广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8712号上诉人（原审原告）：佛山市南海区美城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********区城市广场A区二楼，统一社会信用代码914***********28F。法定代表人：杨睿,该司总经理。委托诉讼代理人：张诚诚，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：姚顺德，男，汉族，1989年8月17日出生，住四川省自贡市沿滩区*************，公民身份号码510************339。委托诉讼代理人：朱丽珍，广东金舵律师事务所律师。上诉人佛山市南海区美城物业管理有限公司（以下简称美城公司）因与被上诉人姚顺德物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初5409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。美城公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持美城公司的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费由姚顺德承担。事实和理由：美城公司与姚顺德的物业服务关系未于2019年11月实际解除。双方签订的物业合同明确约定：管理期内，除本合同有明确约定外，双方未达成书面协议，任何一方不得单方面变更任何合同约定。另根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照约定或法定的解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。姚顺德违反物业合同的约定，既没有交纳相应费用，也没有按照合同约定开门营业。美城公司通知姚顺德就相关的违约行为进行处理，但姚顺德未前来协商处理。姚顺德违约在先，其不享有法定的解除权，双方也未能达成书面解约协议，故物业合同仍继续有效。姚顺德于2018年11月8日用涉案商铺地址注册了个体工商户营业执照（注册号：924******59X）,店名：佛山市南海区******，工商登记资料显示经营状态为登记成立，姚顺德已实际使用涉案商铺。截至2020年4月22日，涉案商铺一直由姚顺德实际占用，美容床、电器、货架及招牌等还在涉案商铺内，由姚顺德自行上锁，处于姚顺德的实际控制之下。一审开庭后，在一审法院的协调下，姚顺德才于2020年4月22日自行开锁将涉案商铺的部分物品搬走，直至今日仍有较多物品堆放在涉案商铺内。姚顺德一直占用涉案商铺，且拖欠物业管理费、水电费。美城公司既没有收到姚顺德解除合同的通知，也没有收到出租方收回商铺的通知。双方的物业服务关系未于2019年11月实际解除。另根据物业合同第11.9条约定，乙方单方原因提出终止本合同的或违约私自离场的，除应支付赔偿金给甲方外，还应一次性补回甲方在合同期内给予乙方的任何形式优惠金额包括但不限于装修免租期、管理费优惠等。同时乙方应将商铺复原后返还给甲方，乙方拒不复原的，乙方应承担甲方复原商铺所支出的一切费用。物业合同的条款都是双方在友好平等的基础上互相协商达成的，但姚顺德却在合同期开始不到1年就拖欠物业管理费，拒不履行合同义务，至今未按合同复原商铺返还。姚顺德拖欠物业管理费、水电费在先，不按商场规定时间营业、违约后不搬离物品占用商铺在后，其行为已构成违约。美城公司多次催促无果后，于2020年1月19日起诉，姚顺德的违约行为已使美城公司遭受重大经济损失，根据合同约定，其应支付相当于2个月的物业管理费作为违约金。综上，一审法院认定姚顺德已于2019年11月终止合同，双方的物业服务合同关系于当月实际解除没有事实和法律依据，二审应改判支持美城公司的诉请。姚顺德辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。美城公司向一审法院提出诉讼请求：1.姚顺德向美城公司支付2019年11月到2020年1月共3个月物业管理费共计15225元，2019年10月21日到2019年12月20日期间的水费62元、电费1041元及逾期付款违约金641.69元，合计16969.69元；2.姚顺德向美城公司支付10150元的违约金；3.判令姚顺德承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：涉案商铺位于佛山市南海区*********。2018年10月15日，美城公司（甲方）与姚顺德（乙方）签订《物业管理合同》约定：乙方承租的商铺座落于******，商铺面积为145平方米，物业管理期为24个月，自2018年10月17日起至2020年10月16日止。月综合物业管理费按145平方米计算，标准综合物业管理费按35元/平方米/月计算，管理期内每年每月综合物业管理费为5075元，按月计收，不足一个月则按实际管理天数计收。乙方同意在签订本合同时向甲方交付相当于两个月标准综合物业管理费的管理保证金作为履约保证，金额为10150元。乙方在管理期内去了商铺空置与否都必须于每月十号前一次性交付当月综合物业管理费。乙方商铺内的水电费按实际发生的费用（含水电损耗分摊费用）收取，乙方必须于每月十号前按时向甲方交纳。乙方原因提出终止本合同，乙方应支付相当于两个月的物业管理费的违约金给甲方。乙方违反本合同约定，未按时向甲方支付综合物业管理费、水电费等，每逾期一日，乙方必须支付相当于应付金额千分之一的逾期付款违约金给甲方，乙方拖欠综合物业管理费等费用超过当月二十号，属于乙方违约，甲方有权提前解约，且乙方应承担违约责任。当乙方有违约行为，应承担违约责任的，甲方有权即时采取停电停水及限制乙方货物出入等措施，有权单方面提前终止本合同，乙方所缴纳的管理保证金不予退还。美城公司确认收取姚顺德支付的履约保证金10150元尚未退还，双方均同意用履约保证金抵扣尚未支付的物业管理费、水电费及相关违约金。另查1，涉案商铺自2019年11月17日开始不再开门营业。另查2，姚顺德尚未支付涉案商铺2019年11月之后的物业管理费。涉案商铺2019年12月（计费周期2019年10月21日至2019年11月20日）电费844元、水费54元；2020年1月（2019年11月21日至2019年12月20日）期间电费197元、水费8元。另查3，一审法院于2020年2月18日受理佛山市南海区******有限公司诉姚顺德租赁合同纠纷一案，经审理查明，该案所涉商铺即本案所涉**、**号商铺。在该案中，一审法院认定姚顺德已于2019年11月单方违约解除其与佛山市南海区******有限公司的租赁合同。一审法院认为，《物业管理合同》是美城公司与姚顺德的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。根据上述查明事实可知，涉案商铺租赁合同于2019年11月因姚顺德单方违约解除而终止，即姚顺德使用涉案商铺止于2019年11月，故姚顺德应向美城公司支付涉案商铺2019年11月物业管理费5075元、2019年12月（计费周期2019年10月21日至2019年11月20日）水电费898元（电费844元+水费54元）、2020年1月（2019年11月21日至2019年12月20日）水电费205元（电费197元+水费8元）。美城公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。姚顺德逾期支付物业管理费及水电费给美城公司造成损失，应承担相应的违约责任，因双方在《物业管理合同》约定的逾期付款违约金标准（日千分之一）过高，一审法院酌定姚顺德应以5075元为本金从2019年11月11日起，以898元为本金从2019年12月11日起，以205元为本金从2020年1月11日起，按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予美城公司，美城公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。关于对美城公司已收取姚顺德10150元履约保证金的处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案为物业服务合同纠纷，美城公司向姚顺德租赁的涉案商铺提供物业服务，姚顺德未能及时足额向其支付物业管理费导致美城公司的损失为资金占用的损失，如上文所述，一审法院已支持美城公司请求的逾期支付的违约金，现美城公司再请求没收姚顺德已支付的履约保证金10150元作为违约金，不符合法律规定，一审法院不予支持。庭审中，双方均同意用上述履约保证金抵扣尚未支付的物业管理费、水电费及相关违约金，故姚顺德应支付予美城公司的违约金应计算至庭审当天即2020年4月16日止，具体金额如下表。姚顺德应向美城公司支付拖欠物业服务费、水电费违约金情况一览表欠费年月欠费金额/元违约金起计日违约金截止日违约天数违约金额/元2019.1150752019-11-112020-4-16158400.932019.128982019-12-112020-4-1612857.472020.012052020-1-112020-4-16979.94合计6178468.34经核算，姚顺德应支付予美城公司的物业管理费、水电费及违约金合计为6646.34元（5075元+898元+205元+468.34元）。姚顺德已支付的10150元履行保证金足以抵扣上述费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决：一、姚顺德支付2019年11月物业管理费5075元、2019年12月水电费898元、2020年1月水电费205元及违约金468.34元予美城公司（上述款项已在姚顺德支付给美城公司的10150元履约保证金中足额抵扣，姚顺德无需再向美城公司支付）；二、驳回美城公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费239元（美城公司已预交），由美城公司负担180元，姚顺德负担59元，姚顺德负担部分，在判决发生法律效力之日起十日内迳付美城公司，一审法院不另行收退。本院二审期间，姚顺德未向本院提交新证据，美城公司向本院提交了如下两份新证据：证据一申请书，拟证明姚顺德实际占用涉案商铺至2020年4月22日，才将涉案商铺内物品清空；证据二个体户机读档案登记资料，拟证明姚顺德在2018年8月11日注册了工商营业执照，现地址仍登记为涉案商铺地址。姚顺德质证称，对证据一、证据二的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，与本案无关。经审查，本院对美城公司提交两份证据的真实性予以确认，但能否证明其主张本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人美城公司与被上诉人姚顺德的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案合同解除的时间；2.姚顺德应承担的责任。关于涉案合同解除时间的问题。美城公司上诉主张涉案合同并未在2019年11月解除。本院经核查认为，涉案合同为美城公司与姚顺德的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行义务。姚顺德在2019年11月以其实际行动单方违约解除了商铺租赁合同，姚顺德使用涉案商铺至2019年11月，该事实已经另案（2020）粤0605民初4162号判决确认，本院予以认可，故美城公司与姚顺德之间的物业管理合同关系亦于2019年11月解除。美城公司的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于姚顺德应承担的责任问题。如上所述，姚顺德单方违约，应依照合同约定承担相应违约责任，依照涉案合同第11.2条“乙方原因终止本合同的，乙方应支付相当于两个月的物业管理费的违约金给甲方。”及第11.3条“乙方违反本合同约定，未按时向甲方足额支付综合物业管理费、水费、电费等，每逾期一日，乙方必须支付相当于应付金额千分之一的逾期付款违约金给甲方，乙方拖欠综合物业管理费等费用超过二十号的，属于乙方违约，甲方有权提前解约，且乙方应承担违约责任。”之约定，姚顺德应向美城公司支付2019年11月物业管理费及相应水电费，鉴于合同约定的逾期付款违约金过高，一审法院酌定按日万分之五计算并无不当。此外，虽然涉案合同第11.7条约定“当乙方有违约行为，应承担违约责任，甲方有权即时采取停电停水及限制乙方货物出入等措施，有权单方面提前终止本合同，乙方所缴纳的管理保证金不予退还，同时甲方有权向乙方追偿一切欠费和要求乙方赔偿一切损失（包括经济、名誉损失等）。”鉴于涉案合同约定了不同的违约条款，且本案已判令姚顺德支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，在美城公司未有充分证据证明其损失的情况下，为均衡各方利益，一审法院对美城公司关于没收履约保证金的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。美城公司的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。美城公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人佛山市南海区美城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年九月二十一日法官助理 黄宗宗书 记 员 卢瑶璇