贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5643号上诉人（原审被告）：王贵，男，1981年2月6日生，住贵州省织金县。被上诉人（原审原告）：深圳市和致兴商业运营管理有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道沿河北路京基东方都会**921，社会统一信用代码91440300359930351A。法定代表人：李志玲，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王俊超，男，汉族，1974年4月26日生，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘贵，男，汉族，1987年9月9日生，住贵州省织金县。上诉人王贵因与被上诉人深圳市和致兴商业运营管理有限公司（以下简称深圳和致兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初1823号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人王贵的上诉请求：1.请求撤销织金县人民法院作出的（2020）黔0524民初1823号民事判决，在查清事实后依法改判为驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或者发回重审。2.本案一审、二审全部诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人提供物业第一年按每月1.5元/平方米。第二年按每月1.8元/平方米。第三年按每月2.4元/平方米无事实依据。根据上诉人与被上诉人签订的《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》内容来看，双方并未约定具体的物业收费标准，一审法院不能按照被上诉人单方制订的收费标准作为判决依据。退一步而言，上诉人第一年度向被上诉人缴纳8986年元物业管理费，第二年度及以后的物业收费均因按该标准进行收费。二、2018年3月至2018年9月，黔中国际商贸城进行封闭施工，被上诉人未向上诉人提供任何物业服务，上诉人不应支付该期间的物业管理费。外环路封闭施工是一个客观存在的事实，施工时间从2018年3月至9月，而被上诉人在其宣传期间承诺外环线2017年6月全面施工，封闭施工期间上诉人无法正常经营。在封闭施工期间，黔中国际商家处于停业状态，被上诉人未提供任何物业服务，一审法院未将被上诉人未提供物业服务的时间扣除系事实错误。二、被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵，一审法院认定物业费扣减10%于理不符。除了一审法院认定被上诉人提供的物业服务存在脏、乱现象外，被上诉人提供的物业服务中，还存在以下现象。第一、被上诉人对上诉人实行停水停电，导致上诉人在停水停电时无法正常经营。第二、上诉人属高层住户，因为被上诉人不履行物业服务，楼梯间被大量的杂物堵塞货物通道，致使上诉人货物无法正常流通。第三、被上诉人对黔中国际商贸城的电梯进行停电经营，顾客只能通过人行通道上楼选货，被上诉人未能提供完整的物业服务。第四、被上诉人私自将黔中国际市场的电梯井停运，将属于全体商家的停车位隔离成户，将电梯井及停车位出租给他人从事餐饮服务。故被上诉人提供的物业服务存在严重的瑕疵，扣减物业费的10%无法抵消上诉人的损失，敬请贵院在查清事实的基础上予以扣减。综上所述,一审法院认定事实不清从而适用法律错误。故请求二审法院在查明案件事实的基础上，撤销一审判决并依法改判或者发回重审。被上诉人深圳和致兴商业管理有限公司二审中答辩称：因小区属于新建设小区，修路堵塞等情况，我们对商户进行了租金优惠，前期也进行了打折优惠物业费，物业确有做得不好的地方，但车辆停放我们只能是劝导，一审判决已经对物业费打了九折，我们认可，故请求维持原判决。被上诉人深圳和致兴商业管理有限公司向原审法院起诉请求：1、判决被告立即向原告支付织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览D4栋3层05-34号（合计30间）商铺物管费25,162元（2018年5月15日至2019年5月14日为10,784元，2019年5月15日至2020年5月14日为14,378元），并自2018年5月15日起以10,784元为基数、自2019年5月15日起以14,378元为基数，按每日万分之五向原告支付违约金，违约金暂计算至2020年1月1日为4,873元，具体计算至付清上述费用之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定如下事实：2014年9月10日，织金县弘宇房地产开发有限公司与原告签订《商铺委托经营管理合同》，将其开发的黔中国际商贸博览城商铺委托给原告管理，并约定由原告方按照相关标准向商家收取物业管理费。2016年12月17日，原、被告签订《黔中国际商贸博览城商铺租赁合同》，约定原告将其接受托管的织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览城C4栋3层05-34号商铺出租给被告，总面积1497.74平方米，租期自2017年10月1日到2022年9月30日，并对物业管理费计算与收取作出如下约定：管理费按每年12个月进行计价和收取，详见公司收费标准及支付方式。合同签订后，原告为被告实际提供了物业服务至今，但所提供的物业服务，存在瑕疵，有脏、乱等现象。另查明，原告对黔中国际商贸博览城其他商户的物业管理费收费标准为第一年按每月1.5元/平方米计算，第二年按每月1.8元/平方米计算，第三年按每月2.4元/平方米计算。被告已支付第一年物业管理费8,986元。一审法院认为：原、被告之间虽未签订独立的书面物业管理服务合同，但双方已在商铺租赁合同中约定物业管理费按原告公司标准收取，现原告已经实际从事了物业服务，被告亦接受了原告的服务，应认定原、被告之间已形成了物业服务合同法律关系。被告作为物业承租人应受该合同的约束，应当履行合同约定的交纳物业服务费的义务。被告所应支付物业服务费的数额，因双方对计算方式未作出约定，参照同期同小区其他业主的收费标准计算第一年为1497.74平方米×1.5元/月×12月＝26,959.32元，第二年为1497.74平方米×1.8元/月×12月＝32,351.2元，第三年为1497.74平方米×2.4元/月×12月＝43,135元，原告认可双方对物管费作为口头约定，其约定为第一年为8,986元，第二年为10,784元，第三年度为14,378元，并据此向被告主张权利，系其对自身权利的处分。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原告认可已收取被告王贵第一年度物业服务费8,986元，从其租赁合同约定的租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日止来看，其第一年度物业服务费计算期间应为2017年10月1日至2018年9月30日，原告主张自2017年5月15日开始计算物业服务费没有事实依据，原告主张未支付的两个年度物业服务费自2018年5月15日至2020年5月14日构成部分期间重复收取，本院支持为2018年10月1日至2020年5月14日，即被告应支付的物业服务费为第二年度2018年10月1日至2019年9月30日为10,784元，第三年度的2019年10月1日至2020年5月14日期间为8,902元（14,378元/年÷365天×226天），同时，对原告主张的物业费，结合原告所提供物业服务存在瑕疵的实际情况，被告在应缴纳的物业服务费中适当扣减10%较为合理，即被告应向原告深圳和致兴公司交纳物业服务费（10,784元＋8,902元）×90%＝17,717.4元。由于原告提供的物业服务存在瑕疵，且双方对违约金未作约定，故原告主张的违约金请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、限被告王贵在本判决生效后十日内一次性支付原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司位于织金县外环路母鸡井地段的黔中国际商贸博览C4栋3层05-34号商铺自2018年10月1日至2020年5月14日的物业服务费17,717.4元；二、驳回原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；案件受理费550元，减半收取计275元，由原告深圳市和致兴商业运营管理有限公司负担115元，由被告王贵负担160元。二审中，上诉人未提交新的证据。被上诉人提交：织金县城乡规划局《关于搬迁鱼山农贸市场相关事宜的报告》、2018年8月21日织金县弘宇房地产开发有限公司会议纪要。拟证明赶集是为了提升人气，是政府的行为。上诉人的质证意见：文件中并没有明确指定在我们小区赶集，达不到证明目的。本院认证如下：该两份证据真实性予以确认，但物业服务协议内无该约定。与本案无关联性，不予采信。经二审查明：上诉人的备案收费是3元每平方，但是实际的优惠的标准是一楼每平方米3元每月，二楼每平方米2元每月，三楼每平方米1元每月，前三年管理费用收取按照第一年度五折优惠，第二年度六折优惠，第三年度八折优惠。上诉人王贵租用房屋属于三楼。被上诉人起诉主张物业费，第一年为8,986元，第二年为10,784元，第三年度为14,378元，系依据以上事实计算和并进行催收，并据此向被告主张权利。其余的事实与一审查明的事实相一致。本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应缴纳物业服务费，被上诉人是否有管理服务不到位的情形。经查，2014年9月10日，织金县弘宇房地产开发有限公司与深圳市和致兴商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，织金县弘宇房地产开发有限公司将其开发的黔中国际商贸博览城商铺委托深圳市和致兴商业运营管理有限公司管理。《前期物业管理服务协议》约定合同有效期自2017年1月29日起至2022年1月27日止，收费标准为商业用房3元/㎡/月，住宅用房1.4元/㎡/月。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，上诉人租用商铺经营，并在租用商铺合同中约定由上诉人按公司管理标准缴纳物业费，故上诉人应按公司管理标准缴纳物业费。由于被上诉人提供的物业服务确实存在管理服务不到位瑕疵，有脏、乱等现象，适当扣减10%物业服务费，符合本案实际，并无不当。一审判决认定欠缴物业费的数额错误，但被上诉人系按物业公司优惠后的收费标准进行催收和起诉，与上诉人应缴纳的物业服务费相符，判决结果正确，本院予以维持。上诉人因修建户外道路不属于物业公司的责任，物业公司依然提供相应的服务，故对于上诉人二审中主张因修建户外道路导致未能经营，不应收取物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决适用法律正确，审判程序合法，判决结果恰当，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人王贵负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年十月二十日书记员 刘莉丽