北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23031号原告：尚舞（北京）文化传播有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：石伟希，执行董事。委托诉讼代理人：余斌，男，1985年4月3日出生，尚舞（北京）文化传播有限公司职工。委托诉讼代理人：史随心，北京声驰律师事务所律师。被告：中诚大有（北京）企业管理有限公司，住所地北京市西城区层1-410。法定代表人：孟翔宇，总经理。委托诉讼代理人：章骅，男，1983年4月4日出生，中诚大有（北京）企业管理有限公司职工。原告尚舞（北京）文化传播有限公司与被告中诚大有（北京）企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚舞（北京）文化传播有限公司（以下简称：尚舞公司）委托诉讼代理人余斌、史随心，被告中诚大有（北京）企业管理有限公司（以下简称：中诚公司）的委托诉讼代理人章骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚舞公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2019年7月18日签订的《商业写字楼租赁合同》于2020年6月15日解除；2.判令被告退还原告押金62056元；3.判令被告返还原告2020年6月18日至2020年7月17日租金31028元；4.判令被告承担律师费7000元；5.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告（作为承租方，乙方）与被告（组委出租方，甲方）于2019年7月18日签订《商业写字楼租赁合同》（以下简称“本合同”），约定原告向被告承租位于北京市西城区广义街5号5层3-507的房屋，租赁期限为5年零14天，自2019年7月18日起至2024年7月31日止，租金标准为2019年7月18日至2020年7月17日每月31028元，双方亦约定了2020年7月18日至2024年7月31日期间的租金标准。房屋租金交付方式为押2付6，支付时间为每半年支付一次，第一次为2019年7月11日186168元，第二次为2019年12月18日186186元，依次类推支付对应期次租金。原告于2019年7月19日支付第一期次租金186168元，同日支付押金62056元。因原告银行卡错误设置成为按月划转租金问题，于2019年8月9日提前向被告划转了第二期次租金186168元。虽原告多次协商被告退还该期次租金，待到应付日期再行支付，但被告均以各种理由拒绝，原告最后无奈接受。2020年1月我国突然爆发新冠肺炎疫情，自疫情发生以来，按照国家及北京市相关规定和政策，原告的儿童舞蹈培训营业一直处于停业状态，损失极其严重，此前原告与被告协商减免租金，但被告均以各种理由予以拒绝。2020年6月，北京市再次爆发疫情，根据国家及北京市相关规定和政策，原告仍不能营业，原告再次协商减免租金，但被告仍以各种理由予以拒绝，无奈原告根据本合同第十二条约定协商与被告解除本合同，被告同意解除本合同，但拒不退还原告押金等，反诉要求原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。中诚公司辩称，认可双方之间存在房屋租赁合同关系，但不认可尚舞公司的诉讼请求，理由如下：一、对于合同解除时间不予认可。2020年6月5日，中诚公司与尚舞公司沟通确认6月18日房租的支付情况，尚舞公司表示同意支付；2020年6月13日，尚舞公司首次向中诚公司提出退租事宜并询问赔偿问题，中诚公司明确告知尚舞公司单方终止合同需要承担3个月租金的违约责任，并于2020年6月15日在明确得到尚舞公司的退租决定后，中诚公司再次说明上述意见。2020年6月17日，尚舞公司通过微信向中诚公司发出解约通知，表示尚舞公司因不可抗力因素无法履行合同剩余部分，并提前30日告知中诚公司提出解约。二、中诚公司未同意尚舞公司提出的租金减免，因尚舞公司从与中诚公司签约租赁合同时即明知房屋并非中诚公司所有，而是中诚公司进行转租，并通过转租实现经营收益。疫情期间，尚舞公司确与中诚公司进行协商租金减免事宜，中诚公司能够理解其经营困难但因产权方未给予中诚公司减免，中诚公司经营状况也十分紧迫，无法按尚舞公司要求满足其租金减免的愿望，尚舞公司以疫情为由向同样受到影响的中诚公司提出单方解约，并不愿称违约责任，则是对中诚公司合法权益造成严重损害，中诚公司不予认可。三、关于尚舞公司因其自身原因将银行卡设置错误而提前支付了2019年12月18日的第二期次租金，双方经协商，尚舞公司要求支付提前付款利息2090元，中诚公司坚持按照5000元的标准进行了利息支付。四、疫情对于尚舞公司实行教学行为是直接影响因素和决定性因素，但对于尚舞公司实行承租房屋行为来说是间接影响因素和非决定性影响因素，即疫情发生并不导致尚舞公司绝对不能够继续承租此房屋，最终选择放弃继续承租是尚舞公司基于资金实力等多项主客观因素做出的经营决策，因此，尚舞公司不能仅以受疫情影响为由规避违约责任。五、不同意退还押金，因押金已经冲抵违约金，中诚公司基于尊重尚舞公司经营决策，同情其经营困境，同意不再追究尚舞公司将合同中约定的违约金补齐；对于尚舞公司主张中诚公司退还租金并支付律师费等要求，中诚公司不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月18日，中诚公司作为甲方（出租方），尚舞公司作为乙方（承租方），双方签订《商业写字楼租赁合同》，约定甲方将拥有经营权的北京市西城区广义街5号楼5层3-507号房屋租赁给乙方使用。房屋租赁期限从2019年7月18日起至2024年7月31日。双方约定2019年7月18日至2020年7月17日租金标准为每月31028元，并约定了2020年7月18日至2024年7月31日期间的每月租金标准。房屋租金交付方式为押2付6；双方约定租金支付时间分别为：“第一次2019年7月11日186168元；第二次2019年12月18日186168元；第三次2020年6月18日194790元……”乙方如果未按约定日期支付房租未超过7天的甲方有权每日加收月租金的10%作为滞纳金，若超过7天视为乙方违约，甲方有权解除收回房屋。甲方书面通知乙方后解除合同，合同自甲方的通知送达乙方之日起解除。该合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金62056元，租赁期间计取利息。保证金的担保范围为乙方应付的所有费用（但不包括乙方应付租金），如应承担的水、电、暖、空调等相关费用、乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理等费用。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。双方约定因违反承租用途、租金标准、付款期限、保证金及房屋交接条款之规定，或因一方违约，另一方依本合同解除的，违约方应向守约方支付相对于当年度三个月租金的违约金。另，双方约定因不可抗力致使本合同无法履行的，本合同自然终止，甲、乙方互不承担责任。乙方须将应付而未付的各项费用支付给甲方，同时甲方应将合同未到期部分但乙方已支付的租金及保证金退还乙方；本合同履行期间，因政府规划、市政建设、有关单位拆迁征用、政策变化等客观因素导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担违约责任。2019年7月9日，尚舞公司向中诚公司支付2019年7月18日至2020年1月17日租金186168元、押金62056元。2019年9月9日，尚舞公司向中诚公司人员转款218224元。2019年10月18日，尚舞公司人员向中诚公司工作人员章骅发送微信，内容为：“章总，心意我领了。你也别客气，总费用是218224元减掉186168元，退我32056元，加上利息2090元，一共退我34146元，然后再交房租的日期是明年6月18号”。中诚公司该工作人员于当日向尚舞公司人员微信转款15000元，并称“余总剩下的22056在容我几天凑一凑，5000是利息不多，你收下吧”。2020年6月5日，尚舞公司向中诚公司工作人员章骅发送微信内容：“哎呀，我是要不租的话早就不租了，二月份就不租了，对吧，也不可能到现在呀。2、3、4、5、6这五个月等于是150000的房租，我即便是二月份毁约才多少钱呀……所以租我们是肯定要租的，而且是很有决心要租的……这个疫情大家都这么困难，是不是呢，相互之间理解一下，意思意思，哪怕稍微意思一下来了，以后两家对半劈也行啊，我是这么个意思”。2020年6月13日，尚舞公司向中诚公司工作人员章骅发送微信内容：“房东那边儿还是没信儿，是吧？实在不行的话，我们我先问问这个合同赔偿怎么算的，不行的话我们可能就得终止。”中诚公司人员回复“三个月违约金，你们要是决定了第一时间告知我，我们好抓紧找下一波客户”。2020年6月15日，中诚公司人员向尚舞公司发送微信，内容为：“于总既然已决定不租了，需要你方18号前交齐合同违约金93084元，然后我给你开搬家出门条，18（日）前把房子腾空咱们好做房屋交接手续，交接钥匙电卡给你结算电费，之后待工商注册地址成功办理完转出手续后退还你方押金”。2020年6月17日，尚舞公司向中诚公司发送微信：“出租方（甲方）：中诚大有（北京）企业管理有限公司，承租方（乙方）：尚舞（北京）文化传播有限公司。双方于2019年7月18日签订的租赁合同，租赁房屋地址为北京市西城区广义街5号广益大厦A座507室，现在因合同第十二条第3项，不可抗力因素，无法履行合同剩余部分，现提前30日告知甲方并提出解约。”当日，尚舞公司人员余斌与中诚公司人员章骅进行电话联系，中诚公司要求尚舞公司将隔断拆除并将墙体恢复原状，章骅称：“……咱们那个墙都是粉色的。在培训机构正常，但是在我们往外出租，说实话，咱现在格局也是有点问题……”。2020年6月18日，尚舞公司向中诚公司发送解除合同通知书，通知：“……1、2020年6月15日起解除本合同；2、请贵公司于本通知签发之日起10日内返还我公司全部押金（保证金）62056元……、2020年6月18日至2020年7月17日租金31028元……”；当日，尚舞公司将房屋钥匙邮寄给中诚公司人员。2020年6月19日，中诚公司发送微信要求尚舞公司支付违约金，将房屋恢复原状，并完成工商注册地迁址。2020年6月24日，尚舞公司向中诚公司发送微信称：“章总，我方已按要求拆除所有隔断，房屋整体漆面刷白，拆除并清理地胶，拆除窗户护栏，清理所有垃圾，并且已经完成公司地址迁移。电卡和钥匙放在你方员工那里”，同时发送了涉案房屋现场照片及视频，中诚公司人员予以认可。当日，中诚公司工作人员向尚舞公司出具收到电卡及门锁钥匙、地锁钥匙4把的收条。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。尚舞公司与中诚公司就北京市西城区广义街5号5层3-507号房屋所达成的《商业写字楼租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。2020年1月24日，北京市政府发布《关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》，其中明确教育部门负责对全市各级各类学校、学前教育机构和培训教育机构防控工作的行业管理，部署落实各项防控措施，严防新型冠状病毒感染的肺炎在学校、学前机构和教育培训机构传播。自2020年1月26日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动；2020年8月8日，北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室以及北京防控办印发的《关于做好全市各级各类学校2020-2021学年秋季开学工作的通知》中载有：“……一、开学时间安排……（四）有关校外培训机构。即日起，全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动。市、区教委审批的其他培训机构参照执行……”。本案中，通过当事人陈述以及在案证据显示涉案房屋用于培训，双方均认可在疫情发生期间，尚舞公司向中诚公司提出减免租金的要求，但中诚公司以涉案房屋为转租，在产权人不同意减免租金的情况下，尚舞公司分别于2020年6月17日以微信形式、2020年6月18日以书面形式向中诚公司发送了解除通知，因尚舞公司发出上述解除通知时，尚处于因防控疫情管制措施导致尚舞公司不能开展培训业务期间，属于双方合同约定的发生不可抗力致使合同不能履行之情状，故本院对尚舞公司依照合同约定合同终止履行的主张予以支持；但尚舞公司主张合同的解除时间有误，本院予以更正。因尚舞公司于2020年6月17日发送微信解除通知时“现提前30日告知甲方并提出解约”，未能明确合同解除的具体时间；其后于2020年6月18日发送解除通知，因解除权的行使以解除通知到达为准，故双方之间租赁合同应于2020年6月18日解除。尚舞公司主张中诚公司退还2020年6月18日至2020年7月17日租金31028元，虽然双方之间的租赁合同于2020年6月18日终止履行，但结合在案证据显示尚舞公司于2020年6月24日才按约定完成房屋的交付，故本院对于尚舞公司主张的2020年6月25日至2020年7月17日期间租金予以返还予以支持，经计算上述期间租金23788.13元；对于尚舞公司所主张超出上述部分的租金本院不予支持。尚舞公司主张中诚公司返还押金62056元的诉讼主张，尚舞公司系提前解除本案双方之间的房屋租赁合同，但尚舞公司系因发生不可抗力而终止合同履行，依照双方合同约定其不负有提前解除合同的违约责任，故本院对中诚公司所称以押金冲抵部分违约金的抗辩意见不予采纳；尚舞公司已按照中诚公司将房屋恢复原状、迁出注册地并确认交还的情形下，中诚公司应当按照合同约定将押金予以全额退还。尚舞公司要求中诚公司支付律师费7000元的诉讼请求，尚舞公司并未提交有关律师费支出的凭证，且双方在租赁合同中未有约定，故本院对尚舞公司该项诉讼请求不予支持。应当指出，本案当事人双方作为市场经营主体，应当在“富强、民主、文明、和谐、自由、平等、公正、法治、爱国、敬业、诚信、友善”的社会主义核心价值观的指引下，做好疫情防控以及复产复工工作，双方应当秉持互谅互让的精神，妥善协商已发生纠纷，避免损失扩大。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认尚舞（北京）文化传播有限公司与中诚大有（北京）企业管理有限公司于二〇一九年七月十八日签订的《商业写字楼租赁合同》于二〇二〇年六月十八日解除。二、自本判决生效之日起七日内，中诚大有（北京）企业管理有限公司退还尚舞（北京）文化传播有限公司二〇二〇年六月二十五日至二〇二〇年七月十七日的房屋租金23788.13元。三、自本判决生效之日起七日内，中诚大有（北京）企业管理有限公司返还尚舞（北京）文化传播有限公司押金62056元。四、驳回尚舞（北京）文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1151元，由尚舞（北京）文化传播有限公司负担164元（已交纳），由中诚大有（北京）企业管理有限公司负担987元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十月十七日法官助理 姜 洁书 记 员 戴 琪