广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1919号原告：潘华文，男，汉族，1992年8月4日出生，住广东省廉江市*********。身份证号码：440************152。委托诉讼代理人：陈成，广东向宁律师事务所律师。被告：玥珑湖生态城开发有限公司，统一社会信用代码914************486。住所地：遂溪县***************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：彭会培，男，汉族，1988年12月26日出生，系该公司员工，住广东省遂溪县岭北镇边岭镇**平房。身份证号码:440************331。原告潘华文与被告玥珑湖生态城开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告潘华文的委托诉讼代理人陈成、被告玥珑湖生态城开发有限公司的委托诉讼代理人彭会培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还5万元定金及利息，利息以5万元本金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉时起计算至实际清偿之日止。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年10月4日，原告和被告签订《幸福家园·玥珑湖楼宇认购书》（编号：XFJY-YLH0000242）下称《认购书》,原告认购被告开发的幸福家园·玥珑湖枕溪花湾一期B6幢105房。同日，原告支付了5万元定金，被告出具《收款专用收据》给原告。原告系自主经营的个体户，由于新型冠状病毒型肺炎肆虐，为了响应国家居家隔离、停工停产的号召，原告近2个月没有正常经营，导致资金周转严重困难，原告无力支付购房首期款。原告认为，原告和被告之间仅成立了认购商品房的合同关系，双方尚未签订正式的商品房买卖合同，认购合同系签订商品房买卖合同的预约行为。由于不可归责于原告的原因解除认购合同，原告有权请求被告退还购房定金。综上所述，原告多次与被告协商退还定金未果，为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告辩称：一、原告违反认购书约定，构成违约，无权要求返还购房定金。1、被告与原告于2019年10月4日签订了《认购书》，约定原告向被告购买其开发的幸福家园·玥珑湖枕溪花湾一期B6幢105房，原告同日向被告支付了购买上述房屋的定金人民币50000元。根据认购书的约定，原告应于2019年10月11日前付清购房首付款并签订正式的购房合同，同时应办妥银行按揭贷款，但原告并未在上述期限内缴纳首付款并签订商品房买卖合同，也未如期办妥按揭贷款。因此被告于2019年12月10日向原告发函，对原告进行履约催告，告知其如不在2019年12月17日缴纳首期购房款并签订商品房买卖合同，被告将依据认购书的约定没收其购房定金，但原告并未依照函件要求的时间履行认购书约定的义务。后被告于2020年10月14日，再次向原告发函催告，要求原告履行认购书相关约定，但原告仍未履行相关义务；2、原告主张因不可能抗力而未能及时支付首期购房的理由不成立。原被告双方于2019年10月4日签订《认购书》，依照协议约定，首付款最迟应于2019年10月11日之前支付。而“新冠肺炎”疫情的爆发时间是在2020年1月下旬，广东省相关防控疫情措施最早是2020年1月26日才公布，与原告应支付首付款的时间并不重合，故新冠疫情的爆发影响其按约支付首付款的事由不成立。二、被告要求解除双方签订认购书的相关后果由原告承担。被告认为原告未依照认购书约定，按时支付购房首期款并办妥购房按揭，在被告屡次催告后，原告扔拒绝履行，构成实质违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人有权解除合同。因此根据被告与原告签订的认购书第五条之约定，被告在原告未按认购书约定履行主要合同义务的情况下，有权解除双方签订的认购书并没收原告交纳的定金。原告在举证期限内提供了4组证据（复印件）：1、居民身份证，证明原告是本案的适格原告。2、被告的工商查询信息，证明被告是本案的适格被告。3、《认购书》，证明《认购书》约定的权利和义务。4、《收款专用收据》，证明原告已支付购房定金5万元的事实。除被告法定代表人变更外，被告对原告提供证据的真实性、合法性和关联性无异议。被告提交了4组证据（复印件）：1、认购协议书，证明⑴、原告向被告订购玥珑湖一期B6幢105房；⑵、原告应于2019年10月11日前向被告缴纳购房款、签订商品房买卖合同并办妥按揭；2、挞定函，证明被告在2019年12月10日向原告邮寄挞定函向其催告履约；2、华邦·玥珑湖项目签约通知函、快递单、妥投记录，证明被告在2020年10月15日再次向原告催告其履约；4、解除函、EMS快递单、妥投证明，证明原告拒不依照双方签订的认购协议书履行，被告通知原告解除双方签订的认购协议书。原告对被告提供的4组证据真实性的质证意见由法院依法认定。对证据1的合法性、关联性无异议，但对待证的事实不予认可。对证据2挞定函约定的时间为2019年12月办理首付款及签订商品房买卖合同（正式版）与被告在答辩状所称的第二页第二段第三行“首付款最迟在2019年10月11日前交付”自相矛盾，被告以其实际行为同意变更原认购协议书关于首付款的交付时间，刚好交付首付款的时间恰好是国内新冠疫情爆发，由于遭遇不可抗力，原告作为个体工商户收入锐减，无法支付高达527159元的首付款。证据3的签约通知函、快递单证明被告以其实际行为继续同意变更首付款的支付时间，而且快递单投递的信息均是收件人在外无法接收，被告提供的证明无法证实到签约单已经送达给原告或原告同住的成年家属，根据民事诉讼法第六十四条规定，应承担举证不利的责任，应承担快递单未投妥的不利后果。证据4解除函和投妥单，其显示“当前投递状态：未投妥”，无法证明原告已经收到相应的书面凭证。此外，被告可能存在一房数卖的情形。对各方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据上述证据本院查明事实如下：2019年10月4日，原作为乙方与被告作为甲方签订了《认购书》，原告认购被告开发建设的幸福家园·玥珑湖枕溪花湾一期B6幢105房，并交付定金5万元。被告向原告出具收款专用收据1份，记载了原告向被告定购幸福家园·玥珑湖枕溪花湾一期B6幢105房的定金5万元。认购书第四条第（2）款约定，原告应于签订《认购书》之日起7日内支付首期房款527159元(不含定金),同时签署《商品房买卖合同》;并对余款86万元向银行办理按揭贷款事项进行了约定。对逾期20天以上视作乙方单方解除本《认购书》,所付款项不子退还甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋。《认购书》第五约定乙方必须按约定的付款方式在期限内向被告支付应付楼款及签署《商品房财买卖合同》,否则视为乙方放弃购买该房属,所付定金不子退还,甲方无须通知乙方,可另行销售该房屋。认购书第八条约定，甲乙双方的联络方式以认购书所载明的电话、通讯地址为准;双方保证对所提供资料的真实性负责;如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方,则视为甲方已视行通知送达义务,乙方应承担由此引起的全部责任。乙方已阅读并理解《认购书》，同意按甲方在幸福家园·玥珑湖展示中心公示的各项文件、证书、重要提示、《商品房买卖合同》及各附件样板条款,并同意完全校该样板条款签署上述各合同,不再变更、增加或减少任何条款。签订认购合同后，因原告未依照“认购书”约定的时间及时缴纳房款，被告于2020年10月10日向原告发送挞定函，通知被告在7天内与被告办理交付房款及签署购房合同。2020年10月14日被告向原告发送通知函，通知原告在3日内办理签约及银行按揭相关手续，否则将依照认购书的约定没收购房定金，但原告均未依照挞定函和通知函的要求履行相关义务。被告于2020年10月17日向原告发出《解除幸福家园·玥珑湖楼宇认购书通知函》，通知原告正式解除双方签订的认购书。另查，被告的法定代表人于2020年9月8日已由孙顺德变更为李某1。根据湛江市住房和城乡建设局商品房公众服务平台显示，涉案商品房至今处于已预售许可状态。本院认为，当事双方签订的《认购书》系原、被告双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，且原告已按认购书的约定向被告支付了定金，《认购书》合法有效，本院予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，双方应依照《认购书》的约定履行相关义务。本案的争议焦点为：一、原告不履行《认购书》是否存在不可抗力事由。原告主张没有按《认购书》缴纳房款和签订购房合同是因为遭受新冠肺疫情的影响，响应国家号召居家隔离、停工停产近2个月，没有正常经营，导致资金周转严重困难，无力支付购房首期款，属于不可抗力。本院认为双方2019年10月4日签订了《认购书》，约定原告应于2019年10月11日前付清购房首付款并签订正式的购房合同，原告逾期未办理后，被告分别于2019年12月10日、2020年10月14日发函催告原告限时办理，在原告仍然未办理的情况下，被告于2020年10月16日才向原告发函正式解除双方签订的认购书。从原告交付定金并与被告签订《认购书》至约定签订正式购房合同及交付首付款这段时间本省“新冠肺炎”疫情尚未爆发时间，政府的相关防控疫情措施也未公布，认购书约定的履约时间与疫情防控时间并不一致，原告主张居家隔离、停工停产显然不成立。而2020年10月14日被告向原告发送通知函催告被告在收到后3日内与该公司履行相关签约手续，也不属疫情防控期间。原告并没有提供相关证据证明其主张的事实，故原告主张新冠疫情的爆发影响其按约支付首付款的事由没有事实和法律根据，故本院对于原告以遭受不可抗力而导致无法履约的主张不予支持。二、原告所支付的5万元定金是否应予退还并支付相应利息。定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者双方当事人的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，按照合同标的额的一定比例，给付对方当事人一定比例的金钱予保证合同的履行。本案中原告于2019年10月4日向被告支付5万元定金，保证在约定期限内缴纳购房款和签订购房合同并办妥相关按揭手续，其性质为立约定金。即当存在预约与本约时，定金在预约时交付，作为订立本约之保证。交付定金的一方无正当理由拒绝订立本约时，丧失定金；收取定金的一方无正当理由拒绝订立本约时，双倍返还定金。因原告在被告再三函告仍未履行约定事项，符合认购合同第五条约定的违约事项，应承担违约责任丧失定金，原告要求被告返还定金并支付利息也依法无据，本院不予支持。原告以被告所发送的挞定函、催告函、解除函因原告在外无法接收，无法证明已经送达给原告或原告同住的成年家属，应承担快递单未投妥的不利后果。本院认为，认购书第八条已明确约定甲乙双方的联络电话、通讯地址且保证对所提供资料的真实性负责，如甲方按上述约定联络不到乙方,则视为甲方已履行通知送达义务,乙方应承担由此引起的全部责任。被告所发送的邮件均按原告在认购书上所填写的地址进行邮寄并附联系电话，可视为被告已履行通知送达义务，未妥投的不利后果由原告自行承担。综上，原告主张没有履行认购书约定事项是因受新冠肺炎疫情影响，存在不可抗力事由而主张退还定金5万元及利息的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩因原告违约致不能履行认购书约定，原告无权请求返还定金的理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十五条、第一百一十七条第一款、第一百一十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告潘华文的诉讼请求。案件受理费525元，由原告潘华文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  梁 伟二〇二〇年十月三十日法官助理  陈雨露书 记 员  何晓娴附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。