广西壮族自治区百色市田阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1021民初1985号 原告：周儒庆，男，1962年12月17日出生，汉族，广东化州市人，住所地广西壮族自治区百色市田阳区。 委托诉讼代理人：黄亚容，女，1964年8月7日出生，汉族，广东化州市人，住所地广西壮族自治区百色市田阳区。系原告周儒庆的配偶。 被告：梁文斌，男，1988年2月17日出生，壮族，广西南丹县人，住广西南丹县。 委托诉讼代理人：蒙建强，广西源厚律师事务所律师。 被告：陆熹，女，1998年8月16日出生，壮族，广西百色市田东县人，住广西田东县。 被告：陆城，男，1998年12月13日出生，壮族，广西百色市田东县人，住广西田东县。 被告：陆晓华，男，1998年4月15日出生，壮族，广西百色市田东县人，住广西田东县。 原告周儒庆与被告梁文斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告梁文斌申请追加陆熹、陆城、陆晓华为本案的共同被告参加诉讼，本院依法追加陆熹、陆城、陆晓华为共同被告参加诉讼。原告的委托诉讼代理人黄亚容，被告梁文斌及其委托诉讼代理人蒙建强，被告陆熹、陆城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周儒庆向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告梁文斌支付拖欠原告2020年8月8日至2021年8月7日的房屋租金77800元；2.请求判令被告梁文斌支付违约金49000元（163380元×30%＝49014元）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告梁文斌租用原告周儒庆位于田阳区，即：《乌所味》奶茶店的铺面,于2018年8月8日双方依法签定《商铺租赁合同》，合同约定双方的权利义务及责任，合同还约定被告梁文斌应在每年的6月8日交清下年度租金。经原告多次追讨，被告梁文斌均以各种借口拒不交付租金，已构成违约。根据《商铺租赁合同》第三条、第八条的规定，为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，提出上述诉讼请求。 被告梁文斌辩称，一、被告梁文斌已经支付2018年8月到2020年8月之前的所有租金。2019年7月7日，被告梁文斌将涉案房屋在原告的同意之下转租给被告陆熹、陆城、陆晓华。转租合同约定2020年8月7日之后的租金由陆熹、陆城、陆晓华直接支付给原告。转租合同签订后，被告梁文斌将转租合同提交一份给原告。事实上，被告梁文斌与原告之间的商铺租赁合同已经解除。原告在2020年8月7日之后的房屋租金应当由实际承租人陆熹、陆城、陆晓华支付。二、原告从2020年6月开始向陆熹等人催要租金，陆熹等人也实际已经向原告支付了16,000元的租金。由此可知，原告实际已经同意了被告梁文斌的转租行为，原告与陆熹、陆城、陆晓华已经建立了事实上的租赁关系，被告陆熹、陆城、陆晓华拖欠租金的行为与被告梁文斌无关，请求人民法院依法驳回原告对被告梁文斌的诉讼请求。三、原告诉请的违约金过高且没有法律依据，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高并请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。本案于2020年8月7日之前的租金被告梁文斌已经全部支付完毕，如果原告要求解除合同，在其收回涉案房屋的情况下，其可以另行出租，可获得租金收益，其损失可以降低到最少，其主张的违约金应当在其确定损失的情况下主张。如在被告梁文斌、陆熹、陆城、陆晓华明确表示无法履行合同的情况下，其不主张解除合同，由此造成的损失，应当由其自行承担责任。四、受“新冠”疫情影响，涉案房屋从1月底至今一直没有开门营业，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。“新冠”疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性以及控制和阻断的艰巨性来看，新冠肺炎疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一）因不可抗力致使不能实现合同目的。《商铺租赁合同》第六条：“……因不可预见的原因，双方都不用承担任何责任，租金以实际使用最后一日进行结算。”被告梁文斌同意租金计算到开庭当日，双方解除合同，互不追究责任。 被告陆熹辩称，因为受疫情的影响，被告陆熹、陆城、陆晓华不想再续租，所以就只交了部分的房租16,000元。 被告陆城辩称，被告陆熹、陆城、陆晓华确实已经向原告支付租金16,000元，是2020年至2021年年度部分的租金。 被告陆晓华没有向本院提交答辩意见。 被告陆城、陆熹、陆晓华均没有提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告梁文斌对原告提交的证据1三性没有异议，但是对证明目的有异议，认为在原告同意转租之后该份租赁合同实际上已经解除；对证据3真实性、合法性没有异议，但是对关联性和证明目的有异议，认为该聊天记录均是原告单方陈述，且是有选择性节选部分内容，不能体现案件的真实情况。被告陆城、陆熹对于原告提交的证据由法庭来认定。本院认为，原告提供的证据1被告梁文斌对其三性没有异议，该证据与本案待证事实存在关联性，本院予以认定作为定案依据；对证据3原告只是有选择性地节选其陈述的部分内容，没有被告的答复内容，故不能全面反映原告催款的具体事实，也不能证明原告所要证明的内容，故本院不予以认定。原告对被告梁文斌提供的证据1的真实性没有异议，对被告要证明的1、2点目的也没有异议，对证明目的第3点有异议，认为没有法律规定不需要交房租的；对证据3真实性没有异议，原告虽然同意转让，但是有条件的同意，原告与被告梁文斌的合同还是继续有效；对证据4真实性没有异议，原告向被告陆熹催讨租金是被告梁文斌不在田阳区，被告梁文斌叫原告去催陆熹的。被告陆城、陆熹对被告梁文斌提交的证据没有异议。本院认为，被告梁文斌提供的证据1原告对其真实性没有异议，该证据与本案待证事实存在关联性，本院予以认定作为定案依据；对证据3原告对其真实性没有异议，原告也同意被告之间的商铺转让，该证据与本案待证事实存在关联性，本院予以认定作为定案依据；对证据4原告对其真实性没有异议，该证据与本案待证事实存在关联性，本院予以认定作为定案依据。 被告陆晓华经本院合法传票传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月8日，原告与被告梁文斌签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告提供位于田阳区出租给被告梁文斌经营；租用期限为5年，从2018年8月8日到2023年8月7日止；商铺租金头三年每年为77800元，后二年每年租金为81690元；支付方式:首年租金应在签合同当日交清，第二年至第五年租金应在每年的6月8日前交清当年租金;承租期间，若因政策性原因导致该商铺不能再继续租用到期满、或不可预见的原因，双方都不用承担任何责任，租金以实际使用最后一日进行结算；双方签字后本合同受法律保护生效，任何条款单方不能违反，否则作违约处理，违约方付给守约方按未使用年限总租金的30％处罚计算，之后商铺由出租方收回，该合同终止。合同签订后，被告梁文斌已经支付2018年8月到2020年8月之前的租金。2019年7月7日，被告梁文斌将涉案商铺经原告同意转租给被告陆熹、陆城、陆晓华。双方于当日以被告梁文斌为甲方，被告陆熹、陆城、陆晓华为乙方签订了《商铺转让合同》，合同约定：甲方同意将位于广西田阳区方使用，并保证乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；该店铺甲方与房东签订了5年租赁合同，租期2018年8月8日至2023年8月7日，前3年租金为77800元／年,后2年租金为81690元／年。乙方接手前该店铺所有的一切债权债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责;店铺转让给乙方后乙方同意代替甲方履行该租赁合同，如乙方未按时履行租赁合同条款造成的相关人员的一切损失均由乙方自行承担；转让后店铺现有的装修、装饰及部分设备、商品全部归乙方所有，租赁期满后动产与不动产的划分按租赁合同执行；商铺转让给乙方后，如因自然灾害等不可抗力因素导致乙方经营受损的与甲方无关；乙方在2019年10月8日前分4期向甲方支付转让费共计144283元，该金额已包括甲方交给房东（周儒庆）2019年8月8日至2020年8月7日店铺租金和第三款所述的装修、装饰及设备费用；本合同一式三份，甲乙双方各一份，房东（周儒庆）一份，自签字之日起生效。在合同的落款下方写有：“房东备注：每年铺面租金收款方式：银行转账。账户：工商银行田阳分行，开方户名：黄亚荣，账号：62×××58。预交之前先电话或者微信与房东（周儒庆）确认收款账户以及账号。”该合同签订后，被告陆熹、陆城、陆晓华开业到今年的七月份停止营业。因原告认为被告梁文斌拒不交付租金，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，被告梁文斌经原告同意将商铺转租给被告陆熹、陆城、陆晓华经营。被告陆熹、陆城认可本案诉争的租金由其三被告承担。原告于2020年6月通过手机微信向被告陆熹催讨租金，被告陆熹于2020年6月16日通过转账支付租金10,000元到原告指定的周广明（原告儿子）银行账户；2020年7月25日又通过微信转账租金6,000元到原告微信账户。 本院认为，一、关于诉争的租金应由谁承担的问题。原告与被告梁文斌签订《商铺租赁合同》后，被告梁文斌已依约支付了2018年8月至2020年8月两年的租金。2019年7月7日，被告梁文斌经原告同意将涉案商铺转租给被告陆熹、陆城、陆晓华经营，同日被告梁文斌与被告陆熹、陆城、陆晓华签订《商铺转让合同》。从《商铺转让合同》内容来看，被告梁文斌实际转让给被告陆熹、陆城、陆晓华的是原租赁合同的权利和义务。同时从该合同的第五条约定及合同上标注的“房东备注”内容来看，结合各方当事人对本案情的陈述，可以认定原告不但同意而且应当知晓被告之间签订商铺转让合同的内容，且过后原告也没有提出过异议，故应视为原告同意被告梁文斌将原租赁合同的权利和义务转让给被告陆熹、陆城、陆晓华。根据合同法的相关规定及双方签订的《商铺转让合同》第二条的约定，应由被告陆熹、陆城、陆晓华承接被告梁文斌在原租赁合同的义务。被告陆熹、陆城、陆晓华对此也予以认可并也实际履行了支付部分租金的义务。由此本案诉争的租金应由被告陆熹、陆城、陆晓华承担。被告陆熹、陆城、陆晓华已向原告支付部分租金16,000元，故原告应获得2020年8月8日至2021年8月7日年度的房屋租金为61,800元（77,800元-16,000元=61,800元）。原告诉请由被告梁文斌支付尚欠的租金77,800元，没有事实和法律依据，本院不予以支持。被告梁文斌辩称受今年疫情影响，涉案的房屋从今年的1月底至今一直没有开门营业，应按合同法及双方签订的租赁合同条款适用不可抗力情形，租金计算到开庭当日，双方解除合同，互不追究责任。因原告不同意，被告也没有提交证据证明其已采取合法形式及时通知原告，并提交其住所地或者合同履行地政府及有关部门实施疫情防控、应急措施造成不能营业或者营业额减少的证据，本院不予以采信。二、关于原告诉请违约金的问题。被告陆熹、陆城、陆晓华未按合同约定支付租金、构成违约，应承担支付违约金的责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高并请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告与被告梁文斌约定的违约金过高，被告主张予以减少，本院根据上述法律规定予以支持，故原告应获得的违约金为：以尚欠的租金61,800元为基数，按银行同期同类贷款年利率标准计算违约金，即：61,800元×（4.75+4.75×30%）%=3816.15元。被告陆晓华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十四条、第八十六条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告陆熹、陆城、陆晓华于本判决生效之日起十五日内支付原告周儒庆房屋租金61,800元及违约金3,816.15元，两项共计65,616.15元； 驳回原告周儒庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,836元，减半收取计1,418元，由原告周儒庆负担681元，被告被告陆熹、陆城、陆晓华负担737元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  王炳亮 二〇二〇年十月二十六日 书记员  王 奕