贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初14077号原告白贵龙，男，1991年6月23日生，汉族，住贵州省岑巩县。被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城未来方舟**团（接待中心）。统一社会信用代码：91520000770581331L。法定代表人：李凯。委托诉讼代理人吴秀莲，女，1990年8月7日生。第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住所地：贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路**。统一社会信用代码：91520112214590739R。负责人：杨阳。原告白贵龙诉被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天公司）、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称工行乌当支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白贵龙、被告中天公司的委托代理人吴秀莲及第三人工行乌当支行委托代理人蔡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白贵龙提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告2018年6月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：白-14969）及补充协议，被告立即返还原告已付首付款82937元，维修基金5519元以及原告已向第三人偿还的借款本息48131.85元（截止到2020年8月，具体金额以实际产生为准），以上合计136587.85元；2、判令被告向原告支付违约金8444元和利息11350元（以88456为基数，按年利率6%计算，自2018年6月30日计算至2020年7月20日，以136587.85元为基数，按年利率6%计算，自2020年7月21日计算至被告2020年8月11日，未计算部分计算至被告还清之日时止），以上合计19794元。3、判令解除原被告及第三人签订的中国工商银行贵州省分行《个人购房借款/担保合同》（编号：024020004020XX-手贷0001769），由被告向第三人偿还自2020年8月后就《个人购房借款/担保合同》项下剩余借款本息；4、本案案件受理费及相关费用由被告承担。事实及理由：2018年6月30日，原被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：由原告购买被告开发的位于云岩区渔安安井片区白岩脚12号楼1单元14层6号房。第十一条约定：被告于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：被告未按照十一条约定的期限和条件将该商品房交付给原告，逾期超过90日，原告有权退房。买受人退房的，出卖人应自收到退房通知书之日起30日内返还全部已付款，并按照原告全部已付款的3%向原告支付违约金。随后，原被告与第三人签订了中国工商银行贵州省分行《个人购房借款/担保合同》，约定原告向第三人贷款193000元，贷款期限为120个月，第三人将该笔贷款划入被告公司账户。原告以涉案商品房为该笔贷款提供抵押担保，被告未该笔贷款提供保证责任。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款及维修基金，并办理了按揭贷款，但经原告多次催促，被告却未按合同约定的期限向原告交付房屋。被告已经严重违约，现原告要求解除商品房买卖合同。商品房买卖合同解除后，该个人购房担保借款即失去继续履行的基础和必要，故原告与被告、第三人签订的中国工商银行贵州省分行《个人购房借款/担保合同》亦应被解除。故原告为维护合法权益诉至法院，提起如前诉请。被告中天公司辩称，原告主张的维修基金由住建部门收取，被告不是收取主题，不应由被告退款。原告向第三人偿还的本息的利息部分，也应当视为损失，在原告已经主张了违约金的前提下，不应当再主张该损失。原告所主张的利息没有合同约定，且被告也不是该合同的借款人，因此原告做主张的诉求没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，原告白贵龙因购买原告开发的位于云岩渔安安井白岩脚公租房7号地块第12号楼1单元14层6号房，与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：房屋总价款为275937元。合同第八条约定：“买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款82937元，余款193000元以银行按揭支付......”第十一条约定：“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房……”第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：......（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。……”同日，原告向被告支付82937元首期购房款。原告白贵龙（借款人）与第三人工行乌当支行（贷款人）、被告中天公司（保证人）共同签订《个人购房借款/担保合同》一份，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币193000元。本合同项下贷款用于购买坐落于云岩渔安安井白岩脚公租房7号地块第12号楼1单元14层6号房，并以该套房屋作为抵押物对上述债务进行担保。第三人工行乌当支行对上述债务提供阶段性连带责任保证。2019年12月28日，被告收到第三人工行乌当支行支付的银行按揭款193000元。另查明，原告从2019年1月26日开始向第三人工行乌当支行偿还按揭贷款。原被告均认可截止开庭时被告中天公司尚未交付房屋，已逾期超过90日，且被告表示尚不能确定案涉房屋交付时间。同时查明，原告白贵龙于2018年6月30日向被告交付上述涉案房屋的维修基金5519元。被告于当日向原告出具《收款收据一份》。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、《收款收据》、中国工商银行出具的还款明细等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。本案中，原告已按照合同约定履行了交付房款的义务，而被告未按合同约定的时间履行交付房屋义务，原告有权依据合同约定解除合同，并要求被告支付相应违约金。依据合同约定，被告应按照全部已付房款的3%向原告支付违约金，即275937元x3%=8728.11元。原告要求被告支付违约金8444元，本院从其自愿，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人。”本案商品房买卖合同被依法解除，个人商业用房贷款合同的目的已经无法实现。中天公司已收取了购房贷款和购房款，应向原告返还购房款，并向第三人工行乌当支行偿还剩余贷款本息。故本院对原告要求解除《个人购房借款/担保合同》并由被告返还其首期购房款，向第三人偿还剩余贷款本息的诉请予以支持。关于维修基金的问题。本案中，原告出具的借条能够证实其确已向被告支付涉案房屋的维修基金5519元，故依据合同的相对性原则，原告有权要求其退还，故本院对原告要求退还5519元维修基金的诉讼请求予以支持。关于原告第2项诉讼请中的利息问题。原告请求以88456元（维修基金5519元+82937元）为基数，按年利率6%计算，自2018年6月计算至2020年7月20日；以136587.85元为基数，按年利率6%计算，自2020年7月21日计算至被告还清之日止，因无合同约定及法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告白贵龙与被告中天城投集团城市建设有限公司于2018年6月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：白-14969）及补充协议；二、解除原告白贵龙与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：024020004020XX-手贷0001769）；三、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告白贵龙购房款82937元；四、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告白贵龙支付违约金8444元；五、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告白贵龙支付已向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行归还的贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；六、被告中天城投集团城市建设有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行偿还原告白贵龙就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以合同的约定进行计算）；七、驳回原告白贵龙的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8714元，减半收取4357元（原告已预交），由被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担4258元，由原告白贵龙负担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  洪丹丹二〇二〇年十月三十日书记员  张煜堃