福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1197号 上诉人（原审原告）：梅秀英，女，1966年2月8日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：郭文豪，福建维理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭智明，福建维理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘敏，男，1984年7月5日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：邱建夫，福建齐欣律师事务所律师。 原审第三人：邵武市乐家房产信息咨询服务中心，经营场所邵武市宏林尚都国际**A18（477-95）。 经营者：毛伶俐，女，1985年2月26日出生，汉族，住光泽县。 上诉人梅秀英因与被上诉人刘敏、原审第三人邵武市乐家房产信息咨询服务中心（以下简称乐家服务中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2020）闽0781民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梅秀英上诉请求：依法判决刘敏双倍返还梅秀英定金，共计60000元。事实和理由：一审认定梅秀英支付定金20000元系事实认定错误。合同明确约定定金30000元，且刘敏在2019年7月20日除对《房屋订购协议》补充签字确认外，还于当日出具收条，确认收到了梅秀英支付的定金30000元。刘敏辩解签名不是其所签没有依据。刘敏的辩解与房屋买卖的交易过程及客观事实不符。梅秀英支付的钱款性质为定金，且实际支付的是30000元，乐家服务中心受刘敏之托收取30000元定金，该法律后果效力及于刘敏。乐家服务中心预留10000元是作为刘敏补齐材料、办理交易手续的保证，原判决对乐家服务中心预留10000元性质的理解机械教条、断章取义，于法无据。刘敏明确10000元本身即为定金的一部分，是因为向乐家服务中心临时借款而提出转款5000元而非要求乐家服务中心交付剩余的10000元定金。刘敏最终明确的意思表示是收到定金30000元。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。 刘敏辩称，虽然签订《房屋订购合同》时有约定定金为30000元，但是刘敏没有收到梅秀英的定金，只是收到乐家服务中心经营者毛伶俐转账的20000元。刘敏在2019年7月20日到邵武签订合同时要求拿剩余的10000元定金，但乐家服务中心不同意，并且不肯给刘敏有签字的那份收条，为此双方发生争吵，刘敏没有拿到钱就走了。一审认定事实清楚，刘敏实际只收到定金20000元。 乐家服务中心述称，刘敏委托乐家服务中心售房，委托收取定金30000元，因为刘敏只有提供身份信息，没有关于房产信息的材料，所以乐家服务中心预留了10000元定金要刘敏补齐相关材料，刘敏同意，所以乐家服务中心转账20000元定金给刘敏，并且告诉刘敏剩余10000元到时候直接转为首付款。刘敏在2019年7月20日出具了《收条》，表示收到梅秀英的定金30000元。 梅秀英向一审法院提出诉讼请求：1.解除梅秀英与刘敏签订的《房屋订购协议》；2.刘敏双倍返还梅秀英支付的定金，共计60000元。 一审法院认定事实：梅秀英通过乐家服务中心向刘敏购买房屋，并于2019年6月18日，向毛伶俐账户汇入30000元。同日，毛伶俐将20000元转入刘敏账户，并注明：“尚都2栋1101购房定金。”2019年7月20日，梅秀英作为乙方与甲方刘敏签订《房屋订购协议》一份，约定：乙方向甲方订购位于尚都国际5幢1101室，该物业建筑面积约为142.14平方，总价为820000元。乙方在签订本协议当日，向甲方支付定金30000元，定金不计利息，在签订《房屋买卖合同》后，即转为所购商品房房款的一部分，余款付款方式另行商定。乙方须于2019年7月26日之前，携带有关材料，到乐家房产签订《房屋买卖合同》，并按照双方已经确定的付款方式支付房款。乙方如逾期未到上述地点签订《房屋买卖合同》，则视为乙方违约。甲方对乙方所交订购诚意金叁万元不予退还，同时甲方有权将上述房屋另行出售，在甲乙双方约定时间内甲方不可对该房另售，否则视为甲方违约。若甲方违约，则需退还乙方定金叁万元，并赔偿乙方叁万元违约金，若乙方违约，则定金叁万元不予退还。本协议一式三份，甲、乙、代理人，各执一份，具有同等效力。协议还对其他事项做了约定。刘敏、梅秀英、乐家服务中心分别在该协议上签字、盖章。之后，梅秀英向乐家服务中心经营者毛伶俐给付了30000元，毛伶俐又向刘敏转账20000元，并注明系“尚都5栋1101购房定金”。2019年7月20日，刘敏出具收条一份，载明：“今收到梅秀英购房定金叁万元整（30000），购房地址为：邵武市××路××号××.尚都国际5幢1101室”之后，因刘敏迟迟未能去房管部门办理过户手续，导致梅秀英与刘敏未能完成案涉房屋过户手续，梅秀英遂提起诉讼。 另查明，讼争房屋的房屋所有权人为刘敏、陈玉芬，该房产于2012年8月10日已抵押给中国农业银行股份有限公司邵武市支行，债权金额540000元。 一审法院认为，1.关于《房屋订购协议》的效力问题。《房屋订购协议》系梅秀英、刘敏、乐家服务中心的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效，刘敏与梅秀英之间形成房屋买卖合同关系。刘敏辩称“案涉房屋共有人陈玉芬未在案涉协议上签字并且在银行办有抵押登记故协议无效”。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持，故对其辩解不予采纳。2.关于合同解除的问题。梅秀英、刘敏签订《房屋订购协议》后,梅秀英依约交付了定金,但刘敏收取定金后表示因其尚有其他担保债务被起诉，并且担保金额较大，故不能继续履行《房屋订购协议》，其迟迟未去房管部门办理过户手续，导致梅秀英购买案涉房屋的合同目的无法实现,刘敏存在根本违约行为，故梅秀英有权解除与刘敏签订的《房屋订购协议》。3.关于梅秀英诉请的双倍返还定金60000元的问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限,定金合同从实际交付定金之日起生效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定“实际交付的定金数额多于或少于约定数额,视为变更定金合同。收受一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。”可见定金合同是践行性合同,在交付定金时生效,定金数额应以实际交付的定金数额为准。本案中,双方在《房屋订购协议》中约定定金金额为30000元,但毛伶俐在收到梅秀英30000元后，仅给付刘敏20000元，剩余10000元仍在毛伶俐处，且刘敏在微信中要求毛伶俐给付该10000元时，毛伶俐明确予以拒绝，故该10000元实际上并未支付给刘敏，该款不符合定金性质。刘敏实际上收到的定金为20000元，根据定金罚则的规定，刘敏应双倍返还梅秀英40000元。梅秀英可以另行要求毛伶俐返还代为保管的10000元。刘敏辩称其未收到定金，但是交易明细中明确备注乐家服务中心转账支付的20000元为“尚都5栋1101购房定金”，刘敏实际收取了该款，并且未提出过异议，故对刘敏的该抗辩理由，不予采信。另刘敏申请对《房屋订购协议》中备注内容的签字的真实性进行鉴定,一审法院认为该申请鉴定的事项不影响本案的处理结果,对其申请不予准许。乐家服务中心经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定,判决:一、解除梅秀英与刘敏签订的《房屋订购协议》;二、刘敏应于判决生效后十日内双倍返还梅秀英定金40000元;三、驳回梅秀英的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：梅秀英提出一审遗漏认定刘敏与乐家服务中心协商，同意预留10000元作为履约保证，并提交书面证据三组。证据一：乐家服务中心中介陈玲的身份证、工作牌、微信通讯录界面，拟证明第三人乐家服务中心工作人员陈玲的身份信息，刘敏的微信基本信息。证据二：陈玲与刘敏的微信聊天记录，拟证明刘敏主动添加陈玲微信，并委托乐家服务中心出售涉案房产，陈玲将打印好的协议文本拍照给刘敏由其确认，刘敏违约后，陈玲再次将乐家服务中心、梅秀英、刘敏签字盖章或签字确认的协议文本拍照给刘敏，刘敏对协议的真实性未提出异议。证据三：第三人乐家服务中心经营者毛伶俐与刘敏的微信聊天记录，拟证明刘敏在外地，经第三人乐家服务中心协调，双方确定将定金30000元中的10000元预留在乐家房产中介处作为履约保证，梅秀英支付的定金为30000元，刘敏已确认收到该款。刘敏质证认为，对三份证据的真实性、合法性、关联性均存在异议，认为证据不是原始证据，且不是二审期间形成的新证据。本院认为，上述证据客观、真实，与本案有关联性，可以证实刘敏同意由乐家服务中心代其收取定金30000元，其中预留10000元在乐家服务中心作为履约保证的事实，故本院对乐家服务中心经刘敏同意代其收取定金30000元，另预留10000元在乐家服务中心作为履约保证的事实予以确认。梅秀英另提出一审遗漏认定：“梅秀英、刘敏、乐家服务中心于2019年6月17日签订订购协议，因刘敏在外地，所以在2019年7月20日刘敏回来之后补签协议并出具收到30000元的收条，双方同意对合同的履行时间顺延。”本院认为，《房屋订购协议》无落款日期，一审结合刘敏于2019年7月20日在涉案协议上签字,且于当日出具《收条》的时间，认定协议为2019年7月20日签订并不影响本案的处理，对该节事实本院不作认定。刘敏提出本案《收条》的签名是其所签，但内容不是其所写。本院经审查，刘敏主张在“收款人”该特定位置的签名系其在空白纸张中所签与常理不符，亦未提交相应证据予以证实，该异议不能成立，不予采纳。本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，《房屋订购协议》是梅秀英、刘敏买卖房屋的真实意思表示，且有乐家服务中心作为代理人签名盖章确认，合同依法成立并生效。《房屋订购协议》约定：“乙方在签订本协议当日，向甲方支付定金人民币叁万元整。若甲方违约，则需退还乙方定金叁万元，并赔偿乙方叁万元违约金，如乙方违约，则定金叁万元不予退还。”结合梅秀英二审提交的微信记录，可以证实刘敏同意由乐家服务中心代为向梅秀英收取定金30000元且同意预留10000元在乐家服务中心作为履约保证的事实，应认为刘敏认可乐家服务中心收取30000元定金的法律后果及于刘敏。梅秀英实际支付定金30000元给乐家服务中心经营者毛伶俐，刘敏亦于2019年7月20日出具《收条》，确认收到梅秀英购房定金30000元。双方经过协商，对于顺延过户一事达成合意后，刘敏再次签字确认“¨¨¨若到时甲方（刘敏）仍未能按约定履行义务，则按上述约定条款向乙方（梅秀英）赔偿人民币叁万元整并退还叁万元定金”。现刘敏表示其尚有其他担保债务被起诉且担保金额较大，无法履行《房屋订购协议》，已构成根本违约，应依据合同约定承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”现因刘敏原因不履行合同，依据法律规定和双方合同约定，刘敏应双倍返还梅秀英定金，共计60000元。刘敏抗辩认为其仅收到乐家服务中心转账的20000元定金系其与乐家服务中心之间委托售房之另案法律关系，不影响本案房屋买卖违约责任的认定。一审法院以刘敏仅收到20000元定金为由，判决刘敏双倍返还梅秀英定金40000元，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。梅秀英的上诉理由可以成立，本院予以支持。 综上，梅秀英的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持邵武市人民法院（2020）闽0781民初280号民事判决第一项，即“解除梅秀英与刘敏签订的《房屋订购协议》”； 二、撤销邵武市人民法院（2020）闽0781民初280号民事判决第三项，即“驳回梅秀英的其他诉讼请求”； 三、变更邵武市人民法院（2020）闽0781民初280号民事判决第二项，即“刘敏应于本判决生效后十日内双倍返还梅秀英定金40000元”为“刘敏应于本判决生效后十日内双倍返还梅秀英定金60000元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元，减半收取650元，二审案件受理费300元，均由刘敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年十月三十日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。