河北省石家庄市长安区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）冀0102行初49号 原告陈某某，女，1992年2月26日出生，汉族，现住河北省石家庄市长安区。 委托代理人冉华维，上海秦兵律师事务所律师。 委托代理人王梁，天津全唐律师事务所律师。 被告石家庄市城市管理综合行政执法局，住所地河北省石家庄市长安区建设南大街**。 法定代表人任建忠，局长。 委托代理人陈明。 第三人嘉和建设集团有限公司，，住所地河北省石家庄市长安区中山东路**嘉和广场**楼** 法定代表人吴连兵，执行董事。 委托代理人张可新，河北恩为律师事务所律师。 第三人河北天石企业管理服务有限公司，住所地，住所地河北省石家庄市长安区中山东路**嘉和广场**楼**iv> 法定代表人张益平，执行董事。 委托代理人曹艳红，河北照海律师事务所律师。 委托代理人刘媛，河北照海律师事务所实习律师。 原告陈某某诉被告石家庄市城市管理综合行政执法局不履行法定职责一案，于2020年4月27日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，于2020年4月28日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭审理了本案。原告陈某某及其委托代理人冉华维、王梁，被告石家庄市城市管理综合行政执法局的委托代理人陈明，第三人嘉和建设集团有限公司的委托代理人张可新，第三人河北天石企业管理服务有限公司的委托代理人曹艳红、刘媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某某诉称，我与河北嘉和房地产开发有限公司（现名为嘉和建设集团有限公司，以下简称“河北嘉和公司”）签订了《商铺购买协议》，约定我购买河北嘉和公司建设的位于领秀城（二期）项目（亦称“嘉和广场项目”）的裙房商业3层3182室。后我又在河北嘉和公司要求下，与河北天石企业管理服务有限公司（以下简称“河北天石公司”）签订了《商铺委托管理合同》，约定我将涉案房屋委托给河北天石公司统一经营、统一管理，经营期限自本商业正式开业之日起十二年。近期，我通过调查得知河北嘉和公司、河北天石公司在该项目中存在售后包租或者变相售后包租以及违法分割销售的行为，遂于2019年12月13日以EMS邮寄的方式向被告提起了违法查处申请，请求被告就河北嘉和公司、河北天石公司的上述违法行为予以查处，并将查处进展及结果书面告知我。后被告于2020年3月3日作出了《关于对河北嘉和房地产开发有限公司等在“嘉和广场”项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》。我认为，被告未严格依据《商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《石家庄市城市管理综合执法条例》等法律规定切实履行查处监管处罚职责，严格侵犯了我的合法权益。综上所诉，我依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第十二条第（十二）项等法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令撤销被告于2020年3月3日作出的《关于对河北嘉和房地产开发有限公司等在“嘉和广场”项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》，并责令被告依法切实履责并作出合法答复，诉讼费用由被告承担。原告陈某某为证明其主张向本院提交了以下证据：1、商铺购买协议、商铺委托管理合同；2、违法查处申请书、EMS邮寄单及查询单复印件；3、《关于对河北嘉和房地产开发有限公司等在“嘉和广场”项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》；4、2019年12月9日石家庄市住房和城乡建设局《关于对河北嘉和房地产开发有限公司涉嫌变相售后包租“嘉和广场”项目查处情况的回复》；5、涉案项目裙房三层平面图涉案项目现场照片。 被告石家庄市城市管理综合行政执法局辩称，2019年12月16日我局接到原告的违法查处申请书后，立即进行调查核实。经查，嘉和城项目已于2014年9月23日取得《商品房预售许可证》，2016年7月21日取得《石家庄市建设工程竣工验收备案证明书》，原告与河北嘉和房地产开发有限公司签订的商铺购买协议及商铺委托管理合同时间为2016年9月20日，向我局投诉的时间为2019年12月16日。根据《石家庄市城市管理综合执法条例》第十六条规定，我局行使行政处罚权，日常监管权仍在市住建局。2019年11月5日，市住建局向我局移交了“嘉和广场”项目涉嫌变相售后包租部分商铺的相关资料。经初步审核，本案是否需要行政处罚存在时效和法律适用问题。根据《商品房预售管理办法》第十一条：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，《行政处罚法》第二十九条：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续状态或者继续状态的，从行为终了之日起计算。”原告与河北嘉和房地产开发有限公司签订的商铺购买协议时间在项目取得《商品房预售许可证》和竣工之后，购买时间至投诉时间已超过两年。2019年12月27日我局向河北省住建厅发函，2020年2月20日河北省住建厅向我局作出书面回复：“以售后包租方式销售的行为已终止或所销售的商品房已竣工的，可以认定该违法行为已终了，法律适用上按照《行政处罚法》第二十九条的规定执行。”根据省住建厅认定意见，2020年3月3日我局向陈某某进行了书面回复。原告向我局邮寄的投诉意见书中所说的分割销售商场，根据《商品房销售管理办法》第十二条：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”，上诉条款中明确为“商品住宅”，原告反映的分割销售商业商铺的行为不适用于上述条款。同时，我局已告知其向国土房屋登记管理部门反映。综上，我局已严格按照法律法规规定履行了相关行政职能，且《关于对河北嘉和房地产开发有限公司等在“嘉和广场”项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》完全依法依事实作出，不存在违法问题，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。被告石家庄市城市管理综合行政执法局为证明其主张向本院提交了以下证据、依据：1、石家庄市商品房预售许可证（副本）复印件；2、石家庄建设工程竣工验收备案证明书（正本）复印件；3、商铺购买协议、商铺委托管理合同；4、违法查处申请书、阅批卡；5、《关于对河北嘉和房地产开发有限公司等在“嘉和广场”项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》；6、河北省住房和城乡建设厅《关于对采取售后包租方式销售未竣工商品房违法行为实施行政处罚有关问题的复函》（冀建法改函[2020]26号）；7、《中华人民共和国行政处罚法》和《商品房销售管理办法》及《石家庄市城市管理综合执法条例》节选。 第三人嘉和建设集团有限公司述称，第一，本案与嘉和公司无关。原告起诉属于恶意诉讼，提请人民法院对其进行批评训诫。第二，原告诉讼请求不应支持。不论是民事诉讼，还是行政诉讼都应遵守公序良俗，遵守诚信原则，合法地使用自己的权利。原告起诉显然不具有合法性，也违反诚信原则，明知嘉和公司存在不当销售行为，还故意购买，在购买之后又以违法为由进行举报，显然具有恶意，所以其诉讼请求属于非法要求，不应予以支持。第三，嘉和公司不存在违规销售房屋的事实。原告所谓包租是其主管的单方想象。根据民法意志自由原则，原告自行选择天石公司进行租赁经营，天石公司与嘉和公司属于不同的法人单位，应当独立承担各自的民事责任。原告与天石公司的承租协议并无嘉和公司的签字和确认。嘉和公司与原告之间存在的是房屋买卖合同关系，天石公司与原告之间存在的是房屋租赁合同关系。原告故意将二者混为一谈，损害嘉和公司的名义。综上三点，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人河北天石企业管理服务有限公司述称，我公司与原告签订的委托管理合同系双方真实意思表示，行使经营管理权，与其主张的事项不存在关联性，将我公司列为第三人地位是错误的，我公司也认可第三人嘉和建设集团有限公司的上述意见，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告陈某某以河北嘉和公司存在采取售后包租或者变相售后包租违法行为、存在分割销售整个商场，甚至将公共通道分割销售的违法行为于2019年12月13日向被告石家庄市城市管理综合行政执法局邮寄了《查处申请书》，请求依法对河北嘉和房地产开发有限公司和河北天石企业管理服务有限公司在领秀城（二期）项目（亦称“嘉和广场项目”）中违法销售行为予以查处，并将查处的进展及结果书面告知。2019年12月14日被告石家庄市城市管理综合行政执法局收到原告查处申请。经过调查核实，被告石家庄市城市管理综合行政执法局于2020年3月3日作出《关于对河北嘉和房地产开发有限公司等在“嘉和广场”项目中涉嫌违法销售行为查处申请书的答复书》，具体内容为：“嘉和城项目已于2014年9月23日取得《商品房预售许可证》，2016年7月21日取得《石家庄市建设工程竣工验收备案证明书》，您与河北嘉和房地产开发有限公司签订的商铺购买协议时间为2016年9月20日。法律适用上按照《行政处罚法》第二十九条的规定执行。您购买该商铺时该项目已竣工，不适用《商品房销售管理办法》第四十二条第四项‘采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的’情形。关于预售审批、房屋登记、占用消防通道等问题请您向住建、自然资源和规划、消防部门进行反馈，关于商品房买卖合同中相关纠纷问题，请通过司法途径解决。”该答复书送达原告。 另查明，2014年9月23日石家庄市住房保障和房产管理局向河北嘉和房地产开发有限公司颁发了编号为2014115号《石家庄市商品房预售许可证》。2016年7月21日石家庄市长安区住房和城区建设局出具了《石家庄建设工程竣工验收备案证明书》。 2016年9月20日原告陈某某与第三人河北嘉和房地产开发有限公司签订了《商铺购买协议》，同日与第三人河北天石企业管理服务有限公司签订了《商铺委托管理合同》。 2018年11月27日第三人河北嘉和房地产开发有限公司进行了变更登记，将公司名称“河北嘉和房地产开发有限公司”变更为“嘉和建设集团有限公司”。 原告陈某某曾向石家庄市住房和城乡建设局申请查处河北嘉和房地产开发有限公司售后包租“嘉和广场”项目。2019年11月5日石家庄市住房和城乡建设局按照《石家庄市城市管理综合执法条例》的相关规定，将“嘉和广场”项目涉嫌变相售后包租部分商铺的相关资料移送被告石家庄市城市管理综合行政执法局查处。 被告石家庄市城市管理综合行政执法局在查处中就相关问题的认定及法律适用向河北住房和城乡建设厅进行了请示，2020年2月20日河北省住房和城乡建设厅向被告石家庄市城市管理综合行政执法局作出了《关于对采取售后包租方式销售未竣工商品房违法行为实施行政处罚有关问题的复函》，具体函复如下：“房地产开发企业在商品房销售中存在《商品房销售管理办法》第四十二条第（四）项规定的‘采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的’情形的，应当依法予以处罚。以售后包租方式销售的行为已终止或所销售的商品房已竣工的，可以认为该违法行为已终了。法律适用上按照《行政处罚法》第二十九条的规定执行。对案件查处中发现涉嫌犯罪的线索，应按照国家和我省‘两法衔接’的有关规定，依法将查明的案件基本事实和线索移交公安机关、司法机关处理。以上意见，供参考。” 本院认为，根据《商品房销售管理办法》第五条的规定：“……直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。”、《石家庄市城市管理综合执法条例》第十条、第十六条的规定：“城市管理综合行政执法部门依法集中行使市容环境卫生、市政公共设施、园林绿化、城乡规划、住房和城乡建设等方面法律法规规章规定的行政处罚权”、“自然资源和规划、住房和城乡建设、园林绿化等行政主管部门应当加强日常巡查，强化源头监管，通过制定政策、指导监督等方式，预防和减少违法行为的发生，发现部门职责范围内违法行为的，应当及时劝阻、制止，并依法下达责令停止违法行为通知书；需要由城市管理综合行政执部门进行行政处罚或者采取相关行政强制措施的，应当及时移送以下材料：（一）违法行为实施主体的相关材料；（二）违法行为的初步证据材料和依据的法律法规规章条款；（三）在实施监督检查过程中形成的其他有关材料。有关部门移送的材料，城市管理综合行政执法部门可以作为实施行政处罚和采取行政强制措施的证据适用。”可知，被告石家庄市城市管理综合行政执法局与上述法规涉及的相关行政主管部门之间实行的是执法协作，即由各个相关行政主管部门在本部门的职责范围内，依法对违法行为的查处进行了受理、调查，固定证据，认为对该违法行为应当进行处罚的，及时将相关证据材料移交被告石家庄市城市管理综合行政执法局进行行政处罚，因此被告石家庄市城市管理综合行政执法局仅具有对住房和城乡建设、自然资源和规划、园林绿化等领域内的违法行为依法进行行政处罚的职权。本案中，原告陈某某曾就第三人河北嘉和房地产开发有限公司存在售后包租“嘉和广场”项目向石家庄市住房和城乡建设局递交过查处申请，石家庄市住房和城乡建设局经过核实，认定河北嘉和房地产开发有限公司涉嫌变相售后包租部分“嘉和广场”项目商铺，已于2019年11月5日将“嘉和广场”项目涉嫌变相售后包租部分商铺的相关材料移交给被告石家庄市城市管理综合行政执法局。2019年12月13日原告陈某某向被告石家庄市城市管理综合行政执法局提交查处申请，其申请事项中涉及查处第三人河北嘉和房地产开发有限公司存在售后包租或者变相售后包租违法行为属于被告石家庄市城市管理综合行政执法局进行查处的法定职责范围。被告石家庄市城市管理综合行政执法局经过调查核实，认定原告陈某某举报第三人河北嘉和房地产开发有限公司违法行为已经超过《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条规定查处时效，进而决定不予进行行政处罚，符合法律规定，对此本院予以支持。另，原告陈某某认为第三人河北嘉和房地产开发有限公司存在的分割销售整个商场的行为，因相关行政主管部门没有认定该行为是否属于存在，如存在是否属于违法，是否应予处罚，故原告陈某某该项主张不属被告石家庄市城市管理综合行政执法局的查处职责范围。被告石家庄市城市管理综合行政执法局在收到原告陈某某的申请查处该事项后，认定该请求事项不属本部门法定职责，不予查处并无不妥。综上，被告石家庄市城市管理综合行政执法局在收到原告陈某某的查处申请后，在法定期限内依法对属于职责范围内的事项不予进行处罚的理由和结果以及不属于其职责范围的请求事项应向其他相关行政主管部门主张，向原告陈某某书面进行了告知，至此被告石家庄市城市管理综合行政执法局已经依法履行了相应的职责。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告陈某某的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告陈某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡玫洁 人民陪审员  谷利霞 人民陪审员  党红华 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  胡雨欣