北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初10510号原告：李东升，男，1974年10月2日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京世杰佳园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安立路****楼**Ⅲ段**。法定代表人：鞠林，董事长。委托诉讼代理人：冷月，男,1992年11月16日出生，汉族，该公司职员。原告李东升与被告北京世杰佳园房地产经纪有限公司(以下简称世杰佳园公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东升、被告世杰佳园公司委托诉讼代理人冷月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李东升向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还电卡、煤气卡；2、判令被告支付2020年1月25日到2020年3月25日的房租18000元，违约金18000元。案件审理过程中，李东升增加一项诉讼请求，要求世杰佳园公司支付免租期租金5250元。事实和理由：原告与被告于2018年9月30日签订《北京市房屋出租委托合同》,出租委托期自2018年10月25日至2020年10月24日，在2020年1月25日前被告未能按照约定支付下一个季度租金，被告于2020年3月26日将房屋移交原告，在此期间被告一直将房屋出租。房屋移交原告后，原告与被告多次协商，被告以疫情为由拒绝支付房租，且被告没有按照合同约定完成租期，不能按照合同约定享受免租期。因此起诉至法院。北京世杰佳园房地产经纪有限公司辩称：一，双方本着公平互利互惠的原则于2018年9月30日，签订房屋委托代理合同，本合同期限为起2018年10月25日至2020年10月24日止，本合同为期二年。第一年双方合作愉快，各有盈利。事发于2020年1月25日，我司应该支付甲方房租，也是除夕夜，法定假日到2020年2月1日，因今年整个中国都有疫情（新型新冠肺炎）导致我们上班时间延后，在此期间多次和原告方协商，减免房租或者解除合同未果，我司于2020年2月8日间断复工，我司业务员李渊于2020年2月10日和原告达成协议微信聊天,所以双方不存在违约行为，双方合同第九条第一款写的很清楚双方协商一致可以终止合同，第二款也注明出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，疫情期间，北京所有小区不得外人进入，外来北京人员需要隔离21天，原告本人也实地了解过情况。二，我们承租的房子是合住房，不得作为隔离场所，相关规定也有说明，无需举证，疫情导致所有租户全部未回京，也没有盈利行为，原告本人也知情。我方应原告意愿答应修复地板，但疫情期间小区物业公司不让装修，也不允许进入，致使我方不能及时修复，原告也是知情，原告也多次协商都未果，原告以没有修复地板为由拒不收房,致使我方交房延后，房间内共计4个卧室，三个卧室的租户所有物品，因为疫情租户未返京，由我司业务李渊代为打包邮寄，其中有一个卧室，人一直联系不上，原告也知情，我司也和原告说明期间占用的时间及费用由我方负责，共计费用为4500元整,原告不予认可，非要在国家和企业都在疫情大难的时候，要求我方支付18000元，我方不予支付为由拒不收房。三，对于电卡、燃气卡，我方已经和原告说明，补办费用多少，由我方承担，事后原告未曾联系我方说明费用问题，我方直至今日以为原告一直未补办，原告也曾以燃气卡、电卡丢失为由拒不收房。四，合同第十条第一款及补充协议写明，我方为原告装修及配置家具家电费用为15000元整，合同解除后我方一直也没有收回以上物品，我方以补偿方式给予甲方。五，不同意支付免租期租金。本院经审理认定事实如下:2018年9月30日，李东升与北京世杰佳园房地产经纪有限公司签订《北京市房屋出租委托合同》。该合同约定，李东升将其名下位于北京市昌平区X号房屋委托世杰佳园公司对外出租，房屋建筑面积119.46平方米；世杰佳园公司可代李东升出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代李东升办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代李东升向承租人收取租金并及时划入李东升指定账户；代李东升向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租委托期限自2018年10月25日至2020年10月24日，共计贰年；租金季付，自2018年10月25日至2019年10月24日，租金8500元，免租期30天；自2019年10月25日至2020年10月25日，租金9000元，免租期30天。合同第六条约定，出租委托期限内，李东升承担供暖费、物业管理费、房屋租赁税费及其它合同中未列明由世杰佳园公司或承租人承担的费用。合同第七条约定，出租委托期限内，李东升负责维修的范围包括水表、电表、燃气表，燃气入户管道，改变主体结构，改变暖气及管道，自采暖炉，空调设备，厨房及卫生间防水。合同第九条约定，经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。合同第十条约定，出租委托期内，世杰佳园公司需提前终止合同的，应提前三十日通知李东升，并按月租金的200%支付违约金。合同后附手写补充协议:甲甲方同意在室内添置隔断、配置家电家具，所需费用由乙方自行承担；2、如遇政府部门原因拆除优化间，价格另行协商；3、本合同约定租金为乙方支付甲方税后金额，将来涉及税费问题，甲、乙双方另行商议；4、甲方同意乙方在客厅内添加一间优化间；5、合同约定月租金：第一年2018:8500元每月，免租30天；第二年2019:9000元每月，免租30天。合同履行过程中，世杰佳园公司已将租金支付至2020年1月24日，此后未再支付租金。2020年3月26日，李东升与世杰佳园公司完成房屋交接，收回涉案房屋。李东升由此主张世杰佳园公司逾期支付租金和提前退租，违反了合同约定。世杰佳园公司则主张双方系协商一致解除合同，合同中没有明确约定每期租金支付的具体日期，且2020年1月25日系法定节假日，又遇“新冠”疫情影响导致恢复上班日期延迟以及与李东升协商减免部分房租未果才导致租金支付延迟，不同意承担违约责任。李东升另主张因租户离京，2020年1月24日房屋水管冻裂导致地板被水泡，世杰佳园公司答应维修却迟迟未完成维修，直至2020年3月20日才完成修理，在此期间房屋一直由世杰佳园公司占用，故世杰佳园公司应当全额支付租金。世杰佳园公司表示系因疫情原因导致二月份无法完成维修，不是该公司不予维修。关于电卡和燃气卡，李东升表示已经补办燃气卡，未补办电卡；世杰佳园公司表示无法返还电卡和燃气卡，但同意承担补办费用。经本院释明，李东升表示不变更诉讼请求,坚持要求世杰佳园公司返还电卡和燃气卡。关于合同解除日期，双方庭审中均认可合同于2020年3月26日解除，世杰佳园公司是否存在违约情形交由法院依法审理。关于违约金的约定标准一节，世杰佳园公司不要求法院调整。庭审中，李东升不同意以世杰佳园公司留在房屋内的物品折抵补偿，世杰佳园公司则要求李东升归还剩余物品，但经本院释明后，未向本院提交书面反诉状。本院认为，李东升与世杰佳园公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。李东升与世杰佳园公司之间签订的合同虽名为出租委托合同，但实为房屋租赁法律关系，世杰佳园公司另行将房屋出租实为将房屋进行转租。李东升与世杰佳园公司在庭审中均认可合同于2020年3月26日解除、世杰佳园公司是否存在违约情形交由法院依法审理的一致意见，应视为在庭审中协商一致解除合同，故本院确认李东升与世杰佳园公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年3月26日解除。虽然双方未在合同中明确约定每期租金支付的日期，但经李东升催要后，世杰佳园公司至今未向李东升支付2020年1月25日至2020年3月25日之间的租金，且世杰佳园公司提出提前解除合同确违反了合同约定，李东升要求世杰佳园公司继续支付2020年1月15日到2020年3月25日的房屋租金18000元及违约金18000元，确有依据，本院予以支持。关于世杰佳园公司主张双方在合同履行过程中协商一致解除合同不应承担违约责任的抗辩意见，世杰佳园公司提交的微信记录显示双方谈论房屋交接时仍对世杰佳园应付租金的金额存在争议，故无法认定双方在合同履行过程中协商一致后交接了房屋。世杰佳园公司未履行完毕合同约定的租期，结合公平原则，李东升要求世杰佳园公司支付部分免租期租金的诉讼请求，亦有合理依据，本院予以支持。关于李东升要求世杰佳园公司返还电卡、煤气卡，世杰佳园公司表示无法返还但同意承担补办费用，李东升在本院释明后不同意变更诉讼请求为要求世杰佳园公司承担补办费用，故针对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向李东升支付2020年1月25日到2020年3月25日房租18000元、违约金18000元及免租期租金5250元；二、驳回李东升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416元，由北京世杰佳园房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二〇年十月二十三日书记员 姚东方