广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终2773号上诉人（一审被告）：东莞新洲印刷有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇大岭山科技工业园。法定代表人：黎宝华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**，辽宁华君律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：深圳市凯福投资实业有限公司。住所地：广东省深圳市福田区香蜜湖街道东海社区深南大道**富春东方大厦**311。法定代表人：陈丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：周佐武，男，1985年7月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系该公司员工。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。一审第三人：保华地产（广东）有限公司。住所。住所地：广东省东莞市大岭山镇金桔村大岭山科技工业园科苑横路**新洲楼**div>法定代表人：高国亭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆媛媛，女，1982年3月2日出生，汉族，住广东省揭阳市空港经济区，系该公司员工。上诉人东莞新洲印刷有限公司（以下简称东莞新洲公司）因与被上诉人深圳市凯福投资实业有限公司（以下简称凯福公司）、第三人保华地产（广东）有限公司（以下简称保华公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2018）粤19民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东莞新洲公司的委托诉讼代理人李**，凯福公司的委托诉讼代理人周佐武、文波，保华公司的委托诉讼代理人陆媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东莞新洲公司上诉请求：1.撤销（2018）粤19民初94号民事判决第三项，驳回凯福投资实业有限公司要求东莞新洲公司支付违约金8000万元的诉讼请求；2.维持（2018）粤19民初94号民事判决第一、二、四项；3.本案一、二审诉讼费用由凯福公司承担。事实和理由：（一）东莞新洲公司系因地上建筑物存在“压红线”问题以及东莞市政府出台的《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》[东府（2018）102号]导致无法办理案涉土地的过户手续。《东莞市大岭山镇科苑横路项目合作协议》（以下简称《合作协议》）无法履行系因存在客观障碍，并非东莞新洲公司原因造成。东莞新洲公司一直积极履行案涉《合作协议》，包括在磋商时即将案涉土地证、房产证原件及复印件交付给东莞市万科房地产有限公司（以下简称东莞万科公司）以及凯福公司，为交付土地提前做好搬迁准备而在湖南建厂、在东莞租赁厂房等，并在合同出现客观履行障碍后多次与凯福公司积极协商解决，但考虑到案涉《合作协议》约定先通过鉴证交易办理过户后再拆除地上建筑，如提前拆除地上建筑，将导致东莞新洲公司因无法使用而停产，由此导致利益失衡。一审法院认定东莞新洲公司存在违约行为没有事实和法律依据。（二）即使东莞新洲公司构成违约，凯福公司的实际损失亦为已付5000万元款项的同期银行贷款利息损失（以5000万元为基数，按同期银行贷款利率4.75%计算，从2017年7月6日至2019年10月9日），一审判决东莞新洲公司支付8000万元违约金，是凯福公司实际损失的近15倍，一审法院认定的违约金明显过高。凯福公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。事实和理由：（一）东莞新洲公司未向凯福公司移交办理案涉土地鉴证交易所需的证件资料并交付案涉土地，未通过鉴证交易方式将案涉土地使用权转移至项目公司名下，以及违反了关于保证案涉土地无权利负担的合同约定，违约事实清楚，理应承担违约责任。（二）根据合同法第113条规定，违约损失包括可预期利益损失。凯福公司提交的评估报告显示，因东莞新洲公司违约行为，凯福公司将丧失2.2亿元的土地权益价值，现凯福公司选择适用合同约定的违约金条款主张8000万元违约金，已经主动调低了损失索赔数额，该约定违约金数额符合双方预期。东莞新洲公司未提交任何证据证明约定违约金过高，其主张调低违约金数额没有依据。（三）东莞新洲公司并未向凯福公司明确告知案涉土地上局部建筑物存在“压红线”问题，违反了《合作协议》约定的如实告知义务。即使案涉土地存在“压红线”问题，东莞新洲公司主张的“压红线”亦仅指向案涉土地上某一栋建筑物的纵向边缘处横跨邻近地块。该建筑物的建筑面积为11237㎡，“压红线”建筑面积仅为100㎡，且位于该建筑物的边缘边角处。而“压红线”的邻近地块亦属东莞新洲公司所有，东莞新洲公司在客观上有能力有义务拆除该建筑物以配合其完成案涉土地过户手续这一合同主要义务。（四）东莞新洲公司提交的《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》属于政府内部原则性的工作指导性意见，不属于对外公开具有普遍使用效力的政府规章或地方性法规，该文件亦未明确禁止少于150亩的单元进行改造。而且，上述政府文件印发时间在后，与东莞新洲公司在前的违约行为毫无关联，不能成为免除或减轻东莞新洲公司违约责任的依据。保华公司述称：（一）同意本案上诉人东莞新洲公司的上诉意见。（二）合作协议是因客观原因无法继续履行。保华公司在签署项目地块的合作协议前与凯福公司及其控股公司东莞万科公司确实收到东莞新洲公司交付的项目地块土地证、房产证及合作协议附件四的材料，也知晓“压红线”问题，但凯福公司及东莞万科公司均认为不会影响合作，基于对凯福公司及东莞万科公司的专业信任，凯福公司、东莞新洲公司及保华公司签署了《合作协议》。合作协议签署后，保华公司与凯福公司共同出资成立了项目公司。之后，凯福公司与东莞新洲公司到国土局办理土地过户，被告知由于“压红线”问题无法过户，然后又因为东莞市政府出台了《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》，基于这两方面原因导致《合作协议》无法继续履行。凯福公司向一审法院诉讼请求：1.解除凯福公司与东莞新洲公司、保华公司以及案外人新洲印刷有限公司签订的《东莞市大岭山镇科苑横路项目合作协议》；2.东莞新洲公司向凯福公司双倍返还定金1亿元，并支付违约金8000万元；3.本案全部诉讼费用由东莞新洲公司负担。一审法院认定事实：2017年4月21日，新洲印刷有限公司全资成立了湖南新洲印刷科技有限公司。2018年8月13日，东莞宏大地产有限公司（以下简称宏大公司）的名称变更为保华地产（广东）有限公司。2017年6月20日，东莞新洲公司（甲方）与东莞宏大地产有限公司（乙方）、凯福公司（丙方）及案外人新洲印刷有限公司（丁方）签订了《东莞市大岭山镇科苑横路项目合作协议》，该合作协议确定东莞市大岭山镇科苑横路项目地块（下称“项目地块”）位于大岭山镇科技工业园区科苑××以南，总占地面积为56663.3平方米，土地性质为工业用地。项目地块的土地使用权人是甲方，丁方持有甲方100%的股权。乙方与丙方拟共同成立项目公司，甲方通过鉴证交易的方式将项目地块土地证过户至项目公司名下，乙方负责将项目地块的土地用途调整成二类居住用地，并完成项目地块的“三旧”改造，办出土地用途为二类居住用地的土地证后，由乙丙双方以项目公司的名义共同合作开发项目地块。该合作协议第三条合作原则共有10点内容，其中第1—4点内容如下：1.该合作协议签订后，丁方将所持有甲方的60%股权质押给丙方，同时，乙丙双方共同出资设立成立项目公司。2.丙方依约向甲方支付第一笔地价款（定金）。3.甲方在丙方支付了第一笔地价款后60日内将鉴证交易所需的所有证件资料移交给丙方。4.甲方通过鉴证交易方式将项目地块过户至项目公司，并将新土地证一办至项目公司名下。该合作协议第五条第1款约定：“甲方在丙方支付完毕第一笔地价款后60日内将鉴证交易所需的所有证件资料移交给丙方。”该条第2款约定：“各方同意，项目公司设立之日起12个月内，甲方应通过鉴证交易方式，按人民币1.5亿元的合同价格将项目地块土地使用权转移至项目公司，并在完成鉴证交易手续后将项目地块新土地证一办至项目公司名下。”第十二条第2.1款约定：“甲方收取的第一笔地价款为丙方所支付的定金。丙方应在下列条件具备后10个工作日内向甲方支付定金人民币5000万元：……”第二十一条第3款约定：“如甲方未根据本协议第五条约定完成项目地块鉴证交易的，甲乙双方可协商延期6个月，如6个月届满仍未完成的，甲方构成违约，甲方除应向丙方返还丙方就项目地块已支付的所有款项（无论支付对象是否是甲方）外，还应向丙方支付违约金8000万元。”东莞新洲公司于案涉协议签订前一天将上述土地证及房产证的原件交由东莞市万科房地产有限公司，凯福公司确认已收到上述土地证及房产证的原件。东府国用（2002）字第特150号中华人民共和国国有土地使用证记载：土地使用者为东莞新洲印刷有限公司，座落大岭山镇金桔村，用途为工业用地，使用权面积为伍万陆仟陆佰陆拾叁点叁零平方米，记事一栏中有记载：于2003年1月20日工业楼等4幢办理房地产权登记，建基面积共21216.00平方米；于2010年7月21日工业楼等贰幢办理产权登记，建基面积共8997.28平方米，其中一幢跨土地证（2007）第特534号。2017年7月3日，凯福公司按照《合作协议》的约定依法设立了项目公司东莞市万华凯宏实业投资有限公司（以下简称万华凯宏公司）。2017年7月6日，凯福公司通过银行转账的方式向东莞新洲公司转账5000万元。双方均确认该款项为定金。东莞新洲公司（甲方）、东莞宏大地产有限公司（乙方）、凯福公司（丙方）、新洲印刷有限公司（丁方）与东莞市万科房地产有限公司（戊方）还签订了《东莞市大岭山镇科苑横路项目备忘录》，约定：“……一、深圳市花福投资有限公司持有丙方51%的股权，东莞市胜凯实业投资有限公司持有丙方49%的股权；戊方持有东莞市胜凯实业投资有限公司100%的股权。合作协议履行期间，未经乙方同意，戊方保证不将其持有东莞市胜凯实业投资有限公司的股权转让给第三方。二、各方同意由戊方负责项目公司及项目地块的经营管理工作，包括但不限于市场定位、规划设计、成本预算与经营计划制定、建造施工、营销策划、招商引资、运营管理等。……”凯福公司主张有多次通过电子邮件、催告函件对东莞新洲公司违约行为进行催告，要求东莞新洲公司履行合同义务,以及由于东莞新洲公司的违约，凯福公司无法获取案涉项目开发，将丧失约2.2亿的土地权益价值。东莞新洲公司对此不予确认并称凯福公司函件内容所述与事实不符，函件就是否履约的意思表述前后矛盾，且评估报告并不能证明凯福公司的实际损失金额，也不能因此作为东莞新洲公司应双倍返还定金及违约金的参考依据，更不能证明合作协议无法继续履行是东莞新洲公司造成。东莞新洲公司主张其有积极履行合作协议，并非主观不履行。因客观原因导致合作协议无法继续履行使东莞新洲公司产生24194569.43元的损失，且本案中的合作项目地块仅约为85亩，远远达不到东莞市人民政府下发的《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》中城市更新（“三旧”改造）单元面积原则上不少于150亩的要求，即使项目地块能够办理过户手续，也可能会因不符合上述政策规定而导致合作协议无法继续履行，东莞新洲公司不应承担合作协议不能履行的责任。东莞新洲公司主张凯福公司在签署合作协议前是知晓案涉项目地块存在“压红线”情况，即案涉地块有一栋楼跨土地证（2007）第特534号。凯福公司则主张东莞新洲公司所称的“压红线”与东莞新洲公司不履行案涉合作协议没有关联，应承担违约责任，案涉合作协议约定东莞新洲公司负有将案涉项目地块转让给项目公司且将案涉地块内所有建筑物进行拆除的义务，即便存在“压红线”，东莞新洲公司也有义务将建筑物进行拆除并移交，《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》与东莞新洲公司的违约行为无关联性，仅是东莞新洲公司掩饰其违约行为的借口，该文件的印发日期为2018年8月15日，明显在案涉协议签署之后。另查明，东莞市土地登记资料查询结果表显示：东府国用（2002）字第特150号的土地使用权人为东莞新洲公司，未抵押，2018年7月26日被东莞市中级人民法院查封，案号为（2018）粤19民初63号，本案为轮候查封。2018年11月14日，东莞市中级人民法院作出（2018）粤19民初63号之一民事裁定书，裁定准许上海浦东发展银行股份有限公司东莞分行撤回对东莞新洲公司、孟广宝、华君控股有限公司、新洲印刷有限公司、上海新洲包装印刷有限公司、新洲（上海）纸品有限公司的起诉。此外，本案在审理过程中，经凯福公司申请，东莞市中级人民法院裁定保全东莞新洲公司价值1亿元的财产，并已予以实施。凯福公司曾于2018年12月12日向东莞市中级人民法院申请追加万华凯宏公司作为本案第三人，后于2019年3月4日撤回该申请。另，凯福公司主张双倍返还定金是基于东莞新洲公司违反了案涉协议中第三条第3款、第五条第1款、第十二条第2.1款、第六条第1款、第九条第10款的约定，违约金8000万元是根据合作协议第五条第2款、第二十一条第3款的约定来确定的。针对东莞新洲公司不同的违约行为，凯福公司根据合同约定主张不同的违约责任，不存在违约金和定金条款的选择适用问题。如法院最终认为必须选择适用，凯福公司希望选择8000万元违约金，同时返还5000万元定金，但该违约责任的后果不能低于双倍返还定金的后果。一审法院认为，凯福公司于2017年7月3日按照合作协议约定依法设立了项目公司万华凯宏公司，并于2017年7月6日通过银行转账的方式向东莞新洲公司转账5000万元。现没有证据证明东莞新洲公司已依照案涉《合作协议》第五条第1款的约定将鉴定交易所需的全部资料移交给凯福公司，也没有依照案涉合作协议第五条第2款的约定通过鉴定交易的方式将项目地块过户至项目公司名下。东莞新洲公司确认其未履行，主张并非主观不履行，而是因客观原因导致合作协议无法继续履行，主要原因是案涉地块“压红线”及不符合东莞市政府关于城市更新改造的意见。首先，东莞新洲公司未提交证据证明就案涉地块土地使用权已进行鉴证交易，且只是案涉地块上的建筑物存在跨地块的“压红线”问题，而案涉地块本身并不存在“压红线”，并且东莞市人民政府下发的《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》未禁止少于150亩的单元进行改造，由此可见，东莞新洲公司上述未履行的理由不能成立，即东莞新洲公司存在违约行为。因东莞新洲公司存在违约行为导致案涉合作协议无法履行，凯福公司请求解除与东莞新洲公司等于2017年6月20日签署的《东莞市大岭山镇科苑横路项目合作协议》的理由成立。本案中，案涉《合作协议》既约定了定金条款，也约定了违约金条款。凯福公司已依约向东莞新洲公司支付定金5000万元，东莞新洲公司也确认收到该款，因东莞新洲公司违约导致合同无法履行，凯福公司已明确选择适用8000万元的违约金条款及同时返还定金，故东莞新洲公司应向凯福公司返还定金5000万元外还应向凯福公司支付违约金8000万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：（一）确认凯福公司、东莞新洲公司、宏大公司（现更名为保华公司）、新洲印刷有限公司于2017年6月20日签订的《东莞市大岭山镇科苑横路项目合作协议》已解除；（二）东莞新洲公司于判决生效之日起十日内向凯福公司返还定金5000万元；（三）东莞新洲公司于判决生效之日起十日内向凯福公司支付违约金8000万元；（四）驳回凯福公司其他诉讼请求。本院二审期间，东莞新洲公司和凯福公司、保华公司均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，根据案涉《合作协议》第五、六条约定，东莞新洲公司应在项目公司设立之日起12个月内，将案涉土地使用权变更登记至项目公司名下，并在过户前按现状向项目公司交付案涉土地。同时，东莞新洲公司还应在项目公司设立之日起18个月内完成项目地块的地上建筑物、构筑物及其基础设施等的拆迁搬除工作。再查明，案涉土地登记面积为56663.3㎡，地上，地上共有**建筑东莞新洲公司自建房屋，属东莞新洲公司所有。其中，房产证登记号为莞字第**的建筑物，有部分占用邻近地块。东莞新洲公司一审提交相关示意图主张，该建筑物占用邻近地块的面积约为181.77㎡，但主体部分在案涉土地范围内。东莞新洲公司确认其为上述邻近地块使用权人。本院认为，东莞新洲公司对一审判决关于确认案涉《合作协议》解除并返还已付款项5000万元的判项并未提起上诉，本院依法予以维持。根据东莞新洲公司的上诉理由以及凯福公司、保华公司的答辩意见，本案审理的焦点问题是：（一）东莞新洲公司是否构成违约？（二）如东莞新洲公司违约，对约定违约金是否调整？关于违约责任认定的问题。根据案涉《合作协议》约定内容，东莞新洲公司与凯福公司、保华公司就案涉地块形成了建设用地使用权转让合同关系。东莞新洲公司负有限期拆除地上建筑，向凯福公司和保华公司共同成立的项目公司即万华凯宏公司交付土地并办理权属变更登记的合同义务。本案中，凯福公司以东莞新洲公司拒不履行上述义务为由，诉请解除合同并要求东莞新洲公司承担违约责任。东莞新洲公司则以案涉地块“压红线”以及不符合东莞市人民政府关于城市更新改造的政策要求，案涉《合作协议》存在客观履行障碍为由抗辩免责。经查明，案涉土地上虽有一栋建筑物存在部分占用邻近地块的问题，但该建筑主体部分在案涉土地范围内，依约属于东莞新洲公司承诺自行拆除的自有建筑，该建筑物存在的“压红线”问题既不属于东莞新洲公司在缔约时无法预见的客观情况，亦非东莞新洲公司无法克服的履行障碍。同时，根据案涉《合作协议》第五条第二款和第六条第一款约定，东莞新洲公司应于2018年7月3日前依现状向万华凯宏公司交付案涉土地并办理权属变更手续。此时，案涉土地已发生占有转移，东莞新洲公司于2018年7月3日后并无法继续使用案涉土地上的建筑物。因此东莞新洲公司为配合办理案涉土地权属变更手续而于2018年7月3日前拆除地上建筑，亦不会对其造成不利益，东莞新洲公司以提前完成拆除搬迁工作将导致其利益受损的理由不能成立，东莞新洲公司以此为由拒绝履行合同义务依据不足。至于东莞新洲公司以东莞市人民政府出台的相关文件进行抗辩的问题。东莞市人民政府制定的《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》对城市更新单元面积仅作了原则性规定，并未明确禁止对少于150亩以下的单元进行更新改造，且该政策只涉及土地后续开发问题，与案涉合同的履行没有关系。东莞新洲公司以上述政策文件为由主张免除违约责任没有法律依据。综上，东莞新洲公司拒不履行拆除地上建筑，交付案涉土地并办理权属变更登记的合同义务，没有法定或者约定免责事由，一审法院认定东莞新洲公司已经构成违约，判令其承担相应违约责任适用法律正确，本院予以维持。关于违约金调整的问题。本案中，东莞新洲公司主张凯福公司因违约遭受的损失为已付5000万元款项的同期贷款利息，并请求按上述标准对案涉《合作协议》约定的8000万元违约金进行调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百一十三条规定，合同解除后的违约损害赔偿范围不仅包括守约方的实际损失，同时涵盖了守约方因合同完全履行可获得的利益，东莞新洲公司主张按照已付款项贷款利息计付违约损失没有依据。东莞新洲公司、凯福公司等作为商事主体，经磋商后签订案涉《合作协议》，对合同违约责任作出明确约定。案涉违约金条款系合同当事人真实意思表示，内容合法有效，对合同各方均具有法律约束力。在东莞新洲公司未提交证据证明案涉合同约定的违约金数额明显高于凯福公司实际损失的情况下，东莞新洲公司请求调低约定违约金依据不足。一审法院根据案涉《合作协议》约定判令东莞新洲公司向凯福公司支付违约金8000万元适用法律正确，本院予以维持。综上所述，东莞新洲印刷有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441800元，由东莞新洲印刷有限公司负担。审 判 长 佘琼圣审 判 员 贾 密审 判 员 许东平二〇二〇年十月二十九日法官助理 武晓晖书 记 员 周毓敏