河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0421民初965号原告：李文须，男，1953年8月12日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉诉代理人：亢冠华，河南碧野律师事务所律师。被告：郭长征，男，1966年10月27日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：彭俊岭，河南碧野律师事务所律师。原告李文须与被告郭长征房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文须及其委托诉讼代理人亢冠华、被告郭长征及其委托诉讼代理人彭俊岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文须向本院提出诉讼请求：1.判令郭长征返还李文须购房款15万元及购房款占有期间法定孳息（按中国人民银行同期贷款利率4.75%自2018年12月14日暂计至2020年5月14日）10093元，共计160093元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月14日，李文须与郭长征签订《购房合同》一份，约定李文须购买郭长征新建的位于肖旗乡××南房屋（含储藏室）一套。后李文须依约于签约当日支付郭长征购房款项15万元，但合同签订后郭长征一直未向李文须交付房屋。2019年12月，李文须获知上述房屋被本县政府部门拆除。后李文须多次与郭长征协商返还购房款，郭长征虽承诺返还但至今未支付。李文须认为，郭长征收取购房款后、交付房屋前上述房屋即被拆除，其继续占有李文须购房款没有依据，应当向李文须返还已收取的购房款及占有该款期间法定孳息，郭长征虽承诺但至今未支付，故提起诉讼。郭长征辩称，首先，涉案房屋被政府强制拆迁是事实，是属不可抗力，其次，2018年12月14日，在原、被告签订购房合同时，郭长征已将涉案房屋交付给李文须占有使用，房屋损毁的风险应由李文须承担，郭长征不应返还李文须购房款。退一步讲，若原被告的房屋买卖合同被认定为无效，双方均存在过错，只能按过错原则适当返还原告购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认为，原、被告向本院提交的证据，内容真实，形式合法，与本案案件事实相关联，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案案件事实如下：2018年12月14日，李文须（乙方，购房方）与郭长征（甲方，售房方）签订《购房合同》一份，约定：甲方在宝丰县××××南新建住宅楼一套，根据相关法律规定，在平等、自愿协商一致的基础上，乙方自愿购买该楼房一套，甲乙双方达成如下条款：一、住宅区位置最南排二楼中户、二室二厅。二、该住宅楼配备储藏室位于一楼最西边第一个储藏室。三、房屋和储藏室房价共计壹拾伍万元整。甲方：郭长征乙方：李文须2018年12月14日。签订合同当日，李文须通过其银行账户向郭长征账户转款15万元。另查明，涉案房屋所在小区为怡水庄园小区。2019年11月15日，宝丰县城市管理局发布调查公告【2019（1115）】，内容为：郭长征、白红、郭星光、郭优美、李璐丹、齐红丽、潘荣花、王红伟、白亚鸽、王苗苗、何延浩、方显恩：你（单位）位于肖旗乡郭庄村**怡水庄园小区的建筑物涉嫌存在违法行为。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十三条的规定，请你（单位）自公告之日起携带下列材料到宝丰县城市管理局应急大队接受调查。逾期不提供相关合法手续，造成的法律后果，自行承担。1、土地权利证书；2、建设工程规划许可证；3、身份证、户口簿及复印件；4、其他相关资料。2019年11月22日，宝丰县城市管理局就怡水庄园小区内的建筑物向郭长征等人发布限期拆除送达公告【2019（1122）】。2019年11月27日，宝丰县城市管理局发布强制拆除违法建设的公告。公告发布后，宝丰县城市管理局组织有关部门对怡水庄园小区内的建筑物实施了强制拆除。其中，涉案房屋也被强制拆除。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于涉案《购房合同》效力如何认定的问题，二、关于郭长征是否应向李文须返还购房款及资金占用期间利息问题。以上争议焦点分别分析评判如下：一、关于第一个争议焦点《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，李文须与郭长征之间存在房屋买卖合同关系。双方当事人所买卖的房屋所占用的土地为农村集体土地，李文须也不是该土地所在农村集体的成员，郭长征使用农村集体土地建设房屋后以“商品房”的模式将涉案房屋卖给李文须,郭长征并没有取得建设工程规划许可证,所买卖房屋属于违法建筑，且郭长征与李文须签订合同时没有取得商品房预售许可证,在李文须起诉前也没有取得,故郭长征与李文须签订的《购房合同》应认定为无效合同。二、关于第二个争议焦点《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”从该条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定来看,合同无效后当事人因过错承担赔偿责任的要件之一是“过错”和“损失”之间存在因果关系,即有过错一方当事人只赔偿对方因此所受到的损失,其他损失与过错无关的无须赔偿。本案中,《购房合同》被确认无效后,李文须不能向郭长征返还房屋,是由于郭长征建设的房屋被政府拆除,而并非是由于李文须一方的过错所导致。并且,郭长征建设的房屋被拆除,其原因在于该房屋为违法建筑,双方当事人是否签订购房合同、合同是否履行以及李文须是否存在过错,均和涉案房屋被拆除没有因果关系,故李文须不负有返还房屋或折价赔偿的义务,对郭长征因房屋被拆除所遭受的损失亦不承担赔偿责任。与此相反,郭长征是基于《购房合同》收取了李文须的购房款,合同被确认无效后,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,郭长征应向李文须返还购房款,并支付资金占用期间利息，该资金占用期间利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：郭长征于本判决生效后十日内返还李文须购房款15万元及利息（利息以15万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年12月14日起计算至2020年5月14日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3502元，由郭长征负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  牛克横审 判 员  王 辉人民陪审员  孙 营二〇二〇年十月九日书 记 员  赵京华附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。