贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初3652号原告：莫玉尧，男，1964年11月20日出生，布依族，住所地贵州省贵阳市云岩区。原告：张仁霞，女，1963年4月20日出生，布依族，户籍所在地贵州省独山县，经常居住地贵州省贵阳市云岩区。共同委托诉讼代理人：龙胜辉，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201810038588，特别代理。被告：刘清海，男，1988年1月5日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。本院受理的原告莫玉尧、张仁霞诉被告刘清海房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告莫玉尧、张仁霞的委托诉讼代理人龙胜辉，被告刘清海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告莫玉尧、张仁霞诉请：1、确认原告与被告于2013年4月22日签订的《房屋权属转让合同》有效，被告继续履行合同义务；2、房屋征收安置超期过渡费由原告所有；3、被告归还冒领的房屋征收超期安置过渡费72000元；3、律师费由被告承担。事实及理由，2012年12月6日，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与被告刘清海签订了《房屋征收安置补偿协议》，征收被告所有的位于金阳新区砖混结构房屋，面积240平方米，以龙泉安置点小区住宅建筑面积220平方米及营业面积20平方米与被告刘清海上述房屋进行产权调换，过渡期18个月。2013年4月22日，原告与被告协商签订《房屋权属转让合同》，并签订《委托书》，由原告代被告办理上述《房屋征收安置补偿协议》的相关事宜，合同约定被告在补偿协议中享有的房屋权属及权益由原告享有，对该房屋18个月之后的超期拆迁安置过渡费由原告领取并享有，转让价547200元，同日，被告对《委托书》进行了公正，被告向原告提供其个人所有的银行存折及密码，由原告领取安置过渡费。其后原告在领取2017年下半年安置过渡费时，发现存折已被被告注销，且被告已经领取了前述费用，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告刘清海辩称，我不是和原告本人签订的合同，当时是村里有人要我们拿户口本给他，售价是28万元；原告支付的547200我并没有收到；72000元确实是我领的。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2012年12月6日，被告刘清海与贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室签署《房屋征收安置补偿协议》（编号：249），第一条约定，征收范围涉及刘清海在金阳新区砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积砖混240㎡需拆除。第二条约定，甲方以“龙泉安置房”建筑面积220㎡及营业面积20㎡与乙方进行产权调换。第七条约定，乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋合法建筑面积，付给乙方临时安置补助费21600.00元。（240㎡×5元／㎡·月×18个月）。第八条违约责任和纠纷解决办法第2款约定，甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋，则甲方以乙方超期之日起，每月递增过渡费10%，最多补偿不超过五倍。2013年4月22日，原告莫玉尧、张仁霞作为乙方与作为甲方的被告刘清海签署《房屋权属转让协议》，甲方转让经拆迁安置后的产权调换房给乙方，原被拆迁房屋位于金阳新区砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积分别为2440平方米，该房具体地址依照贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室与甲方签订合同编号为249的《房屋征收安置补偿协议》第九条第一款内容规定确定。双方同意该房屋转让价格为人民币伍拾肆万柒仟贰佰元整（￥547200.00）。第五条约定，甲乙双方签订本合同之日起，甲方对该房屋占有、使用、收益、处分的权利及因征收和拆迁补偿所产生的权益归属于乙方。对该房18个月以后的超期安置过渡费，由乙方领取并享有。因其中一方的违约行为所导致的相关费用（包括但并不限于诉讼费、律师费、公证费、罚款等）由违约方承担。同日，原告莫玉尧通过银行转账527200元，现金支付20000元，将合同约定的转让款支付给被告刘清海，被告刘清海向原告出具《收据》一份。并且被告刘清海按照要求向原告何宣长出具了《委托书》，委托其办理涉案房屋的全部事宜，双方还在公证处对《委托书》进行了公正。其后原告方发现被告自行领取了截止2017年下半年的超期安置过渡费72000元，遂向法院起诉，引起本案。另，原告为本案诉讼聘请律师支付了律师费20,000元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《房屋征收安置补偿协议》（编号：249）、《房屋权属转让协议》、《收据》、《委托书》、《公证书》[（2013）黔筑立诚公字第3221号]、《委托代理合同》、转账凭证、存折等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于涉案的《房屋权属转让合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”审查涉案的《房屋权属转让合同》是否有效，应当严格按照法定的合同无效条件进行。首先，在本案的审理过程中，《房屋权属转让合同》并无证据证实具有《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）（二）（三）项的情形。其次，涉案的《房屋权属转让合同》并未损害社会公共利益。被告在《房屋征收安置补偿协议》中的权利系其原有房屋被征收而通过产权置换方式所得，系被告的私有财产，被告有全部的处分权。且即便被告因《房屋征收安置补偿协议》所得的房屋按照贵阳市相关规定享有经济适用房待遇，但是该拆迁安置房从性质上考察并非经济适用房类型的社会保障性住房，考虑到一个拆迁安置户可以分到多套安置房的现实情况，以货币为标杆进行房屋置换未损害社会公共利益，该类拆迁安置房并无保障性、福利性因素，不能限制权利人按照意思自治行使自己的权利。第三，涉案的《房屋权属转让合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定。在同类型案件中有观点认为涉案的《房屋权属转让合同》违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定和贵阳市政府相关职能部门、观山湖区政府的相关规定、政策，属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”结合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”可以认定其为管理性规定而非效力性规定，故即便涉案的《房屋权属转让合同》违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，也不当然导致合同无效。再有，贵阳市政府相关职能部门和观山湖区政府禁止拆迁安置房转让的相关政策规定，系出于避免经济纠纷、保障拆迁户和相关人员合法权益的目的出台，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”前述政策规定并非法律和行政法规，不能作为认定合同效力的法律依据。最后，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，该《房屋权属转让合同》合法有效，原被告双方应当按照合同严格履行自己的义务。需要说明的是，《房屋权属转让合同》虽认定有效，但不必然导致物权变更的后果。合同有效要求合同相对人之间按照约定履行自己的义务，标的房屋产权能否变更登记至原告名下，应当受到人民政府及相关职能部门管理性规定的制约，此种风险应当由原被告双方自行承担。原告主张被告违约领取了超期安置过渡费72,000元，被告在质证时对该事实予以认可，构成自认，故原告诉请被告返还其领取的超期安置过渡费72,000元符合合同约定，本院予以支持。因被告的违约行为导致本次诉讼，原告为实现债权产生律师代理费20,000元，该费用依照双方合同约定应由被告承担，对原告的诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、原告莫玉尧、张仁霞与被告刘清海于2013年4月22日签订的《房屋权属转让合同》合法有效，被告刘清海继续履行合同义务，《房屋征收安置补偿协议》（编号249）约定的超期安置过渡费由原告莫玉尧、张仁霞领取；二、被告刘清海在本判决生效后三日内向原告莫玉尧、张仁霞返还超期安置过渡费72,000元、支付律师费20,000元，合计92,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,512元(原告预交)，由被告刘清海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  邱兴琼人民陪审员  吴柱高二〇二〇年十月十二日书 记 员  王 林