天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3425号上诉人（原审被告）：郭吉卫，男，1984年1月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：董佳旺，男，1970年7月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：赵明龙，男，1987年6月10日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：赵美南（系赵明龙之父），住山东省东营市东城区。原审第三人：悟空电子商务有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）新华路**宝元大厦**Y0-16074。法定代表人：蒋雅佳，执行董事。上诉人郭吉卫因与被上诉人董佳旺、赵明龙及原审第三人悟空电子商务有限公司（以下简称悟空公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初10873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭吉卫上诉请求：1．撤销一审判决，改判其不返还董佳旺30,400元；2．本案一、二审诉讼费用由董佳旺、赵明龙承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清、法律适用错误。郭吉卫代赵明龙与董佳旺签订的房屋租赁合同有效，系有权代理，行为结果应由赵明龙承担。2．合法有效的租赁合同不能继续履行是因赵明龙的违约行为而导致的，应当由其承担违约责任，返还董佳旺30,400元。董佳旺辩称，请求驳回上诉，维持原判。赵明龙辩称，请求驳回上诉，维持原判。悟空公司未提交答辩意见。董佳旺向一审法院起诉请求：1．判令郭吉卫、赵明龙共同返还其房屋租金30,400元；2．判令郭吉卫、赵明龙共同支付其违约金400元；3．判令郭吉卫、赵明龙归还其冰箱1台、冰柜1台、电视1台、空调2台、热水器1台、电暖气1台及私人用品；4．诉讼费由郭吉卫、赵明龙共同承担。案件审理期间，董佳旺撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年6月6日，赵明龙出具委托书，委托郭吉卫办理坐落于滨海新区塘沽赵家地×××房产如下事宜：1．代为清偿剩余银行贷款及个人贷款；2．领取不动产权证书（房地产权证）；3．领取不动产登记证明（他项权证）；4．办理注销抵押登记手续；5．代为办理出售房屋手续，签订房产买卖合同；6．代为办理房屋转移登记手续，代为签署房地产登记部门的相关登记文件，交易过户，领取交易税单，网上签约，一次性免除资金监管等相关事宜，接受房地产登记机构的询问及在相关文件上签字；7．代为签订房屋资金监管协议，有权向银行办理相关资金监管手续，以受托人郭吉卫名义开立资金监管账户收取房款，开具收款收据；8．申报缴纳各项税费；9．代为协助办理贷款手续，签订银行合同，银行款项冻结、解冻及划转手续；10．代为办理相关资料调档查册手续并领取查询后的结果；11．若交易不成或买房贷款不成，协助办理解除房屋买卖协议手续，退首付款手续；12．代为办理房屋在出售过程中的其他相关事宜；13．办理登报、挂失、补办不动产证书相关手续；14．代为起诉，代为在诉讼或者仲裁中承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，代为申请强制执行，代为签收法律文书；15．若房产被查封，代为办理解封手续并在相关调解文书上签字。委托期限2017年6月6日至2018年6月5日。该委托书在天津市××方公证处进行了公证。2018年5月14日，董佳旺（承租方、乙方）、赵明龙的代理人郭吉卫（出租方、甲方）与第三人悟空公司（居间方、丙方）签订编号为ＢＨ-ＺＬ-0000367的《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于天津市滨海新区房屋租给乙方，房屋建筑面积90.66平方米，附属室内设施家具家电处均为空白，租赁期限自2018年5月15日至2026年9月14日止，租金400元／月，总租金40000元一次性支付。另双方手写约定，甲方因个人原因导致甲乙双方房屋买卖不能顺利完成，其中定金40000元甲方不能退还，用于此房出租租金使用，由于甲方原因导致此房屋不能正常使用，按剩余月份照价补偿乙方。郭吉卫在甲方处签字捺手印，董佳旺在乙方处签字捺手印，第三人悟空公司在丙方处加盖合同专用章，悟空公司的吴跃民在经办人处签字。2020年5月15日，赵明龙更换锁芯，要求董佳旺搬离房屋。2020年6月24日，经一审法院主持，董佳旺、赵明龙和第三人悟空公司经办人吴跃民在涉案房屋就室内物品进行了清对，确认无误后董佳旺将其家具、家电和私人物品搬离房屋，董佳旺和赵明龙确认房屋交接部分别无其他争议。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。没有代理权、超越代理权签订的合同，效力待定，被代理人不予追认的合同无效。本案中，郭吉卫并无出租涉案房产的代理权，其以赵明龙的名义与董佳旺签订的房屋租赁合同效力待定，现赵明龙未追认，该房屋租赁合同无效，对赵明龙不发生效力，责任应由郭吉卫承担。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因房屋租赁合同无效，董佳旺主张返还剩余租金的请求具有事实和法律依据，应予支持。租赁房屋的事实持续到2020年5月15日，按照合同约定标准，扣除已产生部分，剩余款项应予返还，数额为30,400元。在合同签订时，董佳旺核对过或经第三人悟空公司核对过郭吉卫的委托书，其未能尽到审查义务；郭吉卫明知没有出租的代理权而签订房屋租赁合同，双方应当各自承担相应责任。故董佳旺主张违约金的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。房屋内物品已交接完毕，董佳旺撤回第三项诉讼请求，予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告郭吉卫返还原告董佳旺30,400元；二、驳回原告董佳旺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计285元，由原告董佳旺负担4元，由被告郭吉卫负担281元。”二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：郭吉卫是否应当返还董佳旺30,400元。首先，郭吉卫并未取得赵明龙出租案涉房屋的代理权，其以赵明龙的名义与董佳旺签订房屋租赁合同属于无权代理行为，权利人赵明龙对郭吉卫的行为未予追认，该房屋租赁合同对赵明龙不发生效力。其次，依照法律规定，行为人以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，故郭吉卫应对此承担责任，返还董佳旺剩余租金30,400元。至于郭吉卫抗辩其系有权代理，未提交相应证据予以证实，且经公证的书面委托书中并不包含有代理出租房屋的权限，故对其抗辩不予采纳。综上所述，郭吉卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费562元，由上诉人郭吉卫负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十月二十九日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……