贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初868号原告：贵阳银通房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区南垭路**。法定代表人：石世森，总经理。委托诉讼代理人：王俊，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚洋，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：冯守竺，女，1982年3月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告贵阳银通房地产开发有限公司（以下简称银通公司）与被告冯守竺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银通公司的委托诉讼代理人王俊，被告冯守竺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银通公司提出诉讼请求：1.立即解除原被告签订的《房屋租赁合同》和《租赁协议书》；2.被告立即将承租房屋交还原告；3.被告立即向原告支付租金（截止2020年7月31日租金为529216元，自2020年8月1日起至被告交还房屋之日止的租金，按照合同约定租金标准支付）；4.被告立即向原告支付滞纳金（截止2020年7月31日滞纳金为214110.54元，自2020年8月1日起以486368元为基数，按照每日1%标准计算至租金支付完毕之日止）；5.被告立即向原告支付违约金1250元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告位于云岩区的相关房屋，用于开办幼儿园，租赁期为6年，自2016年9月1日起算。2017年7月18日，被告为了幼儿园经营的便利性需要，与原告签订了《租赁协议书》，承租原告位于蛮坡地块的1号门面房，租赁期为5年，自2017年8月15日起算。上述两份租赁合同对于租金标准、支付时间、违约责任等进行了明确约定。在租赁合同签订后，原告即将房屋交付被告使用，但被告却未按照合同约定向原告交纳租金，长期拖欠原告租金，原告多次催收未果。原告为维护合法权益，诉至法院。被告冯守竺辩称：在签订合同的时候，原告并未告知被告高压线的事实，因为当时被告很明确的告诉原告是承租来办幼儿园的，原告未告知的行为导致被告办幼儿园损失惨重，至今办不了手续。经审理查明，2016年8月15日原告银通公司（甲方、出租人）与被告冯守竺（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市云岩区的贵阳银通蛮坡综合楼Ａ栋出租给被告。租赁范围为Ａ栋一层9、10、11号门面建筑面积为177平方米，房屋二层整体，建筑面积为672平方米，总计建筑面积849平方米；租赁标的物主要用途为教育；租赁期共6年，2016年9月1日起计算；房屋第一年租金单价为25元／平方米／月，第一年年租金为254700元，租金年增幅为每平米单价在上一年基础上增加1元；第一年前半年按季度付，以后按半年付；乙方应在合同签订后缴纳租金时，同时向甲方支付50000元保证金。合同8.2条约定乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同、收回房屋（其租金按实际占用天数计算），并有权要求乙方支付违约金及承担因此给甲方带来的经济损失，如房屋乙方已装修，所有装修内容收回后均归甲方所有。8.2.1条乙方延迟交纳房租及其他费用的时间达60日。9.1.1条甲方保证租赁物产权清楚，并符合出租房屋使用要求。9.2.5乙方按合同约定及时支付房屋租金，如有延期每延期一天按未付金额的1‰支付滞纳金。10.1条租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除合同，导致本合同提前终止的，另一方有权要求违约方承担违约赔偿责任。2017年7月18日原告银通公司（甲方、出租人）再与被告冯守竺（乙方、承租人）签订《租赁协议书》，约定原告将位于贵阳市对面宅吉村蛮坡地块场地内门面房号为1号（面积50平方米）出租被告使用；租赁期为5年，第二年起每年递增5%。租赁期满，甲方收回。有下列情形之一的，甲方可以终止协议，收回房屋：……3.乙方拖欠租金累积达1个月的；……该房按间租赁，月租金为1250元。租金按季交付，首次缴纳时间为2017年7月16日，共计租金3750元。以后每季底前5日交纳，该房押金为1250元，首次交纳房租时一并付清，合同期满结清相关费用后退还。租赁期间双方均不得无故解除协议。但乙方因特殊情况退房时，必须提前十五天通知甲方，并支付一个月租金作为赔偿，如甲方确需收回房屋自用或该房被拆迁，也须提前十五天通知乙方，支付一个月租金作为乙方搬迁的补偿，并退还乙方未满租期的租金。乙方故意逾期未交租金的，除应及时如数补交外，还应支付一个月租金作为赔偿。上述合同签订后，原告将案涉房屋交由被告使用，被告将房屋用于经营“培钥幼儿园”。被告依照《房屋租赁合同》向原告支付房屋保证金50000元，依照《租赁协议书》向原告支付押金1250元。自被告承租案涉房屋后，自2018年7月1日起未再足额支付A栋一层9、10、11号门面及房屋二层整体租金，截止2018年12月31日欠付44888元。自2019年1月1日起未再支付租金。另外，自2017年11月15日起未支付A栋1层1号门面的租金。庭审中，原被告双方同意解除案涉两份房屋租赁合同。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《租赁协议书》、农房建设施工使用许可证、聊天记录、欠租核算明细表、营业执照、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告银通公司与被告冯守竺签订的《房屋租赁合同》、《租赁协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，原告银通公司与被告冯守竺应当按照合同约定全面履行合同义务。关于原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》和《租赁协议书》，要求被告立即将承租房屋交还原告，庭审中原、被告双方已同意解除《房屋租赁合同》和《租赁协议书》，本院予以确认。庭审中被告辩称已于2020年3、4月搬离案涉房屋，但未提交证据佐证，且原告未予认可，故被告仍负有将案涉房屋腾空交还原告的义务。此外被告辩称，原告向其隐瞒房屋附近的高压线的问题，无法达到办园条件，不能取得相关证照，影响幼儿园的正常办学的意见。根据原、被告庭审中陈述，被告承租房屋时，已明知房屋附近存在高压线。被告明知该情况依旧承租案涉房屋，被告主张因此造成的损失及违约责任应由原告承担。此外，被告将案涉房屋用于设立幼儿园，其应依据相关行政规定办理证照，而案涉两份租赁合同中均未约定原告协助被告办理证照的合同义务，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告诉请被告支付租金的诉请（截止2020年7月31日租金为529216元，自2020年8月1日起至被告交还房屋之日止的租金，按照合同约定租金标准支付）。经庭审确认，上述租金529216元中，有486368元为A栋一层9、10、11号门面及二层整体房屋的租金，另42848元为A栋1层1号门面的租金）。该项诉请并无不当，本院予以支持。为减少当事人讼累，对于被告支付的押金51250元（案涉A栋一层9、10、11号门面及二层整体房屋的租赁合同的押金50000元及A栋1层1号门面的租赁合同的押金1250元）一并在本案中进行处理，即被告应向原告支付截至2020年7月31日的房屋租金477966元。关于原告诉请被告支付滞纳金的诉请（截止2020年7月31日滞纳金为214110.54元，自2020年8月1日起以486368元为基数，按照每日1‰标准计算至租金支付完毕之日止）。应首先明确，合同解除前为租金，合同解除后为房屋占有使用费。本案中，滞纳金实质为被告逾期支付房屋租金的违约金。原告以486368元为基数计算违约金，根据查明的事实，是针对A栋一层9、10、11号门面及二层整体房屋的租金。庭审中被告提出原告存在承租房屋被隔壁租户洗车和喷漆影响，导致被告不能依据合同约定正常使用涉案房屋，并要求原告应承担违约责任并支付违约金的意见，实质上是对原告主张违约责任的概括性抗辩意见。同时违约金的作用弥补损失为主。原告在未举证证实其损失的情况下，其以每日1‰主张违约金滞纳金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院支持以实际欠付租金的20%计算违约金，为477966元×20%＝95593.2元。关于原告诉请被告向原告支付违约金1250元，根据原被告双方签订的《租赁协议书》中对A栋1层1号门面租金“乙方故意逾期未交租金的，除应及时如数补交外，还应支付一个月租金作为赔偿”的违约责任的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告贵阳银通房地产开发有限公司与被告冯守竺于2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》及2017年7月18日的《租赁协议书》；二、被告冯守竺自本判决生效之日起二十日内将位于贵州省贵阳市云岩区房屋腾退给原告贵阳银通房地产开发有限公司；三、被告冯守竺自本判决生效之日起十日内向原告贵阳银通房地产开发有限公司支付房屋租金477966元，并从2020年8月1日起，按照合同约定的标准计算至被告实际归还房屋之日止（其中贵阳市云岩区贵阳银通蛮坡综合楼Ａ栋一层9、10、11号门面、二层整体的自2020年8月1日至2020年12月31日每月租金为23772元，自2021年1月1日起租金年增幅为每平米单价在上一年基础上增加1元进行计算,贵阳市对面宅吉村蛮坡地块场地内门面房1号房屋按每月1250元计算）；四、被告冯守竺自本判决生效之日起十日内向原告贵阳银通房地产开发有限公司支付违约金96843.2元；五、驳回原告贵阳银通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11246元，减半收取计5623元，由原告贵阳银通房地产开发有限公司负担849元，被告冯守竺负担4774元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇二〇年十月二十三日法官助理吴曦书记员吴阳