广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6859号原告：深圳市明永实业有限公司，住所地为广东省深圳市罗湖区*************鸿昌广场3014单元。法定代表人：宋玉平，职务系总经理。委托诉讼代理人：梁穗，广东广和（光明）律师事务所律师。被告：东莞市宝成膳食有限公司，住所地为广东省东莞市***********。法定代表人：李某1。原告深圳市明永实业有限公司诉被告东莞市宝成膳食有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告深圳市明永实业有限公司的委托诉讼代理人梁穗到庭参加诉讼，被告东莞市宝成膳食有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市明永实业有限公司提出诉讼请求如下：1.解除原、被告的房屋租赁合同关系；2.被告腾退位于东莞市黄江镇梅塘社区******************房屋和S003栋305宿舍；3.被告支付S003栋-1楼房屋自2019年9月起至实际搬离日的租金，暂计至2020年3月租金合计77000元；4.被告支付S003栋305宿舍自2019年9月起至实际搬离日的租金，暂计至2020年3月租金合计2520元；5.被告支付自2019年9月起至实际搬离日的卫生费，暂计至2020年3月卫生费合计3500元；6.被告支付自2019年8月起至实际搬离日的水电费，暂计至2020年2月水电费合计15038元；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告与案外人东莞市宇丰实业投资有限公司（以下简称“宇丰公司”）于2017年5月19日签订《黄金航母工业城租赁合同书》，约定：1.案外人宇丰公司将位于东莞市黄江镇梅塘社区******************房屋出租给原告做食堂之用，以及S003栋305宿舍给原告使用。2.S003栋-1楼房屋月租金为人民币11000元/月。3.SOO3栋305宿舍月租金为人民币360元/月。4.生活垃圾清运费为人民币500元/月。宇丰公司出租给被告的房屋是从原告处承租。2018年，宇丰公司与原告房屋租赁合同纠纷一案，历经两级法院审理，最后由东莞市中级人民法院作出生效判决【（2018）粤19民终7470号】，判决宇丰公司和原告签订的《工业厂房租赁合同》无效，宇丰公司须搬离房屋。2018年11月8日，宇丰公司被法院强制撤离。原告为了维护工业城的稳定，与被告达成协议，双方成立房屋租赁关系，租金不变，即11000元/月。水费按5元/吨计算，S003栋-1楼房屋电费按1.5元/度计算，S003栋305宿舍电费按1.5元/度*实际用电数+2元计算。然而，被告从2019年9月起拖欠租金、卫生费和水电费，原告多次催收，仍拒绝支付。综上，被告拖欠租金、卫生费和水电费的行为违反了双方约定，损害了原告的合法权益，原告为了维护其合法权益，现特向贵院提起诉讼，望判如所请被告东莞市宝成膳食有限公司没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告没有提交任何证据。经本院审理认定事实如下：2017年5月19日，被告与案外人东莞市宇丰实业投资有限公司（以下简称“宇丰公司”）签订了《黄金航母工业城租赁合同书》（合同编号2017-S003-1），约定宇丰公司将位于东莞市黄江镇梅塘社区***黄金航母工业城房屋S003栋-1楼出租给被告使用，计租面积600平方米，租赁用途为食堂；租赁期限为6年，自2017年6月12日起至2023年6月11日止；每月租金11000元，签订合同时另一次性交纳进场费60000元；电费按1.38元每度计算，宇丰公司另收取被告每月电费10%作为变配电设备、设施维修基金费，如每月少于300元，按300元计算；被告在宇丰公司规定的位置安装水表，水费按5元每吨计算，如出现水电总表与分表有差额的情形，按水电用量比例分摊差额水电费；合同签订时，被告应向宇丰公司支付相当于3个月的租金作为履约保证金34500元，另外支付2000元作为水电及相关费用保证金，食品安全保证金100000元，租赁期满，被告无违约责任时凭收据无息退还；租金从2017年6月12日起每满2年，房屋租金及相关费用递增10%，此后每2年以此递增；被告自2017年6月12日起应向宇丰公司支付生活垃圾清运费500元/月。合同还约定了其他内容。合同乙方落款处有被告的盖章及邓军生作为代表签名。原告主张宇丰公司与被告于2016年6月15日签订了《宿舍租赁合同》，约定宇丰公司（甲方）将黄金工业城S003栋305号宿舍出租给被告（乙方）使用，租期从2016年6月15日至2017年6月11日止，租金300元/月，押金600元；水电费用由被告自行承担，水费每吨5元（每月用水不足3吨则按3吨计算），电费1.5元每度。合同乙方落款处有邓俊生的签名及捺印。原告主张S003栋305号宿舍约定的租赁期限届满后，被告继续承租，没有重新签订书面合同。原告和王明勇与宇丰公司、广州军区房地产管理局东莞房地产管理处房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理后于2018年6月12日作出（2018）粤1973民初6135号民事判决（以下简称“6135号民事判决”），判决确认王明勇、明永公司与宇丰公司于2013年12月28日签订的《工业厂房租赁合同》无效，并判决宇丰公司于该判决生效之日起十五日内将位于东莞市****************坐落军事用地上的S001栋宿舍、S003栋宿舍、B001栋厂房、B002栋厂房、B003栋厂房、B010栋厂房、B011栋厂房、B012栋厂房退还给王明勇和明永公司以及向王明勇和明永公司支付房屋占有使用费。6135号民事判决查明的部分事实：位于东莞市****************坐落军事用地，原管理部门为广州军区深圳房地产管理分局，后移交由广州军区房管局东莞房管处进行管理。王明勇通过与广州军区深圳房地产管理分局签订《军队房地产租赁合同》方式，承租了广粤字第3413号坐落土地，用于办厂，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止等。王明勇承租后，经向广州军区房管局东莞房管处申请，获准在广粤字第3413号坐落土地上进行开工建设厂房、宿舍楼等。其中有一栋编号为S001的宿舍楼获得了广州军区房地产管理局颁发的房屋所有权证（证号：军房字第NO.00107**）。截止本案一审辩论终结之日即2018年5月15日，王明勇在广粤字第3413号坐落土地上建造的房屋均未取得建设工程规划许可证。2013年12月28日，明永公司、王明勇作为出租方、甲方，龚文兵、文康平、刘佑中作为承租方、乙方，双方签订了一份《工业厂房租赁合同》，主要约定：甲方将其投资建设的工业厂房、宿舍及配套设施出租给乙方，租赁物位于东莞市*****，租赁物总建筑面积约60-100万平方米，但最低不能少于60万平方米；甲方在此地范围内所建的租赁物只能租给乙方，价格都按9.3元/平方米每月计算，面积以实量为准；租赁期从最后一期交付给乙方以后开始期限为10年；起租时一律都按9.3元/平方米/每月，每栋交付使用满三年后递增10%，此后每三年递增10%；等等。上述《工业厂房租赁合同》签订后，王明勇、明永公司向宇丰公司签订交楼确认书，交付了下列建筑物，并书面确定了免租期后的起租时间：1、S001栋宿舍，总建筑面积3229平方米，交付日期2014年4月25日；2、S003栋宿舍，总建筑面积5270平方米，交付日期2014年4月25日；3、B001栋厂房，总建筑面积6635平方米，交付日期2014年4月25日，其中保安室35平方米自2016年1月1日起不支付租金，1250KVA变压器电房按每月租金800元支付，不递增，自2016年1月1日起支付租金；4、B002栋厂房，总建筑面积6741平方米，交付日期2014年4月30日；5、B003栋厂房，总建筑面积7806平方米，交付日期2015年1月30日，其中4056平方米自2015年6月1日起计租，800平方米自2015年10月19日起计租，1100平方米自2015年10月16日起计租，1850平方米自2015年12月1日起计租；6、B010栋厂房，总建筑面积6706平方米，交付日期2015年6月1日，其中2200平方米自2015年11月1日起计租，2200平方米自2015年12月11日起计租，1100平方米自2015年12月1日起计租，1100平方米自2015年12月20日起计租；7、B011栋厂房，总建筑面积7806平方米，交付日期2015年11月30日，全部建筑面积均从2016年3月1日起计租；8、B012栋厂房，总建筑面积9012平方米，交付日期2015年11月30日。后明永公司、王明勇与宇丰公司均不服6135号民事判决，上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院经审理后于2018年8月28日作出（2018）粤19民终7470号民事判决（以下简称“7470号民事判决”），判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初6135号民事判决第一、第二、第三、第五项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初6135号民事判决第六项。三、变更广东省东莞市第三人民法院(2018)粤1973民初6135号民事判决第四项为：东莞市宇丰实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付王明勇、深圳市明永实业有限公司截止2018年5月15日拖欠的房屋占有使用费5322669.06元；四、驳回王明勇、深圳市明永实业有限公司的其他诉讼请求。7470号民事判决已于2018年9月7日生效。明永公司和王明勇依据前述生效判决向我院申请了强制执行，案号为（2018）粤1973执8505号，本院依法查封了宇丰公司在案涉房产处的财产并张贴了搬迁公告，要求宇丰公司及员工在限期内迁出，同时告知在上述房产处经营生产的相关人员尽快与王明勇和明永公司协商厂房、宿舍租赁事宜，2018年11月8日，明永公司、王明勇确认已基本与租客协商好租赁等相关事宜，并已派驻管理人员及保安对上述房产进行管理和维持秩序，接受并管理了上述房产。原告主张因宇丰公司已于2018年11月8日在法院的强制执行下搬离了租赁物，剩余案涉SOO3栋宿舍负一楼由被告在承租，为维护工业城的稳定，原告与被告达成协议，没有让被告腾退房屋，让被告继续经营，故双方成立房屋租赁关系，但未另行签订书面的租赁合同，双方约定SOO3栋负一楼的租金标准按照被告与宇丰公司签订的原合同执行，即每月11000元，S003栋305号宿舍的租金从2019年9月开始由300元/月变更为360元/月，水费标准不变，S003栋负一楼电费由1.38元每度变更为1.5元每度*实际用电数+2元，S003栋305号宿舍电费由1.5元每度变更为1.5元每度*实际用电数+2元。原告主张双方对前述标准的变更并未签订书面协议，被告的签约代表是邓军生，原告每月会向被告发送缴款通知书，列明租金及水电费明细，邓军生有在缴款通知书回执单上签名，被告对此未提出过异议，邓军生的女婿谭小波从2018年12月至2019年8月期间均是按照前述与原告约定的标准计付费用给原告，但从2019年9月起被告就一直拖欠费用，至今未付。为此原告提交了银行流水、缴费通知书、已付租金水电费清单、未付租金水电费清单、催款签收回执证明。（一）根据2018年11月至2019年8月期间的已付租金、水电费清单显示的标准，S003栋负一楼食堂租金每月11000元、卫生费500元、电费单价1.5元、水费单价5元；S003栋305宿舍租金300元/月、电费单价1.5元、水费单价5元。（二）根据2019年9月至2020年3月期间的未付租金、水电费清单显示的标准，S003栋负一楼食堂租金每月11000元、卫生费500元、电费单价1.5元、水费单价5元；S003栋305宿舍租金360元/月、电费单价1.5元、水费单价5元。其中S003栋负一楼食堂2020年1月起未产生水电费，S003栋305宿舍2020年2月起未产生水电费。（三）2019年10月、11月的回执单载明“我单位已收到《缴款通知》，并对此通知的内容进行了确认的解读，现已全面了解并理解通知相关具体内容的详细要去，如未能按通知要求执行，后果自负”，接收人处有邓军生的签名。（四）银行流水显示，谭小波向原告转账情况为：2018年12月25日转账44701元，2019年1月25日转账15966元，2019年3月16日转账27763元，2019年5月24日转账14414元，2019年6月10日转账15298元，2019年7月8日转账15211元，2019年7月31日转账15972元，2019年8月30日转账16427元。经本院释明，因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，双方的租赁合同依法无效，明永公司变更其诉讼请求中的“租金”为房屋占有使用费，其他诉讼请求不变。原告庭后提交说明主张其于2020年1月15日发现被告已搬离了案涉租赁物。以上事实，有《黄金航母工业城租赁合同书》《宿舍租赁合同》、(2018)粤1973民初6135号民事判决书、（2018）粤19民终7470号民事判决书、生效证明、银行流水、已付租金水电费清单、未付租金水电费清单、催款签收回执单、执行告知书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告东莞市宝成膳食有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利。原告主张其将包括案涉租赁物在内的多栋物业出租给案外人宇丰公司并签订了《工业厂房租赁合同》，因双方的租赁合同无效，宇丰公司需向原告返还案涉租赁物。该事实有生效民事判决予以认定，故本院予以确认。关于原告是否与被告成立租赁合同关系的问题。原告主张宇丰公司向原告承租了案涉租赁物后又出租给被告，双方签订了《黄金航母工业城租赁合同书》及《宿舍租赁合同》，因按生效民事判决要求，宇丰公司需向原告返还案涉租赁物，原告为维持工业园的稳定，故允许被告继续占有使用案涉租赁物，双方自2018年11月8日起成立了事实上的租赁关系，并约定按照被告与宇丰公司签订的原租赁合同标准收取租金、水电费及卫生费，原告对此提交了证据证明。首先，《黄金航母工业城租赁合同书》上有被告的盖章及邓军生作为签约代表签名、捺印，应视为被告的真实意思表示，合同约定被告向宇丰公司承租案涉S003栋负一楼房屋用于经营食堂，租赁期限6年，自2017年6月12日起至2023年6月11日止。其次，结合银行流水、2018年11月至2019年8月期间的缴费通知书以及通知书回执单分析，缴费通知书上有明确载明S003栋负一楼饭堂的每月房租为11000元，卫生费500元，S003栋305号宿舍每月房租为300元，以及载明了饭堂和宿舍的具体水电费度数、收费标准；通知书回执单上亦有被告的签约代表邓军生的签收确认；被告已按缴费通知书记载的金额支付了自2018年11月至2019年8月期间的前述相关费用。故综上，本院认为原告提交的证据能相互印证，足以证实被告在宇丰公司被强制腾退房屋后仍继续占有使用案涉租赁物，原告主张其与被告已于2018年11月8日成立事实上的租赁合同关系，本院予以采信。承上，根据生效民事判决认定的事实，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故原告与被告之间的租赁合同亦属无效。原告诉请解除其与被告的租赁合同应建立在合同合法有效的基础上，现双方的租赁合同无效，故此诉讼请求无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，双方的租赁合同无效，被告作为承租人，应当向原告返还依无效租赁合同取得的财产，包括其占有的租赁物及占有租赁物期间所获得的可参照租金标准计算的占有利益。原告主张双方约定S003栋305号宿舍从2019年9月起租金标准变更为360元/月，没有提交证据证明，故本院不予采信。原告自认被告已于2020年1月15日搬离了案涉租赁物，故本院予以确认。被告未能举证证明其已向原告支付了2019年9月至2020年1月15日期间的占有使用费、卫生费以及2019年8月至2020年1月15日期间的水电费，应承担举证不能的法律后果，故原告诉请被告参照双方约定的租金标准支付前述期间房屋占有使用费及实际发生的水电费、卫生费，本院予以支持。经计算，被告应向原告支付S003栋负一楼房屋占有使用费60500元，S003栋305号宿舍占有使用费1650元，卫生费2750元，水电费15038元。对原告诉请超出前述范围部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、限被告东莞市宝成膳食有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市明永实业有限公司支付2019年9月至2020年1月15日期间的占有使用费62150元；二、限被告东莞市宝成膳食有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市明永实业有限公司支付2019年9月至2020年1月15日期间的水电费15038元、卫生费2750元；三、驳回原告深圳市明永实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元（原告已预交），由原告深圳市明永实业有限公司负担416元，由被告东莞市宝成膳食有限公司负担1835元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  周淑君审判员  何健林审判员  谢嘉禾二〇二〇年十月二十二日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。