广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4421号原告：深圳微羽智能科技有限公司。法定代表人：王锐。委托诉讼代理人：程勇强，系公司员工。委托诉讼代理人：牛庆军，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被告：深圳万众创新科技有限公司。法定代表人：叶秀敏。委托诉讼代理人：王新，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭佳保，广东宝城律师事务所实习律师。第三人：深圳市盈峰智慧科技有限公司（起诉时名称为深圳市易思博软件技术有限公司）。法定代表人：魏霆。委托诉讼代理人：黄俊亮，广东南龙律师事务所律师。原告深圳微羽智能科技有限公司诉被告深圳万众创新科技有限公司、第三人深圳市盈峰智慧科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月20公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程勇强、牛庆军，被告的委托诉讼代理人王新、彭佳保，第三人的委托诉讼代理人黄俊亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方于2019年签署的《房屋租赁合同》及补充协议一并于2019年10月14日解除；2、请被告向原告返还房屋租赁保证金168960元（人民币，下同）及利息（利息以168960元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计至偿付完毕之日止）；3、被告向原告返还4个月租金242088元及利息（利息以242088元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计至偿付完毕之日止）；4、请求贵院判决被告向原告支付相当于1个月租金的违约金56364元及利息（利息以56364元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计至偿付完毕之日止）；5、请求贵院判决被告承担原告支付的前期律师费5000元及后期律师费（后期律师费以原告被支持的诉讼请求金额的25%计算）；6、请求贵院判决被告承担本案诉讼费、保全费、保函费等诉讼费用。事实及理由：第三人与被告于2016年12月4日签订《易思博软件大厦租赁合同》，将案涉物业出租给被告，租赁期限至2023年5月14日，被告系“二房东”。被告于2019年7月与原告签订《房屋租赁合同》及《补充协议1》，约定：将案涉物业2102室出租给原告；月租金标准为59136元；房屋租赁保证金为168960元；租金、管理费、本体维修基金、空调维护费的支付方式为半年付；被告指定全资子公司深圳前海中盛通科技有限公司账户为收款账户；若被告交付的房屋不符合合同约定或提前解除合同的，被告应承担相当于1个月租金总额的违约金；违约方应承担诉讼费、财产保全费、保全保险费或担保费、律师费等费用。《房屋租赁合同》及《补充协议1》签订后，原告于2019年6月17日向被告指定收款账户支付59136元，于2019年6月19日支付300000元、254340元，合计613476元，该金额项下细项及金额详见证据7。上述款项支付完毕后，被告开始进行装修，交付日期延误至2019年8月10日，案涉物业计费面积也由640㎡变更为610㎡，租赁期限也相应变更为2019年8月10日至2021年8月9日，并签署了《补充协议2》以明确上述变更。原告于2019年8月10日入住案涉物业2102室办公。第三人于2019年10月21日向原告送达《解除房屋租赁合同通知书》及《告知函》，称被告因严重拖欠第三人租金，第三人与被告签订的《易思博软件大厦租赁合同》于2019年10月14日正式解除。随后，被告被第三人清场，办公场所被第三人加锁。因被告无法持续性提供案涉物业2102室给原告办公，原告只好另寻他处入驻，但原告在撤场过程中遭到第三人阻拦，被迫支付171778.65元后才得以离场。原告多次要求被告返还多支付的各项费用，但被告拒绝支付。为维护自身合法权益，原告于2019年12月22日与北京市隆安（深圳）律师事务所签订《代理合同》，就案涉事宜达成委托代理关系，双方根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》，约定采取全风险收费方式，前期仅支付律师费5000元，后期律师费以原告被支持的诉讼请求金额的25%计算律师费。综上所述，可知：1.被告出租的物业系从第三人处承租而来，系二房东；2.原被告签订租赁合同后，原告已经按照约定支付了半年的租金、管理费、本体维修基金、空调维护费、空调费、维修基金及租赁保证金；3.因第三人解除了与被告之间的租赁合同，被告被第三人清场，被告自2019年10月14日起无法持续性向原告提供案涉物业供原告使用，已经构成根本违约，应承担违约责任；4.撤场时，被告未能协助，原告被迫向第三人支付171778.65元；5.被告未能返还原告多支付的款项，原告只好委托律师事务所维权，律师费等相关费用依照约定由违约方承担。原告认为：原告已经严格按照约定履行了所有的合同义务，而被告自2019年10月14日起未能提供案涉物业给原告办公，已经构成了根本违约，应承担违约责任，须返还原告多支付的款项及租赁保证金，并承担原告为维护自身合法权益支付的律师费等成本。同时，被告也没有尽到应有的协助义务，致使原告撤场时受到阻拦并被迫额外支付费用。因被告无视原告的合法要求，原告为维护自身合法权益，只好诉至贵院，希判如所请。被告辩称：一、依据（2020）粤0305民初2533、2534号《民事判决书》，确认被告与第三人签署的涉案房屋租赁合同于2019年10月15日解除；二、同意退还原告预付的2019年10月16日至2020年2月9日期间的租金224716.8元；三、要求支付违约金的利息，缺乏合同约定及法律依据；四、缺乏充分有效的证据证明原告已经实际支出律师费，要求被告承担，缺乏事实依据。综上所述，请求法院依法判决。第三人述称：第三人愿意协助原告与被告之间处理本案纠纷，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方承租乙方位于深圳市南山区的房屋（涉案房屋）；自2019年7月16日至2021年7月15日；2019年7月16日至2020年7月15日的月租金为59136元；租赁保证金168960元；甲乙任何一方非基于法定理由要求提前解除合同，需提前两个月以书面形式向对方提出申请，对方同意解除的，需向对方支付相当于一个月租金总额的违约金，对方不同意的，则按本合同第十条约定处理；甲方交付的房屋符合合同约定严重影响乙方使用的，甲方应向乙方支付数额为一个月租金的违约金；任何一方的违约行为对对方造成损失的，均应当赔偿损失，损失范围包括但不限于律师费、担保费等；及其他内容。随后，双方签订《补充协议》（以下简称“补充协议1”），约定：租赁房屋计费面积共计640平方米，且双方同意不就该计费面积与其他任何可使用面积、租用面积或其他演算法的面积有出入而进行租金的调整；租金的支付方式为半年付；及其他内容。原告向法庭提交了银行付款回单，证明其分别于2019年6月17日向被告支付59136元、2019年6月19日分两次向被告支付30万元及254340元，共向被告支付613476元，被告予以确认。随后，双方签订《补充协议》（以下简称“补充协议2”），约定：租赁房屋计费面积共计610平方米，且双方同意不就该计费面积与其他任何可使用面积、租用面积或其他演算法的面积有出入而进行租金的调整；租金的支付方式为半年付；租期自2019年8月10日至2021年8月9日；免租期3天；及其他内容。为证明涉案房屋的计租方式为每平方米92.4元，原告向法庭提交了微信聊天记录予以证明。被告对该证据不予认可，认为无法确定聊天记录的主体，双方并未约定计租方式。2019年10月21日，第三人向包括原告在内的租户发出《告知函》，载明因被告拖欠租金，其于2019年10月14日解除其与被告的租赁合同，要求原告在内的租户与其重新签订合同，如果拒绝签订，则应在收到该函3日内腾空房屋，发走其将按租金标准收取2019年10月14日起至腾空之日止的租金。随后，原告与第三人签订《易思博软件大厦临时租赁协议》，约定甲方临时提供涉案房屋给乙方使用；租赁期限为2019年10月22日至2019年12月25日；原告应支付该段期间的各项费用共计17367.75元；及其他内容。原告向法庭提交了付款回单证明其支付了171778.65元。为证明原告支出的律师费、担保费，原告向法庭提交了委托合同、保函、发票予以证明，被告认为原告并未提交支付凭证，故对前述证据不予认可。庭审中，原告明确其第四项诉讼请求为59136元/月×4＋（640平方米－610平方米）×92.4元/平方米×2计算得出。庭审中，原告主张其于2019年12月26日搬离涉案房屋；被告主张其与第三人的租赁合同于2019年10月15日解除，第三人表示解除时间尚不确定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，因被告未向房东即第三人支付租金，第三人提前解除与被告的租赁合同，导致被告无权继续出租涉案房产，致使原告搬离涉案房产，原、被告双方的租赁合同提前终止。原告以第三人于2019年10月14日与被告解除合同为由主张涉案合同于2019年10月14日解除，但第三人当庭述称其与被告解除合同的时间尚未确定，被告则辩称其与第三人之间的合同于2019年10月15日解除，故原告诉请确认涉案合同于2019年10月14日解除没有依据，本院不予支持。结合原告与第三人签订的临时租赁协议，原告自2019年10月22日起直接向第三人承租涉案房屋，故本院认定涉案合同于2019年10月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，应恢复原状，原告要求退还租赁保证金168960元有事实及法律依据，本院予以支持。因被告未及时退还，给原告造成利息损失，故被告应向原告支付上述保证金的利息，自起诉之日，即2020年1月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的付款之日止。因涉案合同的解除系因被告未能继续合同约定向原告提供涉案租赁物造成，被告的行为已构成根本违约，原告要求被告支付相当于一个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持，合同约定一个月租金为59136元，原告主张支付违约金56364元系对其自身权利的合法处分，本院予以照准。原告主张违约金的利息没有依据，本院不予支持。关于原告主张的返还4个月租金242088元及利息。本院认为，原告于庭审中主张返还的租金实际上包括4个月租金及两个月因面积差多付的租金。首先，原告已预付半年（2019年8月10日至2020年2月9日）的租金，但因被告根本违约，原告于2019年10月22日直接向第三人承租，故被告应将2019年10月22日至2020年2月9日的租金退还原告，因被告自愿自2019年10月16日起退还，本院予以照准，故被告应向原告退还2019年10月16日至2020年2月9日的租金224716.8元（59136元/月×3.8个月）。其次，关于原告主张的面积差，但涉案租赁合同既未约定涉案房屋的面积，亦未约定单价，且原告提交的聊天记录不足以证明双方约定计租单价为92.4元/平方米，即涉案房屋并非按房屋租赁面积计付租金。结合两份补充协议分析，虽双方签订的两份补充协议对面积的确认不一致，但两份补充协议均载明“双方同意不就该计费面积与其他任何可使用面积、租用面积或其他演算法的面积有出入而进行租金的调整”，特别是在补充协议2中对面积确认为610平方米后，在对租期起算时间进行调整时却依然未对租金作出调整，可见双方并非按面积计付租金，故原告主张面积差因退还租金及利息没有依据，本院不予支持。最后，因被告未及时退还，给原告造成利息损失，故被告应向原告支付上述款项的利息，自起诉之日即2020年1月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的付款之日止。关于原告主张的前期律师费5000元及后期律师费、担保费。涉案合同约定，因一方违约造成对方损失，违约方应赔偿的损失范围包括但不限于律师费、担保费，因原告亦提交了合同、发票以证明前期律师费5000元及担保费700元的产生，故对该两项费用，本院予以支持。原告主张的后期律师费尚未发生，本院不予支持，原告可待实际产生后另循法律途径主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳微羽智能科技有限公司与被告深圳万众创新科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年10月22日解除；二、被告深圳万众创新科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳微羽智能科技有限公司返还租赁保证金168960元及利息(自2020年1月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的付款之日止);三、被告深圳万众创新科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳微羽智能科技有限公司返还租金224716.8元及利息(自2020年1月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的付款之日止);四、被告深圳万众创新科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳微羽智能科技有限公司支付违约金56364元；五、被告深圳万众创新科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳微羽智能科技有限公司支付律师费5000元；六、被告深圳万众创新科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳微羽智能科技有限公司支付担保费700元；七、驳回原告深圳微羽智能科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8386.18元，由原告负担250.07元，由被告负担8136.11元；保全费2882.06元，由原告负担282.06元，由被告负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二〇年十月二十日书记员  梁惠雅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。