吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0402民初798号 原告：陈宇，女，1979年6月9日出生，汉族，住所地辽源市。 被告：尹立芹，女1962年9月24日出生，汉族，住所地辽源市。 委托诉讼代理人：尹曙光，女，1972年12月20日出生，汉族，住辽源市，系尹立芹妹妹。 被告：辽源市鑫达房地产开发有限公司,住所地辽源市龙山区。 法定代表人：孙晓君，该公司总经理。 第三人：孙晓君，男，1976年8月10日出生，汉族，辽源市鑫达房地产开发有限公司总经理，户籍所在地吉林省辽源市，在押。 第三人：辽源市龙德房地产开发有限公司，住所地辽源市龙山区工农乡滨河花园**金鼎水岸**楼**。 法定代表人：李忠杰，该公司执行董事。 原告陈宇与被告尹立芹、辽源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称“鑫达公司”）、第三人孙晓君、第三人辽源市龙德房地产开发有限公司（以下简称“龙德公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈宇与被告尹立芹的委托诉讼代理人尹曙光、被告鑫达公司的法定代表人孙晓君到庭参加诉讼。第三人龙德公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈宇向本院提出诉讼请求：一、请求确认辽源市金鼎水岸小区1号楼103-203室为原告陈宇所有。二、不得对辽源市金鼎水岸小区1号楼103-203室予以执行。三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：尹立芹诉辽源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）民间借贷纠纷一案，经辽源市龙山区人民法院审理现已进入执行程序。法院在诉讼阶段通过（2016）吉0402执312号执行裁定书，查封了金鼎水岸小区103-203室房屋，案涉标的的所有权人并非鑫达公司，而属于原告陈宇所有，并有相关证据佐证，故原告提起本案执行异议之诉，请求确认涉案房屋的所有权人为原告陈宇，并不得对涉案房屋予以执行。理由：辽源市金鼎水岸小区为鑫达公司和辽源市龙德房地产开发有限公司（以下简称龙德公司）共同开发建设。第一，原告陈宇与龙德公司已于2015年12月11日签订了商品房买卖合同，合同载明出卖人为辽源市龙德房地产开发有限公司（涉案房屋在龙德公司名下，属于鑫达公司所有），买受人为陈宇，购买金鼎水岸1号楼103-203号房屋，建筑面积158.61平方米，分摊面积6.95平方米，总价款人民币1，828，171.47元，合同最后有双方当事人签字盖章。龙山区法院作出查封裁定的时间是在2016年3月28日，陈宇与龙德公司之间已于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，将案涉房屋出卖给原告陈宇，且该份合同在房产局有备案登记；第二，2015年12月10日陈宇已将全部购房款1，828，171.47元通过抵消工程款的方式交付给鑫达公司，并有鑫达公司出具的收据可以证明陈宇已支付全部购房款；第三，原告陈宇于2016年3月17日办理入户缴纳物业费，涉案房屋也开始装修使用，原告陈宇在人民法院查封前已合法占有该不动产；第四，原告购买完房屋后房地产开发企业负有协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续的义务，但是由于鑫达公司债务缠身，后续无法正常生产经营，金鼎水岸小区的房屋出现登记障碍。由于鑫达公司的原因导致原告无法正常办理过户手续，原告的情况属于非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告陈宇作为善意买受人其请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，故请求辽源市龙山区人民法院支持原告陈宇的诉讼请求，以维护善意买受人的合法权益。 尹立芹辩称，案涉房屋被查封时这个房子没有买卖合同被告，且房子在龙德公司名下，买卖合同是查封以后私下签订的，我的查封是生效的，他们的买卖合同无效。 鑫达公司、孙晓君辩称，时间太久，记不清了。 龙德公司未答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在执行尹立芹与辽源市鑫达房地产开发达有限公司民间借贷纠纷一案中,于2016年3月28日作出(2016）吉0402执312号执行裁定书，裁定轮候查封被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司开发建设的、登记在辽源市龙德房地产开发公司名下的××区房屋。现因排列在前的查封已超期失效，本案对该房屋的查封已发生法律效力。执行过程中，陈宇以案涉房屋为陈宇所有为由，向本院提出执行异议，本院于2020年6月16日作出（2020）吉0402执异26号执行裁定书，驳回了陈宇的异议请求。陈宇不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，鑫达公司于2015年12月10日就案涉房屋向陈宇出具了购房款红联收据。次日即2015年12月11日，陈宇（买受人）与龙德公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈宇购买工农滨河花园三期（金鼎水岸）1幢2单元1层103-203号商业用房，建筑面积165.56平方米，单价11042.35元/平方米，总价款1828171.47元。2016年3月17日，陈宇就案涉房屋交纳了物业费。陈宇向本院提交了2018年6月6日物业费收款收据、2019年11月5日商业供暖收款凭证、2019年供热费缴纳明细图片、2019年5月29日支付物业费的微信转账截图等，拟证明其于2016年3月17日入户并装修使用案涉房屋，合法占有案涉房屋。陈宇向本院提交了建设工程施工合同一份、外墙涂料施工合同一份，拟证明2012年11月23日，辽源市金都建筑工程有限公司（以下简称“金都公司”）承包鑫达公司开发的南郡富苑小区，2014年5月10日金都公司与陈宇签订《外墙涂料施工合同》，将外墙涂料工程承包给陈宇。鑫达公司将案涉房屋抵顶给金都公司，金都公司将房屋抵顶拖欠陈宇的工程款。另有金都公司证人证言，拟证明案涉房屋是鑫达公司用以抵顶金都公司在承建鑫达公司开发的南郡富苑小区施工中为鑫达公司垫付的社保基金，后金都公司将案涉房屋用以抵顶金都公司拖欠陈宇外墙涂抹工程的工程款。 上述事实，有当事人提交的《商品房买卖合同（预售）》、物业费收款收据、商业供暖收款凭证、微信转账截图、照片打印件、建设工程施工合同、外墙涂料施工合同、证人证言和当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，故审查的重点为案外人陈宇就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其请求能否得到支持的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，陈宇主张案涉房屋系鑫达公司用以抵顶金都公司在承建鑫达公司开发的南郡富苑小区施工中金都公司为鑫达公司垫付的部分工程款项，后金都公司将案涉房屋用以抵顶金都公司拖欠陈宇外墙涂抹工程的工程款。但根据庭审中陈宇及证人金都公司的陈述，鑫达公司与金都公司及金都公司与陈宇之间均未签订书面的以物抵债协议，无论鑫达公司与金都公司及陈宇与金都公司之间均未对以物抵债的基础债权债务进行结算，债权的数额并不确定。且在本院对龙德公司的法定代表人询问中，龙德公司表示不清楚陈宇是否支付购房款以及以何种形式支付的购房款。鑫达公司的法定代表人孙晓君亦未对陈宇主张的以物抵债的事实予以认可。故没有充分证据能够证明陈宇主张的以物抵债行为的合法性和真实性，也无法证明陈宇以以物抵债形式支付了案涉房屋合理对价。此外，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，陈宇主张其系基于以物抵债占有案涉房屋，但即使以物抵债成立，在未经登记的情况下，陈宇对案涉房屋仍仅享有债权，而不享有物权。该债权不存在法律需要优先保护的特殊利益。故对其请求确认辽源市金鼎水岸小区1号楼103-203室为原告陈宇所有并不得对辽源市金鼎水岸小区1号楼103-203室予以执行的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告陈宇的诉讼请求。 案件受理费21180.0元，由原告陈宇负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  宋民秀 人民陪审员  王德霞 人民陪审员  万丽荣 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  褚师仪