文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初16773号原告：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路****，统一社会信用代码9150010859368390XU。负责人：金梅，总经理。委托代理人：李昊燃（特别授权），重庆远沐律师事务所律师。委托代理人：张瀚文，重庆远沐律师事务所律师。被告：李玉霞，女，1976年4月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“北京金辉锦江重庆分公司”）与被告李玉霞物业服务纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用简易程序公开开庭进行审理。原告北京金辉锦江重庆分公司的委托代理人李昊燃到庭参加诉讼，被告李玉霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告北京金辉锦江重庆分公司诉称：原告为被告所在的重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号房屋房屋提供物业管理服务。按照《前期物业服务合同》的约定，被告应在每月前15日内交纳当月的物业服务费，若逾期交纳，则按照每日3‰向原告支付违约金。另外，共同部分的能源消耗也应由业主分摊。原告按照约定履行了相应的义务，但被告未如期支付物业服务费和公摊费用，原告多次催收未果，故起诉来院请求人民法院判令：一、被告向原告支付2019年1月1日至2020年2月29日期间欠付的物业服务费2513元、公摊水电费114.19元；二、被告支付原告违约金（违约金以每月所欠的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从2019年1月16日起计算至付清时为止）。被告李玉霞未到庭，也未提交书面的答辩意见。经审理查明：2011年4月，重庆融侨锦江物业管理有限公司在工商部门将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请将名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆设立的分支机构。北京金辉锦江物业服务有限公司出具证明函由原告代其享有与履行原告在重庆市内的各项权利义务，包括但不限于各项实体权利义务、以及当原告实体权利遭受侵害时，全权代表原告负责在重庆市内进行的司法诉讼、仲裁，并行使相应诉讼实体权利义务。2008年1月16日，重庆融辉房地产有限公司即建设单位作为甲方与北京金辉锦江物业服务有限公司作为乙方就位于重庆市沙坪坝区小龙坎（原锅炉厂）融侨·诺丁阳光高层商业住宅前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为融侨·诺丁阳光高层商业住宅，物业服务费收费标准为按建筑面积计算，住宅物业为:1.70元/月/平方米（含单元电梯使用费，不含水电公摊费）；物业费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；合同期限：本合同期限为三年，自2008年1月16日起至2011年1月15日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业企业，重新签订前期物业服务合同；违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3%0的标准向乙方支付违约金等内容。2009年8月31日，重庆市物价局备案《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》中载明融侨·诺丁阳光的住宅物业服务费收费标准为：一、二层按1.40元/平方米/月（含电梯费），三层及以上按1.70元/平方米/月（含电梯费）。该合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。上述前期物业服务合同约定的合同期限到期后，该小区尚未成立业主委员会，由原告继续为该小区提供物业服务至今。另查明：被告李玉霞系位于重庆市沙坪坝区小龙坎正街369号房屋业主，该房屋建筑面积为105.59平方米。被告办理房屋交接手续，于2018年12月18日向原告办理装修审批及验收备案。被告拖欠原告2019年1月1日起至2020年2月29日期间共计23个月的物业服务费2513元（1.70元/平方米/月×105.59平方米×14个月）、公摊水电费114.19元（据实分摊），共计2627.19元。原告向被告书面催收物业服务费等费用未果，原告遂以前述请求诉至本院。以上事实，有资质证书、名称预先核准通知书、名称变更通知、《前期物业服务合同》、不动产登记中心档案调查结果、邮政快递、律师函、房屋信息查询证明、房屋交付流程表、装修审批及验收备案表、水电公摊明细、物业服务费收费备案表、照片等证据及原告的当庭陈述在卷佐证，并经法庭认证，足以认定。本院认为，北京金辉锦江物业服务有限公司与重庆融辉房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司的分支机构，现北京金辉锦江物业服务有限公司将其在重庆市内的各项权利义务让与原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为该小区的业主，亦受该合同的约束。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定支付缴款义务。被告拖欠原告2019年1月1日起至2020年2月29日期间共计23个月的物业服务费2513元（1.70元/平方米/月×105.59平方米×14个月）、公摊水电费114.19元（据实分摊），共计2627.19元，原告要求被告立即支付此等费用，于法有据，本院予以支持。关于违约金。原告已连续向被告提供物业服务，而被告未按照合同约定向原告交纳物业服务费等费用，被告行为已构成违约。原告请求被告支付以每月所欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从2019年1月16日起计算至付清时为止的违约金，由于《前期物业服务合同》中约定的违约金过高，现原告主动降低违约金的计算标准，对于原告请求的违约金，本院酌情调整为以每月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率从2019年1月16日起计算至2019年8月19日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止。被告李玉霞未到庭，视为放弃抗辩。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李玉霞于本判决生效之日起十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司欠付的2019年1月1日起至2020年2月29日期间的物业服务费2513元、公摊水电费114.19元，共计2627.19元；二、被告李玉霞于本判决生效之日起十日内支付原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率从2019年1月16日起计算至2019年8月19日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止）；三、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李玉霞负担（此款暂由原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司垫付，限被告李玉霞于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  邓小晶二〇二〇年十月二十二日书记员  陈江游