云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初1061号原告：资吉发，男，1982年12月21日生，汉族，住云南省文山州广南县。委托诉讼代理人：陈曦敏，云南谣光律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李进，男，1977年6月17日生，壮族，住蒙自市。被告：李贤德，男，1999年7月15日生，壮族，住蒙自市。原告资吉发与被告李进、李贤德确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，由审判员杨驹与人民陪审员张国强、余红义组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告资吉发的委托诉讼代理人陈曦敏，被告李进、李贤德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资吉发向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的宅基地转让合同无效；2.判令二被告返还原告购房款人民币303000元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付自2016年1月30日起至全部款项付清之日止的利息；3.判令二被告赔偿原告损失116150元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年至蒙自发展，一直租住在蒙自市，因杨昌明也住在土官村××组，了解至原告想购买房屋，便向原告介绍被告李进要出售的房源。随后杨昌明和蒋开发带原告前往被告李进家看房。原、被告于2016年1月30日签订宅基地转让合同，合同第一条约定被告李进将坐落于姜家寨二组的宅基地及房屋永久性转让给原告，第二条约定宅基地及房屋总价为436000元。签订合同当天，原告向被告李进支付300000元购房款，同时原告向蒋开发、杨昌明每人支付6000元介绍费。原、被告双方约定办理完成过户手续后再支付剩余款项。后被告李进一直拖延拒绝办理过户手续，还一直以售价过低为由拒绝向原告交房。在与原告达成购房协议后，被告又将房屋转卖给第三人，非法获取更大利益。导致原告在长达四年的时间里，既没有入户居住，也未收到被告应退还的售房款，给原告造成了极大的经济压力和思想负担。多次协议未果，原告提起诉讼。被告李进辩称：我们认为合同是有效的，我们并未违约，合同没有履行不是我们造成的。当时原告只支付了300000元，现在不应该要求我们赔偿那么多钱。对本金没有异议，同意部分赔偿，损失不是我造成的，不同意赔偿。另原告陈述支付介绍人介绍费12000元没有证据证实。被告李贤德辩称：我认为合同是有效的。但当时签合同时我还未成年还在读书，因为原告怕我们不卖房子给他所以把我也一起告进来，我没有用过原告给付的购房款，应由我父亲李进偿还。不同意支付利息及损失。综合原、被告诉辩主张，双方主要争议焦点如下：一、宅基地转让合同是否有效；二、被告李贤德是否应当承担房款返还义务和利息、损失的给付义务；三、原告的诉讼请求是否应当支持。原告资吉发针对其诉讼主张及理由，向本院提交了以下证据：1.居民身份证复印件，证实原告基本信息及诉讼主体资格。2.《宅基地转让合同》，证实原、被告于2016年1月30日签订宅基地转让合同。3.账单明细、收据，证实原告于2016年1月30日向被告李进支付购房款300000元，同年5月18日向被告李进支付购房款3000元，共计支付303000元。4.租房合同，证实被告拒绝原告入住房屋导致原告一直在外租房居住，导致原告产生实际损失116150元。5.借条一份，证实原告没有收到原告的土地使用证，该证已被被告收回。经质证，被告李进、李贤德对原告资吉发提交的证据发表如下意见：证据1、2、5无异议；对证据3中2016年5月18日的《领（付）款凭证》不认可，没有我的签字，对其他证据无异议；证据4，与无案无关，不予认可。被告李进向本院针对其诉讼主张及理由，向本院提交了收条一份，证实被告李进于2016年1月30日将集体土地使用证交付原告，并未拒绝原告入住。经质证，原告资吉发对被告李进提交的证据发表如下意见：收条不能证实房子已实际交付给原告，2016年8月9日被告又将该证收回。被告李贤德对被告李进提交的证据无异议。被告李贤德未提交证据。本院依职权向蒙自市自然资源局调取被告李进土地使用权登记信息一份，证实本案宅基地转让合同转让土地的基本情况。经质证，原告资吉发、被告李进、李贤德对本院调取的证据无异议。经审查，本院对原告资吉发提交的证据认定如下：证据1来源形式合法，内容真实性，能够证实原告的诉讼主体资格；证据2《宅基地转让合同》约定将二被告享有土地使用权的宅基地及房屋出售给原告，违反了国家强制性规定，对合法性不予确认。证据3账单明细被告不予认可，无其他证据印证，对真实性不予确认；对收据真实性予以确认。对证据4关联性不予确认。对证据5真实性予以确认。对被告李进提交的证据认定如下：对证明目的不予确认。对本院依职权调取的证据认定如下：来源、形式合法，内容真实，双方当事人均无异议，对合法性、真实性、关联性予以确认，能够证实本案宅基地转让合同转让土地的基本情况。本院认定事实如下：原告资吉发系云南省文山州广南县人，被告李进、李贤德系蒙自市文澜镇姜家寨村**村民，二被告系父子关系。2016年1月30日，原、被告签订《宅基地转让合同书》，约定：甲方（李进、李贤德）与乙方（资吉发）就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：一、甲方自愿将坐落在姜家寨二组东至李进空地、南至村上公路、西至高辉高地、北至李树云空地宅基地及房屋永久性转让给乙方。二、双方议定的上述宅基地及房屋成交总价为人民币436000元。三、甲方陈述该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任，如甲方悔约一次性赔付给乙方10倍价。……。八、自本合同签订生效起，该宅基地房屋的处置权及因国家动拆安置房子补偿款和土地补偿款归乙方所有与甲方无关。……。十一、本合同自双方签章之日起甲方家人及子孙后代不再拥有这块土地的使用权，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。……。上述协议签订后，原告向被告李进交付了购房款共计人民币300000元，被告未向原告移交房屋。庭审中，二被告陈述其家庭成员仅为其二人，被告李进收取原告交付的300000元购房款后，用于偿还家庭债务。本院认为：一、关于《宅基地转让合同书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十三条、第六十三条的规定，宅基地属于农民集体所有，依法登记的土地所有权，任何单位和个人不得侵犯。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。二被告明知合同书转让的土地系宅基地，仍签订合同将该宅基地及地上房屋转让于并非本村集体成员的原告，违反了国家法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，合同无效。二、关于被告李贤德是否在本案中是否应当承担责任的问题。原告主张应由二被告共同承担购房款返还及相关法律责任；被告李贤德则认为其签订《宅基地转让合同书》时尚未成年，还在校上学，且未使用购房款，故不应承担相应责任。本院认为，被告李贤德签订《宅基地转让合同书》时虽为未成年人，但其父被告李进同时在该合同书上签字，根据《中华人民共和国民法总则》第十九条、第一百四十五条之规定，应认定为被告李进作为被告李贤德的法定代理人同意李贤德签订该合同。另被告李进、李贤德签订合同时属同一家庭成员，被告李进收取原告资吉发交付的购房款亦是用于偿还家庭债务。被告李进现已成年，应作为合同当事人依法承担法律责任。三、关于原告诉讼请求是否应当支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订的《宅基地合同书》因违反国家法律强制性规定而无效，二被告依法应返还原告已交付的购房款300000元。双方签订合同时明知转让标的物为农村宅基地且原告非被告所在村集体成员，双方对合同无效均有过错。综合考虑双方各自的过错程度及二被告实际长期占有购房款的事实，本院酌情判由二被告以购房款300000元为基数按年利息6%计算向原告赔偿损失。原告的其他诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第十九条、第一百四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告资吉发与被告李进、李贤德于2016年1月30日签订的《宅基地转让合同书》无效。二、由被告李进、李贤德于本判决生效之日起十五日内返还原告资吉发购房款人民币300000元。三、由被告李进、李贤德于本判决生效之日起十五日内向原告资吉发赔偿损失（损失以购房款人民币300000元为基数，按年利率6%自2016年1月30日起计算至购房款清偿之日止）。四、驳回原告资吉发的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7588元，由原告资吉发负担2276元，由被告李进、李贤德负担5312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  杨 驹人民陪审员  张国强人民陪审员  余红义二〇二〇年十月九日书 记 员  杨思程