广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2766号上诉人(一审原告)：邝万安，男，汉族。委托诉讼代理人：林嘉茵，广东非凡律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：邝悦笑，女，汉族。委托诉讼代理人：万景发，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄明华，男，汉族。上诉人邝万安因与被上诉人邝悦笑返还原物纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2020）粤0403民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邝万安及其委托诉讼代理人林嘉茵、被上诉人邝悦笑的委托诉讼代理人万景发、黄明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邝万安上诉请求：1、请求撤销原判决并依法改判邝悦笑将位于斗门镇小濠冲村长房正街的房屋予以腾出并返还给邝万安；2、判令邝悦笑承担本案的一、二审案件受理费及其他诉讼费用。事实和理由：一、本案基本情况。1990年1月15日，位于斗门区斗门镇小濠冲村面积为49平方米的住宅用地经国土部门审批颁发了斗府集建字（1990）第**《集体土地建设用地使用证》，该证显示：土地使用者为邝亦友、黄雪容；土地用途为住宅，四至为东至邝钦荣，南至邝社付，西至邝万荣共墙，北至邝永祥。在该土地上建有旧式两层屋铺一间，即本案中的案涉房屋。2007年3月3日，邝万安与案外人黄雪容签订《房屋转卖协议书》，约定黄雪容将案涉房屋以人民币20000元的价格卖给邝万安，从成交日期，案涉房屋的一切管理、使用权永远归邝万安所有，任何人不得干涉与侵占。邝万安支付了相应的购房款。二、一审法院认定邝万安未依法成为案涉房屋的所有权人，未依法享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利错误。根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”邝万安于2007年3月3日与案外人黄雪容签订《房屋转卖协议书》，协议是双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，合同成立并生效。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而在宅基地使用权一章，没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。根据“房随地走”的基本原则，邝万安基于此享有案涉房屋的所有权。邝万安与邝悦笑口头约定将案涉房屋交给邝悦笑暂时使用，待邝万安有需要时再将案涉房屋返还给邝万安。邝悦笑是基于邝万安的授权暂时取得房屋的使用权，而非所有权。而根据《物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”邝万安作为案涉房屋的权利人，当然具备返还原物的请求权基础。三、一审法院认定邝万安因未依法办理所有权变更登记而未取得所有权适用法律不当。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，《物权法》并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。而一审法院依据《物权法》第十七条认定不动产权属证书是享有不动产物权的唯一证明，从而认定邝万安因没有依法办理所有权的变更登记而未取得所有权适用法律不当。四、邝悦笑主张是案涉房屋的所有权人没有事实和法律依据。邝悦笑主张其借用邝万安名义购房，是案涉房屋所有权人并不属实，邝悦笑也没有提供过任何证据证明这一主张。退一步讲，即便是借用邝万安名义购房，而根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二十一条的规定：“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；”，邝悦笑并非善意受让人，其深知自身并非小濠冲户籍村民，是无权取得案涉房屋的所有权的，因违反了《合同法》第五十二条的规定，邝悦笑没有取得案涉房屋所有权的合法依据，系无权占有，故邝万安请求邝悦笑返还案涉房屋依据充分。综上所述，邝万安作为案涉房屋的权利人，享有返还原物的请求权，邝悦笑占有案涉房屋没有合理、合法的根基。请求法院依法审理并支持邝万安的上诉请求。邝悦笑辩称：一、本案基本事实：2007年3月邝悦笑借用邝万安名义购买案涉房屋，该房屋买卖合同已履行完毕，邝悦笑实际控制使用案涉房屋至今已13年。二、一审法院认定邝万安未依法成为案涉房屋所有权人、未依法享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利于法有据，适用法律正确。1、从邝万安写给邝悦笑的信中（一审被告提交的证据二）可以确认，案涉房屋是邝悦笑出资、以邝万安的名义购买。该房屋买卖合同已履行完毕，邝万安也完成邝悦笑的委托事项，将案涉房屋土地使用证、房屋转卖协议书交付给邝悦笑。案涉房屋十几年来一直由邝悦笑管理、出租，本案之前邝万安从未主张过物权，其声称口头约定将案涉房屋交给邝悦笑暂时使用，待其有需要时返还的说法不仅没有事实依据，也明显与常理不符：一是邝万安本身居住房屋面积较小，对住房有迫切需求，而邝悦笑购买案涉房屋并非用于自住，一直出租。如果案涉房屋属于邝万安，不可能交给邝悦笑出租；二是案涉房屋的土地使用证、房屋转卖协议书原件均在邝悦笑手上，如果案涉房屋系暂时出借给邝悦笑，也不会在完成买卖交易时将上述证书、协议原件交给邝悦笑。2、邝万安故意偷换“房地一体”的概念，邝悦笑取得案涉房屋是通过房屋买卖，而不是通过买卖宅基地使用权。实际情况应是通过房屋买卖从而取得案涉房屋所在的土地使用权，而不是通过土地使用权的登记取得案涉房屋。本案争议标的是房屋而不是宅基地使用权。3、根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。物权法对不动产物权的设立、变更、转让和消灭规定以登记确定效力，但允许有例外。但此处的例外并非邝万安理解的农村情况的例外，而是另有法律规定的例外。例如国家所有的自然资源可以不登记，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或因继承、受遗赠又或者合法建造、拆除等事实行为设立或消灭物权。邝万安将宅基地使用权取得的效力与通过买卖房屋从而取得土地使用权的效力混为一谈，系对《物权法》第九条的错误理解，一审适用法律正确。4、本案的案由是返还原物纠纷，邝万安主张返还案涉房屋，应举证证明其对该房屋的所有权。包括法律上的权属证明，例如不动产所有权证；事实上的控制、管理、使用、收益的证明。但无论是证书还是实际控制，邝万安都无法提交任何证据予以证明。所以，邝万安主张返还原物没有事实依据和法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回邝悦笑上诉，维持原判。邝万安向一审法院起诉请求：1.判令邝悦笑将位于珠海市斗门区***********的房屋予以腾出并返还给邝万安；2.判令邝悦笑承担一审的诉讼费。一审法院认定事实：1990年1月15日，位于斗门区斗门镇，位于斗门区斗门镇小濠冲村面积为49平方米的住宅用地经国土部门审批颁发了斗府集建字（1990）第**集体土地建设用地使用证用者为邝亦友、黄雪容；土地用途为住宅，自有使用权面积和建筑占地面积均为49.12平方米；边界四至为东至邝钦荣，南至邝社付，西至邝万荣共墙，北至邝永祥。2007年3月，邝万安与邝悦笑签订《房屋转卖协议书》，约定：黄雪容现有壹间旧式两层屋（铺）位于斗门镇小濠冲村长房正街，其东面）位于斗门镇小濠冲村长房正街万荣，北是邝国庆，现以20000元卖断给堂弟邝万安，从成交日起，此屋（铺）一切管理，使用权永远尽归其所有，任何人不得干涉与侵占，成交后与本人无关，并永远不反悔，也不再承担此屋（铺）土地证户名变更的一切费用。协议书签订后，邝万安支付了20000元给黄雪容，黄雪容将斗府集建字（1990）第2106131043号集体土地建设用地使用证原件及现位于斗门镇小濠冲村下九巷48号的房屋交付给邝万安。在庭审中，邝万安、邝悦笑双方均确认：前述支付给黄雪容的20000元是邝悦笑的资金，邝万安收到斗府集建字（1990）第2106131043号集体土地建设用地使用证及房屋后连同房屋转卖协议书即交付给邝悦笑，案涉房屋一直由邝悦笑管理用于对外出租，邝万安对于案涉房屋的出租及租金情况知悉。邝万安至今仍未将用于支付案涉房屋的20000元返还给邝悦笑。一审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”、第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，邝万安与黄雪容虽然签订了案涉房屋的转卖协议书，邝万安已支付了购房款，黄雪容也已交付了房屋，但双方并没有依法办理所有权的变更登记，邝万安尚未依法成为案涉房屋的所有权人，尚未依法享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利。故邝万安诉讼请求邝悦笑腾退及返还案涉房屋，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，一审判决如下：驳回邝万安的全部诉讼请求。本案受理费150元，由邝万安负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审期间，本院就涉案房屋买卖关系询问案外人黄雪容，黄雪容称其是将房屋卖给邝万安的，如果是邝悦笑要买，她是不会卖给邝悦笑的。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人邝万安上诉主张涉案房屋是其向黄雪容购买，被上诉人邝悦笑主张涉案房屋是其借上诉人邝万安之名向黄雪容购买，因此，本案的焦点为涉案房产买卖合同的当事人是上诉人邝万安还是被上诉人邝悦笑。为此，本院认为，首先，涉案房屋虽然以邝万安的名义签订《房屋转卖协议书》，但如一审法院查明事实所示，购买涉案房产的资金人民币2万元实际由邝悦笑出资。邝万安虽然主张该资金是其向邝悦笑借款而来，但是从2007年借款至本案诉讼日止十多年的时间，邝悦笑一直未向邝万安主张还款，邝万安也未主动还款，这不符合常理；其次，从涉案房屋交付之日起，涉案房屋及集体土地建设用地使用权证就交付给了邝悦笑，并由邝悦笑一直占有、管理、使用和收益。而且十多年来，尤其是邝万安自认邝悦笑就涉案房屋的该收益已经远远超过涉案房屋的对价时，邝万安一直未向邝悦笑主张返还房屋，这亦不符合常理；再次，根据本院二审查明的事实，案外人黄雪容称如果是邝悦笑购买，她是不会卖给邝悦笑的。此与本院二审庭审期间，邝悦笑主张其与黄雪容有矛盾故借邝万安的名义签订涉案房屋买卖合同相互印证；最后，涉案房屋仍登记在案外人黄雪容名下，至于该房屋买卖合同能否继续履行，是另一个法律关系，邝万安以此理由之一主张邝悦笑返还涉案房屋，没有事实及法律依据。综上所述，本案为邝悦笑借邝万安之名购买涉案房屋，因此，邝万安主张邝悦笑腾退并返还涉案房屋的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，虽然适用法律错误，但结果处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由邝万安负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年十月二十三日书记员 苏婉婷