广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7293号上诉人（原审原告）：廖炳棉，男，汉族，1961年12月4日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黎裕初，男，汉族，1965年9月14日出生，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：游伟昌，男，汉族，1960年2月22日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李和平，广东禅邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思理，广东禅邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张锐勤，男，汉族，1973年8月7日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李和平，广东禅邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思理，广东禅邦律师事务所实习律师。上诉人廖炳棉、黎裕初因与被上诉人游伟昌、张锐勤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。廖炳棉、黎裕初上诉请求：1.撤销一审判决，改判游伟昌、张锐勤向廖炳棉、黎裕初支付2016年7月1日至2019年7月31日的差额费用共计596625元；2.本案一、二审诉讼费用由游伟昌、张锐勤承担。事实与理由：游伟昌、张锐勤存在欠付2016年7月1日至2019年7月31日的差额费用596625元的情况，一审法院就此的认定有违事实和法律。一、2016年7月1日至2019年7月31日期间，廖炳棉、黎裕初一直要求游伟昌、张锐勤按照15元/平方米/月的标准支付场地租金。一审法院认为廖炳棉、黎裕初没有证据证明双方有关于订立合同必须要采用书面形式的约定，因此可以采取非书面形式。该理解有违《仓库租赁合同》的约定，也与双方之间履行合同的实际情况相悖。首先，《仓库租赁合同》第十一条约定“本合同在履行过程中发生争议，由甲乙双方协议解决。协商不成时，甲乙双方可向仓库所在地人民法院提起诉讼”。即双方对争议的发生要通过协议也就是书面形式解决，明确了非书面形式不能变更合同内容。而在合同履行过程中，双方关于租金标准的变更一直都是通过书面的形式解决，不存在口头承诺变更租金或约定不明的情况，应按照明确的书面合同及补充协议履行。根据双方的书面的补充协议约定，12元/平方米/月的租金标准只执行至2016年6月30日，其后应按合同约定的15元/平方米/月的标准履行。若2016年7月1日至2019年7月31日期间的租金标准发生变更，必须通过书面的形式进行约定。二、2019年7月26日双方签订的《协议》进一步明确了游伟昌、张锐勤存在欠交差额租金的事实。首先，该协议明确2016年7月1日至2019年7月31日的租金标准继续协商，如协商不成依法律途径解决。该约定可以反映廖炳棉、黎裕初一直催收差额部分租金，且没有同意过按照12元/平方米/月的租金标准收取该时段租金。其次，假设廖炳棉、黎裕初成同意该时间段内的租金标准为12元/平方米/月，在租赁期仅剩五个月的情况下，游伟昌、张锐勤肯定不会同意按照14元/平方米/月的标准计算租金。同时根据我国合同法第77条关于“当事人协商一致，可以变更合同”和第78条关于“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，结合上述《协议》内容可知，双方就差额部分租金没有协商一致，而是要继续协商，则应认定为未变更合同，继续按《仓库租赁合同》约定的标准即15元/平方米/月履行该时段的租金。至于租赁期间廖炳棉、黎裕初一直按12元/平方米/月的标准收取租金，实在是为了维持正常经营的无奈之举。游伟昌、张锐勤在廖炳棉、黎裕初催收差额租金时一直声称资金困难且有保证金在廖炳棉、黎裕初处，其在租赁期满时会一次性补足。廖炳棉、黎裕初为了维持场地的正常出租与收入，只好相信也一直持续追讨。在此期间，负责收租的财务人员不清楚廖炳棉、黎裕初的追讨和双方的协商情况，一直机械地按照自己知道的租金标准向游伟昌、张锐勤发送租金明细，该行为并非廖炳棉、黎裕初同意变更租金标准的表现，也不代表廖炳棉、黎裕初放弃追偿欠交的租金。因此，一审判决仅凭租赁过程中的支付情况认定双方变更租金标准既不符合事实，也有违法律规定，请二审法院综合全案事实支持廖炳棉、黎裕初的上诉请求。游伟昌、张锐勤答辩称：一、游伟昌、张锐勤从未欠交任何费用。根据一审查明的事实，双方当事人在履行《仓库租赁合同》期间曾对租金标准进行过几次变更，变更租金标准的合意既有书面形式也有口头协议（2016年7月1日至2019年7月31日期间的租金按12元/平方米/月支付为口头协议）。无论租金标准如何变更，游伟昌、张锐勤从未拖欠或少交任何费用。二、双方长期形式的交易习惯（即先由廖炳棉、黎裕初就当月租金及上个月的水电费制作费用明细清单，然后传真给游伟昌、张锐勤，游伟昌、张锐勤确认无误后将应付款项转入黎裕初的银行账户，廖炳棉、黎裕初收款后向游伟昌、张锐勤开具收据）足以证明2016年7月1日至2019年7月31日期间的租金标准为12元/平方米/月系经廖炳棉、黎裕初同意的。长达三年多的时间内，廖炳棉、黎裕初制作并传真给游伟昌、张锐勤的费用明细清单清楚反映，该期间的租金标准为12元/平方米/月，廖炳棉、黎裕初履行合同的事实行为表明其对该租金标准是同意的。三、廖炳棉、黎裕初关于财务人员不清楚租金标准及不能代表二人的主张明显不合常理。租赁期间负责每月租金、水电费对数、开单、发送传真、开具收据的财务人员基本上是同一个人，该财务人员受雇为廖炳棉、黎裕初工作，其行为代表廖炳棉、黎裕初。在长达37个月期间每月租金及水电费均转入黎裕初的账户，廖炳棉、黎裕初的上述辩解明显不合理。四、廖炳棉、黎裕初未能举证证明其对2016年7月1日至2019年7月31日期间的租金标准提出过异议。五、保证金抵扣租金以及提起本案诉讼的时间可以反映游伟昌、张锐勤并不存在所谓的欠交租金的违约行为。双方均确认保证金已用于抵扣2019年10月至12月的租金。廖炳棉、黎裕初在长达37个月的时间内从未对所谓欠交租金的行为采取任何措施，知道合同到期收回厂房后才提起本案诉讼，证明游伟昌、张锐勤并不存在所谓的欠交租金的违约行为。六、2019年7月26日的《协议》内容不能证明游伟昌、张锐勤欠交租金，也不能证明廖炳棉、黎裕初在此前对租金标准提出过异议。廖炳棉、黎裕初向一审法院起诉请求：1.判令游伟昌、张锐勤向廖炳棉、黎裕初支付欠缴的2016年7月1日至2019年7月31日的租金共计596625元及违约金178987.5元（违约金按欠缴租金数额×30%）；2.判令廖炳棉、黎裕初有权没收游伟昌、张锐勤的履约保证金200000元作为违约金；3.本案全部诉讼费用由游伟昌、张锐勤承担。一审法院查明事实：1999年9月13日，廖炳棉与顺德市某镇某经济联社就廖炳棉有偿使用顺德市某镇某经济联社坐落于顺德市某镇某工业区内的土地事宜达成协议，双方签订了《土地有偿使用协议书》、《用地管理费协议书》及《基础设施分摊费协议书》，约定土地使用期限为二十年，自2000年1月1日至2019年12月31日，使用面积为7233.6平方米，折实10.85亩，用于开办工厂、仓库、店铺和宿舍，上述协议约定廖炳棉自2000年1月1日起按每亩每年6000元缴纳土地生产补偿费、按每亩每年5000元缴纳管理费、按每亩每年2000元缴纳基础设施分摊费给顺德市某镇某经济联社。案涉仓库为上述土地的地上建筑物，所有权人为廖炳棉、黎裕初。2011年4月，游伟昌、张锐勤（承租方、乙方）就承租案涉仓库事宜与廖炳棉、黎裕初（出租方、甲方）签订了案涉合同，仓库地点为佛山市顺德区某镇某工业大道X号（原万某板饰厂），面积5375平方米，租赁期限自2011年5月1日至2019年12月30日，廖炳棉、黎裕初自签订合同之日将案涉仓库交付给游伟昌、张锐勤使用。双方约定自2011年7月1日起开始缴纳租金，其中自2011年7月1日至2016年6月30日，租金按13元/平方米/月计算，即每月租金69875元，自2016年7月1日至2019年12月30日，租金按15元/平方米/月计算，即每月租金80625元。租金按月缴纳，自2011年7月1日开始必须在每月5日前缴纳当月租金，逾期按当期应缴租金的日百分之一加收滞纳金；租赁期间水费、电费、物业管理费、清洁费、垃圾费等相关费用由乙方负责。双方又约定由乙方向甲方缴纳履约保证金200000元，保证金到租赁期满后乙方无违反本合同条款则无息退回本金给乙方。2014年4月17日,黎裕初、廖炳棉与游伟昌、张锐勤就案涉合同的租金事宜签订了一份《补充协议》，双方协商一致自2014年5月1日起至2015年4月30日止租金调整为12元/平方米/月。从2015年5月1日起恢复原合同的租金计算。2015年7月15日，双方又在该协议上补充以下条款：本协议从2015年7月1日起至2016年6月30日执行一年。2011年4月23日，黎裕初与张锐勤签订《仓库改造事项协议》，游伟昌、张锐勤对案涉仓库进行了改造，之后自2011年7月起，游伟昌、张锐勤开始按照案涉合同、补充协议及补充条款的约定向黎裕初、廖炳棉缴纳案涉仓库使用费等，其中自2011年7月1日起至2014年4月30日，游伟昌、张锐勤按照案涉合同约定的13元/平方米/月即每月69550元租金标准向黎裕初、廖炳棉缴纳，自2014年5月1日起至2015年4月30日，按照补充协议约定的租金标准即12元/平方米/月即每月64200元向廖炳棉、黎裕初缴纳，2015年5月及2015年6月的租金按照案涉合同约定的租金标准即13元/平方米/月即69550元向廖炳棉、黎裕初缴纳，自2015年7月1日起至2016年6月30日按照补充协议上的补充条款的约定即12元/平方米/月的租金标准向廖炳棉、黎裕初缴纳，2016年7月1日之后均按照12元/平方米/月的租金标准缴纳。上述租金缴纳期间，一般由黎裕初、廖炳棉的工作人员在本月将本月与上月用电度数、用水度数、本月应缴电费、本月应缴水费及下月租金并附上收款账号制作费用明细清单传真给游伟昌、张锐勤，游伟昌、张锐勤在约定的时间按照费用明细清单上的金额缴纳租金及水电费用，再由黎裕初、廖炳棉以“万某综合楼物业管理”的名义向游伟昌、张锐勤出具收据确认收到相关费用，租赁期间，游伟昌、张锐勤均按时支付各项费用。直至2019年7月26日，廖炳棉、黎裕初与张锐勤、游伟昌签订《协议》，就租金事宜协商如下：1.出租方廖炳棉、黎裕初同意承租方游伟昌、张锐勤从2019年8月1日起至2019年12月30日止，按照每平方米14元计收租金；2.承租方与出租方关于2016年7月1日至2019年7月31日共37个月的租金金额有待双方进一步协商，如协商不成就依法律途径解决。2019年8月及2019年9月的租金即按照该协议约定按照14元/平方米/月缴纳，保证金200000元抵扣2019年10月至2019年12月的租金，租金计付标准亦按照14元/平方米/月计共计224700元，抵扣之后不足部分加上2019年9月份的水电费及预交的水电费3000元，游伟昌、张锐勤于2019年10月24日补交了该差额29433元。2019年10月、11月、12月水电费用实际产生之后，廖炳棉、黎裕初的工作人员在2019年12月明细清单中备注“10月水电费2286.56元+11月水电费1437.84元+12月水电费807.8元=4532.2元-预收3000元=1532.2元”，2020年1月9日，游伟昌向黎裕初转账1532.2元，补足了2019年10月、11月、12月水电费用。2020年2月18日，廖炳棉、黎裕初诉至一审法院，请求游伟昌、张锐勤支付欠缴的租金并支付违约金。另查明，案涉租赁物所在土地经村集体组织同意用于开办工厂、仓库等，但其地上建筑物即案涉仓库并未办理报建手续，至今并未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉合同中的仓库所有权人应就建设案涉仓库向城乡规划部门或镇人民政府申请办理建设工程规划许可证，但廖炳棉、黎裕初出租的案涉仓库一直没有办理报建手续，至今也没有取得建设工程规划许可证，故就案涉仓库与游伟昌、张锐勤签订的案涉合同因违反法律的强制性规定而无效。但根据上述司法解释第五条第一款的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽案涉合同无效，但游伟昌、张锐勤实际占有、使用案涉仓库，根据公平、等价有偿原则，廖炳棉、黎裕初有权要求游伟昌、张锐勤参照约定的租金请求占有使用费。关于2016年7月1日至2019年7月31日期间案涉仓库占有使用费的计收标准，廖炳棉、黎裕初诉请按照合同约定的计费面积5375平方米及计费单价15元/平方米/月计付，一审法院认为，首先，关于计费面积，双方在案涉合同、2014年4月17日补充协议、2019年7月26日协议中均对计费单价均有明确约定，自2011年7月游伟昌、张锐勤开始缴纳使用费，金额均是按照双方明确约定的计费单价以5350平方米为计费面积计算而来；2019年7月26日，双方就部分时段的租金进行补充约定时，就2019年8月1日至2019年12月30日的计费单价明确为14元/平方米/月，而2019年8月1日至2019年9月30日缴纳的使用费金额及之后200000元保证金抵扣的每月占有使用费的实际金额为74900元，由此亦可得知计费面积亦为5350平方米；案涉仓库使用费的计费面积自始至终为5350平方米，而廖炳棉、黎裕初从未就计费面积与案涉合同不符向游伟昌、张锐勤提出过异议，即便在2019年7月26日双方对计费单价进行重新协商时，也未曾提及计费面积的问题，可知双方自2011年7月计收使用费时已就计费面积为5350平方米达成合意。案涉合同签订在2011年4月份，之后游伟昌、张锐勤经廖炳棉、黎裕初同意对案涉仓库进行了改造，游伟昌、张锐勤辩称案涉仓库经改造后实测面积为5350平方米且双方一致同意按照该面积作为计费面积计算租金，该抗辩与事实相符，一审法院予以采纳，故廖炳棉、黎裕初请求游伟昌、张锐勤按照约定面积5375平方米补交占有使用费，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。其次，关于计费单价，廖炳棉、黎裕初诉称双方关于计费单价的约定一直使用书面形式，应以双方签订的书面文件为准，2016年7月1日至2019年7月31日应按照案涉合同约定的15元/平方米/月计费，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。廖炳棉、黎裕初并无证据证明双方有关于订立合同必须要采取书面形式的约定，双方当事人就合同内容进行变更可以采取非书面形式。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。廖炳棉、黎裕初在2016年7月1日至2019年7月31日期间向游伟昌、张锐勤发送费用明细清单，一直按照12元/平方米/月的计费单价主张费用，收到费用之后又向游伟昌、张锐勤出具收据予以确认，该意思表示虽未用语言或文字明确表示，但其行为已表明其主张费用的标准为12元/平方米/月，该使用费计付标准虽未经双方书面确认，但双方均按此标准实际履行，视为双方就该案涉合同中关于2016年7月1日至2019年7月31日的计费单价进行了实质变更，就该时段计费单价为12元/平方米/月达成合意。廖炳棉、黎裕初诉称清单为财务人员发送，不清楚廖炳棉、黎裕初对游伟昌、张锐勤租金的追讨、协商的内容等，该行为并非廖炳棉、黎裕初变更租金标准的表现，本院认为，自2011年7月起，游伟昌、张锐勤一直按照廖炳棉、黎裕初发送的费用明细清单进行缴费，期间使用费的计费单价几次变更，但从未有任何计算错误的情形，廖炳棉、黎裕初对计费明细的制作均较为规范、无明显遗漏，廖炳棉、黎裕初每次收到相关费用之后亦开具统一的收据给游伟昌、张锐勤，收据格式、加盖公章甚至经手人签字自始统一并无明显不同，从一般生活经验判断，不可能存在连续几年时间计费单价与合同不符而不知晓的情况，且案涉合同及明细中所附的收款账号均为黎裕初个人账号，廖炳棉、黎裕初对每月所收款项金额是明知的，应对该计费单价也是明知的，在此情况下，廖炳棉、黎裕初并无任何催收行为，廖炳棉、黎裕初诉称多次要求游伟昌、张锐勤补足，因游伟昌、张锐勤称资金困难到时一次性补足，且有保证金在廖炳棉、黎裕初处，可以用来抵扣，但廖炳棉、黎裕初并未提供任何证据证明这一说法，且游伟昌、张锐勤在缴纳使用费期间均按照明细费用清单中的费用按时足额缴纳，从无拖欠，若出现拖欠，廖炳棉、黎裕初也从未在游伟昌、张锐勤缴纳款项中扣减欠缴的费用，且直到双方协商保证金的处理时，也未曾就保证金抵扣过欠缴费用，廖炳棉、黎裕初上述说法显然不能成立，廖炳棉、黎裕初对该计费单价显然明知且同意。廖炳棉、黎裕初诉称2019年7月26日双方签订了协议，可以反映廖炳棉、黎裕初没有同意按12元每平方米每月计收使用费，一审法院认为，该协议仅对未履行部分的租金作出了变更，显然双方未作出就2016年7月1日至2019年7月31日的租金金额进行补充缴纳的共同意思表示，不能推翻双方已经就上述期间按照12元/平方米/月计收使用费达成的合意。游伟昌、张锐勤辩称双方口头约定按照12元/平方米/月计下去，与事实相符，一审法院予以采纳。综上，游伟昌、张锐勤已经按照约定向廖炳棉、黎裕初足额缴纳了占有使用费，廖炳棉、黎裕初请求游伟昌、张锐勤补缴欠缴的使用费无事实依据，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因案涉合同无效，案涉合同中的违约金条款也没有约束力，且游伟昌、张锐勤也未有欠缴占有使用费的情况，故廖炳棉、黎裕初请求游伟昌、张锐勤支付违约金，无事实和法律依据，一审法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第十条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回廖炳棉、黎裕初的全部诉讼请求。案件受理费13556.14元，减半收取计6778.07元，由廖炳棉、黎裕初负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是游伟昌、张锐勤是否应向廖炳棉、黎裕初支付差额费用。廖炳棉、黎裕初上诉主张，廖炳棉、黎裕初一直要求游伟昌、张锐勤按照15元/平方米/月的标准交纳场地租金，双方于2019年7月26日签订的《协议》足以证明，故游伟昌、张锐勤应按照合同约定的计费面积5375平方米及计费单价15元/平方米/月计付2016年7月1日至2019年7月31日期间案涉仓库的占有使用费，即游伟昌、张锐勤应向廖炳棉、黎裕初支付差额费用596625元。经核查，根据现有证据，本院认为，双方于2019年7月26日签订的《协议》既不能证明廖炳棉、黎裕初一直要求游伟昌、张锐勤按照15元/平方米/月的标准交纳场地租金的事实，也不能证明游伟昌、张锐勤存在欠交差额租金的事实。游伟昌、张锐勤于2016年7月1日至2019年7月31日期间一直按照廖炳棉、黎裕初一方的财务人员发送的清单（该清单的计租标准为12元/平方米/月）支付租金的事实，表明双方以实际行动变更了合同约定的租金标准，也印证了游伟昌、张锐勤关于双方口头协议变更租金标准的主张。廖炳棉、黎裕初关于系其财务人员不清楚其向游伟昌、张锐勤追讨租金及双方协商的内容而按照自己知道的租金标准发送明细的辩解明显不符合常理。而上述《协议》约定以游伟昌、张锐勤所交保证金抵扣2019年10月至2019年12月的租金的事实，亦与廖炳棉、黎裕初关于游伟昌、张锐勤在其追缴租金时表示有保证金在廖炳棉、黎裕初处，相关租金将在租赁期届满时一次性补足的主张相矛盾。关于案涉仓库占有使用费的计费面积和计费单价问题，一审判决已经进行了详细的分析和论述，本院予以认可并不再赘述。由此，一审判决对廖炳棉、黎裕初诉请游伟昌、张锐勤向其支付差额费用596625元不予支持并无不当，本院予以维持。廖炳棉、黎裕初的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，廖炳棉、黎裕初于二审期间申请本院追加案外人张晓宾作为第三人参加诉讼，因该案外人与本案审理结果并无利害关系，廖炳棉、黎裕初的该申请于法无据，本院不予准许。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。廖炳棉、黎裕初的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9766.25元，由上诉人廖炳棉、黎裕初负担。本院依申请退回3789.89元予上诉人廖炳棉、黎裕初。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月十日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣