上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初6432号原告：邹敏，女，1967年2月10日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：刘义，女，1983年2月17日出生，汉族，户籍地四川省成都市。委托诉讼代理人：张青，上海法浦律师事务所律师。原告邹敏与被告刘义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告邹敏、被告刘义及其委托诉讼代理人张青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹敏向本院提出诉讼请求：1、解除邹敏与刘义之间的《上海市房屋租赁合同》，刘义于房屋租赁合同解除之日起三日内迁出并交还租赁房屋；2、刘义支付自2020年1月起至合同解除之日止的租金(算至起诉之日应付租金为2020年1月末支付的半期租金14,000元、3月未支付的租金28,000元，共计42,000元)；支付自合同解除之日起至判决生效之日止的房屋占用费(按每月28,000元的标准计算)，从4月1日起算；3、刘义支付一次性违约金56,000元；按日租金1.5倍的标准支付自2019年12月23日起至租金实际支付之日止的各期租金逾期支付的违约金(按每日1380元的标准，分别自2019年12月23日、2020年2月23日、2020年3月23日起算至判决生效之日止)；4、刘义支付租赁房屋中使用的水电煤费用共计455元、房屋恢复原状费用19,859元(包括一楼空调损坏维修710元等，详见明细)。事实和理由：2018年6月，邹敏与刘义签订房屋租赁合同，约定刘义承租襄阳南路XXX弄XXX号房屋，租期自2018年8月1日至2024年7月31日止，月租金28,000元，刘义应于每月23日前支付下月租金，逾期支付的，按日租金的1.5倍支付违约金，若逾期超过七日的，邹敏可解除合同，并可要求刘义按月租金的两倍支付违约金。2019年10月，刘义以不正当理由提出减免租金，在未获同意的情况下，擅自扣除2020年1月份半月租金。2020年1月23日，刘义又以疫情为由拒付三月份租金并要求免除租金至疫情解除之日(刘义非湖北籍，且未离开上海)。现刘义拖欠租金，故邹敏诉至本院。刘义辩称，不同意邹敏的诉讼请求。双方租赁合同已经于2020年2月1日解除，因政府发布疫情防控措施，导致双方合同因不可抗力而解除。因政府施行美丽家园项目，经双方协商一致，2020年1月份租金减半。违约金问题，因合同并非刘义原因解除，故不应支付违约金。邹敏诉请的有关水电煤费用，刘义均已结清。刘义交还的房屋是没有损坏的，有些瑕疵是因为房屋本身就存在的问题，如窗户损坏等是承租之前就存在的。本院认定事实如下：上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号房屋产权人系邹敏与案外人张某某。2018年6月28日，邹敏(甲方、出租人)与刘义(乙方、承租人)签订上海市房屋租赁合同，约定：房屋坐落于上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号整栋，租赁用途为居住；房屋租赁期自2018年8月1日至2024年7月31日，月租金28,000元，支付方式为押二付一，共计84,000元；租金两年内不变，自第三年开始，租金每两年递增5%；乙方应于每次房租到期日前七天支付下一期房租；押金56,000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方，甲方应于核验房屋并在乙方移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后当日，将押金返还给乙方；该房屋由乙方正常使用的水、电、煤气、电话费、有线电视费、宽带使用费等由乙方使用而产生之费用由乙方承担；7-2-1对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；12-2因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；12-3甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达7日的……擅自改变房屋用途的……；13-1无论甲乙双方何方违约，则违约金金额为56,000元；13-2无论甲乙双方任何一方违约，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；13-4甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金的1.5倍向守约方支付违约金。合同签订后，刘义向邹敏支付押金56,000元，并按约支付租金。承租期间，房屋内有设施、设备损坏，经刘义通知后，邹敏或委托他人上门维修，或由刘义维修后邹敏承担费用。2019年6月，因涉案房屋所在小区整修，刘义向邹敏提出减免租金，邹敏未予认可。2019年12月，刘义与邹敏微信协商退租或转租。同月29日，刘义：我挂了两个月了，都没人租，觉得房租贵了。邹敏提出因未收到次月租金，若无人承租，则于月底交接房屋。2020年1月3日，刘义转账支付邹敏租金14,000元。2020年1月21日，刘义支付2月份租金28,000元并将转账凭证截图通过微信发送给邹敏，邹敏回复：“收到，谢谢”。因新冠疫情原因，2020年1月27日，政府部门发告居民书，要求居民在疫情解除前不再对外出租房屋。上海市徐汇区城市管理行政执法局于2020年2月9日发告知书，要求区内所有未开业的民宿、医院周边短租房必须一律立即暂停营业。2020年2月1日，刘义因疫情通过微信与邹敏协商减免租金，邹敏未予认可。2020年3月1日，邹敏向刘义发告知函，称：在租赁合同履行过程中，你方不付租金，根据租赁合同约定，我方可以单方面终止租赁合同，除非你方于2020年3月7日支付前期所欠房租；请你方于2020年3月10日前搬走你方的物品，否则我们视为你方放弃对物品的所有权并且视你方认可我们有权对物品采取任何必要的措施，强行清场处理，由此造成的损失由你方自行承担。2020年3月12日，双方微信联系。刘义：我立刻搬空里面的所有东西，你随时来收房，该我付的水电煤气我也会处理好。刘义还向邹敏发律师函，称刘义已于2020年2月1日告知不可抗力导致合同无法继续履行，租赁合同已于2020年2月1日解除，要求退还押金、租金。2020年3月24日，刘义通过微信发入户门密码给邹敏。同月27日，邹敏上门查验房屋及设施。另查明，刘义另案起诉邹敏，要求确认租赁合同于2020年2月1日解除、邹敏退还押金、租金，案号(2020)沪0104民初10883号。审理中，邹敏提供了照片、空调维修费用发票、淋浴器购买凭证，以证明其主张的损失及赔偿数额，包括：门框被削导致门与门框间有缝隙5000元、入户门更换为电子锁(更换门锁2500元)、钥匙丢失(配钥匙、锁芯800元)、一楼空调无法开启(维修费710元)、二楼卫生间淋浴器折断(1649元)、二楼窗框损坏、三楼卫生间窗户玻璃破损、三楼窗户损坏(窗户损坏维修4000元)、地板多处划痕及破损(3000元)、三楼卫生间水龙头晃动(300元)、空调原配遥控器6只丢失(900元)、大厅吸顶灯丢失；另有垃圾未清理，如沙发、桌子(清运费1000元)。对此，刘义质证称，在刘义承租起前，邹敏将房屋出租他人开设美容院两年，上任租客搬离后邹敏并未查验房屋；门框边白色物体是缓冲材料，刘义未曾改动大门；刘义是改装了密码锁，其余钥匙在承租时接收过一串，但该钥匙一直在热水器的箱子里未动用过；空调损坏，刘义曾要求邹敏维修，但邹敏未维修，空调打不开是上面有胶粘住了，邹敏现在提供的发票可能是空调加氟；刘义没有损坏过淋浴器；窗户装饰条是胶水粘的，刘义没有动过；水龙头损坏，邹敏找人维修后，工人并未打硅胶导致晃动；窗户老旧，玻璃本来就是损坏的；地板划痕承租时即存在；大厅灯被上个租户拆走；空调遥控器是上个租户留下来的，没有原配遥控器；离开时房屋内并未遗留物品，沙发已搬走，桌子是房屋内原有、从楼顶搬到一楼的。刘义提供了2018年7月1日的聊天记录，证明入住时一楼无吊灯、天花板有一空洞。邹敏对该证据真实性无异议。对刘义的质证意见，邹敏认可房屋于2016年装修后出租两年，后出租给刘义。邹敏另提供了照片，用以证明房屋此前的状况，邹敏称该照片大约拍摄于2018年6月前，具体时间记不清楚。刘义质证认为，该照片不知拍摄于何时，对真实性不予认可，不认可属于邹敏出租给刘义时的状况。邹敏另提供了水电煤账单、表具照片、发票、付款流水等，证明刘义欠付水电煤费用，邹敏已支付。其中，2020年4月电费账单34.5元，2020年3月电费账单84.5元；燃气费2020年2月账单金额255元，4月份账单金额78元。刘义对该组证据真实性予以认可，但认为该期间其并未居住在内，因为家具、冰箱在内故产生了费用，不同意支付该费用，且不能证明该费用是邹敏支付的，可能是刘义支付的。庭审中，刘义提供了疫情防控停业告知书、告居民书、微信聊天记录、小区大门上锁照片、大众点评网照片等，欲证明因疫情影响，其民宿(青年旅社)无法经营，因此导致合同解除。邹敏质证称，政府张贴的疫情防控等告知书与本案无关，本案房屋系出租用于居住，并非用于经营；对于大门上锁、大众点评网照片不知情，不知刘义将房屋用于经营，不知大门上锁。庭审中，刘义另提供了与邹敏丈夫、与邹敏委托维修人员的聊天记录，以此证明邹敏对刘义将房屋用于经营民宿系明知。邹敏对证据真实性予以认可，称维修工人维修后并未说房屋用于经营使用；其2019年12月上门时刘义坐在大厅沙发上，也看不出房屋用于经营。邹敏称，出租房屋时中介曾告知刘义是做什么的，其反复提示其出租房屋是居住用途。庭审中，经本院释明，刘义认为其不构成违约，即使法院认定构成违约，其认为因未使用房屋，故租金、使用费应减免，合同约定违约金过高应调减。庭审中，经本院询问，双方当事人均拒绝调解。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、租金收条、押金收条、转账凭证、微信聊天记录、告居民书、疫情防控停业告知书、告知函、律师函、水电煤账单及付款凭证等证据证实，本院予以确认。本院认为，邹敏与刘义签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。否则即构成违约，应承担违约责任。刘义主张其承租房屋用于经营民宿且邹敏对此明知，对此邹敏予以否认，并坚持认为刘义应按合同约定居住用途使用房屋。本院认为，涉案房屋本身性质用途为“居住”，双方亦在合同中明确约定了房屋为“居住”用途且禁止擅自转租，无论邹敏是否知晓刘义职业或事后是否知晓刘义将涉案房屋用于经营民宿，均不能以此改变合同约定房屋用途。现有证据不能证明刘义将房屋用于经营民宿经过了邹敏的同意或双方达成其他补充协议，亦无法证明因新冠疫情导致刘义无法居住使用涉案房屋，故刘义以疫情为由迟延支付租金并提前搬离房屋构成违约，邹敏以此主张解除合同、要求刘义支付解约违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。针对刘义对解约违约金标准提出的异议，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，酌情调整违约金为30,800元。因刘义于2020年3月24日将入户门密码发给邹敏，邹敏于同月27日上门查验房屋，本院确认双方租赁合同于2020年3月27日解除。对于邹敏主张的2020年1月一半的租金及其违约金，结合前后两次租金支付情况、纵观双方微信记录，在刘义减半支付1月份租金的情况下，未见邹敏催讨，故本院推定双方对减免租金已达成一致，对邹敏的该部分请求不予支持。因刘义未支付2020年3月1日至3月27日止的租金，故本院对邹敏主张该期间租金25,200元的请求予以支持；刘义主张减免租金，依据不足，本院不予支持。关于逾期支付3月份租金的违约金，刘义对违约金标准提出异议，本院同样考虑实际损失、合同实际履行情况等因素，酌定支持在应付租金日至合同解除日的逾期违约金500元。邹敏已于2020年3月27日上门查验并控制房屋，其再要求刘义交还房屋、支付此后租金、逾期违约金及占有使用费，无事实依据，本院不予支持。对于邹敏主张的电费、燃气费用452元，有账单、发票、付款凭证等证据证实，本院予以支持。刘义辩称其该期间未使用房屋、款项已结清，与事实不符，本院不予支持。邹敏主张了水费但未提供依据，刘义对此不予认可，本院对水费的请求不予支持。对于邹敏主张的损害赔偿，刘义均予以否认，邹敏未能提供证据证明房屋出租给刘义时的状态或损害系刘义承租期间使用不当造成，故本院对赔偿损失的请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认邹敏、刘义于2018年6月28日就上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号房屋签订的上海市房屋租赁合同于2020年3月27日解除；二、刘义于本判决生效之日起十日内支付邹敏2020年3月1日至3月27日的租金25,200元；三、刘义于本判决生效之日起十日内支付邹敏逾期支付租金的违约金500元；四、刘义于本判决生效之日起十日内支付邹敏解除合同的违约金30,800元；五、刘义于本判决生效之日起十日内支付邹敏电费、燃气费合计452元；六、驳回邹敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1125元，由邹敏负担482元，刘义负担643元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  李 理二〇二〇年十月十四日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。