福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初2773号 原告：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪隘头村洪坑****，统一社会信用代码91350212MA344MFH2N。 法定代表人：林建智。 被告：洪贵南，男，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司与被告洪贵南物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司之法定代表人林建智、被告洪贵南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付2017年4月1日至2019年4月30日的物业管理费（包含公共维修基金）4924.00元(25个月×98.48平方米×2.00元/平方米)；2.被告按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年5月25日应支付滞纳金为人民币5000.00元；3.被告给付2017年4月1日至2018年3月25日的水电费(包含公摊)人民币67.56元；4.被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2015年12月1日，原告与开发商“必成花业(厦门)有限公司”签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定：“本合同有效期内已交付使用物业的物业管理费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元（物业管理费1.7元，公共维修基金0.3元）......收费时间物业管理费及公共维修基金每半年收取一次，代收水电费每期收取一次。......委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。……(四)甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。”被告于2017年4月1日前向业主李英红购买的小区物业一套，房号为同安区汀溪镇隘头村洪坑257号502室，面积98.48平方米。被告与业主李英红、原告口头约定，2017年4月1日开始的水电费、物业管理费由被告支付。但是，从2017年4月1日至今的这段时间内，被告未支付任何水电费、物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。 被告洪贵南辩称，原告没有实际履行物业服务，其至今仍未入住房产，被告法定代表人林建智在有被告微信、电话的基础上至今未向被告催讨物业费，被告不同意支付原告主张的款项，而且原告主张2017年的物业费现已经超时；对于水电费，被告至今未入住房屋，不可能产生水电费，其不同意缴交；物业费催缴告知书并未收到；原告于2018年3月被罢免，2018年4月份新的物业公司进驻后其有缴交物业费给新的物业公司。 本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司与必成花业（厦门）有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定：必成花业（厦门）有限公司将汀溪尚品委托厦门帆顺鑫物业服务有限公司实行前期物业管理；物业管理费1.7元/平方米、公共维修金0.3元/平方米等内容。合同签订后，原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司为汀溪尚品提供物业服务。 另查明，被告洪贵南于2016年7月11日与李英红签订《存量房买卖合同》，约定洪贵南向李英红购买同安区××镇××村××号××室房产，房产建筑面积为98.48㎡。 又查明，2018年4月11日，厦门帆顺鑫物业服务有限公司因与必成花业（厦门）有限公司物业服务合同纠纷，将必成花业（厦门）有限公司诉至法院。厦门帆顺鑫物业服务有限公司请求：“1、判决《厦门市同安区××镇××号小区解聘物业服务企业的决议》无效；2、判决确认被告的《解除协议书》无效；3、判决被告续签与原告的《物业管理协议》，合同期限自2018年3月20日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；4、判决被告赔偿原告自2018年3月20日起至判决生效确定赔偿之日止的物业管理费收入损失【按照4412.56平方米每个月每平方米人民币（币种，下同）2元，即每个月8825.12元计算】；5、判决被告赔偿原告自2018年3月20日起至判决生效确定赔偿之日止的车位使用费（即停车场管理费）的收入损失（按照12个车位每个月每个车位200元共计2400元计算）；6、判决确认原告未拖欠被告任何255-258号小区发生的费用（水费、电费等费用）；7、被告承担本案的诉讼费用。”诉讼中，厦门帆顺鑫物业服务有限公司撤回第一项诉讼请求。福建省厦门市同安区于2018年12月4日作出（2018）闽0212民初1545号判决书，判决：“驳回原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司的全部诉讼请求”。判决书中载明：“根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下……2018年3月20日，被告必成公司向原告帆顺鑫物业出具了《解除协议书》，协议书上载明：‘……现因汀溪镇洪坑255-258号业主按照相关规定已召开业主大会，并向我司申请解聘贵司对厦门市同安区××镇××号小区物业服务的原因，致使原协议无法继续履行，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：1、原《物业管理协议》自2018年3月19日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止；2、乙方应交纳汀溪镇洪坑255-258号小区发生的费用（水费、电费等费用）于本解除协议书生效之前自行缴清’……”厦门帆顺鑫物业服务有限公司不服，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2019年4月30日作出（2019）闽02民终865号民事判决书，驳回厦门帆顺鑫物业服务有限公司上诉，维持原判。 诉讼中，原告举示了电梯标志，用以证明物业服务时间应计算至2019年7月份。该份证据显示“下次检验日期2019年06月”。被告质证认为，其小区业主因为没有电梯使用于2018年3月罢免了原告，并委托其他物业公司管理，原告早就不再提供服务。原告陈述其有口头向被告催缴物业费，且有向被告出具一份日期为2020年5月28日“物业费催缴告知书”的书面告知书，其已通过邮寄方式发出，没有回执。被告辩称，没有收到书面告知书。被告举示了2018年3月19日厦门市同安区××镇××号小区解聘物业服务企业的决议及必成花业（厦门）有限公司2018年4月10日出具给原告的解聘物业服务的告知，并提交厦门增值税电子普通发票，证明其于2018年4月1日起向新的物业公司缴交物业费，原告辩称对于解聘物业服务企业的决议真实性予以认可，但合法性、关联性不予确认，对必成花业（厦门）有限公司函件真实性不予认可，对增值税发票的意见为旧的纠纷没有解决完毕被告不应向新的物业公司缴交物业费。 以上事实有原告举示的前期物业管理服务委托合同,本院调取的厦门市不动产登记信息查询结果、存量房买卖合同、（2018）闽0212民初1545号民事判决书以及庭审笔录为证。经本院审查、审核，可以采信。 本院认为，原告根据《前期物业管理服务委托合同》的约定，为被告提供物业服务。被告在接受物业管理服务的同时，应当向原告交纳各项物业服务费用。关于原告提供物业服务截止时间，审理中原告举示了电梯标志，用以证明电梯仍以其物业公司的名义进行维保，物业服务提供时间应计算至2019年7月份。被告质证认为，就是因为原告没有提供服务、电梯停运、收费没有公示，其小区业主在2018年3月份才罢免了原告，且从小区业主解聘原告的行为可知原告的物业服务显然存在不足。被告的上述答辩意见，本院予以采信。同时，因被告于2016年7月11日购买该房产，依据本院（2018）闽0212民初1545号民事判决书审理认定事实，原告主张收取的费用起始时间为2017年4月1日，故计算相关费用的时间为2017年4月1日计算至2018年3月19日共计11个月又19天。1.关于水、电费。原告未提供相应票据，故本院不予支持。2.关于公维金。如前所述，公维金从2017年4月1日计算至2018年3月19日止，即公维金为343.69元（0.3元/平方米·月×98.48㎡×11个月+0.3元/平方米·月÷30×19×98.48㎡）。3.关于物业管理费。如前所述，原告提供的物业服务明显不足，导致其被解聘，因此本院酌定被告支付原告物业管理费人民币1752.85元【（1.7元/平方米·月×98.48㎡×11个月+1.7元/平方米·月÷30×19天×98.48㎡）×90%】。4.关于滞纳金。原告称其有向被告进行催讨，并于2020年5月28日邮寄催缴告知但未收到回执，被告辩称未收到该书面告知，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告洪贵南自本判决生效之日起三日内向原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司支付物业服务费人民币1752.85元、公共维修金人民币343.69元； 二、驳回原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。 被告洪贵南如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告洪贵南负担人民币5元，由原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司负担人民币20元，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  许金鑫 二〇二〇年十月二十二日 书记员  吴晓韩 附：附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。