湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7483号原告：宁乡县中源物业管理有限公司，住所宁乡市玉潭镇花明北路中源凝香华都**楼。法定代表人：周航标，系该公司董事长。原告委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，系公司法务。被告：姜艳，女，1980年9月17日出生，汉族，居民，住湖南省。被告委托诉讼代理人：刘擎，男，1979年9月13日出生，汉族，住湖南省，系被告丈夫。原告宁乡县中源物业管理有限公司（以下简称“中源物业公司”）与被告姜艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告中源物业公司委托诉讼代理人钟波、被告姜艳及其委托诉讼代理人刘擎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中源物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费14125元，生活垃圾费525元，违约金1000元，共计15650元；2．判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2008年11月17日及2013年12月20日原告与湖南中源房地产开发有限公司签订了两份《前期物业服务协议》，合同约定由原告向湖南中源房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。第一份合同期限至2013年12月31日止，第二份合同期限至该物业业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。2018年9月10日，原告与宁乡市中源·凝香华都第一届业主委员会签订了《中源·凝香华都物业管理委托合同》，合同约定由原告向宁乡市中源·凝香华都第一届业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为五年，即自2018年9月1日起至2023年8月31日止。被告系上述物业11-206的业主和物业使用人，物业面积135.3平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年1月1日至2018年12月31日的物业管理费用人民币14125元，生活垃圾处理费525元，违约金1000元，但被告一直未交纳，原告诉至法院。被告姜艳辩称：2012年开始房屋外墙漏水及墙面起泡，一直找物业沟通处理，一直未处理，仅上门查看，答辩人自己进行维修都花费了2万元，当时物业和开发商是同一家，我方就直接找物业进行的协商，当时拨打12305热线，说是房屋设计问题导致的外墙渗水，答辩人也找过开发商，但是三年都没有解决；不是不愿意缴纳物业费和无故拖欠，而是因为不处理答辩人的问题。对于物业费有异议，因为答辩人前面三年一直没有居住。本院认为，基于庭审查明的事实，被告系宁乡市玉潭镇花明北路（凝香华都）11栋206室的业主，房屋建筑面积135.3㎡。2013年12月20日，原告中源物业公司与湖南中源房地产开发有限公司续签了《前期物业服务协议》，服务期间为协议签订之日起生效，至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止，收费标准为电梯房1.5元/月/平方米。2018年9月10日，原告与宁乡市中源·凝香华都第一届业主委员会签订了《中源·凝香华都物业管理委托合同》，合同约定由原告继续向中源·凝香华都小区提供物业管理服务，合同期限为五年，即自2018年9月1日起至2023年8月31日止，合同约定电梯房收费标准不变。《前期物业服务协议》约定的交费时间为业主或物业使用人根据原告的缴费通知，应当按时足额缴纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。《中源·凝香华都物业管理委托合同》约定的缴费时间为按季度缴纳，违约条款与《前期物业服务协议》的约定一致。现原告向被告主张2013年1月1日至2018年12月31日的物业管理费，并对被告姜艳欠交的物业管理费、垃圾费进行了书面催收，现原告主张对2016年度以前的物业管理费按照1.4元/月/元计算，属于当事人自由处分自己的实体权利，并无不当，本院予以准许。被告辩称因房屋设计问题导致房屋漏水，装修后就没入住，直到2015年8月才住入住，故对其入住前的物业费、垃圾费无需缴纳，对于2013年度至2015年度的垃圾费，原告自愿放弃，本院予以支持；关于前段物业管理费，因被告没有提交未入住证明，本院无法核实，故对于被告要求免除该段时间物业管理费的辩论意见，本院不予支持。本院认为，虽然房屋渗漏属于开发商设计问题，但被告多次向物业公司反映，物业公司虽然上门处理，但在无法真正解决问题时应当明确告知业主应当向开发商主张权利，不能久拖不决，故本院认为物业公司在处理该问题时存在管理不当，针对本案具体情况，对原告要求被告交纳物业管理费的诉讼请求酌情予以支持90%，经核算为12713元［（135.3㎡×36个月×1.4元/月/㎡+135.3㎡×36个月×1.5元/月/㎡）×90%］。关于城市生活垃圾处理费，因原告已代业主交纳2013年度至2018年度城市生活垃圾处理费，但被告只主张2016年度至2018年度的城市生活垃圾处理费，故对原告要求被告缴纳城市生活垃圾处理费225元的诉讼请求，本院予以支持。原告未提交证据证明实际产生了公告费，故对公告费本院不予支持。另对其违约金请求，因原告在提供物业服务中存在瑕疵，故本院对该诉讼请求不予支持。需要指出的是，原告作为物业服务者，在其服务过程中，针对业主提出的属于物业服务范围的各种问题，原告应当积极听取业主意见，主动与业主沟通并进行有效整改，尽己所能解决实际问题，并完善服务内容。另外，如因原告不履行物业合同约定义务给被告造成的损失问题或者因房屋设计问题引起的漏水等，被告可依实际情况另行通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告姜艳于本判决生效之日起三日内支付原告宁乡县中源物业管理有限公司物业管理费12713元、城市生活垃圾处理费225元，合计12938元；二、驳回原告宁乡县中源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元（已减半收取），由原告宁乡县中源物业管理有限公司负担20元，被告姜艳负担75元。本判决为终审判决。审判员  李慧芳二〇二〇年十月二十九日书记员  廖 蓁附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。