江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初1754号原告：中国银行股份有限公司广信支行，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道**，统一社会信用代码91361121861498699X。负责人：朱元君，该支行行长。委托诉讼代理人：张靖媛，江西盛义律师事务所律师。委托诉讼代理人：江园，江西盛义律师事务所律师。被告：宋玉兰，女，1968年7月15日生，汉族，住四川省成都市新都区。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道**一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈武，该公司职员。委托诉讼代理人：章奀花，该公司职员。原告中国银行股份有限公司广信支行（以下至判决主文前简称中行广信支行）与被告宋玉兰、江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃商业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，因被告宋玉兰下落不明，需公告送达，本案于2020年7月6日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行广信支行的委托诉讼代理人江园、被告丰跃商业公司的委托诉讼代理人陈武到庭参加诉讼，被告宋玉兰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行广信支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告宋玉兰签订的《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》；2、判令被告宋玉兰一次性归还原告借款本金187799.13元及截止2019年11月6日的利息7009.41元、罚息3361.78元，合计198170.32元，并支付按合同约定计算的自2019年11月7日起至实际履行完毕之日止的利息及罚息；3、判令被告丰跃商业公司对被告宋玉兰的债务承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押物（抵押物位于江西省上饶市广信区享有优先受偿权；5、本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：被告宋玉兰于2010年10月25日向原告申请贷款，后宋玉兰于2010年11月5日与原告签订《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》，约定：1、原告向宋玉兰提供购买一手住房按揭贷款710000元，用于购买江西省上饶市广信区商铺；2、贷款期限自2010年12月21日至2020年12月21日（共10年），贷款年利率6.754%；3、指示向第三方“江西丰跃房地产开发有限公司”的19×××83的账号支付该笔贷款；4、逾期还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利息水平上加收30-50%；5、借款人以合同项下位于江西省上饶市广信区的商铺提供抵押担保。合同签订后，原告于2010年12月21日依据约定发放了贷款。此外，为保证合同的履行，江西丰跃房地产开发有限公司为宋玉兰的贷款承担阶段性保证责任，合同附件一第四条第2项明确约定：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并自贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。”本案未办理抵押登记手续，且江西丰跃房地产开发有限公司已被丰跃商业公司合并。根据相关规定，丰跃商业公司应该承担连带清偿责任。截止2019年11月6日，该笔贷款已逾期10期，拖欠款项至今未还，原告遂起诉至法院。被告宋玉兰未作答辩也未向法庭提交证据。被告丰跃商业公司辩称，1、对原告诉请的本金、利息无异议，希望能够减免罚息；2、丰跃商业公司借用宋玉兰的名义向原告贷款，并就贷款合同约定的抵押物在房管部门做了备案登记，希望法庭判决宋玉兰在案涉按揭贷款还清后，解除相应备案登记，将房产归还丰跃商业公司。本院经审理认定事实如下：2010年7月19日，被告宋玉兰与江西丰跃房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称丰跃开发公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＹ2343Ａ），约定：宋玉兰购买位于江西省上饶县，建筑面积共65.88平方米；宋玉兰于签约之日付首款717000元，余下款项计710000元由宋玉兰向丰跃开发公司指定银行申请按揭贷款。丰跃开发公司于当日向宋玉兰出具了江西省销售不动产预收款专用收据。2010年10月22日，宋玉兰向原告中行广信支行（原名中国银行股份有限公司旭日支行）提交了《中国银行股份有限公司个人卡贷合一申请表》，申请抵押贷款710000元，抵押物为宋玉兰向丰跃开发公司购买的位于江西省上饶市广信区（原上饶县的商铺，宋玉兰在申请表“借款（中银信用卡主卡）申请人签名”处签名。2010年11月5日，宋玉兰作为借款人、丰跃开发公司作为保证人与原告签订《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》，约定：贷款金额为710000元；贷款期限10年，自原告（贷款人）将借款划入至宋玉兰所指定并经贷款人认可的账户之日起计算，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款用途为借款人支付其购买前述房屋购房款，购房合同号ＦＹ2343Ａ；贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；按贷款人适用的计算方式计算利息，在本合同履行期间，如遇国家利率调整或计息方法变更，贷款人无须征得借款人、担保人同意，合同项下的贷款利息或计息方法也做相应调整；按月结息和付息，每月的8日为结息日和付息日，若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利息按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收30%-50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为利息＝（本金＋应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；贷款人在同意借款人提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买商业用房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：丰跃开发公司，账号：19×××83）；贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计120期，每月8日为还款日，借款期内，如遇国家法定利率调整，由贷款人按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额，不再另行通知借款人及征得借款人同意，且借款人有义务按新的还款额还款；为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户作为本合同项下贷款的指定扣款账户，户名宋玉兰，账号19×××18；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，并在取得《房屋所有权证》后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记，丰跃开发公司提供阶段性连带责任保证。该合同附件一即《个人一手商业用房贷款合同通用条款》约定：借款人承诺借款人向贷款人提供的所有文件、资料、凭证等准确、真实、完整和有效，贷款用途真实合法；借款人申明并保证借款人对抵押房屋享有合法的所有权或处分权；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权行使抵押权；借款人未按期归还贷款本息即构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权终止或解除本合同，有权对抵押房屋行使抵押权，有权要求丰跃开发公司承担保证责任；丰跃开发公司的保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。2010年12月21日，原告依约发放了贷款710000元，借款借据载明：借款人宋玉兰，借款金额710000元，扣款账号19×××18，借款期限10年，期数120期，借款用途为购商铺，宋玉兰在“借款人”处签名捺印，确认借款人在此不可撤销地授权原告将此笔借款直接付至丰跃开发公司账户（账号：19×××83）。此后被告未能按合同约定还款，至2019年11月6日已逾期10期。原告提交的2020年10月16日的被告贷款账户结欠清单显示，截至当日，被告尚欠原告借款本金187799.13元、利息11003.77元、罚息13265.17元。另查明，2011年11月30日，丰跃商业公司与丰跃开发公司经股东会决议，达成由丰跃商业公司吸收合并丰跃开发公司的重组合并协议。公司合并现已完成，丰跃开发公司解散并办理了注销登记。宋玉兰在办理该笔贷款过程中，曾向原告出具抵押声明，声明借款人宋玉兰向原告申请个人住房（商用房）按揭贷款，同意将所购房产抵押给原告，并由借款人或贷款人办理借款及房产抵押、保险手续，由此产生的一切民事法律责任由财产共有人共同承担。再查明，原告主张的抵押物即位于江西省上饶市广信区的房产已办理产权登记，属丰跃商业公司单独所有，房产证号为饶（县）房权证旭日街道办字第**，建筑面积65.88㎡。丰跃商业公司已将该房产抵押给案外人英大国际信托有限责任公司并办理了抵押登记，他项权证号为饶（县）房他证字第××号，登记的抵押期间为自2012年10月17日起至2018年12月31日止。另自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率。审理中，原告坚持宋玉兰为借款人。丰跃商业公司则表示：丰跃商业公司系借宋玉兰名义贷款，双方约定贷款由丰跃商业公司负责归还，贷款还清后，案涉房产归丰跃商业公司所有；买卖合同标的物即抵押物实际上由丰跃商业公司使用，案涉贷款一直由丰跃商业公司通过宋玉兰在原告处开设的还款账户归还，丰跃商业公司愿意与宋玉兰共同承担还款责任。上述事实，有原告提交的原告的营业执照、负责人身份证明及负责人身份证复印件、被告宋玉兰的身份证复印件、被告丰跃商业公司的企业信用信息公示报告，《房产公司股东会决议》《商业公司股东会决议》《商业公司与房产公司重组合并协议》《股东会决议书》《中国银行股份有限公司个人卡贷合一申请表》《商品房买卖合同》、首付款收据、《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》、借款借据、抵押声明、2019年11月6日被告贷款账户结欠清单、2020年10月16日被告贷款账户结欠清单、本院调取的产权证信息以及原告与丰跃商业公司的陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，被告宋玉兰、丰跃开发公司与原告签订的《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》系协议各方的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护，协议各方均应按照合同约定履行各自义务。被告丰跃商业公司辩称案涉贷款系借名贷款，原告对此不予认可，丰跃商业公司未能举证证明原告明知存在实际借款人的情形下仍与宋玉兰签订借款协议，且原告发放贷款后，宋玉兰作为借款人在借款借据上签名确认，表明宋玉兰认可了该笔贷款，根据合同相对性原则，即使案涉贷款确系借名贷款，宋玉兰作为名义借款人与丰跃商业公司作为实际借款人之间的法律关系，亦不能对抗原告。合同签订后，原告依约足额向宋玉兰指定账户发放了贷款，宋玉兰未按合同约定清偿贷款本息，已构成违约。依据合同约定，原告有权解除合同、宣布合同项下贷款本息全部提前到期，故原告要求解除与宋玉兰签订的《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》并要求宋玉兰归还尚欠借款本金187,799.13元及相应利息、罚息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但根据贷款合同之约定，即“贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率”，而自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故贷款合同中约定的借款利率所参照的中国人民银行贷款基准利率这一标准已不存在，鉴于案涉贷款的实际放款日为2010年12月21日，贷款利率的重新定价日应为此后每年12月21日，故自2019年12月21日起，本院相应调整为以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%计收利息，罚息利率按利息的利率标准加收30%确定，直至清偿本息为止，利率按年调整，以每年12月21日为调整日。《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条明确规定，以建筑物和其他土地附着物以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，原告虽然与宋玉兰签订了《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》，但双方并未就合同约定的抵押物办理抵押登记，故原告尚未取得抵押权，原告主张对合同约定的抵押物享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。根据《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》之约定，丰跃开发公司为宋玉兰的贷款提供阶段性连带责任保证，基于丰跃开发公司在保证期间内已与丰跃商业公司合并，丰跃商业公司作为丰跃开发公司权利义务的继受人，应当按照合同约定继续为宋玉兰的贷款提供阶段性连带责任保证，而丰跃商业公司自愿与宋玉兰共同承担还款责任，此系丰跃商业公司对自身权益的合法处分，本院予以支持。丰跃商业公司关于“判决宋玉兰在案涉按揭贷款还清后，解除相应备案登记，将房产归还丰跃商业公司”的辩称意见，实为丰跃商业公司向宋玉兰提出的诉请，丰跃商业公司应另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司广信支行与被告宋玉兰签订的《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》；二、被告宋玉兰、江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日向原告中国银行股份有限公司广信支行归还借款本金187,799.13元，并支付利息及罚息（截止2019年12月20日的利息及罚息按《中国银行股份有限公司上饶市分行个人一手商业用房贷款合同》约定的利率标准计算；自2019年12月21日起，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%计算，罚息利率按利息的利率标准加收30%确定，利率均按年调整，以每年12月21日为调整日），息随本清；三、驳回原告中国银行股份有限公司广信支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,264元，由被告宋玉兰、江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审 判 长 曹 佳人民陪审员 龚 雪人民陪审员 黄衍林二〇二〇年十月二十七日法官助理刘柏麟书记员王云交纳执行款的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。