福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5932号 上诉人（原审被告）：郑大建，男，汉族，1952年11月1日出生，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：郑敬，系郑大建之子。 上诉人：（原审被告）郑敬，男，汉族，1979年4月29日出生，住福建省连江县。 上诉人：（原审被告）韩静，女，汉族，1980年10月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑敬，系韩静之夫。 被上诉人（原审原告）：庄学娟，女，汉族，1981年2月20日出生，住福建省福州市晋安区。 上诉人郑大建、郑敬、韩静因与被上诉人庄学娟房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑大建、郑敬、韩静上诉请求:1.撤销一审判决，改判并驳回庄学娟的诉讼请求；2.请求判处庄学娟归还郑大建、郑敬、韩静案涉房产的银行抵押贷款本金壹佰零伍万元整、2019年10月至2020年7月20日该笔贷款利息及逾期罚息80601.91元及2020年8月之后该笔贷款所产生的所有费用；3.本案一、二审诉讼费用由庄学娟承担。事实和理由：一审法院对本案部分事实认定错误。1.郑大建、郑敬、韩静不认可其明显构成违约以及双倍返还定金的判决。郑大建与庄学娟达成房屋买卖意愿后，积极配合庄学娟办理过户手续，但由于其自身资金不足，无法承担房屋买卖契税，从而导致房屋无法过户，与郑大建、郑敬、韩静无关，不存在违约；2.郑大建、郑敬、韩静不认可其与庄雪娟委托贷款属于另一法律关系，且其未提交证据证明贷款本息余额，亦未主张贷款余额与需返还的购房款相互抵消。由于庄学娟需资金，委托郑大建、郑敬、韩静将案涉房屋进行抵押代理，并约定将贷款转入其指定账户，每月由庄学娟还款付息，本金也由其还予韩静，再还予银行。后韩静借款并转予庄学娟指定账户，之后庄学娟向郑大建、郑敬、韩静出具《收条》。通过2018年2月20至2019年7月21日庄学娟的陆续还款可看出该笔贷款实际使用人为庄学娟，并且也印证了其已实际控制案涉房屋。 庄学娟辩称，一、房子被冻结是郑大建、郑敬、韩静的过错；2.郑大建、郑敬、韩静有提出要抵扣这笔105万元的贷款，但该款没有打到我的账上。 庄学娟向一审法院起诉请求：1、判令郑大建、郑敬、韩静立即双倍返还购房定金2498900元；2、判令郑大建、郑敬、韩静立即返还购房余款550550.00元及相应利息（按月利率2%计算，自2017年10月31日起计算至实际还清之日止）；3、判令本案诉讼费用由郑大建、郑敬、韩静负担。 一审法院认定事实：2017年10月31日，郑大建、郑敬、韩静（甲方、出售人）与庄学娟（乙方、购房人）、肖凝（丙方、证明人）签订《协议书》，约定：乙方购买甲方合法拥有的坐落于福建省连江县丹凤花园（产权证第连Ｌ字第20081531，建筑面积42.99平方米房产一套；产权证第连Ｌ字第20081529，建筑面积42.2平方米房产一套；产权证第连Ｌ字第20081530，建筑面积32.01平方米房产一套）；付款方式为上述房产出售价格180万元整，交易中任何费用甲乙双方各出一半；甲方收到乙方定金1249450元，待甲方把房屋出卖后，即可乙方准备办理过户手续，甲方需要积极配合乙方办理所有手续（含贷款手续）；余款550500元，用郑敬借条方式归还，以借据收据，收条为准；买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由甲乙承担缴纳，丙方不承担任何费用；房屋过户甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，有责任赔偿守约方；甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，若有违反上述约定，造成的责任由甲方承担；甲方应在2017年10月31日将该房产交付乙方（以银行划拨余款日为准；在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需要变更合同，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内签订变更协议，否则造成损失由责任方承担；本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方购房金，如乙方违约，定金不退。其他约定：郑大建的店面转让庄学娟人民币180万元，付款方式：庄学娟180万元打入证明人肖凝卡上，因郑大建儿子郑敬借肖凝180万元整，一笔定金1249450元抵扣，余款550550整用郑敬借条方式进行抵扣。福建省连江县人民法院在审理许国平诉郑大建、郑敬民间借贷纠纷一案中，于2018年4月27日作出（2018）闽0122民初1275号民事裁定书，裁定：“查封（限制处分权）郑大建所有的坐落于福建省连江县店面的房产（权利证书号：连房权证Ｌ字第××号）”，该案民事判决生效收，许国平于2019年1月14日向福建省连江县人民法院申请强制执行，上述查封房屋的诉讼保全措施自动转为执行中的措施。庄学娟于2019年5月13日提出书面异议，福建省连江县人民法院于2019年5月27日作出（2019）闽0122执异36号执行裁定书，驳回庄学娟的异议请求。庄学娟不服提起执行异议之诉，提出请求解除对坐落于福建省连江县店面的房产的查封等诉讼请求，福建省连江县人民法院于2019年8月14日受理该案，于2019年11月4日作出（2019）闽0122民初3674号民事判决书，判决驳回庄学娟的诉讼请求。庄学娟不服提起上诉，因未缴纳上诉费，福州市中级人民法院作出（2020）闽01民终260号民事裁定书，裁定按撤回上诉处理。（2019）闽0122民初3674号民事判决书查明以下事实：2017年10月31日，郑大建（委托郑敬）、郑敬、韩静与庄学娟签订另一份《协议书》，肖凝作为公证人在《协议书》上签名，约定上述车库及店面因购置税过高，双方因经济原因协商店面过户时间拖延一年；因店面还没过户，因而店面贷款由郑大建、郑敬代为办理，所贷款项用于支付购买以上店面及车库，贷款卡由公正人保管，贷款金额由庄学娟偿还；在未过户之前，庄学娟将保存以上店面及车库的产权证及土地证等内容。2017年8月25日，庄学娟通过其配偶庄鸿向肖凝转账100万元；2017年9月26日，庄学娟向肖凝转账20万元；2017年12月7日，庄学娟向肖凝转账10万元；2018年5月3日，庄学娟向肖凝转账368000元，以上共计1668000元。郑大建、郑敬、肖凝均认可，庄学娟已将包含上述款项在内的全部购房款180万元支付给肖凝，用于抵扣郑敬欠肖凝的借款。2018年1月4日，韩静、郑大建与连江农村信用合作联社签订《最高额抵押借款合同》，向连江县农村信用合作联社贷款105万元，借款时间自2018年1月4日起至2022年12月10日止，郑大建作为抵押人，以案涉3车库、4店面和5店面作为贷款抵押物，并办理了抵押登记。2018年1月12日，连江农村信用合作联社向韩静放款，将款105万元汇入受益人陈立新的账户。现上述贷款尚未还清。2019年7月23日，福建省连江县人民法院又作出（2019）闽0122执217号之一执行裁定书，裁定：“查封被执行人郑大建所有的坐落于连江县车库（权利证书号：连房权证Ｌ字第××号）、30＃楼1层4店面（权利证书号：连房权证Ｌ字第××号）。庭审中，郑大建、郑敬、韩静向一审法院提交庄学娟出具的《收条》（未落款出具时间）：收到韩静贷款105万元，每月还贷利息由庄学娟还贷，最后本金也由庄学娟还给韩静，韩静再还给贷款银行。（备注：此笔贷款主要因购买郑大建连江县凤城镇丹凤东路15号丹凤花园店面，因购买人庄学娟尚未去过户，急需用钱，委托韩静协助贷款）。另，庭审中，郑大建、郑敬、韩静均确认庄学娟已依约支付了全额购房款。庄学娟确认郑大建、郑敬、韩静于2017年11月份向其交付案涉房屋。 一审法院认为，庄学娟与郑大建、郑敬、韩静签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。因郑大建、郑敬的债务问题，福建省连江县人民法院于2018年4月27日作出（2018）闽0122民初1275号民事裁定书，裁定查封郑大建所有的坐落于福建省连江县店面的房产，于2019年7月23日，作出（2019）闽0122执217号之一执行裁定书，裁定查封郑大建所有的坐落于连江县店面，上述房产作为执行标的物被法院强制执行,至今仍处于被查封状态，郑大建、郑敬、韩静至今未履行排除案涉房产的权利瑕疵的义务,导致庄学娟合同目的无法实现，郑大建、郑敬、韩静明显构成违约。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”规定,一方因第三人的原因违约的,仍应向对方承担违约责任。本案中,虽然系由第三人申请对案涉房屋采取了查封措施导致庄学娟合同目的无法实现,郑大建、郑敬、韩静仍应向庄学娟承担违约责任。故庄学娟有权要求解除其与郑大建、郑敬、韩静签订的《协议书》，并依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，要求郑大建、郑敬、韩静返还购房款，并赔偿损失。郑大建、郑敬、韩静关于因案涉房屋购置税过高双方将店面过户时间拖延一年，郑大建、郑敬、韩静已将案涉房产交付庄学娟及庄学娟委托郑敬、韩静利用案涉房屋进行抵押贷款，不能成为其瑕疵担保责任的抗辩事由，故郑大建、郑敬、韩静不应当承担违约责任的答辩意见，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”规定，郑大建、郑敬、韩静作为收受定金的违约方,其应当双倍返还定金，但庄学娟与郑大建、郑敬、韩静约定的定金数额超过合同标的百分之二十，超过部分一审法院不予支持，即郑大建、郑敬、韩静应向庄学娟返还180万元购房款，同时向庄学娟返还定金36万元。庄学娟诉请要求被告支付购房余款550550元相应的利息，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。郑大建、郑敬、韩静与庄学娟委托贷款属于另一法律关系，且郑大建、郑敬、韩静未提交证据证明贷款本息余额，亦未主张贷款余额与需返还的购房款等相互抵销，故郑大建、郑敬、韩静可与庄学娟另行协商处理，如有纠纷可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，如下：一、郑大建、郑敬、韩静应于本判决生效之日起十日内向庄学娟返还购房款180万元；二、郑大建、郑敬、韩静应于本判决生效之日起十日内庄学娟返还返还定金36万元；三、驳回庄学娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33949元，减半收取16974.5元，由庄学娟负担4934.5元，由郑大建、郑敬、韩静共同负担12040元。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，郑大建、郑敬、韩静在与庄学娟订立交易本案系争房产的《协议书》后，庄学娟已全额支付购房款，但因郑大建、郑敬涉及民间借贷诉讼，人民法院依法对本案系争房产采取查封措施，致使庄学娟过户房屋的合同目的不能实现，在庄学娟明确要求解除合同的情形下，郑大建、郑敬、韩静应当返还购房款及定金。 郑大建、郑敬、韩静主张本案系争房产无法过户的原因系庄学娟资金不足，无法缴纳房屋买卖契税所致，但并未提交证据予以证明，其该项上诉理由，本院不予采纳。 本案为房屋买卖合同纠纷，郑大建、郑敬、韩静请求庄学娟归还本案系争房产的银行抵押贷款本金及利息、逾期罚息等诉请，郑大建、郑敬、韩静可另行提起诉讼，主张其权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33949元，由郑大建、郑敬、韩静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十月三十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威