湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初2743号原告：程皓，男，1984年3月19日出生，汉族，住武汉市蔡甸区,委托诉讼代理人:谈旭、陈莎,系湖北观筑律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区滨江大道**。法定代表人：秦华，系该公司总经理。委托诉讼代理人:杜丽丽,系公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人:张鹏,系北京大成律师事务所律师，一般授权代理。第三人：刘汉英，女，1957年6月7日出生，汉族，住武汉市东西湖区,委托诉讼代理人:王瑾,系上海建纬律师事务所律师，一般授权代理。第三人：浙江省建工集团有限责任公司，住，住所地：浙江省杭州市西湖区文三西路****/div>法定代表人：曹伟,系该公司董事长。委托诉讼代理人:朱敏宏,系公司员工，特别授权代理。第三人：武汉弘基建筑材料有限公司，住所地，住所地：武汉市汉阳区永丰乡杨家湖**iv>法定代表人：程强，系该公司总经理。委托诉讼代理人:徐唐儒,系公司员工，一般授权代理。原告程皓与被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司、第三人刘汉英、第三人浙江省建工集团有限责任公司、第三人武汉弘基建筑材料有限公司债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日、2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告程皓（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人陈莎、谈旭，被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司委托诉讼代理人张鹏，第三人刘汉英委托诉讼代理人王瑾、第三人浙江省建工集团有限责任公司委托诉讼代理人朱敏宏、第三人武汉弘基建筑材料有限公司委托诉讼代理人徐唐儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程皓向本院提出诉讼请求：一、撤销被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司向第三人刘汉英转让位于武汉市汉阳区滨江大道193号世茂锦绣长江C2-2地块8号楼1单元41层1号房屋的行为；二、判令被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司及第三人刘汉英办理武汉市汉阳区滨江大道193号世茂锦绣长江C2-2地块8号楼1单元41层1号房屋的商品房买卖合同备案登记撤销手续，备案登记号阳150011831；三、判令第三人刘汉英向被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司返还武汉市汉阳区滨江大道193号世茂锦绣长江C2-2地块8号楼1单元41层1号房屋；四、被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司、第三人刘汉英承担原告为本案支付的律师费20,000元；五、本案的诉讼费用、保全费、诉讼保全保险费由被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司、第三人刘汉英承担。事实及理由：2016年6月，因原告与被告、第三人浙江省建工集团有限责任公司、第三人武汉弘基建筑材料有限公司之间存在债权债务关系，经四方协商一致同意，由原告购买被告开发的武汉市汉阳区滨江大道193号世茂锦绣长江C2-2地块8号楼1单元41层1号房屋，四方认可相互之间的债务在2,069,939元范围内相互抵消。原告通过抵款的方式支付了被告全部的购房款。后因房价上涨，被告欲涨价，原被告双方未就涨价部分达成一致，被告拒不交付案涉房屋并办理过户手续。2019年10月，原告向汉阳区法院提起诉讼，要求被告交付房屋并办理房屋过户手续。在该案审理期间，原告得知被告与第三人刘汉英恶意串通，在2019年11月5日就案涉房屋签订《武汉市商品房买卖合同》并办理合同备案登记及交付手续。被告在2019年以2,055,074元转让给第三人刘汉英属于明显不合理低价，且是否实际足额支付全款有待进一步查明。为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司辩称：第一，原告在诉状中所述部分内容不实，我司只与第三人浙江省建工集团有限责任公司签署了《债权债务抵消协议书》，从未与其他方协商四方债权债务抵消事宜，其他方与我司无任何协议关系。第二，本案不符合合同法第七十四条关于债权人撤销权之诉所规定的四个要件。原告主体不适格，不是我司的债权人，对本案房屋不享有任何权利。我司不存在以不合理低价转让4101号房屋的行为。我司销售4101号房屋的行为没有对我司债权人造成损害。第三人刘汉英作为4101号房屋的买受人对原告的事情、《债权债务抵消协议书》毫不知情，更谈不上存在恶意，我司也不存在恶意转让，受让人与我司不存在恶意串通。请求驳回原告诉请。第三人刘汉英述称：第一，我方购房款是合法合理的价格；第二，我方是自行去售楼部看房、买房，不存在串通行为。第三人浙江省建工集团有限责任公司述称：原告所说债权抵销属实，相关的债务已经在工程款中扣除且我司一直与被告联系沟通办理房产过户事宜。第三人武汉弘基建筑材料有限公司述称：我方同意原告的债权撤销，因为有三方合同，原告的信息在合同中都是客观事实，我方认为被告世茂公司是单方面解除合同，属于不合理不合法的行为。经审理查明：2016年6月27日，第三人浙江省建工集团有限责任公司与第三人武汉弘基建筑材料有限公司签订《债权债务抵消协议书》，约定由第三人浙江省建工集团有限责任公司以被告开发的物业房屋价款与第三人武汉弘基建筑材料有限公司尚未结清的供货款互抵。2016年6月30日，被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与第三人浙江省建工集团有限责任公司签订《债权债务抵消协议书》，约定用被告开发的物业房屋价款与第三人浙江省建工集团有限责任公司尚未结清的工程款互抵。合同还约定，第三人浙江省建工集团有限责任公司“应自行或指定第三方在签署本协议后六十个工作日内”与被告完成抵偿房屋的商品房买卖合同及相关文件的签署；被告与第三人浙江省建工集团有限责任公司或其指定第三方完成买卖合同的签署后，被告在《C2-1地块（1#、2#、地库）土、地库工程》合同中对第三人浙江省建工集团有限责任公司的付款义务、浙江省建工集团有限责任公司或其指定第三方在抵偿房屋买卖合同中对被告的付款义务所对应的债权债务消灭。上述两份协议书均在附件中约定，案涉房屋的买受人为原告程皓，房号为C2-8#-1-4101，房屋总价2,069,939元，抵偿金额为2,069,939元。两份协议签订后，原告与第三人武汉弘基建筑材料有限公司、案外人武汉汉星盛新型建材有限公司签订《协议书》，约定第三人武汉弘基建筑材料有限公司以世茂锦绣长江C2-8#-1-4101房屋向原告抵付拖欠的货款，房屋作价2,069,939元；第三人武汉弘基建筑材料有限公司负责通知第三人浙江省建工集团有限责任公司及被告本次债权转让事宜，协助原告与被告就案涉房屋签订房屋买卖合同，并办理房屋过户。2018年2月7日，被告向第三人浙江省建工集团有限责任公司发函，载明因其未能按《债权债务抵消协议书》的约定，在协议签署后60日内办理商品房买卖合同及相关文件的签署，已导致协议书自动解除，抵款房屋被告将另行出售。2018年3月6日，第三人浙江省建工集团有限责任公司向被告发出回函，要求被告按诚实信用和公平公正的原则，继续履行抵房协议。2019年7月，原告就案涉房屋事宜求助湖北电视台“帮女郎”并于2019年7月15日报道。2019年10月9日，原告委托湖北观筑律师事务所向被告邮寄《关于敦促履行的律师催告函》，要求被告与原告签订商品房买卖合同并办理房屋权属登记。2019年9月16日，第三人刘汉英与被告签订《商品房认购书》，约定由刘汉英认购案涉房屋。同日，刘汉英向被告支付购房款625,074元；被告于2019年9月19日向刘汉英出具发票，确认收到上述款项。2019年10月29日，第三人刘汉英之子汪俊超向被告支付购房款1,430,000元；同日被告向刘汉英出具发票，确认收到购房款共计2,055,074元。2019年11月5日，刘汉英与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由刘汉英以2,055,047元的价格购买案涉房屋，并办理合同备案。原告认为，被告与刘汉英恶意串通，以明显低价交易房屋导致原告不能办理房屋权属登记，遂引起本次诉讼。另查明，2019年12月8日，原告与湖北观筑律师事务所签订《委托代理合同》，并向该所支付律师费20,000元。2020年7月15日，原告向天安财产保险股份有限公司武汉中心支公司支付诉讼财产保全责任保险费1,600元。再查明，被告向本院申请就案涉房屋的销售备案价格及合同成交单价调查取证。2020年9月28日，武汉市住房保障和房屋管理局向本院作出回函。回函载明，“经查询，该套房屋的预售方案备案单价为13,514元/平方米，购房人为刘汉英，合同成交单价为13,514元/平方米”。又查明，原告于2020年10月18日委托湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司就案涉房屋2019年9月16日市场价格进行评估。该公司于2020年10月21日作出《房地产估价报告》，估价结果为：“估价对象房地产市场价值为3,345,540元”。同日，该公司向原告出具评估费发票，确认收到评估费8,000元。本院于2019年10月23日立案受理程皓与武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司、浙江省建工集团有限责任公司、武汉弘基建筑材料有限公司合同纠纷一案，程皓在该案中请求继续履行《债权债务抵消协议书》、《协议书》，并就案涉房屋办理不动产权登记。该案尚在审理中。本院于2020年9月25日立案受理武汉弘基建筑材料有限公司与浙江省建工集团有限责任公司买卖合同纠纷一案。第三人武汉弘基建筑材料有限公司与第三人浙江省建工集团有限责任公司均表示，其在该案中均已将案涉房款予以抵扣。该案尚在审理中。上述事实有原被告及第三人陈述、债权债务抵消协议书两份、协议书、关于抵房协议的函、帮女郎报道、律师函及EMS快递单、委托代理合同及发票、保全责任保险发票、告知函及EMS快递单、付款流水、发票、认购书、商品房买卖合同、房地产评估报告及发票、武汉市住房保障和房屋管理局回函在卷证实，足以认定。本院认为：被告武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与第三人浙江省建工集团有限责任公司签订的《债权债务抵消协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。本案的争议焦点为原告是否可以主张撤销被告与第三人刘汉英签订的商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。依照上述规定，本院进行分析：首先，上述《债权债务抵消协议书》中，协议中指向受领房屋的第三方为原告，虽然原告未在协议书上签字，协议中亦无明确债权转让的内容，但第三人浙江省建工集团有限责任公司作为被告的债权人，在其后的函件中履行了债权转让的通知义务后，债权转让发生效力，故本案中程皓、武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司、浙江省建工集团有限责任公司的债权转让法律关系成立，被告应向原告偿还2,069,939元的债务。根据《债权债务抵消协议书》的约定，第三人浙江省建工集团有限责任公司“应自行或指定第三方在签署本协议后六十个工作日内”与被告完成抵偿房屋的商品房买卖合同及相关文件的签署；被告与第三人浙江省建工集团有限责任公司或其指定第三方完成买卖合同的签署后，被告在《C2-1地块（1#、2#、地库）土、地库工程》合同中对第三人浙江省建工集团有限责任公司的付款义务、浙江省建工集团有限责任公司或其指定第三方在抵偿房屋买卖合同中对被告的付款义务所对应的债权债务消灭。现原告未在《债权债务抵消协议书》上签字，未与被告签订其他以物抵债的协议，亦未能在上述协议书签订的60个工作日内与被告签订商品房买卖合同，故原告未与被告达成以房抵债的合意，双方之间未能成立以房抵债的权利义务关系。其次，原、被告之间债权债务关系成立，但被告未与原告达成以案涉房屋抵债合意，被告仅需偿还原告金钱债务；被告作为大型房地产开发企业，具备相当强的资金支付能力，其转让案涉房屋的行为不会降低其履行2,069,939元金钱债务的债务履行能力。再次，根据武汉市住房保障和房屋管理局的回函，第三人刘汉英系按照合同备案价购买房屋，即使原告关于备案价格可以在间隔较长时间实际出售时申请调整的主张成立，但原告并未提交证据证明被告申请调高了备案价格，被告亦陈述其未申请调整，故被告按备案价格出售房屋符合商品房销售备案制度的行政管理要求，不属于原告所述的明显低价情形。最后，就原告目前举证来看，不能证明被告与第三人刘汉英之间存在恶意串通。综上，原告要求撤销被告与第三人之间房屋转让行为，注销商品房买卖合同备案，由第三人刘汉英向被告返还房屋，被告及刘汉英支付律师费的诉请，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告程皓的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取11,620.5元、保全费5,000元、鉴定费8,000元，合计24,620.5元，原告程皓已预交,由原告程皓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年十月二十三日法官助理杨昀晅书记员杨娜