江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民终2466号上诉人（原审原告）：余笑莲，女，1962年1月1日生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：彭思毓，江西明实律师事务所律师，执业证号：13601201411509563。被上诉人（原审被告）：沈建生，男，1952年6月26日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被上诉人（原审被告）：万卫平，女，1954年9月5日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。被上诉人（原审第三人）：沈玉，女，1981年4月3日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：姚志洪，江西赣兴律师事务所律师,执业证号：13601198810147430。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：周萍，江西赣兴律师事务所律师（实习律师），执业证号：36011904210085。上诉人余笑莲因与被上诉人沈建生、万卫平、沈玉物权保护纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，因涉及当事人没有新证据，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。余笑莲上诉请求：撤销一审判决，改判支持余笑莲的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审法院认定余笑莲接受带租拍卖的条件、带租拍卖与不带租拍卖的价格存在明显差异，这属于主观臆断。沈建生等人未提交任何同一位置的房屋售价，且拍卖公告明示租赁情况需通过诉讼解决。根据沈建生与沈玉的《租赁协议》显示，沈建生出资50万元是为了给沈玉购房，且该协议损害了沈玉的利益，一审法院认为沈建生等人损害了中国民生银行的利益，未损害余笑莲的利益，属于明显逻辑错误。2.一审法院并未审查涉案《租赁协议》的效力，即使沈建生与沈玉存在租赁关系，也不适用买卖不破租赁。沈玉为偿还借款而与沈建生签订租赁协议，这不符合租赁合同的特征。法院司法拍卖行为属于公法范畴，买卖不破租赁的原则不适用法院强制拍卖所致的不动产所有权变动。沈建生、万卫平、沈玉答辩称：带租拍卖是客观事实，余笑莲在参加竞拍时对带租拍卖的竞拍条件是明知的，房屋带租拍卖与不带租拍卖肯定影响房屋变现的价值实现，这是基本的常识。在拍卖公告中，明示所拍卖房屋是带租拍卖，带租拍卖会减少拍卖物价值实现，其直接受损人是债权人，但债权人未行使异议权，所以一审法院在查明了租赁协议的形成、租金的支付事实的基础上，认定租赁协议不存在恶意串通的事实是正确。按照“意思自治”原则，“租赁协议”一经签订就是合法有效的协议。在拍卖公告中，明示了带租拍卖的内容，余笑莲以带租拍卖的条件竞拍成就后，应遵守买卖不破租赁的法律规定。在本案中，法院拍卖公告已明示涉案房屋现状，余笑莲参与竞拍是一种特殊的买卖行为，应该充分了解带租拍卖的真实意思，应当知道沈建生、万卫平对拍卖物有承租权并付清租金，所以余笑莲无权要求腾空房屋。综上所述，原审法院认定事实清楚、准确，请求维持原判。余笑莲向一审法院提起的诉讼请求：1、请求判决被告立即腾空并搬离坐落东湖区叠山路532号1号楼2302室房屋，并支付占用期间的费用；2、请求判决被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：沈建生、万卫平原系夫妻关系。2008年11月27日，沈建生、万卫平登记离婚。沈玉系沈建生、万卫平的亲生女儿。2005年4月，沈玉与朱刚经相识至确立恋爱关系后，双方决定共同出资购买坐落东湖区叠山路532号1号楼2302室房屋。2005年11月，沈玉与该房屋原买受人胡大立、周庆签订《房屋转让预定合同》一份，约定，胡大立、周庆将其所购该住房出售给沈玉，沈玉支付胡大立、周庆购房签约定金20万元，剩余房款在胡大立、周庆取得房屋所有权证并完成过户手续后两个月内由沈玉采用贷款方式一次性支付给胡大立、周庆。此后，沈玉与朱刚向胡大立、周庆支付了首付款20万元。2006年3月，沈玉取得该房屋所有权证并在银行办理抵押贷款贷出50万元，沈玉取得50万元贷款后并未向胡大立、周庆支付剩余购房款。2007年5月11日，朱刚与沈玉因共同出资购买该房屋发生纠纷诉至一审法院，经一审法院和南昌市中级人民法院审理后判决由沈玉一次性归还朱刚房款19万元。另外，因沈玉未按约支付胡大立、周庆剩余购房款，南昌市中级人民法院判决沈玉支付胡大立、周庆剩余购房款67.5万元及逾期付款违约金。沈建生、万卫平和沈玉为了执行上述判决，沈玉向他人借款20万元支付朱刚的首期购房款，另沈建生、万卫平又将其名下的坐落东湖区永内谌家巷*号*单元*室（建筑面积：71.86ｍ2）房屋出卖所得价款38.7万元用于帮助沈玉支付胡大立、周庆的剩余购房款。2012年12月17日，沈玉与张凯将坐落东湖区叠山路532号1号楼2302室房屋以抵押贷款方式向中国民生银行股份有限公司南昌分行贷款155万元，后因沈玉与张凯未按约偿还中国民生银行股份有限公司南昌分行贷款，中国民生银行股份有限公司南昌分行向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2014）东民初字第593号民事判决，由沈玉、张凯偿还中国民生银行股份有限公司南昌分行借款155万元及逾期还款利息等债务。该判决发生法律效力后，中国民生银行股份有限公司南昌分行向一审法院申请强制执行，该案在执行程序中，沈建生、万卫平向一审法院执行机构提交其于2007年11月10日与沈玉签订的《租赁协议》，该协议约定，“1.沈玉单独购买的坐落东湖区叠山路532号中寰丽晶小区商品房一套，所需资金87.5万元。2.沈建生、万卫平在房产证上不署名，沈玉作为独立产权人拥有房屋产权。3.沈建生、万卫平将坐落东湖区永内谌家巷11号2单元503室私房出售，所售资金40万元及加上多年积蓄10万元共计50万元借给沈玉购房，余款沈玉自行解决。4.沈玉将所购中寰丽晶房屋租给沈建生、万卫平居住，年租金2万元，起租日期自2007年11月11日开始，租金从借款中逐年扣除，至扣清为止（这样沈玉既可以逐步还清父母借款，又不会因婚后与老人父母共同居住在一起等事宜产生不必要的纠结）。5.沈玉婚后如有能力提前归还沈建生、万卫平的借款，本租赁协议第4条自归还之日起解除。”沈建生、万卫平向一审法院执行机构提交该《租赁协议》后，债权人中国民生银行股份有限公司南昌分行对该《租赁协议》未提出异议，一审法院对该《租赁协议》也未作处理。2018年7月25日，一审法院依据发生法律效力的（2014）东民初字第593号民事判决书及（2018）赣0102执829号之一执行裁定书，依法网络拍卖沈玉名下的位于东湖区，因无人竞拍流拍。2018年7月27日，一审法院在淘宝司法网络平台发布《关于拍卖南昌市东湖区的公告》（第二次拍卖公告），其中，拍卖公告第二条特别注明：“现该房有租赁使用情况，租方为本次拍卖房产所有人父母，其称在该房抵押前已与其女儿沈玉签订租赁合同，租期25年，自2007年11月10日开始，租金已付清。一审法院在执行程序中，无法确认此租赁关系真实性、合法性，需另行诉讼解决，故作现状拍卖。”拍卖公告第六条第三款特别注明：“由于该房被执行人居住未搬，故按房屋现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收及后续产权登记事项由买受人自行解决，法院不负责房屋的清场交付。”该拍卖公告发布后，一审法院又于2018年8月31日第二次网络拍卖上述房产再次流拍，于2018年10月3日网络变卖上述房产，余笑莲以124.8万元起拍价竞得该房屋。2018年10月8日，一审法院作出（2018）赣0102执829号之二执行裁定书，裁定南昌市东湖区的所有权及相应的其他权利归买受人余笑莲所有，该房屋所有权自本裁定送达买受人余笑莲时起转移。2018年10月23日，余笑莲取得了东湖区叠山路532号1号楼2302室房屋不动产权证。余笑莲取得该房屋不动产权证后便要求沈建生、万卫平腾房，沈建生、万卫平则以其存有合法承租权拒绝腾房。2019年1月9日，余笑莲向一审法院提起诉讼，要求判决沈建生、万卫平腾退东湖区叠山路532号1号楼2302室房屋并支付占用期间的费用。另查明：2008年1月31日，沈玉与张凯登记结婚。2017年3月22日，沈玉与张凯登记离婚。上述事实，有不动产权属证、（2014）东民初字第593号民事判决书、（2018）赣0102执829号之二执行裁定书、拍卖公告、租赁协议、（2007）东民初字第119号民事判决书、银行交易明细、（2007）洪民一初字第23号民事判决书、房产交易情况明细单以及当事人的陈述等证据予以证明。一审法院认为：2018年7月27日，一审法院在淘宝司法网络平台发布《关于拍卖南昌市东湖区的公告》中，已特别注明该房屋有租赁使用情况，承租方为本案沈建生、万卫平，同时对租期、租金支付情况及不负责房屋清场交付进行了公告，余笑莲明知一审法院公告的条件仍决定参与竞拍，当余笑莲决定参与竞拍后，就表示余笑莲接受涉案房屋带租拍卖的条件，况且带租拍卖的房屋价格与不带租拍卖的房屋价格也有显著差异。所以，本案实际上是沈玉以降低房屋变现价值方式用于实现沈建生、万卫平的承租权，当余笑莲竞得该房屋后，沈建生、万卫平先前已占有该房屋的行为不构成无权占有，故余笑莲以沈建生、万卫平侵权为由要求其腾退房屋的诉请，一审法院不予支持。关于沈建生、万卫平在执行程序中向一审法院提交其于2007年11月10日与沈玉签订的《租赁协议》是否存在恶意串通损害余笑莲利益的问题。恶意串通订立的合同是指当事人为了牟取不正当利益，互相勾结、串通而订立的损害他人利益的合同。恶意串通构成的主观因素为当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者沈玉的利益。其客观因素为合同损害了国家、集体或者沈玉的利益。结合本案事实，沈建生、万卫平在原执行程序拍卖该房屋前已向一审法院提交了租赁协议，此时该房屋还未开始拍卖，余笑莲此时也不是竞拍当事人。所以，沈建生、万卫平在向一审法院执行机构提交租赁协议时不具有损害余笑莲利益的前提条件，因沈建生、万卫平此时也不知道余笑莲会成为该房屋的竞拍当事人，也不知道余笑莲会竞拍成功，沈建生、万卫平无论在主观上还是在客观上均不存在侵害余笑莲利益的前提条件，故余笑莲以沈建生、万卫平与沈玉恶意串通订立租赁协议损害其利益的理由不足，一审法院不予采信。如果沈建生、万卫平与沈玉订立的租赁协议存在恶意串通的情形，那么该租赁协议损害的也是债权人中国民生银行股份有限公司南昌分行的利益，由于债权人中国民生银行股份有限公司南昌分行在执行程序中对该租赁协议未提异议，且其债权已获得清偿，该执行案现已终结执行，故本案在程序上对此也无法处理。另外，由于沈建生、万卫平与沈玉订立的租赁协议其租期超过二十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租期超过二十年的部分无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百五十一条、第二百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回余笑莲的诉讼请求。余笑莲预交案件受理费6150元，由余笑莲承担。在本院二审期间，当事人均未提供新的证据。本院经审理查明：2007年5月22日本院做出（2007）洪民一初字第23号生效民事判决书，载明：2006年3月2日，沈玉将合同中已过户至自己名下的南昌市叠山路532号中寰丽晶北楼2302室为抵押在建设银行办理了个人住房借款合同，借款金额为500000元，沈建生、万卫平将此款从建设银行取出用于股市。2007年5月31日南昌市东湖区人民法院做出（2007）东民初字第119号民事判决书载明：2006年3月，沈玉将南昌市东湖区叠山路532号1号楼2302室进行抵押，取得贷款50万元，用于投资。2007年7月21日本院做出（2007）洪民三终字第438号民事判决书载明：驳回上诉，维持原判。2018年7月27日南昌市东湖区人民法院《关于拍卖南昌市东湖区的公告（第二次拍卖公告）》第二条载明：“现该房有租赁使用情况，租方为本次拍卖房产所有人父母，其称在该房抵押前已与其女儿沈玉签订租赁合同，租期25年，自2007年11月10日开始，租金已付清。本院在执行程序中，无法确认此租赁关系真实性、合法性，需另行诉讼解决，故作现状拍卖”。另查明，沈建生、万卫平至今仍在涉案房屋内居住。在二审审理期间，沈建生、万卫平陈述：借给沈玉的50万元购房款是通过现金支付，没有银行流水。在本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为，余笑莲通过司法拍卖程序成为涉案房屋的所有权人。法院的拍卖公告已特别注明该房屋有租赁使用情况，且已明确该次拍卖为按现状拍卖。余笑莲参与竞拍时就已经对拍卖财产现状予以了解，余笑莲要求腾退并返还房屋的诉讼请求无法律依据，不予支持。综上，余笑莲的上诉请求不成立，不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6150元，由上诉人余笑莲负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹成云审 判 员 罗云奇审 判 员 郑 馨二〇二〇年十月二十六日法官助理 邓 映书 记 员 史雅文