江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0602民初2845号原告：鹰潭誉峰物业有限公司，统一社会信用代码91360600071832357A，住所地江西省鹰潭市凯翔外滩国际********房。法定代表人：郑静，公司总经理。委托诉讼代理人：陈丰旺，江西融冰律师事务所律师，特别授权代理。被告：彭圣甜，女，1991年8月28日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告鹰潭誉峰物业有限公司(以下简称原告)与被告彭圣甜（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈丰旺到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付其拖欠的物业服务费计人民币12038.4元，并判令被告立即向原告支付自2016年4月22日起暂截止于2020年8月5日的违约金计人民币10133.9元，并判令其后由被告继续以拖欠的物业服务费为基数按每日千分之一的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止；2、判令被告承担本案的诉讼费用。原告诉称的事实和理由：被告系凯翔外滩国际9幢1单元1301室（以下称该房屋）的业主，该房屋通知的交房最后日期之次日为2012年4月15日，被告已于2014年4月22日收房并与原告签订了《前期物业服务协议》及其他相关文件，原告系凯翔外滩国际小区建设单位鹰潭凯翔房地产有限公司依法选聘的前期物业服务公司，自2013年8月1日开始持续为被告及凯翔外滩国际小区广大业主提供了物业管理服务，被告有义务向原告交纳物业服务费。根据被告与原告签订的《前期物业服务协议》及鹰潭凯翔房地产开发有限公司与原告签订的《凯翔外滩国际小区前期物业服务合同》的规定，凯翔外滩国际小区高层住宅的物业服务费标准为：1.5元/月/平方米，被告该房屋的面积为133.76平方米，通知的交房最后日期之次日为2014年4月15日，被告应自2014年4月15日起交纳物业服务费，并应于每年的4月15日前支付下一年的物业服务费；若被告逾期交纳物业服务费，须从逾期之日起每日按拖欠总金额的千分之五的比例交纳违约金。经查被告交纳了第一年、第二年的物业服务费，自2016年4月16日开始拖欠原告物业服务费。虽经原告历年屡次催收，但是被告至今一直拖欠原告物业服务费，已经严重违反合同约定及相关法律法规的规定。被告除应向原告支付拖欠的物业服务费外，还须从逾期之日起每日按拖欠总金额的千分之五的比例交纳违约金，但考虑到被告的履行能力，原告暂仅按每日千分之一的比例向被告主张违约金，其余违约金原告保留继续向被告追索的权利。综上，原告为维护自身的合法权益，根据民事诉讼法等相关法律的规定，诉至法院，望判如所请。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:一、原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告身份证复印件，证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格；二、《交房会签单》、《业主情况登记表》、《前期物业服务协议》、《承诺书》、《业主临时管理规约》，证明被告为凯翔外滩国际小区9幢1单元1301室的业主，房屋面积为133.76㎡，被告应交的物业服务费应按房屋面积计算；该房屋通知的交房最后日期之次日为2014年4月15日，被告于2014年4月22日办理了收房手续，并就该房屋签订了《前期物业服务协议》，协议约定，物业服务费自通知的交房最后日期之次日起计算，物业服务费按建筑面积交纳，高层住宅物业服务费标准为1.5元/㎡/月；若被告逾期交纳物业服务费，须从逾期之日起每日按拖欠总金额的千分之五的比例交纳违约金；被告在2014年4月22日入住收房时交纳了第一年的物业服务费及其他入住费用，自2016年4月16日开始至今一直拖欠原告物业服务费；被告签署了《承诺书》，保证严格遵守凯翔外滩国际小区《业主临时管理规约》，该规约规定，被告应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，物业服务费用从通知交房最后日期之次日起计算。三、原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订的《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》二份及补充协议二份，证明原告系凯翔外滩国际小区建设单位鹰潭凯翔房地产有限公司依法选聘的前期物业服务公司，原告自2013年8月1日开始持续为被告及凯翔外滩国际小区广大业主提供了物业管理服务，空置房无论是否装修入住，被告有义务应于交房通知书约定的交房之日起按照高层住宅的物业服务费1.5元/㎡/月计算向原告交纳物业服务费。四、《物业费催缴移交名单》，证明被告拖欠物业服务费的情况。被告未向本院提交证据。被告无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告的诉讼请求进行答辩及对原告提供的证据进行质证的权利。经审查，原告提交的证据符合证据要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告系依法成立的有限责任公司，经营范围为物业管理、建筑清洁服务、家政服务、停车场服务等项目。2013年9月，原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订了《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：原告为凯翔·外滩国际住宅小区物业管理服务，在物业管理范围区域内，提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等。物业服务费用收费标准为别墅1.9元/月平方米，高层住宅1.5元/月平方米，商铺物业2.0元/月平方米。电梯费和梯间公共照明费按政府规定收费标准收取，即按实际发生的电费和实用业主的产权面积分摊。装修垃圾清运费为3.5元/平方米。合同有效期为两年，在合同有效期内，若业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同，则业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同后，本合同自动提前终止等内容。合同到期后，原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司分别于2015年8月、2016年7月31日续签了二份《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》，由原告继续为凯翔·外滩国际住宅小区提供前期物业服务，委托服务期限至2018年7月31日止，合同约定的服务内容、收费标准与原合同约定一致。2018年7月29日，合同签订的委托服务期限将届满，但是凯翔·外滩国际住宅小区业主委员会尚未成立，原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订了《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》之补充协议，约定：原合同有效期延长两年（延长的有效期自2018年8月1日至2020年7月31日）；协议为原物业服务合同的组成部分，原合同的约定与本补充协议的约定不一致或存在冲突的均以本补充协议的约定为准。本补充协议未作规定事宜，均按原合同执行等内容。2020年7月23日，《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》之补充协议签订的委托服务期限将届满，但是凯翔·外滩国际住宅小区业主委员会尚未成立，为确保小区品质和物业管理水平，原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订了《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》之补充协议（二），约定：原合同有效期再延长叁年（延长的有效期自2020年8月1日至2023年7月31日）；协议为原物业服务合同的组成部分，原合同的约定与本补充协议的约定不一致或存在冲突的均以本补充协议的约定为准。本补充协议未作规定事宜，均按原合同执行等内容。原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：被告以凯翔·外滩国际业主的身份委托原告对凯翔·外滩国际小区实施物业管理，委托管理期限自原、被告双方签字盖章之日生效起至物业业主委员会与物业公司另行签订的物业服务合同生效之日时，物业公共服务费的计收及交纳时间为12个月，业主应于接房之日起一次性交纳物业公共服务费，物业公共服务费按年付。物业公共服务费高层住宅为1.5元/㎡/月，业主交房时一次性缴纳装修垃圾清运费3.5元/㎡。原告违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正；原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告将按拖欠总金额千分之五的标准计收违约金，凡逾期三十日以上者，除按应缴纳费用每日千分之五的标准增收违约金外，原告可以公布欠费者名单，并可采用法律手段予以追缴。原、被告双方还对物业管理服务内容、双方的权利和义务、物业管理服务质量等内容进行了约定。2014年4月22日，被告出具了一份《承诺书》，声明已详细阅读了业主临时管理规约的所有条款，并同意承担违反临时管理规约的相应责任。另查明，被告为鹰潭市沿江路66号凯翔·外滩国际住宅小区9幢1单元1301室(面积为133.76平方米)房屋住户，2014年4月22日办理了入住手续。被告交纳了第一年、第二年的物业服务费，自2016年4月16日起，被告未按约交纳物业管理费，截止至2020年4月16日被告共欠原告物业管理费12038.4元(1.5元×133.76㎡×60个月)。原告虽多次向被告催收，但均无果，特诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与鹰潭凯翔房地产开发有限公司签订的《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》、《凯翔·外滩国际住宅小区前期物业服务合同》之补充协议，其性质为前期物业服务合同，对鹰潭凯翔房地产开发有限公司所建设的凯翔·外滩国际住宅小区业主均有约束力。原告与被告签订了《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效。原告为凯翔·外滩国际住宅小区的物业服务企业，并实施了物业管理，有权向物业产权人、使用人收取物业管理费。故原告诉请被告支付所欠物业管理服务费，本院予以支持。本案中，被告自2016年4月16日至2021年4月15日欠交纳的物业管理费为12038.4元(1.5元×133.76㎡×60个月)，故原告诉请被告支付物业管理费12038.4元，本院予以支持。原、被告双方在《前期物业服务协议》约定，若被告逾期交纳物业管理费，被告应按拖欠总金额每日千分之五的标准计收违约金，故原告诉请被告按拖欠总金额每日千分之一的比例向原告支付自2016年4月22日起暂截止至2020年8月5日的违约金10133.9元，低于双方约定的标准，亦符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了对原告主张事实和证据辩驳的权利，由此所产生的法律后果应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告彭圣甜应于本判决生效之日起十日内向原告鹰潭誉峰物业有限公司支付其拖欠的自2016年4月16日起至2021年4月15日止的物业管理费人民币12038.4元；二、被告彭圣甜应于本判决生效之日起十日内向原告鹰潭誉峰物业有限公司支付自2016年4月22日起暂截止至2020年8月5日的违约金人民币10133.9元（2020年8月6日之后的违约金以拖欠的物业管理费为基数，按每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，减半收取计177元，由被告彭圣甜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆卫华二〇二〇年十月十日法官助理周有区书记员张韩月附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规定应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。