江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣10执异29号案外人：易兰英，女，1954年8月6日出生，汉族，江西广昌县人，住江西省抚州市广昌县，委托诉讼代理人：谢本发（易兰英次子），代理权限为特别授权代理。案外人：谢本福，男，1973年7月16日出生，汉族，江西广昌县人，住江西省抚州市广昌县，委托诉讼代理人：张凤兰（系谢本福妻子），委托代理权限为特别授权代理。案外人：谢本发，男，1975年12月7日出生，汉族，江西省广昌县人，住江西省抚州市广昌县，申请执行人：张寿荣，男，1965年1月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：吴金明，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵琳，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被执行人：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省广昌县盱江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，执行董事兼总经理。在本院执行申请执行人张寿荣与被执行人江西长兴农贸集团有限公司（以下简称长兴公司）、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案中，案外人易兰英、谢本福、谢本发于2020年10月10日对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第28号、31号车库的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人易兰英、谢本福、谢本发称，请依法停止对广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第28号、31号车库的执行。事实和理由：谢志扬（公民身份号码）又名谢志杨，2002年11月8日，其与长兴公司（法人代表李长文）签订了商品房购销合同，购买江西省广昌县新圳北路车站出口处第四栋第28号车库，价款37,521元，签订合同当日付清了37,521元。2005年11月3日，又签订了车库出售协议，购买了第31号车库，建筑面积41.69平方米，价格1,300元/平方米，总价款为54,197元，当日支付了39,197元，余款15,000元约定在办理产权过户登记手续时付清，同时约定办证交易费由长兴公司承担，其他费用由谢志扬承担，结算金额多退少补。依照合同约定，车库已经交付给了谢志扬，但是长兴公司一直未替案外人办理产权过户登记手续，现在该车库一直由案外人占用使用至今。请法院依法解除涉案车库的查封，中止执行。张寿荣称，异议人所依据的买卖合同无效，其非执行财产权属人，其异议无证据支持，应予以驳回。事实和理由：1．涉案合同的出售人并非被执行人，买卖合同无效。2．倘若合同主体适格，房款未付清的情况下合同效力待定。3．车库并未进行登记，从物权归属上来说，该不动产仍属于被执行人所有。4．倘若案涉合同有效，本案亦不满足排除执行条件。长兴公司系房地产开发企业，故而本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查。异议人未举证证实其名下无其他用于居住的房屋，也未提供银行转账凭证证明其实际支付了购房款。综上所述，被答辩人的异议无证据和法律的支撑，请法院予以驳回。长兴公司未发表意见。易兰英、谢本福、谢本发为证明其主张提供了以下证据：1．易兰英、谢本福、谢本发、谢小香的身份证、户口本复印件、常住人口登记表，谢志扬的常住人口登记表；2．谢志扬的死亡证明、谢志扬与易兰英的婚姻关系证明、谢志扬家庭成员关系证明；3．谢志扬与谢志杨同属一人的村委会、居委会证明；4．谢小香放弃继承权的申明书。5．长兴公司与谢志杨签订的28号房屋的商品房购销合同及收款收据；6．长兴公司与谢志杨签订的31号车库出售协议及交款票据。7．土地登记审批表及国有土地使用权转让申请表。本院调取了以下证据：1．抚州市中级人民法院（2018）赣10民初96号民事判决书、（2020）赣10执3号执行裁定书及江西省高级人民法院（2019）赣民终494号民事判决书。2．广昌房权证（2015）旴字第0382**不动产产权情况表。本院查明，2018年8月28日，张寿荣向本院起诉长兴公司、江西广源肥业有限责任公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案。2018年9月12日，案涉房产在该案中因被采取财产保全措施而被查封，但未查询到抵押登记情况。查封期限为2018年9月12日起至2021年9月12日止。2019年4月9日，本院判决长兴公司、李长文、薛广英自判决生效之日起十日内偿付张寿荣欠款本金5,000,000元及利息4,545,366元（利息算至2018年8月19日；之后的利息按月利率2%，从2018年8月20日算至欠款实际清偿之日止）。2019年10月25日，江西省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，张寿荣向本院申请执行其与长兴公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月8日裁定冻结、划拨长兴公司、李长文、薛广英银行存款12,500,000元，或查封、扣押、冻结、扣留、提取被执行人相应价值的财产。2002年11月8日，谢志杨与广昌县长兴贸工农有限总公司签订了商品房购销合同，由谢志杨购买位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第28号车库，面积41.69平方米，每平方米900元，共计人民币37,521元，一次性付清购房款的价格为37,500元。房屋面积以房产证为准，结算房款多还少补。谢志杨于当日给付了37,500元房款。2005年11月3日，谢志杨与长兴公司又签订了车库出售协议，由谢志杨购买位于江西省广昌县旴江镇新圳北路第31号车库，面积41.69平方米，每平方米1,300元，总价款为54,197元，当日支付39,197元，余款15,000元在办理产权过户登记手续时付清。面积以房产证为准，结算车库款多还少补。谢志杨于当日给付了39,197元房款。广昌房房权证（2015）旴字第0382**动产产权情况表载明28号、31号车库面积均为42.68平方米。案外人主张，涉案车库已经交付给了买受人，其一直要求长兴公司办理房产证，但长兴公司一直未能办理。另查明，长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，法定代表人为李小明。2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。2017年11月16日，公司法定代表人变更为李长文。谢志扬，男，1947年10月10日出生，公民身份号码，于2010年5月15日死亡。谢本福、谢本发、谢小香分别系易兰英长子、次子、女儿。谢小香于2020年7月20日出具放弃继承权声明书，声明自愿放弃对28号、31号房产的继承权。2020年10月26日，案外人向本院缴纳了尾款17,200元。本院认为，本案的争议焦点在于案外人的异议请求能否成立，其主要有三个方面的问题：1．江西省广昌县长兴贸工农有限公司与江西省广昌县长兴贸工农有限总公司的名称问题。2．谢志杨与谢志扬的姓名问题。3．涉案车库能否中止执行。关于第一个问题。本案有两份协议，第一份协议签订于2002年11月，签订人系江西省广昌县长兴贸工农有限总公司，第二份协议签订于2005年11月，签订人是江西省广昌县长兴贸工农有限公司。第一份协议签订时江西省广昌县长兴贸工农有限公司尚未成立，后成立时的公司名称比与商品房购销合同和收款收据上加盖的印章少了一个“总”字，结合其他买受人在长兴公司成立前签订的商品房购销合同来看，出卖方应为长兴公司；另外，谢志杨签订的第二份协议，出售人就明确写明是江西省广昌县长兴贸工农有限公司，而收款票据的收款人加盖的印章也是该公司，但是制式打印的票据标题是江西省广昌县长兴贸工农有限总公司。最后，无论有无“总”字，买卖标的物均为江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处的房屋，公司的法定代表人均为李长文。由此可见，两个名称实为同一家公司，即本案长兴公司。关于第二个问题。所有协议及收款票据记载的购房人均为谢志杨，上面均未注明身份号码。因异议人提供的居委会、村委会证明材料证实谢志杨与谢志扬系同一人，且异议人能够提供谢志杨的购房协议及收款收据原件，其主张谢志杨与谢志扬系同一购买人，本院予以支持。关于第三个问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，买受人谢志杨（扬）在查封之前已经与长兴公司签订了书面的买卖合同、占用使用了第28号、31号车库，向长兴公司提出产权登记，并按照合同约定支付了首付款。涉案尾款17,200元（按照房屋面积差额及约定的单价计算）也已经由案外人交付执行。为此，案外人请求停止执行第28号、31号车库的异议请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第28号、第31号车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  程欲民审判员  饶辉华审判员  刘志军二〇二〇年十月二十六日法官助理李文涛书记员张星