四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初5645号 原告：四川中诚物业管理有限公司，住所地成都市武侯区红牌楼北街**。 法定代表人：刘月英，该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：刘子乔，四川远阳律师事务所律师。 被告：卢珍荣，男，1970年9月8日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告四川中诚物业管理有限公司（以下简称中诚物业公司）与被告卢珍荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告中诚物业公司的特别授权委托诉讼代理人刘子乔及被告卢珍荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业费8423元及电梯能耗费2520元，并支付滞纳金5000元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年2月15日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对东城一品小区进行前期物业管理，双方约定了物业服务内容及收费标准、逾期交纳物业费用的滞纳金等。被告系东城一品××号房屋业主，享受了原告提供的物业服务，却未按时向原告缴纳物业服务费用，自2013年1月1日起至2019年12月31日累计欠物业服务费8423元（125.34平方米×7年×12月×0.8元/平方米）、电梯能耗费2520元（7年×12月×30元/月）及滞纳金36889元。原告多次催要，被告均以种种理由搪塞，显属违约，应依法承担相应违约责任。考虑到合同约定计算所得违约金过高，原告酌情主张被告支付滞纳金5000元。 被告卢珍荣辩称，1.被告不认可原告与四川和贤房地产开发公司（以下简称和贤房产公司）签订的《前期物业服务合同》约定，签订前期物业服务协议时未出示前期物业通过招标的中标证明文件，也未公示前期物业服务合同，由于收房时钥匙在物业手中，被告不得已才签订前期服务协议。在此协议中，前期物业管理的约定自房屋出售之日起至业主大会选定的物业管理企业签订的物业管理合同止的物业管理属于无期限合同，按合同法属于无效合同，且服务协议的印章是中诚物业公司分公司的印章，合同存在瑕疵。鉴于原告在履行物业服务义务时的资格合法性存疑，合同无效但实际又提供了物业管理服务，被告可依法适度支付一定的物业服务费；2.对按照协议约定计算的自2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费、电梯能耗费金额无异议，被告确未缴纳，但按照《前期物业服务合同》相关约定，被告认为原告在履行《前期物业服务合同》时存在服务质量差、服务不到位、物业服务存在重大瑕疵，收费和服务水平不适应。原告未按约定履行义务违约在先，被告再三与物管中心交涉未果，被告明确告知原告暂缓缴纳物业服务费并等待原告履行合同义务。具体事实如下：本栋××楼××号居民在被告外出不在家时违规在楼道连接板处浇筑现浇扩大使用面积，连接板被占用，不仅影响美观、通风和采光，还存在较大安全隐患，业主将墙体打通、破坏了房屋结构，威胁业主生命安全，楼上坠落物腐烂发臭也严重伤害身体，此事发生后几年来被告反复向物管中心反映，原告总以物业无执法权搪塞，并未尽到劝阻和将相关问题举报到住建、城管等职能部门的义务，所以被告不得不行使不安抗辩权；门禁管理不严格，非小区人员进出随意，无登记记录，电梯缺乏监控，存在安全隐患，导致业主人身、财产安全存在重大风险；未经业主委员会同意，物业擅自占用并改变小区场地使用用途，损害业主公共利益；物管人员夜间不在岗现象严重，且在岗人员普遍年龄偏高。综上所述，原告整改前的物业服务收费标准至少降低50%，在整改完成前暂缓缴纳，整改完成后再予收取，物业服务整改到位后再继续按原标准收费，同时归还侵占属于业主的公共收益；请求驳回要求被告支付滞纳金的诉讼请求，若不能提供电梯运行能耗收费的备案文件，请求依法取消电梯运行能耗费；原告承担本案诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告卢珍荣系东城一品××号房屋业主，该小区至今未成立业主委员会。2011年2月15日，原告中诚物业公司遂宁物业分公司（作为甲方）与卢珍荣（作为乙方）签订《东城一品前期物业管理服务协议》，主要内容：中诚物业公司对东城一品提供物业服务，服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；甲方的权利义务包括依据本协议向乙方收取物业管理、电梯运行能耗、保险等费用；乙方的权利义务包括监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，包括按照本协议约定向甲方缴纳物业管理等费用；住宅的物业管理服务费按建筑面积0.8元/平方米·月计算，物业管理费从乙方所购物业由开发商通知交付之日起计算，乙方应于交房当日付清第一年的物业管理费，此后乙方应于物业管理费到期前续交下一年应付的物业管理费；电梯运行能耗费按户均摊，按年度进行收取，费用标准为30元/月·户；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取乙方滞纳金，同时甲方有权终止对乙方提供有偿服务。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。被告未交纳自2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8423元、电梯能耗费2520元。原告在履行合同过程中提供的物业服务存在部分瑕疵。 本院认为，本案中的《东城一品前期物业管理服务协议》系四川中诚物业管理有限公司遂宁物业分公司与被告签订，该分公司是原告的分支机构，其在原告授权的范围内行使履行职权的法律后果应由原告承担，该协议系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，双方均应按照协议约定履行。原告为被告提供了物业服务，被告应按合同约定履行缴纳物业服务费的义务。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主的共同权利，如各业主均从自己利益的角度，以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒绝交纳物业管理服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益，如果原告在履行物业管理过程中存在严重的质量问题，二被告可以选择合法的途径主张权益，但以拒不交纳物业管理服务费显属不当，二被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理服务费，且被告提交的证据虽能证实原告提供的服务存在瑕疵，但不足以证实存在根本违约，故对原告要求被告支付拖欠的自2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8423元、电梯能耗费2520元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，合同虽约定从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，但根据庭审查明的事实，原告提供的物业服务确有改进和加强的需要，且原告并未举证证明其实际损失，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告归还侵占属于业主的公共利益，被告在诉讼过程中称将另行起诉，故本案不再予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告卢珍荣于本判决生效后十日内向原告四川中诚物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8423元、电梯能耗费2520元； 二、驳回原告四川中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计99元，由被告卢珍荣负担。 本判决为终审判决。 审判员  陈嘉龄 二〇二〇年十月二十七日 书记员  徐梦蕊