上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初8805号原告：王金妹。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：郁晨瑞，女。委托诉讼代理人：邢思祺，男。原告王金妹与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后依法转入普通程序，适用普通程序独任制，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告王金妹、被告委托诉讼代理人邢思祺均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告王金妹向本院提出诉讼请：1、判令解除原告与被告签订的《房屋托管租赁合同》(由房屋托管租赁合同、一般条款、补充协议、授权书组成)；2、判令被告返还租赁房屋；3、判令被告支付自2020年2月25日起至房屋返还之日止的租金，按每月人民币(下同)1,796元标准计算；4、判令被告支付截止至房屋返还之日的水电费；5、判令被告支付延期支付租金的违约金，自2020年2月25日起至房屋返还之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算；6、判令被告注销、拆除房屋内的电信天翼设备，并把房屋智能门锁恢复为原来的防盗进户门锁。事实与理由：2017年10月19日、2017年10月23日，原告与被告签订了《房屋托管租赁合同》(由房屋托管租赁合同、一般条款、补充协议、授权书组成)。合同约定：原告将上海市奉贤区解放东路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告。2017年10月19日止2018年2月20日为免租金(空置期)。租赁期限为60个月又4天(即2018年2月21日起至2023年2月24日)。第一个月止第三十六个月，月租金为1,840元，被告于合同签订日2017年10月19日后10个工作日内支付4天(自2018年2月21日至2018年2月24日止)的租金245.33元。其余租金的支付方式为付三押零，被告于支付款周期月25日将租金支付至原告青客宝账户，25日为非工作日的，到账时间为此后第一个工作日。使用租赁房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由被告承担。按照合同约定，2020年2月25日是支付款周期月，该日是工作日，被告应将三个月租金合计5,388.57元(减去被告代原告缴纳的税费)，于当日支付至原告青客宝账户，并在原告发起退款后应成功退款，退款金额直接至原告开通的绑定银行卡账户。但是被告未支付原告当期租金。原告及时微信联系被告工作人员催讨租金，并告知对方这是违约行为，要求被告尽快支付租金，否则，解除合同。工作人员表示反应上去。其实，在2020年2月17日，原告曾接到被告方打来的电话，要求原告减免租金并要求延期支付原告租金，并威胁说原告不同意的话，租金不知道要什么时候才能支付。另外，被告自2019年12月1日至今未支付过水电费，暂计已欠电费624.10元，和水费65.55元。供电公司已经在被告租赁房屋门口张贴了电费核查通知书。原告曾多次拨打客服热线催讨，客服推诿，房东热线一直处于等待中，无法接通。原告又于2020年3月15日通过邮寄挂号信的方式向被告催讨租金，催讨水电费，被告置之不理。2020年3月12日，原告在被告开发的小程序青客宝里查看到系统代申请退款1,796.19元(即被告扣除原告租金税费后一个月的租金)，按照约定，发起退款后，退款金额直接到原告开通的绑定银行卡账户。单笔快速退款限额20,000元。这个租金最迟应该2020年3月13日至原告账户。然而，这1,976.19元却一直处于审核中，至今未至原告开通的银行卡账户，故原告诉讼来院。审理过程中，原告增加诉讼请求：7、判令被告支付解除合同违约金120,704元，自2020年7月19日起至2023年2月24日按租金标准计算；8、判令被告支付免租期租金7,491.42元(自2017年10月19日起至2018年2月20日)。同时撤回诉请第2项及第6项。并增加事实与理由：合同约定，非本合同规定的情况，原告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，原告应按提前收回天数的租金的1倍向被告支付违约金；被告非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向原告支付违约金。故被告应当支付原告提前返还房屋天数租金的1倍支付违约金120,704元。按照合同法的规定，赠与人可以撤销赠与，合同履行过程中，被告不履行合同约定的义务，拒付租金及水电费，已构成根本性违约，原告可以撤销赠予，撤销免租期，要求被告支付免租期租金。租赁房屋已经于2020年8月27日收回。被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司辩称，同意解除。被告解除租赁关系是因为不可抗力。疫情期间被告无法开展工作，导致租客离开房屋，房屋空置。租金被告已经付到了3月24日，被告同意支付3月25日起至8月18日的租金，但是要求调低租金。水电费有证据的愿意支付。延期支付租金的违约金，因为疫情原因和经营困难，所以不愿意支付。解除合同的违约金也不同意支付，理由同上。免租期租金也不同意支付，因为被告将装修全都留给了原告。双方针对自己的主张进行了举证、质证。对于双方无争议的证据，本院依法予以确认。对于双方有争议的证据，本院认证如下：原告提供的微信聊天记录，证明原告和被告管理人员沈涵催讨租金。被告对真实性不认可，认为不清楚沈涵的身份，被告公司是由邓伟波与原告联系的。对此本院认为，原告未能举证证明沈涵的身份，被告对此也不予认可，故本院对该证据不予认定。本院于2020年8月27日与原、被告就房屋交接问题制作谈话笔录一份，被告称租客已经搬走，原告早就可以接收房屋，且被告在2020年7月时就告知原告可以接收房屋，是原告不愿意接收。原告称租客是已经搬走，但双方的租赁合同还没有办理解除的手续，原告不敢收回房屋之后再出租，怕一房两租，有法律上的纠纷。本院告知原、被告双方，因双方均确认房屋处于可以交付的状态，故向原告释明可于当日自行收回房屋，否则扩大损失的相应风险由原告承担。后原告于当日收回房屋。根据庭审认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年10月19日，原告与被告签订《房屋托管租赁合同》附《一般条款》一份，约定：原告将位于上海市奉贤区解放东路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给被告，租赁期限96个月又4天，自2018年2月21日起至2026年2月24日止；月租金为1,840元，租金付三押零；2017年10月24日后10个工作日内支付4天的租金245.33元；第1月至第36个月，增长0元，第37月至第48月增长5%92元，第61月至第72月增长5%92元，第73月至第84月增长5%92元，第85月至第96月，增长5%92元；被告于支付款周期月25日将租金支付至原告青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日；租赁关系终止时，交房前原告须拆除燃气、有线电视等设施，物业管理费由原告承担；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由被告承担；非本合同规定的情况原告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，原告应按提前收回天数的租金的1倍向被告支付违约金；被告非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向原告支付违约金。2017年10月23日，原、被告签订《补充协议一》一份，约定：《房屋托管合同》履行届满60月又4天(即2018年2月21日起至2023年2月24日)前两个月，若原告需自用该套房屋，可通知被告解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任；逾期原告未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付了截止至2020年3月24日的租金，之后租金未能支付。被告尚欠原告截止至2020年6月的水费及截止至2020年7月的电费共计人民币564.20元。另查明，被告将系争房屋转租给案外人李焕焕居住使用，并与李焕焕签订《住宿服务合同》一份，租赁期限自2019年11月4日起至2022年1月31日止。案外人李焕焕疫情期间正常居住在系争房屋内。又查明，2020年3月13日，原告向被告发送《租金催款函》一份，载明：被告应于2020年2月25日支付租金5388.57元，但原告至今未收到，且被告已欠电费暂计624.20元，已欠水费暂计65元，告知被告于2020年3月23日前将所欠租金及水电费交清，否则原告将通过法律途径解决。该函件于2020年3月16日送达被告。2020年8月14日，被告向原告发送短信一份，载明：因不可抗力的肺炎疫情影响，被告根据法律规定与合同约定解除与原告签署的《房屋托管租赁合同》，解除日期为本短信发出之日即2020年8月14日；被告将房屋现状返还给原告，合同解除日期即为房屋返还日期，房间门锁密码XXXXXXXX；之前如有未付的租金及水电费不再支付。原告对此不予同意，致涉诉。审理过程中，经本院释明，原告已于2020年8月27日实际收回房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《房屋托管租赁合同》及《补充协议一》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告作为承租人，未能按约向原告支付租金，拖欠租金已达七个月，经原告书面催讨仍未能支付；且被告在没有解除权的情况下，向原告发送短信要求解除合同并拒付租金；被告的行为属根本性违约，原告据此要求解除合同于法有据，本院确认双方租赁合同及补充协议于2020年10月28日解除。对于被告辩称被告已于2020年7月向原告告知可收回房屋但原告未收回的辩解意见，本院认为，被告未能举证证明该节事实，且被告并无合同解除权利，原告有权拒绝。故本院按照本院释明后原告实际接收房屋的时间2020年8月27日作为被告占用系争房屋的时间截止日。被告应承担自2020年3月25日起至2020年8月27日的租金，对于原告要求被告支付上述期间租金9,159.60元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告对欠付水电费数额无异议，故本院对原告要求被告支付欠付水电费564.20元的诉讼请求，亦依法予以支持。由于被告违约导致合同解除，被告应承担相应的违约责任。原告既主张合同解除导致的免租期租金损失，又主张解除合同违约金，但被告仅存在解除合同一个违约行为，只需承担一个违约责任，故本院根据案情情况及原告主张的实际损失与合同约定违约责任的数额，以及被告提出的计算标准的异议，酌情调整支持解除合同违约金按6个月的租金标准计算即11,040元。对于原告要求被告承担逾期支付租金的违约金的诉讼请求，因双方合同中对逾期支付租金未约定违约责任，故本院对原告该诉讼请求难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王金妹与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于2017年10月19日签订的《房屋托管租赁合同》及于2017年10月23日签订的《补充协议一》于2020年10月28日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王金妹自2020年3月25日起至2020年8月27日止的租金人民币9,159.60元；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王金妹欠付的水电费人民币564.20元；四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王金妹解除合同违约金人民币11,040元；五、对原告王金妹的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,700元，由被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年十月二十八日书记员  倪璟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。