广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17307号原告：东莞市*****开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区**************商业楼2019号商铺，统一社会信用代码：914************351。法定代表人：伍步云，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭芬，广东启众律师事务所实习律师。被告：林艾玲，女，1988年9月10日出生，汉族，住广东省汕头市金平区***************，公民身份号码：44**************22。原告东莞市*****开发有限公司（以下简称“旺南驹公司”）与被告林艾玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旺南驹公司的委托诉讼代理人刘小闹到庭参加诉讼；被告林艾玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市*****开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决确认原告与被告在2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》已经于2020年5月9日解除；二、请求法院判令被告向原告支付2019年2月至2020年5月的租金102184.09元及滞纳金67068.52元、物业管理费17609.4元及滞纳金11203.09元（滞纳金的计算以欠费金额为基数，按照每日千分之三计算，应当计算至付清之日止）；三、请求法院判令被告承担本案律师费9000元；四、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。该合同约定原告将位于东莞市南城区***************商业楼1069号商铺（面积43.48平方米）物业出租给被告使用。租赁期限从2018年11月5日至2020年11月4日，第一年租金为每月6000.24元，第二年租金为每月6900.27元。被告于每月10日前向原告支付当月租金，若被告逾期支付商铺租金、商场服务管理费用等各项应付款项的，应按照应付而未付的租金总额的3‰的标准支付滞纳金，同时原告有权解除《房屋租赁合同》并要求承租方立即返还商铺。前述合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。被告自2019年2月开始，长期拖欠原告房屋租金、物业管理费等费用。原告多次向被告催收费用，但被告均以各种理由拖延付款。被告长期拖欠费用的行为已经严重违约。被告林艾玲未发表答辩意见，亦未提交任何证据。经审理查明，原告旺南驹公司于2014年1月17日取得旺南驹大厦4号商业楼的建设工程规划许可证。原告旺南驹公司为甲方与被告林艾玲为乙方于2018年11月1日签订案涉《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于东莞市南城区**********驹****商业楼一层1069号商铺部分出租给乙方；租赁商铺用途为化妆品、护肤品；租赁期限2年，从2018年11月5日至2020年11月4日；第一年的月租金为6000.24元，第二年的月租金为6900.27元，每月10日前向甲方支付当月租金；每月物业管理费、空调费及水电公摊费等由乙方于每月10日前缴至旺南驹大厦物业管理处；合同签订时乙方交付租赁保证金12000.48元；甲方有权从保证金中抵扣乙方拖欠的租金、其它费用、乙方应承担的违约/赔偿金；乙方逾期支付商铺租金、商场服务管理费等各项应付款项的，按照应付而未付的租金总额的3‰的标准每天计算支付违约金给甲方，直到付清为止；乙方逾期支付租金、商场服务管理费等各项应付款超过45天，甲方有权解除本合同并要求乙方立即返还商铺；因乙方违反合同约定而解除合同的，保证金不退还，给甲方造成损失包括律师费由乙方赔偿。原告旺南驹公司提交了《三草两木林艾玲欠费明细》，主张被告林艾玲从2019年2月至2020年5月拖欠租金、物业管理费、滞纳金。原告已缴纳2019年3月1日至2020年5月31日的物业管理费和滞纳金28812.49元。原告庭审时确认被告已于2020年5月9日搬离案涉商铺。本案庭审时，原告旺南驹公司确认新冠肺炎疫情期间如被告结清拖欠租金的情况下，同意免除1个月的租金。因被告未能结清之前拖欠的租金，原告不同意免除租金。原告为催讨案涉债权，于2020年5月9日与广东启众律师事务所签订民事委托代理合同，委托该所律师提起诉讼，并支付律师费9000元。另，本院以法院专递邮件的方式向被告林艾玲送达起诉状副本等相关应诉材料，收件地址为林艾玲身份证住址，邮件于2020年7月31日签收。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、商铺费用签收表、缴费通知单、收款收据、民事委托代理合同、发票、建设工程规划许可证、竣工验收备案证书等及本案的专递邮件详情单、庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。对原告提交证据的真实性，本院予以确认。案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，原告旺南驹公司与被告林艾玲就商铺租赁所签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。关于房屋租赁合同的解除，因被告林艾玲自2019年2月起开始拖欠租金，原告旺南驹公司要求解除合同符合合同约定的解除条件，对原告旺南驹公司要求解除房屋租赁合同的主张，本院予以支持。原告确认被告已于2020年5月9日搬离案涉商铺，诉请本院确认房屋租赁合同于2020年5月9日解除，本院予以支持。关于租金及违约金的支付，原告主张被告林艾玲自2019年2月起未交纳租金，故对于原告要求被告支付2019年2月至2020年5月的租金的主张，本院予以支持。但由于2020年2月及3月受新冠肺炎疫情的影响，案涉商铺的经营范围为化妆、护肤品，疫情导致被告的经营受到一定的影响，而原告作为出租人仍要求其按合同约定金额和期限缴纳租金，并要求被告按逾期缴纳的租金支付违约金，这明显不合理，也不公平。故本院对2020年2月、3月的租金进行调整，对该两月的违约金不予支持。因双方曾就新冠肺炎疫情期间的租金协商减免租金一个月，本院认为该协商意见合理，酌情认定2020年2月及3月的租金由原告旺南驹公司及被告林艾玲各承担一半。另，因合同约定保证金用于抵扣拖欠的租金、违约金或其它费用，故本院在租金中对保证金予以扣减。被告拖欠原告2019年2月至2020年5月的租金，应计算为6000.24元×9个月（2019年2月至2019年10月）+6780.27元（2019年11月5日起租金按每月6900.27元计算）+6900.27元×3个月（2019年12月、2020年1月、2020年4月）+6900.27元÷2×2个月（2020年2月、2020年3月）+1780.71元（2020年5月按8天计算租金）=90164.22元，扣减押金12000.48元后，被告仍需支付租金78163.74元。依据房屋租赁合同的约定，被告逾期支付租金、管理费等款项的，按照应付而未付的租金总额的千分之三的标准每日计算支付违约金，合同约定的当月租金及管理费的支付时间为当月10日前，故被告应向原告支付违约金为：以6000.24元为基数，分别从2019年2月至2019年10月期间的每月11日起算；以6780.27元为基数，从2019年11月11日起算；以6900.27元为基数，分别从2019年12月、2020年1月、2020年4月的每月11日起算；以1780.71元为基数，从2020年5月11日起算；以上均按每日千分之三的标准计至实际清偿之日止。对原告诉请被告支付违约金，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。关于物业管理费及其滞纳金的支付，原告旺南驹公司提交的商铺费用签收表、缴费通知单及代缴的收款收据拟证明其主张，对此本院予以采纳。但由于租赁合同已于2020年5月9日解除，故被告只需支付2020年5月8日前的物业管理费，剩余部分由原告自行承担。被告林艾玲需向原告旺南驹公司支付2019年3月1日至2020年5月8日期间的物业管理费及其滞纳金为28812.49元-1173.96元÷31天×23天=27941.49元。关于律师费的支付，案涉房屋租赁合同的解除是因被告林艾玲逾期支付租金导致，根据合同约定，律师费属于乙方需赔偿甲方损失的范围，原告已提交民事委托代理合同和发票予以证明。故对于原告旺南驹公司要求被告林艾玲支付律师费9000元的主张，本院予以支持。综上所述，原告旺南驹公司与被告林艾玲于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除，被告林艾玲应向原告旺南驹公司支付租金、违约金、物业管理费及其滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市*****开发有限公司与被告林艾玲于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月9日解除；二、被告林艾玲在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*****开发有限公司支付2019年2月至2020年5月8日的租金共计78163.74元；三、被告林艾玲在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*****开发有限公司支付违约金（以6000.24元为基数，分别从2019年2月至2019年10月期间的每月11日起算；以6780.27元为基数，从2019年11月11日起算；以6900.27元为基数，分别从2019年12月、2020年1月、2020年4月的每月11日起算；以1780.71元为基数，从2020年5月11日起算；以上均按每日千分之三的标准计至实际清偿之日止）；四、被告林艾玲在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*****开发有限公司支付2019年3月1日至2020年5月8日的物业管理费及滞纳金共计27941.49元；五、被告林艾玲在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*****开发有限公司支付律师费9000元；六、驳回原告东莞市*****开发有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2202.99元，由原告东莞市*****开发有限公司负担517.99元，被告林艾玲负担1685元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 黄嘉琦二〇二〇年九月二日法官助理 曾小权书 记 员 陈嘉辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。