湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初1231号原告：何燕，女，1972年3月4日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告：袁忠东，男，1989年7月3日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，住湖南省资兴市依波茵**。被告：袁七林（被告袁忠东的父亲），男，1967年5月3日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：欧育雄，资兴市乾安法律服务所法律工作者。原告何燕与被告袁忠东、袁七林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何燕，被告袁忠东、被告袁七林及其委托诉讼代理人欧育雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何燕向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除《金康广场Ａ5栋公寓返租协议》；2.判令被告给付原告公寓租金51090元（5109元／季度×10季度）；3.判令被告支付原告违约金9196元；4.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告向本院增加诉讼请求，要求增加被告支付违约金8837.7元（2016年7月10日至2020年7月10日的违约金7305元、2020年7月10日至2020年9月10日的违约金1532.7元），并追加袁七林为本案被告，要求与袁忠东承担连带责任。事实和理由：原告于2013年5月向开发商袁忠东购买坐落在资兴市××镇××广场××栋“精装酒店公寓”内的物业，即Ａ5栋3层301号房。原告在购买的同时与被告签订了《金康广场Ａ5栋公寓返租协议》,协议约定:原告购买的公寓交由被告实行统一经营管理的方式进行经营和收益,同意经营管理期限为产权有效期,每个租赁期为13年,第一个租期从2013年7月1日至2026年6月30日,租金为20437元／年,租金按季度支付,在每年每季度第一个月的10号前被告向原告支付当季度的返租收益,租金汇入原告指定账户，即户名为何燕在资兴兴宁农业银行开设的账户×××14（后来又实际支付到原告何燕在中国银行开立的账户6217********）；逾期未按时支付，被告应按日向原告支付应付款万分之五的违约金。现被告已两年半未给付租金，经催讨，仍未给付，故原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告袁忠东辩称，同意解除返租协议，但袁忠东既不是金康广场的开发商，也不是金康酒店的经营者，与原告未曾签订过任何协议，也没有银行流水与电话的往来，故不应作为本案被告。被告袁七林辩称：1.金康广场的开发商为金康房地产开发有限公司，返租协议系袁七林用私刻袁忠东的印章与原告签订的，与袁忠东没有任何关系，返租协议应属无效；2.涉案房屋一直未办理房产证，原告未取得房屋所有权，原告出租房屋也没有办理相应房屋租赁许可证，返租协议无效，之前支付给原告的房租实际是退房款，现同意解除返租协议；3.因疫情影响，原告应当减免两个季度的租金，且原告的违约金计算过高，于法无据，不愿支付。本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，原告何燕向资兴市金康房地产有限公司购买了位于资兴市××镇××广场××栋××层××号房，房屋建筑面积为49平方米，购房款共计255466元；且双方约定签订商品房买卖合同时，须同时签订《金康广场Ａ5栋公寓返租协议》。当日，原告何燕（甲方）与被告袁忠东（乙方）签订《金康广场Ａ5栋公寓返租协议》,协议约定:甲方购买的坐落在资兴市××镇××广场××栋××层××号房××方实行统一经营管理的方式进行经营和收益；经营管理期限为产权有效期,每个租赁期为13年,第一个租期从2013年7月1日至2026年6月30日；租金为20437元／年,按季度支付,在每年每季度第一个月的10号前乙方向甲方支付当季度的返租收益,乙方汇入甲方指定账户，逾期未按时支付，乙方应按日向甲方支付应付款万分之五的违约金；双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，房屋由被告管理使用，但被告未完全按协议支付原告租金，截至2020年9月10日，尚欠原告十个季度租金未付，即欠2016年第四季度、2017年第三、四季度、2018年第一、三、四季度、2019年第四季度、2020年第一、二、三季度的租金,其余租金已支付。之后，经原告多次催讨，被告未完全履行租金支付义务，故原告诉至本院。另查明，被告袁七林系被告袁忠东之父。2015年9月5日，被告袁七林将涉案房屋出租给案外人何忠诚等人（包括被告袁七林）用于经营资兴市金康豪廷酒店。原告收到的房屋租金主要由被告袁七林经手支付。上述事实，有居民身份证、户籍证明、营业执照、商品房买卖合同及合同补充协议、金康广场A5栋公寓返租协议、房屋租赁合同、银行交易清单及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。2013年5月20日，原告何燕向资兴市金康房地产有限公司购买了位于资兴市××镇××广场××栋××层××号房，并支付全部购房款，同日，原告与被告袁忠东签订《金康广场Ａ5栋公寓返租协议》，该协议有原告的签名与被告袁忠东的印章，双方对协议的内容已达成一致意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告袁忠东、袁七林辩称袁忠东未参与协议的签订，是袁七林以私刻的袁忠东印章与原告签订的，且原告出租房屋未到相关部门办理租赁许可证，返租协议应属无效。经查，被告袁忠东虽辩称返租协议不是其所签、印章并非其所盖，但其并未提供相应证据予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果；而原告指认返租协议是与被告袁忠东所签；既便如被告所称返租协议系被告袁七林代为签订，但由于两被告系父子关系，原告有理由相信被告袁七林有代理权，代理行为有效；另返租协议虽未办理租赁登记备案手续，但登记备案不是协议成立生效的要件。综上，两被告的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。返租协议签订后，被告袁七林将涉案房屋另行出租，并向原告支付房屋租金，以实际履行行为认可返租协议的内容，两被告亦承认被告袁七林为实际承租人，是承租房屋的直接受益人，因此，本案可以参照适用《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款关于个体工商户登记的经营者与实际经营者不一致的责任承担的规定，认定被告袁七林与被告袁忠东共同承担连带清偿责任。返租协议签订后，原告依约将涉案房屋交付给了两被告经营使用，两被告理应按照协议约定支付租金，现两被告迟延支付租金，已构成违约，依法应当承担相应违约责任。经原告多次催讨后，两被告仍未支付租金，致使合同目的不能实现，原告要求解除返租协议，两被告亦表示同意，故本院予以准许。关于房屋租金数额，截止2020年9月，两被告尚欠原告十个季度租金未付。对于被告袁七林主张因受疫情影响要求减免两个季度租金的请求。经查，2020年上半年的新冠肺炎疫情确实对酒店业的经营有一定影响，属于不可抗力，考虑到两被告租赁房屋后主要用于经营酒店，收益必然会减少，本院酌情减免被告2020年2月、3月两个月的租金，故两被告应支付原告租金为47684元（5109元／季度×10个季度－1703元／月×2个月）。关于违约金数额，协议约定，被告逾期未按时支付租金的，应按日支付应付款的万分之五违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方在返租协议中约定的逾期付款违约金较高，在原告没有证据证明因被告违约逾期付款而受到实际损失及损失数额的情况下，本院综合考虑各种因素，根据公平原则及诚实信用原则酌情调整逾期支付租金的违约金为按日应付款的万分之四计算，经计算，至2020年9月10日止，被告应付的违约金为13787元。关于两被告辩称所支付的租金为退还购房款。因房屋买卖合同的出卖人并非被告，且房屋买卖合同双方并无解除合同的意思表示，另被告袁七林在第一次庭审中亦承认欠原告租金，其陈述前后自相矛盾，两被告亦未提供相应证据予以佐证，结合原告提供的银行流水清单记载的被告袁七林支付款项的金额及时间，可以认定被告袁七林支付的款项确为房屋租金，两被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款、第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何燕与被告袁忠东于2013年5月20日签订的《金康广场A5栋公寓返租协议》；二、被告袁忠东、袁七林于本判决生效之日起十日内支付原告何燕房屋租金47684元、违约金为13787元，合计61471元；三、驳回原告何燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1528元，减半收取计764元，由被告袁忠东、袁七林负担668元，原告何燕负担96元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐廷刚二〇二〇年十月二十一日法官助理唐明菲书记员张欢附本案相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。