安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初11854号 原告：南京万科物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路**金色名郡物业楼**,统一社会信用代码91340100581536312L。 法定代表人：杨靖，总经理。 委托诉讼代理人：高雪飞，安徽徽商律师事务所律师。 被告:徐惠翠,女,汉族,1977年6月5日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 原告南京万科物业管理有限公司（以下简称南京万科公司）与被告徐惠翠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京万科公司的委托诉讼代理人高雪飞，被告徐惠翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 南京万科公司向本院提出诉讼请求，1、被告支付自2017年7月16日-2020年7月15日欠缴的物业费8953.56元；2、被告向原告支付违约金2014.55元（计算至2020年7月15日）；3、被告承担所有的诉讼费用。事实与理由：被告为合肥市政务区蓝蝶苑小区4栋2704室业主。2017年7月16日，原告与被告所在的蓝蝶苑小区业主委员会依法签订了《物业服务合同》,约定由原告为被告购买的小区提供物业服务,并约定高层的收费标准为每平方2.4元,可以预收6个月的物业费。如业主逾期缴纳物业费的,从逾期之日起每日按欠费金额的万分之五收取滞纳金.而被告自2017年7月16日起未向原告缴纳物业费，原告多次通过电话、短信、催收函件等形式通知被告要求缴纳物业费，但被告均视而不见。经查，被告的房屋面积为103.63平方米。原告认为，双方之间签订的《物业服务合同》真实有效，对双方均具有约束力，原告已经认真依据合同约定履行了物业服务，但是被告在享受物业服务的同时却拒绝缴纳物业费，这既给原告的公司运营带来了很大的困难，也损害了小区内其他按时缴纳物业费业主的合法权益，特向贵院提起诉讼,望贵院依法裁判。 徐惠翠辩称，1、请求确认原告主体身份的真实性与合法性。原告与南京万科物业管理有限公司合肥分公司分别与业委会签订了物业管理合同，故对原告的主体身份存疑。原告签订合同要经过业主大会的授权。原告要提供原告对本小区进行物业服务收费依据的发票，如果不能提供，本案诉讼主体依然不适格。2、请求依法核减每平方米2.4元的物业管理收费标准。原告存在管理与服务上的违约，在消防、安保上未尽到合同义务；停车费和门禁系统存在乱收费现象；未征得业主同意的情况下，私自拆除监控室。原告收费标准违反了合价方（2011）41号第十三条、第十四条（附件1、附件3）；合价服函（2017）121号、和发改服加（2019）180号文件。三、请求驳回原告要求支付违约金的诉讼请求，小区业委会并未对被告交费进行督促。四、请求将本案适用普通程序并延期开庭审理。 本院查明，2017年7月15日，蓝蝶苑小区业主委员会（甲方）与南京万科物业管理有限公司（乙方）签订《蓝蝶苑小区物业服务合同》，合同约定由南京万科公司对蓝蝶苑小区高层住宅、配套商业及写字楼进行物业服务和管理。合同期自2017年7月16日起至2020年7月15日止。合同到期后时同时具备以下两个条件，合同继续有效：乙方同意继续履行本合同；未依法经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。合同到期后不再续约的应提前3个月书面通知对方。合同期内物业费缴纳标准为高层住宅为2.4元/月·平方米，商业用房为3.8元/月·平方米。物业费按半年交纳，业主或物业使用人应于半年度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业费，在所交半年度首月1日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。双方还在附件中对乙方提供的包括保洁、安保、秩序维护、公共设施及公用部分的保养与维护、绿化等物业服务约定了详细的标准。另外，由于南京万科公司在入住蓝蝶苑小区时，由于小区的消费、安防、电梯、监控、单元门禁等部分年久失修，双方就上述部分的维护、整改也进行了约定。。 合同签订后，南京万科公司即委托其分公司南京万科物业管理有限公司合肥分公司对小区进行全面服务管理。2020年7月15日，合同到期后，因该小区的业主委员会正在改选，至本案开庭时，新一届业主委员会仍未选定，故相应的物业服务合同即未续约也未解约。南京万科公司目前仍在小区中服务。南京万科公司称，在小区服务期间，小区整体收费率达到了92.17%。 2020年9月15日，经蓝蝶苑小区业主投诉，合肥市蜀山区消防救援大队经检查，对南京万科公司下发了合蜀消字（2020）第849号责令限期改正通知书，载明：消防大队在2020年9月10日对蓝蝶苑小区进行消防监督检查时，在所检查的11项内容中，第2项存在问题：报警风机损坏、正压风机损坏。责令南京万科公司于2020年12月1日前改正。 南京万科公司后对该通知书进行了公示，并附有情况说明：该公司进驻小区时，消费系统处于全面瘫痪状态，经过物业公司出资完成了水消费改造。报警主机损坏和正压风机损坏问题由于改造资金较大，计划等小区业委会换届成功后，申请专项维修基金进行维修。 徐惠翠为该小区4栋2704室业主，该房屋为高层住宅，面积为103.63平方米。自南京万科公司进驻小区服务起，从未交过物业费。 上述事实，有双方当事人陈述及原告南京万科公司提交的《物业服务合同》、催缴记录，被告徐惠翠提交的身份证在卷佐证，足以认定。 本院认为：南京万科公司与蓝蝶苑业主委员会签订物业服务合同后，物业管理区内的业主及物业公司均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于徐惠翠提出的几点抗辩意见，本院认定如下：首先，关于南京万科公司主体问题。南京万科公司通过投标的方式，被蓝蝶苑业主委员选定为该小区的物业服务公司，并与之签订物业服务合同，小区内的服务及管理主要交由其分公司南京万科物业管理有限公司合肥分公司履行，南京万科公司承担其分公司履行物业服务所产生的债权债务，故能够作为本案的适合主体。 其次，关于物业费收取标准问题。案涉住宅2.4元/月·平方米的收费标准是蓝蝶苑业主委员会和南京万科公司通过合同的方式予以确定。皖价服（2015）132号《安徽省物价局、安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业费收取有关问题的通知》第一条明确约定：已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费（包括小区停车服务费）实行市场调节价，由小区业主委员会在征得业主大会同意后与物业服务企业按照公平、公开、合法、诚实信用的原则，协商确定，并签订物业服务合同，明确服务事项、服务标准、收费项目和标准等。由于蓝蝶苑小区已经成业主大会并选出业主委员会，故其物业费的收取实行市场调节价，收费标准由物业服务合同确定，不再受政府最高指导价的规范。南京万科公司按2.4元/月·平方米的收费标准有合同依据，且未违反相关法律法规的强制性规定。 再次，关于物业公司存在违约行为的问题。物业公司在小区内服务是一个持续的过程，徐惠翠提供的证据并没有证明南京万科公司提供的服务根本违反物业合同，或与物业合同的约定有明显差距。蓝蝶苑小区的收费率已达92%，从另一个侧面也说明绝大多数业主对物业公司服务的认可。但对于消防部分，尽管维护费用较高，物业合同也约定对费用较高的消防设备设施的维修由维修基金解决。但是由于消防设施涉及了小区的整体安全，南京万科公司不能怠于履行维护义务，确实应该尽快解决已经发现的消防问题，而不能将全部维修义务推给尚无眉目的维修基金。 鉴于徐惠翠等业主并非恶意拖欠物业费，南京万科物业公司提供的物业服务仍有进一步完善的空间，故本院对南京万科物业公司主张的物业费予以支持，违约金部分不予支持。但徐惠翠等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，加之每个业主对物业服务的主观要求不同，如果业主们都以物业服务存在部分瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是全体业主尤其是正常交费业主的利益。综上，徐惠翠应交纳物业费8953.63元（103.63㎡×2.4元/㎡/月×36个月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告徐惠翠于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京万科物业管理有限公司2017年7月16日至2020年7月15日期间的物业管理费8953.56元； 二、驳回原告南京万科物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费74元，减半收取为37元，由被告徐惠翠负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐巧珍 二〇二〇年十月十二日 书记员  殷 野 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。