广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9394号原告（反诉被告）：广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部，住所地广州市花都区凤华路**103商铺，统一社会信用代码92440101MA5A25GB18。经营者：蓝海飞。原告（反诉被告）：蓝海飞，男，1976年10月3日出生，汉族，住广东省兴宁市。两原告的共同委托诉讼代理人：赖星，广东粤兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市花都区新华超悦服装店，住所地广州市花都区新华街建设北路**铺，统一社会信用代码92440101MA5D145U13。经营者：邵立华。被告（反诉原告）：邵立华，女，1979年7月19日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人:扶庆波，系邵立华的丈夫。原告（反诉被告）广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部（以下简称辉仔经营部）、蓝海飞诉被告（反诉原告）广州市花都区新华超悦服装店（以下简称超悦服装店）、邵立华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月5日提起诉讼，本院于2020年6月9日立案受理后，被告超悦服装店、邵立华在答辩期内提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉原告）辉仔经营部、蓝海飞的共同委托诉讼代理人赖星，被告（反诉原告）超悦服装店、邵立华的共同委托诉讼代理人扶庆波及邵立华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辉仔经营部、蓝海飞向本院提出诉讼：1.解除两原告与两被告签订的商铺《租赁合同》；2.两被告立即将广州市花都区新华街建设北路94号商铺交还给两原告；3.两被告支付两原告租金暂定15000元，计算方式为每月5000元，从2020年1月1日起计至实际交还商铺之日止；4.两原告无需返还两被告保证金10000元；5.本案受理费由两被告承担。事实和理由：2019年4月5日，原告与被告签订了一份位于广州市花都区新华街建设北路94号商铺的租赁合同，约定租期为2019年4月5日至2022年4月5日止共3年，租金为5000元/月，以及相应的违约责任。合同签订后，被告向原告缴纳了1万元押金和第一个月租金5000元，原告也将商铺交给被告使用，并协助被告办理相关经营许可证。自2020年1月起被告拖欠租金，经原告多次催款，被告都以各种理由拒绝支付，其恶意拖欠行为已构成违约，且造成原告严重经济损失。为维护原告的合法权益，追究被告的违约责任，原告诉至法院。被告超悦服装店、邵立华答辩并反诉称，一、关于涉案《租赁合同》的法律效力问题。该合同签订至今，原告从未向被告出示过商铺的报建手续，如涉案商铺无报建手续，则该合同系无效合同。二、退一步讲，即使涉案房屋有报建手续，则：1.关于合同的解除时间。根据被告提供的微信截图显示，2020年4月23日，原告在没有经过被告同意，且被告的财产包括货物及其他财物在商铺内未取出的情况下，擅自将被告使用的涉案商铺锁住，导致被告已无法正常使用该商铺，合同目的已无法实现，故当天被告向原告发出《商铺租赁合同终止函》，双方的租赁合同关系于当天正式解除。2.关于商铺的交付时间。涉案商铺被原告锁住后，被告多次提出要求将其所有的货物、电器以及其他私人物品搬出，但原告都置若罔闻，故被告于2020年4月30日向原告正式发出原告再不交还货物等财产，则产生的一切损失均由原告承担的函告。据此，被告认为涉案商铺被锁后，被告就已失去了实际使用权，涉案商铺于2020年4月30日就已交还予原告，而原告对于被告要求返还货物的正当要求却置之不理，原告的行为已侵犯被告的合法权益。3.被告无需向原告支付租金。其一，2020年1月份之后，全国范围内发生了严重的新冠病毒疫情，政府要求所有企业、商铺及个人必须无条件地停产、停业以及限制人员流动，由此导致被告无法经营、资金周转出现严重困难、没有任何营业收入，被告在经营及生活极为困难的情况下，仍然向原告支付了3000元的租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，在被告已支付3000元租金的前提下，根据公平原则，恳请法院免除被告支付其余租金。其二，双方在签订租赁合同后，在经营期间被告突然发现涉案商铺存在严重的漏水情形，并且事后得知该涉案商铺位于化粪池的上方，故商铺内经常臭气熏天。因被告经营服装生意，上述情形严重影响被告的生意，为此被告多次要求原告维修但都被拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百二十条之规定，在原告没有对涉案商铺进行全面维修，消除上述漏水、臭气等问题之前，被告有权拒付租金。4.原告应当立即退还被告的保证金1万元。在疫情出现后被告无法正常经营，导致无力支付租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定，被告没有违约行为，在双方已解除合同的基础上，原告理应返还被告的保证金1万元。基于上述事实和理由，被告超悦服装店、邵立华向法院提出反诉请求：1.确认两被告与两原告签订的《租赁合同》于2020年4月23日已解除；2.确认两被告于2020年4月30日已将涉案商铺交付予两原告，并判令两原告立即将商铺内的货物、电器及物品返还予两被告；3.两被告无需向两原告支付2020年1至4月份的租金；4.两原告立即向两被告退还保证金1万元；5.诉讼费由两原告承担。原告辉仔经营部、蓝海飞针对反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，被告至今都未实际与我方交接涉案商铺的钥匙等，被告所陈述的解除合同与交还商铺仅是推卸责任的口头之述，并未实际交还商铺给我方。本院经审理认定事实如下：2019年4月5号，原告蓝海飞、辉仔经营部作为出租方、甲方，被告邵立华作为承租方、乙方，双方签订《房屋出租合同》，约定，甲方将广州市花都区新华街建设北路94号商铺出租给乙方使用，租期自2019年4月5日至2022年4月5日共3年，月租金为5000元，乙方于每月2日前交齐租金；乙方要向甲方交押金1万元，不能做租金抵偿，期满后，乙方交清水电费和工人工资及没有损坏房屋，甲方把押金退回乙方。五、违约责任：1、甲方提前终止合同，需提前二个月告知乙方，并退回押金，并赔偿三个月租金给乙方，即时终止合同。2、乙方到期不缴房租或提前终止合同均作违约处理，所交的租金和保证金不退回。六、期满处理：乙方应交请水电费并交甲方验收和时交回钥匙给甲方，甲方验收合格后退回押金给乙方，乙方超期15天不交租，甲方按每天3%向乙方收取滞纳金，如超过30天不交租，甲方有权收回房屋。八、甲方提供铺位的产权证给乙方办理相关证件。九、承包期间，如因不可抗力及征地拆迁的原因而导致本协议无法履行，双方责任互免。本协议自然解除，双方按实际发生日结清场地经营费及相关费用后，甲方当日一次性无息退还保证金给乙方。合同并对其他内容进行了约定。合同尾部，广州市花都区新华街三华村中华经济合作社盖章确认同意转租。庭审中，双方确认该合同相对方为辉仔经营部、蓝海飞及超悦服装店、邵立华。合同签订当日，超悦服装店、邵立华向辉仔经营部、蓝海飞支付押金1万元及租金5000元，蓝海飞出具两张《收据》予以确认，并将涉案商铺交付给超悦服装店、邵立华使用。其后，超悦服装店、邵立华按时支付租金至2020年1月，自2020年2月起未按时支付租金。邵立华分别于2020年3月20日、2020年3月22日通过微信转账的方式向蓝海飞支付租金2000元、1000元，合计3000元。因超悦服装店、邵立华未按时支付租金，2020年4月23日，辉仔经营部、蓝海飞将涉案商铺大门锁住，并通过微信告知邵立华。2020年4月23日，超悦服装店、邵立华向蓝海飞发出《商铺租赁合同终止函》，载明：因涉案商铺地下设计为化粪池，池盖不密封，墙壁内部污水管长年失修破坏严重，粪水和污水从商铺地板和墙壁渗出，散发恶臭，并滋生蚊虫，严重影响经营；多次微信发照片、视频向你反映和沟通，但一直未得到你的回复和解决，导致长期严重亏损；今天（4月23日）你在未通知我的情况下，加锁锁住商铺门，不让营业，经慎重考虑，决定结业，并终止商铺租赁合同；2020年4月23日上午11:17加锁后店内的贵重物品、货品、现金及私人物品丢失由你承担责任，我保留法律追究权利。蓝海飞与邵立华之间的微信记录显示，2020年4月30日，双方仍就涉案商铺污水渗漏问题进行沟通，但未能达成一致意见。2020年4月30日邵立华在发给蓝海飞的微信中表示：您于2020年4月23日在未经我同意的情况下强行加锁，里面有货品和贵重物品；我现在要求拿回我在商铺的所有物品，包括货品、货架、贵重物品和现金，否则所有财产损失由您承担。2020年5月21日，辉仔经营部、蓝海飞委托律师向超悦服装店、邵立华发《律师函》，载明：……从2020年1月起贵店累计拖欠四个月租金至今未付，且也不与出租方达成任何书面协议或声明……委托人已多次通知邵立华前来协商解除合同事议，由于邵立华一直未能就租赁事议作出意思表示，又未能按合同履行相应义务，且目前已全面恢复正常生产经营状态，所以委托人认为邵立华行为已构成恶意违约，依法应承担违约责任……特限邵立华在收到本律师函十天内向委托人支付所欠租金，否则，将循法律途径解除此纠纷。关于未按时交租的原因，超悦服装店、邵立华陈述是由于受2020年1月份之后新冠××疫情的影响才未按时交租，且涉案商铺存在污水渗漏问题长期得不到解决，蓝海飞未经其同意将涉案商铺上锁，导致其无法正常经营使用。庭审中，原、被告确认涉案房屋一共上了4把锁，大拉闸门上的一把锁、小拉闸门上的一把锁、玻璃门上的一把锁均由蓝海飞上锁或者换锁，玻璃门上的另一把锁由邵立华上锁。庭审中，租赁双方表示同意办理涉案商铺的交接手续。2020年7月5日，双方办妥商铺交接手续，由超悦服装店、邵立华将涉案商铺内的物品清理完毕后将商铺腾空交还给辉仔经营部、蓝海飞。为查明涉案房屋的合法性，本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函：广州市花都区建设北路94号商铺曾于1992年1月25日取得《建设工程规划许可证》。本院认为：涉案《房屋出租合同》系签约双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。诉讼中，双方均明确表示不再继续履行涉案合同，超悦服装店、邵立华于2020年4月23日向辉仔经营部、蓝海飞发出《商铺租赁合同终止函》要求终止涉案合同，辉仔经营部、蓝海飞亦于2020年6月5日提起本案诉讼要求解除涉案合同，双方关于解除涉案合同达成了合意，故涉案合同已于2020年6月5日解除。因租赁双方已于2020年7月5日就涉案房屋办妥了交接手续，故对辉仔经营部、蓝海飞要求超悦服装店、邵立华交还涉案房屋的诉讼请求，及超悦服装店、邵立华要求辉仔经营部、蓝海飞返还房屋内物品的反诉请求，不再处理。关于租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因新冠××疫情影响，超悦服装店、邵立华正常经营受到影响。对此，双方应更耐心地进行协商，辉仔经营部、蓝海飞作为出租方也应给予更多的理解。另外，超悦服装店、邵立华未按时支付租金，构成违约，但辉仔经营部、蓝海飞于2020年4月23日将涉案房屋上锁，导致超悦服装店、邵立华自此无法正常使用房屋。综上，本院确定租金应计算至2020年4月23日止，对超出该时间的租金，不予支持。扣减超悦服装店、邵立华已付3000元后，超悦服装店、邵立华应向辉仔经营部、蓝海飞支付2020年2月1日至2020年4月23日的租金10850元（5000元/月×2.77个月-3000元）；对超出部分，不予支持。本案事实反映超悦服装店、邵立华并非恶意违约，现合同解除，超悦服装店、邵立华要求返还保证金1万元，合理有据，本院予以支持；对辉仔经营部、蓝海飞要求没收1万元保证金的诉讼请求，不予支持。为减少当事人讼累，本院依法将辉仔经营部、蓝海飞应返还的保证金与超悦服装店、邵立华应支付的租金相抵扣后，认定超悦服装店、邵立华应向辉仔经营部、蓝海飞支付租金850元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告蓝海飞、广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部与被告邵立华、广州市花都区新华超悦服装店于2019年4月5日签订的《房屋出租合同》于2020年6月5日解除；二、被告邵立华、广州市花都区新华超悦服装店于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告蓝海飞、广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部支付租金850元；三、驳回原告蓝海飞、广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邵立华、广州市花都区新华超悦服装店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1350元，由原告蓝海飞、广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部负担159元，被告邵立华、广州市花都区新华超悦服装店负担1191元；反诉案件受理费25元，由反诉被告蓝海飞、广州市花都区新华辉仔摩托车配件经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。审判员  陈耿俊二〇二〇年十月十一日书记员  王 呈陈少颖