广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3138号原告：莫俊密，男，1992年6月27日出生，汉族，住广东省雷州市***********，公民身份号码440************510。委托诉讼代理人：王华山，华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨潇，华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所实习律师。被告：孙艳萍，女，1970年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**********************，公民身份号码230************026。委托诉讼代理人：张龙，男，1990年3月24日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*********************，公民身份号码230************855。系被告孙艳萍的儿子。被告：张忠利，男，1966年8月27日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*********************，公民身份号码230************039。上述两被告的共同委托诉讼代理人：曾源，广东信征律师事务所律师。第三人：佛山市少洋房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********************,统一社会信用代码91440607MA51RQNF4F。法定代表人：全某1。原告莫俊密与被告孙艳萍、第三人佛山市少洋房地产中介服务有限公司（以下简称少洋中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。经原告的申请，本院依法追加张忠利为本案的共同被告参加诉讼。本案开庭时，原告莫俊密的委托诉讼代理人王华山、王雨潇，被告孙艳萍、张忠利及其共同委托诉讼代理人曾源到庭参加诉讼。第三人少洋中介公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫俊密向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因未及时过户而产生的违约金196982.50元（自2019年8月16日暂计至2020年8月27日，每天按房屋总价0.05%支付）；2.判令被告赔偿原告因购房而向银行贷款而支出的手续费12000元；3.判令被告向原告返还因提前还款向原告借取的20000元；4.判令被告向原告返还购房定金12000元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:原、被告双方及第三人少洋中介公司于2019年5月15日签订了《房地产买卖合同》(N0.0000584)。约定被告将其所有的房产卖给原告，该房产位于佛山市三水区********8**************，面积100.24平方米，总价款104.5万元，同时合同还对定金、网签、违约责任等内容进行了约定。原告于合同签订当天向被告支付了3万元的购房定金。此后，由于被告的原因，其未能在合同约定的2019年8月15日前准备好交易所需资料，并为原告办理过户手续，已构成违约。基此，原、被告双方于2019年8月19日签订了《补充条款》，由于被告的再次违约，《补充条款》仍未能切实履行。在合同目的无法实现的情况下，2020年3月27日原、被告双方及第三人少洋中介公司共同签订了《房地产买卖合同》补充条款，补充条款称“买卖双方同意取消购房协议合同”，同时还约定被告退还原告相应的定金、借款、按揭费用等。另外须说明的是，案涉房屋为二手房买卖，合同签订前已经存在抵押情况，因此，被告向原告借取20000元用于提前还款，注销原有抵押（该借款在本案同案办理）。然后原告再办理银行按揭贷款审批手续，原告因办理该贷款业务已经产生了20000元的服务费，审批下来后，由于被告的违约行为，迟迟未按照合同约定为原告进行过户。致使合同目的无法实现。原告认为，被告的行为已构成根本违约，同时其行为给原告造成了巨大的经济损失，为了维护原告的合法权益，弥补原告的经济损失，原告特向法院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告孙艳萍、张忠利辩称，对于原告的第一项诉讼请求请求法院予以驳回，因涉案房屋买卖合同已解除，故不存在违约金。对原告的第二项诉讼请求也应予以驳回，原告违规贷款而导致该费用，应由原告自行承担。对原告第三、四项诉讼请求没有异议，理由是:原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋卖给原告，涉案房屋原先已设定抵押权，需要办理提前还款解除抵押手续，被告原本打算贷款提前还款，但进行贷款审核时，贷款公司以原、被告之间的交易首付过低为由而不同意向被告贷款，如被告另得借款解押的话每天需支付1000多元的利息，风险过高，故被告权衡利弊后与原告协商终止履行合同，原告也同意解除合同。第三人少洋中介公司没有陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、原告提交的证据1.《房地产买卖合同》一份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，被告逾期交楼的违约金为总房价0.05%/日。2.补充条款(2019年8月19日)一份，证明原、被告约定房屋过户的时间为2019年8月15日。3.发票一张，证明涉案房屋为被告所有，被告具有履行涉案房屋的过户能力。4.家私电器交接清单一份，证明原、被告具有关于涉案房屋买卖的合意。5.收款证明一份，证明原告已于合同签订当日向被告支付定金30000元。6.房地产买卖合同补充条款(2020年3月27日)一份，证明合同履行过程中，原告产生的办理按揭贷款的服务费、原告对被告的借款，被告需于2020年6月1日前偿还。7.收款收据一张、转账凭证一份，证明原告因购房而产生的服务费。8.原告手机工行APP下载的贷款记录(光盘一只)，证明原告本次购房贷款的审批已经通过。9.原、被告就本次纠纷谈判的聊天音频(光盘一只)，证明被告曾多次找相关机构申请解押资金，但都未实现，因此涉案房屋的原贷款未还清而不能过户。10.回复函一份，证明被告向银行申请贷款的事实。二、被告提供的证据：1.转账记录一份、收款条一份，证明被告向原告支付了26000元。2.原告找的按揭公司的工作人员与少洋中介公司的工作人员的微信聊天记录截图(2019年9月27日)一份，证明原告要求被告做评估，将涉案房屋购房款由104万元做成120万元用作原告向银行申请贷款。第三人少洋中介公司在诉讼中没有提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据，被告对证据1、3、4、5、6、8、9、10的真实性无异议，对证据2予以确认，对证据7不予确认。被告提交的证据，原告对其真实性予以确认。经审查，第三人少洋中介公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利。原、被告提供的证据，对方当事人对其真实性没有异议的，本院对其真实性予以确认。原告提交的证据7为原告向中介机构交纳的中介咨询服务费，而原、被告的确通过中介机构进行交易，原告由此而产生中介服务费有其合理之处，被告并无其他反驳证据予以推翻，本院对原告提交的证据7予以采信。根据本院认定的证据并结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：两被告是夫妻关系。被告孙艳萍是位于佛山市三水区***********************的登记权利人，该房屋于2017年7月以705038元的价格购买。2019年5月15日，在少洋中介公司的居间服务下，原、被告及少洋中介公司签订《房地产买卖合同》，约定：原告（乙方）购买两被告（甲方）所有案涉房屋，面积100.24平方米，总房价1045000元；该房地产原先存在的抵押，由甲方自己赎契；乙方需于2019年5月15日支付定金30000元，于2019年5月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方必须提供按揭所需资料进行配合；楼价余款1015000元在办妥交易过户及抵押登记后，由银行直接划入甲方在该银行所开设的账户，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方；甲乙双方同意该房地产交付时间为甲方收齐房款当天，逾期交楼按违约责任处理；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任，逾期支付房款、逾期交楼、逾期办理产权转移登记、逾期迁出户口的，违约方按逾期每天向守约方支付总楼价0.05%的违约金；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。合同备注：①甲乙双方已知悉乙方需于银行做8成贷款，若银行同意贷款书不足1015000元，则乙方需于第一笔按揭到账后一星期内申请第二笔贷款，在此期间，甲方未收齐款项，乙方需向甲方支付每月2.5%利息直到甲方收齐全部楼款；②甲方过桥费用只支付两个月利息，若因乙方原则造成迟延，则利息由乙方自行承担。双方还签订了家私电器交接清单。签订合同当天，原告向被告孙艳萍支付了定金30000元，向少洋中介公司支付了中介费3000元。另外，为使被告顺利为房屋解除抵押，原告还出借20000元给被告。2019年6月6日，原告向中国工商银行股份有限公司佛山大沥支行就涉案房屋交易申请了个人二手住房贷款，贷款金额为91万元整，贷款年限30年，银行于2019年6月25日贷款预审批通过。后因原告未能办理房屋过户及抵押手续，未满足银行发放贷款的前提条件，故贷款未发放。原告因申请贷款支付了手续费用16600元。因被告未能为案涉房屋提前还款解除抵押，至2019年8月15日双方约定的过户时间时，案涉房屋未能过户至原告名下，2019年8月19日，双方签订《补充条款》，约定：1、卖方垫资还银行贷款产生的利息由卖方全部承担；2、买方办理过户手续完毕后，出了新的房产证在30个工作日内办理装修贷款手续，补齐所欠房款80000元，如超过30个工作日内，买方未能补齐所欠房款80000元给卖方，买方将按所欠卖方实际房款金额，按银行购房正常基准利息补偿给卖方。2020年3月27日，因被告仍然不能为案涉房屋解除抵押，原、被告及少洋中介公司签订《补充条款》，约定：三方于2019年5月1日签订位于佛山市三水区***********************的购房协议书的合同，买卖双方同意取消购房协议合同，因卖方暂未能退回全部定金、首期及银行贷款按揭费用，作出以下补充：1、卖方需退还所收定金30000元，在签此协议当天卖方退回18000元定金，余下定金12000元需在2020年6月1日退还买方；2、该房屋交易过程中卖方向买方借款20000元，买方需在2020年6月1日退还买方；3、该房屋交易过程中产生了银行贷款按揭费用20000元，卖方需在2020年6月1日前退还买方；*、在签订此补充协议后，卖方可自由交易房产；5、卖方退还以上款项后房地产买卖合同（编号：000584），正式取消。当天两被告向原告退还了定金18000元。2020年5月24日，被告张忠利向原告退还了8000元。因两被告一直未退还剩余的款项，原告与其协商未果遂向本院提起诉讼。本院认为，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》及两份补充条款系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，意思表示真实、内容合法，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。合同约定：被告须提前筹集资金解除房屋原先的抵押，原告于2019年5月15日支付定金30000元，于2019年5月25日前就房价余款1015000元向银行申请按揭贷款，在办妥交易过户及抵押登记后，由银行直接将贷款划入被告的账户内。合同同时约定，如原告申请贷款不足以支付房价余款的，原告须于第一笔按揭到账后一星期内申请第二笔贷款支付剩余房款，并承担相应的利息。合同签订后，原告依约向两被告支付了定金，并向银行申请办理按揭贷款，银行也于2019年6月25日同意贷款910000元，但两被告未依约办理提前还贷、赎楼及注销抵押登记手续，致使案涉交易不能继续进行，两被告的行为已构成了根本违约，需承担违约责任。两被告辩解由于本案交易中原告属零首付，致使贷款公司审批不通过而无法提前还款，但两被告作为完全民事行为能力人，理应知晓合同的约定及在涉案合同上签字的法律效力，两被告提前还款并不以原告首付多少作为前提条件，合同的约定不能作为两被告不能提前还款的抗辩理由，恰恰相反，两被告提前还款是双方合同得以继续履行的前提条件，被告应按约定如实履行。本院对两被告的该辩解不予采纳。在确定合同无法继续履行的前提下，原、被告签订补充协议，约定解除购房协议合同，被告须于2020年6月1日前向原告返还定金12000元、贷款按揭费用20000元、借款20000元，合计52000元。现被告没有按约定履行协议，损害了原告的合法权益，原告诉请被告返还上述款项具有合同依据，本院予以支持。由于被告张忠利于2020年5月24日向原告返还了8000元，故两被告于本案中退还的金额为44000元。至于违约金的数额方面。原告主张两被告需依合同约定以每天以总楼价的0.05%承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判定违约金是否过高的基础是违约造成的损失。本案中，双方已就定金、借款、按揭费用等的退还问题进行了约定，原告并无证据证实合同履行后其可获得的预期利益或产生了其他损失，原告自合同签订当天向被告支付了定金30000元及出借20000元外，没有支付其他款项。双方于2020年3月27日签订补充条款，同意取消购房协议，虽然合同第5点约定，被告退还定金等款项后原房地产买卖合同正式取消，但合同第4点又允许被告在签订补充协议后可以自由交易案涉房产。从当时情况看，双方已经明确知道合同到此不可能继续履行，故合同解除的时间应为2020年3月27日，而非原告主张的在被告没有返还款项时合同仍然有效。因此原告于本案中的损失应为已付定金、借款及按揭费用的利息损失。故本院根据合同履行情况，被告违约过错程度，国家利率的相关规定，酌定被告应支付的违约金为15000元。原告诉请过高部分，本院不予支持。被告辩解因房屋买卖合同已经取消，故其无须承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条的规定处理。被告的辩解有违上述司法解释的规定，本院不予采纳。综上，两被告应向原告退还定金、借款、贷款按揭费用合共44000元、支付违约金15000元。第三人少洋中介公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙艳萍、张忠利于本判决生效之日起十日内向原告莫俊密支付违约金15000元；二、被告孙艳萍、张忠利于本判决生效之日起十日内向原告莫俊密退还购房定金、借款、贷款按揭费用合共44000元；三、驳回原告莫俊密的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取计1625元（该款原告已预交），由原告莫俊密负担975元，由被告孙艳萍、张忠利负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇二〇年九月二十八日书记员  李秋云