贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初2303号 原告：中国工商银行股份有限公司黔西支行，住所地：贵州省毕节市黔西县洪福路**。 负责人：张涛，系该支行行长。 委托代理人：申捷，女，汉族，1987年7月3日生，委托权限为特别授权。 委托代理人：周祖仁，男，汉族，1993年3月2日生。 被告：潘萍，女，1971年11月28日生，侗族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 被告：泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司，统一社会信用代码91520522666963356W，住，住所地贵州省毕节市黔西县城关镇洪福路/div> 负责人：邱万平。 委托代理人：张道中，男，汉族，1965年1月9日生。 原告中国工商银行股份有限公司黔西支行（以下简称工行黔西支行）与被告潘萍、泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司（以下简称泸州花园地产黔西分公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行黔西支行的委托代理人申捷、被告潘萍到庭参加了诉讼，被告泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行黔西支行诉称：被告泸州花园地产黔西分公司与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订按揭贷款业务合作协议，约定由中国工商银行股份有限公司毕节分行作为福临国际项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款，被告泸州花园地产黔西分公司同意在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交中国工商银行股份有限公司毕节分行收押之前为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2009年7月1日，被告潘萍和粟忠购买了被告泸州花园地产黔西分公司开发的贵州省黔西县福临国际3栋1-6-2号住房，并于2009年12月1日向原告申请144个月的住房贷款370000.00元用于购买该房。后原告与粟忠、被告潘萍于2010年1月6日签订编号为A[一手贷]字[毕节]行[黔西]支行[2010]年[001]号的《个人购房借款/担保合同》，约定原告向粟忠、被告潘萍发放个人购置住房贷款370000.00元，贷款期限为144个月，贷款利率为贷款发放时基准利率下浮30%确定，还款方式为等额本息还款，每月6日为还款日。合同第九条约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收30%确定。合同第十条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，原告于当日将该笔贷款转入指定的被告泸州花园地产黔西分公司银行账户。后于2015年8月10日，双方办理了商品房抵押权预告登记。借款后，粟忠和被告潘萍多次违约，截止2020年4月8日，已累计违约54期，已还贷款本金152554.47元，尚欠贷款本金217445.53元，利息41127.37元，本息合计258572.90元。因被告累计违约54期，已符合合同约定的解除条件，被告应按照合同约定一次性付清尚欠贷款本息。为维护自身合法权益，特诉来法院，请求判决解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》，判决被告潘萍一次性归还原告借款本金217445.53元，利息41127.37元，本息合计258572.90元（本息计算至2020年4月8日），并按合同约定利率支付2020年4月9日起至实际偿还完毕之日止的利息，判决被告泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司对被告潘萍所欠贷款本金及利息承担连带保证责任，判决原告对案涉抵押物享有优先受偿权，本案诉讼费由被告承担。 原告工行黔西支行为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、营业执照、负责人身份证明各一份，用以证明其诉讼主体适格； 2、被告潘萍的身份证、结婚证复印件各一份，用以证明被告潘萍的身份情况； 3、首付款凭证、《商品房买卖合同》、贷款申请书、谈话笔录、《个人购房借款/担保合同》、贷款放款单、借款凭证、预购商品房抵押权预告登记各一份，用以证明粟忠购买黔西县福临国际3-1-6-2号房屋后与被告潘萍共同向原告申请购房贷款370000.00元，借款期限为144个月，贷款利率为基准利率下浮30%确定，还款方式为等额本息还款，原告已将贷款汇入双方指定账户； 4、《按揭贷款业务合作协议》一份，用以证明被告泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司与原告签订合作协议，对购买其开发的福临国际项目住房的借款人所借款项提供阶段性连带责任保证。 对原告工行黔西支行提交的上述证据，经被告潘萍质证，对其真实性、合法性和关联性无异议。 被告潘萍辩称：原告所述借款情况及还款情况属实，我与粟忠已于2014年经黔西县人民法院调解离婚，对案涉房屋及所欠债务，双方私下达成协议，房屋归于粟忠，债务由其偿还。对原告要求我方偿还贷款本息的请求，现我方经济困难，无力还款，请求延长还款期限或进行续贷，也可拍卖房屋用于清偿贷款本息。 被告潘萍为支持其抗辩意见，向本院提交了下列证据： 1、火化证一份，用以证明粟忠于2017年12月27日逝世。 对被告潘萍提交的上述证据，经原告工行黔西支行质证，对其真实性、合法性和关联性无异议。 被告泸州花园地产黔西分公司未作答辩，也未向法庭提交证据。 原告工行黔西支行和被告潘萍提交的上述证据，其来源合法，内容真实，与本案事实相关，本案依法予以采信。 经审理查明：中国工商银行股份有限公司毕节分行与被告泸州花园地产黔西分公司因业务需要签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定由中国工商银行股份有限公司毕节分行作为被告泸州花园地产黔西分公司开发的黔西县福临国际项目的按揭贷款办理银行，对购买该项目的借款人提供单笔个人住房贷款，被告泸州花园地产黔西分公司同意在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交中国工商银行股份有限公司毕节分行收押之前为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。粟忠和被告潘萍原系夫妻关系，2009年7月1日，粟忠与被告泸州花园地产黔西分公司签订《商品房买卖合同》，约定粟忠以463386.00元价格预购被告泸州花园地产黔西分公司开发的黔西县福临国际第3幢1单元6层2号房屋，粟忠并因此向被告泸州花园地产黔西分公司支付了购房首付款93386.00元。2009年12月1日，粟忠与被告潘萍共同向中国工商银行股份有限公司毕节分行的黔西支行即原告申请个人住房贷款，并用预购的房屋进行抵押，于2010年1月6日与原告工行黔西支行及被告泸州花园地产黔西分公司签订《个人购房借款合同/担保合同》，约定贷款人（工行黔西支行）向借款人（粟忠、潘萍）发放370000.00元的个人购置住房贷款，贷款期限为144个月，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定，如遇基准利率调整，从次年的1月1日开始按上年度最后一次调整的基准利率浮动后确定并执行新的利率，还款方式为等额本息还款。同时约定借款人未按时还款的，贷款人有权加收罚息，罚息利率为贷款利率的基础上加收30%确定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权要求借款人提前清偿全部贷款及利息、罚息，直至解除合同。合同第二十二条约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，被告泸州花园地产黔西分公司在保证人处盖章确认。合同签订后，原告工行黔西支行于当日将贷款汇入双方指定的被告泸州花园地产黔西分公司的银行账户。后双方于2015年8月10日办理了预购商品房抵押权预告登记。借款发生后，该借款还款至2015年12月，从2016年1月起，就未再行还款。截至2020年9月21日，未还原告借款本金217445.53元、逾期利息（含罚息等）46564.13元。在庭审中，原告要求将拖欠利息计算至2020年9月21日，要求被告泸州花园地产黔西分公司在案涉房屋办理正式抵押登记前承担连带保证责任。 另查明：粟忠和被告潘萍于2014年3月19日经黔西县人民法院调解离婚，后粟忠于2017年12月27日因病去世。案涉房屋至今未办理不动产权利证书及正式《房屋他项权证》。 本院认为：本案系金融借款合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。《个人购房借款合同/担保合同》是借贷双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。合同签订后，原告工行黔西支行已将借款汇入双方指定的银行账户，其出借义务已履行完毕，借款人未按合同约定履行还本付息义务，从2016年1月起连续4年多未还款，已构成违约，依双方合同约定，原告有权要求借款人提前清偿全部贷款及利息、罚息，直至解除合同，因共同借款人中的粟忠在还款期间死亡，就由另一借款人被告潘萍履行还款义务，故对原告要求被告潘萍偿还借款本金及利息、罚息的请求，依法应予支持。因中国人民银行于2019年8月20日起不再发布基准贷款利率，而是授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故之后利息、罚息的计算标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以合同约定方式进行套转。被告潘萍和粟忠从2016年1月起至今未履行还本付息义务，其情形符合《个人购房借款合同/担保合同》第10.2条约定的原告可解除合同的条件，故对原告要求解除《个人购房借款合同/担保合同》的请求，依法予以支持。被告泸州花园地产黔西分公司与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订了《按揭贷款业务合作协议》，也在原告与被告潘萍和粟忠签订的《个人购房借款合同/担保合同》上作为保证人署名盖章，并对保证方式及保证责任免除条件进行了约定，现保证责任免除条件未成就，故对原告要求被告泸州花园地产黔西分公司在案涉房屋办理正式抵押登记手续并交付原告前承担连带清偿责任的请求，依法予以支持。被告潘萍和粟忠用案涉预售房屋向原告申请抵押贷款，双方办理抵押权预告登记，故对原告要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，依法予以支持。被告泸州花园地产黔西分公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，所产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司黔西支行与被告潘萍、泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司于2010年1月6日签订的《个人购房借款合同/担保合同》； 二、由被告潘萍于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司黔西支行借款本金217445.53元及截止2020年9月21日的利息（含罚息等）46564.13元,两项合计264009.66。2020年9月21日之后的利息（含罚息等）以尚欠借款本金为基数，按上一年度全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%予以计算，逾期利率在前述实际贷款利率的基础上加收30%，至清偿完毕之日止； 三、被告泸州市花园房地产开发有限公司黔西分公司在案涉黔西县福临国际3栋1-6-2号房屋办理正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交予原告中国工商银行股份有限公司黔西支行前对第二条确定的款项承担连带清偿责任； 四、原告中国工商银行股份有限公司黔西支行对案涉黔西县福临国际3栋1-6-2号抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。 案件受理费5180.00元，由被告潘萍负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审 判 长  马 渊 人民陪审员  李真开 人民陪审员  颜 英 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  刘 雄