天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初8747号原告：天津同舟物业服务有限公司，住所地天津市津**八里台工业园区建设二支路**，统一社会信用代码：911201125783296383。法定代表人：田勇，总经理。委托诉讼代理人：郭磊，该公司职员。被告：刘云新，男，1982年11月12日出生，汉族，住天津市津**。原告天津同舟物业服务有限公司（以下简称“同舟物业”）与被告刘云新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭磊和被告刘云新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2015年4月14日至2020年4月13日的物业费9993元和违约金4584元，共计14577元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月22日，原告与天津龙跃房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定：由原告为被告所在的龙郡家园小区提供物业管理服务，被告系龙郡家园小区1-502号房屋业主，面积82.45平方米。原告履行了自己的物业服务义务，被告享受了物业服务但未交纳物业费，经原告多次催缴未果，故呈讼，提出如上诉请。被告辩称，我是本案涉诉房屋的业主，房屋面积为82.45平方米。我交纳物业费至2016年6月12日，后因房屋漏水问题由物业和开发商给我出具了证明，证明记载物业费顶抵漏水的损失至2017年4月13日，故我拖欠物业费的期间为2017年4月14日至2020年4月13日。不缴纳物业费的理由如下：当时物业曾承诺后期对漏水部位进行维修，但后期物业未进行维修。物业改造时将我家的对讲机损坏未维修，小区绿化不好，小区地上停车位应归全体业主所有。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、前期物业服务合同1份，以此证明原告和开发商签订了前期物业服务合同。2、催缴物业费通知照片30张，以此证明原告向被告催缴了物业费。被告对原告提交的证据1、2无异议，但认为被告未按照合同履行其物业服务义务。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、收据1张，以此证明被告交纳物业费至2016年6月12日。2、交房结算单1份，以此证明交房时是按单价1.9元交纳的物业费。被告对原告提交的证据1、2均无异议，但称原告未按照合同履行其物业服务义务。原告提交的证据1、2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。被告向法庭提交证据如下：1、收据1张，以此证明被告交纳物业费至2016年6月12日。2、交房结算单1份，以此证明被告收房时按单价1.9元交纳的物业费。原告对被告提交的证据1、2无异议，但认为收房时有物业费优惠，不能证明今后也按这个数额交纳物业费。被告提交的证据1符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。本院对被告提交的证据2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月22日，原告天津同舟物业服务有限公司与天津龙跃房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告对天津市津南区八里台镇龙郡家园小区提供物业服务，该合同约定，物业管理服务费实行包干制，高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.44元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.58元的标准由业主交纳。合同同时约定了管理服务事项和物业管理服务标准。被告刘云新系天津市津**八里台镇龙郡家园**房屋所有人，该房屋建筑面积为82.45平方米，被告未交纳2016年6月12日至2020年4月13日的物业费。另查明，被告收房时按单价1.9元交纳了一年的物业费。本院认为，建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，应该依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬，原告按照2.02元每月每平米标准主张物业费，符合《天津市住宅前期物业服务合同》有关约定，本院予以支持。被告抗辩称其收房时按单价1.9元交纳的物业费，但现无证据证明双方对前期物业合同约定的物业费价格进行了变更，故原告有权按照2.02元每月每平米向被告主张权利。被告抗辩称因漏水造成的损失曾顶抵过物业费，但就该事实未向法庭提交证据，故本院对该抗辩不予采信。结合庭审中被告反映的问题以及本院实地考察情况等因素，本院认为，原告提供的物业服务管理未能达到合同的全部约定，故对其要求全部物业费的主张，本院不予支持；综合考虑后，本院酌情予以支持85%。经核算，被告应支付原告2016年6月12日至2020年4月13日的物业费共计6512.06元。原告主张违约金4584元，虽被告存在逾期缴费的违约行为，但考虑原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对该项诉请不予支持。需要指出，原告作为小区的物业公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应积极交纳物业费，而不应以欠付物业费作为手段加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告刘云新于本判决生效之日起十日内给付原告天津同舟物业服务有限公司2016年6月12日至2020年4月13日的物业费共计6512.06元。二、驳回原告天津同舟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由原告负担12.3元，被告负担69.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年十月二十日书记员  高天保附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。