吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初3064号 原告：通化市房屋征收经办中心，住所地：通化市。 法定代表人：王永华，主任。 委托诉讼代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：李旭光，男，1985年1月13日出生，汉族，该中心职员，住吉林省通化市东昌区。代理权限：一般代理。 被告：许明德，男，1982年2月17日出生，汉族，无职业，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：池成烈，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：调解，承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。 被告：通化市城巨房地产开发有限公司，住所地：通化市。 法定代表人：崔吉庆，总经理。 委托诉讼代理人：米娟，女，1951年2月9日出生，回族，该公司职员，住通化市东昌区。代理权限：一般代理。 原告通化市房屋征收经办中心与被告许明德、被告通化市城巨房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通化市房屋征收经办中心委托诉讼代理人臧海涛、李旭光、被告许明德委托诉讼代理人池成烈、被告通化市城巨房地产开发有限公司委托诉讼代理人米娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告通化市房屋征收经办中心向本院提出诉讼请求：1、依法判决对通化市东昌区华兴商厦XX号建筑面积XX平方米房屋准予执行；2、本案诉讼等相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告城巨公司借贷纠纷一案，经东昌法院判决生效后，原告已申请东昌法院强制执行，在案件诉讼进行过程中，原告申请法院查封了登记在被告城巨公司名下的上述房屋。多年后，被告许明德提出涉案房屋归其所有，提出异议，东昌法院作出（2020）吉0502执异61号执行裁定书，中止房屋执行。故原告提出本案诉讼。原告认为，被告许明德没有证据证明其交易的合法性，其以债权行为不能对抗原告的强制执行行为，房屋应当继续执行，理由如下：1、本案争议查封房屋登记在被执行人通化市城巨房地产公司名下，根据物权公示原则，不动产物权以登记为准，城巨公司为房屋所有权人。被告未办理物权登记，与被执行人之间系债权债务纠纷，不能对抗原告对标的物的查封。2、被告与城巨公司《商品房买卖合同》签订时间为2016年6月28日，而被告房款首付款支付时间为2014年8月26日，明显不符合交易习惯，并且钱款并未有转入城巨公司的汇款凭证，其向个人支付钱款，不能证明其已经履行了合同义务。被告提供的证据不能证明其交易的真实性，不能证明在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同及实际支付房款的事实。3、被告城巨公司以案涉房屋做借款担保以及房屋查封前，被告没有证据证明已经实际占有房屋入住，并且被告没有提供证据证明本案房屋是其唯一住房，其主张排除执行依据不足。综上，被告没有证据证明买卖本案房屋的合法性，不能证明实际履行了买卖合同义务，主张排除执行没有依据，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院在查明事实的基础上，支持原告的诉讼请求。 被告许明德辩称，答辩人许明德于2016年6月28日与城巨公司正式签订《商品房买卖合同》，购买坐落于通化市东昌区华兴商厦XX号房屋，并按约分三次全额支付购房款38万元，分别为2014年8月26日支付12万元，2016年6月28日支付20万元，2017年12月11日支付6万元。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，答辩人完全符合排除执行的三个条件，查封前签订合同并支付了大部分房款，同时案涉房屋用于其居住且是唯一住房。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告通化市城巨房地产开发有限公司辩称，与被告许明德答辩意见基本一致。该争议房屋确实是许明德购买的，也把购房款交了。米芬是我公司的现金员，为了客户交款方便，所以办理的是个人的账户但是款是公司收，也加盖的是公司的印章。 本院经审理认定事实如下：原告通化市房屋征收经办中心依据发生法律效力的通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民初1949号民事判决书申请执行被告通化市城巨房地产开发有限公司名下位于通化市东昌区华兴商厦XX号房屋（建筑面积XX平方米），并于2017年6月21日通化市东昌区人民法院查封该案涉房屋。被告许明德向东昌区人民法院提出执行异议，主张其在法院查封前已经由被告通化市城巨房地产开发有限公司出售给被告许明德，并于2016年6月28日签订了商品房买卖合同。通化市东昌区人民法院作出（2020）吉0502执异61号执行裁定书，中止对该案涉房屋的执行。原告通化市房屋征收经办中心于2020年9月10日向本院提起诉讼，主张依判决对案涉房屋准予执行。被告许明德于2014年2月迁往中国香港特别行政区，并注销通化市东昌区户籍，其与被告通化市城巨房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时为中国香港特别行政区户籍身份。 认定上述事实的证据有：判决书（复印件）一份、协助执行通知书和查封明细（复印件）各一份、执行裁定书（复印件）一份、商品房买卖合同（与原件核对后提交复印件）一份。以上证据经本院审查认为真实、合法、有效，本院予以采纳。 原、被告提交的其他证据不能证明其主张的事实成立，本院不予采纳。 根据原告的诉讼请求和二被告的答辩意见归纳本案的争议焦点：原告主张依法判决对通化市东昌区华兴商厦XX号，建筑面积XX平方米房屋准予执行是否成立。原告与二被告对本案的争议焦点无异议和补充。 本院认为，被告许明德于2014年2月迁往中国香港特别行政区，并注销通化市东昌区户籍，而许明德于2016年6月28日与城巨公司正式签订商品房买卖合同时为中国香港特别行政区户籍身份，故许明德购买案涉房屋时户籍不在通化市东昌区，其亦未提交证据证明其购买房屋时在案涉房屋所在地长期居住，并且许明德未交证据证明其购房款支付到被告通化市城巨房地产开发有限公司账上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故许明德购买房屋不符合该条款的第（二）、（三）项规定，不能够排除执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行的标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足够排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故应准许原告通化市房屋征收经办中心申请对被告通化市城巨房地产开发有限公司的位于通化市东昌区华兴商厦XX号房屋（建筑面积XX平方米）的执行。综上，依照上述规定，判决如下： 准许原告通化市房屋征收经办中心申请对被告通化市城巨房地产开发有限公司的位于通化市东昌区华兴商厦XX号房屋（建筑面积XX平方米）的执行。 案件受理费100.00元，由被告许明德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  梁 峰 人民陪审员  蒋井岩 人民陪审员  刘跃荣 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  王彦力