昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初14595号原告（反诉被告）：马毅，男，汉族，1972年2月7日生，现住：云南省昆明市西山区。被告（反诉原告）：张永源，男，汉族，1946年9月5日生，现住：昆明市西山区。委托诉讼代理人：张洪涛，男，汉族，1976年4月8日生，身份证住址：云南省昆明市西山区，系被告儿子，特别授权代理。原告（反诉被告）马毅与被告（反诉原告）张永源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马毅，被告（反诉原告）张永源及其委托诉讼代理人张洪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马毅诉称：2017年12月，原告自被告处转租得坐落于昆明市，面积104平方米，被告（甲方）同意原告（乙方）的转租权利，并于2017年12月22日与原告签订了《出租商铺改造押金协议》，协议第三条约定：如乙方经营若干年后，不再经营，乙方需在合同期内恢复甲方商铺原状，以改造前照片为准，乙方恢复并出租后，甲方退还乙方所交商铺改造押金，原告于协议签订当日支付给被告押金50000元。后原、被告又于2018年12月25日两次签订《租房协议》，租赁期限为一年，即自2018年12月25日至2019年12月24日止，年房租为90000元，原告依约支付了该房租。现一年的租赁期限已届满，但被告未依约返还原告押金50000元，经原告多次催要未果，故原告诉至法院，请求：1、被告尽快返还原告已交付的出租商铺改造押金50000元；2、诉讼费由被告承担。被告张永源辩称：因为原告没有拆除装修，故请求驳回原告的起诉。反诉原告张永源诉称：2012年12月31日，我与开发商康湉签订了租房协议，承租了康湉位于西山区，每间商铺面积134.98平方米。当时该商铺为毛坯房，我出资对该两间商铺进行了装修改建，用去装修费140000元，10号商铺隔成的三间商铺分别为10-1、10-2、10-3号。2017年12月22日，原、被告经协商一致，签订了租房协议，约定原告承租已装修好的10-2、10-3号商铺，面积104平方米，因原告租下这两间商铺要开私人诊所，需要对该两间商铺进行改造，经双方协商，签订了《出租商铺改造押金协议》，约定原告付给被告商铺改造押金50000元，原告将该两间商铺上下层隔板、电源线、楼梯一道、下层吊顶、抽油烟管道拆除改造，拆除10-3号商铺二楼楼梯开口面积3×3.6米，隔墙支撑立柱不动，另外，根据押金协议约定，被告退还原告押金的前提条件是：如乙方不再经营，需在合同期内即租房协议期限内恢复甲方商铺原状。后原告交付了押金50000元并对商铺进行了改造，开起了诊所。2018年12月25日，原、被告续签了一年的租房协议，租房时间自2018年12月25日至2019年12月24日。2019年12月2日，被告收到开发商康湉收回10-2、10-3号商铺的通知后，于2019年12月5日用书页通知的方式，通知原告在合同期内恢复商铺原状，之后又多次找原告协商商铺退还事宜，但原告称还早等，躲避着被告。原、被告签订的租房协议期限届满后，原告没有对承租的诉争商铺恢复原状，仍然在正常经营，直到商铺开发商收回商铺之日的2019年12月30日仍在正常经营，事后被告才知道原告与开发商已跳过了被告直接签订了房屋租赁合同，造成了被告的重大经济损失，根据租房协议第1条、第8条，原告应当向被告支付租金1482元、滞纳金3000元。原告拒不在合同期内恢复诉争商铺被其拆除的装修，被告有权不退还收取的押金，并请求：1、驳回原告对被告的起诉；2、被告已收取的出租商铺改造押金50000元不予返还给原告；3、原告向被告支付滞纳金3000元、租金1482元；4、本案本诉反诉费由原告承担。反诉被告马毅辩称：一、我于2017年12月22日承租诉争商铺并装修后于2018年2月开办诊所，之前此商铺在被告手中已出租5年，我事前并不知道原始房东康湉与张永源所签订房屋租赁合同有规定：1、乙方不得转租、转让第三方，2、甲方开发商收回商铺时，乙方对所有商铺的装修只准建、不准拆，且无条件收回，此事我于2019年12月5日从开发商处才得知。二、2019年12月5日，商铺所有权人、开发商康湉到海口告知，2019年12月月底我方商铺需跟原始房东开发商直租，以前同被告私自所签合同违规。商铺是康湉的，其自己的房屋有权不租给任何人，康湉于2019年12月底收回被告违规转租商铺共3处。三、2020年1月1日，应开发商康湉主动要求，我与康湉签订了诉争商铺的租赁合同，我只有诉争商铺的使用权。四、自2017年12月22日至2019年12月24日期间的所有房租、水电费、卫生、物管费已结清，自2020年1月1日起，被告并无任何商铺租赁给我，我也未违法占用被告任何房屋财产，被告应当归还我商铺改造押金50000元，并归还押金利息3000元。本院经审理认定事实如下：2017年12月22日，原告马毅作为乙方，与作为甲方的被告张永源签订了《出租商铺改造押金协议》，约定原告马毅承租位于昆明市，双方约定：一、甲方同意乙方将甲方装修好的10-2、10-3号商铺上下层隔板、电源线、楼梯一道、下层吊顶、抽油烟管道拆除改造，拆除10-3号商铺二楼楼梯开口面积3×3.6米，注：隔墙支撑立柱不动。二、如乙方经营若干年后，不再经营，乙方需在合同期内恢复甲方商铺原状，以改造前照片为准，乙方恢复并出租后，甲方退还乙方所交商铺改造押金。四、如乙方在合同期内不恢复甲方商铺原样，甲方有权不退还乙押金。同日，原告马毅向被告张永源交付了诉争商铺改造押金50000元，被告张永源出具了《收据》。2018年12月25日，原、被告签订《租房协议》，约定原告继续承租诉争商铺，租赁期间自2018年12月25日至2019年12月24日，年房租为90000元，该协议第八条约定：乙方不愿续租的，应在协议期前五天将房屋退还给甲方，逾期不还者每延一天付滞纳金500元。原告已依约向被告支付该房租90000元。2019年12月5日，被告张永源向原告马毅送达《租房协议合同期满不再续租通知书》，载明：现经开发商通知，商铺不得转租，所以租期到期后不再续租，乙方需在租房协议到期前五天将全部搬离，并将房屋交给甲方。2020年1月1日，出租人康湉与承租人原告马毅签订《房屋租赁合同》，约定原告马毅承租诉争房屋，租赁期限自2019年12月31日至2020年12月30日，房屋月租金6701.8元，年租金为80421.6元。双方对押金收取、房屋的维修、合同的解除等事项进行了约定。2020年5月26日，和顺园小区物业管理办公室出具《证明》，载明原告马毅2019年12月31日前的物管费、水电费已结清。另查明，2018年12月28日，被告张永源与案外人康湉签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限1年，自2018年12月31日至2019年12月30日，第八条约定：租赁期间，承租人须事先征得出租人的书面同意，方可将承租房屋的部分部转租给第三人使用，否则转租行为出租方不予认可，视为无效转租，承租方及转租方一切损失出租方不予承担。本院认为：租赁合同系诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条仅赋予了出租人在未经其同意的情况下对原合同的解除权，因此承租人与次承租人达成的转租合同为有效合同。本案中，原告马毅与被告张永源于2017年12月22日签订的《出租商铺改造押金协议》及2018年12月25日签订的租期为1年的《租房协议》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属合法有效，原、被告均应当依约履行各自的合同义务。然因诉争商铺所有权人于2019年12月5日行使合同解除权，解除了其与被告张永源签订的诉争商铺租赁合同，导致原、被告所签的转租合同提前终止，该转租合同终止产生的后果为：1、原告尚未停业，且商铺所有权人与原告于2020年1月1日就诉争商铺直接签订了租赁合同，商铺所有权人同意由原告继续租用商铺，故原告无需拆除其对诉争商铺的装修；2、被告无理由继续占有原告支付的商铺改造押金50000元。被告张永源抗辩，不退还押金系因原告未拆除商铺装修恢复原状，然该抗辩与商铺所有权人同意原告续租所签合同相抵触，本院不予采信。原告马毅要求被告张永源返还押金50000元的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告张永源反诉要求原告马毅支付滞纳金3000元及租金1482元的诉请，本院认为，原告马毅与被告张永源约定的租赁期限至2019年12月24日届满，原告马毅已按约向被告张永源足额支付了房屋租金，结清了水电物管费。另，商铺所有权人解除原合同时间、以及原、被告转租合同终止时间为2019年12月5日，故对于2019年12月24日以后的租赁费用，原告马毅应当直接支付给商铺所有权人而非被告张永源，现被告张永源根据转租合同第一条（租金支付条款）、第八条（乙方不愿续租的，应在协议期前五天将房屋退还给甲方，逾期不还者每延一天付滞纳金500元）要求原告支付滞纳金3000元、租金1482元的主张无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十三条、二百一十六条、二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张永源于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）马毅返还押金人民币50000元；二、驳回被告（反诉原告）张永源的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费1050元（原告马毅已预交），由被告张永源负担（于支付上述款项时一并支付原告）。本案案件反诉受理费1106元（被告张永源已预交），由被告张永源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  郭志勇人民陪审员  周云宽人民陪审员  闫一涛二〇二〇年十月三十日书 记 员  陈文华