天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3107号上诉人（原审原告）：陈杰虎，男，1982年1月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：薛从刚，天津双阅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏奎海，男，1981年10月11日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：华尔琦，女，住天津市河**，由天津艺佳乐装饰有限公司推荐。上诉人陈杰虎因与被上诉人夏奎海房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初9567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈杰虎上诉请求：1.撤销一审判决，改判夏奎海向陈杰虎支付违约金200000元，并支付5月份的房租18333元,以上合计218333元,夏奎海将毁坏房屋恢复原状并将损坏的电梯维修好;2.二审案件受理费由夏奎海承担。事实和理由：关于陈杰虎要求夏奎海支付违约金200000元,陈杰虎主张违约金是根据房屋租赁合同第三条租赁期限和交付日期中3-1条和第八条提前解除合同中的8-2条的约定。合同明确约定租赁期5年,夏奎海提前解除租赁合同,按照合同约定夏奎海应该向陈杰虎支付违约金200000元，陈杰虎主张违约金具有充足的合同依据。关于陈杰虎要求夏奎海支付5月份的房租,是因为夏奎海始终没有将房间钥匙交付给陈杰虎,夏奎海交付钥匙的前提是让陈杰虎给其出具份双方自愿解除租赁合同,并认可房间状态,不向夏奎海主张权利的声明,陈杰虎明确拒绝了其无理要求,夏奎海就拒绝将房间钥匙交还给陈杰虎。关于陈杰虎要求夏奎海将毁坏房屋恢复原状并将损坏的电梯维修好,根据租赁合同第六条房屋使用和维修中6-2约定,夏奎海拆改房屋时应事先征得陈杰虎书面同意。夏奎海在没有经陈杰虎书面同意的情况下擅自将办公用房拆改成展厅,严重改变了房屋结构,同时庭审过程中夏奎海也承认对该房屋进行了拆改。电梯一直归夏奎海独立使用,现电梯损坏不能使用这是双方都认可的事实。夏奎海辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求。陈杰虎向一审法院起诉请求：1.判令夏奎海向陈杰虎支付违约金200000元并支付2020年5月份的房租18333元，以上合计218333元；2.判令夏奎海将毁坏的房屋恢复原状并将损坏的电梯维修好；3.判令本案诉讼费由夏奎海承担。一审法院认定事实：陈杰虎与夏奎海于2017年5月1日签订《天津市房屋租赁合同》，约定陈杰虎将坐落在天津市滨海新区大港世纪大道东2号五楼一层和四楼东一半的房屋600平方米出租给夏奎海用于开办装饰公司，租赁期限为2017年5月1日至2020年4月29日，在后面标注“后续2年”。每年租金为220000元。双方又于2017年11月10日签订了《房屋租赁补充协议》。2020年4月份，夏奎海已经搬出该房屋，双方解除该租赁合同。一审法院认为，本案的争议焦点是陈杰虎主张的诉讼请求是否成立。根据认定的事实和相关的法律规定认定如下：关于陈杰虎主张的第一项诉讼请求。陈杰虎主张夏奎海支付违约金200000元的依据是双方签订的房屋租赁合同中第八条第二款：“租赁期间，非本合同约定的情况，乙方（夏奎海）解除本合同时，乙方向甲方支付违约金200000元”。但是对于本合同解除的情形双方并未约定，而陈杰虎对此主张亦未提供进一步的证据予以证明，所以对陈杰虎的该项主张不予支持。另外，关于陈杰虎主张的2020年5月份房租。双方在庭审中均认可，夏奎海已于2020年4月之前搬走，双方于2020年4月份该合同已经解除。陈杰虎就该项主张的依据是夏奎海拒绝交付该房的钥匙而占用该房屋一个月，但是夏奎海就曾向陈杰虎交付该房钥匙的事实提提交了微信聊天记录和录音记录，陈杰虎对夏奎海上述证据真实性无异议，因此可以证实夏奎海确实曾就交付该房钥匙的问题与陈杰虎协商多次，虽然陈杰虎对夏奎海上述证据关联性不认可，但是未能提交证据用以证实夏奎海系恶意占用该房屋，所以对于陈杰虎主张的2020年5月份房租的请求不予支持。关于陈杰虎主张的第二项诉讼请求。庭审中，双方对于夏奎海是否擅自拆改租赁房屋以及电梯损坏的原因及过错责任，各执一词，而陈杰虎对于夏奎海拆改房屋后的现状以及需要恢复原状的具体情形也没有提供进一步的证据予以证明。一审法院庭前按照夏奎海的申请，调取公安机关视频资料。双方对该份视频证据的真实性均无异议，但是从视频内容看只是夏奎海单方的报警视频记录，也无法证实电梯损坏的具体原因及过错责任。因此，按照谁主张，谁举证的原则，一审法院对于陈杰虎的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：“驳回原告陈杰虎全部诉讼请求。案件受理费4575元,减半收取2287.5元，由原告陈杰虎自行负担负担”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陈杰虎主张双方合同约定的租赁期为5年,夏奎海要求解除租赁合同应当支付违约金。双方签订的租赁合同载明，房屋租赁期限三年，自2017年5月1日起至2020年4月29日止。在后面手写标注“后续2年”。陈杰虎对此解释为，夏奎海提出先租三年，因为安装电梯后，夏奎海提出租五年，又怕涨租金，因此又加了两年，合同期变为5年。夏奎海对此解释为，因为夏奎海对房屋进行了装修，合同到期后，续签合同是两年续签一次。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁合同约定的租赁期限及起止日期未进行变更，且无其他证据佐证的情况下，仅依据夏奎海手写标注的“后续2年”，不足以证实陈杰虎与夏奎海就租赁期限变更为五年达成合意。陈杰虎要求夏奎海支付违约金的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于陈杰虎主张的夏奎海拒绝交付房屋钥匙而占用该房屋产生的一个月租金。本院认为，双方均认可，夏奎海已于2020年4月之前搬走，租赁合同于2020年4月解除。一审中，夏奎海提交的微信聊天记录和录音记录可以证实，夏奎海曾就交付房屋钥匙的问题与陈杰虎协商多次，因双方未就房屋交接问题达成一致意见，夏奎海未交付房屋钥匙。但陈杰虎未举证证明夏奎海仍在占用该房屋，因此陈杰虎的该项上诉请求，本院不予支持。关于陈杰虎主张夏奎海将房屋恢复原状并将损坏的电梯维修好的上诉请求，本院认为，租赁合同约定，夏奎海拆改房屋时，应事先征得陈杰虎书面同意，并遵守构架和本市有关规定。未经陈杰虎书面同意，夏奎海拆改房屋的，陈杰虎可以解除合同，并要求夏奎海赔偿损失。本案中，夏奎海自认其对房屋进行了拆改，虽未经陈杰虎书面同意，但陈杰虎自认知道房屋拆改的事实，且在全部租赁期间内，陈杰虎并未主张权利，应视为陈杰虎对拆改行为的认可。故陈杰虎要求夏奎海将房屋恢复原状的上诉请求，本院不予支持。关于电梯维修义务，《房屋补充协议》约定，电梯电费、维保费3800元/年,由夏奎海承担。陈杰虎承担电梯维修费用，人为维修除外。陈杰虎未能提交证据证明电梯损坏系因夏奎海造成，故对陈杰虎的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，陈杰虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4575元，由上诉人陈杰虎负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十月十四日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……