河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初6807号原告（反诉被告）：吴鹏，男，1980年7月14日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：孙燕，河南燕小成律师事务所律师。被告（反诉原告）：驻马店市新天地房地产开发有限公司，住所地：驻马店经济产业集聚区综合服务中心办公楼。统一社会信用代码91411700733856084N。法定代表人：李艳红，董事长。委托诉讼代理人：杨春生，河南华珠律师事务所律师。原告（反诉被告）吴鹏与被告（反诉原告）驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖静独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴鹏及其委托诉讼代理人孙燕，被告新天地房地产开发公司的委托诉讼代理人杨春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴鹏诉称，2013年12月13日原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定将被告开发的位于盘古山路与淮河大道交叉口东北角新天地未来城10号楼903房以按揭的方式卖给原告（93.17平方米，每平方米2842.33元，共计264820元），合同约定被告于2014年10月1日将房屋交付给原告，时至今日，被告一直未履行交房义务，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1.依法判令被告将房屋交付给原告（交付钥匙、住宅质量保证书、使用说明书等）；2.依法判令被告支付逾期交房的违约金至实际交房日为止（暂计至2020年7月13日，计款55819.84元）；3.本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）新天地房地产开发公司辩称，因原告逾期偿还贷款本息，原告所贷款银行已于2017年10月将被告用于为原告提供的贷款担保账户中的资金予以强制扣划，原告的行为已构成根本违约，为此被告已提出反诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，因此建议驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）新天地房地产开发公司反诉称，2013年12月3日原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定反诉被告以264820元价格购买反诉原告开发的位于驻马店市高新区淮河大道西段新天地未来城小区10号楼903号房，付款方式为签订合同当日付清首付款84820元，余款180000元作为银行按揭；合同签订后，反诉被告向反诉原告缴纳了购房首付款，在中原银行股份有限公司驻马店东风支行办理了银行按揭贷款手续贷款180000元，但未向反诉原告缴纳暖气、天然气初装费等费用；2017年10月31日因反诉被告未按期偿还银行贷款本息，中原银行股份有限公司驻马店东风支行扣划反诉原告在该行保证金金额163498.74元，反诉被告的行为已严重违背了诚实信用的原则，同时也给反诉原告造成了损失，为维护原告合法权益，特提起反诉，请求：1.判令解除反诉原、被告于2013年12月3日签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告在判决生效后10日内配合反诉原告到房产登记机关办理解除《商品房买卖合同》的网签及备案手续。原告（反诉被告）吴鹏辩称，1、答辩人从未收到交纳暖气、天然气初装费用等通知，也不知道什么时间交纳。未缴纳上述费用并不构成根本违约，并不是承担逾期交房的理由；2、对于答辩人逾期偿还银行贷款一事，被答辩人的保证金划扣一事，答辩人并不知情，答辩人也未收到过银行与被答辩人的通知，并且答辩人在被答辩人所说的逾期日期后，一直一如既往的按时往还款账户存款、还款；3、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同已经履行完毕，只是因为买房时房屋尚未建好，不能用房产抵押，而让答辩人做的担保，被答辩人与答辩人之间是追偿权的关系，与房屋买卖合同效力、房屋产权没有任何关系，自答辩人知道保证金被扣后，一直在积极协调补交款项；4、被告逾期交房在先，原告逾期还款在后。并且根据合同法96条及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条的规定，约定的解除合同的情形出现时，合同并不自然解除，需要书面通知，或者守约方进行催告，至今，原告未收到任何催告手续，同时该条第二款规定对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。房款逾期至今已三年，被告丧失解除权。经审理查明，2013年12月13日，原告吴鹏（××）与被告新天地房地产开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：驻20140000682），约定：一、原告吴鹏购买被告新天地房地产开发公司开发的位于盘古山路与淮河大道交叉口东北角新天地·未来城第10幢9单元903号房屋一套，该商品房建筑面积共93.17平方米，单价每平方米2842.33元，总金额264820元整。付款方式为：签订合同当日付清首付款84820元，剩余180000元办理银行按揭。二、交付期限：出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；三、出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金等条款。该合同附件四第二条约定：“××除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任：1.契税；2.维修基金；3.暖气、天然气初装费；4.宽带、电话、有限电视初装费；5.水网改造费；6.国家规定的有关税费及办理产权和其他相关手续应由××承担的费用。”合同签订后，原告吴鹏依约向被告新天地房地产开发公司交纳首付款84820元，剩余180000元办理了银行按揭，并缴纳了契税5296.4元。原告吴鹏于2017年6月、2017年8月、2017年10月未偿还银行贷款，2017年9月逾期还款三天。2017年10月31日，中原银行股份有限公司驻马店东风支行强制扣划被告新天地房地产开发公司保证金帐户163498.74元用于偿还原告吴鹏剩余贷款本息。后被告未向原告交付房屋。现原告以诉称理由诉至本院成诉。庭审中，原告吴鹏向本院提交以下证据：1.客户明细对账单四张，证明原告一直在往还款账户还钱，对逾期一事并不知情，也未收到任何通知。被告新天地房地产开发公司质证称，真实性没有异议，证明目的有异议，根据原告提交的该组证据，原告最后一笔偿还银行贷款的时间是2016年12月22日，在此之后，原告长期未向银行偿还贷款本息，原告据此表明自己不知道逾期，显然与事实不符。2.（2019）豫1702民初7120号民事判决书一份、（2017）豫1702民初1882号民事判决书一份，证明原告所购楼号在2019年3月18日经验收备案，达到交房条件；也证明原、被告之间是追偿权关系，与商品房买卖合同没有关系，商品房买卖合同已经履行完毕。被告质证称，真实性没有异议，但被告认为该判决书与本案无关，不应当作为有效证据予以使用。庭审中，被告新天地房地产开发公司向本院提交以下证据：1.2013年被告与案外人驻马店银行股份有限公司签订的驻马店银行股份有限公司个人住房及商业用房贷款合作协议一份（协议编号：2013年房贷合字第08号），证明案涉房屋是由被告向中原银行提供担保，在原告办理银行按揭贷款时，由被告作为担保方提供担保。如作为业主未按按揭贷款连续逾期三次或者累计六个月，银行有权从被告保证金账户强行予以扣除购房人应当支付的全部银行贷款本息。原告质证称，真实性没有异议，根据合同相关内容得知，被告在商品房买卖合同中是为原告作的担保，三方之间关系是借款与保证的关系，在被告的保证金被扣划之后，其有权向原告追索相关款项，其双方之间是追偿权关系，并且在合同中第四页约定，当被告的保证金被扣划之后，银行方将该项下的债权转让给被告，并且银行方应当将债权转移事宜通知给借款人。2.中原银行强制扣划通用凭证一份、保证金账户划转、销户通知书一份及关于驻马店新天地房地产开发有限公司保证金扣划情况说明一份，证明中原银行根据与被告签订合作协议，在原告未按期限偿还贷款本息超过三个付款期限的情况下，银行将被告保证金账户中的资金予以扣划，作为原告应偿还的贷款本息。原告质证称，对中原银行强制扣划通用凭证、保证金账户划转、销户通知书没有异议，对情况说明有异议，该情况说明没有银行加盖的公章，不符合证据的形式要件，无法与原件核对一致。且原告未收到银行的任何通知，被告也未提供通知的相关证据。另查明，被告于2019年3月18日取得新天地·未来城小区10号楼《工程竣工验收备案证书》。上述事实，有原、被告双方提交的相关书证及陈述在卷为据，经庭审质证，据以认定。本院认为，关于本诉，原告吴鹏与被告新天地房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告新天地房地产开发公司将其开发建设的新天地·未来城第10幢9单元903号房屋一套出售给原告吴鹏，双方形成商品房预售合同关系，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，而被告未按照《商品房买卖合同》第八条约定于2014年10月1日前将经验收合格的房屋交付给原告，构成违约；又因新天地·未来城小区10号楼已于2019年3月18日验收备案，故可认定涉案房屋已达到交付条件，现原告请求被告交付涉案房屋，于法有据，本院予以支持。同理，原告请求被告支付逾期交房违约金，亦于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金数额，合同约定：逾期超过90日后…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之壹的违约金。依据合同约定，该违约金应从2014年10月2日起暂计至2020年7月13日止，共计2112日，按已付购房款264820元的日万分之一计算，计款55929.98元（264820元×0.0001/日×2112日）。现原告请求被告支付自2014年10月2日暂计至2020年7月13日的逾期交房违约金55819.84元，本院予以支持。对于其后的逾期交房违约金，待被告实际交房后，原告可另行主张权利。二、关于反诉，即被告新天地房地产开发公司以原告吴鹏未交纳暖气、天然气初装费用及因原告吴鹏未按期向银行偿还贷款，银行于2017年10月31日强行扣划被告保证金为由反诉请求以解除原、被告双方于2013年12月3日签订的《商品房买卖合同》，根据《最高人民关院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。现被告于2020年8月反诉请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，已超出行使解除权的合理期限，解除权已经消灭。故被告反诉请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。因上述已认定原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未解除，故被告依据商品房买卖合同解除的法律后果提出解除网签备案的诉讼请求，亦于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日将位于盘古山路与淮河大道交叉口东北角新天地·未来城第10幢9单元903号房屋交付给原告吴鹏。二、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴鹏支付逾期交房违约金55819.84元（暂计至2020年7月13日止）。三、驳回原告吴鹏的其他诉讼请求。四、驳回被告驻马店市新天地房地产开发有限公司的反诉请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3055元（已减半收取），由被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2637元（已减半收取），由反诉原告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 肖 静二〇二〇年十月十三日书记员 赵玉晓