广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8911号上诉人（原审原告）：陈永青，女，汉族，1984年7月8日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张显辉，男，汉族，1982年11月11日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市裕朗通房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代理人：丁历，该公司经理。委托诉讼代理人：田野，女，该公司员工。上诉人陈永青、张显辉因与被上诉人佛山市裕朗通房地产开发有限公司（以下简称裕朗通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈永青、张显辉共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判裕朗通公司按照房屋总价的日万分之一的标准支付迟延交楼违约金，自2019年7月1日起计至满足交楼条件的2019年9月25日为止，共计15677.4元；2.本案诉讼费用由裕朗通公司承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，判决不当，依法应当予以纠正。首先，陈永青、张显辉实际收楼的时间应为2020年1月1日，一审法院将收楼时间认定为2019年6月30日，明显与实际情况不符。虽然2019年6月30日陈永青、张显辉确实查验过涉案商品房，但在查验房屋过程中陈永青、张显辉发现阳台无护栏、没有门锁、窗玻璃破损等明显的未完工情况并明确表示拒绝收楼。陈永青、张显辉当天即将钥匙交还并要求裕朗通公司整改，裕朗通公司表示同意并收回钥匙，所谓《钥匙托管委托书》正是证明陈永青、张显辉当天即刻交还钥匙的证据。后来，裕朗通公司于2019年8月1日再次向陈永青、张显辉发出收楼通知书，由此可以证实6月30日并非收楼，同时《物品领用登记表》也显示8月30日才领取电子钥匙。在涉案商品房根本不具备居住条件情况下，享受房屋使用权益无从谈起，所谓损益相抵原则并不适用于本案。其次，一审法院将《室内装修委托合同》（以下简称《装修合同》）中约定的违约金直接折抵逾期交楼违约金的做法，程序违法，应予纠正。陈永青、张显辉与裕朗通公司形成的装修合同法律关系，与本案的商品房预售合同纠纷并非同一法律关系。即便陈永青、张显辉存在违约，也应当由裕朗通公司通过反诉来主张，而不能仅以答辩方式直接予以抵扣，一审法院程序违法，请求二审法院支持陈永青、张显辉的上诉请求。裕朗通公司没有发表答辩意见。陈永青、张显辉向一审法院起诉请求：1.裕朗通公司按照房屋总价的日万分之一的标准支付延迟交楼违约金，自2019年7月1日起计算至满足交楼条件的2019年9月25日为止，共计为15677.4元；2.裕朗通公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2017年12月15日，陈永青、张显辉（买受人）与裕朗通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定：出卖人将其建设的位于广东省佛山市南海区大某镇滨某湖路X号恒某苑7座X房（即涉案商品房）出售给买受人，成交价1349586元；买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（第九条）商品房交付时应当符合以下条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.已取得房屋测绘报告；（第十条）交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；如在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付商品房；（第十二条）出卖人逾期交付在180日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；等等。同日，陈永青、张显辉（买受人）与裕朗通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：双方同意合同第九条变更：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》；等等。同日，陈永青、张显辉（甲方）与裕朗通公司（乙方）签订《装修合同》，约定：甲方委托乙方对涉案商品房进行统一装修；委托服务总包干价453400元，甲方在2017年10月23日向乙方缴纳全部款项；双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2019年6月30日；若甲方逾期支付款项在30日内，甲方应自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的0.05%的违约金，合同继续履行；若甲方逾期支付款项超过30日的，甲方愿意继续履行的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款0.05%的违约金；本合同签署后不得单独解除、终止履行，任何情况下本合同须与该房屋《商品房买卖合同》同时履行或解除，因甲方原因导致该房屋《商品房买卖合同》及本合同被解除，甲方应按本合同第五条（违约责任）约定及《商品房买卖合同》约定向乙方支付违约金；等等。陈永青、张显辉已支付全部购房款、委托装修服务款，其中委托装修服务款453400元陈永青、张显辉于2017年10月29日支付。2019年6月30日，陈永青、张显辉签署《收楼物品领取登记表》和《钥匙托管委托书》，确认涉案商品房仍需修葺，并将钥匙交予金某物业委托管理。2019年8月1日，恒某苑5、7、8座取得竣工验收备案。2019年9月25日，恒某苑7、8座取得测绘报告书。一审中，陈永青、张显辉与裕朗通公司均确认涉案商品房已开通燃气，陈永青、张显辉认为开通时间为2019年8月左右。陈永青、张显辉认为其在2019年6月30日查验过涉案商品房，但没有办理收楼手续，于2019年8月4日才收到收楼通知书，于2020年1月1日收楼。裕朗通公司认为陈永青、张显辉于2019年6月30日收楼。一审法院认为，陈永青、张显辉和裕朗通公司签订的《买卖合同》《装修合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉案商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，此交付条件低于上述标准，且裕朗通公司作为提供格式条款一方在该条款中免除了其责任，对陈永青、张显辉不产生约束力，故涉案商品房的交付标准应当以《买卖合同》约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。《买卖合同》约定裕朗通公司应在2019年6月30日前交付商品房，但涉案商品房于2019年8月1日通过竣工验收备案，于2019年9月25日取得测绘报告，故涉案商品房至2019年9月25日才符合双方约定的交付条件。关于违约责任。陈永青、张显辉称其于2020年1月1日收楼，但实际已于2019年6月30日领取钥匙、办理托管手续，故陈永青、张显辉已于2019年6月30日收楼。虽然陈永青、张显辉于2019年6月30日收楼，但此时涉案商品房仍未达到合同约定的交付条件，在裕朗通公司未能举证证明陈永青、张显辉明知涉案商品房尚未取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告而同意接收房屋的情况下，裕朗通公司仍应向陈永青、张显辉承担违约责任。而在陈永青、张显辉收楼至涉案商品房取得测绘报告期间，可视为陈永青、张显辉自收楼之日起已持续占有、使用涉案商品房，享受房屋使用之利益，根据损益相抵原则，应减轻裕朗通公司的损害赔偿责任。故从陈永青、张显辉收楼次日起至涉案商品房取得测绘报告之日即2019年9月25日期间，涉案商品房仍未达到合同约定的交付条件，造成了陈永青、张显辉的损失，裕朗通公司应赔偿陈永青、张显辉的损失。因合同并未约定该损失的计算方法，一审法院根据合同实际履行情况，结合陈永青、张显辉占有、使用涉案商品房的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定裕朗通公司按商品房交易总价的日万分之零点五的标准向陈永青、张显辉支付损失。因涉案商品房的总价款由《买卖合同》约定的购房款和《装修合同》约定的装修款共同构成，故陈永青、张显辉主张商品房交易总价为1802986元（1349586元+453400元），合理有据，一审法院予以支持。裕朗通公司应以1802986元为本金从2019年6月30日起至2019年9月25日止按日万分之零点五的标准计付损失7842.99元（1802986元×0.00005×87天），合计7842.99元。另，《装修合同》约定陈永青、张显辉应于2017年10月23日缴纳453400元，逾期付款应按逾期应付款的0.05%计付违约金，陈永青、张显辉于2017年10月29日支付453400元，存在逾期付款行为，应承担相应的逾期付款违约责任。经核算，逾期付款违约金为1360.2元（453400元×0.0005×6天）。经抵扣，裕朗通公司应支付6482.79元（7842.99元-1360.2元）予陈永青、张显辉。陈永青、张显辉诉请超出核定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、裕朗通公司于判决发生法律效力之日起十日内支付6482.79元予陈永青、张显辉；二、驳回陈永青、张显辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费95.97元，由陈永青、张显辉负担70.97元，由裕朗通公司负担25元。二审期间，陈永青、张显辉围绕其上诉请求向本院提交证据1《收楼物品领用登记表》，拟证明实际收楼时间为2019年8月30日；证据2图片两张，拟证明2019年6月30日涉案房屋仍不符合交付条件。裕朗通公司没有提交新证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，陈永青、张显辉提交的证据1在一审阶段裕朗通公司已经提交并进行过质证、认证，不属于新证据，本院不予采纳；证据2不影响本案实体处理，故不作为本案的定案依据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.一审判决认定的违约损失计算标准是否合理；2.一审是否存在程序违法。关于争议焦点一。陈永青、张显辉上诉主张，陈永青、张显辉实际于2020年1月1日收楼，一审判决认定其收楼时间为2019年6月30日，从而适用损益相抵原则，减轻裕朗通公司的违约责任，未按合同约定的标准即商品房交易总价的日万分之一计算违约金，明显错误。经核查，2019年6月30日陈永青、张显辉签署《收楼物品领取登记表》和《钥匙托管委托书》，该事实行为足以表明陈永青、张显辉已于该日接收涉案房屋并办理托管手续,实际享有涉案房屋使用之利益。陈永青、张显辉主张其实际于2020年1月1日收楼与事实不符，本院不予采信。裕朗通公司交付的涉案房屋至2019年9月29日才符合《买卖合同》的约定，违反了该合同关于2019年6月30日前交付房屋的约定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审法院认为陈永青、张显辉已于2019年6月30日实际接收了涉案房屋，其已享受房屋使用之利益，根据损益相抵原则，应减轻裕朗通公司的违约赔偿责任，并无不当。因合同未约定房屋不符合交付条件的违约责任计算方法，一审法院根据合同实际履行情况，结合陈永青、张显辉占有、使用涉案房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定裕朗通公司按商品房交易总价的日万分之零点五的标准向陈永青、张显辉支付损失，处理妥当，本院予以维持。陈永青、张显辉的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。陈永青、张显辉上诉主张，一审法院将《装修合同》中发生的所谓违约金直接折抵逾期交楼违约金的做法，属于程序违法，应当予以纠正。经核查，涉案房屋的总价款由《买卖合同》约定的购房款与《装修合同》约定的装修款共同构成，陈永青、张显辉未按照《装修合同》约定支付部分价款，应承担相应的逾期付款违约责任。陈永青、张显辉对此亦不否认。根据裕朗通公司的相关抗辩，一审法院为避免诉累将陈永青、张显辉应支付的逾期付款违约金从裕朗通公司应支付的损失中予以抵扣，有事实和法律依据，不属于程序违法。故陈永青、张显辉的该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈永青、张显辉的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈永青、张显辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月二十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣