重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初20313号 原告：陈德全，男，汉族，1974年10月25日出生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。 被告：裴有林，男，汉族，1976年4月17日出生，住重庆市渝**。 被告：裴万龄，男，汉族，1969年10月11日出生，住重庆市渝**。 第三人：中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行，住所重庆市渝**仙桃街道桂馥大道**华辰财富广场**********，统一社会信用代码91500112903509537J。 负责人：唐莉，行长。 委托诉讼代理人：郑学富，男，汉族，1963年2月6日出生，住重庆市渝**，系公司员工。 原告陈德全与被告裴有林、裴万龄、第三人中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称工行渝北支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法由审判员叶胜利适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈德全及其委托诉讼代理人游国平，第三人工行渝北支行委托诉讼代理人郑学富到庭参加了诉讼，被告裴有林、裴万龄经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈德全向本院提出诉讼请求：1、被告裴有林履行《房屋买卖合同》，配合原告办理位于重庆市渝北区XX号X幢X单元X-X号房屋过户手续；2、被告裴有林支付原告违约金22万元；3、判令被告裴万龄支付原告违约金，违约金以110万元为计算基数，自2020年6月1日起，按日万分之四计算至房屋过户之日止；4、判令原告向第三人偿还被告裴有林所欠住房按揭贷款54万元；5、被告裴有林支付原告律师费1万元；6、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年6月14日，原告与被告裴有林签订《房屋买卖合同》，约定被告裴有林将自有的、位于重庆市渝**********房屋以110万元的价格出卖给原告。合同签订后，原告分别于2019年6月14日打款5万元、6月23日打款25万元、9月22日打款20万元、2020年1月16日打款54万元给被告裴有林。其中，原告于2020年1月16日打款给被告用于偿还第三人住房贷款，但被告裴有林未用于偿还贷款。另原告为被告裴有林缴纳案涉房屋按揭贷款20100元。原告与被告裴有林协商未果，因案涉房屋交易系被告裴万龄代被告裴有林协商、谈判，且二被告系亲兄弟，原告于2020年5月1日找到被告裴万龄，被告裴万龄承诺在2020年5月30日前还清案涉房屋抵押贷款，否则支付逾期违约金。后二被告违约，原告依据相关法律规定诉至法院，望判如所请。 被告裴有林、裴万龄未到庭应诉，也未向本院递交书面答辩意见。 第三人工行渝北支行称：被告裴有林作为借款人应当继续按照合同约定履行按揭还款义务。根据第三人与裴有林签订的合同抵押期间，未经过第三人的同意，裴有林不得出售、交换、赠予或者以任何其他不适当方式处理抵押物。第三人涤除抵押权的前提是必须将第三人的贷款本金及利息结清，若法院判决陈德全可以代裴有林偿还第三人贷款，须先结清第三人贷款本息，第三人同意提前收回贷款后办理结清手续及解除抵押手续。 经审理查明：2016年6月30日，位于，位于渝**XX街道****X-X-X房屋登记至裴有林名下建筑面积为115.06㎡。 2019年6月14日，裴有林（卖方）与陈德全（买方）签订《房地产买卖及居间合约》，重庆优住房地产经纪有限公司在合同落款处管理方盖章。该合约主要约定：交易标的及权属情况：座落地址重庆市渝北区XX街道X号X号楼（栋）X单元X层X号，建筑面积115.06平方米。买卖双方确认该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款；买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续。物业处于抵押状态，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费；双方同意注销处理方式为由买方支付部分楼款并用于提前还款解押使用。成交价及付款方式：该物业成交价为1100000元。第一部分房款定金款50000元，签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款；第二部分房款首期款：250000元，买方同意在交房当日前支付给卖方；第三部分房款尾期款200000元，2019年9月30日前支付给卖方。手写其他约定：（1）卖方承诺无条件配合买方指定产权落定人(上证人）签订按揭合同，产权过户办理，并提供相关资料。（2）卖方承诺本房屋无产权纠纷、债务纠纷，由此产生的经济损失由卖方承担。（3）买卖双方约定自合同签订之日起12个月内若没有办理产权过户扣除银行贷款后结清尾款，卖方配合买方办理后期按揭过户手续。（4）未过户结清房款之前（2019年7月1日起）期间该房贷款利息由买方支付（贷款500000元，年限20年为按揭贷款）。（5）卖方承诺办理完产权过户1个月内迁出户口，该房屋无赠予无继承，是买卖方式取得。产权过户及交易税费约定：双方同意交易所产生税费由买方全额缴纳。合约违约责任：1、签订本合约后，买卖双方或买卖双方各自委托的代理人的任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或延迟办理或配合办理按揭贷款、过户手续……），按照下述约定处理：（3）逾期超过七个工作日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业成交总价千分之一支付违约金，以上违约金不足弥补守约方损失的，违约方应当向守约方补足损失与违约金之间的差额；4、合约未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出催促履行通知书之日起三个工作日为履行期限；6、本合约任意一方违约导致他方追究违约方的责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、执行费、律师费、交通费、住宿费、税费等）均由违约方承担。 中国建设银行个人活期账户交易明细显示：陈德全在2019年6月14日至2019年9月22日期间，先后向裴有林账号62179032000********打款500000元。2020年1月16日，陈德全又向裴有林账号62179032000********打款540000元。2019年8月1日至12月31日期间，陈德全支付案涉房屋按揭还款本息共计20100元。 陈德全提交的裴万龄于2020年5月1日出具的承诺书载明：2019年6月14日陈德全与裴有林签署渝北区XX街道X号X幢X-X-X房屋买卖合同，本人裴万龄声称此房是裴万龄出资购买只是将产权过户在裴有林名下，自己可以全权处置该房产。在本人裴万龄的要求下，陈德全已于2020年1月15日前支付房屋首付款500000元给裴有林，又于2020年1月16日陈德全将此房原按揭余款540000元存入裴有林此房按揭还款账户名下用帮助其还款解押，此后裴有林将用于按揭还款的伍拾肆万元全部挪用，导致至今未能办理产权过户，本人裴万龄承诺此事全权负责承担并处理，并承诺于2020年5月20日前将此房剩余按揭款伍拾肆万元自行筹资还款解押，并于2020年5月30日前配合陈德全办理此房产权过户等相关手续，如逾期未成功办理还款解押过户，本人裴万龄愿意承担此房买卖合同交易价每天万分之四的违约金。 2020年6月22日，陈德全为委托人（甲方）与重庆聚立信律师事务所为受托人（乙方）签订民事案件委托代理协议，该协议主要约定：甲方因与裴有林房屋买卖合同纠纷案，委托乙方指派律师为本案诉讼（非诉讼）程序代理人。经双方协议，订立以下条款：乙方指派游国平律师为甲方本案的代理人。甲方应向乙方缴纳律师代理费壹万元整。6月24日，重庆增值税普通发票上显示：购买方：陈德全，销售方：重庆聚立信律师事务所，货物或应税劳务、服务名称为律师服务费；价税合计10000元。 第三人提交的借据历史处理明细本地查询主要显示：客户名称裴有林，贷款金额570000元，购房地址：渝北区XX街道X号X幢X-X-X，截止2020年9月21日，案涉房屋按揭贷款本金余额528406.35元，利息5887.01元，本息合计534293.36元。 另，本案起诉状副本于2020年8月25日直接送达被告裴万龄；于2020年9月18日通过邮政特快专递送达给被告裴有林。 审理中，陈德全陈述：房地产买卖及居间合约上的卖方是被告裴有林本人签的；案涉房屋从2019年8月1日起已经交由陈德全使用；同意代被告裴有林向第三人支付尚欠的银行按揭贷款本息，包括违约金在内的具体金额均以银行计算为准；因本案已对案涉房屋申请保全；依据《房地产买卖及居间合约》第八条约定，要求裴有林每日按成交总价110万元的千分之一计付违约金，但自愿只主张22万元。同时，陈德全自愿撤回要求裴万龄支付违约金的诉讼请求。 上述事实，有当事人的陈述、《房地产买卖及居间合约》、住房登记信息查询结果、不动产权证、中国建设银行个人活期账户交易明细、承诺书、民事案件委托代理协议、重庆增值税普通发票、借据历史处理明细本地查询等在卷为凭，并经质证，足以认定。 本院认为：在房地产经纪公司见证下，裴有林与陈德全签订的《房地产买卖及居间合约》系各方真实意思表示，合法有效。各方应当按照合同约定全面履行义务。 陈德全于2019年6月14日签订合同当天支付定金50000元，截止9月22日已支付房款累计500000元，并在2020年1月16日支付再向裴有林按揭还款账户打款540000元。裴有林收款后至今未结清银行按揭贷款本息、办理注销房屋抵押及过户手续，其行为构成根本违约。陈德全作为守约方，有权要求裴有林继续履行合同、支付违约金。因裴有林未到庭应诉答辩、提出意见，故对陈德全依照合同约定主张每日按物业成交总价千分之一的标准计付违约金的请求，本院予以支持。因案涉合同并未明确约定裴有林办理解押、配合办理按揭贷款、过户手续等行为的履行期限，陈德全也未明确合理期限，故根据合同关于“合约未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出催促履行通知书之日起三个工作日为履行期限”之约定，陈德全未举示证据证明其发出催促履行通知书。本院以2020年9月18日向裴有林送达起诉状副本等材料的时间为催促履行通知书送达之日，裴有林应在2020年9月23日内履行合同义务，却至今未履行。故裴有林应从2020年9月24日起至办理完过户登记手续之日止，以物业成交总价1100000元为基数按日千分之一标准向陈德全计付违约金。鉴于陈德全只要求裴有林支付违约金220000元，系其对自身权利的合法处分，本院确定裴有林支付违约金以220000元为限。陈德全审理中自愿撤回要求裴万龄支付违约金的请求，系其对自身民事权利的处分，本院予以采纳。裴万龄在本案中不承担支付违约金的民事责任。 因本案案涉房屋设有抵押，抵押权人为第三人工行渝北支行，裴有林尚有部分贷款未还清，现陈德全明确提出愿意代为偿还银行贷款本息及提前还款违约金等。第三人工行渝北支行也同意提前收回贷款后办理结清手续及解除抵押手续。故对陈德全向第三人偿还被告裴有林所欠住房按揭贷款本息的请求，本院予以支持。待陈德全代裴有林向第三人工行渝北支行偿还并结清案涉房屋抵押贷款本息后，裴有林及第三人工行渝北支行应配合陈德全办理案涉房屋抵押权的注销手续。鉴于陈德全为购买案涉房屋已支付1040000元及归还按揭还款本息20100元，且陈德全明确提出愿意代为偿还银行按揭贷款，可见陈德全为案涉房屋支付的房款会超过合同约定总成交价，可以视为陈德全已履行完毕支付裴有林房款的义务。故办理完案涉房屋抵押权的注销手续后，裴有林应当协助陈德全将案涉房屋过户至陈德全名下，完成所有权登记的变更。 裴有林在陈德全不存在违约行为的情况下，收取案涉房屋房款后拒不结清按揭贷款、办理解押和过户，其行为构成根本违约。陈德全根据合同约定，要求裴有林支付因本案诉讼产生的律师费10000元，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈德全于本判决生效之日起3日内代被告裴有林向第三人中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行偿还案涉位于重庆市渝北区XX街道X号X幢X-X-X房屋的抵押贷款本息（具体金额以银行计算为准），被告裴有林、第三人中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行在抵押贷款清偿完毕后5个工作日内协助原告陈德全办理上述房屋的抵押权注销登记手续。被告裴有林于办理完成上述房屋抵押权注销登记手续后的3个工作日内协助原告陈德全办理位于重庆市渝北区XX街道X号X幢X-X-X房屋的过户登记手续，过户至原告陈德全名下。 二、被告裴有林于办理完过户登记手续之日起3日内支付原告陈德全违约金（自2020年9月24日起计算至办理完过户登记手续之日止，以总房款1100000元为基数，按日千分之一计算，违约金总额以220000元为限）。 三、被告裴有林于本判决生效之日起3日内支付原告陈德全律师费10000元。 四、被告裴万龄在本案中不承担支付违约金的民事责任。 五、驳回原告陈德全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取7350元和财产保全费2520元，均由被告裴有林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞