甘肃省正宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1025民初974号 原告：冯宏信，男，正宁县人。 被告：党季宁，男，正宁县人。 被告：张茂祥，男，正宁县人。 第三人：周金龙，男，正宁县人。 原告冯宏信与被告党季宁、张茂祥、第三人周金龙确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯宏信、被告党季宁及第三人周金龙到庭参加诉讼，被告张茂祥经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯宏信向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与二被告及第三人签订的《宅基地租赁及房屋转让合同》无效；2.判令二被告返还原告购房款180000元并承担该款自2009年7月15日起至实际返还之日止按年利率24%计算的利息；3.判令二被告赔偿原告在房屋后院搭建彩钢房的损失20000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2007年6月12日二被告租赁第三人周金龙在周家镇周家街广场十字西街的承包地进行房产开发。2009年7月15日原告与第三人签订《宅基地租赁及房屋转让合同》，二被告将其所开发楼房最东边的上下各两间共4间楼房以180000元的价款出售给原告，被告党季宁以中介人的身份在合同上签了字，原告将该购房款支付给了被告党季宁。2019年3月原告在涉案房屋后院搭建了彩钢房，花费20000元，此时，原告发现该房屋楼梯有裂缝。2020年2月原告发现案涉房屋墙体多处有裂缝，裂缝处有粘贴布条处理痕迹，并存在门窗倾斜，卫生间瓷片脱落等质量问题。原告认为该房屋出售前即存在质量问题，二被告采用布条粘贴墙体裂缝，以欺骗的手段将该房屋出售给原告。为此原告多次找被告党季宁协商未果，故向法院提起本起诉讼。 党季宁辩称：案涉合同的当事人是原告和第三人周金龙，其仅是中介人，故案涉合同是否有效与被告党季宁无关。原告向被告党季宁支付购房款的行为实为其在向第三人周金龙履行自己的债务，被告党季宁收取原告购房款并无不妥。另外，原告在案涉房屋后院搭建彩钢房系其自主行为，与被告党季宁无任何关系，被告党季宁不应承担赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 张茂祥书面答辩称，张茂祥对原告与周金龙签订的购房合同并不知情，原告起诉张茂祥属诉讼主体错误，张茂祥未收取原告购房款，因此，不存在返还问题，应依法驳回原告的全部诉讼请求。 周金龙述称，2007年6月12日其与二被告签订《土地租赁合同书》，二被告租赁原告承包地用于楼房建设，租赁期限50年，租金为206000元。案涉《宅基地租赁及房屋转让合同》是其和原告签订的，原告的180000元购房款被告党季宁收取了120000元，被告张茂祥收取了60000元。原告购买的房屋的确存在墙体裂缝等质量问题。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告提交的《土地租赁合同书》1份、《宅基地租赁及房屋转让合同》1份、房屋内部现场照片4张及光碟1张与本院现场勘查笔录一致，证明原告所购房屋存在墙体裂缝等质量问题，本院予以采信。对双方当事人有异议的证据本院分析认定如下： 原告为证实其主张向法庭提交了贾刚刚收条1张、庆阳莹源建材有限公司销货清单1份，以证明该楼房后院彩钢大棚工时费为3200元，材料费为16872元。对该证据经现场勘查，原告确实修建了彩钢大棚，材料费及工时费符合当地实际价格，予以采信。 被告党季宁、张茂祥及第三人周金龙未提交证据。 根据当事人的陈述和经质证认证的证据，本院认定事实如下：2007年6月12日周金龙（甲方）与党季宁、张茂祥（乙方）签订《土地租赁合同书》，党季宁、张茂祥租赁周金龙在周家镇周家街广场十字西街的承包地进行房产开发。租赁期限为50年，租赁面积为宅基地14间（每间宽3.3米，长18米），租赁费为206000元，并约定楼房的准建证及土地使用证由甲方协助乙方办理。合同签订后，党季宁、张茂祥即雇佣杨志鹏在该土地上修建上下两层楼房30间。2009年7月15日周金龙（甲方）与原告（乙方）签订《宅基地及房屋转让合同》，被告党季宁作为中介人在该合同上签名。合同约定：甲方将自己的宅基地两间租赁给乙方，期限为50年（2006年4月23日—2056年4月23日止），地皮南北长18米，东西长6.2米；甲方将此地皮之上建筑物上下4间以180000元转让给乙方（周金龙整体楼从东向西数第1、2间）；双方对租赁期满后土地续租及办理房产证所需资料、费用亦进行了约定。合同签订后，原告即将120000元交给了党季宁，另60000元交给了张茂祥，被告党季宁将该楼房上下4间交付给原告居住使用。2019年3月份原告在案涉楼房后院搭建长12.5米、宽6.6米彩钢结构大棚一座，当时，原告即发现案涉房屋楼梯有裂缝。2020年2月原告发现该楼房一楼北面墙体出现裂缝，二楼四面墙体均有裂缝，裂缝处有用布条粘贴处理痕迹。原告找被告党季宁要求维修未果，遂起诉至本院，要求判如所请。 另查明，张茂祥在该工程修建时即退伙，案涉房屋为党季宁一人开发修建，该房屋至今未办理房屋权属证书。 本院认为，本案中双方当事人争议的焦点是：一、双方当事人签订的《宅基地及房屋转让合同》的效力如何确定；二、双方当事人在签订该合同中是否存在过错及应承担责任的划分。 关于双方当事人签订的《宅基地及房屋转让合同》的效力如何确定问题。 二被告不是周家村经济组织成员，其通过与该集体经济组织成员本案第三人周金龙租赁土地建房的方式，在周家村集体经济组织土地上建成楼房，向不属于该集体经济组织成员的原告进行出售，建房行为未经规划报建等审批手续，故建房和售房行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”参照2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效...”的意见，本案《宅基地及房屋转让合同》明为土地租赁合同，实为买卖合同，本省属非试点地区，故应认定为无效合同。 关于双方当事人在签订该合同中是否存在过错及应承担责任的划分问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，被告党季宁利用第三人周金龙在周家村承包地上修建房屋，该项目并未取得合法的建设用地规划许可和建设工程规划许可，被告党季宁因出售房屋取得的原告房款180000元，应当予以返还。被告党季宁在明知没有报建、审批手续的情况下出售房屋，在本案中存在过错，但原告在明知该楼房修建违法有风险的情况下，仍然冒险签订了合同并交纳了购房款，已占有使用案涉房屋多年，其自身亦存在一定的过错，故对其主张资金占用损失及搭建彩钢棚损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求张茂祥承担责任的主张，因张茂祥在该楼房建设时已退伙，其收取原告的60000元与党季宁已结算，故在本案中不应承担责任，对原告的该项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认周金龙与冯宏信于2009年7月15日签订的《宅基地及房屋转让合同》无效； 二、党季宁返还冯宏信购房款180000元； 三、冯宏信将所购买的党季宁的楼房返还给党季宁; 四、驳回原告冯宏信的其他诉讼请求。 上述判决第二项、第三项限本判决生效之日起十内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由冯宏信负担2150元，党季宁负担2150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 王兴民人民陪审员王亚洲人民陪审员王春宵 二〇二〇年十月二十八日 书记员 张                   盼