江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0421民初1234号原告：九江京马置业有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区时代广场**楼****，统一社会信用代码：91360421MA3655Q39R。法定代表人：黄建杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汪祥，江西惟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾文洪，江西惟民律师事务所律师。被告：余王飞，男，1994年1月29日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：金娅莉，上海九泽（杭州）律师事务所律师。原告九江京马置业有限公司（以下简称京马公司）与被告余王飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序于2020年8月31日、9月14日公开开庭进行了审理。原告京马公司委托诉讼代理人汪祥、贾文洪到庭参加诉讼，被告余王飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京马公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认解除原被告之间的《商品房买卖合同（预售）》合同（合同编号为：201901315），并判令被告注销该涉案合同的备案登记手续；2.请求判令被告承担违约金125938元，律师费2万元，共计145938元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月19日，原、被告之间签订《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及银行按揭担保合同，合同约定由被告向原告购买位于柴桑区房屋一套，房屋面积104.3平方米，总价629690元，首付129690元，余款50万元向银行申请按揭贷款，由原告向银行提供阶段性担保，该合同及补充协议约定若被告逾期支付按揭款致原告承担保证责任，原告有权解除合同，并要求被告支付房屋总价20%的违约金，有权要求被告承担原告实现债权的费用等。上述协议签订后，被告向原告支付首付款后，余款向银行贷款，双方将《商品房买卖合同（预售）》、补充协议向不动产登记中心进行了备案登记，银行于2019年3月13日放款，之后被告未按约支付按揭款，在被告连续拖欠银行三期贷款后，2020年6月28日，按揭银行一次性扣除了原告保证金499258.87元。现被告逾期履行义务，给原告造成损失，原告有权解除合同并向被告主张归还其为被告代为偿还的借款本金及因被告违约行为造成的违约金及各项损失，为维护合法权益，特诉至法院。被告余王飞未到庭庭后提交书面答辩意见，被告余王飞辩称，1、原被告之间并未签订原告所称的合同，故原告请求无依据，但被告支付首付款及按揭，被告认为双方之间存在房屋买卖合同关系，被告逾期支付三期按揭款未达到合同目的无法实现的后果，故原告无解除权，但被告同意解除合同关系；2.被告认为原告违约金及律师费请求无事实基础，且原告提交的合同系格式条款，该条款未遵循公平原则确定当事人之间权利和义务，原告也无采取合理方式提请被告注意免除或者限制原告责任、加重被告责任的内容，且违约金、律师费畸高，请求法院予以减少，且被告逾期支付因受疫情影响，经济状况下跌，且现房价普遍上涨，原告实际损失很小；3.被告认为本案诉讼费不应由被告承担。原告京马公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告营业执照和法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件，证明原、被告主体信息；证据二、《商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》复印件各一份（当庭提交原件，与复印件核对一致），证明原告将涉案房屋出售给被告，合同约定若被告逾期偿还房屋银行按揭贷款导致原告承担担保责任，原告有权解除合同并追究被告违约责任；证据三、被告《建行个人贷款对账单》、贷款结清证明复印件各一份（当庭提交原件，与复印件核对一致），证明被告因逾期偿还建行按揭贷款，该行一次性划扣原告保证金499258.87元；证据四、委托代理协议及2万元发票复印件各一份（当庭提交原件，与复印件核对一致），证明原告为实现债权因本案产生律师费2万元；证据五、个人住房（商业用房）借款合同复印件一份（当庭提交原件核对一致），证明原告为借款合同的担保人；证据六、中国建设银行活期存款明细账复印件一份（庭后提交原件核对）、个人贷款还款凭证复印件一份（当庭提交原件核对一致），证明原告为被告承担担保责任，从九江京马置业有限公司保证金账户36×××02替被告余王飞还款499258.87元。被告余王飞经合法传唤，在举证期内未举证也未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。经本院审查核实，原告京马公司提交的上述证据内容客观真实，形式来源合法，与本案事实有关联，本院对原告京马公司提出的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月18日，原告京马公司与被告余王飞签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案201901325号），合同约定，被告余王飞以6037.3元／平方米的单价购买原告京马公司开发的位于九江市柴桑区交汇处中辉国际二期6＃楼1-1503房屋，预测建筑面积104.3平方米，房屋总价629690元；买受人应当于2019年2月18日前支付首期房价款129690元，占全部房价款20.6%；余款50万元向出卖人指定的贷款银行（并在2019年2月25日前办理完贷款手续）申请贷款支付；并约定出卖人逾期交付商品房超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人按照全部房价款的15%向买受人支付违约金。附件十一补充协议第5条第6款约定“买受人应当按照贷（借）款合同的约定如期归还银行借款本息，在买受人《房屋他项权证》未办妥之前，因买受人未按照银行贷（借）款合同规定期限偿还借款（含部分未偿还）或违反贷（借）款合同其他约定，导致出卖人承担了保证责任（含部分保证责任）的，出卖人有权行使以下一种或多种权利…有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，届时买受人必须在出卖人承担保证责任后10天内，协同出卖人到房管部门办理解除买卖合同（含商品房所有权转移回出卖人）的手续，出卖人针对买受人已交房款在扣减出卖人代为清偿款项及买受人应承担违约金（该违约金按商品房总价款的20%计算）、政府有关部门所收的税、费、出卖人为实现债权而支付的诉讼费、律师费、取证费、保全费、评估费、拍卖费等及买受人应交物管费用后，无息返还剩余款项给买受人”合同签订后，被告余王飞向原告京马公司支付了首付款129690元，余款50万元向银行申请贷款。原告京马公司（保证人）与被告余王飞（借款人）、案外人中国建设银行股份有限公司九江支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，借款人未按约定按时足额偿还本息或者其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用，有权行使担保权利；借款金额为肆拾捌万伍仟元整及壹万伍仟元整，借款用途为购房，合同编号201901315，购买的房产位于中辉国际二期6栋1-1503室；还款方式为等额本息还款，还款日为每月的月末日；对于担保人在本合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知担保人。2020年3月份至5月份，被告余王飞未按约足额归还贷款本金及利息，2020年6月28日，中国建设银行股份有限公司九江支行在原告保证金账户扣划499258.87元用于归还被告余王飞所欠银行贷款本金及利息。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》依法成立并具有法律效力。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第5条第6款约定，在买受人的《房屋他项权证》未办妥之前，因买受人未按照银行贷（借）款合同规定期限偿还借款（含部分未偿还）或违反贷（借）款合同其他约定，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该房屋，并扣减出卖人代为清偿款项，且买受人应承担商品房总价款的20%的违约金。本案被告在银行放款后，未按期履行还款义务，致原告承担了保证责任，被告违约，故本院对原告请求解除原告京马公司与被告余王飞签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持；对于原告请求注销合同备案的诉请，根据附件十一补充协议第5条第6款约定被告应协同出卖人到房管部门办理解除买卖合同（含商品房所有权转移回出卖人）的手续，本院认为，被告余王飞应协助原告京马公司办理注销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续，故本院对原告请求被告办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续的诉请予以支持；补充协议约定买受人违约，买受人应承担商品房总价款的20%的违约金，本案商品房总价款的20%的违约金为629690元×20%=125938元，但对比合同中约定的卖方逾期交房的违约责任仅为全部房价款的15%为629690元×15%=94453.5元，原告在合同中承担的违约责任明显小于被告，该合同为格式条款，其约定对于被告明显不公平不合理，且因疫情影响，被告曾与原告沟通协商还款事宜，原告在庭审中请求法院酌情考量，本院酌定被告应承担的违约金应按照全部房价款的7%计算，对原告请求被告承担违约金的诉讼请求本院仅支持44078.3元，因原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定买受人已交房款在扣减出卖人代为清偿款及买受人应承担的违约金等费用后，无息返还剩余款项给买受人，本院认为，被告余王飞已支付首付款129690元，扣减44078.3元为85611.7元，原告京马公司应返还被告余王飞85611.7元首付款；原告请求被告承担2万元律师费的诉请，因原、被告合同约定买受人未按照银行借款合同规定期限偿还借款（含部分未偿还）或违反贷（借）款合同其他约定，导致出卖人承担了保证责任，买受人应承担出卖人为实现债权的律师费，原告提交了发票与委托代理协议佐证，本院认为被告应向原告支付律师费，但原告方未说明该费用计算标准，本院对该费用予以核减5000元，即认定15000元，为减少诉累，本院将该笔律师费在原告京马公司应返还被告余王飞的85611.7元中抵扣1.5万元，即原告京马公司尚应返还被告余王飞70611.7元首付款。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告九江京马置业有限公司与被告余王飞签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201901315），被告余王飞于本判决生效之日起十日内协助原告九江京马置业有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201901315）备案登记手续；二、被告余王飞向原告九江京马置业有限公司支付违约金44078.3元（该项在被告余王飞支付的首付款中予以抵扣）；三、被告余王飞向原告九江京马置业有限公司支付律师费15000元（该项在被告余王飞支付的首付款中予以抵扣）；四、扣减本判决上述第二、三项款项后，原告九江京马置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告余王飞首付款70611.7元；五、驳回原告九江京马置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3319元，减半收取1659.5元，原告负担803元，被告余王飞负担856.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  万新成二〇二〇年十月十日法官助理刘校宇书记员王敏娜