江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣10执异33号案外人：孙建辉，男，1978年9月14日出生，汉族，住江西省抚州市，委托诉讼代理人：邱亮光，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：王维，江西明正电力工程设备有限公司员工，代理权限为一般授权代理。申请执行人：福建省闽南建筑工程有限公司，住所地福建省惠安县净峰镇湖街，组织机构代码15622033-3。法定代表人：邱仅生，该公司董事长。被执行人：江西省富源房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市抚临路**，组织机构代码66200046-4。法定代表人：邱家才，该公司执行董事。在本院执行福建省闽南建筑工程有限公司（以下简称闽南公司）与江西省富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孙建辉于2020年8月25日对坐落在抚州市临川区赣东大道101号奥林假日205#写字楼的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙建辉称，请立即停止坐落在抚州市临川区赣东大道101号奥林假日205#写字楼的执行，解除上述房产的保全措施，将之归还给案外人。事实和理由：2019年7月29日，江西省抚州市中级人民法院张贴（2019）赣10执53号查封公告，称依据（2013）抚民一初字第17-2号裁定书于2018年5月3日查封了富源公司开发的位于抚州市赣东大道101号“抚州奥林假日”项目中的商品住宅房1#2402、2#2704、3#2704；一层商铺14#、15#、17#、18#、19#、20#、22#、24#、25#、28#；写字楼205#。异议人认为该房产中的写字楼205#系异议人购买和使用，所有权归异议人，为此不同意执行，依法提出执行异议。具体理由如下：1.江西明正电力工程设备有限公司(以下简称明正公司)与江西省富源房地产开发有限公司于2011年11月15日签订了《工程款抵扣房款协议书》明确抵扣了工程款187万元，同时明正公司确认具体的购房人为异议人妻子黄智微与富源公司签订商品房买卖合同。2.异议人妻子黄智微于2011年12月6日与富源公司签订了《商品房买卖合同》。3.异议人于2015年从个人账户中向邱建挺转账并结清了所有购房款项。4.2015年6月11日异议人妻子黄智微向南昌市龙腾思宇物业管理有限公司申报装修，并缴纳物业管理费。5.异议人对异议房屋已合法使用控制多年，富源公司已开具了交钥匙证明，并由多家购买商铺的业主及龙腾思宇物业管理有限公司给予证明。6.异议人未办理预售登记手续，因《商品房买卖合同》第二十四条规定由出卖人富源公司向抚州市房管局开发办申请登记备案，同时办理登记备案需要江西富源的多项资料异议人是没有能力办理登记备案。期间异议人多次催促被申请人江西富源办理登记备案，都被江西富源以在办理为由搪塞了。申请执行人闽南公司称：1．富源公司是涉案房产的所有权人，闽南公司有权申请强制执行其名下财产。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，富源公司作为涉案房产的开发商，经原始取得及初始登记取得涉案房产物权。2．案外人孙建辉不是购房人，也未签订合法有效的商品房买卖合同，也未支付全部购房款。案外人孙建辉不是购房人，其提供的《供电工程施工合同》《工程款抵扣购房款协议书》，均不是合同法有效的商品房买卖合同，也未证明其已支付全部购房款。《商品房买卖合同》是购房人黄智微与富源公司签订，购房人也不是案外人孙建辉。案外人提交的证据5“中国银行700,000元的汇款凭证”，江西明正电力公司曾于2019年11月28日作为（2019）赣10执异22号的证据提交，江西明正电力公司主张该700,000元系商铺15#的购房款，案外人现主张该700,000元系案涉房产写字楼205#的购房款，明细存在虚假诉讼，且两份汇款凭证的金额也与《商品房买卖合同》约定的购房款不符。3．案外人孙建辉未在人民法院查封之前合法占有案涉房产，涉案房产一直由江西明正电力公司占有使用，且至今未办理房产过户登记。案外人提交的证据6-10，恰恰证明案涉房产从申报装修到现在都是由江西明正电力公司使用，案外人孙建辉未在人民法院查封之前合法占有案涉房产。且《商品房《补充协议》是真实的，该协议签订至执行法院查封时已过7年多时间，在此期间，江西明正电力公司一直未主张要求办理涉案房屋的过户登记手续，这说明其怠于行使自身权利，存在过错。综上，案外人孙建辉不是涉案房屋的实际权利人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，无法排除执行，请求法院依法驳回其异议请求。富源公司未发表意见。本院查明，在闽南公司与富源公司建设工程施工合同纠纷一案的审理过程中，本院于2012年5月24日作出（2012）抚民一初字第11-1号民事裁定，裁定查封富源公司开发的位于抚州市赣东大道101号的“抚州奥林假日”项目中的商品住宅房1#楼2402、2#楼2702、2704、3#2702、2704、2604，一层店铺14#、15#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、28#，写字楼2-5#。该裁定书于2012年5月28日送达至抚州市房产交易中心、于2012年5月30日送达至闽南公司、于2012年6月5日送达至富源公司。2014年5月8日作出江西省抚州市中级人民法院（2013）抚民一初字第17号裁定，续行查封1年；2015年4月29日作出江西省抚州市中级人民法院（2013）抚民一初字第17-1号裁定，再次续行查封3年。2018年4月26日作出江西省抚州市中级人民法院（2013）抚民一初字第17-2号裁定，再次续行查封3年，自2018年5月9日起2021年5月8日止。2019年7月29日，抚州市中级人民法院作出（2019）赣执10执53号查封公告，载明本院依据（2013）抚民一初字第17-2号裁定书于2018年5月3日查封了富源公司开发的位于抚州市赣东大道101号“抚州奥林假日”项目中的商品住宅房1#2402、2#2702、3#2704，一层店铺14#、15#、17#、18#、19#、20#、22#、24#、25#、28#，写字楼2-5#。2019年10月11日，明正公司对抚州市赣东大道101号奥林假日一层店铺24#、25#、写字楼2-5#的执行提出书面异议，本院依法受理立案为江西省抚州市中级人民法院（2019）赣10执异17号执行异议案件。该案中，本院以其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为由裁定驳回其异议请求。2019年11月13日，明正公司就奥林假日一层店铺24#、25#提出执行异议之诉，本院于2019年12月19日判决驳回其诉讼请求。2019年11月18日，明正公司对抚州市赣东大道101号奥林假日商铺15#房产的执行提出书面异议，本院依法受理立案为江西省抚州市中级人民法院（2019）赣10执异20号执行异议案件。该案中，本院以其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为由裁定驳回其异议请求。2020年1月2日，明正公司对奥林假日商铺15#房产提起执行异议之诉，后又撤回起诉，本院于2020年3月20日裁定准许其撤诉。另查明，案外人孙建辉分别于2015年3月11日、12月22日通过银行汇款方式向邱建挺转账709,915元、541,343元，两份转账记录分别记载“奥林假日购房款”“购房款”。孙建辉主张明正公司与富源公司于2011年11月15日签订了以房抵债协议，黄智微（孙建辉的前妻，双方于2016年7月29日协议离婚）于2011年12月6日与富源公司签订了商品房买卖合同。合同约定由黄智微购买涉案205号房屋，建筑面积847.26平方米，单价每平方米3,060元，总价2,592,616元。孙建辉提出中止执行的205#实为本院查封的写字楼2-5#。江西省高级人民法院（2018）赣民终608号民事判决书查明事实：2011年12月14日，抚州市建设局及抚州市房产管理局分别出具证明：由富源公司开发，闽南公司承建的抚州市“奥林假日”工程，于2011年5月29日竣工。现大部分业主已入住及在二次装修。本院认为，本案的争议焦点在于：1．孙建辉是否为权利人？2．孙建辉的请求能否排除执行。关于孙建辉是否为权利人的问题。《“奥林假日”住宅小区户表用电高低压供电工程施工委托合同》《工程款抵扣购房款协议书》《商品房买卖合同》、两份银行汇款凭证及民政局复印的离婚协议书能够证实涉案205#房产属于孙建辉与黄智微夫妇共同购买，孙建辉均属于权利人之一。关于孙建辉的请求能否排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，从《工程款抵扣购房款协议书》《商品房买卖合同》的内容来看，涉案房产的书面合同签订时间为2011年12月6日，早于法院查封时间。其次，富源公司出具的交付钥匙证明及南昌市龙腾思宇物业管理有限公司奥林假日物业服务处出具的证明与抚州市建设局及抚州市房产管理局在2011年12月14日分别出具的证明“现大部分业主已入住”能够相互印证，可以推定富源公司在签订合同后交付了房屋钥匙。再次，从《工程款抵扣购房款协议书》及两份银行汇款凭证来看，购房人已超额支付了涉案房屋的价款。最后，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，无证据显示涉案房屋系因买受人原因未办理过户登记。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对抚州市临川区赣东大道101号奥林假日205#写字楼的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘志军审判员  张 玲审判员  张 鹿二〇二〇年十月二十八日法官助理李文涛书记员张星