福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初4081号 原告：中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市八七路**建行大厦，统一社会信用代码91350581858223475Y。 负责人：潘汉彬，该分行行长。 委托诉讼代理人：高树宙，男，该分行员工。 委托诉讼代理人：蔡舒婧，女，该分行员工。 被告：陈力彬，男，1981年4月6日出生，汉族，住福建省平和县。 被告：张尾，女，1982年2月5日出生，汉族，住福建省平和县。 被告：石狮世茂新城房地产开发有限公司，住所，住所地福建省泉州市石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城会所****社会信用代码91350581068770132M。 法定代表人：孙岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：牛燕楠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢浩，福建一脉律师事务所执业律师。 原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告陈力彬、张尾、石狮世茂新城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的委托诉讼代理人蔡舒婧、被告陈力彬、张尾、被告石狮世茂新城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司石狮分行向本院提出诉讼请求：1.被告陈力彬、张尾一次性偿还尚欠原告的借款本金765263.3元，利息及罚息19073.8元，累计本息784337.1元（截止到2020年6月27日），及从2020年6月28日起至实际还款日止相应的利息、罚息及复利（按合同约定规则计算）；2.被告陈力彬、张尾立即配合办理位于石狮市的房屋权属证书及抵押登记手续，抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司石狮分行；3.上述所涉房产抵押登记手续办妥后，原告有权对上述所涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.被告石狮世茂新城房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费用及由此发生的费用由三被告承担。 事实和理由：2017年10月9日，被告陈力彬、张尾向原告申请个人住房贷款，与原告签订《个人住房借款合同》(编号为350658102-2012-20171601210号)约定：陈力彬、张尾向原告借款78万元正；借款期限30年；还款方式为等额本息还款法；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的借款利率水平上上浮50%；借款人未按时还清任一期借款本金和利息(包括全部或部分到期的借款本金和利息)，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款、宣布借款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等；被告石狮世茂新城房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原、被告双方就被告陈力彬、张尾提供抵押的房产于2017年10月18日到石狮市国土规划和房产管理局办理按揭登记证明，原告并于2018年9月27日依约向被告陈力彬、张尾发放贷款78万元。借款后，被告陈力彬、张尾于2020年1月未依约按期足额履行还款义务，截止2020年6月28日尚欠原告借款本金765263.3元，利息及罚息19073.80元，构成违约事实。故请求法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益，现呈状贵院请求依法审理判决。诉讼中，原告明确上述截止至2020年6月27日的利息及罚息19073.8元含复利，并自认被告陈力彬、张尾自2020年1月27日起结欠利息、罚息、复利。 被告陈力彬、张尾辩称，对原告起诉没有意见，希望与原告协商调解，让我们先把逾期部分还清，其余款项我方保证按原来约定继续履行，不再逾期。 被告石狮世茂新城房地产开发有限公司辩称，1.原告第二与第四项诉求自相矛盾，第四项不应得到支持，案涉房屋办理他项权证后，答辩人担保责任即告结束，在第二项诉求得到支持时第四项不应得到支持；2.本案被告陈力彬、张尾无逾期还款故意，系因疫情所致，在庭审中其二人也表示愿意就逾期部分还清，后续按约继续支付，恳请贵院进行调解处理；3.案涉房屋已具备办理不动产证及他项权证的条件，此次二人逾期，原告未将逾期情况告知答辩人，未尽到提示义务。 原告、被告石狮世茂新城房地产开发有限公司围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，各方当事人对原告、被告石狮世茂新城房地产开发有限公司提供的证据没有异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告陈力彬、张尾未在举证期限内向本院提交证据。 本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。另查，被告石狮世茂新城房地产开发有限公司在《个人住房借款合同》的保证人处盖章确认。《个人住房借款合同》第七条约定，保证人同时为售房人、房地产中介机构等与房屋权属交易有关联的个人、单位或其他组织的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续。《个人住房借款合同》所附抵押物清单载明抵押物为：石狮市房产及其占用范围内的土地使用权。 本院认为，原、被告签订的合同主体适格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告陈力彬、张尾在借款后未按约履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告陈力彬、张尾应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%。本案中，涉诉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告陈力彬、张尾怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告陈力彬、张尾负有协助办理抵押登记的义务，被告石狮世茂新城房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定被告陈力彬、张尾应在三十日内办理本案房产抵押登记。被告陈力彬、张尾若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因被告陈力彬、张尾拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予原告对本案房产优先受偿权。据此，原告提出对被告陈力彬、张尾提供抵押的房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告石狮世茂新城房地产开发有限公司的保证期间延续。保证人被告石狮世茂新城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈力彬、张尾追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告石狮世茂新城房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告陈力彬、张尾。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈力彬、张尾应在本判决生效后立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行借款本金765263.3元及自2020年1月27日起至实际还款之日止按《个人住房借款合同》约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利总计不得超过年利率24%，并应扣除被告陈力彬、张尾自2020年1月27日起已支付的利息、罚息、复利）； 二、被告石狮世茂新城房地产开发有限公司应对被告陈力彬、张尾的上述债务承担连带清偿责任； 三、被告石狮世茂新城房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内协助原告中国建设银行股份有限公司石狮分行办理石狮市房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国建设银行股份有限公司石狮分行；被告石狮世茂新城房地产开发有限公司应督促被告陈力彬、张尾配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告石狮世茂新城房地产开发有限公司的保证责任终止； 四、上述房产的抵押登记手续办妥后，原告中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、原告中国建设银行股份有限公司石狮分行对上述房产折价，或者拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮世茂新城房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告陈力彬、张尾； 六、被告石狮世茂新城房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告陈力彬、张尾追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11600元，因适用简易程序减半收取计5800元，由被告陈力彬、张尾、石狮世茂新城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨少婷 二〇二〇年十月十六日 书记员  王鑫鑫 附： 一、本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 6.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。