河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13190号原告：张剑青，男，1971年9月24日出生，回族，住河南省郑州市金水区。被告：王立霞，女，1963年12月15日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。被告：李铁洋，男，1988年5月17日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。二被告委托代理人：李宁东，河南中盈旗晟律师事务所律师。原告张剑青诉被告王立霞、李铁洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张剑青，被告王立霞，被告李铁洋及其二被告委托代理人李宁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张剑青向本院提出诉讼请求：1、要求被告兑现承诺，退还多收取的一个月租金1.15万元；2、要求被告退还房屋租赁押金1.15万元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2019年10月25日，原告与王立霞签订一份房屋租赁合同，租用其子李铁洋名下位于郑东新区普惠路67号5层513号的房子作为公司的办公用房，合同约定押一付三，押金为1.15万元，每季度交纳一次3个月的租金。合同第十条免责条款约定：如因洪水、地震、火灾、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙双方互不承担违约责任。2020年1月15日，公司如数给王立霞交纳2020年1月26日至2020年4月25日三个月的租金3.45万元，突如其来的疫情于1月底全面爆发，春节过后，郑州市防疫级别升级，写字楼不让进入，公司无法正常经营，直至3月20日，物业公司才通知可以申请复工复产，经批准后公司员工才可以进入办公室，但客户也只能单人进入。疫情下几乎没有人敢到写字楼里来，更何况严控之下，更无客户来访，自复工后公司没做一单业务，不可抗的疫情之下，原告方无力再维持公司的经营。原告于3月24日、3月30日分别向王立霞发送要求减免租金的信息，并于3月24日、3月31日通电话达成免一个月租金的共识。原告方认为王立霞已经同意给予一个月的减免期，理应自然延续至5月25日才交下一周期的租金。4月24日王立霞来电话催要租金，要求交下一周期的租金，她的意见是交两月可以用三个月，不交就要收回房子，这与她前期同意疫情之下共担风险，无条件免一个月租金的承诺不符。王立霞已经于4月28日收回了房屋，解除了合同。原告方要求王立霞兑现其前期减免一个月租金的承诺,2020年1月26日至2020年4月25日三个月中减免一个月，退回一个月的租金。根据合同第十条免责条款因不可抗力导致本合同不能全面履行的，双方互不承担违约责任的约定，我们要求王立霞退还押金1.15万元。2020年3月份，原被告电话沟通，一致同意疫情期间减免一个月租金，现在原告仍同意减免一个月租金。被告李铁洋辩称，一、被答辩人的第一项诉讼请求明显缺乏事实依据和法律依据，应当予以驳回。被答辩人租金交付至2020年4月25日，被答辩人自行搬离租赁房屋的时间为2020年4月28日，答辩人并未同意对其房租进行减免，被答辩人诉称退还一个月租金的诉请明显缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。二、被答辩人提前终止租赁合同，构成违约在先，其向答辩人交纳的押金按照双方约定不应予以退还，被答辩人的第二项诉讼请求明显不能成立。2020年3月份，双方就减免房租事宜未达成一致意见，被答辩人在未通知答辩人的情况下，自行撤离租赁房屋，且拖欠物业费未缴纳，明显构成违约，按照双方租赁合同的约定，只有租赁期满，且需要提前一个月告知答辩人的情况下，押金才可以退还，被答辩人违约在先，其缴纳的押金理应不予退还，并需要按照合同约定承担违约责任。综上所述，被答辩人的诉请明显缺乏事实和法律依据，请求法院依法查清事实，驳回被答辩人的诉讼请求，保护正常的经济秩序，维护守约人的合法权益。被告王立霞辩称，案涉房产系李铁洋所有，答辩人仅是代为管理，不应成为本案被告，房产所涉权利义务由李铁洋承担。其他答辩意见同李铁洋的答辩意见。经审理查明，2019年10月25日，王立霞（作为代理人、出租方、甲方）与张剑青（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将其拥有的坐落于郑东新区普惠路67号5层513号的房屋租给乙方使用，用途为办公，房屋建筑面积为181.92平方米。该房屋租赁期限自2019年10月26日至2020年10月25日止。每月租金为11500元，按季付支付，乙方应向甲方交纳定金5000元整。乙方承担租赁期内水、电、物业、网络、租赁税费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付11500元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方。乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下本合同中所列物品交给甲方，房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方均无异议。租赁期内若甲乙双方任意一方违约，另一方有权终止合同，违约方应向另一方支付年度总租金20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行，甲乙双方互不承担违约责任。到期前一个月通知房东是否续租，否择押金不退等。2019年10月25日，王立霞（作为收款人）出具《房屋出租押金收款收据》一张，载明：今收到张剑青交来租升龙广场2号楼5层513号房屋押金11500元。同日，王立霞（作为收款人）出具《房屋出租租金收款收据》一张，载明，今收到张剑青交来租升龙广场2号楼5层513号房屋租金34500元，此为3个月租金，自2019年10月26日至2020年1月25日。2020年1月20日，赵文博通过浦发银行向王立霞账户转款34500元，附言：1.25-4.25房租。原告提交2020年4月25日李铁洋出具收房证明一份，载明：4月28日，经过检查房屋各项状态符合收房标准，将升龙广场2号楼513房间正常回收，特此证明。原告称，1、合同双方同意解除合同，并约定时间收的房。原告在电话中说如果不降房租，我们就不再租用。并约定2020年4月28日收房，被告同意了。原告并不是私自搬离，单方面解除合同。二被告称，对该证据真实性无异议，但该份证明仅仅是被告对房屋交房现状的认可，并非同意解除租赁合同，原告于2020年3月份向被告通知解除合同，并在2020年4月28日搬离时，经物业告知，被告才得知该情况。经过双方检查，认可租赁房屋未遭到损坏。2020年6月25日，被告李铁洋向物业公司支付了7126.6元的物业费。被告称，系2020年1月1日至2020年5月14日的物业费，该物业费按照合同约定应由原告承担，原告未缴纳构成违约。被告于2020年6月26日替原告缴纳了该物业费后，物业公司把扣押的原告的电视机交给被告保管，现在仍在被告处。被告方同意原告向被告支付物业费7126.6元后将电视机交还给原告。原告称，物业费原告认可，原告过去说过这个事情，等法院判决以后再缴，因为物业公司压着我们一台价值1万多元75英寸的电视机，原告方同意向被告支付物业费7126.6元，一直都同意，想再本案了结之后，再给被告。庭审中，原告称，2019年10月25日，原告与被告李铁洋的代理人被告王立霞签订《房屋租赁合同》，原告在2019年10月25日向被告王立霞支付押金1.15万元和3个月租金3.45万元（2019年10月26日至2020年1月25日的房租）。2020年1月20日原告让赵文博（原告的会计）向被告王立霞账户转款3.45万元（2020年1月26日至2020年4月25日的房屋）。因为发生疫情，2020年3月份，原告给被告王立霞打电话，她说同意减免一个月房租，但是我们没有说是什么时候的房租，原告想让减疫情期间的，被告说减的是后续要缴纳的三个月房租，只缴纳两个月房租。我们没有达成一致意见。2020年3月30日原告要求减免房租，如果不减免房屋，我们提出终止合同。还提出退回一个月的租金，至于押金按合同约定执行，被告没有回信息。2020年4月26日，原被告电话协商同意解除合同，约定2020年4月28日收房。2020年4月28日，原告搬离了涉案房屋，因欠缴物业费，物业公司扣押我们一台价值1万多元的75英寸电视机，房屋内还有部分我们的办公用品，不让搬离。2020年5月6日，被告王立霞催我们尽快把房屋内剩余的东西拉走，我们去了，拿走了一箱资料，后来李铁洋不让搬了。现在涉案房屋还有我们的东西，有几台显示器和茶具，打扫卫生的东西。物业费我们认可7126.6元，我们只是希望判决以后再缴纳。因为物业公司扣押我们的电视机。二被告称，对缴纳的租金、押金数额无异议，对过程有异议，原告于2020年2月份向被告提出减免申请，被告同意协商减免，但2020年3月24日，原告要求被告免三个月租金并减半三个月租金，被告未同意后。原告于2020年3月30日向被告发出通知，要求减免不低于两个房租，否则终止合同，搬离房屋，被告对此非常气愤，但考虑合作，仍然与原告协商减免事宜，但原告在协商过程中，多次向被告提出经营不善，可能不再使用办公室，并提出附近房屋较低，可能更换办公室，双方对减免和解除合同未达成一致意见。2020年4月28日，原告自行搬离房屋，后物业告知住户搬离，并拖欠物业费，物业将其电视机进行暂扣，原告以其实际行为表明其不再继续承租。因此2020年4月30日，被告王立霞短信要求原告来拉东西，原告一直没有来拉走其东西，并认为房屋已经没有他们的东西。直至2020年5月15日，我们仍然通知原告将涉案房屋内的东西拉走，并结清物业费，原告一直没有来，2020年5月17日，我们将其剩余物品进行保管，2020年6月25日替原告结清拖欠的物业费7126.6元，物业将扣押的电视机给了被告，我们将原告剩余物品和电视机进行了保存，电视机没有一万多，物业押原告电视机的时候，原告称电视机价格为6、7千元，电视机是铭杭派，网上价值2000多元。我们认为租房合同双方并未协商解除，原告拒不交付后续租金和物业费，并擅自搬离房屋，属于单方违约，应当承担违约责任。在案件审理过程中，被告李铁洋、王立霞向本院提交反诉状，反诉请求为：1、判令被反诉人向反诉人支付物业管理费7126.6元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金27600元；3、本案的诉讼费由被反诉人承担。本院根据本案的具体情况不予准许。以上事实有原告提交的房屋租赁合同一份、押金收款收据和租金收款收据一张、手机银行截图打印件一张、原告和被告王立霞的短信聊天截图三张、光盘一张、录音文字版一张、收房证明打印件一份，被告提交的物业公司的证明一张、王立霞和原告的短信截图三张及开庭笔录在案佐证。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系被告王立霞作为被告李铁洋的代理人签订，相应法律后果由被告李铁洋负担。该合同系原告与被告李铁洋的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告称，2020年1月20日原告让赵文博（原告的会计）向被告王立霞账户转款3.45万元（2020年1月26日至2020年4月25日的房屋）。2020年4月26日，原被告电话协商同意解除合同，约定2020年4月28日收房。2020年4月28日，我们搬离了涉案房屋，因欠缴物业费，物业公司扣押我们一台价值1万多元的75英寸电视机，房屋内还有部分我们的办公用品，不让搬离。被告称，2020年4月28日，原告自行搬离房屋，后物业告知住户搬离，并拖欠物业费，物业将其电视机进行暂扣，原告以其实际行为表明其不再继续承租，因此2020年4月30日，被告王立霞短信要求原告来拉东西，原告一直没有来拉走其东西，并认为房屋已经没有他们的东西。直至2020年5月15日，我们仍然通知原告将涉案房屋内的东西拉走，并结清物业费，原告一直没有来，2020年5月17日，我们将其剩余物品进行保管。本院认为，至2020年4月28日，原告虽搬离涉案房屋，但由于其欠物业费，尚有部分物品在涉案房屋处，结合被告上述陈述，本院认定，原告应向被告李铁洋缴纳房租至2020年5月17日。关于租金，2020年1月20日原告让赵文博（原告的会计）向被告王立霞账户转款3.45万元（2020年1月26日至2020年4月25日的房屋）。2020年1月26日至2020年5月17日共计113天。2020年年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。本院根据本地的防疫情况酌定免除原告60日的租金，原告应当向被告支付53天的租金，按年租金13.8万元计算，应付租金为20038.35元。原告向被告支付了3.45万元，扣除上述20038.35元后尚余14461.65元。被告向物业公司支付了2020年1月1日到2020年5月14日的物业费7126.6元。原告应缴纳物业费至2020年5月17日，根据上述数额按比例计算，原告应向被告支付物业费7285元。为减少当事人诉累，节约司法资源，本院在本案中直接予以折抵，14461.65元扣除7285元后尚余7176.65元，被告李铁洋应当返还给原告。故原告诉请被告租金1.15万元，本院予以支持7176.65元。《房屋租赁合同》约定，为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付11500元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方。疫情结束后，原告应继续履行合同，但其提前搬离涉案房屋，不再履行合同，应当赔偿其提前解除合同对被告李铁洋造成的损失，其具体数额本院根据本案的具体情况酌定为一个月租金，并在本案中直接予以折抵。故对原告该项诉请本院不予支持，对于上述损失被告王铁洋不得再行主张。原告诉请判令被告王立霞承担责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李铁洋于本判决生效之日起十日内返还原告张剑青租金7176.65元；二、驳回原告张剑青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，减半收取187.5元，由原告张剑青负担162.5元，被告李铁洋负担25元。本判决为终审判决。审判员 彭 磊二〇二〇年十月二十七日书记员 段葳蕤