广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7604号上诉人（原审被告）：邓武平，男。委托诉讼代理人：欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓贵平，广东人为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢婧，女。委托诉讼代理人：刘杨，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁杰，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。上诉人邓武平因与被上诉人谢婧房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初20373号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邓武平上诉请求：1、撤销一审(2019)粤03056民初20373判决,依法改判;2、案件受理费全部由被上诉人承担。事实理由：一、上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》解除时间应当为2019年4月16日,一审判决认定事实错误。第一,上诉人于2019年4月16日发函给被上诉人明确表示解除合同。合同法第九十四条规定的是守约方的法定解除权,上诉人虽然下具有法定解除权和约定解除权,但现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利,反而,违约方的合同解除权在现有的法律框架内能够找到明确依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:“当人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:法律上或者事实上不能履行:(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案中,上诉人承租被上诉人的涉案商铺经营,由于被上诉人承诺提供相关配套设施未兑现。房屋租金过高,且被上诉人拒绝上诉人协商降租的请求,上诉人经营一直处于严重亏损状态,在坚持数月后无法维续下去,事实上已不能再维续展行合同,因此上诉人解除合同于法有据。第二、上诉人发函给被上诉人解除合同是上诉人的真实意思表示,到达被上诉人处生效。《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款规定:“以非对话方式作出的意思表示,到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示,相对人指定特定系统接收数据电文的,该数据电文进入该特定系统时生效;未指定特定系统的,相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的,按照其约定。”上诉人2019年4月16日发函给被上诉人解除合同,双方的合同应当自此时解除,审判决认定2019年8月23日解除,明显错误。第三,被告人上诉请求判令与上诉人的《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除,庭审中被上诉人当庭确认合同解除时间为2019年月1日,一审判决认定上诉人与被上诉人合同的解除时间为2019年8月23日明显没有依据,认定事实错误。二、一审判决逻辑混乱,认定事实错误。首先,上诉人与被上诉人签订的《深圳市房屋租赁合同》第十八条约定:“出现下列情形时,甲方可就因此造成的损失一1、家要求乙方恢复房屋原状:1、向乙方请求损害赔偿;3、不予退还租赁保证金；4、要求乙方支付违约金人民币元；（上述四种方式由双方协商选取,但第3、4项不能同时选取,在相应口内打‘√’另,上诉人与被上诉人签订的《深圳市房屋租赁合同》备注条款第7条约定:”“合同履行期间甲乙双方若存在违约行为并导致合同终止的,守约方有权向违约方追偿等同贰个月(按初始月租金金额计算)作为违约金赔付于守约方。”第9条第三款约定：“本协议如有条款与合同条款冲突的，以本协议为准。”上述约定是双方的真实意思表示,符合法律规定,合法有效,一审判决既认可上诉人与被上诉人的备注条款约定,又判决上诉人承担保证金和违约金,明显存在逻辑错误和事实认定错误。其次,被上诉人房屋空置不应当成为判决上诉人同时承担保证金和违约金的依据。上诉人向被上诉人支付了2个月租金金额的保证金该保证金的功能-一方面是促使上诉人严格版行合同,另一方面是预防上诉人违约造成上诉人损失从而使上诉人能够得到有效赔偿,同时根据双方合同条款和备注条款的约定本案被上诉人所获得的赔偿金额只能是相关于两个月租金的保证金或者违约金,虽然被上诉人房屋至今空置,其空置的原因并不能归因于上诉人,更不是被上诉人同时获得保证金和违约金的理由,否则其不就是要坚持“生是我的人,死是我的鬼”这种霸道主义逻辑?公平何在?正义何在?因此,一审判决逻辑错误,认定事实理由不成立。三，保证金属于违约金性质，与违约金不能同时适用，一审判决适用法律错误。我国合同法对于履约保证金并无明文规定但实践中在当事人合同违约条款中却经常出现关于履约保证金的约定,其作为违约条款形式存在时,实际上是参照了履约保证金在招投标合同中的作用进行的约定,应当认定其是违约金的一种计算方式。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合网义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《民法通则》第112条规定:“当事人一方违反合同偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定,方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金:也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。由此可知违约方给守约方所造成损失的赔偿,双方可以约定具体数额,也可以约定计算方法,但应当与损失相当,保证金具有违约金的性质。两者不可重复适用。综上所述,一审判决认定事实错误和适用法律错误。判决缺乏公平公正,请求上诉法院明察并撤销一审判决，依法改判,支持上诉人的上诉请求。谢婧答辩意见：请求驳回上诉，维持原判。谢婧一审诉讼请求：1、谢婧、邓武平之间的签订的《房屋租赁合同》于2019年5月1日解除；2、谢婧无需退还邓武平交纳的租赁保证金人民币142450.00元；3、邓武平支付谢婧2019年4月份的租金人民币71225.00元;4、邓武平支付谢婧2019年4月租金的滞纳金合计人民币556.14元（以每月租金人民币71225元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率之标准，自每月的1日起暂计至2019年5月31日，实际计算至款项结清之日）；5、邓武平支付谢婧违约金人民币142450.00元；6、邓武平支付谢婧房屋恢复原状费用人民币60043.00元；7、邓武平支付谢婧律师费人民币50000元；8、邓武平承担本案案件受理费等诉讼费用。庭审中，谢婧明确其第四项诉讼请求滞纳金系租金的利息损失。一审法院认定事实：深圳市南山区系谢婧单独所有，房产证上载明：合同日期为2018年11月9日。2019年1月15日，谢婧（甲方、出租方）与邓武平（乙方、承租方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区房屋（涉案房产）出租给乙方使用，建筑面积60.36平方米；租赁期限自2019年1月15日起至2024年1月14日止；租赁房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月1322元计算，月租金总额为79772元；乙方应于2018年5月15日前交付首期租金，金额为79772元；乙方应于每月1日前向甲方交付租金；租赁房屋用途为商业；甲方应于2019年1月15日前将租赁房屋交付乙方使用；甲方交付租赁房屋时，向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，即158544元；当出现下列情形之一的：合同未到期、乙方出现合同约定的违约行为、拖欠各项费用达2万元，甲方可不予返还保证金；乙方拖欠租金达10天以上，甲方可不予退还租赁保证金及向乙方请求损害赔偿；及其他内容。同日，谢婧、邓武平签订《深圳市房屋租赁合同》备注条款，约定：合同履行期内第一年月租金为71225元、第二年月租金为71225元、第三年月租金为74786元、第四年月租金为79273元、第五年月租金为84822元；乙方承诺在租赁合同终止时，由乙方自行恢复房屋原状，并在甲方书面确认后视为该物业交付；合同履行期间乙方不得以任何理由拒交或拖欠租金，乙方在合同约定中存在违约行为的，甲方有权单方面解除租约并立即收回房产，没收合同约定的租赁保证金；合同履行期间甲乙双方若存在违约行为导致合同终止的，守约方有权向违约方追偿等同于二个月租金作为违约金赔付予守约方；本协议如有条款与合同条款冲突的，以本协议为准；及其他内容。2019年4月16日，邓武平向谢婧邮寄《解除合同并交付房屋通知函》及钥匙，该函载明：我方于2019年3月17日将租赁经营的相关情况和解除合同的要求知会您方，现决定于2019年4月1日起解除与您方的《房屋租赁合同》；2019年3月17日我方已提前与您沟通，您一直未听电话，现函件通知您，我方已于2019年4月1日搬出租赁房屋，请于接到本函件之日起三日内前来收房并查验相关设施，逾期将视为我方已经房屋完全交付；及其他内容。庭审中，谢婧、邓武平一致确认邓武平已搬离涉案房屋，且租金支付至2019年3月份，从2019年4月份起未支付。庭审中，谢婧、邓武平一致确认谢婧将涉案房屋交予邓武平时的状态系邓武平已装修好且在经营的状态。谢婧明确其主张的恢复原状系恢复至单独铺位的状态。另查，谢婧的起诉状副本于2019年8月23日送达邓武平。一审法院认为，谢婧与邓武平签订的《深圳市房屋租赁合同书》及备注条款系双方真实意思表示，合法有效，谢婧、邓武平之间形成了租赁合同关系，双方应按前述合同约定履行各自的义务。本案中，邓武平向谢婧出具的《解除合同并交付房屋通知函》中明确表明其已搬出涉案房屋并解除合同，在邓武平不具有法定解除权与约定解除权的情况下，该行为系明确表示不履行主要债务，构成根本违约，谢婧有权要求解除双方之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，邓武平已于2019年8月23日收到谢婧的起诉状等材料，故该院确认当事人之间的租赁合同及备注条款于2019年8月23日解除。关于谢婧要求无需返还租赁保证金及支付违约金的诉讼请求。租赁合同备注条款约定，乙方在合同约定中存在违约行为的，甲方有权单方面解除租约并立即收回房产，没收合同约定的租赁保证金，由于本案系邓武平违约在先，故谢婧有权依约没收其租赁保证金142450元。关于要求邓武平支付违约金的诉讼请求，该院认为，虽租赁合同中约定不予退还租赁保证金及支付违约金不能同时选取，但备注条款中约定了合同履行期间甲乙双方若存在违约行为导致合同终止的，守约方有权向违约方追偿等同于二个月租金作为违约金赔付予守约方且本协议如有条款与合同条款冲突的，以本协议为准，故谢婧要求邓武平支付违约金有事实及合同依据。另，由于邓武平在合同签订后三个月即擅自退租，谢婧已及时收回房屋尽到止损义务，但涉案房屋至今空置，邓武平抗辩谢婧不能同时主张没收保证金与违约金理由不能成立，该院不予采纳，邓武平应向谢婧支付违约金142450元。关于谢婧要求邓武平支付2019年4月份的租金及滞纳金的诉讼请求。由于邓武平已确认其自2019年4月起未支付过租金，谢婧有权依据合同约定要求其支付2019年4月份租金71225元。虽合同中并无关于滞纳金的约定，但谢婧在庭审中已明确其主张的滞纳金系租金的利息损失，故该损失有事实依据，邓武平应向谢婧支付2019年4月份租金的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年4月2日起依次计算至本判决确定的付款之日止。关于谢婧要求房屋恢复原状费用的诉讼请求。该院认为，由于原、邓武平已于庭审中一致确认谢婧将涉案房屋交予邓武平时的状态系邓武平已装修好且在经营的状态，邓武平并未在与谢婧签订涉案租赁房屋后进行装修，虽备注条款中约定邓武平在租赁终止时应自行恢复原状，但并未对原状予以明确约定，现谢婧要求邓武平将涉案房屋恢复至开发商交房的状态于法依约无据，故其要求邓武平支付房屋恢复原状费用的诉请没有事实及法律依据，该院不予支持。关于谢婧要求邓武平支付律师费的诉讼请求没有依据，该院不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认谢婧与邓武平之间就深圳市南山区签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年8月23日解除；二、谢婧无需返还邓武平交纳的租赁保证金142450元；三、邓武平于本判决生效之日起十日内向谢婧支付2019年4月份租金71225元；四、邓武平于本判决生效之日起十日内向谢婧支付2019年4月份租金71225元的滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年4月2日计算至本判决确定的付款之日止）；五、邓武平于本判决生效之日起十日内向谢婧支付违约金142450元。六、驳回谢婧的其他诉讼请求。案件受理费4150.43元，由谢婧负担829.49元，由邓武平负担3320.94元。本院经审理查明，涉案《房屋租赁合同》约定“出现下列情形之一的，甲方可以不返还保证金：1、合同未到期；2、乙方出现合同约定的违约行为…”。对双方无争议的原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为,本案为租赁合同纠纷。关于租赁合同的解除时间。谢婧主张涉案租赁合同于2019年5月1日解除，邓武平则主张于2019年3月17日已将租赁经营情况及解除合同的决定知会谢婧，且于2019年4月16日再次向谢婧发送《解除合同并交付房屋通知函》，故解除时间为2019年4月16日。本院认为，首先，双方在《房屋租赁合同》中约定“出现合同未到期的情形，甲方可以不返还保证金”，据此可以表明邓武平如果未将合同履行期满，其应承担谢婧不返还保证金的违约后果，该约定应为邓武平解除涉案合同条件。邓武平于2019年4月16日向谢婧发送的《解除合同并交付房屋通知函》，通知函中明确表明其已搬出涉案房屋、要向对方交付涉案房屋并解除涉案合同，本院认定双方涉案租赁合同应于2019年4月16日解除。原审对此认定不当，本院予以纠正。关于邓武平的违约责任。虽然双方在《深圳市房屋租赁合同》备注条款第7条约定:“合同履行期间甲乙双方若存在违约行为并导致合同终止的,守约方有权向违约方追偿赔付于守约方。”但因《房屋租赁合同》已经约定“出现下列情形之一的，甲方可以不返还保证金：1、合同未到期；2、乙方出现合同约定的违约行为…”，故上述备注条款存在重复约定违约情形。邓武平在合同未到期时违约，其已根据租赁合同约定承担了谢婧不予返还保证金142450元的法律后果，如再依据备注条款承担等同贰个月租金作为违约金的违约责任，不仅与租赁合同相关约定相悖，也明显有失公允。原审仍认定邓武平还需按备注条款向谢婧支付违约金142450元，处理不当，本院予以纠正。关于2019年4月份租金及滞纳金问题，根据前述认定，双方租赁合同于2019年4月16日解除，因接受涉案房屋需要一定的合理时间，原审认定邓武平仍需应向谢婧支付2019年4月份租金71225元的及该租金的滞纳金（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年4月2日计算至本判决确定的付款之日止），并无不妥。综上，上诉人邓武平的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分有误，处理不当，依法应予纠正。依照依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初20373号民事判决第二、三、四项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初20373号民事判决第五、六项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初20373号民事判决第一项为：确认被上诉人谢婧与上诉人邓武平之间就深圳市南山区签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年4月16日解除；四、驳回上诉人邓武平的其他上诉请求；五、驳回被上诉人谢婧的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4150.43元，由谢婧负担2264元，由邓武平负担1886.43元。二审案件受理费8301元，由谢婧负担4527元，由邓武平负担3774元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 徐  玉  婵审判员 张  永  彬二〇二〇年十月二十三日书记员 梁上军（兼）