广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初493号原告：郑欧生，男，1982年2月7日出生，汉族，住广东省电白县*************，公民身份号码440************919。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹家眉，广东星宇律师事务所律师。被告：佛山市尊宏房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*****************，统一社会信用代码914***********843N。法定代表人：谢某1。被告：谢某1，男，1968年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************311。两被告共同委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师，代理期限自2020年3月10日起至2020年3月31日止。两被告共同委托诉讼代理人：林瑜樱，广东泽康（顺德）律师事务所律师，代理期限自2020年3月10日起至2020年3月31日止。两被告共同委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师，代理期限自2020年3月31日起。原告郑欧生诉被告佛山市尊宏房地产发展有限公司（以下简称尊宏公司）、谢某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，两被告在答辩期内提出管辖权异议，经审查，本院依法裁定驳回管辖权异议申请，其不服提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序于2020年9月4日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人杨健霖，两被告共同委托诉讼代理人张晓雯到庭参加诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解。管辖权异议处理期间与和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告于2017年8月9日签订的《物业使用权转让合同》及《返租协议》无效；2.被告尊宏公司向原告返还转让款本金343574元及利息（利息以343574元为基数，自本案起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息给原告，利随本清）；3.被告谢某1对被告尊宏公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：一、尊宏公司与原告签订的涉合同并非真正意义上的房屋租赁合同，而是用于掩盖双方资金往来的真正意图和目的。2017年8月9日，原告与被告尊宏公司签订《物业使用转让合同》，约定原告受让佛山市南海区**********商业用房的使用权，原告需向被告尊宏公司支付物业使用权出让款379574元，出让期限从合同签订之日至2038年2月28日止加上物业使用权至2047年3月31日（使用权使用期限合共29年零8个月），被告尊宏公司应于2018年3月1日将涉讼租赁物交付给原告使用；同日，原告与被告尊宏公司签订《返租合同》（被告尊宏公司口头承诺每三年一签），约定原告将涉讼租赁物返租给被告尊宏公司，返租期限为2018年3月1日至2021年2月28日，月租金为1800元/月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的同时。但综上两份合同约定可知，被告尊宏公司与原告签订租赁合同，同时又以签订使用权转让合同返租涉讼租赁物的形式，免除被告的实际交付义务，既约定一次性（分五期）收取原告29年零8个月的“转让款”，又承诺按月向原告支付租金收益，其实质不符合租赁合同的法定构成要件，被告尊宏公司以合法的房屋租赁形式掩盖其非法目的。二、涉讼合同还存在如下宜认定为无效的情形。1.经初步了解，涉讼土地属于佛山市南海区******冲表西股份合作经济社所有，被告尊宏公司未能向原告提供其有权转让地上建筑物使用权及地上建筑物已取得建设工程规划许可证的相关证明；2.涉讼合同租赁期限为29年零8个月，违反了《中国人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，超过20年的部分当属无效；3.原建设部的部门规章及规范性文件对类似交易持禁止态度。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”；住房和城乡建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》第四条明确指出：“对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的”，要“予以严肃处理”。可见，上述文件对于售后返租问题采取的是禁止的态度。三、被告谢某1应对涉讼合同债务承担连带清偿责任。我国实行银行账户实名制，原则上账户名义人即是账户资金的权利人。同时，根据《会计法》、《税收征收管理法》、《企业会计基本准则》等相关规定，公司应当使用单位账户对外开展经营行为，公司账户与管理人员、股东账户之间不得进行非法的资金往来，以保证公司财产的独立性和正常的经济秩序。于本案，被告尊宏公司均系以案外人陈**账户收取原告的转让款本金，公司人格混同。被告尊宏公司工商登记信息显示，谢某1是被告尊宏公司的唯一股东。根据《公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带清偿责任。综上所述，被告实不以房屋租赁为主要目的，而系以合法形式掩盖非法目的，通过签订《返租协议》返本息包租的形式一次性吸收资金再返本付息，涉讼合同当属无效，被告应向原告返还转让款343574元（379574-1800×20）。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。诉讼中，原告补充：本案形式上为租赁合同纠纷，实质纠纷起由是被告尊宏公司以房屋租赁或委托经营固定返本付息的形式向社会上不特定投资者非法一次性或短期吸收多年的租金（本案投资期限29年零8个月，已支付全额租金379574元），再按月分期返本付息（返租协议约定原告固定收取返租收益1800元/月，原告不需承担任何经营风险），该行为涉嫌非法吸收公众存款，截止目前导致众多投资者维权。2017年8月9日，尊宏公司与原告签订了名为《物业使用权转让合同》及《返租协议》，而当时涉讼物业并不存在，尊宏公司于2019年9月才形式地通知收楼。原、被告双方在交易前后，涉讼物业使用权的权属没有实际变更，仍为被告尊宏公司使用，由此可知合同标的无并非租赁物的使用权，不符合租赁合同的法定特征。被告吸收原告资金后，按月向原告支付固定收益，原告不需承担租赁物经营不善的任何商业风险，该交易模式不符合委托事项的结果由委托人承受的法律特征。即便法院仅认定关于物业使用权出让期限超过二十年部分的约定无效，《物业使用权转让合同》所约定的379574元系自2017年8月9日至2047年3月31日的租赁对价，而原、被告双方未作出每年租金均等的明确约定。根据日常交易习惯，在长期租赁合同关系中，后期的租金通常是在前期租金基础上按照一定的幅度进行递增，结合日前房屋租赁市场行情，宜酌定本案的租金递增幅度为每年3%，即每年的租金是按上一年度租金的103%计算。据核算，期限超过二十年部分的租金为150072元。两被告辩称，一、被告尊宏公司与佛山市南海区******冲表西股份合作经济社签订《土地使用权租赁合同书》，使用期限为32年，至2047年3月31日止。该集体建设用地使用权证【南府集用（2014）第***号】注明地类（用途）：批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，使用权类型：批准拨用商服用地。尊宏公司租用该集体建设用地投资建设涉讼物业项目，再与原告等众人签订涉案《物业使用权转让合同》及《返租合同》。涉讼物业项目获得《建设工程规划许可证》等依法建设，2018年12月29日通过竣工验收，2019年4月15日竣工验收备案。因此，包括本案在内的系列案，不应直接适用《合同法》第二百一十四条规定，而应适用以下法律法规：1、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”2、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……（四）商业、旅游、娱乐用地四十年……”3、【广东省高级人民法院粤高法民一复字【2010】第17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的意见】，土地的流转使用年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。4、《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，佛山市南海区属于试点县区，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。佛山市南海区属于试点县区，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价的政策环境下，存在大量类似涉案建设项目，诉讼结果影响较大，恳请法庭考虑上述理由及法律适用问题。二、涉讼物业逾期交楼并非尊宏公司原因造成，尊宏公司不存在逾期交楼的主观故意，不构成违约，无需承担逾期交楼的违约责任。尊宏公司合法取得涉讼物业所在地的使用权后依法建设。太平大道升级改造道路封闭施工（2018年1月至10月）车辆通行受限制，涉案项目施工材料、施工设备等无法运送到达项目现场影响而停工。佛山市迎接国家卫生城市复查及大沥镇迎接国家卫生镇复审工作（2017年12月至2018年12月），受市容环境卫生、环保安全等要求建筑工地整治，对扬尘、噪音、空气等专项检查而停工。上述客观原因导致涉讼物业项目拖延施工进度，于2018年12月29日才竣工验收合格。后又因原装修公司原因停工，被告需另行聘请新装修公司进场施工导致装修延迟。被告不存在逾期交楼的主观故意，被告无需承担逾期交楼的违约责任。三、原告受让物业的目的并非自用，而是用于转租经营获利，原被告签订《返租合同》，返租期限三年，每月返租租金1800元，被告一直依约支付返租金给原告，原告的合同目的得以实现，应视为原告已按合同约定时间收楼，被告没有违约。原告跟风起诉后，被告于2020年2月才暂停支付返租金。被告现已支付返租金22期共39600元给原告。四、被告积极与原告沟通协商，2019年9月18日，被告统一快递寄送《收楼通知书》及附件，原告已收到快递通知，但之后原告无理拒绝办理收楼手续，跟风起诉。被告已履行交楼义务，不存在合同无法继续履行的情况。因此，原告应本着诚实信用原则，履行合同义务，推动合同最终履行完毕，以维护公平的市场交易秩序，保障交易安全。五、谢某1虽是尊宏公司的法定代表人及股东，但非本案适格被告。谢某1与尊宏公司的财产不存在混同的情况，依法无需对尊宏公司的债务承担连带责任。原告并未举证证明该主张，应承担举证不能的不利后果。综上所述，原告的诉请不应得到支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.两被告提交的集体土地使用权证、竞投租赁成交确认书、土地使用权租赁合同书、建设工程规划许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案、大沥镇建设工程招标方式确认书、大沥镇建设工程项目招标申请书、佛山市南海区大沥镇建设工程项目中标通知书、市政工程设施工程开工通知书为原件，本院确认其真实性；2.两被告提交的关于泰富广场诉讼事件的请求、证明为案外人的书面自述，本院对其证明力不予确认；3.两被告提交的沥府办[2018]36号关于印发《大沥镇2018年迎接国家卫生镇复审工作方案》的通知与本案无关，本院对其关联性不予确认；4.两被告提交的光盘显示内容与涉讼物业状况相关，原告未举证反驳，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于南海区***股份合作经济社（土名）***地段、工程名称为财富广场的建设项目已取得建设工程规划许可证，并于2019年4月15日通过竣工验收备案，总建筑面积23943.56平方米，地下**、地上**，工程用途为商业。2017年8月9日，原告（受让方、乙方）与被告尊宏公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区**********号商业用房的使用权转让给乙方，具体范围见物业位置《平面图》（本合同附件一），建筑面积48.86平方米，乙方受让的物业只能用作商业用途，未经甲方同意改变用途的，属违约行为；涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年2月28日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2047年3月31日止，乙方应该在2047年4月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按套转让，转让金为379574元，首期转让款199574元于本合同签订当日支付，2017年9月21日支付72000元，2017年11月21日支付36000元，2018年1月21日支付36000元，2018年2月28日支付36000元；甲方在2018年3月1日前将涉讼物业交付给乙方，该物业的交付标准详见本合同附件二；乙方选择按照一次性付款或分期付款方式的，逾期支付价款，应按逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除合同；乙方选择按照贷款付款，逾期支付首期款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，逾期交清贷款资料超过30天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按合同约定的转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告与被告尊宏公司签订《返租协议》，约定：尊宏公司承诺原告自交付房屋之日2018年3月1日起至2021年2月28日结束共计36个月，每月返还定额租金为1800元，合计64800元。被告尊宏公司已收到原告支付的全部转让款379574元。2019年9月25日，被告尊宏公司向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2019年9月27日至9月29日办理收楼手续，并自2019年10月1日起按时交纳物业服务费、水电费等相关费用。该邮件于次日签收。原告尚未办理收楼手续。截止至本案庭审辩论终结之日，尊宏公司共向原告支付返租租金39600元。另查明，尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢某1为尊宏公司的自然人股东。2020年1月8日提起本案诉讼。本院认为，原告与尊宏公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告是以支付租金的方式取得在建涉讼物业一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与尊宏公司就涉讼物业形成预约租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限起截止至2038年2月28日（约定交付日期为2018年3月1日），但又约定赠送物业使用权至2047年3月31日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，本院确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分（2038年3月1日至2047年3月31日）的约定无效。因涉讼物业所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。原告与被告尊宏公司自愿签订《返租协议》，约定原告于交付后三年内将涉讼物业返租给尊宏公司并收取租金，系原告通过出租的方式对涉讼物业进行收益，与《物业使用权转让合同》并非同一法律关系，尊宏公司已自起租日起计付租金予原告，返租三年期满后原告仍可在合法的剩余租赁年限内对涉讼物业进行使用或收益，《返租协议》亦是双方真实意思表示，合法有效，原告诉请确认《返租协议》无效没有事实和法律依据，本院不予支持。《物业使用权转让合同》约定的全部转让款构成原告从2018年3月1日至2047年3月31日使用涉讼物业的对价，2018年3月1日至2038年2月28日期间使用涉讼物业的对价，原告无权要求尊宏公司退款；对2038年3月1日至2047年3月31日期间使用涉讼物业的对价，尊宏公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。合同未约定租赁期限内每年的具体对价及递增，故本院酌情确定根据约定的总价款及总租赁期限平均折算合同无效部分期限的对价，经核算，原告在2018年3月1日至2038年2月28日期间使用涉讼物业的对价为261017.42元（2018年3月1日至2047年3月31日共10623天，2018年3月1日至2038年2月28日共7305天，故379574×7305÷10623=261017.42元）。现原告已付款金额为379574元，该款扣除原告应付的使用涉讼物业20年的对价，尊宏公司应返还118556.58元予原告。尊宏公司占用原告支付的款项给原告造成利息损失，原告诉请尊宏公司计付利息理据充分，故尊宏公司应以应退的款项118556.58元为本金，从原告起诉之日（2020年1月8日）起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告诉请的违约金及利息超出上述核定的，本院不予支持。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢某1为尊宏公司的唯一自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。谢某1并未举证证明尊宏公司财务状况，且未举证证明该公司财产独立于公司股东个人财产，谢某1应当对公司债务承担连带责任。原告主张谢某1对本案债务承担连带责任，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告郑欧生与被告佛山市尊宏房地产发展有限公司于2017年8月9日签订的《物业使用权转让合同》关于2038年3月1日至2047年3月31日期间的租赁约定无效；二、被告佛山市尊宏房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还118556.58元，并以该款为本金从2020年1月8日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告郑欧生；三、被告谢某1对上述第二项判项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告郑欧生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3982.81元（原告已预交），由被告佛山市尊宏房地产发展有限公司、谢某1负担并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告郑欧生多预交的案件受理费3982.81元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十月九日书记员  林浩成