湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1833号上诉人（原审被告）：唐彪，男，1992年9月26日出生，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：唐贤安，男，户籍地湖南省中方县，系唐彪父亲。被上诉人（原审原告）：怀化众合物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区麻阳路口西都银座**。法定代表人：尹勇。委托诉讼代理人：陈有福。上诉人唐彪因与被上诉人怀化众合物业服务有限公司（以下简称众合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐彪上诉请求：撤销一审判决第一项，维持第二项，依法改判由上诉人支付被上诉人物业服务费的60％，即6992.19元×60％＝4195.31元，并改判由被上诉人自行承担滞纳金。事实和理由：被上诉人没有按照与上诉人所在小区的业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定和《物业管理合同》、《物权法》、《合同法》的相关规定适当履行和全面履行自己的物管义务，如小区内的门禁开关坏了无人管理，房屋漏水情况发生时多次找物管人员反映就是不及时维修，保安岗亭经常处于无人状态带来安全隐患，小区内杂草丛生，地，地面不平导致有的地块脚踏上去喷水年的广告收入不公开等。因此，本案应属被上诉人违约在先，根据相关法律规定，被上诉人履行合同义务不符合约定或法律规定的应减少其报酬或价款。请求支持上诉人的上诉请求。上诉人在二审过程中又表示房屋没有维修好，其不给付物业费。被上诉人众合物业公司辩称：上诉人提出的门禁坏了无人管、小区杂草丛生、地、地面不平安室无人等现象，物业都会及时跟进、处理。物业服务存在小瑕疵在所难免，上诉人可以向物业提出加以整改，但不能以此为由拒交物业服务费。上诉人提出的房屋漏水问题，小区已在启动维修基金，房屋维修使用维修基金需要按程序进行。上诉人提出的广告收入问题，《物业管理服务合同》中已约定被上诉人在小区进行公益收费的纯利润40％分配给业主委员会作活动经费，剩余60％作为上诉人进场时的投资回收费用。被上诉人完全履行了《物业管理服务合同》的约定和相关法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，判决合理，请求驳回上诉，维持原判。众合物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付2016年6月11日至2020年4月30日所拖欠的物业服务费7504元；2、判令被告支付滞纳金至物业费付清之日止（以物业服务费7504元为基数，从2020年4月27日起按每日千分之一的标准计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系凯通领御小区的业主，其物业面积为133.95平方米，已经入住。2016年9月15日，原告（乙方）与怀化市凯通领御小区业主委员会（甲方）签订一份《物业管理服务合同》，约定：乙方为凯通领御小区提供物业服务，服务期间自2016年9月10日至2021年9月9日。甲方在合同生效3日内将2016年3月10日以来的物管费用收支账目转交给乙方。若账户有盈余，则在乙方承诺前期投入的项目达到50%时，全部一次性移交乙方。甲方收取的其他公益性收费、电梯内广告费用已收取的1.5万元，其余移交给乙方。物业服务费标准：高层电梯住宅按照建筑面积计算1.2元/月·平方米，未装修业主按照60%的标准收取物业管理费。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按日千分之一的标准收取滞纳金。合同签订后，原告进入凯通领御小区提供物业服务，被告未向原告缴纳过物业费。原告因而诉至法院，形成纠纷。一审法院认为，原告与怀化市凯通领御小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，内容合法，系有效合同。被告系凯通领御小区的业主，该合同对其具有约束力，原告已经按照该合同的约定提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费，被告逾期支付的行为构成违约，应承担相应违约责任。原告自2016年9月15日进场提供服务，故物业费欠费起算应从该日开始，截至2020年4月30日，被告应付的物业服务费为：133.95平方米×43.5（月）×1.2元/月·平方米=6992.19元。原告请求被告支付物业服务费6992.19元，并自2020年5月1日起按每日千分之一的标准支付滞纳金至物业费付清之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。原告主张欠费自2016年6月11日起算，欠缺事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告唐彪于本判决生效之日起7日内支付原告怀化众合物业服务有限公司物业服务费6992.19元，并自2020年5月1日起按每日千分之一的标准支付滞纳金至物业服务费付清之日止；二、驳回原告怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐彪负担。本院二审期间，上诉人为支持其上诉主张，提交证据如下：1、小区内部分设施照片，拟证明门禁开关坏了一年左右没人管；2、上诉人房屋漏水照片，拟证明多次找工作人员没人维修；3、保安亭照片，拟证明早上保安离岗，无人看管；4、小区内部分绿化带照片，拟证明长满杂草；5、小区内部分地面照片，拟证明地面不平，脚踩喷水。以上证据1－5拟综合证明被上诉人物业管理不到位。被上对上诉人二审提交的证据发表质证意见为，对真实性有异议，对照片内容有异议，不能达到上诉人的证明目的。本院经审查，上诉人二审提交的上述照片不能体现具体的地点及时间，且无法反应物业服务的全过程,不能达到其证明目的，故上诉人二审提交的证据不影响本案事实的认定。本院二审查明：根据上诉人提交的上诉状、被上诉人提交的答辩状以及双方当事人在二审中的陈述，可知被上诉人在提供物业服务过程中存在门禁管理不规范等瑕疵。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”本案中,被上诉人与怀化市凯通领御小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合法有效,对上诉人具有约束力。被上诉人自2016年9月15日起为怀化市凯通领御小区提供物业服务,上诉人作为小区业主实际接受了被上诉人提供的小区公共物业管理服务,上诉人应按照合同约定及时足额向被上诉人交纳物业服务费。因上诉人从2016年9月15日起一直未向被上诉人交纳物业服务费，故一审法院对被上诉人要求上诉人支付2016年9月15日至2020年4月30日期间物业服务费6992.19元的诉讼请求予以支持并无不当。至于上诉人反映被上诉人在物业管理过程中存在瑕疵的问题,上诉人可以要求被上诉人加以整改、加强物业管理并提高服务质量,但在其未能提供充分有效的证据证明物业服务存在重大瑕疵或对其造成具体的损失的情况下，其主张只应交纳60％物业服务费或不应交纳物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。因被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵,故对被上诉人主张的滞纳金应不予支持，一审法院对被上诉人主张的滞纳金予以支持不当，本院予以纠正。综上所述,上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。因当事人在二审中作出了新的陈述，导致一审判决认定部分事实不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2703号民事判决第二项；二、变更怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2703号民事判决第一项为，唐彪于本判决生效之日起7日内支付怀化众合物业服务有限公司物业服务费6992.19元；三、驳回怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元,因适用简易程序减半收取25元,由唐彪负担；二审案件受理费50元,由唐彪负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十月二十七日书记员  唐 菁