山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终5719号上诉人(原审被告)：孙孝申，男，1962年5月13日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：孙栋栋（系孙孝申之子），男，1984年7月25日出生，汉族，住邹城市。被上诉人(原审原告)：邹城永大物业服务有限公司。住所地邹城市普阳山路**。社会统一信用代码：91370883785012000A。法定代表人：李保,董事长。委托诉讼代理人：赵忠民，山东胜途律师事务所律师。上诉人孙孝申因与被上诉人邹城永大物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2020）鲁0883民初3428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙孝申上诉请求：1.撤销邹城市人民法院（2020）鲁0883民初3428号民事判决中第一、第二项判决；发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1：依据物权法第七十条对建筑物区分所有权业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。故小区公共收益属于全体业主所有。邹城市永大物业公司并未将燕京四期的小区道闸广告收益和墙体广告收益等进行公示，也未依照相关法规将公共收益分摊给业主或者抵扣物业费。2：依据济宁市物业管理条例，第十二条前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应适当减免，减免比例不低于30%，并在前期物业服务合同中载明，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。燕京四期整体建设规划中包含33#、34#、35#、36#、37#、38#、39#共七幢楼体，目前已经建设完成并交付使用33#：34#、35#、36#共四幢，剩余三幢尚未建设，属于在建小区。永大物业公司应依照济宁市物业管理条例等相应法律法规，给予物业费用的减免和优惠。3：2020年6月至7月间，燕京小区33#楼电梯出现至少3次（有报案报警记录）电梯坠落困人事件，被困时间超过30分钟（被困时间实际为45分钟左右）。被困业主家属报警后，永大物业安排其委托的电梯维保人员到现场后，告知业主是永大物业公司不让维护维修的，原因是33#号楼业主物业费缴纳比例小。附带燕京四期业主自发组织的小区物业满意度调査报告截图共22张，参与人数超过50人。证明燕京四期90%以上的业主对于邹城永大物业提供的服务是不满意和非常不满意的!事实依据清楚明了证明邹城市永大物业服务有限公司对于小区安全隐患采取放任态度，使得燕京四期业主的人身安全根本得不到保障。故作为燕京四期业主依法有行使瑕疵行抗辩权的权力，要求邹城市永大物业服务有限公司依法降低物业费。邹城永大物业服务有限公司辩称，根据物业服务合同约定，本物业管理区域服务收费按照包干制收取，被上诉人采取自负盈亏的方式经营物业企业，盈亏结果，与业主无关。上诉人以自创或者失效的政府规章否定一审判决不当上诉人前期已经交了物业费，应视为对物业费的认可。上诉人认为答辩人在物业管理当中存在瑕疵，可以按照正常的途径来反映，本案属于物业服务合同纠纷，与上诉人陈述的理由不是一个法律关系，上诉人可以另行主张权利。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。邹城永大物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告缴纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费5529元及违约金248元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月1日，邹城永大物业服务有限公司与邹城永大房地产开发有限公司签订了《燕京花园二期33#-36#住宅楼前期物业服务合同》，由邹城永大物业服务有限公司负责邹城市燕京花园小区物业服务管理，收取物业服务费。合同约定，多层住宅物业收费标准为1.1元/平方米/月。合同第五条约定，业主应于房地产开发公司通知接房之日起交纳物业服务费用，逾期超过一个月按日万分之五交纳滞纳金。被告购买了邹城市燕京花园小区33号楼1单元804室房屋一套，房屋建筑面积104.73平方米，从2016年1月1日至2019年12月31日，被告共计拖欠原告物业费5529元（104.73㎡×1.1元×48月）。原告系有资质的物业管理服务企业，自接管燕京花园物业服务后，提供了相应的物业服务，被告以种种理由拒绝缴纳物业费，原告多次催要无果，诉至一审法院。一审法院认为，原告与邹城永大房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同为有效合同，原告提供了相应的物业服务，被告应当交纳相应物业费。被告提出的辩解意见，从被告提供的照片资料看，原告在提供物业服务过程中确实存在某些方面的不足及瑕疵，原告应当提高服务质量，尽力满足广大业主合理的服务需求，有的问题则属于开发商在基础设施方面存在的不足，但被告不能因为原告在某个时段提供的服务存在瑕疵而作为拒绝交纳物业费的充分理由，且被告之前一直按时交纳，应当视为对原告服务的总体认可。针对原告在物业服务管理方面存在的问题，按照物业管理条例的相关规定，被告可以向业主委员会及有关主管部门反映处理。综上所述，原告要求被告交纳物业费的请求予以支持。原告要求被告支付违约金（滞纳金），因有约定，不超出法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第四十一条之规定，判决：一、被告孙孝申于本判决生效之日起十日内向原告邹城永大物业服务有限公司交纳物业费5529元；二、被告孙孝申支付原告邹城永大物业服务有限公司滞纳金248元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担（原告已垫付，由被告支付给原告）。本院二审期间，上诉人提交136人参与的燕京四期物业服务管理网络调查，80%以上的业主对其物业服务是不满意和非常不满意的，证明前期物业服务合同是被上诉人违约在先。经质证，被上诉人对该证据不予认可。认为真实性无法核实，参与所谓调查的个人的真实性无法核实。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：上诉人孙孝申是否应向被上诉人交纳物业费及滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据原审查明的事实，邹城永大物业服务有限公司系案涉小区开发商选定的前期物业服务企业，双方签订燕京花园二期33#-36#住宅楼前期物业服务合同。该合同对上诉人孙孝申具有约束力，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。故孙孝申拒绝交纳物业费，无事实及法律依据，本院不予采信。本案中，孙孝申拒绝交纳物业服务费的理由有：邹城永大物业公司未将小区道闸广告收益和墙体广告收益等进行公示，也未依照相关法规将公共收益分摊给业主或抵扣物业费，《物业管理条例》第八条第二款规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”故应由业主大会代表业主要求邹城永大物业公司将小区道闸广告收益和墙体广告收益等进行公示、管理。上诉人个人要求被上诉人将广告收益折抵其物业费于法无据。上诉人称物业公司提供服务未达到相应服务标准，小区配套设施和绿化环境未能达到标准，电梯出现困人情况。本院认为，上述问题属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，孙孝申以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据，本院不予支持，业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，孙孝申主张的拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院按照双方物业管理服务协议约定，判决孙孝申支付案涉物业服务费，并无不当。综上所述，孙孝申的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙孝申负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年十月二十九日法官助理韩飞书记员米阳