河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4291号上诉人(原审被告)：郭雪玲，女，汉族，1973年12月23日出生，现住河南省。委托诉讼代理人：张华增，男，河南九牛文化传媒有限公司员工,郭雪玲同事，一般代理。被上诉人（原审原告）：河南军戎物业服务有限公司，住所地新乡市开发区高新技术创业园（开发区东干道四号街坊）。法定代表人：崔永琴。上诉人郭雪玲与被上诉人河南军戎物业服务有限公司（以下简称军戎物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0702民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭雪玲及其委托诉讼代理人张华增，被上诉人军戎物业公司的法定代表人崔永琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭雪玲上诉请求：撤销一审判决，驳回军戎物业公司的一审诉讼请求；改判支付其一审反诉请求，诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。对方管理的小区垃圾等说明物业不到位；小区停车位占用公共活动场地；小区配套设施维护养护不到位，围栏损坏无人维修；小区广告等收入未公布支出，侵害业主权利。军戎物业公司辩称：应驳回上诉，维持原判。我方按照小区每平米0.35元价格收费，这现在新乡已经算是很低了，小区整个收费与四五个工人工资基本持平，这几年都是勉强维持运营。我公司是业主委员会委托的，重大事情需要一事一议。停车位是我们进来小区时已经硬化。对于小区垃圾问题，我们有一个卫生员负责，对方提供个照片仅是静态时间拍摄，不能反映出我们已经提供服务的情况。小区设施维护我们也是尽力，例如监控是几年前我们进入小区时安装的，时间较长，镜头等需要更换、维护，现在没有业主同意，我们没有资金启动。军戎物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令郭雪玲立即支付2015年1月26日至2020年1月20日物业费1920元，车辆服务费2400元，滞纳金600元。2、依法判令郭雪玲承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月26日，新乡市宁馨苑小区业主委员会（以下简称宁馨苑业委会）（甲方）与河南军戎物业服务有限公司（以下简称军戎物业公司）（乙方）签订《新乡市宁馨苑小区物业管理服务合同》一份，主要约定：1、宁馨苑业委会聘请军戎物业公司为宁馨苑小区提供物业管理服务。2、小区建筑面积41286平方米、住宅**；3、合同管理服务期限自2015年1月31日至2018年1月30日止，合同期满后优先续签；4、业主自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日万分之五的标准交纳滞纳金；5、对本住宅区的公共或公用设备、设施和相关场地，乙方不得擅自占用和改变使用功能，如需在本住宅区内改、扩建或完善配套项目，须报甲方和相关部门批准后方可实施；6、物业管理服务费多层物业费每平方米0.35元/月（含公共秩序维护、保洁绿化、公共区域用电）；7、物业服务费用乙方按年直接向业主或物业使用人收取，每年第一个月的10号前收取；8、本小区属业主私家车位以外的所有室内、室外停车位实行统筹使用，暂定每车每月管理服务费40元（地下车库80元/月）；9、本合同给自甲乙双方签字盖章后生效，对甲乙双方及本小区全体业主均具有约束力。签订合同之日起，军戎物业公司进入宁馨苑小区提供物业服务至今。郭雪玲为宁馨苑小区1号楼西2单元6层东户的业主，房屋建筑面积90.8平方米。2011年，郭雪玲的丈夫张靖名下登记有五菱牌小型客车一辆。2013年，郭雪玲名下登记有大众牌小轿车一辆。2019年4月21日，军戎物业公司向郭雪玲书面催缴2015至2018年期间的物业费。但郭雪玲未向军戎物业公司缴纳自2015年1月26日起至今的物业服务费和车位管理服务费。一审法院认为，第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”，本案，宁馨苑业委会和军戎物业公司签订《新乡市宁馨苑小区物业管理服务合同》，该合同合法有效，对签订合同双方及全体业主均具有约束力。郭雪玲称其不知道什么时候签订的合同，也不知道军戎物业公司什么时候进入小区的抗辩理由不能成立。案涉合同于2018年1月30日期满，军戎物业公司虽未向法庭提交双方续签合同的证据，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，宁馨苑小区业主和业委会没有另聘物业服务企业，军戎物业公司继续为该小区提供物业服务，小区业委会没有表示反对，小区大多数业主也交纳了物业费，应视为对军戎物业公司提供物业服务的接受。故军戎物业公司和宁馨苑业委会签订的《新乡市宁馨苑小区物业管理服务合同》继续有效。军戎物业公司已经按照合同约定提供物业服务，郭雪玲也应当按照合同约定交纳物业费和车位管理服务费。第二，关于郭雪玲辩称的小区物业服务质量不合格。其一，郭雪玲辩称小区卫生环境差、公共设施不维护。在案涉服务合同中，并未对卫生标准进行明确的约定，仅根据郭雪玲提供的照片及部分小区业主的证言，不足以证实军戎物业公司的服务质量不合格。其二，郭雪玲辩称，监控视频不清晰、保安巡逻值守不到位，致使其车辆被损坏且无法找到侵权人。郭雪玲的车辆被损属侵权法法律关系，军戎物业公司主张物业费属合同法律关系，郭雪玲不能以其车辆被损坏为由拒付物业费，其可另案主张侵权之诉或要求物业公司赔偿损失。其三，擅自划定车位、广告、饮水机、对外出租老年活动中心等收入不公开。郭雪玲如果认为上述收入属于业主公共收入，可以联合召开业主大会或者申请召开业主委员会要求军戎物业公司按照约定公布收入开支情况，如果军戎物业公司有侵害业主公共收入的情形，可以由业主大会决定或者业委会向物业公司主张，也可以解除与军戎物业公司的合同。但郭雪玲不能以物业公司不公布收入开支情况为由拒付物业费。综上，对郭雪玲的抗辩意见不予采纳。第三，郭雪玲房屋面积90.8平方米，按照合同约定物业费每月0.35元/平方米，郭雪玲应缴纳自2015年1月26日至2020年1月20日共计60个月零20天的物业费1920元（0.35元/平方米/月×90.8平方米×60月+0.35元/平方米/月×90.8平方米÷31天×20天）。合同约定的车辆管理费每车每月40元，郭雪玲应缴纳自2015年1月26日至2020年1月20日共计60个月的车辆管理费2400元（40元/月×60月）。关于军戎物业公司诉请的滞纳金，因滞纳金属于行政机关行政强制执行的一种，军戎物业公司作为企业法人，不具有规定滞纳金的权力。故对其滞纳金的诉请不予支持。综上，郭雪玲应当向军戎物业公司支付物业费及车辆管理费共计4320元。综上所述，一审法院对河南军戎物业服务有限公司的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、郭雪玲于判决生效之日起七日内向军戎物业公司支付物业管理费1920元、车辆管理费2400元，共计4320元。二、驳回军戎物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,因本案适用简易程序减半收取计25元,由郭雪玲承担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，郭雪玲提出上诉，本院围绕郭雪玲的上诉请求进行审理。关于郭雪玲的上诉请求能否支持的问题。郭雪玲所述卫生问题，其举证仅能反映物业一时静态服务状况，不能全面反映物业服务情况。停车位目前不能反映出系军戎物业公司修建停车场地的问题。小区摄像、广告收入公开、公用设施维护需要业主委员会处理，郭雪玲可以向小区业主委员会反映。其主张财产受到侵害，属于侵权纠纷，与本案不是同一法律关系，可以证据另案诉讼。其上诉请求及理由不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，郭雪玲负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十月二十六日书记员  王 华