福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初2266号 原告：海峡之声广播电台，住所地福建省福州市鼓楼区园垱街**。 法定代表人：陈国军，台长。 委托诉讼代理人：廖汝彪、谢琴，福建闽天律师事务所律师。 被告：福州佳恒泓日用品有限公司，，住所地福建省福州市仓山区城门镇梁厝村委会旁** 法定代表人：陈晓斌，总经理。 委托诉讼代理人：陈捷，男，系公司员工。 原告海峡之声广播电台（以下简称海峡电台）与被告福州佳恒泓日用品有限公司（以下简称佳恒公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告海峡电台委托诉讼代理人廖汝彪、谢琴，被告佳恒公司委托诉讼代理人陈捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 海峡电台向本院提出诉讼请求：1.判令佳恒公司立即向海峡电台支付2015年4月1日至2016年12月31日期间的房屋租金及场地占用费共计1017500元（房屋租金按450000元/年计算，场地占用费按180000元/年计算），并按银行同期贷款利率标准支付自2017年1月1日起以1017500元为基数计算的逾期付款违约金；2.判令本案诉讼费用由佳恒公司承担。事实和理由：2011年12月22日，海峡电台与佳恒公司签订《军队房地产租赁合同》（以下简称“合同一”），约定：佳恒公司承租海峡电台所有的位于福建省福州市仓山区城门镇梁厝村房屋（建筑面积1800㎡）；年租金为第一年400000元，第二年425000元，第三年450000元，租金按季度结算，由佳恒公司在每季度的前5日内交付海峡电台；租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日。2012年3月30日，双方就佳恒公司承租房屋周边场地签订另一份《军队房地产租赁合同》（以下简称“合同二”），约定：佳恒公司承租海峡电台所有的位于福建省福州市仓山区城门镇梁厝村场地（面积4860㎡）；年租金180000元，租金按季度结算，由佳恒公司在每季度的前5日内交付海峡电台；租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止。该两份《军队房地产租赁合同》均约定佳恒公司逾期交付租金的，每逾期一日，由海峡电台按月租金金额的千分之三标准向佳恒公司加收违约金，逾期30日的，视为佳恒公司不履行合同，海峡电台有权终止合同，所造成一切损失由佳恒公司承担；佳恒公司不得对所承租房屋进行装修或增扩设备，不得在承租场地上新建和添建各种永久性建筑、构筑物，如确实需要，必须征得海峡电台书面同意，费用由佳恒公司自理，合同期满后，佳恒公司保证完好无损地无偿移交给海峡电台；佳恒公司如需继续承租房地产的，应当在租赁期届满前三个月提出，经海峡电台同意，双方重新签订租赁合同。上述合同签订后，海峡电台依约将租赁房屋及场地交付佳恒公司。合同履行期间，经双方协商一致，将合同一期限变更为自2012年6月1日起至2015年5月31日止，并海峡电台减免佳恒公司第一年租金100000元，但佳恒公司却未如约按时足额向海峡电台支付租赁房屋及场地租金。合同一、二期满后，双方未再重新签订租赁合同，但佳恒公司仍继续使用该租赁房屋及场地。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，要求全面停止军队和武警部队的有偿服务活动。据此，海峡电台于2016年4月13日向佳恒公司下达停止租赁的预告通知，并于2016年11月30日正式通知佳恒公司将于2016年12月20日前收回出租场地及房屋，但未果。2016年12月22日，海峡电台再次通知佳恒公司将于2017年2月28日对涉讼租赁房产进行停水停电，后双方于当天签订《停租协议》。2017年2月28日，佳恒公司返还了承租场地及房屋。截至2016年12月31日，佳恒公司仅向海峡电台支付租金1725000元（其中包括定金50000元），尚欠海峡电台租赁房屋和场地租金及占用费1017500元。海峡电台曾多次要求佳恒公司支付拖欠的租金及占用费，但佳恒公司均以各种理由推诿，至今未果。综上，双方所签订合同一、二是双方真实意思表示，合法有效，海峡电台已依约将租赁房屋及场地交付佳恒公司使用，佳恒公司应按合同约定支付租赁房屋及场地的租金及占用费，佳恒公司怠于支付租金及占用费的行为已构成违约。为此，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求查明事实，判如所请。 佳恒公司辩称：一、2011年12月22日，双方签订合同一。2012年3月30日，为应对上级检查，海峡电台要求与佳恒公司再签订一份《军队房地产租赁合同》（即合同二）。合同二仅是形式上签订的合同，实际上并未履行，且仅签订一份留档于海峡电台处，佳恒公司并未持有。海峡电台所提供合同二显示系于2012年3月30日签订，但此时签订该合同的海峡电台法定代表人尚未上任，关于该合同二的签订事实，请求予以核实。故此，海峡电台要求佳恒公司支付租金的请求无事实依据。二、海峡电台要求佳恒公司支付房屋租金、场地占用费的诉请已过诉讼时效。合同二未实际履行，海峡电台在租赁期间并未向佳恒公司提出支付租金的要求，佳恒公司亦未曾向海峡电台支付过合同二的租金，合同二的履行期限至今已过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年诉讼时效期间，海峡电台未在法定诉讼时效期间内行使权利。综上，海峡电台诉请无事实及法律依据，恳请依法驳回海峡电台诉请。 本院经审理认定事实如下：2011年12月22日，海峡电台作为甲方与乙方福州金鑫鞋业有限公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落于福建省福州市仓山区城门镇梁厝村的房屋（建筑面积1800㎡）出给给乙方作为生产加工组装进出口鞋、仓库等使用；租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日；年租金为第一年400000元，第二年425000元，第三年450000元，租金按季度结算，由乙方在每季度的前5日内支付甲方，付款方式为银行转账或现金支付；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三标准向乙方加收违约金，逾期30日，即视为乙方不履行合同，甲方有权终止合同，所造成一切损失由乙方承担；合同签订后5日内，乙方向甲方支付定金50000元；合同为期三年，合同期满后，除军事需要或地方政府规划等不可抗拒情况外，乙方将按现有方式继续租赁等。合同签订后，因租赁场所前期停电整改造成后续配电设备整修问题，双方协商一致将合同履行期限变更为自2012年6月1日起至2015年5月31日止，并海峡电台减免了福州金鑫鞋业有限公司第一年应付租金中的3个月租金100000元。 前述合同签订后，海峡电台作为甲方与乙方福州金鑫鞋业有限公司另就租赁坐落于福建省福州市仓山区城门镇梁厝村的场地（面积4860㎡）签订《军队房地产租赁合同》，约定：年租金180000元，租金按季度结算，由乙方在每季度的前5日内支付甲方，付款方式为银行转账或现金支付；租赁期限自2012年4月1日起至2015年3月31日止；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三标准向乙方加收违约金，逾期30日，即视为乙方不履行合同，甲方有权终止合同，所造成一切损失由乙方承担；合同签订后5日内，乙方向甲方支付定金50000元等。海峡电台与福州金鑫鞋业有限公司均于该合同落款下方盖章，法定代表人亦均有签字，合同落款日期均填写为2012年3月30日。 前述两份合同到期后，双方未再签订租赁合同，但福州金鑫鞋业有限公司仍继续使用涉讼租赁房屋及场地。 2016年12月22日，海峡电台与福州金鑫鞋业有限公司签订《停租协议》，约定：福州金鑫鞋业有限公司须于2017年2月28日前停止在涉讼租赁房屋及场地内的生产经营活动，并腾空个人物品及设施设备；福州金鑫鞋业有限公司将租赁物按协议约定日期交还海峡电台后，双方可对福州金鑫鞋业有限公司报告中提出的未尽需求做进一步协商处理等。 合同签订后至2016年11月1日，福州金鑫鞋业有限公司共计向海峡电台支付了租金1725000元（包含定金50000元）。 2017年2月28日，福州金鑫鞋业有限公司向海峡电台返还了涉讼租赁物。 另，福州金鑫鞋业有限公司现已变更登记为佳恒公司，并法定代表人由陈捷变更为陈晓斌。 佳恒公司庭审确认，涉讼的福建省福州市仓山区城门镇梁厝村房屋及场地在其返还予海峡电台之前均是由其使用。 本院认为，海峡电台与佳恒公司就租赁涉讼房屋及场地均有签订相应《军队房地产租赁合同》，双方均于合同落款下方盖章，双方法定代表人亦有签字，合同所约定内容也系双方平等自愿达成，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按约履行。佳恒公司虽抗辩双方有关涉讼场地租赁所签订合同为虚假合同，双方并未实际履行，但未举证证实，且即便如其所述双方非于该场地租赁合同中的落款日期当天签订合同，双方后续就相关租赁事项予以补签合同亦不违反法律规定，而其确认涉讼房屋及场地在返还前均由其使用，亦证实海峡电台已将场地租赁合同中的租赁物交付其使用，其所抗辩双方未实际履行合同亦与其庭审陈述矛盾，故本院对其抗辩不予采纳。双方所签订租赁合同租赁期间届满后，佳恒公司作为承租方继续使用租赁物，海峡电台作为出租人并未提出异议，双方所签订原租赁合同依法继续有效，双方租赁期限为不定期。后双方于2016年12月22日签订停租协议，解除了租赁合同。合同解除前的租金，佳恒公司作为承租人应按合同约定如期支付，但其至2016年11月1日，仅共向海峡电台支付租金1725000元（含定金50000元），确有存在违约。现海峡电台确认佳恒公司至2016年12月31日停止使用涉讼租赁物，并明确仅主张2015年4月1日至2016年12月31日的租金，按合同有关租金按季度结算，佳恒公司于每季度的前5日内支付租金的约定，最后一期租金的支付期限应为2016年12月5日，而海峡电台于佳恒公司最后一期租金履行期限届满之日后的2020年4月27日才提起本案诉讼主张权利，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，在海峡电台未就此前有向佳恒公司主张权利予以举证证实的情况下，佳恒公司抗辩海峡电台的支付租金诉请已过诉讼时效期间，于法有据，本院予以采纳，海峡电台诉请佳恒公司支付相应租金及违约金，本院不予支持。且至2017年2月28日佳恒公司向海峡电台实际返还租赁物之日止，佳恒公司仍未支付所拖欠租金，海峡电台自此亦应知道权利受到损害，即便以此日起算海峡电台的诉讼时效期间，至海峡电台于2020年4月27日提起本案诉讼，亦已过三年的诉讼时效期间，佳恒公司相关抗辩亦合法有据，海峡电台诉请仍无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定,判决如下： 驳回海峡之声广播电台的诉讼请求。 案件受理费15190元，由海峡之声广播电台负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  曾雪莲 二〇二〇年十月十三日 书记员  陈春玲 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 3.《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。