广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0331民初1579号 原告：梁宪图，男，1965年12月1日出生，壮族，住广西荔浦市。 委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师。（一般代理） 被告：陈成，男，1992年4月18日出生，瑶族，住广西荔浦市。 委托诉讼代理人：莫丕云，广西荔泉律师事务所律师。（特别授权） 被告：荔浦县百利新村建设发展有限公司，住所地：荔浦市荔城镇沙街社区滨江南路**，统一社会信用代码：914503316821176945。 法定代表人：廖植雄，董事长。 委托诉讼代理人：胡东亮，广西顺通律师事务所律师。（特别授权） 第三人：陈军，男，1962年7月15日出生，汉族，住广西荔浦市。 原告梁宪图与被告陈成、荔浦县百利新村建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，经审查，本案处理结果同陈军有法律上的利害关系，应当参加诉讼，本院依法追加陈军作为本案第三人参加诉讼，依法由审判员罗锦锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁宪图及其委托诉讼代理人梁丹志、被告陈成的特别授权委托诉讼代理人莫丕云、被告荔浦县百利新村建设发展有限公司的特别授权委托诉讼代理人胡东亮到庭参加了诉讼，第三人陈军经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告梁宪图向本院提出诉讼请求：1判决被告履行协助原告完成房屋买卖合同变更及备案变更登记法定义务；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与产权登记人陈成父亲陈军系朋友关系，2017年2月20日陈军向原告借款300万元合伙购买荔浦县百利新村建设发展有限公司开发的半岛豪庭11栋：502、602、702、801、803、901、903、1001、1003、1903、2102、2202房屋，双方约定以陈军儿子陈成作为买受人与房开公司签订商品房买卖合同并登记备案。协议签订后双方以陈成名义向荔浦县百利新村建设发展有限公司购房，购房款以原告享有荔浦县百利新村建设发展有限公司的债权7464673.00元抵付购房价款，荔浦县百利新村建设发展有限公司同意抵购房价款并出具支付购房款证明，此后该所购房以陈成名义进行备案登记及申办产权证。至2019年4月7日，因陈军未能履行归还所借我用于购商品房的款项，原告与陈成父子订立《退伙协议书》，约定以陈成名义所购12套商品房全部归原告所有，陈成需出具经公证的委托书委托我办理借名买房的更名登记等手续。但陈成未能按此协议书约定履行更名登记义务。现原告已于2020年5月29日向荔浦县不动产登记局提起异议登记。根据《物权法》第十九条规定，原告依法向人民法院提起诉讼。基于上述事实和理由，为保护原告的合法利益不受侵犯，请求人民法院支持原告的诉求。 原告梁宪图对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、证明一份，证明涉案房屋的购房款是由原告借给荔浦县百利新村建设发展有限公司的借款及货款中支付；2、协议书一份，证明原告与陈军合伙购房的约定；3、退伙协议书一份，证明陈军退伙后，陈成需按约定履行更名登记义务；4、异议登记书、回执及回复函各一份，证明原告于2020年5月29日向荔浦市不动产登记局提起异议登记；5、变更买房人通知及邮件收据各一份，证明变更买房人的事情已经告知荔浦县百利新村建设发展有限公司；6、购房收据12份，证明原告已足额交付购房价款；7、购房合同12份，证明被告陈成转让买卖合同权利后将购房合同交付原告的事实；8、公证书一份，证明被告陈成委托原告将房屋变更到原告名下的事实，被告陈成认可第三人陈军与原告退伙关系之间一系列的事实；9、2020年6月8日受理回执单一份，证明原、被告达不成一致意见引起诉讼的事实。 被告陈成辩称，原告诉讼主张不成立，应予驳回，理由如下：一、被告陈成与原告及第三人陈军不存在借名买房关系，涉案商品房买卖合同与原告无关。首先，商品房买卖合同的当事人是被告陈成与百利公司，根据合同相对性原则，原告不享有商品房买卖合同的权利义务。原告只是代被告陈成付款，但根据百利公司财务反映，实质上原告对百利公司不享有债权反倒欠债，原告主张的“以原告享有百利公司的债权7464673元抵付购房款”并不成立，即被告陈成至今仍未付购房款，百利公司已向被告陈成主张逾期付款违约责任。假如最终确认原告没有实质代付购房款，则原告的商品房买卖合同还面临着被解除的后果，不存在合同更名的可能。其次，不论原告代付款是否完成，被告陈成与原告只存在代付款关系，原告不能凭借代付款取代被告陈成成为商品房买卖合同的当事人，被告陈成也不同意把商品房转给原告。二、原告与第三人陈军合伙，与被告陈成无关，对被告陈成不产生权利义务。首先，被告陈成与百利公司签订商品房买卖合同在先，原告与陈军合伙在后，原告不能把与陈军合伙事宜强加给被告陈成。其次，被告陈成不是合伙当事人，不存在退伙，在《退伙协议书》上签字不产生约束力。签订《退伙协议书》，是因为先前被告陈成无力支付购房款而打算委托原告帮助对外转让。被告陈成在《退伙协议书》中应负的义务仅是委托原告代为处置、转让，但就如何处置、如何转让，没有达成具体协议，原告想依据该退伙协议直接成为商品房买卖合同当事人，依法无据。三、涉案房屋并没有竣工交付，也没有办理产权登记，被告陈成还未享有房屋物权，不存在合同更名或物权变动更名的基础。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》国办发（〔2005〕26号）第七条，住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第（十）点的规定，预售商品房在竣工交付、办理房产证前不能进行商品房买卖合同变更。目前，涉案商品房尚未竣工交付也未能办理产权证，被告陈成与百利公司仅存在商品房买卖合同的权利义务关系，不存在房屋所有权的物权关系，原告是否代为支付购房款还未有定论，被告陈成能否取得商品房买卖合同的合同权利也没有定论，因此，无论是被告陈成还是原告，均没有请求物权变动的事实与法律基础。综上，原告诉请缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回。 被告陈成对其辩解在举证期限内没有提供证据。 被告荔浦县百利新村建设发展有限公司辩称，原告的诉讼主张不成立，应予驳回，理由如下：一、根据合同相对性原则，被告荔浦县百利新村建设发展有限公司与原告就涉案商品房没有任何权利关系。我们梳理一下各方的法律关系：被告荔浦县百利新村建设发展有限公司与另一被告陈成存在涉案商品房买卖合同关系；原告与陈成是不成立的代付购房款关系；原告与第三人陈军是不成立的合伙购房关系；陈军与陈成并无涉案商品房法律关系；陈军与被告荔浦县百利新村建设发展有限公司无任何关系，梁宪图与被告荔浦县百利新村建设发展有限公司就涉案商品房也无任何关系。根据合同相对性原则，从各方关系明显看出，原告不是商品房买卖合同的当事人，仅凭一个不成立代付款关系及与陈军所谓的合伙关系就主张享有房屋权属并要求合同更名及变更备案登记，明显缺乏事实与法律依据。被告荔浦县百利新村建设发展有限公司作为商品房买卖合同的当事人，不同意合同更名。二、原告与陈军合伙关系存疑。原告依据2017年2月20日与第三人陈军签订的《协议书》主张与陈军是合伙借用陈成名义购房，首先，我国民法典没有合伙购房一说；其次，无论合伙购房是否成立，被告荔浦县百利新村建设发展有限公司与陈成是在2017年2月14日就签订涉案商品买卖合同，先于原告与陈军2017年2月20日的合伙，原告的主张违背逻辑，且原告和陈军如何合伙，均与被告荔浦县百利新村建设发展有限公司及陈成无关。三、原告代付款并没有真实履行。原告从2013年开始借款给被告荔浦县百利新村建设发展有限公司，截止2017年2月15日，共借款1040万给被告荔浦县百利新村建设发展有限公司（仅第一笔借款150万元约定有利息），原告通过转账及代收他人购房款等方式共收款1633.4469万元，扣除150万元借款产生的利息466391元，已经多收了5934469元，多收部分应退还给被告荔浦县百利新村建设发展有限公司，因此2017年2月15日时原告根本就不对被告荔浦县百利新村建设发展有限公司享有债权，反倒是负债5934469元。原告提供盖有被告荔浦县百利新村建设发展有限公司公章的《证明》，不是被告荔浦县百利新村建设发展有限公司真实出具的，落款名称错误、总房价错误，不能仅凭该错漏百出的《证明》认定原告已经代付款。因此，原告实质上并没有代付款，即陈成也没有依约履行付款义务。四、涉案房屋并没有竣工交付，也没有办理产权登记，陈成还未享有房屋物权，不存在合同更名或物权变动更名的基础。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》国办发（〔2005〕26号）第七条，住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第（十）点的规定，预售商品房在竣工交付、办理房产证前不能进行商品房买卖合同变更。目前，涉案商品房尚未竣工交付也未能办理产权证，被告荔浦县百利新村建设发展有限公司与陈成仅存在商品房买卖合同的权利义务关系，不存在房屋所有权转移关系，陈成也没有依约支付购房款，没有取得商品房买卖合同的合同权利，因此，无论是陈成还是原告，均没有请求物权变动的事实与法律基础。综上，原告的起诉完全混淆了各方关系，混淆了合同债权与物权关系，即使原告代陈成支付了购房款，那也是原告与陈成之间的代付购房款债权债务关系，并不能当然取代陈成成为涉案商品房的合同当事人，更不能当然取得房屋所有权，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告荔浦县百利新村建设发展有限公司对其辩解在举证期限内提供的证据有：梁宪图借款明细表（含借条、首付款转账凭证、部分以购房款抵扣借款的欠条及收费票据和发票），证明截止2017年2月15日，原告共借给被告荔浦县百利新村建设发展有限公司1040万元，被告荔浦县百利新村建设发展有限公司已通过银行转账、用他人应付款抵给原告等形式，还清了1040万元借款及利息466391元，并且原告多收了5954469元，因此原告在被告荔浦县百利新村建设发展有限公司没有债权反倒是负债5954469元。 第三人陈军未到庭，但于庭前提交答辩状辩称，原告与第三人所谓的合伙购房关系并不成立。本案事实是，原告见第三人儿子陈成购买半岛豪庭11栋的12套商品房后，其想获得该商品房而自行炮制出来的合伙，第三人认为该商品房已归陈成购得，其如何与原告合伙均不影响陈成商品房买受人的权益，所以在碍于情面的情况下签订了购房的《协议书》。协议书约定由原告用其债权代付款，但经另一被告百利新村公司核算，原告根本就没有债权，反倒是欠款，原告欺骗了第三人，因此，原告并没有实质进行代付款。综上所述，原告与第三人的合伙没有经陈成同意，且陈成不同意转让涉案的12套商品房，再加之原告没有依约进行代付款，合伙购房关系并不成立并不生效，基于不成立的合伙关系而产生的欠条及退伙协议同样也是没有效力的。原告依据不成立的合同关系主张物权变动，明显缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 第三人陈军对其辩解在举证期限内没有提供证据。 本院经审理认定事实如下：被告陈成与第三人陈军系父子关系。2017年2月14日，被告陈成与被告荔浦县百利新村建设发展有限公司签订商品房买卖合同，被告陈成向被告荔浦县百利新村建设发展有限公司购买半岛豪庭11栋502、602、702、801、803、901、903、1001、1003、1903、2102、2202号房屋，共计12套，并于2017年2月21日办理了商品房备案手续。2017年2月20日，原告梁宪图与第三人陈军达成《协议书》，约定双方以被告陈成的名义购买半岛豪庭11栋801、901、1001、803、903、1003、1903、502、702、2102、2102、2202共计12套房屋，从原告拥有的被告荔浦县百利新村建设发展有限公司的借款本息中支付。2019年4月7日，原告梁宪图、被告陈成、第三人陈军达成《退伙协议书》，约定：1、原告梁宪图同意第三人陈军退伙，借名购买的12套房屋归原告所有；4、被告陈成出具经过公证的委托书，全权委托原告代为办理12套房屋的解押、更名、签订买卖合同等事宜。2019年4月30日，被告陈成到荔浦市公证处办理《公证书》，委托原告代为办理12套房屋的撤案手续，重新与荔浦县百利新村建设发展有限公司签订上述房产的购房合同，办理过户手续等，委托期限：自2019年1月8日起至2020年1月8日止。2020年5月29日，原告向被告荔浦县百利新村建设发展有限公司发出变更购房买受人通知书，要求被告荔浦县百利新村建设发展有限公司配合原告办理以陈成名义购买的12套房屋的变更买受人的手续，并于同日向荔浦市不动产登记局提出异议登记申请书。原告梁宪图又于2020年6月8日向荔浦市房地产信息中心提交《变更登记申请书》，荔浦市房地产信息中心回复称，与售房单位达成共识后可持原件及其他相关材料亲到我单位办理该文书所列的商品房备案登记注销手续。原告认为，被告陈成未能按照《退伙协议书》约定履行更名登记义务，故成诉讼。 另查明，半岛豪庭11栋房屋现尚未竣工交付。 本院认为，本案涉及的法律关系为商品房买卖合同的“直更名”，一般指尚未取得房屋不动产权证的商品房，前一手买受人将房屋转让给后一手买受人，通过开发商把前一手买受人签订的商品房买卖合同注销，然后由后一手买受人跟开发商重新签订一份商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。商品房买卖合同更名的实质是合同主体的变更，也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。办理商品房买卖合同更名必须要征得开发商的同意和配合。实际操作中，原购房者与开发商提出申请撤销原购房合同的预告登记手续后，还需等待房管部门审批通过、回收作废的购房合同、撤销预告登记，然后开发商才能与新购房者签订购房合同。本案中，原告梁宪图与被告陈成、第三人陈军签订的《退伙协议书》，并没有开发商即被告荔浦县百利新村建设发展有限公司的参与，被告陈成、第三人陈军约定将被告陈成购买的半岛豪庭11栋的12套房屋转让给原告梁宪图，该约定依法对被告荔浦县百利新村建设发展有限公司不发生效力。依照法律规定，被告陈成欲将其购买的半岛豪庭11栋的12套房屋转让给原告梁宪图，其应先与被告荔浦县百利新村建设发展有限公司协商，与被告荔浦县百利新村建设发展有限公司达成一致意见后，到房管部门办理撤销原购房合同的备案登记，再由被告荔浦县百利新村建设发展有限公司与原告重新签订购房合同。现被告荔浦县百利新村建设发展有限公司答辩称，根据合同相对性原则，原告不是商品房买卖合同的当事人，仅凭一个不成立的付款关系及与第三人陈军所谓的合伙关系就主张享有房屋权属并要求合同更名及变更备案登记，明显缺乏事实与法律依据，被告荔浦县百利新村建设发展有限公司作为商品房买卖合同的当事人，不同意合同更名。再从荔浦市房地产信息中心给原告的受理回执单来看，也明确了需与售房单位达成共识后才可持相关材料办理商品房备案登记注销手续。综上，被告陈成作为商品房买卖合同的一方，欲将其购买房屋的权利义务一并转给原告梁宪图，虽签订了协议，但该协议对被告荔浦县百利新村建设发展有限公司不发生效力，且被告荔浦县百利新村建设发展有限公司明确表示不同意购房合同的更名。其次，被告陈成购房在先，原告粱宪图与第三人陈军合伙在后，借名买房也与基本逻辑不符。因此，原告的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告梁宪图的诉讼请求。 本案受理费64053元，减半收取32027元，由原告梁宪图负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费64053元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。 审 判 员 罗锦锋 二〇二〇年十月二十日 法官助理 陈江林 书 记 员 钟艳平