福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4751号 上诉人（原审被告）：厦门市金海豪园小区第三届业主委员会，住所地厦门市思明区会展南五路**金海豪园管理处。 负责人：陈俊威，该业委会主任。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门金利房地产发展有限公司，，住所地福建省厦门市仙岳路**博士新村****** 法定代表人：王清伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘建明，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原审被告：国鼎（厦门）文化传媒有限公司，住所地厦门，住所地厦门市湖里区枋湖钟路****> 法定代表人：邱歌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王飞，福建金海湾律师事务所律师。 上诉人厦门市金海豪园小区第三届业主委员会（以下简称金海豪园业委会）与被上诉人厦门金利房地产发展有限公司（以下简称金利公司）、原审被告国鼎（厦门）文化传媒有限公司（以下简称国鼎公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初7363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金海豪园业委会上诉请求：1、撤销厦门市思明区（2020）号闽02**民初7363号民事判决；2、改判驳回金利公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、原审判决混淆了讼争小区公寓楼底层架空层与讼争会所及讼争物业服务用房建筑规划位置，存在重大事实认定错误。讼争会所作为小区公共建筑配套，应当属于金海豪园全体业主共同所有。第一，原审法院基于厦规建【2005】55号《关于同意更正金海豪园公寓楼底层功能的批复》认定《建设工程规划许可证》（2002）厦规建设第0104号（下称“2002许可证”）关于该规划拟改造为会所和物业管理用房的售楼中心在上述规划出台后已经发生了变更，并以此认为金海豪园业委会关于载明的“售楼中心”即为本案的讼争会所主张与事实不符，完全混淆了讼争小区公寓楼底层架空与讼争会所“售楼中心”的建筑位置，存在重大事实认定错误。2002许可证载明的售楼中心建筑层数二层（局部三层），建筑面积1537平方米；《厦门市规划局关于同意金利广场商品房项目售楼中心（会所）平面调整的批复》厦规建（2003）37号载明“同意金利广场售楼中心（会所）的平面修改，建筑面积由1537平方米调整为750.43平方米”，此外建设规划平面图载明会所（售楼中心）即为本案的讼争会所和物业服务用房规划位置，且建筑面积即为750.43平方米。无论是从平面图位置、建筑面积还是建筑楼层，如此清晰独立的建筑形态怎么会是讼争小区公寓楼底层架空层位置。因此，2002许可证载明的“售楼中心”即为本案的讼争会所在建筑，而不是小区公寓楼底层架空，原审法院认定事实错误。第二，《建设工程规划许可证》（2002）厦规建设第0104号第14条审定意见明确规定：售楼中心在完成售楼后拟将功能改为会所和物业管理用房。截至今日，金利公司已经将讼争小区全部房产销售完毕。因此根据上述规定以及竣工平面图纸的标识，原售楼中心建筑已变为物业服务用房和会所。根据《物业管理条例》第49条规定，建设部门在进行建筑规划设计许可时，对建筑物的用途作了相应的审定，在未经规划变更前，不得擅自变更用途，更不能以讼争房屋的面积未摊入公用建筑面积作为认定其用途的依据。讼争房屋并未变更规划，其建筑功能仍然为“会所和物业管理用房”。第三，《建设工程规划许可证》（2002）厦规建设第0104号第10条审定意见规定：会所和物业管理用房性质属于讼争小区公共建筑配套。讼争建筑作为建筑区划内的公共建筑配套依法应归属全体小区业主所有首先，根据《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，物业服务用房系法定属于全体业主共有。其次，讼争小区规划建设平面图显示，讼争会所建筑规划用途包括阅览室、台球室、健身房、乒乓球室等，金利公司发给业主的《金海豪园业主手册》也载明“会所是业主（用户）们聚会、联谊、娱乐、健身、以及举办各种社区文化活动的理想场所”，而且讼争会所在业委会对外出租使用前，也是作为业主举办活动和业委会办公的产所。因此，讼争会所系作为小区公共场所之用，应属于全体业主所有。二、假设讼争会所属于金利公司所有，金海豪园全体业主也依法依约享有使用权。1、金利公司发给业主的《金海豪园业主手册》载明“会所是业主（用户）们聚会、联谊、娱乐、健身、以及举办各种社区文化活动的理想场所”。金利公司向金海豪园业主出售讼争小区房屋时承诺提供会所供全体业主使用，在建设规划平面图中讼争会所的规划用途为：阅览室、台球室；健身房、乒乓球室、咖啡厅等用途。无论讼争会所归属于谁，金海豪园全体业主仍然享有讼争会所的使用权，这是金利公司在出售小区房屋对业主作出的承诺，因此金海豪园全体业主享有讼争会所使用权。2、从历史使用情形来看，根据金海豪园业主委员会《收支情况专项报告》（2009.1-2019.8）显示，2011-2018年讼争会所均由金海豪园业委会出租使用。金利公司均未提出任何异议。同时从金利公司一审提交的判决书第2页第一段内容也可看出，金海豪园业委会享有出租讼争会所的权利。由此可见，金利公司也是认可业主享有讼争会所的使用权。三、金海豪园业委会与国鼎公司并未占用讼争会所，原审法院酌定金海豪园业委会赔偿金利公司3个月占用费，毫无事实和法律依据。1、基于讼争厦门市金海豪园全体业主享有讼争会所合法的所有权、使用权，金海豪园业委会与国鼎公司系依法合规签订房屋租赁合同，不存在恶意占用讼争会所的情形。2、2019年11月1日至2019年12月8日期间，国鼎公司并未入场使用讼争会所，金海豪园业委会也未使用讼争会所，不存在占用讼争会所的情形。2019年12月9日，国鼎公司进入讼争会所进行装修，但国鼎公司入场当日，金利房地产立即报警并驱离了国鼎公司，时至今日，业委会和国鼎公司仍未入场使用该讼争会所。虽然业委会和国鼎公司签订了讼争会所的租赁合同，但在租赁期限内，业委会和国鼎公司均未使用讼争会所，原审法院酌定金海豪园业委会赔偿金利公司3个月占用费，毫无事实和法律依据。 金利公司辩称，一、原审法院认定（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》中载明的“公寓楼底层架空售楼中心”非案涉“会所”的事实，并无不当。厦门市规划局在2005年4月13日印发的关于《关于同意重新更正金海豪园公寓楼底层功能的批复》（厦规建（2005）55号）载明“厦门市规划局核发的（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》原批准公寓楼底层建筑功能为架空层售楼中心（今后拟改造为会所和物业管理用房），鉴于该项目已有自己独立的建筑会所的建筑情况，经研究同意公寓楼底层建筑功能更正为底层架空活动、并设有消控室、门厅、过道、电梯间、公厕”，即该批复清晰表明原规划许可的拟“改造为会所和物业管理用房”的公寓楼底层架空售楼中心在2005年之后已变更规划，故原审法院认定（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》中载明的“公寓楼底层架空售楼中心”非案涉“会所”的事实并无不当。二、金利公司系案涉位于厦门市思明区××南里××号××会所权属人，是不可辩驳的事实。（一）根据（2002）厦规建第0104号《建设规划许可证》、厦门市规划局《关于同意重新更正金海豪园公寓楼底层功能的批复》（厦规建（2005）55号）、《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告》等相关批建手续，可以认定案涉会所系取得合法手续后独立建造、独立计量的建筑物，未计入公用分摊建筑面积和用地面积。同时，金利公司即未通过销售合同、销售手册等形式将案涉会所所有权转移给全体业主，亦未以任何形式将案涉会所列入金海豪园的公用设施。另，案涉会所相关的物业水、电费用均一直由金利公司缴纳。因此，案涉会所不论是从前期建造、建筑面积及用地分摊，还是后续管理使用上，均可认定属于金利公司专有的事实。（二）原金海豪园业委会在2011年8月22日发出的《关于会所出租事宜的公示》中已亦声明“金海豪园会所”所有权归属于金利公司。更为重要的是2012思民初子第1528号生效判决中已亦查明认定案涉会所属于金利公司专有。（三）正如原审法院认定所言，《物权法》第73条未明确将“会所”列明为该条款规定的业主共有部分，且案涉会所所在项目的规划、兴建、竣工均发生在《物权法》施行之前，按照法不溯及既往原则，金海豪园业委会主张参照适用《物权法》第73条的规定认定案涉会所归属全体业主共有于法无据。三、金利公司给予金海豪园全体业主对会所的“使用”的便利及先前基于支持金海豪园小区建设的共同出租的行为，并不能表明金利公司将会所“权属”让渡给金海豪园全体业主，即金海豪园业委会未经金利公司同意擅自对外出租盈利，损害金利公司权益。金利公司当初之所以投入巨资建设案涉会所，一方面也确实是为了居住在金海豪园业主生活上提供便利，即金利公司不否认业主在对会所“使用”上的享有的便利条件，但这并不能证明金利公司已将会所权属转让给金海豪园全体业主。同样的，当初金利公司基于支持金海豪园小区日常建设，同意把会所对外出租的所获收益一半给予金海豪园业委会，但这也不能证明金利公司已将会所权属转让给金海豪园全体业主。故金利公司给予业主使用便利及给予租金收益分成的行为，并不能就此认定金海豪园业委会可随意对外出租盈利。四、金海豪园业委会与国鼎公司恶意串通，将案涉会所擅自对外出租盈利，损害了作为案涉会所权属人即金利公司的权益，故原审法院判决其向金利公司支付占用费并不当。事实上，金海豪园业委会明知金利公司系案涉会所权属人的情况下，仍就擅自将案涉会所出租给国鼎公司并收取租金144000元。而国鼎公司在明知金海豪园业委会非案涉会所权人情况下，仍就与金海豪园业委会订立案涉《房屋租赁合同》，即主观上金海豪园业委会与国鼎公司存在恶意侵占的故意。另外，在金海豪园业委会与国鼎公司就案涉会所签订《房屋租赁合同》之后，强行撬开案涉会所的门锁，进行敲打装修，特别是在金利公司向公安部门报警，警方现场调查并要求国鼎公司施工人员停止施工后并撤场的情况下，仍就三番五次进入案涉金利公司所属的会所进行敲打施工，即客观上金海豪园业委会与国鼎公司实施了强行霸占案涉的会所行为。因此，原审法院在查明金利公司系案涉会所的权属人的情况下，认定金海豪园业委会擅自将会所对外进行出租盈利，损害了金利公司权益，判决其向金利公司支付相应占用费于法有据。 国鼎公司述称，1.确认金海豪园业委会向其移交的租赁物为讼争会所，该公司在签订租赁合同后进场装修，并共计支付了1个月租金的保证金以及3个月的租金，其中月租金为48000元。2。国鼎公司的所有行为都是基于合法的租赁合同进行的，不存在过错和侵权，并非本案适格被告。3.金海豪园委员会与金利公司双方的纠纷及法律关系由二审法院依法认定。 金利公司向一审法院提出诉讼请求：1.金海豪园业委会、国鼎公司立即停止对金利公司所有的位于厦门市思明区××南里××号会所侵害，并将会所恢复原状后返还金利公司；2.金海豪园业委会、国鼎公司赔偿金利公司经济损失即占用费（参照每月租金48000元，自2019年11月1日起计算至实际返还之日止）。 一审法院认定事实：2002年6月17日，原厦门市规划局核发(2002)厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》，载明“金利广场”项目的建设单位为金利公司，公共建筑配套要求为“会所，物业管理用房及网球场”，建筑功能划分为“地下室停车、设备，公;地下室停车售楼中心（今后拟改造为会所和物业管理用房），其余均住宅”，其他规划要求处载明“售楼中心在完成售楼后拟将功能更改为会所和物业管理用房”。 2002年9月，“金利广场”项目经批准更名为“金海豪园”。 2003年3月10日，厦门市规划局作出厦规建﹝2003﹞37号《关于同意金利广场商品房项目售楼中心（会所）平面调整的批复》，同意金利广场售楼中心（会所）占地面积由685㎡降至338.35㎡，建筑面积由1537㎡调整为750.43㎡。2005年4月13日，厦门市规划局作出厦规建﹝2005﹞55号《关于同意重新更正金海豪园公寓楼底层功能的批复》，载明：我局核发的（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》原批准公寓楼底层建筑功能为架空售楼中心（今后拟改造为会所和物业管理用房），鉴于该项目已有自己独立的建筑会所的实际情况，经研究，同意公寓楼底层建筑功能更正为底层架空活动、并设有消控室、门厅、过道、电梯间、公厕。 2005年1月13日，厦门市精功测量有限公司出具两份编号分别为052005004-01、052005004-02的《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》，载明经测算金海豪园项目宗地内房屋2栋，宗地面积9688.79㎡、总建筑占地1693.42㎡、总建筑面积为35755.89㎡。其中，思明区会展南里95号、96号（即25层公寓楼）总用地面积9159.29㎡、占地面积1335.53㎡、总建筑面积34988.45㎡、分摊用地面积7823.76㎡；思明区会展南里94号（即会所）总用地面积529.50㎡、占地面积357.89㎡、总建筑面积767.44㎡、分摊用地面积171.61㎡。其中《共有建筑面积分摊说明表》中记载，地下室中发电机房、消，地下室中发电机房、消防水泵房、变配电室幢楼服务的配套设施，所以为整幢分摊，人防部分面积单列，一层消防控制室、物业管理用房为整幢分摊、门厅及过道由住宅分摊，架空部分面积单列。 另查明，金利公司发给业主的《金海豪园业主手册》中载明“会所是业主（用户）们聚会、联欢、娱乐、健身、以及举行各种社区文化活动的理想场所”。2011年8月22日，原厦门金海豪园业业委会作出一份《关于会所出租事宜的公示》，载明“近期以来，业委会顺应众多业主的呼吁，就如何合理开发经营会所等事宜，主动与开发商（即厦门金利房产开发有限公司）接触洽谈，同时就会所的所有权和经营权等重大问题走访了厦门国土房产局和建设与管理局的相关主管部门负责人，得到明确的答复：金海豪园会所所由的建安成本均纳未纳入小区公摊，确由开发商独自承担。从法律的角度讲，开发商拥有该会所的所有权；但开发商必须信守售楼交房时的承诺，会所作为小区配套设施。不能擅自改变其主要服务于小区业主的使用功能……业委会积极主动与开发商坦诚沟通多方协商，初步达成拟将会所出租及盈利五五分成的共识和协议”。公示发出后，金海豪园小区业主郑伟鹏对该内容持有异议，于2012年1月13日将金利公司起诉至我院，要求判令：1.确认厦门市思明区××南里××号××会所为金海豪园全体业主所有；2.金利公司将厦门市思明区××南里××号××会所移交厦门市金海豪园业主委员会管理。2012年5月18日，法院作出（2012）思民初字第1528号民事判决，认为金海豪园会所并非金海豪园全体业主的共有部分，而是属于金利公司的专有部分，据此驳回了郑伟鹏的诉讼请求。该判决后已生效。 还查明，讼争会所自2011年起长期由金利公司、原厦门市金海豪园业主委员会共同对外出租，租金由双方各占二分之一。金海豪园第三届业主委员会于2019年5月28日成立后，于2019年11月5日与国鼎公司签订了一份《房屋租赁合同》，将讼争会所出租给国鼎公司，月租金为48000元，免租期为2019年11月1日至2020年1月31日，租赁期限自2019年11月1日至2024年10月30日止，第一季度租金覆盖时间为2019年11月1日至2020年4月30日。合同签订后，国鼎公司向金海豪园业委会支付了48000元押金及第一季度租金144000元，并开始进场装修。 又查明，国鼎公司进场装修后，金利公司曾于2012年12月9日报警。截至本判决作出，国鼎公司已停止装修（现场处于被敲打状态），讼争会所处于未上锁、未围挡状态。 本案审理中，金利公司陈述因讼争会所已被破坏原状，如其自行接收将对日后主张恢复原状的损失造成障碍，已通知物业公司，如讼争会所被他人占有的及时通知其公司。金海豪园业委会陈述讼争会所目前属于空置状态，由物业公司做日常巡查。国鼎公司陈述其退场后对讼争会所现状并不清楚。 一审法院认为，生效的（2012）思民初字第1528号民事判决已经认定金海豪园会所并非金海豪园全体业主的共有部分，而是属于金利公司的专有部分，金海豪园业委会虽对该认定事实持有异议，但并未提交足以推翻该认定事实的相反证据。首先，(2002)厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》虽然载明公共建筑配套要求为“会所，物业管理用房及网球场”，“地下室停车、设备，公;地下室停车售楼中心（今后拟改造为会所和物业管理用房）”，但此后厦规建﹝2005﹞55号《关于同意重新更正金海豪园公寓楼底层功能的批复》已对此作了变更，该批复载明：“（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》原批准公寓楼底层建筑功能为架空售楼中心（今后拟改造为会所和物业管理用房），因该项目已有自己独立的建筑会所，经研究同意公寓楼底层建筑功能更正为底层架空活动、并设有消控室、门厅、过道、电梯间、公厕”。据前述批复，金海豪园业委会辩称（2002）厦规建设第0104号《建设工程规划许可证》中载明的“售楼中心”即为本案讼争会所，该主张与事实不符，原规划许可拟改造为会所和物业管理用房的售楼中心在之后已经变更规划。其次，讼争会所所在项目的规划、兴建、竣工发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，讼争会所虽然作为小区的公共建筑配套设施，但《中华人民共和国物权法》第七十三条也并未明确将“会所”列明为该条款所规定的共有部分，金海豪园业委会现主张参照适用该条款规定认定讼争会所属业主共有，依据不足。再次，根据厦门市精功测量有限公司出具的编号分别为052005004-01、052005004-02的《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》，讼争会所面积并未计入公摊即业主未为会所支付对价，金利公司发给业主的《金海豪园业主手册》中虽然载明“会所是业主（用户）们聚会、联欢、娱乐、健身、以及举行各种社区文化活动的理想场所”，但不能据此证明开发商对讼争会所的权属进行了让渡。讼争会所虽曾由金利公司和业委会共同对外出租，也同样无法证明金利公司已经让渡了讼争会所的权属。 综上所述，讼争会所应属金利公司所有，金利公司虽曾与金海豪园业委会共同出租该会所，但并未向金海豪园业委会让渡该会所的权属，双方也未达成继续共同对外出租之合意，金海豪园业委会未经金利公司同意，即擅自将讼争会所对外出租盈利，其目的并非是为了方便小区业主生活，也损害了金利公司的合法权益。 因金利公司未能明确其所主张的房屋原状，故对其要求金海豪园业委会及国鼎公司将讼争会所恢复原状之诉求，法院不予支持。根据各方陈述，讼争会所现处于空置状态，任何人员均可进入，因此金利公司在客观上具有单方收回讼争会所的能力，且也无证据证明讼争会所现仍由金海豪园业委会及国鼎公司实际控制，因此金利公司要求金海豪园业委会、国鼎公司返还讼争会所之诉求，不具有事实依据，法院不予支持。金利公司可自行收回讼争会所，如收回过程遭遇相关阻扰，亦可另行主张权利。 如前所述，金海豪园业委会擅自出租讼争会所的行为已经损害了金利公司合法利益，因此金利公司有权要求金海豪园业委会支付相应的占用费。金利公司在2019年12月9日即已知晓讼争会所被侵占，结合讼争会所的现场情况，金利公司在客观上具有单方收回讼争会所的能力，其未及时行使权利致使损失扩大，根据诚实信用及公平原则，法院酌定金海豪园业委会赔偿金利公司三个月占用费，占用费可参照国鼎公司支付的租金标准进行计算，该项费用酌定为144000元。鉴于金海豪园业委会在此前确曾对外出租讼争会所，国鼎公司也已依约向金海豪园业委会支付了三个月租金，因此国鼎公司无需再支付前述占用费。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市金海豪园小区第三届业主委员会于本判决生效之日起七日内向厦门金利房地产发展有限公司支付占用费144000元；二、驳回厦门金利房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审中，金海豪园业委会提交《厦门市规划局关于同意金利广场商品房项目售楼中心（会所）平面调整的批复》厦规建（2003）37号及《厦门市规划局关于同意重新更正金海豪园公寓楼底层功能的批复》，拟证明《建设工程规划许可证》（2002）厦规建设第0104号14点其他规划要求载明的1537平方米的售楼中心不是公寓楼底层架空，而是讼争会所。 金利公司经质证认为，上述证据系其在（2012）思民初字第1528号一案提交的证据，本案一审中一审法院亦根据金海豪园业委会申请予以调取，其质证意见与一审一致。 国鼎公司经质证认为，对证据三性均无异议。 本院认为，生效判决所认定的事实，当事人无需举证证明。（2012）思民初字第1528号民事判决已认定金海豪园会所并非金海豪园全体业主的共有部分，而是属于金利公司的专有部分。金海豪园业委会上诉主张所依据的相关证据已在该生效判决中作为证据提交，一审法院及该生效判决已对金海豪园会所并非金海豪园全体业主的共有部分，而是属于金利公司的专有部分作出充分论述，本院不再赘述。故在金海豪园没有提交足以推翻该事实认定的相反证据情形下，一审法院认定讼争会所应属金利公司所有并无不当。虽讼争会所曾由金利公司和业委会共同对外出租，但并不能证明金利公司已经让渡了讼争会所的权属。故金海豪园委员会在未经金利公司许可情形下将讼争会所出租国鼎公司，侵犯了金利公司的合法权益，并影响了金利公司对讼争会所的使用收益，一审法院基于诚实信用及公平原则，酌定金海豪园业委会赔偿金利公司三个月占用费并无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3180元，由金海豪园业委会负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （李向阳） 二〇二〇年十月三十日 书记员（ 沈 伟 ） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。