黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3204号上诉人（原审原告）:侯娇微，女，汉族，1987年7月6日出生，无固定职业，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小雨，黑龙江磊源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘岩，女，汉族，1981年12月13日出生，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：郭英杰，黑龙江高盛律师集团事务所律师。上诉人侯娇微因与被上诉人刘岩房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初9269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。侯娇微上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院(2019)黑0102民初926号民事判决书；2.发回重审或查清事实后依法改判支持侯娇微的诉讼请求。事实和理由：1.一审缺乏共同诉讼参与人，缺少诉讼主体，应将案外人哈尔滨六和中天投资有限公司（以下简称中天公司）列为共同诉讼参与人，本案应发回一审法院重新审审理，以便查明案件事实。本案中虽然刘岩与案外人中天公司在2018年10月19日签署合作协议，但该协议是否实际履行并不清楚，协议性质一审并未查明，现涉案房屋产权人为中天公司，合作协议约定，刘岩须在合同签订后7日内将1000万元支付给案外人六和中天公司，在一审中刘岩并未提供向中天公司转账1000万元凭证，其提供凭证数额为132,220元，转账时间为2018年10月22日，但该转账凭证没有显示付款人，无法核实该转账凭证及收据真实性，无法证明系刘岩支付的购房款。根据合作协议内容看，刘岩与六和中天公司实质法律关系为代理销售商品房法律关系，如不将中天公司追加为本案当事人，将无法查明本案基本法律事实，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第55条规定，被代理人和代理人承担连带责任的，为共同诉讼人。本案中在基本事实未查清情况下，仅凭现有证据无法认定刘岩对涉案房产享有处分权，应将案外人追加为本案诉讼参与人，以便查清刘岩与中天公司法律关系，即刘岩是否有权处分涉案房产。如果刘岩与中天公司恶意串通，逃避相关监管机构监管，则二者之间合作协议属于无效合同;2.一审法院适用法律错误。根据《商品房销售管理办法》第四条的规定，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。本案中刘岩作为自然人，其无权与侯娇微签署涉案商品房的买卖协议，从事商品房的销售。房屋买卖指的是转让房屋的所有权，物权是必须经过登记办理房屋所有权证书及经过公示才能享有的权利。本案中刘岩仅于案外人中天公司签署合作协议，而且双方是否实际履行并未查明。刘岩与侯娇微虽然签署合同，但是侯娇微后来与中天公司签署正式商品房买卖合同，但这不能改变在签订买卖协议时，刘岩对房屋不享有房屋所有权的权利性质。刘岩在签署合同时明显存在欺诈行为，一审法院认定刘岩将房屋以79.6万元的价格卖给侯娇微是有权处分错误，如果一审判法院判决生效，则将给房地产市场带来重要负面影响，将会导致大量房屋销售采取该种方式逃避税收监管措施，严重将导致国家税收流失；3.根据房地产管理法第38条的规定，未依法登记领取权属证书的，房产不得转让。第39条规定，转让房地产时，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案中，侯娇微与刘岩签署房屋买卖协议时，涉案房屋并未依法登记领取权属证书，属于依法不得转让的房屋，刘岩与侯娇微之间的合同因违反法律规定而无效；4.2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知中，明确要求要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。2017年国家出台更严厉的打击投机炒房的限购政策。2018年5月5日，哈尔滨人民政府出台《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第五条规定：加强房地产市场监管，规范房地产市场秩序，重点强化商品房价格备案和预售审批管理，严格执行商品房销售，明码标价，一房一价规定，加大联合执法处罚力度，严厉查处捂盘惜售、炒作房价等行为。从以上规定可以看出，我国及我省均严厉打击炒房行为，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”。本案中根据一审法院认定的事实，刘岩从中天公司以1.4万元的价格购得79套房源，中天公司配合刘岩办理房屋更名手续至联机备案合同及开具该房屋购房发票，但一审中刘岩并未举证证明其实际向中天公司缴纳了79套房源的购房款，一个自然人购买79套房子不可能是用来住的，结合刘岩将涉案房源以差价近20万元出卖给侯娇微的事实，可以认定刘岩购买涉案房屋再高价出卖的行为是炒房行为。根据我国合同法第52条第五项，违反法律、法规强制性规定的合同无效，其中的强制性规定是指涉及金融安全、税收秩序、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的规定，我国严厉打击炒房行为，国务院也出台相应法规，遏制炒房行为，刘岩的行为损害了房地产市场秩序，违反国家宏观政策，认定买卖协议无效；5.刘岩通过转卖涉案房屋获得184,380元的差价，并且以该种方式出卖房屋几十套，获得的收入数额很大，但未缴纳任何税费，涉案房屋性质为商品房，案外人中天公司以61.22万元的价格缴纳税费，未对差价缴纳税收，侯娇微实际多支付的18余万元购房款的所有权发生了转移，但是各方均未缴纳税费，案外人的行为是典型的偷税行为，损害了我国的税收利益，损害社会公共利益。根据合同法第52条第四款的规定，属于无效协议。综上，请求贵院撤销原判决，依法改判支持侯娇微的诉讼请求。刘岩辩称：1.本案系房屋买卖合同纠纷，侯娇微在一审的起诉状中明确要求确认刘岩与侯娇微之间的《买卖协议》无效，合同中并不涉及中天公司，同时侯娇微既没有在起诉状中将中天公司列为被告，也没有在原审诉讼中申请追加中天公司为被告；2.刘岩于2018年10月19日与中天公司签订了《合作协议》，协议内容：“中天公司将学府经典中天城7号楼剩余的79套房源包销给刘岩，刘岩对外销售时，中天公司配合刘岩办理79套房源的更名手续、联机备案合同及开具该房的购房发票。刘岩需在五个月内完成销售”。2018年11月28日刘岩与侯娇微双方签订了房屋买卖协议时，侯娇微对刘岩包销出售涉案房屋的行为知晓，双方于2018年12月10日共同向中天公司提出更名申请表，将争议房产登记到侯娇微名下，同时说明侯娇微也认可在开发商处直接将争议房屋变更她名下，刘岩并不存在欺诈行为。中天公司与侯娇微签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》的行为，是中天公司履行《合作协议》，配合侯娇微办理房产更名、联机备案等相关手续的行为；3.刘岩与中天公司是合作关系，侯娇微与刘岩签订的《买卖协议》及侯娇微与中天公司签订的《商品房买卖合同》是各方的真实意思表示，也是刘岩和中天公司履行《合作协议》一种形式，并不违反《合同法》52条的所规定的合同无效的情形，属于有效合同，现双方已经实际履行完毕。刘岩对涉案房屋具有处分的权利，侯娇微的诉讼请求于法无据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，侯娇微的主张已经违反了诚实信用原则，请求依法驳回侯娇微的上诉请求，维持原审判决。侯娇微向一审法院起诉请求：1.确认侯娇微与刘岩之间的买卖协议无效；2.判令刘岩返还184,380元购房款及按照人民银行同期贷款利率计算自2018年12月10日起至实际给付之日止的利息。一审法院认定事实：2018年10月19日，刘岩与中天公司签订合作协议，约定中天公司将学府经典中天城7#号楼剩余79套房源以1．4万元／平方米的价格卖给刘岩，中天公司配合刘岩办理房屋更名手续至联机备案合同及开具该房屋购房发票。79套房源中包括案涉房屋学府经典05地块7栋1单元30层3005室房屋。2018年10月22日，刘岩与中天公司签订认购协议书，协议书中约定中天公司将学府经典中天城05-7-1-3005号房屋（建筑面积43．73平方米）以61.222万元的价格卖给刘岩，付款方式为交付房屋首付款即总房款的20％金额为13.222万元，余款办理按揭。当日，刘岩向中天公司交付首付款13.222万元。2018年11月28日，刘岩与侯娇微签订买卖协议，约定刘岩将学府经典中天城05-7-1-3005号房屋以79.6万元的价格卖给侯娇微，定金5万元，首付款26.6万元，剩余48万元房款自银行贷款。侯娇微于2018年12月10日前将首付款26.6万元全部付清，同时刘岩将该房屋更名至侯娇微名下，并签署联机备案合同。该协议载明“本人知悉此房产系个人出售，成交金额与合同金额有差异，本人认可，并自愿承担。”侯娇微按约定将首付款及定金给付刘岩。2018年12月10日，刘岩、侯娇微填写更名申请表，申请将学府经典05-7栋1单元3005号房屋更名至侯娇微名下，刘岩在原房主处签名按手印，侯娇微在新房主处签名按手印。同日，侯娇微与中天公司签订商品房买卖合同（合同编号：191××××****）。2019年2月26日，侯娇微与中国工商银行股份有限公司哈尔滨开发区支行签订个人购房借款／担保合同，以学府经典05-7栋1单元3005号房屋作抵押，申请个人一手住房购置贷款，贷款48万元，借款期限自2019年2月26日至2049年2月26日，贷款已发放。一审法院认为，刘岩以1.4万元每平方米的价格购买中天公司学府经典05-7栋1单元3005号房屋，并按照约定的付款方式支付相应价款，中天公司为其出具三联单收据，后刘岩将案涉房屋以79．6万元的价格卖给侯娇微系有权处分，故侯娇微提出的刘岩不具备销售资格的主张，一审法院不予支持；侯娇微与刘岩之间的买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。侯娇微按约定履行了付款义务，刘岩按约定将案涉房屋更名过户至侯娇微名下并签署联机备案合同，双方均已实际履行完毕，中天公司与侯娇微签订商品房买卖合同（合同编号：191××××****）的行为系在履行中天公司与刘岩签的合作协议中的约定的义务，故侯娇微要求确认买卖协议无效及要求刘岩返还18.438万元购房款及利息的诉讼请求均不成立，一审法院不予支持。判决：驳回侯娇微的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，侯娇微与刘岩之间的买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现该买卖协议已经履行完毕，中天公司已经按其与刘岩之间的合作协议履行了协助义务，刘岩是否向中天公司支付购房款并未影响其与侯娇微之间房屋买卖合同的履行，故侯娇微关于应追加中天公司为本案当事人的上诉理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，侯娇微以刘岩签订未取得案涉房屋所有权，无权处分为由主张房屋买卖协议无效，本院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。侯娇微以刘岩违反《商品房销售管理办法》及《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》的相关规定为由主张其与刘岩签订的买卖协议无效与该司法解释的规定相悖，本院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”房地产管理法第38条、39条规定系管理性规定，本院对侯娇微主张刘岩出卖案涉房屋违反上述规定而无效的上诉理由不予支持。综上所述，侯娇微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3988元，由侯娇微负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十月二十日法官助理咸雅芳书记员于文娟