。广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤l323民初4193号原告：惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司，住所地惠东县。负责人：黄新华，经理。委托诉讼代理人：雷小勇，男，1990年10月12日出生，汉族，户籍地湖南省宁远县，系该司职员。被告：黄惠山，男，1976年7月21日出生，汉族，户籍地广东省惠东县。被告：刘如林，女，1980年8月10日出生，汉族，户籍地广东省博罗县。原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司（以下简称园方物业惠东分公司）与被告黄惠山、刘如林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告园方物业惠东分公司的委托诉讼代理人雷小勇、被告黄惠山到庭参加诉讼，被告刘如林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告园方物业惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的管理费、电损费、公共电费、公共水费、水泵电费合计人民币3558.8元（上述费用暂计至2020年4月30日）；2.被告向原告支付上述费用逾期违约金合计人民币1655.5元；3.本案诉讼费用由被告承担；上述费用合计5214.3元。庭审时，原告变更第一项和第二项诉请请求为：1.被告向原告支付拖欠的管理费、电损费、公共电费、公共水费、水泵电费合计人民币4196.8元（上述费用暂计至2020年8月31日）；2.被告向原告支付上述费用逾期违约金合计人民币2604.6元。事实与理由：原告园方物业惠东分公司为惠东县******花园的物业服务企业，被告黄惠山、刘如林为XX花园XX幢X单元X层XX号房产的产权人。被告在购买上述房产并办理了入伙手续后，未向原告支付2018年11月1日至2020年8月31日之间的管理费、电损费、公共电费、公共水费、水泵电费、违约金费用。经原告多次催收，被告一直未予以支付。根据《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及根据《民事诉讼法》等相关规定依法向贵院提起诉讼。被告黄惠山辩称，我是XX花园XX幢X单元X层XX号房的业主。楼下的业主找原告园方物业惠东分公司处理其房屋出现的漏水问题。原告来我家里查看情况后，称是因我家厕所的放水出现问题导致楼下业主的房屋漏水。我已经解释过不是我的问题，但原告还是让我重新装修。后来，我请了师傅将厕所撬开，撬开后发现不是因我厕所装修的问题，而是开发商安装的排污管道的问题。我有照片可以证实。我让原告承担我的损伤，但原告不同意，所以我也不交物业费了。被告刘如林未到庭应诉，未作答辩。原告园方物业惠东分公司围绕其主张向本院提交了如下证据：1、《广东省商品房买卖合同》、入伙通知书；2、《临时管理规约》；3、催缴函、手机短信催费纪录；4、欠费明细表、收费通知单；5、照片；6、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表。被告黄惠山围绕其抗辩提交了一段视频。被告刘如林未向本院提交证据。本院依法组织当事人对证据进行交换和质证，被告刘如林未到庭进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下:原告园方物业惠东分公司于2011年9月29日成立，系有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围：承接隶属公司的业务联系。2010年9月30日，惠东县XX投资有限公司与惠州市园方物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》。2014年1月3日，被告黄惠山、刘如林（买受人）与惠东县XX投资有限公司（出卖人）签订编号为0063698的《广东省商品房买卖合同》，买受人购买惠东县****地段XX花园XX幢X单元X层XX号房，房屋建筑面积共116.04平方米，其中，套内建筑面积90.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.98平方米。房屋总价款457891元，由两被告在签署合同之日支付257891元首期购房款，余款200000元办理按揭。该合同于2014年1月17日办理房屋预售登记备案。2015年3月17日，惠东县XX投资有限公司通知被告黄惠山、刘如林于2015年3月29日起正式办理入伙，两被告于2015年3月29日收楼。2015年3月29日，被告（乙方）黄惠山、刘如林与原告（甲方）园方物业惠东分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：“……第四条管理服务费：一、物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；二、乙方交纳费用时间：从开发商通知业主入伙之日起，开始向甲方交纳管理费；三、花园洋房（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.65元，一楼另加20元物业管理费；花园洋房（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.3元；四、非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；五、室内停车场按车位每月每个50元（管理服务费）；六、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.3元；七、乙方出租物业时，物业管理服务费及其它相关费用仍由乙方缴纳；八、乙方转让物业时，须结清转让前的物业管理服务费用及其它费用；九、物业管理服务费标准参照政府制定的指导标准以及日后管理服务质量的提高及市场价格的变化经业主大会同意后，予以调整；十、每次交纳管理费用时间：每月25日前交纳。若逾期未缴交的，每日按管理费和车库管理费0.05%，水费1%、公共水电费0.1%，商业用水电0.2%收取滞纳金。……第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。……第十条违约责任：……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，同时应从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。如超过三个月未交纳，甲方有权按相关的催缴措施进行催缴……”。同日，双方还签订了《临时管理规约》，约定全体业主一致同意在业主大会成立前，由建设单位惠东县XX投资有限公司聘请的惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司根据双方签署的《前期物业管理服务合同》对本物业进行物业管理服务。2015年8月23日，惠东XX小区项目五期B区26、27、28、29、30号楼竣工验收。被告黄惠山、刘如林从2018年11月开始没有缴纳物业管理相关费用。原告园方物业惠东分公司采用快递、发送手机短信的方式向两被告发送催缴函及催缴信息。被告黄惠山承认其从2018年11月起至今未缴纳物业管理相关费用，但因原告不同意承担其重新装修厕所的费用，故其不同意缴纳物业管理相关费用。另查，原告园方物业惠东分公司提供的《XX栋X单元XXX房黄惠山、刘如林费用明细》显示：从2018年11月1日起至2020年8月31日，两被告欠物业费、公共用水、公共电费、水费、水泵电费共计4418.1元，欠违约金2604.6元，合计7022.7元。本院认为，关于被告黄惠山、刘如林应否交纳拖欠的物业管理费的问题。被告黄惠山、刘如林与原告园方物业惠东分公司签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》均系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。被告黄惠山、刘如林从2018年11月1日起至2020年8月31日止未在协议约定的时间内缴交物业管理相关费用，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。两被告未缴纳的2018年11月1日起至2020年8月31日止的物业管理费、公共用水、公共电费、水费、水泵电费共计4418.1元，原告诉请两被告支付欠缴的物业管理相关费用4196.8元，本院予以照准。因被告黄惠山主张的厕所重新装修所产生的费用问题与本案不是同一法律关系，不在本案一并处理，两被告可另循合法途径主张权利。关于违约金的计算问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的第十条第四款约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，同时应从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金……”，因协议中约定的违约金标准过高，本院作出相应的调整。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条第一款“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。”和第二款“当事人约定的滞纳金数额超过迟延尺幅物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合法法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，被告黄惠山、刘如林应向原告支付逾期缴纳物业管理相关费用的违约金（以每月产生物业管理相关费用为基数，自次月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2018年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至付清之日止）。综上所述，被告刘如林经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄惠山、刘如林于本判决发生法律效力之日起7日内向原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司支付2018年11月1日起至2020年8月31日止的物业管理费、公共用水、公共电费、水费、水泵电费共4196.8元。二、被告黄惠山、刘如林于本判决发生法律效力之日起7日内向原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司支付逾期缴纳物业管理相关费用的违约金（以每月产生物业管理相关费用为基数，自次月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2018年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至付清之日止）。三、驳回原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司负担20元，由被告黄惠山、刘如林共同负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王俏玲人民陪审员  彭锦军人民陪审员  赖月好二〇二〇年十月十五日法官 助理  李 琦书 记 员  罗瑞珊