文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0283民初8258号原告：任娜，女，1974年4月25日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：赵典明、吕珊，山东道安（平度）律师事务所律师。被告：刘春霞，女，1983年3月8日生，汉族，住平度市南京路小庄子新区。委托诉讼代理人：孙建芳，平度天正平律师事务所律师。原告任娜诉被告刘春霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案于2020年9月7日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告任娜及其委托诉讼代理人赵典明、吕珊，被告刘春霞及其委托诉讼代理人孙建芳本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告房屋转让费21000元；2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年11月14日，被告将租赁的位于屋转让费，被告均无故拒不返还。为维护原告的合法权益不受侵犯，根据法律规定，诉至贵院，望判如所请。平度市屋转让费，被告均无故拒不返还。为维护原告的合法权益不受侵犯，根据法律规定，诉至贵院，望判如所请。房屋转租给原告使用，转让费为一年33000元，该房屋系案外人张建平所有。后张建平因经营所需收回该房屋，2020年6月8日，原告与张建平正式办理房屋交接。该房屋实际租赁费为24000元/年，原告实际使用房屋半年，原告多次要求被告返还剩余的房屋转让费，被告均无故拒不返还。为维护原告的合法权益不受侵犯，根据法律规定，诉至贵院，望判如所请。被告刘春霞辩称，原告与答辩人签订的转租协议是双方的真实意思表示，合法有效，原告所诉33000元系一年的转让费不符合事实。2019年11月14日前，原告经营的“棒棒糖童装店”欲对外转租，经房东张建平同意，答辩人在网上及门店门口发布转租广告，转租时要约的转让费价格为42000元，原告任娜看到广告后，主动找到答辩人，经双方多次协商，以33000元成交，在房东张建平见证下，双方签订了简单的转租协议，载明：“答辩人将承租的张建平的平度市南京路432号的四间房屋转租给原告，时间至2020年6月1日，转让费33000元已付”。该协议是双方的真实意思表示，是自愿签订的，且不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告对原答辩人转租的房屋租赁时间截止为2020年6月1日是清楚的，因此原告诉状中所称的“转让费一年33000元”，是不属实的。从原告提供的与房东的微信聊天记录来看，也证明原告对房屋租赁期限至2020年6月1日是明知的。二、原告与答辩人的转租协议已经实际履行完毕，原告请求返还21000元转让费，无事实及法律依据。原告承租后自2020年11月14日开始使用涉案店铺，租赁合同2019年6月1日到期后，原告实际使用至2020年6月8日，占有、使用了涉案店铺，即实际履行了店铺转让协议。房东于2020年6月8日将涉案店铺收回，原告未能继续租赁房东店铺，是因原告与房东吵架、产生矛盾，后房东同意原告继续租赁，但原告觉得无法与房东再相处，自己提出不再继续租赁房屋的，未能继续租赁店铺及再次转租的责任系原告自己的原因，与答辩人无关，其在与答辩人的转让合同履行完毕后，要求退还转让金21000元的诉讼请求，不应支持。三、答辩人收取的33000元的转让费，符合法律规定及当地行业交易习惯，不应再返还。首先，原告因想长期租赁店铺经营，自称在找寻了好多门头后，了解了同地段店铺转让费价格情况下，因涉案店铺离家近，系旺铺，才看中涉案店铺的，晚上急着打电话给答辩人，确定以33000元转让费承租店铺的，第二天有另一看好店铺的租户以40000元价格要承租，基于原告已经缴纳定金，本着诚信原则，答辩人仍将涉案房屋转让给原告。因此，原告是心甘情愿签订协议并支付答辩人转让费33000元，否则不会支付33000元转让费。其次，答辩人转租店铺得到原房东同意，且转让价格符合当地行业一般市场交易习惯。众所周知，转让费是租赁行业的潜规则，也是转租时普遍遇到的问题。转让费是在长期经营过程中形成的无形商业价值，在现实经营过程中已被认定为一种交易习惯，依法受到法律保护。影响转让费的因素主要有以下因素：1、原店面装修，即原经营者先期支出的装修费；2、地段、店面知名度、品牌等经营环境；3、原经营者的店面剩余租赁年限；4、同地段房租上涨因素；5、原经营者主观定价6、其他附加费用。因涉案房屋系旺铺，基于答辩人承租时，对涉案店铺进行过改建、装修（包括对四间房屋刮腻子、粉刷墙壁、贴壁纸、接电、水（当时无开关、插座，无线路），安装装饰射灯、顶灯等、装修门头（包括安装牌匾、门面，粉刷墙壁、地面）、铺设地板、对厕所铺设瓷砖、包门等），同时考虑剩余租赁期限6个月20天，周边门头的租赁价格每年都涨价的实际情况，涉案商铺在转让时答辩人也是遵循平度同地段当地经营交易习惯，周边店铺转让费在几万元不等的价格因素，基于答辩人从上手毛梦梦转租房屋时也支付过转让费，因此33000元转让费符合当地行业交易习惯，现原告违背协议约定，在协议履行完毕再诉请返还转让费不符合法律规定、双方约定及交易习惯，请请求不应得到支持。为此，请贵院依法查清案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2019年6月2日，被告委托店员姜玉芳与房东张敏（系张建平之妻）签订涉案店铺的租赁合同一份，合同约定被告承租张敏涉案房屋平度市，租赁期限1年自2019年6月2日到2020年6月1日租金23000元。原告承租后对涉案店铺进行装修。2018年6月2日被告告知张敏已经给了租房户毛梦梦2000元的转让费。2019年11月14日前，被告经营的“棒棒糖童装店”欲对外转租，经房东张建平同意，被告在网上及门店门口发布转租广告，原告任娜看到广告后，与被告经双方多次协商，以33000元成交，在张建平见证下，双方签订了转租协议一份，载明：“今将南京路431号房屋转转让于任娜，时间至2020年6月1日，水电费已清，转让费叁万叁千元（33000）元已付”。原、被告及张建平在协议上签字。2019年11月13日，原告提供微信付给被告租房定金1000元，2019年11月14日，原告提供农业银行支付给被告租金32000元。上述事实，有原告提供的农业银行流水及微信转账各一份、录音光盘及录音笔录材料各两份、原告与张建平微信聊天记录一份；被告提供的2019年11月14日原、被告双方签订的简易的转让合同、2019年6月2日被告委托店员姜玉芳与房东张敏签订涉案店铺的租赁合同、照片五张、被告与房东张敏的微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证，本院予以认定。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。被告提供的转租协议明确记载时间至2020年6月1日，转让费叁万叁千元（33000）元已付。而没有记载包括1年租金24000元，原告已使用租赁房屋至2020年6月8日，证明双方的转让合同已经履行完毕，并不存在转让合同未履行完毕的情形，原告主张返还房屋转让费21000元，无事实及法律依据，本院不予支持，应予以驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下:驳回原告任娜的诉讼请求。案件受理费325元，减半收取162.50元由原告任娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  禚春东            本件与原件核对无异                  申请执行期限为履      行期届满二年内提出      二○二○年十月二十三日书记员刘宁