广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初20682号原告：龙什胜，男，1994年9月9日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：黄河，广东智田律师事务所律师。被告：张慧玲，女，1982年7月14日出生，汉族，住湖北省浠水县。原告龙什胜与被告张慧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序审理于2020年9月28日公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人黄河到庭参加了庭审，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙什胜向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告向原告支付违约金170000元；三、被告向原告返还定金12700元；四、中介费用12700元由被告承担；五、被告返还原告因贷款而支出的费用9500元；六、被告承担原告支出的律师服务费33000元；七、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年12月25日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下的位于佛山市顺德区容桂街道办事处海尾社区居民委员会文海中路3号凯蓝名都XX号楼XXX号的房产。合同约定双方于2020年3月15日办理房屋买卖过户手续。原告依约支付定金后，多次催告被告履行合同，但被告至今没有履行合同约定的义务，被告的违约行为致合同实际无法履行。原告根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求。被告未作答辩。诉讼中，原告为证明其诉讼主张向本院提交了原告及被告的身份证、房地产权证、《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》、定金收据、中介费收据、《个人住房贷款初审结果通知书》、不动产登记信息查询结果、《承诺书》、民事委托合同及发票，经审查，原告提交的证据符合法律的规定，与本案具有关联性，内容客观真实，本院对原告提交的证据的真实性、关联性、合法性予以确认。被告张慧玲经本院传唤拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面证据，视为放弃举证、质证的权利。经审理，本院对以下事实予以确认：位于佛山市顺德区容桂街道办事处海尾社区居民委员会文海中路3号凯蓝名都XX号楼XXX号房屋（凯蓝名都XX号楼XXX房）登记在被告张慧玲名下，该房屋于2012年7月2日设立了第一次抵押登记，抵押权人为案外人中国工商银行股份有限公司佛山容桂支行；于2018年7月3日设立第二次抵押登记，抵押权人为案外人吴锦洪。不动产登记信息查询结果显示，截止至2020年8月21日，案涉房屋上的两次抵押登记仍未注销。2019年12月25日，原告作为买方，被告作为卖方，案外人佛山市顺德区吉翔物业代理有限公司作为居间方，三方签订《房屋买卖》一份，合同约定被告将其所有的凯蓝名都XX号楼XXX房房屋出售给龙什胜，房屋总成交价为850000元。合同第三条付款方式第1点约定买方在签订合同当天支付购房定金80000元，卖方将本定金交由中介方托管，至2020年3月15日前查实该房屋无查封，在买方领取新的不动产权证当天由中介方支付给卖方；第2点约定双方应于2020年3月15日前带齐相关资料及买方的银行按揭贷款合同一起到房地产交易所办理该房屋的过户手续，办理过户手续当天，买方向卖方支付购房首期款60000元；第3点约定购房余款700000元由买方以按揭贷款方式支付给卖方，在办理房屋过户手续后，买方领取新的房产证及办理他项权证后由银行转账卖方的账户；第4点约定购房款10000元在房屋交付使用当天，双方完成水电、物管等交接后，买方一次性支付给卖方。第四条约定买卖双方分别支付佣金12750元。合同第八条约定本合同签订后，卖方反悔拒绝转让该房屋，视为卖方违约，卖方必须返还已收定金，无息退回除定金外的已收款项给买方，并按合同约定的总成交价的20%赔偿买方，本合同自动解除。合同还对双方的其他权利义务作出了规定。合同签订后，原告支付了80000元的购房定金交由中介方托管。中国建设银行股份有限公司广州番禺支行于2020年3月6日出具了《个人住房贷款初审结果通知书》，同意向龙什胜、赖小梅发放720000元的贷款用于购买案涉房屋。因被告未在合同约定的期限内注销房屋上设立的抵押登记，双方于2020年5月15日达成一份《补充协议》，约定：1.原合同第三条第1点的约定变更为卖方同意将部分定金40000元由中介方在2020年5月18日前退给买方的收款账户，剩余定金40000元仍由卖方交由中介方托管至双方办理过户手续且领取新的不动产权证的当天。2.卖方须于2020年6月20日前处理好个人负债状况并办理偿还该房屋的欠款手续，在收到欠款扣款成功通知当天，买方将定金40000元转入卖方的账户，如买方收到通知未支付该定金，买方违约，按原合同违约条款赔付；如卖方无法于2020年6月20日前处理好个人负债状况及办理偿还该房屋的欠款手续或因卖方原因导致无法办理过户手续，属于卖方违约，买方无需再支付购房定金，中介方托管的购房定金于2020年6月22日前不计利息退还，卖方还应将买方贷款所缴纳的费用9500元退给买方的收款账户并按成交总价的3%支付中介费。3.将原合同约定的过户期限变更为案涉房屋上的抵押登记注销后的三个工作日内，买卖双方带齐相关资料及买方的银行按揭贷款合同一起办理过户手续，办理过户手续当天，买方支付首期款60000元。4.本协议属原《房屋买卖合同》的补充，与合同具有同等的法律效力，一经签订即时生效。原告陈述在双方签订补充协议后，被告仍未能于2020年6月20日前清偿债务以注销案涉房屋上设立的抵押登记，原告于2020年7月14日要求中介方从被告托管的40000元定金中扣除原告应当支付的中介费12750元之后，将余款27250元退还给原告，原告陈述已收到了中介方退还的27250元。原告于2020年7月31日向本院提起诉讼，本院于2020年8月26日将起诉状副本送达给被告。原告为主张本案债权，委托广东智田律师事务所代为诉讼，已支付律师费33000元。本院认为，原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有拘束力。原告在合同签订后已向被告支付了定金80000元，被告未按《房屋买卖合同》的约定在2020年3月15日前注销案涉房屋上设立的抵押登记，在双方协商的宽限期限内即截止至2020年6月20日，被告名下的房屋上设立的抵押登记仍未注销，导致双方无法在约定的期限内完成房屋交易，被告的行为已构成根本违约。对原告请求解除合同的诉讼请求，根据双方于2020年5月15日签订的补充协议第2条的约定，卖方在2020年6月20日前不能处理好个人负债并导致无法办理过户手续的，中介方托管的定金40000元将退回给买方，卖方还须承担买方支出的贷款费用9500元以及中介费用，该条款实际是双方约定的合同解除的条件以及合同解除后违约方应承担的责任。合同约定的解除条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，原告可解除合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告以起诉的方式主张解除合同，本院于2020年8月26日将起诉状副本送达给被告，因此，本院确认案涉《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》于2020年8月26日解除。被告应承担的违约责任问题，对原告主张的违约金170000元，案涉合同因被告违约而解除，根据《房屋买卖合同》的约定，因卖方违约而导致合同的解除的，卖方应当按成交价20%向买方支付违约金，原告的该主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持；对原告主张的中介费12700元，根据《房屋买卖合同》及补充协议的约定，守约方产生的中介费损失由违约方负担，原告的该项主张符合合同约定，本院予以支持；对原告主张的贷款按揭费用9500元，补充协议约定由违约方承担，本院对该项诉讼主张予以支持；对原告主张的的律师费33000元，合同并未特别约定该项费用由被告承担，本院已支持原告要求被告支付170000元违约金的请求，违约金即包括了合同未特别约定的原告因被告违约而产生的损失，因此，对原告主张的律师费，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告龙什胜与被告张慧玲于2019年12月25日签订的《房屋买卖合同》以及双方于2020年5月15日签订的《房屋买卖合同补充协议》于2020年8月26日解除；二、被告张慧玲于本判决生效之日起十日内向原告龙什胜支付违约金170000元；三、被告张慧玲于本判决生效之日起十日内向原告龙什胜赔偿中介费12700元；四、被告张慧玲于本判决生效之日起十日内向原告龙什胜赔偿按揭贷款费用9500元；五、驳回原告龙什胜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费减半收取为2434.25元，财产保全费1709.5元，合计4143.75元（已由原告预交），由被告张慧玲负担3348元，原告负担795.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯清华二〇二〇年十月十九日书记员  黄浩明