广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3236号原告：肇庆市东基团星投资开发有限公司。住所地：四会市***********季金谷（南区）2栋**号。统一社会信用代码：914********0704867。法定代表人：刘木林，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴志鹏、周凡，均系该公司员工。被告：施海明，女，汉族，19*6年*月21日出生，住址：南宁市邕宁区************，公民身份号码：450************42X。被告：陈志堂，男，汉族，19*7年*月15日出生，住址：广东省阳西县**************之二，公民身份号码：441************090。原告肇庆市东基团星投资开发有限公司诉被告施海明、陈志堂借款合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告肇庆市东基团星投资开发有限公司的委托诉讼代理人周凡到庭参加诉讼，被告施海明、陈志堂经本院传票传唤后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市东基团星投资开发有限公司诉称：二被告于2019年5月9日认购了原告位于四会市****************季金谷（北区）*栋1*02单元的房屋（以下合称“该房屋”）并签订了认购书，2019年5月15日与原告《商品房买卖（预售）合同》（下称“买卖合同”）。后因被告个人原因导致无法按照买卖合同约定交齐首期款，经双方协商，原被告于2019年5月15日签订《四季金谷项目首付款垫支协议书》（下称“垫支协议”），约定原告以借款形式，代被告支付其尚欠的该房屋首期款人民币97000元，被告承诺分别于2019年8月3日、2019年11月3日、2020年2月3日、2020年5月2日每期还款本金24250元。垫支协议签订后，原告依约为被告垫支了该房屋首期款，但被告仅按约支付了第一期垫资款中的22750元及借款期内利息4850元，2020年6月16日还款8400元，2020年6月18日还款10000元，2020年6月20日还款18000元，此后一直未按照垫支协议约定支付余下垫资款共计37850元。为此，原告多次书面及口头催促被告还款。按照垫支协议第4条及第5条的相关约定，被告未按时清偿任意一期垫支款项的，原告有权要求被告返还原告垫支的全部款项，并有权要求被告支付相应的利息及逾期违约金。因此，原告诉至本院，请求判令：1、二被告向原告归还借款本金人民币37850元；2、二被告向原告支付借款利息人民币1342元（逾期利息以借款本金为基数，按垫资协议约定的5%年利率计算，自最后一笔借款到期之日（即2020年5月3日）起计至实际还款之日止，暂计至2020年6月16日）；3、二被告向原告支付逾期违约金5112元（违约金以每期应还借款本金为基数，每日按万分之五计算，自逾期还款之日起计至借款清偿之日止，暂计至2020年6月16日）；4、本案诉讼费用由二被告承担。被告施海明、陈志堂没有提出答辩意见。诉讼中，原告举证如下:1.《四季金谷预售商品房认购书》、《广东省商品房买卖合同》、收据、POS签购单；2.《四季金谷项目首付款垫支协议书》、欠据、个人账户对账单、收据；3.律师函及EMS投递记录。经质证及本院审核，原告的证据具有真实性和合法性，与本案相关联，能够证明案件事实，本院予以认定。综上证据，结合原告的庭审陈述，本院认定如下事实：2019年5月9日，原告（出售方）与两被告（认购方）签订《四季金谷商品房认购书》，由被告认购原告四季金谷北区*栋1*02号单元。2019年5月15日，两被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由被告施海明、陈志堂向原告购买四会市***********季金谷(北区)*栋1*02号房，总房价为634718元，买受人（即两被告）按下列方式付款：“于2019年5月15日支付首期楼款194718元；剩余楼款440000元于2019年5月15日前办妥银行按揭手续”。2019年5月15日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《四季金谷项目首付款垫支协议书》，约定：乙方于2019年5月3日购买甲方开发的四季金谷项目北区*幢1*02单元，总房款为634718元，已签订认购书并支付定金30000元，并于2019年5月15日就该认购书项下商品房与甲方签署了《商品房买卖（预售）合同》（含补充协议）。现因乙方个人原因导致无法按照买卖合同的约定交齐首期款，从而导致无法按约定办理按揭贷款手续。经甲乙双方协商一致后，就买卖合同约定的乙方应支付的首期款，达成本协议下述各条款：1.甲乙双方共同确认，乙方已经支付买卖合同项下首期款（含签署认购书时已支付的定金）97718元，尚欠首期款共97000元。2.甲方同意以借款的形式，代乙方垫支本协议第1条所约定的首期款欠款97000元。甲方指定付款账号为621**********706，开户行为中国民生银行股份有限公司佛山狮山支行，户名为何仙凤；甲方指定乙方还款至账号为621*************972，开户行为广发银行股份有限公司肇庆高新区支行，户名为刘木林的账户；乙方指定收款账号为621*************937，开户行为肇庆高新区支行，户名为陈志堂。3.甲乙双方同意，甲方按照本协议的约定代为垫支的首期款欠款本金部分，由乙方按照以下约定予以清偿：（1）2019年8月3日支付首期剩余房款25%，即24250元；（2）2019年11月3日支付首期剩余房款25%，即24250元；（3）2020年2月3日支付首期剩余房款25%，即24250元；（4）2020年5月2日支付首期剩余房款25%，即24250元。4.甲乙双方同意，乙方以欠付本金为基数，按5%年利率向甲方支付利息，共计利息4850元，由乙方按照以下约定予以清偿：（1）2019年5月15日支付利息4850元。5.乙方同意，如乙方未能按照本协议第3条的约定，按时清偿任意一期垫支款项的：1）甲方有权中止履行买卖合同所约定的各项义务，并有权要求乙方在指定期限内清偿所有款项；2）乙方在指定期限内仍不履行还款义务的，则甲方除有权要求乙方返还甲方按照本协议的约定垫支的全部款项，以及按照本协议约定承担逾期责任外，另有权解除买卖合同，并要求乙方按照买卖合同的约定承担合同解除的违约责任；3）乙方应按本协议约定的时间偿还甲方垫支资金和利息，乙方逾期支付的，自逾期之日起，每逾期一日，应按应付未付金额的万分之五向甲方支付违约金。……8.甲乙双方一致确认，本协议签订后，买卖合同被解除的，则自买卖合同解除之时起，本协议自动终止。如本协议终止时，乙方尚未全部清偿甲方代为垫支的款项的，且该未清偿的款项尚未超出本协议第3条约定的偿付期限的，则自本协议终止之日起5日内，乙方应向甲方一次性支付尚未清偿部分的本金及其利息；如该未清偿的款项已超出本协议第3条约定的偿付期限的，则自本协议终止之日起5日内，乙方应向甲方一次性支付尚未清偿部分的本金及其逾期违约金等内容。被告亦向原告立下一份《欠据》，确认欠原告代其垫付的购房款97000元，并按照垫支协议书约定的分期向原告偿还款项。上述《四季金谷项目首付款垫支协议书》签订后，原告于2019年5月15日按约定以何仙凤账户向被告陈志堂账户转账了97000元，同日，两被告亦向原告支付了借款期内利息4850元。后被告未按约定向原告偿还借款。2019年12月10日，原告委托广东恒益律师事务所向被告发出《关于敦促阁下支付欠款的律师函》，催促被告偿还借款。被告至今偿还了垫支款共59150元，尚欠垫资款37850元未偿还，原告遂提起本案诉讼。本院认为：因两被告购房资金不足，原告与两被告约定，向两被告出借资金用于支付购房合同约定的首期款，原告按约定出借了款项，两被告未按约定归还借款本金。关于原、被告之间借贷行为的效力问题，首先，原告的经营范围为房地产业，不包括从事金融相关业务，其并不具备经中国人民银行批准从事发放贷款等金融业务的资质；其次，目前已查知的原告出借款项给购房人以支付首期款的有十多人次，可见原告是向不特定借款人发放贷款。由此可见，原告出借款项给被告的行为，属于企业以借贷名义向社会公众发放贷款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”以及国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第五条规定：“未经中国人民银行依法批准，任何单位和个人不得擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动。对非法金融机构和非法金融业务活动，工商行政管理机关不予办理登记。对非法金融机构和非法金融业务活动，金融机构不予开立账户、办理结算和提供贷款。”原告为出售房屋，明知购房人资金不足，仍以垫付的形式向被告等购房人出借首付款，其行为违反金融管理方面的法律法规，且扰乱房地产市场的正常经营秩序。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告向被告等发放涉案贷款属于未经中国人民银行批准擅自从事金融业务活动，属无效民事行为，涉案《四季金谷项目首付款垫支协议书》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告之间的借贷合同无效，被告应向原告返还因《四季金谷项目首付款垫支协议书》取得的财产，即借款本金97000元，扣除被告已偿还的59150元及已支付的借款期内利息4850元，即两被告仍需归还原告借款本金33000元。对于原告主张被告支付借款的利息和违约金，因原、被告签订的借款协议（即垫支协议书）无效，而原告因出借首付款实现了售房目的，并因被告办理了按揭贷款而使资金尽快回笼，原告并未因出借款项受到损失，反而从出售房屋、资金流转方面获益，故原告请求被告支付借款利息及违约金缺乏充分理由和法律依据，理由不成立，依法应不予支持。被告施海明、陈志堂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第（五）项的规定，判决如下：一、被告施海明、陈志堂应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆市东基团星投资开发有限公司返还借款本金33000元。二、驳回原告肇庆市东基团星投资开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计454元（原告已预交），由原告肇庆市东基团星投资开发有限公司负担116元，被告施海明、陈志堂负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  马昌盛二〇二〇年十月二十八日书记员  范嘉斌