北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初16313号原告（反诉被告）：罗亚辉，女，1958年8月3日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：阮国忠，北京锦钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超，北京锦钟律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾宇涵，男，1989年7月18日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：娄耀雄，北京市中伦文德律师事务所律师。原告（反诉被告）罗亚辉与被告（反诉原告）贾宇涵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗亚辉之委托诉讼代理人阮国忠、陈超，被告（反诉原告）贾宇涵之委托诉讼代理人娄耀雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗亚辉向本院提出诉讼请求：1.判令贾宇涵支付违约金292万元；2.判令贾宇涵协助办理北京市西城区新华里X号院XX号楼XXX单元XXXX室房屋的网签注销手续；3.诉讼费由贾宇涵承担。事实和理由：2019年12月5日，罗亚辉、贾宇涵签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定罗亚辉将位于北京市西城区新华里X号院XX号楼XXX单元XXXX室房屋出卖给贾宇涵，成交价格为1960万元。贾宇涵于合同签订之日支付定金5万元，于房屋查档确权无误且网签通过后3个工作日内支付定金50万元。除定金以外的购房款于贾宇涵缴税前2个工作日内全款支付。合同第九条违约责任条款约定，贾宇涵逾期付款超过10日，罗亚辉有权单方解除合同；第十二条解除条款约定，如罗亚辉依照本合同约定单方解除合同，应当以书面方式进行，本合同自罗亚辉向贾宇涵发出书面通知到达贾宇涵之日起自动解除，贾宇涵应按照房屋成交总价款的20%向罗亚辉承担违约责任，如已支付购房款直接抵扣违约金，不足部分由罗亚辉于合同解除之日补足。同日，双方还签订补充协议，约定最迟于2020年1月23日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。同日，贾宇涵支付定金5万元。2019年12月13日办理完网签，贾宇涵支付定金50万元。2019年12月24日，双方又签订补充协议，对购房款的付款方式进行了变更，要求贾宇涵在网签前自行支付购房款5万元，网签后支付购房款95万元。缴税前2个工作日支付房价款1860万元。双方后续又签订补充协议约定最迟于2020年2月7日共同到房屋权属登记部门办理转移登记手续。2019年12月25日，双方签订《履约服务合同》，第四条违约责任条款明确约定双方如未按约定履行义务，导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。同日，贾宇涵支付购房款45万元。共计支付100万元。此后贾宇涵迟迟不支付剩余购房款，经罗亚辉多次催告，贾宇涵仍不支付导致合同无法继续履行。2020年3月30日，罗亚辉向贾宇涵发送解除合同通知书，书面告知贾宇涵解除合同。根据合同约定，贾宇涵应当支付合同成交价20%的违约金，扣除已支付的100万元，剩余292万元。贾宇涵辩称，房屋买卖合同未能继续履行责任不在贾宇涵。双方在房屋买卖合同补充协议中约定，最迟于2020年2月7日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。期间因为新型冠状病毒疫情爆发，贾宇涵无法到银行办理资金存管，多次与罗亚辉协商。罗亚辉2020年2月25日告知贾宇涵，2020年2月25日午夜十二点前必须办理完资金存管手续，否则买卖终止。罗亚辉设定了一个完全不合理的交易时间节点，导致贾宇涵无法在这个指定时间节点完成巨额资金存管，是导致本次房屋买卖合同不能继续履行的根本原因。如果说不是罗亚辉的行为导致了该合同不能继续履行，则也可以归结为合同中提到的不可抗力，系客观原因导致双方不能达成合同继续履行的合意。补充协议约定的办理房屋权属转移登记的时间，正值疫情防控期，因客观原因导致本合同的继续履行出现困难。作为买受人的贾宇涵，因罗亚辉的解除合同行为，所追求的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，双方当事人应恢复到合同订立前的状态，双方不负违约责任。罗亚辉应当将先期支付的定金和预付购房款，如数返还贾宇涵。罗亚辉并未因房屋买卖合同未能最终达成而蒙受损失，诉求的392万违约金于法无据，不能获得致支持。罗亚辉因占有贾宇涵先期支付的一百万元购房款产生的法定孳息，理应一并返还。本案中罗亚辉并未遭受任何损失，不应当主张如此高额的不合理的违约金，其做法有违公平原则和诚实信用原则。综上，请求法院依法驳回罗亚辉第一项、第三项诉讼请求，判决本案诉讼费由罗亚辉负担，同意第二项诉讼请求。贾宇涵向本院提出反诉请求：判令罗亚辉返还贾宇涵100万元购房款并支付利息（按照银行同期存款利息计算）。事实和理由：因新型冠状病毒疫情导致合同不能履行属于不可抗力，双方当事人应恢复到合同订立前的状态，双方不负违约责任。罗亚辉应当将先期支付的定金和预付购房款，如数返还贾宇涵，并一并返还100万元购房款产生的法定孳息。罗亚辉针对反诉请求辩称，贾宇涵的反诉没有事实和法律依据，贾宇涵违约造成罗亚辉巨大损失，一是房屋价格下降，目前一直空置。本院经审理认定事实如下：2019年12月5日，罗亚辉（甲方，出售方）与贾宇涵（乙方，买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定贾宇涵购买罗亚辉位于北京市西城区新华里X号院XX号楼XXX单元XXXX的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积共159.66平方米，房屋成交价款合计1960万元。乙方向甲方支付定金共55万元，第一笔定金5万元于本合同签订当日支付，第二笔定金50万元于涉案房屋查档确权无误后且网签通过后3个工作日内当日支付。乙方采取全款方式支付除定金之外的房屋成交价款，于缴税前2个工作日内，乙方向甲方支付人民币1905万元，资金交付方式为资金存管。甲方应当在涉案房屋取得全部房款后1个工作日内将该房屋交付给乙方。除不可抗力外，乙方未按照约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期在10日以内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际付款之日向甲方支付，合同继续履行。逾期超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十二条第一款约定；甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。第十二条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按照房屋成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还乙方抵扣违约金后剩余的房款；如已付房款不足以抵扣，乙方应于合同解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网签手续等，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。合同第十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方提供证明。合同第十六条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订补充协议一份，约定最迟于2020年1月23日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。罗亚辉认可贾宇涵已向其分别支付了定金5万元、50万元，合计55万元。2019年12月24日，双方另签订补充协议一份，约定乙方在网签前自行支付甲方购房款5万元，在网签后自行支付甲方购房款95万元；乙方向甲方支付定金共55万元……乙方采取全款方式支付除定金之外的房屋成交价款……乙方分两期向甲方支付。房屋成交价款首期，于缴税前2个工作日，乙方向甲方支付房价款1860万元，交接方式为资金存管；房屋成交价款第二期，于2019年12月15日前，乙方向甲方支付房价款45万元，交接方式为资金自行划转。2020年1月21日，贾宇涵出具欠条一份，内容为：今因贾宇涵购买罗亚辉位于北京市西城区新华里X号院XX号楼XXX单元XXXX房屋，未按合同于2020年1月23号办理过户手续，现经双方友好协商，贾宇涵同意于2020年2月7号之前向罗亚辉支付违约金300000元。双方又签订补充协议一份，约定最迟于2020年2月7日共同到房屋权属登记部门办理转移登记手续。罗亚辉认可贾宇涵另向其支付了45万元购房款，包括定金共计已支付100万元。此后贾宇涵逾期未支付剩余购房款，经罗亚辉多次催告，仍未予支付。2020年3月30日，罗亚辉向贾宇涵邮寄解除合同通知书，书面告知贾宇涵解除双方签订的房屋买卖合同，并要求按照约定支付剩余292万元的违约金。贾宇涵于2020年4月1日签收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。罗亚辉与贾宇涵签订的房屋买卖合同及其补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应依约行使权利、履行义务。贾宇涵在支付100万元购房款后，对剩余的1860元购房款多次延期未予支付。庭审中，贾宇涵以受新冠肺炎疫情影响为由主张合同不能继续履行系因不可抗力，双方互不负违约责任，并提出反诉，要求罗亚辉退还已付购房款100万元及相应利息。而双方于2019年12月5日即签订房屋买卖合同，原定最迟于2020年1月23日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。贾宇涵应在早于该日期前缴税，并在缴税前2个工作日支付剩余购房款。但贾宇涵未能及时支付，故于2020年1月21日出具欠条，承诺支付违约金30万元。而此时，新冠肺炎疫情尚未在北京地区爆发，北京地区也尚未启动公共卫生事件应急响应措施，并不会对贾宇涵的付款产生实际影响。经双方协商，变更为最迟于2020年2月7日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。但贾宇涵至今仍未支付剩余购房款，也未向本院主张变更履行期限继续履行合同。鉴于上述情况，结合当事人提交的证据及庭审陈述，本院认为贾宇涵未能及时支付剩余购房款的根本原因在于其自身原因，并非受新冠肺炎疫情影响导致。故对于贾宇涵的上述主张，本院不予支持。贾宇涵未能按照合同约定履行支付剩余购房款的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据房屋买卖合同约定，贾宇涵逾期超过10日的，罗亚辉有权单方解除合同，合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除；贾宇涵须按照房屋成交总价款的20%向罗亚辉承担违约责任。庭审中，双方一致认可合同于贾宇涵收到解除合同通知书之日即2020年4月1日解除，该解除情形符合合同约定和法律规定，对此本院予以确认。贾宇涵认为约定的违约金过高，申请本院予以酌减。双方均未举证证明罗亚辉实际损失情况，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、疫情影响等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定贾宇涵向罗亚辉承担违约金的数额为100万元，以已付房款100万元抵扣。对于罗亚辉主张判令贾宇涵另支付违约金292万元的诉讼请求，本院不予支持。对于贾宇涵要求罗亚辉返还贾宇涵100万元购房款并支付利息的反诉请求，本院亦不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于罗亚辉要求贾宇涵协助其办理涉案房屋网签注销手续的诉讼请求，贾宇涵并无异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）贾宇涵协助原告（反诉被告）罗亚辉办理北京市西城区新华里X号院XX号楼XXX单元XXXX房屋注销网签手续；二、驳回原告（反诉被告）罗亚辉的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）贾宇涵的反诉请求。如当事人未按本判决确定的期限履行主文第一项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费15080元，由原告（反诉被告）罗亚辉负担（已交纳）；反诉费6900元，由被告（反诉原告）贾宇涵负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十月二十七日法官助理 肖彦青书 记 员 苏晓明-2--1-