汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民事判决书     (2020)陕0702民初3448号     原告（反诉被告）：陈万富，男，1963年7月3日出生，汉族，陕西省南郑区人，住汉中市汉台区，公民身份号码:61232XXXX30703141X。   委托诉讼代理人：朱相明，汉中市汉台法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：何胜利，男，1979年2月1日出生，汉族，陕西省汉台区人，住汉中市汉台区，公民身份号码：61230XXXX902010516。   委托诉讼代理人：李晓菲，女，1981年9月20日出生，汉族，陕西省勉县人，住址同上，系被告何胜利妻子，公民身份号码：61232XXXX109201427。   委托诉讼代理人：苟茹，陕西锐博律师事务所律师。   原告（反诉被告）陈万富诉被告（反诉原告）何胜利合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈万富及其委托诉讼代理人朱相明，被告（反诉原告）何胜利及其委托诉讼代理人李晓菲、苟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）陈万富向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因被告不履行协议造成原告的损失24103元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年，原告通过转让方式，承租了汉台区XX花园房东吴某某的601号楼9-11号三间门面房，用于经营分分利鞋店，每年向房东缴纳房租55000元。2020年4月10日，被告得知原告有转让此门面房意图，随即与原告联系，原告也同时联系了房东吴某某，当日原、被告双方签订了转让协议，约定了转让费7000元，5月19日交房；如果原告将所转让房屋转作他用，承担违约责任十倍赔偿，被告当日交定金1000元。此后原告将全部货物低价处理，同时将所租门面房内鞋柜架、吊顶等按被告要求全部拆除，当废旧处理。约定交房到期后，原告多次电话联系被告，开始被告推迟接收房屋，后在原告多次联系催促下，2020年6月2日下午，被告电话告知原告，他不做生意了，所交1000元定金不要了，不接收此营业房。由于被告不讲诚信，在原告按其要求拆除了全部货架、营业房内吊顶，突然又不要此房，致使原告无法继续经营鞋店，同时造成原告所租房屋空置一月，导致货架损失7520元、三间房吊顶损失12000元。如果被告不要此房经营权，应在原告拆除货架、屋内吊顶前告知原告，原告完全可以继续从事鞋店经营。被告不讲诚信，误导原告造成较大财产损失，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。同时，针对反诉原告的反诉请求，其答辩意见为：双方签订的门面房转让协议中约定交房时间是2020年5月19日，反诉被告为了履行交房义务，于2020年5月18、19日将该房的鞋柜货架以及吊顶全部拆除，由于反诉原告故意在5月19日不接收已经腾退完的房屋，反诉被告无法交付房屋，在6月2日的通话清单反映出反诉原告故意违约不接收房屋，出尔反尔，致反诉被告财产造成较大损失，未到期的房屋不能使用，可以经营的鞋店也因拆除无法经营，故反诉被告不存在违约行为，反诉原告的反诉理由不能成立，请求依法予以驳回。    被告（反诉原告）何胜利辩称及反诉称：被告于2020年4月初看到原告贴于位于汉台区XX花园XX号楼XX号三间门面房门口的转让信息，遂与原告联系转让事宜，因原告的租期即将到期，故双方仅就屋内装修设施的转让达成了转让协议，并于2020年4月20日签订了《门面房转让协议》，约定：转让费7000元，定金1000元，剩余费用在交房时付清；交房日期为2020年5月19日，原告应将房屋全面清理干净，交于被告……合同签订后，被告向原告交付了1000元定金。2020年5月6日，被告找了装修人员过去实地测量准备接收房屋，到了5月19日，被告到店里要求原告交房，但原告因货物没有处理完，请求被告体谅一下，宽限6天，到5月25日交房，被告同意后，等到5月25日到店要求原告交房，原告依然在经营处理货物，无法向被告交付房屋，直到5月29日，被告将房东叫到店里与原告交接，房东也让原告将水电卡交给被告，并约定第二天到物业处办理变更登记。但房东走后，原告告知被告要加几千块钱，不然就要将屋内吊顶进行拆除，被告与其理论“签订协议时，已经讲清楚转让费包含原告的装修费用，只是让其搬走货架，将房屋清理干净，如果将房屋装修吊顶拆除了，支付转让费就没有什么意义了，如果加钱我们就不要了”。原告置之不理，第二天遂将房屋内的吊顶进行拆除，破坏了房屋的装修，导致被告支付转让费的目的不能实现。在此情况下，被告通知原告不再转让房屋，解除了双方签订的《门面房转让协议》。综上，被告认为，原告不按合同约定向被告交付房屋的行为已经构成根本违约，被告支付转让费的目的不能实现，为维护被告的合法权益，向法院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《门面房转让协议》；2、反诉被告向反诉原告双倍返还定金2000元；3、本案诉讼费全部由反诉被告承担。庭审中，反诉原告对双方协商吊顶事宜的时间变更为2020年5月27日，反诉被告未予否认。   原告（反诉被告）陈万富围绕其本诉请求与反诉答辩提交的证据有：1、原告身份证、营业执照复印件；2、门面房转让协议一份；3、证人吴某某证言一份，证明原告电话联系过房东；4、原、被告通话记录及短信记录，证明原告电话联系被告沟通此事无果；5、房屋租赁合同，证明原告是涉诉房屋的合法承租人；6、租金收条，证明涉诉房屋租金原告缴纳至2020年6月20日；7、证人尚某某、盛某某的当庭证言，证明在2020年5月18、19日原告将店内鞋柜、吊顶等拆除的事实。   被告（反诉原告）何胜利质证认为：对第1、2份证据的真实性无异议；对第3份证据不予认可，因被告后期致电吴某某其本人否认出具过该份证明；对第4份证据真实性无异议，但不认可原告的证明目的；对第5、6份证据，租房合同真实性不予认可；对第7份证据，两位证人当庭对拆除鞋柜、吊顶时间陈述不一致，认可证人盛某某证言中的拆除时间即2020年5月28、29日，对证人尚某某证言中的拆除时间2020年5月18、19日不予认可。   被告（反诉原告）何胜利为支持其本诉答辩与反诉请求提交的证据有：与房东吴某某及其丈夫的两份通话录音，证明吴某某并未向原告出具过证明。   原告（反诉被告）陈万富质证认为：该两份录音内容具有诱导性，不能证明案件事实，不予认可。   本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据以上证据以及庭审查明情况，本院认定如下主要事实：原告陈万富通过转让方式承租了汉台区XX花园XX号楼XX号三间门面房，从事分分利鞋店经营。2020年4月20日，原告陈万富与被告何胜利签订《门面房转让协议》一份，约定：“陈万富将该三间门面房转让何胜利，交房日期为2020年5月19日，转让费用为7000元，现交定金1000元，剩余6000元在交房时付清；在交房日期2020年5月19日陈万富将房屋全面清理干净交于何胜利，在此期间陈万富不得再将房屋转作它用，如有违约，陈万富应承担十倍赔偿支付何胜利。剩余房租与房东协议另算。特此约定，双方签字生效。”签订协议当日，被告向原告交纳定金1000元。此后原告陈万富为履行协议将货物进行处理，并拆除了所租门面房内鞋柜架等。2020年5月19日，原、被告未按照协议约定将涉诉房屋腾交。2020年5月27日，双方为房屋租赁事宜进行沟通协商，原告认为转让费中不包含吊顶费用需要进行拆除，否则被告应再另外支付吊顶费用，被告则认为转让费中已经包含吊顶费用不同意另行支付，双方对吊顶费用未达成一致意见。之后原告将涉诉房屋吊顶拆除，被告亦未履行该门面房转让协议。原告认为被告不讲诚信，故意不履行协议，误导原告造成较大财产损失，遂诉至法院，请求判令被告赔偿原告损失24103元。   被告何胜利认为原告不按转让协议约定向被告交付房屋的行为已经构成根本违约，被告支付转让费的目的不能实现，故提起反诉，要求解除何胜利与陈万富签订的《门面房转让协议》，并由陈万富向何胜利双倍返还定金2000元。   另查明，原告陈万富租赁涉诉房屋至2020年6月20日，并向出租人吴某某缴纳了自2019年12月20日至2020年6月20日的房屋租金27500元。对原、被告之间的门面房转让行为，出租人吴某某知晓并同意。原、被告未能实际履行门面房转让协议后，原告陈万富于2020年6月20日将涉案房屋交还出租人吴某某，现涉案房屋已另行出租。   本院认为，合法有效的租赁合同关系受法律保护，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行相应义务。本案中，陈万富与何胜利签订的《门面房转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且原出租人吴某某知晓并未提出异议，应认定合法有效。根据双方陈述答辩及庭审查明的事实，协议签订后，双方在2020年5月19日并未履行交接房手续，陈万富称在约定的交房日期已将房屋清理干净并通知何胜利收房，是何胜利推迟接收房屋，但其提举的证人尚某某、盛某某证言中对鞋柜及吊顶拆除时间陈述不相一致，证人吴某某亦未出庭作证，本院依法不予采信；何胜利自认对陈万富未按约定日期交房知晓且并未明确反对，其行为表示愿意接受陈万富延迟交房，此后双方均认可在2020年5月27日对出租房屋吊顶事宜进行协商，因陈万富要求增加拆除吊顶的费用，何胜利不能接受故双方未达成一致意见，之后陈万富将房屋吊顶拆除，何胜利未接收房屋，房屋转让协议未能实际履行。因双方签订的《门面房转让协议》中约定“房屋转让费用为7000元，在交房日期2020年5月19日陈万富将房屋全面清理干净交于何胜利”，其中关于吊顶费用是否包含在转让费用中，房屋全面清理干净是否包含拆除吊顶费用并未明确约定，属约定不明的情形，双方此后虽进行了补充协商但未达成一致意见，现陈万富无有效证据证明何胜利存在违约情形，何胜利亦无有效证据证明陈万富存在违约情形，故双方对未能履行转让协议均存在过错，现涉诉房屋已出租给他人，门面房转让协议无法继续履行，故转让协议应予解除，解除时间应为陈万富将涉诉房屋交还出租人之时即2020年6月20日。陈万富主张何胜利赔偿损失，但并未提交有效证据证明，应承担举证不能之责。考虑到在签订转让协议后，陈万富为履行协议进行货物处理、鞋柜架及吊顶拆除等事项，产生一定的损失，故对何胜利支付的定金1000元不予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、反诉原告何胜利与反诉被告陈万富签订的《门面房转让协议》于2020年6月20日解除；    二、驳回原告陈万富的诉讼请求；    三、驳回反诉原告何胜利的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉受理费402元，减半收取201元，由本诉原告陈万富负担；反诉受理费150元，减半收取75元，由反诉原告何胜利负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。     审 判 员  盛洁                              二〇二〇年十一月四日                                                                   书记 员  叶琴   汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民事判决书     (2020)陕0702民初3448号     原告（反诉被告）：陈万富，男，1963年7月3日出生，汉族，陕西省南郑区人，住汉中市汉台区XX巷XX组，公民身份号码:61232XXXX30703141X。   委托诉讼代理人：朱相明，汉中市汉台法律服务所法律工作者。   被告（反诉原告）：何胜利，男，1979年2月1日出生，汉族，陕西省汉台区人，住汉中市汉台区XX街XX号XX号楼XX单元XX室，公民身份号码：61230XXXX902010516。   委托诉讼代理人：李晓菲，女，1981年9月20日出生，汉族，陕西省勉县人，住址同上，系被告何胜利妻子，公民身份号码：61232XXXX109201427。   委托诉讼代理人：苟茹，陕西锐博律师事务所律师。   原告（反诉被告）陈万富诉被告（反诉原告）何胜利合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈万富及其委托诉讼代理人朱相明，被告（反诉原告）何胜利及其委托诉讼代理人李晓菲、苟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）陈万富向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因被告不履行协议造成原告的损失24103元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年，原告通过转让方式，承租了汉台区XX花园房东吴某某的601号楼9-11号三间门面房，用于经营分分利鞋店，每年向房东缴纳房租55000元。2020年4月10日，被告得知原告有转让此门面房意图，随即与原告联系，原告也同时联系了房东吴某某，当日原、被告双方签订了转让协议，约定了转让费7000元，5月19日交房；如果原告将所转让房屋转作他用，承担违约责任十倍赔偿，被告当日交定金1000元。此后原告将全部货物低价处理，同时将所租门面房内鞋柜架、吊顶等按被告要求全部拆除，当废旧处理。约定交房到期后，原告多次电话联系被告，开始被告推迟接收房屋，后在原告多次联系催促下，2020年6月2日下午，被告电话告知原告，他不做生意了，所交1000元定金不要了，不接收此营业房。由于被告不讲诚信，在原告按其要求拆除了全部货架、营业房内吊顶，突然又不要此房，致使原告无法继续经营鞋店，同时造成原告所租房屋空置一月，导致货架损失7520元、三间房吊顶损失12000元。如果被告不要此房经营权，应在原告拆除货架、屋内吊顶前告知原告，原告完全可以继续从事鞋店经营。被告不讲诚信，误导原告造成较大财产损失，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。同时，针对反诉原告的反诉请求，其答辩意见为：双方签订的门面房转让协议中约定交房时间是2020年5月19日，反诉被告为了履行交房义务，于2020年5月18、19日将该房的鞋柜货架以及吊顶全部拆除，由于反诉原告故意在5月19日不接收已经腾退完的房屋，反诉被告无法交付房屋，在6月2日的通话清单反映出反诉原告故意违约不接收房屋，出尔反尔，致反诉被告财产造成较大损失，未到期的房屋不能使用，可以经营的鞋店也因拆除无法经营，故反诉被告不存在违约行为，反诉原告的反诉理由不能成立，请求依法予以驳回。    被告（反诉原告）何胜利辩称及反诉称：被告于2020年4月初看到原告贴于位于汉台区XX花园XX号楼XX号三间门面房门口的转让信息，遂与原告联系转让事宜，因原告的租期即将到期，故双方仅就屋内装修设施的转让达成了转让协议，并于2020年4月20日签订了《门面房转让协议》，约定：转让费7000元，定金1000元，剩余费用在交房时付清；交房日期为2020年5月19日，原告应将房屋全面清理干净，交于被告……合同签订后，被告向原告交付了1000元定金。2020年5月6日，被告找了装修人员过去实地测量准备接收房屋，到了5月19日，被告到店里要求原告交房，但原告因货物没有处理完，请求被告体谅一下，宽限6天，到5月25日交房，被告同意后，等到5月25日到店要求原告交房，原告依然在经营处理货物，无法向被告交付房屋，直到5月29日，被告将房东叫到店里与原告交接，房东也让原告将水电卡交给被告，并约定第二天到物业处办理变更登记。但房东走后，原告告知被告要加几千块钱，不然就要将屋内吊顶进行拆除，被告与其理论“签订协议时，已经讲清楚转让费包含原告的装修费用，只是让其搬走货架，将房屋清理干净，如果将房屋装修吊顶拆除了，支付转让费就没有什么意义了，如果加钱我们就不要了”。原告置之不理，第二天遂将房屋内的吊顶进行拆除，破坏了房屋的装修，导致被告支付转让费的目的不能实现。在此情况下，被告通知原告不再转让房屋，解除了双方签订的《门面房转让协议》。综上，被告认为，原告不按合同约定向被告交付房屋的行为已经构成根本违约，被告支付转让费的目的不能实现，为维护被告的合法权益，向法院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《门面房转让协议》；2、反诉被告向反诉原告双倍返还定金2000元；3、本案诉讼费全部由反诉被告承担。庭审中，反诉原告对双方协商吊顶事宜的时间变更为2020年5月27日，反诉被告未予否认。   原告（反诉被告）陈万富围绕其本诉请求与反诉答辩提交的证据有：1、原告身份证、营业执照复印件；2、门面房转让协议一份；3、证人吴某某证言一份，证明原告电话联系过房东；4、原、被告通话记录及短信记录，证明原告电话联系被告沟通此事无果；5、房屋租赁合同，证明原告是涉诉房屋的合法承租人；6、租金收条，证明涉诉房屋租金原告缴纳至2020年6月20日；7、证人尚某某、盛某某的当庭证言，证明在2020年5月18、19日原告将店内鞋柜、吊顶等拆除的事实。   被告（反诉原告）何胜利质证认为：对第1、2份证据的真实性无异议；对第3份证据不予认可，因被告后期致电吴某某其本人否认出具过该份证明；对第4份证据真实性无异议，但不认可原告的证明目的；对第5、6份证据，租房合同真实性不予认可；对第7份证据，两位证人当庭对拆除鞋柜、吊顶时间陈述不一致，认可证人盛某某证言中的拆除时间即2020年5月28、29日，对证人尚某某证言中的拆除时间2020年5月18、19日不予认可。   被告（反诉原告）何胜利为支持其本诉答辩与反诉请求提交的证据有：与房东吴某某及其丈夫的两份通话录音，证明吴某某并未向原告出具过证明。   原告（反诉被告）陈万富质证认为：该两份录音内容具有诱导性，不能证明案件事实，不予认可。   本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据以上证据以及庭审查明情况，本院认定如下主要事实：原告陈万富通过转让方式承租了汉台区XX花园XX号楼XX号三间门面房，从事分分利鞋店经营。2020年4月20日，原告陈万富与被告何胜利签订《门面房转让协议》一份，约定：“陈万富将该三间门面房转让何胜利，交房日期为2020年5月19日，转让费用为7000元，现交定金1000元，剩余6000元在交房时付清；在交房日期2020年5月19日陈万富将房屋全面清理干净交于何胜利，在此期间陈万富不得再将房屋转作它用，如有违约，陈万富应承担十倍赔偿支付何胜利。剩余房租与房东协议另算。特此约定，双方签字生效。”签订协议当日，被告向原告交纳定金1000元。此后原告陈万富为履行协议将货物进行处理，并拆除了所租门面房内鞋柜架等。2020年5月19日，原、被告未按照协议约定将涉诉房屋腾交。2020年5月27日，双方为房屋租赁事宜进行沟通协商，原告认为转让费中不包含吊顶费用需要进行拆除，否则被告应再另外支付吊顶费用，被告则认为转让费中已经包含吊顶费用不同意另行支付，双方对吊顶费用未达成一致意见。之后原告将涉诉房屋吊顶拆除，被告亦未履行该门面房转让协议。原告认为被告不讲诚信，故意不履行协议，误导原告造成较大财产损失，遂诉至法院，请求判令被告赔偿原告损失24103元。   被告何胜利认为原告不按转让协议约定向被告交付房屋的行为已经构成根本违约，被告支付转让费的目的不能实现，故提起反诉，要求解除何胜利与陈万富签订的《门面房转让协议》，并由陈万富向何胜利双倍返还定金2000元。   另查明，原告陈万富租赁涉诉房屋至2020年6月20日，并向出租人吴某某缴纳了自2019年12月20日至2020年6月20日的房屋租金27500元。对原、被告之间的门面房转让行为，出租人吴某某知晓并同意。原、被告未能实际履行门面房转让协议后，原告陈万富于2020年6月20日将涉案房屋交还出租人吴某某，现涉案房屋已另行出租。   本院认为，合法有效的租赁合同关系受法律保护，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行相应义务。本案中，陈万富与何胜利签订的《门面房转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且原出租人吴某某知晓并未提出异议，应认定合法有效。根据双方陈述答辩及庭审查明的事实，协议签订后，双方在2020年5月19日并未履行交接房手续，陈万富称在约定的交房日期已将房屋清理干净并通知何胜利收房，是何胜利推迟接收房屋，但其提举的证人尚某某、盛某某证言中对鞋柜及吊顶拆除时间陈述不相一致，证人吴某某亦未出庭作证，本院依法不予采信；何胜利自认对陈万富未按约定日期交房知晓且并未明确反对，其行为表示愿意接受陈万富延迟交房，此后双方均认可在2020年5月27日对出租房屋吊顶事宜进行协商，因陈万富要求增加拆除吊顶的费用，何胜利不能接受故双方未达成一致意见，之后陈万富将房屋吊顶拆除，何胜利未接收房屋，房屋转让协议未能实际履行。因双方签订的《门面房转让协议》中约定“房屋转让费用为7000元，在交房日期2020年5月19日陈万富将房屋全面清理干净交于何胜利”，其中关于吊顶费用是否包含在转让费用中，房屋全面清理干净是否包含拆除吊顶费用并未明确约定，属约定不明的情形，双方此后虽进行了补充协商但未达成一致意见，现陈万富无有效证据证明何胜利存在违约情形，何胜利亦无有效证据证明陈万富存在违约情形，故双方对未能履行转让协议均存在过错，现涉诉房屋已出租给他人，门面房转让协议无法继续履行，故转让协议应予解除，解除时间应为陈万富将涉诉房屋交还出租人之时即2020年6月20日。陈万富主张何胜利赔偿损失，但并未提交有效证据证明，应承担举证不能之责。考虑到在签订转让协议后，陈万富为履行协议进行货物处理、鞋柜架及吊顶拆除等事项，产生一定的损失，故对何胜利支付的定金1000元不予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、反诉原告何胜利与反诉被告陈万富签订的《门面房转让协议》于2020年6月20日解除；    二、驳回原告陈万富的诉讼请求；    三、驳回反诉原告何胜利的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉受理费402元，减半收取201元，由本诉原告陈万富负担；反诉受理费150元，减半收取75元，由反诉原告何胜利负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。     审 判 员  盛洁                              二〇二〇年十一月四日                                                                   书记 员  叶琴