甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初6337号原告：张掖市新合作房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91620702670828106X。法定代表人：王某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王某2，甘肃沁泽律师事务所律师。被告：卜某，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司（以下简称“原告新合作房产公司”）与被告卜某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新合作房产公司的委托诉讼代理人王某2、李某及被告卜某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新合作房产公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付购房款44609元；2.要求被告支付违约金2141元（以44609元为基准，按日万分之二，自2019年12月2日计算至2020年8月2日），且付至实际金额清偿之日止；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于××区住宅一套，该房屋为预售房屋，预售面积为107.82㎡，单价为2818元/㎡，房屋总价款为303837元。同时，合同第五条明确约定面积确认及面积差异的处理方式为“商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按照实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算”。双方在合同中还约定了付款期限及逾期付款的违约责任。后，房屋经张掖市房管局测绘测量，建筑面积为123.65㎡，依据合同约定，被告应依实测面积补交15.83㎡的购房款共计44609元。为此，双方于2014年12月1日再次签订《还款协议书》，约定被告向原告补交购房款44609元，原告允许被告延期至2019年12月1日前付清。但经原告催要，被告至今未支付其应补交的购房款。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告卜某辩称：1.原告所诉双方签订《商品房买卖合同》属实，但签订《还款协议书》是被告的无奈之举，孩子已经转学到大成学校。2.被告认为《商品房买卖合同》第五条的内容存在欺诈，且原告未将《还款协议书》交付被告。3.被告购买的房屋实测面积比约定面积大，原告未将此事实告知被告。原告的各项诉讼请求，被告不认可，被告认为双方签订的合同不合法。本院认定事实如下：2014年7月3日，原告新合作房产公司与被告卜某签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告卜某购买原告开发的的位××区商品房一套，该商品房为预售商品房；该商品房的合同约定建筑面积共107.82㎡，单价为2818元/㎡，金额共计303837元；买受人已付购房款93837元，剩余购房款210000元以按揭贷款方式按期付款，买受人逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人逾期付款在90日后，经出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之二的违约金。双方在合同第五条对面积确认及面积差异处理约定如下：商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按以下第1种方式处理即实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。2014年12月1日，原、被告签订《还款协议》一份，主要内容为：1.双方在2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》中约定商品房预售面积为107.82㎡，单价为2818元/㎡，同时约定实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算；2.现张掖市房地产管理局房产测绘队实际测量被告购买的房屋建筑面积为123.65㎡，故依合同约定，被告应依测绘面积据实向原告支付房款，被告还应向原告补交15.83㎡的购房款，计44609元；3.原告同意被告延期补交房款，被告承诺对欠交房款于2019年12月1日全部付清后，原告协助办理产权登记手续；4.本协议签订后，原告向被告交付房屋。上述协议签订后，原告新合作房产公司向被告交付了案涉商品房。此后，被告卜某先后于2017年9月15日、2019年10月16日、2019年12月9日向甘州区信访局、张掖市信访局、甘肃省信访局就补交房款事宜信访，甘州区信访局告知其向人民法院提起诉讼。截至目前，被告卜某未向原告补交差额房款。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告向法庭提交的《商品房买卖合同》、《还款协议书》；被告卜某提供的甘州区信访局《不予受理告知书》、信访材料复印件、《程序性受理告知书》复印件、批示说明复印件、信访局短信信息打印件等证据在卷佐证，并经本院审查确认属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。案涉商品房出售给被告卜某时，尚为预售商品房，双方约定的合同面积为107.82㎡，后经测绘，该商品房的实测面积为123.65㎡，相差15.83㎡，现原告要求被告卜某补交差额房款，被告以面积误差比大于3%违反法律规定为由拒绝补交。据此，本案争议焦点为：1.被告应否补交面积差额房款；2.原告主张的违约金有无事实及法律依据。关于面积差额房款的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案原、被告在《商品房买卖合同》第五条中明确约定商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方一致同意实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。该款约定系双方真实意思表示，故被告应按实测面积结算最终的购房款。再者，该份合同签订后，原、被告还在补签的《还款协议》中对商品房实测面积、差额面积、应补交金额及付款期限均进行了再次的约定和明确记载，被告卜某亦在该协议书中签名确认，该行为表示被告对差额面积是认可的，并自愿补交房款。虽被告称《还款协议书》系其受胁迫而签，但若《还款协议书》确系被告受胁迫而违背其真实意思，则其应通过诉讼或仲裁方式申请撤销该民事行为，但被告签订协议至今既未向公安机关报案，亦未采取相应措施，且被告在本案中亦未提交相关证据证实其所辩解的存在欺诈、胁迫的情形，故本院对《还款协议》依法予以认定。综上，原告依据《商品房买卖合同》第五条约定及《还款协议书》，按合同约定的单价即2818元/㎡要求被告补交15.83㎡的购房款44609元，符合双方约定，应予支持。关于原告主张的违约金，原告按照日万分之二的利率主张违约金，该项主张的依据是《商品房买卖合同》中关于买受人逾期付款违约责任的约定，而该项约定针对的情形是买受人未按照《商品房买卖合同》约定的付款期限支付合同购房款。而本案商品房经测绘，房屋实际面积大于合同约定面积，双方虽就被告应补交的房款进行了结算并重新约定了付款期限，但对逾期未补交房款的违约责任并未作出约定，故原告按照日万分之二利率主张违约金于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告卜某支付原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司购房款44609元，于本判决生效之日起二月内履行完毕；二、驳回原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费969元，减半收取484.5元，由原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司负担22.5元，被告负担462元。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告案件受理费484.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 刘 艳二〇二〇年十月二十一日（法官助理 丁 瑛书记员 张符慧