上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10883号原告：刘义，女，1983年2月17日出生，汉族，户籍地四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：张青，上海法浦律师事务所律师。被告：邹敏，女，1967年2月10日出生，汉族，住上海市闵行区。原告刘义与被告邹敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告刘义及其委托诉讼代理人张青、被告邹敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘义向本院提出诉讼请求：1.判令刘义、邹敏于2018年6月28日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；2.判令邹敏退还刘义2月租金28,000元，押金56,000元。事实和理由：2018年6月，邹敏与刘义签订房屋租赁合同，约定刘义承租襄阳南路XXX弄XXX号房屋，租期自2018年8月1日至2024年7月31日，月租金28,000元。因新冠疫情，2020年1月27日政府部门发告居民书，疫情解除前不得再对外出租房屋，导致刘义的民宿业务无法经营。2020年2月1日，刘义微信告知邹敏因不可抗力导致合同无法继续履行，要求邹敏收回房屋并退还租金、押金，但遭邹敏拒绝。为此，刘义诉至本院，要求判如所请。邹敏辩称，因刘义逾期支付三月份租金导致合同解除，故不同意第一项诉请。刘义违约在先，故不同意退还诉请二的两项费用。本院认定事实如下：上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号房屋产权人系邹敏与案外人张某某。2018年6月28日，邹敏(甲方、出租人)与刘义(乙方、承租人)签订上海市房屋租赁合同，约定：房屋坐落于上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号整栋，租赁用途为居住；房屋租赁期自2018年8月1日至2024年7月31日，月租金28,000元，支付方式为押二付一，共计84,000元；租金两年内不变，自第三年开始，租金每两年递增5%；乙方应于每次房租到期日前七天支付下一期房租；押金56,000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应如数返还给乙方，甲方应于核验房屋并在乙方移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后当日，将押金返还给乙方；该房屋由乙方正常使用的水、电、煤气、电话费、有线电视费、宽带使用费等由乙方使用而产生之费用由乙方承担；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；12-2因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；12-3甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：不按照约定支付租金达7日的……擅自改变房屋用途的……；13-1无论甲乙双方何方违约，则违约金金额为56,000元；13-2无论甲乙双方任何一方违约，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；13-4甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金的1.5倍向守约方支付违约金。合同签订后，刘义向邹敏支付押金56,000元，并按约支付租金。承租期间，房屋内有设施、设备损坏，经刘义通知后，邹敏或委托他人上门维修，或由刘义维修后邹敏承担费用。2019年6月，因涉案房屋所在小区整修，刘义向邹敏提出减免租金，邹敏未予认可。2019年12月，刘义与邹敏微信协商退租或转租。同月29日，刘义：我挂了两个月了，都没人租，觉得房租贵了。邹敏提出因未收到次月租金，若无人承租，则于月底交接房屋。2020年1月3日，刘义转账支付邹敏租金14,000元。2020年1月21日，刘义支付2月份租金28,000元并将转账凭证截图通过微信发送给邹敏，邹敏回复：“收到，谢谢”。因新冠疫情原因，2020年1月27日，政府部门发告居民书，要求居民在疫情解除前不再对外出租房屋。上海市徐汇区城市管理行政执法局于2020年2月9日发告知书，要求区内所有未开业的民宿、医院周边短租房必须一律立即暂停营业。2020年2月1日，刘义因疫情通过微信与邹敏协商减免租金，邹敏未予认可。2020年3月1日，邹敏向刘义发告知函，称：在租赁合同履行过程中，你方不付租金，根据租赁合同约定，我方可以单方面终止租赁合同，除非你方于2020年3月7日支付前期所欠房租；请你方于2020年3月10日前搬走你方的物品，否则我们视为你方放弃对物品的所有权并且视你方认可我们有权对物品采取任何必要的措施，强行清场处理，由此造成的损失由你方自行承担。2020年3月12日，双方微信联系。刘义：我立刻搬空里面的所有东西，你随时来收房，该我付的水电煤气我也会处理好。刘义还向邹敏发律师函，称刘义已于2020年2月1日告知不可抗力导致合同无法继续履行，租赁合同已于2020年2月1日解除，要求退还押金、租金。2020年3月24日，刘义通过微信发入户门密码给邹敏。同月27日，邹敏上门查验房屋及设施。另查明，邹敏起诉刘义，要求解除合同、要求刘义支付违约金及租金、使用费等，案号(2020)沪0104民初6432号。庭审中，刘义提供了疫情防控停业告知书、告居民书、微信聊天记录、小区大门上锁照片、大众点评网照片等，欲证明因疫情影响，其民宿(青年旅社)无法经营，因此导致合同解除。邹敏质证称，政府张贴的疫情防控等告知书与本案无关，本案房屋系出租用于居住，并非用于经营；对于大门上锁、大众点评网照片不知情，不知刘义将房屋用于经营，不知大门上锁。庭审中，刘义另提供了与邹敏丈夫、与邹敏委托维修人员的聊天记录，以此证明邹敏对刘义将房屋用于经营民宿系明知。邹敏对证据真实性予以认可，称维修工人维修后并未说房屋用于经营使用；其2019年12月上门时刘义坐在大厅沙发上，也看不出房屋用于经营。邹敏称，出租房屋时中介曾告知刘义是做什么的，其反复提示其出租房屋是居住用途。庭审中，经本院询问，双方当事人均拒绝调解。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、租金收条、押金收条、转账凭证、微信聊天记录、告居民书、疫情防控停业告知书、告知函、律师函等证据证实，本院予以确认。本院认为，邹敏与刘义签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。刘义主张其承租房屋用于经营民宿且邹敏对此明知，对此邹敏予以否认，并坚持认为刘义应按合同约定居住用途使用房屋。本院认为，涉案房屋本身用途为“居住”，双方亦在合同中明确约定了房屋为“居住”用途且禁止擅自转租，无论邹敏是否知晓刘义职业及事后是否知晓刘义将涉案房屋用于经营民宿，均不能以此改变合同约定房屋用途。现有证据不能证明刘义将房屋用于经营民宿经过了邹敏的同意或双方达成其他补充协议，亦无法证明因新冠疫情导致刘义无法居住使用涉案房屋，故刘义以不可抗力为由要求确认合同于2020年2月1日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。因刘义于2020年3月24日将入户门密码发给邹敏，邹敏于同月27日上门查验房屋，本院确认双方租赁合同于2020年3月27日解除。2020年2月尚在租赁期间，刘义主张返还租金无事实依据，本院不予支持。因合同已解除，刘义主张返还押金，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认邹敏、刘义于2018年6月28日就上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号房屋签订的上海市房屋租赁合同于2020年3月27日解除；二、邹敏于本判决生效之日起十日内返还刘义押金56,000元；三、驳回刘义的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计950元，由刘义负担323元，邹敏负担627元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  李 理二〇二〇年十月十四日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。