广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2372号上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。住所地：广东省吴川市********（原大山江土产仓库），统一社会信用代码：914***********337Y。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳霞，广东彼德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李崇富，男，1988年8月12日出生，公民身份号码：440************415，汉族，住广东省吴川市*********。委托诉讼代理人：杜晓珊，广东朝胜律师事务所律师。上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称为“东和公司”）因与被上诉人李崇富商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人东和公司的委托诉讼代理人卓琳琳，被上诉人李崇富的委托诉讼代理人杜晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李崇富的诉讼请求，案件诉讼费用由李崇富承担。一、李崇富自身已经放弃后期可能会产生的主张逾期交房违约金赔偿的权利，现再次起诉要求东和公司支付逾期交房违约金属于重复诉讼，依法应予以驳回李崇富的诉讼请求。李崇富在（2016)粤0883民初571号案件中要求东和公司支付逾期交房违约金（计算至2016年2月29日）37703.2元的诉讼请求，证明李崇富自身已经放弃后期可能会产生的关于逾期交房违约金赔偿的权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，李崇富该行为属于自由处分权利，其放弃自身权利的行为不违反法律，没有损害社会公共利益，故法院对于当事人放弃后期关于逾期交房违约金的处分行为不可以进行干预。因此，针对逾期交房违约金的诉求，李崇富在放弃关于逾期办证违约金的权利后，于2019年再次提起诉讼属于重复诉讼，依法应予以驳回李崇富的诉讼请求。二、根据双方签订的合同《商品房买卖合同》第五条第一款和第十一条的约定，应认定东和公司将涉案房屋交付给李崇富的时间为2014年6月30日。故按照约定优先的原则，东和公司并未逾期交房，依法应予以驳回李崇富的诉讼请求。三、就算不认可涉案房屋是2014年6月30日交付的，根据东和公司提供的证据，也可证明李崇富在2015年3月安装涉案房屋的大门，涉案房屋己在李崇富的控制中，应视为房屋交付已完成，故依法应予以驳回李崇富的诉讼请求。综上，一审认定东和公司提供的证据有瑕疵是不合理的，请二审法院认定东和公司所提供的证据，驳回李崇富的诉讼请求。李崇富答辩称，一、本案没有构成重复起诉。首先，李崇富在第一次起诉时并不知道东和公司何时履行办证义务，故无法对不确定的事情主张权利。其次，李崇富于2016年起诉东和公司请求赔偿逾期办证违约金，法院在审理该案时，因东和公司未取得竣工验收登记备案表，故驳回李崇富的诉讼请求。现李崇富以于2017年5月5日获得竣工验收报告书为由，重新起诉东和公司请求赔偿逾期办证违约金及办理房产证，属于有新的事实和理由，前诉与后诉的诉讼标的并不相同，不构成重复起诉。再次，李崇富在前诉主张的是截至2016年2月29日止的逾期交房违约金，而这次起诉主张的是从2016年3月1日之日起的逾期交房违约金，两次起诉的诉讼请求不同，故不属于重复起诉。二、《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人交房时应该签署房屋交接单，东和公司作为专业的开发商，若已交付房屋给李崇富使用，不可能不让李崇富签署交接单，由此可知2014年东和公司并没有交付房屋给李崇富。况且东和公司在2014年还未取得竣工验收备案表，即使移交房屋也不符合合同约定，不能认为已经履行交付义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。李崇富向一审法院起诉请求：1、判令东和公司向李崇富交付经验收合格的商品房及支付C2309房的逾期交房违约金人民币82881.65元。（逾期交房违约金：以已付房价款394299为基数，每日按万分之二计算，自2016年3月1日起暂计至2019年1月15日，顺延至东和公司实际向李崇富交付经验收合格的C2309商品房之日止）。2、判令东和公司向李崇富退还多收取的办证费用11749.51元。以上1、2项合计94631.16元。3、判令东和公司为李崇富办理位于吴川市********财富名门商住楼C2309房的房地产权属证书。4、案件诉讼费用由东和公司承担。一审法院认定事实：2014年5月20日，李崇富与东和公司签订《广东省商品房买卖合同》一份（合同编号：C2309号），约定李崇富向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市********财富名门商住楼C2309房，建筑面积为103.25㎡，总价款394299元。合同签订后，李崇富已按照约定向东和公司支付房价款。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的部分验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据。”补充合同第五条关于商品房的交付：“1、在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行……2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。”合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2017年5月5日，东和公司取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，东和公司在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，李崇富在该业主名单内。另查明，李崇富曾于2016年1月15日向一审法院提起诉讼，请求东和公司支付逾期办证违约金，因当时涉案楼盘未取得竣工验收登记备案表，尚不具备交付条件，一审法院对该主张不予支持。一审法院认为，李崇富与东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据李崇富的诉讼请求及东和公司的答辩理由，本案的争议焦点是：一、东和公司实际交房时间的认定；二、李崇富请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；三、逾期交房违约金的起算和截止时间以及如何计算的问题；四、李崇富请求东和公司返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。东和公司陈述于2013年6月28日在小区内张贴收楼公告，李崇富亦于2015年3月25日经管理处同意在涉案商品房安装了大门，故其并未逾期交房以及李崇富该诉讼请求已超过了诉讼时效。李崇富则不予认可，认为东和公司虽然于2013年6月28日通知收房，但涉案商品房当时并没有经竣工验收合格，不符合法律及合同约定的交付条件，且东和公司未能提供充分的证据证明涉案商品房的大门于何时安装。因此，东和公司应当承担相应的责任直至交付合格的商品房为止。为此，一审法院分析如下：1、东和公司主张于2014年6月30日将涉案商品房实际交付给李崇富，但未能提供相关证据予以佐证；2、东和公司虽然陈述李崇富于2015年3月份在涉案商品房安装了大门，并提供了相关的照片予以佐证，但该证据在形式上存在瑕疵，不足以证明其主张的事实，且李崇富不予认可；3、庭审中，东和公司虽提交照片证实涉案商品房安装了大门，但双方未能就具体装门时间达成一致意见，且亦未能提供相关证据予以佐证。可见，李崇富在双方未办理相关收房手续便擅自安装了大门，在实际上已占有使用该涉案商品房，应视为涉案商品房已实际交付。由于双方均未能举证证明涉案商品房的大门安装时间，根据双方签订的买卖合同约定以及公平的原则，可酌定涉案商品房取得竣工验收登记之日（即2017年5月5日）为涉案商品房交付之日。关于焦点二。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。由此可知，本案中，计算逾期交房违约金是按日计算连续性违约金。由于李崇富未提供存在时效中断的情形，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，其系在民法总则实施之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的违约金保护范围为李崇富起诉之日（2019年2月22日）起往前计算三年（即2016年2月23日后产生的违约金），李崇富于2016年4月15日第一次起诉时向法院只起诉截止至2016年2月29日之前的逾期交房违约金，一审法院作出（2016）粤0883民初571号民事判决书判决东和公司支付截止至2016年2月29日之前的逾期交房违约金。关于焦点三。本案逾期交房违约金起算日期应从2016年3月1日起开始计算至2017年5月4日（竣工验收登记之日的前一天），逾期天数为491天，按已付房价款万分之二计算逾期交房违约金，即逾期交房违约金为38720元（394299元×491天×2‱）。关于焦点四。李崇富主张东和公司退还多收取的办证费用11749.51元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，李崇富请求东和公司为其办理不动产权证，因东和公司已通知李崇富提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故李崇富该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向李崇富支付逾期交房违约金38720元。二、驳回李崇富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2165.77元，由李崇富负担1397.77元，吴川市东和房地产开发有限公司负担768元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：在一审法院另行受理的（2016）粤0883民初571号案件中，李崇富请求法院判令东和公司向其支付逾期交房违约金37703.2元（计至2016年2月29日）。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据东和公司的上诉理由和李崇富的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于李崇富起诉主张逾期交房违约金是否属于重复诉讼的问题。李崇富第一次起诉时只主张截止至2016年2月29日的逾期交房违约金，而本次起诉主张的是自2016年3月1日起的逾期交房违约金，两次起诉主张的违约金分属两个不同的时间段，两者并未重叠，故诉讼请求并未重复。东和公司关于李崇富再次起诉要求东和公司支付逾期交房违约金属于重复诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于交房时间如何确定的问题。虽然可以确认李崇富在涉案房屋安装了大门，其实际已占有使用了涉案商品房，可视为涉案商品房已实际交付。但双方对涉案房屋大门的安装时间说法不一，鉴于东和公司未能举证证明涉案商品房何时交接，也无法证明房屋大门系何时安装，故一审法院根据合同约定以及公平原则，推定涉案商品房办理竣工验收备案手续之日即2017年5月5日为涉案商品房交付之日并无不当，本院予以确认。综上所述，东和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2165.77元，由上诉人吴川市东和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴培球审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二〇年八月十八日法官助理 唐文飞书 记 员 何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。