平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初3093号原告：王予，女，汉族，1974年9月18日生，住河南省平顶山市新华区。原告：王发明，男，汉族，1943年11月27日生，住河南省平顶山市新华区。二原告共同委托诉讼代理人：孙萍悦，北京市京师律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：柳宁，北京市京师律师事务所律师。被告：河南省冠瑞集团房地产开发有限公司，住所地：平顶山市新华区启蒙路东段路北（市公用事业局西侧老环保局办公楼）**。统一社会信用代码：91410400576308999D（1-1），法定代表人：叶建勇，总经理。委托诉讼代理人：叶文昌，男，汉族，1968年12月10日生，住河南省鲁山县。（公司总经理）委托诉讼代理人：郭文红，上海君拓律师事务所律师。原告王予、王发明与被告河南省冠瑞集团房地产开发有限公司（以下简称“冠瑞房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王予、王发明的委托诉讼代理人孙萍悦、柳宁，被告冠瑞房地产公司的委托诉讼代理人叶文昌、郭文红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王予、王发明向本院提出诉讼请求：1.解除王予、王发明与冠瑞房地产公司于2014年6月25日签订的《补充协议》；2.冠瑞房地产公司赔偿王予、王发明房屋差价损失386540元（以同类型同地段房屋市场价与原告购房款总额的差价计算，7000*135.22-560000=386540）；3.冠瑞房地产公司向王予、王发明支付自2017年6月25日起，直至冠瑞房地产公司赔偿王予、王发明全部房屋差价损失之日止的房屋租金，暂计至2020年7月25日房屋租金为111000元（逾期交付使用房屋期间的租金标准以主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，3000*37=111000）；4.冠瑞房地产公司赔偿王予、王发明直接损失（2019）豫0402民初216号民事案件受理费4718元；5.冠瑞房地产公司承担本案的全部诉讼费、律师费。事实理由：王发明于2014年3月28日与平顶山市新华区人民政府房屋征收办(以下简称“房屋征收办”)、平顶山市新华区人民政府曙光街街道办事处(以下简称“街道办事处”)签订《新华区李庄村区域(A地块)房屋征收补偿安置协议书》(以下简称“协议书”)，约定同意房屋征收办与街道办事处拆除王发明位于新华区建设西路270号院工信局家属楼2单元5层西户的住宅，同时王发明选择端新华城西单元17层西户为安置房。2014年6月25日，王发明、王予与冠瑞房地产公司针对上述协议书签订《补充协议》，约定王予、王发明以560000元整的价款购买冠瑞房地产公司处二单元五层西户房屋，但冠瑞房地产公司退退未交付二单元五层西户房屋，后王予、王发明得知2016年11月9日冠瑞房地产公司将二单元五层西户房屋出售给案外人殷昆峰，于2018年12月12日与该案外人签署购房合同将房屋恶意过户给案外人，致使王予、王发明、冠瑞房地产公司之间签订的《补充协议》目的无法实现。故王予、王发明为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规之规定，诉至贵院，请求判如所请。冠瑞房地产公司辩称，答辩人同意被答辩人的第一项诉讼请求，即同意解除双方于2014年6月15日签订的《补充协议》，但不同意被答辩人的第二、三、四、五项诉讼请求，被答辩人的该第二、三、四、五项诉讼请求，没有任何事实根据和法律依据，应依法予以驳回，理由如下：一、王予在本案涉案的拆迁区域内没有住房，答辩人、被答辩人双方2014年6月15日签订的《补充协议》，是根据王发明的《安置补偿协议》签订的《补充协议》，属于王发明的第二套购置房，上述《安置补偿协议》是主合同，该《补充协议》是从合同，《补充协议》没有约定的，应按主合同约定执行。安置补偿涉及的王发明的一套房屋位于平顶山市新华区建设路西段南270院3号楼2单元五层西户（即市工信局家属楼）。2012年该房屋所在区域纳入新华区旧城改造范围，根据该地块的拆迁安置补偿方案，对拆迁房屋按1:1.25的标准进行补偿，对在区政府下发征收决定前签订协议的，可享受原房屋证载面积5%的面积奖励。对安置的新房面积超出应补偿面积的，拆迁户按下列标准支付房价款：（一）安置房建筑面积超出原住房面积10㎡以内的部分，超出部分按照3580元/㎡的标准计算；（二）安置房建筑面积超出原住房面积10㎡以上，不足20㎡的部分，超出部分按照4580元/㎡的标准计算；（三）安置房建筑面积超出原住房面积20㎡以上的部分，超出部分按照6880元/㎡的标准计算。2014年3月28日，平顶山市新华区人民政府房屋征收办与王发明签订的《新华区李庄村区域（A地块）房屋征收补偿安置协议书》约定，拆迁安置王发明的上述房屋位于平顶山市新华区建设路西段南270院工信局家属楼二单元五层西户，砖混结构，房屋所有权证号为：0301013533，产权比例100%，建筑面积为91.76平方米，按1:1.25标准，应补偿房屋面积114.7平方米，加上奖励5%的奖励4.588平方米，王发明的应补偿面积总额为119.288平方米。王发明选择的新安置房为西单元17层西户，即2单元17层1706户，户型为三室两厅两卫，建筑面积为135.22平方米，超出原住房面积15.932平方米。对超出的15.932平方米部分，根据双方签订的《安置补偿协议》第三条约定，应补交房款62968.56元。其中：10㎡以内部分的房款35800元（10㎡×3580元/㎡），10㎡-20㎡部分的房款27168.56元（5.932㎡×4580元/㎡）。《安置补偿协议》第三条的约定内容为：“第三条、安置房屋面积差价计缴办法乙方同意按以下安置房建筑面积差（建筑面积差约为15.932㎡）房款计缴标准缴付：(一)选房面积超出应补偿面积的房价款计收：10㎡×3580元/㎡＝35800元（10㎡以内部分），5.932㎡×4580元/㎡＝27168.56元（10㎡-20㎡部分），／㎡×6880元/㎡＝／元（20㎡以上部分），以上超出补偿面积房价款合计62968.5元。王予在本案涉案的拆迁区域内没有住房，答辩人、被答辩人双方2014年6月15日签订的《补充协议》是根据王发明《安置补偿协议》所签订的，属于对王发明的第二套房，上述《安置补偿协议》是主合同，该《补充协议》是从合同，补充协议没有约定的，应按主合同约定执行。二、本案涉案合同系拆迁安置补偿协议纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷。依前所述，王予在本案涉案的拆迁区域内没有住房，答辩人、被答辩人双方2014年6月15日签订的《补充协议》是根据王发明《安置补偿协议》所签订的，属于对王发明的第二套房，上述《安置补偿协议》是主合同，该《补充协议》是从合同，补充协议没有约定的，应按主合同约定执行。因此，本案涉案合同系拆迁安置补偿协议纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷。三、被答辩人诉状中所称房源根本不存在。被答辩人诉状中所称的二单元五楼西户是指王发明的原房屋位置，在新建房中根本不存在。因为答辩人在上述旧城改造区域内仅建1栋住宅楼，共2个单元，每个单元3户，当时在进行拆迁安置时按东单元、西单元划分的，2017年在房产局申报时是自东向西按1单元、2单元进行申报的，住户是自东向西按1号、2号、3号、4号、5号、6号申报的，比如王发明选择的新安置房所在17层的房号为自东向西分别为2单元1701号、2单元1702号、2单元1703号、2单元1704号、2单元1705号、2单元1706号，王发明选择的新安置房房号为2单元1706号。被答辩人诉状中所称二单元五楼西户是指被答辩人王发明的原房屋位置，在新建的安置房中根本不存在。四、《补充协议》所涉及的房屋是西单元17层中户房屋，即2单元1705户，该户型的面积为81.92平方米。上述主合同即《安置补偿协议》于2014年3月28日签订后，王发明以没有住房为由要求再给其增加购买房屋一套，由于是第二套房，应按拆迁补偿方案规定和《安置补偿协议》约定的每平方米6880元计付房款，且被答辩人提出为了生活方便，要求增加的安置房在紧邻上述《拆迁补偿协议》约定的西单元17层西户，于是双方同意将上述房屋东侧的一套房屋，即西单元17层中户房屋（即2单元1705户）卖给被答辩人，该户型面积为81.92平方米，每平方米6880元，总房款为563609.6元。双方为此于2014年6月15日签订了《补充协议》，该《补充协议》约定，答辩人给予被答辩人优惠3609.6元房款，优惠后的购房款总额为560000元。五、本案涉案房屋的单价应按每平方米6880元计算。首先，根据答辩人、被答辩人签订的《补充协议》约定，该房屋的总房款为563609.6元，该房屋是对王发明安置补偿的第二套房屋，因王发明实际选择的新安置房面积135.22平方米，比应补偿房屋面积119.288平方米，已超出15.932平方米，且超出部分已按照拆迁安置补偿方案规定的标准（10㎡以内部分按3580元/㎡，10㎡-20㎡部分按4580元/㎡）进行了房款补交，且双方签订的拆迁补偿协议也对上述内容进行了约定，故本案涉案的房屋也应按主合同约定执行，即应按每平方米6880元计算。其次，根据《补充协议》约定，如果到时间开盘价格低于本价格，按开盘价执行。本案涉案房屋的开盘价为每平方米6880元，没有低于6880元/㎡，故应按每平方米6880元执行。《补充协议》约定的购房款563609.6元，除以房屋面积81.92平方米，房屋单价为每平方米6880元。六、被答辩人要求答辩人赔偿损失的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，应依法予以驳回。因上述《补充协议》涉及的房屋系西单元17层中户房屋（即2单元1705户），房屋建筑面积为81.92平方米，房屋单价为每平方米6880元，根据上述《补充协议》约定，被答辩人应补交房款560000元于主体封顶之日起10日内付清，余款在交房时付清。被答辩人至今未支付分文房款，已构成违约，被答辩人现要求解除该《补充协议》，但因答辩人没有过错，也没有违约，不应承担任何责任，因此，被答辩人要求答辩人赔偿损失的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，应依法予以驳回。经审理查明，2014年3月28日,王发明（乙方)与新华区政府房屋征收办公室(甲方)签订《新华区李庄村区域(A地块)房屋征收补偿安置协议书》,约定“经双方协商同意,就王发明位于平顶山市新华区建设西路270号院工信局家属楼2单元5层西户的砖混结构住宅(房屋所有权证号03013533,产权比率100%,建筑面积91.76平方米)征收补偿安置事宜订立如下条款:乙方同意甲方拆除乙方的上述房屋甲方按1:1.25的比例向乙方以房补房,甲方向乙方?偿的安置房建筑面积为114.7平方米,在区政府下发征收决定前签订协议的可享受原房屋证载面积5%的面积奖励:91.76㎡×5%=4.588m…乙方拟选安置房为西单元17层西户,户型三室两厅两卫,建筑面积约135.22平方米(最终以产权登记面积为准)。乙方同意按以下安置房建筑面积差(建筑面积差约为15.932㎡,最终以房产证或有资质的相关部门实测面积为依据结算)房款计缴标准缴付:选房面积超出应补偿面积的房价款计收:10㎡×3580元/㎡=35800元(10㎡以内部分),5.932㎡×4580元/㎡=27168.56元(10-20㎡部分)，/㎡×6880元/㎡=/元(20㎡以上部分)，以上超出补偿面积房价款合计62968.56。甲方每月应支付乙方过渡期安置补助费1376.4元。本协议的补充、变更、修改应由甲乙双方协商一致并订立书面协议,经甲、乙双方签署的协议附件与本协议具有同等法律效力。本协议及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”。2014年6月25日,冠瑞公司作为甲方又与乙方王予(王发明)签订《补充协议》,约定“乙方所选户型二单元五层西户,房款总计563609.6元,经甲乙双方协商一致,甲方同意给予乙方优惠房款3609.6元。付款方式：房款总额的50%乙方必须在安置房安置房主体封顶10日内交付给甲方,其余部分再通知验收交房期限内一次性向甲方支付。另如果到时间开盘价格低于本价格,按开盘价执行。甲方:冠瑞公司,乙方:王予(王发明),请办理房证为王予。见证方:曙光街办事处,殷明黎。”另查明，2018年12月12日，冠瑞房地产公司与殷昆峰签订《商品房买卖合同(预售)》，将被告开发的冠瑞·财富广场1#楼幢2单元5层506号房屋出售给殷昆峰，殷昆峰缴纳了购房款。冠瑞房地产公司开发的冠瑞·财富广场开盘后，王予1#楼幢2单元5层506号房屋的缴纳房款，并要求冠瑞房地产公司为其办理网签手续时，双方产生纠纷，王予向平顶山市新华区人民法院提起诉讼，后作出（2019）豫0402民初216号民事判决书（已生效），该判决显示：1、证人孙彩虹出庭作证“孙彩虹当时是新华区政府抽调到冠瑞公司方开发拆迁指挥部的工作人员。2013年1月1日进入冠瑞公司，主要工作是协调和签合同、拆迁。孙彩虹负责工信局3栋楼，3个单元6层。王予是2单元5楼西户，原面积是91.76平方米。按当时的政策补偿是119.288㎡,1比1.3比例补偿的。最后是建的房子和想要的房子不一致，建成房屋面积不等。冠瑞公司当时的建的房子就1栋2个单元，没有具体确定哪个为1单元和2单元，只分东、西单元。王予置换的西单元17楼，置换是135点多平方米，后来王予说又想买同层南户81.92多平方米的房子，孙彩虹当时说给问问。如果冠瑞公司同意可以，不同意也就算了，因为这事孙彩虹给冠瑞公司反映了。后来办事处的主任让拟一个协议，经过改动，孙彩虹让王予看了看，孙彩虹给康总，康总签字后提给公司，后来签协议的事孙彩虹不知道。王予选的第二套房是西单元17层南户,81.92平方米，单价是6880元每平方米。”证人康某出庭证实“康某原是冠瑞公司方主管的拆迁副总经理。补充协议是王予另外选择81.92平方米的房子,经过与办事处的协商,最后总房价是563609.6元，优惠完是560000元整。之后康某休息半年。最后工作人员把表格填写错误，填成135平方米，表格也没标注平方面积，当时康某没有在场。”以上证据有王予、王发明提供的补充协议、《商品房买卖合同(预售)》、（2019）豫0402民初216号民事判决书及庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，王予与冠瑞房地产公司2014年6月25日签订的《补充协议》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，为有效合同。同时，《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中原告王予、王发明主张解除合同，被告河南省冠瑞集团房地产开发有限公司当庭表示同意，故原告王予、王发明的该项请求，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案中，王予、王发明仅提供了平顶山市住宅均价表，但双方对不依约履行《补充协议》时房屋差价如何补偿并没有明确约定,亦未能达成一致意见,故王予、王发明的该项请求因无事实根据及法律依据，本院不予支持。针对王予、王发明诉请冠瑞房地产公司向其支付房屋租金的请求，《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”但本案中，关于补偿协议，根据已生效的民事判决可知系因冠瑞房地产公司的原因导致事实上履行不能，而王予、王发明亦未缴纳购房款，王予、王发明亦不能举证证实其实际遭受的损失数额，且王予、王发明诉请的租金并不等同于损失，故对该诉请，因无事实根据，本院不予支持。王予、王发明主张的（2019）豫0402民初216号民事判决的案件受理费，该案件已对受理费的承担作出判决，王予、王发明的该项诉请没有法律依据，本案不予支持。王予、王发明主张本案律师费的请求，本院认为，王予、王发明、冠瑞房地产公司双方对律师费的承担并无约定，现要求冠瑞房地产公司承担，没有法律依据，故本院不予支持。根据《民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：（2020）解除王予、王发明与河南省冠瑞集团房地产开发有限公司于2014年6月25日签订的《补充协议》；（2020）驳回王予、王发明的其他诉讼请求。案件受理费8823元，由王予、王发明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙运涛审判员  赵小飞审判员  王焕丽二〇二〇年十月二十九日书记员  崔梦珂