山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0881民初2072号原告：中国工商银行股份有限公司曲阜支行，住所地曲阜市大同路南首，统一社会信用代码9137088186947902XL。法定代表人：于海涛，行长。委托诉讼代理人：谢勇，中国工商银行股份有限公司曲阜支行员工，特别授权。委托诉讼代理人：王红岩，山东盛伊恒律师事务所律师，特别授权。被告：张方，男，1970年1月8日出生，汉族，住山东省鲁城区。被告：林瑞霞，女，1974年10月8日出生，汉族，住山东省鲁城区。被告：曲阜市房屋建设综合开发公司，住所地孔子博物馆西门。诉讼代表人：曲阜市房屋建设综合开发公司管理人。委托诉讼代理人：李国全，山东公明政和律师事务所律师，特别授权。原告中国工商银行股份有限公司曲阜支行与被告张方、林瑞霞、曲阜市房屋建设综合开发公司金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司曲阜支行的委托诉讼代理人谢勇、王红岩，被告张方，曲阜市房屋建设综合开发公司管理人的委托诉讼代理人李国全到庭参加诉讼。被告林瑞霞经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司曲阜支行向本院提出诉讼请求：1.请求请求判令被告张方、林瑞霞向原告偿还借款本金339,442.69元及相应的利息和违约金；2.请求本案律师费、诉讼费用由被告承担；3.请求原告在上述第1、2项诉讼请求范围内对被告提供的抵押物享有优先受偿权。事实和理由：2006年2月27日中国工商银行股份有限公司曲阜支行与张方、林瑞霞、曲阜市房屋建设综合开发公司签订了编号XX《个人购房借款/担保合同》，合同约定张方、林瑞霞、曲阜市房屋建设综合开发公司向中国工商银行股份有限公司曲阜支行借款47.9万元，用于购买坐落于山东省曲阜市XX房屋，借款期限20年，并用此房屋向中国工商银行股份有限公司曲阜支行提供抵押担保，曲阜市房屋建设综合开发公司对上述借款向中国工商银行股份有限公司曲阜支行承担连带责任保证担保。合同签订后中国工商银行股份有限公司曲阜支行按时足额向张方、林瑞霞、曲阜市房屋建设综合开发公司发放了贷款，但是张方、林瑞霞、曲阜市房屋建设综合开发公司未按照约定向中国工商银行股份有限公司曲阜支行偿还借款本息。被告曲阜市房屋建设综合开发公司答辩称：1、曲阜市房屋开发公司已在2016年4月进入破产程序，按照破产法的规定，原告应当向破产案件的管理人申报债权而不应提起诉讼；2、本案涉及的个人购房借款及担保合同因购房借款属于虚假按揭，所以借款合同及抵押合同均是无效；3、该涉案房屋张方不是实际购房人，本案的实际购房人是张XX，该住宅房屋开发公司与张XX之间签订有购房合同，且该房屋已有张XX实际居住；4、案涉贷款实际是由曲阜房屋开发公司所归还，当初贷款也是由开发公司所使用，综上，原告的请求不应得到支持，其要求张方、林瑞霞归还贷款与事实不符，其要求对涉案房屋享有优先受偿权也不能成立，对原告的欠款原告可向曲阜房屋开发公司破产管理人申请债权。被告张方答辩称：涉案贷款我没有使用，而且涉案房屋从购房合同到贷款到备案我都不知情且没有亲自签字，与我没有关系。对于我因此受到的影响，包括纳入诚信黑名单，对这些损失，我保留起诉的权利。被告林瑞霞未到庭，亦未提交书面答辩意见。围绕诉讼请求，原告中国工商银行股份有限公司曲阜支行提供个人购房借款合同一份、个人借款凭证一份、借款人张方的贷款明细一份、曲阜市房地产管理局出具的房屋预抵押手续一份、借款人张方和林瑞霞的户口本、结婚证、贷款申请书一宗。被告曲阜市房屋建设综合开发公司提供曲阜市人民法院XX决定书各一份；公司归还贷款的相关凭证一宗；商品房买卖合同（合同编号XX）一份。对以上证据，本院审查予以认定。另，虽被告张方在答辩中称其对该笔贷款并不知情，并未在《个人购房借款合同》中签字，但在其后的庭审中，被告张方对《个人购房借款合同》中的签字予以追认，本院予以认可。围绕双方当事人陈述，结合本院庭审认定的证据，本院认定事实如下：2006年2月27日，原告作为贷款人，被告张方作为借款人、被告曲阜市房屋建设综合开发公司作为保证人，三方签订编号XX的《个人购房借款合同》，约定被告张方贷款479000元,用于购买坐落于XX的住房，贷款期限为20年，自2006年2月27日起至2026年2月27日止。合同抵押条款约定借款人将XX号的住房抵押给贷款人作为借款担保，并约定由曲阜市房屋建设综合开发公司对上述债务承担连带保证责任。2006年4月5日，房屋他项权证书记载被告张方以案涉房屋作为抵押，办理了预购商品房抵押登记（房屋他项权证号为：曲房预他字第××号）。2006年2月27日，原告于合同签订后向合同约定的对象曲阜市房屋建设综合开发公司发放贷款479000元。被告曲阜市房屋建设综合开发公司自己或通过山东神州置业有限公司按照合同约定的本息偿付额按月存入被告张方的还贷账户内由原告扣划归还贷款，至2014年6月，尚余贷款本金339442.69元和相应的利息等未支付。另查明，2006年7月6日，被告曲阜市房屋建设综合开发公司与案外人张XX签订编号为XXX,合同编号XXX号《商品房买卖合同》一份，以总价658296.00元的价格将案涉房屋出售给案外人张XX。被告曲阜市房屋建设综合开发公司因资不抵债，申请破产清算，本院于2016年4月1日裁定受理了其破产清算申请，并于同年4月11日将关联公司山东神州置业有限公司、曲阜市国贸大厦管理有限公司合并纳入破产清算程序。本院认为，本案有两个争议焦点，一、《个人购房借款合同》偿还主体如何确定；二、原告对案涉房屋是否享有优先受偿权。关于焦点一，本院认为曲阜市房屋建设综合开发公司虽然与被告张方签订XX号房屋买卖合同，被告张方与原告中国工商银行股份有限公司曲阜支行签订了《个人购房借款合同》，贷款479000元，但被告张方未实际向被告曲阜市房屋建设综合开发公司支付购房首付款，被告曲阜市房屋建设综合开发公司取得贷款后，自己按月归还了部分贷款，并于2006年7月6日，将XX号房屋卖与案外人张XX，故可认定被告张方与被告曲阜市房屋建设综合开发公司两者之间并不存在真实的房屋买卖关系，两者之间签订的《商品房买卖合同》无效，属于恶意串通，违背了诚实信用原则，损害了实际购房人合法权益。在被告张方与原告签订的《个人购房借款合同》中，被告曲阜市房屋建设综合开发公司虽然名为保证人，但综合实际情况，即被告张方未支付购房首付款，该合同所取得的贷款为被告曲阜市房屋建设综合开发公司实际使用，被告曲阜市房屋建设综合开发公司实际归还了部分贷款，故实际借款人和还款人均应为被告曲阜市房屋建设综合开发公司，该贷款的剩余本金及破产前相应的未归还的利息也应由被告曲阜市房屋建设综合开发公司继续归还，故原告主张的贷款的清偿主体应为被告曲阜市房屋建设综合开发公司。关于焦点二，本院分析认为，《中华人民共和国担保法》规定，设定抵押要求抵押人须以其所有的财产或者所有权没有争议的财产作为债权的担保。本案被告张方的《个人购房借款合同》中的“抵押条款”第十六条约定“借款人（即抵押人）保证以其有权处分本合同第二条规定之房产和本合同所附《抵押物清单》财产的全部权益抵押给贷款人作为偿还本合同贷款条件项下之借款的担保”。本案中，因被告张方与被告曲阜市房屋建设综合开发公司签订的《商品房买卖合同》无效，且被告曲阜市房屋建设综合开发公司并未将该房屋交付给被告张方，又将该房屋出售给实际购房的案外人张XX，致案涉房屋所有权存在争议，因此，案涉房屋不得作为抵押物，故依照《中华人民共和国担保法》规定，《个人购房借款合同》中的“抵押条款”无效，原告对涉案抵押物不享有优先受偿权。综上所述，被告张方与被告房屋建设综合开发公司签订的《商品房买卖合同》无效，《个人购房借款合同》中的“抵押条款”无效，原告对案涉抵押物不享有优先受偿权，被告曲阜市房屋建设综合开发公司系实际用款人和还款人，其理应承担向原告偿还剩余借款本金人民币339442.69元及相应利息的责任，原告的其他诉讼请求不予支持。因被告曲阜市房屋建设综合开发公司已进入破产清算程序，本案中本院确认的原告对被告曲阜市房屋建设综合开发公司享有的以上债权仍须按破产法规定通过债权申报等程序行使权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第五十二条、第五十六条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告曲阜市房屋建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司曲阜支行借款本金人民币339442.69元及利息（利息以借款本金人民币339442.69元为基数，按个人购房借款合同约定的利率，自欠息之日起计算至2016年3月31日止）；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司曲阜支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3196元，由被告曲阜市房屋建设综合开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  汪有生二〇二〇年十月十二日书记员  林 叶