广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9522号上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人杨梅，女，汉族，1988年11月9日出生，身份证住址湖南省耒阳市。上诉人（原审被告）：深圳市金骏房地产有限公司。法定代表人：沈沛勇。委托诉讼代理人:冯露宁。上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）与上诉人深圳市金骏房地产有限公司（以下简称金骏房地产公司）因委托合同纠纷一案，双方均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初13861号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中原地产公司上诉请求：1、一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判被上诉人向上诉人支付转介服务费人民币121139.94元及其逾期支付违约金（自涉案物业过户至案外人买方名下之日起算，按合同约定的日万分之二标准计算，暂计至起诉之日）；2、本案的一审及二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人的客户报备流程符合合同约定且被上诉人已经书面确认刘跃辉为上诉人的转介客户；另客户刘跃辉已经成功购买涉案房屋且已经完成过户，转介代理费的结算条件已经成就。因此，被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付转介服务费。二、上诉人完全按照合同约定完成了客户转介且转介客户已经成功购房，整个过程中上诉人并无任何过错，且被上诉人亦顺利售出涉案房屋并获得相应售房利益，实现了合同目的。而原审法院却直接调低了上诉人转介代理费50%,没有任何事实和法律依据。即使认为上诉人在转介过程中有过错（这里仅做假设），上诉人之过错亦绝未达到扣除50%转介代理费的程度。金骏房地产公司上诉请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初13861号判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定有效转介事实错误。依据上诉人与被上诉人的合同约定，涉案《龙光玖龙玺项目转介确认单》（以下简称＂转介确认单＂）应为无效转介。具体一、依据一审中双方均已确认的《龙光玖龙玺2016年联动转介销售代理合同》第五条第2款有关＂乙方转介业务员（携带工牌），亲自带客户到营销中心现场，按甲方联动转介现场管理制度＂的规定，被上诉人转介客户除需符合合同约定以外还需符合上诉人的转介管理规定；在一审庭审中，被上诉人也确认上诉人提交的《龙光地产项目三级代理管理规定》，而根据该规定第二条第8款中有关＂仅报备，或有约客记录，却未能把客户转介上门，此类情况均视为客户无效＂,以及第五条第4款Ａ项中第1）点有关＂委托代购，出具公证处的《授权委托书》（草拟的，未经公证处公证的《授权委托书》一律无效）＂的规定，涉案转介为无效转介，因为在本案中客户到访转介环节，实际到场人员并非客户本人，并且实际到场人无实际成交客户的公证授权。二、一审中双方均己确认真实性的转介确认单备注栏里显示：“本《龙光玖龙玺项目转介确认单》一式四份，分别由乙方业务员、开发商审核专员、客户本人、本场销售员、财务部签字确认生效，作为最终结算凭证，签字有任何缺漏视为无效”，涉案转介确认单上客户栏＂李辉＂、＂李跃辉＂的签名并非客户本人签名，应视为无效。该转介确认单套用的正是《龙光玖龙玺2016年联动转介销售代理合同》第12页附件3的模板，被上诉人作为合同的一方，在转介客户过程中应严格执行合同的约定。三、实际成交人李跃辉的报备时间不足半小时，也不符合双方合同第五条第1款有关“必须最少提前半个小时，发送客户信息（需注明姓名、手机号码按照138××××****方式、贵方该批次带客业务员公司、分红、业务员姓名）到甲方联动客户确认专用手机号／微信上”，以及《龙光地产项目三级代理管理规定》第二条第3款有关＂三级代理转介报备必须至少提前半个小时...否则因此导致诸多客户问题则不予认定，风险由乙方承担＂的规定，应被认定为无效转介。四、被上诉人通过与上诉人内场销售员“串通＂取得的《龙光玖龙玺项目转介确认单》，上诉人有权不予结佣。在一审庭审中，被上诉人一直称转介确认单上填写＂刘辉＂、“刘跃辉”是上诉人工作人员要求，并且称涉案伪造的＂刘辉身份证”是上诉人的现场工作人员提供，如果被上诉人的陈述属实，那么也可以证明被上诉人存在与上诉人的现场工作人员私下串通、骗单的行为，正是因为如此，本案中才会出现伪造＂李辉身份证＂行为，该行为符合《龙光玖龙玺2016年联动转介销售代理合同》第九条第8款有关＂乙方严格管理其公司员工，甲方一经查实乙方业务员私下串通甲方内场销售员＂骗单、挂单＂甲方有权利取消该业务员所有转介房源的结佣资格，如己结佣，由乙方退还该佣金或甲方在其他应付款项中扣除，并有权解除本合同＂的规定，上诉人不认可被上诉人及上诉人有关工作人员的做法，上诉人有权不予结佣。中原地产公司一审诉讼请求：1、判决金骏房地产公司向中原地产公司支付转介服务费121,139.94元；2、判决金骏房地产公司向中原地产公司支付逾期付款违约金（自2016年5月4日起按日万分之二标准计算）；3、判令金骏房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2016年4月14日，中原地产公司、金骏房地产公司双方签订《龙光玖龙玺2016年联动转介销售代理合同》，约定金骏房地产公司将位于深圳市龙华新区项目所有已推未售住宅产品委托中原地产公司进行联动转介销售，合作期限为2016年4月14日起至2016年6月30日，合同约定转介销售服务流程为：1、中原地产公司指定联系人必须最少提前半小时发送客户信息（需注明姓名、手机号码按照138××××****方式、中原地产公司该批次带客业务员公司、分行、业务员姓名）到金骏房地产公司联动客户确认专用手机号／微信上；2、中原地产公司转介业务员（携带工牌），亲自带客户到营销中心现场，按金骏房地产公司联动转介现场管理制度，提供转介客户信息给金骏房地产公司授权代表，金骏房地产公司授权代表核实客户为有效客户后，为中原地产公司转介客户填写《龙光玖龙玺项目转介确认单》，并签名确认；3、该批客户联动转介流程确认完成，即告该客户转介有效，《龙光玖龙玺项目转介确认单》并交由双方存档；4、中原地产公司转介客户成交后，由金骏房地产公司开具《龙光玖龙玺项目转介客户成交确认单》，经金骏房地产公司审核确认后，将《龙光玖龙玺项目转介客户成交确认单》中介联交给中原地产公司转介业务员，后连同该成交客户《龙光玖龙玺项目转介确认单》一并作为结佣凭证。合同约定转介服务费为金骏房地产公司根据中原地产公司转介客户实际成交情况，向中原地产公司支付转介服务费的数额为客户签订《商品房预售合同》中最终成交价的2%；结算方式为半月结，即中原地产公司每月15日、30日提交前半个月结算明细，由双方核对中原地产公司转介成交的房源，核对无误后，中原地产公司及时结算，向中原地产公司支付该笔全额服务费，金骏房地产公司未能按本合同约定时间支付中原地产公司转介服务费的，每逾期一天，金骏房地产公司按逾期未付金额的万分之二向中原地产公司支付违约金。2016年4月23日15：45分，中原地产公司业务员杜启林向金骏房地产公司指定手机发送客户信息，载明“客户刘小姐135….7740”。同日15：59分，该名业务员再次发送客户信息，载明“客户刘跃辉135….7440”。同日，金骏房地产公司现场工作人员向中原地产公司业务员开具《龙光玖龙玺项目转介确认单》，载明“客户名称刘辉、刘跃辉，转介方销售代表中原杜启林，备注15：59刘16：15”，并由金骏房地产公司审核专员、本场销售员、开发商财务予以签名确认。同日，金骏房地产公司开具《收款收据》，载明收到刘跃辉、刘辉交来定金50,000元。2016年4月27日，金骏房地产公司再次开具《收款收据》，载明收到刘跃辉、刘辉交来定金50,000元。同日，刘跃辉、刘辉提交《销售事务变更申请表》，申请减名，更改后买方名称为刘跃辉，更名原因为无购房名额，销售经理意见为符合联动执行细则，减名同意办理。2016年5月4日，金骏房地产公司与案外人刘跃辉签订《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书》补充协议，协议载明买方为刘跃辉、刘辉，买方落款处签名人为刘跃辉，合同载明房地产总价为6,210,588元。2016年5月14日，金骏房地产公司工作人员提交《增减权益审批单》，该审批单载明该客户为2016年4月23日中原转介客户，确认单内姓名为刘跃辉、刘辉，于2016年4月27日正式认购，因刘辉无购房产名额，申请减免为刘跃辉。中原地产公司确认2016年4月23日前往办理购房的系刘跃辉的兄弟刘治国，因不确定刘跃辉本人身份证名称系刘跃辉还是刘辉，故在与金骏房地产公司工作人员商议后将刘跃辉、刘辉一并列为购房人，后续再办理减名手续。金骏房地产公司确认涉案房产已过户至刘跃辉名下。现中原地产公司主张其转介客户刘跃辉已实际购买涉案房产，金骏房地产公司应依约支付转介服务费。金骏房地产公司对中原地产公司的主张不予认可，金骏房地产公司认为中原地产公司未按约定转介流程，提前半小时报备，且在后续的履职过程中未尽审核客户真实身份的义务，未能提交办理结佣手续的有效材料，该转介行为为无效转介，不应支付转介服务费。一审法院认为，中原地产公司、金骏房地产公司签订的《龙光玖龙玺2016年联动转介销售代理合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据金骏房地产公司提交的证据显示，中原地产公司分别于2016年4月23日15：45分及15：59分对客户信息进行报备，且金骏房地产公司于当日向中原地产公司出具《龙光玖龙玺项目转介确认单》，转介单明确载明时间为15：59分，在此情况下，金骏房地产公司审核专员、本场销售员及财务均在《龙光玖龙玺项目转介确认单》对该转介客户予以确认，依据双方签订的销售代理合同，开具《龙光玖龙玺项目转介确认单》即表示该客户为有效客户，且金骏房地产公司亦确认该转介确认单上客户刘跃辉后续与金骏房地产公司签订购房合同，涉案房产已过户至其名下，故中原地产公司转介客户已成交，金骏房地产公司应当依约支付转介服务费。中原地产公司主张涉案房产实际成交价为6,056,997元，金骏房地产公司应支付转介服务费121,139.94元。中原地产公司主张的房产价格低于《深圳市房地产认购书》确定的房产总价，系中原地产公司对其自身权利的处分，该院予以采纳。鉴于中原地产公司在履职过程中确存在疏忽及瑕疵，该院基于公平原则，酌情判定金骏房地产公司应支付中原地产公司转介服务费60,569.97元。关于违约金。中原地产公司未提交证据证明起诉前曾就涉案房产向金骏房地产公司申请过结佣，应承担举证不能的不利后果，该院以中原地产公司起诉之日为其主张权利之时，依据合同，金骏房地产公司应自中原地产公司起诉之日即2019年5月14日起按日万分之二标准向中原地产公司支付逾期付款违约金。该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、金骏房地产公司应于判决生效之日起五日内向中原地产公司支付转介服务费60,569.97元，并支付逾期付款违约金（按日万分之二的标准，自2019年5月14日起计至款项实际清偿之日止）；二、驳回中原地产公司的其他诉讼请求。案件受理费1,621元，由中原地产公司负担954元，由金骏房地产公司负担667元。本院经审理查明，原审查明的事实准确，本院予以确认。本院认为,本案为委托合同纠纷。金骏房地产公司、中原地产公司签订的《龙光玖龙玺2016年联动转介销售代理合同》为双方真实意思表示，双方均应依约履行。本案中，中原地产公司在涉案转介中确实存在一些不符合销售代理合同规定之情形，且无及时进行沟通并由金骏房地产公司及时对相关违规事实予以确认，中原地产公司应对此承担相应的后果；鉴于销售代理合同根本目的是为了转介客户实际成交房产，达到金骏房地产公司销售房产，中原地产公司取得转介服务费的结果，金骏房地产公司未能举证证明涉案房产成交与中原地产公司转介无关，或因中原地产公司原因导致增加成本的事实，一审法院基于公平原则，酌情判定金骏房地产公司应支付中原地产公司转介服务费60,569.97元，并无不妥。综上，上诉人中原地产公司、金骏房地产公司的上诉请求均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2,628元，由上诉人中原地产代理（深圳）有限公司负担1,314元、由上诉人深圳市金骏房地产有限公司负担1,314元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 徐  玉  婵审判员 张  永  彬二〇二〇年十月二十七日书记员 梁上军（兼）附法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……