海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2020）琼9001民初973号   原告：张某，女，汉族，1975年6月12日出生，户籍地址河北省秦皇岛市。   委托代理人：李某，江苏杨传圣律师事务所律师。   被告：五指山九宗实业开发有限公司，住所海南省五指山市海榆南路。   法定代表人：陈某，公司执行董事。   委托代理人：于某，男，汉族，1973年9月25日出生，现住海南省五指山市，系五指山九宗实业开发有限公司员工。   原告张某与被告五指山九宗实业开发有限公司(以下简称九宗公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告张某的委托代理人李某，被告九宗公司的委托代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告2019年1月23日签订的原告向被告购买位于五指山市××道商品房《商品房买卖合同》；2、要求被告退还全部购房款项（其中包含全部定金、房款、装修款）346970元，并支付原告赔偿金，按年息24%自原告交款之日2018年3月23日起至被告全部返还之日止的利息（暂计算至2020年8月23日为204480.99元）；3、要求被告赔偿原告购买的家具家电等损失12500元；4、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告约定原告向被告购买位于五指山市××道商品房，双方于2019年1月23日签订了《商品房买卖合同》，其中第七条特别约定，被告允许原告网签备案前免费更名一次。原告按约定支付了全部房款及装修款。2020年6月份，原告在五指山成立的公司具备购房资格后立即与被告商谈网签备案事宜，得知被告的《五指山商品房预售许可证》（证号为XXXXXXXX）已于2020年2月11日过期无法补办而不能办理网签，当时被告承诺20日内给原告办理网签，后被告逾期未能办理，7月4日，被告又向原告出具一份《承诺书》，提出两个月内给原告办理，但因许可证问题被告无法解决，迟迟未能办理。因被告的违约行为导致合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，现依法向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的各项诉讼请求。   被告九宗公司辩称，双方签订的购房合同有效，不应解除。原告以被告未给原告办理确权手续为由，要求解除《商品房购买合同》，不符合合同中相应条款。合同第七条第一款约定“如买受人已符合五指山市备案所需条件的，并要求办理商品房预告登记的，出卖人应于本合同书面签订之日起60日内，与买受人共同申请办理”。买受人购房前就不符合五指山网签备案的条件，当时说先以个人名义买房，把房子占下，然后等五指山购房政策调整其符合条件后再办理相关手续，由于政策一直未调整，所以一直未能办理，责任不在被告方。被告方一直在等原告达成备案条件，所以本合同一直在有效状态。买受人也提出以注册公司的形式把房子备案，被告承诺同意，并承诺配合其“倒流水”，但其并未继续去操作，所以责任也不在被告方。买受人一开始就是以投资为目的，所以才购买了14套商品房，购买时已经告知其不符合五指山购房政策，对方仍然购买，因五指山房价未涨，现在要求退房，属于违约行为。   原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据:1、《商品房买卖合同》；2、收据三张；3、《五指山商品房预售许可证》（证号XXXXXXXX）；4、《承诺书》；5、李政辰不动产权证和《五指山商品房买卖合同》；6、收据5份、现场照片11份；7、五指山市悦家房产交易中心出具的案涉小区房屋的报价单和被告颐山居售楼处出具的2份置业计划表。   被告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：业主入住验房单。   本院组织当事人进行证据交换并质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3、4的真实性予以认可；对证据5-7的关联性有异议。原告对被告提交的证据没有异议。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3是一份已过期的商品房预售许可证，庭审后本院要求被告提交新的商品房预售许可证，从被告提交新的预售许可证可以看出，被告具有销售商品房的资格，证据3是过期的许可证，对其关联性不予采信；证据4中被告承诺在两个月内完成网签手续，结合庭审中当事人的陈述，是协商选择以公司名义购房，但是原告未按要求倒银行流水，故以张某个人名义购房受到海南省五指山市限购政策的影响，该承诺书不可能可以实现，对其关联性，本院不予采信；证据5是案外人的不动产权属证书，与本案无关系，对其关联性，本院不予采信；证据6是原告与案外人购买家具的收据及现场照片，与本案没有关系，对其关联性，本院不予采信；证据7的来源不明，依据不清，对该份证据的真实性、合法性、关联性，本院不予采信。   经审理查明，2018年3月6日，原告向被告支付购买XXX号房订金20000元，同年3月21日，原告向案外人海南鼎辉阳光置业公司交付装修款65466元,于同年3月28日向被告支付房款261504元。2019年1月19日，原告对XXX号房进行验收，并办理交房手续。   2019年1月23日，原告张某与被告签订十四份《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于五指山市XXX十四套商品房，其中包括XXX号房，该房面积为36.37平方米，房屋总价为281504元，双方约定一次性付款。合同还约定交房时间为2019年1月23日，经商品房验收合格交房。合同第七条规定，如买受人已符合五指山市备案所需条件的，并要求办理商品房预告登记的，出卖人应于本合同书面答订之日起60日内，与买受人共同申请办理。第十五条对关于产权登记的约定，出卖人（被告）应当自买受人（原告）符合备案条件后，并完成网签备案之日起500个工作日内，为买受人办理房屋不动产产权登记证。   2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确了实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原、被告于2019年1月23日签订的《五指山商品房买卖合同》是当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。本案中，原、被告在签订商品房买卖合同前，原告已向被告全额支付十四套房款及向案外人海南鼎辉阳光置业公司支付十四套房屋的装修款，其中包括涉诉房款281504元和装修款65466元。在签订合同时，原告及其家庭明知自己不符合在五指山市购买商品房的条件，被告作为开发商，明知原告及其家庭不符合在五指山市购买商品房的条件，但双方仍然签订了购买十四套商品房的买卖合同，现在原告不能网签也不能办理不动产权属证书，导致原告的合同目的不能实现，双方的行为均存在过错。庭审中，原告提出，其不清楚海南省的限购政策。关于该问题，本院认为，原告一次性全款购买十四套商品房，明显不是用于居住，从原告在合同中的签字来看，原告是识文断字的人，其在支出400多万元到海南省购买十四套商品房时，按常理分析应当对房屋的位置、单价、当地政策、房价的走向等进行考察，特别是在网络发达的今天，原告作为一个完全民事行为能力人，不可能对外界一无所知。同时，双方签订的《五指山商品房买卖合同》第七条提到：“如买受人已符合五指山市备案所需条件的……”，说明原告在签订合同时，已知道海南省限购政策、明知自己不符合购房条件，故对其抗辩不了解海南省的限购政策，本院不予采信。因本案合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，现原告要求解除《商品房买卖合同》，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告解除了《商品房买卖合同》则原告应当腾退涉诉房屋交回被告，被告应当退还原告的购房款281504元。现原告要求被告退还该房款，理由充分，本院予以支持。原告在签订合同时，一并支付了涉诉房屋的装修款65466元，涉诉房屋已进行装修，如果要求原告恢复原状，则原告的损失太大，房屋装修也是为了更好地完善房屋的使用功能，没有必须拆除。同时，被告未提出要求原告恢复原状。根据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）的通知》（以下简称《试行司法解释》）第86条的规定，在原告购房时，虽然装修款不是被告收取，但是涉诉房屋退还给被告后，装修房屋的受益人是被告，故被告应当退还原告的装修费用。现原告要求被告退还装修费65466元，理由充分，本院予以支持。根据合同法的规定，合同被解除后，当事人可以要求赔偿损失，本案中，原告的损失为原告支付房款的利息损失，原告于2018年3月6日支付订金20000元、3月21日支付装修款65466元、3月28日支付房款261504元，现原告要求被告从2018年3月23日起赔偿损失，理由不充分，原告2018年3月28日支付房款261504元，应以该日计算利息起始时间，装修款、订金的计算时间按原告主张的2018年3月23日计算。原告要求按年利率24%赔偿，无事实及合同依据，本院不予支持。庭审中，原告提出，涉诉房屋单价已涨至13000多元一平方，故被告应当按年利率24%赔偿其损失，关于原告的该观点，本院认为，首先，涉诉房屋是住宅用房，是用来住的，不是用来炒的，也就是“住房不炒”的基本原则；其次，原、被告签订合同时，已确定单价，现在合同解除要退回的也是原价，而不是按现在的市价，同时双方没有约定退房时要按年利率24%计算利息。故对原告的该观点，本院不予采纳。根据《试行司法解释》的规定，原告购买的家具家电可以拆除或搬离，故对原告要求被告赔偿购买家具家电的损失12500元，理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：   一、解除原告张某与被告五指山九宗实业开发有限公司签订的购买位于五指山市××道商品房《五指山商品房买卖合同》；   二、被告五指山九宗实业开发有限公司自本判决书生效之日起三十日内返还原告张某的购房款281504元、装修款65466元，合计346970元及利息（利息以261504元为基数，从2018年3月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率计算；以85466元为基数，从2018年3月23日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率计算）；   三、驳回原告张某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4720元，由原告张某负担受理费1817元，被告五指山九宗实业开发有限公司负担受理费2903元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 帅 英     二〇二〇年十月二十日   书记员 王佳环   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。