广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7626号上诉人（原审原告）:盘善斌，男，瑶族，住广西富川瑶族自治县。上诉人（原审原告）:盘胜花，女，瑶族，住广西富川瑶族自治县。两上诉人共同委托诉讼代理人：卫宏，广东真善美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张粤，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：殷建，广东都汇律师事务所律师。上诉人盘善斌、盘胜花因与被上诉人张粤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初3567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盘善斌、盘胜花上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判张粤向盘善斌、盘胜花支付违约金155000元；3.改判张粤承担盘善斌、盘胜花支付的中介费10000元；4.改判张粤承担盘善斌、盘胜花支付的律师代理费16500元；5.一审、二审诉讼费由张粤承担。事实与理由：一、一审法院认为盘善斌、盘胜花与张粤有关垫资赎契的约定不明是错误的。盘善斌、盘胜花与张粤签订《房屋买卖合同》已经明确约定由张粤负责垫资赎契并承担相关的利息和手续费。盘善斌、盘胜花通过经纪方佛山市和某煌房产代理有限公司（以下简称和某公司）出售案涉房屋时，协商将定金改为50000元，但条件是由张粤负责垫资赎契并承担相关的利息和手续费（盘善斌、盘胜花的房屋尚有贷款没有偿还完毕）。中介工作人员黄某瀚在《房屋买卖合同》第八条第2点注明“买方协助卖方还款，以垫资赎契方式（第三方）”。黄某瀚在一审出庭作证时陈述：“中介公司的售后人员包括曾某娣、李翠萍。合同第八条手写部分是由证人黄某瀚书写。垫资契约方是第三方是指找第三方垫资公司，买方协助卖方还款是指由买方替卖方垫资，利息由买方支付。过桥赎楼一般需要双方到场并提供相关材料，如果是由卖方自行解决，通常会写明垫资赎楼是由卖方自行解决”。谢某东陈述如下证言：“买卖双方签订的合同手写部分是黄某瀚写的。该部分不是谢某东写的，具体情况谢某东是清楚的，是由买家找垫资公司垫资赎楼，垫资款的利息由买家承担”。上述二位证人出庭作证充分证实了双方关于垫资赎契的约定是明确的。二、盘善斌一直积极履行合同义务。盘善斌、盘胜花的房产证要到2019年9月15日才满二年，为了让张粤在过户时少缴些税，盘善斌、盘胜花与张粤在2019年3月17日签订《房屋买卖合同》将过户时间写成2019年9月20日。从合同签订到过户有6个月的时间，盘善斌、盘胜花根据中介的安排于2019年7月开始向贷款供楼的银行申请提前还贷，这与和某按揭进度群微信聊天记录第二页2019年7月11日的记录“404业主说今天去申请还款，他问了银行给他做贷款的那个人，说要提前一个半月申请，所以他去申请了”可以证实。在曾某娣与张粤的微信聊天记录中第五页2019年9月25日曾某娣称“业主这边也是很善良诚心的，他当时也是配合您这边满两年，省了几万的税费。以这套房子满两年来说，1550000元的价格确实也是秒签的了，您这边如果觉得这套房子值的话，真的可以考虑一下帮还，当时业主从3月份到现在9月份也是为了配合您满两年，您这边也可以退一步”，证实盘善斌、盘胜花履行合同的诚意。张粤无法提供垫资赎契的资金，后由中介联系第三方来垫资赎契时，盘善斌、盘胜花按照中介的要求提供了相应资料。第三方垫资公司审核通过后，中介通知张粤，张粤却借故不来签名，导致交易无法完成。在2019年9月、10月、11月、12月盘善斌、盘胜花多次联系中介和张粤希望尽快办理过户，相反张粤从未主动联系盘善斌、盘胜花协商尽快办理房屋赎楼及过户手续。自2019年9月20日至2019年12月，中介工作人员曾某娣、李小姐仍在努力联系买卖双方，努力促成交易过户，但由于张粤的违约，导致最终无法交易过户。三、曾某娣与张粤的微信聊天记录证实是张粤怠于履行义务，最终导致房屋交易无法进行，张粤的违约行为明显，构成违约。从和某按揭进度群微信聊天记录可以发现张粤履行合同不积极，且早有解约的意向。和某按揭进度群微信聊天记录证实张粤在2019年8月因为贷款银行给的贷款额度只有1350000元，没有达到其申请的1410000元，其拟换贷款银行，但自身的资金不够，其已准备解除房屋买卖合同。四、张粤涉嫌炒楼。张粤在和某公司签订了五份《房屋买卖合同》，分别购买了五套房屋，但没有一套成功办理过户手续。从张粤提交的《个人购房担保借款合同》可看出，借款人不是张粤，而是梁某坤。从盘善斌、盘胜花提交的中介员工曾某娣与张粤的聊天记录和和某按揭进度群微信聊天记录中可看出，张粤在经纪方和某公司以买家的身份签订了至少五份《房屋买卖合同》，分别购买了19座401房、19座404房、3座2402房、202房、1103房。其中19座401房原定于2019年6月20日过户，在中介及业主再三催促下，张粤也是一直拖着没有过户。也许是房地产的价格下滑，张粤见无利可图，借故不履行义务，在盘善斌、盘胜花的房屋过户日期之前，张粤还通过中介要求盘善斌、盘胜花降低房价，但盘善斌、盘胜花予以否决。综上所述，张粤明显存在违约行为，请求二审法院依法查明事实，支持盘善斌、盘胜花的上诉请求。张粤辩称，黄某瀚的证人证言不具有真实性，房地产买卖合同第八条约定的内容不确定，理由如下：一、案涉房屋买卖合同由和某公司作为中介，先后由谢某东、黄某瀚、曾某娣员工跟进具体事项。谢某东负责促成买卖双方洽谈成功，谢某东辞职后与黄先生进行交接，由黄先生负责签合同，黄某瀚辞职后交接给曾某娣跟进后续的贷款事宜。黄某瀚提供的证人证言认为案涉房屋抵押贷款由买方负责向第三方垫资公司借款偿还。谢某东的证人证言表示不清楚房屋买卖合同第八条约定的内容。曾某娣与盘善斌的微信聊天记录（2019年9月21日）认为案涉房屋的抵押贷款由盘善斌负责向第三方垫资公司借款来偿还。可见，黄某瀚的证人证言与和某公司前后负责跟进的两位员工的观点相冲突，该证人证言的真实性不能让人信服。二、如果房屋买卖合同第八条约定的真实意思为买方负责向第三方垫资公司借款解除抵押，则买卖双方必然要对买方承担偿还案涉房屋抵押贷款之后的事宜进行安排。即双方在合同第四条B项下第③剩余房款中的金额不应为1410000元。或在该合同第十九条有这样的文字表述“买方偿还该房屋抵押贷款的金额，在买方按揭贷款1410000元到达盘善斌浦发银行账号621**********295后，卖方应将买方代卖方垫付的房屋抵押贷款（实际金额以还贷数据为准）划入买方银行账号或者第三方垫资公司账户”。事实上，在签合同时根本不能做出这样的安排。因为，盘善斌浦发银行账号621**********295是在买方办理《个人购房担保借款合同》时才提交，按揭贷款的时间要晚于签房屋买卖合同的时间。而在（2020）粤0606民初3567号案件庭审过程中，殷建律师向盘善斌发问：如果你房屋的抵押贷款是买方负责向第三方垫资公司借款来偿还，你方对买方替你偿还的40多万元有何安排？盘善斌回答：将在买方支付给他的后期购房款中扣除。殷建律师继续提问：“合同中有没有这样的表述或者你有没有证据证明?”盘善斌说:“没有”。因此，和某公司前员工黄某瀚的证人证言不具有真实性。而张粤诉盘善斌、盘胜花房屋买卖合同纠纷案[案号（2020）粤0606民初3786号]开庭时，就买方代替卖方偿还案涉房屋抵押贷款后如何偿还该部分款项时，盘善斌回答：第三方垫资公司有盘善斌的银行卡和密码，买方后期贷款1410000元中扣除案涉房屋贷款40多万元后资金直接进入第三方垫资公司掌握的盘善斌银行卡中，然后由垫资公司划走。盘善斌这次的表述与（2020）粤0606民初3567号的表述不一致。实际上，买方的后续购房款是进入浦发银行盘善斌的账号621**********295中，并不进入第三方垫资公司掌握的盘善斌账号中。两个账号之间的资金链是断开的。因此黄某瀚的证人证言是不真实的。三、在（2020）粤0606民初3786号案中，盘善斌、盘胜花作为被告提交了和某中介公司曾某娣与盘善斌的微信聊天记录（二），主要内容为：盘善斌要求曾某娣补充原合同缺陷、内容不明确有歧义等部分内容。由此可以看出，盘善斌、盘胜花是心虚的，房屋买卖合同第八条的约定有歧义，中介公司黄某瀚的证人证言是不真实的。四、张粤提交其它中介公司的两份二手房屋买卖合同，该两份房屋买卖合同中关于卖方房屋抵押贷款如何偿约定卖方偿还，并不是黄某瀚所说的行业惯例，证实黄某瀚的证人证言是虚假的。综上，房地产买卖合同第八条约定的内容是不确定的，张粤没有义务代替盘善斌、盘胜花清偿案涉房屋的抵押贷款，张粤并未违约，应驳回盘善斌、盘胜花的上诉请求。盘善斌、盘胜花向一审法院起诉请求：1.解除盘善斌、盘胜花与张粤于2019年3月17日签订的《房地产买卖合同》；2.张粤已支付的购房定金50000元归盘善斌、盘胜花所有，同时张粤向盘善斌、盘胜花支付违约金155000元；3.张粤承担盘善斌、盘胜花支付的中介费10000元；4.张粤承担盘善斌、盘胜花支付的律师代理费16500元；5.本案诉讼费由张粤承担。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区****的房产登记在盘善斌、盘胜花名下。2019年3月17日，盘善斌、盘胜花作为卖方，张粤作为买方，和某公司作为经纪方，三方共同签订《房地产买卖合同》，约定：位于：位于佛山市顺德区****的房产成交价为1550000元一致同意以银行按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，定金50000元须于签署合同时付清，首期房款90000元于办理过户转名递件手续当天付清，剩余房款1410000元于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方提供的账户。合同第八条第2款约定：该物业现时之抵押状况属于抵押中，欠款额以卖方银行实际欠款为准，还款及注销抵押方式为买方协助卖方还款，以垫资赎契方式（第三方）。第十三条第4款约定：买方在签订本合同后不能履行本合同条款或因违约而无法购买该物业，卖方有权没收买方已支付的定金且要求买方赔偿本合同约定成交价的10%的违约金给卖方。双方须于2019年9月20日前到当地房管部门办理该物业过户转名递件手续。2019年3月17日，盘善斌、盘胜花支付中介费10000元。2019年12月5日，盘善斌、盘胜花与广东真善美律师事务所签订《民事委托代理合同》，盘善斌、盘胜花分别于2019年12月10日、2020年1月10日共支付了律师费16500元。2019年9月24日，盘善斌与张粤通话，盘善斌询问房产过户事宜，张粤要求盘善斌提供身份资料以办理借款赎楼手续，盘善斌表示应由张粤提供赎楼资金，双方就以谁的名义办理借款赎楼手续以及利息、手续费由谁负担发生争议。庭审中，和某公司工作人员谢某东、黄某瀚出庭作证，明确《房地产买卖合同》第八条第2款手写部分的意思为：由买方找垫资公司垫资，垫资款的利息由买方承担。一审法院认为，关于盘善斌、盘胜花、张粤是否存在违约行为的问题。《房地产买卖合同》中第八条第2款约定房产上设立的抵押注销方式为：买方协助卖方还款，以垫资赎契方式（第三方），虽然和某公司工作人员出庭对于垫资赎契的事宜进行说明，但关于垫资赎契的具体细节（包括：以何人名义向第三方办理借款赎楼、手续费由谁负担、垫资赎契的期限到何时等）均未有明确约定，各方存在争议。而在一审法院审理的（2020）粤0606民初3786号案件中，和某公司出庭的工作人员对垫资赎契的理解又与本案中和某公司工作人员的解释存在差异。其后，盘善斌、盘胜花、张粤继续沟通，仍未能就上述争议达成一致意见，进而无法继续履行买卖合同，故上述《房地产买卖合同》应属约定不明，双方基于约定不明而无法继续履行合同，均不属于违约。关于合同是否应予解除的问题。由于合同条款约定不明，导致合同无法继续履行，现盘善斌、盘胜花要求解除合同，张粤亦同意解除合同，故案涉合同应予解除。因双方均不存在违约行为，盘善斌、盘胜花要求张粤支付违约金、中介费、律师代理费无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，盘善斌、盘胜花诉请中合理部分，一审法院予以支持；不合理部分，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、解除盘善斌、盘胜花与张粤于2019年3月17日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回盘善斌、盘胜花的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2386.25元，由盘善斌、盘胜花负担1286.25元，由张粤负担1100元。二审期间，盘善斌、盘胜花向本院提交新的证据如下：证据1.曾某娣与盘善斌的微信聊天记录，拟证明盘善斌积极主动要求履行合同，不存在违约。证据2.和某按揭进度群微信聊天记录，拟证明张粤违约。证据3.曾某娣与张粤的微信聊天记录，拟证明张粤因银行只批贷1350000元，未达到1410000元的预期，拒不履行办理垫资赎楼的义务。证据4.丘某娜的证人证言，拟证明是张粤违约。二审期间，张粤未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对以上新的证据进行证据交换和质证。本院经核查认为，盘善斌、盘胜花的证据1、证据2、证据3并无体现垫资赎契为张粤的义务，证人并未参与合同的签订，均不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：张粤是否存在违约行为。《房地产买卖合同》为各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有法律约束力。该合同第八条第2款约定房产上设立的抵押注销方式为：买方协助卖方还款，以垫资赎契方式（第三方）。但并未约定以哪一方的名义向第三方申请垫资，属于约定不明，买卖双方其后未对此达成一致意见。出庭作证的和某公司工作人员证词互相矛盾。盘善斌、盘胜花认为张粤不出资赎契构成违约缺乏依据，一审法院判决驳回盘善斌、盘胜花诉请张粤承担违约责任，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，盘善斌、盘胜花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4772.5元，由上诉人盘善斌、盘胜花负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十月二十三日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏