吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2403民初2477号原告：金永哲，男，1977年6月8日出生，朝鲜族，住广东省深圳市。原告：李顺海，女，1977年1月9日出生，朝鲜族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：魏志友，吉林冠宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周长征，吉林冠宁律师事务所律师。被告：孙国太，男，1981年9月20日出生，汉族，住吉林省敦化市。被告：黄丽娜，女，1984年3月9日出生，汉族，住吉林省敦化市。原告金永哲、李顺海与被告孙国太、黄丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金永哲、李顺海的委托诉讼代理人魏志友、周长征、被告黄丽娜到庭参加诉讼，被告孙国太经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金永哲、李顺海向本院提出诉讼请求：1.判决解除李顺海、金永哲与孙国太、黄丽娜于2018年2月24日签订的房屋买卖合同；2.判令孙国太、黄丽娜立即返还李顺海、金永哲已支付的购房款23万元（含定金9.2万元）；并判令孙国太、黄丽娜支付违约金112,250元（其中因双倍返还定金是9.2万元、给原告造成其他损失20,250元包括律师费、案件受理费、交通费、物业费等），合计：342,250元；3.诉讼费用、保全费用由孙国太、黄丽娜承担。事实和理由：2018年2月24日，李顺海、金永哲与孙国太、黄丽娜在敦化市东升房屋中介公司签订房屋买卖合同，约定孙国太、黄丽娜将其所有的敦化市××区，面积84.48平方米的房屋出售给李顺海、金永哲，房屋总价款46万元。如李顺海、金永哲不买，孙国太、黄丽娜不退李顺海、金永哲已交房屋定金并赔偿甲方相关经济损失，如孙国太、黄丽娜不卖或不能配合产权变更手续，则由孙国太、黄丽娜赔偿李顺海、金永哲已交定金的双倍（包含定金）及相关损失违约责任。合同签订当天，李顺海、金永哲通过信用卡刷pos机的方式支付孙国太、黄丽娜23万元（含定金9.2万元），余款23万元待房屋办理产权变更时一次性付清，且孙国太、黄丽娜取得房照后第一时间配合李顺海、金永哲办理房屋过户。2018年3月10日孙国太、黄丽娜将房屋交付给李顺海，金永哲居住使用。2018年9月12日，孙国太、黄丽娜因欠案外人徐某借款一案，敦化市法院下达了（2018）吉2403民初3364号民事裁定书，对涉案的房屋进行了预查封，查封期限三年。2019年3月21日，案外人徐某向敦化市法院申请执行拍卖涉案房屋。李顺海、金永哲为此提出执行异议和执行异议之诉，要求停止对涉案房屋的执行，但结论未得到一、二审法院的支持。李顺海、金永哲认为，因孙国太、黄丽娜的原因导致其出售的房屋被敦化市法院查封和执行，致使双方签订的合同不能办理过户手续，合同目的无法实现，故根据合同法第94条等相关规定，诉讼法院，请求法院裁判。黄丽娜辩称，孙国太、黄丽娜卖房子的时候没想到有这种问题，对于金永哲、李顺海主张的解除合同孙国太、黄丽娜没有异议，黄丽娜和孙国太协商一致同意返还金永哲、李顺海购房款23万元。对于其他的违约金及损失孙国太、黄丽娜不同意，因为事情发生在购买房屋以后，孙国太、黄丽娜也预料不到，而且不存在故意欺骗。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：敦化市东升房屋服务部经营者王雅在其经营房屋中介期间，李顺海系其客户。2018年2月24日，孙国太、黄丽娜（甲方）与李顺海、金永哲（乙方）在王雅经营的中介处签订《房屋买卖合同》，双方约定的相关合同内容为“甲方将坐落在敦化市××街，房照面积为84.48平方米的房屋出售给乙方。双方议定的上述房地产成交价格为46万元，乙方先付甲方房屋定金23万元，余款23万元在产权变更之时一次性付清。交房以前的水、电费、有线费、物业费、取暖费等相关上述房屋费用由甲方负责结清，之后的费用由乙方负责。如甲方不卖或不能配合产权变更手续则由甲方赔偿乙方已交房屋定金的双倍（包含定金）及相关经济损失”，孙国太、黄丽娜、李顺海、金永哲、王雅均在合同上签字确认。李顺海以信用卡刷pos机的方式支付房款23万元，pos机直接扣除手续费后为228,620元，然后王雅又从自己的银行卡向孙国太支付228,600元。2018年2月24日，孙国太、黄丽娜出具收据一份，内容为“今有孙国太收李顺海购房定金贰拾叁万元整（23000.00）”。2018年3月10日，孙国太、黄丽娜将房屋交付给李顺海、金永哲居住使用。注明：关于案涉房屋，中国银行股份有限公司敦化支行档案显示，敦房预敦化市字第G00007571号预告登记证载明“预告登记权利人中国银行股份有限公司敦化支行，预告登记义务人孙国太、黄丽娜，房屋坐落敦化市丹江街江滨社区72组乾城小区19号楼2单元0202018，预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，登记时间2016年3月22日”。2018年4月24日中国银行股份有限公司敦化支行贷款账户查询单显示，贷款未到期本金余额为235,606.26元。2018年9月12日，敦化市人民法院作出（2018)吉2403民初3364号民事裁定书，裁定：预查封孙国太名下的坐落于吉林省敦化市××区，面积84.48平方米的房屋，查封期限三年。2018年11月1日，敦化市人民法院作出（2017）吉2403民初3364号民事调解书，载明（以下为原文）“2017年孙国太将案外人应支付给徐某的款项中的82,152元用于偿还了自己的债务，孙国太于2017年11月28日给徐某出具借款82,152元的借条一份。2018年孙国太将应返还给徐某的40,000元用作他用，并于2018年2月7日给徐某出具借款40,000元的借条一份。现徐某要求孙国太偿还两笔借款并由孙国太承担本案的诉讼费及保全费，孙国太亦同意。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、孙国太于2018年12月15日给付徐某22,152元，如逾期给付，孙国太应向徐某支付利息（2018年12月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、孙国太于2019年3月15日给付徐某30,000元，如逾期给付，孙国太应向徐某支付利息（2019年3月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；三、孙国太于2019年6月15日给付徐某30,000元，如逾期给付，孙国太应向徐某支付利息（2019年6月16日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；四、孙国太于2019年9月30日给付徐某剩余40,000元，如逾期给付，孙国太应向徐某支付利息（2019年10月1日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；五、徐某自愿放弃其他诉讼请求”。2019年3月21日，徐某因（2017）吉2403民初3364号民事调解书向敦化市人民法院申请执行，敦化市人民法院予以受理，案号为（2019)吉2403执441号。另查明，案涉房屋出售之前，孙国太、黄丽娜拖欠2017年的物业费和2017年-2018年的取暖费共计3514元，此款由金永哲、李顺海予以垫付交纳。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：一、案涉《房屋买卖合同》是否应当解除；二、金永哲、李顺海要求孙国太、黄丽娜返还房屋转让款有无依据及应当返还房屋转让款的数额；三、金永哲、李顺海要求孙国太、黄丽娜双倍返还定金并支付违约金（律师费、案件受理费、交通费、物业费等）是否合理，有无依据。关于争议焦点一、案涉《房屋买卖合同》是否应当解除的问题。案涉房屋系孙国太、黄丽娜在银行贷款购买，因房屋贷款尚未结清,致使金永哲、李顺海与孙国太、黄丽娜签订房屋买卖合同后未能正常办理房屋产权变更登记手续。加之在（2017）吉2403民初3364号案件中（徐某诉孙国太民间借贷纠纷），案涉房屋被法院查封，为此金永哲、李顺海认为合同目的无法实现，要求解除合同。孙国太经法院传唤未到庭参加诉讼，依法视为其放弃抗辩及质证的权利，而黄丽娜对于解除合同没有异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”规定，对于金永哲、李顺海要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼请求，因合法有据，本院予以支持。关于争议焦点二、金永哲、李顺海要求孙国太、黄丽娜返还房屋转让款有无依据及应当返还房屋转让款的数额的问题。金永哲、李顺海与孙国太、黄丽娜约定房屋总价款为46万元，且金永哲、李顺海已实际支付孙国太、黄丽娜23万元（合同约定为定金）。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”规定，孙国太、黄丽娜收到的23万元当中，应有9.2万元符合定金性质，而剩余的13.8万元应视为交付的购房款。而金永哲、李顺海因购买案涉房屋替孙国太、黄丽娜垫付交纳的2017年的物业费和2017年-2018年的取暖费共计3514元，此款亦应当视为金永哲、李顺海支付的房屋转让款一部分。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，现合同已经解除，孙国太、黄丽娜应当将已经收取的房屋转让款返还给金永哲、李顺海。因此，金永哲、李顺海要求孙国太、黄丽娜返还房屋转让款的诉讼请求符合法律规定，且黄丽娜对该项诉讼请求没有异议，本院对该项诉讼请求予以支持。故孙国太、黄丽娜应共同返还金永哲、李顺海房屋转让款141,514元。关于争议焦点三、金永哲、李顺海要求孙国太、黄丽娜双倍返还定金并支付违约金（律师费、案件受理费、交通费、物业费等）是否合理，有无依据的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定及案涉合同约定“如甲方不卖或不能配合产权变更手续则由甲方赔偿乙方已交房屋定金的双倍（包含定金）及相关经济损失”的内容，考虑金永哲、李顺海坚持在本案中要求孙国太、黄丽娜双倍返还定金的诉讼请求，故本院对金永哲、李顺海要求孙国太、黄丽娜双倍返还定金的诉讼请求予以支持，对于金永哲、李顺海要求孙国太、黄丽娜支付违约金（律师费、案件受理费、交通费、保费）的诉讼请求不予支持。因此，孙国太、黄丽娜应承担返还金永哲、李顺海184,000元（92,000元×2）的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李顺海、金永哲与孙国太、黄丽娜于2018年2月24日签订的《房屋买卖合同》；二、孙国太、黄丽娜于本判决生效之日起5日内共同给付金永哲、李顺海房屋转让款141,514元、双倍定金184,000元，以上共计325,514元；三、金永哲、李顺海于本判决生效之日起10日内共同将位于吉林省敦化市××区的房屋返还给孙国太、黄丽娜；四、驳回金永哲、李顺海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6434.0元，减半收取计3217元，保全费2270元,以上共计5487元,由孙国太、黄丽娜共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  王俊华二〇二〇年十月二十九日书记员  郑玮彤