湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初3901号原告：株洲摩登物业管理有限公司，住所地：株洲市芦淞区芦淞路**。法定代表人：刘庆臣，系公司董事长。委托诉讼代理人：林国红，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：刘海涛，男，1969年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：郭继，女，1976年6月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。两被告委托诉讼代理人：晏晴，湖南德信律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。原告株洲摩登物业管理有限公司诉被告刘海涛、郭继物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日、2020年10月10日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭华（第一次、第二次到庭）、被告刘海涛（第一次、第二次到庭）、被告刘海涛、郭继的委托诉讼代理人晏晴（第二次到庭）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告株洲摩登物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付拖欠物业管理费87549元、电梯能源费11544元、加压供水费（包含基础供水费和二次加压供水费）23306元（其中基础水费16259.83元）；2、判令两被告共同支付违约金197100元；3、两被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2006年与开发商株洲新城房地产开发公司签订了《前期物业管理服务合同》，2008年12月、2012年12月又分别与摩登．摩天业主委员会签订了《株洲[摩登．摩天]物业服务委托合同》。根据合同约定,原告为被告提供物业管理服务及转供电服务等,包括被告在内的业主应按建筑面积1.18元/㎡的月收费标准向原告缴纳物业管理费、代收二次加压供水费0.65元每吨、代收电梯能源费12元每户（以18层为标准，上下按1%每层比例递增递减）：如业主违约付款的，则应按照每日5元标准向原告支付违约金。现被告61号9栋摩登．摩天大厦704、705、706、708、709、710、711、712、713、714、715、716房业主，自2010年10月至2019年12月累计拖欠原告物业管理费87549元、电梯能源费11544元、加压供水费23306元，同时，依物业合同约定，被告应向原告支付违约金197100元。原告为维护其合法权益，特提起本案诉讼。被告刘海涛、郭继辩称：原告无权要求被告支付电梯能源费及二次加压供水费，对基础水费的数额并无异议；原告没有提供符合合同约定的物业服务，且因原告恶意截停被告的水电，导致被告自2017年开始停止使用房屋空置至今，有权拒绝支付物业管理费；原告违反公平原则，无权要求被告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的原告的营业执照复印件、法人身份证复印件、法定代表人证明书、两被告的身份证复印件、不动产登记查询信息复印件、前期物业管理服务合同复印件、2017年12月5日的微信转账电子凭证），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的2008年12月、2012年12月与业主委员会签订的物业服务合同复印件、证明复印件、关于延续原物业服务委托合同的补充协议复印件、物业服务委托合同复印件，经审查上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提交的2010年10月-2019年12月海特学校收费明细表复印件，因该费用系原告自行制作，本院结合其他证据予以认定；原告提交的催交物业费的证明复印件、催交物业费的照片复印件、水费台账复印件、水费总量复印件、水表照片、欠交水费统计表、株洲市城管局出具的停止办学通知书存根、株洲市芦淞区××学校基本信息、海特学校周边照片16张，本院予以综合认定；被告提交的物业公共卫生环境照片、物业公共区域漏水照片、物业区域内经常被盗窃的微信截图及报警记录，本院予以综合认定；被告提交的微信截图，本院对其真实性予以采信，微信记录只能证明双方就物业服务费等费用进行协商，但双方并未完全履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘海涛、郭继购买了位于芦淞区××路××号××栋（摩登．摩天大厦）704-706、708-716房屋（房屋建筑面积共895.24平方米），并于2009年4月和2010年1月办理了该十二套房屋的房产证。2006年5月15日，株洲新城市房地产开发有限公司与株洲摩登物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由株洲摩登物业管理有限责任公司对摩登．摩天大厦提供前期物业管理服务事宜；其中高层住宅物业费标准为1.48元／月／平方米；合同期限自2006年5月1日起至2008年4月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效后，本合同自动终止。2008年12月16日，摩登．摩天业主委员会与株洲摩登物业管理有限责任公司签订《株洲［摩登．摩天］物业服务委托合同》，约定株洲摩登物业管理有限责任公司对摩登．摩天大厦提供物业管理服务，住宅物业费标准为1.18元／月／平方米；代收费用：1、二次加压供水费（按实收取）：0.65元／吨（不含自来水公司收取的水费）；2、电梯能源费：住宅部分以**为标准层，以12元／户／月计算，上下按1%层的比例递增递减（同一业主购买同一相邻单位并打通间隔墙或同一业主购买上下楼层同座向单位并改为复工建筑的按一户计收）；业主和物业使用人不支付物业服务费、车位租用费、摊分费用及其它费用等，乙方有权采取告知、劝诫、公示、停止服务、收取违约金（从逾期之日起，每天伍元）等催缴措施直至通过法律程序予以追讨；委托期限：自2009年10月1日0时起至2012年12月31日24时止，共壹年。2012年12月9日，摩登．摩天业主委员会与株洲摩登物业管理有限公司再次续签物业服务委托合同，委托期限：自2013年1月1日0时起至2013年12月31日24时止，共壹年。2014年4月25日，摩登．摩天业主委员会与株洲摩登物业管理有限公司再次续签物业服务委托合同，委托期限：自2014年1月1日0时起至2014年12月31日24时止，共壹年。2019年7月13日，摩登摩天议事小组与株洲摩登物业管理有限公司签订了《关于延续原物业服务委托合同的补充协议》，约定：继续执行原物业服务委托合同；有效期至摩登摩天业委会成立并签署新物业服务委托合同止。合同签订后，原告株洲摩登物业管理有限公司一直为摩登．摩天大厦提供物业服务。因被告未支付2010年10月至2019年12月的物业管理服务费，经原告催收未果，酿成本案纠纷。另查明，2008年至2017年，被告刘海涛、郭继将自己购买的摩登．摩天大厦七楼部分房屋用于株洲市芦淞区××学校的教学场所，该校的法定代表人为郭继。2017年12月被告刘海涛以微信转账及支付现金方式向原告指定账户支付了30000元物业费。再查明，因被告刘海涛、郭继以物业服务不达标为由拖欠物业费，原告株洲摩登物业管理有限公司在一段时间内对被告所购买的摩登．摩天大厦七楼采取了停用部分电梯使用和部分房屋断水的措施。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：被告刘海涛、郭继是否应向原告支付物业管理费（物业费、电梯能源费、二次加压供水费、基础水费）、违约金，具体数额如何计算？原告株洲摩登物业管理有限公司与株洲新城市房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与株洲摩登物业管理有限责任公司签订《株洲[摩登．摩天]物业服务委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违背公序良俗，自签订之日起对株洲摩登物业管理有限公司及摩登．摩天大厦业主均具有法律约束力。2015年1月1日至2019年7月12日期间合同到期后，原告仍在提供物业管理服务，双方构成事实的物业服务合同关系。根据双方提供的证据及当事人的陈述，经计算，被告自2010年10月1日至2019年12月31日未交纳物业管理服务费：（1）物业费：根据合同约定应按1.18元/㎡/月，经计算，被告刘海涛、郭继在2010年10月1日至2019年12月31日产生的物业费为117258.54元（895.24㎡×1.18元/㎡/月×111个月），减去已付的30000元，被告应向原告支付87258.54元，现原告主张物业费87549元，对其超过部分，本院不予支持；（2）二次加压供水费、电梯能源费：根据合同约定，二次加压供水费、电梯能源费系代收费用，现原告在庭审中并未提交株洲摩登物业管理有限公司已代交的凭证，故要求被告刘海涛、郭继支付二次加压供水费、电梯能源费，没有事实依据和法律依据，本院不予支持；（3）基础水费16259.83元，被告无异议，本院予以支持。关于违约金的问题，因原、被告在合同中约定了不支付物业服务费收取违约金（从逾期之日起，每天伍元），被告没有按照协议约定的时间交纳物业服务费应承担违约的责任，但原、被告双方约定的违约金标准过高，应予以降低，本院酌情认定为10000元。至于被告刘海涛、郭继辩称原告提供的物业服务质量不高，拒交物业费的问题，本院认为：物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中存在一般瑕疵并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故被告主张原告服务质量不高为由拒绝交纳物业费，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘海涛、郭继于本判决生效后十日内向原告株洲摩登物业管理有限公司支付物业费87258.54元、基础水费16259.83元、违约金10000元，合计113518.37元（自2010年10月1日起计算至2019年12月31日止）；二、驳回原告株洲摩登物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6092元，减半收取3046元，由原告株洲摩登物业管理有限公司承担1761元，被告刘海涛、郭继承担1285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  喻苗二〇二〇年十月十日法官助理李美林书记员陈梦颖附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。