四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0302民初1585号原某：董秀清，女，1954年4月18日生，汉族，退休工人，现住吉林省四平市。原某：贾文平，男，1955年5月7日生，汉族，退休干部，现住吉林省四平市。二原某共同委托诉讼代理人：徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。被告：刘向平，男，1953年4月4日生，汉族，无职业，现住吉林省四平市。委托诉讼代理人：赵勇，吉林赵勇律师事务所律师。第三人：姜殿华，男，1960年3月24日生，汉族，现住吉林省四平市。委托诉讼代理人：李绍奎，吉林满誉律师事务所律师。原某董秀清、贾文平诉被告刘向平、第三人姜殿华租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原某董秀清、贾文平及二原某共同委托诉讼代理人徐航，被告刘向平及委托诉讼代理人赵勇、第三人姜殿华及委托诉讼代理人李绍奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某董秀清、贾文平向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告返还坐落于“四平市××区（198.56平方米）及6号楼1层135（29平方米）室”的租赁住宅及车库；二、给付拖欠租金8000元（自2020年5月10日起至8月10日期间每月租金2000元）；给付自2020年8月11日起至实际腾退房屋期间的房屋占用费（每月2000元）；赔偿占用房屋导致原某与买受人之间的买卖合同履行不能所造成的经济损失10万元；三、诉讼等费用由被告负担。事实与理由：二原某系夫妻关系，共有一处“坐落于四平市××区面积198.56平方米住××区面积29平方米车库”的房屋（以下简称涉案房屋）。2019年11月6日，案外人姜殿华、原某、被告三方签订《协议书》，就案涉房屋作出约定，（1）姜殿华于2011年3月6日购买原某的案涉房屋，总价款为80万元，首付20万元，余款于当年12月底付清，由于姜殿华原因，当年仅付给原某30万元，余款至今未付给原某，经协商，姜殿华同意于2019年12月10日前将欠原某的购房款50万元的本金（利息按约定的6.3%计算）一次性付清。到期不能付清，姜殿华同意将原某的案涉房屋退还给原某；（2）姜殿华购买原某的案涉房屋及车库，已由姜殿华转交被告居住和使用，经三方协商，如姜殿华在2019年12月10日之前，不能偿还欠原某的案涉房屋的欠款本息，被告同意将现居住的原某的案涉房屋交还给原某，（3）为确保被告的合法权益，姜殿华同意将位于阳光新城A1栋二单元201房（157.3平方米）及车库抵押给被告，购房及车库的所有手续交给被告保管，到2019年11月30日，如姜殿华不能向原某还清购案涉房屋的本息，被告即可将姜殿华抵押给被告的房产和车库证照办在被告名下，姜殿华同意给予配合。被告同意在2019年12月10日前将现居住的案涉房屋转交给原某。协议签订后，2019年12月10日到期前姜殿华没有履约。2019年12月11日姜殿华、原某、被告三方就落实上个协议内容又签订《协议书》，约定：（1）姜殿华同意将案涉房屋及车库归还原某。姜殿华已支付给原某的30万元购房款，抵顶尚欠50万元的购房款利息；（2）由于姜殿华向原某购买的案涉房屋，现由被告居住使用，目前正值冬季不宜马上搬迁，原某同意暂租给被告使用，租期为三个月（2020年3月10日止），月租金2000元，由姜殿华一次性向原某支付。租期到期后，被告应无条件将案涉房屋交还原某；（3）在原某与被告的租赁到期之前，姜殿华必须将位于阳光新城××栋（157.3平方米）及车库交给被告使用，并提供该房及车库的购置手续，帮助被告办理产权证。姜殿华如果不能按本协议履行责任，被告有权向姜殿华收取罚金每月10000元；（4）本协议签订之后，即认定案涉房屋产权已归原某所有，原某有权随时处置，姜殿华和被告无权干涉，并要给予配合。该协议签订之日，原、被告之间即确立案涉房屋租赁关系，月租金2000元租期三个月，自2019年12月11日起至2020年3月10日止。2020年3月10日案涉房屋租期届满没有再续签合同。被告仅支付4个月的租金，自5月份开始，既拖欠租金，也不返还租赁房屋。本案自2011年至今，原某就案涉房一直纠结，顾及情感不能撕破脸面饱受折磨。尤其是，2020年7月15日，依据协议书关于“原某有权随时处置姜殿华和被告无权干涉”的约定，以及认为姜殿华和被告应当会履约的，原某就将案涉房屋出售，并收取了5万元定金，定于国庆节前交房。眼看时间逼近，被告仍无履约迹象。在这强大压力下，无奈不得不于2020年8月13日向被告发出补足拖欠租金解除不定期租赁关系并腾退返还案涉房屋的《通知》，该通知被告回复收到，并说去找姜殿华。但没有履约之意，产生纠纷。原某认为，姜殿华、原某、被告三方虽然为一个协议书，但是两个不同的事实及法律关系，被告与姜殿华之间的关系，与本案并没有关联。基此，原某只有诉至贵院，请求人民法院保护原某的诉讼请求，予以裁判。被告刘向平辩称，被答辩人诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求，理由如下：一、答辩人与被答辩人之间是房屋买卖合同关系。2011年3月6日董秀清将中华名城小区6号楼5单元11/12层198平方米住宅及小区内车库以80万元的价格转让给姜殿华，姜殿华于2011年3月25日将中华名城小区6号楼5单元11/12层共计198平方米住宅及小区内35号车库以转让价80万元转让给刘向平，原四平市英力建筑机械有限公司欠刘向平60万元，其余20万元以现金支付。姜殿华交付房屋，刘向平、丁爱俊夫妇接收房屋居住至今。二、2019年11月6日姜殿华、董秀清、刘向平签订的《协议书》属于效力待定合同。姜殿华无权处分已经卖给刘向平、丁爱俊夫妇的房产，刘向平处分夫妇共同财产属于效力待定合同，经刘向平妻子丁爱俊同意，刘向平处分财产有效，刘向平妻子丁爱俊反对，则刘向平单方处分财产无效。三、董秀清和姜殿华之间存在债权、债务关系，应该另案诉讼。董秀清应当就债务起诉姜殿华，主张50万元的债权。四、刘向平和董秀清、贾文平之间不存在房屋租赁关系。答辩人刘向平、丁爱俊夫妇自2011年3月25日购买房屋居住至今，已经居住九年了，一直对本案争议房屋实际占有和居住，并且已经支付了购房的全部价款，就等能办理房照时，办理过户手续。五、2019年12月11日姜殿华、董秀清、刘向平签订的《协议书》也属于效力待定。无法实际履行的合同。因为该协议未经姜殿华妻子同意和未经刘向平妻子同意，姜殿华的妻子和刘向平妻子也不可能同意，该合同属于无效不能履行合同，被答辩人以此为依据诉讼，明显证据不足。作为姜殿华具有先行履行义务，刘向平具有不安抗辩权，姜殿华不履行，刘向平也不应当履行。六、被答辩人起诉答辩人明显超过诉讼时效。答辩人买受取得房屋已经九年了，2019年10月末之前三方均未提出任何异议，被答辩人起诉明显超过诉讼时效。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，人民法院应当驳回被答辩人的起诉。姜殿华述称，在2010年末或2011年初贾文平找我，中华名城有一套房子，大约在200平方米左右，上下楼十一楼，让我把这套房子顶出去，我说得多少钱能顶出去，主楼60万元，车库20万元，合计80万元。2011年春节过后，给我们企业配套的维修轴承配套有限公司经理刘向平找我，因为刘向平大儿子等着结婚，急需用钱，我说老刘，现在咱们公司资金非常紧张，现在没钱，贾文平手里头有一套接近200平方米的房子，正适合你儿子结婚用，你们全家都可以搬过去。刘向平跟我看过之后，问我需要多少钱？我说加一起需要80万元，刘向平商量之后，决定要这套房子。我给贾文平打电话，说你到我办公司来，老刘同意要这套房子，他也往我这里来，他们两个到了之后，由贾文平起草了一份协议，我签了字，贾文平拿回家之后让董秀清签的字。这套房子的就这么给定下来了。然后，我与刘向平签署了一份协议，因为我公司欠刘向平60万元零点，此套房子是80万元，老刘拿出来20万元，我们公司又给凑出来10万元，交给了贾文平，成交之后，我们第一次付给贾文平30万元。我说老贾，因为公司经营不善，这个钱暂时给补上，贾文平说那我就签到年末，在这之后，由于企业经营不好，始终未能给付贾文平的50万元。这是事实。在2018年春节前，我给贾文平给付了4万元，2019年贾文平针对我所欠的钱，几次找我，要求我给付，由于我们企业的地变现后，始终资金没能到账，没给还上。在这期间，贾文平起草了两次到三次的协议，让我和刘向平给予签字，由于我充分的认为，我的对方能够在短时间内把欠我的钱能给上，所以，对贾文平所起草的协议，我分别都给予了签字。经审理查明，二原某系夫妻关系，双方共有一处坐落于四平市××区（198.56平方米）的××区（29平方米）一个车库。2011年3月6日原某董秀清与第三人姜殿华签订《协议书》约定：姜殿华购买本案案涉房屋，总价款为80万元，首付20万元，余款于2011年12月底付清。协议签订后原某将房屋交付给姜殿华，姜殿华于2011年3月25日又将该房屋卖给被告刘向平并将房屋交付给刘向平使用至今。由于第三人姜殿华原因，仅付给原某30万元，余款至今并未完全付给原某。2019年11月6日原某贾文平、被告刘向平、第三人姜殿华三方签订《协议书》，内容为：（1）案外人姜殿华同意于2019年12月10日前将欠原某的购房款50万元的本金（利息按约定的6.3%计算）一次性付清。如到期不能付清，姜殿华同意将原某的案涉房屋退还给原某；（2）姜殿华购买原某的案涉房屋及车库，已由姜殿华转交被告居住和使用，经三方协商，如姜殿华在2019年12月10日之前，不能偿还欠原某的案涉房屋的欠款本息，被告同意将现居住的原某的案涉房屋交还给原某，（3）为确保被告的合法权益，姜殿华同意将位于阳光新城××栋的房屋（157.3平方米）及车库抵押给被告，购房及车库的所有手续交给被告保管，到2019年11月30日，如姜殿华不能向原某还清所购案涉房屋的本息，被告即可将姜殿华抵押给被告的房产和车库证照办在被告名下，姜殿华同意给予配合。被告同意在2019年12月10日前将现居住的案涉房屋转交给原某。协议签订后，第三人姜殿华没有按期履行给付义务。2019年12月11日第三人、原某、被告三方就落实上个协议内容又签订《协议书》，约定：（1）姜殿华同意将案涉房屋及车库归还给原某。姜殿华已支付给原某的30万元购房款，抵顶尚欠50万元的购房款利息；（2）由于姜殿华向原某购买的案涉房屋，现由被告居住使用，目前正值冬季不宜马上搬迁，原某同意暂租给被告使用，租期为三个月（2020年3月10日止），月租金2000元，由姜殿华一次性向原某支付。租期到期后，被告应无条件将案涉房屋交还原某；（3）在原某与被告的租赁到期之前，姜殿华必须将阳光新城A1栋二单元201室的房屋（157.3平方米）及车库交给被告使用，并提供该房及车库的购置手续，帮助被告办理产权证。姜殿华如果不能按本协议履行责任，被告有权向姜殿华收取罚金每月10000元；（4）本协议签订后，即认定案涉房屋及车库产权归原某所有，原某有权随时处置，第三人和被告无权干涉，并要给予配合。该协议签订之日，原、被告之间即确立案涉房屋租赁关系，月租金2000元租期三个月，自2019年12月11日起至2020年3月10日止。2020年3月10日案涉房屋租期届满没有再续签合同。协议签订后姜殿华共向原某支付租金11400元。原某依据双方签订的协议书中关于“原某有权随时处置房屋，姜殿华和被告无权干涉”的约定，于2020年7月15日将案涉房屋出售，订于国庆节前交房，并收取了5万元购房预订金。被告刘向平不履行腾出房屋的约定。2020年8月13日原某以微信的方式向被告发出补足拖欠租金，解除不定期租赁关系并腾退返还案涉房屋的《通知》，被告明确表示“收到我告诉他姜了你告我也告”。但被告至今未腾出本案涉案房屋，也未交纳占用房屋期间的费用。另查明，2018年春节前，姜殿华给付原某4万元购房款；2019年12月26日，二原某已将本案案涉房屋及车库办理了权利人为董秀清、贾文平所有的吉（2019）四平市不动产权第XXXX号、0042467号、0042471号、0042472号不动产权证书。以上事实的认定有董秀清与姜殿华于2011年3月6日签订的《协议书》，姜殿华、贾文平、刘向平三方于2019年11月6日、12月11日签订的二份《协议书》、短信截图、建设银行交易短信、微信截图、不动产产权证书、原某与他人签订的《协议书》及收据、姜殿华与刘向平于2011年3月25日签订的《房屋买卖合同》、刘向平的结婚证和原被告及第三人的陈述以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原某董秀清虽然于2011年3月6日与第三人姜殿华签订了购买本案案涉房屋的《协议书》，但因姜殿华没有按照约定给足原某购房款，该协议未完全履行。2019年12月11日第三人姜殿华又与原某贾文平及房屋的使用人即被告刘向平签订了《协议书》，该协议书改变了案外人姜殿华与原某董秀清签订的《购房协议》，使该《购房协议》变更为《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》是各方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》合法有效。协议约定租赁期限届满时间是2020年3月10日。按照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因被告未按照约定腾出租赁原某的房屋，现原某要求被告腾出占用涉案房屋的主张应当支持。协议约定房屋租赁期限至2020年3月10日止，这期间的费用姜殿华按照协议已经向原某交付租金11400元，按照三方协议约定，根据姜殿华交纳的租金，本案涉案房屋实际租赁日期应至2020年6月2日止。被告刘向平应在6月3日将房屋腾出，但被告拒绝腾出并占用涉案房屋至今，发生的实际占用费应由其自行承担。即从2020年6月3日起至房屋实际腾出之日止，按照每月2000元租金向原某支付费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中原某在与他人签订房屋买卖协议时，并未实际控制涉案房屋，其应预见到涉案房屋在10月份不一定能实际控制到，因此将房屋出卖给他人并收取订金的行为，属于扩大损失，如果该损失实际发生也应由原某自行承担，故对原某请求被告赔偿占用房屋导致原某与买受人之间的买卖合同履行不能所造成的经济损失10万元，本院不予支持。被告提出是从姜殿华处购买该房，按照《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，被告的主张，没有法律依据，不应支持；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为三年。根据原被告及第三人于2019年12月11日签订的《协议书》，本案涉案房屋的租赁期限至2020年3月10日止，故原某的起诉没有超过诉讼时效。综上，原某请求被告返还坐落于四平市××区（198.56平方米）的房屋及××楼（29平方米）的车库及给付拖欠期间的房屋占用费（每月2000元）有事实根据和法律依据，本院予以支持；原某请求被告赔偿占用房屋导致原某与买受人之间的买卖合同履行不能所造成的经济损失10万元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：一、被告刘向平于本判决生效后30日内腾出占用原某董秀清、贾文平坐落于四平市××区（面积198.56平方米）的××区（面积29平方米）的车库；二、被告刘向平从2020年6月3日起至实际腾出该房屋止每月给付原某董秀清、贾文平房屋租赁费2000元。三、驳回原某董秀清、贾文平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由原某董秀清、贾文平负担1205元、由被告刘向平负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员  王俊杰二〇二〇年十月二十九日书记员  刘天娇