广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2524号上诉人（原审原告）：林兴，男，1979年1月31日出生，汉族，公民身份号码440************439，住广东省湛江市霞山区**************。委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙蔓莉，女，1960年6月27日出生，汉族，公民身份号码440************421，住广东省湛江市霞山区********。上诉人（原审被告）：符舒明，男，1954年6月2日出生，汉族，公民身份号码440************435，住广东省湛江市霞山区********以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：葛志能，广东国邦律师事务所律师。原审第三人：林园园，女，1981年5月9日出生，汉族，公民身份号码440************92X，住广东省湛江市霞山区**********。原审第三人：湛江新城建设有限公司，住所地广东省湛江市霞山区********之八。法定代表人：陈文建，经理。委托诉讼代理人：路笃国，男，1976年12月8日出生，汉族，公民身份号码370************71X，住山东省汶上县***************，系该公司员工。原审第三人：彭伟湛，男，1973年7月3日出生，汉族，公民身份号码440************434，住广东省湛江市霞山区*************。原审第三人：王超霞，女，1975年11月7日出生，汉族，公民身份号码440************441，住广东省湛江市霞山区*************。原审第三人：吴方彬，男，1977年4月28日出生，汉族，公民身份号码440************355，住广东省徐闻县锦和镇锦市四队**。原审第三人：湛江市霞山区柏丽商务酒店加勒比海酒吧，经营场所广东省湛江市霞山区******之一。经营者：胡文希，男，1983年9月19日出生，汉族，公民身份号码440************033。原审第三人：湛江市霞山区加色商务酒店，经营场所广东省湛江市霞山区******之一7至10楼。经营者：陈文斌，男，1990年3月3日出生，汉族，公民身份号码440************47X。原审第三人：湛江市龙昌实业开发公司，住所地广东省湛江市******（潜水学校对面）。法定代表人：梁某1。原审第三人：湛江市霞山区遇见音乐餐吧，经营场所广东省湛江市霞山区******之一、一至三层。经营者：柯文龙。上诉人林兴及上诉人孙蔓莉、符舒明因与原审第三人林园园、湛江新城建设有限公司（以下简称“新城公司”）、彭伟湛、王超霞、吴方彬、湛江市霞山区柏丽商务酒店加勒比海酒吧（以下简称“加勒比海酒吧”）、湛江市霞山区加色商务酒店（以下简称“加色酒店”）、湛江市龙昌实业开发公司（以下简称“龙昌公司”）、湛江市霞山区遇见音乐餐吧（以下简称“遇见餐吧”）租赁合同纠纷一案，均不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林兴的委托诉讼代理人莫奕钦，上诉人孙蔓莉、符舒明共同的委托诉讼代理人葛志能，原审第三人新城公司的委托诉讼代理人路笃国，原审第三人王超霞到庭参加诉讼。原审第三人林园园、彭伟湛、吴方彬、加勒比海酒吧、加色酒店、龙昌公司、遇见餐吧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林兴上诉请求：1.维持（2019）粤0803民初311号民事判决第一项中的376926.2元违约金判决，改判孙蔓莉、符舒明向林兴支付租金1884626元。2.撤销（2019）粤0803民初311号民事判决第二项，并依法改判支持林兴一审提出的第1项、第3项诉讼请求，以及第2项主张的自2019年7月31日（租期届满次日）起至返还租赁物之日止的房屋占用费（按每月82958.3元计算）及违约金（按此期间所欠房屋占用费总额的20%计算）的诉讼请求。3.一、二审案件受理费均由符舒明、孙蔓莉负担。事实和理由：一、关于林兴请求孙蔓莉、符舒明返还租赁物的问题。一审法院于2019年1月30日立案时，距《租赁合约》约定的租赁届满期限2019年7月30日尚有6个月。由于符舒明、孙蔓莉在支付租金方面严重违约，欠缺诚信，故林兴主张解除合同，收回房屋，避免损失扩大。虽《租赁合约》的租期于一审审理期间届满，不再需要通过主张解除合同来取回租赁物，但基于林兴与符舒明、孙蔓莉的租赁关系，符舒明、孙蔓莉于租赁合同期满后，有义务将租赁物返还给林兴。然而，一审判决对符舒明、孙蔓莉擅自转租房屋，损害林兴合法权益的行为不但不做出公正处理，反而以涉案房屋实际由加色酒店使用，孙蔓莉已不具备返还租赁物的客观条件为由，驳回林兴主张符舒明、孙蔓莉返还租赁物的诉讼请求，为符舒明、孙蔓莉开脱返还涉案租赁物的民事责任，对林兴合法权益的保护极不公平、公正，依法应予以纠正。二、关于林兴请求不予退还800000元经营保证金的问题。《租赁合约》第五条约定：租金的支付按月缴付，……每月10日前为租金支付期限，乙方必须在每月的10日之前支付当月的租金给甲方，超期支付甲方有权按每天千分之五的比例收取乙方的违约金，乙方超期两个月不支付租金，甲方有权单方面终止合约，收回房屋，处理乙方的物品并没收经营保证金800000元。由于符舒明、孙蔓莉拖欠租金多年，故林兴按《租赁合约》的上述约定，主张解除合约，收回房屋，并有权没收800000元经营保证金。而一审判决却以己按未付租金的20%计算违约金弥补了林兴的损失为由，驳回林兴不予退还800000元经营保证金的诉讼请求，明显不符合《租赁合约》第五条的约定，也违背了合同当事人的真实意思表示。三、关于林兴请求孙蔓莉、符舒明支付尚欠租金、房屋占用费及违约金的问题。林兴对一审判决认定自2017年4月1日至2019年7月30日，符舒明、孙蔓莉尚欠林兴1884626元租金及计算376925.2元违约金无异议。但一审判决将孙蔓莉缴纳的800000元经营保证金冲抵尚欠租金，不符合《租赁合约》第五条的约定，依法应改判。另外，符舒明、孙蔓莉系《租赁合约》的承租人，《租赁合约》约定的租期届满后，承租人除负有返还租赁物给出租人的义务外，对未能依约返还租赁物期间所发生的房屋占用费理应负有支付义务。至于符舒明、孙蔓莉在未告知出租人的情况下，擅自转租涉案租赁物给第三人使用，属符舒明、孙蔓莉与第三人的违法转租关系，林兴与该第三人不存在租赁关系。因此，符舒明、孙蔓莉于合同期满后未能履行租赁物的返还义务，致使租赁物继续被占用所发生的占用费，仍负有支付义务。林兴向符舒明、孙蔓莉主张合同期满后的房屋占用费及违约金有充分的事实根据和法律依据。而一审判决对林兴主张符舒明、孙蔓莉支付《租赁合约》期满的房屋占用费，却不予支持，实为不当。综上所述，一审判决在部分事实的认定和法律适用上均存在严重错误，请求二审法院依法处理，支持林兴的上诉请求。上诉人孙蔓莉、符舒明上诉请求：1.撤销（2019）粤0803民初311号民事判决第一项；2.判令驳回林兴的全部诉讼请求；3.判令林兴承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，理据不足，适用法律错误。一、一审法院没有准许孙蔓莉的笔迹鉴定申请违反法定程序。1.不存在孙蔓莉和林园园签订《租赁合约》的事实，《租赁合约》中孙蔓莉和林园园的签名都不是孙蔓莉和林园园本人所签，该签名笔迹系摹仿、伪造。位于湛江市霞山区******之一的龙昌大厦主楼一至十楼面积约5800平方米房屋是彭伟湛、符舒明合伙经营湛江市霞山区柏丽商务酒店（下称“柏丽商务酒店”）的需要，向新城公司承租的。在租赁合同履行过程中，案涉房屋是新城公司交付给柏丽商务酒店使用，承租案涉房屋的经营保证金、水电保证金和租金，都是由柏丽商务酒店直接支付给新城公司。林园园除了受新城公司的委托，收取经营保证金80万之外，没有向柏丽商务酒店收取过任何费用。孙蔓莉不认识林园园，与林园园没有见过面，也没有向林园园支付过任何租金，根本不存在孙蔓莉和林园园签订《租赁合约》的事实。在一审举证期限届满前的2019年3月12日，孙蔓莉向一审法院提交《笔迹鉴定申请书》，依法申请鉴定林兴向法庭提交的《租赁合约》中林园园和孙蔓莉的签名“林园园”、“孙蔓莉”不是林园园和孙蔓莉本人所签，上述签名笔迹系摹仿、伪造。一审法院没有准许孙蔓莉笔迹鉴定申请，严重侵犯了孙蔓莉的法定权利。2.一审法院不准许孙蔓莉的笔迹鉴定申请无正当理由，违反了法定程序。对《租赁合约》中孙蔓莉和林园园的签名进行笔迹鉴定是查明本案事实的关键，与《租赁合约》是否有效这一重要待证事实有直接关系，是确认林兴是否有权要求孙蔓莉、符舒明共同向其支付租金及违约金的事实基础，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定的“申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的情形。一审法院不准许孙蔓莉的笔迹鉴定申请无正当理由，违反了法定程序。一审法院在未查明《租赁合约》中孙蔓莉和林园园的签名是否系摹仿、伪造的这一关键事实的基础上作出的错误判决，依法应予以改判。二、案涉房屋于2014年7月后由胡文希和陈文斌承租使用，胡文希、陈文斌与符舒明、彭伟湛、吴方彬均不存在租赁关系，符舒明和彭伟湛有权要求不支付租金。符舒明、孙蔓莉将租赁案涉房屋的权利义务转让给彭伟湛、王超霞后，彭伟湛、王超霞已支付完毕2014年7月31日之前的租金。自2014年8月1日起，案涉房屋一至三楼由胡文希租用经营酒吧，案涉房屋七至十楼由陈文斌租用经营加色酒店，胡文希、陈文斌与彭伟湛、符舒明、吴方彬均不存在租赁关系。新城公司已经不能提供案涉房屋给彭伟湛、符舒明使用，致使彭伟湛、符舒明不能对案涉房屋使用、收益，己构成严重违约，彭伟湛、符舒明都没有向新城公司支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，符舒明和彭伟湛有权不支付2014年8月1日起的租金。三、陈文斌租用案涉房屋经营加色酒店期间，出租方直接向加色酒店收取租金，出租方与陈文斌之间已成立租赁合同关系，林兴向符舒明、孙蔓莉主张租金及违约金没有事实基础。2012年7月12日，符舒明、孙蔓莉和彭伟湛、王超霞签订《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》，将租赁案涉房屋的权利义务一并转让给彭伟湛、王超霞，并约定租赁期限按符舒明、孙蔓莉与新城公司签订的租赁合同执行。《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》签订后，出租方新城公司没有提出任何异议，并直接向彭伟湛、王超霞收取租金，彭伟湛、王超霞已支付完毕2014年7月31日之前的租金。自2014年8月1日起，案涉房屋由陈文斌租用经营加色酒店，陈文斌与彭伟湛、王超霞、孙蔓莉、符舒明均不存在租赁关系。陈文斌租用案涉房屋经营加色酒店后，出租方从来没有向彭伟湛、王超霞、孙蔓莉、符舒明收过租金，都是直接向加色酒店收取租金。出租方直接向实际租用人加色酒店收取租金的行为，应视为出租方认可与陈文斌之间的租赁关系。因此，出租方与陈文斌之间已成立租赁合同关系，林兴向符舒明、孙蔓莉主张租金及违约金没有事实基础。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持符舒明、孙蔓莉的上诉请求。原审第三人新城公司陈述称：一、对林兴要求孙蔓莉、符舒明退还涉案租赁房屋无异议，待孙蔓莉、符舒明向林兴返还涉案租赁房屋后，新城公司再与林兴协商处理。二、对林兴要求孙蔓莉、符舒明支付《租赁合约》期满后的房屋占用费无异议，孙蔓莉、符舒明向林兴支付占用费后，新城公司再与林兴协商处理占用费的问题。原审第三人王超霞陈述称：同意符舒明、孙蔓莉的上诉意见。原审第三人林园园提供书面意见称：同意新城公司的意见。原审第三人彭伟湛、吴方彬、加勒比海酒吧、加色酒店、龙昌公司、遇见餐吧未到庭发表陈述意见，亦未提交书面陈述意见。林兴起诉请求：1.解除林园园与孙蔓莉于2007年7月19日签订的《租赁合约》，并判令孙蔓莉和符舒明于解除《租赁合约》之日起10日内将租赁物退还给林兴；2.判令孙蔓莉、符舒明向林兴支付2017年4月1日至2019年1月31日的租金1761876.2元及违约金352375.24元，自2019年2月1日起至退还租赁物给林兴之日止的租金及解除合约后的房屋占用费仍按合约约定的月租金82958.3元计付，并按此期间所欠租金及房屋占用费总额的20%计付违约金（含房屋占用费的利息损失）给林兴；3.判决林兴不予退还孙蔓莉和符舒明的经营保证金800000元；4.案件受理费由孙蔓莉和符舒明共同负担。一审法院查明事实：位于湛江市霞山区******之一的龙昌大厦权属龙昌公司（粤房地证字第C12823**《房地产权证》和湛国用字第12229/030100855号《国有土地使用证》）。2003年12月16日，龙昌公司与新城公司签订《合作投资开发经营龙昌大厦及附属空地合同书》，该合同书约定：“甲方（龙昌公司）与乙方（新城公司）于2001年7月1日签订了《租赁龙昌大厦合作书》，合同在履行过程中，为了搞活乡镇企业，提高经济效率，经双方研究决定，同意将乙方租赁的龙昌大厦及甲方空地与乙方合作，共同开发经营。现经甲、乙双方多次磋商，双方同意签订以下合作经营合同条款，供双方共同执行。一、合作投资开发经营龙昌大厦及空地的地址：位于湛江市霞山区****（及海滨二路潜水学校对面）门牌8号之一。二、合作期限：合作期限为柒拾年。即从2004年1月1日起至2073年12月31日止。三、合作方式及投资比例：甲方以位于湛江市霞山区******之一的未装修未开业的“烂尾楼”龙昌大厦（7089M2）及空地（约4亩）作为甲方的投资，甲方占40%股份；龙昌大厦的工程收尾及装修、安装龙昌大厦的供水、供电系统（含安装400KV变压器组壹台），安装铝合金门窗、电梯（即客电梯两部、货电梯壹部），新建和安装大厦的消防系统（含新建约100立方米消防蓄水池及消防机房），对大厦内外装修和在空地上兴建综合楼一幢等项目投资所需的资金由乙方承担作为乙方的投资，乙方占60%股份。…”。2004年12月26日，龙昌公司与新城公司签订《协议书》，该协议书约定：“甲方（龙昌公司）与乙方（新城公司）于2003年12月16日签订了《合作投资开发经营龙昌大厦及附属空地合同书》，双方共同经营龙昌大厦及共同开发经营大厦所属空地（土地）。但合同在履行过程中，因双方在经营管理上出现混乱和不协调，合作期间未能达到原设想的经济利益，为了确保双方的利益，便于经营和管理，现经双方共同协商一致，甲方同意退出合作经营权，龙昌大厦经营权及大厦所属空地（土地）开发和经营权全部由乙方独自经营。为明确双方的权利义务，在平等互利、双方自愿的原则下，现就有关事项双方签订如下协议条款，供双方遵守履行。一、乙方独自经营时间从2005年1月1日起至2073年12月31日止，为期69年。……三、甲方退出经营权后，在经济上，乙方必须每年支付一定的经济补偿金给甲方。……七、甲方退出经营权后，龙昌大厦由乙方独自经营，龙昌大厦所属空地（土地）由乙方开发兴建综合楼，综合楼的规模、设计由乙方确定，综合楼建好后由乙方独自经营使用至期满。……十、乙方享有龙昌大厦及大厦内的装修等配套设备、设施以及新建的综合楼及大楼内的装修等配套设备、设施和所属土地的经营使用权至经营期满。并且在经营期间享有上述物业的经营收益权，甲方或其他人均不得干预。……十二、乙方在经营期内，根据实际需要，甲方同意乙方对外承包或与他人合作，也可以将上述物业转租或部分转租，但是乙方必须告知甲方，并且保证每年按时付足补偿金给甲方……”。2006年8月6日，新城公司与林园园签订《租赁合同书》，该《租赁合同书》约定：“甲方（新城公司）于2003年12月16日及2004年12月26日先后与龙昌公司签订《合作投资开发经营龙昌大厦及附属空地合同书》及《协议书》，依法享有位于湛江市霞山区******之一（潜水学校对面）房地产的合作经营权后，为便于经营管理，发挥经济效益，经甲、乙双方协商，订立如下合同条款：一、甲方同意将享有合作经营权的位于湛江市霞山区******之一的龙昌大厦主楼一至十层（约5800平方米）房屋租给乙方经营管理。二、租期13年。自2006年9月1日至2019年8月31日止。三、租金按月支付，每月租金为50000元，于每月15号前支付当月租金。自2010年9月1日起，租金每两年递增一次，递增率为5%。……九、在承租期间，乙方可与他人合作经营，或转租他人经营，但乙方须按本合同的额定向甲方履行相关义务。十、合同期满后，在同等条件下、乙方有优先承租权。……”。2007年7月19日，林园园（甲方）与孙蔓莉（乙方）签订《租赁合约》，该《租赁合约》约定：“甲、乙双方经友好协商，就位于湛江市霞山区******之一的龙昌大厦主楼租赁事宜达成一致意见，甲方同意将该大楼主楼一至十楼约5800平方米房屋使用权租给乙方经营酒吧、餐饮、宾馆使用，具体协商条件如下：一、租期由2007年8月1日起至2019年7月30日止，为期壹拾贰年。二、租赁房屋约5800平方米，月租金为人民币陆万伍仟元整（￥65000.00），壹年租金为人民币柒拾捌万元整（￥780000.00）；租金从合约生效第三年起，每贰年递增5%。三、经营保证金人民币捌拾万元整（￥800000.00），乙方在签订合约之日付给甲方；如合约期满，乙方不再打算续约，在合约期满前六个月抵减租金形式逐月扣除经营保证金人民币捌拾万元整的50%；如乙方续约，则不能以经营保证金抵减租金；在合约期满，乙方不再续约，乙方水电、租金交接清楚后壹个星期内，甲方应一次性返还给乙方经营保证金人民币捌拾万元整的50%，即人民币肆拾万元整，超期不支付，乙方有权按每天千分之五的比例收取甲方的违约金，且乙方无偿继续使用原租赁房屋，直到甲方付清乙方经营保证金为止。四、租赁期满前六个月内，乙方必须书面做出是否续租的决定，如果乙方决定不再续租，在经营期间装修固定在楼房地面、天面以及墙面的一切附作物如公共设备（含电梯）、地面及天花装饰、照明、供水、供电、风管消防等设施，乙方均不得拆除带走和破坏。但对电器产品如电视、大型灯具、视唱机类、音箱、台、椅、食品、酒水以及制冷（中央空调的主机）、分体空调主、副机、大型热水供应设备的锅炉可搬动的物品、乙方必须与甲方协商作价由甲方收购，如甲方不愿收购，乙方可在甲方的协助下拆除搬走。……十、甲方必须提供有效的产权和房屋使用权手续，协助乙方处理有关职能部门的各种事项，必须协调乙方处理一切因甲方原因引起的各方面的纠纷问题；甲方产权证件必须齐全、清晰、合法、有效，因甲方原因引起的各种纠纷和问题，甲方必须负全部责任。……十六、甲方为转租方，必须和龙昌大厦物业主方协商好，并有同意甲方转租的文件或文字予以确认；甲方和龙昌大厦物业主方必须确保乙方在合同期内的一切正常经营活动不受任何单位或个人的干扰；如因甲方和龙昌大厦物业主方产生纠纷，导致乙方无法继续经营下去，所造成的一切经济损失，甲方应负全责，并予以经济赔偿。”该《租赁合约》签订后，林园园依约将上述房产交付给孙蔓莉，由符舒明与彭伟湛合伙出资经营湛江市霞山区柏丽商务酒店使用。在租赁期间，孙蔓莉均以“柏丽商务酒店”的名义向林园园缴纳租金和水电费。2012年7月10日，林园园（甲方）与新城公司（乙方）、林兴（丙方）签订《权益转让协议书》，该《权益转让协议书》约定：“甲方于2007年7月19日与承租人孙蔓莉签订了1份《租赁合约》，由甲方将位于湛江市霞山区******之一的龙昌大厦主楼一至十层约5800平方米的房屋租给孙蔓莉经营酒吧、餐饮、宾馆使用，租期自2007年8月1日起至2019年7月30日止，为期12年，月租金为65000元，1年租金为780000元，租金从合约生效第三年起，每两年递增5%，每月的10号之前支付当月的租金。乙方作为甲方的担保人，并在《租赁合约》上盖章，经甲、乙、丙三方协商，订立以下协议内容：一、三方同意自本协议生效之日起，将上述《租赁合约》的全部权利转让给丙方，由丙方支付转让费220万元给甲方。二、甲方负责向承租人孙蔓莉通知权益转让事项，并暂由甲方按《租赁合约》的约定继续向承租人收取租金，于3个工作日内将每月收到的应收租金支付给丙方，或汇入丙方指定的银行账户。若收租金未交付丙方，应按每逾期1天的千分之一计付资金占用费给丙方。三、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自三方签章之日起生效。”协议签订后，林园园继续向孙蔓莉收取租金。2012年7月12日，符舒明、孙蔓莉（甲方）与彭伟湛、王超霞（乙方）签订《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》，协议约定：“经甲、乙双方协商，现就甲方转让湛江市霞山区柏丽商务酒店及房屋场地使用权相关事宜达成一致，并签订协议，统一执行以下条款：一、甲方同意把现工商登记注册的湛江市霞山区柏丽商务酒店及房屋场地使用权等作价人民币贰佰万元整（其中包含捌拾万元整保证金，贰万元整水电押金，以及酒店内的电视机、大型灯具、电脑视唱机类、音箱、台、椅、制冷的中央空调主机及分体空调主、副机、监控、电梯等酒店所有财物）转让给乙方。二、转让金分两期付清：第一期壹佰柒拾万元整，在协议签订之日付款（包含乙方在本协议签订之前已付给甲方的人民币壹佰贰拾万元整），第二期叁拾万在10月1日前付清。三、双方在原来经营期内所欠下的债务、债权，经双方一致确认，乙方承担所欠货款壹拾万零陆佰捌拾叁元整及业务费贰拾陆万元整和5月份租金陆万伍仟元整此外双方共同经营期间在外产生的债权和债务（包含甲方以湛江市霞山区柏丽商务酒店名义向银行或他人的借款）均由甲方独自享有和承担。四、在过去几年的经营过程中，除了清除以上欠款外，就是租赁租金合约生效的第三年起，每两年递增5%，从2009年8月1日至2012年4月30日止，所欠租金按股份分摊，在转让后遗留的房屋租赁问题甲方应无偿协助乙方处理。五、本协议双方签字之日，甲方应把各类证件（含租赁合同）交予乙方，由乙方负责变更，需要甲方协助的，甲方负责协助，但不负责证照变更过程中所产生的一切费用及其他责任等问题。在不能变更的情况下，甲乙双方需到公证处公正。六、自本协议双方签名生效之日起，乙方在经营中所产生的盈利、亏损、债权、债务及人事纠纷等问题，与甲方无关。租赁期限按甲方和新城建设有限公司签订为准。七、湛江市霞山区柏丽商务酒店的装修设备归乙方所有，在合同期满后，乙方不再续租，需根据甲方和新城建设有限公司签订的租赁合同的条款来执行，如有产生纠纷等问题一律与甲方无关。八、本协议自双方签字起正式生效，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律的效力。甲方应在本协议签字生效之日起第七日内协助乙方到工商局等行政管理机关办理变更各种证照手续。九、乙方在本协议签字生效后的经营过程中，若因甲方在外所欠债务导致他人破坏、干扰乙方经营的，由甲方负责，如因乙方在经营过程中，未能如期交租或转租他人经营，所引起与屋主方产生纠纷的，与甲方无关。”协议签订后，孙蔓莉、符舒明将湛江市霞山区柏丽商务酒店交付彭伟湛、王超霞经营。在彭伟湛、王超霞经营期间，以“柏丽商务酒店”名义向林园园缴纳租金。孙蔓莉、符舒明未经林兴或林园园同意与彭伟湛、王超霞签订《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》将“柏丽商务酒店”转让彭伟湛、王超霞经营。2013年1月10日，符舒明（甲方）、彭伟湛（甲方）与吴文彬（乙方）签订《转让协议书》，该《转让协议书》约定：“经甲、乙双方协商，现甲方转让湛江市霞山区******柏丽商务酒店经营权及房屋场地使用权相关事宜达成一致，甲乙双方在公平、合理、等价、互利基础上充分协商，达成如下协议，供双方共同信守：一、甲方自愿将位于湛江市霞山区******之一“柏丽商务酒店”转让给乙方经营。二、转让范围：本酒吧与酒店的内外装修、酒吧内经营的所有设备、设施、及该酒吧的经营权。三、1、转让价格：在甲、乙双方完全履行本转让协议条款的前提下，经双方协商转让价格为人民币陆拾伍万元整（￥650000）元。2、甲方将该酒吧、酒店现租楼房一至十楼（5800平方）转租给乙方经营。每月租金以人民币壹拾伍万元（￥150000）计算。租赁期为6年6个月，即从2013年1月10日到2019年7月30日止。租金从合约生效第三年起，每贰年递增5%。3、经营保证金人民币伍拾万元整（￥500000）元整。四、甲、乙双方的权利和义务：1、乙方在2013年1月10日正式接受本酒吧的经营管理，交接日之前的租赁合同相关费用（租金、水、电、气费等）、电话费、员工工资、货款及余下的啤酒进场费用等由甲方承担，乙方不承担任何责任。所欠原出租方的租金要交清。2013年1月10日前本店所产生的债权、债务、涉及到的所有责任与乙方无关。2、2013年1月10日后本店所产生的一切债权、债务、员工工资等责任与甲方无关。3、甲方必须在交接前将原有柏丽商务酒店所有相关经营合法合规的经营许可证经营原证件交付乙方验证许可，甲方付乙方继续使用。然后，甲方必须协助乙方在3个月之内办理有关经营证件过户手续，费用由乙方负责。4、乙方在签字之日起正式接收本酒吧经营权。甲方免费给予乙方三个月的装修期，即从2013年4月10日正式计算租金。5、从双方签字即日起，柏丽商务酒店加勒比酒吧所有发生一切经营纠纷与甲方无关，甲方不负责任何法律责任。6、甲方在转让给乙方之前所发生的打架及一些严重事件。应由甲方全权负责。与乙方无关。如因甲方处理不当而给乙方造成的一切损失应由甲方全权负责及赔偿。五、转让费的付款方式：1、本协议签订后，乙方即付给甲方保证金人民币伍拾万元整（￥500000）元整。剩下转让费六十五万元（￥650000）人民币，乙方在2013年2月5日前一次性付清。六、租金的支付按月缴付，甲方收取租金时只开具收据，不负责开具正式发票给乙方，如乙方需甲方开具正式发票，则开票的税费由乙方支付。每月10号前为租金支付期限，乙方必须在每月10号前支付每月的租金给甲方。超期支付甲方有权按每天千分之五的比例收取乙方的违约金，乙方超期2个月不支付租金，甲方有权单方面终止合约，收回房屋。七、违约责任：1、甲乙双方必须严格履行本协议，若有违约，给对方造成损失的，必须给与赔偿。2、在约定时间内办理变更经营许可证手续过程中若遇到办理许可证的问题时，甲方不得以其他理由推卸责任。必须要配合乙方解决完善有关经营许可证事务。3、乙方在经营期未满，若要转让他人，需与甲方商讨同意。4、乙方在租赁期间放弃经营，甲方不予退还保证金。5、就湛江市霞山区柏丽商务酒店与中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司签的合同在乙方接收后依然生效。湛江市霞山区柏丽商务酒店与中国移动通信集团广东有限公司湛江分公司签约合同每年所发生的费用收入，甲乙双方各收取50%。八、本协议的未尽事宜由双方协商并做出补充。因本协议执行中发生纠纷双方不能协商解决时，双方均可向人民法院提起诉讼。九、本协议自签订之日起生效。壹式贰份，甲、乙双方各执一份。”2013年1月10日，符舒明、彭伟湛与吴文彬签订《补充协议书》，约定“关于湛江市霞山区柏丽商务酒店股东承包协议书当中的法人代表符舒明在本协议书当中只是配合股东彭伟湛协调签协议。协议书当中所有条款收益等与法人代表符舒明无关。”。上述协议签订后，符舒明、彭伟湛、王超霞将“柏丽商务酒店”交付吴方彬经营使用。吴方彬向彭伟湛、王超霞缴付租金至2015年1月10日止。符舒明、彭伟湛将涉案房产转租给吴文彬经营使用，未告知林兴或林园园。由于孙蔓莉、符舒明、彭伟湛、王超霞及吴方彬在经营期间未依约缴付租金，林园园经多次催讨未果，致使林兴未能依约收取租金，林兴遂于2017年4月20日向一审法院提起诉讼。该案经审理后，一审法院于2018年2月26日作出（2017）粤0803民初631号《民事判决书》，认定：本案属租赁合同纠纷。位于湛江市霞山区******之一的龙昌大厦权属第三人龙昌公司（粤房房地证字第C12823**房地产权证》和湛国用字第12229/030100855号《国有土地使用证》）。新城公司依据其与龙昌公司签订的《合作投资开发经营龙昌大厦及附属空地合同书》和《协议书》，与林园园签订《租赁合同书》将湛江市霞山区******之一的龙昌大厦一至十楼约5800平方米房屋出租给林园园经营使用。孙蔓莉与林园园、新城公司签订的《租赁合约》，由林园园将湛江市霞山区******之一的龙昌大厦一至十楼约5800平方米房屋转租给孙蔓莉经营使用。上述合同均是各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同合法有效，应受法律保护。符舒明、孙蔓莉抗辩主张其双方签订的《租赁合约》无效，未能举证加以证明《租赁合约》不是林园园签字捺指印，其抗辩理据不充分，不予采纳。根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：林兴与林园园之间签订《权益转让协议书》涉及孙蔓莉与林园园《租赁合约》的债权转让对孙蔓莉、符舒明是否发生效力；孙蔓莉、符舒明与彭伟湛、王超霞签订的《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》是否涉及孙蔓莉与林园园的《租赁合约》权利义务一并转让，对林园园或林兴是否发生效力；拖欠的租金及违约金应如何承担。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，除根据合同性质、当事人约定和法律规定不得转让债权的情形外，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。林兴与林园园签订《权益转让协议书》是其双方真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同合法有效，应受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。虽然林兴及林园园未能举证足以证明其之间的债权转让在诉讼前已通知符舒明、孙蔓莉，但孙蔓莉、符舒明通过参加本案的诉讼活动，已知道债权转让的事实，且知道履行债务的对象。林兴直接通过向人民法院提起诉讼的方式向符舒明、孙蔓莉主张权利，可认定为通知债权转让的一种方式，在本案相关诉讼材料送达符舒明、孙蔓莉时，该债权转让对符舒明、孙蔓莉发生法律效力。《权益转让协议书》约定《租赁合约》的全部权利转让给林兴，暂由林园园按《租赁合约》的约定继续向承租人收取租金，林兴依法享有《租赁合约》的债权。由于林园园怠于履行收缴租金的义务，致使林兴的权益受损。依照《中华人民共和国合同法》第七十三条的规定，林兴依据《权益转让协议书》主张权利，直接请求符舒明、孙蔓莉支付租金，理据充分，予以支持。符舒明、孙蔓莉认为林兴只能向林园园主张租金缴付，而不应直接向符舒明、孙蔓莉主张租金缴付的抗辩，不予采纳。孙蔓莉承租湛江市霞山区******之一的龙昌大厦一至十楼约5800平方米房屋由符舒明、彭伟湛合伙出资经营“柏丽商务酒店”。2013年1月10日，符舒明、孙蔓莉与彭伟湛、王超霞签订的《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》，约定将“柏丽商务酒店”及房屋场地使用权作价200万元转让给彭伟湛、王超霞经营。符舒明、孙蔓莉将其与林园园签订的《租赁合约》的权利义务已一并转让给彭伟湛、王超霞，应当经林园园的同意，但符舒明、孙蔓莉与彭伟湛、王超霞均未能充分举证加以证明已经取得林园园或林兴的同意，且林兴及林园园、新城公司均不认可《租赁合约》项下的权利义务已一并转让给彭伟湛、王超霞。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条和第八十九条的规定，孙蔓莉、符舒明据以《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》主张孙蔓莉与林园园《租赁合约》项下的权利义务已一并转让给彭伟湛、王超霞，于法无据，不予支持。结合符舒明、彭伟湛与吴文彬签订《转让协议书》和《补充协议书》的转租合同关系以及彭伟湛、王超霞、吴文彬在经营期间均以“柏丽商务酒店”名义缴纳租金的事实。孙蔓莉、符舒明与彭伟湛、王超霞签订的《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》实际是其合伙人之间对“柏丽商务酒店”经营期间的财产、债权债务及经营权的内部处分，并不能导致孙蔓莉与林园园之间的租赁合同关系所形成的债权债务发生消灭的实质变化，该合同对林园园及林兴没有约束力。由于林兴及新城公司、林园园明确表示不同意彭伟湛、王超霞代符舒明、孙蔓莉清偿租金，且认为各方当事人应当按各自合同的约定予履行，实质是对孙蔓莉、符舒明与彭伟湛、王超霞签订的《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》以及符舒明、彭伟湛与吴文彬签订《转让协议书》和《补充协议书》所形成的转租合同关系不予认可，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙蔓莉与林园园的《租赁合约》尚未终止的前提下，符舒明、孙蔓莉据以《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》主张应由彭伟湛、王超霞向林兴支付租金以及林兴的诉讼已过诉讼时效的抗辩，理据不充分，不予采纳。林兴根据其与林园园、新城公司及孙蔓莉与林园园签订的《权益转让协议书》和《租赁合约》，向符舒明、孙蔓莉主张债权，请求符舒明、孙蔓莉支付拖欠的租金，于法有据，应予支持。林兴主张符舒明、孙蔓莉所拖欠的租金是从2014年2月起计至2017年3月31日止，根据林园园与孙蔓莉的《租赁合约》约定的计算方式共2867933.08元（2014年2月1日至2014年7月31日的每月租金为71662.5元，2014年8月1日至2016年7月31日的每月租金为75245.62元，2016年8月1日至2017年3月31日的每月租金为79007.90元）。根据符舒明、孙蔓莉与彭伟湛、王超霞提交的租金缴纳收据和林兴、林园园、新城公司确认的事实，从2014年2月1日起至2017年9月22日止，林园园共收取的租金为570975元，该部分租金林兴表示另行与林园园处理。扣除570975元，截至2017年3月31日止孙蔓莉尚欠林兴租金2296958.08元未缴付，应当清偿。根据《租赁合约》第五条约定的违约金计算为每日358.31元（71662.05×5‰）的方式进行累计超过实际损失的30%,明显过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，从公平原则考量，酌情调整按实际拖欠的租金2296958.08元的20%计算违约金为459391.62元。符舒明与孙蔓莉系夫妻关系，且共同参与经营，林兴请求支付拖欠的租金及违约金应由符舒明与孙蔓莉共同承担清偿责任。由于林兴不主张合同解除和租赁物的物权返还，并对孙蔓莉、符舒明与彭伟湛、王超霞以及符舒明、彭伟湛与吴方彬之间形成的转租合同关系不予认可，根据合同相对性原则，孙蔓莉、符舒明清偿债务后，可依据其与彭伟湛、王超霞以及符舒明、彭伟湛与吴方彬之间订立的合同所形成的债权债务关系，由孙蔓莉、符舒明或彭伟湛、王超霞另行主张权利，本案不宜一并处理。加勒比海酒吧、加色酒店与本案处理结果没有法律上的利害关系。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十三条、第七十九条、第八十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：一、限孙蔓莉、符舒明于判决发生法律效力之日起十日内向林兴支付租金2296958.08元及违约金459391.62元，合计共2756349.7元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回林兴其他诉讼请求。林兴不服该判决，向广东省湛江市中级人民法院提出上诉，请求：一、将广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初631号民事判决第一项中孙蔓莉、符舒明向林兴支付的违约金459391.62元改判为774347.97元；二、林兴及孙蔓莉、符舒明在本案一、二审案件受理费的数额由法院依法决定。符舒明、孙蔓莉亦不服该判决，亦向广东省湛江市中级人民法院提出上诉，请求：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初631号民事判决第一项；二、判令驳回林兴的全部诉讼请求；三、判令林兴承担本案全部诉讼费用。广东省湛江市中级人民法院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。并于2018年9月17日作出（2018）粤08民终1505号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年12月7日发生法律效力。孙蔓莉、符舒明不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院作出（2019）粤民申1932号《民事裁定书》，认为：关于孙蔓莉、符舒明应否按《租赁合同》约定向林兴履行支付租金义务的问题。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”根据原审查明的事实，林园园与孙蔓莉于2007年7月19日签订《租赁合约》，案涉房屋出租给孙蔓莉使用。2012年7月10日，林园园与林兴签订《权益转让协议书》，林园园将上述《租赁合约》的全部权利转让给林兴。虽然林园园与林兴未能举证证明其在诉讼前已向孙蔓莉履行债权转让通知义务，但林兴通过向人民法院提起诉讼的方式向孙蔓莉、符舒明主张权利，原审法院据此认定为通知债权转让的一种方式，在本案相关诉讼材料送达孙蔓莉、符舒明时，该债权转让对其发生法律效力并无不当。2012年7月13日，孙蔓莉、符舒明主张其已与彭伟湛、王朝霞签订《湛江市霞山区柏丽商务酒店及场地使用权转让协议书》，将《租赁合约》项下的权利义务一并转让给对方；2013年1月10日，符舒明、彭伟湛与吴方彬签订《转让协议书》，将案涉房屋转租给吴方彬经营使用，但孙蔓莉、符舒明未能举证证明其将《租赁合约》项下的权利义务转让给彭伟湛、王超霞已取得债权人的同意，且诉讼中林园园、林兴明确表示不同意彭伟湛、王超霞代孙蔓莉、符舒明清偿租金，故《租赁合约》的权利义务相对方为林兴与孙蔓莉、符舒明。原审法院据此判决孙蔓莉、符舒明应向林兴履行《租赁合约》约定的支付案涉房屋租金义务并无不当。关于林园园是否违约的问题。孙蔓莉、符舒明在二审期间提交《湛江市霞山区柏丽商务酒店租赁合约》和《湛江市霞山区加色商务酒店租赁合约》，以此主张案涉房屋已被龙昌公司收回并另行出租，林园园不能提供案涉房屋给其使用已构成严重违约，其不应支付租金。龙昌公司对此予以否认，称其未曾与新城公司以外的单位或个人签署关于案涉房屋的租赁合同，也未收回案涉房屋或转租他人。因孙蔓莉、符舒明未能提交其他证据证实该主张，结合孙蔓莉、符舒明作为案涉房屋的承租人，实际占有、使用案涉房屋，如案涉房屋在2014年8月已被龙昌公司收回，其不可能不知情，但孙蔓莉、符舒明不但不要求解除《租赁合约》并追究林园园的违约责任，反而一直向林园园交付租金，且在其后的一审诉讼中，各方当事人均未提出案涉房屋已被龙昌公司收回并另行出租的事实。现孙蔓莉、符舒明以此为由主张林园园严重违约，其不应向林兴支付租金及违约金，理据不足，不予采纳。裁定：驳回孙蔓莉、符舒明的再审申请。另查明，孙蔓莉、符舒明及彭伟湛、王朝霞均各为夫妻关系。又查明，林兴对委托林园园收取加色酒店的经营者陈文斌自2017年5月7日起至2019年1月18日期间通过微信、银行转账及现金方式交纳租金375000元的事实无异议。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。林园园与孙蔓莉于2007年7月19日签订的《租赁合约》、林园园与林兴签订的《权益转让协议书》系双方真实意思表示，并经生效法律文书确认为有效协议且该债权转让已通过提起诉讼的方式通知孙蔓莉，对孙蔓莉发生法律效力，予以确认。孙蔓莉抗辩与林园园签订的《租赁合约》无效，未能举证加以证明《租赁合约》不是林园园签字捺指印，且综观合约履行整个过程，林园园参与了收租，孙蔓莉对此亦未提出过异议，故其抗辩理据不充分，不予采纳。孙蔓莉、符舒明提交《湛江市霞山区柏丽商务酒店租赁合约》、《湛江市霞山区加色商务酒店租赁合约》抗辩案涉房屋已被龙昌公司收回，林园园不能向孙蔓莉、符舒明提供案涉租赁物构成严重违约，但未提交充分证据予以证明，对孙蔓莉、符舒明的抗辩意见，不予采纳。根据本案之前涉及本案租赁物的生效法律文书的认定内容,结合本案证据及双方当事人的当庭陈述,一审法院认定孙蔓莉应当继续按照与林园园签订的《租赁合约》向林兴履行给付租金的义务。林兴主张孙蔓莉拖欠期内的租金应从2017年4月1日起计算至2019年7月30日止，根据林园园与孙蔓莉的《租赁合约》约定的计算方式共计2259626元（其中：2017年4月1日至2018年7月31日按每月租金79007.90元计算；2018年8月1日至2019年7月30日按每月租金82958.3元计算）。从加色酒店提交的租金交纳收据和微信转账记录、林兴、孙蔓莉、符舒明确认的事实，从2017年5月7日起至2019年1月18日，林园园共收取租金375000元，林兴确认系委托林园园收取租金。扣除375000元，截至2019年1月31日，孙蔓莉尚欠林兴租金1884626元（2259626元-375000元）未付，应当清偿。根据《租赁合约》第五条约定的违约金计算为每日395.04元（79007.90×5‰）的方式累计超过实际损失的30%明显过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，从公平原则考量，酌情调整按照实际拖欠的租金1884626元的20%计算违约金为376925.2元。孙蔓莉与林园园签订的《租赁合约》约定的租赁期限截止时间为2019年7月30日。至今，合约的租赁期限已满，本案已不存在解除《租赁合约》的情形。租赁期届满后，当事人可以续订租赁合同，未续订租赁合同的承租人应当将租赁物予以返还。本案中，林兴在孙蔓莉未明确表示继续承租的情况下，应及时收回案涉房屋，孙蔓莉亦应将租赁物予以返还。根据本案已查明的事实，案涉房屋的一楼大堂和七至十楼实际由加色酒店使用，孙蔓莉已不具备返还租赁物的客观条件，故应由林兴另行向加色酒店主张返还租赁物及请求房屋占用费。对于林兴与符舒明、孙蔓莉双方无法明确案涉其他房屋的实际使用人，林兴可在查实实际使用人后，另案主张要求案涉房屋的实际占有人返还并支付房屋占用费。对于林兴主张孙蔓莉、符舒明支付《租赁合约》到期后的房屋占用费及返还案涉房屋，不予支持。关于林兴请求不予退还孙蔓莉交纳的经营保证金800000元应否得到支持的问题。保证金是指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。本案中，一审法院已支持符舒明、孙蔓莉按照未支付租金的20%计算违约金，已可弥补林兴的损失，对林兴请求符舒明、孙蔓莉交纳的经营保证金800000元不予退还的主张，不予支持。孙蔓莉交纳的800000元经营保证金应冲减拖欠的租金，《租赁合约》对符舒明、孙蔓莉交纳的水电费押金20000元在租赁期满后的处理未作约定，可作为欠付租金一并冲减，冲减后符舒明、孙蔓莉尚欠租金1064626元（1884626元-800000元-20000元）。符舒明与孙蔓莉系夫妻关系，且共同参与经营，林兴请求支付拖欠的租金及违约金应由符舒明、孙蔓莉共同承担清偿责任，予以支持。根据合同相对性原则，孙蔓莉、符舒明清偿债务后，可依据其与彭伟湛、王朝霞以及彭伟湛、王朝霞与吴方彬之间签订的合同所形成的债权债务关系，由孙蔓莉、符舒明或彭伟湛、王朝霞另行主张权利，本案不宜一并处理。林园园、王超霞、吴方彬、龙昌公司、加勒比海酒吧、加色酒店、遇见餐吧经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十三条、第七十九条、第八十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：一、限孙蔓莉、符舒明于判决发生法律效力之日起十日内向林兴支付租金1064626元及违约金376925.2元，合计1441551.2元；二、驳回林兴其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30114.01元（林兴已预付），由林兴负担15217.94元，孙蔓莉、符舒明共同负担14896.07元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对林兴及孙蔓莉、符舒明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人林兴与孙蔓莉、符舒明的上诉请求和理由，及原审第三人新城公司、王超霞、林园园的陈述意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、孙蔓莉、符舒明应否向林兴返还涉案租赁物。根据林园园、新城公司、林兴三方于2012年7月10日签订的《权益转让协议书》，林园园并不是将涉案租赁物转租给林兴，而只是将其与孙蔓莉于2007年7月19日签订的《租赁合约》中所享有全部权利转让给林兴，故2007年7月19日的《租赁合约》所约定的租赁期限届满后，林兴对涉案租赁物并不享有任何权利。在此情况下，一审判决未支持林兴关于孙蔓莉、符舒明应向其返还涉案租赁物的诉讼请求并无不当，本院予以确认。二、孙蔓莉、符舒明应否支付2017年4月1日至2019年7月30日的租金及违约金给林兴。关于林园园与孙蔓莉之间是否存在租赁合同关系，及孙蔓莉、符舒明应否根据2007年7月19日的《租赁合约》向林兴支付租金及违约金的问题，已发生法律效力的（2018）粤08民终1505号民事判决已作出认定。故一审法院根据上述生效判决判令孙蔓莉、符舒明向林兴支付租赁期限内的租金（即2017年4月1日至2019年7月30日的租金）及逾期支付租金的违约金给林兴，并无不当，本院予以确认。孙蔓莉、符舒明关于其与林园园之间不存在租赁合同关系，及其不应向林兴支付租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、孙蔓莉、符舒明应否支付涉案租赁物在租赁期限届满之后的占用费给林兴。如前所述，根据林园园、新城公司、林兴三方于2012年7月10日签订的《权益转让协议书》，林园园只是将其与孙蔓莉于2007年7月19日签订的《租赁合约》中所享有全部权利转让给林兴，即在2007年7月19日的《租赁合约》所约定的租赁期限届满后，林兴对涉案租赁物并不享有任何权利，故林兴请求孙蔓莉、符舒明支付租赁期限届满之后的占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、涉案80万元经营保证金应否予以退还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”从上述规定来看，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则、诚实信用原则存在冲突，故当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法审查并确定是否予以调整。本案中，虽然2007年7月19日的《租赁合约》第五条约定，若承租方逾期支付租金超过两个月，出租方有权单方面终止合同，并不予退还80万元经营保证金，但考虑到已发生法律效力的（2018）粤08民终1505号民事判决已判令孙蔓莉、符舒明支付逾期交纳租金的违约金459391.62元，本案亦因孙蔓莉、符舒明逾期交纳租金的违约行为判令孙蔓莉、符舒明支付376925.2元违约金给林兴，上述违约金足以弥补因孙蔓莉、符舒明逾期交纳租金而给林兴造成的损失。在此情况下，一审判决不予支持林兴关于80万元经营保证金应作为违约金不予退还的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上所述，林兴及孙蔓莉、符舒明的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26896.07元，由林兴负担12000元，孙蔓莉、符舒明负担14896.07元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。