河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初5021号原告：李秋双，女，1970年7月10日生，汉族，住荥阳市。原告：张胜利，男，1969年5月8日生，汉族，住荥阳市。原告：张长虹，男，1977年10月6日生，汉族，住荥阳市。原告：李新焱，男，1982年2月25日生，汉族，住荥阳市。原告：方木海，男，1957年10月10日生，汉族，住荥阳市。原告：任宗保，男，1955年9月8日生，汉族，住荥阳市。六原告委托诉讼代理人：袁明红，河南方邦律师事务所律师。六原告委托诉讼代理人：翟振博，河南方邦律师事务所实习律师。被告：荥阳市汜水供销合作社，统一社会信用代码91410182170355779P，住所地荥阳市汜水镇汜水街。法定代表人：吉建龙，主任。委托诉讼代理人：刘超，河南龙图律师事务所律师。第三人：张涛，男，1979年3月20日生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：赵广振，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓鹤，河南神龙剑律师事务所律师。原告李秋双、张胜利、张长虹、李新焱、方木海、任宗保与被告荥阳市汜水供销合作社、第三人张涛确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秋双、张胜利、张长虹、李新焱、方木海、任宗保及其委托诉讼代理人袁明红、翟振博，被告荥阳市汜水供销合作社的法定代表人吉建龙及其委托诉讼代理人刘超，第三人张涛及其委托诉讼代理人赵广振、王晓鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李秋双、张胜利、张长虹、李新焱、方木海、任宗保向本院提出诉讼请求：1、确认被告与第三人张涛2019年12月30日签订的《租赁协议》无效；2、确认六原告对各自原租赁的位于汜水路的被告门市房、仓储用房在同等条件下享有优先承租权；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：六原告均系被告合作社职工。自1992年开始，六原告分别承租被告汜水路门市房及仓储用房，每年签订租赁合同。2018年11月20日，六原告作为乙方分别与作为甲方的被告签订了《荥阳市供销社系统社有资产（门店、办公、仓储）承包（租赁）合同》，合同约定六原告分别租赁被告位于汜水路的门市房及仓储用房，租期为2018年11月20日至2019年11月20日。同时合同第九条约定承包（租赁）期满，乙方仍需继续承包（租赁）的，应提前两个月通知甲方，双方重新订立合同。在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同签订后，六原告按时履行了合同义务，并在合同届满前两个月，向被告履行了告知义务，及时通知被告要继续租赁涉案房屋，但被告一直推脱说要等等再交下期租金，默示六原告继续承租。后被告在未通知六原告的情况下，将涉案房屋出租给了第三人张涛。2019年12月30日，被告与张涛就涉案房屋签订了二十年的《租赁协议》。被告的行为违反上述房屋租赁合同的约定，严重损害了原告享有的优先承租权。被告明知其内部员工即六原告仍在继续承租的情况下，对作为本集体供销合作社重大财产的涉案房产，未经公示，未经荥阳市汜水供销合作社社员大会讨论通过，私下与不是本集体企业社员的张涛恶意串通，就涉案房屋签订了长达二十年的《租赁协议》，侵犯了供销合作社集体及原告的利益，根据《合同法》第五十二条第二款规定，被告与第三人张涛签订的《租赁协议》违法、无效。另2016年11月20日，原告张长虹与被告签订了《协议》，约定原告张长虹自建房屋在原告承包经营期间享有产权，但被告却把原告张长虹的自建房屋也私自出租给第三人，侵犯了原告张长虹的财产权。被告与第三人的《租赁协议》中涉及张长虹自建房屋的部分也应当无效。为保护原告合法权益，故诉至法院，要求处理。被告荥阳市汜水供销合作社辩称，1、本案原告与被告之间是财产租赁关系，双方应当按照租赁合同履行各自义务，行使各自权利。原告租赁合同的期限已于2019年11月20日届满，根据合同第九条约定，原告如果想继续租赁被告房屋，应当提前两个月通知被告。事实是合同期内直至合同期满原告没有通知被告继续承租,被告没有收到原告任何通知。因此，在合同保护的优先承租权期限内，因原告怠于行使权利而自动消灭。被告不可能强迫原告租赁被告的房屋，也不可能让房屋一直扩大损失不作为，被告在原告未通知被告继续承租情况下，行使出租人权利不违反法律规定，更不存在与第三人恶意串通，原告提出的优先承租权并非法定的权利，是合同双方约定的权利，因一方不行使即产生消灭的法律后果；2、被告单位长期困难，社有资产及房子、道路、环境很差，根据荥阳市汜水镇人民政府通知要求，被告单位的房子等与政府美丽乡村建设和整体设施要求不相称而被政府通知自行改造。鉴于被告无力自行改造，不能完成政府的任务，只有考虑整体升级改造方案。为了落实改造方案，确保社有资产保值增值，被告采取整体出租方案让承租方承担所有改造费用，由承租人承担责任，这不但有利于解决自行改造的资金问题，也完成了政府交办的美丽乡村建设任务；3、被告在原告租期届满放弃继续租赁后，为了充分照顾原告，主动告知了原告整体提升改造和整体租赁方案，原告均表示不愿意接受。在此情况下，被告于2019年12月中下旬开始与第三人商谈租赁事宜，并于2019年12月30日签订了租赁协议，此协议是在原告放弃继续承租四十天才确定的，并非被告没有给原告充足的期限。租赁协议不但确保升级改造，还确保了资产免遭损坏，确保被告社员租赁房子予以优惠，确保被告有办公房和其他用房，完全保护了被告全部权益，承租方承担了更多义务，系不违反法律规定的有效协议,不存在任何恶意串通问题。综上，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。第三人张涛述称：1、本案六原告非必要的诉讼当事人，不应当作为共同原告；2、本案被告与第三人所签订的租赁协议的程序、内容，均符合法律规定，不存在违反法律法规规定的情形，具有合法效力；3、对于原告所称的优先承租权，第三人认为也是不能成立；4、被告与第三人所签订的租赁协议，从租金和房屋升级改造的约定来看，能够使被告的财产产生更大的收益。如果本案原告确系被告职工也会从新的租赁协议取得更大的利益，该租赁协议不存在侵犯原告权益的情形；5、从被告的登记来看，其所有财产均系荥阳市供销合作联社投入，被告对所有财产具有百分之百的股权，而本案六原告并不享有所有权，所以本案对被告财产的经营管理涉及的法律不应当适用。另外，从原告张长虹的自建房屋权益的主张来看，六原告也不具有统一的诉讼主张，不符合诉讼主体资格。综上，第三人请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月20日，原告李秋双、张胜利、张长虹、李新焱、方木海、任宗保等6人作为乙方与作为甲方的被告分别签订了《荥阳市供销社系统社有资产门店、办公、仓储》承包（租赁）经营合同》各一份，合同约定了租赁房屋的位置、结构、面积、租赁期限、租金及交纳时间、双方的权利义务及违约责任等，租赁期限均为一年，即自2018年11月20日至2019年11月20日，先交租金后使用。合同第九条约定：“租赁期满,乙方仍需继续租赁的,应提前二个月通知甲方,双方重新订立合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权。”2019年7月开始，荥阳市汜水镇人民政府依据荥阳市人居环境改造有关文件精神，结合汜水镇汜水村美丽乡村及人居环境整治的需要，被告的房屋与整体要求极不相称，需进行外立面及门头改造，并应按整体规划自行改造。因被告长期经济困难，主要资产为老旧门面房屋、仓库等，无财力按政府要求进行升级改造。为此，被告根据自身实际情况和形势需要，出台了社资产整体提升改造和整体租赁方案，需要未来的承租方包括享有合同优先承租权的原告先行承担所有资产的升级改造费用。之后，被告与第三人经协商，于2019年12月30日签订了租赁协议，该协议主要内容为：租赁期限为20年，即自2019年12月1日至2039年11月30日止，租赁费每年12万元，每年一交，先交后用；在租赁期间，第三人保障被告方职工经营用房租金低于社会人员租赁费10%，第三人须按照汜水镇人民政府时间要求对临街门面房按仿古建筑物提升，并对承租范围内的建筑物及场地进行改造提升包括房屋维修加固、墙体内外粉、门窗更换、线路更换、地坪硬化等，费用由第三人承担，同时还约定了其他权利义务等。租赁协议签订后，第三人依合同约定于2020年1月23日向被告交纳了第一年的租金12万元。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，为合法、有效的合同。合同第九条约定的优先承租权系双方约定的权利，并非法定的权利。原告没有充分的证据证明其在约定的期限内履行了继续承租的通知义务。被告是以整体租赁的方式将涉案房屋租赁给第三人张涛，与原、被告之前签订的单个租赁协议不同。且被告与第三人签订的协议约定第三人张涛除支付租赁费外，还应承担涉案房屋的升级改造费用，现有证据无法证明租赁协议是被告与第三人恶意串通的情况下签订的，且协议的内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李秋双、张胜利、张长虹、李新焱、方木海、任宗保的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李秋双、张胜利、张长虹、李新焱、方木海、任宗保负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  侯延晖二〇二〇年十月二十七日书记员  陈 浩