吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1266号 上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，经理。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙得刚，男，1971年5月9日出生，住经济技术开发区。 上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）因与被上诉人孙德刚买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。 松原市星泰房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初1895号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：根据合同约定及法律规定，上诉人未办理产权登记非因自身原因所导致，上诉人不构成违约。一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案上诉人无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已在不动产登记机关备案，系双方真实意思表示。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……；3．协商解决”。另外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…”，上述法律规定及合同条款均明确，只有因上诉人自身原因导致被上诉人不能如期取得房屋产权证书的，上诉人才需承担延期办证的违约责任，也即上诉人承担的是过错责任。根据“谁主张谁举证”原则，被上诉人无法举证证明上诉人对于其未能如期取得房屋权属证书存在过错，被上诉人应当承担举证不能的不利后果。况且，上诉人提供的证据已经证明上诉人不存在任何过错。因此，被上诉人要求上诉人承担违约责任，于法无据，一审法院不应予以支持。第一，上诉人按照备案流程办理备案手续。根据上诉人所提交的松原市经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于松原大禹•某小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》。该说明确认以下事实：1．某小区项目建设期间所需证照均按规定办理并取得；2.2012年6月至2014年4月，某小区一、二、三期陆续取得规划验收合格证；3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证；4.2014年7月7日，上诉人取得消防备案证，因松原市2013年10月份新的审批要求（《研究人防结建联审联批问题》的会议精神），大禹某小区不满足竣工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证；5．直至2017年7月13日，上诉人完善新审批要求后才取得备案证。上述事实足以说明上诉人按照备案流程积极办理备案登记，逾期备案上诉人主观无过错。第二，逾期报送产权登记资料是因部分业主违建造成的，上诉人没有过错，该责任不应由上诉人承担。根据松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“大禹某小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为，并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”，即上诉人取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收，因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致国土暂缓验收，当初导致国土部门暂缓验收系因别墅区业主私搭乱建违章建筑，并非上诉人的原因所导致。但经上诉人多方努力，相关部门最终决定以土地整体验收的方式解决违建的问题，但对违章建筑房屋不予办理产权登记，故在2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。第三，补缴土地出让金是政策原因导致而非上诉人未缴足原出让金补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函［2016］254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡（镇）基准地价更新结果的通知》的文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。上诉人根据国土部门测绘验收时确定补缴金额，已足额补缴土地出让金。上诉人提供证据已表明松原市规划局早已对大禹某小区验收合格，并且松原市自然资源局同时认定小区内的违章建筑均系业主个人所为，答辩人没有任何违规建设。所以，补缴土地出让金并非答辩人欠缴、违规建设或违法占地而补缴。二、政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，上诉人不应承担责任一审法院已经查明：“2008年6月29日上诉人取得建设用地规划许可证。2008年11月18日上诉人取得建设工程规划许可证。2010年7月22日上诉人取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年上诉人取得涉案小区土地使用证。2011年4月7日上诉人取得商品房预售许可证。”即案涉小区工程已经于2008年取得规划许可证，案涉小区规划已经通过验收。2013年7月10日，上诉人根据当时政府实际政策实施情况，根据要求向松原经济技术开发区人民防空办公室交纳易地建设费10万元，之后政府政策发生变化又要求上诉人在某小区项目中建设人防工程，上诉人根据政府要求无奈开始建设地下人防工程。但2013年10月起，依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神“松原市自2013年10月份起未予备案的小区2无人防工程的不予备案登记”。上诉人完成人防工程建设后，于2017年7月13日取得备案登记。据此，地下人防新政策（不可抗力）系导致建设局逾期发放备案证的直接原因，并不是上诉人自身的原因导致逾期办证，根据合同法第117条应免除上诉人责任。三、逾期报送产权登记资料并非上诉人原因导致，松原市人民政府已经予以认可。依据（松解遗办发［2019］54号）《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，自2016年松原市解决“无籍房”问题启动以来，共受理了80个小区的“无籍房”申报，松原市政府将49个开发企业列入失信名单，上诉人不在该名单之内。上诉人虽然没有为案涉小区办理备案登记，但上诉人自始没有欠缴土地出让金、税费，也不存在自身的瑕疵问题需要完善验收手续。未能办证的原因并不在于上诉人，对此政府是予以认可的，此点一审法院未予认可。四、即使支付违约金，被上诉人需证明其受有损失。被上诉人购房目的是为了居住生活，上诉人将房屋交付被上诉人之后，其购房目的已经达到。房屋系以不动产登记确定所有权，虽然在此之前被上诉人没有办理产权登记，但没有办理产权登记并没有给被上诉人造成任何损失，故一审法院判决支付违约金不符合事实及法律规定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审 孙德刚向一审法院起诉请求：原告于2016年4月13日在被告处1,100,000元的价格购买了位于松原市经济技术开发区某小区第28幢105号房屋一处，并缴付全部购房款1,100,000元。2016年4月13日原告接收该房屋并实际使用至今。买卖合同约定在交付365个工作日办理备案手续。经原告多次协商，被告至今未能为原告办理房屋的产权登记。原告认为在被告处购买房屋且已经缴付全部房款，被告至今来能配合原告办理房屋的产权登记违反合同约定和法律规定，为维护原告合法权益，故诉至法院，要求被告支付以购房1,100,000元为基数支付自2017年10月10日起至办理不动产权属登记之日止按年利率6%支付违约金。 一审法院经审理查明，2016年4月13日，原告孙得刚与被告星泰公司签订《商品房买卖合同》以1,100,000元的价格购买了案涉房屋，签订合同之前交纳了全部购房款1,100,000元，并在2016年4月13日就办理了入住手续。2017年12月6日被告向原告开具1,100,000元购房发票一枚。商品房买卖合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.（略）；2.（略）；3.协商解决。另查明：被告开发建设该小区取得了建设用地规划许可证等相关证件。2019年5月14日，被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2019年4月24日，星泰公司案涉小区通过整体验收，松原市自然资源局的《建设用地联合验收单》载明：存在违章建筑房屋不予办理登记手续。松原市不动产登记中心《关于大禹某小区违章建筑予以认定的请示》载明：请松原市自然资源局有关科（室）、单位对该小区违章建筑的具体坐落、栋号、面积等情况予以认定。2019年5月14日，星泰公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。星泰公司提供照片一枚欲证实孙得刚所购案涉房屋加盖了阳光房部分（违章建筑），孙得刚对此不予认可。 一审法院认为：原告孙得刚与被告星泰公司所签订的商品房买卖合同合法有效应受法律保护。星泰公司作为商品房买卖合同的出卖人应当履行交付标的物房及协助买受人孙得刚办理房屋所有权证书的义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定，星泰公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。星泰公司于2016年4月13日向孙得刚交付房屋，则办理产权证期限为2017年10月10日。因星泰公司未在商品房买卖约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”，本案中双方当事人所签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，双方当事人未能协商没有达成一致意见，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。星泰公司提出诉讼时效抗辩，结合第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。具体到本案，星泰公司未在法定期限内为孙得刚办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了孙得刚的合法权益，孙得刚主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。孙得刚应自2017年10月10日起知道自己权利被侵害，孙得刚于2020年6月17日向法院提出诉讼请求，未超过法律规定的诉讼时效期间，现孙得刚主张以2017年10月10日为违约金起算点，本院予以支持。星泰公司2019年5月14日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，星泰公司作为出卖人已经完成合同约定的义务，原告要求被告支付违约金至办理不动产权属登记之日没有法律依据，本院不予支持。故星泰公司应当自2017年10月10日起至2019年5月14日止给付孙得刚逾期办证违约金，即以购房款1,100,000元为基数按年利率6%标准计算利息。星泰公司关于部分业主存有阳光房即违章建筑部分，是逾期办证的原因。经查，星泰公司所提供的证据没有有关部门的具体认定报告等进行充分证明，故该证明不能认定孙得刚的案涉房屋是否存在违建及影响被告向产权登记机关备案，对星泰公司针对本案所提的此点抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付原告孙得刚房屋逾期办证违约金即以购房款1,100,000元为基数，自2017年10月10日起至2019年5月14日止，按年利率6%计付利息。案件受理费1200元，由被告松原市星泰房地产开发有限公司负担，由被告松原市星泰房地产开发有限公司在本判决生效后向本院交纳；原告孙得刚已经预交的1200元，在本判决生效后，由本院退还给原告孙得刚。 本院二审查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，本案争议焦点为：孙德刚未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。孙德刚与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，系合法有效的，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。截至目前，孙德刚未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在，星泰房地产公司上诉认为，并非其自身原因导致，松原经济技术开发区建设局于2019年5月20日出具的《关于松原大禹某小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》可以证明其履约中无违约行为。但从该《情况说明》载明内容理解其文意，意思表示应为“星泰房地产公司未及时办理审批手续的原因，系开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证”，无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定：“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定”，《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定：“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准”可知，星泰房地产公司作为开发企业，无论建设防空地下室亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司不应以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由。二审同类案件中星泰房地产公司提供了松原市不动产登记中心的两份证据欲证明其他业主违建导致案涉房屋逾期办证，但是该两份证据均为请示且未得到相关部门对其请示内容的明确答复。故对星泰房地产公司“逾期办证是因部分业主违建导致”的主张，本院不予支持。因此，星泰房地产公司无法证明逾期办证非自身原因所致，应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。关于星泰房地产公司提出以房产备案的房屋买卖合同中有关办理产权证的约定为准。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，因房产备案的房屋买卖合同系为了重复使用而预先拟定，其中有关办理产权证的条款系格式条款，与星泰房地产公司与孙德刚于2016年4月13日签订的《商品房买卖合同》不一致，应当采用后者的有关条款。一审法院结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，判决星泰房地产公司以购房款1,100,000元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间的利息并无不当，利息计算截止日应确定到开发企业取得初始登记可进行产权分割，买受人具备办理房屋所有权登记条件之日止。 综上所述，星泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担（已交纳）。 审判员  牟凤桐 二〇二〇年十月二十八日 书记员 宁宏权