湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初3831号原告（反诉被告）：世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司。住所地：武汉市武昌区中南路******。负责人：彭萍，该公司业务中心总经理。委托诉讼代理人：卢友玲、刘青川，均系湖北聚力律师事务所律师。被告（反诉原告）：余汉芳，男，1962年11月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：胡胜泉，湖北今天律师事务所律师。原告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司与被告余汉芳及反诉原告余汉芳与反诉被告世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司的委托诉讼代理人卢友玲、刘青川，被告（反诉原告）余汉芳及其委托诉讼代理人胡胜泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费13818元；2.判令被告向原告支付至实际给付之日止的违约金（按合同约定的日万分之五标准计算，截止2019年12月31日违约金为261.7元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年7月，余汉芳购买了位于武汉市世茂锦绣长江小区一期2栋1单元202号商品房，建筑面积200.28㎡。原告受武汉世茂锦绣长江房地产开发公司委托，为武汉世茂锦绣长江小区一期提供前期物业服务。双方签订的《前期物业协议》约定：业主或物业使用人按建筑面积每月每平米2.3元交纳物业费。交纳物业管理服务费的时间首次自物业交付之日起，按季度交纳，每季首月5日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。协议生效后，原告依约履行了提供物业服务的义务，但被告自2017年7月1日起未缴纳物业服务费，截止2019年12月31日，共欠交物业服务费13818元，滞纳金261.7元，共计14079.7元。原告曾多次书面要求被告履行协议约定的交费义务，被告拒不履行，故原告诉至法院。余汉芳辩称：1.原告不具有提起本次诉讼的主体资格，根据相关规定，分公司不具有法人资格，本案原告不具有法律规定的物业服务企业要求；2.原、被告之间不存在物业服务法律关系，原告并非业主或开发商选聘的企业；3.原告主张的物业费标准没有依据；4.原告主张的物业费计算标准没有依据，且物业服务质量没有达到相关标准。余汉芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认反诉被告给反诉原告提供的物业服务行为无效；2.判令反诉被告向反诉原告返还自2013年1月至2016年12月期间无理由收取费用24000元及利息；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2007年8月购买位于武汉世茂锦绣长江小区一期2栋1单元202号商品房，随购房合同一并签订有《前期物业服务协议》，委托由戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司提供物业服务，约定的服务期限至小区业主委员会成立。2015年6月，本小区业主委员会成立后，反诉原告才发现，戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司已于2013年1月1日将本小区的物业服务非法转包给反诉被告，而反诉被告在毫无依据的情况下，霸占了小区物业用房和相关资料，并以戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司的名义，一直欺骗反诉原告，并收取所谓的物业服务费至2017年6月。反诉原告认为，本小区的业主委员会没有与反诉被告签订物业服务合同，且反诉被告提供的物业服务远远达不到业主所支付的相应服务费标准。因此反诉被告提供的物业管理服务既无合同，又无服务标准，属于无效行为。反诉被告以欺骗的方式，毫无依据向反诉原告收取了2013年1月至2017年6月期间的所谓物业服务费，已构成不当得利，其收取的全部费用以及利息应当无条件向反诉原告返还。世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司辩称：1.反诉被告作为世贸天成物业服务集团有限公司的分公司，依据前期物业服务合同及世贸天成物业服务集团有限公司的授权提供物业服务符合法律规定；2.反诉被告自2013年1月1日起至今，按照合同约定履行了合同义务，反诉原告应当履行支付物业服务费的义务；3.反诉原告要求返还2013年1月至2016年12月的物业费及利息没有事实和法律依据。经审理查明：2007年7月15日，余汉芳与房屋开发商武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司签订武汉市商品房买卖合同，购买了位于武汉世茂锦绣长江小区一期2栋1单元202室商品房。房屋建筑面积200.28平方米。同时，余汉芳与戴德梁行房地产顾问有限公司（深圳）公司签订了前期物业服务合同。2012年，在武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司于2007年6月30日签订的武汉世茂锦绣长江全权物业管理服务合同的合同期限届满后，双方协商于2012年12月31日终止物业管理合同并签订了关于武汉世茂锦绣长江全权物业管理服务合同终止协议，并将相关权益转移给武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司委托之后续物业公司。之后，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定：由上海世茂南京物业服务有限公司为武汉世茂锦绣长江一期A1地块提供物业服务；物业费收费标准为超高层（2号楼）物业管理费为2.0元每月每平方米；物业费用按季交纳，业主或物业使用人应当在每季首月5日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；合同期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止；但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，开发商应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。该份前期物业服务合同已在武汉市汉阳区房管局备案，备案合同编号为：阳物第201324号。物业服务合同签订后，世茂天成物业服务集团有限公司授权世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司承接武汉世茂锦绣长江项目的物业管理服务工作并将前期物业服务合同相关的所有权利一并转给世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司。世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司在得到授权后于2013年1月1日起开始为武汉世茂锦绣长江小区一期项目提供前期物业服务。余汉芳向世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司缴纳了2014年1月1日至2017年6月30日的物业管理服务费，世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司亦向余汉芳交付了上述物业管理服务费发票。发票上注明的收款方为世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司（上海世茂南京物业服务有限公司武汉第二分公司）。之后，余汉芳未再向原告支付2017年7月1日后的物业管理服务费。世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司以短信、律师函的形式向余汉芳催收物业费，但余汉芳未予交纳。另查明：案涉小区业主委员会于2015年6月成立，余汉芳在业主委员会成立时系该委员会委员，之后系该委员会主任，于2017年9月离任。再查明：上海世茂南京物业服务有限公司企业名称于2015年2月9日变更为世茂天成物业服务集团有限公司。2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司武汉第二分公司企业名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司。世贸天成物业服务集团有限公司具备物业服务企业一级资质，准予从事物业管理活动时间从2005年9月16日起。上述事实有武汉市商品房买卖合同、前期物业服务合同（余汉芳与戴德梁行房地产顾问有限公司深圳公司签订）、终止协议及补充协议、前期物业服务协议（武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订）、授权委托书、交费发票、律师函、催收短信、企业变更通知书、资质证书及双方陈述予以证明。本院认为：本案争议焦点为武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订前期物业服务协议是否有效。本案中，余汉芳之前与戴德梁行房地产顾问有限公司（深圳）公司签订有前期物业服务协议，但在戴德梁行房地产顾问有限公司（深圳）公司与武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司就案涉小区物业管理服务合同期限届满，且戴德梁行房地产顾问有限公司（深圳）公司于2012年12月31日退出小区管理后，余汉芳与戴德梁行房地产顾问有限公司（深圳）公司签订的前期物业服务协议已丧失了继续履行的条件，案涉小区也需要重新选聘新的物业服务企业。因当时案涉小区的业主委员会并未成立，且还有部分房屋尚未出售，在该情况下很难有某个组织或部门可以召集所有或绝大多数业主重新选聘物业服务企业。依据国务院《物业管理条例》第二十一条及当时小区的实际情况，建设单位武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司代表小区与上海世茂南京物业服务有限公司签订书面《前期物业服务协议》的行为并未违反法律禁止性规定，且上述合同也在行政主管部门进行了备案。对于余汉芳主张应通过招投标形式选聘物业服务企业的主张，国务院《物业管理条例》第五十六条规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。由此可见，《物业管理条例》并未认定未经招投标而签订的物业服务合同无效，该条例的招投标条款并非效力性强制性规定。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十四条的规定，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司未通过招投标形式选聘物业服务企业的行为确不符合《物业管理条例》第五十六条的规定，但并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效之情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”未经招投标而签订物业服务合同并非上述司法解释规定的合同无效情形。综上，本院认定武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订的前期物业服务协议合法有效，应当受到法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订的前期物业服务协议对余汉芳具有约束力。世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司受世茂天成物业服务集团有限公司的委托为案涉小区实际提供了物业管理服务，余汉芳知晓并接受了该物业管理服务。余汉芳应当按前期物业服务协议向世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司支付物业管理服务费。余汉芳要求确认世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司提供物业服务行为无效并退回已收取24000元费用的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。因余汉芳确未向世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费13818元（200.28平方米×2.3元每月每平方米×30月）。世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司要求余汉芳支付上述物业服务费的诉讼请求本院依法予以支持。对于逾期付款利息，本院结合同类案件中的物业服务情况，酌定予以减免。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、国务院《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）余汉芳向原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费13818元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）世茂天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）余汉芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取76元，由余汉芳负担。本案反诉受理费200元，由余汉芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年十月二十九日书记员 彭梦凌