广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17520号原告：佛山市南海区狮山镇塘头村油南股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区******，集体经济组织证明号：***************。负责人：白超宜。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。被告：莫海钢，男，1984年3月5日出生，汉族，住湖南省邵阳县**********，公民身份号码******************。委托诉讼代理人:刘立新,广东法一律师事务所律师。原告佛山市南海区狮山镇塘头村油南股份合作经济社与被告莫海钢租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗永洪，被告的委托诉讼代理人刘立新到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告关于佛山市南海区*****************房及其附属物的租赁关系；2.被告向原告立即返还位于佛山市南海区*****************房及其附属物；3.被告支付2019年11月1日至2020年5月31日期间的租金93450元及逾期付款违约金7180.5元（从2019年11月1日至2020年5月每月6日起各以13350元为本金按月利率2%计算至2020年5月31日）；4.被告自2020年6月1日起按月租金13350元标准支付租金至被告实际返还租赁物之日止；5.被告向原告支付其因本案所支出的律师费8000元；6.被告向原告返还其代垫的水电费35000元并自2020年6月1日起按照每月5000元的标准支付水电费至被告实际返还租赁物之日止；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月8日签订《员工村（物业）租赁合同书》当中约定：被告承租原告位于佛山市南海区*****************房及其附属物，建筑面积2200平方米，承包期限3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金13350元，每月租金应在每月5日前付清，逾期缴纳的出租方有权解除合同，违约方应按未付金额支付逾期付款违约金。租赁期限届满后，被告继续承租该租赁物，双方没有签订书面的租赁合同，但被告自2019年11月起拖欠租金至今，原告多次催收无果。原告认为，原、被告的租赁合同关系为双方真实意思表示，双方应遵照履行，但被告使用租赁物后拒绝支付租金，构成违约，原告有权解除合同，收回租赁物并计收违约金。被告辩称，1.本案属于不定期租赁合同关系，双方租赁关系已于2020年6月8日解除。2.被告已将涉讼租赁物按原状交还给原告，双方并未约定交接的具体手续，被告承租时仅是依照2014年签订的合同生效后直接接收。3.针对第三项诉讼请求，确认从2019年11份开始欠付租金，后由于疫情原因被告于2020年5月15日后未再使用租赁物，对违约金不予确认，原告诉请没有依据，因为双方并未签订新的合同，不应受原合同违约条款约定约束，且违约金标准约定过高。4.原告的第四、五项诉讼请求没有依据，不应支持。5.针对第六项诉讼请求，被告仅使用至2020年5月份，之后不应有产生水电费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《员工村（物业）租赁合同书》，约定涉讼租赁物是指位于佛山市南海区******************房及其附属物、现有水电灯设备设施（以下简称涉讼租赁物），租赁期限为三年，租赁期从2015年1月1日起至2017年12月31日止；每月租金13350元，按月支付，每一期租金于每月的5号前支付清；乙方应在2015年1月1日向甲方一次性支付30000元，作为乙方履行本合同的履约保证金，履约保证金在合同期限届满或合同提前解除、终止时，在乙方完成搬迁将租赁物按本合同约定的交还标准交还给甲方之日起十五个工作日内，若乙方不存在欠甲方的债务或因使用租赁物业而产生的其他债务，甲方无息全额返还乙方，若乙方负有上述债务未清偿，甲方有权以履约保证金抵扣乙方债务后余额无息返还乙方，若履约保证金不足以抵偿上述债务，乙方应继续履行清偿其余债务；涉讼租赁物的用途为员工村出租房；租赁期间，乙方因占用、使用涉讼租赁物而耗用和产生包含但不限于水费、电费、燃气费、排污费、电信、电视、网络、卫生等各项费用由乙方自行承担；本合同期满或提前终止时，乙方必须在十天之内向甲方办理涉讼租赁物退还手续，将租赁物业全部面积腾空清理干净并将本合同项下租赁物及应归甲方所有的财产整体、完好（以能正常使用为标准）无偿交换给甲方，租赁物移交前，乙方应当提前五天通知甲方到场验收，甲乙双方应签署租赁物业交接单，租赁物业交接单签署日为租赁物业移交日，乙方应付租金、管理费、水电费等计至租赁物业移交日；乙方逾期支付租金，逾期天数在15天内，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之三的标准，计收乙方的延期付款违约金，逾期支付租金达16天（含16天）以上的，甲方有权按乙方应付未付金额每日千分之五的标准，计收乙方的延期付款违约金，直至乙方付清欠款之日止。2019年6月24日，被告向原告支付租金13350元及水电费4383元；2019年7月24日，被告向原告支付租金13350元及水电费6430元；2019年8月21日，被告向原告支付租金13350元及水电费5608元；2019年9月23日，被告向原告支付租金13350元及水电费5770元；2019年10月24日，被告向原告支付租金13350元及水电费5060元。2020年6月8日，原告在涉讼租赁物张贴《搬离通知》，载明：本出租屋由于租用人拖欠经济社租金，现出租屋已处于无人管理存在消防、人员安全隐患，现定于2020年6月10日进行停水、停电及人员清场处理，请各租户依时搬迁。原告提交的2019年10月至2020年6月的电费发票载明：购买方为南海区狮山镇塘头村油南村民小组，地址为狮山镇塘头村油南村口，倍率为20；2019年10月电费2567元，数量4037千瓦时，上次行码3980.93，本次行码4182.77；2019年11月电费1980.73元，数量3115千瓦时，本次行码4338.53；2019年12月电费1428.8元，数量2247千瓦时，本次行码4450.86；2020年1月电费1081.61元，数量1701千瓦时，本次行码4535.91；2020年2月电费1120.4元，数量1762千瓦时；2020年3月电费1413.54元，数量2223千瓦时；2020年4月电费1360.12元，数量2139千瓦时；2020年5月电费2756.49元，数量4335千瓦时；2020年6月589.45元，数量927千瓦时。原告提交佛山市南海区狮山镇水务有限公司开具的水费发票载明：购买方名称为塘头油南外工村，地址为塘头管理区、油榨村；2019年9月30日至2019年11月4日水费1455.3元；2019年11月4日至2019年12月2日水费941.49元；2019年12月2日至2020年1月1日水费959.31元；2020年1月1日至2020年3月3日水费2049.3元；2020年3月3日至2020年4月3日水费977.13元；2020年4月3日至2020年5月8日水费1211.76元；2020年5月8日至2020年7月6日水费2058.21元。2020年7月17日开具的发票载明上期行度为77052，本期行度为77745。另查明，2020年6月3日，原告（甲方）与广东骏和律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与莫海钢租赁合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，乙方接受甲方委托指派律师在上述案件中担任甲方的代理人，涉及标的约150000元，代理服务范围包括一审阶段，甲方应于本合同签订三日内支付一审阶段律师费8000元。2020年9月7日，广东骏和律师事务所开具发票，确认收到原告支付的律师服务费8000元。2020年7月21日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认：被告已支付保证金30000元；涉讼租赁物有独立的水电表；截止2020年9月9日涉讼租赁物的水表读数为39379m³；电表读数5105.18千瓦时。原告陈述，涉讼租赁物没有办理规划报建手续；原告于2020年9月9日收回涉讼租赁物；经与自来水公司了解，涉讼租赁物的水表显示度数×2倍系数才是水表实际数额；水电费先由原告垫付，原告把发票金额告知被告，再由被告支付予原告。被告陈述，被告已于2020年5月14日搬离，撤场时已全部清退所有租客，承租和离开时都没有办理交接手续，后应原告之约，被告姐姐及代理人于2020年9月9日到涉讼租赁物实地察看，当时无人居住，确认水电表读数，并当场交接；承租期间原告通过电话通知被告水电费金额，再由被告支付，转账后原告开具收据；若合同无效，被告已支付的保证金应抵扣租金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，无证据显示涉讼租赁物已办理规划报建，原告亦确认未经批准建设，因此原、被告就涉讼租赁物成立租赁合同关系违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，原、被告之间按无效合同清理结算。无效合同自始没有法律约束力，原告诉请解除双方的租赁合同关系没有依据，本院不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还，原告确认已收回涉讼租赁物，故本院对其诉请被告返还不予支持。被告实际对涉讼租赁物进行了相应的使用，应参照《员工村（物业）租赁合同书》的约定支付占有使用期间的场地使用费予原告。关于使用费的计算期限问题，一方面，被告作为承租人，对租赁物返还负有举证责任，被告未举证证明其于2020年5月14日已清退租客并返还涉讼租赁物，另一方面，根据《搬离通知》可知，原告于2020年6月8日已清楚被告不再对涉讼租赁物进行管理，此时原告有义务及时收回涉讼租赁物，避免损失进一步扩大，且原告在《搬离通知》称定于2020年6月10日进行清场处理，本院综合考虑本案实际情况，酌定原告自行收回涉讼租赁物的合理期限为1个月，因此被告应支付场地使用费至2020年7月9日止，原告主张此后的使用费，本院不予支持。被告从2019年11月开始欠付场地使用费，后因新冠肺炎疫情防控措施确会对被告使用涉讼租赁物、复工复业及生产经营产生影响，进而在客观上影响被告的经营收入，在一定期间内可能造成被告支付使用费困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定涉讼租赁物在2020年2、3月的使用费按《员工村（物业）租赁合同书》约定标准50%计付，因此2019年11日1日至2020年7月9日的使用费为97325.81元（13350×7+13350÷31×9）。合同无效，原告收取的保证金30000元应退予被告，合同亦约定保证金可抵扣被告拖欠的债务，故被告主张以保证金抵扣欠付的使用费，本院予以采纳，被告仍应向原告支付使用费67325.81元，本院对原告主张超出部分使用费不予支持。合同无效，原告主张2019年11月至2020年5月期间的场地使用费按月利率2%计付逾期付款违约金至2020年5月31日缺乏依据，本院不予支持，由于合同约定被告应于每月5日前支付当月的场地使用费，被告迟延支付，确造成原告资金占用损失，被告应向原告支付各以13350元为本金分别从2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年4月、2020年5月每月6日起，各以6775元为本金分别从2020年2月、2020年3月每月6日起，各项均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年5月31日止的利息。涉讼租赁物有独立水电表，根据原告提交的电费发票载明的行码、数量、倍率，计至2020年6月30日止的电表读数为5105.21千瓦时[2020年1月本次行码4535.91+2020年2月至6月数量（1762+2223+2139+4335+927）÷倍率20]，与2020年9月9日的电表读数5105.18千瓦时相近，原告提交的水费发票显示截止至2020年7月6日水表的行度系77745，而2020年9月9日的水表读数为39379m³，对此原告称经与自来水公司了解，涉讼水表显示度数×2倍系数才是水表实际数额，结合被告于2019年6月至10月期间支付的水电费情况以及2019年11月至2020年9月期间涉讼租赁物的实际使用情况，原告提交的水电费发票金额亦符合被告以往用水用电惯例，真实可信，本院认定相关发票即为涉讼租赁物的水电费发票，并据此确认被告应向原告支付2019年9月30日至2020年7月6日的水费9652.5元（1455.3+941.49+959.31+2049.3+977.13+1211.76+2058.21），2019年10月1日至2020年6月30日电费14298.14元（2567+1980.73+1428.8+1081.61+1120.4+1413.54+1360.12+2756.49+589.45）。原告确认水电费由其垫付后，被告根据发票金额支付予原告，原告并未举证证明其垫付的水电费超出以上发票金额，故本院对原告主张超出部分的水电费不予支持。原告委托律师进行诉讼，相关费用并非必要的支出，原告诉请被告支付律师费8000元，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告莫海钢应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费67325.81元予原告佛山市南海区狮山镇塘头村油南股份合作经济社；二、被告莫海钢应于本判决发生法律效力之日起十日内支付各以13350元为本金分别从2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年4月、2020年5月的每月6日起，各以6775元为本金分别从2020年2月、2020年3月的每月6日起，各项均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年5月31日止的利息予原告佛山市南海区狮山镇塘头村油南股份合作经济社；三、被告莫海钢应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费9652.5元、电费14298.14元予原告佛山市南海区狮山镇塘头村油南股份合作经济社；四、驳回原告佛山市南海区狮山镇塘头村油南股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费1586.31元（原告已预交），由原告佛山市南海区狮山镇塘头村油南股份合作经济社负担486.31元，被告莫海钢负担1100元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十月三十日书记员  林浩成