上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初10412号原告：上海九杜实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：蔡赛玲，总经理。委托诉讼代理人：董佳丽，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。被告：马慧敏，女，1980年9月16日生，汉族，住安徽省。原告上海九杜实业有限公司诉被告马慧敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年8月25日公开开庭进行了庭审。原告上海九杜实业有限公司的委托诉讼代理人董佳丽及被告马慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海九杜实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年7月17日解除；2、判令被告向原告返还位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号第二幢A区46号及楼上房屋；3、判令被告向原告支付2019年8月18日至2020年7月17日应付未付租金485,833元；并按照每月88,333元的标准支付自2020年7月17日至实际返还之日的房屋占有使用费；4、判令被告向原告支付2019年8月18日至2020年7月17日的物业管理费13,200元，并按照每月1,200元的标准支付自2020年7月18日至实际返还之日的物业管理费；5、判令被告向原告支付合同解除违约金106,000元；6、判令被告向原告支付逾期付款违约金，以485,833元为基数，按每日2%的标准计算，自2020年7月17日起计算至实际支付之日止。审理中，原告变更诉请三、诉请四为：判令被告向原告支付2019年8月18日至2020年7月17日应付未付租金485,833元；判令被告向原告支付2019年8月18日至2020年7月17日的物业管理费13,200元。同时，原告放弃了第五项及第六项诉讼请求。事实和理由：2018年11月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：由被告向原告承租上海市松江区九亭镇九杜路XXX号第二幢A区46号及楼上的房屋(以下简称“涉案房屋”)，租赁期五年，自2019年1月18日至2024年1月17日止；2019年1月18日至2020年1月17日的租金为53,000元/年，第三年开始每年递增5%，租金每半年为一支付周期，提前一个月支付，先付后用；物业管理费14,400元/月，缴纳方式同租金；如被告不按时支付房租，则按每日2%的标准支付逾期付款违约金；超过15天，则原告有权解除租赁合同，被告按年租金的20%向原告支付违约金；如被告逾期返还房屋的，则原告有权按照年租金的6倍收取房屋占有使用费。上述合同签订后，原告按约交付房屋并由被告使用至今，但被告未按约履行相应的义务。综上，原告诉至法院，要求判如诉请。被告马慧敏辩称，合同解除同意的，也同意按照原告起诉的2020年7月17日作为解除合同的时间。房屋也同意返还给原告，钥匙已经在2020年4月份还给原告的法定代表人蔡赛玲了。房租和物业费都是支付到2019年8月，2019年8月之后就没有再支付了，还有一个月押金。房屋在2019年9月中旬被告无法经营下去所以关门的时候，和蔡赛玲协商说房屋希望转租之类的，房屋也在网上挂牌了，当时因为被告也不太懂这些，否则当时就把房屋直接还给原告了。违约金太高了，被告肯定无法接受。经审理查明：2018年11月9日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号第二幢A区46号及楼上房屋。该租赁物计租面积400平方米，实际使用面积以交付为准，经营项目为美容、养生。该房屋租赁期限为5年，自2019年1月18日至2024年1月17日。该房屋首年租金为530,000元，第三年开始每年递增5%，每年物业管理费14,400元，物业管理费支付方式同租金一致，于缴纳租金时一并缴纳。租金采用“先付后用”原则，每半年支付一次租金。合同签订之日付首次租金(2019年1月18日-2019年7月17日)为265,000元，后续每期租金则提前一个月支付。乙方于合同签订之日，向甲方支付租赁保证金45,000元。租赁关系终止后，在乙方全部履行本协议各项条款、支付完毕本协议约定由乙方支付的所有费用……甲方将保证金无息归还给乙方。乙方应按本租赁合同的约定，按期支付该房屋的租金，若延迟支付，则应向甲方支付逾期违约金，每逾期1天，将按照所欠费用每日加收2%违约金；乙方不按时交纳租金、水费、电费、物业费满7天，甲方有权要求乙方支付应付的租金、水费、电费及违约金外，并有权停水停电；超过15天的，甲方有权解除合同，且乙方应向甲方支付年租金20%的违约金。甲方行使合同解除权时，乙方无权要求甲方赔付装修费，乙方履约保证金也不予退还。另甲方有权采取包括但不限于换锁、强制搬离等方式收回租赁物，且乙方遗留未搬离的设备、装修物、办公用品、货物等全部无偿归甲方所有，乙方对此无异议。出现如下情形之一时，甲方有权选择提前终止本协议，乙方应向甲方支付相当于本协议终止时一个月租金的违约金……6、拖欠租金或其他费用累计逾期15天以上，乙方仍未支付的。该合同还就其他事项进行了约定。该合同履行期间，被告向原告缴纳了租赁保证金45,000元，并支付了2019年1月18日至2019年7月17日的租金265,000元。原告称，抵扣完租赁保证金后，被告租金、物业费支付至2019年8月17日。审理中，被告称，2020年4月份被告将涉案房屋钥匙交给了原告法定代表人，之所以当时没有解除租赁合同是因为被告抱着将涉案房屋转租的心态。审理中，原告称庭审后，原被告已经完成了对涉案房屋的交接。以上事实，有房屋租赁合同及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的《房屋租赁合同》是原、被告自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。关于原告主张的解除双方租赁合同的诉讼请求，因被告经营不善拖欠租金，且已撤出涉案房屋，双方已无继续履行可能。被告亦同意解除双方的租赁合同，并认可原告提出的解除时间，故本院确认双方租赁合同于2020年7月17日解除。根据合同约定，被告有按时支付租金、物业管理费的义务，但被告未支付2019年8月18日之后的租金及物业管理费，被告显属违约，因此被告欠付的租金及物业管理费应支付原告。审理中，被告称涉案房屋钥匙在2020年4月已还给原告法定代表人，但偿还钥匙的行为并不意味着双方对房屋进行了交接，双方租赁合同也未在2020年4月解除，被告应支付拖欠的租金及物业管理费至合同解除之日。审理中，原告称双方已完成对涉案房屋的交接，故原告要求返还房屋的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海九杜实业有限公司与被告马慧敏于2018年11月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月17日解除；二、被告马慧敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海九杜实业有限公司2019年8月18日至2020年7月17日未付租金485,833元；三、被告马慧敏于本判决生效之日起十日内支付原告上海九杜实业有限公司2019年8月18日至2020年7月17日未付物业管理费13,200元；四、驳回原告上海九杜实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,785元，减半收取计4,392.50元，由被告马慧敏负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 烨二〇二〇年十月二十三日书记员 伍怡雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……