江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初2085号原告:中国银行股份有限公司海安支行，住所地海安市高新区长江中路**，统一社会信用代码91320621703740435Q。负责人：陈震宇，该支行行长。委托诉讼代理人:尤峰、李佳男，江苏钻石律师事务所律师。被告：王海林，男，1974年2月11日出生，户籍所在地海安市，现住海安市高新区。被告：崔小兰（系王海林妻子），女，1975年10月4日出生，户籍所在地海安市，现住海安市高新区。委托诉讼代理人：王海林，男，1974年2月11日出生，户籍所在地海安市，现住海安市高新区。被告：南通市润南置业有限公司，，住所地海安市城东镇开屏村**统一社会信用代码913206216967077168。法定代表人：韩良荣。委托诉讼代理人：杨**，该公司员工。委托诉讼代理人：尤正海，江苏海晨律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司海安支行（以下简称海安中行）诉被告王海林、崔小兰、南通市润南置业有限公司（以下简称润南公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行第一次审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭进行了第二次审理。原告海安中行的委托诉讼代理人尤峰，被告王海林（同时也为被告崔小兰的委托诉讼代理人），被告润南公司的委托诉讼代理人杨**、尤正海到庭参加两次庭审。原告海安中行的委托诉讼代理人李佳男到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告海安中行向本院提出的诉讼请求:1、请求判令被告王海林、崔小兰立即归还借款本金880875.13元,并以本金880875.13元为基数自2020年9月17日起至实际归还之日止按照月利率8.18745‰标准计算利息（为第二次庭审中变更的诉讼请求）；2、请求判令被告王海林、崔小兰立即支付原告海安中行律师代理费38000元；3、请求判令原告就案涉抵押物拍卖、变卖款项在上述两项请求范围内享有优先受偿权；4、判令被告润南公司对被告王海林、崔小兰上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2014年4月2日，被告王海林因购买海安市高新区旺池东路18号（东港国际）5幢1901室房屋，向原告海安中行申请贷款。双方签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款112万元，月利率为5.4583‰，借款期限20年，还款方式为按月等额本息。原告海安中行于同日按约发放贷款112万元，但被告从2019年8月起未按约偿还原告贷款本息，担保人润南公司亦未履行担保义务。据此，原告有权按约宣布贷款提前全部到期并要求被告履行全部贷款本息。被告王海林、崔小兰辩称：案涉借款属实，被告存在逾期未按贷款合同约定还款的情形。诉讼过程中被告将2020年9月16日之前逾期本息已全部结清,原告主张被告违约的事实已消除，现贷款合同已恢复到圆满状态。被告借款所购商品房未办理抵押登记并非借款人的过错，乃是原告海安中行疏忽所致。据此，原告海安中行宣布贷款合同提前到期不应得到法院的支持。海安中行如坚持宣布贷款合同提前到期，主张借款人提前偿还全部借款，则应对借款人已履行的利息重新进行核算，其中多还利息应冲抵尚欠本金。被告润南公司辩称：作为房产开发商的润南公司为王海林向海安中行借款购房提供的是阶段性保证，按照正常交易习惯，王海林所购房屋只要在不动产登记机关办理抵押登记，润南公司即不再承担连带保证责任。王海林以小孩上学为由将已登记其名下的房产证从润南公司借出，之后再无下文，经润南公司多次催要无果，事实上王海林已将案涉房屋抵押给他人并在不动产登记机关办理抵押登记。原告计算所采用的利率标准未按中国人民银行公布利率进行适时调整计算有误，原告主张的律师服务费未提供收费标准，不应得到法院支持。经审理查明：2014年2月26日，王海林与润南公司签订编号为20140200629的《商品房买卖合同》一份，约定润南公司所开发的位于海安东港国际5－1901号的房屋销售给王海林、崔小兰，建筑面积177.48平方米，房屋总价1611518元，王海林首付房款491518元，向海安中行贷款112万元。同年4月2日，王海林、润南公司、海安中行签订编号为2014年中银借字HAAA33010378号《个人一手住房贷款合同》一份，合同约定：王海林向海安中行贷款金额112万元，借款期限20年；购房合同号为20140200629；借款利息按照中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率执行，利率浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583‰；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，利息=（本金+应付未付利息）x实际天数x年罚息利率/360;还款方式为按月等额本息，同时约定借款人应按约与贷款人办理房屋抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；保证人提供阶段性连带责任保证，保证范围为借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。在上述贷款合同附件一（个人一手住房贷款合同通用条款）载明：贷款人在借款人出现未按期归还贷款本息情况下，有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。当日，崔小兰向海安中行出具《共有人承诺函》一份，表示其自愿以所购房屋为借款人王海林所申请的112万元贷款提供抵押担保，同时还出具《共同还款承诺函》一份，承诺其作为共同债务人对借款人在前述合同项下债务的偿还承担共同还款责任。当日，王海林向海安中行出具《提款申请和划款委托书》一份，申请将案涉贷款112万元一次性提款至被告润南公司账户。2014年4月2日，被告王海林立下借款借据一份，借款日期为2014年4月2日，借款金额112万元；借款期限240个月；借款月利率5.4583‰；收款人为润南公司。原告海安中行于同日按照上述约定，发放案涉贷款112万元至被告润南公司账户，并自动生成贷款用款凭证一份载明上述情况。至海安中行起诉时（2020年4月7日）贷款已还款明细清单记载案涉贷款未到期本金余额903393.92元，拖欠本金25585.41元，利息29690.13元，拖欠本金罚息773.25元、利息罚息957.32元，逾期八个月。诉讼过程中王海林、崔小兰结清了2020年9月16日之前拖欠海安中行借款本息。至2020年9月17日王海林、崔小兰尚欠海安中行分期贷款本金880875.13元。另查明，2015年7月，润南公司协助王海林办理了房屋所有权证书。2015年7月王海林以学区房需要为由从润南公司将案涉房产证借出。2017年10月21日王海林向润南公司出具一份承诺书，载明其购买房产的产权证遗失，承诺于2018年2月15日前补办产权证送至润南公司办理按揭抵押手续，如有违约，其愿承担相应的法律责任。依据本院生效的（2017）苏0621民初3669号民事判决书所查明的事实，王海林于2016年7月20日就案涉房屋通过协议的方式抵押给唐某，并于2016年7月21日进行了抵押登记（证号为苏（2016）海安县不动产证明第0001520号）。该证书记载：抵押权人唐某、义务人王海林、崔小兰，房屋坐落于，不动产权利证书号为苏（2016）海安县不动产权第0001497号，担保债权数额55万元，履行期限至2017年7月30日。后唐某以王海林、崔小兰未履行约定义务诉至本院，要求判决王海林、崔小兰给付55万元及按年息24%支付利息，并以抵押的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。本院经审理于2017年9月1日作出了支持唐某诉讼请求的判决。在执行程序中，本院于2020年9月依法对王海林、崔小兰所抵押给唐某的房屋在司法拍卖网络平台上公开拍卖，2020年9月29日，买受人郁某某以最高价3498990元竞得拍卖房屋，并签订了成交确认书。原告海安中行与江苏钻石律师事务所就案涉纠纷签订民事委托代理合同，合同约定诉讼标的为960400元，代理费用为38000元。原告海安中行按约支付该笔律师代理费，并由银行自动生成国内支付业务付款回单一份及相应代理费增值税普通发票。以上事实，有原告海安中行提供的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、共有人承诺函、共同还款承诺函、提款申请和划款委托书、借款借据、贷款用款凭证、民事委托代理合同、国内支付业务付款回单、增值税发票以及承诺书、贷款已还款明细清单、本院（2017）苏0621民初3669号民事判决书、拍卖成交确认书以及到庭当事人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：贷款人海安中行与借款人王海林，保证人润南公司签订的个人一手住房贷款合同，以及被告崔小兰出具的共同还款承诺函，均是当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效。各方当事人均应按约全面履行各自义务。海安中行按约向借款人王海林、崔小兰发放了贷款112万元，王海林、崔小兰从2019年8月份起未按约如数向海安中行还本付息，海安中行依据《个人一手住房贷款合同》中有关借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人履行保证责任的约定，有权要求王海林、崔小兰归还全部借款本息及逾期利息，保证人润南公司承担保证责任。对王海林、崔小兰提出的有关海安中行无权宣布贷款合同提前到期以及如果要求借款人提前还款则应对借款人已履行的全部利息重新进行核算，其中多还利息应冲抵尚欠本金的抗辩意见，本院认为：首先，王海林、崔小兰未能按照与海安中行所签订的贷款合同履行还本付息义务长达十个多月，海安中行宣布贷款合同提前到期并要求王海林、崔小兰履行合同项下的全部贷款本息有事实和法律依据。其次，王海林、崔小兰没有按照借款合同的约定将所购润南公司的商品房办理抵押登记，王海林、崔小兰将案涉房屋抵押给他人并进行抵押登记的行为违反房屋按揭贷款的交易规则，与民事主体从事民事活动应当遵循的诚实信用原则相悖；再次，案涉房屋已被法院通过拍卖程序被他人拍卖取得所有权，海安中行已无法实现贷款合同中约定抵押权。王海林、崔小兰向海安中行履行还贷能力明显受到限制，也增加了润南公司的保证风险。最后，被告王海林、崔小兰提出的应将已履行的全部利息重新核算的意见，以及认为原告海安中行适用贷款利率违反合同约定的抗辩意见，与事实明显不符，海安中行结算的利率未突破合同约定的标准。但原告海安中行诉讼请求中的利率标准表述有误，应予纠正。据此，王海林、崔小兰上述抗辩意见本院不予支持。保证人润南公司对原告海安中行主张的律师服务费收费标准过高以及原告收取王海林、崔小兰贷款利息计算有误与事实不符，本院不予采信。保证人润南公司就案涉贷款提供连带责任保证，保证方式、保证范围、保证期间约定明确。故原告主张润南公司对王海林、崔小兰贷款尚欠的本金、利息以及为实现债权所支出的律师费承担连带保证责任，本院予以支持。保证人润南公司承担保证责任后，有权向借款人王海林、崔小兰追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告王海林、崔小兰于本判决发生法律效力十日内偿还原告中国银行股份有限公司海安支行借款本金880875.13元，以及自2020年9月17日之后产生的逾期利息（以880875.13元为基数，按全国银行间同业拆借中心在此期间公布的贷款市场报价利率LPR的1.5倍计算至实际归还之日止）。二、被告王海林、崔小兰于本判决发生法律效力十日内支付原告中国银行股份有限公司海安支行律师费38000元。三、被告南通市润南置业有限公司对被告王海林、崔小兰上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。被告南通市润南置业有限公司承担保证责任后，有权凭本判决书直接向被告王海林、崔小兰追偿。四、驳回原告中国银行股份有限公司海安支行其他的诉讼请求。案件受理费12988元，诉讼保全费5000元，合计17988元（已由原告代缴），由被告王海林、崔小兰、南通市润南置业有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12988元（开户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  徐爱贤人民陪审员  王祖谟人民陪审员  李 明二〇二〇年十月十七日法官 助理  于正江书 记 员  陈星羽