云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初3463号原告：张进瓶，女，汉族，1967年10月27日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：朱燕铭、董根莲，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南圣缔医院管理有限公司，住所地云南省昆明市人民中路**银顺广场（傲城）**，统一社会信用代码：91530112MA6NFC169N。法定代表人：黄建东。原告张进瓶（以下简称原告）与被告云南圣缔医院管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱燕铭、董根莲到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2019年1月17日签订的《办公楼租赁协议》已于2020年3月18日解除；2.被告向原告支付从2020年2月1日起至2020年3月18日止的房屋租金227492.04元及从2020年3月18日起至被告将租赁标的物实际腾还给原告之日止的占用费（暂计算至2020年3月25日为65780.82元）；3.被告向原告支付违约金431520.9元；4.被告承担原告主张权利而支付的律师费24000元；5.被告立即将位于昆明市腾还原告；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月17日原、被告双方签订《办公楼租赁协议》，约定：原告将位于昆明市出租给被告；租赁时间10年，自2019年3月1日起至2029年2月28日止；起始月租金单价为：63元／平方米／月（税后价格）第一年、第二年租金相同，为1715000元／年，随后租赁期限内租金递增；租金先交后用，按每租赁期半年度结算，租金于免租期满后开始计算。首笔租金分两次支付，合同签订后7个工作日内（即2019年1月28日前）交纳3个月租金（428750元），于8月1日交纳剩余的三个月房租（428750元）以后租金支付日期为每租赁期半年度届满之日前30日内一次性全额支付。协议生效当日，被告需向原告交纳142916元的履约保证金。原告于2019年3月1日将租赁房屋交付被告使用；被告应按约定交纳租金，如超过10天不交租金，原告有权立即解除协议，收回租赁房屋，并且不承担任何赔偿或补偿责任；合同解除或双方协商一致终止协议后，被告应在终止或解除后三天内将租赁物返还原告；被告未按协议定期支付租金及其他费用，原告按日1%收取欠交租金的滞纳金，超过10日不交租金，原告有权单方面无条件立即解除协议，收回租赁房屋。合同依法终止或者解除，被告不能约定返还租赁物的，每迟延一日按上一租约年平均日租金额双倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务。然被告于2019年1月18日向原告支付了履约保证金142916元，2019年3月6日向原告支付了428774.8元，2019年9月5日向原告支付了428748元后便未再向原告支付应付房租，经原告多次催讨未果。被告的以上行为严重违反了合同约定，为此，原告根据合同约定于2020年3月17日己发函解除了双方的《办公楼租赁协议》，要求被告腾还租赁房屋。然而，被告至今未向原告腾还房屋，为维护原告合法权益特诉至法院。被告未到庭，无答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，亦未提交证据，应视为放弃举证、质证的权利。原告提交的证据内容真实、形式、来源合法，本院依法予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月17日，原告（即出租方、甲方）与被告（即承租方、乙方）签订《办公楼租赁协议》，约定：甲方将位于昆明市出租给乙方用作医疗投资；租赁标的物产权证面积：21楼为1802.76㎡，7楼为465.89㎡，花园面积：21楼为756.28㎡；租赁时间10年，自2019年3月1日起至2029年2月28日止，装修免租期自2019年3月1日起至2019年7月31日止；起始月租金单价为：63元／㎡／月，第一年、第二年租金相同，为1715000元，第三年、第四年租金相同，在第二年的租金基础上递增5%，之后每两年租金相同，并按第三年、第四年租金递增方式及标准递增；租金先交后用，按每租赁期半年度结算，租金于免租期满后开始计算，首笔租金分两次支付，合同签订后7个工作日内交纳3个月租金，于8月1日交纳剩余的三个月房租，以后租金支付日期为每租赁期半年度届满之日前30日内一次性全额支付。协议生效当日，乙方需向甲方交纳142916元作为履约保证金，该保证金不能作为乙方违约履行租金支付义务的免责或冲抵条款，若乙方未按约定履行合同，该保证金作为违约金交付给甲方，租赁期限届满，若乙方无违约行为，则甲方应在租赁期限届满之日起15日内全额无息退还乙方支付的履约保证金；无论何种事由导致租赁协议终止，乙方装修物按照“来建去留”的原则处理，即协议终止后，所有乙方装修物或费用的所有权归属甲方所有，乙方不得再以任何理由向甲方主张任何装修的赔偿和／或补偿；甲方于2019年3月1日将租赁房屋交付乙方使用；乙方应按约定交纳租金，如超过10天不交租金，甲方有权立即解除租赁协议，收回租赁房屋，并且不承担任何赔偿或补偿责任；合同解除或双方协商一致终止协议后，乙方应在终止或解除后三天内将租赁物返还甲方；合同履行期间，若遇片区规划调整（如拆迁），合同不再履行，双方互不追究违约责任，但涉及乙方的装修补偿金（若有），归属乙方；乙方未按协议定期支付租金及其他费用，甲方按日1%收取欠交租金的滞纳金，超过10日不交租金，甲方有权单方面无条件立即解除协议，收回租赁房屋；合同依法终止或者解除，乙方不能约定返还租赁物的，每迟延一日，除乙方按上一租约年平均日租金额双倍交纳违约金给甲方外，甲方有权强制收回出租的房屋，房屋内的财物经甲方聘请的公证部门公证后即视为乙方接受此公证结果；《办公楼租赁协议》还约定，乙方指定郑洪勇（联系电话：180××******，联系地址：昆明市西山区）为履行租赁协议交接有关商业文件或法律文件的送达人或接收人等主要内容。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告于2019年1月18日向原告支付了履约保证金142916元，又于2019年3月6日向原告支付租金428774.8元，2019年9月5日向原告支付租金428748元，后未再向原告支付租金。另查明，2020年2月21日，原告向被告发出《催款函》，告知原告应于2020年1月31日前支付半年租金857500元，被告逾期21天支付租金产生滞纳金180075元，同时要求被告于2020年2月29日前支付相应款项，被告逾期付款，原告将依约行使单方解除权。上述《催收函》由原告向被告住所地及《办公楼租赁协议》约定的地址分别邮寄送达，均于2020年2月22日签收。2020年3月17日，原告向被告发出《解除通知书》（以下简称《通知书》），上述《通知书》载明：根据双方约定及被告的违约行为，原告行使单方解除权，自《通知书》送达之日起，解除原、被告双方于2019年1月17日签订的《办公楼租赁协议》，并要求被告在接到《通知书》3日内立即向原告结清所有租金、水电费等各项费用，同时要求被告与收到《通知书》后3日内（最迟在2020年3月22日前）搬出标的房屋，撤出所有物品，并将房屋及附属设备、设施归还原告；如双方在履行合同总产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费、保全费、担保费等费用等主要内容。上述《通知书》由原告向《办公楼租赁协议》约定的被告方接收人、联系方式、接受地址邮寄送达，并于2020年3月18日因被告拒收退回。再查明，原告自认，因涉案租赁房屋存在漏水情况，其于2020年8月16日接到物业公司反映，并于同年17日安排破锁维修维护，破锁维修维护后原告自行将涉案租赁房屋重新换锁，之后又于9月8日将换锁后的钥匙交由被告并与被告就涉案租赁房屋内的物品进行交接。本院认为，原、被告签订的《办公楼租赁协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效，原、被告双方均应依法全面履行各自合同义务。根据《办公楼租赁协议》约定，租金应按每租赁期半年度结算，先交后用，除首笔租金分两次支付外，租金支付日期为每半年度租期届满之日前三十日内一次性全额支付；扣除免租期后被告应于2020年1月31日前向原告支付第一年度后半年期租金857500元，而被告在支付过首笔租金，即第一年度前半年期租金857522.8元后未再向原告支付过租金，其行为已经构成违约，且已经超过10天，达到了双方约定的合同解除条件，故原告依约享有解除权。根据庭审查明的事实，原告于2020年3月17日依约向双方约定的接收人、接受地点及联系方式向被告发出《通知书》履行其通知义务，虽被告拒收，但仍应视为上述《通知书》已经实际送达被告，原、被告双方之间的《办公楼租赁协议》自被告拒收《通知书》之日，即2020年3月18日解除，故原告诉请确认双方签订的《办公楼租赁协议》于2020年3月18日解除的诉讼请求，本院予以支持。另，被告于合同解除前拖欠的租金仍应向原告支付，故原告主张由被告支付自2020年2月1日起至合同解除之日止的租金227492.04元的诉讼请求，本院亦予以支持。至于原告主张要求被告腾还租赁房屋并支付自合同解除之日起至租赁房屋实际腾还之日的占有使用费，本院认为，首先，双方在合同中约定了履约保证金，被告亦实际交付了履约保证金142916元，对于该笔保证金双方约定在被告违约时作为违约金支付原告；其次，双方约定合同解除后租赁房屋的占有使用费计算标准为双方约定租金的两倍，其性质与违约金相同，均为双方约定由违约方承担的违约赔偿责任，结合原告的实际损失及前述履约保证金的交付情况，双方约定的占有使用费计算标准明显过高；再次，违约金应以守约方因对方违约所造成的实际损失为依据综合考量，原告主张的违约金与前述占有使用费性质相同不应重复计算；最后，根据原告自认的事实，其因涉案租赁房屋漏水，于2020年8月17日破锁进入涉案租赁房屋并已换锁，而被告亦未再行进入租赁房屋继续使用，即原告已实际管控租赁房屋，故应当视为被告已经实际返还租赁物，原告无权再向被告主张占有使用费用，而对于原告自认于2020年9月8日又涉案租赁房屋钥匙交由被告的事实，因该事实系原告所陈述对已有利的事实，且原告未提交证据予以证实，故其自认的上述事实不成立；综上，结合原告的实际损失及被告占有使用租赁房屋的情况，本院支持原告主张的按《办公楼租赁协议》约定的第一年度租金标准计算的共4个月的房屋占有使用费，即1715000÷12≈142916.67元×4=571666.68元，原告主张的其余房屋占有使用费及违约金，本院不予亦不予支持。关于原告主张的律师代理费24000元，因双方对该费用的承担有明确约定，且该费用系原告为实现债权而支出的合理费用，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张进瓶与被告云南圣缔医院管理有限公司签订的《办公楼租赁协议》于2020年3月18日解除；二、被告云南圣缔医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张进瓶支付自2020年2月1日起至2020年3月20日止的租金227492.04元；三、被告云南圣缔医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张进瓶支付租赁房屋的占有使用费用571666.68元，并承担原告张进瓶因实现债权而支出的律师费24000元；四、驳回原告张进瓶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11048元，由原告张进瓶负担20%，即2209.6元；由被告云南圣缔医院理有限公司负担80%，即8838.4元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  符雅琪二〇二〇年十月十三日法官助理段格书记员王尤先