山西省高级人民法院执行裁定书（2020）晋执复137号复议申请人（异议人、利害关系人）：太原诚达房地产开发有限公司，住所地太原市和平北路和平苑小区**楼，统一社会信用代码91140100713657731T。法定代表人：张某。申请执行人：山西通富集团有限公司，统一社会信用代码911401007319076347。法定代表人：尹某，经理。被执行人：山西省太原湖东大厦有限公司，注册号140100103005578。法定代表人：何某。被执行人：何某，住太原市。复议申请人（异议人、利害关系人）太原诚达房地产开发有限公司（以下简称诚达公司）与申请执行人山西通富集团有限公司（以下简称通富公司）、被执行人山西省太原湖东大厦有限公司（以下简称湖东公司）及何某合同纠纷一案，不服山西省太原市中级人民法院（以下简称太原中院）作出的（2020）晋01执异125号执行裁定书，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。诚达公司异议请求：中止对湖东公司位于青年路14号楼房屋及土地执行行为。事实和理由：一、案涉房屋归属尚存争议。杏花岭区人民法院（2018）晋0107行初25号行政判决书已判决办理房产证程序违法，虽然该案件上诉后已发回重审，但足以说明案涉房屋的产权存在争议，人民法院仍在审理之中。二、诚达公司与湖东公司实际有一份真正的买卖协议，标的也是该楼座。由于湖东公司利用非法手段办理了房产证，且又利用房产证成功从华夏银行贷款，故此未付购房款，由此双方发生纠纷。诚达公司诉至人民法院，法院也下发了判决，判决东湖公司给付诚达公司购房款，该案也在法院执行中。这一事实也是该案执行的阻点。诚达公司认为要执行也应先执行购房款，不给购房款，怎么能交付房屋，房屋未交付就不能成为湖东公司的资产，更不能形成抵押。现在房产证在东湖公司名下，而土地证却在诚达公司名下。三、该担保物现状。该楼座实际控制在诚达公司名下。东湖公司在华夏银行贷款后，拒不履行所有合同义务，导致官司众多。东湖公司利用几个虚假合同成功获取了一栋楼，购房却未支付购房款，称贷款抵押，但抵押物是违规虚假办理的，而真正获利的东湖公司拿上贷款跑了。导致华夏银行和诚达公司为了各自利益形成对峙。四、湖东公司有意诈骗，房地局、华夏银行串通违规配合。本案楼座系东湖公司在贷款时向华夏银行提供的担保物，是湖东公司有意诈骗，串通房地局工作人员违规办理的。违规点，诚达公司未和任何第三方联建，湖东公司称1997年联建事宜，而工商档案显示该时间，东湖公司尚未成立；此时楼房尚未竣工，不具备办理房产证条件；整个楼座交易过程，没有诚达公司的任何签章。综上，本案涉房屋归属尚有争议，且诉讼正在进行中，应中止本案的执行。通富公司辩称：一、诚达公司并未依据另案生效法律文书提出对执行标的中止执行，应予驳回。诚达公司与湖东公司的民事诉讼，一审已判决驳回诚达公司的诉讼请求，认定诚达公司与湖东公司签订的商品房联建协议书有效，诚达公司并未撤销案涉房产的房地产证。二、通富公司的抵押权应受到法律保护，湖东公司的借款行为，华夏银行设置了抵押权，具有优先受偿权。湖东公司、何俊明共同述称，请求驳回诚达公司的异议请求。太原市中级人民法院（2007）并民再初字第3号民事判决，认定湖东公司与诚达公司系债权债务关系，并维持（2005）并民初字第145号民事判决。诚达公司不服，提出上诉，山西省高级人民法院（2011）晋民终字第75号民事判决，驳回上诉，维持原判。房屋现状为诚达公司非法占有房屋，收取租金。诚达公司缠诉目的是拖延执行。太原中院查明，2002年9月6日，该院作出（2002）并经初字第40号民事判决，该判决书认定湖东公司与诚达公司签订的购房协议合法有效，诚达公司已将产权过户给湖东公司，湖东公司应支付购房款。判决：湖东公司在判决生效后十日内给付诚达公司购房款18056190元，并赔偿诚达公司损失650万元。判决生效后，诚达公司申请强制执行。2002年12月17日，湖东公司与华夏银行太原分行签订《最高额抵押合同》，约定将青年路14号房产1-10层（房产证号**XXX，建筑面积6327.50平方米）为湖东公司贷款提供担保。2003年3月28日，涉案房屋在华夏银行太原分行办理了抵押，并在太原市房地产管理局进行了登记（房他字第08626号）。2005年10月17日，该院作出（2005）并民初字第145号民事判决，该判决书认定华夏银行太原分行与湖东公司签订的借款合同、最高额抵押合同，华夏银行太原分行与与何俊明签订的保证合同合法有效。判决：一、湖东公司在判决生效后十日内偿还华夏银行太原分行借款本金24900000元，偿付利息3407096.15元（利息计算截止到2005年9月20日，此后的利息按合同约定到付清全部本息之日止）。二、如湖东公司不能偿付上述款项，则立即变卖、拍卖湖东公司位于青年路14号楼房产（房屋所有证权号0XXXX），以变卖、拍卖款优先清偿本判决第一条内容。三、何俊明对变卖、拍卖湖东公司位于青年路14号楼房产后仍不能清偿华夏银行太原分行的债务承担连带清偿责任。因债务人未履行义务，华夏银行太原分行申请强制执行，该院以（2006）并执字第26号立案执行。2015年7月13日，该院作出（2015）并执变字第00019号执行裁定：变更中国长城资产管理股份有限公司山西省分公司为申请执行人。2018年5月2日该院作出晋01执异57号执行裁定：变更山西晋非投资有限公司为本案的申请执行人。2019年7月21日，该院作出（2019）晋01执异170号执行裁定：变更山西通富集团有限公司为本案的申请执行人。另查明，该院于2020年3月26日对案涉房产进行了续查封，并委托评估机构对案涉房产进行评估。案涉房产目前由诚达公司实际控制。还查明，因诚达公司不服（2005）并民初字第145号民事判决，向太原市人民检察院申请抗诉，该院于2010年11月26日作出（2007）并民再初字第3号民事判决，维持（2005）并民初字第145号民事判决。诚达公司不服，提出上诉，山西省高级人民法院作出（2011）晋民终字第75号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年1月19日，诚达公司向太原市杏花岭区人民法院提起行政诉讼，该院作出（2018）晋0107行初25号行政判决，撤销太原市房地产管理局于1998年10月19日为湖东大厦颁发的0XXXX号房产证。当事人不服，提出上诉，二审发回重审，太原市杏花岭区人民法院裁定中止审理。2020年1月16日，诚达公司向太原市迎泽区人民法院提起民事诉讼，请求确认1997年9月6日签订的商品房联建协议书无效，该院作出（2020）晋0106民初495号民事判决，驳回诚达公司的诉讼请求，该判决尚未生效。太原中院认为，该案的争议焦点是：一、湖东公司是否是案涉房产的所有权人；二、通富公司是否享有对抵押物的优先受偿权。一、湖东公司是否是案涉房产的所有权人。湖东公司与诚达公司在1998年9月30日签订购房协议书，因湖东公司未给付购房款，诚达公司向本院起诉时，即主张给付购房款及相应损失，该院作出（2002）并经初字第40号民事判决，并认定湖东公司与诚达公司签订的购房协议合法有效，诚达公司已将产权过户给湖东公司，湖东公司应支付购房款。该判决已生效。湖东公司与诚达公司系债权债务关系，案涉房屋的所有权已经转移给湖东大厦，并办理了所有权证，该房屋所有权并不以土地使用权未变更而否定。二、通富公司是否享有对抵押物的优先受偿权。湖东公司拥有案涉房屋的所有权证，向华夏银行太原分行贷款，该行基于对不动产登记的公信信赖，就案涉房屋设置了抵押权并进行登记，该抵押权应受到法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题（试行）》第40条的规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，具有优先受偿权。华夏银行太原分行具有优先受偿权。该院（2005）并民初字第145号民事判决认定，华夏银行太原分行与湖东公司签订的借款合同、最高额抵押合同，华夏银行太原分行与何俊明签订的保证合同合法有效，并经（2007）并民再初字第3号、（2011）晋民终字第75号民事判决维持，该判决应予执行。华夏银行太原分行将债权转让，最终的债权人为通富公司，通富公司继受相应权利义务，对案涉房产拥有优先受偿权。诚达公司向人民法院提出的撤销案涉房屋登记的行政诉讼及确认商品房联建协议书无效的民事诉讼，并不能形成本案中止执行的理由。综上，诚达公司非本案案涉房产的所有权人，其提出的中止执行理由亦不充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回太原诚达房地产开发有限公司的异议请求。诚达公司请求：1.撤销（2020）晋01执异125号执行裁定书；2.中止对太原市青年路14号1幢1-10层房产及土地的执行；3.复议费用由被申请人承担。事实和理由：一、涉案房屋归属尚存争议。杏花岭区人民法院（2018）晋0107行初25号行政判决书已判决办理房产证程序违法，房产证应予以撤销。虽然该案上诉后已发回重审，但足以说明涉案房屋的产权归属尚有争议，人民法院仍在审理之中。根据民事诉讼法第150条第5款之规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应中止诉讼。二、不应变卖、拍卖湖东大厦位于太原市××路的房产。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994）第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国担保法》（1995）第三十六条第一款规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”建设部《城市房地产抵押管理办法》（2001）第四条规定“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。”根据上述法律规定，湖东公司将登记在其名下房产抵押给华夏银行太原分行的同时，应当将该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。本案中抵押房屋所占用的土地为国有土地，湖东公司仅从申请人诚达公司处购买了抵押房屋，并不包括抵押房屋所占的土地使用权，该地块的土地使用权人不可能变更为湖东公司，其根本不可能取得该地款土地使用权证。因此，不可能实现上述法律规定的房屋与其所占土地同时抵押的情形。根据《中华人民共和国合同法》（1999）第五十二条之规定，案涉《最高额抵押合同》属于“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，应认定为无效，故案涉房屋抵登记行为无效。三、该担保物楼座现实际控制在诚达公司名下，湖东公司在华夏银行贷款后，拒不履行所有合同义务，湖东公司实际未花一分钱，利用几个虚假合同，成功获取了一栋楼，称购房却未支付购房款，称贷款抵押，但抵押物是违规虚假办理的。现涉案担保物，诚达公司该出租的出租，该售卖的售卖，该顶账的顶账，表面系诚达公司控制，实际众多房屋各有各的情况，都不统一。若要执行，清理楼座势必会引起群体事件，导致社会不稳定因素增加，容易形成上访告状，这也是该执行案的阻点之一。四、湖东公司有意诈骗，房地局、华夏银行串通违规配合。诚达公司发现湖东公司在办理该楼座房屋产权证时是虚假、骗取、串通房地局工作人员违规办理的。违规违法点为查房地局的档案，湖东公司之所以能办理了房产证，是因为1997年的一份联建协议，而诚达公司开发该项目时未和任何第三方联建。核查中还发现1997年湖东公司称联建事宜，实际这些工商档案显示该公司尚未成立，没有这个公司，但湖东公司凭此虚假协议，串通房地局办理了房产证。而此时该楼尚未竣工，仍在建设之中，根本不具备办证条件。实际上华夏银行贷款在1998年，当时此抵押物并未完工，怎么办下房产证，且办了他项登记。何况，整个楼座的交易过户，没有诚达公司和河西房地产公司的任何签章，所有的底薄显示都是湖东公司自己独自办理的，并没有原产权人同意过户的任何手续，房地局违规过户给了第三方湖东公司。诚达公司发现后，积极进行了诉讼，杏花岭区人民法院经审理也认为房地局办理房产证确属违规，现案件仍在审理之中。综上所述，由于案涉债权设定的抵押担保自始无效，通富公司不享有案涉房屋的优先受偿权；本案涉案房屋归属尚有争议且诉讼正在进行，应中止执行，待涉案房屋归属确权后再依法进行相关诉讼程序。本院认为，本案的焦点是诚达公司申请对案涉房产的中止执行是否应予支持。本案中，该案涉房产源于诚达公司与湖东公司于1998年9月30日签订购房协议书出售给湖东公司，该购房协议书经太原中院（2002）并经初字第40号民事判决认定合法有效，该民事判决已经发生法律效力。该案涉房产的所有权转移给湖东公司，并办理了所有权证。2002年12月17日湖东公司与华夏银行太原分行签订《最高额抵押合同》，约定将案涉房产为湖东公司贷款提供担保。2003年3月28日案涉房产在华夏银行太原分行办理了抵押，并在太原市房地产管理局进行了登记。该借款合同及抵押合同经2005年10月17日太原中院（2005）并民初字第145号民事判决书认定合法有效，并经（2007）并民再初字第3号、（2011）晋民终字第75号民事判决维持。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题（试行）》第40条人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，具有优先受偿权的规定，华夏银行太原分行具有优先受偿权。华夏银行太原分行将债权转让，最终的债权人为通富公司，通富公司继受相应权利义务，对案涉房产享有优先受偿权。本案诚达公司向人民法院提出中止执行的理由，其中包括诚达公司提起的撤销案涉房产登记的行政诉讼尚在程序中，该案涉房产的土地使用权未变更，以及该案涉房产现实际控制在诚达公司名下，湖东公司有意诈骗，房地局、华夏银行串通违规配合等，均不能形成本案中止执行的理由。综上，本案事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回太原诚达房地产开发有限公司的复议申请，维持山西省太原市中级人民法院（2020）晋01执异125号执行裁定书。本裁定为终审裁定。审判长 杨 超审判员 车俊娥审判员 郭军学二○二○年十月二十日书记员 王晓晶