广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3365号 原告：临桂某某物业服务有限公司，住所地临桂区临桂镇，统一社会信用代码：。 法定代表人：李某，职务总经理。 委托诉讼代理人：雷菊瑛，广西昊旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖永青，广西昊旺律师事务所律师。 被告：李某，男，1966年8月19日出生，汉族，住广西临桂区。 原告临桂某某物业服务有限公司诉被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭审理了本案。原告临桂某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人雷菊瑛、肖永青，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临桂某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2010年9月1日至2019年12月31日物业管理服务费、垃圾费、单元楼道电费及灯具维修费、绿化管护费共计12,039.1元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年8月23日，原告与桂林市京安房地产开发有限公司临桂分公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：桂林市京安房地产开发有限公司临桂分公司将《某某花园》小区委托原告实行物业管理；物业类型为综合住宅，座落于桂林市临桂县，建筑面积约189000㎡；委托限为二年，自2010年9月1日至2012年8月31日；物业管理服务费的收费标准为多层住宅房屋按建筑面积每月0.30元／㎡收取，别墅住宅按建筑面积每月每栋100元收取，电梯楼按建筑面积每月每平方米0.90元收取，商铺按建筑面积每月每平方米0.40元收取；代收生活垃圾费每月7元／户；单元楼道电费及灯具维修费每月2元／户；绿化管护费每月1元／户；在每月的首5日内收取该月物业管理费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金。2011年3月1日，原告与桂林市临桂县某某花园业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定：桂林市临桂县某某花园业主委员会选聘原告对《某某花园》提供物业管理服务，委托管理期限为叁年，自2011年3月1日至2014年3月1日；物业管理服务费的收费标准为多层住宅房屋按建筑面积每月0.38元／㎡收取，别墅住宅按建筑面积每月0.38元／㎡收取，电梯楼按建筑面积每月1.00元／㎡收取，商铺按建筑面积每月0.45元／㎡收取；代收生活垃圾费每月7元／户；单元楼道电费及灯具维修费每月1.5元／户；绿化管护费每月1元／户；并在每月的首5日内收取该月物业管理费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金。被告系该物业别墅住宅14号房业主，该房屋建筑面积为257.5㎡。合同签订后，自2010年9月1日起，原告按合同约定提供了物业服务。2014年3月1日，合同到期后，该物业小区一直未与原告续签合同，也没有另行选聘其他物业公司接管该物业。原告实际为该物业提供物业管理服务至2019年12月31日。被告没有按约定支付自2010年9月1日至2019年12月31日物业管理服务费10972.1元（100元／月＊6个月＋257.5㎡*0.38元/㎡*106个月)、垃圾费784元(7元/月*112个月）、单元楼道电费及灯具维修费171元（2元/月*6个月+1.5元/月*106个月）、绿化管护费112元（1元/月*112个月），共计12,039.1元。原告多次催讨，皆未果。无奈之下，向贵院提起诉讼。原告认为，原告与桂林市京安房地产开发有限公司临桂分公司、桂林市临桂县某某花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》没有违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示，依法成立并合法有效。合同期限届满后，该物业实际仍然由原告管理，原告与该物业业主建立了事实上的物业服务管理合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告作为某某花园业主，应当履行《物业服务委托合同》约定的义务，向原告支付物业费、垃圾费、单元楼道电费及灯具维修费、绿化管护费。综上，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，为维护合法权益，依法提起诉讼，愿判如所请。 被告李某答辩称，1、请求驳回原告的诉请。2、请求原告恢复某某花园的原状。3、驳回原告诉诉称的2010年9月1日至2012年8月31日未缴纳物业费2,494元。4、请求责令原告提供收费收取依据及计算方法。5、本案诉讼费由原告承担。原告与某某花园业主委员会签订的物业合同是无效的，根据物业管理条例相关规定，某某花园业主委员会的成立是不合法的，业主委员会没有经过业主选举产生的，被告不认可某某花园业主委员会，住建局及居委会没有某某花园业主委员会选举的备案，所以某某花园业主委员会与原告签订的物业合同被告不认可，原告与某某花园业主委员会签订的物业合同已过诉讼时效，2010年9月1日至2012年8月31日被告交过物业费后，原告从没有向被告催缴过物业费，原告提交的催费通知书被告没有收到过，原告起诉的权利超过法律的保护，原告未取得某某花园业主大会的同意强行入住小区，2010年9月1日至2019年12月3日由于原告私自管理，没有履行所谓的物业服务委托合同中的各项规定，无法实现管理目标，导致被告小区设施设备年久失修，无法使用，小区道路、公共绿化被业主占用，影响业主的通行、生活，小区秩序混乱，无证保安上岗，小区内无人执行岗，威胁业主的人身安全，原告违反了物业委托合同第七章第八十二条规定，原告未能达到约定的管理目标，被告有权终止合同，造成经济损失，原告应赔偿被告损失，被告请求驳回原告的诉讼请求，并要求原告恢复入住小区前的容貌。原告赔偿2010年9月1日2019年12月31日期间因被盗造成的损失，物业合同第四章第二十条第10款规定是霸王条款，根据合同法第五十三条规定因故意。重大过失使他人损失的不能事先免除，无论因故意或重大过失造成他人财产损失是不是属于违法范围，均应得到否定的评价，是国家社会所抑制的范畴，某某花园小区自然被认定为有物业的小区，还会出现偷盗频发，被公安部门书面做出防范、防盗警示是极不正常的，是重大过失或故意造成的。请求法院责令赔偿2010年9月1日2019年12月31日期间因被盗造成的损失，具体金额以有关部门评估标准为准，原告诉称被告未缴纳物业费等费用共计2,494元，纯属捏造，毫无事实依据，原告妄想侵占被告的财产，原告2012年9月6日起诉被告未交物业费，法院在被告据实抗辩的情况下做出（2012）临民初字第1106号判决书，在被告不知情的情况下，从被告的银行账户上划走2,494元，在本案调解阶段，被告向原告告知事实真相，原告不予理睬，将2010年9月1日至2012年8月31日的物业费列入本案纯属荒唐，请求法院核实，还原事实真相。原告收取垃圾费的依据、计算方法错误，根据物业合同规定乙方代收垃圾费7元/月/户，明确是委托代收而不是包干，垃圾费应按环卫站的依据收取标准收取，某某花园共1273户，环卫站只约定原告收其中420户的垃圾费，并且返还40%的费用，根据这约定计算，被告只交65元而原告收了被告490元，多收了被告425元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2010年8月23日，甲方：桂林市京安房地产开发有限公司临桂分公司与乙方：临桂某某物业服务有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，其中约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将《某某花园》委托于乙方实行物业管理，订立本合同。……第二章委托管理事项第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.公共区域水电分摊费用；3.涉及到物业管理服务的其他费用。……第三章委托管理期限第十八条委托管理期限为二年。自2010年9月1日起至2012年8月31日。……第五章物业管理服务质量第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：外观完好、整洁，房屋完好率达98%以上。2、设备运行，设备故障率不高于5%，各大系统运行正常。3、房屋及设施、设备的维修、养护：保养有大修、中修计划，按计划专业化保养，各项维修及时率98%以上。4、公共环境：标准化清扫，专人负责，保持清洁，无随意垃圾杂物堆积。5、绿化：保持绿化的成活率98%以上。6、交通秩序：专人管理，机动车、非机动车无乱停乱放。7、保安：实行24小时保安制，保安人员工作规范，作风严谨，无因管理责任引发的重大刑事事件和重大交通事故。8、急修：急修及时率达98%以上，小修：合格率达100%。9、甲方及其物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。具体的物业管理服务质量要求见附件一。第六章物业管理服务费用第二十二条物业管理服务费1、本物业的管理服务费，多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.30元向业主或物业使用人收取；别墅住宅由乙方按建筑面积每月每栋100元向业主或物业使用人收取；电梯楼按建筑面积每月每平方米0.90元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取，在每月的首5日内收取该月物业管理费。2、代收生活垃圾费7元/月一户，单元楼道电费及灯具维修费2元/一户,绿化管理费1元/一户。3、管理服务费标准的调整，按每年物业收取情况审核后进行调整，但调整需要获得甲方以及业主的同意以及报物价管理部门批准。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下处理：（1）从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金；（2）乙方可以通过法律等相关手段追讨；（3）乙方可以采取其他有利追讨的措施进行合法追讨。……第二十四条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准由乙方与受益人共同协商定价。第二十五条其它费用的收取方式及收费标准如下：1、水电费的收取：公共水电费用按实结算，由乙方向业主或物业使用人按其实际发生数额进行行业权分摊并收取；2、已经建成的但未交付使用或未售出部分物业，由乙方按照原有物业管理费用标准的50%向甲方收取物业管理费。3、闲置物业，由乙方按照原有物业服务费用标准的100%向业主和物业使用人收取物业服务费。第二十六条房屋的公共部位、公共设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部分的小修，养护费用，由乙方从管理费中支付；大中修复费用，由维修基金中承担；更新费用，由维修基金中承担。2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方从管理费中支付；大中修费用，由维修基金中承担；更新费用，由维修基金中承担。3、市政公用设施和附属建筑物、构建物的小修、养护费用，由乙方从管理费中支付；大中修费用，由维修基金中承担；更新费用，由维修基金中承担。4、公共绿地的养护费用，由乙方从管理费中支付，更新费用，由维修基金中承担。5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方从管理费中支付；大中修费用，由维修基金中承担；更新费用，由维修基金中承担。6、以上部分的小修、养护工作，每一单项费用超过500元（含500元）时，由维修基金中支付。第七章违约责任第二十七条甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第三十条甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应对方支付5万元的违约金；给对方造成经济损失的，给予赔偿。第八章附则第三十八条合同期限届满，没有召开业主大会或者召开业主大会但未选聘新的物业管理企业，而业主或业主大会也没有以集体决议形式通知乙方停止服务，乙方继续提供物业管理服务，本合同继续延续有效。2011年3月1日，甲方：桂林市临桂县某某花园业主委员会与乙方：临桂某某物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》，其中约定：“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对《某某花园》提供物业服务管理事宜，订立本合同。……第二章委托管理事项第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十五条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.公共区域水电分摊费用；3.涉及到物业管理服务的其他费用。……第三章委托管理期限第十八条委托管理期限为叁年。自2011年3月1日起至2014年3月1日止。……第五章物业管理服务质量第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理4、公共环境：标准化清扫，专人负责，保持清洁，无随意垃圾杂物堆积，不留卫生死角；5、绿化：专业人员养护和管理；6、交通秩序：专人管理，机动车、非机动车无乱停乱放，为规范小区停车秩序的管理，禁止农用车，载重5吨以上的货车及大客车进入小区，特殊情况除外，晚上21:00以后，严禁三轮车进入小区；7、保安：实行24小时保安制，保安人员工作规范，作风严谨，无因管理责任引发的重大刑事事件和重大交通事故；9、甲方及其物业使用人对乙方的满意率达到优良。第六章物业管理服务费用第二十二条2、物业管理服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.38元/月·㎡；电梯楼：1.00元/月·㎡；别墅：0.38元/月·㎡；商铺0.45元/月·㎡乙方按建筑面积在每月的首5日内收取该月物业管理费。3、代收生活垃圾费7元/月一户，单元楼道电费及灯具维修费1.5元/月一户，绿化管护费1.00元/户；4、管理服务费标准的调整，按每年物业收支情况审核后进行调整，但调整需要获得甲方以及业主的同意以及报物价管理部门批准。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下处理：（1）从逾期之日起每天按应交管理费的3‰交纳滞纳金；（2）乙方可以通过法律等相关手段追讨；（3）乙方可以采取其他有利追讨的措施进行合法追讨……。第二十五条其它费用的收取方式及收费标准如下：1、委托业主及相关部门委托，乙方可代相关部门代收相关费用，但需通过业主委员会后方可执行。2、闲置物业，由乙方按照原有物业服务费用的标准的100%向业主和物业使用人收取物业服务费。第二十六条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位的小修，包括业主共用外墙管道疏通，养护费用，由乙方从管理费中支付；大中修费用，由维修基金中承担；更新费用，由维修基金中承担。2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方从管理费中支付；大中修费用，由维修基金中承担；更新费用，由维修基金中承担。3、市政公用设施和附属建筑物、构建物的小修，养护费用，由乙方从管理费中支付；大中修费用，由维修基金中承担；更新费用，由维修基金中承担。4、公共绿地的养护费用，由乙方从管理费中支付；更新费用，由维修基金中承担。5、附属配套建筑和设施的小修，养护费用，由乙方从管理费中支付，大中修理费用，由维修基金中承担；更新费用，由维修基金中承担。6、以上部分的小修、养护工作，每一单项费用超过500元时，由维修基金中支付。第七章违约责任第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。……第八章附则第三十九条合同期限届满，甲方没有以书面形式通知乙方停止服务，乙方继续提供物业管理服务，本合同继续延续有效。……”原告从2010年进驻某某花园小区管理至今。2015年1月27日，临桂环境卫生管理站出具一份《证明》，其约定：“为了搞好小区环境卫生有偿服务工作，我站已委托临桂某某物业服务有限公司收取昌达苑、某某花园、园丁公寓南区、保利花园2012年-2014年垃圾服务费”。2016年11月15日临桂县环境卫生管理站出具的一份《证明》，其内容是：“为了搞好小区环境卫生有偿服务工作，我站已委托临桂某某物业服务有限公司收取某某花园小区（2010）年9月至2016年12月）、园丁公寓南区（2010年12月至2016年12月）的生活垃圾费。”桂林市临桂区环境卫生管理站委托原告出具一份《委托书》，其约定：“为了便于对某某花园区域内的环境卫生实施管理，现特委托临桂某某物业服务有限公司对某某花园区域内的门面、住户、租房户等的环境卫生进行管理和垃圾收集服务，并按物价部门核定的标准（7元/户/月，全年84元。商业类型铺面按物价收费标准附页1的标准）收取有偿服务费，对拒绝服务和拒绝交纳服务费的单位及个人将按《城市市容和环境卫生管理条例》予以处罚。委托时间：2017年1月至2017年12月，委托单位：桂林市临桂区环境卫生管理站”。2017年1月18日，原告临桂某某物业服务有限公司与桂林市临桂区环境卫生管理站签订一份《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》该协议约定：一、服务对象某某花园地址（街号）世纪路；二、住户**7元/每月/户；三-五（略）；六、以上每月2,940元，全年共计35,280元；七、本协议从2017年1月执行至2017年12月止。说明：超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。注：某某门面由物业代收，按4-6开结算，物业占40%，环卫占60%，2017年1-12月份由物业请人收垃圾，每月计2,200元给物业，由垃圾费中扣除。2019年12月01日，原告向某某花园全体业主发出了《撤场通知》，其内容是：“尊敬的某某花园全体业主/住户：首先感谢某某花园小区全体业主对我公司工作的大力支持！2010年至今，临桂一高物业管理有限责任公司（下称：我司）在某某花园小区开展物业管理工作近10年时间，由于部分业主未能按照《物业服务合同》的约定，按时缴纳物业公共服务费，不但侵犯我司的合法权益，更对已缴费业主构成侵权，严重干扰小区管理服务正常运行；由于小区物业服务费收费标准低（0.38元/平方）、还有部分业主拒绝交费，近年来CPI（物价）的逐年上升，致使物料、人工、能耗等成本逐年上涨。几年来确保小区正常运行的前提下，在成本控制方面也作了很多努力和尝试，为了节约成本，物业公司在有限的费用范围内，举步维艰。且有部分业主无故拒缴服务费并造谣滋事，造成我司经营困难，连年亏损，无力继续支撑本小区物业服务工作。经我司研究决定，确定于2019年12月31日下去16时撤离本小区物业服务现场，结束小区各项物业服务工作，在退出某某花园物业服务之前，我司将一如既往的做好各项物业服务工作。同时，请贵小区业主/主管部门尽快选定新的物业管理公司或其他方式进行管理，以便于某某花园物业服务工作的正常交接与平稳过渡，避免影响广大业主正常生活，我司将会大力支持和配合移交工作。对于我司已收取物业费，但服务期限未到期的业主（即截止到2019年12月31日，物业费多交存的业主），我司将按照规定予以退还。由于欠费金额巨大，对于欠费业主，请相关业主及时到物业服务中心缴纳。否则，我司会不惜余力进行司法程序催缴并诉讼，望欠费业主理解。再次感谢贵小区广大业主对我司工作的理解和配合，我们相信，在部分业主的带领下，小区会越来越温馨、和谐！” 同时查明，2011年4月22日，临桂县某某花园业主委员会在临桂县住房和城乡建设局办理了备案登记并获得【临业委会字［2011］002号】业主大会、业主委员会备案证，该业委会选举日期为2011年1月26日，业委会首届负责人（主任）为曾继长。 另查明，原告临桂某某物业服务有限公司于2009年4月23日成立，经营范围：物业服务、机电设备维修，园林景观设计等。被告李某是某某花园小区的业主之一，被告的该房产位于临桂区（建筑面积：257.5㎡）。2012年9月1日至2019年12月31日止，被告未支付原告物业服务费、垃圾费、单元楼道电费及灯具维修费、绿化管护费。经原告催缴，被告仍未缴纳。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业管理费。 本院认为，原告临桂某某物业服务有限公司与桂林市临桂县某某花园业主委员会签订的《物业服务委托合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，桂林市临桂县某某花园业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告是某某花园小区的业主之一，亦受上述《物业服务委托合同》的约束。原告临桂某某物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告作为小区业主也应履行其按约定交纳物业服务费的义务。根据被告未按时缴纳物业费，构成违约，应当承担相应的民事责任。综合本案的实际情况，物业费应当按0.38元/㎡较为合理。故被告李某支付从2012年9月1日至2019年12月31日止的物业费8,610.8元（257.5㎡×0.38元/㎡×88个月）给原告。对于原告要求超过物业费8,610.8元的部分诉讼请求，与本案查明的事实不符，本院不予采信。原告从2010年起一直在某某花园小区提供物业服务，原告提供的服务属于持续状态，诉讼时效应当从撤离之日起计算，本案原告未撤离该小区，其诉讼时效未超过法律规定的三年，业主仍负有交清所欠物业费的义务，故对于被告以过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。同时按照合同约定，原告应支付垃圾费616元（7元/月×88个月）、单元楼道电费及灯具维修费132元（1.5元/月×88个月）、绿化管护费88元（1元/月×88个月）给原告。对于超出本院审核的部分，本院不予支持。被告以合同无效等理由抗辩，与本案查明的事实不符，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某支付物业服务费8,610.8元、垃圾费616元、单元楼道电费及灯具维修费132元、绿化管护费88元合计9,446.8元给原告临桂某某物业服务有限公司； 二、驳回原告临桂某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费102元，依法减半收取51元，由原告临桂某某物业服务有限公司负担11元,被告李某负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费102元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年十月十三日 书记员  石永珍