湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终769号上诉人（原审被告）：随州碧桂园房地产开发有限公司，住所地随州市白云大道**。法定代表人：高雪峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈咏，湖北盈谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何潮，湖北盈谦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢冬梅，女，1982年11月16日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：李媛媛，湖北季梁律师事务所律师。上诉人随州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称随州碧桂园公司）因与被上诉人谢冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初3716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。随州碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审诉讼费由谢冬梅负担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。涉案房屋为不动产，不动产的交付指依法完成不动产物权转移登记。2018年9月7日，涉案房屋办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，房屋就已经交付谢冬梅，谢冬梅取得涉案房屋所有权。根据相关司法解释规定，自2018年9月7日起租赁合同的出租人就是谢冬梅，租赁是使用标的物的方式之一，随州碧桂园公司已于当日将涉案房屋交付谢冬梅使用。谢冬梅使用涉案房屋，间接占有涉案房屋。故随州碧桂园公司于2018年9月7日既履行了交付义务，又履行了交付使用义务。一审判决认定“权利交付”不准确。二、一审判决认定随州碧桂园公司交付使用违约认定事实错误。2018年3月17日至2018年9月7日，因谢冬梅不履行受领义务，导致涉案房屋交付使用没有完成。2018年3月1日，随州碧桂园公司向谢冬梅发出书面收楼通知，谢冬梅拒不履行受领义务，不办理相关手续。涉案房屋办理不动产权证后，发生债的法定转移，谢冬梅成为租赁合同中的出租人，实际使用涉案房屋。2018年9月7日之前没有完成交付义务是谢冬梅不受领造成的，非随州碧桂园公司行为造成。三、一审判决让不诚实信用的当事人通过诉讼谋取非法利益，社会价值导向错误。谢冬梅签订商品房买卖合同时已经知道所选购的涉案房屋已出租。谢冬梅在明知涉案房屋已出租的情况下，涉案房屋办理了不动产转移登记。根据诚实信用原则，可推定谢冬梅愿意在涉案房屋已出租的情况下成交、交付房屋。谢冬梅多次抵押涉案房屋贷款，多次使用房屋。一审判决虽驳回谢冬梅要求交付涉案房屋的诉讼请求，但认定随州碧桂园公司交付使用违约并判决随州碧桂园公司支付违约金错误。谢冬梅辩称，随州碧桂园公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，涉案房屋至今未交付给谢冬梅。涉案房屋在2014年就已经出租给案外人肖友枢。谢冬梅在购房时，随州碧桂园公司仅口头告知房屋目前是出租状态，并告知谢冬梅交清全部房款后可以将房屋收回交付谢冬梅，并未告知租赁期限。双方签订合同时，随州碧桂园公司明确交房期限为2018年3月17日，谢冬梅有理由相信随州碧桂园公司会在2018年3月17日将房屋交付给谢冬梅。至今，谢冬梅仅持有不动产权证书，房屋根本未交付给谢冬梅使用。二、随州碧桂园公司构成违约，理应承担违约责任。随州碧桂园公司认为办理了不动产权证即视为房屋实际已交付给谢冬梅的理由不合理也不合法，谢冬梅取得所有权后，就应当对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，而不是随州碧桂园公司认为的仅仅只是一种权利上的交付。涉案房屋租期长达八年之久。谢冬梅在购房时，随州碧桂园公司并没有如实告知谢冬梅房屋的实际情况。在双方签订合同之前，随州碧桂园公司应当明确告知房屋出租的期限、租金以及其他有关租赁的实际情况，如谢冬梅自愿接受租赁现状，在双方签订合同时，随州碧桂园公司应当将其与第三方的租赁合同一并交付给谢冬梅，或者在双方合同中对于租赁事宜另作约定，由谢冬梅直接与承租人接洽。自谢冬梅取得房屋产权时，随州碧桂园公司应当依法将房屋的占有、收益权交付给谢冬梅。但随州碧桂园公司拒不将出租收益交付给谢冬梅，承租人的租金至今仍由随州碧桂园公司收取。谢冬梅向一审法院起诉请求：1.判令随州碧桂园公司立即向谢冬梅交付产权证号为鄂（2018）随州市不动产权第0014573号的房屋；2.随州碧桂园公司按日万分之三向谢冬梅支付自2018年3月18日起至上述房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；3.本案的诉讼费用及其他费用由随州碧桂园公司负担。一审法院认定事实：2017年6月23日，谢冬梅与随州碧桂园公司签订了编号分别为随州20170601146、随州20170601147、随州20170601148、随州20170601149的四份《商品房买卖合同》，分别主要约定由谢冬梅购买随州碧桂园公司开发的、位于随州碧桂园商业街十一街**1-101、1-201、1-301和1-401的商铺用房，价款分别为3014390元、2409910元、2099619元和1983986元，合计9507905元。该四份合同及附件均综合约定：谢冬梅的付款方式及期限为签订合同之时支付房屋总价款的30%，下余房款以非银行按揭的方式平均分八期支付，2017年9月16日前付第一期，其后每满三个月为一期；随州碧桂园公司应于2018年3月17日前向谢冬梅交付房屋，若逾期90天内，则随州碧桂园公司应自逾期的次日起至实际交付之日止，按谢冬梅已付房款额的日万分之三向谢冬梅计付违约金，合同继续履行，若逾期90天以上，则谢冬梅有权解除合同，随州碧桂园公司因此应按谢冬梅已付房款的15%向谢冬梅支付违约金，谢冬梅选择继续履行合同的，随州碧桂园公司应自逾期的次日起至实际交付之日止，按谢冬梅已付房款额的日万分之三向谢冬梅计付违约金，但该违约金计取的最高金额，不超过谢冬梅已付房款的15%。按上述合同的相应约定，谢冬梅付清随州碧桂园公司全部房屋价款的最后期限为2019年6月16日，但其在依约向随州碧桂园公司支付首期30%的房款后，又按随州碧桂园公司在履行中的要求，提前于2018年8月1日将全部房款向随州碧桂园公司支付完毕，并交纳和预交了2018年3月18日至2019年1月的物业管理费。之后，谢冬梅于同年9月7日就涉案四间商铺房屋统一办理了不动产权过户手续（不动产权证号：鄂随州市不动产权第**）。其间，随州碧桂园公司于合同约定的房屋交付期限到来前的2018年3月1日，向谢冬梅发送了现楼收楼通知书，但由于随州碧桂园公司在出售涉案四间商铺房屋之前的2014年6月6日，已经将该四间房屋全部出租给了案外人肖友枢，且约定的租赁期限至2022年6月27日止，致使谢冬梅无法实际接收房屋。后谢冬梅因经多次向随州碧桂园公司催促交付无果，遂诉至一审法院。谢冬梅在签订涉案房屋买卖合同时，随州碧桂园公司的销售人员对涉案四间商铺房屋此前已出租给他人的情形向谢冬梅作了告知。谢冬梅与随州碧桂园公司在该四份房屋买卖合同中，就相应四间商铺房屋实际存在租赁关系的情况下如何交付，没有作具体明确的约定。一审法院认为，谢冬梅与随州碧桂园公司就涉案四间商铺房屋所签订的四份《商品房买卖合同》及其附件，均系双方真实意思的表示，不违反相关法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。随州碧桂园公司在谢冬梅依约且提前支付全部房屋价款的情况下，没有能够依约实际交付涉案商铺房屋，其行为属违约，依法应当承担违约责任，按照合同的约定向谢冬梅支付违约金。因该四份合同的附件均约定在谢冬梅主张继续履行合同的情况下，违约金按已付房款金额的日万分之三标准计取，相当于按月利率0.9%支付已付房款的利息，且其最高计取金额不超过已付房款的15%，该违约金并不过高，应予确认。基于该约定标准，并结合随州碧桂园公司至今也未能向谢冬梅实际交付房屋的情况，即使按谢冬梅付清全部房款时的2018年8月1日起计算至今，其违约金金额也已超过了已付全部房款9507905元的15%，即1426185.75元，故本案违约金的具体金额应以此确定。但因谢冬梅主张的违约金从逾期交房的次日起计取至房屋实际交付之日止，不符合涉案合同的限制性约定，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，因涉案四间商铺房屋在涉案合同签订以前即已由随州碧桂园公司出租给了他人，且至现今其租赁期限尚未届满，故谢冬梅主张随州碧桂园公司立即交付房屋，不符合上述法律规定，不应支持。但若谢冬梅存在有因随州碧桂园公司迟延交付房屋而形成的，且违约金不足以弥补的实际经济损失，其可以另行诉讼主张。由于涉案四份房屋买卖合同，均约定由随州碧桂园公司于2018年3月17日前向谢冬梅交付房屋，并没有涉及在房屋实际交付时，对房屋已经存在的租赁合同作如何处理的问题，且随州碧桂园公司也没有其他证据证明其已与谢冬梅商定，房屋的交付方式为在不影响租赁合同存续的前提下，仅作过户办证的权利交付，因此，谢冬梅完全有理由相信随州碧桂园公司能够在房屋交付期限届满前，与承租人协商终止租赁合同关系，以便房屋能够实际交付。故随州碧桂园公司抛开自己的主要合同义务，主张谢冬梅应单方自行向承租人接收房屋，明显不符合房屋买卖合同中应由出卖人直接交付房屋的一般合同义务规则，因而，随州碧桂园公司辩称涉案房屋不能实际交付的责任在谢冬梅的理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、随州碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向谢冬梅支付违约金1426185.75元；二、驳回谢冬梅的其他诉讼请求。案件受理费17635.67元，由随州碧桂园房地产开发有限公司负担。本院经依法核实确认的事实和一审认定的事实一致。另查明，随州碧桂园公司与谢冬梅签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单。还查明，随州碧桂园公司二审申请证人杨某作证，杨某系涉案房屋销售人员，其陈述：向谢冬梅销售房屋时，已告知涉案房屋已出租的情况。涉案房屋系带租约出售，合同约定的交付房屋指转移收取租金的权利给谢冬梅。合同约定的交付期限（即2018年3月17日前交付房屋）系其跟随州碧桂园公司领导沟通后确定。随州碧桂园公司二审陈述，涉案房屋已经出租，履行2018年3月17日前交付的义务是指对租房合同进行交接，即把向承租人收取租金的权利转移。二审中，随州碧桂园公司及谢冬梅均陈述对通过转移租赁合同出租人权利的方式履行房屋交付义务没有异议。谢冬梅二审陈述，其在签订合同时涉案房屋已经装修好了，其知道房屋已经租出去了。又查明，涉案房屋的租金现仍由随州碧桂园公司实际收取。本院认为，随州碧桂园公司与谢冬梅就涉案房屋签订的四份《商品房买卖合同》及附件合法有效，谢冬梅已于2018年8月1日提前履行支付全部购房款的义务，随州碧桂园公司于2018年9月7日协助谢冬梅办理了涉案房屋不动产权证。现双方争议的焦点在于随州碧桂园公司是否构成逾期交付房屋及应否承担合同约定的逾期交付的违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。在双方签订《商品房买卖合同》之前，涉案房屋已经出租给肖友枢，根据上述法律及司法解释规定，肖友枢的承租权不因双方签订《商品房买卖合同》遭受影响，谢冬梅无权依据其与随州碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》主张随州碧桂园公司向其交付实体房屋。且谢冬梅自述在签订合同时已知涉案房屋已经出租。涉案房屋系带租约出售，买受人向承租人收取租金系买受人实际掌控房屋的重要标志。随州碧桂园公司应当向谢冬梅转移收取租金的权利，以履行其应当承担的交付房屋的义务，故应以转移收取租金权利之日作为涉案房屋交付完成之日。随州碧桂园公司、谢冬梅二审中亦认可通过转移租赁合同出租人权利的方式履行交付义务。现涉案房屋的租金仍由随州碧桂园公司收取，谢冬梅虽取得涉案房屋所有权，但并未实际掌控房屋，随州碧桂园公司收取承租人租金的行为对谢冬梅行使涉案房屋物权构成妨碍，致使谢冬梅产生租金收益及利息损失。同时，《商品房买卖合同》第十一条约定，办理交付手续前，谢冬梅有权对房屋进行查验，查验商品房后，双方应当签署商品房交接单。随州碧桂园公司亦未提交证据证明其与谢冬梅已完成上述交付手续。故本院认定随州碧桂园公司并未完成涉案房屋的交付。对随州碧桂园公司认为其协助谢冬梅办理不动产权证，就已经履行了房屋的交付与交付使用义务的主张，不予支持。根据随州碧桂园公司及其申请证人杨某的陈述内容，随州碧桂园公司应当在2018年3月17日前向谢冬梅转移收取租金的权利。随州碧桂园公司因未按期向谢冬梅转移收取租金的权利以完成房屋交付，构成违约，应按照《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条约定，承担逾期交付的违约责任。故随州碧桂园公司应自2018年3月18日起按日向谢冬梅支付已交付房价款万分之三的违约金，违约金总额不超过买受人已付购房款的15%。一审法院判决随州碧桂园公司按照谢冬梅已付房款9507905元的15%，向谢冬梅支付1426185.75元违约金，符合法律规定和合同约定，应予维持。随州碧桂园公司主张本案系谢冬梅一直不愿意办理租房合同交接手续，但其二审陈述没有证据证明其上述主张，应承担举证不能的法律后果，对其上述主张不予支持。随州碧桂园公司在二审中主张减少违约金，因涉案房屋租金实际由随州碧桂园公司收取，随州碧桂园公司并未举证证明上述违约金过分高于谢冬梅的实际损失，其主张减少违约金，依据不足，不予支持。综上所述，随州碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17635.67元，由随州碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年十月二十日书记员 赵曼曼