山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民终480号上诉人（原审被告）:裴某，住山西省高平市。被上诉人（原审原告）：山西长平建材家居广场有限公司。诉讼代表人：山西唐韵律师事务所，系山西沃土房地产开发有限公司及其关联公司破产管理人。委托诉讼代理人：李某，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴某，山西唐韵律师事务所实习律师。上诉人裴某因与被上诉人山西长平建材家居广场有限公司（以下简称长平建材公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由王东担任审判长并主审、审判员许文杰、赵凯参加合议的合议庭公开开庭审理了本案。上诉人裴某、被上诉人长平建材公司的委托诉讼代理人李某、柴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴某上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判令解除双方租赁合同错误，应当继续履行。在双方已经就租金交纳期限达成变更的情况下，一审仍判令解除合同，错误。2.一审认定的“对于2019年10月29日之后的租金计算方式”错误。3.双方明确约定免收市场管理费，一审仍判令交付物业费错误。4.上诉人虽未就市场停水、停电造成我的损失提起反诉，但属于我的抗辩，一审应该考虑该因素。被上诉人长平建材公司答辩称：1.一审判决解除合同，认定事实正确，适用法律正确。无论根据《企业破产法》第十八条之规定，还是根据《合同法》的相关规定，案涉租赁合同均应解除。2.关于物业费。在长平公司与商户签订的主合同中虽然未有缴纳物业费的约定，但在实际经营过程中，长平建材市场实行的是统一管理，长平公司提供了供水、供电、供暖、卫生清洁、维修等物业服务，且向商户收取了物业费，实际上对主合同进行了补充，一审法院关于物业费的判项，认定事实清楚，适用法律正确。长平建材公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁合同；2.判令裴某立即腾出占用的长平建材市场的13#9号商铺；3.依法判令裴某支付截止2019年7月22日前欠付的物业费1195.18元，并自2018年10月29日起按每平米每月23元支付租金至实际腾退商铺之日止；4.本案诉讼费由裴某承担。一审法院审理查明：自2017年10月8日，裴某与长平建材公司先后签订《长平建材家居广场租赁合同》附加协议，约定由裴某承租位于长平建材市场13#9号商铺进行经营，租赁面积136.66平方米，租赁单价为23元/平米/月，协议约定总租赁期限为2017年10月30日起至2020年10月29日，第一年享受9个月的免租期，第二年享受6个月的免租期，第三年享受9个月的免租期。该协议的计租期为2017年10月30日至2018年10月29日。关于物业费双方在之前的合同中未做约定。另查明，2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重组。作为该破产企业的管理人，原告在裴某的租期届满后，经原告多次协商催缴房租，裴某于2019年1月1日缴纳1万元房租，剩余房租未缴纳。一审法院认为，双方签订的《长平建材家居广场租赁合同》附加协议及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。本案中，根据《长平建材家居广场租赁附加协议》第七条的约定，“在合同期内，乙方未按合同规定的时间向甲方足额缴纳租金及其他费用，甲方有权单方面解除或终止租赁合同、滞留乙方店铺内所展示商品、并限时撤场，同时享有继续追缴乙方所欠租金及其他费用的权利。”故在裴某欠付租金的情况下，长平建材公司有权要求解除合同并要求其限时撤场，对长平建材公司要求解除合同和要求裴某腾退房屋的诉请，予以支持。关于欠付的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，裴某租赁的是长平建材市场13#9号商铺，租赁面积136.66平方米，租赁单价为23元/平米/月，根据合同约定，2018年10月30日-2019年10月29日的租金，应享受6个月的免租期，故该阶段的房租应当为136.66×23×6=18859.08元。裴某已缴纳1万元，还欠8859.08元。关于2019年10月29日之后的租金，因该免租期适用于年租金的免除，故在本案中因合同的解除无法适用，故从2019年10月30日起双方应按23元/平米/月的租赁单价计算占房费用至腾退房屋止。关于物业费，虽双方未在合同中予以明确约定，但从与本案关联的其他系列案件的相关证据及裴某的缴费记录中，可以看出，长平建材市场有收取一定物业费的记录，且在裴某租赁期间原告确实提供了一些物业管理服务，故本院综合相关情况，酌情认定物业费为450元。关于裴某称因原告停水停电、停止物业管理、活动未兑现奖品等给裴某造成经济损失的抗辩，因裴某未提出反诉，故对该抗辩不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决：一、解除山西长平建材家居广场有限公司与裴某之间的租赁合同；二、裴某于本判决生效后十日内腾出占用的长平建材市场13#9号商铺；三、裴某于本判决生效后十日内支付山西长平建材家居广场有限公司2019年10月29日前的租金8859.08元，2019年10月30日起按23元/平米/月的标准支付占房费用至腾退房屋止；四、裴某于本判决生效后十日内支付山西长平建材家居广场有限公司物业费450元；五、驳回山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。二审庭审中，上诉人提供了一份新的租赁合同，证明双方于2019年12月30日以原商铺为租赁标的再次签订租赁合同。起止时间为2019年10月29日至2020年10月29日。并在合同中注明，原合同未到期原有合同履行租金，被上诉人对此表示认可。本院对该事实予以认可。除上述事实外，一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为：因双方已经达成继续租赁的合意，一审判决第一项关于解除合同和第二项要求上诉人腾出商铺的判项无法执行，本院予以撤销。关于一审判决第三项，其中关于租金的问题，因上诉人实际使用商铺进行经营，故应支付租金。关于2019年10月30日起的租金问题，不宜再按一审判决确定的标准执行，应按双方签订的合同执行。关于物业费的问题。双方签订的《长平建材家居广场租赁合同》系格式合同，该合同第4条关于物业管理费一项，关于收取物业费的标准和费用，均以横叉划掉。这种情况下应作出对提供格式合同一方不利的解释。对于租户自愿交纳的，视为双方达成一致。对于租户不愿交纳的，视为就此问题没有约定。因为对于租赁合同而言，租金的项下有包含物业费的可能，一审判决基于被上诉人有收取物业费的记录判令上诉人交纳，属于事实认定错误，该判项应予撤销。综上，裴某的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初188号民事判决第一项、第二项、第四项。二、变更山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初188号民事判决第三项为：裴某于本判决生效后十日内支付山西长平建材家居广场有限公司2019年10月29日前的租金8859.08元。三、驳回山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费91元，由山西长平建材家居广场有限公司负担41元，裴某负担50元。二审案件受理费50元，由山西长平建材家居广场有限公司负担40元，裴某负担10元。本判决为终审判决。审判长 王 东审判员 许文杰审判员 赵 凯二〇二〇年十月二十六日书记员 高丽云