太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初4281号原告：北京万科物业服务有限公司太原分公司，住所地太原市小店区长风街**长风大厦****。法定代表人：邹明，总经理。。委托诉讼代理人：李敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王焱琪，女，该公司员工。被告：王艳芳，女，1970年10月15日出生，住太原市。委托诉讼代理人：解达，山西云石律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会涛，男，1966年8月8日出生，汉族，无业，住太原市，与被告系夫妻关系。原告北京万科物业服务有限公司太原分公司与被告王艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京万科物业服务有限公司太原分公司的委托诉讼代理人李敏、王焱琪，被告王艳芳的委托诉讼代理人解达、张会涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京万科物业服务有限公司太原分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费4443.18元,违约金711.23元,共计5154.41元;2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:原、被告系物业管理服务合同关系。被告系太原金域华府北6-3601户所有权人,即业主。原告依据《金域华府住宅前期物业服务合同》及《临时管理规约》对小区提供物业服务。被告使用的房屋面积为86.36平方米,物业费标准(2.45元/平米/月),每月物业费为211.58元,但被告2019年1月1日至2020年9月30日,拒绝向原告交纳物业费,累计拖欠物业费4443.18元,违约金711.23元,共计5154.41元。对于上述费用原告多次催缴无果,已经严重损害了原告的经济利益。现特向贵院提起诉讼,请求贵院依法判处。被告王艳芳辩称，原告向被告所收取的2.45元/平米的物业费毫无法律及事实依据。1、根据原告的民事起诉状列明的事实，原告向被告提供物业服务的依据为《金域华府住宅前期物业服务合同》及《临时管理规约》,物业费收费标准为2.45元/平米/月,而《太原市物业管理条例》第38条第2款明确规定:“住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价,物业服务等级基准价以及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业管理主管部门统一制定。”太原市物价局、太原市房产管理局并价服字【2014】66号文件--《关于印发物业服务与收费管理暂行办法的通知》第15条明确规定，新建住宅前期物业服务收费标准不得擅自超出政府指导价最高标准,如服务内容超出市物业主管部门制定的住宅服务等级的,其超出部分的收费标准可向市价格主管部门提出申请,由市价格主管部门对申请的标准进行成本审核,单独核准。依据太原市物价局、太原市房产管理局并价服字【2014】67号文件--《关于印发太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知》的规定,太原市住宅物业服务收费标准五级服务的政府最高指导价为1.6元/平米。原告依据《前期物业服务合同》对被告所居住小区提供物业服务，应当执行政府指导价1.6元/平米的收费标准,然而其按2.05元/平米的收费标准向被告收取,毫无法律依据。2、被告入住万科金域华府小区将至三年，根据原告在物业服务处所悬挂的物业服务内容及收费标准可知,其超五级服务的项目分别为消防维保检测及大型景观水系，获批后进行公示的日期为2020年4月16日，此则意味着原告在接管该小区物业服务后至公示起始日止期间尚不具备物业费溢价的资格,物业收费应当执行政府指导价1.6元/平米，溢价部分0.45元/平米属于不当得利,原告已向被告收取的14个月溢价物业费合计544.26元应当予以返还,且自2019.1.1-2020.4.16的物业费应执行政府指导价,原告诉请无法律依据。3、原告所公示的超五级服务项目为消防维保检测及大型景观水系,该部分服务也即原告收取0.45元/平米溢价物业费的事由,而根据《太原市物业管理条例》及太原市物价局及房产管理局第66、67号文件的相关规定,五级物业服务项目中“共用设施设备运行、维修及养护”的基本要求已完全覆盖消防维保检测内容!另原告所列超五级服务的大型景观水系，实为木质结构的海盗船两处，健身设施及每年实际需投入的财力约六七千元的水池一个,园区的游乐健身设施为小区的基本配套设施，物业负责该设施的保洁清理实属份内之事,也是第67号文件中关于“保洁服务”项目的组成部分，试问哪个小区的消防设备不需要维修养护?!!哪个小区的基本配套设施不需要清洁?!!该项目均为物业服务份内之事,然而原告以事关基本民生保障的最起码的服务事项进行物业费溢价,小区建筑面积约23万平方米,溢价部分为0.45元/平米/月,一年溢价收入约为124万元,溢价部分超过实际支出成本100多倍,原告溢价收费无异于明目张胆的搜刮钱财，巧取豪夺，侵害业主权益!4、原告的物业服务明显不符合其所公示的前期物业服务等级,在服务过程中明显刻意降低了服务质量和标准,根本没有起到物业的作用。公区的绿化养护及清洁、安全巡查和维保服务严重背离五级物业服务基本要求,公区地下室大便成堆随处可见,具有至关重要功能的消防设备风机房内垃圾成堆,对业主擅自占有公共部分也未履职,园区枯死树木不计其数,草皮斑秃情况极其严重，卫生状况极差,业主投诉不断等等。原告依据以什么标准和理由向答辩人收取物业管理费?《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条明确规定,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。5、业主共有部位的收益应当归全体业主所有。原告在万科金域华府小区服务将近三年，电梯内广告众多、园区多处投放营利性广告及物件，依据《物业管理条例》及《太原市物业管理条例》等相关法律法规的规定，原告所获得的该部分收益属于全体业主所有,然而其却将依赖公区所获得的全部收益均据为己有,严重违反相关法律的规定,侵犯全体业主的合法权益，依法应当予以返还。综上,原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，服务质量与收费标准严重脱节,悬殊甚远,望贵院依法查清事实,公正判决,以维护被告的合法权益。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告北京万科物业服务有限公司太原分公司是位于本市的“金域华府”小区的物业服务企业，被告系该小区的业主。2016年1月18日，原告基于其与太原万科长风房地产开发有限公司之间签订的《金域华府前期物业服务合同（南区1-4#楼、北区1-6#楼）》，与被告王艳芳签订《临时管理规约》，于2017年10月30日办理了交房查验手续，被告一次性交纳了自2017年11月至2018年12月共十四个月的物业费等各项费用共计2963.18元后入住该小区。在原告与太原万科长风房地产开发有限公司之间签订的《金域华府前期物业服务合同（南区1-4#楼、北区1-6#楼）》中双方明确约定了住宅物业费为2.45元/月.平方米，其中物业费为2.05元／平米／月，电梯使用费为0.4元／平米／月。原告接管该小区物业服务后，向政府相关部门申报了上述收费标准，在政府部门审核过程中，原告一直按该标准向小区业主收取物业费。2020年4月3日，经太原市发展与改革委员会核定准予原告按申报的标准收取物业费。原告提供的日常物业各项管理服务中，确有对小区绿化修剪维护不到位，车辆停放不规范，公用空间卫生不整洁等不足，被告多次投诉，原告整改不及时的问题。故被告自2019年1月起一直未向原告交纳物业管理费。原告催要物业费未果,诉至法院,形成本案诉讼。本院认为，案涉房屋所在小区尚未成立业主委员会。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”的规定。本案中,原告与太原万科长风房地产开发有限公司签订的《金域华府前期物业服务合同（南区1-4#楼、北区1-6#楼）》,原告与被告之间就双方的物业服务关系签订的《临时管理规约》，不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定,故均合法有效。因此,原告与太原万科长风房地产开发有限公司签订的《金域华府前期物业服务合同（南区1-4#楼、北区1-6#楼）》对该小区全体业主具有约束力。原告作为“金域华府”小区的物业服务单位,已对该小区提供了相应的物业管理服务,有权按照合同的约定向被告收取物业服务费。被告作为该小区的业主,有享受小区物业管理服务的权利,并负有支付物业服务费的义务。对于具体的收费标准,因在《前期物业服务合同》中有明确约定，且原告在开始按该标准向业主收取物业费时已向政府部门申报，政府部门在审核过程中未作出禁止决定，同时，原告现已取得按该标准继续收费的许可，因此，原告的该收费标准符合法律、行政法规的规定，被告应当按双方的约定向原告交纳物业费用。据此,被告应支付原告主张的自2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费用共计4443.18元(86.36平方米×2.45元/平方米×21个月)。关于被告提出的原告提供的物业服务不达标、存在很多问题，根据当事人陈述和提供的相关证据，可以看出，原告在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，被告也并非恶意拖欠物业费用，故对于原告主张的违约金711.23元，本院不予支持。本案纠纷的发生值得物业服务企业和业主共同深思,物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，一个健康和谐的小区需要业主和物业服务企业共同维护,物业服务企业应努力提升物业服务的水平和质量，完善服务细节，提供优质服务,业主也应对物业服务给予理解，尽可能的看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业服务正常运转的前提条件，否则易形成恶性循环,物业服务企业和业主都将遭受不同程度的损失,同时当小区业主发现物业服务过程中存在瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题及时改正，与业主积极沟通，建立良性互动，不断提高服务质量。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款,《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王艳芳于本判决生效之日起十日内一次性支付原告北京万科物业服务有限公司太原分公司2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4443.18元。二、驳回原告北京万科物业服务有限公司太原分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告王艳芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 高强 二〇二〇年十月三十日书记员 王馨