福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4523号 上诉人（原审原告）：陈瑞芳，女，1977年3月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：谢宇翔，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈月辉，福建首嘉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门金同成大厦业主委员会，住所地福建省厦门市思明区中山路**。 代表人：柯银河，主任。 委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。 上诉人陈瑞芳与上诉人厦门金同成大厦业主委员会（以下简称金同成业委会）因房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初15177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员胡林蓉独任审理。本案现已审理终结。 陈瑞芳上诉请求，撤销一审判决第二项和第三项，改判支持全部诉讼请求。事实与理由，一、陈瑞芳租用案涉房产的用途是作为餐饮经营场所。根据案涉合同约定，金同成业委会应当向陈瑞芳“给出排烟安放位置”。但金同成业委会在实际履行过程中却无法提供可用的排烟通道，该情况直接导致陈瑞芳的合同目的无法实现。金同成业委会的行为已经构成根本性违约。陈瑞芳租用案涉房产的目的是为了进行餐饮经营，双方在案涉《商业租赁合同》第一条第3点中明确约定金同成业委会要给出排烟通道的安放位置。因此案涉房产能否正常设置烟道直接关系着陈瑞芳能否按照约定目的使用案涉房产，事关案涉《商业租赁合同》的合同目的能否实现。本案一审已查明金同成业委会在履行合同的过程中始终未能够提供合适的油烟排放通道以及油烟净化设施的安装位置，油烟排放设施一直无法正常安装使用。由于案涉房产无法安装专用烟道，导致案涉房产无法作为正常的餐饮经营场所使用。金同成业委会已经构成了根本性违约。一审法院以陈瑞芳已经办理相关证照并实际开设经营为由认定金同成业委会未能依约提供符合规定的排烟通道并不会对案涉房产的使用产生影响，这种认定明显是错误的。首先，未正确设置排烟通道的场所禁止从事餐饮经营项目是法律的明确规定，不会因为颁发证照等行政行为而发生改变。换言之，在能够正确设置烟道前，案涉房产不能作为餐饮经营场所的事实不会因陈瑞芳是否取得行政许可、是否实际开业经营而改变。其次，虽然在前期装修、经营过程中陈瑞芳尚未受到相关主管部门的整改通知或处罚，但这并不意味着陈瑞芳可以不必设置烟道。在未正确设置烟道之前，行政主管部门随时都有权力对该种违法行为进行查处，甚至可以随时要求陈瑞芳停止经营。在此情况下，陈瑞芳的经营行为将持续处于一种极不稳定的状态，随时都有可能面临着被罚款甚至责令停业整顿的风险。最后，陈瑞芳作为案涉房产的承租人和使用人，在没有正确设置排烟通道之前，陈瑞芳使用案涉房产存在一定程度的违法性，不应认定金同成业委会已经妥善的履行了合同义务。二、由于金同成业委会的违约行为造成了案涉合同的合同目的无法实现，在金同成业委会采取补救措施之前，陈瑞芳暂缓缴纳租金的行为属于行使不安履行抗辩权，不应被视为违约，金同成业委会也无权以陈瑞芳未缴纳租金为由解除合同。《合同法》第六十八条规定当合同一方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，应当先履行债务的当事人可以中止履行。该规定即不安履行抗辩制度。如前所述，由于金同成业委会未能依约提供符合规定的排烟通道，导致合同目的无法实现。同时金同成业委会诸如擅自关闭商场大门、未能提供广告位置等违约行为也影响到陈瑞芳正常使用案涉房产。金同成业委会上述行为已经构成了《合同法》第六十八条所规定的“其他丧失履行债务能力的情形”。为避免损失扩大，陈瑞芳援引《合同法》第六十八条关于不安履行抗辩权的规定，在2018年11月份多次发函，要求金同成业委会对上述违约行为进行纠正，并明确告知在金同成业委会纠正违约行为前，陈瑞芳将缓交下一期租金。但在金同成业委会收到该函件后却并未采取任何补救措施。基于金同成业委会的违约行为持续存在且未予纠正的事实，陈瑞芳最终选择援引《合同法》关于不安履行抗辩权的规定，中止支付下一期租金。结合本案一审调查情况可以看出，金同成业委会确实存在未依约提供排烟通道的违约行为，陈瑞芳也已经按照《合同法》第六十九条的规定履行了通知义务。陈瑞芳行使不安履行抗辩权完全是基于法律的规定，金同成业委会也无权以陈瑞芳未缴纳租金为由解除案涉合同。三、金同成业委会违法解除案涉租赁合同，应当承担相应的违约责任。陈瑞芳要求金同成业委会双倍返还押金、赔偿陈瑞芳所受的损失有着充分的依据，应当予以支持。根据案涉《商业租赁合同》第九条、第十条的约定，合同履行过程中一方违约的，应双倍返还押金并赔付对方所受到的损失，并承担诉讼所产生的费用。根据该约定，由于金同成业委会未能依约提供符合规定的烟道安装位置且单方违约解除合同，故陈瑞芳有权依约要求金同成业委会双倍返还押金、赔偿陈瑞芳所受到的损失。关于陈瑞芳因金同成业委会违约而受到的损失主要有三部分构成。第一，陈瑞芳为承租案涉房产而向金同成业委会支付了十万元转让费用。该部分款项陈瑞芳已经支付至金同成业委会指定账户。该笔款项在合同被违法解除后应当返还。第二，装修及其他损失。陈瑞芳为使用案涉房产进行经营，投入了大量的资金用于进行装修、宣传等经营准备，陈瑞芳在一审过程中也提供了相应的证据对该部分损失加以证明。由于金同成业委会的根本性违约行为，导致陈瑞芳仅仅使用了案涉房产不到一年（其中还包6个月的装修时间）后就被迫离开，所有的装修、宣传投入全部付之东流。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。同时根据《合同法》第一百一十三条的规定，陈瑞芳亦有权要求金同成业委会赔偿陈瑞芳的其他已实际投入资金的损失。第三，律师费。根据案涉《商业租赁合同》第十条的约定，合同履行过程发生争议的，因诉讼所产生的包括律师费在内的相关费用由败诉方承担。本案案涉合同是由金同成业委会违法解除的，陈瑞芳系为维护自身合法权益而提起诉讼，所产生的律师费理应由金同成业委会承担。综上所述，请求二审法院依法改判。 金同成业委会答辩意见同上诉意见。 金同成业委会上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回一审全部诉讼请求。事实和理由，一、一审判决认定事实错误且程序严重违法。原审虽组织双方前往金同成业委会堆放陈瑞芳废弃物品的场所，但根本没有组织现场清点，更未制作现场堪验笔录。原审认定的“经清点”事实根本不存在，“待归还物品”完全是陈瑞芳的片面之词。而且原审认定该事实的证据也未依法组织双方当事人质证，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条的规定。二、一审判决认定事实不清。1．陈瑞芳曾二次委托福建佐力律师事务所陈夏生律师发函，在二次发函中均未涉及“金同成业委会关闭大门”以及“关门”对陈瑞芳造成的影响。另外，“临时关门”之前，陈瑞芳因经营不善，七个摊位中只有一个尚在经营，另六个摊位已完全停业。该事实从陈瑞芳缴交的每月水、电费情况足以证明。但原审对该事实，尤其是“临时关门”与陈瑞芳停业之间的因果关系既未肯定也未否定。2．一审既没有就陈瑞芳的前后不一致主张作出认定，更未分析出现这一反常现象的原因。事实上，根据《商业租赁合同》第一条第3项、第5项第（1）目的约定，金同成业委会仅是提供安装设施设备的位置（空地或空间），而不是向陈瑞芳提供符合环保要求的排油烟管道。如何安装排油烟设施或安装是否符合环保要求，则是陈瑞芳应履行的环保义务。何况与陈瑞芳同一时期承租“金同成大厦”商场的其他商家，均安装了直通楼顶的排油烟管道。陈瑞芳为了节省投资以及因有市政法委退休的领导为其保驾护航，将排油烟的出口安装在大门上端。三、一审判决确定的民事责任违背当事人约定及法律规定。陈瑞芳从未向原审提出调减租金及违约金的请求，原审确定按70%比例调整租金及免租期内的租金（违约金），不仅与合同约定不符，而且违反了《中华人民共和国合同法》的规定。1．《商业租赁合同》第八条第1项约定：“未固定的物品及设施设备，乙方在结清各项费用后有权搬走。若在租赁期间届满或合同依法解除后十日内仍未搬走的物品等，视为废弃物，甲方有权处置，并有权要求乙方支付相应的处置费用”。但原审在确认陈瑞芳拖欠租金、金同成业委会已通知：《商业租赁合同》于2019年1月16日解除，并定于2019年2月28日清场，如陈瑞芳未自行清理相关物品，将按废弃物处理。以及因陈瑞芳未自行清理相关物品，金同成业委会已将相关物品转移到地下车库的情况下，陈瑞芳主张的物品属于废弃物，无权再要求金同成业委会返还。另外，时至今日，陈瑞芳都未“结清各项费用”，搬走物品及设施设备的条件根本未成就，但原审仍确定金同成业委会返还陈瑞芳桌子、空调外机、空调吸顶机等民事责任。明显违反了双方的约定，而且也违反了《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条的规定。2．《商业租赁合同》第八条第1项还约定，“租赁期间届满或合同依法解除后，乙方应按现状返还房屋，不得毁损、拆除、变动装修及固定的附属物品、设备放弃”，该约定实际上已明确陈瑞芳无权获得装修赔偿，但原审却违法认定陈瑞芳的装修损失为20万，并判决金同成业委会赔偿6.6万元。3．《商业租赁合同》第三条第5项约定“非因甲方原因造成本合同自签订之日起三年内被终止……且甲方有权没收乙方已支付的租赁保证金”。本案是陈瑞芳经营不善而拒付租金引发的纠纷，金同成业委会完全有权没收陈瑞芳已支付的租赁保证金，但原审却判决金同成业委会返还陈瑞芳租赁押金19,360元。综上，本案是因陈瑞芳经营不善并拒付租金所引发的合同纠纷。原审却无视合同的履行情况，不顾双方之间的约定及法律规定，违法认定金同成业委会存在“部分违约”，造成判决结果明显错误。综上所述，请求二审法院依法改判。 陈瑞芳辩称，一、本案一审法院于2020年4月10日组织当事双方对“待归还物品”进行了清点并制作了勘查笔录。二、金同成业委会频繁关闭大门的行为已经严重影响陈瑞芳正常使用案涉场地，无论陈瑞芳是否正常经营，该行为都已构成了违约。关于金同成业委会擅自关闭大门一事，陈瑞芳在一审过程中就已提交了包括与金同成业委会工作人员微信聊天记录在内的多份证据，足以证明金同成业委会在陈瑞芳承租案涉场地期间曾多次关闭场地大门。在一审庭审过程中，金同成业委会也承认了存在关闭大门的事实。作为案涉合同的出租方，金同成业委会在租赁期限内应当保证陈瑞芳可以正常的、自由的使用案涉场地，这种义务应当是持续的。金同成业委会擅自频繁关闭租赁场所大门事实上剥夺了陈瑞芳正常使用租赁场所的权利，无论是否造成损害后果，该行为均已构成违约。三、提供的排油烟通道安放位置必须具备合理性且符合相关规定。金同成业委会所谓“只提供空间而不必考虑是否符合环保要求”的说辞不成立。根据案涉合同第一条第3项约定，金同成业委会应当给陈瑞芳提供油烟排放通道的安放位置。合同第一条第5项同时约定，金同成业委会应当为陈瑞芳提供经营所需的水、电等设施、设备放置、安装的附属空地或空间。既然案涉场地的租赁用途是作为餐饮经营场所，且双方对于排油烟通道的设置有着明确的约定，那么金同成业委会无法提供合适的排烟通道就将导致合同目的无法实现，将构成根本性违约。事实上，金同成业委会安排的所谓油烟排放通道位置都是一些正对着行人通道或是位于楼上居民的窗户正下方的位置，甚至还曾要求陈瑞芳将油烟直接排入市政排水管道。金同成业委会所谓的排油烟通道位置根本无法正常设置烟道，不具备使用的可能。金同成业委会在合同履行过程中没有考虑过在这个位置安装排油烟通道是否合理合法。更何况，陈瑞芳与金同成业委会工作人员黄辉的微信聊天记录显示，金同成业委会已经明确表示拒绝向陈瑞芳提供油烟排放通道的安装位置。金同成业委会以明示的方式拒绝履行合同义务的行为已经构成了根本性违约，直接导致了陈瑞芳租用案涉场地的合同目的无法实现。案涉合同无法继续履行的原因在于金同成业委会。四、金同成业委会未能妥善处理业主内部矛盾，导致金同成大厦的部分业主屡次阻挠陈瑞芳正常装修施工。金同成业委会的该项行为同样也构成了违约。在陈瑞芳装修过程中，金同成大厦的部分业主屡次对陈瑞芳的正常装修行为进行阻挠，还有业主声称业主大会根本不曾同意业委会将案涉场所出租作为餐饮经营场所使用。陈瑞芳所发出的两份律师函中都曾提及此事并要求金同成业委会对因业主阻挠而给陈瑞芳造成的工期延误进行合理的补偿。且在陈瑞芳与业委会工作人员的多次交涉中，金同成业委会的工作人员也承认存在业主阻挠装修的事实。金同成业委会未能妥善处理业主内部矛盾，导致部分业主阻挠陈瑞芳依约正常使用案涉场地，该行为同样构成了违约。五、金同成业委会违反合同约定，导致案涉合同目的无法实现，应当承担相应的违约责任。一审法院判决金同成业委会承担违约责任是正确的。在金同成业委会出现违约行为之后，陈瑞芳已多次通过发函等方式要求其及时纠正违约行为，但金同成业委会在收到陈瑞芳的通知之后并未纠正前述违约行为。由于金同成业委会的违约行为已经在事实上影响了陈瑞芳正常使用案涉场地，且在其违约行为得到纠正之前，陈瑞芳租用案涉场地的合同目的无法实现，因此陈瑞芳援引《合同法》中关于不安履行抗辩权的规定，暂缓缴纳租金并以书面形式将此事告知了金同成业委会。陈瑞芳暂缓缴纳租金的行为系行使法定权利，并不构成违约。因此在不考虑违约金金额和责任比例的前提下，一审法院判决金同成业委会承担违约责任是正确的。六、由于金同成业委会的违约行为导致合同无法继续履行，陈瑞芳为使用案涉场地所投入的装修等成本费用全部付之东流。根据相关法律规定，金同成业委会应当赔偿陈瑞芳剩余租赁期内装饰装修残值等前期投入损失。为使用案涉房产进行经营，陈瑞芳投入了大量的资金用于进行装修、宣传等经营准备。陈瑞芳仅仅使用了案涉房产不到一年（其中还包6个月的装修时间）后就被迫离开，所有的装修、宣传投入全部付之东流。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。同时根据《合同法》第一百一十三条的规定，金同成业委会应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值等前期投入损失。七、即便假设陈瑞芳存在违约，所造成的损失也明显低于案涉合同的约定。在陈瑞芳违约的假设前提下，一审人民法院降低违约金的逻辑是正确的。即便不考虑本案的相关事实，假设陈瑞芳存在违约行为，对金同成业委会造成的影响也只是无法按时收取租金，金同成业委会所受损失的金额不会超过案涉合同所约定的租金金额加上同期存款利息。金同成业委会要求陈瑞芳支付所欠缴的租金，同时又要求陈瑞芳按月租金的3倍支付所谓因“逾期占用案涉场地”所产生的违约金，并且还要求没收租赁押金，这几项费用的金额已远远超过了金同成业委会“实际受到的损失”，明显过高。因此，如果假设陈瑞芳违约，那么一审法院依法降低违约金在逻辑上是正确的。综上所述，本案案涉合同无法继续履行、合同目的无法实现的根本原因在于金同成业委会的根本性违约，金同成业委会应当承担相应的违约责任。 陈瑞芳向一审法院起诉请求：1．金同成业委会双倍返还陈瑞芳押金128,400元；2．金同成业委会返还陈瑞芳已支付的转让费用100,000元；3．金同成业委会赔偿陈瑞芳损失885,912元（包括陈瑞芳赔偿给第三方的损失120,000元以及装修和其他损失765,912元）；4．金同成业委会将其扣押的桌椅、厨房设备等物品归还陈瑞芳；5．金同成业委会支付陈瑞芳因本案支出的律师费20,000元以及因（2019）闽0203民初5703号案件支出的律师费20,000元。 一审法院认定事实：2018年1月20日，金同成业委会（甲方）与陈瑞芳（乙方）签订一份《商业租赁合同》，约定甲方代表业主将位于厦门市思明区××路××号××层西侧房产（以下简称讼争房屋）出租给乙方使用；租赁期限自2018年3月1日至2028年8月30日，其中2018年3月1日至2018年8月30日为装修免租金期；前三年租金为每月64200元，第四年至第六年租金为每月68052元，第七年至第十年租金为每月73188元，每季度开始前十日内支付当季度租金；乙方应在签订本合同时向甲方支付押一付三；合同签订时，甲方已将房屋按现状交付给乙方；房屋现处于空置，水、电由甲方配合乙方进行安装，甲方要给出乙方排烟安放位置；甲方应提供经营所需的水、电等设施、设备放置、安装的附属空地或空间；非甲方原因造成本合同签订之日起三年内被中止，则乙方应按租金标准的80%支付免租期内的房屋占用费且甲方有权没收乙方已支付的租赁保证金；租赁期限内（含免租金期内）水电费、物业管理费、租赁税费等由乙方承担；租赁期届满或合同依法解除后，乙方应按照经营期间的现状返还房屋，不得毁损、拆除、变动装修及固定的附属物品、设备设施。未固定的物品及设备设施，乙方在结清各项费用后有权搬走。但若在租赁期间届满或合同依法解除后十日内仍未搬走的物品等，视为废弃物，甲方有权处置，并有权要求乙方支付相应的处置费用；租赁期间届满或非因甲方原因导致租赁提前终止的，形成附合部分的房屋装修无偿归甲方所有，甲方无须给乙方补偿；若一方中途违约，除双倍返还押金外还需要赔付因此而造成对方的损失，赔付金额以专业评估为准，赔付以合同10年期分期赔付；乙方未依约支付租金，逾期10天，乙方需向甲方支付逾期天数每天租金递增的5%作为违约金，逾期超过30天，甲方有权单方解除合同并收回房屋；因乙方提前解除租赁合同的，已预付租金及保证金不退，并付4个月租金作为违约金标准，向甲方支付违约金；租赁期满如乙方逾期归还房屋，则按当时租金标准的3倍，向甲方支付房屋的占有使用费；乙方因经营所需的行政审批责任，由乙方自行申报办理，相关风险责任由乙方自行承担；乙方的环评和第二次消防由乙方自行办理，甲方协助；因合同在履行中发生争议而诉讼的，诉讼费、保全费、差旅费、律师费等由败诉方承担；合同备注乙方要求于2018年3月1日开始装修，故2018年1月20日至2018年2月28日前不进场。合同签订后，陈瑞芳支付押金64200元并支付租金至2018年11月30日。 2018年9月29日和2018年11月6日，陈瑞芳委托律师向金同成业委会寄送《律师函》，主张金同成业委会未能依约履行提供展柜和无遮挡广告牌位置、协调安装空调、修建透明隔断允许地下排气等义务，造成陈瑞芳延期开业并导致损失，要求金同成业委会限期整改、赔偿经济损失或给予免租期5个月，在整改完毕之前有权缓交下一期租金等。2018年11月22日起，金同成业委会以律师函、报纸公告等方式要求陈瑞芳和小食代餐饮有限公司依约支付租金。2019年1月7日，金同成业委会向陈瑞芳寄送一封《律师函》，要求陈瑞芳于2019年1月15日之前支付第二期租金及违约金，否则该函即为解除通知，解除后11日起，租赁房屋范围内的物品视为废弃物，金同成业委会有权自行处置并要求陈瑞芳支付处置费用。2019年2月25日，金同成业委会向陈瑞芳发送一份《通知》，通知其讼争合同已于2019年1月16日解除，并定于2019年2月28日清场，如陈瑞芳未自行清理相关物品，将按废弃物处理。 另查明，陈瑞芳因本案支付律师费20,000元。 2019年3月1日，金同成业委会曾将陈瑞芳诉至一审法院，案号为（2019）闽0203民初5703号，金同成业委会于2019年6月26日撤回对陈瑞芳的起诉。陈瑞芳因该案支付律师费20,000元。 原告叶丽玲、林滨拳与被告厦门阿芳小食代集团有限公司、陈瑞芳、蔡铮铮合同纠纷一案，一审法院于2019年12月30日作出（2019）闽0203民初16297号民事判决书，判决：一、解除叶丽玲、林滨拳与厦门阿芳小食代集团有限公司签订的《商铺租赁经营管理合同》；二、厦门阿芳小食代集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还叶丽玲、林滨拳保证金20,000元、管理费3,600元；三、厦门阿芳小食代集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶丽玲、林滨拳营业款6,137.2元；四、厦门阿芳小食代集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿叶丽玲、林滨拳损失75,000元。该判决还查明叶丽玲、林滨拳支付了小食代公司保证金20,000元，对位于讼争房屋的租赁馆位进行装修、安装设施设备后开始对外营业。 审理中，陈瑞芳提交以下证据：1．通话录音、微信记录，拟证明金同成业委会于2018年11月18日将商场大门关闭，至2019年1月11日仍未开门，导致讼争房屋无法经营。通话录音载明，林瑞芳于2019年4月25日向装修工人林智勇询问何时锁门，林智勇回答称靠中山路的大门锁了好几天，做鱼池的时候就全部锁掉了。微信记录载明陈瑞芳于2019年1月9日要求金同成业委会工作人员黄辉将讼争房屋大门打开，黄辉答复前段时间怕东西丢失才锁门，后来天天都有开门，这些天要做鱼池怕安全问题才关闭，陈瑞芳可以联系工作人员开门。同时金同成业委会工作人员陈仰东也于2019年1月11日承诺这两天鱼池弄好就开门。2．《收条》、转账记录、微信记录，拟证明陈瑞芳应金同成业委会主任柯银河的要求向指定人员伊慧玲支付了100,000元转让费。3．商铺提前终止协议书、转账凭证，拟证明陈瑞芳因金同成业委会无法提供承诺的租赁场地导致赔偿案外人损失共计120,000元。4．收条、施工合同书、安装合同书、银行交易明细，装修设计合同、消防工程承包合同、推广合作协议、开发合同等，拟证明陈瑞芳因讼争房屋支付装修款、推广费等共计765,912元。 金同成业委会的质证意见为：1．通话录音、微信记录。通话录音的真实性合法性关联性均有异议。陈瑞芳明显是张冠李戴，将林智勇关门的行为嫁祸到金同成业委会身上，且隐瞒金同成业委会制止林智勇关门的行为。其中录音中陈瑞芳自认“我很少过来，这家店从开业到纠纷我才来过五次，所以很多事情我不熟不太清楚”的事实，还说明陈瑞芳的亏损及经营不下去，是陈瑞芳长期疏于管理造成的。陈瑞芳与黄辉的微信聊天记录，一方面证明金同成业委会多次向陈瑞芳催要租金，另一方面也证明商场门并不是金同成业委会关闭的。同时也证明当时陈瑞芳已经停止经营，所谓的关门也不会给陈瑞芳造成损失。陈瑞芳与陈仰东微信聊天记录的真实性合法性关联性均有异议，相关内容明显不真实。2．《收条》、转账记录、微信记录，真实性合法性关联性均不予确认。“柯银河”是陈瑞芳添加的内容，其主张的款项与金同成业委会无关。微信记录中的小段不是金同成业委会的工作人员，据了解应是房产中介。3．商铺提前终止协议书、转账凭证、收条、施工合同书、安装合同书、银行交易明细，装修设计合同、消防工程承包合同、推广合作协议、开发合同等真实性合法性关联性均有异议，陈瑞芳的主张违反了合同相对性的原则，与金同成业委会无关。 金同成业委会向一审法院提交以下证据：1．照片，拟证明金同成业委会提供了排烟口、空调位置以及广告位。2．水、电费、物业管理费收据，拟证明陈瑞芳自2018年8月以来经营每况愈下，至2018年11月已自行停止营业。 陈瑞芳的质证意见为：1．照片，真实性没有异议，但关联性有异议，金同成业委会在招商时向陈瑞芳作出提供大厦一层出入口位置立柱一个作为广告位的承诺，该组证据正好可以证明了金同成违反了招商承诺并未依约提供广告位，并且从第一张照片可以看出金同成向陈瑞芳提供的排烟口位置，证明金同成业委会并未按照约定提供符合规定的排烟位置。2．水、电费、物业管理费收据，真实性、合法性无异议。关联性有异议。11月份完全停止经营也印证了金同成业委会确实于2018年11月8日将商场大门锁住，导致美食城无法经营。 一审法院组织双方进行现场勘验，金同成业委会已将陈瑞芳物品搬离讼争房屋，经清点，待归还物品为：桌子25张、空调外机5台、空调吸顶机7台、冰箱10台、洗菜池操作架3台、椅子一批、电视三台、收银机电脑7台、碎冰机1台、风幕机2台、监控头6个、电脑主机1台、洗菜池8个、消毒柜2台、平架3台、推车1台、洗水池6台。 针对陈瑞芳所提交的证据，一审法院分析如下： 通话录音和微信记录。仅显示陈瑞芳自述讼争房屋于2018年11月18日关闭大门，通话对方并未直接确认。微信记录中，金同成业委会工作人员确认讼争房屋因修建鱼池于2019年1月关闭数天。结合以上证据可认定金同成业委会于2019年1月将讼争房屋大门关闭数天，但陈瑞芳关于自2018年11月起关闭的主张，缺乏依据，不予采信。 《收条》、转账记录、微信记录。该组证据仅能证明陈瑞芳向案外人伊慧玲转款100,000元，其所主张系依据柯银河指示所支付的转让费，根据在案证据均无法证明，故对陈瑞芳的该项主张，一审法院不予采信。 商铺提前终止协议书、转账凭证、收条、施工合同书、安装合同书、银行交易明细，装修设计合同、消防工程承包合同、推广合作协议、开发合同等，上述证据系陈瑞芳与案外人所签订，其真实性无法确认，亦无法认定转账与合同是否一致。但根据双方所述事实，陈瑞芳确将讼争房屋作为餐饮品牌经营，店内装修设计施工系所必然，虽其所提交证据无法证明具体金额，但装修损失必然存在，因双方均未申请鉴定，一审法院依法酌定为该项损失为200,000元。 一审法院认为，陈瑞芳与金同成业委会签订的《商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。陈瑞芳主张金同城业委会承诺提供玻璃隔断、显著广告位等均无证据予以证明，在其提供的录音中，金同成业委会工作人员亦未对此确认，故其该项主张，一审法院不予采信。陈瑞芳承租讼争房屋从事经营餐饮，排烟管道对其正常使用讼争房屋具有一定影响，双方对此亦有明确约定，故金同成业委会应当依约提供符合规定的排烟管道。根据照片所示，排烟管道所处系人行通道，陈瑞芳要求金同成业委会提供新的排烟位置并无不当。但根据双方所举证据及庭审陈述，陈瑞芳经营餐饮已办理相关证照且实际开设经营，在此过程中并未受到相关主管部门的整改通知或处罚，对其使用讼争房屋未产生实质性的影响，以此作为缓交或减免租金依据尚不充分，金同成业委会有权要求其缴纳相应租金。鉴于陈瑞芳逾期缴纳租金已构成违约，金同成业委会依约解除合同，与法有据，该合同于金同成业委会限期缴纳租金届满之次日即2019年1月16日解除。此外，金同成业委会在陈瑞芳经营过程中擅自关闭沿街大门，影响陈瑞芳对讼争房屋的经营使用，亦存在部分违约。综上，双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，对合同解除均负有过错，双方均可要求对方承担违约责任。根据双方违约程度，一审法院认定陈瑞芳应承担70%的违约责任，金同城业委会应承担30%的违约责任。根据前述认定，陈瑞芳的装修损失为200,000元，本案律师费损失为20,000元，金同成业委会应赔偿其各项损失共计66,000元（220,000元×30%）。陈瑞芳所主张的转让费缺乏事实依据，一审法院不予支持。 合同终止后，因陈瑞芳对解除租赁合同负有70%的责任，其无权要求金同成业委会双倍返还押金，金同成业委会应在其承担的责任范围内返还押金即19,260元（64,200元×30%）。同时，陈瑞芳对合同解除承担主要责任，其要求金同成业委会双倍返还押金以及另案律师费的诉求，均缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门金同成大厦业主委员会于本判决生效之日起十五日内向陈瑞芳归还桌子25张、空调外机5台、空调吸顶机7台、冰箱10台、洗菜池操作架3台、椅子一批、电视三台、收银机电脑7台、碎冰机1台、风幕机2台、监控头6个、电脑主机1台、洗菜池8个、消毒柜2台、平架3台、推车1台、洗水池6台；二、厦门金同成大厦业主委员会于本判决生效之日起十五日内向陈瑞芳返还押金19,260元并赔偿损失66,000元；三、驳回陈瑞芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,009元，减半收取计7,505元，由陈瑞芳负担7,378元，厦门金同成大厦业主委员会负担127元。 本院经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实，均无异议，本院予以确认。陈瑞芳认为遗漏查明2018年9月29日第一份律师函中陈瑞芳未提出要缓交租金；2018年11月6日第二次的律师函才提到要缓交租金，并明确提到排放油烟通道问题；以及1月7日的律师函是寄给陈夏生律师而不是寄给陈瑞芳的事实。 本院认为，案涉《商业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均确认案涉租赁合同于2019年1月16日解除，争议的焦点系合同解除的事由。从租赁房屋的用途及合同中的约定来看，安装排烟管道对陈瑞芳使用讼争房屋用于餐饮经营具有影响。金同成业委会已适当履行上述义务，陈瑞芳也已实际开业经营，并未造成经营餐饮的目的受阻，不属于根本性违约。同时，陈瑞芳主张该事由可作为缓交或减免租金依据亦不成立，金同成业委会有权要求其缴纳相应租金。鉴于陈瑞芳逾期缴纳租金已构成违约，金同成业委会可依约解除合同。关于金同成业委会在陈瑞芳经营过程中擅自关闭沿街大门，影响陈瑞芳对讼争房屋的经营使用，应认定存在违约，即双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为。一审法院根据根据双方的违约程度，认定陈瑞芳应承担70%的违约责任，金同城业委会应承担30%的违约责任，合法合理，并无不当。关于装修损失，因陈瑞芳一审提交的证据存在瑕疵，但鉴于装修的客观事实，金同成业委会亦无反驳事由，故一审酌情认定陈瑞芳的装修损失为200,000元，并根据违约责任的分配，认定金同成业委会应赔偿损失数额，并无明显不当。关于律师费、押金同理认定。关于陈瑞芳所主张的转让费因缺乏事实依据，一审法院不予支持，也无不当。关于金同成应归还的相关物品数量，一审法院经现场勘查核实，亦无不当。 综上，陈瑞芳与金同成业委会的的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,009元，由陈瑞芳负担14,756元，由金同成业委会负担253元。 本判决为终审判决。 审 判 员 （胡林蓉） 二〇二〇年十月二十六日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案所适用法律条文 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。