河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1679号原告：邻里（洛阳）文化传播有限公司，住所中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新开发区张庄社区冷泉路一层A03商铺。法定代表人：杨建设，总经理。委托诉讼代理人：王方，女，公司员工。委托诉讼代理人：范利好，河南大鑫律师事务所律师。被告：郭洛丽，女，汉族，1980年8月15日出生，住洛阳高新区。委托诉讼代理人：李耿，男，汉族，1981年4月15日出生，住洛阳高新区，系被告郭洛丽的丈夫。被告：洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡张庄村卫生室，住所洛阳高新区孙旗屯乡张庄村。法定代表人：高延群。上列原告邻里（洛阳）文化传播有限公司诉被告郭洛丽、洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡张庄村卫生室（以下简称张庄村卫生室）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王方、范利好，被告郭洛丽及其委托诉讼代理人李耿到庭参加诉讼。被告张庄村卫生室经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》（NO：LL20191106B20）；2．判令二被告支付房租52352元（暂计至2020年5月31日）及逾期支付的违约金（以年租金75300元为基数按月利率2％自2019年12月1日起计算至实际履行之日止）；3．判令二被告支付违约金18825元（按合同约定6275元/月当年度3个月的房屋租金）；4．判令二被告向原告支付逾期腾房期间产生的占有使用费（按合同约定的租金标准自合同解除之日计算至实际返还租赁场地之日止）；5．本案诉讼费等各项费用均由二被告承担。事实与理由：原告与被告郭洛丽于2019年11月签订《张庄邻里铺子房屋租赁合同》（NO：LL20191106B20），约定被告承租位于中国（河南）自由贸易实验区洛阳片区高新开发区张庄社区“邻里铺子”B20的房产，其中就租金的具体金额和支付方式进行了约定。合同签订后原告依约将房屋交付给被告使用，被告郭洛丽在该房产上设立张庄村卫生室。但截止到起诉之日，被告未按约定按期支付各类费用。被告郭洛丽辩称，一、案涉租赁合同是原告与被告张庄卫生室签订，张庄卫生室是张庄村的下属机构，法定代表人是张庄村的居委会主任，被告郭洛丽只是张庄卫生室的技术负责人而非法定代表人，工资皆由社会事务局拨付经费提供，有关行为均是职务行为。二、依照有关规定，张庄卫生室作为非营利性医疗机构，其经营场所应由集体无偿提供。案涉张庄村门面房系张庄村全体村民的共有财产，原告未经同意与居委会签订的整体租赁合同是违法和无效的，且原告也没有按期向张庄居委会缴纳房租。三、因对政策不了解，张庄村卫生室于2019年11月与原告签订租赁合同并由被告郭洛丽垫付部分房租，因原告没有提供有效的收款方式，故被告郭洛丽先行支付了近4万元后，原告同意张庄村卫生室先装修再签合同，但后来原告提供的合同有诸多错误，被告要求修改未果。且房屋存在漏水、地面下陷、无消防措施等问题，合同签订后一周开始房屋一直处于无法正常使用状态，原告对卫生室租赁房屋实行停水、停电、锁门、阻挠装修等，在刚刚装修完毕，原告即单方面向被告发出解除合同通知，至今原告也未通电。因此原告违约在先，张庄卫生室拒绝交纳租赁费系行使抗辩权，原告无权收取违约金。被告张庄村卫生室未答辩，未提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织各方当事人对证据进行了交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张庄村卫生室系由洛阳高新技术产业开发区农村和社会事务局于2018年1月1日核准登记执业的非营利性集体所有制村卫生室，日常经费主要来源于政府补助。现登记法定代表人为高延群，高延群为时任居委会主任。被告郭洛丽为张庄村卫生室的主要负责人，负责张庄村卫生室的日常经营管理。2019年1月1日，原告与洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡张庄社区居民委员会签订一份《房屋租赁合同》，承租了张庄社区21061.36平方米安置房商铺（延光路北、冷泉路两侧的门面房），租赁期限20年。2019年11月11日，原告（甲方）与被告郭洛丽（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，就出租前述商铺中的B20号商铺进行了约定。合同对租金支付、房产交付、续租等各项内容进行了约定。其中合同附件二约定租赁期限为3年，自2019年11月6日至2022年11月5日。原告及被告郭洛丽所提交的合同附件三第一部分第1条均载明租金标准为2019年11月6日至2020年2月5日的租金为75300元，2020年2月6日至2021年2月5日的租金为75300元，2021年2月6日至2022年11月5日租金为56475元；第2条约定支付方式为先交租金后使用，按年支付，每年租金应提前30天支付。第二部分约定租赁押金为5000元，乙方应于签署本合同前缴清。同日，原告与被告郭洛丽又签订了一份《商铺管理服务合同》，约定由原告对上述商铺提供物业管理服务，并约定首期管理服务费为6024元。上述合同签订当天，被告郭洛丽向原告支付了36000元，包含房屋租金22948元、首期管理服务费6024元、押金6275元、装修管理费753元。2019年12月中旬，案涉租赁房屋完成装修，此后被告张庄村卫生室继续使用案涉租赁房屋经营至今。本案审理过程中，原告自认案涉房屋租赁合同附件三第一部分第1条记载的租金标准存在错误，第一笔租金75300元应为2019年11月6日至2021年2月5日的租金，以此类推。本院认为，关于本案的第一个争议焦点——案涉房屋租赁合同的相对人是被告张庄村卫生室还是被告郭洛丽个人，对此，因原告所提交的租赁合同首部乙方均为空白，无法确切反映合同向对方的情况。结合案涉租赁房屋由被告张庄村卫生室实际使用而张庄村卫生室为集体所有的非营利性医疗机构的情况，可以表明该卫生室并非由被告郭洛丽个人开办经营并获取盈利的机构，被告郭洛丽应系以张庄村卫生室负责人的身份代表张庄村卫生室与原告签订案涉租赁合同，该房屋租赁合同的相对人应为被告张庄村卫生室，故有关原告要求被告郭洛丽个人承担合同项下之义务的请求，本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点——合同双方当事人在履行合同过程中是否存在违约。由于原告向被告提供的租赁合同中对首期租金的记载与双方实际约定不符，原告亦没有证据可以证明其向被告提供了正确的合同文本或签订补充协议以明确正确的租金标准，由此导致被告张庄村卫生室对于履行租金支付义务存在合理的疑虑，被告张庄村卫生室没有足额支付实际约定租金的行为不应视为违约，原告有关解除房屋租赁合同并要求被告张庄村卫生室承担违约责任的请求，本院不予支持。被告虽主张原告存在交付房屋不符合质量标准以及阻挠被告使用租赁房屋等行为，但被告并未提交有效证据加以证明，故对被告关于原告违约在先的抗辩，本院不予采信。鉴于原告当庭确认第一笔租金75300元为2019年11月6日至2021年2月5日的租金，与被告主张一致，视为双方对租金标准达成一致意见。扣除被告张庄村卫生室已经支付的租金22948元，余款52352元被告张庄村卫生室应予支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳高新技术产业开发区孙旗屯乡张庄村卫生室于本判决生效之日起十五日内向原告邻里（洛阳）文化传播有限公司支付2019年11月6日至2021年2月5日期间租金余款52352元；二、驳回原告邻里（洛阳）文化传播有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1806元，减半收取903元，由原告负担313元，由被告负担590元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  蔡惠娥二〇二〇年十月三十一日书记员  武晶晶