甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终577号上诉人（原审原告、案外人）：穆某，住甘肃省临潭县。委托诉讼代理人：王某，甘肃策横律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，甘肃策横律师事务所律师被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司甘肃分公司。负责人：徐某。委托诉讼代理人：贾某，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵某，甘肃恒亚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：张某，住甘肃省临潭县。上诉人穆某因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司甘肃分公司（以下简称信达资产甘肃分公司）、张某案外人执行异议之诉一案，不服甘南藏族自治州中级人民法院（2019）甘30民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。穆某的委托诉讼代理人王某，信达资产甘肃分公司的委托诉讼代理人贾某、邵某到庭参加诉讼。张某经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。穆某上诉请求：1.撤销（2019）甘30民初38号《民事判决书》，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对“非因自身原因无法办理过户登记”适用错误，将“非因自身原因”错误地适用为“过错”原则，与法相悖。买受人自身原因未办理过户登记，并非因过错未办理过户登记。自身原因，是指自身条件的限制和阻碍，与是否具有过错并没有必然联系。自身具有过错，不一定属于自身条件的限制和阻碍。自身没有过错，也不影响自身条件的限制和阻碍。原审法院用过错原则代替自身原因，显属适用法律错误。二、原审法院对“非因自身原因无法办理过户登记”适用错误，将“未办理过户登记”错误地适用为“不能办理过户登记”，与法相悖。未办理过户登记，属于一种状态，也就是上诉人买受的房屋未办理过户登记手续。不能办理过户登记，是一种结果，也就是客观上不能办理过户登记手续。原审法院将状态和结果相混淆，以此否定上诉人排除原审法院强制执行的民事权益。三、原审法院关于上诉人具有过错的法律认定前矛后盾，对上诉人具有过错的分析推理完全错误。原审法院认为，上诉人购买房屋时，对房屋是否办理抵押并不知情，是基于对出让方的信任才购买，相信出让方在办理产权证后会协助办理过户登记手续，故上诉人不存在过错。原审法院同时又认为，上诉人受让房屋时，未核实房屋的权属状况，且在2016年9月7日登记的抵押权消灭后，上诉人未积极行使权利，从未督促出让方协助办理过户登记手续，也未到相关部门申请过户登记，导致不能办理过户登记的情形，对此上诉人存在过错。以上分析推理中，原审法院的观点完全矛盾，认为上诉人不知情房屋抵押而不存在过错，同时又认为未核实房屋的权属状况而存在过错。事实上，上诉人对于房屋抵押的情况是否知情，均不影响抵押的效力。即便上诉人按照原审法院的分析而尽到核实权属的义务，上诉人知道抵押的情况之后，同样该房屋因已经抵押而不能办理过户登记手续。这种情况之下，不能办理过户登记的原因仍然是因为抵押而不能过户，也并非上诉人自身原因不能过户。四、原审法院认为上诉人未积极行使权利，从未督促出让方协助办理过户登记手续，也未到相关部门申请过户登记，显属适用法律错误。原审法院将“无积极行为且有合理理由”扩大为“积极行为”，显然与九民纪要的规定不相符合，导致法律适用错误，影响案件正确判决。五、《执行异议和复议司法解释）第二十八条的规定，在于优先保护上诉人买受的房屋，原审法院应当支持上诉人的诉请，增加群众对法律公平的信心。出让方隐瞒房屋抵押的事实，抵押权人明知上诉人合法占有使用房屋的事实，将房屋通过抵押贷款，侵害上诉人的合法权益。原审法院应当坚持《执行异议和复议司法解释）第二十八条和“九民纪要”的立法原则和本意，对上诉人予以优先保护。然而，原审法院错误适用法律规定，使上诉人做为群众的权益遭受重大损失，反而使出让方和抵押权人的商事行为得到法律保护，对上诉人明显不公。涉案房屋未办理过户登记，并非因为上诉人的原因造成。原审法院适用法律错误，分析推理明显不当，导致判决结果错误。请求改判支持上诉人的诉讼请求。信达资产甘肃分公司辩称，一、涉案商铺无法办理过户登记完全是上诉人自身原因所致。上诉人作为买受方，在购房时应了解房屋的权属状况，对所购房屋能否办理过户登记应有一个基本的判断，在张某已将设案房屋抵押给银行的情况下，上诉人购买后无法过户登记是预料之中的事。上诉人从未督促张某协助办理过户登记手续，也未到相关部门申请过户登记，导致在2016年12月16日涉案商铺因再次办理抵押登记出现新的不能办理过户登记的情形，即上诉人没有积极的行为，其未办理过户登记也没有合理的客观理由。穆某购买房屋后没有办理过户登记完全是自身原因所致，而非他人原因。二、原审法院认定上诉人对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，事实清楚，适用法律正确。上诉人不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，上诉人对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案商铺无法办理过户登记完全是上诉人自身原因所致，上诉人不享有足以排除涉案商铺强制执行的民事权益。张某未提交答辩意见。穆某向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决（2018）甘30执8-77号执行裁定不得对张某的房屋执行；2.案件受理费由信达资产甘肃分公司承担。一审法院认定事实：2011年12月10日，张某将其所有的的位××县的商铺（商铺标号为金洮花苑A段4号，不动产权证号为潭房权证城关字第XXXX号）出租给穆某用于经营茶铺。租赁期间，双方就租赁商铺转让事宜达成合议，张某将该租赁商铺转让给穆某，穆某于2015年底向张某交清商铺购买款，双方于2016年1月16日签订了《房屋买卖合同》。穆某自承租该商铺起，一直占有使用该商铺，并交纳占有使用期间的物业管理费和水电费。买卖合同签订后，双方未办理房屋产权过户登记手续。2015年，金洮州公司分两次向建行甘南分行借款共计3000万元，借款期限为一年，张某以其所有的涉案商铺为该借款提供抵押担保并依法办理抵押登记（潭房他证城关字第150**），期限为2015年9月8日至2016年9月7日。上述借款到期后，金洮州公司尚有2500万元借款未偿还，建行甘南分行于2016年12月17日同意展期一年，张某继续以上述涉案商铺为展期后的借款提供抵押担保，并重新办理了抵押登记(潭房房他证城关字第30**，期限为2016年12月16日至2017年12月15日。此后，金洮州公司未能按时偿还借款，建行甘南分行诉至一审法院，一审法院于2017年11月1日依建行甘南分行的申请对涉案商铺予以保全。该案审理过程中各方当事人达成调解协议，由金洮州公司分期偿还借款，建行甘南分行对已保全的抵押财产享有优先受偿权。此后，金洮州公司未能自动履行调解书确定的还款义务，建行甘南分行申请一审法院强制执行，请求将保全的涉案商铺依法拍卖并优先受偿。执行过程中，依信达资产甘肃分公司的申请，变更申请执行人为信达资产甘肃分公司。穆某知悉后，提出执行异议，请求停止或撤销对张某所有的涉案房产的执行，一审法院经审查后驳回穆某的异议请求，穆某遂提起执行异议之诉。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，穆某主张其在人民法院对涉案房产查封前已经与张某的签订合法有效的房屋买卖合同，并向张某付清房款，且一直基于租赁和买卖合同关系占有使用涉案商铺，穆某为涉案商铺的所有权人，信达资产甘肃分公司不享有优先受偿的权利。信达资产甘肃分公司以穆某与张某签订的房屋买卖合同无效且穆某对涉案商铺没有办理过户登记手续存在过错提出抗辩。根据双方诉辩和证据认定情况，本案的争议焦点为：一是涉案商铺买卖合同的效力认定问题；二是穆某对涉案商铺未办理过户登记有无过错。一、关于房屋买卖合同的效力。穆某与张某签订的房屋买卖合同已经生效的（2019）甘3021民初536号民事判决所确认，虽信达资产甘肃分公司对该生效的民事判决书提出异议，但并未依照法定程序提起审判监督程序，故对信达资产甘肃分公司的该抗辩理由不予采纳。况且，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者受让人的，转让行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《中华人民共和国物权法》第十五条确立的不动产权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致无权转让的原因行为即债权合同无效。上述法律规定的“转让行为无效”和“不得转让抵押财产”都是指物权行为无效，并不影响债权行为的效力，穆某与张某签订的房屋买卖合同不存在无效事由，此合同有效。二、关于穆某是否存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对买受人物权期待权进行优先保护需同时满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或部分支付且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。本案中，根据已查明的事实，穆某满足已签订合法有效的买卖合同、已支付价款、实际占有等三个条件，对于买受人是否对未办理过户登记有过错，穆某主张其购买涉案商铺时，对商铺是否办理了抵押登记并不知情，也无从得知，是基于对张某的信任才购买的，相信张某在办理产权证后会协助办理过户登记手续，故其不存在过错，过错方为张某和建行甘南分行。穆某在与张某达成购买商铺合意时，该商铺因办理了抵押登记不能办理过户登记手续，以此认定穆某存在过错理由并不充分，但穆某作为买受人，应当对受让商铺的权属状况尽到注意义务并积极行使权利。穆某在受让涉案商铺时，未核实该商铺的权属状况，且在2016年9月7日登记的抵押权消灭后，穆某并未积极行使权利，从未督促张某协助办理过户登记手续，也未到相关部门申请过户登记，导致在2016年12月16日涉案商铺因再次办理抵押登记出现新的不能办理过户登记的情形，对此穆某存在过错，应认定为不符合“非因自身原因无法办理过户手续”的情形。综上所述，穆某对涉案商铺并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回穆某的诉讼请求。案件受理费24879.20元，由穆某负担。本院二审期间，穆某提交了四份证据，本院依法组织双方当事人进行质证。穆某提交的第一份证据为张某的证明，拟证明上诉人行使权利，要求房屋出让方办理过户手续；未办理过户手续的原因在于被上诉人，并非上诉人原因未办理过户。第二份证据为张某手持证明的照片，拟证明前述第一份证据的真实性，系张某的真实意思表示。第三份证据为微信聊天记录，拟证明张某向上诉人通过邮寄方式提供证明的事实。第四份证据为短信记录，拟证明张某向上诉人通过邮寄方式提供证明的事实。信达资产甘肃分公司质证认为，穆某提交的证据不是民诉法规定的新证据，在一审中上诉人完全可以提交；张某本来是原案件的当事人；证据的内容来讲均是证人证言，需经过质证才能作为证据。故均不予以认可。本院经审查认为，穆某提交的证据都是张某出具的，张某作为本案的当事人，案件处理与其有直接的利害关系，且在本案中张某拒不参加庭审活动，故对穆某提交的证据本院不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人诉辨主张及庭审情况，本案争议的焦点为：穆某是否享有足以排除强制执行的民事权益。穆某上诉认为涉案房屋未办理过户登记并非因其自身原因造成的，其享有足以排除执行的民事权益；信达资产甘肃分公司则抗辩涉案房屋无法办理过户登记完全是上诉人自身原因所致，穆某不享有足以排除涉案商铺强制执行的民事权益。根据一、二审法院审理查明的事实，2016年1月穆某与张某签订房屋买卖合同，并已支付全部房款，穆某实际上也占有使用该房屋，但是在穆某与张某签订房屋合同之前，案涉房屋已于2015年9月8日设定抵押并办理抵押登记。本院经审查认为，穆某购买的房屋不能办理过户登记的原因是该房屋设定了抵押，因抵押权具有公示效力，穆某完全可以到登记机关查询所购买房屋的权属状况及是否存在权利负担，穆某在诉讼中认可其未到登记机关进行查询，应认定在签订房屋买卖合同时穆某自身没有尽到合理注意义务，且抵押权具有物权的优先效力，在该抵押权设定的情形下，穆某在客观上已不能实现将该诉争房屋的物权变更登记到自己名下的法律效果。故在本案中案涉房屋不能办理过户的登记原因应归责于穆某自身原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了排除执行所需同时具备四个具体要件，即：在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款、合法占有该不动产及非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然在本案中穆某的主张满足了签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款及合法占有该不动产这三个条件，但由于不能满足阻却执行的全部法定条件，仍然无法认定其享有足以排除执行的民事权益。综上，上诉人穆某的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24879元，由上诉人穆某负担。本判决为终审判决。审判长 王军瑞审判员 王 芳审判员 景琛辉二〇二〇年十月二十六日书记员 潘 越