四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12239号 上诉人（原审被告）：晏太卿，男，1956年7月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人（原审被告）：李晋香，女，1960年6月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（原审原告）：简阳市佳旺物业管理有限公司，住所地：四川省简阳市东溪街道东溪中路**。 法定代表人：孙国勋，总经理。 上诉人晏太卿、李晋香因与被上诉人简阳市佳旺物业管理有限公司（以下简称佳旺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 晏太卿、李晋香上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人佳旺物业公司诉讼请求；2.判令赔偿其人身伤害医药费2000元、误工费5000元、门市被盗财产损失7260元，计14260元；3.上诉费由被上诉人佳旺物业公司承担。事实和理由：1.原审判决认定事实与客观事实不符，佳旺物业公司与业委会签订的合同中交费日期为空白，且佳旺物业公司严重违约造成了其人身伤害及门市财产损失；2.原审判决适用法律不当，审判程序存在问题，佳旺物业公司违反合同约定，在物业安全管理上失责，造成业主人身伤害、财产损失，二者存在因果关联性，佳旺物业公司应当依法赔偿，故提起上诉。 佳旺物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 佳旺物业公司向一审法院起诉请求：1.判令晏太卿、李晋香向佳旺物业公司支付2016年10月20日至2019年12月20日期间的住宅物业服务费3261.43元、门市物业服务费3480.19元、生活垃圾处理费228元；2.判令晏太卿、李晋香支付延迟履行金（延迟履行金的计算方式为：以从应缴费之日起按每半年计算的物业服务费为基数，按月利率2%计算至付清之日止）。 一审法院认定事实：晏太卿、李晋香系简阳市射洪坝街道办事处鳌山路怡家花园××门市的业主，住宅的建筑面积为122.61平方米，门市的建筑面积为76.32平方米。2016年10月21日，佳旺物业公司与简阳市怡家花园业主委员会签订了《怡家花园物业服务合同》，约定：由佳旺物业公司自2016年10月21日至2021年10月20日向怡家花园小区的住宅、商业、地下车库提供物业服务，多层住宅0.7元/月/平方米（不含二次供水水电费、代环卫所收取的生活处置费6元/户/月），商业物业1.2元/月/平方米，物业服务费用按半年或一年交纳，业主或物业使用人应在每年10月前履行交纳当年物业费（业主也可选择半年交或一年交）。物业所有人或使用人无正当理由不交或拒不交纳物业费的，佳旺物业公司有权自应当缴付物业费之日起催缴，并自欠费之日起按欠缴物业费的1%按日收取延迟履行金，如果业主拒交的追索费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由欠缴人全部承担等内容。同日，佳旺物业公司入驻怡家花园小区提供物业服务至今。佳旺物业公司分别于2018年8月15日、2019年6月30日书面通知晏太卿、李晋香交纳物业费。晏太卿、李晋香因佳旺物业公司提供的物业服务有瑕疵致使其儿子晏某东受伤、门市被盗、墙体受损等原因，至今未交纳住宅和门市的物业服务费和生活垃圾处理费。一审庭审中，双方认可怡家花园一楼门市外的卫生由环卫工人打扫，佳旺物业公司未打扫。晏太卿、李晋香向佳旺物业公司交纳了车辆停车费。在诉讼中，佳旺物业公司的工作人员、李晋香与一审法院一起查看了怡家花园小区的现场，佳旺物业公司的门牌悬挂在进小区的大门口，晏太卿和李晋香的门市紧挨怡家花园大门口。李晋香、晏太卿住宅的外观与佳旺物业公司张贴催费通知书的相同，其住宅通向地下停车库的楼梯与停车库之间的通道现为干燥，有遗留的部分平整的石板和曾被水淹没的痕迹;该小区其他楼栋楼梯与停车库之间的部分通道因下雨仍有积水，佳旺物业公司曾派人清理积水，在无法清除积水的情况下，会在积水处放置一些石板以便业主从地下停车库回家。一审法院另查明，简阳市城市生活垃圾处理厂委托佳旺物业公司代收怡家花园小区住户的生活垃圾处理费，佳旺物业公司已代怡家花园小区的业主交纳了生活垃圾处理费。晏太卿之子晏某东受伤和门市被盗，相关权利人已另案提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，怡家花园业主委员会与佳旺物业公司签订的《怡家花园物业服务合同》对业主晏太卿和李晋香具有约束力。物业费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，业主不按约缴纳物业费，客观上可能影响物业服务公司的服务水平和质量。晏太卿、李晋香抗辩未就门市委托业主委员会签订物业服务合同，佳旺物业公司未对门市提供物业服务，不应当支付门市物业服务费的意见。《怡家花园物业服务合同》明确了服务的范围包括门市，门市与住宅是一个小区不可分割的整体，不可能将其分开来分别委托不同的物业服务公司；虽然案件中佳旺物业公司未对门市外的卫生进行打扫，其为门市提供的服务也存在一定的瑕疵，但物业服务公司为门市提供水、电等其他服务；故对其该抗辩意见，不予采纳，晏太卿、李晋香应当支付门市的物业服务费。关于晏太卿、李晋香不交纳物业费的理由是否正当的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。晏太卿、李晋香认为其合法权益因佳旺物业公司的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其以协商不成而不交纳物业费的抗辩理由无法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，佳旺物业公司已依约向晏太卿、李晋香提供物业服务，且以书面、口头及提起本案诉讼的形式向其催交。晏太卿、李晋香应向佳旺物业公司支付2016年10月21日至2019年12月20日期间的住宅物业服务费3261.43元（122.61㎡×0.7/月/㎡×38个月），门市物业服务费3480.19元（76.32㎡×1.2/月/㎡×38个月）。根据《怡家花园物业服务合同》约定，佳旺物业公司受委托代收代缴生活垃圾处理费，故晏太卿应向佳旺物业公司支付生活垃圾处理费228元（6元/月×38个月）。关于延迟履行金的问题。晏太卿、李晋香存在未按时交纳物业服务费的违约行为，《怡家花园物业服务合同》约定的按欠缴物业费的1%按日收取延迟履行金，该约定标准过高，虽然佳旺物业公司主动调整为按月利率2%计算，但仍然较高，酌情确定以欠缴的物业费总额的8%支付延迟履行金，即晏太卿、李晋香向佳旺物业公司支付延迟履行金539元。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决：一、晏太卿、李晋香于判决生效后五日内向佳旺物业公司支付2016年10月21日至2019年12月20日期间的物业服务费6741.62元；二、晏太卿、李晋香于判决生效后五日内向佳旺物业公司支付生活垃圾处理费228元；三、晏太卿、李晋香于判决生效后五日内向佳旺物业公司支付延迟履行金539元；四、驳回佳旺物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由晏太卿、李晋香负担23元，由佳旺物业公司负担2元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，佳旺物业公司与怡家花园业主委员会签订的《怡家花园物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人晏太卿、李晋香未提交证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应属合法有效，对包含晏太卿、李晋香在内的案涉小区业主均有约束力，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业，而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，本案中晏太卿、李晋香逾期交纳物业费的行为构成违约，应该承担相应的违约责任，关于晏太卿、李晋香上诉称佳旺物业公司违反合同约定，在物业安全管理上失责，造成其人身伤害、财产损失，可另行主张。 综上，上诉人晏太卿、李晋香的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费157元，由上诉人晏太卿、李晋香负担。 本判决为终审判决。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十月二十五日 书记员  陈 悦