贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6235号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15205201811069899。委托诉讼代理人：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。执业证号：15224201710981350。上诉人（一审原告）：王维，女，汉族，1990年12月21日出生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权)：朱超，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。委托诉讼代理人：王妍，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201311303602。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人王维商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审原告王维一审诉讼请求：1.判决被告在一个月内将办理商品房转移登记的有关文书及不动产权证交付给原告；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计388,908元（实际金额以原告已付购房款1,805,517元为基数，按日万分之二的标准从2017年1月30日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的相关文书之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2017年8月23日，原告作为买受人,被告作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积245.63平方米，套内建筑面积234.11平方米，总价款1805517元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款905517元，余款900000元以银行按揭支付。第十一条：出卖人应当在2017年6月26日前向买受人交付该商品房。第二十二条房屋登记：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。《补充协议》约定：关于转移登记，按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定：三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必需的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。协议还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款1805517元。被告于2019年7月24日将涉案房屋交付给原告。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定付清了购房款，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》签订于2017年8月23日，合同关于转移登记约定的履行时间在签订合同之前，视为对办理转移登记的时间约定不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告于2019年7月24日将涉案房屋交付给原告，被告应于房屋交付之日起90日内即2019年10月22日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，逾期则应承担支付违约金的责任。《商品房买卖合同》第二十二条约定逾期超过180日以后，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，现被告逾期时间已超过180日，经核算，被告应当支付原告的违约金为每日361.10元(1,805,517元×0.02%=361.10元)。因双方约定买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房权属转移登记，被告应尽的办理转移登记的义务为提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告，故违约金计算期限为2019年10月23日起至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。对原告要求办理房屋产权证书并交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外，（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还不具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该项诉请，不予支持。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王维逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：按每日361.10元，从2019年10月23日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止；二、驳回原告王维的其他诉讼请求。案件受理费3,567元，由原告王维负担2,752元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担815元。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1．上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项虽约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但该条第三款第五项约定：“买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”，从该条款可以看出，上诉人办理案涉商品房权属转移登记的前提条件为被上诉人对上诉人进行授权，并将授权上诉人办理转移登记的事项明确于《委托办理权属登记协议书》，上诉人方能履行合同义务。鉴于此，在被上诉人未授权的情况下，上诉人无法履行义务，故就逾期办理转移登记，上诉人不存在违约。2.双方约定的违约金过高，对上诉人显失公平。违约金不仅具有惩罚性质，同时也具有补偿性质，即使人民法院认为上诉人应支付违约金也应结合被上诉人的实际损失调整违约金。应当予以调整为以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。被上诉人王维未进行答辩。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审认定的事实，予以确认。本院认为，上诉人未在《商品房买卖合同》约定的期间取得商品房所有权初始登记以及向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人向被上诉人履行办理商品房转移登记有关文书交付义务，与被上诉人是否签署《委托办理权属登记协议书》无涉，上诉人将其违约行为归咎于被上诉人未签署《委托办理权属登记协议书》明确授权事项，缺乏事实依据，其据此主张不承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中对上诉人违约期限超过180日的情形的违约责任已明确约定，双方约定的违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方当事人的约定确定违约金计算标准并无不当。上诉人主张应以中国人民银行同期同类贷款基准利率作为本案违约金计付标准，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十九日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印