福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初546号 原告：陈天津，男，1977年10月8日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：李色阳，福建闽荣律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄琼斯，福建闽荣律师事务所执业律师。 被告：陈宝华，女，1978年4月28日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄志明，北京市京师（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈鸿纬，北京市京师（泉州）律师事务所执业律师。 被告：黄维安，男，1978年2月3日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄辉秋，福建诚全律师事务所执业律师。 原告陈天津与被告陈宝华、黄维安确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，由审判员林必金担任审判长，与人民陪审员陈清辉、莫战兰组成合议庭进行审理。审理中，因工作变动原因，合议庭变更为由审判员王毅刚担任审判长，与审判员卢君玉、人民陪审员蔡小真组成。原告陈天津申请诉讼保全，本院依法采取了保全措施。原告陈天津申请对涉案两套房产的市场价值进行评估，本院依法委托泉州宁朗资产评估房地产估价有限公司进行评估。本院并公开开庭审理了本案。原告陈天津及其委托诉讼代理人李色阳、黄琼斯，被告陈宝华的委托诉讼代理人黄志明、陈鸿纬以及被告黄维安的委托诉讼代理人黄辉秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈天津向本院提出诉讼请求：1.确认陈宝华与黄维安于2019年10月12日签订的两份编号为ＮＡ-××和×××50的《南安市存量房买卖合同》无效；2.撤销依据前述两份合同所作出的不动产权属登记，将坐落于南安市柳城办事处柳东居委会（宏发欣景）2号楼××室、1号楼××室的房屋恢复登记到原登记人陈宝华名下。事实和理由：陈天津与陈宝华目前处于离婚诉讼期间。陈宝华与黄维安恶意串通，于2019年10月12日签订两份编号为ＮＡ-××和×××50的《南安市存量房买卖合同》，将陈天津与陈宝华坐落于南安市柳城办事处柳东居委会（宏发欣景）2号楼1101室、1号楼1605室的共同财产转移登记至黄维安名下。该买卖行为和转移登记未经陈天津同意，且转让价格远低于市场价，严重损害了陈天津的合法权益，依法应认定为无效并予以撤销。为此，陈天津提起本案诉讼。 陈宝华辩称，1.案涉《南安市存量房买卖合同》依法成立，未违反任何法律强制性规定，不存在恶意串通情形，合法有效。案涉房屋的买卖系陈宝华与黄维安的真实意思表示，双方依法签订了案涉合同，办理房屋买卖的一系列手续，未违反任何法律、行政法规的规定，不存在恶意串通情形，合同合法有效，且已履行完毕，陈天津诉求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。2.案涉合同约定的房屋转让价格不存在以明显不合理低价出售的情形。涉案房屋系陈宝华名下单独所有财产，陈宝华自行处置与陈天津无关。陈天津所谓的转让价格低于市场价，缺乏事实与法律依据，且未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。综上，陈天津的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 黄维安辩称，1.黄维安不存在与陈宝华串通的说法，双方是真实的交易，有银行的交往记录可以证实，而且价格并没有远低于市场价格。2.黄维安与陈宝华、陈天津两人都是好朋友，黄维安还是他们其中一个孩子的干爹，不会因为与其中一人虚假交易而损害另一方。3.陈宝华在卖房时称该房屋的购房款是朋友暂借她的，她考虑如果挂在二手房去卖可能有价无市，为了尽快回笼资金，所以卖给黄维安，在交易时双方有口头约定将来有可能的话，如果黄维安要卖房子，应该第一个过问陈宝华。在交易时，黄维安也注意到房屋的属性问题，房屋是备注单独所有，所以黄维安才放心与陈宝华交易。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈天津提供的其与黄维安的通话录音，黄维安对其真实性无异议，故对该证据的真实性，予以认定；但从陈天津与黄维安的通话录音内容来看，主要在讲黄维安与陈宝华在处理财产的不同意见，并无法直接体现陈宝华与黄维安串通买卖涉案房产的内容。2.本院根据陈天津的申请，依法委托泉州宁朗资产评估房地产估价有限公司对涉案两套房产的价值进行评估，该公司所出具的泉宁朗估字【2020】第Z557号《房地产估价报告》，因该鉴定机构具备鉴定资格条件，鉴定程序合法，故对该《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈天津与陈宝华于2002年2月8日登记结婚，于2002年11月9日生育陈××，于2015年1月19日生育陈××，但陈××并非陈天津的婚生子，而是陈宝华与他人生育。陈天津于2019年12月3日向本院提起对陈宝华的离婚纠纷诉讼，本院于2020年6月30日作出（2019）闽0583民初11604号民事判决书，判决准许陈天津与陈宝华离婚等事项，该判决已生效。 2014年2月11日，陈宝华与福建宏发集团有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陈宝华向福建宏发集团有限公司购买址在南安市××号楼××室房，建筑面积共98.43平方米，价款为53万元。该房产于2017年办理《不动产权证》，登记的权利人为陈宝华，登记的房产面积为98.46平方米。陈宝华于2016年对该房产进行了装修。2017年9月27日，陈宝华与梁惠婷签订一份《南安市存量房买卖合同》，约定陈宝华以60万元的价款向梁惠婷购买址在南安市柳城办事处柳东居委会（宏发欣景）2号楼1101室房，建筑面积138.29平方米，该房产并于2017年10月12日办理《不动产权证》，登记在陈宝华个人名下，登记为单独所有，登记的房产面积为138.29平方米。 2019年11月12日，陈宝华与黄维安签订两份编号分别为×××50、ＮＡ-××的《南安市存量房买卖合同》，约定黄维安向陈宝华购买址在南安市柳城办事处柳东居委会（宏发欣景）1号楼1605室房以及2号楼1101室房，价款分别为48万元、60万元，其中1号楼1605室房的价款是包含装修、家具、家电在内的价格。上述两套房产已过户登记在黄维安名下，但1号楼1605室房的有线电视仍登记在陈宝华名下。黄维安于2019年11月12日通过其银行账户转账108万元到南安市住房置业担保有限公司客户交易结算资金账户，南安市住房置业担保有限公司客户交易结算资金账户于2019年11月19日将该笔款项转到陈宝华账户。 审理中，本院根据陈天津的申请，依法委托泉州宁朗资产评估房地产估价有限公司对涉案1号楼1605室房、2号楼1101室房的市场价值进行评估（估价时点2019年11月12日），该所于2020年9月18日出具一份泉宁朗估字【2020】第Z557号《房产估价报告》，认定：涉案1号楼1605室房产市场价值为739139元（含室内二次装修价值）、市场评估单价为7507元/平方米；2号楼1101室房产市场价值为1046579元、市场评估单价为7568元/平方米，两套房产总价值为1785718元。陈天津为此支付鉴定费8150元。 本院认为，登记在陈宝华名下的涉案1号楼1605室房产、2号楼1101室房产系陈宝华在与陈天津婚姻存续期间所购买，而陈宝华并没有提供证据证明其与陈天津关于婚内财产的特殊约定，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”规定，上述房产在转让之前属于陈宝华与陈天津夫妻共同所有的财产。关于陈宝华与黄维安签订的涉案两份《南安市存量房买卖合同》是否存在无效的情形，首先，两套房产的市场评估价值为1785718元，且该价值还不包括1号楼1605室房产的家具、家电价值，而陈宝华与黄维安的交易价款仅为108万元，存在以明显不合理低价转让的情形；其次，黄维安与陈宝华、陈天津均非常熟悉，其明知陈宝华在与陈天津闹离婚，其在与陈宝华签订涉案合同时既未取得陈天津的同意，也未尽到合理地告知陈天津之善意义务，明显存在过错。综上，陈宝华未经陈天津同意，将与陈天津的夫妻共同财产以明显不合理的低价转让给黄维安，侵犯了陈天津的财产权利，且主观上存在恶意，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，陈天津请求确认陈宝华与黄维安关于涉案两套房产的《南安市存量房买卖合同》无效，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，陈天津请求陈宝华、黄维安将涉案两套房产变更登记至陈宝华名下，于法有据，予以支持。陈宝华、黄维安的辩称缺乏依据，不予采纳。 综上所述，本院对陈天津的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认陈宝华与黄维安于2019年10月12日签订的两份编号为ＮＡ-××和×××50的《南安市存量房买卖合同》无效； 二、陈宝华、黄维安应于本判决生效之日起十日内将址在南安市柳城办事处柳东居委会（宏发欣景）1号楼1605室房以及2号楼1101室房变更登记至陈宝华名下。 案件受理费14520元，保全申请费5000元，鉴定费8150元，均由陈宝华、黄维安负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王毅刚 审 判 员  卢君玉 人民陪审员  蔡小真 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。