上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21574号原告：焱鸟网络科技(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘叶，总经理。委托诉讼代理人：杨志杰，上海信亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢松鹤。被告：上海添跃企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：余春福。第三人：西藏大竹企业管理有限责任公司，住所地西藏拉萨市天海路天海德康名居******。法定代表人：冯嘉禾，执行董事。委托诉讼代理人：宋薇，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹，上海市傅玄杰律师事务所律师。第三人：上海方泱企业管理咨询有限公司，住所地，住所地上海市宝山区蕴川路******iv>法定代表人：汤丹沁，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。第三人：上海甄广物业管理有限公司，住所地上海市宝山区，住所地上海市宝山区蕴川路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张叶，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。原告焱鸟网络科技(上海)有限公司(以下简称“焱鸟公司”)与被告上海添跃企业管理有限公司(以下简称“添跃公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加西藏大竹企业管理有限责任公司(以下简称“大竹公司”)、上海方泱企业管理咨询有限公司(以下简称“方泱公司”)及上海甄广物业管理有限公司(以下简称“甄广公司”)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焱鸟公司的委托诉讼代理人杨志杰、邢松鹤，第三人大竹公司的委托诉讼代理人宋薇、马丹，第三人方泱公司及甄广公司的共同委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。被告添跃公司，本院向其住所地送达了起诉状、证据、传票等诉讼材料，快递显示有人签收，但开庭时添跃公司未到庭应诉，其股东大竹公司及方泱公司表示，添跃公司因股东间矛盾陷入僵局状态，大竹公司及方泱公司均无权代表添跃公司到庭应诉，同意添跃公司按缺席处理。本案现已审理终结。原告焱鸟公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除焱鸟公司与添跃公司就上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼XXX单元办公室(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》；2、判令添跃公司返还押金人民币27,675.30元(以下币种均为人民币)；3、判令添跃公司赔偿房屋装修损失46,482.25元；4、判令添跃公司返还房屋内物品(包括货架2个、储物礼盒、木柜1个、陶瓷花盆10个、客户定制宠物用品一套等，详见物品清单)。事实和理由：2016年6月23日，焱鸟公司与添跃公司签订《房屋租赁合同》，约定由添跃公司将系争房屋出租给焱鸟公司，租期2年，月租金13,837.65元。2018年7月30日，添跃公司向焱鸟公司发送《昇PARK创意园区全体租户告知书》，要求焱鸟公司暂停支付租金，继续支付租金的时间等待添跃公司另行书面通知。2018年10月29日系争房屋被断电。焱鸟公司多次要求添跃公司恢复供电未果。2018年11月22日，焱鸟公司收到添跃公司《房屋租赁合同解除通知函》，载明因焱鸟公司拖欠租金构成违约，要求解除合同。焱鸟公司认为添跃公司断电及恶意解除合同的行为构成根本性违约，故提出诉请如上。被告添跃公司按缺席处理，未作答辩。第三人大竹公司述称，其未实际参与系争房屋所在园区的经营管理，对于焱鸟公司与添跃公司之间的租赁纠纷情况不清楚，无法陈述意见，由法院依法判决。第三人方泱公司述称，焱鸟公司与添跃公司之间的租赁合同已于2018年11月23日解除，添跃公司于2018年11月底收回系争房屋。押金应当冲抵焱鸟公司尚欠的2018年9月1日至11月27日的租金39,958.59元、物业费5,031.22元及逾期付租金违约金41,512.95元，冲抵后已没有余额，故无需返还。租赁合同系因焱鸟公司违约导致解除，不同意赔偿装修损失，即使要赔偿装修损失，该赔偿金额也应抵扣焱鸟公司的欠付费用。第三人甄广公司述称，甄广公司根据添跃公司的委托收回房屋，收回时房屋内仅有一些货架，甄广公司将货架交给了添跃公司的现场人员，添跃公司人员说是自行将货架处置了。经财务核查，焱鸟公司已经付清了租赁期间的物业管理费，并无拖欠。焱鸟公司针对方泱公司及甄广公司的陈述表示，焱鸟公司租金付至2018年8月31日，添跃公司于2018年10月29日开始停电，焱鸟公司同意支付2018年9月1日至2018年10月28日的租金，按两个月计算金额为27,675.30元，以押金抵扣，故撤回关于返还押金的诉讼请求。物业费已经付清，不存在拖欠。本院经审理认定事实如下：2004年11月12日，上海市宝山区真大路XXX号厂区的房地产权利人经核准登记为上海光华印刷机械有限公司(以下简称“光华印刷机械公司”)，房地产权证附记显示相关厂房于1993年竣工，总建筑面积为21,968平方米。光华印刷机械公司曾出具公函，确认添跃公司合法拥有该厂区从2015年6月8日至2035年6月7日期间土地及地上全部附属房屋、设施的改造权、租赁经营权。2016年9月9日，添跃公司与案外人上海市住安建设发展股份有限公司(以下简称“住安公司”)签订《昇PARK改建项目建设工程施工总承包合同》，约定添跃公司将上海市宝山区真大路XXX号昇PARK改建项目发包给住安公司施工。2017年8月14日，双方签署工程竣工验收单，确定工程于当日竣工并验收合格。2017年6月23日，焱鸟公司(乙方)与添跃公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方明确系争房屋不拥有独立的房屋产权，不可单独抵押，乙方不得因此而向甲方提出任何索赔要求或任何其他形式的权利主张；房屋建筑面积193.59平方米，租赁期限自2017年9月10日至2019年9月9日；甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.35元，月租金为13,837.65元；双方经协商一致同意，该房屋租金采取先付后用的方式，即乙方须在2017年6月26日前向甲方支付2017年9月10日至2017年11月9日的首期租金27,675.30元，其后每两个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，否则视为逾期支付租金，如乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按逾期支付租金部分的千分之三支付滞纳金；本合同项下乙方对甲方的所有付款，如果选择银行转账方式，则应以人民币汇至甲方指定的上海甄广物业管理公司账户；在签约之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金27,675.30元；除本合同另有约定外，双方特别约定，乙方同意经甲方催告后7日内，乙方仍拒不改正违约行为或仍不履行本协议下任何付款责任的，甲方有权对该房屋进行断水断电，除非乙方补交完全上述欠费，否则甲方还可依据本合同约定条款解除本合同，乙方同意在断水断电期间的租金和物业管理费甲方不予减免；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按第一年月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的。上述合同签订后，添跃公司按约交付了房屋，焱鸟公司支付租金至2018年8月31日，另支付押金27,675.30元。2018年11月22日，添跃公司向焱鸟公司发送《房屋租赁合同解除通知函》，主要内容为，焱鸟公司逾期支付租金89天，经多次催讨未果，根据合同约定，添跃公司有权解除合同，现正式通知双方租赁合同于2018年11月23日解除，焱鸟公司须在2018年11月26日前支付拖欠的租金、滞纳金、违约金等费用合计92,739.93元。2018年11月底，添跃公司收回系争房屋并另行对外出租。另查明，添跃公司成立于2015年8月，注册地为上海市宝山区真大路XX，注册地为上海市宝山区真大路****公司，其中大竹公司持股比例70%，方泱公司持股比例30%。焱鸟公司为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、2018年6月26日由添跃公司法定代表人余春福签名的《暂停支付租金通知书》，主要内容为，因添跃公司内部管理整治及涉诉等原因，添跃公司正在商议具体办法，原收取租金的银行账户不再使用，新的收款信息也正在商议之中，在新的收款信息确定前，请焱鸟公司勿将应交租金缴纳至原指定的银行账户，否则公司视为未缴租金，此阶段因延迟缴纳租金的一切责任与焱鸟公司无关。2、2018年7月30日由余春福签名及添跃公司盖章的《昇PARK创意园区全体租户告知书》，主要内容为，添跃公司原公章、法人章、财务章已经遗失，已登报发布声明宣布作废；公司的法定代表人现为余春福先生，2018年7月3日起，公司对外作出的意思表示，均以法定代表人亲笔签名并加盖公章的方式作出；如相关租户未遵照上述指引，基于任何人的口头指示，或基于无法定代表人签字及本公司有效公章的书面指示而采取行动，所产生的法律后果应自行承担，如给添跃公司造成损失的，添跃公司保留向该等租户主张损害赔偿的权利；添跃公司向各租户发出的《暂停支付租金通知书》继续有效，租金支付时间及支付方式将另行向各租户发出通知；甄广公司无权向各租户收取租金，亦无权代表添跃公司作出任何意思表示，如任何租户基于甄广公司指示向其或其指定账户支付租金，添跃公司一概不予承认，所产生的法律后果应自行承担。3、2018年11月3日案件接报回执单，主要内容为，2018年10月29日11时40分许，邢松鹤报警称其所在园区因大小股东纠纷，致使租客现无法知道将租金交付于哪方，后现管理方(小股东)对报警人店铺实施停水停电引发纠纷。4、2018年11月27日案件接报回执单，主要内容为，2018年11月27日，邢松鹤报警称真大路XXX号2号楼325室公司大门被撬、东西被偷，经了解系报警人与物业之间经济纠纷。5、焱鸟公司与添跃公司法定代表人余春福的短信往来记录，焱鸟公司在2018年11月3日、4日、6日多次短信联系余春福表示系争房屋自2018年10月29日遭断电至今，要求恢复供电。6、2018年11月3日，焱鸟公司寄送给添跃公司的《告知书》及邮寄凭证。告知书主要内容为，焱鸟公司于2018年7月30日收到添跃公司的告知书，告知焱鸟公司暂停支付租金，焱鸟公司于2018年10月29日至今遭到断电，经与添跃公司及园区物业多次交涉未果，请添跃公司在24小时内恢复供电。7、建设装饰工程施工合同、工程款支付凭证、中央空调安装合同、工程变更单、圣祥中央系统安装协议书、付款凭证、上海芳园花卉装饰实业有限公司供销合同及付款凭证、竣工验收单，证明焱鸟公司存在的装修损失。大竹公司针对上述证据发表质证意见如下：1、因无法联系到余春福本人，对于其签名真实性无法核实；2、无法核实余春福签名的真实性，当时系争房屋所在园区发生多起租赁纠纷，租金实际由甄广公司收取，无法进入添跃公司账户，大竹公司作为大股东试图参与管理但未成功；3-6、真实性无法核实；7、装修合同等真实性无异议，其他质证意见以方泱公司意见为准。方泱公司针对上述证据发表质证意见如下：1、真实性无法确认，且该通知书是损害添跃公司利益的；2、真实性不认可，是否余春福本人签名无法核实，印章也非添跃公司合法刻制的公章，方泱公司法定代表人汤丹沁发现添跃公司有人私刻公章后向派出所报案，派出所告知收缴到一枚私刻的公章，可能是从大竹公司现场办公人员处收缴的，具体不清楚；3-4、真实性无异议，但内容均为焱鸟公司自行陈述，无法证明添跃公司断水断电；5、短信内容无法核实；6、告知书内容无法认可；7、建设装饰合同真实性无法核实，花卉装饰合同与本案无关，中央系统安装协议书及工程变更单形式上真实性无异议，但合同是否实际履行无法核实。甄广公司对上述证据的质证意见同方泱公司一致。方泱公司为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、添跃公司与甄广公司签订的《物业管理合同》，证明添跃公司委托甄广公司负责催缴租金。2、催缴费用通知及张贴照片，证明甄广公司向焱鸟公司催讨2018年9月1日起的租金。3、添跃公司章程及案件接报回执单，证明余春福作为添跃公司董事长无权代表添跃公司签署有关经营方面的文件，2018年8月31日，汤丹沁去派出所报案有人私刻添跃公司公章。焱鸟公司针对上述证据发表质证意见如下：1、与焱鸟公司无关，不予质证；2、焱鸟公司并未看到该通知书；3、与焱鸟公司无关，不予质证。大竹公司针对上述证据表示：1、物业管理合同不完整，真实性不认可；2、形式上的真实性无异议；3、真实性有异议，添跃公司多次变更章程，无法确认该章程是最后一份。甄广公司对上述证据的真实性均无异议。审理中，本院根据焱鸟公司的申请，委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋内焱鸟公司的装饰装修造价、截止至2018年11月23日的装修残值以及现值进行鉴定。鉴定结论为，系争房屋现场遗留可见的焱鸟公司装饰部分为窗帘和空调，其余装饰工程和强电工程根据焱鸟公司提供的装修合同、影像资料进行计算，现场可见部分：窗帘造价3,520.71元(残值1,400.56元、现值2,673.81元)，空调工程造价38,927.61元(残值16,657.71元、现值34,479.73元)；现场不可见部分：装饰工程造价50,817.63元(残值20,215.52元、现值38,593.55元)，强电工程造价20,634.36元(残值8,208.46元、现值15,670.80元)。焱鸟公司对鉴定报告予以认可，并表示如果法庭认定合同无效，要求按照现值主张装修损失。大竹公司针对鉴定报告表示以方泱公司的意见为准。方泱公司针对鉴定报告表示，对于现场可见部分的造价没有异议，对于不可见部分无法确认，鉴定单位是根据焱鸟公司提供的施工合同进行审价的，现场无法核实，对于现值的计算，需要鉴定单位解释折旧年限的依据。鉴定单位表示，根据财政部文件，设备使用年限是10年，一般房屋装修使用年限是5年。甄广公司对鉴定报告没有意见。鉴定费4,921元，已由焱鸟公司预付。庭审中，关于系争房屋产权情况，方泱公司表示，系争房屋位于房地产权证【沪房地市字(2004)第000371号】附记中的2号房屋内，2号房屋产证记载层数为1层，建筑面积4,716平方米，实际高的部分被隔成5层，低的部分被隔成3层，系争房屋属于3层中的一个商铺。焱鸟公司表示房屋所在楼栋共计5层，系争房屋位于3层。本案审理过程中，焱鸟公司撤回了要求添跃公司返还物品的诉讼请求。本院认为，方泱公司及焱鸟公司一致确认系争房屋位于房地产权证中记载的2号楼房屋的三层，方泱公司亦表示2号楼实际部分面积被改建成五层，部分面积被改建成三层。而根据方泱公司提供的房地产权证，2号楼层数记载为一层。系争房屋在层数和结构上明显与房地产权证记载不相符，难以认定属于房地产权证记载范围内的房屋。该房屋应系添跃公司改造、翻建后的房屋。庭审中，各方当事人均未能提供证据证明改造、翻建后的房屋具备相关权属证明，故添跃公司与焱鸟公司所签《房屋租赁合同》因所涉房屋不具备合法建造手续、未取得权利证书，应为无效。合同被确认无效后，双方当事人应返还租赁物，结算各类费用并根据各自过错分担相关损失。系争房屋已于2018年11月底被添跃公司收回并另行对外出租，故房屋返还问题本院不再处理。关于租金、押金等费用结算问题，添跃公司并未就此提起反诉，而焱鸟公司提供的案件接报回执单、与余春福的短信往来记录及告知书等证据可以证明添跃公司于2018年10月29日即对系争房屋采取了断电措施，现焱鸟公司自愿支付2018年9月1日至10月28日的租金，并同意以押金抵扣，不再要求返还押金，该主张与法不悖，本院予以准许。关于焱鸟公司主张的装修损失，虽然审价报告涉及大量现场不可见的项目，但鉴于焱鸟公司已提供相关装修合同等资料，故本院认为审价报告的证明力较高。此外，本案纠纷实际系添跃公司内部股东间对园区经营管理产生纠纷，并非焱鸟公司故意拖欠租金，故本案纠纷之处理主要考量履约之过错，而非租赁物违法的过错。综合考虑鉴定报告结论、各方当事人对合同无效的过错程度以及焱鸟公司的举证情况等，本院酌情确定添跃公司赔偿焱鸟公司装修损失50,000元。焱鸟公司自愿撤回关于返还物品的诉讼请求，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告焱鸟网络科技(上海)有限公司与被告上海添跃企业管理有限公司就上海市宝山区真大路XXX号XXX号楼XXX单元房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海添跃企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告焱鸟网络科技(上海)有限公司装修损失50,000元；三、驳回原告焱鸟网络科技(上海)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取481元，由原告焱鸟网络科技(上海)有限公司负担20元，被告上海添跃企业管理有限公司负担461元；鉴定费4,921元，由原告焱鸟网络科技(上海)有限公司负担200元，被告上海添跃企业管理有限公司负担4,721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年十月二十八日法官助理 张雨柏书 记 员 石唐芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。