广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初16621号原告：陈博，男，汉族，1976年6月7日出生，住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李小林，广东深明德律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁爱湫，广东深明德律师事务所律师。被告：深圳市瑞恒投资发展有限公司，地址：广东省深圳市宝安区新安街道**怡园路东二巷建兴工业区****，统一社会信用代码：91440300279314110E。法定代表人：罗向民，总经理。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，，地址：湖南省长沙市天心区劳动西路****统一社会信用代码：91430000732868171R。法定代表人：刘录音，董事长。原告陈博与被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，依法追加湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）为第三人，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李小林，被告的委托诉讼代理人尹德军、张洁平均到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办证违约金人民币1689342.17元（以购房总价款为基数，按每日万分之四的标准，自2017年5月28日起计至2018年11月16日止，共计538天）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月6日，原、被告签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于深圳市宝安区，合同总价款为人民币7850103元。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。被告在销售勤诚达悦园（勤诚达22世纪二期）房地产时向买受人分发了9座户型鉴赏资料，该资料详细描述的户型图与原告最后实际收到房屋的户型图结构完全一致。被告在施工中积极准备及组织第三人对涉案房屋进行改造以遵守其销售时的承诺，即使受到政府有关部门查处还是积极实施改造。被告还通过互联网媒体等方式向社会广泛宣传涉案楼盘有赠送面积。综上，被告的上述行为及事实确实对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约，理应视为合同的一部分。合同约定被告应于2016年12月31日前将上述房产交付给原告，被告承认其在2016年9月底交付了房地产，其应在将上述房产交付给原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》，即买受人应在2017年5月27日前取得《房地产证》。但被告于2018年11月16日才完成初始登记，导致原告实际于2019年1月24日才取得涉案房屋的《房地产证》。被告因自身原因受到深圳市宝安区土地规划监察局行政处罚，在明知不可能按合同约定协助原告取得《房地产证》的情况下，通过发《公告》等方式威胁买受人去签和解协议，目的就是想减轻其违约责任，而涉案小区各买受人因被告逾期办证本应获得的合法利益就是“以各自购房总价款为基数，按每日万分之四的标准，从2017年5月28日起计算至实际取得《房地产证》之日止”。被告要求买受人签订和解协议以便减轻其违约责任的做法对原告等买受人来说明显属于显失公平，理应无效，已经生效的判决确认了涉案小区买受人应获得的合法利益标准。因被告违反合同约定，导致原告不能在合同约定的时间内取得涉案房产的《房地产证》。原告现要求被告依据合同约定按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金共计人民币1689342.17元（以购房总价款为基数，按每日万分之四的标准，从2017年5月28日起计算至2018年11月16日止，共计538天），本应计至2019年1月24日实际取得《房地产证》之日止，但原告自愿算至2018年11月16日止。综上，因被告违反合同约定导致原告直至2019年1月24日才取得涉案房产的《房地产证》，被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求依据《合同》第二十二条之约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定要求被告承担法律责任，请法院支持原告的诉讼请求。被告瑞恒公司辩称，一、原告实施违法加建行为导致勤诚达悦园被政府相关主管部门实施了权利限制，不得办理初始登记和转移登记等手续。勤诚达悦园项目违法加建行为是发生在该项目完成规划、竣工验收并毛坯交付购房业主之后，广大购房业主在2015年期间陆续委托湖南六建对其所购房屋进行毛坯收楼并进行加建改造施工。自2016年9月起至2017年4月期间，原告委托湖南六建公司对其所购的房屋在竣工验收后实施了包括搭建钢筋混凝土板、局部外立面、栏杆、门窗、室内外管线及其他局部施工等违法加建改造。从原告签订《房屋施工委托协议》等书面文件，可充分表明原告对违法加建行为在主观上是知情的，在客观上是积极参与的，加建部分最终也由其占有、使用、收益，原告既是实施方也是受益方，由此发生的法律风险和后果也应由其承担。尽管被告于2016年9月取得规划验收合格证和竣工验收备案回执后勤诚达悦园项目就已具备了办理初始登记的条件，但因原告实施的前述违法加建行为导致勤诚达悦园自2016年10月就被政府相关主管部门实施了权利限制，不得办理初始登记和转移登记等手续，客观上直接导致被告不能按期办理初始登记。二、瑞恒公司为解除政府相关主管部门对勤诚达悦园项目实施的权利限制付出了巨大努力和代价。瑞恒公司于2016年9月取得勤诚达悦园项目的规划验收合格证和竣工验收备案回执后，此时勤诚达悦园项目已具备了办理初始登记的条件。自2016年l0月起因湖南六建公司对原告所购房屋实施违法加建行为导致勤诚达悦园项目被政府相关主管部门实施权利限制不得办理初始登记和转移登记等手续后，瑞恒公司一直积极协调相关政府主管机关，寻求尽快解除该项目的权利限制。2018年9月起，考虑到广大购房业主能够尽快办理房地产证书的整体利益，瑞恒公司先行缴纳了巨额行政处罚款项，方得以解除勤诚达悦园项目的权利限制并完成了该项目的初始登记和转移登记。三、原告诉请的违约金数额明显过高，请法院依法予以调整。原告未能按照买卖合同约定办理《房地产证》是因其在所购房屋实施违法加建被政府相关主管部门限制权利所致。而且，未能按照买卖合同约定办理《房地产证》并不影响原告对所购房屋的占有、使用和收益，也没有给原告造成实际经济损失。原告现诉请的违约金682,792.3元，超过总房款的21%，明显过高。请人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009)40号]第6条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条等相关规定依法予以适当调低。四、瑞恒公司依法、依约均不应承担延期办证违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定以及买卖合同中第二十二条延期办证的违约责任中第一款“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，应承担相应延期办证违约责任”的约定，瑞恒公司承担延期办证违约责任的前提条件是由于出卖人的原因或出卖人未履行相关义务所致的。原告实施的违法加建行为构成严重违约，违反了买卖合同中第二十三条“本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此约定，买受人应当承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应当承担赔偿责任”之约定，应承担相应责任。如前所述，原告实施的违法行为导致悦园项目被实施权利限制，客观上造成瑞恒公司不能按期办理初始登记和转移登记手续，瑞恒公司因此被要求承担延期办证违约责任则明显有失公平。第二十二条第四款也有“因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任”之约定。综上所述，瑞恒公司依法不应向原告承担延期办证违约责任，原告提出的诉讼请求缺乏充分的事实和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。五、原告与被告瑞恒公司已就办证延迟事宜达成和解。双方签订《勤诚达悦园办证和解书》，原告再行主张延期办证违约责任缺乏事实和法律依据。综上，被告不应向原告承担延期办证违约责任，原告的诉讼请求缺乏充分的事实和法律依据，请法院予以驳回。第三人湖南六建机电安装有限责任公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月6日，原告作为买受人，被告瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、原告购买被告瑞恒公司开发的深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园1栋9A单元25层2503号房产，用途为住宅，购房总价款为7850103元。2、合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。4、合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。5、合同第二十三条约定，本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此规定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。6、合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。上述合同签订后，原告已付清了购房款。原告（甲方）与湖南六建机电安装有限责任公司悦园项目部（乙方）曾签署《房屋施工委托协议》，该协议附件为《施工平面示意图》，其中所示户型与原告购房时取得的售房宣传册一致。双方约定如下：（1）甲方知悉并同意委托乙方全权代理上述商品房的毛坯入伙验收、钥匙签收，瑞恒公司无需寄发毛坯入伙通知书给甲方。乙方在毛坯交付验收后按本协议附件的施工平面示意图对上述商品房进行毛坯施工，甲方知悉乙方将按照本协议附件施工平面示意图对该商品房进行局部施工；房间内所有花池乙方不负责填充，由甲方根据实际需要自行填充。（2）乙方应严格按照本协议之房屋委托施工平面示意图组织施工，包括搭建钢筋混凝土板、局部外立面、栏杆、门窗、室内管线以及其他局部施工。（3）甲方知悉并同意商品房施工将会造成施工后的商品房使用面积、实际建筑面积与竣工测绘的建筑面积出现差异，乙方无需为此承担法律责任。（4）甲方知悉并同意毛坯施工过程中拆除的商品房原有部分（包括但不限于墙体、栏杆、门窗等）归乙方所有，乙方不需为此向甲方支付任何费用。（5）基于本商品房毛坯施工安全的需要，乙方在毛坯施工工程完工前进行全面封闭施工，不对外开放，甲方对此无异议。（6）甲方知悉并同意，本协议所述的施工可能造成外立面、其他房屋的内部结构与建筑物共有部分的局部变动，甲方对此无任何异议。甲方承诺，无论在任何时候都不会因此要求乙方恢复原状、改变已完成施工的商品房的状况或者赔偿损失。（7）甲方同意并承诺，除本受托人外，不委托其他任何人或单位进行本协议所述的施工。（8）毛坯施工工程款为人民币1000元，此款项需甲方在签署本协议时，现金支付给乙方。（9）乙方承诺在2016年12月31日前完成本协议所述的施工，并将完成施工的该商品房交付给甲方。原告同时向湖南六建机电安装有限责任公司悦园项目部出具《授权委托书》，授权其办理商品房毛坯入伙验收及钥匙签收相关手续，委托人对受托人的验房结果予以认可，瑞恒公司无需向委托人寄发毛坯入伙通知书。委托人及受托人均承诺在上述代理事项未完成前不得任意解除、撤销、终止本授权委托书。2016年7月25日，被告瑞恒公司与第三人湖南六建湖南六建公司签署了一份《勤诚达宝安悦园项目（B区）主体结构改造工程施工合同》，约定瑞恒公司委托湖南六建公司承包如下工程内容：瑞恒公司提供的主体结构改造施工图以及完成主体结构改造工程所需的相关工作，包括悦园项目B区7#栋、8#栋、9#栋、10#栋结构改造施工图；改造后建筑图；以及给排水、雨水、空调冷凝水管道改造和室内强电部分改造；因结构改造引起的户型改造及为完成结构改造工程而有必要采取的隐含的所有施工及安全、现场文明施工及各种配套保证（如临时设施等）等各方面的措施，同时包括与本工程其他相关施工单位的配合等；不包括二次改造的铝合金栏杆、门窗的安装、拆除；煤气管道改拆、景观照明及弱电线路改造。约定的合同价为19868940.5元。被告确认整个项目（7、8、9A、9B、10A、10B栋）都已委托湖南六建公司收房并对房屋进行改造，其已向湖南六建公司支付了改造费用。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（ＮＯ.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年11月6日、13日，涉案小区部分业主确认收到被告瑞恒公司发送的手机短信，告知业主勤诚达悦园项目已符合房产证办理条件，并通知业主带齐办证资料前往被告处办理。2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。2018年11月20日，湖南六建公司出具《证明》如下：其公司悦园项目部于2015年初开始陆续与购买宝安区商品住宅的业主签订了《房屋施工委托协议》，根据上述协议约定，其公司代理业主收房并在毛坯交付验收后进行加建施工。2016年7月，该公司又与发展商即被告瑞恒公司就加建施工签订了协议。2016年9月底，该公司开始履行上述协议，代理业主收房并开始加建施工。施工开始后，2016年10月因新安街道规划土地监察中队的查处导致施工进度受到影响，且悦园项目无法进行初始登记，2017年4月份其公司完成施工。根据业主对该公司的授权及其与业主之间《房屋施工委托协议》约定的交付方式，是由其向业主进行交付，最终通过瑞恒公司于2017年3月至4月期间向业主发出了入伙通知书，完成了交付。2018年12月上旬，被告瑞恒公司在业主微信群内陆续发布部分可缴税办理房产证的业主名单，有业主于2018年12月8日在微信群内发送已办出的房产证照片。2018年12月中下旬，被告瑞恒公司在小区公告栏及业主微信群发布公告，通知尚未签署和解协议的业主尽快于2018年12月25日前到悦园客服中心签署和解协议，未电话预约或说明暂无法签订协议原因的，视为不同意签署，瑞恒公司将委托律师团队与其对接并进行后续处理，并将视情况决定采取何种法律手段向不同意签署和解协议的业主追讨瑞恒公司已代缴的罚款（每平方米4.2万元，具体金额按每户加建面积总和计算），或依法向相关行政、司法部门提出拆除加建部分的诉请。2018年12月10日，原告出具《“勤诚达悦园”办证和解书》，载明：原告与被告就“办证延迟”事宜达成和解，现由被告瑞恒公司支付涉案房产五年物业管理费及五年停车费，时间自2019年1月1日至2023年12月31日止。就“办证延迟”事宜，业主不再向瑞恒公司追究责任。上述费用不包含水电费、宽带费等其他应付费用。备注注明：如有高于此补偿标准，此签名无效，需按最高补偿标准执行。原、被告于庭审中均确认该协议已实际开始履行，原告自2019年1月起开始没有支付物业管理费，自2019年9月1日起开始没有支付停车费。被告另主张，因涉案房地产项目在2017年交房后办不了房产证，故被告对全体业主免收一年期的停车费，针对本案原告的减免期间为2018年9月1日至2019年8月31日，所以原、被告约定的停车费减免优惠是从上述期限届满之日起计算。2019年1月24日，原告取得涉案房产的不动产权证。另查，原、被告于庭审中确认涉案房产于2016年9月底交付，该房产加建面积为0。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原告与被告瑞恒公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应全面遵照履行。经查，涉案房产已于2016年9月底交付原告，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条、第二十二条、附件五第十二条约定，瑞恒公司应于房产交付之日起第240日内即2017年5月底之前履行完办证义务，但瑞恒公司直至2018年11月16日才完成初始登记，已违反合同约定，应承担相应的违约责任。现原告与瑞恒公司已就延期办证事宜达成和解，原告于2018年12月10日出具《“勤诚达悦园”办证和解书》，接受瑞恒公司以支付涉案房产五年物业管理费及五年停车费的方式向其作出赔偿，并明确表示就办证延迟事宜不再向瑞恒公司追究违约责任，属于原告自行处分权利的范畴，原告应当依其承诺诚信履约。虽然原告在签署和解书时，并不知晓通过诉讼途径主张逾期办证违约责任的具体赔偿标准，但并不影响其处分行为的效力。结合双方进行协商的背景、签署和解书欲解决的问题等事实，原告在《“勤诚达悦园”办证和解书》中备注注明“如有高于此补偿标准，此签名无效，需按最高补偿标准执行”，此处所称“最高补偿标准”应理解为被告与其他业主以和解方式解决延期办证纠纷的情形，而不包括通过诉讼途径主张逾期办证违约责任的业主获得的赔偿；否则，手写备注的内容将与和解书正文中原告自愿放弃向瑞恒公司主张逾期办证违约责任的约定相矛盾。故，本院采纳被告的答辩意见，原告与瑞恒公司已就逾期办理产权证书事宜达成和解，现有证据未表明瑞恒公司不履行和解书约定，原告诉请瑞恒公司支付延期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈博的全部诉讼请求。案件受理费人民币10002元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年十月二十一日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。