湖北省神农架林区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9021民初336号原告：神农架林区木鱼镇人民政府，住所地：湖北省神农架林区木鱼镇当阳河路**，统一社会信用代码：114290210115017329。法定代表人：望开全，镇长。委托诉讼代理人：潘云飞，男，1993年8月23日出生，汉族，该镇政府工作人员，住神农架林区，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢帅荣，湖北神农架律师事务所律师。特别授权代理。被告：朱祖芹，女，汉族，1948年10月15日出生，住湖北省神农架林区。原告神农架林区木鱼镇人民政府（以下简称木鱼政府）与被告朱祖芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告木鱼政府委托诉讼代理人潘云飞、卢帅荣，被告朱祖芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告木鱼政府向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告朱祖芹立即腾退位于神农架林区木鱼镇茶园坡××楼××室房屋，将房屋交还原告木鱼政府；2、请求判令被告朱祖芹自2013年8月7日起至房屋实际腾退之日止，按照1152元/年的标准向原告木鱼政府支付房屋租金；3、诉讼费由被告朱祖芹承担。庭审中，木鱼政府增加一项诉讼请求：请求解除双方于2013年8月7日签订的《木鱼镇公共租赁住房租赁合同》。事实与理由：朱祖芹系神农架林区中医医院（以下简称中医院）棚户区拆迁安置搬迁户，为解决其搬迁期间临时住房问题。木鱼政府与朱祖芹于2013年8月7日签订《木鱼镇公共租赁住房租赁合同》，将木鱼政府所有的位于木鱼镇茶园坡小区公租房1号楼503室公共租赁住房，租赁给朱祖芹临时过渡使用。双方约定租赁期限自2013年8月7日起至2015年9月30日止，租赁费用1152元/年，水电费、天然气费、房屋设施维修费用等由朱祖芹自行承担。根据搬迁政策，朱祖芹已取得安置房，符合腾退条件。双方的租赁合同已经届满，朱祖芹未按约定支付房租，亦未腾退房屋，木鱼政府系房屋合法权利人，多次催告朱祖芹搬离，朱祖芹拒不搬离。被告朱祖芹辩称，1、为了解决搬迁期间临时住房问题，租住在公租房内，应当交纳租赁费，但木鱼政府后续并未继续催缴房租；2、同意搬离房屋，但要求木鱼政府先解决儿子皮雪松保障性住房安置指标问题。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱祖芹系中医院退休职工，原居住于中医院职工宿舍楼****。2013年，木鱼镇为推进城镇建设，进行棚户区改造，拆除朱祖芹居住的旧房。2013年8月2日，木鱼城镇综合改造领导小组办公室与朱祖芹签订《神农架林区中医医院房屋拆迁安置补偿协议》，协议主要内容：一、拆除朱祖芹居住的职工宿舍，将其纳入保障性住房分配范围，给予搬迁补偿11179元；二、给予朱祖芹安置一套保障性住房，，地点为木鱼镇老油库小区或拆迁原建地安置房2013年11月，朱祖芹根据木鱼城镇综合改造领导小组办公室请示文件《关于将林区中医医院片区10户搬迁安置户纳入保障性住房分配对象的请示》，取得了中医院原建地（即木鱼镇惠林家园）7楼90m2以上保障性住房安置指标一个。为解决朱祖芹搬迁过渡时期住房需求，木鱼政府与朱祖芹于2013年8月7日签订了《木鱼镇公共租赁住房租赁合同》，合同约定主要内容，一、出租人（木鱼政府）将位于木鱼茶园坡小区第一栋503号公共租赁住房出租给承租人（朱祖芹），房屋为一室一厅一厨一卫，面积47.89㎡，房屋室内设施设备（室内装修、相关物品清单），作为合同附件，由双方签字确认；二、租赁期自2013年8月7日起至2015年9月30日止，租金标准为2元/月/㎡,96元/月，1152元/年，水电费、天然气费等由朱祖芹自行负担；三、租赁期间，朱祖芹自行承担房屋门窗的玻璃、门框，分户水表后的水管、水龙头、电线、插座、灯具等设施维修；四、朱祖芹于签订合同、办理入住手续之前交纳租赁保证金2000元。2013年8月8日，朱祖芹办理入住手续，向木鱼政府财政所交纳公租房住房保证金2000元，租赁期间，朱祖芹交纳2013年8月7日至2013年12月31日期间的房租432元。根据保障性住房安置分配政策，朱祖芹于2017年9月26日购买木鱼镇惠林家园2号楼204室。2020年4月29日，木鱼政府向朱祖芹发出《限期搬离房屋通知书》，要求朱祖芹于2020年5月15日前搬离公租房，朱祖芹收到通知后，找到木鱼政府，请求解决答辩所涉事项，但未搬离房屋。2020年8月17日，木鱼政府诉至法院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据木鱼政府的诉请和朱祖芹的抗辩，本院对以下争议焦点问题逐一评述：一、木鱼政府与朱祖芹于2013年8月7日签订的《木鱼镇公共租赁住房租赁合同》是否已经解除本院认为，房屋租赁合同系有名合同、要式合同，且依法须得以书面形式签订，故在租赁期限届满后，双方如有继续租赁的合意，应当续签书面的固定期限房屋租赁合同，木鱼政府在租赁期限届满后，并未与朱祖芹续签书面合同，以其实际行动表示了不愿与朱祖芹签订固定期限房屋租赁合同。租赁期限届满后，双方依照交易习惯，朱祖芹继续租住房屋，但双方对于租赁期限没有明确约定。根据合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁合同。故双方自2015年10月1日起形成了不定期的房屋租赁合同关系。对于不定期租赁合同，合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。同时依合同约定，朱祖芹未履行合同约定义务的，木鱼政府亦有权解除合同，木鱼政府于2020年4月29日向朱祖芹发出了《限期搬离房屋通知书》，朱祖芹于当日收到通知书，未对该通知书作出回应，亦未向人民法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，木鱼政府发出的《限期搬离房屋通知书》已生效，双方的不定期租赁合同已于2020年4月29日解除。综上，木鱼政府诉请确认原、被告之间的租赁合同关系已经解除有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。二、朱祖芹应向木鱼政府支付房屋租金金额问题本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。以合同约定，朱祖芹应交纳合同期间内的房租，自2015年10月1日起至合同解除之日即2020年4月29日止为不定期租赁合同，应按双方约定的1152元/年标准交纳不定期租赁合同期间内的房租。故自2013年8月7日至2020年4月29日止，朱祖芹应交纳房租7754元（1152元/年÷365×2457天），已交纳房租432元，欠交房租7322元（7754元-432元）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在房屋租赁合同解除后，朱祖芹继续占用房屋至今。根据法律规定，木鱼政府有权自2020年4月30日起至实际腾退房屋之日止向朱祖芹主张房屋占用使用费，其主张以双方合同约定1152元/年向朱祖芹主张房屋占用费，符合双方交易习惯,本院予以支持。三、关于朱祖芹抗辩理由是否有相应的法律和事实依据问题本院认为，第一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。朱祖芹已按照搬迁政策取得了保障性住房购买指标，现已入住，符合双方签订的棚户区拆迁安置补偿协议的约定；第二，朱祖芹当庭辩称的皮雪松系原林业管理局木材加工厂职工，应享有保障性房住房安置指标，属保障性住房政策具体实施问题，与本案无关。综上，朱祖芹上述抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、原告神农架林区木鱼镇人民政府与被告朱祖芹之间的不定期房屋租赁合同关系已于2020年4月29日解除；二、被告朱祖芹于本判决生效之日起十五日内腾退位于神农架林区木鱼镇门楼街茶园坡小区公租房1号楼503号房屋，将房屋交还原告神农架林区木鱼镇人民政府；三、被告朱祖芹于本判决生效之日起十五日内向原告神农架林区木鱼镇人民政府交纳房屋租金7322元，并自2020年4月30日起至朱祖芹实际腾退房屋之日止交纳房屋占用费（按1152元/年为标准，以实际占用房屋天数据实计算），同时负担在此期间的水电费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告朱祖芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  郭伟二〇二〇年十月二十八日法官助理朱迅书记员赵青山