广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2417号上诉人（一审原告）：黄康允，男，1958年8月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************。居民身份证号码：440************338。委托诉讼代理人：刘宇杨，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：矫父健，男，1999年7月10日出生，汉族，住吉林省蛟河市***********-8-91号。居民身份证号码：220************319。委托诉讼代理人：陈佩瑜，广东百道律师事务所律师。上诉人黄康允因与被上诉人矫父健房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2020)粤0404民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄康允的上诉请求：1.改判一审判决第一项为解除《铺位合作经营协议》；2.改判矫父健向黄康允支付管理费108000元；3.改判矫父健支付房屋承包费（租金）、房屋使用费自2019年9月10日计至实际搬出之日止，每月7000元，其中2020年2月免收。二审法庭调查中，黄康允变更上诉请求为：1.撤销上诉请求第一项；2.上诉请求第三项调整为矫父健支付自2019年9月10日至珠海市广科资产经营有限公司（以下简广科公司）实际收取月份止。事实和理由：一、《铺位合作经营协议》合法有效。自矫父健承租商铺后，房屋承包费（租金）大多以其自身名义交纳给发包方（出租方），其他水电卫生费用也是如此。发包方（出租方）也是直接对矫父健实施管理，诸多事实表明，发包方（出租方）对黄康允转租事实一直明知，在长达21个月的时间内，发包方（出租方）从未依据与黄康允签订的《对外承包合同》第5.3款第（5）项，向黄康允发出《整改通知书》或要求解约。依据最高院司法解释，此转租行为有效，矫父健应当向黄康允支付《铺位合作经营协议》约定的管理费。二、一审判决对矫父健欠租（承包费）事实未予查明。该案审理中，基于转租、交铺等事实，人民法院应当通知发包方（出租方）作为第三人参加诉讼，但一审法院仅向其部门负责人进行了简单调查就草率作出结论。对案件的重要事实，如矫父健再转租、承包费（租金）交到何时、合同的解除、善后处理等，均告忽略，导致本案基本事实不清。同时，一审判决对于2019年9月之后的承包费（租金）的承担，在事实查明、认定说理方面，更无只字提及，黄康允怀疑一审判决遗漏该项。事实上，基于矫父健承包（租赁）以及占用商铺的行为，矫父健应当承担支付承包费（租金）以及占用费的全部责任。矫父健辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。黄康允向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《铺位合作协议》，矫父健向黄康允返还商铺；2.矫父健向黄康允支付铺位租金从2018年11月至2020年7月止，每月6000元，共计108000元；3.矫父健向黄康允支付管理费从2019年9月至2019年12月共计28000元；4.矫父健支付拖欠水电费、垃圾费从2019年7月至2019年10月共计5536元；5.将矫父健缴纳的35000元合作保证金判归黄康允所有；6.诉讼费由矫父健承担。一审法院认定事实：2017年10月8日，黄康允（乙方）与广科公司（甲方）签订《珠海市广科资产经营有限公司生活服务项目对外承包合同》一份，项目名称为糖水、甜品；地址为珠海市金湾区广东科学技术职业学院珠海校区****商铺，建筑面积75平方米，承包期限为2017年11月7日至2020年7月31日。乙方须每月向甲方交纳承包费7000元。每年按10个月收取（每年2、8月份免收）。合同第五条约定以下情形为违约情形：违规将服务项目再行转包、分包，经甲方发出整改通知仍不整改。该合同有黄康允的签名、珠海市广科资产经营有限公司的盖章及法定代表人的签名。2017年10月28日，黄康允（甲方）与矫父健（乙方）签订一份铺位合作经营协议，约定甲方愿意接纳乙方共同合作经营十四栋首层3-5号铺位，乙方在签订合同时，向甲方一次性缴纳35000元作为合作保证金，合同期满后甲方无息退还。经营事项均由乙方负责，甲方派人参与管理，乙方固定每年向甲方缴交6万元，乙方每月负责按时交校方铺位租金7000元和水电费、工人工资及所有费用开支，水电价格按学校规定缴纳。同时约定“合作期间，乙方须保守秘密，不得向校方或其他人透露合作细节及情况”。该协议有黄康允、矫父健的签名及按捺手印。上述合同签订后，广科公司依约向黄康允交付了涉案商铺。矫父健向黄康允支付了35000元后，进场经营。经营期间，矫父健每月向广科公司交纳铺位租金7000元，前期通过黄康允转交，后期以矫父健或他人账号直接向广科公司交纳，直至2019年9月；矫父健亦向黄康允交纳过部分“合作经营金”，因与矫父健发生纠纷，2018年10月后没有再缴纳“合作经营金”。经一审法院向广科公司调查，案涉商铺已于2019年11月由广科公司收回。广科公司认为黄康允存在未经出租方同意转租的行为。2019年10月28日，广科公司向黄康允发出催费通知书，载明：2019年7、9、10月卫生费1125元，2019年5月30日-6月30日水电费422元，2019年6月30日-2019年9月30日应交电费为3989元。一审法院认为，一、《铺位合作经营协议》是否有效问题。黄康允与出租方签订租赁合同约定禁止转租，黄康允对此约定为明知，并特意在与矫父健合作协议中增加向出租方保密条款用以规避；同时协议中黄康允只享有收取“合作经营款”的权利，不承担任何经营义务和风险，由此可知黄康允属于未经出租方同意转租，该转租行为因违约而无效。二、矫父健是否应支付转租费。因双方转租协议无效，且因黄康允违法转租，过错在先，无权要求矫父健向其支付名为“承包费”的转租费用，因商铺已经由出租方控制，矫父健无须返还商铺。黄康允同意向矫父健返还合作保证金3.5万元，一审法院予以支持。三、关于拖欠的卫生费及水电费问题。矫父健在实际经营期间产生的水电、卫生费用应由行为人即矫父健承担。根据广科公司的催缴费用通知书上显示，涉案商铺2019年7月、9月、10月卫生费共计1125元，2019年5月30日-6月30日的水电费共计422元，2019年6月30日-2019年9月30日水电费共计3989元，上述共计5536元，应由矫父健承担，由矫父健向黄康允支付后，黄康允再行支付给出租方。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认黄康允与矫父健于2017年10月28日签订的《铺位合作经营协议》无效；二、黄康允于判决发生法律效力之日起七日内向矫父健返还合作保证金35000元；三、矫父健于判决发生法律效力之日起七日内向黄康允支付2019年7月、9月、10月卫生费及2019年5月30日-2019年9月30日水电费共计5536元；四、驳回黄康允的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2252元，由黄康允负担2202元，矫父健负担50元。二审期间，黄康允提交以下证据：1.撤场申请书；2.承诺书；3.声明；证据1、2、3共同证明双方于2020年6、7月搬出案涉商铺。4.催缴费用通知，证明欠费的事实。矫父健未提交证据。上列证据，经质证，本院审查认为，黄康允提交证据来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。本院经审理查明，广科公司于2020年7月22日发出《催缴费用通知》，内容如下：14栋3号商铺：今查你铺仍有下列费用未交：租金2019年9、10月合计14000元；卫生费2019年7、8、9、10月合计1125元；水电费2019年5月30日－9月30日合计4411元，合计19536元。以上费用（具体数据，以财务为准），请接通知后及时办理缴费用续，否则将合同有关规定处理。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，因矫父健未提出上诉，应视为服判，且黄康允上诉表示对一审判决第一、二、三项无异议，故本院对一审判决第一、二、三项予以维持。根据黄康允的上诉意见，本案二审的争议焦点在于矫父健应否向黄康允交纳2018年11月至2020年7月止的合作经营金（每年6万元）以及2019年9月至实际搬出之日止的租金（每月7000元）。对此本院分析如下：关于黄康允主张的2018年11月至2020年7月止的合作经营金108000元（每年6万元），本院认为，诚如一审法院所分析，黄康允与矫父健签订的《铺位合作协议》虽名为合作，但实际黄康允每年只固定收取矫父健60000元，涉案商铺的经营事项、租金、水电、工人工资开支、盈亏等均由矫父健负责，黄康允不承担任何经营风险，因此黄康允实际是将其从珠海市广科资产经营有限公司承租的商铺转租给矫父健，双方的法律关系实际为转租合同关系。根据黄康允与珠海市广科资产经营有限公司签订《珠海市广科资产经营有限公司生活服务项目对外承包合同》第五条第（5）项的约定，黄康允将涉案商铺转租给矫父健，违反其与珠海市广科资产经营有限公司的合同约定，故黄康允与矫父健的转租合同依法应认定为无效，一审法院对此认定正确。由于黄康允与矫父健之间的转租合同无效，因此黄康允依据该合同向矫父健主张2018年11月至2020年7月止的合作经营金108000元（每年6万元），缺乏合法依据，不应予以支持，一审法院驳回黄康允该诉请，并无不当，本院予以维持。关于黄康允主张2019年9月至实际搬出之日止的租金（每月7000元），本院认为，一审法院向广科公司调查时，广科公司反映已于2019年11月收回涉案商铺，而且根据广科公司于2020年7月22日发出的《催缴费用通知》内容，涉案商铺尚欠2019年9、10月的租金未予支付。根据一审法庭调查，矫父健经营期间，后期由矫父健以自己或他人账户直接向广科公司交纳租金，现矫父健未提供证据证明其已向广科公司交纳2019年9月、10月的租金，故黄康允要求矫父健支付2019年9、10月的租金共计14000元，理据充分，应予支持，但黄康允请求矫父健支付2019年10月之后的租金，缺乏事实依据，不应予以支持。一审法院对黄康允该诉请，未作审处即驳回，确有不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院予以改判。黄康允上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初162号民事判决第一、二、三项；二、撤销珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404民初162号民事判决第四项；三、矫父健于本判决生效之日起七日内向黄康允支付2019年9月、10月租金14000元；四、驳回黄康允的其他诉讼请求。一审案件受理费2252元，由黄康允负担1953元，矫父健负担249元。二审案件受理费3020元，由黄康允负担2709元（黄康允向本院预交4404元，本院退回1695元），矫父健负担311元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十月二十三日书记员  程 敏