河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4807号上诉人（原审原告）：新乡市名都置业有限公司，住所地：新乡市卫滨区文岩路**恒大雅苑综合楼**。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：邱盼盼，系公司员工。被上诉人（原审被告）：候向萍，女，汉族，1979年10月2日生，现住河南省。委托诉讼代理人：候保香、李亚方，河南众盈律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郝可，女，汉族，1991年10月23日生，住新乡市。上诉人新乡市名都置业有限公司（以下简称名都公司）与被上诉人候向萍、郝可执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初3873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人名都公司委托诉讼代理人邱盼盼与被上诉人候向萍委托诉讼代理人候保香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名都公司上诉请求：1、撤销原判并依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，上诉人享有涉案房屋的所有权，可以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条与《物权法》第三十条的规定，在本案中，上诉人依法取得了涉案房屋所在地块的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证，上诉人因合法建造这一事实行为对涉案房产享有所有权，虽然被上诉人郝可购买了涉案房屋，但涉案房屋尚未转移至郝可所有，人民法院无权将涉案房屋视为郝可所有的财产予以执行。然而一审却以上诉人与被上诉人郝可签订了合法有效的商品房买卖合同为由，因合同备案登记在郝可名下、郝可享有物权期待权，作出郝可对涉案房屋享有财产权利的结论，违反了物权变动的基本原则。2、一审判决适用法律错误，上诉人依法享有解除与被上诉人郝可签订的商品房买卖合同的权利，其该权利不因追偿权而消灭。被上诉人郝可选择担保按揭贷款方式购买涉案房屋，虽然银行已经将该部分贷款代被上诉人郝可支付给上诉人，但由于郝可未按照约定正常还贷，导致上诉人承担了保证责任。上诉人于郝可签订的商品房买卖合同中明确约定了以上情况为解除合同的情形，上诉人可以行使预定的解除权。同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条亦有规定，被上诉人郝可因未履行偿还贷款的义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法继续履行，在本质上是相同的，因此上诉人依法也享有解除合同的权利。原审涉嫌干扰其他法院审判权的行使，而且以担保法中追偿的规定排除上诉人享有的合同解除权利，适用法律错误。3、一审判决损害贷款银行建设银行新乡分行的合法权益，将使得候向萍非法获利。涉案房屋被预查封的依据在于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定。而根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百八十六条规定，对非查封的房产不得进行处分，此处的查封必须是对已登记在被执行人名下的不动产采取的正式查封。在本案一审阶段，被上诉人候向萍也向上诉人明确表示涉案尚未办理正式抵押，银行不享有优先受偿权，若房屋被拍卖将不会优先清偿银行贷款。按照一审判决以及被上诉人候向萍的主张，上诉人及贷款银行的权益将受到严重损害，而被上诉人候向萍却会因涉案房屋被违法拍卖获得非法利益。候向萍答辩称：1、上诉人已经丧失对案涉房产所有权的四大权能，仅基于承担了保证责任对郝可享有普通债权的追偿权，上诉人的追偿权不能排除对案涉房产的强制执行。首先，上诉人对房屋的处分导致其客观上已经丧失了所有权。其次，上诉人阻却房屋所有权的转移，应当视为所有权已转移。再次，换一个角度看，假如上诉人被执行，案外人以案涉房产为上诉人所有请求查封拍卖，郝可以自己享有所有权提出执行异议，能够依法得到人民法院支持。最后，上诉人对郝可仅享有债权的追偿权，不能阻却执行。上诉人与郝可签订的商品房买卖合同约定，上诉人为郝可的银行按揭贷款提供担保，是借款担保法律关系，上诉人为郝可代偿银行贷款，可依法向郝可行使追偿权，其债权追偿权不能阻却执行。2、原审判决适用法律正确。原审判决适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，本案中，上诉人主张通过诉讼对案涉商品房买卖合同行使合同解除权，企图阻碍人民法院的强制执行，根据上述规定，即使生效判决确认上诉人与郝可签订的《商品房买卖合同》解除，也是在法院查封案涉房产之后，不能排除查封之前对案涉房产的执行。因此，上诉人关于解除商品房买卖合同的案件结果，不影响本案的审理，原审判决并没有对上诉人与郝可之间的商品房买卖合同纠纷进行处理，仅仅是认为结果不影响本案的认定。3、原审判决并不会损害贷款银行的合法利益，且银行并未提出异议，上诉人无权代表银行提出异议。首先，预查封的房屋依法可以执行拍卖。其次，原审判决不会损害贷款银行的权利。如贷款银行对案涉房产享有预抵押权，可以在执行拍卖过程中要求参与分配，答辩人从未否认贷款银行的权利，也无法阻止贷款银行行使合法权利，上诉人无权代表银行提出异议。4、上诉人之所以提出执行异议，是想通过诉讼企图获得不当利益，损害郝可债权人的合法权益。郝可向上诉人购买案涉房产的价格仅为33万余元，而案涉房产目前价值近百万元，如果支持上诉人的异议，根据上诉人与郝可在《商品房买卖合同》的约定，上诉人就可以收回案涉房产，郝可所交的全部款项不予退还，会使建设银行的债权无法实现，这才是严重损害建设银行合法权益的行为。上诉人因自己未及时给郝可办理房产证，导致自己承担担保责任，代偿2万多元，企图获利上百万元，明显违反“任何人不得从自己的违法行为中获利”的基本法律原则。名都公司一审的诉讼请求：停止对案涉房产的执行并确认该房产归名都公司所有。原审查明：候向萍与郝可等民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，该院于2016年9月1日作出（2016）豫0711民初2119号民事裁定书，裁定查封涉案新乡市卫滨区文岩路299号新乡恒大雅苑3号楼1单元11702号（合同编号：2013-0102485）房产，于2017年2月6日作出（2016）豫0711民初2119号民事判决书，判决郝可偿还候向萍借款295183.50元及利息等。判决生效后，候向萍向该院申请强制执行，执行过程中，该院于2017年8月24日作出（2017）豫0711执913号之二执行裁定续查封涉案房产，于2019年1月10日作出（2019）豫0711执恢10号之一执行裁定书，裁定对涉案上述房产进行拍卖。名都公司对涉案房屋查封、拍卖提出执行异议，该院于2019年8月8日作出（2019）豫0711执异85号执行裁定书，以追偿权的行使不能成为解除商品房买卖合同的条件，名都公司享有的追偿权不能对抗郝可对涉案房屋拥有的物权，不足以排除执行为由，驳回了名都公司的执行异议申请。另查明，名都公司与第三人郝可于2013年1月31日签订《商品房买卖合同》，并在房管部门办理了预售合同的登记备案，郝可以银行按揭贷款方式购买名都公司涉案新乡市卫滨区文岩路299号新乡恒大雅苑3号楼1单元11702号房产，名都公司为涉案郝可的银行按揭贷款提供担保，合同约定房屋总价款331995元，其中首付款201995元，银行按揭贷款130000元。合同还约定：双方同意以2014年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥《房屋所有权证》，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除涉案《商品房预售合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。郝可按合同约定向名都公司支付了首付款，且银行贷款已足额支付给名都公司，名都公司于2014年6月30日将涉案房屋交付给买受人郝可。郝可向银行履行了部分还贷义务后不再还款。2018年5月28日中国建设银行新乡分行出具证明一份，证明名都公司履行阶段性保证责任，于2016年6月15日至2018年3月14日用其保证金账户替郝可还款23200元。再查明，名都公司曾在新乡市卫滨区人民法院对郝可提起诉讼，请求解除涉案《商品房买卖合同》等，该院于2018年12月17日作出（2018）豫0703民初1400号民事裁定书，以名都公司起诉被告信息不明确为由，裁定驳回名都公司的起诉。名都公司再次起诉，该院又于2019年12月19日作出（2019）豫0703民初1475号民事裁定书，以名都公司无正当理由未按期足额补缴诉讼费为由，裁定按名都公司撤回起诉处理。名都公司不服，向新乡市中级人民法院申请再审，2020年2月3日名都公司又再次向该院起诉，现该案正在审理中。原审认为，对执行案件案外人提出的排除执行异议，应结合该请求权产生的依据、内容、性质及根源等进行综合考量。本案中，执行过程中的查封、拍卖行为是依据相关法律规定对被执行人郝可名下财产所采取的强制执行措施。名都公司与第三人郝可所签订的《商品房预售合同》中虽约定若郝可未按期偿还银行贷款，导致其承担保证责任，其有权单方解除涉案商品房买卖合同，可以行使合同解除权。但郝可已通过支付首付款和向银行按揭贷款的方式付清了全部购房款，并已实际占有涉案房产。虽然郝可偿还部分贷款后不再履行还贷义务，名都公司作为担保人向放贷银行偿还了部分贷款，此时名都公司作为担保人承担保证责任后有权向债务人郝可追偿，行使追偿权。但并不能改变涉案房产买卖合同关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人郝可的事实。故郝可依法可以要求名都公司办理涉案房产的过户手续，对涉案房产享有物权期待权，名都公司仅对郝可享有普通债权的追偿权，不享有对涉案房产的物权请求权。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。故预查封虽非针对被执行人郝可已经取得产权登记的房屋，但预查封房产的执行对象应当包括被执行人在履行商品房买卖合同过程中取得的可供执行的财产权益。名都公司已为涉案房产办理预售合同的登记备案，根据登记备案记载事项，郝可享有该房产的物权期待权。同时根据相关法律规定，法律并未禁止对尚未办理权属证书的房产进行处分，涉案房产虽未取得权属证书，但属于被执行人郝可的财产权利，可以作为强制执行的标的。名都公司虽提起涉案商品房买卖合同的解除诉讼，该诉讼正在进行中，其行使解除合同权的结论并未确定，退一步讲，即使涉案商品房买卖合同被判决解除，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除异议的，人民法院不予支持”的规定，也不得以此要求阻止涉案已查封房屋的执行。综上，第三人郝可对涉案房产的物权期待权优于名都公司基于承担保证责任而对郝可享有的普通债权的追偿权，且该追偿权不具有对抗法院查封的优先效力，名都公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张停止涉案房产执行、要求确认涉案房产归其所有的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。名都公司辩称的理由成立，该院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回新乡市名都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6280元，由新乡市名都置业有限公司负担。本院查明的事实与原审认定一致。另查明：名都公司于2014年12月31日办理了案涉房产物权登记。名都公司另案起诉郝可案件的诉讼请求为：1、解除商品房买卖合同；2、判令郝可配合办理撤销合同和房屋预告登记手续。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被执行人郝可虽然从名都公司购买了涉案房屋并付清房款实际占有该房屋，因其所购房屋尚未办理所有权过户手续，涉案房屋所有权仍登记在上诉人名下，故涉案房屋所有权并未发生转移，名都公司依法享有涉案房屋的物权，一审判决认定名都公司不享有对涉案房产的物权请求权论述不当，本院予以纠正，但其仅是登记意义上名义物权人。关于名都公司是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。本案中，涉案房屋虽然系上诉人所建，并办理了涉案房屋权属初始登记，但上诉人已于2013年1月31日将涉案房屋出售给郝可，郝可已按合同付清了全部房款并实际占有，且依法办理了商品房预告登记，虽然未过户至其名下，人民法院可以依法执行郝可在案涉房产中所享有的合法财产权利。名都公司享有对案涉房产的物权本可排除金钱债权的执行，但在其与郝可之间房屋买卖合同是否能解除尚处于不确定状态。根据九民会议纪要的精神，即使案涉房屋买卖合同被解除下，合同的双方互负返还义务，在其未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在上诉人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。而本案中名都公司另案起诉中也仅是主张解除合同并未诉请返还郝可已支付房屋价款或将案涉房产中郝可所享有相应财产权益交付执行，故其不能排除执行。郝可采取按揭购买涉案房屋时，由上诉人作为担保人，其承担保证责任后依法行使追偿权，维护其自身合法权利。至于执行法院的执行案涉房产是否侵犯其他案外人权利，应由相应的权利人主张，上诉人并非主张该权利的适格主体。名都公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费6280元，由新乡市名都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年十月二十八日书记员  郭盛彧