北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初806号原告：北京天桥盛世投资集团有限责任公司，住所地北京市西城区天桥南大街******501。法定代表人：安朝晖，董事长。委托诉讼代理人：李小玲，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫华，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：龚琼，女，1993年4月4日出生，仡佬族，住贵州省石阡县。被告：董思辰，男，1988年3月21日出生，汉族，北京今世力驰商贸有限公司总经理，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。被告：北京今世力驰商贸有限公司，住所地北京市西城区马连道路**安华景苑饭店**。法定代表人：董思辰，总经理。委托诉讼代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司（以下简称天桥盛世公司）与被告龚琼、董思辰、北京今世力驰商贸有限公司（以下简称今世力驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天桥盛世投资公司之委托诉讼代理人李小玲、李卫华，被告龚琼，被告董思辰及今世力驰商贸公司之共同委托诉讼代理人鄢会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天桥盛世公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告董思辰、龚琼向原告支付2017年11月25日至2019年8月24日的欠付租金1437908．01元，被告北京今世力驰商贸有限公司承担连带责任；2．请求判令董思辰、龚琼向原告支付欠付租的违约金（以各期欠付租金为基数，按照日千分之一标准计算，计算至实际支付之日止)，被告北京今世力驰商贸有限公司承担连带责任;3．请求判令本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：原告与今世力驰公司于2014年06月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市西城区xxx单元，建筑面积682．16平方米的房屋出租给今世力驰公司作为“大益茶”茶馆使用。房屋租赁期限自2014年8月25日至2019年8月24日，共计60个月。2015年，原告与北京正凯卓商贸有限公司、今世力驰公司签订了《之权利义务转移协议》，约定承租人由今世力驰公司变更为正凯卓公司，今世力驰公司承担连带保证责任。租赁合同约定：第一、二、三租赁年度日租金为每平方米3元、第四、五租赁年度日租金为每平方米3．3元，第一、二、三租赁年度月租金为62247．10元、第四、五租赁年度月租金为68471．81元，租金每三个月为一个支付周期。租赁合同签订生效后，正凯卓公司未按约定及时支付租金，虽经原告多次催告，正凯卓公司至今欠付2017年11月25日至2019年8月24日的租金共计1437908．01元，且依照合同约定每逾期一日应按未付部分款项千分之一的标准向原告支付违约金，今世力驰承担连带保证责任。诉讼过程中，正凯卓公司注销，应由其注销前的股东董思辰、龚琼支付。龚琼辩称，不同意原告的诉讼请求，我在正凯卓公司上班，但并未参加公司租赁房屋事宜，我不知道我是公司股东，对公司注销等情况也不清楚，合同违约金约定标准过高。董思辰辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，正凯卓公司是依法注销，公司股东无需对公司债务承担责任；第二，租赁房屋没有建设工程规划许可证，合同应属无效；第三，租金诉讼时效应为一年，2017年11月份-2018年11月份的租金已超过诉讼时效；第四，租赁保证金186741．3元可以折抵所欠的租金；第五，违约金约定标准过高。今世力驰公司辩称，答辩意见同董思辰，补充如下，今世力驰公司已将租赁合同的权利义务转移给北京正凯卓商贸有限公司，今世力驰公司承担连带责任保证的前提是租赁合同有效，本案租赁合同无效，所以不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：北京市西城区xxx房屋，建筑面积46397．4平方米，于2017年8月7日登记在天桥盛世公司名下。2014年6月25日，北京天桥盛世文化发展有限公司（2014年12月18日名称变更为天桥盛世公司）作为出租方（甲方），今世力驰公司作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于北京市西城区xxx单元（以下简称涉案房屋），建筑面积682．16平方米，租赁房屋用途为“大益茶”茶馆，租赁期限自2014年8月25日至2019年8月24日，租期内乙方须支付租金、物业管理费和其他因使用租赁房屋而发生的相关费用。租金支付：第一年至第三年（2014年8月25日至2017年8月24日）日租金3元/天/平方米、月租金62247．1元，年租金746965．2元；第四年至第五年（2017年8月25日至2019年8月24日）日租金3．3元/日/平方米、月租金68471．81元、年租金821661．72元，租金中不含物业管理费、能源费等其他费用。租金为每三个月支付一次，合同约定了各期租金付款时间及金额；乙方于本合同签订后五日内支付租赁保证金186741．30元，作为乙方忠实完全履行合同约定义务的保证，如乙方违反本合同约定的条款，未能按期向甲方支付租金、相关费用，甲方可以相应扣留全部或部分租赁保证金充抵，如乙方违反本合同规定中除支付租金或缴纳相关费用以外的其他条款对甲方造成损失的，甲方可扣留全部或部分租赁保证金，租期届满且乙方忠实履行本合同各项义务时，包含乙方按本合同约定交还所承租的租赁房屋，并缴清租金及依照合同规定的其它各类费用（包括应向甲方支付的违约金、赔偿金等）以后，甲方须将乙方已付保证金无息退还乙方；合同的违约责任中约定：乙方未按合同约定向甲方支付租金及其他应付款项的，每逾期一日应按未付部分款项千分之一向甲方支付违约金。此后，天桥盛世公司（甲方）与今世力驰公司（乙方）、北京正凯卓商贸有限公司（丙方，以下简称正凯卓公司）签订《＜房屋租赁合同＞之权利义务转移协议》，约定：鉴于甲乙双方于2014年6月25日签订《房屋租赁合同》，协议履行良好，乙方拟将该合同中承租的单元其享有的承租方的权利义务转让给丙方，乙方已按原合同按期支付相应款项，协议各方同意乙方已缴纳的租赁保证金186741．3元继续由甲方留存作为受让合同义务后应支付的租赁保证金，乙方不再要求甲方返还上述款项，丙方未按原合同的约定履行全部义务的，无权要求甲方返还上述款项，租赁保证金低于本条约定的金额时，丙方承诺按照原合同的约定补足。现甲、乙、丙三方就相关事宜达成如下协议：一、甲、乙、丙三方同意，自协议签署之日，即2015年（以工商注册完成时间及租金支付时间结合填写），原合同中乙方承租的涉案房屋的承租权由乙方变更为丙方，原合同中约定的由乙方承担的承租方的权利和义务，全部由丙方继续享有和履行。二、乙方按原合同约定向甲方支付了租赁保证金186741．3元，协议三方同意将上述款项作为丙方受让甲乙二方签署的原合同中的全部权利义务后应缴纳的租赁保证金，乙方不再向甲方要求返还上述租赁保证金，乙方已缴纳的租金684718．1元视同于丙方缴纳。三、本协议期限自本协议生效之日起至2019年8月24日止。原合同其他条款由丙方继续履行。本协议生效前，乙方应继续履行原合同义务。四、因原合同主体变更，乙方不再是本协议第一条中约定部分的承租方，但乙方对丙方在与甲方的合同期内的所有行为及应支付费用承担连带责任保证义务。五、丙方承诺，对乙方在履行租赁合同期间的所有行为及应支付的费用承担连带责任保证义务。……上述合同签订后，正凯卓公司支付租金至2017年11月24日，未支付后续租金，正凯卓公司于2019年8月24日合同到期后腾退了房屋。天桥盛世公司向本院提交了租金支付通知书、租金催款函、律师函、电子运单等，证明其向正凯卓公司催要租金。三被告对该组证据的真实性予以认可。该组证据显示：龚琼签收了天桥盛世公司于2019年4月12日出具的租金催款函。另查，正凯卓公司于2019年12月2日注销，注销前的股东为龚琼、董思辰。正凯卓公司的工商档案显示，正凯卓公司成立于2015年2月6日，住所为涉案房屋所在地址。2019年10月14日股东会决议同意公司成立清算组，组长为龚琼，组员为龚琼、董思辰；11月30日作出清算报告：债权债务已清理完毕，各项税款、职工工资已结清，已于2019年10月15日在北京日报上发布注销公告；同日股东会决议同意清算报告内容、同意注销公司。诉讼过程中，龚琼表示其并非正凯卓公司股东，经本院释明，龚琼未在七日内就此另行提起股东资格确认之诉，且在庭审中明确表示不再另行起诉。经询，董思辰表示公司清算时未通知天桥盛世公司申报债权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。天桥盛世公司与今世力驰公司签订的《房屋租赁合同》及其共同与正凯卓公司签订的《＜房屋租赁合同＞之权利义务转移协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。今世力驰公司在涉案《房屋租赁合同》中的权利义务转移给正凯卓公司，正凯卓公司应当按照合同约定向天桥盛世公司支付租金。正凯卓公司未支付2017年11月25日至2019年8月24日的租金1437908．01元，构成违约，应当承担违约责任。三被告均主张合同约定的违约金标准过高，申请法院进行调整，本院综合实际损失、双方合同履行情况、当事人的过错程度酌定逾期付款违约金为100000元。因合同约定保证金可抵扣正凯卓公司欠付租金、相关费用，故本院认定正凯卓公司交付保证金折抵其应付违约金100000元及租金86741．3元，剩余租金1351166．71元应予支付。关于董思辰、今世力驰公司提出的时效抗辩，因房屋租金属于分期履行的合同之债，在诉讼时效适用上应自最后一期租金约定的支付期限届满之次日起计算，故天桥盛世公司的起诉并未超过诉讼时效，本院对其答辩意见不予采信。根据《＜房屋租赁合同＞之权利义务转移协议》的约定，今世力驰公司同意对正凯卓公司在合同期内应支付费用承担连带责任保证，现天桥盛世公司要求今世力驰公司承担给付义务，存在合同依据，本院对其诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务，清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。公司清算时，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告，清算组未履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，清算组成员应当对债权人的损失承担赔偿责任。本案中，正凯卓公司租赁涉案房屋作为经营场所，且在房屋租赁合同履行过程中，龚琼书面签收了天桥盛世公司于2019年4月12日出具的租金催款函。龚琼、董思辰作为正凯卓公司的股东及清算组成员，应明知公司对天桥盛世公司负有债务，但未依法将公司解散清算事宜书面通知债权人，亦未将该债权列入清算报告进行清算，反而向工商登记机关提供不实的清算报告，致使天桥盛世公司的债权未能得到清偿，存在故意或重大过失，龚琼、董思辰作为清算组成员，应当承担相应的赔偿责任。关于龚琼辩称其为正凯卓公司股东系被冒用，正凯卓公司股东应为董思辰的意见，因本院已当庭释明其可在7日内就此另行提起股东资格确认之诉的诉讼，但龚琼并未提起相关诉讼且明确拒绝另行提起诉讼，本院对其答辩意见不予采信。天桥盛世公司要求今世力驰公司与龚琼、董思辰承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第十一条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，北京今世力驰商贸有限公司、龚琼、董思辰给付北京天桥盛世投资集团有限责任公司租金1351166．71元；二、驳回北京天桥盛世投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11426元，由北京天桥盛世投资集团有限责任公司负担3731元（已交纳），由北京今世力驰商贸有限公司、龚琼、董思辰负担7695元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十月二十日法官助理 王志伟书 记 员 胡玉亚