重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初2792号原告：四川民众物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市凯东路凯南三巷**。统一社会信用代码：91510903555771327D。法定代表人：谢建明，该公司执行董事。原告：四川民众物业服务有限公司重庆分公司，营业场所重庆市酉阳县桃花源镇桃花源中路碧津商贸广场-2楼。统一社会信用代码：91500242MA5YR5P66T。负责人：谢建明。二原告委托诉讼代理人：甘文豪，重庆渝法律师事务所律师。被告：许正奇，男，1968年3月23日出生，土家族，住重庆市酉阳县。被告：赵丽玲，女，1973年1月12日出生，土家族，住重庆市酉阳县。二被告委托诉讼代理人：赵华祥，重庆渝鑫律师事务所律师。原告四川民众物业服务有限公司（以下简称“民众物业公司”）、四川民众物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“民众物业公司重庆分公司”）与被告许正奇、赵丽玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民众物业公司、民众物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人甘文豪，被告许正奇、赵丽玲的委托诉讼代理人赵华祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民众物业公司、民众物业公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告自2015年8月18日起至2018年11月30日止的物业服务费5630元及公共能源费788元，合计6418元，并以6418元为基数，按每日千分之三的标准，支付自2018年11月30日起至实际付清之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月15日，原告民众物业公司与重庆华弘实业集团有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定由原告为被告所住小区XXXX提供物业服务，住宅物业的物业费按每月每平方米1.2元收取，公共能源费按每月每户20元收取，业主之前所欠原提供物业管理服务的重庆酉碧物业管理有限公司的所有物业费由乙方收取，同时还约定了业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日应交物业管理费的千分之三支付滞纳金。后原告于2018年5月18日正式入驻XXXX小区，并按照《前期物业委托管理合同》的约定为其提供物业管理服务，但二被告作为物业使用人却未按约定支付物业服务费及公共能源费，原告多次通过发送催收函等方式向其催收，但二被告至今未付。据此，原告为维护其合法权益特诉至人民法院。被告许正奇、赵丽玲辩称，第一，原、被告之间并无合同关系，即使原告与开发商有合同关系，但被告对此并不清楚；第二，被告与开发商之间的买卖合同并没有实际履行，被告认为自身没有承担物业费的责任；第三，原告并没有通知被告交纳物业费和公共能源费；第四，原告的主张已过诉讼时效，即使被告应交纳物业费，也只能从2017年8月17日计算至2018年11月30日；第五，被告已交纳物业费3600元。本院经审理认定事实如下：华弘公司系重庆市酉阳县桃花源镇XXXX小区的建设单位。2014年6月1日，华弘公司与酉碧物业公司签订了《前期物业服务合同》。2018年4月26日，华弘公司与酉碧物业公司协商解除上述《前期物业服务合同》并签订了《前期物业管理委托合同解除协议》，协议约定：《前期物业服务合同》于2018年4月30日终止履行。2018年5月10日，华弘公司向酉阳县国土房管局作出情况说明称通过协议的方式，本案原告民众物业公司成为XXXX小区的前期物业管理企业。2018年5月15日，华弘公司与原告民众物业公司及其重庆分公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：原告为XXXX小区提供物业服务，合同期限自2018年5月18日起至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止，住宅物业的管理服务费按每月每平方米1.2元收取，公共能源费按20元每月每户收取，物业管理服务费按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年末预交下半年的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三每天交纳滞纳金。合同签订后，原告开始为该小区提供物业服务，但该合同未在物业所在地的住房城乡建设主管部门备案。2018年8月17日，酉碧物业公司与原告民众物业公司签订了《XXXX物业管理费用债权转让协议》，协议约定：酉碧物业公司自愿将其管理XXXX小区期间，小区业主、住户所欠住宅、商业物管费、公共能源费等物业管理费用一次性无偿转让给民众物业公司。2018年11月28日，XXXXX-X号房屋业主何开银向原告交纳了物业费和公共能源费共计1691元。之后，原告退出XXXX小区的物业管理。2019年6至7月，原告就被告所欠原告的物业费及公共能源费，通过在小区张贴催费通知、向业主邮寄催费通知等方式向小区欠费业主进行催收。2019年11月16日，XXXX小区成立业主委员会。2020年9月2日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，原告申请撤回主张通过酉碧物业公司转让获得债权的部分诉讼请求。另查明，二被告系XXXXX-X号房屋业主，该房屋建筑面积119.08平方米。上述事实，有当事人的当庭陈述，《前期物业服务合同》，《前期物业管理委托合同解除协议》，《协议选聘物业管理企业情况说明》，《前期物业管理委托合同》，《XXXX物业管理费用债权转让协议》，《电梯日常维护保养合同》，电梯维护保养工作记录单，特种设备使用登记表，车库巡查记录表，值班记录表，费用支出票据，员工工资表，XXXX业主资料，XXXX项目销售情况统计表，催费通知及业主欠费统计表，催费通知邮寄单，催费通知公示照片及张贴视频，民众物业公司专业收据，华弘公司收据等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，本案中，华弘公司作为XXXX小区的建设单位，由于选聘二原告发生在小区成立业主委员会并选聘新的物业服务企业之前，因此所签订的《前期物业管理委托合同》有效，该合同对原、被告及小区的全体业主具有约束力，即物业公司应按合同履行物业服务义务，被告作为小区业主之一也应按合同约定交纳费用，在双方互不履行相关义务时，均有权依法进行主张或提起诉讼。关于被告应交纳的费用，由于原告举示的证据仅能证明其在XXXX小区提供物业服务系从2018年5月18日至2018年11月28日，故本院认定其计算物业服务费、公共能源费等费用的时间为2018年5月18日至2018年11月28日，即6.33个月。具体费用的计算1.2元/平方米/月×119.08平方米×6.33个月=904元，公共能源费20元/月×6.33个月=126元，合计1030元。原告主张违约金，由于合同约定的以应交费用为基数按每日千分之三计算的标准过高，本院酌情调整为以应交费用为基数按每日万分之五计算，计算时间从原告主张的2018年11月30日起至实际付款之日止。原告主张的超过部分，本院不予支持。原告在诉讼过程中申请撤回主张通过酉碧物业公司转让获得债权的部分诉讼请求系对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告许正奇、赵丽玲于本判决生效后十日内向原告酉阳县民众物业管理有限责任公司及酉阳县民众物业管理有限责任公司重庆分公司支付2018年5月18日至2018年11月28日期间的物业服务费、公共能源共计1030元，并以1030元为基数，按每日万分之五的标准从2018年11月30日起计付违约金至实际付清之日止；驳回原告酉阳县民众物业管理有限责任公司及酉阳县民众物业管理有限责任公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由被告许正奇、赵丽玲负担。原告预交的案件受理费50元予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  胡 样二〇二〇年十月十六日法官助理  罗凤仪书 记 员  冉旭灵