上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初5680号原告：上海石化城市建设综合开发有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周潜，董事长。委托诉讼代理人：田嘉康，上海市金一律师事务所律师。被告：上海金心运房地产经纪有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：曹勤，总经理。委托诉讼代理人：金建锋，上海锦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈军，上海锦维律师事务所律师。原告上海石化城市建设综合开发有限公司诉被告上海金心运房地产经纪有限公司其他合同纠纷一案，本案于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田嘉康、被告委托诉讼代理人沈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告承担合同约定的房款、税费合计13,358,845.33元、逾期付款违约金801,530元。审理中，原告将诉请中一套未完税房屋的溢价部分税费138,121.74元予以扣除。事实和理由：2014年10月31日，原、被告签订《一村14个单元宿舍房装修及修缮项目包销合同》(以下简称《包销合同》)，约定原告将位于本区石化一村14个单元376套房屋(应扣除其中18套房屋由房管局征用)由被告包销，上述358套房屋建筑面积为28304.50平方米(以产权证面积为准)。合同签订后，按照物业管理的规定，另需扣除一套物业用房。被告实际包销357套房屋，包销面积为28,215.52平方米。包销单价6,380元/平方米，包销款合计180,015,017.60元。合同还约定了被告应支付的定金、包销房款支付日期及付款的最后期限(签约后一年)。关于税费承担，合同约定：在包销总价以内因销售该物业所发生的税、费由甲方(原告)承担；由乙方(被告)承担(含所得税、土地增值税和自身的营业税)。乙方包销该物业的款项须全部缴进甲方提供的银行账户。合同签订后，原告依约履行了合同内容，但被告在支付报销款过程中一直逾期付款，并且一直拖延支付因房屋溢价销售而产生的超出包销总价部分因销售该物业所发生的税费。截止2019年9月，被告实际销售357套房屋，其中356套已经由原告完税，其余1套因被告未按约支付包销款暂未完税。该356套房屋面积为28149.17平方米，包销总价为179,591,704.60元,原告实际缴纳的税费为31,310,324.04元。按照包销价格缴纳税费为13,622,044.76元，溢价部分缴纳的税费为32,320,324.04元－13,622,044.76元=17,688,279.24元。剩余一套未完税房屋的房款为66.35平方米×6,380元/平方米=423,313.00元，预测溢价部分税费为138,121.74元(暂不主张)。故被告应支付原告357套房屋的房款及356套房屋溢价部分税费为180,015,017.60元+17,688,279.24元=197,703,296.84元，被告已支付184,482,573.25元，所以被告尚欠原告13,220,723.59元。被告迟延支付溢价部分房款的税费还应按人民银行贷款年利率6%承担2018年1月至2019年1月的违约责任。原告多次催讨无果，故诉至法院。被告辩称，对于房款及税费金额认可，但不同意支付剩余款项。在合同履行过程中被告为销售房屋对水电设施投入较大，该部分费用应由原告承担。此外，房屋销售过程中由于政策原因部分房屋过户迟延从而导致因房价上涨形成税金增加，根据公平原则，这部分税金应由双方分担。鉴于被告不存在违约行为，故不应支付违约金。经审理查明,原告所述事实基本属实。另查明，《包销合同》约定：若业主在购房时发生违约等类似行为，所涉定金或违约金(含滞纳金、利息损失等)经三方确认或法院诉讼，该收益及成本支出(包括但不限于诉讼费、律师费、调查费等)原、被告各承担和享有50%；原告应根据物业的工程施工进度，原告将不迟于2015年7月31日将该物业移交给被告，因政府相关部门配套不到位，如水、电等，交付期顺延；如因政府政策调整影响产权证办理时间，物业及产权证交付期顺延；原告根据国家规定相关工程竣工验收标准，以及现场房屋及室外现状等向乙方移交该物业;在包销总价以内因销售该物业所发生的相关税费由原告承担；超出包销总价部分因销售该物业所发生的税费由被告承担(含所得税、土地增值税和自身的营业税)；被告应按本合同的约定按时向原告支付包销总价，每逾期一日，除按应付款支付同期贷款利息(按一年期同期贷款利率)外，按应付款的日万分之五承担违约金等等。目前，除54号205室外，其余房屋均已完成销售。审理中，被告称由于本市2011年、2016年购房政策调整导致部分房屋税费增加，要求原告承担该部分费用；被告还称合同履行中部分房屋发生退房纠纷，由此产生费用1,466,695元应由原告承担。以上事实，由原告提交的《包销合同》、发票、缴税凭证、购房合同，被告提交的沪府办发[2011]6号文、沪府办发[2016]11号文、《民事调解书》、付款凭证、《委托书》、《通知函》，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，《包销合同》系当事人真实意思表示，无法律规定的无效情形，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行。被告对原告所述的包销款、税费及已付款金额均不持异议，本院予以确认，即被告尚欠原告包销款及税费13,220,723.59元。关于被告认为应该从该款项中扣减的各项费用：其一，由于购房政策调整而增加的税费。合同对税费负担约定明确，系当事人真实意思表示，本院应予以尊重。且被告对于受政策影响的房屋数量、增加的税费金额等均未提供证据证明，在本院释明后亦不进行司法审计，被告要求原告分担该部分费用无事实和法律依据，本院难以支持；其二，水电等费用。合同明确约定物业按照现状交接，且被告亦未提交其投入水电等的证据材料，故本院不予支持；其三，因退房纠纷发生的费用1,466,695元。该部分款项包含购房款、补偿款及诉讼费等。购房款不在双方约定的各半分担的范围内，且购房款本应退还业主，被告要求原告负担无法律依据；补偿款及诉讼费根据双方合同约定若系业主违约所产生可由双方各半承担，但被告提交的证据无法证明经过三方确认，也无法证明系业主违约产生的纠纷，故本院难以支持。被告应付未付包销款及税费还应承担合同约定的违约责任，原告自愿调整违约金计算期限及标准，于法不悖。原告撤回未完税房屋溢价部分税费138,121.74元后，违约金计算基数也应一并调整，调整后的违约金为793,243元。综上，为维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告上海金心运房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海石化城市建设综合开发有限公司包销款及税费13,220,723.59元、逾期付款违约金793,243元等合计14,013,966.59元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费105,884元，由被告上海金心运房地产经纪有限公司负担。被告上海金心运房地产经纪有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 炜审 判 员  金志荣人民陪审员  沈 益二〇二〇年十月二十一日法官 助理  李梦娜书 记 员  张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。