广东省遂溪县人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0823民初822号原告：遂溪县******民委员会，所在地：遂溪县******。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：王政杰，广东勤泰律师事务所律师。被告：辛伟成，男，1976年10月12日出生，身份证号码440************515，汉族，住湛江市赤坎区******市人才交流中心。委托诉讼代理人：陈贝纳，广东领会（坡头）律师事务所律师。第三人：广东省遂溪县城月镇城月经济联合社，所在地：广东省湛江市遂溪县207国道城月镇上坡仔路段。负责人：冯某1。原告遂溪县******民委员会诉被告辛伟成、第三人广东省遂溪县城月镇城月经济联合社合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告遂溪县******民委员会的委托诉讼代理人王政杰，被告辛伟成的委托诉讼代理人陈贝纳到庭参加诉讼。第三人广东省遂溪县城月镇城月经济联合社经本院合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遂溪县******民委员会诉称：位于遂溪县城月镇旧207国道东侧面积6566.7平方米土地属于第三人广东省遂溪县城月镇城月经济联合社（简称城月经济联合社）所有，遂溪县人民政府向第三人城月经济联合社颁发了《国有土地使用权证》[证号为：遂府国用（2011）第704号]。对于将地块作出资与投资方合作建商住楼项目，是属于涉及城月经济联合社成员利益的重大事项，依法应召开城月经济联合社成员代表会议表决通过，并公示和进行招投标。2011年11月1日，遂溪县******民委员会（简称城月村委会）原村委会主任庞曾权擅自以城月村委会名义与辛伟成签订《合作建商住楼协议》，将属于第三人城月经济联合社全体成员所享有的该地块的产权作为城月村委会出资与被告辛伟成合作建商住楼，并在该协议中约定由城月村委会成立房地产开发项目公司，将该地块过户到项目公司名下，过户税费由城月村委会承担，同时还约定该商住楼建成后，城月村委会拥有一、二层产权，三层以上（含三层）的产权归被告辛伟成所有，该协议所涉及全部事项未经过村民代表大会讨论通过，也未经过城月经济联合社成员代表会议表决通过和有关主管部门同意，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定和《广东省农村集体经济组织管理条例》第六条、第九条第一、二项和第十条规定，严重损害第三人城月经济联合社全体成员的利益和原告的合法权益。原告对合作建设商住楼项目所用地块没有权属，且原告是群众性自治组织，不能作为股东成立房地产开发的项目公司，也无权将该地块过户到项目公司名下和承担该地块过户的税费，原、被告均不能取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和房地产开发的资质，城月村委会、辛伟成签订的《合作建商住楼协议》违反法律规定，损害了第三人城月经济联合社的合法权益和原告的利益，该协议应为无效。原、被告双方均不具备房地产开发的经营资质，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，原、被告双方签订的《合作建商住楼协议》是属于无效合同。原告是属于基层群众自治组织，自身并没有开发房地产的资质，也不能参与房地产的经营活动。因此，本案所签订的合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同。为此，请求法院确认原告遂溪县******民委员会与被告辛伟成于2011年11月1日签订的《合作建商住楼协议》无效。原告遂溪县******民委员会为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：1、遂溪县******民委员会统一社会信用代码证。2、《合作建商住楼协议》、组织机构代码证。3、城月经济联合社集体农村经济组织证明书、组织机构代码证。4、国有土地使用权证书。5、城月村委会会议记录。6、《关于城月村等3个党支部新一届党支部委员会的批复》、《证明材料》。7、遂溪县城月镇城月经济合作联社章程。被告辛伟成答辩称：一、原告未履行民主议定程序提起本案确认涉案合同无效之诉，依法应驳回其起诉。2011年11月1日，被告与城月村民委员会就涉案土地签订《合作建商住楼协议》（下称合作协议），双方签约之时，涉案土地属城月村民委员会所有。根据《村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。”原告提起本案确认合同无效之诉，涉及村民利益，应履行民主议定程序，由村民会议或村民代表会议讨论决定方可办理，但原告并未向法院提供充分证据证明其已依法履行民主议定程序。同时，原告提供的《城月村委会会议记录》依法不能作为其已履行民主议定程序的依据。根据《村民委员会组织法》第二十二条规定:“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。”第二十五条规定:“人数较多或者居住分散的村，可以设立村民代表会议，讨论决定村民会议授权的事项。村民代表会议由村民委员会成员和村民代表组成，村民代表应当占村民代表会议组成人员的五分之四以上，妇女村民代表应当占村民代表会议组成人员的三分之一以上。村民代表由村民按每****推选一人，或者由各村民小组推选若干人。村民代表的任期与村民委员会的任期相同。村民代表可以连选连任。村民代表应当向其推选户或者村民小组负责，接受村民监督。”《城月村委会会议记录》记载内容显示，参会人员仅为城月村“两委”干部、村民小组长，并不符合上述村民会议关于十八周岁以上村民或户代表参会、表决的程序规定。即便原告召开的是村民代表会议，原告也没有提供村民会议授权文件、现有村民代表以及参会、表决村民代表的具体人数、身份等相关证据，不能证明其已依法履行民主议定程序，据此，依法应驳回其起诉。二、被告与城月村民委员会签订的合作协议合法有效，且双方均已按约实际履行。1.2011年11月1日，城月村民委员会就其名下所有位于城月镇派出所对面旧国道207线东侧土地使用权，与被告签订《合作建商住楼协议》。该协议由原告加盖其公章，同时，原村委会书记主任庞曾权、原村委会副书记村民代表官忠、原村委会干部村民代表陈廖、原村委会干部村民代表周玉平、原村委会干部村民代表冯文庆，原村委会干部村民代表黄妃九共六名村委会干部、代表亦在其上签字确认。其中，官忠、陈廖、周玉平还是原告的现任村干部。由此，充分说明该协议当时已经原告的村干部、代表讨论且一致同意方才签订，故原告主张未经民主议定程序，与事实不符，不应采信。2.原告、被告、第三人在签订协议后，已按约实际履行合同，被告亦为此投入了大量的资金、人力、物力。具体履约情况如下:①被告于2011年11月10日向原告支付保证金共计40万元(其中20万元为被告按原告要求提前缴纳);②被告、第三人于2012年按合作协议约定，注册登记成立房地产开发公司即湛江市银山房地产开发有限公司(下称银山公司)，被告、第三人均为公司股东(其中被告占股43%，第三人占股57%)，原告及第三人向公司无偿提供房屋作为经营场地使用。银山公司成立后，设立公司项目部，雇佣相关财务等职员，相关费用均由被告支出;③原告已将涉案土地使用权过户至第三人名下，以便为下一步过户至银山公司作准备;④被告根据涉案土地的相关规划条件，聘请设计公司对项目建筑进行前期规划设计，并支出设计费用59208元;⑤就涉案土地向主管部门提出调整容积率要求，从原来3.5提升到现在的5.5容积率，建筑密度从35%调为50%。三、原告签订《合作建商住楼协议》之时，享有涉案土地使用权。其后，原告为履行合作协议，将涉案土地使用权过户登记给第三人，第三人仍按合作协议约定履行相应义务，原告主张没有涉案土地权属与事实不符。涉案土地使用权于2001年登记在原告名下，使用权类型为出让，用途为商业服务业，权属原告所有。2011年11月1日，原告与被告就涉案土地使用权签订《合作建商住楼协议》。其后，原告为履行合作协议，于2011年11月29日将涉案土地使用权过户登记至第三人名下。其后，第三人、被告作为股东，于2012年5月11日成立房地产开发公司即银山公司，在注册公司过程中，第三人书面确认无偿提供其名下房屋作为公司经营场地使用。由此可知，涉案土地使用权无论是登记在原告或者第三人名下，原告、第三人均是积极、主动履行合作协议，并无异议，现原告以其没有涉案土地权属为由提起诉讼，与事实不符，不应采信。四、原告提交的证据不足以证明《合作建商住楼协议》未经民主议定程序，且《合作建商住楼协议》不违反法律、法规强制性效力。原告恶意诉讼，有违诚信，其主张没有事实和法律依据，不应采纳。1.原告提交的《城月村委会会议记录》不足以证明《合作建商住楼协议》未经民主议定程序。如前所述，原、被告签订的《合作建商住楼协议》，原告不仅加盖公章，并且经其干部、代表六人签字确认，足以证实原告签约之时履行了民主议定程序。而原告提交的《城月村委会会议记录》并不符合《村民委员会组织法》的有关规定，不具有证明效力。2.《村民委员会组织法》第二十四条并不属于效力性强制性规定。因为，效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，而《村民委员会组织法》第二十四条并未明确违反该规定将导致合同无效，并且合作协议是双方当事人在平等、自愿基础上签订，合作协议的项目完成后，将为原告带来巨大的经济效益、社会效益。项目的第一、第二层(约6000平方米)产权归原告，根据遂溪县住房建设局及相关部门所批复的建设规划条件，该地块规划容积率为5.5，建筑密度为50%，该地块土地总面积为6566.7㎡。第一、第二层可建总面积为7000㎡，也就是说明该项目完成后，原告可得到第一、第二层商用面积共约7000㎡的商铺，按照现时城月镇商铺租金行情，第一层按3000㎡，租金为50元/㎡，月租为150000元，年租金约为180万元。第二层按4000㎡，月租金按20元/㎡，月租金为80000元，年租金为960000万元，合计每年租金收入约为276万元，比现在出租每年20多万元超出10倍。同时，项目完成后的物业管理既可以提高经济效益，又可以解决人员就业。综上，原告主张适用《村民委员会组织法》第二十四条确认合同无效，无法律依据。3.原告、被告、第三人自2011年11月1日签订《合作建商住楼协议》至今，历经将近十年时间，在履行过程中，各方均依约而行，并无异议。原告提起本案诉讼的时间，恰是在经过被告努力争取，将涉案土地使用权规划调整成功以后。综上所述，请求法院依法查明案件事实，依法驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。被告辛伟成对其辩称意见在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：1、被告身份证。2、《合作建商住楼协议》。3、现金缴款单、客户回单。4、营业执照、公司名称预先核准通知书、企业机读档案登记资料、有限责任公司变更登记申请书、任职书、中国工商银行进账单、广发银行进账单。5、场地使用证明、证明。6、中国工商银行凭证三张、发票一张。7、编号1084716《收据》、逸和园建设项目设计图。8、遂溪县人民政府关于遂溪县城月镇东北片区控制性详细规划的批复[遂府函（2019）5号]、遂溪县城月镇东北片区控制性详细规划图则。第三人广东省遂溪县城月镇城月经济联合社答辩称：一、答辩人与遂溪县******民委员会（简称城月村民委员会）系两个不同的机构。答辩人是农村集体经济组织，由下属第一、第二、上坡仔、下坡仔等13个农村经济合作社联合而成，成员3350人，组织机构代码证代号69053881-9。城月村民委员会是群众性自治组织，其统一社会信用代码为：544**********873X3。二、涉案地块[证号：遂府国用（2011）第704号]登记在答辩人名下，是属于答辩人所有的财产。城月村民委员会与被答辩人辛伟成于2011年11月1日签订的《合作建商住楼协议》，该协议约定将属于答辩人所有的涉案地块过户到项目公司名下，商住楼建成后城月村委会拥有一、二层产权，三层以上（含第三层）的产权归被答辩人辛伟成所有等内容，未经答辩人成员代表大会表决通过，违反《广东省农村集体经济组织管理条例》相关规定，损害答辩人全体成员的合法权益，该协议依法无效。该协议约定的将涉案地块过户到项目公司名下等内容，实质上是对答辩人的财产进行了处分。对答辩人的财产进行处分，这是属于答辩人的重大事项，答辩人需要召开成员代表大会进行决议，会议需要下属13个农村经济合作社代表参加，并经三分之二以上成员代表表决通过。但城月村民委员会在与被答辩人辛伟成于2011年11月1日签订《合作建商住楼协议》时，答辩人没有召开过成员代表大会对该协议表决通过，成员代表对该协议不知情。答辩人不认可该协议，不同意将涉案地块过户到项目公司名下，不同意与被答辩人辛伟成合作建商住楼。第三人广东省遂溪县城月镇城月经济联合社没有向本院提交任何证据。经审理查明：原告遂溪县******民委员会与被告辛伟成于2011年11月1日签订《合作建商住楼协议》，约定原告遂溪县******民委员会以其名下登记的一宗位于遂溪县城月镇旧207国道南侧面积6560.7平方米国有土地作为股份，由被告辛伟成全额出资建商住楼。合同签订后，原告将其名下位于城月镇派出所对面旧国道207线东侧的土地使用权转让给第三人广东省遂溪县城月镇城月经济联合社。原告现主张其与被告辛伟成签订《合作建商住楼协议》没有经过村民代表大会讨论通过，没有经过民主议定程序，且其对涉案土地没有使用权为由，主张其与被告辛伟成于2011年11月1日签订的《合作建商住楼协议》无效。在案件审理过程中，被告提出，原告的起诉行为涉及到村集体利益，应当在起诉前经过村民代表大会讨论决定。由于原告在起诉前没有经过民主议定程序，故被告主张应当驳回原告起诉。本院认为：本案为合同纠纷。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条第一款规定：“农村集体经济组织的最高权力机构是成员大会。凡涉及成员切身利益的重大事项，必须提交成员大会讨论决定。”原告遂溪县******民委员会提起本案诉讼，请求确认其与被告签订的《合作建商住楼协议》的协议无效，涉及到其成员的切身利益，根据上述规定，必须提交成员大会讨论决定。原告并无证据证明其已就该起诉事项提交了成员大会讨论决定，其提起本案诉讼不符合起诉的条件，故应当依法裁定驳回。第三人广东省遂溪县城月镇城月经济联合社经本院合法传唤不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。综上所述，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告遂溪县******民委员会的起诉。案件受理费173134元，原告已预缴，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长  陈景纯审判员  陈 调审判员  谭春永二〇二〇年九月二十四日书记员  李雯婷附：相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条第一款农村集体经济组织的最高权力机构是成员大会。凡涉及成员切身利益的重大事项，必须提交成员大会讨论决定。