广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3270号上诉人（原审原告）：洪爱金，男，1954年2月7日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区*******22号，公民身份号码：440************317。上诉人（原审原告）：洪炳荣，男，1956年11月16日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区*******236号，公民身份号码：440************319。上诉人（原审原告）：洪德明，男，1958年12月22日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区*******28号，公民身份号码：440************314。三名上诉人的共同委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市麻章区太平镇白泉水经济合作社。主要负责人：洪惠，社长。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。上诉人洪爱金、洪炳荣、洪德明（以下简称洪爱金等三人）因与被上诉人湛江市麻章区太平镇白泉水经济合作社（以下简称白泉水经济合作社）返还原物纠纷一案，不服湛江市麻章区人民法院（2018）粤0811民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人洪爱金等三人的共同委托诉讼代理人谢曜蔚，被上诉人白泉水经济合作社的委托诉讼代理人吴志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪爱金等三人上诉请求：1、撤销一审判决，驳回白泉水经济合作社的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由白泉水经济合作社承担。事实和理由：一、洪爱金等三人一家人自1979年开始在涉案土地上建设房屋居住、种植农作物、在鱼塘养鱼等，至白泉水经济合作社2017年7月向一审法院起诉之前无人提出异议。白泉水经济合作社于2018年7月16日才办理《不动产产权证书》，但其办证时没有如实向土地主管部门反映洪爱金等三人在涉案土地上建设房屋和种植植物等土地使用情况。白泉水经济合作社仅诉请返还涉案土地，而返还土地的前提条件必须先对地上建筑物及附着物进行补偿处理。在没有对处理洪爱金等三人在涉案土地上建设的房屋和所种植物等地上附着物的情况下，白泉水经济合作社直接主张返还涉案土地不应支持。二、一审测绘土地面积时，土地四至未经洪爱金等三人确认，测绘机构仅凭白泉水经济合作社单方指界作为测绘红线不合规，土地面积未经洪爱金等三人确认。洪爱金等三人于1979年开始使用案涉土地，当时白泉水经济合作社并不是案涉土地权属人。三、白泉水经济合作社在办理《不动产产权证书》之前，并非案涉土地的权属人，依法不享有收益权，一审判决从2016年1月开始计算租金损失，没有事实和法律依据。四、案涉《土地市场足迹估价报告书》所作估价意见依据严重不足，不能作为定案依据。1、评估机构适用比较法进行评估，但没有调查或选取同类土地租金的实例进行比较，故评估结果依据严重不足，不能作为定案依据。该《土地市场足迹估价报告书》称，估价人员现场查勘，发现估价对象同类土地租金案例较多，故本次评估首选市场比较法作为评估方案。但《土地市场足迹估价报告书》没有任何书面材料显示选取了可比实例。2、邻村乌塘村对用于种植青枣等果树园地进行公开竞标，最终2015年至2027年价格为283元/亩/年，而涉案土地是种植发财树等环境树的坡地。周围园地显然比涉案坡地肥沃，具有更高的利用价值，涉案土地市场价应该更低于上述土地市场价，而涉案预估价为周围市场价的将近5倍，明显不合情理，严重偏高。五、洪爱金等三人在案涉土地上建设房屋后向供电部门申请办理用电手续时，白泉水经济合作社也出具了有关手续，承认洪爱金等三人合法使用土地，确认洪爱金等三人为案涉土地及地上房屋权属人，故白泉水经济合作社诉请洪爱金等三人侵权并返还土地违背诚实信用原则，其请求不应得到支持。白泉水经济合作社辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、根据物权法的规定，物权人有权要求侵权人停止侵权、恢复原状。本案中，白泉水经济合作社有权要求洪爱金等三人返还被侵占的土地。2、涉案土地在测绘评估时，洪爱金等三人到场，但是没有主张其实质占用土地的四至，属于放弃权利。涉案土地自1978年以来都是作为本村集体砖窑厂专用地，建设经营村集体砖窑厂，砖窑厂停办后被洪爱金等三人占用至今。涉案土地办理《不动产产权证书》的时间比较晚，符合农村土地确权的现状。根据国家关于集体土地确权工作的要求及处理本案纠纷的需要，白泉水经济合作社于2018年办理《不动产产权证书》。办证时间较晚并不能否定涉案土地一直以来都属村集体所有的事实。就涉案土地，白泉水经济合作社没有与其他邻村发生权属纠纷。应该尊重历史，不能因为办证时间较晚，就否定白泉水经济合作社主张权属的权利。一审判决认定租金损失过低，但为了维护村集体和村民的和谐关系，白泉水经济合作社没有提起上诉。3、涉案土地进行评估时，白泉水经济合作社向法院提交了本村乌塘路边约16.2亩2014年10月1日至2044年10月1日的《土地承包合同协议书》，承包金为1300元/亩。该承包合同以及实际履行，可以作为参考案例，评估机构使用比较法进行评估具有充足案例依据。洪爱金等三人所称邻村土地承包金过低，是因为土地位置差异太大，涉案土地是在省道旁边，价值远高于洪爱金等三人主张的评估参考价。4、洪爱金等三人所称的申请办理用电手续时，白泉水经济合作社也出具了有关手续，这个不符合事实。白泉水经济合作社向一审法院起诉请求：1、请求洪爱金等三人交还非法侵占的位于湛江市***************侧12亩土地；2、判令洪爱金等三人共同向白泉水经济合作社赔偿因非法侵占土地造成的租金损失146250元；3、案件受理费由洪爱金等三人负担。一审法院认定事实：涉案土地位于湛江市麻章区太平镇白泉水东南侧，其中一部分为坡地，一部分为水塘。洪爱金等三人（三胞兄）为白泉水经济合作社村村民，约1979年始，洪爱金等三人在涉案土地种植风景树、果树，瓦屋、养鱼等。2016年，白泉水经济合作社因村民占用村集体土地而向湛江市麻章区太平镇镇政府上访，投诉。同时，白泉水经济合作社多次向洪爱金等三人收缴使用土地的相关费用，洪爱金等三人均拒绝缴交，双方因此引起争执，打架，伤及相关人员。白泉水经济合作社因村民占地事宜多次向相关部门投诉，寻求解决，均未如愿。为确保村集体土地得到合法合理管理使用，保护村集体利益，白泉水经济合作社就包括涉案土地在内的面积43530.47平方米集体土地向当地政府申请确权。2018年7月16日，湛江市人民政府向白泉水经济合作社颁发了《不动产产权证书》[（2018）湛江市不动产权第0049579号]。2018年10月11日，白泉水经济合作社向一审法院提起民事诉讼，请求洪爱金等三人归还土地，支付租金损失。2018年12月29日，一审法院作出（2018）粤0811民初802号民事裁定书，认为白泉水经济合作社所诉权属争议应属政府部门处理，不属法院处理范围，作出驳回白泉水经济合作社起诉。白泉水经济合作社不服，上诉于本院。2019年3月29日，本院作出（2019）粤08民终959号民事裁定书，认为原审裁定适用法律错误，处理不当，作出撤销原审裁定，指令一审法院继续审理。案在诉讼中，白泉水经济合作社向一审法院申请对洪爱金等三人占用土地及水塘面积及租金损失进行评估测绘。一审法院依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司和广东广量测绘信息技术有限公司对涉案土地面积及租金进行评估测绘。2020年3月3日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司和广东广量测绘信息技术有限公司分别作出《关于湛江市麻章区***************侧之土地市场租金估价报告书》和《湛江市麻章区***************侧12亩土地的实际面积测绘项目测绘技术报告》，其中涉案土地面积为9.1881亩（界址坐标如“测算图”所示），租金146250元（计算从2000年至2018年10月止），具体计算租金的年份及租金标准如下：2000年按520元/亩/年，2001年按550元/亩/年，2002年按580元/亩/年，2003年按610元/亩/年，2004年按640元/亩/年，2005年按670元/亩/年，2006年按700元/亩/年，2007年按740元/亩/年，2008年按780元/亩/年，2009年按820元/亩/年，2010年按860元/亩/年，2011年按900元/亩/年，2012年按950元/亩/年，2013年按1000元/亩/年，2014年按1050元/亩/年，2015年按1100元/亩/年，2016年按1160元/亩/年，2017年按1220元/亩/年，2018年按1280元/亩/年。测绘涉案土地分两块，其中“地块一”面积为5.087亩，“地块二”面积为4.1011亩，而“地块一”土地为土地证范围内，“地块二”土地为土地证范围外。在诉讼中，一审法院通过庭审、电话多次对双方进行协调，因双方各持己见，调解无效。一审法院经审理认为，土地的权属一经合法确权，土地属性即予以确定。涉案土地已经当地人民政府确权为白泉水经济合作社所有的土地有面积为5.087亩的“地块一”，而“地块二”面积为4.1011亩土地不在白泉水经济合作社持有的土地权属证范围内，涉案土地“地块一”权属白泉水经济合作社村集体所有。洪爱金等三人虽是白泉水经济合作社村民，但未经白泉水经济合作社许可，未签订承包合同，未缴交承包金，擅自使用经营，其行为违法了《中华人民共和国土地管理法》第十一条关于“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”、第十二条第二款关于“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵犯”、第十三条关于“农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒丘、荒沟、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，……承包方与发包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务，承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务”的规定，白泉水经济合作社请求洪爱金等三人返还土地，按照相关程序重新调整、发包等行使管理、经营权利，并无不当，一审法院予以支持。但“地块二”土地不在白泉水经济合作社持有的土地权属证范围内，白泉水经济合作社诉求返还，事实不清，证据不足，一审法院不予支持。洪爱金等三人使用涉案土地“地块一”未缴交相关费用，白泉水经济合作社请求洪爱金等三人支付租金，属合理诉求，一审法院予以支持。本案综合考量涉案土地使用的客观历史因素及白泉水经济合作社曾在2012年、2016年、2018年等多次向洪爱金等三人主张办理承包手续及缴交相关费用的事实，一审法院酌情支持洪爱金等三人应支付租金年限从2016年1月始计算，根据司法评估鉴定部门的鉴定意见，2016年租金按1160元/亩/年计，以5.087亩土地面积，共计得租金为5900.92元；2017年租金按1220元/亩/年计，共计得租金为6206.14元；2018年（1-10月）租金按1280元/亩/年计，共计得租金为5426.133元；合计17533.193元。白泉水经济合作社请求洪爱金等三人赔偿租金损失146250元，超过部分，一审法院不予支持。洪爱金等三人辩称白泉水经济合作社主体资格不适格以及白泉水经济合作社请求2016年前的租金时效已过。经查，白泉水经济合作社湛江市麻章区*******白泉水经济合作社目前仍是合法、有效的经济实体，并未有被撤销等情形。同时，据湛江市麻章区太平镇人民政府《关于太平镇白泉水村洪妃进信访事项调查办理情况的答复》可反映，白泉水经济合作社在2016年前后已对包括洪爱金等三人在内的占用土地，未缴交费用的事项已向洪爱金等三人等人主张过，并向当地政府反应。故此，洪爱金等三人抗辩无理，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条第二款、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼》第七条的规定，判决：一、限洪爱金、洪炳荣、洪德明于判决发生法律效力之日起三个月内返还位于湛江市麻章区***************侧面积为5.078亩的土地（四至界址坐标如“测算图”所示）给湛江市麻章区太平镇白泉水经济合作社（附实际面积测算图），并在该期限内自行清理地上财物；二、限洪爱金、洪炳荣、洪德明于判决发生法律效力之日起十日内支付湛江市麻章区太平镇白泉水经济合作社租金损失17533.19元；三、驳回白泉水经济合作社其他的诉讼请求。如果洪爱金、洪炳荣、洪德明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3225元，由湛江市麻章区太平镇白泉水经济合作社负担2838.39元，洪爱金、洪炳荣、洪德明负担386.61元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审期间，洪爱金等三人向本院提交《中止审理申请书》，以洪华灿、洪妃进、洪友东诉湛江市自然资源局和白泉水经济合作社不动产行政登记纠纷一案[（2020）粤0891行初319号]的审理结果是本案的审理依据为由，申请本院中止审理本案。本院认为，本案属返还原物纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院对上诉请求以外的部分不予审理。综合各方当事人在二审中的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：1、本案应否中止审理；2、一审法院判令洪爱金等三人向白泉水经济合作社返还涉案5.078亩土地并自行清理地上附着物是否正确；3、涉案土地测绘面积是否正确；4、一审法院认定租金损失是否合理。关于本案应否中止审理的问题。本院二审期间，洪爱金等三人主张洪华灿、洪妃进、洪友东诉湛江市自然资源局和白泉水经济合作社不动产行政登记纠纷一案[（2020）粤0891行初319号]的审理结果是本案的审理依据，申请本院中止审理本案。经查，2018年7月16日，湛江市人民政府向白泉水经济合作社颁发了《不动产产权证书》，案外人洪妃进等人提起行政诉讼请求撤销该证书，意图改变法律上已经确定的权利状态，是其行使行政法上救济权利的行为。该颁证的行政行为一经作出即发生法律效力，依法具有羁束力，涉案土地的权利状态据此确定，应受法律保护。法院审理民事案件应当依据在法律上已经确定的事实和证据作为裁判依据，尽快解决当事人之间的纠纷，以维护社会经济秩序的稳定。故本案的审理不须以行政案件的裁判结果作为依据，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项所规定的中止诉讼的条件，洪爱金等三人申请中止审理本案的理由不成立，本院不予准许。如果涉案《不动产产权证书》范围内土地的权属人被依法改变，洪爱金等三人可以据此对相关民事案件申请再审，依法行使法律赋予的救济权利。关于一审法院判令洪爱金等三人向白泉水经济合作社返还涉案5.078亩土地并自行清理地上附着物是否正确的问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，涉案5.078亩土地属于白泉水经济合作社所有。洪爱金等三人占有涉案5.078亩土地，并未能提交充分证据证明其享有占有涉案土地的合法权利。即便洪爱金等三人自1979年起占用涉案土地，洪爱金等三人也并不因其占有使用涉案土地的事实而产生土地承包经营权等合法占用土地的权利。洪爱金等三人以白泉水经济合作社配合其向供电部门出具用电手续为由，上诉主张白泉水经济合作社承认洪爱金等三人合法使用土地，白泉水经济合作社不予认可，洪爱金等三人未能提交任何证据予以证明，本院不予采信。涉案土地属白泉水经济合作社所有，洪爱金等三人无权占用涉案土地，一审法院支持白泉水经济合作社关于请求洪爱金等三人返还涉案5.078亩土地的诉讼请求并无不当。《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”一审庭审时，白泉水经济合作社并未同意继续使用现有附着物，明确要求洪爱金等三人自行清理地上附着物。洪爱金等三人无权占有土地期间，未经允许改变土地状况，洪爱金等三人依法应当恢复原状。洪爱金等三人上诉主张对地上附着物进行补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。洪爱金上诉主张白泉水经济合作社未提出处理地上建筑物及附着物的请求，直接请求返还土地不应支持。本院认为，白泉水经济合作社虽然仅提出返还土地的诉讼请求，未提及地上附着物的处理，存在一定的瑕疵。但考虑到返还土地必然涉及地上附着物的处理问题，且一审法院已经对此进行了审理并在判项中一并作出洪爱金等三人“自行清理地上财物”的处理，实体处理并无不当。洪爱金仅以白泉水经济合作社未提及地上附着物的情况下请求返还土地不应支持为由，对地上附着物进行补偿，缺乏事实依据和法律依据。本院不予支持。关于涉案土地测绘面积是否正确的问题。一审审理阶段，白泉水经济合作社向一审法院申请对洪爱金等三人占用土地及水塘面积进行测绘。一审法院依法委托广东广量测绘信息技术有限公司对涉案土地面积进行测绘，并依法通知双方当事人到场参加现场测绘工作。《湛江市麻章区***************侧12亩土地的实际面积测绘项目测绘技术报告》作出后，洪爱金等三人既没有提出异议，也没有申请重新测绘。现洪爱金等三人上诉主张对涉案土地测绘面积不予认可，未能提交任何相反证据推翻涉案测绘报告，该上诉主张不成立，本院不予采纳。关于一审法院认定租金损失是否合理的问题。1、涉案土地市场租金估价报告书能否作为租金损失的计算标准。一审时，经白泉水经济合作社申请，一审法院依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案土地租金进行评估。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出《关于湛江市麻章区***************侧之土地市场租金估价报告书》，评估了每年租金的具体标准。洪爱金等三人对《土地市场租金估价报告书》不予认可，主张评估土地租金过高，仅提交了一份邻村乌塘村的《承包合同》。由于该《承包合同》约定的面积、土地使用性质与涉案土地不同，且其载明的金额仅为投标起步价而非中标价，故《承包合同》对涉案土地租金价格认定缺乏参考性。涉案《土地市场租金估价报告书》是经人民法院依法委托具有相应资质的鉴定机构作出的，洪爱金等三人未能提交充分证据足以推翻涉案评估意见，亦未申请重新评估，一审法院采信该土地市场租金估价报告书并无不当。2、租金损失应否从2016年1月起计算的问题。洪爱金等三人无权占用土地，损害了土地权属人的合法权利，依法应当赔偿土地权属人的租金损失。洪爱金等三人主张白泉水经济合作社在取得《不动产产权证书》前不是案涉土地权属人，据此上诉主张不应支付2018年7月16日之前的租金损失。依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地所有权属于国家或集体，个人和家庭可以通过承包等方式依法获得土地承包经营权等权属。在没有相反证据的情况下，即便农村集体经济组织对其所有的集体土地未及时申领土地权属证书，也不因此导致其丧失土地所有权，故不能机械地以土地权属颁发日期认定农村集体经济组织取得土地权属日期。在没有证据证明湛江市人民政府向白泉水经济合作社颁发《不动产产权证书》前涉案土地属于国家或其他集体经济组织所有的情况下，应认定白泉水经济合作社取得土地所有权的时间效力溯及颁发证书之前。白泉水经济合作社最迟于2016年1月向洪爱金等三人主张返还土地，一审法院根据本案实际情况酌情认定租金损失从2016年1月起计算并无不当，本院予以维持。综上，洪爱金等三人关于一审判决计算租金损失不合理的上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，洪爱金等三人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3225元（上诉人洪爱金已预交），由洪爱金、洪炳荣、洪德明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张智敏审 判 员 麦江梅审 判 员 陈小红二〇二〇年十月三十日法官助理 吴春蕾书 记 员 陈彩华附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。