福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初326号 原告（反诉被告）：晋江美创环保设备有限公司（下称美创公司），住所地晋江市经济开发区（五里园）金源路**晋江市顺盛机械制造有限公司**，统一社会信用代码9135058208430940XH。 法定代表人：林丽光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢晶，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋庆宙，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：晋江市顺盛机械制造有限公司（下称顺盛公司），住所地晋江市经济开发区（五里园）金源路**，统一社会信用代码91350582791799591Q。 法定代表人：吴明杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许珊珊，福建晋贤律师事务所律师。 美创公司与顺盛公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序。顺盛公司于审理中提起反诉，本院依法受理后，因新冠病毒疫情而延期审理，后将本、反诉合并并公开开庭进行了审理。美创公司委托诉讼代理人卢晶、宋庆宙，顺盛公司委托诉讼代理人许珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美创公司向本院提出诉讼请求：1.确认美创公司与顺盛公司签订的《厂房租赁合同书》及两份《合同补充协议书》已于2019年11月10日解除；2、顺盛公司立即退还美创公司2019年11月11日至2019年11月30日的租金26648元、退款费用3928元及租赁保证金80000元。事实和理由：美创公司与顺盛公司于2017年1月16日签订厂房租赁合同书，后又签订两份合同补充协议书，约定：顺盛公司出租给美创公司厂房建筑一栋，厂房租赁自2017年3月1日至2022年2月28日止，宿舍租赁自2017年6月1日至2022年2月28日，厂房按每月每平方米11元计算，宿舍按每月每平方米9元计算，自2017年12月15日起，厂房租金34375元/月，宿舍租金3213元/月，美创公司每3个月结算一次租金，合同期内租赁价格不变。合同签订后，美创公司依约支付租金至2019年11月30日。但顺盛公司于2019年8月1日书面告知美创公司要将厂房租金价格上调至每平方米13元，且告知美创公司未按调高后的价格支付，将对租赁厂房断水断电。此后，相关部门赴厂检查，当面告知厂房不符合消防法规，需停业整改。顺盛公司的前述违约行为导致美创公司无法继续进行正常的生产经营活动。美创公司书面通知解除合同，同时为避免扩大损失，于2019年11月10日将租赁厂房、宿舍搬运、清理完毕。后双方协商退还保证金、租金及退款费用时，顺盛公司拒绝退还任何款项。 顺盛公司辩称，顺盛公司于2019年8月1日发的通知，只是告知厂房租金或讼争的税费由美创公司承担，并不影响合同履行，是顺盛公司主动协商的一个过程，顺盛公司不存在根本违约行为。其次美创公司的告知函，顺盛公司未签收也不知晓，直至美创公司起诉，才知道美创公司要求单方解除合同。美创公司作为守约方无需退还保证金，且顺盛公司已将厂房交由美创公司使用，现租赁期限尚未届满，美创公司无故单方解除合同是违约行为，顺盛公司厂房因此空置，美创公司存在过错，美创公司无权要求退还租金。诉争厂房不存在消防验收不合格的问题，双方仍应按照合同约定全面履行义务，请求驳回美创公司的全部诉讼请求。 顺盛公司并向本院提出反诉请求：判决1.确认美创公司与顺盛公司签订的《厂房租赁合同书》及两份《合同补充协议》有效，美创公司应继续履行合同。2.美创公司应向顺盛公司支付自2019年12月1日至实际使用期间的租金。诉讼中，顺盛公司变更反诉请求为：判决1.确认美创公司与顺盛公司签订的《厂房租赁合同书》及两份《合同补充协议》于2020年4月30日解除。2.美创公司应向顺盛公司支付自2019年12月1日起至2020年4月30日的租金为150352元。事实和理由：诉争厂房及宿舍系合法建筑，有晋江市国土资源局颁发的闽（2018）晋江市不动产权第0029688号证书为证。美创公司解除合同不符合约定，也不符合法定解除条件，现顺盛公司同意于2020年4月30日解除合同，才具备合同的解除条件。在这之前，美创公司以顺盛公司提高厂房租金为由，未经协商单方腾空搬离厂房是违背合同契约精神的行为，顺盛公司有权没收保证金，并要求美创公司赔偿顺盛公司的损失。 美创公司对顺盛公司的反诉辩称，顺盛公司认为涨价通知只是协商不符合事实，2019年9月11日催款单已按13元计算租金，是对租赁合同的重大调整，涉及了合同的主要义务。美创公司行使合同的单方解除权是法律赋予守约方的权利，案涉租赁物不符合合法使用的要求，应当认定双方签订《厂房租赁合同书》的根本目的无法实现。 审理中，双方对以下事实无争议：顺盛公司与美创公司于2017年1月16日签订《厂房租赁合同书》，后又补充两份《合同补充协议书》，约定顺盛公司出租给美创公司厂房、宿舍，双方约定厂房租赁期间从2017年3月1日起至2022年3月1日，宿舍租赁期间是2017年6月1日起至2022年2月28日止，厂房租金11元/平方米，宿舍9元/平方米，均为每月支付，租金三个月结算一次，合同签订后，美创公司依约支付了至2019年11月30日的租金及租赁保证金8万元。双方争议焦点为：1.双方签订的《厂房租赁合同书》及《合同补充协议书》履行过程中，谁存在违约行为，是否已经具备解除的条件。2.违约行为造成何责任，应由谁承担。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：美创公司提供证据：1.《通知》，以此证明顺盛公司在租赁期内单方要求提高厂房的租赁价格；2.2019年9月11日文件，以此证明顺盛公司第二次书面通知厂房租金将上涨为13元/平方米及顺盛公司尚未将3928元退给美创公司的事实；3.《告知函》及其附件、文件签收登记表，以此证明为避免进一步扩大损失，美创公司已于2019年11月10日告知顺盛公司解除合同并经顺盛公司签收。顺盛公司提供证据：A.不动产权证书，以此证明诉争厂房及系合法建筑，不存在违章建设情况。前述四组证据的真实性，诉讼双方均无异议，仅对合法性、关联性存在异议。 一、关于谁违约，合同是否具备解除条件的问题。 美创公司与顺盛公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,也均表示合同有效。美创公司虽认为租赁物不符合消防安全规定，并也向本院申请调查令向晋江市公安消防大队调取顺盛公司建筑消防验收和消防整改相关材料，但晋江市公安消防大队回复无相关记录，美创公司对此也未再提供任何证据予以证明，而顺盛公司提供证据A已证明其出租房屋具备合法权利，因此美创公司该主张不予采信，故双方合同不违反法律法规的强制性和效力性规定,合法有效,对双方当事人均有约束力,双方均应按照合同的约定履行自己的义务。但顺盛公司于2019年8月1日发出证据1，单方擅自变更合同约定，将厂房租金变更为每平方米13元，并于2019年9月11日向美创公司发出证据2，要求按照变更后单位计算租金，因此顺盛公司先违反合同约定，存在违约行为。但顺盛公司该违约行为并未违反其合同主要义务，其提供的租赁物仍由美创公司继续使用，并未造成美创公司合同目的不能实行，仅让美创公司处于不安状态，而美创公司对此未能要求顺盛公司在合理期限内消除该不安因素，直接于2019年11月10日通知顺盛公司解除合同，并于当日搬离租赁物，造成租赁物空置，因此美创公司该行为违反法律及合同约定，属违约行为。由于合同双方均存在违约行为，美创公司也已搬离租赁物，且双方均有解除合同意思表示，因此合同解除条件已具备。 二、违约行为造成何责任，应由谁承担的问题 由于顺盛公司、美创公司先后违约，造成租赁房屋空置，诉讼中顺盛公司自认陈述空置至2020年4月30日，美创公司对此无证据予以反驳，因此空置时间认定为至2020年4月30日。由于顺盛公司擅自变更合同内容致美创公司不安，本院酌情确定美创公司应给予顺盛公司2个月期间消除不安因素，故根据双方过错情况，确定美创公司应自搬离之日即2019年11月10日起承担租赁房屋2个月空置期损失，并在该时间届满后，双方签订合同解除，其他时间的空置损失由顺盛公司自行负担。因美创公司已支付至2019年11月30日的租金，且尚有8万元保证金在顺盛公司处，故顺盛公司将8万元扣除1个月10天双方约定的租金5万元后，应返还美创公司剩余的3万元款项。 据此本院经审理认定事实如下:2017年1月16日，顺盛公司与美创公司签订厂房租赁合同书一份，约定顺盛公司出租坐落于晋江市五里工业区××路××号顺盛公司Ｂ幢厂房给美创公司，厂房租赁建筑面积3268平方米、宿舍16间共500平方米，厂房租赁期5年，自2017年3月1日至2022年3月1日，租金厂房按每月每平方米11元、宿舍按每月每平方米9元计算，合同期内租赁价格不变，租金每3个月结算一次，每次需提前5日预付；租赁保证金8万元，美创公司应于合同签订之日起5日内支付4万元，厂房、宿舍移交美创公司后，美创公司5日内再支付4万元，租赁期间，顺盛公司擅自解除合同，应退还保证金，美创公司擅自解除合同，顺盛公司不退还保证金；合同并对其他事项进行了约定。后双方又补充两份《合同补充协议书》，其中一份约定租赁宿舍情况变更为：租赁宿舍共10间，位于顺盛公司宿舍楼第**、第**，总面积357平方米，厂房与宿舍合计面积变更为3625平方米，厂房租赁自2017年3月1日起至2022年2月28日止，宿舍租赁自2017年6月1日起至2022年2月28日止。另一份约定租赁厂房变更为3125平方米，厂房与宿舍合计3482平方米，厂房租赁自2017年12月1日起至2022年2月28日止，宿舍租赁自2017年6月1日起至2022年2月28日止，合计租金每月37588元／月。合同签订后，顺盛公司向美创公司移交了租赁房屋，美创公司也分两次向顺盛公司交付了租赁保证金8万元，并按约定金额支付租金至2019年11月30日。2019年8月1日，顺盛公司通知美创公司，由于税务局征收土地税及开发区征收物业管理费，原本每平方米11元从2019年9月份起按13元算，宿舍不变，如要按原单价算，以上各种税费美创公司自己承担。2019年9月11日，顺盛公司将租金以厂房每月每平方米13元的价格计算美创公司应支付租金数额的明细交给美创公司。美创公司为此于2019年11月10日搬离租赁房屋，并向顺盛公司交付了告知函一份。 本院认为,美创公司与顺盛公司之间达成的租赁合同关系，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。而依法成立的合同对双方当事人均有约束力,双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务,一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。美创公司、顺盛公司在履行合同中，均出现违约行为，现双方均有意解除合同，且美创公司也实际搬离租赁房屋，故酌情确定双方合同解除时间为2020年1月10日，并根据双方过错酌情确定美创公司应支付租金至2020年1月10日，顺盛公司应退还保证金8万元，即最终顺盛公司应当返还美创公司款项3万元。美创公司请求顺盛公司应退还退费3928元，虽顺盛公司于2019年9月11日出具明细中体现3928元的退款，但诉讼中双方均认可支付租金至2019年11月30日，因此该款项视为双方已结算在租金内，美创公司该请求不予支持。综上，对美创公司及顺盛公司的请求予以部分支持，其他予以驳回。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百零七条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下: 一、原告(反诉被告)晋江美创环保设备有限公司与被告(反诉原告)晋江市顺盛机械制造有限公司签订的《厂房租赁合同书》及两份《合同补充协议书》于2020年1月10日解除; 二、被告(反诉原告)晋江市顺盛机械制造有限公司应于本案判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)晋江美创环保设备有限公司款项3万元; 三、驳回原告晋江美创环保设备有限公司、反诉原告晋江市顺盛机械制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2512元,由原告晋江美创环保设备有限公司负担694元,被告晋江市顺盛机械制造有限公司负担1818元。反诉受理费3307元，减半收取1653.5元,由反诉原告晋江市顺盛机械制造有限公司负担1108.5元,反诉被告晋江美创环保设备有限公司负担545元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  曾育发 人民陪审员  柯长泰 人民陪审员  许燕萍 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  张 源 书 记 员  施建江 附件本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。