广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初774号原告：湛江**都实业投资有限公司，住所地湛江开发区绿华路**华都汇写字楼****。法定代表人：云某1。委托诉讼代理人：符昕，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖红，广东鸿峰律师事务所实习律师。被告：陈俊宏，男，汉族，1993年6月23日出生，公民身份号码：440************374，住广东省湛江市麻章区***********。原告湛江**都实业投资有限公司（以下简称华都实业公司）与被告陈俊宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华都实业公司的委托诉讼代理人符昕到庭参加诉讼，被告陈俊宏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华都实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年8月24日签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付8月租金8120元、9月租金8120元及10月租金6282元；3.判令原告没收被告已交保证金16800元；4.判令被告向原告支付免租期1个月租金8120元；5.判令被告向原告支付单方违约金24360元；6.判令被告向原告支付逾期租金的滞纳金（从拖欠之日暂计至2019年12月31日为1349元，之后的滞纳金按合同约定计算至付清欠款之日止）；7.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月24日，原告华都实业公司与被告陈俊宏签订《湛江**都汇商铺租赁合同》。同日，陈俊宏向华都实业公司缴纳保证金16800元。合同签订后，华都实业公司依约将湛江市******华都汇第五层+++++位（以下简称++++商铺）交付给陈俊宏经营使用。2018年12月5日，经双方协议签订了《湛江**都汇物业租赁合同补充协议》，重新确认计租面积为116平方米，应交保证金为16240元，每月租金8120元。陈俊宏从2019年8月开始不缴纳综合管理费及水电费，华都实业公司于2019年8月和9月向陈俊宏店内直接送达了《催款通知函》，陈俊宏签收了，但仍未及时清缴。2019年9月24日，陈俊宏因每月严重亏损，难以为继，提出《茶谷地撤场申请》，并于当天闭店停业。收到该申请后，湛江**都商业管理有限公司（以下简称华都商业公司）于2019年10月9日向陈俊宏发出内容为违约通知函的《公证书》，告知陈俊宏按约擅自停业撤场属单方违约行为，现按约其应支付违约金、将没收保证金，同时催告陈俊宏在收函七天内缴清所欠费用并办理闭店手续等。陈俊宏收件后不予理会。华都商业公司于2019年10月12日再向催告陈俊宏发出内容为清撤通知函《公证书》，催告陈俊宏于2019年10月15日前将欠费缴清，并将铺内商品和物品搬走，逾期不搬走，视为陈俊宏自愿放弃铺内所有物品。同时，华都实业公司对铺内装修结构进行清拆过程中所产生的费用应由陈俊宏承担。但陈俊宏收件至今，仍未缴清相关欠费。综上所述，鉴于陈俊宏擅自停业及逾期付款的严重违约行为，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告陈俊宏拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并记录在案。根据当事人陈述及本案证据，本院认定事实如下：2018年8月24日，华都实业公司与陈俊宏签订一份《湛江**都汇商铺租赁合同》，该合同的主要内容为：第一条约定：1.1华都实业公司出租的商铺，位于湛江市******华都汇+++=，该铺位的计租面积：120平方米（该商铺内面积具体以《湛江**都汇商铺面积确认图》为准），最终以实际丈量为准。1.2陈俊宏所租用的商铺的经营范围：餐饮，经营品牌：茶谷地，不得作厂房、加工场使用。第二条约定：2.1租赁期由2018年12月1日起至2021年11月30日止，共36个月。其中：免租期（免租期内只免租金）：1个月，即2018年12月1日至2018年12月31日止。2.2陈俊宏除不可抗力因素外，必须于2018年12月1日前开张营业。2.3租金起计日：2018年12月1日当日。第三条约定：3.1合同租金每月人民币8400元。每年实收租金及递增幅度详列如下：（1）由2018年12月1日至2019年11月30日每月租金合计人民币8400元。（2）由2019年12月1日至2020年11月30日每月租金合计人民币8904元。（3）由2020年12月1日至2021年11月30日每月租金合计人民币9438元。3.2租金按月结算，陈俊宏必须于每月5号前向华都实业公司缴清当月的租金。第四条约定：4.1在本合同签订的当天，陈俊宏须向华都实业公司缴纳租金保证金为人民币16800元；同时，预交一个月租金，即人民币8400元。4.3华都实业公司于本合同期满，完成收回商铺手续时，必须在扣除陈俊宏应缴费用、拖欠费用以及滞纳金等一切应缴的费用后，于15天内无息退回陈俊宏所剩保证金；若陈俊宏违反本合同规定，有违约行为，华都实业公司有权依照合同约定没收陈俊宏所交保证金。第五条约定：陈俊宏同意由华都实业公司委托的华都商业公司对湛江**都汇商铺进行统一经营管理，并遵守管理公司制定的相关制度和要求进行经营。第八条约定：8.3陈俊宏未经华都实业公司事先书面同意，擅自停止营业或非正常时间营业的，视为违约行为，华都实业公司通告后仍不整改的，华都实业公司有权终止合同，陈俊宏同意华都实业公司没收陈俊宏所缴一切保证金和费用，收回商铺另外招租，不需另行通知陈俊宏，陈俊宏对此无异议并愿承担由此引起的一切责任。8.5陈俊宏若逾期支付应付款项（包括但不限于租金及其他应缴费用，每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给华都实业公司的滞纳金）。在华都实业公司向陈俊宏发出要求立即缴付应付款项的书面通知后，十天内仍未缴付该等应付款项时，则视为陈俊宏同意华都实业公司有权暂停对该商铺的服务（包括暂停向该商铺提供水、电、中央空调或该物业的其他设施的物业服务），华都实业公司对陈俊宏因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任，陈俊宏表示理解和无异议。8.6陈俊宏应按时足额缴纳本合同约定的应付款项，陈俊宏逾期十五天仍无法支付应付款项的，视作陈俊宏违约处理，华都实业公司除有权即时没收已收的保证金外，并可立即将该商铺另行出租。同时，陈俊宏仍应向华都实业公司支付拖欠的应付款项和滞纳金，并于华都实业公司发出书面通知的五天内自行将该商铺内所有商品和物品搬出，逾期不搬出的，则视作陈俊宏自愿放弃该商铺内的所有商品和物品。8.19若陈俊宏在合同期内撤场，则视为陈俊宏违约，华都实业公司有权按合同首月应计租金追讨陈俊宏免租已享受的优惠，陈俊宏对此无异议并愿承提由此引起的一切责任。此为本合同不可分割的部分，陈俊宏同意接受并遵守本条款。第九条约定：9.1双方任何一方提前终止本合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通知，违约方须向守约方按3个月租金支付违约金（即：发出书面终止合同申请/通知之日的前1个月应缴租金的3个月），并须在解除合同之日全额支付上述款项，守约方同意不会以任何理由/借口对违约方追加赔偿款。同日，陈俊宏向华都实业公司支付保证金16800元。2018年12月5日，华都实业公司与陈俊宏签订《湛江**都汇商铺租赁合同补充协议》，第一条约定：租赁商铺及计租面积。华都实业公司与陈俊宏原签订的管理合同编号HDHZ-2018-0214位于湛江市******华都汇第+++++，经双方实际测量的计租面积为116平方米。第二条约定：租金及年递增。2.1合同租金每月人民币8120元。每年实收租金及递增幅度详列如下：（1）由2018年12月27日至2019年12月26日每月租金合计人民币8120元。（2）由2019年12月27日至2020年12月26日每月租金合计人民币8607元。（3）由2020年12月27日至2021年12月26日每月租金合计人民币9124元。2.2租金按月结算，陈俊宏必须于每月5号前向华都实业公司缴清当月的租金。第三条约定，在本合同签订的当天，陈俊宏须向华都实业公司缴纳租金保证金为人民币16240元；同时，预交一个月租金，即人民币8120元。从2019年8月起，陈俊宏欠付华都实业公司租金、综合管理费、水电费等各项费用，华都商业公司和华都实业公司分别于2019年8月11日、8月16日、8月21日、9月21日向陈俊宏发出《催款通知函》。2019年9月24日，陈俊宏向华都商业公司提交《茶谷地撤场申请》，提出撤场申请，希望用进场前预付的2个月租金和管理费单据抵扣所欠的租金和管理费并于当天撤场。2019年9月26日，华都商业公司向陈俊宏发出《违约通知函》，该通知函的主要内容为：阁下承租的华都汇++++++于2019年9月24日未经我司同意擅自停业撤场，已严重违反了双方签订的合同约定，属单方面违约，现我司严重函告阁下：根据双方签订的华都汇《湛江**都汇商铺租赁合同》《湛江**都汇物业管理合同》已明确双方在合同期内应履行的义务。请阁下慎重对待上述双方签订的合同条款，并自收到此函件之日起七天内向我司缴清所有应交费用并办理相关闭店手续，否则我司将按合同约定条款收回商铺另租，且不需另行通知阁下，并且我司将保留向法院提起诉讼的权利。届时，法院受理后将采取冻结银行账户、查封资产等诉讼保全措施，阁下除依法清偿全部欠款外。还应承担违约金、银行同期贷款利息、诉讼费用、差旅费、律师费等实现债权的所有费用。2019年10月7日，华都商业公司向陈俊宏发出《清撤通知函》，该通知函的主要内容为：阁下承租的华都汇+++++于9月24违反双方签订合约规定擅自停业撤场，已属违约。我司已于9月26日向阁下发出了《违约通知函》要求限期配合处理，但阁下不予理会。鉴此，我司给予最后通告：1.我司根据双方签署的合同约定，现对该铺（++++）作收回另外招租处理，并没收一切保证金。2.请阁下于10月15日前将贵铺所欠的费用缴清，并将铺内的所有商品和物品搬走，逾期不搬走的，则视为阁下自愿放弃铺内所有商品和物品，我司对铺内的所有商品和物品作弃置物处理，当作垃圾进行清理，届时不再另行通知。同时，我司对该铺现有的装修结构进行清拆，清拆过程中产生的所有费用由阁下承担，一并计入阁下欠缴费用内。3.我司已正式启动法律程序，向法院提起诉讼，届时阁下的银行账户将会被冻结、资产将会被查封等，为维护我司的权益，我司将依法追究阁下的法律责任。陈俊宏于2019年10月12日签收了《清撤通知函》。陈俊宏欠华都商业公司2019年8月份至2019年10月份的租金分别为8120元、8120元6286元。陈俊宏于2018年8月24日预交一个月租金8400元，已经冲抵了2019年2月份的租金8120元，剩余280元未冲抵。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。陈俊宏与华都实业公司签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案租赁合同第5条约定，陈俊宏同意由华都实业公司委托的华都商业公司对湛江**都汇商铺进行同意经营管理，并遵守管理公司制定的相关制度和要求进行经营。第8条第3款约定，陈俊宏未经华都实业公司事先书面同意，擅自停止营业或非正常时间营业的，视为违约行为，华都实业公司通告后仍不整改的，华都实业公司有权终止合同。陈俊宏未经华都实业公司同意于2019年9月24日提出的撤场申请并于当天撤场，显属违约。依据上述合同第8条第3款的约定，华都实业公司享有解除合同的权利。华都实业公司委托华都商业公司于2019年10月7日向陈俊宏发出《清撤通知函》，对5023商铺作收回另外招租处理，并要求陈俊宏在2019年10月15日前将店铺内的所有商品和物品搬走，陈俊宏签收了《清撤通知函》，故应当认定华都实业公司已向陈俊宏作出解除涉案租赁合同的意思表示，双方签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》已于2019年10月7日解除。故对华都实业公司诉请解除其与陈俊宏之间的签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据涉案租赁合同的约定，2018年12月27日至2019年12月26日期间的每月租金为8120元，陈俊宏应当在每月5号前向华都实业公司缴清当月的租金。陈俊宏于2019年9月24日提出撤场申请并于当天撤场，华都实业公司委托华都商业公司于2019年10月7日向陈俊宏发出《清撤通知函》，该通知函写明华都商业公司已按照合同约定将5023商铺收回另外招租处理，并要求陈俊宏于2019年10月15日前将商铺内所有商铺和物品搬走。据此，陈俊宏应当依约向华都实业公司支付截止至2019年10月15日前的租金。华都实业公司主张陈俊宏拖欠2019年8月份、9月份的租金8120元及10月份的租金6286元，陈俊宏未提供证据予以反驳，应当认定陈俊宏尚拖欠华都实业公司的租金共计22526元。故对华都实业公司诉请陈俊宏向其支付租金22526元，扣除华都实业公司未冲抵的租金280元，故陈俊宏应向华都实业公司支付租金22246元。涉案租赁合同约定，陈俊宏享有免交2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金的优惠，由于陈俊宏在合同期内撤场，依据涉案租赁合同第8条第19款的约定，华都实业公司有权按合同首月应计租金追讨陈俊宏已享受的优惠，故对华都实业公司诉请陈俊宏向其支付免租期1个月的租金8120元，予以支持。陈俊宏未经华都实业公司的同意而擅自停止停业，依照涉案租赁合同第8条第3款的约定，华都实业公司有权没收陈俊宏所缴的保证金。故对华都实业公司诉请其没收陈俊宏已交保证金16800元，予以支持。合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重性质，法律通过对违约方的制裁促使债务人履行债务，同时也可以起到预防或减少违约现象发生的作用。根据公平原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。华都实业公司在解除合同后，需要一定的时间才能把5023商铺重新出租，这一期间，华都实业公司虽遭受租金和管理费损失，但华都实业公司没收陈俊宏已交保证金后足以弥补该项损失，而且华都商业公司向陈俊宏发出的《清撤通知函》，只主张没收保证金，不主张违约金，故对华都实业公司诉请陈俊宏向其支付违约金24360元，不予支持。涉案租赁合同第八条第5款约定，陈俊宏若逾期支付应付款项（包括但不限于租金及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给华都实业公司的滞纳金，故对华都实业公司诉请陈俊宏向其支付逾期租金的滞纳金（从拖欠之日起以实际拖欠的金额为基数，按每日千分之三计至付清之日止），予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告湛江**都实业投资有限公司与被告陈俊宏于2018年8月24日签订的《湛江**都汇商铺租赁合同》（该合同已于2019年10月7日解除）；二、被告陈俊宏在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都实业投资有限公司支付租金22246元；三、被告陈俊宏在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都实业投资有限公司支付免租期1个月租金8120元；四、原告湛江**都实业投资有限公司没收被告陈俊宏保证金16800元；五、被告陈俊宏在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都实业投资有限公司支付逾期租金的滞纳金（计算方法：从2019年8月5日起，以8120元为基数按每日千分之三计至付清之日止；从2019年9月5日起，以8120元为基数按每日千分之三计至付清之日止；从2019年10月15日起，以6286元为基数按每日千分之三计至付清之日止；上述计算金额不超过22526元的30%）；六、驳回原告湛江**都实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3548元，由原告湛江**都实业投资有限公司负担532.2元，由被告陈俊宏负担3015.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  吴红丽人民陪审员  袁春焕人民陪审员  占朱湛二〇二〇年九月七日书 记 员  吴培勇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。