广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初4426号原告：武汉佰钧成技术有限责任公司，住所地武汉东湖开发区关山一路华中曙光软件园**研发楼，统一社会信用代码91420100789324669U。法定代表人：耿标，董事长。委托诉讼代理人：张国成，上海市汇业（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓怡，上海市汇业（广州）律师事务所实习律师。被告：深圳万众创新科技有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道天海二路新海宜易思博软件大厦2203，统一社会信用代码91440300349627973M。法定代表人：叶秀敏，董事长。委托诉讼代理人：王新，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭佳保，广东宝城律师事务所实习律师。原告武汉佰钧成技术有限责任公司诉被告深圳万众创新科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张国成、王晓怡，被告的委托诉讼代理人王新、彭佳保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告返还原告租赁保证金780030元和违约金53822.07元（暂计至本案一审立案之日）;2、被告返还原告多交的2019年11月1日至2019年11月18日期间的的租金、物业管理费、水电费160156元和违约金11050.76元（暂计至本案一审立案之日）;3、被告向原告支付违约金209412元；4、被告承担原告为实现本案权利而支出的律师费用30000元（暂计至本案一审立案之日）;5、由被告承担本案的诉讼费用、财产保全费用、担保费用。事实和理由：原告与被告于2019年6月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告具有转租权的位于深圳市南山区，计费面积1800平方米，租赁期限自2019年7月24日起至2022年7月23日止；双方于2019年8月19日签订《补充协议二》，将租赁期限变更为2019年8月19日至2022年8月18日。原告已完全、诚信地履行前述合同与协议，已向被告交纳租赁保证金780030元，并已按月向被告交纳租金209412元／月、物业费32400元／月、空调水电费28170元／月，最后一期交费为2019年10月19日至2019年11月18日期间的租金、物业管理费、空调水电费279406元。2019年10月中旬，被告因其自身原因对前述房屋业主即深圳市易恩博软件技术有限公司构成违约，业主宣布于2019年10月14日单方解除与被告的租赁关系，被告自此对原告不再有转租权，不能继续对原告履行与原告之间签订的前述《房屋租赁合同》，已构成实质违约。原告为了友好、诚信解决纠纷，与被告沟通促成签订了《解除租赁合同协议书》，约定被告退还前述费用的期限，否则被告将自期限届满之日起向原告支付对应金额3‰／天的违约金。但即便如此，被告仍严重失信，经原告多次催告，均无故拒绝退还原告租赁保证金、多交纳的租金、物业费、水电费，且拒绝承担违约责任。原告有权依据前述租赁合同第九条第（二）项、第九条第（三）项第1点、第十条第（一）项和第十条第（五）项的约定，要求被告全额返还租赁保证金780030元，退回原告多交纳的2019年11月1日至2019年11月18日期间的租金、物业管理费、水电费合计160156元，承担相当于一个月租金的违约金209412元，承担原告为实现本案权利而支出的律师费30000元，并必须承担因此发生的诉讼费用、财产保全费用等。恳请法院支持原告诉讼请求。被告辩称：第一，原告主张按照每天千分之三计算逾期付款违约金过高。第二，没有转账凭证证明原告已经实际支付律师费，且原告要求被告承担律师费缺乏合同约定及法律依据。第三，不存在租赁合同第九条第（三）款约定情形，被告无需支付一个月租金的违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月17日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为商务办公使用；租赁房屋计费面积共计1800平方米；租赁期限自2019年7月24日起至2022年7月23日止，交付日期为2019年7月5日，免租期为2019年7月5日至2019年7月24日，免租期内不计租金，但乙方需支付该物业的管理费、电费、空调维护费及空调使用费、本体维基金，本合同如因乙方原因提前解除或者终止的，乙方应向甲方补交免租期的租金；出租房屋单价租金按每月110.8元／平方米（不含税，5%税点），逐年递增8%，2019年7月24日至2020年7月23日期间的月租金（含税）为209412元，物业管理费每月32400元，空调费每月23400元，空调维护费每月4320元，本体维修基金为每月450元；乙方应于2019年7月24日交付首月租金、空调费、物业管理费、空调维护费、本体维修基金（含税）金额为269982元及免租期内（含税）费用40380元；乙方于每月24日前预交下月租金、物业管理费、空调费、空调维护费及本体维修基金；乙方应于2019年6月13日前向甲方支付房屋租赁保证金780030元；甲、乙双方任何一方非基于法定理由要求提前解除合同，需提前两个月以书面形式向对方提出申请，对方同意解除的，需要向对方支付相当于1个月租金总额的违约金，对方不同意的，则按本合同第十条约定处理；甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的或者交付的房屋危及乙方安全的，乙方有权单方解除合同；甲方有本合同第九条第（三）款约定的情形之一的，应向乙方支付数额为一个月租金的违约金；除本合同另有约定外，任何一方的违约行为给对方造成损失的，均应当赔偿损失，损失范围包括但不限于守约方为履行本合同支出的费用、为避免损失扩大采取相应措施支出的费用，为解决争议支出的诉讼费、财产保全费、保全保险费（或担保费）等费用；及其他内容。2019年6月19日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《补充协议》。2019年8月19日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《补充协议（二）》，约定：房屋租赁期限变更为自2019年8月19日起至2022年8月18日止；交付日期变更为2019年7月29日，免租期变更为2019年7月30日至2019年8月18日；交付首月费用及免租期费用日期相应变更为2019年8月19日等。原告提交了银行电子回单用于证明其于2019年6月13日向被告支付押金780030元，于2019年10月21日支付了2019年10月19日至2019年11月18日期间的租金、物业管理费、空调水电费等共计279406元。2019年，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《解除租赁合同协议书》，协议写明：鉴于甲方与深圳市易恩博软件技术有限公司就涉案房屋的租赁合同发生纠纷导致甲方不能对乙方保证继续享有合法的转租权，甲、乙双方经友好协商达成如下协议：一、经甲方提出，乙方在甲方承诺和实际已经履行本协议的全部约定义务的前提下（该前提不成立的则适用本协议第四条）同意，对甲、乙双方签订的租赁合同于2019年10月31日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。二、乙方已支付给甲方的房屋租赁保证金780030元，甲方确认在乙方履行前述《租赁合同》，及签订本协议前全过程均未发生任何扣除、处罚等事项，承诺全额退回乙方；甲方在与乙方签订本协议后，于2019年12月27日前退回乙方312012元，于2020年l月10日前退回乙方234009元于2020年1月20日前退回乙方234009元；如甲方逾期支付上述款项，则自逾期之日起，按照以上规定的应付房屋赁保证金的3‰/天向乙方支付违约金。三、甲方确认已收到乙方于2019年10月21日支付给甲方的2019年10月19日至2019年l1月18日期间的租金、物业管理费、水电费等合计279406元，甲乙双方结算2019年10月19日至2019年10月31日期间费用为119250元，甲方需把乙方多付的2029年11月1日至2019年11月18日期间的费用160156元与第二笔租赁保证金（即2020年1月10日前）一起退还；如甲方逾期支付上述款项，则自逾期之日起，甲方应以该费用的3‰/天向乙方支付违约金。四、甲方确认和承诺认同本协议条款并全面按时履行。但甲方特别确认，如若甲方违背本协议约定，未实际履行本协议的任何约定义务，本协议将不构成乙方按照前述《租赁合同》所享有的所有实体权利与法律时效权利的任何减损，乙方在本协议中同意以本协议约定式来解除前述《租赁合同》的意思表示无效和无条件撤回，并不受本协议约定事项限制地全面追究甲方因甲方单方违约所导致的一切约定与法定责任（包括但不限于立即退回押金780030元，2019年10月19日至2019年11月18日期间的租金、物业管理费、水电费279406元，第二条、第三条约定的违约金，赔偿乙方因被易思博方追索所致乙方一切损失／费用，因乙方被迫撤离前述场地或者在必要时自行决定撤场所导致的一切费用/损失，因场地问题影响乙方运营所致的一切直接经营损失等）。原告提交了《民事委托代理合同》、律师费发票、担保费发票用于证明其因本案支付律师费3万元，保全担保费2489元；被告对上述证据得真实性认可，但表示原告未提交律师费转账凭证，不能证明其已实际支付该费用。庭审中，原告明确其第1项、第2项诉讼请求的违约金是依据双方的《解除租赁合同协议书》，分别以780030元、160156元为基数，从2019年12月27日开始计算，要求计算至被告最终履行之日止；第3项诉讼请求是依据的双方的租赁合同计算。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《解除租赁合同协议书》为当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。原告与被告签订《解除租赁合同协议书》，对租赁保证金以及多支付的租金等费用的退还均作出明确约定，原告据此要求被告向其退还租赁保证金780030元和2019年11月1日至2019年11月18日期间多支付的租金、物业管理费、水电费共计160156元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的上述费用的违约金。违约金旨在弥补非违约方的损失，原告主张按照协议约定的以欠费金额为基数按照每日千分之三计算违约金的标准过高，本院酌定调整为按照日万分之五计算至被告实际支付之日止；其中，对于租赁保证金780030元的违约金，312012元部分从2019年12月28日开始计算，234009元部分从2020年l月11日开始计算，234009元部分从2020年1月21日开始计算；对于2019年11月1日至2019年11月18日期间的租金、物业管理费、水电费共计160156元的违约金，应从2020年1月11日开始计算。因业主提前解除与被告的租赁合同导致原告与被告的租赁合同无法继续履行，涉案租赁合同提前解除系因被告的原因导致，原告据此要求被告向其支付相当于一个月租金的违约金209412元，未违反合同约定，本院对此予以支持。原告提交了《民事委托代理合同》、律师费发票、担保费发票用于证明其因本案支付律师费3万元，保全担保费2489元，原告据此要求被告向其支付上述费用，未违反合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳万众创新科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武汉佰钧成技术有限责任公司返还租赁保证金780030元以及支付违约金（312012元部分从2019年12月28日开始计算，234009元部分从2020年l月11日开始计算，234009元部分从2020年1月21日开始计算，按照日万分之五的标准计算至被告实际支付之日止）；二、被告深圳万众创新科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武汉佰钧成技术有限责任公司返还原告多交的2019年11月1日至2019年11月18日期间的租金、物业管理费、水电费160156元及支付违约金（以160156元为基数，按照日万分之五的标准，从2020年1月21日开始计算至被告实际支付之日止）；三、被告深圳万众创新科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武汉佰钧成技术有限责任公司支付违约金209412元；四、被告深圳万众创新科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武汉佰钧成技术有限责任公司支付律师费3万元、保全担保费2489元；五、驳回原告武汉佰钧成技术有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16000.24元，由原告负担834.07元，由被告负担15166.17元；保全费5000元，由原告负担260.64元，由被告负担4739.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  夏华强人民陪审员  刘文育二〇二〇年十月十六日书 记 员  周思媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。