广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3378号上诉人（原审原告）：湛江市财政局，住所地湛江市赤坎区******，统一社会信用代码114********0889737。法定代表人：李曜，局长。委托诉讼代理人：吴锡军，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞彩兰，女，1979年1月30日出生，汉族，公民身份号码440************821，住湛江市坡头区**********。上诉人湛江市财政局因与被上诉人庞彩兰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人湛江市财政局的委托诉讼代理人黎春沛，被上诉人庞彩兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人湛江市财政局上诉请求：依法撤销（2019）粤0803民初1346号民事判决，改判支持湛江市财政局的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋租金应当实行政府定价。1.住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第三条第一款规定：“本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。”湛江市人民政府《湛江市市区公共租赁住房管理办法》（湛府〔2012〕84号）第三条第一、第二款规定：“本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员、引进的外来技术人才出租的保障性住房。公共租赁住房由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理。”据此，涉案房屋属于政府提供的具有保障性质的公共租赁住房，纳入政府统一管理，应当实行政府定价，租金标准由政府文件规定，而非由湛江市财政局（出租方）自行确定。根据一审法院查明的事实，湛江市物价局于2013年下发文件《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价[2013]153号），调整市区公共租赁住房租金标准，涉案房屋的租金标准应按照新的政府定价收取，此前的租金标准不再适用。2.《合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”3.庞彩兰2012年12月31日入职，劳动合同履行期间租用湛江市财政局公租房，但双方未订立租赁合同，未约定租赁期限，未约定具体租金标准，未约定租金每年是否上浮。涉案房屋初始租金执行的是当时的政府定价，在租赁过程中，政府在2013年11月份调整公租房租金标准，但双方没有依据政府的指导价进行相应调整，双方仍按照之前的价格执行是错误的。因此，一审法院认定“湛江市财政局与庞彩兰作为合同的平等主体，其双方法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方”，并认为湛江市财政局按政府定价调整涉案房屋租金“实质系擅自变更合同的约定，有悖法律规定的自愿、公平、诚信原则，缺乏事实依据”，认定事实不清，适用法律严重错误。二、一审判决损害国家利益、社会利益。《民法总则》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。因此，庞彩兰不得拒绝政府定价的调整，而拒绝履行补缴租金的义务，损害国家利益和社会公共利益。1.“公共租赁住房”不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，其供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，或者新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员。“公共租赁住房”具有保障性、政策支持性，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要社会资源。若始终以曾经约定的低价进行出租，而不允许政府定价对租金标准进行调节、变更，势必会影响对公共租赁住房的发展，对该项社会资源的分配造成不公。2.根据《公共租赁住房管理办法》第二十二条之规定，政府投资的公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。因此，若不允许政府定价对租金标准进行调节、变更，势必会损害国家财政利益，不利于公共租赁住房政策的实行及发展。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。恳请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人庞彩兰答辩称：一、一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷不当，本案应属于劳动人事纠纷。二、涉案房屋不属于“公共租赁住房”，其只向特定群体出租，是湛江市财政局提供给本单位职工的福利性住房。市财政局与庞彩兰是平等的民事主体，湛江市财政局无视法律规定，以国家名义以强凌弱，以单位压个人。三、湛江市财政局在无合同依据的情况下将租金从146.83元提高到744.65元，强迫庞彩兰多缴纳1200元租金，其行为已带有黑恶势力特性，请求二审法院向市监察委发“司法建议”，责令湛江市财政局退还多收取的1200元。湛江市财政局起诉请求：１.庞彩兰立即支付欠缴租金31275元；２.庞彩兰自2019年1月6日起以31275元为本金，按同期银行贷款利率向湛江市财政局支付利息，计至庞彩兰付清时止，起诉时暂计1000元；3.本案的全部诉讼费用由庞彩兰承担。一审法院查明事实：2012年12月31日,湛江市财政局与庞彩兰签订劳动合同，双方建立劳动关系，庞彩兰为湛江市财政局的合同制员工，初始工资额为1325元/月。在劳动合同履行期间，湛江市财政局提供其所有的位于湛江市霞山区********商住楼602房[产权证：粤（2018）湛江市不动产第0059166号，以下简称602房]给庞彩兰家庭居住使用，双方未订立租赁合同，租金由湛江市财政局每月从庞彩兰的工资中扣取，其中2017年4月之前每月收取租金为73.41元，2017年4月至2018年12月每月收取租金为146.83元。在扣取租金期间，湛江市财政局从未按湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价[2013]153号）主张租金的调整而要求庞彩兰补缴租金差额。2018年6月30日，湛江市财政局与庞彩兰解除劳动合同关系，庞彩兰继续居住602房。2018年12月26日，湛江市财政局向庞彩兰发出《关于补缴房租的通知》，载明：“庞彩兰住户：根据湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价[2013]153号），从2013年11月1日起至2014年10月30日止，普通住宅中的砖木结构为2.60元/㎡；混合结构为3.50元/㎡；多层框架结构楼房为4.10元/㎡；从2014年11月1日至2018年12月，普通住宅中的砖木结构为3.50元/㎡；混合结构为5.30元/㎡；多层框架结构楼房为7.10元/㎡执行。经核算，你户2013年11月1日至2018年12月30日需补缴房租31275元，请务必于2019年1月5日前将所欠房租存入你的缴费银行账户，以便扣缴。从2018年12月起按湛价[2013]153号文计取租金，今后按照市区公共租赁住房有关规定相应调整。”2019年1月16日，庞彩兰向湛江市财政局缴纳一个月的租金744.65元。2019年2月26日，庞彩兰搬离602房，将602房交还湛江市财政局管业。2020年6月2日，湛江市财政局向一审法院提起诉讼。庭审中，湛江市财政局确认双方租赁合同关系终止。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。湛江市财政局基于双方建立的劳动合同关系，提供其所有的602房给庞彩兰居住使用，每月从庞彩兰的工资中扣取金额73.41元和146.83元作为租金缴纳，庞彩兰亦已接受，应视为湛江市财政局与庞彩兰双方达成租赁合同关系，系其双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。湛江市财政局与庞彩兰未订立书面租赁合同，视为不定期租赁。在租赁合同履行期间，湛江市财政局每月从庞彩兰的工资中扣取金额73.41元和146.83元作为租金缴纳，庞彩兰并无异议，应认定为湛江市财政局与庞彩兰双方对租金价款达成合意并已实际履行，对双方具有法律约束力，截至2019年1月16日止，庞彩兰已依约缴清2018年12月前和2019年1月的租金。2018年6月30日，湛江市财政局与庞彩兰解除劳动合同关系，庞彩兰于2019年2月26日交还602房给湛江市财政局管业，其双方租赁合同关系终止。湛江市财政局与庞彩兰作为合同的平等主体，其双方法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方。在租赁合同关系存续期间，湛江市财政局从未按《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》(湛价[2013]153号)主张租金调整而要求庞彩兰补缴租金差额。在未经双方协商一致情形下，湛江市财政局根据湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》(湛价[2013]153号)，通知庞彩兰补缴自2013年11月1日起至2018年12月止期间租金的差额31275元，实质系擅自变更合同的约定，有悖法律规定的自愿、公平、诚信原则,缺乏事实依据。湛江市财政局主张庞彩兰欠缴租金31275元，于法无据，不予采纳，其请求庞彩兰补缴租金31275元，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回湛江市财政局的全部诉讼请求。案件受理费303.44元，由湛江市财政局负担。二审期间，湛江市财政局向本院提交以下证据：一、《关于印发〈广东省定价目录〉和〈广东省价格听证目录〉的通知》《关于印发〈广东省定价目录（2015年版）〉的通知》《关于印发〈广东省定价目录（2018年版）〉的通知》，用以证明从2002年至今，公有住房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房均实行政府定价；二、记账凭证、业务回单、进账单、缴款书，用以证明湛江市财政局所收取的房屋租金均依法上缴国库，实行收支两条线，而非自收自支；三、《关于报送2019年度巡查整改进展情况报告的函》《湛江市财政局党组关于市委第三巡查组反馈意见整改落实工作进展情况的通报》，用以证明湛江市财政局根据市委巡察办的要求，对公共用房管理不严的问题进行整改并报送整改情况。2018年12月24日，湛江市财政局召开党组会议，要求严格按照湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价（2013）153号）执行。同时，根据巡察整改要求，向各租住户下发《关于湛江市财政局周转宿舍补缴追收租金有关问题的通知》，明确租金执行依据、补缴时间及金额、腾退清理和租赁事项等内容。对于湛江市财政局提交的证据，庞彩兰质证认为：1.对证据的真实性没有异议，但对该证据与本案的关联性有异议。2.涉案房屋的产权属于湛江市财政局，不属于公共租赁住房，是湛江市财政局提供给本单位职工的福利性住房。3.庞彩兰已与湛江市财政局解除劳动合同关系，但湛江市财政局在庞彩兰工作期间没有为庞彩兰缴纳住房公积金，庞彩兰没有享受到住房公积金的福利。本院认证认为：湛江市财政局二审提交的证据对本案的事实认定有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案602房面积为102.1㎡，属于多层框架结构楼房。根据湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价（2013）153号）规定的租金标准，多层框架结构楼房从2013年11月1日至2014年10月30日的租金标准为4.1元/㎡，从2014年11月1日至今的租金标准为7.1元/㎡。又查明：涉案房屋属于公有住房，其租金标准由政府定价，且其租金收入需上缴同级国库。从2013年11月至2017年3月，庞彩兰每月已缴纳租金73.41元；从2017年4月至2018年12月，庞彩兰每月已缴纳租金146.83元；2018年12月29日，庞彩兰补缴2018年12月的租金597.82元。庞彩兰实际已支付2013年11月1日至2018年12月30日的租金共计6691.06元。还查明：因湛江市财政局未按湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价（2013）153号）规定的租金标准收取包括涉案房屋在内的公有住房的租金，中共湛江市委第三巡查组对湛江市财政局进行巡查时，对湛江市财政局公共用房管理不严问题提出整改要求。湛江市财政局根据巡查整改要求，按湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价（2013）153号）规定的租金标准向包括庞彩兰在内的各租户下发《关于湛江市财政局周转宿舍补缴追收租金有关问题的通知》，向包括庞彩兰在内的各租户追缴租金。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对湛江市财政局上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人湛江市财政局的上诉请求和理由，及被上诉人庞彩兰的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：庞彩兰应否补缴涉案房屋的租金。根据本案已查明的事实，涉案房屋属于公有住房，其租金标准由政府定价，且其租金收入需上缴同级国库，故湛江市财政局将涉案房屋出租给庞彩兰使用时，应当严格按照湛江市政府批准的公有住房租金标准收取租金。根据湛江市财政局按湛江市物价局《关于调整市区公共租赁住房租金标准的通知》（湛价（2013）153号），涉案房屋从2013年11月1日至2014年10月30日的租金应为418.61元/月（102.1㎡×4.1元/㎡），从2014年11月1日至2018年12月30日的租金为724.91元/月（102.1㎡×7.1元/㎡），故湛江市财政局先后按73.41元/月、146.83元/月的标准向庞彩兰收取涉案房屋从2013年11月1日至2018年12月30日的租金，明显损害了国家利益，应属无效。一审判决以湛江市财政局、庞彩兰对租金数额达成合意并已实际履行为由，认定庞彩兰无需补缴2013年11月1日至2018年12月30日的租金不当，本院予以纠正。涉案房屋面积为102.1㎡，故庞彩兰本应支付2013年11月1日至2018年12月30日的租金41268.82元（418.61元/月×12个月+724.91元/月×50个月），但庞彩兰实际只支付了6691.06元，尚欠34577.76元，故湛江市财政局请求庞彩兰补缴31275元租金，本院予以支持。湛江市财政局已于2018年12月26日向庞彩兰发出《关于补缴房租的通知》，要求庞彩兰在2019年1月5日前付清租金，但庞彩兰未在上述规定的期限内向湛江市财政局补缴租金，参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，湛江市财政局请求庞彩兰从2019年1月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息，本院予以支持。又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，从2019年8月20日起的利息损失应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，湛江市财政局的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1346号民事判决；二、限庞彩兰于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金31275元及利息（利息计算：以本金31275元为基数，从2019年1月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给湛江市财政局。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各303.44元，均由庞彩兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十月二十八日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。