河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3785号上诉人（原审被告）：崔士伟，男，汉族，1989年5月15日出生，住川汇区。被上诉人（原审原告）：周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司。法定代表人：张丰收，该公司经理。委托诉讼代理人：史玉洁，河南颖滨律师事务所律师。上诉人崔士伟因与被上诉人周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司（以下简称：嘉乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初4743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔士伟、被上诉人嘉乐物业公司的委托诉讼代理人史玉洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔士伟上诉请求：1、撤销川汇区人民法院（2020）像1602民初4743号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉请或将本案发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、物业服务关系是一种对双方均由约束力的法律关系，作为物业公司应当按照物业合同的约定严格履行自己的服务义务，作为业主应当按照物业合同的约定履行自己的交纳物业费的义务。既然双方存在合同关系，必然受我国《合同法》的约束和调整。物业公司与业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理等义务，业主后按照约定缴纳物业费，业主在物业公司未履行约定义务时，根据《合同法》第六十七条的规定，业主有权拒绝其履行要求。纵观本案，是被上诉人嘉乐物业违反合同约定义务在先，其并未严格按照物业合同的约定履行管理服务义务，具体理由在一审答辩中已经详细描述，故本案上诉人在被上诉人未履行合同约定义务时，有权依据上述规定行使相应的法律权利。二、上诉人因楼房外墙漏水问题没有解决而拖欠物业费，是依法行使的先履行抗辩权。首先，物业公司对楼房外墙的维修义务，是缘于法律的直接规定，并不需要业主提供证据证明。况且，本案中双方之间签订的物业服务合同也对楼房外墙属于公共部分，应由物业公司进行维修、维护这样的相关约定。原审中，上诉人也提供了相应的证据证明因外墙漏水已经对上诉人的房屋造成直接损失的相应证据，但原审法院对此置之不理，在判决书中丝毫未提，直接判令上诉人承担支付物业费的责任，明显属于认定事实不清。三、原审法院简单粗暴的引用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定，判令上诉人按照应交物业费30％的标准支付违约金更是适用法律错误。《合同法》解释二第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先，暂且不论违约金是否应当支付这一问题，但适用该规定的前提是“造成损失的30％"，那么被上诉人造成损失的相关证据其并未提供原审法院也并未审查，机械的套用该条规定明显是对案件的不负责任。其次，前文已述，上诉人没有缴纳物业费是行使《合同法》赋予的先履行抗辩权，理由完全正当，并不存在违约的地方，那么判令上诉人承担支付违约金的依据从何而来。另外，上诉人需要强调的是，上诉人所居住的小区没有缴纳物业费的业主并非上诉人一家，而是有近百家均未缴纳，这方面也能说明被上诉人提供的物业服务是何等的不足。综上，上诉人认为，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请二审法院查明事实依法支持上诉人的上诉请求嘉乐物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。崔士伟房屋漏水是房屋质量原因造成，与被上诉人无关，本案也是崔士伟拖欠物业费在先，不存在先履行抗辩权。上诉人的行为给被上诉人造成了损失，一审判决由上诉人承担违约金，符合双方合同及法律的规定。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。嘉乐物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令崔士伟缴纳物业管理费用6367元，违约金14900.64元（至2020年3月27日），共计21267.64元。2、本案诉讼费由崔士伟承担。一审法院认定事实：崔士伟系诚德华府小区业主，周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司与崔士伟于2013年11月10日签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司为诚德华府小区提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为：多层住宅按产权证面积定为0.60元／㎡·月；小高层住宅按产权证面积定为1.00元／㎡·月；多层办公按产权证面积定为0.80元／㎡·月；小高层办公按产权证面积定为1.20元／㎡·月，物业管理费用按年进行缴纳，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司有权要求从逾期之日起按应缴费用千分之三支付违约金。崔士伟自2015年11月起就一直未向周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司缴纳过物业管理费用。一审法院认为，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳相关的物业管理费用。在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。本案中，周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司按照《前期物业管理服务合同》的约定对诚德华府小区进行物业管理服务，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业管理费，其未按约按时交纳，应承担相应的民事责任。但嘉乐物业公司所主张的违约金过高，不符合法律规定，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，仅能支持逾期缴纳物业费用的30％。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、崔士伟于判决生效之日起十日内支付周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司自2015年11月起至2020年3月止的物业管理费6367元；二、崔士伟于判决生效之日起十日内支付周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司逾期违约金1910.1元；如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费减半收取165元，周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司承担115元、崔士伟承担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人不按照约定履行自己的义务构成违约的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，嘉乐物业公司与崔士伟签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应依约行使权利、履行义务。嘉乐物业公司向崔士伟提供物业服务后,崔士伟理应按照合同的约定交纳物业费。现嘉乐物业公司要求崔士伟给付物业费,理由正当充分,应依法予以支持。崔士伟主张其房屋存在质量问题，其享有拒绝缴纳物业费用的先履行抗辩权,该理由不能成立。因崔士伟房屋质量问题涉及的是崔士伟与房屋开发商之间的商品房买卖关系,与物业服务不属于同一法律关系,故不能成为崔士伟拒绝交纳物业费的合理抗辩。崔士伟也没有充分证据证明嘉乐物业公司所提供的服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距,故对于崔士伟不予支付物业费的上诉意见,本院不予采纳。崔士伟应当缴纳物业费用而拒绝缴纳，构成违约，根据双方合同约定，崔士伟应当承担违约责任，一审法院判决由其承担违约费用，符合法律的规定。崔士伟主张嘉乐物业公司的损失无证据证明，不应支持嘉乐物业公司的违约请求，该抗辩与其已经构成违约的事实不相符合；且双方约定的违约金是否超过嘉乐物业公司损失的30%，是人民法院判断双方约定的违约金是否应当酌情减少的标准，而非判断崔士伟是否应当承担违约金的标准。故上诉人的该项上诉意见是对上述司法解释的错误理解，本院不予支持。综上，崔士伟的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人崔士伟负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张子亚审判员  张 杰二〇二〇年十月九日法官助理石磊书记员马家欣