山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初4421号原告:刘军，男，1983年10月13日出生，汉族，居民。住邹城市。委托诉讼代理人：王士善，山东匡衡律师事务所律师。被告:山东聚权鑫源企业管理服务有限公司，住所地：山东省邹城市平阳东路2366号，统一社会信用代码91370883MA3EQC3K2A法定代表人：徐高权，公司经理。被告：徐高权，男，1978年12月7日日出生，汉族，居民，住山东省邹城市。原告刘军诉被告山东聚权鑫源企业管理服务有限公司（以下简称聚权鑫源公司）、徐高权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告刘军的委托诉讼代理人王士善到庭参加诉讼，被告聚权鑫源公司、徐高权经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告刘军向本院提出诉讼请求：2018年4月17日，原告与被告山东聚权鑫源企业管理服务有限公司签订租赁合同，租赁房屋地址在(权鑫购物广场)，租金每年20万元，后变更为每年15万元，租期为2018年4月28至2023年4月29日。合同约定违约金为10000元。2020年6月3日原告预交给被告徐高权本人从2020年7月至2022年1月份(一年半)租金23万元，2020年7月1日因被告欠权鑫购物广场业主租金，权鑫广场业主解除与被告的租赁合同，被告强制关上商场大门，致使原告无法营业。至此原、被告之间的租赁已经无法履行，为此特依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，1、请求人民法院依法解除原、被告聚权鑫源之间的房屋租赁合同;2.判令被告返还租金23万元，以及承担违约金3万元，共计26万元，被告徐高权负连带责任;3.本案诉讼费由被告承担。被告聚权鑫源公司、徐高权未到庭，也未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：1.原告刘军（承租方）与被告聚权鑫源公司（出租方）于2018年4月17日签订《权鑫购物广场租赁合同》一份，载明：“双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：一、出租方出租的商铺坐落地址：邹城市建筑面积400+84平方米。(儿童娱乐加茶叶)二、租期5年，自2018年月28日起至2023年4月29日止。三、1、每年租金为人民币￥200000.00元整。另收取房屋每年租金的10%作为押金，人民币￥20000.00元整。2、承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。四、出租方将摊位交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的摊位后，承租方不得破坏已装修部分及摊位架构。五、1、物业管理费：承租方向出租方公司交纳。(每平方米每月1.3元。第一年免物业费)2、水电费：由承租方自行缴纳。(空调电费每平方米每月8元。按开关空调的时间计算)3、维修费：租赁期间，由于承租方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由承租方负责。4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由承租方缴纳，其中包括承租方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。5、承租方工作人员每人每月缴纳给出租方100元整为人员管理费。六、在租赁摊位经营活动中，出租方应当履行下列义务：1、必须制作租赁摊位标志并监督承租方在承租的摊位或者场地的明显处悬挂或者张贴。2、监督承租方遵守经营场所内的各项规章制度，对承租方违反法律法规和损害消费者权益的行为要及时报告有关部门。3、不准将摊位出售给与摊位原有经营范围不符或反向的承租人。4、违反城市规划及城市管理规定，擅自在商店门前或占道设置的柜台(包括在店内自行设置妨碍顾客出入的柜台)，禁止出租并予以撤销。5、不准为承租方非法经营提供方便。七、在租赁摊位经营活动中，承租方应当履行下列义务：1、不得超出核准登记的经营范围。2、必须在承租摊位或者场地的明显处悬挂或者张贴租赁摊位标志。3、不得私自转租、转让承租的摊位，不得以出租方的名义从事经营活动。4、文明经营，礼貌待客，出售商品时，要明码标价，出售商品后，要向消费者提供正式的销售凭证。5、不得销售假冒伪劣商品和腐烂变质、有损健康的食品，不得销售无厂名、厂址的商品以及从事其他违反国家法律法规和损害消费者权益的活动。6、必须按税务部门的规定，办理纳税登记，依法纳税。提前停租的，应向原纳税机关办理注销税务登记和缴清税款等有关手续；7、禁止转借、出卖、出租和涂改租赁合同和营业执照。8、自觉接受工商、税务、物价、卫生、城市管理等部门的监督检查，服从出租方的指导与管理，执行营业场所管理的有关规章制度。八、违约金和违约责任1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金租金的百分之五。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金租金的百分之五。3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金￥10000.00元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。九、续租1、承租方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应当在租赁期满前30日书面通知出租方，出租方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如出租方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。租赁期满前出租方未作出书面答复的，视为出租方同意续租，租期为不定期，租金同本合同。2、租赁期满承租方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。十、合同中止承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金租金的百分之五。十一、合同的终止1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2、双方通过书面协议解除本合同；3、因不可抗力致使合同目的不能实现的；4、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；6、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的；十二、免责条件若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若承租方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，承租方需立即书面通知出租方。2.2018年2月27日被告向原告出具收据两张，一份载明：交款单位刘军，人民币（大写）壹拾伍万元整￥150000.00元收款事由租房费；另一份载明：交款单位刘军，人民币（大写）壹万伍仟元整￥15000.00元收款事由租房；3.2020年6月3日，被告向原告出具收款收据一份，载明：交款单位刘军，人民币（大写）贰拾叁万元整￥230000.00元收款详情2019-2022年1月1日。4.广发银行客户回单两份，显示：原告分别于2018年10月20日、2019年1月29日通过本人尾号9687帐户向被告徐高权帐户转帐18.8万元、5万元；微信支付转帐帐单详情两份，显示：原告分别于2019年1月29日、2019年1月30日通过本人尾号9687帐户向被告徐高权微信转帐各5万元。5.山东正峰鑫盛（山东）商业运营管理有限公司对外公示的《告知书》载明：“致文博苑购物场地上地租户：文苑小区为妥善利用人防工程，方便业主生活，文博苑业委会于2018年2月1日，与徐高权签订租赁合同，约定将该地段承租给徐高权作购物广场使用，后徐高权个人又将该地段分租，因徐高权长期拖欠租金及电费，给小区带来经济损失，经多次催告，徐高权仍未交纳。2019第7月6日，因徐高权未履行合同义务及承诺的给付义务，经双方确认，解除租赁关系，租赁合同终止。据此，为维护文博苑广大业主权益，现公告告知，请于6月17日至7月1日内，自行搬出该租赁地段，如逾期不搬离，我方将依法采取措施。现经文博苑业委会授权，由正峰鑫盛(山东)商业运营管理有限责任公司负责协调工作”。6.2020年6月26日，山东正峰鑫盛（山东）商业运营管理有限公司对外通知载明：“文博苑购物广场将于2020年7月1日停电。停电造成的任何后果，自行承担”。7.徐高权签名的承诺书一份，载明：“2019年7月5日前，将拖欠的租金75万元全部交给文博苑业主委员会，如果在2019年7月5日24：00时前交不上75万元，2019年7月6日零时起自愿解除租赁合同，并且将所经营的全部财物原样交还给业主委员会，经营的财物视为抛弃，作零价值处理。同时承诺拖欠的租金、电费及其它费用，承担每日万分之二的违约金”。本院认为，原告刘军与被告聚权鑫源公司于2018年4月17日签订的《权鑫购物广场租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效合同。原告承租的位于邹城市建筑面积400+84平方米的商铺，系被告聚权鑫源公司租赁的案外人文博苑业主委员会的房屋。合同履行期间，由于被告未按照其与文博苑业主委员会的合同约定交纳租赁费、电费等费用，导致原告承租的商铺被停电、歇业，原被告之间的租赁合同实际不能履行。故，原告请求解除原告与被告聚权鑫源公司于2018年4月17日签订的《权鑫购物广场租赁合同》，本院依法予以支持。原告请求被告返还其交纳的2020年7月至2022年1月的23万元租金，根据原告提交的2020年6月3日的收据上显示，23万元系2019年至2022年1月1日的租金，其提交的银行转帐明细显示，自2018年10月20日至2019年1月30日，原被告之间的转帐为33.8万元，时间、金额与被告出具的收据均不相符，且原告庭审中自认原被告之间还有借贷关系，租金系部分借款转换的，再根据原告自述的租金由约定的每年20万元变更为每年15万元和被告2018年2月27日出具的原告交纳的15万元租金的收据推算，23万元÷（15万元∕年÷12月）＝18.4（月），即23万元是自2019年4月28日至2020年11月10日的租金，而原告请求解除合同的时间是2020年7月14日，故，被告应返还原告租金5万元（15万元∕年÷12月×4月）。原告主张的2.25万元的违约金，符合原被告的约定，本院予以支持。被告徐高权作为聚权鑫源公司的股东，多次以个人名义接收原告转帐，用作原告交纳承租的聚权鑫源公司商铺的租金，其个人财产与公司财产混同，被告徐高权应对聚权鑫源公司的债务承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：一、依法解除原告刘军与被告山东聚权鑫源企业管理服务有限公司于2018年4月17日签订的《权鑫购物广场租赁合同》；二、被告山东聚权鑫源企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告刘军租金5万元；三、被告山东聚权鑫源企业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘军违约金2.25万元；四、被告徐高权对上述二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告刘军的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由原告刘军负担1794元，被告山东聚权鑫源企业管理服务有限公司、徐高权负担806元。（原告已垫付，被告给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周玉花二〇二〇年十月十三日法官助理薛世欢书记员孙萌灿