西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初17331号原告：刘旭超，男，1973年10月20日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码：61012XXXX3********。委托诉讼代理人：王**，北京德和衡（西安）律师事务所律师。被告：西安三毅投资有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：黄元忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：许永安，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘霄峰，陕西许小平律师事务所律师。原告刘旭超与被告西安三毅投资有限公司（以下简称三毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告刘旭超及其委托诉讼代理人王**，被告的委托诉讼代理人许永安、刘霄峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于西安市高新区XX路XX号三毅大楼西楼第五层标准厂房租赁给原告使用，租赁面积1285平方米，租期为2017年7月15日至2018年7月14日。租金每月为32125元，物业费每月为6425元。合同同时约定，原告需向被告缴纳50000元租赁保证金，租赁期满后被告退还原告。在原告缴纳当期租赁及物业费后10日内，被告需向原告开具房屋租赁和物业费发票。合同签订后，被告即依约向原告缴纳了50000元保证金，并安排公司入驻租赁物业。然而自2018年1月起，被告因与原告前手承租方之纠纷，无故将原告租赁的房屋停水停电，导致原告无法正常使用租赁房屋进行经营。2018年4月4日，经原、被告协商一致，双方解除了涉案的《房屋租赁合同》，并约定原告对其前手承租方欠付的租赁费承担连带清偿责任。此后，原告付清了前手承租方欠付的租赁费，但被告一直未能退还原告及其前手承租方缴纳的100000元保证金，也未依约向原告开具房屋租赁及物业费发票。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告立即返还原告租赁保证金100000元；2、被告向原告开具房屋租赁和物业费发票（其中房屋租赁发票面额为192750元，物业费发票面额为38550元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、本案主体不适格，刘旭超并非本案原告，依法应驳回起诉。1、刘旭超虽代表西安凡厄拉姆公司签订租赁合同，但其仅仅是代表行为，权利义务应由该公司承受，与其本人无关。2、双方租赁关系中，实际履行合同的是凡厄拉姆公司，每月租金是凡厄拉姆公司转账支付。3、在答辩人诉刘旭超保证合同纠纷过程中，刘旭超在雁塔法院审理时答辩也指出，其本人不是租赁合同中的承租人，承租人应该为凡厄拉姆可。因此，本案真正原告应为凡厄拉姆公司，刘旭超无权作为原告主张返还保证金。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应驳回其起诉。二、刘旭超仅代凡厄拉姆支付五万元保证金，无权主张返还保证金十万元。1、原告在起诉书中清楚说明，其本人交纳了保证金五万元，事实上另外五万元是之前承租人西安凡沃公司所交，凡沃公司从未授权刘旭超代为领取，其无权主张答辩人将案外人所交纳的保证金向其返还。2、西安凡沃公司尚欠答辩人租赁费滞纳金58万余元未支付，答辩人已经在雁塔法院起诉该公司法人承担保证责任，该公司之前交纳的5万元保证金也完全不应返还。三、《还款协议》中关于保证金的返还约定了明确的条件，就是要视租金支付情况和实际占用时间等情况，多退少补，于最后一笔款项交清后结算。现凡厄拉姆公司尚欠房屋租金和其他费用120059.59元，答辩人不应返还其保证金。1、双方租赁合同中约定，每月租金32125元，物业费6425元，电梯费500元。租赁合同履行过程中，承租人将租赁费交至2018年1月15日，双方租赁合同于当年4月4日解除，实际搬离时间4月11日，此间长达近三个月租赁费至今未向出租人交纳，且有之前租赁期间欠付的电费3814.30元及电梯费3000元未付。2、在出租人与承租人双方合意解除租赁合同后，承租人一直怠于履行自身义务，不向出租人交纳欠付租金的情况下，出租人不向其返还保证金是合法、合情、合理的行为，属于合同法规定的行使先履行抗辩权的行为。3、只要凡厄拉姆公司出面交清欠付租金，并与出租人结算清楚，出租人不会欠其一分钱。综上所述，本案原告主体不适格，事实上承租人还欠被告租赁费，被告依法行使先履行抗辩权的行为应该得到支持。请人民法院依法査清事实裁定驳回其起诉或判决驳回其诉讼请求。经审理查明，2017年6月21日，原告刘旭超（承租方、乙方）与被告三毅公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定刘旭超承租位于西安高新区XX路XX号的三毅大楼西楼第五层标准厂房（整层），租赁计价面积为1285㎡，租赁期间自2017年7月15日起至2018年7月14日止，租金32125元/月，物业管理费6425元/月，合计38550元/月，电梯维护费500元/月，电费标准为1.23元/度；房屋租金、物业费及电梯维护费以每三个月（自租赁之日起算，第一笔与保证金一同在合同签订后两个月内缴纳）为一个预付费周期，每期开始前5日内，乙方预先一次性全额交付当期三项费用。该合同第三条约定，本合同签订后2月内，刘旭超向三毅公司一次性交付租赁保证金50000元，该项租赁保证金预存于三毅公司，仅用于刘旭超出现拖欠三毅公司房租或相关费用以及由于刘旭超原因对所租赁房屋损毁时的补偿，租赁期满双方结算各项费用后5日内，三毅公司退还该项租赁保证金（不计利息）。该合同第八条第二款约定，刘旭超为注册公司，需向工商机关提供以西安凡厄拉姆电子有限公司为承租人的租赁合同，三毅公司予以配合，但双方权利义务以本合同约定为准，刘旭超为该房屋的实际承租人。再查，刘旭超于2017年6月20日向三毅公司缴纳租房保证金50000元。涉案房屋作为西安凡厄拉姆电子有限公司的办公场所由该公司使用。庭审中，双方均认可刘旭超实际支付租赁费与物业费至2018年1月，具体付款情形如下：西安凡厄拉姆电子有限公司分别于2017年7月27日、8月24日、11月22日、12月19日向三毅公司转账支付涉案房屋的物业费6425元、6425元、19275元（备注时间为2017.9.16至2017.12.15）、6425元（备注时间为2017.12.15至2018.1.16），共计38550元；西安凡厄拉姆电子有限公司分别于2017年7月24日、8月24日、11月22日、12月19日向三毅公司转账支付涉案房屋的房租32125元、32125元、96375元（备注时间为2017.9.16至2017.12.15）、32125元（备注时间为2017.12.15至2018.1.16），共计192750元。2018年1月5日，三毅公司出具欠费明细，载明就涉案房屋已收租赁保证金50000元，应收房租、物业、电梯费等共计234300元，已收款231300元。2018年4月4日，刘旭超与三毅公司签订《备忘录》，约定协商一致解除双方于2017年6月21日所签订的《房屋租赁合同》，双方租赁关系自当日起终止，租赁房内全部物品，刘旭超授权由陕西新沃科技有限公司处理。庭审中，双方均认可刘旭超实际搬离涉案房屋的时间是2018年4月11日。被告辩称因原告尚未缴纳后续三个月的租赁费，且保证金50000元不足以抵充后续三个月的租赁费，故保证金不予退还。另查，刘旭超在（2018）陕0113民初12921号案件中陈述涉案房屋“并未出租给自己，而是出租给凡厄拉姆电子公司……凡厄拉姆电子公司作为实际承租人应承担责任。”经本院释明虚假陈述的法律后果之后，刘旭超明确表示其本人应为租赁关系的相对方。原告主张被告应退还保证金100000元，经本院询问，原告明确表示其中的50000元是其与被告签订的房屋租赁合同项下的，另外的50000元是原告行使的代位权，代陕西新沃公司给被告缴纳的原租赁合同项下的保证金50000元。因原告的该项主张不属于同一法律关系，本院向其释明，其当庭表示选择刘旭超与被告于2017年6月21日签订的房屋租赁合同项下的法律关系处理，并表示不变更诉讼请求。上述事实，有房屋租赁合同、建行交易明细、委托书、付款回单、凡厄拉姆公司欠费明细、民事判决书、备忘录、庭审笔录等在卷佐证，证据经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告刘旭超与被告三毅公司自愿签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当遵循诚信原则全面履行各自义务。虽然刘旭超在（2018）陕0113民初12921号案件中陈述涉案房屋“并未出租给自己，而是出租给凡厄拉姆电子公司……凡厄拉姆电子公司作为实际承租人应承担责任，”但是该《房屋租赁合同》明确约定“刘旭超为注册公司，需向工商机关提供以西安凡厄拉姆电子有限公司为承租人的租赁合同，三毅公司予以配合，但双方权利义务以本合同约定为准，刘旭超为该房屋的实际承租人。”同时，经本院释明虚假陈述的法律后果之后，刘旭超明确表示其本人应为租赁关系的相对方。因此，在本案中，原告主体适格。原告主张被告应退还保证金100000元，经本院询问，原告明确表示其中的50000元是其与被告签订的房屋租赁合同项下的，另外的50000元是原告行使的代位权，代陕西新沃公司给被告缴纳的原租赁合同项下的保证金50000元。因原告的该项主张不属于同一法律关系，本院向其释明，其当庭表示选择刘旭超与被告于2017年6月21日签订的房屋租赁合同项下的法律关系处理，并表示不变更诉讼请求。因《房屋租赁合同》明确约定保证金用于刘旭超拖欠三毅公司房租或相关费用以及由于刘旭超原因对所租赁房屋损毁时的补偿，租赁期满双方清算各项费用后5日内，三毅公司退还该项租赁保证金（不计利息）。庭审中，原告与被告均认可：刘旭超实际支付租赁费至2018年1月，双方于2018年4月4日协商一致解除《房屋租赁合同》，而刘旭超实际搬离涉案房屋的时间是2018年4月11日。被告辩称因原告尚未缴纳后续三个月的租赁费，且保证金50000元不足以抵充后续三个月的租赁费，故保证金不予退还。原告未提供证据证明在双方清算各项费用后仍有余款可以退还，对原告的该项诉请本院不予支持。原告主张被告应为其开具物业费和房屋租赁费发票，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国发票管理办法》的规定，发票及税收管理属于税务机关的行政权范畴，不属于人民法院民事案件的管辖范围，对其第二项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘旭超的全部诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 郑 彤二〇二〇年十月二十七日书记员 许丹彤打印：扈艳红校对：李兴梅2020年月日送达1