河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3864号上诉人（原审原告）：万保山，男，1954年5月12日出生，汉族，住河南省辉县。被上诉人（原审被告）：辉县市沙窑乡北沙水村村民委员会，住所地河南省辉县市沙窑乡北沙水村。法定代表人：司安山，任该村村民委员会主任。被上诉人（原审被告）：李新林，男，1965年6月9日出生，汉族，住河南省辉县。上诉人万保山因与被上诉人辉县市沙窑乡北沙水村村民委员会（以下简称北沙水村委会）、李新林确认合同效力纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万保山，被上诉人北沙水村委会法定代表人司安山，被上诉人李新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万保山上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持万保山的诉讼请求。事实及理由：一审判决证据不足，适用法律错误。一、一审认定事实错误，万保山租赁了北沙水村委会罐头厂西屋四间房屋是事实，另外北沙水村委会也证明万保山租赁罐头厂西屋四间房屋，租赁费万保山给北沙水村委会也写有欠条，北沙水村委会根本没有通知万保山解除租赁合同。北沙水村委会与李新林转卖罐头厂的行为应当无效。二、一审适用法律错误，一审法院引用1998年颁布实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定是错误的，2010年10月28日已经做出了修改，根据规定北沙水村委会未召开村民代表大会把村办集体企业罐头厂全部财产仅以20000元价格卖给李新林违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条强制性规定。一审法院对于北沙水村委会与李新林未经召开村民代表大会私自转卖村集体企业罐头厂的违法无效行为不但不予纠正，反而进行保护。综上，请求依法撤销一审判决，改判支持万保山的诉讼请求。北沙水村委会答辩称：原审判决正确，应予维持。万保山的上诉理由不能成立，李新林和北沙水村委会签订的转卖合同是有效的。司安山是2002年5月担任北沙水村委会主任。在司安山担任村长期间，村支书司群山（其从1989年就开始担任村支书）来找司安山，告知司安山在其担任村长很早以前李新林就租赁了案涉的场地，具体什么时间李新林开始租赁的司安山也不清楚。案涉合同是司安山在担任村长期间跟李新林所签订的，签订合同时司安山和司群山都在场，合同是由会计起草的，但没有召开过村民代表大会或者村民委员代表大会等这一类的程序。约定转让款为2万元，李新林将钱交了北沙水村委会，并且北沙水村委会进行了下账。转卖价格是司群山和李新林商量的，根据当时的市场价，北沙水村委会认为是正常的。李新林答辩称：原审判决正确，应予维持。万保山的上诉理由不能成立。买卖合同履行的是合法手续，当时14间房2万块钱价格不低，房子是1976年的房子，就是石头盖的，李新林是2004年买的，已经是老房子了，所以说这个价格不算低了，就是市场价。北沙水村委会的班子们都知道这个事，至于他们开会没开会，李新林不清楚。万保山向一审法院起诉请求：1、要求依法判令北沙水村委会与李新林于2004年3月15日签订的转卖北沙水村老南岭糖片厂的买卖协议无效；2、要求北沙水村委会与李新林承担诉讼费。一审法院认定事实：本案争议的2004年3月15日北沙水村转卖老南岭糖片厂证明中所涉场地为北沙水村南岭糖片厂（也称富山罐头厂），万保山曾任该厂厂长，该厂厂房有堂屋六间、晒棚一间、西屋南头四间。富山罐头厂1987年12月28日向沙窑信用社（后为南寨信用社沙窑分社）借款11700元，1988年到期后仅偿还本金2000元，下欠9700元及利息未还，后该厂倒闭。南寨信用社诉至法院，经两级法院审理，由北沙水村委会偿还该笔借款。2003年12月在案件执行过程中，北沙水村委会与南寨信用社达成租赁协议，约定南寨信用社租赁富山罐头厂七年，期限为2004年3月2日至2011年3月2日，范围为富山罐头厂厂房10间、地基830平方米，租赁费2100元，用以抵偿北沙水村委会应偿还南寨信用社的借款。后南寨信用社与李新林、孙贵山达成转让租赁协议，约定将南寨信用社租用北沙水村委会的富山罐头厂厂房转租给李新林、孙贵山，租期七年，从2004年3月1日至2011年3月1日，租金每年300元，共计2100元，一次性交清。2004年3月15日北沙水村委会与李新林达成协议，并形成一份北沙水村转卖老南岭糖片厂证明。证明载明：经村研究，通过和买方南沙水村李新林协商，现将本村老南岭糖片厂原址及所有建筑物一次性转卖给李新林，转卖金额为20000元。转卖金额交村后，本证明方可生效。附有原厂址四至及现状图一张。本证明之日起，原址及建筑物一切归李新林。备注：原南寨信用社合同上交款，由李新林负责，和南寨信用社到期后，李新林不再负担任何款项。甲方北沙水村委会加盖印章，乙方李新林签名。李新林于2008年1月19日向北沙水村委会交纳20000元。1995年2月27日李新林、孙贵山租赁北沙水村委会糖片厂堂屋西头三间，每年租金300元，北沙水村委会允许李新林、孙贵山在院内建养猪设施。该协议履行过程中与万保山发生矛盾，案涉场地停用至今。1997年北沙水村委会为万保山出具证明，载明：我村万保山，从1991年开始，租用我村房屋四间，用来加工面粉，根据当时村委会研究决定，每间房屋租金伍拾元，总计年租金为二百元。庭审中万保山陈述从未交纳过租金，未约定过租赁期限。2017年10月13日北沙水村召开村民代表大会，就北沙水老糖片厂是否同意卖予李新林进行投票，经投票北沙水村委会决定老糖片厂不予卖给李新林。一审法院认为，本案中，万保山主张北沙水村委会与李新林之间2004年3月15日签订的转卖北沙水村老南岭糖片厂的买卖协议无效理由有两点，一是该协议侵犯了其作为承租人的优先购买权；二是协议达成时未召开村民代表大会，违反了法律规定。关于万保山作为承租人优先购买权的问题。一审法院认为，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，万保山即使与北沙水村委会存在租赁关系，但双方未约定租赁期间，为不定期租赁合同，且万保山未交纳租赁费，北沙水村委会可随时通知万保山解除合同。在此情形下，北沙水村委会将该厂房卖于李新林，万保山要求确认买卖合同无效，一审法院不予支持。关于协议效力问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。1998年颁布实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。本案中，经北沙水村委会与李新林协商，达成老南岭糖片厂转卖协议，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。万保山认为未经村民大会讨论，违反法律规定而无效，但《中华人民共和国村民委员会组织法》并无未经村民大会讨论合同当然无效的规定，故万保山据此认为该转卖协议无效的理由不能成立，一审法院不予支持。至于2017年北沙水村重新召开村民代表大会，表决决定糖片厂不予卖给李新林。因北沙水村委会与李新林之间的转卖协议在2004年已达成，且李新林交费生效，故该会议纪要不能起到否定已生效合同效力的作用。综上，对万保山要求确认北沙水村委会与李新林之间2004年3月15日转卖北沙水村老南岭糖片厂买卖协议无效的请求不予支持。经一审法院审委会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二十一条之规定，判决：驳回万保山的诉讼请求。案件受理费100元，由万保山承担。本院二审期间，万保山向本院提交新证据：1、2014年10月20日辉县市公安局作出的鉴定结论通知书，对万保山强占原村委会四间房进行了价格鉴定，经鉴定该房屋价值11491元，据此证明李新林所占有了14间房子、八百多平方米的土地价值远远不止2万块钱。2、1999年7月万保山起诉李新林侵权纠纷一案中，当时所请的律师马建红、郜海彬对孙建林和万清二人所作的笔录各一份，证明当时万保山给北沙水村委会因为租赁的事情打有欠条，欠条是1997年出具，从1991年开始，直到万保山不干为止。当时万保山跟北沙水村委会书记司群山算过账，司群山不肯收钱。万保山要求解除租赁合同，但是司群山不同意，案涉至今也不给万保山解除合同。这个厂啥时间不干，万保山也记不清，原因是李新林把万保山的路给堵了，万保山干不成了。北沙水村委会质证意见：对上述证据的真实性不清楚，无法确认。北沙水村委会不知道其与万保山签订有合同，没见过欠条。李新林质证意见：对证据1的真实性认可，不认可其证明目的，与李新林买房子没有关联性。对证据2的真实性不认可，李新林跟北沙水村委会签的有租赁合同，按照租赁合同约定李新林是可以去建设、驻设一些其他设施，并不是有意要堵万保山的门。针对上诉人万保山提交的证据本院认证如下：证据1系公安机关作出的鉴定结论通知书所确定的事实，对其真实性予以确认，但与本案并无直接关联性，不能直接证明案涉的房屋价值，对其关联性本院不予确认。证据2笔录系复印件，二被上诉人对其真实性均不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。对于一审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，二审的争议焦点主要是：2004年3月15日李新林与北沙水村委会所签订的转卖协议是否有效。一、出租人未通知承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。本案中万保山认可并未与北沙水村委会签订书面的租赁合同，也未约定租赁期间，且万保山并未交纳租赁费，故即使北沙水村委会与万保山存在不定期租赁合同关系，北沙水村委会也可随时通知万保山解除合同。在（2014）辉刑初字第407号刑事判决书认定的事实中对于北沙水村委会及李新林多次催促万保山交还其占用的四间房屋，万保山拒不交还的事实。据此可以认定北沙水村委会已经通知与其解除了租赁合同关系。故无论北沙水村委会与李新林之间签订的转卖协议是否侵害了万保山的权利，均不能据此认定转卖协议无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。1998年颁布实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。万保山上诉主张，案涉协议违反了2010年修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的。但案涉的转卖合同发生的时间是在2004年3月15日，该法并未进行修订，不能据此认定当时签订的案涉协议违反了修改后的法律规定。万保山认为案涉协议未经村民大会讨论，违反法律规定而无效，但当时的《中华人民共和国村民委员会组织法》并无认定案涉协议无效的情况，故万保山据此认为该转卖协议无效的理由不能成立。另，万保山以评估其占有北沙水村委会四间房屋的价格，推定案涉的协议存在北沙水村委会与李新林双方恶意串通损害集体利益的情况，证据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由万保山负担。本判决为终审判决。审判长  朱**民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二〇年十月二十日法官助理谢子杨书记员仝桐