云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1189号上诉人（原审被告、申请执行人）：李在清，女，1979年1月8日出生，汉族，住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：李贵红，云南领正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：卢晓峰，云南领正律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、案外人）：田井刚，男，1970年6月2日出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。委托诉讼代理人：刘江，云南鼎祥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、被执行人）：杨昊天，男，1965年1月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被上诉人（原审被告、被执行人）：文山古德房地产开发有限责任公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州文山市普阳路延长线水岸四季莱茵。法定代表人：杨昊天，该公司董事长。上诉人李在清因与被上诉人田井刚、杨昊天、文山古德房地产开发有限责任公司（以下简称文山古德公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初1155号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人李在清的委托诉讼代理人李贵红，被上诉人田井刚的委托诉讼代理人刘江到庭参加了诉讼。被上诉人杨昊天、文山古德公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李在清上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判；2.由三被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：1.依照《物权法》第九条、第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经合法登记，发生法律效力。涉案房屋登记所有权人为文山古德公司，李在清于2015年2月4日经办理抵押登记成为抵押权人，该登记具有公示公信的效力，一审判决结果与《物权法》确定的物权公示、公信原则相悖；2.就一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条而言，一审判决认定事实错误。首先，田井刚与文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室签订的征收与补偿协议书和田井刚与文山古德公司就涉案房屋签订的买卖合同不是同一事实，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形；其次，田井刚与文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室于2013年12月14日已经签订涉案房屋征收与补偿协议书，涉案房屋于2015年2月4日才办理抵押登记，在近两年时间内，田井刚没有及时办理商品房购销合同的相关登记备案手续，也没有举证证明其已经进行催告却因文山古德公司的原因未能办理过户登记，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；3.上诉人李在清依据抵押权对涉案房屋享有优先受偿权，要求继续执行查封的涉案房屋符合法律规定。田井刚辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。杨昊天未提交书面答辩意见。文山古德公司提交书面答辩意见称：1.为推动小法古拆迁和征地工作，文山古德公司以产权调换方式将涉案房屋置换给被拆迁户田井刚使用至今，涉案房屋移交时并未做任何抵押，房屋产权待整个小法古的拆迁后续工作完成后才统一办理；2.涉案房屋是文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室与回迁户田井刚2013年12月14日签订协议并交付其使用，在使用期间才发生抵押，至今尚未办理产权证书；3.涉案房屋出现抵押是因为文山古德公司在向李在清借款时，办理拆迁和贷款的员工分属于不同的部门，工作出现失误所致；4.文山古德公司其余提供给李在清作为抵押担保的商铺是真实、足值的；5.文山古德公司现已申请破产，对外债务应依照破产程序来进行赔偿。综上，一审判决认定事实清楚、审理程序合法、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。田井刚一审起诉请求：1.对文山市产停止执行；2.确认文山市产的所有权归田井刚所有；3.本案诉讼费用由李在清、杨昊天、文山古德公司负担。一审法院认定事实：2013年12月14日，文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室和田井刚签订了《文山市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定因公共利益需要，决定对田井刚位于文××社区××村的房屋进行征收，就田井刚的房屋征收补偿达成协议。文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室提供田井刚安置的商铺位于文山市，价款为307620元，扣除房款后实际再支付田井刚85967元，暂扣10000元待田井刚搬迁完毕后一次性付清，田井刚认可已收到现金补偿款，涉案127号商铺于2014年3月7日交付田井刚，之后田井刚将涉案商铺对外出租。李在清诉杨昊天、文山古德公司因民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年11月27日作出（2015）昆民三初字第576号民事调解书，因杨昊天、文山古德公司未履行调解书确定的还款义务，李在清向一审法院申请执行。一审法院于2015年12月29日向文山州房地产管理处发出（2015）昆执字第945协助执行通知书，查封了文山古德公司名下包括涉案商铺在内的20套房产。田井刚因执行涉案商铺向一审法院提出书面异议，一审法院于2019年1月23日作出（2018）云01执异1802号执行裁定书，驳回了田井刚的异议请求。田井刚不服该裁定，遂提起案外人执行异议之诉。另查明，文山市房屋（房产证号为**××**）的所有权人为文山古德公司，该房屋曾于2015年2月4日办理过抵押登记，抵押权人为李在清。庭审中，田井刚陈述其于2014年3月7日与文山古德公司签订了一份《商品房购销合同》，约定其向文山古德公司购买涉案127号商铺，由于文山古德公司需要用《商品房购销合同》办理备案登记，故田井刚已将《商品房购销合同》原件交给了文山古德公司，其未保留合同原件和复印件。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋系征收补偿安置房屋，已于2014年3月7日交付田井刚，且本案与另一案（张志良诉李在清、杨昊天、文山古德公司案外人执行异议之诉）的情况基本一致，另一案中张志良在将《商品房购销合同》原件交给文山古德公司前复印了购销合同，田井刚庭审中陈述其于2014年3月7日与文山古德公司签订了一份《商品房购销合同》，约定其向文山古德公司购买涉案127号商铺，由于文山古德公司需要用《商品房购销合同》办理备案登记，故田井刚已将《商品房购销合同》原件交给了文山古德公司，其未保留合同原件和复印件。田井刚的陈述与其提交的由文山古德公司加盖印章的“签合同交费表”及“合同工本费收据”能够相互印证，杨昊天、文山古德公司无正当理由未到庭参加诉讼，故根据查明的事实及综合全案情况，认定田井刚原有房屋被征收后，因补偿安置问题，田井刚与文山古德公司签订了《商品房购销合同》，合同签订后田井刚于2014年3月7日接收了涉案房屋，之后通过对外出租的方式占有使用至今。根据文山国有土地上房屋征收与补偿办公室和田井刚签订的《文山市国有土地上房屋征收与补偿协议书》的约定及田井刚的陈述，扣除房款后实际再支付田井刚85967元，田井刚认可其已收到了85967元，购房总价款已全部履行完毕。因此，在一审法院于2015年12月29日向文山州房地产管理处发出（2015）昆执字第945协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的文山古德公司享有所有权的房产予以查封之前，作为买受人的田井刚已与文山古德公司签订了书面合同、实际占有了涉案房屋并支付了全部对价。虽然涉案房屋一直未办理产权过户登记手续，根据庭审查明的事实，涉案房屋曾于2015年2月4日办理过抵押登记，抵押权人为李在清，由此导致涉案房屋一直未能办理过户登记手续，田井刚对此不存在过错，其对涉案房屋享有物权期待权，该权利能够排除针对诉争房屋李在清对文山古德公司的金钱债权的实现。故田井刚作为案外人提出的执行异议完全符合上述司法解释规定的情形，其就涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。对于田井刚请求确认涉案房屋的所有权归其所有的诉讼请求。一审法院认为，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得，买卖合同的成立及合法有效仅意味着买受人对出卖人的债权请求权，如果要取得物权，应当办理所有权过户登记手续，发挥物权的公示效力。因田井刚对涉案房屋享有的是物权期待权，故对其要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：“一、不得执行文山市房屋（房产证号为**××**）；二、驳回原告田井刚的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由原告田井刚负担150元，由被告李在清负担150元，由被告杨昊天、文山古德房地产开发有限责任公司共同负担7000元。”二审中，各方当事人均未提交证据。二审中，上诉人李在清对于一审法院认定的事实提出以下异议：1.一审判决认定“案涉127号商铺于2014年3月7日交付田井刚，之后田井刚将案涉商铺对外出租”不当，涉案房屋系文山古德公司交付给田井刚，但是文山古德公司与田井刚之间没有合同关系，若要交付商铺的话，主体应当是文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室，但是文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室没有权利处置古德公司的资产。2.一审判决认定“田井刚陈述其于2014年3月7日与文山古德公司签订了一份《商品房购销合同》”不当，田井刚与古德公司均未提交商品房购销合同，该认定只有当事人的陈述，依据不足，不应当作为事实认定。本院认为，1.上诉人李在清对于涉案房屋交付主体的异议不属于对于案件事实的异议，对其异议本院不予支持；2.一审判决关于《商品房购销合同》签订过程的事实认定已经明确系依据田井刚的陈述，田井刚在一审中确有此表述，故一审法院的此项认定并无不当，文山古德公司的异议本院不予支持。被上诉人田井刚对一审判决认定的事实无异议。被上诉人杨昊天、文山古德公司未发表意见。二审对一审判决认定的事实予以确认。另查明：涉案房屋上所设立的抵押权在一审诉讼期间已被凃销。综合各方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：田井刚对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条司法解释确定了拆迁安置房的法定优先权利，本案中，田井刚于2013年12月14日与文山市国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《文山市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，该协议书明确了田井刚被征收房屋的位置、面积和性质等基本情况，约定了房屋征收补偿方式为商铺调换，调换商铺即为涉案房屋，故涉案房屋应认定为拆迁安置房屋，且田井刚在涉案房屋被查封前已经合法占有使用该房屋，根据上述司法解释的规定，田井刚对于涉案房屋享有优先权利。拆迁安置房与普通商品房性质不同，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判断田井刚是否享有排除强制执行的民事权益属适用法律错误，本院予以纠正。关于李在清提出的其基于对于涉案房屋的抵押权而享有优先权的问题，因二审中李在清自认目前其针对涉案房屋设立的抵押权已被涂销，其已不享有涉案房屋的抵押权，李在清该主张缺乏事实依据，本院不予支持。即便李在清所主张的抵押事实成立，田井刚作为被拆迁人对于涉案拆迁安置房屋享有的权利亦优先于抵押权，故田井刚对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，李在清的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李在清的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由李在清负担。本判决为终审判决。审判长  赵锐审判员  王璟审判员  刘希二〇二〇年十月二十日书记员  杨博