四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2156号 上诉人（原审被告）：宜宾壹然文化传播有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸**组团D-5地块莱茵春天商业中心****。 法定代表人：郑然。 委托诉讼代理人：邓启凤（郑然之母），女，1965年出生，汉族，住云南省昭通市水富县。 委托诉讼代理人：温高波，云南华泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱静平，女，1971年出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：解易欣，四川川安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾小兰，女，1976年出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：解易欣，四川川安律师事务所律师。 上诉人宜宾壹然文化传播有限公司（以下简称壹然文化传播公司）因与被上诉人朱静平、曾小兰房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2020)川1521民初4706号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 壹然文化传播公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初4706号民事判决，依法改判案涉《商铺租赁合同》自2020年3月20日起解除，壹然文化传播公司向朱静平、曾小兰支付2020年2月1日至2020年3月20日期间50%的商铺租金，不承担转租期损失；2.一审案件受理费867元由壹然文化传播公司负担，二审案件受理费由朱静平、曾小兰负担。事实和理由：1.新冠肺炎疫情系不可抗力，案涉《商铺租赁合同》目的不能实现，壹然文化传播公司已于2020年3月20日向朱静平、曾小兰发出《解除合同通知书》，朱静平、曾小兰于2020年7月1日向法院起诉超过了异议期，双方租赁关系已依法解除；2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，建议按照50%的比例支付2020年2月1日至2020年3月20日期间的房屋租金；3.案涉《商铺租赁合同》对转租期损失未作约定，一审法院判令壹然文化传播公司承担一个月的转租期损失不当；4.根据《诉讼费交纳办法》的规定，一审案件受理费应为1950元，简易程序审理减半收取，壹然文化传播公司应负担的案件受理费为867元。 朱静平、曾小兰辩称，1.壹然文化传播公司于2020年3月20日发出的《解除合同通知书》不能达到解除合同的目的，其未结算拖欠的房屋租赁费用、物业费用和水电费用，未办理房屋移交手续，影响了朱静平、曾小兰重新租赁案涉房屋；2.新冠肺炎的发生，朱静平、曾小兰也是受害者，一审判令壹然文化传播公司支付三个月租金及转租期间损失，体现了公平原则；3.壹然文化传播公司存在违约行为，根据案涉《商铺租赁合同》第4.6条的规定，朱静平、曾小兰不应退回保证金。 朱静平、曾小兰向一审法院起诉请求：1.判令解除案涉《商铺租赁合同》；2.判令壹然文化传播公司支付2020年2月、3月、4月、5月、6月的租金共计100000元；3.判令壹然文化传播公司支付违约金，按照合同约定的年租金50%计算，即120000元，以上二项合计金额220000元；4.案件诉讼费由壹然文化传播公司负担。案件审理中，朱静平、曾小兰变更诉讼请求如下：第二项诉讼请求变更为判令壹然文化传播公司支付2月、3月、4月、5月、6月、7月的租金共计120000元，第三项诉讼请求变更为合理转租期间房屋损失费（3个月房屋租金）60000元。 一审法院认定事实：朱静平、曾小兰系位于宜宾市翠屏区南岸东区组团Ｄ-5地块莱茵春天商业中心×层×号（即案涉商铺）的所有权人（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第Ｘ××4号）。2016年12月23日，朱静平、曾小兰就案涉商铺与壹然文化传播公司的法定代表人郑然签订了《商铺租赁合同》，双方建立租赁关系，租赁商铺的经营范围为舞蹈培训。合同已到期并相互履行完毕。其间2019年9月23日，朱静平、曾小兰（甲方／出租方）与壹然文化传播公司（乙方／承租方）又签订了一份《商铺租赁合同》，在前述租赁合同期限届满后,约定由壹然文化传播公司承租案涉商铺，租赁商铺的经营范围为舞蹈培训，租赁期间为2年（2020年1月1日起至2021年12月31日止），租金为20000元／月，租金应按月支付，乙方须在每期租金到期前15日内向甲方支付下一期租金，乙方须在合同签订当日交付履约保证金20000元。同时约定“因乙方无故单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除本合同或导致本合同无法继续行的，甲方不予退还履约保证金”“不可抗力因素和不可预见性因素（如政府政策，自然灾害、政府水电气部门停水、停电、停气等）而使承租的商铺及其设备损坏或使经营商铺无法经营的，双方互不承担责任。租金、物业管理费和其他费用按乙方使用租赁商铺时间据实结算”“乙方应在租赁期届满或合同被解除时返还商铺，并按本合同约定完清各种相关费用，乙方逾期交还的，则每逾期一日须按本合同约定的日租金向甲方支付租金，同时乙方还应承担因逾期交还给甲方造成的损失”。该合同对违约责任约定如下：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止本合同，并收回该物业，视情节轻重要求乙方承担相当于年租金50%的违约金。造成重大损失的，乙方负相关法律责任和赔偿责任……乙方逾期不支付各项费用如租金、物业管理服务费等累计超过三十天的。”双方协商一致后，壹然文化传播公司的法定代表人郑然于2016年12月26日向朱静平、曾小兰缴纳了20000元保证金。2019年12月18日，壹然文化传播公司与宜宾雅德商业管理有限公司签订《莱茵春天商业中心物业及运营管理三方协议》，约定由宜宾雅德商业管理有限公司为壹然文化传播公司提供物业管理服务。上述协议签订之后，壹然文化传播公司继续经营该商铺并向朱静平、曾小兰交纳了2020年1月的租金。 之后，受新冠疫情影响，宜宾市叙州区于2020年1月26日下发通知，要求辖区内所有教育培训机构从2020年1月27日起闭门不得营业，2020年5月1日之后各培训学校可以行课。2020年3月20日，壹然文化传播公司通过微信方式向朱静平发送《解除合同通知书》，通知书载明“因受疫情影响，产生不可抗力因素，我公司于2020年1月27日起就无法使用该商铺致使不能实现合同目的……我公司现向你方提出解除合同通知，即从今日起（2020年3月20日）我公司与你们正式解除《商铺租赁合同》”。次日，壹然文化传播公司向宜宾雅德商业管理有限公司发送《莱茵春天商户撤离申请》，申请于2020年3月21日起撤场。2020年3月23日，壹然文化传播公司通过微信向朱静平、曾小兰发送撤离告知书。次日，朱静平、曾小兰通过微信明确告知壹然文化传播公司“你方单方面解除合同，我方不同意”。2020年4月2日，壹然文化传播公司再次向宜宾雅德商业管理有限公司发送《莱茵春天商户撤离申请》，该公司未予回复。壹然文化传播公司陈述于2020年5月8日将商铺钥匙交给宜宾雅德商业管理有限公司。2020年5月27日，因案涉商铺漏水，宜宾雅德商业管理有限公司将案涉商铺门打开更换消防喷头之后，用其他的锁将案涉商铺锁好，并告知了壹然文化传播公司。2020年6月3日，宜宾雅德商业管理有限公司向壹然文化传播公司发送告知函要求壹然文化传播公司缴纳欠缴的物业费（2020年2月1日至2020年5月31日）、电费等共54415.30元，该公司并以疫情影响为由自愿减免物业费14800.97元，告知壹然文化传播公司应向该公司缴纳39614.33元。壹然文化传播公司未向该公司缴纳欠缴的物业费和电费等费用。朱静平、曾小兰于2020年7月1日向一审法院提起了诉讼。 一审法院认为，依法成立的房屋租赁合同对合同双方具有法律约束力，合同双方应按照合同约定履行权利义务，房屋租赁合同可因合同约定解除条件成就而解除，也可因符合法定解除情形而解除。法定解除权之行使必须符合法律规定情形和向对方发出解除合同的意思表示，合同双方对是否符合法定解除权之情形不能协商一致，可由法院或仲裁机构裁判，仅有解除行为但不符合法律规定的,并不因解除合同的意思表示的送达完成而发生解除合同的效果。同时，合同法定解除中的不可抗力条款需要同时符合构成不可抗力和不能履行合同目的，仅具有不可抗力并非当然可以解除合同，是否解除合同还需要综合衡量不可抗力存在的时间、对合同目的影响程度来予以确定。 本案争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同解除的时间节点应如何确定；二、壹然文化传播公司是否应足额支付2020年2月至合同解除时的租金；三、朱静平、曾小兰主张的三个月转租期间的预期损失是否应得到支持。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的”之规定，合同法定解除权对陷入合同僵局的当事人赋予解除权利，但是否适用法定解除权，应符合法律规定。本案中，壹然文化传播公司以不可抗力主张解除合同时间为2020年3月20日，根据宜宾关于新冠疫情防控的规定，疫情防控期间自2020年1月下旬开始，但壹然文化传播公司提出解除合同的时间已届防控后期，宜宾本地经济社会已经趋于正常运转，即使按照本地教体局文件规定，校外培训机构于2020年5月1日起经验收检查后可以开放，壹然文化传播公司受疫情影响实际不能经营商铺的期间约三个月，并不当然导致为期2年（即2020年1月1日起至2021年12月31日止）的合同无法履行,其合同目的并不必然不能实现,故对壹然文化传播公司的上述抗辩意见，依法不予采纳。综合壹然文化传播公司向朱静平、曾小兰和宜宾雅德商业管理有限公司多次发送撤离通知书并搬走商铺内存放物品等事实，一审法院认为壹然文化传播公司系以明确表示不再继续履行合同的行为，促使朱静平、曾小兰在2020年7月1日向一审法院起诉要求解除案涉租赁合同，故本案合同解除时间点应为2020年7月1日。 关于争议焦点二，本案确系因不可抗力导致合同履行障碍，壹然文化传播公司在此期间也向朱静平、曾小兰书面提出解除合同，同时朱静平、曾小兰在知晓壹然文化传播公司从商铺搬离物品之后未及时行使权利，结合壹然文化传播公司受疫情影响实际不能经营商铺的期间为约三个月，酌情扣减朱静平、曾小兰两个月的房租即40000元，故壹然文化传播公司应向朱静平、曾小兰支付房租60000元（20000元/月×3个月）。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”朱静平、曾小兰主张合同解除后转租期间的预期损失存在，但其在壹然文化传播公司因不可抗力提出解除合同并放弃占有商铺后，未及时另行招租也是事实，故对朱静平、曾小兰请求的转租期间损失，酌情为一个月，并参考案涉合同租金标准，确定合理转租期间房屋损失费为20000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、朱静平、曾小兰与壹然文化传播公司签订的案涉《商铺租赁合同》自2020年7月1日起解除；二、壹然文化传播公司于判决书生效十日内向朱静平、曾小兰支付欠付租金60000元、转租期间损失20000元，合计80000元；三、驳回朱静平、曾小兰的其他诉讼请求。如果壹然文化传播公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2400元（已依法减半收取），由壹然文化传播公司负担。 二审期间，壹然文化传播公司提交了关于案涉房屋的4张照片和1个视频，拟证明商铺一直处于空置状态，且由宜宾雅德商业管理有限公司管控。朱静平、曾小兰的质证意见为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，正是由于壹然文化传播公司的违约才导致商铺至今空置，且正是由于壹然文化传播公司欠交物业费，宜宾雅德商业管理有限公司才管控了商铺。本院的认证意见为，该证据与本案待证基本事实无关联性，本院依法不作为二审新证据予以采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、朱静平、曾小兰起诉时是否超过了关于合同解除的法定异议期；二、一审判决支持壹然文化传播公司支付3个月租金是否适当；三、一审判决支持壹然文化传播公司支付1个月转租期间损失是否适当；四、一审法院诉讼费计算及分担比例是否正确。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十六条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》规定了合同解除的异议期间。就本案而言，虽然存在朱静平、曾小兰系在解除合同通知到达之日起三个月之后才向法院起诉的事实，但不能适用上述法律规定，得出人民法院不予支持的结论。其理由如下：首先，合同解除权属形成权，系依权利人的单方意思表示就能使民事权利发生、变更或者消灭的权利。因此，形成权的主体为“权利人”，而权利人应当是法律规定或者当事人约定的主体，即适用合同法第九十六条应具备合同法第九十三条、第九十四条规定的约定或者法定的解除合同条件，反之合同一方当事人单方面解除合同并不产生相应的法律效力，也不存在异议期间。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”其适用条件为需要同时符合构成不可抗力且不能实现合同目的。就本案而言，《商铺租赁合同》约定的租赁期间为2020年1月1日至2021年12月31日止。宜宾市叙州区下发通知要求辖区内教育培训机构于2020年1月27日起不得营业，2020年5月1日后可以行课。壹然文化传播公司于2020年3月20日发送《解除合同通知书》时已届防控后期，即防控疫情的措施对合同目的不能实现的原因力较小，因此，壹然文化传播公司并不具有法定解除权，其通知行为并不产生合同解除的效力，其主张朱静平、曾小兰超过异议期向法院起诉不应得到支持不能成立。 针对争议焦点二，首先，朱静平、曾小兰主张壹然文化传播公司支付2020年2月至7月的租金，其中2月1至3月20日壹然文化传播公司实际使用了案涉房屋，应按照约定支付租金。其次，因本案确系因疫情和疫情防控措施导致合同履行困难，一审判决按照公平原则，支持壹然文化传播公司向朱静平、曾小兰支付2月至4月的租金并无不当。 关于争议焦点三，首先，双方当事人对该部分损失未进行约定。其次，因本案确系因疫情和疫情防控措施导致合同履行困难，壹然文化传播公司向朱静平、曾小兰表达了解除合同的意愿，朱静平、曾小兰未能及时采取措施导致房屋租金损失扩大。因此，其主张由壹然文化传播公司承担合同解除后转租期间的损失无事实和法律依据，本院不予支持。 针对争议焦点四，《诉讼费用交纳办法》第四十三条规定：“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。”一审法院对诉讼费虽计算错误，但不符合民事诉讼法关于应当予以改判或者发回重审的情形，本院在诉讼费负担中予以处理。 综上所述，壹然文化传播公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省宜宾市叙州区人民法院(2020)川1521民初4706号民事判决第一项“朱静平、曾小兰与宜宾壹然文化传播有限公司签订的案涉《商铺租赁合同》自2020年7月1日起解除”； 二、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院(2020)川1521民初4706号民事判决第二项“宜宾壹然文化传播有限公司于判决书生效之日后十日内向朱静平、曾小兰支付欠付租金60000元、转租期间损失20000元，合计80000元”； 三、宜宾壹然文化传播有限公司于本判决生效之日后十日内向朱静平、曾小兰支付欠付租金60000元； 四、驳回朱静平、曾小兰的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1950元（已依法减半收取），由宜宾壹然文化传播有限公司负担650元，朱静平、曾小兰负担1300元；二审案件受理费726元，由宜宾壹然文化传播有限公司负担537元，由朱静平、曾小兰负担242元。一审案件受理费朱静平、曾小兰已预交，二审案件受理费宜宾壹然文化传播有限公司已预交，各方当事人同意败诉方直接向预交方支付其应当负担的诉讼费用，因此品跌后由宜宾壹然文化传播有限公司径行向朱静平、曾小兰支付408元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 翟旭玫 审 判 员 张力骁 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 史东迅 书 记 员 黄明慧