云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初1347号原告：中国工商银行股份有限公司个旧支行，住所地：个旧市中山路**。负责人：刘峥，该行行长。委托诉讼代理人：邹言烽，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：洪彪，代理权限为特别授权代理。被告：林燕，女,1972年5月17日生，汉族，无职业，住个旧市。被告：个旧市德馨房地产开发有限公司，，住所地：个旧市建设路**盛世家园****法定代表人：彭小雪，该公司经理。委托诉讼代理人：武俊超，代理权限为特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司个旧支行（以下简称工行个旧支行）与被告林燕、个旧市德馨房地产开发有限公司（以下简称德馨公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行个旧支行的负责人刘峥及委托诉讼代理人邹言烽、洪彪，被告林燕、德馨公司的委托诉讼代理人武俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行个旧支行向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号［住房］字［工］行［个旧］支行［2014］年［095］号《个人购房借款／担保合同》；2.判令第一被告偿还原告本金3025511.43元及利息、逾期利息合计521325.9元（暂计至2019年12月21日，之后的利息按合同约定标准计算至实际还款之日）；3.判令第二被告对上述借款承担连带保证偿还责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第一被告林燕于2014年3月12日因购买个旧市，向原告工行个旧支行提出借款申请，经过原告审核后，原、被告双方签订编号［住房］字［工］行［个旧］支行［2014］年［095］号《个人购房借款／担保合同》。约定：借款肆佰万元整（4000000元），借款期限120个月，即：2014年3月12日至2024年3月12日止，年利率7.205%，以及逾期还款时借款人按合同规定对逾期贷款计收罚息等内容。被告林燕用其购买的个旧市作借款抵押担保。为担保第一被告在上述合同项下所欠原告的所有债务及实现债权的费用能够得到足额偿还，第二被告个旧市金驿房地产开发经营有限公司（以下简称金驿公司）与原告签订有《个人购房借款／担保合同》《按揭贷款合作协议》，明确在第一被告所购房屋办妥正式抵押登记手续（不包含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交原告收押前，第二被告为上述借款提供阶段性连带保证责任。合同签订后，原告依约定向被告发放了贷款。但被告却没有按约定归还借款本金和利息，截至2019年12月21日，已逾期33期，被告拖欠原告借款本金1038054.68元及利息521325.9元（暂计至2019年12月21日，之后的利息按合同约定标准计算至实际还款之日）。故起诉来院。被告林燕辩称，与原告签订合同时其系金驿公司的员工，因公司资金周转困难，公司法定代表人朱作成叫其帮忙以其的名义向原告贷款,但涉案商铺并不是其实际购买，其也未使用原告的借款，针对原告的诉讼请求，只有变卖、拍卖商铺后偿还原告借款，若所得价款不足部分，由开发商予以偿还。被告德馨公司辩称，目前其公司经营困难，对于原告的诉讼请求，只有变卖、拍卖涉案商铺后所得价款用于偿还欠原告借款本息。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》是否有效？2.如果《个人购房借款/担保合同》有效，则借款本息应如何偿还？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告工行个旧支行提交的1.《营业执照》《金融许可证》《负责人身份证》复印件各一份及《负责人身份证明书》一份；2.被告林燕身份证、户口簿、《婚姻状况声明》《无婚姻登记记录证明》《离婚证》《离婚协议书》《中国工商银行个人商用房贷款申请表》《个人住房（商用房）贷款客户谈话笔录》《抵（质）押承诺书》《客户须知》《个人贷款信息提示服务确认书》《账户历史交易明细表》复印件各一份、《个人薪金收入证明》复印件二份；3.《首付款收据》《汇款凭证》《商品房购销合同》《历史明细》复印件各一份；4.《个人购房/借款担保合同》复印件一份；5.《借款凭证》复印件一份；6.欠本金、利息清单一份；7.《催收记录》复印件一份；8.个旧市金驿房地产开发经营有限公司《营业执照》复印件一份。被告德馨公司提交的证据：《营业执照》《准予变更登记通知书》《法定代表人身份证》复印件及《法定代表人身份证明书》各一份，本院予以确认并在卷佐证。被告林燕未提交证据。为查明案情，本院出示依职权调取：1.《云南省商品房销售明码标价备案回复》《云南省商业房销售价格公示表》各一份，证实被告德馨公司已于2013年11月4日对坐落于个旧市向红河州发展和改革委员会进行了销售明码标价备案，单价为35000元／㎡、总价为8006950元；2.《个旧市不动产登记中心查询情况回执表》一份，证实经本院向个旧市不动产登记中心发函查询坐落于个旧市不动产权登记情况，个旧市不动产登记中心回函“该房坐落于建设路3号附101号，为林燕向个旧市金驿房地产开发经营有限公司（现更名为个旧市德馨房地产开发有限公司）购买，双方于2013年12月31日签订《商品房购销合同》并已备案……2014年3月12日林燕与中国工商银行股份有限公司个旧支行签订《个人购房／借款担保合同》以该预购商品房抵押担保借款……2018年6月15日林燕与个旧市德馨房地产开发有限公司在我中心办理了预购商品房预告登记；林燕与中国工商银行股份有限公司个旧支行在我中心办理了预购商品房抵押权预告登记。”但尚未办理不动产权证；3.《个旧市公安局经济犯罪侦查大队回函》一份，证实经本院向公安部门发函，询问本案是否涉嫌刑事犯罪，个旧市公安局经济犯罪侦查大队回函“2017年我队在个旧市房地产领域金融风险排查过程中对上述案件已作初步调查，关于许丽琼、黎越华、林燕、陆庆、李孝华、林燕等人与个旧市金驿房地产开发经营有限公司签订虚假商品房购房合同，申请银行贷款等案件，由于个旧支行工商银行并未提供相应证据并拒绝报案处理，其认为购房合同真实存在，故不以刑事程序处理上述案件，我队并未对上述案件立案侦查”。经质证，原告工行个旧支行对本院调取的证据无异议；被告林燕、德馨公司对本院调取的证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月4日被告德馨公司（原名金驿公司）向红河州发展和改革委员会对坐落于个旧市进行了销售明码标价备案，该商铺备案单价为35000元／㎡、总价为8006950元。2013年12月31日被告德馨公司（原名金驿公司）与被告林燕签订《商品房购销合同》，约定被告林燕购买坐落于个旧市（非住宅，建筑面积228.77平方米），单价为每平方米35000元，合同总价款为800.0695万元，付款方式为首付加银行按揭方式付款。交房日期为2014年6月30日。双方于2014年1月2日在个旧市房地产管理处进行了合同备案。截至本案法庭辩论终结前，该房屋尚未办理不动产登记。2014年3月12日，原告与被告林燕、德馨公司（原名金驿公司）签订编号为：［住房］字［工］行［个旧］支行［2014］年［095］号《个人购房借款／担保合同》，约定原告借款400万元给被告林燕用于购买坐落于个旧市房屋。借款期限为120个月，借款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准，6.55（上／下）浮动10%确定。采取按月等额本息还款法，被告林燕以其购买的个旧市房屋进行抵押，因该房尚未取得不动产权证，因此未办理抵押登记。其中合同第5.3条约定借款人并授权贷款人将全部贷款一次性划入下列账户（账户：金驿公司；账号：25×××70；开户行：工行个旧支行）。第6.4条约定借款人指定其在中国工商银行开立的以下个人结算账户作为还款账户（户名：林燕；账号：62×××85；开户行：工行个旧支行）。第九条罚息9.1中约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。第十条保证担保10.2中约定：阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同第十四条违约责任中14.1条约定：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约……Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2条约定：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人与贷款人之间其他借款合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同……。合同第二十条抵押登记20.1条约定：本合同签订后，抵押人应及时到登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管……。被告林燕作为借款人在合同上签名。被告德馨公司（原名金驿公司）作为保证人在合同上盖章。合同签订后，原告已按约定向被告林燕指定的账号为：25×××70的账户发放贷款400万元。2014年8月后金驿公司的名称已变更为德馨公司。截至2019年12月21日，被告林燕已逾期33期，尚欠原告借款本金3025511.43元及利息521325.9元。为此引起本纠纷。另查明，经本院向公安部门发函，询问本案是否涉嫌刑事犯罪，个旧市公安局经济犯罪侦查大队回函“2017年我队在个旧市房地产领域金融风险排查过程中对上述案件已作初步调查，关于许丽琼、黎越华、林燕、陆庆、李孝华、林燕等人与个旧市金驿房地产开发经营有限公司签订虚假商品房购房合同，申请银行贷款等案件，由于个旧支行工商银行并未提供相应证据并拒绝报案处理，其认为购房合同真实存在，故不以刑事程序处理上述案件，我队并未对上述案件立案侦查。”针对本案的焦点问题，本院评判如下：问题一、原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》是否有效的问题？本院认为，原告工行个旧支行在与被告林燕、德馨公司签订《个人购房借款/担保合同》前，借款人自愿提供借款所需材料，原告工行个旧支行根据被告所提交材料，已对借款人借款意图、还款能力等进行了书面约谈，履行了贷款审查义务，合同未违反法律规定，系有效合同。合同签订后，原告依约发放了贷款，被告林燕未按合同约定履行还本付息的义务，经原告工行个旧支行多次催收仍未履行，致使原告的合同目的不能实现，原、被告双方签订的编号[住房]字[工]行[个旧]支行[2014]年[095]号《个人购房借款/担保合同》应依法解除，借款的本金、利息、罚息应以合同约定进行支付至实际还清借款之日止。问题二、借款本息应如何偿还的问题？本院认为，被告林燕未按期偿还借款，已构成违约。原告要求按合同约定主张由被告林燕偿还所欠原告借款本金及合同约定的借款逾期利息的理由正当，本院予以支持。原告与被告德馨公司（原名金驿公司）已签订担保合同，约定德馨公司在被告林燕所购买的房屋正式办理抵押登记手续完毕，且原告收到房屋他项权证书前承担保证责任。金驿公司在向原告申请贷款后，公司名称已变更为德馨公司，原金驿公司的权利义务应由德馨公司承担。因此原告要求被告德馨公司承担保证责任的请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告工行个旧支行与被告林燕、德馨公司签订《个人购房借款/担保合同》合法有效，原告已按约履行了合同义务，被告林燕未按合同约定履行还本付息的义务，已构成违约，经原告多次催收仍未履行，致使原告的合同目的不能实现，应予解除合同，原告主张解除合同，提前收回借款，由被告林燕偿还所欠原告借款本金及合同约定的借款逾期利息的理由正当，本院予以支持。在《个人购房/借款担保合同》中已约定由被告德馨公司提供阶段性连带保证责任，被告林燕未履行还款义务，被告德馨公司应当承担连带保证责任，对原告提出由被告德馨公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告林燕以未实际购房，未实际使用原告贷款，应变卖、拍卖商铺后偿还原告借款，不足部分由被告德馨公司予以偿还的辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十八条，第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国公司法》第七条第三款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司个旧支行与被告林燕、个旧市德馨房地产开发有限公司（原名个旧市金驿房地产开发经营有限公司）签订的编号：[住房]字[工]行[个旧]支行[2014]年[095]号《个人购房借款/担保合同》；二、由被告林燕于判决发生法律效力之日起十五日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司个旧支行借款本金3025511.43元及截至2019年12月21日止的利息、逾期利息521325.9元，款项合计3546837.33元，并按合同约定支付自2019年12月22日起至借款还清之日止的利息（包含罚息、复利，利率按合同约定计算）；三、由被告个旧市德馨房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。被告个旧市德馨房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告林燕追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35175元，由被告林燕、个旧市德馨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  戴崇谦审 判 员  桂传毅人民陪审员  白 皓二〇二〇年十月十五日书 记 员  李欣雨