重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8138号原告:重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人:欧扬，男，1971年5月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:罗玉叶，男，1966年4月3日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。被告:朱礼中，男，1973年5月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆兴宇物业管理有限公司(以下简称：兴宇物业)与被告朱礼中物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆兴宇物业管理有限公司之委托诉讼代理人欧扬、罗玉叶，被告朱礼中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆兴宇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费4659.3元；2、判决被告支付水电公摊费155元；3、判决被告支付二次加压供水费365.4元；4、判决被告支付车位服务费1860元；5、判决被告支付违约金839元；6、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月30日，原告与綦江区XX业主委员会签订了《物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX大道XX小区提供物业服务。约定物业服务费按建筑面积收取，住宅多层房每平方米0.6元/月，电梯房每平方米1元/月，水电公摊费每户5元/月，二次加压费0.7元/吨。原告按合同约定依法为北岸岭秀小区提供了物业服务，被告从2018年1月起未向原告缴纳物业服务费。经原告多次催收未果。截止2020年7月，被告共欠物业服务费150.3平方米×1元×31月＝4659.3元，水电公摊费5元×31月＝155元，二次供水加压费（1614吨-1092吨）×0.7元=365.4元，车位服务费60×31=1860元。被告的行为已构成违约，应按合同约定按每日万分之四向原告支付违约金839元。被告朱礼中辩称，对房屋的欠费时间，房屋面积无异议，但车位是2018年2月买的。未交物业服务的理由：1、3栋2单元的电梯坏了未及时维修，物业公司以没有全部筹够款为由，亦没告再筹款或物业公司先垫付小部分维修费用进行维修，导致3栋的电梯长达三年停运至完全报废。2、2013年物业服务费从0.8元上涨至1元每平方米，二次加压费从0.4元上涨至0.7元每吨。业主们在不知情的情况下大多数业主都交了费，但心存疑惑。根据相关物业管理的相关规定，原告与业主委员会签订的协议是无效的，原告的收费是违规的。2016年文龙街道办事处的回复也要求原告仍按原有物业服务费标准执行交费，但原告未执行。3、根据綦江区发改委文件，公共水电费不应该收取，应计算入物业服务成本。4、截止2020年7月，被告的车位只使用了29个月。原告违约在先，不同意支付违约金。经审理查明：2011年4月，原告兴宇物业与XX业主委员会签订了《物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX小区提供物业服务。约定物业服务费为住宅（建筑面积计算）：多层为每平方米0.45元/月，高层为每平方米0.8元/月，公共设施水电公摊费5元/月/房。并约定了物业服务内容及违约责任等内容。合同签订后，原告兴宇物业按合同约定为XX小区的业主或使用人提供了物业服务。2013年4月27日，合同到期后，原告与XX小区业主委员会续签了《北岸岭秀物业服务合同》，该合同以物业费收取标准做了调整，多层住宅物业费为每平方米（建面）0.6元/月，高层电梯住宅为每平方米（建面）1元/月，公共设施水电公摊费5元/月/房，二次加压费0.7元/吨。合同期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。其余内容与前合同基本一致。业主委员会曾在2013年3月25日对费用的调整进行了公示。兴宇物业在2013年、2014年、2015年在该小区按照高层电梯住宅1元/平方米/月的标准收取物业服务费，收费率分别为94.1%、95.1%、96.3%。2016年4月30日，原告与XX小区业主委员会再次续签了《北岸岭秀物业服务合同》，合同期限为三年，从2016年5月1日至2019年4月30日止，收费标准不变。原告为该小区提供物业服务至今。XX小区X-X-X-X房屋的业主系被告朱礼中。2018年2月8日，朱礼中取得綦江区XX街道XX大道XX号负X-X停车位的产权。被告朱礼中按每平方米1元/月的收费标准向原告交纳物业服务费至2017年12月。2018年1月起至止2020年7月，被告朱礼中尚欠原告物业服务费为4659.3元，水电公摊费155元，二次供水加压费365.4元，车位服务费为60元×30=1800元（2018年2月至2020年7月）。后经原告多次书面催收未果，原告起诉至法院。庭审中，原告自愿撤回对违约金的诉讼请求。另查明，被告当庭提供了2016年5月27日綦江区文龙街道办事处出具的回复，该回复载有：业主委员会与物业服务公司在未经业主过半数同意，擅自提高物业服务费，要求业主委员会解除与兴宇物业公司签订的涨价物业服务合同，业主仍按原有物业服务费标准执行等内容。被告认为应按原标准即为2011年的0.8元。原告称，2016年合同到期后，准备涨价至1.1元，后遭到反对，所以现在没有涨价，仍按2013年的合同标准1元执行。前述事实，有物业服务合同，业主委员会通知，街道办事处回复，二次供水协议，住宅交费明细，欠费明细清单，民事判决书，民事裁定书，催收照片，物业服务照片，巡查签到表，产权证等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为：业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同对物业服务企业和业主具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。物业管理公司是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。关于被告提出的物业服务合同的签订不符合程序，没有效力。首先，仅依据文龙街道办事处于2016年5月27日出具的回复不能证明2016年4月27日的物业服务合同的签订不符合程序。其次，业主大会或者业主委员会作出决定的行为是一种决议行为，该行为与依据该决定而订立合同的行为是不同的民事法律行为，不影响业主委员会按照相关业主大会的决议与作为善意相对人的物业服务企业签订的物业服务合同效力。对于被告提出的程序问题，不属于本案的审理范畴，当事人可以另行解决。关于物业服务的收取标准问题，原告与业主委员会签订的物业服务合同中约定了按1元／月·㎡标准收取物业服务费，水电公摊费按5元/月/户收取，原告的主张符合合同约定，也与其提供的物业服务水平相适应，并无不当，也未显失公平，故本院予以支持。由此原告请求被告支付2018年1月至2020年7月期间物业服务费4659.3元，水电公摊费155元，二次供水加压费365.4元，车位服务费1800元（2018年2月至2020年7月），本院予以支持。原告当庭自愿撤回对违约金的诉讼请求，系当事人对自己权利的处分，本院予以准许。同时，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告朱礼中在本判决生效后十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2018年1月至2020年7月期间物业服务费4659.3元，水电公摊费155元，二次供水加压费365.4元，2018年2月至2020年7月的车位服务费1800元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告朱礼中负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 刘 平二〇二〇年十月二十六日书记员 文成程