湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终2119号上诉人（原审被告）：衡阳市三富房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区中山北路金虹大厦**。法定代表人：谢军，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋貌，湖南岩铮律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘逸斌，湖南岩铮律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王佳桂，女委托诉讼代理人：肖卫，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。原审被告：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司，住，住所地湖南省衡阳县西渡镇清江中路**/div>法定代表人：王中彪，该公司理事长。委托诉讼代理人：黄晓敏，湖南居安律师事务所律师。上诉人衡阳市三富房地产开发有限公司(以下简称三富公司)因与被上诉人王佳桂及原审被告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称衡州农商行）确认合同无效纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2020）湘0407民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三富公司上诉请求：1.撤销原判；2.驳回王佳桂的全部诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：案涉门面登记在上诉人名下，系上诉人的合法财产，并非安置用房，一审法院认定案涉房屋系安置用房的事实认定错误。上诉人并未将案涉门面交付给被上诉人，2016年上诉人在办理不动产权证后亦未将所有权转让给被上诉人，还函告被上诉人搬离私自占用的门面，所以一审法院认定上诉人向被上诉人交付了置换房屋的事实认定错误。另外，《城市房屋拆迁补偿协议书》因客观情况发生重大变化而导致事实上无法履行，该客观情况变化为政府行为的变更。2014年6月18日，衡阳市人民政府作出《征收决定公告》，将案涉房屋在内的三栋房屋全部征收，故该房屋已经因政府的征收行为于2014年6月18日成为了国有资产，一审法院判决案涉房屋归被上诉人所有的处理法律适用错误。王佳桂辩称，虽2016年三富公司直接将案涉门面初始登记至自身名下，但案涉门面由被上诉人占用、使用至今，只是三富公司一直未帮被上诉人办证，因此上诉人称案涉门面并非安置房的事实不属实。上诉人认为《城市房屋拆迁补偿协议书》因政府行为而导致事实上无法履行的理由没有依据，因为案涉安置为原地安置非易地安置，根据相关会议纪要，三富公司现有的房源要优先用于安置仁家巷项目。另外，政府相关会议纪要未明确案涉门面需要重新选址易地安置。2010年8月，三富公司还向被上诉人收取了房屋差价款。案涉门面是否被征收不影响被上诉人确认物权。综上，一审法院依法将案涉门面物权确权归被上诉人所有，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。衡州农商行辩称，一审法院程序不合法，本案涉及两个法律关系，应该为两个案件。被上诉人非确认合同无效纠纷所涉合同的当事人，故无诉权。三富公司与衡州农商行的金融借款合同纠纷案件已经湖南省衡阳县人民法院作出生效判决，被上诉人对《最高额抵押合同》的异议应通过第三人撤销之诉或者案外人执行异议之诉主张，一审法院按照确认合同无效纠纷确权存在程序违法，请求驳回王佳桂的全部诉请。王佳桂向一审法院起诉请求：1、确认湘水左岸B栋108号门面所有权归王佳桂所有；2、确认三富公司与衡州农商行签订的《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】无效；3、本案诉讼费由三富公司与衡州农商行承担。一审法院认定事实：2007年，三富公司经衡阳市政府批准，在石鼓区草后街126号至182号地段进行旧城改造，需要拆除王佳桂所有的草后街142号房屋，建筑面积35.78平方米。同年9月5日，双方签订《城市房屋拆迁补偿协议书》，协议约定“王佳桂同意于2007年9月6日将草后街142号房屋交三富公司拆除，三富公司同意于2009年2月9日前以产权调换形式在草后街原地安置王佳桂地层35平方米左右门面一间，多出面积，王佳桂以不超过4000元/平方米向三富公司购买”。协议还对拆迁安置费、增加面积购买价格、水电表的安装费用作了约定。协议签订后，王佳桂按照约定履行了自己的义务，将自有的房屋交三富公司拆除，三富公司在拆除地段开发建设湘水左岸项目。2010年8月23日，三富公司与王佳桂签订《商品房预订合同》，合同确认将湘水左岸B栋4号门面出售给王佳桂，在与被拆除房屋价值相抵后，王佳桂还要向三富公司支付房屋差价款42184元、其他费用6953元，共计49137元。其中当日交纳30000元，余款19137元在办理产权证时付清。王佳桂当日即向三富公司交纳了房屋差价款30000元，三富公司亦向王佳桂交付了湘水左岸B栋4号门面。但三富公司一直没有为王佳桂办理房屋所有权证。王佳桂接收该房产后，将该房出租给他人使用。2017年3月13日，三富公司向衡阳市不动产登记中心申请办理房屋产权登记，衡阳市房产测绘中心将湘水左岸B栋4号门面编号为B栋108号，三富公司将包括B栋108号门面在内的全部门面登记在三富公司名下。2018年3月22日，三富公司与衡州农商行签订《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】，将湘水左岸B栋107号、108号、111号门面抵押给衡州农商行，为借款人何某的700000元银行贷款提供担保，并在衡阳市不动产登记中心办理了抵押登记。2019年5月，王佳桂从石鼓区房屋产权办证历史遗留问题处理办公室获悉案涉房产被抵押的情况。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王佳桂与三富公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。王佳桂将自己所有的房屋交给了三富公司拆除兴建房地产项目，并向三富公司缴纳了房屋增加面积差价款，已经履行了《城市房屋拆迁补偿协议书》约定的全部义务，三富公司就应当按照合同的约定向王佳桂移交相应的置换房屋，并办理相关的房屋产权登记手续。三富公司虽然向王佳桂交付了置换的房屋，但将该房屋的产权登记在自己的名下，侵害了王佳桂的合法权益。王佳桂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，请求确认湘水左岸B栋108号门面所有权归其所有的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。三富公司、衡州农商行辩称依照房屋产权登记，诉争房屋归三富公司所有的抗辩意见与法律规定不符，不予采信；衡州农商行与三富公司签订《最高额抵押合同》时，三富公司已经取得了湘水左岸B栋108号门面的房屋产权证书，并办理了不动产抵押登记，且王佳桂未在不动产登记中心办理不动产异议登记，衡州农商行有理由相信抵押的房屋不属于“所有权、使用权不明或有争议的财产”，衡州农商行已经按照合同约定向三富公司足额发放了贷款，该合同在诉争房产产权证未被撤销之前合法有效。王佳桂诉请确认《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】无效，没有事实和法律依据，故不予支持。三富公司、衡州农商行认为《最高额抵押合同》【编号2-13576-2018-00000060】没有违反法律效力性规定，合法有效的抗辩意见，于法有据，予以采信。王佳桂认为案涉房产依法应归其所有，三富公司与衡州农商行签订的《最高额抵押合同》侵害了自己的合法权益，因而将衡州农商行列为被告起诉，符合法律规定，衡州农商行认为王佳桂起诉主体错误的抗辩意见，与事实和法律规定不符，不予采纳。三富公司所称市政府规划变更导致无法安置拆迁户，案涉房产属于三富公司所有的抗辩意见，与法律规定不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：一、坐落于衡阳市石鼓区草后街的湘水左岸****门面归王佳桂所有；二、驳回王佳桂的其他诉讼请求。一审诉讼费40元，由三富公司负担。二审中，上诉人提交的证据有：三富公司专项审计报告书，用以证明三富公司草后街项目截至2019年10月31日投入的开发总成本为178543949.96元。被上诉人王佳桂质证称，该证据与本案无关。原审被告衡州农商行对该证据无异议。本院经审查认为，该证据与本案不具有关联性，故不予采信。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，三富公司与王佳桂签订的《商品房预订合同》约定置换房屋为湘水左岸项目B栋108号门面，建筑面积为39.17平方米。所以案涉拆迁安置房屋已经特定为湘水左岸项目B栋108号门面。尽管案涉门面登记在三富公司名下，后三富公司与衡州农商行通过签订《最高额抵押合同》，将案涉门面进行抵押，并办理了抵押登记，但是根据《城市房屋拆迁补偿协议书》约定，三富公司负有交付相应的置换房屋的义务。而且，在拆迁安置中，案涉门面房屋产权调换是以牺牲王佳桂原房屋的居住权为代价来满足城市建设等需要，《城市房屋拆迁补偿协议书》的签订时间早于抵押权的设立时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人对特定化后的安置房屋的取得权优先于一般购房者，那么根据举重以明轻原则，可见本案中王佳桂对安置房产的取得权优先于案涉抵押权。三富公司认为案涉门面已经被征收，王佳桂无法取得所有权，但三富公司未向本院提交相关证据证明，故本院对该抗辩理由不予采纳。另，三富公司抗辩主张案涉安置门面已重新选址安置，但三富公司举证的会议纪要中需要重新选址的安置房屋并不具体明确，亦无证据证明三富公司与王佳桂一致同意就选址安置一事进行了变更，故对该抗辩理由不予采纳。综上，一审法院确认坐落于衡阳市石鼓区草后街的湘水左岸B栋108号门面归王佳桂所有的判决并无不当，应予维持。一审法院认为三富公司与衡州农商行签订的《最高额抵押合同》不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，认定准确，理由阐述充分，本院不再赘述。综上所述，三富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人衡阳市三富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十月十六日法官助理  彭 斌书 记 员  匡光美