河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初16248号原告刘艳，女，1978年11月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人袁丛丛，河南零度律师事务所律师。委托代理人樊钟灵，河南零度律师事务所律师。被告王喜中，男，1963年11月24日出生，汉族，住河南省临颍县。委托代理人郭高峰，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告刘艳诉被告王喜中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳委托代理人袁丛丛，被告王喜中及其委托代理人郭高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付违约金110250元；3、依法判令被告支付逾期支付租金产生的滞纳金56962.5元（滞纳金以183750元为基数按照日1％的标准从2020年7月1日起暂计算至2020年8月1日，请求判令至租金全部支付之日）；4、依法判令被告按照合同约定的支付标准支付自2020年8月1日起至实际撤场之日期间的房屋租金；5、依法判令被告付清占用房屋期间的水费、电费、物业费。截止到2020年7月31日，被告已拖欠2020年7月1日至2020年7月31日期间物业费744元，拖欠2020年3月1日至2020年7月31日期间水费170元。以及后期被告占用房屋期间产生的水费、电费、物业费按实际产生费用缴纳。6、本案的案件受理费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于金水区凤台路322号2号名品商店1-2层10号部分的房屋出租给被告做商铺使用，第一年年租金叁拾伍万元，从第二年开始每年租金在上一年租金总金额的基础上递增5％，租赁期限自2018年6月28日至2023年7月31日止。合同第四条约定：租金“按六个月支付，乙方（被告）应在2018年6月28日前支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金及合同履约保证金和水电押金，租金到期前30日内支付下一期租金”；第五条约定：“若乙方（被告）逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交金额的1％向甲方（原告）支付滞纳金"；第九条约定：“乙方（被告）有下列情形之一的，甲方（原告）可不通知乙方（被告）直接解除合同，已支付的租金及履约保证金不予退还，乙方（被告）应按照当年租金总额的30％向甲方（原告）支付违约金，且造成甲方（原告）损失的，由乙方（被告）负责赔偿；4．拖欠租金或者其他合同约定的费用累计达7天。”根据合同的约定，被告应于2020年6月30日前缴纳2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金，但被告逾期未支付到期租金。2020年7月21日，原告向被告发送了《未按时交款通知函》，催促被告尽快缴纳到期租金及违约金，但被告仍置之不理。2020年7月25日，原告又再次向被告发送了《合同违约通知函》。随后，被告告知原告不再续租，要求提前终止合同。原告明确告知被告，提前解除租赁合同需要按照合同约定承担相应的违约责任，若被告坚持解除合同，需于2020年7月31日前在不影响原告再次租赁的前提下腾空门面。但是，截止到起诉之日，被告既未缴纳房租，也未清空门面。被告的上述行为，已经严重违反了合同的约定，给原告造成了巨大的经济损失，原告有权按照合同第九条的约定解除《房屋租赁合同》，并要求被告承担违约责任。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》之相关规定，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告王喜中辩称：一、原告刘艳并未因被告迟延支付租金的行为遭受任何实际损失，反而因此获益。并且原告所主张的滞纳金，本身就具有违约惩罚性质，不应再主张要求违约金，否则是对被告的双重惩罚，不符合公平原则。首先，原告是一个房产中介。原告租赁房东邱爽的位于金水区××号名品商店1-2层10房产，租期自2018年6月1日至2027年7月31日，然后转租给被告。原告和被告之间的租金为每年30万元。原告和被告之间的租金为第一年35万元，然后每年在上一年的基础上递增5%。被告第二年的租金已交至2020年7月31日，原告并未因被告的迟延支付行为造成任何损害，而且已获利12万元。其次，2020年7月31日，原告与房东变更了房屋租金数额，由30万元降至25万元，原告按35万元租金出租，会增加5万元的利益。2020年6月，原告和被告就新冠疫情是否应降低租金进行协商，原告让被告直接和房东协商，称若房东愿意降低租金，原告就愿意为被告进行相应的减免。7月8日，房东从上海回到郑州到店和被告协商，经过多次协商，房东愿意将租金降至每年25万元。由于今年行情不好，被告对此价格还在犹豫时，原告就和房东以每年25万元的租金续订了合同。因此2020年7月31日之后，原告每年又将另获得5万元收益。原告主张被告按当年度租金总额的30%支付违约金，远远高于实际损失，并且原告已主张滞纳金，已具有违约惩罚性质，不应再要求支付违约金。二、即使被告违约，原告也应当承担滞纳金56962.5的一半28481.25元。同时请求3万元的履约保证金和被告承担的一半的滞纳金抵消，并返还其差额1518.75元。世界卫生组织于2020年1月30日将新冠疫情宣布为“国际关注的突发公共卫生事件”，全国以及郑州市都采取商业经营管制，期间被告2020年2月、3月、4月连续歇业三个月，原告并没有减免任何租金，同时由于新冠引起的大量的经营行情不好，被告损失惨重，无力支付高昂租金，并于6月份于原告协商租金减免事宜。新冠疫情属于不可抗力事件，因此根据《民法总则》第六条及《合同法》所规定的公平原则，滞纳金应由双方对半承担。原被告之间的《房屋租赁合同》第九条不仅约定了违约金、赔偿责任，还约定了履约保证金。根据《合同法》第一百一十六条的规定，原告主张了违约金，不应在主张履约保证金。履约保证金3万元应当退还被告。因此被告主张履约保证金和其他应承担的滞纳金部分互相抵消。三、被告已于7月31日清退房屋并通知原告，不存在8月1号之后继续占用场地的事实，无须另支付任何租金。四、被告不存在占用房屋的水费、电费、物业费。被告缴纳的有10000元的水电押金，扣除被告未交的2020年7月1日至2020年7月31日期间的物业费744元，和2020年3月1日至2020年7月31日期间的水费170元，请求原告返还剩余水电押金9086元。五、请求法院判决原告减免及返还2020年2月、3月、4月的房租租金的一半46250元。由于众所周知的新冠疫情，以及郑州市的疫情防控措施。被告2020年2月、3月和4月无法开门营业。新冠疫情属于不可抗力，造成的损失双方都没有责任，但是根据《民法总则》第六条及《合同法》第五条公平责任，双方应当共同承担新冠疫情带来的损失。因此请求法院判决原告减免及返还2020年2月、3月、4月房屋租金的一半共计46250元。六、本案的诉讼费用由原告承担。经审理查明：原告刘艳提交《房屋租赁合同》一份，载明：出租方刘艳，承租方王喜中，甲乙双方就房屋租赁事宜，达成协议，其中第二条约定：租赁期限为2018年6月28日至2023年7月31日止；第三条约定：租金为每一年年租金叁拾伍万元整，从第二年开始每年租金在上一年租金总额的基础上递增5%；履约保证金为乙方向甲方支付履约保证金共计人民币（大写）三万元整，水电押金壹万元整，由甲方交给物业公司，并向乙方出具书面手续。本合同终止并结清全部房租及水电费物业费后的15个工作日内由甲方将履约保证金及水电押金无息退还给乙方；第四条约定：支付方式按六个月支付，乙方应在2018年6月28日前支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金及合同履约保证金和水电押金，租金到期前30日内支付下一期租金；第五条约定：若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交金额的1%向甲方支付滞纳金；第九条约定：因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可不通知乙方直接解除合同，已支付的租金及履约保证金不予退还，乙方应按照当年租金总额的30%向甲方支付违约金，且造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。其中第四项为拖欠租金或者其他合同约定的费用累计达7天，另约定，乙方在收到甲方解除合同的通知后，应在7日内搬离租赁房屋，不得以双方存在争议或双方处于诉讼中等理由拒不腾房。乙方逾期未搬离的，视为乙方放弃租赁房屋内其所有的物品，甲方有权直接清理，且每逾期一日，乙方应按照本合同约定日租金的两倍向甲方支付滞纳金；第十一条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同否则任何一方无正当理由擅自终止合同的，须按照当年租金总额的30%向另一方支付违约金，并赔偿对方的损失，不可抗力除外。签订时间2018年6月28日，双方签字按手印。原告提交《未按时交款通知函》一份，载明：王喜中先生/女士，您好，贵方已于2018年6月28日与本人签订《租赁合同》，承租金水区凤台路322号2号名品商店1-2层10号部分商铺。现因贵方未按照双方约定期限于2020年6月30日前缴纳2020.8.1-2020.1.31期间的租金181125元，特通知贵方于2020年7月23日前缴纳以上费用。另外，根据贵方于本人签订的《租赁合同》相关约定，本人有权向贵方追究一下法律责任：（1）贵方应承担违约金108675元；（2）贵方应承担滞纳金（迟交一日按1%收取）；（3）如果贵方不履行上述义务，本人有权与贵方解除合同，没收已缴纳的履约保证金和水电押金；望贵方慎重对待，顺颂商祺。通知人刘艳，2020年7月21日。原告提交《合同违约通知函》一份。载明：王喜中先生：你好，贵方于2018年6月28日与本人签订《租赁合同》，承租金水区凤台路322号2号名品商店1-2层10号部分商铺。现因贵方未按照双方约定期限于2020年6月30日前缴纳2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金，经过多次催要未果。其次2020年7月21日给贵方下“未按时交款通知函”限贵方在2020年7月23日前缴纳租金，截止到2020年7月24日，贵方并未有交款和回应。根据《租赁合同》相关约定，贵方已构成违约，应依法承担合同上所规定的违约责任，现依法通知你方：（1）已缴纳的履约保证金和水电押金予以扣除。（2）向本人支付违约金人民币108675元。（3）2020年7月31日前将承租场地交还本人。否则，本人将按照双方签订的《租赁合同》的约定，视贵方租赁场所内的物品为抛弃物并对该房产进行清场和断电，追究贵方责任，由此产生的一切法律后果，由贵方自行承担。请贵方在接到本通知之日起3日内与本人的代理王律师就上述事宜沟通并达成一致，逾期本人的代理律师将启动法律程序追究贵方的违约责任。通知人刘艳，2020年7月25日。原告提交缴费发票两张，载明：8028950号收据，今收到刘艳人民币154元，系代付2020年4月-7月水费；87559484号河南省增值税普通发票，名称刘艳，向郑州市凤凰物业管理有限公司缴纳物业费2232元，开票日期2020年8月21日。被告提交收据两张，载明：6016255号收据，兹收到王喜中交来凤台路322号名品商店1-2层门面房履约保证金30000元，日期2018年6月28日；6016254号收据，兹收到王喜中凤台路门面房水电押金10000元，时间2018年6月28日。因被告未向原告交付2020年8月1日至2021年1月31日的房租，原被告发生纠纷，进而酿成本讼。另，2020年8月6日，被告王喜中将房屋钥匙交付原告。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同约定租金六个月支付一次，租金到期前30日内支付下一期租金。被告应于2020年6月30日前支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金。被告未依约支付租金，原告主张解除合同，且其解除合同的意思表示已经送达被告。被告于2020年8月6日将房屋钥匙交付原告，故本院确认案涉《房屋租赁合同》已经于2020年8月6日解除。被告违反合同约定，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》约定拖欠租金导致原告解除合同的，被告应按照当年租金总额的30%向甲方支付违约金；合同还约定逾期交付租金，每逾期一日按欠交金额的1%支付滞纳金。滞纳金系行政管理领域的制度，此处的滞纳金应做违约金理解。故案涉《房屋租赁合同》针对拖欠租金约定了两种违约金。自2020年7月1日至2020年8月6日，被告共逾期37天交付租金。本院按照逾期交付租金，每逾期一日按欠交金额的1%的方式计算违约金为67987.5元（183750元×0.01×37天）。被告辩称应由原告承担该违约金50%的额度，但没有事实及法律依据，本院不予采信。被告于2020年8月6日向原告交付房屋钥匙，还应再向原告交付2020年8月1日至8月6日的租金6431.25元（385875元÷12个月÷30天×6天）。原告刘艳主张被告王喜中支付2020年7月31日前物业费744元、水费170元并提供相关票据，本院予以支持。原告处尚有被告交付的30000元履约保证金、10000元水电押金，亦应予以退还被告。被告还应支付原告35332.75元（67987.5元+6431.25元+744元+170元－30000元－10000元）。原告过高的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除；被告王喜中于本判决生效后十日内支付原告刘艳35332.75元；三、驳回原告刘艳其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1831元，由原告刘艳负担1447元，由被告王喜中负担384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 瑞二〇二〇年十月二十七日书记员 史慧芳