江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初3870号原告：廖玮，女，1972年3月26日出生，汉族，住南昌市东湖区。原告：章洋，女，1992年10月30日出生，汉族，住南昌市东湖区。原告：章云彪，男，1964年8月4日出生，汉族，住南昌市西湖区。以上三原告共同委托诉讼代理人：徐硕友，江西华兴律师事务所律师。执业证号：13601198910317977。以上三原告共同委托诉讼代理人：杨玉洁，江西华兴律师事务所律师。执业证号：13601202011163387。被告（黄方贵的委托诉讼代理人）：万永水，男，1964年1月11日出生，汉族，住南昌市青山湖区。被告：黄方贵，男，1957年3月2日出生，汉族，住南昌市东湖区。原告廖玮、章洋、章云彪与被告万永水、黄方贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖玮、章洋、章云彪的共同委托诉讼代理人徐硕友、杨玉洁，被告万永水，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖玮、章洋、章云彪共同向本院提出诉讼请求：1、判令两被告万永水、黄方贵共同向原告支付2020年2月10日起至清偿之日止的租金，暂计至2020年5月10日，共计48000元；2、判令两被告万永水、黄方贵承担违约责任，向原告支付的押金24000元不予退还；3、判令解除原告与被告于2018年6月1日签订的《租赁合同书》；4、本案诉讼费用由被告万永水、黄方贵承担。事实与理由：三位原告共同共有坐落在南昌市西湖区店面的所有权。2018年6月1日，原、被告签订了《租赁合同书》，约定原告将其位于原中山路158号（现为中山路74号，下简称案涉店面）美丽王国一楼内的店面出租给两被告整体开发经营，租赁期限为10年，自2018年8月10日至2028年8月9日止，月租金人民币12000元，每月10日之前支付给原告；被告向原告支付2个月押金，共计24000元。另约定，如被告违约中止合同店面押金不得退回，另外赔偿店面租金的十倍经济损失，如原告违约中止合同赔偿同等经济损失。合同生效后，双方持互惠互利原则合作，但两被告自2020年2月10日起至今已拖欠租金未支付，已构成根本违约，严重损害原告合法权利。经原告多次催讨后，被告仍未支付租金。原告为维护合法权益，根据我国相关法律法规之规定，特提起诉讼。为了防止原告的合法权利不被进一步的扩大和继续侵犯，增加诉讼请求，要求解除双方签订的租赁合同。原告廖玮、章洋、章云彪共同向本院提交了如下证据：证据一、三原告及两被告的身份信息。证明原、被告诉讼主体适格。证据二、《租赁合同书》。证明案涉店面于2008年6月1日开始租赁给万永水、黄方贵使用，租赁期限为10年，月租金12000元，每月10日之前支付租金；被告向原告支付押金24000元；另约定，如被告违约中止合同店面押金不得退回，另外赔偿店面租金的十倍经济损失，如原告违约中止合同赔偿同等经济损失。证据三、《合同》、《南昌市商品房买卖合同》、《南昌市城镇房屋所有权情况调查表》。证明：三位原告所有的中山路74号店面购买于1993年3月16日，合同约定该店面的东墙为自用；原告2008租赁给二被告的原百花商厦QQ广场（即现“美丽王国”）内右边整面墙店面，租赁期十年。2018年6月1日，原、被告续签《租赁合同书》中约定的原中山路158号现“美丽王国”一楼内的店面，与2008年双方签订《合同》中约定的中山路百花商厦QQ广场内右边整面墙店面系同一店面，中山路74号店面的东墙墙店面归原告所有。证据四、洪房权证西字第**房屋所有权证、公证书、居民死亡医学证明书、火化证明。证明案涉店面由三原告共同共有，王荷英于2019年3月27日死亡，其子章云彪因继承取得案涉店面。被告万永水、黄方贵共同辩称：一、答辫人与被答辩人2018年6月1日签订的《租赁合同书》无效，应当依法予以解除。1、被答辩人名下只有中山路74号一处店面，该店面被答辩人早已出租给他人使用，答辩人从未承租、使用过该店面；2、《租赁合同书》约定答辩人承租被答辩人中山路158号“美丽王国”一楼内的店面，没有约定具体的店面编号和面积。事实上中山路158号“美丽王国”一楼内的店面有数十个，每一个店面都有编号和面积并颁发了产权证，而被答辩人的中山路74号的店面是在中山路158号“美丽王国”隔壁，被答辩人在中山路158号没有任何店面。答辩人与他人此前承租了中山路158号的所有店面统一打造成“美丽王国”商场，该商场的通道紧邻被答辩人店面的外墙，为此被答辩人要求答辩人与其签订租赁合同并交付租金，由于答辩人不懂有关房屋租赁的相关法律规定，同意与被答辩人签订租赁合同并交付租金。鉴于疫情期间经营受到严重影响，商场的经营户未交租金，故答辩人也未按合同约定支付租金；3、被答辩人将他人店面公共通道作为店面与答辩人签订《租赁合同书》，将通道出租给答辩人，其对出租的标的物不具备实体权利，进行出租的行为明显违反法律规定，也损害了其他店面业主的利益，《租赁台同书》应当认定无效。二、《租赁合同书》既然无效，应当依法予以解除。被答辩人将不具备实体权利的标的物出租给答辩人，明显违反了法律规定，答辩人请求法院依法解除该《租赁合同书》，同时保留向被答辩人追究已经收取的租金的权利。请求法院查明事实，驳回被答辩人的诉请。被告万永水、黄方贵共同向本院提交了如下证据：证据一、建筑图纸及商场平面图。证明中山路74号店面位于中山路158号店面西侧，紧邻158号的公共通道，不在中山路158号店面内，原告房屋外墙也是商场的共用墙。证据二、现场照片一组。证明中山路74号店面不在中山路158号店面内，原告的74号店面出租给他人使用。证据三、2018年6月1日《租赁合同书》。证明被告没有承租原告的中山路74号店面。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南昌市西湖区店面的所有权人为原告廖玮、章洋、章云彪，该店面的东墙房产档案记载为原告自用，东边即为相邻的中山路158号店面（多家店面由商家统一打造成“美丽王国”对外招租）通道。原告陈述东墙砌墙时特意靠其店铺缩了部分位置，因该位置正好是158号店铺的通道，原告便利用该墙面经营生意。被告万永水、黄方贵为合作伙伴。2008年4月8日，廖玮（甲方）与万永水、黄方贵（乙方）签订合同一份，主要约定：“1、经甲、乙双方协商，甲方将中山路百花商厦ＱＱ广场（即现“美丽王国”）内右边整面墙店面租给乙方。2、每月租金11000元，押金22000元。租赁期10年，自2008年8月10日至2018年8月9日。”该合同已履行完毕。2018年6月1日，廖玮、章云彪（甲方）与万永水、黄方贵（乙方）续签《租赁合同书》，约定：“1、经甲、乙双方协商，甲方将原中山路158号“美丽王国”一楼内的店面出租给乙方整体开发经营，双方确立以下协议条款，并共同执行。2、租赁期10年，自2018年8月10日至2028年8月9日止，乙方支付给甲方押金24000元。3、每月租金12000元，每月10日前支付给甲方。4、乙方在经营期间应遵守国家相关法律法规，守法经营，一切税费均由乙方承担。5、甲、乙双方合同签字生效后，如乙方违约中止合同店面押金不得退回，另外赔偿店面租金的十倍经济损失。如甲方违约中止合同赔偿乙方同等经济损失。6、乙方合同未满期间无理由退回押金，如乙方期满拆除店面装饰甲方有权扣除乙方押金，甲乙合同期满后没违反租赁要求，甲方退回乙方押金，在经营期间发生任何事故与甲方无关。政策性问题与甲方无关，如遇政策性问题乙方押金可退。”合同续签后，被告支付了押金24000元给原告。被告将承租的原告墙面店面和其他店面约300平方米转租给“美丽王国”商场经营者统一经营，商场经营者又将店铺隔成若干商铺对外出租给其他经营户。经本院实地察看，靠原告东墙面，有“荣荣精品”、“靓彩Ｅ族”、“眼镜行”等三家商户挂货经营。2020年2月9日前，原、被告均按合同履行。自2020年2月10日起，因“美丽王国”商场经营商未支付租金给被告，被告也未向原告支付租金，以致酿成诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《租赁合同书》，为合同双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且合同双方自2008年以来持续履行10余年无争议，现实际经营户利用原告店铺墙面经营，被告也从中获取了一定转租效益，被告应按合同约定向原告支付租金。被告拖欠原告租金，构成违约，依法应承担违约责任。现双方当事人均同意解除合同，本院予以支持；原告考虑因新冠××疫情的影响，同意减免被告两个月的租金，本院予以采纳；正因为考虑年初的新冠××疫情，该疫情为不可抗力，对商业经营带来不利影响，被告在未收到次承租人租金的情况下，未向原告支付租金，并非主观恶意违约，原、被告10余年来均维持了良好的租赁关系，故对原告要求不退回押金的诉请，本院不予支持，该押金可折抵租金。但折抵和免除租金后的所欠租金，被告应按约定向原告交纳。即自2020年2月10日至2020年6月9日的租金，免除2个月、抵扣2个月，从2020年6月10日至合同解除之日的租金，被告应据实交纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告廖玮、章云彪与被告万永水、黄方贵于2018年6月1日签订的《租赁合同书》；二、被告万永水、黄方贵所欠原告廖玮、章洋、章云彪2020年2月10日至2020年6月9日期间的租金人民币48000元，免除2个月租金，以租房押金24000元，折抵2个月租金；三、被告万永水、黄方贵于本判决生效之日起十日内共同向原告廖玮、章洋、章云彪支付自2020年6月10日至合同解除之日的租金，租金计付标准为月租金人民币12000元；四、驳回原告廖玮、章洋、章云彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告廖玮、章洋、章云彪预交的案件受理费15600元，由被告万永水、黄方贵共同负担，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  何新平人民陪审员  汪 振人民陪审员  张 丽二〇二〇年十月二十三日书 记 员  黄前琴