广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2703号 原告：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，住所：广西柳州市桂中大道南段**阳光壹佰城市广场****，统一社会信用代码：9145020069020793XU。 负责人：费晓林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余卓君，广西华震律师事务所律师。 被告：韦赞桂，男，1980年2月24日生，汉族，象州县人，，住广西柳州市 委托诉讼代理人：王传金，广西传金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗彬彬，广西传金律师事务所实习律师。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司与被告韦赞桂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的委托诉讼代理人余卓君，被告韦赞桂及其委托诉讼代理人王传金到庭参加诉讼。在审理过程中认为本案不宜适用简易程序进行审理，于2020年7月14日转为普通程序审理，2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的委托诉讼代理 -2- 人余卓君，被告韦赞桂及其委托诉讼代理人王传金、罗彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2019年12月-2020年3月物业服务费10800元，2019年11月-2020年3月代收电费21467.73元，2019年8月-2020年3月代收入户水费4380.43元，2019年8月-2020年3月代收污水处理费4212.60元，2019年12月-2020年3月代收生活垃圾费4800元；2、依法判令被告立即支付2020年1月-2020年4月滞纳金2430元；3、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：被告租赁柳州阳光新千年房地产开发有限公司投资建设的柳州市蟠龙路9号窑埠古镇公共区域，用于经营凤凰夜市复古车主题街区。根据《窑埠古镇场地临时使用协议》之规定，被告有支付水电费、物业费的义务。但被告自2019年12月起至今拖欠物业管理费、代收各项费用、滞纳金等费用累计达人民币48090.76元。原告曾多次以短信、发通知、律师函等多种形式向被告催交相关费用，但其未予理睬。 现根据《柳州窑埠古镇前期物业服务合同》第二十九条及《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，特向法院提起诉讼。 原告对其诉称提供的证据有： 1、《窑埠古镇场地临时使用协议及补充协议》一份（复印件，与原件核对无异，原件退回原告收执）； 2、《业主/住户情况登记表》一份（复印件，与原件核对无异，原件退回原告收执）；证明：被告是窑埠古镇的租户。 3、《柳州窑埠古镇前期物业服务合同及补充协议》一份（复印件，与原件核对无异，原件退回原 -3- 告收执）；证明：原告是涉案场地的物业服务提供者。 4、《再次催费告知函》及《短信截图》各一份（催告函均为复印件，与原件核对无异，原件退回原告收执；短信截图均为打印件），共同证明：原告对被告进行了书面的催收。 5、《供用水合同》（复印件）；证明案外人柳州阳光新千年公司与威立雅水务存在供水合同关系。 6、《代收代缴电费协议书》一份（复印件），证明：原告受柳州阳光新千年公司的委托向用户收取电费。 7、《协议书》二份（复印件，与原件核对无异，原件退回原告收执），共同证明：原告经环卫所的委托收取垃圾处理费。 8、《复古车水表、电表记录》共5页（复印件，与原件核对无异，原件退回原告收执），证明：被告的实际用水用电度数。 9、《水表、电表照片》共6张（打印件），证明：被告的水表、电表在2020年4月9日的度数。 10、《电费、污水处理费、水费、垃圾费发票及电子回单》共12页（复印件，与原件核对无异，原件退回原告收执），证明：原告已经先行垫付了相关费用。 11、《被告2019年8月缴费记录及窑埠古镇收款单》共3页（复印件，与原件核对无异，原件退回原告收执），证明：被告以事实行为认可原告提供的物业服务，双方存在物业服务合同关系，同时被告交水电费给原告的行为表明其认可原告受房开公司委托，向其收取水电费、垃圾费等相关费用。 12、《复古车间汇总表》共1页（打印件）； 13《电费、水费、污水处理费、生活垃圾费、物业服务费、滞纳金统计表》共5页（打印件）； -4- 14、《损耗计算说明》共2页（打印件），证明：被告各项欠费的数额及欠费计算方式。 15、2019年11月-2020年3月《中国南方电网电费通知单》一套（原件），证明：电表的所有人是柳州阳光新千年房地产开发有限公司，原告按照电费通知单上的价格、金额向新千年公司缴纳电费，新千年公司向供电局缴纳电费，电费单上的价格与原告向被告收取的电费价格一致； 被告韦赞桂辩称，根据原告的诉请，1、原告的主体资格不适格，本案中原被告没有签订物管协议，原告提供的柳州阳光新千年房地产开发有限公司与被告签订的窑埠古镇场地临时使用协议，该协议没有约定原告为本合同的物业管理人，根据我方提供的会议纪要第五条最后一、二行，房开公司对于临时使用合同的公共区域只有维护权没有管理权，而该公共区域的管理权、处分权、使用权、收益权均归柳州市人民政府，在会议纪要中已经表明房开公司对公共区域只有维护的义务，没有赋予房开公司任何权力，原告在本案中实施了无权管理、无权收费，原告的行为违反了物业管理的法律法规，属于侵权管理；2、针对原告的诉请，原告在诉请1中将2020年1月-2020年3月疫情期间的不可抗力，提出诉请是违反民法通则和民法总则的，其诉请因违法应该不予以支持；3、原告诉请2中的滞纳金是原被告双方根据合同约定而产生的逾期费用，但是本案中原告因举证不能和房开公司因自身没有管理权，而不能委托或者指派原告作为该公共区域的物业管理人，综上，我方认为原告的主体资格不适格，且实施了侵权管理，原告的行为违反民法通则和民法总则，不符合民事诉讼法原告的相关章则的规定，请求驳回原告的起诉。 被告对其辩称，提供的证据有： 《柳政阅（2013）3号柳州市人民政府会议纪要》一份（来源于房开公司在（2020）桂0203民初2263号案件所出示证据），证明：1、原告与房开公司签订的《窑埠古镇场地临时使用协议及补充协议》所指向的公共区域经该会议纪要柳州市人民政府对窑埠古镇公共区域享有所有权、使用权、处置权、收益权和分配权，根据该纪要第五条最后一、二行，柳州市人民政府只令房开公司对该区域持有维维修的权利，没有管理权、处置权、收益权，更加谈不上委托权，该证据证实本案中原告不适格。 -5- 原、被告对对方提交的证据均不予认，本院对上述来源合法的证据，均予以认可，是否支持各方的观点，将综合全案证据加以评判。 根据当事人陈述，综合本案证据，本院认定事实如下： 一、2016年4月1日，柳州市阳光新千年房地产开发有限公司与阳光壹佰物业发展有限公司签订了《柳州窑埠古镇前期物业服务合同》，该合同约定第一条物业类型：住宅、商业、旅馆、地下车库等，建筑面积A、B地块231164.86平方米；第二条物业服务的主要内容：1、物业公共部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；3、本物业范围内共用设施和附属建筑物、构筑物的日常给维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、公粪池、水池、井、路灯共用设施设备的房屋等；4、公用绿地、花本、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共区域交通秩序与车辆停放的管理；…。第七条物业收费标准：：住宅15元/月.平方米、商业5元/月.平方米、旅馆3.5/月.平方米、私家车位/车库80元/月.位。第二十九条、甲方(柳州市阳光新千年房地产开发有限公司)、业主或物业使用人员违反本合同第七条的约定、未能按时足额交纳物业费用或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向乙方(阳光壹佰物业发展有限公司)支付滞纳金。本合同期限自2016年4月1日至成立业主委员会止。合同还就其他事项进行了具体约定。2016年4月15日，柳州市阳光新千年房地产开发有限公司与阳光壹佰物业发展有限公司签订了《补充协议》。《补充协议》为支持窑埠古镇商业发展对双方对前期物业费用收取进行了调整，A地块的商业、旅馆物业自甲方向首位业主发出交房通知书内所确定的交房日期次日起2年内(2017年1月1日前)，商业按3.5元/月.平方米，旅馆2/月.平方米优惠标准收取业主物业管理费；对非产权下的设备夹层、非机动车及产权面积以外，供业主、租户使用的空间、构筑物的构筑物维护管理费的收取进行了约定：1、2016年1月1日至2018年12月31日按0.5元/平方米的标准收取；2、2019年1月1日至2021年12月31日按0.75元/平方米的标准收取；3、2022年以后按1元/平方米标准收取。 -6- 二、柳州市威立雅水务有限公司与柳州阳光新千年房地产开展有限公司签订《供用水合同》；2013年4月1日，柳州阳光新千年房地产开展有限公司与阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司签订《代收收缴电费协议书》、2019年1月、2019年7月，阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司分别与柳州市鱼峰区环境卫生管理所签订代运生活垃圾《协议书》，原告均按合同或协议约定代收代缴水费、电费、生活垃圾处理费。 三、2019年9月20日，被告与柳州阳光新千年房地产开展有限公司签订《窑埠古镇场地临时使用协议》协议约定，被告承租使用柳州阳光新千年房地产开展有限公司开发的柳州市蟠龙路9号窑埠古镇项目A地块2-14栋西侧平台场地，经营餐饮、零售。经营复古车数量不超过28台，内街不超过7台、总数量不超过35台，未满35台按35台收取租金，乙方(被告)参加售卖的商品须具备工商营业执照、税务、食品卫生许可证等相关手续；使用期限自2019年4月1日至2020年3月31日，营业时间：每日12点至23点。管理费56000元/月，水电费另计。该临时协议还就其他事项进行了约定。合同到期后，被告未与柳州阳光新千年房地产开展有限公司续签《窑埠古镇场地临时使用协议》，被告与柳州阳光新千年房地产开展有限公司因租赁合同纠纷二案本院作了相应的判决。 被告尚欠原告2019年11月至2020年3月代收电费21467.73元、尚欠原告2019年8月至2020年3月代收入户水费4380.43元、尚欠原告2019年8月至2020年3月代收污水处理费4212.6元、尚欠原告2019年12月至2020年3月代收生活垃圾费4800元、尚欠2019年12月至2020年3月物业服务费10800元。原告分别于2020年3月20日、3月24日、4月8日就被告所欠上述费用进行了书面和微信催交，经原告催收未果后诉至法院提出前述诉讼请求。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院 -7- 不予支持”。2016年4月1日，柳州市阳光新千年房地产开发有限公司与阳光壹佰物业发展有限公司签订了《柳州窑埠古镇前期物业服务合同》；2016年4月15日，柳州市阳光新千年房地产开发有限公司与阳光壹佰物业发展有限公司签订了《补充协议》对被告具有约束力。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。 关于本案被告是否支付原告物业费问题。根据2016年4月1日柳州市阳光新千年房地产开发有限公司与阳光壹佰物业发展有限公司签订了《柳州窑埠古镇前期物业服务合同》第一条，物业类型为住宅、商业、旅馆、地下车库等，第七条物业收费标准：：住宅15元/月.平方米、商业5元/月.平方米、旅馆3.5/月.平方米、私家车位/车库80元/月.位；2016年4月15日，柳州市阳光新千年房地产开发有限公司与阳光壹佰物业发展有限公司签订了《补充协议》也是对商业、旅馆及对非产权下的设备夹层、非机动车及产权面积以外，供业主、租户使用的空间、构筑物的构筑物维护管理费的收取进行了约定。而本案被告虽然在原告管理服务的范围内经营，也接受了原告的服务，但被告使用的空间属于占道经营，应属于《补充协议》中非产权下的设备夹层、非机动车及产权面积以外，供业主、租户使用的空间、构筑物的构筑物维护管理费的收取，属于租户使用的空间范围，2019年1月1日至2021年12月31日按0.75元/平方米的标准收取，本案收取物业费的范围应属于按0.75元/平方米的标准收取，而原告诉称按双方口头约定每月2700元标准计算，由于原告未提供之前被告已按每月2700元缴纳物业管理费的相关证据，被告对原告的诉称予以否认，本院对原告每月2700元的事实不予采信。而原告均未提供被告实际承租使用的空间面积，故无法计算被告应缴纳的物业费用数额，属于原告举证不能，故对原告此项诉请，本院予以驳回。 关于电费、水费、污水处理费、生活垃圾处理费问题。该费用原告根据合同或协议已向相关部门实 -8- 际交付。上述电费和水费均包括公摊损耗部分在内，按照比例进行了分摊。被告尚欠原告2019年11月至2020年3月代收电费21467.73元、尚欠原告2019年8月至2020年3月代收入户水费4380.43元、尚欠原告2019年8月至2020年3月代收污水处理费4212.6元、尚欠原告2019年12月至2020年3月代收生活垃圾费4800元，上述费用本应由被告支出，原告为此垫付了相关费用，应予以补偿。上述费用合计34860元，本院予以支持。 原告诉请的滞纳金实际为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案根据原告与柳州市阳光新千年房地产开发有限公司签订的《柳州窑埠古镇前期物业服务合同》第二十九条约定，“甲方(柳州市阳光新千年房地产开发有限公司)、业主或物业使用人员违反本合同第七条的约定、未能按时足额交纳物业费用或代收代缴费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向乙方(阳光壹佰物业发展有限公司)支付滞纳金”。该约定已超出法律规定的范围，本院不予支持。原告的损失是指被告未及时支付上述费用，占用原告资金所产生的利息损失。损失计算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期利率计算。该利息损失的起算时间应从原告从2020年3月20日书面催收主张权利算起至被告偿还债务之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《最高人民法院关于若干问题的解释 -9- （二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告韦赞桂应于本判决生效之日起十日内支付原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司电费、水费、污水处理费、生活垃圾费人民币34860元； 二、被告韦赞桂应于本判决生效之日起十日内支付原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司违约金，违约金计算以34860元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期利率计算，从2020年3月20日至被告实际清偿之日止； 三、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币1002元（原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已预交），由原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担302元，被告韦赞桂负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 欧阳九林 人民陪审员 冯 珍 珍 人民陪审员 周 丽 群 -10- 二〇二〇年十月十日 法官 助理 邓 珊 珊 书 记 员 韦 艳 想 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 -11- 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 -12- 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。