河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6577号 上诉人（原审原告）：河北壹江房地产营销策划有限公司，住所地高新区祁连街**润江慧谷大厦**0910。 法定代表人：肖丹，董事长。 委托诉讼代理人：冯美玉，河北朗科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：正阳房地产集团有限公司，住，住所地定州市高蓬镇西牛村/div> 法定代表人：王树军，董事长。 委托诉讼代理人：闫杰。 委托诉讼代理人：李楚云，河北三和时代律师事务所律师。 上诉人河北壹江房地产营销策划有限公司（以下简称壹江公司）因与被上诉人正阳房地产集团有限公司（以下简称正阳公司）委托合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成了合议庭，开庭进行了审理。上诉人河北壹江房地产营销策划有限公司的法定代表人肖丹及其委托诉讼代理人冯美玉、被上诉人正阳房地产集团有限公司的委托诉讼代理人闫杰、李楚云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 河北壹江房地产营销策划有限公司上诉请求：上诉请求1、依法撤销一审法院作出的判决错误的部分（即：（2019）冀0102民初5467号民事判决书）；2、依法改判被上诉人向上诉人支付佣金：1316881元及违约金154075元（暂计：自2018年9月7日起至2019年4月30日，请求给付至实际付清之日止）或发还重审；3、保全费、保险费由被上诉人承担；4、上诉费用由被上诉人承担；上诉理由一、上诉人与被上诉人经过对账签订的6份“销售佣金明细表”应当作为双方结算佣金的依据。被上诉人应当向上诉人支付拖欠佣金：1316881元。一审法院判决依据双方签订的《石家庄正阳城市广场独家代理销售合同》约定销售排期计划扣除点位佣金1.6%，按照计提佣金比例9.4%为标准，判决被上诉人向上诉人支付佣金：766407元。一审判决认定事实错误。1、2018年4月23日双方签订了《石家庄正阳城市广场独家代理销售合同》该合同第三条第二款约定：成交客户的销售佣金按周为单位进行核对并结算。双方于每周一核对上周的销售业绩和佣金。2018年8月15日被上诉人取得了涉案项目“商品房预售许可证”。上诉人开始销售，2018年10月10日被上诉人单方解除合同。合同解除前，双方对销售佣金进行对账，签订了4份销售佣金明细表：即：（1）2018年9月3日签订的《2018年8月23日一2018年8月31日》期间回款客户销售佣金明细表，应付销售佣金：51878元；（2）2018年9月10日签订的《2018年9月3日一2018年9月9日》期间回款客户销售佣金明细表，应付销售佣金：48982元；（3）2018年9月20日签订的《2018年9月10日-2018年9月16日》期间回款客户销售佣金明细表，应付销售佣金：33805元；（4）2018年9月28日签订的《2018年9月17日一2018年9月23日》期间的回款客户销售佣金明细表，应付销售佣金：323202元；合同解除后，双方对销售佣金进行对账，签订了2份销售佣金明细表：即：（1）2018年11月17日签订的《2018年9月24日一2018年10月30日》期间回款客户销售佣金明细表，应付佣金：596579元；2018年11月20日签订的《2018年3月23日一2018年10月30日》期间回款客户销售按揭佣金明细表，应付佣金：397100元。以上共计6份“销售佣金明细表”，在一审中双方均无异议。双方在每期核对结算佣金时，佣金结算标准均为合同约定的11%，被上诉人均未提出扣除点位佣金。合同解除后双方对账完毕，被上诉人于2018年12月11日向上诉人支付了《2018年8月23日一2018年8月31日》期间回款客户销售佣金明细表中应付销售佣金：51878元；2018年12月14日向上诉人支付了《2018年9月3日一2018年9月9日》期间回款客户销售佣金明细表中应付销售佣金：48982元；2019年3月11日向上诉人支付了《2018年9月10日一2018年9月16日》期间回款客户销售佣金明细表中应付销售佣金：33805元。共计向上诉人已支付：134665元。以上事实证实，被上诉人已经按照双方对账签字的佣金明细表确认的金额向上诉人支付了三笔佣金，剩余三笔佣金未付。其行为已表明被上诉人已认可并按照双方结算佣金的点位及每期佣金结算金额履行付款，其性质属于双方就结算佣金事项达成了一致结算意见。因此，被上诉人应当继续向上诉人按照上述佣金结算明细表支付剩余的三笔佣金共计：1316881元（注包含：已回款佣金：919781元：按揭款佣金：397100元）。所以，一审法院判决依据双方签订的《石家庄正阳城市广场独家代理销售合同》约定销售排期计划扣除点位佣金1.6%，按照计提佣金比例9.4%为标准，判决被上诉人向上诉人支付已回款佣金：766407元。一审判决认定事实错误。 二、被上诉人应当向上诉人支付按揭回款佣金：397100元，审法院判决认为：“该笔佣金按照合同约定按揭款实际到账后才予以结算，判决另行主张”。一审判决认定事实错误。1、合同履行中，被上诉人单方于2018年10月10日解除合同，解除合同对账完毕后强行要求上诉人退场。上诉人已销售的房屋按揭客户信息上诉人无法再掌握。涉案的按揭款项是否到达被上诉人的账户，系被上诉人的责任，与上诉人无关。依据：《合同法》405条：委托人支付报酬义务：受托人完成委托事项的，委托人应当向其支付报酬。因不可规则与受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。2、被上诉人单方解除合同后，上诉人早已退场。上诉人已销售按揭客户的按揭款是否实际到账被上诉人一方，被上诉人应当提交证据证明，上诉人无法得知。依据2020年5月1日施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第47条、第48条规定：控制书证的当事人应当提交书证，控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。被上诉人拒不提交证据的证明按揭款未实际到账的，应当承担向上诉人支付按揭佣金397100元义务。故、审判决认为按揭款项佣金，待按揭款实际到账后再行主张。认定事实错误。三、被上诉人应向上诉人支付违约金：154075元，自2018年9月7日起要求计算至实际付清之日止。一审判决认为：“被告解除与原告签订的《代理销售合同》原告未表示异议，并进行交接，原告主张被告未按约定期限付款，构成违约，理由不成立”，该判决属认定事实错误。1、被上诉人单方强行解除合同，强行清场，让上诉人撤场，其行为本已构成违约。被上诉人强行解除合同，双方进行交接并不能依法免除被上诉人应当按照合同第9条第2款约定承担延期付款的违约责任。2、违约金计算：依据双方签订的《代理销售合同》第9条第2款约定违约责任：“甲方未约定时间足额支付佣金且超过7日的，从第八日起，甲方按未支付佣金总额的每天5%向乙方支付违约金”。上诉人请求按照日的万分之五计算。自2018年9月7日开始起算（双方第一次对账日期为2018年8月23日一2018年8月31日，合同约定一周内付款，但是被上诉人第一次付款最晚应当是2018年9月7日，但被告实际第一次付款时间为：2018年12月11日，故，上诉人请求自2018年9月7日开始起算违约金），暂计算至2019年4月30日，共计：234天按照日的万分之五。以：1316881元为基数。（1316881元×万分之5×234天=154075元）。所以，一审判决认为“被告解除与原告签订的《代理销售合同》，原告未表示异议，并进行交接，原告主张被告未按约定期限付款，构成违约，理由不成立”。一审判决以此为由驳回上诉人的该项请求，无事实及法律依据。四、一审判决对上诉人请求的垫付装修费32500元予以支持，符合事实，二审法院应予以维持。五、本案上诉费、本案保全费5000元、保险费：3006.9元应当由被上诉人承担。一审法院未对上诉人交纳的保险费责任承担作出判决，遗漏了保险费责任承担请求事项。二审法院应当予以明确。综以上理由，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 正阳房地产集团有限公司答辩称，一、六份《销售佣金明细表》是上诉人与被上诉人对于销售数额及每周销售情况的确认，并非结算依据。根据《独家代理销售合同》第五条第二项约定:“考核仅针对于根据本合同第三条第1点所提及的点位佣金进行考核，团购服务费不作为考核范围；“点位佣金”每周正常结算，如出现考核暂扣佣金，则在下一阶段第一个月进行核算，不影响当期每周的佣金结算金额和结算时间”。根据该合同约定，我司与上诉人虽每周进行核对，但最终结算数额，仍应进行考核，并非以每周核对后的数额直接进行结算。同时9月份是第三个销售阶段，我司按照合同约定，先期费用均已按周结算，但上诉人并未按合同约定完成销售任务，在销售考核中，我司对其后续佣金进行点位扣除，符合合同的定，因此，上诉人主张按照《销售佣金明细表》确认双方结算数额，没有合同依据。二、上诉人称销售不足两个月，不应进行点位扣除，不符合事实。本案中，涉案项目于2018年1月1日己工验收，根据《商品房销售管理办法》第三条规定，属于商品房现售，并非上诉人所主张的商品房预售。在竣工验收合格后，我司于2018年4月3日与上诉人签订了《独家销售协议》，协议中明确了上诉人对于合同所涉项目的现状进行了全面、客观的了解并完全认可，在协议第五条中，双方明确了项目总共七层，销售总价款为128897万元，即12.88亿元。同时，双方对于价值12.88亿元项目的销售任务约定为:在6月底去化率达20％，即在6月底，销售额应为128897万元×20％=25779.4万元。在8月底去化率达50％，即在7-8月，销售应为128897万元×30%＝38669.1万元。在10月底去化率达80％，即在9-10月，销售额应为128897万元×30％＝38669.1万元。合同明确约定“如乙方每阶段去化率实际完成率低于当期标准则每低于1％，点位佣金则扣0.1％。如当期去化率实际完成超出当期标准，则甲方按超出部分的销售总额的1％给予乙方奖励”合同第七条第2项规定，合同一经签署，乙方立即着手筹建项目核心销售团队并于合同签订后15日内正式派驻项目各岗位工作人员进场开展正常工作。在本合同的履行过程中，5-6月份，上诉人完全没有进行销售，其销售不足两月并非我司原因，而是上诉人在取得独家授权后，一直怠于履行合同义务，即便是上诉入8月份开始销售后，其也没有完成销售任务。即便按上诉人自称的自8月15日开始销售，其至8月31日，销售业绩亦应为当期业绩数额的1/4，即38669.1万元×25％＝9667.275万元。在没有完成销售任务的情况下，自下一销售排期，即9月开始，我司有权根据协议第三条的约定，扣除其佣金100万元做为保证金，亦有权根据协议第五条第二项的约定，在9月进行考核佣金的核算。因此，上诉人以其销售不足两月，抗辩不进行点位扣除，没有事实依据和法律依据。三、关于按揭佣金的支付方式，一审判决符合合同约定。《独家销售合同》第2页第三条中约定:“客户采用银行按揭付款或分期付款的:甲方按约时首次实际付款金额给予乙方结佣，剩余部分购房款按揭放款或分期实际交付现金后，按实际到账的次日给予乙方结算。第一期未完成销售指标且销售进度低于约定指标的80％，第二期佣金100万元作为乙方履约保证金。保证金在该盘销售回款完毕后次日全额返回到乙方账户”。且我司提交了长安区人民法院调解书，证实我方确实因客观原因未办理按揭手续，未拿到银行贷款部分的购房款。四、一审判决佣金计算错误。首先，按一审法院判决计算方法，上诉入实际完成率为3.729％，是来源于上诉人全部销售额÷第一期应完成的销售额得来，也就是说，即使将上诉人所有的销售金额都算做第一期销售额，其在第一期中的成率仍为3.72％，对于当期而言，未完成率是96.28％，应当按合同约定，扣除点位佣金9.628％，即11％-9.628％6＝1.372％，实际佣金提取比例应为销售额958.587万元×1.372％6＝13.1518万元。一审法院的错误之处在于，已经明确上诉人在第一期的完成率为3.729％，使用20％-3.72％，20％是去化率，并非完成率的计算基数。五、上诉人实际佣金额为12.5104万元，加上其垫付装修费3.25万元，共计15.8005万元。我方实际已支付13.4665万元，剩余23340元，根据协议约定，我司有权予以扣留。合同约定，在上诉人未完成销售任务时，我司有权扣留100万元作为保证金。上诉人的销售佣金计算表我司已在庭审中提交法院，我司根据协议约定自第二期开始扣留销售佣金，符合合同约定六、我司在合同履行过程中不存在违约行为，上诉人要求我司承担违约责任没有依据。综上，我司将已竣工验收合格的项目交付于上诉人进行专业独家代理销售，但上诉人在拿到我司的独家授权后，却未按合同约定进行销售，亦未达到约定的销售计划，致使我司资金使用周期增长，资金压力増大，给我司造成了损失，一审法院虽按合同约定将佣金进行了点位扣除，但计算数额错误，且根据合同约定，我司有权扣留保证金至项目销售回款完毕，请求二审法院根据双方合同约定，以合同当事人意思自治的原则，依法改判。 河北壹江房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：壹江公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付佣金1316881元、装修款：32500元及违约金154075元（暂计： —11— 自2018年9月7日起至2019年4月30日，请求给付至实际付清之日止）。2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。庭审时原告在第2项诉讼请求中增加保险费3006.91元。 一审法院查明事实：2018年4月23日，甲方原告、乙方被告签订《石家庄正阳城市广场独家代理销售合同》，甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，在乙方已经对合同所设项目的手续及现状等情况进行了全面、客观了解并完全认可的前提下，就位于石家庄市中山路正阳城市广场约物业范围委托乙方进行全案代理销售的相关事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议条款，并承诺一致遵守。第一条合作方式和范围。1、本合同代理期限自签订之日起。本合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，按本合同中的“合同终止条款”处理。2、在本合同有效代理期内，甲乙双方任何一方均不得单方面终止本合同。3、在本合同有效代理期间内，甲方指定乙方为该项目唯一的销售全案代理合作单位；甲方不得与其他销售单位或渠道分销单位及个人签订销售代理合同或合作协议。第二条费用负担。1、甲方在正阳城市广场的销售案场为乙方驻场人员免费提供办公场地及相关办公设备；接待案场的装修及布置所产生的相关费用均由甲方负担。2、为促进成交，乙方负责销售过程中所需的宣传物料（包括但不限于宣传单页、折页、楼书等）；乙方负责策划并实施案场的暖场活动或促销活动，活动执行所产生的相关费用由乙方承担。3、乙方负责承担所有与本项目进行合作的分销商的拓展、维护及分销商业绩佣金等费用。4、乙方负责承担乙方所驻场工作人员的工资、提成、奖金、福利等各项费用。5、乙方负责外地客户看房的车费、招待费等。第三条、销售代理佣金的取费方式、取费标准及结算方式。1、甲乙双方一致同意按照“点位佣金”和“团购服务费”的方式计算并支付销售代理佣金。点位佣金：是指客户成功购房后，乙方提取购房合同总金额一定比例的提成。团购服务费：相关产品实行“客户购房交X万抵Y万的优惠政策”，客户成交后由乙方直接收取的部分费用。点位佣金提取方式：甲方按每套实际成交合同总额的11%的基础点位向乙方支付销售代理佣金；客户采取一次性付款的：甲方按成交的合同金额的全额给予乙方结佣。客户采取银行按揭付款或分期付款的：甲方按签约时首次实际付款金额给予乙方结佣，剩余部分购房款待按揭放款或分期实际交付现金后，按实际到账金额的11%于次日给予乙方结算。第一期未完成销售指标且销售进度低于约定指标的80%，第二期佣金100万元作为乙方履约保证金，高于80%，每高一个百分点可少缴保证金1万元。保证金在该盘销售回款完毕后次日全额返还回到乙方账户。团购服务费收取方式：团购服务费指单铺销售在不低于甲方制定的销售价格基础上，乙方额外直接向客户收取的服务费用，无论是乙方提取的服务费还是客户得到的优惠均不计提佣金，也不计入销售合同购房购房款总额，处理方式为乙方自行与客户妥善办理，但原则是不得因此给甲方来麻烦或损失；否则，乙方为因此给甲方造成的在税金、给客户返点等等相关损失予以赔偿。举例说明：如某单一商铺甲方销售价格为30万，乙方在售楼处标价为36万，客户交3万给乙方，可以享受“三万抵六万”的优惠，商铺实际成交合同金额仍为30万。1）30万以内的商铺，实行“客户购房交三万抵六万的优惠政策”，客户成功购房后，乙方按照“三万抵六万”提取团购服务费，即客户缴纳的三万房款直接由乙方作为团购服务费收取；2)30-50万的商铺，实行“客户购房交五万抵十万的优惠政策”，客户成功购房后，乙方按照“五万抵十万”提取团购服务费，即客户缴纳的五万元房款直接由乙方作为团购服务费收取；3）50-80万的商铺，实行“客户购房交八万抵十五万的优惠政策”，客户成功购房后，乙方按照“八万抵十五万”提取团购服务费，即客户缴纳的八万元房款直接由乙方作为团购服务费收取；4）80-150万的商铺，实行“客户购房交十五万抵三十万的优惠政策”，客户成功购房后，乙方按照“十五万抵三十万”提取团购服务费，即客户缴纳的十五万元房款直接由乙方作为团购服务费收取；5）150-300万的商铺，实行“客户购房交二十万抵四十万的优惠政策”，客户成功购房后，乙方按照“二十万抵四十万”提取团购服务费，即客户缴纳的二十万房款直接由乙方作为团购服务费收取；6）300万以上商铺，实行“客户购房交三十万抵六十万的优惠政策”，客户成功购房后，乙方按照“三十万抵六十万”提取团购服务费，即客户缴纳的三十万房款直接由乙方作为团购服务费收取；2、甲乙双方共同约定：成交客户的销售业绩的销售佣金按周为单位进行核对并结算。甲乙双方于每周一核对上周的销售业绩和佣金；甲方于周三前将上周应付佣金全额向乙方支付已成交业绩的销售佣金。3、通过甲方公司关系销售的房源，照常给予乙方结算佣金；如甲方跳过乙方并隐藏成交的，应视为甲方违约；该套业绩按正常佣金2倍的金额向乙方支付销售佣金及违约金。第四条销售佣金的支付方式。已成交客户的销售佣金的支付方式为：甲方以现金支票或转账的形式支付给乙方。乙方在收到甲方支付的佣金后，给予甲方开具等额的代理服务费收据。乙方指定转账的账户信息如下：账户：账号：开户行名称：甲方以其他形式支付销售佣金或向乙方指定人以外的他人支付佣金的，乙方均不予承认。第五条销售均价及销售排期。根据目前竞品市调，结合本项目现状，乙方各楼层销售均价如下：负一层均价40000元每平米，建筑面积约9752.36，总价39009万元；一层均价80000元每平米建筑面积约3794.25，总价30354万；二层均价40000元每平米，建筑面积约3826.71，总价15306万；三层均价35000元每平米，建筑面积约3831.97，总价13412万；四层均价25000元每平米，建筑面积约3829.09，总价9573万；五层均价20000元每平米，建筑面积约3830.09，总价7660万；六层均价25000元每平米，建筑面积约3968.65，总价9922万；七层均价15000元每平米，建筑面积约2440.91，总价3661万；总面积约35274.03，总价128897万。项目销售价及推盘节奏采用“小步快跑”的原则，项目整体预售均价涨幅在30%-50%，预计一楼均价6.5万元每平米-7万每平米。本项目销售排期计划：3月4月：售楼处装修、商场清场封管、销售团队组建、产品包装；5月6月：5月1日项目开售，到6月底销售争取去化率达20%；7月8月：项目阶段性加推房源，8月底争取去化率达50%；9月10月：进入黄金销售月费，制造销售爆点，到10月底争取去化率达80%；11月12月：进入清盘阶段，到年底12月底争取去化率达90%及以上；1月2月：销售扫尾期，处理末端客户及客户信息交接。销售任务考核：1、根据上述去化率所述，如乙方每阶段去化率实际完成率低于当期标准，则每低于1%，点位佣金则扣0.1%，如当期去化率实际完成率超出当期标准，则甲方按照超出部分的销售总额的1%给予乙方奖励。2、考核仅针对于根据本合同第三条第1点所提及的点位佣金进行考核，团购服务费不作为考核范围；“点位佣金”每周正常结算，如出现考核暂扣佣金，则在下一阶段期第一个月进行核算，不影响当期每周的佣金结算金额和结算时间。3、上述所提及的“销售排期计划”如因不可抗力原因导致市场发生重大政策性变化，则乙方另行以书面形式上报周期性销售任务书，经甲方同意可按新的排期计划执行。4、乙方累计两期不能完成考核指标，甲方有权解除合作合同，乙方5日内无条件撤场。第六条甲方的权责。1、负责保证本项目的销售合法性。负责向乙方提供销售所用的有关本项目的法律批文副本或复印件，及销售所需详细资料，并保证一切资料具有合法性和准确性。2、甲方负责与认购者签订销售协议或合同文件，由甲方财务人员负责统一收取签约客户的购房款。3、在代理期间内，甲方须保证销控房源透明、合理，所有声称已售的房源均有销售档案（如签约合同、收据等有效凭证）为依据。为便于乙方开展销售工作、最大程度地促进成交和提高工作效率，甲方不介入项目的房源销控管理、而由乙方全权负责。甲方负责监督管理。4、本合同第三条的相关规定及时向乙方支付已成交业绩的销售佣金。5、在代理期内，甲方不得私自与其他分销商或代理商签订销售代理协议；6、未经乙方同意，甲方不得已任何形式跳过乙方与乙方的渠道资源或分销商进行合作，否则支付乙方100万元违约金。7、甲方积极提供乙方代理销售所需的相关资料；客户购买具体房源后，若实际情况与甲方提供的材料不符，而产生疑问或纠纷的，甲方有责任协同乙方共同处理所发生的疑问和纠纷，若因乙方代理商夸大、隐瞒或过度承诺而产生客户纠纷的，甲方不承担相应责任。8、甲方从乙方获知客户信息后，不得引导或配合乙方客户避开乙方销售，否则，甲方除正常向乙方支付该套业绩的销售佣金以外、同时向乙方支付该套佣金2倍的金额作为对乙方的经济补偿。9、甲方指派负责与乙方日常工作的沟通和对接（职务：手机：）；甲方指派的该负责人所签署的一切按照本合同约定进行的事实行为均视为甲方同意认可，如涉及到双方合同变更以及权利义务变更等重大调整，双方应另行签订正式补充协议方为有效。如甲方更换负责人须以书面形式告知乙方。第七条乙方的权责。1、整个销售过程必须遵守国家有关法律法规。2、合同一经签署，甲方应立即着手装修布置接待案场、乙方立即着手筹建项目核心销售团队并于合同签订后的15日内正式派驻项目各岗位工作人员进场开展正常工作。3、在销售代理期间，应向客户如实介绍项目的真实信息，不得做不利于项目销售的说辞介绍，不得向客户做任何未经甲方同意的承诺。4、代理期内乙方须指导并有义务督促购房者将各期购房款直接划入甲方指定的银行账户，并将贷款购买客户的相关贷款个人资料通知并督促其整理完善，用于甲方办理贷款业务。5、乙方有义务维护甲方及项目的声誉和形象。未经甲方允许，乙方不得以甲方的名义对外签订一切合同，否则由乙方承担所有的责任。6、乙方应当充分利用客户的网络资源，通过各种渠道，让有购买意向的客户及时了解本项目的相关信息。7、在销售代理过程中，乙方获知的甲方未对外公开的商业信息，乙方予以保密，不得以盈利为目的非法使用或在未经甲方许可情况下对外泄露。8、乙方保证客户购房款及时支付到开发商指定账户，在销售过程中不得私设账户，不坐支、不挪用。未经甲方书面允许的，乙方不得擅自收取客户购房款，甲方以购房款到账款额确定乙方销售进度。乙方违反此约定，应于2日内无条件将该款项支付给甲方，同时按照所涉金额的30%向甲方承担违约金；逾期，乙方按所涉金额0.1%每日承担占用期间的利息。9、乙方指派负责与甲方日常工作的沟通和对接；乙方指派的该负责人所签署的一切按照本合同约定进行的实施行为均视为乙方同意认可，如涉及到双方合同变更以及权利义务变更等重大调整，双方应另行签订正式补充协议方为有效。如乙方更换该负责人须以书面形式告知甲方。第八条合同的终止和变更。1、在本合同到期时，则视为合同自动终止。双方协商确定是否续约及续约的目标。2、合同终止时，双方应通力协作、妥善处理终止合同的有关事宜，结算与本合同有关的法律、经济等事宜。3、经甲乙双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。第九条违约责任。1、甲乙双方承诺共同严格遵守本合同的所有约定条款并严格执行。2、甲方未按照约定时间向乙方足额支付佣金且超过七个工作日的，从第八个工作日起，甲方按未支付佣金总额的0.05每天向乙方支付违约金。如逾期30个工作日未足额支付佣金则视为甲方严重违约，乙方有权终止销售工作并单方解除合同；同时要求甲方按前述标准支付违约金并赔偿合同未满期间的预期收益部分的经济损失。3、如出现其他违约责任，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》向违约方追究法律责任，并追讨由此造成的经济损失。第十条其他。1、本合同期满时，如未续签本合同，则代理合作关系自动终止。2、本合同附条件作为本合同有效补充，具有同等法律效力。3、本合同如有未尽事宜，甲乙双方协商签订补充条款，并与本合同具有同等法律效力。4、出于不可抗力因素导致合同无法履行，双方应协商解决。5、一方联系地址、电话等信息发生变更，2日内书面告知对方，否则承担因此产生的不利后果；一方按照合同约定（或后期有效告知的）联系方式通过快递公司邮寄材料，如无法送达或被退回即视为已经合法送达。6、本合同在履行中发生纠纷，双方应及时协商解决；协商不成时，双方同意向本项目所在地人民法院提请诉讼。7、本代理合同一式四份，经双方签署盖章后生效。甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。甲方：正阳公司盖章，乙方：壹江公司盖章。 合同签订后，原告进场并垫付销售接待案场装修费32500元。涉案项目于2018年8月15日取得《商品房预售许可证》。2018年8月23日-10月8日完成销售金额1319.59万元、销售回款958.587万元，其中：2018年8月23日-2018年10月8日销售按揭金额3610000元。被告于2018年10月10日作出声明，解除与原告签订的“代理销售合同”，双方解除代理销售后，进行了工作交接，被告认可原告进场并垫付销售接待案场装修费32500元，认可原告销售已回款是73套房,截止2018年10月10日已回款总额：8204821元。未回款的24套房屋。共计：97套房屋。2018年12月11日被告支付原告佣金51878元，2018年12月14日被告支付原告佣金48982元，2019年3月11日被告支付原告佣金33805元，合计支付134665元。 一审法院认为，原告与被告签订《石家庄正阳城市广场独家代理销售合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。涉案项目于2018年8月15日取得《商品房预售许可证》，才符合销售条件，销售排期计划应从2018年8月15日后计算，按首期两个月去化率20%计算，实际回款958.587万元完成率：958.3587÷（128897×20%）×100%=3.72%,低于当期标准20%-3.72%=16.28%,每低于1%，点位佣金扣0.1%，应扣点位佣金1.6%，计提佣金比例11%-1.6%=9.4%，被告应支付佣金958.587万元×9.4%=90.1072万元。扣除已支付佣金134665元，被告还应支付原告佣金76.6407万元。银行按揭付款尚未办理贷款手续，银行未能放款，按合同约定实际到账后才予结算，销售按揭金额待付款条件成就时，原告再行主张。被告对原告垫付销售接待案场装修费32500元认可，应予支付。被告解除与原告签订的“代理销售合同”，原告未表示异议，并进行交接，现原告主张被告未按约定期限付款，构成违约，理由不能成立，原告主张被告支付违约金的请求，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告正阳房地产集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告河北壹江房地产营销策划有限公司佣金766407元、垫付装修费32500元，合计798907元。二、驳回原告河北壹江房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18331元、保全费5000元，由原告河北壹江房地产营销策划有限公司负担10933元，被告正阳房地产集团有限公司负担12398元。 本院二审期间，被上诉人提交证据一、石家庄建设工程竣工验收备案证明书;证明该项目于2018年1月1日竣工验收合格，符合现房销售条件。证据二、石家庄市解决房地产开发遗留问题小组办公室通知单;证明长安区中山东路南蓝天商厦东建设的项目原名称为东名苑新世纪钻石广场项目，后改名为本案当中的正阳城市广场项目。证据三、长安区人民法院民事调解书2019冀02民初9164号;证明正阳城市广场与东茗苑新世纪钻石广场项目为同地址同一地块，是同一个项目进行了两次更名。以上证据练合证实本案房产已于2018年1月1日竣工验收合格，符合法律规定的现房销售条件，结合合同第一段双方约定当中乙方已对所涉项目手续及现状进行了全客观了解并完全认可和双方约定的销售排期。合同签订时间可以证实本案应当以现房销售来计算具体的销售排期及销售任务，而不是以期房销售的预售许可证来确定销售日期。证据四、壹江代理销售计划及实际完成情况明细表的有关说明、关于一审判决佣金计算的错误之处;证据五、壹江代理销售计划及实际完成情况明细表(附表)。共同证明:证明一审佣金计算错误。上诉人发表质证意见为：被上诉人当庭提交的四份证据，不属于民事诉讼法规定的新证据的范畴，是早已存在的资料，不能作为本案的证据使用，第二，该四份证据与本案没有关联性，不能证明被上诉人的项目符合法律规定的销售条件。第三，被上诉人提交的单方的代理销售计划及完成情况明细表其计算不符合事实。庭审当中上诉人也已经明确涉案的项目是到2018年8月15日才具备销售条件，上诉人实际销售的期限根本不足两个月，不应当按照合同约定的比例去计算去化率。并且我想强调一点的是双方在对账以后，被上诉人也一直按照双方的对账结算的佣金表，支付了三笔款项，剩余的三笔款项尚未支付，其行为已经表明被上诉人是认可双方签订的结算佣金明细表已经确认的佣金数额的。 本院认为，上诉人与被上诉人签订《石家庄正阳城市广场独家代理销售合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认，《独家代理销售合同》第五条第二项明确约定:“考核仅针对于根据本合同第三条第1点所提及的点位佣金进行考核，团购服务费不作为考核范围；“点位佣金”每周正常结算，如出现考核暂扣佣金，则在下一阶段第一个月进行核算，不影响当期每周的佣金结算金额和结算时间”，故被上诉人在与上诉人每周正常结算佣金后，不影响下一阶段的考核扣除点位佣金的核算，一审法院认定扣除点位佣金1.6%，按照计提佣金比例9.4%为标准并无不当，上诉人的主张本院不予支持；《独家销售合同》第三条中约定:“客户采用银行按揭付款或分期付款的:甲方按约时首次实际付款金额给予乙方结佣，剩余部分购房款按揭放款或分期实际交付现金后，按实际到账的次日给予乙方结算。”故一审法院认定销售按揭金额待付款条件成就时，上诉人再行主张并无不当，上诉人的主张本院不予支持； 关于违约金的问题，《独家销售合同》第三条约定：“2、甲乙双方共同约定：成交客户的销售业绩的销售佣金按周为单位进行核对并结算。甲乙双方于每周一核对上周的销售业绩和佣金；甲方于周三前将上周应付佣金全额向乙方支付已成交业绩的销售佣金。”第九条约定：“甲方未约定时间足额支付佣金且超过7日的，从第八日起，甲方按未支付佣金总额的每天5%向乙方支付违约金”，被上诉人未足额支付佣金且超过七个工作日，应当支付违约金，本院依照上诉人的请求按照日万分之五进行计算，上诉人主张的违约金计算方式为以所欠佣金总额为基数，自被上诉人应支付第一笔佣金的时间点起算，加重了被上诉人的义务，故上诉人的主张本院不予支持，每笔佣金结算时间以双方签订的佣金明细表为准，又因被上诉人还款凭证上注明偿还的是佣金，故被上诉人偿还的还款优先冲抵欠款本金，违约金具体计算如下： 1.《2018.8.23-2018.8.31佣金明细表》回款额为471621元，应付佣金471621×9.4%=44332元，应于当周周三即2018年9月5日支付，应从2018年9月12日开始计算违约金，截至2018年9月19日，共计产生违约金44332×0.05%/天×7天=155元； 2.《2018.9.3-2018.9.9金明细表》回款额为445288元，应付佣金445288×9.4%=41857元，应于当周周三即2018年9月12日支付，应从2018年9月19日开始计算违约金，此时本金合计为44332+41857=86189元,截至2019年9月27日，共计产违约金86189×0.05%/天×8天=345元； 3.《2018.9.10-2018.9.16佣金明细表》回款额为2938206元，应付佣金307319×9.4%=28888元，应于当周周三即2018年9月19日支付，但9月20日才签字确认，应从2018年9月27日开始计算违约金，此时本金合计为86189+28888=115077元，截至2018年10月4日，共计产生违约金115077×0.05%/天×8天=460元； 4.《2018.9.17-2018.9.23佣金明细表》回款额为2938206元，应付佣金2938206×9.4%=276191元，应于当周周三即2018年9月26日支付，但9月28日才签字确认，应从2018年10月4日开始计算违约金，此时本金合计为115077+276191=391268元，截至2018年11月24日，共计产生违约金391268×0.05%/天×52天=10173元； 5.《2018.9.24-2018.10.30佣金明细表》回款额为5423438元，应付佣金5423438×9.4%=509804元，应于当周周三即2018年10月31日支付，但11月17日才签字确认，应从2018年11月24日开始计算违约金，此时本金合计为：391268+509804=901072元，截至2018年12月11日，共计产生违约金901072×0.05%/天×18天=8110元； 6.被上诉人2018年12月11日支付佣金51878元，此时本金为901072-51878=849194元，截至2018年12月14日，共计产生违约金849194×0.05%/天×3天=1274元； 7.被上诉人2018年12月14日支付佣金48982元，此时本金为849194-48982=800212元，截至2019年3月11日，共计产生违约金800212×0.05%/天×87天=34809元； 8.被上诉人2019年3月11日支付佣金33805元，此时本金为800212-33805=766407元，此时共计产生违约金155+345+460+10173+8110+1274+34809=55326元。 保全保险费由于双方未在合同中明确约定，上诉人的主张本院不予支持。 综上所述，河北壹江房地产营销策划有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院作出的（2019）冀0102民初5467号民事判决第二项，即：驳回原告河北壹江房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求； 二、变更河北省石家庄市长安区人民法院作出的（2019）冀0102民初5467号民事判决第一项为：被告正阳房地产集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告河北壹江房地产营销策划有限公司佣金766407元、垫付装修费32500元，合计798907元，及违约金（截至到2019年3月11日为55326元，自2019年3月12日起至付清之日止，以766407元为本金，日利率为0.05%）； 三、驳回河北壹江房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 一审费案件受理费18331元，由正阳房地产集团有限公司负担10632元，由河北壹江房地产营销策划有限公司负担7699元；保全费5000元，由正阳房地产集团有限公司负担；二审案件受理费18331元，由正阳房地产集团有限公司负担10632元，由河北壹江房地产营销策划有限公司负担7699元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟维山 审 判 员 曹建民 审 判 员 张国顺 二〇二〇年十月十日 法官助理 丁巾津 书 记 员 李 然