福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4104号 上诉人（原审原告、反诉被告）：汤记磊，男，1987年4月5日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。 委托诉讼代理人：徐文堤，福建群翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门彩虹世界游乐投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区长浩东路******B5-201。 法定代表人：戴碧丽，执行董事。 委托诉讼代理人：姚世焕，福建厦祥律师事务所律师。 上诉人汤记磊因与被上诉人厦门彩虹世界游乐投资有限公司（以下简称彩虹世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初9305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 汤记磊上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持汤记磊一审诉讼请求，驳回彩虹世界公司一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定无法确认《招商宣传手册》为彩虹世界公司制作、其中内容不能直接认定为彩虹世界公司在讼争租赁合同项下的义务错误。彩虹世界公司向曹竞辉提供《招商宣传手册》（招商广告），曹竞辉正是相信《招商宣传手册》的内容才与彩虹世界公司签订租赁合同，汤记磊亦是相信《招商宣传手册》的内容才从曹竞辉处受让案涉店铺的承租权利和义务。《招商宣传手册》的内容是彩虹世界公司对所有次承租人的单方承诺，是彩虹世界公司在讼争租赁合同项下的义务。一审判决认定《招商宣传手册》是原件，按常理，原件只能从招商运营主体即彩虹世界公司获得，他人不可能为其免费制作并发布招商广告，彩虹世界公司亦不能反驳《招商宣传手册》系其制作、发布。彩虹世界公司招商时虚假宣传，未兑现承诺，构成根本违约。金士邦商业管理（厦门）有限公司（以下简称金士邦公司）2019年5月16日解除了与彩虹世界公司（闽南古镇Ｂ5栋二层租赁的商户）的租赁合同，导致讼争租赁合同无法履行，彩虹世界公司构成根本违约。汤记磊向其提出解除《商铺租赁合同》并无不当。二、一审判决认定案涉店铺所在商圈已经开业错误。曹竞辉未告知案涉店铺所在商圈已开业，受让案涉店铺与商圈是否开业无必然联系，《商铺租赁合同》未载明案涉店铺所在商圈已开业，汤记磊未支付2018年12月15日至2019年3月14日的租金、综合管理费亦证明案涉店铺所在商圈未开业。后彩虹世界公司通知汤记磊先支付三个月租金和综合管理费，并称可以折抵正式开业后的租金和综合管理费，汤记磊才支付三个月租金和综合管理费。一审法院在××镇××栋××层其他次承租人的房屋租赁合同纠纷案件中认定商铺所在商圈未开业。《商铺租赁合同》约定的开业日是项目整体开业日，所在商圈不会出现部分开业、部分不开业的情况。金士邦公司2019年5月16日解除了与彩虹世界公司（闽南古镇Ｂ5栋二层租赁的商户）的租赁合同，案涉店铺所在商圈不具备开业条件。三、彩虹世界公司应返还三个月租金和综合管理费、履约保证金、装修保证金，赔偿房屋装修损失，汤记磊无需支付2019年6月15日至2019年6月29日的租金和综合管理费。原租赁合同已解除，《商铺租赁合同》无法履行，在不具备开业条件且实际未开业的情况下，汤记磊依法解除合同，彩虹世界公司应返还三个月租金和综合管理费、履约保证金，赔偿房屋装修损失，汤记磊无需支付2019年6月15日至2019年6月29日的租金和综合管理费。汤记磊已向曹竞辉支付对价，合同项下权利义务已全部转移给汤记磊，故曹竞辉支付的装修保证金应归汤记磊所有，彩虹世界公司应予返还。 彩虹世界公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，汤记磊上诉理由缺乏法律依据，请求予以驳回。 汤记磊向一审法院提出诉讼请求：1.确认汤记磊与彩虹世界公司于2018年10月18日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：20170809001）自2019年6月28日起解除；2.判令彩虹世界公司向汤记磊返还3个月的租金及综合管理费49320元、履约保证金32880元、装修保证金10000元，共计92200元；3.判令彩虹世界公司赔偿汤记磊该房屋的装修损失25000元。 彩虹世界公司向一审法院提出反诉请求：判令汤记磊立即支付彩虹世界公司2019年6月15日至2019年6月29日的租金6918.50元、综合管理费1351.85元、水费71.40元。 一审法院认定事实：位于厦门市湖里区××路××号××商铺由彩虹世界公司承租后转租给案外人曹竞辉，约定租赁面积68.5平方米，租金按每月每平方米202元计，综合管理费按每平方米每月38元计。曹竞辉于2017年8月9日支付定金30000元给彩虹世界公司，于2017年8月10日支付押金、租金共52200元给彩虹世界公司，另支付装修押金10000元给彩虹世界公司。 彩虹世界公司于2018年9月30日发出《开业通知函》，通知各商户将2018年9月15日作为合同约定的“开业日”，租金、管理费以此日期为起算日。 曹竞辉于2018年10月18日将其与彩虹世界公司之间租赁合同项下的权利义务概括转让给汤记磊，经彩虹世界公司同意后，汤记磊与彩虹世界公司签订了《商铺租赁合同》（合同编号：20170809001），主要约定：汤记磊向彩虹世界公司租赁址于厦门市湖里区××路××号××商铺用于经营“鹿角巷”品牌店；租赁期限为3年，以项目整体开业之日计算；2017年10月1日起至2019年9月30日的租金按每月每平方米202元收取，每月租金为13837元，从第三年度起，租金在上一年基础上每年按8%递增；从2017年10月1日至2019年9月30日的综合管理费以每月每平方米38元收取，每月综合管理费为2603元，从第三年度起，综合管理费在上一年基础上每年按8%递增；租赁优惠期为3个月免租期，以彩虹世界公司书面通知开业时间开始计算，免租期间应缴纳综合管理费；汤记磊需缴交两个月租金和综合管理费共32880元作为履约保证金，履约保证金保证范围包括租金、经营销售、综合管理费、水电费；装修保证金10000元；租金和综合管理费按季度支付，合同签订当日支付3个月租金和综合管理费，此后租金应在2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日缴纳，以此类推；汤记磊自行承担租赁期限内商铺发生的水、电、燃气等能源费用，并应在每月5日前将上一个月的费用交给彩虹世界公司，由彩虹世界公司代缴；合同生效后，任何一方不得单方解除合同，如因汤记磊的违约行为导致合同提前终止，彩虹世界公司有权要求汤记磊赔偿损失，同意已交付的履约保证金不予退还；因彩虹世界公司违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，汤记磊有权要求彩虹世界公司支付不低于相当于一个月租金的违约金；合同经双方签字盖章，且彩虹世界公司收到履约保证金后生效。彩虹世界公司在该合同落款盖章，汤记磊在该合同落款签名捺印。汤记磊在合同中确认装修保证金属于曹竞辉所有。 汤记磊于2019年3月17日支付彩虹世界公司2019年3月15日至2019年6月14日的店铺租金41511元和物业管理费7809元。 彩虹世界公司于2019年6月26日寄送一份《催收函》给汤记磊，主要内容为：案涉租赁物2019年6月15日至2019年9月14日的租金至今未付，彩虹世界公司有权按照合同约定要求支付违约金，若接函后仍未缴交，彩虹世界公司将行使解除合同等权利。汤记磊确认已收到该《催收函》。 汤记磊于2019年6月28日向彩虹世界公司发出《通知函》，主要内容为：因彩虹世界公司未能兑现招商时的承诺，并采取违法手段给各商户断水、断电乃至锁门，致使商户纷纷撤离，生意难以为继，而彩虹世界公司仍执意收取高额租金，因此通知彩虹世界公司解除双方签订的《商铺租赁合同》，商铺钥匙两把一并邮寄给彩虹世界公司视为移交租赁物。彩虹世界公司于2019年6月29日收到该通知。 彩虹世界公司于2019年7月26日寄送另一份《催收函》给汤记磊，主要内容为：汤记磊提出解除合同的行为已构成违约，已支付的履约保证金不予退还；汤记磊尚欠2019年6月15日至2019年6月29日的租金6918.50元、综合管理费1351.85元及合同解除前产生的水费71.40元应在收到函件三日内支付。汤记磊于2019年7月27日签收该函件。 一审法院认为，彩虹世界公司与汤记磊签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，彩虹世界公司与汤记磊存在合法有效的租赁合同关系。汤记磊以彩虹世界公司未兑现招商承诺，给商户断水、断电、锁门为由提出解除合同，而汤记磊提交的证据不足以证明彩虹世界公司有违约，其提出解除合同缺乏合同依据和法律依据。彩虹世界公司自认其于2019年6月29日收到解除合同通知，并认可合同于2019年6月29日解除，一审法院据此认定讼争租赁合同于2019年6月29日解除，对汤记磊要求确认讼争租赁合同于2019年6月28日解除，一审法院不予支持。汤记磊违约提出解除合同，根据合同约定，彩虹世界公司有权没收履约保证金。合同于2019年6月29日解除，汤记磊应支付截至2019年6月29日的租金、综合管理费，其无权要求退还已经缴交的2019年3月15日至2019年6月14日的租金和综合管理费。装修保证金系曹竞辉缴交，汤记磊在与彩虹世界公司订立合同时也确认装修保证金应归属曹竞辉，汤记磊要求彩虹世界公司向其退还装修保证金10000元缺乏依据。汤记磊在合同履行期限内提出提前解除合同，其要求赔偿装修损失缺乏依据。对汤记磊提出的本诉诉讼请求，一审法院不予支持。合同履行期内，汤记磊尚欠2019年6月15日至2019年6月29日的租金6918.50元、综合管理费1351.85元未付，其应予支付。彩虹世界公司主张汤记磊拖欠水费71.40元未付，未提供证据证明，一审法院对该项主张不予采信。对彩虹世界公司提出的反诉诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汤记磊于判决生效之日起五日内支付彩虹世界公司2019年6月15日至2019年6月29日租金6918.50元、综合管理费1351.85元，合计8270.35元；二、驳回汤记磊的全部诉讼请求；三、驳回彩虹世界公司的其他反诉诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1372元，由汤记磊负担；反诉案件受理费25元，由汤记磊负担。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，汤记磊提交以下证据：1.通告，证明金士邦公司2019年5月16日解除了其与彩虹世界公司（闽南古镇B5栋二层租赁之商户）的租赁合同，导致汤记磊无法经营案涉店铺，案涉商铺所在的商圈不具备开业条件，彩虹世界公司构成根本违约。2.厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初2504号民事判决书，证明（2019）闽0206民初2504号民事判决认定彩虹世界公司未通知商户（次承租人）开业时间，故案涉商铺所在商圈并未开业。3.厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初1523号民事判决书，证明（2019）闽0206民初1523号民事判决认定彩虹世界公司未通知商户（次承租人）开业时间，故案涉商铺所在商圈并未开业。4.彩虹世界公司主要负责人吴海兰微信朋友圈截图，证明吴海兰2019年6月13日在微信朋友圈发布《闽南古镇欺诈招商》，2019年6月14日在微信朋友圈发布《来自厦门闽南古镇商户门的血泪控诉》。5.《闽南古镇欺诈招商》，证明吴海兰2019年6月13日在微信朋友圈发布《闽南古镇欺诈招商》，彩虹世界公司和闽南古镇的其他商户认为闽南古镇至今都不具备开业条件，也从未开业。6.《来自厦门闽南古镇商户门的血泪控诉》，证明吴海兰2019年6月14日在微信朋友圈发布《来自厦门闽南古镇商户门的血泪控诉》，彩虹世界公司和闽南古镇的其他商户认为闽南古镇至今都不具备开业条件，也从未开业。7.（2019）闽0205民初2817号民事判决书，证明彩虹世界公司认为闽南古镇不具备开业条件，故案涉商铺不具备开业条件；金士邦公司与彩虹世界公司签订的《租赁合同（A）》及《补充协议》于2019年5月17日解除，汤记磊与彩虹世界公司签订的《商铺租赁合同》无法履行，彩虹世界公司构成根本违约。彩虹世界公司质证认为，证据1真实性无异议，但与本案无关，涉及彩虹世界公司与金士邦公司之间的纠纷，目前彩虹世界公司与金士邦公司之间的合同还未解除。证据2、3表面真实性无异议，但仅体现其他商户不承认收到开业通知，相关内容与本案无关，不能证明汤记磊的主张。证据4至证据6表面真实性无异议，但与本案无关，涉及彩虹世界公司与金士邦公司之间的纠纷。证据7彩虹世界公司与金士邦公司之间的纠纷已由海沧法院作出一审判决，尚在二审审理过程中，双方之间的合同目前未解除。 彩虹世界公司提交以下证据：1.彩虹世界商户装修押金退款明细；2.银行转账电子回单。证据1、2证明2019年1月9日，曹竞辉签字确认其预缴包含装修保证金在内的总费用11919元，扣除垃圾清运费342.5元、施工临时水电费685元、装修管理费2096.1元、出入证加保证金275元、其他费用959元后，为7561.40元，彩虹世界公司实际向曹竞辉退还装修保证金7561元。汤记磊质证认为，对上述证据真实性、合法性、关联性、证明对象均无异议。 二审查明，汤记磊一审提交收据、转账记录，主张曹竞辉2017年8月9日、8月10日向彩虹世界公司支付82200元（含一季度租金和综合管理费、履约保证金），2017年9月25日向彩虹世界公司支付装修保证金10000元。汤记磊二审陈述，曹竞辉支付的82200元包含装修保证金10000元、履约保证金32880元、签合同时预交3个月租金和综合管理费49325元。 汤记磊二审先陈述其有享受免租期，后改口陈述其未享受免租期。 本院认为，汤记磊一审提交的《招商宣传手册》仅体现招商环境、预期经营业态，并未体现具体明确的权利义务，汤记磊主张《招商宣传手册》的内容构成彩虹世界公司在《商铺租赁合同》项下的义务本院不予采纳。 彩虹世界公司2018年9月30日发出《开业通知函》，通知商户2018年9月15日作为合同约定的开业日，租金、管理费以该日期为起算日，汤记磊此后承接曹竞辉租赁合同项下的权利义务并与彩虹世界公司签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定3个月免租期，汤记磊二审先陈述其有享受免租期，后陈述其未享受免租期，对主张的未享受免租期未提交证据予以证明。汤记磊确认曹竞辉已支付一季度租金和综合管理费、汤记磊支付2019年3月15日至2019年6月14日租金和物业管理费。故在案证据体现汤记磊、彩虹世界公司认可案涉店铺的开业日为2018年9月15日。 汤记磊2019年6月28日发出《通知函》通知彩虹世界公司解除《商铺租赁合同》的理由是彩虹世界公司未能兑现招商时的承诺，对其断水、断电乃至锁门，但对其主张的事由并未提交充分证据予以证明，其他店铺的情况不足以证明案涉店铺的情况。《通知函》载明汤记磊通知彩虹世界公司解除讼争租赁合同，邮寄钥匙视为移交租赁物，故汤记磊此前实际占有、使用案涉店铺，并未因彩虹世界公司与金士邦公司之间的租赁关系影响其对案涉店铺的占有、使用。因此，汤记磊2019年6月28日通知解除《商铺租赁合同》缺乏合同与法律依据，属于单方解除合同的行为，彩虹世界公司有权没收履约保证金，一审判决认定汤记磊应付合同解除前的租金、综合管理费并无不当。汤记磊请求彩虹世界公司赔偿装修损失缺乏充分依据，本院不予支持。汤记磊在《商铺租赁合同》中签字确认“装修保证金属于曹竞辉所有”，二审确认彩虹世界公司已向曹竞辉退还装修保证金，现主张装修保证金归其所有、彩虹世界公司应予返还依据不足，该主张本院不予采纳。 综上所述，汤记磊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2809元，由汤记磊负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  陈 璟 二〇二〇年十月二十六日 代书记员  林忻忻 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。