广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初4174号原告：郑从棉，男，1963年8月17日出生，汉族，住广东省英德市*****镇政府，身份证号码：441************21X。委托代理人：张豫林，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：朱文湘，广东浈阳律师事务所律师。被告：陆灿基，男，1956年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，身份证号码：440************375。委托代理人：罗其通，广东连越律师事务所律师。第三人：英德市********办事处。负责人：曾伟强，系办事处主任。委托代理人：黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：赖丽芳，广东浈阳律师事务所律师。原告郑从棉诉被告陆灿基及第三人英德市********办事处建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱文湘、被告的委托代理人罗其通及第三人的委托代理人赖丽芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《英州工业园三期项目开发合同》无效；2、判令被告退还原告购买土地款830000元，并支付利息370656.98元，上述本息合计1200656.98元。（利息以390000为基数按年利率6%从2011年7月25日起计付利息至付清之日；以100000元为基数按年利率6%从2013年11月19日起计付利息至付清之日；以140000元为基数按年利率6%从2013年12月3日起计付利息至付清之日；以200000元为基数按年利率6%从2015年2月12日起计付利息至付清之日，暂计至2020年7月13日）；3、被告无能力履行诉求二的，判令第三人在收取被告6336000元土地款范围内承担责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年，被告称其所有的英德市*******发展有限公司，专门从事英德市英城英州工业园区三期工业用地开发，可以买卖土地，并向原告出示第三人与被告签订的《英州工业园区三期项目开发合同》。基于此，原告信以为真，认为被告确实拥有英州工业园区三期土地使用权，便与被告签订《广东省英德市英州工业园区三期项目开发合同》，合同约定原告购买被告12亩工业建设用地，每亩9万元，交地时间初步为2014年1月10日前，最迟时间为2014年6月30日前，逾期未能交地被告则赔偿原告所有利息费用，由原告依法独立开发、经营和管理、自负盈亏等内容。原告先后于2011年7月25日、2013年11月19日、2013年12月3日、2015年2月12日向被告支付了390000元、100000元、140000元、200000元的土地款，以上合计830000元。被告收款后，均向原告出具了对应的收据，收据上盖有“英德市*******区发展有限公司”公章及被告的本人签名。由于被告收款后迟迟未能交付土地，原告多次与被告交涉无果。后原告发现英德市*******区发展有限公司是被告虚构的公司，没有注册登记，被告并无建设用地使用权，法院作出的（2019）粤1881民初1477、1478号民事判决书证实了这一事实，同时上述判决提及到，被告向第三人支付了6336000元土地款。原告认为，被告不具有合同约定12亩工业建设用地使用权，原被告签订的合同为无效，被告对此存在过错，应当根据《合同法》第五十八条的规定，退还原告支付的830000元土地款，并按年利率6%计付利息。同时，原告认为第三人对本案的产生和结果存在关联，因第三人审核把控不严，未核实清楚“英德市*******区发展有限公司”注册信息便与其以及被告签订《英州工业园区三期项目开发合同》，导致原告误认为被告确实享有建设用地使用权，因而支付830000元土地款，引发了本案诉争。考虑到被告可能存在多涉诉案件，履行能力有限，且第三人出具证明证实确实收到被告交来了6336000土地款，故原告认为根据《民诉法》第五十六条的规定，被告无法履行退还土地款和支付利息义务的，第三人应从被告交付其6336000元土地款中承担。综上，被告的行为已严重侵犯原告合法利益，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，恳请法院依法查明本案事实判准原告的诉讼请求。被告辩称：一、本案的案由错误，根据原告的诉请，本案的案由应当为确认合同无效纠纷，并非是建设用地使用权转让合同纠纷；二、涉案合同属于项目合作合同，不是国有土地使用权转让合同，合同的内容是关于征地拆迁手续进行的相关约定，而原告所支付的合同款亦是征地工作的征地款项，并不是国有土地使用权转让款项，同时上述款项的支付亦是原告直接支付至英城街道办事处的相关账户上，上述款项并不是被告直接收取，被告是在原告向英德街道办的账户打款后再出具的收据，所以被告并非是涉案款项的实际收款人，另外根据合同的约定，原告取得国有土地使用权的方式，是要通过招拍挂的竞拍方式取得，并不是以转让的方式取得，因此涉案合同并非是关于国有土地使用权转让的合同；三、涉案合同由于不属于国有土地使用权的转让，因此不能适用原告所主张的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，亦不能适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定；四、涉案合同于合同内容以及签订和履约过程，均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。综上，原告的起诉以及其主张的事实和理由，均没有相应的事实和法律依据，法院应当驳回原告全部诉讼请求。第三人述称：一、原告将英城街道办列为第三人要求承担责任明显错列，本案为合同纠纷，根据我国民法通则及合同法等相关法律的规定，合同具有相对性，被告并非涉案合同的相对人，涉案合同仅仅约束合同的双方当事人，对第三方无约束力，请求法院驳回原告诉求。原告与被告签订的《英州工业园三期项目开发合同》上英城街道办并没有作为合同的一方在上面签字盖章，英城街道办与原告没有发生合同关系。我国民法通则及合同法等相关法律的规定，合同在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”。《合同法》确立了合同相对性原则，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，而第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。同时违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任。故原告将英城街道办列为第三人，要求在收取陆灿基的6336000元基础上承担责任于理无据，请法院予以驳回；二、第三人与被告于2010年12月26日签订《英州工业园区三期项目开发合同》，陆灿基于2013年至2015年间向第三人支付征地款项合计6336000元，但该笔款项已全部用于支付城北居委会用于补偿村民英州工业园项目征地款及青苗费。被告陆灿基于2013年2月28日转入500000元、于2013年4月30日转入3000000元、2013年5月31日转入1600000元，2015年11月30日以金子山大道和城北绿化工程款票顶款1236000元，上述合计6336000元。第三人与被告签订合同后积极开展各项工作，前后共向城北居委会支付征地补偿款及青苗补偿款合计8751504.60元，被告向第三人支付的征地款已全部纳入上述支付的费用当中；三、若法院认定合同无效，因原告在签订合同时存在重大过错，合同无效原因不能全部归责于被告，故原告要求被告及第三人按照年利率6%向其支付占用资金期间利息无事实和法律依据。根据第三人与被告签订的合同内容看，被告签订该合同支付前期征地款只是为了后期“拿地”更为便利，真正取得该工业建设用地使用权，要通过走“招拍挂”程序，最终以价高者摘牌确认。原告在明知被告未取得出让土地使用权证或由批准权的人民政府同意转让的情况下依然同被告签订土地使用权出让合同，存在重大过错，其导致合同无效的损失应该由原告承担，故若合同无效，被告应只负返还土地转让款本金给原告，不需再另行支付利息。以上答辩意见，敬请法庭采纳，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年7月2日，第三人英城街道办就英州工业园区（二期）内的部分用地进行开发建设事项，向英德市人民政府提交《关于英州工业园区（二期）建设项目的请示》，2010年9月2日，英德市规划和城市综合管理局作出《关于英州工业园三期用地选址的意见》，对第三人报送事项提出以下意见：一、同意英州工业园三期用地选址在台泥工业项目用地以南，马山公路以北，用地面积约2119.62亩；二、工业园拆迁（征地）安置用地选址在马山公路北侧，用地面积约288.75亩；三、规划英州工业园三期用地2119.62亩土地的用地性质为工业用地，288.75亩规划为拆迁安置用地的用地性质为居住用地。2010年12月26日，第三人英德市********办事处（甲方）与英德市*******区发展有限公司（实为合同签订人陆灿基、乙方）签订了《英州工业园区三期项目开发合同》。其中合同主要内容部分：1、甲方负责工业园区三期用地范围征地拆迁等手续，同时承担由此产生的征地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿等费用；2、为使甲方能做好征地工作，乙方以8万元/亩标准暂借给甲方作征地启动费用，同时乙方同意在签订合同之日起另借给甲方800万元；3、英德市人民政府国土部门对上述用地“招、拍、挂”时，经甲方通知，乙方应依法参与对该块用地进行公开竞拍，并以摘牌价作为土地交易价取得土地使用权，土地使用期限为50年；4、乙方经过竞拍取得上述土地使用权后，甲、乙双方的权利：其中，甲方借乙方的启动资金等费用在最后一块用地使用权办好证后一个月内将借款全部退回乙方；为鼓励乙方尽快投入生产，甲方同意按摘牌价计算出的该块土地的每亩单价减去8万元/亩后，余下的部分用于奖励返还给乙方作完善好该地块的基础设施建设及以后扩大再生产；乙方在该开发地块上，可以自身办理企业实业或将土地分块转让、出租给其他第三者投资建设，也可以建好厂房出租、出售给第三者生产经营等多种形式；5、如乙方经过竞拍未取得该土地时，甲方将借款在竞拍交易完成后七天内返还清给乙方，本合同自动终止等等条款。在上述合同签订后，被告陆灿基又与英德市英城德龙五金经营部（实为原告郑从棉）在2013年11月18日签订了《英州工业园三期项目开发合同》，其中合同主要约定：1、被告负责办理工业园三期用地范围征地拆迁等手续，同时承担由此产生的征地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、办理国有土地使用权证等和三通一平交付原告使用，每亩地价为9万元；2、为使被告能做好征地工作，原告同意按9万元/亩的价格付给被告，要求用地12亩；3、合同签订后，每亩即付2万元，待公司出具红线图一个月内再付2万元，交地后即付清每亩80%征地款，办证前付清20%款项；4、原告经竞拍取得土地使用权后，原、被告双方的权利义务：其中，原告作为该地块的开发建设者，应在使用时做好整块土地规划建设设计，被告应确保原告项目的开发建设用地符合英德市政规划等条款。合同签订后，原告支付了83万元给被告，被告亦向原告出具了《收据》予以收执。但在原告支付了款项后，被告一直未将土地交付给原告使用，亦没有将收取原告的款项予以退还。另查明，被告陆灿基与第三人英城街道办签订开发合同后，分别于2013年2月28日支付50万元、2013年4月30日支付300万元、2013年5月31日支付160万元，共计510万元给第三人，又于2015年11月30日以金子山大道和城北绿化工程款票顶款1236000元，以上款项共计6336000元。再查明，在涉案《英州工业园区三期项目开发合同》上加盖公章的“英德市*******区发展有限公司”并没有注册登记，但其代表人陆灿基确为合同实际履行主体。而原告郑从棉是英德市英城德龙五金经营部的经营者，现该经营部已注销。以上事实有《关于英州工业园区（二期）建设项目的请示》、《关于英州工业园三期用地选址的意见》、《英州工业园三期项目开发合同》、《收据》、《陆灿基英州工业园三期项目收入明细表》、《个体户机读档案登记资料》及庭审笔录佐证。本院认为，本案争议焦点：一、《英州工业园三期项目开发合同》的性质是建设用地使用权转让合同抑或合作开发项目合同问题；二、若为建设用地使用权转让合同，则合同约定的涉案土地转让是否合法问题；三、若合同无效，已交付的转让款损失如何计算问题；四、第三人英城街道办事处有无责任问题。一、《英州工业园三期项目开发合同》的性质是建设用地使用权转让合同抑或合作开发项目合同问题。首先从被告陆灿基与第三人（甲方）签订的《英州工业园区三期项目开发合同》内容来看，被告签订该合同的目的是通过前期投入资金，为后期赢得“拿地”提供便利条件。但真正取得该工业建设用地使用权，要通过法律规定的“招、拍、挂”流程，最终以价高者取得，即所谓的摘牌价为交易价。本案中，被告以地价8万元/亩暂借给甲方用于征地等前期启动资金，且已暂借给甲方600多万元，但由于第三人政策法律等多种原因，《英州工业园区三期项目开发合同》所涉约1500亩土地一直没有批准转为工业建设用地，至今没法进行“招、拍、挂”流程，因此，被告签订合同的目的没法实现。其次，据双方签订的《英州工业园三期项目开发合同》内容显示，被告将涉案的约12亩土地以每亩9万元的价格，共地价款108万，交付给原告使用，现被告实付款83万元。上述约定即说明了原告与被告之间确实存在土地转让的关系，虽合同中注有“原、被告双方就投资开发铝制品工业项目区”的字眼，但内容上并没有充分明确双方合作开发的合同目的，更多的是关于土地转让的约定。综上，《英州工业园三期项目开发合同》内容没有约定合作条件，各方出资等重要条款，被告主张《英州工业园三期项目开发合同》是合作开发项目合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。而原告主张的建设用地使用权转让合同，符合双方合同签订目的，本院予以采信。二、若为建设用地使用权转让合同，则合同约定的涉案土地转让是否合法问题。原、被告签订的《英州工业园三期项目开发合同》中转让的涉案土地是被告作为转让方在未取得出让土地使用权证书的前提下，与作为受让方的原告订立合同转让涉案土地使用权的行为，且被告在起诉前尚未取得出让土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让。因此，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，该《英州工业园三期项目开发合同》无效。三、若合同无效，已交付的转让款损失如何计算问题。由于《英州工业园三期项目开发合同》被认定为无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告依无效的《英州工业园三期项目开发合同》取得了原告支付的83万元款项，应予全额返还给原告。因此，原告请求被告退还转让涉案土地的83万元，本院予以支持。但原告请求利息方面，由于本案合同无效原告亦存在过错，因此原告请求利息以39万为基数按年利率6%从2011年7月25日起计付利息至付清之日；以10万元为基数按年利率6%从2013年11月19日起计付利息至付清之日；以14万元为基数按年利率6%从2013年12月3日起计付利息至付清之日；以20万元为基数按年利率6%从2015年2月12日起计付利息至付清之日，本院不予支持。本院支持从起诉之日起（即2020年7月28日），按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。四、第三人英城街道办事处有无责任问题。原、被告之间签有《英州工业园三期项目开发合同》，但与第三人没有签订任何合同，现原告请求与其没有合同关系的第三人承担责任，不符合合同相对性原则；另外，原告亦没有证据证明被告与第三人恶意串通损害其利益。因此，对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、原告郑从棉与被告陆灿基签订的《英州工业园三期项目开发合同》无效。二、限被告陆灿基于本判决生效之日起五日内，向原告郑从棉返还土地款项83万元；三、利息以83万元为基数，从2020年7月28日起，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。四、驳回原告郑从棉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7802.96元，由被告陆灿基负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈国雄二〇二〇年十月十六日书记员  华敏蕾附相关法律法规《中华人民共和国物权法》第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。