江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初5904号原告：李立新，女，汉族，1967年2月28日生，住南京市。被告：北京市永昌房地产经纪有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区山西路金山大厦******。负责人：马明明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔令飞，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王俊杰，男，该公司员工。原告李立新诉被告北京市永昌房地产经纪有限公司南京分公司（以下简称永昌经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告李立新，被告永昌经纪公司委托诉讼代理人孔令飞、王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李立新向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月12日签订的房屋委托代理出租合同。2、判令被告交付房屋并恢复原样。3、判令被告支付租金。其中2020年7月14日起按每月4500元标准支付计算至房屋实际返还之日的租金，并退还已扣抵2个半月空置期房租11250元。4、判令被告支付违约金9000元。5、判令被告支付自2020年5月1日至判决作出之日尚未结清的水、电、煤气、公摊水电费。事实和理由：2019年1月12日，原、被告签订房屋托管授权委托书和房屋出租全程委托代理合同，约定由原告将位于南京市××出租给被告，期限自2019年1月13日至2023年1月12日，月租金为4500元，被告应于每年1、4、7、10月的12日前给付房租。合同签订后，原告依约交付房屋，但自2020年7月12日起，被告没有按照合同约定支付租金，截止2020年7月17日，被告共欠付房租13500元。经原告多次催要未果，且被告声称将中止合同不再续租。被告单方违约，应当赔偿原告一切经济损失。另房屋出租时为三室两厅房，被告为出租对房屋进行了分割，故要求被告对房屋恢复原状后予以返还。被告永昌经纪公司辩称：1、我司在2020年7月就发退房通知函给原告，退房原因是因为疫情和房屋产权问题，致合同无法履行，7月份时已将钥匙放在房内，原告也拿到钥匙。2、关于原告要求恢复原样问题，当时装修是经过原告同意，且被告退房时已将隔间拆除。3、关于免租期，也是经原告同意并签订补充协议。4、关于违约金，由于案涉房屋没有产权证，双方签约时也明确，如因产权问题导致无法出租，应属原告违约。5、对应由被告结清案涉房屋的水、电、煤气费用没有异议，现被告已结清上述费用。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年1月12日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、代理方）签订房屋出租全程委托代理合同一份，合同约定：甲方将座落于南京市××房屋合计建筑面积93平方米，委托乙方代理出租。每月代理租金4500元，代理房屋租金按3个月缴纳。代理期限48个月，自2019年1月13日至2023年1月12日止，出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回，如乙方有续租要求，应与甲方另行协商，如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议，如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间，延长期在本合同约定的租赁期届满后自动顺延不超过一年，延长期的具体时间由乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。在租赁期内，房屋所发生的水、电、煤气及电话费由乙方或乙方客户承担。在代理期内，甲方不得无故收回房屋。甲方每年给乙方30天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取乙方费用。代理期满，乙方交房时，结清房屋各项费用及清点家具、电器等设施。甲乙双方签字合同即刻生效，甲方委托乙方出租成功后双方均不得以任何理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，并支付2个月房屋租金作为违约赔偿。因为乙方为代理出租方，所以由于甲方的违约给乙方或乙方客户带来的其它损失，也应由甲方全权负责，直至达到弥补全部损失为止。如遇不可抗力因素导致合同终止，双方均不承担违约责任。如遇拆迁、危改、国家政策变动等事项甲方应提前通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方应于三日内返还乙方剩余租金和相关费用，合同自动终止。因房屋产权问题导致不能继续出租的情况下，属于甲方违约，按合同规定赔偿乙方损失。甲方允许乙方在客厅处增加优化间作为分租使用。租期为4年，其中空置期共计4个月，首次扣除2个月，第二次扣除2个月，续租无空置期。第三年起按年递增3%，第三年房租为4635元。房屋主体渗漏水、水卫间渗漏水问题，由甲方负责维修处理。公摊水电垃圾费由乙方承担等。同时，双方还签订房屋托管授权委托书一份，内容为：委托人是坐落于南京市××房屋产权人，现委托被告全权代表原告办理如下委托项目：1、对上述房屋出租时，负责带客户实地考察。2、授权代为处理上述房屋出租签署租赁合同及租赁相关费用的收缴。3、代为收取出租房屋租金、定金等相关费用。4、代为解除租赁合同，进行房屋基本维修等。5、代为向物业管理公司开放行条等手续。受委托人办理上述事项签署的一切文件，委托人均予承认并承担相应法律责任。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付被告使用。被告亦按合同约定租金标准向原告缴纳截止至2020年7月13日的房屋租金（已扣减4个月空置费）。2020年7月17日，因被告欠缴房租，原告诉至法院。2020年7月22日，我院向被告送达民事起诉状等诉讼材料。2020年7月20日晚19时许，被告微信联系原告：房东您好，不是约好了今天过来把钥匙还给你嘛，今天怎么没有过来呢。原告回复：刚才才打电话通知我，哪有这样的道理呢，再说你们到目前为止还有房租拖欠未付，水电煤气费还没有交清，你说怎么交接？被告称：你那天到公司来，不是说把钥匙给你嘛，水电燃气，不是要当面抄表查底数么。赔偿的问题你已经通知我这边了，你也起诉了，我们都接受啊，这次和你交接，是你之前说的，要把钥匙先给你啊。原告称：说话讲点道理好不，上周四去你们公司，讲得很明白了，结清房租，包括空置期的，结清水电煤气费，房屋恢复原样，结付违约金的前提下，可以交接钥匙。2020年7月21日，被告通过微信向原告发送退房告知函，称：“房东您好，第一，受疫情影响，第二，受房屋产权影响无法办理房屋居住证，无法办理房租补贴，无法办理房租发票，我公司承租您南京市××房屋委托合同将无法继续履行（合同第七条：如遇不可抗力因素，甲、乙双方均不承担违约责任），以及合同上补充协议规定因房屋产权问题导致不能继续出租的情况属于甲方违约，按合同规定赔偿乙方损失。公司于2020年7月21日止正式与您解约将房屋交还特此告知，如对合同有任何异议可与我方进行沟通或通过当地人民法院诉讼，我公司保留诉讼权利”。后被告将钥匙留在房屋内，并告知原告。2020年7月28日，原告通过微信与被告方联系，原告说：明天下午4点去房子办理交接，可以么？水电煤气费表一并查询下，欠费缴纳清。收到请回复。正式通知你们公司，本周内办理房屋交接，如贵公司置之不理，就只有静侯法院判决了。另查明：1、关于房屋产权问题，原告陈述，因案涉房屋为南京市玄武区国家税务局（以下简称玄武国税）与60研究所、73658部队联建房屋，没有办理产权登记，出租时已将房屋状况告知被告。原告为此提供了玄武国税于2007年5月10日出具的住房情况说明，以及李立新的户籍登记。情况说明内容为：兹有我局干部李立新同志所住明××路××室房屋因“两权”房产正在办理中，故该同志尚未能提供此套住房的产权证。户籍登记内容显示李立新的户籍地为南京市××，为该户户主。被告对上述证据真实性不持异议，但认为正是签订合同时知晓了该情况，才在签订协议作了特别约定，即约定如因产权问题导致不能继续出租，属于原告违约。2、审理中，被告结清案涉房屋水电费用。原告2020年9月结清案涉房屋煤气费用，支付费用为111.93元。3、2020年2月10日，原告与被告方联系，称：我已经联系过派出所了，你们公司没有去办理暂住备案，请你帮忙通知下公司，去办理租客暂住备案。5月21日与被告方联系：后宰门派出所通知，明天上午9点，你和我一起到派出所办理房屋出租备案手续，带上租客身份证、电话号码、工作单位等详细情况资料。你哪天能去，我和派出所约下时间。被告答复：24号。5月22日，原告再次联系被告：我已经去过后宰门派出所办过登记手续了，你们公司也要将租赁合同带份原件及复印件，及租客身份证、电话、工作单位等资料带上，赶紧去办登记，24日休息，你周一至周五上午10点前去，联系张警官。本院认为，原、被告间的房屋出租全程委托代理合同约定，原告将案涉房屋交由被告承租、收益，由被告向原告支付租金，因此，案涉合同虽名为代理合同，但合同性质应为房屋租赁合同，该合同是当事人的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。合同履行期间，被告提出提前退租、解除合同，其行为违反合同约定，构成根本违约，应按合同约定承担相应违约责任。被告辩称因疫情和房屋产权问题致合同无法履行，系原告违约，对此，本院认为，首先，从玄武国税出具的说明以及原告李立新的户籍资料，可以证明案涉房屋实际权利人为原告，原告将案涉房屋交被告承租过程中，积极配合被告前往派出所办理暂住备案手续，被告未能提供证据证明因房屋未办理权属证书致合同无法履行的事实，故本院对被告的该项辩解意见不予采信。其次，虽然2020年初发生疫情可能导致经营发生困难，但被告据此要求解除合同没有法律依据，对被告的该项辩解意见，本院亦不予采信。关于原告要求判令解除原、被告间房屋委托代理出租合同的诉请，因被告在合同履行中违约，故原告据此有权解除合同，案涉合同应自本院向被告送达起诉状之日即2020年7月22日起解除。关于原告要求被告交付房屋并恢复原样的诉请，因原告起诉后，被告于2020年7月21日通过微信方式通知原告退房，并将钥匙留在房中，现原告亦实际取得该房屋，因此，对原告要求被告交付房屋的诉请，本院不再予以支持；关于原告要求被告拆除房屋内隔断、恢复原样的诉请，因被告在案涉房屋客厅内进行装修分割系取得原告同意，故原告的该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告给付租金的诉请，其中关于退还空置期租金的请求，因合同约定的免租空置期为每年1个月，租期4年共计4个月空置期，在前两次各扣除2个月。现案涉合同仅履行1年6个月即终止履行，故原告要求被告退还预先扣除的2个半月免租期租金11250元的请求，本院应予支持；关于原告要求被告支付自2020年7月14日起至房屋实际返还之日的租金，因被告已于2020年7月21日将房屋退还原告，故被告应当给付原告此期间租金1050元。关于原告要求被告给付违约金9000元的请求，因合同约定单方解除合同，需支付2个月租金作为违约赔偿，故本院对原告的该项诉请应予支持。关于原告要求被告结清承租期间产生的水、电、煤气费用，现双方确认被告已结清水、电费用，原告缴纳房屋承租期间煤气费用111.93元，根据合同约定，原告缴纳的煤气费用应由被告承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告于2019年1月12日签订的房屋出租全程委托代理合同自2020年7月22日解除。二、被告北京市永昌房地产经纪有限公司南京分公司应于本判决生效之日起十日内给付原告李立新房租12300元、煤气费111.93元。三、被告北京市永昌房地产经纪有限公司南京分公司应于本判决生效之日起十日内给付原告李立新违约金9000元。四、驳回原告李立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1500元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王剑锋二〇二〇年十月十九日法官助理 朱 丹书 记 员 栾昕然