福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1334号 上诉人（原审原告）：游勇桂，男，1973年1月19日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：翁志平，福建力涵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石珍英，女，1971年7月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：赖卫东，福建天岩律师事务所律师。 上诉人游勇桂因与被上诉人石珍英定金合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初4096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人游勇桂的委托诉讼代理人翁志平，被上诉人石珍英及其委托诉讼代理人赖卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游勇桂上诉请求：撤销新罗区人民法院（2020）闽0802民初4096号民事判决书，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，应当予以撤销。新罗区人民法院（2020）闽0802民初4096号民事判决既已查明“2020年5月10日，游勇桂与石珍英拟签订书面买卖合同时，石珍英要求在买卖合同中应包含：1、个人是黑户。2、中途房产若被查封双方免责。3、协议期内，房子没卖掉，装修部分归甲方所有。4、实收1050000元，甲方银行贷款190000元，乙方负责筹钱偿还。5、签订定金合同之日起算，5个月内必须收到全款，收到全款后过户或者公证。6、签买卖合同再付7万。7、水改费由乙方承担。游勇桂不同意增加上述条款，双方未签订买卖合同”的事实，但却在没有任何证据证明游勇桂不愿意按双方原约定签订买卖合同及石珍英已同意按定金合同约定条件签订买卖合同的情况下，在“本院认为”部分认定是游勇桂不愿意按双方原约定签订买卖合同，构成违约，应承担违约责任。事实上正是因为在正式合同签订的磋商过程中石珍英要求增加新的条款，变更合同履行标准条件加重游勇桂的义务，游勇桂才未在2020年5月10日与石珍英签订正式买卖合同，此后，在新罗区××房产经纪有限公司业务员的多次协调下，石珍英拒绝见面也不作具体表态，未签订正式买卖合同不是上诉人游勇桂单方面的原因造成的，石珍英也从未作出同意按定金合同约定条件签订买卖合同的明确意思表示，一审法院却错误认定是游勇桂不同意与石珍英签订正式买卖合同，一审法院前后作出的认定自相矛盾，认定事实不清。二、一审法院不了解当前龙岩市住建局房产交易政策及程序，适用法律错误，应当予以撤销。即使游勇桂与石珍英按定金协议约定签订正式买卖合同，定金协议约定的内容因不符合当时房产过户政策的要求事实上自始不能履行。1.2020年4月17日，龙岩市××房和城乡建设局发布关于实施存量房交易资金监管的公告，对交易双方委托房地产经纪机构达成交易的，自有购房资金必须实施资金监管，石珍英不属于龙岩市××房和城乡建设局列举的可以办理免除资金监管的情况，且石珍英早已是失信被执行人，银行账户被法院冻结，无法提供有效银行卡，双方签订定金协议时石珍英也是指定他人的银行账户为收款账户，因此双方签订定金协议并由龙岩市阳光房产经纪有限公司提供居间服务事实上无法按龙岩市住建局资金监管的要求完成交易，按定金协议的约定签订正式买卖合同也存在不能履行的情况。2.另一方面，龙岩市自然资源局（市不动产登记中心）在双方签订定金协议之前早已对龙岩市中级人民法院联合惩戒失信被执行人的发起行动作出响应和联动，对失信被执行人采取了限制办理房产过户的联合惩戒措施。石珍英在游勇桂提起一审诉讼后将案涉房屋转让他人并不代表石珍英的转让行为是地方政府部门及司法机关鼓励、允许的事项，不能因为石珍英成为漏网之鱼而认定石珍英作为失信被执行人不影响买卖合同的履行的结论。新罗区人民法院不了解地方政府各部门及司法机关联合惩戒失信被执行人的举措，却因龙岩市不动产登记中心的审查失误而错误认为作为失信被执行人仍能正常履行房屋买卖的卖方义务。如果因游勇桂明确拒绝石珍英提出在买卖合同中增加的不合理条款未与石珍英签订正式买卖合同而需承担违约责任的话，一审判决的裁判理由事实上支持了失信被执行人转移财产、拒不履行生效民事判决的不法行为，一审判决显然与龙岩市中级人民法院联合惩戒失信被执行人的行动初衷相违背。三、游勇桂与石珍英签订的定金协议自始无效，不应按定金罚则进行处理，石珍英应向游勇桂返还已收取的定金。 根据《合同法》第五十二条的规定，石珍英企图以合法的房屋买卖方式转移其名下财产，其行为系“以合法形式掩盖非法目的”，且违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的定金协议应属于无效合同，无效合同自始不发生法律效力，因此石珍英应全额向游勇桂返还已收取的定金。一审法院认为“游勇桂与石珍英于2020年5月2日签订的《房地产认购（定金）协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方均有约束力”显然是未查明石珍英“以合法形式掩盖非法目的”的事实；同时，一审法院认为“石珍英已将案涉房屋转让他人，作为失信被执行人不影响买卖合同的履行”，一审法院认同失信被执行人可以转移名下财产逃避执行，显然违背我国民事诉讼法律法规的基本规定，违背了全社会联合惩戒失信被执行人、共同构建诚信体机制的愿景，一审判决显然存在严重的错误。四、石珍英作为失信被执行人目前尚有（2017）闽0582民初2369号判决确定的借款本金1300万元及相应利息、（2017）闽0582民初6888号确定的借款本金2926472.48元及罚息债务未履行，其恶意转移财产、拒不履行生效民事判决的行为应当依法追究拒不履行生效民事判决罪的刑事责任，建议贵院将案件信息移送晋江市人民法院审查处理。综上所述，游勇桂与石珍英签订的定金协议自始无效，石珍英应全额向游勇桂返还已收取的定金。同时，不能签订正式买卖合同是因为石珍英临时要求增加新的条款，提高合同履行标准加重游勇桂的义务，而后又拒绝见面继续商谈双方才未签订正式买卖合同，未签订正式买卖合同不能归咎于上诉人游勇桂一方，即使游勇桂的一审诉讼请求不能完全得到支持，石珍英也应向游勇桂返还3万元的定金。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 石珍英辩称，一、一审法院认定事实清楚。上诉人认为答辩人在买卖合同签订前提高成交要求不能成立。答辩人在5月7日虽然有写一纸条作为自已商谈合同的准备，但答辩人之后并没有坚持这张纸条上的内容，只要求上诉人按之前的认购协议确定的内容签订买卖协议，但上诉人仍然拒绝签订买卖协议，甚至还提出要答辩人在收到20万房款后先行将房屋产权公证到上诉人名下的无理要求，因此是上诉人故意提出不合理条件并拒绝签订合同，违反了认购协议。二、上诉人以答辩人是失信被执行人为由拒绝签订正式买卖合同，应视为上诉人违约。首先，答辩人并没有隐瞒其失信信息，答辩人在签订合同前就与中介公司的陈龙明店长专门到征信机构将自已的信用报告打印出来，并提供给上诉人和中介方。其次，答辩人是否失信人员并不影响案涉房屋的买卖，案涉房屋并不存在被司法机关查封的情形，仍属于合法的买卖标的物，不存在上诉人所称的买卖一方如存在失信则房屋不能交易的情形。再次，定金合同是在中介机构的见证下签订，而上诉人又是专业炒房人，他们对于被列入失信被执行人的房屋能否过户应当完全熟悉和知晓，因此能否过户的责任完全应当由上诉人承担。三、上诉人购买房屋的目的是投机炒房，上诉人在与答辩人签订完定金协议后，即将案涉房屋在其微信朋友圈上发布销售信息，也就是说上诉人在定金合同签订后就已经开始对案涉房屋进行销售，在该房屋在正式签订合同前没有找到买主又想推翻定金合同将定金要回，其目的就是想通过支付极少的定金，利用别人的房源和资金来投机炒房。最高人民法院多次指出在司法实践中要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，要积极运用司法手段防范炒地炒房投机行为，保障房地产市场平稳健康发展。因此上诉人这种炒房不成就想要回定金的诉请，不仅违反了双方认购协议，而且是典型的投机炒房行为，必须坚决遏制。综上所述，上诉人构成了对双方认购协议的违约，应当承担认购协议约定的违约责任，其定金应不予返还，特请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 游勇桂向一审法院起诉请求：一、判决解除游勇桂、石珍英于2020年5月2日签订的《房地产认购(定金)协议》。二、判令石珍英双倍向游勇桂返还购房定金60000元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止按年利率6%计算的利息。三、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年5月2日，龙岩市新罗区××房产经纪有限公司作为中介方，游勇桂（乙方）与石珍英（甲方）就乙方认购甲方拥有坐落于龙岩市新罗区××街道××路（城市中心花园西区）７幢Ｃ7Ｈ9的房屋签订《房地产认购（定金）协议》（编号ＮＯ:0002835）一份：房产认购总价1050000元.签订本协议时，乙方支付甲方认购定金30000元，待签署正式买卖合同时，该定金转为合同购房款；甲方收取该定金时，将上述房产的权属材料原件由中介方保管。分期付款：先付订金3万元，先签订合同，签买卖合同再付4万元。7月31日前再付13万，总共含订金20万元。房子可以让游总先上市出售。双方约定于2020年5月10日前携上述房产相关材料签订正式买卖合同。当日，游勇桂向石珍英支付购房定金3万元。石珍英出具收条一张，载明收到游勇桂购买龙岩市新罗区××街道××路××号（城市中心花园西区）7栋Ｃ7Ｈ9，定金30000元。2020年5月10日，游勇桂与石珍英拟签订书面买卖合同时，石珍英要求买卖合同中应包含：1、石珍英个人是黑户；2、中途房产若被查封，双方免责；3、协议期间，房子没卖掉，装修部分归甲方所有；4、实收1050000元，甲方银行货款190000元，乙方负责筹钱偿还；5、签订定金合同之日起算，5个月内必须收到全款，收到全款后过户或者公证；6、签买卖合同再付7万元；7、水改费由乙方承担。游勇桂不同意增加上述条款，双方未签订买卖合同。 一审法院另查明，2019年5月28日，福建省晋江市人民法院将石珍英列为人信被执行人并在中国执行信息公开网公开。2020年5月3日至2020年5月9日期间，游勇桂的微信朋友圈均发布一则信息，内容：最新房源，中发荣寓C7，3梯，908室，产权86.73，电梯，中装，满五唯一，学籍没占用，……。其微信朋友圈还发布其他房屋信息。游勇桂与石珍英未能签订买卖合同后，石珍英于2020年6月19日将案涉房屋转让他人并办理过户手续。 一审法院认为，游勇桂与石珍英于2020年5月2日签订的《房地产认购（定金）协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方均有约束力。2020年5月10日，双方拟签订买卖合同时，石珍英要求增加条款，游勇桂予以拒绝，双方应按定金合同约定条件签订买卖合同。定金合同约定房子可以让游勇桂先上市出售，游勇桂购买该房屋的目的在于转卖案涉房屋。该定金合同在中介的见证下签订，游勇桂与中介机构熟知被列为失信被执行人的房屋能否过户的政策，且石珍英已将案涉房屋转让他人，故石珍英作为失信被执行人不影响买卖合同的履行。游勇桂不愿意按双方原约定签订买卖合同，构成违约，应承担违约责任。游勇桂要求石珍英双倍返还定金并支付相应的利息，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，判决：驳回游勇桂的诉讼请求。一审案件受理费1300元、减半收取为650元，由游勇桂负担。 本院二审期间,游勇桂向本院提供如下证据:证据1、龙岩市社会信用体系建设领导小组办公室《2019年度各市直部门社会信用体系建设情况通报》,以证明龙岩市自然资源局（市不动产登记中心）在上诉人与被上诉人签订定金协议之前早已对龙岩市中级人民法院联合惩戒失信被执行人的发起行动作出响应和联动，对失信被执行人采取限制办理房产过户的联合惩戒措施。被上诉人石珍英与上诉人游勇桂签订定金协议出售房屋是为了非法转移其名下房产达到逃避被执行的目的，双方签订的定金协议属于无效合同，自始不发生法律效力。证据2、龙岩市××房和城乡建设局关于实施存量房交易资金监管的公告,以证明根据龙岩市××房和城乡建设局公告规定，从2020年5月1日起，对交易双方委托房地产经纪机构达成交易的，自有购房资金必须实施资金监管，石珍英不属于龙岩市××房和城乡建设局列举的可以办理免除资金监管的情况，且石珍英早已是失信被执行人，事实上双方无法按龙岩市住建局资金监管的要求完成交易，定金协议的约定自始不能履行。石珍英质证认为,两份证据不属于新证据，不能作为本案定案依据。对证据1真实性无法确定、也不能证明上诉人的主张，且形式上并不属于政府文件，该文件只适用于龙岩市中级人民法院和市直机关，并不适用于其他单位，根据该文件第6页的内容，如果限制被失信人办理房产过户，必须是联动部门先发起，本案中龙岩市中级人民法院并没有发起对被上诉人的联动。证据2与本案无关，不能证明上诉人的主张。本院审核认为,对证据1、证据2的真实性予以认定，但该证据不能证明游勇桂提出的涉案定金协议的约定自始不能履行的主张。石珍英未向本院提供新的证据。 二审诉讼期间，游勇桂、石珍英对原审判决查明认定的事实没有异议。但石珍英认为原审判决遗漏认定如下事实：1.被上诉人在与上诉人签订认购协议之前有将自己的征信情况告知上诉人和中介方。2.游勇桂拒绝增加条款后，被上诉人只要求上诉人按照之前认购协议的内容签订协议。游勇桂对石珍英在与其签订认购协议之前有将自己的征信情况告知游勇桂的事实予以认可。本院对原审判决查明认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依此法律规定,具体到本案中，游勇桂为购买石珍英拥有坐落于龙岩市新罗区××街道××路（城市中心花园西区）７幢Ｃ7Ｈ9的房屋，由龙岩市新罗区××房产经纪有限公司，游勇桂、石珍英签订的涉案《房地产认购（定金）协议》依法成立，对各方当事人均有法律约束力。该定金协议明确约定房产认购总价1050000元；签订本协议时，游勇桂支付石珍英认购定金30000元；2020年5月10日前签订正式买卖合同。签订该定金协议当日，游勇桂向石珍英支付了购房定金3万元。在签订定金协议之前石珍英主动将自己的征信情况告知了游勇桂，涉案房屋亦未存在经相关部门查封冻结，不能进行买卖并不能办理产权转移登记的情形。纵观本案，游勇桂与石珍英未能签订本案正式买卖合同的原因系游勇桂违约所致，原审法院认为“游勇桂不愿意按双方原约定签订买卖合同，构成违约，应承担违约责任。游勇桂要求石珍英双倍返还定金并支付相应的利息，不符合法律规定，不予支持”的理由正确，本院予以认同。综上，游勇桂的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，游勇桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由游勇桂负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  谢 勇 审 判 员  陈聪聪 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  卢丰华 书 记 员  吴 琼