广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2542号上诉人（原审原告）：陈霞连，女，1992年8月10日出生，汉族，住广东省徐闻县**********。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔森，广东铭致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林伟斌，男，1993年4月20日出生，汉族，住广东省汕头市金平区***********。原审第三人：吴丽丽，女，1994年4月6日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县***********。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。原审第三人：曾晓平，男，1985年9月20日出生，汉族，住四川省高县**********。原审第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区******、47号，统一社会信用代码914*****。主要负责人：赖小平，该行行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。上诉人陈霞连因与被上诉人林伟斌、原审第三人吴丽丽、曾晓平、中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈霞连上诉请求：撤销一审判决，依法判令林伟斌履行合同义务，将位于中山市东区******************的房屋办理过户登记至陈霞连名下，改判一审诉讼费用相应承担的金额。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，致使作出错误判决结果，损害陈霞连的合法权益，请求二审法院予以纠正。一、基于物权优先于债权的原则，陈霞连已取得占有涉案房屋的物权，应优先于吴丽丽根据买卖合同所享有的请求权（债权），依据广东省高院的指引规定，法院应支持陈霞连主张继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院驳回陈霞连诉讼请求的判决结果是错误的，没有法律依据和事实依据，二审法院应予纠正。1.吴丽丽请求林伟斌继续履行合同，转移涉案房屋所有权，属于根据买卖合同所享有的请求权（债权）而非支配权，不具有就涉案房屋优先受偿的效力。2.陈霞连与林伟斌签订的涉案房屋买卖合同有效，林伟斌依据合同关系将房屋交付陈霞连，且陈霞连已向林伟斌支付定金25万元，远多于吴丽丽支付的5万元。陈霞连的占有既是基于与林伟斌之间的合同债权，也是基于本权的占有，是有权占有，具有排他性，与本权结合时可获得支配权能。陈霞连在与林伟斌办理涉案房屋变更登记手续时，因吴丽丽查封涉案房屋原因致使无法办理过户手续，陈霞连与林伟斌之间的合同义务接近履行完毕，陈霞连已取得占有涉案房屋事实上的权利，只要补办登记手续，即可完成交易，吴丽丽主张的合同债权不能对抗事实权利人的陈霞连。故法院应将涉案房屋所有权赋予取得占有的陈霞连。3.在（2019）粤2071民初4133号案中，一审法院以涉案房屋查封顺序为由支持吴丽丽的诉求是没有法律依据的。吴丽丽申请诉讼保全措施，只是为实现债权的一种保护措施，无论查封顺序如何，均不能产生优先受偿的效力。且各查封申请执行人的地位是平等的，一审法院以涉案房屋查封顺序来否定各查封申请执行人的平等受偿权利，于法无据，侵害了包括陈霞连在内的查封申请执行人的合法权利。且实务操作中只要法院出具协助执行通知书，有关部门将协助办理房屋变更登记手续，不存在合同不能履行情形。4.本案可依据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的指引第二十四条规定处理，还可参考最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十条规定。二、吴丽丽、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）违反诚实信用原则，未能向林伟斌如实告知可能影响合同订立的情况，法院应当支持撤销林伟斌与吴丽丽之间签订的涉案房屋买卖合同及补充协议。1.吴丽丽一审确认在签订涉案房屋买卖合同时，虽不是乐有家公司东区营业部员工，但是乐有家其他营业部员工。2.出卖人林伟斌委托乐有家公司居间出售房屋，是基于对乐有家公司的信任，认为该公司能提供交易平台，从而实现利益最大化的委托目的。但吴丽丽作为乐有家公司员工与林伟斌签订涉案房屋买卖合同，显然违背了林伟斌上述委托目的，且可能存在吴丽丽与乐有家公司恶意串通、实施名为买房实为炒房的行为，目的是另寻买主将涉案房屋转售他人从中牟利。且乐有家公司员工故意隐瞒身份实施名为买房实为炒房的行为并非只有本案。3.根据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，乐有家公司作为居间人，吴丽丽作为其在职工作人员，应当恪守职业道德，遵循诚实信用原则，主动向林伟斌披露吴丽丽的特殊主体身份这一可能影响合同订立的事实。但吴丽丽、乐有家公司未履行该项如实告知义务，构成欺诈，法院应撤销林伟斌与吴丽丽之间签订的涉案房屋买卖合同及补充协议。吴丽丽述称，一审判决正确，认定事实准确，请求驳回陈霞连的上诉请求。曾晓平述称，曾晓平与林伟斌之间的案件已经判决但没有执行，若房屋直接过户则曾晓平的权利得不到保障。建行中山分行述称，陈霞连与林伟斌之间的买卖合同关系建行中山分行并不清楚，建行中山分行办理了抵押登记，也有生效判决。同意一审判决结果。林伟斌二审期间未发表意见。陈霞连向一审法院起诉请求：林伟斌履行合同义务，将位于中山市东区******************的房屋办理过户登记在陈霞连名下。一审法院认定事实如下：1.2017年12月28日，陈霞连（买方）与林伟斌（卖方）签订《二手房产买卖合同》，约定：买方以800000元购买卖方位于中山市东区******************的房地产，建筑面积85.3平方米；双方同意以全款的方式付款，定金250000元在签订合同之日起一个月内支付完毕，在房地产交易中心缴交税费当日前支付首期款（含定金）250000元给卖方，剩余房款550000元在过户完成后一次性支付给卖家；卖方应当于2018年4月1日将房地产交付买方；买卖双方须在签订本合同7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助；若买方中途违约，应书面通知卖方，卖方应在7日内将买方已付款不计利息返还买方，但购房定金归卖方所有，若卖方中途违约，应书面通知买方，并自违约之日起7日内应以买方所付定金的双倍及已付款返还给买方；合同还约定了其他内容。合同签订后，陈霞连分别于2017年12月29日、2018年1月17日通过银行转账汇款方式向林伟斌支付共150000元；2018年1月31日，账号为621********593****8向林伟斌转账支付100000元，附言：陈霞连向林伟斌支付的购房款项。2018年1月16日，陈霞连（买方）与林伟斌（卖方）签订了《交接确认书》，确认林伟斌于买卖合同之日将涉案房屋交付陈霞连，陈霞连已收取涉案房屋的钥匙1把及门槛卡1张；如林伟斌不能按约办理过户，陈霞连有权解除合同，林伟斌向陈霞连支付违约金250000元，并退还已付的购房款250000元，陈霞连收到违约金及退款共500000元后将房屋返还给林伟斌。同年1月20日，陈霞连与林伟斌签订《收房装修协议》，约定陈霞连已确认收房，由于急需住房使用，林伟斌同意未过户前由陈霞连进行装修入住。同日，陈霞连与林伟斌签订《装修委托书》、《电表报装委托书》、《水电报装委托书》、《委托书》，林伟斌委托陈霞连办理装修、电表报装、水表报装、物业费账户过户等手续事宜。同年1月30日，陈霞连（发包方）与案外人中山市美家园装饰工程有限公司（承包方）签订了《房屋装修合同》，约定对涉案房屋进行装修，合同包括装饰施工地点、内容、承包方式、工期、价款、结算、材料供应、工程质量及验收、违约责任、纠纷处理方式、合同的变更和解除等内容。同年1月30日、2月2日，中山市美家园装饰工程有限公司出具收款收据，载明分别收到陈小姐上品花园5幢1604房装修定金27000元、装修款项90000元。同年5月8日，陈霞连与案外人中山市广弘物业管理有限公司东区分公司签订《银行扣划物业管理费协议书》，约定物业管理费划扣事宜。2018年7月25日，陈霞连认为林伟斌未按时办理过户构成违约，遂向广东省中山市第一人民法院提起诉讼，后因其无正当理由未按期足额补交案件受理费，该法院作出（2018）粤2071民初15375号之二民事裁定，按陈霞连撤诉处理。2.签订前述合同前，林伟斌作为卖方与吴丽丽作为买方、案外人中山市家家顺房地产经纪有限公司（居间方、2017年7月10日更名为乐有家公司）于2017年1月16日签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：买方以656000元购买卖方位于中山市东区******************的房产；定金50000元在签订合同时支付,买方意向贷款606000元，并于2018年1月10日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；买方自愿承担除增值税、个人企业所得税、担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息之外的其他税费，增值税、个人企业所得税、担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息由卖方承担；买方向居间方支付佣金19500元；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价为基数按每日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同;如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价为基数按每日万分之五的标准支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15个工作日的，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同还约定了其他内容。由于交易的涉案房屋尚未办理出商品房房产证，同日，吴丽丽与林伟斌又签订《一手楼未出的补充协议》，将原合同约定的买方申请按揭的时间变更为办理出房产证之日起25个工作日内。签订合同当天，吴丽丽向林伟斌支付定金50000元。2018年1月15日，林伟斌取得涉案房屋的不动产权证书。后经吴丽丽多次联系林伟斌提供不动产权证书和收款银行账号等资料办理按揭，但林伟斌拒绝提供。2018年3月3日，吴丽丽通过乐有家公司发函催促林伟斌履行办理赎楼及注销抵押登记手续、办理按揭贷款手续。但林伟斌仍未理会。吴丽丽遂向广东省第一人民法院提起诉讼，案号（2018）粤2071民初4565号。该院经审理后于2018年6月12日作出民事判决。林伟斌不服，提出上诉。广东省中山市中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）粤20民终6954号民事裁定，撤销原判决，发回该一审法院重审，后广东省中山市第一人民法院另立案号（2019）粤2071民初4133号。2018年6月14日，陈霞连对广东省中山市第一人民法院另案（2018）粤2071民初4565号民事裁定对涉案房屋相当于696000元产权份额的查封不服，向上述法院提出书面异议，该法院经审查后于2018年7月25日作出（2018）粤2071执异202号民事裁定，驳回陈霞连的异议请求，理由为：陈霞连对涉案房地产的购买只支付了部分价款，但并未办理过户登记手续，吴丽丽提出诉讼保全申请提供了相应的担保。3.2017年11月22日，曾晓平（买方）与林伟斌（卖方）、创汇联地产中海锦珹分公司（居间方）签订《房地产买卖合同》及补充协议，约定交易涉案房屋，转让成交价800000元。后林伟斌未按合同及补充协议履行，曾晓平遂于2018年4月13日诉至广东省中山市第一人民法院，要求解除合同，退回定金、赔偿损失。该法院经审查后于同年7月4日作出（2018）粤2071民初6875号民事判决：解除林伟斌与曾晓平于2017年11月22日签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖合同部分；林伟斌该判决生效之日起七日内向曾晓平返还购房定金150000元，赔偿中介服务费损失3000元；林伟斌于判决生效之日起七日内向曾晓平赔偿购房经济损失300000元。该判决已于同年11月26日发生法律效力。陈霞连在该案诉讼过程中申请其作为无独立请求权第三人参加诉讼，广东省中山市第一人民法院经审查后于2018年7月4日作出（2018）粤2071民初6875号民事裁定驳回陈霞连的申请。4.根据中山市土地房产产权档案馆于2018年5月2日就涉案房屋出具的不动产登记资料证明表显示：涉案房屋于2018年1月15日登记在林伟斌名下,不动产证书号：粤（2018）0011422；于2018年1月15日抵押给建行中山分行，抵押金额为329000元；根据吴丽丽申请，广东省中山市第一人民法院于2018年3月13日查封了涉案房屋，除此之外，根据曾晓平申请，涉案房屋又于2018年4月19日被广东省中山市第一人民法院轮候查封。中山市自然资源局于2019年8月2日出具不动产登记资料查询结果显示：涉案房屋仍登记在林伟斌名下，除上述查封外，根据陈霞连（不动产登记显示查封人为陈霞）的申请，一审法院于2018年8月3日以案号[（2018）粤2071民初15375号]轮候查封了涉案房屋。5.一审庭审中，陈霞连述称，签订合同后没有网上签约、商品房买卖合同的备案登记，也没有办理所有权转移预告登记及向有关部门提出办理房屋所有权转移登记；涉案合同签订当天，林伟斌将钥匙交给陈霞连；坚持本案的诉请请求，不变更为解除合同，赔偿损失。吴丽丽述称，其与林伟斌签订合同当天，林伟斌就将钥匙交给吴丽丽，目前钥匙仍在吴丽丽处，但涉案房屋的锁已被陈霞连更换；吴丽丽未向有关部门提出办理涉案房屋所有权转移登记的申请。一审法院认为，林伟斌就涉案房屋分别于2017年1月16日、2017年11月22日、2017年12月28日与吴丽丽、曾晓平、陈霞连签订买卖合同，本案属出卖人就同一房屋签订多重买卖合同的情形。本案的争议焦点为吴丽丽与陈霞连谁可以主张继续履行合同？陈霞连与林伟斌签订《二手房产买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。而吴丽丽与林伟斌签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》亦不存在被撤销、无效或者双方终止履行等情形，同样合法有效。两份买卖合同的相同之处在于买受人均只是依约定支付了首付款，登记机关均没有受理两位买受人的房屋所有权登记申请。不同之处是吴丽丽的合同成立在先，陈霞连的合同成立在后，但房屋已经交付陈霞连使用。一审法院认为，在两份买卖合同均有效的情况下，两买受人均要求继续履行合同，实务上一般是先行接收商品房交付的买受人可以主张继续履行，如无先行接收商品房的买受人，则考虑合同成立在先的买受人的主张。但上述实务操作仅限于一般情况，如遇特殊情况则还需具体分析。本案特殊的情况在于吴丽丽为第一顺位查封申请执行人，曾晓平为第一轮候查封申请执行人，陈霞连为第二轮候查封申请执行人。在这种情况下，陈霞连的《二手房产买卖合同》因为其在先的两个查封导致事实上履行不能，而吴丽丽作为第一顺位查封申请人，其与林伟斌的《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》却具备了履行条件。经一审法院释明，陈霞连坚持主张继续履行合同，不同意变更请求为解除合同、赔偿损失，鉴于合同事实上不能履行，故对其在本案中的请求，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回陈霞连的诉讼请求。案件受理费11800元，（陈霞连已预交），由陈霞连负担。本院二审期间，陈霞连向本院提交如下证据：1.（2017）粤2071民初7308号民事判决书；2.（2018）粤20民终4484号民事裁定书；3.贺明栋变更诉讼请求申请书复印件；证据1至3拟证明案外人贺明栋与吴丽丽同属乐有家公司员工，在相近时间以相同手法，通过乐有家公司与业主签订二手房买卖合同，同样系未办理房产证且只支付定金5万元，取得房产证后同样起诉要求继续履行合同，可证实乐有家公司与吴丽丽等员工恶意串通名为买房实为炒房，损害业主利益，合同无效，违反房地产经营管理办法，构成欺诈。4.陈霞连名下银行账户余额查询截图，拟证实陈霞连可一次性付清购房余款；5.涉案房屋现状图片，拍摄时间为2020年5月18日，拟证实陈霞连已占有使用、装修入住涉案房屋。吴丽丽对陈霞连提交的上述证据质证如下：对证据1、2真实性确认，合法性、关联性不予确认，该文书没有生效，不能作为本案的定案依据，也不能证明其要证明的内容；对证据3的真实性、关联性、合法性不予确认；证据4由法院认定；证据5图片上无法看出是涉案房屋的现状，真实性、合法性、关联性不确认。曾晓平对陈霞连提交的上述证据质证如下：无法核实五份证据真实性，由法院核实。建行中山分行对陈霞连提交的上述证据质证如下：对证据1-4真实性、合法性确认；对证据5图片真实性确认，但由于照片上没有反映拍摄时间，所以关联性不确认。林伟斌二审未对陈霞连提交的上述证据发表质证意见。吴丽丽二审期间向本院提交钥匙五条，拟证实吴丽丽交纳定金后，林伟斌将房屋交付吴丽丽。吴丽丽另称，其拿到林伟斌交付的钥匙后就换锁了，但一年多后发现新换的锁打不开，林伟斌又不接电话，故吴丽丽就起诉。吴丽丽提交的红色钥匙是开发商的钥匙，黑色钥匙是吴丽丽换锁后的钥匙，吴丽丽换锁后没有将钥匙给林伟斌。陈霞连对吴丽丽提交的上述证据质证如下：真实性、合法性、关联性不确认。据林伟斌陈述，其曾委托乐有家公司将涉案房屋进行出售，乐有家公司保存有钥匙。故房屋钥匙目前应当由乐有家公司持有，吴丽丽是否以非法手段取得钥匙陈霞连不清楚，但不能作为证明林伟斌将房屋交付吴丽丽的证据。红色钥匙俗称装修钥匙，并非正式钥匙。吴丽丽若换了锁，陈霞连在2017年12月就不能打开房锁。曾晓平对吴丽丽提交的上述证据质证如下：林伟斌曾给过曾晓平一条钥匙，但是与吴丽丽现在提交的这几条钥匙都不一样，林伟斌交给曾晓平的那条钥匙上半部分全是塑料的。曾晓平刚取得钥匙时开过门是能打开的，换锁后才不能打开，曾晓平才起诉林伟斌，故对这几条钥匙的真实性无法确认。建行中山分行对吴丽丽提交的上述证据质证如下：确认真实性，但无法确定林伟斌已将房屋交付吴丽丽。林伟斌二审期间未针对吴丽丽提交的上述证据发表质证意见。建行中山分行二审向本院提交（2019）粤2071民初15580号民事判决书，拟证实法院已判决建行中山分行对涉案房屋享有优先权，以及林伟斌拖欠借款事实。陈霞连对建行中山分行提交的上诉证据质证如下：确认真实性、合法性、关联性。吴丽丽对建行中山分行提交的上诉证据质证如下：确认真实性、合法性、关联性。曾晓平对建行中山分行提交的上诉证据质证如下：确认真实性。林伟斌二审未对建行中山分行提交的上述证据发表质证意见。林伟斌、曾晓平二审期间未向本院提交新证据。本院又查:2018年1月16日,林伟斌与陈霞连又签订一份《二手房产买卖合同》，其中除将房地产条款中的交付时间改为“卖方应当于2018年1月16日将房地产交付买方”以及登记过户手续办理条款中的时间改为“买卖双方须在签订本合同90日内，携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续”等，其余约定与双方于2017年12月28日签订《二手房产买卖合同》基本一致。诉讼中，陈霞连主张其因拟作婚房急于装修入住，故与林伟斌于2018年1月16日办理了房屋交接手续，并在交接当日按照原合同重新签订一份二手房买卖合同，针对原合同约定的交付时间提前事项变更了合同条款，故此才有两份二手房买卖合同。另外，陈霞连确认没有向登记机关申请过办理房屋所有权转移登记手续，主张是当时多次向林伟斌提出，但林伟斌不予配合。本院另查明：一审期间，陈霞连提交了与中山市美家园装饰工程有限公司于2018年1月30日签订的《房屋装修合同》，内容为约定工程总价款18万元，工期自2018年2月2日开工，至2018年7月31日竣工，工期共179天。另外，陈霞连也提供了涉案房屋装修现状照片。该照片反映，涉案房屋当时尚未完成水电安装、瓷砖铺贴、天花装潢等施工，大厅电视背景墙与天花板交接处的电线管体外露，管体未隐蔽于墙体内。二审期间，陈霞连又提交涉案房屋现状照片，称照片拍摄为2020年5月18日，可证实陈霞连已装修入住涉案房屋。该照片反映，涉案房屋大厅电视背景墙与天花板交接处的电线管体，仍然保持与一审提交装修未完成时照片中同样的外露状态。一审期间，吴丽丽称：其在签订买卖合同时并非乐有家公司的员工，其后才进入该公司工作。双方交易房屋时是在2017年1月16日，价格为656000元，当时中山的房价还没有大幅度上涨，且也未出房产证，该价格合理。由于涉案房屋未出房产证，所以双方才约定支付5万元定金，待房屋领取房产证后才办理按揭贷款手续，如果银行同贷书批准的贷款金额加上吴丽丽支付的定金存在差额，吴丽丽需要在三个工作日内补齐有关款项给林伟斌，故此合同是合法有效，不存在显失公平。林伟斌是后来看到房价上涨有利可图才又与另外两人签订合同而导致本案的纠纷。二审诉讼期间，吴丽丽称：陈霞连的丈夫与林伟斌是老乡，陈霞连的丈夫曾联系吴丽丽称其是林伟斌的表哥，而陈霞连与林伟斌的交易发生时间最晚，但相关资料是最多的，存在虚假交易的可能性。一审查明认定的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。围绕各方当事人诉辩意见，本院作如下分析：一、关于陈霞连二审称，吴丽丽在与林伟斌签订涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》时，故意隐瞒其为乐有家公司员工的重要事实，合同存在重大误解、欺骗，且显失公平，故主张应撤销林伟斌因受欺诈而签订的上述合同。首先，吴丽丽对此否认其签订合同时是乐有家公司人员，称是其后才入职该公司的。经查，吴丽丽与林伟斌签订上述两份合同的时间为2017年1月16日，而中山市社会保险基金管理局出具的《关于查询吴丽丽参保情况的复函》内容反映吴丽丽于2017年3月起至2018年11月期间在乐有家公司有社会保险参保纪录。本案诉讼中，各方当事人均对吴丽丽是否有于2017年1月期间已经入职乐有家公司的情形没有进一步举证证明。其次，即使存在合同签订时吴丽丽已经入职乐有家公司，即陈霞连在诉讼中所称吴丽丽购买房屋的行为有违反《房地产经纪管理办法》规定的情形，陈霞连如认为吴丽丽存在违反《房地产经纪管理办法》的行为，可向相关行政主管部门及行业协会进行反映，请求作出处理。但《房地产经纪管理办法》系部门规章，且相关规定并非法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，不能作为认定涉案合同效力的依据。最后，陈霞连也没有证据证实吴丽丽和乐有家公司恶意串通，利用熟悉市场的优势，隐瞒案涉房产市场参考价、交易目的等事项重大构成欺诈，使林伟斌在违背真实意思的情况下订立上述合同。且案涉合同的价款、支付方式、违约责任等主要内容是吴丽丽与林伟斌协商一致达成，尚无证据表明合同订立过程中吴丽丽存在其他欺诈、胁迫的情形。另外，房价本身受市场供求关系、地理位置、周边环境等因素影响，林伟斌作为出卖人，本身也应当知悉房屋价值和市场情况，对房屋交易价格最终还是由其决定。本案中，陈霞连亦没有举证证实吴丽丽、乐有家公司就房价事宜进行欺骗、隐瞒，或者涉案房屋达成的交易价格的确明显低于当时的市场正常价格情形。而至于林伟斌在其后于2017年11月22日及2017年12月28日将涉案房屋又以80万元价格先后另售给曾晓平、陈霞连，已经与吴丽丽的交易时间相差接近一年，结合中山市于2017年期间的房价确实在短期内仍然较大幅度上涨的事实，故此也并不能以此当然推断吴丽丽与林伟斌的当时商定交易价格属于“明显不合理的低价”而损害林伟斌的权益。至于吴丽丽与林伟斌约定的定金数额、付款方式等合同条款，并没有反映存在显失公平、免除吴丽丽责任或者加重林伟斌责任、排除林伟斌主要权利的情形。相反，从本案的具体案情反映，吴丽丽认为林伟斌是因其后房价上涨，为了取得更大的利益而一房多卖，属于恶意违约的主张更为合理可信，本院予以采纳。由此，陈霞连主张吴丽丽存在欺诈和损害林伟斌权益，应当撤销相关合同的主张不能成立。综上，吴丽丽在与林伟斌签订涉案《中山市二手房买卖及居间服务合同》及《一手楼未出的补充协议》系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认上述合同真实有效，陈霞连上诉请求撤销上述合同的理据均不成立，本院予以驳回。二、关于吴丽丽及陈霞连在本案中均要求继续履行合同，在确定履行权利保护顺位的争议问题上。首先，吴丽丽与林伟斌的合同成立在前，吴丽丽、建行中山分行在本案诉讼中表示同意由吴丽丽代林伟斌清偿拖欠建行中山分行的按揭贷款本息及相关费用，吴丽丽也已对其后续履行能力进行相应举证，且吴丽丽为保障合同得以继续履行，在起诉要求林伟斌继续履行买卖合同时已申请法院对涉案房屋进行了首先查封，故吴丽丽与林伟斌的合同履行不存在法律上或者事实上不能履行的情形。其次，陈霞连与林伟斌的合同明显成立在后，对于林伟斌、陈霞连称涉案房屋已交付陈霞连装修使用，吴丽丽享有的合同债权不能对抗陈霞连事实占有的履行顺位主张。本院认为，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般确实应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但本案的具体事实反映，根据陈霞连与林伟斌于2017年12月28日签订的《二手房买卖合同》约定，第五条转让价款“该房地产转让总价款为80万元。本合同签订之日，买方向卖方支付25万元作为购房定金，并且要求买方自合同签订之日起一个月内支付完毕”，第八条付款方式“买卖双方同意以全款的方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日前支付首付款（含定金）25万元给买方，剩余房款55万元，买方应在过户完成后一次性支付给卖家”，第十条房地产交付“卖方应于2018年4月1日将该房地产交付买方……”，第十三条产权转移登记“买卖双方须在签订本合同7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续……”等。但其后林伟斌与陈霞连于2018年1月16日即改变原合同的约定，在陈霞连仅支付10万元的情况下，由林伟斌与陈霞连又签订一份《二手房买卖合同》，并签订交接确认书，双方确认由林伟斌将涉案房屋交付给陈霞连使用，并约定如林伟斌不能按约办理过户，林伟斌向陈霞连支付违约金25万元，并退还已付的购房款25万元，陈霞连收到违约金及退款共50万元后将房屋返还给林伟斌。其后，陈霞连实际是于2018年1月17日、1月31日才再向林伟斌分别支付5万元及10万元。期间，林伟斌、陈霞连又于当月20日即办理装修、电表报装、水电报装、物业费账户等委托手续，陈霞连于1月30日也即将涉案房屋装修工程发包给案外人施工，约定装修工期约半年时间。虽然陈霞连在诉讼中辩称上述情况是因为其拟用作婚房急于装修入住，故要求林伟斌提前交付，而林伟斌也同意。但上述陈霞连、林伟斌改变原约定而将交付时间大幅度提前，且在陈霞连仅支付小部分房款情形下，即交付房屋给陈霞连进行装修，其后陈霞连却又称林伟斌不配合其去申请办理产权登记手续。上述情形既与双方原合同的约定明显不一致，也有违一般的日常房屋交易习惯。另外，从二审期间陈霞连提交的称其已装修入住涉案房屋现状照片，与一审期间陈霞连提交的涉案房屋装修现状照片比对反映，涉案房屋大厅电视背景墙与天花板交接处的电线管体仍然尚保持同样的外露状态。综上，本院认为林伟斌与陈霞连就涉案房屋交易过程中明显提前交付房屋并匆忙进行装修，造成陈霞连实际占有房屋的状态，存在可疑和不合常理之处。即陈霞连在涉案房屋被吴丽丽起诉主张权利及申请查封前，林伟斌、陈霞连抢先交付房屋的行为，既不符合双方原来的约定，亦不具有合理性。故陈霞连以其事实占有房屋，合同履行程度更深为由，认为应由其继续履行合同的主张，理据不充分，一审法院不予支持的实体处理并无不妥，本院可予维持。综上所述，上诉人陈霞连的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元（陈霞连已预交），由陈霞连负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十月三十日书记员  易嘉璇