广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7299号上诉人（原审被告）：陈文利，男，汉族，住广东省海丰县***********，公民身份号码442************017。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********，统一社会信用代码914**********951X7。法定代表人：柏树，经理。委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡舒然，广东力创律师事务所律师。上诉人陈文利因与被上诉人佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司（以下简称顺怡物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初25361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈文利上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回顺怡物业公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由顺怡物业公司承担。事实和理由：一、案涉《通知》仅为顺怡物业公司的单方意思表示，不能将该份《通知》直接等同于双方协商一致所达成的协议，一审法院认定有误。顺怡物业公司向陈文利发出的《通知》明确2013年12月31日前尚欠的租金暂时搁置，待上级主管部门批复后按批复处理意见执行。陈文利在签收人一栏签名，但陈文利的上述签名行为仅能体现其签收了《通知》，并不能因此推断陈文利已同意《通知》上所有的内容，亦不能将该份《通知》直接等同于双方协商一致所达成的协议，即“搁置处理”仅为顺怡物业公司的单方意思表示。因商业街的人流与招租的宣传存在较大差异，陈文利与多名承租人为此多次与顺怡物业公司商讨商业街发展以及租金的计算问题，顺怡物业公司在2012年开始曾向陈文利等承租人表示租金不需要他们支付。因此在2014年1月1日之前陈文利都没有交过租金，顺怡物业公司也没有向陈文利催交过租金。陈文利一直认为2013年12月31日前的租金是默许免收的，因此陈文利不可能同意其尚欠顺怡物业公司2013年12月31日前的租金。二、顺怡物业公司于2014年1月21日向陈文利发出《通知》，诉讼时效应从2014年1月21日起算，依据《民法通则》第一百三十六条的规定，顺怡物业公司要求陈文利支付2012年3月至2013年12月的租金已经超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。三、即使陈文利需要向顺怡物业公司支付租金，应将顺怡物业公司尚欠陈文利的保证金予以扣减。一审法院已认定顺怡物业公司所收取的7200元保证金应返还给陈文利，为避免增加当事人讼累、浪费司法资源，把保证金与本案的租金一并处理更为合理。被上诉人顺怡物业公司答辩称，陈文利于一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，二审提出诉讼时效的抗辩依法应不予支持。陈文利于一审期间并未提出对保证金进行抵扣的意见，不应对保证金进行抵扣处理。顺怡物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈文利向顺怡物业公司立即支付租赁使用费合共52800元及滞纳金（滞纳金以52800元为本金，按年利率24%的标准自起诉之日起计至租赁使用费清偿完毕之日止）；2.本案诉讼费用由陈文利承担。一审法院查明：位于佛山市顺德区**************商业街商铺属顺德区***经济发展服务中心所有，该物业并未取得建设规划许可。2011年8月31日起，顺德区***经济发展服务中心将该物业管理权移交顺怡物业公司管理。2011年10月8日，顺怡物业公司作为出租方与陈文利作为承租方签订《商铺租赁合同》，双方约定：顺怡物业公司将位于佛山市顺德区**********************的使用权出租给陈文利使用，每月租金、管理费2400元，租赁期由2011年10月8日至2014年9月30日。为了保证本合同的履行，顺怡物业公司先收取陈文利保证金7200元，租赁期满后，该房屋及设施、设备完整无损的，保证金全额退回给陈文利；如房屋、设施、设备有损坏的，由顺怡物业公司派人修复，费用在保证金中支付或由陈文利按市场价赔偿，剩余部分退回给陈文利，若保证金不足支付费用的，不足部分由陈文利补偿。陈文利如中途终止履行合同的，顺怡物业公司收取陈文利保证金不予退回并追加陈文利三个月的使用费。使用费的支付实行先付款后使用，陈文利必须在当月的10日前将本月的使用费全额转入顺怡物业公司银行账户，陈文利逾期未付使用费的，顺怡物业公司则由当月1日起每日计收陈文利3%滞纳金至全额付清使用费止，超过当月20日，陈文利仍未付使用费的，顺怡物业公司有权终止陈文利的使用权，并从当月1日起每日计收5%的滞纳金至陈文利全额付清使用费及将房屋还给顺怡物业公司为止。上述合同签订后，顺怡物业公司依约于2011年11月28日交付商铺给陈文利使用，陈文利在《通知》的收件人签收一栏处签名。2014年1月21日，顺怡物业公司向陈文利送达《通知》一份，内容为：你与我司签订《商铺租赁合同》，因特殊情况未按《商铺租赁合同》条款履行清缴租金，我司已将情况向上级主管部门汇报，待批复处理，我司经研究决定，在上级主管部门未批复处理前，暂作如下处理：一、你承租的13号商铺月租金由2014年1月1日起暂调为1900元，待上级主管部门批复后按批复意见执行。我公司从2014年1月1日起暂按1900元收取租金。二、你在2013年12月31日前尚欠的租金暂时搁置，待上级主管部门批复后按批复处理意见执行。三、若你将承租物业退回我公司，我公司暂不追讨经济损失，但保留追收尚欠租金的权利。待上级主管部门批复后按批复意见再作处理。四、2014年1月起未按时清缴当月租金的，我公司将采取法律程序按《商铺租赁合同》条款执行追收所有欠款（含尚欠52800元）。陈文利在上述《通知》的签收人一栏处签名。2014年，陈文利按每月1900元的标准向顺怡物业公司缴租。***公有资产监督管理办公室于2019年5月8日向顺怡物业公司发出《关于依法追收*****产业基地*****商业街商铺租户历史欠缴租金的通知》，内容为：位于*****产业基地*****商业街商铺属均安镇公有资产，由***经济发展服务中心移交给贵公司实施租赁管理，根据贵公司反映上述商铺租户存在历史欠缴租金的情况，为确保镇属公有资产租赁收益不受损害，现特向贵公司作通知如下：请贵公司核实*****产业基地*****商业街商铺租户的历史欠缴租金情况，并依法追收欠缴租金。诉讼中，陈文利陈述因商业街的人流与招租的宣传存在较大差异，后经双方协商，顺怡物业公司已默许免收2013年12月31日前的欠缴租金，对此顺怡物业公司予以否认，认为并非免收租金，只是搁置处理，因上级主管部门在2019年5月才明确作出指示，故提起本案诉讼前未曾向陈文利追缴过。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，双方签订《商铺租赁合同》所涉建筑物，至本案判决前，顺怡物业公司未能提供建设工程规划许可证，该合同依法应认定为无效合同。既然合同无效，自始没有法律效力，顺怡物业公司所收取的保证金应返还给陈文利，陈文利应将租赁物返还顺怡物业公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中尽管双方签订的《商铺租赁合同》无效，但陈文利占用案涉物业，顺怡物业公司请求陈文利支付占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持。因此，陈文利应支付顺怡物业公司自2012年3月至2013年12月的场地使用费共计52800元（按每月2400元计算）。关于违约金问题，基于一审法院认定双方签订的《商铺租赁合同》无效，故合同中关于违约金的约定亦属无效，顺怡物业公司主张要求陈文利支付违约金损失一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陈文利于判决发生法律效力之日起十日内向顺怡物业公司支付场地使用费52800元；二、驳回顺怡物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元（顺怡物业公司已预交），由陈文利负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系陈文利应否向顺怡物业公司支付2012年3月至2013年12月的场地使用费。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《商铺租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。合同虽无效，但陈文利应参照合同约定的租金标准向顺怡物业公司支付占有使用费，故一审法院对顺怡物业公司主张陈文利应向其支付2012年3月至2013年12月的场地使用费52800元予以支持于法有据，本院予以维持。关于陈文利上诉主张顺怡物业公司的诉讼主张已过诉讼时效期间的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，因陈文利在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出诉讼时效抗辩，且未能提供新的证据证明顺怡物业公司的诉讼主张已过诉讼时效期间，故陈文利上诉主张顺怡物业公司的诉讼主张已过诉讼时效期间缺乏依据，本院不予支持。至于保证金问题，与顺怡物业公司主张的案涉场地使用费系法律性质不同的款项，陈文利可另行向顺怡物业公司主张。顺怡物业公司亦应本着诚实信用之原则向陈文利予以返还。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈文利的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1120元，由上诉人陈文利负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十月十二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽