河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15887号原告：马士豪，男，回族，1997年2月27日出生，住河南省沈丘县。委托代理人张卫洪，河南千字文律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所：郑州市金水区金水路219号，统一社会信用代码：914101006147462377。负责人陈彦，行长。委托代理人秦华，河南修瑾律师事务所律师。委托代理人王非凡，男，汉族，1991年2月9日出生，住郑州市金水区，系公司员工。第三人：河南锐利特矿山机械有限公司，住所地：郑州市管城区航海东路****楼******。法定代表人，高伟成，总经理。第三人：高伟成，男，汉族，1980年1月24日出生，住河南省沈丘县莲池乡韩营行政村张庄**，身份证号：4127281980********。第三人：范灵云，女，汉族，1979年2月2日出生，住，住河南省沈丘县/div>第三人：河南奥兰房地产开发有限公司，住所地，住所地河南省沈丘县商务中心区县城东环南段会信用代码：91411624072698575K。法定代表人高伟成，总经理。第三人：河南澳兰机械设备制造有限公司，住所地，住所地河南省沈丘县槐店镇沙南产业集聚区iv>法定代表人高伟成，总经理。第三人：郑州金昌红杰机械有限公司，住所地，住所地郑州市惠济区南阳路**院**楼**iv>法定代表人张建国，总经理。原告马士豪诉被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行、第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌红杰机械有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，组成合议庭，适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告马士豪及其委托代理人张卫洪，被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行委托代理人秦华到庭参加诉讼、第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌红杰机械有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马士豪向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰?未来城2号楼105号的商铺，面积47.18平方米，价值518980元。2、依法确认位于沈丘县省道S102南侧奥兰?未来城2号楼105号的商铺归原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月10日原告与第三人河南奥兰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买奥兰?未来城2号楼105商铺，并于2016年2月27日付清了全部购房款466800元。第三人河南奥兰房地产开发有限公司于2017年6月21日将该商铺交付给原告。之后，原告对该商铺进行了装修并将该商铺出租给他人从事商业经营。第三人河南奥兰房地产开发有限公司交付该商铺后，原告多次催促第三人河南奥兰房地产开发有限公司办理房产证，并于2018年1月8日向第三人河南奥兰房地产开发有限公司交付办证费用20744元，但第三人河南奥兰房地产开发有限公司至今未予办理。因第三人与被告金融借款合同纠纷一案，该商铺被郑州市金水区人民法院查封，原告向郑州市金水区人民法院提出执行异议申请，被裁定驳回。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）以支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并付清了全部购房款，交清了办证费用，第三人河南奥兰房地产开发有限公司在2017年6月21日就将该商铺交付给原告，原告也实际使用该商铺至今，该商铺未办理过户登记也不是原告的原因，原告才是该商铺的实际所有人。因此，原告对该商铺享有足以排除强制执行的权利，人民法院不得执行该商铺。综上，原告为维护合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行答辩称:一、答辩人申请查封诉争房产具有事实及法律依据。答辩人因与第三人河南奥兰房地产开发有限公司（以下简称奥兰房地产）等金融借款担保合同纠纷一案，于2019年3月申请诉讼保全，对奥兰房地产位于奥兰未来城的房屋予以查封。答辩人于2019年7月依据生效法律文书向法院申请执行，执行案号为（2019）豫0105执16164号。答辩人对该房产的执行具有事实与法律依据。二、被答辩人主张对该房产享有所有权缺乏事实及法律依据。（一）涉案房产登记在奥兰房地产名下，系该公司可强制执行的财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”诉争房屋登记在奥兰房地产名下，即该房屋的权利人奥兰房地产，属于奥兰房地产可强制执行的财产。（二）被答辩人系涉案不动产权利人的证据不足。本案应依据《规定》第二十九条对被答辩人所举的证据进行审查。1、被答辩人没有签订合法有效的书面买卖合同，《规定》第二十九条第一款应审查：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。被答辩人提供的《商品房买卖合同》没有落款日期，该合同没有在房产管理部门进行登记备案，该合同不是合法有效的买卖合同。2、该房屋用途系商铺，不是居住房屋。《规定》第二十九条第二款规定：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，从被答辩人举证及庭审陈述可以看出该商品房性质不是居住房屋，属于商铺。3、被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。《规定》第二十九条第三款应审查：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案被答辩人提交的证明付款的证据仅有奥兰房地产出具的收据，没有银行转款凭证、没有购房发票。被答辩人提供的其与奥兰房地产之间的房屋买卖合同没有签订日期，据其自述签订于2015年9月10日。根据该合同约定于合同签订之日一次性付清所有购房款，而其举证2016年2月27日方才付清购房款，于合同约定不符。被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。4、被答辩人未办理不动产过户登记存在过错。被答辩人称购房合同签订于2015年9月10日，距2019年3月查封将近3年时间，被答辩人没有向奥兰房地产主张要求办理合同备案，更没有要求办理房屋过户，与常理不符。争讼房屋早已达到办证条件。即使是因奥兰房地产经营原因未能给被答辩人办理房屋过户，被答辩人作为购房者也可通过诉讼方式将涉案房屋过户至其名下。但被答辩人一直怠于行使其权利，对于未办理房屋过户登记存在过错。综上，涉案房产属于奥兰房地产所有，是奥兰房地产的可执行财产，被答辩人提供的证据不能证明其是涉案不动产的权利人，请求法院驳回被答辩人的诉请。第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌红杰机械有限公司未到庭未答辩亦未质证。本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下：1、本院（2019）豫0105执异423号执行裁定书中查明：原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2019）豫0105民初5500号民事判决书，判决被告河南锐利特矿山机械有限公司于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。审理过程中，原告申请诉讼保全，本院于2019年3月28日将涉案房屋予以查封。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执16164号。2、2015年9月10日，原告与第三人河南奥兰房地产开发有限公司签订房屋买卖合同一份，约定购买奥兰?未来城2号楼105商铺，总金额468800元。河南奥兰房地产开发有限公司于2015年9月10日向原告出具收据一份载明收到商铺款420000元。河南奥兰房地产开发有限公司于2016年2月27日向原告出具收据一份载明收到商铺款46800元。3、2017年6月21日，第三人河南奥兰房地产开发有限公司向原告出具交房确认单。4、2017年8月14日，原告与案外人河南优居物业服务有限公司签订物业服务合同。5、原告提交2017年11月至2020年7月物业收据，房屋租赁合同等证明案涉房屋一直由其占有使用。本院认为，本案中2017年原告李宏伟与第三人河南奥兰房地产开发有限公司签订有书面房屋买卖合同。原告提交的证据足以证明涉案房屋已交付原告使用。原告提交的收据等证据亦能证明原告在法院查封涉案房屋之前已经向第三人河南奥兰房地产开发有限公司支付全部购房款。以上情形均属实，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告的权利已足以排除执行。故对原告要求停止执行的诉请本院予以支持。原告诉求确认涉案房屋归其所有，不动产的所有权以登记为准，对原告该项诉求本院不予支持。本案纠纷因第三人河南奥兰房地产开发有限公司而起，应由其承担全部诉讼费用。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰?未来城2号楼105号的商铺，面积47.18平方米；二、驳回原告马士豪的其他诉讼请求。案件受理费8989元，由第三人河南奥兰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨 关人民陪审员  韩瑞红人民陪审员  徐爱云二〇二〇年十月二十一日书 记 员  裴淼淼