上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28074号原告：上海瑞居华投资有限公司。法定代表人：王某某。委托诉讼代理人：施宏麟，上海何贤春律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚渊峰，上海何贤春律师事务所律师。被告：上海柒蓉堂餐饮管理有限公司。法定代表人：查某某。委托诉讼代理人：陶某某。原告上海瑞居华投资有限公司与被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海瑞居华投资有限公司的委托诉讼代理人施宏麟、姚渊峰，被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人陶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞居华投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2019年12月30日解除房屋租赁合同;2.判令被告支付2019年6月3日至2019年8月1日期间免租期房租(人民币，币种下同)255,420元;3.判令被告支付2019年12月2日至2019年12月30日期间的租金123,453元;4.判令被告支付2019年12月2日至2019年12月30日期间的物业管理费16,603.89元;5.判令被告支付2019年10月19日至2019年12月30日期间的电费42,063.84元、水费2,150.50元;6.判令被告支付2019年12月1日至2019年12月30日期间的垃圾清运费3,000元;7.判令被告因延期办理工商注销或者工商的违约金按50元每日计算,直至实际注销营业执照之日止;8.判令被告支付违约金293,797.5元。事实与理由：2019年5月24日，原、被告签订《A生活广场商铺租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市闵行区XX路XXX号XXX幢XXX层XXX-XXX单元，每月25日前被告向原告支付房租、物业管理费、水电费等费用。2019年11月25日起，被告拖欠租金、物业管理费，经多次催缴，被告仍推诿不付，同年12月25日被告离开承租店铺停止经营，同年12月30日原告发函要求解除合同并支付欠款。至起诉日止，被告仍然拖欠诉请款项，故为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司辩称，对于原告上述诉请第1项至第8项均无异议并认可，但由于被告无收入来源，故无支付能力，无法向被告支付上述款项。另外对于案涉租赁房屋面积存在争议，设计师测得尺寸为265平方米。本院经审理认定事实如下：2019年5月24日，原告(出租方、签约甲方)与被告(承租方、签约乙方)签订《A生活广场商铺租赁合同》一份，其中约定：1.1甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区XX路XXX号XXX幢“A生活广场”X层XX-XXX单元。2.1该房屋的乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用于经营餐饮业态，经营柒韵堂品牌，经营项目为创意中国菜。3.7该房屋租赁期自2019年06月03日起至2024年06月02日止(包含装修期)。4.1甲、乙双方约定，该房屋租金自2019年06月03日至2021年06月02日止，该房屋每日每平方米(套内)建筑面积租金为11.00元，月租金总计为129,483.75元；……。4.2……甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起60个自然日的装修期(该装修期为自2019年6月3日至2019年8月1日止)。装修期内乙方无须支付房屋租金，但需要支付物业管理费及本合同约定的其他费用。4.3若乙方违反本合同的约定(包括因乙方原因导致本合同提前解除)，甲方有权向乙方索取乙方实际享受的装修期以及合同约定的其他免租期(如有)内所免去的所有租金。4.4乙方应于每月25日前向甲方支付下贰个月的房屋租金，但首期租金(即2019年8月2日至2019年10月1日之房屋租金)总计为258,967.50元应于本合同签署后七天内连同房屋租赁保证金一并支付。如乙方逾期支付的,应自逾期之日起按未付款项的千分之壹/日承担违约金,直至欠款付清为止。5.1本合同签署时该房屋的物业管理费按照租用面积每平方米每月45元计算，即该房屋每月的物业管理费为17,415.00元。6.1甲乙双方约定,乙方应于本合同签署后七天内(但最晚不迟于该房屋交付日)向甲方支付房屋租赁保证金。保证金为该房屋贰个月租金和贰个月物业管理费之和,即293,797.50元。6.3如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以保证金抵付乙方应付款项和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。6.5租赁期(包括装修期)内有关该房屋的水费、电费、通讯费、煤气费、设备费和本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用以及其他各项有关费用均应由乙方承担。本条规定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方和/或物业管理公司的书面通知为准。11.3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按保证金之同等金额支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他本合同约定的应付款项累计超过三十天的；……。13.1该房屋交付后，乙方擅自中途退租的，即构成严重违约。在此情况下：(一)甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；(二)乙方应按本合同第六条规定的保证金之同等金额向甲方支付违约金，如乙方的上述违约行为造成甲方的损失超过上述违约金的，超过部分亦由乙方负责赔偿。13.4乙方应当在租赁关系终止或解除之日起三十日内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，如乙方逾期履行该义务的，自逾期之日起至履行该义务之日止，甲方有权要求乙方每日按租期最后一日的日租金标准的二倍承担违约金。该合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告按约向被告交付案涉房屋，被告按约向原告支付履约保证金293,797.50元，并支付2期租金，原、被告于庭审中对此均予以确认。同时，被告在庭审中表示，其应于2019年11月25日前支付的下期租金，因自身无支付能力故未向原告支付，并于2019年12月20日左右自行搬离案涉房屋；至于被告在案涉房屋内遗留的相关物品，双方达成一致意见，由原告自行处置。另查明，因被告逾期支付租金，原、被告双方通过微信沟通，于2019年12月23日由原告通过微信向被告法定代表人发送租赁合同解除通知书，后又以快递方式向被告寄送租赁合同解除通知书，该通知书于2020年1月1日签收。原告于庭审中陈述，其于2020年1月10日左右收回案涉房屋，现房屋为空关状态。又查明，原、被告双方于2019年9月27日签订营业性餐厨垃圾清运管理协议，约定就乙方商铺内餐厨垃圾，乙方应每月向甲方支付基数内餐厨垃圾费3,000元。还查明：一、关于原告在本案中主张的水、电费用，被告于2020年9月23日的谈话笔录中予以认可；二、关于押金，原告于庭审后向本院寄送补充意见，表示同意将被告缴纳的保证金抵充违约金，被告亦表示同意押金在本案中一并处理；三、关于原告主张的延期办理工商注销手续的违约金，被告于2020年9月23日的谈话笔录中表示其将于2020年10月15日之前申请办理注销手续，但认为原告主张的违约金应计算至案件生效之日止，请求法院调整。以上事实，由商铺租赁合同、微信聊天记录、租赁合同解除通知书及EMS投递记录、营业性餐厨垃圾清运管理协议、单位生活垃圾收运处理服务合同等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告签订的《A生活广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。根据该合同约定，被告应于2019年11月25日之前支付后续2019年12月2日起算的租金，但被告未能按时支付。原告于2019年12月23日通过微信向被告法定代表人发送租赁合同解除通知书，通知被告双方租赁合同于同年12月30日解除，后又以快递方式向被告寄送租赁合同解除通知书，现被告亦当庭认可双方的租赁合同于2019年12月30日解除，本院确认原、被告签订的《A生活广场商铺租赁合同》2019年12月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付自2019年12月2日至同年12月30日期间的租金及物业管理费、2019年10月19日至同年12月30日期间的水、电费、2019年12月1日至同年12月30日期间的垃圾清运费3,000元，有事实和合同依据，被告对上述相关费用金额亦无异议，本院予以支持。根据合同第4.3条、第13.1条的约定，原告有权向被告主张免租期租金、违约金。本院认为，首先，原告诉请符合合同约定，且被告在庭审中对自身逾期付款的违约行为予以确认，对原告该诉请亦无异议；其次，根据庭审查明事实，案涉房屋于2020年1月10日收回时被告物品还遗留其中，房屋处于空关状态长达数月，直至庭审时仍未出租。综合考虑原告的实际损失，及被告在履约中的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告上述诉请予以支持。关于原告主张的第7项诉讼请求。合同第13.4条约定，乙方应当在租赁关系终止或解除之日起三十日内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，如乙方逾期履行该义务的，自逾期之日起至履行该义务之日止，甲方有权要求乙方每日按租期最后一日的日租金标准的二倍承担违约金。根据上述约定，本院对原告主张的起算点及计算标准予以认可，但对于截止时间，考虑到被告已承担免租期租金及违约金等，以足够弥补原告之实际损失，同时被告提出该项诉请所计算的金额过高，请求法院进行调整。综合上述因素，本院对该项诉请截止时间予以调整，对被告因延期办理工商注销手续产生的违约金按50元每日的标准计算，自2020年1月29日起算至本判决生效之日止。关于被告已向原告支付的保证金293,797.50元，因双方租赁合同已解除，原告亦已收回案涉房屋，该费用应当返还给被告。现原、被告均表示同意在本案中一并处理，原告进一步明确表示押金可用于抵扣违约金，本院为避免讼累，对原告意见予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第A九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海瑞居华投资有限公司与被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司于2019年5月24日签订的《A生活广场商铺租赁合同》于2019年12月30日解除；二、被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司免租期租金255,420元；三、被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司自2019年12月2日起至2019年12月30日止的租金123,453元；四、被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司自2019年12月2日起至2019年12月30日止的物业管理费16,603.89元；五、被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司自2019年10月19日起至2019年12月30日止的电费42,063.84元、水费2,150.50元；六、被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司自2019年12月1日起至2019年12月30日止的垃圾清运费3,000元；七、被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司延期办理工商注销登记手续违约金，该违约金计算公式为：自2020年1月29日起至本判决生效之日止，按每日50元计；八、被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司违约金293,797.50元(该款与被告已付房屋租赁保证金相互抵扣，无须实际支付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,582.70元，由被告上海柒蓉堂餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威二〇二〇年十月二十日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。