广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2442号上诉人（一审被告、反诉原告）：金亨科技（珠海）有限公司，住所地：珠海市香洲区*************、**301、4*406，统一社会信用代码：914***********430M。法定代表人：周丽辉，执行董事。委托诉讼代理人：刘英俊，广东摩金律师事务所律师。委托诉讼代理人：林昌炼，广东摩金律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海易赛特电子科技有限公司，住所地：珠海市香洲区************，统一社会信用代码：914************700。法定代表人：赵雪芹，董事长。委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新坡，系珠海市易赛特智能电网有限公司董事长。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市易赛特智能电网有限公司，住所地：珠海市香洲区************，统一社会信用代码：914********7651636。法定代表人：王新坡，董事长。委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海浩阳科技有限公司，住所地：珠海市香洲区*******（翠珠工业区）5楼B1，统一社会信用代码：914***********509W。法定代表人：方世华，董事长。委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：方小宇，系珠海浩阳科技有限公司员工。上诉人金亨科技（珠海）有限公司（以下简称金亨公司）因与被上诉人珠海易赛特电子科技有限公司（以下简称易赛特电子公司）、被上诉人珠海市易赛特智能电网有限公司（以下简称易赛特电网公司公司）、被上诉人珠海浩阳科技有限公司（以下简称浩阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2018)粤0402民初8458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金亨公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判金亨公司无需向易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司返还租赁押金44102元，赔偿搬迁费损失53400元和装修损失86464.22元；2.变更一审判决第三项，改判易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司连带向金亨公司支付租金18815元和场地占用费72783.9元。事实和理由：一、一审判决认定金亨公司存在违约行为，以及易赛特电子公司等三公司搬迁费数额为53400元、装修造价为86464.22元属于事实认定错误。（一）金亨公司不存在违约行为，真正的违约方是易赛特电子公司等三公司。2017年5月8日，金亨公司与易赛特电子公司等三公司分别签订了《金亨科技园厂房租赁协议》。该协议第一条出租厂房基本情况第5款显示，该三公司在签订合同时，已经现场勘察过承租厂房。据此，金亨公司已经向该三公司交付了满足其租赁目的的厂房。在案涉合同履行过程中，金亨公司积极与该三公司就以下事件进行沟通：1.因案涉厂房四楼租户珠海市丰华电子有限公司的原因，导致易赛特电子公司受震动、气味影响，易赛特电网公司受气味影响；2.因案涉厂房六楼珠海市珠安电子科技有限公司擅自改动消防水管的原因，2017年9月30日发生水浸事件，导致浩阳公司发生损失；3.易赛特电网公司和浩阳公司承租厂房两侧小部分墙体出现渗水现象。为了解决上述第1项事宜，金亨公司以牺牲租金收入为代价，与珠海市丰华电子有限公司解除了租赁合同。2018年6月8日，金亨公司与珠海市丰华电子有限公司签订了《厂房租赁合同终止协议》。为了解决上述第2项事宜，金亨公司不惜减租补偿浩阳公司，并积极消除珠海市珠安电子科技有限公司就擅自改动消防水管导致水浸事件对租赁场地造成的影响。一审判决认为金亨公司没有尽到对租户的选择和管理义务，但是金亨公司作为出租方，如将租户及相邻关系出现的问题都归结到出租人的过错，这是对出租人的苛求，对金亨公司不公平。对于上述第3项渗水现象，渗水只影响到易赛特电网公司和浩阳公司，且仅为租赁厂房两侧小部分墙体，不影响租赁厂房的正常使用，金亨公司不存在违约行为。相反，该三公司长期未按时缴纳租金属于严重违约行为，金亨公司依约解除合同合法，该三公司依约无权主张金亨公司退还租赁押金44012元以及赔偿损失。（二）一审判决错误认定易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司支出搬迁费53400元，装修损失为86464.22元。首先，关于搬迁费：1.本案中该三公司主张搬迁费的证据仅为搬家报价单和发票，没有搬迁合同、搬运物品清单和转账凭证，不能证明搬运物品数量以及费用已经实际发生。因此，该三公司没有完成举证责任，其证据不能形成证据链条，应承担举证不能的法律后果。2.搬迁费不属于本案解除租赁合同所产生的损失。该三公司无论是租赁期满搬离还是租赁期未满搬离，作为承租人搬运的费用都属于必然发生的费用。3.该三公司举证的搬运费发票金额总和为50600元、网络迁移费2800元，其中该2800元与搬迁费无关。4.该三公司支出搬迁费53400元不符合客观事实，违反常理。该三公司提交的《搬家报价单》报价单价显示，普通物品搬运费350元/车，老板台拆装费60元/个，卡位拆装费40元/个，柜门拆装费50元/个，贵重仪器、设备以及玻璃物品搬运费总价8000元，空调拆装费8000元（含五楼高空费）。该三公司提交的《2018年8月份工资表》显示该三公司的员工人数为18人。基于金亨公司与易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司共同确认的《金亨科技园B区五楼租赁厂房现状移交清单附件》载明现场柜子为7个，按照该三公司的逻辑依报价单价计算，该三公司支出搬迁费53400元的计算公式为：（易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司共3个老板台×老板台拆装费60元/个）+（18个卡位×卡位拆装费40元/个）+（7个柜子×柜门拆装费50元/个）+（贵重仪器、设备以及玻璃物品搬运费总价8000元）+空调拆装费8000元+网络拆迁费2800元+（普通物品搬运费350元/车×96车次）=53400元。据此，该三公司整个搬运过程搬运次数高达96车次，这不符合常理，该三公司也没有完成举证责任，应承担举证不能的法律后果。另外，金亨公司询问厂区物业人员得知该三公司实际搬运的车次不到20车次的事实明显不符。其次，关于装修费，2019年4月9日，珠海市聚天立工程造价咨询有限公司《工程造价鉴定意见书》的鉴定意见为：案涉房屋装修造价为118639.16元，考虑租赁使用期间折旧的装修造价为86464.22元。对于该鉴定意见，大门入口不锈钢玻璃门的价格与该三公司主张的价格不符。详见鉴定意见书第28页第1项大门入口不锈钢玻璃门评估的价格为5115.56元，而该三公司提交的发票载明不锈钢玻璃门工程款价格为2345元，因此，案涉房屋装修造价应为115868.6元[118639.16－2770.56元（5115.56元－2345元）]，折旧后的装修造价为84445元[115868.6元×（86464.22元/118639.16元）]。二、金亨公司一审反诉请求有事实和法律依据，二审法院对一审判决应予变更和改判。2018年7月13日租赁合同解除后，2018年7月14日至2018年9月14日金亨公司与易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司办理了案涉房屋交接手续，租赁场地一直由该三公司进行控制，应连带向金亨公司支付场地占用费72783.9元。《金亨科技园厂房租赁协议》第二条第五款约定，逾期搬离租赁场地的则按协议租赁价格的1.5倍收取场地占用费，并承担在占用租赁厂房期间所发生的一切费用。据此，易赛特电子公司应当向金亨公司支付场地占用费38102.40元（12096元/月÷30天×1.5倍×63天=38102.40元）；易赛特电网公司应当向金亨公司支付场地占用费15630.30元（4962元/月÷30天×1.5倍×63天=15630.30元）；浩阳公司应当向金亨公司支付场地占用费19051.20元（6048元/月÷30天×1.5倍×63天=19051.20元）。以上共计72783.9元。三、即使按照一审法院判决的逻辑，认定案涉租赁合同于2018年9月14日解除，一审判决支持易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司应支付金亨公司租金数额也过低，且与事实不符。首先，易赛特电子公司等三公司支付2018年4月至6月租金的数额不合理。案涉租赁物存在小部分墙体渗水、小部分面积震动和气味问题，但是渗水仅影响501浩阳公司和503易赛特智能电网公司，且渗水面积较小（根据金亨公司一审本诉答辩提交证据11至证据13和反诉证据6，经计算渗水面积仅为租赁面积的5.62%），不影响租赁物的正常使用。震动和气味问题因珠海市丰华电子有限公司的原因仅影响502易赛特电子公司，2018年6月30日珠海市丰华电子有限公司搬离租赁物。因此，2018年4月至6月，易赛特电子公司等三公司扣减40%租金不合理，应支付80%租金，即浩阳公司应补交租金3571.2元，计算公式：[（2018年4月应交租金5760元×80%）－已交租金3456元]+[（2018年5月应交租金6048元×80%）－已交租金3628.8元]+[（2018年6月应交租金6048元×80%）－已交租金3628.8元]；易赛特电子公司应补交7142.4元，计算公式：[（2018年4月应交租金11520元×80%）－已交租金6912元]+[（2018年5月应交租金12096元×80%）－已交租金7257.6元]+[（2018年6月应交租金12096元×80%）－已交租金7257.6元]；易赛特智能电网公司应补交2930元，计算公式：[（2018年4月应交租金4726元×80%）－已交租金2835.6元]+[（2018年5月应交租金4962元×80%）－已交租金2977.2元]+[（2018年6月应交租金4962元×80%）－已交租金2977.2元]。其次，对于2018年7月的租金，易赛特电子公司租赁场地不存在任何问题，理应全额支付1个月租金12096元，即应该补交租金2419.2元（计算公式：12096元-已交租金9676.8元）。再次，对于2018年8月1日至2018年9月14日租金，一审判决酌定支持1个月，此期间易赛特电子公司租赁场地也不存在任何问题，理应全额支付1个月租金12096元，一审判决少支持金亨公司2419.2元[计算公式：12096元-（12096元×80%）]。综上，金亨公司认为，即使按照一审判决逻辑，易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司除了按照一审判决第三项支付金亨公司租金18485元外，还应该支付18482元（计算公式：3571.2元+7142.4元+2930元+2419.2元+2419.2元）。根据《金亨科技园厂房租赁协议》第三条租金及履行保证金第2点“易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司未依约支付租金，金亨公司有权从保证金中扣除”约定，上述易赛特电子公司等三公司应支付的租金36967元（18485元+18482元），应从易赛特电子公司等三公司交纳的保证金44012元中予以抵扣。易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司辩称，一审法院认定金亨公司未能按照合同约定提供案涉厂房，属于违约，应当承担违约责任，认定事实清楚准确。一、易赛特电子公司等三公司是关联公司，主要负责电力设备的研发、生产、销售，三家公司是一个整体不可分割，租赁的原厂房也是不可分割的整体，另从签订的租赁合同由三家公司互负连带责任也可以看出。金亨公司的反诉状也认可了该三公司的说法。二、案涉厂房存在的质量等问题，在该三公司一审提供的证据中，金亨公司2017年10月26日出具的多份《工作联系函》中均有体现（见该三公司提供的证据5-8）。金亨公司2018年3月9日委托律师出具的《律师函》中更承认存在漏水等问题，同意在3月中旬召开协调会解决。由于漏水问题金亨公司正在与原施工单位打官司，因鉴定的需要，要求该三公司保持现状，不准维修（见该三公司提供的证据10）。金亨公司自己提供的证据8、10对上述问题也有体现。上述问题持续存在，对该三公司均有影响。金亨公司的上诉状中提到只对其中一家公司有影响，对其他公司无影响，是片面的，不准确的。关于案涉厂房质量问题，金亨公司与厂房施工方之间的建筑工程质量纠纷进行到何种程度，易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司不清楚，但审理法院也为一审法院。三、一审法院认定装修损失86464.22元清楚、准确。关于不锈钢门窗的价格问题，《工程造价鉴定意见书》中的附件《关于鉴定报告（初稿）的异议的回复》已经清楚表明“鉴定申请人提供的发票，我司无法判断是否包含不锈钢门套的费用，但一樘6.731平方米的含不锈钢门套的全玻璃价格仅2345元，仅2345/6.731=348元/平方米的完全综合价格（含税、含管理费等）是非常低的，以我司参考广东省综合定额和了解的市场价格，此价格仅为不含不锈钢门套的价格比较符合行情的，故我司未完全采用此发票的价格进行计算，而是采用市场价格并参考广东省综合定额的方法给出了5115.56元（760元/平方米）的鉴定造价。”四、一审法院认定搬迁费损失53400元事实清楚、准确。由于金亨公司单方面解除合同严重侵害该三公司的合法权益，同时，金亨公司要求该三公司搬迁的时间较短，而该三公司存放的产品和设备较多，由此产生的搬迁费等费用是合理、必要的费用。金亨公司在上诉状中的说法均是推测，未能提供证据证实。五、一审法院部分支持了金亨公司的租金主张，符合事实和法律依据，易赛特电子公司等三公司表示认可。一审法院已就金亨公司主张的搬迁之前、搬迁期间租金费用的计算做了详细的解释说明，易赛特电子公司等三公司基本认可一审法院的计算方式和结果，也同意在整体赔偿中进行扣减。另，易赛特电子公司等三公司实际搬迁完成的时间是2018年8月底，而不是一审法院认定的2018年9月14日。六、金亨公司连涉案厂房存在质量问题这一主要问题都予回避，何来按照比例去计算租金。涉案厂房从易赛特电子公司等承租之始即发生质量问题，三家公司同时受到该问题的影响和困扰，三家公司是不可分割的整体。综上，金亨公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回，维持一审判决。易赛特电子公司、易赛特电网公司、浩阳公司向一审法院起诉请求：1.金亨公司退还易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司厂房租赁押金44012元、物业管理费押金3000元和电费押金5000元；2.金亨公司赔偿易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司搬迁费55000元、由于搬迁造成的误工费30000元、装修损失147269.5元和营业损失费200000元；3.金亨公司承担本案受理费。一审法院认定事实：2017年5月8日，易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司（乙方、承租方）分别与金亨公司（甲方、出租方）签订3份《金亨科技园厂房租赁协议》。上述协议约定：金亨公司将珠海市香洲区永田路38号1栋B区第五层（1轴至4轴交A轴至R轴）租赁给易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司使用，其中易赛特电子公司租赁的区域为B区502，建筑面积720平方米，易赛特电网公司租赁的区域为B区503，建筑面积295.38平方米，浩阳公司租赁的区域为B区501，建筑面积360平方米，总建筑面积为1375.38平方米。用作生产、仓储和办公使用；租赁期限5年，从2017年5月8日至2022年4月30日；2017年5月8日至2017年7月31日为免收租金期。租金单价为每平方米16元。合同签订后第1年租金不变，第2年开始每年租金增长5%。租金每月一付，于每月的第8日前缴纳，遇银行节假日顺延；合同签订后易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司分别缴纳2017年8月1个月的租金并支付两个月的租金作为履约保证金（易赛特电子公司23040元，易赛特电网公司9452元，浩阳公司11520元，共44012元），易赛特电子公司等三公司如逾期未支付协议规定应付款项的，金亨公司有权从保证金中扣除相应款项；易赛特电子公司等三公司应按时支付保证金、租金或其他应付款项，如未按期足额支付的，每逾期1天，按照未付金额的1%收取违约金至实际支付日。逾期30天未支付的，金亨公司有权立即终止合同，保证金不予退还；金亨公司未进驻前，整个金亨科技园由第三方珠海市三绿实业有限公司代为管理，第三方代管期间易赛特电子公司等三公司所产生的水费、电费、电梯维护费、消防维保费、管理费、食堂就餐费等相关费用由第三方收取。金亨公司进驻后，上述相关费用由金亨公司收取；易赛特电子公司等三公司根据经营需要，经金亨公司书面同意可在租赁范围内对非承重墙进行改建，但不改变厂房主体结构，否则金亨公司有权解除合同，并要求恢复原状；合同成立后，金亨公司将出租厂房交付易赛特电子公司等三公司使用时，金亨公司保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；厂房出租前，现有的消防、安监、环保等由金亨公司负责，如因金亨公司消防、安监、环保等本身存在问题，金亨公司需全权负责处理，易赛特电子公司等三公司不承担任何费用；易赛特电子公司等三公司和金亨公司分别签订租赁合同，易赛特电子公司等三公司对履行各自租赁合同的行为承担连带保证责任。经金亨公司提出要求后超过10天易赛特电子公司等三公司拒不履行担保责任的，金亨公司有权立即解除终止本协议并无需退还保证金，保证金不足以弥补金亨公司经济损失的，易赛特电子公司等三公司应当全部予以赔偿；合同终止后，易赛特电子公司等三公司返还的厂房应当符合正常使用的状态，期间易赛特电子公司等三公司所做的装修改动无需恢复原样（未经金亨公司同意所做的装修改动除外）。2017年5月10日，易赛特电子公司等三公司分别向金亨公司支付了租赁押金23040元、9452元和11520元，共计44012元。2017年6月13日，易赛特电子公司代表易赛特电网公司和浩阳公司和珠海市三绿实业有限公司就案涉厂房的物业管理问题签订《水田路38号物业管理协议》，约定易赛特电子公司等三公司向珠海市三绿实业有限公司支付物业管理押金5000元和电费押金3000元，共8000元。2017年6月27日，珠海市三绿实业有限公司收取易赛特电子公司等三公司电费及管理费押金共8000元。案涉租赁合同签订后，易赛特电子公司等三公司开始装修案涉厂房。2017年6月下旬，易赛特电子公司等三公司搬入案涉厂房。易赛特电子公司等三公司在装修期间和搬入后陆续发现租赁房屋存在影响其使用的问题。首先，案涉房屋五楼B区部分区域地板震动频繁，部分区域温度过高，空气中散发出化工气味。金亨公司确认该问题系承租金亨公司四楼房屋的租户所致。其次是易赛特电子公司等三公司租赁的房屋出现墙体渗水问题,且经过数次台风、暴雨天气，墙面渗水对易赛特电子公司等三公司的正常办公造成严重影响。再次是2017年9月30日，案涉租赁房屋出现消防管漏水，易赛特电子公司等三公司租赁区域的B区发生严重水浸，导致易赛特电子公司等三公司仪器设备发生损坏。金亨公司主张该问题系承租金亨公司6楼房屋的租户在装修改造施工时将消防喷淋头的螺纹改短导致无法承受正常消防水压所致。易赛特电子公司等三公司就上述问题和金亨公司多次进行交涉，并提出赔偿问题。2018年1月28日，浩阳公司、金亨公司和珠海市珠安电子科技有限公司三方签订《补偿协议书》，确定金亨公司租户珠海市珠安电子科技有限公司因自身消防施工质量问题于2017年9月30日发生浸水事件，导致浩阳公司仓库测试仪1台和产品两台发生损坏，浩阳公司索赔7900元。三方约定由珠海市珠安电子科技有限公司赔偿浩阳公司6600元，金亨公司在2018年2月租金中减租1000元，浩阳公司在收取赔偿金后不得再以任何形式、理由要求其他任何费用。易赛特电子公司等三公司主张该协议没有履行完毕。2018年4月20日，易赛特电子公司等三公司致函金亨公司，提出在上述问题解决之前，易赛特电子公司等三公司将按照每月租金的60%缴纳租金，其余40%作为当月损失赔偿费用，待问题解决将恢复缴纳全部租金。易赛特电子公司等三公司同时还要求金亨公司制订相应的赔偿方案。2018年6月30日，金亨公司4楼租户搬离。2018年7月6日，易赛特电子公司等三公司通过微信通知金亨公司2018年7月租金按80%支付。2018年7月12日，金亨公司向易赛特电子公司等三公司发出律师函，以易赛特电子公司等三公司拖欠租金为由，要求解除案涉房屋租赁合同，并要求易赛特电子公司等三公司限期搬离。易赛特电子公司等三公司于2018年7月13日签收了上述律师函。2018年8月1日，金亨公司员工林文城在和易赛特电子公司等三公司员工在微信聊天中表示，金亨公司同意给予易赛特电子公司等三公司1个月的腾退时间用于搬迁，搬空后再退保证金，如果未能在前述期间内腾退完毕，将按照原约定收取占用费。2018年8月7日，金亨公司委托律师向易赛特电子公司等三公司发出律师函，通知将搬迁期限宽限至2018年8月15日。2018年8月18日，易赛特电子公司等三公司向金亨公司和珠海市三绿实业有限公司发出《关于搬迁的告知函》，通知易赛特电子公司等三公司定于2018年8月18日开始搬迁，搬迁周期大概1周。易赛特电子公司等三公司主张已经于2018年8月25日搬迁完毕，金亨公司则主张易赛特电子公司等三公司直到2018年9月14日才将案涉租赁房屋交付给金亨公司。2018年9月14日，易赛特电子公司等三公司、金亨公司签署了案涉租赁房屋的移交清单。在移交清单中还注明了下列问题：一、原大门改成玻璃门，钥匙交金亨公司；二、门窗。1.两扇防火门加装了插销；2.大门原门口设施放在厂房仓库；3.走廊6扇窗户由固定式改造成推拉式可移动窗户；三、4轴交Q轴1个电箱电线走线少了；四、室内电线线路：1.室内电线线路全部拆除，只保留半边线槽；2.开关面板全无；3.室内还剩部分日光灯；五、主张**动区域面积为11.8米×6.8米=80.24平方米、11.8米×5.9米=69.62平方米，四楼承租人已搬离，现场无震源；六、墙面渗水，原用途为办公区域；七、除租赁合同附图外，其他都是新增墙体，墙内定制内嵌7个柜子。2018年9月，易赛特电子公司等三公司支付搬迁费用53400元。2018年9月21日，珠海市三绿实业有限公司向易赛特电子公司退还了案涉厂房的电费及管理费押金8000元。在本案审理过程中，易赛特电子公司等三公司申请委托司法鉴定机构对案涉房屋的装修造价进行鉴定。一审法院予以准许，并委托珠海市聚天立工程造价咨询有限公司进行鉴定。鉴定机构于2019年1月14日对现场进行勘验，并于2019年4月9日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定案涉房屋装修造价为118639.16元，考虑折旧后的装修造价为86464.22元（其中易赛特电子公司租赁部分为48457.75元，易赛特电网公司租赁部分为12336.81元，浩阳公司租赁部分为25669.66元）。易赛特电子公司等三公司预付了工程造价鉴定费6169元。一审法院认为，易赛特电子公司等三公司分别与金亨公司签订的《金亨科技园厂房租赁协议》是各方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。鉴于易赛特电子公司等三公司已经实际从案涉租赁房屋搬离并将房屋移交金亨公司，一审法院确认上述《金亨科技园厂房租赁协议》已经提前于易赛特电子公司等三公司2018年9月14日正式将案涉房屋移交给金亨公司时解除。对于易赛特电子公司等三公司在本案中所主张的影响其使用租赁房屋的三个问题，均有相应证据为证，金亨公司在和易赛特电子公司等三公司的交涉中也没有否认，一审法院均予以确认。本案系合同纠纷，虽然易赛特电子公司等三公司所主张的三个问题中有两个系金亨公司其他租户造成，但金亨公司没有尽到对租户的选择和管理义务，且案涉房屋墙面渗水明显是房屋本身质量问题，故不能免除金亨公司的合同责任。同时，易赛特电子公司等三公司在金亨公司妥善解决问题之前暂停支付部分租金，只是为了促使金亨公司及时解决问题，系合理行使相关履行抗辩权利。因此，一审法院认定金亨公司没有提供满足租赁合同要求的房屋，应承担违约责任。关于押金返还。因本案系金亨公司违约导致合同解除，故易赛特电子公司等三公司要求金亨公司返还租赁押金44012元依据充足，予以支持。至于易赛特电子公司等三公司支付的物业管理费和电费押金共8000元，因已经获得返还，故不再支持。关于搬迁费损失。搬迁费是易赛特电子公司等三公司因合同提前解除而支付的必要费用，属于金亨公司违约给易赛特电子公司等三公司造成的损失，故金亨公司应当予以赔偿。根据易赛特电子公司等三公司举证的付款凭证，易赛特电子公司等三公司支付的搬迁费数额为53400元，故金亨公司应当赔偿易赛特电子公司等三公司搬迁费损失53400元。关于搬迁造成的误工费损失。易赛特电子公司等三公司仅仅举证了工资签收表，不足以认定其实际支付工资的状况，对该项诉讼请求不予支持。关于装修损失。由于案涉租赁合同提前解除，易赛特电子公司等三公司投入的装修费用确实构成损失。鉴定机构对易赛特电子公司等三公司装修损失作出的鉴定结论不存在鉴定机构或鉴定人员不具备资质、鉴定程序严重违法或鉴定结论明显依据不足的情形，予以采信，认定易赛特电子公司等三公司装修损失为86464.22元。因此，对易赛特电子公司等三公司要求金亨公司赔偿其装修损失的诉讼请求，一审法院部分支持86464.22元。关于营业损失。易赛特电子公司等三公司对其主张的营业损失数额200000元仅属于推测，并未充分举证证明，无法认定易赛特电子公司等三公司存在营业损失及其合理的数额，故对该项诉讼请求亦不予支持。关于金亨公司的反诉诉讼请求。易赛特电子公司等三公司仅支付租金至2018年7月，没有支付2018年8月1日至2018年9月14日期间的租金。鉴于易赛特电子公司等三公司自2018年7月起按80%的标准支付租金，且搬迁需要一定时间，故对于金亨公司反诉主张的租金和场地占用费，一审法院确定易赛特电子公司等三公司按照约定租金标准80%的比例计付1个月的租金18485元【(12096+4962+6048）×80%】给金亨公司。至于金亨公司其他要求支付款项的反诉诉讼请求（包括违约金和空置费用损失等），如上文所述，易赛特电子公司等三公司暂停支付租金系因金亨公司违约在先且造成了易赛特电子公司等三公司损失，故金亨公司其他要求支付款项的反诉诉讼请求一审法院均不予支持。关于金亨公司反诉要求易赛特电子公司等三公司承担的修复责任。因案涉厂房内的消防防火门、电箱、厂房隔间的电线、开关和插座等均属于固定装修部分，亦并非易赛特电子公司等三公司故意造成了损坏，金亨公司要求易赛特电子公司等三公司恢复原状依据不足，不予支持。易赛特电子公司等三公司虽分别与金亨公司签订租赁合同，但因租赁房屋连为一体，共同使用，且合同约定易赛特电子公司等三公司向金亨公司承担连带责任，故对金亨公司共同向易赛特电子公司等三公司主张权利的行为，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、金亨公司于判决生效后五日内向易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司返还租赁押金44102元；二、金亨公司于判决生效后五日内向易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司赔偿搬迁费损失53400元和装修损失86464.22元；三、易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司连带于判决生效后五日内向金亨公司支付租金18485元；四、驳回易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回金亨公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4282元，由金亨公司负担1627元，由易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司连带负担2655元；鉴定费6169元，由金亨公司负担2343元，由易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司连带负担3826元；一审反诉受理费1660元，由金亨公司负担1430元，由易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司连带负担230元。二审期间，各方当事人均未提交证据。本院经审理查明，二审法庭调查中，易赛特电子公司等三公司称与搬家公司没有结算的单据，是各公司分别以现金向搬家公司支付。金亨公司认可涉案房屋大门口不锈钢玻璃门窗的门套由易赛特电子公司安装，易赛特电子公司等三公司陈述发票金额2345元仅是门窗的材料费用，人工费用是另外计算的。易赛特电子公司陈述其承租的区域仅存在房屋震动、地板温度过高和受排污的气味污染的问题，确实不存在水浸和漏水问题。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，诚如一审法院所分析，易赛特电子公司、易赛特电网公司和浩阳公司承租的涉案房屋，存在部分区域墙体渗水、地板震动频繁，部分区域温度过高、空气中散发出化工气味，以及2017年9月30日案涉案房屋被水浸的问题，虽其中部分问题是由于金亨公司的其他租户造成，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，涉案房屋存在影响使用的问题，应由金亨公司承担违约责任，而不论该问题是否由金亨公司自身直接造成。因金亨公司未及时解决上述问题，易赛特电子公司等减少支付部分租金，系行使合同履行抗辩权的正当行为，不构成违约，金亨公司以此为由主张享有合同解除权，依据不足，不应予以支持，因此其应当承担单方解除租赁合同给易赛特电子公司等造成的损失。关于易赛特电子公司等支出的搬迁费，虽然合同期满后，易赛特电子公司等亦存在搬离问题，但是此种情形下，易赛特公司对搬迁有合理的预期，甚至可以提前处置办公用品或设备以减少搬迁费用的支出，而且本案中易赛特电子公司等搬迁系因金亨公司提前近四年（合同租期为5年）解除合同造成，频密的搬迁必定增加易赛特电子公司等的搬迁支出，因此易赛特电子公司等诉请金亨公司承担搬迁费，理据充分，应予支持。关于易赛特电子公司等主张的搬迁费用的真实性、合理性，因易赛特电子公司等提交了珠海市美好华安搬家服务有限公司提供的搬家报价单以及该公司出具的搬迁费发票，二者金额相近，因此足以证明易赛特电子公司等实际支出搬迁费50600元。同理，网络迁移费2800元亦是由于金亨公司提前解除合同导致易赛特电子公司等额外支出，因此金亨公司理应承担。关于易赛特电子公司等就大门入口不锈钢玻璃门的装修费，根据二审法庭调查，金亨公司亦认可该大门的不锈钢玻璃门窗的门套亦是由易赛特电子公司等安装，因此易赛特电子公司等安装门套和门窗所支出的费用均应由金亨公司按相应比例承担。鉴定机构据鉴定表明2345元明显不足于完成门套和门窗的制作安装，而易赛特电子公司等对此解释该2345元仅为门窗的材料费用，未包括人工等费用，亦属合理，因此鉴定机构采用市场价格并参考广东省综合定额的方法鉴定该不锈钢大门的造价为5115.56元，合理恰当，一审法院予以认定并据此计算金亨公司应承担的装修费损失，并无不当，本院予以维持。如上分析，金亨公司于2018年7月13日向易赛特电子公司等发出解除合同的律师函，并非合法行使合同解除权，因此其主张按照涉案房屋租赁协议第二条第5点“租赁期满，金亨公司有权收回出租厂房，易赛特电子公司等应如期搬迁……每逾期一天，易赛特电子公司除应按当前租赁价格的1.5倍向金亨公司支付占用使用费外，还应承担该厂房在占用期间内所发生的一切费用……”的约定，要求易赛特电子公司等按合同约定租金的1.5倍支付占用费，没有合法依据，不应予以支持。在2018年4月至6月期间，涉案房屋同时存在部分墙体渗水、部分地板区域震动及气味问题，金亨公司主张部分墙体渗水不影响易赛特电子公司等使用房屋，明显不符合生活常理，本院不予采纳，因此易赛特电子公司等按合同约定租金标准的60%支付租金，合理恰当，金亨公司主张此期间应按80%收取租金，理据不足，不应采纳。关于易赛特电子公司2018年7月至9月14日的租金应否按80%收取的问题。因易赛特电子公司二审法庭调查中认可其承租的涉案房屋仅存在房屋震动、地板温度过高和受排污气味污染的问题，确实不存在水浸和漏水问题，而珠海市丰华电子公司于2018年6月30日搬离，因此在2018年7月至9月14日期间，易赛特电子公司所承租的房屋不存在影响使用的问题，其应依照合同约定的租金标准支付租金。一审法院对此认定确有不当，应予纠正。故易赛特电子公司应向金亨公司支付租金14515元[12096×（1+20%）]，易赛特电网公司和浩阳公司仍应按80%的比例租金，即8808元[（4962＋6048）×80%]，合计23323元。综上所述，一审判决适用法律正确，但因部分事实认定不清，影响案件实体处理，故本院予以改判。金亨公司上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初8458号民事判决第一、二、四、五项及本诉受理费负担部分；二、变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初8458号民事判决第三项为：珠海易赛特电子科技有限公司、珠海市易赛特智能电网有限公司、珠海浩阳科技有限公司于本判决生效后五日内连带向金亨科技（珠海）有限公司支付租金23323元；如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件反诉受理费1660元，由珠海易赛特电子科技有限公司、珠海市易赛特智能电网有限公司、珠海浩阳科技有限公司共同负担304元，金亨科技（珠海）有限公司负担1356元。二审案件受理费2114元，由珠海易赛特电子科技有限公司、珠海市易赛特智能电网有限公司、珠海浩阳科技有限公司共同负担102元，金亨科技（珠海）有限公司负担2012元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  李 灵二〇二〇年十月二十七日书记员  程 敏