河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10483号原告：张娟娟，女，汉族，1983年9月20日出生，住河南省方城县。原告：邵天洋，男，汉族，1988年10月7日出生，住河南省西华县。原告：张桂容，女，汉族，1979年10月12日出生，住河南省淮阳县。原告：任传洋，男，汉族，1990年12月17日出生，住郑州市管城回族区。原告：王春雷，男，汉族，1990年12月30日出生，住河南省通许县。原告：孟利敏，女，汉族，1987年3月31日出生，住郑州市。原告：彭博，男，汉族，1981年10月21日出生，住河南省邓州市。原告：张建民，男，汉族，1968年11月23日出生，住河南省新密市。原告：刘璐，女，汉族，1991年6月7日出生，住郑州市。原告：张建锋，男，汉族，1972年10月22日出生，住河南省新密市。原告：王洁菲，女，汉族，1987年4月3日出生，住郑州市。原告：贾广轲，男，汉族，1988年9月19日出生，住河南省桐柏县。原告：周留彬，男，汉族，1994年2月6日出生，住河南省方城县。原告：刘卫新，女，汉族，1989年9月16日出生，住河南省封丘县。原告：王博，男，汉族，1988年5月6日出生，住河南省唐河县。原告：张连奎，男，汉族，1995年11月8日出生，住河南省新密市。原告：王欢龙，男，汉族，1988年3月2日出生，住河南省开封县。原告：付娜娜，女，汉族，1989年6月2日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告：王山林，男，汉族，1985年9月13日出生，住郑州市金水区。原告：徐振华，男，汉族，1983年10月27日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告：来楠楠，女，汉族，1990年3月12日出生，住河南省柘城县。原告：常龙岗，男，汉族，1994年6月18日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告：蒿连举，男，汉族，1974年4月6日出生，住河南省封丘县。原告：白景涛，男，汉族，1977年1月28日出生，住河南省郏县。原告：鲍君华，男，汉族，1981年4月11日出生，住郑州市。原告：李娟，女，汉族，1986年10月1日出生，住河南省卢氏县。原告：陈志福，男，汉族，1971年3月6日出生，住河南省新县。原告：赵冉，女，汉族，1989年10月4日出生，住郑州市。原告：冯金英，女，汉族，1979年6月29日出生，住河南省延津县。原告：张举鹏，男，汉族，1987年5月13日出生，住河南省舞阳县。原告：陈凯，男，汉族，1985年9月8日出生，住河南省尉氏县。原告：李艳丽，女，汉族，1986年5月9日出生，住河南省辉县。原告：张予山，男，汉族，1979年2月10日出生，住郑州市金水区。原告：祁同刚，男，汉族，1987年10月20日出生，住河南省滑县。原告：杨伟峰，男，汉族，1969年3月15日出生，住郑州市。原告：王振洋，男，汉族，1988年8月19日出生，住河南省鹿邑县。原告：张鹏超，男，汉族，1989年10月13日出生，住河南省商水县。原告：张春峰，男，汉族，1984年12月6日出生，住河南省柘城县。原告：麻海涛，男，汉族，1984年11月5日出生，住河南省平舆县。原告：王聪，女，汉族，1989年8月11日出生，住郑州市。原告：王巧粉，女，汉族，1989年3月7日出生，住山西省泽州县。原告：翟元波，男，汉族，1990年1月26日出生，住河南省济源市。原告：吴双君，男，汉族，1991年5月5日出生，住河南省方城县。原告：李艳钊，男，汉族，1989年9月25日出生，住河南省商水县。原告：李彪，男，汉族，1987年8月1日出生，住河南省商水县。原告：王留广，男，汉族，1986年10月28日出生，住河南省太康县。原告：石继科，男，汉族，1992年9月6日出生，住新疆阿瓦提县。原告：程唤唤，女，汉族，1992年11月2日出生，住河南省太康县。原告：王德胜，男，汉族，1973年3月7日出生，住河南省信阳市平桥区。原告：杜利玲，女，汉族，1985年9月28日出生，住河南省许昌县。原告：胡安中，男，汉族，1977年4月10日出生，住河南省信阳市平桥区。原告：赵书莹，女，汉族，1982年12月14日出生，住河南省唐河县。原告：王振伟，男，汉族，1984年11月11日出生，住河南省杞县。原告：王华奇，女，汉族，1990年6月5日出生，住河南省唐河县。原告：张钱乐，男，汉族，1991年7月29日出生，住河南省灵宝市。原告：师俊丽，女，汉族，1987年4月25日出生，住河南省灵宝市。原告：卢胜涛，男，汉族，1987年5月12日出生，住河南省卫辉市。原告：薛银磊，男，汉族，1989年9月10日出生，住河南省内乡县。原告：崔莹，女，汉族，1989年8月22日出生，住郑州市。原告：杜利沙，女，汉族，1989年1月10日出生，住河北省邯郸市临漳县。原告：陶江伟，男，汉族，1988年10月13日出生，住河北省邯郸市临漳县。原告：孙杰，男，汉族，1988年4月7日出生，住安徽省凤台县。原告：焦佳敏，女，汉族，1992年4月15日出生，住山西省沁县。原告：张东洋，男，汉族，1992年4月9日出生，住河南省上蔡县。原告：李剑楠，女，汉族，1992年11月15日出生，住河南省南阳市宛城区。原告：田丽，女，汉族，1987年12月8日出生，住河南省项城市。原告：张广超，男，汉族，1990年1月1日出生，住河南省驻马店市驿城区。原告：刘全义，男，汉族，1985年7月25日出生，住河南省扶沟县。原告：刘培娟，女，汉族，1985年2月16日出生，住河南省叶县。原告：陆军身，男，汉族，1987年7月24日出生，住河南省方城县。原告：张培歌，女，汉族，1989年6月5日出生，住河南省襄城县。原告：徐宁，男，汉族，1986年10月26日出生，住江苏省淮安市淮安区。原告：李中原，男，汉族，1989年7月6日出生，住河南省项城市。以上原告共同委托诉讼代理人：郑远威，河南铭树律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：宋晨晨，河南铭树律师事务所实习律师。被告：郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市**嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城**楼**。法定代表人：杨斌，总经理。委托诉讼代理人：王忠祥，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟醒，河南三融律师事务所实习律师。原告张娟娟、邵天洋、张桂容、任传洋、王春雷、孟利敏、彭博、张建民、刘璐、张建锋、王洁菲、贾广轲、周留彬、刘卫新、王博、张连奎、王欢龙、付娜娜、王山林、徐振华、来楠楠、常龙岗、蒿连举、白景涛、鲍君华、李娟、陈志福、赵冉、冯金英、张举鹏、陈凯、李艳丽、张予山、祁同刚、杨伟峰、王振洋、张鹏超、张春峰、麻海涛、王聪、王巧粉、翟元波、吴双君、李艳钊、李彪、王留广、石继科、程唤唤、王德胜、杜利玲、胡安中、赵书莹、王振伟、王华奇、张钱乐、师俊丽、卢胜涛、薛银磊、崔莹、杜利沙、陶江伟、孙杰、焦佳敏、张东洋、李剑楠、田丽、张广超、刘全义、刘培娟、陆军身、张培歌、徐宁、李中原与被告郑州晟道置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张娟娟、邵天洋、张桂容、任传洋、王春雷、孟利敏、彭博、张建民、刘璐、张建锋、王洁菲、贾广轲、周留彬、刘卫新、王博、张连奎、王欢龙、付娜娜、王山林、徐振华、来楠楠、常龙岗、蒿连举、白景涛、鲍君华、李娟、陈志福、赵冉、冯金英、张举鹏、陈凯、李艳丽、张予山、祁同刚、杨伟峰、王振洋、张鹏超、张春峰、麻海涛、王聪、王巧粉、翟元波、吴双君、李艳钊、李彪、王留广、石继科、程唤唤、王德胜、杜利玲、胡安中、赵书莹、王振伟、王华奇、张钱乐、师俊丽、卢胜涛、薛银磊、崔莹、杜利沙、陶江伟、孙杰、焦佳敏、张东洋、李剑楠、田丽、张广超、刘全义、刘培娟、陆军身、张培歌、徐宁、李中原的共同委托诉讼代理人郑远威、宋晨晨，被告郑州晟道置业有限公司委托诉讼代理人王忠祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张娟娟、邵天洋、张桂容、任传洋、王春雷、孟利敏、彭博、张建民、刘璐、张建锋、王洁菲、贾广轲、周留彬、刘卫新、王博、张连奎、王欢龙、付娜娜、王山林、徐振华、来楠楠、常龙岗、蒿连举、白景涛、鲍君华、李娟、陈志福、赵冉、冯金英、张举鹏、陈凯、李艳丽、张予山、祁同刚、杨伟峰、王振洋、张鹏超、张春峰、麻海涛、王聪、王巧粉、翟元波、吴双君、李艳钊、李彪、王留广、石继科、程唤唤、王德胜、杜利玲、胡安中、赵书莹、王振伟、王华奇、张钱乐、师俊丽、卢胜涛、薛银磊、崔莹、杜利沙、陶江伟、孙杰、焦佳敏、张东洋、李剑楠、田丽、张广超、刘全义、刘培娟、陆军身、张培歌、徐宁、李中原向本院提出诉讼请求依法判令：1.被告郑州晟道置业有限公司向原告支付违约金共计510676.7元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告和原告分别签订《商品房买卖合同》各一份，合同为被告格式条款，合同第三条、第四条约定：原告向被告购买位于郑州市二七区××、××路东房屋，用途为成套住宅。合同第八条约定：被告应当在2017年12月31日前将具备法律规定条件并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同第十五条及附件四第六条约定：被告在交付使用后60日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；被告应当在2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定的时限内未报送上述申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%（十万分之一）违约金。第二十一条约定双方在履约过程中发生争议，协商不成依法向人民法院起诉。同时原、被告于合同第七条、附件四第三条等条款中关于原告的违约责任约定均远高于被告的违约责任，双方合同权利、义务严重不对等。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，但被告并未按约定报送相应材料办理相应登记，履行相应义务。双方约定被告承担的违约金过低，无法弥补原告的合理损失，原告根据损失合理上调违约金并依法向法院起诉，请求法院依法判决，以保护申请人的合法权益。被告郑州晟道置业有限公司辩称：一、初始登记逾期办理系政府原因所致，并非被告原因，被告不应按照合同附件四第六条的约定承担违约责任。根据被告与原告签署的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”。因此，适用附件四第六条关于逾期办理初始登记承担违约责任的前提是“因出卖人原因导致”。本案中，被告提供的证据可以充分证明逾期办理初始登记的原因系不动产登记实施后首次登记与初始登记办理流程不同等原因导致，并非是被告原因。故原告直接依据《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，要求被告承担违约责任，不符合当事人在合同上约定的本意，没有事实和法律依据。二、被告未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致，是被告在订立合同时无法预见、无法避免也不能克服的客观情况：1.不动产登记制度实施，被告不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。自2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》后，对于预售房屋，房地产管理局受理的“初始登记”业务，变更为由不动产登记部门受理开发商办理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。该条例颁布后，各省逐步落实。原被告双方签署《商品房买卖合同》时，郑州市仍由郑州市房管局统一办理初始登记业务，又2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告，称“自2016年8月20日起，郑州市房屋登记业在初正式纳入不动产统一登记”，但《商品房买卖合同》备案仍属房管局负责办理，而《商品房买卖合同》系房管局统一要求的制式版本，开发商无权做任何修改。基于以上事实，自2016年8月20日起，开发商作为出卖人不再有向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料，郑州市房管局亦不再受理初始登记业务，但仍要求按照其提供的制式商品房买卖合同与业主进行签订，被告关于初始登记办理的义务存在客观上的履行不能。2.向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。房屋所有权初始登记需提交的资料主要为：1.企业法人营业执照和资质续出书；2.国有土地使用证；3.建设工程规划许可证及附图；4.工程竣工验收证明；5.房屋分丘平面图及测绘报告；6.物业维修基金缴纳证明等。国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理最终形成不动产权证书，需提交的资料包括：1.不动产登记申请审批表；2.公司营业执照或组织机构码证；3.授权委托书和代理人身份证复印件；4.不动产所有权证（或国有土地使用证）；5.建设工程规划许可证（含附件、红线图）；6.建筑物工程规划核实意见书；7.工程竣工验收备案表；8.不动产现场勘验报告；9.不动先产权籍调查表；10.不动产测量报告；11.坐落证明及定位表；12.房屋面积实测绘报告；13.现场照片；14.询问笔录；15.分户图、宗地图等。且办理首次登记需要提交的资料中，不动产权籍调查表、坐落证明及定位表、房屋面积实测绘报告等相关材料均需由相关政府部门审核、审批，这些材料办理的快慢与相关部门的工作流程及效率相关，且非开发企业所能控制。3.政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免。如前所述，随着不动产登记制度的逐步落实，郑州市房管局于2016年8月20日发布通告不再办理初始登记业务，由不动产中心办理不动产首次登记业务、报送首次登记所需资料、办理流程与初始登记不同，以及路名、坐落证明、权籍调査表及测绘报告等的迟延取得，均是被告在订立合同前无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登记”有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。在限购、限售、限价的市场环境中，被告作为房地产开发企业努力响应国家调控政策。但是，若将法律制度和政策变化原因导致的非市场因素产生的不应由被告承担的民事责任经司法裁判确定给被告，将导致房屋买卖合同双方当事人权利义务的严重失衡。因此，国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整，是本案《商品房买卖合同》成立后发生的双方在订立合同时无法预见，不能避免，也无法克服，客观上的重大变化，当事人约定的逾期办理初始登记违约金不应再适用，被告不应再向原告承担“逾期初始登记”的违约责任，故原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金没有事实和法律依据。综上，法院应考虑政府职能变更造成被告履行不能的情势变更及显失公平因素，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告与原告分别签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××路东1幢至4幢及7幢至14幢楼房屋，总房款50807114元（其中7幢楼、9幢楼、14幢楼购房金额共计10909085元，8幢楼、10幢楼、11幢楼购房金额共计18381449元，1幢楼至4幢楼、12幢楼、13幢楼购房金额共计21516580元）；合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，向被告支付购房款50807114元；按合同约定，被告应于2017年12月31日前将房屋交付给原告，并于2018年2月28日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向卖受人支付总房款0.001%的违约金。被告于2018年6月15日向郑州市不动产登记中心报送了7幢楼、9幢楼、14幢楼首次登记所需资料，于2018年10月10日向郑州市不动产登记中心报送了8幢楼、10幢楼、11幢楼首次登记所需资料，于2018年10月11日向郑州市不动产登记中心报送了1幢楼至4幢楼、12幢楼、13幢楼首次登记所需资料。另查明，2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。办理首次登记所需资料和办理流程与初始登记不同，增加了不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定被告应于2018年2月28日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，被告分别于2018年6月15日、2018年10月10日、2018年10月11日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见，且不可归责于双方当事人，在认定本案合同履行情况时应予以考虑。但无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行。原告诉称双方约定的逾期报送登记所需资料的违约金过低，应予以提高，综合考虑本案中原、被告双方约定的原告逾期支付房款违约金以及同样情况下郑州市诸如郑州嘉晟置业有限公司等其他房屋销售企业与购房人所约定的违约金，以及办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，本院酌定被告向原告按日支付总房款0.005%的违约金，具体计算共计503757元（10909085元×0.005%×106天+18381449元×0.005%×223天+21516580元×0.005%×224天=503757元），原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郑州晟道置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张娟娟、邵天洋、张桂容、任传洋、王春雷、孟利敏、彭博、张建民、刘璐、张建锋、王洁菲、贾广轲、周留彬、刘卫新、王博、张连奎、王欢龙、付娜娜、王山林、徐振华、来楠楠、常龙岗、蒿连举、白景涛、鲍君华、李娟、陈志福、赵冉、冯金英、张举鹏、陈凯、李艳丽、张予山、祁同刚、杨伟峰、王振洋、张鹏超、张春峰、麻海涛、王聪、王巧粉、翟元波、吴双君、李艳钊、李彪、王留广、石继科、程唤唤、王德胜、杜利玲、胡安中、赵书莹、王振伟、王华奇、张钱乐、师俊丽、卢胜涛、薛银磊、崔莹、杜利沙、陶江伟、孙杰、焦佳敏、张东洋、李剑楠、田丽、张广超、刘全义、刘培娟、陆军身、张培歌、徐宁、李中原违约金共计503757元；二、驳回原告张娟娟、邵天洋、张桂容、任传洋、王春雷、孟利敏、彭博、张建民、刘璐、张建锋、王洁菲、贾广轲、周留彬、刘卫新、王博、张连奎、王欢龙、付娜娜、王山林、徐振华、来楠楠、常龙岗、蒿连举、白景涛、鲍君华、李娟、陈志福、赵冉、冯金英、张举鹏、陈凯、李艳丽、张予山、祁同刚、杨伟峰、王振洋、张鹏超、张春峰、麻海涛、王聪、王巧粉、翟元波、吴双君、李艳钊、李彪、王留广、石继科、程唤唤、王德胜、杜利玲、胡安中、赵书莹、王振伟、王华奇、张钱乐、师俊丽、卢胜涛、薛银磊、崔莹、杜利沙、陶江伟、孙杰、焦佳敏、张东洋、李剑楠、田丽、张广超、刘全义、刘培娟、陆军身、张培歌、徐宁、李中原的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8907元，减半收取4453.5元，原告张娟娟、邵天洋、张桂容、任传洋、王春雷、孟利敏、彭博、张建民、刘璐、张建锋、王洁菲、贾广轲、周留彬、刘卫新、王博、张连奎、王欢龙、付娜娜、王山林、徐振华、来楠楠、常龙岗、蒿连举、白景涛、鲍君华、李娟、陈志福、赵冉、冯金英、张举鹏、陈凯、李艳丽、张予山、祁同刚、杨伟峰、王振洋、张鹏超、张春峰、麻海涛、王聪、王巧粉、翟元波、吴双君、李艳钊、李彪、王留广、石继科、程唤唤、王德胜、杜利玲、胡安中、赵书莹、王振伟、王华奇、张钱乐、师俊丽、卢胜涛、薛银磊、崔莹、杜利沙、陶江伟、孙杰、焦佳敏、张东洋、李剑楠、田丽、张广超、刘全义、刘培娟、陆军身、张培歌、徐宁、李中原负担60.5元，被告郑州晟道置业有限公司负担4393元。余额5036.5元（原告预交9490元），退还原告张娟娟、邵天洋、张桂容、任传洋、王春雷、孟利敏、彭博、张建民、刘璐、张建锋、王洁菲、贾广轲、周留彬、刘卫新、王博、张连奎、王欢龙、付娜娜、王山林、徐振华、来楠楠、常龙岗、蒿连举、白景涛、鲍君华、李娟、陈志福、赵冉、冯金英、张举鹏、陈凯、李艳丽、张予山、祁同刚、杨伟峰、王振洋、张鹏超、张春峰、麻海涛、王聪、王巧粉、翟元波、吴双君、李艳钊、李彪、王留广、石继科、程唤唤、王德胜、杜利玲、胡安中、赵书莹、王振伟、王华奇、张钱乐、师俊丽、卢胜涛、薛银磊、崔莹、杜利沙、陶江伟、孙杰、焦佳敏、张东洋、李剑楠、田丽、张广超、刘全义、刘培娟、陆军身、张培歌、徐宁、李中原。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世明二〇二〇年十月十九日书记员  李曌欣