广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2906号上诉人（原审被告）：梁永新。委托诉讼代理人：黄锦胜、杨亚富，均系梁永新的女婿。被上诉人（原审原告）：湛江市赤坎区寸金街道办事处，住所地：广东省湛江市赤坎区寸金二横路**。负责人：黄从容，主任。委托诉讼代理人：黄真竖，该办事处工作人员。委托诉讼代理人：庞华，广东省湛江市赤坎区金司法所工作人员。上诉人梁永新因与被上诉人湛江市赤坎区寸金街道办事处（以下简称“寸金街道办”）租赁合同纠纷一案，梁永新不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2020）粤0802民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁永新及其委托诉讼代理人黄锦胜、杨亚富，被上诉人寸金街道办的委托诉讼代理人黄真竖、庞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁永新上诉请求：一、改判认定梁永新仅拖欠租金87618.88元；二、判决本案一、二审诉讼费由梁永新和寸金街道办各承担50%。事实和理由：梁永新从1997年起，一直租赁寸金街道办位于北桥路中新大厦12号之一号商铺经营糖水生意，双方先后签有多份协议书，期限分别有一年、三年、五年不等。协议书中约定的商铺面积没有改变过，梁永新一直以来都是按时缴纳租金。2015年11月6日，梁永新到寸金街道办办公室续签租赁合同时，由于过于相信寸金街道办是赤坎区政府的派出机构及与其有近20年的租赁关系，在寸金街道办时任主任高云的催促下，没有详细看清楚《商铺租赁合同书》的内容就在合同上签了自己的名字。寸金街道办当时还交给梁永新一份粤华信估字[201506022]号《湛江市赤坎区寸金街道办事处出租湛江市赤坎区北桥路12号之一号商铺租金项目房地产估价报告》（以下简称“《房地产估价报告》”）。梁永新在交商铺租金时，才发现每月要交3000元，比2013年每月租金1000元多2000元，梁永新心头一震赶紧回家看清楚《商铺租赁合同书》和《房地产估价报告》。原来是《房地产估价报告》中将商铺的面积增加到75平方米，比商铺的实际面积多出了10多平方米，故约定每月多收数百元租金。梁永新多次找到寸金街道办的有关负责人，请求对商铺的面积进行丈量计算出应付的租金，梁永新同意即时付清。但是，寸金街道办就是不予理踩，所以梁永新拖欠了寸金街道办2年的租金。梁永新详细阅读了《房地产估价报告》。该报告的第1页第9行至第12行确认:“一、估计对象：湛江市赤坎区寸金街道办事处位于湛江市赤坎区北桥路12号之一号商铺（面积为75平方米）；二、估计目的：为确定湛江市赤坎区寸金街道办事处拟出租位于湛江市赤坎区北桥路12号之一号商铺的年租金值（5年租期）提供参考依据”。该页最后一段称：“湛江市赤坎区寸金街道办事处拟出租位于湛江市赤坎区北桥路12号之一号商铺的年租金于估计时点的市场价值为人民币叁万陆仟元（￥36000元整），单位租金为40元/㎡月”。该报告的第6页第5行至第8行确认：“评估范围内的房屋尚未办理产权证，报告中采用的建设面积是根据委托方提供的。评估师己提请被评估企业办理相关产权证以完善产权，若评估报告中采用的建设面积与日后产权证登记的面积不符，评估结论应作相应调整”。梁永新与寸金街道办签订的《商铺租赁合同书》，是以《房地产估价报告》为根据所签订的。梁永新与寸金街道办签订的《商铺租赁合同书》中的商铺面积为75平方米。2020年4月13日，梁永新委托广东广量测绘信息技术有限公司房产分户图测量的商铺建筑面积进行测量，测得该商铺的实际面积是63.66平方米，与寸金街道办提供给广东粤华信资产评估房地产估计有限公司的75平方米的面积相差11.34平方米，按照每平方米每月40元计算，寸金街道办每月多收梁永新4**.6元（40元×ll.34），每年多收5443.2元（453.6元×l2）。寸金街道办从2017起计算至2019年10月梁永新拖欠租金109391.68元，多计算了10886.4元，实际拖欠租金只是98505.28元。寸金街道办2016年多收梁永新的租金5443.2元，应予以抵销租金。被上诉人寸金街道办答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。寸金街道办向一审法院起诉请求：一、判决梁永新支付所欠租金109391.68元（2017年1月至2019年9月30日），并支付滞纳金27323.03元（按每天万分之五计，2017年1月11日至至2019年10月10日）；二、判决梁永新自2019年10月11日起至支付所欠租金日止，每日按所欠租金支付万分之五的滞纳金；三、判决梁永新负担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2015年11月6日，寸金街道办与梁永新签订《商铺租赁合同书》，约定将位于湛江市赤坎区北桥路12号之一商铺出租给梁永新经营使用，商铺面积约75平方米，商铺租期为五年，自2015年11月1日至2020年10月31日止，每月租金3000元。每一年该租金比上一年递增5%。梁永新须在每月的10日前一次性以现金或转账方式交清当月的租金，如逾期不交，寸金街道办每天按拖欠租金5%的标准收取滞纳金。签订合同后，梁永新正常使用涉案商铺，并依约按每月3000元支付至2016年12月的租金，从2017年1月开始拖欠租金，双方经协商无果，寸金街道办遂向一审法院提起诉讼。另查明，按合同约定，梁永新于2017年1月至2017年10月每月应付租金为3150元，于2017年11月至2018年10月每月应付租金为3307.5元，于2018年11月至2019年10月每月应付租金为3472.88元。再查明，一审庭审中，梁永新认为寸金街道办主张的滞纳金不合理，不应该存在。同时，梁永新认为如果其构成违约，要求调整滞纳金。一审法院审理认为：寸金街道办、梁永新于2015年11月6日签订的《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。梁永新自2017年1月开始拖欠租金，显属违约，应依法承担相应的违约民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及合同关于“每一年租金比上一年递增5%，每月的10日前一次性以现金或转账方式交清当月的租金，逾期不交，每天按拖欠租金5%的标准收取滞纳金”的约定，寸金街道办请求梁永新支付2017年1月至2019年10月期间拖欠的租金109391.68元[3000×（1+5%）×10个月+3000×（1+5%）×（1+5%）×12个月+3000×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%）×11个月]，以及从2017年1月11日起计收滞纳金合法有据，予以支持。关于寸金街道办请求按拖欠租金每日万分之五计收滞纳金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，寸金街道办没有证据证明梁永新的违约行为给其造成的实际损失。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及签订买卖合约时的预期利益等综合因素，确认梁永新自2017年1月开始各以每月拖欠租金为基数自当月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付滞纳金，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付滞纳金给寸金街道办。至于梁永新认为合同约定面积与实际商铺面积存在差异造成其经济损失的，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、梁永新须于判决生效之日起十日内支付拖欠租金109391.68元给湛江市赤坎区寸金街道办事处，以及从2017年1月开始各自以每月拖欠租金为基数自当月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付滞纳金，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付滞纳金给湛江市赤坎区寸金街道办事处（2017年1月至2017年10月每月拖欠租金为3150元，2017年11月至2018年10月每月拖欠租金为3307.5元，2018年11月至2019年10月每月拖欠租金为3472.88元）；二、驳回湛江市赤坎区寸金街道办事处的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1517.15元，由梁永新负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。梁永新向本院提供了以下证据：一、《房地产估价报告》，拟证明确定涉案商铺的租赁价格的依据；二、《房产分户图》，拟证明涉案商铺面积为63.66平方米。寸金街道办质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为该证据不能证明梁永新所主张的事实；二、对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可，且认为该证据不能证明梁永新所主张的事实。本院经审查后认证认为：梁永新提供上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院对上述证据均不予采纳。寸金街道办未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对梁永新上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据梁永新上诉请求的事实理由及寸金街道办的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于涉案商铺租金价格应如何认定，以及梁永新应否支付租金、滞纳金的问题。梁永新与寸金街道办签订《商铺租赁合同书》明确约定涉案商铺租赁价格为每月3000元、逐年递增5%，虽然《商铺租赁合同书》载明涉案商铺面积为75平方米，但《商铺租赁合同书》并未明确租赁价格按面积单价计算。梁永新实际承租涉案商铺多年，其对涉案商铺的具体情况应有充分了解，且其在签订《商铺租赁合同书》之后也实际按每月3000元的价格支付了2015年11月至于2016年12月期间的租金，故应认定梁永新悉知并认可《商铺租赁合同书》约定的租赁价格是商铺整体计价。梁永新主张《商铺租赁合同书》约定的租赁价格不是其真实意思表示依据不足，本院不予支持。涉案《商铺租赁合同书》合法有效，梁永新理应遵照履行，梁永新拖欠租金，故应依据约定承担支付租金和滞纳金的违约责任，一审法院对此予以认定，并结合本案的客观事实对滞纳金予以调整，并无不当，本院予以确认。综上所述，梁永新的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1990.47元，由梁永新负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二〇年十月二十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。