广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7646号原告：戴某锋，男，汉族，1990年2月10日出生，户籍所在地江西省吉安市永新县。委托诉讼代理人：陈方，广东翼舟律师事务所律师。被告：深圳市金口广告有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道大航社区大和路锦鲤工业区第**，统一社会信用代码：91440300671890331Q。法定代表人：叶锦生。委托诉讼代理人：李悦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫某飞，男，壮族，1979年12月23日出生，该公司员工。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴某锋及其委托诉讼代理人陈方、被告法定代表人叶锦生、委托诉讼代理人李悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还进场费36000元；2、判令被告向原告退还租赁保证金18000元；3、判令被告赔偿原告装饰装修残值损失72444.36元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年11月9日与被告签订《物业租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙华区出租给原告。双方口头约定，被告不得招商其他广告同行业。之后原告支付了进场费36000元、租赁保证金18000元和2018年12月下半月的租金3000元。合同签订后，原告对店铺进行了装修，花费95269.3元，并一直按合同约定严格履行各项合同义务。经双方同意，从2019年10月开始，月租金按4800元执行。2019年12月1日，被告因自身经营原因无法继续履行双方的租赁合同，出具《合同终止协议》给原告签署。原告就相关事宜与被告多次沟通未果。被告辩称：1、被告没有任何的违约行为，原告主张被告违约是不成立而且是错误的，被告始终保证原告在持续租用涉案商铺的权利，已充分履行了合同的义务。2019年12月到2020年3月，原告依然在继续租用涉案商铺，直到原告拖欠4个月的租金和水电管理费，被告合理催告后，被告才于2020年3月依合同终止租赁关系。2、根据合同的约定，被告无需向原告退还租赁保证金。原告拖欠4个月的水电管理费和租金没有交纳，根据合同约定被告无需向原告退还租赁保证金，并有权向原告追究违约责任，并可以要求原告尽快交清拖欠的所有费用。3、关于装修残值赔偿问题，原告对租赁物进行装修并没有经过被告的批准和同意，装修费用应由原告自己负责，并且原告现在没有任何证据证明装修价值和损失。在本案当中原告又因违约行为导致不能使用商铺，那么被告对本案所涉及的装修无需承担任何的赔偿责任。4、关于进场费，进场费作为商业的一种惯例，没有违反强制性规定，属于一种合法费用，双方签订的租赁合同合法有效，但是合同中并没有对进场费的退还进行约定。本案是因为原告的违约导致合同解除，终止正在履行的合同，是因原告的过错导致的合同解除。经审理查明：2018年11月9日，原、被告签订了一份《物业租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙华区店铺出租给原告经营使用。合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2018年11月15日至2022年11月14日；2、租赁期限内前三年租金为每月6000元，物业管理费每月360元；3、原告应向被告交付租赁保证金18000元，租赁期满原告交清一切费用后，由被告无息返还给原告。合同签订后，被告向原告交付了租赁店铺，原告亦依约向被告交付了保证金18000元，另向被告支付了“喝茶费”（即进场费）35000元。此后又经双方协商，从2019年10月起，租金按每月4800元收取。2019年11月期间，原告认为被告违反不得再招商广告同行业的口头约定为由，与被告产生纠纷。原告从2019年12月份起，未再向被告支付租金，同时管理费交至2019年10月份。2020年3月4日，原告从租赁店铺搬离，现该店铺已由他人占有使用。根据被告提供的《收费通知书》，显示原告还有2019年12月至2020年3月2日期间期间的水电费合计678元没有支付。另查明：原告出租给被告的店铺，尚没有取得建设工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的《物业租赁合同书》、微信聊天记录、付款记录、收费通知书等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告签订的租赁合同中所约定的租赁房屋并未取得相应的建设工程规划许可证，因此双方签订的《物业租赁合同书》应认定为无效。当事人因无效合同取得的财产，应当返还。因此原告要求被告退还租赁保证金、进场费的诉讼请求，本院应予以支持。房屋租赁合同无效的，出租人可以要求参照约定租金标准支付房屋占有使用费。原告于2020年3月4日搬离租赁店铺，则在搬离之前实际占有使用期间产生的水电费、物业管理费也应由原告负担。参照原、被告约定的租金标准，原告仍需向被告支付2019年12月至2020年2月期间的房屋占有使用费14400元（4800元×3个月）、物业管理费1440元（360元×4个月）和水电费678元。原告应负担的上述费用合计16518元，经与被告应返还的保证金相互抵销，被告还需向原告退还租赁保证金1482元（18000元－16518元）。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的装修损失，应以原告承租店铺后实际装修情况确定。因原告承租的店铺在其搬离后已交由他人占有使用，已不具备对原装修进行评估的客观条件，现有证据已不能证明装修的实际价值，因此原告要求被告赔偿装修损失72444.36元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告戴某锋与被告深圳市金口广告有限公司于2018年11月9日签订的《物业租赁合同书》无效；二、被告深圳市金口广告有限公司于本判决生效之日起五日内向原告戴某锋退还进场费35000元和租赁保证金1482元；三、驳回原告戴某锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，由被告负担408元，原告负担1006元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年十月二十六日书记员 仇晓婷(兼)书记员 刘  莉  莎附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。