河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初2881号原告（执行案外人）：程学杰，男，1970年4月12日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：何佳，河南金豫律师事务所律师。被告（申请执行人）：郑忠昌，男，1971年6月1日出生，汉族，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：王继凯，河南倚天剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聚森，河南倚天剑律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南东奥房地产开发有限公司，住所地：河南省平顶山市新南环路东段东奥水城叠翠院小区**楼**，统一社会信用代码：9141040058174818X9。法定代表人：朱二根，总经理。委托诉讼代理人：张志勇，男，1990年5月2日生，汉族，该公司员工，住河南省平顶山市卫**。原告程学杰与被告郑忠昌、第三人河南东奥房地产开发有限公司（以下简称“东奥公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程学杰的委托诉讼代理人何佳，被告郑忠昌及其委托诉讼代理人王继凯、李聚森，第三人东奥公司的委托诉讼代理人张志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程学杰向本院提出诉讼请求：1.解除对位于平顶山市××水城××楼××单元××楼××146.12平方米房屋的查封措施，停止对该房屋的强制执行；2.确认位于平顶山市××水城××楼××单元××楼××146.12平方米房屋归原告所有，房屋价值292240元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：郑忠昌与东奥公司建设工程施工合同纠纷一案，郑忠昌向贵院申请诉讼财产保全，贵院于2019年1月3日作出（2019）豫0403民初11号民事裁定书，查封了原告购买的位于平顶山市××水城××楼××单元××楼××146.12平方米房屋。原告得知后向贵院查封该房屋的执行行为提出书面异议，贵院于2020年6月30日作出（2020）豫0403执异26号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。在2013年至2014年期间，东奥公司因资金周转需要，陆续向杨某借款180万元，后因东奥公司无力偿还借款。2016年5月份，经杨某与东奥公司协商一致，将涉案房屋在内的多套房屋抵给了杨某，用于偿还借款本息。案涉房屋是经杨某指定办理至了原告名下，东奥公司于2016年5月18日就涉案房屋与原告签订了“商品房买卖合同”，并在叶县房地产管理局进行了合同备案，合同备案号为：第410422201600000582号。2016年6月3日，原告向涉案房屋的物业公司缴纳了装修保证金、垃圾清运费、水电预存费、物业费、维修基金、有线安装费、可视对讲费等费用，合法占有了涉案房屋。因涉案房屋所在地政府区划调整原因，导致涉案房屋至今不能办理过户手续。涉案房屋情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，贵院对该房屋的查封执行行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现起诉至人民法院，请求依法支持原告的诉请。郑忠昌辩称，一、原告未取得涉案房屋的物权，依据物权法第九条第一款的规定不动产物权的设立，变更转让和消灭，经依法登记，产生效力。本案原告对涉案房屋未进行不动产物权登记，对该房屋未取得相应的物权。二、原告仅是对东奥公司享有债权请求权，该权利不能排除被告对本案的执行。1、本案原告与东奥公司签订的商品房买卖合同，其实质是以物抵债合同，不必然的引起房产权属变更，且本案争议房产并未完成权属登记的变更手续，原告作为债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房产变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于被告的法定债权。2、本案并不符合最高院关于办理执行异议和复议的规定第28条第一项：关于书面合同，该合同实质上是一个以物抵债合同，作为叶县房地产管理局对涉案合同并没有备案的权利，自2013年6月30日后关于涉案房屋所在地的行政管理职能已经移交平顶山高新区履行。具体到房屋权属登记备案的办理权限已经移交到市不动产登记中心，因此该合同备案是无效备案。第二项：该房屋建成后一直由被告实际占有使用，对该事实原告在执行局提出异议的时候，东奥公司实际上认可该房屋由被告占有使用的基本事实的。第三项：对于该套房屋作为原告来说实质上没有支付任何的对价，从本案原告提供商品房买卖合同以及杨某与东奥公司之间的借款关系来看对于涉案房屋原告程学杰本人并未支付一分钱的购房款。第四项：本案商品房买卖合同签订时间是2016年5月18日，本次被告申请查封涉案房产时间是2019年5月27日，期间长达三年时间。在此期间，作为原告而言完全有时间有能力向平顶山市不动产登记中心申请办理相应的房屋登记手续。三、本案被告对涉案房屋享有建设工程的优先受偿权，根据合同法286条约定：发包人没有按照约定支付工程款的，承包人可以申请将该工程依法拍卖，就拍卖价款，优先受偿。本案被告是涉案工程的实际施工人，依法享有相应的优先权。根据最高院办理执行异议和复议第27条规定，由于被告所享有的优先受偿权对案外人提出排除执行异议，不应当予以支持。东奥公司述称，一、被告所说买卖合同的事情，房屋买卖合同之前给法院提供过，都是叶县房管局出示的合同，真实性合同。包括后期在涉案房屋合同日期之后，也有同样的合同在叶县房管局做备案手续，所以合同真实性不用质疑。二、被告所说房屋被告一直占有，并不完全正确。因为在最近这几年，东奥公司包括物业公司也多次向被告讨还房屋钥匙，但是被告一直强行占有，拒不交还。三、希望法院能认真核实关于涉案房屋买卖合同的真实性。法院如对合同产生质疑，我们公司愿意提供同一时期或者后期在叶县房管局用同样形式备案的买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有（2020）豫0403执异26号执行裁定书、商品房买卖合同、叶县房地产管理局出具的《情况说明》、装修保证金、垃圾清运费、水电预存费、物业费、维修基金、有线安装费、可视对讲费收据、借款合同及转账凭证、杨某证人证言、叶县问题楼盘协调服务指挥部办公室文件、平顶山市自然资源和规划局高新分局关于东奥水城6#、7#、8#、9#、10#住宅楼规划核实的意见。郑忠昌提供的证据有中共平顶山市委办公室文件复印件、平顶山市不动产登记中心出具的产权情况查询表。东奥公司未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院进行了审查和认定。根据当事人依法提交并进行质证的证据，结合法庭调查与法庭辩论情况，本院认定以下案件事实：郑忠昌与东奥公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中，郑忠昌向本院申请诉讼财产保全，本院于2019年1月3日作出（2019）豫0403民初11号民事裁定，将东奥公司所有的位于平顶山市新南环路东段东奥水城6号楼1单元3楼东户、6号楼2单元7楼西户、6号楼2单元9楼西户房产及6号楼、7号楼一层和二层商铺予以查封（限额9365000元）。并通过平顶山市不动产登记中心对上述房屋进行了查封，查封登记日期为2019年5月28日，查封类型为预查封。2019年10月11日，本院作出（2019）豫0403民初11号民事判决，判令：一、东奥公司于本判决生效后十日内向郑忠昌支付工程款及社保费5484897.57元及利息（利息按照中国人民银行同期同类款利率自2016年2月13日起计付至清偿完毕之日止）；二、驳回郑忠昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77357元，保全费5000元，鉴定费150000元，合计232357元，由郑忠昌负担22990元，东奥公司负担209367元。上述判决发生法律效力后，东奥公司拒不履行判决确定的义务，郑忠昌向本院申请强制执行。案外人程学杰对上述被查封的位于平顶山市新南环路东段东奥水城6号楼1单元3楼东户房屋提出异议，异议理由与本案诉请的事实和理由基本相同，请求解除对上述房屋的查封，并停止对上述房屋的强制执行。本院经审查于2020年6月30日作出（2020）豫0403执异26号执行裁定，驳回案外人程学杰的异议请求。程学杰不服该执行裁定，提起本案诉讼。原告程学杰申请证人杨某出庭作证，并提供杨某与东奥公司分别于2013年10月8日、2013年12月13日、2014年1月26日签订的“借款合同”三份及银行转账凭证两份，主张东奥公司因资金周转需要向杨某借款，分别于上述日期向东奥公司提供借款共计180万元，并具体约定了借款利率标准。东奥公司质证表示认可该部分借款事实。后东奥公司无力偿还对杨某的上述借款债务，且由于杨某与原告程学杰存在债权债务关系，故经三方协商，东奥公司于2016年5月18日与程学杰签订“商品房买卖合同”一份，并在叶县房地产管理局进行了合同备案，合同备案号为：第410422201600000582号，备案日期为2016年5月18日。该合同约定，东奥公司向程学杰出售位于平顶山市××南侧东××水城小区××楼东单元××号房屋，建筑面积为146.12平方米，单价为每平方米3250元，总金额为474890元，付款方式为一次性付款。程学杰、杨某与东奥公司共同确认以上述房屋抵偿东奥公司借款债务的事实。程学杰委托诉讼代理人在庭审中称：“原告有自己的房子，案涉房屋原告没有自住，是交付房屋后曾到现场看过发现房屋内有物品存放，曾多次要求东奥公司将房屋内物品清除，因为原告不急需居住案涉房屋，所以说只是督促东奥公司清理房屋物品。”2016年6月3日，程学杰向平顶山诚忠诚物业服务有限公司缴纳了装修保证金、垃圾清运费、水电预存费、物业费、维修基金、有线安装费、可视对讲费等费用，该物业公司分别出具有收款收据。另，东奥水城小区6号楼于2013年12月19日取得商品房预售许可证，编号为叶房预售证字第096号，发证机关为叶县房地产管理局。2013年6月8日，经中共平顶山市委办公室文件《平顶山高新区实行区域管理移交工作方案》【平办〔2013〕11号】，东奥水城小区所在行政区划即叶县遵化店镇整建制移交平顶山高新区管理。但是，2020年5月26日，叶县问题楼盘协调服务指挥部办公室文件《关于“东奥水城”项目纳入问题楼盘的请示》【叶问办〔2020〕号】显示，东奥水城项目“五证”齐全，已建成入住，现在不能办理不动产证。根据东奥公司提供的资料显示，该项目存在超规划许可建设行为。高新区问题楼盘办认为项目的五证都是在叶县有关部门办理备案，请叶县解决为宜。2020年6月10日，平顶山市自然资源和规划局高新分局向叶县自然资源局发出《关于东奥水城6#、7#、8#、9#、10#住宅楼规划核实的意见》，显示因东奥水城6#、7#、8#、9#、10#住宅楼项目为叶县住房和城乡建设局审批许可，且未将相关规划许可资料对我单位进行移交，依据“谁审批谁监管、谁审批谁负责”原则，建议由贵局依法依规进行规划核实。在庭审中，东奥公司的委托诉讼代理人称：“小区所有房屋都是在叶县房管局备案。”“是因为我们小区这块地以前属于叶县管辖，现在属于高新区管辖，手续需要移交过来，因为不属于叶县了，叶县也不给我们办房产证，现在手续也没有移交完毕，平顶山市房管局也不给我们办房产证。至今为止其他房屋备案手续一直没有在平顶山市房管局备案过。”“在市房管局不能备案。”“涉案房屋是在我们给程学杰之后被告强行进去占有，被告郑忠昌称将涉案房屋一直用作办公使用，但未缴纳过水电费等日常费用，所以他说一直占有该房屋不符合常理。”“当时我们给了原告一把（钥匙），但是开不开门。”郑忠昌称：“我是涉案房屋承包人，房子是我垫资盖得，到竣工验收的时候我没有向东奥公司移交该房屋，现在房屋里面还存放有生活用品，竣工资料，机械设备，材料等。水电都是通的，也没有人让我们收费。是具备生活条件的。”“一直占有，钥匙也在我手上。有时候会在房屋居住。”本院认为，案外人提起执行异议的，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，郑忠昌与东奥公司之间的建设工程施工合同纠纷，经人民法院审理后作出具有强制执行内容的裁判文书，且在审理过程中作出诉讼保全裁定，将涉案房屋予以查封。而案外人程学杰就被查封的房屋提出异议，请求停止执行。因此，本案争议焦点为：程学杰是否对执行标的即本院查封的房屋享有民事权益，是否足以排除强制执行。根据民事诉讼法等有关法律规定，可供执行并被采取执行措施的财产，应当是被执行人所有的财产或者其他财产性权益。具体到房屋等不动产，如果属于被执行人所有，自然可以继续执行。如果被执行查封的房屋已经转让等处分给第三人，则需根据具体情况进行处理。本案中根据当事人提交并经质证的证据，杨某向东奥公司提供借款，程学杰又对杨某享有债权，后东奥公司无力偿还借款债务，经协商一致后同意以房抵债的方式来抵偿借款债务，遂由程学杰与东奥公司签订书面的“商品房买卖合同”，并在叶县房地产管理局进行了备案登记。因此，首先需要明确的一个法律事实是，程学杰与东奥公司之间到底是以房抵债合同关系，还是商品房买卖合同关系？这涉及到相关法律适用的问题。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该两条规定在适用情形上存在交叉竞合，在适用关系上属于选择适用关系，即《执行异议复议规定》第二十八条规定适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，第二十九条规定适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”。由此可知，相比较而言，《执行异议复议规定》第二十八条规定系一般适用条款，而第二十九条则属于特别适用条款，应当按照上述规定的适用前提来选择适用具体对应条款。《执行异议复议规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下，能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题。该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定，审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变所谓的“买受人”在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的非金钱债权迥然不同。基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。而如果认为此种情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。但是，如果执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，则此时以物抵债关系中的债权人已经转变成为真实的房屋买受人，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的适用前提。否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。从上述程学杰与东奥公司之间的以房抵债及签订“商品房买卖合同”的事实经过来看，双方之间的基础法律关系是借贷合同债务关系，后经协商一致又形成了以房抵债的新的债务关系，即以房抵债的新债权债务关系消灭了借贷合同债务关系，此时并不足以排除强制执行。但是，其后双方又签订了“商品房买卖合同”，并在房产管理部门进行了备案登记，此时双方已经另行形成了不动产买卖的民事法律关系，购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶。因此，程学杰与东奥公司在签订商品房买卖合同并办理了备案登记后，新又形成的是商品房买卖合同关系，原有的以房抵债合同关系已经因新的商品房买卖合同关系而被消灭。在确定程学杰与东奥公司形成商品房买卖合同关系后，在法律适用问题上，需要确定是选择适用《执行异议复议规定》第二十八条，还是该规定的第二十九条。《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条之间的选择适用关系，并不相互排除适用。根据该二条规定的适用前提，并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，房地产开发企业作为被执行人的案件，既可以适用特别条款即第二十九条，也可以适用普通条款即第二十八条。《执行异议复议规定》第二十九条适用于不符合第二十八条规定，但作为唯一住房又支付了半数以上房款的买受人，依法能够排除执行的情形，目的是为了充分保护弱势的买受人排除执行的权利。而从案外人即商品房买受人的角度来看，案外人仅需符合《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条中任意一条的规定，人民法院即应支持其执行异议请求。即如果房屋买受人能够提供证据证明，其具备同时满足符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的三种情形，或者第二十八条规定的四种情形，且其权利能够排除执行的，则应当支持其执行异议请求。具体到本案来说，程学杰在与东奥公司订立商品房买卖合同并进行备案登记后，已经形成商品房买卖合同关系，可以选择适用《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条来审查处理其执行异议请求。程学杰除本案房屋之外另有其他住房，显然不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的唯一住房情形。但是，程学杰关于涉案房屋的民事权利情形符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的其中三种情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记。而该条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”情形，程学杰虽提供有物业管理费等收据，但是据东奥公司的委托诉讼代理人在庭审中陈述所称：“当时我们给了原告一把（钥匙），但是开不开门。”郑忠昌亦主张其一直占有控制涉案房屋，与东奥公司委托诉讼代理人所述能够相互印证。因此，现有证据及当事人在庭审中所述事实理由并不足以确实充分地证明原告已实际占有涉案房屋。因此，程学杰作为执行案外人对于被查封的涉案房屋，虽然确实享有一定的民事权益，但是其民事权益并不足以排除强制执行，依法应当驳回其诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告程学杰的诉讼请求。案件受理费5683元，由原告程学杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张武杰人民陪审员  冯雪丽二〇二〇年十月十四日法官助理段婧婧书记员张柯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。