江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初4346号原告：中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，统一社会信用代码91320900840136218U，住所地在江苏省盐城市解放南路**。负责人：王雪芹，该行行长。委托诉讼代理人：凌海，该行职员。委托诉讼代理人：李娟，该行职员。被告：戴正中，男，1983年8月18日生，住，住所地在江苏省淮安市淮阴区/div>委托诉讼代理人：徐奭，江苏司剑律师事务所律师。被告：冯苏云（系戴正中之妻），女，1982年8月17日生，住，住所地在江苏省淮安市淮阴区/div>委托诉讼代理人：陆文明，江苏永屹律师事务所律师。被告：盐城市津林房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320900793826856P,住,住所地在江苏省盐城市亭湖区东河新村****/div>法定代表人：朱津林，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱春祥，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（下称农行中汇支行）与被告戴正中、被告冯苏云、被告盐城市津林房地产开发有限公司（下称津林公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡云刚独任审判，于同年9月23日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托诉讼代理人凌海，被告戴正中的委托诉讼代理人徐奭，被告冯苏云的委托诉讼代理人陆文明，被告津林公司的法定代表人朱津林及其委托诉讼代理人朱春祥均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行中汇支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告戴正中、冯苏云偿还原告贷款本金311871.46元，利息5785.54元（暂计算至2020年7月10日），本息合计317657元，及至实际履行之日止按合同约定计算的利息；2.被告津林公司对上述债务承担连带保证责任；3.原告对被告戴正中、冯苏云设定抵押房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。事实与理由：2016年11月3日，被告戴正中、冯苏云与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向两被告发放贷款35万元，用于购买盐城市住房，并约定了贷款期限、利率、还款方式、违约责任等内容。津林公司在借款合同上盖章，为该笔借款提供阶段性担保。同年11月7日，原告和戴正中、冯苏云在不动产登记部门就盐城市住房办理了抵押预告登记手续。次日，原告依约向被告戴正中发放贷款35万元。后三被告均未能按时还款，原告多次催收未果，现具状法院望判如所请。被告戴正中、冯苏云辩称：借款人并非主观不想还款，未能按期还款是因为借款人的还款账户被注销，无法与银行对接还款，现借款人愿意继续偿还贷款。被告津林公司辩称：我方为被告戴正中、冯苏云向原告借款提供担保的事实无异议，同意为借款人向原告还款承担连带责任。本院经审理查明：2016年11月3日，原告农行中汇支行（贷款人）与被告戴正中、冯苏云（借款人、抵押人）、被告津林公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告戴正中、冯苏云向原告借款35万元，用于购买盐城市住房；借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人应协助配合贷款人自合同签订之日起15日内办妥所购房屋抵押预告登记，自房地产权属证书办妥起一个月向房地产登记管理机构办理抵押登记；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款；被告津林公司为被告戴正中、冯苏云借款提供阶段性连带责任保证（自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止）；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现权利的一切费用；保证期间为借款到期日起二年。同年11月7日，原告和被告戴正中、冯苏云到不动产登记部门就盐城市住房办理了抵押预告登记手续。同年11月8日，原告依约向被告戴正中指定账户发放贷款35万元，借款凭证载明借款执行利率为4.41%。期间被告戴正中、冯苏云未能按期还款，被告津林公司代为偿还了部分款项，2020年2月份之后津林公司也未再还款。截止2020年7月10日，被告戴正中、冯苏云计欠原告借款本金311871.46元，利息5785.54元。农行中汇支行追要未果，遂诉至本院。另查明，被告戴正中、冯苏云购买的盐城市房屋至今未办理房产权证。以上事实，由原告农行中汇支行举证提交的《个人购房担保借款合同》、盐城市预购商品房抵押预告登记申请书、借款凭证、欠款明细、还款记录等证据证明，本院经审核予以确认。本院认为，原告农行中汇支行与被告戴正中、被告冯苏云、被告津林公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，对各方均具有约束力，本院依法确认合同合法有效。合同签订后，原告依照约定向被告戴正中指定账户发放35万元贷款，被告戴正中、冯苏云未能按约履行还款义务，保证人津林公司也已连续5期未能代为还款，已构成根本违约，原告有权按合同约定要求被告戴正中、冯苏云一次性偿还全部借款本息。被告津林公司作为阶段性保证人确认对戴正中、冯苏云的借款提供阶段性连带责任保证，因案涉抵押房产至今未办理抵押登记，故津林公司应当按约承担连带保证责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告戴正中、冯苏云应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行偿还借款本息合计317657元，并承担利息（含罚息、复利，从2020年7月11日起至实际还款之日止以本金311871.46元为基数按合同约定计算）。二、被告盐城市津林房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6065元，依法减半收取3032.5元，由被告戴正中、冯苏云、盐城市津林房地产开发有限公司负担。原告已预交，现限被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号，汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  蔡云刚二〇二〇年十月二十五日书记员  毛家梅附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。