北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10908号原告：北京南口北京鸭育种中心有限公司，住所地北京市昌平区南口镇农场四分场西。法定代表人：柴小冲，经理。委托诉讼代理人：张立军，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔺文平，北京市京师律师事务所实习律师。被告：杨君，男，1971年4月7日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲，北京市中孚律师事务所实习律师。原告北京南口北京鸭育种中心有限公司（以下简称鸭育种公司）与被告杨君土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸭育种公司的委托诉讼代理人张立军、蔺文平及被告杨君的委托诉讼代理人魏金明、李哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鸭育种公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令我公司与杨君签订的租赁合同中租赁期限超过20年的部分无效；2.判令杨君将租赁土地范围内私自建设的违法建筑物及构筑物拆除清理，并将承租的土地返还给我公司；3.判令解除我公司与杨君于2005年10月10日签订的《土地租赁合同》；4.判令诉讼费由杨君承担。事实与理由：2005年10月10日杨君与我公司签订《土地租赁合同》，约定我公司将位于北京南口北京鸭育种中心南侧的沙坑162亩出租给杨君经营使用。租赁期限为20年，从2005年10月10日起至2025年10月9日止。合同签订后，杨君又找到我公司要求延长租赁期限，无奈之下，我公司同意了杨君的要求，并于2006年7月7日签订《补充协议》将租赁期限在原租赁合同的基础上再延长十五年，延长至2040年10月9日。合同签订后，杨君在未通知我公司且未经我公司允许并取得任何审批手续的情况下，擅自在租赁土地上建设永久性建筑，改变了土地用途，对土地造成了破坏，故我公司诉至法院，请求法院支持我公司的诉讼请求。被告杨君辩称：一、关于《土地租赁合同》效力的问题。2005年10月10日，鸭育种公司与我签订《土地租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应遵守上述协议的约定，恪守履行。二、关于《补充协议》的效力问题。2006年7月7日，鸭育种公司与我签订《补充协议》。审查该补充协议的性质，应该从该补充协议约定的内容分析，该补充协议实际约定事项为在《土地租赁合同》20年到期后，按照原合同文本再行续约15年，此约定正好符合我国合同法第二百一十四条之规定，该补充协议的约定并未违反法律、法规强制性、禁止性规定，合法有效。三、关于《土地租赁合同》应否解除的问题。首先，双方签订的《土地租赁合同》对于建设房屋并未有禁止性约定，相反却约定“在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，土地补偿归甲方，地上物补偿归乙方”。换言之，在签订合同后，我可以新增地上物。其次，在2006年7月7日签订的《补充协议》第一条明确约定“因乙方投资较大”，由此可见鸭育种公司对于我投资建房行为不仅知晓，而且是表示认可的。本案中，我承租的土地与鸭育种公司紧紧相邻，其明确知晓在2006年我就投资建房的事实，此后其仍在收取我交纳的费用，继续履行双方的合同。因此，我认为鸭育种公司于2020年提起本案诉讼，以我投资建房为由主张解除《土地租赁合同》的理由不成立，于法无据，我也不同意腾退涉案土地。综上，鸭育种公司的诉讼请求不应得到支持。本院经审查认定事实如下：北京南口北京鸭育种中心（以下简称鸭育种中心）于2018年1月12日变更名称为北京南口北京鸭育种中心有限公司。2005年10月10日鸭育种中心（甲方、出租方）与杨君（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于北京南口北京鸭育种中心南侧的沙坑162亩出租给乙方经营使用。租赁期限为20年，从2005年10月10日起至2025年10月9日止（以公历为准）。乙方自2005年起，逐年交纳承包费，交纳时间为当年的12月10日，承包费为每亩500元，每年共计8.1万元。租赁土地的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费。乙方未按合同支付租金，甲方有权要求违约金。在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，土地补偿归甲方，地上物补偿归乙方。2006年7月7日双方签订《补充协议》，约定：因乙方投资较大在短时间内难以收回投资，需延长原《土地租赁合同》的年限。经甲乙双方互相协商在原《土地租赁合同》年限完成后按合同文本内容顺延十五年即到2040年10月9日。本补充协议与双方签署的《土地租赁合同》具有同等效力。上述协议签订后，鸭育种中心将涉案土地交付杨君使用，杨君在该片土地上建设房屋，并支付鸭育种中心土地租赁费至2020年12月9日。鸭育种公司及杨君主张双方《土地租赁合同》虽约定涉案土地出租给杨君经营使用，但对如何经营使用并未作出约定。鸭育种公司称杨君在涉案土地上建设房屋并未经过其允许，但认可其于2010年已知晓杨君在涉案土地上建设房屋一事。经询，杨君不同意解除合同，亦不要求就合同解除后的法律后果问题在本案中一并解决。另查，涉案土地系国有土地，地类（用途）为果园、有林地，土地使用权人为北京首都农业集团有限公司，该公司于2018年4月28日变更名称为北京首农食品集团有限公司，鸭育种公司系北京首农食品集团有限公司所属企业，涉案土地由鸭育种公司管理使用。上述事实，有名称变更通知、《土地租赁合同》、《补充协议》、国有土地使用证、《关于北京南口北京鸭育种中心有限公司国有土地使用权的证明》、收据、照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:《中华人民共和国共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。鸭育种中心与杨君于2005年10月10日签订的《土地租赁合同》约定涉案土地的租赁期限为20年，自2005年10月10日起至2025年10月9日止。双方于2006年7月7日签订《补充协议》，约定延长原《土地租赁合同》的年限，在《土地租赁合同》年限完成后按合同文本内容顺延15年，即到2040年10月9日，该《补充协议》与双方签署的《土地租赁合同》具有同等效力。因《补充协议》系双方对原《土地租赁合同》的补充和变更，应视为双方就租赁合同的期限作出了新的约定，即租赁期限自2005年10月10日起至2040年10月9日止，上述约定违反了我国合同法第二百一十四条关于租赁期限最长不得超过20年的规定，故双方《土地租赁合同》及《补充协议》中关于租赁期限超过20年的部分应属无效。杨君关于《补充协议》系在双方《土地租赁合同》履行完毕后另行签订15年租赁合同的预约合同，并非无效的抗辩意见与双方的约定不符，本院不予采信。《中华人民共和国土地管理法》第二十五条规定：经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案土地的类别系果园、有林地，属于农用地，杨君承租涉案土地后在未办理农用地转用审批手续的情况下在该片土地上建设房屋，违反了我国土地管理法的强制性规定，鸭育种公司据此要求解除双方《土地租赁合同》，要求杨君将涉案土地上的建筑物拆除并返还土地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。杨君就合同解除后的法律后果问题可另诉解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条和《中华人民共和国土地管理法》第二十五条、第四十四条之规定，判决如下：一、北京南口北京鸭育种中心与被告杨君于二○○五年十月十日签订的《土地租赁合同》及双方于二○○六年七月七日签订的《补充协议》中超过二十年租赁期限（即自二○二五年十月十日起至二○四○年十月九日止）的部分无效；二、解除北京南口北京鸭育种中心与被告杨君于二○○五年十月十日签订的《土地租赁合同》，被告杨君于本判决生效后十五日内将承租土地（北京南口北京鸭育种中心南侧162亩）上建造的建筑物及构筑物拆除并清理后将上述土地返还给原告北京南口北京鸭育种中心有限公司。案件受理费9690元，由原告北京南口北京鸭育种中心有限公司负担4845元，已交纳；由被告杨君负担4845元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇二〇年十月十九日书记员  高 曼