广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4527号上诉人（原审原告）：林鉴箫，女，1980年1月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*******************。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********173C。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄小芳，女，该公司法务代表。被上诉人（原审被告）：中山市上行房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市东区*******，统一社会信用代码914***********984C。法定代表人：李春艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁绮岚，广东千里行律师事务所实习律师。上诉人林鉴箫因与被上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）、中山市上行房地产顾问有限公司（以下简称上行公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初10119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林鉴箫上诉请求：判令宏泽公司、上行公司立即返还多收的20000元购车位款给上诉人，并赔偿利息损失，自2018年11月4日起至付清之日止，暂计至2019年11月3日共1200元（以20000元为基数，按照年利率6%计算），以上暂共计：人民币21200元。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）上行公司提供的关于心岸春天项目一二手联动销售工作的确认函系宏泽公司单方制作，没有任何证据证实宏泽公司或上行公司向购车位业主出示了授权委托书或代理权依据。一审法院仅凭宏泽公司单方制作的确认函就认定其与上行公司存在销售代理行为，是认定事实不清。事实上，上行公司全程冒充宏泽公司销售人员在宏泽公司的办公地点推销车位、签约、收款等。（二）一审法院凭上行公司提交的几张照片复印件（并未提供原件）和一个毫无关联的企业信用信息公示报告就认定宏泽公司设在涉案小区的销售中心早在三年前已撤场是错误的。几张照片复印件不能证明上述事实，且销售中心即使已经撤场也不能证明宏泽公司与上行公司不存在欺诈的事实。宏泽公司在涉案小区22栋楼下一直留有一个办公室给业主拿房地产证等，直到2019年8月19日才贴出告示说搬迁（见2020年6月14日拍的照片、视频）。当时宏泽公司就是在这宣传，业主刷卡、收车位都是在这个地方，只有签合同是到海伦印象（即宏泽公司的母公司海伦堡公司在坦洲开发的另一楼盘的办公地点）。林鉴箫购买宏泽公司的车位都是在上述地点交的购车位款、契税、律师费、办证综合费、签买卖合同，不知道上行公司的存在。（三）一审法院认为“原告主张其在购买上述车位的过程中遭受了销售欺诈，依据是其于2019年7月份获悉的车位优惠信息”属认定事实错误。一审林鉴箫主张购车位过程中遭受了销售欺诈，主要是第一上行公司人员没有表明身份，假冒开发商的人在销售；第二宏泽公司的价格欺诈，宏泽公司承认70000元是优惠价，但其没有提供证据证明原价，根据《禁止价格欺诈行为的规定》第九条规定，没有证据证明原价就构成价格欺诈；第三坦洲工商的处罚决定书证明起码2019年4月份车位原价是70000元。二、因宏泽公司、上行公司的联合欺诈，导致林鉴箫以为车位原价是120000元，在规定期间先交20000元获得优惠后车位款是90000元。而实际上上行公司收了20000元，车位款实际为70000元，宏泽公司、上行公司应赔偿林鉴箫损失20000元及利息。（一）上行公司销售涉案车位的行为即为宏泽公司的销售行为。1.销售地点是宏泽公司在涉案小区22栋楼下留的一个办公室，交钱是到海伦印象。2.林鉴箫购买车位都是在上述地点交购车位款、契税、律师费、办证综合费及签买卖合同。3.该办公室展示的都是宏泽公司的信息，没有显示上行公司信息。销售过程中不管是宏泽公司还是上行公司的工作人员都没有提到卖车位的销售人员是上行公司的工作人员。故车位买受人有理由相信接待的工作人员是宏泽公司的工作人员，其销售行为是宏泽公司的行为，应由宏泽公司承担责任。（二）车位价是70000元，而林鉴箫支付90000元，应退回多收的20000元。1.林鉴箫遭到宏泽公司、上行公司联合欺诈，宏泽公司、上行公司虚构价格，导致林鉴箫支付了90000元。当时宏泽公司在涉案小区办公室门口立着的广告牌上写着“三重礼”“优惠”等，销售人员介绍车位原价120000元，现在定车位先交20000元，就可以享受“优惠三重礼”，优惠后是90000元、下月要涨价卖120000元，诱导林鉴箫等人以为大幅降价、下月要涨价而决定购买并支付了90000元。宏泽公司在一审庭审中主张70000元是优惠价。根据《禁止价格欺诈行为的规定》第九条规定，宏泽公司有举证责任，其应提交涉案车位销售前的车位销售发票证明其销售涉案车位前的真正原价，否则应认定为其原价为虚构价格。2.实际上车位原价就是70000元，林鉴箫等人没有得到任何优惠还被骗了20000元。《商品房买卖合同》约定的车位款金额及宏泽公司开具的发票金额均是70000元，此为车位的真实价格。宏泽公司的关联公司、代理人中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐物业公司）2019年6月在涉案小区电梯、楼栋贴的广告，以及2019年6月11日车位促销信息、行政处罚决定书及中山市市场监督管理局处理举报线索告知书等一审证据显示，涉案小区地下停车位的原价也是70000元（极少量比较偏的原价65000元）。涉案小区车位原价就是70000元，7.5折后是52500元。3.宏泽公司、上行公司通过价格欺诈行为欺骗林鉴箫多支付了20000元。宏泽公司、上行公司联合欺骗林鉴箫，对外宣称车位原价120000元，先交付20000元后优惠价90000元，通过虚构原价，宣传虚假优惠价的方式诈骗业主购买。4.宏泽公司、上行公司的欺诈行为违反了《中华人民共和国民法总则》第七条规定，《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》第七条、第十条规定，《中华人民共和国广告法》第四条、第二十八条规定及《中华人民共和国价格法》第十四条规定，宏泽公司、上行公司应根据《中华人民共和国广告法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，就其欺诈行为给林鉴箫造成的损失承担赔偿责任。（三）依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于不当得利之规定，宏泽公司、上行公司也应返还多收取的20000元给林鉴箫。三、一审认定上行公司为宏泽公司的代理人是认定事实错误。即便如一审法院认定上行公司是宏泽公司的代理人，也应该退回多收的20000元及利息。（一）在销售过程中，宏泽公司、上行公司都没有向买受人说明销售人员的身份，宣传的信息全部是有关开发商的，买受人有理由相信销售员就是开发商宏泽公司的工作人员。此行为违反了《商品房销售管理办法》第二十六条、第二十七条及第二十八条规定。（二）根据《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》第十条，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。（三）上行公司没有表明代理身份，且车位款70000元却收取了90000元，代理人的行为后果由被代理人承担，因此宏泽公司应为上行公司的违法行为承担责任，退回多收的钱。（四）买受人不需要支付买方代理人服务费。上行公司是宏泽公司的代理人，如果需要支付服务费也应该是宏泽公司支付，买受人不需要上行公司提供任何服务。四、即便如上行公司主张的上行公司与林鉴箫之间是居间关系，居间费也远远超出法律允许的标准，应退还超过部分。根据《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函（粤价函[2008]56号）》以及《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格[1995]971号）》的相关规定，房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的3%，而本案总价为70000元的车位收取了20000元的中介费，比例高达28.57%，明显违反上述规定，超出部分应予退还。五、上行公司未举证为林鉴箫等人提供了居间服务，应承担举证不能的责任。根据林鉴箫二审提交照片和视频显示，宏泽公司于2019年8月19日才搬离现场。宏泽公司辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.本案案由不明确。宏泽公司与林鉴箫已正式签订车位买卖合同，合同中明确车位总价并依法备案，双方已依约支付购车款及交付车位，双方合同的主要权利义务已经履行完毕，涉案款项不属于房价款，林鉴箫依据商品房买卖合同关系主张涉案款项没有法律事实依据。本案不属于商品房买卖关系，与宏泽公司无关，宏泽公司无需承担任何法律责任。2.涉案款项问题。林鉴箫从未向宏泽公司支付争议20000元，宏泽公司无需向林鉴箫退还。3.涉案款项是居间服务费，基于林鉴箫与上行公司之间存在的居间服务合同所致，与商品房买卖合同无关。上行公司已经促成林鉴箫与宏泽公司的车位交易，宏泽公司也是因为上行公司给林鉴箫提供了居间服务才在林鉴箫购买车位时给予折扣。4.宏泽公司销售车位过程中严格遵循相关规定，没有欺骗欺诈行为，林鉴箫在涉案小区居住数年，对小区车位价款波动早有判断。车位买卖合同是双方真实意思表示，林鉴箫购买车位是经过详细考虑后才签订合同，期间宏泽公司没有欺诈欺骗行为。上行公司辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。林鉴箫于2020年4月14日向一审法院起诉请求：宏泽公司、上行公司立即返还多收的20000元购车位款给林鉴箫，并赔偿利息损失自2018年11月4日起至付清之日止，暂计至2020年1月3日共1200元（以20000元为基数，按照年利率6%计算）。一审法院认定事实：2018年11月1日，宏泽公司出具一份关于心岸春天项目一二手联动销售工作的确认函，载明“中山市上行房地产顾问有限公司：目前与贵司就爱ME公园（推广名）项目（报建名：心岸春天）的一二手联动销售工作内容及执行细则主要如下：一、合作期限：2018年11月1日－2019年1月30日。二、优惠标准：1.我司给予团购优惠为2万团购费抵40000元优惠及5000元加油补助金、5000元车位管理费，加油补助金和车位管理费可在车位价款中扣减；团购费用由贵司收取；优惠结束日期以我司通知为准。2.贵司需严格做来访客户的优惠登记工作，保证优惠幅度的统一性，不得私自调整优惠幅度，同对需做好本项目的销售推广工作。三、补充说明：1.如客户购买单位在法律范围内挞定或退房，贵司需无理由退回所收取的相关服务费用（团购费）;2.根据每月下发的任务通知书，如当月未完成成交，我司有权提前中止合作。”2018年11月4日，上行公司出具一份收据，载明“收到林鉴箫交来爱ME公园三期137号车位服务费20000元”,收据上加盖了上行公司财务专用章。2018年12月11日，林鉴箫与宏泽公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定由林鉴箫购买宏泽公司开发的坐落于中山市********心岸春天花园33－42座地下车库137号小车位，总价款为70000元。合同还约定了其他事项。合同签订后，林鉴箫已按约定支付了购房款和契税。林鉴箫提供一份车位促销信息，显示心岸春天花园在2019年6月1日至30日进行车位促销活动，普通A级车位7.5折，折后价52500元/个，同时同名认购第二个享受6.5折，折后价45500元/个。林鉴箫据此认为车位原价是70000元/个，认为自己受到了宏泽公司的销售欺诈，遂诉至一审法院，主张前述实体权利一审庭审中,宏泽公司、上行公司确认双方系合作关系。宏泽公司庭后回复称，宏泽公司营销中心撤离案涉小区现场是在2015年6月份左右，此后宏泽公司在案涉小区内均无营销工作人员。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是林鉴箫、宏泽公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，一审法院对其效力予以确认。本案中,宏泽公司设在涉案小区的销售中心早在三年前已撤场，林鉴箫作为小区业主，应当知道该事实，其在购买宏泽公司的车位时理应具有审慎的注意义务。况且，林鉴箫在与宏泽公司签订涉案商品房买卖合同数天前就已向上行公司交纳了款项,上行公司开具了清楚载明款项性质为“服务费”的收据,收据上加盖的是上行公司财务专用章,林鉴箫主张不知道上行公司的销售代理行为,与常理不符,一审法院不予采信。退一步说，即使林鉴箫不知道宏泽公司、上行公司系销售代理的关系，但其在向上行公司交纳服务费的数天后仍与宏泽公司签约，应当视为对上行公司行为的认可。其次，林鉴箫主张其在购买上述车位的过程中遭受了销售欺诈,依据是其于2019年7月份获悉的车位优惠信息。姑且不论该优惠信息的真假，仅从时间上看，优惠信息的发布时间在林鉴箫购买车位半年以后，而车位价格并非固定不变的，受到市场需求行情波动的影响，林鉴箫以在后的优惠价格推断宏泽公司在其购买时虚构原价，不符合逻辑。另外，林鉴箫亦未举证证明宏泽公司存在欺诈的行为且因该欺诈行为作出错误意思表示，应承担举证不能的法律后果。综上，林鉴箫的主张缺乏事实和法律依据，一审法院对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，判决：驳回林鉴箫的诉讼请求。一审案件受理费330元，减半收取计165元（林鉴箫已预交），由林鉴箫负担。本院二审期间，林鉴箫向本院提交如下证据：光盘一张（2020年6月14日拍摄的照片、视频），拟证明宏泽公司在涉案小区22栋楼下的办公室一直存在，涉案车位就是在那里宣传、销售的，该办公室2019年8月19日才搬走。宏泽公司不认可上述证据真实性、合法性、关联性，称：该光盘的证明目的与本案无关；22栋办公室是宏泽公司的一名售后人员处理办证发证事宜的办公室，不是宏泽公司的营销地点，该售后人员不处理销售事宜，宏泽公司于2015年6月左右已将营销中心撤离案涉小区。上行公司亦不认可上述证据真实性、合法性、关联性，称：上行公司销售方式是在涉案小区内自行销售，之后去另一地点签约；其他质证意见同宏泽公司。宏泽公司、上行公司在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.宏泽公司于2018年12月19日向林鉴箫开具车位款发票，其上载明涉案车位的合同总价为70000元。2.林鉴箫一审期间提交中山市市场监督管理局处理举报线索告知书（中市监工商坦洲处告字〔2019〕263号），其主要内容是：中颐物业公司在协助宏泽公司销售心岸春天花园地下停车位的过程中，于2019年5月16日至2019年6月初擅自在心岸春天小区内各电梯发布了80张含有“限量车位，限时抢购，低至6.5万元起。仅剩15天（截止至2019年5月31日后恢复原价，原价最低9万元）……”等内容的虚假广告，该广告对停车位价格进行虚假表示、与实际情况不符且对消费者的购买行为产生了实质性影响。当事人的上述行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款的规定，决定对其作出“一、责令停止发布违法广告并在相应范围内消除影响；二、罚款3708元的行政处罚（中市监工商坦洲处字〔2019〕22920号）”。3.宏泽公司、上行公司二审称涉案车位原售价为120000元，根据关于心岸春天项目一二手联动销售工作的确认函内容，林鉴箫向上行公司交纳20000元团购费后，可以抵扣40000元车位款，再减去5000元加油补助金和5000元车位管理费，最终宏泽公司收取70000元车位款。如果不是基于上行公司提供的团购介绍服务，林鉴箫无法享受上述优惠。4.林鉴箫二审期间称，其没有看清收据上写的是服务费，以为跟之前商品房销售时一样，拿着定金收据去换购房发票；另，林鉴箫称其一直以为车位销售价为90000元，其之所以在商品房买卖合同（其中约定车位款为70000元）上签字，是因为销售人员称为了省税，有20000元不开具发票。林鉴箫对此陈述未提交证据佐证。宏泽公司对此不予确认，称车位款就是70000元。5.针对上行公司出具的收据内容，林鉴箫二审称其向上行公司的销售人员阿聪提出过异议，阿聪于2019年7月28日通过微信告知林鉴箫该20000元是服务费。林鉴箫也就此向中山市消费者委员会东区分会投诉，该分会出具的终止调解书载明：“2019年7月30日，中山市消费者委员会东区分会受理了消费者林鉴箫与上行公司的消费纠纷，经调解，因当事人分歧意见过大，调解难以达成一致意见，依据消费者协会受理投诉工作导则（修订）第三十一条规定，决定终止调解，特予通知。”本院认为，民事诉讼应当针对当事人的诉因及诉请依据的基础法律关系进行审查。本案中，林鉴箫起诉认为宏泽公司、上行公司在向其销售车位的过程中联合进行价格欺诈，故诉请宏泽公司、上行公司向其返还多收的20000元车位款并赔偿利息损失。可见，林鉴箫的诉因及诉请所依据的基础法律关系为商品房销售合同关系，故一审将本案案由确定为商品房销售合同纠纷并无不妥，本院予以维持。林鉴箫在本案中称其在涉案车位购买过程中受到宏泽公司、上行公司的联合销售欺诈，要求两家公司向其退还争议的20000元款项，主要理由有四：一是上行公司工作人员没有表明其身份，假冒开发商宏泽公司工作人员进行销售，交易过程中林鉴箫一直不知道上行公司的存在，其当时认为自己系在与宏泽公司工作人员接洽车位交易事宜；二是上行公司、宏泽公司将车位原价虚抬为120000元，误导业主认为需先交付20000元参与优惠活动后才能享受90000元的优惠价，诱骗业主以高于原价的价格购买车位；三是行政部门的处罚决定书证明2019年4月车位原价为70000元；四是车位服务费标准过高。经查，在林鉴箫交付争议的20000元款项时，上行公司已向其出具了一份加盖有上行公司财务专用章的收据，且该收据上清楚载明林鉴箫交付的争议20000元款项性质为“车位服务费”。林鉴箫系完全民事行为能力人，且系交易前已居住于涉案小区较长时间的业主，其在收到上述收据时应能够知悉争议20000元的收款方并非开发商宏泽公司而系上行公司，其交付款项的性质并非车位购买款而系车位服务费。但林鉴箫在收到上述收据后并未对其上所载收款人及款项性质提出任何异议，此后又进一步与宏泽公司就涉案车位交易签订约定购买总价款金额为70000元的中山市商品房买卖合同，且依约向宏泽公司另行全额支付70000元车位款。结合上述事实本院分析如下：第一，林鉴箫在本案中关于其在交易过程中一直不清楚上行公司存在的主张，明显与其上述行为相矛盾，与事实不相符。一审法院结合宏泽公司出具的关于心岸春天项目一二手联动销售工作的确认函内容以及诉讼中当事人陈述，认定林鉴箫应清楚宏泽公司与上行公司之间存在委托销售代理关系，并无不妥。第二，林鉴箫在与宏泽公司签订约定购买总价款为70000元的涉案合同后，在其此前已向上行公司先行支付20000元款项的情况下，仍然按照合同约定的总价款金额全额向宏泽公司支付车位款70000元，而未在付款过程中要求先行扣除其此前已付的20000元，林鉴箫应当知悉并认可其所支付的合共9万元的款项中包含有70000元车位款及20000元车位服务费，林鉴箫向上行公司支付争议20000元车位服务费的行为系其真实意思表示。现林鉴箫又反悔起诉要求宏泽公司、上行公司予以返还该20000元车位服务费，理由不充分，本院不予支持。第三，林鉴箫又称宏泽公司、上行公司在涉案交易中存在价格欺诈行为，具体表现为涉案车位原价仅为70000元，但宏泽公司、上行公司将价格虚抬至120000元，误导业主认为车位原价为120000元且业主需在规定期间内先交20000元参与优惠活动方能享受最终90000元的车位优惠价。为此，林鉴箫提交了车位促销信息、中山市市场监督管理局处理举报线索告知书、照片及视频等证据拟证实上述主张。对此本院认为，物业销售及交易价格受该物业所处位置、市场供求情况等客观因素影响，且前述证据所反映的涉案小区车位交易价格波动及优惠活动情况也均系发生于涉案交易结束之后，林鉴箫以此倒推主张涉案交易时的车位价格，主张不能成立；而中山市市场监督管理局处理举报线索告知书中虽载明中颐物业公司在协助宏泽公司销售涉案小区地下停车位的过程中存在发布虚假广告情形，但该告知书中已明确指明虚假广告行为发生期间为2019年5月16日至2019年6月初期间，而本案发生于2018年11月至12月期间，即前述告知书中所载虚假广告行为与涉案交易无关。故林鉴箫提交的上述证据并不足以证明涉案车位原价为70000元，更不能证明宏泽公司或上行公司在本案中存在虚构价格、价格欺诈行为，本院对林鉴箫相关主张不予支持。第四，林鉴箫上诉主张即使认定上行公司为其提供了居间服务，但居间费超过法定最高标准，故应退还超出部分居间费。但如前所述，林鉴箫与上行公司约定车位服务费为20000元，是双方当事人的真实意思表示，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方亦已履行完毕。故本院对林鉴箫该上诉意见不予支持。如前所述，林鉴箫以宏泽公司、上行公司在涉案交易中存在价格欺诈为由要求两家公司返还20000元款项的理由及主张均不能成立，一审法院驳回林鉴箫要求退还争议20000元款项的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。另外，对当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人林鉴箫的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费330元，由林鉴箫负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十月三十日书记员  易嘉璇廖博睿