云南省宣威市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0381民初3604号原告：翟技能，男，1962年12月3日生，汉族，云南省石屏县人，现住宣威市。委托代理人：母昌锦，云南榕峰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：宁用功，云南榕峰律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗平锌电物业服务有限公司。法定代表人：幸文章，职务：执行董事。住所：云南省罗平县。委托代理人：何昊，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告：宣威市宣电小区业主委员会。法定代表人：金荣华，职务：主任。联系。住所：宣威市。委托代理人：程大芳，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：徐俊杰，建纬（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告翟技能诉被告罗平锌电物业服务有限公司（以下简称锌电物业公司）、宣威市宣电小区业主委员会（宣电业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告翟技能及其委托代理人母昌锦、宁用功，被告锌电物业公司的委托代理人何昊，被告宣电业委会的委托代理人程大芳、徐俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告翟技能向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认二被告签订的《物业服务合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系宣威市宣电小区90幢5-31号房屋业主，2018年6月，国电宣威发电有限责任公司按照国家有关部门的意见通知及相关文件规定对宣电小区“三供一业”（物业管理）进行移交分离，随后，宣布成立宣威市宣电小区业主委员会，但原告未参加任何业主委员会委员或成员的选举。原告事后了解到，大量的业主均未参加，其根本不符合《物权法》第七十六条规定的条件。2019年11月13日二被告签订《物业服务合同》，据此向广大业主收起各种费用，引起大量业主不满，原告等人只认可原宣电物业公司的管理，没有任何业主参与物业服务的解聘和选聘活动，二被告的行为严重侵犯了原告及大量业主的法定权利，严重违反《物权法》的七十六条的规定，未经业主共同决定，也没有“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意”，根据《合同法》第五十二条的规定，二被告签订的合同无合法前提及基础，属于无效合同。为此，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告锌电物业公司辩称，1.宣电小区业委会经过半（人数、面积）业主选举产生，并按规定到行政部门备案，主体合法有效。不论原告是不知情未参加、还是知情故意不参加，在同意业主人数、面积双过半的情况下，均为影响业委会主体的合法性。2.答辩人与宣电业委会签订的《物业服务合同》合法有效。其一：《物业服务合同》是答辩人与宣威国电、宣威国有资产管理局签订的《三供一业（物业管理）分离移交协议》的有效补充，因答辩人是依据“三供一业”改造政策接管宣电小区的物业管理职能，按照国务院“三供一业”改造政策的要求以及答辩人与宣威国电、宣威国有资产管理局签订的《三供一业（物业管理）分离移交协议》，宣电小区的物业管理职能是直接移交答辩人的，答辩人本不再需要签订任何《物业服务合同》就可以按照政府指导价为宣电小区提供物业服务，但是本着为全体业主负责的理念，在宣电小区业委会成立后，与其签署了本案的《物业服务合同》，并就物业费定价到政府行政部门备案；其二：宣电小区业主过半（人数、面积）均支持《物业服务合同》，接受答辩人物业服务，并按合同约定的物业费收费标准缴纳物业服务费，不存在原告所说引起“大量”业主不满的情况。综上，答辩人是依据“三供一业”政策与宣电小区业委会签订本案《物业服务合同》，并经小区全体业主过半数（人数、面积）同意，本案《物业服务合同》合法有效，原告的请求不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告宣电业委会辩称，宣电小区业委会与锌电物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，不存在合同无效的情形，被答辩人的诉请于法无据，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。理由如下：1.业委会的成立从前期的发布公告、投放选票、公示、召开会议，并形成对应的会议纪要，且针对小区业委会名单的确认经过宣电小区1505户业主中1195户业主同意，同意人数占总人数的79.4%，1195户同意的业主专有部分建筑面积为93493.58平米，占建筑物总面积（117357.04平方米）的793.67%，已经符合《物权法》第七十六条之规定。同时根据宣威市住房和城乡建设局出具的《关于成立宣电小区业主委员会的回复》，宣威市住房和城乡建设局经审查宣电小区符合成立业主委员会的相关规定，答辩产生的程序合法，宣电小区业委会有权代表小区全体业主与物业公司签订合同。2.《物业服务合同》不存在合同无效的情形。根据《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，答辩依法成立后，于2019年7月25日发布了《宣威市宣电小区业主委员会公告》，告知业主2020年7月26日开始，宣电业委会与锌电物业公司就小区物业服务进行协商，公告发布后无人表示异议，同时1505户业主中有1082户业主按物业服务合同的约定缴纳了物业费，缴费人数达到总户数业主的71.89%，代表的专有部分建筑面积占总建筑面积的74.6%，可以看出超过半数且代表专有建筑面积超过总建筑面积一半的业主是认可本案《物业服务合同》的，因此，本案《物业服务合同》不存在《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于物业服务合同无效的情形。目前仅有原告一人不认可案涉物业服务合同，不能代表其他业主的真实意思表示。3.锌电物业公司收取的物业管理费单价为0.59元，包括了综合管理费、保洁费用、保安费用、公共部分工程维护费、绿化养护费以及公共能耗费，该收费标准低于市场价，已经相对合理。综上，宣电小区业委会与锌电物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，不存在无效的情形，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告锌电物业公司与宣电业委会签订的《物业服务合同》是否违反法律、行政法规的强制性规定，具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。原告为证实其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告身份证复印件，用以证明原告身份情况。2.房屋所有权证复印件，证明原告系业主的事实。3.物业合同复印件，证明二被告签订的合同未经业主共同决定、合同无效的事实。4.录音1份、宣电小区业主管理委员会公告复印件1份，证明宣电业委会与锌电物业公司签订的《物业服务合同》违反法律规定，是无效合同。5.联名证明原件1份，证明宣威市宣电小区未举行过业主委员会的选举，也没有召开过业主大会选聘锌电物业公司为宣电小区提供物业服务，故锌电物业公司与宣电小区业主委员会签订的《物业服务合同》无效。6.确认未在《宣威发电有限责任公司宣电小区业主委员会业主签名确认表》上签名捺印、也未授权给其他业主代签的业主签名表原件7页、户口注销证明原件7页，证明宣电小区业主委员会提交的《宣威发电有限责任公司宣电小区业主委员会业主签名确认表》存在虚假签名，伪造签名的事实。被告锌电物业公司经质证对第1组、第2组证据没有意见；第3组证据真实性、合法性没有意见，但对证明目的有意见，不能证明合同无效的事实；第4组证据三性均不认可，首先录音是否是合法取得，是否是偷听、偷录的，如果是侵犯他人合法权益取得的录音是不能作为证据使用的，录音内容和业委会登记的内容相矛盾的，业主委会是经当地社区及当地派出所共同参与并选举成立，并有两个单位的印章在住建局备案，证明不了合同违反法律强制性规定；第5组、第6组证据三性均不认可，根据民事诉讼法的规定，这类证据只能算证人证言，证人证言必须到庭作证。户口注销证明达不到原告要证明整个选举备案是虚假的证明目的。被告宣电业委会经质证对第1组、第2组证据没有意见。第3组证据的真实性、合法性认可，但不认可关联性和证明目的。第4组证据，证据的取得方式不是合法，属于偷录，故三性不认可；公告的真实性、合法性认可，不认可关联性，理由是该份公告涉及的物业合同并非本案当中原告起诉的合同，我们认为该份公告与本案无关。第5组证据三性均不认可，业主委员会虽然没有召开过业主大会，但是实际业主委员会是经过人数超过一半、建筑面积超过一半“双过办”的业主认可的，该种方式并不违反法律、行政法规的强制性规定，系业主真实意思表示，依法应予以认可。第6组证据，签名确认表三性均不认可，因签字的业主今天并未到庭接受询问，确认表上人数未达到全体业主50%的比例，也无证据证明签字的业主代表的面积达到50%以上；户口注销证明真实性、合法性认可，不认可关联性及证明目的。本院认为，原告提交的第1组、第2组证据被告无异议，本院予以采信；第3组证据，《物业服务合同》的真实性本院予以采信，但原告以该证据证明该合同违反法律、行政法规的强制性规定的证明观点本院不予采信；第4组证据，通话录音实质上为证人证言，依照法律规定，证人应当出庭作证，接受双方当事人的质询，因此，该组证据本院不予采信；第5组证据，原告提交的电厂小区113位住户签名表欲证实宣威市宣电小区未举行过业主委员会的选举、也没有召开过业主大会选聘锌电物业公司为宣电小区提供物业服务，被告宣电业委会在质证时认可未召开过业主大会的事实，对该证据本院予以采信；第6组证据，原告提交的电厂小区75位住户的签名表欲证实该75位住户没有在《宣威发电有限责任公司宣电小区业主委员会业主签名确认表》上签名按印，经与宣电业委会提交的业主签名确认表核对，宣电小区确实有部分人员没有在《宣威发电有限责任公司宣电小区业主委员会业主签名确认表》上签名，对该组证据本院予以采信。被告锌电物业公司为证实其答辩主张，向本院提交了以下证据：1.《营业执照》复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明被告基本信息。2.工商登记信息查询打印信息，证实被告锌电物业公司为国有物业公司。3.《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》《曲靖市人民政府办公室关于做好中央省属驻曲国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的通知》，证明根据国务院“三供一业”改造政策，对于国有企业职工家属区的物业职能是可以由国有物业管理公司接收，也可以由当地政府指定的有关机构接收，并由单位作为移交主体签订相关合同；根据曲靖市政策文件指定“三供一业”物业管理的接收机构为本行政区域内国有物业管理公司。4.《国电宣威发电有限责任公司宣电小区“三供一业”（物业管理）分离移交协议》，证明原告所居住的宣威市宣电小区属于“三供一业”分离改造中涉及的国有企业职工家属区，被告锌电物业公司依据上述政策规定于2018年6月28日与国电宣威发电有限责任公司、宣威市国有资产监督管理局签订了《国电宣威发电有限责任公司宣电小区“三供一业”（物业管理）分离移交协议》，合同约定将宣电小区物业管理职能移交被告锌电物业接管，宣电小区共有住户1505户，建筑面积共计117601.54平方米。5.《关于成立宣电小区业主委员会的回复》《物业服务合同》、宣威市住房和城乡建设局《价格备案证》，证明2019年7月9日宣电小区业主委员会经宣威市住房和城乡建设局备案成立，被告锌电物业依据上述备案证明及三供一业改造协议与宣电小区业委会签订《物业服务合同》确定服务期限一年自2019年6月1日至2020年5月31日，并对其他相关权利义务作出约定，宣电小区物业费实行政府指导价，并在行政部门备案。6.罗平锌电物业有限公司2020年6月2日-2020年8月9日缴（退）费收据、2019年已交物业管理费名单，证实宣电小区1505户业主中已有1078户业主按照物业服务合同缴纳了2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业费，人数占全体业主人数71.63%，专有面积占总建筑面积的74.23%。经质证，原告对第1、2、3组证据三性没有意见。但证明不了两被告签订的《物业合同》有效；第4组证据三性没有意见，但该证据不能证明宣电小区业主委员会于2019年11月13日与锌电物业公司签订的物业服务合同有效；第5组证据，因为宣电小区的业主委员会选举事项违反法律规定，对该组证据的合法性不已认可；第6组证据真实性没有意见，合法性不认可，因为原告认为罗平锌电物业管理公司与宣电小区业主委员会签订的物业服务合同无效所以该收款单据不具有合法性，不能用已缴费的人数反证被告有权对原告收取物业服务费。被告宣电业委会对被告锌电物业公司提交的证据无意见。本院认为，被告锌电物业公司提交的证据具有真实性、合法性，本院予以采信。被告宣电业委会为证实其答辩主张，向本院提交了以下证据：1.国电宣威发电有限责任公司关于宣电小区业主委员会申请备案的说明、《国电宣威发电有限责任公司宣电小区业主委员会业主签名确认统计表》、关于成立宣电小区业主委员会的回复，证明被告宣威市宣电小区业主委员会经宣威市住房和城乡建设局依法备案，主体合法。2.《关于推选公司小区住户业主委员会代表告知书》《关于公司小区住户业主委员会楼长候选人公示》和公示照片，证明国电宣威发电有限责任公司工会结合公司“三供一业”的需要以及宣电小区每幢楼住户的情况，对外公示告知业主选举业主委员会的规则，公示期满后无人提出异议。3.《宣电小区关于召开首次业主代表大会会议的通知》、会议签到表、宣电公司职工家属区业主委员会选票、《宣电小区业主代表大会会议纪要》、宣电小区关于公示《业主委员会章程》（草案）、《管理规约》《业主大会议事规则》表决结果的通知、关于首次业主代表大会会议决定的公告、《宣电小区关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》《关于选举产生首届业主委员会的公告》《国电宣威发电有限责任公司宣电小区业主委员会业主签名确认统计表》《国电宣威发电有限责任公司宣电小区业主委员会委员业主确认签名的公告》及业主签名确认表、《国电宣威发电有限责任公司宣电小区业主委员会业主签名确认统计表及小区建筑面积统计表》，证明业主代表参加了业主大会会议，全票同意《业主委员会章程》《管理规约》《业主大会议事规则》，同时选举产生了宣电小区首届业主委员会；宣威市宛水街道宣电社区居民委员会与国电宣威发电有限责任公司工会将选举业主委员会情况和首次业主大会表决情况对外进行了公示，公示期间未收到业主异议，且宣电小区1505户业主中有1195户业主对业主委员会成员名单进行了签字确认，小区1505户业主中有1195户业主对业主委员会成员名单进行了签字确认，同意人数达到小区总住户业主的71.63%，同意专有部分建筑面积占总建筑面积的74.23%。4.国务院办公厅转发国务院国资委及财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》的通知、曲靖市人民政府办公厅《关于做好中央省属驻曲国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作》的通知、宣威市宣电小区业主委员会公告、《物业服务合同》、宣威市宣电小区业主缴纳物业费单据，证明根据国家相关政策文件，国有企业职工家属区“三供一业”分离移交涉及的物业管理需由国有物业管理公司或者当地政府指定有关单位接收，因此被告宣威市宣电小区业主委员会根据该文件选聘了罗平锌电物业服务有限公司，并将选聘情况对外进行了公示，大部分业主对此表示认可；小区1505户业主中有1078户业主按照物业服务合同的约定缴纳了物业费，人数达到小区总住户业主的71.63%，代表的专有部分建筑面积占总建筑面积的74.23%。经质证，对宣电业委会提交的第1组证据，原告认为宣电小区的业主委员会选举事项违反法律规定，不合法，证明不了被告宣电业委会的主体合法性。第2组证据，宣电公司推选业主委员会代表告知书以及推选出的楼长候选人公示的三性没有意见，但是该组证据反映出的事实是宣电公司工会以推选楼长的方式选出53名楼长，再由53名楼长选举出21名业主委员，组成业主委员会，这一事实恰好说明宣电小区的业主委员会并不是通过召开业主大会由业主选举产生。第3组证据的真实性没有意见，但该证据不具有合法性，被告提交的证据中表示召开过业主代表大会，并不是业主大会，物权法76条规定下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；决定该两项事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据物业管理条例十一条对业主大会议事规则应由全体业主决定，十八条规定，业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。所以，上述证据召开业主代表大会的选举和决议是违反法律强制性规定，不具有合法性。国电宣威市发电有限责任公司业主委员会业主确认签名的公告以及业主签名确认表的真实性不予认可，各业主签名时间不知道是什么时候，原告只是概括性看一下就发现，其中部分业主已经于2019年6月19日前死亡，但签名表上有签名捺印，不知怎么来的，部分业主未在该表上签字捺印，也未授权给其他业主签字捺印；该证据是让业主确认业主委员会组成人员，依照法律规定，业主委员会的成员应该是通过业主大会选举产生，其次该确认名单中的业委会成员与宣电公司2017年6月16日从推选出的53名楼长选举出的21名业委会人员不一致，金荣华、缪红丽代替吕建平、戴刚彪，根据物权法76条规定选举或更换业委会成员应当有业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所以该证据不具有合法性。第4组证据，国务院办公厅转发国务院国资委及财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》的通知、曲靖市人民政府办公厅《关于做好中央省属驻曲国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作》的通知的三性均没有意见；宣威市宣电小区业主委员会公告、《物业服务合同》真实性没有意见，合法性不已认可，宣电小区未召开业主大会选举业主委员会，也未召开业主大会选聘罗平锌电物业管理公司为宣电小区的物业服务机构；宣威市宣电小区业主缴纳物业费单据真实性没有意见，合法性不予认可，因为原告认为罗平锌电物业管理公司与宣电小区业主委员会签订的物业服务合同无效所以该收款单据不具有合法性，该项证据的关联性不认可，原告认为被告进行物业管理收费前提就没有合法性，所以不能用已缴费的人数占72.16%的业主来反证被告有权收取物业服务费。本院认为，被告宣电业委会提交的上述证据具有真实性、合法性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：宣威市宣电小系国电宣威发电有限责任公司职工家属区。2017年5月4日，国电宣威发电有限责任公司工会按照《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》《曲靖市人民政府办公室关于做好中央省属驻曲国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的通知》等国家有关部门的意见、通知及相关文件，发布了《关于推选公司小区住户业主委员会代表告知书》，在宣电小区每栋住户推举3名业主作为每栋楼的楼长候选人并进行了公示，2017年6月16日，业主代表召开了首次业主代表大会并通过《业主委员会章程》（草案）、《管理规约》《业主大会议事规则》，选举产生了21名业主代表组成业主委员会，选举结果于2017年6月19日至2017年6月26日进行了公示，公示期间未收到业主对业委会选举结果的异议情况。2018年6月28日，锌电物业公司依据前述政策、文件与国电宣威发电有限责任公司、宣威市国有资产监督管理局签订了《国电宣威发电有限责任公司宣电小区“三供一业”（物业管理）分离移交协议》，宣电小区物业管理职能移交锌电物业公司接管，宣电小区共有住户1505户，建筑面积共计117601.54平方米。2019年6月，宣电小区业委会组织小区业主对首届业主委员会成员进行签名确认，小区1505户业主中，同意户数1195户，占总户数79.4%；不同意户数11户，占总户数0.73%；未签字确认户数299户，占总户数19.87%；总户数建设面积117357.04平方米，同意户数建筑面积占比为79.67%。2019年7月9日，宣电小区业主委员会经宣威市住房和城乡建设局备案成立，同年11月13日，业委会与锌电物业公司签订《物业服务合同》，确定服务期限自2019年6月1日起至2020年5月30日止，物业费为每月每平方米0.59元，并向宣威市住房和城乡建设局报备。合同履行过程中，宣电小区部分业主拒绝缴纳物业管理费，锌电物业公司于2020年6月24日向本院起诉包括本案原告翟技能在内的部分业主，要求支付相应物业管理费，翟技能收到诉状后，于2020年7月24日向本院提起诉讼，以宣电业委会与锌电物业公司签订的《物业服务合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定为由，请求确认该《物业服务合同》无效。本院认为，宣威市宣电小系国电宣威发电有限责任公司职工家属区，国电宣威发电有限责任公司工会按照《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》《曲靖市人民政府办公室关于做好中央省属驻曲国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的通知》等国家有关部门的意见、通知及相关文件推举成立宣电小区业委会并将宣电小区物业管理职能移交锌电物业公司接管，符合国家有关部门的法规、政策及相关文件精神，《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，根据该规定，宣电小区业主委员会的成立及《业主委员会章程》（草案）、《管理规约》《业主大会议事规则》的通过，国电宣威发电有限责任公司工会均在宣电小区内进行了公示，宣电小区大部分业主在《国电宣威发电有限责任公司宣电小区业主委员会业主签名确认统计表》上签字同意，同意户数占总户数的79.4%，同意户数建筑面积占总建筑面积的79.67%，同意户数专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数，因此，宣电小区业委会通过征求意见的方式的选举成立，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款、《物业管理条例》第十二条的规定；另外，原告提交的户口注销证明，不能排除死者家属代签的可能，因此，该证据不足以证明业委会存在虚假签名、伪造签名的事实。综上，宣电小区业委会的成立符合法律、行政法规及相关政策的规定，其与锌电物业公司签订的《物业服务合同》亦未违反法律、行政法规的强制性规定，原告翟技能的诉讼主张依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告翟技能的诉讼请求。案件受理费100元，由原告翟技能负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判长  余绍丕审判员  郭明利审判员  阚世彦二〇二〇年十月二十八日书记员  王瑞霜