广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9600号上诉人（原审原告）：叶泳钦，女，1992年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：叶夏明，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：资芑，广东泛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山宗德投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：刘勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建华，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：荣跃，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人叶泳钦因与被上诉人佛山宗德投资发展有限公司（以下简称宗德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶泳钦上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判撤销叶泳钦与宗德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；3.宗德公司退还叶泳钦购房款1133852元；4.宗德公司赔偿叶泳钦因合同撤销的损失93635.89元[包括购房款的利息46814.81元（暂计至2019年10月31日，实际应按年4.9%利率标准，计至宗德公司退还所有购房款之日止），法律服务费900元，维修基金11338.52元，税费34582.56元]；5.宗德公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、宗德公司销售的是期房，叶泳钦无法实地了解房产具体情况。宗德公司带叶泳钦参观了样板房，叶泳钦了解其宣传的带3000元/㎡、3500元/㎡装修标准的具体房型、装修品质、风格等。宗德公司在通知交房前拆除了样板房，在信访部门协调会上承认提供的样板房不是叶泳钦购买的X2座，而是X1座的样板房。后宗德公司强调样板房不是交房标准，是利用样板房进行销售欺诈，导致叶泳钦违背真实意愿作出购房行为。二、宗德公司在销售房屋时宣传成非常高档、精英聚集、智能高科的高端现代涉外精装公寓，在宣传单上显著位置大字体标注装修标准，还有精致的样板房，叶泳钦要购买宗德公司宣传的高品质和高端智能化的精装房，房屋的交付条件必须具备样板房一样的标准。但宗德公司认为其交付的商品房仅需符合合同约定的取得建设工程验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。宗德公司在合同中关于房屋交付条件的条款在设计上存在欺诈，导致叶泳钦违背其真实意思而接受其毛坯房的收楼标准。宗德公司广告上和销售现场宣称3000-3500元/平方米的精装标准，导致叶泳钦接受房屋售价，如果不是该装修标准，叶泳钦不会接受房屋售价。宗德公司否认装修标准的广告宣传，实质上是价格欺诈。三、宗德公司委托销售机构通过宣传夸大房屋品质，制造房源紧缺的假象，叶泳钦在毫无防备下支付了定金，最后以不签订正式合同不能退定为由，让叶泳钦接受了不公平不合理的合同条款。四、叶泳钦收楼时发现的有关测绘单位的资质问题、消防验收问题、水电安全问题、房屋漏水问题、电梯配置及空气质量和噪音问题，是客观存在的，但宗德公司故意隐瞒、掩盖。第一，房屋测绘单位的资质问题。合同约定的房屋测绘公司是广州市某信息工程有限公司，登记的房屋测绘资质是乙级，但实际测绘机构为佛山市某勘察有限公司，登记的测绘资质是丙级。宗德公司在宣传和签订合同时用高资质测绘单位，而实际测绘时却选用低资质单位，是明显欺诈行为。第二，消防验收问题。《建设工程消防验收意见书》载明，该工程如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向佛山市消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。宗德公司宣传销售的是带装修的房屋，根据消防验收意见，房屋室内装修也应当向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收。宗德公司将室内装修工程化整为零，说成是不足300平方的单个装修，规避消防监管，至今未对内部装修的消防进行设计审核和竣工验收，是对消防安全不负责任的欺诈行为。第三，水电安全问题。宗德公司不按用电安全规范装修，专线分开，埋下安全隐患。第四，房屋漏水问题。叶泳钦验房时，宗德公司掩盖表面漏水现象，法官现场去看，也是宗德公司不断修补的现场，近日持续暴雨，房屋出现多处渗水、漏水。宗德公司对房屋质量存在欺诈。第五，电梯配置问题，宗德公司的宣传单张、平面图等显示电梯有7部，销售人员也介绍是7部电梯。但一审法官去现场时，低层只有4部电梯，高层只有2部电梯，高层其他电梯口位置都改成工具间、弱电间，在电梯配置上，宗德公司也存在欺诈。第六，空气质量和隔声情况。叶泳钦购买的房屋是住宅，房屋空气质量和隔声情况理应按合同约定符合国家标准，宗德公司认为房屋不是住宅，不需要达到国家标准，是欺诈行为。第七，楼层过道过低问题。低矮的过道与样板房不同，装修材质差，存在脱落，宗德公司不承认存在问题。五、宗德公司的欺诈行为，导致叶泳钦违背真实意思的情况下与宗德公司签订合同，叶泳钦有权撤销合同。合同撤销的过错在宗德公司，宗德公司应当赔偿叶泳钦所有损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人广告宣传资料中的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任，但一审法院没有适用该条规定，是适用法律错误。宗德公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、叶泳钦称宗德公司利用宣传广告、样板房进行欺诈的理由不成立。有关叶泳钦与宗德公司之间的权利义务关系应当以最终签订的商品房买卖合同进行认定，补充协议第1.4条约定宣传广告仅供买受人参考，不视为要约和承诺。样板房作为风格展示使用，宗德公司从未向叶泳钦承诺按照样板房一比一修建其所购买的商品房。二、叶泳钦未提供证据证明宗德公司在销售时作出过何种欺诈行为，向其作出过何种虚假表示或承诺，应承担举证不能的后果。三、叶泳钦称宗德公司在合同履行过程中存在测绘单位资质、消防验收、水电安全等问题，均与其上诉请求无关。叶泳钦向一审法院起诉请求判令：1.确认叶泳钦、宗德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年10月10日解除；2.宗德公司立即退还叶泳钦的购房款1133852元及利息46814.81元（暂计至2019年10月31日，实际应按年利率4.9%标准，计至宗德公司退还所有购房款之日止）；3.宗德公司立即赔偿叶泳钦的损失46821.08元（包括法律服务费900元，维修基金11338.52元，税费34582.56）；4.宗德公司立即赔偿叶泳钦违约金11338.52元；5.宗德公司承担本案诉讼费用。诉讼中，叶泳钦变更诉讼请求为：1.撤销叶泳钦与宗德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令宗德公司退还叶泳钦的购房款1133852元；3.判令宗德公司赔偿叶泳钦因合同撤销的损失93635.89元（包括购房款的利息46814.81元，暂计至2019年10月31日，实际应按年利率4.9%标准，计至宗德公司退还所有购房款之日止；法律服务费900元；维修基金11338.52元；税费34582.56）；4.宗德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年6月13日，宗德公司开发的宗德服务中心某栋取得商品房预售许可证。2018年7月1日，叶泳钦与宗德公司签订一份《认购书》，约定叶泳钦认购宗德公司的宗德服务中心某单位，认购价1133852元，定金80000元等内容。当即叶泳钦向宗德公司支付了定金80000元。2018年10月10日，叶泳钦与宗德公司正式签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，约定叶泳钦向宗德公司购买坐落于佛山市顺德区宗德服务中心某号的商品房，套内建筑面积55.87平方米，总价款1133852元，定于2019年6月30日交付。《商品房买卖合同（预售）》第三条商品房基本情况还约定，“该商品房的规划用途为商业、金融、信息”，“该商品房的房产测绘机构为广州市某信息工程有限公司”。第九条商品房交付条件约定，“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，“该商品房已取得房屋测绘报告”。《补充协议》第1.4条还约定，“出卖人与买受人的权利、义务及责任均以合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的报有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议约定内容的，不作为实际施工依据，仅供买受人参考，也不视为要约和承诺。凡附图和模型，受材质和比例等限制，仅为示意。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括楼盘销售人员）所出具或签署的与主合同及本协议有关的任何文件，均应在出卖人予以加盖公章确认的情况下对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与主合同及本协议不一致的，不构成合同内容。”第1.6条约定，“出卖人所修建的样板房或其他示范单位仅作风格展示和供买受人参考之用，除非注明作为交楼标准的部分外，对双方均不具有法律约束力。有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等双方另行约定。”另外还有一份《宗德服务中心某座公寓装修标准交楼清单》，列明公寓属于带装修的项目，而且包括配置空调、电热水器等家电清单。按照合同，叶泳钦已向宗德公司支付了首期购房款593852元，其余购房款后来也向银行办理了抵押贷款。还有，叶泳钦缴存了物业维修基金11338.52元并交纳了税费。2018年10月16日，案涉商品房所处的楼房由佛山市中为勘测有限公司作为测量单位，对包括本案商品房的面积进行测量后作出《房产测量资料簿》。2018年11月12日，佛山市顺德区测绘地理信息中心在该《房产测量资料簿》上加盖测绘成果审核专用章。后来，对于商品房的面积，佛山市自然资源局在一份《更正登记确权清单》上盖章，最终确认本案商品房的套内建筑面积为56.4平方米。2018年12月4日，案涉商品房所处的楼房取得《建设工程消防验收意见书》。2018年12月15日，案涉商品房所处的楼房建筑取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年6月20日，宗德公司向叶泳钦发出《宗德服务中心商品房交付通知书》，通知叶泳钦商品房的具体交付日期为2019年7月3日，并要求叶泳钦前来办理交付手续。叶泳钦前往后认为宗德公司交付的商品房货不对板、装修达不到3000元/m2以及存在严重的质量等诸多问题，因此没有接收商品房。期间，也有部分其他购房者认为存在上述问题而提出质疑，集体拒绝收房和向政府部门投诉，部分媒体对此予以报道。宗德公司曾发出一份《致宗德服务中心某栋业主公告函》，表示对装修质量问题的异议会继续以负责任的态度进行沟通和解决，并强调购房者要循合法合理的方式表达诉求等内容。2019年8月9日，宗德公司向叶泳钦发出《关于敦促办理商品房交付手续的函》。2019年9月26日，叶泳钦委托律师向宗德公司邮寄一份《尽快完善交房条件的敦促函》。2019年10月9日，叶泳钦委托律师向宗德公司邮寄一份《关于解除〈商品房买卖合同（预售）〉的通知》。因叶泳钦、宗德公司一直未能协商解决争议，叶泳钦遂于2020年1月8日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，经审查，叶泳钦、宗德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》成立，且没有违反效力性强制性法律规定，合法有效。叶泳钦、宗德公司主要的争议焦点是，宗德公司对叶泳钦是否存在欺诈，叶泳钦是否可予撤销上述合同和协议。本案中，叶泳钦在起诉状中主张宗德公司利用样板房和宣传广告资料等六方面进行欺诈，导致叶泳钦错误的与宗德公司签订《商品房买卖合同（预售）》和购买案涉商品房，一审法院认为该主张不成立，理由是：宗德公司与叶泳钦签订的《补充协议》第1.4条、第1.6条，已明确告知宣传广告、宣传资料及样板房仅供参考，除非注明作为交楼标准部分外，对双方均不具有法律约束力等内容。更在《补充协议》最后，加粗注明对于有关资料和内容，“买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受”。虽然上述条款有一定程度上的格式条款形式，而且宗德公司在销售上也可能存在一些不适当的行为，但叶泳钦作为具有完全行为能力的成年人且有一定的社会经验，其仍予以签订，应认定叶泳钦对有关问题足以理解并予以同意和接受，故现在再以样板房和宣传广告资料相比交付的商品房严重不符等理由从而构成欺诈的主张，一审法院不予采纳。在不构成欺诈的情况下叶泳钦主张撤销合同，一审法院不予支持。叶泳钦曾申请对装修价值等项目要求一审法院组织评估或鉴定，因上述申请与本案的处理结果没有影响，故一审法院不予进行。实际上，案涉商品房所在的楼房建筑已取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和测绘报告，代表该楼房建筑整体包括案涉商品房的工程质量、规划、消防、人防等各方面竣工验收合格，达到总体使用要求，并依规进行了测绘审核，还有在诉讼中一审法院组织双方到现场查看，有关装修经表面观察未见明显缺陷，因此，宗德公司是可予交付案涉商品房的。对于叶泳钦本案提出的装修等问题，应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的问题，是交付质量不符合标准的范畴，当事人应以此为方向另循违约责任等提出主张。综上所述，叶泳钦的欺诈主张一审法院不予认定，据此提出的诉讼请求，一审法院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回叶泳钦的诉讼请求。案件受理费15949.44元，减半收取计7974.72元（叶泳钦已预交），由叶泳钦负担。二审期间，双方均未向本院提交证据。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为，叶泳钦是否可撤销《商品房买卖合同（预售）》。叶泳钦上诉主张宗德公司通过样板房展示、夸大宣传等欺诈方式使其签订了《商品房买卖合同（预售）》。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”叶泳钦是否有权撤销《商品房买卖合同（预售）》，关键在于宗德公司是否实施了欺诈的行为，而审查宗德公司是否实施了欺诈行为，要看其是否故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。本案中，宗德公司在《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》中分别明确了房屋交付标准和装修标准，即便宗德公司交付的房屋与展示的样板房和宣传资料不一致，但《补充协议》已约定宣传广告、宣传资料及样板房等未列入合同、附件、补充协议约定内容的，仅供买受人参考，不视为要约和承诺，叶泳钦亦未举证证明宗德公司承诺样板房即为其所购房屋的交付标准，故叶泳钦主张宗德公司构成欺诈依据不足，本院不予支持。叶泳钦主张宗德公司在宣传资料上承诺的3000-3500元/平方米的装修标准具体明确，应视为要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，销售广告和宣传资料视为要约必须满足两个条件，一是对房屋及相关设施的说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大的影响。叶泳钦提交的宣传资料中，仅表明房屋所带装修标准，但该装修标准下相关设施不明确以及设施的相应标准等均不明确，叶泳钦亦未充分举证证明该装修标准的具体项目及设施，故叶泳钦依据前述司法解释的规定主张宗德公司在宣传资料上载明的内容为要约，依据不足。综上，对叶泳钦撤销合同、退还房款、赔偿损失的请求，本院不予支持。至于叶泳钦提及的消防验收问题、水电安全、房屋漏水、电梯配置及空气质量和噪音等问题，不属本案审查范围，叶泳钦可依法律规定或合同约定，另循合法途径解决。综上所述，叶泳钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15949.44元，由叶泳钦负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十月十日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪