北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14549号原告（反诉被告）：北京红葡萄教育咨询有限公司，住所地北京市通州区新华南路。法定代表人：兰雨婷，总经理。委托诉讼代理人：韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金玛科投资管理有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄。法定代表人：陈士栋，总经理。委托诉讼代理人：王科锋，北京市天平律师事务所律师。原告北京红葡萄教育咨询有限公司（以下简称红葡萄公司）与被告北京金玛科投资管理有限公司（以下简称金玛科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红葡萄公司之委托诉讼代理人韩文辉，被告金玛科公司之委托诉讼代理人王科锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红葡萄公司向本院提出诉讼请求：1、判令红葡萄公司与金玛科公司于2020年1月16日签订的房屋租赁合同于2020年4月7日解除；2、判令金玛科公司向红葡萄公司返还房屋租金22.50万元；3、判令金玛科公司向红葡萄公司返还房屋押金7.50万元；4、本案诉讼费用由金玛科公司承担。事实与理由：我公司与金玛科公司于2020年1月16日签订了《房屋租赁合同》，约定金玛科公司将位于北京市通州区车站路的房屋租赁给我公司用于开展美术培训，租赁期限自2020年4月1日起至2025年3月30日止。签订合同当日，我公司按照约定向金玛科公司支付了租房押金和半年的房屋租金共计30万元。签订合同三天后，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，教育部及北京市市场监督管理局分别发布通知或通告，严禁开展任何形式的线下培训，因此我公司根本无法在线下招收学员开展美术培训，即我公司通过签订本合同开展线下美术培训的合同目的根本无法实现。而且在我公司支付了房屋租金及押金后，金玛科公司未按合同约定将涉案房屋实际交付给我公司。我公司与金玛科公司就合同解除事宜进行了多次协商，但协商未果，金玛科公司拒绝以不可抗力为由解除合同，反而要求我公司继续履行合同。为维护我方之权益，特提起诉讼。金玛科公司辩称：1、不同意解除合同，涉案房屋早已经达到双方约定的交付条件，要求继续履行合同；2、不同意退还租金，从2020年1月16日签订合同到2020年7月15日，我方没有将涉案房屋再次出租出去，但依然向房东支付了房租，红葡萄公司支付的半年租金刚刚好抵扣；3、不同意退还押金，红葡萄公司没有在疫情发生十五天内通知我方解除合同，也没有提前三个月书面通知我方解除合同，而是通过起诉的方式解除合同，已经构成违约，按照合同约定，应支付两个月的押金作为违约金；4、房屋已经符合交付条件。金玛科公司向本院提出反诉请求：1、判令红葡萄公司向金玛科公司继续履行合同，如果解除合同，要求从2020年9月30日解除；2、判令红葡萄公司向金玛科公司支付购买电梯损失15万元；3、判令红葡萄公司向金玛科公司支付共创空间装修损失13万元；4、判令红葡萄公司向金玛科公司支付中介费3.5万元；5、判令红葡萄公司向金玛科公司支付房屋空置费93750元（2020年7月16日-2020年9月30日）；6、判令红葡萄公司向金玛科公司支付律师费1万元；7、本案诉讼费用由红葡萄公司承担。理由如下：红葡萄公司与我公司于2020年1月16日签订《房屋租赁合同》，合同签订后我公司将房屋交付给了红葡萄公司，并按合同约定为红葡萄公司专门购买电梯一部，进行了共创空间隔断装修，现红葡萄公司起诉解除合同导致我公司巨大经济损失。针对金玛科公司提出的反诉请求，红葡萄公司辩称：不同意金玛科公司的全部反诉请求。理由如下：金玛科公司已于2020年4月10日后进行了装修，共创空间的装修不是合同约定的标的。订立合同前已经有电梯，并且金玛科公司新装的电梯不只红葡萄公司使用，是公共电梯。金玛科公司至今未将房屋交付红葡萄公司，红葡萄公司至今没有使用涉案房屋，因此不应承担空置费。红葡萄公司不存在违约，不应承担律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市通州区车站路8号商业楼宇的产权人系北京金通银管理咨询有限公司(以下简称金通银公司)，该公司委托金玛科公司出租管理、转租、经营该商业楼宇，授权期间自2018年8月2日起至2029年1月10日。2020年1月16日，金玛科公司（甲方）与红葡萄公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：一、甲方将位于北京市通州区车站路房屋约311平米（以下简称涉案房屋）租赁给乙方，乙方租赁房屋用途为美术培训；三、交房日期2020年1月18日，甲乙双方在《房屋交割清单》（详见附件）上签字盖章确认并且甲方将钥匙、配电箱钥匙、电费卡等交给乙方后视为房屋交付完成；免租期自2020年2月9日起至2020年3月30日止；四、租赁期限自2020年4月1日起至2025年3月30日止；五、第一年每月租金总计37500元（包含物业费、取暖费），半年支付一次，首次租金应在签约当天支付；六、本合同签订当日乙方应向甲方缴付2个月租金作为押金，共计人民币75000元；十二、4、租赁期间，如乙方因特殊情况需要退房，必须提前3个月书面通知甲方，经双方一致同意，方得解除合同。乙方应付给甲方2个月的押金作为违约金；5、甲方延迟交付租赁房屋，同时租期及免租期自动向后顺延，如延迟交付超过30天，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方支付的所有费用；6、除本合同另有约定外，任何一方违反本合同任何条款，均视为违约，另一方有权向违约方发出书面改正通知，如果违约方在守约方发出改正通知后的10个工作日内或者守约方另行通知的时间内没有改正的，守约方有权终止本合同，并要求违约方依法承担相应的违约责任。违约方应赔偿守约方的一切损失，包括但不限于直接经济损失、间接经济损失、律师费、诉讼费、公证费等；8、如乙方违约甲方有权扣除保证金，同时，乙方违约除按照本合同约定承担责任外，甲方接受乙方租金、保证金、损失赔偿等费用，并不代表甲方放弃对乙方其他责任的追责权，甲方依然有权按照合同约定追究乙方其他责任及损失；十四、“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后15天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能减少损失；17、甲、乙双方商定，电梯和共创空间装修在2020年4月1日前完工。合同签订后，红葡萄公司依约向金玛科公司支付房屋押金7.50万元以及2020年4月1日至2020年9月30日的租金22.50万元。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年2月21日，红葡萄公司法定代表人兰雨婷（以下简称兰雨婷）通过微信联系金玛科公司工作人员，申请延长免租期。2020年4月5日，金玛科公司工作人员通过微信告知兰雨婷，不予延长免租期，还是按照合同约定执行，到时候产权人给金玛科公司免租的话，金玛科公司可以给红葡萄公司免除相应的租金。2020年4月7日，红葡萄公司通过中国邮政EMS向金玛科公司（收件人陈士栋，收件地址：北京市通州区车站路8号北京金玛科投资管理有限公司）邮寄了《房屋租赁合同解约函》，载明：1、因疫情属不可抗力因素和政府的相关决定行为，导致该公司所租赁的房屋无法投入运营，致使合同无法履行为由，要求解除合同并要求金玛科公司退还已交纳的押金和租金；2、因金玛科公司未按合同约定时间完成电梯和共创空间装修，限金玛科公司于2020年4月10日前完成电梯和共创空间装修。2020年4月8日，该邮件被签收，显示为：电联放隔壁桔子酒店。2020年5月20日，金玛科公司工作人员通过微信联系中介就涉案房屋重新对外出租事宜进行沟通。2020年6月9日，北京市教育委员会发布“北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排”的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布“北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停”的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。庭审过程中，红葡萄公司主张解除合同，理由有两个：一是红葡萄公司租赁房屋是用于线下美术培训，但由于疫情原因，政府部门禁止开展线下培训，属于不可抗力，且导致该公司租赁房屋的合同目的无法实现，红葡萄公司有权要求解除合同；二是金玛科公司没有按照合同约定的时间交付房屋、安装电梯、完成共创空间的装修，致使不能实现合同目的，红葡萄公司作为守约方有权解除合同。金玛科公司对此表示不予认可。金玛科公司认为合同并未特别约定租赁房屋用途是线下美术培训，疫情并不必然导致合同无法履行。关于房屋交付问题，金玛科公司认为涉案房屋未如期交付是红葡萄公司自身原因导致，视为涉案房屋已经如期交付。金玛科公司陈述双方签完合同，红葡萄公司工作人员就回老家过年，导致双方未按合同约定签署《房屋交割清单》，但物业公司过年不休假，一直在等租户来交接房屋，红葡萄公司随时可以来交接，并且红葡萄公司事实上已经接手了涉案房屋并于2020年4月初开始着手装修，为此金玛科公司提交了兰雨婷和金玛科公司工作人员的微信聊天记录以及兰雨婷与金玛科公司的施工人员潘德玉的微信聊天记录予以证明。红葡萄公司对该微信聊天记录的真实性予以认可，证明目的不予认可。关于电梯安装和共创空间装修问题，金玛科公司陈述其克服困难在疫情期间完成了电梯安装和共创空间装修，为此其提供《合同》、《电（扶）梯产品承揽合同》、《装修施工合同》、银行转账凭单、发票予以证明。红葡萄公司对上述证据均不予认可，但对装修事实予以认可。金玛科公司主张其因为签订本案租赁合同支付了3.5万元中介费，红葡萄公司对此予以认可。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，金玛科公司受产权人金通银公司委托代为出租管理涉案房屋所在的商业楼宇，金玛科公司与红葡萄公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。关于涉案房屋是否如期交付的问题，虽然双方当事人并未按照合同约定签订《房屋交割清单》，但考虑到疫情的影响、涉案房屋没有封闭的情况、红葡萄公司联系装修事宜的情况，本院认定涉案房屋已于2020年1月18日交付。鉴于红葡萄公司承租涉案房屋是用于经营线下教育培训业务，合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，至本案法庭辩论终结时本市区域内仍然禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，导致红葡萄公司承租涉案房屋的合同目的无法实现，红葡萄公司有权要求解除合同。在案证据显示，疫情及政府防控措施发生后，红葡萄公司于2020年2月21日向金玛科公司申请延长免租期，2020年4月5日遭金玛科公司拒绝，后红葡萄公司于2020年4月7日向金玛科公司发出解除合同的通知，金玛科公司于2020年4月8日收到该通知，故双方的租赁合同应于2020年4月8日解除。关于合同解除后双方的责任承担。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。同时，根据双方签订的《房屋租赁合同》第14.1条，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方。红葡萄公司虽然在延长免租期被拒绝后的第三天即向金玛科公司发出了解除合同的通知，但此时距离政府发布疫情防控措施已经过去将近两个半月，对于损失扩大负有一定责任。《房屋租赁合同》第14.2条约定，因不可抗力原因而终止本合同的，房屋租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算。本案根据不可抗力的影响、双方的损失情况、合同约定、合同履行情况，并考虑红葡萄公司对损失扩大的责任，根据公平原则合理分摊双方的损失，确定红葡萄公司承担2020年4月1日至2020年4月8日的租金以及2020年1月18日至2020年3月31日的占有使用费，酌定为10.25万元。红葡萄公司要求金玛科公司退还押金7.50万元的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。在双方的租赁合同已经解除的情形下，对于金玛科公司要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。对金玛科公司要求红葡萄公司支付购买电梯的损失15万元、装修共创空间的损失13万元、中介费3.5万元、无法出租的损失93750元、律师费1万元的反诉请求，因金玛科公司不能证明红葡萄公司存在违约行为，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京红葡萄教育咨询有限公司与被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；二、判令被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司返还原告（反诉被告）北京红葡萄教育咨询有限公司租金12.25万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、判令被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司退还原告（反诉被告）北京红葡萄教育咨询有限公司房屋押金7.50万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北京红葡萄教育咨询有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告（反诉被告）北京红葡萄教育咨询有限公司负担775元（已交纳），由被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司负担2125元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费4332元，由被告（反诉原告）北京金玛科投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十月十九日书记员  杨月兰