广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2939号 原告：陈世旺，男，汉族，1976年5月5日出生，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：文军，广西海城律师事务所律师。 被告：陈镇伟，男，汉族，1985年10月25日出生，住广西玉林市玉州区，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：庞菁，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。 第三人：付仁光，男，汉族，1970年12月10日出生，住广西北海市海城区。 原告陈世旺与被告陈镇伟、第三人付仁光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世旺及其委托诉讼代理人文军、被告陈镇伟的委托诉讼代理人庞菁、第三人付仁光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈世旺向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈镇伟退还押金4000元、租金5784元，两项共计9784元及赔偿利息损失（利息计算：以9784元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年5月24日起计至清偿完毕之日止）给原告陈世旺；2、判令被告陈镇伟赔偿损失55057元（商铺装修款37217元+购置配套设施物品款38736元+腾退商铺搬运费2700元=78653元，酌情按78653元的70%计算，为55057元）给原告陈世旺。 事实和理由：北海市造船厂（以下简称“造船厂”）与付仁光于2019年1月1日签订《租赁合同》，约定付仁光承租造船厂内位于高德旧厂区，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，合同到期后双方没有续签，维持不定期租赁关系至今。付仁光在承租期间将涉案商铺转租陈镇伟。后来，陈镇伟又将涉案商铺转租陈世旺，双方于2019年10月3日签订《商铺租赁合同》，约定租期自2019年10月3日起至2020年10月3日止，每季度租金13800元，押金4000元。陈世旺承租涉案商铺用于饭店经营，装修商铺支出37217元，购置相关配套设施物品支出38736元，且按约定支付了押金与租金。2019年5月23日，北海市造船厂管理人（以下简称“管理人”）在涉案商铺粘贴《腾退搬迁公告》，陈世旺被迫停止经营，其向管理人进一步了解情况才得知，涉案商铺固定租赁期限到2019年12月31日就终止了，之后为不定期租赁。但是，陈镇伟在2019年10月3日与陈世旺签订租期为一年的固定期限租赁合同时，故意隐瞒上述事实。现涉案商铺被管理人收回，以致陈世旺无法继续经营而造成重大财产损失。因管理人收回涉案商铺而导致陈镇伟与陈世旺之间的租赁合同解除，依据《合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，陈镇伟应退还押金4000元、租金5784元（2020年5月24日起至2020年6月30日止），并赔偿损失55057元（商铺装修款37217元＋购置配套设施物品款38736元＋腾退商铺搬运费2700元＝78653元，酌情按78653元的70%计算，为55057元。原告遂向法院起诉，提出以上诉请。 被告陈镇伟辩称，1、陈镇伟在与陈世旺签订租赁合同前已经告知其与付仁光签订的租赁合同期限以及后续为不定期租赁合同，涉案商铺租期是不能确定的，陈世旺表示清楚情况，经考虑后才与陈镇伟签订租赁合同，并且该租赁合同经付仁光同意确认，陈世旺未提前腾空涉案商铺是由于付仁光与造船厂之间的租赁合同被解除，陈镇伟在被起诉前都不知情，陈振伟对此并不存在过错，不应当承担任何责任，2、本案若存在退款或者赔偿也应当由付仁光承担，陈镇伟将收取的陈世旺的租金已支付给付仁光，因此应当由付仁光来承担，并且付仁光对造船厂与其解除租赁合同一事予以隐瞒，没有告知陈镇伟，也于2020年4月份收取了陈镇伟缴纳的租金，如果有过错也是付仁光未告知真实情况以及在接到解除合同通知后刻意隐瞒真实情况，继续收取租金，因此若法庭认为本案存在退款或者赔偿，应当由付仁光承担。3、本案若存在退款，应退回的租金金额为2784.6元，4、本案若存在赔偿，金额仅为2563.81元。 第三人付仁光述称，第三人没有刻意隐瞒情况，原告的诉请与第三人无关；不接受被告的意见，认为不应当由第三人退租金，与第三人无关。 经审理查明，2019年2月21日，被告陈镇伟与第三人付仁光签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定陈镇伟从出租人付仁光处承租涉案商铺，租期为一年，自2019年3月1日起至2020年3月1日，每季度租金13500元，合同签订后陈镇伟须向付仁光交纳押金6000元。 2019年10月3日，原告陈世旺（承租方、甲方）与被告陈镇伟（出租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：1、被告将位于北海市造船厂80平方米的商铺租给原告作商铺用；2、租期1年，从2019年10月3日至2020年10月3日；3、租金按季度收取，每季度租金为13800元，每次提前10天交租金；若原告未能按合同规定的期限交付租金，超过15日，被告有权单方面阻止合同并收回所出租的商铺，因此造成损失由原告负责；4、合同签订后原告需向被告交纳押金4000元，合同期满后，如未对所租赁的商铺结构构成破坏或其他物件损坏、丢失和租期内水电费已结清，被告须在合同期满后将押金如数退还原告；5、该商铺为现状出租，租后，原告有权在不改动或不损坏该整幢房屋的主体结构的情况下进行二次装修，二次装修的费用由原告自理，合同期满后，二次装修的可移动装饰物归还原告、其他固定装修不能拆除，被告有绝对的处置权。该《商铺租赁合同》还约定了其他内容。 原告在上述《商铺租赁合同》签订后，对涉案商铺进行了装修并投入经营餐饮服务，商铺取名“北海大饭堂”。原告支付了《商铺租赁合同》约定的押金4000元，已按约支付租金至2020年6月份，其中2020年4月至6月期间的租金在扣除被告因疫情同意免收的部分租金及抵扣之前多收的150元电费后，实际支付租金9050元。原告主张其投入商铺装修款共计37217元，对商铺进行了间隔墙、玻璃门、刮腻子、搭建铁皮大棚、电路水管、安装广告牌等装饰装修，同时主张其购置配套设施物品支出38736元，并提供了相关票据欲以证实该主张。 庭审时，第三人付仁光称其与被告签订的《商铺租赁合同》虽约定租期为一年，但双方口头约定只要商铺不拆被告都可一直租赁下去。第三人付仁光另在庭审中对陈镇伟转租商铺给原告的行为表示认可。 2020年3月19日，北海市造船厂管理人对付仁光作出（2020）船厂破管字第10号《解除合同暨腾退土地通知书》，载明：北海市造船厂与付仁光于2019年1月1日签订的租赁合同租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，合同到期后双方没有续签，维持不定期租赁关系至今，因北海市造船厂破产清算，管理人决定解除付仁光与北海市造船厂的租赁合同，该通知书送达之日即为合同解除之日。 2020年5月23日，北海市造船厂管理人作为《腾退搬迁公告》，载明：北海市造船厂因不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，北海市中级人民法院于2020年3月6日裁定受理北海市造船厂破产清算一案，并指定广西嘉友律师事务所担任北海市造船厂管理人。管理人于2020年3月19日、2020年3月24日、2020年3月25日向各承租户（付仁光等）送达了《北海市造船厂管理人解除合同暨腾退土地通知书》，解除与各租户的租赁合同，并要求各租户于通知送达之日起三十日内腾退并将土地交付管理人。但目前仍有部分承租户未搬离，现管理人发出公告：请各承租户（包括转租户、实际使用人）在2020年6月2日前从造船厂的土地和建筑物搬离，腾退土地交还管理人。 2020年6月5日，北海市造船厂管理人作出《证明》，载明：兹有陈世旺在北海市造船厂厂区经营“北海大饭堂”，于2020年5月23日接到北海市造船厂管理人腾退通知后停止经营并于2020年6月5日全部搬离。 庭审时，原告主张收到北海市造船厂管理人的通知后于2020年5月23日腾退，商铺内能拆卸的物品均已搬离，只剩下不可拆卸的物品，且原告腾退之后将钥匙交付给了破产管理人。原告为腾退商铺支出了搬运费2700元。现原告主张被告与原告签订涉案商铺时未如实告知被告与第三人签订的商铺租赁合同情况，致使原告未能按约租赁使用所承租的商铺，被告构成了违约。涉案商铺被腾退，造成了原告损失，原告遂诉至本院，提出以上诉请。 被告陈镇伟庭审时则抗辩原告对陈镇伟与第三人付仁光签订的商铺租赁合同的租赁期限知情，原告提前腾空涉案商铺系第三人付仁光与北海市造船厂的租赁合同解除所致，且第三人付仁光隐瞒了其与北海市造船厂之间的租赁关系，因此原告主张的退款及赔偿问题应由第三人付仁光承担。同时，被告陈镇伟对原告主张退还的租金数额及损失赔偿数额均有异议，且表示虽同意退还押金，但要求第三人付仁光先予退还给被告。 本院认为，原告陈世旺与被告陈镇伟签订的《商铺租赁合同》是当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，各方均应恪守履行。 原告陈世旺于2020年5月23日被北海市造船厂管理人通知腾退涉案商铺，导致原、被告签订的《商铺租赁合同》无法按约履行。因租赁合同不能履行的损失，应依法以致合同不能履行的过错大小分担。本案中，涉案商铺先由第三人付仁光从北海市造船厂承租后转租给被告陈镇伟，再由陈镇伟转租给原告。被告陈镇伟从第三人处承租涉案商铺约定的租赁期限至2020年3月1日，之后为不定期租赁关系，而被告租赁涉案商铺给原告却明确约定租赁期限至2020年10月3日。被告主张于涉案《商铺租赁合同》签订时已告知原告商铺系转租以及租赁期限为不定期的情况，但原告仅认可知晓商铺系转租，并不认可被告已告知商铺为不定期租赁的主张。被告对上述主张未能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。因此，原告未能对租赁物行使租赁权至租赁期满的原因，是由于被告未告知其与第三人系不定期租赁关系引起，故应由其对原告的损失承担主要过错责任。而原告陈世旺在明知商铺系转租的情况下，未确认被告是否实际取得商铺一年期的出租权，即与被告订立合同，也是促成其房屋租赁合同不能履行的另一原因，也具有过错，应对合同不能履行承担次要过错责任。综合原、被告双方致合同不能履行的过失大小，应由被告陈镇伟对扣除原告陈世旺实际占有、使用商铺期间相对应的费用后，向陈世旺承担其合理损失的70%的赔偿责任，其余损失由原告陈世旺自行承担。被告陈镇伟同时抗辩主张《商铺租赁合同》不能履行系第三人付仁光与北海市造船厂的租赁合同解除所致，应由第三人付仁光承担原告主张的退款及损失赔偿，对此本院认为，本案审理的是原告陈世旺与被告陈镇伟之间的租赁合同法律关系，第三人付仁光并非该合同的相对方，被告陈镇伟主张由第三人承担责任没有依据，本院不予支持。至于被告陈镇伟对其与第三人付仁光之间的租赁合同关系有争议的，可另行主张权利。 关于原告主张退还押金、租金及赔偿利息损失的问题。对于押金4000元，被告庭审时表示同意退还，本院对此予以确认。对于应退租金的金额问题，根据涉案《腾退搬迁公告》、《证明》并结合庭审时查明的事实，本院对原告于2020年5月23日停止经营并搬离的事实予以确认。原告的租金已交至2020年第二季度，该季度原告实际支付租金为9050元。鉴于原告在2020年5月23日搬离的事实，被告应退还租金的金额为3879元（9050元÷91天×39天）。对于原告主张的利息损失，因租赁合同不能履行，原告亦存有一定过错，故对于原告主张的利息损失诉求，本院不予支持。 关于原告主张的商铺装修费37217元的问题。原告称租赁涉案商铺后投入装修经营餐饮，对商铺进行了间隔墙、玻璃门、刮腻子、搭建铁皮大棚、电路水管等装饰装修，共支出了37217元，有相关费用的收据为凭，并主张该类装饰装修不可拆除，因而要求被告赔偿。本院认为，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，原告可在不改动或不损坏该整幢房屋的主体结构的情况下进行二次装修。原告提供了收据、照片等证实其对涉案商铺投入了相关的装饰装修，现原告不能继续使用该租赁物，如前所述，被告应对原告剩余租赁期内不可拆除的装饰装修残值损失承担70%的赔偿责任。结合原告从2019年10月3日开始租赁使用涉案商铺至2020年5月23日，被告应赔偿原告2020年5月23日至2020年10月3日（4.5个月）不可拆除的装饰装修残值损失，即为9769元[37217元×（4.5÷12）×70%]。关于原告主张的超过部分，本院不予支持。 关于原告主张的配套设施物品损失款38736元的问题。原告主张的配套设施物品并不因搬离涉案商铺而无法使用，且原告业已将上述物品搬离涉案商铺，原告据此主张存在配套设施物品损失38736元，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于原告主张的腾退商铺搬运费2700元，原告此次搬离涉案商铺系因被告的主要过错导致租赁合同未能继续履行而发生的，由此产生的搬运费2700元属于原告的合理损失，故被告应按70%的比例赔付原告搬运费1890元。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈镇伟退还押金4000元和租金3879元合计7879元给原告陈世旺； 二、被告陈镇伟赔偿装修费和搬运费损失合计11659元给原告陈世旺； 三、驳回原告陈世旺的其他诉讼请求。 案件受理费1421元，减半收取710.5元，由被告陈镇伟承担（上述费用原告已向本院预交，被告陈镇伟在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1421元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年十月十三日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰