湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初185号原告：王萍，女，1970年7月10日出生，汉族，居民身份证住址江苏省连云港市新浦区，现住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：龚先斌、程建强，武汉市江汉区弘正法律服务所法律服务工作者。被告：武汉豪安物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区正义路**青青美庐**综合楼。法定代表人：邓应樑，总经理。委托诉讼代理人：廖丹、成振球，湖北楚风德浩律师事务所律师。原告王萍与被告武汉豪安物业管理有限公司（以下简称豪安物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，经双方申请，本院于立案前委托武汉东湖新技术开发区民商事金融调解中心进行调解，本院于2020年1月7日受理后，依法由审判员李永明担任审判长，与人民陪审员吕丹萍、熊林芝组成合议庭进行审理。根据被告豪安物业公司的申请，本院委托上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司进行评估，2020年7月15日，该公司认为因受损时的实际情况已无法还原，故退案。后本案审判长变更为审判员金莎，于2020年7月24日开庭，公开进行了审理。原告王萍及委托诉讼代理人龚先斌，被告豪安物业公司的委托诉讼代理人廖丹、成振球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王萍提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告家中室内淹水，造成的各项损失费用36790元及评估费1500元。2、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年10月1日，原告因国庆长假外出旅游，到达目的地后，接到被告电话，告知原告位于武昌区棋盘街云鹤星苑3栋2单元203室家中阳台处有大量污水向外排放，原告接到通知后，立即返回家中，陪同被告公司的管理员，一起对家中淹水情况进行勘察，发现家中向外排放的污水系卫生间抽水马桶向外大量涌出的，家中污水积水最深处达15cm之多，由于卫生间涌出的污水系粪水及其他生活用水，整个室内产生的污浊气味令人窒息，家中的地板、窗帘、墙面、衣柜、橱柜、冰箱及放置在地面的所有物品均被污水浸泡（见现场图片），通过被告公司管理人员的逐步排查，最终查实导致污水倒灌的主要原因系主下水管道长期未能检修排查，造成主排水管道因异物堵塞，污水倒灌原告家中卫生间，由抽水马桶涌出，在淹没、浸泡整个室内地板后，由阳台的低洼处向外排放。原告认为，被告长期未能尽到物业管理责任，对小区的基本设施设备未进行维修检查，从而造成原告家中浸水损失，应承担赔偿责任，故诉至法院，请求判如所请。原告王萍对自己提出的主张，提供下列证据：证据一、房屋所有权证及居民身份证，拟证明原告主体适格。证据二、室内污水浸泡照片一组，拟证明原告家中污水浸泡的情况及导致排水管道堵塞的原因。证据三、评估报告书一套及评估费收据一份，拟证明原告因此次家中污水浸泡而产生的各项损失评估结论及为此支付评估费1500元。证据四、物业公司办公现场照片一张，拟证明云鹤星苑小区的物业公司为被告。证据五、施工明细表，拟证明原告的房屋因污水浸泡，需维修施工的项目及维修费用明细。证据六、损失报价单，拟证明原告房屋内受此次污水浸泡的物品清单及损失报价。被告豪安物业公司辩称，被告是物业服务者，在本案中并非侵权行为人，被告已提供相关票据及记录证明被告在小区服务期间已按物业合同的约定甚至是超出合同约定的标准进行维护，且被告在发现原告家中漏水后，已采取相应手段处理，已尽到物业管理的义务，故本案不应由被告承担赔偿责任。原告未提供任何证据证明案涉房屋漏水是因被告导致，且原告与被告提交的照片中显示造成堵塞的原因是管道内掉进装修钢钎、大量的钢丝球及女性用品，系楼上用户使用不当造成，再加上漏水发生时原告并未在家，发生堵塞无法及时处理，才造成相应损失。原告仅因被告是小区的物业公司要求被告承担责任是错误的。原告提供的评估报告系其单方委托评估所得，且在评估报告中明确载明“本次价格的评估对象由委托方确定”，故评估报告中的物品均由原告单方提供给评估机构，并未经过被告认同。且原告也未提供证据证明其提供给评估机构评估的物品是因漏水、水淹而导致的损坏，案涉现场已被原告更改，损坏的相应物品也已被原告丢弃而无法查证，原告应承担举证不能的后果。评估报告中载明“价格评估目的是测算评估对象的公允价值”、“该评估结论未考虑更换物品的残值，残值的归属问题由双方协商处理”。评估报告评估的仅为原告委托其评估时即2019年9月5日当天，所有物品当天的价值，并未考虑到更换物品的残值。原告在未与被告协商、未对淹水物品残值进行确定的情况下，自行处置了所有物品，之后以物品评估当天的价值为依据，忽略物品残值，要求被告按评估的价值赔偿，无法律依据和事实依据。评估报告中关于人工、清理及其他部分，原告并未提供相应工程的正规发票，且评估公司也仅根据原告单方提供的材料进行评估，未经过被告认同，其提供的施工明细表也无施工公司的相应公章，真实性无法认定。原告应承担其举证不能的后果。综上，请求依法驳回原告的起诉或全部诉讼请求。被告豪安物业公司提供以下证据：证据一、《武汉市物业服务合同》、《云鹤星苑管道疏通记录》及支出证明单、物业公司日常维护下水管道、化粪池等部位的照片，拟证明被告作为案涉小区的物业公司，根据合同约定在小区执业，被告多次对小区内公共管道等部位进行清理，已尽到合同约定的疏通维护义务。证据二、《巡查记录》，拟证明事发当晚被告已及时发现原告屋中漏水，但因无法进入原告屋内，便采取应急措施关闭水阀。本院调取如下证据：《关于棋盘街云鹤星苑三栋2单元203室水淹物品损失价格评估报告的说明》，证明湖北世博公正资产鉴定评估有限公司接受原告委托后进行评估的过程。经庭审举证、质证，被告豪安物业公司对原告王萍提供的证据发表如下质证意见：对证据一、四无异议，对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，照片显示管道中有大量杂物，此系楼上用户使用不当造成，并非被告的原因，这组证据恰好证明被告在事发之后积极履行了义务，配合和防止扩大损失。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，评估报告是原告单方委托的，未经被告认同，且其评估报告中载明的物品价值，未考虑物品残值，评估报告中人工清理部分，未提供发票，具体意见同答辩意见。对证据五，认为原告未提供发票且明细表内也无施工公司的相应公章，对真实性无法认定，不能达到证明目的。对证据六，认为明细金额与诉状、评估结果不一致，系原告个人单方制作，真实性无法认定。原告王萍对被告豪安物业公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一物业合同的真实性无异议，其他证据的证明目的是互相矛盾的，证明单和相关单据都是单方制作的，有很多地方多次更改，对真实性、合法性、关联性均有异议，也不能实现其证明目的。对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议，因为是被告单方制作，原告对巡查情况不了解，无法判断被告操作的真实性。对本院调取的证据，原告王萍无异议，被告豪安物业公司对真实性无异议，认为并非所有的物品都需更换，原告应对损失数额承担举证责任。本院对双方无异议的证据的真实性和证明效力予以确认。对有争议的证据，结合双方陈述，确认本案争议的焦点在于原告王萍家中被污水浸泡的事件是否应由被告承担责任，下水管的疏通是否被告的职责范围。经审理查明，原告王萍是武昌区棋盘街**云鹤星苑********房屋的所有权人，2013年4月15日原告王萍取得上述房屋的所有权证，证号武房权证昌字第**。2018年3月19日，被告豪安物业公司与云鹤星苑小区业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，约定：业委会选聘豪安物业公司对云鹤星苑小区提供物业服务事宜。物业服务内容包括：1、综合管理服务；2、物业共用部位与共用设施设备管理服务；3、公共秩序维护服务；4、保洁服务；5、绿化养护服务。豪安物业公司提供的物业服务应达到约定的《武汉市住宅物业服务等级指导标准》中二星级物业服务标准，具体为：综合管理；绿化养护；保洁服务；公共秩序维护；房屋设施设备管理。本物业服务合同期限为一年，自2018年3月19日起至新的一届业主委员会成立为止。被告豪安物业公司陈述，2018年10月1日晚上十点多，公司保安在小区巡查结束时，发现原告房屋阳台渗水，敲门家中无人，关闭水阀后水量变小，疑似家中水管破裂。次日联系上原告。原告王萍陈述，接到被告豪安物业公司电话后返回家中，发现家中向外排放的污水系卫生间抽水马桶向外涌出的，在淹没、浸泡整个室内地板后，由阳台的低洼处向外排放。家中污水积水最深处达15cm之多，由于卫生间涌出的污水系粪水及其他生活用水，整个室内产生的污浊气味令人窒息，家中的地板、窗帘、墙面、衣柜、橱柜、冰箱及放置在地面上的所有物品均被污水浸泡。从现场照片可见，原告房屋内卫生间地面遍布污物，马桶内存满污水，客厅、餐厅也被污水浸泡，污水深及脚面。被告豪安物业公司于2018年10月4日出具情况说明，载明：……，业主于2日下午四时到汉，回家后物业工作人员第一时间进入房间查看情况，发现卫生间因主排污水管堵塞造成污水大量由抽水马桶溢出。物业迅速（并）联系管道疏通人员进行处理，疏通人员要求从3楼开始以上业主停止使用卫生间，物业工作人员协同楼下103业主一起，从18楼开始往下走，敲开每层3号门，并与每层3号门业主沟通协商停止使用卫生间2小时便于疏通人员疏通，在当晚十点多问题得以控制。十一点多业主反映又开始渗污水，3号早上物业工作人员跟总部人员一起对下水管道进行全面检查，发现堵塞原因是下水道里掉进一根装修钢钎和大量的钢丝球及女性用品，物业对该段堵塞管道进行更换，彻底解决该管道堵塞问题。此次管道堵塞主要是楼上住户使用不当造成，又因节日期间该户主不在家，主管堵塞未能及时早发现早处理，使业主家因堵塞溢出大量污水浸泡地板，造成了相应损失。经原告王萍代理人所在的武汉市江汉区弘正法律服务所委托，湖北世博公正资产鉴定评估有限公司对棋盘街云鹤星苑三栋2单元203室水淹物品损失价格作出鄂世博公正价报字第X190905号评估报告书，本项目价格评估基准日由委托方确定为2018年10月2日，纳入评估范围的位于棋盘街云鹤星苑三栋2单元203室内物品，主要损坏有地板、墙面、家具等（具体详见价格评估明细表），评估结论为：经测算，评估对象评估值为36960元。该评估结论未考虑更换物品的残值，残值的归属问题由双方协商处理。本次出具评估报告日期为2019年9月5日。价格评估明细表包括：复合地板、踢脚线、实木门、门套、厨房地柜、阳台玻璃、双层阳台玻璃、卧室窗帘、客厅茶几、客厅沙发、电视柜、衣柜、床、床头柜、鞋柜、鞋，小计24640元；地板、门套、橱柜、踢脚线工费1500元，墙面铲除及粉刷工费6350元，垃圾清理及材料运输1000元，卫生间、厨房清洁及全房消毒3000元，电工线路检测300元，小计12150元；两项合计36790元。原告王萍支付评估费1500元。原告王萍自行制作的业主损失报价单注明损失报价60467元。原告王萍提交的武汉吉方装饰设计工程有限公司报价单注明工程报价41595.4元，但报价单未加盖公章，原告王萍也未提交双方签订的合同。应本院要求，原告王萍出具情况说明，载明：淹水情况发生后，因未能与被告豪安物业公司达成赔偿协议，遂于2018年10月10日委托湖北世博公正资产鉴定评估有限公司对浸泡现场进行勘察，勘察后，雇请施工队对房屋进行维修，中途施工队跑路，不得不更换另一施工队，且家中施工垃圾及浸泡的物品长期堆放在门口，全楼道臭不可闻，邻居反应强烈，被告视而不见，不得不于2019年4月将垃圾及被浸泡的物品进行清理，清理后多次找被告豪安物业公司谈赔偿事宜，被告豪安物业公司要求本人走司法程序，整个清理过程物业全程知晓。因与被告豪安物业公司就损失赔偿问题协商无果，原告王萍诉至法院要求判如所请。审理过程中，被告豪安物业公司申请对原告王萍提出的损失价值进行鉴定，本院依法委托鉴定机构，因原告王萍已对房屋进行修复，上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司认为现无法还原受损时的实际情况，作退案处理。经本院向湖北世博资产鉴定评估有限公司调查，该公司出具《关于棋盘街云鹤星苑三栋2单元203室水淹物品损失价格评估报告的说明》，载明：我司于2018年10月9日，接受委托方武汉市江汉区弘正法律服务所的委托，对“云鹤星苑203室”被水浸泡的现场物损损失进行勘察。我司工作人员到达上述居室现场后，见到被水浸泡的现场一片狼藉，到处散漫着粪水、生活垃圾、生活用品及鞋子。空气中弥漫着严重的恶臭味道，令人窒息。居室内的墙面及窗帘，由于被水长时间的浸泡，出现发霉的症状，水浸泡的散在痕迹到达2米，有些部位浸泡散在痕迹更高，且距离地面50公分墙体，完全被粪水浸透，其居室内，摆放的沙发整体被污水浸泡，衣柜、复合地板、门套、房门、厨房的地柜、床、床头柜、鞋柜、电视柜、踢脚线均被污水浸泡变形，损失比较严重。我司工作人员现场勘查完毕后，向户主王萍进行了相关告知义务，告知其物损损失现场勘查结束，可以对被污水浸泡的居室进行维修，如果维修中途发现遗漏的损失，应及时告知我司，另建议户主，为了减少损失，建议户主与物业公司对损失赔偿先行进行沟通，如果沟通失败，再通知我司根据现场物损勘查的事实，下达评估报告结论。2019年8月，委托人到我司，告知户主与物业公司无法达成调解意见，要求我司依法下达鉴定评估结论，我司于2019年9月5日，向委托人下达评估报告。另查明，被告豪安物业公司提交了云鹤星苑管道疏通记录，载明：2017年1月至12月期间疏通11次；2018年1月至10月期间疏通14次，其中10月2日、10月3日均为疏通原告王萍房屋的厕所，10月4日为更换原告王萍房屋的主管；2019年1月至12月疏通4次。提交的支出证明单包括：改造地漏、疏通主下水管等。提交的照片可以证明，被告豪安物业公司对化粪池、下水管进行清理疏通。原、被告双方确认，原告王萍房屋所在的楼栋一楼下水管系独立排水。本院认为，被告豪安物业公司作为云鹤星苑小区的物业服务企业，应按物业服务合同的约定履行自己的职责，提供优良的物业服务。现原告王萍位于云鹤星苑三栋2单元203室的房屋因卫生间下水管堵塞，造成马桶污水漫溢，厨房、卫生间及客厅被污水浸泡，系被告豪安物业公司未能适当履行合同义务所致，应由其予以赔偿。在事件发生之后，被告豪安物业公司在第一时间内关闭水阀、通知原告王萍，组织人员疏通管道，可适当减轻被告豪安物业公司应承担的赔偿责任。被告豪安物业公司辩称，根据物业服务合同，被告不具有疏通下水管的义务，且堵塞的原因是楼上各住户向下水管内随意丢弃垃圾等物所致，要求在本案中不承担赔偿责任的意见，本院认为，物业服务合同中约定的具体服务内容虽未明确包括下水管道疏通，但约定了被告豪安物业公司应对物业共用部位与共用设施设备进行管理服务，被告豪安物业公司提交的疏通记录也可以证明其定期对下水管道进行清理和疏通，但如此多的固体物堵塞下水管道，且被告豪安物业公司未提交证据证明短期内该单元3楼以上业主进行过装修，管道堵塞系近期装修垃圾丢弃所致，本院确定被告豪安物业公司未及时履行清理义务，故对其辩称意见本院不予采信，被告豪安物业公司在本案中应对原告王萍的损失进行赔偿。原告王萍要求被告豪安物业公司赔偿损失36960元，其依据为原告王萍自行委托湖北世博公正资产鉴定评估有限公司作出的水淹物品损失价格评估报告书，被告豪安物业公司对此提出异议，要求重新鉴定，但因原告王萍已对房屋进行修复，鉴定人表示无法进行鉴定，遂退案。本院认为，原告王萍的房屋被污水淹没后，如长期不修复，不仅影响原告王萍本人的正常居住，导致损失的进一步扩大，也会影响该单元楼内其他住户的正常生活，故无法重新鉴定的理由不能完全归责于原告王萍，本院审查鄂世博公正价报字第X190905号评估报告书，鉴定人确定其进行过现场勘查，清单所列项目客观存在，因此将评估报告书作为确定损失的依据，但因该评估报告的结论未考虑更换物品的残值，结合应对被告豪安物业公司承担责任的减轻事由，本院确定被告豪安物业公司应赔偿原告王萍财产损失25872元（36960元×70%）。原告王萍要求的评估费1500元，系其为维护权利的必要支出，但原告王萍在委托评估时未通知被告豪安物业公司到场，存在一定过错，评估费应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉豪安物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王萍财产损失25872元。二、驳回原告王萍其他诉讼请求。案件受理费757元，由原告王萍负担227元，由被告武汉豪安物业管理有限公司负担530元（此款原告王萍已垫付，由被告武汉豪安物业管理有限公司随同上述款项一并给付原告王萍）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  金 莎人民陪审员  吕丹萍人民陪审员  熊林芝二〇二〇年十月十六日法官助理李士杰书记员魏诗婧