河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4309号上诉人(原审被告)：新乡市牧野区呗特口腔门诊部，住所地：新乡市牧野区宏力大道与西华大道十字西南角**。经营者：贾素军，男，1972年7月15日出生，汉族，住新乡市牧野区东兴.被上诉人（原审原告）：河南月亮湾物业管理有限公司，住，住所地：新乡市红旗区南干道****楼******/div>法定代表人：田张全，总经理。委托诉讼代理人：冯利，河南御典律师事务所律师。上诉人新乡市牧野区呗特口腔门诊部（以下简称呗特门诊部）因与被上诉人河南月亮湾物业管理有限公司（以下简称月亮湾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0711民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人呗特门诊部的经营者贾素军，被上诉人月亮湾物业公司的委托诉讼代理人冯利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呗特门诊部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方诉讼请求；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。物业服务管理协议，并非其与物业公司签订，未享受到物业的各项服务，不应交纳物业费。对方多次停电造成其损失2.67万元，应当赔偿。另外，月亮湾物业公司实际向我们要物业费是从2018年8月份，我们经与物业经理协商于2018年12月份交了四个月的物业费，在此之前，根本就没有物业公司来管理过、也没有物业来要过费，小区就没有物业公司，所以月亮湾物业公司不应从2017年7月开始收取我们2017年7月到2018年7月期间的费用。另外，其门面房门店上部存在墙砖脱落，门诊部门口车辆管理无序，物业公司不管不问，均是物业服务不到位的表现，应扣减费用。月亮湾物业公司辩称：应驳回上诉，维持原判。月亮湾物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令呗特门诊部立即向月亮湾物业公司支付2017年7月份至2019年12月底的物业费16633.1元及利息（自立案之日起按中国人民银行年利率6%计算至实际付清止）。2、依法判令呗特门诊部承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月9日，呗特门诊部经营者贾素军委托杨德英作为乙方与赵霞作为甲方签订房屋租赁合同1份，约定赵霞将位于新乡市××区××与××大道交叉口西南角的门面房出租给贾素军使用，房屋面积为576.88平方米（含地下室），租赁期限为五年，从2015年5月25日至2020年5月24日。双方在房屋租赁合同第四条约定“乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费”。2017年6月10日，月亮湾物业公司作为甲方与家和阳光苑24号楼业主委员会作为乙方签订《物业服务管理协议》1份，双方在协议中对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。其中协议第四条第三项约定“乙方出租物业，物业管理服务费用由乙方交纳，乙方与承租人约定由承租人交纳的从其约定”；协议第十一条第三项约定“家和阳光苑24号楼门面房4000平方米，物业费为每平方米每月壹元伍角”。月亮湾物业公司要求按照405.18平方米计算物业费，呗特门诊部于2018年12月底交纳物业费1600元。一审法院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同对业主及相关物业使用人具有一定约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的从其约定。本案中，月亮湾物业公司与家和阳光苑24号楼业主委员会签订《物业服务管理协议》，呗特门诊部与业主赵霞之间存在房屋租赁关系，是物业实际使用人，双方在房屋租赁合同中明确约定物业费由呗特门诊部交纳，而呗特门诊部也已实际向月亮湾物业公司缴纳物业费1600元，故月亮湾物业公司按照《物业服务管理协议》的约定向呗特门诊部主张缴纳物业费具有法律和事实依据，扣除呗特门诊部已交纳部分后，一审法院支持月亮湾物业公司自2017年7月至2019年12月物业费主张16633.1元（1.5元／㎡／月×405.18㎡×30个月-1600元）。呗特门诊部辩称月亮湾物业公司没有与业主签订物业服务合同，不同意交纳物业费，没有法律依据，一审法院不予采纳。呗特门诊部辩称物业管理服务质量不符合约定，但未提供充分证据证明服务瑕疵足以为其减免物业费，对其辩解，一审法院不予采纳。关于呗特门诊部辩称月亮湾物业公司故意断电致使其损失等侵权相关具有反诉性质的内容与本案非同一法律关系，不宜合并审理，呗特门诊部可另行主张。关于月亮湾物业公司主张的利息,因月亮湾物业公司并未书面催交物业费，综合考虑物业服务情况，月亮湾物业公司要求呗特门诊部支付利息的主张,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第七条、第十二条、参照《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，一审判决：一、呗特门诊部于判决生效之日起十日内支付月亮湾物业公司自2017年7月份至2019年12月底的物业费共计16633.1元；二、驳回月亮湾物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，减半收取107.5元，由呗特门诊部承担。二审庭审中，呗特门诊部提交手机照片、视频证明其地下室在一审判决后还存在漏水、后门台阶内侧曾被月亮湾物业打洞未修理的情形，说明月亮湾物业公司提供物业服务不到位的情况。本院认为，该事实呗特门诊部在一审阶段曾提供证据证明，现在一审判决后，仍未解决，反映出月亮湾物业公司提供物业服务存在瑕疵，故对呗特门诊部的该项证明目的予以采信。二审查明，月亮湾物业公司向呗特门诊部提供物业服务中，物业存在一定瑕疵。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，呗特门诊部提出上诉，本院围绕呗特门诊部的上诉请求进行审理。关于呗特门诊部的上诉请求能否支持的问题。首先，月亮湾物业公司与案涉小区业主委员会签订物业服务协议，呗特门诊部应按照业主委员会授权物业公司的收费标准交费。其次，呗特门诊部应交物业费的起始时间。月亮湾物业公司提交2017年6月10日与业务会签订的物业合同，但其作为原告诉讼，在呗特门诊部在一审答辩状、一审二次庭审中及本院庭审中均明确抗辩称至2018年8月份断电前，没有物业公司提供物业服务的情况下，月亮湾物业公司应当继续举证证明该公司实际进驻该案涉小区提供物业服务的时间，不能仅从物业管理协议上显示的时间推定其物业公司实际进驻小区时间。同时，月亮湾物业公司在一审第二次庭审时提交的与呗特门诊部相邻的其他门面房业主交纳物业费发票，均是显示2019年度，没有2018年、2017年度的物业费交纳情况，这也印证了呗特门诊部所称2018年8月份之前没有物业公司提供服务的说法。故对于月亮湾物业公司提供物业服务的时间应从2018年8月份开始计算。再次，呗特门诊部应交纳的物业费。2018年8月-12月份1600元已交，故欠付费用从2018年8月至2019年12月物业费主张8732.09元（1.5元／㎡／月×405.18㎡×17个月-1600元）。另外，呗特门诊部在一审、二审提交的照片、视频均显示地下室漏水、墙被月亮湾物业公司打洞未修复等，说明月亮湾物业公司管理、服务存在瑕疵、不到位，已经给呗特门诊部造成财产损失，就此维修、修复问题为减少双方诉累，本院酌定从应付物业费中扣减1000元由呗特门诊部自行维修、修复。故呗特门诊部应向月亮湾一共支付7732.09元物业费。至于呗特门诊部所称门面房墙砖脱落与开放商有关，可以找物业协议开发商解决或另行诉讼。门口停车问题，涉及市政管理，现不能作出一定是月亮湾物业公司管理存在不到位的结论。综上，一审判决认定部分事实不清，适用部分法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初924号民事判决；二、新乡市牧野区呗特口腔门诊部于本判决生效之日起十日内支付河南月亮湾物业管理有限公司自2018年8月份至2019年12月底的物业费共计7732.09元；三、驳回河南月亮湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费215元，减半收取107.5元，由新乡市牧野区呗特口腔门诊部承担50元，河南月亮湾物业管理有限公司负担57.5元；二审案件受理费216元，由新乡市牧野区呗特口腔门诊部承担100元，河南月亮湾物业管理有限公司负担116元。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十月二十六日书记员  王 华