福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初1258号 原告：祝德珠，女，1975年9月13日出生，汉族，住武夷山市。 被告：李杰，男，1979年4月10日出生，汉族，住武夷山市。 原告祝德珠与被告李杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝德珠、被告李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祝德珠向本院提出诉讼请求：1.判决解除祝德珠与李杰签订的《房屋租赁合同》；2.判决李杰支付违约金1080元及李杰拖欠的2020年6月1日至2020年8月31日房屋租金2700元，合计3780元；3.判决祝德珠不返还给李杰押金1300元；4.诉讼费由李杰承担。事实和理由：2019年3月1日，祝德珠与李杰签订了一份房屋租赁合同，合同约定：祝德珠将位于武夷山市出租给李杰，面积103平方米左右，用于居住，承租期限为24个月，即从2019年3月1日起至2021年2月28日止。租金每月900元，李杰每次提前在租金期满12-20天支付后期3个月房屋租金2700元给原告，逾期未支付按年租金的5%支付违约金。合同还约定李杰若因个人原因提前退租，需提前3个月告知祝德珠且已交的押金及房屋租金不予退还，祝德珠有权解除合同。李杰最后一次逾期于2020年3月16日通过微信转账支付2020年3月1日至2020年5月31日的房租2700元给祝德珠。李杰自2020年5月10日至今未按照合同约定支付到期房租，祝德珠多次通知李杰，但李杰均未履行支付租金义务。为维护祝德珠的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 李杰辩称，由于疫情及房屋漏水等原因，导致我无法继续经营，双方已多次协商提前解除合同事宜。我不是单方面解约，2020年5月28日有和祝德珠进行商榷延期一个月付租金交房，祝德珠不肯。2020年5月31日我已将出租房内东西全部搬走，通知祝德珠收房，但祝德珠以各种理由拒收，我遂于2020年6月1日向110报警，经调解无法达成协议。2020年6月2日我和祝德珠进行房屋交接并要求返还押金，祝德珠以我已违约为理由，拒不支付1300元的房屋押金。综上，关于提前解除合同事宜，双方已达成一致意见，祝德珠的诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 双方当事人围绕诉辩主张提交了证据，本院组织进行了法庭质证。祝德珠提交以下证据：证据1、租赁合同。证据2、微信转账记录。证据3、武夷山市不动产登记信息证明。证据4、不动产登记申请受理通知书。证据5、2020年5月20日-6月20日的微信聊天记录。李杰对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。李杰提交以下证据：证据1、2020年5月28日-6月3日的微信聊天记录。证据2、照片。证据3、报警记录。祝德珠对证据1、3的真实性无异议，本院予以采信。对证据2不予认可。本院认为，该份证据，没有其他证据相印证，不予采信。 上述证据结合庭审中当事人的陈述等，本院确认的法律事实如下： 2019年3月1日，祝德珠（甲方）与李杰（乙方）签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将其位于武夷山市中校内）不动产007707出租给乙方；租金每月900元，押金1300元，租金按季支付为2700元，租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日止，若乙方因个人原因要退租的，需提前三个月通知甲方，并且已交的押金和房屋租金不予退还。同时双方还对违约责任、水电费等事项作了约定。合同签订后，李杰向祝德珠交纳了1300元押金，祝德珠亦按约将租赁房屋交付李杰使用。李杰在使用房屋过程中，因货物进出武夷山市第二中学校门之事及其他因素影响，李杰决定提前解除合同。2020年5月24日，李杰向祝德珠提出退房。2020年5月28日双方经协商，祝德珠同意退房，但不同意退还押金，双方由此产生争执。2020年5月31日，李杰将租赁房屋内属李杰的绝大部分物品搬走。2020年6月1日，李杰向“110”报警，经调解，双方仍无法达成一致意见。2020年7月20日，祝德珠用锁将租赁房屋后门锁住。2020年7月29日，祝德珠诉至本院。 另查明，1、李杰已交纳2019年3月至2020年5月期间的房屋租金。2、2020年8月27日，为避免租赁房屋租金损失进一步扩大，本院召集双方进行协商后一同到达现场，李杰交出钥匙7把，该房屋已由祝德珠收回接管。 本院认为，祝德珠与李杰于2019年签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应诚实履行合同规定的义务。关于合同解除的问题。本院认为，李杰未及时支付房屋租金，已构成违约，应承担相应民事责任。鉴于本案的实行情况，继续履行合同已无可能，祝德珠要求解除合同的诉请，本院予以支持。关于房屋租金的问题，本院认为，虽然李杰于2020年5月31日将租赁房屋内属于其的绝大部分物品搬走，未再经营，但仍然拥有租赁房屋的钥匙，拥有租赁房屋的控制权，故李杰应当支付房屋租金，但祝德珠于2020年7月20日将租赁房屋后门锁住，影响李杰的使用，因而应当扣除从7月20日至8月26日期间的租金，即李杰还需支付从2020年6月1日至7月20日止的租金共计人民币1500元整。关于违约金的问题。本院认为，租赁合同中，双方对违约责任的条款约定不明确，祝德珠诉请李杰支付违约金1080元，本院不予支持。关于押金问题。本院认为，在本案中，李杰未提起反诉，未主张返还押金。因此，祝德珠的该项诉请，本院亦不予支持，李杰可以另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除祝德珠与李杰于2019年3月1日签订的《租赁合同》。 二、李杰应于本判决生效之日起十日内支付祝德珠房屋租金1500元。 三、驳回祝德珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元，减半收取计100元，由祝德珠负担30元，李杰负担70元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林典仲 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 方梦苑 书 记 员 周雯欣 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务； 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。