山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初16338号 原告:曹某学,男,1966年8月2日生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:高学本,山东合清律师事务所律师。 被告:张某强,男,汉族,1985年9月25日生,户籍地:临沂市河**,现住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:秦冲,山东铭星律师事务所律师。 原告曹某学与被告张某强租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹某学及其委托诉讼代理人高学本，被告张某强及其委托诉讼代理人秦冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹某学向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告、被告签订的房屋租赁合同解除；2.依法判决被告张某强返还给原告剩余款项17万及利息；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判决被告张某强赔偿楼房装修损失15万元，并支付违约金25万元。事实和理由：2018年9月14日，被告与原告签订《房屋租赁合同》,被告将临沂市某某协会部分房屋转租给原告。因被告不能正常履行与临沂市某某协会签订的租赁合同，2019年初临沂市某某协会清退原告。2019年5月5日，被告张某强给原告出具返还剩余款项17万元的证明协议,双方解除房屋租赁合同。后原告多次催促被告返还17万元,被告以各种借口拒绝履行。为维护原告合法权益,起诉至法院。 张某强辩称，被告不存在违约行为。因原告欠被告电费5000元，根据原告所签订的租赁合同，原告构成违约，应承担相应的违约责任。2019年5月5日，被告向原告出具证明，该证明为原租赁合同的变更，而且原告也予以认可，故被告不存在违约的行为，不应承担违约责任。被告出具的证明是说在阴历2019年5月20日若解除合同，则返还17万元，但根据原告庭前提交的证据，是在2019年10月份原告才正式撤离租赁房屋，故应扣除5个月的租金5万元，以及拖欠的水电费5000元。所以，被告同意返还原告11.5万元。原告要求的违约金及损失不符合法律规定。根据合同法及合同法司法解释二的规定，原告无法同时要求违约金及损失，根据上述法条的规定，请法院依法予以驳回。被告保留向原告起诉的诉讼权利。其他意见在质证时再详说。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年3月18日，张某强与临沂市某某协会签订房屋租赁合同，承租了临沂市某某协会的部分房屋用于办公，租期10年。2018年9月14日，张某强（甲方）与曹某学签订《房屋租赁合同》一份，约定张某强将临沂市某某协会院内东楼一楼一层，包括厨房一间,六个单间,大厅,前小院二间,北楼2楼211、213两间房屋出租给曹某学经营餐饮。租期十年，自2018年9月26日至2028年9月25日,甲方应于2018年9月16日前将店内设备、房屋钥匙交付乙方。租金两年一付，年租金12万元。电费按照供电公司一元一度，水费、物业、停车一律免费。租赁期内，甲方双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全状态。经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除。第六条其他约定：1.本出租店为甲方所有,无其他关系人,由于本租赁房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关,若产生纠纷致使乙方不能正常使用而造成的损失由甲方负责赔偿；2.房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠,门、窗完好,上、下水通畅,供电正常使用。第七条违约金和违约责任：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人,视为出租方违约,除赔偿乙方所有损失外,并承担赔偿违约金25万元给乙方。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同视为承租方违约,除赔偿甲方所有损失外,并承担赔偿违约金25万元给甲方。合同就其他权利义务作了具体约定。合同签订后，张某强交付房屋，曹某学向张某强交纳两年租金24万元（2018年9月26日至2020年9月25日），对房屋进行装饰后，投入餐饮经营。 2019年4月份，因张某强没有及时向临沂市某某协会交付2019年租金，临沂市某某协会通知曹某学不用准备营业了。后临沂市某某协会停电、锁门三天，曹某学工作人员多次电话联系张某强未果，造成无法正常营业。2019年5月5日，因涉及租赁合同能否继续履行问题，张某强给曹某学出具证明一份，载明：“本人张某强37××××××××，于阴历5月20日之前若与甲方（某某协会）解除合同，在一个星期之内把剩余款项17万元转入曹某学账户:工商银行兰山分行62122616100115194447。张某强2019.5.5”。2019年6月23日，临沂市某某协会（甲方）与张某强（乙方）就房屋租赁合同签订《补充协议》一份，约定：“1.乙方继续租用协会房子至2019年8月30日，在此期间乙方按时发放看门人季某富月工资，并预交5000元电费（每月据实结算，不足再次补齐）；2.2019年7月30日前乙方如交齐2019年房租陆拾万元，原合同执行至2020年5月18日；3.如2019年7月30日，乙方不能足额交纳房租，乙方负责做好清退其租赁户的善后工作，所有损失均由乙方承担，与甲方无关。2019年8月30日后甲方有权随时清退院内所有乙方的租房。”2019年10月1日，张某强因个人原因不能正常履行原房屋租赁合同，与临沂市某某协会协商解除双方签订的房屋租赁合同，曹某学被临沂市某某协会清退。此后，曹某学多次催要剩余租金未果，引起本案诉讼。 诉讼过程中，曹某学在诉讼中申请评估租赁房屋装修损失，本院委托山东同泰土地房地产资产评估有限公司进行评估，评估装饰市场价值为36289元。双方对评估结果均无异议。 另查，张某强将租赁房屋转租给曹某学后，案涉房屋租金、电费等均由张某强向临沂市某某协会交纳。自2019年4月30日起至2019年9月底，曹某学因无法正常营业，陆续搬出部分物品。 本院认为，曹某学与张某强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应遵约履行。合同签订后，曹某学按约交纳了2018年9月26日至2020年9月25日期间租金24万元，履行了租金给付义务。合同履行过程中，张某强因未能及时向原出租人临沂市某某协会交纳2019年的租金，导致临沂市某某协会给曹某学停电、锁门，影响了其正常经营。2019年10月1日，张某强因个人原因与临沂市某某协会协商解除了双方签订的房屋租赁合同，案涉租赁房屋被临沂市某某协会收回。张某强作为出租人不能保障承租人曹某学在租期内使用租赁房屋，租赁合同不能继续履行，曹某学租赁房屋经营的目的无法实现，张某强已构成根本违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，曹某学有权解除双方签订的房屋租赁合同，并要求张某强退还剩余租金，赔偿因违约造成的装饰损失。本案中，张某强与原出租人临沂市某某协会于2019年10月1日协商解除了房屋租赁合同，庭审中曹某学自认于2019年9月底搬出租赁房屋，故本院认定曹某学与张某强于2018年9月14日签订的《房屋租赁合同》自2019年10月1日起解除。 关于返还租金及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，曹某学交纳两年租金24万元（年租金12万元），自2018年9月26日至2019年10月1日，对应租金为121973元（120000元+120000元/365天×6天）。扣除应付该部分租金，张某强应当退还租金118027元（120000元-121973元）。现曹某学诉请张某强退还租金17万元，并支付利息，对其中118027元及利息，理由正当，本院予以支持。其余租金不予支持。另，张某强主张应当从退还租金中扣除曹某学拖欠的5000元水电费，因张某强未能提交相应证据，本院不予处理。 关于装修损失的问题。曹某学承租案涉房屋后进行了装修用于经营餐饮，租赁合同解除后，该部分装修损失系张某强因违约给曹某学造成的实际损失，依法应由违约方承担。根据山东同泰土地房地产资产评估有限公司出具的评估报告的评估结果，评估装饰市场价值为36289元。现曹某学诉请张某强赔偿损失15万元，其中36289元，证据充分，本院予以支持。其余损失，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，双方签订的房屋租赁合同约定“若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人,视为出租方违约,除赔偿乙方所有损失外,并承担赔偿违约金25万元给乙方。”曹某学依此约定同时主张装修损失和违约金，因其主张与上述司法解释不符，故在曹某学已主张装修损失的情况，其再要求对方支付违约金，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告张某强于本判决生效之日起十日内向原告曹某学退还租金118027元，同时支付利息（以118027元为基数，自2019年10月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告张某强于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹某学装修损失36289元； 三、驳回原告曹某学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9500元，由原告负担6928元，被告负担2572元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  陈成合 人民陪审员  高 军 人民陪审员  亓春超 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  周 芬