上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11393号原告(反诉被告)：上海莹诚教育科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：赵文强，执行董事。委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海其惠商业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：林法伴，总经理。委托诉讼代理人：翟冠慧，上海市信本律师事务所律师。原告上海莹诚教育科技有限公司(以下简称“莹诚公司”)诉被告上海其惠商业管理有限公司(以下简称“其惠公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，其惠公司向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2020年7月6日、同年7月22日两次公开开庭进行了审理，莹诚公司的委托诉讼代理人钟楠、其惠公司的委托诉讼代理人翟冠慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莹诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令莹诚公司与其惠公司签订的《商铺租赁合同》于2019年12月2日解除；2、其惠公司返还已支付的商铺租赁费用人民币263,765元；3、其惠公司赔偿莹诚公司装饰装修费用550,664.89元。事实与理由：2018年10月25日，莹诚公司与其惠公司签订《商铺租赁合同》，约定莹诚公司租赁其惠公司位于上海市青浦区青松路XXX号物业(商场)2层216、217、218号/室的商铺用于教育用途，合同并对租金、租期、免租期、物业费、押金、开业时间等均作出约定；该合同附加条款第一条还约定一次消防验收批文(提供原件的复印件)如不下来，赔偿装修及一切损失。合同签订前后，莹诚公司向其惠公司共计支付租赁商铺相关费用263,765元(包括租金、物业费、押金等费用)，并入场对租赁商铺进行装修装饰，共计花费550,664.89元。然其惠公司因租赁商铺消防未通过验收，导致莹诚公司无法按照合同约定于2019年1月1日进行开业。2019年6月8日，莹诚公司、其惠公司签订《租赁合同补充协议》，明确因其惠公司原因导致延期开业给莹诚公司造成损失，同意免除莹诚公司五个月租金作为补偿，待其惠公司通过2019年7月1日的消防验收后，将双方租赁期调整为2019年7月1日至2024年6月30日。后其惠公司通过消防验收，莹诚公司商铺正式开业，但是商场开业率低于10%，导致莹诚公司始终无法正常营业。经双方协商，莹诚公司于2019年12月2日办理相关验收离场交接手续，并于当日撤离租赁场地。莹诚公司认为其惠公司迟迟未通过消防验收，后来消防通过但商场开业率过低，导致莹诚公司合同目的无法实现，故双方合同协商解除后，其惠公司应退还莹诚公司已支付的费用并对莹诚公司装修装饰费用进行补偿。故其诉至本院，要求判如所请。其惠公司辩称，对诉请1，双方合同解除已经成为事实，确认解除时间为2019年12月2日。合同解除违约责任在于莹诚公司，莹诚公司执意不履行合同，其惠公司迫不得已同意解除合同，合同解除的后果由法院依法判决。莹诚公司认为合同解除的理由在于商场的开业率不高，无法律依据。根据双方于2019年6月8日签署的补充协议，其惠公司给予莹诚公司5个月的免租期，其惠公司于2019年6月24日取得装修消防验收证明，免租期从2019年6月25日起计算至2019年11月24日止。在其惠公司作出重大让步的情况下，莹诚公司应基于诚实原则继续履行合同，而不是返还房屋。对诉请2，其惠公司确实收到莹诚公司支付的费用263,765元，其中包含2019年1月1日至2019年3月31日的租金140,205元、2018年11月1日至2019年3月31日的物业费61,460元、租赁保证金46,735元及物业费押金15,365元。但莹诚公司违约，依据合同约定，莹诚公司应向其惠公司支付免租期内2019年6月25日至2019年12月2日的租金231,280元及2018年11月1日至2019年12月2日的物业管理费132,473.08元，莹诚公司所支付给其惠公司的款项不足以支付莹诚公司应当支付的租金和物业管理费、违约金，因此其惠公司不同意返还给莹诚公司相应钱款。对诉请3，根据租赁合同补充协议第二条约定，即使莹诚公司该笔装修费用存在，也因补充协议的签订导致莹诚公司放弃该项权利。综上，其惠公司从未向莹诚公司就商场的开业率作出过任何承诺，莹诚公司亦无证据证明所谓的“商场开业率低于10%”，莹诚公司以所谓的商场开业率过低为由解除合同，构成违约，莹诚公司应支付其惠公司拖欠的相关费用并承担违约责任。其惠公司向本院提起如下反诉请求：1、判令莹诚公司和其惠公司就位于上海市青浦区青松路XXX号物业(商场)2层216、217、218号商铺签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年12月2日解除；2、莹诚公司支付其惠公司免租期租金231,280元(自2019年6月25日起计算至2019年12月2日房屋交接之日止共计160天，按每日每平方米3.5元计算413平方米)；3、莹诚公司支付其惠公司物业管理费132,473.08元(计租面积为413平方米，物业费每月15,365元/439平方米*413平方米=14,455元，自2018年11月1日交房之日计算至2019年6月24日消防验收通过之日止共计7个月24天，按每月14,455元的一半计为56,374.50元；自2019年6月25日消防验收通过次日起计算至2019年12月2日房屋交接之日止共计160天，按照每月14,455元计为76,098.58元，两项合计132,473.08元)；4、莹诚公司支付其惠公司逾期付款违约金6,539.22元(应付租金231,280元+应付物业费132,473.08元，扣除已付263,765元后尚欠99,988.08元，以99,988.08元为本金，按照每日万分之三标准，自2019年12月2日起计算至2020年7月7日止共计218天)；5、莹诚公司支付其惠公司违约金130,095元(按照每日每平方米3.5元租金标准计算413平方米计算三个月90天)。莹诚公司针对反诉请求辩称，对反诉诉请1，同意解除合同。对反诉诉请2，不同意支付免租期租金。租赁合同的起始日期已调整为2019年7月1日，免租期应当自2019年7月1日起计算七个月，故莹诚公司不用支付租金。对反诉诉请3，2019年7月1日前的物业费，莹诚公司不用支付。2019年7月1日后，商场始终没有正常开业，按照合同约定物业费也应该折半收取。对反诉诉请4，莹诚公司尚无需支付租金，故不同意支付逾期付款违约金。对反诉诉请5，因双方合意解除合同，故不用支付违约金。违约金标准过高，即使要付，莹诚公司已支付费用也足以抵扣。经开庭审理查明：2018年10月25日，上海其惠投资管理有限公司(2020年2月17日经核准更名为上海其惠商业管理有限公司)作为出租人，莹诚公司作为承租人，双方签订《商铺租赁合同》(合同编号：QH-LK-Z005)1份，约定：租赁商铺位于上海市青浦区青松路XXX号物业(商场)2层216-218号/室(以下简称“系争商铺”)，租赁面积439平方米；租赁期限自2018年11月1日起至2023年12月31日止；用途为用于教育，品牌为大脑地图；租金自2018年10月15日至2019年12月31日为3.5元/平方米/日，46,735元/月；物业费每月15,365元，首期费用于本合同签署之日起3日内支付，后续费用按照合同约定支付；租金保证金46,735元，于本合同签署之日起3日内支付；装修押金为43,900元，物业管理费押金为15,365元；商铺交付日为2018年11月1日，若出租人另通知交付日期的，则以出租人通知的交付日期为准；装修期自2018年11月1日起2018年12月31日止(自商铺交付日起算)；免租期自2018年11月1日至2018年12月31日止；开业日应不迟于2019年1月1日开业，承租人无法如期开业的，应提前5日书面通知出租人并说明理由，理由正当的，可以延后至合适日期开业。第二部分通用条款约定，第一条“权属与位置”：1、商铺所属物业的房地产权人(所有人)为上海云湖投资有限公司……3、商铺位置由附件《商铺平面示意图(红线区域)》标注；4、承租人在签署本合同前对租赁商铺及其所属物业作了必要的勘察和了解，知悉商铺的产权属性(包括消防状况)、规划用途以及所在场地的环境，对商铺的具体位置确认无误，同意出租人按现状交付商铺，不会以商铺不能满足合同约定目的或者存在权利及/或物的瑕疵为由，拒绝履行本合同。第二条“租赁面积”：1、租赁面积为建筑面积，包括使用面积、辅助面积、结构面积。双方同意不以租赁面积与经其他任何部门、机构或人士测量所得或依据任何算法得出的面积有出入为由，对租赁面积进行调整。2、租金与物业管理费均系依据租赁面积计算所得。第四条“租赁期限”：1、租赁期限包含免租期、装修期和计租期。2、出租人方未按约定时间将该商铺交付使用给承租人方的，租赁期限以及免租期、装修期和计租期均自实际交付之日顺延……5、租赁期满或合同提前终止，承租人应无条件将商铺恢复至毛坯原状后交还出租人；如果不恢复毛坯原状，则出租人有权委托第三方进行恢复，所需费用由承租人承担。第五条“租金和费用”：1、除首期租金和物业管理费外，后续每期租金和物业管理费的支付时间，均为该期第一个月的15日前，逾期支付租金和物业管理费的，承担违约责任……5、月租金＝(日租金×租赁面积×365日)/12。物业管理费每月与每日的换算，亦按照前述公式进行。6、本合同所有款项均以人民币计价。第八条“租赁保证金”：3、合同终止，承租人全面履行本合同各项条款，包括但不限于结清全部应缴费用，不存在任何未了结的第三方有关承租人在商铺销售的商品/食品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求、按约定条件交还商铺，完成在商铺上注册企业的注册地址变更后的90日内，出租人无息返还租赁保证金。5、除租赁保证金外，出租人或物业管理公司就具体事项另有关于押金规定的，从其规定。押金的适用规则参照关于租赁保证金的规定。第九条“交付与返还”：4、租赁期届满或合同提前终止，承租人应在租赁期届满或本合同提前终止当日之日起的10日内，将已恢复至商铺交付时毛坯原状并清空的商铺和商铺所有钥匙，交还出租人(或物业管理公司)，并与出租人(或物业管理公司)共同验收。如有损坏(自然磨损者除外)，承租人须负责赔偿。恢复商铺至毛坯原状所发生的费用由承租人承担。5、本合同期满或终止10日后，如商铺内还遗留有承租人的任何装饰、家具装备、物料、设备或其它任何物品，双方约定作为承租人的遗弃物处理，承租人同意永久放弃其于该等物品上的一切权利。出租人有权以任何方式处理前述物品，承租人不得提出异议，亦不得追究出租人责任包括不得要求出租人赔偿。同时，出租人亦有权向承租人追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。第十三条“开业和营业时间”：1、承租人应遵守关于开业时间的约定。由于出租人原因至开业时间延后或变更的，承租人不承担违约责任……第十七条“提前终止(解除)合同”：1、出租人有权在承租人发生下列事由后提前终止(解除)本合同，并要求承租人承担违约责任：3)逾期支付任何应付费用超过15日，或租赁保证金被扣减后迟延补足超过15日的。第十八条“出租人的违约责任”：3、出租人未按约定履行合同规定，造成承租人损失的，应赔偿其损失。第十九条“承租人的违约责任”，1、承租人未按约定履行合同规定，造成出租人或第三人损失的，应赔偿全部损失……2、承租人未按约定向出租人支付租金、物业管理费、租赁保证金、押金的，按应付未付款项的日万分之三支付违约金……4、因承租人原因导致租赁合同提前终止或者承租人擅自终止合同的，出租人除有权要求承租人支付免租期内的全部租金、没收承租人的租赁保证金外，承租人还应向出租人支付违约金。违约金为租赁期限剩余租赁时间的租金的二倍(违约金小于当期月租金三倍的，以当期月租金的三倍为准)。如前述违约金不足以弥补出租人的经济损失的，承租人还应赔偿出租人因此所遭受的全部损失。5、承租人不履行合同约定的，出租人除有权要求承租人承担违约责任外，还有权采取其认为合适的一切行动或措施，以减少出租人由此而受到的损失或避免出租人损失的进一步扩大，具体措施包括但不限于没收承租人的租赁保证金、留置承租人放置在商铺的所有物品并且以出租人认为合适的方式处置该被留置物品等。6、因承租人原因导致租赁合同的提前终止，承租人无权要求出租人补偿因装修商铺而发生的全部装修费用。合同附加条款：1、一次消防验收批文(提供原件的复印件)如不下来，赔偿装修及一切费用。11、如因商城原因在2019年1月1日不能正常营业，则允许我公司正常开业，直至商场正常开业前房租全免及物业费折半收取。12、商场确认在217铺位内将会在开业前增设一台消防外挂楼梯，供商场消防撤离使用。合同另约定了其他事项。合同签订前后，莹诚公司共向其惠公司支付263,765元，其中包含2019年1月1日至2019年3月31日租金的140,205元、2018年11月1日至2019年3月31日的物业费61,460元、租赁保证金46,735元及物业费押金15,365元。2018年11月1日，其惠公司交付莹诚公司系争商铺。2019年6月8日，其惠公司(作为甲方)与莹诚公司(作为乙方)签订《租赁合同补充协议》，约定：因配合乙方(大脑地图)在其租赁区域内上海市青浦区青松路XXX号物业(商场)2层218室开设室内专用消防通道通往一层，致使乙方的租赁面积减少，现经双方友好协商，一致达成以下协议：1、甲方同意从乙方的原租赁面积租金中扣除因搭建逃生消防梯造成对216，217，218商铺面积受到减少而产生的租金及相应物业管理费(扣除面积共计26平方米)。2、甲方同意免除乙方5个月的租金作为因甲方延期开业而导致的最终补偿，自甲方获得整体一次消防验收证明起计算(最晚不迟于2019年7月1日)。若甲方在7月1日前通过第一次消防报批后，乙方不得再向甲方主张其他任何补偿。同时原租赁期调整为2019年7月1日起至2024年6月30日止，租金递增日期分别从当年的7月1日起算。递增单价参考原租赁合同(合同编号：QH-LK-Z005)。3、乙方积极配合甲方消防通道楼梯的施工，甲方协助乙方办理其二次消防报批，且保证上述新作室内专用消防通道符合乙方二次消防报批的条件。2019年12月2日，双方共同对房屋和附属设备设施及水电使用等情况进行检查核对后，签署商户撤场场地验收确认表[其中确认暖风(含风口)保留、空调末端保留、喷淋/烟感/温感保留、配电箱保留、装饰玻璃保留、墙(含隔墙)保留、门窗保留等]，同时签署场地退还交接书，其惠公司认为已符合交验条件，同意将系争商铺收还。另查明，2019年6月21日，系争商铺的301-302室取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2019年6月24日，系争商场地上第一至三层公共部位装修(面积1,800平方米)消防验收合格。以上查明的事实，由以下证据证明：莹诚公司、其惠公司的陈述，莹诚公司提供的《商铺租赁合同》、付款凭证、账户明细对账单、《租赁合同补充协议》、验收确认表、退还交接书，其惠公司提供的消防安全检查合格证、建设工程消防验收意见书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，本院注意到本院所作(2019)沪0118民初8829号生效判决中确认如下事实：2019年5月1日，系争商场开业。审理中，双方存在如下争议：一、双方对于《租赁合同补充协议》第二条中“甲方免除乙方5个月租金”如何理解。莹诚公司认为，莹诚公司虽然于2018年11月1日取得系争商铺，但是在其惠公司办出消防验收合格证之前，莹诚公司不能正常营业，在此期间对系争商铺的占有并无意义。其惠公司免收5个月租金是对因其惠公司延迟办理消防验收导致莹诚公司延迟开业及莹诚公司放弃之前所发生所有损失的补偿，加上合同约定免租期2个月，故莹诚公司不用再行支付其惠公司租金。其惠公司认为，合同约定免租期是2018年11、12两个月，附加条款约定正常开业前的租金都免收。在此基础上，其惠公司又给了莹诚公司5个月的租金优惠。从公平合理角度考虑，这5个月不应当是租金免收作为补偿，而应当是免租期，以完全履行合同为基础。莹诚公司并未切实按约履行合同，故应当支付自2019年6月25日至2019年12月2日退场之日止的租金。二、双方损失。莹诚公司称，莹诚公司已对系争商铺进行装修并支出相关费用。系争商铺在商场里，经营状况肯定与商场经营状态有关系。因系争商铺所在商场整体开业率不足导致莹诚公司无法正常经营，其惠公司应赔偿莹诚公司装饰装修损失。现系争商铺内都是不可拆除的固定装修，其惠公司要求继续使用，故莹诚公司未全部拆除。遗弃物是承租人自行离场时的遗留，而莹诚公司已与其惠公司进行交接，不属于合同第9.4、9.5条的遗弃物。其惠公司认为，2019年6月24日公共部位的消防验收通过，之后莹诚公司就可以办理开业前的消防验收。莹诚公司已经具备实现教育目的的条件，能合法利用商铺，不能以开业率低要求解除合同，故其惠公司不应补偿莹诚公司装修损失。莹诚公司无合同依据擅自终止合同，且未足额支付租金及物业费，故莹诚公司应支付其惠公司拖欠的费用及违约金。莹诚公司已将系争商铺内可拆除的物品全部拆除，未拆除的都是对莹诚公司来说没有价值的。系争商铺内保留未拆除的装修不是其惠公司要求保留的，系莹诚公司自愿遗留，对其惠公司来说无利用价值，其惠公司也不同意利用。目前系争商铺已经由第三方承租并恢复原状重新装修，可见莹诚公司遗留的装修对其惠公司无用，而其惠公司还要委托第三方恢复原状，根据合同，莹诚公司还应当承担恢复原状的费用。根据查明的事实，本院认为，莹诚公司、其惠公司签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方在平等自愿的基础上所作的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方一致确认2019年12月2日莹诚公司已与其惠公司办理了系争商铺的返还交接手续，现双方均要求确认本案租赁合同于该日解除，本院对此予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。针对争议焦点一，因其惠公司延迟办理消防验收合格证导致莹诚公司不能按时开业，故双方另行签订《租赁合同补充协议》，约定其惠公司同意免除莹诚公司自其惠公司获得整体一次消防验收证明起5个月的租金作为莹诚公司延期开业而导致的补偿。双方约定租赁期自2019年7月1日起算，但该协议并未对原合同两个月免租期重新作出调整和约定，故两个月免租期租金还应参照原合同执行，即自交付之日2018年11月1日起两个月为免租期。故对莹诚公司认为5个月免租期还要另加之前原合同2个月免租期共计7个月免租期的意见，和其惠公司认为免除5个月租金系免租期变更为5个月的意见，本院均不予采纳。其惠公司应免收莹诚公司2019年6月24日起至2019年11月23日止合计5个月的租金作为延迟开业对莹诚公司所造成损失的补偿。针对争议焦点二，莹诚公司未能举证证明其惠公司曾经对系争商场整体开业率做出相关承诺，现莹诚公司以其系争商铺整体开业率不足导致其无法经营，合同目的无法实现而提前撤场，显属违约。关于莹诚公司主张的装修损失，莹诚公司认为应其惠公司利用要求而留存，而其惠公司否认要求莹诚公司留存现有装修，且不同意利用莹诚公司现存装修。根据本案租赁合同约定，因承租人违约导致合同提前终止的，承租人无权要求出租人赔偿装修损失；合同期满或终止10日后，承租人遗留的装修及其他物品作为遗留物，不得要求出租人赔偿。故本院对莹诚公司要求其惠公司赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。关于其惠公司主张的各项费用，结合前述分析，莹诚公司应支付自2019年11月24日起至合同解除之日2019年12月2日止的租金合计13,009.50元(每天每平方米3.5元*413平方米*9天)。其惠公司主张的物业费132,473.08元，符合合同约定，本院予以支持。关于逾期付款违约金，莹诚公司已支付其惠公司租金140,205元、物业费61,460元，足以抵扣莹诚公司应支付其惠公司的租金和物业费，抵扣后，其惠公司尚应返还莹诚公司多付的租金和物业费共计56,182.42元。故对其惠公司向莹诚公司主张逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。关于解除合同违约金，根据本案租赁合同约定，因承租人擅自退租导致合同终止的，出租人可没收租赁保证金，承租人另应向出租人支付违约金，违约金为剩余租赁时间的租金的二倍，其惠公司现调整为三个月租金130,095元，金额合理，本院予以确认。其惠公司要求在应付租金和物业费中扣除租赁保证金和物业押金，可见其惠公司并不主张没收租赁保证金，本院予以确认，其惠公司应退还莹诚公司租赁保证金46,735元、物业押金15,365元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海莹诚教育科技有限公司与被告(反诉原告)上海其惠商业管理有限公司就位于上海市青浦区青松路XXX号物业(商场)2层216、217、218号商铺签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年12月2日解除；二、被告上海其惠商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海莹诚教育科技有限公司多付的租金和物业费共计56,182.42元、租赁保证金46,735元、物业押金15,365元，上述合计118,282.42元；三、驳回原告上海莹诚教育科技有限公司其余诉讼请求；四、反诉被告上海莹诚教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海其惠商业管理有限公司违约金130,095元；五、驳回反诉原告上海其惠商业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11,944.30元，减半收取计5,972.15元，由原告上海莹诚教育科技有限公司负担5,000元，由被告上海其惠商业管理有限公司负担972.15元；反诉受理费8,803.80元，减半收取计4,401.90元，由反诉原告上海其惠商业管理有限公司负担2,000元，由反诉被告上海莹诚教育科技有限公司负担2,401.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十月九日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。