江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初11609号原告：姜艳丽，女，1984年4月4日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：杜阿明、杜逸凡，江苏沉浮律师事务所律师。被告：昆山佰诚房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇黄浦江路东侧、琼花二路南侧，统一社会信用代码913205836696284739。法定代表人：蔡风佳，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵舒卿、汤锦明，该公司员工。第三人：姚乐乐，女，1982年1月5日出生，汉族，住江苏省响水县开安区。原告姜艳丽与被告昆山佰诚房地产开发有限公司、第三人姚乐乐租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人杜阿明，被告委托诉讼代理人赵舒卿、汤锦明，第三人姚乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告未通知履行承租人优先购买权损失赔偿金1471080元。二、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定：2018年7月25日，原告与被告代理人广州市宁骏物业管理有限公司昆山分公司签订《苏州晶蓝上城沿街商铺XX号租赁合同(XXX)》，约定，原告租赁相应商铺，租期为2018年8月日至2021年9月30日。现被告于原告租赁期间将案涉房屋出售给第三人，该商铺面积为113.6平方米，售价为10000元/平方米，市场价为23000元/平方米，单价差价为13000元/平方米，总差价为1471080元，侵犯了原告的优先购买权。为此，原告特提起诉讼。被告辩称：一、被答辩人未经答辩人同意进行转租，重大违约在先，无权要求行使案涉商铺的优先购买权，答辩人也无需因此对被答辩人承担任何赔偿责任。答辩人委托代理人与被答辩人于2018年7月25日签订了一份《苏州晶蓝上城沿街商铺XX号租赁合同(XX)》(下称“租赁合同”)，租赁合同第2.2条约定被答辩人“使用本场地仅限于经营【装修公司】”，并且租赁合同第2.3.1条约定被答辩人“仅以【姜艳丽】承包经营本物业”。但租赁合同生效后，被答辩人并未按照租赁合同的约定严格履行合同义务，未经答辩人同意将案涉商铺转租给第三人用作“超市”进行经营，严重违反了租赁合同的约定，答辩人的委托出租方物业公司也多次联系并寄发过律师函要求被答辩人停止转租行为并按照租赁合同约定将案涉商铺物业用作“装修公司”经营。但被答辩人均不予理会，且案涉商铺至今仍由被答辩人私自转租的次承租人“闫珍珍”用作“超市”经营。鉴于被答辩人严重违反租赁合同，未经答辩人同意私自转租并改变经营范围且至今仍未予以纠正，依据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条“未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持”，被答辩人违反租赁合同擅自转租的违约行为已经丧失行使优先购买权的法定基础，被答辩人无权主张行使优先购买权，且无权以侵害优先购买权为由要求答辩人予以赔偿。二、假设即使被答辩人有权行使优先购买权，答辩人未在合理时间内履行告知案涉商铺出卖的通知义务而给被答辩人造成的经济损失，应以被答辩人所受到的实际损失来酌情核定，实际被答辩人所主张购买差价损失非实际损失，且该差价的标准完全不合理也无任何依据，故答辩人即使有侵害事实和行为，也无需承担被答辩人诉请的差价赔偿责任。被答辩人至今仍占据着案涉商铺并违约转租用作“超市”经营，在答辩人出卖案涉商铺前后均未受到任何经营方面的影响，持续在正常营业并收取相应收益；并且被答辩人在答辩人出卖案涉商铺后也并未因无法经营或受到严重影响而另行购买其他商铺或物业，因此被答辩人并未因答辩人的出卖行为受有任何现实的、既成的经济损失；另一方面，被答辩人诉由中所称市场价毫无任何根据，被答辩人没有任何证据予以证明该价格为合理、可参照的市场价格；并且以该不合理且完全无依据的所谓市场价直接扣减答辩人出卖案涉商铺价格后的差额作为损失赔偿额，完全缺乏合理的计算标准和依据，实为被答辩人的主观臆想。最后，要强调说明的是，优先购买权系附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附随性权利、不确定权利或机会权利，这种权利承租人是否享有并可实现，应从承租人购买的不确定性、承租人过错行为之间的关联程度等因素来考量，并且承租人因优先购买权受侵害而客观上丧失了以同等条件购买房屋的机会也并不一定转化为经济损失。本案中，被答辩人不仅存在违反租赁合同的严重过错行为，不应享有这种因租赁关系而生的附随权利，而且即使有权利且答辩人出卖案涉商铺时履行了通知义务，被答辩人可能购买也可能不购买，并还伴随着因被答辩人与案涉商铺其他购买人可能竞价导致的实际出售价格提高等不确定因素。而被答辩人自始至终均未向答辩人表示并证明过其现有购买能力或与其他购买人竞价购买的能力，所提供的律师函复印件即使确实存在也是在知晓他人购买价格后的事后主张且无购买能力证明，因此即便被答辩人有优先购买权，其是否能够并有能力行使尚无法确定，故何谈因此造成所谓的房屋差价等实际经济损失，更何况其索赔主张并无任何依据。综上所述，被答辩人自身存在严重违反租赁合同的转租及违约转租行为，依法不应享有优先购买权，且被答辩人也未因案涉商铺出卖行为而受有实际经济损失，故答辩人无需承担其诉请的赔偿责任。请贵院依法查明事实，驳回被答辩人全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系晶蓝上城花园的开发商，案外人广州市宁骏物业管理有限公司昆山分公司（以下简称宁骏物业）为该小区提供物业管理服务。2018年7月25日，在被告的同意下，案外人宁骏物业与原告签订了一份《苏州晶蓝上城沿街商铺XX号租赁合同(XX)》，约定由原告承租位于昆山市房屋，租赁期限自2018年8月1日起至2021年9月30日止。双方约定物业经营用途：原告在取得合法有效的营业执照及相关许可、资质后，使用本场地仅限于经营装修公司。原告仅以“姜艳丽”承包经营本物业。合同签订后，原告取得诉争租赁房屋并使用。2020年1月19日，被告与第三人签订了一份《昆山市商品房购销合同》，约定被告将本案诉争租赁房屋出售给第三人。2020年3月24日，诉争租赁房屋的不动产权登记办理在第三人名下。原告得知后，认为侵犯了而自己的优先购买权，要求被告赔偿未果，遂引起本案纠纷。另查明，在案外人宁骏物业与原告签订的租赁合同履行过程中，原告于2019年2月23日与案外人姜某签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将涉案租赁房屋出租给案外人姜某用于经营超市，租赁期限自2019年3月6日至2021年3月5日，年租金为67000元，案外人除租金外，还应支付押金10000元。该合同同时还约定了房屋维修养护、水电费及转租的事项。在本案审理过程中，原告对该合同真实性予以认可，但认为原告与案外人姜某之间系承包经营关系。本院认为，原告与案外人宁骏物业之间的租赁协议系双方真实意思表示，所约定的内容并不违反法律规定，合同合法有效，双方均应依法履行各自义务。合同明确约定了涉案租赁房屋的用途及使用方式，但原告在履约过程中，在未经许可的情况下，将涉案租赁房屋转租给他人，违反了合同的约定。被告将涉案租赁房屋出售给第三人时，涉案租赁房屋的实际使用者并非原告，原告转租亦未得到被告的同意，故原告并不享有基于房屋承租人的优先购买权。原告要求被告赔偿侵害优先购买权造成的损失的诉请依据不足，本院对此依法不予支持。原告称其与案外人姜某之间系承包经营关系，但从双方之间的合同内容来看，约定了租金、租赁期限、水电费、转租等事项，没有关于双方承包经营的约定，本院认定双方为租赁关系，对原告的该项主张依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告姜艳丽的诉讼请求。案件受理费18040元，减半收取9020，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 陈 伟二〇二〇年十月十四日书记员 程雨婷