资格的前提下签订了《商品房预定合同》，本身存在过错。融创公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判融创公司无需返还宋殿忠定金20000元；2．一二审的诉讼费用由宋殿忠承担。事实及理由：一审判决已经查明，截至一审立案日，宋殿忠尚未取得天津市户籍，无法进行网签备案，宋殿忠对不能购买房屋具有过错。因此，致使合同目的无法实现的原因并非不可归责于双方当事人的原因，故应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定处理诉争定金，即融创公司无需返还宋殿忠支付的定金20000元。宋殿忠辩称，不同意融创公司的上诉请求。融创公司在签订案涉合同时作为经营房地产项目的公司对限购政策理应知悉，其在审查了宋殿忠的身份证件上所记载的户籍地、出生年月日后，不主动释明外地人购房的政策和限制。在明知合同履行不能的情况下，误导宋殿忠全款购房，导致宋殿忠250余万元长期被占用，应当承担损害赔偿的责任。宋殿忠向一审法院起诉请求：1．判令解除宋殿忠、融创公司签订的《商品房预订合同》；2．判令融创公司向宋殿忠返还购房款2531345元；3．判令融创公司向宋殿忠支付损害赔偿金607522.8元（暂计算至2019年12月25日，并按照购房款的12%/年标准计算损害赔偿金至实际履行之日），以上合计3138867.8元；4．本案诉讼费用由融创公司承担。一审法院认定事实：2017年8月21日，融创公司取得关于汇莲馨苑6-9号楼的天津市商品房销售许可证，涉案房屋坐落于天津市东丽区××道××路××东北侧。2017年11月28日，宋殿忠（买受人、乙方）与融创公司（出卖人、甲方）签订《商品房预定合同》，双方主要约定：一、乙方所预定的商品房为甲方开发销售的汇莲馨苑8-1-1702号房屋、销售单价26048元／平方米、总价款为2531345元；二、乙方付款方式及付款时间......;五、乙方确认，在签订本合同之前已经明确知悉并认同以下事项：1．乙方承诺明确知悉国家、商品房所在地省、市的限购、限贷政策，并承诺本人具有符合限购政策的购房资格……；七、本合同自甲乙双方签章之日起生效，本合同于甲、乙双方签订《商品房买卖合同》并完成网签备案后自动终止。后宋殿忠、融创公司签字、盖章。2017年11月28日，宋殿忠通过ＰＯＳ机支付定金20000元；2017年12月15日，宋殿忠通过案外人银行账户向融创公司转账支付购房款500000元；2017年12月25日，宋殿忠通过案外人银行账户向融创公司转账支付购房款2011345元。上述转账付款后，融创公司向宋殿忠出具定金20000元和房款2511345元的收据。另查，2017年3月31日，天津市人民政府办公厅出台《实施意见》，其规定：“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明......”。宋殿忠户籍地为黑龙江省通河县××街××委××组。截至本案立案之日2020年1月7日，宋殿忠尚未取得天津市户籍。一审法院认为，宋殿忠与融创公司签订的《商品房预定合同》，经双方签字、盖章确认，系真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。同时，涉案房屋已经取得销售许可证，且《实施意见》并不属于行政法规，故该《商品房预订合同》合法有效。关于《商品房预订合同》是否应当解除的问题，《实施意见》中明确规定非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，原告宋殿忠并未取得天津户籍，无法进行网签备案，致使不能实现合同目的，故该《商品房预订合同》应予以解除。宋殿忠解除合同的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于宋殿忠主张返还购房款的问题，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，宋殿忠、融创公司不能对涉案房屋进行网签合同，进而宋殿忠不能购买涉案房屋系限购政策导致，系不可归责于双方当事人的原因，宋殿忠已经实际支付融创公司的定金20000元，依有关规定，应返还宋殿忠。对宋殿忠支付融创公司的房款2511345元,依合同解除的后果的有关规定，融创公司应当返还宋殿忠。关于融创公司是否应当赔偿宋殿忠损失问题，宋殿忠诉称融创公司销售人员承诺外地人全款购房不受限购政策影响，但并未提供证据予以证实。《实施意见》系公开发布，《商品房预订合同》也明确约定“宋殿忠（乙方）承诺明确知悉国家、商品房所在地省、市的限购、限贷政策，并承诺本人具有符合限购政策的购房资格，宋殿忠作为购房人，理应知晓自身是否具备购房资格。”宋殿忠在签订《商品房预订合同》时不具备购房资格，直至立案之日时也不具备购房资格。宋殿忠对不能购买涉案房屋具有过错，宋殿忠要求融创公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日解除原告宋殿忠与被告天津融创晟元置业有限公司签订的关于天津市东丽区××道××路××东北侧汇莲馨苑8号楼1单元1702号房屋《商品房预定合同》；二、被告天津融创晟元置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋殿忠定金及购房款合计2531345元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告宋殿忠其他诉讼请求。案件受理费减半收取计15955元，由原告宋殿忠负担3031元，由被告天津融创晟元置业有限公司负担12924元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案因限购政策无法购买案涉房屋成讼，本案的争议焦点为：1.融创公司是否应当返还宋殿忠定金20000元；2.融创公司是否应当向宋殿忠支付损害赔偿金。关于争议焦点1，宋殿忠与融创公司签订的《商品房预定合同》合法有效，然宋殿忠并未取得天津市户籍，受天津市限购政策影响，无法进行网签备案，导致合同目的无法实现。故一审法院判决解除《商品房预定合同》并无不当。该合同的解除，系不可归责于双方当事人的原因，故融创公司应当向宋殿忠返还定金20000元。关于争议焦点2，宋殿忠主张因融创公司的原因未能订立商品房买卖合同，应当对其造成的损失进行赔偿。其主张融创公司销售人员承诺外地人全款购房不受限购政策影响，但是并未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。天津市人民政府办公厅出台的《实施意见》系公开发布，宋殿忠作为购房人，理应知悉房屋所在地的限购政策以及自身是否具有购房资格。故，宋殿忠关于融创公司支付损害赔偿金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，宋殿忠、融创公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10175元，由上诉人宋殿忠负担9875元，上诉人天津融创晟元置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十月十三日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……