文书内容                  贵州省贵阳市南明区人民法院      民事判决书            （2020）黔0102民初14265号                                    原告              包万莉，女，1959年11月27日出生，汉族，住贵阳市南明区。      包宇，男，1989年3月3日出生，汉族，住贵阳市南明区。      共同委托代理人：钱刚，贵阳市云岩区三桥法律服务所法律工作者。                                                被告              贵阳成诚商场管理有限公司（以下简称成诚公司），住所地贵阳市南明区花溪大道北段**。      法定代表人：何传志。      委托代理人：蒙红星，男，1973年5月15日出生，苗族，住贵州省思南县，系该公司员工。      贵阳创艺房地产开发有限公司（以下简称创艺房开），住，住所地贵阳市南明区青云路**创艺.时代主城****/p>      法定代表人：尹肖莹。      委托代理人：王茂康，男，1970年6月30日出生，汉族，住贵阳市南明区，系该公司员工。      成诚公司、创艺房开共同委托代理人：彭源渊，贵州听和律师事务所律师。                  案由              租赁合同纠纷                                                诉讼请求              一、判令被告成诚公司支付原告租金8811.04元（2020年3月—2020年8月），继续按约履行合同。      二、判令被告成诚公司支付尚拖欠原告的累积租金19999.02元（2009年12月—2020年2月）。      三、判令被告成诚公司承担因其违约，造成原告扩大的损失2604.46元。      四、判令被告成诚公司对上述未付欠付租金、以及扩大损失的总金额，按银行一年期贷款利率，给付原告资金占用费（计算期间从起诉时起，至付清时止。）。      五、被告创艺房开对被告成诚公司上述债务承担连带责任。      五、案件受理费由两被告连带承担。                                    答辩意见              对于本系列案件原告等主张被告欠付的租金，应适用一年的诉讼时效。被告逾期支付租金并无主观的违约故意，系受疫情影响，请法院结合本系列案件的客观事实和政府出台的相关政策以及法院相同类型的案件判决进行综合判定，对原告要求被告承担扩大损失和资金占用费于法无据，不应支持。另因2020年初的新冠肺炎疫情，导致包万莉所有的61号房屋承租人苏宁公司以不可抗力为由与被告解除租赁关系。按照《贵州省高级人民法院关于规范审理涉新冠肺炎相关商事纠纷若干问题的实施意见》，新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据该意见第三条，继续履行合同对被告显失公平，被告要求解除合同，且于2020年4月18日向原告发出了解除《房屋租赁合同》、《终身保租协议》的通知函。根据《合同法司法解释二》第24条之规定，当事人对合同法第96条、第99条规定的合同解除虽有异议，但在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，不予支持。因此，原告与被告之间的《房屋租赁合同》、《终身保租协议》已解除，对原告要求继续履行合同的诉讼请求不应予支持。                  本院于2020年10月27日对本案适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。      当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对符合法律规定的予以确认并在卷佐证。本院对以下事实予以认定：2005年8月15日原告包万莉、案外人包万刚与被告创艺房开签订《商品房买卖合同》、《增值回购商铺协议》，购买创艺房开开发建设的位于贵阳市南明区X号商铺（以下简称案涉商铺），同时与被告成诚公司签订《房屋租赁合同》，与二被告签订《终身保租协议》，上述合同经贵州省公证处予以公证。上述《房屋租赁合同》约定：原告包万莉、案外人包万刚将案涉商铺，计租面积13.13平米，租赁给成诚公司从事商业经营，合同期限从2005年12月1日起至2025年11月30日止，租期20年。从2005年12月1日起至2008年11月30日止的三年间，每年的年租金均为14180元。从2008年12月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增3%，以上类推至2025年11月30日，之后房屋租金根据市场价双方另行协商。上述《终身保租协议》约定，若成诚公司履行房屋租赁合同过程中，因成诚公司的原因导致成诚公司无力支付原告到期房屋租金时，被告创艺房开承诺：1、用北京华联承租花溪大道北段346号房屋的租金为成诚公司支付欠付原告的房屋租金；2、若在租赁合同有效内，成诚公司不能按时履行合同支付租金，且创艺房开也不能按时收取北京华联租金履行第1条承诺。创艺房开依据本协议在12个月内变卖北京华联所承租部分的8590m2房屋所有权，变卖全部所得按单个业主购房款总额占商场全部业主购房总额的比例赔付原告，创艺房开的保租义务即终结，原告所购商铺产权仍属原告所有。      另查明，2012年5月15日案涉商铺的所有权人由包万莉、案外人包万刚变更为本案二原告即包万莉、包宇。      上述合同签订后，案涉商铺租金实际均由被告创艺房开支付。从2020年3月1日起，被告未支付租金，至2020年8月31日，欠付租金共计10105.08元即5054.54元/季度×2个。      又查明，对于已付租金期间部分，2017年9月1日（计租赁期间为2017年9月1日——2017年11月30日）——2019年2月29日被告累计欠付原告租金6210.52元。      再查明，2020年4月18日二被告工作人员以短信方式向原告手机发送解除《房屋租赁合同》、《终身保租协议》通知函，该通知函未加盖公章。另为主张本案债权原告与贵阳市三桥法律服务所签订《委托代理合同》，贵阳市三桥法律服务所向原告开具2604.46元诉讼代理费发票。      庭审中，原、被告双方就新冠肺炎疫情期间租金减免事宜达成一致，同意免除租金两个月。      本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告成诚公司签订的《房屋租赁合同》，原告与二被告签订《终身保租协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于原告诉请的成诚公司支付租金8811.04元（2020年3月——2020年8月），因原、被告双方已就疫情减免达成一致，本院从其自愿，扣减两个月租金，故对原告的该项诉讼请求，本院支持（2020年3月1日——2020年8月31日）6736.72元即10105.08元÷6个月×4个月。关于原告诉请成诚公司支付拖欠的累积租金19999.02元（2009年12月—2020年2月）。对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效应自该期债务履行期届满之日的次日起算。故对被告的诉讼时效抗辩予以采纳，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，适用三年诉讼时效。故对原告的该项诉讼请求，本院支持2017年9月1日——2020年2月29日欠付租金金额6210.52元。因被告成诚公司欠付租金的行为确实给原告造成了资金占用上的损失，故对原告诉请从起诉之日即2020年9月10日起按一年期贷款利率支付资金占用费至付清之日止，本院予以支持。关于原告诉请的扩大损失即律师费2604.46元。因双方合同并无约定，且该律师费并非原告必然产生的损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告创艺房开自愿为对被告成诚公司按约支付原告租金，承担保证责任，故原告诉请其承担连带责任，本院予以支持。关于二被告所提原告与被告之间的《房屋租赁合同》、《终身保租协议》已解除的抗辩，因其向原告发送的解除《房屋租赁合同》、《终身保租协议》通知函未加盖公章，未进行有效通知，原告亦当庭不认可，故对其抗辩，本院不予采信。      据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：      一、被告贵阳成诚商场管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告包万莉、包宇（2020年3月1日—2020年8月31日）租金6736.72元及资金占用费（从2020年9月10日起以6736.72元为基数按银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；      二、被告贵阳成诚商场管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告包万莉、包宇2017年9月1日——2020年2月29日欠付租金6210.52元及资金占用费（从2020年9月10日起以6210.52元为基数按银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；      三、被告贵阳创艺房地产开发有限公司对上述第一、二判项承担连带清偿责任。      四、驳回原告包万莉、包宇的其余诉讼请求。      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。      案件受理费减半收取293元，由被告贵阳成诚商场管理有限公司、贵阳创艺房地产开发有限公司负担25元，由原告包万莉、包宇负担268元（该款原告已预交，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。      本判决一经作出即生效。                        审  判  员    鲁  迪              二〇二〇年十月二十八日            书  记  员   赵佳媛