安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6069号 上诉人（原审原告）：吴志恒，男，1993年6月20日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区。 委托诉讼代理人：吴二恒（系吴志恒弟弟），男，住安徽省宿州市萧县。 被上诉人（原审被告）：陈玉喜，男，1988年2月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 委托诉讼代理人：陈玉环（系陈玉喜姐姐），女，住安徽省蚌埠市五河县。 上诉人吴志恒因与被上诉人陈玉喜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2020)皖0102民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴志恒上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：双方于2019年8月4日签订的《合肥市存量房买卖合同》中约定，出卖人应于2019年8月8日前向工商银行申请提前还贷并提交相关资料，并于2019年9月16日前办理完毕抵押注销手续，提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担。2019年8月6日，房产中介人黄旭梅在和吴志恒微信聊天中陈述“业主去预约还款是一个月时间，还款后一周才下来，就过户。”房产中介人承诺吴志恒，一个月后陈玉喜办理完毕解押手续后就可以拿到房子。根据陈玉喜提供的回执单表明，陈玉喜2019年8月15日向工商银行庐东支行提起全部余款的还款申请，自申请之日起两个月后到个贷中心办理还款手续，即2019年10月15日，该时间已超过《合肥市存量房买卖合同》中规定的“出卖人于2019年9月16日前办理完毕抵押注销手续”的时间，陈玉喜已构成根本违约。因陈玉喜不能如期向银行办理完毕解押手续，以致吴志恒在等待中于2019年10月1日被诈骗。此后吴志恒即依据合同约定及时将首付款被诈骗的情况在一周内及时告知了陈玉喜，应免除责任。 陈玉喜辩称，双方已经变更合同约定，当时陈玉喜已告知了吴志恒还款时间，也向吴志恒出示了银行的还款单。吴志恒未将第一笔支付给陈玉喜用于还贷，期间其一直在考虑采取何种贷款方式，是其自身原因导致时间迟延，微信聊天记录可以佐证。 吴志恒向一审法院起诉请求：1.解除购房合同,判令陈玉喜归还吴志恒定金人民币14000.00元；2.本案诉讼费用由陈玉喜承担。 一审法院认定事实：2019年8月4日，吴志恒（买受人/乙方）和陈玉喜（出卖人/甲方）签订了一份《合肥市存量房买卖合同》，约定陈玉喜将坐落于龙岗开发区瑞泰中都1幢808室出售给吴志恒，产权证明文件所载建筑面积共59.82平方米，房屋所有权证号为肥东字第10007109号；出卖人购买该房屋时向工商银行申请了总额为人民币150000元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额为人民币100000元；该房屋已经设定抵押的，出卖人用买受人第1笔购房款还款解押，不足部分由出卖人自行补足，出卖人承诺此笔房款仅用于还款解押，不得挪作他用，否则构成违约；出卖人应于2019年8月8日前向工商银行申请提前还贷并提交相关资料，并于2019年9月16日前办理完毕抵押注销手续，提前还款产生的利息和费用，由出卖人自行承担；出卖人和买受人通过合肥金佑房地产代理销售有限公司居间介绍成交，买卖双方协商一致，房屋成交价格为人民币730000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价人民币0元，由买受人一并支付给出卖人；买受人应于2019年8月4日通过自行支付方式向出卖人支付定金人民币14000元，买受人于乙方贷款审批通过后将第一笔购房款人民币100000元自行支付给出卖人，买受人于乙方贷款审批通过后且甲方银行抵押注销后5个工作日内（请约定支付时间或条件）将第二笔购房款人民币105000元以房管局托管的方式支付给出卖人；买受人以商业、市直公积金组合贷款的方式，申办抵押贷款，买卖双方于新产证下来后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给卖方；买受人拟贷款金额为人民币511000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意本合同解除，买受人支付的定金和房款出卖人自知晓贷款机构未批准买受人贷款之日起十五日内全额无息返还，双方互不承担违约责任，买受人自行承担在申办贷款过程中的各项费用。出卖人应当于甲方拿到全部房款当天将该房屋交付给买受人；关于违约责任，双方约定，出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证，导致买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让的，导致买受人无法取得房屋所有权；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5、将房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。买受人若出现下列情形之一，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金等内容。 当日，双方和合肥德佑房地产代理销售有限公司又签署了《居间服务合同》一份。吴志恒向陈玉喜支付了定金14000元。 2019年8月15日，吴志恒和陈玉喜签订了《公司合同变更申请单》一份，约定将原合同部分条款进行变更，原条款为：1、买受人于乙方贷款审批通过后（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款人民币100000元以自行支付的方式支付出卖人；2、买受人于乙方贷款审批通过后且甲方银行抵押注销后5个工作日内（请约定支付时间和条件）将第二笔购房款人民币105000元以房产局托管的方式支付出卖人；3、买受人以商业、市直公积金组合贷款的方式、申办抵押贷款，买卖双方于新产证下来后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按期规定将该部分房款支付给卖方；买受人拟贷款金额为人民币511000元；4、屋内设施除了固定装修不动，厨房卫生间不动，整体灯具不动，油烟机灶台不动以外其他可移动设施带走；5、出卖人应当于甲方拿到房款当天将该房屋交付给买受人。变更为：1、买受人于乙方贷款审批通过后将第一笔购房款人民币118000元以自行支付的方式支付出卖人；2、买受人于乙方贷款审批通过后且甲方银行抵押注销后5个工作日内将第二笔购房款人民币148000元以房产局托管的方式支付出卖人；3、买受人以市直公积金贷款的方式、申办抵押贷款，买卖双方于新产证下来后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给卖方，买受人拟贷款金额为人民币450000元；4、屋内设施除了固定装修不动，厨房卫生间不动，整体灯具不动，油烟机灶台不动以外另增加一台挂式空调留下，热水器留下；……6、出卖人应当于乙方银行贷款抵押做过后5个工作日内将房屋交付给买受人。同日，陈玉喜向工行庐东支行提起全部余款的还款申请。 2019年10月7日，房产中介人员黄旭梅在微信群聊中陈述“我是德佑地产黄旭梅，现在给买卖双方陈述一个情况，由于客户原因现无法购买此房，申请解约，买卖双方有什么意见可以见面沟通，我作为中介方没有决策权。但是需要我的地方我会配合大家”。2019年10月12日，房产中介人员黄旭梅中微信群聊中向双方询问“今天是12号了，上次你们从公司走了以后说回家商量一下。因为之前的约定是15号还款的，现在你们怎么考虑的？建议买卖双方，我们见面沟通一下，我作为中介方有需要配合的一定积极配合”。当日，黄旭梅又在群聊中＠了吴志恒、陈玉喜陈述“业主陈先生刚才电话我了，表示不愿意解除合同，一切按照合同履行。你们这边15号是否能还款？如果不能还款，业主表示可以给他打电话沟通这个事情”。 一审庭审时，陈玉喜陈述不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行合同。 一审法院认为，吴志恒与陈玉喜于2019年8月4日签订的《合肥市存量房买卖合同》及2019年8月15日签订的《公司合同变更申请单》，均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。现吴志恒主张陈玉喜违反合同约定，逾期未向工商银行申请提前还贷并提交相关资料和办理抵押注销手续，构成违约，要求解除双方签订的购房合同并返还定金14000元。陈玉喜辩称其并未违反合同约定，根据双方购房合同约定，提前向工商银行还贷的款项由吴志恒应支付的第一笔购房款支付，而吴志恒的意见一直反复，无法确定还贷时间，而其已在2019年8月15日向工行庐东支行提起全部余款的还款申请。根据庭审查明，吴志恒确未向陈玉喜支付合同约定的第一笔购房款118000元，且双方均认可的微信聊天记录显示，房产中介人员黄旭梅陈述系因吴志恒的原因无法购买案涉房屋，要求解除购房合同；吴志恒也未提供其他有效证据证明陈玉喜存在其他违约情形，故其在本案中主张陈玉喜违约并要求解除合同并返还定金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴志恒的全部诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由吴志恒负担。 二审中，吴志恒提交情况说明一份，证明吴志恒未完成贷款，不存在支付第一笔款。陈玉喜质证认为，该情况说明只有房产中介签字，其对此不知情。吴志恒提交情况说明系证人证言，证人未出庭作证，陈玉喜对此亦不认可，本院对该证据的真实性不予确认。 对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。 本院认为，双方所签《合肥市存量房买卖合同》第二条房屋权属情况明确约定，该房屋已经设定抵押的，出卖人用买受人第1笔购房款还款解押，不足部分由出卖人自行补足，出卖人承诺此笔房款仅用于还款解押，不得挪作他用，否则构成违约。此后双方虽于2019年8月15日对合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式中的付款方式进行了重新约定，但并未免除吴志恒需支付陈玉喜第一笔购房款用于清偿涉案房屋上银行按揭贷款的义务。至2019年10月7日吴志恒通过房产中介人员黄旭梅表示其无法购买案涉房屋，要求解除购房合同前，吴志恒并未支付第一笔购房款，也未提供证据证明陈玉喜在该时间节点前存在其他违约行为，故吴志恒起诉主张解除涉案房屋买卖合同，返还定金的请求，明显缺乏事实及法律依据，一审未予支持，并无不当。 综上，吴志恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由吴志恒负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月十五日 法官助理吴丁蔷 书记员李丽莎 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定 事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。