甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初8913号原告：许某，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：刘某，住甘肃省武威市。被告：何某1，住甘肃省武威市。委托诉讼代理人：何某2(系何某1父亲)，住甘肃省武威市。原告许某与被告何某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告许某的委托诉讼代理人刘某与被告何某1及其委托诉讼代理人何某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许某向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退其占用的涉诉房屋；2、判令被告向原告支付房屋租赁费173333.3元；3、依法判令被告支付租赁期间的物业费2823.7元；4、依法判令被告支付租房违约金1000元；5、依法判令被告支付物业费滞纳金451.6元。以上合计177608.6元。事实与理由：2018年1月31日,原、被告签订房屋租赁合同,约定由原告将其所有的武威市××区的第一层房屋租赁给被告经营使用,租赁期限为6个月,自2018年1月1日至2018年6月30日止,房租为40000元。现双方签订的合同租赁期已届满,被告既不与原告续签租赁合同也不腾退房屋,其行为已严重违约,为保护原告的合法权益,故提起诉讼。何某1辩称，对原告主张的房屋租金不予认可，因涉诉房屋处原为住宅小区的通道，涉诉房屋权属不明确，案外人王某是涉诉房屋毗邻的房屋业主，也是涉诉房屋的房主，所以被告每年向王某交纳房屋租金12000元。对原告诉请的物业费被告无异议，对原告诉请的违约金和滞纳金不予认可。被告也想退租，不再继续租赁涉诉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、许某出示商品房买卖合同一份、购房发票一份，证明涉诉房屋由原告出资494144元依法购得的事实。何某1质证后对许某出示的该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为涉诉房屋不具备买卖的条件，涉诉房屋系违建，未在房管、土管部门进行备案。本院认为，许某出示的该组证据符合证据的真实性、关联性，能证明涉诉房屋系许某出资购买，结合其他有效证据，能证明许某向何某1出租涉诉房屋的事实。2、许某出示房屋租赁合同四份、租费收款凭条一份、通知一份，证明涉诉房屋于2016年由××置业有限公司出租给被告，后来原告从××置业有限公司购得涉诉房屋，2017年开始由原告与被告签订房屋租赁合同，被告一直交纳房屋租金，双方存在涉诉房屋的租赁关系的事实。何某1对许某出示的该组证据的真实性无异议，认为2018年6月30日房屋租赁合同期限届满，双方再未签订合同，在此之前的房屋租赁费已交清，2018年7月之后的租金不予认可。本院认为,许某出示的该组证据符合证据的真实性、关联性，能证明双方对涉诉房屋存在租赁关系的事实，本院予以确认其证明效力。3、何某1出示联合经营协议复印件一份，证明涉诉房屋经营的店铺由何某1和何某2联合经营的事实。经质证，许某对该组证据的对真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院认为，何某1出示的该组证据不符合证据的关联性，本院不予确认该组证据的证明效力。4、何某1出示何某2与茹某签订的房屋租赁合同复印件一份、收条复印件三份，证明涉诉房屋宽四米，其中两米属于王某的事实。经质证，许某对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。本院认为，何某1出示的该组证据不符合证据的合法性，本院不予确认该组证据的证据效力。根据当事人的陈述及提供的有效证据分析认定，本院查明下列事实：2016年12月20日，何某1与许某签订房屋租赁合同，约定由何某1租用许某位于武威市××区第一层、建筑面积88.24㎡的房屋。2018年1月31日，许某作为出租人（合同甲方）与作为承租人的何某1（合同乙方）又续签了房屋租赁合同，该份合同约定：1、由何某1承租许某位于武威市××区第一层商铺，商铺建筑面积88.24㎡，合同租期自2018年1月1日至2018年6月30日止,房屋租金为40000元，租赁期满后,本合同即终止,届时乙方须将房屋退还甲方;如乙方要求继续租赁,则须提前两个月书面向甲方提出;下年租金收缴时间定为2018年5月31日前缴清,逾期未交,每日按租金的10%收取滞纳金。2、乙方承担该房屋在租赁期间的水费、电费、暖气费、物业费、租赁税等与使用该房屋有关的费用，并承担上述费用延期付款的违约责任。3、为保证房屋的完好性，乙方自合同生效之日内向甲方交付保证金5000元；租赁期间乙方不得私自转让，如果乙方私自转让保证金视作违约金不予退还；合同结束时，乙方将房屋所有设施及内部装修完好无损的交还甲方，甲方再将保证金退还乙方。乙方不得随意损坏房屋设施,如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备,需先征得甲方书面同意,投资由乙方自理；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有。4、本合同签订之日起生效，任何一方不得中途违约，违约者要向对方承担总租金2倍以上的违约金；因不可抗力因素或自然灾害以及国家政策导致合同无法履行的,合同终止,甲、乙双方互不承担责任等内容。合同续签后，何某1按合同约定向许某交付了约定的房屋租金，并经营止2018年6月30日租赁期满，何某1继续租赁使用涉诉房屋，但未按合同约定“续租房屋应提前两个月书面向甲方提出，并于2018年5月31日前交清房租”的要求履行合同义务。至起诉前，何某1拖欠涉诉房屋租金173333.3元（从2018年7月1日至2020年8月30日期间的租金，按年租金80000元计算，租金合计173333.3元）、物业费2823.7元未付。上述欠款经许某催要，何某1托词未付，许某遂提起诉讼。另查明：1、2015年12月25日，何某1曾与××置业有限公司签订房屋租赁合同，何某1租用××置业有限公司涉诉房屋，租期自2016年1月1日至2016年12月31日止。2、2016年12月20日，何某1曾与许某签订房屋租赁合同，租期自2017年1月1日至2017年6月30日止；2017年5月26日，何某1曾与许某签订房屋租赁合同，租期自2017年7月1日至2017年12月31日止；本院认为，许某与何某1签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，除合同中约定的违约金超过法律规定外其余内容不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同期满双方未续签合同，形成不定期租赁关系，根据合同法第二百三十二条、第二百三十六条的规定，何某1拖欠租赁费用及物业费经许某催要仍未履行给付义务，以其实际行为表示不继续履行租赁合同，许某可随时解除与何某1之间的不定期租赁合同关系，现许某要求何某1腾退交付涉诉房屋，双方之间的不定期租赁合同关系理应解除，故对许某的该项诉请予以支持。许某诉请何某1支付2018年7月1日至2020年8月30日的房屋租赁费173333.3元，虽在起诉时有部分欠款未到追索期限，但在本案判决前已达到追索期限，为减少诉累，节省司法资源，故对许某的该项诉请本院予以支持。许某诉请何某1支付物业费2823.7元，属何某1租赁使用涉诉房屋应交纳的费用，且双方在原租赁合同中明确约定由何某1交纳，何某1对此亦无异议，本院予以支持。许某诉请何某1支付物业费滞纳金451.6元，因许某未提供合法有效的证据证明该主张，何某1亦不予认可，故本院不予支持。根据双方签订的房屋租赁合同约定，“乙方要求继续租赁,则须提前两个月书面向甲方提出;下年租金收缴时间定为2018年5月31日前缴清,逾期未交,每日按租金的10%收取滞纳金”，何某1在2018年6月30日租赁期满时，未按合同约定在继续租用涉诉房屋的情况下向许某交纳房租，应承担相应的违约责任，虽然双方约定的滞纳金过高，但许某诉请判令何某1仅支付租房违约金1000元，未超过法律规定及合同约定，本院予以支持。何某1辩称涉诉房屋权属不明确、其向案外人王某支付了涉诉房屋的房屋租赁费，该辩称主张不符合事实和法律规定，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除许某和何某1之间的不定期租赁合同关系，何某1于判决生效后十日内向许某腾退移交所租赁的位于武威市××区的第一层房屋；二、何某1于判决生效后十日内支付给许某2018年7月1日至2020年8月30日的房屋租赁费173333.3元及违约金1000元；三、何某1于判决生效后十日内支付给许某物业费2823.7元；四、驳回许某的其他诉讼请求。案件受理费3854元，减半收取1927元，由何某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二〇年十月十二日书记员 冯中山