黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终262号上诉人（一审原告）：姜利，男，1979年7月6日出生，汉族，中国邮政集团公司哈尔滨市分公司投递员，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：尹艳玲，黑龙江星河律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张国芹，女，1969年10月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：马仁龙，黑龙江工大人文律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江省安宏房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区景阳街****。法定代表人：张海龙，经理。上诉人姜利因与被上诉人张国芹、黑龙江省安宏房地产开发有限公司（以下简称安宏房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初6074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜利及其委托诉讼代理人尹艳玲，被上诉人张国芹的委托诉讼代理人马仁龙到庭参加诉讼。安宏房地产公司经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。姜利上诉请求：撤销（2018)黑0104民初6074号民事判决书并依法改判。事实和理由：1.一审法院认定因姜利在张国芹查封案涉房屋时只缴纳了94,000元的购房款，未达到总房款的50%为由不支持姜利的申请执行异议之诉，是错误的。一审法院审理时，因客观原因姜利未提交其在张国芹查封之前已经办理进户并实际占有使用的证据。2.一审法院对姜利无其他住房的事实没有予以认可,姜利在开庭时明确表明自己名下只有案涉的唯一住房，无其他住房。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，姜利在法院查封案涉房产时,虽然已支付的价款没有超过合同约定总价款的百分之五十，但是因为双方签订了合法有效的合同，且是唯一住房，故请求人民法院依法支持姜利的上诉请求。张国芹辩称，姜利涉嫌伪造民事证据，姜利提供的商品房买卖合同系伪造。一审法院认定姜利有合法有效的购房合同不真实。姜利只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项条件，才能排除强制执行。但姜利不具备该三项条件，没有证据证明在房产查封时已付款50%以上，且持有合法有效的商品房买卖合同。安宏房地产公司未到庭，未答辩。姜利向一审法院起诉请求：确认坐落在哈尔滨市××区××信广场小区××楼××单元××室为姜利所有，并停止对该财产的执行。一审法院认定事实：2011年3月3日,姜利与安宏房地产公司签订《内部认购协议》、《哈尔滨市商品房买卖合同书》，姜利购买位于哈尔滨市呼兰区××广场小区××楼××单元××室房屋，房屋总价款234,000元。2013年7月17日,姜利与安宏房地产公司签订《进户协议书》。姜利于2011年3月3日向安宏房地产公司交付94，000元;于2016年6月5日向安宏房地产公司交付50,000元;于2016年10月27日向安宏房地产公司交付20,000元;于2017年7月31日向安宏房地产公司交付20,000元;于2017年9月5日向安宏房地产公司交付5000元，以上共计189,000元。一审法院在执行张国芹与安宏房地产公司合同纠纷一案中,一审法院于2016年3月2日作出（2015）外执字第1493号执行裁定书,查封安宏房地产公司在哈尔滨市××开发区××信广场××房产其中包含案涉房产。姜利向一审法院提出执行异议。一审法院于2018年7月23日作出（2018）黑0104执异99号执行裁定书,驳回姜利的异议请求。一审法院认为，本案争议焦点为姜利就本案所涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二)所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，姜利在本院于2016年3月2日作出(2015)外执字第1493号执行裁定书裁定查封案涉房产时，仅交付购房款94，000元,已支付的价款没有超过合同约定总价款的百分之五十,姜利就本案所涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对姜利的诉讼请求不予支持。综上所述,依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:驳回姜利的诉讼请求。案件受理费100元，公告费260元,姜利已预付,由姜利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜利提交了以下证据：证据1.姜利不动产登记信息查询结果证明。拟证明：案涉房产系姜利唯一住房。证据2.各项票据一组。拟证明：姜利购买案涉房产后，都是姜利缴纳各项费用，如垃圾费、专项维修基金、电视初装费、装修保证金、煤气配套费、电费水费、物业管理费等。张国芹质证认为，对证据1的真实性没有异议，对证明问题有异议。该证明写明不包括呼兰阿城、双城区，因此证据不能说明姜利名下没有其他房产。对证据2的真实性和合法性均有异议，从该证据形成的时间来看，均在一审开庭之前，不属于新证据。在2018年、2019年、2000年的票据中，物业公司的印章中间是有具体的盖章日期的，但是在2013年所谓的物业费及配套费等相关票据上，印章中间的日期是空白的，不能说明姜利真实支付了款项，也不能证明相关票据真实的形成时间。本院认证认为，证据1和证据2与本院具有关联性，能够证明待证事实，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，经在哈尔滨市不动产查询系统查询，姜利名下未查询到房屋信息。2013年7月17日，姜利与安宏房地产公司签订进户协议书，同日姜利向黑龙江省利民物业管理有限责任公司交纳了专项维修基金、装修保证金、煤气配套费、电视初装费、垃圾费、电费、水费及2013年7月17日至2015年7月17日的物业费等费用。2018年至2020年，姜利每年均缴纳了物业费。本院认为，结合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：姜利对案涉房屋是否享有能够排除强制执行的权利。依据本案查明的事实，姜利于2011年3月3日与安宏房地产公司签订《内部认购协议》、《哈尔滨市商品房买卖合同书》购买本案案涉房屋，并于当日支付首付款94,000元，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。而一审法院查封案涉房屋系2016年3月2日，故姜利在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。依据姜利提交的不动产登记信息查询结果证明及各项进户费用及物业费的缴纳收据可认定，姜利购买案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。姜利与安宏房地产公司约定案涉房屋总价款234,000元,而从2013年7月17日至2017年9月5日，姜利已向安宏房地产公司支付了189,000元购房款,超过了合同约定总价款的50%。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项中对买受人支付房屋价款的时间并未予以限定，只要已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，就应予以保护。故一审判决以案涉房屋查封时姜利支付的价款没有超过合同约定总价款的百分之五十为由，对姜利的诉请不予支持属适用法律错误，本院予以纠正。综上，姜利对案涉房屋提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，姜利对案涉房屋享有能够排除强制执行的权利。综上所述，姜利的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初6074号民事判决；二、不得执行哈尔滨市呼兰区南京路宏信广场小区9楼1单元702室房产；三、确认哈尔滨市呼兰区南京路宏信广场小区9楼1单元702室房产归姜利所有。二审案件受理费100元，由张国芹、黑龙江安宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李胜凯审判员  贾晋璇审判员  宋冠瑶（）二〇二〇年十月二十九日书记员  李 娜