陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终10942号 上诉人（原审原告）：李贵清，女，1957年9月18日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：李庆玲，女，1983年8月30日出生，汉族，住西安市灞桥区，系李贵清之女。被上诉人（原审被告）:西安永进合能房地产有限公司，住所地：西安市灞桥区十里锦绣10-10101。法定代表人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓洁，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳敏，陕西泽界律师事务所实习律师。上诉人李贵清因与被上诉人西安永进合能房地产有限公司（以下简称：永进合能公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年8月28日，李贵清与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定：李贵清购买永进合能公司开发的位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋总价款438,702元。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。合同签订后，李贵清向永进合能公司支付购房款438,653元。李贵清于2016年7月5日接收涉案房屋。2016年7月5日李贵清向永进合能公司交纳办理房产证相关费用80元。2016年7月14日，李贵清交纳住宅专项维修资金13,045.65元。永进合能公司至今未完成房屋产权登记备案，李贵清未取得涉案房产权属证书。李贵清向原审法院提出诉讼请求：1.判令永进合能公司于2020年7月11日前完成产权登记备案；2.判令永进合能公司支付李贵清因未按约完成产权备案登记的违约金暂计捌万叁仟壹佰陆拾叁元(83,163元)，(2017年7月24日暂计算至2020年3月10 日，以房款总价为基数，按照逾期贷款利率7.2％计算，实际违约金计算至办理完产权备案之日)；3．判令永进合能公司承担本案的诉讼费用。事实及理由: 2014年8月28日李贵清与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定由李贵清购买位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款438,702元。永进合能公司未按照约定完成产权备案登记，经李贵清多次要求永进合能公司支付违约金均未果。为维护李贵清的合法权益，故诉至法院，望判如所请。       永进合能公司辩称，李贵清、永进合能公司签订的合同合法有效，违约责任应以合同约定为准，李贵清诉请增加违约金无事实及法律依据。另永进合能公司一直在积极办理产权登记相关手续，不存在怠于履行合同义务的情形，因政策、政府原因导致产权备案登记延期，不应由其承担不利后果，故计算应扣除逾期天数。综上，对李贵清诉请过高部分不应支持。原审法院认为，李贵清、永进合能公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。李贵清依约支付了房款，永进合能公司应根据合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同该约定，自2016年7月5日交房后540日内，即2017年12月27日前，永进合能公司应将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但至今未完成备案，已构成违约，应承担违约责任，李贵清要求永进合能公司承担违约金，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。李贵清认为合同约定的违约金（即按已付房价款的银行同期活期存款利息计算）过低，要求增加违约金，并未提供证据证明延期办理产权登记备案给其造成的具体损失，以及约定违约金低于给其造成的损失，故违约金应该按照合同约定计算。另永进合能公司抗辩计算违约金时应扣除因政策影响延迟逾期天数，于法无据，对其抗辩不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后六十日内将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；二、被告西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后二十日内向原告李贵清支付未按约定完成产权备案登记的违约金（以总房款438,653元为基数，按照银行同期活期存款利率，自2017年12月28日计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,880元，原告已预交，由被告负担（于本判决生效后二十日内给付原告）。宣判后，李贵清不服向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。合同约定出卖人应在2016年1月30日前交房，交房540日内办理房产证。即应是2016年1月30日后的540日内，不应是2016年7月5日后的540日内，请求予以纠正。二、合同关于逾期产权备案登记违约责任约定显失公平。双方之间的义务严重不对等，违背了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》中关于公平原则的要求，依法应予调整。三、合同关于逾期办证的违约责任约定不足以督促出卖人履行办证义务和弥补买受人的损失。截止目前，作为买受人仍无法办理房产权属证书，致使买受人于房产的出售及抵押融资、对外出售房屋时的税费额度等诸方面均遭受严重不利影响，造成了数额难以确定的实际损失。由于不能如期取得房产权属证书，涉案房屋无法进行再次买卖，在房价上涨的大趋势下，买受人存在可得利益方面的巨大损失，但因无法实际进行二手房交易，故无法举证证明不能出售涉案房屋的可得利益损失。买受人主张对逾期办证违约金进行调整合理有据。涉案合同关于逾期办证违约金的约定未能体现违约责任所应具有的补偿性和惩罚性，既变相鼓励了不诚信行为，亦对守约方明显不公。综上，请求：1、请求西安市中级人民法院撤销西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初1888号民事判决书第二项，并改判违约金按照日万分之一标准计算（以总房款438,653元为基数，自2017年7月24日暂计至2020年7月24日，实际违约金计算至办理完产权备案之日）。今后每月5日前永进合能公司支付上月李贵清因未在规定期限内办理产权备案登记的违约金；2、一、二审诉讼费用由永进合能公司承担。永进合能公司辩称，一、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按照合同履行权利与义务。二、我司建审手续齐全，正在协调办理产权登记。三、合同是双方在平等自愿的基础上签订的，不存在格式条款无效的问题。四、李贵清不存在实际损失，其主张增加违约金没有事实及法律依据。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，李贵清与永进合能公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案双方当事人对于永进合能公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是永进合能公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，李贵清截止本案二审依然无法证明永进合能公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且原审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，应给予了永进合能公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，李贵清的上诉请求依法应予驳回。综上所述，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李贵清预交的1,880元二审案件受理费，由李贵清负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董   凡审 判 员  肖  晓  通审 判 员  辛      娟 二○二○年十月十五日  书 记 员  范 致 远 1