广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23220号上诉人（原审原告）：姚文燕，女，1986年1月18日出生，中国香港居民。委托诉讼代理人：何音震，广东水贝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄念恩（曾用名：黄连春），女，壮族，1994年2月13日出生，身份证住址：广西田东县。委托诉讼代理人：郭伟泽，广东伟强律师事务所律师。原审第三人：惠州市友邻物业管理有限公司深圳福田分公司，住所地：深圳市福田区福田街道皇岗公园一街晨晖家园福裕楼103，统一社会信用代码：91440300MA5EQ68R9W。负责人：周薇，董事长。委托诉讼代理人：吴思源，男，汉族，1994年12月16日出生，身份证住址：广东省深圳市盐田区，系公司员工。委托诉讼代理人：齐天和，男，汉族，1965年4月5日出生，身份证住址：重庆市巫山县，系公司员工。上诉人姚文燕与被上诉人黄念恩（黄连春）及原审第三人惠州市友邻物业管理有限公司深圳福田分公司（以下简称友邻物业公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚文燕上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判。2.本案一、二审诉讼费由黄念恩承担。主要事实和理由：姚文燕将房屋由黄念恩承租，黄念恩租赁期间发生火灾，造成姚文燕房屋等受损，理应由黄念恩承担姚文燕的全部损失。一审法院判决黄念恩向姚文燕赔偿损失3万元，不足以支付姚文燕因房屋受损实际装修款项，且因房屋受损姚文燕最少半年无法将房屋出租，无法获得租金。一审法院的判决明显损害姚文燕的合法财产利益。黄念恩答辩称：1.涉案房产的室内面积仅为20.16平米，姚文燕要求黄念恩承担的装修费用明显虚高，且没有证据可以证明其实际支付的装修费用，涉案房屋2004年竣工，室内装修老旧，姚文燕也因重新装修获得利益，原审法院一审认定答辩人赔偿其3万元损失公平公正。2.姚文燕在二审中虽然提交了案外人叶明辉的收据，但该证据与姚文燕一审提交的《装饰装修工程承包合同》存在诸多矛盾，无法相互印证，依法应当不予以采信。姚文燕二审提交的资产评估咨询报告，由于超过举证期限且未经双方委托或法院指定不符合程序，且咨询报价明显虚高，不能真实反映姚文燕的损失，依法应当不予以采信。3.根据姚文燕一审提交的《装饰装修工程承包合同》，显示其工期为两个月时间，结合涉案房屋的20.16平方米的面积，两个月的装修工期已经绰绰有余，黄念恩在承租房屋时支付了7000元的租赁押金，足以抵扣装修期间的租金损失。友邻物业公司述称没有意见。姚文燕向一审法院起诉请求：1.黄念恩赔偿因火灾引起的房屋损失共计110000元；2.黄念恩承担本案诉讼费。一审庭审时，姚文燕变更第一项诉讼请求为黄念恩赔偿因火灾引起的财务损失共计11万元，并明确损失包括装修损失、家私家电损失及向友邻物业公司支付的楼道损失3000元。一审法院认定事实：姚文燕于2018年2月28日购买位于深圳市福田区房产（下称涉案房产），建筑面积为29.25平方米。2018年5月17日，姚文燕（出租方、甲方）与黄念恩（承租方、乙方）、深圳市广天地实业评估有限公司（经纪人）签署《房屋租赁合约》约定，甲方将涉案房产出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2018年5月27日至2019年5月26日止，月租金为3500元，乙方向甲方支付7000元的押金，合同期满，乙方不再续租，甲方退还押金。租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意或损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿损失。备注载明：电视、床、床垫、空调一台、沙发一个、茶几一个、衣柜、热水器、洗及机、煤气炉。2019年7月12日，深圳市消防支队福田大队（下称福田消防大队）出具福应急消火认字（2019）第0003号《火灾事故认定书》载明，2019年6月16日15时40分许，深圳市消防支队接到报警称，涉案房产发生火灾。福田中队、特勤一中队接支队指挥中心调度命令，立即赶赴现场进行处理，16时20分左右，火灾被扑灭，现场处置完毕。经现场调查，火灾造成涉案房产内部分室内装修、家私电器、日用品等不同程度烧损，其它房间和楼道有不同程度的烟熏和水渍。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2019年6月16日15时40分左右，起火部位为涉案房产内床上西南侧处。起火原因可排除雷击、遗留火种、电气线路故障引起，不排除房间内床上西南侧的电子设备故障起火引燃相邻可燃物引起火灾。2019年9月3日，深圳市公安消防支队作出深消火复字（2019）第0004号《火灾事故认定复核决定书》，维持了福田消防大队作出的上述《火灾事故认定书》。姚文燕为证实其实际损失，另提交了一份由深圳市图索装饰设计工程有限公司盖章的《装饰装修工程承包合同》，合同约定工程地点为涉案房产，工期为2019年7月31日至2019年9月30日，工程款为90478元。合同的发包方处为空白。友邻物业公司为证实其不存在管理不善另向提交了深圳市福田区水围治保会出具的火灾发生后，友邻物业公司第一时间赶去救火、消防栓有水、消防通道畅通的《证明》、安微省安源消防工程有限公司深圳分公司出具的其每月对涉案房产所在小区的消防设施设备维护保养、维修和管理的《证明》、火灾发生时其参与救火及防治的照片、火灾当天晚上检查水防水管有水的照片予佐证。一审庭审时，姚文燕与黄念恩确认黄念恩自2017年5月27日即开始承租涉案房产，姚文燕确认其购买涉案房产后未进行装修，家电是前业主购置。友邻物业公司确认屋内的物品基本烧毁，没有过火的部分也被烟熏。确认收到姚文燕支付的楼道损失费3000元。一审法院认为，姚文燕与黄念恩签署的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同约定的租赁期限到期后，黄念恩继续占有使用涉案房产并向姚文燕支付租金，双方成立不定期租赁合同关系。合同约定黄念恩对物业及其设备故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失。根据福田区消防大队及深圳市公安消防支队作出的《火灾事故认定书》《火灾事故认定复核决定书》可知，涉案房产在黄念恩占有使用期间发生火灾，不排除房间内床上西南侧的电子设备故障起火引燃相邻可燃物引起火灾，火灾导致涉案房产及相应的物品损毁，黄念恩应承担赔偿责任。姚文燕主张的损失包含装修费90478元、楼道损失费3000元及家私家电的损失。姚文燕提交的装修合同没有姚文燕的签名，姚文燕亦未提交其实际向装修公司支付装修款的凭证，涉案房产室内建筑面积仅为20.16平方米，其主张的装修费90478元过高，一审法院不予采信。姚文燕购买的为二手住房，购房后未进行装修，家私电器亦为前业主购置，考虑到折旧的情况及已实际向友邻物业公司支付的楼道损失费，一审法院酌定黄念恩应向姚文燕赔偿损失3万元。黄念恩向姚文燕支付了7000元的租赁押金，考虑到房屋装修的合理期限，该押金可用以抵扣装修期间的租金损失。无证据显示友邻物业公司管理不善导致火灾的蔓延、损失的扩大，黄念恩的该抗辩意见，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、黄念恩（黄连春）应于本判决生效之日起十日内向姚文燕赔偿损失3万元；二、驳回姚文燕的其他诉讼请求。本案受理费2500元（已由姚文燕预交），由姚文燕负担1818元，黄念恩（黄连春）负担682元。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查，姚文燕在二审期间提交其与深圳市图索装饰设计工程有限公司于2019年9月17日签订的《装饰装修工程承包合同》、微信支付交易明细、收据及2020年9月2日深圳市中锋资产公司出具的资产评估咨询报告以证明其装修损失。关于资产评估报告，该咨询行为系姚文燕在诉讼过程中单方委托，黄念恩亦不予认可,不能作为定案依据。关于姚文燕提交的其与深圳市图索装饰设计工程有限公司于2019年9月17日签订的装修工程承包合同、微信支付交易明细及收据，系姚文燕无正当理由逾期提交，且该证据与姚文燕在一审中提交的2019年7月31日的深圳市图索装饰设计工程有限公司盖章的《装饰装修工程承包合同》在工程款总额、约定的收款方式上均不一致，本院不予采信。本院认为，因姚文燕为香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷。因合同履行地在我国内地，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，应以我国内地法律为准据法。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议焦点为火灾后房屋合理损失的确定。姚文燕主张一审判决黄念恩赔偿损失3万元，不足以支付姚文燕因房屋受损实际装修款项及租金损失。本院认为，姚文燕提交的装修工程承包合同中的金额是按照房屋重新装修的报价,但案涉房产系2004年10月29日竣工，套内建筑面积20.16平方米，姚文燕确认其购买房产后未进行装修，家私电器亦是前业主购置，故黄念恩要求按照房屋装修折旧因素以及房屋面积以确定赔偿金额的主张具有合理性。一审考虑到房屋折旧情况及相应的楼道损失费，酌定黄念恩应向姚文燕赔偿火灾造成的房屋损失3万元并无不当。关于姚文燕提到的租金损失，根据案涉租赁合同约定的月租金3500元，考虑到房屋装修的合理期限，一审认定黄念恩支付的7000元的租赁押金可用以抵扣装修期间的租金损失，本院予以确认。姚文燕的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人姚文燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共计1818元（上诉人已预交），由上诉人姚文燕负担。本判决为终审判决。审判长  白全安审判员  林建益审判员  刘 月二〇二〇年十月二十六日书记员  常啸洋附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。