广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8142号上诉人（原审被告）：佛山市和记黄埔地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴汝明，女，汉族，1973年4月17日出生，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市和记黄埔地产有限公司（以下简称和记公司）因与被上诉人吴汝明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初8958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。和记公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回吴汝明的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由吴汝明承担。事实与理由：第一，吴汝明在收楼两个月后才提出整修要求，和记公司完成整修后通过电话、书面等方式通知其办理销项，但吴汝明拖延办理，一审判决忽视该重要事实，导致查明事实不清。从吴汝明签署的《物业交楼邮寄文件清单回执》可见，吴汝明于2016年12月21日已到现场收楼并确认物业服务费从2017年1月1日开始计收。回执中未反映吴汝明曾就房屋质量问题提出异议或整修意见。一审判决认定吴汝明收楼当天在上述回执上签名确认收到交楼通知并提出涉案房屋存在质量问题显然缺乏证据支持。从《单元检查记录表》可见，吴汝明分别于2017年2月25日、3月12日提出整修要求，和记公司2017年3月8日的信函载明执修完毕后已多次致电通知吴汝明办理销项手续，但吴汝明拖延办理。从2017年2月25日吴汝明提出整修要求到2017年3月8日和记公司书面通知其办理销项手续，期间不超过14天。从2017年3月12日吴汝明再次提出整修要求到同月25日办理销项手续，同样没有超过14天。一审判决忽略上述重要事实，导致认定事实不清。第二，和记公司没有拒绝或拖延履行保修义务，一审判决适用法律错误。如前所述，和记公司应吴汝明要求进行整修的期间均不超过14天，没有任何拒绝或拖延保修的行为，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的适用条件，一审判决适用法律错误。第三，退一步说，即使认定吴汝明在2017年1至3月期间对涉案房屋的占有、适用利益受损，也应扣除春节假期及14天维修期，且不应当以涉案房屋整体的物业服务费作为损失标准。《佛山涟某花园高层住宅质量保证书》约定处理保修的正常时限为14天，如遇特殊情况则时间适当顺延或另行确定完成时间，可见和记公司的整修期限并非限定在14天。即使认定整修期限必须在14天，则在计算吴汝明占有、使用利益损失时也应扣除春节假期及该正常时限14天。另外，涉案房屋为毛坯交付，即使存在部分质量问题，也不影响其他部分的装修及使用，装修工程与房屋质量维修工程可同步进行。一审判决将房屋整体的物业服务费作为吴汝明的损失显然缺乏事实依据。综上，一审判决认定事实错误，请二审改判驳回吴汝明的全部诉讼请求。吴汝明答辩称：第一，吴汝明于2016年12月21日对涉案房屋进行验收时发现大面积空鼓、裂缝，遂要求和记公司维修。和记公司维修了三个月仍未修好，吴汝明直至2017年3月29日才签名收楼，有吴汝明签名的《收楼入伙手续进程确认表》为证。第二，和记公司在其于2017年3月8日邮寄给吴汝明的《致涟某花园6座2402单元业主的信函》中明确承认吴汝明是在2016年12月21日提出维修要求的，并证明吴汝明系因房屋空鼓、裂纹等质量问题需要整改而无法按期收楼。第三，在吴汝明提出整改要求后的三个月里，和记公司虽然三次通知吴汝明房屋修好并要求吴汝明签名收楼，但吴汝明三次检查房屋均没有修好，三次填写《单元检查记录表》要求和记公司再次维修。2017年3月28日和记公司的代表曾约见吴汝明，吴汝明当场递交一份函件提出诉求，和记公司于2017年4月7日回函。吴汝明于2017年3月29日在房屋没有维修好的情况下为了装修入住只好签名收楼，然后委托装修公司维修房屋。和记公司超过3个月没有将质量问题维修好以致吴汝明无法如期收楼的事实有充分的证据予以证明。第四，《佛山涟某花园高层住宅质量保证书》约定处理保修的正常时限为14天，但和记公司对房屋维修了三个月，大大超过14天的期限。第五，2017年1月至3月维修期间的公摊电费47.34元、物业管理费及违约金1808.2元是吴汝明的实际损失。第六，和记公司主张春节期间无法维修房屋，但从吴汝明2016年12月21日提出维修要求到2017年春节1月28日亦大大超出14天的期限。第七，（2020）粤06民终4649号民事判决的案例与本案一样，可见和记公司承担涉案房屋维修期间的损失有例可援。吴汝明向一审法院起诉请求：1.和记支付因房屋质量问题维修延期，导致逾期交楼给吴汝明造成的损失（每天按已付房款的万分之一支付）及相应利息（按中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基础利率上浮50%的标准暂计算至起诉之日），合计9649.07元；2.和记公司支付因房屋质量问题维修延期，导致逾期交楼给吴汝明造成的物业费损失1518.6元及相应利息（计算方法同上）；3.和记公司承担本案诉讼费及其自身律师费。一审法院查明事实：2016年4月22日，吴汝明（买受人）与和记公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由吴汝明购买和记公司开发的禅城区科某路X号X座X房，并约定：该商品房建筑面积共126.55平方米，总金额1109088元（第三、四条）；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人逾期交房不超过一百八十日，出卖人每日应该按照买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日；出卖人逾期交房超过一百八十日，买受人有权在给予出卖人书面通知后解除买卖合同……买受人未书面通知出卖人要求解除买卖合同的，买卖合同继续履行，但出卖人每日应按照买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日（第九条）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人办理该商品房交付手续时，若出卖人交付的该商品房已符合买卖合同第八条约定的交房条件，买受人须签署该商品房交接文件。未签署的，则视为该商品房已自动交付，相关风险、责任和物业服务费用自《物业交楼通知书》确定的期限起由买受人承担。该商品房交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要由出卖人进行保修或整改的，不影响出卖人向买受人交付该商品房且交房时间不顺延。出卖人依据《佛山涟某花园高层住宅质量保证书》提供保修服务，并无需向买受人支付补偿或赔偿（第十一条）；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务（第十六条）。涉案房屋买卖合同所附《佛山涟某花园高层住宅质量保证书》约定了保修项目、保修期限、保修责任，保修期限从房屋交付业主使用之日起计算。保修工作的程序为：1.保修期内，因保修项目的质量问题影响住户正常使用时，住户应及时通知物业服务企业，由物业服务企业安排保修单位到现场检查、认定是否属保修责任；2.接到正式报修后，保修单位答复、处理住户报修内容的正常时限为14天，如遇特殊情况，如雨天室外无法维修、定货期限、维修工序等因素，则时间适当顺延或另行确定完成时间；3.住户应对保修工作予以配合。住户无故拒绝物业服务企业或保修单位进场察看或执修的，由住户自行承担保修期限内的房屋质量风险；4.维修内容完成后，住户有配合验收的责任，并在相关维修单上签署消项……2016年10月27日，涉案楼盘取得竣工验收备案表。同年12月12日和记公司通过邮政EMS向吴汝明邮寄了《涟某花园物业交楼通知书》，通知吴汝明于2016年12月19日前办理收楼手续。2016年12月21日，吴汝明在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单回执》上签名确认收到上述交楼通知书，并提出涉案房屋存在质量问题。2017年2月25日，吴汝明验收涉案房屋并形成《单元检查记录表》，记录涉案房屋存在全屋墙体地面边线空鼓、饭厅墙面裂缝、次卧墙面空鼓等问题。同年3月12日，吴汝明对涉案房屋再次检查并形成《单元检查记录表》，记录涉案房屋存在地面四角空鼓的问题。当月25日，吴汝明在前述检查记录表“执修完成时间”一栏签署“已见维修，但未知是否合格”。2017年3月29日，吴汝明在《收楼入伙手续进程确认表》中签名确认收楼。另查明，吴汝明在涉案房屋维修期间，已向案外人家某物理管理（广州）有限公司佛山分公司缴纳涉案房屋2017年1-3月的物业费合计1518.6元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吴汝明、和记公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约严格履行。关于吴汝明诉请的因维修延期造成逾期交楼的问题。和记公司已于2016年10月27日取得涉案楼盘的竣工验收备案表，并于同年12月12日通知吴汝明办理收楼手续，符合合同约定的交付条件，不存在逾期交楼情形。虽涉案房屋存在质量瑕疵，但未有证据证明涉案房屋存在地基基础或主体结构等重大质量问题，吴汝明不得以此拒绝收楼。故吴汝明主张逾期交楼及相应的违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于吴汝明诉请赔偿物业费的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”和记公司虽不存在逾期交楼，但涉案房屋在交付时存在诸多质量瑕疵，客观上导致吴汝明对涉案房屋占有、使用的利益受损，和记公司除负有维修责任外，还应当赔偿吴汝明相应的损失。现吴汝明主张和记公司赔偿三个月物业费1518.6元，实际上是以物业费为参照标准，对自身损失的量化，具有合理性，一审法院予以支持。至于吴汝明诉请物业费的利息，无法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、和记公司在判决发生法律效力之日起五日内向吴汝明赔偿损失1518.6元；二、驳回吴汝明的其他诉讼请求。如和记公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序审理，受理费减半收取计40元，吴汝明负担35元，和记公司负担5元。二审期间，和记公司没有向本院提交新证据，吴汝明向本院提交证据1.广东增值税电子普通发票，拟证明吴汝明缴交的公摊电费情况；证据2.2017年日历，拟证明从2016年12月21日吴汝明提出维修要求到2017年春节1月28日，期间有38天时间，和记公司的维修时间大大超出14天；证据3.（2020）粤06民终4649号民事判决，拟证明和记公司承担吴汝明房屋维修期间的损失有例可援。本院依法组织双方当事人进行了质证。经审查，吴汝明提交的证据1、3与本案无关联性，不作为本案的定案依据；证据2真实、合法，本院予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家某益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：和记公司是否应向吴汝明赔偿损失。和记公司上诉主张，一审判决认定吴汝明在2016年12月21日收楼当天提出涉案房屋的质量问题依据不足；和记公司自2017年2月25日、3月12日吴汝明提出维修要求均在14天内完成并通知吴汝明销项，故不存在拒绝或拖延维修的行为，一审判决适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定认定其应向吴汝明承担赔偿责任不当；即便认定吴汝明利益受损，也应扣除春节假期及14天维修期限，且不应以涉案房屋整体的物业服务费为损失标准。对此，本院结合案件事实和法律分析如下：首先，关于吴汝明何时向和记公司提出涉案房屋存在质量问题。和记公司于2017年3月8日向吴汝明出具的《致涟某花园6座2402单元业主的信函》中自认吴汝明已于2016年12月21日办理收楼入伙手续并对房屋提出数项执修要求。一审判决认定吴汝明在验房当天提出涉案房屋存在质量问题并无不当。其次，关于和记公司是否存在拒绝或拖延维修行为的问题。根据涉案《佛山涟某花园高层住宅质量保证书》的约定，和记公司对涉案房屋负有保修义务且正常时限为14天。吴汝明在接到收楼通知后即前往验收涉案房屋，不存在拖延验房的情况。从双方形成的两次《单元检查记录表》来看，涉案房屋存在多处质量问题，尤其是地面空鼓问题两次均有提出，可见和记公司在部分质量问题被提出后并未在14天内修复完毕，从而导致同一个问题被吴汝明反复提出。因此，和记公司的行为已违反了上述约定，应承担相应的责任。一审判决适用上述司法解释认定和记公司应赔偿吴汝明因此造成的损失，并无不当。最后，关于一审判决的赔偿额是否恰当的问题。吴汝明于2016年12月21日验房当天提出涉案房屋存在质量问题，其后于2017年2月25日、3月12日双方形成的《单元检查记录表》均指出不同程度的质量问题，直至同年3月25日仍未对质量问题的维修表示认可。除吴汝明于2017年3月29日签署的《收楼入伙手续进程确认表》外，和记公司未提供证据证明双方对质量问题修复完毕另行达成书面一致意见，故可据此认定涉案房屋的质量问题于2017年3月29日修复才完毕。故2016年12月21日至2017年3月29日属于吴汝明因质量问题无法入住房屋的期间。物业服务费本为业主占有使用房屋的合理支出，但在业主因质量问题无法入住的情形之下，该费用即为业主的直接损失。一审判决根据吴汝明的主张判决和记公司赔偿三个月的物业管理费1518.6元，合理有据，本院予以维持。和记公司的相关上诉理由依据不足，本院不予支持。此外，吴汝明于二审提交的答辩状中提出三项诉讼请求，因吴汝明并未提起上诉且部分诉请属二审新增加的诉讼请求，故本院均不予审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。和记公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人佛山市和记黄埔地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月二十一日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣