广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初4571号原告（反诉被告）：深圳市经宏鹏实业发展有限公司，住所地深圳市宝安区沙井镇新二村新二市场宿舍楼第**，统一社会信用代码914403007261765233。法定代表人：邱经忠，董事长。委托诉讼代理人：欧阳生，广东元善律师事务所律师。被告（反诉原告）：程绍勤，女，汉族，1958年8月13日出生，住址深圳市福田区。第三人：陈江文，男，汉族，1996年6月15日生，住址福建省惠安县。上列原告深圳市经宏鹏实业发展有限公司（以下简称“经宏鹏公司”）诉被告程绍勤及第三人陈江文侵权责任纠纷一案，本院立案后，被告程绍勤在法定期限内提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序对本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告经宏鹏公司委托诉讼代理人欧阳生及被告程绍勤到庭参加了诉讼，第三人陈江文经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告经宏鹏公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告停止对涉案房屋的装修并退还给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。被告程绍勤向本院提出如下反诉请求：1.判令原告停止对涉案房屋的侵权；2.判令原告恢复涉案房屋生活用电、用水；3.判令原告向深圳市龙华区龙华街道申报涉案房屋权利人为被告；4.判令原告在深圳市行政部门对该房产违法建筑历史遗留问题处理时，配合被告办理房产相关事宜；5.判令原告将涉案房地产已取得的政府批文及竣工验收报告交还给被告；其中包括：（1）宝安县1992年4月2日出具的编号为9003号《建设用地规划许可证》；（2）1992年9月3日出具的地字（龙府）第8561号《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》；（3）1993年7月30日龙华镇村镇建设办公室同意涉案私人住宅报建的《宝安县建设项目报建表》；（4）（93）建第3122号《住宅建筑许可证》；（5）涉案房屋竣工验收单等相关文件；6.本案诉讼费用由原告承担；7.判令原告赔偿因停水停电导致涉案房屋无法使用、收益，损失人民币30万元（按市场租金价格每月15000元计算，从2018年8月至2020年3月暂计20个月，一直计算至执行判决为止）。8.判令第三人陈江文到龙华国土规划局和龙华街道两规办说明其弄虚作假申报涉案房产，撤销对该房产的虚假申报。第三人陈江文未答辩，亦未举证质证。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市龙华区，并未办理不动产权登记。经本院向深圳市龙华区龙华街道两规办核实，涉案“云都别墅”小区内房产已全部办理农村城市化历史遗留违法建筑信息普查登记，其中涉案房产历史违建申报人为第三人陈江文。截至庭审之日，政府部门尚未对该房产历史遗留违建问题进行处理。根据本案双方提交证据及当事人陈述显示，涉案房产已取得原宝安县人民政府有关部门于1992年4月2日出具的编号为9003号《建设用地规划许可证》、于1992年9月3日出具的地字（龙府）第8561号《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、于1993年7月30日由龙华镇村镇建设办公室同意涉案私人住宅报建的《宝安县建设项目报建表》和（93）建第3122号《村镇住宅建筑许可证》等批准文件。庭审中，经宏鹏公司确认其持有程绍勤反诉请求第五项中列所明的证件、文件，并称在办理涉案房产历史遗留违法建筑信息普查登记时，第三人陈江文系经宏鹏公司员工，涉案房产实际系由经宏鹏公司所有。二、2005年4月25日，经宏鹏公司（甲方）与程绍勤（乙方）签订《房地产转让合同》约定：甲方将位于深圳市宝安区按人民币815000元转让给乙方；付款方式为免息分期付款，签订合同时付清总楼款30%，即人民币245000元，余款分4期于2005年10月25日、2006年4月25日、2006年10月25日、2007年4月25日分别支付楼款的17.5%，即人民币142500元；乙方应按照合同规定的付款时间交清当期楼款，否则甲方每日收取乙方所欠总额0.005%的滞纳金，乙方如支付余款超期90天，甲方有权单方面终止本合同，收回乙方取得的使用权并没收乙方实际所付的房款（含定金）；甲方需于2005年4月25日前将本合同规定的房地产交付乙方使用；甲方应自本合同生效之日起7日内将本合同向国土部门备案登记，乙方需提供办房产证相关资料；本合同所指《房产证》款面为绿皮，即依深圳市处理土地历史遗留问题程序核发的产权证；甲方在一年半之前办好绿本房产证交给乙方；合同双方在履行本合同过程中发生的争议，协商解决，若协商不成，双方约定向深圳仲裁委员会申请仲裁。2005年5月5日，程绍勤通过银行转账方式向经宏鹏公司支付款项245000元。2017年9月28日，程绍勤通过银行转账方式向经宏鹏公司支付款项410000元。庭审中，经宏鹏公司确认其在《房地产转让合同》签订后收到程绍勤支付的购房款245000元，后经催收一直未支付余款，亦未办理收楼手续，直至程绍勤2017年强行进入涉案房产进行装修时才将第二笔款项410000元直接支付至经宏鹏公司账户，经宏鹏公司并不承认该款项属于程绍勤支付的购房款；此外，在2017年程绍勤闯入涉案房产前，一直由经宏鹏公司对房产进行使用。对此，程绍勤则称其在同一时间向经宏鹏公司购买了该小区三套房产，三套房产在合同签订当日就已经交付，只是未对涉案房产进行装修，后经宏鹏公司因房价上涨不愿意继续出售房产，便强行派员进入涉案房产装修，对此，程绍勤曾多次报警。三、2016年6月5日，深圳市龙华新区规划土地监察大队对被申请人反应申请人涉嫌违法建设涉案小区，并将该小区以一房多卖的形式非法转让，倒卖土地使用权的信访投诉事项作出书面答复：经查，龙华办事处华联社区港侨新村小区（原名云都别墅），由深圳市经宏鹏实业发展有限公司开发，建于2002年，该建筑已于2009年申报“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查”登记，并已公示。该违法建筑需待深圳市农村城市化历史遗留问题处理工作实施后再依法处理。四、2015年11月9日，深圳仲裁委员会受理经宏鹏公司对程绍勤的仲裁申请。宏鹏公司在该案中提出如下仲裁请求：1.裁决申请人与被申请人之间《房地产转让合同》无效；2.裁决被申请人将涉案房产返还给申请人，并向申请人支付其占有使用涉案房产的使用费与购房款差额610600元；3.本案仲裁费等相关费用由被申请人承担。2016年8月25日，深圳仲裁委员会作出（2015）深仲裁字第2829号裁决书，裁决：驳回申请人的仲裁申请。仲裁庭意见认为，根据《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第二条规定，涉案房产属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，该违法建筑已于2009年申报“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查”登记，并已公示，深圳市政府有关部门对涉案违法建筑的行政处理结果尚未作出。而该行政处理结果，直接影响到对本案《房地产转让合同》效力的认定。在上述行政处理结果作出前，仲裁庭对本案纠纷不宜进行审理和认定，故应驳回申请人的仲裁申请。现深圳仲裁委作出的（2015）深仲裁字第2829号裁决书已经发生法律效力。裁判结果本院认为，本案为排除妨害纠纷。经宏鹏公司与程绍勤在本案中均提出停止对涉案房产之侵权请求，该排除妨害请求提出的前提在于其系涉案房产之权利人。根据本案查明事实，涉案房产属于农村城市化历史遗留违法建筑，而行政主管部门尚未对该房产违建问题进行处理，故在行政主管部门对该问题进行处理前，本院尚无认定涉案房产所有权的基础，故经宏鹏公司与程绍勤均缺乏依据我国《物权法》规定的所有权权能主张对方停止侵权的权利基础。其次，经宏鹏公司与程绍勤之间存在《房地产转让合同》，本案中并无证据证明经宏鹏公司或程绍勤在合同履行过程中曾作出解除合同之意思表示，故该合同仍在履行过程中。根据一般法理可知，房屋买卖合同属于物权形成的原因行为。随着房屋买卖合同之履行，合同相对人之于房产的物权效力会逐渐形成，故在合同履行过程中，合同相对人亦对房产存在准物权的有关权益。具体至本案而言，双方对涉案合同之履行程度认定不一致，双方之举证均无法证明各自享有的权利优先于对方，故依照本案证据无法认定经宏鹏公司或程绍勤哪一方对涉案房产存在合法的占有、使用权利，故对双方排除妨害之诉求，本院均不予支持。经宏鹏公司或程绍勤仍应先行向行政主管部门申请对涉案房产历史遗留违建问题进行处理，待处理结果确定后再循法律途径维护自身权益。同时，在此前提之下，经宏鹏公司或程绍勤的其他诉求均已无事实和法律依据予以支撑，对其他诉求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告深圳市经宏鹏实业发展有限公司的诉讼请求。二、驳回被告程绍勤的反诉请求。案件本诉受理费人民币11950元，由原告负担；反诉受理费人民币7417.5元，由被告负担。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  黄焕春人民陪审员  高烈芳二〇二〇年十月二十三日书 记 员  谢玉霞书 记 员  刘莉莎