广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1733号原告：张艳娟，女，1988年10月8日出生，汉族，住广西桂平市*************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：邝绮梅，广东高美律师事务所律师。被告：佛山市尊宏房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*****************，统一社会信用代码914***********8。法定代表人：谢某1。被告：谢某1，男，1968年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************。两被告共同委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师，代理期限自2020年3月10日起至2020年3月31日止。两被告共同委托诉讼代理人：林瑜樱，广东泽康（顺德）律师事务所律师，代理期限自2020年3月10日起至2020年3月31日止。两被告共同委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师，代理期限自2020年3月31日起。原告张艳娟诉被告佛山市尊宏房地产发展有限公司（以下简称尊宏公司）、谢某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，两被告在答辩期内提出管辖权异议，经审查，本院依法裁定驳回管辖权异议申请，其不服提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年9月4日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人邝绮梅，两被告共同委托诉讼代理人张晓雯到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解。管辖权异议处理期间与和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告尊宏公司于2017年7月23日签订的《物业使用权转让合同》，被告尊宏公司返还原告转让金198000元；2.被告尊宏公司从2018年3月2日起至被告尊宏公司付清全部转让金之日止按每日99元标准向原告支付违约金（资金占用费或利息）；3.被告谢某1对被告尊宏公司的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年7月23日，原告与被告尊宏公司签订了《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同），合同约定被告尊宏公司将位于佛山市南海区**********号建筑面积为27.09平方米的商业用房使用权转让给原告，合同约定了双方的权利义务，约定转让金额为198000元，原告全额支付了该款项，原告已按合同约定履行全部付款义务。涉讼合同附件一为物业平面图，显示阳台向外完全开敞，基本无遮挡，采光充足。涉讼合同第五条约定物业的交付标准和期限约定：“甲方在2018年3月1日前将该物业交付给乙方”。第九条违约责任约定：“甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。”至2018年3月1日，尊宏公司无法按照合同约定将涉讼租赁物交付给原告，尊宏公司需按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。尊宏公司存在重大违反合同约定的情况，原告要求与被告尊宏公司解除合同，尊宏公司应返还原告转让金并支付违约金，具体理由如下：一、按涉讼合同附件一约定，涉讼租赁物为阳台向外完全通透开敞，基本无遮挡，采光充足。但尊宏公司拟交付给原告的物业为阳台中间有一面剪力墙，严重遮挡光线及视野，尊宏公司所建物业与合同约定的物业存在巨大差别，瑕疵巨大，达不到原告当初购买涉讼租赁物的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”被告尊宏公司所建物业不能达到原告的合同目的，因此原告有权请求解除合同，被告尊宏公司应返还转让金给原告。二、根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉讼建设工程尚未经有关的单位验收合格，未达到交付条件，不能交付使用，被告尊宏公司发出的收楼通知书因违反法律规定而无效，因此，被告尊宏公司尚处于逾期交付状态，尊宏公司违约。综上，被告尊宏公司已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告尊宏公司返还转让金并支付违约金（资金占用费或利息）。被告尊宏公司为被告谢某1设立的自然人独资有限责任公司，被告谢某1的财产没有独立于尊宏公司的财产，根据《公司法》第64条规定，被告谢某1应对被告尊宏公司的债务承担连带责任。两被告辩称，一、涉讼物业逾期交楼并非尊宏公司原因造成，尊宏公司不存在逾期交楼的主观故意，不构成违约，无需承担逾期交楼的违约责任。尊宏公司合法取得涉讼物业所在地的使用权后依法建设。太平大道升级改造道路封闭施工（2018年1月至10月）车辆通行受限制，涉案项目施工材料、施工设备等无法运送到达项目现场影响而停工。佛山市迎接国家卫生城市复查及大沥镇迎接国家卫生镇复审工作（2017年12月至2018年12月），受市容环境卫生、环保安全等要求建筑工地整治，对扬尘、噪音、空气等专项检查而停工。上述客观原因导致涉讼物业项目拖延施工进度，于2018年12月29日才竣工验收合格。后又因原装修公司原因停工，被告需另行聘请新装修公司进场施工导致装修延迟。被告不存在逾期交楼的主观故意，被告无需承担逾期交楼的违约责任。二、被告积极与原告沟通协商，2019年9月18日，被告统一快递寄送《收楼通知书》及附件，原告已收到快递通知，但之后原告无理拒绝办理收楼手续，跟风起诉。被告已履行交楼义务，不存在合同无法继续履行的情况。因此，原告应本着诚实信用原则，履行合同义务，推动合同最终履行完毕，以维护公平的市场交易秩序，保障交易安全。三、原告诉称涉讼物业的阳台中间有一面剪力墙，严重遮挡光线及视野，被告认为仅有少许影响但不严重，原告的证据照片和被告的视频光盘均可证实原告明显夸大事实，根本不影响使用，不影响实现合同的目的。另外，原告诉称“涉案工程未经验收合格，不能交付使用，被告的收楼通知书无效”，明显与事实不符。涉讼物业于2018年12月29日竣工验收合格，2019年4月15日竣工验收备案，2019年9月18日，被告统一快递寄送《收楼通知书》给原告，原告已收到快递通知。因此，被告不构成根本违约。只是原告听到个别业主已起诉拒绝收楼而跟风起诉，责任不在被告，原告无权单方面要求退房解除合同。原告的诉请不成立，不应得到支持。四、谢某1虽是尊宏公司的法定代表人及股东，但非本案适格被告。谢某1与尊宏公司的财产不存在混同的情况，依法无需对尊宏公司的债务承担连带责任。原告并未举证证明该主张，应承担举证不能的不利后果。五、被告尊宏公司与佛山市南海区******股份合作经济社签订《土地使用权租赁合同书》，使用期限为32年，至2047年3月31日止。该集体建设用地使用权证【南府集用**号】注明地类（用途）：批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，使用权类型：批准拨用商服用地。尊宏公司租用该集体建设用地投资建设涉讼物业项目，再与原告等众人签订涉案《物业使用权转让合同》及《返租合同》。涉讼物业项目获得《建设工程规划许可证》等依法建设，2018年12月29日通过竣工验收，2019年4月15日竣工验收备案。因此，包括本案在内的系列案，不应直接适用《合同法》第二百一十四条规定，而应适用以下法律法规：1、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年……”3、【广东省高级人民法院粤高法民一复字【2010】第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的意见】，土地的流转使用年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。4、《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，佛山市南海区属于试点县区，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。佛山市南海区属于试点县区，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价的政策环境下，存在大量类似涉案建设项目，诉讼结果影响较大，恳请法庭考虑上述理由及法律适用问题。综上所述，被告不构成根本违约，原告单方面要求退房解除合同全额退款及支付违约金等诉请，不应得到支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.两被告提交的集体土地使用权证、竞投租赁成交确认书、土地使用权租赁合同书、建设工程规划许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案为原件，本院确认其真实性；2.两被告提交的关于泰富广场诉讼事件的请求、说明为案外人的书面自述，本院对其证明力不予确认；3.两被告提交的沥府办[2018]36号关于印发《大沥镇2018年迎接国家卫生镇复审工作方案》的通知与本案无关，本院对其关联性不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于南海区*西股份合作经济社（土名）*地段、工程名称为财富广场的建设项目已取得建设工程规划许可证，并于2019年4月15日通过竣工验收备案，总建筑面积23943.56平方米，地下**、地上**，工程用途为商业。2017年7月23日，原告（受让方、乙方）与被告尊宏公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********号商业用房的使用权转让给乙方，具体范围见物业位置《平面图》（本合同附件一），建筑面积27.09平方米，乙方受让的物业只能用作商业用途，未经甲方同意改变用途的，属违约行为；涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年2月28日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2047年3月31日止，乙方应该在2047年4月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按套转让，转让金为198000元，于签订本合同当日付清；甲方在2018年3月1日前将涉讼物业交付给乙方，该物业的交付标准详见本合同附件二；乙方选择按照一次性付款或分期付款方式的，逾期支付价款，应按逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除合同；乙方选择按照贷款付款，逾期支付首期款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，逾期交清贷款资料超过30天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按合同约定的转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。被告尊宏公司已经收取全部转让款198000元。2019年9月23日，被告尊宏公司向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2019年9月23日至9月30日办理收楼手续，并自2019年10月1日起按时交纳物业服务费、水电费等相关费用。该邮件于次日签收。原告尚未办理收楼手续。另查明，尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢某1为尊宏公司的自然人股东。2020年1月16日提起本案诉讼。原告陈述，被告未按约定时间交付且拟交付的物业与约定不一致，合同目的无法实现，原告据此解除合同。本院认为，原告与尊宏公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与尊宏公司就涉讼物业形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限起截止至2038年2月28日（约定交付日期为2018年3月1日），但又约定赠送物业使用权至2047年3月31日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，本院确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼物业所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。因《物业使用权转让合同》部分有效，部分无效。对无效部分无从解除。对有效部分的解除问题，本院作以下两方面分析：一方面，被告未在2018年3月1日交付物业已构成违约，合同虽未约定原告行使合同解除权的期限，但涉讼物业竣工验收备案后被告于2019年9月24日通知原告收楼，应当视为对原告行使合同解除权的催告，本院综合本案实际情况，并根据诚实信用原则，确定原告在被告催告后行使解除权的合理期限应为三个月，原告于2020年1月16日向本院提起诉讼，已超出合理期限，其以被告迟延交付为由解除合同的权利已经消灭；另一方面，涉讼物业已竣工验收备案，原告举证的物业平面图不能反映阳台的遮挡及采光情况，同时合同约定受让物业为商业用途，阳台的墙体不足以影响涉讼物业的使用以及合同目的实现，该情形并不能构成原告拒绝收楼的合理理由。综上，现阶段并无法定或约定的解约事由，原告无权单方解除合同，原告诉请解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。《物业使用权转让合同》约定的全部转让款构成原告从2018年3月1日至2047年3月31日使用涉讼物业的对价，2018年3月1日至2038年2月28日期间使用涉讼物业的对价，原告无权要求尊宏公司退款；对2038年3月1日至2047年3月31日期间使用涉讼物业的对价，尊宏公司基于该部分的租赁约定无效而应退款，故经核算，原告在2018年3月1日至2038年2月28日期间使用涉讼物业的对价为136156.45元（2018年3月1日至2047年3月31日共10623天，2018年3月1日至2038年2月28日共7305天，故198000×****÷10623=136156.45元）。现原告已付款金额为198000元，该款扣除原告应付的使用涉讼物业20年的对价，尊宏公司应返还61843.55元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。尊宏公司占用原告支付的款项给原告造成利息损失，原告诉请尊宏公司计付利息理据充分。但考虑《物业使用权转让合同》部分无效，双方均有一定的责任，且没有证据反映原告在本案起诉之前有书面要求被告退款，相关应退金额经本案审理才得以确定，故本院综合本案的实际情况，酌情判令尊宏公司应以应退的款项61843.55元为本金，从原告起诉之日（2020年1月16日）起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢某1为尊宏公司的唯一自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。谢某1并未举证证明尊宏公司财务状况，且未举证证明该公司财产独立于公司股东个人财产，谢某1应当对公司债务承担连带责任。原告主张谢某1对本案债务承担连带责任，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市尊宏房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还61843.55元，并以该款为本金从2020年1月16日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告张艳娟；二、被告谢某1对上述第一项判项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张艳娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2591.98元（原告已预交），由被告佛山市尊宏房地产发展有限公司、谢某1负担并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告张艳娟多预交的案件受理费2591.98元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十月九日书记员  林浩成