广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21872号上诉人（原审原告）：吴圳华，女，汉族，1987年11月22日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审原告）：饶明超，男，汉族，1985年9月24日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。两上诉人共同委托诉讼代理人：缪雅鲁，广东漫道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市德瀚投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区桂园街道深南东路**京基100大厦**2108、2101，统一社会信用代码：914403005685320347。法定代表人：代君正。委托诉讼代理人：杨鹿，广东港联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市禧乐居置业有限公司，住所，住所地：广东省深圳市福田区福田街道福安社区益田路**卓越时代广场大厦1504-1505之150401社会信用代码：91440300MA5F2C9353。法定代表人：李彦。被上诉人（原审被告）：熊宏，男，汉族，1975年7月27日出生，住所地：广，住所地：广东省深圳市南山区>被上诉人（原审被告）：邓翠萍，女，汉族，1982年7月8日出生，住所地：广，住所地：广东省深圳市南山区>被上诉人深圳市禧乐居置业有限公司、熊宏、邓翠萍共同委托诉讼代理人：刘艺军，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。被上诉人深圳市禧乐居置业有限公司、熊宏、邓翠萍共同委托诉讼代理人：郑海，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。上诉人吴圳华、饶明超因与被上诉人深圳市德瀚投资发展有限公司（以下简称德瀚公司）、深圳市禧乐居置业有限公司（以下简称禧乐居公司）、熊宏、邓翠萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初12513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴圳华、饶明超的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吴圳华、饶明超全部诉讼请求；2.由德瀚公司、禧乐居公司、熊宏、邓翠萍负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审中，禧乐居公司主张其与德瀚公司之间存在“包销关系”。本案中，德瀚公司与禧乐居公司之间并未签订《商品房包销合同》，而是签订了《XX中环项目公寓认购协议》，即双方存在的是“先买卖”，后因买卖未成立而转化为代理关系，不符合包销关系的法律特征。在XX中环项目公寓整个推介销售过程中禧乐居公司始终以德瀚公司的名义为民事行为，故德瀚公司与禧乐居公司之间的法律关系应当为“代理关系”。吴圳华、饶明超在一审中，申请调取的德瀚公司与禧乐居公司之间的银行交易记录显示，禧乐居公司所收取的购房人的款项绝大部分转入了德瀚公司的账户，直接证明了二者之间的关系为代理与被代理关系。二、吴圳华、饶明超与禧乐居公司之间不存在代理关系。禧乐居公司从未实施过对吴圳华、饶明超的房屋进行“品质提升”的实际行为。《委托装修协议》的本质不是“代理”关系，而是“承揽”关系，而且禧乐居公司在该《委托装修协议》中，以建筑面计算虚构装修费用对吴圳华、饶明超进行欺诈。三、德瀚公司、禧乐居公司恶意串通获取不当利益，对于超出深圳市房地产买卖合同约定款项的1923846元应当由德瀚公司、禧乐居公司共同承担返还责任。四、2019年7月2日罗湖法院对于某诉禧乐居公司房屋买卖合同案作出了（2019）粤0303民初16271号民事判决，判决禧乐居公司向于某退还所收取的款项。2020年5月15日深圳市中级人民法院作出了（2019）粤03民终23699号民事判决，判决禧乐居公司收取的1319731元应当返还，禧乐居公司主张的顾问费可另循法律途径解决。本案与于某案件性质相同，所不同的是禧乐居公司将多收取的190多万元，称为品质提升费，但是禧乐居公司收取的大部分款项转入了德瀚公司的银行账户，足以证明禧乐居公司收取的款项并非品质提升费，德瀚公司对禧乐居公司超出买卖合同约定价款收取购房款定金的事实也是明知的。五、最高院司法解释规定未出资的股东，对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。故吴圳华、饶明超请求判令熊宏、邓翠萍在认缴注册资金范围内对禧乐居公司未能清偿的债务承担补充清偿责任的诉讼请求亦应得到支持。综上所述，一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审人民法院依法撤销一审判决，支持吴圳华、饶明超全部诉讼请求。德瀚公司辩称，一、德瀚公司与禧乐居公司签订的XX中环项目公寓认购协议未违反法律行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效，德瀚投资公司与禧乐居公司之间是房屋买卖合同关系，不是包销关系，更不是代理关系，涉案房产所在的整栋公寓楼已于2018年6月28日整体出售给禧乐居公司。二、德瀚公司按照XX中环项目公寓认购协议的约定与禧乐居公司制定的购买人签订深圳市商品房买卖合同，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。三、吴圳华、饶明超在与德瀚公司签订合同前，即已将四笔款项支付至禧乐居公司，并由禧乐居公司开具收款收据。本案收取的售房款符合合同约定，吴圳华、饶明超称多收取的款项德瀚公司不知情，也未收取。四、按照认购协议的约定，禧乐居公司要向德瀚公司支付整栋公寓的购房款十一亿多元，因此禧乐居公司向德瀚公司支付款项的行为是履行双方签订的认购协议，而不是吴圳华、饶明超所称的合谋分享利润。禧乐居公司、熊宏、邓翠萍辩称，一、吴圳华、饶明超知晓禧乐居公司与德瀚公司之间的关系，且同意在此种关系下进行房屋买卖。二、吴圳华、饶明超将包销关系单纯理解为代理关系有误，包销是一种复杂的法律关系，禧乐居公司根据合同的约定有权指定买受人，并指定买受人与德瀚公司签署房屋买卖合同。三、吴圳华、饶明超起诉所主张的诉讼请求金额并非是购房款，而是吴圳华、饶明超与禧乐居公司之间根据购房补充协议所约定的品质提升费。四、熊宏和邓翠萍依法享有认缴资本期限利益，吴圳华、饶明超要求熊宏、邓翠萍承担连带责任，违反全国民商事审判工作会议纪要的精神。五、于某案中的于某并没有与禧乐居公司签订购房补充协议，于某所收到的房屋是毛坯房并没有进行装修，但本案中吴圳华、饶明超是与禧乐居公司签署明确的补充协议，且禧乐居公司已经根据协议的约定向吴圳华、饶明超履行了合同义务。吴圳华、饶明超向一审法院起诉请求：1.判令德瀚公司、禧乐居公司共同向吴圳华、饶明超返还多收取的购房款1923846元，并支付款项占用期间的利息【利息以1923846元为基数，按人民银行同期银行贷款基准利率上浮10%（5.225)计算至债务清偿之日。其中100000元自2019年4月10日起计算，400000元自2019年4月11日起计算、500000元自2019年4月18日起计算、923845元自2019年4月30日起计算，暂计至起诉之日约为96675元】；2.判令德瀚公司、禧乐居公司负担吴圳华、饶明超为实现权利所支付的费用82000元（其中含：律师费80000元,保全担保费2000元）；3.判令熊宏、邓翠萍在尚未缴纳出资范围内对禧乐居公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任；4.由德瀚公司、禧乐居公司、熊宏、邓翠萍负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2019年4月10日，饶明超签署了【XX中环】选房确认单，确认选中【XX中环】2栋B座1703号房，银行按揭付款总价7823804元。2019年4月30日，吴圳华、饶明超（买方）与德瀚公司（卖方）共同签署了《深圳市房地产认购书》。其中约定，吴圳华、饶明超自愿认购XX中心一期项目的01地块2栋B座17层1703号房，用途为商务公寓，套内建筑面积75.15平方米；房产总价款5899958元；买方采取向银行借款方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金200000元；自签订本认购书之日起7日内，双方应签订正式买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。2019年8月5日，吴圳华、饶明超（买方）与德瀚公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同》。其中约定，买方购买深圳市罗湖区笋岗街道XX中心01地块2栋第17层B座1703号房【不动产权证号：粤（2019）深圳市不动产权第01XX号】；购房总价5899958元；自签订合同之日首期支付总价款的45.1%，即2659958元，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付；卖方应当于2019年9月20日前将房产交付买方；买方确认同意房产为毛坯交付。二、2019年4月10日，饶明超向禧乐居公司交纳了【XX中环】2栋B座1703号房定金100000元。2019年4月12日，吴圳华向禧乐居公司交纳了【XX中环】2栋B座1703号房定金400000元。2019年4月18日，饶明超向禧乐居公司交纳了定金500000元。2019年4月30日，吴圳华向禧乐居公司交纳了定金及装修款923846元。2019年4月30日，吴圳华、饶明超向德瀚公司交纳了【XX中环】2栋B座1703号房房款2459958元及定金200000元。2019年8月2日，吴圳华、饶明超向德瀚公司交纳了税费171934.73元。2019年8月19日，吴圳华、饶明超就涉案的房产办理了抵押贷款，向交通银行股份有限公司深圳分行贷款3240000元，约定贷款发放至德瀚公司在交通银行深圳蛇口支行的账户。贷款发放后，德瀚公司向吴圳华、饶明超交付了涉案的房产。三、另查明，2019年9月30日，吴圳华、饶明超（委托方）与禧乐居公司（受托方）签订了《XX中环?XX寓购房补充协议》。协议约定，委托方房屋坐落于XX中心一期01地块2栋B座1703号房；委托方确认，在签署协议前，受托方已采取合理方式提请委托方注意免除或限制受托方责任的相关条款，并按照委托方的要求对该类条款予以说明；委托方确认，在签署本协议和认购书前，受托方已向委托方详细介绍了该房屋的位置、朝向、通风、采光、间隔以及相关设施设备分布等情况和交易条件，委托方亦已亲自勘查该房屋所在位置及周边区域的道路、交通、绿化、配套设施的相关情况，委托方已明确知悉、理解、认可、接受前述事项全部内容且无任何异议；委托方基于提升该房屋的交付标准要求，同意向受托方支付品质提升费用1923846元，品质提升费用包含该房屋的设计费、装修费用、房屋咨询费、购房服务费及法律咨询费等；签订协议当天委托方支付定金1000000元；受托方应当于2020年3月8日前完成装修工程并交委托方验收。该协议附近列明了精装修交楼标准、装修工程保修范围及保修期。四、吴圳华、饶明超于一审庭审中明确，其在本案中的诉讼主张合同依据为吴圳华、饶明超与德瀚公司签订的《深圳市房地产买卖合同》。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吴圳华、饶明超作为买方与德瀚公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的购房总价为5899958元，吴圳华、饶明超实际向德瀚公司支付的房款总价亦为该金额，吴圳华、饶明超多支付的购房款1923846元由禧乐居公司收取，吴圳华、饶明超主张德瀚公司退还购房款1923846元，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。禧乐居公司提交了其与吴圳华、饶明超签订的《XX中环?XX寓购房补充协议》，证明其收取吴圳华、饶明超的1923846元系根据该协议约定收取的房屋品质提升费用，并非购房款。一审法院认为，该补充协议中约定了吴圳华、饶明超作为委托方基于提升涉案房屋的交付标准要求，同意向受托方支付品质提升费用1923846元，该合同足以证明禧乐居公司收取1923846元，并非如吴圳华、饶明超所称，系基于房产买卖合同多收的购房款，故吴圳华、饶明超以禧乐居公司与德瀚公司共同多收取购房款为由，要求禧乐居公司退还购房款缺乏事实依据，一审法院不予支持。吴圳华、饶明超与禧乐居公司间的委托协议与本案的房产买卖合同属于不同的法律关系，如吴圳华、饶明超就禧乐居公司基于双方的委托合同收取的费用存在争议，可以另循法律途径解决。综上，吴圳华、饶明超主张德瀚公司、禧乐居公司返还购房款并支付利息、费用，并要求熊宏、邓翠萍承担补充赔偿责任，于法无据，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴圳华、饶明超的全部诉讼请求。案件受理费11810元、保全费5000元，由吴圳华、饶明超负担。本院查明，吴圳华、饶明超向德瀚公司或禧乐居公司支付的款项对应的收据均由德瀚公司开具，内容为“定金”、“房款”、“定金及装修款”。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据吴圳华、饶明超的上诉理由，二审争议的焦点在于：德瀚公司、禧乐居公司是否应向吴圳华、饶明超返还购房款1923846元。关于吴圳华、饶明超与德瀚公司对购房款金额约定的真实意思，吴圳华、饶明超主张应为5899958元。对此，本院认为，虽然吴圳华、饶明超与德瀚公司于2019年4月30日签署的《深圳市房地产认购书》约定房产总价款5899958元，吴圳华、饶明超与德瀚公司于2019年8月5日签订的《深圳市房地产买卖合同》约定购房总价5899958元，但饶明超于2019年4月10日签署的【XX中环】选房确认单明确记载了银行按揭付款总价7823804元，且吴圳华、饶明超截至2019年4月30日已向德瀚公司或禧乐居公司支付了7823804元中除按揭贷款3240000元外的全部款项，这些款项对应的收据均由德瀚公司开具，内容为“定金”、“房款”、“定金及装修款”，涉案房产在交付前亦进行了装修，综上，本院认定，吴圳华、饶明超与德瀚公司对购房款金额的约定的真实意思应为7823804元。因此吴圳华、饶明超诉请德瀚公司、禧乐居公司退还购房款1923846元，无事实和法律依据，本院不予支持。如吴圳华、饶明超与德瀚公司、禧乐居公司就相关合同的履行存在其他争议，可以另循法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实有瑕疵，适用法律存在不当，但裁判结果正确，故对吴圳华、饶明超的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23620元，由吴圳华、饶明超负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年十月二十日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。