江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8408号上诉人（原审被告）：苏州永薪联行房地产经纪有限公司，住所地苏州市人民路******。法定代表人：刘海斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李云鹏，江苏展智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周一峰。委托诉讼代理人：钱国瑛，系被上诉人的配偶。上诉人苏州永薪联行房地产经纪有限公司（以下简称永薪联行公司）因与被上诉人周一峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州姑苏区人民法院(2020)苏0508民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。永薪联行公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判永薪联行公司支付房屋租金8000元或发回重审；一、二审诉讼诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院依据周一峰妻子与租客的聊天记录认定腾空归还房屋的时间为2020年5月21日，依据不足；被上诉人实际已于2020年3月27日更换门锁，上诉人此后已经对房屋失去控制，被上诉人也未认可“涉案房屋原告于2020年5月21日收回”。上诉人于2020年7月29日收到被上诉人的补充证据材料，7月30日收到判决书，补充的证据材料上诉人未能发表质证意见。上诉人已能举证证明在3月27日以后，上诉人已与涉案房屋无任何关联。案外人宗冰池和陈立对房屋的占用与上诉人无关。上诉人迟延支付租金并非主观原因导致。在应当支付租金期间发生新冠疫情，上诉人无法进入办公大楼正常开展工作。由于承租人拖欠房租，上诉人已于2020年2月末与其中两名承租人解除租赁关系，导致租赁房屋空置。上诉人也在和被上诉人协商解决。上诉人未按时缴纳租金为不可抗力，不构成违约。上诉人愿意承担第六次欠付租金6000元，以及第七次从2020年3月17日至2020年3月27日共10日房租2000元，以上共计8000元。周一峰辩称：关于交房的时间，永薪联行公司多次陈述不一致，有27、28、29号。永薪联行公司提供微信证据涉及宗冰池，宗冰池4月17日还回到案涉房屋，说明宗冰池在当时可以进入房屋，所以永薪联行公司所称的换锁的时间不对。关于质证问题，涉及的证据材料当时手机直接出示，没有打印，后期法院要求进行打印。代理人在3月中旬亲自到永薪联行公司营业地索要房租，那那时公司已经在正常运营，人也都上班了。在索要房款时，永薪联行公司经办人说没钱，双方也很不愉快，还报警协调，有报警记录，所以永薪联行公司称因疫情原因无法支付租金不成立。关于永薪联行公司延迟支付租金问题，在疫情期间永薪联行公司实际收取了租客的租金。周一峰向一审法院起诉请求：1.永薪联行公司立即腾空苏州市姑苏区胥虹苑22幢601室房屋，并支付房屋恢复原状费用2000元，并支付违约金12000元、赔偿周一峰造成的损失包括清理搬运垃圾500元、维修费用8000元、租客使用不当造成楼下漏水的损失7500元等共计30000元；2.永薪联行公司支付房屋租金(自2020年2月17日至实际腾空房屋之日为止)暂计算为租金24000元。3.永薪联行公司支付水费304元、1224元电费、517元燃气费。4.永薪联行公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：苏州市姑苏区胥虹苑22幢601室房屋系周一峰所有。2018年9月13日，周一峰（甲方，委托人）与永薪联行公司（乙方，经纪公司）签订《房屋出租委托合同》，约定周一峰将其所有的坐落于苏州市姑苏区胥虹苑22幢601室房屋，建筑面积99平方米，委托永薪联行公司出租，委托期限36个月，即自2018年9月17日至2021年9月16日止，租金每月6000元，每期按季计付。（即：第一年：第一期于2018年9月17日支付12000元、同年12月17日、2019年3月17日、2019年6月17日各支付18000元；第二年：第五期于2019年9月17日支付12000元、同年12月17日、2020年3月17日、2020年6月17日各支付18000元；第三年：第九期2020年9月17日支付12000元、同年12月17日、2021年3月17日、2021年6月17日各支付18000元）。同时，合同第四条约定甲方同意每一年预留30天不计租金，作为乙方接洽承租工作期，工作期后从2018年10月17日开始计算租金。第六条违约责任：委托期内乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的月租金为违约金。第八条特别注意事项：合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车费等由乙方负责；第九条补充协议：甲方同意乙方在客厅做优化间，到期恢复，不破坏墙面、地面。如乙方、地面间支付房租超过3日，甲方有权收回房屋。合同订立后，周一峰按约将涉案房屋交于永薪联行公司，永薪联行公司将涉案房屋用于出租，永薪联行公司按约定向周一峰支付了前五期租金。按合同约定第六期租金永薪联行公司应于2019年12月17日向周一峰支付18000元，然永薪联行公司在2020年1月才分两次向周一峰支付租金12000元，尚余6000元及2020年3月17日应付18000元，均未支付。2020年3月24日，周一峰向永薪联行公司发送通知书，载明：因贵公司2月份起租金没有支付，已经严重违反合同，故通知贵公司违约导致合同解除，限贵公司让租客三天内搬离（即2020年3月27日之前），三天过后将要换锁锁门。该通知书永薪联行公司于同年3月26日收到。周一峰向自来水公司交纳涉案房屋内所发生的水费:2020年4月22日交纳279.54元、2020年5月21日交纳24.46元，合计304元；电费：2020年4月19日交纳1093元、2020年6月1日交纳131元，合计1224元；燃气费：2020年3月69元、2020年5月9日交纳58元，合计127元；上述三项共计1655元。2020年5月14日钱国瑛与租客微信聊天记录显示：钱国瑛要求租客腾房，租客表示要到下星期才有时间。5月21日钱国瑛对租客说“你不整理一下，搬家公司只会给你扔车上”，租客回复：让朋友来帮忙搬，没事的，到时候我们会办好的。钱国瑛又问租客：你大概记得什么时候搬进去的，租客回复：18年12月份左右吧。一审审理中，周一峰、永薪联行公司一致确认：涉案房屋周一峰于2020年5月21日收回；永薪联行公司已于2020年7月20日将涉案房屋的客厅恢复原状。一审审理中，周一峰陈述称：1.我方虽在2020年3月24日向房产公司发送解除合同通知书，但涉案房屋永薪联行公司真正腾空是在2020年5月21日，我方在6月初才更换门锁，并提供周一峰配偶与租客的微信聊天记录、照片予以证实。2.因永薪联行公司租客使用不当，造成厨房间下水道漏水，渗透到楼下501室，现501室因整套房屋进行装修，其家具暂时借放在我家二个月，折抵应赔偿501室渗水造成的经济损失。一审审理中，永薪联行公司陈述称，2020年3月26日接到周一峰解除通知书后，涉案房屋内仅有二位租客，即与他们办理了退房手续。因此，双方涉案房屋周一峰已于2020年3月26日由接收。一审法院认为：周一峰与永薪联行公司之间签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。依据周一峰、永薪联行公司签订的合同约定，如永薪联行公司逾期支付房租超过3日，周一峰有权解除合同收回房屋。因此，永薪联行公司欠付2019年12月17日第六期租金6000元、及第七期2020年3月17日租金18000元的行为构成违约，周一峰有权向永薪联行公司发送解除合同通知书，永薪联行公司于同年3月26日收到，房屋租赁合同应于解除通知书到达之日即2020年3月26日解除。房屋租赁合同解除之后，永薪联行公司应及时将涉案房屋归还于周一峰，但从周一峰妻子与租客微信聊天记录，可以证实最后一位租客于2020年5月21日搬离（且该租客于2018年就入住涉案房屋），故永薪联行公司腾空涉案房屋归还周一峰的时间应认定为2020年5月21日。永薪联行公司虽提供了两租客退租协议书，但不能证明其于2020年3月27日将涉案房屋腾空后归还周一峰的事实。周一峰要求参照原租赁合同租金标准，由永薪联行公司承担自2020年3月27日起至2020年5月21日期间的房屋占用使用费的诉请，应予支持。综上，永薪联行公司应向周一峰支付租金及房屋占用使用费19000元（即：2019年12月17日至2020年3月16日期间欠付6000元、2020年3月17日至2020年5月21日期间欠付13000元）。关于违约金。合同约定如永薪联行公司提前退租的，应赔偿周一峰两个月的月租金作为违约金，即12000元。因永薪联行公司逾期向周一峰支付租金，造成租赁合同未到期即解除，对此，永薪联行公司应按约向周一峰承担相应的违约责任，且永薪联行公司直至2020年7月20日才将房屋客厅恢复原状，故对周一峰要求永薪联行公司承担违约金12000元的诉请，一审法院予以支持。关于周一峰主张的水、电、然气费。依据周一峰提供的其所交纳水、电、燃气费用的凭证，及费用所发生的对应时间，周一峰所交纳的水费304元、电费1224元、燃气费127元，合计1655元，为永薪联行公司接受委托期间所发生的，该款应由永薪联行公司承担。关于周一峰主张因永薪联行公司租客使用不当造成厨房漏水的维修费8000元、渗水至楼下赔偿楼下501室的经济损失7500元及垃圾清理费500元。因周一峰所提供的证据不足以证实上述待证事实和造成的损失，故一审法院对周一峰该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、周一峰与永薪联行公司之间签订的苏州市姑苏区胥虹苑22幢601室房屋的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除。二、永薪联行公司于判决生效之日起十日内向周一峰支付房屋租金及占有使用费19000元。三、永薪联行公司于判决生效之日起十日内向周一峰支付违约金12000元。四、永薪联行公司应于判决生效之日起十日内向周一峰支付水费304元、电费1224元、燃气费127元，合计1655元。五、驳回周一峰的其他诉讼请求。案件受理费856元，减半收取428元，由周一峰负担120元，永薪联行公司负担308元。二审中，永薪联行公司提供：证据1、承租人为宗冰池的房屋租赁合同》、中国建设银行交易明细单、微信聊天记录，证明永薪联行公司于2019年9月16日将房屋出租给宗冰池居住，月租金是1300元，宗冰池陆续支付相应的租金，最后一次支付租金是在2019年11月16日，金额3900元，包含三个月租金，其在2020年2月16日之后再没有支付过租金。永薪联行公司也通过电话或者微信向宗冰池主张过相应的租金，其给的答复是当时在湖北老家因为疫情无法来到苏州，因此其物品也一直在屋内存放。在2020年2月16永薪联行公司通过电话告知宗冰池解除房屋租赁合同，3月27日周一峰将房屋门锁更换所以导致其物品一直存放在房屋内无法搬离并非永薪联行公司一方的原因。证据2、承租人为陈志新的《房屋租赁合同》以及中国建设银行交易明细单，证明永薪联行公司于2019年9月30日将涉案房屋出租给陈志新，月租金为800元，陈志新最后一次支付是12月16日，金额1600元，包含两个月租金，2020年2月16日之后其再无支付租金。永薪联行公司于2020年2月29日电话通知解除租赁关系。证据3、永薪联行公司与承租人张强、承租人郑刚刚的微信聊天记录，证明2020年3月26日，张强与承租人说屋内已经停水停电，3月27日郑刚刚知道28日周一峰将房屋门锁更换。周一峰质证意见为：对证据1、2，永薪联行公司有无收到宗冰池等人房租周一峰不知道，但他们没有搬走，周一峰也没有权利让租客搬走。通知换锁是因为希望与永薪联行公司解除关系作出的催促，但事实上是没有去换锁。永薪联行公司提供的银行流水更能说明永薪联行公司期间在运营，资金有进出且充裕，故永薪联行公司称因假期、疫情导致不在运营不成立。证据3中提及关掉水电，是因为连续三个月没有支付水电的费用，所以导致了停水停电，这跟周一峰没有关系。二审中另查明，《房屋出租委托合同》第九条补充协议第三项约定：“甲方同意乙方在客厅做优化间，到期恢复，不打钉不打洞，不破坏墙面地面。”二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，永薪联行公司与周一峰之间签订的《房屋出租委托合同》合法有效，双方应按约履行。永薪联行公司因未按约支付租金，构成违约，周一峰依约有权解除合同，一审法院认定合同关系于2020年3月26日解除并无不当。永薪联行公司以自己名义与不同承租人签订《房屋租赁合同》，将房屋进行分租，并从中赚取利润，永薪联行公司应承担相应的经营风险。双方合同解除后，永薪联行公司应当将案涉房屋向周一峰进行交付，并按约对客厅进行恢复。永薪联行公司称2020年3月26日已与其他承租人办理退房，但永薪联行公司并未将房屋向周一峰进行交付，且直至2020年7月20日才将房屋客厅恢复原状，故一审法院判决永薪联行公司支付截止至2020年5月21日的占有使用费及违约金并无不当，且一审判决的违约金金额符合合同约定，也无不当。永薪联行公司提出的因新冠疫情的原因导致租金迟延支付，未有依据提供，且根据永薪联行公司提供的银行流水也可以说明，在应付租金的时间段永薪联行公司仍有流水发生，故永薪联行公司该点上诉理由不能成立。综上，永薪联行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元，由上诉人苏州永薪联行房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年十月二十六日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。