山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10128号 上诉人（原审原告/反诉被告）：张文，男，1974年2月7日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：张汇泉，山东慧勤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告/反诉原告）：宋兆霞，女，1964年12月4日出生，汉族，住胶州市大同新区。 委托诉讼代理人：赵苗苗，女，1987年2月12日出生，宋兆霞之女。 被上诉人（原审被告/反诉原告）：赵苗苗，女，1987年2月12日出生，住青岛市市**。 被上诉人（原审被告/反诉原告）：赵斌，男，1996年11月18日出生，汉族，住胶州市大同新区。 委托诉讼代理人：赵苗苗，女，1987年2月12日出生，赵斌之姐。 上诉人张文因与赵锡伟（赵锡伟在上诉过程中去世，其法定继承人宋兆霞、赵苗苗、赵斌申请作为被上诉人参与本案诉讼）房屋租赁合同纠纷一案，不服胶州市人民法院（2019）鲁0281民初8104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张文上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。1.因拆迁导致双方租赁合同无法履行，被上诉人应该返还上诉人自2016年9月19日至2017年4月20日的租金。 双方房屋租赁关系长达10余年，上诉人从未拖欠房租也没有任何违约，并且在被上诉人给上诉人出具的租金收据中不止一次写明如拆迁租金多退少补。2016年9月19日，胶州市房屋征收管理办公室发布《胶州市大同片区房屋征收安置补偿方案》，载明征收期限为2016年9月19日至2016年9月30日，过渡期限为2016年9月19日至2019年5月19日，计32个月。所以自2016年9月19 日起，已经达到租金收据中约定的“何时拆迁，租金多退少补”的条件，被上诉人应该退还剩余房租。但是，上诉人数次联系被上诉人解决此事，被上诉人拒绝退还房租，所以致使上诉人无法交还案涉房屋钥匙。虽然上诉人一直持有钥匙，但是拆迁文件下达以后，因屋内漏水，门口路面被破坏，造成该房屋无法继续经营，基于此上诉人搬到兰州房屋进行经营，涉案房屋处于闲置状态，由于被上诉人一直未返还房租，双方处于僵持状态，互有违约，上诉人无需支付租金。退一步讲，对于2017年4月20日以后的租金，被上诉人也有过错，应对其损失承担相应责任。再有，自拆迁文件下达后，门口路面破坏，造成涉案房屋无法继续经营，如果还是按照正常经营时的房屋状况计算租金，显失公平。2.上诉人无需恢复被上诉人房屋主体结构。一审法院判决书载明，上诉人在使用房屋的过程中对涉案房屋进行了装修，并征得赵锡伟和隔壁房主宋清密同意后大约于2005年将两处房屋中间的墙壁在两层楼打通一个门，将赵锡伟房屋的门改为橱窗，两处房屋只留宋清密一个门。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。也就是说承租人经出租人同意装饰装修、改扩建无需给出租人恢复原状。如上所述，上诉人改建涉案 房屋已经过赵锡伟和宋清密同意，所以出租人请求承租人恢复原状，人民法院不应支持。3.根据合同法规定，租赁期限六个月以上的应采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。故双方租赁期间应截止2019年9月2日（一审开庭时）。上诉人与被上诉人之间因租金纠纷未达成一致使双方租赁关系一直存续，因隔壁宋清密房屋二楼顶棚和墙壁严重漏雨，上诉人无法正常经营，于2016年9月19日以后陆续搬到兰州经营，自2016年9月19日至2019年9月2日期间的经济损失被上诉人应予赔偿。被上诉人承担赔偿责任不以实际领取补偿为前提。援引相关民事判决可知，因征收房屋造成合同目的无法实现，且双方没有书面租赁合同前提下，停产营业、装修补助等损失应按照征收评估数额予以确定。政府征收决定生效之日为2016年9月19日，自此，被征收房屋的补偿项目、数额由征收补偿方案确定，且不以被征收人是否同意签约而变动，此补偿利益可期待且确定。二、一审适用普通程序审理，但审判长和审判员未参加庭审，违反法定程序，应发回重审。补充：上诉人与被上诉人是邻居，在征收补偿方案下来后，上诉人与被上诉人商议退还房租和停产停业赔偿损失的问题，当时被上诉人表示可以商议，但是迟迟未与上诉人进行实质性交流。 被上诉人辩称：一审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 张文向一审法院起诉请求：1.赵锡伟返还租金16917元；2.赵锡伟支付经济损失265952.4元；3.诉讼费、保全费及其他费用由赵锡伟承担。赵锡伟向一审法院反诉请求：1.张文恢复已损房屋主体结构原样及房屋漏水、漏雨，经产权人验收后，归还房屋；2.张文支付赵锡伟2017年4月20日至2019年9月2日的房租费用（按每年3万元计算）共计70000元。 一审法院认定事实：赵锡伟是兰州东路住宅小区（金龙置业）11-13轴西数第一间网点（两层、建筑面积90.33平方米）的房屋所有权人。 2005年4月22日，赵锡伟与承租人张文签订《房屋承租协议合同》一份，约定赵锡伟将其所有的上述兰州东路148#网点租给张文使用，租期暂定3年，每年租金16000元。 上述合同签订后，张文每年按约支付房租，将涉案房屋用于经营窗帘定作加工。上述合同到期后，张文继续租用涉案房屋并每年支付租金直至2016年最后一次支付租金。其中2011年4月23日赵锡伟出具的收条中注明“因房屋需动迁，日期不定，经双方协商，待迁时，其租金多退少补”；2014年4月24日赵锡伟出具的收条中载明“经双方约定，据往年租金每年递增1000元至拆迁后解约（拆迁约五年左右）”；2016年赵锡伟最后一次出具的收条载明“今收到张文使用兰州东路148#网点租金2.9万元整，租起日2016.4.20号-2017.4.20号（何时拆迁，租金多退少补）”。 张文在使用房屋的过程中对涉案房屋进行了装修，并在征得赵锡伟和隔壁150#房屋房主宋清密同意后大约于2005年将两处房屋中间的墙壁在两层楼各打通了一个门，将赵锡伟房屋的门改为橱窗，两处房屋只留宋清密一个门。 2016年9月19日，胶州市房屋征收管理办公室发布《胶州市大同片区房屋征收安置补偿方案》，方案规定的征收实施单位为胶州市阜安街道办事处，征收期限为2016年9月19日至2016年9月30日，过渡期限为2016年9月19日至2019年5月19日，计32个月。涉案房屋在上述方案规定拆迁区域内，征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表显示的补偿金额为搬迁补助费3613.2元、停产停业损失费（货币补偿）75877.2元、室内装饰、装修35754.5元、第一阶段奖励4万元。 拆迁通知下达后，由于张文和赵锡伟对剩余房租和装饰装修补偿未能达成一致意见，张文一直未腾出涉案房屋并交付赵锡伟，赵锡伟于2018年10月8日将涉案房屋玻璃门砸开，但因为房屋里边还有张文的东西，所以张文将砸开的地方又堵上了，直到2019年9月11日才把房屋内的东西搬走，但钥匙仍在张文处。2019年11月28日，赵锡伟因为急着用房子将门砸开进入涉案房屋占有使用。 2020年3月20日，为减少双方损失，该院组织双方进行了现场勘验和交接，交接当日赵锡伟已经在涉案房屋居住使用，张文配偶用钥匙打开宋清密房屋，现场勘验显示房屋内张文的东西基本已经搬完，宋清密房屋内一二层楼之间的通道堵住，只能通过宋清密与赵锡伟中间墙壁上凿开的门进入赵锡伟房屋后通过赵锡伟房屋的楼梯进入二楼，二楼两处房屋中间的墙壁也凿开一个门，二楼顶棚和墙壁显示有严重漏水的痕迹。张文配偶称，其2016年下半年接到拆迁通知时就搬到对面兰州东路159号了，但因赵锡伟不见面也不退还剩余房租，所以涉案房屋钥匙及水电卡无法交付房主，2018年10月8日赵锡伟把门砸开后，因为租赁房屋中有张文的东西所以张文一方就把砸开的地方又堵上了，打通两户中间的门是经过赵锡伟和宋清密同意的，张文同意将房屋恢复原状；赵锡伟称，涉案房屋的东西张文是2019年9月11日才搬走的，但钥匙及水电卡一直没还给赵锡伟。 交接当日，张文配偶表示涉案房屋中没有需要拿走的东西了，同时交付赵锡伟钥匙两把、电费卡一张，赵锡伟表示水卡找不到就算了，把电卡还了就行了。 一审庭审中，张文明确其主张的租金是按照年租金29000元计算自2016年9月20日至2017年4月20日的租金为16917元；经济损失265952.4元是根据补偿方案计算的，其中第六条第一款搬家补助费3613.2元、第三款停产停业损失202339.2元、第四款空调移机费和无证房共计6808.5元以及装饰装修费用53191.5元。庭审中，双方一致认可涉案房屋尚未签订拆迁补偿协议，截至本案判决作出前赵锡伟仍未签订拆迁补偿协议。 一审法院认为：张文租赁赵锡伟房屋进行经营，双方系房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方未签订书面形式的租赁合同，应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。本案双方争议的焦点：一、张文在房租到期后仍实际占用租赁房屋的情况下，赵锡伟是否还应当返还剩余房租，张文是否应当支付实际占用房屋期间给赵锡伟造成的损失；二、在赵锡伟尚未签订拆迁补偿协议的情况下，张文依据征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表主张拆迁给其造成的损失应否支持。对焦点一，涉案房屋在张文使用的过程中于2016年9月19日被划入征迁范围，根据2014年的收条中约定的“拆迁后解约（拆迁约五年左右）”以及2016年的收条中约定的“何时拆迁，租金多退少补”，遇到拆迁的情况本案租赁合同应即行解除，张文应交还房屋，赵锡伟应退还剩余房租，即使双方对房租的退还及装修补偿事宜未达成一致，张文也应先交还房屋，但本案的实际情况是，张文作为承租人直到2017年6月1日所交纳的房租到期仍未搬出涉案房屋，直至2019年11月28日赵锡伟将门砸开才得以进入涉案房屋，因此根据权利义务对等原则，赵锡伟不但不应返还张文剩余房租，张文反而应支付其实际占用房屋期间给赵锡伟造成的损失，故该院对张文要求赵锡伟返还剩余租金16917元的诉讼请求不予支持，对赵锡伟主张张文参照之前双方约定的房租的计算方式按每年3万元赔偿其占用房屋期间（自2017年4月20日至2019年9月2日）的损失70000元予以支持。对焦点二，首先，双方对房屋拆迁补偿款的分配并无约定；其次，赵锡伟尚未签订拆迁补偿协议，更未实际领取拆迁款；第三，张文在2016年9月19日房屋征收安置补偿方案下发后并未在通知规定的时间内搬家腾房，直至2019年9月11日才将房屋内的东西搬走，综上，张文依据征收方对涉案房屋补偿款的评估结算表向赵锡伟主张拆迁损失无事实依据，该院不予支持。另外，关于赵锡伟反诉要求恢复房屋主体结构原状的请求，张文在办理交接时明确表示可以恢复原状，该院对赵锡伟的该项诉请予以支持。综上，判决：一、驳回张文的诉讼请求；二、张文于判决生效后三十日内将赵锡伟所有的位于胶州市的房屋恢复主体结构原状；三、张文于判决生效后十日内支付赵锡伟占用房屋期间的损失70000元。本诉案件受理费5543元，保全费1935元，共计7478元，由张文负担；反诉案件受理费775元，由张文负担。 本案上诉过程中，赵锡伟于2020年6月30日去世，其配偶宋兆霞、其女赵苗苗、其子赵斌以其法定继承人身份申请作为被上诉人参与本案诉讼。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为对上诉人的一审诉讼请求是否予以支持。本案中，涉案《房屋承租协议合同》到期后，上诉人继续租用涉案房屋并每年支付租金直至2016年最后一次支付租金。从涉案收条相应内容可见，遇到拆迁的情况本案租赁合同应即行解除，上诉人作为承租人应交还房屋，出租人亦应退还相应剩余房租。涉案房屋在上诉人承租过程中于2016年9月19日被划入征迁范围，在此情况下，即使双方对房租退还及装修补偿事宜未达成一致，上诉人也应先交还房屋。但从一审查明事实来看，上诉人作为承租人直到2017年6月1日所交房租到期仍未搬出涉案房屋，直至2019年11月28日赵锡伟将门砸开才得以进入涉案房屋。故，上诉人迟迟不交还涉案房屋并清空房内物品的行为，造成涉案房屋的占用状态一直在延续中，也对涉案房屋的动迁验收造成影响。故一审法院不予支持上诉人的一审诉讼请求，并无不当。如前所述，因上诉人迟迟不交还涉案房屋并清空房内物品，造成涉案房屋的占用状态一直在延续中。故，一审法院对赵锡伟主张的占用房屋期间损失予以支持，亦无不当。因上诉人在一审法院组织涉案房屋交接时明确表示可以恢复原状，故一审法院对赵锡伟的该项诉请予以支持，亦无不当。 综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3363元，由上诉人张文负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十月十六日 法官助理 曹文斌 书记员王若怡 书记员从丽红