广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终9333号上诉人（原审原告）：马飞鸿。委托诉讼代理人：刘丹，广东广和律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谭立祐。委托诉讼代理人：刘丹，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保兴房地产开发（深圳）有限公司。法定代表人：陈伟光，该公司董事长。委托诉讼代理人：范艳霞，广东惠邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：安镜多，广东惠邦律师事务所律师。上诉人马飞鸿、谭立祐因与被上诉人保兴房地产开发（深圳）有限公司（以下简称保兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初12033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。马飞鸿、谭立祐上诉请求：1.撤销一审判决，改判保兴公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令保兴公司立即向马飞鸿、谭立祐交付X花园内X广场X号铺位，并协助马飞鸿、谭立祐办理有关产权过户手续（马飞鸿、谭立祐各占50％份额）及水、电、物业管理等过户手续；3.判令保兴公司立即以港币206785元为本金，按照年利率10%的比例，向马飞鸿、谭立祐支付2000年7月1日至实际交付商铺之日止的违约金（暂计至2016年7月1日为港币330856元）；4.本案一审、二审诉讼费、公告费由保兴公司承担。事实及理由：1994年4月1日，马飞鸿、谭立祐与保兴公司签订了《X花园商品房产买卖合同》，约定马飞鸿、谭立祐向保兴公司购买一间商铺，总价港币206785元。履约过程中，马飞鸿、谭立祐如约支付了前六期购房款，共计港币103392.5元；保兴公司迟延履行交付商铺义务，并延续至今。在此期间，马飞鸿、谭立祐干2000年6月22日就保兴公司迟延交付商铺一事，向一审法院提起诉讼。一审法院作出的（2000）龙法房初字第X号生效判决书载明“保兴公司应向马飞鸿、谭立祐支付从1996年7月1日起至商铺交付之日止延期交房的违约金；其中自1996年7月1日起至2000年6月30日前的违约金限保兴公司在判决生效后十天内付清，2000年7月1日至交付商铺之日止的违约金限保兴公司在交付商铺后十日内付清”。保兴公司收到生效判决后向马飞鸿、谭立祐支付了自1996年7月1日起至2000年6月30日前的迟延履行违约金；之后，保兴公司向马飞鸿、谭立祐颁发了《业主卡》等证明，但迟迟未交付商铺，亦未支付自2000年7月1日至今的迟延履行违约金。2016年初，马飞鸿、谭立祐发现保兴公司将本应交付给马飞鸿、谭立祐的商铺出租给了第三人，且整个商场内部的规划与当初销售给马飞鸿、谭立祐时的规划截然不同。于是，马飞鸿、谭立祐再次向一审法院提起诉讼要求保兴公司交付案涉商铺，办理相关产权证件，并立即支付2000年7月1日之后的迟延履行违约金。遗憾的是，一审法院虽认定案涉《X花园商品房产买卖合同》合法有效，却以保兴公司未办理案涉商铺地块初始登记不具办理产权证条件，及马飞鸿、谭立祐再次起诉时间已过诉讼时效为由，驳回了马飞鸿、谭立祐要求保兴公司立即交付案涉商铺及办理产权证的请求；同时，认定马飞鸿、谭立祐要求保兴公司立即支付2000年7月1日之后迟延履行违约金的请求违反“一事不再理原则”不予支持。对此，马飞鸿、谭立祐表示不能理解，明明自己已经及时诉讼维权，为什么还是“竹篮打水一场空”。一审判决认定该合同有效，但是，一份有效的房屋买卖合同，履行了26年后，居然发现开发商还没有办理案涉地块的初始登记；更为荒谬的是，如果本案一审判决生效，则意味着，保兴公司只要永远不办理初始登记，不交付商铺，马飞鸿、谭立祐要求其办理房产证的诉请任何时候都不可能得到支持，也无法中请强制执行其2000年7月1日之后的迟延履行违约金。马飞鸿、谭立祐认为，一审判决部分事实有待查明，并提出如下上诉意见：一、马飞鸿、谭立祐从未怠于行使自己的诉讼权利，一审判决认定马飞鸿、谭立祐第二次起诉要求保兴公司交付房产的请求已过诉讼时效不予支持存在争议。马飞鸿、谭立祐认为，自己已于2000年就保兴公司迟延履行交房义务行为，向一审法院提起诉讼，诉讼时效已然中断。之所以二次提起诉讼，是因为发现保兴公司出现了新的违约行为。即，保兴公司擅自将案涉商铺对外出租，而不交付给马飞鸿、谭立祐。所以，本案诉讼时效的起算时间应为2016年，而不是1994年。二、案涉商铺已被保兴公司对外出租，完全具备交付使用条件，马飞鸿、谭立祐请求支持交付商铺的诉请。针对案涉商铺的使用权和所有权，马飞鸿、谭立祐提起了“交付使用”及“协助办理房产证”二项诉请；既然案涉商铺已对外出租收益，即证明已具备交付使用条件；案涉商铺的初始登记情况，没有妨碍保兴公司对外出租案涉商铺收益，同样不应成为人民法院判令保兴公司交付商铺的阻却事由。三、深圳市政府《关于印发深圳市处理房地产登记理事遗留问题若干规定的通知》（深府【2014】193号）第九条明确，“已批准预售并已竣工验收的房地产，房地产开发企业与买受人已签订房地产买卖合同，因房地产开发企业欠缴地价但具备其他法定条件而不能办理初始登记的，可为合法房地产买受人办理房地产登记。”即，案涉商铺地块未办理初始登记不必然导致案涉商铺无法办证。案涉商铺地块未办理初始登记的具体原因有待进一步查明，一审法院认定案涉商铺不具备办理房产证条件有误，请求支持办证诉请。四、一审法院（2000）龙法房初字第X号生效判决载明，“2000年7月1日至交付商铺之日止的违约金限保兴公司在交付商铺后十日内付清”。即表明，保兴公司支付2000年7月1日之后迟延履行违约金的前提条件为“保兴公司交付案涉商铺”。然而，该判决生效后，保兴公司拒不履行交付商铺义务，属于新的违约情形，马飞鸿、谭立祐请求法院依法判令保兴公司立即向马飞鸿、谭立祐支付2000年7月1日之后的迟延履约违约金至实际交付商铺之日止。保兴公司答辩称：一、诉讼时效已超过法律规定。案涉商铺签署的合同是在1994年4月1日签订，无论依据《中华人民共和国民法总则》最长的诉讼时效即20年的诉讼时效还是依据3年的诉讼时效，均已超过法定的诉讼时效。那么马飞鸿、谭立祐自己怠于行使自己的权利，导致的不利后果应当由马飞鸿、谭立祐自行承担。二、双方签署合同约定的地块性质为工业性质，既不是商铺也不是住宅，那么依据土地利用类型管理原则属于强制性、效率性的规定，该规定不能违反，依据《中华人民共和国土地管理法》第56条规定，改变土地用途应当进行审批，但本案改变为商业用途并没有办理相关的手续，所以该合同约定的标的物不合法，应当认定无效，而无效的后果马飞鸿、谭立祐也是有过错的。三、马飞鸿、谭立祐应当知道案涉商铺不能买卖，违反了法律的强制性规定，因此马飞鸿、谭立祐对此也存在过错。四、本案马飞鸿、谭立祐主张是侵权责任，那么马飞鸿、谭立祐并没有对侵权责任实施的行为、损害的后果及因果关系、主观过错是否存在进行举证，因此应当对此承担举证不能的法律后果。综上，应当驳回马飞鸿、谭立祐的上诉请求，依法维持一审判决。马飞鸿、谭立祐向一审法院起诉请求判令：1.保兴公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，立即向马飞鸿、谭立祐交付X花园内X广场X号铺位，并协助马飞鸿、谭立祐办理有关产权过户手续（马飞鸿、谭立祐各占50%份额）及水、电、物业管理等过户手续；2.保兴公司立即以港币206785元为本金，按照年利率10%的比例，向马飞鸿、谭立祐支付2000年7月1日至实际交付商铺之日止的违约金（暂计至2016年7月1日为港币330856元）；3.本案诉讼费、保全费等由保兴公司承担。一审法院经审理查明，1994年4月1日，马飞鸿、谭立祐与保兴公司签订《X花园商品房产买卖合同》，合同约定：马飞鸿、谭立祐购买保兴公司开发的X花园内的X广场X号商铺，房屋建筑面积为199平方呎，房产售价为港币206785元，付款方式为分期付款：1.首期港币10000元须于签署买卖楼宇认购书时付清，2.二期港币10678.50元须于签署合同时付清，3.三期港币20678.50元须于1994年8月14日前付清，4.四期港币20678.50元须于1994年11月14日前付清，5.五期港币20678.50元须于1995年5月14日前付清，6.六期港币20678.50元须于1995年11月14日是前付清，7.余款港币103392.50元须于售楼方发出入伙通知书后14天内付清或自行申请银行贷款付清。保兴公司应于1996年6月30日将房产交付给马飞鸿、谭立祐使用，如遇下列特殊原因可凭龙岗区人民政府或其有关职能部门的证明文件，据实予以延期，但延期不得超过360天，特殊原因：1.人力不可抗拒的自然灾害，2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，3.其他非甲方所能控制的事件。如非上述情况而延期交房者或属上述情况，或延期超过360天者，保兴公司按合同规定之交房日的第二天起或从延期第361天起至实际交房日止，按年利率10厘以实际交房之天数计付利息给马飞鸿、谭立祐，以补偿马飞鸿、谭立祐损失。出售的房产须经龙岗区建筑质量检验部门检验合格后方可交付使用，马飞鸿、谭立祐在交清购房款及经质检两个月内，由保兴公司负责向龙岗区房地产管理部门登记办理房地产证，马飞鸿、谭立祐即取得房产的所有权。合同签订后，双方就该合同在深圳市龙岗区公证处办理了公证书（94深龙证外经字第X号）。马飞鸿、谭立祐于1994年5月6日向保兴公司支付购房款港币10000元，5月16日支付港币10678.50元，8月3日支付港币20678.50元，11月10日支付港币20678.50元，1995年5月8日支付港币20678.50元，1995年11月11日支付港币20678.50元，共计港币103392.50元。因保兴公司未依约履行合同，2000年8月18日，一审法院作出（2000）龙法房初字第X号《民事判决书》，判决：保兴公司应向马飞鸿、谭立祐支付从1996年7月1日起至商铺交付之日止延期交房的违约金（违约金以港币206785元为本金，从1996年7月1日起至实际交付商铺之日止，按年利率10厘以实际延期交房之天数计付利息），其中自1996年7月1日起至2000年6月30日前的违约金限保兴公司在判决生效后十天内付清，2000年7月1日至交付商铺之日止的违约金限保兴公司在交付商铺后十日付清。该案生效后，经一审法院执行，分别于2001年9月10日、2002年1月25日支付马飞鸿、谭立祐执行款82944元、9215元。另查明，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局于2018年3月29日向一审法院作出《关于协助核查X花园内X广场相关情况的复函》（深规土龙函[2018]X号），内容为：1.不动产证号1X1所对应房产为保兴大厦第3层，土地用途为工业用地，房屋性质为其它，未查到X广场X号商铺的房产信息。2.原深圳市规划国土局龙岗分局于1999年5月核发深规土建许字[1999]1999086号《深圳市建设工程规划许可证》，其中X广场为1栋5层商业，建筑面积为19275.55平方米，为保兴大厦与X花园X阁（A1栋）、XX阁（A2栋）相连接的部分，并包括A1、A2栋的四层及四层以下部分，经查报建图纸，图纸未标注商铺房号信息。三、原深圳市规划国土局龙岗分局于1996年3月核发深（龙）房许字（1996）011号《深圳市房地产预售许可证》，批准X花园（明珠苑一二三五六A座，龙威、腾，珠，祥，凤，凰阁）预售面积271162平方米，其中住宅241162平方米、3636套，商场30000平方米（位于X阁、XX阁的**）。2018年11月21日，深圳市不动产登记中心向一审法院作出《关于X花园X阁、XX阁不动产登记情况的复函》（深不动产登函[2018]677号），内容为：截止2018年11月13日，G06313-3（4）宗地的X花园X阁、XX阁住宅部分（5层至29层，不含5层商场部分）已办理房地产初始登记，X花园X阁、XX阁商场部分（1至5层，不含5层住宅部分）未办理房地产初始登记，X花园X阁、XX阁第三层未办理房地产证。保兴商业大厦第3层，1985.84平方米，登记权利人为保兴公司，不动产证号为10××01号，该房产于2003年2月10日抵押给福建兴业银行深圳分行罗湖支行，且被一审法院及罗湖区人民法院其他案件查封。马飞鸿、谭立祐提交照片、视频显示涉案的X广场已在经营使用。一审法院认为，马飞鸿、谭立祐、保兴公司签订的《X花园商品房产买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。本案中，马飞鸿、谭立祐支付了部分房款，双方约定余款港币103392.50元须于保兴公司发出入伙通知书后14天内付清或自行申请银行贷款付清，因保兴公司至今未向马飞鸿、谭立祐发出入伙通知，该款未支付。关于马飞鸿、谭立祐要求保兴公司交付房产及协助马飞鸿、谭立祐办理过户手续的问题，一审法院认为，根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局和深圳市不动产登记中心的复函确认，涉案商铺所在的商场目前尚未办理初始登记，报建图纸中亦未标注商铺房号信息，故无法确认涉案商铺的具体位置，马飞鸿、谭立祐要求保兴公司交付涉案商铺并办理过户手续，并不具备条件，一审法院不予支持。同时，合同约定购房交付时间为1996年6月30日，从该时间至马飞鸿、谭立祐起诉时已超过20年，期间除马飞鸿、谭立祐向一审法院起诉的（2000）龙法房初字第X号案件外，其并未提供证据证明有向保兴公司主张相关权利，故其主张已超过法定诉讼时效。关于马飞鸿、谭立祐主张的逾期违约金问题，一审法院作出的（2000）龙法房初字第X号《民事判决书》已对该事项予以判决处理，故本案不再作处理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回马飞鸿、谭立祐的诉讼请求。一审受理费8214元，由马飞鸿、谭立祐负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审调查询问中,马飞鸿、谭立祐称：本案商铺是在第3层，在阁与阁的连接处；保兴公司改变了商铺的原始规划，即现在出租的商铺位置与当初出售时商铺的位置规划是不符的，没有标注商铺的房号。被问及现在还能否确定案涉商铺在商场的位置时，马飞鸿、谭立祐称：位置是可以确定的，但是位置目前做了改变，不是原来的样子。被问及是否存在现在的位置与合同约定的商铺位置不完全符合时，马飞鸿、谭立祐称：是的，实际交付的是另外一个分割。双方当事人均同意本案诉讼费用由败诉方迳付胜诉方。本院认为：本案为涉港房屋买卖合同纠纷，双方当事人对一审法院适用内地法律审理本案均无异议，本院予以照准。一、关于马飞鸿、谭立祐要求保兴公司交付涉案商铺并协助办理产权过户等手续的诉请。根据深圳市不动产登记中心向一审法院出具的关于X花园X阁、XX阁不动产登记情况的复函，X花园X阁、XX阁商场部分未办理房地产初始登记。根据市规划和国土资源委员会龙岗管理局向一审法院出具的复函，未查到X广场X号商铺的房产信息，X广场报建图纸中未标注商铺房号信息，马飞鸿、谭立祐亦确认保兴公司改变了商铺的原始规划，现在出租的商铺位置与当初出售时商铺的位置规划不符，没有标注商铺的房号。故，马飞鸿、谭立祐要求保兴公司向其交付X广场X号铺位并协助办理有关产权过户及其他手续，因不具备条件，本院不予支持。该项诉请的诉讼时效应自马飞鸿、谭立祐知道或应当知道具备条件时开始计算，一审法院有关该项诉请超过诉讼时效的认定不当，本院予以纠正。马飞鸿、谭立祐如果认为保兴公司对本案合同无法继续履行存在过错，可另循法律途径解决。二、关于马飞鸿、谭立祐要求保兴公司支付延期交付商铺违约金的诉请。（2000）龙法房初字第X号生效判决书已判令保兴公司向马飞鸿、谭立祐支付从1996年7月1日起至商铺交付之日止延期交房的违约金，马飞鸿、谭立祐本案再次提出有关诉请，属于重复起诉，一审法院未予处理正确。综上，马飞鸿、谭立祐上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币4401.77元，由上诉人马飞鸿、谭立祐负担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年十月二十九日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。