贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0628民初2503号原告：龙某某，男，1981年4月3日出生，苗族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：胡兰芳，贵州锦江河律师事务所律师。被告：重庆华彩房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺南方?香榭里3-14-10-1。法定代表人：陈锡智，该公司执行董事兼总经理。被告：重庆华彩房地产开发有限公司贵州松桃分公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇东风路。负责人：吴冬梅。原告龙某某与被告重庆华彩房地产开发有限公司（以下简称华彩公司）、重庆华彩房地产开发有限公司贵州松桃分公司（以下简称华彩松桃分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙某某的委托诉讼代理人胡兰芳到庭参加诉讼。被告被告华彩公司、华彩松桃分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。龙某某向本院提出诉讼请求：1.判决被告根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定为原告办理松桃县的房产证；2.判决被告从2007年12月9日起以已付购房款88004元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告违约金至实际将房屋权属证书交付给原告为止（暂计算到2020年7月20日违约金为65736.63元）；3.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，龙某某自愿撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2006年5月26日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的松桃县，房屋面积为99.44㎡，单价为885元／㎡，总价款88004元。原告于2006年5月26日支付38004元，余款50000元由专业银行办理十年按揭贷款；被告应于2007年6月8日前将商品房交付给原告，并在商品房交付使用后90日内，将办理房地产权属证书，如被告不能办理房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告以按揭贷款方式向被告交纳全部房款以及房产证办理费、土地证办理费、契税、房屋维修基金等费用，该房屋于2007年9月8日交付使用。原告的房屋贷款于2014年12月16日结清，原告曾多次督促被告依约办理该房屋不动产权证书，可时至今日，被告方一直以各种理由拖延、搪塞。被告不履行自身的义务，其行为已严重违约，应承担违约责任。本案《商品房买卖合同》约定逾期办证的违约金为已付房价款的万分之三即26.4元，但该违约金的约定明显不公平，免除被告逾期办证的责任，排除原告的主要权利，根据《合同法》第四十条规定，逾期办证的违约金约定无效，但因逾期办理房屋产权证给原告造成重大损失，损失数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，故原告要求逾期办证的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请予以支持。被告华彩公司、华彩松桃分公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2006年5月26日，龙某某与华彩松桃分公司签订《商品房买卖合同》（编号ＧＦ-2000-0171）约定，龙某某购买华彩松桃分公司开发建设的位于松桃县，房屋建筑面积99.44㎡，单价885元／㎡，总价款88004元。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在七日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”和第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。”合同签订后，龙某某支付了全部房款88004元（含首付款38004元，银行按揭贷款50000元），并缴纳房产证办理费、土地证办理费、契税、房屋维修基金等费用。涉案房屋至今未办理房屋产权转移登记。华彩公司与华彩松桃分公司系总分公司关系。关于涉案房屋何时交付使用问题。诉讼过程中，龙某某陈述涉案房屋于2007年11月2日交付使用，且华彩公司、华彩松桃分公司未能举证证明涉案房屋的交付时间，本院据此认定涉案房屋于2007年11月2日交付使用。以上事实有龙某某陈述及其提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《收款收据》、《中国建设银行贷款转存凭证》（借款借据）、《中国建设银行个人贷款结清证明》、《使用说明书》、《质量保证书》、《华彩公司与华彩松桃分公司的企业信用登记信息》等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，龙某某与华彩松桃分公司签订《商品房买卖合同》（编号ＧＦ-2000-0171）约定，龙某某购买华彩松桃分公司开发建设的位于松桃县，故双方形成商品房买卖合同关系，该合同系依法成立，应受法律保护。关于龙某某主张华彩公司、华彩松桃分公司根据《商品房买卖合同》第十五条约定为其办理松桃县房产证的诉请。诉讼过程中，龙某某于2020年10月10日向本院申请撤回该项请求，本院认为，龙某某申请撤回该项请求系在法律允许的范围内对自身权利作出的自由处分，未损害国家、集体或第三人的合法权益，本院予以准许。关于龙某某主张华彩公司、华彩松桃分公司从2007年12月9日起按照已付购房款88004元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告违约金至实际将房屋权属证书交付给原告为止（暂计算到2020年7月20日违约金为65736.63元）的诉请。根据《中华人民共和国合同》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。”同时结合前述，涉案房屋已于2007年11月2日交付使用，因此，华彩松桃公司应于2008年1月31日前将涉案房屋产权证书交付龙某某，故华彩松桃公司未按约交付的行为已构成违约，应承担相应违约责任。虽然《商品房买卖合同》第十五条约定：“……2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金。”但从《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在七日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”来看，出卖人华彩松桃分公司逾期交付涉案房屋产权证书应承担的违约责任远远小于买受人龙某某逾期付款应承担的违约责任，双方该两处违约责任的约定存在显示公平。本院认为，根据公平原则，本案华彩松桃分公司逾期交付涉案房屋产权证书的违约金不应参照《商品房买卖合同》第十五条的约定作为计算标准。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，龙某某主张以已付购房款88004元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不当。但同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”并结合前述，涉案房屋已交付使用，龙某某住房需求基本已得到保证，其与华彩松桃分公司签订《商品房买卖合同》的目的已经基本实现，华彩松桃分公司逾期办证的行为并未给龙某某造成多大的损失，考虑逾期办证时间较长，兼结合合同的履行情况、预期利益，本院酌情认定华彩松桃分公司向龙某某承担逾期办理房产证违约金8000元。由于华彩公司与华彩松桃分公司系总分公司关系，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”和《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。”因此，该违约金8000元应由华彩公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆华彩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙某某逾期交付房屋产权证书的违约金8000元；二、驳回原告龙某某其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计722元（原告龙某某已预交），由被告重庆华彩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  麻心月二〇二〇年十月二十八日书记员  孙 青法条链接：1.《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。2.《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。3.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。