江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6623号上诉人(原审原告)：上海富垠机械设备租赁有限公司。法定代表人：戈吉新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海精忆居家具有限公司。法定代表人：童时标，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沙伟国，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓阳，北京市康达（苏州）律师事务所实习律师。上诉人上海富垠机械设备租赁有限公司（以下简称富垠公司）因与被上诉人上海精忆居家具有限公司（以下简称精忆居公司）房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。富垠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：2016年8月16日，精忆居公司与太仓市亿隆纺织有限公司（以下简称亿隆公司）签订租赁合同，精忆居公司有四位合伙人，分别是王总、童总两兄弟等。2017年6月8日精忆居公司与亿隆公司原合同解除。2017年6月初至7月20日，经王总、童总居间撮合，富垠公司与亿隆公司在原租赁合同基础上签订新的租赁合同，租赁面积因加盖房屋而有所增加。2017年7月20日至2018年年底，精忆居公司继续占用650平米仓库，其中童时标占用400平米，剩余其兄弟占用（由于一审法院提问时把占用主体说成童时标，有没有继续追问其兄弟占用面积，造成双方发生误解）。2017年7月20日至2018年年底富垠公司多次通过王总联系租金支付问题。精忆居公司与亿隆公司之间的录音是在调解后由亿隆公司另外提出的，证明650平米租金并未在赔偿款中折抵；同时证明亿隆公司表示2019年起如果精忆居公司继续占用房屋，需要与其建立租赁关系、缴纳租金。上述事实一审中均有固定。一审未考虑到证人的文化水平、表达能力、生理特征及正常记忆特征，对证人进行持续询问，一审法院相关询问的合理性、必要性存疑。精忆居公司已经自认于2017年6月8日与亿隆公司解除合同，精忆居公司与亿隆公司之间是债权债务关系，亿隆公司对此亦予以确认，同意明确原合同解除后由整体出租给了富垠公司。精忆居公司在答辩状中亦明确占用场地只是为了敦促亿隆公司支付补偿款，而非履行租赁合同。精忆居公司与亿隆公司后续的债权之诉未涉及650平米房屋租赁合同的解除及占用诉争房屋的租金冲抵。可见案涉租赁合同的向对方是富垠公司与亿隆公司。关于富垠公司实际占用场地的面积，一审认定错误，精忆居公司的童时标兄弟实际占用面积650平米。租赁价格虽未明确约定，也应参照当时、当地的市场价格确定。综上，请求二审依法改判。精忆居公司辩称，首先，一审法院仔细询问富垠公司提供的证人系因证人的证言前后矛盾，不合常理。证人在一审庭审中陈述，其与精忆居公司、亿隆公司曾经在2017年6月二十几号商谈过(继续留租占用的隔间470平方)，但实际上并不存在该节事实。证人在一审庭审中又陈述：证人与精忆居公司单独谈妥2017年7月20日要全部搬离。然而如果精忆居公司的意愿是全部搬离，则不可能在2017年6月二十几号预见将来会继续留一部分残留物品在亿隆公司的隔间中。精忆居公司在2016年8月16日开始租赁亿隆公司的厂房时，租赁面积9800平方，年租金80万元(折合0.22元/日/平方米)。假使精忆居公司能预见2017年7月20日后需要遗留物品继续租赁存放，在2017年7月20日之前，商谈的对象肯定是亿隆公司而非富垠公司。证人一审中也明确亿隆公司与富垠公司的租赁合同是2017年7月20日后签定的，所以在2017年7月20日之前，根本不可能存在精忆居公司与富垠公司商谈继续租赁的事实。其次，从富垠公司提供的证据可以确定：亿隆公司租给其厂房面积10350平方米，年租金184万(折合0.49元/日/平方米)，如果2017年7月20日后精忆居公司确需继续要租用隔间，必然会和亿隆公司谈继续租赁事宜，而不会与富垠公司商谈，精忆居公司弃低就高明显不合常理。另外，证人因为前案【(2018)苏0585民初7215号】对精忆居公司有成见，所以证人陈述2017年6月，三方曾商谈精忆居公司继续租赁的该部分证言明显是虚假的。退一步讲，即使真如证人所述，存在三方商谈精忆居公司继续租赁的事宜，各方必然会达成合意，确定面积、价格、租期，签定租赁合同。富垠公司与精忆居公司之间并未签订合同，而且在精忆居公司占用亿隆公司的隔间期间(2017年7月20日至2018年12月30日)，富垠公司从未向精忆居公司主张过任何租金，富垠公司在一审庭审中提供的微信证据，仅有2018年7月22日富垠公司与案外人“王老板”的微信内容介于上述期间。但该微信原件可能对富垠公司不利，故富垠公司故意删除该微信聊天记录原件。富垠公司提供的其他证据均是精忆居公司搬离以后产生的。本案实际情况是，精忆居公司与亿隆公司协商一致在2017年7月20日全部搬离，同日亿隆公司要支付给精忆居公司90万元，但亿隆公司未能支付，故精忆居公司在搬离时，最后遗留一部分价值不高的尾货继续占用在房东的小隔间中，使亿隆公司无法出租(因为该隔间是独立的，不影响其他区域的出租)，以此督促亿隆公司按时向精忆居公司付款，2017年7月20日至2018年12月6日精忆居公司未收到任何一方要求精忆居公司搬离的通知。在2018年12月6日，(2018)苏0585民初7215号案件调解过程中，亿隆公司的实际控制人，即本案证人，亲自对精忆居公司提出：“这个货，你要拉掉，你拉掉么，我随即出租，你不拉掉么，大家商量，出多少钱一个平方?”如果案涉小隔间确实已经出租给精忆居公司，证人则不会和精忆居公司讲这样的话。精忆居公司与富垠公司没有合同关系，富垠公司与亿隆公司存在房屋租赁合同关系，精忆居公司与亿隆公司也存在合同关系，如租赁物存在瑕疵或租赁厂房无法使用，根据合同的相对性，富垠公司应找亿隆公司解决。最后，本案一审查明，富垠公司与亿隆公司租赁合同的范围并非是围墙之内的全部厂区，富垠公司与亿隆公司之间没有租赁物清单，无法证明涉案的小隔间在富垠公司的租赁范围内。富垠公司与亿隆公司之间租赁合同的签定时间在精忆居公司搬离之后，当时亿隆公司与富垠公司明知涉案的隔间由精忆居公司占用，结合2018年12月6日亿隆公司实际控制人和精忆居公司法定代表人的通话，以及富垠公司始终未能提供出其2017年7月20日支付年房租184万的依据的事实，可以证实2017年7月20日亿隆公司将厂房出租给富垠公司时完全排除了案涉隔间。综上，一审判决认定事实清楚，富垠公司没有充分证据证明其租赁的厂房包含了被精忆居公司占用的隔间，请求二审依法驳回上诉，维持原判。富垠公司向一审法院起诉请求：判令精忆居公司支付其使用费253500元（按照建筑面积650平方米和每日每平方米0.75元的标准，自2017年7月20日起计算至2018年12月30日止，富垠公司按照520日确定上述期间的天数差）。一审法院认定事实：一、亿隆公司先后将厂区出租给精忆居公司和富垠公司以及合同履行的部分情况2016年8月16日，精忆公司向亿隆公司租赁建筑面积约9800平方米的厂区（牌楼影北路8号原第四纺织厂厂区的大部分）从事生产经营，租赁期限为2016年11月16日至2031年11月15日，每年租金为800000元。受政策影响，精忆居公司无法利用租赁厂区从事家具生产经营，精忆居公司与亿隆公司协商后确定提前终止租赁合同。双方于2017年6月8日签署协议，确定亿隆公司赔偿精忆居公司包括装修、搬迁费用等在内的各类损失3200000元，并确定款项分三期支付：2017年7月20日前支付900000元，2017年8月20日前支付800000元，2018年7月20日前支付1500000元。双方还就不能按约付款的违约责任进行了约定。2017年7月20日，亿隆公司将建筑面积约10350平方米的厂区（牌楼影北路8号原第四纺织厂厂区的大部分）出租给富垠公司，租赁期限为2017年7月20日至2032年7月19日，每年租金为1840000元。富垠公司承租上述厂区后用于对外转租，转租合同的部分价格为每日每平方米0.75元。因环保整治，富垠公司于2018年5月与次承租人终止了部分转租合同。以上事实，有富垠公司和精忆居公司均提交的租赁协议复印件、富垠公司提交的厂房租赁合同（附房屋所有权证的复印件）、富垠公司与次承租人签订的3份租赁合同、精忆居公司提交的协议复印件等予以证明。需要说明的是，富垠公司在5月15日开庭时虽然提出厂房租赁合同并非签订于2017年7月20日，但一审法院注意到：富垠公司在4月8日开庭时明确陈述厂房租赁合同签订于2017年7月20日，该日期陈述与富垠公司申请出庭的证人尤某,4的陈述相吻合（尤某,4称：7月20日精忆居公司全部退出后，亿隆公司才与富垠公司正式签订厂房租赁合同）；富垠公司举证的厂房租赁合同条款中虽有“在2017年7月1日前付清”等表述，但从整个合同的条款内容来看，部分条款的内容并不严谨，不排除合同双方未对草拟条款仔细修订而直接根据签订日期打印合同租赁期限的可能；富垠公司虽在5月15日开庭时提出房屋租赁合同的订立日期并非2017年7月20日，但也未能指出具体日期并辅以充分证据加以证明。因此，一审法院仍按照2017年7月20日认定厂房租赁合同的签订日期。二、精忆居公司与亿隆公司终止租赁合同后的诉讼情况因亿隆公司未能按照双方协议约定及时清偿合同终止后所负债务，精忆居公司于2018年12月向一审法院提起诉讼，要求亿隆公司与尤某,4共同向精忆居公司支付尚欠房屋租金1964000元、违约金640000元、律师费47950元。精忆居公司、亿隆公司、尤某,4于2018年12月6日在一审法院主持下达成调解协议。在调解协议中，当事人结算后将债务金额确认为1450000元（债务名目列为“房屋租金”），并确定了2018年12月30日至2020年4月30日期间的分期付款方式和不能如期付款的法律责任，同时强调了“各方就本纠纷无其他纠葛”。一审法院据此出具了（2018）苏0585民初7215号民事调解书，该民事调解书上未体现亿隆公司和尤某,4的抗辩事由以及调解金额减让的考量因素，该民事调解书已生效。调解当天，亿隆公司的尤某,4与精忆居公司的童时标进行过通话。通话中，亿隆公司要求精忆居公司将尚占用仓库中的物品运走以便出租，否则需要支付使用费；精忆居公司表示月底将全部物品运走。以上事实，有富垠公司和精忆居公司均提交的（2018）苏0585民初7215号民事调解书复印件、精忆居公司提交的电话录音文字档（附该录音的电子数据文件）予以证明。三、双方当事人存在争议的事实1.精忆居公司占用的仓库面积及搬离时间富垠公司虽然主张精忆居公司占用的仓库面积为650平方米，并提交了亿隆公司的书面证明。但富垠公司申请出庭的证人尤某,4作证时未能说清精忆居公司占用的具体面积：尤某,4称2017年7月20日精忆居公司已全部搬走；在法庭追问后，尤某,4称厂区西侧织布车间的最西端有一间400多平方米的独立隔间，精忆居公司当时好像没有搬掉。一审法院认为：证人尤某,4庭上所述事实与亿隆公司书面证明的内容明显不一致；富垠公司也未就其主张的精忆居公司所占仓库的具体坐落位置提出与证人证言不同的事实主张，并且提供相应的证据加以证明；因此，一审法院对富垠公司主张的精忆居公司所占仓库面积无法作出准确认定。鉴于双方当事人均未对尤某,4所称精忆居公司占用隔间的位置提出明确异议，一审法院对尤某,4所述位置予以采信。关于搬离时间，富垠公司在4月8日开庭时已确认精忆居公司于2018年12月底搬离。综上，一审法院认定：精忆居公司在2017年7月20日之前虽已从其租赁厂区内搬离了绝大部分物品，但仍留有厂区西侧织布车间最西端独立隔间内的物品未搬离，该部分物品直至2018年12月31日才搬离。2.关于三方是否商定由精忆居公司直接向富垠公司支付使用费等事实庭审中富垠公司确认三方并未就富垠公司所主张的商定内容签署书面协议。富垠公司陈述：2017年6月底7月初，在童时标的办公室里，尤某,4（代表亿隆公司）、戈吉新（代表原告）、童时标（代表被告）共同商定精忆居公司继续占用仓库并按照富垠公司对外出租价格向富垠公司支付使用费；戈吉新于2017年底以电话方式将0.75元的使用费单价告知童时标，童时标表示会支付；此后一年时间里，戈吉新多次向童时标催要，也曾试图通过介绍人“王老板”联系童时标付款；戈吉新通过手机短信、微信联系过童时标，但对方并未回复，相关记录已被戈吉新删除。富垠公司向法庭提交了戈吉新与“王老板”之间部分微信聊天记录的截屏打印件（涉及2018年7月22日、2019年6月13日、2019年10月22日的聊天内容），其中2018年7月22日的聊天内容系语音对话，但戈吉新的手机上已无法找到2018年7月22日的语音对话记录；富垠公司未能就微信程序中缺失的2018年7月22日的语音对话记录给出合理解释，精忆居公司则认为该部分内容因为对富垠公司不利故已被富垠公司删除。精忆居公司既否认三方在童时标办公室内商定富垠公司所述内容之事实，也否认富垠公司曾电话告知使用费价格、精忆居公司同意支付的事实。鉴于三方之间并未就商定内容签订书面协议，同时注意到富垠公司仅提交了不完整的与“王老板”之间的微信聊天内容截屏，一审法院随即就富垠公司、精忆居公司、亿隆公司之间的联络内容展开调查：一审法院发现富垠公司与精忆居公司法定代表人之间互加过微信好友并有过信息交流，但至本案诉讼时，童时标手机上仅保留了诉讼前双方之间最后一条微信聊天记录，而戈吉新手机上已删除了双方之间的全部微信聊天记录；富垠公司称戈吉新、童时标、尤某,4于2017年6月三方之间互加过微信好友（注：童时标、尤某,4均表示此二人之间并未互加微信好友），但并未提交参与三方会商的尤某,4与戈吉新之间的微信聊天记录。当事人删除或者隐匿联络内容的行为（富垠公司原本有可能通过举证戈吉新与童时标之间的微信聊天记录向法庭展现其所主张的与三方商定有关的部分事实，比如基于三方商定的内容告知精忆居公司使用费单价），使得一审法院无法从各方之间的联络内容中判断富垠公司主张的三方商定内容之事实的客观性。富垠公司申请证人尤某,4出庭，用以印证其所述三方商定之事实。针对当事人或者法庭的询问，证人尤某,4所作陈述主要包含以下内容（为便于阅读，一审法院大体按照事件先后顺序进行了梳理归纳）：(1)在亿隆公司与精忆居公司解除合同准备重新招租的背景下，“王老板”“童老板”得知戈吉新有租房需求于是介绍尤某,4与戈吉新相识；戈吉新、童时标、尤某,4三方商谈过两次，第一次是6月2日左右，地点在港城酒店，第二次是6月20日左右，地点在童时标办公室；6月20日商谈时戈吉新提出7月20日之后的房租由戈吉新去收，尤某,4表示同意，童时标提到过部分机器设备需要继续存放在厂区内，租金比照原先租赁合同的价格，当时尤某,4强调此事与尤某,4无关，故没有参与戈吉新与童时标的磋商。(2)最初商谈确定的精忆居公司搬离期限是6月30日，精忆居公司提出来不及，所以6月20日商谈时将精忆居公司搬离期限确定为7月20日，当时确定的是全部搬走并没有讲要留下一部分物品。(3)7月20日精忆居公司全部搬走后，亿隆公司与富垠公司正式签订租赁合同。(4)亿隆公司与精忆居公司、亿隆公司与富垠公司的租赁合同均未附有具体建筑物明细清单，整个厂区里面有一部分区域不在精忆居公司或者亿隆公司的租赁范围内，亿隆公司与富垠公司的租赁合同所载10350平方米是双方于6月上旬共同丈量确定的，包含了精忆居公司没有搬走的那一间；该份合同上建筑面积的增加是因为精忆居公司承租时搭建了部分建筑物。(5)7月20日发现有一间没有搬空，尤某,4当面向童时标提出质疑，但童时标称已与戈吉新商妥；当时童时标和戈吉新都说这是他们之间的事，他们自行结算。(6)2018年12月6日法院调解当天，尤某,4与童时标通话时所说的物品运走后出租，指的是2019年亿隆公司自己出租，因为亿隆公司与富垠公司已经口头商定双方的租赁合同至2018年12月底终止。双方当事人均认为证人所述部分内容前后矛盾，与客观事实存在出入。一审法院认为：总体而言，证人陈述的条理性和准确性不强，其中也不排除因回避自身责任而作模糊陈述的可能，一审法院从证人此类前后矛盾、较为含糊的陈述中无法得出2017年6月20日三方商定由精忆居公司直接向富垠公司支付使用费的事实判断；法庭听取证人陈述及进一步询问后可以得出的基本判断是，2017年6月20日没有直接签订书面合同，是出于减少当事人风险的考虑，亿隆公司等待精忆居公司搬离后于2017年7月20日与富垠公司订立厂房租赁合同。据此，一审法院对富垠公司主张的三方商定按富垠公司对外出租价格由精忆居公司直接向富垠公司支付使用费的事实不予采信。3.亿隆公司是否将精忆居公司所占隔间出租给了富垠公司亿隆公司与富垠公司的厂房租赁合同中仅体现出租赁建筑面积为10350平方米，虽然证人尤某,4称该项面积数据系合同双方于2017年6月共同丈量后确定且包含了2017年7月20日时精忆居公司仍占用的隔间，但证人的该项陈述与富垠公司4月8日庭审时的陈述并不吻合（4月8日开庭时富垠公司称“租的9800平方米，签合同的时候写的是10350平方米”，若双方共同丈量确认过租赁面积，则不应该存在此种面积差异的说法）。一审法院注意到：(1)合同租赁范围并非围墙之内的全部厂区，而合同未附租赁物清单，合同当事人也未制作交接清单，使得一审法院无法依直观证据作出租赁时是否包含精忆居公司所占隔间的判定。(2)涉案隔间的面积相较于合同所载建筑面积占比很小，而当事人也未提供厂区内建筑物建筑面积的相关数据，使得一审法院无法根据面积的数字关系对租赁时是否包含精忆居公司所占隔间作出合理判断。(3)厂房租赁合同签订于精忆居公司搬离行为之后，证人尤某,4当时注意到了隔间的占用情况；证人尤某,4于2018年12月6日与童时标通话时提及“你拉掉么，我随即出租”。上述两个事实虽然并不意味着亿隆公司2017年7月20日出租时必定排除了精忆居公司所占隔间的出租，但至少表明了当天出租时完全有可能将精忆居公司所占隔间排除在出租范围之外。综上所述，一审法院无法对亿隆公司与富垠公司的厂房租赁合同是否将精忆居公司所占隔间纳入租赁范围作出明确肯定的判断。一审法院认为，本案有可能反映案件客观事实的部分证据的灭失与双方当事人的行为均有关。富垠公司自行删除微信聊天内容的行为使得一审法院不可能基于精忆居公司类似的删除行为直接作出对精忆居公司不利的事实推定。富垠公司应当对其主张事实负举证责任，富垠公司提交的证据不足以使一审法院采信亿隆公司与富垠公司的厂房租赁合同中包含了精忆居公司占用的隔间并且三方当事人就此商定由精忆居公司向富垠公司支付使用费的事实。因此，富垠公司依法应当承担举证不能的法律后果，即在富垠公司诉请赖以成立的基础事实无法为一审法院采信的情形下，一审法院对富垠公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回上海富垠机械设备租赁有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5103元，减半收取计2551元（取整后的金额），由上海富垠机械设备租赁有限公司负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。精忆居公司和富垠公司先后与亿隆公司之间存在房屋租赁关系，双方当事人对亿隆公司先将房屋出租给精忆居公司，精忆居公司搬离后，又将房屋出租给富垠公司的事实均予以确认。精忆居公司整体搬离后，因与亿隆公司之间存在纠纷，故占用了案涉厂房中的一间仓库。关于案涉仓库是否包含在亿隆公司向富垠公司出租的厂房面积内，双方意见不一。本院认为亿隆公司将牌楼影北路8号原第四纺织厂厂区内的大部分房屋出租给富垠公司，但双方未制作租赁物清单，无法证明案涉仓库是否包含在亿隆公司与富垠公司约定的租赁面积内。而尤某,4于2018年12月6日与童时标通话时提及“你拉掉么，我随即出租”，该表述可以视为2018年12月6日前该仓库并未对外租赁，与富垠公司提出的2017年7月20日其向亿隆公司租赁的房屋中已经包含了案涉仓库的主张相互矛盾。据此，富垠公司主张精忆居公司占用了其租赁面积内的房屋，依据不足，本院碍难采信。关于亿隆公司、富垠公司、精忆居公司之间是否约定由精忆居公司将占用仓库的使用费直接支付给富垠公司，富垠公司未能就此提供书面协议。富垠公司虽认为三方曾经达成过口头协议，但租赁合同涉及租赁面积、租金、租赁期限等重要约定，富垠公司对外出租的租金单价又元高于精忆居公司向亿隆公司出租厂房的租金单价，三方就此仅做口头约定的可能性较低。富垠公司对三方之间存在口头约定的事实仅能提供证人尤某,4的证言和亿隆公司的书面证词，但尤某,4出庭时陈述的内容与亿隆公司出具的书面证词内容不一，尤某,4的陈述亦存在大量前后矛盾之处，其证言证明力较低。在精忆居公司否认存在三方口头约定之事实的情况下，依据现有证据，不足以认定三方存在口头约定的事实，更无法确认口头约定的具体内容。综上，本案中富垠公司提供的证据明显不足，无法证明其主张的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5103元，由上诉人上海富垠机械设备租赁有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二〇年十月十八日书记员  陈闵悦