广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1261号上诉人（原审原告）：陈巧茹，女，1988年7月5日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：茂名市英汇房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区。法定代表人：占秀连。委托诉讼代理人：李建清，广东奇强律师事务所律师。上诉人陈巧茹与上诉人茂名市英汇房地产开发有限公司（以下简称英汇公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年6月8日公开开庭进行审理。上诉人陈巧茹的委托诉讼代理人王美舟、英汇公司的委托诉讼的代理人李建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈巧茹上诉请求：1.撤销一审判决中驳回“陈巧茹其他诉讼请求”的判项，变更判决第一项为支付逾期交房违约金13789元；2.将逾期交楼违约金和逾期办证违约金的计算标准由年利率6%变更为每日万分之二，逾期办证违约金计算至英汇公司可交付房产证给陈巧茹止；3.英汇公司退还多收的办证费11693元给陈巧茹，（以上不服一审判决金额暂时合计为26718元）；4.判决英汇公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实部分错误，适用法律部分错误。1.合同约定逾期交楼和逾期办证违约金按每日总房款万分之二计算，双方应按照诚信原则予以遵守。英汇公司没有举证证明上述违约金高于损失，应承担举证不能的后果。涉案合同约定的逾期付款违约金为每日总房款的万分之五比逾期交楼和逾期办证违约金为每日总房款的万分之二高，再作调低显失公平。广东省高级人民法院的判例显示每日总房款万分之五的逾期交楼和逾期办证违约金均不予调低，理由是开发商不能证明陈巧茹的损失仅限于租金，且逾期交楼和逾期办证的损失是英汇公司行为导致的。2.广东永盛建筑有限公司为推卸自身逾期竣工之嫌，与本案有利害关系，且其证明不符合法定形式，不应采信。英汇公司违建2000多平方米的地下室造成办证延迟，不应调低违约金。3.办证费已经基本缴清，剩下费用最多是几十元不动产权证工本费，陈巧茹同意扣除，故英汇公司应退还除代缴契税和物业维修基金后的办证费给陈巧茹。陈巧茹不同意承担评估费和测绘费，英汇公司要求陈巧茹承担该费用缺乏理据。4.将逾期交楼违约金标准和逾期办证违约金标准由年利率6%改为按照合同约定的每日总房款万分之二，逾期办证违约金计算至英汇公司交付房产证给陈巧茹为止。5.评估费。一审认定英汇公司为部分业主代缴评估费错误，评估费应由开发商负担。6.退还多收的办证费。按照合同约定，办证费在办好房产证时支付。现涉案房屋的房产证已经办好，退还多收办证费的条件已经成就。7.英汇公司拒不交付涉案房产证给陈巧茹，故违约金应计算至陈巧茹领取房产证之日止。英汇公司答辩称，1.陈巧茹上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。逾期办证违约金，违约金按总房款日万分之二计算较高，一审按年利率6%计算也过高，应当调低。2.英汇公司没有逾期交楼，合同约定的交楼时间为2016年12月18日，涉案房屋在2016年11月17日竣工，符合交付条件，英汇公司通过邮递方式通知业主收楼，但是业主拒绝收楼。另外，涉案房屋在施工过程受到水东大道施工影响，业主在收楼确认书中确认延误工期93天，属于不可抗力，故应当认定英汇公司没有逾期交楼。3.英汇公司为业主办证时代缴了契税、物业维修基金、评估费、房产预告费、抵押预告费、测量费、住房登记费等各项费用。有关部门出具了相关发票，事实清楚，证据充分，业主只认可契税、物业维修基金、房屋登记费，而不认可其他费用没有依据。英汇公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2019）粤0904民初4114号民事判决第一、第二项；2.驳回陈巧茹一审诉讼请求或将本案发回重新审理；3.若英汇公司存在违约行为，逾期违约金应按总购房款年利率2%计算；4.陈巧茹承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决以取得行政备案《商品房竣工验收备案表》作为涉案商品房法定交付条件错误，应予撤销。1.一审判决以英汇公司未取得《商品房竣工验收备案表》，将涉案商品房交付陈巧茹使用，不具备法定和约定的交付条件为由，认定英汇公司违约，判决英汇公司向陈巧茹支付逾期交房违约金明显错误。理由如下：首先，“竣工验收合格”是法律对商品房交付条件的强制性规定。涉案商品房在2016年11月17日经过建设、监理、施工、勘察、设计等五单位“验收合格”，并取得了《建筑工程竣工验收报告》，符合法律对商品房交付条件的强制性规定。其次，商品房竣工验收备案是国家行政机关对房地产企业的行政管理要求，不是商品房交付的法定条件。取得《商品房竣工验收备案表》，是国家行政机关对房地产企业的行政管理要求，并不是商品房交付的法定条件。2.英汇公司不存在逾期交房的违约行为。首先，涉案商品房在2016年11月17日经过建设、监理、施工、勘察、设计等五单位“验收合格”，并取得《建筑工程竣工验收报告》，已具备《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定的商品房交付条件的强制性规定。其次，涉案商品房已取得《建筑工程竣工验收报告》、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，已具备涉案合同约定的交付条件。3.英汇公司即使存在逾期十几天交付涉案商品房的行为，也属于不可抗力所造成，依法不承担逾期交房的违约责任。首先，双方签订涉案合同后，“金裕世家”项目在2015年12月至2017年3月期间，因电白区人民政府实施两湖三路改造工程，新建水东大道，需要征用英汇公司的部分土地，造成2016年延误工期93天，承建商广东永盛工程建筑公司出具了《金裕世家项目工期延误的说明》予以证明，部分业主也在《收楼确认书》和《声明》中予以确认。电白区人民政府实施两湖三路改造工程是政府行为，属于不可抗力，英汇公司不承担逾期交付涉案商品房的违约责任。其次、一审判决对因不可抗力造成“金裕世家”项目2016年延误工期93天没有扣减错误。新建水东大道建设明确造成“金裕世家”项目在2016年延误工期93天，2016年是涉案《商品房买卖合同(预售)》之后，是涉案商品房2016年11月17日取得《建筑工程竣工验收报告》之前，理应作为不可抗力依法扣减。4.陈巧茹怠于收楼，逾期交房的责任在于陈巧茹，应由其自己承担责任。英汇公司依法向陈巧茹发出了《收楼通知书》，通知陈巧茹收楼。但陈巧茹在收到《收楼通知书》后，没有按《收楼通知书》的要求及《商品房买卖合同(预售)》第十一条第二款的约定收楼，逾期收楼的责任在于陈巧茹，应由其自己承担责任。（二）原商品房登记制度与不动产登记制度明显不同，所需资料较多，程序复杂特殊，出证时间较长。涉案商品房办证处在原商品房登记制度与不动产登记制度之间，英汇公司与陈巧茹签订《商品房买卖合同(预售)》时，电白区不动产登记中心还未成立，《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定英汇公司为陈巧茹办理的是房产证。根据《房屋登记办法》的有关规定，原商品房登记只是登记房屋所有权，而对商品房所占的土地使用权不进行登记；2016年6月29日电白区不动产登记中心成立后，电白区实行不动产统一登记制度。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条、第十五条规定，商品房不动产登记工作量大，所需资料较多，程序复杂特殊，出证时间较长。（三）英汇公司与陈巧茹签订涉案合同后，英汇公司已将商品房买卖合同进行了备案登记，并向电白区房产交易所递交过户申请书，为陈巧茹办理预告登记证和房产证。后来因为不动产登记制度的实施，2016年9月8日，英汇公司配合电白区房产交易所把陈巧茹办理房产证登记的资料移交给不动产权登记中心，继续为陈巧茹办理不动产权证，并为陈巧茹代缴了各种办证税费，不存在故意或拖延不为陈巧茹办理房屋产权证的行为。（四）英汇公司已按涉案合同第二十条第二款约定的交楼450日内履行并完成了涉案商品房的办证义务，不存在违约行为，不动产权证出证迟缓，责任不在英汇公司，不应承担违约责任。（四）一审判决对英汇公司请求参照电白区同类楼盘办理不动产权证的办证时间，把涉案商品房的办证时间调整为999天至1080天不予采信错误。（五）即使涉案商品房存在逾期办理不动产权证，陈巧茹也存在怠于履行办理不动产权证的义务，英汇公司也不应承担违约责任。涉案合同第二十条第一款的约定双方共同向房屋登记机构申请办理涉案商品房的产权证，陈巧茹也有办证的义务，也有督促房屋登记机构加快办证的义务。在本案中没有证据证明陈巧茹履行了共同办证的义务，英汇公司不应承担违约责任。综上，请求撤销一审判决，支持英汇公司的上诉请求。陈巧茹答辩称,请求驳回英汇公司上诉，支持陈巧茹的请求。理由如上诉状及如下：1.广东永盛建筑有限公司与本案有利害关系，且其证明不符合法定形式，不应采信。水东大道拆迁在签约前已经公布，英汇公司应承担开发风险，不能因此调低违约金。2.英汇公司违建2000多平方米的地下室造成办证延迟，不应调低违约金。3.涉案房屋不动产权证已经办出，但是英汇公司拒不交付给陈巧茹。4.关于办证费的问题，陈巧茹同意扣除契税，如果英汇公司已经代缴维修基金给房管局，陈巧茹亦同意扣除该费用，测绘费在首次登记之前，应该由英汇公司自行缴纳，合同没有约定或者法律规定测绘费由陈巧茹承担。陈巧茹向一审法院起诉请求：1、请求判决英汇公司支付逾期交楼违约金13789元给陈巧茹(按每日总房款584274元万分之二从2016年10月31日计至2017年2月25日)。2、请求判决英汇公司支付逾期办理房产证违约金给陈巧茹(按每日总房款584274元万分之二从2018年5月22日计至英汇公司实际完成案涉房屋所有权登记之日，暂计至起诉日为58194元)。3、请求判决英汇公司退还多收的契税16913元给陈巧茹。(以上各项暂时合计为88896元)。4、判决英汇公司承担诉讼费。庭审中，陈巧茹请求更正第三项诉讼请求中“多收的契税”为“多收的办证费”，但主张退还的金额不变。若英汇公司为陈巧茹代缴了维修基金，陈巧茹同意将维修基金从办证费中扣除。一审法院认定事实：2015年6月23日，陈巧茹与英汇公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定陈巧茹向英汇公司购买位于广东省茂名市电白区水东镇人民路168号金裕世家商住小区D1幢1304房一套，价款为584274元。该合同第七条约定：买受人应当于2015年5月15日前支付首期房价款人民币184274元，余款人民币400000元向银行申请贷款支付。第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“(一)出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.00的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率]；(2)逾期超过180日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5.6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.00[该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金。”第二十条约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之2.00的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第七条约定：“本合同约定的房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费”。陈巧茹向英汇公司缴交了办证费25677.51元。陈巧茹依约向英汇公司支付了房屋首期款184274元，2015年8月28日，英汇公司出具发票，确认收到陈巧茹支付的购房款400000元，至此陈巧茹付清了全部购房款。2015年6月29日，陈巧茹向茂名市电白区房产交易所递交了《电白县房产交易过户申请书》，申请办理涉案房屋产权过户登记。2015年7月7日，英汇公司代陈巧茹代缴购房契税8764.11元。2015年8月7日，英汇公司为陈巧茹向电白县华业房地产评估有限公司代缴了涉案房地产评估费2920元。2015年7月21日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年9月8日，茂名市电白区房产交易所将涉案房屋档案资料移交给茂名市电白区不动产登记中心。2016年11月份，茂名市电白区地方税务局向电白区房产管理局出具《土地转让、房产销售完税证明书》，准许英汇公司办理涉案房屋权属登记事项。2016年12月，英汇公司向陈巧茹发出的收楼通知，快递回执显示陈巧茹于2016年12月21日签收。英汇公司提交的《金裕世家收楼通知书》载明：涉案房屋已达到交付条件，现已开始交付使用，要求陈巧茹于2016年12月28日办理收楼手续。2017年2月25日，英汇公司将涉案房屋交付给陈巧茹使用。2017年9月26日，英汇公司向广东省国土资源测绘院缴交了涉案D1幢测量费。2018年12月14日，英汇公司为陈巧茹代缴了住宅专项维修资金5220元。又查明，2015年4月18日，电白县房地产测绘中心向英汇公司出具了涉案D1幢楼房测绘报告，2016年11月17日，英汇公司取得涉案楼房建筑工程竣工验收报告。本案在审理过程中，涉案房屋承建单位广东永盛建筑工程有限公司出具《关于“金裕世家”项目建设工期延误的说明》，注明“我公司承建茂名市英汇房地产开发有限公司投资建设的‘金裕世家’项目，位于茂名市电白区水东镇人民路**，茂名市电白区人民政府在2015年12月至2017年3月新建水东大道。2015年12月初水东镇政府工作人员通知茂名市英汇房地产开发有限公司，要求拆除‘金裕世家’项目在水东大道上的工人宿舍、钢材制作加工地、混凝土道路等临建施工设备设施，导致工程材料车辆，机械设备，建筑材料无法进入‘金裕世家’项目，2016年延误工期93天，特此说明!详见附件：1、房屋及其他建筑物丈量登记表；2、水东镇人民政府文件”。2015年12月19日的《房屋及其他建筑物丈量登记表》记载的建筑物有板房、飘棚、水泥砖铁皮顶屋、简易铁棚、石砌围墙、红砖围墙、晒场、广告牌等。水东镇人民政府文件显示：水东大道建设涉及我镇部分的征地、拆迁工作，除郑智惠一户外，其他四户基本完成。征地、拆迁土地包括了英汇公司(金裕世家楼盘)的板房、水泥砖铁皮顶屋、铁棚、围墙、硬底化地板、广告牌等，拆迁补偿费1180391元。另因该公司上缴原电白县城市规划管理局612000元堆放费，以使用其公司让出建设水东大道的土地堆放建设材料，时间4年，现只用了不到两年，该公司要求退还300000元。“金裕世家”业主陈国隆、吴梅于2016年12月18日出具《收楼确认书》，确认受水东大道施工影响，造成物业交付的日期有所拖延。2019年11月28日，茂名市电白区不动产登记中心出具《关于“金裕世家”办理不动产登记的情况说明》，注明“从2017年2月开始，英汇公司按本中心的要求办理‘金裕世家’项目商品房(第一期)不动产登记前置准备工作事宜。首先对一期的楼房及宗地进行实测，以确定各套商品房的实际面积及土地分割表。……2017年9月25日，本中心告知英汇公司须待第二期实测后进行土地分割，才可办理不动产登记。第二期实测后，英汇公司于2017年12月初向本中心提交第一、二期实测报告及土地分割表。……2018年12月本中心发现‘金裕世家’项目因区用地规划调整，《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积不相符，告知英汇公司须将两证的土地面积变更一致后才可以办理不动产登记。英汇公司办理《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积变更登记并换发新证后，于2019年7月25日向本中心提交新证，现‘金裕世家’项目的商品房不动产登记正在按程序备齐资料申请办理中”。2019年12月10日，茂名市电白区住房和城乡建设局出具《证明》，证明茂名市电白区房产交易所于2016年9月8日将“金裕世家”楼盘交易过户手续资料移送区不动产登记中心。庭审中，陈巧茹称英汇公司逾期交楼，给陈巧茹造成了贷款利息损失、租金损失、延期收楼装修成本以及购买家具成本上涨的损失、不能及时办理学位，造成入学损失，维权损失、误工损失，为此焦虑的精神损失等。逾期办证除造成上述损失外，还造成不能及时变现房屋，现在房价进入下行通道，由于陈巧茹没有房产证，造成陈巧茹资金成本的损失。以上事实有当事人提供的《商品房买卖合同(预售)》、发票、收款收据、金裕世家收楼通知书、建筑工程竣工验收报告、楼房测绘报告、证明材料等证据以及庭审笔录在案证实。一审法院认为，英汇公司是具有房地产开发资质的企业，陈巧茹与英汇公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：1、涉案商品房是否具备交付条件；2、英汇公司应否支付逾期交楼违约金及违约金数额如何计算；3、英汇公司应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算；4、英汇公司应否退还多收的办证费用。一、关于涉案商品房是否具备交付条件问题。根据双方订立的涉案合同，涉案商品房的交付条件为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”，但双方对该条款的理解发生争议，陈巧茹主张“建设工程竣工验收备案证明文件”指的是《商品房竣工验收备案表》，只有涉案工程经过验收并取得《商品房竣工验收备案表》，涉案商品房才“验收合格”。英汇公司认为“建设工程竣工验收备案证明文件”指的是《建设工程竣工验收报告》，涉案工程经过建设、监理、施工、勘察、设计五单位“验收合格”，即具备交付条件。但涉案合同对“建设工程竣工验收备案证明文件”的含义未作解释，在此情况下，所做解释首先应当符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。……”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《商品房销售管理办法》第八条规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定条件低于前款标准的，按前款规定认定”。综上所述，商品房具备交付的法定条件是商品房经建设单位组织竣工验收并取得竣工验收报告，通过验检合格，取得建设工程竣工验收备案证明文件即《商品房竣工验收备案表》，其项目包含了规划、公安消防、环保验收合格。英汇公司未取得《商品房竣工验收备案表》，将涉案商品房交付陈巧茹使用，不具备法定和约定的交付条件。二、关于英汇公司应否支付逾期交楼违约金及违约金数额的计算问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，涉案合同明确约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。从该约定来看，英汇公司交付的涉案商品房应当经过质量验收合格和竣工验收合格(包括规划、公安消防、环保验收合格)。因此，英汇公司虽然通知陈巧茹于2016年12月28日收楼并于2017年2月25日办理交楼手续，将涉案商品房交付陈巧茹占有使用，但房屋质量不符合合同约定，英汇公司交付使用行为违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。……”和第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”的规定，英汇公司应当按合同约定承担违约责任。涉案合同约定的交房时间为2016年10月30日前，陈巧茹于2017年2月25日收楼，自约定交房的最后期限的第二天(2016年10月31日)起至实际交房之日止。英汇公司逾期交房118日。英汇公司主张因水东大道建设，“金裕世家”项目在水东大道上的工人宿舍、钢材制作加工地、混凝土道路等临建施工设备设施被拆除，造成“金裕世家”项目工程于2016年延误工期93天的事实，有施工单位、水东镇人民政府及涉案业主出具的说明、文件、收楼确认书等证据佐证，该院予以认定。因英汇公司没有举证证明具体延误工期的时段，无法扣减逾期交房的时间，但可作为核减逾期交房违约金标准的综合因素，陈巧茹未能举证证明逾期交房造成的损失，故逾期交房违约金的计算标准应适当调整。英汇公司主张按涉案总房价为基数，以年利率6%计算违约金标准恰当，该院予以采纳。本案涉案总房价款为584274元，按年利率6%计算，从2016年10月31日计至2017年2月25日，逾期交房违约金共计11333.31元(584274元×6%÷365天×118天)。三、关于英汇公司应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，涉案合同约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金。”从上述法律规定和合同约定来看，“出卖人的原因”包括了出卖人自身原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要由此造成逾期办证，出卖人应向购房人承担违约责任。本案中，双方约定的交房时间为2016年10月30日前，英汇公司在该商品房交付之日起450日取得商品房的房屋所有权证书。合同签订后，陈巧茹已付清购房款、办证费用，向产权登记机关申请办理产权过户登记，履行了合同义务。英汇公司也为陈巧茹代缴了住宅专项维修基金、住宅专项维修基金、测量费等办理房屋产权证的费用，至2017年2月份，英汇公司向不动产登记中心申请办理涉案楼盘第一期不动产前置工作，因该项目第二期未实测验收，登记材料不完备，且涉案楼盘因区用土地规划调整，《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积不符，至2019年7月25日才备齐登记资料办证，是造成陈巧茹未取得房屋所有权证书主要原因，英汇公司应承担违约责任。鉴于英汇公司在庭审后已为本宗系列案件部分业主办妥不动产权初始登记，在办证过程中并没有恶意违约，故意拖延办理手续，其申报相关审批手续过程中确实存在影响不动产权属登记办理时间因素。且英汇公司已经向业主交付了商品房，并未影响业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房也具备了办证条件。考虑到《中华人民共和国合同法》对违约金的规定是以补偿损失为主、惩罚违约为辅以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，从平衡合同双方利益、兼顾公平原则和上述合同履行情况，当事人的过错程度出发，可以酌情减轻英汇公司的违约责任，故英汇公司请求减少违约金，违约金标准按年利率6%计算，该院予以支持。本案的逾期办证违约金应从涉案房屋交付之日起计算，扣减合同约定的450天办证期限计算英汇公司逾期办证的违约责任。本案陈巧茹主张从2017年2月25日收楼后，扣减450天的办证期限，自2018年5月22日起计算违约金至英汇公司实际完成案涉房屋所有权登记之日(即陈巧茹取得不动产权证之日)止，该院予以支持。四、关于英汇公司应否退还多收办证费用问题。涉案《补充协议》约定：“本合同约定房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费。”庭审中，陈巧茹主张上述办证费包括了契税费和维修基金，英汇公司认为包括契税费、评估费、测绘费、工本费等各项费用，双方对办证费的理解存在争议，且不动产权证尚未办好，办理不动产权证的费用尚不能结算统计，无法确定英汇公司是否多收了陈巧茹办证费用。因此，双方应当按照合同约定，在办好不动产权证后，按照多还少补原则确定办证费用数额，现陈巧茹请求英汇公司退还多收的办证费用，没有合同依据和法律依据，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第(一)项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，该院判决：一、限英汇公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向陈巧茹支付逾期交房违约金11333.31元；二、限英汇公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向陈巧茹支付逾期办理不动产权证违约金(以购房总价款584274元为基数，按年利率6%从2018年5月22日起计至陈巧茹取得不动产权证之日止)；三、驳回陈巧茹的其他诉讼请求。如果英汇公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1011.2元，由陈巧茹负担308.71元，英汇公司负担702.49元。二审期间，陈巧茹提交以下证据：提交不动产登记资料自助查询，拟证明涉案房屋已办理房产登记。经质证，英汇公司对上述证据的真实性没有异议，对证明事实有异议，认为不动产权证的登记时间不能作为计算逾期办证违约金的依据，英汇公司向不动产权登记中心提交资料的时间没有超过合同约定时间，不存在逾期办证违约金的事实。英汇公司提交以下证据：1.不动产权证，拟证明英汇公司办理了不动产权证。2.部分办证税费收据（一审已提交契税、维修基金）、发票（包括房产预告费、抵押预告费、测量费、住房登记费等），拟证明英汇公司缴纳了各种税费。经质证，陈巧茹对上述证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为英汇公司没有履行交付房产证的义务，逾期办证违约金应该持续计算。对证据2中增值税票据的真实性予以确认，对登记费关联性不确认，合同没有约定登记费由业主承担，应由开发商承担。对房屋预告费、抵押预告费的真实性、合法性、关联性不确认。英汇公司无法证明收取登记费的合理性，且缺乏合同依据，因此不确认关联性。对测绘费的真实性、合法性、关联性均不确认，英汇公司在一审提交测绘费总发票是登记在英汇公司名下，二审其提交测绘费发票则登记在业主名下，合同没有约定由陈巧茹承担测量费，办证是英汇公司义务，办证前对房屋进行测绘是英汇公司履行义务之一，业主缴纳的购房款已包含该费用，因此，该费用应由英汇公司承担。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋于2020年4月3日办理了不动产权证，证号为粤（2020）电白区不动产权第0002095号。英汇公司代陈巧茹支付的办证费用包含：住宅专项维修资金5220元、评估费2920元、测量费787元、住房登记费80元、购房契税8764.11元，合计17771.11元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及双方当事人意见，本案争议焦点为：1.英汇公司应否承担逾期交房的违约责任；2.英汇公司应否承担逾期办证的违约责任；3.一审按年利率6%计算逾期交房和逾期办证违约金是否正确；4.陈巧茹要求退回多交的办证费是否有依据。一、关于英汇公司应否承担逾期交房的违约责任的问题。涉案合同约定商品房交付时间2016年10月30日前，但涉案楼房在2016年11月17日才竣工验收，英汇公司未依合同约定提供竣工验收备案证明文件，英汇公司于2017年2月25日将涉案房屋交付给陈巧茹，已构成违约。英汇公司要求扣减水东大道建设造成的误工期，但英汇公司所举证据没有明确造成误工的具体时间段，一审法院对此未作扣减并无不当，英汇公司要求不承担逾期交房违约责任或者扣减93天的理由不足，本院不予支持。二、关于英汇公司应否承担逾期办证的违约责任的问题。首先，英汇公司认为不动产政策的变化，导致办证的时间增加，造成陈巧茹无法在合同约定的期限内领取不动产权证，其不应承担违约责任，但英汇公司没有举证证明上述主张。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立经依法登记后发生效力。也就是说，不动产登记之日，陈巧茹取得不动产的物权。本案中，陈巧茹于2017年2月25日收楼，涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定陈巧茹在商品房交付之日起450日内即2018年5月22日前取得涉案房屋权属证书，而涉案房屋的不动产权证在2020年4月3日登记至陈巧茹名下，英汇公司应承担违约责任。英汇公司认为其已经在2016年9月8日将陈巧茹办理房产证登记所需资料移交给不动产权登记中心，在涉案合同约定的交房之日起450日前履行了办证义务的理由不成立，本院不予支持。三、关于一审按年利率6%计算逾期交房和逾期办证违约金是否正确的问题。虽然涉案合同约定买受人逾期交付房屋和逾期取得产权证的，出卖人均按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，但英汇公司提出逾期交房违约金和逾期办证违约金过高,请求人民法院进行调整,鉴于陈巧茹未提供证据证明因英汇公司逾期交房、逾期办证给其造成的实际损失,故一审法院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,酌情调整为由英汇公司按陈巧茹已付房价款的年利率6%计算向陈巧茹支付逾期交房和逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。陈巧茹要求按涉案合同约定的全部房价款万分之二计算逾期交房和逾期办证违约金，英汇公司要求再调低逾期交房和逾期办证违约金，本院均不予支持。四、关于陈巧茹要求退回多交的办证费是否有依据的问题。陈巧茹已向英汇公司预交办证费25677.51元，英汇公司代陈巧茹支付契税、住宅专项资金、评估费、测量费、住房登记费，合计17771.11元，因此，英汇公司应退还办证费7906.4元给陈巧茹。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4114号民事判决；二、茂名市英汇房地产开发有限公司于本判决发生效力之日起十五日内退还办证费7906.4元给陈巧茹。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1011.2元，由陈巧茹负担258.71元，茂名市英汇房地产开发有限公司负担752.49元；二审案件受理费2490.35元，保全费192.3元，合计2682.65元，由陈巧茹负担417.95元（陈巧茹预交受理费467.95元、保全费192.3元），茂名市英汇房地产开发有限公司负担2264.7元（茂名市英汇房地产开发有限公司预交受理费2022.4元，尚欠242.3元，此款由茂名市英汇房地产开发有限公司在履行本判决义务时迳付给陈巧茹），本院不另行退收。本判决为终审判决。审 判 长 许       彦审 判 员 黎   湛   红审 判 员 龙   光   新二〇二〇年九月二十五日法官助理 曾玉金书记员张淑贞委托诉讼代理人：李建清，广东奇强律师事务所律师。上诉人陈巧茹与上诉人茂名市英汇房地产开发有限公司（以下简称英汇公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年6月8日公开开庭进行审理。上诉人陈巧茹的委托诉讼代理人王美舟、英汇公司的委托诉讼的代理人李建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈巧茹上诉请求：1.撤销一审判决中驳回“陈巧茹其他诉讼请求”的判项，变更判决第一项为支付逾期交房违约金13789元；2.将逾期交楼违约金和逾期办证违约金的计算标准由年利率6%变更为每日万分之二，逾期办证违约金计算至英汇公司可交付房产证给陈巧茹止；3.英汇公司退还多收的办证费11693元给陈巧茹，（以上不服一审判决金额暂时合计为26718元）；4.判决英汇公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实部分错误，适用法律部分错误。1.合同约定逾期交楼和逾期办证违约金按每日总房款万分之二计算，双方应按照诚信原则予以遵守。英汇公司没有举证证明上述违约金高于损失，应承担举证不能的后果。涉案合同约定的逾期付款违约金为每日总房款的万分之五比逾期交楼和逾期办证违约金为每日总房款的万分之二高，再作调低显失公平。广东省高级人民法院的判例显示每日总房款万分之五的逾期交楼和逾期办证违约金均不予调低，理由是开发商不能证明陈巧茹的损失仅限于租金，且逾期交楼和逾期办证的损失是英汇公司行为导致的。2.广东永盛建筑有限公司为推卸自身逾期竣工之嫌，与本案有利害关系，且其证明不符合法定形式，不应采信。英汇公司违建2000多平方米的地下室造成办证延迟，不应调低违约金。3.办证费已经基本缴清，剩下费用最多是几十元不动产权证工本费，陈巧茹同意扣除，故英汇公司应退还除代缴契税和物业维修基金后的办证费给陈巧茹。陈巧茹不同意承担评估费和测绘费，英汇公司要求陈巧茹承担该费用缺乏理据。4.将逾期交楼违约金标准和逾期办证违约金标准由年利率6%改为按照合同约定的每日总房款万分之二，逾期办证违约金计算至英汇公司交付房产证给陈巧茹为止。5.评估费。一审认定英汇公司为部分业主代缴评估费错误，评估费应由开发商负担。6.退还多收的办证费。按照合同约定，办证费在办好房产证时支付。现涉案房屋的房产证已经办好，退还多收办证费的条件已经成就。7.英汇公司拒不交付涉案房产证给陈巧茹，故违约金应计算至陈巧茹领取房产证之日止。英汇公司答辩称，1.陈巧茹上诉没有事实和法律依据，请求予以驳回。逾期办证违约金，违约金按总房款日万分之二计算较高，一审按年利率6%计算也过高，应当调低。2.英汇公司没有逾期交楼，合同约定的交楼时间为2016年12月18日，涉案房屋在2016年11月17日竣工，符合交付条件，英汇公司通过邮递方式通知业主收楼，但是业主拒绝收楼。另外，涉案房屋在施工过程受到水东大道施工影响，业主在收楼确认书中确认延误工期93天，属于不可抗力，故应当认定英汇公司没有逾期交楼。3.英汇公司为业主办证时代缴了契税、物业维修基金、评估费、房产预告费、抵押预告费、测量费、住房登记费等各项费用。有关部门出具了相关发票，事实清楚，证据充分，业主只认可契税、物业维修基金、房屋登记费，而不认可其他费用没有依据。英汇公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2019）粤0904民初4114号民事判决第一、第二项；2.驳回陈巧茹一审诉讼请求或将本案发回重新审理；3.若英汇公司存在违约行为，逾期违约金应按总购房款年利率2%计算；4.陈巧茹承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决以取得行政备案《商品房竣工验收备案表》作为涉案商品房法定交付条件错误，应予撤销。1.一审判决以英汇公司未取得《商品房竣工验收备案表》，将涉案商品房交付陈巧茹使用，不具备法定和约定的交付条件为由，认定英汇公司违约，判决英汇公司向陈巧茹支付逾期交房违约金明显错误。理由如下：首先，“竣工验收合格”是法律对商品房交付条件的强制性规定。涉案商品房在2016年11月17日经过建设、监理、施工、勘察、设计等五单位“验收合格”，并取得了《建筑工程竣工验收报告》，符合法律对商品房交付条件的强制性规定。其次，商品房竣工验收备案是国家行政机关对房地产企业的行政管理要求，不是商品房交付的法定条件。取得《商品房竣工验收备案表》，是国家行政机关对房地产企业的行政管理要求，并不是商品房交付的法定条件。2.英汇公司不存在逾期交房的违约行为。首先，涉案商品房在2016年11月17日经过建设、监理、施工、勘察、设计等五单位“验收合格”，并取得《建筑工程竣工验收报告》，已具备《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定的商品房交付条件的强制性规定。其次，涉案商品房已取得《建筑工程竣工验收报告》、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，已具备涉案合同约定的交付条件。3.英汇公司即使存在逾期十几天交付涉案商品房的行为，也属于不可抗力所造成，依法不承担逾期交房的违约责任。首先，双方签订涉案合同后，“金裕世家”项目在2015年12月至2017年3月期间，因电白区人民政府实施两湖三路改造工程，新建水东大道，需要征用英汇公司的部分土地，造成2016年延误工期93天，承建商广东永盛工程建筑公司出具了《金裕世家项目工期延误的说明》予以证明，部分业主也在《收楼确认书》和《声明》中予以确认。电白区人民政府实施两湖三路改造工程是政府行为，属于不可抗力，英汇公司不承担逾期交付涉案商品房的违约责任。其次、一审判决对因不可抗力造成“金裕世家”项目2016年延误工期93天没有扣减错误。新建水东大道建设明确造成“金裕世家”项目在2016年延误工期93天，2016年是涉案《商品房买卖合同(预售)》之后，是涉案商品房2016年11月17日取得《建筑工程竣工验收报告》之前，理应作为不可抗力依法扣减。4.陈巧茹怠于收楼，逾期交房的责任在于陈巧茹，应由其自己承担责任。英汇公司依法向陈巧茹发出了《收楼通知书》，通知陈巧茹收楼。但陈巧茹在收到《收楼通知书》后，没有按《收楼通知书》的要求及《商品房买卖合同(预售)》第十一条第二款的约定收楼，逾期收楼的责任在于陈巧茹，应由其自己承担责任。（二）原商品房登记制度与不动产登记制度明显不同，所需资料较多，程序复杂特殊，出证时间较长。涉案商品房办证处在原商品房登记制度与不动产登记制度之间，英汇公司与陈巧茹签订《商品房买卖合同(预售)》时，电白区不动产登记中心还未成立，《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定英汇公司为陈巧茹办理的是房产证。根据《房屋登记办法》的有关规定，原商品房登记只是登记房屋所有权，而对商品房所占的土地使用权不进行登记；2016年6月29日电白区不动产登记中心成立后，电白区实行不动产统一登记制度。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条、第十五条规定，商品房不动产登记工作量大，所需资料较多，程序复杂特殊，出证时间较长。（三）英汇公司与陈巧茹签订涉案合同后，英汇公司已将商品房买卖合同进行了备案登记，并向电白区房产交易所递交过户申请书，为陈巧茹办理预告登记证和房产证。后来因为不动产登记制度的实施，2016年9月8日，英汇公司配合电白区房产交易所把陈巧茹办理房产证登记的资料移交给不动产权登记中心，继续为陈巧茹办理不动产权证，并为陈巧茹代缴了各种办证税费，不存在故意或拖延不为陈巧茹办理房屋产权证的行为。（四）英汇公司已按涉案合同第二十条第二款约定的交楼450日内履行并完成了涉案商品房的办证义务，不存在违约行为，不动产权证出证迟缓，责任不在英汇公司，不应承担违约责任。（四）一审判决对英汇公司请求参照电白区同类楼盘办理不动产权证的办证时间，把涉案商品房的办证时间调整为999天至1080天不予采信错误。（五）即使涉案商品房存在逾期办理不动产权证，陈巧茹也存在怠于履行办理不动产权证的义务，英汇公司也不应承担违约责任。涉案合同第二十条第一款的约定双方共同向房屋登记机构申请办理涉案商品房的产权证，陈巧茹也有办证的义务，也有督促房屋登记机构加快办证的义务。在本案中没有证据证明陈巧茹履行了共同办证的义务，英汇公司不应承担违约责任。综上，请求撤销一审判决，支持英汇公司的上诉请求。陈巧茹答辩称,请求驳回英汇公司上诉，支持陈巧茹的请求。理由如上诉状及如下：1.广东永盛建筑有限公司与本案有利害关系，且其证明不符合法定形式，不应采信。水东大道拆迁在签约前已经公布，英汇公司应承担开发风险，不能因此调低违约金。2.英汇公司违建2000多平方米的地下室造成办证延迟，不应调低违约金。3.涉案房屋不动产权证已经办出，但是英汇公司拒不交付给陈巧茹。4.关于办证费的问题，陈巧茹同意扣除契税，如果英汇公司已经代缴维修基金给房管局，陈巧茹亦同意扣除该费用，测绘费在首次登记之前，应该由英汇公司自行缴纳，合同没有约定或者法律规定测绘费由陈巧茹承担。陈巧茹向一审法院起诉请求：1、请求判决英汇公司支付逾期交楼违约金13789元给陈巧茹(按每日总房款584274元万分之二从2016年10月31日计至2017年2月25日)。2、请求判决英汇公司支付逾期办理房产证违约金给陈巧茹(按每日总房款584274元万分之二从2018年5月22日计至英汇公司实际完成案涉房屋所有权登记之日，暂计至起诉日为58194元)。3、请求判决英汇公司退还多收的契税16913元给陈巧茹。(以上各项暂时合计为88896元)。4、判决英汇公司承担诉讼费。庭审中，陈巧茹请求更正第三项诉讼请求中“多收的契税”为“多收的办证费”，但主张退还的金额不变。若英汇公司为陈巧茹代缴了维修基金，陈巧茹同意将维修基金从办证费中扣除。一审法院认定事实：2015年6月23日，陈巧茹与英汇公司签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定陈巧茹向英汇公司购买位于广东省茂名市电白区**********金裕世家商住小区D1幢1304房一套，价款为584274元。该合同第七条约定：买受人应当于2015年5月15日前支付首期房价款人民币184274元，余款人民币400000元向银行申请贷款支付。第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“(一)出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.00的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率]；(2)逾期超过180日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5.6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.00[该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率]的违约金。”第二十条约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之2.00的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第七条约定：“本合同约定的房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费”。陈巧茹向英汇公司缴交了办证费25677.51元。陈巧茹依约向英汇公司支付了房屋首期款184274元，2015年*月28日，英汇公司出具发票，确认收到陈巧茹支付的购房款400000元，至此陈巧茹付清了全部购房款。2015年6月29日，陈巧茹向茂名市电白区房产交易所递交了《电白县房产交易过户申请书》，申请办理涉案房屋产权过户登记。2015年7月7日，英汇公司代陈巧茹代缴购房契税8764.11元。2015年*月7日，英汇公司为陈巧茹向电白县华业房地产评估有限公司代缴了涉案房地产评估费2920元。2015年7月21日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年9月8日，茂名市电白区房产交易所将涉案房屋档案资料移交给茂名市电白区*******。2016年11月份，茂名市电白区地方税务局向电白区房产管理局出具《土地转让、房产销售完税证明书》，准许英汇公司办理涉案房屋权属登记事项。2016年12月，英汇公司向陈巧茹发出的收楼通知，快递回执显示陈巧茹于2016年12月21日签收。英汇公司提交的《金裕世家收楼通知书》载明：涉案房屋已达到交付条件，现已开始交付使用，要求陈巧茹于2016年12月28日办理收楼手续。2017年2月25日，英汇公司将涉案房屋交付给陈巧茹使用。2017年9月26日，英汇公司向广东省国土资源测绘院缴交了涉案D1幢测量费。2018年12月14日，英汇公司为陈巧茹代缴了住宅专项维修资金5220元。又查明，2015年4月18日，电白县*******向英汇公司出具了涉案D1幢楼房测绘报告，2016年11月17日，英汇公司取得涉案楼房建筑工程竣工验收报告。本案在审理过程中，涉案房屋承建单位广东永盛建筑工程有限公司出具《关于“金裕世家”项目建设工期延误的说明》，注明“我公司承建茂名市英汇房地产开发有限公司投资建设的‘金裕世家’项目，位于茂名市电白区*********号，茂名市电白区人民政府在2015年12月至2017年3月新建水东大道。2015年12月初水东镇政府工作人员通知茂名市英汇房地产开发有限公司，要求拆除‘金裕世家’项目在水东大道上的工人宿舍、钢材制作加工地、混凝土道路等临建施工设备设施，导致工程材料车辆，机械设备，建筑材料无法进入‘金裕世家’项目，2016年延误工期93天，特此说明!详见附件：*、房屋及其他建筑物丈量登记表；2、水东镇人民政府文件”。2015年12月19日的《房屋及其他建筑物丈量登记表》记载的建筑物有板房、飘棚、水泥砖铁皮顶屋、简易铁棚、石砌围墙、红砖围墙、晒场、广告牌等。水东镇人民政府文件显示：水东大道建设涉及我镇部分的征地、拆迁工作，除郑智惠一户外，其他四户基本完成。征地、拆迁土地包括了英汇公司(金裕世家楼盘)的板房、水泥砖铁皮顶屋、铁棚、围墙、硬底化地板、广告牌等，拆迁补偿费1180391元。另因该公司上缴原电白县城市规划管理局612000元堆放费，以使用其公司让出建设水东大道的土地堆放建设材料，时间4年，现只用了不到两年，该公司要求退还300000元。“金裕世家”业主陈国隆、吴梅于2016年12月18日出具《收楼确认书》，确认受水东大道施工影响，造成物业交付的日期有所拖延。2019年11月28日，茂名市电白区*******出具《关于“金裕世家”办理不动产登记的情况说明》，注明“从2017年2月开始，英汇公司按本中心的要求办理‘金裕世家’项目商品房(第一期)不动产登记前置准备工作事宜。首先对一期的楼房及宗地进行实测，以确定各套商品房的实际面积及土地分割表。……2017年9月25日，本中心告知英汇公司须待第二期实测后进行土地分割，才可办理不动产登记。第二期实测后，英汇公司于2017年12月初向本中心提交第一、二期实测报告及土地分割表。……2018年12月本中心发现‘金裕世家’项目因区用地规划调整，《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积不相符，告知英汇公司须将两证的土地面积变更一致后才可以办理不动产登记。英汇公司办理《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积变更登记并换发新证后，于2019年7月25日向本中心提交新证，现‘金裕世家’项目的商品房不动产登记正在按程序备齐资料申请办理中”。2019年12月10日，茂名市电白区住房和城乡建设局出具《证明》，证明茂名市电白区房产交易所于2016年9月8日将“金裕世家”楼盘交易过户手续资料移送区不动产登记中心。庭审中，陈巧茹称英汇公司逾期交楼，给陈巧茹造成了贷款利息损失、租金损失、延期收楼装修成本以及购买家具成本上涨的损失、不能及时办理学位，造成入学损失，维权损失、误工损失，为此焦虑的精神损失等。逾期办证除造成上述损失外，还造成不能及时变现房屋，现在房价进入下行通道，由于陈巧茹没有房产证，造成陈巧茹资金成本的损失。以上事实有当事人提供的《商品房买卖合同(预售)》、发票、收款收据、金裕世家收楼通知书、建筑工程竣工验收报告、楼房测绘报告、证明材料等证据以及庭审笔录在案证实。一审法院认为，英汇公司是具有房地产开发资质的企业，陈巧茹与英汇公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：1、涉案商品房是否具备交付条件；2、英汇公司应否支付逾期交楼违约金及违约金数额如何计算；3、英汇公司应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算；4、英汇公司应否退还多收的办证费用。一、关于涉案商品房是否具备交付条件问题。根据双方订立的涉案合同，涉案商品房的交付条件为“该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”，但双方对该条款的理解发生争议，陈巧茹主张“建设工程竣工验收备案证明文件”指的是《商品房竣工验收备案表》，只有涉案工程经过验收并取得《商品房竣工验收备案表》，涉案商品房才“验收合格”。英汇公司认为“建设工程竣工验收备案证明文件”指的是《建设工程竣工验收报告》，涉案工程经过建设、监理、施工、勘察、设计五单位“验收合格”，即具备交付条件。但涉案合同对“建设工程竣工验收备案证明文件”的含义未作解释，在此情况下，所做解释首先应当符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。……”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《商品房销售管理办法》第八条规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定条件低于前款标准的，按前款规定认定”。综上所述，商品房具备交付的法定条件是商品房经建设单位组织竣工验收并取得竣工验收报告，通过验检合格，取得建设工程竣工验收备案证明文件即《商品房竣工验收备案表》，其项目包含了规划、公安消防、环保验收合格。英汇公司未取得《商品房竣工验收备案表》，将涉案商品房交付陈巧茹使用，不具备法定和约定的交付条件。二、关于英汇公司应否支付逾期交楼违约金及违约金数额的计算问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，涉案合同明确约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。从该约定来看，英汇公司交付的涉案商品房应当经过质量验收合格和竣工验收合格(包括规划、公安消防、环保验收合格)。因此，英汇公司虽然通知陈巧茹于2016年12月28日收楼并于2017年2月25日办理交楼手续，将涉案商品房交付陈巧茹占有使用，但房屋质量不符合合同约定，英汇公司交付使用行为违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。……”和第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”的规定，英汇公司应当按合同约定承担违约责任。涉案合同约定的交房时间为2016年10月30日前，陈巧茹于2017年2月25日收楼，自约定交房的最后期限的第二天(2016年10月31日)起至实际交房之日止。英汇公司逾期交房118日。英汇公司主张因水东大道建设，“金裕世家”项目在水东大道上的工人宿舍、钢材制作加工地、混凝土道路等临建施工设备设施被拆除，造成“金裕世家”项目工程于2016年延误工期93天的事实，有施工单位、水东镇人民政府及涉案业主出具的说明、文件、收楼确认书等证据佐证，该院予以认定。因英汇公司没有举证证明具体延误工期的时段，无法扣减逾期交房的时间，但可作为核减逾期交房违约金标准的综合因素，陈巧茹未能举证证明逾期交房造成的损失，故逾期交房违约金的计算标准应适当调整。英汇公司主张按涉案总房价为基数，以年利率6%计算违约金标准恰当，该院予以采纳。本案涉案总房价款为584274元，按年利率6%计算，从2016年10月31日计至2017年2月25日，逾期交房违约金共计11333.31元(584274元×6%÷365天×118天)。三、关于英汇公司应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，涉案合同约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金。”从上述法律规定和合同约定来看，“出卖人的原因”包括了出卖人自身原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要由此造成逾期办证，出卖人应向购房人承担违约责任。本案中，双方约定的交房时间为2016年10月30日前，英汇公司在该商品房交付之日起450日取得商品房的房屋所有权证书。合同签订后，陈巧茹已付清购房款、办证费用，向产权登记机关申请办理产权过户登记，履行了合同义务。英汇公司也为陈巧茹代缴了住宅专项维修基金、住宅专项维修基金、测量费等办理房屋产权证的费用，至2017年2月份，英汇公司向不动产登记中心申请办理涉案楼盘第一期不动产前置工作，因该项目第二期未实测验收，登记材料不完备，且涉案楼盘因区用土地规划调整，《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积不符，至2019年7月25日才备齐登记资料办证，是造成陈巧茹未取得房屋所有权证书主要原因，英汇公司应承担违约责任。鉴于英汇公司在庭审后已为本宗系列案件部分业主办妥不动产权初始登记，在办证过程中并没有恶意违约，故意拖延办理手续，其申报相关审批手续过程中确实存在影响不动产权属登记办理时间因素。且英汇公司已经向业主交付了商品房，并未影响业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房也具备了办证条件。考虑到《中华人民共和国合同法》对违约金的规定是以补偿损失为主、惩罚违约为辅以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，从平衡合同双方利益、兼顾公平原则和上述合同履行情况，当事人的过错程度出发，可以酌情减轻英汇公司的违约责任，故英汇公司请求减少违约金，违约金标准按年利率6%计算，该院予以支持。本案的逾期办证违约金应从涉案房屋交付之日起计算，扣减合同约定的450天办证期限计算英汇公司逾期办证的违约责任。本案陈巧茹主张从2017年2月25日收楼后，扣减450天的办证期限，自2018年5月22日起计算违约金至英汇公司实际完成案涉房屋所有权登记之日(即陈巧茹取得不动产权证之日)止，该院予以支持。四、关于英汇公司应否退还多收办证费用问题。涉案《补充协议》约定：“本合同约定房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费。”庭审中，陈巧茹主张上述办证费包括了契税费和维修基金，英汇公司认为包括契税费、评估费、测绘费、工本费等各项费用，双方对办证费的理解存在争议，且不动产权证尚未办好，办理不动产权证的费用尚不能结算统计，无法确定英汇公司是否多收了陈巧茹办证费用。因此，双方应当按照合同约定，在办好不动产权证后，按照多还少补原则确定办证费用数额，现陈巧茹请求英汇公司退还多收的办证费用，没有合同依据和法律依据，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第(一)项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，该院判决：一、限英汇公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向陈巧茹支付逾期交房违约金11333.31元；二、限英汇公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向陈巧茹支付逾期办理不动产权证违约金(以购房总价款584274元为基数，按年利率6%从2018年5月22日起计至陈巧茹取得不动产权证之日止)；三、驳回陈巧茹的其他诉讼请求。如果英汇公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1011.2元，由陈巧茹负担308.71元，英汇公司负担702.49元。二审期间，陈巧茹提交以下证据：提交不动产登记资料自助查询，拟证明涉案房屋已办理房产登记。经质证，英汇公司对上述证据的真实性没有异议，对证明事实有异议，认为不动产权证的登记时间不能作为计算逾期办证违约金的依据，英汇公司向不动产权登记中心提交资料的时间没有超过合同约定时间，不存在逾期办证违约金的事实。英汇公司提交以下证据：1.不动产权证，拟证明英汇公司办理了不动产权证。2.部分办证税费收据（一审已提交契税、维修基金）、发票（包括房产预告费、抵押预告费、测量费、住房登记费等），拟证明英汇公司缴纳了各种税费。经质证，陈巧茹对上述证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为英汇公司没有履行交付房产证的义务，逾期办证违约金应该持续计算。对证据2中增值税票据的真实性予以确认，对登记费关联性不确认，合同没有约定登记费由业主承担，应由开发商承担。对房屋预告费、抵押预告费的真实性、合法性、关联性不确认。英汇公司无法证明收取登记费的合理性，且缺乏合同依据，因此不确认关联性。对测绘费的真实性、合法性、关联性均不确认，英汇公司在一审提交测绘费总发票是登记在英汇公司名下，二审其提交测绘费发票则登记在业主名下，合同没有约定由陈巧茹承担测量费，办证是英汇公司义务，办证前对房屋进行测绘是英汇公司履行义务之一，业主缴纳的购房款已包含该费用，因此，该费用应由英汇公司承担。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋于2020年4月3日办理了不动产权证，证号为粤（2020）电白区不动产权第0002095号。英汇公司代陈巧茹支付的办证费用包含：住宅专项维修资金5220元、评估费2920元、测量费787元、住房登记费80元、购房契税8764.11元，合计17771.11元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据本院查明事实以及双方当事人意见，本案争议焦点为：1.英汇公司应否承担逾期交房的违约责任；2.英汇公司应否承担逾期办证的违约责任；3.一审按年利率6%计算逾期交房和逾期办证违约金是否正确；4.陈巧茹要求退回多交的办证费是否有依据。一、关于英汇公司应否承担逾期交房的违约责任的问题。涉案合同约定商品房交付时间2016年10月30日前，但涉案楼房在2016年11月17日才竣工验收，英汇公司未依合同约定提供竣工验收备案证明文件，英汇公司于2017年2月25日将涉案房屋交付给陈巧茹，已构成违约。英汇公司要求扣减水东大道建设造成的误工期，但英汇公司所举证据没有明确造成误工的具体时间段，一审法院对此未作扣减并无不当，英汇公司要求不承担逾期交房违约责任或者扣减93天的理由不足，本院不予支持。二、关于英汇公司应否承担逾期办证的违约责任的问题。首先，英汇公司认为不动产政策的变化，导致办证的时间增加，造成陈巧茹无法在合同约定的期限内领取不动产权证，其不应承担违约责任，但英汇公司没有举证证明上述主张。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立经依法登记后发生效力。也就是说，不动产登记之日，陈巧茹取得不动产的物权。本案中，陈巧茹于2017年2月25日收楼，涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定陈巧茹在商品房交付之日起450日内即2018年5月22日前取得涉案房屋权属证书，而涉案房屋的不动产权证在2020年4月3日登记至陈巧茹名下，英汇公司应承担违约责任。英汇公司认为其已经在2016年9月8日将陈巧茹办理房产证登记所需资料移交给不动产权登记中心，在涉案合同约定的交房之日起450日前履行了办证义务的理由不成立，本院不予支持。三、关于一审按年利率6%计算逾期交房和逾期办证违约金是否正确的问题。虽然涉案合同约定买受人逾期交付房屋和逾期取得产权证的，出卖人均按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，但英汇公司提出逾期交房违约金和逾期办证违约金过高,请求人民法院进行调整,鉴于陈巧茹未提供证据证明因英汇公司逾期交房、逾期办证给其造成的实际损失,故一审法院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,酌情调整为由英汇公司按陈巧茹已付房价款的年利率6%计算向陈巧茹支付逾期交房和逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。陈巧茹要求按涉案合同约定的全部房价款万分之二计算逾期交房和逾期办证违约金，英汇公司要求再调低逾期交房和逾期办证违约金，本院均不予支持。四、关于陈巧茹要求退回多交的办证费是否有依据的问题。陈巧茹已向英汇公司预交办证费25677.51元，英汇公司代陈巧茹支付契税、住宅专项资金、评估费、测量费、住房登记费，合计17771.11元，因此，英汇公司应退还办证费7906.4元给陈巧茹。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市电白区人民法院（2019）粤0904民初4114号民事判决；二、茂名市英汇房地产开发有限公司于本判决发生效力之日起十五日内退还办证费7906.4元给陈巧茹。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1011.2元，由陈巧茹负担258.71元，茂名市英汇房地产开发有限公司负担752.49元；二审案件受理费2490.35元，保全费192.3元，合计2682.65元，由陈巧茹负担417.95元（陈巧茹预交受理费467.95元、保全费192.3元），茂名市英汇房地产开发有限公司负担2264.7元（茂名市英汇房地产开发有限公司预交受理费2022.4元，尚欠242.3元，此款由茂名市英汇房地产开发有限公司在履行本判决义务时迳付给陈巧茹），本院不另行退收。本判决为终审判决。审判长许彦审判员黎湛红审判员龙光新二〇二〇年九月二十五日法官助理曾玉金书记员张淑贞