江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0112民初2551号原告：夏振中，男，1965年8月11日生，汉族，住江西省南昌市新建区。原告：郭永红，女，1967年8月14日生，汉族，住江西省南昌市新建区。两原告共同委托诉讼代理人：詹碧峰，江西新兰律师事务所专职律师。被告：杨华太，男，1978年10月2日生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。被告：江西百视通眼镜有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区上海北路**，统一社会信用代码：91360100343307047N。法定代表人：杨华太，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程院中，男，系该公司员工。原告夏振中、郭永红与被告杨华太、江西百视通眼镜有限公司（以下简称江西百视通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏振中及两原告共同委托诉讼代理人詹碧峰、被告江西百视通眼镜有限公司委托诉讼代理人程院中到庭参加诉讼。被告杨华太经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏振中、郭永红共同向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告2019年3月18日签订的房屋《租赁合同》；2.请求依法判令二被告立即共同支付拖欠原告四个月租金计60000元；3.请求依法判令二被告承担违约责任，支付违约金90000元；4.依法判令被告承担店铺的清洁人工费3000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告之间于2019年3月18日签订房屋租赁合同，约定原告将位于新建区房屋，使用面积116平方米的商铺出租给被告用于眼镜类业态经营。合同签订后，被告向原告分二次支付了房屋租金共180000元、房屋租赁押金15000元。但是，被告未及时支付2020年3月底至今的租金，且被告单方违约后，未书面告知原告撤场，并将店面钥匙邮寄给原告。原告为维护权益，遂诉至法院。被告杨华太未提出答辩意见，未提交证据。被告江西百视通公司辩称，一、原、被告于2019年3月18日签订的《租赁合同》实际已解除。两被告在疫情发生后积极响应政府号召，停业抗疫，期间与原告夏振中达成了降租及解除租赁合同事宜。二、两原告要求支付4个月租金无事实及法律依据。案涉店面从2020年2月6日开始关门停业，至复工复产之日的停业时间共为81天，按租金15000元／月计算，应减免租金为40500元。两被告交纳的租金15000元应当用于抵扣租金及其他费用。三、两原告主张两被告承担违约责任无事实和法律依据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条有关于审理合同纠纷案件的规定。根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，有关于对出现困难的服务业小微企业及个体户免除上半年3个月租金的规定，所以请法院减免2020年2月、3月、4月的房屋租金45000元。根据我国《民法总则》的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，所以被告并不存在违约行为，本案诉讼费应当由原告承担。四、原告要求卫生费3000元无事实及法律依据。店铺内的柜台是应原告要求保留在店铺内，提供给后面租赁店面的租户，所以不存在打扫店面的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，本院对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证。被告江西百视通公司提供水电费清单一份，用以证明水电费已经结清，不存在其他费用。两原告对该证据关联性有异议。因两原告并未在本案中主张水电费，故本院对该证据的关联性不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：长堎镇解放路商房11-13号Ａ11号门面登记的房屋所有权人为原告郭永红，两原告为夫妻关系。2019年3月18日，原告夏振中与被告杨华太、被告江西百视通公司签订了《租赁合同》一份，约定由被告杨华太、被告江西百视通公司租赁位于南昌市新建区房屋；租赁期限约定为2019年3月18日至2024年3月27日；租金约定为：2019年3月18日至2019年3月27日免租金，2019年3月28日开始每年租金为180000元；约定履约保证金为15000元；合同第九条违约责任约定“……（二）本合同履行期间，甲、乙双方必须严格遵守，如因一方原因导致本合同不能履行或一方不履行应尽义务的，均应承担违约责任，即由违约方向守约方赔偿相当于6个月租金的违约金……”。2019年3月22日，被告杨华太向原告夏振中账户汇款105000元；同日，原告夏振中向被告杨华太出具收条一张，载明收到租房押金15000元。2019年8月31日，被告杨华太向原告夏振中账户汇款90000元。2020年7月15日，被告江西百视通公司将案涉店面钥匙邮寄给原告夏振中，由原告夏振中本人签收。2020年1月26日，新建区人民政府发布了《南昌市新建区人民政府关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求“全区各类公共文化场所、旅游景区……及其他娱乐场所暂停开放或营业，全区旅行社暂停经营活动……”。本院认为，原告夏振中与两被告签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。一、关于合同是否解除的问题。本院认为，两被告向原告夏振中邮寄店面钥匙并拒付租金，已经以实际行为表示不履行合同，符合合同的法定解除条件，两原告现在向本院提出解除合同诉讼请求，为行使其合同解除权，本院予以支持。合同应自两被告收到本案民事起诉状之日解除，即自2020年8月7日开始解除。二、关于租金是否减免的问题。被告江西百视通公司认为根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，应当减少房屋租金。但是，该《意见》中对非国有房屋租金减免的规定，仅是一种鼓励和号召，并不具有强制性，所以在两原告不同意减免租金的情况下，被告江西百视通公司要求减免租金并无事实和法律依据，故本院对被告江西百视通公司提出的减少租金的意见不予采纳。两被告已付租金共计180000元，时间为2019年3月28日至2020年3月27日。从未付租金之日（即2020年3月28日）至合同解除之日（2020年8月7日）已过四个月，故本院对两原告诉请四个月房租60000元予以支持。三、关于是否承担违约责任的问题。被告江西百视通公司在没有与两原告协商一致的情况下，直接通过邮寄的方式归还钥匙并拒付租金，具有违约情形。但是，新冠疫情的爆发，属于不可抗力，根据合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本院认为，政府发布的《南昌市新建区人民政府关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》仅是要求各类娱乐场所关门，而被告江西百视通公司作为眼镜店，并不在要求关门的范围之内，故新冠疫情的发生并不是被告江西百视通公司关门的主要原因，违约责任不应全部免除。本院综合考虑新冠疫情发生后，出行管控、客源减少等给被告江西百视通公司的实际经营造成的影响程度，以及被告江西百视通公司对租金的承受能力等因素，认为赔付违约金应当以已经交纳的15000元保证金为限更为妥当，故对被告江西百视通公司提出的用已经交纳的15000元保证金抵扣租金的意见不予采纳，对两原告提出再行支付90000元违约金的诉请不予支持。四、关于是否应支付清洁人工费的问题。首先，对于诉请的3000元清洁人工费，两原告庭审中并未提供存在清理情况、清洁费计算依据等相应证据，应当承担举证不能后果；其次，虽然庭审时被告江西百视通公司认可遗留了货柜在店内，但也表示两原告可以自行处置。本院综合考虑变卖货柜费用可用以抵扣搬运费用，以及原告举证不能等情况，对两原告提出的两被告支付清洁费3000元的诉请，不予支持。综上所述，两原告的诉讼请求本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、判决原告夏振中与被告杨华太、被告江西百视通眼镜有限公司于2019年3月18日签订的《租赁合同》于2020年8月7日开始解除；二、由被告江西百视通眼镜有限公司、被告杨华太向原告郭永红、原告夏振中支付房屋租金共计60000元；三、由被告江西百视通眼镜有限公司、被告杨华太向原告郭永红、原告夏振中赔付违约金15000元，与已经交纳的保证金15000元相抵后，不须再另行赔付违约金；四、驳回原告郭永红、原告夏振中其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元（为已经减半收取数额），由原告郭永红、夏振中负担1021元，由被告江西百视通眼镜有限公司、被告杨华太负担659元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  杨书兴二〇二〇年十月二十六日法官助理公芬书记员夏琴思法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。