贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4471号原告(反诉被告)：贵州再鸿物业管理有限公司，住所：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦**，统一社会信用代码：9152011556923686XC。法定代表人：徐梅，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：何莲，贵州存正律师事务所律师，执业证号：15201200311156738，特别授权代理。委托代理人：邓艳，贵州存正律师事务所律师，执业证号：15201201911134570，一般授权代理。被告（反诉原告）：罗沅林，男，1961年11月17日生，水族，住，住贵州省贵阳市观山湖区/div>委托代理人：罗舱檑，男，1987年8月26日生，水族，系罗沅林之子，住，住址同上/div>原告贵州再鸿物业管理有限公司（以下简称再鸿物业公司）诉被告罗沅林物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，审理中，罗沅林向本院提起反诉，依法予以受理，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）再鸿物业公司的委托代理人何莲、邓艳，被告（反诉原告）罗沅林及其委托代理人罗舱檑到庭参加了诉讼。本、反诉案现已审理终结。原告再鸿物业公司向本院提出本诉请求：1.判令被告向原告支付所欠物业服务费9676元；2.判令被告向原告支付逾期利息4652元（分别以每月物业服务费为基数，按逾期每年24%年利率的标准，暂计至2018年6月），计算至付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月，原告受贵阳市碧海乾图花园小区业主委员会聘请，从2013年1月至今，原告与碧海乾图花园小区业主委员会通过续约，一直为该小区提供物业服务。《物业服务合同》约定，住，住宅区物业服务费按1元/m2/月计算，逾期应按每日0.3%的标准向原告支付违约金。被告系“碧海乾图花园小区”居民X-X-X-X的业主，房屋建筑面积为152.14m2。从2014年1月至2018年6月（共计53个月），被告一直未缴纳物业管理费用，欠缴的物业管理费共计为9676元。原告在此期间多次电话、书面催讨未果，再次于2019年5月13日向被告送达催缴律师函，但被告至今仍未支付。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告罗沅林针对本诉辩称：1、被答辩人提供的《物业服务合同》真实性不明。答辩人在收到传票等相关资料后，发现被答辩人提供的《物业服务合同》中，甲方贵阳市碧海乾图花园小区业主委员会竟然有法定代表人。小区业主委员会作为非法人组织，是没有法定代表人一说的。答辩人抱着积极解决问题的态度，拨打了合同里所谓“法定代表人”余明忠的电话进行求证，可是2天内拨打电话3次，都没有人接。因此，答辩人怀疑被答辩人提供的《物业服务合同》为虚假合同；2、因被答辩人未履行修缮义务在先，答辩人无奈才暂缓交物业服务费。答辩人自2010年4月收房以来，一直正常缴纳物业服务费。2013年答辩人的房屋碧海乾图花园小区X-X-X-X室出现严重漏水情况。答辩人向被答辩人报修后，被答辩人组织维修工人于2014年才对该漏水问题进行了修缮，但是经过几次下雨后依旧漏水。答辩人针对依旧漏水问题向被答辩人进行了反馈，被答辩人安排人员于2014年底到答辩人家中进行了拍照，承诺会继续处理，但是至今该漏水问题仍未处理。该漏水问题给答辩人的正常生活带来了诸多不便，且仍在继续。被答辩人不继续解决漏水问题，却只向答辩人催收物业服务费。答辩人多次声明：只要解决漏水问题，物业服务费马上缴纳，不会拖欠。在出现漏水问题之前，答辩人是一直正常缴纳物业服务费的，后来不缴费是在漏水问题一直得不到解决之后的无奈之举，并非恶意拖欠。综上，如果被答辩人不能证实《物业服务合同》真实性，还请法院依法裁决这种造假行为。即使该《物业服务合同》是真实的，答辩人也是由于被答辩人不履行义务在先，才暂缓缴纳物业服务费，属事出有因。因此，被答辩人的诉请应当全部予以驳回。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人限期修好反诉人碧海乾图花园小区X-X-X-X墙面漏水问题，经过半年下雨检验不在漏水方为合格；2.漏水问题处理验收合格后，反诉人再向被反诉人缴纳未缴纳物业服务费，反诉人不承担利息；3.本诉诉讼费和反诉诉讼费都由被反诉人承担。事实及理由：反诉人自2010年4月收房以来，一直正常缴纳物业服务费。2013年反诉人的房屋碧海乾图花园小区X-X-X-X室出现严重漏水情况。反诉人向被反诉人报修后，被反诉人组织维修工人于2014年才对该漏水问题进行了修缮，但是经过几次下雨后依旧漏水。反诉人针对依旧漏水问题向被反诉人进行了反馈，被反诉人安排人员于2014年底到反诉人家中进行了拍照，承诺会继续处理，期间反诉人也多次打电话催问此事，但是至今该漏水问题仍未处理。该漏水问题给反诉人的正常生活带来了诸多不便，且仍在继续。反诉人2013年就向被反诉人报修了漏水问题，被反诉人2014年才安排人员进行修缮，并且修了一次没处理好，就只给了虚假承诺不再修缮。反诉人在被物业人员催缴物业服务费的时候多次声明：只要解决漏水问题，物业服务费马上缴纳，不会拖欠。综上所述，在出现漏水问题之前，反诉人是一直正常缴纳物业服务费的，后来不缴费是在漏水问题一直得不到解决之后的无奈之举，并非恶意拖欠。被反诉人只想收钱，却不想解决漏水问题，只想享受权利却不想承担义务，为维护反诉人的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法支持反诉人之请求。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证、质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月4日，贵阳市金阳碧海乾图花园小区业主委员会（委托方/甲方）与原告再鸿物业公司（受托方/乙方）签订《物业服务合同》（以下简称《合同一》），约定经2013年1月20日贵阳市金阳新区碧海乾图花园小区业主大会表决选聘乙方为小区物业服务企业，并约定了物业服务内容为：1、保质期外房屋建筑共用部位的日常养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的养护和管理，包括共用的上下水管、落水管、垃圾井、烟囱、共用照明、小区消防设施设备等；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池井、停车场等；4、公用的绿化、花木的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；7、交通与车辆的停车秩序管理；8、组织开展小区文化娱乐活动；9、对业主和物业使用人违反业主《管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施。乙方接管本物业前小区存在的设施设备问题，乙方通过取证并向甲方提供依据，影响小区业主正常生活的，价值在4000元内的设施设备更换，由乙方先行垫付资金进行处理；价值在4000元以上的设施设备更换，经甲乙双方协商一致后处理。同时，双方对权利和义务、物业的服务质量等作了约定。物业服务收费实行包干制，住，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主和物业使用人收取，商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主和物业使用人收取。同时约定，合同期限为5年：2013年1月23日起至2018年1月22日止。其中，2013年1月23日至2013年4月22日止为试用期。试用期满，乙方履行职能职责满足本合同第十二条和第四章的约定，试用期自动转为合同期。2018年1月24日，贵阳市金阳碧海乾图花园小区业主委员会（委托方/甲方）与原告再鸿物业公司（受托方/乙方）签订《物业服务合同》（以下简称《合同二》），约定经小区召开业主大会表决同意续聘乙方为小区物业服务企业，并约定了物业服务内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备（电梯、消防等）的日常维修、养护、运行和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；4、物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；5、公共绿地的养护和管理；6、车辆停放的指挥、疏导和管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、物业档案资料管理。物业服务费用为，住宅物业：1.2元/·平方米；商业物业：单个物业在500平方米以下的，3元/月·平方米；单个物业超过500平方米的，5元/月·平方米。乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……物业服务费按照约定的价格标准进行预收。双方还约定有：“业主/使用人违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按未付款项的3‰交纳违约金”。本合同期限自2018年1月24日起至2023年1月23日止。被告罗沅林为碧海乾图花园小区X-X-X-X房的业主，因未缴纳2014年2月至2018年6月的物业费，原告再鸿物业公司遂起诉来院要求判令如前诉请。以上事实有原告营业执照、被告身份证、《物业服务合同》、及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审举证，予以确认。本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告以《物业服务合同》尾部，业主委员会的签名栏注明“法定代表人”为由否认案涉《物业服务合同》的真实性。原告所提交的《合同一》、《合同二》均加盖了案涉小区业主委员会的印章，至于在签名栏是否正确标注业委会经办人员的身份，并不影响合同的效力。退言之，被告作为案涉小区的业主，如认为原告提交的《合同一》、《合同二》真实性存疑，可通过小区业委会核实合同的真实性，如对合同加盖的业委会印章存在疑虑，也可至相关行政主管部门、街道办事处查询业委会的备案信息。现被告未提供任何证据即否认案涉两份《物业服务合同》的真实性，相应举证不利的后果由其自行承担，本院不予采信。因此，贵阳市金阳碧海乾图花园小区业主委员会与原告再鸿物业公司签订的《合同一》、《合同二》对被告具有约束力，被告应当按照相关约定履行合同义务。罗沅林主张再鸿物业公司未履行维修外墙漏水的义务，并以此为由拒缴物业费。首先，被告罗沅林举证的漏水房屋照片，原告未予认可，被告也未提供其他证据对前述照片与本案的关联性进行佐证。退言之，即使被告主张的其房屋漏水情况属实，对于再鸿物业公司是否负有对房屋外墙漏水进行修缮的义务，根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款：“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”的规定，房屋屋面防水工程由建筑企业在建筑工程范围内施工，并需依法进行保修，作为房屋建筑工程的一部分，屋面防水出现的问题，一般应归属于房屋结构性问题，不属于一般理解的物业服务管理范围。同时，案涉《合同一》、《合同二》均未就再鸿物业公司应负责修缮碧海乾图花园小区的屋面漏水进行特殊约定，即便在此情况下且原告仍对被告房屋漏水问题组织过修缮,因此，罗沅林的该部分主张无法律和合同依据，本院不予支持。综上，罗沅林应当按照《合同一》、《合同二》的约定向再鸿物业公司支付物业费，具体金额为1.2元/m2/月×152.14m2×53月=9676.1元，原告再鸿物业公司仅诉请由被告支付9676元，本院从其自愿。对于原告请求由被告支付逾期利息，因物业服务合同存在一定的特殊性，罗沅林作为一般业主，并未直接参与业委会和物业公司的合同洽谈过程，对物业服务也不具备专业的认识，对再鸿物业公司就案涉物业的服务范围、标准等存在误解，因此在自己的房屋出现漏水问题后要求物业公司进行修缮，在问题未解决的情况下拒付物业费，罗沅林未按时缴纳物业费并非出于恶意，同时《合同一》中也并未就业主迟延缴纳物业费支付逾期利息进行约定，因此，对于原告请求由被告支付具惩罚性质的逾期利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十条“被告提出反诉，可以合并审理。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告罗沅林于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州再鸿物业管理有限公司物业服务费9676元；二、驳回原告贵州再鸿物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告罗沅林的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费79元，由被告罗沅林负担53元，原告贵州再鸿物业管理有限公司负担26元；反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告罗沅林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员  舒瑛二〇二〇年十月二十六日法官助理刘忱书记员缪豪