上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初10395号原告：王聪，男，1996年7月22日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张新颜(系原告王聪的母亲)，女，1975年11月9日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：解焕宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海华冠房地产开发有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：程鏖，执行董事。委托诉讼代理人：杨根水，上海浦银律师事务所律师。被告：邢家宝，男，1980年10月28日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市。原告王聪与被告上海华冠房地产开发有限公司(以下简称华冠公司)、邢家宝房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张新颜、解焕宇、被告华冠公司委托诉讼代理人杨根水到庭参加诉讼。被告邢家宝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王聪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告华冠公司于2016年9月4日、2016年10月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告华冠公司退还原告支付的购房款人民币(以下币种同)46万元并支付资金占用利息(以56万元为基数，自2016年9月6日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年6月30日止，按照LPR计算；以46万元为基数，自2020年7月1日起至实际返还之日止，按照LPR计算)；3.判令华冠公司支付原告违约金(以56万元为基数，自2016年12月15日起至作出判决之日止，按照月利率2%计算)；4.判令被告邢家宝对华冠公司的上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任。事实和理由：2016年9月4日，原告与两被告通过上海美侬居房地产经纪事务所居间介绍，就原告购买被告华冠公司位于上海市嘉定区黄渡镇嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)，签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称9月4日买卖合同)，房屋建筑面积为72.27平方米，转让价款为159万元，在2016年12月15日前，原告与被告华冠公司共同申请办理转让过户手续；附件三中约定：原告于签订买卖合同当日直接支付被告华冠公司首期房价款109万元，原告向银行申请贷款50万元等相关约定。当日，原告又与被告华冠公司签订了买卖合同特别补充协议(以下简称9月4日补充协议)，其中约定：如本交易不能正常过户，被告华冠公司的违约责任为原告实际支付的购房款月息2%。买卖合同签订后，原告按约向被告华冠公司支付了首期房价款109万元，被告华冠公司于2016年9月4日、2016年9月5日分别向原告出具了收款收据。此后，因被告华冠公司存在营业执照号码变更的情况。原告又于2016年10月8日与被告华冠公司签订了一份《上海市房地产买卖合同》(以下简称10月8日买卖合同)。2016年12月14日，被告华冠公司向原告出具一份买卖合同特别补充协议(以下简称12月14日补充协议)，载明由于公司原因涉诉房屋暂时不能正常过户，承诺最晚于2017年3月30日之前完成过户。后因被告华冠公司未按约定在2017年3月30日前将涉诉房屋过户给原告，原告多次要求两被告配合办理房屋过户手续，但两被告一直未予配合。2018年9月20日，原告向上海市嘉定区人民法院提起诉讼，庭审过程中，被告华冠公司表示房屋买卖合同上的公章并非其公司公章，系由被告邢家宝私自刻制，后嘉定法院作出(2019)沪0114民初164号(以下简称164号案件)民事裁定书，认为此案涉及经济犯罪嫌疑，将案件移送公安机关处理。2019年9月19日，上海市公安局嘉定分局对被告邢家宝涉嫌的合同诈骗案，经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。原告认为被告邢家宝系被告华冠公司的代理人，被告邢家宝在签订合同时持有涉诉房屋的房产证原件，加盖被告华冠公司公章的其法定代表人身份证复印件及营业执照复印件，并持有被告华冠公司公章，其行为构成表见代理。被告华冠公司在与原告签订买卖合同后，未履行过户义务，构成违约，被告邢家宝作为代理收款人，应与华冠公司共同承担连带责任，现两被告陆续向原告退还了部分房款，但仍余46万元房款未退还，故涉讼。诉讼过程中，王聪表示如果认定邢家宝的行为不构成表见代理，则要求由邢家宝承担相应的法律责任，并同意邢家宝提出就违约金及利息损失共计赔偿20万元的意见。被告华冠公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。华冠公司对出售系争房屋毫不知情，在164号案件起诉前才知道这件事。与原告签订房屋买卖合同及补充协议的人为邢家宝，其使用的华冠公司公章系其伪造，华冠公司并未授权其出售系争房屋，华冠公司从未与原告就系争房屋的买卖进行过磋商，没有授权邢家宝与原告签订房屋买卖合同、补充协议，亦未授权邢家宝收取购房款。原告认为邢家宝的行为构成表见代理的意见是不成立的。原告与邢家宝签订房屋买卖合同及补充协议时，即便邢家宝持有华冠公司相关材料及其伪造的华冠公司公章，但是邢家宝并非华冠公司员工，邢家宝也未持有华冠公司的授权材料，而伪造的公章并不能代表华冠公司；原告与邢家宝签订合同时也不是在华冠公司的办公地址，购房款也未支付给华冠公司而是直接支付给了邢家宝，华冠公司曾向邢家宝出具过一份委托书，但华冠公司认为上面除了临夏路房屋外的其他三套房屋信息是事后添加的，且该委托书仅仅是为了办理临夏路房屋的过户手续，并不是授权邢家宝签订房屋买卖合同及收取房款等。对于临夏路房屋的买卖合同上加盖的是邢家宝伪造的公章的情况，华冠公司此前并不知情，直至164号案件庭审中才得知，故不能直接认定华冠公司认可该伪造公章可以使用。临夏路房屋确实是华冠公司同意出售的，房款也是购房人支付至华冠公司账户的。系争房屋的房产证原件此前已从利源事务所收回，临夏路房屋的产证原件因后续需要办理过户手续，因此在2016年时交给了邢家宝。因此，邢家宝的行为并不具有获得华冠授权的外观表象，不能构成表见代理，故原告与邢家宝签订的房屋买卖合同及补充协议对华冠公司不生效力，并不存在需要与华冠公司解除合同的情形。原告在没有华冠公司授权的情况下，将购房款支付给邢家宝，本身存在过错，其应当向邢家宝主张相应的返还责任，故华冠公司没有责任和义务返还原告支付的购房款，亦无须承担原告主张的资金占用利息及违约金。如果法院认为华冠公司应当承担责任，则认为原告主张的资金占用利息及违约金性质上属于重复，不应重复计算，对于原告主张的违约金计算基数没有异议，但是认为就是已收房款的2%作为违约金而不是连续计算，此外，即便连续计算认为原告起算的时间也应当从2020年6月30日开始。此外，华冠公司表示系争房屋已由其自行收回，故不需要在本案中处理房屋返还的问题。被告邢家宝开庭后到庭辩称，如果华冠公司不同意承担责任，那房屋买卖合同确实无法继续履行。本被告并非华冠公司的员工，与原告签订买卖合同及补充协议时使用的华冠公司公章确实是本被告自行刻制，原告将房款109万元直接支付给了本被告，本被告也没有支付给华冠公司。当时，华冠公司委托案外人上海利源房地产经纪事务所(以下简称利源事务所)包销其四套(含系争房屋在内)房屋，本被告自己找人刻制了华冠的公章是因为本被告之前处理的其他有关联公司的房屋时是通过类似的方式操作的，故认为是华冠公司也这样操作的。对于华冠公司银行账户的章也是本被告去刻制的，当时华冠公司的员工杨智雄说简单点处理，虽然没有说过让本被告去自己刻章，但按本被告自己的理解就去自己刻了；在包销期间，其中位于上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室(以下简称临夏路房屋)当时卖出去了，华冠也是同意出售该套房屋的，房款是直接支付至华冠公司账户，相应的房屋买卖合同、贷款材料都是加盖本被告自己刻制的公章，加盖公章的情况没有跟华冠公司的员工说，但对方也没有问过。利源事务所的包销合同代理期限到期前，除临夏路房屋外，华冠公司就通知不同意再出售剩余三套房屋，代理期限到期后也没有再次签订包销协议。但是，本被告认为华冠公司只是暂缓销售的意思，暂缓过后还是可以继续卖的，代理期限到期后，华冠公司也没有将房屋产权证原件、钥匙，购房发票、完税凭证、加盖华冠公司公章的营业执照和法人身份证复印件收回，且华冠公司当时给本被告出具过一份委托书，故认为该委托书就是本被告有权继续代为出售上述房屋的授权材料。另外，本被告认为华冠公司当时不出售剩余房屋是因为开不出发票，但是临夏路房屋实际在2016年5月可以过户的时候可以开发票了，且认为华冠公司出具给本被告的委托书是到2016年12月31日的，并未过期，所以本被告认为可以继续出售系争房屋。系争房屋出售给原告并收取房款的事情，本被告没有告诉过华冠公司，此后，因系争房屋因华冠公司不同意出售，无法办理贷款，以致无法办理过户，后来本被告陆续退还了原告购房款63万元。如果法院认定华冠公司不需要承担责任，则本被告同意返还原告剩余购房款46万元，但是对于原告主张的资金占用利息及违约金金额过高，且违约金是指在可以过户但逾期的情况下才支付的，现同意赔偿20万元给原告作为承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年9月4日，原告王聪(乙方、买受人)与华冠公司为(甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称104室房屋)，房屋建筑面积为72.27平方米，转让价为159万元，第六条中约定：“甲、乙双方确认，在2016年12月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……”附件三中约定：“1、乙方应于签订买卖合同当日直接支付甲方首期房价款109万元(含定金1万元)。2、乙方向银行申请贷款为50万元，该款项由贷款银行直接划到甲方在该银行指定的账户上(若银行贷款申请不足，不足部分由乙方应于进嘉定区交易中心过户当日以现金方式补足给甲方)。”合同中还就其他相关事宜进行了约定。同日，王聪(乙方)与邢家宝(甲方华冠公司代理人)签订《买卖合同特别补充协议》，其中载明：“甲、乙双方协商一致约定，如本交易不能正常交易过户甲方的违约责任为乙方实际支付甲方的房款月息2%支付乙方，乙方如违约则违约责任也按已经支付甲方的房款月息2%支付甲方。”2016年10月8日，王聪与华冠公司就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，该合同其他主要内容与9月4日买卖合同基本一致，主要区别在于：附件三处加盖了华冠公司的银行账户信息、合同尾部华冠公司盖章处营业执照信息变更为统一社会信用代码。2016年12月14日，王聪(乙方)与邢家宝(甲方华冠公司代理人)签订《买卖合同特别补充协议》，其中载明：“1、由于甲方公司原因暂时不能正常过户，甲、乙双方约定最晚于2017年3月30日之前完成过户，现甲方同意把房屋钥匙正式交接乙方。……”以上两份买卖合同及9月4日补充协议，加盖的华冠公司的公章均系邢家宝伪造，邢家宝以华冠公司代理人的名义在上述两份合同及9月4日补充协议、12月14日补充协议上签字，10月8日买卖合同附件三处华冠公司银行账户信息的章亦是由邢家宝伪造。王聪将109万元直接支付给了邢家宝，邢家宝分别于2016年9月4日、2016年9月5日向王聪出具收款收据两份，分别载明收到系争房屋定金1万元及部分房款108万元。邢家宝于2019年3月3日出具承诺书，其中载明：“本人邢家宝承诺退还购房人王聪购房本金109万元(物业地址嘉松北路XXX弄XXX号XXX室，产证编号：嘉XXXXXXXXXX)，上述房款分三次退还购房人王聪，第一笔房款38万元于2019年3月3日当天通过银行转账方式退还购房人王聪，第二笔房款40万元于2019年8月1日前退还，第三笔房款31万元于2019年12月30日前退还王聪，本人邢家宝承诺如未在约定时间付清上述所有房款，本人邢家宝愿意承担一切法律责任及后果。”自2019年3月3日起至2020年6月30日止，邢家宝陆续向王聪退还购房款共计63万元。另查明，1.2007年11月5日，系争房屋权利人登记为上海华冠房地产开发有限公司。2.王聪此前曾起诉华冠公司要求过户，上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)于2019年1月2日立案受理，华冠公司提出公章系伪造且明确表示不同意将系争房屋过户给王聪，故经审查后，因邢家宝伪造华冠公司公章，可能涉及刑事犯罪，嘉定法院出具(2019)沪0114民初164号民事裁定书驳回王聪的起诉，王聪针对该民事裁定书提出上诉，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终5287号民事裁定书予以维持。后嘉定法院依法将该案移送公安机关，上海市公安局嘉定分局于2019年9月19日向王聪出具《不予立案通知书》，其中载明：王聪提出控告的邢家宝涉嫌合同诈骗案，经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。审理中，1.华冠公司(委托方、甲方)确认其与利源事务所(代理方、乙方)于2015年9月10日签订《房地产包销代理合同》，其中约定甲方将其自有产权的四套(包括系争房屋及临夏路房屋在内)房屋交由乙方代理销售，代理期限为自2015年9月10日起至2015年12月31日止；第四条中约定：“自购房客户于甲方签订房屋买卖合同至房产证过户及交房期间，所产生的定金、首付款、房款等，无论现金或转账支付，须由甲方收取或转入甲方指定的账户，甲方收款后开具收据。”合同中另就其他相关事宜进行了约定。2.华冠公司亦确认曾于2015年9月10日作为委托人向邢家宝(受托人)出具一份委托书，其中载明：“委托期限2015年9月10日至2016年12月31日止，委托人委托邢家宝为合同代理人，代表委托人处理坐落于嘉松北路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、临夏路XXX弄XXX号XXX室之房地产1-15事项：一、办理上述土地使用权、房屋所有权初始登记事宜；二、办理上述土地使用权、房屋所有权移转登记事宜；三、办理上述土地使用权他项权利登记事宜；四、办理上述房屋所有权他项权利登记事宜；五、办理上述土地使用权变更登记事宜；六、办理上述房屋所有权变更登记事宜；七、办理上述房地产预告登记事宜；八、办理上市房地产单方预告登记事宜；九、办理上述房地产更正登记事宜；十、办理上述房地产异议登记事宜；十一、办理上市房地产文件备案登记事宜；十二、办理上述房地产权利注销登记事宜；十三、领取房地产权证及初始密码凭证；十四、领取房地产登记证明；十五、领取房地产登记备案证明。”同时，对于该份委托书，华冠公司表示，当时仅仅是作为办理临夏路房屋权利转让或者变更登记的委托书，关于嘉松北路三套房屋的信息系事后添加，且该委托书的内容并不涉及授权签署买卖合同或者收取房款等事宜。邢家宝则认为，该委托书并不存在事后添加。3.华冠公司表示其仅有一枚经工商备案的公司公章，从未使用过其他未经备案的公章。4.关于临夏路房屋的情况，华冠公司认为：邢家宝在临夏路房屋过户时使用的公章系其私刻，未经其同意，但当时临夏路房屋时华冠公司同意出售的，其虽未注意公章的问题，该房屋的房款均为支付至其公司账户，在临夏路房屋交易过程中即便邢家宝使用的了其伪造的公章，也不能直接认为华冠公司知晓或认可该公章的使用；邢家宝认为：当时华冠公司的员工杨智雄让其自己处理，而其在处理其他关联公司的房屋买卖时均是如此操作，其认为是符合一直的交易方式的。5.王聪在164号案件中表示当时签约时邢家宝出示了加盖华冠公司公章的营业执照复印件和法定代表人身份证复印件，以及公章一枚，没有授权委托书，其因出于对中介的信任及认为该公章一般不会是伪造的，且既然已经携带了公章，则认为有没有委托书并不重要，其在涉诉房屋的买卖过程中仅与邢家宝联系，并未与华冠公司联系过亦未去过华冠公司的办公场所。本院认为，本案的关键问题在于邢家宝的行为是否构成表见代理，邢家宝与华冠公司是否应当承担相应的法律责任，如何承担？本案中，华冠公司曾委托案外人利源经纪事务所就四套房屋进行销售，而非委托邢家宝个人代为销售相关房屋，其虽向邢家宝出具过一份委托书，但从该委托书的内容来看，仅仅是委托邢家宝办理所有权移转登记、变更登记、领取相关证明等内容，并非其授权邢家宝代为出售相关房屋、签订买卖合同、收取房购房款，而邢家宝认为符合其与华冠公司一贯的交易方式，但对此并未提交充分的证据加以证明，故邢家宝在未取得华冠公司授权的情况下，与王聪签订买卖合同并收取购房款的行为，应属无权代理。对于王聪主张邢家宝的行为属于表见代理的意见，对此，本院认为：邢家宝自认在华冠公司已明确向其表示不同意出售系争房屋的情况下，伪造了华冠公司的公章，其行为如要构成表见代理须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，其中应包括以下两方面：一方面，存在外表授权，即该代理行为外在表现有相对人相信行为人有代理权的事实，本案中，王聪表示其在中介方处签订买卖合同时，邢家宝曾出示了加盖华冠公司公章的营业执照复印件和法定代表人身份证复印件，以及公章一枚，未提供授权委托书，在房屋买卖过程中，王聪自认除邢家宝外并未接触过华冠公司其他人且并未去过华冠公司经营场所，故邢家宝代理行为有外表授权的事实并不充分；另一方面，相对人对行为人有代理权形成了合理信赖，仅有代理行为有代理权的外观，但是如不能建立对该代理行为的合理信赖，亦不构成表见代理。本案中，王聪对于邢家宝有代理权的信赖仅仅建立在对中介方及邢家宝持有华冠公司公章及部分材料的基础上，在缺乏其他相关委托授权证明、没有确认邢家宝与华冠公司关系，邢家宝持有的华冠公司公章系其伪造，且当时并未向王聪出示过临夏路房屋的买卖合同等相关材料的情况下，不足以使王聪对邢家宝有代理权形成合理信赖，故其信赖的理由亦并不充分。综上，本院认为，王聪主张邢家宝的行为构成表见代理的意见，缺乏充分依据，本院难以采纳。因此，邢家宝在没有取得代理权的情况下与王聪就系争房屋签订买卖合同、补充协议并收取购房款，此后亦未得到华冠公司的追认，且邢家宝的行为不构成表见代理，故邢家宝的上述行为对华冠公司不生效力，故王聪要求解除与华冠公司签订的《上海市房地产买卖合同》、由华冠公司返还剩余购房款、支付违约金及资金占用利息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。邢家宝对其实施的无权代理行为应当承担相应的法律责任，且其亦向王聪出具过承诺书表示同意退还王聪支付的购房款，现鉴于王聪表示如果认定华冠公司无需承担责任的情况下，则要求邢家宝承担相应的责任，且同意邢家宝返还剩余购房款46万元、赔偿违约金及利息20万元的意见，于法无悖，故本院予以确认。审理中，被告邢家宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃诉讼权利的行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邢家宝应于本判决生效之日起十日内返还原告王聪购房款46万元；二、被告邢家宝应于本判决生效之日起十日内支付原告王聪违约金及利息损失20万元；三、对原告王聪的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,400元，减半收取5,200元，由被告邢家宝负担(被告邢家宝负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年十月十二日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。