湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1026民初1613号 原告：汝城县国有资产管理中心，住所地汝城县和平路为民服务中心**楼。 法定代表人：黄守军，系该中心主任。 委托诉讼代理人：吴良云，湖南宏法律师事务所律师。 被告：黄学文，男，1975年12月4日出生，汉族，户籍地江西省抚州市资溪县，现住汝城县。 被告：朱爱民，男，1968年6月26日出生，瑶族，住湖南省汝城县。 被告：朱小华，男，1963年9月4日出生，瑶族，住湖南省汝城县。 三被告的委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。 原告汝城县国有资产管理中心（以下简称“国资中心”）与被告黄学文、朱爱民、朱小华租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告国资中心的委托诉讼代理人吴良云，被告黄学文、朱爱民、朱小华及其委托诉讼代理人朱晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国资中心向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《某某大厦房屋建筑物租赁合同》出租范围中的预留为停车场的455㎡国有土地使用权租赁合同关系，责令被告立即退出并向原告交付该部分租赁场地。2、由法院追缴被告出租该455㎡国有土地上违法建筑房屋的全部违法所得收归国家所有。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月1日签订《某某大厦房屋建筑物租赁合同》。该合同约定，出租范围包括某某大厦整栋11层的承租权及附属设施即约455㎡预留作为停车场的国有土地，该455㎡预留停车场国有土地利用方案，由承租方自行确定，但必须符合规划条件，取得国土、住建规划部门许可，且依法依规才能使用。但是，被告严重违反约定，在未取得国土、住建规划部门许可的前提下，擅自在所租赁的455㎡国有土地上建设违法建筑物并出租给第三方作为商铺从事药店经营，该违法建筑处于县城人流密集的中心位置，在社会上造成了恶劣影响。原告于2019年5月28日向被告发出《立即改正违法行为通知书》。住建局于2019年6月21日向被告作出汝住建罚告字[2019]**《行政处罚告知书》，告知拟对被告作出责令自行拆除该违法建筑。2019年10月18日，自然资源局向被告作出汝自资规罚字[2019]6号《行政处罚决定书》，责令被告进行整改并处罚款15000元。但被告置若罔闻，拒不纠正违约行为，拒不采取自行拆除等整改措施。因被告未取得建设工程规划许可证擅自建设违法房屋，并违法出租给第三方作为商铺使用，对其违法违约行为拒不纠正，导致信访问题不断，被上级监督部门列为巡察整改问题，给原告造成严重负面影响，违背了原告出租该国有土地之合同目的。因此，对于原、被告涉及的该国有土地使用权租赁关系，应予解除。此外，最高人民法院关于租赁合同司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。对于被告擅自将未取得建设工程规划许可证的违法房屋出租给第三方所取得的巨额租金，属于违法所得，应当依法由法院予以追缴收归国家所有。鉴于被告拒不纠正违约行为，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请予支持原告诉讼请求。 在庭审过程中，原告国资中心将诉讼请求二明确为“由法院追缴被告出租该455㎡国有土地上违法建筑物自2017年1月至2020年10月的违法所得850000元收归国家所有。” 被告黄学文、朱爱民、朱小华辩称：一、原告诉称:“被告……擅自在所租赁的455㎡国有土上建设违法建筑物并出租给第三方作为商铺从事药店经营，……在社会上造成了恶劣影响……导致信访问题不断”与事实不符。某某大厦附属的455㎡国有土地，在2016年6月被告承租前，因为某某大厦多年停止使用，无人管理，导致455㎡国有闲地堆满废弃物、垃圾，臭气熏天，杂草丛生。2016年6月1日，三被告通过公开招标承租某某大厦及附属455㎡的闲地，根据《某某大厦房屋建筑物租赁合同》第一条第（五）项之约定:由承租方自行确定利用方案，但必须符合规划条件。三被告在455㎡闲地上搭建一层房屋出租给第三方经营健民药店后，彻底改善了该处脏、乱、差面貌，方便了群众。2020年5月15日的《听证会记录》客观、真实地反映了三被告改造、利用该闲地较好的社会反响，而不是“在社会上造成了恶劣影响，……导致信访问题不断”。至于在闲地上搭建房屋应当办理相关建设、规划许可一事，根据《建筑法》第七条、《规划法》第三十二条之规定，均应由建设单位即国有土地使用权人原告向相应部门申请办理。因各种原因，在原告未办理建设、规划许可即已使用，相关部门已对三被告进行了行政处罚，三被告缴纳了罚款，增加了消防措施及设施，自然资源局于2020年7月29日下达了《关于落实行政处罚决定书中相关内容的通知》，已明确可以办理相关规划手续。 二、原告错误理解最高人民法院关于租赁合同司法解释第二条的规定。 首先，原告出租给三被告的是某某大厦房屋及附属的455㎡国有土地，三被告承租后再在闲地上搭建房屋，显然，该司法解释第二条不适用于原、被告之间的租赁合同。其次，原告不是被告与第三方租赁合同的当事人，原告无权主张与其无关联的合同是否有效，更不能主张租金应否追缴归国家所有。第三，该司法解释第五条:“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，显然对于租赁合同无效与租金处理(房屋占有使用费)是采取维护经济交易正常程序的原则，而不是追缴没收的原则。因此，原告的第二个诉请与法律法规相悖。 三、原告诉请解除455㎡土地租赁合同关系没有事实和法律依据。 合同解除上有两种情形:法定解除和约定解除。涉案合同及履行情况不具有《合同法》第九十四条规定的法定解除事由，也不具有租赁合同第二条第（六）项约定解除的事由，因此，原告第一个诉请没有事实和法律依据。 综上，恳请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对质证时无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 1、对原告提供的《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》， 被告对证据的真实性无异议，对其关联性、合法性及证明目的有异议；经审查，该组证据符合真实性、合法性、关联性原则，予以确认。 2、对被告提交的听证会记录、《关于落实行政处罚决定书中相关内容的通知》，原告对真实性无异议，但对合法性、关联性及证明目的有异议；经审查，该组证据符合真实性、合法性、关联性原则，予以确认。 3、对被告提交的消防平面图，原告对证据的三性有异议；经审查，该证据与原告庭后提交的汝城县自然资源局（以下简称“自然资源局”）向汝城县城市管理和综合执法局（以下简称“城管局”）出具的关于移送《行政处罚决定书》涉及相关事项的函能相互印证，本院予以确认其证据效力。 4、原告提交的自然资源局向城管局出具的关于移送《行政处罚决定书》涉及相关事项的函，被告质证有异议，并认为对被告没有太多用，原告要拆的话涉及到消防外挂通道及消防水池，消防泵房，变压器房等功能房全部要拆，这些东西都是在455㎡内；经审查，该证据符合真实性、合法性、关联性原则，予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2016年6月1日原告国资中心与被告黄学文、朱爱民、朱小华签订《某某大厦房屋建筑物租赁合同》，国资中心将其管理的位于某某街的某某大厦整栋11层（即共3770.94㎡建筑面积的房屋建筑物）及附属设施（即约455㎡预留作为停车场的国有土地）出租给被告黄学文、朱爱民、朱小华；租赁期限10年，自2016年5月1日起到2026年10月31日止（含装修期六个月），每年租金500000元不含税等；合同的第一条第（五）项约定“随同大楼一并出租的附属设施即面积约455㎡预留停车场国有土地的利用方案，由承租方自行确定，但必须符合规划条件，取得国土、住建规划部门许可，且依法依规才能使用。” 合同签订后三被告在未经规划部门许可取得《临时建设工程规划许可证》的情况下，将某某大厦第1层三间店面中的一间店面与附属设施455㎡空地打通后于2016年7月在原围墙的基础上搭建临时厂棚，并在2016年年底整体出租给某某药房从事药店经营。2019年5月28日原告向被告发出《立即改正违约行为通知书》，要求三被告拆除空地上的全部建筑，三被告没有按要求改正。 2019年6月21日汝城县住房和城乡建设局（以下简称“住建局”）作出《行政处罚告知书》，内容为：“经查，朱小华、朱爱民、黄学文于2016年7月在汝城县某某街某某大厦东边搭建的临时厂棚(某某药房)，建筑面积455.1平方米，未取得《临时建设工程规划许可证》，住建局拟对朱小华、朱爱民、黄学文作出责令自行拆除该违法临时厂棚的行政处罚。 2019年6月12日《汝城县自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定》明确：县自然资源局负责县城市规划区范围内土地利用和建设工程的规划管理，指导、监督各乡镇城乡规划管理，负责城乡规划设计行业的监督管理；将县住建局的城乡规划管理职责划入县自然资源局。 2019年10月18日自然资源局作出《行政处罚决定书》，内容为：“经查，朱小华、朱爱民、黄学文于2016年7月在汝城县某某街某某大厦东边搭建的临时厂棚(某某药房)，建筑面积455.1平方米，建设工程造价50000元，未取得《临时建设工程规划许可证》。2019年6月21日住建局依法向朱小华、朱爱民、黄学文下达了《行政处罚告知书》。现自然资源局对朱小华、朱爱民、黄学文作出责令整改并处建设工程造价百分之三十计15000元的罚款的行政处罚。 2020年5月15日，自然资源局就某某大厦旁违法搭建厂棚的行政处罚的相关事项召开听证会，对听证会意见的处理建议：国资中心吴某杰建议在可以解决矛盾纠纷的情况下，希望取得双赢的结果，补办相关手续，如果不能解决，以法院的判决为准；租赁方朱小华建议请求行政部门办理相关手续，完善巡视组的巡视整改的要求。 2020年7月24日自然资源局出具《关于落实行政处罚决定书中相关内容的通知》，内容为：“朱小华、朱爱民、黄学文与国资中心签订某某大厦房屋建筑物租赁合同后，擅自在随同大楼一并出租的附属设施即面积约455㎡预留的国有土地搭建临时厂棚，用于药店经营。自然资源局于2019年10月18日对该事项进行了行政处罚，到目前为止，朱小华、朱爱民、黄学文已交清罚款，但未履行整改程序。结合县委巡察组的意见，自然资源局于2020年5月15日对该事项涉及利害关系人的相关利益事项举行了听证会，达成了按要求整改，且补办手续的整改意见。会后，自然资源局对现场进行规划实测，根据测绘结果，经技术审查，该项目存在不满足消防等相关要求。请朱小华、朱爱民、黄学文接此通知后，按规范要求设计配建消防设施，满足防火间距的要求，且整改到位，整改验收合格后，依法办理工程规划相关手续。” 2020年9月29日，自然资源局向城管局出具关于移送《行政处罚决定书》涉及相关事项的函，内容为：朱小华等人在随同大楼一并出租的455.27㎡的国有土地上擅自搭建临时厂棚，用于药店经营，自然资源局于2019年10月18日对该事项进行了行政处罚，到目前为止朱小华等已交清罚款，但未履行整改程序。根据县委巡察组落实整改事项的巡察意见，自然资源局于2020年5月15日对该事项涉及利害关系人的相关利益举行了听证会，达成了按要求整改，且补办手续的听证会意见。自然资源局对现场进行了规划实测，根据测绘结果，经技术评审，该项目存在不满足消防等相关要求，并向朱小华下达了《关于落实行政处罚决定书中相关内容的通知》。朱小华等接此通知后，于2020年9月中旬向自然资源局提交了整改方案，经自然资源局2020年9月17日的技术内审会议审查，确定该项目存在消防间距、消防通道等方面都不满足中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》要求，影响周边建筑、住户的生命财产安全，建议拆除。 本院认为：原告国资中心与被告黄学文、朱爱民、朱小华签订的《某某大厦房屋建筑物租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《某某大厦房屋建筑物租赁合同》第一条第（五）项约定“附属设施即面积约455㎡预留停车场国有土地的利用方案，由承租方自行确定，但必须符合规划条件，取得国土、住建规划部门许可，且依法依规才能使用”。本案中被告黄学文、朱爱民、朱小华租赁附属设施即约455㎡国有土地后，未经规划部门许可办理《临时建设工程规划许可证》，搭建临时厂棚出租给他人从事药店经营。之后原告向被告发出《立即改正违约行为通知书》要求拆除临时建筑，自然资源局对三被告作出责令整改的行政处罚，三被告均没有按要求整改，导致该问题被列为县委巡察组巡察整改事项。后续三被告提交的整改方案亦未通过自然资源局的技术审查，自然资源局最终确定三被告的违建项目存在消防间距、消防通道等方面都不满足中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》要求，影响周边建筑、住户的生命财产安全，并建议城管局拆除。综上，三被告在履行《某某大厦房屋建筑物租赁合同》的过程中违反合同约定及法律规定，在承租物上违法搭建临时建筑，经原告及行政机关要求整改，但在长时间内均未得到有效整改，且影响周边建筑、住户的生命财产安全。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”以及第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。故原告国资中心起诉要求解除原、被告签订的《某某大厦房屋建筑物租赁合同》出租范围中的附属设施即455㎡国有土地使用权的租赁关系有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告国资中心提出的由法院追缴被告出租该455㎡国有土地上违法建筑物自2017年1月至2020年10月的违法所得850000元收归国家所有的诉讼请求，本院认为，该项诉讼请求不属于当事人的诉请范畴，是司法机关依职权界定及处理的事项；其次最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”以及第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，据此法理精神，在本案的民事审判程序中不宜对三被告违法搭建的临时厂棚出租他人的收入作出处理；第三原告亦未提供相关证据证实被告将临时厂棚出租给他人获利多少。故对原告国资中心的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告汝城县国有资产管理中心与被告黄学文、朱爱民、朱小华签订的《某某大厦房屋建筑物租赁合同》出租范围中的附属设施即455㎡国有土地使用权的租赁关系；被告黄学文、朱爱民、朱小华在本判决生效后六十日内向原告汝城县国有资产管理中心返还455㎡国有土地使用权。 二、驳回原告汝城县国有资产管理中心的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告黄学文、朱爱民、朱小华负担。负有承担诉讼费义务的当事人限在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院交纳。期满拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  邓慧丽 二〇二〇年十月二十一日 书记员  朱文娟 附:本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。