河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8092号 上诉人（原审被告）：钱达，男，1984年2月2日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：封海波，国浩律师（石家庄）事务所律师。 委托诉讼代理人：白聪蕾，国浩律师（石家庄）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄中迪房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**大经街****。 法定代表人：潘伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尚荣敏，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘南，河北世纪方舟律师事务所律师。 上诉人钱达因与被上诉人石家庄中迪房地产开发有限公司（以下简称中迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初6347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 钱达上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》补充协议虽然约定了合同解除的条件，但是该条件在本案中应属无效约定，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同合法有效，且上诉人已经缴纳全款（首付加贷款），房产也已经交付上诉人使用，因此应认定上诉人已经取得了案涉房产的物权，被上诉人为上诉人代偿银行贷款的行为，产生的法律后果是被上诉人取得了向上诉人追偿代偿款的债权，很明显物权是大于债权的，在上诉人取得案涉商品房物权的情形下，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》补充协议中有关合同解除的约定其实质是抵押担保，《中华人民共和国担保法》第40条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。此法律条款实质是表明法律禁止绝押合同。法律禁止绝押合同是为了保护抵押人的正当权益，防止抵押权人以威胁或乘人之危，迫使抵押人订立不利于自己利益的抵押合同。同时，法律这样规定也是为了体现当事人之间公平、等价有偿的原则。抵押权是一种变价受偿权，抵押物没有经过折价或变价，就预先约定转给抵押权人所有，违背了抵押权的价值权属性，也对利益受损一方当事人不公平，违反了等价有偿的原则。 石家庄中迪房地产开发有限公司答辩称，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议十一第六条第二款、第十条第一款、第二款之规定，被上诉人有权主张解除商品房买卖合同，并要求上诉人配合其撤销该合同在房管部门的备案。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被上诉人要求解除房屋买卖合同关系并要求返还房屋是符合法律规定的。一审法院认定事实清楚，仅具体数额存在问题。 石家庄中迪房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告所签的《石家庄市商品房买卖合同》并由被告配合原告办理注销商品房买卖合同备案手续；二、判令被告将涉案商品房（中山华府2号商务楼1017）归还原告。三、判令被告偿还原告代偿款169,032.79元，利息2,517.57元（其中152,829.83元从2019年1月24日起暂计算至2019年5月31日，按同期银行贷款利率计算，计算至实际付款之日止，其中16,202.96元从2019年3月4日起暂计算至2019年5月31日，按同期银行贷款利率计算，计算至实际付款之日止），共计171,549.55元。四、判令被告向原告支付税费损失40,082.43元。五、判令被告向原告支付违约金4,891.47元。六、判令第三、四、五项诉求的款项在被告已付购房款326,098元优先扣除，扣除后余额退还被告。七、本案的全部诉讼费用均由被告承担。 一审法院认定事实：钱达为原告建设的房屋进行了装修，原告从欠付的工程款中向被告折抵了中山华府2号商务楼1001-1020共20套商品房的首付款，共计4311100元。原、被告就案涉房产分别签订了商品房买卖合同。2016年9月25日，原告中迪公司与被告钱达签订《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2016092516303518163），约定被告钱达购买原告开发的位于石家庄市桥东区，用途公寓。该商品房建筑面积31.66平方米，套内面积23.54平方米，总房价款为326098元。除折抵的首付款166098元外，另余款160000元被告向兴业银行股份有限公司石家庄分行申请贷款支付。出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。被告通讯地址为河北省高碑店市。并约定出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应以书面形式以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。其中上述《商品房买卖合同》补充协议十一第六条第二款约定：“在出卖人承担阶段性保证责任期间，若买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人按照相关担保合同承担了担保或保证责任，即代买受人向按揭银行偿还了贷款本息、违约金及其他相关费用（以下统称为“代偿款项”），买受人应在出卖人将告知函送达买受人之日起的三日内，将代偿款项支付给出卖人，并自出卖人代买受人还款之日起至买受人实际向出卖人支付代偿款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付代偿款的利息；出卖人每次支付代偿款项后，买受人还应另行支付给出卖人当次代偿款项的30%作为违约金，且买受人认可前述违约金标准，不主张该违约金过高。如买受人逾期将代偿款项支付给出卖人的，出卖人有权解除《买卖合同》，出卖人要求解除《买卖合同》的，买受人按本补充协议第十条约定的因买受人原因导致合同解除的情形承担相应违约责任，并且买受人须向出卖人支付出卖人代为偿还的款项及上述本条款约定的利息……”，补充协议十一第十条第二款约定：“1、除《买卖合同》另有约定外，若因买受人原因导致《买卖合同》解释，则双方同意按以下方式处理：《买卖合同》解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担……若出卖人在发出入住通知书后行使解除权的，买受人须向出卖人支付相当于房屋总价款1.5%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金予以扣除。2、因买受人原因导致《买卖合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关网签注销手续的，买受人应自出卖人发出解除合同通知之日起3日内配合出卖人办理相关网签注销手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述注销手续后180内向买受人退还相应款项；若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则每延迟一日需向出卖人支付相当于房屋总价款万分之贰的违约金。出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此违约金同其他应扣除款项予以扣除。”。案涉房产于2016年10月10日在房管部门办理了备案登记。2016年10月17日，原告向被告交付了案涉房产。案涉房产于2018年6月29日被石家庄市长安区人民法院查封。 2016年10月20日，原告与被告钱达、案外人余燕燕、兴业银行股份有限公司石家庄分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号571651641001000），合同约定原告作为被告钱达及余燕燕的借款保证人，在该合同项下承担连带保证责任。因被告钱达、余燕燕未按上述借款合同规定期限偿还银行贷款，截至2018年7月16日尚欠本金144,379.09元及利息3,859.16元、罚息113.5元、复利68.22元。为此，兴业银行诉至本院。本院于2018年10月22日作出（2018）冀0104民初6209号民事判决，判决被告钱达、余燕燕偿还兴业银行借款本金144,379.09元，利息、罚息、复利（截至2018年7月16日利息、罚息、复利为4,040.87元，之后按合同约定方式计算至被告实际偿还全部债务为止），并负担律师费10,905元、诉讼费1,634元；中迪公司对上述债务承担连带清偿责任。另查明，本案在内的被告名下20笔个人商用房按揭贷款现已全部结清。实际代偿金额共计4,316,919.62元。包括2019年1月24日兴业从原告的保证金账户扣划的650,347.8元和申请法院强制执行金额3,607,508.4元，以及产生的执行款59,063.42元。其中代偿借款本金3,662,933.52元、利息234,240.44元，诉讼费用305,802元，迟延履行金54,880.24元。现被告尚未偿还原告代偿费用。另，原告共起诉的二十个案件中分别主张代偿款金额为：222,908.75元（1001）、234,259.51元（1002）、234,265.56元（1003）、244,789.19元（1004）、223,723.52元（1005）、223,723.52元（1006）、223,723.52元（1007）、223,723.52元（1008）、223,717.48元（1009）、265,846.61元（1010）、507,116.79元（1011）、158,598.89元（1012）、169,028.21元(1013)、169,031.98元（1014）、170,958.98元（1015）、170,958.98元（1016）、169,032.79元（1017）、170,684.24元（1018）、160,405.45元（1019）、149,853.76元（1020）。共计4,316,351.25元。以上事实，有原、被告的陈述，庭审笔录，原告提交的石家庄市《商品房买卖合同》、个人购房抵押（保证）借款合同、履行保证责任证明书、兴业银行个人贷款结清证明、河北省行政事业单位资金往来结算票据、告知函、邮寄单、（2018）冀0104民初6209号民事判决书、中山华府•微公馆业主领取物品资料清单、电子缴税付款凭证，予以证实。 一审法院认为，原、被告以欠付工程款折抵商品房首付款，经双方协商一致，建立商品房买卖合同关系，且原、被告均予认可，故原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。双方应依约履行合同。原告向被告交付了案涉房屋，被告未按期向银行偿还贷款导致原告承担了相应的保证责任，经原告催告后，被告仍未偿还原告的代偿款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定以及双方签订的商品房买卖合同补充协议十一第六条第二款、第十条第一、二款之约定，原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告配合其撤销该合同在房管部门备案的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，故原告要求被告将石家庄市桥西区归还原告的主张，本院予以支持。原告主张本案代偿借款本金、利息、诉讼费、律师费、执行费、迟延履行金共计169032.79元，与原告在另19件案件中的代偿款的主张累计未超出其实际代偿的数额，故原告主张的代偿费用169032.79元，本院予以支持。被告现尚未偿还代偿款项，原告主张按同期贷款利率计算符合合同约定，且不违反法律相关规定，应予支持。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条：“纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。”之规定以及被告提交的电子缴税付款凭证，不能证实被告实际产生了税费损失，且交纳营业税等属被告的法定义务。故原告要求被告支付税费损失40082.43元，本院不予支持。关于原告主张的违约金，自双方签订房屋买卖合同距今，房屋价格上涨系客观事实，被告虽构成违约但并非给原告带来损失，故原告的该项主张，本院亦不予支持。被告共支付房价款326098元，扣除上述代偿的169032.79元后，应向被告返还房款157065.21元及利息，利息应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜。原告要求被告返还房屋，与本案不属同一法律关系，原告可另行主张。一审法院判决：一、解除石家庄中迪房地产开发有限公司与钱达于2016年9月25日签订的《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2016092516303518163）；二、钱达于判决生效后十日内到房管部门协助石家庄中迪房地产开发有限公司办理石家庄市桥西区房屋的撤销预售备案手续；三、钱达于判决生效后十日内退还石家庄中迪房地产开发有限公司位于石家庄市桥西区；四、钱达于判决生效后十日偿还石家庄中迪房地产开发有限公司代偿款169032.79元及利息（以169032.79元为基数，自2019年3月4日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、石家庄中迪房地产开发有限公司于判决生效后十日内向被告返还房款157065.21元及利息（以157065.21元为基数，自2016年9月25日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4548元，由原告石家庄中迪房地产开发有限公司负担998元，由被告钱达负担3550元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人钱达提交了本院出具的（2020）冀01民申17号应诉通知书及高碑店市公安局出具的立案告知书，被上诉人中迪公司对两证据的真实性没有异议，但关联性有异议。本院对上述证据的真实性予以确认并作适当考虑。此外，钱达向本院提交了调查证据申请，申请调取石家庄市公安局长安分局跃进路派出所对张鹏、李喜来的询问笔录，以证明其在履行其与中迪公司房屋买卖合同过程中不存在故意违约的情形。因钱达申请调查收集的证据与本案待证事实没有直接关联，故本院不予准许。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审审理查明的基本事实同一审法院查明的事实一致。 本院认为，关于中迪公司与钱达签订的《石家庄市商品房买卖合同》补充协议十一中约定的合同解除权问题。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定是否解除合同。本案在中迪公司与钱达之间的商品房买卖合同关系中，钱达的主要义务是支付购房款，中迪公司的主要义务是交付房屋，钱达已经以中迪公司欠付其工程款折抵商品房首付款的方式支付了首付款166,098元，并以向兴业银行股份有限公司石家庄分行申请贷款的方式支付了余款160,000元，购房款共计326,098元已于2016年10月28日付清，中迪公司也已于2016年10月17日将案涉房屋交付使用。 在钱达与兴业银行股份有限公司石家庄分行、中迪公司的担保贷款合同法律关系中，因钱达2018年4月16日后未按时还款，中迪公司作为阶段性保证人代偿了借款本金以及利息、罚息、复利、律师费、诉讼费等共计169,032.79元，中迪公司因此有权向钱达追偿已代偿款项。就案涉房产钱达实际折抵支付的首付款已经超过房产总价款一半，其2018年4月前依约向银行进行了还款，案涉房产被预查封系因钱达在其他案件中被判令承担连带保证责任所致，钱达在履行与中迪公司之间的商品房买卖合同中无故意违约情形，且中迪公司作为案涉房产初始产权人有权就案涉房产提出执行异议或参与执行财产分配，另房产价格又现实存在已上涨的情况，故本院综合考虑钱达违约原因、违约程度、过错因素以及中迪公司救济途径、合同诚实信用原则等因素，对中迪公司主张行使合同解除权的请求不予支持。 关于中迪公司主张的代偿款及利息问题。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。中迪公司在其承担阶段性保证责任期间就钱达向兴业银行股份有限公司石家庄分行的还款责任已经承担了连带清偿责任，故有权向债务人钱达追偿，本院对中迪公司的该主张予以支持。 关于中迪公司主张的房产总价款1.5%的违约金问题。钱达未按时偿还银行贷款，导致中迪公司承担了连带保证责任，在本案不宜支持中迪公司行使合同解除权的情形下，钱达应为其违约行为承担一定违约金责任，且双方的合同中有相关约定，故本院对中迪公司该主张予以支持。关于中迪公司主张的税费损失问题。其提交的证据不能证明已实际发生了税费损失，一审法院未予支持并无不当。 综上所述，一审法院判决解除中迪公司与钱达签订的《石家庄市商品房买卖合同》不当，中迪公司行使合同约定解除权的主张不应予以支持，但其行使追偿权和主张违约金的请求于法有据，应予支持。本院依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初6347号民事判决； 二、钱达于本判决生效后十日偿还石家庄中迪房地产开发有限公司代偿款169,032.79元及利息（以169,032.79元为基数，自2019年3月4日起至2019年8月19日止，利率按照中国人民银行公布的同期人民币贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、钱达于本判决生效后十日向石家庄中迪房地产开发有限公司支付违约金4,891.47元； 四、驳回石家庄中迪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4,548元，由石家庄中迪房地产开发有限公司负担；二审案件受理费4,548元，由钱达负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵美珠 审 判 员 聂瑞强 审 判 员 张 楠 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 靳传晔 书 记 员 史 暹 ——