北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26798号原告：侯宗喜，男，1960年3月25日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。被告：赵景林，男，1962年9月25日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：刘淑芸，女，1963年8月24日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：王凯，北京市兴涛律师事务所律师。原告侯宗喜与被告赵景林、被告刘淑芸农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯宗喜及其委托诉讼代理人鹿世鹏，被告赵景林、被告刘淑芸的共同委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯宗喜向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决赵景林、刘淑芸赔偿我拆除腾退补偿利益损失3049710元；2.请求人民法院判决赵景林、刘淑芸支付我弃楼款3238900元（323.89×10000）；3.请求人民法院判决赵景林、刘淑芸支付我周转费647780元；4.本案全部诉讼费用（含案件受理费、诉讼保全费、诉讼保险费）由赵景林、刘淑芸承担。事实和理由：赵景林与刘淑芸原系夫妻，我于2003年2月18日与刘淑芸签订《购房协议》，于2003年3月9日与赵景林签订《购房协议》，两份协议均约定将赵景林名下位于北京市大兴区青云店镇二村三东顺路1号院（以下简称1号院）的宅基地出售给我，后我按照约定给付二人155000元购房款并实际占有该处院落及房屋。2004年，我将1号院内原有房屋全部拆除后在院落内重新建造了所有房屋。2019年1月4日，二被告以农村房屋买卖合同纠纷将我诉至法院，经北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初7095号民事判决书判决，确认我与二被告签订的《购房协议》无效，我腾退北京市大兴区青云店镇二村三东顺路1号院内房屋。北京市第二中级人民法院（2019）京02民终4290号民事判决书维持了一审判决。现我认为，我所购1号院系经过村委会、镇政府同意且村委会在《购房协议》处盖章，协议中明确约定二被告负责将宅基地使用权过户到我名下，使房屋手续合法有效，我基于对村委会、镇政府及二被告的信任才购置1号院，二被告贪图巨额拆迁利益，违背诚实信用原则将我诉至法院，二被告应对合同无效承担全部责任。1号院现已被拆迁，二被告应将1号院的拆迁利益返还给我，为维护我的合法权益，特诉至法院，请支持我的诉求。赵景林、刘淑芸辩称，我方与侯宗喜房屋买卖合同纠纷一案，经大兴法院审理，于2019年1月4日作出（2018）京0115民初7095号民事判决书，判决：一、确认刘淑芸与侯宗喜于2003年2月18日签订的《购房协议》以及赵景林与侯宗喜于2003年3月9日签订的《购房协议》均无效；二、于本判决生效后三十日内，侯宗喜腾退北京市大兴区青云店镇二村三东顺路1号院落内房屋（东至空闲道、南至过道、西至侯景春、北至杨理存）；三、驳回赵景林、刘淑芸的其他诉讼请求。一审判决作出后，侯宗喜提出上诉，北京市第二中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）京02民终4290号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。按照判决书，侯宗喜应在2019年4月29日前将涉案房屋腾退交付赵景林、刘淑芸。但从判决书生效之日起，1号院落内房屋的所有权、使用权、收益权等权利应归赵景林、刘淑芸享有。赵景林、刘淑芸享有涉案房屋权利之后，将变更权利人一事告知涉案房屋的承租人（实际使用人），并告知承租人今后租金（房屋使用费）向赵景林、刘淑芸交纳。事实上赵景林、刘淑芸已经收回了涉案房屋。2019年8月19日，涉案房屋遇到政府拆除腾退，根据拆除腾退政策，赵景林共获得拆除腾退补偿合计3038911元，其中因房屋获得的补偿共计748621元。因赵景林与其长女户口在涉案房屋，且长女已满18周岁。根据拆除腾退政策分院原则、工程配合奖政策，赵景林和长女二人分成两个院，因此获得工程配合奖200000元（10万/院子×2），签约速度奖200000元（10万/院子×2）。《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，侯宗喜只能主张房屋买卖合同无效后，其建设涉案房屋的折价补偿款，无权主张涉案房屋在交付赵景林、刘淑芸后获得的拆迁利益。签订房屋买卖合同时，侯宗喜也存在过错，应当承担相应责任，另外侯宗喜将涉案房屋用于出租经营达15之久，早已收回建房投资款且有很多富余，故侯宗喜的损失是非常小的。因涉案房屋遇拆迁获得的拆除腾退补偿款，是在赵景林、刘淑芸合法拥有涉案房屋的所有权之后的4个月，系不可抗力突发遇到拆除腾退获得的，与侯宗喜无关，故侯宗喜无权主张拆迁利益。涉案房屋现已经拆除不存在，无法对房屋进行造价评估计算侯宗喜应得的房屋折价款，但拆除时经第三方评估，房屋重置成新价仅为354477元，房屋装修及附属物作价为291764元，房屋综合定额补偿费102380元，共计748621元。即可以参考拆除时评估报告，并应该考虑侯宗喜占用涉案房屋期间的获利状况、过错承担的责任、购买涉案院落时原有房屋被侯宗喜拆除的情形等，予以扣减。综上，侯宗喜主张涉案房屋拆迁腾退利益于法无据，请求法院驳回其诉讼请求，如侯宗喜主张农村房屋买卖合同无效后涉案房屋的折价款，我方同意在748621元范围之内，扣减应考虑的情形后，进行支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2018年3月14日，赵景林、刘淑芸以农村房屋买卖合同纠纷为由将侯宗喜诉至本院，后本院作出（2018）京0115民初7095号民事判决，前述判决记载，2003年2月18日，赵景林、刘淑芸（刘淑云，甲方）与侯宗喜（乙方）签订《购房协议》，内容为，甲、乙双方经协商达成如下协议：一、甲方自愿将坐落在大兴区青云店镇中心位置自有住房及宅院一处卖予乙方，价格为155000元。二、乙方向甲方预交定金20000元整，其余部分待甲方将购房手续办妥后一次性付清。三、甲方收取定金后，负责将宅基地使用证过户到乙方名下，并负责本村村民委员会关于房屋买卖过程中一切相关事宜，使房屋手续合法有效。所需费用由甲方负担。甲方办理此手续期限为30天（时间为2003年2月18日至3月20日）。四、甲方保证房屋、院落在交予乙方之前保持现有状态，不得随意改变房屋结构及院内设施。五、甲、乙双方在协议实施过程中应诚实守信，遵守法律，如有违约，违约方负责赔偿给对方造成的一切损失。此协议一式两份各执一份签字后生效。刘淑云在甲方处签字；侯宗喜在乙方签字。2003年3月9日，赵景林（卖方）与侯宗喜（买方）签订《购房协议书》，内容为，经二村三党支部村委会研究决定允许村民赵景林出售自有住宅一所，北正房六间、厢房四间，东为走道，西邻侯景春，南为胡同，后邻杨理存、王师信。经买卖双方协商，公民侯宗喜决定购买，此宅作价柒万伍仟元整。房款一次付清，口说无凭，此字为证。协议尾部由李书信、董宝华、杨玉红在证人处签名，赵景林在卖方处签字，侯宗喜在买方处签字协议上加盖北京市大兴区青云店镇二村三村民委员会的公章。协议签订后，赵景林和刘淑芸收到侯宗喜支付的房款155000元。案件审理过程中，侯宗喜表示购房后次年将院落内原有房屋全部拆除后在院落四周均翻建了房屋，为此提交了涉案房屋的照片及平面图予以证明，赵景林、刘淑芸对涉案院落房屋建设情况予以认可。（2018）京0115民初7095号民事判决本院认为部分记载：“根据本案的事实，涉案土地房屋原为北京市大兴区青云店镇二村三村民委员会集体使用，后由赵景林购买使用，为此赵景林、刘淑芸提交了村民委员会证明，证明当时赵景林自其处购买房屋的事实。侯宗喜分别与赵景林、刘淑芸签订的两份协议中所涉房屋系北京市大兴区青云店镇二村村集体土地上的房屋，由于侯宗喜并非该村村集体经济组织成员，该转让行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现赵景林、刘淑芸要求确认协议无效以及要求侯宗喜腾退1号院房屋的诉讼请求，本院予以支持。另指出，因合同无效后买受人可就赔偿损失问题向出卖人主张权利，法院会根据实际情况综合考虑买卖双方的过错程度，房屋建设情况及贡献程度予以处理，但侯宗喜未就赔偿损失问题在本案中提出反诉，双方当事人可就损失问题另行解决。”（2018）京0115民初7095号民事判决的判决主文记载：“一、确认刘淑芸与侯宗喜于2003年2月18日签订的《购房协议》以及赵景林与侯宗喜于2003年3月9日签订的《购房协议》均无效；二、于本判决生效后三十日内，侯宗喜腾退北京市大兴区青云店镇二村三东顺路1号院落内房屋（东至空闲道、南至过道、西至侯景春、北至杨理存）；三、驳回赵景林、刘淑芸的其他诉讼请求。”侯宗喜不服（2018）京0115民初7095号民事判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，后北京市第二中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）京02民终4290号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后案涉房屋所在地被纳入青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目范围之内。2019年8月19日，北京青云祥合建设发展有限公司（以下简称青云公司）（拆除腾退人、甲方）与赵景林（被拆除腾退人、乙方）签订《集体土地住宅房屋拆除腾退补偿协议》（以下简称《补偿协议》），《补偿协议》记载乙方在拆除腾退范围内有宅院一处，位于北京市大兴区青云店镇二村三东顺路**，宅基地面积409.50平方米，房屋建筑面积409.50平方米。被拆除腾退人按照确权面积计算回迁安置房选房指标，为307.12平方米。（一）拆除腾退补偿金额如下：1.区位补偿价款1842750元；2.房屋重置成新价补偿费354476元；3.房屋装修及其他附属物定额补偿费291764元；4.房屋综合定额补偿费102380元；以上共计2591370元。（二）拆除腾退奖励、补助及其他费用如下：3.工程配合奖200000元；4.搬家补助费16380元；5.停产停业综合补助费（创业补助）10000元；6.设备迁移补助费1160元；7.环境贡献奖30000元；8.签约速度奖200000元；9.其他补助800元。以上共计458340元。（三）以上（一）+（二）的拆除腾退补偿总额共计3049710元。（四）房屋周转费及弃楼补贴双方另行签订补充协议。《安置房购房清单》记载，赵景林选购安置房4套[（地块：北京市大兴区5地块；楼号：5-2；单元：1；房号：1503；居室：二居；户型：G；建筑面积：78.20平方米；安置房总价：449714元）、（地块：北京市大兴区7地块；楼号：7-8；单元：2；房号：1002；居室：二居；户型：F；建筑面积：74.65平方米；安置房总价：429409元）、（地块：北京市大兴区6地块；楼号：6-7；单元：1；房号：0604；居室：三居；户型：L；建筑面积：117.44平方米；安置房总价：675503元）、（地块：北京市大兴区10地块；楼号：10-2；单元：2；房号：0102；居室：一居；户型：E南中反；建筑面积：53.60平方米；安置房总价：308317元）]，所购安置房总面积为323.89平方米，购房总价1862943元。2020年6月20日，青云公司（拆除腾退人、甲方）与赵景林（被拆除腾退人、乙方）签订《集体土地住宅房屋拆除腾退补偿协议（补充协议）》（以下简称《补充协议》），《补充协议》记载，根据乙方签订的《安置房购房清单》所选购安置房总面积323.89平方米，甲方先行发放50个月的房屋周转费共计647780元。乙方弃楼面积/平方米，弃楼补贴/元。甲方应向乙方支付拆除腾退补偿款=《补偿协议》中约定的拆除腾退补偿款总额+50个月房屋周转费+弃楼补贴，甲方应向乙方支付拆除腾退补偿金额共计3697490元。根据乙方签订的《安置房购房清单》，乙方选购安置房4套，所购安置房总设计建筑面积为323.89平方米，购房总价为1862943元。乙方同意甲方在其拆除腾退补偿款中直接扣除用于支付购买回迁安置房的购房款。双方同意按照甲方支付乙方剩余拆除腾退补偿1834547元的方式进行付款及结算。另查明，侯宗喜的户籍住址为北京市大兴区西红门镇四村宏福路**。本院认为，综合考虑到出卖人在出售农村房屋后又起诉要求确认《购房协议》无效，赵景林、刘淑芸此举有违诚实信用原则，故应由赵景林、刘淑芸对《购房协议》无效的后果负主要责任，由侯宗喜负次要责任。在（2018）京0115民初7095号案件中，侯宗喜未就《购房协议》无效后的相关损失提起反诉，而现在案涉房屋已经被拆除腾退，故本案中侯宗喜的诉求实际为请求人民法院处理之前案件中遗留的损失问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为拆除腾退补偿款及安置房应当如何分割。关于区位补偿价款，依据《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》（以下简称《实施方案》）第八条，宅基地区位补偿价为4500元/平方米计算，故侯宗喜应享有区位补偿价款1289925元（1842750×70%）；关于房屋重置成新价补偿费354476元，考虑到被拆除腾退房屋的建设人及案涉房屋被拆除腾退时间等因素，故该费用应由侯宗喜享有；关于房屋装修及其他附属物定额补偿费291764元，与房屋重置成新价补偿费同理，故该费用应由侯宗喜享有；关于房屋综合定额补偿费102380元，与房屋重置成新价补偿费同理，故该费用应由侯宗喜享有；关于工程配合奖200000元，案涉房屋最终被拆除腾退并获得工程配合奖励，这既离不开出卖人一方积极签订拆除腾退补偿协议，也离不开买受人一方并未阻挠拆除腾退补偿协议的签署工作，故该费用应由双方平分，即由侯宗喜享有100000元；关于搬家补助费16380元，该费用系给予实际搬家人因搬家所产生费用的补偿，故该项费用应由侯宗喜享有；关于停产停业综合补助费（创业补助）10000元，依据《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》（以下简称《实施方案》）第二十三条，营业执照正在办理中的或者有经营意愿尚未取得营业执照的被拆除腾退人，经村委会、属地镇政府共同确认，可享受每个自然院10000元创业补助，创业补助的发放不以分院为标准。创业补助申请页载明，在案涉房屋院落内有意愿经营的人为赵景林，故该项费用与侯宗喜无关；关于设备迁移补助费1160元，考虑到被补偿对象的实际安装人，故该项费用应由侯宗喜享有；关于环境贡献奖30000元，虽然《实施方案》中对此并未有明确规定，但是根据字面意思理解，该费用应为对被拆除腾退院落对环境贡献的奖励，考虑到被拆除腾退院落及房屋的实际管理人为侯宗喜，且符合环境贡献奖条件的贡献者实际亦为侯宗喜，故该项费用应由侯宗喜享有；关于签约速度奖，因为拆除腾退人认定的被拆除腾退人并非侯宗喜，《补偿协议》及相关协议的签约人也并非侯宗喜，且签约速度取决于签约人的意愿，故该项费用与侯宗喜无关；关于其他补助800元，考虑到被补偿对象的实际安装人，故该项费用应由侯宗喜享有；关于回迁安置房，依据《实施方案》第二条，结合侯宗喜的户户籍状况，知侯宗喜并非被拆除腾退人，不能被认定为被安置人，故侯宗喜不应享有回迁安置房，故该项拆迁利益与侯宗喜无关；关于房屋周转费，依据《实施方案》第二十四条，可知该项拆迁利益与回迁安置房挂钩，故该项拆迁利益与侯宗喜无关；综上，侯宗喜应享有拆除腾退补偿利益损失共计2186885元。诉讼保险费，侯宗喜未举证证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、赵景林、刘淑芸于本判决生效后十日内赔偿侯宗喜拆除腾退补偿利益损失2186885元；二、驳回侯宗喜的其他诉讼请求。案件受理费60355元，由原告侯宗喜负担41326元（已交纳），由被告赵景林、被告刘淑芸负担19029元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由原告侯宗喜负担3424元（已交纳）。由被告赵景林、被告刘淑芸负担1576元（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 张凤华二〇二〇年十月二十日法官助理 李利冉书 记 员 梁 婷