福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4517号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门元昊实业有限公司，住所地厦门市思明区大中路**之**。 法定代表人：曾瑞芳，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑隆，福建天衡联合律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门广融城际酒店有限公司，住，住所地厦门市思明区大中路**之**（嘉年华大厦**）/div> 法定代表人：赵长生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林坤武，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小琳，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：厦门广融投资有限公司，住所地厦门市，住所地厦门市思明区湖滨北路**第**** 法定代表人：柯丽观。 上诉人厦门元昊实业有限公司（以下简称元昊公司）与上诉人（反诉原告）厦门广融城际酒店有限公司（以下简称广融酒店公司）、原审第三人厦门广融投资有限公司（以下简称广融投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 元昊公司上诉请求：一、撤销一审判决第五项，改判广融酒店公司立即向元昊公司支付逾期付款违约金（以季租金689686.03元为基数，按日0.05%的标准，自2019年5月1日起计算至讼争房屋实际归还之日止，暂计至2020年7月10日，为150351.56元）；二、改判广融酒店公司立即向元昊公司支付因本案支出的律师费60000元，以上金额暂合计为210351.56元；三、改判一审判决第三项中“广融酒店公司于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区大中路57号之一83号房屋腾空交付给广融酒店公司”为“广融酒店公司于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区大中路57号之一83号房屋腾空并恢复原状交付给广融酒店公司”；四、本案的诉讼费用由广融酒店公司承担。事实和理由：一、元昊公司主张广融酒店公司承担逾期付款违约金的诉求有充分的法律依据，一审判决认定元昊公司与广融酒店公司之间因未形成固定的付款时间故不支持该项主张缺乏依据，应予以纠正。1.从合同约定及各方确认的调解协议来看，广融酒店公司对逾期付款违约金的约定均认可。根据《房屋租赁合同》第十条第3项约定，结合（2010）厦民终字第2573号《民事调解书》第十三条确认，广融酒店公司对逾期付款违约金的约定是确认、无异议的。2.从合同履行来看，广融酒店公司的付款基本为提前支付租金，即使未提前支付，也是在应付租金日期后几天内及时支付租金，因此，广融酒店公司基本按合同约定履行付款义务。元昊公司允许广融酒店公司在应付租金日期后合理期限内延期支付租金，并不等同于放弃要求其依约支付租金及承担逾期付款责任的权利。实际上，元昊公司在其延期支付的情况下，积极发函催告，从未表示放弃主张逾期付款违约金的约定权利。因此，元昊公司有权依约主张逾期付款违约金，且广融酒店公司应依约支付逾期付款违约金。3.解约违约金与逾期付款违约金针对的是不同的违约行为，广融酒店公司不仅逾期支付租金，并因此导致合同解除。在各方均对合同约定的逾期付款违约金及解约违约金的约定没有异议的情况下，广融酒店公司理应依约向元昊公司支付逾期付款违约金及解约违约金。二、一审判决认为广融酒店公司不应承担元昊公司因本案支出的律师费依据不足，依据《合同法》第一百一十三条第一款规定，广融酒店公司应当赔偿元昊公司因其违约造成的损失。本案中，广融酒店公司拒不支付应付租金，元昊公司多次催讨无果，迫不得已通过提起诉讼的方式请求其支付租金及房屋占有使用费，并承担相应的违约责任。为此，元昊公司支出律师费60000元属于广融酒店公司给元昊公司造成的损失，元昊公司有权要求广融酒店公司承担律师费。一审判决仅以案涉合同未进行约定，并以解约违约金足以填补元昊公司的损失为由不予支持元昊公司的该项请求，依据不足，应当予以纠正。三、元昊公司有权要求广融酒店公司将案涉房屋腾空并恢复原状后交付给元昊公司，一审判决对“恢复原状”的诉求不予支持缺乏依据。根据（2010）厦民终字第2573号《民事调解书》第十二条确认已经变更了案涉合同对案涉房屋返还的约定，元昊公司有权要求广融酒店公司根据《民事调解书》的确认，将案涉房屋腾空并恢复原状后交付给元昊公司。 广融酒店公司辩称，一、元昊公司诉求逾期付款违约金没有依据。1、根据讼争协议第4条第3款“提前三日交付发票后安排付款，否则不承担违约责任”的约定，元昊公司并未依约提供发票，广融酒店公司未逾期支付租金，要求广融酒店公司承担逾期付款违约金没有依据。2、逾期支付租金（或占用费）损失为银行利息损失，目前银行最高的年贷款利率不超过5%，元昊公司按日0.05%（即年利率18%）标准计算逾期付款违约金的标准过高，应依法予以调低。二、元昊公司诉求律师费无法律依据。从讼争合同及《民事调解书》内容看，双方并无律师费承担的约定，要求广融酒店公司承担元昊公司因本案支付的律师费无法律依据。三、2020年8月23日，厦门市思明区人民法院向广融酒店公司出具公告，表明：因元昊公司与中信银行股份有限公司厦门分行金融贷款合同纠纷一案，因元昊公司未履行生效判决书所确定的义务，讼争房屋属于元昊公司抵押给银行的房产，要求广融酒店公司在2020年9月20日前腾空、迁出，将讼争房屋将由思明区人民法院处置。在此情况下，元昊公司诉求交付房屋，无法律依据。 广融投资公司未作陈述。 广融酒店公司上诉请求：一、将（2019）闽0203民初18156号判决书第二项改判为“驳回元昊公司要求广融酒店公司支付违约金的请求。”二、将（2019）闽0203民初18156号判决书第四项改判为“广融酒店公司从2020年2月份起至房屋实际腾退之日止期间房屋占用费按每月114947.67元标准支付。”三、将（2019）闽0203民初18156号判决书第六项改判为“元昊公司立即赔偿广融酒店公司房屋装修损失1500000元”。事实和理由：一、一审法院认定“元昊公司要求支付解约违约金459790.68元符合双方合同约定，属于认定事实错误。1、元昊公司主张的违约金459790.68元基于讼争合同第九条第二款规定的情形之一，根据上述约定，元昊公司于2019年7月24日才开具2019年5-7月份期间的租金发票，并将发票复印件交付给广融酒店公司，假设法院认定元昊公司于2019年7月24日履行了交付发票的义务，根据讼争合同第四条第三款“提前三日交付发票后安排付款”的约定，即使法院认定广融酒店公司应于2019年7月28日起交付租金，元昊公司于2019年8月3日解除合同，期间为6日，并不符合讼争合同第九条第二款约定的解除合同时逾期支付租金超过30日而需支付违约金的条件。一审法院认定元昊公司主张违约金459790.68元符合合同约定属于认定事实错误。2、（2010）厦民终字第2573号民事调解书明确载明“广融酒店公司若有一期租金逾期支付超过7日的，《房屋租赁合同》自动解除。”该约定应属于双方对合同解除条件及相应法律后果所作约定，双方行为达到合同约定条件后，除法律另有规定外，无需通知而合同解除，合同对双方再无法律约束力。一审法院认定即使合同有“自动解除”约定，行使解除权依法仍应作出通知属于适用法律错误。双方不存在解除合同时租金逾期超过30日而需支付违约金的情形。3、一审法院认定违约金按月租金229895.34元的2倍计算属于认定事实错误。讼争合同签订于2008年8月31日，根据讼争合同第三条的约定，签订合同时讼争房屋月租金为180538.4元（即年租金2166460.8元），计算违约金的月租金标准应以签订合同时讼争房屋月租金为准，即使法院认定广融酒店公司需承担违约金，其中计算违约金的月租金标准应按180538.4元计算。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定及《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定、《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）第二条第一款规定的精神，一审法院认定“广融酒店公司在疫情发生前已经迟延履行，现以疫情影响为由主张减免占用费，于法无据。”，属于认定适用法律错误。四、一审法院认定“如前所述，讼争合同系因广融酒店公司逾期支付租金而致解除，因此广融酒店公司的各项反诉请求均于法无据。”，该认定属于认定事实错误。根据讼争协议第4条第3款约定，如果由于元昊公司未能按时将发票交付到广融投资公司财务部而导致付款延迟，广融酒店公司不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向元昊公司支付违约金。一审法院认定，元昊公司未开具发票的情况下，广融酒店公司不得拒绝交付房租，该认定明显违背双方合同约定，属于认定事实错误。1、2019年5月1日前租金问题双方均无异议，元昊公司未提出主张，并不存在广融酒店公司在2019年5月1日前逾期支付租金问题。2、从一审资料看，双方并未有任何书面或口头协议改变讼争协议第4条第3款约定，即使存在先付款才开具发票问题，此问题属于广融酒店公司对自己权利的处分，不代表广融酒店公司放弃或同意变更自己的权利。广融酒店公司有权随时要求元昊公司依约履行义务，根据上述约定，广融酒店公司有权要求元昊公司依约提供正式2019的5月份至8月份期间房租发票后，才支付期间房租。3、本案争议为租金支付的时间及数额，并非争议租金是否需要支付。根据约定，开具发票是支付租金的条件，未达到支付租金的约定条件，广融酒店公司有权依约拒绝支付租金。未开具发票虽不影响讼争房屋的正常使用，但未开具发票也不免除广融酒店公司支付租金的义务，是否开具发票与是否依约支付租金是对等的义务。4、2016年，元昊公司原承诺与广融酒店公司延长租赁合同期间，此后，元昊公司拒绝履行承诺，导致广融酒店公司不敢对讼争房屋上经营的酒店进行装修装饰，因讼争房屋上经营的酒店设备老化，导致客源减少，广融酒店公司酒店经营产生亏损而无力支付租金。元昊公司拒绝履行延长租金的承诺有违信用原则。结合以上情况，元昊公司在未达解除条件的情形下，违约解除讼争合同，应依法承担违约责任，广融酒店公司有权要求元昊公司赔偿装修装饰损失。 元昊公司辩称，一、广融酒店公司逾期支付租金的行为构成违约，一审判决事实认定清楚。1.广融酒店公司逾期支付租金为客观事实，元昊公司是否开具发票并不影响广融酒店公司正常使用讼争房屋，因此，开具发票的行为与支付租金的行为并非对等义务。2.虽然广融投资公司与元昊公司签订的《房屋租赁合同》约定：元昊公司提前将发票交付给广融投资公司。但讼争合同的履行过程中，广融酒店公司与元昊公司已通过实际履行变更了讼争合同的上述约定。元昊公司提交的租金支付明细可以看出，双方长期的履约情况为先付款再开具发票。结合证人罗某确认，双方一直是先付租金再开具发票。由此可见，双方已在实际履行中变更合同约定，即，广融酒店公司先付款，元昊公司才开具发票。因此广融酒店公司以元昊公司未先开具发票作为拒付租金的理由并不成立。实际上，至本案诉讼前，广融酒店公司从未以未开具发票为由作为其逾期未支付租金的抗辩事由。因此，广融酒店公司未及时足额支付租金的行为，已经构成违约。一审法院事实认定清楚。二、广融酒店公司的违约行为已符合合同解除的条件，一审法院认定讼争合同在书面解除通知送达广融酒店公司之日起解除，并认定按合同解除时的月租金的二倍支付违约金，并无不当。根据讼争合同第九条第2款约定，结合（2010）厦民终字第2573号《民事调解书》第三条约定，广融酒店的违约行为已符合合同解除条件。虽然《民事调解书》中约定了“自动解除”，但该条仅是对解除合同的条件进行约定，元昊公司仍应依据合同法第96条规定，通过发函方式解除。一审判决认定解除通知送达广融酒店公司之日起讼争合同解除，并无不当。因广融酒店公司逾期支付租金超过30日，元昊公司有权按照讼争合同第九条第2款约定，通知讼争合同解除外，还有权要求其按照月租金2倍的标准承担违约金。不论从合同约定的合理性还是通常理解的角度来看，一审法院判决认定广融酒店公司按照合同解除时的月租金标准计算解约违约金，并无不当。三、讼争合同已于2019年8月4日因广融酒店公司违约解除，其无权要求减免无权占用房屋期间的占有使用费。元昊公司显然并非国有企业，且广融酒店公司主张减免的也不是房屋租金，其主张没有任何依据。四、讼争合同未约定元昊公司在广融酒店公司违约导致合同解除的情况下，应赔偿房屋装饰损失。因此，广融酒店公司无权主张赔偿房屋装饰损失，一审判决驳回其反诉请求并无不当。综上，广融酒店公司的上诉请求没有任何依据，应予以驳回。 广融投资公司未作陈述。 元昊公司向一审法院提出诉讼请求：1.广融酒店公司立即向元昊公司支付欠缴的租金473341.96元（其中房屋租金为462675.56元，车位租金为10666.4元）；2.广融酒店公司立即向元昊公司支付解约违约金459790.68元及逾期付款违约金（以季租金689686.03元为基数，按日0.05%标准，自2019年5月1日起计算至讼争房屋实际归还之日止）；3.广融酒店公司立即向元昊公司支付房屋占有使用费（参照7663.18元/天的标准，自2019年8月4日起计至讼争房屋实际归还之日）；4.广融酒店公司立即将位于厦门市思明区大中路57号之一83号的房屋清空并恢复原状交付元昊公司；5.广融酒店公司立即支付元昊公司因本案支出的律师费60000元。 广融酒店公司向一审法院提出反诉请求：1.确认元昊公司解除《房屋租赁合同》行为违约；2.元昊公司立即赔偿广融酒店公司装修损失暂定1500000元（实际以鉴定机构对酒店装修的鉴定认定数额为准）；3.元昊公司立即返还保证金407500元。 一审法院认定事实：2008年8月31日，元昊公司（出租方、甲方）与广融投资公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区××路××号之一××号房屋出租给乙方，该房屋实测建筑面积为5158.24平方米，作为酒店及酒店相关配套经营使用；租赁期限自2008年8月31日起至2020年8月30日止，原告同意给予被告免租装修期170天，即至2009年2月20日止；租金自2008年8月31日起，前三个租赁年度租金不变，租金为2166460.80元，房屋租金每3年递增5%。合同第四条第2点约定合同签订之后3日内，乙方向甲方交付18万元保证金，租赁期间乙方不得将保证金抵偿租金及其他应付款项，合同期满后，双方共同查验该物业，若无缺损，同时乙方若无违约，甲方将在10日内将保证金无息退还乙方，若该店面有缺损或乙方有违约情形，乙方所应承担的费用、违约金、赔偿金及欠缴的租金将从乙方保证金中抵扣，若保证金不足抵扣，由乙方另行支付。第四条第3点约定乙方应于2008年9月1日前支付首期3个月租金，以后每个季度前5日支付下一期租金，甲方应提前3天将房屋所在地税务机关认可正规房租发票交付到乙方财务部，以便乙方安排付款。如果由于甲方未能按时将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向甲方支付违约金。合同第七条第2点约定乙方返还房屋应符合正常使用的状态，期间乙方所做的装修无需复原，返还时，应经甲方验证认可，并互相结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权。合同第九条第2点约定甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金贰倍支付违约金，如给对方造成损失的，所支付的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时向乙方全部交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的；（2）乙方未征得甲方书面同意改变房屋主体结构的，致使房屋损坏无法修复的；（3）因乙方原因造成房屋主体结构、公共消防及上下给排水损坏无法修复的；（4）乙方未按照约定擅自整体转租房屋、转让该房屋全部承租权且其转租结果既成事实；（5）乙方逾期支付租金超过30日的，或一年度内逾期支付超过两次的。合同第十条第3点约定乙方未按合同约定时间完全向甲方支付租金，每逾期一天乙方应当向甲方支付合同季租金的0.05%的违约金。 上述合同签订后，元昊公司依约将讼争房屋交付给广融投资公司使用，广融投资公司亦支付了182500元保证金（含2500元车位保证金）。2009年，双方因讼争合同履行产生纠纷诉至法院。此后厦门市中级人民法院于2011年9月20日作出（2010）厦民终字第2573号民事调解书，载明各方当事人自愿达成如下协议：一、广融投资公司与元昊公司同意继续履行2008年8月31日签订的《房屋租赁合同》，自2011年8月31日起租赁费用基数上调15%；为每月每平方米人民币40.43元，每三年递增5%，2011年8月31日至2014年8月30日每年租赁费用为2502262.22元，2014年8月31日至2017年8月30日每年租赁费用为2627375．33元，2017年8月31日至2020年8月30日每年租赁费用为2758744.10元。二、广融投资公司及广融酒店公司应于本调解协议签订之日起3日内将2011年8月31日前积欠的租赁费人民币1083230.40元以及2011年8月31日至2012年8月30日的租赁费2502262.22元一次性支付给元昊公司。三、租赁房产实际由广融酒店公司使用，《房屋租赁赁合同》中有关承租人的权利义务由广融酒店公司履行，广融投资公司承担连带责任，发票统一开具给广融酒店公司。广融酒店公司若有任何一期租金逾期支付超过7日的，《房屋租赁合同》自动解除。四、广融投资公司确认，元昊公司交付的房产符合《房屋租赁合同》的约定，广融投资公司及广融酒店公司不得就租赁房产规划变更问题向元昊公司提出任何主张或抗辩。广融投资公司和广融酒店公司自行解决涉及有关租赁房产规划变更的问题。五、有关元昊公司按照《房屋租赁合同》提供的位于酒店大堂的电梯，广融投资公司及广融酒店公司应当合理使用，因该电梯产生与业主委员会、其他业主或承租人纠纷的，由广融投资公司及广融酒店公司自行解决。六、有关停车场地，根据广融投资公司的实际使用情况，各方同意将原租赁合同中约定的15个车位承租权，改为按照现有已经提供的5个地下车位供广融投资公司及广融酒店公司租用，不再新增地下车位。七、租赁房产一楼两个出入口内原分别设计的两个卫生间属于公共卫生间，广融投资公司及广融酒店公司应当按规定合理使用，因该卫生间产生与业主委员会、其他业主或承租人纠纷的，由广融投资公司及广融酒店公司自行解决。八、元昊公司以租赁房产办理银行抵押贷款，银行要求承租人出具的一切文件，广融投资公司及广融酒店公司应当在两个工作日内无条件配合签署、盖章，否则《房屋租赁合同》自动解除。广融投资公司及广融酒店公司同意放弃优先购买权权，放弃以租赁权对抗银行抵押权的权利。九、在租赁期间内，若元昊公司将租赁房产转让，受让人在买卖意向书中要求缩短租期的，广融投资公司及广融酒店有限公司同意将租期缩短为十年，即租赁到期日调整为2018年8月30日止。广融投资公司及广融酒店公司应当于合同到期的当天无条件退出承租房产，不得提出任何异议。产权过户过程中如需广融投资公司及广融酒店公司配合办理相关手续，广融投资公司及广融酒店公司应无条件给予配合。十、若元昊公司将房产转让给他人，但未涉及缩短租期问题的，广融投资公司及广融酒店公司应配合元昊有限公司办理合同过户、产权过户等相关手续。十一、在租赁期间内，广融投资公司及广融酒店公司因为任何原因导致与业主委员会、其他业主或者其他承租人产生纠纷的，广融投资公司及广融酒店公司自行承担责任，因此给元昊公司造成损失的，广融投资公司应当赔偿元昊公司的损失，损失金额超过50万元的，元昊公司有权解除《房屋租赁合同》。十二、由于广融投资公司或广融酒店公司原因导致《房屋租赁合同》解除，广融投资公司及广融酒店公司应在15天内将租赁房产清空并恢复原状交付元昊公司，一切装修损失由广融投资公司及广融酒店公司自行承担。十三、本调解协议生效后，元昊公司及广融酒店公司不得以任何理由再对《房屋租赁合同》的约定提出任何异议及主张。十四、广融酒店公司放弃其他反诉请求。十五、广融酒店公司自愿参加调解，接受本调解议的所有条款。十六、本案一审本诉受理费4716.5元、反诉受理费4795.5，均由广融投资公司负担；二审受理费4726.5元，由广融投资公司和元昊公司各负担一半。十七、本调解协议自元昊公司与广融投资公司、广融酒店公司签字之日起生效。该调解书于2011年9月19日发生法律效力。 之后，广融酒店公司继续使用讼争房屋用于酒店经营，并使用元昊公司向其提供的5个停车位，车位月租金为4000元。2014年6月17日，元昊公司受让取得了广融酒店公司的全部股权。2015年，元昊公司又将广融酒店公司的全部股权转让给案外人罗某，并办理了工商登记。2015年4月29日，罗某向元昊公司出具一份《承诺书》，载明“1.厦门广融城际酒店有限公司应于2015年4月29日前向厦门元昊实业有限公司支付房屋押金人民币222500元（含5个地下车位押金）；2.租金每三个月为一期，厦门广融城际酒店有限公司应于2015年4月29日支付首期（5月份-7月份）租金人民币656843.82元，今后厦门广融城际酒店有限公司应于每期租期到期前十五天支付下一期租金；3.合同期内，厦门广融城际酒店有限公司自行缴交物业管理费，每月人民币3000元。超过部分厦门广融城际酒店有限公司不予承担。”2015年4月30日，罗某实际向元昊公司转账支付了房屋押金（即保证金）225000元。2015年5月31日，罗某签署了一份《2015年4月30日酒店债权债务明细》，其中应收款部分并未载明包括讼争合同约定的18万元保证金。之后，罗某又将其持有的股权转让至案外人名下。2019年6月20日，广融酒店公司全部股权登记至赵长生名下。 2015年5月起，广融酒店公司实际并未按季度支付租金，元昊公司也未按每季度租金出具增值税发票。其中广融酒店公司分别于2015年7月30日、8月27日支付了2015年8月至10月的租金668843.82元，元昊公司于2015年9月2日开具了该季度等额租金发票；广融酒店公司于2015年9月14日至10月27日期间陆续支付了2015年11月至2016年1月的租金668843.82元，元昊公司于2016年1月28日开具了共计金额为449895.88元的发票，备注为2015年11月1日至2015年12月31日酒店租金及2015年11月至2016年1月车位租金；广融酒店公司于2015年12月19日至2016年12月20日期间陆续向元昊公司共计支付了3017906.73元，元昊公司于2017年5月3日开具了金额为2671375.28元的发票，备注为2016年1月1日至2016年12月31日的酒店租金及2016年2月1日至2016年12月31日的车位租金；广融酒店公司于2017年2月20日向元昊公司支付891791.76元（含抵扣款），于2017年5月5日向元昊公司支付668843.82元，于2017年6月24日至2017年8月3日期间合计支付990738.62元，于2017年10月20日支付501686.02元，元昊公司于2018年4月7日、4月8日开具了金额为2671164.92元的发票，备注为酒店2017年1月1日至2017年12月31日租金。广融酒店公司于2018年1月31日向元昊公司支付597186.02元，元昊公司于2018年4月8日开具了金额为919581.36元的发票，备注为酒店2018年1月31日至2018年4月30日租金。广融酒店公司于2018年5月向元昊公司共计支付701686.02元，于2018年8月6日向元昊公司支付701686.02元，元昊公司于2018年10月17日开具了金额为1467372.04元的发票，备注为酒店2018年5月1日至2018年10月31日租金，车位2017年1月1日至2018年10月31日租金；广融酒店公司于2018年10月向元昊公司共计支付701686.02元，元昊公司于2018年12月20、21日开具了金额合计为701686.02元的发票，备注为酒店2018年11月1日至2019年1月31日租金，车位2018年11月1日至2019年1月31日租金。 另查明，2019年4月29日，广融酒店公司向元昊公司支付了2019年5月1日起的租金25万元，其余部分租金并未支付。2019年7月10日，元昊公司委托律师向广融酒店公司发出一份《律师函》，催讨尚欠租金。广融酒店公司于次日收到该函后仍未支付2019年5月至7月期间的尚欠租金，并于2019年7月24日领取了讼争房屋2019年5月至7月租金701686.02元的增值税专用发票复印件。2019年8月2日，元昊公司向广融酒店公司发出一份《解除通知书》，通知解除讼争合同，广融酒店公司于2019年8月3日收到该通知。 还查明，2019年7月18日，元昊公司向讼争房屋所在物业公司茂颖公司发出一份《通知》，载明“我司已于2019年6月27日将名下10个车位出售并移交给大诚若谷信息技术股份有限公司……自2019年6月27日开始，该批车位的物业费将由大诚若谷信息技术股份有限公司或承租车位的承租方承担。另外，我司下周将与目前尚在承租期的该批车位的承租方变更车位租赁合同，将出租方由厦门元昊实业有限公司更改为大诚若谷信息技术股份有限公司”。2019年7月20日，元昊公司又向茂颖公司发出一份《通知书》，载明“我司2019年6月27日出售给大诚若谷信息技术股份有限公司的10个车位，其中原由厦门广融城际酒店有限公司承租使用的5个车位，因其欠租近3个月，已达到解除合同条件，新的买受人不愿与酒店续签新的《租赁合同》，故，自2019年6月27日起，买受人收回厦门广融城际酒店有限公司的车位承租权，酒店不得继续使用该5个车位”。2019年10月17日，茂颖公司作出一份《说明》，载明“本单位已将厦门元昊实业有限公司的要求告知厦门广融城际酒店有限公司。接到通知后，厦门广融城际酒店有限公司自2019年6月27日起就未使用上述五个停车位”。2019年10月29日，茂颖公司又作出一份《说明》，载明“我司于2019年10月17日作出的《说明书》系厦门广融城际酒店有限公司起草，未经我司认真研读便出具，以致于其中部分内容存在不属实的情况。……在上述《通知书》收到之前，我司从未收到元昊公司关于上述车位的任何形式的通知，其我司从未在2019年7月20日之前向广融酒店发出关于上述车位的任何形式的通知”。 又查明，元昊公司因本案支出律师费60000元，根据其与福建天衡联合事务所签订的《委托代理合同之补充协议》的约定，如本案启动二审程序，元昊公司无需再支付律师代理费。 本案审理中，罗某出庭作证，陈述其向元昊公司受让广融酒店公司股权时并未受让取得讼争合同约定的保证金，还另行向元昊公司支付了225000元作为租赁保证金；2019年6月前其实际仍为广融酒店公司股东，实际上双方是先付租金再开具发票。 一审法院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。 本案双方焦点为元昊公司是否有权解除讼争合同。首先，无论根据讼争合同约定的每个季度前5日支付下一期租金，还是依据罗某承诺的每期租期到期前十五天支付下一期租金，广融酒店公司均存在逾期付款情形。其次，广融酒店公司以元昊公司未开具发票为由拒付租金，依据不足。根据双方长期履约情况，均是先付款才开具发票，且开具发票与支付租金并非对等义务，未开具发票并不影响广融酒店公司正常使用讼争房屋。再次，（2010）厦民终字第2573号民事调解书载明“广融酒店公司若有任何一期租金逾期支付超过7日的，《房屋租赁合同》自动解除”，是对解除合同的条件进行约定，行使解除权依法仍应作出通知，元昊公司在催讨欠付租金后，于2019年8月2日通知解除讼争合同，既符合双方约定的解除条件，也符合合同法第九十四条约定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除情形。综上所述，元昊公司有权以广融酒店公司欠付租金为由要求解除讼争合同，讼争合同在广融酒店公司收到解除通知之日即2019年8月3日解除。 如前所述，讼争合同系因广融酒店公司逾期支付租金而致解除，因此广融酒店公司的各项反诉请求均于法无据，法院不予支持。广融酒店公司应支付合同解除前尚欠租金。2019年5月1日至2019年8月3日期间，讼争房屋租金为711933.96元。根据元昊公司向茂颖公司发出的《通知》，讼争车位已于2019年6月27日出售并移交给大诚若谷信息技术股份有限公司，因此讼争车位的租金应自2019年5月1日计至2019年6月26日止，合计为7466.67元。广融酒店公司已支付25万元租金，因此还应支付尚欠租金为469400.63元。元昊公司要求支付解约违约金459790.68元符合双方合同约定，予以支持。关于逾期支付租金的违约金，鉴于双方实际履约过程中未形成固定的付款时间，广融酒店公司也因欠付租金承担了相应的解约违约金，因此法院不再支持该项诉求。讼争房屋至今仍由广融酒店公司使用，因此元昊公司有权要求其腾退房屋以及支付占用费，但元昊公司要求将房屋恢复原状后腾退与讼争合同第七条第2点约定不符，对其要求恢复原状的诉求不予支持。此外，占用费应以约定的租金标准即229895.34元／月为标准，自2019年8月4日起计算至房屋实际腾退之日止。广融酒店公司在疫情发生前已经迟延履行，现以疫情影响为由主张减免占用费，于法无据，法院对其主张不予采纳。元昊公司要求广融酒店公司支付律师费，并无合同依据，且解约违约金足以填补该项损失，因此对该部分诉求不予支持。元昊公司同意将收取的保证金用于抵扣广融酒店公司应付款项，于法不悖，法院予以照准。根据广融投资公司陈述以及在案的《2015年4月30日酒店债权债务明细》、罗某证言等，可以认定广融酒店公司支付的保证金金额为225000元，该部分款项可从广融酒店公司应付款项中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门广融城际酒店有限公司于判决生效之日起十日内向厦门元昊实业有限公司支付尚欠租金469400.63元（厦门广融城际酒店有限公司已支付的保证金225000元可从中予以抵扣）；二、厦门广融城际酒店有限公司于判决生效之日起十日内向厦门元昊实业有限公司支付解约违约金459790.68元；三、厦门广融城际酒店有限公司于判决生效之日起十日内将厦门市思明区大中路57号之一83号房屋腾空交付给厦门元昊实业有限公司；四、厦门广融城际酒店有限公司于判决生效之日起十日内向厦门元昊实业有限公司支付房屋占有使用费（按229895.34元／月的标准，自2019年8月4日起计至前述房屋实际腾退之日止）；五、驳回厦门元昊实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回厦门广融城际酒店有限公司的反诉请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审审理期间，广融酒店公司提交厦门市思明区法院公告一份，证明对象是答辩状的第三点。元昊公司经质证认为，对公告的真实性予以确认，不代表广融酒店公司搬离案涉房屋，广融酒店公司还在使用该房产。 本院认为，本案讼争房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应严格依照合同约定履行。对于2015年5月起，广融酒店公司即存在逾期支付租金的事实，双方均无异议。广融酒店公司抗辩因元昊公司未依约开具发票，故其有权拒绝支付租金，故不存在逾期支付租金情形。但双方长期履约均是先付款才开具发票，且开具发票并非出租人主要合同义务，承租人在正常承租使用讼争房屋的情形下，仅以出租人未提前开具发票为由拒付租金依据不足，且广融酒店公司在因其积欠租金产生诉讼达成调解协议后继续拖欠租金，在元昊公司发出催讨租金《律师函》后仍未支付相应租金，故一审法院据此认定广融酒店公司逾期付款构成违约并应承担相应违约责任并无不当。虽然案涉民事调解书明确载明“广融酒店公司若有一期租金逾期支付超过7日的，《房屋租赁合同》自动解除。”但该约定并不属于合同效力附解除条件情形，一审法院据此认定该约定是对合同解除条件的约定、行使解除权仍应依法作出并无不当，广融酒店公司关于一审法院认定元昊公司要求支付解约违约金符合合同约定属认定事实错误的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。广融酒店公司上诉主张其因疫情影响可以减免占用费，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，因广融酒店公司在疫情发生前已违约在先，故其不能援引不可抗力主张减免租金，一审法院据此不予支持于法有据，广融酒店公司该上诉主张本院亦不予采信。 关于元昊公司上诉主张广融酒店公司应支付逾期付款违约金问题，虽广融酒店公司实际并未按季度支付租金，元昊公司也未按每季度租金出具增值税发票，一审法院认为双方长期履约情况既存在先付款后开票情形，也存在未形成固定付款时间情形，且逾期付款违约金与解约违约金系针对逾期付款行为所作约定，故基于以上考量，对于元昊公司该项诉求不予支持也无不当。关于律师费负担问题，因双方未在合同中作出约定，且元昊公司未能举证解约违约金不足以填补该项损失，一审法院不予支持并无不当。至于广融酒店公司应否将讼争房屋恢复原状退还元昊公司问题，因双方达成的调解协议已对租赁费用基数上调、车位承租数量及违约责任等主要条款进行了相应调整并已实际履行，故元昊公司关于民事调解书已变更案涉合同对案涉房屋返还的约定的上诉主张理由成立，其该上诉请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18156号民事判决第一、二、四、五、六项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18156号民事判决第三项为：厦门广融城际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区××路××号之一××号房屋腾空并恢复原状交付给厦门元昊实业有限公司； 三、驳回厦门元昊实业有限公司的其他上诉请求； 四、驳回厦门广融城际酒店有限公司的上诉请求。 二审案件受理费24161元，由元昊公司负担2342元；由广融酒店公司负担21819元。 本判决为终审判决。 审判长  李向阳 审判员  陈 璟 审判员  胡林蓉 二〇二〇年十月二十一日 书记员  沈 伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。