广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终1859号上诉人（原审原告、反诉被告）：湛江市嘉和房地产开发有限公司，住所地湛江市赤坎区******。法定代表人：陈源彪，总经理。委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东康诺投资发展有限公司，住所地湛江开发区人民大道中**之一威格大厦**。法定代表人：莫日华，董事长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽萍，广东湛信律师事务所律师。原审第三人：湛江经济技术开发区土地储备交易中心，住所地，住所地湛江经济技术开发区人民大道中**泰华大厦**iv>负责人：梁菁萍，副主任。委托诉讼代理人：张萍萍，系该中心干部。上诉人湛江市嘉和房地产开发有限公司（以下简称“嘉和公司”）因与被上诉人广东康诺投资发展有限公司（以下简称“康诺公司”）及原审第三人湛江经济技术开发区土地储备交易中心（以下简称“土地中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉和公司的委托诉讼代理人谢曜蔚，被上诉人康诺公司的委托诉讼代理人陈其聪、朱丽萍，原审第三人土地中心的委托诉讼代理人张萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉和公司上诉请求：1.撤销（2019）粤0891民初1581号民事判决第一、二、三、四、五项内容，改判支持嘉和公司的诉讼请求，驳回康诺公司的全部反诉请求;2.本案一、二审全部诉讼费用由康诺公司负担。事实和理由：一、涉案合同为《场地使用合同》而非《房屋租赁合同》，嘉和公司向康诺公司收取的是使用费而非租金，故一审法院认定嘉和公司与康诺公司是房屋租赁合同关系属于认定事实错误。从合同名称和合同第一条“使用场地概况”内容可知，本案合同只是一般的场地使用合同，嘉和公司向康诺公司收取的只是场地使用费而非房屋租金，属于有偿使用场地。一审法院将本案定性为“房屋租赁合同纠纷”，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定双方签订的《场地使用合同》无效显然错误。二、一审法院认定嘉和公司无权向康诺公司收取自2016年10月25日起至康诺公司停止使用场地的场地使用费，显然错误。1.土地中心虽然发出了相关拆迁或回收涉案房屋的通知，但湛江市********之一土地上房屋（面积4770平方米，以下简称“64号土地”）至今尚未收回或拆除清场。湛江经济技术开发区展兴水产公司（以下简称“展兴公司”）于1998年8月27日通过划拨方式取得64号土地的土地使用权，于2007年1月24日与嘉和公司签订《建房协议书》和相关补充协议，对房屋的归属和使用等进行了明确的规定后，由嘉和公司出资、展兴公司出地在64号土地上合作建房。2013年3月14日及以后，湛江经济技术开发区管委会、国土局和国有资产经营公司相继发出要求收回64号土地并限期搬迁清场的有关文件，64号土地于2016年10月25日注销原土地证，变更登记在土地中心的名下。因土地中心一直没有收回和拆除64号土地上的建筑物，后于2017年2月16日向嘉和公司、展兴公司及64号土地上建筑物的使用人发出一份《关于清除平整人民中64号之一收储地块的通知》，要求对地上房屋进行清理和腾退。嘉和公司于当月24日发出《关于对“关于清除平整人民中64号之一收储地块的通知”的复函》，向土地中心提出异议并要求赔偿，但土地中心一直没有进行赔偿。从上述事实可知，土地中心虽已收回64号土地并发出有关回收、拆除或要求腾退土地上房屋的相关文件，但一直没有与嘉和公司办理房屋的回收手续。且64号土地至今未被拆除清理，一直由康诺公司使用。2.在涉案房屋被收回或拆除之前，嘉和公司仍然是涉案房屋的权利人，有权向康诺公司收取使用费。涉案房屋于2007年由嘉和公司出资建成（与展兴公司合资建房分得的收益部分），土地中心于2013年向展兴公司发出收回土地的通知，将64号土地变更登记在其名下。而涉案房屋是在64号土地回收前建成使用的，不是相关部门发出回收64号土地之后抢建的，也不是2016年回收后建成的。尽管涉案房屋没有办理报建手续，但嘉和公司自房屋建成后即占有，该房屋由嘉和公司实际管理与控制。即使涉案房屋是违章建筑物，占有人对违章建筑的占有利益受法律保护，这是为了维护正常的社会秩序，不是为了保护违章建筑。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定也体现了对违章建筑占有人占有利益的保护。因此，嘉和公司的占有利益应受法律保护。3.涉案64号土地及土地上房屋的权利人是展兴公司和嘉和公司，但一审判决以房地一体原则为由，认定土地中心收回64号土地后，嘉和公司不再享有涉案房屋的占有利益，显然不符合本案事实。根据本案事实可知，土地的权属人是展兴公司，但涉案房屋的权利人是嘉和公司，土地中心发出的文件只是注销了64号土地的土地证，并不当然收回地上房屋。土地中心实际上也认可了涉案房屋的权利人为展兴公司和嘉和公司，并就房屋的收回和拆除清理工作与嘉和公司、康诺公司磋商。因此，一审判决仅以土地中心收回64号土地便想当然地认定涉案房屋也归其所有，不符合本案事实。三、康诺公司已知合同无效及产生的法律风险，嘉和公司不应承担合同无效的过错责任，且康诺公司放弃因合同无效要求嘉和公司返还押金及赔偿损失的权利，故康诺公司反诉请求嘉和公司退还押金和赔偿经济损失不应得到支持。根据《场地使用合同》约定的内容，康诺公司知晓使用的房屋为未经报建的无产权建筑物，清楚对场地房屋的权属情况及使用现状（第一条第二款）;如因房屋违建导致无法使用的，合同终止，双方均不负违约责任，各自清算（第四条）;康诺公司以合同无效为由的，嘉和公司有权没收押金，无需支付康诺公司装修装饰或者添附设施补偿（第九条第九项）。康诺公司有权处分其实体权利，且康诺公司的处分权没有违反法律法规的强制性规定，但一审判决却不尊重双方的约定，显然错误的，康诺公司的反诉请求不应得到支持。四、一审判决以年限平均法计算装修折旧费对嘉和公司不公平，应以递减法计算装修折旧费。众所周知，装修投入在前期消耗大，后期消耗少，使用前期多计提折旧，使用后期少计提折旧，从而相对加速折旧，如以年限平均法计算装修折旧费每天61.81元，明显对嘉和公司不公平，不符合市场规律。综上所述，一审判决因认定事实部分错误，导致适用法律不当，请二审法院在查明本案事实的基础上，依法判决。被上诉人康诺公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回嘉和公司的全部上诉请求。理由如下：一、嘉和公司和康诺公司签订的合同名为场地使用合同，实际为房屋租赁合同，一审法院适用法律正确；二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，嘉和公司和康诺公司签订的《场地使用合同》无效，嘉和公司收取押金没有法律依据，应当返还押金7万元给康诺公司；三、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于装修损失，双方存在过错的，应当按照其过错承担相应的责任。因此，嘉和公司应当对康诺公司的装修损失予以赔偿。原审第三人土地中心陈述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回嘉和公司的上诉请求。第一，嘉和公司认为其对涉案房屋具有相关权利，但是涉案房屋的原权属人是展兴公司，展兴公司在2013年已为46号土地证办理土地注销登记，将涉案土地的产权变更到土地中心名下。嘉和公司租赁的房屋是无产权房屋，且在展兴公司没有向政府提出涉案房屋的补偿问题的情况下，嘉和公司对涉案房屋没有任何相关权利。第二，关于嘉和公司在上诉状中称土地中心没有对涉案房屋办理回收手续，土地中心和开发区国土局对嘉和公司向其于2017年、2019年提出赔偿涉案房屋的要求，都明确答复了嘉和公司不是涉案房屋的权属人，不予补偿。嘉和公司不服上述两份答复向法院起诉，法院均驳回其诉讼请求。因此，在已经生效的法律判决都未支持嘉和公司的情况下，嘉和公司称其是涉案房屋的权利人，是明显不符合事实的。第三，土地中心未对涉案房屋进行清理并不代表嘉和公司就有权继续使用涉案房屋或将涉案房屋租赁给他人。本案不管法院的判决如何，都不应损害土地中心对涉案房屋的权益，请求法院依据法律法规，依法维护土地中心的合法权益。嘉和公司起诉请求：1.康诺公司立即向嘉和公司支付从2016年8月1日起按每月24472元直到停止使用场地止的场地费用（暂计至2019年7月30日止为880992元），并按中国人民银行同期贷款利率支付从每月应付未付之日起至实际支付之日止的利息；2.康诺公司承担本案的全部诉讼费。康诺公司提出反诉请求：1.确认康诺公司、嘉和公司于2016年4月25日签订的《场地使用合同》无效;2.判令嘉和公司赔偿康诺公司装修损失451244.26元;3.判令嘉和公司退还康诺公司代其支付的电费179672.88元;4.判令嘉和公司退还押金7万元给康诺公司;5.嘉和公司承担本案全部诉讼费。一审法院查明事实：2016年4月25日，嘉和公司作为甲方，康诺公司作为乙方，双方签订一份《场地使用合同》，该合同第一条“使用场地概况”约定，甲方将位于湛江开发区人民大道中64号的部分场地房屋建筑物E栋的使用权有偿提供给乙方使用，该E栋建筑物共四层，每月使用费24472元，且上述场地房屋建筑物系未报建审批的无产权房屋建筑物，由甲方享有无限期使用权，乙方清楚上述场地房屋建筑物的权属情况及使用现状，且自愿签订该合同，如果试用期间因为政府原因需要拆除建筑物，双方互不承担违约责任，但应结清费用退还按金；该合同第二条“场地上房屋建筑物用途”约定，甲方将上述场地房屋建筑物的使用权有偿出借给乙方仅作为员工宿舍的用途；该合同第三条“有偿使用场地期限”约定，使用期限共20年，自2016年5月1日起至2036年4月30日止，甲方需在2016年5月1日前将该合同约定的场地房屋建筑物移交给乙方进行装修，装修期3个月免使用费。如因甲方无法按期交付场地房屋建筑物给乙方装修及使用的，应相应顺延装修期和使用期，场地房屋建筑物交付以《房屋附属设施、设备清单》登记移交，经甲乙双方交验签字盖章并移交钥匙后视为交付完成；该合同第四条“使用费及支付方式”约定，甲方的场地房屋建筑物，乙方在使用期间所支付的使用费，在每月3日前支付，如因建筑物违建，面临行政部门拆除致使乙方无法使用建筑物的，则本合同自然终止，双方均不负违约责任，各自清算；该合同的押金7万元，由乙方在签订该合同起十天内支付到甲方指定的银行账户；该合同第五条“双方责任”约定，乙方不得违反员工住宿用途，若要改变用途必须征求甲方意见。使用期间按规定妥善处理污水，不得储存医疗废弃物、污染物及排放问题，如造成周边环境污染的，责任由乙方负责；该合同第六条“房屋修缮与使用”约定，乙方可根据住宿用途需要对场地房屋及附属设施进行装修、改造；该合同第九条“合同的变更、解除与终止”约定，乙方不支付或未按约定向甲方支付使用费的，逾期30日，每逾期支付租金一日，乙方须按当月使用费的3‰向甲方支付违约金，乙方要求提前解除的或以合同无效为由，甲方有权没收押金作为赔偿。乙方除了将合同约定免费期间的使用费补足外，还需要另支付乙方的预期损失三个月的使用费，甲方无需支付乙方装修装饰或者添附设施补偿。上述场地使用合同签订后，康诺公司依约向嘉和公司支付了押金7万元，后于2016年8月11日再向嘉和公司支付了当月的场地使用费24472元。再查明，嘉和公司曾于2007年元月24日与展兴公司签订一份《建房协议书》，约定由展兴公司提供用地、嘉和公司投入资金，双方建设临建房屋共同使用，房屋建设于湛江开发区人民大道中64号之一，建设用地面积504平方米，共建两层合计房屋建筑面积约为1008平方米。房屋建成后产权归展兴公司所有，嘉和公司只拥有房屋的使用权和管理权，如因政府原因该房屋嘉和公司不能使用时，嘉和公司不能追究展兴公司责任。2007年4月25日，因嘉和公司自行超建第三、四层房屋，双方又签订一份《的补充协议》，对涉案房屋场地的使用问题进行补充约定。2013年3月14日，湛江经济技术开发区国土资源局（以下简称“开发区国土局”）向展兴公司发出一份“湛开国土资[2013]29号”《关于土地清场有关工作的函》，主要内容为拟将位于人民大道中的4770平方米土地收回并推出市场公开出让，要求展兴公司在收函后一个月内通知上述地块的有关土地及附着物承租人解除相关租赁合同并限期搬迁清场。2013年5月23日，湛江经济技术开发区国有资产经营公司（以下简称“开发区国资公司”）向嘉和公司发出一份《关于湛江开发区展兴公司与贵司所签有关问题的函》，主要内容为根据开发区管委会的决定，拟将展兴公司占用的人民大道中的4770平方米土地公开挂牌出让，嘉和公司与展兴公司所签的《建房协议书》不能再履行。展兴公司分别于2013年元月6日、3月16日向嘉和公司送达了终止合同通知和开发区国土局的《关于土地清场有关工作的函》，要求嘉和公司于2013年7月25日前搬迁完毕，并将所建房屋移交给展兴公司。2013年6月5日，湛江经济技术开发区管理委员会（以下简称“开发区管委会”）向土地中心、展兴公司发出“湛开管通[2013]8号”《关于收回原湛江经济技术开发区展兴水产公司位于湛江市********之一土地并纳入土地储备库的通知》，内容为开发区管委会决定注销展兴公司位于湛江市********之一的4770平方米土地的国有土地使用权证，由土地中心收回该土地并纳入开发区土地储备库。并要求展兴公司尽快按有关规定到开发区国土局办理国有土地使用权注销登记手续。2013年6月17日，嘉和公司向开发区国资公司复函，主要内容为嘉和公司已收悉开发区国资公司2013年5月23日的来函，嘉和公司认为其与展兴公司合作建房后仅使用了五年多时间就要无偿搬迁，损失太大，且其已将该房屋租赁给湛江红树湾酒店做员工宿舍使用，其单方解除租赁合同要负违约责任，请求开发区国资公司考虑将土地整体定向出让给嘉和公司，或将嘉和公司已使用的部分定向出让给嘉和公司使用。2013年6月25日，开发区国资公司就上述复函函复称，嘉和公司应积极配合展兴公司地块出让的准备工作，并明确涉案房屋为新建临时房屋，开发区国资公司无权将该地块出让或给任何人使用。2016年9月28日，湛江市**********作出“湛国土资开（地产）[201（地产5号”《关于开发区人民大道中64号之一地块纳入土地储备库的批复》，该批复同意将位于湛江开发区人民大道中64号之一、面积为4770平方米的国有建设用地使用权划入开发区土地储备库。又查明，2017年2月16日，土地中心向展兴公司、嘉和公司及人民大道中64号之一地上建筑的使用人发出一份《关于清拆平整人民大道中64号之一收储地块的通知》，该通知载明，开发区管委会已于2013年6月5日通知收回人民大道中64号之一的土地使用权并纳入土地储备库，之后，展兴公司已配合注销该土地的使用权证，2013年，开发区国土局、开发区国资公司已分别通知展兴公司、嘉和公司对地上房屋进行清理腾退，2016年9月28日，湛江市国土资源局批复同意将该地块划入开发区土地储备库，现该土地使用权登记在土地中心名下。经核查，该地块的地上建筑均没有办理报建手续，展兴公司和嘉和公司早在2013年已经知悉政府依法将土地收回纳储并被要求清理搬迁，现嘉和公司及房屋的当前使用人仍通过租赁等方式占用地上建筑物，该行为已构成对储备土地权利的侵害，因此，土地中心决定于2017年3月1日之前依法对地上建筑物进行拆除清理，展兴公司、嘉和公司、任何地上建筑物使用人均最迟于2017年2月26日之前完成腾退搬迁。康诺公司遂于2017年3月28日向土地中心发出一份《关于赔偿损失及暂停拆除的申请书》，对该中心决定拆除人民大道中64号之一地上建筑物提出异议，认为其与嘉和公司签订场地使用合同租赁了人民大道中64号之一的场地和楼房，并投入资金进行装修，如果该中心对租赁物进行拆除将对其造成经济损失，请求该中心对其作出补偿或处理，并暂停拆除。2017年3月30日，土地中心向康诺公司书面回复称，人民大道中64号之一的土地早于2013年已依法收储，该土地的使用权属该中心所有，自去年9月起，该中心已经多次通过在场地张贴通知、向相关人员送达通知等方式将清拆平整土地的工作安排告知相关单位和人员，如果康诺公司是该场地的实际使用人，则应知道已不能继续使用场地。该中心将依法及时完成人民大道中64号之一土地的清拆工作。另，康诺公司于2018年7月11日在（2017）粤0891民初624号案申请一审法院向开发区国土局、土地中心调查取证关于涉案E栋房屋是否已被腾迁及腾迁时间的问题，一审法院予以准许并向开发区国土局及土地中心调查上述事项。2018年11月19日，土地中心复函称，人民大道中64号之一土地原由展兴公司使用，因展兴公司违反土地使用协议的要求，开发区管委会已于2013年6月5日通知收回该土地使用权并纳入土地储备库，之后，展兴公司已配合注销该土地的使用权证。2013年，开发区国土局及开发区国资公司已分别通知展兴公司、嘉和公司对涉案场地进行清理腾退。2016年9月28日，市国土局批复同意该地块划入土地中心，现该土地使用权登记在土地中心名下。经核查，该地块的地上建筑物均没有办理报建手续，不具有合法权利。且早于2013年，展兴公司和嘉和公司已经清楚知悉政府依法将土地收回纳储并要求其尽早清理搬迁等事项，但嘉和公司及房屋的当前使用人仍然通过租赁等方式占用地上建筑物，该行为已构成对储备土地权利的侵害。根据《土地储备法》的有关规定，土地中心于2017年2月16日向展兴公司、嘉和公司及人民大道中64号之一地上建筑物的使用人发出《关于清拆平整人民大道中64号之一收储地块的通知》，要求上述公司停止侵权行为，并最迟于2017年2月26日之前完成腾退搬迁。该复函随函附有《关于收回原湛江经济技术开发区展兴水产公司位于湛江市********之一土地并纳入土地储备库的通知》、《关于开发区人民大道中64号之一地块纳入土地储备库的批复》和《关于清拆平整人民大道中64号之一收储地块的通知》。此外，康诺公司于2017年7月3日在（2017）粤0891民初624号案申请对涉案E栋一至四层建筑物及其附属设施铁棚的装修改造工程投入价值进行评估鉴定。一审法院予以准许，并依法分别委托广东万诚工程造价咨询有限公司（以下简称“万诚公司”）对涉案E栋一至四层建筑物的改造工程投入价值、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“鹏信公司”）对该建筑物的附属设施铁棚的改造工程投入价值进行评估。2017年10月24日，一审法院依法通知双方当事人及万诚公司、鹏信公司对涉案E栋建筑物及附属设施铁棚进行现场勘验并拍摄照片，该E栋建筑物一至四层的房间门窗在勘验时均已拆除，绝大多数房间系空置或存放少许杂物。2017年11月20日，康诺公司变更申请事项为对涉案E栋一至四层建筑物及其附属设施铁棚的改造装修损失进行评估鉴定，一审法院予以准许。2018年4月2日，广东万诚工程造价咨询有限公司出具“粤万诚价鉴字[2017]036号”《工程造价鉴定意见书》，认定涉案E栋一至四层租赁物改造装修项目工程造价为451244.26元。康诺公司为该造价鉴定支付鉴定费8000元。2018年7月23日，康诺公司提出放弃对附属设施铁棚的装修损失进行评估。另，康诺公司在庭审中承认因确实需要安置员工的住宿，所以其在2019年看见涉案建筑物没有拆除，又重新简单装修给员工住，截止至庭审之日，康诺公司仍在实际使用案涉租赁物。一审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。关于涉案《场地使用合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，涉案房屋即人民大道64号之一E栋房屋既没有取得建设工程规划许可证，又没有经主管部门批准建设，故依法应认定嘉和公司与康诺公司就该租赁房屋所签订的《场地使用合同》无效。关于嘉和公司的诉讼请求是否有事实和法律依据、是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，上述《场地使用合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。嘉和公司对康诺公司提交的《租金收据》的真实性没有异议，嘉和公司在庭审中亦称其已于2016年7月26日将涉案房屋交付给康诺公司，故康诺公司应从2016年9月起向嘉和公司支付场地使用费，从嘉和公司提交的2019年2月26日拍照相片来看，康诺公司现仍在继续使用涉案房屋，虽康诺公司辩称其在2019年2月26日前有很长一段时间没有使用该租赁物，但没有提交证据予以证明，故对康诺公司的该辩称不予采纳。根据土地中心提交的2016年10月25日粤（2016）湛江开发区不动产权第0000109号不动产权证书显示，坐落于湛江经济技术开发区人民大道中**之一的国有建设用地使用权的权利人系土地中心，根据房地一体原则，该土地上的建筑物即涉案房屋的所有权人亦应为土地中心。因嘉和公司和康诺公司签订的《场地使用合同》无效，故土地中心不受该租赁合同约束，康诺公司从2016年8月1日至2016年10月24日期间使用涉案房屋是基于原租赁合同，但从2016年10月25日开始使用涉案房屋已构成对土地中心的侵权。故康诺公司应向嘉和公司支付从2016年9月1日至2016年10月24日止的场地使用费，对嘉和公司主张康诺公司支付2016年10月25日之后的场地使用费，没有事实依据，不予支持。虽然涉案场地使用合同无效，但双方对合同约定的场地使用费的计付标准没有提出异议，故酌定康诺公司参照合同约定的标准即24472元/月向嘉和公司支付占用期间的场地使用费44049.6元（24472元/月÷30天×54天）。因《场地使用合同》无效，嘉和公司也没有向康诺公司退还押金70000元，而2016年9月1日至2016年10月24日止的场地使用费共44049.6元，根据交易习惯，场地使用费是可以直接在押金中进行抵扣的，对于嘉和公司而言，康诺公司的行为并没有给其造成损失，故对嘉和公司请求康诺公司支付场地使用费利息的诉求，不予支持。关于康诺公司的反诉请求应如何处理的问题。涉案《场地使用合同》无效，康诺公司主张确认该合同无效，依法予以支持。康诺公司主张嘉和公司返还押金70000元，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，予以支持。康诺公司提交银行进账单、客户回单、供电局收款收据以主张嘉和公司退还其代为支付的179672.88元电费，但收款收据的地址是人民大道中64号，该范围很大，不能认定电费数额就是涉案房屋建筑物E栋产生的电费，故对康诺公司主张嘉和公司退还其代为支付的179672.88元电费的诉求，不予支持。关于康诺公司请求嘉和公司赔偿装修损失451244.26元的问题。康诺公司租赁涉案房屋后确实对其进行了装修，发生了装修费用，并于（2017）粤0891民初624号案中向一审法院申请对案涉租赁物改造装修工程进行鉴定，一审法院对万诚公司出具的造价意见予以采纳，认定涉案房屋改造装修项目工程造价为451244.26元。由于嘉和公司明知涉案房屋系未经报建审批的房屋仍用于出租，且其与康诺公司签订场地使用合同时隐瞒了自己在2013年就已知晓涉案房屋所属地块即将被土地中心收回并纳入开发区土地储备库、涉案房屋在2013年已被要求清场搬迁的事实，还自称对涉案房屋享有无限期使用权将该房屋出租，故嘉和公司对康诺公司产生的装修损失存在过错，应承担50%的赔偿责任；康诺公司在签订场地使用合同时明知涉案房屋没有经过合法报建审批、没有取得建筑工程规划许可证仍自愿予以承租和投入资金进行装修，亦存在过错，应自行承担50%的损失。因《场地使用合同》租赁期限是2016年5月1日到2036年4月30日，一共20年，因该《场地使用合同》无效，装修损失的费用应当是装修费减去使用期间折旧后的剩余价值，而康诺公司现仍继续使用涉案房屋，故康诺公司应按每天61.81元（451244.26元÷20年÷365天）的折旧标准从2016年5月1日开始承担折旧费用直至实际搬离日止，嘉和公司应从装修费451244.26元减去上述应由康诺公司负担的折旧费用，再承担50%的责任，向康诺公司赔偿装修损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、确认湛江市嘉和房地产开发有限公司与广东康诺投资发展有限公司于2016年4月25日签订的《场地使用合同》无效；二、广东康诺投资发展有限公司在判决生效之日起10日内支付场地使用费44049.6元给湛江市嘉和房地产开发有限公司；三、湛江市嘉和房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内返还押金70000元给广东康诺投资发展有限公司；四、湛江市嘉和房地产开发有限公司在判决生效之日起10日内从装修费451244.26元减去广东康诺投资发展有限公司应按每天61.81元的折旧标准从2016年5月1日开始直至实际搬离日止负担的折旧费用，再承担50%的责任，向广东康诺投资发展有限公司赔偿装修损失；五、驳回湛江市嘉和房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广东康诺投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5425.98元、反诉费5189.7元、鉴定费8000元，合计18615.68元，由湛江市嘉和房地产开发有限公司负担11233.98元，广东康诺投资发展有限公司负担7381.7元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人嘉和公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人嘉和公司的上诉请求和理由，被上诉人康诺公司的答辩意见，及原审第三人土地中心的陈述意见，本案当事人二审以下焦点问题：一、涉案《场地使用合同》是否无效。嘉和公司与康诺公司签订的《场地使用合同》所涉的租赁物为房屋，该房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，认定涉案《场地使用合同》无效并无不当，本院予以确认。嘉和公司关于涉案《场地使用合同》有效的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。二、康诺公司应否向嘉和公司支付2016年10月25日起至停止使用涉案场地之日止的场地使用费。虽然涉案土地已于2016年10月25日登记至土地中心名下，但土地中心2017年2月16日才作出《关于清拆平整人民大道中64号之一收储地块的通知》，决定于2017年3月1日对涉案房屋进行拆除清理，要求展兴公司、嘉和公司、任何地上建筑物使用人均最迟于2017年2月26日之前完成腾退搬迁。故在上述通知规定的最后搬迁期限届满之前，康诺公司仍有义务向嘉和公司支付场地使用费。一审判决以涉案土地于2016年10月25日登记至土地中心名下为由，认定康诺公司无需向嘉和公司支付2016年10月25日至2017年2月26日的场地使用费不当，本院予以纠正。如前所述，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，而涉案土地的权利人即土地中心已通知嘉和公司、实际使用人（康诺公司）于2017年2月26日前完成腾迁，故上述通知规定的腾迁期限届满后，嘉和公司对涉案房屋不再享有合法权利。嘉和公司以涉案房屋尚未被强拆，其是涉案房屋的权利人为由，请求康诺公司继续支付场地使用费，于法无据，本院不予支持。康诺公司已向嘉和公司支付了2016年8月的场地使用费，故康诺公司还应支付2016年9月1日至2017年2月26日场地使用费145084元（24472元×5个月+24472÷28天×26天）给嘉和公司。三、嘉和公司应否退还押金给康诺公司。因涉案《场地使用合同》无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审判决判令嘉和公司退还押金70000元给康诺公司并无不当，本院予以维持。嘉和公司以涉案《场地使用合同》第四条的约定主张其不应退还押金给康诺公司，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、嘉和公司应否赔偿康诺公司装修损失，及应赔偿多少装修损失。虽然涉案《场地使用合同》第一条“使用场地概况”中载明“上述场地房屋建筑物系未报建审批的无产权房屋建筑物，由甲方享有无限期使用权，乙方清楚上述场地房屋建筑物的权属情况及使用现状，且自愿签订该合同，如果试用期间因为政府原因需要拆除建筑物，双方互不承担违约责任，但应结清费用退还按金”等内容，但是，嘉和公司只是告知康诺公司涉案房屋属“未报建审批的无产权房屋”，而未告知康诺公司涉案房屋所使用的土地已被政府收回并纳入土地储备库，开发区国土局、开发区国资公司等部门早已于2013年就发函要求涉案房屋的使用人搬迁清场等，故一审判决认定嘉和公司在与康诺公司签订《场地使用合同》时隐瞒事实，对康诺公司的装修损失应承担50%责任并无不当，本院予以确认。嘉和公司关于其不应赔偿装修损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于装修损失应如何计算的问题，因“年限平均法”是计算装修折旧费的一种合理方法，而且，土地中心于2017年2月16日发出《关于清拆平整人民大道中64号之一收储地块的通知》后，康诺公司曾搬离涉案场地，但一审判决并没有计算该期间的装修损失，故一审判决所确定的装修损失对嘉和公司并无不公，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1581号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1581号民事判决第五项；三、变更广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初1581号民事判决第二项为：限广东康诺投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付场地使用费145084元给湛江市嘉和房地产开发有限公司；四、驳回湛江市嘉和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5425.98元、反诉费5189.7元、鉴定费8000元，合计18615.68元，由湛江市嘉和房地产开发有限公司负担9307.84元，广东康诺投资发展有限公司负担9307.84元；二审案件受理费15805.38元，由湛江市嘉和房地产开发有限公司负担13485.38元，广东康诺投资发展有限公司负担2320元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年十月二十九日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。