山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0911民初3284号原告：泰安市东方建筑设计集团有限公司，住所地泰安市岱岳区开元路以东财兴街。法定代表人：侯光银，该公司董事长。委托诉讼代理人：马训波，山东成顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。被告：刘香香，女，汉族，1986年6月22日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：宁远博，山东敢当律师事务所律师。委托诉讼代理人：程文靖，山东敢当律师事务所实习律师。第三人：泰安市徽京酒店管理有限公司，住所地泰安市岱岳区泰山文化发展中心**楼**。法定代表人：孙奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐凤侠，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王婉，女，该公司工作人员。原告泰安市东方建筑设计集团有限公司（以下简称东方设计公司）与被告刘香香及第三人泰安市徽京酒店管理有限公司（以下简称徽京酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方设计公司的委托诉讼代理人万晓倩，被告刘香香的委托诉讼代理人宁远博、程文靖，第三人徽京酒店公司的委托诉讼代理人徐凤侠、王婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方设计公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还安徽大厦商务办公楼1单元4-4层1-4-23号房屋，恢复原状，腾退涉案房屋，并办理交接手续；2、判令被告解除涉案房屋委托经营合同、租赁合同；3、判令被告赔偿经济损失，经济损失经济损失以法院委托有资质机构评估鉴定为准；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年6月19日，被告刘香香与原告东方设计公司及泰安徽商置业有限公司（以下简称徽商置业公司）签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，被告购买安徽大厦商务办公楼1单元4-4层1-4-23号房屋。2020年5月27日，泰安市中级人民法院作出（2020）鲁09民终1830号民事判决书，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》依法被解除，但被告至今没有返还涉案房屋。原告为维护其合法权益具状起诉，请求依法判如所诉。被告刘香香辩称，原告所诉第一、三、四项已经岱岳区法院、泰安市中级法院两审认定原告就涉案房产并未按照合同约定向被告交付，原告所诉无事实和法律依据。原告诉求第二项，原告并非委托经营合同的主体，无权要求解除合同。租赁合同原告未举证证实，被告对此合同不知情。综上，原告所诉无事实和法律依据，起诉属于滥用诉权，应予以驳回。第三人徽京酒店公司述称，2017年6月19日安徽大厦4-23室业主刘香香（甲方）与徽京酒店公司（乙方）签订的《安徽大厦商铺委托经营协议》中第四条明确规定：在本协议约定委托乙方经营的10年期限内不提前解除本协议，如因任何事件导致乙方经营权利的丧失或部分丧失或合同解除，甲方应承担违约责任。如按业主刘香香的诉讼请求，解除合同、退还房屋、恢复原状，影响到徽京酒店公司正常使用，给徽京酒店公司带来的一切经济损失应由被告刘香香承担。徽京酒店公司至今并未收到徽商置业公司欲与徽京酒店公司解除合同的任何文件，故徽京酒店公司不能将上述房屋退还给业主刘香香。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，原告东方设计公司与被告刘香香签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定由刘香香购买岱岳新城区安徽大厦商务办公楼1单元4-4层1-4-23号房屋（以下简称涉案房屋），该商品房由原告与徽商置业公司共同开发，房屋总价款127788元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年6月19日前支付全部价款；合同第九条约定，商品房交付时应当已取得房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件；关于交房时间，合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人有权解除合同；第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内，取得该商品房的所有权证（不动产权证），买受人有权解除合同。同时，刘香香与原告东方设计公司及徽商置业公司另行订立了安徽大厦房屋销售补充协议一份，该协议载明，徽商置业公司承担投资者、开发商、建设者、出卖人的责任和义务，原告东方设计公司的责任是协助徽商置业公司销售和办理证件手续。被告刘香香于2017年5月19日支付给原告与徽商置业公司房款127788元，原告东方设计公司与徽商置业公司未按合同约定日期向刘香香交付房产。至(2019)鲁0911民初5345号案件法庭辩论终结之日，被告未向法庭提供该商品房房地产开发项目竣工综合验收备案的证明文件［注：刘香香诉东方设计公司、徽商置业公司房屋买卖合同纠纷一案，刘香香请求解除双方签订的商品房买卖合同，被告退还房款127788元并赔偿利息损失，一审法院判决支持刘香香的诉讼请求，一审案号为(2019)鲁0911民初5345号，二审判决维持原判，二审案号为（2020）鲁09民终1830号］。2017年5月31日，刘香香（甲方）与徽京酒店公司（乙方）及徽商置业公司（丙方）三方签订《安徽大厦商铺委托经营管理协议》，约定甲方自愿将所购商铺全权委托给乙方经营，经营期限为10年，自2017年7月1日起至2027年6月30日止，经营期间乙方拥有该公寓的占有权、使用权、经营权和收益权；甲方同意在其所购商铺具备交房条件时，全权委托乙方对该商铺验收、查验、接受，并代理甲方办理所有接受手续；开发公司将商铺对乙方的交付行为视同对甲方的交付，乙方对该商铺的接受行为视同甲方对该商铺的接受。上述委托经营协议签订后，徽京酒店公司于2019年7月2日支付给刘香香10203元，用途注明为安徽大厦租金。本案庭审中，第三人徽京酒店公司的委托诉讼代理人徐凤侠、王婉述称，其是与徽商置业公司签订的劳动合同，是徽商置业公司的职工暨财务人员。经本院询问并要求提交相关证据，第三人徽京酒店公司的委托诉讼代理人徐凤侠、王婉述称，第三人徽京酒店公司与徽商置业公司就涉案房屋是否进行了交付及是否办理相关手续不清楚，交付时不会通知业主参与；第三人徽京酒店公司与商户就涉案房屋应当签订了租赁合同，以上问题的基本情况待回去落实，庭后于2020年8月10日前提供相关证据。但第三人徽京酒店公司至今未提交关于上述事实的相关证据。(2019)鲁0911民初5345号案件一审法庭辩论终结后，涉案房屋于2019年12月份取得综合验收备案证明表，但至今未办理不动产权证，二审法院作出（2020）鲁09民终1830号民事判决认为：刘香香与东方设计公司、徽商置业公司签订的商品房买卖合同，明确约定了房屋交付时间、交付条件以及逾期交付、逾期办理房产证时买受人有权解除合同。徽商置业公司在一审法庭辩论终结前仍未能达到合同约定的交付条件，违约事实清楚，其违约时间长达两年有余，根据合同约定刘香香有权主张解除合同。刘香香主张解除合同具有事实和法律依据，一审法院予以支持正确。《安徽大厦商铺委托经营管理协议》约定徽京酒店公司代理刘香香负责办理所有接收手续，但该约定是在商铺具备交房条件时，刘香香附条件委托徽京酒店公司接收房屋。徽商置业公司及徽京酒店公司均无证据证明，在其主张的接收房屋时具备了合同约定的交房条件以及刘香香同意接受房屋交付。另外，即便涉案房屋已经实际交付徽京酒店公司，根据房屋预售合同，徽商置业公司亦未按照合同约定期限办理房屋所有权证，刘香香根据合同约定也具有合同解除权。该案二审中，徽商置业公司提交证据证实涉案房产已经达到约定的交付条件，但因其违约时间过长且至今未具备办理所有权证条件，刘香香享有解除合同的权利，故二审对一审判决结果予以维持。上述事实有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、（2020）鲁09民终1830号民事判决、委托经营协议、徽京酒店公司工商登记信息及当事人陈述等证据在案证实。本院认为，原告东方设计公司与被告刘香香签订的商品房买卖合同为有效合同，结合徽商置业公司、东方设计公司与刘香香所签订的房屋销售补充协议及徽商置业公司、东方设计公司共同收取房款的事实,可以认定徽商置业公司、东方设计公司应当共同承担涉案商品房出卖人的义务。如前所述，案涉商品房买卖合同明确约定了房屋交付时间、交付条件以及逾期交付、逾期办理房产证时买受人有权解除合同。截止于2019年11月份，徽商置业公司和东方设计公司未取得综合验收备案证明，未能达到合同约定的房屋交付条件，亦未具备办理所有权证的条件，违约事实清楚，刘香香依法享有合同解除权，其诉请解除案涉商品房买卖合同并退还购房款及利息，经由两审法院审理判决予以支持。关于《安徽大厦商铺委托经营管理协议》约定徽京酒店公司代理刘香香负责办理所有接收手续。该约定内容为在涉案房屋具备交房条件时，刘香香附条件委托徽京酒店公司接收房屋。作为共同出卖人的原告与徽商置业公司无证据证明在其主张交付房屋时具备了合同约定的交房条件——取得综合验收备案证明，亦无证据证明刘香香同意接受房屋交付，故即使涉案房屋已由徽京酒店公司接受，因当时未取得综合验收备案证明，也不能构成有效交付，不能据此认定原告依约履行了房屋交付义务。案涉商品房采取售后返租或者售后包租的方式销售，被告刘香香并未实际占有、支配涉案房屋，原告东方设计公司要求被告刘香香返还、腾退涉案房屋，恢复原状，并办理交接手续及赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原告东方设计公司请求解除涉案房屋委托经营合同及租赁合同的诉讼请求，因其并非该合同的当事人，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告泰安市东方建筑设计集团有限公司的诉讼请求。案件受理费1450元，由原告泰安市东方建筑设计集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  薛厚忠二〇二〇年十月二十九日法官助理李晓晨书记员胡绮玮