湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1767号上诉人（原审被告）：怀化市鸿翔房地产开发有限公司，住所地怀化市工业园区（和安商业广场**楼**）。法定代表人：陈先红。委托诉讼代理人：唐思卫，湖南紫鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周雪芳，女，1982年12月9日出生，住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原审原告）：舒黎明，男，1983年6月2日出生，住湖南省芷江侗族自治县。上诉人怀化市鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔公司）因与被上诉人周雪芳、舒黎明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿翔公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人至今未交房给被上诉人系事实错误。就交房问题，双方已经达成协议，上诉人2017年2月6日交付房屋给被上诉人，被上诉人同意接受。二、延期交房违约金问题，上诉人与被上诉人已经达成协议。根据双方《商品房买卖合同》约定，交房时间为2016年6月18日前，逾期交房将承担违约金。因各种原因上诉人到期未能如约交房，于是上诉人与被上诉人于2017年2月6日签订了一份补充协议，此协议虽然未对逾期交房违约金作出明确约定，但是就在补充协议签订的当天，被上诉人收取了上诉人逾期交房补偿款5000元，由此可见，逾期交房违约金问题双方已经达成共识并得以解决。综上，请求支持上诉人的上诉请求。周雪芳、舒黎明辩称：一、补充协议的签署并不能证明上诉人已完成向被上诉人交房，而结合全案证据情况来看，上诉人目前仍未完成交房。上诉人提出其与被上诉人于2017年2月6日签订了补充协议即视为其已完成交房，显然不能成立，因为其并未按照补充协议履行，也未将房屋实际交付给被上诉人。二、上诉人应对其持续违约行为承担违约责任，且该责任不因其在2017年2月6日向被上诉人支付了部分违约金而整体的、不限时段的免除。补充协议并无关于逾期交房违约金的处理约定。上诉人于2017年2月6日支付的5000元延期交房补偿款，是双方达成的阶段性赔偿金额，最多只能作为原定合同交房之日（2016年6月18日）至双方协商之日（2017年2月6日）期间的违约赔偿金，显然不能表示被上诉人就此接受上诉人此后可无限期违约且不再向其主张违约赔偿。综上，上诉人在一审不进行答辩，且无正当理由不到庭参加诉讼，属于拖延诉讼程序，现其上诉的理由也不能成立，请求驳回其上诉。周雪芳、舒黎明向一审法院起诉请求：1.判决被告立即依照合同规定将房屋交付给原告使用；2.依法判决被告因逾期交房违约金共计133716.48元（暂计2016年6月19日至2020年6月30日，共计1472天，全部违约金应计算至实际房屋交付之日止。）；3.案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：舒黎明、周雪芳购买了位于芷江县××镇××栋××号房屋，并于2015年11月4日与该房屋的开发商即鸿翔公司签订了《商品房买卖合同》。双方在合同中第六条约定：“一、购房款。买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款。签合同时付足总房款30%即玖万零捌佰肆拾（90840）元人民币，本合同约定房源于2016年1月30日另付总房款20%即陆万零伍佰陆拾（60560）元人民币，余款50%即壹拾伍万壹仟肆佰（151400）元人民币交房时付清。”第八条约定：“出卖人应当在2016年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。”第十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交芷江县仲裁委员会仲裁。”合同签订后，舒黎明、周雪芳在约定期限内已付购房款227100元及缴纳相关税费。约定的房屋交付期限届满后，鸿翔公司仍未取得房屋验收合格并符合交房条件的相关证明及文件，未能向二原告交付房屋。一审法院认为，舒黎明、周雪芳与鸿翔公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。舒黎明、周雪芳按照合同的约定履行了支付购买商品房价款的义务，鸿翔公司应当按照合同约定在2016年6月18日前交付验收合格的房屋。但本案所涉房屋至今尚未经五方主体验收合格，未达到法定的交房条件，且在舒黎明、周雪芳与鸿翔公司于2017年2月6日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》中，也明确载明了出卖人即鸿翔公司系严重逾期，虽然协议中有“因出卖人的工程进展原因，导致了房产交付日期的拖延，直至本协议签署当日，出卖人仍未达到房产交付的合法条件”的说明，但该情形不属于法定的不可抗力情形的范围，故鸿翔公司逾期交房已构成违约，应当承担逾期交付的违约责任。同时，在该协议中还载明了“鉴于出卖人（鸿翔公司）已严重逾期，现出卖人允许买受人（舒黎明、周雪芳）自本协议签订之日起可以对所购房产进行装修并入住，出卖人和物业管理公司不得以任何理由拒绝或阻拦”，这是原、被告双方之间的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，故舒黎明、周雪芳主张鸿翔公司继续履行合同约定的交房义务以及鸿翔公司向舒黎明、周雪芳支付逾期交房违约金的诉请符合法律规定，一审法院依法予以支持。根据双方的合同约定，交房日为2016年6月18日，结合舒黎明、周雪芳提出的第二项诉讼请求，故鸿翔公司延迟交房期间应为约定的交房日期的次日即2016年6月19日至鸿翔公司实际向二原告交房之日，目前暂计为从2016年6月19日起至2020年6月30日，共计1472天。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《合同法》虽未规定法院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使鸿翔公司没有提出申请，法院从公平原则出发也应主动予以调整。同时，本案双方约定的违约金是补偿性违约金，以填补实际损失为原则，参照目前房地产交易市场现状，一审法院酌情调整鸿翔公司按日向舒黎明、周雪芳支付已交付房价款227100元的万分之一的违约金，经计算，逾期交房违约金从违约次日即2016年6月19日起暂计至即2020年6月30日为33429.12元（227100元×0.0001×1472天）。舒黎明、周雪芳已经按照合同约定缴纳了相关税费及相应部分的购房款，鸿翔公司没有在约定期限向二原告交付房屋使用属违约行为，按照合同约定，鸿翔公司应当将房屋交付给舒黎明、周雪芳使用并支付违约金，对舒黎明、周雪芳主张鸿翔公司将房屋交付给其二人使用的诉讼请求予以支持。但对于鸿翔公司应向其二人支付的违约金，一审法院酌定调整应按已交付房价款227100元的万分之一计算，具体总金额的计算时间为2016年6月19日至鸿翔公司实际向舒黎明、周雪芳交房之日，应二原告的诉求，暂计至2020年6月30日为33429.12元。依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、鸿翔公司于该判决生效之日起十五日内将位于芷江侗族自治县××镇××路舞水新城18栋407号房屋交付给舒黎明、周雪芳使用；二、鸿翔公司于该判决生效之日起十五日内向舒黎明、周雪芳支付逾期交房违约金33429.12元（从约定的交房日期的次日即2016年6月19日起暂计至即2020年6月30日，共计1472天，暂计金额为33429.12元，而实际支付的违约金总额的计算时间应从2016年6月19日起至房屋实际交付给舒黎明、周雪芳之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费636元，减半收取计318元，由鸿翔公司负担。本院二审期间，上诉人鸿翔公司为支持其上诉主张，提交证据如下：1、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明双方当事人约定的交房日期为2016年6月18日。2、《〈商品房买卖合同〉补充协议》复印件一份，拟证明双方于2017年2月6日约定，即日起被上诉人可以装修并入住所购房屋，上诉人不得拒绝阻拦。3、领据复印件一份，拟证明被上诉人收取了上诉人延期交房补偿款5000元。被上诉人对上诉人二审提交的证据发表质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，不能代表已经交房，事实上也没有交房；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，被上诉人认为该款是2016年6月18日至2017年2月6日的违约赔偿金。被上诉人在二审中提交证据如下：芷江且住房和城乡建设局在红网百姓呼声的回复的打印件一份，拟证明本案所涉房屋不符合合同约定的交付条件。上诉人对被上诉人二审提交的证据发表质证意见为：对该证据真实性有异议，未加盖公章，证据形式不合法。且该回复也与本案无关联性。本院经审查：对上诉人二审提交的证据1予以采信；对证据2的真实性予以确认，但该证据不能证明上诉人已经向被上诉人实际交付了房屋；对证据3的真实性予以确认，可以证明被上诉人收取了上诉人5000元延期交房补偿款，但不能证明双方就补充协议签订之前及之后的违约金均达成了协议。被上诉人二审提交的证据系网络公开信息的打印件，与其一审提交的证据能相印证，本院予以采信。本院二审查明：2017年2月6日，鸿翔公司与舒黎明、周雪芳就芷江县××镇××栋××号房屋签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，协议约定：鉴于出卖人已严重逾期，现出卖人允许买受人自本协议签订之日起可以对所购房产进行装修并入住，出卖人和物业管理公司不得以任何理由拒绝或阻拦。但是买受人先行收房的行为并不免除出卖人应依照原购房合同履行相应的义务，包括但不限于满足房产交付的法定和约定条件。同日，鸿翔公司向舒黎明、周雪芳支付延期交房补偿款5000元，舒黎明、周雪芳出具了一份领据，领款用途说明为舞水新城18栋407房延期交房补偿款。舒黎明、周雪芳还陈述，在上述补充协议签订后，鸿翔公司实际并未向其交付房屋。鸿翔公司未提交已向舒黎明、周雪芳实际交付房屋的证据，也未提交舒黎明、周雪芳已实际入住该房屋的证据。另外，舒黎明、周雪芳在2016年1月30日前已支付购房款151400元。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一、关于上诉人是否已经向被上诉人交付房屋的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人作为商品房的出售方，按合同约定向被上诉人交付房屋是其义务，在被上诉人辩称房屋并未实际交付的情形下，上诉人应就房屋交付承担举证责任，但上诉人未能提供证据证明其已向被上诉人交付了房屋或被上诉人已经实际入住本案所涉房屋，故其应承担举证不能的法律后果，一审法院认定本案所涉房屋未交付并无不当。至于上诉人提出的双方当事人已在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定上诉人允许被上诉人自补充协议签订之日起可以对所购房产进行装修并入住的问题，只能证明双方对被上诉人可以入住作出了约定，但双方之后并未按该约定履行，上诉人未向被上诉人交付房屋，被上诉人也未实际入住，故该补充协议不能证明上诉人已将该房屋交付给了被上诉人，上诉人据此主张已向被上诉人交房的理由不能成立，本院对其该上诉主张不予支持。二、关于上诉人是否应向被上诉人交付房屋及支付逾期交房违约金的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2016年6月18日前向被上诉人交付验收合格的房屋，但本案所涉房屋至今未实际向被上诉人交付房屋，故一审法院认为上诉人应继续履行合同约定的交房义务并向被上诉人支付逾期交房违约金并无不当。三、关于逾期交房违约金的认定问题。对于上诉人于2017年2月6日向被上诉人支付的延期交房补偿款5000元，上诉人主张系对本案所涉全部逾期交房违约金的处理，上诉人在本案中已无需再向被上诉人支付逾期交房违约金，而被上诉人则辩称该5000元系对2017年2月6日前的逾期交房违约金的补偿，并未包含2017年2月6日之后的逾期交房违约金。根据双方当事人在《商品房买卖合同》中的约定，逾期交房超过90日，应按已交付房价款的日万分之四支付违约金，被上诉人在2016年1月30日前已支付购房款151400元，则按合同约定2016年6月19日至2017年2月6日期间的逾期交房违约金应为14014.92元（151400元×0.0004×232天），在双方当事人未在补充协议中就该5000元延期交房违约金作为本案所涉房屋全部逾期交房违约金进行约定且2017年2月6日之后的逾期交房违约金在签订补充协议时尚未发生的情形下，被上诉人关于该5000元系上诉人支付的2017年2月6日之前的逾期交房违约金的陈述更符合双方的合同约定，亦更为合理，本院对被上诉人的该辩解意见予以采纳。上诉人主张该5000元系对2017年2月6日之前及之后的全部逾期交房违约金的处理，因双方并未在补充协议中对此进行约定，上诉人亦未提交其他证据证明，其应承担举证不能的法律后果，本院对其该主张不予支持。因上诉人至今未向被上诉人交房，而其逾期交房违约金只支付至2017年2月6日，则上诉人还应从2017年2月7日起至本案所涉房屋实际交付给被上诉人之日止，按已交付房价款227100元的日万分之一向被上诉人支付逾期交房违约金，其中逾期交房违约金从2017年2月7日起暂计至2020年6月30日止为28137.69元（227100元×0.0001×1239天）。综上所述，怀化市鸿翔房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。因怀化市鸿翔房地产开发有限公司在二审中提交的新的证据，导致一审判决部分事实认定不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初886号民事判决第一项，即怀化市鸿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于芷江侗族自治县××镇××路舞水新城18栋407号房屋交付给舒黎明、周雪芳使用；二、变更湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初886号民事判决第二项为，怀化市鸿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付舒黎明、周雪芳逾期交房违约金28137.69元（从2017年2月7日起暂计至2020年6月30日止的逾期交房违约金）及2020年6月30日之后的逾期交房违约金（以已交付房价款227100元为基数，按日万分之一的标准从2020年7月1日起计算至上述房屋实际交付给舒黎明、周雪芳之日止）；三、驳回舒黎明、周雪芳的其他诉讼请求。一审案件受理费636元，减半收取318元，由怀化市鸿翔房地产开发有限公司负担；二审案件受理费636元，由怀化市鸿翔房地产开发有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十月二十三日书记员  唐 菁