辽宁省丹东市元宝区人民法院行 政 判 决 书（2020）辽0602行初16号原告：丹东博恩房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区。法定代表人：史国杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐丰年，男，1983年6月8日出生，丹东博恩房地产开发有限公司法务部经理，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：任忠杰，辽宁乾朗律师事务所律师。原告：王莉，女，1970年2月3日出生，住丹东市元宝区。委托诉讼代理人：任忠杰，辽宁乾朗律师事务所律师。被告：丹东市住房和城乡建设局，住所地丹东市振兴区。负责人：尚正春，系该局局长。委托诉讼代理人：王**，男，1980年8月16日出生，丹东市城建中心部长，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：贾方，辽宁中天律师事务所律师。第三人：赵翔宇，男，1984年4月21日出生，满族，丹东博恩房地产开发有限公司员工，住丹东市振兴区。原告丹东博恩房地产开发有限公司、王莉诉被告丹东市住房和城乡建设局及第三人赵翔宇履行法定职责一案，原告丹东博恩房地产开发有限公司、王莉于2020年8月21日向本院提起行政诉讼，本院受理后，在审理过程中，被告丹东市住房和城乡建设局、赵翔宇为本案第三人参加诉讼。本院于2020年10月20日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丹东博恩房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐丰年、任忠杰，王莉委托诉讼代理人任忠杰，被告丹东市住房和城乡建设局委托诉讼代理人贾方、王**，第三人赵翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年7月2日，被告丹东市住房和城乡建设局向博恩房地产公司作出《关于博恩公司申请变更网签备案手续的答复意见》，称“经查，坐落于金山大街1888-E-7号*单元***室房屋的买卖合同已经登记备案，该房屋坐落范围内的土地使用权已抵押给中国农业银行股份有限公司丹东分行。根据相关规定，在未解除抵押前，不能办理上述房屋商品房买卖合同网签备案变更手续。”原告丹东博恩房地产开发有限公司、王莉共同诉称：1、依法判令被告履行法定职责和义务，办理坐落于丹东市元宝区××大街××号××单元××室房屋网签备案变更手续；2、撤销第三人与丹东博恩房地产开发有限公司签订的丹东市元宝区××大街××号××单元××室原商品房买卖合同备案；3、办理二原告签订丹东市元宝区××大街××号××单元××室新的商品房买卖合同网签备案；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月29日，王莉与丹东博恩房地产开发有限公司（以下简称：博恩公司）签订购房协议，购买博恩公司开发的博恩?御山水小区高层商品房，房屋座落地址金山大街1888-E-7号102室，房屋面积62.09m2，房款总额217,315元。2013年4月，王莉交齐全款。2015年6月6日，办理入户手续并装修后入住，现在该房屋居住生活。2017年9月，由于原来实际控制博恩公司的股东秦皇岛博恩贸易公司，不偿还恶意利用博恩公司担保的银行贷款和其它债务，多家债权人银行和企业预走法律程序查封博恩?御山水小区房屋。博恩公司为保障购房业主的利益和社会稳定，博恩公司无奈之下选择员工为购房人，网签《商品房买卖合同》，备案登记部分房屋。2017年6月，博恩公司将王莉购买的金山大街1888-E-7号102室，网签商品房买卖合同登记备案在公司员工赵翔宇名下，备案合同编号：201706260107。2020年7月1日，原告和第三人向丹东市城市建设指导服务中心提交《申请书》，恳请撤销对博恩公司与第三人赵翔宇的原商品房买卖合同备案登记，为实际购房人王莉办理商品房买卖合同网签备案登记手续。但是，被告于2020年7月2日答复，“涉案房屋坐落范围内的土地使用权已抵押给中国农业银行有限公司丹东分行，在未解除抵押前，不能办理上述房屋商品房买卖合同网签备案更名手续。”涉案房屋所属土地证号为丹元国用（2015)0633070**。该地块现仍被河北省高级人民法院、秦皇岛市中级人民法院、丹东市中级人民法院查封。而且，丹东市中级人民法院就是根据中国农业银行有限公司丹东分行享有该土地抵押权为由裁定查封的。该地块被查封后，由于不能办理网签备案及更名引起购房业主恐慌，群体到丹东市、元宝区人民政府上访。元宝区政府急群众所急，为购房业主排忧解难，与法院沟通购房业主网签备案更名问题。三家法院均分别出具信函释明，查封土地效力只及于查封房屋及相应土地使用权，未被查封房屋及对应土地不在查封范围内，可由权利人依法办理相关手续。显然，被告不履行法定职责，拒绝办理原告申请事项，没有事实和法律依据。所以，原告诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。丹东博恩房地产开发有限公司向本院提供了证据1《申请书》，证明原告于2020年7月1日向被告递交申请书，申请撤销第三人与原告博恩公网签的丹东市元宝区金山大街1888-E-7号102室《商品房买卖合同》备案登记，为原告王莉办理涉案房屋新的《商品房买卖合同》备案登记；证据2被告给原告出具的《答复意见》证明被告对原告申请事项的答复是，涉案房屋坐落范围内的土地使用权已抵押给中国农业银行有限公司丹东分行，在为解除抵押前，不能办理上述房屋《商品房买卖合同》网签备案更名手续；证据3丹东市中级人民法院（2018）辽06执保1,2,3,4号民事裁定书，元宝区人民政府至丹东市中级人民法院《元宝区人民政府关于释明丹东博恩房地产开发有限公司御山水项目办理网签备案和更名手续的函》，丹东市中级人民法院回复元宝区人民政府《博恩御山水项目业户办理网签备案和更名手续问题的复函》证明案涉房屋不在法院查封房屋范围内，虽然，法院根据银行申请查封抵押担保土地，但是，法院给元宝区政府的明确答复是，裁定书查封土地的效力只及于查封清单内的被查封房屋及相应土地使用权，其他未被查封房屋及对应土地不在查封范围内，相关权利人可依法办理手续；证据4秦皇岛市中级人民法院（2017）冀03民初235、236、237号民事裁定书及查封清单，元宝区人民政府至秦皇岛市中级人民法院《博恩御山水项目业户办理网签备案和更名手续问题的复函》，秦皇岛市中级人民法院回复元宝区人民政府《博恩御山水项目业户办理网签备案和更名手续问题的复函》，证明案涉房屋不在法院查封房屋范围内，虽然，法院根据银行申请查封抵押担保土地，但是，法院给元宝区政府的明确答复是，裁定书查封土地的效力只及于查封清单内的被查封房屋及相应土地使用权，其他未被查封房屋及对应土地不在查封范围内，相关权利人可依法办理手续；证据5河北省高级人民法院（2018）冀民初59号民事裁定书，元宝区人民政府致河北省高院《元宝区人民政府关于释明博恩御山水项目业户办理网签备案和更名手续问题的函》，河北省高级人民高院关于《元宝区人民政府关于释明博恩御山水项目业户办理网签备案和更名手续问题的复函》，虽然，法院根据银行申请查封抵押担保土地，但是，法院给元宝区政府的明确答复是，裁定书查封土地的效力只及于查封清单内的被查封房屋及相应土地使用权，其他未被查封房屋及对应土地不在查封范围内，相关权利人可依法办理手续；证据6《最高额抵押合同》合同编号：21106201*****263，《最高额抵押合同》合同编号：21106201*****172，《在建工程抵押补充合同》，《最高额抵押合同》合同编号：21106201*****432，《最高额抵押合同》合同编号：21106201*****253，《最高额抵押合同》合同编号：21106201*****328，《最高额抵押合同》合同编号：21106201*****351，证明案涉房屋不是被抵押房屋。原告王莉向本院提供了证据1.2011年9月21日，《团购房协议》、购房款收据、银行刷卡单，证明原告购买博恩公司开发的博恩御山水小区高层商品房，房屋坐落地址金山大街1888-E-7号***室；证据2.2015年6月6日，入户通知书、装修出入证工本费收据，证明原告已实际占有涉案房屋。上述证据证明原告申请变更网签备案登记的房屋没有在任何地方抵押，被告认为有抵押而不能办理网签备案登记与事实不符，也没有法律依据。被告丹东市住房和城乡建设局在庭审中辩称，依据中华人民共和国建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。丹东市住房和城乡建设局具有商品房预售合同登记备案的职权依据，原告请求撤销第三人与丹东博恩房地产开发有限公司签订的丹东市元宝区××大街××号××单元××室商品房买卖合同备案，需丹东博恩房地产开发有限公司与第三人赵翔宇共同申请，可以办理。丹东市元宝区××大街××号××单元××室商品房所涉及土地已被法院查封，且抵押给中国农业银行有限公司丹东分行，尚未注销抵押登记，依据《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告在申请撤销第三人与丹东博恩房地产开发有限公司签订的丹东市元宝区××大街××号××单元××室商品房买卖合同备案的同时，请求将涉案房屋备案至原告名下受《物权法》上述规定的限制，故丹东市住房和城乡建设局无法为原告办理商品房买卖合同备案，请求人民法院依法驳回原告第一、三、四项诉讼请求。第三人赵翔宇述称，对原告的诉讼请求没有意见，丹东博恩房地产开发有限公司说秦皇岛有几家银行要查封公司几处房子，先写成员工的名是为了抵抗查封。原告现要求将房屋恢复到购房人名下，第三人赵翔宇没有意见。第三人赵翔宇在庭审中提供了《商品房买卖合同（预售）》，证明其述称意见。在庭审中，被告对原告提供的证据认为涉案房屋的网签备案登记已经登记在赵翔宇名下，第三人无权对备案登记进行变更，只能先撤销赵翔宇的登记，下一步才能把房屋备案到王莉名下。被告没看到第三人和博恩房地产公司解除双方商品房买卖合同的协议，所以被告无法受理原告申请撤销对赵翔宇备案登记的请求。对证据无异议。经本庭质证，本院认为，原告及第三人提供的证据能够证明向被告提出了撤销第三人赵翔宇的房屋买卖备案登记，并要求为原告王莉重新办理房屋买卖备案登记被告未予办理的事实。与本案待证事实具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据以上有效证据，认定以下事实，原告王莉作为乙方与原告丹东博恩房地产开发有限公司作为甲方于2011年9月21日签订了《团购房买卖协议》。协议第一条约定，甲方以出让方式取得位于金水河畔南侧D-01、D-02、D-03、D-04地段的2011-1、2011-2、2011-3、2011-4号土地的使用权，开发项目名称为博恩御山水；第二条约定，乙方所订购的商品房的用途为住宅，其位置在本合同第一条规定的项目中所划定的范围之内。房屋均为清水房。乙方已按甲方通知参加抽签选房，选定房号为金山逸景区7号楼*单元***号房；第三条约定，甲乙双方约定按下述方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）叁仟伍佰元整；2、该商品房的建筑面积暂定为62平方米，总价款为（人民币）贰拾壹万柒仟元整，最终房款依据房产部门核定的建筑面积多退少补；第四条付款方式和期限：1、乙方凭购房单需在2011年9月30日前交纳30％房款签订本协议，同时乙方所交纳的购房意向金转入房款；2、乙方需在2011年12月20日前再交纳总房款的30％，即人民币陆万伍仟壹佰元整；3、乙方需在该楼主体封顶前交纳总房款的40％，即人民币捌万陆仟捌佰元。同时约定房屋交付使用时间暂定为2013年6月30日。原告王莉于2011年9月29日交纳了陆万伍仟一百元，于2013年4月8日交纳了捌万陆仟捌佰元，丹东博恩房地产开发有限公司于2015年6月6日为王莉办理了入户通知单，当日王莉交纳了相关物业管理费用，入户居住使用至今。2014年5月20日，2014年6月9日，2014年7月1日，2014年8月6日，2014年10月23日，2014年11月18日，丹东博恩房地产开发有限公司分别与中国农业银行股份有限公司丹东分公司签订了《最高额抵押合同》，抵押期限均至2018年5月14日止，抵押物分别为建设用地使用权抵押房产的使用权年限自2015年8月至2051年5月止。在抵押房屋清单中无原告王莉坐落于金山大街1888-E-7号*单元***室房屋（金山逸景区*号楼*单元***号房屋）。2017年6月原告丹东博恩房地产开发有限公司与第三人赵翔宇签订《商品房买卖合同（预售）》，将原告王莉已实际居住使用的金山大街1888-E-7号*单元***室房屋出让给第三人赵翔宇，房屋建设用地为丹东国用（2012）第063*****3号国有土地使用权证号。被告丹东市住房和城乡建设局为第三人赵翔宇办理了《商品房买卖合同（预售）》备案。2017年8月15日，河北省秦皇岛市中级人民法院作出（2017）冀03民初235号《民事裁定书》，裁定冻结丹东博恩房地产开发有限公司等公司名下银行存款3006万元，如银行存款不足，则查封其余相应价值的财产，在查封商品房清单中，不包括涉案房屋。2018年5月23日辽宁省丹东市中级人民法院作出（2018）辽06执保1号《民事裁定书》，裁定查封原告丹东博恩房地产开发有限公司69767525元相应价值的财产，在查封清单中，包括涉案丹东国用（2012）第063*****3号土地，但所查封的房屋清单中，没有涉案房屋。2019年8月22日，河北省高级人民法院作出（2018）冀民初59号《民事裁定书》，裁定冻结丹东博恩房地产开发有限公司等公司及自然人石德明等人银行存款144940461元或查封其他等值财产并对丹东博恩房地产开发有限公司制作了《商品房查封清单》，该清单中不包括涉案房屋。2019年8月30日，丹东市元宝区人民政府至丹东市中级人民法院《元宝区人民政府关于明确博恩御山水项目房屋查封扣押财产清单的函》，丹东市中级人民法院于2019年8月30日作出丹中法函（2019）24号《复函》，称“可对已查封土地四至内的未查封房屋依法办理网签备案和更名手续”。2019年10月15日，丹东市元宝区人民政府至秦皇岛市中级人民法院《元宝区人民政府关于释明丹东博恩房地产开发有限公司御山水项目办理网签备案和更名手续的函》，秦皇岛市中级人民法院于2019年10月22日作出秦中法（2019）55号《复函》，称“对丹东博恩房地产开发有限公司名下13宗土地、共计1463套房产予以查封，我院查封裁定书效力只及于1463套房屋及相应土地使用权，其他未被查封的房屋及对应土地不在我院审查范围内，可由权利人依法办理。”2020年7月1号原告王莉、丹东博恩房地产开发有限公司及第三人赵翔宇向被告丹东市住房和城乡建设局提出申请，以“2017年9月，由于原来实际控制博恩公司的股东秦皇岛博恩贸易公司，恶意利用博恩公司担保拒不偿还银行贷款和其他债务，多家债权人银行和企业预走法律程序查封御山水小区房屋。为保障御山水小区购房业主的利益和社会稳定，博恩公司无奈之下选择员工为购房人，签订《商品房买卖合同》，备案登记部分房屋”及“为尽快解决地方政府和购房业主的难题，河北省高级人民法院、秦皇岛市中级人民法院和丹东市中级人民法院，均分别出具信函释明，查封土地效力只及于查封房屋及相应土地使用权，未被查封房屋及相应土地不在查封范围内，可由权利人依法办理相关手续”为由，恳请被告丹东市住房和城乡建设局撤销赵翔宇的备案登记，为实际购房人王莉办理网签备案登记手续。2020年7月2日，被告丹东市住房和城乡建设局向博恩房地产公司作出《关于博恩公司申请变更网签备案手续的答复意见》，原告不服向本院提起行政诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条规定，被告丹东市住房和城乡建设局作为房地产管理部门，具有办理商品房预售合同登记备案手续的职能。结合本案，原告王莉于2011年9月21日签订了《团购房买卖协议》，按协议约定缴纳了全部房款，办理入户居住至今，其房屋买卖协议可视为商品房预售协议。2014年5月至2014年11月，原告丹东博恩房地产开发有限公司虽与中国农业银行股份有限公司丹东分行签订了《最高额抵押合同》，但抵押合同中，虽对涉案房屋土地作出抵押，但并未对涉案房屋作出抵押。辽宁省丹东市中级人民法院、河北省高级人民法院及河北省秦皇岛市中级人民法院在对丹东博恩房地产开发有限公司的财产查封中，并未查封涉案房屋。被告丹东市住房和城乡建设局可对已查封土地四至内的未查封房屋依法办理网签备案和更名手续。第三人赵翔宇于2017年在被告处办理的涉案房屋备案手续，因第三人赵翔宇与原告丹东博恩房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》，属虚假合同，并未实际发生房屋买卖的情形，且在向被告丹东市住房和城乡建设局提出申请时，就此合同的虚假性及撤销对赵翔宇的备案登记，已向被告作出说明，应视为第三人赵翔宇与原告丹东博恩房地产开发有限公司解除合同的真实意思表示。第三人赵翔宇与原告丹东博恩房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》的备案，应予以撤销。原告王莉与丹东博恩房地产开发有限公司签订的《团购房买卖协议》合法有效。为保护合同当事人的合法权益，维护社会和谐稳定、促进房地产交易市场的平稳、健康、有序发展，被告丹东市住房和城乡建设局应在解除第三人赵翔宇与原告丹东博恩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的备案的前提下，为原告王莉办理涉案房屋的网签备案登记。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条之规定，判决如下：一、被告丹东市住房和城乡建设局于本判决生效后六十日内办理撤销第三人赵翔宇与原告丹东博恩房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的备案；二、被告丹东市住房和城乡建设局于本判决生效后六十日内为原告王莉办理坐落于金山大街1888-E-7号*单元***室房屋（金山逸景区*号楼*单元***号房屋）网签备案手续。案件受理费50元由原告丹东博恩房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长 付宏伟*审 判 员 于 巍 巍人民陪审员 卢 鑫 磊二〇二〇年十月二十六日书 记 员 李  彦