广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初3178号 原告：陈冬贵，男，1956年1月29日生，汉族，广西桂林，大学文化，桂林市动物卫生监督所退休干部，户籍地广西桂林市七星区，住广西桂林市七星区。 原告：陈俊涛，男，1984年12月27日生，汉族，广西桂林，大学文化，户籍地广西桂林市七星区，住址同上。 委托代理人：吴军华，广西桂强律师事务所律师。 委托代理人：岑延俊，广西桂强律师事务所律师。 被告：尹年余，男，1988年5月3日生，汉族，安徽省马鞍山市人，住广西桂林市阳朔县。 被告：尹祥江，男，1960年4月20日生，汉族，安徽省马鞍山市人，住址同上。 委托代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师。 原告陈冬贵、陈俊涛诉被告尹年余、尹祥江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈冬贵及陈冬贵、陈俊涛的委托代理人吴军华、岑延俊，被告尹年余、尹祥江的委托代理人蒋军峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告尹年余、尹祥江共同向原告陈冬贵、陈俊涛支付2020年1月1日至2020年8月7日期间的房屋门面租金286855.2元，此后租金计算至被告尹年余、尹祥江房屋门面恢复原状返还原告陈冬贵、陈俊涛时止；2.判令被告尹年余、尹祥江将房屋门面恢复原状后（水电设备和电梯不得拆除损坏）返还给原告陈冬贵、陈俊涛；3.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年10月20日，两原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告方将桂林市七星区半塘尾8号（1-10层）整体出租给被告方经营使用，租期从2014年1月1日至2033年12月31日止，从2016年7月1日起每半年付租金一次，每年6月30日、12月31日前被告方支付给原告方租金，其中第1-8年每年房屋租金388500元，门面租金89592元；被告方不得以任何理由拖欠原告方租金，如拖欠1个月租金，原告方有权收回经营权，且押金不退，此合同自动作废。在合同履行过程中，被告方本应在2019年12月31日前支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金，但被告方至今仍未支付。根据合同约定，原告方有权收回经营权且押金不退，此合同自动作废。故，原告方于2020年8月6日向被告方邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告方解除双方于2015年10月20日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告方三日内将房屋门面恢复原状后返还，并按《房屋租赁合同》约定的租金价格向原告方支付欠付租金和合同解除后至返还前占用房屋门面期间的租金，被告方于2020年8月7日签收了《解除房屋租赁合同通知书》。但被告至今没有履行相应的义务。综上，为了维护原告方的合法权益，故提起诉讼。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.房屋租赁合同，证明证明2015年10月20日，原告方与被告方签订《房屋租赁合同》，约定原告方自愿将桂林市七星区半塘尾8号（1-10层）整体出租给被告方经营使用，租期从2014年1月1日至2033年12月31日，被告方已付租金至2016年6月30日，从2016年7月1日起每半年付租金一次，每年6月30日、12月31日前支付租金，每年租金按12个月交付，每半年支付一次租金，每次付租金6个月，不得以任何理由拖欠甲方租金，如拖欠1个月租金，原告方有权收回经营权且押金不退，合同自动作废。如被告方退出，水电设备及电梯不能拆除损坏外，其它家居、家电及电器类自行处理。其中1-8年每年房屋租金388500元、门面租金89592元。2.（2020）桂桂证民字第18145号公证书、（2020）桂桂证民字第18146号公证书、邮件妥投打印单两份（邮件号码1090542960417、1090542959517）、发票，证明原告方于2020年8月6日向被告方邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告方解除双方于2015年10月20日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告方三日内将房屋门面恢复原状后返还，并按《房屋租赁合同》约定的租金价格向原告方支付欠付租金和合同解除后至返还前占用房屋门面期间的租金，被告方于2020年8月7日签收了《解除房屋租赁合同通知书》。原告方支出邮寄费和公证费1040元。3.说明、身份证、结婚证、户口簿、（2004）桂桂证民字第2445号公证书、桂林市房权证七星区字第××号、桂林市房权证七星区字第××号房权证，证明莫火玉与原告陈冬贵系夫妻关系；莫水妹与莫火玉是母女关系，莫水妹和莫火玉两人系本案涉讼房屋的所有权人，两人将涉讼房屋交由本案原告方陈冬贵、陈俊涛负责管理。原告方陈冬贵、陈俊涛有权将涉讼房屋出租并取得租金收益。 被告辩称，租金受疫情影响，双方在协商，希望原告按照法律规定等酌情减免。原告起诉要求解除合同，被告认为是有不可抗力影响，不能解除合同。1.原告主张被告支付2020年1月1日至2020年8月7日期间的房屋租金286855.2元，并将租金计算至被告恢复原状返还原告房屋时止不成立。2020年1月23日上午10时，武汉宣布封城。自2020年1月23日、24日，被告租赁房屋的营业额直接降到334.78元、351.94元。自1月25日开始至4月份，营业额直接为0元，无任何营业收入。2020年5月、6月、7月，全月营业额分别为659.44元、382.97元、7459.33元，被告的正常经营已经受疫情直接影响。原告与被告同住一栋楼，被告对此与原告多次协商租金问题，至2020年4月8日被告向原告发出《万众一心攻克艰难》书面函，希望原告基于不可抗力的客观情况，免除被告2-4月租金，并对5-6月租金减半收取。2020年8月8日，被告再次向原告发出书面减免租函，原告拒收。根据民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条第（一）、（二）小条之规定，被告应当不承担因疫情不可抗力影响期间的租金缴纳责任，即原告应免除被告2-6月的租金缴纳责任，7-8月租金减半收取。因此，原告主张的2020年1月1日至8月7日的租金数额，违反法律规定，不符合不可抗力的客观情况，应予驳回。2.原告主张被告恢复原状（水电设备和电梯不得拆除损坏），返还原告房屋门面的主张不成立。被告承租原告的场地用于酒店服务经营，疫情或疫情防控措施直接导致被告资金周转困难，2020年1月25日至31日、2、3、4月无任何营业收入，5-8月营业收入明显减少，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5小条之规定，出租人以没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。原告主张被告恢复原状（水电设备和电梯不得拆除损坏），返还原告房屋门面，实际上是解除合同的行为。因此，原告的该主张不成立，原告应当继续与被告履行合同。本案诉讼费用及相关费用由两原告承担。综上，原告的诉请均不成立。被告要求原告免除被告2020年2-6月的租金、7-8月租金减半收取，继续履行合同，有事实与法律依据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告对其辩称在举证期限内提供的证据有：1.2015年10月20日原、被告签订的房屋租赁合同，证明①原、被告存在租赁合同关系。②按合同第四条约定，被告在合同约定的支付租金期届满前，遭遇不可抗力的客观情况，被告可引用民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条之规定免责。2.2020年4月8日被告向原告发出《万众一心攻克艰难》书面函和2020年8月8日被告再次向原告发出书面减免租函（原告拒收），证明被告因租金问题积极与原告保持磋商。3.2020年1月23-24日营业收入平衡表（被告提供）、2020年1月25日至31日营业收入平衡表（被告提供）、2020年2-4月营业收入平衡表（被告提供）、2020年5-8月营业收入平衡表（被告提供）、桂林奥普计算机网络集团有限公司出具的说明和上述日期的营业收入平衡表，证明①自武汉发出封城令后，被告正常营业受到严重冲击，1月23-24日营业额直接降到334.78元、351.94元。②自1月25日开始至4月份，营业额直接为0，无任何营业收入。③2020年5-8月，全月营业额为659.44元、382.97元、7459.33元、86518.38元。4.2020年8月31日中国农业银行客户回执，证明被告又向原告支付租金249046元，被告积极自救，努力维护合同的继续履行。 经过庭前质证，被告对原告提供的证据质证意见为：证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。 原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性合法性无异议，证明内容第2项有异议，合同中没有被告所述“被告在合同约定的支付租金期届满前，遭遇不可抗力的客观情况，被告可引用民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条、第一百一十八条之规定免责”的约定。对证据2的真实性合法性关联性不认可，原告没有收到被告的书面函，被告也没有与原告就租金问题进行积极磋商，实际从2019年12月31日开始被告就一直拖欠租金。证据3中营业收入平衡表系其单方制作，故对真实性、合法性、关联性不认可。对桂林奥普计算机网络集团有限公司出具的说明和营业收入平衡表的真实性不确定，但营业收入平衡表不能真实反映被告营业收入情况，这只是被告使用桂林奥普计算机网络集团有限公司的智云管理系统反映的数据情况，是否存在其他系统所收取的营业收入情况原告不知道。平衡表和说明上均没有制作人签名，不符合相关证据规则，单纯从数据看，被告1月份的客房收入达到将近18万，6-8月收入也有十几万。对证据4的真实性认可，付款事实无异议，对“积极维护合同继续履行”有异议，被告支付房屋租金是在原告起诉后，并且受到法院受到应诉材料后，对于原告之前催讨租金，被告并没有给予积极回应。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实：2015年10月20日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份房屋租赁合同，约定（节选）：一、甲方自愿将桂林市七星区半塘尾8号（1-10层）整体出租给乙方经营使用；二、租期从2014年1月1日至2033年12月31日止。乙方已付给甲方租金至2016年6月30日。从2016年7月1日起每半年付租金一次，每年6月30日、12月31日前乙方支付给甲方租金。押金10万元，合同期满或双方自愿解除合同，甲方退还押金；三、其中第1-8年每年房屋租金388500元，门面租金89592元；四、乙方每年租金按12个月交付甲方，每半年支付一次租金，每次付租金6个月。乙方不得以任何理由拖欠甲方租金。如拖欠1个月租金，甲方有权收回乙方经营权，且押金不退，此合同自动作废。如乙方退出水电设备及电梯不能拆除损坏外，其它家具、家电及电器类由乙方自行处理；五、履行协议约定后，甲方不得干扰乙方经营权或终止合同。否则甲方双倍赔偿乙方所有投入的资金和各种费用。如中途乙方退出，甲方不退押金和所有投入资金。前述合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告将之进行装修后作为酒店经营使用。现原告认为，被告本应在2019年12月31日前支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金，但被告至今仍未支付。原告于2020年8月6日向被告邮寄解除房屋租赁合同通知书，通知被告解除双方于2015年10月20日签订的房屋租赁合同，并要求被告三日内将房屋门面恢复原状后返还，并按房屋租赁合同约定的租金价格向原告方支付欠付租金和合同解除后至房屋返还前占用的租金，被告于2020年8月7日签收了前述通知书。被告签收通知书后，仍未履行相关义务，故原告诉至本院，提出前述请求。 6 另查明，2001年9月11日，桂林市房产管理局出具桂林市房权证七星区字第××号房屋产权证书，载明：房屋所有权人莫水妹，房屋坐落七星区朝阳乡合心村××号，房号1-2层，房屋总层数2层，附记：该房建于1981年，根据朝阳乡政府1986年建房证办理产权。同日，桂林市房产管理局又出具桂林市房权证七星区字第××号房屋产权证书，载明：房屋所有权人莫水妹，房屋坐落七星区朝阳乡合心村××号，房号1-3层，房屋总层数3层，附记：该房建于1999年，根据高新（七星）区2000年建设规划土地房产局第12号建筑证办理产权。庭审中，原告自述前述2栋房屋已经拆除，2010年在该地址上重建了1栋12层的房屋即涉案房屋。该房屋重建时并未得到政府相关部门批建手续，目前并未取得不动产权证书。原告陈述在被告承租涉案房屋时，原告向被告出具了前述两份房屋产权证书，被告对此表示认可。 再查明，1982年12月30日，原告陈冬贵与莫火玉登记结婚，原告陈俊涛系陈冬贵与莫火玉的婚生子，莫水妹系莫火玉的母亲。2004年9月29日，桂林市公证处出具（2004）桂桂证民字第2445号公证书，载明莫火玉从其父亲莫有富处继承了桂林市七星区朝阳乡合心村委半塘尾村30号房产（产权证号：桂林市房权证七星区字第××号）。2020年7月26日，莫水妹、莫火玉出具一份说明，载明：本人莫水妹和莫火玉是母女关系，共有位于桂林市七星区，产权证号：桂林市房权证七星区字第××号房屋产权证书和桂林市房权证七星区字第××号房屋产权证书。该两幢房屋由莫火玉的丈夫陈冬贵和儿子陈俊涛共同管理。2015年10月20日，陈冬贵、陈俊涛（甲方）与尹祥江、尹年余（乙方）就房屋签订的房屋租赁合同系本人莫水妹和莫火玉的真实意思表示，因履行房屋租赁合同所产生的权利义务关系由房屋管理人陈冬贵、陈俊涛负责。 还查明，2017年10月23日，桂林市七星区工商行政管理局向被告尹祥江颁发营业执照，载明：经营者：尹祥江，名称：七星区卡宜酒店，类型：个体工商户，经营场所：桂林市七星区朝阳乡合心村委半塘尾村**，组成形式：个人经营，注册日期：2015年10月21日，经营范围：住宿服务（凭有效许可证经营）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 被告于2020年8月31日向原告陈冬贵转账支付酒店租金249046元。 庭审中，本院就涉案房屋租赁合同的效力一再向原、被告双方释明，告知原、被告双方合同可能存在无效的情形，并就法律后果告知了双方当事人，原、被告坚持认为双方签订的房屋租赁合同合法有效。 本院认为，涉案房屋系案外人莫水妹、莫火玉在涉案房屋所在的地于2010年拆除原有两幢合法批建的房屋后新建，但涉案房屋的建设却并未获得政府相关部门批准，从而未取得合法的批建手续，至今未获得不动产权证书。二原告作为出租人无视涉案房屋未获得批建手续、未获得不动产权证书的事实，将该房屋1-10层出租给被告，而被告作为承租人未尽审慎的注意义务，对所承租的房屋未作基本的权属审查而与原告签订房屋租赁合同，双方均存在过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条的规定，原、被告于2015年10月20日所签订的房屋租赁合同无效。根据法律规定，涉案房屋租赁合同无效，双方因无效合同取得财产应当予以返还，就不能返还或无必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，如双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本院就合同无效的情形在庭审中已充分向双方当事人进行了释明，但经本院释明后，原、被告双方始终认为涉案房屋租赁合同合法有效，并不存在无效的情形。因原告提出的诉请基于涉案合同有效的情况下才能成立，这与本案查明的事实不符，但原告始终坚持认为合同合法有效且不变更其诉讼请求。故原告之诉请无事实及法律依据，无法得到法律的支持，依法应予驳回。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈冬贵、陈俊涛的诉讼请求。 本案案件受理费5602元（原告已预付本院），由原告陈冬贵、陈俊涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5602元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 8 审 判 长  王 军 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  邓茹萍 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理  文瀛杰 书 记 员  李 捷