广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1753号上诉人（原审原告）：黄**锋，男，1977年1月9日出生，汉族，住肇庆市端州区*********。被上诉人（原审被告）：肇庆市世华房地产代理有限公司，住所地：肇庆市端州区****。法定代表人：赵汝迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：周东荣，男，该公司高级营业经理。上诉人黄**锋因与被上诉人肇庆市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）委托合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人黄**锋、被上诉人世华公司的委托诉讼代理人周东荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄**锋上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持黄**锋的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由世华公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。按照吕冲(买方)与黄**锋(卖方)、世华公司(经纪方)于2019年2月1日签订的《房屋买卖合同》约定，2019年2月25日，黄**锋向世华公司刷卡支付的40000元，作为合同第十条规定的，卖方只承担增值税其中的30000元的费用，多交付的10000元用于缴纳黄**锋房屋维修基金的费用，因房屋买卖合同被法院判决解除，黄**锋一审要求返还的定金40000元，并不是按《服务确认书》给予世华公司的房屋溢价款，黄**锋要求返还的40000元和房屋溢价(服务费)并不是同一事实纠纷，属于两个法律关系，根据合同相对性的原则，如世华公司与黄**锋之间的中介服务费纠纷应另行起诉主张，因此，一审法院认定事实错误，从而导致法律适用错误。在一审庭审时，世华公司提供的向黄**锋和吕冲出具的《收款收据》，两张收据注明收到黄**锋和吕冲交来服务费24250元和15750元。上述写给黄**锋的收据，黄**锋从来没有见过，也没有收到过。为什么黄**锋支付了40000元给世华公司，其才开具24250元的收据，不符合常理。因此，世华公司在庭上出具的24250元收据是世华公司应付诉讼而出具的假证据，法庭应依法追究世华公司伪造证据的责任。（二）黄**锋因其他经济纠纷，房子才被法院查封的，黄**锋买卖房屋在先，房子查封在后，主观上并没有违约的故意。黄**锋与世华公司签订的《服务确认书》约定，代理方向服务对象保证该物业出售净售价格为980000元，服务对象同意将《房屋买卖合同》中交易成交价高于本确认书第一条的净收价格差额支付给代理方作为中介服务费。因买方的房子被查封，法院判决双方解除了房屋买卖合同，房子交易没有完成，同时，买方也支付了中介费服务费15750元。因此，既然合同已经被法院判决解除，且黄**锋也没有收到买方交付的购房款1050000元，所以根本没有存在所谓的房屋溢价款，故黄**锋无需支付世华公司高于房屋低价980000元的溢价款。（三）世华公司与黄**锋签订的《服务确认书》违反了法律规定，是无效协议。世华公司在为买卖双方房屋交易提供中介服务时，已由买方支付了中介服务费15750元，该《服务确认书》已明确作为《购房合同》的附件，世华公司却没有向买方出示，也没有组织买卖双方签字确认。因此，《服务确认书》不能作为《购房合同》的有效附件，并没有产生法律效力。同时，世华公司向买方隐瞒了黄**锋与公司签订《服务确认书》，以及约定最低出售价格和溢价部分等情况，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款规定，对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出的房屋赚取差价的规定，因此是无效的法律行为。综上，一审判决认定事实错误，导致法律适用错误，应依法改判。世华公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法维持原判。黄**锋向一审法院起诉请求：1.判令世华公司返还黄**锋定金40000元；2.本案全部诉讼费用由世华公司承担。一审法院认定事实：2019年2月1日，吕冲(买方)与黄**锋(卖方)、世华公司(经纪方)签订了一份《房屋买卖合同》，约定黄**锋将位于肇庆市端州区*******************以总金额1050000元出售给吕冲，吕冲于签订合同当日向黄**锋支付定金60000元(定金自动转为房款)，首期房款220000元(不含定金)在2019年2月28日前付清，剩余房款770000元于完成交易过户及按揭贷款审批后由贷款银行直接拨入黄**锋银行账号。其中，合同第四条第(二)款约定，经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付15750元作为咨询及中介服务费......如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。第十条“叁方约定的其他事项”约定，买方应交费用如下：增值税、契税、个税、按揭服务费、评估费、中介服务费、以及过户产生杂费大约叁佰元、律师见证费大约肆佰元(买家承担所有过户费用)。卖家只承担增值税其中叁万元。同日，黄**锋(服务对象)与世华公司(代理方)就出售上述物业达成一份《服务确认书》，约定：一、价格与税费的确认，代理方向服务对象保证该物业出售净收价格为人民币980000元，同时代理方确认该物业买卖交易中产生的一切税费由代理方或买方承担，服务对象无需支付(但服务对象须自行承担隐瞒该物业未满二唯一或满五唯一多产生的税费部分)。二、中介服务费的确认：服务对象同意将[房屋买卖合同]中交易成交价高于本确认书第一条的净收价格的差额支付给代理方作为中介服务费。该费用之缴交日期为2019年2月28日前。逾期交付该费用，则按日向代理方支付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。本《服务确认书》作为[房屋买卖合同]之附件，与该合同具有同等法律效力。备注：净收价以上金额自愿支付我司中介服务费。《服务确认书》落款处“服务对象”有黄**锋签名，“代理方”处有世华公司员工周东荣签名。2019年2月1日、25日，吕冲分别以现金方式支付定金60000元、以电子银行转账方式支付首期房款220000元给黄**锋。2019年2月25日，黄**锋向世华公司刷卡支付40022元(其中22元为刷卡手续费)，世华公司则分别向黄**锋和吕冲出具《收款收据》言明收到黄**锋和吕冲交来端州三路南侧16号******602房之服务费24250元和15750元。此后，由于黄**锋一直没有依约办理注销抵押登记手续，且涉案房屋被法院予以预查封，无法办理过户手续，吕冲遂诉至一审法院[所立案号为(2019)粤1202民初6889号]，该法院于2020年2月28日作出(2019)粤1202民初6889号民事判决，判决解除吕冲与黄**锋、世华公司于2019年2月1日签订的《房屋买卖合同》；黄**锋向吕冲返还购房款280000元和支付违约金105000元、中介服务费15750元。该判决已生效。一审法院认为，黄**锋主张世华公司在代理业务中截留了买方吕冲支付给黄**锋的定金而请求其退还，故本案系委托合同纠纷。黄**锋委托世华公司出售其位于肇庆市端州区*******************，并于2019年2月1日与世华公司员工周东荣签订《服务确认书》，世华公司对此确认，故该《服务确认书》是黄**锋、世华公司的真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约全面履行各自的义务。根据查明的事实，买方吕冲在涉案房屋买卖交易中共向黄**锋支付房款280000元(其中定金60000元)，并不存在吕冲直接向世华公司支付购房定金的事实，故黄**锋主张世华公司截留吕冲支付给黄**锋购房定金没有事实依据。而且，根据《服务确认书》约定“涉案物业出售净收价格为980000元”及备注“净收价以上金额自愿支付我司中介服务费”，即《房屋买卖合同》约定的成交价1050000元与卖方净收价格980000元之差额70000元为黄**锋自愿支付给世华公司的中介服务费。因此黄**锋于2019年2月25日向世华公司刷卡支付40000元应认定为其支付给世华公司的中介服务费。综上，黄**锋要求世华公司返还黄**锋定金40000元依据不足，一审法院不予以支持。一审判决：驳回黄**锋的诉讼请求。一审案件受理费400元(黄**锋已预交)，由黄**锋负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，黄**锋在二审法庭调查中提出，其要求世华公司返还的40000元是税费，不是定金。本院认为，本案系委托合同纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院应围绕黄**锋的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）黄**锋已向世华公司支付的40000元的性质如何认定；（二）黄**锋主张要求世华公司返还该40000元款项是否成立。关于黄**锋已向世华公司支付的40000元的性质如何认定的问题。首先，黄**锋、世华公司签订的《服务确认书》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，双方均应依约全面履行各自的义务。黄**锋上诉认为该《服务确认书》违反法律规定，是无效协议的主张缺乏法律依据和事实依据，本院不予采纳。其次，黄**锋在一审主张世华公司截留吕冲支付给黄**锋的购房定金40000元，但其提交的证据显示该40000元系黄**锋向世华公司刷卡支付，并不存在吕冲直接向世华公司支付购房定金的事实。而黄**锋在二审提出该40000元系黄**锋支付的税费，不是定金。黄**锋在一、二审的主张不一致。还有，结合《服务确认书》约定，黄**锋应支付给世华公司的中介服务费标准是房屋交易成交价高于净收价格980000元的差额，同时由世华公司承担税费。案涉《房屋买卖合同》约定的成交价为1050000元，该成交价与980000元之差额70000元即为黄**锋自愿支付给世华公司的中介服务费。因此一审判决认定黄**锋于2019年2月25日向世华公司刷卡支付40000元为其支付给世华公司的中介服务费并无不当，本院予以维持。黄**锋上诉认为其支付给世华公司的40000元为税费的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于黄**锋主张要求世华公司返还该40000元款项是否成立的问题。结合上述论述，按照《服务确认书》约定，应由黄**锋支付世华公司中介服务费70000元，黄**锋已接受了世华公司的中介服务，并促成黄**锋与买方签订了《房屋买卖合同》，是由于黄**锋一直没有依约办理注销抵押登记手续，且涉案房屋被法院予以预查封，无法办理过户手续，导致最后交易没有完成，故黄**锋上诉认为《房屋买卖合同》已解除，其无需世华公司中介服务费，世华公司应返还该40000元的主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，黄**锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元（黄**锋已预交），由黄**锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十月十六日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩