广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初44236号原告：钟观发，男，汉族，1941年2月10日出生，住址广东省深圳市福田区。原告：陈玲群，女，汉族，1946年1月2日出生，住址广东省深圳市福田区。两原告共同委托诉讼代理人：赵宝琦，广东华埠律师事务所律师。被告：方武秋，男，汉族，1980年9月4日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：黄庆礼，广东客潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志标，广东客潮律师事务所律师。上列两原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告钟观发本人及两原告共同委托诉讼代理人赵宝琦，被告方武秋本人及其委托诉讼代理人黄庆礼、周志标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，两原告与被告是邻里关系，在得知，两原告急需用钱有意愿出售名下深圳市福田区物业后，经双方协商一致，于2018年12月4日，签订了《房屋买卖协议》一份；协议约定原告钟观发以总房款760万元将上述物业出售给被告；被告分期向原告钟观发支付购房款：2018年12月16日前付20万元、2019年1月16日前付100万元、2019年3月16日前付100万元、2019年6月30日前付100万元、2019年9月30日前付50万元、2019年12月30日前付50万元、2020年3月30日前付40万元、2020年6月30日前付300万，共计760万元。双方约定，购房款项支付完毕后双方办理过户手续，双方不得违约，违约方需赔偿违约金20万元。合同签订后，被告多次逾期支付购房款项，严重影响两原告的资金使用，给两原告带来极大的经济困扰，因此两原告多次表示，如被告无能力履行，双方可解除《房屋买卖协议》，两原告退回购房款另行向他人出售；但被告表示有能力购买，并承诺自愿以补偿逾期付款期间的利息为条件，分别在2019年3月12日、2019年9月15日、2019年10月19日、2019年12月13日5次做出补充协议及承诺，自愿支付逾期付款利息共计21.7万元。截止2019年12月27日，被告将2019年6月30日前应付的购房款支付原告，截至2019年12月27日，被告分17次共支付原告323万元（不含自愿承担逾期付款利息21.7万元）。2020年1月12日被告再次作出付款承诺，承诺2020年3月30日前支付50万元、2020年4月30日前支付50万元、2020年5月30日前支付40万元；然而，被告依然未履行承诺，严重逾期付款的行为两原告已无法继续宽容，严重的违约行为侵害了两原告的合法权益，给两原告家庭、经济带来无法衡量的后果；2020年5月1日，两原告委托律师正式向被告发出《解除房屋买卖协议的告知书》。据此请求判令：1、解除原、被告2018年12月4日签订的《房屋买卖协议》；2、被告支付违约金20万元；3、被告承担逾期履行合同过程中，自愿支付原告的利息21.7万元；4、被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、被告是接受妻弟冯焯杰的委托与原告钟观发签订购房协议，涉案房屋的实际购买人为冯焯杰。因冯焯杰准备在深结婚和居住，且其社保关系已转至深圳，拟在深圳购房，故冯焯杰委托被告暂以被告名义同原告钟观发购房，待冯焯杰社保缴纳期限满五年（即2020年6月底）后办理房屋过户手续。被告已事先将此情况告知两原告。2018年12月4日，被告与原告钟观发签订《关于买卖房屋协议》，约定原告钟观发将其位于深圳市福田区的房产转让给被告，转让价款为760万元，被告分期付款，最后一期为2020年6月30日前，被告付清全部购房款后原告钟观发应协助办理过户手续。2019年冯焯杰向被告及冯敏瑜（被告配偶）转账合计3676800元，作为购房款。二、被告与原告协商变更购房款支付时间，双方达成一致意见，被告不存在违约情形，原告应依照合同约定继续履行合同。自原、被告双方于2018年12月4日签订《关于买卖房屋协议》后，经冯焯杰委托，被告多次与原告协商变更付款时间，分别于2019年3月12日、2019年9月15日、2019年10月19日、2019年12月13日、2020年1月12日达成新的约定，在此期间，被告已向两原告支付购房款项合计323万元（其中包括3万元利息费）。因受新冠肺炎疫情影响，2020年3月29日，被告到两原告家中协商确定新的购房款付款方式和时间，被告提出待冯焯杰社保缴纳期限满五年后（2020年6月），由冯焯杰向银行申请贷款，再以贷款付清剩余购房款，两原告当场表示同意，因此，被告暂未继续向两原告支付款项，两原告所称被告严重逾期付款缺乏事实依据。然而，两原告于2020年5月1日通知被告解除合同，置被告继续履行合同的意愿于不顾，甚至将涉案房屋转让给他人，侵犯了被告及实际购房人冯焯杰的合法权益。被告已支付两原告几百万购房款，被告一直主张积极继续履行合同，双方在多次交流中，被告也表示过不再购买涉案房屋，但是两原告并没有能力把这个购房款及时的退回给我们，而是想通过诉讼的方式拖延返还购房款时间，原告钟观发还曾表示分期返还购房款，但是被告认为显失公平。经审理查明，2018年12月4日，原告钟观发（甲方，卖房人）与被告（乙方，买房人）签订《关于买卖房屋协议》，甲方将位于深圳市福田区（以下简称涉案房产）卖给乙方；涉案房产总价款为760万元；办理买卖房屋手续的一切费用和税收均为乙方负责；2018年12月16日前乙方交诚意金20万元；在2019年1月16日前乙方交部分购房款100万元整；2019年3月16日前乙方交部分购房款100万元整；在2019年6月30日前乙方交部分购房款100万元整；余款为440万元整，在一年内付清（2019年6月30日至2020年6月30日）：2019年9月30日前乙方交部分购房款50万元整、在2019年12月30日前乙方交部分购房款50万元整、在2020年3月30日前乙方交部分购房款40万元整、在2020年6月30日前乙方交部分购房款300万元整。并备注：双方不得随意违约，如果违约须赔偿违约金20万元，乙方付清全部购房款后，甲方协助乙方办理过户手续。该份协议上有原告钟观发与被告的签字及捺印。2019年3月12日，原告钟观发与被告签订补充协议，约定：原《关于买卖房屋协议》付款方式中在2019年1月16日前乙方交部分房款100万元变更为：1、补偿利息1万元（截止2019年3月16日）；2、补偿利息5000元（截止2019年4月16日）；100万元已支付13万元（2019年3月5日支付5万元，2019年3月6日分别支付5万元、3万元），余下87万元的支付计划为2019年3月22日前支付17万元，2019年3月31日前支付20万元，2019年4月16日前支付50万元；三个月的利息每月5000元，在2019年4月16日前支付。该补充协议上有原告钟观发与被告签名及捺印。2019年10月19日，被告出具补充协议，约定被告承诺2019年10月31日前支付原告钟观发21万元。该补充协议上有被告签名及捺印。同日，被告承诺2019年11月30日前支付原告钟观发100万元购房款，另外按约定多支付利息4.25万元（2019年3月16日至2019年11月30日，每月利息5000元）。该份协议上有被告签字及捺印。2019年12月13日，被告出具补充协议，约定双方签订的《关于买卖房屋协议》中的付款方式中在2019年6月30日前乙方交部分购房款100万元，变更为：2019年12月30日前被告承诺支付100万元，另外产生的利息3万元（5000元×6个月）在2020年1月底前支付。该补充协议上有被告的签字及捺印。2020年1月12日，被告出具补充协议，约定：1、2020年3月30日前支付50万元（利息另计）；2、2020年4月30日前支付50万元（利息另计）；3、2020年5月30日前支付40万元（利息另计）。该份协议上有被告签字及捺印。庭审时，被告称原被告双方通过电话及面谈对购房款支付方式及支付期限再次变更，但未提交证据，两原告也不予认可。此外，关于利息约定，除前述协议约定的利息外，被告于2019年9月15日出具《还款计划》称于2019年9月底支付10.5万元，如未完成自愿支付21万元。2020年10月15日对上述《还款计划》续上承诺2019年10月15日前支付10.5万元（补偿金）。另根据原告提交的2020年1月12日补充协议附页记载“承诺另一半10.5万、3月还款承诺利息8个月计4.25万、……6月……6个月3万、……9月……6个月3万、……12月50万承诺利息-2020年3月利息3个月计7.5千元，12月40万承诺利息2.4千元，共21.7万”，但该附页无原被告签字确认。关于被告已支付的款项。根据原告钟观发向被告出具的数份《收款收据》，原告钟观发确认2018年12月18日收到被告房款20万元、2019年10月29日收到买房款（2019年1月份的计划）100万元、承诺利息3万元；2019年11月29日收到买房款（2019年3月份的计划）100万元、2019年12月27日收到买房款（2019年6月份的计划）100万元。庭审时，两原告确认被告已支付320万元购房款项和3万元利息，被告则主张已支付的323万元均为购房款。2020年5月1日，两原告通过律师向被告送达《解除告知书》，载明由于被告延期逾期付款行为侵害两原告权益，现解除双方《房屋买卖协议》。2020年5月18日，被告委托律师向原告钟观发发出《律师函》载明原告钟观发于2020年5月1日单方提出解除合同。另查，涉案房产登记权利人为两原告，对于原告钟观发与被告签订《关于买卖房屋协议》，原告陈玲群表示知晓并同意。庭审时还查明以下情况：两原告称直至2020年5月后被告配偶才表明案外人冯焯杰为房屋实际购买人。本院认为，两原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。涉案《关于买卖房屋协议》及《补充协议》均属于双方真实意思表示，双方应严格按约履行各自的合同义务。原被告虽对购房款的支付方式多次协议变更，但被告未按更改后协议约定履行付款义务，被告多次逾期支付购房款且自2019年12月27日最后一次付款后直至庭审之日未再向原告支付相应购房款项，被告未能提供证据显示双方就支付方式及支付期限形成了新的一致意见，而支付房款是被告作为买房者的根本义务，被告或被告所称真正房屋购买人案外人冯焯杰是否符合深圳市购房条件非被告支付房款的先行条件，也不构成对被告支付房款的障碍，被告主张因不符合购房资格而暂缓支付剩余款项，缺乏事实和法律依据。综上，被告未在约定的时限内付清剩余房款，被告由此享有合同解除权。2020年5月1日，两原告通过律师向被告送达《解除告知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定合同自通知到达对方时解除，结合被告的自认，涉案房屋买卖合同于2020年5月1日解除。关于违约金。被告逾期付款构成违约并导致合同解除，两原告有权要求被告支付违约金，两原告诉请被告支付20万元违约金未超出合同约定及法律相关规定，本院予以支持。关于两原告主张的利息。根据原被告协议约定可知利息实质系因被告多次逾期支付购房款而承诺的赔偿，包含资金占用损失及逾期付款违约责任，而两原告主张的违约金已涵盖被告逾期付款违约责任且已足以弥补实际损失，故本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告钟观发、陈玲群与被告方武秋于2018年12月4日签订的《关于买卖房屋协议》已于2020年5月1日解除；二、被告方武秋应于本判决生效之日起十日内向原告钟观发、陈玲群支付违约金20万元；三、驳回原告钟观发、陈玲群的其他诉讼请求；如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7555元（已由原告预交），由原告负担3842.47元，由被告负担3712.53元（原告同意由被告向其迳付）。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 曾 鸣二〇二〇年十月二十三日书记员 陈桂坍