广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7617号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区容桂得胜电器厂，住所地广东省佛山市顺德区。投资人：霍燕宏。委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区容桂社业资产管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：杜子昂。委托诉讼代理人：曾绍荣，广东顺朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区容桂得胜电器厂（以下简称得胜厂）因与被上诉人佛山市顺德区容桂社业资产管理有限公司（以下简称社业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初25078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。得胜厂上诉请求：一、撤销一审判决，改判支付得胜厂一审全部诉讼请求（上诉标的金额为6855940.32元）；二、本案一、二审诉讼费用由社业公司承担。事实和理由：社业公司是专业管理集体资产的机构，其明知合同法规定租期不得超过20年，超过20年部分无效。案涉合同的文本由社业公司拟定，得胜厂被动接受合同全部条款，故合同无效的过错应全部由社业公司承担。既然合同超出20年部分无效，则应判决社业公司自收到上述无效期间的租金之日起全额返还给得胜厂，并赔偿不少于每年12%的利息，鉴于社业公司收到某土发中心巨额收储款的同时，还收着得胜厂的租金，故占用资金的利息应按每年24%计算。某土发中心不是政府或上级有关部门，其行为不是拆迁，而是房地产收储的民事行为，其收储行为不应认定为合同约定的“政府及上级部门拆迁”，况且该约定仅针对得胜厂出资新增部分的建筑物。该行为不能认定为社业公司提前解除的合法事由，应认定社业公司提前解除合同构成违约，给得胜厂造成了巨大的经济损失。《顺德区村级工业园厂房搬迁补偿工作指引》是专门针对村级工业园升级改造而制定，对于因长期租赁合同提前解除做出的各项赔偿作出了详尽合理的规定，社业公司理应按照该指引的相关规定作出合理赔偿。自2005年7月18日起的租金均由佛山市顺德区容桂街某社区资产管理办公室（以下简称某资产办）收取，某资产办是佛山市顺德区容桂街某社区居民委员会（以下简称某居委会）的下设机构，故某居委会是租赁合同的实际履行人。某居委会于2019年8月16日向得胜厂的《复函》中称将按租赁合同的有关规定对得胜厂进行补偿，即确认某居委会是案涉租赁合同的实际履行人，也视为其自愿加入案涉合同的义务。《房地产收购储备协议书》明确了与佛山市顺德区容桂街某社区股份合作社（以下简称某股份社）签订收储协议，将案涉土地和厂房交某土发中心收储，某股份社收取了征地补偿款。故某股份社也应作为本案被告并承担连带赔偿责任。为查明案件事实，也应依法追加某土发中心作为本案第三人。社业公司辩称,租赁合同是双方真实的意思表示，社业公司没有过错，得胜厂认为租期超过20年部分无效的过错责任全部应由社业公司承担无事实和法律依据。根据合同第7条约定，得胜厂无权获得任何补偿，本案的拆迁属于合同的约定范围，不存在社业公司单方解除合同、违约或赔偿的责任。得胜厂没有证据证实其实际存在损失，其计算的基数或标准缺乏证据证实，不应得到支持。案涉地块的征收发生在2012年，与2018年才发布的《顺德区村级工业园厂房搬迁补偿工作指引》没有关联。某居委会作为社业公司股东对得胜厂支付的租金情况作出确认，不能因此认定某居委会成为出租方。某居委会没有对债权债务的具体金额作出明确答复，不构成自愿加入债务。某股份社签订《房地产收购储备协议书》符合其职能，得胜厂要求追加某股份社缺乏依据。案件的处理结果与某土发中心没有法律上的利害关系，不应将某土发中心追加为第三人。得胜厂向一审法院起诉请求判令：1.社业公司立即向得胜厂支付违约赔偿款8129072元，并自起诉之日起至清还之日止按银行同期同类贷款利率支付利息；2.本案诉讼费用由社业公司承担。一审法院认定的事实：社业公司于2001年11月28日由顺德市容桂镇某居委会、顺德市容桂镇某经济联合社投资设立，其经营范围为对某村集体资产进行管理及营运。2004年11月6日，社业公司作为甲方与佛山市顺德区容桂某塑料电器厂作为乙方签订《租赁合同》。该合同约定，乙方向甲方租用位于容桂某号C的厂房及用地（以下简称案涉租赁物）作工业用途，租赁期限30年，从2005年1月1日起至2034年12月31日止。双方约定30年租金合计2539210元，分六期付清，分别为签订合同之日支付200000元，2004年11月11日前支付700000元，2004年12月15日前支付370000元，2005年3月5日前支付250000元，2005年6月5日前支付510000元，2005年9月5日前支付509210元。合同第7条其中约定，“5年后政府及上级有关部门拆迁一律不作任何补偿”。合同第10条约定，“合同期满后，地上的建筑物一律归甲方所有，乙方不能拆除。”后佛山市顺德区容桂某塑料电器厂变更企业名称为得胜厂。得胜厂已向社业公司支付租金2539210元。社业公司现工商登记信息中的经营状态为“吊销，未注销”。2012年6月20日，佛山市顺德区某土地发展中心（以下简称某土发中心）作为甲方，某股份社作为乙方，双方签订《房地产收购储备协议书》，约定由甲方收购储备乙方的99宗房地产，其中包括案涉租赁物。2019年8月10日，某土发中心向得胜厂发出《限期清退通知》，内容为租赁物已由该中心征收，通知得胜厂于2019年11月15日前搬离。2019年8月16日，某居委会向得胜厂发送复函，称“我社区将按签订《租赁合同》的有关规定对贵厂进行补偿，具体事宜，待双方协商后进行补偿”。2019年10月25日，得胜厂诉至一审法院。得胜厂于2019年12月15日前搬离案涉租赁物。2019年12月18日，案涉租赁物拆迁完毕。另查明，某土发中心的宗旨和业务范围为负责土地征用、营运和对原有物业的管理；配合规划建设部门做好拆迁安置及相关工作等主要职能。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。社业公司抗辩案涉租赁物于2012年被收储，至今已有7年，得胜厂的主张已超过诉讼时效，但社业公司未能举证证明得胜厂于2012年已对《房地产收购储备协议书》签订一事知情。某土发中心直至2019年8月10日才向得胜厂发出《限期清退通知》，故本案诉讼时效期间应自该日起算。得胜厂于2019年10月25日提起本案诉讼，并没有超过诉讼时效。对于社业公司该项抗辩，一审法院不予采纳。企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。社业公司虽然已经吊销，但尚未注销，应视为存续。而且社业公司的法定代表人杜子昂收取本案应诉材料，社业公司也委托律师参加诉讼，故社业公司是本案的适格诉讼主体。对于得胜厂主张因社业公司已吊销，应将社业公司的股东追加为社业公司，一审法院不予采纳。得胜厂又主张某居委会是《租赁合同》的实际履行人，且自愿加入履行合同义务。但《租赁合同》已经载明出租人为社业公司，某居委会作为社业公司股东对得胜厂支付租金情况作出确认，并不能认定为某居委会已经取代社业公司成为该合同的出租人。另一方面，某居委会所出具复函中未对《租赁合同》所涉债权债务的具体金额作出明确答复，并不构成自愿加入债务。因此，某居委会并非合同相对人，对于得胜厂主张某居委会应为本案被告，一审法院不予采纳。某土发中心与某股份社签订《房地产收购储备协议书》，符合双方业务职能。《租赁合同》也已对政府及上级有关部门进行拆迁所涉事项作出约定。对于得胜厂主张某股份社因其签署《房地产收购储备协议书》的行为，应成为本案被告并承担连带赔偿责任，一审法院不予采纳。对于得胜厂主张某土发中心应成为本案第三人，因本案仅涉及得胜厂与社业公司就《租赁合同》应如何承担权利义务，故案件处理结果与某土发中心不存在法律上的利害关系，故一审法院不予采纳。得胜厂主张现企业名称系由“佛山市顺德区容桂某塑料电器厂”变更而来，故自身为《租赁合同》的承租人。尽管得胜厂未能在一审法院指定期限内提交企业名称变更的工商登记查询信息，但考虑得胜厂前经营地址在案涉租赁物处，也曾以现企业名称支付租金等情形，得胜厂该项主张具有高度可能性，故一审法院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《租赁合同》约定租赁期限为三十年，自2005年1月1日起至2034年12月31日止，已经违反上述法律规定。因此，关于2025年1月1日至2034年12月31日租赁期间的约定应属无效。社业公司已经收取得胜厂支付的30年租金合计2539210元。上述2025年1月1日至2034年12月31日租赁期间的合同部分无效后，社业公司应将取得的相应租金返还得胜厂。案涉租赁物于2012年6月20日由某土发中心收购储备，某土发中心通知得胜厂需征收使用案涉租赁物，并要求得胜厂于2019年11月15日前搬离。根据得胜厂、社业公司陈述内容，可以认定得胜厂于2019年12月15日前搬离，案涉租赁物于2019年12月18日拆迁完毕。因此，《租赁合同》自2019年12月16日起无法继续履行。社业公司应将2019年12月16日至2024年12月31日期间的相应租金返还社业公司。即社业公司应向得胜厂返还2019年12月16日至2034年12月31日期间的相应租金，经计算为1273131.68元。对于得胜厂主张因未使用案涉租赁物而计算其土地租赁权（含厂房租赁权）的价值补偿3886000元，一审法院不予采纳。得胜厂主张因出现案涉租赁物被某土发中心征收的情形，导致得胜厂的经济损失。该征收发生于《租赁合同》有效期内，该合同第7条已经载明，“5年后政府及上级有关部门拆迁一律不作任何补偿”。因此，得胜厂在签订合同时，理应对5年后案涉租赁物遇政府征收拆迁时，自身可能产生损失且无法得到社业公司补偿有所预期。得胜厂仍然同意签订该合同，并对案涉租赁物进行投资建设，说明得胜厂自愿承担上述损失风险。某土发中心的宗旨和业务范围为负责土地征用、营运和对原有物业的管理；配合规划建设部门做好拆迁安置及相关工作等主要职能。其于2012年6月20日收购储备案涉租赁物的行为，属于《租赁合同》的上述约定情形。根据该约定，得胜厂因此产生的损失应由得胜厂自行承担，社业公司不承担赔偿责任。因此，对于得胜厂主张社业公司承担的被搬迁厂房建筑物价值补偿、动产搬迁补偿、停业停产损失、临时安置补偿，一审法院不予采纳。对于得胜厂主张社业公司支付违约赔偿款8129072元及按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，一审法院仅支持社业公司向得胜厂返还1273131.68元，并自起诉之日即2019年10月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第一款规定，判决：一、确认得胜厂与社业公司签订的《租赁合同》中关于2025年1月1日至2034年12月31日为租赁期间的约定无效；二、社业公司于判决发生法律效力之日起十日内向得胜厂返还租金1273131.68元及利息（以1273131.68元为基数，自2019年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回得胜厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为68703.5元(得胜厂已预交)，由得胜厂负担58703.5元，社业公司负担10000元。二审期间，双方当事人未提交证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。另查，得胜厂及社业公司均未提供案涉厂房的建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，社业公司和得胜厂未能提供案涉厂房的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的《租赁合同》应认定为无效合同，一审法院对该合同的效力认定不当，本院予以纠正。得胜厂虽未请求返还租金及利息，但社业公司对一审法院判令其返还已收取的2019年12月16日至2034年12月31日间的租金1273131.68元及利息给得胜厂未提出上诉，本院对此予以维持。因本案合同无效，得胜厂主张社业公司赔偿因违约提前解除合同给得胜厂造成的损失8129072元缺乏合同和法律依据。况且在本案中，某土发中心的宗旨及业务范围为负责土地征用、营运和对原有物业的管理；配合规划建设部门做好拆迁安置及相关工作等主要职能，故得胜厂认为某土发中心于2012年6月20日对案涉土地的收购储备行为不属于《租赁合同》约定的政府征收拆迁的理由不成立，本院不予采纳。因某土发中心对案涉土地进行征收拆迁，导致社业公司未能继续履行合同，该征收拆迁行为系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不可归责于社业公司，得胜厂要求社业公司赔偿由此产生的损失缺乏依据。关于一审法院是否漏列当事人的问题。某居委会并非《租赁合同》的相对人，某居委会在复函陈述将根据《租赁合同》的约定对得胜厂进行补偿，并未表示对社业公司应承担的金钱债务承担清偿责任，故得胜厂上诉认为某居委会是对社业公司的债务承担的上诉理由不成立，一审法院对得胜厂追加某居委会为本案被告的申请不予支持并无不妥。某股份社配合征收拆迁行为签订《房地产收购储备协议书》，属行使其经济管理职能，得胜厂请求追加某股份社为本案被告并承担连带赔偿责任缺乏依据，本院不予采纳。得胜厂在本案主张的是社业公司违约应承担赔偿责任，与某土发中心征收案涉土地作出的补偿无关，本案的处理结果与某土发中心没有法律上的利害关系，故得胜厂主张某土发中心应成为本案第三人的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，得胜厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59791.58元，由佛山市顺德区容桂得胜电器厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十月二十一日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪