山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终3923号上诉人(原审原告)：濮凯莉，女，1995年7月13日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：濮宁宁，男，1968年5月22日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：张曙光，山东纵横统一律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：魏丽，女，1972年6月15日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：周震，山东士合律师事务所律师。委托诉讼代理人：代长安，山东士合律师事务所律师。上诉人濮凯莉与被上诉人魏丽房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初93号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。濮凯莉上诉请求：1、撤销济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初93号民事判决书第二项；2、依法改判解除《营业房租赁合同》，被上诉人搬出承租房屋并交于上诉人；3、依法改判被上诉人支付2019年11月10日至2019年12月23日的逾期违约金48000元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人存在严重违约行为，依法应予认定。1、被上诉人的租赁费和管理费正常交至2019年11月9日，自2019年11月10日至2020年5月9日的租金和管理费105000元被上诉人应于2019年11月10日前5日内交纳，双方对此均无异议。被上诉人应交而未交，至2019年12月10日已经逾期一个月，逾期违约的事实是客观存在的，一审应予认定。2、2019年11月1日签订的《协议》，被上诉人认可交纳租金的时间、数额以及认可向上诉人交纳。2019年11月10日前5日内被上诉人应当履行交纳租金的义务，被上诉人至2019年12月10日已经逾期一个月没有履行，构成违约。3、被上诉人提交的证明自己没有违约的证据明显不足。上诉人多次催要租金，被上诉人均没有针对上诉人提出维修赔偿对抗交纳租金的事实，一审庭审被上诉人以房屋维修问题向上诉人主张的拒交租金的抗辩不能成立。(1)被上诉人提供的微信截图，没有任何关于2019年11月10日之前主张不履行租赁合同及四方协议的事实，所涉及的内容均是向九巨龙的维修问题，并不涉及租金，不能证明被上诉人没有违约的事实。2019年9月27日的微信交涉的是维修计划，此时根本就未到交纳租金的时间，而不是被上诉人所说的向上诉人交纳租金，上诉人以未办理上房手续为由予以拒绝。至2019年12月10日被上诉人逾期一个月的违约事实就已经形成了，其余微信截图均是2020年3月份的，所交涉的还是维修问题，维修问题要么是楼上水管破裂侵权造成要么是在开发商保修范围之内，并不是由于上诉人的过错造成，因此，不能成为被上诉人对抗交纳租金的理由。(2)被上诉人提供的2020年3月16日录音证据，是在2019年11月10日至2019年12月10被上诉人逾期违约一个月之后形成的当事人之间进行调解的证据，该证据不能推翻被上诉人至2019年12月10日就已经存在逾期违约一个月的事实。另据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定，“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”该份证据是被上诉人逾期违约一个月之后当事人之间进行调解的意见，明显是被上诉人专门为打官司录制，该证据不能在诉讼中作为对上诉人不利的证据。因此，一审对被上诉人逾期违约一个月的事实未予认定是错误的。二、一审判决适用法律错误，租赁合同有明确约定的解除条款，不应当撇开合同而适用法定解除条款。当事人有合同约定的应按照合同约定，合同没有约定的才按法定，约定应当优先于法定，在有合同明确约定的情况下，一审适用《合同法》第94条的法定解除条款属于适用法律错误。1、《营业房租赁合同》第六条约定“乙方迟延支付租金或管理费或欠交水电费达一个月，甲方有权解除合同。”2、《营业房租赁合同》第七条约定“乙方迟延交付租金或者管理费，每迟延一日付1000元的违约金。”租赁合同约定明确，且不违反法律规定，是当事人真实意思表示，应当依约履行。上诉人主张解除合同并要求被上诉人支付违约金有事实根据及合同依据。因此，一审对于租赁合同有明确约定的解除条款不用而适用法定解除条款属于适用法律错误，依法应当改判。魏丽答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人未按时缴纳租金系因上诉人与案外人九巨龙公司在案涉房产转让过程中，均拒绝被上诉人缴纳房租造成的，被上诉人不存在过错。被上诉人按《营业房租赁合同》向九巨龙公司交房租、管理费时，九巨龙公司说已无权收取房租和管理费，明确拒绝了被上诉人。被上诉人向上诉人交纳，上诉人先不回复，后又以与九巨龙公司还未办理完上房手续为由拒绝被上诉人。至一审结束，上诉人也未提供其本人联系方式和收款账户，致使被上诉人房租交纳不能。2020年8月24日，二审开庭前，上诉人才向被上诉人提供收款账号，被上诉人当日即向上诉人收款账号缴纳30万元，被上诉人不存在拒缴房租的故意。因上诉人的原因导致被上诉人缴纳房租不能，被上诉人对未按时缴纳房租不存在过错，一审认定被上诉不存在违约是正确的。二、一审适用法律正确。因上诉人与九巨龙公司交接不清导致被上诉人缴纳房租不能，被上诉人不存在违约。被上诉人一直愿意交纳房租并继续履行《营业房租赁合同》。在上诉人提供收款账号，被上诉人即向上诉人缴纳，并未影响上诉人实现合同目的。上诉人要求解除《营业房租赁合同》不符合法律规定，按照买卖不破租赁原则及相关法律规定，《营业房租赁合同》应当继续履行。综上，未按时缴纳租金，被上诉人不存在过错，被上诉人没有违约，《营业房租赁合同》应当继续履行，一审事实认定正确，适用法律正确，应予以维持。另外，被上诉人保留疫情期间房租减免的权利。濮凯莉向一审法院起诉请求：1、请求判令解除《营业房租赁合同》，被告搬出承租房屋并交予原告；2、判令被告支付2019年11月10日至2019年12月23日拖欠的租金14333元，管理费10628.74元及违约金48000元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月6日案外人九巨龙房地产开发集团有限公司与被告魏丽签订《营业房租赁合同》，约定：第一条1.甲方将位于济宁市户营业房出租给乙方从事合法的商业经营，经营业态为：口腔诊所。2.红星8号6号商住楼东数第一户商业房建筑面积约145.4㎡。第二条1.合同期限10年，自2018年11月10日起至2028年11月9日止。2.交付：甲方承诺于2018年11月10日之前将红星8号6号商住楼东数第一户营业房以现状交付乙方使用。3.费用交纳方式为先预付后使用，按半年支付，乙方在每个缴费期的前五个工作日内支付当期费用…本合同履约保证金75000元，用于设施损坏赔偿。违约费用、拖欠费用和水电费的优先扣除；本合同期满后若未出现以上情形，原数返还履约保证金，若续签，继续作为履约保证金在甲方处留存……第六条合同变更和解除第3.乙方迟延支付租金或管理费或欠交水电费达一个月，甲方有权解除合同……10.在签订本合同时，甲方已告知乙方该房为在售房源，乙方享有购买权，如同一时间内乙方和其他意向购买客户存在购买竞争，在同等条件下乙方享有优先购买权；乙方在没按甲方购房要求办理相关手续时，甲方视为乙方无购房意向，在合同有效期内甲方可出售该房屋。该房屋出售后，本租赁合同约定的甲方权利义务转移给购买者，乙方要严格按照租赁合同继续履行相关规定，双方另有约定除外。第七条违约责任1.乙方迟延交付租金或者管理费，每迟延一日支付1000元的违约金。合同签订后双方依约履行了义务。2019年8月22日，原告濮凯莉与案外人九巨龙房地产开发集团有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号F20190822023，约定原告购买被告坐落于，浣笔泉路以东，建设西巷以北的建设用地使用权该地块为济中国用（2008）第0802080042号土地使用权面积为1043平方米，土地使用权起始日期为2007年3月30日，终止日期为2047年3月29日。总价款为7092321元，并约定了其他相关事项，原告依约向案外人九巨龙房地产开发集团有限公司支付了价款7092321元，案外人九巨龙房地产开发集团有限公司将涉案房屋现状交付给原告。2019年11月21日，案外人向被告邮寄送达了涉案房屋已出售的通知，告知其向原告濮凯莉履行义务。后原、被告协商未果，原告于2020年1月3日诉至法院。一审法院认为，对当事人有争议的证据和事实，法院认定如下：被告是否存在违约的问题。原告提供交费计划表及收据三份、EMS快递回执及照片一组、2019年11月1日原、被告与案外人九巨龙房地产开发集团有限公司、济宁龙城广场商业管理有限公司签订的协议（以下简称四方协议），证明被告拒不缴纳房租，构成违约；被告提供原告与被告的微信聊天记录截屏（2019年9月27日至2020年3月14日）、2020年3月16日被告丈夫与原告父亲的见面录音，证明自己并未违约。法院认为，原告虽未按时缴纳租金，但双方对未缴纳原因争议较大，尤其是原告提交的四方协议，其在第一次开庭时主张，四方协商时，因房屋维修问题，被告拒不签订四方协议，但在后期调解时，又作为新证据提供，前后自相矛盾；被告辩解，该协议是2020年3月份四方在协商时，自己签字同意，但因原告不同意实际未能形成，并明确表示可按本协议履行，也可以先交纳房租至2020年11月份，经双方质证，法院综合分析认定，由于各方对涉案房屋维修等问题未能达成一致，原告亦未明确合理期间要求被告缴纳房租，被告并非故意拒缴，不存在过错。被告提供的见面录音及聊天记录截图真实、合法且与本案有关联性，予以认定，故，被告并不存在根本违约事实。经审理，法院认为，双方的争议焦点为：1.原告主体是否适格。本案为房屋租赁合同纠纷。被告魏丽与九巨龙房地产开发集团有限公司签订的《营业房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原告濮凯莉通过合法途径购买涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告魏丽与九巨龙房地产开发集团有限公司签订的《营业房租赁合同》仍继续有效，出租人的权利义务改由原告濮凯莉继受，且被告在原告提交四方协议后，明确表明同意向原告交纳房租，故原告主体适格。2.该合同是否应当解除。当事人订立合同的目的是为了实现特定的经济目的，当违约行为导致合同目的不能实现的，依法构成根本性违约，守约方有权解除合同。违约行为不影响合同目的的实现的，当事人不能约定构成根本性违约，不能赋予守约方行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，涉案的租赁合同长达十年之久，根据原、被告提供的证据及庭审情况，并不能证明被告违约，亦未影响到原告获得租金之合同目的的实现，原告未能提供通知被告在合理期限内支付租金的证据，故原告主张解除合同，不予支持。综上所述，本案中，濮凯莉通过合法途径购买涉案房屋后，被告魏丽与九巨龙房地产开发集团有限公司签订的《营业房租赁合同》仍继续有效，出租人的权利义务改由原告濮凯莉继受。原告提供的证据不能证明被告违约，亦未影响到原告获得租金之合同目的的实现，故原告主张解除合同，被告支付违约金的主张，不予支持；原告要求被告支付自2019年11月10日至2019年12月23日的租金14333元、管理费10628.74元，庭审中，被告对计算数额无异议，故原告的该主张予以支持。被告辩解的设备损害赔偿，与本案非同一法律关系，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告魏丽于本判决生效之日起十日内给付原告濮凯莉自2019年11月10日至2019年12月23日的租金14333元、管理费10628.74元，合计24961.74元；二、驳回原告濮凯莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1624元，减半收取812元，由被告魏丽负担。二审中，被上诉人提交2020年8月24日上诉人给被上诉人的《通知》1份，欲证明：2020年8月24日濮凯莉才向魏丽提供收款的银行账户，上诉人作出新的解除《营业房租赁合同》条件，即接到本通知之日起即刻支付，逾期解除《营业房租赁合同》；提交2020年8月24日魏丽向濮凯莉转账30万元的兴业银行《零售业务凭证》1份，欲证明：魏丽在知道濮凯莉的银行账户第一时间即向其转账30万元，不能认定被上诉人违约。同时证明被上诉人未违反上诉人新的关于逾期解除合同的约定，《营业房租赁合同》应当继续履行。上诉人的质证意见为：关于证据一真实性无异议，但是对被上诉人的证明目的有异议，结合被上诉人提出的证据二银行转账凭证，本身就说明了被上诉人拖欠租金，违背了商品房租赁第六条的约定，在该条约定中非常清楚约定，拖欠租金管理费或者水电费达到一个月的甲方有权解除合同，而且该合同是合法有效的，也就是说本案被上诉人提交的两份证据不能否认拖欠上诉人租赁费等相关费用的事实，所以该两份证据也同时证明上诉人要求解除租赁合同的客观事实，在证据二打款时间非常明确，已经远远超过了双方合同约定的缴纳房租的期限。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题是：涉案《营业房租赁合同》是否应当予以解除。当事人订立合同的目的是为了实现特定的经济目的，当违约行为导致合同目的不能实现的，依法构成根本性违约，守约方有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被上诉人虽未按时交纳租金，但根据一审上诉人提交的四方协议，可以认定由于各方对涉案房屋维修等问题未能达成一致，且上诉人亦未明确合理期间要求被上诉人交纳房租，因此被上诉人并非故意拒交租金，不存在过错，故被上诉人并不存在根本违约事实。同时，根据二审被上诉人提交的2020年8月24日上诉人给被上诉人的《通知》及兴业银行《零售业务凭证》，该通知中明确写明“现通知你在接到本通知之日起即刻内向我方支付房屋占用费，如逾期，你方与九巨龙房地产开发集团有限公司签订的《营业房租赁合同》按自动解除合同处理”，被上诉人在收到该通知后当天即向上诉人转款30万元，且上诉人也认可收到该30万元，该事实足以说明被上诉人并不存在拒交租金、恶意违约的故意。综上，涉案的租赁合同长达十年之久，上诉人未能提供通知被上诉人在合理期限内支付租金而被上诉人拒交租金的相关证据，不能证明被上诉人违约，亦未影响到上诉人获得租金之合同目的的实现，因此上诉人主张解除租赁合同，被上诉人支付违约金的主张，证据不足，对该上诉理由本院不予采信。综上所述，濮凯莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1624元，由濮凯莉负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十月十二日法官助理许贵梅书记员米阳