广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初9642号原告：深圳光通汇联技术有限公司，住所地深圳市龙华区观湖街道新田社区新丰工业区**101，统一社会信用代码914403003119174229。法定代表人：皮富涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张年柱，广东鹏乾律师事务所律师。被告：深圳市比洋光通信科技股份有限公司，住所，住所地深圳市龙华区大浪街道新石社区大浪北路******社会信用代码914403006911841944。法定代表人：陈享郭，该公司董事长。委托诉讼代理人：石先武，广东深仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐思思，广东深仁律师事务所实习律师。原告深圳光通汇联技术有限公司（以下简称光通汇联公司）与被告深圳市比洋光通信科技股份有限公司（以下简称比洋光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员陈晖独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张年柱、被告委托诉讼代理人石先武、徐思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2019年11月14日解除租赁合同的行为违约；2、判令被告向原告退还租赁押金126000元；3、判令被告向原告退还已预交的租金19000元和2020年5月10日之后的租金20898元；4、判令被告向原告赔偿另行租赁厂房、新厂房装修、建造无尘净化车间、搬迁后的设备调试、迁入新址后新招聘员工及新员工培训期间的停工损失4200000元（暂计三个月）、因搬迁所支付的设备拆装费及运输费16300元、新厂房装修费1380000元和换新址后原告另需环保申报审批费用200000元；5、判令被告向原告赔偿恶意停电给原告造成的设备损坏、产品损坏及停产损失164000元；6、判令被告向原告返还被其强行霸占的价值约1000000元的两条生产线设备及物品（设备及物品详单见附表）；7、判令被告向原告赔偿被其霸占两条生产线设备造成的停工损失900000元（每天计30000元，暂计一个月，实际计至设备、物品归还之日止）;8、判令被告向原告赔偿另行租赁厂房而支付给龙华公共资源交易平台服务费损失99785.5元；9、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实与理由：深圳市龙华区大浪北路（以下简称租赁房屋）物业为一栋六层工业用厂房，物业所有权人为深圳市大浪石凹股份合作公司（以下简称物业所有权人）。2019年9月30日之前，租赁房屋由物业所有权人出租给案外第三人，再由第三人转租给原、被告及其他实际使用人。2019年7月，物业所有权人欲通过招投标的方式重新选定一家承租人。为了降低企业成本，包括原、被告在内的原租赁房屋使用人都准备参与竞标。为了有序竞标，为了原、被告的共同利益，双方于2019年7月10日签订《协议》一份，约定若被告中标，被告应将租赁房屋的五楼及一楼一部分按中标单价租给原告。2019年7月底，被告中标，从2019年10月1日起，被告成为租赁房屋的“二房东”。被告中标后，拒绝按中标单价将租赁房屋的五楼及一楼一部分租给原告。2019年9月25日，被告不顾原告的要求，仅将租赁房屋的一楼以42000元/月的价格（单价为42000÷1100=38.2元/㎡）租给原告，拒绝按双方约定的中标单价（30元/㎡）将五楼租给原告，而是以37元/㎡的价格将五楼租予他人。原、被告签订《租赁合同》后，被告并未依约履行合同，迟迟未将第三人“震仪公司”占用的一楼部分厂房（约300平方米）收回交给原告使用。2019年10月，被告见原告产品利润可观，欲将原告租赁的部分厂房收回，在该要求遭到拒绝后，被告假借线路检修的名义多次停水、停电，对此原告多次报警求助。2019年11月14日，被告虚构事实，编造理由，以原告转租为名向原告出具《解除合同通知书》。原告复函督促被告及时交付部分厂房，并退还原告预交的该厂房租金。被告收到复函后，更加采用停电、阻止原告公司员工、车辆、货物进入工业区，撬开原告公司门锁强行进入原告公司车间。2019年12月11日晚，被告对原告的用电区域停电，致使原告不能断电的设备损坏，放在烤箱的产品报废，造成原告停工，给原告造成巨额的经济损失。2020年2月1日，被告强行将一楼原承租人“震仪公司”使用，现为原告公司使用的约300平方米的车间门锁撬开，将原告公司的生产设备及物品搬离，强行霸占该车间。2020年5月16日晚，原告员工再次进入厂区清理设备、物品时，被被告方打伤。为了公司能正常生产经营，原告被迫在龙华公共资源交易中心交付近10万元服务费，并成功租下新厂房。因换新址，原告需重新招聘员工，重新申报环保审批等，给原告造成巨大经济损失。从2020年5月起，原告被迫停止生产，并准备陆续搬厂。2020年5月10日，原告准备搬离厂房时，被告逼迫原告签署违背事实的搬厂申请。在原告拒绝后，被告禁止原告搬离包括拉丝塔设备在内的两条生产线及其他物品。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应全部驳回。1、根据2019年7月10日的《协议》，原告向被告承诺，在被告中标之后会承租五楼、一楼一部分。在此前提下，被告同意按中标单价出租。被告中标后，原告单方违约，表示只承租一楼，不承租五楼。因原告不按协议履行，被告才表示不同意按中标单价出租。原告称被告见其公司产品利润可观，欲将部分厂房收回等，没有任何事实依据；2、在《租赁合同》明确约定不允许转租的情况下，原告违约进行转租，被告多次通知其整改未果后，通知解除合同。被告解除合同的行为有事实及法律依据，原告第一项诉讼请求没有事实及法律依据。涉案房屋一楼原是由原告的关联公司“深圳市泰科微光学有限公司”负责出租，被告在2019年9月30日取得出租权利后，原告实际承租范围为一楼一整层，具体交接工作是由“深圳市泰科微光学有限公司”与原告进行交接，且原告实际已经按一整层的租金标准支付租金，被告就难以知悉原告转租给“震仪公司”的情况；3、原告存在向“震仪公司”转租的事实。从被告总经理与震仪公司大股东的微信聊天记录中显示，震仪公司一直按320平方米的面积向原告支付费用，原告所提供的“震仪公司”出具的《说明》存在明显错误，系虚假陈述；4、自租赁合同签订以来，原告持续占用涉案房屋，其要求退还租金没有事实及法律依据。由于原告违反合同约定进行转租，被告通知解除，原告系违约方，原告诉讼请求主张的各项赔偿损失要求没有事实及法律依据。经审理查明：位于深圳市龙华区的建筑物，光通汇联公司与比洋光公司在2019年期间均在该处承租厂房进行经营。2019年7月时，该厂房的权利人欲通过招标的方式确定一名承租人承租整栋厂房。光通汇联公司与比洋光公司遂于2019年7月10日签订了一份《协议书》，约定的主要内容有：1、光通汇联公司放弃竞标，支持比洋光公司竞标；2、比洋光公司中标，比洋光公司将厂房五楼及一楼一部分租给光通汇联公司，五楼按实际面积（无公摊），单价按中标单价，一楼按市场价，公摊面积不超过25%。该《协议》的内容为打印文本，其中“一楼按市场价”的内容已被手写划线的方式划掉，但划线部分无当事人签字，且两份《协议》的原件均由光通汇联公司持有。上述《协议》签订后，比洋光公司通过招标承租了该厂房。经过协商，比洋公司与光通汇联公司于2019年9月25日签订了《租赁合同》，约定比洋公司将上述承租厂房的第一层出租给光通汇联公司，租赁期限从2019年10月1日至2022年12月31日，2019年10月1日至2019年12月日期间，租金每月42000元，2020年1月1日至12月31日期间，租金每月为43100元。该租赁合同签订后，比洋光公司向光通汇联公司交付了租赁房屋，光通汇联公司也依约向比洋光公司支付了租金保证金126000元，及按约定标准每月支付租金。2019年11月14日，比洋光公司向光通汇联公司送达《解除合同通知书》，以光通汇联公司未经同意对租赁房屋进行转租，即日起解除双方之间的租赁合同。光通汇联公司收到该通知后，于2019年11月21日向比洋光公司回复一份函件，表示其承租的一层部分房屋仍由原承租人占有、使用，至2019年11月20日才搬离，要求原告退还已预交的部分租金15000元。2019年11月27日，比洋光公司再次向光通汇联公司发出一份《通知》，以已经解除合同为由要求光通汇联公司在2019年11月27日18时前办理了搬离手续。而此后光通汇联公司仍继续占、使用租赁房屋，并向比洋光公司支付租金等费用。2020年5月，光通汇联公司在已支付了2020年5月的租金后从租赁房屋搬离。搬离过程中，比洋光公司以光通汇联公司尚未结清2020年5月水电费为由，对光通汇联公司进行阻止，致光通汇联公司仍留部分物品在租赁房屋内，并由光通汇联公司将房屋上锁。至本案法庭辩论终结止，涉案租赁厂房内仍置留有光通汇联公司物品，尚未返还给比洋光公司。另查明，原告出租给被告的房屋，并没有相应的建设工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的《协议》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而原、被告在2019年9月25日所签订的租赁合同中所约定的租赁房屋并未取得过相应的建设工程规划许可证，本院作出的（2020）粤0309民初9434号民事判决书已确认该租赁合同为无效合同，本案中不再重复确认。无效的合同自始无效，因此原告要求确认被告解除该合同违法的诉讼请求，本院不予支持。同时原告基于该无效合同，在其提出的第四项诉讼请求中要求被告承担违约责任而赔偿其另行租赁厂房的各种损失的相关诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，原告要求被告返还收取的保证金126000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出部分承租厂房被“某公司”实际占用，被告未完全按约定面积交付租赁厂房的问题。根据双方所签订租赁合同的内容，显示原告在合同签订前已全面了解并查看了租赁厂房的现状，并接受实行按现状交付。该内容可作为被告已按约定向原告交付厂房的初步证据。另原告在2019年10月实际使用承租厂房后，始终按约定标准支付租金，在被告提出解除合同前，原告也并未提出过未完全交付租赁厂房的情形，也印证了被告所交付厂房符合租赁合同的约定，因此原告在本案中主张，被告所交付厂房面积与约定不符的意见，本院不予采纳。其基于该主张，要求被告退还多收取的租金的诉讼请求，本院不予采纳。关于原告提出被告恶意停电给其造成的设备和产品损坏及停产损失，根据原告提供的报警回执及报案书，显示其已向公安机关报案处理，但尚未有调查结果证明停电的具体行为人。同时原告主张的相关损失，仅是其自身主张，尚缺乏其他证据予以佐证因停电行为而造成的实际损失。因此原告要求被告赔偿恶意停电所造成的损失164000元缺乏相应的事实依据，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出被告霸占其生产线及设备而造成的停工损失，原告在2020年5月搬离租赁厂房时，被告虽以尚有未结清的费用为由对原告进行过阻拦，但此时原告仍处于搬迁过程中，而非生产期间，同时原告主张每天30000元的损失，亦缺乏相应的事实依据，因此对其该项诉讼请求，本院不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告深圳市比洋光通信科技股份有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳光通汇联技术有限公司返还租赁保证金126000元；二、驳回原告深圳光通汇联技术有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费68568元、保全费5000元，合计73568元，由原告负担72425元，被告负担1143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年十月二十六日书记员 仇晓婷(兼)书记员 莫  妙  茹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。