上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1344号原告：吴礼俊，男，1978年5月31日生，汉族，住江苏省兴化市。原告：卞志兰，女，1979年2月23日生，汉族，住江苏省大丰市。两原告共同委托诉讼代理人：周樑，上海达真律师事务所律师。被告：碧桂园(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：杨洁。委托诉讼代理人：于英杰。第三人：张训博，男，1986年8月29日生，汉族，住江西省新余市分宜县分宜镇钤山东路******。第三人：文竹，女，1983年6月19日生，汉族，住湖北省武，住湖北省武汉市武昌区中南路**>委托诉讼代理人：张训博。第三人：金晨曦，男，1996年11月29日生，汉族，住上海市嘉定区，住上海市嘉定区娄塘镇陆渡村**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：金振宇，男，汉族，1973年6月17日生，住上海市嘉定区。原告吴礼俊、卞志兰与被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院根据被告的申请，依法追加张训博、文竹、金晨曦作为第三人参与诉讼。原告吴礼俊、卞志兰及两原告共同委托诉讼代理人周樑，被告委托诉讼代理人杨洁，第三人文竹委托诉讼代理人张训博即第三人张训博，第三人金晨曦委托诉讼代理人金振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴礼俊、卞志兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复位于上海市嘉定区徐行镇启悦路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋天花板处的漏水部位；2、判令被告支付原告因房屋漏水而产生的损失216,146元；3、判令被告支付原告自2019年5月1日起至漏水修复期间的房屋使用费损失(按每月8,370元计算)；4、判令被告承担鉴定费15,000元。事实和理由：两原告与被告于2018年8月5日签订了《上海市商品房出售合同》，原告向被告购买位于上海市嘉定区徐行镇启悦路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2018年9月18日，被告向原告交付了系争房屋。原告于2018年11月21日取得系争房屋的产权证明。2019年1月25日，原告将系争房屋出租给案外人蔡某某于经营。2019年2月期间，案外人告知原告系争房屋的天花板发生漏水致使无法正常经营。原告发现房屋漏水后，立即向物业报修，物业维修后仍发生漏水现象，致使无法正常使用系争房屋。为此，案外人与原告解除了租赁合同，并索赔损失216,146元。原告认为，被告售卖给原告的房屋应当符合建筑标准、质量合格，现由于房屋存在质量问题，被告应对系争房屋进行维修并赔偿原告损失，故诉至法院。被告碧桂园公司辩称，系争房屋经过竣工验收合格后交付原告使用，房屋不存在质量问题，系争房屋顶部漏水并非被告的责任，系楼上业主即第三人违规改造，将露台进行苗木种植，改变了房屋用途，若被告需要承担责任，则被告同意进行修复；原告主张的损失并未实际发生，租金损失非实际损失，故不同意承担房屋漏水产生的损失；关于房屋使用费损失，原告与被告于2019年7月15日在居委会进行协商，但未能协商一致，因此之后的扩大损失被告不应承担，而且因为二楼业主的原因，导致被告无法进入维修。第三人张训博、文竹述称，不认可被告所述的违规改造，第三人对露台进行了贴瓷砖，并未破坏防水层，仅是正常装修，被告从未要求第三人进行整改，原告的损失与第三人无关，愿意配合维修。第三人金晨曦述称，不认可被告所述的违规改造，第三人在原地表上加了防水、贴了地砖并砌了花坛，种植小树苗，被告从未就露台装修问题与第三人进行过沟通，原告的损失与第三人无关，愿意配合维修。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月5日，吴礼俊、卞志兰(乙方，买方)与碧桂园公司(甲方，卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定吴礼俊、卞志兰向与碧桂园公司购买系争房屋，房屋为店铺用房，建筑面积62.59平方米，总房价款2,492,930元；合同第十六条约定，甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方免费修复；补充条款一第五条约定，保修期限内，在正常使用情况下，该房屋存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，甲方应当及时更换、修理；乙方对该房屋存在的房屋质量问题要求检测的，检查费用由乙方先行垫付，如检测后质量不合格的，检测费用由甲方承担。合同签订后，系争房屋于2018年11月21日核准登记至吴礼俊、卞志兰名下。张训博、文竹向碧桂园公司认购嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋。金晨曦向碧桂园公司认购嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX层XXX室。系争房屋的上方为201室及202室房屋的露台。张训博、文竹对201室房屋的露台进行铺设地砖装修。金晨曦对202室房屋露台进行铺设地砖装修、砌花坛进行种植。2019年2月起，吴礼俊、卞志兰就系争房屋出现漏水多次向物业公司进行报修。2019年7月15日，吴礼俊、卞志兰与物业公司在嘉定区徐行镇启悦社区XXX委XXX组织下进行协调，但未果。系争房屋现处于空置状态。审理中，吴礼俊表示其曾于2019年1月15日将系争房屋租赁给案外人蔡金使用，在装修的过程中，发现房屋漏水，因房屋漏水导致双方的租赁合同无法继续履行，蔡金向其提出退租及索赔216,146.825元(该款其目前尚未赔付承租人)，故要求碧桂园公司承担相应损失。碧桂园公司、张训博、文竹及金晨曦均不予认可，认为与其无关。审理中，本院根据吴礼俊、卞志兰申请，委托上海源正科技有限责任公司(以下简称源正公司)对系争房屋顶部漏水的原因进行鉴定，并出具修复方案。源正公司于2020年8月24日出具鉴定意见书，载明：系争房屋漏水原因包括屋面原土建施工防水层已失效；201室、202室露台装饰施工(地砖铺设)抬高导致女儿墙泛水部位防水高度相对减小，对露台区域整体防水性能存在一定不利影响。修复建议为屋面整体凿除至20厚RP15水泥砂浆找平层，按建通施《工程做法表》重做防水层及各附加层，具体如下：40mm厚C20细石混凝土，表面压光，混凝土内配φ6钢筋双向中距200mm，分缝4000mm×4000mm，缝宽15mm，缝内填防水硅胶；10mm厚低标号水泥砂浆隔离层一道；4mm厚SBS改性沥青防水卷材；1.5mm厚聚氨酯防水涂料，四周遇墙上翻500mm并高出完成面；女儿墙及出屋面外墙防水节点做法详见图4；室内顶面渗漏水受损区域(19-24/1/A-B轴)涂料整体铲除，重新批嵌腻子，涂料一底两面。吴礼俊、卞志兰为此支付司法鉴定费15,000元。对该鉴定意见书，吴礼俊、卞志兰及张训博、文竹、金晨曦均无异议。碧桂园公司认为鉴定意见仅载明防水失效，未写明防水失效的原因，土建施工均经监理单位验收合格，防水层厚度、防水材料均符合要求并具有相应的合格检测报告，防水层失效并非施工所致；二楼业主即第三人对露台的施工，对原土建施工进行破坏，故导致漏水；对修复房屋无异议，若其应承担漏水主要责任，其愿意进行修复。鉴定人员出庭陈述称，露台装修未破坏土建施工，未影响原屋面排水，露台装饰施工对露台区域整体防水性能存在一定不利影响，但影响不大，具体责任认定不应由鉴定单位判断。2020年10月19日，源正公司就201室、202室露台装饰面出具修复建议补充说明。吴礼俊、卞志兰及张训博、文竹、金晨曦均无异议。碧桂园公司则表示愿意对201室、202室露台修复至毛坯状态，不愿意对露台装饰层进行修复。本院认为，吴礼俊、卞志兰与碧桂园公司签订的《上海市商品房出售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应属合法有效。关于碧桂园公司主张防水层失效并非施工所致，系露台施工所致的意见，与司法鉴定意见不符，且鉴定人员已作出合理解释，故对碧桂园公司的该节抗辩意见，本院不予采信。根据司法鉴定意见书的结论，系争房屋顶部漏水原因为屋面原土建施工防水层已失效，露台装饰施工对露台区域整体防水性能存在一定不利影响，故碧桂园公司应对漏水承担主要责任，张训博、文竹、金晨曦应承担次要责任。至于具体的责任分担，本院根据露台装饰施工对露台区域整体防水性能影响程度，酌情认定张训博、文竹、金晨曦应承担20%的责任，碧桂园公司应承担80%的责任。吴礼俊、卞志兰有权要求碧桂园公司予以修缮，碧桂园公司在审理中亦明确表示同意进行修复，故本院对吴礼俊、卞志兰要求碧桂园公司对漏水问题进行修复的诉讼请求予以支持，碧桂园公司应按照鉴定意见书确定的修复方案对系争房屋予以修复，并根据其过错程度承担本案的司法鉴定费，同时应对造成的吴礼俊、卞志兰财产损失进行赔偿。吴礼俊、卞志兰主张的房屋使用费损失，确属因漏水造成吴礼俊、卞志兰的财产损失，应予支持。关于使用费损失的计算问题，吴礼俊、卞志兰自2019年2月起就系争房屋漏水事宜进行报修，现吴礼俊、卞志兰主张自2019年5月1日起算使用费损失，尚属合理，本院予以支持，但使用费损失应计算至碧桂园公司修复之日止。碧桂园公司主张使用费损失应计算至2019年7月15日，之后为吴礼俊、卞志兰扩大损失的意见，因碧桂园公司既未参加2019年7月15日的协商，也并未对系争房屋进行修复，故对该节意见本院不予采信。至于计算标准，本院参考周边商铺租金标准、碧桂园公司的过错程度酌定按每月5,000元计算。关于吴礼俊、卞志兰主张的因房屋漏水提前解除租赁合同的损失问题，吴礼俊、卞志兰未提交证据证明其向其承租人进行了赔偿，现其仅依据其承租人的赔偿通知书主张损失，缺乏依据，本院不予支持。至于张训博、文竹、金晨曦露台装修修复问题，碧桂园公司表示愿意将露台修复至毛坯状态，不愿意对露台装饰层进行修复，经本院释明，张训博、文竹、金晨曦均表示就露台装修损失问题，将另行主张，故本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对原告吴礼俊、卞志兰位于上海市嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋顶部漏水部位进行修复(修复方案详见上海源正科技有限责任公司司法鉴定意见书的修复建议，修复不包括露台装饰层)；二、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴礼俊、卞志兰房屋使用费损失(自2019年5月1日起至修复之日止，按每月5,000元计算)；三、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴礼俊、卞志兰司法鉴定费12,000元；四、原告吴礼俊、卞志兰的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,542元，减半收取2,271元，由原告吴礼俊、卞志兰负担454.20元，由被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司负担1,816.80元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二〇年十月三十日法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……