湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020)湘0124民初6275号原告：李雄建，男，1969年7月30日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：文义志，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段佳，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。被告：杨项良，男，1962年4月12日出生，汉族，住湖南省。被告：何正琼，女，1973年4月27日出生，汉族，住湖南省。原告李雄建与被告杨项良、何正琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雄建及其委托诉讼代理人文义志、被告杨项良到庭参加了诉讼。被告何正琼经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雄建向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的门面租赁合同；2.判令两被告立即支付原告租金97613元（计算至2020年8月12日）及违约金4867元，后段租金按2660元/月的标准计算至房屋腾退止；3.判令两被告立即腾退宁乡市夏铎铺镇***；4.判令两被告支付原告律师代理费6000元；5.判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年1月18日，被告杨项良因生产经营需要与原告签订门面租赁合同。合同约定原告将坐落于宁乡市夏铎铺镇***门面出租给被告杨项良使用。租赁期限从2016年1月18日至2021年1月18日止。原、被告双方议定年租金人民币贰万贰仟捌佰元整。第一年租金人民币22800元，第二年起租金每半年一付，每年递增10%，以此类推。被告杨项良应按时足额交付房租，保证先交租再使用的原则，如被告杨项良拖欠房租，原告有权收回门面。合同签订后，被告杨项良在租赁期仅支付原告第一年租金22800元。自2017年1月18日至今，被告杨项良未支付原告分文，尚欠原告99705.54元租金，已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。经原告多次催要，被告杨项良仍拒付上述租金。2020年7月2日，原告李雄建将解除房屋租赁合同通知书寄送给被告杨项良。原告认为，原告与被告杨项良之间的房屋租赁合同合法有效，原告提供房屋，被告杨项良理应支付租金。被告何正琼与被告杨项良系夫妻关系，该项债务发生于两被告夫妻关系存续期间，用于家庭生产经营，应视为两被告的夫妻共同债务。现两被告拒付上述租金，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，特具状贵院，望判如所请。被告杨项良未答辩。被告何正琼未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋租赁合同、委托代理合同、发票、解除租赁合同通知书及邮寄单、婚姻登记审查处理表，被告无异议，本院认为上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。基于上述证据及当事人在庭陈述，本院确认如下事实：2016年1月18日，被告杨项良因生产经营需要与原告签订《门面租赁合同》。该合同约定：原告将坐落于宁乡市夏铎铺镇***门面出租给被告杨项良使用；租赁期限从2016年1月18日至2021年1月18日止；年租金人民币22800元，第一年租金人民币22800元，第二年起租金每半年一付，每年递增10%，以此类推，被告杨项良应按时足额交付房租，保证先交租再使用的原则，如被告杨项良拖欠房租，原告有权收回门面。合同签订后，被告杨项良支付了第一年的租金22800元，第二年租金支付了7000元。2020年4月20日被告杨项良向原告出具欠条一张，载明：“欠房东李雄建房租、水电费共计110000元。以上费用到2020年1月18日止，还款日期明细如下：1.到2020年5月18日前还清欠款中的30000元；2.到2020年8月18日前还清剩余欠款中的30000元；3.到2020年12月18日前还清剩余欠款50000元。按照以上还款日期明细还清所有欠款，逾期未还按以上还款日期明细的欠款的千分之一每天付违约金。如走法律程序，所付的律师费、诉讼费一律由杨项良本人承担”。此后，被告杨项良并未按约支付上述款项，原告遂向被告杨项良邮寄解除房屋租赁合同通知书，被告杨项良于2020年7月2日签收。在本案庭审结束后的2020年10月12日，被告腾空门面并交予原告。另查明，被告何正琼与被告杨项良系2011年12月2日登记结婚，夫妻二人共同租住于涉案房屋中。本院认为，原、被告双方签订的《门面租赁合同》系双方自愿签订，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，合同双方均应遵守合同约定。被告杨项良出具的欠条系其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其应当履行欠条内容。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。据此，被告长期拖欠租金，出具欠条后也未按约定期限支付租金，故原告有权单方解除合同，在被告杨项良收到合同解除通知书之日，即2020年7月2日原告李雄建与被告杨项良之间的《门面租赁合同》解除，被告应当将所租赁的房屋返还原告。关于被告所欠原告的租金数额。因原、被告在欠条上约定至2021年1月18日被告杨项良欠原告房租、水电费共计110000元，且参照合同中约定的第五年（即2020年1月18日至2021年1月18日)房屋租金为31920元（22800元/年+22800元/年×40%=31920元），故截止至2020年7月18日，扣除六个月租金后，被告尚欠原告房屋租金、水电费94040元（110000元-31920元÷12月×6月=94040元）。又因至庭审时，被告未按欠条约定在2020年5月18日前支付30000元，2020年8月18日前支付30000元，欠条中约定的2020年12月18日前还清剩余欠款伍万元的期限尚未届满，但本院认为该欠条系双方对所欠缴租金的结算，被告应直接支付所欠原告至2020年7月18日的租金94040元。原告在庭审中放弃违约金，符合法律规定。另原告提出被告按2660元/月的标准自2020年7月19日起支付原告房屋占有使用费直至房屋腾退为止。因被告杨项良于2020年7月2日收到的解除房屋租赁合同通知书中载明：在收到通知书之日起三日内腾空租赁门面。7月2日至7月19日已为被告预留了合理期限，故对原告要求的支付占有使用费的请求本院予以支持。另因欠条中约定了律师费由被告杨项良承担，依据原告提交的委托代理协议书及代理费发票，对原告主张的6000元律师费，本院酌情支持3500元。本案因被告杨项良签订租赁合同产生的债务发生在两被告的婚姻关系存续期间，且所租赁房屋用于家庭共同生产经营，因被告何正琼也居住在案涉房屋中，可以推定为该债务系基于两被告夫妻双方共同意思表示。故本案债务属于夫妻共同债务，被告何正琼与被告李雄建承担连带清偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百八十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告李雄建与被告杨项良签订的宁乡市夏铎铺镇***门面租赁合同于2020年7月2日已经解除；二、被告杨项良、被告何正琼自本判决生效之日起五日内向原告李雄建支付所欠租金94040元；三、被告杨项良、被告何正琼应按2660元/月的标准向原告李雄建支付自2020年7月19日至2020年10月12日止的房屋占有使用费；四、被告杨项良、被告何正琼自本判决生效之日起五日内支付原告律师代理费3500元；五、驳回原告李雄建的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元（已减半收取），由被告杨项良、何正琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李士忠二〇二〇年十月十九日书记员  李 谦附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。