广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8109号上诉人（原审被告）：刘继添，男，汉族，住广东省翁源县*************，公民身份号码440************258。委托诉讼代理人：陈建华，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海凡卓市场管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************，统一社会信用代码914************091。法定代表人：蔡友吉，总经理。委托诉讼代理人：陈松伟，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇嘉，广东金舵律师事务所律师。上诉人刘继添因与被上诉人佛山市南海凡卓市场管理有限公司（以下简称凡卓公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘继添上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回凡卓公司的诉讼请求；2.本案所有诉讼费由凡卓公司承担。事实和理由：一、一审法院错误认定占用房屋费用等同于租金。双方合同约定租赁第二层，但是凡卓公司实际交付使用的是第三层，凡卓公司将第二层交给他人用于棋牌、游艺经营。凡卓公司未按合同交付第二层，实际影响刘继添经营状况。凡卓公司交付的第三层建筑是私下搭建的违章建筑，无房屋产权证明，无报建手续。因该建筑物不合法，2019年11月被政府叫停，明确不能用于餐饮经营。凡卓公司在租赁合同中存在主要过错，对该租赁合同中的过错承担主要责任。第二层与第三层建筑物属性不同，第三层是临时搭建，其使用价值与第二层的使用价值明显不同，其使用费也明显不同，不能以第二层标准收取占用费。二、一审法院未区分租赁合同无效的过错责任。凡卓公司明知租赁房屋的第三层系无证房屋，仍出租给刘继添，对双方合同无效存在主要过错，应当承担过错责任，抵销部分占用费。一审法院未对该过错责任进行区分，违反法律规定，应当予以纠正。综上，凡卓公司对合同无效存在过错，应承担相应的责任，减少刘继添占用房屋费用。被上诉人凡卓公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。凡卓公司向一审法院提出诉讼请求：1.刘继添支付2019年11月租金14252元（1446㎡×9.8568元/㎡）、管理费300元；2.刘继添腾空搬离，并返还佛山市南海区****“***”地段三楼铺位给凡卓公司；3.刘继添自2019年12月起每月向凡卓公司支付场地占用费14252元，直至返还佛山市南海区****“***”地段三楼铺位给凡卓公司之日为止；4.本案诉讼费用由刘继添承担。一审法院查明：2019年10月15日，佛山市南海区*********股份合作经济社与蔡友吉（凡卓公司法定代表人）签订两份《物业租赁合同》，约定蔡友吉承租位于佛山市南海区********市场第一层至三层作为商用，租赁期限从2019年7月1日起至2025年4月30日止；等等。2020年1月8日，蔡友吉出具《证明》将上述租赁物委托凡卓公司负责管理运营与对外出租。2014年12月1日，凡卓公司（甲方、出租方）与刘继添（乙方、承租方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定乙方承租甲方位于佛山市南海区********“***”地段三楼（以下简称涉讼租赁物）作为经营饮食项目用途使用，建筑面积约1446平方米，租赁合同期共计10年，由2014年12月1日起至2025年4月30日止，其中2014年12月1日至2016年2月9日，租金标准为8元每平方米每月；2016年2月10日至2019年2月9日，租金标准为8.88元每平方米每月；2019年2月10日至2022年2月9日，租金标准为9.8568元每平方米每月；每月综合管理费300元/月；租金按月结算，每月15日交清租金、综合管理费，每逾期一天，甲方收取费用总额1%滞纳金，超期十天者甲方有权收回合同签订的摊位使用权，乙方所交纳的押金作为违约金赔偿给甲方，不予退回；合同签订之日，乙方向甲方交付25000元作为履约保证金；乙方转让使用权者须到甲方办公室办理合同更换手续；乙方做好防漏水措施，特别是厕所厨房，不得渗入到二楼，否则一切后果自行负责；等等。凡卓公司已收取刘继添履约保证金25000元。2019年12月3日，凡卓公司分别向刘继添发送《关于漏水维修通知》和《租金催缴通知》，凡卓公司要求刘继添在收到函件之日起15日内处理维修厨房洗手间的漏水问题，并载明刘继添拖欠2019年11月租金14252元和管理费300元，要求刘继添在2019年12月8日前支付完毕。诉讼中，凡卓公司、刘继添确认协商租赁事宜时承租的是三楼。凡卓公司述称：刘继添尚未离场，仍遗留饭桌、椅子、灯饰、电器、空调等，维持经营时的原状。刘继添述称：刘继添已将涉讼租赁物转手予案外人，接手方于2019年7月起进场，但接手方与凡卓公司没有达成一致，刘继添不清楚接手方何时离场，现租赁物内的物品是接手方遗留的。诉讼中，一审法院指令双方于2020年4月30日前办理涉讼租赁物交接手续，凡卓公司确认已于该日自行收回涉讼租赁物。一审法院认为，关于双方承租的标的物，刘继添虽辩称合同约定的承租标的物为二楼场地，但未举证反映其在承租后曾对该合同约定提出过异议，且综合涉讼合同关于刘继添应做好厨房厕所的防范漏水，不得渗入二楼的约定以及凡卓公司、刘继添均确认双方协商承租的是三楼场地的事实，一审法院对凡卓公司主张涉讼合同约定租赁物为二楼属笔误予以采信，并认定本案涉讼租赁物为甲方位于佛山市南海区********“***”地段三楼的场地。凡卓公司自认涉讼租赁物为加建，没有办理相关规划报建手续，涉讼租赁物未办理合法规划、报建手续，不具备交付使用的条件，凡卓公司、刘继添签订的涉讼合同依法无效。涉讼合同无效，刘继添应返还涉讼租赁物予凡卓公司。刘继添虽辩称已搬离涉讼租赁物，但凡卓公司举证反映至2020年4月16日，涉讼租赁物内仍存有大量物品且被刘继添上锁，经一审法院释明，刘继添对凡卓公司上述主张未举证反驳，应承担相应举证不能的责任，此其一；其二，刘继添虽辩称涉讼租赁物已转由案外人租赁，但未举证反映，凡卓公司亦不确认，对刘继添抗辩已履行返还义务，一审法院不予采纳。诉讼中，一审法院组织双方进行对涉讼租赁物的交接，鉴于凡卓公司自认已于2020年4月30日自行收回涉讼租赁物，故对凡卓公司提出刘继添返还涉讼租赁物的诉请，一审法院不再重复处理。合同无效，根据公平等价有偿原则，刘继添仍应参照合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予凡卓公司。如前所述，刘继添对其主张2020年4月16日已返还涉讼租赁物予凡卓公司未举证证明，凡卓公司自认已于2020年4月30日收回租赁物，故刘继添应支付以14252元的标准计算的自2019年11月1日至2020年4月30日止的使用费85512元（14252元/月×6个月）和2019年11月的管理费300元予凡卓公司，凡卓公司使用费诉请在一审法院上述核定范围内的，一审法院予以支持，对超出部分，一审法院不予支持。刘继添辩称凡卓公司应返还履约保证金，凡卓公司不同意，刘继添就此亦未提出反诉请求，一审法院在本案中对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、刘继添应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费85512元和管理费300元予凡卓公司；二、驳回凡卓公司的其他诉讼请求。案件以简易程序结案，案件受理费减半收取计972.65元（凡卓公司已预交12758.75元），由刘继添负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予凡卓公司，一审法院不另收退。凡卓公司多预交的受理费11786.1元在判决发生法律效力后经凡卓公司书面申请，一审法院予以退还。二审期间，双方均未向本院提交新证据。关于刘继添以另案提起装修损失赔偿为由向本院申请中止本案审理的问题，经审查，本案的审理并不以另案判决结果为依据，故其该申请缺乏依据，本院不予准许。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系刘继添应否向凡卓公司支付使用费85512元和管理费300元。刘继添上诉主张凡卓公司未按合同约定交付第二层租赁物，其实际交付的第三层租赁物为违章建筑，不能以第二层的标准收取占用费，且其对合同无效存在过错，故应相应减少占用费。对此，本院认为，双方在一审庭审中均确认协商租赁事宜时承租的是第三层，此其一；其二，案涉合同虽约定租赁标的为第二层，但根据现有的证据来看，在合同履行过程中，刘继添对实际承租的租赁物为第三层并未提出异议，且亦有按照合同约定缴纳了相应的费用。一审法院根据上述查明的事实对凡卓公司主张案涉合同约定租赁物为第二层属于笔误予以采信，进而认定案涉租赁物应为第三层并无不当，本院予以维持。案涉租赁物未办理合法规划、报建手续，故刘继添与凡卓公司签订的《租赁合同》因违反了法律法规的强制性规定而无效，作为出租方的凡卓公司有义务提供适格的租赁物，但作为承租人的刘继添在承租时亦应有审慎注意的义务，故双方对合同无效均有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，一审法院在查明事实的基础上认定刘继添应向凡卓公司支付使用费85512元和管理费300元于法有据，本院予以维持。综上，刘继添的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘继添的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1945.3元，由上诉人刘继添负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十月二十一日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽