苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初6057号原告：上海俊翼房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区中华路****。法定代表人：龚俊豪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海品，上海市君志律师事务所律师。被告：苏州友通置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇联杨小区联杨幼儿园北侧 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王才兴。原告上海俊翼房地产经纪有限公司（以下简称俊翼公司）诉被告苏州友通置业有限公司（以下简称友通公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告俊翼公司的法定代表人龚俊豪及委托诉讼代理人杜洁到庭参加诉讼。被告友通公司经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊翼公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《苏州徕德商务大厦销售代理合同》解除；2.判令被告返还原告销售保证金2672560元；3.判令被告支付还清销售保证金之日止的利息（以2672560元为基数，自2019年8月1日起按月利率1%暂计算至2020年4月30日为240530.40元）；4.判令被告支付原告违约金267256元，并支付逾期罚息直至被告付清上述第二、三项款项之日止（以2672560元为基数，自2019年8月1日起按每日万分之1.75暂计至2020年4月30日为128149.25元）；5.判令被告支付原告律师费损失30000元；6.诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告申请撤回第4项诉讼请求中的违约金267256元。事实和理由：2018年10月，原、被告签订《苏州徕德商务大厦销售代理合同》一份，主要约定原告独家销售代理被告开发的位于苏州市酒店式公寓房屋，代理期限自2018年11月10日起至2019年11月9日止，原告支付被告300万元作为项目销售代理保证金，若合同期内原告无法完成销售指标，则应买断300万保证金对应的房源，若完成销售指标，保证金退还，对应房源原告可另行销售。原告分别于2018年11月7日、9日、14日、16日通过案外人将300万元代理保证金转账给被告，并于2018年11月组建销售团队进驻项目。2019年2月，因被告涉及大量诉讼案件且徕德商务大厦所售房源无法办理网签手续等问题，导致大量购房人上访、可售房源被法院查封，原告因此无法正常开展销售代理工作。2019年5月13日，政府部门发文明确开发商不得以任何形式开展涉案房屋销售工作，房产经纪公司不得再提供涉案房屋经纪服务。2019年5月，原、被告签订补充协议，约定被告退还原告销售保证金300万元，并承担原告2018年11月至2019年5月期间运营成本及保证金的财务成本共计71万元，被告继续承担2019年6月起的运营成本6万元/月以及保证金利息3万元/月直至项目恢复正常销售状态。2019年7月5日，因涉案项目问题仍无法解决，双方再次签订补充协议（2），约定被告应于2019年7月20日前付清剩余保证金、利息，逾期支付的原告有权收取应付款10%的违约金，同时向被告收取每日1%的罚息。截止2019年6月20日，被告共计支付原告1117440元，此后再未支付任何款项，原告销售团队于2019年7月底撤出项目。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告友通公司未做答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：2018年10月，被告友通公司作为甲方，与原告俊翼公司作为乙方共同签订《苏州徕德商务大厦销售代理合同》一份，主要约定原告独家销售代理被告开发的位于苏州市酒店式公寓房屋；代理期限自2018年11月10日起至2019年11月9日止，原告支付被告300万元作为项目销售代理保证金，若合同期内原告无法完成销售指标，则应买断300万保证金对应的房源，若完成销售指标，保证金退还，对应房源由原告可按本合同代理另行销售；被告负责确保原告代理的物业具备向市场认订购、销售签约的合法性，并确保无其他纠纷，具备合法销售资格，同时保证写字楼可以公司及个人网签，否则由此造成的一切后果由被告负责；任一方未履行本合同之条款时，所造成的经济损失应由违约方承担，违约方除承担守约方实际产生的损失以及相关违约责任外，还应当承担守约方因主张权利而遭受的损失（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、鉴定费等）。该合同还对双方权利义务、营销成本承担、佣金结算、违约责任等条款作出了约定。2018年11月7日及9日，俊翼公司通过案外人张蓓蕾的银行账户向友通公司分五笔转账支付销售保证金共计50万元。2018年11月14日，俊翼公司通过案外人丁琦的银行账户向友通公司转账支付销售保证金245万元。2018年11月16日，俊翼公司分别通过丁琦及张蓓蕾的银行卡在友通公司POS机刷卡支付销售保证金4万元及1万元。以上合计300万元。2019年5月13日，苏州市吴江区住房和城乡建设局与苏州太湖新城吴江管理委员会发布《告知书》，明确徕德商务大厦房源已被法院查封，凡未取得相关部门对该项目可售房源解封许可，房产开发企业不得以任何形式销售房屋，各房产经纪公司不得提供经纪服务。2019年5月，原、被告共同签订《苏州徕德商务大厦销售代理合同补充协议》一份，约定友通公司退还俊翼公司销售保证金300万元，同时承担2018年11月至2019年5月俊翼公司的运营成本及保证金300万元的财务成本（利息）共计71万元，并继续承担6万元/月的运营成本以及按每月1%即3万元/月的保证金利息直至项目恢复正常状态提供俊翼公司销售为止，原合同代理期限顺延至2020年5月9日止。2019年7月5日，原、被告再次签订《苏州徕德商务大厦销售代理合同补充协议（2）》一份，约定明确友通公司已退还部分款项，剩余部分应于2019年7月20日前一次性支付给俊翼公司，若逾期未支付的，俊翼公司有权向友通公司追诉相关损失及违约责任，同时向友通公司收取应付款百分之十的违约金，并收取每日百分之一的罚息。2019年4月16日至2019年6月20日期间，友通公司通过其公司账户以及案外人徐倩账户共计支付俊翼公司1117440元。另查明，俊翼公司与上海市君志律师事务所于2020年3月11日签订了《聘请律师服务合同》一份，约定上海市君志律师事务所接受俊翼公司的委托，指派律师黄海品、杜洁为本案诉讼代理人，并约定律师服务费为3万元。俊翼公司已按约支付了3万元律师服务费。庭审中，俊翼公司称按照上述合同及补充协议的约定，友通公司除应退还保证金300万元外，还应承担2018年11月至2019年5月期间运营成本和利息共计71万元，并按该标准承担2019年6月至2019年7月期间的运营成本12万元，以上合计为383万元。该款扣除友通公司已支付的1117440元，友通公司还需返还保证金2712560元。其因误算主张退还保证金2672560元，差额部分另案主张。以上事实，有原告俊翼公司提供的《苏州徕德商务大厦销售代理合同》、银行转账记录、《告知书》、《苏州徕德商务大厦销售代理合同补充协议》、《苏州徕德商务大厦销售代理合同补充协议（2）》、《聘请律师服务合同》、律师代理费发票等证据以及原告的当庭陈述在卷佐证。本院认为：原、被告之间签订的《苏州徕德商务大厦销售代理合同》以及两份补充协议依法成立并有效，双方均应恪守履行各自的义务。现友通公司因涉及大量诉讼导致徕德商务大厦被法院查封，俊翼公司因此无法进行代理销售工作，友通公司的行为违反了合同相关约定，俊翼公司据此主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。解除合同时间应为本案应诉材料送达友通公司之日即2020年8月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的两份补充协议约定，友通公司除应返还俊翼公司销售保证金300万元外，还应自2018年11月起按照6万元/月的标准承担俊翼公司运营成本以及按照月利率1%即3万元/月的标准承担销售保证金利息。友通公司支付俊翼公司的1117440元扣除2018年11月至2019年7月期间的运营成本及利息后，仍结欠俊翼公司销售保证金2712560元。俊翼公司据此主张友通公司退还销售保证金2672560元，差额部分由其另案主张，不违反法律规定，本院予以支持。关于俊翼公司主张的利息及罚息。本案为商品房委托代理销售合同纠纷，俊翼公司主张的利息及罚息性质为违约金。其中利息部分月利率1%即年利率12%，罚息部分日万分之1.75即年利率6.3%，两者均以补充协议为依据，且不违反法律规定，本院予以支持，故友通公司应以2672560为基数，自2019年8月1日起按年利率18.3%承担违约金至实际清偿之日止。俊翼公司自愿撤回应付款项10%的违约金，不违反法律规定，本院予以准许。关于律师费。因原、被告在《苏州徕德商务大厦销售代理合同》中明确约定了律师费损失的承担，且俊翼公司主张的律师费标准未超过相关规定，故本院对于原告主张的律师费损失3万元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海俊翼房地产经纪有限公司与被告苏州友通置业有限公司于2018年10月签订的《苏州徕德商务大厦销售代理合同》于2020年8月29日解除。二、被告苏州友通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告上海俊翼房地产经纪有限公司销售保证金2672560元，并偿付违约金（以2672560为基数，自2019年8月1日起按年利率18.3%计算至实际清偿之日止）。三、被告苏州友通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告上海俊翼房地产经纪有限公司律师费损失30000元。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××61）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15685元、公告费260元，合计16245元，由被告苏州友通置业有限公司负担。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××61）。原告预交的案件受理费15685元本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二〇年十月十九日书记员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。