广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7517号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓奋昌，男，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************21X。委托诉讼代理人：林海，广东顺龙律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：向洪春，男，汉族，住四川省宣汉县***********，公民身份号码513************813。委托诉讼代理人：彭婉菁，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区亚兴贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************，统一社会信用代码914***********。法定代表人：寇广芝。委托诉讼代理人：彭婉菁，广东群豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍子森，广东群豪律师事务所律师。上诉人邓奋昌因与上诉人向洪春、原审第三人佛山市顺德区亚兴贸易有限公司（以下简称亚兴公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓奋昌上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判邓奋昌无需向向洪春返还2017年12月19日至2017年12月31日的场地使用费27654.23元及项目管理费507.21元；2.向洪春向邓奋昌支付2018年1月1日至2018年5月28日的场地使用费650654.37元及项目管理费11933.74元；3.邓奋昌对向洪春的装修损失仅承担30%的责任即仅应赔偿192732.56元；4.本案一、二审诉讼费由向洪春负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，违背公平原则。（一）邓奋昌已尽风险告知义务，向洪春在收到函件之后仍继续使用场地，应向邓奋昌支付相关的场地使用费。1.在向洪春于2017年12月24日发出联系函并告知仓库被查封的情况下，邓奋昌已于2018年1月6日即时回函，告知向洪春若场地使用不便，建议解除合同，将涉案场地交还邓奋昌，邓奋昌将退回保证金。同时，邓奋昌告知向洪春，查封行为属于政府行为，与邓奋昌无关，向洪春若继续使用涉案场地则需要支付场地费用及承担相应责任等。故此，邓奋昌已尽风险告知义务，向洪春在收到函件后仍继续使用场地，应向邓奋昌支付相关场地费用，即向洪春应全额支付2018年1月1日至2018年5月28日的场地使用费650654.37元及项目管理费11933.74元。邓奋昌无需向向洪春返还2017年12月19日至2017年12月31日的场地使用费27654.23元及项目管理费507.21元。2.政府的查封行为并未实际影响向洪春使用涉案场地，其也一直能正常使用该场地。3.根据向洪春反诉提供的证据，其在涉案场地被查封后另外承租了3个仓库堆放木材，这表明向洪春应在邓奋昌告知解除合同时将涉案场地的木材转移至其在外租赁的仓库。但向洪春没有将货物立即转移，表明查封行为并未影响向洪春使用涉案场地，其应承担相应的风险损失。（二）邓奋昌对向洪春的装修损失仅应承担30%的责任。1.《租赁合同》无效，双方均存在过错，邓奋昌对此无异议，但对一审法院认定各自承担50%的损失有异议。向洪春应承担70%的过错责任。2.邓奋昌认同鉴定机构作出的《工程造价鉴定意见书》，该意见书认定，向洪春的装修不含税折旧后造价为620854.74元，含税折旧后造价为642441.87元。涉案场地的装修价值应按不含税价计算。3.向洪春明知涉案场地无房产证，也知悉该场地的实际用途，更清楚知道邓奋昌出租涉案场地予向洪春是以场地现状（包括消防设备的现状）交付。4.查封涉案场地（货物准出不准进）是政府部门的行政行为，与邓奋昌的租赁行为无关。事实上涉案场地被查封并不影响向洪春的经营。向洪春辩称，答辩意见与其上诉意见一致。亚兴公司述称，其意见与向洪春的意见一致。向洪春上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判向洪春无需向邓奋昌支付2018年1月1日至2018年5月28日的场地使用费325327.19元及项目管理费5966.87元；2.撤销一审判决第四项，改判邓奋昌应赔偿向洪春装修损失642441.87元；3.撤销一审判决第五项，改判邓奋昌应赔偿向洪春临时仓库租金损失264634元及木材运费和装卸费203450元。事实和理由：（一）导致涉案合同无效及仓库不能正常使用的主要责任在邓奋昌，其应承担不低于70%的责任。1.本案租赁合同因仓库没有取得建设工程规划许可证而无效，过错在于邓奋昌。向洪春在签订涉案合同时并不知晓仓库是否有办证，在合同签订后才知晓该仓库没有办理报建，向洪春据此已要求邓奋昌在一定期限内补办报建手续。邓奋昌虽承诺补办手续，但最终仅向向洪春提供了《九江镇备案建设工程申请表》。仓库建设时间发生于2011年2月至2011年10月，但《九江镇备案建设工程申请表》备案时间为2012年5月29日，由此可知邓奋昌系在未取得规划报建的情况下擅自建设并在仓库建成后才备案，且备案并不等于主管部门许可建设，因此合同无效的责任应全部由邓奋昌承担。2.仓库不能正常使用的原因是其设计不符合《建筑设计防火规范》而被政府查封。消防设计审核、消防验收、消防备案属于建设单位的义务，邓奋昌没有履行该义务而导致的损失应由其承担。根据消防法等法律法规，涉案仓库的建设单位邓奋昌有义务在该仓库获得施工许可后申请消防设计备案并在竣工后再进行消防备案。向洪春仅租用仓库，并未对该仓库的结构进行改建，不承担取得消防许可的义务。3.涉案仓库的土地由邓奋昌向南海区九江镇土某资源开发有限公司（以下简称九江镇土某开发公司）租赁而来，约定用途为金属材料的仓储、贸易、加工等，邓奋昌建设仓库时也是按照金属材料仓库的防火标准进行的，但是向洪春向邓奋昌租赁仓库的时候明确约定用途为“板材仓库”。根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）3.1.3条：储存可燃固体的火灾危险性类别属于丙类（条文说明表3列举“木及其制品”），而储存不燃烧物品的火灾危险性类别属于戊类（条文说明表3列举“钢材”、“铝材”等）；3.2.7条：单层丙类仓库的耐火等级不应低于三级；3.3.2条：丙类一级和二级单层仓库，每座仓库的占地面积不超过6000㎡，每个防火分区不大于1500㎡，丙类三级单层仓库每座仓库的占地面积不超过2100㎡，每个防火分区不大于700。涉案仓库C1*和C3*每座面积4984.75㎡，没有设置防火分区，按照《规范》的要求，如果是作为储存木材使用，即使仓库按照最高的耐火等级一级去建设，每个防火分区也不能大于1500㎡，即涉案仓库每座要设置成四个防火分区才可以，也就是说，涉案仓库不符合双方约定“板材仓库”的防火要求，不符合《建筑设计防火规范》，因此在九江镇政府进行消防大检查的时候，仓库因消防“低标高用”被查封。向洪春作为承租人，无权对仓库的结构进行改造，无权私自对仓库进行间隔、设置防火分区，保证仓库的结构符合《建筑设计防火规范》以及租赁用途是出租人的责任。因此仓库不能正常使用的直接原因是被政府查封，根本原因是仓库的消防不符合《建筑设计防火规范》中用于木材储存的消防要求，邓奋昌作为仓库的建设单位和出租人对此存在主要过错，向洪春没有尽到注意义务的过错程度远比邓奋昌小。4.导致租赁合同无效的过错和导致仓库不能正常使用的过错为两个问题，不能混为一谈。合同无效系因涉案仓库未取得规划报建和不符合消防规定而无效，责任全部在于出租人邓奋昌。而该仓库不能正常使用的直接原因系政府的查封行为，其与合同无效不属于同一概念。租赁合同约定仓库用途系储存板材，涉案合同若不是消防存在“低标高用”问题，合同是可以继续履行的。政府查封也给了一定期限，只要邓奋昌对厂房的消防进行升级改造，涉案仓库可继续使用，涉案合同也可继续履行，本案系因邓奋昌不采取解决措施导致合同无法继续履行。向洪春在签订合同时并不清楚邓奋昌与土地提供方约定的仓库用途是钢材储存，而向洪春要求使用涉案仓库的用途是木材储存。当时整个物流市场都是木材市场，其中也有规模较大的木材厂，向洪春有理由相信涉案仓库储存木材符合规定。5.涉案仓库所在园区物流市场的管理方是九江镇土某开发公司，该公司是政府开办的企业，园区的安保人员是治安联防队员，在此环境条件下，向洪春有理由相信涉案仓库是合法建筑，在邓奋昌没有将涉案仓库未报建的事实告知向洪春的情况下，向洪春已尽到了较高的注意义务，因此合同无效的责任应由邓奋昌承担。（二）在涉案仓库不能正常使用的情况下，向洪春为了维持生产经营而临时租用其他仓库所产生的租金是涉案仓库被查封直接导致的必然结果，二者具有因果关系，故临时仓库租金损失264634元应予支持。涉案仓库于2017年12月19日被查封，政府要求在20天之内进行整改，但是20天时间不可能完成整改，且整改并非向洪春可独立完成，向洪春迫于无奈只能另觅地方搬迁。向洪春原租用的C1*、C3*两个仓库合计9969.5㎡，存储的木材有几万立方，在如此短的时间之内难以找到同规模仓库，向洪春只能先租下几个临时仓库，将木材转移至临时仓库，等找到适用的大仓库以及办公场所之后再进行转移。向洪春为此分别向鲁某忠租用了西樵樵山工业区的仓库，短租一个月，租金16860元；向陈新租用了九江的仓库，短租两个月，每月租金38887元（两个月77774元）；向佛山市南海区西樵冠顺某板饰厂租用了樵山工业区的仓库，短租两个月，每月租金60000元（两个月租金120000元，同时因急租需补偿50000元）。向洪春据此增加了十几万的租金成本，且向洪春主张的临时仓库租金264634元仅计算至2018年3月，因涉案仓库无法正常使用延续至2018年5月28日，向洪春实际支出的临时租金成本远不止264634元。涉案仓库无法正常使用导致向洪春在2017年12月至2018年5月28日期间产生了双重租金，临时仓库的租金是因涉案仓库无法正常使用而额外产生的成本，具有合理性，该部分费用是涉案仓库被查封导致必然的损失。一审法院仅用“被告主张的其他损失，被告没有证据证明是因合同无效必然发生的损失及费用金额的合理性”一句带过，没有将临时仓库租金认定为本案的损失是错误的，二审法院应对此作出认定并予以支持。（三）涉案仓库被查封之后政府限期撤离，向洪春只能将储存在仓库中的木材转移至临时仓库，因而产生了木材的装卸费用和运输费用203450元，该项费用是因涉案仓库不能正常使用而导致的额外支出，应予支持。如前所述，向洪春在原仓库存储的木材有几万立方，将木材从涉案仓库转移到临时仓库必然会产生运费和装卸费，如涉案仓库能正常使用则不会发生该部分费用。亚兴公司与承运人杨某丰签订的《承包运输合同》约定运输地点是从九江金属材料市场至西樵太平工业区，即从涉案仓库至临时仓库，运费500元/车、装卸费150元/车，符合市场价格，共运输了313车，约一万多立方货物，在向洪春仓储的货物体量之内，具有合理性。向洪春主张的装卸费和运输费203450元也仅是实际发生中的一部分，因举证困难无法完全举证，该部分费用与临时仓库租金同样属于因仓库被查封而额外产生的成本，是直接损失，同样应予支持。邓奋昌辩称，答辩意见与其上诉意见一致。当时政府查封仓库并没有通知邓奋昌，而向洪春也只是说货物只能进不能出。同时，邓奋昌出租给某氏木业作家具用途的另一仓库并未受到影响。仓库被查封后，邓奋昌一直告知向洪春若仓库确实不能使用就将其交还，但向洪春一直拖延至2018年5月28日才进行场地交接。在查封期间，向洪春已另租仓库经营，其完全可以将涉案仓库内的货物搬离并交还场地。故向洪春一直使用涉案仓库，本案的主要责任在向洪春，其应向邓奋昌支付相应款项。亚兴公司述称，其意见与向洪春上诉意见一致。邓奋昌向一审法院起诉请求：1.向洪春向邓奋昌支付2018年1月1日至2018年5月28日的租金款项共650654.37元；2.向洪春向邓奋昌支付2018年1月1日至2018年5月28日的项目管理费共11933.74元；3.向洪春向邓奋昌支付2018年3月29日至2018年4月30日的水费共138.97元；4.向洪春向邓奋昌支付2018年1月1日至2018年5月28日的电费共12000元；5.向洪春向邓奋昌支付修复费用共248000元（指场地损坏的修复费用）；6.向洪春向邓奋昌支付逾期交付租金及管理费的滞纳金共281017.94元；7.向洪春因违约无权收回合同定金280000元，归邓奋昌所有；8.本案的诉讼费全部由向洪春承担。向洪春向一审法院提出反诉请求：1.邓奋昌向向洪春退还保证金280000元；2.邓奋昌向向洪春退还2017年12月的租金及项目管理费134308.4元（租金131889.4元、项目管理费为2419元）；3.向洪春无需向邓奋昌支付2018年1月至2018年5月，共5个月的租金及项目管理费合共671542元（其中租金：659447元，项目管理费12095元）；4.邓奋昌支付2017年的维修金15000元；5.邓奋昌向向洪春赔偿损失1075684元（包含装修折旧的损失607600元、临时仓库租金损失264634元、木材运费和装卸费203450元）；6.本案本诉与反诉的诉讼费用由邓奋昌承担。诉讼中，向洪春撤回第3项反诉请求。一审法院认定事实：2008年1月23日，邓奋昌（乙方）和九江镇土某开发公司（甲方）签订《九江金属材料市场土地有偿使用协议书》，约定乙方有偿使用甲方位于九江金属材料市场内*******地块，土地用途为金属材料的仓储、贸易、加工等或其他政府审批同意的项目。2010年5月13日，邓奋昌（乙方）和九江镇土某开发公司（甲方）签订《九江金属材料市场土地有偿使用协议书补充协议》。2014年10月9日，邓奋昌和向洪春签订《租赁合同》，约定向洪春租用邓奋昌名下位于佛山市南海区***********地块物流仓库，该房地产无产权证；租赁用途为板材仓库；租期从2014年11月20日至2024年11月19日止,2014年11月20日至2015年1月19日不计租赁费用；2015年1月19日至2019年1月18日期间的每月租金为131889.4元，项目管理费2419元；向洪春在签订合同之日支付定金28万元，邓奋昌交付仓库给向洪春后，该定金自动转为合同的履约保证金，合同期满后，经邓奋昌检查向洪春在租赁期内无违约及设施、设备无损坏，以及没有拖欠租金费用的，邓奋昌将保证金无息退还向洪春；邓奋昌负责每年支付维修金15000元给向洪春，若租赁物天面出现裂缝，变形渗水等故障，维修责任由向洪春负责，邓奋昌不承担因此而造成的损失。若物业由于地震、台风、暴雨、水灾或其他不可抗力因素造成损失由邓奋昌负责；未经邓奋昌同意，向洪春不得擅自改变租赁用途；向洪春装修及经营期间，应将装修方案交由邓奋昌备案审批后，方可实施，向洪春不得擅自对结构及外环境立面进行变更改动，如确实有需要变动，必须征得邓奋昌书面同意批准，方可进行；向洪春擅自拆毁承租仓库结构或改变承租仓库用途，邓奋昌有权解除合同，收回仓库并追究向洪春的违约责任；租赁期满或合同提前终止后，向洪春无权要求邓奋昌对该仓库的装修、添附给予赔偿或补偿，等等。邓奋昌确认收到向洪春支付的保证金28万元。2014年11月20日，邓奋昌和向洪春签订《场地设施移交确认书》，邓奋昌向向洪春交付场地及设施。2017年12月19日，涉案仓库被查封。2017年12月24日，亚兴公司向邓奋昌发出《关于九江金属材料市场仓储C1*、C3*被查封事宜的联络函》，声明仓库被政府查封，原因是仓库设计不符合消防建筑丙类规范以及不符合政府和业主原签订的土地有偿使用协议用途，请求邓奋昌积极沟通，免收查封期间租金至货物正常出入仓为止等等。2018年1月4日，中国木材和木制品流通协会发出《关于顺德木业企业木材仓储被查封问题的协调函》，主张部分会员企业承租的九江钢材市场的木材仓库被查封，货物准出不准入。对政府限定20天内完成建筑设计消防丙类的仓库整改或搬迁工作将给企业带来巨大困难，希望政府给予3个月时间整改或搬迁。2018年1月18日，佛山市南海区九江镇经济促进局发出《关于顺德木业企业木材仓储被查封问题的协调函的复函》，载明对九江金属材料市场进行安全消防大检查行动中发现部分厂房改变了原用途；九江金属材料市场的土地出租用途是金属材料的仓储、贸易、加工等或其他政府审批同意的项目，部分企业改作木材仓库的建筑物存在消防上“低标高用”或者没有相关报验手续，属于违法建筑，或者实际使用与报验手续内容不符，依法应责令停止使用，等等。亚兴公司分别于2018年1月23日、2018年4月12日、2018年5月21日发律师函给邓奋昌，就仓库被查封事宜敦促邓奋昌解决、商议租金减免及合同解除、赔偿等。邓奋昌在2018年1月6日和3月23日发函予向洪春，告知向洪春若使用场地造成不便，建议其解除合同，将涉案场地交还邓奋昌，邓奋昌退回保证金。同时主张该行为属于政府行为，与邓奋昌无关，向洪春若继续使用涉案场地需支付场地费用及租金并承担相关违约责任，等等。2018年5月25日，邓奋昌（甲方）和向洪春（乙方）签订《场地交接确认书》，载明两只玻璃大门玻璃破损、三只玻璃窗玻璃破损，六个卷闸收放不顺畅（乙方修复后通知甲方3天内验收交接），五个消防箱压坏，消防水带和消防枪缺失，车间及办公室垃圾、杂物未清理，并记载水电表读数等等。该交接确认书在乙方修复后通知甲方3天内验收交接旁载明“于2018年5月28日修复顺畅”。2018年5月28日，邓奋昌和向洪春的代表签订《交接》，载明九江市场C1*、C3*仓库卷闸门匙、办公室门匙已于2018年5月28日全部移交。邓奋昌支付了涉案租赁物2018年3月29日至2018年4月30日的水费138.97元。邓奋昌陈述未（向园区）支付其主张的电费12000元。向洪春向邓奋昌支付至2017年12月的租金及项目管理费。向洪春对涉案场地一楼和二楼进行了精装修，对三楼四楼进行了简单装修。向洪春在诉讼中申请对涉案场地的装修的造价进行鉴定。一审法院依法委托广东同益达工程顾问有限公司进行鉴定。该司出具《工程造价鉴定意见书》，认为不含税造价850485.95元，不含税折旧后造价620854.74元，含税造价880057.35元，含税折旧后造价642441.87元。邓奋昌在诉讼中申请对向洪春使用租赁物造成的损坏修复方案和修复费用进行鉴定，但没有在通知期限内预交鉴定费，一审法院依法视为其撤回鉴定申请。邓奋昌于2018年8月8日提起本案诉讼。向洪春于2018年9月4日提起反诉。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”邓奋昌在诉讼中不能提供涉案仓库取得建设工程规划许可的证据材料，涉案仓库没有取得建设工程规划许可证，邓奋昌和向洪春签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同收受的财产应予退还。向洪春请求邓奋昌返还280000元保证金，一审法院予以支持，邓奋昌请求280000元合同定金归邓奋昌所有，一审法院不予支持。关于合同无效的责任问题，邓奋昌作为涉案仓库的出租方，明知涉案仓库所在土地约定用途为金属材料的仓储、贸易、加工等，且明知涉案仓库没有取得建设工程规划许可证，仍将涉案仓库出租给向洪春作板材储存用途，对合同无效及向洪春自2017年12月起不能正常使用涉案仓库负有责任。向洪春作为涉案仓库的承租方，对涉案仓库是否适租及承租的仓库是否可用于合同约定用途负有注意义务，对涉案仓库进行装修改造也应根据合同用途对应的国家规范实施，向洪春没有审慎审查涉案仓库的土地用途及明知涉案仓库没有房地产权证仍承租，向洪春对合同无效及仓库自2017年12月起不能正常使用也负有责任，一审法院认定双方对合同无效及仓库不能正常使用的情况负有同等责任。自2017年12月19日仓库被查封之日起至2018年5月28日向洪春返还仓库钥匙，向洪春虽未能正常使用仓库，但实际仍对仓库进行了占用，应参照租赁合同约定的使用费和项目管理费标准的一半支付场地使用费和项目管理费予邓奋昌。向洪春已全额支付2017年12月的场地使用费131889.4元及项目管理费2419元，邓奋昌应返还2017年12月19日至2017年12月31日的多收的一半场地使用费27654.23元及项目管理费507.21元予向洪春。向洪春应参照合同约定标准的一半支付2018年1月1日至2018年5月28日的场地使用费325327.19元及项目管理费5966.87元予邓奋昌。向洪春占用涉案仓库期间发生的未付水费138.97元，向洪春应支付予邓奋昌。邓奋昌主张的电费12000元没有发生依据，一审法院不予支持。向洪春在涉案仓库未能正常使用的情况下已通过亚兴公司及时并多次发函向邓奋昌主张排除妨碍及免除租金费用等，一审法院对邓奋昌主张对未付使用费及管理费计收滞纳金不予支持。关于向洪春的15000元维修金请求和邓奋昌的修复费用请求，合同约定邓奋昌每年支付15000元维修金给向洪春，向洪春对租赁物自然损耗进行维修。根据落款日期为2018年5月25日的场地交接确认书，除卷闸修复顺畅外，未见玻璃大门、玻璃窗破损及消防设备损坏及垃圾清理等问题已实际解决，向洪春没有完成对涉案仓库的维修义务，无权收取该15000元维修金，一审法院对向洪春的维修金支付请求不予支持。同理，该15000元足以补偿交接确认书反映的问题，邓奋昌没有举证证明场地发生超出该15000元的修复费用，一审法院对邓奋昌主张的修复费用请求也不予支持。关于向洪春的赔偿请求，向洪春对涉案仓库进行了实际的装修，从经济原则及公平原则考虑，涉案仓库的装修对邓奋昌具有效用，双方对合同无效均有过错，应各自承担向洪春装修价值50%的损失。根据鉴定机构出具的《工程造价鉴定意见书》，涉案装修含税折旧后造价642441.87元，邓奋昌应承担一半即支付321220.94元，邓奋昌应赔偿321220.94元予向洪春。向洪春主张的其他损失，向洪春没有证据证明是因合同无效必然发生的损失及费用金额的合理性，一审法院对向洪春的其他赔偿请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邓奋昌应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金280000元予向洪春；二、邓奋昌应于判决发生法律效力之日起十日内返还2017年12月19日至2017年12月31日的多收的场地使用费27654.23元及项目管理费507.21元予向洪春；三、向洪春应于判决发生法律效力起十日内支付2018年1月1日至2018年5月28日的场地使用费325327.19元及项目管理费5966.87元、水费138.97元予邓奋昌；四、邓奋昌应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失321220.94元予向洪春；五、驳回向洪春的其他诉讼请求；六、驳回邓奋昌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9076.85元，财产保全费5000元，合计14076.85元（邓奋昌预交），由邓奋昌负担8763.93元，由向洪春负担5312.92元。反诉受理费12106.14元（向洪春已预交），由邓奋昌负担5046.91元，由向洪春负担7059.23元。相抵后，向洪春应负担的266.01元应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳，一审法院依法强制执行。邓奋昌多预交的266.01元，自判决发生法律效力后，经邓奋昌向一审法院申请，一审法院予以退回。鉴定费20416元（向洪春已预交），由邓奋昌和向洪春各负担一半，邓奋昌应负担的10208元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予向洪春，一审法院不另收退。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。一审法院对向洪春、亚兴公司提交的部分证据以与本案不存在关联为由，未予以采信。为了查明事实，本院对以下证据重新审查如下：1.租赁合同（向某宫与鲁某忠签订）1份、华夏银行电子回单1份、鲁某忠身份证复印件1份，因该组证据不涉及涉案租赁合同相对方向洪春，本院不予采信。2.厂房租赁合同（亚兴公司与陈新签订）1份、支付业务回单（付款）1份，系向洪春以亚兴公司名义租用九江镇良涌龙高路旁边陈添寿自建B1厂房及办公楼用于存放木材板材的证据材料，从邓奋昌与向洪春、亚兴公司来往函件看，向洪春系通过亚兴公司实际使用涉案仓库，故本院对该组证据予以采信，并采纳向洪春向案外人陈新租用临时仓库的主张。3.临时仓库租赁合同（亚兴公司与佛山市南海西樵冠某达板饰厂）1份、支付业务回单（付款）、佛山市南海区西樵冠某达板饰厂机读资料复印件1份，系向洪春以亚兴公司名义租用佛山市南海西樵冠某达板饰厂租用了朝某工业区的仓库*排用于存放木材的证据材料，同理，本院对该组证据予以采信，并采纳向洪春向案外人佛山市南海西樵冠某达板饰厂租用临时仓库的主张。4.承包运输合同（亚兴公司与杨某丰签订）1份、运杂费结算单1份、华夏银行电子回单打印件5张、杨某丰身份证复印件1份，系向洪春以亚兴公司名义将涉案仓库中的货物转移至临时租用仓库产生运费及装卸费，因向洪春提供了合同原件、支付凭证等核对，且没有相反证据证明该项费用支持不具合理性，本院对该证据予以采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。同时，基于以上证据，本院另查明以下事实：2018年1月12日，向洪春与陈新签订《厂房租赁合同》，租期自2018年1月10日至2018年3月10日，租赁用途为存放木材、板材，租金每月38887元。向洪春按合同约定支付了两个月租金77774元。2018年2月5日，亚兴公司与佛山市南海西樵冠某达板饰厂签订《临时仓库租赁合同》，租期为2个月，租赁用途为木材仓库，租赁期费用合计170000元。亚兴公司按合同约定支付了该170000元。亚兴公司与杨某丰签订《承包运输合同》，约定运输期限从2018年3月1日至2018年5月31日，运输地点从九江金属材料市场至西樵太平工业区，运输及装卸货物为板材。根据运杂费结算单显示，运输车数为313车，运输费和装卸费合计203450元。亚兴公司已按约定了该203450元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为:1.邓奋昌应否返还多收的场地使用费、项目管理费及向洪春应向邓奋昌支付的场地使用费、项目管理费的数额；2.邓奋昌应否赔偿向洪春装修损失及赔偿的数额；3.邓奋昌应否赔偿向洪春临时仓库租金损失和木材运输、装卸费用损失及赔偿的数额。一、关于第一个争议焦点。邓奋昌上诉认为其无需返还2017年12月19日至2017年12月21日场地使用费、项目管理费并主张向洪春应按合同约定全额支付2018年1月1日至2018年5月28日的场地使用费、项目管理费，而向洪春则上诉认为无需向邓奋昌支付2018年1月1日以后的场地使用费、项目管理费。双方的分歧在于涉案合同被依法认定无效后，合同责任如何承担问题。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因邓奋昌未能提供证据证明涉案仓库已取得建设工程规划许可，故其与向洪春签订的《租赁合同》依法无效，此应不存在异议。邓奋昌作为涉案仓库的出租方，将未经合法规划报建的仓库租赁给向洪春作经营使用，对租赁合同无效具有一定过错，而向洪春作为承租人没有审慎了解、查核租赁标的的情况，甚至在合同明确注明涉案仓库没有房产证的情况下，依然选择与邓奋昌缔结合同，双方对合同无效均具有过错，一审法院据此认定双方对合同无效具有同等责任，并无不当，本院对此予以确认。同时，邓奋昌在明知涉案仓库所在的土地用途为金属材料的仓储、贸易、加工等情况下，仍将该仓库出租给向洪春作板材储存用途，对仓库被政府查封具有责任；同理，向洪春作为承租人明知涉案仓库没有房产证，对租赁的标的是否可用于合同约定用途（特别是存储板材仓库是否符合相关消防要求）未尽审慎注意义务，对涉案仓库被政府查封亦负有责任。一审法院在合同无效的情况下认定双方对涉案仓库因不符合消防规定致使被政府被查封而不能正常使用，具有同等责任，亦无不当，本院亦予以确认。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占用使用费的，人民法院一般予以支持”，但本案中，涉案仓库在合同无效的情况下存在被政府查封而不能正常使用的因素，同时考虑到向洪春在2017年12月19日仓库被查封后至2018年5月28日交还钥匙期间依然占有使用该仓库的实际情况（仍可用于存储，但货物只能出不能不进），以及前述关于双方当事人对涉案仓库不能正常使用负有同等责任的认定，一审法院确认向洪春应参照合同约定的使用费和项目管理费标准的50%支付场地使用费和项目管理费予以邓奋昌，公平合理。因向洪春已全额支付2017年12月的场地使用费131889.4元及项目管理费2419元，故邓奋昌应返还2017年12月19日至2017年12月31日的多收的50%场地使用费27654.23元及项目管理费507.21元予向洪春；同理，向洪春尚未支付2018年1月1日至2018年5月28日的场地使用费及项目管理费，其应参照合同约定标准的50%支付该期间的场地使用费325327.19元及项目管理费5966.87元予邓奋昌。一审法院对此处理正确，本院予以维持。邓奋昌上诉认为向洪春应全额支付场地使用费及项目管理费、向洪春上诉主张其无需向邓奋昌支付任何场地使用费及项目管理费，均缺乏理据，本院不予支持。二、关于第二个争议焦点。双方当事人在本案中诉争的仓库装修费用，属于合同无效导致的损失，双方当事人对此并无异议，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款对相关的责任负担已有明确的规定。根据《工程造价鉴定意见书》显示，涉案装修物含税折旧后造价（即该装饰物的现值）为642441.87元，现邓奋昌未表示同意利用，则依照前述法律规定由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因本院前述已认定双方当事人对合同无效负担同等责任，故邓奋昌应承担该装修损失的50%责任，即其应向向洪春赔偿损失321220.94元。邓奋昌上诉认为其仅需按该装修物不含税造价的30%赔偿损失，不符合法律规定关于装饰物现值的确定方式，且与本院对双方责任分担的认定不符，本院对其该项上诉主张，不予支持。同理，向洪春上诉认为邓奋昌应全额赔偿其装修损失，本院亦不予支持。三、关于第三个争议焦点。向洪春上诉认为邓奋昌应赔偿其临时仓库租金损失和木材运输、装卸费用损失。对此，本院认为涉案合同约定租期为十年，因租赁物未取得建设工程规划许可而依法被认定无效，且租赁场地还因政府的查封措施而无法正常使用，在此情况下，根据常理，作为仅使用该仓库三年的承租人，向洪春必然需要另寻临时仓库（特别是政府最开始要求20天内完成整改或搬迁）、组织紧急搬迁等，其因此而产生的合理支出属于合同无效导致损失的范畴。现根据已查明事实，向洪春在无法正常使用仓库且与出租人邓奋昌协商无果后，因临时租用案外人仓库支出了费用共计247774元（77774元+170000元）、组织搬迁支出了运输费和装卸费203450元，以上费用系向洪春因合同无效而产生的直接损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，向洪春的前述损失应由双方根据过错程度予以分担。根据本院前述认定，向洪春、邓奋昌对合同无效应承担同等责任，因此双方对向洪春支出的临时仓库租金247774元、运输及装卸费203450元，各承担50%的责任。即，邓奋昌应赔偿向洪春临时仓库租金、运输及装卸费合计225612元（247774元/2+203450元/2）。向洪春的诉请超出本院核定的，本院不予支持。一审法院对合同无效后相关损失认定处理有误，本院依法予以纠正。综上所述，邓奋昌的上诉请求不能成立，本院予以驳回。向洪春的上诉请求部分成立，本院对有理的部分，予以支持；对无理的部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14460号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初14460号民事判决第五项；三、邓奋昌应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿临时仓库租金、运输和装卸费共计225612元予向洪春；四、驳回向洪春的其他诉讼请求。若当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9076.85元、财产保全费5000元、鉴定费20416元按一审判决列明的负担方式负担；一审案件反诉受理费12106.14元，由邓奋昌负担6598.28元，由向洪春负担5507.86元；二审案件受理费20101.57元，由邓奋昌负担10425.18元，由向洪春负担9676.39元。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十月二十日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫