沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初4029号原告际华三五二三特种装备有限公司，住所地沈阳市铁**法定代表人查知，系该公司总经理。委托代理人于思文，男，汉族，1988年8月6日出生，住址沈阳市铁**。委托代理人陈旺鑫，系辽宁守衡律师事务所律师。被告沈阳饰吉商贸有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市法定代表人张奇，系该公司经理。委托代理人赵晓龙、何美琪，系辽宁冠维律师事务所律师。被告吉喆，男，汉族，1973年3月14日出生，住址江苏省太仓市。委托代理人王建平，系辽宁金正律师事务所律师。原告际华三五二三特种装备有限公司与被告沈阳饰吉商贸有限责任公司、吉喆房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由审判员鲁连涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告际华三五二三特种装备有限公司诉称，2016年8月9日，原告与被告沈阳饰吉商贸有限责任公司（以下称被告）签订《房屋租赁合同》（门市租赁合同），约定原告将自有的位于沈阳市铁西区门市出租给被告用于经营，租期为2016年11月19日至2026年11月18日，以及租金、支付方式、违约责任、原告的解除权等内容。双方于2018年1月5日签订《际华广场房屋租赁补充合同》，对原租金总额及交付方式变更为“固定租赁费用为90万元/年，租赁期首年按月支付，每月7.5万元，次年起按季度支付，每季度22.5万元，前一租赁费用期满前15日支付下一期租赁费用”；对逾期交付租金的违约责任变更为“乙方（被告）迟延交付租金的，迟延一天，以当期租金额为基数，以5%为标准向甲方支付迟延履行金，乙方逾期交付租金超过30日视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方收到解除通知后5日内撤离，结清水电等费用，如违约发生后甲方（原告）继续预收租金的，视为甲方放弃本次违约解除权，但有权要求乙方（被告）按约定承担迟延履行金”等内容。2018年9月18日，原告与两被告签订《还款计划》，约定被告吉喆以个人所有的6000件羽绒服为被告沈阳饰吉商贸有限责任公司提供抵押担保，若被告沈阳饰吉商贸有限责任公司逾期偿还欠款超过30日，原告有权处理被告吉喆的抵押物，并追究被告吉喆在2018年9月1日前的房租和违约责任等内容。2019年9月12日，经协商，被告吉喆的抵押物以30万元的价格出售，并作为租金支付给原告。因此，被告吉喆对2018年9月1日前的房租77.5万元和相应违约金应当承担连带给付责任。截至2020年02月29日止被告尚欠租金1019200元、水费17584.75元、电费135550.5元，共计欠1172335.25元。原告于2018年7月12日、2018年8月28日、2019年12月28日、2020年3月6日分别向被告发出催交租金的函。对于2020年2月29日至被告实际腾退房屋期间的租金应当持续计算。被告的上述行为已经严重违反合同约定，因此原告要求解除与被告的租赁合同，被告吉喆承担连带给付责任，以保障原告的合法权益。请求人民法院支持原告诉讼请求。1、请求判令解除原告与被告饰吉公司之间的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告沈阳饰吉商贸有限责任公司立即支付拖欠的水费17584.75元，电费135550.5元（计算至2020年2月29日）；3、请求判令被告沈阳饰吉商贸有限责任公司立即支付拖欠的租金146.92万元（计算至2020年8月29日），并按合同约定支付违约金（违约金暂时按一年计算为23446元）；4、请求判令被告吉喆在77.5万元租金及相应的违约金范围内承担连带责任（违约金暂时按照一年计算为15500元）；5、诉讼费、保全费、律师费等由二被告承担。被告沈阳饰吉商贸有限责任公司辩称，1、答辩人不同意支付房屋租金及违约金，被答辩人在交付房屋时未能提供合法有效的出租权证明及房屋所有权证，房屋也未通过交房验收，原告交付的房屋不符合双方签订的房屋租赁合同中约定的条件，2016年8月9日双方签订的租赁合同中第十七条约定甲方交付的房屋必须满足一下条件1、甲方的出租权证明合法有效；2、房屋通过消防验收及竣工验收，第十八条约定甲方交付的房屋不符合合同约定的条件视为未交付，甲方没有按照本合同约定的时间向乙方交付本合同约定的房屋的则乙方的免租期顺延，答辩人在向被答辩人交付房租时未取得房屋产权证书，没有合法有效的出租权证明，被答辩人虽然交付房屋时提供了沈阳市消防局建设工程消防验收意见书，但该文件所验收房产建筑面积与被答辩人交付的房屋不符，且该消防验收文件时间为2013年被答辩人应当在2016年8月18日交付房屋后提供案涉房屋的消防验收文件，故案涉房屋并没通过消防验收，以上可以说明被答辩人交付的房屋不符合合同约定的条件，依据房屋租赁合同第十八约定视为被答辩人未交付，答辩人不应当向被答辩人支付房屋租金及违约金。2、被答辩人交付房屋后该房屋实际面积不符合合同约定的3600平方米，也就是说实际包括监控室以及美食广场入口位置约200多平方米面积未交付答辩人。3、双方签订合同中并未约定由答辩人承担律师费用，被答辩人主张律师费于法无据。综上，答辩人同意解除与被答辩人签订的租赁合同，请求依法驳回被答辩人的其他诉讼请求。被告吉喆辩称，1、本案的租赁合同是由际华公司同沈阳饰吉商贸有限公司签订，答辩人虽曾系沈阳饰吉商贸有限公司的法人及股东，但根据公司法规定，股东个人财产同公司财产完全分离，故根据法律规定，答辩人不应为沈阳饰吉商贸有限公司的债务承担连带责任。基于上述事实，答辩人认为：答辩人虽然同原告及沈阳饰吉商贸有限公司签订了还款计划等相关协议，但根据上述协议约定内容，答辩人不应就本案承担连带责任。本案中对于债权的实现有着明确的约定：即如发生逾期付款的，原告有权单方处理答辩人提供的抵押物。2019年9月12日，原告对于部分抵押物已经进行了处置是实现了部分债权，现尚有部分抵押物尚有原告保管。故根据法律规定及协议约定，原告应就本案抵押物继续主张权利实现债权，现有情况下，原告无权就人的担保主张权利。故即便还款计划可以理解为担保条款，就本案而言，答辩人也无需承担担保责任。退一步而言即便法院判决被告承担连带责任，也应判被告仅在55万租金范围内承担连带责任，以上答辩意见望法院给予采纳，驳回原告对答辩人的诉讼请求。经审理查明，2016年8月9日原告（出租方、甲方）与被告沈阳饰吉商贸有限责任公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于沈阳市铁西区商业（包括除永辉超市、成大方圆、明海实业以外，商场内区域及门市部分共计建筑面积3600平方米）；租赁期限10年，自2016年11月19日起至2026年11月18日止；首年每月租金10万元，每月15日前支付下月租金，次年起按季度支付，每季度30万元，两年后按上一年租金每年递增3％，押金30万元。2018年1月5日原告（甲方）与被告沈阳饰吉商贸有限责任公司（乙方）签订《际华广场房屋租赁补充合同》约定租金变更为固定租赁费用为90万元/年，租赁期首年按月支付，每月7.5万元，次年起按季度支付，每季度22.5万元，前一租赁费用期满前15日支付下一期租赁费用；乙方迟延交付租金的，迟延一天，以当期迟延交付费用金额为基数，以5%为标准向甲方支付迟延履行金，乙方逾期交付租赁费用超过30日视为乙方违约，甲方有权解除合同。被告沈阳饰吉商贸有限责任公司系自然人独资公司，被告吉喆系被告沈阳饰吉商贸有限责任公司原法定代表人。2018年9月18日原告与二被告签订的《还款计划》中约定原告有权追究被告吉喆在任时于2018年9月1日前租赁发生的房租欠款相关违约责任及偿还欠款利息。截止2020年8月29日扣除押金30万元后被告沈阳饰吉商贸有限责任公司尚欠租金146.92万元，其中被告吉喆任法定代表人期间所欠租金金额为55万元。截止2020年2月29日原告代被告沈阳饰吉商贸有限责任公司交纳电费135550.5元。上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《际华广场房屋租赁补充合同》、还款计划等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求解除合同，被告沈阳饰吉商贸有限责任公司同意解除，对此本院予以确认。被告沈阳饰吉商贸有限责任公司承租房屋，但未按约定交纳租金，原告要求被告沈阳饰吉商贸有限责任公司给付租金146.92万元，本院予以支持。被告吉喆系被告沈阳饰吉商贸有限责任公司原法定代表人，并在《还款计划》中约定对在任时2018年9月1日前所欠租金及违约金承担责任，故被告吉喆应对其在任时尚未偿还的55万元租金承担连带责任。关于违约金，原告自行将合同约定的逾期给付租金的违约金标准下调，主张2018年12月4日-2019年12月4日期间的违约金为23446元，被告沈阳饰吉商贸有限责任公司无异议，本院予以支持。原告主张被告吉喆在任时拖欠租金2018年12月4日-2019年12月4日期间的违约金为15550元，被告吉喆对数额无异议，故被告吉喆对15550元违约金承担连带责任。关于电费，按照约定租赁期间发生的电费应由沈阳饰吉商贸有限责任公司承担，截止2020年2月29日原告代被告沈阳饰吉商贸有限责任公司交纳电费135550.5元，故原告要求被告沈阳饰吉商贸有限责任公司给付电费，本院予以支持。关于水费，原告未能提供证据证明，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳饰吉商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告际华三五二三特种装备有限公司给付租金146.92万元（截止2020年8月29日）；二、被告吉喆对上述租金中的55万元承担连带责任；三、被告沈阳饰吉商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告际华三五二三特种装备有限公司给付违约金23446元（2018年12月4日-2019年12月4日期间）；四、被告吉喆对上述违约金中的15550元承担连带责任；五、被告沈阳饰吉商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告际华三五二三特种装备有限公司给付电费135550.5元（截止2020年2月29日）；六、驳回原告际华三五二三特种装备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7676元，由被告沈阳饰吉商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  鲁连涛二〇二〇年十月十二日书记员  齐霖霖