贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终7383号上诉人（原审被告、反诉原告）：左成吏，女，汉族，1984年6月14日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：赵雪，贵州君跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海黎，贵州君跃律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：逸豪峰小区业主委员会，住所地贵州省贵阳市花溪大道**。负责人：颜八中。委托诉讼代理人：张海，贵州民族律师事务所律师。委托诉讼代理人：余鹂，贵州民族律师事务所律师。上诉人左成吏因与被上诉人逸豪峰小区业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人左成吏上诉请求：1.撤销原判；2.请求将本案发回重审；事实和理由：本案租赁标的物系电梯公共通道，业委会改变小区共有部分的用途，未经专有部分总面积三分之二以上业主且总业主人数三分之二以上的业主同意，也未到相关部门变更规划手续，被上诉人无权将其出租。二、上诉人对被上诉人发布的《门面招租公告》产生重大误解，误以为不租用本案一楼电梯通道，上诉人的客户就无从进出，才被迫同意符合本案租赁合同。三、上诉人无法实现单独使用租赁标的的权利，被上诉人已经违约，故被上诉人无解约权，被上诉人应当退回保证金且无权收取租金。被上诉人逸豪峰小区业主委员会答辩称，并非被上诉人改变门厅用途，改变门厅用途的是上诉人；二、上诉人援引的法律无适用前提；三、本案不构成重大误解。逸豪峰小区业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2017年8月9日至2019年6月8日的租金77000元及违约金29214元（自2017年11月9日至2019年6月8日），共计106214元（2019年6月9日后的租金按合同约定继续履行）；2.判令被告支付原告律师代理费10000元；3.本案的诉讼费用全部由被告承担。左成吏向一审法院提出反诉请求：一审法院认定事实：2015年5月8日，逸豪峰小区业主委员会发布《门面公开招租公告》载明“逸豪峰小区一楼入户门厅（含1-4楼电梯）属小区全体业主共有面积，根据物权法和物业管理有关规定，经小区业主委员会研究决定，向社会公开招租，租期为一年以上，凡有意承租者，可向小区业主委员会报名联系……我们将采取竟价确定最终承租者，并向全体业主张榜公布及签订承租合同。所收取承租费用用于小区建设，支出费用向全体业主张榜公布，特此公告。”逸豪峰小区业主委员会签章确认。2015年6月9日，逸豪峰小区业主委员会向小区全体业主发布《公告》，“……拟对报名承租人左某的报价和承租条件进行签订合同。合同条件主要内容向全体业主公布如下一、门厅承租期10年，从2015年8月8日起至2025年8月7日止；二、每月向业委会交租金3500元；三、租金从5年后递增5%；……张榜公布至2015年6月12日止，如有业主持有不同意见，可书面向业主委员会反映，逾期视为同意招租。业主委员会将与承租户正式签订合同。另关于所收门厅租金，将全部用于小区建设，用途支出将向全体业主张榜公布，特此通知。”逸豪峰小区业主委员会签章确认。2015年6月13日，逸豪峰小区业主委员会（甲方、出租方）与左成吏（乙方、承租人）签订《门厅租赁合同》约定“出租方将属于自己管理的小区入户门厅贵阳市花溪大道45号厅，建筑面积共计60余平方米（不含小区业主进出小区入口上下电梯的通道）出租给承租方。租期为10年，从2015年8月8日至2025年8月7日止。从2015年8月8日至2020年8月7日，月租金为3500元，从第六年起月租金每年在上一年度总额的基础上增加5%，即第六年为3675元，第七年为3858.75元，第八年为4051.69元，第九年为4254.27元，第十年为4466.98元。合同生效之日起，承租方按季度向甲方付款，付款方式期限及金额约定如下合同生效后，乙方向甲方提前支付三个月租金，租金为10500元，付款时间为2015年8月8日，此后付款照此类推至2020年8月7日，从2020年8月8日至2025年8月7日，乙方租金均在上一年租金总额上上涨5%向甲方交纳租金，每次交纳租金期限为3个月后的次月10日前。为确保合同正常履行，乙方向甲方交纳合同履行保证金10000元，租赁期满，乙方在没有违反本合同任何条款的前提下，甲方全额无息退还乙方保证金。承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如拖欠租金，出租方从约定期限次日起有权向承租方每天按实欠租金2%加收滞纳金，并承担违约责任。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，不能损害房屋建筑、柱、梁、结构墙等危险房屋安全的行为，装修费用均由乙方自行承担。乙方不在承租后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构，完整无损无偿移交给甲方，如故意破坏，乙方承担赔偿责任和修复费用。……若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金按本合同所定年租金的30%计算，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿违约金按本合同所定年租金的30%计算，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。……乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计达30天的，承担违约金及追缴所欠租金和甲方经济损失，保证金不退还乙方。合同的终止……4、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在30日内仍未履行；6、当事人有其他违约或违法行为致使合同不能实现的。……为解决甲乙双方上下通行便利，经双方协商，作为本合同的主要条件，自合同签订之日起。双方各出资50%恢复1-4楼的电梯，双方先行考察电梯，确定电梯品牌、价格、合同，待乙方正式进驻后即进行安装，验收合格交付使用，今后电梯运行费用双方各承担50%，有关电梯管理规定另行制定。”出租方逸豪峰小区业主委员会签章确认，承租方左成吏签字确认。上述合同签订后，逸豪峰小区业主委员会依约履行合同义务，左成吏支付押金以及2017年8月之前租金后，经逸豪峰小区业主委员会多次催交左成吏均未支付2017年8月9日至2019年6月8日的租金77000元。逸豪峰小区业主委员会为维护其合法权益，遂诉至一审法院，诉请如前。以上事实，有原、被告当庭陈述、《招租公告》、《业主公约》、《门厅租赁合同》、催交租金通知、收款收据、房权证等在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为，依法成立的租赁合同受法律保护，合同双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务。逸豪峰小区业主委员会与左成吏签订的《门厅租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。本案中涉案标的逸豪峰小区靠花溪大道旁的入户门厅（含1-4楼电梯）属小区全体业主共有部分，其权利归属于全体业主，逸豪峰小区业主委员会依法成立为维护全体业主利益提起诉讼，其具备相应的主体资格。对于逸豪峰小区业主委员会要求左成吏支付租金的诉请，一审法院予以支持。对于逸豪峰小区业主委员会要求左成吏支付违约金的诉请，双方在《门厅租赁合同》中约定承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如拖欠租金，出租方从约定期限次日起有权向承租方每天按实欠租金2%加收滞纳金，并承担违约责任。现逸豪峰小区业主委员会自行将违约金调整为按年利率24%的标准计算，一审法院从其自愿，予以支持。关于逸豪峰小区业主委员会诉请左成吏支付律师代理费的诉请，《门厅租赁合同》中已有明确约定，且逸豪峰小区业主委员会提交委托代理合同、发票证据证明，一审法院予以确认。关于左成吏诉请其与逸豪峰小区业主委员会签订的《门厅租赁合同》已于2017年8月9日解除,一审法院认为，依法成立的合同当事人均应按约定履行，左成吏未提交证据证明其具有法定或约定解除权，亦未证明其已履行了解除通知义务，故对其诉请不予支持，但庭审中逸豪峰小区业主委员会自述其同意在开庭时（2020年4月20日）解除，一审法院从其自愿。关于左成吏诉请要求逸豪峰小区业主委员会返还保证金10000元的诉请，根据《门厅租赁合同》约定租赁期满，乙方在没有违反本合同任何条款的前提下，甲方全额无息退还乙方保证金。现合同租赁期限尚未届满，左成吏未按约定支付租金，系左成吏单方违反约定，故该项诉请一审法院不予支持。关于左成吏诉请判令逸豪峰小区业主委员会支付逸豪峰小区1-4楼的电梯安装和维护费共计75000元之诉请，合同中约定电梯安装和维修由双方各承担一半,庭审中左成吏亦确认其诉请的电梯费用系合同约定应承担的一半，故一审法院对左成吏该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、逸豪峰小区业主委员会与左成吏签订的《门厅租赁合同》于2020年4月20日解除；二、左成吏于本判决生效后十日内支付逸豪峰小区业主委员会租金77000元（2019年6月9日后的租金按合同约定继续履行至2020年4月20日止）；三、左成吏于上述第二项同时支付逸豪峰小区业主委员会违约金（以77000元为基数，按年利率24%的标准，从2017年11月9日计算至2019年6月8日止）；四、左成吏于上项同时支付逸豪峰小区业主委员会律师代理费10000元；五、驳回逸豪峰小区业主委员会的其余诉讼请求；六、驳回左成吏的其余反诉请求。案件受理费2644元，反诉费963元，由左成吏承担。二审期间，上诉人提交了承租之前本案门厅的照片，拟证明：出租人在出租时是将本案门厅整体出租，让承租人单独使用。被上诉人的质证意见为：租赁物确实是门厅，业委会在公告中已经写明，但其实就是通道。业委会移交该门厅给上诉人后，上诉人将原来的装饰拆除，被上诉人已经履行交付租赁物的义务，其后如何使用与被上诉人无关。本院认为，对租赁房屋如何使用，应依据合同约定来确定，本案照片显示的租赁物的原貌并不能反映这一约定，故不予采纳此证据，本院不予认定新的事实，二审查明事实与一审认定的事实一致。本院认为，租赁房屋系电梯间通道，系小区全体业主的共有财产，其出租依法应当由业主大会表决同意，否则业主可以依法撤销。本案中，被上诉人未举证证实其将业主共有的电梯间通道出租这一事实经过小区业主同意，但已在小区贴有共有物租赁方案的公告，并允许有意见的业主提出意见，应视为全体业主已知晓本案共有通道租赁的事实，但上诉人未举证业主提出异议，也无业主在撤销权除斥期间内依法行使撤销权，本案租赁合同已经发生法律效力，对双方当事人均有约束力。本案上诉人左成吏应按原合同约定支付房租。上诉人未依约支付房租，已经构成违约，除支付租金本金外，还应发承担违约责任。本案中双方当事人支逾期支付租金的违约责任约定为每日2%，显然过高，现上诉人抗辩不应支付租金，应视为对违约金的概括抗辩，故本院依据其此项违约给对方造成的损失主要是利息损失，结合上诉人的过错，可以在同期同类贷款利率的基础上进行一定上浮，最终确定其违约责任标准为年利率6%，向被上诉人支付利息损失。至于上诉人所称的租赁物应当由其独自使用，并无合同约定作为依据，本院不予支持。综上所述，上诉人左成吏的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初361号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初361号民事判决第五项、第六项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初361号民事判决第三项为：左成吏于本判决生效后十日内支付逸豪峰小区业主委员会违约金（以77000元为基数，按年利率6%的标准，从2017年11月9日计算至2019年6月8日止）；四、驳回逸豪峰小区业主委员会的其余诉讼请求；五、驳回左成吏的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2644元，反诉费963元，共3607元，由左成吏承担3000元，由逸豪峰小区业主委员会承担607元。二审案件受理费用2644元，由上诉人左成吏负担2100元。由逸豪峰小区业主委员会承担544元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇二〇年十月二十七日书记员 冯采维