广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初10505号原告：佛山市高吉房地产咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************09-10单元，统一社会信用代码91440605MA4WTP7631。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：宋智军，广东立复律师事务所律师。被告：佛山信财置业开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********，统一社会信用代码914************318。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：劳荣茵，女，汉族，，系被告佛山信财置业开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：许铭成，男，汉族，，系被告佛山信财置业开发有限公司的员工。原告佛山市高吉房地产咨询有限公司诉被告佛山信财置业开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，适用普通程序,于2020年6月3日公开开庭进行审理。原、被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求:1.判令被告佛山信财置业开发有限公司支付佣金12686812元，违约金自起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的同类报价利率上浮50%进行计算，直至付清全款为止；2.判令被告赔偿因其违约而导致原告的损失合计172000元（包括律师费160000元、担保费13000元）；3.本案的诉讼、保全费用由被告承担。事实和理由：被告是位于佛山市禅城区******阳光城檀悦项目的开发商，被告委托原告代理上述项目的商品房销售工作，双方签订的合同情况如下：签订日期合同名称及编号合同期限佣金标准二〇一九年六月十五日中介合作合同编号：No.HT-20190611-00962019年6月15日-7月14日按销售合同的成交价%进行结算：20套以下：2.6%21-35套：2.8%36套以上：3.0%2019年7月16日中介合作合同编号：No.HT-20190711-01282019年7月16日-9月30日按销售合同的成交价%进行结算：45套以下：2.6%46-85套：2.8%86套以上：3.0%2019年8月13日《中介合作合同》补充协议编号：No.HT-20190711-0128-B0022019年7月15日-9月30日按销售合同的成交价%进行结算：8.13-8.31期间：统一3.5%7.15-8.12期间和9.1-9.30期间：45套以下：2.6%46-85套：2.8%86套以上：3.0%2019年9月7日中介合作合同编号：No.HT-20190904-00912019年9月7日-10月31日按销售合同的成交价%进行结算：30套以下：2.6%31套以上：3.0%2019年11月11日【佛山区域公司阳光城檀悦】项目渠道中介合作合同编号：HT-20191105-01042019年11月11日-12月31日按销售合同的成交价进行结算：固定3%上述合同的结算方式均是：客户与被告签署《商品房买卖合同（预售）》及客户与银行签署《银行按揭贷款合同》并支付首付款后30个工作日内支付50%佣金，贷款银行放款后15个工作日内支付完毕。合同履行情况：在上述合同期内，原告共为被告售出商品房236套，其中184套已经被告确认为原告的有效推介，剩余52套拒不确认，产生总佣金13045841元（详见《阳光城檀悦待结服务费明细表》），已付359029元，尚欠12686812元未付。因客户签约和办理银行按揭的资料均在被告处，原告无法核实具体每一个客户的放款情况，但是按照商品房的交易规律，银行一般会在签约后2-3个月内完成放款，而原告所代理的商品房销售均是2020年1月以前完成签约的，因此推算全部的交易已达到结算节点。原告多次通过上门协商或发函的行为催促被告履行付款义务，但被告均不支付，甚至提出以房抵佣金的和解方案来履行，迫于无奈原告只好通过诉讼解决。根据《【佛山区域公司阳光城檀悦】项目渠道中介合作合同》第13.2条的约定，因诉讼而产生的律师费、担保费等均由败诉方承担。原告认为被告严重违反了当初的合同约定，拒不支付相关款项，严重损害了原告的利益，导致原告经营困难和造成重大损失。原告为此起诉。被告辩称（根据被告2020年6月5日所提交的《代理词》更改后）：一、原告要求被告支付12686812元佣金的请求不成立。（一）60套推荐无效原告依据其所提供的《信业阳光城檀悦待结佣明细表》，主张为被告成功售出商品房236套，但事实上，存在60套推荐无效，具体如下：1.根据《中介合作合同》（编号为0096、0128、0091）第二条及第七条第1款约定，视为推荐成交的条件之一是该客户系由原告发起报备并经被告书面确认。但【4-305、7-403、7-2503、8-1804、4-1701、4-1305、7-1902、3-801、4-2802、4-2901】10套商品房的客户在原告向被告正式报备前已到访销售现场，合计佣金为547272.54元。2.根据《渠道中介合作合同》（编号为0104）第5.1款约定，原告需要在客户实际到访被告项目售楼处前半小时将其客户信息通过微信或邮件提报给被告指定人员，该客户才属于有效客户，但【8-2702、9-2301、9-1004、9-602、11-2105】5套商品房的客户并非由原告提前半小时报备，故非原告有效推荐客户，合计佣金为252309.15元。3.（7-2305、6-2803）2套商品房的客户为其他中介方推荐成交，而非被告业绩，合计佣金为161069.89元。4.依据《中介合作合同》（编号为0096、0128、0091）第三条第（3）款约定，凡原告客户退房，原告应全额返还被告已付佣金。依据《渠道中介合作合同》（编号为0104）第6.3款约定，无论何种原因原告客户退房的，该客户所购房源不计佣金。【12-1205、7-704、5-302、13-1901、12-901、13-2405、13-803】7套业主申请退房，根据合作合同约定，被告无需支付佣金，已支付的，原告应退还,合计佣金为362920.64元。5.【5-3101、12-1602、12-2705、5-405、12-604、12-2501、12-302、13-901、13-1501、6-1604、13-2805、13-604、6-802、13-2605、13-2505、6-3004、12-2303、13-1705、4-201、4-1302、4-702、7-504、7-3501、7-302、7-3202、7-1004、8-2404、6-1803、8-302、8-1704、8-1102、9-2704、9-3103、11-2202、11-2103、11-1804】36套的首访单中客户与购房合同或云客截图系统中客户不一致，故经结算该等商品房非原告推荐成交，合计佣金为1782751.86元。因此，前述合计60套应属推荐无效，被告无需支付相应佣金。（二）7套尚未签署《商品房买卖合同（预售）》。依据被告与原告签署的三份《中介合作合同》（编号为0096、0128、0091）第三条第（2）款约定，在被告与客户签署《商品房买卖合同（预售）》及客户与银行签署《银行按揭贷款合同》并向被告支付全部首付房款后30个工作日内，被告向原告支付50%的佣金。依据被告与原告签署的《渠道中介合作合同》（编号为0104）第6.1.1款约定，原告首推客户与被告签署商品房买卖合同文件、并已支付对应购房款50%以上的，被告向原告支付50%的佣金。而前述236套中存在7套（分别为6-1504、7-3903、9-702、11-204、11-705、11-305、11-504）尚未签署《商品房买卖合同（预售）》，因此被告无须向原告支付该7套的佣金合计363951.27元。（三）未达到100%支付佣金18套。经核查，截至2020年6月4日，未达到100％支付佣金条件为18套，其中：①《渠道中介合作合同》（编号0104）项下已付款比例不足50％的6套（分别为9-702、11-705、11-504、11-204、11-305、11-805）涉及的佣金合计为268153.62元；②《渠道中介合作合同》（编号0104）项下已付款比例大于50％小于100％的5套（分别为8-2603、9-302、9-1401、9-1003、11-2805）涉及的佣金合计141559.78元；③《中介合作合同》（编号0096、0091）项下已网签且支付比例小于100％的7套（分别为7-3803、4-2505、6-203、4-1805、8-2405、8-2005、12-2001）涉及的佣金218894.60元。前述18套涉及佣金为628608元，被告无须向原告支付。（四）剩余的商品房结佣资料不齐全。依据被告与原告签署的《中介合作合同》（编号为0096）第三条第（9）款约定，每次被告付款前，原告应提供完整的结佣文件（包括但不限于首访确认单、报备截图、验收确认单、请款单、佣金明细表、发票等）。依据被告与原告签署的《中介合作合同》（编号为0128、0091）第七条第4款约定，每次付款前，原告应提供完整的结佣文件[包括但不限于工作联系单、付款请示单、验收确认单、发票单、客户相关资料（首访单、云客截图、明源截图、客户合同）、中介合同、佣金明细表等]。被告工作人员与原告工作人员的微信聊天记录显示，截至本答辩状出具之日，原告尚未提供完整的结佣文件，故被告无法核实剩余结佣文件的准确性和完整性，以及原告主张推荐成交的客户是否属于原告推荐成交、是否达到支付佣金条件及佣金支付比例等。综上，被告根据《中介合作合同》（编号为0096、0128、0091）和《渠道中介合作合同》（编号为0104）约定应向原告支付的佣金数额是尚未确定的，原告主张被告应支付佣金数额为12686812元没有事实依据。退一步讲，即使剩余的房屋结佣文件齐全，根据《中介合作合同》（编号为0096、0128、0091）和《渠道中介合作合同》（编号为0104）约定，被告应支付的佣金也并非为12686812元。被告认为被告应支付佣金仅为8587928.65元。二、原告要求被告支付违约金的诉请不成立。原告提供完整的、符合要求的结算资料和付款资料经被告审核确认是支付佣金的前提，被告至今未支付佣金系原告的原因导致，故被告没有逾期支付佣金的违约行为，无须承担违约责任。退一步讲，即使被告存在逾期支付佣金的违约行为，原告主张适用全国银行间同业拆借中心公布的同类报价利率上浮50%的标准也于理无据。三、原告要求被告支付律师费、担保费、诉讼费、保全费等费用的诉请不成立。原告直接通过诉讼方式要求被告支付佣金，但被告至今未支付佣金系原告的原因导致，故因诉讼产生的相关费用应由原告自行承担。综上所述，因原告至今未提供完整结算资料和请款资料，故请求法院依法判决被告支付佣金的前提是原告提供结算资料和请款资料，被告应支付的佣金金额以双方最终结算确认金额为准。因非被告的过错导致至今未支付佣金，故请求法院驳回原告关于要求被告支付违约金及因诉讼产生的相关费用的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下证据：1.原告营业执照、被告企业信用信息公示报告；2.《中介合作合同》（编号：No.HT-20190611-0096）、《中介合作合同》（编号：No.HT-20190711-0128）、《补充协议》（编号：No.HT-20190711-0128-B002）、《中介合作合同》（编号：No.HT-20190904-0091）、《【佛山区域公司阳光城檀悦】项目渠道中介合作合同》（编号：HT-20191105-0104）；3.《信业阳光城檀悦待结佣明细表》；4.《信业阳光城檀悦【高吉】已成交单位确认表》《信业阳光城檀悦【高吉】6-7月已网签单位确认表》《信业阳光城檀悦【高吉】已网签单位确认表》《信业阳光城檀悦【高吉】11-12月已网签单位确认表》《信业阳光城檀悦【高吉】7-9月已网签单位确认表》；5.《汇入汇出款项交易电子凭证》；6.《催款函》、快递回单及签收情况；7.律师费发票、律师费收据、担保费电子发票；8.中介服务费发票；9.渠道带看电子确认单；10.《商品房买卖合同（预售）》。诉讼中，被告举证如下证据：1.17户云客系统截图；2.7户退房申请表及解约确认函；3.7户房管局信息截图；4.微信对话记录截图；5.36户确认无效明细表及附件；6.18户未齐款明细表以及客户详情。对于上述证据，本院组织当事人进行了质证,当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证的证据3为其单方制作，未经被告确认，本院不予采信；对于被告举证的证据1、证据5,原告经质证对其中部分内容不予确认，本院采信情况详见下文论述。本院经审理认定如下事实：一、合同签订情况2019年6月15日至2019年11月11日期间，被告（甲方）就委托原告（乙方）代理销售位于佛山市禅城区******阳光城檀悦项目（以下简称涉案项目）的事宜，与原告先后签订了《中介合作合同》（编号：No.HT-20190611-0096，以下简称“《0096合同》”）、《中介合作合同》（编号：No.HT-20190711-0128，以下简称“《0128合同》”）、《补充协议》（编号：No.HT-20190711-0128-B002，以下简称补充协议）、《中介合作合同》（编号：No.HT-20190904-0091，以下简称“《0091合同》”）、《【佛山区域公司阳光城檀悦】项目渠道中介合作合同》（编号：HT-20191105-0104，以下简称“《0104合同》”），该四份合同（以下统称为“委托代理销售合同”）的部分主要内容如下：（一）《0096合同》委托起止时间：2019年6月15日至2019年7月14日；佣金（服务费）支付标准：根据乙方在2019年6月15日到7月14日期间成交量设置佣金跳点，成交20套及以下，所有房源佣金佣金点数为2.6%；成交21至35套，所有房源佣金点数为2.8%；成交36套及以上，所有房源佣金点数为3%。成交标准：在合同期内，由乙方发起报备，并经甲方书面确认的客户，在与甲方签署《商品房买卖合同（预售）》并按照买卖合同约定支付定金及全部首付款的，视为有效成交，则甲方应根据本合同的约定向乙方支付相应的佣金（服务费）。在本合同期限结束后，仍在保护期的客户在甲方签署《商品房买卖合同（预售）》，并按照买卖合同约定支付定金及全部首付款的，视为有效成交，甲方应根据合同约定向乙方支付相应佣金（服务费）。佣金（服务费）的支付方式与时间：甲、乙双方于本合同签订生效后，甲方在客户签署《商品房预售／出售合同》及《银行按揭贷款合同》（限按揭客户），并收到客户100%房款（按揭客户为按揭银行发放贷款日）后的30个工作日内将上述比例之佣金一次性全部支付给乙方。对于代理期限届满前签订《商品房预售／销售合同》，在代理期限届满后或代理合同解除后该客户才支付房款的，代理佣金支付规则不变。等等。（二）《0128合同》及补充协议委托起止时间：2019年7月16日至2019年9月30日；佣金（服务费）支付标准：2019年8月13日-2019年8月31日期间，按照《商品房买卖合同（预售）》总价款的3.5％向乙方支付销售高层住宅的佣金，按照10万元/套向乙方支付销售合院别墅的佣金。2019年7月15日-8月12日、9月1日-9月30日期间，按照《商品房买卖合问（预售）》总价款的2.6%-3％向乙方支付佣金，具体根据乙方在2019年7月15日-8月12日、9月1日-9月30日期间成交量设置佣金跳点标准：成交45套及以下，所有房源佣金佣金点数为2.6%；成交46-85套，所有房源佣金点数为2.8％；成交86套及以上，所有房源佣金点数为3％。成交标准：乙方介绍的客户自《中介看房确认单》上的日期起30日内与甲方签订《认购书》或《商品房买卖合同（现售）》，并按照约定支付定金的，视为乙方推荐成交。佣金（服务费）支付方式和时间：甲、乙双方于本合同签订生效后，在甲方与客户签署《商品房买卖合同（预售）》及客户与银行签署《银行按揭贷款合同》并向甲方支付全部首付房款后的30个工作日内，甲方将该套房源佣金的50％—次性全部支付给乙方。该套房源贷款银行成功放款后，在银行贷款到达甲方收款账户之日起15个工作日内一次性支付该套房源剩余佣金。等等。（三）《0091合同》委托起止时间：2019年9月7日至2019年10月31日；佣金（服务费）支付标准：根据乙方在2019年9月7日至2019年10月31日期间成交量设置佣金跳点标准,按照9月、10月单独计算，乙方单月高层住宅成交小于或者等于30套的，佣金点数为2.6%；单月高层住宅成交大于或者等于31套的，佣金点数为3.0%；推荐成交别墅按10万元/套支付佣金，别墅成交不算在当月成交套数累计。成交标准：乙方介绍的客户自《客户首访确认单》上的日期起30日内与甲方签订《认购书》或《商品房买卖合同（预售）》，并按照约定支付定金的，视为乙方推荐成交。佣金（服务费）支付方式和时间：甲、乙双方于本合同签订生效后，在甲方与客户签署《商品房买卖合同（预售）》及客户与银行签署《银行按揭贷款合同》并向甲方支付全部首付房款后的30个工作日内，甲方将该套房源佣金的50％—次性全部支付给乙方。该套房源贷款银行成功放款后，在银行贷款到达甲方收款账户之日起15个工作日内一次性支付该套房源剩余佣金。等等。（四）《0104合同》委托起止时间：2019年11月11日至2019年12月31日；佣金（服务费）支付标准：2019年11月11日至2019年12月31日期间，推荐成交高层住宅按照《商品房买卖合同（预售）》总价款的3%向乙方支付佣金；推荐成交合院别墅按照10万元/套支付佣金，不论成交面积及成交金额。乙方首推客户及业绩认定：乙方业绩认定以乙方首推客户与甲方签署商品房认购书并支付定金为准。乙方首推客户指实际到访甲方项目售楼处前，乙方提前半小时将其推介客户信息（含姓名及身份证号码）通过微信或邮件提报给甲方指定人员，并经甲方（在明源系统查询）审核不属于甲方自有客户等三种情形之一的客户。客户首次到访甲方项目售楼处时，乙方负责跟进陪同、引导首推客户按甲方案场管理要求填写《客户首访确认表》和《来访登记表》，并经甲方书面确认。佣金（服务费）支付：乙方首推客户与甲方签署商品房买卖合同文件、并已支付对应房源购房款50%以上（含本数）的，申报该套房源对应佣金的50%；乙方首推客户与甲方签署商品房买卖合同文件、并已支付对应房源购房款100%的，申报该套房源对应佣金余款。上述佣金经甲方审核无误后30个工作日内，甲方依约向乙方付款。等等。争议解决：双方因争议进行诉讼，因诉讼而产生的费用，包括律师费、财产保全费等，由败诉方承担。上述《0096合同》《0128合同》《0091合同》《0104合同》对于佣金（服务费）的支付方式与时间均约定：1.关于客户退房（无论任何原因，包括但不限于甲方解除《商品房预售／出售合同》等情形），凡乙方的客户退房，乙方应当全额返还已付佣金。2.在甲方向乙方支付合同约定的价款前，乙方应按照甲方要求的时间提供合规的增值税发票（其中《0104合同》明确约定发票类型为税率为6%的增值税专用发票，其余三份合同未约定增值税发票的类型），甲方验证发票符合规定并可进行抵扣后方付款，否则，甲方有权拒绝付款并顺延付款时间。此外，《0096合同》《0128合同》《0091合同》均约定，每次甲方支付服务费前，乙方应提供完整的结佣文件，包括但不限于首访确认单、报备截图、验收确认单、请款单、佣金明细表、发票等。若乙方未能按要求提供完整的结佣文件，甲方有权迟延付款而无须承担任何责任。而《0104合同》无此约定。另外，在上述合同履行期间，被告涉案项目营销负责人通过微信向包括原告在内的代理销售方发送联动合作方管理制度规定，其中明确要求“7.中介客户初次来访必须由推荐人陪同到达项目现场，客户先到销售中心同时也未明确说明要等中介过来的，按自然到访客户接待，后期不作中介带客确认”,并明确该通知自2019年9月2日起执行。原告涉案项目的负责人叶兆伦对此回复“收到”。二、合同履行情况上述合同签订后，原告依约开展销售代理活动，并就涉案项目的销售情况与被告进行对账，双方共计签署了11份“已成交单位确认表”以及“已网签单位确认表”，对共计170套房屋的网签情况进行确认。每份确认表中均载明“此确认仅确认以上单位已经签约（网签），最终结佣确认以我司审计复核结果为准”。原告在涉案项目的负责人叶兆伦代表原告与被告签署该些确认表。2020年1月21日，被告在收到原告开具的金额为359029元的增值税普通发票后，向原告支付了佣金359029元。2020年4月3日，原告向被告送达《催款函》，称其已经完成涉案项目房源销售236套，应收佣金总计13045841元，并要求被告支付剩余佣金12686812元。未果。原告遂于2020年4月24日诉至本院请求解决。原告起诉主张其完成涉案项目房源销售236套，应收佣金13045841元。被告则抗辩认为其中有7套房屋因退房无需支付佣金、有7套房屋未签署《商品房买卖合同（预售）》未达佣金支付条件、有18套未达100%支付佣金的条件、另外还有53套房屋属于推荐无效情形，故无需支付对应的佣金。（详见附表）三、其他（一）原告于2020年6月3日本案庭审过程中向被告交付了127份广东省增值税专用发票,总金额为12597567元。被告表示验证该些发票是否合规需要约一周时间。（二）庭审中，经询问，被告陈述：被告的售楼部安装有人脸识别系统，并在售楼部设置了4个用于抓取人脸信息的摄像机，只要进入该4台摄像机的拍摄范围内，摄像机就会自动抓拍人脸，并在系统中记录。此后客户在成交签订合同文件时，摄像机会再对客户的人脸进行拍摄，并与系统中已有的人脸数据进行匹配和识别后，如果有相同或者相似的照片记录，系统会提示被告方的销售人员，之后被告的销售管理人员会叫原告的驻场人员到电脑上进行查看，驻场人员查看后会将该照片发送给经办中介，由经办中介确认。原被告双方销售人员都确认该签约客户是系统之前所抓拍的自行进入销售部并且被摄像头所抓拍的客户的话，双方就在系统上选择确认“是本人”。原告则陈述：最后的确认是被告单方操作，被告会将摄像头所抓拍的人脸信息发给原告，但确认“是本人”的决定权在被告，并非双方协商一致的结果。被告确认“是本人”后也不会通知原告。（三）原告于诉讼中举证了广东立复律师事务所出具的总计金额为160000元的发票和收据，拟证明其为本案诉讼而支出律师费160000元。（四）本案原告起诉后向本院提出财产保全申请，并向案外人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司购买诉讼财产保全责任保险，为此支出保费13000元。本院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。涉案《0096合同》《0128合同》及其补充协议、《0091合同》《0104合同》以及被告通过微信发送的联动合作方管理制度规定构成了确定原、被告双方之间权利义务关系的合同文件，该些合同文件为原、被告双方的真实意思表示，内容不存在法律法规规定的无效或者可撤销的情形，合法有效，双方均应诚实全面地履行，否则应承担相应的法律后果。本案双方的争议涉及佣金、违约金、律师费和保费的认定和负担。一、关于佣金和违约金原告主张其共完成代理销售房屋236套，应收佣金13045841元，并向被告提交了《信业阳光城檀悦待结佣明细表》，详细列明其主张的佣金的构成。被告抗辩认为其中有7套房屋因退房无需支付佣金、有7套房屋未签署《商品房买卖合同（预售）》未达佣金支付条件、有18套未达100%支付佣金的条件、另外还有53套房屋属于推荐无效情形，故无需支付对应的佣金。被告对于原告所主张的每套房屋的成交总价及其佣金标准未提出异议，故被告应付原告佣金的数额＝原告主张佣金数额13045841元-因退房而无须支付的佣金-因未办理网签而未达支付条件的佣金-因推荐无效而无须支付的佣金-未达100%付款条件而暂无须支付的佣金-已付佣金。就被告提出的抗辩意见，本院分析认定如下：（一）关于因退房无需支付的佣金数额涉案四份委托代理销售合同均约定对于客户退房的房屋，被告无须支付佣金。原、被告双方一致确认原告所主张的房屋中有7套房屋因客户退房而无须支付佣金，对应的佣金为362916元（详见附表1）。本院对此予以确认，相应的佣金362916元应从原告主张的佣金总额中扣减。附表1：序号房号客户姓名房款总价（单位：元）认购日期服务费支付标准佣金（单位：元）112-1205吴琪18519952019/7/62.60%48,151.0025-302梁凯淇17085302019/7/292.60%44,421.00312-901陈丽平19939922019/8/112.60%51,843.00413-1901何彩利15920482019/8/243.50%55,721.00513-803曹丹/杨社发20429282019/9/153.00%61,287.00613-2405陈炳灶19705732019/9/253.00%59,117.0077-704刘大刚16298692019/10/52.60%42,376.00总计362,916.00（二）因未签署《商品房买卖合同（预售）》而未达支付条件的佣金的数额涉案四份委托代理销售合同均约定以客户与被告签订《商品房买卖合同（预售）》作为支付佣金的必要条件之一。原、被告双方一致确认原告所主张的房屋中有7套房屋的客户未签订《商品房买卖合同（预售）》，对应的佣金363950元（详见附表2）。本院对此予以确认，相应的佣金363950元应从原告主张的佣金总额中扣减。附表2：序号房号客户姓名房款总价（单位：元）认购日期服务费支付标准佣金（单位：元）16-1504张会玲17041442019/8/243.50%59,645.0027-3903汪萍萍27392642019/9/283.00%82,177.0039-702孙海燕16970462019/12/93.00%50,911.00411-705刘锦仲15289492019/12/263.00%45,868.00511-504冯惠怡14891532019/12/263.00%44,675.00611-204刘月怡/刘月娟13222312019/12/263.00%39,667.00711-305梁楚燊13668962019/12/263.00%41,007.00总计363,950.00（三）因成交无效而无须支付的佣金的数额经审查，因成交无效而需要扣减原告主张的佣金数额680637元（详见附表3）。（四）未达100%付款条件而暂无须支付的佣金数额原、被告双方均确认有18套房屋客户付款未达100%，相应的暂无须支付的佣金为628608元。由于原告主张的该18套房屋中5套房屋（9-702、11-705、11-504、11-204、11-305）涉及的佣金在上述因未签署《商品房买卖合同（预售）》而未达支付条件的佣金的数额中已经作了扣减，不能再重复计算，相应未达100%付款条件而暂无须支付的佣金222128元应予剔除。剔除后剩余的金额406480元，应从原告主张的佣金总额中扣减。（五）被告已付佣金根据查明的事实，被告已向原告支付佣金359029元。综上所述，本案中被告应向原告支付佣金为13045841元-362916元-363950元-680637元-406480元-359029元＝10872829元。原告主张的佣金数额超出的部分，本院不予支持。涉案委托代理销售合同约定佣金的支付以原告向被告提供相应的增值税（专用）发票，并经被告审核发票符合规定为条件。原告于2020年6月3日已经向被告提供了发票，被告经审核后未在合理期限内对发票提出异议，也未支付佣金，构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告支付佣金10872829元。关于违约金。如前所述，被告未在收取发票后的合理期限内支付佣金，造成原告资金被占用期间的利息损失，原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付相应的违约金，合法有据。违约金的计算时间，从合理期限届满之日起算。结合原告提供的发票的数量以及被告所陈述的审核发票需要的时间，本院酌定违约金从被告收取发票之日起的第八天，即从2020年6月11日起算为宜。违约金计算至被告实际清偿佣金之日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。二、关于律师费原告主张其因本案诉讼而支出律师费160000元，但仅提供了发票和律师事务所的收据予以证明，而未提供委托代理合同、律师费支付凭证等予以佐证。因该些发票和收据不能显示与本案诉讼的关系，也无法看出原告与律师事务所间有对律师费收费方式的约定，其所主张的律师费支出事实不能认定，不予支持。三、关于财产保全担保费涉案委托代理销售合同中仅有《0104合同》有约定财产保全担保费的事项，其他合同则未作约定，则原告仅有权要求被告支付《0104合同》项下未付佣金所产生的保全费。原告因本案诉讼支付担保费13000元，按照被告本案中未付的《0104合同》项下未付佣金的数额与原告起诉的佣金数额的比例，本院酌定被告应向原告支付担保费1992元。原告主张的担保费超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山信财置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市高吉房地产咨询有限公司支付佣金10872829元及违约金（违约金的计算方式：以未付佣金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从2020年6月11日起计算至佣金实际清偿之日止）；二、被告佛山信财置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市高吉房地产咨询有限公司支付财产保全担保费1992元；三、驳回原告佛山市高吉房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费98959元、财产保全费5000元，合共103959元（原告已预交），由原告佛山市高吉房地产咨询有限公司负担16045元，被告佛山信财置业开发有限公司负担87914元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长羊挺人民陪审员翁海敏人民陪审员李晓霞二Ο二Ο年九月三十日书记员蔡漪琳附表3：序号原告主张有效成交被告抗辩无效成交法院认定成交房号客户姓名房款总价（单位：元）认购日期服务费支付标准应收佣金（单位：元）无效原因无效依据应当扣减原告所主张的佣金的数额理由16-2803刘伟忠24220472019/8/243.50%84,771.00不为高吉推荐客户《0128合同》第七条第1款84,771.00原告同意扣减24-1701李妹娇17081522019/9/213.00%51,244.00李妹娇网签合同登记的电话号码是137*****9908，该电话号码属于案场老客户《0091合同》第七条第1款0《0091合同》未明确约定由原告推荐成交的客户必须是先前从未到访过被告售楼处的人。原、被告双方于2020年3月6日所签订的“已网签单位确认表”已经确认了被告应付此套房屋的佣金。被告的抗辩不成立。34-305赵作亮/宋彩岑19090992019/9/213.00%57,272.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0091合同》第七条第1款57,272.00原告同意扣减44-1305冯燕晶21955712019/9/213.00%65,867.00案场老客户，推荐无效《0091合同》第七条第1款65,867.00原、被告双方于2019年9月27日的微信对话中已经确认该套房屋不属于原告推荐成交。54-2802陈金霞17610072019/9/223.00%52,830.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0091合同》第七条第1款52,830.00被告举证的人脸识别记录显示该客户于2019年9月19日到访售楼处，而原告报备的时间为2019年9月20日，根据被告发布的联动合作方管理制度第7点的规定，不作为原告的带客确认。被告的抗辩意见成立。63-801丁敏怡17734312019/9/223.00%53,202.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0091合同》第七条第1款53,202.00理由同序号5,该客户于2019年9月14日到访售楼处，而原告报备的时间为2019年9月21日,按双方约定，不作为原告的带客确认。74-2901崔竣杰17286972019/9/293.00%51,860.00来访未有中介陪同《0091合同》第七条第1款0根据被告举证的证据，原告在该客户到访前已提前作了报备。原、被告双方于2019年12月2日签订的“已成交单位确认表”对此已经作了确认。被告的抗辩不成立。87-403莫佳/卢艺敏20312852019/9/293.00%60,938.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0091合同》第七条第1款60,938.00理由同序号5,客户于2019年9月13日到访售楼处，而原告报备的时间为2019年9月27日,按双方约定，不作为原告的带客确认。97-2305陆炜/梁紫茵25432482019/9/293.00%76,297.00不为高吉推荐客户《0091合同》第七条第1款0原、被告双方于2019年12月2日签订的“已成交单位确认表”对此已经作了确认。被告的抗辩不成立。108-1804刘浩怀/邓彩飞16526792019/10/262.60%42,969.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0091合同》第七条第1款42,969.00理由同序号5,该客户于2019年9月14日到访售楼处，而原告报备的时间为2019年10月22日,按双方约定，不作为原告的带客确认。117-1902董行18578902019/10/292.60%48,305.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0091合同》第七条第1款48,305.00理由同序号5,该客户于2019年10月10日到访售楼处，而原告报备的时间为2019年10月27日,按双方约定，不作为原告的带客确认。127-2503刘群燕24146342019/10/292.60%62,780.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0091合同》第七条第1款62,780.00理由同序号5,该客户于2019年10月8日到访售楼处，而原告报备的时间为2019年10月25日,按双方约定，不作为原告的带客确认。139-2301张智力18044832019/12/73.00%54,134.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0104合同》第五条54,134.00《0091合同》约定由原告推荐成交的客户必须是实际到访售楼处前原告提前半小时推介的客户。被告举证的人脸识数数据显示该客户于原告报备的时间之前已经到访，不属于约定的”乙方首推客户”。被告的抗辩成立。149-602曹振16606192019/12/73.00%49,819.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0104合同》第五条49,819.00理由同序号13,被告的抗辩成立。159-1004蓝奕剑/林艳芳15601102019/12/73.00%46,803.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0104合同》第五条0原、被告双方于2020年3月5日签订的“已网签单位确认表”对此已经作了确认。被告的抗辩不成立。168-2702罗广发17934142019/12/233.00%53,802.00人脸识别案场老客户，推荐无效（现场抓拍时间早于报备）《0104合同》第五条0原、被告双方于2020年3月5日签订的“已网签单位确认表”对此已经作了确认。被告的抗辩不成立。1711-2105陈湘琼/綦最新15916792019/12/263.00%47,750.00提前报备不足30分钟即到现场《0104合同》第五条47,750.00《0104合同》第五条约定“乙方首推客户”须为客户实际到访项目售楼处前由原告提前半小时报备的客户。被告举证的云客系统数据显示，原告于2019年12月11日11时23分进行报备，而客户于当天11时48分到访售楼部并被抓拍，不属于合同约定的原告首推客户。185-3101欧阳炳强、李文靖19598182019/6/302.60%50,955.00首访单与系统姓名不一致，来访并非购房者本人《0096合同》第三条第（9）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户李文靖为签订《商品房买卖合同（预售）》买受人之一。《客户首访确认单》载明推荐人为原告。被告的抗辩不成立。1912-1602魏玉虎16569662019/7/182.60%43,081.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0128合同》第七条第（4）款0被告举证的该套房屋的《客户首访确认单》所载的客户和《商品房买卖合同（预售）》所载的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。《客户首访确认单》载明推荐人为原告。被告的抗辩不成立。2012-604刘锦云16962792019/7/252.60%44,103.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0128合同》第七条第（4）款0理由同序号19,可以认定《客户首访确认单》所载的客户和《商品房买卖合同（预售）》所载的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人，被告的抗辩不成立。2112-2705李智文/桂样根18395472019/7/232.60%47,828.00系统显示中介公司不是高吉《0128合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》记载推荐人所属门店为“融仁地产”，原告主张该“融仁地产”为其分销中介。因该《客户首访确认单》由原告作为推荐人签署并经被告确认，且被告举证的客户系统截图亦显示推荐人为原告，在被告未举证证明其与“融仁地产”存在委托代理销售合同关系的情况下，原告的主张足以认定。2212-2501邹彬23179842019/7/272.60%60,267.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0128合同》第七条第（4）款0理由同序号19,可以认定《客户首访确认单》所载的客户和《商品房买卖合同（预售）》所载的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人，被告的抗辩不成立。235-405高大勇/毛卫娟22468742019/7/242.60%57,834.00首访单与系统姓名不一致，来访并非购房者本人《0128合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户高大勇为签订《商品房买卖合同（预售）》买受人之一。《客户首访确认单》载明推荐人为原告。被告的抗辩不成立。2412-302黄晓燕/许宏国13035512019/8/153.50%45,624.00系统显示中介公司不是高吉《0128合同》第七条第（4）款0理由同序号21。被告的抗辩不成立。2513-1501陈义15624362019/8/243.50%54,685.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0128合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户之一陈义与签订《商品房买卖合同（预售）》的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。2613-901简柳婵/何雁15180182019/8/243.50%53,130.00系统显示中介公司不是高吉《0128合同》第七条第（4）款0被告举证的该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户姓名电话与《商品房买卖合同（预售）》载明的买受人姓名电话相匹配，《客户首访确认单》载明推荐人为原告。被告的抗辩不成立。276-1604陈美伊17213582019/8/243.50%60,247.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0128合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户与签订《商品房买卖合同（预售）》的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。2813-604霍结莹13556002019/8/273.50%47,446.00系统显示中介公司不是高吉《0128合同》第七条第（4）款0被告举证的该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户姓名电话与《商品房买卖合同（预售）》载明的买受人姓名电话电话相匹配,《客户首访确认单》载明推荐人为原告。被告的抗辩不成立。2913-2805赵秋凉24646742019/8/273.50%86,263.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0128合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户与签订《商品房买卖合同（预售）》的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。306-802何淑茵18116202019/8/293.50%63,406.001、系统显示中介公司不是高吉；2、首访确认单和系统报备姓名、电话不一致《0128合同》第七条第（4）款0被告举证“客户详情”截图显示该客户为原告所带访，系统显示的客户姓名和电话与《商品房买卖合同（预售）》所载内容相匹配。被告的抗辩意见不成立。3113-2605陶昌全19899392019/8/303.50%69,647.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0128合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户为签订《商品房买卖合同（预售）》的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。3213-2505吴丽花20100392019/9/52.60%52,261.00明源系统显示客户类型为市场客户，不为高吉推荐客户《0128合同》第七条第（4）款0被告举证的“客户详情”以及“客户信息更新”均显示属于原告推荐的客户。《客户首访确认单》所载的客户与《商品房买卖合同（预售）》约定买受人为夫妻关系。原告的主张足以认定。336-3004曹双全16577662019/9/83.00%49,732.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户与签订《商品房买卖合同（预售）》的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。3412-2303吴炜欣20841762019/9/133.00%62,525.00首访单与系统姓名不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0被告举证的系统截图、《客户首访确认单》所载的客户姓名电话和《商品房买卖合同（预售）》所载的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人，被告的抗辩不成立。3513-1705霍浩铭19771512019/9/193.00%59,314.00首访确认单和系统报备姓名、电话不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0根据被告举证的户口本，《客户首访确认单》所载明的客户为《商品房买卖合同（预售）》的买受人的母亲，两份材料上的客户电话一致。因现实中家庭成员一同看房后以一人名义购买的情形普通存在，可以认定属于原告推荐成交。364-1302罗翠欢16789952019/9/213.00%50,369.00首访确认单和系统报备姓名、电话不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0被告举证的“客户详情”以及“客户信息更新”均显示属于原告推荐的客户。《客户首访确认单》所载的客户与《商品房买卖合同（预售）》约定买受人为夫妻关系。原告的主张足以认定374-201吴顺强13999702019/9/213.00%41,999.001、客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人；2、报备姓名、电话不一致《0091合同》第七条第（4）款0被告举证的“客户详情”以及“客户信息更新”均显示属于原告推荐的客户。《客户首访确认单》所载的客户与《商品房买卖合同（预售）》约定买受人为夫妻关系，也是买受人之一。原告的主张足以认定384-702罗潮洪16431152019/9/213.00%49,293.00字迹模糊无法确认《0091合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户与签订《商品房买卖合同（预售）》的房屋买受人姓名和电话完全相同，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。397-3202冯锦臻18012432019/9/283.00%54,037.00首访确认单和系统报备姓名、电话不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0被告举证的“客户详情”以及“客户信息更新”均显示属于原告推荐的客户。《客户首访确认单》所载的客户与《商品房买卖合同（预售）》约定买受人为夫妻关系。原告的主张足以认定407-504张翠华13702332019/9/283.00%41,106.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0被告举证的“客户详情”以及“客户信息更新”均显示属于原告推荐的客户。该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户与签订《商品房买卖合同（预售）》的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。417-302区子灏15628332019/9/283.00%46,884.00首访确认单和系统报备姓名、电话不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0根据被告举证的户口本，《客户首访确认单》所载明的客户为《商品房买卖合同（预售）》的买受人的母亲，两份材料上的客户电话一致。因现实中家庭成员一同看房后以一人名义购买的情形普通存在，可以认定属于原告推荐成交。427-3501谭智茵/李权才17895222019/9/283.00%53,685.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户为签订《商品房买卖合同（预售）》买受人之一，房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。437-1004郭永金16576882019/9/293.00%49,730.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户电话与《商品房买卖合同（预售）》买受人的电话一致。被告的抗辩不成立。448-2404莫宁/蒋娟花16526792019/10/262.60%42,969.00首访单为蒋绢花，系统为莫宁，来访人员与实际购房人不一致《0091合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户为签订《商品房买卖合同（预售）》买受人之一，房屋买受人姓名相吻合；《客户首访确认单》中的电话与被告系统中的客户电话相一致能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。456-1803丘莹莹23500502019/10/272.60%61,101.00首访单为陈华，系统为丘莹莹，来访人员与实际购房人不一致《0091合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户为签订《商品房买卖合同（预售）》买受人之一，房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。468-302何丽娟16653322019/10/282.60%43,298.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户与签订《商品房买卖合同（预售）》的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。478-1704陈杏群16806042019/10/282.60%43,695.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0091合同》第七条第（4）款0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户与签订《商品房买卖合同（预售）》的房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。488-1102潘神保/潘芳芳17855792019/12/13.00%53,567.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0104合同》第五条0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户为签订《商品房买卖合同（预售）》的买受人之一，房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。499-2704邵绮云15973552019/12/153.00%47,921.00首访单与系统姓名不一致，来访并非购房者本人《0104合同》第五条0在该套房屋的《客户首访确认单》签名的人员与签订《商品房买卖合同（预售）》买受人一致，房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。509-3103林春容/陈振权23141782019/12/173.00%69,425.00客户首访报备签字与合同字迹不一致，来访并非购房者本人《0104合同》第五条0该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户为签订《商品房买卖合同（预售）》买受人之一，房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。5111-2202赵金养14113292019/12/263.00%42,340.00首访单与系统姓名不一致，来访并非购房者本人《0104合同》第五条0在该套房屋的《客户首访确认单》签名的人员与签订《商品房买卖合同（预售）》买受人一致，房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。5211-1804程婷15882632019/12/263.00%47,648.00首访单与系统姓名不一致，来访并非购房者本人《0104合同》第五条0在该套房屋的《客户首访确认单》所记载的客户与签订《商品房买卖合同（预售）》买受人一致，房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。5311-2103冯钊城20165892019/12/263.00%60,498.00首访单与系统姓名不一致，来访并非购房者本人《0104合同》第五条0在该套房屋的《客户首访确认单》签名的人员与签订《商品房买卖合同（预售）》买受人一致，房屋买受人姓名和电话相吻合，能够认定为同一人。被告的抗辩不成立。总计680,637.00