广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16174号原告：冯琮芸,女,1990年7月16日出生,汉族,组广东省阳江市海陵岛试验区****************,公民身份号码******************。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*****************，统一社会信用代码*****************。法定代表人：任某某。委托诉讼代理人：钟嘉嵘，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健豪，广东南天明律师事务所律师。原告冯琮芸与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告冯琮芸，被告的委托诉讼代理人杨健豪到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告所支付定金50000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月13日，原告注意到被告员工通过电话、手机短信发送的宇能广场购房广告，遂到项目所在地，在被告员工推荐下，原告看中该项目的B区2栋7层706室，被告要求原告支付50000元定金，防止房屋被他人购房，同时被告要求原告2017年8月20日前需要与其签订《物业使用权转让合同》，后原告按时去签约，并要求其提供物业销售的预售许可证等各项证件，但被告却无法提供，原告认为被告有义务应当提供相关文件，但被告拒绝提供，故双方未能签订购房合同，原告遂要求其退回订金，但是被告却置之不理，后经详细了解开发商的情况，得知后来才发现五证不齐全，而且公寓使用权也不享受国家保护，且该项目截止到2019年尚未动工建设，基于以上事实，原告认为被告收取原告50000元于法无据，应退予原告。被告辩称，一、原告未履行约定义务，构成根本性违约，违约方无合同解除权，原告无权要求退还50000元定金。原、被告于2017年8月13日签订《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》，确认书是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告应按约定履行义务。根据确认书第三条第3、5款约定，原告应于2017年8月20日前与被告签订《物业使用权转让合同》；第四条约定，原告应于2017年9月13日支付首期款291087元（含定金）。但原告未于上述日期前履行上述义务，原告构成根本违约，原告在违约的情况下，要求退还50000元定金，违反诚实信用原则。根据确认书第三条第5款及第四条约定，被告有权不予退还定金，可将涉讼物业另行转让他人。被告不存在违约，原告作为完全民事行为能力人，应对其签订合同后果负责。（一）涉讼宇能数码广场B区项目属合法项目。涉讼项目获得佛山市商务局的同意建设批复，且已取得建设工程归还许可证及建筑工程施工许可证，原告相关主张与事实不符。（二）本案交易的是物业使用权，并非所有权。原告作为完全民事行为能力人，进行大宗交易时，有义务也有充分的能力鉴别合同条款及了解交易情况。确认书多处载明双方交易的是物业使用权，确认书明确约定原告将来应与被告签订《物业使用权转让合同》，而非所谓的购房合同，双方并无转让物业所有权的意思表示。原告在确认书上签名，表明原告知悉其受让的是物业使用权。（三）涉讼项目已整体完工，即将可交付使用。由于被告单方违约，导致双方至今仍未签订《物业使用权转让合同》，双方对于物业交付时间、交付条件等尚未具有确定，被告并无任何违约行为，且项目现无完工，原告主张退还定金无任何事实和法律依据。综上，原告构成根本性违约，被告有权不予退还50000元定金，请法院驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告提交的宇能数码广场B区照片无原始载体核对，本院对其证明力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：宇能数码广场B区项目已办理建设工程规划许可证。2017年8月13日，被告（甲方、出让人）与原告（乙方、受让人）签订《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》（以下简称确认书），双方就受让甲方投资建设的位于佛山市南海区***********的宇能数码广场B区项目中的物业使用权事宜达成协议，约定：受让的物业为该项目2栋7层726室（以下简称涉讼物业），折扣政策为一口价，参考折后受让价471087元；签订本确认书时乙方同意支付50000元给甲方作为受让该物业使用权的定金，首期受让款291087元于签订《物业使用权转让合同》当日付清（含定金），剩余款项180000元贷款支付；乙方应于本确认书签订后7日内（即2017年8月20日前）到甲方指定地点签订《物业使用权转让合同》及相关文件；乙方应于2019年9月12日前交齐首期款291087元（含定金），否则当挞定处理。同日，被告出具收据，确认收到原告支付涉讼物业定金50000元。2020年2月14日，本院受理冯琮芸诉佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0605民初3817号，因冯琮芸未在法律规定期限内预交案件受理费，本院裁定该案按冯琮芸自动撤回起诉处理。2020年7月10日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述，签订确认书时双方未就受让年限进行磋商，确认书未注明产权时间，应属永久产权。被告陈述，根据被告与其他客户签约情况，受让使用权存在使用年限，使用年限从签订转让合同之日起计算，由于转让合同签订时间不确认，因此确认书并未载明具体使用年限；宇能数码广场B区项目尚未进行联合验收。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告签订确认书，明确约定原告受让涉讼物业的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，因此本院对原告主张双方买卖涉讼物业的意见不予采纳。原、被告未签订正式的租赁合同，双方之间仅形成预约合同关系，确认书为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对原、被告均具有法律约束力。被告作为涉讼物业的出租人，其向原告收受定金是作为双方订立物业使用权转让合同担保，如果因原、被告一方原因未能订立合同的，被告所收取的定金应当按照法律关于定金的规定处理。同时，双方有缔约自由，应遵循诚实信用及公平原则在合意的基础上对未约定事项进行协商、补充，对合同主要条款达成一致合意最终订立合同，但因各自利益考虑对未约定事项无法达成一致意见或因不可归责于当事人各方的理由合同未能订立的，在此情况下并不适用定金罚则。确认书约定租金为一口价，但并未约定使用权转让期限，被告亦未举证证明签订确认书时已对转让期限作出说明，而租赁期限作为租赁合同的主要条款，也是衡量总租金是否公平合理的重要标准，在磋商合同过程中原告主张系永久产权，被告则认为存在一定转让年限，可见双方对租赁期限的条款存在争议，无法达成一致意见，双方对此均无过错，被告没收定金缺乏依据，本院对原告诉请被告返还其收取的定金50000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予原告冯琮芸。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费525元（原告已预交），由被告佛山宇能创富投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告冯琮芸，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十月二十三日书记员  林浩成