广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2722号上诉人（一审原告）：孙杰，男，汉族。被上诉人（一审被告）：杨小英，女。被上诉人（一审被告）：杨平，女，土家族。上诉人孙杰因与被上诉人杨平、杨小英房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙杰、被上诉人杨小英到庭参加诉讼。杨平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙杰上诉请求：请求撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。一审判决认为孙杰在承租过程中仅支付了入住第一个月的租金后就一直拖欠租金未付构成违约。首先，搞清楚孙杰为何拒付租金？事实是孙杰入住当天就发现马桶损坏和下水道严重堵塞的问题，虽然杨小英通知物业上门维修，但是物业表示无法维修，要求孙杰自行维修，当时中介都在涉案房屋现场可以作证。后来中介找来维修人员，杨小英嫌维修人员报价过高拒绝维修。中介及时告知房东，根据租赁合同第四条，当物业不具备使用条件时，杨小英须及时处理，否则孙杰有权拒付租金或退租。在此情况下，杨小英说已在网上订好马桶，过两天就到了。事实上直到11月28日，离入住已经过了25天，马桶也未调换。其间，孙杰一直联系杨小英的代理人杨平，杨平把孙杰的微信拉黑，联系杨小英一直不回复，中介也联系不上，中介可以作证。11月28日终于联系上杨小英，杨小英说退房，孙杰表示同意，中介也表示同意双方的退房诉求，并表示中介费也可以一并退还双方。当杨小英得知按照租赁合同第五条规定，杨小英单方面中途解除合同或出租物业不具备使用条件时，需提前30天通知孙杰并双倍返还孙杰押金，12月2日，杨小英在未事先联系通知孙杰的情况下突然上门要调换马桶，孙杰当时不在现场，孙杰的母亲因为事前得知杨小英要求退房，故要求杨小英先退还孙杰押金后等孙杰搬出涉案房屋。在进行维修安装，杨小英开始无理取闹，索要租金，孙杰依照合同告知杨小英已经违约，孙杰拒付租金，按退房处理后，在警察协调下，双方达成协议，杨小英负责调换新的马桶和洗衣机，并负责保证租赁合同期间排污管道的疏通，还有就是一扇窗门坏了有掉下去的风险，房东要负责维修好。杨小英同意减免一个月的房租，虽然杨小英买了马桶，但相关费用安装费和排污管疏通费，杨小英并未承担，还有洗衣机，杨小英换购时洗衣机是学生宿舍使用的迷你洗衣机，与涉案房屋原先租赁设备中的洗衣机容量不符，故孙杰要求杨小英调换一个。杨小英诉苦说，没钱买大的孙杰出于同情答应杨小英双方各出资一半共同购买，但是杨小英最后退了她购买的迷你洗衣机后并未调换已经坏了的旧洗衣机，杨小英言而无信，一直出尔反尔，并扬言两个月后把我们赶出去，当时孙杰并不知道为啥是两个月，后来明白他是想用孙杰的押金抵她的两个月租金。果不其然，2月份、3月份，杨小英也未上门索要租金，在3月12日上门带着菜刀、撬锁、砸铁门，孙杰报了警，门锁被砸坏，并非像杨小英所述的钥匙断在锁内，警方也建议双方去法院解决，但杨小英一直无赖耍泼，故孙杰于3月19日作为孙杰提出诉讼要求，4月24日，杨小英在明知涉案房屋已经在法院受理的情况下，还上门使用暴力并侵占孙杰的私人财产，孙杰认为，杨小英严重侵害了孙杰的租赁权和财产权。涉案房屋是入住当天就发生问题，且入住后就提醒杨小英缴清相关费用（水费、电费）。杨小英拖欠水费8月、10月两次账单。都未结清，导致孙杰使用中途停水，涉案房屋不具备使用条件，孙杰根据《物业租赁合同》第四条拒付租金合理合法。2019年11月18日杨小英单方面提出退房（有中介作证和聊天记录）孙杰依据租赁合同第五条，提出双倍返还押金的要求合情合法所以请求二审法院支持孙杰合理的诉讼请求。杨小英辩称：不认可孙杰说的事实，孙杰签了约不交租，违反合同的约定，并造成了杨小英的损失。孙杰向一审法院起诉请求：要求杨平、杨小英双倍返还押金8,000元以及出租期间为杨平、杨小英垫付的相关费用共计1,506.25元（包括煤气瓶押金300元、宽带安装费400元、水费144.99元、物业管理费59.28元、电费81.98元、马桶安装费150元、下水道疏通费和马桶修理费共计200元、损坏的门锁费170元）。一审法院认定事实：杨小英为珠海市***************的所有权人。2019年11月1日杨平作为杨小英的代理人，与孙杰签订《物业租赁合同》约定，杨小英将位于珠海市香洲区****************的物业出租给孙杰使用，建筑面积为42.8㎡，租期从2019年11月3日到2020年11月2日止，月租金2,000元整，孙杰应于每月2日前交纳当月租金，签订合同时孙杰向杨小英交付租赁押金4,000元；杨小英单方面中途解除合同或出租物业不具备使用条件时，须提前30天通知孙杰处理，并双倍返还所收孙杰押金，孙杰中途退租，当月租金不满一个月按一个月计，押金不予退还；合同期满，孙杰不再续租，须提前一个月通知杨小英，到期时孙杰须将自己的全部物品搬出，否则视作放弃处理，杨小英可随意处置；孙杰拖欠租金10日以上或拖欠使用费用金额达到月租金的一半时，杨小英有权收回物业、处理屋内物品、没收押金并根据损失情况索取赔偿等，合同中还注明交屋时水表表码为22吨，电表表码为1580.85度，广电和无线网80元/月，煤气瓶2个押300元，退房退押金300元。合同后附有一份《家私电器清单表》，表内注明出租的房屋内包含电视机1台、空调1台、煤气瓶2个、鞋柜1台、沙发1张、沙发柜2个、油烟机1个、桌子1张、凳子4把、圆凳1个、热水器1个、洗衣机1个、白色柜子1个、电视柜1张。合同签订后孙杰向杨小英交纳了一个月租金和两个月押金共计6,000元，并交纳了煤气瓶押金300元。2019年11月3日孙杰正式入住涉案房屋。孙杰称其入住后就发现涉案房屋的马桶堵塞不能使用，联系杨小英进行维修，杨小英刚开始找物业来维修，后孙杰又通过中介找人维修，后来是孙杰通过中介找的维修人员疏通了下水道，并支付维修费用200元。杨小英提交一份物业管理处工作人员的手写证明，物业工作人员在证明中称其是物业管理处的水电维修工，其接到杨小英的维修单上门为1-2-205房维修马桶漏水问题，但上门检修时向租客提出需要更换配件时租客不同意，且态度恶劣，导致马桶无法维修。杨小英称其已找了物业人员上门维修马桶，但因孙杰不同意维修导致马桶无法维修，随后杨小英向孙杰索要2019年12月租金，但因马桶维修问题孙杰不同意交租，后双方经协商，杨小英同意购买一个新的马桶进行更换，2019年12月2日杨小英买了新马桶上门来调换，但孙杰母亲不让维修人员进门更换。孙杰认可杨小英在2019年12月2日购买了新的马桶上门进行更换，但孙杰认为当时杨小英提出提前解除合同，杨小英应当先行双倍退还孙杰8,000元押金后孙杰搬出涉案物业，杨小英再对马桶进行更换。孙杰与杨小英、杨平双方对于上述马桶更换和维修的事实陈述基本一致，但孙杰并未按照其所述搬离涉案物业，随后孙杰又自行找人将杨小英购买的新马桶进行更换，并由此支出马桶安装费150元。双方发生上述争议期间，孙杰还向杨小英提出洗衣机坏了要求更换，杨小英购买了一台新的洗衣机寄至涉案物业处，孙杰又认为新洗衣机太小，无法使用。孙杰在2019年11月4日向杨小英提出因为房屋不具备使用条件，要求退租或者拒付租金但杨小英未同意。后双方因下水道和马桶问题发生较大争议，中介在2019年11月28日告知孙杰称，房东要退房，孙杰同意退房，但要求杨小英双倍返还押金，杨小英亦不同意。孙杰与杨小英、杨平双方经上述争议后，孙杰并未搬离涉案房屋，继续在涉案房屋租住，但一直未向孙杰交纳2019年12月起的租金和租住期间的水电费、物业费。后双方发生冲突，双方至派出所进行调解，在派出所调解下，孙杰于2020年3月向杨小英支付了一个月的租金2,000元，再未支付其他租金、水电费和物业费。孙杰主张其在涉案房屋居住期间帮杨小英交纳了其租住之前的宽带安装费400元、水费144.99元、物业管理费59.28元、电费81.98元，孙杰提交了四张通过微信支付的转账明细，转账明细上显示上述费用均是于2019年12月期间交纳的，但明细中并未注明该费用是交纳哪个时间段的欠费。孙杰一直未交纳租金，杨小英前往涉案房屋催收，但因孙杰更换了涉案房屋的铁门锁未告知杨小英，导致杨小英开门时钥匙断在锁孔中，孙杰称因门锁被杨小英损坏，孙杰为更换门锁支出费用170元。孙杰主张因杨小英在租赁期限未届满之前就提出解除合同，故孙杰要求两杨小英双倍返还押金8,000元并支付上述费用。杨小英认为孙杰至今未按期支付租金构成违约，并提交了圆明山庄管理处出具的1栋2单元205房业主2019年12月至2020年4月的物业费欠款明细，水电费缴费明细等证据，用以证明孙杰在租住期间未交纳物业管理费和水电费、物业费，杨小英认为孙杰交纳的物业费、水电费等费用都是孙杰租住期间产生的费用，应由孙杰自行承担。至于煤气瓶押金杨小英同意在孙杰结清房租及其他水电费、物业费后予以退还。孙杰称2020年4月24日其被杨小英从涉案房屋中赶走，杨小英现已收回涉案房屋。一审法院认为：杨小英作为涉案房屋业主在与孙杰签订《物业租赁合同》后按照合同约定将房屋交付给孙杰使用，已履行了出租方交付租赁物的合同义务，孙杰作为承租方应当按照合同约定按期支付租金、水电费和物业费，但孙杰在承租过程中仅支付了入住第一个月的租金后就一直拖欠租金未付，构成违约。双方在孙杰入住后即因马桶、下水道、洗衣机等问题发生争议，但根据孙杰与杨小英、杨平双方的陈述可见，杨小英在孙杰反映了下水道、马桶问题后就通知了物业人员上门维修，也在维修无果的情况下购买新的马桶、洗衣机予以更换，履行了出租方对房屋设备的维修义务，孙杰以上述事项作为拒绝交纳租金的理由，理由不成立，一审法院对此意见不予采纳。孙杰长期拖欠租金未支付，已构成根本违约，杨小英有权要求提前解除合同。虽然孙杰提交的微信聊天记录中中介于2019年11月28日提到房东要求退房的意思表示，但双方并未于2019年11月28日就此事达成一致意见，孙杰也在涉案房屋继续租住，在孙杰交纳的押金和两个月租金尚不足以覆盖孙杰拖欠的全部租金、孙杰根本违约的情况下，杨小英有权提前解除合同，并没收押金，孙杰要求杨小英双倍返还押金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于孙杰主张其为涉案房屋垫付的宽带安装费、水费、物业管理费、电费，上述费用从孙杰提交转账明细中并无法看出支付的是什么时间段的费用，不足以证明上述费用是孙杰代杨小英垫付的费用。孙杰自认其在涉案房屋中居住至今都未交纳过水电费、物业管理费等应当由孙杰自行承担的费用，孙杰主张的上述费用尚不足以清偿孙杰租住期间其应交的费用，现孙杰反而要求杨小英支付上述费用，理由不成立，一审法院不予支持。对于马桶安装费、下水道疏通费、马桶维修费，孙杰仅提交两份微信转账截图，该费用是转给谁、用于什么用途，转账截图中均无反映，且根据孙杰与杨小英、杨平双方陈述，杨小英找人将马桶送至涉案房屋处是包安装的，是孙杰不同意师傅进门更换才导致另行产生了更换费用，是由于孙杰的行为导致上述费用的产生，该费用应由孙杰自行承担。对于门锁费，孙杰并未提交更换门锁的票据，无法证明其实际支出该笔费用，一审法院对此亦不予支持。杨平经杨小英授权与孙杰签订《物业租赁合同》，杨平仅作为代理人在合同中代杨小英签字，其并非《物业租赁合同》的当事人，不享有亦不承担《物业租赁合同》中约定的权利义务，孙杰要求杨平就《物业租赁合同》承担赔偿义务，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决如下：驳回孙杰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由孙杰负担。本院二审期间，上诉人孙杰提交了二份《缴费回执》，拟证明其代被上诉人杨小英缴纳了水费共计人民币144.99元。经审理，本院查明，2019年6月8日止，杨小英欠缴水费40.46元；2019年10月9日止，杨小英欠缴水费104.53元。以上两笔水费，孙杰于2019年12月17日予以缴纳。本院认为，上诉人孙杰上诉主张被上诉人杨小英应双倍返还押金8000元及出租期间为杨小英垫付的煤气瓶押金、水费等相关费用。为此，本院认为，首先，杨小英作为出租方，在与承租人孙杰签订《物业租赁合同》后，按照合同约定将房屋交付给孙杰使用，且在承租人孙杰反映马桶、下水道、洗衣机等问题后，杨小英积极通知了物业人员上门维修，并在维修无果的情况下购买新的马桶、洗衣机予以更换，履行了出租方对房屋设备的维修义务。而孙杰作为承租方，按照合同约定按期支付租金是其主合同义务，但孙杰在承租过程中仅支付了入住第一个月的租金后就一直拖欠租金未付，构成根本违约。同时，根据双方《物业租赁合同》第六条约定，作为承租人的孙杰如果拖欠租金10日以上或拖欠使用费用金额达到月租金的一半时，作为出租人的杨小英有权收回物业并没收押金。因此，孙杰主张杨小英双倍返还押金8000元没有合同依据，本院不予支持；其次，孙杰主张为杨小英垫付相关费用1506.25元的问题，本院认为，关于宽带安装费400元、物业管理费59.28元、电费81.98元，均是孙杰入住后自己使用花费的费用，依据合同约定应由孙杰支付，因此，孙杰主张返还上述费用没有合同依据，本院不予支持；关于水费144.99元，如本院二审查明事实所示，该笔费用是孙杰入住前就已经实际产生了，属于孙杰为杨小英垫付的费用，因此，该笔费用应由杨小英负担；关于马桶安装费150元，马桶安装本属于出租人杨小英的义务，但如本院二审庭审调查所示，因孙杰自身原因导致杨小英未履行安装义务，因此，该笔费用应由孙杰自行承担；关于疏通马桶200元的费用，因孙杰一入住当晚即发生马桶堵塞，因此，该笔费用应由杨小英负担；关于门锁安装费170元，孙杰二审庭审自认由其自己承担；关于押金300元，合同明确约定退房时，杨小英应予以退还，因此，杨小英负有退还的义务。综上，杨小英应退还孙杰垫付等费用共计644.99元。综上所述，孙杰的部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审法院部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初2193号民事判决；二、杨小英于本判决发生法律效力之日起七日内向孙杰返还人民币644.99元；三、驳回孙杰其他上诉请求。一审案件受理费25元，由孙杰负担20元，由杨小英负担5元；二审案件受理费50元，由孙杰负担40元，由杨小英负担10元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年十月十三日书记员 苏婉婷