贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终484号上诉人（一审原告）：中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行，住所地：贵州省贵阳市云岩区北京路**。负责人：李松峻，该支行行长。被上诉人（一审被告）：徐晓岚，女，1963年1月13日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：罗书恩，贵州中创联律师事务所。一审被告：贵阳青丰房地产开发有限公司，，住所地：贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**法定代表人：李世敏，该公司执行董事。上诉人中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行（以下简称农行黔灵支行）因与被上诉人徐晓岚及一审被告贵阳青丰房地产开发有限公司（以下简称青丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初184号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人农行黔灵支行上诉请求：撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初184号民事判决，依法改判支持农行黔灵支行在一审中提出的全部诉讼请求。事实和理由：案涉房屋的所有权至今未发生变动，仍为青丰公司所有，徐晓岚提供的证据不能证明其名下无其他用于居住的房屋，且徐晓岚对于案涉房屋未能办理过户登记手续存在过错，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，案涉房屋并不足以排除强制执行，一审法院根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，属于适用法律错误，请二审法院予以纠正。被上诉人徐晓岚辩称，关于本案是应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，在司法实践中实际上已是一个不存在争议的问题，最高人民法院作出的（2016）最高法民申254号民事裁定书、（2016）最高法民申2736号民事裁定书中已有明确界定，即买受人符合两个条件其中之一的情况下，可以选择适用，贵州省高级人民法院作出的（2019）黔民终129号民事判决书中对此法律适用问题再次进行了明确，农行黔灵支行认为本案应当适用第二十九条的理由不能成立。一审被告青丰公司二审期间未作述辩。农行黔灵支行向一审法院起诉请求：1.恢复对位于贵阳市云岩区房屋的执行；2.判令本案的诉讼费用由徐晓岚、青丰公司承担。一审法院认定事实：2011年10月17日，青丰公司向徐晓岚出具收款收据，载明收到徐晓岚现金3万元；2011年10月20日，徐晓岚与青丰公司签订《紫金庄园商品房认购书》，约定徐晓岚自愿订购贵阳市云岩区房屋，成交价人民币982260元，定金人民币3万元于同日支付等。该《商品房认购书》尾部手写注明“总价为人民币玖拾捌万元整（980000）王萍2011.11.4”。2011年11月3日，徐晓岚先后两次向青丰公司共计转账95万元。2011年11月4日，徐晓岚（买受人）与青丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由徐晓岚购买青丰公司开发建设的贵阳市云岩区房屋（即本案执行标的）；该商品房合同约定建筑面积134.63平方米，其中套内面积112.11平方米，公摊面积22.52平方米；计价方式为按套计价，总价款为人民币98万元；付款方式为一次性付款，即买受人于2011年11月4日前支付房款人民币98万元；房屋交付期限为2011年11月11日前。青丰公司于签订合同当日向徐晓岚出具95万元的收款收据，收款方式为“转账”，收款事由为“购房款”；同日还另出具收款收据一张，载明收到徐晓岚现金5346元。青丰公司在收取徐晓岚的前述转账款后，将收款情况录入该公司财务账。2014年12月6日，徐晓岚向贵阳市燃气（集团）有限责任公司缴纳了案涉房屋燃气费151.20元，该燃气费发票上还载明“上月见度1210方”；徐晓岚还订阅了2014年11月1日至2015年12月3日的《贵阳晚报》，该报刊的送达地址亦为案涉房屋；2015年8月10日，徐晓岚向贵阳市住房和城乡建设局缴纳了案涉房屋维修资金19600元；2018年6月24日，青丰公司向徐晓岚补开了案涉房屋购房款的增值税普通发票。农行黔灵支行与青丰公司房屋买卖合同纠纷一案，贵州高院于2016年5月23日作出（2016）黔民终122号民事判决书，判决解除农行黔灵支行与青丰公司签订的《商品房买卖合同》；青丰公司在指定期限内返还农行黔灵支行购房款及利息；农行黔灵支行在指定期限内返还青丰公司房屋。在该案一审诉讼过程中，农行黔灵支行向该院申请诉讼保全，该院于2014年12月15日作出（2014）筑民一初字第34–1号民事裁定书，于2014年12月24日查封了案涉房屋。后因青丰公司未在指定期限内履行贵州高院生效判决所确定的金钱给付义务，农行黔灵支行遂向该院申请强制执行。在执行过程中，案外人徐晓岚向该院提出书面异议，该院经审查后作出（2017）黔01执异270号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。农行黔灵支行对该裁定不服，遂在法定期限内向该院提起执行异议之诉，诉请如前。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，本案中，案外人徐晓岚针对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：第一，案外人徐晓岚与被执行人青丰公司在人民法院查封之前已签订了书面《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，现有证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效。第二，在青丰公司向徐晓岚出具3万元现金收款收据后，双方签订了《紫金庄园商品房认购书》，约定由徐晓岚订购案涉房屋，并载明该房屋的定金为3万元；在徐晓岚向青丰公司转账95万元的次日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由徐晓岚购买案涉房屋，总价款为人民币98万元。青丰公司在收到前述95万元转账款后，将该收款情况载入该公司财务记账凭证，并向徐晓岚出具了相应的收款收据。庭审中，徐晓岚述称案涉房屋购房款的支付方式为转账95万元，现金支付3万元。该陈述能与本案查明的事实相印证，且在双方签订正式商品房买卖合同之前以现金方式缴纳定金3万元，不违反一般市场交易常情。综上，应当认定徐晓岚已经支付了案涉房屋的全部价款。第三，徐晓岚在签订前述《商品房买卖合同》后，于2014年12月6日向贵阳市燃气（集团）有限责任公司缴纳了案涉房屋燃气费151.20元，该燃气费发票上还载明“上月见度1210方”。据此可认定徐晓岚至迟在2014年11月以前已经占有使用案涉房屋。此外，徐晓岚还订阅了2014年11月1日至2015年12月3日的《贵阳晚报》，该报刊的送达地址亦为案涉房屋所在地。结合该院于2014年12月24日查封案涉房屋的事实，应当认定徐晓岚在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第四，本案因青丰公司未履行商品房预售合同的登记备案手续，且因该公司涉诉导致案涉房屋被人民法院查封，客观上也影响到案涉房屋产权证的正常办理，该情形并非徐晓岚自身过错所导致。综合考量徐晓岚购买案涉房屋后主要用于自住，其并无抵押、出售等须立即办理房屋产权的迫切需要，故徐晓岚对于案涉房屋未能办理过户登记并无过错。综上所述，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，徐晓岚针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于农行黔灵支行所提该院执行异议审查程序不合法、徐晓岚与青丰公司签订的合同为无效合同以及徐晓岚所提异议不符合执行异议复议规定第二十九条第二项之规定的问题。首先，本案是申请执行人提起的执行异议之诉，审理范围为案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故执行异议审查程序是否合法并非本案的审理范围；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案中，青丰公司在与徐晓岚签订《商品房买卖合同》时，该公司原已取得的商品房预售许可证明不在有效期内，该情形不符合前述司法解释的规定。结合徐晓岚在2015年8月10日向房屋交易监管部门即贵阳市住房和城乡建设局缴纳了案涉房屋维修资金19600元，该局收款后向徐晓岚出具了相应发票以及现有证据不能证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形的事实，应当认定徐晓岚与青丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；最后，执行异议复议规定第二十八条与第二十九条之间在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。故该院对农行黔灵支行所持前述主张不予支持。综上所述，徐晓岚针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。农行黔灵支行关于应继续执行案涉房屋之诉请不能成立，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决：驳回农行黔灵支行的诉讼请求。案件受理费60元，由农行黔灵支行负担。二审期间，徐晓岚向本院提交了以下证据，本院依法组织当事人进行了质证：《贵州省不动产登记查询结果》，欲证明除案涉房屋外，在贵阳市区徐晓岚名下无其他房产。农行黔灵支行的质证意见：无异议，认可。因农行黔灵支行对徐晓岚在二审期间提交的上述证据无异议，本院予以认定。本院二审查明，除案涉房屋外，在贵阳市区徐晓岚名下无其他房产。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，徐晓岚与青丰公司在案涉房屋被人民法院查封之前三年就已签订《商品房买卖合同》，徐晓岚也在合同签订后支付案涉房屋全部价款，同时本案有证据证明徐晓岚将案涉房屋用于居住且徐晓岚名下无其他用于居住的房屋，故徐晓岚对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。农行黔灵支行上诉提出“徐晓岚提供的证据不能证明其名下无其他用于居住的房屋，且徐晓岚对于案涉房屋未能办理过户登记手续存在过错，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，案涉房屋并不足以排除强制执行”的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审理本案属适用法律错误，但依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，一审判决对本案处理结果正确，本院予以维持。综上所述，农行黔灵支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行负担。本判决为终审判决。审判长  范淑婷审判员  潘育跳审判员  罗 二二〇二〇年十月二十八日法官助理李文权书记员张健