上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14420号原告：上海骋申资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陆欣，执行董事。委托诉讼代理人：张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚豪，上海镇霆律师事务所律师。被告：李凤梅，女，1979年7月6日生，汉族，住上海市宝山区。原告上海骋申资产管理有限公司(以下简称“骋申公司”)与被告李凤梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骋申公司的委托诉讼代理人龚豪，被告李凤梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骋申公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《商铺租赁合同》[骋申(2014)第011号]及相关补充协议；2、要求被告支付自2019年5月至2020年4月的租金人民币195,779元(以下币种均为人民币)；3、要求被告支付免租期租金83,448元；4、要求被告支付逾期付租违约金27,005元(以租赁保证金抵充)，按日万分之六算至实际支付之日止，暂算至2020年4月30日；5、要求被告支付系争房屋的占有使用费按每日每平方米11.28元计算至实际返还之日止；6、要求被告将系争房屋恢复原状后返还。事实和理由：2014年3月5日，原告与被告就系争房屋签订《商铺租赁合同》，合同编号为骋申(2014)第011号，用于经营超市。合同约定：租金支付方式付贰押贰，先付后用，租赁期限自2014年4月1日至2023年11月30日。2019年5月起被告欠租，经原告多次催促无果，故向法院提起诉讼。被告李凤梅辩称：因系争房屋漏水、下沉等诸多因素导致生意亏损，故于2019年5月起欠租。现被告不同意解除合同，愿意支付租金，但要求给予宽限期，不同意其他诉请。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骋申公司与案外人王某1、王某2(产权人)就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《委托管理协议》，约定由骋申公司管理该房屋，委托管理期限10年，预计自2014年1月1日起至2023年12月31日止。2013年11月15日，骋申公司又与案外人王某3、利某(产权人)就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《委托管理协议》，约定由骋申公司管理该房屋，委托管理期限10年，预计自2014年1月1日起至2023年12月31日止。2014年3月5日，骋申公司(甲方、出租方)与李凤梅(乙方、承租方)就系争房屋签订《商铺租赁合同》[骋申(2014)第011号]，约定用途超市。合同第3.1条约定：租赁期限为9年8个月，自2014年4月1日至2023年11月30日。合同第4.1条约定：甲方同意在租赁期内给予乙方自2014年4月1日起91天的装修期、免租期。合同第4.3条约定：如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取装修期、免租期内所免去的所有租金。合同第5.1条约定：2014年4月1日至2016年3月31日，每天每平方米建筑面积2.60元，月租金合计13,908元。2016年4月1日至2018年3月31日，每天每平方米建筑面积2.81元，月租金合计15,031元。2018年4月1日至2020年3月31日，每天每平方米建筑面积3.03元，月租金合计16,208元。2020年4月1日至2022年3月31日，每天每平方米建筑面积3.27元，月租金合计17,491元。2022年4月1日至2023年11月30日，每天每平方米建筑面积3.53元，月租金合计18,882元。合同第5.2条约定：租金支付方式为付贰押贰，先付后用。合同第5.4条约定：乙方应在每期租金到期月前一个月的15号前，向甲方预付下一期贰个月的租金。合同第7.1条约定：乙方应在本合同签署时，向甲方支付相等于贰个月之租金作为房屋租赁保证金，保证金为27,816元。合同第5.9条约定：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按照未付租金的日千分之三支付违约金。合同第7.4条约定：甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。合同第10.1条约定：乙方应最迟于租赁期满日或合同提前终止之日后的3个工作日内向甲方和管理公司交还该商铺。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该商铺，乙方除应按照每日每平方米11.28元向甲支付占用使用费外，还应承担该商铺在占用期间内的水、电等一切其他相关费用。合同第10.2条约定：乙方向甲方交还该商铺前，应自负费用对该商铺进行打扫和清理，使该商铺处于完好和可出租状态。乙方如对该商铺进行了装修、增设、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该商铺恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将商铺恢复原状的，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该商铺和/或其装修、设备和设施进行的装修、增设、增建或改建作出任何补偿和/或赔偿。合同第15.2.8条约定：乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。合同第15.3条约定：若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业服务费。并且乙方无权就其在该商铺内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该商铺恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状除外)。2017年，经李凤梅申请，骋申公司同意给予李凤梅附条件的经营扶持。2017年8月1日，骋申公司(甲方)与李凤梅(乙方)签订《租赁合同补充协议》。协议第1.1条约定：减免李凤梅自2015年3月1日至2015年12月31日经营扶持期间内三个月的租金。协议第1.2条约定：享有本次经营扶持的必要条件是李凤梅应于2017年5月31日前支付减免后的租金，如李凤梅未在此期间内全额支付款项，其应根据原合同支付租金，不享受扶持减免政策。协议第2条约定：双方以调整后补充协议条款内容为准，其余条款仍按原合同继续履行。2019年10月14日，骋申公司委托上海镇霆律师事务所向李凤梅发送律师函，催讨2019年4月部分至2019年10月31日的租金。另查明，2018年4月，骋申公司曾就该系争房屋向本院提起诉讼[案号(2018)沪0113民初7755号]，要求解除与李凤梅之间的《商铺租赁合同》及相关补充协议，要求其支付拖欠的租金及违约金等并将系争商铺恢复原状后返还骋申公司。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议：一、被告李凤梅共支付原告上海骋申资产管理有限公司2019年3月31日之前的租金189,788元，支付方式为：2018年9月份支付37,245元，2018年10月份支付22,910元，2018年11月份支付32,385元，2018年12月份支付31,188元，2019年1月份支付66,060元；如果被告李凤梅有一期逾期支付，则支付原告上海骋申资产管理有限公司原来的诉讼请求的金额共656,378.77元；二、双方就本案再无其他争议。审理中，李凤梅表示2020年年初曾向骋申公司支付过一笔35,000元的租金，后没有再支付过租金。对此骋申公司不予认可，其主张该笔钱款是(2018)沪0113民初4963号中上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号123-127的商铺租金。系争房屋的租金，李凤梅自2019年5月开始未再支付，2019年5月之前的租金已另案解决。本院认为，骋申公司与李凤梅就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，李凤梅自2019年5月起拖欠骋申公司租金至今未予支付，构成根本违约，现骋申公司行使合同解除权要求解除双方之间的租赁合同及相关补充协议符合法律规定，可予准许。合同解除后，李凤梅应将系争房屋恢复原状后返还给骋申公司。关于租金，李凤梅虽表示曾于2020年年初支付过骋申公司一笔35,000元的租金，但其未能提交证据证明该笔钱款是系争房屋的租金，故本院不予采信。李凤梅应按照合同约定的月租金16,208元的标准，向骋申公司支付自2019年5月1日至2020年3月31日止的租金178,288元；按月租金17,491元的标准，向骋申公司支付自2020年4月1日起至实际返还房屋日止的租金及使用费。骋申公司要求按每日每平方米11.28元的标准计算占有使用费，显然过高，本院不予支持。关于免租期租金，骋申公司依据双方租赁合同第4.3条主张李凤梅应向其支付自2014年4月1日起91天的装修期、免租期的租金符合合同约定，本院予以准许，但按照双方合同约定的租金标准，免租期租金应为41,724元。关于逾期付租违约金，双方租赁合同第5.9条约定按照未付租金的日千分之三计算，骋申公司现主张按日万分之六计算至实际支付之日止，本院酌情确定为27,816元，骋申公司主张以租赁保证金抵充逾期付租违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。关于李凤梅辩称系争房屋漏水、下沉等，其未提交相关的证据证明，故其上述意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告上海骋申资产管理有限公司与被告李凤梅就上海市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、被告李凤梅于本判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复原状并返还给原告上海骋申资产管理有限公司；三、被告李凤梅于本判决生效之日起十日内，按月租金16,208元的标准，向原告上海骋申资产管理有限公司支付自2019年5月1日至2020年3月31日止的租金，共计178,288元；四、被告李凤梅于本判决生效之日起十日内，按月租金17,491元的标准，向原告上海骋申资产管理有限公司支付自2020年4月1日起至实际返还房屋日止的租金及使用费；五、被告李凤梅于本判决生效之日起十日内，向原告上海骋申资产管理有限公司支付装修期、免租期的租金41,724元；六、被告李凤梅于本判决生效之日起十日内，支付原告上海骋申资产管理有限公司逾期付租违约金27,816元，该款以被告李凤梅已付的租赁保证金抵充；七、驳回原告上海骋申资产管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,946元，由被告李凤梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 力二〇二〇年十月二十八日法官助理  侯家雯书 记 员  朱梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行