广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初11278号原告：珠海市**物业管理有限公司。住所：珠海市****************。统一社会信用代码：914************592。法定代表人：陈某1，总经理。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习律师。被告：卞育军，男，1970年6月5日出生，现住珠海市香洲区***************，身份证号码：440************83X。原告珠海市**物业管理有限公司与被告卞育军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑秀琴、被告卞育军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业管理费6014.45元；2.支付逾期产生的违约金至清偿之日止（以本金6014.45元为标准，自被告逾期之日起止付清之日止，原告只诉求等额本金6014.45元）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为珠海市*****************的业主，房屋套内面积为79.02平方米。根据2010年9月20日原告与珠海市香洲区南香里社区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同书》的约定，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是自2006年1*月起开始，被告停止缴纳物业管理费，截止2020年*月，被告共计欠缴16*个月的物管费。根据双方合同第八章第十八条物业管理服务费用的约定，物业管理费住宅按每月0.18元/每平方收取，商铺按每月1元/每平方收取。现被告拖欠原告的费用合计人民币6014.45元。按照双方合同第八章第十九条的约定，被告逾期之日起按每天应收管理费总额的千分之五累计收取滞纳金（原告只诉求等额本金）6014.45*作为利息。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.《物业管理临时委托合同》（2006年9月8日）；3.《物业管理委托服务合同》（2007年5月28日）；4.《物业管理委托服务合同》（2010年9月20日）；5.《补充协议》；6.收费通知单;7.《给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请求”的复函》；8.房产查询单及不动产权登记表。被告答辩称，原告的管理不到位，小区门口有博爱幼儿园，幼儿园上学期间管理特别差，造成交通堵塞，上课期间太过吵闹，噪音大，造成无法休息，我也是因为这才搬离小区，没有住在涉案小区。原告对小区装修管理不当，休息日也在装修，多次向管理处反映情况，他们说知道了，但是没有处理。小区绿化越来越差了，基本没有绿化，小区有人砍树，管理处不管。上一任物业管理公司管理涉案小区期间，我的摩托车停在家楼下，摩托车爆胎了是无法骑出去的，小偷是推着摩托车走出管理处，我也报案了。上一任物业公司主任及保安承认是他们的过错，但也没有钱赔给我们，就承诺减免物业费。新旧物业公司交接的时候没有处理好我的损失问题，原告现在起诉要求我支付物业管理费不合理。物业费由0.35元/月/平方米上调至0.9元/月/平方米，也是没有依据的。经本院审理查明：被告为珠海市*****************的所有权人，200*年3月被告为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为79.02平方米。2006年9月8日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理临时委托合同》。协议约定，1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.28元按季度在每季首月向业主或物业使用人收取；3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天按欠交金额的千分之一交纳滞纳金；4.委托管理期限自2006年9月20日至业主大会重新与物业管理企业签订物业委托管理合同之日止。2006年9月8日原告入驻珠海市香洲区南香里小区提供物业管理服务。2007年5月28日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》。协议约定：1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.合同期暂定为3-6年，分为二个阶段，第一阶段从2007年6月1日-2010年5月31日，第一阶段考核优良，经甲方同意，合同进入第二阶段；第二阶段从2010年6月1日-2013年5月31日；3.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元按季度向业主或物业使用人收取（2007年6月份以前仍按0.28元/㎡收取）；4.业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从第二季度的第一天起按欠交金额总数每天5‰交纳滞纳金。2010年9月20日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》。协议约定：1.甲方委托乙方为珠海市南香里社区提供物业管理服务；2.合同期暂定为3-6年（如有必要可适当延长3年），分为二至三个阶段，第一阶段从2010年6月1日-2013年5月31日，第一阶段甲方对乙方工作考核优良，合同进入第二阶段，自动续签三年；第二阶段从2013年6月1日-2016年5月31日（第三阶段，从2016年6月1日-2019年5月31日，按照第二阶段条件执行）；3.住宅房屋物业服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元按季度向业主或物业使用人收取；4.业主或物业使用人逾期交纳管理费的，从第二季度的第一天起按欠交金额总数每天5‰交纳滞纳金。原告提交一份落款日期为2013年6月25日并加盖“珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会”公章的《给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请示”的复函》复印件，内容主要为业主委员会同意将南香里小区的物业服务费从每月每平方米0.35元提高至0.6元每月每平方米，停车管理费由每月50元上调至每辆每月70元。2017年12月18日原告（乙方）与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托服务合同补充协议》。协议约定因乙方在抗击“天鸽”台风中保护了小区广大业主居民的人身安全及财产安全，故经甲乙双方共同协商，同意双方2010年9月20日签署的《物业管理委托服务合同》延期三年，时间从2019年6月1日到2022年5月31日；甲方的任期已于2017年5月到期，在到期前的2017年4月，甲方已经依法向狮山街道办发出“业主委员会换届申请”，估计近期应该有回复。现甲方有权继续履行业主委员会职责等。原告主张被告拖欠2006年10月至2020年2月的物业服务费6014.45未支付，其中2006年10月至2013年6月的物业服务费按照每月0.35元/平方米计算，2013年7月至2020年2月的物业服务费按照每月0.6元/平方米计算。原告主张向被告进行书面催缴物业服务费，被告抗辩从未收到过原告的收费通知书，认为收费通知书未能起到全部物业服务费诉讼时效中断的效果，如果要支付物业费，也只应支持原告从其起诉之日前3年的物业费，即2017年4月至2020年4月期间的物业费用。原告至今仍在珠海市香洲区南香里小区提供物业管理服务。本院认为：《物业管理条例》第十五条第（二）项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”故珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会有权代表南香里小区的业主与原告签订的《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》，上述三份合同内容合法成立，签订各方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”故珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会与原告签订的《物业管理临时委托合同》和两份《物业管理委托服务合同》对南香里小区的业主均具有约束力，原告为南香里小区提供物业管理服务后，南香里小区的业主应当按照上述合同约定向原告履行交纳物业服务费的合同义务。对于原告与珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会2017年12月18日签订的《物业管理委托服务合同补充协议》，珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会在该份补充协议中自认其任期已于2017年5月到期，则该份补充协议是在业主委员会任期届满后签订的。但珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会依据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。故在南香里小区未选举产生新的业主委员会的情况下，珠海市香洲区狮山街南香社区业主委员会可以继续履行职责，有权签订《物业管理委托服务合同补充协议》。根据《物业管理条例》第十二条第五款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现并无证据证明涉案小区业主曾申请撤销涉案三份物业服务委托和补充协议，则涉案三份物业服务委托和补充协议对南香里小区业主均具有约束力。被告作为香洲南香里一街22号2单元404房的所有权人，在未提交证据证明原告为南香里小区提供物业管理服务期间存在重大过错，且严重违反合同约定的管理服务义务的情况下，应当按照上述合同约定的物业服务费收费标准向原告交纳物业服务费。对于原告主张从2013年7月开始物业服务费收费标准上调至每月0.6元/平方米，原告的依据为《给金路物业管理有限公司“关于续签合同和提高管理费价格的请示”的复函》的复印件，但原告并未提交该份复函的原件予以核对，本院对该份复函不予确认。原告要求从2013年7月将物业服务费收费标准上调为每月0.6元/平方米，没有合同依据，理由不成立，本院不予支持。2013年7月之后的物业服务费收费标准还应当按照2010年9月20日签订的《物业管理委托服务合同》约定的收费标准即每月0.35元/平方米收取。关于被告认为收费通知单未能起到全部物业服务费诉讼时效中断效果的抗辩意见。本院认为，物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽具有关联性，但具有可分性，均为独立债务，不宜作为分期履行的同一债务进行认定，诉讼时效应从每一期债务履行期限届满之日分别计算。原告通过广东省诉讼服务网提起本案诉讼的时间为2020年4月14日16时55分03秒，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款三年诉讼时效的规定以及物业服务合同中关于“物业服务费按季度在每季首月向业主或物业使用人收取”及“从第二季度的第一天起按欠交金额总数每天5‰交纳滞纳金。”的约定，原告主张对被告的拖欠物业服务费进行书面催收，但未提交证据证明催收信息已实际送达被告或具备法律规定的其他有效送达方式，本院认为原告提供的收费通知单不能中断物业服务费的诉讼时效。被告提出诉讼时效抗辩的意见，本院予以采纳。对于2006年10月至2017年3月期间的物业服务费等相关费用，本院不予支持，本院仅支持2017年4月至2020年2月期间的物业服务费968元（2017年4月至2020年2月共拖欠35个月，按照每月0.35元/平方米，建筑面积79.02平方米计算）。涉案物业服务合同中均约定若业主未按期交纳物业服务费还应当向原告支付滞纳金。被告在长达十几年期间从未交纳过物业服务费，已构成严重违约。在被告未提交证据证明原告提供物业服务存在严重违反合同约定的情况下，被告应当就其违约行为承担违约责任。因合同中约定的滞纳金标准过高，原告自愿将滞纳金调整为等额本金，为原告处分自身权益的行为，且并不违反法律规定，可以予以准许。故被告还应当向原告支付逾期付款违约金968元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四、五款、第十五条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告卞育军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付物业服务费人民币968元；二、被告卞育军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市**物业管理有限公司支付逾期付款违约金人民币968元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币50元，由原告珠海市**物业管理有限公司负担人民币25元，由被告卞育军负担人民币25元。本判决为终审判决。审判员  袁海平二〇二〇年十月二十六日书记员  吴华强李祯阡