贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初5258号 原告：赵莎，女，汉族，1987年7月10日出生，住贵州省织金县。 委托代理人：刘坤、刘力，贵州公成律师事务所律师，特别代理。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托代理人：王莉，女，汉族，1986年11月21日出生，该公司员工，住贵阳市南明区，一般代理。 委托代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日出生，该公司员工，住贵阳市乌当区。一般代理。 原告赵莎诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵莎的委托诉讼代理人刘力，被告宏益房开的委托诉讼代理人王莉、李颖萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵莎向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就位于南明区房屋签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款385782元；3、判决被告赔偿原告总房款2%的逾期交房违约金；4、判决被告返还原告房屋维修基金3857元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告就位于南明区房屋签订《商品房买卖合同》，用途为商铺。原告按约定向被告支付购房款385782元后，被告未按合同约定于2017年12月31日向原告交房商铺。现逾期交房已超过《商品房买卖合同》约定的180日，达到合同约定的解除条件。因被告一直未履行合同义务，经原告多次与被告协商，要求其履行义务未果，为维护原告合法权益，故诉至法院提出如前诉请，请求判如所请。 被告宏益房开辩称：1、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋，超出约定日期180工作日后，原告有权退房，即从2018年9月19日起原告享有约定的合同解除权，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭之规定，原告应在2019年9月18日前行使解除权，而截止2019年9月18日前原告未以任何形式行使解除权，解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同，原告于2020年4月21日向一审法院提起解除之诉时，该解除权已经超过一年除斥期间，解除权已经消灭，原告无权单方解除合同。合同法项下的解除权制度是指合同当事人可以解除合同的权利，行使合同解除会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人，长期不行使解除的权利，会导致合同关系处于不确定的状态，影响当事人权利的享有、义务的履行，因此解除权应当及时行使，以维护合同和法律关系的稳定性，本案原告未在法律规定的期限内行使解除权，其要求解除合同的诉请不应该得到支持；2、被告已于2018年9月21日取得涉案房屋的消防验收意见书，2019年12月15日通过登报方式通知原告办理房屋交付手续，涉案房屋已经达到交付使用条件。原告起诉前，其解除合同所依据的事实已消灭。被告虽存在延迟交付房屋行为，但该房屋已经达到交付使用条件，被告逾期交房房屋的违约行为已经终止，原告合同目的可以实现，被告逾期交房房屋的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则和鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求；3、本案所涉房屋的维修基金并不是被告收取，如果判令解除合同，被告不应承担退还该笔款项的义务，原告可凭相关票据到住建部门退还该笔费用；4、如果法院仍判决解除合同，则被告应按合同约定承担违约责任，即“按照买受人全部已付款2%向买受人支付违约金”。根据合同附件十二20.2条，若判决合同解除，则原告应配合办理注销备案等手续，且需待相关手续办理完毕后被告才予以退还原告已支付的款项。 原告围绕其诉讼请求提交以下证据：1、原告的身份证复印件、被告工商信息各1份，拟证明原、被告诉讼主体适格。被告无异议；2、《商品房买卖合同》、备案登记表各1份，拟证明原、被告双方签订商品房买卖合同，双方买卖合同成立；合同第二十二条第三款第（一）项明确约定被告应当于2019年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书移交给原告；证明该条款明确约定超过180日以后被告不能将办理商品房转移登记有关文书移交给原告的，原告有权选择退房。由于目前被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书移交给原告，所以原告解除合同的条件已经成就，并要求被告承担相应的违约金。被告对合同及备案登记表的真实性无异议，但认为原告起诉时，合同解除权超过一年除斥期间；3、购房款收据4张，维修基金缴存通知书、POS机刷卡凭证，证明原告向被告支付了购房款项以及房屋维修基金。被告对收据的真实性无异议，对POS机刷卡凭证提出系1张白纸，三性不认可。对维修基金缴存通知书，认为该维修基金不是交付给被告，系原告向住建部门指定银行支付。如判决解除合同，原告可凭相关票据到住建部门办理退还，被告不承担该笔费用的返还责任。 被告围绕其主张提交如下证据：1、营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议；2、交房公告、建设工程消防意见书各1份，拟证明涉案房屋已经达到交付使用条件，被告已于2019年12月15日通过登报方式通知原告办理接房手续。原告对消防验收意见书的真实性、合法性无异议，关联性持有异议，提出被告在南明法院有相同案件，花果园M区的项目至今没有进行竣工验收，故该证据不能证明本案所涉房屋已经具有交房条件。原告诉称事由是被告未能办理初始登记及变更登记，该证据不能对抗原告诉请。对交房公告，认为系被告单方面制作，不具备法律效力；3、现场照片2张，拟证明房屋已经修建完毕，可以交付使用，原告的合同目的可以实现。原告提出照片上记载的时间是2020年7月3日，该照片仅能证明在上述时间点照片内记载的商铺的现状，不具备关联性，从时间上也无法证明是在合同约定的交房期限内成就相应条件；4、被告官方微信文章2篇、花果园办证点照片4张，拟证明被告在持续积极努力有序的推进花果园项目的权属证书办理工作。原告认为该组证据系被告单方面制作，且不能以此否认被告存在逾期交房逾期办证以及在未进行竣工验收的基础上违规交房的违法事实。 根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年6月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：191952）一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区商业用房，层高为6米，建筑面积32.76平方米，套内建筑面积18平方米，按套计算总房款385782元；买受人采取分期付款，应当在2015年7月13日前分期支付房价款。预付款115782元，二次房款78000元于2015年6月13日付清，余款192000元于2015年7月13日付清；合同第十一条交付时间及条件载明：“（一）出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；……”；合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续载明：“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”；合同第二十二条房屋登记约定：“……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。该《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2017年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第8.1条载明：“买受人同意本合同第十四条中的‘书面通知’指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年6月13日向被告支付了购房款260000元，2015年6月14日向被告支付购房款125782元，共计385782元。并交纳维修基金3857元。2018年9月21日，案涉房屋所在楼栋土建部分通过贵阳市公安消防支队验收合格。2019年12月15日，被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告，交房公告载明：“……花果园项目Ｍ区7栋商铺已具备交付使用条件，现予以交房。一、交付日期：2019年12月15日，……”。2020年4月21日，原告以被告未按约交付上述所购房屋为由，向本院递交民事起诉状，诉请如前。 本案争议焦点为：1、被告拟向原告交付的涉案商品房是否符合合同约定及法律规定的交房条件？涉案《商品房买卖合同》应否解除？2、如判决解除合同，法律后果如何承担？ 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。对争议焦点1，本院认为，原告在与被告签订《商品房买卖合同》之后，已依约将全部购房款支付给被告，但被告未按合同约定于2017年12月31日前将涉案商业用房交付原告使用，被告的行为已构成根本违约。被告于审理中提交有2018年9月21日贵阳市公安消防支队筑公消验字(2018)第0557号《建设工程消防验收意见书》复印件，并据此主张取得上述消防验收意见书即具备交房条件；对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百七十九条：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，同时原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第5.3条亦约定，出卖人向买受人交付的商品房应取得《建筑工程竣工验收报告》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等证明文件；被告于审理中未向本院提交涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》、有资质的房产测绘机构出具涉案商品房面积实测技术报告书等能够证明被告拟向原告交付房屋符合法律规定及合同约定交房条件的证据材料，因此，至一审判决时止被告拟向原告交付的涉案房屋不符合合同约定及法律规定的交房条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”；同时，原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第十四条交接手续中亦约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理，即原告有权退房并适用该条违约责任的约定；综上，因被告拟向原告交付的房屋不符合法律规定及合同约定，致使原告不能实现其合同目的，更无从谈起被告在合同约定期限内向原告交付办理产权转移登记的相关文书，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间及被告向原告交付的房屋符合交房条件的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。 对争议焦点2，关于合同解除后的法律后果，合同解除后，被告收取的全部购房款385782元应向原告退还。对原告要求被告赔偿总房款2%的逾期交房违约金7715.64元的诉请，根据《商品房买卖合同》约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，双方已对于逾期交付房屋解除合同及所交付房屋不符合约定解除合同的违约责任进行了明确约定，该约定对双方具有约束力，故原告的该诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于原告诉请被告返还维修基金3857元的主张。因该款项原告交纳至贵阳市住房和城乡建设局，在原、被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，该费用不是被告收取，被告不负有退款义务，故对原告的该主张，本院不予支持。对于被告提出如解除合同，应在判决中明确原告配合办理注销商品房买卖合同备案登记的主张，本院认为合同解除以后，注销相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故本院对相关备案登记的注销在本案中一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百四十八条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、解除原告赵莎与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年6月13日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191952）。 二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告赵莎购房款385782元。 三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告赵莎违约金7715.64元。 四、原告赵莎于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续。 五、驳回原告赵莎的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7260元，减半收取3630元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担（该款原告赵莎已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告赵莎）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  胡双全 二〇二〇年十月二十日 书记员  谭博文