大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8155号原告：大连易铭物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211559812923H，住所地辽宁省大连市甘井子区北府花园**。法定代表人：徐铭，系该公司经理。委托诉讼代理人：李万策，系辽宁典之明律师事务所律师。被告：刘洪升，男，1987年6月3日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连易铭物业管理有限公司与被告刘洪升物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李万策、被告刘洪升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连易铭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1请求判令被告共同给付原告物业费3915.65元及违约金400元，合计4315.65元。事实与理由：2015年5月16日，被告购买了大连市甘井子区中华西路汇爱东街x号（北府茗苑x号楼）x-x-x房屋，并与原告签订了《北府茗苑前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告向原告交纳物业服务费每月每平米2元，现原告同意以按每月每平米1.6元收取。每年交纳1次，在交费月（即5月）的1－5日交纳。如未按时交纳，则违约金按应交费用的每日千分之三计算。被告领取了房屋的钥匙，物业费交纳至2017年5月15日，之后再没有交纳。原告多次向被告催收，被告均拒绝交纳。该房屋面积为101.97平方米。现被告欠原告2017年5月16日至2019年5月15日，共计两年的物业费共计3915.65元。原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判令被告给付物业费3915.65元，暂时主张违约金400元，合计4315.65元。原告虽多次催缴，被告仍未能履行交费义务。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告刘洪升辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积、物业费标准及欠费期间没有异议。不同意支付物业费及违约金，理由如下：1、家里卫生间管道泄露，原告不给更换管道；2、本楼层的灯被物业公司故意损坏，多次诉请不给回应；3、一楼单元楼顶棚没有修复，顶棚滴水很危险，墙皮已掉下来了；4、电梯出现了两次滑梯现象，电梯间里连顶棚都没有了物业公司都不管，物业把电梯变成了楼层刷卡，非常不方便，造成了极大的安全隐患；5、电梯内的广告和小电视很危险，在家我们不让孩子看电视，现在孩子在电梯里就不愿意出来了；6、要求原告将一楼单元的农夫山泉的自助箱子去掉，占用了我们的空间；7、楼下出单元门北侧的墙壁被公建开了四五个小窗户，外人随意进我们小区，物业也不管，孩子在楼下玩很危险；8、要求原告把7号楼与8号楼间的通道打开；9、要求物业公司把8号楼自身的后面让物业公司私自开的小门给锁死，这涉及到我们的安全；10、小区7号楼公建上有违建，要求物业予以拆除；11、电梯里有尿液、粪便，没有人管；12、小区里流浪狗特别多，孩子下楼很危险，狗的粪便也特别多，没有及时清理；13、物业公司私自在西门岗处建了一个违建，占用了我们的公共用地；14、我们是封闭小区，小区里私自开了盲人按摩室、中介等，要求物业将他们摆出来的二手家具、电器等拆除；15、垃圾筒没有及时清倒；16、2号楼小区内私自搭建铁架子和楼梯；17、绿化地带大部分没有草坪，都是泥土；18、小区前期没有水电，我因争着装修，就向物业缴纳了7500元的吊装费，后经过维权，给吊装拆除了，物业公司说以物业费返还，但等我去物业找时，物业说不给我退钱了，以物业费方式抵扣。经审理查明，2014年4月1日开发商大连天兴房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，委托原告对北府茗苑小区提供前期物业服务，合同中约定多、高层住宅物业服务费标准为2元/月/平方米（含电梯费），物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度5日前向物业交纳当期物业服务费，逾期交纳每逾期一日应按欠费总额的0.3%支付违约金。合同中约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。2015年5月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北府茗苑前期物业服务协议》，约定由原告为案涉房屋提供前期物业服务，物业服务费高层住宅每月每平方米2元；物业费计费以商品房合同约定交房日期计费起算日；交纳费用的时间为每年交纳一次，交费日为每年的交费月（首次计费月份）1-5日，逾期交纳的，按应交费用的日千分之三计违约金。被告刘洪升自认其系大连市甘井子区北府茗苑x#x－x－x号房屋的业主，建筑面积共计101.97平方米。原告以每平1.60元/平/月的价格向被告收取过物业费，现被告未交纳2017年5月16日至2019年5月15日期间的物业服务费。本院所确认的上述事实，有原告提供的北府茗苑前期物业服务协议、北府茗苑已售商品房出库交接单、前期物业服务合同、双方当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与开发商大连天兴房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对原、被告双方均有约束力。且原告与被告签订的《北府茗苑前期物业服务协议》系出于原、被告的真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。现原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。《北府茗苑前期物业服务协议》约定高层住宅的物业费用为2元/月/平方米，原告现主动降低标准至1.60元/月/平方米，系原告处理自身权利的行为，符合法律规定，本院予以准许，故被告应交纳的物业费用为3915.65元（1.60元/月/平方米×101.97平方米×24个月）。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于被告提出的物业公司占用公共用地及打开通道、电梯采用刷卡方式等小区管理性问题的辩论意见，本院认为，该意见所涉问题属于全体业主的公共利益问题，被告无权代表全体业主在本案中主张。关于被告提出的要求原告拆除小区违建的意见，本院认为，原告并无执行权，无权拆除小区违建，故对被告的此节意见，本院不予采纳。关于被告提出的家里卫生间管道泄露，物业公司未给更换的辩论意见，本院认为，被告未能证明该室内管道的维修属于原告的职责范围，且在庭审中原告已表示将于近日到被告家中予以维修，故对于被告的此节意见本院不予采纳；关于被告提出的小区墙面破损、垃圾未及时清理、小区绿化等物业服务不到位的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持；关于被告提出的吊装费抵物业费的意见，本院认为，被告并未提供证据证明存在该费用且该费用是原告收取的，也未能举证证明原告同意将吊装费返还被告或折抵物业费，因此对被告的此节意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘洪升于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连易铭物业管理有限公司2017年5月16日至2019年5月15日期间的物业费3915.65元。二、驳回原告大连易铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告刘洪升负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十月十四日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。