广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初5586号 原告：朱相羽，男，汉族，1992年3月30日出生，住柳州。 委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 被告：广西柳州宏桂房地产开发有限公司，住所地柳州市柳**胜利路１２号之八柳**行政中心３１９室，统一社会信用代码：91450200595140706K。 法定代表人：涂权伍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋春雄，广西弘邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敦伟，该公司员工。 原告朱相羽诉被告广西柳州宏桂房地产开发有限公司（以下简称宏桂房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴啸虎、被告宏桂房开的委托诉讼代理人蒋春雄、王敦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱相羽向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告赔偿逾期交房违约金97919元（违约金暂计至2020年5月30日，此后的违约金每天按总房款的万分之二计算至被告取得竣工验收备案证明之日止）。事实及理由：2018年3月16日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的宏桂香兰花园小区××单元××号房屋，房屋总价款为805254元，交房日期为2018年9月30日。合同签订后，原告已支付全部房款。2018年9月30日，原告在柳州日报、楼盘网等媒体公告交房。但被告交房时并未取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明，被告交付的房屋不符合合同第八条的交房条件，且其违约行为一直持续至今。原告认为被告的违约行为侵害了原告的合法权益，因此法院起诉，请求法院支持原告的诉请。 被告宏桂房开辩称，一、房屋已经经过五方验收合格，达到交付使用的条件，被告已按照《商品房买卖合同》的约定于2018年9月30日公告交房，原告已根据该公告取得合同约定的房屋，因此不存在被告逾期交房的事实，被告不应当支付逾期交房违约金。至于房屋未进行竣工验收备案，影响的是办理其他相关证件造成的损失，原告可另行主张。二、《商品房买卖合同》第十一条中约定如果出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。买受人已经收房，出卖人不应承担逾期交房责任及违约金。三、原告已经收房，对房屋实施占有及使用，不存在不能收房的损失，所以主张的违约金远远高于造成的实际损失，请求法院予以调整。即使被告需承担违约责任，也应调整为：总房款×每日万分之二×逾期天数×30%。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，对于双方认可真实性的证据，本院认为客观真实的证据能证实案件的基本事实，故应作为认定相关事实的依据。对于被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》，原告认为该证据无正当理由逾期提交，不能作为定案依据。本院认为，该证据真实客观，与案件的基本事实相关，故仍应作为认定相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2018年3月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告开发建设的柳州市香兰大道8号宏桂香兰花园小区××单元××号房，房屋总价款为805254元。合同签订后，原告已依约支付完全部房款。 合同第八条约定：“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.……从该栋楼宇施工之日起，气象部门有记录日降雨量达到中雨（含中雨）以上的，或者虽达不到中雨、但因工程质量和安全要求不能开展施工的，则顺延一日（凭气象部门记录或者施工、监理单位证明为据）……3.因政府行为因素（如中、高考，政府活动及政府其他相关要求）影响，以及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误。 合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。 宏桂香兰花园小区5栋于2015年10月16日开工，于2018年5月3日竣工并进行五方竣工验收，竣工验收结论：工程质量合格。但至庭审之日仍未能取得竣工验收备案证明。 2018年9月30日，被告在《柳州日报》等媒体公告《宏桂香兰花园4、5#楼交房公告》载明：“尊敬的宏桂香兰花园4、5#楼业主：我公司的宏桂香兰花园4、5#楼已具备交房条件，现定于2018年9月30日起办理相关手续，敬请各位业主按合同要求带齐购房合同、身份证等相关资料如期到宏桂香兰花园销售中心办理相关手续。请各位业主务必在2018年9月30日至10月31日期间办理相关手续，逾期不来办理相关手续的，自2018年10月31日起视同完成收房”。2019年3月20日，原告在《宏桂香兰花园交房单》上签字，签收购买的房屋。宏桂香兰花园的5号楼开工时间为2015年10月16日，竣工时间为2018年5月3日。根据《气象服务资料》，从该楼栋开工之日至合同约定的交房之日（2018年9月30日），共有中雨及其以上天气131天；从开工之日至竣工之日（2018年5月3日），共有中雨及其以上天气114天。庭前会议中，双方认可中雨及其以上天气、中高考期间可作为顺延天数，但原告认为应从合同签订之日计算至合同约定的交房之日，被告认为应从开工之日计算至合同约定的交房之日。 2015年高考的时间为6月7日至8日共计2天，中考时间为6月24日至27日共计4天；2016年高考的时间为6月7日至8日共计2天，中考时间为6月24日至27日共计4天；2017年高考的时间为6月7日至8日共计2天，中考时间为6月24日至27日共计4天；2018年高考的时间为6月7日至8日共计2天，中考时间为6月24日至27日共计4天。 本院认为，原告与被告在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，符合法律规定，对当事人具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告已依约支付购房款，被告亦应按时交付商品房。 关于被告是否已经交房的问题，本院认为，宏桂香兰花园小区5栋已于2018年5月3日经过五方验收合格，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”及第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定，涉案楼栋已经经过五方验收合格，被告交付经五方验收合格的房屋并不违反相关法律的规定，且该房屋已向原告实际交付，原告已取得房屋占有及使用的权利，故在2019年3月20日原告实际签收房屋后，被告已完成交房。 《商品房买卖合同》的第八条约定了可顺延交房的情形，故应按照该约定扣除相应的天数。合同中约定“从该栋楼宇施工之日起，气象部门有记录日降雨量达到中雨（含中雨）以上的，或者虽达不到中雨、但因工程质量和安全要求不能开展施工的，则顺延一日（凭气象部门记录或者施工、监理单位证明为据，应当结合气象资料、施工日记、监理日记，若降雨确实影响工期的，可予以扣除）”。故对涉案楼栋从施工之日起至竣工之日止，期间降雨量达到中雨（含中雨）以上的，应相应顺延，现查明从施工之日（2015年10月16日）起至竣工之日（2018年5月3日）降雨量达到中雨（含中雨）以上共计114天，依据合同约定可作为顺延交房的合理天数。原告认为应从合同签订之日起算相应的可顺延天数的意见与合同约定不符，故本院不予采纳。被告认为应计算至合同约定的交房之日，但工程竣工后降雨天并未影响工程进度，故对于被告的该答辩意见，本院不予采纳。 对于中、高考引起的延误，因合同中未约定起算时间，故从合同签订之日起至竣工之日，期间存在中高考的，应当计入可顺延的天数。合同签订的时间为2018年3月16日，合同签订之日起至竣工之日，期间未存在中高考天数，故不应扣除。 综上，结合合同约定及气象资料，本案中涉案房屋所在楼栋从施工之日（2015年10月16日）起至竣工之日（2018年5月3日），降雨量达到中雨（含中雨）以上共计114天，故被告可以作为顺延交房的合理天数共计114天。从合同约定交房期限的第二日（2018年10月1日）至原告签收房屋之日（2019年3月20日）共计171天，扣除相应的可顺延天数后，被告逾期交房天数为57天。 原告认为，被告交房时并未取得涉案房屋建筑工程竣工验收备案证明，故起诉要求被告承担逾期交房的违约责任。本院认为，交房是指房屋占有及使用的交付，被告已向原告交付经五方验收合格的房屋，且原告已实际签收，故原告实际签收房屋后，被告已完成交房。但被告逾期交房57天，按照合同约定应向原告支付的逾期交房违约金为4590元（805254×0.0001×57），对于原告诉请超出部分，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西柳州宏桂房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告朱相羽支付逾期交房违约金4590元； 二、驳回原告朱相羽的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在本判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1124元（已减半收取，原告已预交），由原告负担1071元，由被告负担53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员  岑 磊 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  黄译萱 书 记 员  陈罗依