上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初12833号原告：胡菊芳。委托诉讼代理人：向莹(系原告胡菊芳之女)，住同原告胡菊芳。被告：上海城太投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：丁吉祥，总经理。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。原告胡菊芳与被告上海城太投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年9月21日、10月30日分别公开开庭进行了审理。原告胡菊芳及其委托诉讼代理人向莹、被告上海城太投资管理有限公司的委托诉讼代理人何晓磊到庭参加诉讼。本案已经审理终结。原告胡菊芳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《包租经营管理协议》；2、判令被告支付2019年8月至2020年5月租金人民币(下同)6,181.82元；3、判令被告偿付原告按租金总额10%计算的解除合同违约金15,896.766元；4、判令被告赔偿拆除的墙面及玻璃门恢复原状。事实和理由：原、被告于2018年6月28日签订《包租经营管理协议》，由原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX层XXX号商铺出租给被告，建筑面积为16.13平方米，每天按每平方米1.4元计算租金，租赁期限从2019年8月1日起至2034年7月30日止，2018年10月1日起至2019年7月30日止为装修免租期。但被告从入驻后开始拆墙装修与招商，至今未按原协议准时给原告租金，故原告诉至本院。庭审中，原告撤回要求被告赔偿拆除的墙面及玻璃门恢复原状的诉讼请求，并变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《包租经营管理协议》；2、判令被告支付自2019年8月1日起至房屋实际返还之日止的租金，其中到2021年7月31日按每年8,242.40元，自2021年8月1日起每年在前一年基础上递增3%；3、判令被告支付解除合同违约金(租金总额的10%)15,896.70元；4、判令被告返还租赁房屋。被告上海城太投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订合同由其承租原告的商铺，涉案的租赁物还涉及其他商铺，是整体交付给被告使用的。被告入驻后，准备进行装修并整体招商，发现部分业主与案外人订立过其他的租赁协议，案外人对某某的经营进行阻某，驱赶入驻的商户，造成现在无法经营的局面。被告前后向该项目投入了500万，如果解除合同，对某某的损失是非常巨大的，被告要求移送公安，公安排除妨害后，被告愿意继续履行合同，跟原告协商支付租金。被告已经向原告支付2019年8月的租金。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区南桥镇百兴路******商铺的房地产权证显示的权利人为原告及原告代理人。2018年6月24日，原、被告签订《包租经营管理协议》，约定由原告将坐落于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号XXX层XXX号商铺出租给被告，建筑面积为16.13平方米，租赁期限从2019年8月1日起至2034年7月30日止，2018年10月1日起至2019年7月30日止为装修免租期，租金为每天每平方米1.4元，租金为8,242元每年，前两年不变，以后每年递增3%，每三个月付一次，提前一个月付；被告逾期支付租金超过一个月，视为被告单方违约终止合同，合同于一个月期限届满之日自动解除，原告无须通知被告，被告应按合同约定的租金总额的10%支付违约金。被告接收租赁场所后向原告支付了2019年8月1日起至2019年8月31日的租金。另查明，由于此前个别业主将商铺另行出租，被告进场后各方发生矛盾，其中上海强满实业发展有限公司和海宁市盐官利澳皮革服装厂曾向个别业主提起诉讼要求排除妨碍并赔偿损失、海宁市盐官利澳皮革服装厂曾向个别业主提起诉讼要求继续履行合同并赔偿租金损失、个别业主也向海宁市盐官利澳皮革服装厂提起诉讼要求解除房屋租赁合同并支付占有使用费。该些案件部分撤回起诉，部分驳回移送公安，也有部分案件双方达成合意解除合同。2018年6月至10月期间，匿名人员多次报警称有多人持械在绿天商城即涉案租赁场所闹事。2019年1月30日，被告在向相关政府部门汇报时确认从2018年6月启动招商项目以来，业主签约率已达97%，并已部分解决前期历史遗留问题，希望政府相关部门协调解决消防审核等问题。2019年2月19日，上海市奉贤区绿天商城业主委员会出具《证明》确认截止至2019年1月20日，业主签约率达96%左右。2019年2月28日，本院对上海强满实业发展有限公司法定代表人汪新强作出刑事判决，认定汪新强于2017年7月在未与绿天商城二楼部分业主签订房屋租赁合同的情况下，雇佣人员将二楼部分商铺毁坏，以故意毁坏财物罪判决有期徒刑三年六个月。2019年3月31日，上海市奉贤区绿天商城业主委员会出具《情况说明》称鉴于绿天商城统一招商经营，要求部分业主解除此前签订的房屋租赁合同，相关解除合同问题委托被告统一进行。2019年4月，被告曾向个别业主提起诉讼，要求撤销合同并返还租金和偿付违约金，相关案件此后被驳回移送公安机关处理。2019年6月，被告召开通报大会，与原告等业主进行沟通，然后开展进一步招商活动。此后，原告要求被告支付租金，被告则予以拒绝，以致涉讼。又查明，原告要求解除合同的诉状副本于2020年7月8日送达至被告。在审理期间，被告确认：租赁场所现由其实际控制，并未经营，在解决阻某问题前拒绝支付租金。经本院向上海市奉贤区绿天商城业主委员会和上海峰叠物业管理有限公司调查确认：被告于2018年6月开始使用绿天商城的商铺进行办公，对前期的冲突情况不了解，被告未进行装修，后期无阻某被告的情况，因物业公司需对绿天商城进行例行消防检查，被告于2020年1月将商城的一把钥匙交给物业公司管理，其余钥匙仍由被告控制。以上事实，由房地产权证、《包租经营管理协议》、刑事判决书、案件材料、照片、调查笔录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告的商铺并支付租金。虽存在案外人阻某的情况，但该些情况均出现在涉案《包租经营管理协议》签订前和签订后的免租期内，相关人员已被公安机关处理，现被告也无证据证明阻某情况持续存在，故对某某拒绝支付租金并要求移送公安处理的意见不予采纳。租赁场所由被告实际控制，如被告认为存在妨碍情况，也应积极行使其权利、及时通知业主或提出解除合同以减少损失，现被告拖欠租金已达一年以上，属严重违约，原告据此要求解除合同于法有据，合同解除日则以原告要求解除合同的诉状副本的送达日为准即2020年7月8日。合同解除后，被告理应搬离并返还商铺，故本院对原告要求被告搬离并返还房屋的诉讼请求依法予以支持。被告应承担房屋占用期间的租金及房屋占有使用费，故原告要求被告支付自2019年9月1日起至房屋实际返还之日止，按合同约定的年租金标准计算的租金及房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。由于被告违约导致合同解除，原告要求被告承担解除合同违约金于法有据，但被告提出计算的标准过高，本院根据本案实际情况酌情予以调整至按3个月的租金标准计算即2,060元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告胡菊芳与被告上海城太投资管理有限公司在2018年6月24日签订的《包租经营管理协议》于2020年7月8日解除；二、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区南桥镇百兴路XXX号二层2575号的商铺并返还给原告胡菊芳；三、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡菊芳自2019年9月1日起至搬离返还日止按年租金人民币8,242.43元(从2021年8月1日起每年在前一年基础上递增3%)计算的租金和房屋占有使用费；四、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告胡菊芳解除合同违约金人民币2,060元；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币352元，由原告负担人民币100元，被告负担人民币252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  苏 姝审 判 员  盛军华人民陪审员  姚文华二〇二〇年十月三十日法官 助理  夏 欢书 记 员  倪 璟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。