福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民再107号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：彭春胜，男， 1973年2月20日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。 委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张盛海，福建海山律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）:陈钦，女，1960 年9月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林连治，福建泰岚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁圣彤，福建泰岚律师事务所律师。 再审申请人彭春胜因与被申请人陈钦房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）闽01民终8552号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年6月30日作出（2020）闽民申1988号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 彭春胜申请再审请求：一、请求撤销（2019）闽01民终8552号民事判决和（2019）闽0104民初4094号民事判决书第二项，改判陈钦赔偿彭春胜经营损失121624元、搬迁及装修补偿30000元。二、本案一二审诉讼费用由陈钦承担。事实及理由：一、彭春胜提供的现有证据足以佐证其相关主张，且再审新证据足以推翻原审判决。虽然案涉房屋系住宅，但实际用途是出租给彭春胜经营餐饮，符合将非营业性店面改为营业性店面的情形。根据《福州市仓山区住房保障和房产管理局关于鼓山大桥南连接线周边旧屋区改造（屿宅村）二期A地块项目集体土地征收房屋补偿方案》（简称《征收补偿方案》）第五条第三款规定、第六条第一款第四项、第五项的规定可知，彭春胜根据双方合同约定主张陈钦补偿经营性损失有充分依据。结合双方签订的《租赁合同》其他事项条款约定“本合同有效期内如果发生租赁房产被政府征收、拆迁或者征用的，甲方退还押金，乙方的经营性损失补贴按同一条街道的赔偿行情”是明确的，即依据《征收补偿方案》确定的相关补偿标准确定即可。原审法院在彭春胜已经提供初步证据证明其经营性损失的情况下，错误分配举证责任要求彭春胜进一步举证证明“同一条街道的赔偿行情”赔偿标准，过分加重彭春胜的举证责任。二、原审法院遗漏本案重要事实致使基本事实未能查清，原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明。彭春胜与陈钦的纠纷与案涉房屋征收款是否收到没有关系，《租赁合同》约定的补偿标准是可以明确的，比如《征收补偿方案》的规定、陈钦申请评估以及基于公平原则确定，并不存在原审法院认定的彭春胜证据不足以证明赔偿标准的问题。三、原审法院适用法律错误进而作出错误判决。1.关于经营损失赔偿。《租赁合同》约定的经营损失实质就是经营利润损失即预期利润损失，再审申请人以上一年的经营平均月利润为基准计算预期利润损失并提供了营业账簿，计算合理有据可以作为认定事实的依据。原审对该证据不予认可并驳回彭春胜的补偿请求错误。即使原审认为经营损失无法计算，也应依据公平原则和诚信原则酌定经营损失。2.关于装修补偿及搬迁补助费。彭春胜对案涉房屋投入装修，并在租赁期内遇到征收导致合同提前终止，从征收补偿协议来看，案涉房屋被征收获得121792元装修补偿款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款，彭春胜主张装修补偿有法律依据。彭春胜依据《租赁合同》享有该部分补偿。同理，征收补偿安置协议中显示搬迁补助费4967元，而该费用实际是政府对被征收房屋的承租人或者说有搬迁被征收房屋立的设备、材料等物品给予的补偿费用，应属于承租人。原一审、二审法院判决明显属于事实认定错误且适用法律不当，依法应予以纠正。 陈钦辩称，一、彭春胜关于“案涉房屋如遇征收由被上诉人赔偿上诉人经营损失，该约定合法有效，上诉人对经营损失计算合理有据，应当予以支持”的主张不能成立。二、上诉人关于“被上诉人在案涉房屋被征收获得装修补偿、搬迁补助费依法应适当补偿上诉人”的主张更不能成立。综上所述，上诉人上诉的事实与理由不能成立，一审判决程序正当，认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回彭春胜的再审申请，维持原判。 彭春胜向一审法院起诉请求：1.请求判令陈钦立即退还彭春胜押金24000元；2.请求判令陈钦赔偿彭春胜经营损失121624元；3.请求判令陈钦将拆迁权益中的停产停业损失补偿、设备搬迁补偿及装修补偿共计30000元支付给彭春胜（具体数额以案涉拆迁协议为准）；4.本案诉讼费用由陈钦承担。一审法院认定事实：2016年7月1日，陈钦与彭春胜签订《租赁合同》约定，1.陈钦将位于福州市仓山区××镇××村××号（2间店面）的店铺出租给彭春胜，使用面积为100平方米；2.租赁期限为2016年7月11日至2019年7月10日；3.彭春胜每月应在11日交清租金，且应于2016年7月11日支付三个月租金的房屋押金24000元，合同期最后三个月，以押金抵店租；4.彭春胜无正当理由提前解除合同的，应向陈钦支付三个月租金作为违约金，合同不再履行，合同期内陈钦不能以任何理由收回店面，如违约，需要赔偿彭春胜损失；5.本合同有效期内如果发生租赁房产被政府征收、拆迁或者征用的，陈钦退还押金，彭春胜的经营损失补贴按同一条街道的赔偿行情，陈钦给予支付赔偿。另查，讼争房屋原产权人为林木金，2019年4月14日，林木金的妻子郭可玉就讼争房屋与福州市仓山区住房保障和房产管理局、福州市仓山区建设房屋征收有限公司签订《房屋征收补偿安置协议书》。一审法院判决：一、陈钦应于本判决生效之日起十日内向彭春胜退还押金24000元；二、驳回陈钦的其他诉讼请求。案件受理费3812元，减半收取计1906元，由彭春胜负担1646元，陈钦负担260元。 彭春胜不服一审判决，上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判陈钦赔偿彭春胜经营损失121624元，搬迁及装修补偿30000元。二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，根据彭春胜与陈钦签订的《租赁合同》约定，本合同有效期内如果发生租赁房产被政府征收、拆迁或者征用的，陈钦退还押金，彭春胜的经营损失补贴按同一条街道的赔偿行情，陈钦给予支付赔偿。本案彭春胜虽主张经营损失121624元，但其并未举证证明“同一条街道的赔偿行情”，应承担举证不能的不利后果，彭春胜关于经营损失121624元的主张缺乏证据支持，本院不予采纳。彭春胜与陈钦签订的《租赁合同》中并未约定彭春胜享有拆迁权益，彭春胜主张陈钦向其支付案涉房屋《房屋征收补偿费用确认表》中的房屋装修补偿费121792元、搬迁补助费4967元，缺乏事实和法律依据，二审法院亦不予采纳。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3332元，由彭春胜负担。 本院再审过程中，彭春胜向本院提交仓房征[2018]25、26、27号房屋征收补偿方案，证明一条街的赔偿行情根据案涉房屋在同一街道的征收补偿方案可以明确确定。经质证，本院对该份证据予以采信。 根据在案有效证据以及当事人陈述，本院再审另查明：1.仓房征[2018]25、26、27号征收房屋补偿方案第十一条补助中载明：“……4、被征收人在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，住宅房屋可按确认的合法建筑面积一次性给予50元/平方米的安家补助。5、因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补助标准，根据生产经营者近三年的平均净利润确定，生产经营期限不足三年的，以实际生产经营期限的年平均利润确定；净利润根据税务部门出具的企业实际缴纳的所得税推算。实行货币补偿的，被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。若生产经营者无法提供所得税证明的，经营性店面可以按确认的合法店面建筑面积基于一次性100元/㎡的停产停业损失补助，其他非住宅房屋可按确认的合法建筑面积给予一次性50元/㎡的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补助。……”2.《房屋征收补偿费用确认表》中载明，被征收房屋总建筑面积393.31㎡，总确权面积331.12㎡，案涉房屋面积包含在上述面积之内，按照住宅性质以50元/㎡的标准计算安家补贴费。3.陈钦已经履行原二审生效判决退还押金24000元给彭春胜。4.案涉房屋现已经拆除完毕，房屋征收补偿费用已经支付到位。 本院对原审法院查明的其他事实予以确认。 本院再审认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，房屋征收补偿的对象为被征收房屋的所有权人，房屋的承租人不能直接享有征收补偿权益，仅可根据与出租人的约定以及法律规定享有相应权益。根据讼争《租赁合同》的约定，案涉租赁房屋如遇征收，彭春胜有权获得按照同一条街道的赔偿行情为标准的“经营损失补贴”,但双方对“经营损失补贴”的范围未做明确约定。再审中，彭春胜主张经营损失包含营业损失、装修损失、停产停业损失以及搬迁损失，其中营业损失按照其制作的营业账簿计算为121624元，其余三项参照《房屋征收补偿费用确认表》的数额按照讼争房屋面积所占比例主张30000元。原审中，彭春胜未能举证证明同一条街道的赔偿行情，再审中主张按照房屋征收补偿方案作为同一条街道的赔偿标准具有合理性，本院予以支持。根据政府征收补偿方案第十一条第5款，彭春胜未能提供其所得税证明，且讼争租赁房屋性质属于住宅不属于经营性店面，因此彭春胜可参照“其他非住宅房屋”补偿标准，按50元/㎡的标准获得经营损失赔偿，即50元/㎡*100㎡=5000元，对于超出该数额的经营损失本院不予支持。彭春胜依据其单方制作的营业账簿计算出的营业损失，未经过审计，亦非同一条街道的赔偿标准，且与前述根据房屋征收补偿方案计算的停产停业损失属于重复诉讼请求，本院不予采纳。讼争《租赁合同》未对搬迁补偿作出明确约定，本院对彭春胜的该项主张不予支持。同时，虽然讼争《租赁合同》中未对装修装饰的损失补偿作出明确约定，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，使用其规定。”本案讼争《租赁合同》因遇政府征收而导致解除，对合同解除双方均无过错，应由双方按照公平原则分担剩余租期内的装修装饰残值损失。原审中彭春胜未举证证明装修装饰残值损失，亦未提交相应证据证明其为装修房屋所支出的费用，现由于讼争租赁房屋已被拆除，无进行评估的可能，因此本院依据彭春胜的主张以《房屋征收补偿费用确认表》中的房屋装修补贴费为基准，按讼争租赁房屋面积占征收房屋总建筑面积比例，并综合考虑讼争合同剩余租期仅剩3个月的因素，酌定该陈钦赔偿彭春胜装修残值1300元。 综上所述，彭春胜的再审请求合理的部分本院予以支持，陈钦应向彭春胜赔偿经营损失、装修装饰残值损失共计6300元，超出该数额的部分本院不予支持。原判驳回彭春胜经营损失、装修补偿诉讼请求依据不足，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）闽01民终8552号民事判决； 二、维持福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4094号民事判决第一项； 三、撤销福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4094号民事判决第二项； 四、陈钦应于本判决生效之日起十日内向彭春胜支付经营损失、装饰装修残值损失共计6300元； 五、驳回彭春胜的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3812元，减半收取计1906元，由彭春胜负担1500元，陈钦负担406元；二审案件受理费3332元，由彭春胜负担2000元，由陈钦负担1332元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵永凌 审 判 员  邱平 审 判 员  谢亚希 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  李薇 书 记 员 陈吓芳 本判决引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。