河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4730号上诉人（原审被告）：孔伶俐，女，汉族，1968年11月2日出生，住所地新乡市。委托诉讼代理人:冯运华、郭燕波，河南宇华大众律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：新乡市辉龙物业管理有限公司，住所地新乡市人民路三分区辉龙大厦**。法定代表人：张志峰，执行董事。委托诉讼代理人:郭振雷，河南启轩律师事务所律师。上诉人孔伶俐因与被上诉人新乡市辉龙物业管理有限公司（以下简称辉龙物业公司）物业管理合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0702民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔伶俐的委托诉讼代理人冯运华、郭燕波，被上诉人辉龙物业公司委托诉讼代理人郭振雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔伶俐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方一审诉讼请求；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。我方业主委员会与威成物业公司签订的合同应为有效，办事处的决定不应约束我方合同效力。辉龙物业公司继续提交物业服务，对我方产生效力，我方不应支持物业费，退一步讲，辉龙物业公司提供的服务存在多处问题，应酌情降低物业收费标准。辉龙物业公司辩称：应驳回上诉，维持原判。辉龙物业公司向一审法院起诉请求：1、判决孔伶俐支付物业费2789.76元并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金至实际付清之日止暂计334.79元；2、本案一切诉讼费用由孔伶俐承担。一审法院认定事实：孔伶俐的房屋位于辉龙花园2号楼G座3层东户，系涉案小区的业主，2002年11月27日孔伶俐入住该小区，同日，孔伶俐签署了业主公约并与新乡市辉龙花园管理处签订了《前期物业管理服务协议》，该协议中主要约定了孔伶俐为甲方，管理处为乙方，孔伶俐的房屋面积为158.641平方米及座落位置，关于物业费收费标准协议中没有约定，交纳物业费用的时间为每年6月25日前交纳7-12月费用，每年12月25日前交纳下年度1-6月费用。协议还约定了双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量等。对违约责任约定为乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；甲方违约协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应法律责任；甲方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施或向人民法院提起诉讼；第十七条约定，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时终止等条款。根据辉龙物业公司出示的交费单据证明该上述协议中虽没有约定物业费的收取标准，但在实际履行中孔伶俐均系按每平方米1.2元价格交纳。孔伶俐与辉龙物业公司双方履行协议至2017年，2017年1月11日新乡市辉龙花园业委会与新乡市辉龙物业管理有限公司签订了辉龙花园小区物业服务合同，合同约定甲方为业委会，乙方为辉龙物业公司，该合同第三章委托管理期限为一年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止，在该合同中同样约定了双方的权利义务，物业管理服务质量等条款，对于物业费用的收取标准约定多层为每月每平方米0.6元，小高层为每月每平方米1.2元等，孔伶俐属于小高层。对交费时间同之前协议不变。违约责任约定乙方违反合同擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；业主和使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业管理服务费的，应按日加收万分之五的标准向乙方支付违约金。合同第三十五条约定，合同有效期为一年，合同到期提前三个月双方协商下一年度合同，如有异议书面告知对方，如无异议本合同自动顺延等条款。合同签订后孔伶俐按合同约定向辉龙物业公司交纳物业费至2017年年底。该物业合同尚未到期之时，涉案小区辉龙花园业主委员会于2017年10月12日向辉龙物业公司送达了告知书，该告知书主要内容为因辉龙物业公司在该小区进行物业服务期间，小区内安全监控瘫痪未整改、电梯维修超时，没有完整的报修维修记录、消防设施设备的运行、检查早已瘫痪、小区内脏乱差、小区内车辆乱停乱放、存在防洪措施没有落实问题等等物业不到位情况，故告知辉龙物业公司2018年物业服务合同暂不续签。辉龙物业公司收到告知书后，因对告知书的内容有异议，便向西街办事处提出了对业委会告知书的异议，在西街办事处调查处理期间，涉案小区辉龙花园业主委员会于2018年6月12日与新乡市威成物业管理有限责任公司签订了物业服务合同，2018年7月12日红旗区西街办事处针对涉案小区业委会及业主发出通知，该通知主要载明：根据《河南省物业管理条例》第七条、第五十一条的规定，鉴于现存的辉龙花园业主委员会只剩下4名委员，且在此之前召开的2018年4月份业主代表大会和业主委员会会议不符合《辉龙花园业主大会议事规则》，办事处作出处理意见：1、现有辉龙花园业主委员会应暂停行使业主委员会职责，待业主大会将业主委员会委员补选齐全之后，恢复职责。2、辉龙花园小区的物业管理仍由原物业管理单位继续保持，待业主大会追认现业主委员会选聘的物业管理公司后，原物业单位行使正常交接。之后辉龙花园业委会是否在符合《河南省物业管理条例》的规定下召开了业主大会，并对现业主委员会选聘的物业管理公司进行了追认，孔伶俐未提供相关证据予以证实。在此期间辉龙物业公司一直对该小区进行物业服务。辉龙物业公司要求孔伶俐支付的物业时间为从2018年元月至2019年6月1日，共计18个月，根据双方签订物业合同的规定及孔伶俐房屋面积，孔伶俐欠缴物业费应为1.2元×158.641平方米×18个月为3426.64元。一审法院认为，通过庭审查明的事实，该案所争议的焦点在于2017年1月11日辉龙花园业主委员会与辉龙物业公司签订的物业合同到期后，辉龙物业公司从2018年元月至2019年6月1日期间在该小区的物业服务是否仍具有合同效力。首先业主委员会和辉龙物业公司于2017年1月11日所签订的合同不违反法律法规的规定，故合同双方均应按合同履行义务享受权利，根据合同第三十五条的规定，“在合同到期前三个月有异议书面告知对方，如无异议本合同自动顺延”根据该条的规定，可以确定业主委员在合同到期前三个月有权对辉龙物业公司的物业服务提出书面异议，在提出异议期间，原合同应当暂不顺延。根据《河南省物业管理条例》(下称条例)第七条的规定，街道办事处、乡镇人民政府组织对本辖区内的各物业区域成立的业主委员会在履行职责时有监督的权利。本案中辉龙花园业主委员会在涉案合同到期前于2017年10月12日针对辉龙物业公司在该小区的物业服务等问题提出了书面异议，并以告知书形式送达给了辉龙物业公司，辉龙物业公司收到告知书由于对其内容有异议又向辖区西街办事处提出异议，根据条例的规定，业主委员会履行职责应受西街办事处的监督，即业主委员有义务配合西街办事处对其告知书的处理，但业主委员在办事处尚未作出处理决定前于2018年6月12日于其他物业公司签订物业合同，显然不妥，也不符合法律规定。西街办事处于2018年7月12日作出处理通知，明确了业主委员会存在的问题，并通知其暂停行使职责，待业主大会将业委会委员补齐后恢复工作。也明确了在业委会没有恢复工作之前小区内物业服务仍由辉龙物业公司行使。由此可以确定2018年6月12日业委会与其他物业公司签订的物业合同并不生效。根据办事处的通知业委会恢复工作后，应在辉龙花园业主大会上追认现业委会选聘的物业公司公示后，辉龙物业公司再行使正常交接。但孔伶俐至今没有向一审法院出示上述公示，故辉龙物业公司从2018年元月至2019年6月1日期间在该小区进行了物业服务仍具有合同效力，为此孔伶俐在此期间所欠缴物业费为3426.64元应予缴纳。但因考虑到辉龙物业公司在该小区存在服务不到位问题，也属于违约，故对其主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《河南省物业管理条例》第七条、第十七条之规定,一审判决：一、孔伶俐于判决生效之日起七日内，一次性向辉龙物业公司交纳物业管理费3426.64元。二、驳回辉龙物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，孔伶俐承担。二审庭审，孔伶俐提交一组照片证明物业公司管理小区不到位情况。辉龙物业公司质证，该组证据不能证明物业管理存在问题。本院认为，孔伶俐提供的证据并不能证明其证明目的，详见下文论述。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，孔伶俐提出上诉，本院围绕孔伶俐的上诉请求进行审理。关于孔伶俐的上诉请求能否支持的问题。对于辉龙业主委员会与威成物业公司签订合同的问题，社区办事处已经做出评判。在此情况下，案涉辉龙物业公司从与辉龙业主委员会签订合同到期后，至现在一直事实上提供物业服务，因此，业主应当支付相应物业费。孔伶俐二审提交照片证明物业服务存在问题，对此一审判决已经考虑到物业确实存在管理不到位情况，免除了孔伶俐的违约金，已经对此抗辩予以审理。二审程序中，孔伶俐现提出的证据与其上诉请求不符，本院不再重复审理。故对孔伶俐的上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，孔伶俐负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年十月三十日书记员  王 华