上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23682号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路**。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：陈曦，女。被告：刘必祥，男，1961年7月22日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：万勤(系被告刘必祥妻子)，女，住上海市闵行区。原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告刘必祥居间合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经本院院长批准，本案延长简易程序适用期限一个月。本案原告上海太平洋房屋服务有限公司的委托诉讼代理人陈曦、被告刘必祥及其委托诉讼代理人万勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海太平洋房屋服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付佣金58,600元。事实和理由：2019年5月5日，经由原告居间介绍，被告(买受方)与案外人(卖售方)签订了关于上海市闵行区航华二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》，并与原告签订《佣金确认书》，约定就原告提供的该居间服务被告应支付原告佣金58,600元，但被告至今未支付。系争房屋中的一名产权人已经去世，当时正在办理继承公证手续，合同的补充条款中对此有约定，原告也进行过告知，案外人在约定时间内办妥了相关手续。但在网签之前即2019年8月初，被告提出不要系争房屋了，合同约定网签时间是办妥产证的三日内。被告提出不要系争房屋后，三方一直在磋商解约事宜。在提出解约前，被告想让案外人让一点房价降价20万元，原告在中间协商了三次，卖家都不同意。根据法律相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告故提起诉讼，请求法院依法判决。被告刘必祥辩称，买房时原告忽悠被告，营造了很多人要购房的假象，当时被告第一次买房不懂，以为很多人要买房，中介说这么多人要买，要抓紧时间签合同，被告当时看下来还可以就签了定金协议，被告说身份证没带，原告说驾驶证也行，这个操作不规范。到了8月15日没人通知被告去办理网签，被告认为原告服务不到家、不规范，对系争房屋也不满意就不想买了。之后去谈解约，原告不解决，被告就自己去找卖家解决，被告跟卖家达成一致，不买卖房屋了，被告交了定金3万元，卖家退了5,000元，其余定金没收。被告认为佣金是在合同履行完毕才需要支付的，现并未交易成功，不应支付佣金，目前被告也没有支付过佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：坐落于上海市闵行区航华二村XXX号XXX室房屋原登记于案外人张某1、张2名下。2019年5月5日，被告刘必祥(买受人、乙方)与案外人张2(出卖人、甲方)在原告居间下签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：案外人将系争房屋作价260万元出售给被告刘必祥，乙方于签约当日，支付甲方房款3万元，于2019年10月30日前支付甲方房款90万元，乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款167万元。合同补充条款中约定：签订本合同时，该房地产原权利人张某1已逝世，现由张2作为法定继承人与乙方签订本合同。张2承诺其他继承人已放弃对该房地产的继承权，该房地产产权由张2继承。张2应于2019年8月15日前办妥房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》。待张2办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后3日内，按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》，乙方对上述情况知晓且无异议。若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》或签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若在上述甲方办理该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》期间，乙方反悔不购买上述房地产或在上述约定的期限内未签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房款20%向甲方支付违约金。本条款独立于本合同，是本合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款仍对甲、乙双方发生效力，且甲、乙双方发生本条款约定的违约事项，按本条款之约定处理。甲乙双方于办理该房地产过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳及产权转移登记手续。甲方于甲、乙双方办理产权过户手续当日，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方。甲乙双方约定于2019年8月15日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。原告在附件六居间介绍的房地产经纪公司处加盖其合同专用章。合同中对于办理产权过户的时间、交接房屋的时间未作约定，诉讼中，原告称曾口头约定于2019年5月5日起算的半年内办理过户，被告对此不予认可。同日，被告刘必祥(甲方、佣金支付人)与案外人太平洋房地产经纪有限公司(乙方、佣金收受人)签订《佣金确认书》，约定甲方经乙方居间介绍就系争房屋签订了房地产买卖合同，佣金金额为58,600元，佣金支付时间为买卖合同成立当日，2019年5月6日支付10,000元，2019年10月30日支付48,600元。原告另就系争房屋存在继承，新产证还未办出的相关交易风险向被告进行了告知。被告至今未向原告支付过佣金。诉讼中，案外人太平洋房地产经纪有限公司向本院出具说明，载明：“我司与原告之间为加盟合作关系，因原告公司账号出现问题，无法收取款项，故原告委托我司代其收取系争房屋交易佣金，由我司与被告签订《佣金确认书》，我司收取佣金后并办理完税务缴纳后，待原告账号恢复正常后，我司需将剩余款项转付原告。但因佣金产生的纠纷与我司无关，一律由原告负责解决。”另查明，2019年5月6日，被告向案外人张2支付3万元，作为购买系争房屋的定金。之后，被告与案外人签订《解约协议》一份，载明：张2与被告刘必祥于2019年5月7日就系争房屋在太平洋房屋交易公司的中介下，签订了该房屋的买卖协议。被告刘必祥支付张23万元作为购房押金。现经双方协商本协议解除，不再履行，张2退还5,000元给被告刘必祥。双方不再追究各自责任，并无其他争议。本院认为，本案的争议焦点在于原告是否有权向被告主张佣金及原告是否促成房地产买卖合同成立。关于第一个争议焦点，根据案外人太平洋房地产经纪有限公司出具的说明，原告与案外公司存在委托签订佣金合同、代为收取交易佣金之关系，现案外公司明确因佣金产生的纠纷与其无关，一律由原告负责解决，其收取佣金后仍需将佣金转付原告，且被告签订房地产买卖合同时，其对原告系居间方应为明知，故原告可以行使案外公司对被告的权利主张费用。关于第二个争议焦点，被告与案外人张2签订了《上海市房地产买卖合同》，系双方真实的意思表示，该合同约定了买卖关系之标的物坐落、交易双方当事人、交易价格、违约责任等买卖合同成立所需的部分主要条款，内容上具备一定的确定性，但合同中对于办理产权过户的时间、交接房屋的时间及支付第三笔房款的时间等买卖合同成立所需的主要条款未作约定。原告虽称对于办理过户的时间与被告有过口头约定，但原告未提供证据加以证明，被告对此也不予认可，故本院对原告的主张不予采纳。综上，系争房屋买卖合同成立所需的部分主要条款尚未明确，买卖合同交易细节还需进一步磋商，原告实则促成案外人张2与被告就系争房屋买卖达成了预约合同，但未促成房屋买卖合同的成立。根据法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，考虑到原告为促成合同成立，进行了一系列诸如带领看房、协助买卖双方进行磋商等居间活动，并促成被告与房屋出售方签订合同，结合被告未与案外人张2签订网签合同并被没收了大部分押金之事实，本院酌情确定被告应当支付原告的合理费用为5,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决如下：被告刘必祥于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计632.50元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担607.50元，被告刘必祥负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷二〇二〇年十月十三日法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。