广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初25484号原告（反诉被告）：周才榆，女，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：张东林，广东耀恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵焱，广东耀恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳星湾寓公寓管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华富街道莲花一村社区彩田路**新浩壹都B601，统一社会信用代码：91440300MA5F2NQW0T。法定代表人：许斌华。被告：许斌华，男，汉族，身份证住址：江西省上饶市铅山县，两名被告的共同委托诉讼代理人：艾丹，广东广和律师事务所律师。两名被告的共同委托诉讼代理人：杨倩，广东广和律师事务所实习律师。原告周才愉与被告深圳星湾寓公寓管理有限公司、许斌华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，本院在适用简易程序过程中，发现案情较复杂，依法裁定适用普通程序审理。在审理过程中，被告深圳星湾寓公寓管理有限公司提起反诉，本院决定一并公开开庭审理。原告（反诉被告）周才愉及委托诉讼代理人张东林、赵焱、被告（反诉原告）深圳星湾寓公寓管理有限公司的法定代表人（兼本案被告）许斌华、两名被告的共同委托诉讼代理人艾丹、杨倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周才愉向本院提起的诉讼请求：1、二名被告按照涉案房产及全部附属设备的现状向原告返还交付涉案房产（包括但不限于装修、电器、家具、安监、门禁、网络系统等设备设施）；2、二名被告按照原租金标准向原告支付占用案涉房产的占用费，包括2018年9月至2018年12月期间的占用费540000元、2019年9月至2020年8月期间的占用费1550000元，之后的占用费按照135000元/月的标准继续支付至被告实际返还房产之日止；3、二名被告返还原租赁房屋附设备、家具；4、二名被告赔偿已经损坏的原租赁房屋装修、设备折价1832864元；5、二名被告支付原告水费、垃圾清理费5019.07元；6、二名被告向原告支付税费11456元；7、二名被告按中国人民银行同期贷款利率确定支付滞纳金，计算公式为，逐月以每月所欠房屋占用费的金额为基数，按同期贷款利率标准，自2019年9月1日起，计算至所欠款项全部付清之日止，暂计至2020年8月31日为35092.06元。8、二名被告承担本案诉讼费用。原告在其提交的最后确认的书面诉讼请求中另列明了第9项“请求”，该“请求”实际属于原告对被告请求的装饰装修损失的意见，本院视为该内容属于对反诉部分的答辩内容，不作为原告的诉讼请求。被告深圳星湾寓公寓管理有限公司的反诉请求：1、原告周才愉赔偿装修损失4122874.37元；2、原告周才愉返还保证金650000元；3、全部诉讼费由原告承担。本案相关情况一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区坂田街道杨美村旺塘花园13巷**整栋,建筑总面积约2300㎡。二、涉案房产的产权情况：1992年，原告周才愉以案外人郑石铿的名义取得了案涉地块建设工程规划许可，许可的建设规模是1幢3-5层380㎡无产权登记信息。原告实际建造了11层半。原告解释称，其是从郑石铿处买的地皮然后建造的房屋，其提交了购买地皮的收款收据以及所在村委会的书面证明。2009年，原告就案涉建筑物申报了历史遗留违法建筑，该建筑物无房地产证。三、书面房屋租赁合同的主要内容：2018年7月22日，被告深圳星湾寓公寓管理有限公司在知晓案涉建筑物申报历史遗留问题、产权情况等信息的情况下，其作为乙方与原告周才愉（甲方）签订一份《房地产租赁合同书》，主要内容如下：第一条约定，乙方租用原告拥有的案涉房产，房产总面积约2300㎡。乙方清楚标的物业及其附属设施、设备等现状，甲方按房屋现状出租给乙方使用。甲方承诺房屋于本合同出租权及收益权并提供相应历史遗留登记证明，该等权利为充分、惟一。乙方有权对天台水电及整体环境进行改造后合理利用。第二条，甲方出租给乙方的房屋仅作出租屋使用，乙方如需要改造公寓和商铺使用，乙方只能作非结构性小范围改造，且必须经甲方书面同意方可改造。第三条，租期自2018年9月1日至2028年8月31日止。甲方房屋在2018年9月1日前移交给乙方使用。第四条，甲方从2018年9月1日开始向乙方计算租金（其中2018年9月1日至2018年12月30日为免租金期），租金实行分期计算。2018年9月1日至2020年8月31日期间每月租金135000元，第一年6个月租金一次性交纳，剩余月份租金按每月5日前交纳；第二年的12个月租金分12个月交纳，交纳时间每月前5日。2020年9月1日至2022年8月31日，每月租金148500元，每月5日前交纳。2022年9月1日至2024年8月31日，每月租金163350元，每月5日前交纳。2024年9月1日至2028年8月31日，每月租金179685元，每月5日前交纳。乙方如需开具增值税专用发票，所产生的税额由乙方承担。乙方每月必须准时向甲方提供的账户交纳本物业甲方户名的水电费和电视网络费、光纤网络、通讯、热能、供暖费。租赁期内，本物业的物业出租税、物业管理费和卫生费排污费以及辖区政府部门收取的其它费用，均由乙方负责承担。第五条，合同签订五个工作日，乙方须向甲方交纳相当于5个月的房租作为履约保证金，共计650000元。第七条，乙方接收房屋后，在不影响房屋主体结构的前提下，可自行设计装修，所需费用自行负责；但设计方案及施工图应报甲方审核，甲方同意且取得相关部门批准后乙方可施工。合同另约定了双方的权利、义务、违约责任、合同变更、解除与终止等内容。合同另有附件，列出了物业配设的电器设备及设施。四、合同履行情况：合同签订后，被告向原告支付了合同约定的履约保证金650000元。原告依约交付给被告案涉建筑物，建筑物经装修后用于公寓对外出租。被告按照合同约定未向原告支付2018年9月1日至2018年12月30日期间的租金。被告按照合同约定的135000元/月标准，已足额支付了2019年1月至8月的租金。被告从2019年9月开始拖欠占用费，其中仅支付了2019年9月租金7万元，未再支付此后的租金。因被告拖欠租金，原告曾于2019年11月、12月通过在案涉建筑物处张贴公告等方式，通知被告解除合同，要求建筑物中的租户解除与被告的合同，停止向被告支付租金，而是向原告支付租金。被告提交了小租户与原告之间的微信（含微信转账）记录，本院经核算，原告自2019年12月至2020年8月收取了租客的租金（含部分水电费、管理费）336970.30元。截止本案最后一次庭审辩论终结时，被告仍实际占用案涉建筑物对外出租经营。五、装修情况：原告向被告交付案涉建筑物后，被告对建筑物重新进行了装修，装修过程中，被告曾与原告就外墙颜色、装修效果图等进行了沟通。为装修取得相关政府部门的许可，原告配合被告通过深圳市杨美股份合作公司出具了一份书面证明。上述事实，被告提供了相应的微信聊天记录予以证明。被告庭审中确认，双方签订的租赁合同中电器设备、设施已经在被告装修过程中替换成新的，其同意在后续搬离建筑物过程中维持现状。原告同意继续利用被告的装修。经被告申请、双方当事人同意，本院通过摇珠方式指定深圳市国策资产评估有限公司对案涉建筑物室内装饰装修、被告添置的家具家电的重置价值进行了评估。2020年7月31日，该公司出具了《资产评估报告》，评估结论如下：至评估基准日（2020年6月3日），案涉建筑物室内装饰装修、家具家电评估价值为2361672元。评估结论使用有效期为一年，即自2020年6月3日至2021年6月2日。原、被告双方在上述公司评估现场确认了相关被评估的标的物明细，但对其中的整栋住宅的消防系统、水电安装的权属有争议，各自认为拥有大部分价值。但原、被告双方均未能完成举证证明其在上述消防系统、水电安装各自支出的具体费用。上述公司对整栋住宅的消防系统、水电安装的价值评估金额分别是188352元、537408元。被告为此次装修价值评估预交了评估费32280元。六、其他事实：被告在庭审中认可原告主张的税费11456元、水费、垃圾清理费5019.07元。判决结果本院认为，因原、被告签订的《房地产租赁合同书》涉及的不动产标的属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，应认定合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效理由，故《房地产租赁合同书》无效。房屋租赁合同无效，原告作为出租人有权请求返还房屋，同时被告作为承租人亦有权要求原告返还保证金650000元。原告同意利用案涉房屋目前的装修以及被告所添置的家具、家电等设备，被告未提出异议，因此被告在返还案涉建筑物时应维持现状（包括但不限于装修、电器、家具、安监、门禁、网络系统等设备设施）。房屋租赁合同无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付2019年9月之后的房屋占用费，合情合理。其中2019年9月的占用费应扣减被告已交付的70000元。房屋占用费的具体标准为，原告主张参照2019年9月1日至2020年8月31日期间的每月占用费135000元标准，本院予以采纳。据此核算，被告应支付的2019年9月的房屋占用费差额为65000元。被告请求减少2019年9月至2019年12月期间的占用费，理由是，原告存在清退租客，干扰被告经营的行为。本院认为，被告先有拖欠占用费的情形，原告据此以通知等方式告知公寓内的租客停止向被告交纳租金，虽有不妥，但尚在合理维权范围，被告的行为与原告的不诚信行为可以过错相抵；且被告未能举证证明因原告的行为导致其损失的大小，因此本院对被告要求减少占用费主张的该项理由不予采纳。被告另主张因2020年2月之后的新型冠状病毒疫情导致其经营困难，应适当减少占用费。本院认为，因疫情防控导致财务能力下降而无力支付费用的，属于商业风险范畴，且被告未举证证明其因疫情影响导致租客的流失，故本院认为疫情在本案中不构成不可抗力，对被告的该项抗辩主张亦不予采纳。但原告擅自收取了被告客户的费用共计336970.30元，应在被告承担的房屋占用费中予以抵扣。经核算，被告应向原告支付2019年9月至2019年12月的房屋占用费共计470000元，减去原告已收取的客户费用336970.30元，被告尚需向原告支付2019年9月至2019年12月的房屋占用费差额133029.70元，并支付2020年1月1日后的房屋占用费，按135000元/月标准计算。原告另请求被告承担不按期支付房屋占用费的滞纳金，本院认为，合同无效，滞纳金属于违约金性质，原告的该部分请求没有合同依据，因此本院不予支持。原告请求被告支付税费11456元、水费及垃圾清理费5019.07元，被告对上述金额均予以认可，故本院支持上述请求。原告另主张被告应支付2018年9月至2018年12月期间的占用费，本院认为，双方签订的《房地产租赁合同书》明确约定了上述期间是免租期，合同虽无效，但房屋占用费的标准可以参照合同的约定，且根据诚实信用原则，原告亦无正当理由要求被告再补交上述期间的房屋占用费。原告主张，被告许斌华应在本案中对另一名被告的债务承担共同法律责任。被告许斌华并非本案合同的相对方，原告该主张没有事实与法律依据，本院予以驳回。关于被告主张的因合同无效导致的装修损失，从被告提交的证据以及案涉建筑物的承租用途，足以认定被告在本案中的装饰装修是经原告同意，因案涉建筑物未形成附合以及形成附合的装饰装修物，原告同意利用，所以可以折价归出租人所有。经评估，装饰装修、家具家电评估价值为2361672元，其中除价值188352元的消防系统、537408元的水电安装，双方存在权属争议外，其余装修、家具家电价值1635912元的，原告应支付给被告。消防系统、水电安装，因经被告装修，导致无法厘清归原、被告双方各自所有部分的具体价值，本院根据合同签订时合同所附的电器设备明细，导致合同无效的过错、实际履行合同过程中的过错等因素，酌情认定该部分工程价值70%归原告所有，因此原告还需向被告支付30%部分的价值217728元，计算方法：（188352元+537408元）×30%。综上，原告应向被告支付的装饰装修、家具家电折价费用共计1853640元。原告请求被告返还原租赁房屋附设备、家具，并赔偿已经损坏的原租赁房屋装修、设备，本院认为，被告的装修是经原告同意，原告的该项请求明显缺乏合理性，本院不予支持。关于被告预支出的评估费32280元，本院根据导致合同无效的过错，按照公平原则，认为该部分费用可以由双方分担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）深圳星湾寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日起15日内搬离位于深圳市龙岗区坂田街道杨美村旺塘花园13巷17号整栋建筑，应按照建筑物及全部装饰装修、附属设备的现状向原告（反诉被告）周才榆返还；二、被告（反诉原告）深圳星湾寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日15日内向原告（反诉被告）周才榆支付2019年9月至2019年12月的房屋占用费差额133029.70元，并支付自2020年1月1日至被告（反诉原告）深圳星湾寓公寓管理有限公司搬离案涉建筑之日止的占用费，占用费按135000元/月标准计算；三、被告（反诉原告）深圳星湾寓公寓管理有限公司应于本判决生效之日15日内向原告（反诉被告）周才榆支付税费11456元、水费及垃圾清理费5019.07元；四、原告（反诉被告）周才榆应于本判决生效之日15日内向被告（反诉原告）深圳星湾寓公寓管理有限公司退还保证金650000元；五、原告（反诉被告）周才榆应于本判决生效之日15日内向被告（反诉原告）深圳星湾寓公寓管理有限公司支付装饰装修损失及家具家电折价补偿费用共计1853640元；六、驳回原告（反诉被告）周才榆的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）深圳星湾寓公寓管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费29570元、诉讼保全费1862.63元，共计31432.63元（原告已预交），由原告自行负担21688.63元，被告深圳星湾寓公寓管理有限公司负担9744元；反诉部分的案件受理费22492元（被告深圳星湾寓公寓管理有限公司已预交48816元），被告深圳星湾寓公寓管理有限公司可向本院申请退回26324元，其自行负担10694元，原告负担11798元；评估费32280元（被告深圳星湾寓公寓管理有限公司已预交），被告深圳星湾寓公寓管理有限公司负担16140元，原告负担16140元。上述款项进行抵扣后，原告应于本判决生效之日起15日内迳行支付给被告深圳星湾寓公寓管理有限公司18194元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杜 攀人民陪审员  徐书贞人民陪审员  凌瑞琼二〇二〇年十月十日书 记 员  陈怡菲