北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15315号原告：中国农业银行股份有限公司北京城市副中心分行，营业场所北京市通州区八里桥南街1号院9号楼。负责人：陈静，行长。委托诉讼代理人：刘红英，北京市康德律师事务所律师。被告：王东，男，1990年12月12日出生，汉族，住河北省保定市容城县。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街**。法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：廉峰，北京廉峰律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司北京城市副中心分行（以下简称农业银行）与被告王东、被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农业银行的委托诉讼代理人刘红英，实地公司的委托诉讼代理人廉峰到庭参加诉讼。王东经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令王东偿还农业银行借款本金2253116.19元及利息、罚息、复利（暂计算至2020年5月26日的利息、罚息、复利共计53619.81元，自2020年5月27日至借款本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利按各方签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；2.判令实地公司对上述第一项债务义务承担连带保证责任；3.本案诉讼费用由王东、实地公司承担。事实和理由：2014年4月15日，王东向农业银行申请购房贷款。2014年6月4日，农业银行作为贷款人与王东作为借款人、实地公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定：王东借款金额为人民币247万元，用于购买北京市通州区新华大街南、中山大街北侧3#住宅楼4层508房屋。借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率同借款发放日人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。借款期间遇人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起调整执行利率。还款方式为等额本息还款法。还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，保证人实地公司自借款发放日起，至王东取得房地产权属证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为王东的债务承担连带保证责任。王东未按双方约定期限归还借款本金的，农业银行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，农业银行依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。2014年6月4日，农业银行依约发放贷款247万元，王东购买的房屋至今尚未办理抵押登记。在合同履行过程中，王东未依约履行按期还款义务，截至2020年5月26日，王东尚欠农业银行借款本金2253116.19元，利息、罚息、复利共计53619.81元，故农业银行诉至法院。王东未作答辩，亦未参加庭审。实地公司辩称：不同意农业银行的诉讼请求。应当由王东向农业银行偿还上述借款本息。实地公司应在王东不能偿还的范围内承担保证责任，同时申请法院将案涉房产拍卖用于偿还借款。依现行政策，王东没有购房资质，无法办理房产产权证书，案涉房屋无法办理抵押手续，阶段性担保的状态仍在持续中。此外，王东之前一直在正常还款，从2020年开始没有按时还款，如果该违约行为与新冠肺炎疫情有关，则本案应考虑属于可适用不可抗力规则的情形，农业银行应免除或部分免除王东的责任。本院经审理认定事实如下：2014年4月15日，王东签署个人信贷业务申请表，向中国农业银行股份有限公司北京通州支行（后更名为中国农业银行股份有限公司北京城市副中心分行，以下同称农业银行）申请购房贷款。2014年6月4日，王东（借款人、抵押人）、实地公司（保证人）与农业银行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：王东向农业银行借款247万元，用途为购买房产，房产位于通州区新华大街南、中山大街北侧3#住宅楼4层508。借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，即自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入实地公司账户。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。本合同项下采用阶段性保证加抵押的担保方式。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。此外，《个人购房担保借款合同》还对各方的其他权利义务进行了约定。王东在借款人、抵押人处签字，农业银行在贷款人（抵押权人）处加盖合同专用章，实地公司在保证人处加盖公章。《个人购房担保借款合同》签订当日，农业银行依约履行了放款247万元的义务，并出具了借款凭证，凭证上载明：“借款日期2014年6月4日，到期日2044年6月3日，执行利率6.55%，逾期利率9.825%。”借款发放后，王东偿还借款本金216883.81元，偿还正常息693422.44元。自2019年12月7日后再无还款。截至2020年5月26日尚欠本金2253116.19元、利息、罚息、复利共计53619.81元。实地公司称，案涉房屋现未办理产权证。上述事实，有个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款发放通知单、业务凭证（贷款还款试算信息）、王东个人住房贷款还款明细及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，王东经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。根据已查明的事实，农业银行与王东、实地公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王东依约取得贷款后，应按时偿还借款本息。王东未按期还款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。现农业银行要求王东偿还全部剩余借款本金、利息、复利、罚息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，故本院予以支持。经核算，截至2020年5月26日，王东尚欠本金2253116.19元、利息、罚息、复利共计53619.81元，自2020年5月27日起至实际还清之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算。实地公司自愿为王东的借款提供阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。经询问，实地公司表示王东所购房产未取得房屋所有权证，亦未办理抵押登记，故实地公司应对王东所欠上述借款本息承担连带保证责任。实地公司承担连带保证责任后，有权向王东追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王东于本判决生效之日起7日内偿还原告中国农业银行股份有限公司北京城市副中心分行借款本金2253116.19元截至2020年5月26日的利息、罚息、复利共计53619.81元，及自2020年5月27日起至实际还清之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司对上述第一项确定的债务承担连带保证责任；三、被告北京实地房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告王东追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12627元，由被告王东、被告北京实地房地产开发有限责任公司共同负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜鹏二〇二〇年十月十五日书记员  李慧