广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7858号上诉人（原审原告）：宁波江北铁盛贸易有限公司，住所地浙江省宁波市****************，统一社会信用代码913************030。法定代表人：许才兵，总经理。委托诉讼代理人：汪依军，男，1969年1月24日出生，汉族，住上海市普陀区，系该司员工。被上诉人（原审被告）：陈焕强，男，1976年7月26日出生，汉族，住广东省东源县。委托诉讼代理人：李松花，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳联杰，广东南天明律师事务所实习律师。原审第三人：戴明烟，男，1968年7月19日出生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：曾东汉，广东至简律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芳，广东至简律师事务所律师。上诉人宁波江北铁盛贸易有限公司（以下简称铁盛公司）因与被上诉人陈焕强、原审第三人戴明烟案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称一审法院）（2019）粤0605民初17863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年9月10日公开进行法庭调查，上诉人铁盛公司的委托诉讼代理人汪依军，被上诉人陈焕强的委托诉讼代理人李松花、欧阳联杰及原审第三人戴明烟的委托诉讼代理人陈芳到庭参加本次法庭调查，本案现已审理终结。上诉人铁盛公司向一审法院提起诉讼，请求：1.撤销（2019）粤0605执异292号民事裁定书；2.确认铁盛公司对戴明烟名下坐落于上海市松江区*****************房屋（以下简称涉讼房屋）享有租赁权；3.在人民法院诉讼资产网（网址：www.rmfysszc.gov.cn）、佛山市南海区人民法院网（网址：fayuan.nanhai.gov.com）、淘宝网司法拍卖（变卖）平台（网址：www.taobao.com）的网络拍卖公告栏中披露铁盛公司租赁戴明烟名下涉讼房屋的租赁信息（包括承租人、承租期限、租金标准等）；4.本案的诉讼费由陈焕强承担。一审法院查明，涉讼房屋位于上海市松江区****************，建筑面积为268.52平方米，房屋类型为联列住宅，房屋用途为居住，总层数为3层，登记日期为2004年9月9日，登记权利人为戴明烟，权利证号为松2016036759。2018年6月25日，该院立案受理陈焕强诉戴明烟、何树秀民间借贷纠纷一案，案号为（2018）粤0605民初10984号。诉讼中，陈焕强申请财产保全，该院经审查后，依法于2018年7月30日以（2018）粤0605执保2580号协助执行通知书查封了涉讼房屋。2018年11月26日，该院依法作出（2018）粤0605民初10984号民事调解书，对当事人自行达成的如下调解协议予以确认：一、铁盛公司、陈焕强双方确认将案涉债权作价200万元（其中借款本金180万元，自2017年6月29日起至2018年6月20日止的利息20万元），由戴明烟承担还款责任，何树秀不对涉案债务承担连带清偿责任；二、上述债务200万元，戴明烟于2019年1月15日至2020年8月15日期间，分20期偿还，戴明烟应于每月15日前归还10万元予陈焕强；戴明烟如约履行的，双方涉案的债权债务关系全部处理完毕，双方互不追究；三、戴明烟已偿还的款项先扣减前期利息再扣减本金，如戴明烟一期不如约履行的，陈焕强有权以200万元中戴明烟未付金额全额申请执行；并以200万元中戴明烟未付金额为本金，按月利率2%从2018年6月20日至实际清偿日止计算利息（但上述利息不能超过以180万元为本金，按月利率2%从2017年6月29日计至实际清偿日止的利息）；四、本案受理费减半收取12568.8元、财产保全费5000元，共17668.8元（陈焕强已预交），由陈焕强自愿承担。2019年1月17日，该院立案执行陈焕强申请执行戴明烟民间借贷纠纷一案，案号为（2019）粤0605执816号，执行依据为前述（2018）粤0605民初10984号民事调解书。2019年6月4日，该院依法作出（2019）粤0605执816号之一执行裁定，裁定拍卖或变卖属被执行人戴明烟所有的涉讼房屋。2019年7月1日，该院立案审查铁盛公司对该院在（2019）粤0605执816号案中执行涉讼房屋所提异议，后于同月10日作出（2019）粤0605执异292号执行裁定书，驳回异议人铁盛公司的异议。铁盛公司于2019年7月15日收到前述执行裁定书后，不服并于2019年7月23日提起本案诉讼。诉讼中，铁盛公司主张其在该院查封涉讼房屋之前已经实际承租了涉讼房屋，并提交其持有的如下材料：1.落款日期为2016年12月15日的《房屋租赁合同》1份。该合同甲方为戴明烟，乙方为铁盛公司，并约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作居住用途；租赁日期自2016年12月15日至2033年2月14日止，共16年，其中免租两个月（自2016年12月15日起至2017年2月14日止），租赁期间乙方有权转租，转租合同不得超出本合同期限；该房屋租金为1000000元，租金直接一次性汇入甲方指定的账户（戴明烟，6228461460013342810，开户行农行佛山南海平洲支行）；自甲方收到款项之日起生效；租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、通信费由乙方自理；等等。2.由浙江泰隆商业银行股份有限公司出具的通用回单1份，载明铁盛公司于2016年12月16日向戴明烟转账付款1000000元，转账备注为“往来款”。3.落款日期为2016年12月16日的《收条》1份，载明戴明烟收到铁盛公司支付的涉讼房屋16年房租（2016年12月15日起至2033年2月14日止）共计1000000元。4.水电费及物业管理费交费凭证1组，反映涉讼房屋2019年9-12月的水电费、2018年1-10月的物业管理费（开票日期为2019年5月29日）、2018年11月至2019年12月的物业管理费（开票日期为2019年5月29日）由铁盛公司交纳。5.浙江泰隆商业银行网上银行电子回单5份，反映铁盛公司分别于2019年7月22日、2019年8月29日、2019年9月27日分别向案外人姚林法转账200000元、50000元、50000元，转账备注均为“九亭别墅装修预付款”。另查明，2019年4月19日，浙江省温岭市人民法院对铁盛公司诉天台县宏盛建材有限公司、戴明烟金融借款合同纠纷一案作出（2019）浙1081民初1151号民事判决，判令：一、天台县宏盛建材有限公司于本判决生效之日起十日内偿还给铁盛公司借款本金5939663.34元，并支付截至2018年10月31日的逾期利息12150.03元、复利127.20元及自2018年11月1日起按年利率9.135%的标准计算至实际履行之日止的逾期利息、复利（逾期利息以5939663.34元为基数，复利分别以62150.03元为基数自2018年11月1日计算至2018年11月19日止、以12150.03元为基数自2018年11月20日起计算至实际履行之日止）；二、天台县宏盛建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付给铁盛公司因实现债权而需支付的律师费55000元；三、铁盛公司就上述第一项、第二项所载款项在最高额859万元范围内对戴明烟所有的坐落于上海市松江区的房产[不动产权证号为沪房地松字（2016）第036759号]的折价、拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权；四、驳回铁盛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。后浙江省温岭市人民法院根据铁盛公司的申请依法立案执行前述（2019）浙1081民初1151号民事判决，执行案件案号为（2019）浙1081执5149号。再查明，涉讼房屋与铁盛公司的住所地驾车距离约200公里。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条的规定，结合铁盛公司的诉讼请求，本案审查的内容是铁盛公司对涉讼房屋是否享有租赁权及在铁盛公司享有租赁权的前提下，该租赁权是否足以排除该院在对涉讼房屋进行拍卖后交付予买受人。铁盛公司诉请撤销（2019）粤0605执异292号执行裁定书及涉及具体执行行为的披露租赁信息的请求，均不属于本案的审理内容，该院在本案中不作处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，铁盛公司就其享有租赁权及该租赁权应优先保护应承担举证证明的责任，该院结合其举证综合评析如下：第一，关于租赁合同的签订时间，铁盛公司除《房屋租赁合同》外，未提交其他材料佐证合同签订时间与落款时间具有一致性，其签约时间存疑。第二，关于合同的约定，《房屋租赁合同》对价值及租金金额均高昂的涉讼房屋长达16年的租赁事宜仅作了极为简单的约定，其约定铁盛公司应一次性支付全部租期的租金1000000元，但却没有约定任何违约责任条款，且约定的单位面积租金标准也明显低于场价，合同约定有违常理。第三，关于租金的支付，铁盛公司提交的由浙江泰隆商业银行股份有限公司出具的通用回单虽可以反映铁盛公司于2016年12月16日向戴明烟转账付款1000000元，但是该款项用途备注为“往来款”，无法与涉讼房屋的租金建立关联性。此外，（2019）浙1081民初1151号民事判决也反映铁盛公司与戴明烟之间的经济关系并不限于《房屋租赁合同》反映的租赁关系。第四，关于合同的履行，铁盛公司提交的交费凭证涉及的付款时间均发生于该院实际查封涉讼房屋之后，无法证明《房屋租赁合同》在本案实际查封涉讼房屋之前有实际履行。此外，铁盛公司主张其承租涉讼房屋并装修用于作为员工宿舍，但涉讼房屋与铁盛公司的住所地距离较远，铁盛公司并未举证证明其在涉讼房屋所在地区合理范围内有设立办公地点，且其主张的装修预付款的支付时间均发生在2019年7月之后，与其主张的承租涉讼房屋的承租时间（2016年12月15日）相距接近三年。铁盛公司关于涉讼房屋的使用情况的陈述有违常理。综上所述，铁盛公司主张其在一审法院实际查封涉讼房屋之前已经和戴明烟签订了《房屋租赁合同》，并已支付了长达16年的租金、接收了涉讼房屋，但提交的证据存在诸多疑点，铁盛公司无法作合理解释，故该院对其上述主张不予采纳，并对其诉请该院带租约处置涉讼房屋不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回铁盛公司的全部诉讼请求。上诉人铁盛公司不服该判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销（2019）粤0605民初17863号判决书；2.依法支持铁盛公司一审全部诉讼请求；3.本案诉讼费由陈焕强承担。事实与理由：2016年12月15日，上诉人铁盛公司与与原审第三人戴明烟签订一份《房屋租赁合同》，约定由铁盛公司租赁戴明烟名下涉讼房屋。租赁期限自2016年12月15日起至2033年2月14日止，共计16年，其中免租期两个月（自2016年12月15日起至2017年2月14日止），房屋租金为100万元，租金一次性汇入甲方指定账户：戴明烟，622****************，开户行农行佛山南海平洲支行。本合同自甲方收到款项之日起生效。合同签订后，戴明烟将涉讼房屋的钥匙等交付给了铁盛公司的法定代表人许才兵。铁盛公司遂按照合同约定，于2016年12月16日将房屋租金100万元汇入戴明烟指定的收款账户内，双方签订的合同即生效。2019年6月初，铁盛公司无意中获悉，涉讼房屋因陈焕强与戴明烟之间的民间借贷纠纷案件之强制执行事宜，被一审法院查封，并于2019年6月4日作出（2019）粤0605执816号之一执行裁定书，裁定拍卖或变卖涉讼房屋。涉讼房屋的拍卖、变卖信息已经在人民法院诉讼资产网、佛山市南海区人民法院网、淘宝网等网络拍卖变卖平台上予以公示，但未披露铁盛公司与戴明烟之间就涉讼房屋的租赁合同关系。2019年6月14日，铁盛公司作为案外人向一审法院提交了书面《执行异议书》及相关材料，请求一审法院依法将铁盛公司与戴明烟之间存在涉讼房屋租赁关系之信息在各网络拍卖平台上予以披露。然而，一审法院于2019年7月10日作出（2019）粤0605执异292号执行裁定书，裁定驳回铁盛公司的执行异议。综上，铁盛公司认为，上述合同系由铁盛公司与戴明烟双方真实意思表示达成一致后签署的，该合同中对于房屋租赁期限、房屋租金标准及租金的支付方式等条款的约定并未违反《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的禁止性规范，应属合法有效。现铁盛公司已经依约向戴明烟支付了房屋租金，戴明烟也已将房屋钥匙交付铁盛公司、完成了出租人向承租人交付租赁房屋的义务，铁盛公司是涉讼房屋的承租人。铁盛公司作为涉讼房屋的承租人，请求法院将涉讼房屋的相关租赁信息在各网络拍卖变卖平台上披露并无不当，故起诉。现经一审审理，判决驳回铁盛公司全部诉讼请求。铁盛公司认为一审法院事实认定不清，法律适用不当，特提起上诉请求，请求依法改判或发回重审，支持铁盛公司所有诉讼请求。被上诉人陈焕强答辩称，一、陈焕强认为铁盛公司所提供的租赁合同为无效合同，收条、情况说明均不具备法律效力，转账记录备注为往来款无法与涉讼房屋的租金建立关联性，不能证明其与戴明烟之间真实存在租赁关系：（一）陈焕强认为，租赁合同是铁盛公司与戴明烟恶意串通签订，意图阻碍陈焕强强制执行，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属于无效合同，不具备法律效力。（二）收条、情况说明的证据均较为薄弱，收条及情况说明均是戴明烟为阻碍涉讼房屋的执行进度出具的情况说明，同样不具备任何法律效力。（三）铁盛公司在一审中提供了支付100万元的转账记录，备注为往来款而非租金，与常理不合，可以推定铁盛公司与戴明烟之间存在其他交易往来，为制造本次虚假诉讼阻碍陈焕强强制执行，而将之前的往来款作为本次诉讼的证据出示。因此，铁盛公司所提交的《房屋租赁合同》、收条证据有可能均是倒签日期的伪造证据，仅凭该证据材料并不能作为认定铁盛公司与戴明烟之间存在租赁关系的依据，请求法院依法予以严格审查。二、陈焕强认为，在被执行房产的相同或类似地段，铁盛公司与戴明烟约定的租金相比与同类型房产出租价格过低，且租赁16年无任何涨幅、未约定任何违约条款，不符合租赁合同的交易习惯：（一）经陈焕强在网页上及贝壳找房、链家等app上查询，上海市松江区的同类型、面积相似房屋租金按月收最低为13000元，最高为60000元。若按该地区最低的房屋租金每月13000元计算，16年的租金应为2496000元，几乎是铁盛公司所支付租金的2.5倍。因此，从铁盛公司支付戴明烟租金的数额来看，陈焕强认为其二者之间的租赁关系是为阻碍执行、凭空捏造的。（二）该租赁合同约定，“租期十六年，租金一次性支付”。长达16年的租赁事宜仅作了极为简单的约定，无任何关于租金随物价上涨而上浮及任何违约责任条款的约定，该租赁方式不符合租赁合同的交易习惯，也不符合常理。三、铁盛公司声称租该房屋之用途是作为职工宿舍，陈焕强不认同该说法。首先，铁盛公司住所地为宁波市江**，而房屋所在地为上海市松江区，二者之间近200公里的距离，租该房屋16年并将其作为职工宿舍的说法不切实际，太过牵强，铁盛公司也并未举证证明其在涉讼房屋所在地区合理范围内设有办公地点。另外，针对该房屋类型而言，将一栋位于上海松江区的高档别墅作为职工宿舍的性价比过低。因此，陈焕强质疑铁盛公司该说法。其次，针对执行异议裁定驳回铁盛公司异议的理由，现铁盛公司提交了水电、物业缴费单、装修款转账记录、光盘加以证明，但铁盛公司所提交的以上证据皆是在涉讼房屋被查封之后才作出的，铁盛公司与戴明烟完全可以为了阻碍陈焕强执行房产，而串通制造以上证据。水电的缴费金额之少，完全不像是作为员工宿舍，且铁盛公司所提交的光盘内容同样无法证明涉讼房屋已作为员工宿舍使用。四、经陈焕强了解，铁盛公司与戴明烟之间另存诉讼，提出执行异议目的疑是在阻碍本案的执行程序。铁盛公司与戴明烟之间存在金融借款合同纠纷，案号为（2019）浙1081民初1151号，且已出判决，戴明烟为该案被告且被判决对铁盛公司承担还款义务。判决书中载明铁盛公司享有在最高额859万元范围内对戴明烟所有的在上海市松江区的房产的折价、拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权，本执行案件中在先查封的该房屋与铁盛公司、戴明烟之间的纠纷诉讼存在利害关系（上述判决作出之日为2019年4月19日，本执行案件查封该房屋的日期为2018年7月30日）。综上所述，陈焕强有充分理由认为该执行异议为铁盛公司恶意提出，目的在于阻碍本案的顺利执行。其异议并无事实依据，实务中类似的情形并不少见，恳请法院严格依照法律法规、客观合理事实，判决驳回铁盛公司的所有诉讼请求。原审第三人戴明烟答辩称，戴明烟与铁盛公司所签的租赁合同是真实有效的，租赁合同签订当日就与铁盛公司交接，把房屋钥匙交给铁盛公司，铁盛公司的上诉理由应当予以支持。上诉人铁盛公司在二审期间向本院提交以下新证据：1.光盘1份，拟证明铁盛公司按照租赁协议对涉讼房屋进行装修，目前涉讼房屋所有房间由铁盛公司员工居住，正常租赁关系一直在维持；2.2020年电费账单1份，拟证明涉讼房屋确实由铁盛公司员工在使用。经质证，被上诉人陈焕强对铁盛公司提交的证据发表以下质证意见：对证据1，该视频并不是在一审期间客观上不能提供的证据，现在二审期间才提交，不能作为证据使用。对于该证据“三性”不予认可，首先，该视频拍摄时间为2020年8月19日，没有办法反映涉讼房屋在陈焕强查封前已经出租的情况；其次该视频的内容仅仅反映该房屋是普通的居民住宅，没有办法证明是否作为员工宿舍使用，也没有办法证明是否是出租给铁盛公司；最后，视频中拍摄的人员并没有核实身份，不具有证明效力。对证据2的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，不能证明该水电费为铁盛公司员工所交，不能证明铁盛公司在涉讼房屋被查封前已经出租的事实，也不能证明涉讼房屋在查封前的状态。经质证，原审第三人戴明烟对铁盛公司提交的证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性由法院认定。对证据2的“三性”没有异议。经审查，铁盛公司提交的证据1光盘中证人未出庭作证，本院对该证据不予采纳；对证据2的真实性予以确认。被上诉人陈焕强、原审第三人戴明烟在二审期间均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，国网上海市电力公司于2020年8月出具的电费账单主要内容为：用电地址：九亭镇九亭大街1382弄261号，户名：戴明烟；本月开票实付电费285.90元。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，上诉人铁盛公司诉请撤销（2019）粤0605执异292号执行裁定书及在拍卖公告中披露租赁信息的请求，均不属于本案的审理内容，一审法院对此不作处理，并无不当，本院予以支持。本案的争议焦点为是否应对涉讼房屋带租拍卖。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，上诉人铁盛公司应当对其主张承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持。”首先，上诉人铁盛公司提交其与原审第三人戴明烟签订的《房屋租赁合同》、浙江泰隆商业银行股份有限公司出具的通用回单、收条等拟证明其租赁戴明烟名下涉讼房屋，租赁期限自2016年12月15日起至2033年2月14日止。但铁盛公司提交的浙江泰隆商业银行股份有限公司出具的通用回单中载明2016年12月16日向戴明烟转账付款1000000元的转账备注为“往来款”，而根据（2019）浙1081民初1151号民事判决书内容可知，铁盛公司与戴明烟之间的经济关系也并不仅仅只限于本案所涉的租赁关系。因此涉讼房屋的租金支付存疑。其次，铁盛公司主张其在租赁涉讼房屋后于2016年就开始入住，并提交水电费及物业管理费交费凭证予以证明。如前所述，即使铁盛公司主张的租赁关系是真实的，但根据铁盛公司提交的上述凭证显示缴纳涉讼房屋的水电费期间为2019年9-12月及2020年8月份，铁盛公司虽缴纳了涉讼房屋2018年1-10月的物业管理费及2018年11月至2019年12月的物业管理费，但该两份发票的开票日期均为2019年5月29日。由此可知，铁盛公司对涉讼房屋的水电费、物业管理费的缴付均是在一审法院对涉讼房屋查封的时间即2018年7月30日后，并不能证明其在一审法院对该房屋查封之前已开始实际占有、使用该房屋。综上所述，铁盛公司不能提供证据证明其在一审法院对涉讼房屋查封之前已实际占有、使用该房屋，并切实履行了上述《房屋租赁合同》，故对其要求对涉讼房屋带租拍卖的主张，本院不予支持。综上，上诉人铁盛公司的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人宁波江北铁盛贸易有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李 慧审 判 员  李蔚婕审 判 员  尹小娜二〇二〇年十月二十三日法官助理  刘敏君书 记 员  林晓波