沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0113民初5902号原告：唐书媛，汉族，住址沈阳市沈河区令闻街**1-3-1。委托诉讼代理人：宋秀斌，男，系原告的丈夫。委托诉讼代理人：陆建，系辽宁兴沈律师事务所律师。被告：沈阳联东置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街**。统一社会信用代码：91210113671985381K。法定代表人：张立凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，汉族，系该公司员工。原告唐书媛与被告沈阳联东置业有限公司（以下简称“沈阳联东公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告唐书媛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金，从2014年8月31日至2019年11月22日，以3,012,480元为基数，参照逾期贷款利息标准计算暂定70万元。2、判令被告重新测绘涉案房屋面积，在30日内为原告办理完产权转移登记。3、判令被告拆除房屋三层无规划审批的建筑，赔偿原告装修损失10万元。4、判令返还收取的维修资金60,145元并从起诉日至实际返还日，按市场报价利率支付赔偿金暂定1000元。5、判令返还契税120,499.2元、印花税1506.24元，并自2012年8月30日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率支付赔偿金30,000元。6、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年6月20日，原、被告双方签订《联东U谷厂房销售合同》，原告购买被告开发的联东U谷沈阳项目三区6-2#楼1-3层厂房，面积1046平方米，总价3,012,480元，合同约定被告于2012年6月30日前交付房屋，原告委托被告办理权属转移登记，委托费用1500元，被告应在原告交纳全部房款且办理入住手续后730天内办理完权属转移登记。合同签订后，原告于2012年7月15日前支付了全部购房款，2012年8月6日，被告向原告送迗入住通知单，要求原告交纳维修资金、契税、印花税、代办费、物业费等费用，2012年8月30日原告办理了入住手续，被告收取原告维修资金60,145元、契税120,499.20元、印花税1506.24元、房证代办费1500元。原告于2012年8月30日已入住并付清全部房款，被告应按合同约定在2014年8月30日前办理完成该房产的产权转移登记。逾期后，原告经常与被告沟通要求尽快办房证并给付逾期办证违约金，但被告时至2019年11月22日才通知原告办理产权证，逾期5年零3个月，已构成违约，因合同中未约定违约金数额，应根据规定，按照原告已付房款总额30,12,480元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付自2014年8月31日起至2019年11月22日期间的逾期办证违约金。2016年11月26日，被告给原告办理了合同备案，签订《商品房买卖合同》，将合同约定面积改为1199.06平方米。原告当即提出异议，被告表示这并不是最终测绘面积，并且合同第五条约定了如合同约定面积与最终测绘面积有差异，以最终实际测绘面积为准。2019年11月22日，被告通知原告办证时，同时通知了原告按实测面积签署面积补差协议多遐少补。被告对面积有异议，发现销售合同约定的第三层约150多平方米没有规划审批，无法办理房证，无法取得物权，故要求被告按规划恢复原状，赔偿原告对改部分建筑的装修费用10万元。同时，因为被告将未经规划审批的150多平方米计入出售面积，双方对面积有异议，故原告要求被告按规划重新测绘，并在30日内办理完毕产权转移登记。2019年11月末，原告到沈北新区不动产登记中心询问面积差异问题及办证手续时，登记中心告知原告联东U谷项目是工业项目，不收维修基金。另外契税和印花税应由业主在办证时直接在登记中心契税大厅缴纳。原告随即要求返还维修基金、契税、印花税及利息，但被告至今未返还，原告特诉至法院。被告沈阳联东公司答辩称不认可原告的全部诉讼请求。1、原告没有付清房款，不具备产权证办理条件；2、原告主张的逾期办证违约金已过诉讼时效；3、原告对涉案房屋的现状清楚且认可，起诉状所述与事实不符；4、维修基金是双方合意的，不是代收；5、契税是原告自愿交付的，如原告要办理相关手续我方同意退还，但不同意支付相关赔偿金。综上，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。本案当事人围绕地诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月20日，原、被告双方签订了《联东U谷厂房销售合同》，原告唐书媛购买了被告开发的位于沈阳市沈北新区厂房，面积1046平方米，总价为3,012,480元，原告分期付款，被告于2012年6月30日前交付房屋。该合同约定面积与最终测绘面积有差异的，以最终实测面积为准，按合同约定计价多退少补。同时该合同第15.2条约定，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1500元，受托人应在买受人缴纳全部房款且在办理入住手续后730天内，办理完毕权属转移登记。该合同第19.5条规定，买受人如果委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，则买受人应在入住时缴纳办理房屋权属登记规定的各项税费和委托费用，签订办理转移登记所需的手续和文件资料…。上述合同签订后，原告唐书媛给付了被告沈阳联东公司购房款3,012,480元，并向被告沈阳联东公司交付了契税120,499.2元、印花税1506.24元、房屋维修基金60,145元、代办费1500元。被告沈阳联东公司为原告唐书媛开具了购房发票，并开票了上述税费的收据。2012年8月30日，原告唐书媛办理了涉案厂房的入住手续，装修入驻。2016年11月16日，原告唐书媛与被告沈阳联东公司针对涉案厂房签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同约定涉案房产位于沈阳市沈北新区，面积1199.06平方米，总价为3,453,293元。该补充协议约定，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1500元，被告应在原告缴纳全部房款且办理入住手续后730日内办理完毕房屋转移权属登记。2018年12月20日，涉案厂房取得了相关部门的《商品房屋首次登记证明》，该证明载明“房屋建筑面积1199.06平方米，总层数2”。在诉讼过程中，原告称涉案厂房三层面积累计约为首次登记证明所载的面积1199.06平方米。2019年11月，被告沈阳联东公司通知原告唐书媛补交面积差价款及办理房屋权证手续事宜。另查，2015年9月22日，沈阳市住宅小区管理办公室向沈阳市房地产交易权属登记中心下发《关于工业用地项目维修基金缴存有关事宜的函》，该函载明“根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令地第165号）第6条的规定，工业用地项目不属维修基金交存范围，因此我市范围内建设的工业性质房屋不需缴纳维修基金。”本院认为，原告与被告签订的《联东U谷厂房销售合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违背法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应及时全面履行。双方在签订厂房销售合同后，又签订商品房买卖合同及补充协议，结合履约过程来看，商品房买卖合同、补充协议应为双方对销售合同的补充、变更、完善，应结合双方当事人的真实意思表示、履约过程等因素综合认定商品房买卖合同的主要内容，依法适用。涉案厂房销售合同签订后，被告沈阳联东公司未依约在限期内办理涉案厂房权属登记，构成违约，依法应承担相应的违约责任。又该合同未明确约定逾期办理权属登记违约责任的计算方式，经核算，原告主张2014年8月31日起至商品房买卖合同及补充协议签订前一日即2016年11月15日，按已付购房款3,012,480元的中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金具有事实及法律依据，本院予以支持。结合双方当事人提交的证据材料、当事人陈述，可证双方签订合同及补充协议直到2018年12月，涉案厂房才取得初始登记，被告于2019年通知办理产权登记，原告的主张未过诉讼时效，被告抗辩已过诉讼时效于法无据，本院不予采信。涉案商品房买卖合同及补充协议签订后，双方约定了涉案厂房的面积购房款、面积确认及差异处理等内容，该合同应视为对销售合同内容变更的确认，上述合同约定不同的内容，应以该商品房买卖合同及补充协议的约定为准。依据该合同及补充协议约定，原告未依商品房买卖合同及补充协议约定补齐涉案厂房的价款，且在被通知办理产权登记需补交面积差价款未交纳情况下，主张被告给付逾期办证违约金与合同、补充协议约定不符，依据不足，本院无法支持。涉案厂房的首次登记证明已下发，且原告也称涉案厂房三层面积累计约为首次登记证明所载的面积1199.06平方米。又涉案厂房的面积测绘依法应由相关部门完成，并非被告沈阳联东公司实际测绘，原告主张被告沈阳联东公司重新测绘缺少事实及法律依据，本院无法支持。关于办理涉案厂房的产权转移登记，原告未依约补交面积差价款，其主张被告办理产权转移登记尚不符合合同约定，暂无法支持。结合双方当事人提交的证据材料、当事人陈述，可证被告联东公司已将涉案厂房整体交付给原告，且原告也称涉案厂房三层面积累计约为首次登记证明所载的面积1199.06平方米，原告提交的证据材料不足以证明涉案厂房能否办理产权转移登记已确定，原告主张拆除第三层建筑会造成涉案厂房实际面积比首次登记证明所载面积减少。原告所述的装修损失10万元也系其单方主张，无法采信。综上，原告所谓拆除涉案厂房第三层建筑，赔偿装修等损失10万元的主张缺少事实及法律依据，本院不予支持。关于维修基金，双方签订的合同中并未对维修基金收取及相应标准进行约定，被告联东公司收取该款项应认定为代收费用。又涉案厂房办理产权登记无需缴纳维修基金，故被告应将此款60,145元返还给原告，又原告无证据证明其何时向被告主张返还该维修基金，故应从原告起诉主张之日即2020年8月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告利息。被告联东公司抗辩维修基金是双方合意交付，并非代收，未提供充足的证据证明，本院不予采信。关于契税120,499.2元、印花税1506.24元，双方签订的合同中并未对上述税费收取及相应标准进行约定，被告联东公司未提供充足证据证明其代收税费后依法向相关部门缴纳，长期占用于法无据，原告主张被告联东公司返还契税、印花税122,005.44元（120,499.2元+1506.24元）并以122,005.44元为基数，从2012年8月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及以122,005.44元为基数，从2019年8月20日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息具有事实及法律依据，本院予以支持。超出部分于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性给付原告唐书媛逾期办证违约金（以3,012,480元为基数，从2014年8月31日起至2016年11月15日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告唐书媛60,145元及利息（以60,145元为基数，从2020年8月3日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告沈阳联东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性返还原告唐书媛122,005.44元及利息（以122,005.44元为基数，从2012年8月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；及以122,005.44元为基数，从2019年8月20日起至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告唐书媛的其他诉讼请求。案件受理费13,918元，减半收取6959元，由被告沈阳联东置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇二〇年十月二十三日法官助理宋鹏程书记员王赫男本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。