广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4318号 原告：贺桂芳，男，1971年8月20日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 原告：李捷，女，1975年4月26日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 二原告共同委托诉讼代理人：张建超，广西华尚（象州）律师事务所律师。 被告：广西三林建设投资有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区官塘大道**，统一社会信用代码：914502000595322552。 法定代表人：刘冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 原告贺桂芳、李捷与被告广西三林建设投资有限公司（以下简称“三林公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告贺桂芳及二原告的共同委托诉讼代理人张建超，被告三林公司的委托诉讼代理人卫志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺桂芳、李捷向本院提出诉讼请求：1.判令被告将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并符合合同约定的商品房交付原告使用；2.判令被告向二原告支付逾期交房违约金115093.96元（自2019年7月1日起暂计至2020年6月28日止，以已支付总购房款2113755元为基数，按照每 -2- 日万分之1.5的标准计付违约金，以后的违约金自2020年6月29日起计至被告交付符合约定的房屋之日止。）；3.判令被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：原、被告双方于2018年5月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于柳州市柳东新区，房屋建筑面积201.31㎡，合同总价款2113755元。约定二原告以首付款与银行按揭贷款和个人住房公积金混合型贷款方式向被告支付购房款，被告应于2019年6月30日前取得房屋建筑工程竣工验收备案证明并将符合装饰、设备标准的商品房交付二原告使用，否则被告按日向二原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金。上述合同签订后，二原告按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按合同约定于2019年6月30日前取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，并向二原告交付符合约定的商品房。期间二原告也多次就要求交付符合合同约定的房屋以及逾期交房的违约金事宜找被告协商未果。综上，被告逾期交房的事实清楚，现维护二原告的合法权益，请求人民法院依法判如所请。 被告三林公司辩称，1.合同约定房屋的交付条件为经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格，被告已于2019年6月30日前书面通知二原告收房，所交付的房屋符合合同约定的交付条件，二原告要求被告交付取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的房屋及支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据。2.《商品房买卖合同》第八条约定备案登记作为交付条件系应柳州市政府及房产局等相关部门的要求填写，相关规定是规范房地产开发商与行政主管部门之间的行政管理关系，与原、被告之间的民事关系无关，如被告有违规行为，也应由相关行政主管部门追究行政责任。3.合同附件四：补充协议第七条约定，因出卖人无法事先预见和控制的客观原因，（如交通管制、降水强度达到中雨等级或连续4小时小雨、市政停水、停电、政府指令暂停施工的、规划发生变化、恶性××等）造成工期延误，被告可据实延期。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 位于柳州市系由被告开发建设。2018年5月14日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：二原告向被告购买位于柳州市联盟新城15栋1- -3- 4号房屋，建筑面积为201.31平方米，套内建筑面积为195.21平方米，按套内建筑面积每平方米10828.11元计算，总价款为2113755元；被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付二原告使用。如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。《商品房买卖合同》第八条约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：不可抗力事件，包括但不限于下列事件：见合同附件四”。合同附件四：补充协议第七条第（10）点约定：“该商品房应于2019年6月30日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。出卖人与买受人约定，经上述五方验收合格后，出卖人向买受人发出《通知书》，买受人可在接到《通知书》之日起30日内办理房屋验收和交接手续，签署《房屋交接单》。签署《房屋交接单》或领取房屋钥匙后，即为房屋交接完成。”第七条对《商品房买卖合同》第八条交付期限的补充约定：“影响工程进度但出卖人无法事先预见和控制的客观原因，（如降雨强度达到中雨等级或连续4小时小雨、市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、恶性××等）造成工期延误。”合同签订后，二原告依约向被告付清购房款。2019年6月26日，被告通过ＥＭＳ向二原告邮寄交房通知书。二原告认为，被告至今未能将符合《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付给二原告，应承担逾期交房的违约责任，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，联盟新城一期15#楼工程开工日期为2017年6月20日，竣工日期为2019年6月30日，于2019年6月30日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，至今尚未取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。 -4- 本院认为，原、被告于2018年5月14日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定诚信履行义务。综合原、被告的分歧意见，本案的争议焦点为：1.被告开发的商品房是否达到合同约定的交付条件？2.被告是否应当承担违约责任？ 对争议焦点1，二原告认为房屋的交付条件应依照《商品房买卖合同》第八条约定，即取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，被告方则认为依据合同附件四：补充协议第六条的约定，为经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。本院审查合同文本，认为上述约定并不冲突，补充协议第六条系对主合同第八条约定的细化及补充。即涉案商品房的一般交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但在经五方验收合格且被告已向原告发出《竣工验收合格通知书》的情况下，即使该房屋尚未取得竣工验收备案，原告亦可以选择是否接收房屋，原告实际接收房屋的，应视为双方对主合同约定交付条件进行变更。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书，建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定。此外，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，消防等基本设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活条件。本案中，涉案房屋于2019年6月30日经五方验收合格，尚未取得竣工验收备案证明，二原告拒绝收房，不能视为涉案商品房已经具备合同约定的交付条件。 -5- 根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2019年6月30日前，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件并符合合同约定的商品房交付原告使用，现合同约定的交房期限届满，被告应在案涉房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案证明后向二原告交付房屋。 对争议焦点2，因涉案工程至今尚未取得房屋竣工验收备案证明，原告亦未实际收房，故本院暂以二原告起诉之日（2020年7月7日）作为计算逾期交房违约天数的截止日期。从合同约定的交房之日（2019年6月30日）至起诉之日，被告已逾期373天。被告主张计算逾期交房天数应扣减合同约定的雨天、中考、高考等可以据实延期的天数，但未在本院指定期限内提供施工、监理日志等证据佐证其施工情况，故对被告该项主张，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日，应按日向二原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金，故被告应向二原告支付逾期交房违约金118265.6元（2113755元×1.5?×373天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下： 一、被告广西三林建设投资有限公司应将取得房屋建筑工程竣工验收证明并符合合同约定的商品房交付给原告贺桂芳、李捷； 二、被告广西三林建设投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺桂芳、李捷支付逾期交房违约金118265.6元； 三、驳回原告贺桂芳、李捷的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2602元（原告已预交），减半收取1301元，由被告广西三林建设投资有限公司负 -6- 担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年十月十六日 书记员  袁 铭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国房地产管理法》 -7- 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。