广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8180号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市禅之旅国际旅行社有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈松晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：张韶，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶家祺，广东卓领律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市绍成企业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁玉贞。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家杰，广东天地正律师事务所实习律师。上诉人佛山市禅之旅国际旅行社有限公司（以下简称禅之旅公司）因与被上诉人佛山市绍成企业管理有限公司（以下简称绍成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。禅之旅公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认涉案《租赁及管理合同》于2019年8月22日解除；2.撤销一审判决第三项，改判禅之旅公司无需向绍成公司支付2019年8月15日至2020年2月26日的租金及管理费198827.59元和滞纳金；3.撤销一审判决第五项，改判绍成公司向禅之旅公司退还涉案合同项下的租赁保证金9万元或将该租赁保证金用于抵扣禅之旅公司应承担之违约责任；4.一、二审案件受理费、反诉费由绍成公司承担。事实与理由：第一，一审判决认定禅之旅公司的起诉状送达绍成公司的时间为合同解除时间没有依据。首先，虽然禅之旅公司于起诉状中提出解除合同，但实际于2019年5月已搬离，且不存在恶意违约的情形，若要其继续履行合同则会形成僵局，无法发挥商铺的价值，造成资源浪费。参照法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作和会议纪要》（以下简称254号纪要）第48条的规定，法院应支持禅之旅公司解除合同的请求。其次，禅之旅公司目的系诉请法院确认涉案合同于2019年8月15日已处于解除。禅之旅公司于（2019）粤0604民初20021号（以下简称20021号案）和（2019）粤06民终13395号案（以下简称13395号案）中多次提出解除合同、交还租赁物的意思表示，且在20021号案中提供证据证明早于2019年5月28日已通过微信向绍成公司通知解除合同。相关意思表示均早于一审禅之旅公司的起诉状送达绍成公司的时间。一审判决仍认定禅之旅公司起诉状送达绍成公司之日即2020年2月26日为涉案合同的解除时间缺乏事实依据。涉案合同的解除时点应不晚于20021号案第一次开庭之日即2019年8月22日。第二，如前所述，涉案合同的解除时点应不晚于20021号案第一次开庭之日即2019年8月22日。一审判决认定禅之旅公司于2019年5月已实际搬离涉案租赁物，又以禅之旅公司起诉状送达时间为合同解除时点，同时判决禅之旅公司需向绍成公司支付2019年8月15日至2020年2月26日的租金、管理费及滞纳金缺乏事实和法律依据。第三，一审判决禅之旅公司支付违约金的同时确认租赁保证金归绍成公司缺乏依据，属于不合理过分地加重了禅之旅公司的责任。禅之旅公司向绍成公司支付的9万元租赁保证金是就合同履行提供的金钱担保，具有抵押物的性质，应用于债权人首先受偿填补相应损失。即便该保证金不是抵押物而具备违约金的属性，在禅之旅公司不存在恶意违约且早于2019年5月搬离并通知了绍成公司的情况下，若绍成公司积极收回租赁物并尽快重新出租，即便存在损失也仅限于可能出现的租金减少或不超过三个月的空租期，按照合同约定的租金标准该损失不超过93000元。因绍成公司怠于收回租赁物所产生的租金、管理费、滞纳金等损失应由其自行承担。故即便禅之旅公司构成违约，合同约定的违约金足以填平绍成公司的全部损失。一审在判决禅之旅公司向绍成公司支付违约金的同时确认租赁保证金归绍成公司所有的做法严重超出了绍成公司的实际损失，导致禅之旅公司承担的违约责任过重。禅之旅公司认为租赁保证金应予以退还或抵扣禅之旅公司所应承担的违约金。绍成公司答辩称：第一，一审判决认定禅之旅公司不享有解除权正确，禅之旅公司要求改判涉案合同于2019年8月22日解除无理。首先，禅之旅公司恶意违约，绍成公司依法依约享有解除权。20021号案和13395号案生效判决认定涉案租赁合同合法有效、继续履行。但禅之旅公司拒不履行生效判决，违反合同约定拒不支付2019年8月15日起的租金、水电费等，属于恶意违约，根据我国合同法第九十四条以及涉案合同第五条约定，绍成公司享有合同解除权。其次，禅之旅公司不享有合同解除权。绍成公司作为出租方依约交付商铺及适用设施等，并不存在任何违约行为。绍成公司从未与禅之旅公司就解除涉案合同达成一致，该事实已经生效判决认定。禅之旅公司恶意、严重违约，根据我国合同法第九十三条和254号纪要第48条的规定，禅之旅公司不享有单方解除合同的权利。再次，禅之旅公司上诉要求改判涉案合同于2019年8月22日解除无理。如前所述，禅之旅公司不享有单方解除合同的权利，而绍成公司依法享有合同解除权。根据我国合同法第九十六条的规定，涉案租赁合同应在绍成公司反诉状送达禅之旅公司时解除。一审判决参照254号纪要第48条第一款的规定酌定涉案合同于2020年2月26日解除，绍成公司为节约司法成本并未上诉，但不代表禅之旅公司享有单方解除权以及涉案合同因其解除通知到达而解除。禅之旅公司要求改判涉案合同于2019年8月22日解除是曲解该规定的行为，没有事实和法律依据。上述生效判决于2019年11月19日才发生法律效力，禅之旅公司的上诉请求与生效判决冲突，无法律依据。第二，一审判决禅之旅公司支付租金、管理费及滞纳金正确，禅之旅公司要求改判无需支付没有依据。涉案合同于2020年2月26日才解除，禅之旅公司自2019年8月15日起未支付租金，故其依法应向绍成公司支付相应租金、管理费和滞纳金。绍成公司于禅之旅公司擅自搬离后向禅之旅公司发过通知、律师函，也提起了20021号案件诉讼，及时、依法维护自身权益，不存在没有采取适当措施致使损失扩大的情形。相反，禅之旅公司一面上诉称其不存在违约行为、有权行使解除权，一面又称其是违约方、本案存在扩大损失，纯属自相矛盾。故其主张绍成公司应自行承担扩大的损失没有依据。第三，一审判决租赁保证金归绍成公司所有正确，禅之旅公司要求改判退还或抵扣违约责任无理。禅之旅公司拒不支付2019年8月15日以后的租金和水电费，违约退租致使涉案租赁合同无法继续履行而解除，根据涉案合同第二条、第五条的约定，绍成公司有权没收租赁保证金，一审对此判决正确。禅之旅公司上诉称其违约责任超出绍成公司的损失，保证金应予以退还或抵扣其违约责任没有任何事实和法律依据。第四，一审判决公平合理，禅之旅公司上诉称一审判决过分加重其责任不当。20021号案和13395号案判决涉案合同继续履行，但13395号案生效判决却在上述判决生效前起诉请求解除合同且拒不支付该判决生效后的租金、管理费和水电费，构成严重、恶意违约，其依法依约应承担违约责任。一审判决于法有据、公平合理。禅之旅公司向一审法院起诉请求：1.确认2019年8月15日起禅之旅公司与绍成公司所签订的《租赁及管理合同》处于解除状态；2.绍成公司向禅之旅公司退还租赁保证金90000元；3.本案诉讼费由绍成公司承担。诉讼中，禅之旅公司变更第一项诉讼请求为：禅之旅公司与绍成公司所签订的《租赁及管理合同》于2019年8月15日起解除。绍成公司向一审法院反诉请求：1.解除双方2018年7月14日签订的《租赁及管理合同》；2.禅之旅公司向绍成公司腾退位于佛山市禅城区人某路X号侨某新村某幢某座首层商铺；3.禅之旅公司向绍成公司支付自2019年8月15日起至实际腾退涉案商铺之日止的租金及管理费、占用费（按每月31000元计算，暂计至2020年3月25日为228366.67元）及自2019年8月10日起至实际清偿之日止的滞纳金（按年利率24%计算，暂计至2020年3月25日的滞纳金为19687.8元）；4.禅之旅公司向绍成公司支付自2019年5月起至实际腾退涉案商铺之日止的水电费（暂计至2020年3月25日为200元）；5.禅之旅公司向绍成公司支付违约金93000元；6.禅之旅公司向绍称公司赔偿损失93000元；7.确认禅之旅公司支付的租赁保证金90000元归绍成公司所有；8.本案诉讼费由禅之旅公司承担。一审法院查明事实：2018年7月14日，禅之旅公司（乙方、承租方）与绍成公司（甲方、出租方）签订《租赁及管理合同》，甲方同意将位于佛山市禅城区人某路X号侨某新村某幢某座首层部分总计面积84平方米的物业租给乙方作旅行社营业部使用，乙方对租赁的物业已作充分了解，双方签订合同，主要约定：一、租赁期限：西座首层部分总计面积84平方米的物业租给乙方作旅行社营业部使用，租赁期限为三年，从2018年7月15日至2021年7月14日止。二、租金及管理费的付款方式：1.租赁合同签订之日，乙方应当向甲方缴交租赁保证金为90000元和当月租金及管理费31000元。如果甲、乙双方在合同期限届满前6个月内经协商同意续租的，双方另签合同；如果双方不同意续租，乙方应于租赁期满后七天内交清所欠的一切费用及甲方在验收房屋确定没有被乙方人为结构损坏后，七天内乙方凭保证金单据向甲方无息取回保证金。如因乙方违约导致合同终止的，保证金不予退回。2.甲方提供本合同之租赁物业，西座首层部分总计面积84平方米，每平方米每月租金及管理费为369.05元。2015年7月15日至2018年7月14日每月租金及管理费为31000元。3.乙方必须按每月度缴纳租金给甲方，缴纳租金的日期为每月10号前缴交。恰逢法定休假日，乙方可在法定休假日结束后的第一天向甲方缴纳租金及管理费。……四、租赁期内，乙方保证并承担下列责任：……8.乙方在租赁期间出现与经营有关的税费、水费、电费、空调冷气费、电话费、网络费及与经营有关的所有费用，一概由乙方负责缴纳，出现的经济纠纷与甲方无关。14.乙方必须按照甲方出具的清单承担实际发生电话费、水费、电费、空调冷气费、电视费、网络费、设施设备维护费、卫生清洁费等费用。费用在每月月末结算一次并当月付清。五、有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，不退回保证金并要求乙方赔偿其遭受一切实际损失：……3.乙方不按时支付租金及管理费和拖欠电话费、水费、电费、电视费、网络费、空调冷气费、卫生清洁费、设施设备维护费等费用超过一个月的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知乙方。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失。六、违约责任：1.乙方必须每月的10号前按期向甲方缴纳租金及管理费，如乙方不能如期缴纳租金及管理费，除应缴所欠租金及管理费外，还必须向甲方支付因未准时按本合同缴交租金及管理费予甲方的滞纳金，以赔偿甲方未如期收到租金及管理费的损失（每逾期一日，甲方按逾期租金及管理费的千分之五加收滞纳金）。如乙方逾期30天仍不缴交，甲方有权终止租金合同，收回租赁场所，并向乙方收取滞纳金，乙方不能拆走房屋内装修。乙方所缴的保证金作违约金赔偿给甲方。3.除人力不可抗拒的因素外（自然灾害）双方不可中途违约，否则由违约方承担一切责任，除支付对方相当于三个月租金的违约金外，还要补偿对方一切损失。七、本合同如提前终止，解除或租赁届满时，乙方保持经营时的原貌交回房屋（甲方要求拆除的除外），乙方不得故意损害或拆除建筑物件本身之结构体，且不得拆除乙方装修的固定的墙饰、天花、地面的水、电、设施（甲方要求拆除的除外），并将楼房清理干净，完好归还甲方。乙方在双方约定的终止日期未取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任其处理。该合同如执行过程中，若一方认为需提前中止，必须提前六个月向对方提出书面申请，经对方书面同意后，可全部解约或部分解约。2019年5月28日，禅之旅公司向绍成公司的工作人员任小姐发送短信，内容：“任小姐，我是禅之旅卢小姐。关于你们个铺还有什么手续要办吗？我们五一回来搬清通知你交接了，未见你联系，你看有没有空是要到店铺我跟你交接，还是你找我们营业部经理阿翠都可以，后面余下最后的水费那些我们交现金顺便有什么手续一起办还是怎样？”次日，任小姐回复短信：“根据《租赁及管理合同》第七条第三款约定，贵司未经绍成公司书面同意，不得解约。且贵司无法定或约定解除事由。因此，贵司无权解约，应继续严格履约。”2019年5月28日，绍成公司委托广东天地正律师事务所向禅之旅公司发出《律师函》，要求禅之旅公司于2019年6月4日前缴纳拖欠的2019年4月水电费、2019年5月的租金及管理费。2019年8月1日，一审法院立案受理了绍成公司诉禅之旅公司房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2019）粤0604民初20021号】，绍成公司作为原告诉请要求被告禅之旅公司继续履行双方于2018年7月14日签订的《租赁及管理合同》，并支付2019年5月水电费、2019年5月15日租金及管理费，以及支付违约金等。一审法院依法作出民事判决书，该判决书载明：“……被告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司辩称：……被告在之前已经与任小姐就商铺相关退租及交还达成一致情况下，原告仍要求被告继续履行合同，并支付所谓拖欠的租金和管理费，水电费没有事实及法律依据，请求法院驳回。……本院经审理认定如下事实：原告是位于佛山市禅城区人某路X号侨某新村某幢某座首层的所有权人且已经取得相应的不动产产权证件（房地产权证号为粤房地证字第CXXX52号）。……上述合同签订后，原告依约交付租赁物给被告使用。被告亦支付了截止2019年5月14日的租金和管理费。……本院认为，……至本案判决时止，原、被告双方既未协商一致解除合同，亦未有生效判决确认涉案租赁合同已解除或终止，在该《租赁及管理合同》合法有效且仍处于履行期间的情况下，双方均应全面善意地继续履行合同。被告继续履行合同系涉案租赁合同约定的义务，并无由本案判决其继续履行的必要，故本院对原告的该项诉请不予支持。……判决如下：一、被告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市绍成企业管理有限公司支付自2019年5月15日至2019年8月14日的租金和管理费93000元及违约金（违约金的计算方式：……之后以未付租金和管理费为基数，按照年利率24%标准计算至租金和管理费实际清偿之日止）；二、被告佛山市禅之旅国际旅行社有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市绍成企业管理有限公司支付2019年4月份的水电费1133.90元及其违约金……”。禅之旅公司提起上诉，佛山市中级人民法院依法作出（2019）粤06民终13395号民事判决书。该判决书载明：“……二审诉讼中，禅之旅公司陈述已经在2019年5月7日搬离清空商铺，商铺内不再有遗留物品，其多次通知绍成公司交接商铺，绍成公司不配合。本院当庭询问双方当事人是否同意当场交接钥匙、移交商铺，禅之旅公司同意，绍成公司明确表示不同意移交，认为租赁合同应继续履行。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。禅之旅公司上诉要求确认《租赁及管理合同》于2019年5月1日解除。经审查，禅之旅公司一审起诉时并未明确提出该解除合同的主张，其在二审提出属于一项新的请求，本院对此进行调解，绍成公司不同意调解，……本院对禅之旅公司的该项上诉主张不作审查及处理。……判决如下：驳回上诉，维持原判。……”2020年4月26日，一审法院组织双方到涉案租赁商铺处进行查看，商铺内物品有不可移动的长桌及柜子，禅之旅公司确认商铺内没有需搬走的物品，绍成公司同意现场接收该商铺及钥匙。现场请物业人员抄水表、电表，双方确认水表读数显示217、电表读数显示90054。据禅之旅公司提交的佛山市禅城酒店银座有限公司作出的代支禅之旅水电费的表格，其中载明2019年5月1日至2020年4月26日电费为558.4元，本月表数90054；2009年7月15日至2020年4月26日水费为853元，本月表数217。另查明，禅之旅公司的起诉状及证据副本于2020年2月26日送达绍成公司。诉讼中，禅之旅公司、绍成公司均确认：禅之旅公司已向绍成公司支付租赁保证金90000元。禅之旅公司陈述：20021号案判决的款项禅之旅公司已全额支付，未再支付其他款项。禅之旅公司于2019年3月20日致电绍成公司工作人员，要求解除合同，双方口头达成一致，禅之旅公司于2019年5月1日搬离涉案商铺。现商铺关门，无人经营，多次通知绍成公司接收钥匙和商铺，绍成公司不予配合。在前案二审庭审中，禅之旅公司表示同意当庭交还钥匙，现也再次要求退还钥匙给绍成公司。绍成公司陈述：绍成公司从未与禅之旅公司达成解除合同的合意。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。禅之旅公司与绍成公司签订的《租赁及管理合同》系双方的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行。关于禅之旅公司起诉是否构成重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”绍成公司抗辩主张本案与13395号案当事人相同、诉讼标的相同，以及禅之旅公司的诉讼请求实质上是否定13395号案的判决结果，故禅之旅公司的起诉构成重复起诉，应依法驳回其起诉。本案与前案的当事人、诉讼标的相同，但禅之旅公司在前案一审诉讼中，未提起解除合同的诉请，在二审期间提出，但双方未达成调解，禅之旅公司可另行起诉主张。且，本案中禅之旅公司主张的合同解除时点晚于前案判决所确定的租金支付时间，两者不存在重复的部分。因此，禅之旅公司的起诉并未构成重复起诉，绍成公司的抗辩缺乏理据，一审法院不予支持。关于合同解除的问题。禅之旅公司自述于2019年5月1日前搬离涉案商铺，并短信通知绍成公司工作人员办理交接、结算工作。绍成公司于答辩状中亦陈述2019年5月禅之旅公司另行租赁其他商铺并搬离，要求解除租赁合同，但绍成公司不同意，双方协商无果。据此，双方对禅之旅公司于2019年5月搬离涉案商铺的事实不持异议。禅之旅公司于合同期未届满前退租，在绍成公司无过错且不同意其提前退租的情形下，禅之旅公司自行搬离并停止缴纳相应租金等费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。禅之旅公司作为违约方不享有单方解除合同的权利，但根据双方的陈述及采信的证据，在禅之旅公司搬离涉案商铺之前，禅之旅公司不存在恶意违约的情形。禅之旅公司确已于2019年5月实际搬离，商铺已空置一年时间。如要求禅之旅公司继续履行涉案诉讼中，一审法院已组织双方到涉案商铺现场进行交接，绍成公司确认接收商铺及钥匙，对此双方已履行完毕，故一审法院对绍成公司的该项诉请不予处理。关于租金、管理费及滞纳金。根据合同约定，禅之旅公司负有依约向绍成公司支付租金及管理费的义务。在已生效的20021号案判决中，禅之旅公司需向绍成公司支付至2019年8月14日的租金及管理费。本案中，禅之旅公司确认已向绍成公司支付前案租金及管理费，此后的费用未支付。基于合同解除，禅之旅公司应向绍成公司支付租金及管理费至合同解除之日止。故，禅之旅公司应向绍成公司支付自2019年8月15日起至2020年2月26日的租金及管理费198827.59元（31000元/月×6个月+31000元/月÷29×12天）。至于滞纳金，因禅之旅公司未按时向绍成公司支付上述期间的租金及管理费，绍成公司主张按照年利率24%的标准计收滞纳金，该标准并未超出合同关于滞纳金的计算标准，也未超出法律规定的标准，无不合理，一审法院予以支持。故，滞纳金应以禅之旅公司每期欠缴租金及管理费为本金，从每个欠费月的11日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止。关于占用费及滞纳金。绍成公司主张禅之旅公司支付自合同解除后至禅之旅公司实际腾退涉案商铺之日止的占用费及滞纳金。据前所述，禅之旅公司早于合同解除之日前搬离涉案商铺，其在20021号案、13395号案及本案中均陈述该事实，也在庭审中要求交还商铺钥匙，但绍成公司均拒绝接收，至本案组织双方交接时才正式接收商铺及钥匙。故，在禅之旅公司搬离时已通知绍成公司，并多次要求办理交接，未再实际占用和使用该商铺，绍成公司主张禅之旅公司支付上述期间的占用费及滞纳金缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于水电费。根据合同约定，禅之旅公司负有支付水电费的合同义务。在前案中，禅之旅公司应向绍成公司支付2019年4月份水电费。本案中，绍成公司主张禅之旅公司支付自2019年5月起至实际腾退商铺之日止的水电费，并提交水电费发票、读数表。对此，禅之旅公司主张在上述期间前已搬离该商铺，并未产生上述费用，即使存在损耗的费用，也因绍成公司拒绝接收商铺所导致，应由绍成公司自行承担。诉讼中，一审法院组织双方到涉案商铺现场查看，并请物业人员当场抄水表、电表，相应的读数经双方当事人确认。禅之旅公司持有商铺钥匙，水表、电表均设于商铺内，在绍成公司未接收商铺及钥匙前，此期间产生的水电费应由禅之旅公司承担。禅之旅公司对绍成公司提交的关于水电费证据持有异议，但未能提供足以反驳的证据，故一审法院确认绍成公司的主张，禅之旅公司应向绍成公司支付水电费1411.4元。关于租赁保证金的问题。《租赁及管理合同》第二条关于“如因乙方违约导致合同终止的，保证金不予退回”的约定，因禅之旅公司提前退租，构成违约，导致合同解除，故禅之旅公司向绍成公司支付的租赁保证金应归绍成公司所有。关于违约金及损失。《租赁及管理合同》第六条第3项约定：“除人力不可抗拒的因素外（自然灾害）双方不可中途违约，否则由违约方承担一切责任，除支付对方相当于三个月租金的违约金外，还要补偿对方一切损失。”据此，绍成公司主张禅之旅公司支付相当于三个月租金的违约金93000元及赔偿三个月空置期的租金损失93000元。禅之旅公司作为承租人，在无证据证明与绍成公司协商一致的前提下，就自行于合同租赁期未届满前搬离商铺，不再缴纳租金等其他费用，对提前退租的行为所产生的违约后果应由禅之旅公司承担。根据上述合同约定，禅之旅公司应向绍成公司支付相当于三个月租金的违约金93000元。至于损失，一审法院对绍成公司主张的没收租赁保证金及主张禅之旅公司支付违约金的诉请予以支持，该两项已足以弥补绍成公司的损失，绍成公司未有证据证明其产生的其他损失，故一审法院对绍成公司主张禅之旅公司赔偿损失的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认禅之旅公司与绍成公司于2018年7月14日签订的《租赁及管理合同》于2020年2月26日解除；二、驳回禅之旅公司的其他诉讼请求；三、禅之旅公司于判决发生法律效力之日起十日内向绍成公司支付2019年8月15日至2020年2月26日的租金及管理费198827.59元及滞纳金（以每期欠缴租金及管理费为本金，从每个欠费月11日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；四、禅之旅公司于判决发生法律效力之日起十日内向绍成公司支付水电费1411.4元；五、确认《租赁及管理合同》项下的租赁保证金9万元归绍成公司所有；六、禅之旅公司于判决发生法律效力之日起十日内向绍成公司支付违约金93000元；七、驳回绍成公司的其他反诉请求。如禅之旅公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1025元，由禅之旅公司负担；反诉费4521.5元，由禅之旅公司负担3617元，绍成公司负担904.5元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：1.涉案合同的解除时间；2.禅之旅公司是否应向绍成公司支付2019年8月15日至2020年2月26日期间的租金、管理费及滞纳金；3.涉案租赁保证金是否应归绍成公司所有。关于第一个争议焦点。禅之旅公司上诉主张，其于2019年5月已实际搬离涉案租赁物，且此后至20221号案、13395号案审理期间多次提出解除合同、交还租赁物的意思表示，故涉案合同解除的时点应为不晚于20221号案第一次开庭之日即2019年8月22日。经核查，涉案双方对禅之旅公司于2019年5月搬离涉案商铺均无异议，但禅之旅公司于合同约定租赁权届满前绍成公司无过错且不同意其退租的情况下自行搬离并停止交纳相应租金等费用，其行为已经构成违约。因此，本院判定合同解除时间基于以下考虑：首先，禅之旅公司作为违约方，并不享有合同约定的解除权。其次，双方在20021号案和13395号案中亦始终未能达成解除合同的合意，禅之旅公司虽在20021号案审理过程中要求解除合同、返还租赁物但未提起反诉，其于二审阶段即13395号案中上诉请求确认涉案合同解除属二审提出的新的诉请，法院未进行审查及处理符合法律规定。另本案中，禅之旅公司作为违约方虽不享有单方解除合同的权利，但从涉案合同的履行情况来看双方已经陷入僵局，禅之旅公司不存在恶意违约的情形，继续履行合同对其显失公平，绍成公司拒绝解除合同亦有违诚实信用原则，故一审法院认定涉案合同自本案禅之旅公司的起诉书送达绍成公司之日即2020年2月26日解除与事实和法律相符，本院予以认可。禅之旅公司关于涉案合同解除的时点应为2019年8月22日的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，涉案合同于2020年2月26日解除，禅之旅公司自2019年8月15日后没有再向绍成公司支付过租金、管理费，亦未向绍成公司返还涉案商铺，故一审判决禅之旅公司向绍成公司支付2019年8月15日至2020年2月26日期间的租金、管理费198827.59元，并支付以每期欠缴租金及管理费为本金，从每个欠费月11日起按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止的滞纳金，合理公允，本院予以维持。禅之旅公司关于其无需向绍成公司支付上述费用的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。禅之旅公司上诉主张，一审在判决其向绍成公司支付违约金的同时确认涉案租赁保证金归绍成公司所有过分加重了其违约责任，故绍成公司应向其返还租赁保证金或以租赁保证金抵扣违约责任。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”如前所述，禅之旅公司在合同约定的租赁期届满前退租并拖欠租赁等费用以致涉案合同解除，其行为构成违约，理应承担违约责任。涉案租赁合同亦约定如禅之旅公司导致合同终止的保证金不予退回，以及违约方除支付相当于三个月租金的违约金外还要补偿对方一切损失。但绍成公司并未提供证据证明其实际损失，结合双方均认可禅之旅公司于2019年5月已搬离涉案商铺，在20021号案和13395号案中禅之旅公司要求交还商铺钥匙绍成公司均拒绝接收,对损失的扩大存有过错的实际情况，一审在判决禅之旅公司向绍成公司支付违约金的同时确认涉案租赁保证金归绍成公司所有，确实有失公允，对此应予纠正。为均衡双方利益，本院对禅之旅公司主张绍成公司向其返还租赁保证金9万元予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理欠妥，本院予以纠正。禅之旅公司关于绍成公司应向其返还租赁保证金的上诉请求有理，本院予以支持，其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初3172号民事判决第一、第三、第四、第六项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初3172号民事判决第二、第五、第七项；三、被上诉人佛山市绍成企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人佛山市禅之旅国际旅行社有限公司返还租赁保证金9万元；四、驳回上诉人佛山市禅之旅国际旅行社有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人佛山市绍成企业管理有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序审理，一审本诉案件受理费减半收取1025元，由被上诉人佛山市绍成企业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取4521.5元，由上诉人佛山市禅之旅国际旅行社有限公司负担2943.5元，由被上诉人佛山市绍成企业管理有限公司负担1578元。二审案件受理费5633元，由上诉人佛山市禅之旅国际旅行社有限公司负担3877.5元，由被上诉人佛山市绍成企业管理有限公司负担1755.5元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月二十二日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣