上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13964号原告：唐跃武，男，1990年5月25日出生，苗族，户籍地湖南省。被告：上海捷骜物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：沈建仙，总经理。委托诉讼代理人：李云云，上海宇天律师事务所律师。第三人：高冰，男，1986年5月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区沪青平公路******。原告唐跃武与被告上海捷骜物业管理有限公司(以下简称“捷骜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经捷骜公司申请，本院依法追加高冰作为本案第三人参加诉讼。本案于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告唐跃武、第三人高冰到庭参加诉讼。被告捷骜公司经本院合法传唤未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐跃武向本院提出诉讼请求：要求捷骜公司退还唐跃武租房押金人民币2,700元及支付违约金5,400元合计8,100元。事实与理由：2019年12月27日，唐跃武、捷骜公司签订了《房屋出租合同》,捷骜公司将位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给唐跃武，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，月租金2,700元，押金2,700元，合同另对其他事项作出约定。合同签订后，唐跃武共支付捷骜公司18,900元(含6个月租金和1个月押金)，其中转账给捷骜公司17,550元，代捷骜公司支付中介费1,350元。后捷骜公司与房东解约，并告知唐跃武与房东协商签约事宜，经过协商，唐跃武已于2020年6月9日与房东另行签订租赁合同。综上，唐跃武认为捷骜公司存在违约行为，故其诉至法院，要求判如所请。被告捷骜公司来院辩称，1、捷骜公司与房东之间的合同并未解除。2、对唐跃武直接转账支付的17,750元予以认可。因唐跃武租金支付至2020年6月15日，认可双方合同已于2020年6月16日解除。唐跃武已与房东重新签订租赁合同约定起租日为2020年7月1日，故捷骜公司愿意用押金抵扣唐跃武未付的半个月租金，退还唐跃武一半押金。2、对唐跃武所述的1,350元中介费不予认可，双方在合同中并未约定由唐跃武代为支付中介费，且唐跃武亦未举证证明。第三人高冰述称，同意唐跃武诉请。因捷骜公司资金出现问题，捷骜公司并未在2020年1月底支付2月份房租，直至2020年3月30日支付3月份房租，于2020年5月18日支付4月份房租，最终房东用押金抵扣2月份房租。因捷骜公司未付5月份租金，第三人就一直和捷骜公司联系，但捷骜公司处于不正常经营状态，直至2020年6月9日，捷骜公司业务员通知第三人要求第三人直接和唐跃武建立合同关系。第三人妻子张某已于2020年5月17日微信通知捷骜公司业务员，按照合同约定收回系争房屋。经开庭审理查明，高冰、张某是系争房屋的产权人。2019年12月15日，高冰(甲方)与捷骜公司(乙方)签订《房屋委托合同》，约定甲方全权委托乙方代理上述房屋租赁事宜，仅作为居住使用，不得挪作他用，委托期限自2019年12月16日起至2022年12月5日，委托租金为月付，每月租金3,200元，乙方于每月的30日向甲方支付委托租金。如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金，无故超过30个工作日未支付租金，甲方有权追究乙方的违约责任。合同并对其他事宜进行了约定。同日，高冰出具授权书，授权捷骜公司代表其处理系争房屋的租赁事宜。2020年1月15日，捷骜公司(作为甲方)与唐跃武(作为乙方)签订《房屋出租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为住宅使用，租期为1年，自2020年1月1日起至2021年12月31日止；租金为每月2,700元，半年一付，房屋押金为2,700元，首次租金支付为16,200元及房屋押金及其他押金支付2,700元合计为18,900元。房租终止，甲方验收无误后，15个工作日内将押金退还给乙方，不计利息。合同另对其他事项作出约定，并备注：如果甲方中途违约赔付租客两个月房租违约金。合同甲方落款处有捷骜公司签章并由宋迎雷签字。上述合同签订后，唐跃武于2019年12月27日向捷骜公司转账支付17,550元。审理中，双方一致确认该合同于2020年6月16日解除。另查明：2020年3月18日，高冰、张某(作为出租人)与唐跃武、陈稷春、唐祖田(作为承租人)就系争房屋租赁合同进行备案登记。2020年6月9日，唐跃武(作为乙方)与案外人张某(作为甲方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁为1年，期限自2020年7月1日起至2021年6月30日止，租金为每月2,900元，合同另对其他事项作出约定。上述事实，由当事人的陈述，唐跃武提供的房屋出租合同、转账凭证、《房屋委托合同》(附授权书和交验单)、房屋租赁合同等证据，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，唐跃武称，系争房屋系捷骜公司向第三人承租后转租给唐跃武的，唐跃武和第三人在2020年3月份进行备案登记只是为了帮助唐跃武办理居住证，当时并未和第三人建立起租赁关系。此外，唐跃武认为其通过支付宝转给巴乐兔租房(公司全称不知道)的中介费1,350元，支付宝账户是彭彦泽个人的，该笔款项是捷骜公司要求唐跃武帮其代付中介费，算作租金，为此，唐跃武提供：收据照片(照片系捷骜公司发送给唐跃武，无法提供原件)、转账凭证(金额1,350元)、宋迎雷和彭彦泽出具的证明各一份，证明唐跃武共向捷骜公司支付租金18,900元，其中1,350元系唐跃武代捷骜公司支付的中介费。捷骜公司未到庭发表质证意见，第三人认可唐跃武对于租赁合同备案的说法，并对上述证据无异议。本院认证如下：关于收据照片和转账凭证，唐跃武并未能提供收据原件，而捷骜公司不予认可该笔钱款，故本院对上述两项证据不予采信；关于宋迎雷和彭彦泽出具的证明，系证人证言，唐跃武并未申请证人出庭作证，不符合证据形式要件，故本院对上述两份证明不予采信。根据庭审查明的事实，本院认为，唐跃武、捷骜公司和第三人均确认2020年7月1日之前租赁关系实际发生在唐跃武和捷骜公司之间，本院予以确认。唐跃武和捷骜公司所签《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。现捷骜公司已停止经营，导致产权人要求解除房屋委托管理合同收回房屋,其无法按照合同继续履行出租方义务，构成根本性违约，现双方均同意2020年6月16日解除合同，于法无悖，本院予以照准。但捷骜公司仍应承担相应违约责任。审理中，合同解除后，捷骜公司应将收取的押金退还唐跃武。因合同解除后唐跃武继续使用系争房屋直至2020年6月30日，故唐跃武应支付捷骜公司自2020年1月1日至2020年6月30日止的租金和房屋占有使用费合计18,900元，在案证据仅能证明唐跃武支付捷骜公司租金17,550元，故唐跃武还需再支付捷骜公司占有使用费1,350元。捷骜公司要求此款与押金2,700元相抵扣，符合法律规定，本院予以准许，故抵扣后，捷骜公司还需退还唐跃武押金1,350元。因捷骜公司违约，唐跃武要求捷骜公司支付违约金5,400元，符合合同约定，本院予以照准。捷骜公司经本院合法传唤无正当理由拒不参加庭审，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下：一、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告唐跃武押金1,350元；二、被告上海捷骜物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告唐跃武违约金5,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告上海捷骜物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十月九日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。