内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终347号上诉人（一审原告）:冯振林,男,住山西省太原市。委托诉讼代理人:刘昱,北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（一审被告）:内蒙古贤达商贸有限责任公司。法定代表人:陈涛,系该公司董事长。委托诉讼代理人:贾志敏,北京市中洲(呼和浩特)律师事务所律师。委托诉讼代理人:崔慧茹,北京市中洲(呼和浩特)律师事务所律师。一审第三人:冯琦,男,住深圳市。上诉人冯振林因与被上诉人内蒙古贤达商贸有限责任公司（以下简称贤达公司）、一审第三人冯琦执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭审理。上诉人冯振林的委托诉讼代理人刘昱，被上诉人贤达公司的委托诉讼代理人贾志敏、崔慧茹到庭参加诉讼。一审第三人冯琦经本院公告送达，无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。冯振林上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院作出的(2019)内01民初417号民事判决。2.改判立即停止对山西省太原市××区房屋的执行。3.贤达公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决适用法律错误。一审判决认定冯琦与恒实公司于2010年11月30日签订的《房屋买卖协议》实质是预约合同,应当认定为有效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，冯琦与恒实公司签订的《房屋买卖协议》应当认定为商品房买卖合同。而恒实公司至今未取得商品房预售许可证,因此冯琦与恒实公司签订的《房屋买卖协议》为无效合同。（二）一审判决认定事实错误。首先,一审判决认为因冯琦系搏域公司员工,享有该公司提供的福利购房资格,因此本案所涉《房屋买卖协议》购房人只能是冯琦。事实上,案涉房屋所在楼盘的土地性质为国有建设用地,由山西润城公司以出让方式取得使用权,并进行开发建设,任何主体都有资格与开发企业签订《房屋买卖协议》，购买该房屋。所谓搏域公司给员工的福利房,其本质是搏域公司在其员工购买房屋时给予一定补贴。冯琦将相应的补贴转让给其父亲冯振林的行为既不违反法律法规的强制性规定,也未损害第三人的合法权益,属于合法行为。因此冯振林有资格购买案涉房屋且有资格受让其子所享有的补贴。其次,一审判决认为即便冯振林提供注明“冯琦”字样的35万元购房款收据,提供了261558元的付款凭证,也不能认定购房人是冯振林。冯振林认为，写有“冯琦”的字样的收据能够证明冯振林是案涉房屋实际买受人,如果付款人名字和签订合同的当事人名字一致,则没有必要在收据上标注无关第三人的名字。261558元转账凭证直接证明了付款人是冯振林。贤达公司答辩称，（一）一审法院认定事实清楚。上诉状中提到冯琦将单位给予买房的福利补贴转让给冯振林，并由冯振林出资购买房屋，该主张没有事实依据。相反，现有证据已经证明冯琦才是房屋买受人，故冯振林不是案涉争议不动产的权利人。山西恒实房地产开发有限责任公司与冯琦签订的《房屋买卖协议》合同落款处签有买受人冯琦的名字，该公司于同日给冯琦出具的住宅全款收据可以明确“缴款单位冯琦”。虽然冯振林在一审开庭时提交搏域公司出具的收款收据上确实表明了收到“冯琦购房款”，但这恰好说明搏域公司认可冯琦购买了房屋，不是冯振林购买了房屋，否则应该直接写冯振林购房款，而把冯振林放在括号里，只能说明当时冯振林可能代冯琦去搏域公司交购房款。该收据不能直接证明冯振林就是买受人。上诉状中提到的冯振林向山西润成公司转账261558元，并没有提供相应证据证明《房屋买卖协议》的开发主体山西恒实房地产开发有限责任公司作出了交款指示，即要求把购房款交给山西润成公司，也没有证据证明与本案争议的房屋有关系。即使冯振林确实支付了案涉房屋的部分购房款，其行为的真实意思表示究竟是作为案涉房屋的买受人购买房屋支付款项还是作为冯琦的父亲替他支付房款，无法确定。因此冯振林提供的证据不能证明其为该房屋的实际买受人或权利人。从客观存在的《房屋买卖协议》、购房全款收据以及冯振林一审提供的显示户主均为冯琦的水电费、物业费等缴费票据中，能够证明冯琦才是房屋买受人，是案涉房屋的实际权利人。（二）一审法院将案涉《房屋买卖协议》的性质认定为预约合同符合法律规定，适用法律正确。《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第1期（总第219期）刊登的“成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案”中，最高人民法院关于“判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示。也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即使通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。”本案涉及的《房屋买卖协议》虽然约定的内容较为具体，但是在该协议第二十条也同时约定了“该项目取得预售许可证后，双方签订正式的商品房买卖合同，并由出卖人向太原市房地局备案，出卖人由山西恒实房地产开发有限责任公司变更为山西润成房地产开发有限公司”。因此，依据双方的合意，案涉《房屋买卖协议》的性质就是预约合同，真正的商品房买卖合同是要等到项目取得预售许可证后双方才签订。（三）冯琦作为案涉房屋的买受人，虽然没有办理不动产权利登记，但依照合法成立且生效的《房屋买卖协议》，已经依约支付完毕购房全款。因此，冯琦基于《房屋买卖协议》享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。故贤达公司基于合法债权请求二审法院强制执行该房屋，符合法律规定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的法律规定，不会导致预约合同无效。案涉的《房屋买卖协议》写明了当事人名称、标的、价款，具备合同的必备条款，应当认定合同成立其有效。贤达公司对冯琦享有合法的债权，并且有生效的（2016）内01民初6号民事调解书为依据。山西恒实房地产开发有限责任公司给冯琦出具的住宅全款收据，可认定冯琦对该房屋享有物权期待权，案涉房屋应归冯琦所有。冯振林一审诉讼请求：１.判决立即停止对山西省太原市××区房产的执行;2.本案诉讼费由贤达公司承担。一审法院认定事实：贤达公司与冯琦、赵新、王淑华、杭政、张瑛合同纠纷一案中,经双方协商达成调解协议，一审法院于2016年5月19日作出（2016）内01民初6号民事调解书，民事调解书发生法律效力后，冯琦未履行生效法律文书所确定的义务，贤达公司向一审法院申请执行，一审法院于2016年12月15日作出(2016)内01执231号执行裁定书,裁定依法拍卖落款为冯琦的《房屋买卖协议》中所购买的位于山西省太原市××区房产。冯振林于2018年12月14日向一审法院提出执行异议申请,一审法院于2019年5月5日作出(2019)内01执异89号执行裁定书,裁定：驳回冯振林的异议请求。冯振林向一审法院提起执行异议之诉。该院作出的（2019）内01执异89号执行裁定书中查明：搏域公司针对公司内部职工提供福利购房政策,向恒实公司为员工团购住房。冯振林提供其于2010年11月9日汇入润成公司261558元的转账汇款回单,主张该款用于购买案涉房屋。另查明，冯振林提供2007年7月19日的收款收据复印件上载明，今收到冯琦预收购房款35万元，上面加盖有搏域公司印章和搏域公司财务专用章。2010年11月30日，恒实公司与冯琦（买受人）签订《房屋买卖协议》，约定冯琦购买恒实公司位于山西省太原市××区，建筑面积150.63平方米，单价为每平方米5196元，总金额782673元，买受人已于2010年11月30日付清房屋总价款782673元。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该项目取得预售许可证后，双方签订正式的商品房买卖合同，并由出卖人向太原市房地局备案，出卖人由恒实公司变更为润成公司。该协议买受人处有冯琦签字和捺印，并加盖冯琦手章。该协议附件二中有冯琦身份证复印件及恒实公司为冯琦出具收到住宅全款782673元的收据，上面同样有冯琦签字和捺印，并加盖冯琦手章。还查明，贤达公司举示的本案案涉房屋在2015年-2018年期间的物业收据、用户购电收据、采暖费收款收据复印件中用户签字人均为：冯玮。冯琦、冯玮系冯振林的子女。一审法院认为，本案的争议焦点是冯振林请求判令停止对本案诉争房屋执行的主张是否能够成立。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，首先，冯琦与恒实公司于2010年11月30日签订《房屋买卖协议》，该协议第二十条明确约定“该项目取得预售许可证后，双方签订正式的商品房买卖合同，并由出卖人向太原市房地局备案，出卖人由山西恒实房地产开发有限公司变更为山西润成房地产开发有限公司。”该《房屋买卖协议》实质上是预约合同，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。冯振林主张落款非冯琦本人签名和捺印，并申请对冯琦签名和捺印进行鉴定。一审法院认为，冯琦系搏域公司员工，故享有该公司提供的福利购房资格，且冯振林也认可除611558元之外的其余房款系搏域公司为员工冯琦补齐的福利。也就是说，本案所涉《房屋买卖协议》购房人只能是冯琦，而该《房屋买卖协议》除有“冯琦”字样的签名和捺印，还有冯琦的手章，不论签字和捺印是否系冯琦本人所为，均不影响协议购房人为冯琦的事实，同时结合有冯琦手章的事实存在，也不影响该协议系冯琦真实意思表示。故冯振林申请对冯琦的签字和捺印进行鉴定的申请不予准许。冯振林称案涉房产的开发企业及销售单位都是润成公司,而非恒实公司。一审法院认为，这不影响案涉《房屋买卖协议》的效力，且在该协议中已经约定，该项目取得预售许可证后，双方签订正式的商品房买卖合同，出卖人由恒实公司变更为润成公司。其次，冯振林提供的2007年7月19日搏域公司出具的35万元收据中载明今收到冯琦预收购房款的收据以及冯振林于2010年11月9日汇入润成公司261558元的转账汇款单，不能证明该款系案涉房屋购房款，即使是购房款，其中35万元的收据中虽然在冯琦名字后面的括号中有冯振林的名字，但并不能以此证明购房人和交款人就是冯振林；第二笔261558元虽是冯振林转账给润成公司的款项，但不能证明冯振林就是房屋的购房人。本案诉争房屋总金额782673元，冯振林称，除上述两笔款项之外，其余房款系搏域公司为员工冯琦补齐的福利。而根据恒实公司于2010年11月30日为冯琦出具的收到住宅全款782673元收据载明的内容来看，本案诉争房屋购房全款的交纳人为冯琦。综上，只有搏域公司员工冯琦才享有该公司提供的福利购房资格，本案所涉《房屋买卖协议》购房人只能是冯琦，同时鉴于本案冯振林、冯琦存在父子关系，退一步讲即使冯振林实际交付了一部分购房款，也是替冯琦进行出资，不能由此成为《房屋买卖协议》中的购房人，也不能由此成为房屋的权利人。综上所述，冯振林的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，该院判决：驳回冯振林的诉讼请求。案件受理费11626.73元（冯振林已预交），由冯振林负担11626.73元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本案争议焦点是冯振林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一、关于案涉《房屋买卖协议》是预约还是本约，是否有效的问题。商品房买卖合同是预约合同还是本约合同以当事人意思表示为识别标准，即以当事人之间是否存在明确的将来订立本约合同的意思作为识别依据。本案所涉《房屋买卖协议》第二十条明确约定“该项目取得预售许可证后，双方签订正式的商品房买卖合同，并由出卖人向太原市房地局备案，出卖人由山西恒实房地产开发有限公司变更为山西润成房地产开发有限公司。”故该《房屋买卖协议》系预约合同，因该协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，未取得商品房预售许可证的事实并不影响预约合同《房屋买卖协议》的效力，故该《房屋买卖协议》为有效预约合同。第二、关于冯振林是否享有排除强制执行的民事权益的问题。本案二审庭审中，冯振林主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。冯振林未能提供证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、案涉商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。冯振林向人民法院提交由山西搏域煤电开发有限公司出具的标注有“冯琦（冯振林），预售购房款，350000元”的收款收据和招商银行出具的“付款人户名冯振林，付款金额261558元，摘要购房款，收款方山西润城房地产开发有限公司”的转账汇款回单，该收款收据和转账汇款回单均未标注所购房屋房号，不能证明冯振林系为购买案涉房屋而支付购房款。故冯振林对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，冯振林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11626.73元，由冯振林负担。本判决为终审判决。审判长 陈立斌审判员 荣如侠审判员 张 琰二〇二〇年十月二十六日书记员 江瑞娟