上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初10657号原告：上海大自鸣钟房地产开发有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：程骁远，董事长。委托诉讼代理人：张昕炜，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海绿菡餐饮管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：汤晓华，经理。委托诉讼代理人：吉建明，上海大存律师事务所律师。委托诉讼代理人：于华，上海大存律师事务所律师。被告：张海，男，1975年9月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：施群海，上海市申茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司(以下简称“大自鸣钟公司”)诉被告上海绿菡餐饮管理有限公司(以下简称“绿菡公司”)、张海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告大自鸣钟公司的委托诉讼代理人张昕炜、被告绿菡公司的委托诉讼代理人吉建明，被告张海的委托诉讼代理人施群海、虞音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大自鸣钟公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告一之间的商铺租赁合同于2020年4月20日解除；2、被告一支付租金、物业费及水电费478631.89元；3、被告一支付逾期付款滞纳金(截至2020年5月20日为24948.59元，自2020年5月21日起，以298595元为基数，按每日千分之一的标准算至实际付清之日止)；4、被告一支付违约金620392.46元；5、被告支付商铺复原费用46065.50元；6、被告一按日租金和日物业费的标准向原告支付自2020年4月21日起至2020年6月30日止的逾期占用费244989.76元；7、被告一支付公证费8000元；8、被告一支付律师费50000元；9、被告二对上述被告一的义务承担连带责任；10、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月1日原告与被告张海签订《商铺租赁合同》，约定被告张海租赁原告位于上海市长寿路XXX号L102号商铺(以下简称“涉案商铺”)，面积为132.38平方米，用于经营GreenBazar品牌餐饮服务，租期3年，同时约定了每年的租金、物业费等。后被告张海提出变更经营主体为被告绿菡公司,同日三方又达成补充协议，由被告绿菡公司履行原租赁合同，同时被告张海承担连带保证责任。2020年2月24日，被告绿菡公司提出退租，但原告明确表示不同意，要求继续履行租赁合同，被告绿菡公司仍不予履行，原告因被告绿菡公司严重违约向其发出解约函，要求于2020年4月20日解除双方的租赁合同，并要求被告返还商铺、支付所欠款项及承担违约金等,被告至今仍未履行。被告绿菡公司辩称，同意解除合同，但不认可解除时间，应以被告发送退租函的时间为准。2020年1月20日起疫情开始，被告未再实际经营，所以不同意支付2020年1月20日至2020年2月24日的租金。水、电费同意支付。疫情发生后，为了不影响原告对租赁房屋的权益，被告及时向原告提出退租，所以被告不存在违约行为或过错，不应当承担违约金、滞纳金，且违约金、滞纳金约定过高，申请法院调低。商铺复原费用同意支付。因为被告未实际使用，故不同意承担物业费。被告于2020年3月13日提出将涉案商铺内的物品搬走，原告不让搬离，系原告的原因导致损失扩大，故不同意支付逾期占用费。公证费、律师费与本案无关，不应由被告承担。被告二是原先被告一的法定代表人，代表被告一与原告商谈，两被告是委托关系，故被告二不应承担连带责任。本院经审理认定事实如下：上海市普陀区长寿路XXX号商场的产权人为大自鸣钟公司。2019年2月1日，大自鸣钟公司(甲方)与张海(乙方)签订《商铺租赁合同》，附件一约定：“甲方将上海市普陀区长寿路XXX号L102号商铺出租给乙方，租赁面积132.38平方米，乙方承租该商铺经营GreenBazar品牌的餐饮服务，租赁期自2019年2月1日至2022年1月31日，甲方应于2019年2月1日或之前将该商铺交给乙方，该商铺的装修期自该商铺交付日起60天，第一年月保底租金为90018.40元，第二年月保底租金为93989.80元，第三年月保底租金为99946.90元，物业管理费每月11252.30元，商铺的保证金333597.60元，装修押金30000元，装修期物业管理费11098.16元，数据采集器押金2000元/台。”附件七约定：“保证金333597.60元，应于合同履行完毕或终止后商铺交还等无问题后退还，数据采集器押金2000元，应于合同履行完毕交还数据采集器后退还，装修押金30000元，应于装修审核验收后退还。”主合同约定：“承租方应于每历月1日前向出租方支付当月的保底租金……出租方因向承租方追讨欠款或追究承租方其他违约责任而支出的任何费用均由承租方承担，包括但不限于出租方为向承租方追讨欠款或追究承租方其他违约责任所需支付的合理的法律费用(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费)……合同期满或因任何原因终止时，承租方应在期满/终止当日或按出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状所产生的费用由承租方承担。如承租方返还的商铺不符合上述标准的，则出租方也有权代为修缮和恢复原状，但由此而产生的一切费用和开支也由承租方负担。若承租方未经出租方书面同意逾期占用该商铺的(包括以人或物品占用)，每逾期一日，承租方应按合同终止日前日租金和物业管理费之和的两倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间所发生的一切费用。除非由于不可抗力原因，若承租方逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日或承租方未经出租方同意擅自中途退租的，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于合同终止时前6个月承租方实际应付平均月租金、月物业管理费和月宣传推广费之和的6倍的违约金，若前述违约金不足以抵付出租方损失的，承租方还应赔偿出租方损失与违约金的差额部分……”同日，大自鸣钟公司(甲方)、张海(乙方)、绿菡公司(丙方)签订《商铺租赁合同主体变更三方协议》，约定乙方将《商铺租赁合同》项下的权利义务转让给丙方，乙方同意就丙方履行《商铺租赁合同》项下承租方的全部责任和义务向甲方承担连带保证责任，保证期间为《商铺租赁合同》项下债务履行期限届满之日起两年，乙方已缴纳之保证金/押金将直接转为丙方应缴之保证金/押金，甲方今后退还保证金给丙方即视为甲方完成保证金退还义务，《商铺租赁合同》其他条款保持不变，由甲方与丙方继续履行，鉴于丙方尚在设立过程中，乙方承诺应在2019年4月2日前完成丙方(公司)的设立，取得所有合法经营证照，并在本协议上加盖公章。《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同主体变更三方协议》签订后，张海支付租赁保证金333597.60元，装修押金30000元，外摆押金10000元，数据采集器押金2000元。此后，双方正常履约。2020年1月20日左右，涉案商铺停业。2020年2月24日，绿菡公司向大自鸣钟公司发送《退租函》，表示因新冠疫情影响，绿菡公司经营困难，决定从2020年2月29日起退租。2020年3月9日，大自鸣钟公司回函，表示绿菡公司应支付违约金以及装修期租金，并支付拖欠租金、物业管理费及水、电费用等，否则希望能够继续履行合同。嗣后，双方未协商一致。2020年4月15日，大自鸣钟公司向绿菡公司发函，正式函告绿菡公司立即恢复营业并于2020年4月19日前付清钱款，若逾期未付款的，租赁合同直接于2020年4月20日解除，并要求绿菡公司办理退租结算手续。2020年4月21日，大自鸣钟公司再次致函绿菡公司，表示租赁合同已于2020年4月20日解除，绿菡公司应于2020年4月24日前将商铺内的物品全部搬离，否则大自鸣钟公司将不作任何通知，自行处理并收回该商铺。此后，双方协商无果。另查明，2019年3月12日，绿菡公司成立，并在《商铺租赁合同主体变更三方协议》上盖章。再查明，数据采集器已于2020年6月底返还。庭审中，大自鸣钟公司称2020年6月11日开庭时，绿菡公司表示要求自行搬走物品，但直至2020年6月30日才前来搬离。绿菡公司表示，庭审后前往商铺要求搬离，但大自鸣钟公司要求填写退场的表单，该表单上反映系绿菡公司违约，绿菡公司不同意填写，故大自鸣钟公司不让搬离。对此大自鸣钟公司表示，每个搬走物品的商铺均要填写退场单，退场单内容简单明确，不涉及违约问题，是正当的要求，向法院提交《商铺交还申请表》。此外，绿菡公司另称，大自鸣钟公司曾发函给绿菡公司告知可减免部分租金，大自鸣钟公司表示，减免租金是在合同继续履行的情况下所作的让步，现绿菡公司擅自退租，故不同意减免租金。本院认为，《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同主体变更三方协议》是各方真实意思表示，内容不违反法律规定，当事人均应恪守履行。绿菡公司成立后，在《商铺租赁合同主体变更三方协议》上盖章，表明其确认承接张海作为承租人的权利义务。故《商铺租赁合同》直接约束绿菡公司与大自鸣钟公司。绿菡公司未付租金，并于2020年2月24日以新冠疫情致经营困难为由，发送《退租函》要求解除《商铺租赁合同》，对此，本院认为，双方应当坚持合同严守原则，尽量促使合同按约正常履行，新冠疫情并不导致绿菡公司与大自鸣钟公司之间的《商铺租赁合同》无法履行，绿菡公司仅因客流减少造成经营困难为由，于2020年2月24日发送《退租函》，要求解除《商铺租赁合同》，依据不足，故《退租函》不发生《商铺租赁合同》解除的效力。新冠疫情造成客流减少等不良影响的，双方可协商减免租金、延长租期或延期支付租金，或要求法院根据公平原则变更合同，绿菡公司无权直接退租，绿菡公司对于能够履行的合同拒绝履行的，仍应承担违约责任。绿菡公司于2020年2月24日发送《退租函》，不发生合同解除的效力，绿菡公司仍应履行《商铺租赁合同》，此后，大自鸣钟公司因绿菡公司不支付租金，发函告知合同于2020年4月20日解除，符合合同约定，本院对大自鸣钟公司要求确认《商铺租赁合同》于2020年4月20日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于绿菡公司与大自鸣钟公司之间的租赁关系因绿菡公司违约而解除，而大自鸣钟公司减免部分租金的政策是针对正常履行租赁合同的情况，故绿菡公司应当支付该期间段的全部租金、物业管理费。本院对大自鸣钟公司要求绿菡公司支付2020年2月1日至2020年4月20日的租金及物业管理费的诉讼请求予以支持。绿菡公司使用水、电等公用设施，应当支付相关费用，本院对大自鸣钟公司要求绿菡公司支付水、电费的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，绿菡公司逾期支付租金等费用，大自鸣钟公司要求支付滞纳金，具有合同依据，但滞纳金约定过高，绿菡公司申请调低，符合法律规定，本院根据逾期付款的实际损失，酌情确定截至2020年5月20日的滞纳金为3500元，以及自2020年5月21日起至实际支付之日止的滞纳金(以298595元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。关于违约责任，《商铺租赁合同》中约定，承租方违约的，既无权要求退还保证金，又需支付相当于6个月租金、物业管理费、宣传推广费之和的违约金，明显约定过高，绿菡公司申请调低违约金，符合法律规定，本院以大自鸣钟公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为240000元。大自鸣钟公司主张没收保证金，本院不予采纳。现商铺已由大自鸣钟公司控制且数据采集器等已交还，保证金的返还条件成就，为简便当事人诉讼，本院对此一并予以处理。装修免租期的损失，本院在合同解除的违约责任中已予充分考量，不再重复支持。绿菡公司同意支付复原费46065.50元，可予准许。大自鸣钟公司发函解除《商铺租赁合同》时，绿菡公司已实际不再经营，无履行《商铺租赁合同》之诚意，大自鸣钟公司应当及时收回商铺，否则造成损失扩大的，对损失扩大的部分，本院不予支持。本院综合考虑收回房屋的合理期间、双方关于收房之争议等综合情况，酌情确定逾期房屋占有使用费为50000元。大自鸣钟公司主张公证费、律师费损失，具有合同依据，且提供了相应的凭证，本院对其合理部分予以支持。《商铺租赁合同主体变更三方协议》已明确约定张海同意就绿菡公司履行《商铺租赁合同》项下承租方的全部责任和义务向大自鸣钟公司承担连带保证责任，大自鸣钟公司要求张海承担连带责任的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。张海的辩称意见没有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司与被告上海绿菡餐饮管理有限公司之间的《商铺租赁合同》于2020年4月20日解除；二、被告上海绿菡餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司租金、物业管理费、水、电费人民币298595元；三、被告上海绿菡餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司逾期付款滞纳金人民币3500元以及以298595元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月21日起计算至实际支付之日止的滞纳金；四、被告上海绿菡餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司违约金人民币240000元；五、被告上海绿菡餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司商铺复原费用人民币46065.50元；六、被告上海绿菡餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司逾期占用费人民币50000元；七、被告上海绿菡餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司公证费、律师费损失人民币20000元；八、被告张海对本判决第二、三、四、五、六、七条主文的付款义务承担连带责任；九、对原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持；十、原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司应于被告上海绿菡餐饮管理有限公司履行完毕本判决第二、三、四、五、六、七条主文之日返还被告上海绿菡餐饮管理有限公司租赁保证金、装修押金、外摆押金、数据采集器押金共计人民币375597.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司与被告上海绿菡餐饮管理有限公司各半负担。本案受理费人民币16311元，减半收取计人民币8155.50元，由原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司负担人民币2965.50元，被告上海绿菡餐饮管理有限公司负担人民币5190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年十月三十日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。