广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民初184号原告：罗嵘，男，汉族，1978年7月8日出生，住所地：兴宁市*************。委托诉讼代理人：罗基宏，男，汉族，1947年10月6日出生，住所地：兴宁市*************。系罗嵘的父亲。被告：兴宁鸿兴房地产有限公司。住所地：兴宁市宁中镇洋境段。法定代表人：何宇文，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄辉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄辉清，广东粤东律师事务所律师。原告罗嵘诉被告兴宁鸿兴房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，原由广东省兴宁市人民法院受理，因被告兴宁鸿兴房地产有限公司为台港澳法人独资有限责任公司，本院于2020年7月23日作出（2020）粤14民辖9号民事裁定书，裁定本案由本院审理。本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗嵘的委托诉讼代理人罗基宏，被告兴宁鸿兴房地产有限公司的委托诉讼代理人黄辉、黄辉清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗嵘向本院起诉请求：1、判令被告支付原告因未在约定期限720日内取得房产权权属证的违约金8000元；2、被告从2018年7月1日起在约定期限届满后继续违约至今，应按合同价800000元的银行同期贷款利息依法向原告支付违约金74378元直至计算至办好房产权属证为止(本案中原告同意不采用逾期贷款利息)；3、被告退回原告已预收四年之久的房产权权属办证费1500元，以上合计金额：83878元；4、本案诉讼费用由被告负责。事实与理由：原告于2015年12月18日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号20151*****386，即兴宁市*************，合同约定建筑面积156.38平方米(分摊25平方米)，合同金额800000元，原告已全部付清合同金额和法律规定应付的各种费用后，被告应依照合同条款第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现因上述条款：“出卖人(被告)按已付房价款的1%向买受人支付违约金”双方未约定是按月给付，还是按年、按十年、按二十年……直至被告逾期办证拖到三十年，一百年后出卖人才“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”已不现实且严重违法，因此原告认为应按双方约定期限720日即2年期限届满后即从2016年6月30日商品房交付之日起至2018年6月30日共720天为双方约定应办好房产权属证期限，被告仍未能依法办好房产权属证给原告。被告应按已付房款的1%：800000×1%向原告支付二年约定期限的违约金8000元；超过约定期限720日后，应按合同价的银行同期逾期贷款利息依法向买受人继续支付违约金直至计算至办好房产权属证为止。现因被告与产权登记机关长期扯皮，造成从2016年6月底商品房交付使用到2018年6月30日与原告约定期限720日到期后，被告仍未将办理权属登记需出卖人提供的完整资料报产权登记机关备案并办好房地产权证给原告，并继续拖延至今已近4年，已严重超过了合同约定720日期限，从2018年7月1日算起又过近二年仍遥遥无期，被告仍未能依法给原告办好房地产权权属证，但原告已作出退让，同意不采用银行逾期贷款利息（逾期贷款利息银行规定最高可上浮30%），而仍按同期银行贷款利息起诉：即4.655%年贷款利率×800000元×2年少一日=74378元；且依照有关法律规定，房产权属办证费应由出卖人即被告负担，被告却要求买受人原告预交房地产权属办证费1500元，被告已违法，也严重违约，并多次无理拒付原告追讨的违约金和预交的办证费。后增加诉讼请求：一、判令被告应在2020年11月30日前依法给原告办好兴宁市*************房产权属证；二、判令被告应对广发银行为原告已付出的390000元购房按揭贷款给原告开具正式发票。庭审中对事实补充如下：被告把骗原告撤诉的承诺书提交到法庭，被告骗原告签订承诺书，被告员工和物业公司纠缠了原告好几个月了，逼原告撤诉。原告不同意撤诉，后来相信了他们，他们盖完公司章后又反悔说是申请撤诉后才给原告办证。被告辩称，一、原告购买的坐落于兴宁市兴城宁中商业城**花园B*栋**房已于2020年9月21日首次确权登记至答辩人名下，答辩人至此已完成双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定的有关产权登记的义务。二、答辩人在首次确权登记期间，曾以短信方式多次通知原告提供办理一手房转移分户至原告名下的相关资料，但原告不予配合，一直未向答辩人提供相关资料，且原告在本案诉讼中请求答辩人退回房产权属办证费1500元（预收）。基于上述情况，答辩人不再接受原告办理一手房转移分户手续的委托，转移分户手续由原告自行办理。答辩人同意退回预收的办证费用1500元给原告。三、原告用于购买案涉商品房的按揭贷款390000元，答辩人已于2016年1月26日开具发票，请求依法驳回原告的该项诉讼请求。四、答辩人开发的赞鸿花园于2013年11月25日开工建设，2015年12月底主体建筑结构完工，2016年6月28日原告确认其所购买的**花园B*栋**房符合购房合同的标准，同意收楼。2016年6月间，答辩人申请有关部门对赞鸿花园进行竣工验收。验收期间有关部门提出，赞鸿花园A区、B区之间的道路为市政道路，该道路下面为地下室，存在不能满足市政道路使用要求的可能，为彻底消除安全隐患，建议答辩人将该市政道路调整为商业步行街。为此答辩人从2016年10月开始向兴宁市政府及住建部门提出调整规划申请，期间住建部门曾书面征求兴宁市城市管理和综合执法局、兴宁市交通警察大队等有关部门的意见，相关部门作出同意的复函意见。但由于政府有关职能部门互相推诿，办事拖拉，直至2019年1月住建部门才同意将上述市政道路功能改为商业步行街。期间又遇政府部门职能调整，原住建局规划职能划归兴宁市自然资源局，于是答辩人又于2019年5月26日向兴宁市自然资源局再次提出调规申请。2019年9月3日，赞鸿花园项目才完成竣工验收备案，即完成竣工验收。后由于新冠肺炎疫情发生，至2020年9月21日才将原告购买的案涉房产首次确权至答辩人名下。故原告购买的商品房不能依时办理产权登记的责任并不在于答辩人。双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。从上述约定可以看出，答辩人承担逾期办理产权登记的违约责任的前提条件是答辩人在办理产权登记时存在责任（过错）。答辩人在2016年6月28日已将案涉商品房交付给原告使用，因调整规划和政府职能调整，至2019年9月3日才完成竣工验收备案。后由于疫情影响，至2020年9月21日才将原告购买的案涉商品房首次确权至答辩人名下，显然逾期办理产权登记的责任并不在于答辩人，故答辩人不应承担逾期办理产权登记的违约责任。退一步来讲，即使逾期办理产权登记是因答辩人的责任造成的，按照双方合同约定，答辩人应支付给原告的违约金是8000元（按已付房价款1%计算），故原告请求答辩人向原告支付74378元违约金不符合双方约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求依法驳回原告要求答辩人支付违约金的相关诉讼请求。原告罗嵘向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同书，以证明合同效力；2、发票联，以证明房价800000元其已交付；3、广发银行个人对账单，以证明其购房贷款390000元按年利率4.655%计息；4、税收完税证明，以证明原告购房已交清税款；5、特色业务受理凭证，以证明原告已交付住房维修基金；6、收据，以证明被告收取原告办证费1500元。被告对原告提交的证据质证称，对证据真实性无异议，但对第6份证据被告收取原告办证费1500元是预收、代收，当时提供的身份证复印件是签订合同时要求原告提供的，并不是办证时提供的。被告提交如下证据：1、《不动产权证》，以证明案涉商品房已于2020年9月21日首次确权登记至答辩人名下的事实；2、《赞鸿花园收楼声明书》，以证明2016年6月28日原告确认其所购买的**花园B*栋**房符合购房合同的标准，同意收楼的事实；3、《收据》，以证明被告预收办证费用1500元的事实；4、《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》，以证明被告已于2016年1月26日开具发票的事实；5、短信截图，以证明被告在首次确权登记期间以短信方式多次通知原告提供办理一手房转移分户至原告名下的相关资料的事实；6、《竣工验收备案表》，以证明赞鸿花园于2019年9月3日完成竣工验收备案的事实；7、《现金支出证明单》、《承诺书》，以证明原告起诉后曾与被告达成和解协议并从被告处领取了2000元，后原告反悔的事实。开庭后，被告补充提供如下证据：一、中共兴宁市委文件（兴发【2019】2号，共22页），以证明：兴宁市住房和城乡规划建设局的城乡规划管理职责划归市自然资源局。二（共10页）：1、《关于申请赞鸿花园A、B区间市政规划道路为市政规划商业步行街的报告》；2、《关于设立兴宁商业城商业步行街的申请报告》；3、兴宁市住房和城乡规划建设局《关于征求赞鸿花园商住小区A、B栋区间设置商业步行街意见的函》（函位置示意图）；4、兴宁市城市管理和综合执法局《关于征求赞鸿花园商住小区A、B栋区间设置商业步行街意见的复函》；5、关于赞鸿花园A、B区内设置步行街申请报告；6、兴宁市自然资源局《关于赞鸿花园步行街的意见》，以证明：1、被告于2017年10月16日、2017年12月8日分别向兴宁市住房和城乡规划建设局、兴宁市人民政府提出将赞鸿花园A、B栋区间市政规划道路调整为商业步行街的申请；2、兴宁市交通警察大队、兴宁市城市管理和综合执法局分别于2018年2月6日、2018年2月11日复函，同意兴宁市***************商住小区A、B栋区间设置商业步行街的意见；3、因规划职能调整，被告于2019年5月26日向兴宁市自然资源局提出在赞鸿花园A、B栋区间设置商业步行街的申请；4、2019年8月21日兴宁市自然资源局出具书面意见，同意将赞鸿花园A、B栋区间的市政规划道路调整为商业步行街。三、转移分户流程及所需材料（共7页），以证明：转移分户可由业主自行申请办理，也可委托被告代为办理。如需被告代为办理，业主应按要求提供相关材料。原告对被告提供的证据质证称，对证据1是真实的，与本案有关联；对证据2、3没有异议；对证据4的真实性没有异议，但被告未给原告开具390000元的发票；对证据5、6没有异议；对证据7中承诺书认为是欺骗原告签名的，承诺书也未交给原告。原告对被告开庭后提交的证据质证称，该“补充证据材料”已严重超过了法律规定的举证时限，法院应依法拒收，原告也应该拒绝质证，但考虑能进一步了解被告的违法违约行为，发表意见如下：一、“补充证据材料”中政府有关部门的几个答复件是政府监管查处被告的违建行为，被告为了谋取暴利，竟违法把赞鸿花园A与B两栋楼之间的街道路面地下挖空扩建成负一负二两层地下停车场，这涉及到道路安全和两栋楼的安全隐患，造成被告长期无法给原告办理房产权证的严重违约事实，被告应负违约赔付的法律责任。几年后兴宁市政府为了业主的权益，才被迫把被告违法建筑上的街道改为“步行街”，被告在2019年9月左右只为领头上访的业主委员会主任几家办理了房产证，其他200多户业主到2020年6月底却仍不予办理，而引发原告依法提起本案诉讼。二、原告办理房产证的资料已按被告的要求于2016年9月前提交齐，并于2016年9月28日向被告交了1500元办证费，还于2019年7月30日提交了原告夫妻二人的身份证复印件和完税证据。本院认定事实：被告兴宁鸿兴房地产有限公司成立于1993年6月22日，经营范围为：开发建设兴宁市宁中镇洋境段，出售、出租商住楼、商场门店，经营管理公共配套设施，所建商住楼、商场门店50%对外销售。2015年12月18日，原告与被告签订了一份编号为20151*****386《商品房买卖合同》，由原告向被告购买兴宁市*************。合同其中约定：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的第B6幢14层B6栋-1401号房；第四条计价方式与价款:出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算该商品房单价为（人民币）每平方米6089.21元，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5115.74元，总金额800000元整；八条交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；第十五条关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定限期内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。签订合同当天，原告交付410000元购房款给被告，其余390000元则通过广发银行按揭贷款形式付清。原告预交房地产权属办证费1500元。被告开发的赞鸿花园于2013年11月25日开工建设，2015年12月底主体建筑结构完工，2016年6月28日原告办理了**花园B*栋**房收楼手续。赞鸿花园A区、B区之间的道路为市政道路，该道路下面为地下室，存在安全隐患，2019年1月经兴宁市有关部门审批同意将上述市政道路功能改为商业步行街。2019年9月3日，赞鸿花园项目完成竣工验收。后由于受2020年1月底新冠肺炎疫情等影响，至2020年9月21日才将原告购买的**花园B*栋**房首次确权至被告名下【证号为：粤（2020）兴宁市不动产权第0007180号，该不动产权证附记注明：此不动产已办理预告登记，预告权利人：罗嵘】。诉讼中，原告撤回要求被告开具已付出的390000元购房按揭贷款发票的诉讼请求，本院予以准许。以上事实，有双方提交的证据及开庭笔录等证实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本案争议焦点及其处理意见如下：关于原告请求被告支付逾期办证违约金能否支持问题。违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，是商品交换等价原则的要求在法律上的反映。双方2015年12月18日签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效民事法律行为，应依合同之约定履行各自义务。合同签订后，原告付清了购房款800000元，2016年6月28日原告办理了**花园B*栋**房收楼手续。合同第十五条关于产权登记规定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定限期内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。被告未在交付涉案房屋的720日内，即至2018年6月18日止，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。经查，赞鸿花园A区、B区之间的道路为市政道路，该道路下面为地下室，存在安全隐患，2019年1月经兴宁市有关部门审批同意将上述市政道路功能改为商业步行街。2019年9月3日，赞鸿花园项目完成竣工验收。后由于受2020年1月底新冠肺炎疫情等影响，至2020年9月21日才将原告购买的**花园B*栋**房首次确权至被告名下。可见，造成原告涉案房屋不动产权证不能按期办理的责任不能完全归责于被告。原告请求从2018年6月30日起按已付房款的4.655%年贷款利率支付违约金（即4.655%×800000元×2年少一日），但不能证明未按期办证造成其的具体损失。且原告在涉案房屋已办理抵押借款情况下，其取得不动产权证的唯一用途是交付给贷款银行作抵押。被告辩称不能按期办证并非其责任，不同意支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定及被告的过错程度，本院确定被告应支付原告违约金30000元为宜。原告诉请被告支付约定办证期限720日内的违约金8000元（按已付房价款1%计算），理由不足，不予支持。关于被告应否协助原告办理不动产权证问题。诉讼中，被告表示其不再愿意为原告代办涉案房屋不动产权证，并同意退回原告预交的房地产权属办证费1500元，本院予以准许。可见，原告不再委托被告代办涉案房屋不动产权证。经本院工作人员向兴宁市*******了解，在涉案房产办理初始登记后，办理分户登记时如不属开发商代办的，应由买卖双方到场并提交相关材料。因此，被告有义务协助原告办理**花园B*栋**房分户登记到原告名下的相关手续（包括提供办证所需资料）。办理房产分户手续是政府有关部门的职能，并非被告所能完成，原告请求判令被告应在2020年11月30日前依法给原告办好赞鸿花园B-6栋1401房房产权属证，不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告兴宁鸿兴房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告罗嵘因逾期办理房屋不动产权的违约金30000元；二、被告兴宁鸿兴房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内退回给原告罗嵘预收的办证费用1500元；三、被告兴宁鸿兴房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告罗嵘办理**花园B*栋**房分户登记到原告罗嵘名下的相关手续（包括提供办证所需资料）；四、驳回原告罗嵘的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费949元（已由原告罗嵘预交），由原告罗嵘负担588元，被告兴宁鸿兴房地产有限公司负担361元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年十月二十九日法官助理 黄 可书 记 员 幸静容