贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5688号上诉人（原审被告）:贵阳黑马房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区岳英街**副****。统一社会信用代码：915201157143345124。法定代表人：丁啸江，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：翟春梅。上诉人（原审原告）:朱泽平，男，汉族，1973年2月23日出生，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）:张才碧，女，汉族，1974年3月27日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：曹德立，贵州朗意律师事务所实习律师。上诉人贵阳黑马房地产开发有限公司（以下简称：黑马房开公司）因与上诉人朱泽平、张才碧商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黑马房开公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉请。二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人无法定及约定应当为被上诉人办理《土地使用权证书》的义务，原审法院认定事实不清、适用法律错误。现行有效的法律中，规定办理《土地使用权证》的义务在购房人。其次，双方签订的《商品房买卖合同》中也没有约定上诉人具有办理《土地使用权证》，被上诉人从交付至今，均未向产权部门提出办理《土地使用权证》的请求，责任在于被上诉人。二、原审法院对上诉人收取的“四通费”理解有误，认定事实不清。本案中，上诉人是代相关部门收取的四通费”，为水、电、气、通讯的开户费，该费用是相关供应单位向使用人要求收取的，用于安装收费单位的计量器材和安全设施、设备费用，与“配套设施的建设安装费用”不是同一概念。原审认定上诉人应当退还该费用错误。上诉人朱泽平、张才碧上诉请求：一、本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定确定违约金数额。房地产权属的范围包括房屋所有权、国有土地使用权，黑马房开公司对办理国有土地使用权证负有法定协助义务（提供必要的证明文件，协助办理土地使用权变更和所有权登记手续）、约定代办义务，黑马房开公司未履行上述义务构成违约。由于双方对办理国有土地使用权证义务的违约金未作约定，损失数额也难以确定，故应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算。一审判决对本案违约金的补偿性数额、惩罚性数额的判断缺乏法律依据和事实依据，且与解释第十八条第二款规定相悖。原审原告朱泽平、张才碧一审起诉请求：1.判令被告黑马房开发公司向原告朱泽平、张才碧支付逾期办理商品房权属登记违约金共计236072.74元(违约金以购房款总额502452.00元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率130％的标准从2014年5月1日起计付至2019年11月6日止);2.判令被告黑马房开公司向原告朱泽平、张才碧退还已收取的四通费共计4500.00元(其中水开户费为790.00元、电开户费为520.00元、燃气开户费2890.00元、数字电视开户费为300.00元)，并支付实际占用期间的利息暂计为1620.13元(实际占用期间的利息以4500.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年5月2日起计算至偿还完毕之日止);3、本案诉讼费由被告黑马房开公司承担。一审法院认定事实：2013年4月2日，原告作为买受人与被告黑马房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人以出让方式取得位于毕节市新城区编号为毕市国用（2008）第008号地块土地使用权。土地使用权出让合同号为毕节市招拍挂2007-02号。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为‘白金府邸’；买受人购买的商品房为该项目悦雅居幢18层03号房，房屋建筑面积146.74平方米；总价款498916.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款149916.00元，余款349000.00元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由产权部门依法处理。如不是因出卖人原因造成逾期办理产权登记手续，出卖人不承担责任。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款498916.00元以及面积补偿款3536.00元，总计向被告支付了购房款502452.00元。2013年3月2日，原告向被告缴纳了水开户费为790.00元、电开户费为520.00元、燃气开户费2890.00元、数字电视开户费为300.00元。2013年4月30日，被告将涉案房屋交付给原告。2013年11月13日，毕节市房产事业局为原告办理了涉案房屋的《房屋所有权证》，证号为毕房权证毕市字第**。2019年11月6日，毕节市不动产登记中心为原告办理了涉案房屋的《不动产权证书》，证号为黔（2019）毕节市不动产权第0033236号。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。商品房在施行不动产登记之前一直施行的是“房地各分”的登记模式，即商品房应当办理商品房所有权登记和国有土地使用权登记。本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定的“权属登记”在无其他特殊约定的情况下，应当认定为包括商品房所有权证及国有土地使用权证。被告已为原告办理了涉案商品房的房屋产权证书，但并未提供证据证明其已按期为原告办理涉案商品房的土地使用权证，已经构成违约，故对原告要求被告承担逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，予以支持。合同中并未对逾期办理国有土地使用权证的违约金标准进行约定，而违约金应当以补偿性质为主、惩罚性质为辅，考虑被告于2013年4月30日将涉案商品房交付原告使用后，在合同约定的期限内为原告办理了涉案商品房的房屋所有权证，且于2019年11月6日为原告办理完毕涉案商品房的不动产权证书，原告作为买受人签订《商品房买卖合同》的主要合同目的已经实现，根据公平原则，从平衡双方利益角度出发，对原告要求被告支付逾期办理权属登记的违约金，酌定支持5000.00元。关于原告诉请的水开户费、电开户费、燃气开户费及数字电视开户费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中，被告不能另行向原告收取。故被告向原告收取的水开户费790.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2890.00元、数字电视开户费300.00元，无事实及法律依据，理应予以退还。原告主张的资金占用费于法无据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵阳黑马房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱泽平、张才碧逾期办理权属登记违约金5000.00元；二、被告贵阳黑马房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱泽平、张才碧燃气水开户费790.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2890.00元、数字电视开户费300.00元；三、驳回原告朱泽平、张才碧的其他诉讼请求。案件受理费2421.00元，由原告朱泽平、张才碧负担1210.50元，被告贵阳黑马房地产开发有限公司负担1210.50元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：黑马房开公司于2013年3月2日交房，2013年11月13日，朱泽平、张才碧取得了涉案房屋的《房屋所有权证》，其所购商品房的权利依法已具有相应的保障。按照案涉《商品房买卖合同》第十五条之约定，黑马房开公司应当履行的义务是在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，而被上诉人已在交房后的365日内取得了房屋所有权证，应当认定上诉人履行了相应的合同义务。虽然被上诉人未能取得土地使用权证，但根据《房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《房屋登记办法》十二条：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形”之规定，在商品房买卖中，出卖人虽负有根据合同法等相关法律规定转移商品房所有权的义务，但出卖人转移商品房所有权的义务主要体现为协助买受人办理商品房产权转移登记，出卖人与买受人均具有向产权登记部门申请办理房屋产权转移登记的义务，且买受人是办主要义务人，故在取得房屋所有权证后，朱泽平、张才碧可以主动办理土地使用权证，并要求黑马房开公司予以协助。本案无证据证明朱泽平、张才碧未取得土地使用权证系黑马房开公司所致。综合全案合同履行情况，一审判决黑马房开公司承担逾期办理土地使用权证的违约责任不当，本院予以纠正。朱泽平、张才碧上诉主张黑马房开公司应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担办理土地使用权证违约责任的上诉理由，本院不予采纳；黑马房开公司关于其不应当承担办理土地使用权证违约责任的上诉理由，本院予以采纳。黑马房开公司收取的水开户费、燃气开户费、电开户费、数字电视开户费等费用，即使是黑马房开公司代相关部门收取，其也未举证证明完成委托事项，朱泽平、张才碧主张返还应予支持。一审法院对其是否应予退还进行了详尽的说理，处理结果并无不当，本院予以确认，黑马房开公司关于其不应当退还相应费用的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人黑马房开公司的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以维持，对不成立的部分予以驳回。上诉人朱泽平、张才碧的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9号民事判决第二、三项，即：“被告贵阳黑马房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱泽平、张才碧燃气水开户费790.00元、电开户费520.00元、燃气开户费2890.00元、数字电视开户费300.00元；驳回原告朱泽平、张才碧的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9号民事判决第一项，即：“被告贵阳黑马房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱泽平、张才碧逾期办理权属登记违约金5000.00元”；三、驳回上诉人贵阳黑马房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回上诉人朱泽平、张才碧的上诉请求。一审案件受理费2421.00元，由上诉人朱泽平、张才碧负担1210.50元，上诉人贵阳黑马房地产开发有限公司负担1210.50元；二审案件受理费4892.00元，由上诉人贵阳黑马房地产开发有限公司承担50.00元，上诉人朱泽平、张才碧承担4842.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年十月二十九日书记员 高 进