福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0112民初2197号 原告：福州善德润企业管理有限公司，住所地福州市长乐区鹤上镇湖尾村湖西路（福建省长乐市宝顺羽绒服装有限公司内），统一社会信用代码91350182315593285Q。 法定代表人：林梦婷，总经理。 委托诉讼代理人：刘增明，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鸿铿，福建智君律师事务所律师。 被告：马兆明，男，1979年12月11日出生，汉族，住所地福州市长乐区。 原告福州善德润企业管理有限公司（以下简称善德润公司）与被告马兆明租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告善德润公司委托诉讼代理人刘增明、陈鸿铿、被告马兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 善德润公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年12月13日签订的《租赁管理合同》《补充协议》于2020年7月31日解除；2.判令被告向原告支付经营场地租金、物业运营管理费合计24486元（其中经营场地租金7550元、物业运营管理费16936元）及逾期付款违约金暂计1469元（逾期付款违约金以24486元为基数，按日利率万分之五计算，从2020年3月25日暂计至2020年7月24日为1469元，实际逾期付款违约金计算至还清全部款项之日止）；3.判令被告向原告支付水电公摊费1438元及违约金暂计115元（违约金以1438元为基数，按月利率2%计算，从2020年3月25日暂计至2020年7月24日为115元，实际逾期付款违约金计算至还清全部款项之日止）；4.判令被告向原告支付场地占用费（场地占用费按实际占用天数以经营场地租金和物业运营管理费的两倍计收，从2020年8月1日计算至被告实际腾退场地之日止）；5.判令被告已支付的合同履约保证金11417元不予退还，归原告所有；6.判令被告支付原告因此次诉讼而产生的律师费损失4500元；7.本案案件受理费由被告承担。诉讼过程中，善德润公司变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告于2018年12月13日签订的《租赁管理合同》《补充协议》于2020年8月3日解除；变更第三项诉讼请求中的违约金起算时间为2020年7月1日；明确第四项诉讼请求中的场地占用费起算时间为2020年8月4日，截止时间为2020年9月2日。事实和理由：2018年12月13日原告与被告马兆明签订编号为ＸＹＭ10054的《租赁管理合同》及《补充协议》，原告将位于福州市长乐区××镇××路××号××广场××号楼××层××商铺出租给被告，从2018年12月25日起至2021年6月24日止；经营场地租金每月为6122元，物业运营管理费每月为5295元，支付方式为季度支付，先付后用，被告在租赁场地发生的水电费等按实际用量计收，被告按照合同约定向原告支付合同履约保证金11417元。《租赁管理合同》及《补充协议》签订后，原告依约履行合同，向被告交付场地供被告使用，但被告自2020年3月25日开始未按期足额缴纳经营场地租金、物业运营管理费、水电费，原告多次上门及发函向其催收欠款，但均无效果。根据《租赁管理合同》的相关规定，被告未能按约缴纳费用，原告有权要求解除合同并不退还被告支付的合同履约保证金，另外被告还应向原告支付逾期付款违约金、律师费损失等。 综上，《租赁管理合同》《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，被告未按约缴纳经营场地租金、物业运营管理费、水电费并拒绝支付的行为已严重违反《租赁管理合同》及《补充协议》约定及法律规定，其行为损害了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，特具状起诉。 马兆明对原告所诉双方签约租赁商铺的事实没有异议，同意原告主张的租赁合同于2020年8月3日解除，及不退还已交纳的合同履约保证金。但认为其是由于受疫情的影响，导致租赁商铺经营出现困难，所以没有能力交纳后期的各项费用，故对原告主张的欠付经营场地租金、物业运营管理费、水电公摊费、场地占用费等项费用，其不同意也无法承担。 本院经审理认定事实如下： 2018年12月13日，善德润公司（出租方-甲方）与马兆明（承租方-乙方）签订一份编号ＸＹＭ10054号《租赁管理合同》。合同约定：甲方将位于福州市长乐区××镇××路××号××广场××号楼××层商铺号××的经营场地（商铺）出租给乙方（面积165.46平方米），用于经营“卫浴”；租赁期限为30个月，自2018年12月25日起至2021年6月24日止；经营场地租金每月6122元，乙方应在本合同签订之日一次性向甲方交付经营场地总租金183660元，先付后用，若乙方未按期足额支付租金，则甲方有权提前解除合同、收回乙方的租赁经营场地，乙方无权要求返还合同履约保证金；经营场地物业运营管理费每月5295元，乙方应在本合同签订之日一次性向甲方交付经营场地总物业运营管理费158850元，先付后用，若乙方未按期足额支付经营场地管理费，则甲方有权提前解除合同、收回乙方的租赁经营场地，乙方无权要求返还合同履约保证金；为保证本合同的全面履行，乙方应在本合同签订之日一次性向甲方交付合同履约保证金11417元；乙方应在本合同签订之日一次性向甲方交付水电保证金2000元；为维护消费者的合法权益，甲方的财产安全及良好信誉，乙方应在本合同签订之日一次性向甲方交付先行赔付质量保证金20000元；乙方应在本合同签订之日一次性向甲方缴纳服务质量承诺押金1000元；乙方在使用甲方经营场地期间，向甲方缴付水电费、电话费押金1000元，水电费、电话费按实际用量计收，乙方应在甲方通知的缴纳期限内支付给甲方，如未按期补足，应按未补足金额的1%／日的标准支付违约金；如乙方未全面履行合同，承担违约责任和发生保证金使用范围规定的情形,甲方在“转为”及“退还”保证金余额时（不足部分需补足）一并将保证金使用情况列清单提交给乙方；本合同终止时（包括提前解除合同的各种情形），自合同终止日的次日起直到场地归还为止，由乙方向甲方支付场地占用费，占用费按实际占用天数以原经营场地租金和经营场地管理费、物业管理费的两倍计收（经营场地管理费与物业管理费即为物业运营管理费）；乙方未能按照本合同约定的期限缴纳各项费用的，甲方有权单方解除合同，乙方所缴纳的合同履约保证金不予退还，自逾期付款之日起，乙方应按未缴款项的万分之五／日向甲方支付违约金；乙方必须按甲方规定的营业时间营业，不得擅自停业或变相停止营业，乙方擅自停业或变相停止营业七日以上的，视为自动放弃承租权，甲方有权单方解除合同，乙方所付合同履行保证金不予退还；本合同有效期内，因乙方违反甲方的管理规定、规章制度或乙方违反相关条款约定导致甲方单方解除合同的，乙方承担合同所约定的违约责任外，其缴纳的合同履约保证金不予退还，对甲方造成的其他损失，按照实际损失另行赔付。同时，双方对租赁经营场地装修时间、乙方销售产品质量保证金的使用范围等相关事项也作了约定。签订合同后，善德润公司按约将租赁商铺交付马兆明。不久，双方签订《补充协议》，将上述合同中约定的一次性交付经营场地总租金和经营场地总物业运营管理费，改为按季度支付。 在上述租赁合同履行期间，马兆明认为无法继续维持商铺经营，于2020年6月间向善德润公司提出解约退场，以保证金等（三万多）抵偿欠款，但双方协商无果。嗣后，马兆明于2020年6月30日将商铺关门停业。因马兆明没有按约支付经营场地租金、物业运营管理费等，善德润公司于2020年8月1日通过邮寄方式向马兆明发出《解除〈租赁管理合同〉通知函》，认为马兆明未按时足额缴纳经营场地租金、经营场地物业运营管理费、水电费，经多次催收仍未付，且擅自停业，已构成违约；通知马兆明自收到该函之日解除双方签订的《租赁管理合同》及《补充协议》，不予退还合同履约保证金；要求马兆明自收到该函之日起3日内缴足尚欠的经营场地租金7550元、经营场地物业运营管理费16936元、水电费1438元及违约金，并归还租赁场地，否则将依据合同约定代为清场和收取场地占用费。马兆明于8月3日收到该函后，未向善德润公司作出回应。善德润公司因此向本院提起诉讼。诉讼过程中，马兆明与善德润公司共同确认租赁商铺于2020年9月2日腾退交还出租方。 另查，马兆明自2020年3月25日开始未按时足额支付经营场地租金和物业运营管理费，截至2020年7月31日欠付金额为24486元（其中2020年3月25日至2020年6月24日欠付10402元、2020年6月25日至2020年7月31日欠付14084元）；2020年5月1日至2020年6月30日的水电公摊费1438元未付。 又查，马兆明在签约后向善德润公司缴纳了履约保证金11417元、水电保证金2000元、先行赔付质量保证金20000元、服务质量承诺押金1000元，合计34417元。 再查，上述租赁商铺的所有权人系案外人福建闽福投资有限公司。该公司与善德润公司签订有《租赁合同》，约定由善德润公司向该公司租赁包括上述租赁商铺在内的长乐海峡建材城（1#、2#、5#、6#），承租方仅作为商业租赁用途。 上述事实，由善德润公司提交并经庭审质证的《租赁管理合同》（合同编号ＸＹＭ10054号）、《补充协议》《租赁合同》《不动产权证书》［闽（2019）长乐区不动产权第0××0号］、《解除〈租赁管理合同〉通知函》和快递面单、快递信息查询截图，及双方当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，善德润公司基于上述《租赁合同》与马兆明之间签订的《租赁管理合同》，是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，系签约双方当事人的真实意思表示，主要内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。善德润公司已按约将涉案租赁商铺交付马兆明使用，履行了出租人的合同义务。作为承租人，马兆明依法负有向善德润公司履行支付租金及相关费用的义务。马兆明自2020年3月25日开始未按时足额向善德润公司支付经营场地租金和物业运营管理费，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除及第二百二十七条关于租金的未支付、迟延支付和逾期不支付，出租人可以解除租赁合同的规定，本院确认涉案《租赁管理合同》及《补充协议》于马兆明收到善德润公司发出的《解除〈租赁管理合同〉通知函》之日的2020年8月3日解除。马兆明对善德润公司主张的欠付经营场地租金和物业运营管理费计24486元及水电公摊费1438元的事实未提出异议，本院予以认定。但根据上述查明的事实，马兆明在签约后向善德润公司缴纳了履约保证金11417元、水电保证金2000元、先行赔付质量保证金20000元、服务质量承诺押金1000元，共计34417元。除马兆明认可善德润公司主张的11417元履约保证金不予退还外，善德润公司在庭审中确认水电保证金和服务质量承诺押金可予冲抵欠款。此外，马兆明在2020年6月间向善德润公司提出解约退场时，曾表示以保证金等抵偿欠款，其在本案诉讼过程中虽未提出将20000元质量保证金抵偿欠款，或反诉要求退还该质量保证金，但由于涉案租赁合同已经解除，善德润公司亦未提供证据证明实际发生了合同约定的使用质量保证金的情形。为减少当事人诉累，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的效力之规定，本院对该20000元质量保证金一并予以处理，将其抵偿马兆明所欠善德润公司债务。亦即，马兆明的2000元水电保证金在冲抵善德润公司主张的1438元水电公摊费后，余款562元及20000元质量保证金和1000元服务质量承诺押金用以抵偿其欠付的经营场地租金和物业运营管理费。故本院认定马兆明尚应向善德润公司支付截止解除租赁合同之日的经营场地租金和物业运营管理费的金额为2924元（24486元-20000元-562元-1000元）。另据善德润公司所诉及本院查明的事实，马兆明在履行租赁合同过程中已付清前期的租金等各项费用，自2020年3月才开始出现未能按时足额支付经营场地租金和物业运营管理费的情形。综合考量2020年上半年新冠肺炎疫情对经营商家的普遍影响，本院采信马兆明关于其受疫情的影响，无法继续维持租赁商铺经营的事实主张。有鉴于此，根据公平原则，对善德润公司主张的自解除合同后的2020年8月4日至双方确认2020年9月2日退还租赁商铺为止30天的经营场地租金和物业运营管理费，可按合同约定的经营场地租金6122元/月及物业运营管理费5295元/月计算，为11417元（6122元+5295元）。善德润公司主张要求按该标准的两倍计算场地占用费，本院不予支持。关于善德润公司主张的逾期付款违约金及律师费损失问题。本院认为，逾期付款违约金以赔偿性为主，体现的是违约责任的损害填补功能，其计算标准应与实际损失相当。因马兆明违约导致提前解除租赁合同，善德润公司主张11417元履约保证金不予退还，本院予以照准。此时的履约保证金转化为马兆明应赔偿善德润公司损失的违约金，该11417元违约赔偿金足以弥补善德润公司因马兆明的逾期付款所造成的损失及律师费损失。故对善德润公司的该两项诉求，本院不再予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福州善德润企业管理有限公司与马兆明签订的《租赁管理合同》及《补充协议》于2020年8月3日解除。 二、马兆明于本判决生效之日起十日内向福州善德润企业管理有限公司支付经营场地租金和物业运营管理费计2924元。 三、马兆明于本判决生效之日起十日内向福州善德润企业管理有限公司支付场地占用费11417元。 四、马兆明的合同履约保证金11417元转为应付福州善德润企业管理有限公司的违约金，不予退还。 五、驳回福州善德润企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费885.60元，减半收取计442.80元，由马兆明负担262.65元，福州善德润企业管理有限公司负担180.15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 陈坤平 二〇二〇年十月十九日 法官助理 王美美 书 记 员 林精铭 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。