福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3917号 上诉人（原审原告）：裕景兴业（厦门）有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路**银行中心**。 法定代表人：陈永栽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王力可，女，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：厦门杰莱德健康顾问有限公司，住所，住所地厦门市思明区禾祥西路**之**div> 法定代表人：连嘉胜，该公司执行董事。 上诉人裕景兴业（厦门）有限公司（以下简称裕景公司）因与被上诉人厦门杰莱德健康顾问有限公司（以下简称杰莱德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初5460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 裕景公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第三项，依法改判支持裕景公司请求杰莱德公司支付律师函费用200元；支付装修期租金119,090.40元。2、判令撤销一审判决第四项，依法改判支持裕景公司请求杰莱德公司支付原合同解除后空置期（2019年11月8日至2020年3月31日期间）的损失以及新旧合同重合期间（2020年4月1日至2021年12月31日）的租金差损失合计558,298.82元；支付中介费133,776.66元、管理费2,000元。事实与理由，一、关于合同解除后空置期租金损失以及新旧合同重合期间租金差额损失共558,298.82元的赔偿问题。双方《租赁协议》的租期为5年，2017年1月1日至2021年12月31日。2019年10月底，杰莱德公司搬离租赁房屋，2019年11月7日租赁协议解除，剩余租期还有25个月。裕景公司积极招租，于2020年1月20日就讼争房屋与新租户签订租赁协议，租期自2020年4月1日至2026年3月31日。自2019年11月7日租赁协议解除，至2020年4月1日新租赁协议生效，其间有143天的空置期，按照合同约定的租金标准，空置期损失为235,475.85元。自2020年4月1日新合同生效日，至2021年12月31日讼争合同终止日，共21个月，新旧合同租金差合计322,822.97元。两项均为杰莱德公司提前退租给裕景公司造成的损失，且租赁协议第九节中途解约条款明确约定：租赁期间，非本协议规定的情况，承租人中途擅自退租的，业主除有权没收承租人所交纳的租赁保证金外承租人还须缴纳尚未履行期间的租赁费用作为违约赔偿。若违约金不足抵付业主损失的，承租人仍须承担相应的赔偿责任。一审法院在判决此项诉求时适用的是租赁协议第七节保证金条款中的（1）若承租人违反、未遵守或未履行任何协议规定或上述条件，业主有权终止本协议，并没收全部租赁保证金，且不妨害业主就损害提出索赔的权利。裕景公司认为，杰莱德公司擅自中途解约，应按照针对性条款，第九节中途解约条款承担赔偿责任，承担没收保证金以及剩余期间租赁费用的违约赔偿，而不应适用保证金条款。由于房屋已于2020年4月1日租出，杰莱德公司无需承担全部剩余租期的租赁费用，只需承担空置期损失和重合期间租金的差额。合同法第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。双方亦在合同中约定，杰莱德公司中途退租，应承担剩余租赁期间的租赁费用作为违约赔偿。无论从法律规定还是合同约定，杰莱德公司都需要赔偿裕景公司的可得利益损失。一审法院认为裕景公司已经没收杰莱德公司3个月的租赁保证金，根据公平原则及减损原则，未支持裕景公司该项诉求，对裕景公司并不公平。裕景公司2019年11月4日发现杰莱德公司将物品搬离租赁房屋后，联系杰莱德公司，被告知不再继续履行合同。2019年11月7日，裕景公司为减少损失，收回单元，重新招租，向杰莱德公司发出解除合同与清空单元律师函。裕景公司收回单元后，积极招商，与新租户厦门芳朵化妆品有限公司签订合同，租期自2020年4月1日开始。从裕景公司发现杰莱德公司搬离租赁房屋到发出解除合同律师函，仅3天时间，并积极招到新租户（租期自2020年4月1日开始）。从时间上来看，裕景公司已经尽快按市场价格招租，并不存在任由损失扩大的行为。而且裕景公司已经在根据合同可以获得的可得利益中减去新租户支付的租金，只要求杰莱德公司支付空置期损失及新旧合同重合期间的租金差。裕景公司并未因杰莱德公司的违约行为额外获益。一审法院完全不支持该项诉求，让裕景公司自行承担杰莱德公司违约行为造成的全部损失，恰恰有违公平原则。二、关于中介费。裕景公司认为，陈露作为中介向裕景公司介绍客户连嘉胜（杰莱德公司法定代表人），租赁商铺开设杰莱德公司，促成裕景公司与连嘉胜、杰莱德公司签订租赁合同，是客观事实。裕景公司据此与陈露签订中介合同并支付中介费，亦是客观事实。裕景公司依据中介合同支付中介费的前提是租赁合同的租期、租金标准及合同能够完全得到履行。现在，杰莱德公司中途退租，造成裕景公司经济损失，中介费损失亦是裕景公司损失的一部分。杰莱德公司理应承担这部分损失。2016年9月1日，个人中介陈露向裕景公司公司推荐客户连嘉胜，当日上午9：45发邮件给裕景公司招商部人员，表明客户姓名、电话，经营内容，并已带客户看房，有看房记录。随后裕景公司与杰莱德公司签订租赁协议，租期自2017年1月1日到2021年12月31日。2016年12月23日裕景公司与中介陈露签订中介合同，约定中介费用为租户三个月的净租金，分两次支付，第一笔在客户完成入住手续后支付，第二笔在租赁期第13个月收到租户租金后支付。裕景公司于2017年7月6日向陈露付款66,888.33元，于2018年2月8日支付第二笔中介费66,888.33元。中介费是甲方为出租房屋付出的成本，是根据净租金和租期确定的，如租赁合同履行完毕，此费用应由甲方承担，但乙方违约，使合同未能履行完毕，因此中介费应由乙方承担。请求二审法院查明事实后予以支持。三、管理费2,000元。杰莱德公司在合同解除后并未对租赁单元进行清空还原工作。且杰莱德公司搬离物品后并未进行清扫、规整（有视频为证），裕景公司收回单元，重新招租，清空还原是重新招租的必经环节，是商业常识、生活常识。四、关于装修免租期租金119,090.4元。双方根据租赁协议5年的租期及递增的租金标准约定了三个月的装修免租期，自2017年1月1日至2017年3月31日。杰莱德公司承租2年10个月后中途解约，且后期租金与前期相比较高。如杰莱德公司只承租2年10个月，且按前期的租金标准，裕景公司无法提供免租期。免租期的租赁费用119,090.4元，是杰莱德公司提前解约给裕景公司造成的损失。一审法院酌定该部分损失为55,000元，裕景公司认为不合理。免租期损失是已经实际发生的损失，且杰莱德公司违约在先，应当全部承担。综上所述，依照合同约定，裕景公司有权向杰莱德公司追究违约造成的空置期损失、租金差以及免租期损失。 庭审中裕景公司补充如下意见：一、关于空置期损失和新旧租金差。143天的空置期损失，和21个月的新旧合同租金差均为杰莱德公司提前退租给裕景公司造成的损失，有事实上的损失，有合同依据和法律依据。另外，根据已生效的厦仲裁字20191325号裁决书中的认定，对于空置期损失，和新旧租户的租金差有适当支持。裁决书节选：仲裁庭酌情认定被申请人还应当赔偿的损失以案涉合同约定的一个月租金数额为宜……本案中，空置期更长（裁决中120天，本案中143天），新旧合同租期的重合期更长（裁决中184天，本案中640天），且月租金更高（裁决中14,608元，本案2020年部分50,006.54元，2021年部分54,007.06元），杰莱德公司给裕景公司带来的损失远远高于裁决书中的情形。一审法院对该部分损失完全不予支持是不合理的。二、关于免租期。三个月的免租期是根据租金标准和5年的租期达成的，如合同完全履行，杰莱德公司应享有免租期。杰莱德公司提前解约，使得合同无法履行完毕，给与免租期的条件已经不存在，但杰莱德公司已经实际免除了租赁费用119,090.4元，给裕景公司造成的损失。一审法院酌定该部分损失为55,000元，裕景公司认为不合理。免租期损失是已经实际发生的损失，且杰莱德公司违约在先，应当全部承担。原审法院作出的判决明显不公平，请求依法改判。 杰莱德公司辩称，一、杰莱德公司与裕景公司之间约定了履约保证金，在杰莱德公司违约的情况下，裕景公司有权没收杰莱德公司的履约保证金作为杰莱德公司支付违约金的一种方式，其次，杰莱德公司在2019年10月31日前就将涉案房屋内的物品清空，并在11月6日将钥匙交还给裕景公司，根据前述法律规定，裕景公司有防止损失扩大的义务，如果承租人违约，出租人解除合同，且承租人已搬离租赁物之后，出租人一直不招租或者不积极采取适当的措施防止损失扩大，那么损失应当由裕景公司自己承担，最后虽然双方租赁协议中有约定，杰莱德公司如果违约，除了已缴交的租赁保证金被没收外，还需缴纳尚未履行期间的租赁费用作为赔偿，杰莱德公司认为根据该约定，杰莱德公司承担的违约金明显过高，依照法律规定，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益的综合因素，根据公平原则和诚信信用原则予以衡量，并做出裁决，杰莱德公司认为已缴交的租赁保证金作为违约金的赔偿已足以弥补裕景公司的损失。二、杰莱德公司无需再支付给裕景公司所欠租金滞纳金管理费，杰莱德公司与裕景公司之间签订的租赁协议第六节第（4）项规定，应付的房屋租金若未按协议规定的时间和方式缴纳，应视为拖欠，业主可从承租人缴交的租赁保证金中扣除拖欠的租金及费用，第七节第（1）项约定，业主可在此情况下，自行选择终止或不终止本协议，但可从上述租赁保证金中扣除未付租金水费管理费空调费和其他应付费用，第八节第（4）项约定，承租人在本协议下拖欠应向业主支付的款项时，在不妨害本协议下任何其他权利的前提下，每逾期一天，承租人应按拖欠款项的千分之三向业主支付违约金，违约金可从承租人在本协议下向业主缴纳的租赁保证金中扣除，杰莱德公司已依约按照租赁协议附件第五部分的约定支付了租赁保证金，以上费用可在租赁保证金中予以扣除，杰莱德公司无需再支付给裕景公司。三、有关裕景公司诉求所有关于杰莱德公司退租造成的损失赔偿部分，说明两点：第一、杰莱德公司在19年六月至十月期间积极且主动的寻找承租方，盼能顺利转租，目的就是为了要避免因转租不成而造成双方的损失。第二、2019年当时杰莱德公司承租的租金为46,302元，远远高于厦禾裕景店面行情的35,000元，2020年的租金更是调升到50,006元，这样的租金是绝对不可能招租出去，但裕景公司在当时坚持不降租金，卻在收回商铺后立即主动下调租金，最后以不到四万元的租金招租出去，表示裕景公司是恶意造成杰莱德公司转租不成，没收其141,207.66元的租赁保证金，并使杰莱德公司损失31万元转让费，而后再起起诉杰莱德公司要求租金差额赔偿，以从中获取更多的利益。一审认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。 裕景公司向一审法院起诉，请求判令：1．裕景公司与杰莱德公司签订的《租赁协议》于2019年11月7日解除；2．杰莱德公司向裕景公司支付所欠租金10,982.82元；3．杰莱德公司向裕景公司支付逾期支付租赁费用的违约金（分别以47,069.22元为基数，按日千分之三标准，从2019年11月2日起计算至2019年11月7日，以10982.82为基数，按日千分之三标准，从2019年11月8日起计算至实际支付之日止）；4．杰莱德公司支付原合同解除后空置期（2019年11月8日至2020年3月31日期间）的损失以及新旧合同重合期间（2020年4月1日至2021年12月31日）的租金差损失合计558,298.82元；5．杰莱德公司支付签订讼争合同时裕景公司向中介方支付的中介费133,776.66元；6．杰莱德公司支付管理费2,000元（裕景公司员工自行清空讼争房屋产生的费用）；7．杰莱德公司支付律师函费用200元；8．杰莱德公司支付三个月装修免租期租金119,090.4元。 一审法院认定事实：2016年12月，裕景公司（业主）与杰莱德公司（承租人）签订了一份《租赁协议》，约定杰莱德公司承租裕景公司位于厦门市××路××号××号商铺，承租面积为180.44平方米；租期为2017年1月1日至2021年12月31日；租赁费用为2017年4月1日开始至2017年12月31日的租金为39696.8元；2018年1月1日开始至2018年12月31日的租金为42872.54元；2019年1月1日开始至2019年12月31日的租金为46302.35元；租金应在每个月第一天支付。协议第六节第（5）项追索承担中约定：合同履行过程中，因承租人违反本协议约定的，业主可向承租人发出律师函督促承租人遵守及履行协议规定；承租人须在收函5天内支付给业主每次律师函费用200元。协议第七节第（1）项租赁保证金中约定：若承租人违反、未遵守或未履行任何协议规定，业主有权终止本协议，并没收全部租赁保证金，且不妨害业主就损失损害提出索赔的权利。协议第八节第（4）项拖欠款项的违约金中约定：承租人在本协议下拖欠应向业主支付的款项时，在不妨害本协议下任何其他权利的前提下（包括收回房屋的权利），每逾期一天，承租人应按拖欠款项的千分之三向业主支付违约金。协议第八节第（8）项约定：尽管本协议中有任何相反规定，承租人特此同意按房屋的“现有”状况移交空置房屋，且进一步同意并承诺业主可经酌情考虑在本租约届满或提前终止时要求承租人自费复原、恢复房屋至房屋交付时的状况。协议第九节中途解约中约定：租赁期间，非本协议规定的情况，承租人中途擅自退租的，业主除有权没收承租人所缴纳的租赁保证金外承租人还须缴纳尚未履行期间的租赁费用作为违约赔偿。若违约金不足抵付业主损失的，承租人仍须承担相应的赔偿责任。 上述合同签订后，裕景公司依约将讼争房屋交付给杰莱德公司使用。合同履行过程中，杰莱德公司依约向裕景公司支付2017年4月1日至2019年10月31日的租金，并支付保证金141,207.66元。后杰莱德公司表示不愿继续承租，于2019年10月底将物品搬离讼争房屋，并于2019年11月6日通过达达快递将讼争房屋钥匙交还裕景公司。2019年11月7日，裕景公司向杰莱德公司发送律师函通知双方签订的《租赁协议》于当日解除。此后，裕景公司对外招租，并于2020年1月20日与厦门芳朵化妆品有限公司签订《租赁协议》，将讼争房屋出租给厦门芳朵化妆品有限公司使用。 本案审理中，裕景公司主张因杰莱德公司违约擅自中途退租，保证金应予以没收；杰莱德公司主张其尚未支付的租金、违约金等费用应从保证金中抵扣。此外，裕景公司提供其与案外人陈露签订的《中介合同》一份，拟证明因讼争房屋支付中介费133,776.66元。杰莱德公司对上述《中介合同》真实性不予认可，并称其承租讼争房屋时没有通过中介，而是看到外面张贴的招商广告，直接联系裕景公司招商部经理的。 一审法院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。杰莱德公司搬离讼争房屋后，裕景公司于2019年11月7日发出律师函通知解除，杰莱德公司对裕景公司主张的合同解除时间表示认可，故双方租赁合同于2019年11月7日解除。杰莱德公司应支付2020年11月1日至7日租金合计10,982.82元及该租金的逾期付款违约金（以10982.82为标准，按日千分之三的标准，从2019年11月2日计算至实际支付之日止）。 关于律师函费用。裕景公司主张律师函费用200元具有合同依据，且裕景公司已实际发送该函件，故裕景公司该项诉讼请求可予以支持。 关于中介费。杰莱德公司并未签署裕景公司提交的《中介合同》，并否认有居间方参与讼争房屋租赁事宜，裕景公司所举证据无法体现该《中介合同》与本案的关联性，故裕景公司该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于合同解除后空置期租金损失以及新旧合同重合期租金差额损失。按照双方《租赁协议》约定，若承租人违反、未遵守或未履行任何协议规定，业主有权终止本协议，并没收全部租赁保证金。现裕景公司主张没收保证金有合同依据，可以予以采纳，杰莱德公司主张租赁保证金应予以抵扣欠缴费用于法无据，不予采纳。裕景公司于2019年11月6日收回讼争房屋后便对外招租，并顺利与新租户缔约，裕景公司已没收杰莱德公司租赁保证金，根据公平原则及减损规则，对裕景公司该项诉讼请求，不予支持。 关于管理费。虽《租赁协议》对承租人交付房屋时应自费将讼争房屋恢复原状进行了约定，但裕景公司并未举证证明其为清空讼争房屋实际产生2,000元的管理费，对裕景公司该项诉讼请求，不予支持。 关于免租期。根据日常生活经验，租赁合同中约定“装修免租期”的原因在于出租人以免除一定时期的租金为对价以换取租赁关系终止时无偿取得承租人对讼争房屋所投入的装修，此类条款约定的目的及实质在于平衡租赁双方利益。回溯本案，讼争房屋约定2017年期间的月租金为39,696.8元，但双方仍约定了三个月的免租期，该免租期的具体约定应系综合考虑合同约定的租金标准及五年租赁期限而达成；实际上，杰莱德公司在承租不满三年后即以承担违约责任为代价解除合同，依照诚实信用及公平原则，结合约定装修免租期的原因及目的，一审法院认为裕景公司要求杰莱德赔偿免租期的损失，可酌情支持，结合双方约定的租金标准及裕景公司已没收杰莱德公司保证金之情形，一审法院酌定该部分损失为55,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、裕景公司与杰莱德公司的《租赁协议》于2019年11月7日解除；二、杰莱德公司于判决生效之日起十日内向裕景公司支付租金10,982.82元及逾期付款违约金（以10,982.82元为基数，按日千分之三标准，从2019年11月2日起计算至实际支付之日止）；三、杰莱德公司于判决生效之日起十日内向裕景公司支付律师函费用200元，装修期租金损失55,000元；四、驳回裕景公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。案件受理费6,059元，由裕景公司负担5,612元，由杰莱德公司负担447元。 双方当事人对于一审判决查明的事实，除裕景公司认为遗漏查明案涉租赁合同的相关条款，及新合同的租金开始计算的时间外。对其余事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。 二审，裕景公司提交一份厦仲裁字20191325号裁决书，拟证明生效的仲裁裁决对于房屋空置损失予以部分支持。杰莱德公司认为该裁决书所涉及的租赁合同与本案不同，关联性不予认可。 另查明，讼争房屋租赁合同第七节（1）租赁保证金，约定若承租人违反、未遵守或未履行任何协议约定或上述条件，业主有权终止本协议，并没收全部租赁保证金，且不妨碍业主就损失损害提出索赔的权利。第九节中途解约，约定租赁期间，非本协议规定的情况，承租人中途擅自退租的，业主除有权没收承租人所缴纳的租赁保证金外承租人还须缴纳未履行期间的租赁费用作为违约赔偿。若违约金不足抵付业主损失的，承租人仍须承担相应的赔偿责任。 还查明，2020年1月20日，裕景公司与案外人厦门芳朵化妆品有限公司签订案涉房屋的租赁合同，约定租期自2020年3月1日开始起算，租金从2020年4月1日开始支付。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕裕景公司的上诉请求分析如下，关于合同解除后空置期租金损失及新旧合同重合期租金差额损失。裕景公司于2019年11月6日收回讼争房屋后便对外招租，并与新租户缔约，至于与新租户约定的租金起算时间，系合同双方的意思自治，并不能当然认定为必然损失。裕景公司已没收杰莱德公司租赁保证金141,207.66元，相当于三个多月的租金。故根据公平原则及减损规则，对裕景公司该项诉讼请求，不予支持。关于装修免租期。杰莱德公司在承租不满三年后解除合同，依照诚实信用及公平原则，结合约定装修免租期的原因及目的，一审法院在结合双方约定的租金标准及裕景公司已没收杰莱德公司保证金等情形，酌定该部分损失为55,000元。该酌定符合日常生活经验，并无显失公平，故予维持。裕景公司主张应计算免租期的租金缺乏事实及法律依据。关于中介费，并非必然损失，故不予支持。关于房屋收回后清空的物业费，缺乏依据，不予支持。 综上所述，裕景公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,915元，由裕景公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年十月十日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。