广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初5357号原告：李某1，男，1986年4月24日出生，瑶族，住湖南省蓝山县*******坪组，公民身份号码为431************114。委托诉讼代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭芬，广东启众律师事务所实习律师。被告：刘艳斐，女，1988年12月23日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区***************1*******，公民身份号码为410************24X。被告：唐勋成，男，1985年8月29日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区****************，公民身份号码为431************637。第三人：东莞市爱美家房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市沙田镇民田村民田市*****面，统一社会信用代码：91441900MA4UWRK66D。法定代表人：李某1。原告李某1诉被告刘艳斐、唐勋成及第三人东莞市爱美家房地产中介有限公司（以下简称爱美家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人刘小闹、第三人爱美家公司的法定代表人即原告李某1到庭，被告刘艳斐、唐勋成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1.解除原告和两被告于2018年7月16日签订的NO.FL0000200的《房地产买卖及居间合同》；2.两被告退还定金500,000元及双倍赔偿定金1,000,000元；3.两被告承担本案律师费15,000元；4.两被告赔偿居间服务费30,000元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年7月16日，原告与两被告签订了合同编号为NO.FL0000200的《房地产买卖及居间合同》。该合同约定两被告将位于东莞市********2***********2*******屋以2,020,000元出售给原告。合同签订后，原告按照约定向两被告支付了定金500,000元，被告于2018年7月16日将案涉房屋交付给原告。2019年，原告得知案涉房屋已被其他债权人查封，被告明确告知原告无法继续履行案涉合同及办理房屋过户手续。经原告多次催讨，两被告均拒绝退还定金。被告的行为已构成根本违约，现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告刘艳斐、唐勋成没有提出答辩意见，亦没有在举证期限内提交任何证据及提出任何质证意见。第三人爱美家公司陈述称：同意原告李某1的意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月16日，原告李某1与两被告签订了合同编号为NO.FL0000200的《房地产买卖及居间合同》，该合同约定两被告将位于东莞市********2***********2*******的房屋以2,020,000元出售给原告李某1。上述合同还约定：1.定金为500,000元，原告李某1于合同签订当日支付购房定金300,000元，在2018年7月30日支付200,000元；2.首期款***,000元，在办理同贷时支付至指定的按揭贷款代理机构；3.余款140,000*由两被告申请银行按揭支付；4.被告应于2018年7月16日向原告李某1交付房屋；5.中介的居间服务费30,000元由原告负担；6.双方违反本合同约定，违约方须按日向守约方支付该房屋转让总价1‰的违约金，逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权单方面解除本合同，并要求违约方承担该物业转让总价格的20%的违约金，且违约方还须赔偿守约方已支付的居间服务费及代办服务费的费用；7.如由于两被告原因导致上述房屋无法办理过户，则两被告需双倍定金赔偿给原告李某1；如由于原告李某1不买，则已支付的定金不予退还。原告李某1于2018年7月13日至2018年7月28日期间通过银行转账方式向被告刘艳斐支付了定金500,000元，两被告也于2018年7月16日将案涉房屋交付给原告。原告李某1于2018年7月16日向第三人爱美家公司支付了居间服务费30,000元。2019年，原告李某1得知案涉房屋已被两被告的其他债权人查封。另查，原告李某1为提起涉案诉讼与广东启众律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，该合同约定的代理费为15,000元，原告李某1已实际支付的律师费为10,000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告刘艳斐、唐勋成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为被告刘艳斐、唐勋成放弃对原告提供的证据及陈述提出质证及抗辩的权利，对原告提交的证据的真实性予以确认。原告李某1与被告刘艳斐、唐勋成及第三人爱美家公司签订的合同编号为NO.FL0000200的《房地产买卖及居间合同》是三方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具约束力。关于合同的解除，根据原告提交的《关于的回复》可知，案涉房屋已被人民法院查封，两被告截至本案庭审结束前仍未能解除上述查封，致使案涉房屋无法办理过户手续，原告李某1的合同目的无法实现，现原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”而提出解除涉案合同符合法律规定，本院予以支持。关于原告李某1主张的定金赔偿，从三方签订的《房地产买卖及居间合同》已对违约责任进行明确约定，上述未能办理过户的过错在于两被告，其依法应承担相应的违约责任。因上述合同既约定定金条款，也约定违约金的计算标准，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告李某1依法有权选择适用违约金或者定金条款。从原告李某1的诉讼请求可知，其选择适用定金条款，即被告刘艳斐、唐勋成依法应向原告李某1退还定金500,000元以及赔偿定金404,000元（2,020,000元×20%＝404,000元）。至于原告李某1提出赔偿的金额为双倍定金即1,000,000元，并不符合定金条款的规定，本院对超出部分予以驳回。关于中介费，涉案合同虽然约定中介费本应由买受人即原告承担，但合同还约定在被告刘艳斐、唐勋成违约的情况下由其承担该项中介费，现原告已向第三人爱美家公司支付中介费30,000元，被告刘艳斐、唐勋成也依法应向原告李某1返还该款项。关于律师费，在涉案的《房地产买卖及居间合同》中并未对守约方的律师费损失作出约定，原告李某1也未能举证证明两被告支付的上述赔偿不足以弥补其损失，因此，本院对原告关于律师费损失的请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李某1与被告刘艳斐、唐勋成、第三人东莞市爱美家房地产中介有限公司于2018年7月16日签订的NO.FL0000200的《房地产买卖及居间合同》；二、限被告刘艳斐、唐勋成于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李某1返还定金500,000元及赔偿定金404,000元；三、限被告刘艳斐、唐勋成于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李某1赔偿居间服务费30,000元；四、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,960元，由被告刘艳斐、唐勋成共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  邱龙梅人民陪审员  崔雅楠二〇二〇年十月十二日书 记 员  温幸铃强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。