黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5587号上诉人(一审被告)：哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**松北镇集乐村康居住宅小区****住宅楼******。法定代表人：王滨俭，该公司经理。上诉人(一审被告)：王滨俭，男，1985年4月30日出生，汉族，哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司经理，住黑龙江省哈尔滨市松**。二上诉人委托诉讼代理人：祁维雪，黑龙江承成律师事务所执业律师。被上诉人（一审原告）：赵志有，男，1968年2月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省青岗县。委托诉讼代理人：霍金霞，黑龙江格言律师事务所执业律师。上诉人王滨俭、哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司（以下简称好居佳公司）因与被上诉人赵志有不当得利纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二上诉人委托诉讼代理人祁维雪，被上诉人赵志有的委托诉讼代理人霍金霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王滨俭、好居佳公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回赵志有的诉讼请求。事实和理由：好居佳公司已促成赵志有与金马公司的房屋买卖合同,居间义务已经完成，有权收取居间服务费。根据合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，赵志有在一审起诉状中已自认支付的费用为居间服务费,并且自认好居佳公司已促成赵志有与金马公司的房屋买卖合同,因此，居间人已完成居间义务，有权向赵志有收取居间服务费，请求依法改判驳回赵志有的诉讼请求。赵志有辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持，判决驳回好居佳公司的上诉请求。关于诉讼时效期间的问题。1、赵志有的主张并没有超过法律规定的诉讼时效。是好居佳公司妄图通过诉讼时效的规定逃避其应承担的法律责任。而且本案涉及22人，一直都在联系如何找好居佳公司、王滨俭要钱。2、赵志有与金马公司解除合同，并不必然知道自己的权利受到侵害。因赵志有与金马公司和好居佳公司、王滨俭之间是不同的法律关系。即使与金马公司解除合同，也并不意味着知道自己的权利受到侵害。因为好居佳公司的态度一直是积极的，是同意还款的。3、好居佳公司出具的收据并没有标注代办费收据上并没有标注代办事项的履行时间，赵志有随时可以主张权利。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。赵志有提起诉讼之前一直要求好居佳公司还款，王滨俭并没有拒绝履行还款。可以要求王滨俭出庭来对质，看是谁在虚假陈述。所以赵志有的主张并没有超过诉讼时效。4、根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。而赵志有2016年11月24日通过工商查询信息才知道好居佳公司的具体企业信息。好居佳公司称收据上载明，但需要提请法庭注意的是收据上的是财务章，并不是好居佳公司的公章。赵志有是通过企业信息查询才知道好居佳公司的准确信息。赵志有的主张没有超过诉讼时效。二、关于好居佳公司提出其有权收取居间费不应返还问题。双方之间并没有形成居间服务合同关系。好居佳公司给赵志有出具的收据上并没有明确是居间服务费。对于是否是居间合同问题，一审法院的论述明确，赵志有同意一审法院的意见，而且同类案件已经有认定。综上所述，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求依法判决驳回上诉人上诉请求，以维护答辩人的合法权益。赵志有向一审法院起诉请求：1.好居佳公司偿还认购费8,000元、代办费500元，共计8500元；2.王滨俭对上述款项承担连带给付责任。一审法院认定事实：好居佳公司成立于2010年1月7日，经营范围为：房地产中介服务、房地产信息咨询、房地产营销策划；室内装饰；家政服务。法定代表人系王滨俭。2014年9月9日，好居佳公司与案外人黑龙江宇辉房地产开发有限责任公司（以下简称宇辉公司）及金马公司三方签订了《CBD瑞城分销代理合同》，该合同中宇辉公司为委托方，好居佳公司为受托方，金马公司为第三人。该代理合同中关于代理佣金和结算方式条款约定：好居佳公司销售成功后，宇辉公司向好居佳公司支付代理佣金，佣金额度为实际销售额的1.5%。对销售的房产金马公司于2013年1月14日取得《哈尔滨市商品房预售许可证》。2014年9月，好居佳公司以对外发布广告的形式售卖金马公司开发的位于利民开发区的CBD瑞城小区的房屋，赵志有确定购买其中一套房屋，并在好居佳公司工作人员参与下与金马公司签订了商品房买卖合同，并向金马公司交付了首付款。该合同办理了联机备案手续。2014年9月16日及同年12月30日，好居佳公司收取了其要求赵志有支付的认购费8,000元、代办费500元，并为赵志有出具了收据。因房屋建设没有进展，赵志有与金马公司于2015年12月8日签订了解约协议，解除了双方签订的商品房买卖合同，由金马公司退回该公司收取的首付款，注销了商品房买卖合同的联机备案手续。好居佳公司收取认购费和代办费事宜未在与金马公司解约时处理。王滨俭、好居佳公司自认赵志有未向其主张过权利。赵志有自认于2016年11月24日查询过好居佳公司的企业登记信息，为主张权利作过准备。2016年12月19日，赵志有以好居佳公司和王滨俭为被告向一审法院提起诉讼，后于2018年3月12日申请撤回起诉，一审法院当日予以准许，该次诉讼程序终结。一审法院认为，本案争议焦点为：赵志有与好居佳公司之间的法律关系以及王滨俭、好居佳公司的责任承担问题、诉讼时效问题。关于赵志有与好居佳公司之间的法律关系以及王滨俭、好居家公司的责任承担问题。王滨俭、好居佳公司主张，好居佳公司与赵志有的法律关系为居间合同关系、其合同地位是房屋买卖合同居间方、收取的费用为居间费。法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依照好居佳公司与宇辉公司及金马公司三方签订的《CBD瑞城分销代理合同》，好居佳公司的合同地位是受托方，系受托对外销售金马公司开发的房屋，而非居间方。赵志有购买金马公司开发的CBD瑞城小区的房产，是在好居佳公司根据前述《CBD瑞城分销代理合同》约定接受委托代理销售上述房屋的前提下，和金马公司订立《房屋买卖合同》，赵志有与好居佳公司未订立合同，好居佳公司并非法律意义上的居间方。从赵志有提交的收据交款事项上看，载明的事项是房屋认购费和代办费，并非居间费，好居佳公司主张的居间费无事实依据。房屋认购费收款人应是房屋出售方，好居佳公司自认为是居间费没有依据。故赵志有与好居佳公司之间并未构成居间合同关系，本案不属于居间合同纠纷，本院对王滨俭、好居佳公司的抗辩主张不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，好居佳公司系代理销售商品房屋，《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。根据此项规定，好居佳公司与赵志有未订立合同，也没有为赵志有提供服务，其不得在收取佣金之外向赵志有收取任何费用。故好居佳公司向赵志有收取认购费没有法律根据，构成不当得利，造成赵志有经济损失，赵志有有权依法请求返还；金马公司与赵志有已协议解除商品房买卖合同，好居佳公司收取的代办费已不存在代办事项，好居佳公司收取代办费没有法律根据，构成不当得利，造成经济损失，赵志有有权依法请求返还。综上，好居佳公司收取赵志有的认购费、代办费应当返还。好居佳公司系自然人独资企业，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。王滨俭对此并未举示证据，故王滨俭应对好居佳公司的前述债务承担连带责任。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。王滨俭、好居佳公司主张诉讼时效应当从赵志有与出卖人金马公司解除商品房买卖合同的2015年12月开始计算、原告在诉讼时效期间内从未向王滨俭、好居佳公司主张过权利，因此已经超过诉讼时效。对此法院认为，第一，根据法院认定的事实，好居佳公司收取认购费、代办费后并未向金马公司或者宇辉公司交付。赵志有与金马公司解除商品房买卖合同时，双方对于好居佳公司收取的认购费、代办费并未进行处理，因此王滨俭、好居佳公司主张从解除商品房买卖合同时，赵志有即知道或者应当知道权利被侵害，没有事实依据。第二，赵志有于2016年12月19日向一审法院递交了起诉状，以好居佳公司和王滨俭为被告提起诉讼，诉讼时效中断。此后赵志有撤回起诉，故诉讼时效期间从该次诉讼程序终结之日即2018年3月12日起重新计算。赵志有于2019年10月10日再次向一审法院递交起诉状提起诉讼未超过诉讼时效。综上，法院对于二被告的时效抗辩不予采纳。综上所述，法院对赵志有要求好居佳公司返还认购费8,000元和代办费500元、王滨俭承担连带责任的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还赵志有认购费8000元、代办费500元；二、王滨俭对上述第一项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（赵志有已预付），由哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司负担，此款于判决生效之日起七日内给付赵志有，王滨俭对上述款项承担连带给付责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。好居佳公司提交了王淑珍、徐海侠一案的庭审笔录复印件，拟证明好居佳公司与赵志有之间系居间合同纠纷，且好居佳公司已经履行了居间服务义务，好居佳公司有权收取居间服务费。赵志有质证认为，该份证据不是新证据，与本案不具有关联性，赵志有从来没有认为是居间费，双方之间没有形成居间合同关系。好居佳公司主张是居间合同关系应该提供充分的证据，该笔录不是对居间合同关系的自认，好居佳公司举证的是王淑珍、徐海侠的笔录，不能代表其他案件。本院认证认为，当事人之间法律关系的具体内容是判断该法律关系性质的基础和依据，当事人所作陈述因对法律关系的理解不同，而只能作为参考，故该份证据不能证明待证事实。且该笔录并非本案当事人所作陈述与本案关联性不足，本院对其不予采纳。本院认为，关于双方是否为居间合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，从好居佳公司与案外人宇辉公司、金马公司签订的《CBD瑞城分销代理合同》内容上看，好居佳公司是作为受托方销售案涉房屋，并由宇辉公司向其支付代理佣金，其为本案房屋买受人的出具的“认购费”收据与上述合同内容相互印证。好居佳公司与赵志有未签订书面合同，双方从事的民事行为也无法推定双方具有订立居间合同的意愿或者存在事实上履行居间服务事项的行为。好居佳公司作为专业的房地产中介机构，其对于“认购费”与“居间服务费”的区别应属明知，好居佳公司主张双方为居间合同关系的依据不足，本院不予支持。因金马公司与赵志有之间的房屋买卖合同已经解除，一审法院认定好居佳公司收取认购费及代办费已无法律依据，应予返还正确，本院予以确认。综上，好居佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王滨俭、哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  李胜凯审判员  李庆军审判员  贾晋璇审判员  石 磊审判员  张天翼审判员  王 琦二〇二〇年十月二十七日书记员  于凯华