江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初3631号原告:射阳县富民农副产品交易市场业主委员会，住所地射阳县富民市场**105。法定代表人：顾小丽，该委员会主任。委托诉讼代理人：王琳，江苏瀛鑫（射阳）律师事务所律师。被告:射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司，，住所地射阳县富民市场物业管理办公室法定代表人：郑亚飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙仁荣，江苏昊业律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋娜，江苏昊业律师事务所律师。原告射阳县富民农副产品交易市场业主委员会（以下简称富民业委会）与被告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司（以下简称富民管理公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告富民业委会的法定代表人顾小丽及其委托诉讼代理人王琳，被告富民管理公司的委托诉讼代理人孙仁荣、蒋娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富民业委会向本院提出诉讼请求：1.要求被告退出射阳县富民农副产品交易市场（物业管理区域）并返还物管用房，同时依法向原告移交变压器等相关配套设施设备；2.要求被告依法向原告移交射阳县富民农副产品交易市场竣工总平面图；单位建筑、结构、设备竣工图；配套设施、、地下管网工程竣工图设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年开始，射阳县富民农副产品交易市场业主陆续入驻经营，被告为市场前期物业公司，原告于2018年依法成立并在射阳县房地产行政主管部门和所在街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，同时于公安机关登记印章。自2016年起，业主对被告的管理水平与服务质量提出质疑，大多数业主对前期物业公司服务质量表示强烈不满。2018年，选举产生业主委员会，召开业主代表大会，决定解聘被告，并由业委会负责选聘新的物业服务公司。后业委会依法选聘了新的物业服务公司，前期物业服务合同已终止，但新物业服务公司与被告办理物业移交手续时，遭到拒绝。故诉至法院，要求判如所请。被告富民管理公司辩称，1.原告未经射阳县富民农副产品交易市场业主代表大会授权即提起本案诉讼，原告与本案没有直接利害关系，原告不具有主体资格。2.射阳县富民农副产品交易市场第一次业主代表大会参与投票的业主代表未经法定程序选举、确定、授权，其不能代表全体业主作出任何决议。3.射阳县富民农副产品交易市场第一次业主代表大会作出的决议未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，第一次业主代表大会作出的成立业委会，选举业委会成员的决议不产生效力。4.射阳县富民农副产品交易市场业委会委员及业主代表均存在违章搭建、占道经营、拖欠物业费等违反法律法规和管理规约且未改正的情形，其不得担任业委会委员及业主代表。5.射阳县富民农副产品交易市场第二次业主代表大会没有召开会议的委托代理手续，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，会议作出的决定无效。6.射阳县富民农副产品交易市场第三次业主代表大会采取抽签的方式选聘新的物业公司，该行为严重侵犯全体业主对新物业公司的选择权，且原告选聘大明物业公司未通过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，原告与盐城市大明物业服务有限公司（以下简称大明物业公司）签订的物业服务合同无效，前期物业服务合同并未终止，被告无需撤出物业管理区域。综上，请求驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：富民管理公司系射阳县富民农副产品交易市场的前期物业服务单位。2018年7月18日，富民业委会成立。2018年8月，经所在社区射阳县合德镇城北社区居民委员会和所在乡镇射阳县合德镇人民政府审批同意后，富民业委会于2018年8月9日在射阳县物业管理办公室进行了备案。2018年9月7日，富民业委会与大明物业公司签订《物业管理服务合同》，富民业委会委托大明物业公司对富民农副产品交易市场进行物业管理。后富民管理公司以富民业委会的成立、业主大会代表的选举和确定程序不合法致解聘富民管理公司的程序不合法为由至今未退出富民农副产品交易市场物业服务区域，亦未移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关资料，富民业委会诉至本院。本院认为，1.《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，富民管理公司虽系射阳县富民农副产品交易市场的前期物业服务单位，但富民业委会于2018年7月18日成立，并于2018年8月9日在射阳县物业管理办公室进行了备案。在此情形下，富民业委会于2018年9月7日与大明物业公司签订了物业管理服务合同，并委托大明物业公司对富民农副产品交易市场进行物业管理，故富民管理公司管理射阳县富民农产品交易市场的前期物业服务合同已终止。富民管理公司认为富民业委会的成立、业主大会代表的选举和确定程序不合法致解聘富民管理公司的程序不合法，并无相关有效证据予以证实，本院不予采纳。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，富民业委会与大明物业公司之间的物业服务合同成立并生效，富民管理公司的前期物业服务合同即终止。物业服务合同权利义务终止后，富民管理公司应及时履行退出物业服务区域，并向富民业委会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料等后合同义务，但富民管理公司至今未履行上述后合同义务，故富民业委会要求富民管理公司退出射阳县富民农副产品交易市场物业服务区域，并移交物管用房和相关配套设施设备，以及物业服务所必须的相关资料（包括但不限于射阳县富民农副产品交易市场竣工总平面图；单位建筑、结构、设备竣工图；配套设施、、地下管网工程竣工图设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料），具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：被告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司于本判决生效后十五日内退出射阳县富民农副产品交易市场物业服务区域，并向原告射阳县富民农副产品交易市场业主委员会移交物管用房和相关配套设施设备以及物业服务所必须的相关资料（包括但不限于射阳县富民农副产品交易市场竣工总平面图；单位建筑、结构、设备竣工图；配套设施、、地下管网工程竣工图设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料）。如果未按本判决指定的期限履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告射阳富民农产品交易市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  侯建伟人民陪审员  管如祥人民陪审员  赵成红二〇二〇年十月十九日法官 助理  孙 菁书 记 员  田 甜附录法律条文1.《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。