广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初10064号原告惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市*******第13层。法定代表人黄某1。委托代理人郑秀琴，系广东权晔律师事务所律师。委托代理人邓辉宇，系广东权晔律师事务所实习律师。被告陈文华，男，汉族，1964年11月10日出生，住址：广东省龙川县*************，公民身份号码：441************035。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告陈文华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告惠州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人郑秀琴、被告陈文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司起诉称，被告是惠州市**********************的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。但是，自2017年4月1日开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，小区物业服务费单价住宅为1.35元/平方米/月，涉案房屋面积为122.02平方米，每月需缴164.73元，截止2018年1月20日，共计欠缴物业服务费9个月又20日，共计1592.39元。此期间还欠缴原告垫付的水费299.46元，公摊电费243.67元,原告在管期间每月向被告送达收费通知单进行书面催缴，但被告均置之不理。综上所述，被告行为已严重违约，侵害了原告及小区全体业主的合法权益，为维护原告合法权益，特诉请人民法院依法判决。1、请求判令被告支付2017年4月1日至2018年1月20日的物业服务费1592.39元，水费299.46元，公摊电费243.67元，共计2135.52元；2、请求判令被告支付违约金672.69元（以2135.52为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计2808.21元；3、请求判令被告承担诉讼费。被告陈文华辩称，我这套房子是上个业主(陈振锋)卖给我的,他的房子装修垃圾费押金单交给我,我给钱给上个业主,我这里有2000元押金,我跟物业沟通的时候,物业说要陈振锋去才退钱,我去不给退钱,我有7个月没有交物业费,我从2017年4月1日开始没有交物业费,所以我是因为这个原因不交物业费的,我联系不上陈振锋,物业说我的押金单是捡到的,需要陈振锋本人过来才能退。房子已经登记在我的名下了,2020年3月份房子已经给我卖了,卖给刘杰了,押金单新业主不肯要。本院查明的案件事实经审理查明，被告陈文华是惠州市*******鹏达御景花园20号楼1802房的第二任业主。被告与原告签订了《御景花园前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米。原告代供水部门向业主收取每月的来自水费，收费标准按供水部门规定的标准收取，原告每月向业主收取上月的公用水电分摊费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。协议约定服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。原告提交的欠费表显示：被告拖欠2017年4月至2017年12月原告代缴的水费299.46元、公摊电费243.67元，2017年4月起至2018年1月20日物业服务费1592.39元。2017年原告将惠州市******业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，本院曾分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面《会议纪要》，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在《会议纪要》上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市******业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由上海文化银湾物业管理有限公司开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。另查明，涉案房屋的第一任业主是案外人陈振锋，陈振锋将房屋转让给了被告，被告以原告不同意退押金单所载明的2000元押金为由拒交物业费。根据被告提交的押金单显示，交款人系陈振锋。庭审时，原告称因被告与陈振锋之间存在纠纷未解决，陈振锋明确表示不同意原告将2000元押金支付给被告；被告当庭承认与第一任业主陈振锋之间存在纠纷。以上事实有原被告身份信息、营业执照、费用明细、《前期物业服务协议》、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、（2017）粤1322民初4271号民事判决书、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2017年4月1日至2018年1月20日期间的物业服务费、水电费及被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，合同约定原告代供水部门向被告收取。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，且合同也作了相应约定，被告拖欠2017年4月至2017年12月原告代缴的水费299.46元、公摊电费243.67元，现原告要求被告支付上述费用，于法有据，予以支持。第二，关于物业服务费问题。对于2017年10月至2018年1月的物业服务费。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确定原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费。对于2017年10月之前的物业服务费，被告未举证证明原告的服务不达标，有可减免物业管理费的情形，故被告应该支付2017年10月之前的物业服务费。综上，自2017年4月起至2018年1月20日未缴纳的物业服务费1592.39元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给其造成损失的，被告可另行提起诉讼。第三，关于原告诉请的违约金。原、被告双方签订的《御景花园前期物业服务协议》并未约定违约金，原告诉请被告支付违约金无合同依据，本院不予支持。被告陈文华辩称涉案房屋是跟上个业主购买的,其中尚有2000元押金物业没有退还。本院认为，被告所称的2000元押金属于其与前业主及物业之间的民事纠纷，与本案不是同一法律关系，故在本案中不予以处理，被告可另行提起诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈文华应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年4月至2017年12月的水费299.46元、公摊电费243.67元及支付2017年4月至2018年1月20日的物业服务费1592.39元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告陈文华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈希希二〇二〇年九月三十日法官助理 孙志诚书 记 员 林嘉敏