广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3048号 上诉人（原审被告）：柳州广柳置业有限公司，住所地：柳州市文昌路**东方福来德售楼处，统一社会信用代码：91450200397376582H。 法定代表人：韦健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐坤，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：兰齐，广西国观律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林某，女，1963年1月25日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：黎明，广西华怡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彦君，广西华怡律师事务所律师。 上诉人柳州广柳置业有限公司因与被上诉人林某商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 柳州广柳置业有限公司上诉请求：一、撤销柳州市鱼峰区人民法院（2020)桂0203民初1624号判决书，驳回林某的全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人全部承担。 事实与理由：一、原审法院认为上诉人未尽到了公示告知义务，属于认定事实不清。首先，上诉人在销售场所公示《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房预售许可证》（简称“五证”）和商品房买卖合同样本，足以证明上诉人已履行了公示告知义务。其次，被上诉人签署《商品房认购协议》也证明了其在签订认购协议前己经详细阅读并理解了“五证”及商品房买卖合同样本。二者相互认证，上诉人在签订认购协议前己向被上诉人告知前述文件。再次，一审法院要求上诉人保留向每一位客户出示“五证”及合同样本的证据，却忽视被上诉人面对公示的“五证”及合同也有审慎义务，上诉人与被上诉人都是平等的民事主体，不存在所谓强弱群体之分，而一审法院对上诉人与被上诉人提出不平等证明标准，显然是不公平的。以上种种事实都证明了，上诉人己经尽到了对被上诉人的告知义务，而原审法院却认为上诉人提供的证据不足以证明在签订协议前己向被上诉人出示“五证”及商品房买卖合同样本，系错误分配双方举证责任，从而导致认定事实不清。 二、原审法院认为《商品房认购协议》为上诉人单方提供的格式合同，排除了相对人选择与协商的可能，该协议第一条有限制相对人权利的内容，但上诉人未该条款加粗字体提示相对人予以注意或者签字确认，属于认定事实不清，适用法律错误。首先，《商品房认购协议》第一条中“签订本认购协议前，甲方己向乙方出示了下述文件，并己按乙方要求做出合理说明”，只是对签约前事实的一种确认，并非对己方责任的免除或限制对方的权利，将该认定为格式条款本身并不妥当。其次，即便认定包含前述确认内容的《商品房认购协议》第一条为格式条款，上诉人也尽到了合理的提示义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题 的解释（二）》（以下简称“《合同法解释二》”）第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。本案中，上诉人将“签订本认购协议前，甲方已向乙方出示了下述文件，并己按乙方要求做出合理说明。乙方确认己详细阅读并理解这段文字，置于协议第一条，该段文字本身就足以提示被上诉人注意，符合《合同法解释二》第六条的要求。同时，《合同法解释二》第六条中“文字、符号、字体”中的顿号表示并列关系，“文字”与“字体”是并列词组，可择一适用，并非必须要对文字以加粗字体方式进行标识。因此，原审法院认为上诉人没有采用“加粗字体”提示，系对《合同法解释二》第六条的错误理解。 三、被上诉人对房屋性质不存在重大误解，“误以为所购公寓系住宅”是被上诉人违约后为免除违约责任的一种托词，一审法院适用法律错误。1.被上诉人不存在误解行为，更不存在“重大”误解，审法院适用法律错误。(1)被上诉人作为完全民事行为能力人，在购买总价值高达近90万元房屋时，应尽审慎注意义务，对房屋的具体性质情形进行详细、充分的了解，而房屋性质显然是购买房屋所应注意及考虑的基本因素。(2)上诉人已经告知被上诉人房屋的性质，除公示的五证及商品房买卖合同样本外，上诉人的宣传资料也对案涉房屋商用办公性质进行说明，“宜商宜居宜办公”，该宣传字样本身就侧重及强调了房屋的商用办公性质，在商品房销售市场上，也只有对公寓SOHO进行该种宣传，作为不是首次买房的被上诉人不会不知道案涉房屋的性质是公寓，而非住宅。(3)同一地段的公寓与住宅有着明显价格差，被上诉人即使是普通的购房者，在购房之 前也会对房价做一个基本了解，案涉房屋的价格明显不是周边住宅的价格范畴。(4)无论是住宅还是公寓，都不会影响上诉人的居住与使用，即使上诉人存在误解，其后果也不会使得上诉人受到较大损失，无法实现合同目的。一审法院只对上诉人的行为作出了认定，却忽视了该行为带来的后果，是否使得其受到较大损失，以致于根本达不到缔约目的，属于适用法律错误。2.被上诉人的行为己构成违约，上诉人有权不予退还定金。(1)“购买住宅”是在被上诉人违约之后才提出的根据《商品房认购协议》的约定，被上诉人应在2019年10月20日前，到上诉人售楼处签订正式的商品房买卖合同及支付余下的购房款，但被上诉人并未如约前往。之后，上诉人销售人员多次通过微信催促被上诉人履行签约及付款义务。被上诉人提出查看房屋“五证”及合同，并要求上诉人通过微信进行传送，并在销售人员向其传送“五证”和合同后，才提出认购的是“住宅”，并以此为由要求上诉人退款。(2)被上诉人的目的是退房，购买住宅仅为其逃避违约责任的说辞根据微信记录显示，被上诉人于2019年10月24日上午10:55发微信告知上诉人销售人员，不知道房屋是办公商业，“不想要了，我申请退款”。随后不久（当日11:47前），被上诉人又表示“合同上把用途改为商住两用”，“我下午就过去交钱”。前后不到一个小时，被上诉人一会表示不想要、申请退款，一会表示只要合同改为商住两用下午就去交纳。被上诉人前后不一的态度，表明被上诉人的本意是决定毁约退房，而所谓的“住宅”购房目的，仅作为被上诉人想要拿回所交纳的定金的一种说辞。 四、“宜商宜居宜办公”是目前房地产市场上对公寓统一大众宣传，该种宣传也得到了广大购房者的接受，一审法院的判决无疑不利于房地产市场的稳定，且给 恶意的购房者树立了不好的范例，法律对误解人的保护是有限度的，不能不问误解的程度与后果，一味对误解人维护，这样对交易对方是不公平也是不公正的。无限度地维护任何意思错误行为，必将对交易安全构成危险。被上诉人恶意违约就应该承担相应的违约责任，这样才是对市场对法律的基本尊重与维护。 综上所述，上诉人己经尽到了公示告知义务，被上诉人不存在重大误解，且被上诉人坚称购买“住宅”是被上诉人毁约退房的托词，原审法院认定事实不清，适用法律错误，现根据相关法律规定提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人承担本案二审诉讼费用。 林某辩称，一审判决认定事实基本清楚，证据充分，判决第一项正确，但没有支持林某诉请的利息，是不正确的。上诉人的上诉请求也没有事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回。 林某向一审法院起诉请求：1.判令柳州广柳置业有限公司返还林某支付的购房定金100000元，并支付利息（利息以100000元为基数，按年利率6%计息，从起诉之日起计至定金偿还为止）。2.本案的诉讼费用由柳州广柳置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2019年9月23日，林某（作为乙方）与柳州广柳置业有限公司（作为甲方）签订《商品房认购协议》一份，该协议第一条约定：签订本协议前，甲方已向乙方出示了下述文件，并已按乙方要求做出合理说明，乙方确认已详细阅读并理解下述文件，并保证不以《商品房买卖合同》（含附件及补充协议，下称“商品房买卖合同”）条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定为由，拒绝拖延签订商品房买卖合同。1、柳州三胞广场项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品 房预（销）售许可证》（以下简称“五证”）。2、乙方将签订的商品房买卖合同。3、乙方所认购的商品房的合同图、装饰设备标准。第二条对房屋价款及付款方式约定：乙方自愿认购位于柳州市，建筑面积49.35平方米，单价7967.91元／平方米（建筑面积），购房款总价为86717元。乙方选择一次性付款，即乙方在签订商品房买卖合同当日，向甲方支付全部购房款。第三条约定，乙方在签订本协议同时向甲方交纳定金100000元，作为乙方订立商品房买卖合同的担保。第五条约定，乙方须在2019年10月20日前，持本协议、定金（发票）收据、签订合同资料及办理贷款手续资料到甲方售楼处，与甲方签订商品房买卖合同，并向甲方交纳约定的全部款项。......如乙方未在上述期限内签订，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除本协议。甲方据此解除本协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权不返还乙方所付的全部定金，乙方无任何异议。等等。当日，柳州广柳置业有限公司向林某支付了购房定金100000元。2019年10月23日，林某通过微信与柳州广柳置业有限公司置业顾问联系，要求柳州广柳置业有限公司置业顾问将“五证”及《商品房买卖合同》拍照发给林某，柳州广柳置业有限公司置业顾问应林某的要求于当日即将“五证”及《商品房买卖合同》拍照发给林某。林某认为《商品房买卖合同》与签订的《商品房认购协议》中的事项以及柳州广柳置业有限公司对涉案房屋的推介严重不相符，无法实现其合同目的，因而向柳州广柳置业有限公司主张解除协议并退还定金。双方经协商未果，林某于2019年11月25日委托广西华怡律师事务所向柳州广柳置业有限公司发出《律师函》，要求解除《商品房认购协议》并退还定金。2019年11月28日，柳州广柳置业有限公司的置业顾问通过微信向林某发出了《解除商品房协议通知书》，函告林某 解除双方签订的《商品房认购协议书》，林某交纳的定金不予退还。林某为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，柳州广柳置业有限公司在销售房屋期间将涉诉房屋的“五证”及商品房买卖合同的样本在销售处公示，《商品房预售许可证》载明的项目名称为东方福来德二期，房屋座落文昌路9号，用途性质为办公，《商品房买卖合同》样本载明的项目名称为东方福来德，房屋座落文昌路9号，商品房的用途为办公。涉案房屋的户型（B户型）平面图内设有客厅、餐厅、厨房、书房、厨房、卧室和卫生间等，户型图下方注释说明：1、本资料2019年3月28日启用，相关内容如有更新，以最新资料内容为准。2、本项目注册名为东方福来德，推广名为三胞国际广场，......6、本资料为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。柳州广柳置业有限公司推介的“三胞国际广场”项目的宣传单有“宜商宜居宜办公”的宣传字样。 一审法院认为，行为人因为行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，林某、柳州广柳置业有限公司签订的《商品房认购协议》第一条虽约定签订本协议前，柳州广柳置业有限公司已向林某出示了“五证”及商品房买卖合同，并已按林某要求做出合理说明，林某方确认已详细阅读并理解上述文件等内容，但柳州广柳置业有限公司提供的证据不足以证明其在签订该协议前，已向林某出示了“五证”及商品房买卖合同的样本。根据林某与柳州广柳置业有限公司置业顾问的微信聊天记录，一审法院认定柳州广柳置业有限公司向林某出示“五证”及商品房买卖合同的样本的时间为2019年10月23日。《商品房认购协议》为柳州广柳置业有限公司单方提供的格式合同，排除了相对人选择 与协商的可能性，该协议第一条有限制相对人权利的内容，但柳州广柳置业有限公司未对该条款加粗字体提示相对人予以注意或者签字确认。林某作为普通购房者，且并非专业人士，相对于作为出卖方的柳州广柳置业有限公司而言，其在一般情况下对商品房相关资料的掌握系处于弱势地位，在购买商品房时是难以做到详尽的了解所购商品房的相关信息，柳州广柳置业有限公司所做的宣传对于林某签订协议必然会产生一定的影响。柳州广柳置业有限公司虽在销售场所公示了“五证”及商品房买卖合同样本，但其在双方签订《商品房认购协议》之前并未向林某出示上述文件，导致林某在未知晓上述文件的情况下与柳州广柳置业有限公司签订了《商品房认购协议》，违背了林某认购该房屋的目的。柳州广柳置业有限公司公示的《商品房预售许可证》及《商品房买卖合同》样本虽明确涉案房屋的规划用途为办公，但柳州广柳置业有限公司对外推介的“柳州三胞广场”的宣传单上“宜商宜居宜办公”的宣传字样，以及涉案房屋的户型图的结构示意，容易误导林某认为涉案房屋使用性质为住宅。林某、柳州广柳置业有限公司签订的《商品房认购协议》及户型图均未注明涉案房屋的使用性质，由于柳州广柳置业有限公司未尽到告知义务，导致林某对认购房屋的使用性质产生错误认识，足以造成其重大损失，故林某在未知晓“五证”及商品房买卖合同样本的前提下，其签订的《商品房认购协议》的行为构成重大误解。因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于双方签订《商品房认购协议》已解除，故该协议不存在变更或者撤销的必要。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当 按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因柳州广柳置业有限公司未尽到告知义务、林某未尽到审慎义务，而导致《商品房买卖合同》未能订立，双方对此均负有责任。比照该条款规定的第二种情形（即因不可归责于当事人双方的事由），柳州广柳置业有限公司应当将定金返还林某，故林某要求柳州广柳置业有限公司返还购房定金100000元，一审法院予以支持。但由于林某未尽到审慎义务，故林某主张柳州广柳置业有限公司支付占用定金期间的利息，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院判决：一、柳州广柳置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林某返还购房定金100000元；二、驳回林某的其他诉讼请求。案件受理费2300元（林某已预交），减半收取1150元，由柳州广柳置业有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审认定涉案房屋单价为7967.91元/平方米，购房款总价为86717元有误，应为涉案房屋单价为17967.91元/平方米，购房款总价为886717元，本院予以更正。一审认定的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来， 并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》以及户型图中均未注明涉案房屋的性质，且从涉案房屋的户型图功能分区注释以及宣传单上户内装修图中均突出房屋的住宅功能，容易导致普通消费者对房屋性质的误解。而房屋性质为住宅用房还是办公用房，直接关系到房屋土地使用年限、物业收费费标准、水电费标准等日常使用成本，二者差距很大影响到消费者判断。上诉人虽然强调《商品房认购协议》第一条中明确说明向被上诉人出示了“五证”以及《商品房买卖合同》样本，但是《商品房认购协议》为格式合同，第一条条款内容为排除对方权利的条款，上诉人对该条款应承担法定提醒注意义务。被上诉人称签订认购协议时置业顾问并没有向其出示上述文件。本院认为，上诉人提供在销售场所“五证”上墙公示的照片，不足以证实上诉人在被上诉人签订认购协议已释明涉案房屋为办公性质，土地使用年限为40年等具体事项。由于上诉人提供的证据不足以证实已经向被上诉人就该条款内容以及房屋性质尽到提醒义务，并排除对方拒绝签订正式买卖合同的权利，因此被上诉人在订立正式商品房买卖合同前以其对房屋性质存在重大误解，要求解除认购协议返还房屋定金，符合上述法律规定，本院予以支持。 综上所述，上诉人柳州广柳置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元（上诉人柳州广柳置业有限公司已预交），由上诉人柳州广柳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 龙  昀 审 判 员 黄 智 文 审 判 员 赵 舒 颖 二〇二〇年十月十九日 法官助理 覃 永 慧 代书记员 梁李静荷