辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终1125号上诉人（原审被告）：沈阳都市绿洲生态美食广场，住所地辽宁省沈阳市大**望花南街**。法定代表人：张浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：马良，辽宁翰盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙博，辽宁翰盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳齿轮厂，住所地辽宁省沈阳市大**望花南街**。法定代表人：周景阳，该厂厂长。诉讼代表人：李海义，沈阳齿轮厂破产清算组负责人。委托诉讼代理人：董恩忠，辽宁同方律师事务所律师。原审被告：辽宁辰龙房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大**善林路**。法定代表人：杨桂林，该公司董事长。委托诉讼代理人：马良，辽宁翰盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙博，辽宁翰盟律师事务所律师。上诉人沈阳都市绿洲生态美食广场（以下简称都市绿洲）因与被上诉人沈阳齿轮厂（以下简称齿轮厂）、原审被告辽宁辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙公司）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2020）辽01民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后,依法组成合议庭，进行了审理。都市绿洲、辰龙公司的共同委托诉讼代理人马良、孙博，沈阳齿轮厂的委托诉讼代理人董恩忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。都市绿洲上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院查清事实后依法改判，支持都市绿洲在一审的抗辩观点；一、二审案件受理费由齿轮厂承担。事实和理由：一、原审法院认定办理权属证书所涉法律关系与租赁合同关系并非同一法律关系属于事实认定不清，适用法律错误。该认定脱离了双方的合同约定，也违背了法律规定。双方所签合同第5条规定:“项目建筑中乙方以甲方的名义投资建设的一切建设物、构筑物和园林资产、场区各类管网等项目产权统归乙方所有。竣工交付使用时，甲方出具合法手续证明上述范围内的资产为乙方所有权，以保证乙方不损失和与甲方无任何经济纠纷。”原审法院认定双方所签合同合法有效，那合同第5条约定的齿轮厂人应履行的义务其没有履行就是违约，而《合同法》规定，先履行义务一方，不履行义务，后履行义务一方有权中止履行义务。土地与地上建筑物的关系《物权法》规定为一致性，，地随房走房随地存在。都市绿洲当年用地不是房地产开发，是经营用房用地，政府及齿轮厂对都市绿洲投资几千万元，在其地上建房如没有承诺，都市绿洲凭什么去租用空地，因此，原审将一个合同中的对用地及地上房的同时约定的合同义务，去隔离去判决齿轮厂只收钱，而不去履行合同约定的义务，其判决不符合合同的约定，也违背《物权法》关于地与地上建筑物的一致性。二、退一步讲，即使都市绿洲应当支付租金，但是原审法院未支持都市绿洲抵消抗辩错误，二审法院应予纠正。原审没有查清齿轮厂应履行的合同全部义务是什么，都市绿洲提出的抵销抗辩原审未予采纳，尤其对双方的互负债务的事实未予审查。另外，关于破产企业的原有划拨土地使用权，企业破产其行使权利的主体应该是谁，法律依据破产企业在破产受理后，对继续履行的合同是否履行了通知的义务，富桑齿轮厂与齿轮厂的法律关系等事项都没有査清。齿轮厂被受理破产后，原有的划拨土地的使用权不属于破产财产，因此齿轮厂无权主张自2006年10月10日之后的土地使用费。根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条：“根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理”。国有划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权，被上诉人作为划拨土地使用权人取得土地使用权时并没有支付对价。最高院的批复中明确确认破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，因此企业破产后，划拨土地的依据和理由亦不复存在，无权继续对划拨的土地行使占有、使用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定：“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让”。国有划拨土地使用权自然不属于破产财产。由于齿轮厂被法院受理破产申请后，并未在法定期限内通知都市绿洲继续履行合同，根据《破产法》第18条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。因此双方的合同关系已经不存在，齿轮厂主张的2006年10月10日之后的租金也不应支持。齿轮厂辩称，本案诉争土地仍然属于齿轮厂的破产财产。最高人民法院关于企业破产法司法解释（二）第一条中所说的我们依法享有的财产权益，而且这个土地拆迁的时候大东区城建局是与齿轮厂清算组签的安置协议。是把齿轮厂作为土地权利主体来看待的。本案中实际双方没有收回土地。对债务人财产有界定。都市绿洲提到的最高院关于划拨土地的司法解释与最新的司法解释（二）不符。关于是否继续履行合同的问题。破产法规定是人民法院受理破产申请后，管理人两个月未通知是否继续履行，视为默认解除。但是本案都市绿洲与齿轮厂土地租赁合同以事实默认的方式延续了其合同的效力以及实际履行的状态，所以我们认为这个合同没有解除，齿轮厂作为出租人有权收取土地租金。辰龙公司述称，同意都市绿洲的上诉意见。沈阳齿轮厂向一审法院起诉请求：判令辰龙公司、都市绿洲共同给付沈阳齿轮厂租金330.25万元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：齿轮厂是沈阳富桑齿轮制造有限公司股东之一，两家共用一个地址为公司住所地，即沈阳市大**望花南街**。2003年4月10日，沈阳富桑齿轮制造有限公司代表齿轮厂(甲方)与辰龙公司(乙方)签订《合同书》，约定：齿轮厂将厂区内15000平方米土地租赁给辰龙公司，年租金为100万元，租期12年，签约后45日内齿轮厂将场地交予辰龙公司，实际租金开始计算日期为齿轮厂交予辰龙公司场地后的四个月起。齿轮厂同意辰龙公司在项目建设过程中涉及申报名义和各种相关资料的提供等均以齿轮厂名义办理；项目建设中辰龙公司以齿轮厂名义投资建设的一切建设物、构筑物和园林资产、场区各类管网等项目产权统一归辰龙公司所有，并且在竣工交付使用时，齿轮厂出具合法手续证明上述范围内资产为辰龙公司所有权。如辰龙公司不能保证租金如期付给齿轮厂，齿轮厂有权收回土地使用权或部分终止本合同条款内容，支付租金的日期为承租当年的首月。项目建成后，辰龙公司办理独立法人自负盈亏的企业。辰龙公司企业与齿轮厂除场地租赁关系外无一切关系。本合同涉及的土地若出现政策等调整发生转让、转卖等行为，同等条件下辰龙公司享有优先权。若齿轮厂在政策允许情况下，双方签订土地转让的协议，同时“租赁协议”终止。2003年4月15日，齿轮厂（甲方）与辰龙公司（乙方）代表杨春重新签订了《合同书》合同约定：齿轮厂将厂区内15000平方米土地租赁给辰龙公司，年租金为100万元，租期15年，签约后45日内齿轮厂将场地交予辰龙公司，即5月30日，实际租金计算日期为9月30日。齿轮厂同意辰龙公司在项目建设过程中涉及申报名义和各种相关资料的提供等均以齿轮厂名义办理；项目建设中辰龙公司以齿轮厂名义投资建设的一切建设物、构筑物和园林资产、场区各类管网等项目产权统一归辰龙公司所有，并且在竣工交付使用时，齿轮厂出具合法手续证明上述范围内资产为辰龙公司所有权。如辰龙公司不能保证租金如期付给齿轮厂，甲方有权收回土地使用权或部分终止本合同条款内容。本合同涉及的土地若出现政策等调整发生转让、转卖等行为，同等条件下辰龙公司享有优先权。若齿轮厂在政策允许情况下，双方签订“先租后买”的协议，辰龙公司先行交付的租金视为购地租金，从购地款中冲账，不足两年按实际租地使用时间按月计算租金。2004年9月29日，齿轮厂（甲方）与辰龙公司（辰龙公司）签订《补充协议》。约定：辰龙公司实际租赁甲方厂地面积为15500平方米。齿轮厂同意辰龙公司为其无偿提供2500平方米的替代厂地，并等面积冲减实际租赁厂地面积。辰龙公司应向齿轮厂交纳的租金以13000平方米计算，即年租金为86.6万元。经双方当事人当庭确认，都市绿洲于2003年支付86万元，2004年支付55万元，2005年支付40万元，2006年支付30万元，总计支付211万元租金。案涉土地由都市绿洲实际使用。2010年1月，沈阳市人民政府将案涉土地划拨至沈阳大学，都市绿洲开始向沈阳大学交纳土地租金。上述事实有沈阳富桑齿轮制造有限公司与辰龙公司2003年4月10日、齿轮厂与杨春2003年4月15日签订的合同书及2004年9月29日齿轮厂与辰龙公司签订的补充协议、齿轮厂专用收款收据在卷佐证。另查明，2006年5月25日，一审法院裁定受理沈阳齿轮厂破产申请。2006年10月10日，裁定宣告齿轮厂破产还债并依法指定清算组接管。自2004年8月至2010年1月，都市绿洲以都市绿洲名义向沈阳大东地税分局缴纳土地税729,857.07元。上述事实有(2006)沈中民破字第2号民事裁定书、(2006)沈中民破字第2-3号民事裁定书、税收通用缴款书等证据在卷佐证。一审法院认为，齿轮厂与辰龙公司签订的两份《合同书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于齿轮厂提出的要求都市绿洲、辰龙公司共同给付齿轮厂租金330.25万元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定可知，支付租金是承租人的基本合同义务。案涉合同明确约定了租赁标的、租赁期限及租金等问题，合同双方应当依约定全面履行各自义务。现齿轮厂已按合同约定将出租的地块交付都市绿洲实际使用，其已履行了相应的提供租赁物的义务，承租人即应亦按合同约定在租赁期限内支付相应租金。后合同实际履行过程中，都市绿洲实际使用租赁地块且自愿支付地块租金，对此，齿轮厂与辰龙公司均未提出过异议，故可视为各方主体以事实行为对合同内容作出变更，因此，合同的实际履行人变更为都市绿洲，故都市绿洲应当依照合同约定向齿轮厂支付相应土地使用租金。其次，案涉地块自2010年1月起被重新划拨至沈阳大学，故租赁期实际时间应为2003年10月1日至2009年12月31日，合同约定地块年租金为86.6万元，扣除都市绿洲已向齿轮厂支付的租金，则都市绿洲还应向齿轮厂支付租金330.25万元(86.6万元×6+86.6万元+12×3-211万元)。因此，对齿轮厂关于租金330.25万元的诉讼请求予以支持。第三，因逾期支付租金的违约责任未在案涉合同中予以约定，故对齿轮厂关于利息的主张不予支持。第四，租赁地块上所建经营用房屋办理权属证书所涉及的法律关系与本案的土地租赁合同法律关系并非同一法律关系，案涉合同的标的为土地，并非房产，处于不同法律关系的标的无法用先后行为来进行抗辩。因此，都市绿洲的该项抗辩，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、都市绿洲于判决生效之日起十日内给付齿轮厂租金3,302,500元；如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回齿轮厂其他诉讼请求。案件受费用理费33,220元，由都市绿洲负担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，案涉土地系齿轮厂通过划拨取得，自合同签订之日至2010年1月止，始终登记在齿轮厂名下。虽然齿轮厂自2006年5月25日进入破产程序，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第一条“除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，人民法院均应认定为债务人财产”的规定，齿轮厂合法享有该土地的收益权。案涉租赁合同的标的为土地，该土地一直由都市绿洲使用至今，可见齿轮厂在进入破产程序后仍实际履行了租赁合同义务，双方租赁合同并未解除，故都市绿洲应依约向齿轮厂支付所欠租金。因双方就办理地上房屋权属证书与租金给付的先后并未有约定，且处于不同的法律关系中，故都市绿洲有关应予抵销的抗辩不能成立，本院不予支持。综上所述，都市绿洲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,220元，由沈阳都市绿洲生态美食广场负担。本判决为终审判决。审判长 陈 建审判员 华 锋审判员 郭云峰二〇二〇年十月三十日法官助理刘玉良书记员李婷