江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民初180号原告：龙超，男，1991年4月1日出生，汉族，住址：江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：龙军，系龙超父亲。委托诉讼代理人：贺新华，吉安市永新县禾川法律服务所法律工作者。被告：李樟根，男，汉族，1971年1月3日出生，住江西省吉安市遂川县。被告：肖建女，女，汉族，1965年1月2日出生，住江西省吉安市遂川县。第三人：江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司，住所地：江西省井冈山市新城区翠竹路**，组织机构代码：56381205-3。法定代表人：汪江洋，董事长。第三人：汪江洋，男，汉族，1959年12月15日出生，住江西省井冈山市新城区翠竹路**。第三人：刘丽春，女，汉族，1964年2月8日出生，住江西省井冈山市新城区翠竹路**，系汪江洋妻子。原告龙超与被告李樟根、肖建女，第三人江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙超的委托诉讼代理人龙军、贺新华，被告李樟根、肖建女到庭参加诉讼，第三人祥云公司、汪江洋、刘丽春经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙超向本院提出诉讼请求：1、判令撤销吉安市中级人民法院（2019）赣08执异280号、（2019）赣08执异281号执行裁定书，2、判令变更吉安市中级人民法院（2015）吉中执字第64号协助执行通知书查封祥云公司名下的位于西井冈山新城区祥和苑土地使用权证号：井国用（2010）第ＣＬ238号的范围，解除吉安市中级人民法院（2015）吉中执字第64号案中对井冈山新城区祥和苑5幢35号房屋（商铺）使用权范围内土地使用权的查封；3、依法确认井冈山新城区祥和苑5幢35号房屋（商铺）所有权为原告所有。4、本案诉讼费由被告及第三人依法承担。事实和理由：2014年9月9日，原告依法从祥云公司购买了祥和苑5幢35号房，双方签有商品房屋买卖合同，并于当月17日全部付清了该房款，祥云公司已出具了收款收据，且该商品房买卖合同已经在房地产管理部门办理了房屋登记备案。本院查封案涉房屋时间是2014年10月27日，属于商品房合同备案后的时间。案涉房屋未能及时办理该房主的过户登记是因祥云公司的违约行为所致。原告向本院提出执行异议申请。可吉安市中级人民法院却以“但其（原告）自述约定的房款系借款折抵”，从而认为不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件基本问题的规定》第28条的情形，这属于典型的对客观事实的否定，对法律错误理解。原告认为本案的商品房符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件基本问题的规定》第28条规定，其权利能够排除执行的。被告李樟根、肖建女辩称：一、肖建女与祥云公司民间借贷纠纷一案，2014年10月27日吉安市中级人民法院（2014）吉中民二初字第128-1号民事判决，判令祥云公司、汪江洋、刘丽春归还肖建女借款本金4095755元及利息；2015年4月9日肖荣文自愿将吉安市中级人民法院民事调解书（2015）吉中民二终字第53号中166万元借款本息的债权无偿转让给肖建女。肖建女共计依法拥有祥云公司、汪江洋、刘丽春债权本金为5755755元及相应利息债权。二、肖建女于2014年10月8日申请财产保全并提供财产担保。2014年10月27日吉安市中级人民法院首封祥和苑土地使用权面积15593.4平方米和祥和苑2栋、8栋房产。李樟根案件2015年8月24日查封案涉房产。三、因汪江洋向龙军借款未及时归还，双方同意以祥和苑5栋35号商铺予以抵债，出借人是龙军并非龙超，依法以房抵债的承受人是龙军而不是龙超。四、龙超与被执行人签订的商品房买卖合同使民间借贷的民事法律关系发生了变更。龙超分文未付祥和苑5栋35号商铺购房款，龙军和龙超虽然是父子关系，但龙军和龙超是两个具有完全民事能力的自然人，龙超不是债权人，以房抵债的客体不存在，所以龙超与祥云公司签订的商品房买卖合同无效。五、龙超与祥云公司签订商品房买卖合同属于以房抵债，侵害了申请执行人的合法权益。龙军2014年9月9日才将借款合同关系转变为龙超与被执行人之间的商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，属于有选择性以房抵债，双方签订的商品房买卖合同显失公平，视为无效。第三人祥云公司、汪江洋、刘丽春未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1、认购书、龙超的房屋买卖合同；证明龙超买的35号店面是在法院查封之前。2、房屋租赁合同、租房协议、店面出租协议、认购书；证明：原告对房屋行使所有权人各项权利，对房屋占有、使用、管理。3、龙军驴肉馆店面支付用电信息；证明：龙超对案涉房屋实际使用占用并管理。被告肖建女质证：证据1龙超签订的购房合同备案是在2014年9月9日。但是这个房子以物抵债过来的，与周美兰的房子是一起结算抵债的。证据2，房屋租赁合同是查封房子之后发生的。证据3，用电信息都在我查封之后。不能证明35号及55号店面的电费。本院认证，证据1原告不持异议，本院对龙超签订的房屋买卖合同的真实性、关联性予以认定。证据2、3本院结合其他证据综合认定。肖建女提供如下证据：1、债权转让协议，证明肖建女的债权是真实合法的。2、吉安晨报刊登的报道，证明祥和苑出现问题的状况已经向社会公告，周美兰、龙超这个时候去购房属于恶意行为。3、刘丽春的银行流水，证明龙军借款给刘丽春。4、周美兰的备案登记，证明周美兰备案时间是在肖建女申请查封之后。龙超质证：证据1、受让债权与本案没有关联性。证据2、吉安晨报的报道是评论，吉安晨报是一个小范围的报刊，与本案没有任何关联性和合法性，并且要提供原始报刊。证据3、龙军转账给刘丽春的流水，这笔是真实的。4、周美兰备案登记的事实没有异议，但是周志彪就该商品房已经在2011年备案登记了。本院认证，证据1与本案没有关联性，证据2未提供原件，本院不予认定，证据3原告予以认可，其真实性、关联性本院予以认定，证据4真实性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:龙军与周美兰系夫妻关系，龙超系龙军、周美兰儿子，2011年5月13日，龙军转款60万元借给汪江洋、刘丽春。2014年9月9日，龙超与祥云公司签订《商品房买卖合同》，并在井冈山市房管局办理了备案手续，载明备案合同编号为2014090045。该合同约定：买受人龙超向出卖人祥云公司购买在井冈山市新城区的地块上［土地使用权证号：井国用（2010）第ＣＬ238号］的商品房，现定名详和苑，幢号5，房号35，建筑面积117.67㎡,售价为4170元／㎡,总价490684元。该合同第六条规定，买受人按一次性付款方式按期付款：签订合同时支付人民币490684元整。2014年9月17日，祥云公司向龙超出具编号为0526554收据，载明收5-35店面购房款490684元。其后龙军将上述房屋出租给他人使用。肖建女与祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案由本院审理、执行。2014年10月27日，本院作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区土地使用权证号为井国用（2010）第ＣＬ238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。2015年3月30日，本院作出（2014）吉中民二初字第128号民事判决，判令：江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司、汪江洋、刘丽春在判决生效之日起五日内归还肖建女借款本金4095755元及相应利息。该判决生效后，依肖建女的申请，本院于2015年5月22日立案执行，案号为（2015）吉中执字第64号。2016年10月8日，本院作出（2015）吉中执字第64号执行裁定和协助执行通知书，续查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区土地使用权证号为井国用（2010）第ＣＬ238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。2016年10月20日，查封被执行人祥云公司开发的详和苑1号楼1＃至12＃计12间店面，4号楼15＃至20＃计6间店面，5号楼34＃、36＃、37＃、38＃计4间店面，共计22间店面。相关法律文书送达给了井冈山市房地产管理局、井冈山市国土资源局。李樟根与祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案，当事人2014年9月4日达成调解协议并签收（2014）吉中民二初字第38号民事调解书。因祥云公司、汪江洋、刘丽春未履行调解协议确定的义务，2015年1月12日，李樟根向本院申请强制执行，本院依法予以立案，执行案号为（2015）吉中执字第16号。2015年8月24日，本院向井冈山市国土资源局送达（2015）吉中执字第16-4号协助执行通知书，要求协助查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区土地使用权证号为井国用（2010）第ＣＬ238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，未经本院准许，不得为上述土地办理转让、抵押、赠与等变更登记手续，查封期限为三年，自2015年8月24日起至2018年8月23日止。后本院作出（2015）吉中执字第16-5号协助执行通知书，继续轮候查封了被执行人祥云公司所有的位于井冈山市新城区土地使用权证号为井国用（2010）第ＣＬ238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。龙超向本院查封案涉土地提出异议，称汪江洋向龙军借款未还，双方同意以本祥和苑5幢35号商铺予以抵债，并签订商品房买卖合同，请求变更对案涉房屋土地的查封。本院于2019年9月5日做出（2019）赣08执异280、281号执行裁定书，驳回龙超的的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本院于2014年10月27日查封了祥云公司所有的井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权即案涉土地使用权，该查封效力及地上建筑物，包括龙超所提异议指向的详和苑5幢35号商铺。本案争议的焦点为：龙超对详和苑5幢35号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，龙超与祥云公司在2014年9月9日签订了《商品房买卖合同》，并在井冈山市房管局办理了备案手续，该商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据龙军打款给刘丽春的银行流水及龙超在申请执行异议时的陈述，以及祥和公司出具给龙超的收款收据，可以认定本案房屋系龙军对祥和公司的借款债权抵偿了龙超的购房款，该以借款债权抵偿购房款的行为不违反法律规定，也不违背公序良俗，合法有效，且已经履行完毕，故可以认定龙超已经支付了全部购房款。因案涉房屋已经建成竣工，商品房买卖合同签订后，龙军将案涉房屋出租给他人使用，可以认定在案涉房屋买卖合同签订后，祥云公司向龙军交付了房屋，房屋已经被龙军合法占有使用。其后案涉房屋土地因诉讼被法院查封，房屋不能办理过户登记并非龙超导致。综上，龙超对案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其诉请排除对该房屋强制执行具有事实和法律依据，本院依法予以支持。龙超同时诉请确认案涉房屋为其所有，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。龙超与祥云公司签订了《商品房买卖合同》，但是案涉房屋未办理变更登记，并不能产生物权转让的效力，龙超享有的对案涉房屋的合同权益，并非物权，故其诉请确认对案涉房屋享有所有权，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定,判决如下：一、不得执行原告龙超从第三人江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司购买的井冈山新城区祥和苑5幢35号房屋（商铺）及其范围内土地使用权；二、驳回原告龙超的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由第三人江西井冈山祥云房地产开发有限责任公司、汪江洋、刘丽春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  张雪春审判员  李爱平审判员  张才长二〇二〇年十月二十六日书记员  李婷婷