广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34925号原告：广州家华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：邓晓英，总经理。委托诉讼代理人：邓树东，系公司员工。委托诉讼代理人：魏世军，系公司员工。被告：雷达，男，1982年12月14日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：利莉，女，1958年1月18日出生，系被告母亲。原告广州家华物业管理有限公司与被告雷达物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人邓晓英及委托代理人邓树东、魏世军，被告的委托代理人利莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市白云区广州大道北云新街****号云新小区***号车位自2018年5月15日起至2020年7月31日期间的物业管理费3180元（120元×26.5月）；2.被告向原告支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，以每月物业管理费为本金，按每日3‰计算自2018年5月15日起计至清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告具有物业管理资质，于2017年参与投标并且中标，并于2018年5月13日与广州市白云区云东小区业主委员会（以下简称业委会）签订《云东小区物业管理合同》，该合同第六条明确约定住宅管理费每月0.8元/平方米，商铺每月1.85元至2.15元/平方米，自有产权车位管理费每位120元/月、垃圾费5元/月，上述费用延交，应支付每日千分之三滞纳金。原告于2018年5月15日开始对涉案商铺、停车场、住宅进行物业管理至今，被告从未缴纳过费用，故提起本案诉讼。被告辩称：被告为涉案车位的业主，但被告已将拥有的车位出租给广州维维中介物业管理有限公司成立的云东小区停车场经营管理，所以涉案车位的经营管理者是云东小区停车场，小区物业管理公司一直只是向车位业主收取车位的物业管理费而不含车位的经营管理费，涉案车位一直是按照普通物业管理每月1.26元/平方米支付物业管理费。《云东小区物业管理合同》中约定的自有产权车位收费标准是无效的，该约定是原告与业委会恶意串通达成的，且有违权利义务对等的公平原则。停车场的专有设施、设备均由云东停车场投资设立和维修保养，用水、用电及车辆的保管责任、出入管理等均由该停车场自行负责，原告为涉案车位提供的服务与原告为住宅、商铺业主提供的服务一样，但收费远高于住宅、商铺的收费标准，被告愿意按照每月1.26元/平方米的标准支付物业管理费。另外，被告主动几次要求向原告支付该费用，原告均予以拒绝，导致双方不能达成一致，不缴费是因原告未能达到其不合理收费目的而拒绝支付，并非被告违约，故滞纳金不应由被告承担。请求驳回原告的无理诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据云东小区物业管理合同、证明、商铺资料、缴费通知单、收据、消防系统维护保养合同、营业执照、广州市经营性停车场备案证明、合同公示照片、《异议书》及寄送快递底单、《云东小区物业管理合同》（广州维维中介物业管理有限公司）、《云东小区物业管理合同》（广州市华诺物业管理有限公司）、民事调解书、保险单、发票、工资单、谈话录音，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为广州市白云区同和路云新街***号***车位的产权人。涉案车位所在广州市白云区云东小区。2018年5月13日，云东小区业委会（甲方）与原告（乙方）签订《云东小区物业管理合同》，约定：甲方经业主大会投票通过将位于广州市白云区云新街云东小区委托于乙方实行物业管理；物业类型为住宅、商铺及停车场；物业服务范围为2栋9层住宅楼、1栋7层住宅楼、1楼悬空停车场1座、中心花园以及住宅楼裙楼商业铺面；物业用地面积18767平方米，建筑面积52403平方米，总计690户；物业管理需配备18人，物业管理费的收费标准为住宅管理费0.8元/平方米，商铺管理费1.85元-2.15元/平方米（以上两项均按建筑面积收费）；代为收取每月每户垃圾中转费5元；业主自有产权车位管理费每位120元/月，公共区域临时停车位的50%属于小区全体业主所有，用于小区公共维护使用，该款项每月的中旬汇入业委会指定的账户，连续两个月乙方未按时支付该款项将丧失续约权，公共区域临时停车费上涨收费标准由业委会根据相关流程后重新制定，乙方按照新标准执行，下调临时停车费需经乙方同意，小区智能停车系统由乙方在执行合同3个月内负责引入并安装好，产权归小区所有；上述费用有恶意延误不交者，乙方有权收取每日千分之三的滞纳金；本合同期为4年，即2018年5月15日起至2022年5月14日止；等等。自原告进驻云东小区后，被告至今未支付过任何费用。审理中，原、被告均确认涉案小区共有72个业主自有产权车位，被告购买了25个，案外人黄海鸥购买了47个。被告确认其与黄海鸥将该72个车位委托案外人广州维维中介物业管理有限公司进行经营，每个车位的收费标准为600元/月；停车场的保安、保洁及水电费均由两被告自行承担，并不需要原告提供的物业服务。原告对被告自行管理停车场的事实无异议，但主张车辆经过小区大门及小区内部道路，均是需要由原告进行维护保养，且原告出示涉案小区的消防维护合同，主张该消防维护也包括对停车场的消防系统维护，另原告确认物业管理费实际是2个月收取一次，例如1、2月的物业管理费在3月份收取。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现原告出示的《云东小区物业管理合同》尚未被依法认定为无效或被撤销，仍具有法律效力。因此，被告关于物业管理合同无效的抗辩意见于法不合，本院不予采纳。根据《解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告就此提出的诉讼请求本院予以支持，但对车位的物业管理费及滞纳金标准予以调整。关于物业管理费的标准，原告主张每月120元的物业管理费标准，但涉案车位已由维维停车场管理，并非由原告直接管理，故该标准相对过高，本院不予支持；被告主张每月每平方米1.26元的标准，因为涉案车位用于经营停车场，其产生的管理难度明显大于一般居民小区内的普通商铺，故该标准明显过低，本院不予支持；最后，本院根据市场价格、结合生活经验酌情确定涉案车位的物业管理费标准为每月40元。原告主张2018年5月15日至2020年7月31日期间的按照26.5个月计算，未超过法律保护的最高标准，本院予以照准。关于滞纳金的标准，每日3‰的标准明显过高，本院予以调整至按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为准；原告确认每2个月的物业管理费在第3个月才收取，故本院酌定第一笔滞纳金应以60元为基数，其余每笔滞纳金均以80元为基数，自2018年7月开始的单数月16日起计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告雷达于本判决生效之日起五日向原告广州家华物业管理有限公司支付2018年5月15日至2020年7月31日期间的车位管理费1060元；二、被告雷达于本判决生效之日起五日内向原告广州家华物业管理有限公司逾期支付2018年5月15日至2020年7月31日期间的车位管理费滞纳金（按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，第一笔滞纳金以60元为基数，其余每笔滞纳金均以80元为基数，自2018年7月开始的单数月16日起计算至付清之日止）；三、驳回原告广州家华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州家华物业管理有限公司负担17元，由被告雷达负担8元。被告负担的受理费应于本判决生效之日起5日内向原告直接支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十月三十日书记员  苏秋雅