广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12946号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳深嘉源商业运营有限公司。住所地：深圳市宝安区石岩街道官田社区宝石东路与羊台山路交汇处都汇大厦****。统一社会信用代码：914403006955772192。法定代表人：卓书勇，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：曾令刚，广东两辞修真律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：文贤杰，男，汉族，1978年6月28日出生，身份证住址：深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：邓田，广东世纪人律师事务所律师。上诉人深圳深嘉源商业运营有限公司（以下简称深嘉源公司）因与被上诉人文贤杰租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初24487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人深嘉源公司委托诉讼代理人曾令刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人深嘉源公司上诉请求：一、撤销一审判决第六项，改判深嘉源公司无需返还文贤杰租赁保证金110000元与水电押金20000元；二、判令文贤杰负担本案上诉费用。事实与理由：根据一审查明的事实，因文贤杰在2018年7月4日擅自停业且拒绝缴纳停业后的租金、管理费等相关费用，已经构成违约，深嘉源公司有权解除双方签订的租赁合同，一审法院也确认本合同于2018年11月28日解除。依据租赁合同第三条第二款“租赁期限”的约定，因乙方原因导致本合同被提前终止，甲方有权没收租赁保证金与水电押金，因此深嘉源公司有权没收文贤杰缴纳的租赁保证金和水电押金。二审调查时，深嘉源公司补充事实和理由称：一审判决认定文贤杰并未拒绝将涉案商铺恢复原状，一审判决之后文贤杰没有将涉案商铺恢复原状。涉案商铺的现状为空置状态，在核对深嘉源公司因文贤杰违约导致的合同解除所造成的损失中，需酌情考虑深嘉源公司商铺空置和恢复原状的费用和损失。被上诉人文贤杰经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。深嘉源公司向一审法院起诉，请求判令：一、解除深嘉源公司、文贤杰之间签订的《星城购物中心商铺租赁合同》；二、文贤杰支付租金97187.85元、管理费13500元（租金、管理费暂计至起诉之日，并要求继续计算至房屋办理清退手续之日止）、水电费6259.2元、潲水费400元、消杀费270元、广告位电费235元、滞纳金16703.29元，合计134555.34元（滞纳金按照欠缴金额每日千分之五暂计至起诉之日，并要求计算至付清之日止）；三、文贤杰承担免租期的租金损失194400元；四、文贤杰支付将商铺恢复原状的费用94017.2元以及恢复原状期间的租金损失24300元；五、文贤杰承担本案诉讼费。文贤杰向一审法院反诉，请求判决：一、确认深嘉源公司、文贤杰之间签订的《星城购物中心商铺租赁合同》于2018年7月16日解除；二、深嘉源公司向文贤杰返还租赁保证金110000元、水电押金20000元、装修押金10000元；三、深嘉源公司向文贤杰赔偿装修费用588746元；四、深嘉源公司向文贤杰返还全部装修设备；五、深嘉源公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，一、2017年8月30日，深嘉源公司与文贤杰签订《星城购物中心商铺租赁合同》，约定深嘉源公司将深圳市宝安区石岩街道星城购物中心内1-2楼L113A+L208商铺租赁给文贤杰用于经营潮州牛肉火锅（品牌为“4小时”），面积为450平米，租金为108元/平米/月，每月48600元，第三年开始每两年递增7%；2017年9月1日至11月30日为装修免租期，免租期内不收取商铺租金，但文贤杰需缴纳综合管理费、水电、税费等；经营免租期为1个月（2017年12月）；无论合同因何种原因而终止，文贤杰应付租金应计至文贤杰按约定办理完毕全部房屋清退手续之日，综合管理费为15元/平米/月；各餐饮品牌商户的厨房垃圾由购物中心统一提供的垃圾桶清运垃圾，餐饮商户需向购物中心缴纳押金及每桶每月200元的垃圾清运费，该费用每月与租金一同缴纳，水费按照5.5元/立方，电费按1.36元/度收取；文贤杰于每月5日前向深嘉源公司支付当月租金和管理费用及上月水电费；租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日；合同签订之日起3个工作日内，文贤杰一次性向深嘉源公司支付相当于2个月租金和综合管理费数额的租赁保证金即11万元，深嘉源公司收取2万元作为水电押金；文贤杰不得以任何理由要求深嘉源公司从其向深嘉源公司缴纳的保证金或押金中抵扣其必须向深嘉源公司缴纳的租金和其他款项；租赁期限届满，文贤杰不再续租，结清应由文贤杰承担的全部各项费用，并办理交接手续将租赁商铺按约定交还给深嘉源公司后，深嘉源公司在5个工作日内向文贤杰无息返还保证金及水电押金；文贤杰逾期交付租金、综合管理费等相关费用的，每逾1日，文贤杰同意按逾期缴付金额的5‰按日支付违约金，逾期达15天的，深嘉源公司有权停止供应水电、燃气或其他设施，逾期达25天的，视为文贤杰放弃商铺内一切物品的所有权，深嘉源公司有权单方解除合同及将商铺转租他人，由此造成的损失由文贤杰自行承担；文贤杰须在商铺交付日向深嘉源公司支付装修押金和装修垃圾清理费，如文贤杰没有违反合同及装修管理规定，取得消防部门验收意见合格书后，由深嘉源公司确认装修质量合格后3个月内，深嘉源公司向文贤杰无息返还装修押金；未经深嘉源公司书面同意，文贤杰中断或擅自停止营业达3天的，深嘉源公司有权单方面解除合同；深嘉源公司单方提出解除合同的，文贤杰应在收到书面通知之日起三日内，迁离搬空商铺内所有物品并恢复原状，返还租赁商铺给深嘉源公司。次日，文贤杰向深嘉源公司缴纳租赁保证金11万元和水电押金2万元。后，深嘉源公司将案涉商铺交给文贤杰经营牛肉火锅。二、2017年9月19日，深圳市四小时餐饮文化管理有限公司与云南雅创设计工程有限公司签订《装修工程施工合同》，对案涉商铺的装修进行了约定，费用共计548746元。同日，文贤杰向深嘉源公司缴纳装修押金1万元。9月25日至11月16日，文贤杰委托他人支付了装修款共计588746元。2017年12月19日，案涉商铺取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。三、2018年7月4日，文贤杰在案涉商铺经营的“4小时汕头牛肉火锅店”贴出公告称，因内部调整升级，从即日起暂停营业，具体开放时间有待通知。四、2018年7月16日，深嘉源公司在案涉商铺贴出知会函，内容为鉴于双方签订的租赁合同约定“未经深嘉源公司书面同意，文贤杰中断或擅自停止营业达3天的”，视为文贤杰违约，深嘉源公司有权单方面解除合同，文贤杰应于每月5日前支付租金、管理费及水电费，经多次沟通，文贤杰仍未能恢复正常营业及支付租金、管理费等其他费用，按约定深嘉源公司有权采取停水、停电等措施，请文贤杰在通知发出之日3日内恢复正常营业并缴清相应欠租欠费，并支付滞纳金。当天，双方工作人员因案涉商铺的租赁及使用问题发生争执，文贤杰工作人员报警。为查明案件事实，应文贤杰申请，一审法院向深圳市公安局官田派出所调取相关笔录。相关民警称，因涉及经济纠纷，已建议双方诉至法院，未有笔录或调解书。五、深嘉源公司提交的缴费单显示，截止2018年8月31日，案涉商铺尚有租金97187.85元（2018年7月租金48587.85元和8月租金48600元）、管理费13500元、水电费6259.2元、广告位电费235元、消杀费270元、潲水费400元未缴纳。文贤杰确认2018年7月之后的租金及费用未向深嘉源公司缴纳。六、深嘉源公司提交了一份工程预算书和施工合同，内容为对案涉商铺恢复原状费用为94017.2元，工期为15天。七、案涉商铺由文贤杰自行上锁，里面存放着文贤杰的经营设备设施。深嘉源公司称，文贤杰结清相关费用后，可自行搬离相关设施设备。一审法院认为，《星城购物中心商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，各方均应依约履行各自义务。深嘉源公司已将案涉商铺交付给文贤杰，文贤杰应当依约支付租金及相关费用。双方在《星城购物中心商铺租赁合同》中约定文贤杰应当在每月5日前向深嘉源公司支付当月租金和管理费用及上月水电费，未经深嘉源公司书面同意，文贤杰中断或擅自停止营业达3天的，深嘉源公司有权单方面解除合同。根据本案查明的事实，文贤杰未在2018年7月5日前向深嘉源公司缴纳当月租金，且在未取得深嘉源公司书面同意的情况下，于7月4日贴出暂停营业的公告，至7月16日深嘉源公司向文贤杰催缴租金及相关费用时，文贤杰仍未缴纳。据此，文贤杰已经构成违约，深嘉源公司有权解除《星城购物中心商铺租赁合同》。深嘉源公司并未举证证明其在本案起诉前曾通知文贤杰解除合同，本案起诉状副本于2018年11月28日送达文贤杰，故一审法院确认《星城购物中心商铺租赁合同》于2018年11月28日解除。文贤杰主张2018年7月16日解除合同，于法无据，一审法院不予支持。关于租金及管理费，2018年7月至11月28日期间的租金共计239747.85元（97187.85元+48600元+48600元+48600元÷30天×28天），综合管理费共计33300元（6750元/月×4个月+6750元÷30天×28天），该租金及管理费文贤杰应当支付给深嘉源公司。其后，《星城购物中心商铺租赁合同》已经解除，文贤杰应当按照每月48600元向深嘉源公司支付使用费及每月6750元向深嘉源公司支付综合管理费直至文贤杰向深嘉源公司交还商铺。深嘉源公司主张文贤杰支付水电费6259.2元、广告位电费235元，一审法院予以支持。2018年7月4日之后，文贤杰未再经营案涉商铺，故深嘉源公司主张文贤杰支付潲水费及消杀费，一审法院不予支持。关于滞纳金，文贤杰未在当月5日前支付2018年7月-11月的租金和管理费构成违约，应当按照合同约定向深嘉源公司支付违约金。但合同中约定的日5‰违约金标准明显过高，一审法院酌情调整至月2%。具体计算方法为2018年7月租金和管理费共计55337.85元（48587.85元+6750元）从2018年7月6日起计违约金，2018年8月租金和管理费55350元（48600元+6750元）从2018年8月6日起计违约金，2018年9月租金和管理费55350元（48600元+6750元）从2018年9月6日起计违约金，2018年10月租金和管理费55350元（48600元+6750元）从2018年10月6日起计违约金，2018年11月1日至28日的租金和管理费51660元[（48600元+6750元）÷30天×28天]从2018年11月6日起计违约金。2018年11月29日之后产生的使用费和管理费因合同已经解除，文贤杰无需再向深嘉源公司支付迟延付款违约金。深嘉源公司主张文贤杰赔偿免租期和恢复原状期的租金损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。《星城购物中心商铺租赁合同》解除后，文贤杰应当将案涉商铺恢复原状后交还给深嘉源公司，商铺内的设施设备由文贤杰自行取回，深嘉源公司收取的文贤杰租赁保证金11万元、水电押金2万元及装修押金1万元应当返还文贤杰。文贤杰并未拒绝将案涉商铺恢复原状，故深嘉源公司直接主张文贤杰支付商铺恢复原状的费用，一审法院不予支持。关于文贤杰主张深嘉源公司赔偿装修损失，在双方的合同中，系文贤杰违约，因此，文贤杰主张深嘉源公司赔偿装修损失588746元，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认深嘉源公司与文贤杰2017年8月30日签订的《星城购物中心商铺租赁合同》于2018年11月28日解除；二、文贤杰在一审判决生效之日起十日内向深嘉源公司交还商铺（深圳市宝安区石岩街道星城购物中心内1-2楼L113A+L208商铺），商铺内的设施设备由文贤杰自行取回；三、文贤杰在一审判决生效之日起十日内向深嘉源公司支付租金（使用费）及综合管理费，其中2018年7月至11月28日期间的租金为239747.85元、综合管理费为33300元，2018年11月29日起的使用费及综合管理费分别按每月48600元和每月6750元计至文贤杰实际向深嘉源公司交还商铺；四、文贤杰在一审判决生效之日起十日内向深嘉源公司支付水电费6259.2元、广告位电费235元；五、文贤杰在一审判决生效之日起十日内向深嘉源公司支付违约金（分笔计算：1.以55337.85元为基数从2018年7月6日起计，2.以55350元从2018年8月6日起计，3.以55350元为基数从2018年9月6日起计，4.以55350元为基数从2018年10月6日起计，5.以51660元为基数从2018年11月6日起计，以上按月2%计至实际付清之日）；六、深嘉源公司在一审判决生效之日起十日内向文贤杰返还租赁保证金110000元、水电押金20000元及装修押金10000元；七、驳回深嘉源公司的其他诉讼请求；八、驳回文贤杰的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3822元，由深嘉源公司负担322元，文贤杰负担3500元；反诉案件受理费5544元，由深嘉源公司负担1065元，文贤杰负担4479元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《星城购物中心商铺租赁合同》约定，租赁期间如因文贤杰的原因导致合同被提前终止或文贤杰单方书面提出终止合同，深嘉源公司有权没收租赁保证金、水电押金，同时文贤杰应赔偿由此给深嘉源公司造成的损失。可见，双方约定没收租赁保证金、水电押金，具有违约金的性质，而违约金兼具惩罚性和补偿性。一审法院已经判决文贤杰承担租金、综合管理费、水电费、广告位电费以及逾期支付租金、管理费的违约金等责任，未有证据证明深嘉源公司尚有其他损失。而且，深嘉源公司收取的租赁保证金11万元、水电押金2万元，相对于文贤杰违约导致合同解除的情形而言金额较大。在此情形下，如深嘉源公司不向文贤杰返还租赁保证金、水电押金，有文贤杰重复承担责任且违约责任过重之嫌。此外，文贤杰并未拒绝将案涉商铺恢复原状，深嘉源公司主张文贤杰承担恢复原状的费用尚未发生。据此，一审法院判决深嘉源公司向文贤杰返还租赁保证金、水电押金，并驳回深嘉源公司请求判决文贤杰承担恢复原状费用的诉求，是正确的。综上，上诉人深嘉源公司的上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元（已由上诉人深嘉源公司预交），由上诉人深嘉源公司负担。本判决为终审判决。审判长 翁  艳  玲审判员 梁  晴  敏审判员 雒  文  佳二〇二〇年十月三十日书记员 陈楠芳（兼）