福建省福州市仓山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0104执异119号 案外人：姚华玲，女，1984年2月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 申请执行人：林其伟，男，1957年2月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托代理人：陈羚辉，福建闽江律师事务所律师。 委托代理人：魏琛卿，福建闽江律师事务所律师。 被执行人：李显英，女，1968年3月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 本院在执行申请执行人林其伟与被执行人李显英离婚后财产纠纷一案中，案外人姚华玲向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人姚华玲称，请求法院停止对被执行人李显英名下坐落于福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元的房产（产权证号Ｒ××1）及该房产附属车位的强制执行拍卖、变卖。事实与理由：2016年11月7日，姚华玲与李显英签订“房产买卖合同”及“补充协议”，约定涉案房屋交易成交总价为4410000元；付款流程为：姚华玲将定金100000元支付给李显英，购房款4280000元分两笔冻结至银行指定账户，其中一笔2300000用于涉案房屋的银行贷款还款解押，另外一笔1980000元则是在涉案房屋过户至姚华玲后，解冻并支付给李显英。最后剩余的30000元购房款于李显英完成收尾相关手续后支付。合同生效后，姚华玲依法向李显英支付了定金100000元并在兴业银行福州分行办理了购房款4280000元的冻结手续。因涉案房屋无法过户，双方于2017年1月18日签订“补充协议二”，约定李显英应于2017年1月5日前将涉案房产交付姚华玲，姚华玲可装修入住，李显英应于2017年3月31日前办理过户申请受理手续，否则其应当承担相应的违约责任。在约定的时间内，李显英仍无法办理涉案房屋的过户手续。2017年6月29日，双方另行签订“协议书”，主要约定：1.李显英继续履行涉案房产买卖交易，交易付款方式变更为：姚华玲分三次支付购房款，其中第一次的购房款以未返还的2400000元全额充抵；第二次购房款1980000元于李显英实际过户后三日内支付；第三次购房款30000元于李显英完成收尾相关手续后支付。2.李显英应保证于2017年9月20日前解除涉案房屋的司法冻结手续，否则承担相应的违约责任。2019年1月2日，因被执行人李显英未履行房屋过户义务，姚华玲已向法院提起民事诉讼，法院业已立案受理，案号为（2019）闽0104民初19号。被执行人李显英因与申请执行人林其伟存在其他案件，导致法院强制执行涉案房产。姚华玲在法院查封之前已经签订“房产买卖合同”，装修后入住涉案房产至今。姚华玲已经支付购房款中的2400000元，剩余价款姚华玲愿配合法院交付执行。 案外人姚华玲向本院提交（2019）闽0104民初19号民事裁定书、协议书、补充协议二、房屋买卖合同、补充协议、兴业银行福州分行二手房交易资金监管协议（编号：个监118332016012）、兴业银行客户回单（批次号：1112170029002900）、收条、说明函、福建海纳物业服务有限公司收款收据、代办协议、收款收据、福建增值税普通发票、招商银行股份有限公司电子回单专用章等以证明其主张。 申请执行人林其伟辩称，一、涉案房屋至今仍空置无人居住，不存在姚华玲所述“装修后入住案涉房产至今”的情况，其也未提供任何证据证明其已经实际占有涉诉房屋，应当承担举证不利后果。其次，依据姚华玲提供的证据材料，姚华玲自认其与李显英系因涉案房屋查封无法办理过户手续，双方在2017年1月18日签订“补充协议二”，约定李显英应将涉案房屋交付姚华玲，此时姚华玲明知涉案房屋存在查封情况。故姚华玲系在2017年1月18日后才有可能占有该房屋，而涉案房屋查封时间系2016年11月21日。另，依据2020年9月份，林其伟现场查看涉案房屋情况，房屋并未装修且无人居住，姚华玲陈述与事实不符。涉案房屋至今未交付给姚华玲使用，姚华玲并未实际占有该房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，其不享有排除执行的情形。二、姚华玲与李显英在明知涉案房屋查封情况下，仍于2017年1月18日签订“补充协议二”。根据“补充协议二”第二条约定，李显英应当于2017年3月31日之前办理过户手续，若无法办理过户则李显英需退还购房款以及承担相应解除合同的违约责任。该条款系对“房产买卖合同”及相关补充协议解除条件的约定，实际上2020年3月31日仍无法办理过户，应认定双方已经解除原买卖合同相关协议，双方此时不存在买卖合同关系。且依据双方于2017年6月29日签订的“协议书”第一条“甲乙双方之前就坐落于仓山区××街道××路××号××＃楼××单元××房产签订了《房产买卖合同》及《补充协议》《补充协议二》，但因甲方个人原因致使双方无法按照2017年1月18日所签订的《补充协议二》约定的时间办理相关过户手续，甲方也于2017年3月20日通过银行将乙方原冻结在银行的购房款1980000元归还给乙方。因甲方无法按《补充协议二》约定的时间将乙方已支付给甲方的购房款2400000元归还给乙方，经双方协商，甲方同意继续将该房产出售给乙方，乙方也同意购买”之约定，应认定姚华玲与李显英因涉案房屋无法过户，双方在签订该“协议书”之前已经解除“房产买卖合同”以及“补充协议”“补充协议二”，且李显英也实际将姚华玲原冻结在银行的1980000元购房款归还给姚华玲。因李显英资金困难无法将原购房款2400000元归还给姚华玲，致使双方重新达成涉案房屋买卖合意并于2017年6月29日签订“协议书”。此时双方明知涉案房屋仍处于查封状态且为林其伟与李显英夫妻共同财产，故双方达成涉案买卖合同系在查封之后且不具有合法性。姚华玲与李显英原签订的“房产买卖合同”及相关补充协议已经解除，不具有效力。对涉案房屋的买卖合同应当以2017年6月29日签订的“协议书”为准，而该协议书系在涉案房屋查封之后签订，不享有排除执行的情形。三、姚华玲并未支付所有购房款，依据姚华玲与李显英签订的“协议书”，双方约定购房价款系4410000元，而姚华玲实际仅支付2400000元，尚有2010000元购房款未支付，也未交付法院予以执行。综上所述，姚华玲不存在排除执行的情形，请求继续拍卖涉案房屋。 申请执行人林其伟向本院提交108复式单元现状录像以证明其主张。 被执行人李显英未向本院提交书面意见。 本院查明，林其伟与李显英离婚后财产纠纷一案，本院依据林其伟的申请于2016年11月16日作出（2016）闽0104执保458号裁定书，裁定查封李显英名下位于福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元（所有权证号Ｒ××1）的房产。2019年4月26日，本院作出（2018）闽0104民初2838号民事判决书，林其伟与李显英均不服该判决，向福州市中级人民法院上诉，该院作出（2019）闽01民终5408号民事判决书，判决：一、维持（2018）闽0104民初2838号民事判决第一、二项，即坐落于福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元（所有权证号Ｒ××1号）归李显英所有，李显英应一次性支付林其伟房屋补偿款人民币2783000元；坐落于福州市仓山区××街道××路××号××＃××＃××＃楼××车位（所有权证号××）归林其伟所有，坐落于福州市仓山区××街道××路××号××＃××＃××＃楼××车位（所有权证号××）归李显英所有；二、撤销（2018）闽0104民初2838号民事判决第三项；三、李显英应一次性赔偿林其伟人民币1479500元。该民事判决书已经于2020年5月6日发生法律效力。因被执行人李显英未履行生效法律文书所确定的义务，林其伟向本院申请执行，本院于2020年6月17日受理立案。在执行过程中，本院于2020年6月17日作出（2020）闽0104执1864号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人李显英的银行存款人民币4821975元，或查封、扣押、扣留、提取其价值相当的其他财产。2020年7月1日，本院向福州市不动产登记与交易中心发出（2020）闽0104执1864号执行裁定书及协助执行通知书，要求协助查封被执行人李显英所有的坐落于福建省福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房屋及其产权（权证号Ｒ××1）；查封被执行人李显英所有的坐落于福建省福州市仓山区××街道××路××号××＃××＃××＃楼连接体地下1层59车位。本案轮候查封上述不动产。 另查明，案外人姚华玲提供的证据材料显示，2016年11月7日，其与李显英签订“房产买卖合同”及“补充协议”，双方就位于仓山区××街道××路××号××＃楼××单元××房产达成买卖的合意，建筑面积为188.24平方米，交易价格为4410000元。2017年1月18日，双方签订“补充协议（二）”，约定，因甲方（李显英）房产存在冻结现无法过户，甲方同意于2017年1月5日前将上述房屋及钥匙交给乙方（姚华玲）使用与保管。交房后乙方有权对该房屋进行重新设计与装修与使用，甲方在2017年1月18日前配合提供所有装修需要办理的手续。甲方保证于2017年3月31日前解除上述房产的司法冻结手续，并于2017年3月31日前与乙方前往房管局办理过户申请受理手续等。 又查明，2017年6月29日，李显英与姚华玲签订“协议书”，约定：甲（李显英）乙（姚华玲）双方之前就坐落于仓山区××街道××路××号××＃楼××单元××房产签订了“房产买卖合同”及“补充协议”“补充协议二”，但因甲方个人原因致使双方无法按照2017年1月18日所签订的“补充协议二”约定的时间办理相关过户手续，甲方也于2017年3月20日通过银行将乙方原冻结在银行的购房款1980000元归还给乙方。因甲方无法按“补充协议二”约定的时间将乙方已支付给甲方的购房款2400000元归还给乙方，经双方协商，甲方同意继续将该房产出售给乙方，乙方也同意购买。就该房产双方约定的成交价仍然为4410000元，乙方分三次支付给甲方购房款，第一次支付的购房款为2400000元，乙方之前支付给甲方的购房款2400000元直接充抵本次的购房款；第二次支付的购房款为1980000元，本次购房款待甲方将产权证及土地证过户到乙方名下后的三个工作日内由乙方一次性支付；第三次支付的购房款为30000元等。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人姚华玲提供的证据并不足以证明其在涉案房产被法院查封之前已合法占有该不动产，其要求停止对涉案房产及附属车位的执行缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回姚华玲的异议请求。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王智勇 审判员  檀章陈 审判员  陈伏发 二〇二〇年十月二十三日 书记员  陈林莉 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。