上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初13479号原告：上海东嘉企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：郭越文，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海领汇房地产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谈国义，执行董事。原告上海东嘉企业管理有限公司(以下简称“东嘉公司”)与被告上海领汇房地产营销策划有限公司(以下简称“领汇策划公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告东嘉公司的委托诉讼代理人顾亮亮，被告领汇策划公司的法定代表人谈国义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东嘉公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及相应《补充协议》解除；2、被告赔偿原告免租期租金损失34803元；3、被告支付的保证金129061.14元不予退还；4、被告支付原告解除合同违约金105859.14元；5、被告赔偿原告律师费损失3000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月14日，东嘉公司(甲方)与案外人上海领汇文化传播有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期自2018年11月15日至2022年11月14日，搬迁免租期自2018年11月15日至2018年12月14日，月租金35286.38元，按月支付，于每期上月23日支付，先付后用，每月物业管理费7734元，按月支付，于每期上月23日支付，先付后用，保证金为三个月的租金和物业管理费共计129061.14元。《房屋租赁合同》另对违约责任、解除合同的条件等具体事项进行约定。2019年11月7日，东嘉公司(甲方)、案外人上海领汇文化传播有限公司(乙方)、领汇策划公司(丙方)签订《补充协议》，约定将《房屋租赁合同》项下承租方由上海领汇文化传播有限公司变更为领汇策划公司。前述相关合同签订后，原告已履行相应合同义务，但被告未能按约支付应付的各项租赁费用。虽经原告多次催促，被告仍拒绝支付。被告领汇策划公司辩称，其最后一次支付房租是2019年12月9日，向原告支付了2019年12月15日至2020年1月14日期间的房租和物业管理费43020.38元。而被告于2019年12月25日搬离，被告实际使用的天数为10天，多付20天的房租和物业费共28680.25元，应由原告退还。由于涉案房屋电费收取不合理，在物业费已高达30元/平方米/天的情况下，原告仍执意认为该费用不包含中央空调内机电费，强行要求收取中央空调内机电费，双方多次沟通无果。此外，物业大楼的电梯有一台经常维修并停用，导致通行效率降低，员工在使用电梯时还遇到电梯突然下坠的情况。这都是被告提前退租的原因。被告提出的赔偿律师费要求，无法律及合同依据。被告实际的装修损失达20万元左右，被告装修的办公楼作为超级办公楼，在原告官网上的报价比相邻的毛坏办公楼高出0.8元/平方米/天，原告出租后有更高的收益。租赁合同中约定的违约金过高，申请法院调低违约金。本院经审理认定事实如下：上海市普陀区中江路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋的产权人为上海哲浦置业有限公司，东嘉公司向产权人承租涉案房屋，并获得了产权人同意转租的授权。2018年11月14日，东嘉公司(甲方)与案外人上海领汇文化传播有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积257.8平方米，租赁期自2018年11月25日至2022年11月14日，搬迁免租期自2018年11月15日至2018年12月14日，月租金为35286.38元，租金按月支付，乙方应于(上月23日)支付下期租金，先付后用，物业管理费每月7734元，支付时间同租金，保证金为三个月的租金和物业管理费共计129061.14元，如果乙方拖欠任何费用、款项累计超过7天的，甲方有权提前收回该房屋以及没收保证金，违约责任中约定，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，同时按三个月租金标准向甲方承担违约金，租赁期间前两年内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金。嗣后，案外人上海领汇文化传播有限公司支付租赁保证金129061.14元。双方正常履约。2019年11月5日，东嘉公司(甲方)、上海领汇文化传播有限公司(乙方)、领汇策划公司(丙方)签订《补充协议》，约定乙方将其在甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》项下的所有权利义务整体转让给丙方，甲方与丙方均同意按照《房屋租赁合同》的有关规定，继续履行《房屋租赁合同》项下出租方和承租方的权利和义务，且丙方已明确全部审阅租赁合同完毕，在合同期内如有违约，丙方按合同约定向甲方补足乙方的免租期租金并承担其他违约责任。2019年12月25日，领汇策划公司搬离涉案房屋，东嘉公司于同日收回涉案房屋。领汇策划公司的租金及物业管理费支付至2020年1月14日。东嘉公司认为双方的违约责任未处理完毕，故诉至法院请求判决如其诉请。审理中，领汇策划公司称，其与东嘉公司协商，领汇策划公司进行的装修赠送给东嘉公司，押金无需再退还，多付的租金也不要求退还，双方结清解约事宜，但东嘉公司不予认可，认为双方并未对退租事宜协商一致，对多付的租金同意扣除。东嘉公司另提供律师合同及发票，金额3000元。本院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，当事人均应恪守履行。原《房屋租赁合同》项下承租人的权利义务已全部转移给领汇策划公司，故《房屋租赁合同》现直接约束东嘉公司与领汇策划公司。现东嘉公司的所有诉讼请求均是针对领汇策划公司，亦表明其对《补充协议》的认可，双方的争议仅需处理《房屋租赁合同》的解除问题即可，无确认《补充协议》解除之必要。东嘉公司在领汇策划公司退租后收回涉案房屋，表明双方均无继续《房屋租赁合同》的意愿，故本院确认《房屋租赁合同》于2019年12月25日解除。但东嘉公司收回涉案房屋的行为，并不表明东嘉公司放弃追究领汇策划公司提前退租的违约责任，领汇策划公司主张其已与东嘉公司对违约责任达成一致，但未提供证据证明，本院不予采信，故东嘉公司仍有权要求领汇策划公司承担解除合同的违约责任。关于免租期租金损失，东嘉公司的主张具有合同依据，可予支持。关于合同解除的违约责任，《房屋租赁合同》约定承租方违约的出租方有权没收保证金，故对东嘉公司要求没收保证金的诉讼请求，可予支持。但《房屋租赁合同》既约定了没收保证金，又约定承租方还应当支付3个月租金的违约金，对违约责任约定过高，领汇策划公司申请法院调低，本院以东嘉公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、免租期损失已补偿、三个月租金和物业管理费的保证金已没收等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情判定领汇策划公司支付东嘉公司违约金10000元。《房屋租赁合同》解除后，领汇策划公司多付的租金，东嘉公司应当返还，东嘉公司同意抵扣，为免当事人讼累，本院对此一并予以处理。经计算，东嘉公司应当返还28680元。东嘉公司主张律师费，无法律及合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海东嘉企业管理有限公司与被告上海领汇房地产营销策划有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年12月25日解除；二、被告上海领汇房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海东嘉企业管理有限公司免租期租金损失人民币34803元；三、被告上海领汇房地产营销策划有限公司已向原告上海东嘉企业管理有限公司支付的保证金人民币129061.14元，原告上海东嘉企业管理有限公司无需退还；四、被告上海领汇房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海东嘉企业管理有限公司违约金10000元；五、原告上海东嘉企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海领汇房地产营销策划有限公司租金、物业管理费人民币28680元；六、对原告上海东嘉企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5390元，减半收取计人民币2695元，由原告上海东嘉企业管理有限公司负担人民币25元，被告上海领汇房地产营销策划有限公司负担人民币2670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年十月三十日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。