广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7464号上诉人（原审被告）：张志长，男，*********日出生，汉族，住河南省光山县*******陈店，公民身份号码413************919。委托诉讼代理人：王成国，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*******************，统一社会信用代码914************338。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：邹家眉，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。原审被告：翁志雄，男，*********日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇盐步绍蝉**，公民身份号码440************212。原审被告：何锦成，男，*********日出生，汉族，住广东省南海区大沥镇河西陆边村西炮楼**，公民身份号码440************314。原审被告：李北海，男，*********日出生，汉族，住广东省怀集县***********，公民身份号码441************452。原审被告：林世庆，男，*********日出生，汉族，住广东省阳春市**************，公民身份号码441************214。原审被告：潘光勇，男，*********日出生，汉族，住广东省英德市******委会岭咀头组，公民身份号码441************439。原审被告：李佰明，男，*********日出生，汉族，住广东省英德市******委会佛前组，公民身份号码441************457。原审被告：李云根，男，*********日出生，汉族，住江西省丰城市*************，公民身份号码362************010。上诉人张志长与被上诉人佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司（以下简称大沥公司）、原审被告翁志雄、何锦成、李北海、林世庆、潘光勇、李佰明、李云根因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张志长上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.判令大沥公司向张志长返还合同保证金211794元；3.判令大沥公司按广东省疫情防控期间减免租金的政策向张志长减免租金109600元；4.一、二审诉讼费由大沥公司承担。事实和理由:一、在合同履行过程中，大沥公司将没有出租权的344.10平方米空地租赁物出租给张志长，张志长在使用该地块时，大沥公司不同意张志长对该地块进行改造利用，致使张志长租赁该空地后闲置，大沥公司违约在先，大沥公司没收保证金22194元没有事实和法律依据。张志长拖欠租金是因为大沥公司违约在先，导致张志长不能充分发挥租赁物价值，不能带来经济效益导致亏损，张志长逾期支付租金不构成违约。一审中大沥公司提交佛山市南海盐步供销社证明，恰恰可以证明大沥公司对租赁物没有出租处分权，导致张志长租赁后不能使用。大沥公司在第二次庭审后才提交该证明，虽然该证明对大沥公司的出租予以承认，但该空地不能使用已给张志长造成损失，大沥公司已构成违约，而且该证明也涉嫌串通伪造证据。二、依据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况适当减免租金等。大沥公司应减免租金109600元，响应政府政策措施。大沥公司辩称，一、在签订案涉合同时，大沥公司向张志长移交的租赁物有水、电和完整的市场设备设施，合同约定张志长改造租赁物需经大沥公司书面同意。二、张志长从2018年8月开始拖欠租金，其违约与疫情没有任何关系，租赁物非国有资产，张志长引用的通知没有强制适用的效力。三、张志长没有将租赁物完整交还，因此其上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。大沥公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除大沥公司与张志长于2018年3月29日签订的《租赁合同书》；2.张志长、翁志雄、何锦成、李北海、林世庆、潘光勇、李佰明、李云根将《租赁合同书》项下的租赁物返还予大沥公司，张志长将案涉租赁物恢复原状；3.大沥公司没收张志长交纳的合同保证金211794元；4.张志长立即向大沥公司支付从2018年11月1日起至2019年2月28日止的租金合计219200元，并以54800元为本金分别从2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日、2019年2月11日起至实际支付之日止按日息千分之五支付迟延履行违约金；5.张志长向大沥公司支付从2019年3月1日起至实际交还租赁物之日止按109600元/月标准计算的场地使用费；6.本案诉讼费用由张志长、翁志雄、何锦成、李北海、林世庆、潘光勇、李佰明、李云根承担。一审法院查明：盐步海边旧市场（即涉案盐步海傍市场）的登记权利人为南海市市场投资发展实业公司，权利证号4413778，房屋建筑面积1323.73元，登记日期为1994年11月3日。佛山市南海区**投资发展有限公司与大沥公司就盐步海傍市场签订《房地产转让协议》。涉案合同所涉空地位于佛山市南海区*******，地号分别为0703082291、0703082292,土地使用权证号分别为佛府南国用（2012）第0709339号、0709345号，使用权面积分别为162.6平方米、181.5平方米，共344.1平方米，土地用途分别为仓库、废品收购站，土地使用权人为佛山市南海盐步供销社。2019年11月29日，佛山市南海盐步供销社出具《证明》，载明：位于佛山市南海区*********的停车场（土地证号：佛府南国用（2012）第0709339号、07093**）属于我社名下的物业，为方便管理，我社已委托佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司对该物业进行出租及管理等，对佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司针对该物业进行的出租、管理、追诉等民事行为我社均予以承认。2018年3月29日，大沥公司（出租方、甲方）与张志长（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市南海区*********出租给乙方作经营使用，该场地有房产证，建筑面积1323.73平方米、空地面积344.10平方米。租赁期限从2018年3月29日至2028年3月28日。每月租金54800元，每三年递增12%。甲方给予乙方免租装修期从租赁物移交乙方使用之日起为7日，乙方须每月10日前向甲方支付当月租金，逾期每日按千分之五计付违约金。自双方签订本合同之日起当日内，乙方应向甲方支付328800元作为乙方履行本合同的保证金。乙方应当按照租赁物现行用途使用租赁物。若乙方需要新建、增建、改建或装修原有建筑物的，必须征得甲方的书面同意并符合建设部门的相关要求，在确保原有建筑物安全的前提下，一切费用由乙方自行承担。乙方拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用。同日，大沥公司与张志长就盐步海傍市场（建筑面积1323.73平方米、空地面积344.10平方米）签订《租赁物移交确认书》。2018年4月2日，大沥公司出具收据确认收到张志长支付的盐步海傍市场合同保证金328800元。2018年10月11日，大沥公司向张志长寄送律师函，催促张志长支付拖欠的租金。该邮件于次日妥投。2018年10月23日，张志长向大沥公司提交申请书，申请将涉案市场升级改造转型为生鲜共享超市。2018年11月8日，大沥公司向张志长发送通知书，要求张志长立即停止一切装修工程，并将拆除的档口位及商铺恢复原状。张志长承租涉案租赁物后将其分租予他人，并分别签订租赁合同，截止至庭审辩论终结前，尚有翁志雄、何锦成、李北海、林世庆、潘光勇、李佰明、李云根仍在分别使用部分盐步海傍市场摊位，现其与张志长签订的租赁合同均未期满。张志长于2019年4月18日签收本案应诉材料。一审法院认为，大沥公司与张志长之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。张志长从2018年11月1日起拖欠大沥公司租金，至今未能清偿，已构成根本违约，大沥公司主张解除其与张志长签订的租赁合同书，符合事实和法律依据，一审法院予以支持。张志长于2019年4月18日收到本案应诉材料，大沥公司与张志长签订的租赁合同书于该日解除。合同解除，张志长应返还涉案租赁物予大沥公司，现部分涉案租赁物实际分别由翁志雄、何锦成、李北海、林世庆、潘光勇、李佰明、李云根占有使用，故张志长、翁志雄、何锦成、李北海、林世庆、潘光勇、李佰明、李云根应共同返还涉案租赁物予大沥公司。至于张志长与翁志雄、何锦成、李北海、林世庆、潘光勇、李佰明、李云根之间的合同关系，本案不予处理。大沥公司主张没收张志长支付的保证金211794元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。大沥公司主张张志长支付2018年11月1日起至实际返还的租金，一审法院予以支持，但大沥公司主张从2019年3月1日起按合同约定的双倍即109600元/月计算租金标准太高，考虑到大沥公司有权没收保证金211794元，根据公平原则，一审法院酌定2018年11月1日起均按54800元/月计付租金。关于大沥公司的违约金主张，合同约定按日千分之五计算逾期支付租金的违约金过高，张志长同意按日万分之二计算违约金，一审法院予以照准。合同约定每月10日前支付当月租金，故张志长应以54800元为本金，分别从2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日、2019年2月11日起至实际清偿之日止按日万分之二计付违约金予大沥公司。张志长将涉案租赁物进行装修改造，根据装修可利用情况，大沥公司主张张志长将租赁物恢复原状，不符合经济原则，且双方合同并未约定恢复原状的情形，故一审法院对大沥公司恢复原状的主张不予支持。李云根经一审法院合法传唤无正当理由没有到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认大沥公司与张志长于2018年3月29日签订的《租赁合同书》于2019年4月18日解除；二、张志长、翁志雄、何锦成、李北海、林世庆、潘光勇、李佰明、李云根于判决发生法律效力之日起十日内腾空位于佛山市南海区*********[建筑面积1323.73平方米、权利证号4413778，空地面积344.10平方米、土地使用权证号分别为佛府南国用（2012）第0709339号、0709345号]予大沥公司；三、张志长支付的合同保证金211794元归大沥公司所有；四、张志长于判决发生法律效力之日起十日内按每月54800元的标准支付2018年11月1日起至返还上述第二项所涉租赁物之日止的租金予大沥公司；五、张志长于判决发生法律效力之日起十日内以54800元为本金，分别从2018年11月11日、2018年12月11日、2019年1月11日、2019年2月11日起至实际清偿之日止按日万分之二的标准计付违约金予大沥公司；六、驳回大沥公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64778.02元（大沥公司已预交），由张志长负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予大沥公司，一审法院不另收退。二审期间，张志长向本院提交一份租赁物移交确认书作为新的证据，拟证明大沥公司与张志长于2020年6月30日对案涉租赁物办理交接手续，一致同意张志长在2020年6月30日将案涉租赁物交还于大沥公司，并一致确认双方按租赁物现状交接。大沥公司经质证认为，确认证据真实性，但租赁物并未完全按移交确认书内容完整交还给大沥公司，直至2020年9月7日张志长尚未将停车场和两间日租房移交给大沥公司，大沥公司认为仍将租赁物整体出租给张志长，张志长应将租赁物整体返还，占有使用费应计算到完整返还之日。大沥公司向本院提交两份新的证据：证据1是现状照片；证据2是微信群聊天记录，拟共同证明直至2020年9月9日，案涉租赁物空地部分，仍由翁志雄控制经营停车场，未返还大沥公司。大沥公司对于占用费的计算时间，同意按照一审判决第四项计算占用费至6月30日。经核查，本院对张志长、大沥公司提交的证据予以采纳。经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。另，大沥公司与张志长于2020年6月30日签订《租赁物移交确认书》，确认案涉租赁物现状交接，并将相关钥匙交付大沥公司，大沥公司对张志长交接的案涉租赁物现状无异议。张志长确认拖欠大沥公司的场地占用费计算至2020年6月30日，张志长返还租赁物之日前的债权债务按法院的生效判决结果进行结算。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.大沥公司应否向张志长返还合同保证金211794元；2.张志长请求大沥公司减免租金109600元是否有依据。关于大沥公司应否向张志长返还合同保证金211794元的问题。张志长上诉称大沥公司将没有出租权的租赁物出租给张志长，且大沥公司不同意张志长对该地块进行改造利用构成违约，大沥公司没收保证金没有事实和法律依据。经查，2019年11月29日，佛山市南海盐步供销社出具《证明》，委托大沥公司对案涉土地、物业进行出租及管理等，对大沥公司针对该物业进行的出租、管理、追诉等民事行为均予以承认。本院认为，案涉土地使用权人为佛山市南海盐步供销社，佛山市南海盐步供销社于2019年11月29日以出具《证明》的形式追认大沥公司对案涉土地及物业的出租、管理等权利，故张志长称大沥公司无权出租案涉土地，缺乏理据，本院不予采纳。大沥公司与张志长签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。案涉《租赁合同书》约定，乙方拖欠应付甲方的租金（含部分）超过30日的，构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项下租赁物及乙方在租赁物上新建、增建、改建的建筑物、构筑物及其附属物，并没收乙方已交付的合同保证金，同时乙方必须付清尚欠的租金及有关费用。根据一审法院查明的事实，张志长从2018年11月1日起拖欠大沥公司租金，至今未能清偿，已构成根本违约，应当承担违约责任，故一审法院依据案涉合同约定，判令大沥公司没收张志长支付的保证金211794元，于法有据，本院予以维持。关于张志长请求大沥公司减免租金109600元是否有依据的问题。张志长上诉称依据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》相关规定，大沥公司应减免租金109600元。本院认为，广东省人民政府该项通知的主旨是通过要求国有资产类经营用房带头减免租金并号召其他物业持有人一起进行减免从而共渡新型冠状病毒肺炎疫情带来的经营风险和困难。张志长既未举证证明案涉租赁物属于国有资产类经营用房，亦未举证证实其减免请求得到案涉租赁物权属人佛山市南海盐步供销社同意，故张志长以广东省人民政府的通知为由主张减免租金的诉请明显缺乏依据。另本案中，张志长从2018年11月1日起拒缴大沥公司租金，大沥公司已于2019年3月20日提起诉讼请求解除与张志长签订的案涉合同并要求张志长返还租赁物和恢复租赁物原状，而张志长在诉讼后未积极缴纳租金或返还案涉租赁物并继续对之占有使用。由此可见，正是张志长的迟延履行违约行为直接导致并扩大了其自身在2020年新型冠状病毒肺炎疫情期间的损失，故张志长的诉请于法无据，本院不予支持。此外，鉴于大沥公司与张志长已于2020年6月30日签订《租赁物移交确认书》，就案涉租赁物的返还进行了确认并对占有使用费计算达成协议，即张志长确认拖欠大沥公司的场地占用费计算至2020年6月30日；尽管大沥公司质证中认为租赁物未全部移交，但并未提交证据证实，对此应承担举证不能的不利后果。故本院判令张志长向大沥公司支付自2018年11月1日起至2020年6月30日共20个月的租金及占有使用费54800元×20月=1096000元。另外，涉案租赁物已返还，一审判决中关于返还租赁物的判项已无必要，本院予以撤销。综上所述，张志长的上诉主张理据不足，本院不予支持。本院根据二审期间的新证据予以改判，一审判决不属于错误判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5840号民事判决第一、三、五项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5840号民事判决第二、六项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5840号民事判决第四项为：张志长应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月54800元的标准支付2018年11月1日起至2020年6月30日的租金1096000元予佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司；四、驳回佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费64778.02元，由张志长负担。二审案件受理费6120.91元，亦由张志长负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月十九日法官助理 彭振宇书 记 员 梁 理