内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民初86号 原告：赵某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：林某，内蒙古永晟律师事务所律师。 被告：刘某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：尹某，内蒙古伊敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩某，内蒙古伊敏律师事务所律师。 第三人：鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司。 法定代表人：张某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：康某。 原告赵某与被告刘某、第三人鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司（以下简称时达房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人林某，被告刘某及其委托诉讼代理人尹某、韩某，第三人时达房地产公司的委托诉讼代理人康某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵某向本院提出诉讼请求：一、依法确认登记在时达房地产公司名下的位于鄂尔多斯市××区东、伊煤路北时达财富大厦11层1108-1号房产为原告所有；二、依法判决不得执行该房产；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月5日，原告赵某与第三人时达房地产公司签订了一份《时达财富大厦认购合同》，双方约定赵某以按揭贷款方式购买时达房地产公司开发的位于鄂尔多斯市××区东、伊煤路北时达财富大厦1111号、1112号的房产。原告赵某分别于2009年5月5日、2010年1月18日、2011年4月29日向时达房地产公司交纳房款50000元、200000元、318141元,以上三笔合计568141元。时达房地产公司于2012年4月20日将上述两套房产交付给原告。但后来因银行贷款政策变动,导致原告未能办理银行按揭贷款,于是双方协商原告退回1l11号房屋,以一次性付款的方式购买1112号（面积为110.22㎡,即本案1108-1室)房屋。于是双方于2015年10月20日又订了一份《时达财富大厦认购合同》,双方约定赵某以一次性付款方式购买时达房地产公司开发的时达财富大厦l1层1108A号、面积为110.22㎡的房产(即原1112号房屋),房屋总价为584166元,原告赵某于2015年10月20日补交房款l6025元,并将1l11号房屋退回给时达房地产公司。后原告一直继续占有并使用该1108A号房屋,即本案被告查封的1108-1号,同时等待时达房地产公司通知其签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签过户手续等,但对方却一直杳无音信。直到2017年,原告才得知其购买的该房屋被贵院查封。原告向贵院提出案外人执行异议,但被贵院以(2019)内06执异195号《执行裁定书》驳回,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定,原告在法定期限内提出本诉讼，望贵院根据本案实际情况依法裁判。 刘某辩称，不同意原告的诉讼请求和事实与理由。原告与时达房地产公司签订的认购合同，一套房屋出现多个房号，不符合常理；原告所购买房屋不符合法律规定，只有认购书，且不是法院查封的房屋，房号不同，也没有进行登记和网签，仅有的三张收据不是合法有效的打款凭证，被告也没有提供银行流水，无法证明原告已支付全部房款；本案房屋是商业用房，执行标的原告不享有排除阻却执行的实体权益。具体理由如下：一、原告所举的证据不真实，不应作为定案依据。1、原告提交的时达财富大厦认购合同上清楚写明，原告所购房屋为时达财富大厦11层1108A号，而法院查封的是时达财富大厦11层1108-1室，房号不一样。因此，不能认定为同一房屋。2、认购合同上原告的签名与原告提交的民事起诉状上的签名不一致，原告提交的收据上交款人的签名与原告提交的民事起诉状上的签名也不一致，几张收据之间的签名也不一致，收据不是合法有效的收款凭证，而且没有银行流水，没有付款凭证，无法证明原告已交清全部房款。3、原告提交的水费、电费收据，均为鄂尔多斯市喜居郎物业管理服务有限责任公司(以下简称喜居郎物业公司)出具，收据不是合法有效的收费凭证，而且水费应由水务部门收取，电费应由供电部门收取，喜居郎物业公司无权收取水、电、暖等费用，合同没有约定，法律没有规定，并且收据上写明的房号与法院查封的房号不一致。4、原告提交的物业费收据，不是合法有效的收费凭证，收据上写明的房号与法院查封的房号不一致。5、原告提交的供暖费票据，写明的房号与法院查封的房号也不一致。6、原告提交的租赁合同写明，租案涉房屋的租客为任杰，但没有任杰的任何身份信息，该“任杰”是否存在，租赁合同是否真实，是否履行，都无法证明，而且租赁合同上写明的房号与法院查封的房号不一致。7、时达房地产公司出具的证明，不符合单位出证的形式要件。《民事诉讼法解释》第115条第一款规定:“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”,时达房地产公司出具的“证明”没有负责人和制作人签名，应属无效证据，不应作为定案依据。8、喜居郎物业公司出具的证明同样也不符合单位出证的形式要件，应属无效证据，不应作为定案依据。9、原告提交的民事判决书，是针对贺二喜诉刘某一案作出的，与本案无关，而且刘某己提起上诉，该判决书没有生效，不能作为证据使用。10、原告称1108A就是法院查封的1108-1，房号开发商改了，但从原告提交的水费、电费、租赁合同等证据上看，2019年原告写的房号仍然是1108A，而法院于2018年查封的房屋，房号为1108-1，显然不是同一套房屋。故原告所举的证据不真实，不应作为定案依据。二、原告所举证据不能证明其已占有使用案涉房屋。1、原告在民事起诉状中称:原告于2009年5月5日支付50000元房款，2010年1月18日支付200000元房款，2011年4月29日支付318141元房款。时达房地产公司于2O12年4月20日，将房屋交付原告。从时间上看，时达房地产公司在原告交付250000元，不到总房款一半的情况下，就将房屋交付原告使用。后面的房款原告是否有能力支付，购房合同原告是否能继续履行，都无法预料，时达房地产公司就将房屋交付使用，显然不符合常理。2、案涉房屋未经竣工验收，时达房地产公司就将房屋交付原告使用，不符合法律规定。3、原告没有任何房屋交接的凭证，无法证明原告已占有使用案涉房屋。4、原告提交的水费、电费、租赁合同、证明等证据，都证明原告所购房屋为1108A号，与法院查封的1108-1不是同一房屋。三、原告就执行标的不享有足以排除强制执行的权利。案涉房屋未签订合法有效的书面合同，只有一个认购书(签名与诉状上签名不一致)，没有进行网签登记。案涉房屋是商业用房，不是用于居住，而且原告没有证据证明除案涉房屋外没有其他住房。时达房地产公司出具的收据不是合法有效的收款票据，没有银行流水，交款人处不是原告本人的签名。原告出示的所有证据，都无法证明其已占有使用案涉房屋。故原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利。即原告所举证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定。综上所述，原告购买的1108A号房屋与法院查封的1108-1号房屋，不是同一套房屋，原告不是提出异议的权利人，不享有足以排除强制执行的民事权益。故应驳回原告的诉讼请求。 时达房地产公司述称，同意原告的全部诉讼请求和事实与理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交的第一组证据：1、收据3支复印件（注：原件由时达房地产公司持有，由时达房地产公司提供原件）、储蓄明细清单1页原件；2、《时达财富大厦认购合同》2页原件；3、2015年10月20日的收据1支原件。拟证明：原告赵某于2009年5月5日以现金方式向第三人交纳定金50000元，定购时达财富大厦（案涉楼房）11层11、12号；2011年1月18日支付现金19万元，刷卡1万元，向第三人交纳房屋预收款200000元；2011年4月29日通过银行转款方式（刷卡）向第三人交纳房屋预收款318141元，购买时达财富大厦（案涉楼房）1111、1112号，以上三笔合计568141元，双方约定原告以按揭贷款方式购买该两间房屋。由于鄂尔多斯市房地产经济泡沫破灭，银行贷款政策紧缩，导致原告预购的该两间房屋无法办理按揭贷款。2015年10月20日，原告与第三人协商将1111号房屋退回，原告以一次性付款的方式购买1112号房屋，双方就该房屋签订《时达财富大厦认购合同》，双方约定原告购买第三人1112号房屋房号变更为1108A，建筑面积为110.22平方米，单价为5300元/平方米，房屋总价为584166元，原告在已经交纳568141元的基础上再向第三人补缴16025元，第三人给原告出具584166元的收据。该《时达财富大厦认购合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实有效。并且案涉房屋第三人于2012年4月20日就交付原告使用，即原告和第三人双方就认购合同中标的房屋的位置坐落、面积、销售和付款方式、公共设施情况、物业情况等均十分了解并已经实际履行完毕，该《认购合同》并非一般意义上的预约合同，完全具备商品房买卖合同的性质，即在案涉房屋被查封之前，双方签订合法有效的书面房屋买卖合同，而且原告已经支付了房屋的全部对价。在2015年出具58万余元的收据时，三支收据的原件由时达房地产公司收回。 被告刘某对原告提供第一组证据的质证意见为：经与原始收据核对，对该组证据的三张收据真实性、合法性、关联性均不认可，理由是收据不是合法凭证，原告没有银行流水，无法证明收据的支付情况。该组证据中的储蓄明细清单只能证明赵某当天刷卡，但是向谁支付的无法证明。对该证据中认购合同的真实性、合法性、关联性均不认可，合同上赵某的签字和诉状中的签字不一致，不是同一人所为，且合同上房屋的房号是1108A号，与法院查封的1108-1不一致，该认购合同书是伪造的。刘某对该组证据中时达房地产公司于2015年向赵某出具584166元收据的真实性、合法性、关联性都不认可，认为该收据不是合法有效的收款凭证。第三人质证称：对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，对证明问题认可。 原告赵某提交的第二组证据为：喜居郎物业公司出具的3支电费收据原件（2016年5月13日收1108A电费200元，2018年10月23日收1108A电费100元，2019年7月25日预收1108A电费200元）；水费收据2支原件（2012年3月12日预收1108A和1108B水费500元，2019年9月13日收1108A房2019年全年水费200元）；物业费收据4支原件（2013年5月26日收1108A和1108B物业费25316元、面积210.97㎡、2012年4月1日-2014年3月31日，2016年3月13日收1108A和1108B物业费12658元、面积210.97㎡、2014年4月1日-2016年3月31日，2017年5月28日收1108A物业费8101元、面积110.22㎡、2016年4月1日-2017年12月31日，2018年11月18日收到1108-1物业费2972元、面积110.22㎡、2018年1月1日-2018年12月31日）；热费收据4支原件（2016年10月25日赵某为11层08室交热费6223.62元，2017年10月24日赵某为11层08室交热费6223.62元，2018年-2019年用户信息供暖交费表11层08室交热费6223.62元，2020年6月8日赵某给11层08室交热费325.15元、电脑查询截图1页（从2012年案涉房屋的供暖费由原告交付）；写字楼房屋租赁合同3份6页（从2017年至今由承租人任杰使用）、微信支付截图两页（任杰转给赵某，2018年和2019年支付的房租费）；企业信息查询单2页（2018年承租人办理培训机构）；照片2页；《前期物业服务合同》两份共计23页（财富大厦一直由喜居郎物业公司提供物业管理服务，该公司代收水、电费）。拟证明：1、案涉房屋于2012年4月20日交付原告后，一直由原告对外出租、交纳取暖费、水、电、物业费，原告实际占有、使用、收益和管理至今，原告对案涉房屋拥有可以排除强制执行的实体权利。2、被告在2016年11月7日查封案涉房屋之前，原告已经实际占有使用该房屋。 被告刘某对原告提供的第二组证据的质证意见为：对该组证据中电费、水费收据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是电费、水费应当由供电和供水部门收取，两部门应出具正规发票，而本案中电费和水费是由喜居郎物业公司收取的，是否属实无法核实，故电费与水费收据不是合法有效的凭证。刘某是2016年申请查封的案涉1108-1号房屋，但2019年原告交水费的房号仍是1108A，说明1108-1与1108A房屋不是同一房屋。对原告提供的物业费收据的真实性、合法性、关联性均不认可，辩称理由是原告没有举证证明其所购买房屋的物业公司就是喜居郎物业公司，且收据不是合法有效的收款凭证，收据上写明是1108A号、1108B号的物业费，与法院查封的案涉1108-1房屋无关，故不予认可。对原告提交的取暖费收据的真实性和合法性认可，对证明问题不认可，理由是取暖费交费房屋与刘某申请查封的房屋房号不一样。赵某的用户信息是复印件，对用户信息表的真实性、合法性、关联性均不认可。电脑截图也是1108室，没有反映出是1108A,与刘某申请查封的房屋无关。对三份租赁合同的真实性、合法性、关联性均不认可，辩称理由是三份合同是原告与任杰签订的，没有任杰的身份证信息，三份租赁合同分别是2017年、2018年、2019年，上面标注的房号是1108A，与查封房屋号不一致，赵某购买的房屋与刘某申请查封的房屋不是同一套房屋。刘某认为微信截图和企业信息与本案无关。对原告提供照片的真实性、合法性、关联性均不认可，理由为照片是拍的哪个小区不清楚，没有参照物，标注的是1109号房屋，与本案无关。对前期物业合同的真实性、合法性、关联性不认可，理由是原告对前期物业合同的证明目的没有陈述，与本案无关，其不发表质证意见。第三人时达房地产公司质证意见为：对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明问题认可。 原告赵某提交的第三组证据为：3份证明原件（第三人时达房地产公司出具的证明两份，其中2019年出具的证明是赵某在提出执行异议时时达房地产公司给出具的；喜居郎物业公司出具证明一份）；（2019）内06民初261号民事判决书13页。拟证明：1、被告申请查封的时达财富大厦××楼（大证号：109011603454）即原告赵某购买并管理使用的1108A。2、时达财富大厦的物业服务一直由喜居郎物业公司提供，该大厦的水费、电费、物业费一直由该物业公司代为收取。3、（2019）内06民初261号案件与本案情况基本一致，充分证明因银行贷款政策变动，时达财富大厦的购买者无法办理按揭贷款而采取退回部分房屋的方法一次性交付购房款；时达财富大厦的房号的确出现过变更；喜居郎物业公司出具的收费收据和证明完全真实，具有较强的证明力。4、时达财富大厦因房屋测绘等原因导致购买者未能办理网签等登记手续，原告没有任何过错。 被告刘某对原告提交的第三组证据的质证意见：一、对时达房地产公司出具的两份证明的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是时达房地产公司是刘某申请执行案子中的被执行人，也是本案第三人，第三人给原告出具的证据真实性存疑；时达房地产公司出具的两份证明不符合法律规定，不符合单位出具证明材料的形式要件，该证明中没有法定代表人签名，没有制作人的签名，属于无效证明，不应当作为定案依据；对喜居郎物业公司出具一份证明的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是房屋编号和按揭工作是由开发商完成，由于银行政策变动，无法办理按揭贷款，喜居郎物业公司收取的费用应该是1108-A的房屋，但喜居郎物业公司证明的是1108-1号，该证明不具有单位出具证明的形式要件，该证据应为无效证据。对判决书的真实性、合法性认可，关联性不认可，对证明问题不认可，理由是该判决书是针对贺二喜的诉讼，与本案无关。第三人时达房地产公司质证称对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，对证明问题不认可。 被告刘某未向本院提供证据。 第三人时达房地产公司向本院提供的证据为：记账凭证收款收据四支原件（2009年5月5日记账联第三联5万元，有一联是交给了购房人；2011年1月18日20万元记账联第三联，有一联交给了购房人；2011年4月29日318141元第三联记账联，有一联交给了购房人；2015年10月20日总的收据联）。拟证明原告分四次向时达房地产公司交付了购房款。原告赵某的质证意见为对该组证据的真实性认可，对证明问题认可。被告刘某质证称与原告提供同样的证据，发表的质证意见同对原告提供对应证据的质证意见一致。 针对赵某所主张的其购买的房屋1108A号房屋与法院查封的1108-1号房屋是否为同一个房屋的问题，本院依职权向时达房地产公司开发的“时达财富”项目的测绘公司鄂尔多斯市金奎房地产测绘有限责任公司（以下简称金奎测绘公司）调取了案涉房产的测绘报告。经审查金奎测绘公司于2010年9月12日对案涉房产所在楼层的测绘报告显示，赵某购买1111号房屋建筑面积110.22㎡、套内面积65.08㎡，1112号房屋建筑面积100.75㎡、套内面积为59.49㎡；该公司于2011年7月17日出具的测绘报告显示，原来的1111、1112号房屋变为1108号一个房产，建筑面积为210.97㎡，套内面积为124.57㎡；该公司于2014年10月12日出具的测绘报告与2011年7月17日的报告一致，未有变化。该公司于2015年12月30日出具的测绘报告显示，1108号房屋分为两个房间，其中1108-1，建筑面积110.22㎡、套内面积为65.08㎡，1108-2，建筑面积100.75㎡、套内面积为59.49㎡。赵某对上述四份测绘报告的质证意见为：对四份测绘报告的真实性认可。2010年9月12日的测绘报告充分证明2009年赵某购买时达财富大厦1111、1112号房产，两间合计210.97㎡，其中1111号房屋面积为110.22㎡，1112号房屋面积为100.75㎡；2011年7月17日的测绘报告显示上述两套房产的房号变更为1108号，面积210.97㎡；2014年10月12日的测绘报告，质证意见同第二份的质证意见；2015年12月30日的测绘报告显示将1108号房屋变更为1108-1、1108-2两间房屋，1108-1面积为110.22㎡即2010年测绘报告显示的1111号房屋，1108-2面积为100.75㎡，即2010年测绘报告显示的1112号房。因后期无法办理按揭贷款，原告与时达房地产公司协商退回了所购的小平米房屋，即1108-2、1112号房屋。该测绘报告证明原告主张的实际所有的房屋即被告刘某申请查封的1108-1号房屋。被告刘某的质证意见为：对四份测绘报告的真实性认可。对2010年9月12日的测绘报告：就算5-11层平面图和测绘图一致，5011面积是65.08㎡，与原告购买的1111号110.22㎡面积不一致；对2011年7月17日的测绘报告：因标志的是1108号房屋，面积是210.97㎡，这个房号与面积均与原告购买的房屋不一致，该报告1108号房屋的面积是124.57㎡，而且上面标注的房屋是办公室，所以与原告购买的房屋不一致；对2014年10月12日的测绘报告：该报告上标注的11层变成了1108号，面积是210.97㎡，但该报告测绘图标注的1108号是办公室，面积是124.57㎡，与原告购买房屋的面积和房号均不一样；对2015年12月30日的测绘报告：该报告11层，1108-1面积是110.22㎡，但是后面测绘图上标注的办公室，面积是60.08㎡，与原告购买的房屋面积不一致。且上述测绘报告并未标注套内面积，是原告与时达房地产公司自己理解的套内面积、建筑面积，原告、时达房地产公司陈述的套内面积与建筑面积相差将近一半。综上，上述四份测绘报告证明法院查封的1108-1号房屋与原告购买的不是同一套房屋。时达房地产公司对上述四份测绘报告的质证意见为：对四份测绘报告的真实性认可；第一份测绘报告显示1111号建筑面积是110.22㎡，套内面积是65.08㎡；1112号建筑面积是100.75㎡、套内面积是59.49㎡；第二份测绘报告，房号变成1108号，当时是1111号与1112号合并成1108号房产，建筑面积210.97㎡，套内面积是124.57㎡；第三份测绘报告与第二份是相同的，都是按照1108号进行了编号；第四份测绘报告，1108号房产又拆分为1108-1建筑面积为110.22㎡、套内面积是65.08㎡，1108-2号建筑面积是110.75㎡、套内面积是59.49㎡。 为查清案涉房产供暖费交纳情况及原告所举证据二中热费收据4支对应的电脑截图的真实性，本院依职权向收取赵某所购案涉争议房屋供暖费的鄂尔多斯市蒙泰供热有限责任公司调取了赵某从2012年至今的交纳取暖费记录，及赵某从交交纳210.97平米的取暖费变为交纳110.22平米、100.75平米取暖费的变更材料。鄂尔多斯市蒙泰供热有限责任公司向本院提交了用户名为赵某的采暖期台账明细表，主要内容如下：用户编码为00054466、地址为时达财富大厦****，2011年至2019年实供面积为210.97平米，2011年-2012年实际收取6223.62元的采暖费，2012至2014年基本采暖费每年度实收1867元，2014年至2019年基本采暖费每年度实收6223.62元，2019至2021年基本采暖费实收325.15元。鄂尔多斯市蒙泰供热有限责任公司向本院提交了关于时达财富大厦赵某于2019年将11层08室210.97平米分为1108-1室与1108-2室的说明，其中1108-1用户名为赵某，供热面积110.22平米；1108-2，用户名称为鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司，用热面积100.75平米。原告赵某的质证意见为：1、该证据证明了案涉房屋自2011年至今一直由原告赵某交纳取暖费并由原告赵某实际使用；2、1108-2房屋于2015年退给第三人时达房地产公司，但因为在鄂尔多斯市蒙泰供热有限责任公司一直未办理分户，从2015年至2018年取暖费均由赵某统一交纳，赵某多交纳的1108-2号房屋的取暖费抵顶了1108-1号房屋所欠喜居郎物业公司的物业费。3、2019年鄂尔多斯市蒙泰供热有限责任公司将1108房屋的取暖费分为两个房屋缴费，其中1108还是1108一直由赵某交费，另一套因电脑无法操作，变为11层14室，从2019年开始，赵某交纳取暖费变更为110.22平米。刘某的质证意见为：1、因鄂尔多斯市蒙泰供热有限责任公司写的回复没有署名，而且上面写的没有收费凭证，无法证明赵某给哪个房间交纳的取暖费，赵某一直为1108号房间交费；2、采暖费台账明细不符合单位出证的形式要件交及没有法定代表人签字，对证据来源的真实性有异议；3、赵某已经办理分户情况的说明不符合单位出具证明的形式要件，及对证据的来源持有异议，时达房地产公司的材料是复印件，且时达房地产公司是本案的第三人，对证明材料的真实性不予认可。上述调查通知书存在瑕疵，不应当作为本案定案依据。第三人时达房地产公司的质证意见为：对协助调查通知书及其附件真实情况予以认可。 针对赵某所主张的其购买的1108A号房屋赵某是否实际占有的问题，赵某庭后补充提供了下列证据：第一组证据为：2009年5月5日原告与第三人时达房地产公司签订的时达财富大厦认购书，编号为0005两页，拟证明2009年5月5日，原告向时达房地产公司购买时达财富大厦11层1111、1112号房屋，双方约定了购买单价为5300元每平米，并约定付款方式为于该日交付定金5万元，其中560509元办理银行贷款，证明问题同第一次开庭时候第一组证据的证明问题一致。被告刘某就上述证据的质证意见如下：对赵某补充提供的第一组证据认购书的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是在第一次开庭时原告提供的认购书与现在提供的认购书不一致，而且第一次开庭时未提供补充协议，赵某提供的认购书是后补的，赵某的签名与诉状上的签名不一致。时达房地产公司对赵某补充提供的第一组证据认可，证明问题认可。 赵某补充提供的第二组证据为：1、电脑查询截图一页；2、2012年12月5日的喜居郎物业公司给川渝商会出具的物业费、电费收款收据各一支，2013年3月25日电费一支；拟证明案涉房屋在2012年7月至2013年7月期间出租给川渝商会使用。刘某对赵某补充提供的第二组证据的真实性、合法性、关联性都不认可，理由是原告提供的电脑查询单是复印件，真实性不认可，而且标注的是11层，证明不了案涉房产租赁的是原告的房屋；原告提交的所有收据都没有加盖公章，而且所收费用没有标注川渝商会承租的是哪套房产，该证据与本案无关。时达房地产公司对赵某补充提供的第二组证据质证意见为：不清楚上述事实，认为上述证据没有盖公章，无法证明原告所要证明的问题。 赵某补充提供的第三组证据：2013年7月5日喜居郎物业公司给承租案涉房屋的任彦辛出具的1500元物业费收据一支。拟证明2013年7月5日至2014年1月4日案涉房屋由赵某使用并对外出租。刘某对赵某补充提供的第三组证据组的真实性、合法性、关联性都不认可，理由是收据上没有公章，而且收据上写的是1109号房屋的收据，该证据与本案无关。时达房地产公司对赵某补充提供的第三组证据质证意见为：不清楚上述事实，认为确实没有盖公章，认为无法证明原告所要证明的问题。 赵某补充提供的第四组证据是：2014鄂证内民字第286号公证书一份，企业信息查询报告一份，2016年4月30日电费收据一页。拟证明在2014年3月6月至2015年3月5日期间将房屋出租给承租人张六女，张六女在案涉房屋注册公司名称为鄂尔多斯市利联煤业有限责任公司，以证明赵某对案涉房屋实际使用。刘某对赵某补充提供第四组证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对证明问题不认可，公证书的签订日期为2014年3月6日，但是财富大厦签订的认购合同是2015年。企业信息查询报告与本案无关，该证据证明经营地址财富大厦11层并不能证明租赁的是原告的房屋，而且并没有出示租赁合同，对查询报告不认可。对电费收据的真实性、合法性、关联性都不认可，理由是收据没有盖公章，而且收据显示收的是鄂尔多斯利联有限公司的费用，与原告无关，收据上写的1109、1110与本案无关。时达房地产公司对赵某补充提供第四组中公证书的真实性、合法性、关联性认可，对证明问题不认可。 赵某补充提供的第五组证据为：2017年1月4日电费收据一支、2017年7月31日电费、水费收据各一支。拟证明2016年至2017年7月间，案涉房屋由原告占有使用并出租给刘玉龙使用。刘某对赵某补充提供的第五组证据的质证意见为：对第五组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是首先收据上没有公章；其次，上面写的是1111室，因为原告说2015年已经变为1108室，被告认为上述收据是伪造的，不予认可。时达房地产公司对赵某补充提供的第五组证据质证意见为：不清楚上述事实，上述收据确实没有盖公章，认为无法证明原告所要证明的问题。 赵某补充提供的第六组证据为：收据七支，2017年10月30日1111室赵某交物业费2972元（备注：交的1112取暖费）、2017年11月23日1109室77元电费收据一支、2018年4月26日1109室（赵某房）79元电费收据一支、2018年7月30日1109室60元电费收据一支、2018年12月25日1109室100元电费一支，2019年1月25日1109室50元电费收据一支、2019年12月10日1109室200元电费收据一支。拟证明2017年8月之后至今，案涉房屋一直由赵某实际管理并出租给承租人任杰。喜居郎物业公司盖章后的收据是交给交款人，公司底联不加盖公章。刘某就赵某补充提供第六组证据的质证意见为：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是原告取证不合法，所有证据上面均没有公章，取证时应当让喜居郎物业公司证明原件与复印件一致。收据上面的标号是1109号房屋，与原告购买的房屋房号不一致。时达房地产公司对赵某提供证据六的真实性、合法性、关联性都认可。 本院就双方当事人提供的证据认证如下：就原告提供第一组证据中交房款收据3支复印件，赵某称原件已退回时达房地产公司，时达房地产公司亦提供了该3支复印件的原件，与赵某提供的复印件一致，本院对该3支收据的真实性予以确认，对储蓄明细清单的真实性予以确认，可以证明赵某最初购买时达房地产公司房屋交付了部分购房款。对时达财富大厦认购合同与2015年10月20日收款收据的真实性予以确认。 就原告提供的第二组证据中，三支电费收据、二支水费收据、四支物业费收据均由喜居郎物业公司所出具，与法定缴费部门收取相应费用的情况不符，本院依职权与喜居郎物业公司出具该组证据的具体经办人做了谈话笔录，该经办人证实喜居郎物业公司出具的三支电费收据、二支水费收据、四支物业费收据均系原告赵某于2020年7-8月份找到喜居郎物业公司要求喜居郎物业公司补开的，补开时赵某并未持有与上述收据上金额相对应的原始收据。故本院对三支电费收据、二支水费收据、四支物业费收据的真实性不予采信。对原告提供的四支热费收据原件的真实性本院予以确认，该证据可以证明赵某从2016年10月25日开始对时达财富大厦11层08室交纳热费。对原告提供的电脑查询截图1页（从2012年案涉房屋的供暖费由原告交付），该证据结合赵某提供的4支热费收据原件及本院从蒙泰供热公司调取的赵某对案涉房屋的交费记录可以证明从2012年至2020年采暖期期间的采暖费由赵某交纳；对写字楼房屋租赁合同3份6页（从2017年至今由承租人任杰使用）、微信支付截图两页（任杰转给赵某，2018年和2019年支付的房租费）及企业信息查询单2页（2018年承租人办理培训机构）集照片2页，因不能确定真实性，且系2017年之后发生的事实，不能证明在本院于2016年11月7日做出（2016）内06民初245号民事裁定书查封案涉房屋之前赵某已使用案涉房屋，故对该几份证据本院不予采信；《前期物业服务合同》两份共计23页与本案无关，本院不予采信。 对原告提供的第三组证据，三份证明未有法定代表人签名，也未有具体经办人签名，且时达房地产公司又是本案第三人，三份证明不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条中关于单位出具证明材料的形式要求，故本院对该三份证明不予采信；对（2019）内06民初261号《民事判决书》13页的真实性本院予以确认，但与本案缺乏关联性，本院不予确认。 对赵某补充提供的证据一，因时达财富大厦认购书、时达财富大厦认购书补充内容与赵某提供第一组证据中的认购合同、交款收据相互对应，本院予以采信。可以证明赵某于2009年5月5日从时达房地产公司购买了编号为1111、1112的两套房产。对赵某补充提供证据四中公证文书的真实性本院予以确认，结合公证书内容中载明的位于时达财富大厦的11层的房屋位置及210.56㎡的建筑面积的信息，可以证明赵某将其从时达房地产公司购买的房产出租给了张六女。对赵某补充提供证据二、证据三、证据四中2016年4月30日的电费收据、证据五中水费、电费、物业费收据，原告未提供相应的租赁合同予以佐证，且上述收据均未有单位印章，也未有交款人签名。故本院对赵某补充提供的赵某证据二、证据三、证据四中2016年4月30日的电费收据、证据五中水费、电费、物业费收据真实性不予采信。赵某在证据一中提供了与任杰签订的三份租赁合同，又在补充证据六中提供了相应的电费、水费收据，经本院去案涉争议房屋所在楼层的调查及与承租人任杰做调查笔录可知，案涉房产从2017年开始由赵某租赁给任杰使用，上述收据不能证明赵某在法院查封案涉房屋之前已使用案涉房屋，故本院不予采信。 对第三人时达房地产公司提供的证据的真实性本院予以确认，可以证明赵某向时达房地产公司交房款的情况。 对本院依职权调取的四份测绘报告，因双方当事人认可其真实性，本院予以采信。庭后本院就赵某所购买的1108A号与本院查封的1108-1号是否为同一房屋的问题，到时达财富大厦11层进行现场查看，参与人有原告赵某、喜居郎物业公司的工作人员王璐，结合金奎测绘公司出具的四份测绘报告，经对照核实可知赵某最初购买的是1111、1112号房屋，该两套房屋曾合并为1108号一套房屋，现变更为1108-1、1108-2两套房屋，而喜居郎物业公司在管理时将1108-1、1108-2两间房屋的房号标注为1109、1110。 对本院依职权从鄂尔多斯市蒙泰供热有限责任公司调取的赵某从2012年至今的交纳取暖费记录，及赵某从交纳210.97平米的取暖费变为交纳110.22平米、100.75平米取暖费的变更材料的真实性本院予以确认。该证据可以证明赵某对其购买的时达财富大厦案涉房屋从2012年至2020年一直在交纳取暖费。 经审理查明，2009年5月5日，原告赵某与第三人时达房地产公司签订了时达财富大厦认购合同，双方约定赵某以按揭贷款方式购买时达房地产公司开发的位于鄂尔多斯市××区东、伊煤路北“时达财富大厦”1111号、1112号的房产，建筑面积约为209.53㎡（最终以房屋管理部门测绘面积为准）。原告赵某分别于2009年5月5日、2011年1月18日、2011年4月29日向时达房地产公司交纳购房款50000元、200000元、318141元,以上三笔合计568141元。赵某与时达房地产公司于2015年10月20日又签订了一份时达财富大厦认购合同,双方约定赵某以一次性付款方式购买时达房地产公司开发的“时达财富大厦”l1层1108A号、面积为110.22㎡的房产,房屋总价为584166元,时达房地产公司于2015年10月20日向赵某出具了收到1108A号房屋584166元房款的收据。赵某从2012年开始到2020年对时达财富大厦11层08室交纳热费。赵某曾于2014年3月6日至2015年3月5日将赵某名下位于鄂尔多斯东胜区天骄北路东、伊煤路北时达财富大厦11层的房屋出租给案外人张六女。 又查明，测绘时达房地产公司开发的“时达财富”项目的金奎测绘公司于2010年9月12日出具的测绘报告显示，1111号房屋建筑面积110.22㎡、套内面积65.08㎡，1112号房屋建筑面积100.75㎡、套内面积为59.49㎡；于2011年7月17日出具的测绘报告显示1111与1112号房屋合并为1108号一个房产，建筑面积为210.97㎡、套内面积为124.57㎡；于2014年10月12日出具的测绘报告显示1108系一个房产，建筑面积为210.97㎡、套内面积为124.57㎡；于2015年12月30日出具的测绘报告显示，之前的1108号房屋变为1108-1与1108-2两套房屋，其中1108-1，建筑面积110.22㎡、套内面积为65.08㎡，1108-2，建筑面积100.75㎡、套内面积为59.49㎡。 还查明，刘某与被执行人时达房地产公司、张某民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2016）内06民初245号民事裁定书，裁定查封包括时达财富大厦11层1108-1室（大证号：09011603454）在内的多套房屋。赵某就该执行裁定书提出执行异议。就赵某与刘某、鄂尔多斯市时达房地产开发集团有限责任公司执行异议一案，本院于2019年12月12日做出（2019）内06执异195号执行裁定书，以赵某未向本院提供其除案涉房屋外是否有其他用于居住的房屋，且赵某异议申请书所主张的房屋编号与本院查封裁定及其与时达房地产公司签订的《时达财富大厦认购合同》中载明的房屋编号并不一致，赵某请求中止对涉案房屋的执行并解除查封的主张不符合法律规定，裁定驳回案外人赵某的异议。 本院认为，就赵某所购买的1108A号房屋与本院查封的1108-1号房屋是否为同一房屋的问题，本院认定如下：从赵某与时达房地产公司最初签订的时达财富大厦认购书与赵某交付房款相关收据结合金奎测绘公司出具的测绘报告证实，赵某购买房屋的编号最初为1111、1112号房产，1111号房屋建筑面积110.22㎡、套内面积65.08㎡，1112号房屋建筑面积100.75㎡、套内面积为59.49㎡。2011至2014年间1111、1112号房屋合并成1108一个房屋，建筑面积为210.97平米，套内面积为124.57平米。2015年1108号房屋变更为1108-1与1108-2两套房屋，其中1108-1，建筑面积110.22㎡、套内面积为65.08㎡，1108-2，建筑面积100.75㎡、套内面积为59.49㎡。结合赵某、时达房地产公司陈述2015年由于赵某无法付清全款，时达房地产公司与金奎测绘公司将1108号房产变更为了1108A、1108B，赵某选择购买了面积较大者1108A。而由于房产登记备案部门不准房号中出现A、B字样，故时达房地产公司与金奎测绘公司将1108A、1108B变更为1108-1、1108-2。且案涉1111、1108A、1108-1的建筑面均为110.22平米，套内面积为59.49平米，故本院认定赵某购买的案涉1108A房屋就是本院查封的1108-1号房产。 案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中赵某与时达房地产公司于2015年10月20日签订了案涉1108A房屋的认购合同，该认购合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，该认购合同中约定了房屋坐落位置、价款、面积、付款方式，交房时间等主要内容，且时达房地产公司已经取得了《商品房预销售许可证》，赵某已经付清了全部房款。依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，赵某、时达房地产公司双方签订的《认购合同》为商品房买卖合同，该合同合法有效。本院查封案涉1108-1房产的时间为2016年11月7日，而原告提供的取暖费收据及公证书等证据可以证明赵某在本院查封之前已经占有并使用案涉房屋即本案被告申请本院查封的1108-1号房屋，且本案中赵某已经支付全部购房款，本案中未有证据证明案涉房屋未办理过户登记是基于原告的原因。而被告亦未提供其他有效证据予以反驳赵某已经对案涉1108-1号房屋形成占有、已经交纳全部房款的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告刘某应承担举证不利的法律后果。 综上所述，原告赵某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以支持。因原告对案涉房屋享有物权期待权，原告可依据房屋买卖合同主张办理相关产权手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、不得执行位于鄂尔多斯市××区东、伊煤路北“时达财富大厦”11层1108-1号房产； 二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。 案件受理费9641.66元，由被告刘某负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 本院（2019）内06执异195号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  杨 贞 审 判 员  陈晓婧 审 判 员  余 丽 二〇二〇年十月二十日 法官助理  田 乐 书 记 员  付悦辰 法条链接： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。 单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。