山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终4594号上诉人（原审被告）：霍连岐，男，1958年6月25日出生，汉族，无固定职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘纪伟，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，山东万阳律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：狄昌纯，男，1975年7月13日出生，汉族，烟台外国语学院学校老师，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲学松，山东鑫同律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪红运，山东鑫同律师事务所律师。原审第三人：烟台市凯悦房产经纪有限公司，住所地烟台市莱山区清泉路****底商**店。法定代表人：杨凯，该公司经理。上诉人霍连岐因与被上诉人狄昌纯、原审第三人烟台市凯悦房产经纪有限公司（以下简称凯悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人霍连岐的上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人霍连岐无须向被上诉人狄昌纯支付违约金160000元、中介费30000元、律师费20000元。事实与理由：上诉人与被上诉人于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》，约定购房款总价为160万元。合同第四条付款方式和期限第(一)款约定，自合同签订之日，被上诉人应向上诉人支付定金5万元整；合同第五条房屋交付第(一)款约定，上诉人应于过户当日腾房；合同第六条产权过户第(一)款约定，双方于2018年7月30日前办理过户手续。截至2019年7月11日，合同约定的过户腾房期限即将届满，被上诉人除向凯悦公司支付五万元定金(且该定金并未实际支付至上诉人账户)外，未向上诉人提供贷款机构批贷证明，也未向上诉人或凯悦公司支付任何一笔购房款。故因被上诉人无法证明其具备合同履行能力，上诉人才向被上诉人、凯悦公司作出停售通知。综上，一审法院没有考虑到被上诉人未妥善履行合同义务，即将上诉人的行为认定为违约，属于事实认定错误。即便上诉人的行为构成违约，此时距离合同签订仅1个月，期间房价下跌、房屋无法出售所造成的损失，上诉人才是损失的实际承担方。且本合同约定了定金，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一审法院忽略双方约定定金的法律事实，在上诉人没有收到过任何一笔购房款的情况下，判决上诉人承担16万元违约金、中介费、律师费明显有失公允。另，本案为房屋买卖合同纠纷，中介费与本案不属于同一法律关系，不应在本案中作出处理，且中介服务才刚刚开始，凯悦公司亦未履行督促对方付款、促成合同目的实现之义务，一审法院判决上诉人承担中介费3万元无事实、法律依据。原审判决对违约金的判定明显过高，对于被上诉人来讲，并没有发生16万元的损失，在整个交易过程中，上诉人从未控制占有被上诉人任何钱款，所谓涉案的房款也都在被上诉人控制的账户，对被上诉人没有任何的损失。双方房屋交易产生争议，一个月后房屋价格下降，并没有上升，所以被上诉人并没有损失。被上诉人狄昌纯答辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，一审法院审理事实清楚，适用法律正确。被上诉人为购买房产筹备资金提前赎回理财款已经产生相应的损失，上诉人主张从未控制任何钱款，但根据签订的房屋买卖合同，被上诉人已支付5万元定金，虽然该定金并未直接支付至上诉人账户，但是上诉人在该合同中认可定金由凯悦公司保管。原审第三人凯悦公司述称，请求驳回上诉，维持一审判决。原告向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2018年6月11日签订的房屋买卖合同于2018年7月11日解除；2.判令被告支付原告违约金320000元、律师费20000元、原告应支付的中介费用32000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的事实，一审法院审理查明如下：被告系涉案房屋的所有权人。为购买二手房屋，原告于2018年5月31日向第三人支付定金20000元。2018年6月11日，原、被告双方在第三人居间服务下签订房屋买卖合同，三方在合同中约定：原告向被告购买涉案房屋，成交价总金额1600000元；合同签订之日原告向被告支付定金20000元，双方同意由第三人代管；原、被告双方应于2018年7月30日前共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋产权过户手续，原告应于房屋产权过户当日向被告支付购房款950000元；剩余房款600000元申请商业贷款，原告应于2018年6月20日前向贷款机构提交贷款申请相关资料；被告未按合同约定提交材料造成过户延期、未按期交付房屋或有其他违约行为的，每逾期1日应按房屋成交价1‰支付违约金，逾期超过10日，应按房屋总成交价20%承担违约金；房屋过户产生的税费及中介费由原告承担，原告应承担的中介服务酬金计32000元，应于过户当日付清，原、被告双方未能交易成功的，中介服务酬金不予减免，如因一方原因交易未能成功，违约一方应赔偿对方应支付的中介酬金；如因违约引起诉讼，违约方应承担由此引起的诉讼费、律师代理费。合同签订后当日，原告向第三人支付定金30000元、中介费30000元,第三人在向原告出具的收条中载明代被告收取购房定金50000元。2018年7月9日，被告在向原告及第三人寄发的书面通知中载明：原、被告及第三人于2018年6月11日签订的房屋买卖合同，被告正式通知原告及第三人，此房停止出售。原告为支持本案诉讼，委托山东西政律师事务所指派律师出庭，产生律师费20000元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：被告称其书面通知原告及第三人不再出售涉案房屋系行使不安抗辩权、不构成违约，理由如下：（1）涉案房屋买卖合同签订后，被告没有收到合同约定的定金，不能确定原告是否按合同约定将定金交付给第三人代管，即使按约交付，第三人收取房款交易资金的行为也构成违约；（2）合同履行过程中，被告曾向第三人要求提供原告获得银行贷款批准的相关证明，第三人告知被告贷款没有批下来、原告不选择贷款而是全款支付，被告出于交易安全考虑要求第三人收到款项后支付给被告一部分，否则不予过户，但第三人坚持按照合同进行，且拒绝签订补充协议；（3）房屋买卖合同原先约定内容对被告而言风险太大，如果不通过贷款，过户前全部房款存放在第三人手中更加重了被告对资金安全的怀疑，在没有实际收到一分钱的情况下，被告不应当办理房屋过户手续。原告对此予以否认，称其有能力支付全部房款，被告所谓不安抗辩权不能成立。第三人对此予以否认，称涉案房屋买卖合同系签订各方真实意思表示、合法有效，且被告主张的原告银行贷款未获批准不属实。为证明其有能力支付涉案房款、保证交易安全，原告提交证据如下：（1）原告及其妻子杜晓燕的工资卡交易明细记录各一份、烟台外国语实验学校出具的原告收入证明一份、山东省烟台市第十中学出具的杜晓燕工资收入证明一份，该组证据载明：原告及杜晓燕的月工资收入合计12600元左右。（2）原告及其妻子杜晓燕的个人信用报告各一份，该组证据载明：原告及杜晓燕的信用状况均为良好。（3）原告本人开户行为中国银行的银行账户2018年6月9日至2018年11月13日期间银行交易明细记录一份，该证据载明2018年6月30日该账户余额为401690元；原告妻子杜晓燕开户行为中国建设银行的银行账户2018年5月24日至2018年10月31日期间银行交易明细记录一份，该证据载明2018年7月3日该账户余额为1000000元。被告质证称，对上述证据真实性没有异议，但该证据不能证明原告有能力支付涉案房屋全部房款，即使原告有能力支付全部房款，其也未能提供有效证明向被告展示其有足够的偿付能力已达到消灭被告行使不安抗辩权的情形。第三人质证称，对上述证据及证明内容无异议。一审法院认为，被告提交的上述证据，可以证实其当时有能力履行涉案房屋买卖合同。仅凭其自身无法证明涉案房屋买卖合同显失公平，依法不予采纳。庭审中，原、被告双方及第三人一致确认曾就涉案房屋买卖合同付款方式的变更进行过协商。对于协商过程，原告述称：其收到被告寄发的停售房屋通知后即与被告本人通电话，被告称其妻于玲担心原告没有能力付款、第三人不靠谱，原告在通话中与被告就付款方式进行了协商、向被告表示有能力支付全部房款，并提出可以付款和房屋过户同时进行，但被告明确告知原告房屋不卖了。为证明其上述主张，原告提交其与被告2018年7月12日通话录音为证，该录音中有如下内容：原告：“你总得给我个理由，这是怎么回事”被告：“她就感觉有风险不卖了”原告：“我们一手交钱一手交货，怎么可能有风险呢”、原告：“那天见面我也跟你说了，为了这个房我凑齐了款项，前期我所有的投资全部在回收，而且那天咱通电话的时候100万已经到手了，接着下面的钱陆陆续续，截止今天基本上全款已经到位了，已经存在卡上了，接着就按照正常手续交易了……”、被告：“狄老师，你跟我讲的这些话我跟你说，我都理解都明白，这倒霉娘们不听叫我怎么办，你只有选择起诉她起诉我一样，那没办法，这在法庭上都是违约……”、原：“你跟大姨也说了我要全款付的事了吗？”、被：“说了，说了”、原告：“全款付不就没风险了吗？”、被：“那阵她说是我先给他过户，还是先给我钱，我把你跟我说得甚至我跟她讲你不是害怕吗，我让狄老师打100万现金，这她都不同意怎么办呢，我真是无语啊，你理解我吧”。被告质证称，对证据真实性无异议，但原告要求先过户后给钱，被告不同意这样操作，被告坚持认为没有收到钱的情况下不同意过户。庭审中，被告主张原告在合同履行过程中办理商业贷款未获批准，原告及第三人对此均予以否认，被告亦未提交证据证明其上述主张。根据当事人的陈述及审查确定的证据，一审法院认定事实如下：（1）被告主张其通知原告及第三人不出售涉案房屋系履行不安抗辩权，不构成违约；关于不安抗辩权的定义，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”；被告主张原告在涉案房屋买卖合同履行过程中申请商业贷款未获批准，证据不足，依法不予采纳；案件审理过程中，根据原告提交的其本人及其妻子的收入证明、存款明细、信用报告所载内容，法院亦未发现原告存在《中华人民共和国合同法》第六十八条所载的可能影响其履行支付房款义务的情形；且收到被告停止出售房屋通知后，原告主动与被告进行了沟通，明确向被告表示其具备付款能力、不必担心风险，其提出的可全额支付剩余房款方案亦显然优于合同原约定的部分首付、部分通过贷款支付的方案，而被告在沟通后仍坚持表示不再出售涉案房屋；综合上述情况，被告所持上述主张，于法无据、于理不合，依法不予采纳；（2）被告主张涉案房屋买卖合同中购房定金由第三人代被告收取保管的约定违反烟台市存量房屋资金监管办法第6条规定的存量房屋交易资金不得约定由监管机构之外的任何单位和个人居间中转之内容、应属无效；一审法院认为被告所称的烟台市存量房屋资金监管办法为地方性文件，而非法律或行政法规，涉案房屋买卖合同系签订各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，各方应予遵行，被告上述主张于法无据、于理不合，依法不予采纳；（3）根据案件审理过程中原、被告及第三人各方陈述意见可知，被告不同意出售涉案房屋的主要原因在于其认为涉案房屋买卖合同就履行先后顺序约定不明确、公平起见应当明确被告先实际收到原告支付购房款后再过户房屋；但一审法院审查涉案房屋买卖合同后注意到，该合同明确约定除购房定金外的剩余购房款应在涉案房屋过户当日支付给第三人、待过户手续办理完成后由第三人支付给被告；故被告主张合同履行先后顺序不明确与事实不符，依法不予采纳；对合同内容进行修改经合同各方协商一致同意，被告单方面主张应对合同约定内容进行修改，于法无据，依法不予采纳。综上所述，被告在未与原告及第三人协议一致的情况下以其单方面提出条件未得到同意、可能存在风险为由拒绝依约出售涉案房屋，其行为构成违约；原告主张被告应承担违约责任，有事实和法律依据，依法予以采纳。一审法院认为，涉案房屋买卖合同系原、被告双方真实意思表示，应予遵行。合同签订后，原告按约支付了购房定金，被告违反合同约定书面通知原告及第三人不再出售涉案房屋的事实清楚，被告应承担相应的违约责任。原告请求确认涉案房屋买卖合同于2018年7月11日解除，被告当庭表示同意，第三人对此亦未提出异议，依法予以支持。原告请求判令被告按合同约定房屋成交价20%支付违约金320000元，考虑到涉案房屋买卖合同具体履行情况，一审法院酌情按合同约定总房款10%支持160000元，其余过高部分不予支持。原告请求判令被告支付原告应向第三人支付的中介费32000元，一审法院依原告实际向第三人支付的中介费金额支持30000元，其余部分不予支持。原告请求判令被告支付律师费20000元，于约有据，依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年9月20日作出（2018）鲁0602民初8910号民事判决：一、限被告霍连岐于判决生效之日起10日内支付原告狄昌纯违约金160000元、中介费30000元、律师费20000元。二、驳回原告狄昌纯的其他诉讼请求。如果被告霍连岐未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元，由原告狄昌纯负担2996元，被告霍连岐负担3884元；保全费2380元，由被告霍连岐负担。本院二审中，双方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同真实有效，均应遵守。合同中约定双方应于2018年7月30日前共同携带相关资料向房屋登记权属机关申请办理房屋产权过户手续，而上诉人却于2018年7月9日向被上诉人及原审第三人寄发房屋停止出售的书面通知，且其停止出售房屋无正当理由。关于上诉人主张系因被上诉人无法证明其具备合同履行能力才向被上诉人及原审第三人作出停售通知，对此，上诉人未提交证据予以证实，且被上诉人在2018年7月12日前曾向上诉人提出全款购房的打算，并且向法院提交了足以证明其具有履约能力的证据，故上诉人的该主张，无事实依据，本院不予支持。上诉人已构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的合同中约定“双方未能交易成功的，中介服务酬金不予减免，如因一方原因交易未能成功，违约一方应赔偿对方应支付的中介酬金”，上诉人违约在先，一审法院依法对中介费作出处理，并无不当。综上，上诉人霍连岐的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3884元，由上诉人霍连岐负担。本判决为终审判决。审判长  王吉昌审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年十月十日法官助理夏川书记员李坤颖