广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7823号原告：肖某华，女，汉族，1971年3月21日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。被告：肖某英，女，汉族，1979年11月24日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：许婷，广东九麟律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖某华、被告肖某英及其委托诉讼代理人许婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金7000元；2、判令被告向原告退还租房押金5977.12元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告押金利息44元（利息从3月16日起至5月22日）；3、判令被告向原告赔偿因其违约给原告造成的搬家，修缮新居等各项费用5530元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年1月28日签订租房合同，租期为2013年1月28日至7月31日，后双方经过协商，不再签订纸质合同，以微信约定为准，每个月1号为固定交租日。最后一次合同的期限为2020年2月1日至7月20日。2020年1月18日，原告返回韶关过春节，至2020年3月8日才返回深圳，期间已向被告支付了2月份的租金6600元。因受疫情影响，原告在韶关居住时间远超预期，且没有携带银行卡，手机中支付宝、微信上的余额不多，原告在2020年2月29日与被告协商是否能够减免或缓交七天租金。被告坚决不同意，并于2020年3月4日晚向原告送达解除合同通知。本次疫情属于不可抗力因素，被告的做法完全违反了合同的规定。另根据约定，逾期五天迟交房租被告才能单方解除合同，被告提前了一天多解除合同，属于严重违约行为，应向原告支付违约金7000元。关于管理费，因管理处的原因导致原告少交74.88元，原告在交接时已表示同意补回，扣除该部分管理费及2020年3月四天的房租和其他费用后，被告应退回原告押金5977.12元。因被告单方解除合同，导致原告从2020年3月5日起找房，至3月中下旬才找到新住所。原告请人在新住所重做橱柜、拆封阳台、拆装空调，并自己打扫卫生，都属于被告解除合同造成的损失，另原告为起诉支付的打印费、交通费也应予以赔偿。被告辩称：原、被告于2013年1月28日签订租房合同，租房日期从2013年1月28日至7月28日。合同到期后，双方通过微信进行续签至2020年7月20日。合同并未约定被告需向原告支付违约金，原告要求的违约金没有事实和法律依据。另根据合同约定，原告应在每月的28日前缴纳下月的租金，延迟五日以上，被告有权收回房屋，拒绝退回押金。而原告违约，被告不存在违约情形。疫情并不必然导致原告履约不能，其虽因疫情原因一直在老家居住，但可以通过微信、支付宝、银行转账等方式向被告交付租金，至于原告所述没有带银行卡、微信、支付宝内没钱等不是因为疫情所致，不构成不可抗力。原告在微信中强烈要求被告减免租金，但被告自身也需要面对巨大的生活压力，不接受减免租金的请求合情合理。原告应在2020年2月28日前支付2020年3月的租金，但至2020年3月4日也未支付，被告根据合同约定解除且不予退还押金合法有据。原告因需要搬家要求被告给予一段时间搬离，被告同意后，原告于2020年3月16日搬离，被告应支付2020年2月28日至3月16日期间18天的租金3832.25元。2017年6月12日支出的管理费是管理处从被告的银行卡扣除477.23元，原告通过微信也支付了该笔费用，管理处将微信的费用作为预收费用处理，在原告租房期间已经用作后面的管理费予以抵扣，但原告并未归还给被告。2020年2月19日的管理费扣除的是被告银行卡内320.41元，原告缴纳的是三月份的管理费245.53元，另按照合同的约定，被告有权要求原告支付延迟交付租金的滞纳金。原告搬离房屋后，房屋内的空调、墙壁等都有所损害，以上费用应从押金中扣除，原告的押金不够抵扣以上费用，不存在被告侵吞其押金的情形。关于原告要求的搬家、修缮新居的费用，应由原告自行承担，原告要求被告承担该费用毫无道理。经审理查明：2013年1月28日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华区的房屋出租给原告用于居住。合同约定的主要内容包括：1、租赁期限为6个月，从2013年1月28日至2013年7月31日；2、租金每月3500元，原告每月28日向被告支付下月租金；3、合同生效后，原告向被告交付押金7000元；4、原告拖欠租金的，每天按租金10%加收滞纳金，拖欠租金5天以上，被告有权收回房屋，并有权拒绝返还房屋押金。该房屋租赁合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告也依约向被告支付了押金7000元。在交付房屋时，双方对房屋内家私也予以清点交接。原告承租房屋后，用于自己居住并开设儿童托班。在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，双方均同意继续履行租赁合同，并通过微信协商确定新的租赁期限。2019年7月31日，双方通过微信确定租赁期限至2020年1月31日。该租赁期限届满后，双方再次约定租赁期限至2020年7月20日，租金为每月6600元，其他合同内容按原书面合同执行。2020年2月底，原告向被告提出减免租金的要求，被告予以拒绝。此后在2020年3月1日至4日期间，原告以没带银行卡，且手机支付宝、微信内已无钱为由，提出晚几天回深圳后再付租金，被告并未同意。2020年3月4日晚，原、被告通过微信就支付租金的问题再次协商未果，被告提出解除租赁合同，原告表示同意，并提出租金计算至当日。2020年3月16日，原告从租赁房屋内搬离。以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、微信聊天记录等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告对双方之间成立的房屋租赁合同关系均无异议，且有相应的《房屋租赁合同》及聊天记录予以证实，对该部分事实本院予以确认。上述租赁合同合法有效，双方均应按合同约定主张权利和履行义务。关于被告解除租赁合同的条件是否成就的问题。首先租赁期限中每月的起止时间问题，在双方首次签订的书面合同中虽确定为每月的28日，但在此后续租过程中对此是否变更，应当根据实际履行情况确定。2019年7月31日，双方确定新的租赁期限时，明确再次续租的期限至2020年1月31日。由此证实，在此次租赁期限届满后，若继续租赁，新的租赁期限应从上次期限届满的次日，即2020年2月1日起计算。因此被告提出每月起租日的时间为每月28日的主张，不能成立。其次，原、被告首次租赁时所签订的书面租赁合同约定的租金支付时间为每月28日，但当时对应的起租日期亦为租赁期限中每月的28日，因此可理解为每月起租日为约定的租金支付时间，则2020年3月的租金支付时间可认定为2020年3月1日。根据租赁合同的约定，原告拖欠租金五日的，被告可以解除合同，而被告在2020年3月4日提出解除合同时，其单方解除合同时，原告拖欠租金的时间尚不足五日，其单方解除合同的条件尚未成就，因此被告的解除合同行为应认定为违约。合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。原、被告在所签订的书面租赁合同中，对被告单方解除合同的违约行为并未约定违约金，则原告直接要求被告支付7000元违约金的诉讼请求，缺乏法律依据。另原告因被告的违约行为而造成损失的，则应对损失的产生及数额承担相应的举证责任。本案中，原告主张的损失均为其整理新居所而产生的费用，该费用是基于原告为今后使用新居所而进行的支出，并非因被告的违约行为而造成的损失，因此原告要求被告赔偿该部分损失的诉讼请求，本院不予支持。合同解除的，未履行的不再履行。原告要求被告返还押金的主张，本院应予以支持。关于原告应负担的2020年3月的租金，应以其实际占有使用情况为依据。由于被告违约解除合同，原告搬离房屋应当给予合理的时间，则从2020年3月5日起3月16日搬离期间，被告要求计付租金的主张，本院不予采纳。关于被告提出尚有2017年6月从被告银行账户所扣的物业管理费477.23元的意见，双方均确认当月物业费原告已另行缴纳，则该笔款项属于物业管理部门的重复扣款。被告提供的由物业管理部门出具的《情况说明》虽表示该款项作预收费用处理，但并未显示该笔预收费实际已用于抵扣其他原告应负担的费用，因此被告提出应由原告返还该费用的主张，证据不足，本院不予采纳。另关于2020年2月的费用，双方确认原告仍需承担74.88元的差额，则该费用可从押金中抵扣。另原告认可还需负担的其他费用68元，亦可从应退还押金的扣除。至于被告提出房屋存在损坏的问题，其在本案中并未提出具体的证据，本院不予采纳。综上所述，扣除原告还应负担的费用后，原告要求被告退还押金5977.12元的诉讼请求，本院予以支持。该押金应当于原告搬离时退还，由于被告逾期拒不退还押金，给原告造成的利息损失应予赔偿，原告要求被告支付2020年3月16日至5月22日期间利息的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肖某英于判决生效之日起三日内向原告肖某华退还押金5977.12元，并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年3月16日起计至2020年5月22日）；二、驳回原告肖某华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元、保全费205元，合计337元，由被告负担110元，原告负担227元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年十月二十七日书记员 仇晓婷(兼)书记员 刘  莉  莎附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。