广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初30755号原告：王进，女，汉族，1988年6月10日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：周霞辉，广东君言（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路琳，广东君言（龙岗）律师事务所实习律师。被告：谢誉，男，汉族，1984年11月20日出生，住址广东省深圳市福田区。被告：叶**凤，女，汉族，1985年7月6日出生，住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人：李梅芬，广东联建律师事务所律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：劭晗，女，汉族，1996年5月12日出生，系公司员工。原告王进与被告谢誉、叶**凤及第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告王进及其委托代理人周霞辉、路琳，两被告的共同委托代理人李梅芬，第三人的委托代理人劭晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王进向本院提出诉讼请求：1、解除原被告及第三人签署的《二手房买卖及居间服务合同》（Ｎ0:0041723）；2、被告退还原告定金42万元；3、被告赔偿原告违约金1050000元；4、被告承担本案的诉讼费和保全费。事实和理由：2019年9月23日，原告作为买方，与两被告及第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》（Ｎ0:0041723）,约定以转让成交价530万元购买福田区房屋。合同签订后，原告按合同约定共向被告支付定金420000元，并在农业银行监管首期款155万元，农业银行凤凰支行于2019年11月6日出具了贷款承诺函。2020年3月10日，原告向被告及第三人寄发《履约催告函》，敦请被告尽快办理合同后续履行手续，但被告不配合反而多次提出要加价出售涉案物业，致使《二手房买卖及居间服务合同》（Ｎ0:0041723）无法继续履行。现因福田保税区房价上涨，该合同履行时间已过将近半年，被告的违约行为导致原告损失惨重。涉案的房产已经于2020年8月10日拍卖给案外人，拍卖成交价为7495337元，原告购买该房产的价格是525万，涉案的房屋增值部分因为被告的违约行为导致原告的损失和预期利益，所以原告的诉讼请求金额违约金105万元仍不足以弥补原告的损失，被告不能因为违约行为而获利。涉案房产的42万元定金托管于第三人处，请求法庭判决该42万元定金由第三人直接退还给原告。原告依据《二手房买卖及居间服务合同》第十一条的约定起诉要求被告承担违约责任。两被告共同答辩称，一、答辩人同意解除与原告及第三人2019年9月23日签署的《二手房买卖及居间服务合同》。2019年9月23日，在第三人的撮合下，原告与答辩人及第三人签署《二手房买卖及居间服务合同》，约定答辩人将涉案房产以525万元转让给原告。签署合同前第三人已明确告知原告涉案房屋存在多个查封，原告表示愿意继续交易，但双方在合同中未具体就解除查封事宜进行约定。后来双方在合同履行过程中一直未能就解封问题协商一致。现涉案房产已被法院拍卖，合同无法继续履行。因此，答辩人同意解除涉案合同。二、原告支付的42万元定金托管在第三人中原地产代理（深圳）有限公司，被告实际并未收到该款项，应由第三人直接返还给原告。三、答辩人不存在违约行为，原告请求答辩人赔偿违约金105万元没有事实和法律依据。首先，原告与答辩人签署买卖合同时，原告已知悉涉案房屋存在多个查封的事实，为此双方在合同第十七条备注条款中注明“买卖双方签此合同时已经知晓此房现在为查封状态，并愿意继续交易”，但当时双方并未具体就解除查封事宜进行约定。虽然双方在合同六条第2项对“还清银行贷款及注销抵押登记”一事进行了约定，但该约定并不包括还清其他欠款和解除查封。后来，由于双方在合同履行过程中一直未能就解封问题协商一致，答辩人才未办理还贷和注销抵押登记手续。因此，答辩人不构成违约。其次，因涉案房屋一直被查封，双方未能就解封事宜达成一致协议，现原告和答辩人均主张解除合同，应当视为双方协商一致解除合同。合同解除后，原告可要求第三人退回己支付的42万元的定金，但请求答辩人支付105万元的违约金，没有事实和法律依据。四、退一步说，即便法院认定答辩人存在违约行为，但原告所主张的违约金过高，请求法院予以调整。原告与答辩人签署涉案合同时，己知悉涉案房屋存在多个查封，因双方未在合同中约定解封事宜，在履行合同过程中又未能协商一致，此时，如原告及时行使该解除权，其所遭受的损失有限，可避免损失的进一步扩大，但原告并未行使解除权。虽然房价上涨造成原告的损失扩大，但该扩大部分的损失已经超过答辩人在订立合同时所能遇见的损失范围，且与原告未及时行使合同解除权存在一定的因果联系，因此，原告对损失的扩大存在一定的过错，应对此承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第113条第l款，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第114条第2款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条，当事人可以约定一定数额的违约金或者约定违约损失赔偿额的计算方法；一方主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。虽然原告与答辩人在合同中约定卖方违约时，买方可要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方己支付的定金，但应以弥补实际损失为限且损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到的损失。答辩人认为，原告所主张按涉案房屋转让成交价的20%支付违约金明显过高，请求法院予以减少。第三人陈述称，我方作为居间方忠实履行了居间义务，不存在过错，现托管于我方定金为42万元，我方将依照法院判决安排放款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（买方）、被告（卖方）及第三人（居间方）签署的《二手房买卖及居间服务合同》约定，买方以530万元的价格将位于深圳市福田区房屋（下称涉案房产）出售给买方，买方向银行按揭贷款支付购房款。双方约定签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户时间以下述（1）、（2）两项中时间先届满者为准［除非有特别约定，否则在第（2）项时间届满时，因一方原因致使第（1）项条件未符合，则该方须按本合同第十条、第十一条承担相应违约责任］。（1）在买方按合同约将楼款一次性支付至买卖双方指定的合同外第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内。（2）买方监管除定金、交楼押金之外的楼款或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内。该房产处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起45日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房产证原件交予上述居间方或居间方指定的担保公司。如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金违约责任。合同备注约定，买卖双方在签此合同时已经知晓此房现在为查封状态，并愿意继续交易。庭审时，各方确认涉案房产实际成交价为525万元。上述合同签署后，原告支付了定金42万元，该定金仍托管在第三人处。原告与两被告实际办理了购房首期款155万元的资金监管，银行向原告出具了328万元的贷款承诺函。2020年3月10日，原告向两被告发出《履约催告函》称，原告已支付了定金、监管了首期款并取得银行的贷款承诺函，但被告未按合同约定拒不配合办理递件过户手续，遂函告被告在收函后将房产证原件交予居间方，尽快办理递件过户手续。另查，原告与两被告签署合同时，涉案房产处于抵押状态，且被多个案件查封。抵押权人中国建设银行股份有限公司深圳市分行因被告未清偿债务，向深圳市中级人民法院申请强制执行，该院依法公开拍卖了涉案房产。2020年8月11日，涉案房产经网络拍卖成交，成交价为7495337元。本院认为，原告与被告谢誉、叶**凤及第三人签署的《二手房买卖及居间服务合同》是各方的真实意思表示，原告与两被告成立合同有效的房屋买卖合同关系，原告、两被告与第三人成立合法有效的居间合同关系。原告与两被告签署合同时知晓涉案房产处于抵押、查封状态，合同约定被告同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起45日内还清按揭贷款并办妥注销抵押登记手续。两被告应于原告支付定金、监管首期款并取得贷款承诺函后签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，但两被告未还清抵押贷款，抵押权人向法院申请强制执行，涉案房产最终被执行拍卖，原告与两被告基于涉案的《二手房买卖及居间服务合同》成立的房屋买卖合同已无法履行，双方之间的买卖合同关系已实际解除。如上所述，涉案合同签署后，各方之间还成立了居间合同关系，在原告与两被告之间的房屋买卖合同关系已解除的情况下，居间合同关系并不必然解除，原告请求解除《二手房买卖及居间服务合同》，本院予以纠正。两被告未按合同约定履行注销抵押、办理递件过户的义务构成根本违约，鉴于原告已履行了房屋买卖合同项下的义务，涉案房产最终以高出原告与两被告约定的成交价200余万元的价格成交，原告请求两被告按合同约定支付成交价20%的违约金105万元，本院予以支持。鉴于原告支付的定金42万元仍托管在第三人处，原告请求第三人直接向其返还该定金，第三人亦愿意配合，为了避免诉累，该42万元定金由第三人直接退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告王进与被告谢誉、叶**凤之间的房屋买卖合同关系已解除；二、被告谢誉、叶**凤应于本判决生效之日起十日内向原告王进支付违约金105万元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王进返还定金42万元；四、驳回原告王进的其他诉讼请求。案件受理费18030元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告谢誉、叶**凤承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年十月二十一日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。