广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11689号上诉人（原审原告、反诉被告）：毛立武，男，1978年9月12日出生，汉族，身份证住址湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：何辉，广东南龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：鹏运广场物业发展（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路**，统一社会信用代码91440300618899433L。法定代表人：吴霏兰，董事长。委托诉讼代理人：张海峰，广东信达律师事务所律师。上诉人毛立武因与被上诉人鹏运广场物业发展（深圳）有限公司（以下简称鹏运广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初18676号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。毛立武上诉请求：1、请求撤销深圳市罗湖区人民法院（2019)粵0303民初18676号判决第一项、第三项、第四项；2、维持深圳市罗湖区人民法院（2019)粤0303民初18676号判决第二项、第五项；3、确认毛立武与鹏运广场公司签订的《房屋租赁合同》无效;4、改判鹏运广场公司向毛立武返还租金27060元、租赁保证金54120元;5、改判鹏运广场公司向毛立武支付利息以161180元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，2018年12月7日起算至付清之日止，利息暂计算至2019年4月30日，共2824元）；6、改判鹏运广场公司赔偿毛立武装修损失62690元；7、改判鹏运广场公司向毛立武支付评估费用2000元；8、改判毛立武无需支付鹏运广场公司租金41925元和占有使用费29224.8元；以上请求改判金额合计:219843.8元。9、由鹏运广场公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实完全错误，涉案房屋是违法扩建，没有经过任何部门同意，涉案租赁合同属于无效合同。(一）涉案商铺属于违法建筑。2019年8月9号，案外人杨凤军等人向深圳市罗湖区住房和建设局信访反映地铁三号线晒布路与鹏运广场之间地下空间报建手续是否齐全的问题。该局于2019年9月5日出具《信访事项处理意见书》，载明：经核查，，地铁**线晒布路与鹏运广场之间地下空间工程未到我局办理施工许可鹏运广场公司提交的2018年6月8日其与广东景龙建设集团有限签订的《装修工程施工合同》载明“第一条工程慨况1.工程名称：深圳东门商业街夹层改造工程。2.工程地点：深圳市罗湖区（鹏运广场））地下室与晒布路地铁站地下空间地下夹层”合同附件1.《深圳东门商业街夹层改造工程报价清单》载明工程分“Ａ拆除工程部分、Ｂ新建工程（混凝土及砖墙）、Ｃ、装饰工程部分（14供应及安装棕色铝合金框＋10ｍｍ钢化玻璃墙、钢化玻璃门10套）。鹏运广场公司一审庭审时，承认该工程没有经过任何部门审批。证明鹏运广场公司的涉案商铺是2018年6月违建后形成的。毛立武主张鹏运广场公司占有公共人行道、重新扩建商铺，提供了鹏运广场公司的保安陈述的录像。毛立武要求鹏运广场公司提供与地铁三号线晒布站同时施工的图纸和相关文件，一审法院对毛立武提供证据视而不见、对毛立武的要求置若罔闻，故意错判。(二）没有任何证据证明涉案商铺是经主管部门批准建设的，一审法院以“涉案商铺所在地下空间是经主管部门批准建设的”描述混淆是非，混淆了涉案商铺与地铁3号线晒布站与鹏运广场之间地下空间的概念，没有弄清“经主管部门批准建设”主管部门究竟是哪个部门，混淆了“规划上原则支持”与“经主管部门批准建设”的概念，导致认定事实不清。涉案的商铺没有取得建设工程规划许可证，没有经过主管部门批准建设。深圳市规划局深规函［2009］352号《关于申请联合开发地铁3号线晒布站与鹏运广场之间地下空间的复函》“深圳市地铁三号线投资有限公司：你司《关于联合开发地铁3号线晒布站与鹏运广场之间地下空间的请示》来文收悉。经研究，函复如下：一、、地铁**线晒布路站位于晒××路与××路交叉口处车站主体结构与鹏运广场地下室之间留有约10至20米之间的空间。在解决好相关权利关系、有利于提高地铁站周边的服务水平的前提下，规划上原则支持该地下空间开发。二、来文申请项目为附着地下交通建设项目开发的经营性地下空间，你司应根据《深圳市地下空间开发利用暂行办法》规定按程序办理相关手续。如地下空间建设项目涉及改变现状广场、现状建筑物楼梯、车库及其他设施等情况，应按有关法规规定征求相关权利人意见。三、应进一步完善设计方案，加强结构安全、设备设施及施工方法方面的研究论证，确保项目建设后交通组织、消防通道及地面广场等周边环境更好衔接。设计方案修改完善后需报我局审批。”该文并没有任何“批准建设”的表述，而是告知深圳市地铁三号线投资有限公司一是“在解决好相关权利关系、有利于提尚地铁站周边的服务水平的前提下，规划上原则支持该地下空间开发”：二是应根据《深圳市地下空间开发利用暂行办法》规定按程序办理相关手续，征求相关权利人同意；三是应进一步完善设计方案，加强结构安全、设备设施及施工方法方面的研究论证，确保项目建设后交通组织、消防通道及地面广场等周边环境更好衔接。设计方案修改完善后需报我局审批。鹏运广场公司没有按照该文件执行，也没有征求相关权利人同意，没有按照规定程序办理相关手续。而且设计方案修改完善后也没有报批的任何证明。本案只有设计方案得到深圳市规划局的审批，鹏运广场公司并没有向规划主管部门申请办理建设工程规划许可证，我方认为“经主管部门批准建设”不符合法律规定。根据《深圳市地下空间开发利用暂行办法》第十九条的规定，“建设单位应当依据相关的规定、标准和技术规范以及建设用地规划许可证进行地下工程方案设计、初步设计和施工图设计，向规划主管部门申请办理建设工程规划许可证；并依法向民防、消防等主管部门申请办理人民防空、消防报建审核。道路、桥梁、轨道交通设施等市政工程另有规定的，从其规定。规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当明确地下建（构）筑物水平投影坐标和竖向高程、水平投影最大面积、建筑面积、功能组合、公共通道及出入口位置和建设单位之间的连通义务等。第三十五条未取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证，擅自开发利用地下空间的，依照相关法律规定处理。”涉案的商铺扩建必须取得建设工程规划许可证方为合法建筑，规划主管部门是否批准建设应当是以是否颁发《建设工程规划许可证》为准。深圳市规划和国土资源委员会建设用地方案图备注重要提示“本图仅作用地书面通知，不作为土地使用权的确认，政府不承认出让该地。”《深圳市建设用地规划许可证》只是建设用地许可，并不是建设工程规划许可证。深圳市住房和建设局《监督检查意见书》显示“设计单位中铁二院工程集团有限责任公司、施工单位中铁一局集团第一工程有限公司”只是对中铁一局集团第一工程有限公司建设地铁三号线晒布路地下空间的检查，与涉案的毛立武改建的商铺没有任何关系。消防部门出具的一系列意见与涉案商铺是否经主管部门批准建设没有任何关系。一审法院罗列了上述证据，得出“涉案商铺所在地下空间是经主管部门批准建设的”结论，违背一般的逻辑思维推理原则，混淆是非，漏洞百出，结论完全错误。二、退一万步讲，即使涉案商铺初建时有合法的审批手续，但不等同于商铺扩建时经过合法审批。因此，涉案合同仍系属可撤销合同。(一）毛立武租赁该商铺的实际面积应等同于合同中载明的建筑面积，鹏运广场公司将建筑面积与实际面积割裂为两个不相干的概念，系不符合社会一般认识、混淆事实的行为。涉案商铺的实际面积与租赁合同中所载的面积严重不符。(二）涉案商铺租金明显过高。鹏运广场公司利用毛立武对东门房屋租赁市场不熟悉的弱点，恶意抬高租金，合同约定的租金高出东门临街正规商铺几倍。实际上毛立武租赁的只是一个地下室，但合同约定的租金远远高于东门1楼商铺的正常租赁水平。按照实际面积计算该商铺每平方米的价位为503元。按照合同所载的面积计算每平方米价位为330元。(三）鹏运广场公司收取进场费或装修费系一种欺诈的行为。鹏运广场公司在与毛立武签订合同时已经收取了两个月押金、进场费80000元以及一个月租金。鹏运广场公司所收取的进场费或装修费都是没有事实和法律依据的，也不是行业惯例，完全属于一种欺诈的行为，并且鹏运广场公司有意规避该欺诈行为，并未将其收取高额进场费体现在合同中。因此，即使涉案商铺有合法的审批手续，基于鹏运广场公司存在恶意的欺诈行为，收取没有法律依据的高额进场费或装修费，商铺租赁面积与实际面积严重不符，约定的租金远高于东门临街正规商铺的租金等事项，均可认定该合同系可撤销合同。三、违约的系鹏运广场公司，毛立武不存在违约行为。根据鹏运广场公司所说毛立武逾期缴纳租金也并没有超过10天，按照双方签订的《房屋租赁合同》之补充协议约定，每个月20日至次月19日的租金由毛立武在每个月的24日之前支付给鹏运广场公司，逾期10天即次月4日前没有缴租金的，鹏运广场公司才有权终止合同。毛立武已于2019年3月向鹏运广场公司支付了一个月的租金，毛立武并无逾期缴纳租金，鹏运广场公司在毛立武未逾期即解除租赁合同。毛立武一直如约按期缴纳租金，并没有拖欠租金的行为。合同签订时，毛立武缴纳的进场费或装修费和租赁保证金就系缴纳的超额租金。一审法院认为可以用进场费抵扣租金的认定是错误的，进场费就是毛立武超额缴纳的租金，而不是认为可抵扣租金。退一万步讲，即使涉案租赁合同有效，毛立武也不存在违约行为，系鹏运广场公司违法解除合同，并阻碍毛立武搬走私人物品，给毛立武带来严重的经济损失。四、一审法院判令毛立武向鹏运广场公司支付租金41925元和占有使用费29224.8元没有事实依据，判决错误。2018年12月7日，毛立武与鹏运广场公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：毛立武每月向鹏运广场公司缴纳租金27060元，鹏运广场公司应于2018年12月20日前将商铺交付毛立武，2018年12月20日至2019年1月20日为免租期。签订合同时，毛立武已足额缴纳一个月租金（即2019年1月21日至2019年2月20日的租金），超额缴纳两个月的租赁保证金和进场费作为多交的租金。2019年4月9日，鹏运广场公司已通知毛立武解除合同，双方的租赁关系于2019年4月9日解除。综上，一审法院认定毛立武应向鹏运广场公司支付2018年12月20日起至2019年1月20日的租金27060元及2019年3月20日至4月9日的租金14865元系错误认定，判令毛立武支付租金41925元不符合事实，于法无据。一审法院判决毛立武向鹏运广场公司支付占有使用费29224.8元没有事实依据，系错误判决。2019年4月9日，鹏运广场公司向毛立武发了一份《解除房屋租赁合同通知书》告知毛立武已解除双方的合同。2019年4月12日，毛立武要求取走商铺内的私人物品，但鹏运广场公司坚决不同意毛立武取走私人物品。毛立武到物业公司开具放行条，物业公司称必须由鹏运广场公司同意才可开具放行条。毛立武多次与鹏运广场公司协商要求取走商铺内的私人物品，尽量减少损失，但鹏运广场公司均拒不同意毛立武搬回私人用品。关于鹏运广场公司不让毛立武搬走商铺内私人物品的行为均有证据予以证明。一审法院忽视毛立武已向法院提交的证明系鹏运广场公司过错导致毛立武无法搬离私人物品的证据。一审法院判令毛立武向鹏运广场公司支付占有使用费没有事实依据。五、鹏运广场公司主张合同提前终止不退两个月的押金，并要求补交租金系属霸王条款，应当认定该约定无效。《房屋租赁合同》第八条第九项规定，合同期未满，乙方（即毛立武）单方面解除或终止合同或者拖欠租金达10天及以上或非法活动或私自装修或转租等，甲方（即鹏运广场公司）不予退还乙方缴交的一切款项（含但不限于预交租金及其他款项），乙方除须向甲方支付乙方已享受的免租期内的租金外，乙方还应当支付甲方违约金，违约金的金额等同于从乙方提前解除或终止合同至本合同所约定的租赁期届满日止的按合同所约定的租金计算的金额。上述约定对毛立武严重不公，系属明显不利于弱势方的霸王条款、格式合同条文，应认定为无效。但一审法院却以此作为审判依据，不仅无需鹏运广场公司退还毛立武租赁保证金，还判处毛立武支付已享受的免租期内的租金，该判决严重不公。在案件审理中，一审法官未对案件进行实质审核，便先入为主错误认定案件事实。对毛立武装修费的请求部分完全未进行审查，对毛立武所提交的所有能够证明系因鹏运广场公司单方原因导致毛立武无法搬离商铺内私人物品、鹏运广场公司单方违约等证据更是视若无睹。因此，一审判决严重不公，严重侵害了毛立武的权益。综上，原审法院没有正确、全面地分析事实，并由此作出裁判，导致判决结果严重不公平。为了维护毛立武的合法权利，请求二审院依法改判，支持毛立武的请求。鹏运广场公司答辩意见如下：一、涉案商铺是深圳市地铁三号线投资有限公司（以下简称地铁三号线公司）与鹏运广场公司根据地铁施工自然形成的地下空间联合进行的商业开发，取得了政府相关部门的批准，为合法建筑，鹏运广场公司与毛立武签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法、有效。1、2007年9月30日深圳市建设局作出“关于同意开展地铁三号线施工活动的复函（深建质安【2007】198号）”，同意开展地铁三号线项目施工活动。2、2009年3月11日深圳市规划局作出“关于申请联合开发地铁3号线晒布路站与鹏运广场之间地下空间的复函（深规函【2009】352号”，函复如下：“地铁3号晒布路站位于晒××路与××路交叉口处，车站主体结构与鹏运广场地下室之间留有约10至20米之间的空间，在解决好相关权利关系、有利于提高地铁站周边的服务水平的前提下，规划上原则支持该地下空间开发”。3、2010年3月22日市政府办公会议纪要（101）第五点“关于轨道交通车站区间施工自然形成的地下空间综合开发利用问题”，会议明确要求：“我市土地资源短缺，开发地下空间是城市发展方向。尽快利用地铁施工自然形成地下空间进行人行通道、自行车停车场等市政配套设施以及地下商业开发十分必要”。4、2009年8月1日及2010年12月1日地铁三号线公司与作为地铁晒布路站物业上方产权人的鹏运广场公司签订《晒布路地下商城合作开发框架协议》及《补充条款》，约定：“由鹏运广场公司负责地下商场项目的设计、施工以及因本项目地下空间开发引起的交通疏解、管线移拆、、地下构筑物迁改绿化迁移及恢复等工程，并承担因此而发生的所有费用。确认鹏运广场红线范围内空间权属归鹏运广场公司所有，鹏运广场红线范围外原属市政道路范围内地下面积由地铁三号线公司与鹏运广场公司按2：8比例分配”。5、2010年9月25日深圳市规划和国土资源委员会出具“建设用地方案图”、2010年11月15日深圳市规划和国土资源委员会颁发“深规土许HQ-2010-0040号建设用地规划许可证”，内容为：“根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条规定，经审查，本用地项目符合城市规划要求，准予办理有关手续”。前述文件批准了“地面层、、地面**夹层、地下**、地下**的占地面积及建筑面积等其中涉案地铁3号线晒布路站夹层批准为：该站与鹏运合建夹层空间范围，建设用地面积及建筑面积均为1752.58平方米”。6、鉴于地铁三号线项目是我市为保证大运会召开而建设的重点轨道交通工程，工程任务重，时间要求紧的特点，2009年11月20日地铁三号线公司与鹏运广场公司联合向深圳市住房和建设局作出“关于申请地铁三号线晒布路站地下空间提前事宜的报告”，请求办理工程项目提前介入手续。该局2010年1月13日批复：“对于新增的地铁站出入口及相关的地下商业用途建筑，因与地铁车站主体结构关联，为保证质量安全，同意一并施工”。7、2012年5月9日深圳市住房和建设局对地铁三号线晒布路站地下空间进行了检查，并出具了“深建质【2012】40462号监督检查意见书”。8、2012年5月24日鹏运广场与地铁3号线晒布路站地下商业开发工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位的工程验收合格。9、2012年晒布路站地下商业开发工程于取得深圳市公安局消防监督管理局建设工程消防设计审核意见书及建设工程消防验收合格意见书。2018年涉案商铺室内装修工程设计方案取得深圳市消防支队罗湖大队出具的工程消防设计审核意见书并验收合格。10、鹏运广场公司对涉案商铺于2018年进行装修为室内局部装修，是鹏运广场公司作为业主方的有权行为，不存在毛立武所称的扩建，且如上所述，涉案商铺装修设计方案经过了深圳市公安局消防部门的审核及验收合格，该部门的审核及验收意见均注明为涉案商铺地下一层夹层局部室内装修工程。综上，鹏运广场公司与毛立武签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，毛立武诉称《房屋租赁合同》无效，没有事实及法律依据。二、鹏运广场公司不存在恶意抬高商铺租金的行为，所收取的进场费（装修补偿款）符合行业惯例。1、鹏运广场公司与毛立武签订的《房屋租赁合同》第一条约定涉案商铺的建筑面积为82平方米，从鹏运广场公司提供的商铺平面图纸可知涉案商铺实用面积为55平方米，涉案商铺的使用率达到了67%，而正常情况下商铺的建筑面积与实用面积的使用率一般在50%左右，鹏运广场公司向一审法院提交了四份其他权利人商铺的房地产证作为佐证，该四份商铺的实际使用面积甚至还没有达到50%。此外，根据双方于2019年3月6日签订的《补充协议》，涉案商铺单价仅为每平方米264元，该单价在东门片区属于中等偏低的价位。且东门片区属于深圳地区历史悠久的商业繁华区域，说深圳人对东门片区是毫不为过的，更何况《房屋租赁合同》第二条第2款当中，毛立武确认其在合同签订前已对所要承租的商铺情形作了充分和详细的了解。因此，毛立武诉称鹏运广场公司利用其对东门房屋租赁市场不熟悉的弱点，恶意抬高市场租金没有事实依据及商铺常识。2、关于进场费的问题，毛立武向鹏运广场公司交纳进场费（装修补偿款）有毛立武出具的《承诺书》，是毛立武的真实意思表示及自愿行为，没有违反法律的强制性规定，也是行业惯例，不存在任何的欺诈行为，鹏运广场公司有权不予返还。一审法院考虑到毛立武进场实际经营时间较短，要求鹏运广场公司予以退还，鹏运广场公司尊重一审法院的该判决，因此未就该判决项提起上诉。三、毛立武逾期向鹏运广场公司交付租金，存在严重的违约行为，鹏运广场公司解除与毛立武签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》有充分的合同及法律依据，毛立武要求鹏运广场公司返还租金、租赁保证金及赔偿装修损失、评估费毫无道理。1、毛立武因拖欠涉案商铺租金，鹏运广场公司于2019年3月27日向其发出《催租通知书》后仍拒不交付，至鹏运广场公司于2019年4月9日解除与毛立武的租赁关系时，毛立武已逾期交付租金17天，拖欠租金21天，超过了《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的10天以上，鹏运广场公司解除与毛立武签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》有充分的合同及法律依据。2、毛立武称其所缴的租赁保证金及进场费作为多交的租金，没有任何的事实及法律依据，两者与租金没有任何关联性。3、毛立武作为违约方，无权要求鹏运广场公司返还租金、赔偿装修损失、评估费。同时根据《房屋租赁合同》第五条第1款、第八条第5款、第八条第8款第b项、第八条第9款及《补充协议》第三条的约定，因毛立武的违约行为导致合同解除，终止履行，鹏运广场公司不退还租赁保证金，且毛立武须向鹏运广场公司支付已享受的免租期内的租金。故毛立武要求返还租金、租赁保证金、赔偿装修损失、评估费，没有合同及法律依据。四、毛立武在合同解除后无视鹏运广场公司要求其限期搬离的通知，至2019年6月30日期间仍占有鹏运广场公司商铺是其自身的原因所致，理应向鹏运广场公司支付房屋占有使用费。鹏运广场公司从未阻止毛立武搬离商铺物品，相反在2019年4月16日、5月6日先后两次通过发函及手机彩信通知毛立武交还商铺、搬离商铺物品，但毛立武仍置之不理。从商铺物业服务公司提供的收据及放行条，可以证明毛立武在2019年6月28日才向物业公司交清水电费，物业公司收到毛立武的水电费后开具放行条，毛立武方于2019年6月30日搬离商铺，可知毛立武在合同解除后至2019年6月30日期间仍占有涉案商铺，完全是其自身的原因所致。一审法院认为双方对于占有使用费的产生均有责任，判决毛立武承担50%的占有使用费，已经对毛立武进行了保护，故毛立武称其不应支付占有使用费没有事实及法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，故请求二审法院驳回毛立武的无理上诉请求，肯定原审法院的判决成果。毛立武一审起诉请求：一、确认毛立武与鹏运广场公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》之补充协议无效；二、鹏运广场公司向毛立武返还已付租金27060元、合同进场费80000元、租赁保证金54120元，共计161180元；三、鹏运广场公司向毛立武支付利息，以161180元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，2018年12月7日起算至付清之日止（利息暂计算至2019年4月30日，为2824元）；四、鹏运广场公司向毛立武支付评估费用2000元；五、请求法院依法评估毛立武的装修损失、购买设备损失；六、请求鹏运广场公司依据法院的评估数额赔偿毛立武的装修损失62690元、购买设备损失16646.76元，暂按79336.76元计算。鹏运广场公司一审反诉请求：一、确认鹏运广场公司与毛立武签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》之补充协议于2019年4月9日解除;二、判令毛立武向鹏运广场公司支付租金41925元、滞纳金936元；三、判令毛立武向鹏运广场公司支付2019年4月10日至2019年6月30日期间房屋占用费58437元。一审法院认定的事实：一、2009年3月11日，深圳市规划局作出深规函［2009］352号《关于申请联合开发地铁3号线晒布路站与鹏运广场之间地下空间的复函》答复深圳市地铁三号线投资有限公司：1、、地铁**线晒布路站位于晒××路与××路交叉口处车站主体结构与鹏运广场地下室之间留有约10至20米之间的空间。在解决好相关权利关系、有利于提高地铁站周边的服务水平的前提下，规划上原则支持该地下空间开发。2、来文申请项目为附着地下交通建设项目开发的经营性地下空间，你司应根据《深圳市地下空间开发利用暂行办法》规定按程序办理相关手续。如地下空间建设项目涉及改变现状广场、现状建筑物楼梯、车库及其他设施等情况，应按有关法规规定征求相关权利人意见。3、应进一步完善设计方案，加强结构安全、设备设施及施工方法方面的研究论证，确保项目建设后交通组织、消防通道及地面广场等与周边环境更好衔接。设计方案修改完善后需报我局审批。深圳市规划和国土资源委员会建设用地方案图显示地铁3号线晒布站地面层建设用地面积1457.25平方米，批准日期为2010年9月25日。2010年11月15日，，地铁**线晒布站地面层办理了深规土许**《深圳市建设用地规划许可证》鹏运广场公司提供其与深圳市地铁三号线投资有限公司签订的《晒布路地下商城合作开发框架协议》及其《补充条款》，确认鹏运广场公司对涉案商铺享有收益权。2012年5月9日，深圳市住房和建设局对地铁三号线晒布路地下空间出具《监督检查意见书》，确认有六个地方需要整改。2012年5月24日，鹏运广场与地铁3号项目晒布站地下商业开发工程的建设单位、监理单位、施工单位等均在《工程竣工验收报告》上盖章，验收结论为同意验收合格。根据深圳市公安局消防监督管理局深公消审［2012］第0156号建设工程消防设计审核意见书，确认该工程位于深圳市罗湖区（鹏运广场）地下室与晒布路地铁站之）地下室与晒布路地铁站之间的地下空间据深圳市规划局《关于申请联合开发地铁3号线晒布路站与鹏运广场之间地下空间的复函》（深规函［2009］352号）同意新增的地下商业空间，建筑面积3037.55ｍ2,包括在鹏运广场地下三层与晒布路地铁车站站厅层及Ｃ、Ｄ附属通道之间增设地下一层，分为Ａ、Ｂ、Ｃ三个区，使用功能为商业和配套仓储，建筑面积1762.3ｍ2，其中商业营业厅建筑面积1525ｍ2（含本案涉案商铺）等等。经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。根据深圳市公安局消防监督管理局深公消验［2012］第0515号建设工程消防验收意见书，确认验收范围前述地下一层及地下一层夹层的主体工程及公共区的室内装修，意见为综合评定该工程消防验收合格。2018年12月18日，深圳市消防支队罗湖区大队罗应急消审字〔2018〕第0112号《建设工程消防设计审核意见书》，确认此次申报建筑地下一层夹层局部、装修面积965平方米，装修后使用性质为商业，现审核该工程消防设计合格。2018年12月29日，深圳市消防支队罗湖区大队罗应急消验字[2018]第0162号《建设工程消防验收意见书》，确认验收范围为该建筑地下一层夹层局部室内装修工程。意见为综合评定该工程消防验收合格。2019年8月9日，案外人杨凤军等人向深圳市罗湖区住房和建设局信访反映地铁三号线晒布路站与鹏运广场之间地下空间报建手续是否齐全的问题。该局于2019年9月5日出具《信访事项处理意见书》，载明：经核查，地铁三号线晒布路站与鹏，地铁**线晒布路站与鹏运广场之间地下空间工程未到我局办理施工许可id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、2018年12月7日，毛立武（乙方、承租人）与鹏运广场公司（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租7号商铺，建筑面积82平方米，地址为深圳市罗湖区东门，地址为深圳市罗湖区东门中路**东门天地大厦（鹏运广场）地下室与晒布路地铁站地下空间地下**夹层**商铺12月20日起至2023年12月31日止。甲方应于2018年12月20日前将商铺交付乙方使用。乙方经营项目或者范围为餐饮、酸菜鱼；租金：2018年12月20日至2020年12月20日，每月租金单价为330元/m2,共计27060元/月；从第二年开始每月的租金均按照一定比例有所上涨；乙方应于每月5日前向甲方指定银行账户交付当月租金，乙方以甲方开具的收款收据或发票作为付租凭证；租赁保证金：乙方应向甲方缴纳54120元作为租赁保证金（即押金)。合同期满后，该商铺承租赁保证金在乙方支付的租金、管理费、水电费等乙方应当承担的所有费用后一个月内无息返还；违约责任：乙方应依约按时如数地向甲方支付租金，如有拖欠则按每拖欠1日加收应缴纳金额千分之三的滞纳金。如超过10天不交租金，甲方有权终止本合同并有权自行收回铺位做清场处理，租赁保证金不予退还；免租期：2018年12月20日至2019年1月20日为免租期，免租期间乙方必须交纳期间发生的其他相关费用（包括物业管理费、水电费等）；如若乙方单方面原因提前终止合同租赁期，乙方须向甲方支付已享受的免租期内的租金；物业管理费及水电费，甲方指定深圳市广济物业管理有限公司提供物业管理服务，乙方应按照该物业管理公司的收费标准自行向物业管理公司交纳。乙方必须严格遵守深圳市广济物业管理有限公司制订的相关约定；甲乙双方一致同意，乙方逾期付款，甲方有权釆取以下措施：（1)每月5日前甲方未收到乙方缴付的租金等款项的，即视为乙方逾期付款，甲方即日起有权向乙方电话催缴或发出书面《催款通知书》；(2)乙方逾期10天（即当月15日前）没有缴付租金等款项的，甲方有权终止合同，不退还租赁保证金，并有权向乙方追讨其所欠的一切费用并要求其赔偿由此导致的一切损失；（3)乙方收到甲方解除合同通知书而拒绝在限定期限内清场的，甲方有权清场处理。（4)合同期满或者合同终止时，乙方需在3天内搬离场地，对于在此期限内未搬离的物品视为乙方放弃所有权；合同期未满，乙方单方面解除或终止合同或者拖欠租金达10天及以上或非法活动或私自装修或转租等，甲方不予退还乙方缴交的一切款项（含但不仅限于预交租金及其他款项），乙方除须向甲方支付乙方已享受的免租期内的租金外，乙方还应当支付甲方违约金，违约金的金额等同于从乙方提前解除或终止本合同日至本合同所约定的租赁期届满日止的按本合同所约定的租金计算的金额。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年3月6日，毛立武（乙方、承租人）与鹏运广场公司（甲方、出租人）签订《〈房屋租赁合同〉之补充协议》，约定变更了每月租金的支付时间及相应的逾期支付时间，同时约定由于前期经营状况，经乙方向甲方申请，甲方给予乙方6个月租金优惠期：（1)在2019年2月20日至2019年5月19日期间（3个月），甲方租金按八折优惠，即每月租金单价为264元/m2,月租金为21648元；（2)在2019年5月20日至2019年8月19日期间（3个月），甲方租金按九折优惠，即每月租金单价为297元/m2,月租金为24354元；（3)双方约定以电话及微信号作为双方送达的号码。三、合同签订后，毛立武支付了首月租金27060元、进场费80000元、租赁保证金54120元。毛立武向鹏运广场公司支付了2019年3月19日之前的租金。2019年3月，鹏运广场公司向毛立武邮寄送达了《催租通知书》。2019年4月9日，鹏运广场公司向毛立武邮寄送达了《解除房屋租赁合同通知书》，通知毛立武：房屋租赁合同及补充协议自该通知送达之日起解除；自毛立武收到该通知书之日起，毛立武与鹏运广场公司租赁关系终止且鹏运广场公司收回7号商铺，根据合同约定，鹏运广场公司不予退还毛立武所交纳的租赁保证金；自毛立武收到该通知书之日起3日内，毛立武必须清理腾空租赁商铺，逾期视为毛立武放弃商铺内所有可能存在的毛立武的财物，同意作为垃圾处理，鹏运广场公司有权径行清理腾空租赁商铺，由此所导致的损失由毛立武全部承担；自收到本通知书之日起3日内，毛立武必须前来鹏运广场公司结清所欠付的租金、滞纳金、水电费、管理费等费用，同时，鹏运广场公司保留向毛立武追索租金及商铺恢复原状所支付的费用等权利。毛立武于当日收到该通知。之后，鹏运广场公司于2019年4月16日通过彩信向毛立武发送了《商铺交还通知》，要求毛立武在2019年4月16日将商铺交还鹏运广场公司，逾期则视为毛立武自2019年4月17日起将商铺已交还鹏运广场公司，鹏运广场公司将自2019年4月17日起另行处理商铺。鹏运广场公司又于2019年5月6日通过邮寄及彩信的方式向毛立武发出《搬离商铺内物品的通知》，要求毛立武在收到通知后三日内将商铺内的物品搬离。2019年6月30日，毛立武向鹏运广场公司出具情况说明，称毛立武于2019年6月30日搬离商铺。四、毛立武自行委托国量行估价顾问对涉案商铺的装修现值进行评估，最后评估的结论为在2019年4月12日，毛立武商铺的装修现值的评估值为62690元。毛立武支付评估费2000元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。毛立武与鹏运广场公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉之补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。毛立武提出涉案商铺的建设没有相应的建设工程规划许可证故合同无效的主张，法院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案鹏运广场公司提供了深圳市规划局作出深规函[2009]352号《关于申请联合开发地铁3号线晒布路站与鹏运广场之间地下空间的复函》、深圳市规划和国土资源委员会建设用地方案图、《深圳市建设用地规划许可证》、深圳市住房和建设局对地铁三号线晒布路地下空间出具《监督检查意见书》和消防部门出具的一系列的意见，由此证明涉案商铺所在地下空间是经主管部门批准建设的，毛立武的主张没有事实和法律依据，毛立武要求确认毛立武与鹏运广场公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求法院不予支持。本案中鹏运广场公司已将涉案房产交付给毛立武使用，毛立武应按租赁合同及补充协议的约定支付租金。毛立武未按合同约定支付2019年3月20日之后的租金，已逾期交租10天，毛立武认为，其已经交付了进场费，相应租金可以在进场费中予以扣除，所以不应当认定违约；法院认为，涉案租赁合同对用进场费抵扣租金并无约定，鹏运广场公司亦不同意抵扣，对该意见法院不予釆纳。毛立武拖欠租金的构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。毛立武要求鹏运广场公司返还之前支付的全部租金27060元、租赁保证金54120元、装修损失、评估费及利息，是基于合同无效得以支持的基础上而得以主张，现认定毛立武违约，故毛立武要求鹏运广场公司返还租金、租赁保证金、承担装修损失和评估费的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。毛立武要求鹏运广场公司返还进场费80000元的诉讼请求，考虑到毛立武进场实际经营时间较短，要求其承担进场费或装修补偿款不合理，现要求鹏运广场公司退回进场费或装修补偿款80000元，法院予以支持。关于鹏运广场公司的反诉请求，本案毛立武逾期交租超过十天，鹏运广场公司依据合同约定解除双方合同并向毛立武送达，故法院确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年4月9日解除；依照合同约定“如若乙方单方面原因提前终止合同租赁期，乙方须向甲方支付已享受的免租期内的租金”，现合同提前解除，鹏运广场公司有权要求毛立武支付免租期内的租金，所以毛立武应当支付免租期内(2018年12月20日至2019年1月20日)的租金27060元及2019年3月20日至4月9日的租金14865元(21648+31×12+21648÷30×9)，共计41925元。至于滞纳金因双方约定过高，且因毛立武违约，鹏运广场公司也没收了租赁保证金，故滞纳金不再另行计算。关于鹏运广场公司请求2019年4月10日至2019年6月30日之间的占有使用费，根据双方提供的证据和庭审的陈述，毛立武、鹏运广场公司均有责任造成占有使用费的产生，故该部分的费用双方共同承担，毛立武应当承担占有使用费29224.8元[21648×(2+21÷30)÷2]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认毛立武与鹏运广场公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉之补充协议》于2019年4月9日解除;二、鹏运广场公司应当应于判决生效之日起十日内退还毛立武进场费80000元；三、毛立武应于判决生效之日起十日内向鹏运广场公司支付租金41925元和房屋占有使用费29224.8元；四、驳回毛立武的其他诉讼请求；五、驳回鹏运广场公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4980元，由毛立武负担3350元，鹏运广场公司负担1630元。上述费用毛立武已预付，鹏运广场公司应在判决生效之日起十日内迳付毛立武1630元。反诉受理费1149元，由毛立武负担853元，鹏运广场公司负担296元。鹏运广场公司已预交的853元，由法院予以退回。毛立武应在判决生效之日起十日内向法院缴纳案件受理费853元，拒不缴纳的，法院依法强制执行。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：1、毛立武主张与鹏运广场公司签订的《房屋租赁合同》无效是否成立;2、毛立武主张鹏运广场公司返还租金27060元、租赁保证金54120元并支付利息，赔偿装修损失62690元、支付评估费用2000元，无需支付鹏运广场公司欠付的租金41925元和占有使用费29224.8元是否成立。关于焦点1：毛立武主张与鹏运广场公司签订的《房屋租赁合同》无效，理由为：涉案房屋为违法建筑。经审查，涉案房屋地址为深圳市罗湖区东门中路2123号东门天地大厦（鹏运广场）地下室与晒布路地铁站地下空间）地下室与晒布路地铁站地下空间地下**夹层**商铺广场公司提供了深圳市规划局作出的深规函[2009]352号《关于申请联合开发地铁3号线晒布路站与鹏运广场之间地下空间的复函》、深圳市规划和国土资源委员会建设用地方案图、《深圳市建设用地规划许可证》、深圳市住房和建设局对地铁三号线晒布路地下空间出具《监督检查意见书》和消防部门出具的验收合格意见书等相应的证据予以证明。根据上述事实，可以认定涉案房屋已取得建设工程规划许可证，经政府主管部门同意进行施工，施工后经消防部门验收合格。毛立武主张鹏运广场公司曾进行违法扩建，鹏运广场公司不予确认，主张仅是进行内部装修。毛立武未能进一步提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，其上诉主张涉案房屋为违法建筑，双方签订的《房屋租赁合同》无效，理由不成立，本院不予采纳。关于焦点2：毛立武与鹏运广场公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉之补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效。《房屋租赁合同》第一条明确写明涉案房屋建筑面积为82平方米，第二条明确约定了租金标准。毛立武出具的《承诺书》明确写明：鹏运广场公司对毛立武须交纳装修补偿款优惠2万元，优惠后毛立武尚须交纳装修补偿款8万元（即入场费），毛立武对优惠价格一事予以保密。毛立武主张涉案房屋的使用面积应为82平方米与合同约定不符，毛立武主张涉案房屋租金单价过高、收取入场费8万元属于欺诈理由不成立，其上诉主张涉案合同为可撤销的合同本院不予采纳。毛立武2019年3月20日后即未按约定交纳租金，经鹏运广场公司2019年3月27日书面催款后仍未交纳，在达至合同约定的解除条件后，鹏运广场公司于2019年4月9日书面通知毛立武解除租赁合同符合法律的规定和双方合同的约定，毛立武应对租赁合同的解除承担违约责任。毛立武主张其交纳装修补偿款8万元（即入场费）可用于抵扣租金，但并未提供证据证明双方有此约定，其据此主张不欠租金、不构成违约，应由鹏运广场公司承担违约责任本院不予采纳。根据毛立武与鹏运广场公司签订的《房屋租赁合同》的约定，如因毛立武单方面的原因导致提前终止合同，须交纳免租期的租金，一审认定毛立武尚须交纳免租期的租金合符双方的约定。毛立武主张该约定不公理由不成立，本院不予采纳。2019年4月9日鹏运广场公司与毛立武解除租赁合同，毛立武于2019年6月30日搬离涉案房屋。其间鹏运广场公司多次要求毛立武归还涉案房屋，而毛立武未交清水电费物业公司拒不开具放行条。一审认定双方对未及时交接房屋均有过错，造成的占有使用费损失双方各承担一半并无不当，毛立武上诉主张不承担占有使用费损失本院不予支持。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，毛立武应承担租赁合同解除的全部责任，毛立武主张鹏运广场公司返还租金27060元、租赁保证金54120元并支付利息，赔偿装修损失62690元、支付评估费用2000元，无需支付鹏运广场公司欠付的租金41925元和占有使用费29224.8元本院不予支持。综上所述，毛立武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4598元（毛立武已预交），由毛立武负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年十月十九日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。