1贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初3947号原告：谢昌湖,男，1990年9月23日生，汉族，江西省赣州市人，现住毕节市织金县。原告：熊敏，女，1988年2月2日生，苗族，贵州省普定县人，销售员，现住毕节市织金县。被告：陈直锦,男，1983年9月14日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被告：邹红霞，女，1983年6月6日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：陈直锦，男，1983年9月14日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，代理权限：特别授权。被告：安顺房之家房产经纪有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区家运天城**团****房，统一社会信用代码：91520402MA6J3PFY3G。法定代表人：黄元淘，系该公司执行董事兼总经理。原告熊敏、谢昌湖诉被告邹红霞、陈直锦、安顺房之家房产经纪有限公司定金合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊敏、谢昌湖、被告陈直锦及被告邹红霞的委托诉讼代理人陈直锦、被告安顺房之家房产经纪有限公司的法定代表人黄元淘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊敏、谢昌湖向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决房东被告退还原告房屋定金叁万元（30000）整；安顺房之家房产经纪有限公司赔偿经济损失15000元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月8日原告通过被告安顺房之家房产经纪有限公司（以下简称房之家公司）与被告邹红霞、陈直锦签订房屋定金合同,合同约定被告邹红霞、陈直锦将位于西秀区家运天城三期9幢2单元16层2号（面积97.49平方米）的房屋出售给原告,合同签订之日原告交付给二被告各15000元的定金,并约定于2020年2月10日之前,签订正式的房屋买卖合同,同时合同第五条第四款约定,如原告银行贷款审批未通过,被告需要无条件在3个工作日内退还所收到原告的全部款项。现原告因银行贷款未通过,想要解除房屋定金合同,要求被告退还定金,但被告拒绝退还,经原告与双方多次协商未果,现请求人民法院依法作出判决。安顺房之家房产经纪有限公司在签订合同后,明知买家征信有问题,不仅未曾提出买家终止合同减少买卖双方的损失,还制作虚假的银行流水、工作单位等贷款材料,房产中介未尽到专业功能,严重损坏买方权益,要求被告房产中介赔偿损失ｌ5000元,现请求人民法院依法作出判决。综上所述,根据相关法律规定,特向人民法院提起诉讼,请求贵院依法判决。庭审中，原告变更诉讼请求为判决二被告一起退还30000元定金。被告邹红霞、陈直锦辩称，一、被答辩人未按照付款方式之规定在2020年2月10日之前签订房屋买卖合同并支付首付款158O00元,违反了合同规定,造成违约。二、被答辩人称所谓贷款未通过不属实。第一，原告未提供贷款未通过的证据。第二，根据中介房之家房公司与答辩人之前电话联系时明确告知是因为被答辩人申请贷款39万元,银行只审批贷款35万元,资金不够才无法履行合同,所以银行贷款审批是通过的,而不是未通过。银行贷款己经解决了大部分的购房资金,被答辩人应积极筹资履行合同才符合契约精神,如果银行不贷款或者只贷款一半以下的资金,我们都可以理解为贷款审批未通过。三、答辩人为了等待与被答辩人达成交易,房屋从签订定金合同2020年1月8日起到2020年6月,我方都在积极配合和协调此事,希望达成合同履行,我们的房子一直处于闲置状态,并未出租和出售,按照市场价格那个地段因离市人民医院最近,精装房租金在每月2000元以上,因此给答辩人造成的损失达12000元。且因为买卖合同不能继续履行，现在的房价也跌了，我方的损失是无法估计的。四、当时定金30000元是支付给房之家房产经纪有限公司,答辩人只是收到房之家公司转来的定金15000元。另有15O00元由房之家公司代保管,至今我方未收到。综上所述,答辩人认为被答辩人在签订定金合同之后，中途违约致使合同无法履行,按照合同违约责任第二款规定,乙方交给甲方定金不予退还,所以被答辩人无权要求返还定金，请人民法院驳回。被告房之家公司辩称，之前我方告知过二原告，我公司提交原告的资料给银行，二原告申请贷款额度为39万元。我公司已向原告说明银行贷款金额可以审批下来，但需二原告还清负债以后才能贷款39万元。后因为二原告没有还清负债，贷款额度只有35万元。我方在二原告同意的情况下才帮助二原告制作虚假的银行流水及工作收入材料，由于二原告的个人原因导致后期合同没有继续履行，我方没有责任，不应当退还定金，请求法院依法判决。原告熊敏、谢昌湖围绕其诉讼请求向本院提交了二原告身份证复印件、离婚证、房屋定金合同复印件一份、收据一份，短信记录截屏一份、原告与被告房之家公司员工微信聊天记录、二原告个人征信报告6份、微信通话录音，被告邹红霞提交的微信转款明细，被告房之家公司提交的其公司工作人员与银行工作人员微信聊天记录、公司员工肖瑶与原告的聊天记录、二原告2020年1月10日征信报告二份等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月8日，二原告作为乙方，与被告邹红霞、陈直锦作为甲方达成协议并签订《房屋定金合同》，被告房之家公司作为中介公司为本次交易的担保人。约定二被告将坐落于西秀区家运天城三期9幢2单元16层2号出售于乙方，房屋建筑面积97.49平方。二、合同价款及定金1、甲、乙双方协定上述房屋成交价格为人民币：548000元。本合同签订之日，乙方交付甲方购房定金人民币30000元整。房之家地产代保管15000元整，甲方拿走15000元整。甲方和中介方为乙方出具相应收据。2、上述定金可在后期房款中进行抵扣。三、付款方式1、甲乙双方约定于2020年2月10日之前，签订正式房屋买卖合同及办理该房屋买卖相关手续。2、付款方式为：签定正式合同之日付大写：158000元整，余款390000元整于甲方为乙方办理过户登记，乙方拿到过户后的不动产权属证书之日起的组合贷款（商贷）90个工作日付清。四、房产办理过户手续税费的缴纳方法：1、甲、乙双方应遵守国家房地产政策法律、法规、按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的所有税费（此费用包含中介费，契税，增值税，评估，工本费，水电过户，银行贷款办理等一切相关服务费）。税费由乙方缴纳，甲方缴纳中介费及个税。2、经双方协商，中介费乙方支付中介方共计26800元整，此费用包含中介费，契税，增值税，评估，工本费，水电过户，银行贷款办理等一切相关服务费，甲方支付中介费及税费10900元整，此费用在签订房屋买卖合同之日付清。3、有关税费和费用及按揭成数按国家和银行现行规定执行（如遇国家宏观调控及政策调整，其解释权为政府相关部门或银行）。五、违约责任：1、乙方在付给甲方定金之后，甲方需为乙方办理过户登记手续，且不得将该房屋擅自出售给其他人，若因甲方原因导致合同无法履行的，则甲方退还乙方所交定金30000元整赔偿乙方人民币30000元。2、乙方在付给甲方定金后，乙方中途违约致使合同无法履行的，乙方交给甲方定金不予退还。3、因不可抗力或国家政策导致合同无法履行的，甲、乙双方可协商变更或解除合同，双方均不承担违约责任。4、乙方如银行贷款审批未通过，不视为乙方违约，甲方无条件在3个工作日内退还所收到乙方的全部款项。六、其他约定1、因本合同产生争议的，甲、乙双方应当友好协商，协商不成的，一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。2、本合同自双方签字、盖章后生效，本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，中介公司（安顺房之家房之经纪有限公司）保存一份，具有同等法律效力。备注：史介方为本次交易的担保人。2020年1月8日，二原告支付30000元给被告房之家公司，被告房之家公司向原告出具了收据，内容为：今收到熊敏，谢昌湖交来购买邹红霞，陈直锦名下西秀区家运天城三期9幢2单元16层2号定金大写：（叁万元整）小写：30000元整，由安顺房之家房产经纪有限公司代为保管。2020年1月8日，被告房之家公司的员工何贵川将其中15000元转账支付给被告邹红霞。2020年1月10日被告房之家公司的员工将二原告提交给其的征信报告给邮政银行的工作人员后咨询二原告是否能贷款39万元，该人答复要原告谢昌湖还了11万元的贷款才能贷款39万元。后因新型冠状肺炎病毒疫情影响，原告不能按合同约定在2020年2月10日前完成过户，与被告沟通。被告邹红霞表示理解，表示应情况特殊，同意办理手续时间延后，让原告回安顺来后再联系。因为原告谢昌湖不能偿还约11万元的贷款，其二人不能贷款39万元。被告房之家公司在二原告同意的情况下找人制作了假的银行流水及工作证明，后还是不能贷款39万元。二原告又办理了离婚，想用原告熊敏一人的名义贷款，但是银行只能贷款35万元，而二原告又不能凑齐其余首付19.8万元给被告邹红霞、陈直锦。二原告遂在2020年4月29日向被告邹红霞发了短信，表示因为疫情和其他因素不能完成过户。中介告诉我需要追加首付贷19.8万，不能按照原来的首付15.8万，不能在一家银行办理原告合同的39万元贷款额度。这样对原告说首付追加的太多，其实在筹不出多加的4万元。因为邮政银行直接不能贷款，农商银行只能贷款35万，不知中介是否向房东说明上述情况，因为疫情影响和这些银行调整都不是原告能控制的，希望被告邹红霞理解并退回定金。因为三被告均不同意退还定金，原告遂诉至本院，并提出上述请求。庭审中原告以其证据不充分为由放弃了主张被告房之家公司赔偿其15000元的诉讼请求。本院认为，二原告与三被告签订《房屋定金合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告应该按照该定金合同的约定在按时支付首付款及办理剩余购房款的贷款并与被告邹红霞及陈直锦签订房屋买卖合同。因为新冠肺炎疫情原因被告同意签订正式合同的时间变更为原告来安顺后再签订。现原告以其不能办理39万元贷款，又无力支付多增加的4万元共计19.8万元的首付款，被告房之家公司在明知其不符合申请贷款39万元的情况下让其签订定金合同，其无能力继续履行定金合同并要求三被告退还定金30000元。故本案争议焦点在于二原告现在能否要求三被告退还购房定金30000元。本案双方的定金合同中约定总房款为548000元，首付款为15.8万元在签订正式合同之日付，余款39万元于甲方为乙方办理过户登记，乙方拿到过户后的不动产权属证书之日起的组合贷款（商贷）90个工作日付清。该合同中已明确约定剩余39万元为贷款支付，合同违约责任约定“4、乙方如银行贷款审批未通过，不视为乙方违约，甲方无条件在3个工作日内退还所收到乙方的全部款项。”本案原告不能贷款39万元的原因在于原告谢昌湖已经负有11万余元的贷款，原告二人不符合贷款39万的条件，虽然原告与被告房之家公司后又通过制作假银行流水及工作证明、二原告办理离婚等，也未能让二原告通过共计39万元的银行贷款的审批。双方在合同中约定的乙方银行贷款审批未通过应理解为合同中约定的共计39万元的贷款而不能理解为部分贷款未获通过，该条款未约定原告是主观原因还是客观的原因未获通过，原告现在的情形符合该第4款约定的乙方银行贷款审批未获通过的情形，不视为原告违约，现原告诉请三被告返还购房定金30000元的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持，但是因为合同约定退还定金的主体是甲方及被告邹红霞与陈直锦，而房之家公司在本次交易中作为担保人，但实际履行中原告是直接交款给房之家公司，而房之家公司只转交给被告邹红霞、陈直锦15000元，故被告房之家公司应退还二原告定金15000元，被告邹红霞、陈直锦退还原告定金15000元。原告认为其贷款未获审批是属于不可抗力或国家政策导致合同无法履行的，其39万元的贷款未获审批，是因为原告自身的负债情况及征信情况问题导致，不是上述原因导致，故原告的上述诉称本院不予采信。庭审中原告放弃主张房之家公司赔偿其15000元，系其对诉权的处分，本院予以准许。三被告认为原告未获得39万元贷款审批是其自身的原因所致，系原告违约在先，不应退还定金，因为该合同中约定的首付金额为15.8万元、贷款金额为39万元是三方签订合同时就明确约定的，而原告一直积极准备贷款39万元，但因为原告谢昌湖已欠贷款11万元而未获批贷款39万元，即使二原告办理离婚也只能贷款35万元，不能贷到合同约定的余款39万元符合违约责任部分第4款的约定，故被告的辩称本院不予采信。被告邹红霞及陈直锦辩称原告未继续履行合同，给被告造成损失，但是因为其未提起反诉，且该房屋如果原告不购买，是否能实际出租且每月租金为2000元，不是实际发生的损失，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告邹红霞、陈直锦在本判决生效后十日内退还原告熊敏、谢昌湖购房定金人民币15000元。二、由被告安顺房之家房产经纪有限公司在本判决生效后十日内退还原告熊敏、谢昌湖购房定金15000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币926元，减半收取人民币463元，由原告熊敏、谢昌湖承担人民币188元，被告邹红霞、陈直锦承担人民币137.5元，被告安顺房之家房产经纪有限公司承担人民币137.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  杨芳二〇二〇年十月二十日法官助理张彦书记员张彦