福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初1883号 原告：中国工商银行股份有限公司古田支行，住所地：福建省古田县城东解放路**。 负责人：林文，支行行长。 委托诉讼代理人：刘华东，女，汉族，支行员工。 委托诉讼代理人：杨小芳，福建和厚律师事务所律师。 被告：赵静，女，汉族，1983年8月30日出生，住福建省古田县。 被告：雷渝建，男，畲族，1979年10月26日出生，住福建省古田县。 被告：潘林晶，女，汉族，1991年4月23日出生，住福建省古田县。 被告：古田县盛达房地产有限责任公司，住，住所地：福建省古田县城西路北侧**万泰广场**楼**号店。 法定代表人：潘家平。 委托诉讼代理人：李辉，女，汉族，公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司古田支行（以下简称工行古田支行）诉被告赵静、雷渝建、潘林晶、古田县盛达房地产有限责任公司（以下简称盛达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行古田支行的委托诉讼代理人刘华东、杨小芳，被告赵静，被告盛达公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼，被告雷渝建、潘林晶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行古田支行向本院提出诉讼请求：判令1.赵静、潘林晶、雷渝建共同偿还工行古田支行借款本金3163773.67元及相应利息、罚息、复利（暂计算至2020年3月30日的利息、罚息、复利为436005.86元，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款／担保合同》的约定计算至实际偿还借款本金之日止）；2.赵静、潘林晶、雷渝建支付工行古田支行因本案而支出的律师代理费2300元；3.盛达公司对上述债务承担连带清偿责任；4.赵静、潘林晶、雷渝建、盛达公司协助工行古田支行办理古田县××街道××路××路××号××广场××店铺的不动产抵押登记；5.工行古田支行对赵静、潘林晶、雷渝建共有的位于古田县××街道××路××路××号××广场××铺享有抵押权，并有权在借款本金3163773.67元及相应利息、罚息、复利、律师代理费的范围内就该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。诉讼过程中，工行古田支行增加诉讼请求：判令赵静、雷渝建、潘林晶、盛达公司承担保全费5000元。事实与理由：2015年9月30日，赵静与工行古田支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款金额为3860000元，贷款期限120个月，该贷款用于购买坐落于古田县××街道××路××路××号××广场××（以下简称涉案501铺）。借款人按月还款。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定。盛达公司作为保证人承担连带保证责任。赵静、潘林晶、雷渝建以涉案501铺为该贷款提供抵押担保。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约。贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之前其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。贷款人有权自行选择实现担保的顺序等。雷渝建与赵静系夫妻关系，雷渝建签署《共同还款确认书》，诉争债务属夫妻共同债务。潘林晶与赵静共同购买涉案501铺，承诺对诉争债务负偿还责任。2015年9月30日，赵静、潘林晶、雷渝建办理涉案501铺抵押权预告登记。同日，工行古田支行将贷款3860000元发放到合同约定的账户。现赵静、潘林晶、雷渝建未按合同约定按期履行还款义务，截至2020年3月30日，尚欠借款本金3163773.67元及利息、罚息、复利436005.86元。 赵静、雷渝建共同辩称，一、赵静事实上并没有向盛达公司购房，而是在工行古田支行与盛达公司法定代表人潘家平的欺骗下签订借名购房合同。赵静虽在形式上与盛达公司签订合同购买涉案501铺，但实际上并未向盛达公司支付首付款，盛达公司未向赵静交付该房产，双方只是签订借名的购房合同，涉案501铺还是属于盛达公司。工行古田支行发放按揭贷款明显违规：1.商品房按揭贷款审批必须在购房者支付全部的首付款之后才能进行；2.购房合同中约定的房屋价格远高于古田市场价格，已达到离谱情形，工行古田支行在明确知悉双方不存在真实房产买卖情况下，将贷款发放给盛达公司，双方只是签订虚假的购房合同。二、赵静事实上并未向工行古田支行借款3860000元，也未向工行古田支行支付利息，双方签订的是虚假借款合同，非真实的意思表示，该借款合同无效，雷渝建的担保行为亦无效。赵静虽在形式上与工行古田支行签订个人购房借款合同，但无购房事实，又何来因购房向工行古田支行借款，进而偿还按揭？事实是，盛达公司与工行古田支行恶意串通，借用赵静名义达到盛达公司向工行古田支行借款之目的。工行古田支行将贷款划入盛达公司账户，盛达公司每月通过赵静账户偿还利息，故赵静没有向工行古田支行借款，借款合同及从属的担保合同均无效。三、本案不属于民事诉讼受案范围，应驳回工行古田支行的起诉，并将有关材料移送公安机关或检察机关。盛达公司法定代表人潘家平犯合同诈骗罪和骗取银行贷款罪已由宁德市中级人民法院（2018）闽09刑初44号刑事判决书判处有期徒刑十四年（合并执行刑期），工行古田支行工作人员兰盛挺犯国有公司、企业人员失职罪，被判处有期徒刑三年六个月。该刑事案件中，宁德市人民检察院起诉指控：“2014年6月至2016年5月，经被告人潘家平决定盛达公司与吴某某等44人签订虚假的房屋买卖合同，并制作虚假的收入证明等材料，将盛达公司尚未出售的104处房产作为抵押物骗取古田工行贷款14969万元。”经审理，宁德市中级人民法院认定：“二、盛达公司、被告人潘家平骗取工行贷款14969万元的事实。2002年12月，被告人潘家平入股盛达公司。从2008年6月起，潘家平成为盛达公司控股股东，并担任法定代表人、董事长兼总经理。2014年6月至2016年5月间，经潘家平决定，盛达公司与他人签订虚假房屋买卖合同，并伪造虚假的收入证明、银行流水、销售发票等，以104处房产作为抵押，骗取工行古田支行按揭贷14969万元。至2019年10月28日，上述贷款有13489.037212万元不能返还。”盛达公司与赵静就涉案501铺签订借名房屋买卖合同，并伪造虚假的收入证明、销售发票等，以涉案501铺作为抵押，骗取工行古田支行按揭贷款3860000元的事实，与上述宁德市人民检察院起诉指控和宁德市中级人民法院(2018)闽09刑初44号刑事判决书认定的有关盛达公司与吴某某等44人签订虚假的房屋买卖合同，并制作虚假的收入证明等材料，将盛达公司尚未出售的104处房产作为抵押物骗取工行古田支行贷款的事实对比，其案件性质和骗取银行贷款手段（主体、客体、主观方面、客观方面之四个犯罪构成要件）完全一致，故本案应该属于盛达公司和潘家平涉嫌骗取银行贷款犯罪的案件。虽然潘家平合同诈骗、骗取银行贷款案已经宁德市中级人民法院一审判决，但本案以及贵院同期受理的另外十六个有关盛达公司和潘家平的金融借款合同纠纷案件，均属于潘家平骗取银行贷款案之漏罪，应追究刑事责任。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”的规定，本案不属于民事诉讼受案范围，应驳回工行古田支行的起诉。四、本案中，赵静与盛达公司签订的是形式购房合同，盛达公司事实上并未向赵静交付房产，也未办理房屋产权证，而不动产抵押登记前提条件是取得不动产权证，在无法办理产权证的情况下，不存在协助办理抵押登记手续，且过错责任在于盛达公司，非因雷渝建、赵静造成，工行古田支行要求雷渝建、赵静协助办理不动产抵押登记没有事实和法律依据，不应予支持。五、涉案501铺仅办理抵押权预告登记，故工行古田支行要求对涉案501铺享有优先受偿权没有法律依据。 潘林晶书面辩称，一、其事实上并没有向盛达公司购房，而是在工行古田支行与盛达公司的法定代表潘家平欺骗下签订借名购房合同。实际上，其未向盛达公司支付首付款，盛达公司也未向其交付涉案501铺，双方只是签订借名的购房合同，房产还是属于盛达公司。工行古田支行发放按揭贷款明显违规：1.商品房的银行按揭贷款审批必须在购房者支付全部的首付款之后才能进行；2.购房合同中约定的房屋价格远高于古田市场价格，已经达到离谱的情形，工行古田支行在明确知悉双方不存在真实的房产买卖情况，将贷款发放给盛达公司，明显违规。二、工行古田支行涉嫌违法放贷，盛达公司法定代表人潘家平犯合同诈骗罪和骗取银行贷款罪己由宁德市中级人民法院(2018)闽09刑初44号刑事判决书判处有期徒刑十四年（合并执行刑期），工行古田支行工作人员兰盛挺犯国有公司、企业人员失职罪，被判处有期徒刑三年六个月。三、其事实上并没有向工行古田支行借款3860000元，也没有向工行古田支行支付利息，双方签订的是借名借款合同，不是真实的意思表示，该借款合同无效，担保人的担保行为亦无效。其虽在形式上签订个人购房借款合同，但其没有购房的事实，又何来因购房而借款，进而偿还按揭？事实是，盛达公司与工行古田支行恶意串通，借用其名义达到盛达公司借款的目的。工行古田支行将贷款划入盛达公司的账户，盛达公司每月通过赵静的账户偿还利息，故其没有向工行古田支行借款的事实，借款合同及从属的担保合同均无效。四、本案中，其与盛达公司签订的是形式购房合同，盛达公司事实上并未向其交付房产，也未办理房屋产权证，而不动产抵押登记的前提条件是取得不动产权证，在无法办理产权证的情况下，不存在协助办理抵押登记手续，且过错责任在于盛达公司，并非其造成，工行古田支行要求其协助办理不动产抵押登记没有事实和法律依据，不应予支持。五、涉案501铺仅办理抵押权预告登记，工行古田支行要求对涉案501铺享有优先受偿权的诉请没有法律依据。 盛达公司辩称，其对工行古田支行的起诉无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证、质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：工行古田支行提交的《个人购房借款/担保合同》，赵静认可该份合同中其的名字系其所签，对合同的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年9月30日，工行古田支行（贷款人）与赵静（借款人、抵押人）、潘林晶（抵押物共有人）、雷渝建（抵押物共有人）、盛达公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号：01407000062015商房贷0000382），约定：贷款人同意向借款人发放贷款3860000元用于购买涉案501铺，贷款期限为120个月，借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名：盛达公司；账户：1407××××8159；开户行：工行古田支行；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。贷款利率进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；保证人承担阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；抵押人自愿以涉案501铺向贷款人提供抵押担保。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。 2.雷渝建与赵静于2009年5月4日登记结婚。2015年9月17日，雷渝建向工行古田支行出具一份《共同还款确认书》，承诺：借款人赵静以涉案501铺作为抵押物向工行古田支行借款3860000元，其与借款人赵静系夫妻关系，此借款系其与借款人赵静的共同债务，今后此债务及贵行实现有关债权的全部费用由其与借款人共同承担连带偿还。同日，潘林晶向工行古田支行出具一份《共同还款确认书》，承诺：借款人赵静以涉案501铺作为抵押物向工行古田支行借款3860000元，其与借款人是共同购买人关系，此借款系其与借款人的共同债务，今后此债务及贵行实现有关债权的全部费用由其和借款人共同承担连带偿还。 3.2015年9月30日，工行古田支行向盛达公司尾号78159账户发放贷款3860000元。自2018年1月30日起，赵静未能依约偿还该笔借款本息，截至2020年3月30日，尚欠工行古田支行借款本金3163773.67元及利息、罚息、复利436005.86元。 4.2015年9月30日，涉案501铺办理抵押权预告登记，登记权利人为工行古田支行，义务人为赵静。 另查明，涉案501铺已办理预告登记，但尚未办理房屋所有权证书。工行古田支行申请查封涉案501铺，支付保全费5000元。工行古田支行因本案支出律师费2300元。 对双方有争议的问题，本院分析、认定如下： 一、关于赵静、雷渝建、潘林晶应否偿还工行古田支行借款本息的问题。本院认为，赵静作为具有完全民事行为能力的成年人，能够清楚地辨认自己的行为以及行为产生的后果，其自愿与工行古田支行签订《个人购房借款/担保合同》，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。工行古田支行已经依约将借款3860000元汇至赵静授权的盛达公司尾号78159账户，赵静也应依约偿还借款本息。但赵静偿还部分借款本息后，已连续超过三个月或累计超过六次未按时足额偿还借款本息，构成违约，工行古田支行依照合同约定宣布贷款提前到期，要求赵静偿还剩余借款本金，并按照合同约定支付相应的利息、罚息、复利，合法合理，应予支持。赵静关于其未向盛达公司购买涉案501铺，也未因购买商铺向工行古田支行借款，其签订的是借名合同，本案涉嫌刑事犯罪的意见，无相应证据佐证，不予采纳。雷渝建、潘林晶自愿向工行古田支行出具《共同还款确认书》，认可诉争债务系其与赵静的共同债务并承诺共同还款，故工行古田支行主张雷渝建、潘林晶对诉争债务承担共同还款责任，应予支持。 二、关于赵静、雷渝建、潘林晶应否协助工行古田支行办理涉案501铺抵押登记手续的问题。《个人购房借款/担保合同》第二十条20.2约定：“抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。”赵静、雷渝建、潘林晶自愿以涉案501铺为诉争借款提供抵押担保，并签订担保合同，工行古田支行要求赵静、雷渝建、潘林晶协助办理抵押登记手续，合法合理。但目前涉案501铺尚未办理房屋所有权证书，故依上述约定，赵静、雷渝建、潘林晶应在获得房屋所有权证书后三十日内协助工行古田支行办理抵押登记手续。 三、关于工行古田支行对涉案501铺是否享有抵押权的问题。涉案501铺仅办理抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押权设立登记手续，工行古田支行作为抵押权预告登记权利人，在未办理抵押权设立登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，而非现实的抵押权，故工行古田支行主张就涉案501铺拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，不予支持。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵静未依《个人购房借款/担保合同》的约定履行还款义务，构成违约。现工行古田支行要求赵静还本付息、支付律师费，合法合理，应予支持；财产保全的目的是为防止被申请人转移财产，而涉案501铺已办理抵押权预告登记，客观上已无法转移，工行古田支行主张赵静承担保全费5000元，依据不足，不予支持；雷渝建、潘林晶自愿出具《共同还款确认书》，工行古田支行要求雷渝建、潘林晶对上述债务承担共同还款责任，予以支持；盛达公司自愿为诉争债务提供阶段性连带责任保证，工行古田支行主张盛达公司承担连带偿还责任，未超出保证期间及保证范围，应予支持，但根据《个人购房借款/担保合同》的约定，501铺办理正式抵押登记手续，且工行古田支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，盛达公司免除保证责任；工行古田支行要求赵静、雷渝建、潘林晶协助办理涉案501铺的不动产抵押登记，符合合同约定，但应在获得房屋所有权证书之日后三十日内；工行古田支行要求盛达公司协助办理抵押登记，依据不足，不予支持；因涉案501铺尚未办理正式抵押权登记手续，工行古田支行要求实现抵押权，不予支持。雷渝建、潘林晶经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，予以缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、赵静、雷渝建、潘林晶应于本判决生效之日起三十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司古田支行借款本金3163773.67元及利息、罚息、复利（截至2020年3月30日的利息、罚息、复利为436005.86元，此后按《个人购房借款/担保合同》约定和中国人民银行关于利率的相关规定算至借款实际付清之日止）； 二、赵静、雷渝建、潘林晶应于本判决生效之日起三十日内共同支付中国工商银行股份有限公司古田支行为实现本案债权支出的律师费2300元； 三、古田县盛达房地产有限责任公司对上述判决主文第一、二项确定的付款义务承担连带偿还责任至古田县××街道××路××路××号××广场××铺办理正式抵押登记且中国工商银行股份有限公司古田支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书止；古田县盛达房地产有限责任公司承担保证责任后，有权向赵静、雷渝建、潘林晶追偿； 四、赵静、雷渝建、潘林晶应于获得古田县××街道××路××路××号××广场××铺不动产权证之日后三十日内协助中国工商银行股份有限公司古田支行办理该商铺的抵押登记手续； 五、驳回中国工商银行股份有限公司古田支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费35656元，由中国工商银行股份有限公司古田支行负担50元，赵静、雷渝建、潘林晶、古田县盛达房地产有限责任公司负担35606元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书；逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留、搜查、限制出境等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  廖理飞 审判员  张宁国 审判员  叶艳玲 二〇二〇年十月三十日 书记员  郑 威 郑晶晶 姚静 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条贷款人未按照约定的期限返还贷款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。