江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0981民初3932号原告：丰城市御辉物业服务有限公司，住所地：江西省丰城市新城区梦祥路**御景东方小区。统一社会信用代码：91360981MA36Y8603U。法定代表人：彭耀辉，公司总经理。委托诉讼代理人：葛全国，江西金丰律师事务所律师。执业证号码：136××××58577。委托诉讼代理人：余美华，女，1988年11月5日出生，汉族，公司员工。住江西省南昌市南昌县。被告：陈雪花，女，1979年11月19日出生，汉族，住江西省丰城市新城区。原告丰城市御辉物业服务有限公司（以下简称原告）与被告陈雪花（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月16日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人葛全国、余美华到庭参加诉讼，被告陈雪花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2017年4月15日至2020年11月30日期间所拖欠的物业费8532.1元及违约金2514元（违约金自拖欠之日起按日万分之五累计计算，2020年9月1日以后违约金计算至付清之日止），合计11046.1元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月14日，被告购买了丰城市明辉房地产开发有限公司建设（以下简称明辉地产）的丰城市新城区御景东方小区3栋1单元2803室。房屋建筑面积130.66平方米。房屋买卖合同约定出卖人选聘的物业管理企业为深圳市万厦居业有限公司丰城分公司（以下简称万厦居业公司），前期物业服务收费价格为1.5元/月/平方米（建筑面积），每半年向物业公司缴交。被告购买的房屋于2016年4月16日入伙接受万厦居业公司的服务，并向万厦居业公司缴纳物业管理费至2017年4月14日。2018年4月25日明辉地产与万厦居业公司发出两方联合公告，发出公告后明辉地产另行委托丰城市御辉物业服务有限公司（以下简称御辉物业）开展御景东方小区的物业管理工作，2018年4月26日明辉地产与御辉物业签订前期物业服务合同。原告受明辉地产的委托，至今一直进行着御景东方小区的物业管理工作。自2017年4月15日起，被告以高空坠物的奶瓶砸坏车子前档玻璃为由拒缴物业费，期间原告通过多种方式催缴未果。被告既未作书面答辩，也未参加本案一审庭审。原告向法庭提交了如下证据：证据一：陈雪花《商品房买卖合同》一份、丰城市明辉房地产开发有限公司与深圳市万厦居业有限公司签订的《物业服务合同》一份、丰城市明辉房地产开发有限公司与陈雪花签订的《物业服务合同》一份、丰城市明辉房地产开发有限公司与丰城市御辉物业服务有限公司签订的《御景东方物业服务合同》一份。证明目的：1、陈雪花购买了御景东方3栋1单元2801号商品房，是御景东方业主；2、丰城市明辉房地产开发有限公司先后委托深圳市万厦居业有限公司、丰城市御辉物业服务有限公司管理御景东方物业；2018年4月26日起由丰城市御辉物业服务有限公司管理御景东方物业；3、陈雪花与丰城市明辉房地产开发有限公司签订了《物业服务合同》，并且接受了物业服务。证据二：陈雪花2016年4月21日签字的《御景东方入伙会签单》一份；陈雪花签字的《御景东方业主规约总则》、《装修施工审批表》、《御景东方装修管理承诺书》各一份。证明目的：证明陈雪花已经收房并且装修入住。证据三：丰城市御辉物业服务有限公司向陈雪花发出的催收物业费的《催告函》、《物业服务费催款通知单》、《收费通知单》各一份；丰城市御辉物业服务有限公司物管员上门张贴通知，上门以及短信、微信催收物业费照片数张。证明目的：证明丰城市御辉物业服务有限公司多次书面向陈雪花催收物业费，履行了物业管理职责和书面催收义务。陈雪花不履行物业服务合同义务，应当承担违约责任。证据四：欠费明细两张。证明目的：证明自2017年4月15日至2020年11月30日期间被告所拖欠的物业费8532.1元及违约金2514元。被告没有向本院提供证据材料。对原告围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院审查认为证据来源合法，内容客观真实，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。故本院确认上述证据具有证据效力，并作为认定被告拖欠原告物业管理费用，需承担违约金责任事实依据并在卷佐证。根据庭审及当事人质证，本院确认本案以下法律事实：2016年2月14日，被告陈雪花购买了明辉地产丰城市新城区御景东方小区3栋1单元2803室，房屋建筑面积130.66平方米。房屋买卖合同约定出卖人选聘的物业管理企业万厦居业公司，前期物业服务收费价格为1.5元/月/平方米（建筑面积），每半年向物业公司缴交。被告陈雪花购买的房屋于2016年4月16日入伙接受万厦居业公司的服务，并向万厦居业公司缴纳物业管理费至2017年4月14日。2018年4月25日明辉地产与万厦居业公司发出两方联合公告另行委托物业有限公司对御景东方小区提供物业管理服务。2018年4月26日明辉地产与原告御辉物业签订御景东方物业服务合同，原告御辉物业服务有限公司受明辉地产的委托，至今一直进行着御景东方小区的物业管理工作。但自2017年4月15日起，被告陈雪花以高空坠物的奶瓶砸坏车子前档玻璃为由拒缴物业费，期间原告御辉物业通过多种方式催缴未果。本院认为，合法的物业管理服务合同受法律保护。被告陈雪花作为御景东方的业主，于2016年4月16日入伙接受万厦居业公司的服务，因御景东方小区仍属于前期物业管理，2018年4月25日开发商明辉地产与原前期物业管理公司万厦居业发出联合公告需另行委托物业公司管理御景东方小区。2018年4月26日明辉地产另行委托御辉物业作为御景东方小区物业管理公司并签订御景东方物业服务合同。原告继受了万厦居业2018年4月30日之前的债权债务关系。被告自2016年4月16日入伙以来一直接受物业管理公司提供的物业服务，所以被告缴纳物业费的义务应当得到遵守和履行。被告自2017年4月15日起拒缴物业费的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。因此，原告要求被告偿还拖欠物业管理费用的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告从2017年4月15日至2020年10月16日止未缴纳物业管理费用，其应承担补交物业管理费用为42个月×1.5（住宅物业1.5元/平方米/月）×130.66平方米=8231.58元。对于违约金部分，原告当庭表示愿意以日万分之三计算违约金，金额为2514元÷0.05%×0.03%=1508.4元，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈雪花于本判决生效之日起五日内偿还原告丰城市御辉物业服务有限公司物业管理费用8231.58元（物业管理费从2017年4月15日算至2020年10月16日止），违约金1508.4元（违约金自拖欠之日起按日万分之三累计计算至2020年8月31日，2020年9月1日以后违约金按日万分之三计算至付清之日止），合计9739.98元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由被告陈雪花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  甘院华人民陪审员  邦叶平人民陪审员  陈**鹏二〇二〇年十月十九日书 记 员  吕江雁附：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。