广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初29760号原告（反诉被告）：深圳市濠成管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道桥头社区工业大道与蚝业路交汇雍景濠城******（办公场所），统一社会信用代码91440300797986849R。法定代表人：刘金荣。委托诉讼代理人：谭义淼，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈影，广东晟典律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：幸裕君，男，汉族，1982年5月6日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：陈程聚，广东敦明律师事务所律师。原告深圳市濠成管理有限公司（以下简称“濠成公司”）诉被告幸裕君以及被告幸裕君反诉原告濠成公司房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告濠成公司委托诉讼代理人谭义淼、陈影、被告幸裕君委托诉讼代理人陈程聚到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告濠成公司诉称，原告与被告于2018年7月19日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区××桥头社区××路××号雍景濠城201-202铺（以下简称“商铺”）出租给被告用于餐饮经营使用，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日止。根据《租赁合同》第六条、第七条、第九条、第二十七条附件2之约定，2018年5月1日至2020年4月30日期间，被告应于每月10号前将当月租金43500元以转账方式一次性交付到原告，后双方协商租金按原租金的80%收取，即每月租金为34800元。其中2018年5月1日至2018年7月31日期间为装修免租期，且被告自行承担自承租之日起租赁场所发生的费用（包括水电费、物业管理费等，公用水电费按商铺面积比例分摊），另按500元/月的标准支付招牌费。原告已向被告交付商铺。然而，被告自2018年5月起至今并未足额向原告足额支付租金及水电费、物业管理费、公摊费、招牌费。自2018年5月暂计至2019年7月（共计15个月），共产生以下费用：房屋占有使用费34800×12=417600元（前三个月为免租期）、水费19652元、电费230809.2元、公用水电公摊费21447.84元、物业管理费4175×15=62625元、招牌费500×15=7500元，共计人民币759661.04元，期间被告共计向原告支付款项389716.4元，尚欠款项369944.64元。原告多次督促被告支付拖欠款项，但被告至今尚未足额清偿。请求：1、依法判令解除原被告双方的《商铺租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付自2018年5月起至2020年8月16日止期间的房屋占有使用费866056元、物业管理费125104.67元、招牌费13266.67元、水电费（包括公摊）301643.77元，以上共计1306071.10元；3、依法判令被告立即腾空并返还租赁物；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告幸裕君辩称：1、根据我国消防法第13条第2款规定，依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或消防验收不合格的禁止投入使用。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干解释第8条第3款的规定，租赁房屋违反法律行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同，人民法院应予以支持。因为原告承租给被告的房屋并不具备消防验收合格条件，其在签订合同时隐瞒了该关键情况，导致合同的目的无法实现，涉案房屋无法作为餐饮用途使用；2、涉案商铺在2019年7月份已经被原告锁住控制，从该时段起涉案商铺已在被告的控制使用当中。其他答辩意见与反诉状陈述的事实及理由一致。被告幸裕君反诉称，被告与原告签订《商铺租赁合同》，承租深圳市宝安区××桥头社区××路××号雍景濠城201-202铺，约定用途为餐饮，并约定商铺所在商场后围墙2018年6月30日打通。合同签订后，被告按约支付租赁保证金等费用，投入巨额资金装修商铺、购置餐桌、厨房设备等，商铺装修完毕办理商铺二次消防验收时，被告被告知商铺所在的商场未通过消防验收，根本不具备餐饮用途的必要条件，商场围墙未打通，严重影响商场人流量。原告多次承诺保证尽快让商铺通过消防验收，但一直未兑现，甚至于2019年7月未经同意擅自锁住商铺大门，被告已无法控制进驻商铺。原告作为涉案商铺的管理方，明知涉案商铺所在商城消防验收未通过不具备餐饮用途美双方合同目的无法实现，但仍租给被告，其行为已构成根本违约，被告承租商铺后无法用于餐饮，故原告应退还已付租赁保证金、租金、物业管理费，并赔偿被告就涉案商铺的装修餐饮设备等，故向本院提出反诉请求：1、判决幸裕君与濠成公司签订的《商铺租赁合同》无效；2、濠成公司向幸裕君退还租赁保证金130500元；3、濠成公司向幸裕君退还进场费30000元；4、濠成公司向幸裕君退还已支付租金389716.4元；5、濠成公司赔偿幸裕君员工工资、装修、购买厨具等经济损失合计1536123元；6、本案诉讼费由濠成公司承担。原告濠成公司对被告幸裕君的反诉辩称：1、被告主张解除合同并要求原告赔偿其相应损失无事实及法律依据；2、双方签订合同前被告已完全知悉涉案商店铺的现状，并且予以接受，涉案商铺已于2018年5月起由被告使用，并于同年8月3日开始进行试营业，2018年8月12日正式开业，被告租赁涉案商铺的合同目的已经实现，被告应当依据双方约定支付物业占用期间的相关费用；3、针对围墙未打通事宜，双方已于2018年9月20日最终确定由被告按照原合同约定租金的80%交付租金，被告不再追究未打通事宜，而依据我方所提交的证据足以显示自2018年9月起被告也是按照80%的租金额度向原告交付租金；4、被告之所以解除合同并非物业无法使用而是因其自身经营不善，被告因自身经营不善却要求原告承担起相应的责任与后果明显无任何事实及法律依据。2019年7月1日，被告对外宣称对涉案商铺进行升级改造，但实际上在此之后被告一直未重新开业，涉案商铺也属于关门闭锁状态，原告多次催促被告若不使用涉案商铺，请及时撤离，但被告一直置之不理，仍然继续占用原告商铺，且欠付相应租金、水电费；5、被告主张其因原告原因遭受经济损失，但依据本案中被告所提交的证据，并不足以证明被告曾经遭受相应损失，被告所提供的相应材料均无任何银行流水予以佐证，且被告所购买的相应物资已被用于被告的日常经营过程中为被告经营行为带来利润，被告以此为由要求原告对其进行赔偿，无理无据；6、针对涉案物业已于2007年通过消防验收合格，并非被告所称的未经消防验收的物业，针对各商户的二次消防是由承租人自行办理，被告应当未其未能办理消防事宜自行承担相应法律责任。经审理查明以下事实：一、2018年7月19日，濠成公司与幸裕君签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方（即濠成公司）将位于深圳市宝安区××桥头社区××路××号雍景濠城201-202铺出租给乙方（即幸裕君）作餐饮业经营使用，面积约835平方米；租期为5年，从2018年5月1日起至2023年4月30日止；乙方一次性向甲方交纳130500元作为履约保证金，2018年5月1日至2020年4月30日每月租金为43500元，2020年5月1日至2022年4月30日租金递增至47850元，2022年5月1日至2023年4月30日租金递增至52635元；2018年5月1日至2018年7月30日为三个月的免租期，乙方从2018年8月1日起每月10日前将本月租金以转账方式一次性交付甲方；物业服务费每月按5元/㎡计算，电费按1.5元/度计算，水费按8.5元/方计算，租赁期限内，乙方未按约定支付租金、物业服务费、履约保证金、水电费或其他应付款项，每延迟一日，乙方支付未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金。另，在合同尾部还随附了三个附件：1、后围墙6月30日前打通，保证行人通行；2、前招牌位整块（指定位置）归乙方使用，乙方每月支付500元使用费；3、天然气总管道7月30日前达到通气条件。二、幸裕君在签订租赁合同后向濠成公司交付了租赁保证金130500元、进场费30000元。另，2018年国庆后经双方协商，租金按合同约定金额的八折计付，即每月租金34800元，截止2019年7月幸裕君向濠成公司交付房屋租金、物业服务费、水电费、招牌费等共计389716.4元。三、本案涉案房屋无有效的房产证或建设工程规划许可证。四、幸裕君于2020年8月16日将涉案商铺交还濠成公司。五、经本院依法委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司评估，涉案的雍景濠城201-202商铺已形成附合的装饰装修物价值为657194元。六、濠成公司提交巴拉客音乐餐厅收款记录、水电表抄数记录、电表读数的照片、水电公摊表、网上银行电子回单、巴拉客音乐餐厅水电费含公摊明细等证据证明涉案商铺拖欠水电费（包括公用水电公摊）301643.77元。上述事实，有《商铺租赁合同》、巴拉客音乐餐厅收款记录、水电表抄数记录、电表读数的照片、水电公摊表、网上银行电子回单、巴拉客音乐餐厅水电费含公摊明细、催缴通知单、收据、发票、律师函、评估报告书等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房产无国土规划部门颁发的合法产权证，也无建设工程规划许可证，因此原、被告签订《商铺租赁合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中濠成公司作为二房东，其清楚知道涉案商城未取得房产证和建设规划许可证，仍将商城分租给各个商户，并且未如实告知租户相关情况，对合同无效负有主要责任；幸裕君作为承租人在合同签订前也应尽谨慎审查之义务，询问清楚租赁房产的产权及相关情况，其对合同无效负有次要责任，故本院判定濠成公司承担70%责任，幸裕君承担30%责任。虽然租赁合同无效，但幸裕君实际使用了涉案商铺，应当支付相应的占有使用费。涉案商铺于2020年8月16日交还濠成公司，2018年5月1日至2020年8月15日期间的房屋占有使用费为34800元/月×24.5=852600元（前三个月为免租期），2018年5月1日至2020年8月15日期间的物业管理费4175元/月×27.5=114812.5元，招牌使用费500元/月×27.5=13750元，原告仅主张招牌使用费13266.67元，本院按原告主张的金额认定，以上合计共980679.17元。水电费（包括公用水电公摊）301643.77元系幸裕君商铺经营产生的费用，该部分费用已由濠成公司垫付，幸裕君应当向濠成公司支付。幸裕君已向濠成公司交付房屋租金、物业服务费、水电费、招牌费等共计389716.4元，故其还需支付980679.17元+301643.77元-389716.4元=892606.54元。关于幸裕君主张的损失，因双方签订的《商铺租赁合同》属于无效合同，濠成公司基于合同向幸裕君收取的租赁保证金130500元、进场费30000元依法均应予以返还。幸裕君对涉案商铺进行了装修，经评估，已形成附合的装饰装修物价值为657194元，现商铺已返还濠成公司，该部分损失濠成公司应承担70%责任，故濠成公司应向幸裕君支付装修损失460035.8元。幸裕君主张的员工工资损失、购买厨具损失等缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原、被告2018年7月19日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告幸裕君于判决生效之日起十日内向原告深圳市濠成管理有限公司支付房屋占有使用费、物管费、招牌使用费、水电费（包括公用水电公摊）892606.54元；三、原告深圳市濠成管理有限公司于判决生效之日起十日内向被告幸裕君返还租赁保证金130500元、进场费30000元；四、原告深圳市濠成管理有限公司于判决生效之日起十日内向被告幸裕君支付装修损失460035.8元五、驳回原告深圳市濠成管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告幸裕君的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3425元，保全费2370元，由原告承担580元，被告承担5215元。反诉受理费11745元，由原告承担3524元，被告承担8221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张  朝  军二〇二〇年十月九日书记员 黄文轩（兼）书记员 李  桃  艳附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。