江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2356号上诉人（原审被告）：涟水夜猫网吧，住所地涟水县阳光嘉园9+****。投资人：张飞翔，该单位总经理。委托诉讼代理人：罗时伟，江苏捍华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金玉森，男，1962年8月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：余凯峰，江苏龙俊律师事务所实习律师。上诉人涟水夜猫网吧因与被上诉人金玉森房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。涟水夜猫网吧上诉请求：驳回被上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人从案外人处租赁的涉案房屋,租赁期限为2016年8月7日至2024年8月6日,上诉人的租赁房屋还在租赁期内,根据法律规定,租赁房屋所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力。2.一审法院计算的租金标准过高，估价报告不代表估价对象在租赁时可实现的市场租金。116室在办理抵押登记时是毛坯房，上诉人和案外人签订租赁合同时房屋是毛坯,故租金应按毛坯房标准来计算，不能按照装修后的价格计算。3.疫情期间应免除4个月的租金。4.租金应由案外人韩东亚夫妻承担，判决上诉人单方返还房屋不合法。上诉人对租赁房屋装潢和维修投入巨大致使该房屋增值，被上诉人作为受益人，应当对上诉人进行补偿。金玉森辩称，1.上诉人与韩东亚之间的合伙关系不影响被上诉人主张权利，他们应自行解决。2.被上诉人取得房屋所有权时就是现在房屋评估的现状，对于损失应按现状来计算。3.评估机构是双方摇号由法院委托，应当予以采纳。4.被上诉人同意免除疫情期间4个月房屋，但不影响一审判决。5.租赁合同签订时间迟于抵押登记时间。按照法律规定，对新的买受人不产生影响，对此损失上诉人应向相对方主张，不影响被上诉人主张权利。金玉森向一审法院起诉请求：1.解除双方的房屋租赁合同；2.被告返还房屋；3.被告支付从2018年5月7日至交还房屋之日的房租，按3.33万元/月支付；4.由被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2012年12月21日，案外人韩东亚、张宇红取得位于涟水县房屋。2014年9月26日，案外人韩东亚、张宇红将上述房屋作为担保向本案原告金玉森借款，双方于2014年9月28日办理了抵押登记手续。2015年8月7日，吴杰以自己作为甲方与乙方张飞翔签订协议，约定将上述房屋（部分）租赁给乙方开设网吧，租期为8年，并以上述租金作为一次性入股网吧投资，约定甲方占股20%，在合同结尾处，甲方吴杰、乙方张飞翔签字予以确认。2015年9月4日，张宇红以书面形式委托案外人吴杰办理关于阳光嘉园9-10号房屋租赁及房屋租金入股事项。2016年7月20日，因房屋漏水，以张飞翔为甲方、吴杰为乙方签订补充协议，将上述八年租期改为十年，并将其中前八年乙方应得的分红作为赔偿，约定最后的两年乙方再按20%比例分红。2018年5月7日，法院向本案原告下发了（2017）苏0826执3064号执行裁定书，裁定原被执行人韩东亚、张宇红所有的位于涟水县产产权归申请人金玉森所有。案件审理中，根据原告申请，法院委托江苏新城土地房地产评估测绘有限公司对涉案房屋租金进行鉴定并出具鉴定报告，估价结果为：估价对象于价值时点（2018年5月）的毛坯房状态下最可能达成或实现的市场月租金为：租金价格2.98万元/月。估价对象于价值时点（2018年5月）的现状装修房状态下最可能达成或实现的市场月租金为：租金价格3.33万元/月。一审法院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。2014年9月26日原涉案房屋所有权人韩东亚、张宇红已经将涉案房屋抵押给本案原告金玉森，故之后签订的租赁及入股协议对受让人（即本案原告）不具备约束力，现原告起诉请求返还涉案房屋并支付占用期间租金的诉讼请求，法院予以支持。对于租金的金额，应当按照原告取得该房屋时的现状即装修后的状况确定房屋租金，即鉴定价每月3.33万元。对于原告主张请求解除原、被告之间房屋租赁合同，因原、被告之间并未形成真实的房屋租赁合同，故对该诉讼请求法院不予支持。据此，经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告涟水夜猫网吧于判决生效之日起三十日内返还原告金玉森目前涟水夜猫网吧占有的位于涟水县房屋（不包含116室中的109、110室）。二、被告涟水夜猫网吧于判决生效之日起三十日内给付原告金玉森房屋租金款，计算方式：自2018年5月7日起按3.33万元/月计算至房屋实际返还之日。三、驳回原告其他诉讼请求。案件鉴定费10000元，由被告涟水夜猫网吧负担。案件受理费11792元，由被告涟水夜猫网吧负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人所提其与案外人签订的租赁合同仍有效的问题。抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原涉案房屋所有权人韩东亚、张宇红已于2014年9月26日将涉案房屋抵押给被上诉人，且于2014年9月28日办理了抵押登记，故2015年8月7日签订的租赁及入股协议对被上诉人不具备约束力。2018年5月7日，被上诉人依法取得涉案房屋所有权后，其有权要求上诉人返还涉案房屋并支付占用期间的房屋租金，对上诉人所提其与案外人签订的租赁合同仍有效的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人所提涉案房屋在办理抵押登记时是毛坯房，应按毛坯房标准计算租金的问题。2018年5月7日，被上诉人依法取得涉案房屋所有权时涉案房屋的状态为已装修房屋而非毛坯房屋，且涉案房屋经鉴定，租金为每月3.33万元，上诉人应按照上述租金标准支付被上诉人占用房屋期间的租金，故对上诉人该点上诉主张，本院不予支持。关于上诉人所提疫情期间应免除4个月房屋租金的问题。疫情属于不可抗力，上诉人请求减免部分租金符合法律规定。本案二审中，上诉人要求免除疫情期间4个月的房屋租金，且已得到被上诉人同意，本院予以支持。关于上诉人所提租金应由案外人韩东亚夫妻承担的问题。由于涉案房屋已于2018年5月7日发生所有权变更，上诉人继续占用涉案房屋经营，其应及时将此后发生的房屋租金支付给新的案涉房屋所有人即被上诉人，其主张由案外人韩东亚夫妻承担无事实和法律依据。上诉人主张其在签订租赁入伙协议时不知涉案房屋已抵押的事实，上诉人对租赁房屋装潢和维修投入巨大致使该房屋增值，被上诉人作为受益人，应当对上诉人进行补偿的问题。根据法律规定，若抵押人在出租抵押财产时未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。上诉人装潢维修投入系其与案外人之间的合伙关系纠纷，若在签订协议时抵押人未书面告知上诉人该财产已抵押的，对造成上诉人损失应由抵押人承担赔偿责任，与本案被上诉人无关。综上所述，因被上诉人在二审中同意减免租金,根据二审出现新情况,涟水夜猫网吧的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初4071号民事判决第一项、第三项；二、变更江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初4071号民事判决第二项为：涟水夜猫网吧于本判决生效之日起三十日内给付原告金玉森房屋租金款，计算方式：自2018年9月7日起按3.33万元/月计算至房屋实际返还之日（已免除疫情期间四个月房屋租金）。一审案件受理费11792元，鉴定费10000元，由上诉人涟水夜猫网吧负担；二审案件受理费11792元，由上诉人涟水夜猫网吧负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二〇年十月二十八日法官助理  毛学梅书 记 员  胡薇薇