湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂9005民初1841号原告（反诉被告）:赵爱华，女，1977年10月8日出生，汉族，个体工商户，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：杨新顺，湖北奇睿律师事务所律师。被告（反诉原告）:李远琴，女，1971年4月25日出生，汉族，个体工商户，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：王向阳，湖北章华律师事务所律师。原告赵爱华与被告李远琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，被告李远琴于2020年9月13日提起反诉，本院依法适用简易程序合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵爱华及其委托诉讼代理人杨新顺，被告（反诉原告）李远琴的委托诉讼代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵爱华向本院提出诉讼请求：1、判令李远琴支付赵爱华租金226500元及逾期付款违约金（以226500元为基数，按年利率24%的标准，从2020年4月21日起计算至款项全部付清之日止）；2、判令李远琴承担本案诉讼费用和实现债权的其他费用。事实和理由：2019年7月4日,赵爱华与李远琴签订了一份《租赁合同书》，约定赵爱华将位于潜江市城市一号商业广场项目106、108及167、168号商铺出租给李远琴进行BALABALA品牌服装经营，租赁期限3年（2019年7月21日至2022年7月20日），前两年每半年支付租金，第三年一次性支付一年租金。同时约定，合同签订时李远琴应支付履约保证金70000元，若李远琴未按期支付租金、物业管理等相关费用，赵爱华有权以未支付的金额为基数按照每日千分之三向李远琴收取违约金。合同签订后，赵爱华依约交付了租赁商铺，李远琴依约支付了2019年7月21日至2020年7月20日的租金及履约保证金，但2020年7月21日至2021年1月20日的租金226500元至今未付。为此,赵爱华诉至本院，望判如所请。李远琴辩称，目前本案诉争商铺的整体经营权属于潜江市互联物业管理有限公司，赵爱华就本案诉争商铺与该公司签订的租赁合同中，明确约定赵爱华不得以任何方式和理由进行转租，现赵爱华将本案诉争商铺转租给李远琴，双方所签订的转租合同系无效合同，故请法院依法驳回赵爱华的诉讼请求。李远琴向本院提出反诉请求：1、依法确认赵爱华与李远琴于2019年7月4日签订的《租赁合同书》无效；2、判令赵爱华返还合同履约保证金70000元及多支付的房屋租金（暂定50000元）；3、判令赵爱华赔偿商铺装修损失330000元；4、本案反诉费用由赵爱华承担。事实与理由：2019年7月4日,赵爱华与李远琴签订了一份《租赁合同书》，约定赵爱华将位于潜江市城市一号商业广场项目106、108及167、168号商铺出租给李远琴，租赁期限3年（2019年7月21日至2022年7月20日），第1年租金420000元，后逐年递增。合同签订后，李远琴向赵爱华支付了2019年7月21日至2020年7月20日的租金420000元及履约保证金70000元。由于疫情影响，双方在协商后期租金的过程中发生争议，赵爱华提起诉讼。李远琴在应诉的过程中发现，本案诉争商铺的整体经营权属于潜江市互联物业管理有限公司，赵爱华无权转租。赵爱华与李远琴签订本案诉争合同时隐瞒真相，导致合同无效。现提起反诉，判决支持李远琴的反诉请求。赵爱华辩称，首先，李远琴一直以各种理由拒不支付本案诉争租金，亦没有以协商的态度来解决此纠纷；其次，本案诉争商铺的转租，潜江市互联物业管理有限公司是知道的，并且经过其允许的，并非擅自转让，不应承担缔约过失责任。故李远琴的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回李远琴的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月4日,出租方（甲方）赵爱华与承租方（乙方）李远琴签订了一份《租赁合同书》，约定：甲方将位于潜江市城市一号商业广场项目106、108及167、168号商铺出租给乙方经营；建筑面积305.19㎡；乙方申明对租赁所在区域、环境、项目租赁区域及其附属设施、设备状况，包括但不限于墙体、地面、天花板、水电、通讯空调、燃气等设施的各接口、布局和容量限定等设施有无状况，已有充分的了解，并接受该现状作为租赁区域支付使用的标准；乙方承诺仅以BALABALA商号/名称/品牌在租赁区域经营服装；租赁期限为3年，自2019年7月21日起至2022年7月20日止；租金标准及支付方式为前两年按每半年支付一次，第三年年租金一次付清，即合同签订时支付2019年7月21日至2020年1月20日半年租金210000元，2019年10月21日前支付2020年1月21日至2020年7月20日半年租金210000元，2020年4月21日前支付2020年7月21日至2021年1月20日半年租金226500元，2020年10月21日前支付2021年1月21日至2021年7月20日半年租金226500元，2021年4月21日前支付2021年7月21日至2022年7月20日全年租金490000元；租金不包括物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用；本合同签订时，乙方应向甲方支付履约保证金70000元；若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三向乙方收取违约金，且甲方有权采取停电停水或其他必要措施终止乙方租赁区域营业；本合同租赁期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方在租赁期满当日将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损（正常使用损耗外）、良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并须与甲方办理有关的交接手续。合同履行过程中，双方因疫情期间租金的支付金额产生纠纷，赵爱华诉至本院。另查明，2019年7月10日，潜江市城市一号商业广场（甲方）与作为巴拉巴拉商户经营者李远琴（乙方）签订了《户外、室内广告、安装安全协议》，并向其发放了“城市一号装修施工许可证”，施工日期为2019年7月11日至2019年8月11日。2020年1月30日，湖北水牛实业发展有限公司发布《关于减免抗疫期间租金及物业管理费的公告》，对其名下的三大商业综合体（水牛城休闲购物广场、常青藤城市广场、城市一号广场）自营物业的所有入住商户，在2020年度一律减免两个月的租金和物业管理费。城市一号广场即潜江市互联物业管理有限公司实际给自营物业的所有入住商户减免了2020年2-4月的租金。再查明，本案诉争的106、108号商铺系赵爱华按揭贷款购买，购买时约定该商铺前5年的使用权归潜江市互联物业管理有限公司所有。2018年8月17日，潜江市互联物业管理有限公司（甲方）与赵爱华（乙方）签订了一份《城市一号商业广场商铺租赁合同》，约定：赵爱华承租潜江市互联物业管理有限公司所有的本案诉争的106、108和167、168号商铺，建筑面积305.19㎡，租用期限5年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，赵爱华承诺在租赁期间仅以OU商号/名称/品牌在租赁区域经营服装，未经同意不得擅自变更商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式。该合同第10-1条约定：“乙方无权将租赁区域的任何部分转租、分租给他人，或以联营、承包、借用等其他方式变相转租、分租；乙方不得将租赁区域范围内的一切装修、设备、物品等的所有权或其他与经营有关的权利，转让给他人或作为抵押或抵债。”及第10-2条约定：“非经甲方事先书面同意，乙方不得将其因本合同获得的部分或全部权利转让给他人或以之作为抵押，亦不得将其于本合同项下的任何义务转让给他人。”庭审中，赵爱华称潜江市互联物业管理有限公司对其出租涉案商铺的行为知情，且经过其同意后才转租的，并向本院提交了潜江市互联物业管理有限公司同意其转租涉案商铺的证明材料。本案在审理时，经本院主持调解双方未能达成调解协议。以上事实，有赵爱华提交的本人身份证复印件、李远琴户籍信息、《租赁合同》《户外、室内广告、安装安全协议》《城市一号装修许可证》、中国银行交易流水明细清单、潜江市互联物业管理有限公司关于赵爱华承租门店的情况说明，李远琴提交的本人身份证复印件、《城市一号商业广场商铺租赁合同》、湖北水牛实业发展有限公司公告及本院的庭审笔录在卷佐证。本院认为，关于转租合同的效力，首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案诉争《租赁合同书》不符合上述合同无效的情形；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定仅赋予了出租人解除合同的权利，并非认定承租人与次承租人之间转租合同无效的法律依据；同时本案诉争转租行为不仅经过了潜江市互联物业管理有限公司的书面同意，而且潜江市互联物业管理有限公司在合理期间内未向承租人赵爱华以及实际承租人李远琴提出异议，亦未向人民法院或仲裁机构就转租合同的效力提出审查请求。故应当认定赵爱华和李远琴之间的租赁合同有效，双方均应按约定全面履行各自的权利和义务。但鉴于因受新冠××疫情及防控工作的直接影响，李远琴在疫情期间停止营业，没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，结合潜江市互联物业管理有限公司对自营物业的入住商户减租及当事人双方的实际情况，根据公平原则，李远琴所欠租金中应扣除2020年2-4月的租金105000元（210000元÷6个月×3个月），即2020年7月21日至2021年1月20日的租金226500元，扣除105000元，李远琴应于2020年4月22日前支付赵爱华租金121500元。至于逾期付款违约金，以121500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月22日起计算至款项全部付清之日止。租金和逾期付款违约金过高部分，本院不予支持；赵爱华关于要求支付其实现债权的其他费用的诉讼请求和李远琴的反诉请求因无事实和法律依据，本院依法不予支持。案件受理费不属于双方当事人争议的范畴，由人民法院依法决定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见[二]》第6条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李远琴于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵爱华2020年7月21日至2021年1月20日的租金121500元及逾期付款违约金(以121500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月22日起计算至款项全部付清之日止);二、驳回原告（反诉被告）赵爱华的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李远琴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4901元，减半收取2450.50元，由原告（反诉被告）赵爱华负担1080.50元，被告（反诉原告）李远琴负担1370元；反诉案件受理费4025元，由被告（反诉原告）李远琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  刘小军二〇二〇年十月十四日书记员  龙玉诗