广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1922号 上诉人（原审被告）：王小光，男，1986年7月28日出生，汉族，住河南省扶沟县。 委托诉讼代理人：刘宇，广西先导律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：广西北海金杜投资有限公司，住所地：广西北海市体育路祥龙花园**综合楼****，统一社会信用代码：91450500788447069C。 法定代表人：陈祖银，总经理。 委托诉讼代理人：陈伟华，广西盛力律师事务所律师。 第三人：广西众鼎房地产代理有限公司，住所，住所地：广西北海市四川路**金海财富中心**社会信用代码：91450500MA5KXM0Q7N。 法定代表人：蔡庆。 上诉人王小光因与被上诉人广西北海金杜投资有限公司（以下简称金杜公司）、第三人广西众鼎房地产代理有限公司（以下简称众鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院作出的（2020)桂0502民初307号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王小光上诉请求：维持北海市海城区人民法院（2020)桂0502民初307号民事判决第一、第二项，改判第三项为金杜公司向王小光返还已收取的购房款52800元。事实和理由:一审法院查明事实错误，判决不当。第一，一审法院查明王小光支付房款17600元错误，王小光在购买涉案房屋时向金杜公司转账支付52800元，金杜公司主张其中35200元系众鼎公司垫付，但未有相关证据证实。至于金杜公司与众鼎公司就该35200元如何约定，与本案无关。众鼎公司将35200元交给王小光时，该35200元包含了众鼎公司承诺支付予王小光的佣金，王小光向其出具了空白借条，众鼎公司承诺待贷款发放后多退少补，王小光同时还交纳了12000元装修款。第二，一审法院判决解除涉案房屋买卖合同，对金杜公司是否应向王小光支付违约金的问题未予处理，属程序错误。一审庭审中，经法院释明，王小光明确要求金杜公司于涉案合同解除后承担双倍赔付的违约责任，理由在于金杜公司虽将房屋过户至王小光名下，但至今未将房屋交付王小光使用。但一审判决对此未予处理，本案合同履行不能系因金杜公司自身原因导致银行未能放贷，继而导致王小光无法及时支付房款。故一审法院在判决解除涉案合同时应同时判决金杜公司向王小光支付相应违约金。 金杜公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王小光的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回，维持原判。首先，一审法院已查明王小光购房时实际支付房款17600元，王小光在一审答辩及庭审中对该事实予以确认，且一审法院向公安机关调取的证据也足以证明该事实；其次，关于违约金的问题，一审法院已认定王小光未依约支付购房款的事实，在金杜公司已将房屋过户至王小光名下后，王小光享有房屋所有权却未履行付款义务，构成违约，故对其要求金杜公司承担违约金责任的诉请应不予支持。 众鼎公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 金杜公司向一审法院起诉请求：1.解除金杜公司与王小光于2017年12月13日签订的《商品房买卖合同》；2.王小光履行过户手续，将位于北海市房屋［所有权证号：桂（2019）北海市不动产权第××号］过户至金杜公司名下，所有过户费用由王小光承担；3.王小光支付金杜公司违约金人民币9953元；4.如判决不准予解除该《商品房买卖合同》，王小光需一次性向金杜公司支付剩余90%的购房款。 一审法院认定的事实：2017年12月13日，（出卖人）金杜公司与（买受人）王小光签订《商品房买卖合同》一份，约定：王小光向金杜公司购买位于北海市房屋，该房屋面积34.56平方米，每平方米5000元，总价款为172800元。买受人采取贷款方式付款：首付款52800元，占全部价款的30%，应于《商品房买卖合同》签订之日支付，余款120000元，占全部价款的70%，向中国工商银行申请贷款支付。如买受人向银行所申请的贷款未获审批通过的，买受人同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。否则，出卖人视买受人为逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部房款。合同签订后，王小光就购买涉案房屋向中国工商银行北海分行申请贷款120000元，但最终未获通过。中国工商银行北海分行答复未获通过的原因是“祥龙大厦”项目已抵押北海市兴业银行及农信社，且金杜公司存在法律纠纷，故中国工商银行北海分行发现潜在风险时，第一时间停止对项目合作关系。 2018年3月29日，金杜公司（甲方、出卖人）与王小光（乙方、买受人）签订《北海市二手房买卖合同》一份，约定：王小光向金杜公司购买位于北海市房屋，该房屋面积34.56平方米，总价款为96768元。买受人应于2018年3月29日向出卖人支付房屋首付款29768元，剩余价款67000元买受人向中国工商银行申请抵押贷款。买受人交清房款60日后交房，因买受人原因导致所申请的按揭款不能到达出卖人指定账户的，买受人在60日内补足余款。逾期付款超过10日后，买受人未支付房款给出卖人的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金。2019年1月31日，涉案房屋办理转移登记，转让方为金杜公司，受让方为王小光。目前涉案房屋的不动产权证原件已由金杜公司从不动产登记中心领取并持有至今。 另查明，众鼎公司的法定代表人蔡庆在公安处接受询问时陈述其代理销售祥龙大厦房产的过程为：金杜公司与案外人广西居贰家房地产营销策划有限责任公司（以下简称居贰家公司）是一级代理销售关系，居贰家公司与众鼎公司是二级代理销售关系。因祥龙大厦的房产被金杜公司先期抵押给了兴业银行，金杜公司要与买受人签订购房合同，必须要求买受人先交纳购房款给金杜公司到兴业银行进行解押。金杜公司给一级代理居贰家公司的销售保底价格是每平方米3900元，而众鼎公司的销售价格是每平方米4900元至5100元间。为快速销售房产，众鼎公司对外宣称买受人只要交纳10%的购房定金就可预购，剩余20%的预付款由开发商即金杜公司进行无息垫付。对于资金有限的低收入人群来说，确实有很大吸引力。在买受人交纳10%购房定金后（也有少部分交清全款），众鼎公司先期将部分购房款交给居贰家公司，居贰家公司在留存部分资金后将剩余购房款交付给金杜公司，金杜公司将该批资金在兴业银行将部分房产解押后，按照居贰家公司提供的名单与购房者签订了购房合同并办理了过户手续。部分买受人见在合同约定的期限内金杜公司并没有与其签订购房合同，便找到金杜公司与居贰家公司、众鼎公司了解情况。在买受人了解到他们的购房款已交给金杜公司，但金杜公司已解押的房产又不过户至其名下的时候，便共同来到工商银行集中反映情况。工商银行一是迫于群众压力，二是该房产存在法律风险的情况下，停止了对祥龙大厦房产的按揭贷款审批。按照居贰家、众鼎公司的设想，是想通过部分购房资金对房产的解押、贷款、再解押、再贷款循环使用来获得利益，工商银行停止贷款直接导致后续解押资金的断裂。 一审庭审中，金杜公司及王小光均予以认可王小光向金杜公司支付的房款数额为17600元。 一审法院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》与《北海市二手房买卖合同》是否合法有效，双方实际履行的是哪一份合同的问题；二、双方签订的房屋买卖合同能否继续履行、应否解除的问题。 关于第一个争议焦点，即涉案《商品房买卖合同》与《北海市二手房买卖合同》是否合法有效，双方实际履行的是哪一份合同的问题。一审法院认为，金杜公司与王小光于2017年12月13日签订的《商品房买卖合同》及2018年3月29日签订的《北海市二手房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，均合法有效。虽然该两份合同出售的均是涉案房屋，但两份合同约定的价款、付款方式有所区别，前合同即《商品房买卖合同》约定的房屋单价为5000元/㎡，总房价款为172800元，付款方式：于《商品房买卖合同》签订之日交纳全部房价款的30%计52800元作为首期款，余款占全部房款的70%计120000元以银行按揭的方式向中国工商银行申请贷款支付。后合同即《北海市二手房买卖合同》约定的房屋单价为2800元/㎡（96768元÷34.56㎡=2800元/㎡），总房价款为96768元，支付方式：首付款29768元于2018年3月29日支付，剩余价款67000元向中国工商银行申请抵押贷款。双方对实际履行了哪一份合同各执一词，按一般的常理，如果前后签订了两份性质一样的合同，应认定后签订的合同即《北海市二手房买卖合同》是对前合同即《商品房买卖合同》的覆盖和解除，否则主张履行前合同的当事人应负举证责任。本案中，王小光主张履行的是后合同，而金杜公司主张履行的是前合同。对于金杜公司的该主张能否成立，一审法院认为，首先，作为该合同的相对方，金杜公司与王小光均有义务向法院提交该《商品房买卖合同》原件，但金杜公司与王小光均未向法院提交。结合王小光认可该合同的真实性、合法性，且根据中国工商银行北海分行向一审法院出具的书面答复可知金杜公司与王小光确有向银行提交涉案《商品房买卖合同》的事实，故一审法院予以确认该《商品房买卖合同》的真实性、合法性。其次，涉案《商品房买卖合同》签订后，王小光便按照《商品房买卖合同》的约定向银行申请了数额为120000元的按揭贷款，进一步证明双方实际履行的是《商品房买卖合同》；最后，根据一审法院受理的金杜公司涉诉的同类型系列案件提交的《祥龙大厦置业计划表》及《房屋认购单》可知，涉案祥龙大厦面积相近房屋的售价为4950元/㎡至5180元/㎡期间，本案《商品房买卖合同》约定的单价为5000元/㎡与该价格期间基本相符，《北海市二手房买卖合同》约定的单价2800元/㎡与该价格期间相差太大。金杜公司主张《北海市二手房买卖合同》系双方为前往不动产登记部门办理产权过户少交税而签订的合同，王小光则主张其是基于价格便宜且能办理按揭贷款才决定购买涉案房屋并与金杜公司签订涉案《北海市二手房买卖合同》。对于王小光的该项主张，结合工商银行北海市分行云南路支行向北海市公安局经济犯罪侦查支队出具的书面答复及北海市公安局经济犯罪侦查支队出具的情况说明可知，工商银行北海市分行云南路支行确有委托评估公司对涉案房产进行评估，且评估价格为每平方米4500元至5000元的事实，《商品房买卖合同》约定的总价款172800元（每平方米5000元）符合当时的同类房屋市场交易价格，《北海市二手房买卖合同》约定的总价款96768元（每平方米2800元）明显低于同类房屋市场交易价格，该交易行为明显与常理不符。王小光虽不认可金杜公司关于《北海市二手房买卖合同》系双方为前往不动产登记部门办理产权过户少交税而签订的合同，但却又未提交除《北海市二手房买卖合同》以外的证据予以推翻金杜公司的该项主张，故一审法院对王小光的主张难以采信，而对金杜公司的主张予以支持，认可双方实际履行的是《商品房买卖合同》。 综上，一审法院认为，从合同签订的背景及履行情况分析，金杜公司所举证据及本院依职权调取的证据已经形成一个证据链条，足以证实金杜公司与王小光签订的《商品房买卖合同》是当事人实际履行的合同。 关于第二个争议焦点，即双方签订的房屋买卖合同能否继续履行、应否解除的问题。 根据金杜公司与王小光于2018年3月29日签订的《北海市二手房买卖合同》“买受人交清房款60日后交房，因买受人原因导致所申请的按揭款不能到达出卖人指定账户的，买受人在60日内补足余款。逾期付款超过10日后，买受人未支付房款给出卖人的，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按日向出卖人支付本合同房屋转让总价款万分之贰的违约金”及2017年12月13日签订的《商品房买卖合同》“如买受人向银行所申请的贷款未获审批通过的，买受人同意更改为一次性付款并于30日内付清全部房价款。否则，出卖人视买受人为逾期付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部房款。”的约定来看，双方已经在《北海市二手房买卖合同》中对《商品房买卖合同》中关于逾期付款的情形及违约责任进行了相应变更，一审法院予以确认。现涉案房屋的银行按揭贷款未能顺利到达金杜公司指定账户并非王小光原因所致，而是金杜公司的过错，金杜公司亦无证据证实双方在按揭贷款办理未获通过的时候就剩余房款的支付进行协商并达成一致意见，此时金杜公司既无约定亦无法定解除权，故金杜公司以王小光逾期付款存在违约为由起诉要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但庭审中，一审法院就涉案《商品房买卖合同》剩余购房款的支付问题征询王小光的意见，王小光拒绝采取自行筹集资金或分期付款的方式支付剩余购房款，坚持要求金杜公司协助办理涉案房屋的银行按揭贷款手续以支付剩余购房款。对此，一审法院认为，合同并未对因金杜公司原因导致银行按揭贷款未能顺利办理、剩余购房款如何支付的问题进行约定，现由于非王小光原因导致购房款未支付到位，此时王小光与金杜公司应及时进行协商并将未支付到位的购房款支付给金杜公司，以保证《商品房买卖合同》的继续履行，但直至本案法庭辩论终结前，金杜公司仍坚持要求王小光一次性支付剩余购房款，王小光则要求金杜公司协助办理涉案房屋的按揭贷款手续以支付剩余购房款，双方对此并未达成一致意见。一审法院认为，金杜公司已于2019年1月31日将涉案房屋办理过户至王小光名下，此时王小光可自行向银行申请按揭贷款以支付尚欠金杜公司的剩余购房款，但王小光至今未申请，亦未通过其他方式向金杜公司支付剩余房款，且王小光未支付的购房款占比房屋总价款高达90%，金杜公司出售房屋以期获利的合同目的未获根本实现，基于公平原则，金杜公司诉请要求解除该商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，亦合理妥适，一审法院予以支持。合同解除后，金杜公司应将其收取王小光的购房款17600元返还给王小光，王小光亦应协助金杜公司将涉案房屋过户至金杜公司名下。 关于金杜公司诉请要求王小光承担过户费用及支付违约金的诉讼请求，因王小光向银行所申请的贷款未获审批通过的原因是涉案“祥龙大厦”项目存在权利瑕疵、金杜公司存在法律纠纷，属金杜公司的过错，王小光本人对此并无过错，故金杜公司的该项诉讼请求没有任何事实与法律依据，一审法院不予支持。 关于王小光要求金杜公司双倍返还已付购房款并支付违约金的诉讼请求，虽王小光向银行所申请的贷款未获审批通过的过错在金杜公司，但根据一审庭审中双方均予以确认王小光向金杜公司支付的购房款仅为17600元，并非合同约定的52800元，王小光在本案中亦存在过错，故对于王小光的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除金杜公司与王小光签订的《商品房买卖合同》；二、王小光应将位于北海市房屋过户至金杜公司名下［不动产证号：桂（2019）北海市不动产权第××号］；三、金杜公司应将已收取的购房款17600元返还给王小光；四、驳回金杜公司的其他诉讼请求。案件受理费3954元，诉讼保全费1520元，合计5474元，由金杜公司负担3649元，王小光负担1825元。 二审期间，王小光向本院提交其银行卡交易明细清单，拟证明王小光已向金杜公司支付购房款52800元。金杜公司对该证据的真实性无异议，但认为仅能证实进账信息，不能证明王小光的实际付款金额。众鼎公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以认可，并作为认定案件事实的依据之一。 二审期间，金杜公司及众鼎公司均未向本院提交新的证据。 二审查明，2017年12月13日，王小光向金杜公司转账支付52800元。 二审再查明，一审法院依职权向北海市公安局经济犯罪侦查支队调取了一份由王小光作为借贷方出具的《借款协议》，借款数额为35200元，协议中未载明贷款方的具体名称。王小光于二审中主张该协议系其向众鼎公司出具的。 二审查明的其他案件事实与一审判决查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。 综合诉辩双方意见，本院归纳本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》解除后，金杜公司应向王小光返还的具体房款金额。 本院认为，双方对解除案涉《商品房买卖合同》均无异议，本院予以确认，现存有争议的是合同解除后，金杜公司应向王小光返还的具体房款金额。据查明，《商品房买卖合同》签订当日，王小光即向金杜公司转账支付52800元。现王小光上诉主张该52800元系其向金杜公司支付的涉案房款，其中有35200元系众鼎公司向其出借的款项，亦应纳入其已付房款范围；金杜公司则主张王小光实际支付的房款金额仅为17600元，另35200元系众鼎公司为确保王小光已付首付款达银行放贷标准而先行垫付的款项，金杜公司之后已将该笔35200元退还予众鼎公司。由此可知，合同双方均认可以上52800元中有35200元系先由众鼎公司付予王小光，关键在于该笔款究系众鼎公司向王小光出借的款项，抑或系众鼎公司为套贷而先行垫付，并由金杜公司予以返还的款项。对此，本院认为，王小光关于众鼎公司向其出借该35200元首付款的主张，确与一审法院自公安处调取的《借款协议》相互印证，现亦无据表明众鼎公司曾承诺王小光可不予承担该笔款项的返还之责；与之相对，金杜公司关于众鼎公司为套贷先行垫款并已自金杜公司处收取退款的主张，一方面，未能提供证据证实金杜公司与众鼎公司、王小光之间就此达成书面约定，另一方面，金杜公司举示的退款审批单存在领款人为案外人李东彬、退款具体内容不清、退款数额亦非35200元等问题，故尚不足以证实其向众鼎公司退还涉案35200元的事实，然退一步以言，即使金杜公司确曾向众鼎公司退还35200元，亦属二公司之间的债务关系，单凭此尚不足以证实金杜公司以上主张。结合以上分析，鉴于现有证据情况，本院认为王小光关于35200元系众鼎公司向其出借的首付款主张，具有高度盖然性，本院予以采信。至于王小光于一审庭审中认可其已付房款金额为17600元，王小光解释称其一审庭审中认可的系17600元由其自有资金支付，另35200元系通过向中介公司即众鼎公司借款支付的。本院对此认为，王小光于一审中未委托具有专业法律知识的人员代理其出庭，故确有可能在对相关法律关系不明晰的情况下对付款问题未能作详细全面的陈述，又因王小光未能向一审法院提交其向金杜公司支付款项的凭证，故一审法院以其自认支付的17600元确定应退款项并无不当。根据王小光二审提交的银行卡交易明细清单，可证实通过王小光的银行账户已向金杜公司转账支付了52800元，至于该款项中是否包含中介公司出借或垫付的款项，以及金杜公司是否退还中介公司垫付的款项，则与本案非属同一法律关系。故此，本院认为，王小光已付房款金额应为52800元，《商品房买卖合同》解除后，开发商金杜公司负有向购房者王小光返还该52800元之责。 综据上述，王小光关于其已付房款数额应为52800元的上诉主张成立，本院予以支持。对于王小光上诉提出一审法院未对金杜公司支付违约金问题进行处理，因其于一审中未就此提出反诉要求，本院认为一审法院对此未予以裁判并不存在漏审漏判情形，其该上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。鉴于王小光于二审期间提交了新证据，导致认定王小光已付房款金额的事实依据发生变化，本院根据新查明的事实依法予以认定和改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2020)桂0502民初307号民事判决第一、第二项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2020)桂0502民初307号民事判决第三、第四项； 三、被上诉人广西北海金杜投资有限公司应将已收取的购房款52800元返还给上诉人王小光。 四、驳回被上诉人广西北海金杜投资有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费3954元、诉讼保全费1520元，合计5474元，由广西北海金杜投资有限公司负担3649元，王小光负担1825元；二审案件受理费680元，由广西北海金杜投资有限公司负担，王小光已预交二审案件受理费3954元，有本院退回3274元。 上述义务，义务人应于本案生效判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 叶 萍 二〇二〇年十月十九日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜