山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终1685号上诉人（原审被告）：山西有巢农业科技有限公司。住所地：临汾市尧都区尧庙镇大韩村德隆五金机电城北主楼**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：孔马平，总经理。委托诉讼代理人：伍黎斌，山西尧城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临汾品聚餐饮管理有限公司。住所地：临汾开发区向阳西路南侧丰台苑**楼****门店。统一社会信用代码：×××。法定代理人：齐昕，总经理。委托诉讼代理人：许江，山西金贝（临汾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晶，山西金贝（临汾）律师事务所律师。上诉人山西有巢农业科技有限公司（以下简称有巢公司）因与被上诉人临汾品聚餐饮管理有限公司（以下简称品聚公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初3658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人有巢公司的委托诉讼代理人伍黎斌，被上诉人品聚公司的委托诉讼代理人许江、韩晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告品聚公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《尧王台现代农业示范园租赁合同》；2、判令被告赔偿原告各项损失合计约1200万元（具体数额以诉讼中鉴定评估机构的意见为准）；3、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2017年8月14日，临汾市尧都区尧王台现代农业示范区管理委员会（甲方，以下简称尧王台管委会）与被告有巢公司（乙方）签订了《尧王台现代农业示范区租赁经营合同》，合同约定：1.被告整体打包租赁尧王台农业示范园区的全部设施、设备、生物资产、园区现有流转土地等，用于独立依法生产经营；2.租赁经营期限自2017年8月1日起至2025年2月28日止；3.合同对租赁费用及交纳方式、土地流转期限、流转费用及缴纳方式、租赁经营的土地用途等条款作出明确约定。2017年10月29日，被告有巢公司（出租方，甲方）与原告品聚公司（承租方，乙方）签订了《尧王台农业示范园租赁合同》，合同约定：1.被告同意将其拥有的尧王台农业示范园区一号厅（以下简称一号厅）及其配套资产设备及低值易耗品以整租的形式租给原告，作为原告经营之用；2.租赁期限为八年（自2018年1月1日起至2025年2月28日止），其中筹备免租期为2个月（自2017年11月1日起至2018年1月1日止）；3.租金支付方式为2年付款一次，租金为40万元；4.合同第五条出租人的责任约定：“甲方必须提供乙方办理餐饮公司各类执照所需的相关手续资料，如遇甲方提供的手续资料不全或不符合规定，导致乙方无法经营，甲方应赔偿乙方相应损失”。合同签订后，原告依约向被告支付了两年租金40万元整，并投巨资对其承租的一号厅进行了整体装修，经营生态农业餐饮。2018年4月26日，原告方成立临汾市荟锦园餐饮管理有限公司，经营住所地：临汾市尧都区华门西草原大道尧王台农业示范园区**；经营范围：服务（餐饮管理、酒店管理），食品经营（餐饮服务、预包装食品、散装食品）。并于2018年7月17日办理食品经营许可证。2018年6月7日，尧王台管委会向被告下发尧王台现代农业示范园区管理委员会尧农园(2018)第03号文件《关于解除园区租赁经营合同的通知》，通知载明：“山西有巢农业科技有限公司：经2018年6月7日区政府会议研究，因贵公司没有履行与尧王台管委会签订的《尧王台现代农业示范区租赁经营合同》，此合同自通知之日起予以解除。特此通知”。2018年6月16日，尧都区人民政府作出〔2018〕25号《关于尧王台现代农业示范区租赁经营有关问题专题会议纪要》：因有巢公司没有按时履行合同约定的条款内容，造成群众多次上访，影响社会稳定，会议决定解除与有巢公司签订的《尧王台现代农业示范区租赁经营合同》。2018年8月，原告承租的一号厅装修完毕并开张试营业。在原告试营业期间，临汾市尧都区农业林业委员会和临汾市尧都区国土资源局先后于2018年12月22日、2019年2月21日、2019年3月4日联合向临汾市荟锦园餐饮管理有限公司下发《责令改正违法行为通知书》：一号厅未办理非农占地合法手续，属于“大棚房”治理对象，责令拆除大棚内非农建筑物和设施，恢复农用地用途。2019年3月8日，临汾市尧都区农业林业委员会、临汾市尧都区国土资源局将原告正在经营的餐厅及其设施全部拆除。2019年5月15日，原告向本院提交《评估申请书》，申请依法委托具备相关资质的司法鉴定机构对申请人投资损失进行评估鉴定。2019年7月24日，本院委托临汾华伟价格评估有限公司对原告的投资损失进行司法鉴定。当日，本院并委托德圣工程有限公司对原告的投资损失（工程类）工程造价进行司法鉴定。2019年10月10日，临汾华伟价格评估有限公司出具临价评字（2019）第（143）号《价格评估报告书》，价格评估结论为：“通过计算，确认临汾品聚餐饮管理有限公司与山西有巢农业科技有限公司租赁合同一案中，涉及的临汾品聚餐饮管理有限公司投资损失评估价格合计大写人民币：伍佰壹拾万柒仟捌佰捌拾肆圆整（小写人民币?5107884元）（计算取整）。”2019年12月23日，德圣工程有限公司出具第DSC2019-12B27号临汾品聚餐饮管理有限公司投资损失（工程类）《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论意见为：“（一）与临汾生态园餐厅投资相关的各类合同书及已付款票据价：1、合同签订价为6900412.6元；2、合同类已付款票据为6322818.6元。（二）可计量计价部分造价（内部精装修造价）：1、有图纸部分造价2689556.51元，根据合同优惠比例计算后造价2350672.39元；2、无图纸部分造价（1）装修项目造价1324239.86元，根据合同优惠比例计算后造价1157385.64元，（2）道路铺装造价416067.75元，优惠后造价400000元，（3）以上两项优惠后造价共计1557385.64元；3、签证单部分造价1990063.84元。”上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、当事人提交的证据在卷佐证，并经庭审质证和审查核实，足以认定。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，依法成立即具有法律效力。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了两年租金40万元，被告应按照合同约定向原告提供办理餐饮公司各类执照所需的相关手续资料；因被告未办理一号厅非农占地合法手续，属于“大棚房”治理对象，被政府相关部门全部拆除，致使租赁合同目的无法实现，导致原告无法正常经营，给原告造成了巨大的投资损失，故被告应赔偿原告相应损失。关于被告提出的问题，一审法院认为：1、造成本案租赁合同目的无法实现的根本原因是，被告在一号厅未办理非农占地合法手续的前提下，擅自租赁给原告用于非农餐饮，显属被告违法在先，绝非因为国家政策发生变化，不属于不可抗力的免责事由；且在全国范围开展“大棚房”问题专项清理整治行动，是党和国家坚决遏制农地非农化建设的基本国策，绝不是国家政策发生变化；故被告应承担违约责任。2、本案是租赁合同纠纷，被告作为原始承租方将一号厅转租给原告，是双方真实意思表示，租赁合同合法有效，虽然在签订合同和装修中经过了原始出租方尧王台管委会的同意和认可，但由于合同的相对性原则，承担本案合同违约责任的一方只能是被告。3、本案工程造价鉴定结果和价格评估报告，有各类工程购销合同、付款凭证、装修图纸、工程《签证单》、《（隐蔽）工程验收单》、影像资料、损失清单等检材资料作为依据，且鉴定评估前，本院组织对上述鉴定评估资料均进行公开质证，被告并未提出任何异议，鉴定评估结果客观中立，鉴定评估价值客观反映了原告的损失，应当作为被告违约赔偿原告的依据。关于原告诉讼请求第一项，原、被告均同意解除双方签订的《尧王台现代农业示范园租赁合同》，对该诉讼请求本院予以支持。关于原告诉讼请求第二项，结合临汾华伟价格评估有限公司和德圣工程有限公司分别出具的《价格评估报告书》和《工程造价鉴定意见书》，原告各项损失合计为5107884元+2350672.39元+1557385.64元+1990063.84元=11006005.87元。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：“一、解除原告临汾品聚餐饮管理有限公司与被告山西有巢农业科技有限公司于2017年10月29日签订的《尧王台农业示范园租赁合同》。二、被告山西有巢农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告临汾品聚餐饮管理有限公司各项损失合计11006005.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93800元，由被告山西有巢农业科技有限公司承担。”上诉人有巢公司向本院上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任；或将本案发回重审。事实及理由：一、原审漏列当事人。上诉人与被上诉人所签订的《尧王台农业示范园租赁合同》是在尧王台管委会的推荐和主导下签订的，造成租赁合同无法继续履行的原因是，2019年3月8日尧都区农业林业委员会及尧都区国土资源局将被上诉人正在经营的餐厅及设施拆除，该拆除行为并没有行政处罚法律文书，拆除行为没有法律依据，被上诉人起诉主张拆除行为造成的损失，应追加尧都区农业林业委员会及尧都区国土资源局为本案当事人。二、上诉人在合同履行中不存在违约和过错，不应承担赔偿责任。1.上诉人依据与被上诉人所签订的《租赁合同》的约定，为被上诉人办理了餐饮公司所需食品经营许可证及营业执照等各类手续。被上诉人主张由于一号厅占地属于“大棚房”整治对象而被拆除导致损失，那么如一号厅属“大棚房”，则是因国家政策调控所致，应为不可抗力，况且一号厅建筑至今仍然存在，未被拆除，被拆除的仅为上诉人经营的餐厅及设施，上诉人不应承担赔偿损失的责任。2.上诉人将本案所涉一号厅转租给被上诉人是经过原发包人尧王台管委会推荐和介绍的，转租合法，上诉人与尧王台管委会之间的《尧王台现代农业示范区租赁经营合同》虽然解除，但并未实际交接，尚有包括被上诉人被拆除部分损失等问题未能协商解决。被上诉人的损失是由于不合法的拆除行为导致，与上诉人无关，上诉人不应赔偿该损失。三、在原审评估时，现场早被拆除，已丧失评估要件，评估是以被上诉人单方提供的素材而做的，评估结果缺乏真实性，原审判令上诉人赔偿被上诉人经济损失11006005.87元欠当。被上诉人临汾品聚餐饮管理有限公司答辩称：一、本案系租赁合同纠纷，虽经原出租方尧王台管委会同意和认可，但尧王台管委会并非本案合同相对人，根据合同相对性原则，被上诉人请求合同相对方即上诉人承担违约责任于法有据，本案不需追加当事人。二、一号厅未办理非农占地合法手续，上诉人即出租经营餐饮显系违法行为。虽然未被拆除，但双方租赁合同约定的用途是经营餐厅，由于上诉人未办理非农占地合法手续，导致被上诉人经营餐饮的目的无法实现，上诉人存在根本重大违约，应向被上诉人赔偿全部损失。上诉人所称政府相关部门拆除行为不合法，应当自行另案提起行政复议、行政诉讼、行政赔偿等救济程序，与本案无关。三、被上诉人无任何过错，上诉人违法在先且存在根本性重大违约，应向被上诉人赔偿全部损失。四、一审判决赔偿损失数额，有评估机构的《价格评估报告书》和鉴定机构的《工程造价鉴定意见书》为证，证据充分，合法有效。请求驳回上诉，维持原判。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明：尧王台管委会与上诉人有巢公司签订的《尧王台现代农业示范区租赁经营合同》第五条约定：“……在经营中，乙方不可擅自改变土地的农业用途。如因规划或项目建设需要确需变更土地用途，乙方需将规划报甲方同意、并按照国家土地政策规定和城乡规划办理相关手续，取得土地使用建设权并征得土地出租方同意后方可变更。”二审庭审中，上诉人有巢公司称，其与尧王台管委会签订的《尧王台现代农业示范区租赁经营合同》，给被上诉人看过。被上诉人品聚公司称，其没有看过该合同。本院认为：第一，本案中，由于土地用途问题导致上诉人与被上诉人签订的《尧王台农业示范园租赁合同》目的无法实现，被上诉人要求解除合同，上诉人同意解除，一审法院判决解除合同，本院予以维持。第二，《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，是基于尧王台管委会与上诉人签订的《尧王台现代农业示范区租赁经营合同》。上诉人明知“不可擅自改变土地的农业用途”之约定，在未完成相应“需将规划报甲方同意、并按照国家土地政策规定和城乡规划办理相关手续”的情况下，仍与被上诉人签订《租赁合同》，对造成损害后果负有较大程度的责任。对于《租赁经营合同》的相关情况，尤其是关于“不可擅自改变土地的农业用途”之约定，被上诉人知道或应当知道，而其未尽合理注意义务，在不具备相关条件的情况下与上诉人签订《租赁合同》后开始经营餐饮，对造成损害后果亦应承担一定程度的民事责任。本院酌定上诉人对损失赔偿承担70％责任，被上诉人承担30％责任。上诉人请求追加尧都区农业林业委员会及尧都区国土资源局为本案当事人，对此，本院采纳被上诉人的答辩理由。一审判决以《价格评估报告书》和《工程造价鉴定意见书》为计算损失的依据亦无不妥，本院不持异议。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初3658号民事判决第一项，即“一、解除原告临汾品聚餐饮管理有限公司与被告山西有巢农业科技有限公司于2017年10月29日签订的《尧王台农业示范园租赁合同》。”。二、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初3658号民事判决第二项，即“二、被告山西有巢农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告临汾品聚餐饮管理有限公司各项损失合计11006005.87元。”三、上诉人山西有巢农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人临汾品聚餐饮管理有限公司各项损失合计7704204.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费93800元，二审案件受理费87836元，共计181636元，由上诉人山西有巢农业科技有限公司负担127145元，被上诉人临汾品聚餐饮管理有限公司负担54491元。本判决为终审判决。审判长  刘燕萍审判员  陈丽芳审判员  王永良二〇二〇年十月十三日书记员  杨舒晴