江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终2596号上诉人（原审原告）：周来根，男，1968年4月11日出生，汉族，职业：北京来英创业文化用品有限公司法定代表人，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：李浩挺，江西豫章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周明其，男，1965年5月20日出生，汉族，职业：进贤县周明其笔坊经营者，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人：陈辉宇，江西卓天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周六如，男，1968年3月1日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被上诉人（原审被告）：周文波，男，1989年12月11日出生，汉族，住址：江西省南昌市进贤县。上诉人周来根因与被上诉人周明其、周六如、周文波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2020）赣0124民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周来根上诉请求：一、撤销江西省南昌市进贤县人民法院（2020）赣0124民初451号民事判决；二、在查清事实的基础上依法改判或者发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院不同意上诉人申请鉴定，违反法律。一审法院违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于鉴定的相关规定，剥夺了上诉人的鉴定的权利。且该鉴定申请内容关乎本案确认事实争议的焦点问题；二、一审法院认定事实错误。一审法院仅凭两个证人的证言便对《房某》、《房屋买卖协议》予以认定，认定事实错误。周明其、周六如并非同一村小组成员，一审法院对双方关于房屋买卖的有效性也认定错误。庭审中，上诉人周来根补充称：一、周明其不是涉案房屋的所有权人。《物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”本案中，涉案房屋没有办理不动产登记，但根据江西省村镇房屋建设许可证、建设用地批准书等相关证件能够判断李园花、周六如夫妻系该房屋的合法建造人。根据《物权法》第三十条的上述规定，李园花、周六如系上述房屋的权利人。由于李园花、周六如在处分该房屋时，没有办理不动产登记，根据《物权法》第三十一条的规定，李园花、周六如与周明其签订的《房屋买卖协议》不发生物权效力，即周明其不能成为涉案房屋的所有权人。二、周六如、李园花与周明其存在亲属关系，双方签订《房屋买卖协议》明显是为了转移资产、逃避债务，不是真实的交易。因周六如拖欠周来根100万元借款，2018年9月15日，周来根到周六如家要求其偿还借款，由此还产生了口角及冲突，引起邻居观望。在索要未果的情况下，周来根于2018年9月18日向法院提起了诉前财产保全，2018年9月20日法院裁定查封周六如的房屋。而李园花、周六如夫妻却与其舅舅周明其签订一份落款时间为2018年9月13日（该签订时间无法确定真实性）的《房屋买卖协议》，该行为明显系恶意转移资产，逃避债务的违法行为，不是真实的交易，为虚假的协议。三、《房屋买卖协议》违反了法律强制性规定，应当认定为无效协议。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法【2016】399号）第19条第2款的规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”，本案中，周六如、李园花系文港镇周坊村委会**村的村民，而周明其系文港镇周坊村委会**村的村民，买卖双方不是同一集体经济组织，因此，双方签订的《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，应当为无效协议。此外，根据《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”，周明其在其村中已建有房屋，其再购买周六如、李园花宅基地上的房屋，明显违反该法律规定，《房屋买卖协议》应当认定为无效协议。四、周明其没有真实支付购房款，其主张以50万元借款本息冲抵购房款没有证据印证，也不符合常理。根据《房屋买卖协议》的约定，涉案房屋作价788000元，周明其应一次性付清购房款。然而，事实上周明其只于2018年9月17日通过转账向周六如支付了138500元，另外649500元购房款没有任何支付凭证，只有周六如于2018年9月13日出具的收条，该收条不能证明周明其向周六如真实支付了649500元购房款，也不符合逻辑。此外，周明其称周六如、李园花向其借款50万元，但周明其没有提供借条及转款凭证等债权凭证进行印证，该50万元借款是否真实存在，没有相关证据证明。而且在《房屋买卖协议》中也没有对50万元借款本息冲抵购房款进行约定，而是约定由周明其一次性付清购房款项。如果50万元借款真实存在，按照常理，一般情况下都会在《房屋买卖协议》中约定以借款冲抵购房款。如果在协议中未约定，那么在收条中也应当会注明借款冲抵购房款的事实。然而事实上，周六如出具的收条是注明收到购房款649500元，并没有注明是借款冲抵购房款。因此，周明其称该649500元购款是以50万元借款本息进行了冲抵没有相关证据证明，依法不能成立。同时，也印证了周明其没有支付649500元房款的事实，再次说明房屋买卖不是真实的交易。五、周六如、李园花没有向周明其实际交付涉案房屋。周六如、李园花与周明其签订《房屋买卖协议》之后，涉案房屋一直都是周六如、李园花居住。在周来根与周六如民间借贷纠纷执行案中，由于周六如拒不执行法院的生效判决，2019年6月6日，进贤县法院执行局在涉案房屋内对周六如采取了强制措施，李园花也在涉案房屋内，该事实证明，涉案房屋一直都是周六如、李园花夫妻居住，该房屋没有交付给周明其，再次印证房屋买卖为虚假协议的事实。六、《房屋买卖协议》不能作为排除对涉案房屋强制执行的依据。本案中，暂且不论周六如、李园花与周明其签订的《房屋买卖协议》是否有效，假设该《房屋买卖协议》有效，该买卖协议也不能排除本案对涉案房屋的执行。《房屋买卖协议》只是周六如、李园花与周明其之间的买卖合同，由于双方未办理房屋的物权变更登记，根据《物权法》第三十一条的规定，不发生物权效力。既然不发生物权效力，则不具有对外的公示性，根据“合同相对性”的原则，该《房屋买卖协议》也只能约定买卖双方当事人，而不能对抗其他第三人。因此，在没有法律文书确定涉案房屋物权归属于周明其的情况，周明其不能直接依据《房屋买卖协议》作为排除强制执行的依据。综上所述，本案周明其与周六如、李园花存在亲属关系，双方之间的房屋买卖交易存在诸多不合理性，对于双方是否存在真实合法有效的房屋买卖法律关系难以确定，不应认定周明其具备保护物权期待权的保护条件，周明其主张对案涉房屋享有能够足以排除执行的合法权益，缺乏相应依据，依法不应支持。恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。周明其答辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。周来根向一审法院起诉请求：1、准许执行位于进贤县的房屋；2、本案有关的诉讼费用由周明其、周六如、周文波承担。一审法院认定事实：李园花、周六如系夫妻关系，位于进贤县镇房屋建设许可证、建设用地批准书显示权利人为李园花，该房屋为李园花、周六如婚后共同财产。2016年10月15日，李园花、周六如与周明其签订《房某》，约定如李园花、周六如未在2018年10月15日前偿还委托周明其所借款项500000元及利息，周明其有权代李园花、周六如办理进贤县房屋的买卖，钟某、徐某作为见证人在委托书上签字。2018年9月13日，李园花、周六如与周明其、吴红英签订《房屋买卖协议》，约定李园花、周六如将江西省进贤县房屋一栋（村镇房屋建设许可证编号：2003418，建设用地批准书编号：市（县）【2001】文土字第6849号）作价788000元卖给周明其、吴红英，钟某、徐某作为在场人在协议上签字。同日，周六如出具一张收条，内容为“今收周明其购房款陆拾肆万玖仟伍佰元整（￥649500.00元），注：剩余款项在十天之内付清”。剩余138500元购房款2018年9月17日周明其转账至周六如62×××41银行账户。另查明，因周六如向周来根借款1000000元未还，周来根将周六如、周文波列为一审被告向一审法院提起诉讼。根据周来根提交的财产保全申请，2018年9月20日一审法院作出（2018）赣0124民初2408号民事裁定书，裁定“查封周六如所有的位于进贤县的房屋”。2018年12月4日一审法院作出（2018）赣0124民初2408号民事判决书，判决“周六如、周文波应在本判决生效后十日内偿还周来根借款本金人民币100万元及利息（以100万元为本金，自2016年6月14日起按年利率24%计算至还清之日止）”。该民事判决下达后，周六如、周文波不服，上诉至南昌市中级人民法院，经南昌市中级人民法院判决：“驳回上诉，维持原判”。一审法院执行周来根与周六如、周文波民间借贷纠纷一案中，周明其对查封的房产提出了异议，请求法院裁定终止（2019）赣0124执693号执行裁定书的执行，立即解除对“市（县）文土字第6848号”土地及地上建筑物的查封。一审法院经审理认为，周明其提供的收条、房屋买卖协议、房某、银行转账凭证、江西省村镇房屋建设许可证、建设用地批准书等证据，能够证明涉案房产在查封前周明其已与周六如发生房屋买卖行为，符合法律形式上的具有排除强制执行可能的形式要件，2019年11月20日作出（2019）赣0124执异70号民事裁定书，裁定“解除本院对江西省村镇房屋建设许可证登记于李园花名下且属于被执行人周六如共同所有的位于进贤县的房产的查封”。上述事实，有（2018）赣0124民初2408号民事裁定书、（2018）赣0124民初2408号民事判决书、（2019）赣0124执异70号民事裁定书、房某、房屋买卖协议、收条、工商银行转账凭证、江西省村镇房屋建设许可证（编号：2003418）、建设用地批准书及出庭证人钟某、徐某证言在卷佐证。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。周六如因未归还周明其所借款项，与周明其就涉案房屋签订房屋买卖协议，协议是双方当事人的真实意思表示，周明其支付了全部购房款，买卖双方已履行合同主要义务。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”我国相关法律法规未明确禁止农村村民之间买卖宅基地上的房屋，周六如与周明其的买卖行为未损害农民集体土地的所有权，也未改变土地性质和用途，应以确认周六如与周明其之间的买卖协议有效。同时根据举证责任分配原则，周来根不能提供证据证明周六如与周明其买卖房屋存在虚假、恶意的行为，因此其请求确认周六如、周明其签订的买卖协议无效的主张于法无据。综上，周六如与周明其根据意思自治原则签订了合法有效的买卖协议，双方虽未办理房屋产权的变更手续，但买受人周明其对购买的房屋已支付全部购房款，双方均履行了买卖合同的主要义务，涉案房屋的所有权实际上已不再属于周六如，因此周来根要求执行登记在李园花名下位于进贤县的房屋诉讼请求，依法不应予以支持。周六如、周文波经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，不影响一审法院依据查明的事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回周来根全部诉讼请求。案件受理费1000元，由周来根承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人周明其向法庭提交以下证据：证据一、江西省进贤县人民法院（2016）赣0124民初2097号案件材料，证明2016年5月9日，周明其向吴爱梅借款50万元，真正债务人是周六如，经进贤县人民法院调解后，周明其已经向吴爱梅履行了还款义务。证据二、周明其与吴爱梅、吴爱连之间的账目情况表。证明目的：1、2016年5月9日，周明其向吴爱梅出具借条中的本金50万元，系吴爱梅通过银行，以现金进账的形式于2014年5月12日转给了周六如之子周文波；2、该50万元系吴爱梅与吴爱连合伙共同出借；3、其后周六如以其帐户或通过周文波账户按每月6500元偿还了部分利息；4、2016年5月9日借条系因原借条即将满两年期限而重新出具。另周来根申请证人周某出庭作证，以证明2018年9月15日，周来根向周六如主张过债权，由此可以推定周明其与周六如签订的房屋买卖协议是虚假协议。周某作为证人出庭接受了双方当事人和法庭的询问。对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。本院二审还查明，周明其系周六如之妻李园花的亲舅舅。周明其主张其与李园花、周六如签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋作价78.8万元出售给周明其，其中64.95万元用于抵销周明其代周六如向吴爱梅借款所偿还的本金和利息，剩余13.85万元其已于2018年9月17日转账支付给了周六如。周明其提供了一张其于2016年5月9日出具给吴爱梅的《借条》，该《借条》载明其借到吴爱梅人民币50万元。吴爱梅于2016年10月12日向江西省进贤县人民法院起诉周明其要求周明其还款50万元及支付利息32500元。就吴爱梅出借的款项，周明其提供银行流水认为系2014年5月12日吴爱梅汇给周六如之子周文波的50万元。另周明其表示，案涉房屋在房屋买卖时的市价大概是一百零几万，其受让房屋给了优惠。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故在执行异议之诉中，应对案外人对执行标的是否享有实体权益，以及法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益进行审查。就本案而言，本案的主要争议焦点为：周明其对案涉房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。一、关于周明其对于案涉房屋是否享有所有权的问题。周明其主张其与李园花、周六如签订《房屋买卖协议》，将案涉房屋作价78.8万元出售给周明其，其中64.95万元用于抵销周明其代周六如向吴爱梅借款所偿还的本金和利息，剩余13.85万元其已于2018年9月17日转账支付给了周六如，从而使得周明其受让房屋，取得案涉房屋所有权。本院认为，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立、生效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明事实来看，在案涉房屋的不动产登记没有变更至周明其名下的情况下，案涉物权变动并未完成，周明其尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。二、关于周明其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的其他民事权益的问题。首先，判断案外人对执行标的有无权利以及该种权利与申请执行人据以申请执行的权利相比，哪一个应当得到优先保护，是执行异议之诉案件在审理过程中的焦点核心问题。本案中周明其主张其为案涉房屋的买受人，对于周明其提交的用于证明双方之间存在房屋买卖关系的《房屋买卖协议》，该协议所涉及到的64.95万元实际是以房抵债，该协议存在以房抵债的因素。因该份协议直接影响到申请执行人周来根的权益，也为防范虚假诉讼，避免以房抵债协议存在规避执行或逃避债务之情形，人民法院仍应就《房屋买卖协议》的真实性、合法性进行严格审查，以达到排除合理怀疑的证明标准。就本案而言，因周明其系周六如之妻李园花的亲舅舅，双方存在亲属关系，对周明其主张双方之间存在真实债权债务关系，从而以房抵债的事实，应提供充分、确凿的证据予以证明，方能认定。但本案从现有的证据来看，就双方债权债务关系，尚存在以下疑点：其一、周明其主张其代周六如向吴爱梅借款50万元，其提供了其于2016年5月9日向吴爱梅出具的《借条》，但却主张吴爱梅于2014年5月12日就向周六如之子周文波转账汇款50万元，两者是否同一笔借款并无法确定；其二、按一般常理分析，代他人借款将承担较大的责任，尤其是本案所涉借款50万元属于较大金额。假使周明其确实代周六如借款，那么周明其自愿代周六如向吴爱梅借款，是否有相应的条件？周明其与周六如、李园花之间本身是否还存在其他债权债务关系？即便代借款属实，周六如、李园花又是否已偿还？因双方存在亲属关系，本院也无法确定；其三、根据周明其提供的《房某》双方约定周明其保管案涉房屋至2018年10月15日，但却在2018年9月13日签订《房屋买卖协议》，也即在周来根起诉前夕签订协议，周明其是否是善意的？周六如、李园花是否存在恶意逃避债务之嫌？其四、周明其表示案涉房屋在当时市价大概为一百零几万，转让给周明其是有优惠，故案涉房屋作价78.8万元，但在周六如欠付外债的情形下，周六如以较低的价格出售房产，将损害其他债权人的合法权益。故，综上，虽周明其向周六如支付了13.85万元款项，但在周明其不能提供进一步证据达到排除前述合理怀疑的情况下，对于周明其与周六如之间是否存在64.95万元的债权债务，以及双方于2018年9月13日签订《房屋买卖协议》以房抵债的行为，难以排除规避执行或逃避债务的情形，对其真实性、合法性，本院难以确认。其次，退一步而言，即使认定周明其与周六如之间存在债权债务关系以及以房抵债的《房屋买卖协议》真实、合法、有效，在周明其主张其已办理房屋交接并实际占有房屋的情况下，亦不能认定周明其对案涉房屋享有物权期待权。理由如下：最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而本案涉及的房屋买卖实际存在以房抵债。该协议的目的存在消灭周明其对周六如的债权，是双方协商债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属的变动。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与周六如之间存有债权债务关系的当事人的合法救济权利，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，本案以房抵债协议的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。综上所述，周明其对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益。周来根的上诉请求成立，其请求准许执行位于江西省进贤县的房屋，本院予以支持。原审判决认定事实不清、适用法律错误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省进贤县人民法院（2020）赣0124民初451号民事判决；二、准许执行位于江西省进贤县的房屋。一审案件受理费1000元、二审案件受理费500元，均由周明其、周六如、周文波负担。本判决为终审判决。审判长  胡朋审判员  谢芸审判员  李扬二〇二〇年十月三十日法官助理魏娟书记员罗子怡