广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初10324号原告：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所：惠州市惠城区*******第13层。法定代表人：黄某1。委托代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告：王新梅，女，汉族，1968年11月6日出生，公民身份号码：442************742，住址：惠州市惠城区**********************。委托代理人：严海元，系被告配偶。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告王新梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，被告是惠州市**********************的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。但是，自2017年1月1日开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，小区物业服务费单价住宅为1.35元/平方米/月，涉案房屋面积为119.17平方米，每月需缴160.88元，截止2018年1月20日，共计欠缴物业服务费12个月又20日，共计2037.81元。此期间还欠缴原告垫付的水费576.38元，公摊电费332.51元，原告在管期间每月向被告送达收费通知单进行书面催缴，但被告均置之不理。综上所述，被告行为已严重违约，侵害了原告及小区全体业主的合法权益，为维护原告合法权益，特诉请人民法院依法判决。诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年1月1日至2018年1月20日的物业服务费2037.81元，水费576.38元，公摊电费332.51元，共计2946.7元；2、请求判令被告支付违约金928.21元（以2946.7元为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计3874.91元；3、请求判令被告承担诉讼费。被告王新梅辩称一、根据《前期物业服务协议》内容约定，原告方已于业委会合法与新物业签订合同时已终止，继续向业主收取物业费（原告不肯退出及交接，给业主赶走还自行回来非在小区工作）违背广大业主意愿，被告请求支付物业费无法律依据。1、业委会根据《第二次业主大会会议决定》第一项、第二项决议，业委会与中标人惠州市顺泽物业管理服务有限公司于2017年1月19日签订了《物业管理服务合同》，惠州市顺泽物业管理服务有限公司于2017年4月1日开始进驻小区为业主服务。与此同时，答辩人向惠州市顺泽物业管理服务有限公司履行合同缴交物业费2017年3-4月的义务。《前期物业服务协议》第十五条本协议期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理签定新的物业管理服务协议生效时止。根据《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。2、答辩人与被原告签订的《前期物业服务协议》已经终止，对民事起诉状中所描述的“事实与理由”中自2017年3月1日至2018年1月20日之间的物业管理费不符，在案件（2017）粤1322民初4217号的判决书中清楚列明，原告方的物业服务期限为2017年9月30日止。2017年11月7日惠州市房产管理局《责令限期退出物业管理区域通知书（责限字[2017]1号）》列明2017年11月30日退出（附件5),并根据《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，在2017年9月30日之后的费用恳请法院不予接纳。在2017年12月22日惠州市房产管理局对原告方下发了《行政处罚意见告知书（惠房罚告字[2017]第2号）》（附件2),对原告方处8万元罚款，原告方当时恳求业委会给与机会，业委会为了让原告顺利交接，为原告写了求情书，豁免了8万元的罚款。二、未按合同约定履行服务，剥夺答辩人选择新物业服务的权力。1、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；（物业服务管理承诺、物业管理服务质量标准）履行物业服务合同过程中，原告管理存在重大瑕疵和乱作为现象。2016年9月消防大队对时下管理方原告出具《惠州市公安消防支队惠城区大队责令限期改正通知书》。《前期物业服务协议》第二章第二条第一款、第二款服务内容和质量：2016年11月业委会在办事处会议室，由办事处分管领导主持召开业委会、物业多方会议，会议中业委会向中鹏物业提出了对公共设施设备（电梯、消防）、绿化卫生等整改事项及归还公共收益书面诉求，该书面由中鹏物业经理亲笔签名同意整改书面，但直到原告被业主赶走前还未整改过。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，答辩人从未收到过原告催费通知单。3、原告在2017年1月19日之后在没有合同情况下，盘踞本小区耍赖不走，造成先后两个新物业无法进入本小区为包括答辩人在内的业主服务，己经侵害了业主权益，属于侵害答辩人权益。三、原告拒收物业费，违约金没有约定且存在物业合同纠纷，原告请求支付违约金于理无据。2017年，因小区处于物业合同纠纷阶段，当时特殊时期，答辩人无法明确交费对象。2017年后，答辩人曾向原告交清无纠纷的物业费，但被答辩人要求必须交到2018年1月20日，以此为由，拒收物业费。2020年初，答辩人主动到被答辩人办公场所，协调和咨询交费事宜，但被答辩人强行要求在收费单据上备注“2018年1月21日前欠费记录”，答辩人向原告表达善意意见并希望原告向其公司领导反映，但原告从未回复。很明显答辩人并非有意欠费。答辩人己经向原告交清了2017年3月前的物业费，实际2017年1月19日业委会与新物业惠州市顺泽物业管理服务有限公司签订了物业合同，答辩人与原告无合同约定，不存在违约一说。前期物业合同也已被博罗法院判决：2017年9月30日终止。根据《广东省物业管理条例》第六十三条第一款。房产局对被答辩人已出具了《责令限期退出物业管理区域通知书》，明确要求原告应当于2017年11月30日退出管理区域，说明被答辩人违规服务是事实存在，被答辩人违背广大业主意愿，强行为业主服务为由，来收取业主服务费，明显是有失公允且没有法律依据。就算要交，答辩人也只能交2017年9月30日前之费和2017年9月30日之后水、分摊费。从《致御景花园小区业主的一封信》中提到物业更换过渡期间，仍由惠州市中鹏物业管理公司为御景花园小区管理服务，但是该意见仅为行政指导性质，不具有法律强制性，并未要求一定要执行。而根据《会议纪要》第二条：2017年10、11、12月份御景花园的物业服务管理费，待中鹏物业公司与小区业委会之合同效力纠纷诉讼案件最终结果确认后，由权利方依据法律、合同规定收取。最新的物业服务合同已经于2017年9月30日发生法律效力，《前期物业服务合同》己终止，小区业主委员会已通知原告要求进行更换物业事宜，但原告依旧充耳不闻，蛮横强行驻留小区，明显违反法律、违背诚实信用原则。惠州市房产管理局作为其主管机构，也向原告发出《责令限期退出物业管理区域通知书》贵令其退出。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。难道已被解聘的保姆，耍赖无耻逗留主人家做家务，还要主人给其足额服务费？当下社会物业纠纷频繁发生，正是因为有众多类似原告这样的无赖物业公司存在，造成社区治理难，社会矛盾凸显。这样无法律依据，不合理的事件发生，必将助推物业合同纠纷事件频繁发生。综上，答辩人无需向被答辩人支付2017年3月1日至2018年1月20日的物业费，答辩人无需向原告支付违约金；答辩人无需承担本案诉讼费。审理查明的事实经审理查明，被告是惠州市惠城区*******鹏达御景花园13号楼2502号房的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为119.18平方米。被告于2015年6月1日收楼，与原告签订了《御景花园前期物业服务协议》，约定：业主接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米。原告代供水部门向业主收取每月的自来水费，收费标准按供水部门规定的标准收取。原告每月向业主收取上月的公用水电分摊费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。原告提交的欠费表显示：被告拖欠2017年1月至2017年12月原告代缴的水费576.38元、公摊电费332.51元，2017年1月至2018年1月20日物业服务费2037.81元。2017年原告将惠州市******业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市惠城区*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，本院曾分别去函惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处。惠州市住房和城乡建设局复函：2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市******业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由银湾开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2017年1月至2018年1月20日的物业服务费、原告代缴的水费、公摊电费及被告是否应当承担违约责任。第一，水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，合同约定原告代供水部门向被告收取。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，且合同也作了相应约定，被告拖欠2017年1月至2017年12月原告代缴的水费576.38元、公摊电费332.51元，现原告要求被告支付上述费用，于法有据，予以支持。第二，关于物业服务费问题。对于2017年10月至2018年1月的物业服务费。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确认原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明，过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，即《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费。对于2017年10月之前的物业服务费，被告提交的证据不足以证明在上述时间之前原告的服务不达标，有可减免物业管理费的情形，故被告应该支付2017年10月之前的物业服务费。综上，被告应向原告支付2017年1月至2018年1月20日未缴纳的物业服务费2037.81元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给其造成损失的，被告可另行提起诉讼。第三，关于原告诉请的违约金。双方未约定，无合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告王新梅应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年1月至2017年12月的水费576.38元、公摊电费332.51元及支付2017年1月至2018年1月20日的物业服务费2037.81元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由被告王新梅负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 杨燕红二〇二〇年十月九日法官助理 张岳灵书 记 员 李诗琪