贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1717号上诉人（原审被告、申请执行人）：黔东南州机关事务管理局（黔东南州公产管理办公室），住所地：贵州省凯里市北京东路**。法定代表人：吴能福，系该局局长。委托诉讼代理人(特别授权)：李勇，贵州贵信律师事务所执业律师。委托诉讼代理人(特别授权)：刘太坤，贵州贵信律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：吴佳颖，女，苗族，1979年6月20日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：滚燕子，贵州维律律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（特别授权）：肖功兵，贵州维律律师事务所执业律师。原审第三人（被执行人）：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，，住所地：贵州省凯里市永乐路**嘉瑞广场**楼2601法定代表人：宋海平，系该公司执行董事。上诉人黔东南州机关事务管理局（以下简称：州机关事务局）因与被上诉人吴佳颖、原审第三人贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称：嘉瑞公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人州机关事务局及委托诉讼代理人李勇、刘太坤，被上诉人吴佳颖及委托诉讼代理人肖功兵、滚燕子，原审第三人嘉瑞公司法定代表人宋海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。州机关事务局上诉请求：依法裁判撤销一审凯里市人民法院（2019)黔2601民初5107号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审凯里市人民法院（2019)黔2601民初5107号民事判决，认定事实和适用法律均错误，导致判决结果错误，依法应裁判予以撤销。一、一审判决认定事实错误和适用法律错误。凯里市人民法院（2017)黔2601执1073号之一《执行裁定书》是基于案涉房屋的所有权登记在被执行人贵州嘉瑞房地产开发有限公司名下，才对案涉房屋产生的法定孳息即租金进行执行。该执行裁定书的强制执行权首先是针对案涉房屋，进而才针对基于房屋物权而所产生的租金。故，本案依法应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行调整。二、一审判决认定被上诉人吴佳颖权利来源《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》，并适用《合同法》第七十九条、八十条、八十八条规定认定债权转让成立，以及适用《物权法》第一百一十六条规定认定案涉房屋租金归被上诉人所有，是认定事实错误和适用法律错误。(一）房屋租金的取得根源于房屋所有权，本案房屋所有权和租金应归第三人所有，被上诉人对案涉房屋所有权及租金均没有权利。本案，案涉房屋所有权仍然登记在第三人名下，物权没有转移至被上诉人，一审判决简单地将租金权利剥离、独立于房屋所有权，明显错误。(二）第三人欲转让给被上诉人的是涉案房屋的“物权”，不是单纯的转让案涉房屋“租金收取权”，被上诉人、第三人与承租人刘灵飞之间不是“债权转让”关系。本案被上诉人与第三人之间仍然是商品房买卖合同关系。被上诉人只能是基于“合法取得房屋物权”和“买卖不破租赁原则”，才能作为新的房屋所有权人直接向承租人收取租金。(三）被上诉人未取得案涉房屋物权，对第三人享有的仅是债权，没有取得物权。在一审庭审中，被上诉人已经明确表示放弃对案涉房屋所有权的主张，名下有十余套房屋，其对本案案涉房屋（商业用房）并不享有排除执行的权利。现被上诉人对第三人享有的应当是解除商品房买卖合同后的退还购房款的债权请求权。三、被上诉人对第三人享有的普通债权，并不能排除上诉人的强制执行。上诉人对第三人享有的是已生效法律文书确定的债权，在被上诉人对案涉房屋无合法有效抵押权情况下，被上诉人的普通债权，对于上诉人所拥有的生效法律文书确定的债权，不具有优先性和排他性，不能对抗强制执行。且为保证生效法律文书的确定性和权威性，应在一定程度上限定被上诉人的权利，才符合立法的本意。综上所述，请贵院依法裁判支持上诉人的上诉主张，以保护国有资产不受侵害。州机关事务局的委托诉讼代理人刘太坤提出与上诉意见意思一致的代理意见。吴佳颖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、本案上诉人只申请执行案涉租金，并不申请执行吴佳颖购买的门面，吴佳颖执行异议复议阶段和提出执行异议之诉时，也仅是要求停止执行租金并将已执行的租金返还给吴佳颖。因此，本案不适用《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定。一审法院根据《民法通则》第43条、《合同法》第79条、80条、88条、《物权法》116条的法律规定审理案涉房屋的租金权属并无不当。二、上诉人诉称应按照案涉房屋所有权来认定案涉房屋租金是错误的。吴佳颖虽没有办理房屋过户登记手续，但吴佳颖作为买受人（实际所有权人）依法对该房屋享有占有、使用、收益的权益，因此在吴佳颖占有、使用该房屋时就对房屋享有收益的权利。吴佳颖与刘灵飞已形成事实上的租赁关系，该租赁关系合法有效，应得到法律保护。根据《物权法》第116条的规定，吴佳颖对刘灵飞交纳的租金享有绝对的占有权和排他权。因此，对方关于租金只能归物权所有人享有的观点是错误的。由于租金并不一定归属与物权所有人享有，因此，本案并不需要对刘灵飞租赁的房屋属谁所有的问题进行审理。三、被上诉人从未表示要放弃向嘉瑞公司主张物权的意思表示，吴佳颖一审庭审中根据案件争议标的变更诉讼请求无论是实体上还是程序上均是合法的。租金的所有权审理本根没有涉及审理案涉房屋的所有权，更无须审查吴佳颖是否支付完购房款、是否还有其他住房、不能过户的原因是否可归责于吴佳颖等问题，与吴佳颖的诉请没有关联性，基于此吴佳颖才变更的诉讼请求，并不代表吴佳颖放弃向嘉瑞公司主张物权的权利。四、吴佳颖已经按照买卖合同约定将自己应付首期购房款支付完毕，案涉房屋不能过户不能备案甚至不能付清购房款均不是吴佳颖的责任，因为该门面在吴佳颖购买之前就已经被嘉瑞公司抵押给银行，在嘉瑞公司未还清银行贷款前，该门面持续处于抵押状态，这就是该门面至今不能办理合同备案产权过户的原因，也是不能办理按揭贷款的原因。综上，一审判决并无不当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。嘉瑞公司在二审期间未提交书面答辩意见。吴佳颖向一审法院起诉请求：1、判令确认嘉瑞广场6-7栋2层203号房屋为原告所有，并停止扣留提取威亚教育托马斯学习馆租金的执行；2、判令本案全部诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告变更诉讼请求为停止扣留提取房屋的租金，并将已经提取的租金返还给原告，同时放弃对房屋所有权的主张）。一审法院认定事实：2017年4月14日，本院受理州机关事务局与嘉瑞公司之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷后，根据双方自行协商的结果作出（2016）黔2601民初3998号《民事调解书》，该调解书中双方约定由嘉瑞公司于2017年7月30日之前一次性支付州机关事务局房屋拆迁补偿款2608970.00元、逾期交房过渡房租费591653.00元、律师费50000.00元，共计3250623.00元。之后，州机关事务局向本院申请执行，本院受理后于2018年12月13日作出（2017）黔2601执1073号之一《执行裁定书》，裁定:“一、提取被执行人贵州嘉瑞房地产开发有限公司在威亚教育托马斯学习馆的租金135648.00元；二、继续扣留提取贵州嘉瑞房地产开发有限公司在威亚教育托马斯学习馆的租金（以3280000.00元为限）”。提取租金后，原告吴佳颖对执行标的提出书面异议。本院受理后，于2019年6月25日作出（2019）黔2601执异6号《执行裁定书》驳回原告的异议申请。原告对裁定不服，于2019年7月24日，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2016年3月3日，嘉瑞公司以其法定代表人宋海平的名义与刘灵飞签订《商铺租赁合同》，约定由刘灵飞承租嘉瑞公司位于凯里市部分门面用以经营“威亚教育托马斯学习馆”，并在合同中约定：“本商铺未销售前以宋海平个人出租，如本商铺销售后以新户主本人出租，承租方重新跟新户主（出租方）签署新的租赁合同，合同条款按本合同条款执行”。2016年3月10日，原告吴佳颖与嘉瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告以3237378.00元的总价购买嘉瑞广场6-7栋2层203号房屋，其中首付款1637278.00元于2017年11月30日前付清，余款1600000.00元为银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告依约向嘉瑞公司支付了约定的首付款金额。同时，嘉瑞公司将其与承租人刘灵飞签订的《商铺租赁合同》以及合同押金等款项转交给原告，并通知了承租人刘灵飞，从2016年6月份起一直由原告从刘灵飞处收取该案涉房屋的租金。2017年1月24日，嘉瑞公司为融资与贵州凯里农村商业银行股份有限公司北京西路支行（以下简称：凯里农商行）签订《固定资产借款合同》将案涉房屋抵押给了凯里农商行。因嘉瑞公司未归还贷款，导致其与原告未能办理案涉房屋过户手续。再查明，本院扣留的135648.00元租金已于2019年8月20日转入州财政局国库科，备注为：付州公产办申请执行嘉瑞房开案款。2019年11月15日，该笔款项已由州财政局国库科转入黔东南州公产管理办公室账户。一审法院认为，根据本案事实及诉辨双方意见，原告对执行标的享有排除强制执行的民事权益。理由如下：首先，本案中，法院的强制执行权，仅针对的是案涉房屋所产生的租金，而非案涉房屋本身，不是对于不动产的强制执行。故，不宜适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条之规定予以调整。其次，宋海平系第三人嘉瑞公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，法人的法定代表人及其他工作人员执行职务的行为就是法人的行为，其职务行为的法律后果应由法人承担，其对外订立合同的行为有效。本案中，宋海平与刘灵飞签订的《商铺租赁合同》应视为嘉瑞公司的法人行为，依法成立并有效，理应受到法律的保护。而且该租赁合同还约定了该房屋在出售后由新户主本人作为出租人与承租人刘灵飞继续租赁合同关系，所有的权利义务由新户主享有和承担，并通知了承租人刘灵飞。以上三方当事人间的约定及行为则可理解为，是该《商铺租赁合同》的债权人嘉瑞公司在其与原告之间的《商品房买卖合同》成立后，通知承租人刘灵飞时，便将其向刘灵飞收取租金的债权全部转让给了原告。该行为完全符合债权转让的要件特征，即债权转让是在不改变合同内容的情况下，债权人与第三人订立合同并将债权全部或部分转予第三人。故应适用合同法关于债权转让的相关规定予以调整。而根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十八条之规定，债权全部转让第三人的，第三人则取代原债权人成为原合同关系的新的债权人，原合同债权人因合同转让而丧失合同债权人的权利，债权人对债务人享有的债权由第三人享有，债务人应向第三人而非债权人履行债务。本案中，嘉瑞公司将该租赁合同的权利义务全部转让给了原告，并通知了承租人。则受让人原告取代原权利人嘉瑞公司成为了原合同关系新的债权人，其作为新出租人便与承租人建立了租赁合同关系。而嘉瑞公司则因该租赁合同的转让丧失了该合同上的权利。即嘉瑞公司不再享有向刘灵飞收取租金的权利，该案涉房屋上所产生的租金也不再归嘉瑞公司所有。再者，本案中案涉房屋租金虽为法定孳息，但因原告与嘉瑞公司已经约定该租金归原告所有，且嘉瑞公司在庭审中也对此予以认可，根据《中华人民共合同物权法》第一百一十六条：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得。”之规定，该案涉房屋租金应归属于原告所有。本院（2019）黔2601执异6号《执行裁定书》，以房屋租金系房屋法定孳息为由，就直接认定了该租金归属于被告所有，系法律适用错误，现本院予以更正。综上所述，对原告提出的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、由被告黔东南州机关事务管理局在本判决生效后十五日内退还原告吴佳颖租金135,648.00元；二、停止继续扣留提取威亚教育托马斯学习馆租用嘉瑞广场6-7栋2层203号房屋的租金。本院（2017）黔2601执1073号之一《执行裁定书》和（2019）黔2601执异6号《执行裁定书》于本判决生效时自动失效。案件受理费33,783.00元，由被告黔东南州机关事务管理局负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2014年1月29日嘉瑞公司与贵州凯里农村信用合作联社四达分社的签订的《固定资产借款合同》（凯里市农村信用合作联社四达）农信社（2014）年固定贷字007号时，已经用涉案商品房作为“在建工程抵押”签订《抵押合同》，并于2014年2月7日办理了抵押登记。借款到期后，2017年1月24日嘉瑞公司与贵州凯里农村商业银行股份有限公司北京西路支行签订的《固定资产借款合同》第二条“借款用途”明确约定“甲方借款用于偿还贵州嘉瑞房地产开发有限公司【（凯里市农村信用合作联社四达）农信社（2014）年固定贷字007号】合同项下借款人所欠债务”。同时签订了《抵押合同》，并于2017年2月8日办理抵押登记。本院认为，本案争议焦点：一审判决支持吴佳颖的诉讼请求是否认定事实、适用法律错误。经审理认为，本案租金涉及的房屋，虽然2016年3月10日，吴佳颖与嘉瑞公司签订了《商品房买卖合同》，约定由吴佳颖以3,237,378.00元的总价购买嘉瑞广场6-7栋2层203号房屋，其中首付款1,637,278.00元于2017年11月30日前付清，余款1,600,000.00元为银行按揭贷款方式支付。合同签订后，吴佳颖依约向嘉瑞公司支付了约定的首付款金额。但该房屋至今仍没有转移登记在吴佳颖的名下，该《商品房买卖合同》仅属于设立、变更、转移和消灭不动产物权的合同，属于债权法律关系。故该房屋的所有权人仍应属于贵州嘉瑞房地产开发有限公司，而因该房屋产生的租金自然应归属于房屋所有权人贵州嘉瑞房地产开发有限公司。而对于租金涉案房屋的权属，吴佳颖在庭审中已经明确表示“我们放弃对房屋的所有权提出诉请，我们申请停止扣留提取房屋的租金，并将已经提取的租金返还给原告”。所以，吴佳颖以《商品房买卖合同》为据，主张涉案房屋租金归其所有，而提出停止扣留涉案房屋租金以排除执行的诉讼请求，证据不足。因此，一审判决认定事实有误，导致适用法律、判决结果有误。本院依法予以改判。另因吴佳颖在庭审中已经变更诉讼请求为仅请求停止扣留提取房屋的租金，且起诉状分别标明房屋价值和租金数额，并以此标的数额预交案件受理费。在当事人已经变更诉讼请求的情况下，一案法院仍按原起诉标的收取受理费确有不当。虽然双方当事人对此并未提出异议，但鉴于诉讼费属于法院应以职权调整的范围，本院依法予以纠正。综上所述，黔东南州机关事务管理局（黔东南州公产管理办公室）的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初5107号民事判决；二、驳回吴佳颖的诉讼请求。一审案件受理费3012.00元，由吴佳颖负担；二审案件受理费3012.00元，由吴佳颖负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年十月十四日法官助理李穗江书记员杨兰书记员刘智慧