河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0303民初4805号原告：中国建设银行股份有限公司洛阳分行，营业场所洛阳市西工区中州中路235号。负责人：董琦，行长。委托诉讼代理人：李俊峰，系该银行工作人员。委托诉讼代理人：韩博，系该银行工作人员。被告：洛阳市美好家园置业有限公司，住所洛阳市西工区纱西一街坊美城**。法定代表人：任社贤，董事长。委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所执业律师。原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行（以下简称建行洛阳分行）诉被告洛阳市美好家园置业有限公司（以下简称美好家园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行洛阳分行的委托诉讼代理人李俊峰、韩博，被告美好家园的委托诉讼代理人王根立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房的违约金1155693.66元（825.49547元×1400天）；2.依法判令被告支付原告至今未办理房产证的违约金8254.95元（8254954.7元×0.001）；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年7月7日签订两份《商品房预售合同》（合同编号分别为YS0303057、YS0303755），原告所购房产分别为美景城4幢104、105号房，房屋价款分别为7570162元、1119264元。合同约定被告应于2015年12月31日前交付上述房产。合同签订后，原告于2015年7月14日向被告转账支付一笔房款共计8254954.7元（合同约定剩余5%房款于房屋所有权证、土地使用权证办理完毕后支付），但被告于2019年11月1日才向原告交付了上述房产。根据合同约定，逾期交房的，被告应当按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。现被告逾期交房1400天，应当向原告支付逾期交房的违约金共计1155693.66元。同时，合同还约定，因为××的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××按照已付房款万分之十向买受人支付违约金，因此被告应当向原告支付未办理房产证的违约金8254.95元。现原告特诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉求，以维护原告自身的合法权益。美好家园辩称：涉案房屋所在的4号楼已在2015年10月25日取得五方验收合格，符合交房条件。我公司当时已经通过电话联系业主以及通过洛阳日报登报方式通知业主在2015年10月31日前可以办理交房手续，但原告并没有前来收房。我公司在交房环节并未违反合同约定，不构成交房违约。对于办证我公司违约没有异议，但我公司认为逾期办证和支付购房款是两个法律关系，逾期办证并不能免除反诉被告按照约定向我公司支付购房款的义务，且反诉被告实际上也并未在约定期限内支付尾款，已经超过30日，我公司有权解除合同。美好家园向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2015年7月7日签订的两份《商品房预售合同》（合同编号分别为YS0303057、YS0303755）；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金4439元；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告双方于2015年7月7日签订的两份《商品房预售合同》（合同编号分别为YS0303057、YS0303755）中约定反诉被告购买反诉原告开发的美景城4幢104、105号房屋，合同第六条约定，买受人按分期方式付款，合同签订后5个工作日内支付总价款的95%，在双方办理完毕房屋所有权证、土地使用权证后7日内，买受人支付剩余合同总房价款的5%。后在房管局实测面积后，双方于2020年5月19日签订了两份《补充协议》，106号房（原104号）实测面积为405.84㎡，补差面积为-19.45㎡，该房屋的实际总房款为7223952元，买受人已付7191651.9元，还需支付32298.1元；107号房（原105号）实测面积为82.86㎡，补差面积为＋19.98㎡，该房屋的实际总房款为1474908元，买受人已付1063300.8元，还需支付411607.2元。双方于2020年6月22日办妥不动产权登记证书（房产证、土地证合一），根据双方的合同约定，反诉被告作为买受人应当在2020年6月27日前将上述剩余购房款支付给反诉原告，但截至反诉原告提起反诉之日已经超过30日，反诉被告仍未支付，根据合同约定，逾期超过30日未付款后，××有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向××支付违约金。鉴于反诉被告的违约情形，反诉原告特依据合同约定提出反诉，望判如所请。建行洛阳分行辩称：我方在起诉时已经提供了4份证据，是对方公司向我方出具的情况说明，内容是因无法验收所以无法向我方交付房屋，上面盖有对方公司的公章，这才是实际情况。我方起诉后，为保障双方合法权益，与对方公司达成暂停支付购房尾款的说明，对方也同意我方暂停支付房款，等到法院生效判决后再按照判决执行，所以我方并不存在违约行为。按照合同约定对方公司应当在2015年12月31日交付房屋，但其到了2019年11月1日才交付，中间相隔1400天，说明对方公司违约在先。我方之所以没有支付价款，也是按照相关合同约定和法律规定拒绝支付剩余价款，错误不在我方，是因为对方公司违约在先，我方也只是在维护自身的合法权益，我方认为应当驳回对方提出的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：1.2015年7月7日，建行洛阳分行（买受人）与美好家园（××）签订两份《商品房预售合同》（合同编号分别为YS0303057、YS0303755），合同约定“买受人购买××建设的美景城第4幢104号、105号房，房屋价款分别为7570162元、1119264元。分期付款合同签订后5个工作日内，买受人向××支付合同总房价款的95%，××收到房款后3个工作日内开具相应金额的发票。在双方共同配合办理完毕买受人所购房屋的房屋所有权证、土地使用权证后7日内，买受人向××支付剩余价款，即合同总房价款的5%。××应当在2015年12月31日前将本合同约定的商品房交付买受人使用，若××逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，××自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。××应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，××按已付房价款的万分之十向买受人支付违约金。因涉及变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。”建行洛阳分行向本院提交付款凭证、记账凭证各两份、银行流水一份、发票若干张，显示：上述两份《商品房预售合同》签订后，建行洛阳分行于2015年7月9日向美好家园支付了上述两套房屋95%的购房款，金额分别为7191653.9元、1063300.8元，合计为8254954.7元。2.2016年3月31日、2017年3月31日、2018年5月31日、2019年9月20日，美好家园分别向建行洛阳分行出具《情况说明》四份，美好家园多次表示“根据合同约定应于2015年12月31日交付，现因政府原因造成供电局开元大道与忠义路交叉口开闭所无法正常投入使用，致使该项目消防、‘五方’验收、竣工验收都无法进行，导致我公司无法按期交付。下一步我公司将积极配合供电局使开闭所尽快投入使用，完成相关验收手续，尽快交房。”建行洛阳分行向本院提交《美景城房产交接清单》一份，该交接清单上加盖有建行洛阳分行与美好家园的公章，落款日期为2019年11月1日。建行洛阳分行称，按照合同约定，美好家园应当于2015年12月31日交房，但其直到2019年11月1日才交房，逾期交房1400天，已构成违约，建行洛阳分行有权按照合同约定向美好家园主张逾期交房的违约金。违约金应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日以已交付房价款的万分之一计算，为1155693.66元（8254954.7元×0.01%×1400天）。3.2020年5月19日，经房管局实测房屋面积，建行洛阳分行（买受人）与美好家园（××）签订两份《补充协议》，双方在协议中变更了所购买房屋的房号和相应的价款。将《商品房预售合同》中的美景城第4幢104号、105号房的房号变更为洛龙区忠义街11号4幢106号、107号，并明确说明变更房号后的房产与之前房产系同一房产；将《商品房预售合同》中之前的房屋价款7570162元、1119264元变更为7223952元、1474908元。建行洛阳分行向本院提交涉案房屋的房产证两份，以证明截至目前涉案房屋已经办理好房产证。但建行洛阳分行称根据合同约定，美好家园应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。现因美好家园的原因导致建行洛阳分行不能在规定期限内取得房地产权属证书，建行洛阳分行有权按照合同约定向其主张逾期办证的违约金。违约金应当按已交付房价款的万分之十计算，为8254.95元（8254954.7元×0.001）。4.庭审中，美好家园对于上述办证违约没有异议，但对于交房违约并不认可，其向本院提交美景城4#楼五方竣工验收合格验收合格记录及验收意见书各一份，并提交2015年10月10日期《洛阳日报》一份。美好家园称，为便于业主提前规划时间安排收房，我公司根据工程验收进度，通过电话联系业主及在《洛阳日报》登报等多种方式通知业主在2015年10月31日前办理交房手续。我方已在约定的交房日期前（即2015年12月31日前）通知建行洛阳分行办理交房手续，在交房环节我方并未违约。同时，美好家园称，根据双方签订的《补充协议》，建行洛阳分行对于106号房（原104号）还需支付32298.1元，对于107号房（原105号）还需支付411607.2元。双方于2020年6月22日办妥不动产权登记证书（房产证、土地证合一），根据双方的合同约定，建行洛阳银行应当在2020年6月27日前向美好家园支付上述剩余购房款。但截至目前其仍未支付，美好家园有权根据合同约定解除合同，并要求建行洛阳分行按累计应付款的1%支付违约金。对此，建行洛阳分行向本院提交由双方加盖公章的《房屋价款支付的说明》一份，并称，我方起诉后，为保障双方合法权益，与美好家园达成暂停支付购房尾款的说明，其也同意我方暂停支付房款，等到法院生效判决后再按照判决执行，所以我方并不存在违约行为。我方之所以没有支付剩余价款，也是因为美好家园违约在先，其提交的验收单明显缺乏消防单位的印章，是开发公司自行组织的验收，并不是国家规定的五方综合验收，和合同规定的验收并不是同一验收，没有达到实际的验收标准，错误不在我方。本院认为，建行洛阳分行与美好家园所签订的两份《商品房预售合同》以及两份《补充协议》均系合同双方当事人的真实意思表示，应属有效，各方均应按照合同约定主张权利、履行义务。《商品房预售合同》签订后，建行洛阳分行按照合同约定向美好家园支付了涉案房屋95%的价款，共计8254954.7元，履行了自身义务，但美好家园却未按照合同约定的期限履行交付房屋的义务，并导致建行洛阳分行不能在规定期限内取得房地产权属证书，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，美好家园应当于2015年12月31日交房，但其直到2019年11月1日才交房，逾期交房1400天，建行洛阳分行有权按照合同约定向美好家园主张逾期交房的违约金。该违约金应当按日以已交付房价款的万分之一计算，为1155693.66元（8254954.7元×0.01%×1400天）。同时，建行洛阳分行有权按照合同约定向美好家园主张逾期办证的违约金。该违约金应当按已交付房价款的万分之十计算，为8254.95元（8254954.7元×1‰）。美好家园对于逾期办证没有异议，但其称建行洛阳分行未按照《补充协议》约定向其支付房屋剩余价款，其有权解除合同并向建行洛阳分行主张违约金，本院认为《商品房预售合同》中明确约定“因涉及变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议”，现双方已于2020年5月19日签订了《补充协议》，故美好家园无权解除合同，且建行洛阳分行在起诉后已与美好家园达成暂停支付购房尾款的一致意见，加盖双方公章的《房屋价款支付的说明》应视为双方真实意思表示，建行洛阳并未构成违约，故本院对于美好家园的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告洛阳市美好家园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行支付逾期交房的违约金1155693.66元；二、被告洛阳市美好家园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司洛阳分行支付逾期办理房产证的违约金8254.95元；三、驳回被告洛阳市美好家园置业有限公司的反诉请求。如被告洛阳市美好家园置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为7637元，反诉费减半收取为75元，共计7712元，由被告洛阳市美好家园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李子鸣二〇二〇年十月二十九日书记员  齐英萍