广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初839号原告：王**，男，1975年4月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区***********。委托委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市******。法定代表人：蔡云伟，总经理。被告：蔡云伟，男，1962年10月8日出生，汉族，住广东省中山市横栏镇横栏圩镇**。上列两被告共同委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师；上列两被告共同委托诉讼代理人：郑维举，广东康浩律师事务所实习律师。原告王**与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）、蔡云伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**委托诉讼代理人陆燕妮、被告鸿远公司、蔡云伟委托诉讼代理人周光福、郑维举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王**向本院提出诉讼请求：1.鸿远公司向王**支付逾期交房违约金30414.2元（以366879元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年1月1日起计算至2018年4月9日止）；2.鸿远公司向王**退回房屋套内面积差价4561元；3.蔡云伟对鸿远公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：王**与鸿远公司于2014年7月21日签订《商品房买卖合同》，约定王**购买鸿远公司位于中山市*********************的房产。房产的建筑面积为84.34平方米，套内面积为69.98平方米，房屋的单价为5242.63元，总金额为366879元。合同第八条约定，房屋的交付时间为2015年12月31日。然而，鸿远公司实际交付的时间为2018年4月9日，逾期交楼时间为829天。合同第九条约定，鸿远公司逾期交房的，王**有权要求鸿远公司承担违约责任，赔偿王**从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金，违约金计算方式为按已付房价款的日万分之一计算。因此，鸿远公司逾期交付房屋的，应按照合同约定向王**赔偿违约金。除此之外，合同第五条约定，商品房交付后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异值达到0.6%以上的，鸿远公司应按照合同约定的房屋单价多退少补。合同约定的套内建筑面积为69.98平方米，房产证的实测套内建筑面积为69.11平方米。鸿远公司交付的房屋套内建筑面积差为0.87平方米，差异值达1.24%。因此，鸿远公司应当按照合同第五和要约定退还王**房屋差价4561元。另，经王**查询得知，鸿远公司的企业性质为一人有限公司，蔡云伟为鸿远公司的唯一股东及法定代表人。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，蔡云伟应当对鸿远公司的上述债务承担连带责任。鸿远公司、蔡云伟辩称：一、因政府验收标准突然变更，致使鸿远公司未能按时取得备案登记证，是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对鸿远公司应予以免责。鸿远公司的房地产开发项目立项为2007年，按当时房屋验收标准规定，鸿远公司可按时取得《建设工程竣工验收备案登记证》。但之后国家相关部门及中山市出台系列新标准：1.2014年8月19日，中华人民共和国水利部令第46号《水利部关于废止和修改部分规章的决定》修改和废止了部分规章，中山市水务局据此作出《水利工程建设项目验收管理规定》，对水利方面作了规定，直至2017年10月25日才出文发布；2.2015年4月24日，中山市住房和城乡建设局《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》自2015年5月1日开始实施，对光纤到户工程验收备案进行了规定；3.中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》第8条对防雷装置验收作了规定，于2017年10月17日才出文发布；4.2017年10月17日，中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》【办理材料】（2017.10）第4条“规划、环保、消防、人防、绿化、光纤、档案等各专项验收文件”。以上一系列的新规，严格了商品房验收标准，以新标准要求旧立项，如2015年新增的“光纤”验收，必然导致在验收审批上突然增加了不稳定因素，导致按原标准可顺利验收的审批事项需要更多的时间。此外，新标准增加了多项之前没有的验收事项与程序。现鸿远公司取得的验收事项文件有《水质验收意见书》《防雷装置验收意见书》《住宅信报箱工程专项验收表》《消防审核意见书》《施工图审查合格书》《人防建设核准单》。鸿远公司根据新规，取得了几乎全部的验收报告。新的验收标准出台是鸿远公司不可预料的情况，属于不可抗力事件，因此鸿远公司逾期交房应予免责。二、双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定“若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政府法规发生变化的”，以上情形导致不能在交付期限内交房的，出卖人可据实予以延期。三、鸿远公司股东蔡云伟依法无需承担连带清偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”根据鸿远公司、蔡云伟提供的鸿远公司的审计报告、财务报表及房屋租赁合同，可以证明鸿远公司有独立的经营场所，有独立完整的财务制度，也不存在公司财产与股东个人财产混同的迹象，可以基本反映鸿远公司财产与蔡云伟个人财产相分离的事实。股东对公司债务承担连带清偿任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。本案中不存在股东与公司财产混同的事实，因此，蔡云伟个人无需承担连带还款责任。四、如王**要求退回房屋套内面积差价，则应将原发票退回给鸿远公司，并由鸿远公司根据王**实付房款重新开具发票。因鸿远公司向王**退回差价后，王**实际支付的房款少于鸿远公司此前开具发票的金额，鸿远公司将会因此而承担差价部分的税额。综上，鸿远公司作为出卖方，在遇到新标准要求旧立项，必然导致验收审批上不确定因素的增加，对此据实作出的延期应予支持。且鸿远公司与其股东蔡云伟不存在财产混同，股东蔡云伟依法无需承担连带清偿责任。请求法院依法驳回王**的诉讼请求。四、关于违约金的计算问题，王**称交房时间届满后，王**曾找鸿远公司商谈过违约金的赔偿问题，但是王**对此未提交任何证据予以证明。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，鸿远公司、蔡云伟认为违约金的计算时间应当从立案之日往前倒推三年即从2017年1月10日开始计算。经审理查明：2014年7月21日，王**作为买受人与作为出卖人的鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定王**购买鸿远公司开发的位于中山市*********************的预售商品房。该商品房的建筑面积为84.34平方米，套内面积为69.98平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5242.63元，总房款为366879元。商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.……若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的。逾期交房的违约责任：逾期时间，分别处理（不作累加）1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，王**向鸿远公司支付了购房款366879元。2014年11月3日，涉案房屋所属建设工程的施工图经审查合格。2014年12月12日，涉案房屋所属建设工程取得《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》。2015年12月28日，涉案房屋所属建设工程的消防设计经审核合格。2017年1月22日，涉案房屋所属建设工程的住宅信报箱工程经验收合格。2017年9月29日，涉案房屋所属建设工程的防雷装置经验收合格。2017年10月10日，涉案房屋所属建设工程的水质经验收合格。2018年7月17日，涉案房屋所属建设工程取得竣工验收备案登记证。2018年4月9日，鸿远公司将上述房屋交付给王**。2018年12月19日，王**取得上述房屋的《不动产权证》，该《不动产权证》记载的上述房屋的套内建筑面积为69.11平方米。另查，2015年4月15日，中山市通信建设管理办公室、中山市住房和城乡建设局发布了《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》，表示为贯彻落实《住房城乡建设部、工业和信息化部关于贯彻落实光纤到户国家标准的通知》（建标[2013]36号）等文件精神，新建住宅区、住宅建筑（非自建自用）及商住楼（建筑面积大于或等于5000平方米）的光纤到户配套设施必须与主体工程同步设计、同步建设、同步验收，如验收不合格不得接入公用电信网。2017年10月17日，中山市住房和城乡建设局发布了《建设工程竣工验收备案》文件。又查，鸿远公司是一人有限责任公司，股东是蔡云伟。2019年12月18日，鸿远公司与艾平签订《房屋租赁合同》，约定艾平将其位于中山市石岐区*************01卡的房屋出租给鸿远公司作办公用途。租赁期限自2020年2月1日至2023年1月31日。诉讼过程中，鸿远公司、蔡云伟提交2015年企业所得税汇算清缴鉴证报告（复印件）、2016年企业所得税汇算清缴纳税调整报告（复印件）、2017年企业所得税汇算清缴纳税调整报告（原件）及鸿远公司编制的资产负债表、损益表，用于证明鸿远公司有独立完整的财务制度，其财产与蔡云伟个人财产互相独立。王**对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认，认为上述证据是鸿远公司自行出具的，也不能证明鸿远公司与蔡云伟个人财产互相独立。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王**与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。该商品房买卖合同约定鸿远公司应当在2015年12月31日前将涉案商品房交付给王**使用，鸿远公司实际在2018年4月9日才将上述房屋交付给王**使用，鸿远公司存在逾期交房的行为。本案争议的焦点是鸿远公司未按期交房是否存在免责或延期情形。首先，虽然《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》于2015年4月15日发布，但《住房城乡建设部、工业和信息化部关于贯彻落实光纤到户国家标准的通知》（建标[2013]36号）在2013年4月11日就发布了，早于涉案《中山市商品房买卖合同》签订的时间。而建标[2013]36号文提及的光纤到户国家标准，房地产开发企业应当遵守。鸿远公司作为专业的房地产公司，对于相关要求应当知晓并遵守。至于鸿远公司答辩时提到的其他政府文件，按鸿远公司所称均是在2017年发布，而涉案商品房买卖合同约定的交房时间是2015年12月31日。鸿远公司不能以其逾期交房后发布的政府文件主张免除逾期交房责任或延长交房期限。其次，根据鸿远公司所举证据，涉案房屋所属建设工程的消防设计在2015年12月28日才经审核合格。涉案房屋所属建设工程的住宅信报箱工程、防雷装置、水质均是在2017才经验收合格。所以，可见并非是《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》文件的发布导致鸿远公司逾期交房。综上所述，本院认为，鸿远公司未按期交房不存在免责或延期情形，鸿远公司应当向王**支付逾期交房违约金。王**主张从2016年1月1日起计算逾期交房违约金，而鸿远公司主张从立案之日即2020年1月10日倒推三年作为起算时间。本院认为，涉案《中山市商品房买卖合同》约定逾期交房的，每日按已付房款万分之一的标准计付违约金。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，应当以每个个别债权分别计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”所以，鸿远公司主张从王**起诉之日倒推三年作为逾期交房违约金的起算时间，于法有据，本院予以支持。王**称其在交房期限届满后，曾找鸿远公司商谈逾期交房违约金的赔偿问题，但王**未提供证据证明，本院不予采信。鸿远公司应当向王**支付的逾期交房违约金为以366879元为基数，从2017年1月10日起按每日万分之一计至2018年4月9日。关于王**主张鸿远公司退回房屋面积差价的问题。涉案《中山市商品房买卖合同》约定的计价面积为69.98平方米，而实测套内建筑面积为69.11平方米，实测套内建筑面积比约定的计价面积少1.24%。根据涉案《中山市商品房买卖合同》的约定，鸿远公司应当将多收的房屋面积差价（69.98-69.11）平方米×5242.63元/平方米＝4561元退还给王**。王**也应当将366879元的发票退回给鸿远公司，由鸿远公司按王**实付房款重新开具发票。庭审中，王**表示愿意配合鸿远公司办理相关手续，故双方可自行交接。鸿远公司是一人有限责任公司，股东是蔡云伟。鸿远公司、蔡云伟仅提交的2017年企业所得税汇算清缴纳税调整报告有原件，该报告及鸿远公司自行编制的资产负债表、损益表不足以证明鸿远公司的财产与蔡云伟个人财产互相独立。故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，蔡云伟应当对鸿远公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、被告中山市鸿远房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告王**支付逾期交房违约金（以366879元为基数，从2017年1月10日起按每日万分之一计至2018年4月9日）；二、被告中山市鸿远房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告王**退回房屋套内面积差价4561元；三、被告蔡云伟对被告中山市鸿远房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元（原告王**已预交），由原告王**负担133元，被告中山市鸿远房地产开发有限公司、蔡云伟负担204元，被告中山市鸿远房地产开发有限公司、蔡云伟负担的部分于支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇二〇年十月九日书记员  钟厚仁