广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1930号 原告：郑贻康，男，汉族，1951年2月6日出生，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：施高永，广西源群律师事务所律师。 被告：黄维坚，男，1941年9月7日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 被告：梁华珍，女，1947年6月16日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 被告：黄善泳，男，1969年5月26日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 被告：黄善安，男，1974年4月1日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 上述被告的委托诉讼代理人：陈怡，广西同望（钦州）律师事务所律师。 上述被告的委托诉讼代理人：林雷，广西同望（钦州）律师事务所实习律师。 被告：黄某2，女，1980年6月1日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 被告：黄某1，女，2011年3月30日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 法定代理人：黄某2，系黄某1母亲。 第三人：黄善葵，女，1977年11月26日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：陈怡，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雷，广西同望（钦州）律师事务所实习律师。 原告郑贻康与被告黄维坚、梁华珍、黄善泳、黄善安、黄某2、黄某1、第三人黄善葵买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑贻康及其代理人施高永、被告黄善泳、黄某2、第三人黄善葵、黄维坚、梁华珍、黄善泳、黄善安、第三人黄善葵的委托诉讼代理人陈怡、林雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑贻康向本院提出诉讼请求:1.判令被告按合同约定向原告交付在子材西大街电厂旧路北面、与黄维坚宅基地西面平线第二块宅基地一块，用地面积80平方米；2.判令被告配合原告办理涉案宅基地变更登记；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:2003年9月19日，原告与五被告签订《宅基地转让协议书》，主要约定：五被告向原告转让座落在子村××电厂××路北面、与××宅基地西面××线××宅基地一块，用地面积80平方米，转让价款35000.00元，日后需要变更过户，被告提供过户需要的证件并协助办理好过户手续，双方不得以任何借口反悔。合同签订当天，原告向被告支付了35000.00元宅基地转让款，之后，原告多次要求被告履行交付涉案宅基地义务，但被告均以各种理由推脱。原告认为，原告与被告签订的《宅基地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，是依法成立有效的买卖合同。现原告已经履行了付款义务，被告应当按合同约定的向原告交付涉案宅基地和提供过户需要的证件并协助办理好过户手续。原告认为，涉案合同合法有效，①原告与被告签订的协议书是双方的真实意思表示，且有见证人签字，从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第3条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定来看，该司法解释定理顺了物权法和合同法的关系。因此，被告和第三人以主张合同无效是不能成立的；②被告及第三人主张涉案宅基地为集体用地的理由不能成立。首先，被告和第三人所在的区域已经依法转为市区行政区域，土地用地也依法划入国有土地的范围内，依土地管理法第9条规定，城市市区土地属于国家所有，所以并不影响合同的交易和效力。无能办得证是因与合同交易的标的物地址不一致，且被告不配合办手续，所以才迟迟办理不了手续。其次，被告及第三人为同一家庭成员，涉案宅基地为被告及第三人共同所有，在家庭户6人都有5人签字的情况下，原告有理由相信被告及第三人对宅基地转让是知情的。这符合物权法第97条规定，依法有效。③被告及第三人不履行合同义务，宅基地在大幅涨价的情况下，以改变宅基地地址阻止涉案宅基地的交易，不配合原告办理相关手续，该行为违背了合同的诚信原则。即使被告主张涉案合同无效的情况下也应当承担合同缔约过失责任，向原告赔偿因宅基地价格大幅度上涨而造成损失。综上所述，为维护原告的合法权益，现特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院在查清案件事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 被告黄维坚、梁华珍、黄善泳、黄善安辩称，原告的诉讼请求不成立。1.涉案的宅基地转让协议书无效，涉案的土地为集体所有的宅基地，原告与被告、第三人并非是同一经济组织成员，而且签订的协议书没有第三人黄善葵的签字或确认，各个被告属于无权处分；2.因涉案的宅基地为集体所有，在我方提供的证据已经明确载明土地属性为集体所有，即便相关建设规划许可证首页载明本证是城市规划区内等内容以及在钦州重新划定钦南钦北区之后，将涉案的地点由农村变更为社区管理也不能该表土地的性质，除非有国家主管部门相应的文件或者征收措施才能改变土地的性质，城市规划管理仅仅是行政管理行为，不影响土地性质本身。庭审中，原告已明确其仍为农村户口，原、被告和第三人不属于同一经济组织成员，其当然不能通过向被告或者第三人购买其他宅基地而获得两处以上的宅基地。无法办理变更登记手续，属于法律上的履行不能。本案不适用买卖合同司法解释第三条之规定，适用该条的前提是交易的标的物可以转让，转让不具有非法性，而本案的标的物是集体所有的宅基地在原被告之间或者原告与第三人之间都依法不能交易，该交易违反了我国物权法第153条、土地管理法第9、10条等相关规定，而且最高人民法院第8次全国法院民商事审判工作会议纪要第19条也都明确规定了在非试点地区对农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济成员的应当认定合同无效，宅基地上的房屋尚不能转让，宅基地本身更不可转让。即便案涉的宅基地性质已变，也不能以此来认定案涉的合同有效，合同无效是自始无效，从当事人签订合同就已经决定该合同的效力，不能够因为交易标的本身可能发生法律属性的变化就能够事后认定合同有效。涉案的宅基地无法在原告与被告、第三人之间进行变更是客观事实，也是法律所要求的结果，从签订合同到本案诉讼长达17年之久，原告庭审中也明确截止诉讼之日没有向被告主张过办理过户，也充分佐证了无法过户的事实，过程中被告同意退钱给原告，也说明了双方明知交易无法达成的事实；3.原告在本案合同的签订过程中存在重大过错，其明知该土地为集体所有的宅基地不能对非同一经济组织成员进行转让，而且明知登记人为黄善葵，却在黄善葵不知情的情况下进行交易，由此产生的相关责任应由原告自行承担。原告方存在重大过错，其明确已经收到并且持有登记在第三人黄善葵名下的手续，但第三人从不知情，说明原告完全没有尽到签订合同时应尽的审慎义务。其主张如果合同无效应该按照案涉宅基地上涨的市场价格予以赔偿不能成立，原告因为合同无效所受到的任何损失均由其自己承担。从庭审中可以看出，原被告在很长时间内已经就退钱事宜有过商议，但原告时隔17年之久才提起诉讼，期间如此长的时间跨度带来的价格上涨问题应当由原告方承担。即便被告要退款，也应当参照双方协议第4条约定将所收的款项本金退还给原告，而不应当有其他的赔偿。 被告黄某2、黄某1辩称，我们对这件事完全不知情，不需要承担任何责任。 第三人黄善葵述称，同意被告方的答辩意见，且在本案当中原告方无权向第三人主张任何权利。如法院认定合同有效，那么该合同损害第三人的合法权益，应当依法予以撤销。 本院经审理认定事实如下： 被告黄维坚、梁华珍是夫妻关系，生育有黄善泳、黄善安、黄善葵、黄善振。黄善振于2015年3月5日病世，其合定继承人有妻子黄某2、女儿黄某1、父亲黄维坚、母亲梁华珍。第三人黄善葵于1994年9月14日取得涉案宅基地的（1994）钦城建字第№0010575号《钦州市城市建设许可证》。《钦州市城市建设许可证》验查登记表载明“申请人：黄善葵；工作单位：务农；用地面积80㎡，底层占地面积70.40㎡；建筑面积80㎡，层数一层；建筑性质为住宅；土地性质为集体土地”。 2003年9月19日，原告郑贻康与被告黄维坚、梁华珍、黄善泳、黄善安、黄善葵、黄善振签订《宅基地转让协议书》，将第三人黄善葵名下的宅基地转让给原告。协议书载明“经双方共同商议决定：将座落在子材西大街电厂旧路北面，与黄维坚宅基地西面平线第二块宅基地出让。具体协议条款如下：一、出让方愿意将位置座落在子材西大街电厂旧路北面与黄维坚宅基地西面平线临十五米路，向西向南都可，双开间（8米×10米＝80平方米）用地面积80平方米，报建面积70.40平方米（原底层），以现金人民币叁万伍仟元正作价出让给受让方，不含变更过户。二、受让方付款后（35000元），出让方将手续交付给受让方（手续有：建设许可证、用地呈批表），丈量宅基地并维护受让方合法权益。三、日后需要变更过户、出让方提供过户需要的证件并协助办理好过户手续，但不负责变更过户的费用开支。办理变更过户的一切经济开支均由受让方自己负责。四、宅基地如有土地部门、城建部门干涉，不能建房的，宅基地全款退还给受让方（叁万伍仟元正）。五、为日后双方不得以任何借口反悔，特立此书为凭。”黄维坚、梁华珍、黄善泳、黄善安、黄善振在出让方处签字捺印，郑贻康在受让方处签字捺印。签订该协议书当日，原告向被告黄维坚支付购房款35000元，被告黄维坚将该宅基地的《建设许可证》、《用地呈批表》交给原告郑贻康保管。之后，原告曾到房地产管理部门办理过户手续，但至今未能登记到原告名下。原告曾要求被告退还购地款本金及损失，但被告方只同意退还购地款35000元，双方协商未果。被告黄维坚砌围墙将涉案宅基地围了起来。原告于2020年7月10日向本院起诉提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，依法追加黄某2、黄某1作为被告和黄善葵作为第三人参加诉讼。 以上事实有原告提供的原告身份证复印件、被告户籍信息查询单复印件、《宅基地转让协议书》、收条，被告及第三人提供建设许可证存根、建设工程规划许可证存根、验查现场勘查表、常住人口登记卡、居民死亡医学证明书等证据和庭审笔录予以证实。 本院认为，涉案的宅基地为集体土地，这有《钦州市城市建设许可证》验查登记表予以证实，本院予以确认。原告没有证据证明该宅基地经依法征收转为国有土地。因此，原告主张因涉案宅基地处在城市内，属于国有土地的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”的规定和《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第二款“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”的规定，原告与黄维坚、梁华珍、黄善泳、黄善安、黄善振之间不是同一集体经济组织成员，他们间签订的《宅基地转让协议书》应属无效协议。如涉案宅基地为国有土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，涉案土地至今未取得土地使用权证书，根据上述法律规定，双方签订的宅基地转让协议应属无效协议。综上，原告基于该宅基地转让协议书要求被告交付涉案的宅基地，并协助办理宅基地土地使用权变更登记手续的主张，没有法律依据，依法不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告方应返还购地款35000元给原告。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。结合签订合同时的物价水平与当前物价水平，被告应适当向原告支付资金占用费。本院酌定资金占用费以35000元为基数，自2003年9月20日至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率的2倍计分段计算；2019年8月20日起起至该购地款返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍分段计算。因于黄善振死亡，根据继承法规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以遗产实际价值为限，故被告黄某2、黄某1应在继承遗产范围内清偿被继承人依法所负担的债务。 综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告黄维坚、梁华珍、黄善泳、黄善安返还购地款35000元并支付资金占用费资金(占用费以35000元为基数，自2003年9月20日至2019年8月19日，按中国人民银行贷款基准利率的2倍计分段计算；2019年8月20日起至该购地款返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍分段计算)给原告郑贻康； 二、被告黄某2、黄某1在继承黄善振遗产范围内对上述第一项款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告郑贻康的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8800元减半收取4400，由被告黄维坚、梁华珍、黄善泳、黄善安共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  邓朝良 二〇二〇年十月二十三日 书记员  劳小芳 附相关法律条文 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。” 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民法总则》 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条“转让方未取得土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。