安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初2276号 原告:宣城裕安申成房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区，统一社会信用代码91341800756817555W。 法定代表人：王海挺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：后国祥，该公司员工。 委托诉讼代理人：陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。 被告：宣城瑞丰房地产代理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区敬亭山办事处敬亭山东大门旅游街**楼**，统一社会信用代码91341800MA2MUB7X84。 法定代表人：徐军，该公司总经理。 原告宣城裕安申成房地产开发有限公司（以下简称裕安申成公司）与被告宣城瑞丰房地产代理有限公司（以下简称瑞丰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裕安申成公司的委托诉讼代理人后国祥、陶厚清，被告瑞丰公司的法定代表人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕安申成公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿销售差价损失491309元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月23日，原告与被告签订《瑞景苑小区商品房营销策划代理合同》。合同约定：原告委托被告代理瑞景苑小区商品房的营销策划工作，A、B两幢楼住宅共计376套，营业房5套，除已销售部分按实际剩余数销售；合同有效期一年，自2016年3月1日至2017年2月28日止，在合同期内被告定额全年必须销售120套，原告抵付工程款的商品房销售数额和原告相关人脉关系客户直接向原告购买商品房的数额以实际成交量为准，按每套500-1000元标准支付办理购房相关手续的服务费；被告每销售一套住宅及商业用房，原告向被告支付该住宅、商业用房的代理佣金，代理佣金的提取比例为：住宅合同价的1.5%，商业用房合同价的2%，销售价格超过底价的溢价，原告分得60%、被告分得40%。代理佣金和溢价提成采取一房一结算的方式进行，双方对结算款审核无误在结算表上签字之日起七日内原告向开发办申请该款，申请成功后支付佣金和溢价提成。服务费支付方式根据购房付款方式不同，经双方对结算款审核签字后支付；为了提高销售效益，被告可以采取机动灵活的销售策略，被告在向客户给予超过底价的购房优惠待遇时，事先必须向原告法定代表人通报优惠方式和内容，在得到原告法定代表人同意后方可实施，没有得到原告法定代表人同意，乙方不得擅自向客户施行低于底价的优惠待遇。为了完成销售定额任务，原告同意超过底价成交的，被告只能收取每户手续费500-1000元；被告不得擅自变更底价，不得擅自向客户承诺优惠待遇，不得擅自变更合同条款，否则应向原告赔偿因此造成的经济损失和信誉损失。该合同签订后，被告在代理销售期内共销售住宅151套，其中销售价格高于销售底价61套（4套属于原告关系户、抵付工程款户）；销售价格低于销售底价的90套，扣除原告关系户、抵付工程款户29套和经过原告同意低于底价销售的42套，其余19套未经原告同意，属于被告擅自低于底价销售，造成原告差价损失共计491309元。被告未规避差价损失，一直未按协议约定与原告进行核对、结算佣金，并擅自带走客户认购书，此行为构成违约。根据销售代理合同第七条、第九条（二）、2项约定，该差价损失应由被告承担。 瑞丰公司辩称：同一事实已经经过宣城市中级人民法院审理并作出裁判，19套房屋的底价已经原告同意并采取销售，即使原告未同意，但计算方式也有错误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证，对双方均无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院认定如下：原告为证明被告低于底价销售的19套房屋未经其同意，提交了认购书复印件一组，被告对其证明目的不予认定，本院经审查认定，原告提交的上述证据具备真实性及关联性，但宣城市中级人民法院作出的（2020）皖1802民终44号生效判决中对19套房屋是否低于销售底价出售的情形进行了一定说明，故本院对原告提交的证据证明目的将结合庭审查明的事实综合认定。 根据本院认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明如下事实：2016年5月23日，裕安申成公司（甲方）与瑞丰公司（乙方）签订了《瑞景苑小区商品房营销策划代理合同》，委托瑞丰公司代理瑞景苑小区商品房的营销策划工作。A、B两幢楼住宅共计376套、营业房5层，除已售部分按实际剩余数销售。合同有效期一年，自2016年3月1日至2017年2月28日。以工程款抵付房款和因原告的人脉关系而直接购房的情形，按每套500元-1000元标准给付服务费。瑞丰公司销售人员联系登记的购房客户一律属于该公司的销售业绩。···被告在向客户给予超（底价购房）优惠待遇时，事先须向原告法定代表人通报优惠方式和内容，得到同意后方可实施。没有得到同意，被告不得擅自实行低于底价的优惠待遇。为了完成销售定额任务，原告同意低于底价成交的，只能按每户500元-1000元收取手续费。同时双方在该合同中对代理佣金、溢价分成、服务费、费用支付方式及双方责任进行了明确约定，其中双方责任条款明确约定：“甲方承担《商品房买卖合同》的最终审核、签字、盖章的责任和履行生效《商品房买卖合同》的履行责任。···乙方不得擅自变更底价，不得擅自向客户承诺优惠待遇，不得擅自变更合同条款，否则，应向甲方赔偿因此造成的经济损失和信誉损失。···本合同一年届满，甲方书面通知乙方终止履行合同。通知送达到乙方之日起，乙方即不再代理该项目的代理策划销售工作。乙方没有收到甲方终止合同履行的书面通知前，须继续履行本合同···”。同日，双方亦签订了《关于瑞景苑项目执行底价的约定》，约定：1.将瑞景苑项目在市房管局备案价格上浮400元/平方米作为售楼部的窗口价格。为尽快完成销售任务，原告同意在上浮价基础上给予95%的折扣作为执行底价。2.原告给予被告全民营销方案支持，凡被告亲戚朋友介绍销售成交的客户，每套提前支付佣金5000元，如销售价格低于95%折扣不可以提前预支，预支款在双方结算时从佣金中扣除。遇到特殊客户和关系户购房，客户要求的价格低于执行底价时，被告必须另行向原告报请，得到同意后方可销售。 合同履行过程中，双方分别于2016年5月8日、2016年9月14日、2017年1月8日、2017年2月24日、2017年3月9日对销售价格进行了五次上调。2017年3月14日，原告向被告发出《关于瑞景苑销售底价的通知》，告知其自2017年3月11日开始执行双方于2017年3月9日签订的销售价格清单，在清单基础上给予98%折扣为执行底价。另2016年国庆期间，房管部门举办房展会并要求较平常更大幅度优惠。案涉楼盘按照窗口价的94%出售房屋2套（冯琴琴、朱学武）。 自2016年2月28日至2017年4月5日，原告与陈超、桂小宝等129名客户签订《瑞景苑认购书》销售房屋131套（陈超2套、陈玉霞签订购房合同时将1套换为2套）。通过开具《瑞景苑收款单》收取预收款的方式向施再周、冯琴琴、熊家燕、徐金安、王永涛（王洋）、彭军红、王启亮、熊建兵、程义9客户销售房屋9套。通过接受被告发出《优惠单》的方式向马强、李伍寿2客户销售房屋2套。有未签署销售文件但原告认可经由被告销售的罗武宏、陶忠进、白绍文、张爱民、沈奇威、龙东海、段爽、刘晓庆、张桂枝9客户9套房屋。据此，由被告代理销售房屋共计151套。 再查明，宣城市中级人民法院作出的（2020）皖1802民终44号民事判决书中载明：“···除李光启、张程两户实际高于销售底价销售外，朱迎春仅低于销售底价12元，应为四舍五入计算的约数，该套认定为正常价销售。其余16套未经裕安申成公司签字确认低于底价销售问题···裕安申成公司上诉认为对瑞丰公司低于底价销售不知情的理由，依法不能成立···”。诉讼过程中，瑞丰公司对16套房屋中张冠亚、徐邦钱（汤玉兰）、齐美鹏、李恒林、熊家燕（张国财）、刘建、朱勇7户房屋低于底价销售的事实予以认可。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告主张案涉项目中19套房屋未经其认可而由被告低于销售底价销售，但宣城市中级人民法院作出生效判决中认定其中**高于销售底价、1套属正常价销售，另16套房屋虽未经裕安申成公司签字确认，但依据购房户签订的认购书、定金收取方式及裕安申成公司所参与的房屋买卖过程，同时结合房屋买卖行为发生时间、裕安申成公司过程中未提异议的事实，对裕安申成公司就上述房屋低于底价销售的情形不知情的意见未予采纳。本案中，原告虽未提交足以推翻法院生效判决的证据，但结合庭审意见，瑞丰公司自认其中张冠亚、徐邦钱（汤玉兰）、齐美鹏、李恒林、熊家燕（张国财）、刘建、朱勇7户系低于底价销售，且不属于以工程款抵付房款和因原告的人脉关系而直接购房的情形，故针对该部分销售差价损失被告按照合同约定应承担赔偿损失的责任。综上，被告应赔偿原告差价损失共计139470元（详见表格）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下： 一、被告宣城瑞丰房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宣城裕安申成房地产开发有限公司销售差价损失139470元； 二、驳回原告宣城裕安申成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8670元，由原告宣城裕安申成房地产开发有限公司负担6210元，被告宣城瑞丰房地产代理有限公司负担2460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  沈 兵 人民陪审员  吴晏萍 人民陪审员  张云南 二〇二〇年十月二十五日 法官助理刘雪婷 书记员汪婷 附：法律条文 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 差价损失计算表                            序号                       客户姓名                       销售底价（元）                       成交价(元)                       差价（元）                               1                       张冠亚                       283787                       250000                       33787                               2                       徐邦钱、汤玉兰                       424215                       401888                       22327                               3                       齐美鹏                       292828                       277000                       15828                               4                       李恒林                       305213                       294902                       10311                               5                       熊家燕、张国财                       520944                       475000                       45944                               6                       刘建                       415501                       410859                       4642                               7                       朱勇                       630631                       624000                       6631                               合计                       139470