苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5297号原告：苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司。法定代表人：唐忠树，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈军杰、韩秋予，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告：汪来云。委托诉讼代理人：李学超，江苏宏夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琦。原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司（以下简称嘉裕物业公司）与被告汪来云租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法由审判员王凡适用简易程序公开开庭进行审理。原告嘉裕物业公司之委托诉讼代理人陈军杰、韩秋予，被告汪来云之委托诉讼代理人李学超、王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉裕物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令其与被告于2016年4月13日签订的《商铺租赁合同》解除；2、判令其与被告于2016年4月13日签订的《物业管理合同》解除；3、判令被告向其支付自2020年3月1日起至解除之日按照每月28880.63元计算的物业管理费；4、判令被告向其支付以欠付物业管理费为基数，自逾期付款之日至实际给付之日止、按每日百分之三计算的违约金；5、判令被告将涉案商铺恢复原状后返还其，并支付自2020年4月20日至实际返还商铺之日止按100元/平方米/月计算的占有使用费；6、判令被告向其支付违约金144403.14元；7、被告承担其因本案支出的律师费23415元；8、确认被告已支付的履约保证金1万元及物业履约保证金1万元不予退还；9、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年4月13日，其与被告签订《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，约定将苏州市金山南路188号1楼“苏州金逸影视中心”一层109-2号商铺出租给被告，租赁期限自2016年4月15日至2022年4月14日，并对租金、物业管理等费用的计算标准及违约金进行约定。后，被告拒不提交与营业额有关的材料，导致其无法计算收取提成租金，被告亦拒不按照合同约定履行其他付款义务，故其具备了合同解除权利。2020年4月18日，其向被告发出书面解除合同函件，该函件于2020年4月19日由被告签收。被告汪来云辩称，1、其与原告签订的《商铺租赁合同》合法有效，其从未结欠原告租金，有权继续使用涉案商铺；2、自2020年7月1日，原告擅自将物业服务转交至案外人苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广电公司），原告应当承担相应的违约赔偿责任及退还其相应月份的物业管理费。本院经审理认定事实如下：2016年4月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于苏州市“苏州金逸影视中心”1层109-2号商铺出租给乙方经营之用，建筑面积633平方米，使用面积380平方米，用途为餐饮，品牌为小城故事，租赁期限自2016年4月15日至2022年4月14日，乙方应于2019年9月15日开始向甲方缴纳租金，乙方承租该商铺租金为保底租金和提成租金二者取其高者的方式收取，保底租金的具体数额：自2016年4月15日至2017年4月14日15403元；2017年4月15日至2018年4月14日15403元；2018年4月15日至2019年4月14日17713.45元；2019年4月15日至2020年4月14日20601.51元；2020年4月15日至2021年4月14日24067.19元；2021年4月15日至2022年4月14日28303.01元；乙应于签订本合同之日或者甲方将该商铺交付乙方时向甲方支付履约保证金人民币10000元，该商铺的每月物业管理费28880.63元，物业管理费履约保证金10000元。2016年4月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理合同》，约定甲方受苏州广播电视总台委托对苏州金逸影视中心的整体经营、商业形象、公共设施、经营秩序等事务行使管理权，乙方经营的商铺具体位置为苏州市苏州金逸影视中心1层109-2号铺，物业管理期限自2016年4月15日至2022年4月14日，月物业管理费28880.63元，物业管理费保证金10000元，乙方应在每月5日前向甲方缴纳下个月物业管理服务费及其他各项应缴费用。2020年4月10日，原告委托律师向被告邮寄律师函，主要内容为：汪来云至今结欠嘉裕物业公司2020年4、5月的租金及3-5月的物业管理费等，请汪来云收到本律师函之日起三日内将上述全部欠付款项一次性支付，否则要承担逾期付款的违约责任。次日，上述函件由被告签收。2020年4月15日，原告委托律师向被告邮寄律师函，主要内容为：汪来云结欠原告自2020年3月1日至5月31日期间的物业管理费合计110709.08元，要求汪来云收到律师函当日将上述结欠款项支付完毕，并承担违约责任，同时要求汪来云提供营业额数据以供计算收取提成租金（如有）。2020年4月16日，被告签收上述函件。2020年4月18日，原告再次委托律师向被告邮寄律师函，要求被告支付拖欠2020年5月份租金及物业管理费，并解除双方签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》。次日，被告签收上述函件。另查，涉案商铺的权利人系广电公司，嘉裕公司向广电公司承租涉诉商铺并经权利人同意后转租给被告。截至2019年6月30日，嘉裕公司实际为涉案商铺提供物业服务。2019年5月31日，嘉裕公司向苏州金逸影视中心1号楼商户发出通知，告知被告自2019年7月1日起，嘉裕公司将涉案商铺的物业管理交还广电公司。2020年8月17日，广电公司出具《情况说明》，主要内容为：2019年7月1日至今，嘉裕公司系木渎影视城1号楼物业服务主体提供方，广电公司仅是受嘉裕公司委托代为提供1号楼内部分物业服务，主要为保安、保洁服务等，1号楼内的商铺承租方与广电公司并无直接合同关系，根据合同相对性原则，1号楼的商铺承租方享受了相应的物业服务，就应当按照约定向嘉裕公司支付相应物业管理费用。原告为本案诉讼支出律师费23415元。庭审中，原、被告一致确认：被告截至开庭之日即2020年8月26日已将租金、水电费缴纳至2020年7月份，物业管理费缴纳至2020年2月。关于解除《商铺租赁合同》《物业管理合同》的依据，原告称其认为上述两份合同系一体，现被告逾期支付物业管理费超过一个月，而且未提交营业额数据，导致其无法计算提成租金。被告称其一直按照约定交纳租金，原告亦未提出营业额数据计算提成租金，系原告以行为表示认可，且原告存在停止楼道内冷气供应及公共设施维护等情形，其作为小商铺，为消费者提供服务的基础系商场内基础设施正常运行、冷气设备正常运转为前提，上述情形导致其经营严重恶化，入不敷出，迫于无奈，其继续向原告缴纳物业管理费，但后来原告向其发出解除函、提起诉讼等，其视情况停止缴纳物业管理费，其愿意继续支付物业管理费，但需要明确服务方是谁，向谁支付。以上事实由《商铺租赁合同》《物业管理服务合同》、律师函、物流记录等证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，《商铺租赁合同》《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规规定的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于租金标准问题，原告主张双方系按保底租金与提成租金价高者收取租金，因被告未提供营业数据，无法计算提成租金。被告主张其一直按照约定向原告支付租金，原告从未要求其支付提成租金。本院认为，《商铺租赁合同》约定了每年固定租金的具体金额，且2020年4月10日向被告发出的催款律师函，也是按照固定租金催缴，截至本案开庭时，被告已缴纳租金至2020年7月份，故原告认为被告欠缴租金的情况，无事实依据，本院不予采信。关于被告是否应向原告缴纳自2020年3月1日起的物业管理费，本院认为，根据双方提供的证据及已生效的（2020）苏05民终4169号民事判决书认定的事实，能够证明涉案1号楼的保洁、保安服务由原告委托广电公司，由广电公司统一委托第三方保洁、保安公司提供服务，原告需向广电公司支付保洁、保安服务的相关费用。被告实际接受了原告间接提供的物业服务，仍应按照合同约定的物业管理费标准28880.63元/月向原告支付物业管理费。结合被告在本案开庭时应向原告支付2020年9月的物业管理费，经核算，被告应向原告支付2020年3月1日至2020年9月30日期间的物业管理费202164.41元，此后的物业管理费，原告可另行主张。被告虽辩称原告擅自将物业管理转交至广电公司，应承担相应的违约责任，但广电公司出具的证明及已生效判决书认定的事实，能够证实该辩称于法无据，本院不予采信。关于被告逾期向原告支付物业管理费超过一个月的行为是否构成违约。本院认为，根据原告于2019年5月31日向1号楼商户发出通知，告知1号楼商户自2019年7月1日起将1号楼的物业管理交还广电公司，但原告并未明确向小商户告知原告将1号楼保洁、保安的物业服务委托广电公司统一管理，原告仍需向广电公司支付保洁、保安服务费用的相关情况，且被告也表示同意支付物业管理费，但需要明确服务方是谁，向谁支付。故被告因认为1号楼的物业管理已交还广电公司，原告不再提供物业服务的情况下，未向原告支付2020年2月份后的物业管理费，不构成违约。综上，原告基于被告逾期向原告支付物业管理费超过一个月及被告未提供营业额数据导致其无法计收提成租金为由，解除其与被告签订的《商铺租赁合同》《物业管理合同》，并要求被告返还商铺、支付占有使用费、违约金、律师费等其他诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告汪来云于本判决生效之日起十日内向原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司支付2020年3月至2020年9月期间的物业管理费人民币202164.41元。二、驳回原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司的其他诉讼请求。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32250199759100000448042578）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4688元，由原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司负担3000元、被告汪来云负担1688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。审判员 王 凡二〇二〇年十月二十四日书记员 施美佳