贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1578号原告：贵州再鸿物业管理有限公司，住所：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦**，统一社会信用代码：9152011556923686XC。法定代表人：徐梅，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：余洋洋，男，汉族，1990年5月23日生，系公司职工，特别授权代理。委托代理人：龙冬霞，女，苗族，1994年11月25日生，系公司职工，特别授权代理。被告：黄启财，男，汉族，1977年3月17日生，住，住贵州省贵阳市观山湖区/div>原告贵州再鸿物业管理有限公司（以下简称再鸿物业公司）与被告黄启财物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告再鸿物业公司的委托代理人余洋洋、龙冬霞，被告黄启财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告再鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即支付碧海乾图花园小区3-1-1-2-2号房物业管理费9964.5元，违约金2989.4元，共计12953.9元；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告为碧海乾图花园小区X-X-X-X-X号房的业主。原告与碧海乾图花园小区业主委员会签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元，建筑面积为127.75平方米，合同约定逾期未按时交纳物业费的，从逾期之日起每天按未付金额的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年2月1日起停止缴纳物业费，截止2018年6月30日，欠费月数为65个月，每月金额153.3元。据此，被告欠缴物业费共计9964.5元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求2989.4元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计12953.9元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告黄启财辩称：1.家里保险柜被盗，被盗的原因是由于物管引起，物管将保安亭拆掉，小偷从拆除的地方爬上我家，公安来后，70%的监控都是坏的，无法查看；2.家里漏水，物管没有来进行查看解决；3.小区漏水，很多车辆进行洗车，物管公司没有进行解决，导致路面湿滑。因此，拒交物管费的原因是其造成家中保险柜被盗，损失11万元，物管对此不闻不问，物管对应进行一定的赔付；希望物管对外来人员进行登记；被答辩应立即恢复保安亭；协助答辩人恢复家中漏水情况。原、被告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证、质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月4日，贵阳市金阳碧海乾图花园小区业主委员会（委托方/甲方）与原告再鸿物业公司（受托方/乙方）签订《物业服务合同》（以下简称《合同一》），约定经2013年1月20日贵阳市金阳新区碧海乾图花园小区业主大会表决选聘乙方为小区物业服务企业，并约定了物业服务内容为：1、保质期外房屋建筑共用部位的日常养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的养护和管理，包括共用的上下水管、落水管、垃圾井、烟囱、共用照明、小区消防设施设备等；3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池井、停车场等；4、公用的绿化、花木的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；7、交通与车辆的停车秩序管理；8、组织开展小区文化娱乐活动；9、对业主和物业使用人违反业主《管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施。乙方接管本物业前小区存在的设施设备问题，乙方通过取证并向甲方提供依据，影响小区业主正常生活的，价值在4000元内的设施设备更换，由乙方先行垫付资金进行处理；价值在4000元以上的设施设备更换，经甲乙双方协商一致后处理。同时，双方对权利和义务、物业的服务质量等作了约定。物业服务收费实行包干制，住，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主和物业使用人收取，商业用房由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主和物业使用人收取。同时约定，合同期限为5年：2013年1月23日起至2018年1月22日止。其中，2013年1月23日至2013年4月22日止为试用期。试用期满，乙方履行职能职责满足本合同第十二条和第四章的约定，试用期自动转为合同期。2018年1月24日，贵阳市金阳碧海乾图花园小区业主委员会（委托方/甲方）与原告再鸿物业公司（受托方/乙方）签订《物业服务合同》（以下简称《合同二》），约定经小区召开业主大会表决同意续聘乙方为小区物业服务企业，并约定了物业服务内容为：1、物业共用部位的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施设备（电梯、消防等）的日常维修、养护、运行和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；4、物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；5、公共绿地的养护和管理；6、车辆停放的指挥、疏导和管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、物业档案资料管理。物业服务费用为，住宅物业：1.2元/·平方米；商业物业：单个物业在500平方米以下的，3元/月·平方米；单个物业超过500平方米的，5元/月·平方米。乙方按照包干制收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量等级标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……物业服务费按照约定的价格标准进行预收。双方还约定有：“业主/使用人违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按未付款项的3‰交纳违约金”。本合同期限自2018年1月24日起至2023年1月23日止。被告黄启财为碧海乾图花园小区X-X-X-X-X号房的业主，因未缴纳2013年2月至2018年6月的物业费，原告再鸿物业公司遂起诉来院要求判令如前诉请。以上事实有原告营业执照、被告身份证、《物业服务合同》、及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审举证，予以确认。本院认为，黄启财家中保险柜被盗一案不属于本案的审查范围，可另行起诉维护自己的合法权益。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告黄启财认为再鸿物业公司未处理外墙渗水问题致屋内墙面漏水，也未处理屋顶下水管漏水问题，以再鸿物业公司未履行合同约定的义务为由拒缴物业费。被告黄启财举证的屋内墙面漏水1张照片、顶层下水管漏水3张照片，原告未予认可，被告也未提供其他证据对前述照片与本案的关联性进行佐证。退言之，对于房屋漏水，再鸿物业公司是否负有对房屋外墙漏水进行修缮的义务，根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款：“建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”的规定，房屋屋面防水工程由建筑企业在建筑工程范围内施工，并需依法进行保修，作为房屋建筑工程的一部分，屋面防水出现的问题，一般应归属于房屋结构性问题，不属于一般理解的物业服务管理范围。同时，案涉《合同一》、《合同二》均未就再鸿物业公司应负责修缮碧海乾图花园小区的屋面漏水进行特殊约定，尽管如此，再鸿物业公司也向业主进行外墙漏水登记，协助业主解决该问题，因此，黄启财的该部分主张无法律和合同依据，本院不予支持；此外物业服务合同作为一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践和履行中不可能是完美的，顶层水管漏水问题即是体现，退言之再鸿物业公司未及时处理顶层水管漏水问题，但也不影响对该水管的使用，至多认定为该公司的物业服务存在瑕疵，并未达到业主拒付物业费的正当理由，业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应通过及时有效的方式来解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高服务质量。物业公司以业主交纳的物业费维持正常运转并提供相应的服务，业主通过拒绝交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则会导致物业服务质量的进一步降低，损害的不仅仅是个人的利益，更会影响小区全体业主的利益。业主的生活环境需要物业公司细致的服务与管理，物业公司的经营需要业主的支持与推动，如此方能共建和谐美好家园。综上，黄启财应当按照《合同一》、《合同二》的约定向再鸿物业公司支付物业费，具体金额为1.2元/m2/月×127.75m2×65月=9964.5元。对于原告请求由被告支付逾期利息，因物业服务合同存在一定的特殊性，黄启财作为一般业主，并未直接参与业委会和物业公司的合同洽谈过程，对物业服务也不具备专业的认识，对再鸿物业公司就案涉物业的服务范围、标准等存在误解，因此在自己保险柜被盗、房屋漏水以及顶层水管漏水未及时处理问题未解决的情况下拒付物业费，黄启财未按时缴纳物业费并非出于恶意，同时《合同一》中也并未就业主迟延缴纳物业费支付逾期利息进行约定，因此，对于原告请求由被告支付具惩罚性质的逾期利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款、《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告黄启财于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州再鸿物业管理有限公司物业服务费9964.5元；二、驳回原告贵州再鸿物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由被告黄启财负担41元，原告贵州再鸿物业管理有限公司负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判员  舒瑛二〇二〇年十月二十六日法官助理刘忱书记员姚文勇