江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3626号上诉人（原审被告）：王欢，男，1988年9月20日出生，住江苏省徐州市睢宁县。被上诉人（原审原告）：熊志耀，男，1986年9月9日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：朱经纬，江苏品维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锋，江苏品维律师事务所律师。原审第三人：宿迁市创信房地产经纪有限责任公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区锦泰花园泰山路****门面。法定代表人：赵苏颖，该公司经理。委托诉讼代理人：叶昆，该公司员工。上诉人王欢因与被上诉人熊志耀以及原审第三人宿迁市创信房地产经纪有限责任公司（以下简称创信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初6956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月21日公开听证进行了审理。上诉人王欢，被上诉人熊志耀的委托诉讼代理人朱经纬，原审第三人创信公司的委托诉讼代理人叶昆参加了听证。本案现已审理终结。王欢上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回熊志耀的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由熊志耀负担。事实和理由：1.王欢虽然先提出协商解除合同，但随后多次告知熊志耀协商不成，可以继续履行合同，没有影响到合同的正常履行，没有损害熊志耀的权益。王欢在2019年6月7日晚上签订房屋买卖合同，没有看清房屋买卖合同中约定代收定金内容，中介也没有告知存在代收定金一事。王欢于次日上午电话告知中介暂缓签订合同，因为案涉房屋在其他中介存在独家代理尚未解除，房产证也在独家代理中介处。创信公司承诺协商处理好独家代理的问题，但并未处理好。2019年6月8日下午，创信公司告诉王欢已经与熊志耀签订房屋买卖合同，王欢当场提出与熊志耀电话沟通协商解除合同。创信公司建议王欢以母亲不同意为理由解除合同。但熊志耀直接于2019年6月10日提起诉讼，主张王欢拒绝出售房屋。王欢只是提出协商解除合同，并非确定不再卖房。在一审法院诉前调解过程中，王欢明确向法官表示同意继续履行合同，但熊志耀拒绝买房。总之，王欢虽然提出协商解除合同，但之后多次要求熊志耀履行合同，其均拒绝。2019年6月25日，王欢也告诉熊志耀如果协商不成，可以继续履行合同。2.熊志耀以王欢提出协商解除合同为借口，拒绝履行合同，造成合同无法继续履行完毕，熊志耀构成违约。熊志耀恶意诉讼，达到毁约目的，逃避履行合同义务。3.熊志耀已经购买了其他房屋，并不存在因房价上涨遭受房屋差价损失。王欢为置换面积更大的房屋所以出售本案房屋，因本案房屋买卖纠纷未能置换成功，王欢是实际受害人。4.王欢于2019年6月7日签字时，创信公司工作人员明确告知王欢熊志耀还没有确认合同和签字，所以其收到的2万元不能算定金，只能算作意向金，不能交给王欢，等熊志耀签字后才能交给王欢，且2万元已经交至创信公司财务，但是事实上这2万元是该工作人员私下收取的，后来工作人员又把这2万元退还熊志耀。因此，王欢是在受欺诈的情况下签字，案涉合同无效。熊志耀辩称：上诉人王欢的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由为：1.案涉房屋买卖合同是熊志耀、王欢和创信公司三方在充分探讨和协商的情况下签署的，且在格式合同中补充了诸多自书条款后才签署的，王欢称因签字时间太晚未能看清合同内容与客观实际不符。2.熊志耀一审中提供的2019年6月25日的通话录音和微信聊天截图能够证明王欢拒绝出售房屋构成违约的事实。王欢在通话录音中陈述家里人不同意出售房屋，在一审庭审中也陈述不想出售房屋。3.熊志耀起诉维护自身合法权益于法有据，合情合理，而王欢恶意毁约，违反诚实信用原则，却反咬熊志耀恶意诉讼，于法无据。4.关于违约金的具体数额，案涉房屋已经升值20余万元，一审判决已经照顾了王欢的利益，并无不当，熊志耀尊重一审判决。创信公司对一审判决无意见。熊志耀向一审法院起诉请求：1.王欢向熊志耀支付购房违约金16.5万元；2.本案诉讼费用由王欢负担。一审法院认定事实：王欢、熊志耀经创信公司提供居间服务，就位于碧桂园14幢1807室的房屋协商买卖事宜。2019年6月7日中午，创信公司和王欢电话联系，告知熊志耀有意向购买上述房屋。2019年6月7日下午，创信公司工作人员到王欢处，王欢告知其和其他中介有排他协议，创信公司工作人员带王欢到其他中介协商排他协议的事情，并出具担保。当日，熊志耀和王欢协商一致，约定熊志耀以82.5万元价格购买房屋，因熊志耀有事先行离开，王欢先在《宿迁市存量房买卖及居间服务合同》上签字，第三条约定定金2万元，定金通过居间方托管方式交付，居间方签收后即视为卖方收讫，于2019年6月23日前支付除定金外首付款23万元，于6月30日前提交银行按揭资料。第八条第一款约定买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。2019年6月7日下午16时29分，熊志耀向创信公司工作人员转账支付定金2万元。2019年6月8日上午，创信公司工作人员到泗阳熊志耀处，熊志耀在该合同买方处签名。当日下午，王欢与创信公司工作人员见面，明确告知创信公司不愿意出售该房屋，并拒绝收取2万元定金。2019年6月11日，熊志耀向一审法院提起诉讼，经熊志耀同意转入诉前调解程序。2019年6月21日，王欢与熊志耀代理人电话联系。2019年6月25日，熊志耀和王欢电话沟通房屋买卖事宜。6月25日下午、6月26日，王欢向熊志耀发送短信，熊志耀未予回复。2019年7月6日，王欢向熊志耀发送告知函，称熊志耀未在6月30日履行义务，构成违约，限于2019年7月10日前履行。7月8日，熊志耀复函王欢，称熊志耀不存在违约，王欢拒绝购房构成违约，因已提起诉讼，由法院认定。一审法院认为：熊志耀和王欢签订合同虽是错时签订，但并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，熊志耀和王欢签订的《宿迁市存量房买卖及居间服务合同》成立并生效，对双方均有约束力，双方均应当积极履行合同义务。王欢在合同签订后明确向创信公司表示房屋不想出售，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金金额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，熊志耀和王欢于2019年6月8日上午订立书面买卖合同，下午王欢即告知不再出售该房屋，熊志耀于6月11日提起诉讼，综合衡量合同履行程度、王欢的过错程度、熊志耀的预期利益等因素，酌情确定违约金数额为6万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、王欢于判决生效之日起三日内给付熊志耀6万元；二、驳回熊志耀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由王欢负担1300元，由熊志耀负担2300元。双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，王欢提供一审法院诉前调解法官电话联系王欢的通话录音一份，拟证明2019年7月10日法官告知王欢双方无法调解，熊志耀确定不再购买案涉房屋。熊志耀对上述证据的质证意见为：该证据真实性无法确认，由法院依法确认。该证据即便属实，也与本案无关。在双方调解无果的情况下，法官告知王欢无法达成调解这一结果，不能实现王欢的证明目的。而且，王欢在当日向熊志耀发函，显然是为了反咬熊志耀，恶意准备诉讼材料。创信公司对上述证据无意见。本院对上述证据的认证意见：经审查，本院对上述通话录音依法予以确认，该录音能够证明以下事实：一审中，2019年7月10日，王欢电话联系本案诉前调解法官，法官告知其“已将王欢愿意履行合同的意思告知熊志耀，熊志耀确定不再购买案涉房屋，无法调解。”本院二审查明：2019年6月8日晚上，创信公司工作人员通过微信转账的方式向熊志耀退还定金2万元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：王欢是否存在违约行为，应否承担违约金。本院认为：根据本案查明的案件事实，由创信公司提供居间服务，2019年6月7日，王欢和熊志耀已就案涉房屋买卖事宜达成合意，创信公司工作人员于6月7日收取熊志耀2万元定金后，熊志耀因故先行离开，由王欢在该日晚上7时左右先在房屋买卖合同上签字，次日上午，创信公司找到熊志耀签字，此时双方房屋买卖合同依法成立并生效。王欢在6月8日下午以其母亲拒绝出售房屋为由向熊志耀提出解除合同，此时王欢已经明确作出不愿出售房屋的意思表示，其拒绝履行继续双方已经签署的房屋买卖合同已经构成违约，应当依约承担违约责任。王欢二审辩称其因天黑没有看清合同中代收定金内容，创信公司工作人员亦未告知合同中存在代收定金条款，其之后又辩称创信公司工作人员以熊志耀尚未签字为由，欺骗王欢称收到的2万元不算定金，只是意向金，不能交付给王欢，因创信公司工作人员存在欺诈，本案房屋买卖合同无效。本院认为，王欢上述二辩解意见中，前者否认知晓定金条款，后者又认可知道创信公司工作人员已经收取熊志耀2万元定金一事，明显自相矛盾，难以自圆其说。而且，即便上述二辩解意见成立，亦不影响本案房屋买卖合同是王欢真实意思表示的认定，该合同依法成立并生效。至于王欢辩称创信公司在提供居间服务过程中存在欺诈或者过错，造成其损失，其可向创信公司主张权利，并不影响本案房屋买卖合同依法成立并生效的认定。王欢辩称其仅是提出希望协商解除合同，并未确定不出售房屋，且王欢后来向熊志耀表示愿意履行合同，但熊志耀拒绝继续履行合同，因此王欢不存在违约行为，熊志耀存在违约行为。本院认为，首先，王欢在房屋买卖合同成立、定金收取完毕后，向熊志耀提出不想出售房屋，希望解除合同，已经明确作出了不想履行合同的意思表示，显然构成违约在先。其次，王欢虽然主张其仅是提议，希望协商，并非一定不履行合同。但是，合同于6月8日签订，直到6月25日，王欢打电话给熊志耀沟通还明确表示“确实不想卖”“赔你一个违约金，因为房子马上装修了”“你确实想买，我可以给你介绍卖家”。由此可见，自6月8日至6月25日，甚至在熊志耀已经于6月10日起诉且双方自行协商又经一审法院诉前调解近20天未果的情况下，王欢还是坚持不想出售房屋，故王欢拒绝履行合同的意思明确，并非其主张的仅是提议、不是确定不卖。再次，王欢称其在2019年7月6日和10日明确表示可以继续履行合同，但熊志耀拒绝履行合同，熊志耀构成违约。本院认为，此时熊志耀已经以王欢构成根本违约为由提起本案诉讼，已经以其行为表示解除本案房屋买卖合同，在此情况下，熊志耀拒绝履行合同并不构成违约。王欢还辩称熊志耀已经另行购买房屋，不存在损失。本院认为，熊志耀因王欢的违约行为导致案涉房屋买卖合同未能如期履行，丧失交易机会，必然存在违约损失，王欢辩称熊志耀不存在违约损失不能成立。关于违约金数额，一审法院已经根据王欢的过错程度、合同履行程度、熊志耀的预期利益，将双方合同约定的违约金计算标准依法调减至6万元，有事实和法律依据。另外，王欢二审自认其已经以104万元左右的价格将案涉房屋另行出售，该价格远远高于其向熊志耀出售房屋时约定的82.5万元价格，一审判决确定的6万元违约金并不过高。综上，上诉人王欢的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人王欢负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年十月三十日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。