天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3304号上诉人（原审被告）：天津开发区梅林浩工贸有限公司，住所地天津开发区恂园路****2门**。法定代表人：吴梅冬，董事长。委托诉讼代理人：崔建强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宁宇，天津敬科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所，住所地北京市朝阳区创远路**院**楼****div>法定代表人：曾斌，总经理。委托诉讼代理人：林玲，北京市京国（南阳）律师事务所律师。上诉人天津开发区梅林浩工贸有限公司（以下简称梅林浩公司）因与被上诉人北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初4934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。梅林浩公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回每日优鲜公司全部诉讼请求或将本案发回重审(共计不服一审判决金额为70284.2元);2.本案一、二审诉讼费用由每日优鲜公司承担。事实和理由：租赁合同签订时间为2019年7月22日,合同还约定了1个月的免租期,每日优鲜公司实际只使用了两个月,就以梅林浩公司要求提供单位介绍信的正当履职行为阻挠了其搬运物资为由恶意起诉,蓄意制造违约，其真实目的就是逃避其提前解约的违约责任。梅林浩公司在案涉房屋加装锁具是为敦促每日优鲜公司积极沟通,不构成合同目的无法实现。梅林浩公司是在每日优鲜公司的锁外加装的锁具,时间为2019年11月20日，而张亮、史津来梅林浩公司处要求拆除冷库、空调等大型设备的时间是2019年11月6日,当时梅林浩公司并未对涉案房屋加锁更未影响其仓储使用，梅林浩公司向张亮、史津索要合同相对方(北京每日优鲜电子商务有限公司)的联系方式亦不存在任何不当之处。而张亮、史津只提供了加盖天津每日优鲜商贸有限公司第十一分公司章的“调拨函”,梅林浩公司要求张亮联系每日优鲜公司并敦促每日优鲜公司与梅林浩公司联系,或提供每日优鲜公司联系方式以方便梅林浩公司自行沟通,但张亮、史津均无法提供联系方式。梅林浩公司通过《房屋租赁合同》中乙方留下的电话打过,但至今电话无法接通。每日优鲜公司的行为使得梅林浩公司确信需加强对于涉案房屋安保的注意义务。故本案之误会系因每日优鲜公司的自身原因造成双方沟通不畅导致,系不可归责于梅林浩公司之原因。其次,梅林浩公司加装锁具并没有影响每日优鲜公司正常使用案涉房屋。自2019年11月20日至2020年4月29日期间,每日优鲜公司从未在案涉房屋有过任何实质性的正常经营行为,亦从未来过案涉房屋。案涉房屋内只剩拆除后的冷库板材,没有其他商品,长期无人看管，加锁目的是想让每日优鲜公司确认冷库搬迁是否是每日优鲜公司真实意思。故梅林浩公司加装锁具非但不侵害每日优鲜公司利益,反而是为维护其权益。而每日优鲜公司每次过来(2020年4月29日、2020年5月16日、2020年6月4日等),梅林浩公司也均予以配合开门,没有过任何推诿,梅林浩公司并不构成根本违约,不应当支付违约金。每日优鲜公司在发出解除通知后并没有交还钥匙,其锁具直至2020年6月15日才撤除,梅林浩公司并没有实际掌握房屋。每日优鲜公司的冷库设备还在案涉房屋内,其发出解除通知后也没有及时腾空,直至2020年6月15日才来人将最后两车设备拉走，涉案房屋实质上至今仍然由每日优鲜公司在占有使用。由于每日优鲜公司事实上没有及时返还房屋,导致涉案房屋闲置多月,梅林浩公司不能及时将案涉房屋租赁给第三方,给梅林浩公司带来了严重的财产损失。每日优鲜公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。梅林浩公司在承租期间阻挠每日优鲜公司在双11前夕的房屋内货品以及物资调配事宜，导致合同目的无法实现，每日优鲜公司依据合同进行了解约。本案中梅林浩公司构成违约，除应该退回押金租金承担违约责任。每日优鲜公司向一审法院起诉请求：1．请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除；2．请求判令梅林浩公司向每日优鲜公司退还押金22,500元；3．请求判令梅林浩公司向每日优鲜公司退还房屋剩余租金32,687元；4．请求判令梅林浩公司向每日优鲜公司赔偿留置的每日优鲜公司冷库等财产价值178279元；5．请求判令梅林浩公司向每日优鲜公司支付前期装修装潢、消防施工工程损失共计209500元；6．请求判令梅林浩公司向每日优鲜公司支付违约金16162.2元；以上第一项至第六项共计459128.2元。7．请求判令梅林浩公司向每日优鲜公司支付上述应退款项的逾期退款违约金（以442966元为基数，以年利率24%为标准，自2019年12月22日起计算至实际支付之日止）；8．请求判令梅林浩公司承担本案诉讼费用。每日优鲜公司当庭变更部分诉讼请求：自愿放弃第四项诉讼请求。自第四项诉讼请求起依次变更如下：4．请求判令梅林浩公司向每日优鲜公司支付前期装修装潢、消防施工工程损失共计279635元。5．请求判令梅林浩公司向每日优鲜公司支付违约金16162.2元；6．请求判令梅林浩公司向每日优鲜公司支付上述应退款项的逾期退款违约金（以350984.2元为基数，以年利率24%为标准，自2019年12月22日起计算至实际支付之日止）；1-6项诉讼请求共计350984.2元。一审法院认定事实：天津市滨海新区保山道688号2号楼一层2-1-07、2-1-08、2-1-11之房屋登记在梅林浩公司名下。2019年7月22日，每日优鲜公司与梅林浩公司签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，合同约定租赁期限为2019年7月23日至2022年8月22日，免租期自2019年7月23日至2019年8月22日，房屋押金22500元，房屋租金13468.5元/月（含税），物业费9031.5元/月（含税），租金每6个月支付一次，物业费交付方式与租金相同。合同签订后，梅林浩公司交付了房屋。每日优鲜公司于2019年7月23日支付首期房租及押金共计103311元。合同第1.8条约定：如乙方在租赁房屋当地设立独立子公司/分支机构的，甲方应配合完成该等独立子公司/分支机构租赁合同换签相关工作。原乙方在本合同项下已履行的权利义务，将由乙方设立的子公司/分支机构继续享有和履行（包括已付押金和租金，子公司/分支机构无需再履行支付义务即可享有对应的租期和权利）。合同第4.3条约定：如乙方不能如约正常使用房屋的（包括甲方原因导致乙方无法正常运营、房屋质量原因以及第三方原因所致，第三方原因包括房屋周边民众制止、甲方所承诺的房屋配套要求未能兑现/实际使用），乙方有权单方提前终止合同，甲方应于合同终止后10日内及时足额退还乙方已预付、租期尚未履行期间对应的租金。如给乙方造成损失的，乙方还有权予以追偿。合同第4.6条约定：租赁期满，对于房屋装修/添付的部分，不可移动的部分由甲方享有；可移动的装修装饰部分，由乙方予以带走。合同第5.5条约定：在本合同相关约定基础上，任何一方违反本合同项下任一条款的，应向对方承担违约责任，违约金为合同年租金的10%。一审法院认为，每日优鲜公司与梅林浩公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依照约定全面履行己方义务。关于解除合同一节，每日优鲜公司主张双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除。每日优鲜公司提交的公证书、微信对话、承租房执照信息能够证实梅林浩公司阻碍每日优鲜公司使用房屋的事实，庭审中梅林浩公司自认于2019年11月在案涉房屋加装锁具，每日优鲜公司正常使用案涉房屋的合同目的已无法实现。每日优鲜公司提交的解约通知及快递信息能够证明每日优鲜公司将解除合同的意思表示通过快递送达梅林浩公司，梅林浩公司于2019年12月12日签收，一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。每日优鲜公司提供的天津每日优鲜商贸有限公司第十一分公司的营业执照显示，其营业场所为案涉房屋地址。同时，鉴于庭审中梅林浩公司所述2019年11月6日张亮、史津二人与梅林浩公司代理人崔建强沟通双十一货品调整事宜，其已配合当日就将生鲜货品搬走的事实，可以判断梅林浩公司对每日优鲜公司代理人的认可，故梅林浩公司所持每日优鲜公司未出具总公司函件而拒绝每日优鲜公司拆除冷库设施的抗辩意见，一审法院难以采信。关于退还押金及剩余租金一节，合同解除后，每日优鲜公司应向梅林浩公司返还租赁房屋，梅林浩公司应当退还每日优鲜公司押金及剩余房屋租金。每日优鲜公司要求梅林浩公司退还2019年12月13日至2020年2月22日期间的剩余租金31622元（13,468.5元/月＊6月÷184天＊72天=31,622元）及退还押金22500元的主张，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。自梅林浩公司加装锁具开始，案涉房屋已实际由梅林浩公司掌握，故可视为每日优鲜公司已向梅林浩公司返还房屋。关于违约金及逾期退款违约金一节，每日优鲜公司主张梅林浩公司按照年租金的10%支付违约金，符合双方合同约定，一审法院予以支持。结合本案租赁合同实际履行情况，每日优鲜公司主张逾期退款违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于装修装潢、消防施工工程损失一节，鉴于双方合同中约定：租赁期满，对于房屋装修/添付的部分，不可移动的部分由甲方享有；可移动的装修装饰部分，由乙方予以带走。且每日优鲜公司在2019年11月6日与梅林浩公司代理人崔建强沟通中，已表示要拆除冷库及充电桩等主要设施，在未经法院确认租赁合同解除的前提下，又于2020年1月10日注销登记在案涉房屋地址的天津每日优鲜商贸有限公司第十一分公司，综合上述情况，可推定每日优鲜公司已有不再使用案涉房屋的意思表示。参照双方合同约定，对于装修装潢、消防设施等，可移动的部分由每日优鲜公司拆除带走，梅林浩公司应予配合，且违约金已具有赔偿每日优鲜公司损失的作用，故对每日优鲜公司要求梅林浩公司赔偿装修装潢、消防施工工程损失的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，一审法院判决：“一、确认原告北京每日优鲜电子商务有限公司与被告天津开发区梅林浩工贸有限公司于2019年7月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除；二、被告天津开发区梅林浩工贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告北京每日优鲜电子商务有限公司押金22500元、剩余租金31622元；三、被告天津开发区梅林浩工贸有限公司于本判决生效后十日内向原告北京每日优鲜电子商务有限公司支付违约金16162.2元；四、驳回原告北京每日优鲜电子商务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8187元，减半收取计4093.5元，由原告北京每日优鲜电子商务有限公司负担3274.5元，被告天津开发区梅林浩工贸有限公司负担819元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。梅林浩公司提交出门证五份、照片四张、录音及现场视频，证明每日优鲜公司在2019年12月12日之后并未腾空房屋，至2020年5月13日仍未交还房屋，目前案涉房屋内仍堆存每日优鲜公司的物品。每日优鲜公司对证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。因关于每日优鲜公司于2019年12月12日之后是否继续占用案涉房屋的案件正在审理中，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：案涉房屋租赁合同是否因梅林浩公司违约而解除，及解除的相应时间应如何确定；梅林浩公司是否应退还押金及剩余租金并承担相应违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》4.3条约定，如每日优鲜公司不能如约正常使用房屋的，包括梅林浩公司原因导致每日优鲜公司无法正常运营，每日优鲜公司有权单方终止合同。在租赁合同履行过程中，每日优鲜公司作为承租人，在遵守相关法律法规的前提下，依约使用租赁物系承租人的权利。梅林浩公司以与每日优鲜公司无法联系，工作人员没有授权，未在租赁房屋有过实质性经营,需加强安保义务等为理由，在租赁房屋上加装锁具。梅林浩公司的上述理由均缺乏合同依据，妨碍每日优鲜公司正常使用租赁房屋，每日优鲜公司的合同目的已无法实现。一审法院支持每日优鲜公司解除租赁合同的请求，并无不当，本院予以维持。关于解除合同的时间问题，梅林浩公司擅自在租赁房屋上加装锁具，导致每日优鲜公司无法正常使用租赁房屋，每日优鲜公司行使合同约定的单方解除权，向梅林浩公司邮寄送达了解约通知，梅林浩公司于2019年12月12日签收，一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除，并无不当，本院予以维持。关于梅林浩公司是否应退还押金及剩余租金并承担相应违约责任的问题，合同解除后，梅林浩公司应当退还每日优鲜公司押金及剩余房屋租金。每日优鲜公司主张梅林浩公司按照年租金的10%支付违约金，符合双方合同约定。一审法院判决梅林浩公司退还押金及剩余租金，并支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，梅林浩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1557.11元，由上诉人天津开发区梅林浩工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十月二十九日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……