河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初3163号原告：马玉霞，女，1973年12月30日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：王凯，河南官渡律师事务所律师。被告：陈知强，男，1981年7月19日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李洋，河南银海律师事务所律师。原告马玉霞与被告陈知强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉霞委托诉讼代理人王凯，被告陈知强委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的租赁合同；2、判令被告向原告支付履约保证金59400元；3、判令被告支付2020年3月26日至2020年8月25日期间租金118400元并支付逾期滞纳金2386元；4、判令被告自2020年8月25日起至返还房屋之日止，按月租金29700元标准支付占用房屋期间的租金。事实与理由：2018年4月25日，张海祥与被告签订《租赁合同》，将营河社区22号楼商铺出租给被告使用，约定月租金29700元，每月缴纳一次租金，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租2%，合同一旦签署，乙方应缴纳相当于2个月租金的履约保证金，在其合同履行期间，张海祥与大老营村委于2019年6月25日解除了租赁合同，之后原告与大老营村委于2019年8月31日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告租赁大老营村营河社区的门面房进行经营，大老营村租赁给原告的房屋，有一部分房屋原次承租人还正在使用，由原告自行处理与原次承租人后续租赁事宜。原告与大老营村委签订合同前即与被告达成一致意见，约定张海祥与被告签订合同主体变更为原告，由原告替代张海祥承担原合同的全部权利义务，三方签订了《变更签约主体确认书》，达成合意后，被告未按合同约定向原告缴纳履约保证金，租赁费也仅仅支付了很少一部分，自2019年10月26日开始拖欠原告租金，之前原告曾起诉过，法院解决了2020年1月25日之前的租金问题，3月25日疫情结束后，经原告多次催要以后的租金，被告都以各种理由予以推诿，故诉至法院。被告陈知强辩称，1、被告不同意解除合同，案涉房屋的租赁期限未到，原告以未缴纳房屋租金要求解除合同没有事实依据，2019年11月5日，案涉房屋地下消防主管道水管爆裂，导致案涉房屋地面大面积塌陷，2020年5月22日，消防主管道二次爆裂，截止到2020年5月25日才对水管爆裂问题进行修理，但是案涉房屋一楼地面塌陷、房屋裂缝等问题一直未解决，原告作为出租人，对房屋负有维修义务，原告违约在先，本案不符合法定及约定的解除事由。2、关于履约保证金，2018年原告与当时的出租人张海祥签订租赁合同，经与张海祥协商履约保证金改为2万元，被告已向张海祥缴纳，张海祥向被告出具收据一份。3、2020年1月25日开始，我国遭受严重疫情，截止到2020年4月6日左右，被告按照政府要求逐步开始复工，因不可抗力不能履行合同的，应当免除责任，故2020年1月25日至2020年4月6日期间的房屋租金不应交纳。4、因2020年5月22日消防主管道二次爆裂，截至目前原告仍未履行修缮义务，房屋租金应当从原告履行修缮义务之后开始计算。5、在原告上次起诉被告房屋租赁合同纠纷一案中已确认，被告向原告交纳的仍有31000元租金，应当从原告履行修缮义务后冲抵租金。本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，张海祥（出租方甲方）与陈知强（承租方乙方）签订《商铺租赁经营合同》，约定甲方将其承包经营的位于郑州××区滨河办事处营河社区22号楼12号房的商铺出租给乙方使用，租期5年，自2018年4月25日至2023年4月25日，每月租金29700元，乙方每一个月缴纳一次租金，本合同一经签署，乙方即应缴纳相当于2个月租金的履约保证金（以甲方收据为准），乙方若拒绝缴纳履约保证金，甲方可不与其签署本协议，本协议履行完毕后，若未发生扣款事项，该履约保证金将在协议履行期满三个月后无息返还，履约保证金的目的在于担保乙方诚实履行本协议，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金为实欠租2%，如拖欠租金大，视为违约，甲方有权收回房屋，扣除履约保证金，乙方所有装修及造成其他经济损失均由乙方承担，本安置房的商业用房已正常运行三年以上时间，所有基础设施已经夯实坐牢，因此所有的基础设施及装修如果出现塌陷、倾斜、损坏时由乙方自行处理，修缮，甲方不再负责维修、补偿。陈知强在租赁案涉房屋后，用于经营名为“豫和馍菜汤”的饭店。2019年8月26日，张海祥、陈知强、马玉霞三方在郑州航空港经济综合××区××办事处××老营村村民委员会（以下简称大老营村委会）的见证下签订《变更签约主体确认书》，约定张海祥将其与陈知强签订的租赁合同出租方的权利义务概括转移与马玉霞，马玉霞与陈知强继续履行原合同权利义务。2019年8月31日，大老营村委会（甲方出租人）与马玉霞（××）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租的甲方门面房位于郑州××区滨河办事处营河社区1号楼、2号楼、3号楼、6号楼、20号楼、22号楼建筑面积共计18242平方米，由于甲方与原承租人张海祥于2019年6月25日解除了租赁合同，但其中有一部分房屋原次承租人还正在使用，乙方对此知情了解，并自行处理其与原次承租人后续租赁事宜。本合同租赁期限为5年，自2019年8月26日起至2024年9月29日止，租金每平方米每月31元，年租金共计6786024元，在租赁承包经营期内，乙方享有对该租赁物承包、转包、出租、转租、使用和收益的经济权利。2020年4月10日，马玉霞向本院提出诉讼请求，要求判令陈知强向其支付2019年10月26日至2020年1月25日的租金89100元及逾期付款滞纳金1782元，本院经审理查明，陈知强已向马玉霞交纳了2019年8月26日至2019年10月25日期间的租金，2019年10月26日又交纳了4万元租金，2019年11月5日，案涉租赁房屋地下消防主管道水管爆裂，对陈知强在2019年11月5日之后的经营造成影响，于2020年6月3日作出（2020）豫0192民初712号民事判决书，认定马玉霞作为出租人未尽到维修义务，存在过错，酌情免除2019年11月5日至2020年1月25日期间的租金，并从陈知强已交纳的4万元租金中扣除2019年10月26日至2019年11月4日期间应交纳的租金9900元。该民事判决现已生效。马玉霞另提供陈知强用电记录，显示陈知强所经营的饭店在2020年3月19日至3月29日期间用电1480度，在3月29日至4月26日期间用电2280度，4月26日至5月30日间用电4160度，拟证明陈知强所经营的饭店在2020年3月25日之后已经恢复正常经营。陈知强提供张海祥于2019年5月31日出具的收到履约保证金2万元的收条复印件一份，拟证明双方在实际履行合同过程中已经将履约保证金变更为2万元，该保证金已从应付张海祥的租金抵扣；另提供案涉房屋现状照片即在2020年5月22日拍摄的照片一组，拟证明案涉租赁房屋地下消防主管道爆裂造成一楼地面塌陷、墙体裂缝导致部分操作间、包间无法正常使用，在2020年5月22日，地下消防主管道再次爆裂，照片显示在陈知强所经营的饭店后门附近有挖开维修的施工洞，并存有积水。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。马玉霞、陈知强与张海祥三方于2019年8月26日签订《变更签约主体确认书》合法有效，马玉霞依法享有并承担张海祥与陈知强签订的《商铺租赁经营合同》中的权利和义务。当事人协议一致的，可以变更合同。张海祥与陈知强虽然约定了应缴纳相当于2个月租金的履约保证金，但同时也约定了以收据为准，而张海祥实际收取的履约保证金为2万元，且该履约保证金已经冲抵张海祥应付的租金，可以视为双方对合同内容的变更，马玉霞在继受取得该合同权利义务后，亦应当受此约束，其再要求陈知强支付履约保证金已无事实依据，本院不予支持。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。案涉合同中约定“所有基础设施及装修如果出现塌陷、倾斜、损坏时由乙方自行处理，修缮，甲方不再负责维修、补偿”，该约定明显加重承租人的责任，减轻出租人责任，系格式条款，马玉霞亦未提供证据证明提供格式条款的一方尽到了提示说明义务，况且案涉租赁房屋地下消防管道水管的突然爆裂，并非是陈知强对所租赁房屋的不当使用所造成，马玉霞作为出租方应当在租赁期间负有保修义务。根据陈知强所提供的照片显示，截至目前，马玉霞并未履行相应的维修义务，双方遂因租金的交纳产生争议，陈知强未依约履行交纳租金的义务。马玉霞违约在先，在双方纠纷的发生过程中存在一定过错，不能因其在先的违约行为所导致的合同解除条件发生的情况下行使解除权，否则，有违诚实信用及公平原则，对马玉霞要求解除合同的诉讼请求不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。陈知强的承租期间包括了“新冠肺炎”疫情期间，其承租房屋用于饭店的经营必将受到该不可抗力的影响，应当根据疫情的影响程度，合理免除其支付租金的责任，依据马玉霞所举证的陈知强的用电情况，可以证明陈知强在2020年3月19日至3月29日期间已经逐步恢复了经营，马玉霞放弃2019年1月26日至2020年3月25日期间的租金而要求自2020年3月26日起支付租金的意见合理，本院予以采纳。质量不符合约定的，应当按照当事人约定承担违约责任，对违约责任没有约定或约定不明确，且不能确定的，受损害方根据标的性质及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。结合本案房屋租赁合同性质，在承租人使用过程中出现了房屋的质量问题，而对该质量问题，出租人未能履行相应的维修义务，造成了承租人使用效益的减损，在双方未能对违约责任进行明确等情况下，结合案涉租赁房屋的实际使用情况，因案涉消防管道爆裂导致的房屋质量问题已严重损害了案涉租赁房屋一楼的使用，该影响期间包括了完全不能作为经营使用的期间以及部分影响的期间，且该质量问题因出租人未适当履行维修义务仍处于持续状态，应当对租金进行减免，鉴于本院已作出判决，免除了2019年11月5日至2020年1月25日期间的租金，对后续期间的租金（2020年3月26日起），本院酌定按照约定租金标准的30%予以减免，应计取为83160元（29700元*4*70%），扣除陈知强已经交纳的剩余租金30100元（40000元-9900元），尚欠付53060元应当予以支付。双方在履行合同中均存在违约行为，应当各自承担相应的违约责任，对马玉霞要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。陈知强主张在2020年5月22日，消防管道再次进行爆裂，但其所造成的房屋质量问题仍是之前所存在的房屋质量问题，对其对房屋使用的影响并未造成加重的明显变化，对其要求自修缮之日起开始计付租金的意见不予采纳。鉴于马玉霞要求解除合同的诉讼请求未予支持，其要求支付2020年8月25日至房屋返还之日期间的房屋占有费用无法律依据，其仍可依据合同约定向陈知强主张租期内租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、第一百一十一条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百二十二条规定，判决如下：一、被告陈知强于本判决生效之日起十日内支付原告马玉霞2020年3月26日至2020年8月25日期间租金53060元；二、驳回原告马玉霞的其他诉讼请求。案件受理费3903元，减半收取计1951元，由原告马玉霞承担1051元，被告陈知强承担900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  乔东亮二〇二〇年十月二十七日书记员  吴迎晖