广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初10159号原告：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所：惠州市惠城区*******第13层。法定代表人：黄某1。委托代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告：马建军，男，汉族，1983年8月1日出生，公民身份号码：232************718，住址：惠州市惠城区*********************。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告马建军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，被告是惠州市*********************的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。但是，自2016年5月1日开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，小区物业服务费单价住宅为1.35元/平方米/月，涉案房屋面积为58.51平方米，每月需缴78.99元，截止2018年1月20日，共计欠缴物业服务费20个月又20日，共计1632.46元。此期间还欠缴原告垫付的水费235.06元，公摊电费487.19元，原告在管期间每月向被告送达收费通知单进行书面催缴，但被告均置之不理。综上所述，被告行为已严重违约，侵害了原告及小区全体业主的合法权益，为维护原告合法权益，特诉请人民法院依法判决。诉讼请求：1、请求判令被告支付2016年5月1日至2018年1月20日的物业服务费1632.46元，水费235.06元，公摊电费487.19元，共计2354.71元；2、请求判令被告支付违约金741.73元（以2354.71为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计3096.44元；3、请求判令被告承担诉讼费。被告马建军辩称，1,物业要做到最基本的对业主的服务，业主才有义务交物业费用。根据签订御景花园前期物业协议第六章第十六条之规定物业应该为自己的行为承担法律责任。以下为物业没有做到基本的服务和维修事实责任并且服务态度极其恶劣，对业主造成极大的精神损害，后续物业作法更是对业主家人造成极大精神损害,2013年收房时，第一事件，在业主室内未装修地面上有一人类大便恶心发臭，要求物业处理，到15年再次回到房间大便己经风干，根本无人处理，可见物业管理和不作为。第二，门锁松动需要更换门把手，到15年再次找物业告知我已过期，我13年告之物业处理你不处理，然后告知我锁过两年了维修过期，物业你们请的人是无赖吗？锁至今未处理，按照你的道理，你四年之后才起诉我是否质疑你方已经过了诉讼时效。第三，厨房处有一块玻璃网状破碎但未当时掉落，先后打了物业20多个电话本人也直接去了物业三次，物业工作人员视业主如空气，由于大风雨现己经掉落对业主家人造成极大身心伤害。第四，楼下邮箱钥匙至今未给到业主本人。第五，15年再次来到业主房间时物业工作人员尽然把业主的房间当成垃圾房里面堆满垃圾，找物业人来处理没人搭理，只能带着愤怒自己处理，足有四编织袋。试问你如今来向业主要物业费你有没有想过你把我们业主当空气这个做法。2.起诉书中提到多次联系业主，请问你怎么多次联系，电话号码是2015年之前的用电话号码，本人更改电话号码时已经和工作人员报备，至今六年依然没有更改，可见你物业的工作态度，以及责任心试问你怎么多次联系到业主的？2018年之前我保留好完整的证据我本来要起诉你物业的，因为一块玻璃一个锁家人劝我不值得和物业计较，2016年业委会业主己经提出解除该物业业主，以及业委会多次催促该物业撤出小区，该物业尽然厚着脸皮不走，其中发生多次业主和他们物业冲突，和多次报警都有历史可查。与之签订协议时营造安宁优美舒适鲜明的对比的现实是业主怨声载道，鸡犬不宁，投诉无门。其中该物业在在管理小区时出现的诸多问题，卫生问题安全问题，电梯故障问题，人员管理问题，再其他业主诉讼答辩状中己经阐述我不一一赘述。针对物业无赖行为，不作为行为，本人要求其赔偿八年对家人造成的精神损失费八万元，修复业主家中门锁，破碎玻璃，配好邮箱钥匙，并提供物业在业主小区投放广告，停车收入明细。你做到应尽的责任后我业主方才愿意交你方提出的物业费用。审理查明的事实经审理查明，被告是惠州市惠城区*******鹏达御景花园4号楼1505房的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为58.51平方米。被告于2013年5月28日收楼，与原告签订了《御景花园前期物业服务协议》，约定：业主接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳业主按日以应交物业管理服务费及相关费用的1%计滞纳金向原告支付作为违约金。原告代供水部门向业主收取每月的自来水费，收费标准按供水部门规定的标准收取。原告每月向业主收取上月的公用水电分摊费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。原告提交的欠费表显示：被告拖欠2016年4月至2017年12月原告代缴的水费235.06元、公摊电费487.19元，2016年5月至2018年1月20日物业服务费1632.46元。2017年原告将惠州市******业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市惠城区*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，本院曾分别去函惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处。惠州市住房和城乡建设局复函：2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市******业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由银湾开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2016年5月至2018年1月20日的物业服务费、原告代缴的水费、公摊电费及被告是否应当承担违约责任。第一，水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，合同约定原告代供水部门向被告收取。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，且合同也作了相应约定，被告拖欠2016年4月至2017年12月原告代缴的水费235.06元、公摊电费487.19元，现原告要求被告支付上述费用，于法有据，予以支持。第二，关于物业服务费问题。对于2017年10月至2018年1月的物业服务费。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确认原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明，过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，即《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费。对于2017年10月之前的物业服务费，被告提交的证据不足以证明在上述时间之前原告的服务不达标，有可减免物业管理费的情形，故被告应该支付2017年10月之前的物业服务费。综上，被告应向原告支付2016年5月至2018年1月20日未缴纳的物业服务费1632.46元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给其造成损失的，被告可另行提起诉讼。第三，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告拖欠水费、公摊电费、物业服务费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业服务费，故综合本案案情，本院酌定被告无需向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告马建军应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2016年4月至2017年12月的水费235.06元、公摊电费487.19元及支付2016年5月至2018年1月20日的物业服务费1632.46元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由被告马建军负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 杨燕红二〇二〇年十月九日法官助理 张岳灵书 记 员 李诗琪