济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初5707号原告：王若晶，女，1979年10月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘明娟，山东鲁舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会丽，山东鲁舜律师事务所律师。被告：尹承峰，男，1956年2月22日出生，汉族，住济南市。原告王若晶与被告尹承峰房屋租赁合同纠纷一案，济南市市中区人民法院于2020年4月13日立案后，于2020年4月14日作出（2020）鲁0103民初2681号民事裁定，将该案移送本院处理。本院于2020年9月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告王若晶的委托诉讼代理人刘明娟，被告尹承峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王若晶向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失人民币38565元;2.本案诉讼费、律师代理费及其他费用由被告承担。王若晶在庭审中明确第二项诉讼请求指律师代理费5000元，诉讼费382元，其他费用指的是交通费136元。事实和理由：原、被告于案发前签订房屋租赁合同，约定将坐落于济南市***(含地下室)出租给被告，未签订书面合同。后原告与李晓鹏签订房屋买卖合同，将涉案房屋售予李晓鹏。后因被告拒不腾房，原告未能依照合同约定履行交房义务，李晓鹏诉至贵院，贵院作出(2019)鲁0104民初4872号判决，判令原告向李晓鹏进行赔偿并承担相应费用。为维护自身合法权益，向被告追偿上述损失，诉至贵院，望判如所请。尹承峰辩称，让我承担因买方人而产生的费用是推卸责任，甩锅的行为。2016年我家拆迁，我与原告电话联系，正式入住是2016年5月25日，当时确定的回迁日期是新房下来装修完之后再回去，至少3年半至4年，现在来看已经超出我预想的时间两个月。到了2019年2月28日晚上差15分钟10点，原告给我打电话说他要卖房子，我给原告说我开始租房就要租到房屋回迁，他让我收拾好房子接待中介，但是第二天原告就把房子卖出去了。买卖双方违背了买卖不破租赁，如果他们不违背买卖不破租赁不会发生以后的事情。我租原告的房子三年多来没有对租期、租金发生过任何异议，我们是口头协议，对方也从来没有提出过来变更协议，我认为我们之间的租赁关系是合法有效的，之所以产生这么多费用是因为原告违背了买卖不破租赁，但是原告与买房人不尊重我的看法，当时我也提出再让我租赁半年，可以给我涨租金，但是原告与买房人都不听。原告电话告知我不是法律上的告知，只是通知还可以住两个月，5月18日腾房。原告提出来让我赔偿的要求我不认可，也不接受。经审理查明：王若晶自2016年5月25日起将济南市***的房屋及地下室出租给尹承峰，约定房屋租金每月1500元，未签订书面的房屋租赁合同。尹承峰将涉案房屋租金交至2019年6月30日。王若晶于2019年3月通知尹承峰其还可以住两个月，让其5月18日腾房。尹承峰于2019年11月30日腾房，与王若晶履行了房屋交接手续。案外人李晓鹏于2019年8月20日向本院起诉王若晶、第三人尹承峰，要求王若晶继续履行合同、履行腾房义务；赔偿违约金等诉讼请求。本院于2019年11月18日作出（2019）鲁0104民初4872号民事判决书，载明：“……本院认定事实如下：……2019年3月1日，王若晶作为甲方（出卖人），与作为乙方（买受人）的李晓鹏、丙方（居间人）的政和公司签订《房屋买卖合同》，编号为0001767，约定甲方自愿出售***房产给乙方，建筑面积94.85平方米，地下室面积10.87平方米，附属设施包含固定装修，无抵押，有租赁，房屋总价款为145万元；……李晓鹏于2019年3月7日向王若晶支付了首付款85万元（包含定金），于3月18日支付了剩余购房款60万元。***房产115号地下室的所有权已经转移登记至李晓鹏名下。李晓鹏与山东国熙律师事务所签订《委托代理合同》，约定山东国熙律师事务所接受李晓鹏的委托，指派张岩律师为本案一审的委托诉讼代理人，律师代理费为5000元。诉讼过程中，张岩律师代理李晓鹏参加了诉讼。李晓鹏向该所支付了律师费5000元。……本院认为，李晓鹏与王若晶签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。李晓鹏应当按照合同约定按时交纳购房款，王若晶也应当按照合同约定按时办理所有权转移登记手续，并按约定时间交付房屋。现李晓鹏已经付清全部购房款，且已经办理了所有权转移登记手续，王若晶应当继续履行合同，向李晓鹏交付房屋。……因王若晶已将***房产出售给李晓鹏，且已经办理了所有权转移登记手续，故李晓鹏作为所有权人，有权利要求尹承峰腾房，其要求尹承峰立刻搬离***房产，将房产交还给王若晶，再由王若晶向其交付的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的承担，根据合同相对性原则，《房屋买卖合同》系王若晶与李晓鹏签订，王若晶负有向李晓鹏交付房屋的义务。合同中明确约定交付时间为李晓鹏付清总房款后两个月，而李晓鹏于2019年3月18日付清全部购房款，故王若晶就应当于2019年5月18日前向李晓鹏交付房屋，但王若晶未能按期交付，其应当向李晓鹏承担违约责任，支付违约金。……关于律师费的负担，因李晓鹏与王若晶在《房屋买卖合同》中明确约定律师费由违约方进行赔偿，李晓鹏委托的律师实际到庭参加了诉讼，且经本院查明王若晶存在违约行为，故李晓鹏要求王若晶支付律师费5000元的请求，于法有据，本院予以支持。……判决如下：一、尹承峰于本判决生效之日起二十日内将登记在李晓鹏名下的位于济南市***房屋及2-115号地下室腾空并交付给王若晶，王若晶自接收该房屋之日起五日内交付给李晓鹏；二、王若晶于本判决生效之日起十五日内向李晓鹏支付违约金，按每月2600元自2019年5月18日起计算至实际交付房屋之日止；三、王若晶于本判决生效之日起十五日内向李晓鹏支付律师费5000元；四、驳回李晓鹏的其他诉讼请求。……案件受理费17850元，减半收取计8925元，由王若晶负担。……”2019年12月1日，王若晶履行上述判决内容，支付李晓鹏违约金16640元、律师费5000元、诉讼费8925元，共计30565元。其中，因2019年6月30日后不腾房造成的违约金损失为13000元（每月2600元，自2019年7月1日至2019年11月30日）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”经审查，王若晶与尹承峰并未签订书面的房屋租赁合同，且其租赁时间长达六个月以上，根据上述法律规定，王若晶与尹承峰之间系不定期租赁合同关系。王若晶与尹承峰之间的房屋租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，王若晶可以随时解除与尹承峰的租赁合同并要求其腾房，尹承峰也自认王若晶于2019年3月通知其还可以住两个月，让其5月18日腾房，王若晶履行了腾房的提前通知义务，但因尹承峰租金交到2019年6月30日，故尹承峰最迟应于2019年6月30日前腾房。根据买卖不破租赁的原则，虽然王若晶将涉案房屋出售给了案外人李晓鹏，办理了所有权转移登记手续，在2019年6月30日之前尹承峰仍有权利对涉案房屋进行居住使用，其承租权不能受到侵害，故尹承峰对于2019年5月18日至2019年6月30日期间不腾房给原告造成的损失并无过错，王若晶要求尹承峰赔偿此期间的违约金损失本院不予支持。2019年3月王若晶已提前合理期限通知尹承峰腾房，且尹承峰2019年6月30日后并未交纳房屋租金，故尹承峰2019年6月30日后拒不腾房给原告造成（2019）鲁0104民初4872号案件中损失负有过错，王若晶要求尹承峰赔偿2019年6月30日之后的违约金损失13000元，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”王若晶主张尹承峰承担其在（2019）鲁0104民初4872号案件中向李晓鹏支付的律师费损失5000元、诉讼费损失8925元，本院认为该两项费用超过了尹承峰与王若晶建立房屋租赁合同关系时其预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且王若晶在尹承峰已将房屋租金交到2019年6月30日，在此之前尹承峰仍有权利居住的情况下，与李晓鹏签订合同时约定交付时间为李晓鹏付清总房款后两个月，即2019年5月18日，以至因未能按期交付而被法院判决向李晓鹏支付上述律师费损失、诉讼费损失，该法律后果应由其本人承担，故本院不予支持。王若晶主张其在（2019）鲁0104民初4872号案件中支出的律师代理费8000元，于法无据，本院不予支持。王若晶主张本案律师代理费5000元、交通费136元，因原、被告在案涉租赁关系中对律师代理费、交通费并无约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告尹承峰于本判决生效之日起十日内支付原告王若晶损失13000元；二、驳回原告王若晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，减半收取计446元，原告王若晶负担313元，被告尹承峰负担133元。本判决为终审判决。审 判 员 胡世涛二〇二〇年十月二十日法官助理 孔凯琼书 记 员 吴蓓蓓