安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终3344号 上诉人（原审原告）：徐东友，男，1946年2月3日出生，汉族，住安徽省阜南县。 上诉人（原审原告）：刘庭珍，女，1946年12月12日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐付忠，安徽颍南律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李茂，安徽颍南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王金朋，男，1974年8月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审被告）：王敏，女，1976年3月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：李冲，安徽谈锋律师事务所律师。 上诉人徐东友、刘庭珍因与被上诉人王金朋、王敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐东友、刘庭珍上诉请求：撤销一审判决，改判二被上诉人将位于阜南县间框架式楼房一套、连同该楼北侧一长33米、宽10.5米的空院土地返还给其二人，被上诉人接受其二人返还的购房款376000元，一二审诉讼费由被上诉人负担（二审期间，变更上诉请求：放弃要求被上诉人返还长33米、宽10.5米的土地）。事实和理由：生效判决所认定的“待条件成就后另行主张权利”的中“条件成就”仅指其二人返还被上诉人的购房款，不附加任何条件，而其二人将购房款返还给被上诉人时，被上诉人拒不接受，人为阻止条件成就，应视为条件成就，二被上诉人应当返还其二人房屋及土地。 王金朋、王敏辩称，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。 徐东友、刘庭珍向一审法院起诉请求：1.判决王金朋、王敏将位于阜南县间框架式楼房一套、连同该楼房北侧一空院长33米、宽10.5米的土地返还；2.判决王金朋、王敏接受其二人返还的购房款376000元；3.由王金朋、王敏承担诉讼费。 一审法院认定事实：徐东友、刘庭珍系夫妻关系。徐东友、刘庭珍自建三层三间框架式楼房一处，该楼房位于阜南县北侧。2002年9月5日，刘庭珍为该处房产所在的土地办理有“南集建（2003）字第158号”集体土地建设用地使用证，用地面积141.8平方米，使用用途：商住。2007年4月3日，徐东友、刘庭珍与王金朋、王敏签订《房屋购买协议书》1份，协约约定徐东友、刘庭珍将房屋面积合计381平方米，连同该楼房北侧一空院长33米、宽10.5米及院内30棵杨树一并出卖给王金朋、王敏，作价38万元，“同时徐东友、刘庭珍将南集建（2003）字第158号”集体土地建设用地使用证过户到王金朋、王敏名下，王金朋、王敏先付给徐东友、刘庭珍30万元，余下8万元在徐东友、刘庭珍将土地使用证过户到王金朋、王敏名下时付清。协议签订后，王金朋、王敏付给徐东友、刘庭珍30万元，徐东友、刘庭珍将涉案房屋交付王金朋、王敏。2007年12月19日，由于原约定的土地不能过户，双方又签订补充协议一份，对原协议第五条作以变更，约定由王金朋、王敏付给徐东友、刘庭珍76000元，余下4000元用于王金朋、王敏以后过户时补贴费用，以后过户费由王金朋、王敏负担。协议签订后，王金朋、王敏当日付给徐东友、刘庭珍76000元。2018年3月15日，徐东友、刘庭珍将王金朋、王敏诉讼至一审法院，一审法院（2018）皖1225民初1636号判决认为：“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。集体土地建设用地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有社会福利与社会保障功能，与特定的身份关系相联系，具有本村村民集体经济组织成员资格，才可以取得，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村集体土地建设用地使用权。因王金朋、王敏非房屋所在村集体经济组织成员，无权享有该村集体土地建设用地使用权，亦不能通过交易方式取得该村集体土地建设用地使用权，故二人与徐东友、刘庭珍签订的《房屋购买协议书》因违反法律禁止性规定而属无效。现徐东友、刘庭珍要求确认双方的《房屋购买协议书》无效，合法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因双方之间的买卖合同系双务合同，徐东友、刘庭珍收到王金朋、王敏的购房款应当返还给王金朋、王敏，王金朋、王敏同时返还给徐东友、刘庭珍房屋及土地，现徐东友、刘庭珍未提供证据证明已将购房款返还给王金朋、王敏，故徐东友、刘庭珍要求王金朋、王敏返还房屋，不予支持，双方可以另行协商解决或者待条件成就后另案主张权利”，据此判决：一、刘庭珍、徐东友与王金朋、王敏之间于2007年4月3日签订的《房屋购买协议书》无效；二、驳回刘庭珍、徐东友其他诉讼请求。刘庭珍、徐东友不服上诉，阜阳市中级人民法院于2018年9月19日判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，原(2018）皖1225民初1636号判决认定，徐东友、刘庭珍与王金朋、王敏于2007年4月3日签订的《房屋购买协议书》无效。本案争议的焦点是：(2018）皖1225民初1636号判决中：“双方之间的买卖合同系双务合同，徐东友、刘庭珍收到王金朋、王敏的购房款应当返还给王金朋、王敏，王金朋、王敏同时返还给徐东友、刘庭珍房屋及土地，现徐东友、刘庭珍未提供证据证明已将购房款返还给王金朋、王敏，故徐东友、刘庭珍要求王金朋、王敏返还房屋，不予支持，双方可以另行协商解决或者待条件成就后另案主张权利”，该段话为返还房屋设定了两个平行的条件，即：另行协商解决或者待条件成就后主张权利。本案徐东友、刘庭珍向法院举证“公证书”拟证明：二人已经多次向王金朋、王敏履行返还房款义务，因王金朋、王敏拒绝接受而未能实际履行。是王金朋、王敏拒绝接受导致二人履行不能，二人已经尽到返还王金朋、王敏购房款的义务，因此，王金朋、王敏应返还二人房屋及土地。该公证书两次提到徐东友寻找王金朋、王敏的事实，但徐东友退还购房款的具体数额不明确，当时是带着三十万元还是二十万元，银行卡内还有多少款不得而知。本案双方对于退购房款没有协商达成一致意见是事实，予以确认，徐东友、刘庭珍在履行义务时应该全面、具体或依照法律规定的其他方式来确认条件成就。王金朋虽拒绝接受退款，但与徐东友、刘庭珍全面、具体或依照法律规定的其他方式履行义务不发生矛盾。徐东友、刘庭珍所举证据不能证明“条件成就”。关于楼房北侧一空院长33米、宽10.5米的土地的返还问题，王金朋、王敏举证该土地于2011年6月15日经徐东友等人鉴证转让给案外人徐洪辉，返还条件也没有成就，待王金朋、王敏将该土地收回或徐东友、刘庭珍代位主张后，返还给徐东友、刘庭珍。关于徐东友、刘庭珍诉讼请求：判决王金朋、王敏接受其二人返还的购房款376000元，与民事法律关系的权利与义务不相符合，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回徐东友、刘庭珍的诉讼请求。案件受理费3470元，由徐东友、刘庭珍负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，徐东友、刘庭珍与王金朋、王敏于2007年4月3日签订的《房屋购买协议书》已被生效判决确认为无效合同，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，而本案既有王金朋、王敏向徐东友、刘庭珍支付的购房款376000元的事实，亦有徐东友、刘庭珍交付给王金朋、王敏涉案房屋及空地的事实，徐东友、刘庭珍将房屋及闲置空地的土地使用权一并作价出售，系不可分割的整体，现因涉案闲置空地的土地使用权已被王金朋、王敏转让给案外人，生效判决所认定的“条件成就”尚未达成。故徐东友、刘庭珍的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6940元，由徐东友、刘庭珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年十月二十二日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；