黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3007号上诉人（一审被告）：哈尔滨深港产学研基地有限公司，住所地哈尔滨高新区科技创新城创新创业广场**楼（世茂大道**）A、B单元。法定代表人：刘勇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任佳，女，1992年4月4日出生，汉族，该公司会计，住哈尔滨市道外区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨高科技开发总公司，住，住所地哈尔滨市南岗区开发区创业中心大楼/div>法定代表人：李宁，总经理。委托诉讼代理人：王宁，黑龙江法同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心明，黑龙江法同律师事务所律师。上诉人哈尔滨深港产学研基地有限公司（以下简称深港公司）因与被上诉人哈尔滨高科技开发总公司（以下简称高科技总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人深港公司委托诉讼代理人任佳，被上诉人高科技总公司委托诉讼代理人王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深港公司上诉请求：撤销一审判决书第二项、第三项、第四项，驳回高科技总公司一审的其他全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决深港公司迁出租赁房屋并给付使用费没有依据。一审判决认定松北区人民政府已于2017年7月25日将案涉房屋的日常管理及服务工作交由哈尔滨高新区孵化器管理有限公司（以下简称孵化器公司），深港公司已经将部分租赁房屋移交给孵化器公司，孵化器公司已经实际承担了管理权，因此高科技总公司对案涉房屋已经没有管理权，也没有所有权，不具有诉讼主体资格。二、一审判决认定深港公司未完成合同约定的税收考核标准，并判决深港公司支付2017年5月17日至2018年8月15日期间的房屋租金与事实不符。根据深港公司一审举示证据，深港公司已经超额完成了案涉合同第六项约定的指标。高科技总公司辩称：一审法院认定事实和适用法律正确，请求维持一审判决。高科技总公司向一审法院起诉请求：1.解除双方租赁合同关系，深港公司立即从租赁房屋中迁出并将租赁房屋交还给高科技总公司；2.深港公司向高科技总公司支付2017年5月17日起至2018年1月25日止的房屋使用费2036903元，并按照租赁房屋建筑面积8051平方米、每日1元/平方米的标准给付自2018年1月26日起至实际迁出之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：高新区管委会曾与深港公司的订立补充协议，高新区管委会同意将位于科技创新城创新创业广场11号楼A单元1-6层、B单元1-2层，建筑面积8051平方米的建筑提供给深港公司首批入住项目使用。2016年5月15日，高科技总公司作为甲方与深港公司作为乙方签订房屋租赁合同，约定甲方将位于哈尔滨高新区科技创新城科技一路60/1077号创新创业广场11号楼A/B单元出租给深港公司用作办公、研发、设计、组装、生产或测试场所，房屋建筑面积8051平方米，租赁期限自2016年5月15日至2017年5月14日止。合同第二条约定，为了保障乙方在享受高新区房屋租金优惠政策之后履行所承诺的缴税指标，高新区管委会特规定收取入驻企业房屋保障金，房屋保障金暂存在财政局，应收房屋保障金为0元/平方米/年，合计金额为0元。合同第三条约定租金标准为300元/平方米/年，房屋应交租金为0元，实收租金0元。合同第六条约定，乙方在承租期间实现主要经济指标承诺如下：1.2014年5月15日起至2015年5月14日期间，完成全口径纳税额180万元；2.2015年5月15日至2016年5月14日期间，完成全口径纳税额220万元；3.2016年5月15日至2017年5月14日期间，完成全口径纳税额260万元；4.乙方同意向甲方提供缴税证明作为上述所承诺指标的考核依据，经乙方上报管委会批准后确定房屋租金的优惠程度以及返还房屋保障金额度。合同第九条约定，第（二）项：本合同到期后，乙方有权优先续租，如乙方续租房屋，必须提前一个月向甲方提出续签合同申请；第（三）项，合同到期后，乙方交还房屋应保持房屋及设备设施的完好状态，不得留存物品及影响房屋的正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置；第（四）项乙方在房屋使用期满后如不续租，须在期满后的3日内退出使用的全部房屋，完好无损的交给甲方。乙方对租赁房屋的装修装饰物可自行拆除、恢复房屋交付使用的原状；已固定的不能拆除的添附物和装修改造部分，甲方不给予乙方赔偿。合同第十条第（三）项约定，乙方在使用期满后如不签订续租合同并缴纳全部费用，须在期满后的3日内腾退出使用的全部房屋。逾期不腾退房屋，每逾期一日按每日1元/平方米的标准收取房屋使用费；若乙方拒不缴纳房屋使用费，高科技总公司有权停止一切服务，并将乙方强行迁出并将其使用房屋内的实物和保证金抵偿所欠房屋使用费等费用，由此所造成的一切损失，由乙方司自行承担。深港公司实际使用案涉房屋。2018年1月12日，深港公司工作人员向李宁以微信方式发送关于房租标准、空置房屋、入驻企业房租交纳、纳税补贴等问题的说明。2018年4月9日，深港公司工作人员向李宁以微信方式发送场地面积说明。2018年4月12日，深港公司向孵化器公司移交建筑面积3306.82平方米的房屋（A104、A103、B105、A301、A307、A503、A401-402、A505、A六整层、E602、E605），其中A、B区房屋建筑面积3076.68平方米，合同外E区建筑面积230.14平方米；2018年5月2日，深港公司向孵化器公司移交B区建筑面积356.92平方米的房屋（B102）；2018年6月11日，深港公司向孵化器公司移交建筑面积420.30平方米的房屋（B103、B104、E606），其中A、B区房屋建筑面积328.13平方米，合同外E区建筑面积92.17平方米；2018年6月22日，深港公司向孵化器公司移交A区建筑面积179.14平方米的房屋（A408/409）；2018年7月19日，深港公司向孵化器公司移交A区建筑面积89.47平方米的房屋（A508）。深港公司共计移交孵化器公司房屋建筑面积4352.65平方米，其中涉及案涉合同的A、B区建筑面积4030.34平方米，合同外E区建筑面积322.31平方米。深港公司未支付过租金。深港公司未完成双方合同中约定的税收考核标准。2014年1月21日，高新区管委会决定由高科技总公司负责创新创业广场11号楼的日常管理、与入驻企业签订房屋租赁协议书。2017年7月25日，松北区人民政府决定将案涉创新创业广场11号楼日常管理及服务工作交由孵化器公司。高科技总公司法定代表人于2018年3月26日自黄若飞变更为李宁。一审法院认为，高科技总公司与深港公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。双方合同约定的房屋租赁期限为2016年5月15日至2017年5月14日，租期届满后，深港公司继续使用租赁房屋而高科技总公司未提出异议，双方原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，高科技总公司有权依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，随时解除合同。高科技总公司于2018年2月9日起诉要求深港公司迁出并返还房屋，于2018年8月14日申请增加要求解除双方租赁合同的诉讼请求，该解除合同通知于2018年8月15日送达至深港公司，故双方租赁合同已于2018年8月15日解除，一审法院予以确认。双方租赁合同已经解除，故深港公司应迁出除已移交孵化器公司以外的11号楼A、B单元全部剩余房屋，并将房屋返还高科技总公司。高科技总公司主张根据深港公司与孵化器公司核对确认的移交房屋面积表上的房屋建筑面积和移交时间确定深港公司的实际使用房屋面积及时间，并要求深港公司按照合同第十条第（三）项约定的1元/平方米/天的标准支付上述房屋的房屋使用费，一审法院对其主张的建筑面积及使用时间予以确认，但双方合同在2018年8月15日解除前仍应按原租赁合同继续履行，深港公司未完成合同约定的税收考核标准，其租金标准应为双方合同约定的300元/平方米/年，深港公司应以此租金标准支付高科技总公司主张的自2017年5月17日至该合同解除之日即2018年8月15日期间的房屋租金，该房屋租金应为2643104.13元〔2017年5月17日至2018年4月12日租金2190313.15元（8051平方米×300元/平方米/年÷365天×331天）+2018年4月13日至2018年5月2日租金81769.64元（4974.32平方米×300元/平方米/年÷365天×20天）+2018年5月3日至2018年6月11日租金151804.93元（4617.40平方米×300元/平方米/年÷365天×40天）+2018年6月12日至2018年6月22日租金38779.70元（4289.27平方米×300元/平方米/年÷365天×11天）+2018年6月23日至2018年7月19日租金91211.10元（4110.13平方米×300元/平方米/年÷365天×27天）+2018年7月20日至2018年8月15日租金89225.61元（4020.66平方米×300元/平方米/年÷365天×27天）〕；双方解除合同后，深港公司应在合同解除后3日内退出租赁房屋，逾期未予腾退的，应按照合同第十条第（三）项约定的每天1元/平方米即4020.66元/天的标准向高科技总公司支付自2018年8月19日起至案涉剩余未移交房屋实际迁出之日止的房屋使用费。综上，对高科技总公司诉讼请求中超过上述数额的部分，不予支持。深港公司虽辩称高科技总公司并无房屋产权，其对案涉房屋的管理权及基于管理权产生的合同权利义务已于2017年7月25日概括转移至孵化器公司，高科技总公司不具备诉讼主体资格，但高科技总公司与深港公司签订案涉房屋租赁合同时享有案涉房屋管理权，高科技总公司作为合同甲方享有收取租金、收回房屋及追究违约责任等合同权利，对深港公司的该抗辩主张不予采纳。深港公司虽主张高科技总公司法定代表人发生变更导致其无法续签合同，其与松北区政府及相关部门已就继续租赁房屋已达成初步一致，但所举证据不足以证明其上述观点，高科技总公司作为合同权利人有权随时解除不定期租赁合同，且对深港公司主张的该情况予以否认，一审法院对深港公司该抗辩观点不予采纳。深港公司虽主张其已将房屋交由入驻企业实际使用，应由高科技总公司直接向入驻企业收取租金或房屋使用费，但案涉房屋租赁合同系成立于高科技总公司与深港公司之间，高科技总公司应向合同相对方即深港公司收取房屋租金及使用费，对深港公司该抗辩观点不予采纳。深港公司虽主张其并未实际使用全部租赁房屋且在租赁期满后未对部分空置房屋采取排他性控制、高科技总公司可随时收回上述空置房屋，但深港公司承租的为11号楼A、B两个单元，在其已承租两个楼体单元且未主动交还的情况下，不能认定其对整体承租单元内的房屋未实际控制使用及高科技总公司能够随时收回，对其该抗辩观点不予采纳。判决：一、确认高科技总公司与深港公司签订的房屋租赁合同于2018年8月15日解除；二、深港公司于本判决生效之日起三十日内从位于哈尔滨高新区科技创新城科技一路60/1077号创新创业广场11号楼A、B单元除A103、A104、A301、A307、A401-402、A408/409、A503、A505、A508、A六整层、B102、B103、B104、B105外的房屋中迁出并将房屋返还高科技总公司；三、深港公司于本判决生效之日起七日内给付高科技总公司房屋租金2643104.13元；四、深港公司于本判决生效之日起七日内按照4020.66元/天的标准给付高科技总公司自2018年8月19日起至房屋实际迁出之日止的房屋使用费；五、驳回高科技总公司的其他诉讼请求。二审中，深港公司举示：证据一、深港公司新移交房间面积情况表。拟证明：2017年7月25日，松北区人民政府已于将案涉房屋的日常管理及服务工作交由孵化器公司，深港公司已将部分涉案涉房屋交给孵化器公司，孵化器公司已经实际取得了管理权，高科技总公司对案涉房屋已经没有管理权，不具备诉讼主体资格。证据二、深港公司四年纳税税收情况表。拟证明：深港公司已经超额完成了房屋租赁合同中第六条约定的指标，一审判决认定深港公司未完成合同约定的税收考核标准与事实不符，据此判决深港公司迁出案涉房屋并给付租金不当。高科技总公司质证意见：对证据一真实性、关联性、合法性均无异议，但有部分证据不属于新证据。对证据二真实性、关联性均有异议。证据中纳税人为黑龙江立高科技股份有限公司，与深港公司不属于同一家公司，与本案不具有关联性。完税证明未加盖税务局印章，无法证明其真实性。高科技总公司举示：授权委托书一份。拟证明：现房产管理人孵化器公司，委托高科技总公司代为追偿租金、房屋使用费等。深港公司质证意见：对授权委托书的真实性无异议，委托书是2020年9月30日出具的，管理权的移交是在2018年、2019年发生的，无法证明房屋所属权。本院认证意见：深港公司对高科技总公司举示的委托书真实性无异议，且该证据能够证明本案权利主体，故本院对该证据予以采信。因深港公司提交的移交情况表仅能证明政府相关部门对案涉房屋的管理情况，不能证明案涉租赁合同主体的变更，亦不能否定高科技总公司提交授权委托书证明的内容，故本院对深港公司依据该证据待证明的问题不予采信。案涉合同中仅约定了税收指标，并未约定纳税主体，故本院对深港公司关于完成案涉合同约定税收指标的待证明事实予以采信，但案涉合同并未约定合同期外的租金与税收指标具有关联性，故对深港公司关于不应承担本案房屋迁出及给付房屋租金责任的待证明事实不予采信。本院对一审判决查明的事实中，除深港公司未完成案涉合同约定的税收考核标准外的其他事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉房屋租赁合同效力的认定正确，本院予以确认。关于案涉合同约定租金标准问题。虽然案涉合同约定合同租赁期内应交租金为0元，但该合同的租赁期限仅为2016年5月15日至2017年5月14日一年，对应约定深港公司实现主要经济指标承诺亦仅为上述一年期间，内容为完成全口径纳税额260万元，并未约定此后的纳税额和对应的租金标准。即深港公司在合同租赁期内完成纳税指标，可享受合同约定的0元租金。同时合同还约定了租金标准为每年没平方米300元。合同约定的租赁期届满后，深港公司与高科技总公司相关人员就后续租赁事宜进行沟通，亦能证明深港公司对案涉合同租金标准是知悉的。综上，案涉合同租赁期内租金标准为0元，租赁期内深港公司未完成税收指标的租金标准为每年每平方米300元。现高科技总公司请求给付案涉合同租赁期外的使用费，一审判决参照案涉合同约定租金标准予以确认并未不当，但以深港公司未完成合同约定税收指标予以认定不当，本院予以纠正。关于本案权利主体问题。政府相关部门对案涉租赁房屋管理者的调整系管理部门的内部调整，并不影响案涉租赁合同主体，且二审诉讼中，高科技总公司已经举证证明，现在案涉房屋的管理公司对高科技总公司主张案涉租赁合同权利予以确认，故一审判决对案涉合同主体及本案诉讼主体的认定正确，深港公司的该项上诉请求依据不足。综上所述，深港公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,095元，由上诉人哈尔滨深港产学研基地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇二〇年十月十三日书记员  于文娟