贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2069号原告：贵州再鸿物业管理有限公司，住所：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦**，统一社会信用代码：9152011556923686XC。法定代表人：徐梅，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：余洋洋，男，汉族，1990年5月23日生，系公司职工，特别授权代理。委托代理人：龙冬霞，女，苗族，1994年11月25日生，系公司职工，特别授权代理。被告：徐治相，男，1979年12月23日生，民族不祥，住，住贵州省贵阳市观山湖区/div>原告贵州再鸿物业管理有限公司（以下简称再鸿物业公司）诉被告徐治相物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告再鸿物业公司的委托代理人余洋洋、龙冬霞，被告徐治相到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告再鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即支付碧海乾图花园小区X-X-X-X-X号房物业管理费11665.6元，违约金1166.56元，共计12832.16元；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告为碧海乾图花园小区X-X-X-X-X号房的业主。原告与碧海乾图花园小区业主委员会签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元，建筑面积为149.56平方米，合同约定逾期未按时交纳物业费的，从逾期之日起每天按未付金额的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年2月1日起停止缴纳物业费，截止2018年6月30日，欠费月数为65个月，每月金额179.47元。据此，被告欠缴物业费共计11665.6元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求1166.56元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计12832.16元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告徐治相辩称：1、根据物业合同，是原告没有按约履行义务在先。根据2013年签订的物业合同第三条“房屋建筑主题共用设施设备的养护和管理”以及2018年签订的物业合同第二条乙方提供的物业管理服务第（二）点，“物业共用设备的日常维修、养护、运行和管理”而本人所居住的碧海乾图9-4栋2单元602号可视对讲机长时间没有安装，2018年才安装，但是只能听见声音，没有视频，曾多次出现门铃在夜间响起，问对方是谁也没人回答，因视频未显示，看不到按铃者面容，无法辨认按铃者，让我家人已入睡休息后收到了惊扰，严重影响家庭正常生活；多次向物管反应，至今未得到修复和解决;2、根据2013年签订的物业合同第四条“市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池井、停车场等”，本小区道路长期处于坑洼不平状态，地面上停车场、楼道消防员通道经常被摩托车、电动车乱停乱放，消防通道是整栋业主的生命通道，如遇火灾，后果将不可估量，这一安全隐患严重威胁到业主的生命财产安全与切身利益，作为物业管理，没有规范的管理措施和解决办法，是失职;3、2016年9月14日，由于本人家中厨房水管破裂，本人妻子向原告求助，原告答复不属于其服务范围，不提供服务并拒绝帮助，导致餐厅地板被淹时间过长，致使地板、地热损坏，经济损失约3000元。作为物业管理，尽管该事项不属于其服务范畴，但也不能置业主生命、财产安全于不顾。4、本人房屋多处外墙渗水严重，多次向原告反应，均未得到处理。原告未按2013年签订的物业合同第二十五条“因开发商或者前期物业遗留的问题导致的一切后果，乙方协助甲方依法追究相关责任单位的法律责任。”提供相应服务，且原告曾协商房开对小区房屋外墙渗水问题进行处理，但未对本人房屋外墙渗水问题进行处理;5由于本人及妻子多次向原告反应的问题未得到解决，本人妻子曾与原告约定于2016年国庆期间，原告上门了解情况后协商解决办法，但原告在整个2016年的国庆长假期间并未上门了解情况，致使问题悬而未决，原告此行为是在逃避和推诿自身应尽的管理责任；6、2013年签订的物业合同中未明确交纳期限，也没有原告所诉“合同约定逾期未按时交纳物业费的，从逾期之日起每天按未付金额的千分之三交纳违约金”的条款，因此不存在逾期未按时交纳物业费一说，即违约金一说也不成立。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求及诉讼理由违背事实。原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义；且原告不完全履行合同，收取足额服务费，显失公平。答辩人请求法院判决驳回原告的诉讼请求，判决原告承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证、质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月4日，贵阳市金阳碧海乾图花园小区业主委员会（委托方/甲方）与原告再鸿物业公司（受托方/乙方）签订《物业服务合同》（以下简称《合同一》），约定经2013年1月20日贵阳市金阳新区碧海乾图花园小区业主大会表决选聘乙方为小区物业服务企业，并约定了物业服务内容为：1、保质期外房屋建筑共用部位的日常养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的养护和管理，包括共用的上下水管、落水管、垃圾井、烟囱、共用照明、小区消防设施设备等；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池井、停车场等；4、公用的绿化、花木的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；7、交通与车辆的停车秩序管理；8、组织开展小区文化娱乐活动；9、对业主和物业使用人违反业主《管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施。乙方接管本物业前小区存在的设施设备问题，乙方通过取证并向甲方提供依据，影响小区业主正常生活的，价值在4000元内的设施设备更换，由乙方先行垫付资金进行处理；价值在4000元以上的设施设备更换，经甲乙双方协商一致后处理。同时，双方对权利和义务、物业的服务质量等作了约定。物业服务收费实行包干制，住，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主和物业使用人收取，商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主和物业使用人收取。同时约定，合同期限为5年：2013年1月23日起至2018年1月22日止。其中，2013年1月23日至2013年4月22日止为试用期。试用期满，乙方履行职能职责满足本合同第十二条和第四章的约定，试用期自动转为合同期。2018年1月24日，贵阳市金阳碧海乾图花园小区业主委员会（委托方/甲方）与原告再鸿物业公司（受托方/乙方）签订《物业服务合同》（以下简称《合同二》），约定经小区召开业主大会表决同意续聘乙方为小区物业服务企业，并约定了物业服务内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备（电梯、消防等）的日常维修、养护、运行和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；4、物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；5、公共绿地的养护和管理；6、车辆停放的指挥、疏导和管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、物业档案资料管理。物业服务费用为，住宅物业：1.2元/·平方米；商业物业：单个物业在500平方米以下的，3元/月·平方米；单个物业超过500平方米的，5元/月·平方米。乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……物业服务费按照约定的价格标准进行预收。双方还约定有：“业主/使用人违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按未付款项的3‰交纳违约金”。本合同期限自2018年1月24日起至2023年1月23日止。被告徐治相为碧海乾图花园小区X-X-X-X-X号房的业主，因未缴纳2013年2月至2018年6月的物业费，原告再鸿物业公司遂起诉来院要求判令如前诉请。以上事实有原告营业执照、被告身份证、《物业服务合同》、及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审举证，予以确认。本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具约束力。被告徐治相主张再鸿物业公司未履行物业合同约定的义务，并以此为由拒缴物业费。被告徐治相举证的可视对讲机3张照片、外墙渗水8张照片、7张小区照片、1张房屋地板损坏照片，原告未予认可，被告也未提供其他证据对前述照片与本案的关联性进行佐证。退言之，对于厨房水管破裂物业未提供帮助的问题，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条的规定，厨房水管应属于业主专有部分，物业公司对此不承担管理义务，且此项亦不属于物业服务合同的服务范围，因而被告徐治相的该项主张无法律和合同依据，本院不予支持；对于房屋漏水，再鸿物业公司是否负有对房屋外墙漏水进行修缮的义务，根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款：“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”的规定，房屋屋面防水工程由建筑企业在建筑工程范围内施工，并需依法进行保修，作为房屋建筑工程的一部分，屋面防水出现的问题，一般应归属于房屋结构性问题，不属于一般理解的物业服务管理范围。同时，案涉《合同一》、《合同二》均未就再鸿物业公司应负责修缮碧海乾图花园小区的屋面漏水进行特殊约定，因此，徐治相的该部分主张无法律和合同依据，本院不予支持。物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。综上，徐治相应当按照《合同一》、《合同二》的约定向再鸿物业公司支付物业费，具体金额为1.2元/m2/月×149.56m2×65月=11665.68元，原告再鸿物业公司诉请由被告支付11665.6元，本院从其自愿。对于原告请求由被告支付逾期利息，因物业服务合同存在一定的特殊性，徐治相作为一般业主，并未直接参与业委会和物业公司的合同洽谈过程，对物业服务也不具备专业的认识，对再鸿物业公司就案涉物业的服务范围、标准等存在误解，因此在自己的房屋可视对讲机损坏、房屋漏水、厨房水管破裂致使地板损坏等问题后要求物业公司进行修缮和协助，在问题未解决的情况下拒付物业费，徐治相未按时缴纳物业费并非出于恶意，同时《合同一》中也并未就业主迟延缴纳物业费支付逾期利息进行约定，因此，对于原告请求由被告支付具惩罚性质的逾期利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“专有部分”和第三条关于“共有部分”的规定、《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告徐治相于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州再鸿物业管理有限公司物业服务费11665.6元；二、驳回原告贵州再鸿物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由被告徐治相负担40元，原告贵州再鸿物业管理有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员  舒瑛二〇二〇年十月二十六日法官助理刘忱书记员姚文勇