江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0483民初1635号原告：庐山市庐兴物业服务有限公司，住所地江西省九江市庐山市南康镇蔡岭路星湖湾小区**，统一社会信用代码91360427MA38B8HQ22。法定代表人：胡森林，系公司总经理。被告：余文玲，女，1987年8月25日出生，汉族，江西省庐山市人，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：胡生波，男，1985年10月17日出生，系被告丈夫。原告庐山市庐兴物业服务有限公司（以下简称庐兴物业）与被告余文玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人胡森林、被告余文玲及其委托诉讼代理人胡生波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庐兴物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2019年1月至2019年12月物业管理服务费1666元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金，截止2020年1月1日至2020年8月31日共242天应支付逾期滞纳金为1209元；3、请求判令被告给付2018年1月至2018年12月物业费管理服务费1740元；4、请求判令被告给付装修电梯使用费和入户登记费320元；5、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由：被告系原告所管理服务的星湖湾小区业主，房号为10栋2-501号，物业面积为145.22㎡。原告与星湖湾小区业主委员会于2019年签订了物业管理与服务合同，合同约定原告对被告居住的小区提供物业管理和服务，其收费标准是2019年与星湖湾小区业主委员会签订的物业管理与服务合同执行，被告应当缴纳2019年度物业管理服务费1666元。但被告自2019年12月31日起至今仍拖欠物业管理服务费，原告多次电话催讨，被告分文未缴纳。逾期滞纳金按所签订的物业服务合同第二十条约定的标准缴纳。被告欠星湾置业有限公司2018年1月至2018年12月物业管理费1740元；现星湾置业有限公司已经将收费债权转让与本公司。被告应当缴纳装修电梯使用费和入户登记费320元。为维护物业服务的正当权益，为保障小区物业服务工作的正常开展，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告诉请。被告余文玲辩称，星湖湾小区10栋2单元501室商品房为业主本人余文玲2018年3月22日购买。2020年前未入住，对庐兴物业一事也不知情。原告系2019年1月3日注册成立的企业法人，并不当然享有2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，原告不具备本案的诉讼主体资格。滞纳金不知何来之规定。对于物业费按照1元/㎡,业主本人从未收到类似通知及相关书面文件。小区车辆进出混乱。公共设施损坏未能及时修理。2020年9月庐兴物业通知交物业费，9月13日我已交清2020年物业费。业主委员会何时成立不知情，是否合法备案。经本院审理查明，2019年1月15日，原告庐兴物业（乙方）与星湖湾小区业主委员会（甲方）分别签订了《星湖湾小区物业管理服务合同》，合同约定，原告为该小区提供物业管理服务，管理服务费收取标准为电梯房按月1元/㎡计，2019年上半年的物业服务费应在当年4月5日前交付，下半年的物业服务费应在当年7月5日前交付。逾期未交的，自乙方催讨之日起三日内仍未缴纳的，欠费业主和物业使用人应以欠缴费用为基数按日千分之三的标准向乙方缴纳逾期付款滞纳金。合同还对违约责任等其他事项进行了约定。被告余文玲为星湖湾小区10栋2-501号房屋业主，物业面积为145.22㎡。被告庭审中自称该房系其2018年3月22日购买，并在当月办理了产权登记。原告庭审中称被告具体购房时间不清楚，2017年前的物业费原业主已交清。原告主张被告并未按合同约定交付2019年度物业管理服务费1666元（145.22㎡*1元/㎡*11.5）。另查明，2019年12月31日，原告（乙方）与星湾置业有限公司（甲方）签订一份星湖湾小区应收物业费债权转让协议，约定：截至本协议签署之日，债务人项海清等90人共欠甲方应收物业管理费计人民币183613.50元（简称债权，该金额如有出入，以实际金额为准）。现甲方将其中的部分债权计人民币1833613.50元转让给乙方，乙方同意受让该债权。本协议生效后，甲方及时就本债权转让事宜向债务人出具债权转让通知书，签发债权转让通知书一式数份，一份直接邮给债务人，其余交给乙方。债权转让通知书未经乙方书面同意不得撤销。甲方在本协议生效前向乙方移交与转让标的有关的各项证明文件及资料的原件，并承诺今后将协助乙方向债务人收取标的债权。协议对其他事项做出了约定。原告提供的星湖湾小区应收物业债务业主名单第80行载明：10Ｂ-501（房号），余文玲（业主姓名），153××××****（联系电话）,145.22（物业面积），1740（2018年应缴费金额），1740（合计应收金额）。再查，原告系2019年1月3日注册成立，法定代表人胡森林。胡森林曾在星湖湾小区业主交流群公告称：2019、2020年业主应付物业费与我公司有关，无论现在还是将来，不论欠费多少，我们都会依法追讨。上述事实，有原告提交的星湖湾小区应收物业费债权转让协议、《星湖湾小区物业管理服务合同》，被告提交的原告在星湖湾小区业主交流群公告截图及当事人当庭陈述记录在卷为凭。本院认为，房屋的所有权人为业主。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。原告庐兴物业与星湖湾小区业主委员会签订的《星湖湾小区物业管理服务合同》，并不违反法律法规的相关规定，合法有效，对星湖湾小区全体业主有约束力。被告余文玲作为星湖湾小区业主，应依约履行交纳物业服务费义务，被告不按合同约定交付物业服务费的行为属违约。原告主张被告应按约定交付2019年度物业管理服务费1666元，于法有据，本院予以支持。被告辩称小区车辆进出混乱，公共设施未得到及时的修缮，原告服务不到位等，本院认为，被告的上述陈述即便属实，也不能成为其拒缴物业费的法定理由，被告可以通过法定渠道依法行使业主的权利来维护自己的利益，对被告的该辩称，不予支持。关于原告的滞纳金诉求，首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。其次，原告并未提交证据证明其向被告催讨过，及催讨的具体日期，原告应对此承担举证不能的法律后果。对原告的该诉求，本院不予支持。关于原告诉求被告给付2018年1月至2018年12月物业管理服务费1740元问题，原告的依据是星湖湾小区应收物业费债权转让协议，系债权转让合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且原被告双方存在相当大的争议，原告可另行主张自己的权利。原告主张的装修电梯使用费和入户登记费320元，与本案物业服务合同纠纷也并非同一法律关系，原被告双方同样存在争议，原告可另案主张自己的权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告余文玲应于本判决生效之日向原告庐山市庐兴物业服务有限公司支付2019年度物业管理服务费1666元。二、驳回原告庐山市庐兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告庐山市庐兴物业服务有限公司负担5元，由被告余文玲负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  曲振强二〇二〇年十月二十八日书记员  邱欣霞