贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初5663号原告（反诉被告）：中电建物业管理有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区******，统一社会信用代码91520115051912704C。法定代表人：谢秋萍，职务总经理。委托诉讼代理人：邬虎铭，贵州民族律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海，贵州民族律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾雪敏，女，白族，1986年12月15日生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：吴常胜，男，汉族，1985年8月30日生，住址同上，系曾雪敏之夫。原告中电建物业管理有限公司贵阳分公司（以下简称“中电建物业公司”）与被告曾雪敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，被告曾雪敏向本院提起反诉，本院依法适用简易程序与本院受理的（2019）黔0115民初5664号、5665号案件公开开庭进行了合并审理，中电建物业公司委托诉讼代理人邬虎铭、曾雪敏及其委托诉讼代理人吴常胜到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告中电建物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付已欠付原告的物业服务费9277元（2016年9月30日至2019年12月31日）；2、请求判令被告立即支付欠付原告至2019年6月10日止的违约金4000元，2019年6月11日之后的违约金以9277元为基数按每天3‰支付至付清时止；3、依法判令被告承担诉讼费。事实及理由：原告（原名为北京中水电物业管理有限公司贵阳分公司）于2015年12月20日与被告签订《贵阳观府壹号前期物业服务协议》，约定：原告为被告提供物业服务，被告应每年12月30日前按年度预交次年物业服务费，逾期支付的，从逾期之日起每日按应缴费3‰向原告支付违约金。合同签订后，原告提供了物业服务，但被告从2016年9月30日至今未交纳物业服务费。因被告居住的9号楼建筑面积为132.14m2应交纳的物业服务费为每月1.8元/m2，故被告至2019年1月1日尚欠此前及2019年的物业服务费共计9277元。被告的行为已构成违约，根据《协议》约定应支付违约金，原告现只主张已产生的部分违约金4000元。经原告多次催告未果，为维护原告合法权益，依法向法院起诉，请求支持原告的如前所诉。被告曾雪敏针对本诉答辩并提起反诉请求：1、请求判令驳回被反诉人对反诉人的相关诉讼请求；2、请求判令被反诉人违约，并解除诉讼双方签订的《前期物业服务协议》；3、请求判令被反诉人退还反诉人前期物业费用，共计2854.22元，利息437.65元（自2015年12月20日至2019年10月20日间按年利率4%计算），本息共计3291.87元；4、请求判令被反诉人依法公布所有公共区域收支明细，依法偿还反诉人；5、本案本诉与反诉诉讼费用由被反诉人承担；6、因本反诉所涉及之证据材料人员范围广，请求法院对反诉状涉及之材料进行证据保全处理。事实及理由：反诉人于2015年12月20日与被反诉人签署了《中水电物业前期物业服务协议》，并于当日按照1.8元/平方米的单价，依约预先支付被反诉方为期一年的物业服务费，共计2854.22元。反诉人已提前履行了合同约定的基本义务，但被反诉人未按约提供服务，属于违约在先，反诉人选择不再继续支付物业费用。具体事实及理由如下：被反诉方提供之物业服务存在诸多缺陷，服务不规范、服务人员懒散怠慢、在岗不上岗，业主报修时间长、等待周期长，甚至一部分无法及时处理，久拖不决，基础设备设施不定期检查，不及时处理，存在安全隐患，对危及人身安全的设施设备无明显警示标识，提供的服务达不到一级服务要求，不具备收取1.8元每平方米的标准；未如实履行《前期物业服务协议》之第二章第二条的（二）（四）（七）（八）内容，小区出现排污、排水等长时间无法解决的问题；小区公共场所如篮球场围栏多年来呈现多处损坏至今无人修理，小区入口干道四周车辆停放混乱，每日上下班高峰期经常出现堵车，无人疏导管理交通，小区主入口经常大门敞开，无管理人员管控盘查登记，外来无关人员随意进出，安保问题存在极大隐患。根据《合同法》第五条、第六条、第八条之规定，双方所订立之协议内容显失公平，协议对被反诉人已失去法律约束力，严重侵害了反诉人合法权益，被反诉人属于违约。被反诉人擅自利用小区公共区域开展经营性活动，所有收入明细未进行公布，严重损害反诉人及广大小区业主利益。被反诉人已经侵犯反诉人合法权益，请法院依法支持并清算被反诉人违法所得，判赔于反诉人。自2016年以来，反诉人多次与被反诉人沟通小区安保、门禁系统、基础设施不完善、停车场问题，但被反诉人拒不整改。反诉人认为双方权利义务已然失衡，被反诉人违约在先。依据我国《消费者权益保护法》第三十九条、第四十条之规定，反诉人多次沟通未果，反诉人有权依法向被反诉人提起赔偿请求，依据《合同法》第五十四条，因合同的订立、执行显失公平，反诉人请求法院判令解除双方《前期物业协议》。至今物业原本存在的服务缺陷仍然存在，反诉人为切实维护自身权益，并依据相关法律法规，向被反诉人提起索回前期预先交纳被反诉方物业服务费的请求；并可继续保留追偿被反诉人因其服务不到位而导致的反诉人人身财产损失的相关民事赔偿责任。反诉被告中电建公司对反诉辩称，一、反诉人所提出的反诉请求解除合同不能成立，因为双方签订的前期物业服务协议是对整个小区提供服务，所以反诉原告是得到物业公司物业服务的；二、要求退还前期物业费不能成立，双方签订物业服务协议后，原告一直在提供物业服务，反诉人支付物业费；三、物业公司并未有收支明细；四、反诉人在事实及理由部分陈述的问题，在任何小区都会存在，物业公司只能在服务的过程中改进，希望双方互相理解。本院经审理认定事实如下：中电建物业公司原名称为北京中水电物业管理有限公司贵阳分公司，于2015年3月2日经向观山湖区工商行政管理局申请变更登记后为中电建物业公司即本案原告。2015年12月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《贵阳观府壹号前期物业服务协议》，主要约定：乙方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘甲方对中国水电观府壹号小区实施前期物业管理服务；第二条甲方按下列服务内容及标准向乙方和物业使用人提供物业管理服务：（一）房屋建筑共用部位的维护和管理，发现房屋建筑共用部位有损坏时，及时组织对损坏部位进行修复，使受损房屋共用部位基本恢复原状及外观；（二）共用设施设备的运行、维护和管理服务，包括道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备；（三）协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备；（四）公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本社区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备；（五）公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊；服务内容及标准：根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土，及时修枝整理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场地，及时对受损的园艺小品进行修复；（六）公共环境卫生的管理服务，包括公共场所、道路、房屋共用部分的清洁卫生和垃圾的收集，服务内容及标准：每日清扫本社区内公共道路等公共场所；每日拖抹本社区内公共楼梯，每日收集本社区内住房的生活垃圾；（七）交通与车辆停放秩序的管理服务，服务内容及标准：对本社区公共区域内的道路交通标识、指引、警示等标志进行设置和维护，维修道路的各种设施；（八）协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，包括：对本社区公共区域及进出本社区的各出入口进行巡查、管理，服务内容及标准：采用智能化管理方式，对进出本社区各出入口的人员、车辆进行管理。制定安全防范制度，提供24小时秩序维护人员巡查服务，对公共区域设定合理的巡查管理方案，对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次，发现安全设施损坏及时报修。第五条约定物业服务费采用包干制方式，按物业房屋建筑面积计收：高层住宅服务费为1.8元/月每平方米，多层住宅服务费为2元/月每平方米，别墅住宅服务费为3.5元/月每平方米。第七条约定物业服务费用按每年预交纳，乙方应于每年12月30日之前预交次年物业服务费，第十六条约定乙方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的3‰向甲方支付违约金。合同签订后，物业公司入驻该小区后开始提供物业服务。原告提交了其自制的《物业管理简报》（分别为2016年7月1日至2017年9月30日、2018年9月1日至2018年9月30日、2019年5月1日至2019年5月31日），主要罗列了业主对小区管理方面的咨询事宜及物业公司对咨询事宜的回复，以及原告在提供物业服务方面重点工作的完成情况，业主曝光台及业主配合事项、以及下期重点工作计划。曾雪敏系案涉小区业主，其所购房屋建筑面积为132.14平方米。曾雪敏提交的多张小区照片及视频显示：物业门岗服务人员在上岗期间睡觉，公共部分基础设施损坏维护不及时，对有危及人身安全的设施设备无明显警示标识，致使有人掉入无警示标志的下水道受伤，小区交通存在拥堵无管理人员指挥，小区出入口门禁损坏无人值守，在小区公共区域有商家开展经营活动，小区多次停水物业未及时通知导致业主排长队在消防车取水，甚至在景观水池取水，小区业主家发生被盗事件等等。此外，在2016年、2017年，业主方及中电建物业公司就小区存在问题多次进行协商。曾雪梅因此从2016年9月30日起至今未交纳物业服务费用，中电建物业公司遂诉来本院并提出如前诉请，同时曾雪梅提起反诉并提出如前诉请。上述事实有当事人陈述、前期物业服务协议、物业管理简报、照片、视频等证据在卷佐证并经庭审举证及本院核实，足以认定。本院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案争议的焦点应为：曾雪敏的主张是否足以成为不向本诉原告支付物业服务费的理由，并达到合同解除的条件。从曾雪敏提交的证据看，能证实案涉小区的物业服务存在一定瑕疵，与合同约定的服务内容及标准有一定差距。中电建物业公司提交的证据虽然证明其履行了物业服务，但并不能全面客观反映其服务范围、质量以及履行是否及时，中电建物业存在一定的服务瑕疵。因曾雪敏提起反诉，其反诉请求之一为解除双方签订的《前期物业服务协议》，案涉协议的解除与否是决定其他责任承担的前提和基础，故应先处理协议是否解除的问题。合同的解除分为协议解除与单方解除，协议解除是当事人双方就解除合同达成意思表示一致，本案中中电建物业公司并未与曾雪敏就解除协议达成意思表示一致，不能适用协议解除；当事人基于双方的事前约定或法律规定可行使单方解除权，本案中双方当事人合同未约定解除条件成就时一方当事人可以解除合同的情形，故曾雪敏也无事实依据行使该项解除权；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在一方根本违约致使合同目的不能实现的情形下，另一方可以解除合同，而根本违约的几类情形分别为不可抗力、预期违约、迟延履行、其他根本违约行为。中电建物业公司属于其他根本违约行为中的瑕疵履行、部分履行，而轻微的瑕疵履行、部分履行并不必然导致合同解除，本案中中电建物业公司已履行了合同约定的主要义务，故曾雪敏不享有法定单方解除权。综上，曾雪敏诉请解除《前期物业服务合同》无事实和法律依据，本院不予支持。通过法庭调查，确认曾雪敏确有部分物业服务费用未交纳，其拒绝交纳物业管理费用系因中电建履行合同存在瑕疵，但物业公司提供的是一项公共性服务，服务范围包括公共部分、公共设施设备的维护管理、保洁服务、绿化管理以及安保服务等其他项目，即便该服务有瑕疵，亦不能免除曾雪敏支付物业服务费的义务。且支撑物业服务的资金主要来源于小区广大业主的物业服务费，优质的物业服务很大程度上也取决于小区业主按照合同约定按期交纳物业费用。故曾雪敏的主张不足以作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。中电建物业公司按合同约定的最低标准每平方1.8元/月计算，曾雪敏未交纳的物业管理费用经计算：2016年为714元，2017年至2019年每年均为2854.2元，共计9277元，本院予以支持。因中电建物业公司的物业服务履行存在瑕疵，其无主张违约责任的基础，故其诉请违约金本院不予支持。反诉原告曾雪敏的第一项反诉请求，事实上应是对本诉的抗辩主张，并不能成为一项独立的反诉请求。反诉原告要求反诉被告退还前期物业费用2854.22元及利息的请求，曾雪敏无已交纳该费用的依据，且无证据证实中电建物业公司未履行协议约定的全部管理义务，故其该主张也无事实依据，不予支持。对于反诉原告要求反诉被告公布所有公共区域收支明细并依法偿还反诉人的请求，依照《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应当予支持：……；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；……。”的规定，中电建物业公司存在利用公共区域进行经营性活动的情形，如电梯间有广告牌、商家在小区开展销售指纹锁等，依照前述法律规定，曾雪敏有权要求中电建物业公司公布共有部分的使用和收益情况，故该请求本院予以支持；又依照双方协议未就建筑物及其附属设施的收益分配进行约定，曾雪敏也未就其共有部分占建筑物总面积的比例进行举证，且收益的数额并不明确，故其要求返还的主张得不到支持。证据保全是指证据有可能毁损、灭失，或以后难以取得的情况下，人民法院采取措施对证据进行保护，以保证其证明力的一项措施。证据保全并非是对实体权力的处分及确认，不能作为一项诉讼请求，其在诉讼过程中也未就证据保全提出书面申请，故该项主张本院不予支持。需要说明的是，物业服务合同双方应做到换位思考，才能促使双方的关系逐渐走向融洽，最终把物业服务搞得更好。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告曾雪敏于本判决生效之日起三日内支付本诉原告中电建物业管理有限公司贵阳分公司2016年9月30日至2019年12月31日的物业服务费共计9277元；二、反诉被告中电建物业管理有限公司贵阳分公司于本判决生效之日起十五日内在中国水电观府壹号小区内公示栏或显著位置对共有部分的使用和收益情况进行公示；三、驳回本诉原告中电建物业管理有限公司贵阳分公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告曾雪敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取65元，本诉原告中电建物业管理有限公司贵阳分公司负担；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告曾雪敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李雷雷二〇二〇年十月二十一日书记员  王 林