上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初18502号原告：李鸿吉，男，1961年5月14日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨君，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。原告李鸿吉与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告李鸿吉的委托诉讼代理人魏璐、被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人戚俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李鸿吉向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2017年6月28日起至2020年6月27日止的租金34,486.39元以及逾期支付租金违约金(以欠付租金为基数，自逾期之日起，按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止)。事实和理由：原告将位于上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)305室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，双方签订租赁合同，约定：2017年7月28日至2018年3月27日，月租金1,500.39元；2018年3月28日至2019年3月27日，月租金1,572.88元；2019年3月28日至2020年3月27日，月租金1,650.97元；2020年3月28日至2021年3月27日，月租金1,734.64元。租金为每二个月支付一次，应在每二个月之首月3日前将本期租金支付给原告。同时，合同还约定了逾期支付租金按欠付租金的千分之五向原告支付滞纳金的违约责任。至今，被告已拖欠2017年6月28日至2020年6月27日的租金，故原告提起诉讼。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，对原告主张的拖欠租金的期间及金额、违约金计算方式均无异议。关于违约金的标准，原告主张按日万分之五计算，希望法院考虑到被告经营困难的因素予以降低。此外，被告向原告等小业主租赁房屋后转租给案外人用于经营如家酒店，经营方为上海剑泉酒店管理经营有限公司(以下简称剑泉公司)。在疫情期间，剑泉公司向被告提出减免租金的要求并拖欠2020年2月、3月的租金未予支付，现希望法院减免被告上述期间的租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、银行交易明细、《房屋租赁合同》、剑泉公司的营业执照、《关于疫情期间请求减免房租的请求函》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋产权人，该房屋建筑面积为21.76平方米，类型为商业。2008年6月28日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)。2008年9月28日至2010年3月27日期间每月租金为1,003.97元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月租金为1,059.74元；2011年3月28日至2012年3月27日每月租金为1,115.52元；2012年3月28日至2013年3月27日每月租金为1,171.29元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为1,232.65元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金为1,294.01元；2015年3月28日至2016年3月27日每月租金为1,360.94元；2016年3月28日至2017年3月27日每月租金为1,427.87元；2017年3月28日至2018年3月27日每月租金为1,500.39元；2018年3月28日至2019年3月27日每月租金为1,572.88元；2019年3月28日至2020年3月27日每月租金为1,650.97元；2020年3月28日至2021年3月27日每月租金为1,734.64元。押金为二个月的租金金额，分二期支付。押金主要用于担保乙方履行租赁合同项下的全部债务(包括但不限于租金、水电费、通讯费、违约金、赔偿金等)。租金每二个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金；若逾期支付30天则视为乙方根本违约，甲方有权单方面提出解除租赁合同，并没收乙方已支付的押金；物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，原告将涉讼房屋交付给被告。2015年4月23日，被告(甲方、出租方)与案外人卓某某(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市长宁区剑河路XXX-XXX号一楼大厅、二楼、三楼出租给乙方，建筑面积为一楼大厅100平方米，二楼、三楼2,850平方米；租赁期限自2015年8月1日起至2021年3月27日止；年租金合计为2,700,000元，该房屋租金两年内不变，自第三年起，每两年租金金额在前一年的基础上递增5%，合同租赁期为五年。2016年1月4日，剑泉公司成立，住所地位于上海市长宁区剑河路******，****，****，卓某某系该公司的法定代表人。2020年6月17日，剑泉公司发出《关于疫情期间请求减免房租的请求函》，载有如下内容：今年年初突如其来的疫情，让酒店的生意一落千丈，……但由于疫情爆发酒店没有生意，经过大家的商量考虑到水电煤成本，故决定2月1日起酒店暂停营业，直至3月1日开始酒店才开始正常营业，……同样也恳请贵司从大局出发响应政府号召，给我司酒店提供适当房租减免以及减半的政策。另查明，2017年6月28日至7月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金836.03元；2017年7月28日至8月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金836.03元；2017年8月28日至9月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金836.03元；2017年9月28日至10月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金836.03元；2017年10月28日至11月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金836.03元；2017年11月28日至12月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金836.03元；2017年12月28日至2018年1月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金836.03元；2018年1月28日至2月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金836.03元；2018年2月28日至3月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金836.03元；2018年3月28日至4月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2018年4月28日至5月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2018年5月28日至6月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2018年6月28日至7月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2018年7月28日至8月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2018年8月28日至9月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2018年9月28日至10月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2018年10月28日至11月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2018年11月28日至12月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2018年12月28日至2019年1月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2019年1月28日至2月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2019年2月28日至3月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金904.90元；2019年3月28日至4月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2019年4月28日至5月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2019年5月28日至6月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2019年6月28日至7月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2019年7月28日至8月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2019年8月28日至9月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2019年9月28日至10月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2019年10月28日至11月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2019年11月28日至12月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2019年12月28日至2020年1月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2020年1月28日至2月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2020年2月28日至3月27日，被告支付租金589.34元，拖欠租金979.08元；2020年3月28日至4月27日，被告拖欠租金1,647.91元；2020年4月28日至5月27日，被告支付租金294.67元，拖欠租金1,353.24元；2020年5月28日至6月27日，被告支付租金294.67元，拖欠租金1,353.24元。审理中，被告确认，剑泉公司成立前，由卓某某向被告支付租金；剑泉公司成立后，由该公司向被告支付租金。2017年6月28日至2020年6月27日期间，剑泉公司向被告支付了除2020年2月、3月以外其余期间的租金。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应定期向原告支付租金。鉴于被告自2017年6月28日起就未按约履行付款义务，且对原告主张的欠付租金的期间及金额均无异议，故原告要求被告支付2017年6月28日至2020年6月27日期间欠付租金34,486.39元的诉讼请求，本院予以支持。被告提出，希望考虑到期经营困难及剑泉公司向其申请减免2020年2月、3月的租金的因素，减免被告2020年2月、3月的租金。本院认为，被告将涉讼房屋在内的房屋转租给卓某某，并由剑泉公司用于经营如家酒店，2017年6月28日起，在次承租人向被告支付租金的情况下，被告长期拖欠原告租金，早已构成违约。此外，根据被告提供证据，剑泉公司是因经营成本等原因而自行停业，并无证据证明被告对涉讼房屋的使用受到影响，被告亦未能举证证明其对剑泉公司减免租金的申请作出承诺或予以认可，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。鉴于被告逾期支付租金的行为已构成违约，故应当依照合同约定向原告支付逾期付款违约金。关于该违约金的计算标准，租赁合同约定为每日千分之五，现原告自愿调整为每日万分之五，系原告对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)305室房屋向原告李鸿吉支付自2017年6月28日起至2020年6月27日止的租金余额34,486.39元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李鸿吉支付逾期支付租金的违约金(以1,672.06元为本金，自2017年6月3日起算；以1,672.06元为本金，自2017年8月3日起算；以1,672.06元为本金，自2017年10月3日起算；以1,672.06元为本金，自2017年12月3日起算；以1,740.93元为本金，自2018年2月3日起算；以1,809.79元为本金，自2018年4月3日起算；以1,809.79元为本金，自2018年6月3日起算；以1,809.79元为本金，自2018年8月3日起算；以1,809.79元为本金，自2018年10月3日起算；以1,809.79元为本金，自2018年12月3日起算；以1,883.98元为本金，自2019年2月3日起算；以1,958.16元为本金，自2019年4月3日起算；以1,958.16元为本金，自2019年6月3日起算；以1,958.16元为本金，自2019年8月3日起算；以1,958.16元为本金，自2019年10月3日起算；以1,958.16元为本金，自2019年12月3日起算；以2,626.99元为本金，自2020年2月3日起算；以2,706.48元为本金，自2020年4月3日起算；均按每日万分之五的标准，计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868.60元，因本案适用简易程序审理，减半收取计434.30元，由被告上海锦鹤投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年十月二十八日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。