广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24392号上诉人（原审原告）：深圳市鑫博盛投资发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处。法定代表人：刘家忠，董事长。委托诉讼代理人：赖科铭，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：石志锋，广东晟典律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市雪韵科技有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处楼村社区。法定代表人：颜丽菲。上诉人（原审被告）：江瑞强，男，汉族，1954年7月10日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨志敏，广东疏仕律师事务所律师。上诉人深圳市鑫博盛投资发展有限公司（以下简称鑫博盛公司）因与上诉人深圳市雪韵科技有限公司（以下简称雪韵公司）、江瑞强房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初13506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫博盛公司上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项“2017年10月11日起的占有使用费以10025.6元/月为基数”的内容，以及第三、第四项的内容；二、依法改判雪韵公司和江瑞强向鑫博盛公司支付房屋占有使用费175393元（截至2017年10月10日），2017年10月11日起的占有使用费以25062元/月为基数，计付至2019年1月10日为381777.8元，合计557170.8元；三、依法改判雪韵公司、江瑞强向鑫博盛公司支付拖欠的水电费合计93410.39元。四、依法改判雪韵公司、江瑞强向鑫博盛公司支付2017年3月至2018年10月期间的厂长费36645元;五、依法改判雪韵公司、江瑞强向鑫博盛公司支付房屋恢复原状费用77000元。事实和理由：一、雪韵公司因拖欠员工工资，被员工申请法院查封涉案厂房内的机器设备，且江瑞强下落不明，拒不配合法院执行工作，导致鑫博盛公司长期无法收回涉案厂房，鑫博盛公司对涉案厂房无法收回的情况不存在过错。法院的判决应当宣扬和鼓励遵守法律和正确的价值取向，不能因鑫博盛公司尊重和服从法院的查封措施而判决鑫博盛公司承担不利后果。二、江瑞强所出具的《承诺书》中已明确所拖欠鑫博盛公司的费用中包含水电费，鑫博盛公司对于相关水电费明细也提供了相关缴费通知单及明细清单予以证明，鑫博盛公司诉请雪韵公司、江瑞强支付水电费具有事实和法律依据，依法应得到支持。三、雪韵公司、江瑞强应支付厂长费至雪韵公司、江瑞强实际交还涉案厂房之日止，原审判决认定事实错误。四、涉案厂房的修复费用必然发生，且鑫博盛公司主张的修复费用处于合理范围内，原审判决酌定的修复费用严重偏低，不符合实际情况。综上所述，原审判决对部分事实认定不清，适用法律错误，严重损害了鑫博盛公司的合法权益，恳请贵院依法查明相关事实，并改判支持鑫博盛公司的全部上诉请求。雪韵公司和江瑞强辩称：第一，鑫博盛公司当庭提供了新的证据，还变更了部分诉讼请求，因此本案应该延期审理。第二，一审时鑫博盛公司向一审法院提供了江瑞强2017年5月24日亲笔写的承诺书，但代理人多次询问了江瑞强，江瑞强称该承诺书并不是其本人所写的，而且上面还加盖了鑫博盛公司的公章，如果该承诺书是江瑞强出具的，加盖的应该是雪韵公司的公章，而不是鑫博盛公司的公章，该证据对双方都非常重要，雪韵公司和江瑞强要求对该承诺书进行司法鉴定。综上，请求二审法院延期审理本案。雪韵公司和江瑞强上诉请求：一、雪韵公司无需返还鑫博盛公司涉案租赁房屋；二、鑫博盛公司因租赁合同无效依法应当返还雪韵公司已收取的用电保证金20000元和租赁保证金44715元；三、依法撤销原审判决第二、三、四项判决内容。事实和理由：一、由于工厂办公地被鑫博盛公司控制，原审法院的法律文书无法签收。雪韵公司和江瑞强没能参加一审诉讼活动，无法行使举证和答辩诉讼权利，也因此失去反诉权。二、鑫博盛公司提供给雪韵公司的租赁物未取得建设工程规划许可，双方所签《租赁合同书》应为无效合同，一审判决未将用电保证金2万元和租赁保证金44715元由鑫博盛公司返还给雪韵公司属于重大失误，请求二审法院纠正并判决返还。三、鑫博盛公司2017年1月以雪韵公司拖欠租金为由擅自砸坏雪韵公司工厂门锁并更换门锁导致雪韵公司方人员无法进入所租房屋，从根本上剥夺了雪韵公司的房屋使用权。雪韵公司被迫缴纳了2月份房租的情况下，仍无法使用所租房屋。鑫博盛公司所主张的租金175393元、场地占用费300744元、水电费98420.39元以及由此产生的滞纳金15320.39元为无效请求，不应由雪韵公司承担。鑫博盛公司一审出具的《承诺书》也并非江瑞强本人所签，也非其真实意思表示，鑫博盛公司要求支付上述费用无事实依据，应予驳回。四、鑫博盛公司收取的每月厂长费2000元和每月收取的基础电费4800元既无合同约定，也无事实依据。五、法律保护合法的房屋租赁使用权，2017年1月鑫博盛公司通过非法手段剥夺了雪韵公司的租赁使用权，并将雪韵公司的设备和物品全部搬离且擅自处置，给雪韵公司造成了重大经济损失。一审法院判令雪韵公司承担房屋恢复原状费用10000元，既不合理也不合法。鑫博盛公司辩称：一、一审法院送达程序合法。涉案房屋租赁合同明确约定了雪韵公司的送达地址即涉案房屋的地址，且雪韵公司并没有通知鑫博盛公司和法院有变更，而且雪韵公司的实际控制人江瑞强也是本案的当事人，其户籍地址也是明确的，一审法院经过邮寄方式无法送达后采取公告的方式送达相关法律文书，程序合法。二、雪韵公司在一审并没有应诉答辩，也没有提起反诉要求鑫博盛公司返还用电保证金和租赁保证金，一审法院的处理并无不妥，应由雪韵公司另循法律途径解决。三、雪韵公司称答辩人剥夺其对涉案房屋的使用权，与事实不符。实际上是雪韵公司拖欠答辩人租金等费用以及工人工资，其实际控制人江瑞强为躲避债务下落不明，答辩人多次催款未果，而涉案房屋内的机器设备也被其员工以脱险工资为由申请法院查封。四、涉案房屋的厂长费和基本电费是与租金、电梯维护费每月固定收取的，由涉案房屋的承租方支付，雪韵公司也自认其按照双方约定履行了79个月，其在本案纠纷发生前也从来没有提出任何异议。而且答辩人提交了证据证明收取厂长费具有正当理由，厂长费不是答辩人无故收取的，而是使用涉案房屋的固有成本之一，详见鑫博盛公司提交的证据12。至于基本电费，则有明确的合同依据，详见涉案租赁合同第3页第2行“同时乙方应分摊基本电费等各项费用”。五、关于涉案房屋修复费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“因拆除造成分物毁损的，承租人应当恢复原状”，涉案房屋租赁合同第六条第（6）项也有此约定，雪韵公司和江瑞强为躲避债务，拒不与鑫博盛公司联系，鑫博盛公司为避免损失继续扩大，自行将涉案房屋修复，并主张相关费用由雪韵公司和江瑞强承担，具有事实依据和法律依据，依法应得到支持。鑫博盛公司向一审法院起诉请求：1.判令雪韵公司将涉案场地无条件移交鑫博盛公司，并赔偿场地恢复原状的修复费人民币77000元；2.雪韵公司向鑫博盛公司支付拖欠的场地租金175395元（2017年3月至2017年10月10日）、使用费（自2017年10月11日至移交给原告之日止），并自拖欠款项之日起，按照日千分之五标准支付逾期付款滞纳金至全部款项付清之日止;3.雪韵公司向鑫博盛公司支付拖欠的水电费合计98420.39元并按照协议约定的每日千分之五标准支付逾期付款滞纳金至款项付清之日止；4.雪韵公司向鑫博盛公司支付拖欠的厂长费36645元（2017年3月至2018年10月）；以上共计人民币1557307.4元。5.雪韵公司承担本案的全部诉讼费；6.江瑞强对雪韵公司的上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2013年5月15日，鑫博盛公司与雪韵公司签订《租赁合同书》一份，约定鑫博盛公司将位于深圳市光明新区租赁给雪韵公司使用，租期5年，自2013年6月18日至2018年6月17日，厂房租金20212.5元／月，宿舍租金2145元／月，电梯费每月500元，合计22857.5元，前两年租金不变，自第三年开始，每两年递增一次，每次租金增加幅度为10%；被告应于每月5日前缴纳当月租金、水、电费，逾期一日按应缴金额千分之五收取滞纳金。合同还约定，雪韵公司需向鑫博盛公司缴纳用电保证金2万元和租赁保证金44715元。鑫博盛公司主张雪韵公司自2017年3月起开始拖欠租金、水电费及厂长费等费用，其于2017年4月8日、5月2日、5月15日向雪韵公司、江瑞强出具《关于限期交纳租金等各项费用的联络函》。2017年5月24日，江瑞强出具承诺书，载明欠鑫博盛公司房租水电及厂长费用119592元，5月31日还清。因雪韵公司未按约定付款，鑫博盛公司于6月13日、9月1日、9月12日又陆续向雪韵公司发送《关于限期交纳租金等各项费用的联络函》，并在报纸上刊登“通知”，通知雪韵公司交清拖欠的款项。2017年10月10日，因雪韵公司未支付任何款项，鑫博盛公司发布解除房屋租赁合同的《声明》，解除双方合同关系。10月12日，鑫博盛公司出具《关于清理物品缴清费用的联络函》，载明雪韵公司拖欠其房屋、水电等费用249005元，并通知雪韵公司10月13日前清理物品，否则视为放弃。另，案涉租赁房产未取得权属证明，亦未取得建设工程规划许可。再查，雪韵公司系一人有限责任公司，江瑞强为深圳市雪韵科技有限公司唯一股东。一审法院认为，案涉租赁物未取得建设工程规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，鑫博盛公司与雪韵公司签订的《租赁合同书》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。雪韵公司应将案涉租赁物返还鑫博盛公司。鑫博盛公司亦应将收取的租赁保证金退还雪韵公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，鑫博盛公司于2017年10月10日通知雪韵公司解除双方合同关系，故此前占有使用费用，雪韵公司应予支付，鑫博盛公司主张数额为175393元，该数额合理，一审法院予以支持。关于此后的占有使用费用，结合本案相关事实，雪韵公司已近半年时间无法联系且鑫博盛公司已登报告知拖欠款项事宜，并在告知解除合同后，鑫博盛公司应采取相应措施防止损失的扩大，故对于2017年10月11日起的占有使用费用，一审法院酌定由鑫博盛公司自行承担60%，雪韵公司承担40%，即每月费用按10025.6元（25062×0.4）标准计算，计至雪韵公司搬迁之日止。关于水电费用，鑫博盛公司主张雪韵公司拖欠水电费合计98420.39元，仅提供水电费清单予以证明，该清单系鑫博盛公司单方制作，证明力不足，且根据其提交的2-10月份水电费清单所记载的数据，此期间雪韵公司水费为0，用电量亦与企业正常经营用电需求不符，可以认定雪韵公司此期间已处于停止经营状态，综上，鑫博盛公司诉请雪韵公司水电费缺乏依据，一审法院不予支持。因合同无效，鑫博盛公司主张迟延支付相应款项的滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持。关于厂长费，根据本案相关证据，雪韵公司租赁期间需缴纳厂长费2000元，故鑫博盛公司主张2017年3月至10月厂长费用，一审法院予以支持，经核算为14000元。关于10月份以后的厂长费用，因鑫博盛公司要求雪韵公司返还租赁物，雪韵公司亦未再生产经营，故鑫博盛公司该主张缺乏依据，一审法院不予支持。关于鑫博盛公司主张的恢复原状的费用77000元，庭审时，鑫博盛公司陈述该费用为拆除彩钢板、墙面修补等费用，提供了修复预算单予以证明。一审法院认为，根据相关规定，未形成附合的装饰装修物，合同无效时，承租人应当恢复原状，鑫博盛公司主张费用77000元系单方预估的费用，缺乏充分证据证实，故一审法院结合各方过错，酌定由雪韵公司赔偿鑫博盛公司恢复原状费用10000元。关于江瑞强是否承担连带责任的问题。雪韵公司系一人有限责任公司，江瑞强作为该公司股东，未举证证实其个人财产独立于公司财产，应就雪韵公司的债务承担连带清偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、雪韵公司于判决生效之日起十日内返还鑫博盛公司涉案租赁房屋；二、雪韵公司于判决生效之日起十日内支付鑫博盛公司房屋占有使用费175393元（截至2017年10月10日），2017年10月11日起的占有使用费用以10025.6元/月为基数，自2017年3月计算至雪韵公司返还涉案房屋之日止；三、雪韵公司于判决生效之日起十日内支付鑫博盛公司房屋恢复原状费用10000元；四、雪韵公司于判决生效之日起十日内支付鑫博盛公司厂长费14000元；五、江瑞强就上述债务承担连带清偿责任；六、驳回鑫博盛公司其他诉讼请求。如雪韵公司和江瑞强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费18816元，由鑫博盛公司负担16407元，雪韵公司负担2409元，江瑞强连带负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，因雪韵公司与案外人发生纠纷，深圳市宝安区人民法院于2017年10月20日依据（2016）粤0306执1385、1386号民事裁定对雪韵公司在涉案租赁房屋内的机器设备进行了查封并张贴了封条。二审期间，鑫博盛公司确认上述查封已于2019年1月份解除，鑫博盛公司已于2019年1月10日收回涉案房屋，并在收回房屋后支出房屋修复工程费用88392元。本院认为，涉案房屋未依法取得建设工程规划许可证，故涉案《租赁合同书》为无效合同。关于雪韵公司应承担的房屋使用费数额问题。鑫博盛公司已于2019年1月10日收回涉案房屋，故房屋使用费应自2017年3月起计至2019年1月10日止。由于雪韵公司与案外人之间的纠纷导致雪韵公司的机器设备被查封并持续占用涉案房屋，该情形不能归责于鑫博盛公司，一审法院认定鑫博盛公司未能及时履行止损义务并收回房屋欠妥，故上述期间的使用费应全部由雪韵公司负担。房屋使用费应依法参照合同约定的租金标准，鑫博盛上诉请求自2017年10月11日起按每月25062元的标准支付使用费，并未超出合同约定范围，本院予以照准。故雪韵公司应承担2017年3月起至2019年1月10日止的使用费总额为551323元。关于鑫博盛公司主张的水电费问题，涉案合同约定雪韵公司除每月应按分表用电量支付水电费外，还应分摊基本电费，雪韵公司亦承认曾经按照每月基本电费4800元的标准向鑫博盛履行，江瑞强于2017年5月24日出具的《承诺书》亦确认拖欠水电费的事实，结合2017年3月后雪韵公司对房屋的实际使用情况，本院酌定雪韵公司应支付2017年3月后的水电费49210元。一审对此处理欠妥，本院予以纠正。关于鑫博盛公司主张的厂长费问题，双方合同虽然并未明确对此费用作出约定，但江瑞强于2017年5月24日出具的《承诺书》确认拖欠厂长费的事实，可以印证双方已将该费用列入合同履行对价范围内。结合2017年3月后雪韵公司对房屋的实际使用情况，本院酌定雪韵公司应支付2017年3月后的厂长费18322元。关于鑫博盛公司主张的房屋修复费用问题，鑫博盛公司已提供证据证明实际支出修复工程费用88392元，结合双方的过错，对该损失本院酌情判令雪韵公司承担44196元。关于雪韵公司主张其一审未能行使举证和答辩权利的问题，经查，一审法院已通过司法专递向雪韵公司工商注册地，也即涉案房屋所在地地址邮寄送达应诉材料，司法专递留有涉案合同所载雪韵公司负责人江瑞强的手机号，但收件人经投递员电话联系后以已经搬离为由拒收司法专递，该情形属雪韵公司怠于应诉，应自行承担不利后果。对雪韵公司该项上诉理由，本院不予采纳。关于雪韵公司、江瑞强上诉主张的用电保证金及租赁保证金返还问题，由于其在一审未提出相应反诉，二审不作处理，当事人可另循法律途径解决。综上所述，鑫博盛公司与雪韵公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初13506号民事判决第五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初13506号民事判决第一、六项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初13506号民事判决第二项为：“深圳市雪韵科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市鑫博盛投资发展有限公司支付房屋占有使用费人民币551323元”；四、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初13506号民事判决第三项为：“深圳市雪韵科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市鑫博盛投资发展有限公司支付房屋修复费用人民币44196元”；五、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初13506号民事判决第四项为：“深圳市雪韵科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市鑫博盛投资发展有限公司支付厂长费人民币18322元”；六、深圳市雪韵科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市鑫博盛投资发展有限公司支付水电费人民币49210元;七、驳回深圳市鑫博盛投资发展有限公司在一审的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费18816元、公告费780元，由鑫博盛公司负担11596元，雪韵公司负担8000元；二审案件受理费人民币11262.62元，由鑫博盛公司负担1262.62元，雪韵公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇二〇年十月二十三日书记员 张济川(兼)