福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0322民初2937号 原告：福建新龙太置业有限公司，统一社会信用代码91350322793782742W，住所地福建省仙游县枫亭镇铺头社区枫江北街**。 法定代表人：朱金山，董事长。 委托诉讼代理人：韩兰梅、姚春兰，福建凌龙律师事务所律师。特别代理。 被告：卢义煌，男，1987年10月10日出生，汉族，住仙游县。 被告：黄帅帅，女，1988年6月20日出生，汉族，住仙游县。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田枫亭支行，住，住所地仙游县枫亭镇东路**/div> 负责人：郭敏坤，行长。 委托诉讼代理人：黄献平，系该行员工。 原告福建新龙太置业有限公司(下称新龙太公司)与被告卢义煌、第三人中国工商银行股份有限公司莆田枫亭支行(下称工行枫亭支行)商品房销售合同纠纷，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，根据新龙太公司的申请追加黄帅帅为本案的被告参加诉讼，于2020年8月18日再次公开开庭进行了审理。原告新龙太公司的委托诉讼代理人韩兰梅、第三人工行枫亭支行的委托诉讼代理人黄献平到庭参加诉讼；被告卢义煌、黄帅帅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新龙太公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新龙太公司与卢义煌于2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》；2.判令卢义煌、黄帅帅立即协助新龙太公司办理《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记等注销手续及承担因注销登记手续产生的费用；3.判令卢义煌、黄帅帅立即向新龙太公司支付按商品房总价款20%计算的违约金，即338855元（该款项由应退还给卢义煌、黄帅帅的购房款中直接予以抵扣）；4.判令卢义煌、黄帅帅立即偿还新龙太公司代偿给工行枫亭支行的代偿款560792.09元（该款项由应退还给卢义煌、黄帅帅的购房款中直接予以抵扣）；5.判令卢义煌、黄帅帅立即支付新龙太公司因本案支出的律师费12000元（该款项由应退还给卢义煌、黄帅帅的购房款中直接予以抵扣）；6.判令卢义煌、黄帅帅承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年2月20日，新龙太公司与卢义煌签订《商品房买卖合同》及相关附件，合同约定：卢义煌向新龙太公司购买位于仙游县××镇××村“枫城新都（一期）”第2幢118号商品房，该房屋面积135.55元、总价款为1694275元（其中首付款854275元，按揭贷款840000元）；卢义煌应按借款合同约定及时归还贷款本息，若逾期归还贷款本息导致新龙太公司的保证金被扣收，卢义煌除应立即归还新龙太公司被扣收的款项外，还应按新龙太公司被扣收金额的20%向新龙太公司支付违约金，若卢义煌累计3个月未归还按揭贷款或在3个月内未返还给新龙太公司被扣收款项和违约金的，新龙太公司有权解除《商品房买卖合同》；合同解除时，卢义煌应按总房价款的20%支付违约金，合同解除后，卢义煌已付款项在扣除新龙太公司损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给卢义煌（不计利息）等内容。合同和附件签订后，新龙太公司为卢义煌办理了商品房预售合同备案登记、预售商品房预告登记、预购商品房抵押权预登记等手续，预告登记的权利人为卢义煌、黄帅帅，商品房借款合同的借款人为黄帅帅和卢义煌。后卢义煌、黄帅帅仅依约偿还给工行枫亭支行按揭贷款截至2018年11月30日止，自2018年12月1日起逾期未归还按揭贷款，导致新龙太公司因承担担保责任自2019年3月29日起的保证金被工行枫亭支行扣收。现卢义煌已累计三个月未向工行枫亭支行归还按揭贷款，也超过三个月未向新龙太公司返还被扣划款项及支付违约金，其行为已构成严重违约，为维护新龙太公司的合法权益，特向贵院提出上述诉讼请求。 卢义煌未作答辩及提交相关证据。 黄帅帅书面答辩称，其与卢义煌于2013年10月29日登记结婚，于2014年2月20日与新龙太公司签订《商品房买卖合同》。上述合同签订后，黄帅帅与卢义煌按约定支付首付款并办理银行按揭贷款手续。按揭贷款手续办理后，黄帅帅与卢义煌依约支付按揭贷款至2019年2月份，此后因卢义煌被他人欺骗担保而负债，造成家庭经济困难，无力继续支付按揭贷款。现黄帅帅同意解除本案《商品房买卖合同》，该合同解除后，请求判决新龙太公司在扣除相关费用后，将剩余购房款返还给黄帅帅与卢义煌，由黄帅帅与卢义煌均分。 工行枫亭支行述称，2014年5月9日，工行枫亭支行与卢义煌、新龙太公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定卢义煌向工行枫亭支行借款840000元，期限为10年，还款方式为按月等额本息还款。卢义煌以其购买的位于仙游县××镇××村“枫城新都（一期）”第2幢118号商品房作为抵押，由新龙太公司提供阶段性连带保证责任，如卢义煌未按合同约定履行还款义务的，工行枫亭支行有权从新龙太公司开立的保证金账户中扣收款项，用以归还卢义煌结欠工行枫亭支行的贷款本息。2014年5月6日，工行枫亭支行办理了房产预抵押登记手续。2014年5月9日，工行枫亭支行向卢义煌发放借款840000元。2019年1月起，卢义煌未按合同约定偿还按揭贷款本息。工行枫亭支行分别于2019年3月29日、2019年5月31日、2019年6月27日、2019年9月29日、2019年12月30日、2020年1月22日、2020年3月30日、2020年4月29日从新龙太公司的保证金账户扣款款项37189.34元、18481.19元、9201.3元、27809.02元、27811.13元、9191元、18442.77元、412666.34元，以上款项合计560792.09元，用于归还卢义煌应偿还的逾期月供，现涉讼商品房的贷款已全部结清。同意解除本案《商品房买卖合同》，并协助新龙太公司办理解除抵押登记手续。新龙太公司的其他诉求与工行枫亭支行无关。 本院经审理认定事实如下：黄帅帅与卢义煌于2013年10月29日登记结婚。2014年2月20日，新龙太公司与卢义煌签订《商品房买卖合同》及《公共部位共有分摊建筑面积构成说明》、《合同补充协议》等相关的附件。该《商品房买卖合同》已于2014年3月26日在仙游县房××商品房预告登记（预告登记号：仙房预2014字第0××1号），预告登记权利人为黄帅帅、卢义煌。《商品房买卖合同》约定：1.卢义煌向新龙太公司购买位于仙游县××镇××村“枫城新都（一期）”第2幢118铺1-2层的商品房。该房屋总价款为1694275元，卢义煌应于合同签订同时向新龙太公司支付首期购房款854275元，余款840000元由卢义煌向新龙太公司认可的贷款银行或住房公积金管理中心申请贷款支付。2.《商品房买卖合同》附件六第二条第9款约定，贷款后，卢义煌应按时归还贷款本息。因卢义煌未按时归还贷款本息造成有关部门向新龙太公司扣收代扣款本息及费用的，卢义煌除立即归还该款项外，还应按实际被扣金额的20%支付违约金。3.卢义煌累计三个月未归还按揭贷款或在三个月内未返还给新龙太公司被扣金额及违约金的，新龙太公司有权单方解除《商品房买卖合同》。解除合同时，卢义煌应按总房价的20%支付违约金。合同解除后，卢义煌已付款项在扣除新龙太公司损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余款归还给卢义煌（不计利息）。上述合同签订后，卢义煌依约支付首期购房款854275元，余款840000元向工行枫亭贷款支付。2014年4月29日，工行枫亭支行（贷款人）与卢义煌（借款人）、新龙太公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定：卢义煌向工行枫亭支行借款840000元，期限为10年，还款方式为按月等额本息还款。卢义煌以其购买的位于仙游县××镇××村“枫城新都（一期）”第2幢118号商品房作为抵押，由新龙太公司提供阶段性连带保证责任，如卢义煌未按合同约定履行还款义务的，工行枫亭支行有权从新龙太公司开立的保证金账户中扣收款项，用以归还卢义煌结欠工行枫亭支行的贷款本息。黄帅帅作为抵押人在该贷款担保合同上签名确认。2014年5月6日，仙游县房地产管理中心为上述房屋办理了房产预抵押登记手续（预告登记号：仙房预2014字第0××6号），预告登记权利人为工行枫亭支行、预告登记的义务人为卢义煌、黄帅帅。2014年5月9日，工行枫亭支行向卢义煌发放借款840000元，并支付给新龙太公司。借款担保合同签订后，卢义煌仅按约偿还给工行枫亭支行截至2018年12月份止的借款本息，自2019年1月起，卢义煌未按约偿还按揭贷款本息。工行枫亭支行分别于2019年3月29日、2019年5月31日、2019年6月27日、2019年9月29日、2019年12月30日、2020年1月22日、2020年3月30日、2020年4月29日从新龙太公司的保证金账户扣款款项37189.34元、18481.19元、9201.3元、27809.02元、27811.13元、9191元、18442.77元、412666.34元，以上款项合计560792.09元，用于归还卢义煌应按借款担保合同约定拖欠的按揭贷款本息。现涉讼商品房的按揭贷款本息已全部结清。2020年5月5日，新龙太公司通过顺丰快递向卢义煌发出《催款函》，催促卢义煌于2020年5月7日前返还给新龙太公司代偿还的按揭贷款560792.09元及支付违约金，逾期卢义煌仍未新龙太公司代为偿还的按揭贷款本息和支付违约金。2020年5月9日，新龙太公司与福建凌龙律师事务所签订《委托代理合同》，新龙太公司委托福建凌龙律师事务所提起本案诉讼，为此新龙太公司支付律师代理费12000元。 上述事实，有新龙太公司、工行枫亭支行的陈述，新龙太公司提供的卢义煌与黄帅帅的结婚证复印件、《商品房买卖合同》、承诺函各1份和房屋预告登记证明2份、中国工商银行股份有限公司莆田枫亭支行业务回单1组、催款函、邮寄单(运单说情)、委托代理合同、福建增值税专用发票各1份，以及工行枫亭支行提供的《个人购房借款/担保合同》、还款明细等证据予以证实。本院审查认为，工行枫亭支行对新龙太公司的上述证据没有异议。因黄帅帅、卢义煌未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为对自己诉讼权利的放弃和对新龙太公司主张的默认。新龙太公司的陈述及提供的上列证据，其来源合法，内容真实，彼此间能相互印证，具有证据资格和证明效力，应予认定。对上述证据所反映出的事实，亦应予以确认。 本院认为，新龙太公司与卢义煌签订的《商品房买卖合同》及其附件以及双方与工行枫亭支行签订的《个人购房借款/担保合同》的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。上述《商品房买卖合同》签于卢义煌、黄帅帅婚姻关系存续期间，且双方共同办理了房屋预告登记手续，故本案《商品房买卖合同》项下的权利和义务，应由卢义煌和黄帅帅共同享有和负担。卢义煌累计超过3个月未偿还银行贷款本息，新龙太公司履行了担保责任代为偿还卢义煌拖欠应偿还的按揭贷款本息，且逾期累计超过30日未向新龙太公司归还代还款项及相应的利息、违约金，该行为已经构成违约，双方约定的解除合同条件成就，故新龙太公司有权解除合同。新龙太公司要求解除其与卢义煌签订的《商品房买卖合同》及相应附件的诉讼请求，符合合同约定，应予以准许。合同解除后，卢义煌、黄帅帅应将本案所涉的商品房归还给新龙太公司，协助新龙太公司办理《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续、偿还新龙太公司因履行保证责任而代偿给工行枫亭支行的按揭贷款本息计560,792.09元，并承担实现本案债权而支出的律师费12,000元的诉讼请求，于法有据，应予以支持。新龙太公司未举证证明卢义煌违约造成其公司的损失数额或损失达到购房款的20%，按购房款总价20%支付违约金的约定系以格式条款的形式加重卢义煌责任，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定部分无效，卢义煌、黄帅帅已足额缴纳首付款并按揭贷款支付全部购房款，造成卢义煌、黄帅帅违约系因其未偿还按揭贷款而致，因此以按揭贷款额作为计付违约金基数更为公平、合理，根据公平原则，结合本案商品房买卖合同的履行情况，本院酌情将上述违约金调整为按商品房贷款840,000元的10%即84,000元，故卢义煌、黄帅帅应支付给新龙太公司违约金84,000元。新龙太公司关于要求卢义煌、黄帅帅负担因注销登记手续产生的费用的诉讼请求，因该费用尚未产生，且其亦没有提供证据证实该费用的具体金额，故新龙太公司的此请求，依法不予支持。新龙太公司应退还给卢义煌、黄帅帅已支付的购房款1,694,275元(含首期购房款和按揭贷款支付的购房款，相关违约金和已经产生的相关费用应在该款中予以抵扣)，虽然黄帅帅书面答辩称新龙太公司在扣除相关费用后，应将剩余购房款返还给黄帅帅、卢义煌，但卢义煌、黄帅帅在本案中并没有提起反诉，主张该项权利，故其可另行主张权利。 综上所述，新龙太公司的诉讼请求合法有理部分，予以支持；无理部分，不予支持。卢义煌、黄帅帅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，可依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建新龙太置业有限公司与卢义煌于2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为201400569)及其相关附件。 二、卢义煌、黄帅帅应在本判决生效之日起十日内协助福建新龙太置业有限公司办理《商品房买卖合同》(合同编号为201400569)的备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续。 三、卢义煌、黄帅帅应于本判决生效之日起十日内返还给福建新龙太置业有限公司代卢义煌偿还给中国工商银行股份有限公司莆田枫亭支行的按揭贷款本息560,792.09元。 四、卢义煌、黄帅帅应在本判决生效之日起十日内支付给福建新龙太置业有限公司违约金84,000元。 五、卢义煌、黄帅帅应在本判决生效之日起十日内支付给福建新龙太置业有限公司因追索本案债权而支出的律师费12,000元。 上述第三、四、五项中确认的款项在福建新龙太置业有限公司应退还给卢义煌、黄帅帅已支付的购房款1,694,275元中予以抵扣。 六、驳回福建新龙太置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20,048元，由福建新龙太置业有限公司负担5,605元，由卢义煌、黄帅帅负担14,443元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  章建育 人民陪审员  蔡珍强 人民陪审员  黄成珠 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  陈志法 附：1.引用的主要法律条文内容： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2.申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3.负有履行义务的当事人履行方式： 负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：1405××××3411。