浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初1595号 原告：中国农业银行股份有限公司海盐县支行。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路**。统一社会信用代码：91330424846811771F。 主要负责人：谭玉良，该支行行长。 委托诉讼代理人：顾跃华、倪春月，浙江海威特律师事务所律师。 被告：吴明周，男，1985年2月7日出生，汉族，住山东 省冠县店子乡赵固村379号。 被告：张清真，女，1985年2月24日出生，汉族，住山 东省冠县店子乡赵固村506号。 被告：海盐县秦山房地产开发有限责任公司。。住所地：浙江省海盐县武原街道长安南路**统一社会信用代码：91330424704424389M。 法定代表人：姜祖良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马洪培、徐凌晶，浙江海赛律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司海盐县支行与被告吴明周、张清真、海盐县秦山房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，于2020年4月24日立案受理。原告请求判令：一、被告吴明周、张清真立即归还原告借款本金912717.43元、利息（含罚息、复利）20964.31元（利息暂算至2020年3月6日，以后的利息按合同约定计付至借款本金清偿完毕之日止），合计933681.74元；二、被告吴明周、张清真承担原告为实现债权所支付的律师代理费 28000元；三、原告对被告吴明周、张清真抵押预告登记于原告处的位于海盐县××街道××路××号××小区××幢××室房产〔不动产登记证明号：浙（2018）海盐县不动产证明第0××7号〕折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司对被告吴明周、张清真的上述第一、第二项债务承担连带保证责任；五、三被告承担本案全部诉讼费、公告费。本院依法适用普通程序组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人倪春月、被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人徐凌晶到庭参加诉讼。被告吴明周、张清真经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案相关情况 被告吴明周、张清真未答辩。 被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司答辩称：1、被答辩人诉请的借款本金由法院审核，利息是否过高也由法院审核；2、被答辩人主张的律师代理费金额过高，具体由法院审核。3、答辩人在被答辩人对涉案抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款受偿后不足部分承担连带保证责任。综上所述，请求法院依法判决。 下列情况依据原告提供的证据及原告与被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司的陈述查明： 一、《个人购房担保借款合同》签订时间：合同签订时间为2018年12月25日，合同签订方为贷款人中国农业银行股份有限公司海盐县支行，借款人为吴明周，抵押人为被告吴明周、张清真，保证人为海盐县秦山房地产开发有限责任公司。 二、借款金额：人民币920000元。 三、借款用途：购买位于海盐县××街道××路××号××小区××幢××室房产。 四、借款期限：为360个月，借款期限自2018年12月25日至2048年12月24日，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。 五、借款利率：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮25%确定。 六、借款提取：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入海盐县秦山房地产开发有限责任公司在海盐农行1936××××2107账户。 七、还款方式：合同约定的还款方式为等额本息还款方式，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。 八、借款担保约定：为阶段性保证担保加抵押担保。 阶段性保证人即被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。贷款人按照法律规定或本合同约定提前收回全部或部分借款时，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。 抵押人即被告吴明周、张清真以位于海盐县××街道××路××号××小区××幢××室房产提供抵押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。 九、违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。 十、贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权等情形：借款人未按约定期限足额偿还借款等情形。 十一、原、被告双方还就其他事项进行了约定。 十二、2018年12月25日，被告张清真出具《承担共同还款责任承诺书》，承诺对被告吴明周与原告签订的编号为33020120180269590合同项下的借款本息及原告为实现债权的一切合理费用等，自愿承担共同还款责任。 十三、借款发放等：2019年2月18日，原告依约将920000元借款划入海盐县秦山房地产开发有限责任公司账户。借款凭证确定的借款日期为2019年2月18日，到期日为2049年2月17日，还款周期为月，还款日为每月18日，执行利率为6.125%，逾期利率9.1875%。 十四、2018年12月28日，就抵押物即位于海盐县××街道××路××号××小区××幢××室房产〔不动产登记证明号：浙（2018）海盐县不动产证明第0××7号〕办理了抵押预告登记。预告登记权利人为原告，义务人为被告吴明周、张清真。 十五、本案所涉房产于一审判决前取得了不动产分割登记凭证，但至今未办理不动产登记权证及正式抵押登记手续。 十六、违约情况：截止2020年3月6日，被告吴明周、张清真尚欠原告借款本金912717.43元、利息20964.31元，合计尚欠原告借款本息933681.74元。 十七、被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司对涉案借款本息未承担过保证责任。 十八、实现债权费用支出情况：原告为实现本案债权，与浙江海威特律师事务所签订委托代理合同并需支付律师代理费 28000元。 判决结果 本院认为：原告与被告吴明周、张清真、海盐县秦山房地产开发有限责任公司之间签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，被告张清真出具的《承担共同还款责任承诺书》也系其真实意思表示，均不违反法律的规定，故均合法有效。各方当事人均应按约及承诺享有权利、履行义务。原告依约履行交付借款义务后，被告吴明周理应按约定期限归还借款本息，但该被告未按约定还本付息，已构成违约，故原告有权宣布借款立即到期，并主张还本付息等约定的权利。关于原告主张的借款本息经审核计算无误，本院予以认定。关于原告主张的其为实现债权，支付的律师代理费28000元，符合当事人约定且不违反法律规定，金额亦合理，故本院予以支持。关于被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司在原告就涉案抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款受偿后不足部分承担连带保证责任的辩解意见。《个人购房担保借款合同》明确约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。故该被告应当依约对被告吴明周、张清真的付款义务承担连带保证责任。因此，被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司的相关辩解意见本院不予支持。至一审判决时涉案房屋已能够进行不动产登记。而正式抵押登记需在取得不动产权证后办理，而办理不动产登记手续的义务人并非是原告，故未能办理正式抵押登记手续，非原告能所为。况且，涉案抵押物符合能折价、拍卖、变卖等流通条件。因此，原告作为抵押物的预告登记权利人，对涉案抵押物享有优先受偿权。被告吴明周、张清真经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，故依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴明周、张清真于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司海盐县支行借款本金912717.43元、利息（含罚息、复利）20964.31元（前述利息暂算至2020年3月6日，以后的利息按合同约定计付至借款本金清偿完毕之日止），本息合计933681.74元； 二、被告吴明周、张清真于本判决生效之日起十日内偿付原告为实现债权所支付的律师代理费28000元； 三、原告对被告吴明周、张清真提供的抵押物即位于海盐县××街道××路××号××小区××幢××室房产〔不动产登记证明号：浙（2018）海盐县不动产证明第0××7号〕在抵押条款约定的范围折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 四、被告海盐县秦山房地产开发有限责任公司对被告吴明周、张清真的上述第一、第二项付款义务承担连带保证责任； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6708元，财产保全费5000元，合计11708元，由三被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  夏连华 人民陪审员  洪菊英 人民陪审员  任建芬 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  方力斌