福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初1887号 原告：中国工商银行股份有限公司古田支行，住所地：福建省古田县城东解放路**。 负责人：林文，支行行长。 委托诉讼代理人：刘华东，女，汉族，支行员工。 委托诉讼代理人：杨小芳，福建和厚律师事务所律师。 被告：陈葵，女，汉族，1969年11月11日出生，住福建省古田县。 被告：林东生，男，汉族，1968年3月5日出生，住福建省福州市台江区。 被告：古田县盛达房地产有限责任公司，住，住所地：福建省古田县城西路北侧**万泰广场**楼**号店。 法定代表人：潘家平。 委托诉讼代理人：李辉，女，汉族，公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司古田支行（以下简称工行古田支行）诉被告陈葵、林东生、古田县盛达房地产有限责任公司（以下简称盛达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行古田支行的委托诉讼代理人刘华东、杨小芳、被告陈葵、被告盛达公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼，被告林东生经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行古田支行向本院提出诉讼请求：判令1.陈葵、林东生共同偿还工行古田支行0140××××2015商房贷0000378合同的借款本金1900248.41元及相应利息、罚息、复利（暂计算至2020年3月23日的利息、罚息、复利为243992.17元，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》约定计算至实际偿还借款本金之日止）；2.陈葵、林东生共同偿还工行古田支行0140××××2015商房贷0000377合同的借款本金2287271.1元及相应利息、罚息、复利（暂计算至2020年3月23日的利息、罚息、复利为294300.55元，之后的利息、罚息、复利按个人购房借款合同约定计算至实际偿还借款本金之日止）；3.陈葵、林东生支付工行古田支行因本案而支出的律师代理费2300元；4.盛达公司公司对上述债务承担连带清偿责任；5.陈葵、林东生、盛达公司公司协助工行古田支行办理古田县××店铺的不动产抵押登记；6.工行古田支行对陈葵、林东生共有的位于古田县××店铺享有抵押权，并有权在借款本金4187519.51元及相应利息、罚息、复利、律师代理费的范围内就该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。诉讼过程中，工行古田支行增加诉讼请求：判令陈葵、林东生、盛达公司承担保全费5000元。事实和理由：2015年9月23日，陈葵与工行古田支行签订《个人购房借款／担保合同》（编号：0140××××2015商房贷0000378），约定：贷款金额2360000元，贷款期限120个月，该贷款用于购买坐落于古田县××店（以下简称涉案117铺）。借款人按月还款。同日，双方还签订《个人购房借款／担保合同》（编号：00140××××2015商房贷0000377），约定：贷款金额2840000元，贷款期限120个月，该贷款用于购买坐落于古田县××店（以下简称涉案116铺）。借款人按月还款。上述两份合同还约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定。陈葵、林东生用共有的涉案116铺、117铺为该贷款提供抵押担保。盛达公司作为保证人承担连带保证责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约。贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之前其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续。贷款人有权自行选择实现担保的顺序等。陈葵、林东生系夫妻关系，上述借款发生在双方夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务。2015年9月23日，工行古田支行分别将贷款2840000元、2360000元发放到合同约定的账户。2016年12月7日，陈葵、林东生办理涉案116铺、117铺抵押权预告登记。现陈葵、林东生未按合同约定按期履行还款义务，截至2020年3月23日，尚欠工行古田支行借款本金4187519.51元及利息、罚息、复利538292.72元。盛达公司为借款合同的担保人、商铺出售人应当对诉争债务承担连带的清偿责任，并与陈葵、林东生一同协助工行古田支行办理涉案店铺的抵押登记。涉案116铺、117铺作为抵押物，工行古田支行对该店铺的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 陈葵、林东生共同辩称，一、陈葵事实上并没有向盛达公司购房，而是在工行古田支行与潘家平欺骗下签订的借名购房合同。陈葵虽在形式上与盛达公司签订购房合同，购买涉案116铺、117铺，但实际上并未向盛达公司支付首付款，盛达公司也没有向陈葵交付该房产，双方只是签订借名购房合同，房产还是属于盛达公司。工行古田支行发放按揭贷款明显违规：1.商品房的银行按揭贷款审批必须在购房者支付全部的首付款之后才能进行；2.购房合向中约定的房屋价格远高于古田市场价格，已经达到离谱的情形，工行古田支行是在明确知悉双方不存在真实的房产买卖情况下，将贷款发放给盛达公司。二、工行古田支行涉嫌违法放贷，盛达公司的法定代表人潘家平犯合同诈骗罪和骗取银行贷款罪已由宁德市中级人民法院(2018)闽09刑初44号刑事判决书判处有期徒刑十四年（合并执行刑期），工行古田支行工作人员兰盛挺犯国有公司、企业人员失职罪，被判处有期徒刑三年六个月。三、陈葵事实上并没有向工行古田支行借款5200000元，也从来没有真正向工行古田支行支付利息，双方签订的是借名借款合同，不是真实的意思表示，该借款合同无效，林东生的担保行为亦无效。陈葵虽在形式上与工行古田支行签订《个人购房借款/担保合同》，但并无购房事实，又何来因购房而借款，进而偿还按揭？事实是，盛达公司与工行古田支行恶意串通，借用陈葵的名义达到盛达公司向工行古田支行借款的目的。工行古田支行将贷款划入盛达公司的账户，盛达公司每月通过陈葵账户偿还利息。从2016年年底起，盛达公司无力偿还利息，法定代表人潘家平出具《借条》向陈葵借款，由陈葵垫付利息。若是陈葵买房，每月利息应由陈葵承担，为何每月均是由潘家平负责偿还利息？从2016年底起为何潘家平要向陈葵借款用于偿还利息？故陈葵没有向工行古田支行借款，借款合同及从属的担保合同均无效。四、本案中，陈葵与盛达公司签订的是形式购房合同，盛达公司未交付房产，也未办理房屋产权证。不动产抵押登记的前提条件是取得不动产权证，在无法办理产权证的情况下，不存在协助办理抵押登记手续，且过错责任在于盛达公司，而非陈葵、林东生的原因，工行古田支行要求陈葵、林东生协助办理不动产抵押登记没有事实和法律依据，不应予支持。五、涉案116铺、117铺仅办理抵押权预告登记，工行古田支行要求对涉案116铺、117铺享有优先受偿权的诉请没有法律依据。 盛达公司辩称，其对工行古田支行的起诉无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：工行古田支行提交的证据1.《个人购房借款/担保合同》两份，陈葵认可上述两份合同中其的名字系其所签，对该两份合同的真实性予以确认；3.不动产登记证明两份，加盖有制作单位的公章，依法予以采信；4.借款凭证、银行明细单，真实合法，且能够相互印证，亦予采信；5.律师费发票、补充协议，客观真实，可证实工行古田支行因本案支出律师费2300元。陈葵提交的《借款协议》六份，无法证实其主张的涉案116铺、177铺属于潘家平的待证事实，不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年9月23日，工行古田支行（贷款人）与陈葵（借款人、抵押人）、林东生（抵押物共有人）、盛达公司（保证人）分别签订《个人购房借款／担保合同》（编号：0140××××2015商房贷0000377），约定借款人向贷款人借款2840000元用于购买涉案116铺；签订《个人购房借款／担保合同》（编号：0140××××2015商房贷0000378），约定借款人向贷款人借款2360000元用于购买涉案117铺。上述两份合同均约定：贷款期限为120个月，借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名：盛达公司；账户：×××59；开户行：工行古田支行；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。贷款利率进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；保证人承担阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物分别为涉案116铺、117铺。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。 2.林东生与陈葵于1992年11月16日登记结婚。2015年9月15日，林东生向工行古田支行出具两份《共同还款确认书》，承诺：借款人陈葵以涉案116铺作为抵押物向工行古田支行借款2840000元；以涉案117铺作为抵押物向工行古田支行借款2360000元，其与借款人陈葵系夫妻关系，此借款系其与借款人陈葵的共同债务，今后此债务及贵行实现有关债权的全部费用由其与借款人共同承担连带偿还。 3.2015年9月23日，工行古田支行向盛达公司尾号78159账户发放贷款2840000元。自2018年3月23日起，陈葵未能依约偿还该笔借款本息，截至2020年3月23日，尚欠工行古田支行借款本金2287271.1元及利息、罚息、复利294300.55元。 4.2015年9月23日，工行古田支行向盛达公司尾号78159账户发放贷款2360000元。自2018年3月23日，陈葵未能依约偿还该笔借款本息，截至2020年3月23日，尚欠工行古田支行借款本金1900248.41元及利息、罚息、复利243992.17元。 5.2016年12月7日，涉案116铺办理抵押权预告登记，预告登记权利人为工行古田支行，义务人为陈葵。同日，涉案117铺办理抵押权预告登记，预告登记权利人为工行古田支行，义务人为陈葵。 另查明，涉案116铺、117铺已办理预告登记，但尚未办理房屋所有权证书，且已于2018年10月23日被北京市西城区人民法院查封，于2019年1月7日被福建省尤溪县人民法院轮候查封。本案诉讼过程中，经工行古田支行申请财产保全，本院依法查封涉案商铺，工行古田支行缴纳保全费5000元。 对双方有争议的问题，本院分析、认定如下： 一、关于陈葵、林东生应否偿还工行古田支行借款本息的问题。本院认为，陈葵作为具有完全民事行为能力的成年人，能够清楚地辨认自己的行为以及行为产生的后果，其自愿与工行古田支行签订两份《个人购房借款/担保合同》，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。工行古田支行已经依约将两笔借款计5200000元汇至陈葵授权的盛达公司尾号78159账户，陈葵也应依约偿还借款本息。但陈葵偿还部分借款本息后，已连续超过三个月或累计超过六次未按时足额偿还借款本息，构成违约，工行古田支行依照合同约定宣布贷款提前到期，要求陈葵偿还剩余借款本金，并按照合同约定支付相应的利息、罚息、复利，合法合理，应予支持。陈葵认为其并未向盛达公司购买涉案商铺，也未因购买商铺向工行古田支行借款，未能提供相应证据予以证实，对陈葵的该抗辩意见，不予采纳。林东生与陈葵系夫妻关系，其自愿向工行古田支行出具《共同还款确认书》，故工行古田支行主张林东生对诉争债务承担共同还款责任，应予支持。 二、关于陈葵、林东生应否协助工行古田支行办理涉案116铺、117铺抵押登记手续的问题。涉案两份《个人购房借款/担保合同》第二十条20.2均约定：“抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。”陈葵、林东生自愿以涉案116铺、117铺分别为借款2840000元、2360000元提供抵押担保，并签订担保合同，工行古田支行要求陈葵、林东生协助办理抵押登记手续，合法合理。但目前涉案116铺、117铺尚未办理房屋所有权证书，故依上述约定，陈葵、林东生应在获得涉案房屋所有权证书后三十日内协助工行古田支行办理抵押登记手续。 三、关于工行古田支行对涉案116铺、117铺是否享有抵押权的问题。涉案116铺、117铺仅办理抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押权设立登记手续，工行古田支行作为抵押权预告登记权利人，在未办理抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，而非现实的抵押权，故工行古田支行主张就涉案116铺、117铺拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，不予支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈葵、林东生未依《个人购房借款/担保合同》的约定履行还款义务，构成违约。现工行古田支行要求陈葵、林东生还本付息、支付律师费，合法合理，应予支持；财产保全的目的是为防止被申请人转移财产，而涉案116铺、117铺已办理抵押权预告登记，且已被多个法院预查封，客观上无法转移，工行古田支行要求陈葵、林东生承担保全费5000元，依据不足，不予支持；盛达公司自愿为诉争债务提供阶段性连带责任保证，工行古田支行主张盛达公司对上述债务承担连带偿还责任，未超出保证期间及保证范围，予以支持，但根据《个人购房借款/担保合同》的约定，涉案商铺办理正式抵押登记手续，且工行古田支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，盛达公司免除保证责任；工行古田支行要求陈葵、林东生协助办理涉案116铺、117铺的不动产抵押登记，符合合同约定，但应在获得房屋所有权证书之日后三十日内；工行古田支行要求盛达公司协助办理抵押登记，依据不足，不予支持；涉案116铺、117铺尚未办理正式抵押权登记手续，工行古田支行要求实现抵押权，不予支持。林东生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，予以缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈葵、林东生应于本判决生效之日起三十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司古田支行借款本金2287271.1元及利息、罚息、复利（截至2020年3月23日的利息、罚息、复利为294300.55元，此后按编号0140××××2015商房贷0000377《个人购房借款／担保合同》的约定和中国人民银行关于利率的相关规定算至借款实际付清之日止）； 二、陈葵、林东生应于本判决生效之日起三十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司古田支行借款本金1900248.41元及利息、罚息、复利（截至2020年3月23日的利息、罚息、复利为243992.17元，此后按编号0140××××2015商房贷0000378《个人购房借款／担保合同》的约定和中国人民银行关于利率的相关规定算至借款实际付清之日止）； 三、陈葵、林东生应于本判决生效之日起三十日内共同支付中国工商银行股份有限公司古田支行为实现本案债权支出的律师费2300元； 四、古田县盛达房地产有限责任公司对上述判决主文第一项确定的付款义务承担连带偿还责任至古田县××铺办理正式抵押登记且中国工商银行股份有限公司古田支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书止；古田县盛达房地产有限责任公司对上述判决主文第二、三项确定的付款义务承担连带偿还责任至古田县××铺办理正式抵押登记且中国工商银行股份有限公司古田支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书止；古田县盛达房地产有限责任公司承担保证责任后，有权向陈葵、林东生追偿； 五、陈葵、林东生应于获得古田县××铺不动产权证之日后三十日内协助中国工商银行股份有限公司古田支行办理该商铺的抵押登记手续； 六、陈葵、林东生应于获得古田xx铺不动产权证之日后三十日内协助中国工商银行股份有限公司古田支行办理该商铺的抵押登记手续； 七、驳回中国工商银行股份有限公司古田支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费44664元，由中国工商银行股份有限公司古田支行负担48元，陈葵、林东生、古田县盛达房地产有限责任公司共同负担44616元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  廖理飞 审判员  张宁国 审判员  叶艳玲 二〇二〇年十月三十日 书记员  郑 威 郑晶晶 姚静 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还贷款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。