安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初4651号 原告:陈方钧,男,1964年12月1日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 原告:周艳林,女,1964年9月19日出生,汉族,住安徽省巢湖市。 原告：陈静蓉,女,1989年9月17日出生,汉族,住广东省深圳市福田区。 三原告委托诉讼代理人：刘修正，安徽银鼎律师事务所律师 三原告委托诉讼代理人：王玉萍，安徽银鼎律师事务所律师。 被告：巢湖市人民路步行街商业管理有限公司，住所地安徽省巢湖市南峰商务大厦****，统一社会信用代码913401816709241659。 法定代表人：陈奕峰，公司总经理。 被告：信泰（巢湖）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市巢湖健康西路**，统一社会信用代码913401007885795554。 法定代表人：苏敏雄，公司总经理。 两被告委托诉讼代理人：何建平，安徽金徽律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：费宇航，安徽金徽律师事务所律师。 原告陈方钧、周艳林、陈静蓉诉被告巢湖市人民路步行街商业管理有限公司(下简称巢湖市商管公司)、信泰（巢湖）房地产开发有限公司(下简称信泰公司)合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈方钧、周艳林、陈静蓉委托诉讼代理人刘修正、王玉萍，被告巢湖市人民路步行街商业管理有限公司、信泰公司的委托诉讼代理人何建平、费宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈方钧、周艳林、陈静蓉诉称：2009年冬，被告信泰公司在出售人民路商业街商铺时对外宣称该旺铺“保底回报7%+超额部分70%+10年150%增值回购”(10年期保障性回购,按照《商品房买卖合同》中约定总房价的150%进行回购)。三原告接受其宣传后于2009年11月3日与信泰房产公司签订一份《商品房买卖合同》,约定购买人民路商业街1号楼470号商铺,后实际支付购房款253222元。2009年11月8日,原告与被告巢湖市商管公司及信泰公司签订一份《巢湖人民路商业街委托经营合同(十年)》,合同约定原告将购买的470号商铺委托给被告巢湖市商管公司经营管理,期限为10年,截止日期为2020年7月29日,由巢湖市商管公司将租金收益款分期支付给原告。同时合同约定委托管理期满10年时,由巢湖市商管公司按照原《商品房买卖合同》中约定的价款150%回购该物业。任何一方违反本合同,给对方造成损失的,须向对方支付100000元违约金。信泰公司作为保证人对上述《巢湖人民路商业街委托经营合同(十年)》提供连带责任担保。合同订立后,原告依约将上述470号商铺交由巢湖市商管公司经营管理,巢湖市商管公司也一直依约向原告支付租金收益。现委托管理期限已届满,但巢湖市商管公司却不依约履行回购义务。原告多次向被告要求,被告均明确表示不再回购。2020年7月29日,原告再次向两被告书面发函,要求其依约履行回购义务,被告仍然迟迟没有回复。被告的行为已经构成违约,且给原告造成了相应损失。故此,原告特依法向贵院提起诉讼,请求判令：1、被告巢湖市商管公司支付原告违约金100000元；2、巢湖市商管公司赔偿违约给原告造成的损失126611元；3、信泰公司对上述损失及违约金承担连带给付责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。 被告巢湖市商管公司、信泰公司辩称：1、两被告对原告诉称的事实基本认可；2、两被告公司是独立的法人主体，但不排除有业务关系；3、《委托经营合同》应为租赁合同，不存在产生回购的法律后果，且回购也并非法律概念，原告将该合同的相关条款作为诉请理由不能成立。综上，两被告认为原告诉请无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2009年，被告信泰公司在出售人民路商业街商铺时宣传：“返租10年，年租金保底7%，如实际经营收益超过7%的，超额部分享有70%的分红。前3年分别按固定返租7%、8%、9%计算，前3年租金一次性从房价中扣除，第10年提供合同额的150%保障性回购”。2009年10月31日，原告陈方钧、周艳林、陈静蓉与被告信泰公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买由信泰公司开发的位于巢湖市（房地权证登记为4**），房价款254558元。2009年11月8日，原告（甲方）与被告巢湖市商管公司（乙方）、信泰公司（丙方）签订《委托经营合同》一份，合同约定“甲方同意在本合同有效期间内将涉及商业经营铺位经营管理的一切事项委托给乙方处理，并同意乙方用自己的名义从事上述经营管理的一切活动。本合同预定商业经营铺位的委托经营管理期限为10年。自2010年8月30日起开始计算至2020年7月29日止。”同时，三方在乙方的权利义务条款中约定“乙方在经营期间有义务向甲方支付商业经营铺位收益，共分8期支付，具体如下：①、前3年收益累计为人民币8.0387万元，乙方在2009年11月8日已一次性支付给甲方；②、其中后七年部分：第4-10年，共7年，从2013年8月30日至2020年7月29日，乙方每年按协议总价的7%支付甲方即人民币23446元。后七年的收益款具体支付时间为每年第一个月。③、其中租金超额分配部分：第4-10年，共7年，从2013年8月30日至2020年7月29日，每年实际经营租金超过部分【即协议总价×7%】的以上收益，由乙方按70%比例分配给甲方，在次年的结算日返还给甲方。委托管理期满10年时，由乙方按照甲方原《商品房买卖合同》中约定价款的150%回购该物业（由乙方以书面形式告知甲方，甲方需在15日内给乙方明确回复，否则视甲方放弃该权利）；若选择继续委托经营的，本合同第十条款执行”。另“为保证乙方能按照本合同约定向甲方支付商业经营铺位经营收益，信泰（巢湖）房地产开发有限公司人作为乙方支付收益款的保证人。委托期间双方必须恪守诚信原则，……任何一方违反本合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付拾万元的违约金。实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。守约方还有权要求对方继续履行合同”等内容。 2011年11月15日，原与两被告又签订《委托经营合同补充协议》一份，主要内容为：因巢湖市人民路商业街项目人民路32号（1号楼）4层470号（原房号：4层468号），商铺实际面积以房产证为准导致四方商业经营铺位收益的变化，现进行补充：①、前3年收益累计为人民币79965元，乙方在2011年11月5日已一次性支付给甲方；②、其中后七年部分：第4-10年，共7年，从2013年8月30日至2020年7月29日，乙方每年按协议总价的7%支付甲方即人民币23323元。后七年的收益款具体支付时间为每年第一个月。③、其中租金超额分配部分：第4-10年，共7年，从2013年8月30日至2020年7月29日，每年实际经营租金超过部分【即协议总价×7%】的以上收益，由乙方按70%比例分配给甲方，在次年的结算日返还给甲方。 2020年7月29日原告向两被告发出《关于要求回购巢湖市人民路商业街1号楼四层商铺的函》，两被告确认收到该函。 另经本院审核，涉案商铺产权登记在原告陈方钧、周艳林、陈静蓉名下，该商铺无抵押登记。 上述事实，有双方当事人陈述及其提供的书证，在卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为：涉案《委托经营合同》及《委托经营合同补充协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人均应按照合同约定主张权利履行义务。案涉《委托经营合同》对委托期限届满后被告巢湖市商管公司的回购义务规定明确（包括时间、回购金额、具体方式等），被告巢湖市商管公司未按约定未向原告发出书面回购通知，在此情况下原告书面通知被告要求其履行回购义务，被告仍未予答复，且在庭审中以自己行为明确拒绝履行回购义务，被告的行为显属违约，应当承担违约责任。原告在被告明确不回购的情况下，亦明确不再要求被告回购案涉商铺，对此本院予以采纳。 合同约定“委托管理期满10年时，由乙方按照甲方原《商品房买卖合同》中约定价款的150%回购该物业（由乙方以书面形式告知甲方，甲方需在15日内给乙方明确回复，否则视甲方放弃该权利）若选择继续委托经营的，本合同第十条款执行”，被告巢湖市商管公司、信泰公司辩称依据该合同条款，被告巢湖市商管公司有权选择收购租赁物也有权选择继续租赁经营，与合同条款意思表示不一致，本院不予采纳。 关于违约责任的承担问题。案涉《委托经营合同》约定“委托期间双方必须恪守诚信原则，……任何一方违反本合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付拾万元的违约金，实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿……”，“委托管理期满10年时，由乙方按照甲方原《商品房买卖合同》中约定价款的150%回购该物业……”。三原告据此要求被告巢湖市商管公司承担10万元违约金并按房价款50%赔偿损失。对此本院认为，依据三原告的诉请，案涉房产的所有权仍为三原告所有，三原告未举证其购买的商铺现在的市场价值，故无法确定被告巢湖市商管公司未回购行为给三原告造成损失的具体数额。本院基于被告巢湖市商管公司未履行回购义务，存在违约行为，综合考虑，案涉商铺现在的经营状况，将来的经营风险、损失，新冠疫情对企业经营带来的影响等其他因素，对违约金数额进行调整，以原《商品房买卖合同》中约定价款的30%作为被告应承担违约金的数额，本案所涉商铺的违约金损失确定为76367.4元。对三原告要求被告另行按原房价款50%赔偿损失的请求，本院不予支持。 关于信泰公司的保证责任。案涉《委托经营合同》第七条约定：“为保证乙方能按照本合同约定向甲方支付商业经营铺位经营收益，信泰（巢湖）房地产开发有限公司人作为乙方支付收益款的保证人。”此处的“经营收益”应结合该合同第五条中“乙方的权利和义务”的内容作整体理解，该经营收益除包括经营期间的租金等收益外，还应包括合同约定的委托管理期限届满后履行回购义务应支付回购款及违约产生违约金等。本案认定的违约金是基于被告巢湖市商管公司未按《委托经营合同》履行回购义务所致，故根据合同第七条约定，被告信泰公司应对该违约金承担保证责任。因合同未约定保证方式，依法按照连带责任保证承担保证责任。另被告信泰公司在销售案涉商铺时宣传“保底回报7%+超额部分70%+10年150%增值回购”，三原告与信泰公司签订《商品房买卖合同》的同时，亦与两被告签订案涉商铺《委托管理合同》，三原告对两被告系关联企业产生合理依赖，基于此被告信泰公司亦应对被告巢湖市商管公司的行为承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定,判决如下: 一、被告巢湖市人民路步行街商业管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告陈方钧、周艳林、陈静蓉违约金76367.4元； 二、被告信泰（巢湖）房地产开发有限公司对于上述第一项中确定的被告巢湖市人民路步行街商业管理有限公司的付款义务承担连带责任； 三、驳回原告陈方钧、周艳林、陈静蓉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4700元，本院减半收取2350元，由被告巢湖市人民路步行街商业管理有限公司、信泰（巢湖）房地产开发有限公司负担790元，由原告陈方钧、周艳林、陈静蓉负担1560元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 张 智 二〇二〇年十月二十日 书记员 贾慧娟 附：引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。