广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初2274号 原告（反诉被告）：李桂记,女，1998年3月27日出生，汉族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：覃华刚，广西覃华刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃华桂，广西覃华刚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西贺州市和美房地产开发有限公司，住所地：贺州市城东新区回建地B地块**（滨泰二路东侧）。 法定代表人：梁红艳，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄思源，广西桂悦律师事务所律师。 原告李桂记与被告广西贺州市和美房地产开发有限公司（以下简称贺州和美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告李桂记委托诉讼代理人覃华刚，被告贺州和美公司委托诉讼代理人黄思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李桂记向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2020年3月30日签订的《商品房买卖合同》；2.被告退还原告支付的购房款127550.10元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月25日被告的工作人员汪国全找到原告，介绍了幸福里的商品房信息，双方签订了《商品房定 2 购书》，当天原告交付定金10000元。2020年3月30日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，除了定金转为首付款外，当日交付了110401元。于2020年4月2日交付了物业专项维修资金7149.10元，交款合计金额为127550.10元。2020年4月20日出具发票给原告，收到房款120401元。由于原告的支付能力较差，担心无法获得银行支持从而履行合同，签订《商品房定购书》及《商品房买卖合同》时也特别询问工作人员若无法履行合同是否可以退还所付款项，被告予以肯定答复。 2020年6月3日，原告收到《催促履行商品房买卖合同》义务的函，原告因无法通过银行贷款的资金支持而无法履行合同。首付款中110401元中的70000元，原告系通过被告人员借贷的方式取得。6月9日原告委托律师协商解决，被告2020年6月15日回函要扣除34000元，原告认为被告的扣款要求无事实依据。综上所述，依据双方合同规定和合同法规定，被告应退还原告所支付的款项。为维护自身的合法权益，诉至本院。 被告贺州和美公司辩称：1.《商品房买卖合同》附件4第3条（1）款2项约定被反诉人应在签订《商品房定购书》后15日内办妥按揭贷款手续，（《商品房订购书》的签订时间是2020年3月25日，即原告应在2020年4月5日前办妥按揭贷款手续）。第3项约定如原告的按揭申请不能通过银行审批的，原告应在接到被告通知之日起7日内一次性付清全部房款；被告承诺不能办理手续就退款不是事实。2.被告已依照合同约定通知原告在七日内一次性付清全部房款，但原告拒不履行，已构成违约。补充协议第4条约定如原告不能按双方约定的付款方式、付款时间缴纳房款的，逾期超过7日的，按逾期金额的百分之五支付违约金给被告。 反诉原告贺州和美公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2020年3月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：01002020043357号）及补充协议，反诉被告协助反诉原告撤销登记编号为“01002020043357”的《商品房买卖合同登记备案证明》；2.反 3 诉被告向反诉原告支付违约金24000元（计算方法：480000元×5%=24000元）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2020年3月30日，反诉原告与反诉被告签订《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》，由反诉被告向反诉原告购买位于贺州市八步区鞍山东路与太寿路交汇处东北侧A-02地块由反诉原告开发的江湾.幸福里1栋1单元602号房，合同总价为600401元。《商品房买卖合同》附件4第3条（1）款2项约定反诉被告应在签订《商品房定购书》后15日内办妥按揭贷款手续（《商品房订购书》的签订时间是2020年3月25日，即反诉被告应在2020年4月5日前办妥按揭贷款手续）。第3项约定如反诉被告的按揭申请不能通过银行审批的，反诉被告应在接到反诉原告通知之日起7日内一次性付清全部房款；补充协议第4条约定如反诉被告不能按双方约定的付款方式、付款时间缴纳房款的，逾期超过7日的，按逾期金额的百分之五支付违约金给反诉原告。 反诉原告与反诉被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》已于2020年4月8日办理了登记编号为“01002020043357”的《商品房买卖合同登记备案证明》。前述合同及补充协议签订后，反诉被告仅在2020年3月30日支付了首付款120401元，并未办妥剩余房款480000元的按揭贷款手续，经反诉原告多次催促反诉被告仍未办妥，也不按合同约定一次性付清房款。2020年6月3日，反诉原告向反诉被告送达催促履行《商品房买卖合同义务的函》，告知反诉被告在2020年6月10日前一次性向反诉原告付清剩余房款480000元，但直至反诉原告反诉之日，反诉被告仍拒不履行合同义务。反诉原告认为,反诉被告的行为已违反前述合同条款约定，反诉原告有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，并有权要求反诉被告支付违约金24000元。因此，反诉原告提起反诉。 反诉被告李桂记辩称：1.同意解除双方于2020年3月30日签订的《商品房买卖合同》。双方合同已解除，原告已支付12多万元，如住房维修基金是原告向住建局申请，被告也应该协助，原告也愿意协助被告注销备案。2.反 4 诉原告要求反诉被告支付违约金24000元没有事实依据，应予以驳回。在附件12第四款，只有在违约的情况下被告才能要求原告支付5%的违约金，反诉被告是诉请解除合同。3.合同书写存在瑕疵且是反诉原告方造成，合同在写明逾期付款责任时留下埋伏，在合同第二项第八条就可以明确写出，却用X代替，被告为了推销房子出现不诚实守信原则的现象。 双方当事人围绕诉讼请求提交的《商品房定购书》、《商品房买卖合同》、双方联系函件、李桂记个人信用报告、《商品房买卖合同登记备案证明》等证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据以及被告提交的证据，符合法律规定的证据要件，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2020年3月25日签订了商品房定购书，乙方自愿认购甲方开发位于贺州市八步区，原告同意向被告支付购房定金10000元。同日，原告通过银行转账的方式支付了定金10000元。 2020年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：01002020043357）约定原告购买被告开发建设的位于贺州市八步区，总房款为600401元，首付款为120401元，余款480000元由原告向银行申请贷款支付。商品房买卖合同附件四第3条第三款约定：“如乙方申请的商业银行贷款未获审批通过，则需要更换付款方式为一次性付款，接到甲方通知7日内一次性付清全部房款。”商品房买卖合同第八条约定了逾期付款责任：“……2、详见本合同附件十二补充协议第四条的约定。”即附件十二补充协议第四条约定：“乙方须按双方约定的付款方式、付款时间缴纳房款，若乙方未按期缴纳任何一笔款项，逾期7日内的每逾期一日，乙方应按逾期金额的千分之二向甲方支付违约金。逾期超过7日的，乙方同意按逾期金额的百分之五支付违约金给甲方，合同继续履行；如果甲方选择解除合同的，甲方有权处置该 5 物业，乙方前期所支付的有关款项按本协议的违约责任条款约定处理。”同日，原告支付涉案房屋的首付款110401元，定购金10000元抵作购房款，合计支付首付款120401元。并且，原告于2020年4月2日向贺州市八步区住房和城乡建设局交纳专项维修资金7149.1元。涉案合同也已办理备案登记。 后原告向被告指定的银行（贷款机构）申请按揭贷款支付余款480000元，但原告的贷款申请未能通过银行审批。被告于2020年6月3日向原告发出催促履行《商品房买卖合同》义务的函，要求原告于2020年6月10日支付剩余房款。因原告无力一次性支付剩余房款，双方签订的商品房买卖合同未能继续履行。原告要求被告退回购房首付款未果，遂成讼。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按约向被告交纳了购房首付款，被告也协助办理了合同的备案登记手续。但原告的贷款申请银行审批未能通过，原告又无法一次性支付剩余购房款480000元。因此，双方签订的商品房买卖合同的目的已无法实现，故原告及反诉原告主张解除双方于2020年3月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼（反诉）请求，本院予以支持。合同解除后，原告应协助被告办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案。关于原告主张被告退还已付房款127550.1元的诉讼请求，被告认可原告已付房屋首付款数额为120401元，提出专项维修基金7149.1元系贺州市八步区住房和城乡建设局收取，应在合同解除后另行申请退款的抗辩意见，理据充分，本院予以采纳。故原告主张被告退还已付购房款127550.1元的诉请，本院在120401元的范围内予以支持。 关于反诉原告主张反诉被告支付违约金24000元的反诉请求是否成立的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第四条约定：“……若乙方未按期缴纳任何一笔款项，逾期7日内的每逾期一日，乙方应按 6 逾期金额的千分之二向甲方支付违约金。逾期超过7日的，乙方同意按逾期金额的百分之五支付违约金给甲方，合同继续履行；如果甲方选择解除合同的，甲方有权处置该物业，乙方前期所支付的有关款项按本协议的违约责任条款约定处理。”本案中，反诉原告选择解除合同，而该补充协议的违约条款对于解除合同的违约金数额及计算方法均未有明确的约定，反诉原告亦未举证证明解除合同所造成的实际损失，故反诉原告主张反诉被告支付违约金24000元的反诉请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条及第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李桂记与被告（反诉原告）广西贺州市和美房地产开发有限公司于2020年3月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：01002020043357）及补充协议。 二、被告广西贺州市和美房地产开发有限公司返还原告李桂记购房首付款120401元。 三、反诉被告李桂记应协助反诉原告广西贺州市和美房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：01002020043357）的备案。 四、驳回反诉原告广西贺州市和美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2851元，减半收取1426元（李桂记已预交），由原告李桂记负担80元，由被告广西贺州市和美房地产开发有限公司负担1346元。反诉案件受理费400元，减半收取200元（广西贺州市和美房地产开发有限公司已预交），由反诉原告广西贺州市和美房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》 7 第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 李兰英 二〇二〇年十月十日 法官助理 黄春梅 书 记 员 徐小苗 书 记 员 彭 丹