江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初4492号原告：周建良，男，1967年9月9日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：钱月妹，女，1968年4月13日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：高振丹，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：朱才芳，男，1959年2月7日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：朱才良，男，1952年3月7日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：朱才昌，男，1963年6月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：朱大妹，女，1947年10月18日出生，汉族，住江苏省苏州市。被告：朱才英，女，1954年1月23日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：朱彩玲，女，1986年9月25日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人:管赛龙、时一鸣，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。被告：朱彩红，女，1981年7月18日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：管赛龙、时一鸣，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。第三人：苏州市望亭房地产开发公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇问渡路**。法定代表人：陈永明。原告周建良、钱月妹与被告朱才芳、朱才良、朱才昌、朱大妹、朱才英、朱彩玲、朱彩红及第三人苏州市望亭房地产开发公司（以下简称望亭房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日依法受理后，依法适用简易程序，由审判员宁璐独任审判。本案于2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告周建良、钱月妹及两原告的共同委托诉讼代理人高振丹，被告朱才芳、朱才良、朱才昌、朱大妹、朱才英，被告朱彩玲及朱彩红的共同委托诉讼代理人时一鸣到庭参加诉讼，第三人望亭房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周建良、钱月妹共同向本院提出诉讼请求，请求判令：1.依法确认原告与被告于2009年5月20日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.被告将坐落于苏州市相城区及20号车库的不动产统一登记证登记于被告名下，第三人对此予以协助。在上述房屋的不动产统一登记证登记于被告名下后，被告配合将上述房屋的不动产统一登记证过户登记到原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，两原告明确其诉讼请求如下：1.依法确认原告与被告于2009年5月20日签订的《房屋买卖协议》合法有效、继续履行；2.被告将坐落于苏州市相城区房屋及20号车库的产权登记至本案被告名下，由第三人予以协助，之后由本案被告协助原告方将案涉房屋及车库的不动产权转移登记至原告周建良名下（虽购买该房屋时两原告已经结婚，案涉房屋属于夫妻共同财产，但因案涉合同系周建良一人所签，所以本案中只要求将案涉房屋过户至周建良名下）。另，对上述两次登记过程中的所有税费及本案的诉讼费，原告均自愿承担。事实和理由：在2009年5月20日，本案被告将拆迁所得的四代房（所有人为被告父亲朱金根）即望亭镇御亭花苑48幢404室及20号车库出卖于原告，并签署了《房屋买卖协议》，约定房屋以及车位的价款为162800元。协议签订后，房屋在9月20日交付给原告，原告就付清房款，也居住至今。现查明朱金根在2014年5月25日死亡，其共生育六子女，其生前一直与被告朱才良一起居住，其一子朱才元在1996年先于其死亡，朱才元生育朱彩红、朱彩玲，现该房屋的不动产统一登记证可以办理，但被告却一直未予办理，因此，原告无奈起诉至法院，望判如所请。被告朱才芳辩称，案涉合同是其本人和原告周建良所签，甲方处的“朱才方”也是其本人所签，其同意配合过户。被告朱才良辩称，无意见发表，同意配合过户。被告朱才昌辩称，不同意配合过户，对于这个事情其一点也不知道，其收到传票才知晓案涉房屋和车库出售了。被告朱大妹辩称，无意见发表，同意配合原告办理过户手续。被告朱才英辩称，无意见发表，同意配合原告办理过户手续。被告朱彩玲、朱彩红共同辩称，根据城市房地产管理法的规定，房屋买卖合同为样式合同，本案中虽然朱才芳和周建良签订了协议书，但是该协议书并不具备房屋买卖合同的基本条款，不能称之为合同，其次，根据协议书上来看，朱才芳和周建良是就24幢404室的毛坯房及车库达成的买卖合同合意，但是原告诉请的是将望亭镇御亭花苑48幢404室的房屋及车库过户，双方之间的买卖协议书上的标的物与原告诉请的标的物不一致，因此，其认为对于48幢404室房屋及车库过户不具备相关法律依据；本案的争议标的48幢404室及20号车库产权系朱金根所有，朱金根于2014年死亡，而本案协议签订时间为2009年5月20日，签订合同时朱金根仍在世，但是朱才芳却作为出卖人将朱金根的财产即48幢404室房屋及车库出卖给了两原告，朱才芳的行为系无权处分，自始至终，该行为也并没有得到朱金根的追认；朱金根生育有6子女，其中朱才元于1996年死亡，朱才元作为继承人先于被继承人朱金根死亡，按照继承法的规定，应当由朱才元的直系亲属（即朱才元的两个女儿朱彩玲与朱彩红）代位继承，那么显然原告在本案诉请中要求过户的房屋，现在应当系本案七被告共同继承的遗产。按照物权法的规定，处分共有物，如果共有物是按份共有的话，处分需经2/3以上共有人同意，如果共有物是共同共有的话，需经全体共有人同意，本案协议书上，虽然朱才良、朱才芳、朱大妹、朱才英分别于2020年在协议书上签字同意过户，但是未经其他共有人（即朱才昌、朱彩玲、朱彩红）同意，无论是从按份共有角度（7名共有人中只有4名共有人同意，没有超过2/3的法定条件），还是从共同共有角度来考虑，上述四被告的处分行为均违反物权法关于处分共有物的相关规定。第三人望亭房地产公司述称，1.其非办证义务人。其公司并非不动产登记证的办证机构，无权办理不动产登记证。同时，没有任何法律规定、合同约定其为办理不动产登记证的义务人，因此，办理不动产登记证非其的义务，当事人可自行前往不动产登记中心办理产证，其无需任何协助；2.涉诉标的物的情况。涉诉标的房屋现己交房，办理不动产登记证的条件己经成就，不动产登记证应办理至被安置户名下。涉诉标的房屋的款项是否结清，请询问苏州市相城区望亭镇人民政府拆迁办公室。综上，请求法院依法驳回原告对于其的诉讼请求。经审理查明，2009年5月20日，朱才芳作为甲方，周建良作为乙方，双方签订《协议书》一份，其中约定：“甲方朱才方、乙方周建良，经双方同意，甲方的24幢404室毛坯房同意卖给乙方，价格为壹拾陆万贰仟捌佰元整。现双方同意乙方先预付给甲方陆万贰仟捌佰元整。另外壹拾万元整等到甲方拿到24幢404室的钥匙给乙方后支付。签此协议后，双方都不可违约。如果甲方违约，应赔偿乙方三万元整。如乙方违约，乙方也应赔偿甲方三万元整。”该协议下方右侧甲方处“朱才方”字样的签名为朱才芳所签，乙方处由周建良签名确认。另，该协议下方左侧由朱才良、朱才芳、朱才英、朱大妹于2020年7月分别书写“同意过户”字样并签字确认。又查明，朱金根与其妻杨水妹共生育朱才良、朱才元、朱才芳、朱才昌、朱大妹、朱才英等六名子女。杨水妹于2001年死亡、朱金根于2014年5月26日因病死亡。另，朱才元与惠云珍共生育两女即朱彩红、朱彩玲。朱才元于1996年死亡。以上事实，由当事人提供的身份证复印件、户籍信息证明、《协议书》、户口登记表、常住人口信息、常住人口登记表、户口注销证明等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。原告方为证明其主张，还向本院提供如下证据：1.2009年9月10日《房屋交付确认及装修管理规定》一份（其中显示的房屋为“御亭花苑48幢404室”，客户签名处有“朱才方”字样，另第三人望亭房地产公司也在底部盖章确认）、2018年8月24日证明复印件一份[其中载明：“兹有望亭镇长房13组拆迁户朱金根，按照望亭镇拆迁政策朱金根享受四代房壹套，四代房位于御亭花苑48幢404室，该拆迁房房款已结清。特此证明！（该证明仅用于办理不动产证）”，该证明下方由苏州市相城区望亭镇拆迁办公室盖章确认，在该盖章下还有苏州市鹤溪社区物业管理服务有限公司出具的证明，其中载明：“兹有御亭小区48#404业主朱金根，经查看未发现占用其他车库，原车库为20号自行车库，特此证明。”该证明下由该物业公司加盖公章]，其表示，上述证明原件在朱才芳处，系苏州市相城区望亭镇拆迁办公室及苏州市鹤溪社区物业管理服务有限公司出具，以上证据其拟证明：朱才芳将朱金根拆迁所得房屋出卖给周建良。关于房屋坐落的问题，当时房屋出卖给周建良时，案涉房屋还未拿到，在望亭镇政府那边问到案涉房屋登记的是24幢404室，车库是20号，后在2009年9月10日去拿房，钱月妹和朱才芳、朱才芳妻子、朱才元妻子一起去办理的交付手续，签合同时将62800元给了朱才芳妻子、朱才元妻子、朱才良妻子三个人，后来2009年9月份拿到房子钥匙，然后又将剩下的100000元也给了朱才芳妻子、朱才元妻子、朱才良妻子三个人，案涉房屋及车库的交付时间在2009年9月10日左右。2.不动产登记簿查询信息两份（其中显示，案涉房屋坐落为苏州市相城区，案涉车库坐落为苏州市相城区，其表示，其162800元购买的就是房屋及车库，房屋及车库是一并交付的，当时因不懂，所以协议书写的不规范，其拟证明：案涉房屋及车库的具体坐落及权属。经质证，被告朱才芳认为，对证据1，162800元已经收到，该162800元包含了房屋和车库的全部价格，《房屋交付确认及装修管理规定》中的“朱才方”也是其签的，确实如原告所述的，签合同时案涉房屋登记的是24幢404室，后来拿房登记的是48幢404室，车库是20号，原告提供的证明的复印件的原件是在其手中。朱金根名下没有一套坐落为24幢404的房屋。2009年签合同的时候朱金根是和朱才良住在一起的，签合同的时候朱金根年纪大了，当时只有其弟兄三个人知道的，朱金根也是知道的，朱金根是同意出售的。案涉房屋的钥匙和车库是2009年9月份给原告的。另，其名下也无24幢404室房屋。对证据2，无异议。被告朱才良认为，对证据1，证明和《房屋交付确认及装修管理规定》是认可的，朱金根名下没有一套坐落为24幢404的房屋，房屋的具体坐落就是48幢404室，车库是20号。162800元也已经收到了。案涉房屋的钥匙和车库是2009年9月份给原告的。对证据2，无异议。被告朱才昌认为，对证据1，其不知情。朱金根名下有几套房、房屋何时交付其也不知情。对证据2，真实性无异议，但其是不知情的。被告朱大妹认为，对证据1，朱金根名下只有一套48幢404室的房屋，车库是20。对于证明和《房屋交付确认及装修管理规定》其没看到过，另外，女儿是嫁出去的，所以卖房子的事情不需要经过女儿同意的。房屋何时交付其也不知道。对证据2，无异议。被告朱才英认为，对证据1，证明和《房屋交付确认及装修管理规定》其是看到过，女儿是嫁出去的，所以卖房子的事情不需要经过女儿同意的。朱金根名下只有一套48幢404室的房屋，车库是20。房屋何时交付其不知道。对证据2，无异议。被告朱彩玲、朱彩红共同认为，对证据1，真实性均认可，但对其证明目的不予认可，本案中争议的标的是房屋，但是案涉《协议书》中的房屋编号与原告诉请的房屋编号并不一致，这一问题是本案最主要的需要查明的问题，但原告提供的证据并不能证明《协议书》上的24幢404室房屋就是原告诉请的48幢404室房屋；关于该162800元及房屋交付时间，经其二人向其母亲核实后，原告庭审中所述房款其母亲是收到的，与朱才芳夫妻、朱才良夫妻平均每一方2万多元，后面100000元的房屋尾款，其母亲没有收到过。对于房屋交易时间，其母亲也记不清楚了，大概是2009年的时候。但，上述房款及房屋交付的问题，其二人是在庭审时才得知，整个交易过程其二人均没有参与，也不知情。由于其二人早已结婚，不和母亲住在一起，故其母亲收到房款这一情况也不清楚。对证据2，真实性无异议，但不能证明48幢404室房屋及车库20就是协议书上的24幢404室房屋及车库20。审理中，两原告表示，在朱金根在世时，朱金根和朱金根的子女均没有就案涉房屋及车库向其提出过异议，另，本案的被告朱才芳、朱才良、朱才英以及被告朱彩玲、朱彩红的母亲均住在本案所涉房屋的附近。在朱金根去世时，其和朱金根的子女也碰过面，也无人提出过任何异议。对此，被告朱才芳、朱才良、朱大妹、朱才英均表示其未提出过异议。被告朱才昌表示，朱金根原来和其说的是要卖给其的，其知道朱金根有套房子，原告起诉之后其收到传票才知道房子已经卖了，这中间其没有去了解过这个房子的状况，也不知道是谁在住。被告朱彩玲、朱彩红则共同表示，其没有起诉过原告，其根本不知情，所以不存在提出过异议。其知道朱金根在当时拆迁的时候分到一套四世同堂的房子。其没有特意去了解案涉房屋的真实权利状态，只知道案涉房屋是安置给朱金根的。原告和其他被告的房屋交易行为两被告是不知情的，也是在收到本案传票后才知晓房屋被交易的情况。审理中，经本院向不动产登记中心查询，苏州市相城区房屋登记的权利人为案外人邹春英及盛建良。本院认为，本案争议焦点之一在于案涉出售房屋是否为坐落于苏州市相城区房屋，对此，虽《协议书》中载明的为“24幢404室”，但被告朱才芳、朱才良、朱大妹、朱才英均表示朱金根名下仅有位于苏州市相城区房屋，被告朱才芳、朱才良在庭审中也认可原告方关于《协议书》载明房屋坐落与实际房屋坐落不同的解释，且朱才芳在《房屋交付确认及装修管理规定》上签名接收了“御亭花苑48幢404室”房屋，其作为案涉房屋交接的具体经办人，其对此的相关陈述具有较高可信度，另，本院也前往房屋管理部门核实了位于苏州市相城区房屋登记的权利人为案外人邹春英及盛建良，并非本案中的当事主体，因此，本院可以确认本案中出售给原告的房屋具体为坐落于苏州市相城区。同时，从被告朱才芳、朱才良的陈述可知，案涉房款162800已经全部付清，且该价款为案涉房屋及车库的出售总价。本案争议焦点之二在于被告方是否应协助原告方办理案涉房屋及车库的产权转移登记手续，对此，本院认为，根据原告方提供的苏州市相城区望亭镇拆迁办公室与苏州市鹤溪社区物业管理服务有限公司出具的证明以及原、被告双方之陈述，本院可知案涉房屋系朱金根因拆迁所享受的四代房，虽朱金根已于2014年去世，但在上述《协议书》签订时（2009年5月20日）朱金根尚在世，此时朱金根如出售其房屋无需征得本案七被告的同意，现虽《协议书》中为朱才芳作为甲方签字，但根据朱才芳的陈述以及现未有证据证明朱金根曾对案涉房屋及车库的出售提出过异议，再结合案涉房屋及车库已由原告占有使用多年的事实，本院依民事诉讼证据高度盖然性的证明标准可以确认朱金根系同意对案涉房屋及车库的出售，其对上述《协议书》系认可。上述《协议书》系双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，应为合法有效。基于上述认定，房屋购买人一方现已经付清所有房款，故本案中本应首先由第三人望亭房地产公司将案涉房屋及车库的不动产权证书登记至朱金根名下，再由朱金根将该房屋及车库的不动产权转移登记至原告周建良名下（两原告一致明确仅转移登记至周建良一人名下），但现因朱金根已于2014年因病去世，其相应合同义务应由其继承人被告朱才芳、朱才良、朱才昌、朱大妹、朱才英、朱彩玲、朱彩红代为履行，即现应先由第三人望亭房地产公司将上述房屋及车库的不动产权证书登记至被告朱才芳、朱才良、朱才昌、朱大妹、朱才英、朱彩玲、朱彩红名下，再由被告朱才芳、朱才良、朱才昌、朱大妹、朱才英、朱彩玲、朱彩红将该房屋及车库的不动产权转移登记至原告周建良名下。原告周建良、钱月妹自愿承担上述两次登记过程中的所有税费，本院予以准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：第三人苏州市望亭房地产开发公司于本判决生效之日起十日内协助被告朱才芳、朱才良、朱才昌、朱大妹、朱才英、朱彩玲、朱彩红将坐落于苏州市相城区房屋及苏州市相城区望亭镇御亭花苑48幢车库20的不动产权证书登记至被告朱才芳、朱才良、朱才昌、朱大妹、朱才英、朱彩玲、朱彩红名下，被告朱才芳、朱才良、朱才昌、朱大妹、朱才英、朱彩玲、朱彩红在取得上述房屋及车库的不动产权证书后十日内协助原告周建良将上述房屋及车库的不动产权转移登记至原告周建良名下，由原告周建良、钱月妹共同承担上述两次登记过程中的全部税费。本案案件受理费减半收取为人民币1778元，由原告周建良、钱月妹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇二〇年十月二十九日书记员 王静妍