广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1462号 原告：栾峰，男，1974年7月3日出生，汉族，住广西北海市海城区，现住北海市海城区。 委托诉讼代理人：栾军（系栾峰同胞兄弟），男,1976年6月1日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被告：北海大山房地产开发有限公司，住所：北海市北海大道**鸿源生态新城****，组织机构代码证号：914505007717033538。 法定代表人：叶翔，总经理。 委托诉讼代理人：关淑文，女，汉族，1968年9月19日出生，住 案由商品房预售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年7月22日 开庭日期2020年9月2日 原告诉讼请求:请求贵院判决被告北海大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）向原告栾峰支付逾期交房违约金共计64810.46元（违约金根据《商品房买卖合同》第四章第十二条的约定进行计算，由被告按日支付全部购房款的万分之一给原告，自2016年5月31日起暂计至2020年6月1日，以后另计至实际交房之日止）。事实与理由：原告栾峰于2015年10月13日购得被告大山公司开发建造的位于北海市海城区上海路南38号大山现代城2幢1单元2902号房屋一套，并于同日与被告大山公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购置被告大山公司开发的房屋一套，房屋总价款为442997元，并约定出卖方大山公司应于2016年5月30日前向买受人栾峰交付该房屋，逾期交付则按照该合同第四章第十二条的约定计算违约金。但直至2020年6月1日，被告大山公司仍未将该房屋实际交付给原告，其行为已经构成违约，根据《商房买卖合同》的第四章第十二条逾期交付责任的约定，出卖方应按照该合同第十一条约定的日期向买方交付房屋，如未按期交付，则在交房期限届满之日的次日起计算违约金，由出卖方按日计算向买受人支付全部购房款的万分之一的违约金。现自2016年5月31日至今已逾期超过95日，被告应当按照该合同第十二条第（2)种方式向原告支付相应的逾期交房违约金。另，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条的约定，因本合同产生的争议向房屋所在地人民法院起诉。现被告的行为已经构成违约，严重侵犯到原告的合法权益，原告为维护自身合法利益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定向人民法院提起民事诉讼，具有事实及法律依据，请求人民法院查清事实，判如所请！ 被告答辩意见一、请求北海市银海区人民法院驳回（2020）桂0503民初1462号的诉讼请求。二、事实和理由：原告与我公司签订《商品房买卖合同》现阶段房屋权属不清，诉讼我司属不合法行为。三、涉案房屋是原告以贷款方式购买的，因原告原因违约没有按《个人购房借款合同》约定偿还银行贷款现已被银行起诉，现银行已申请执行。所以涉案房屋权属不清，请法院依法驳回原告的诉讼请求，在原告还清银行贷款后再行处理。 查明事实2015年10月13日原告栾峰与被告大山公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告大山公司开发建造的位于北海市海城区上海路南38号大山现代城2幢1单元2902号房屋，该商品房已由北海市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为北建房预字第2012060号。双方经协商一致，房屋交易总价款为442997元，采用贷款方式付款。出卖方大山公司应当在2016年5月30日前向买受人栾峰交付该商品房，逾期交付则按照该合同第四章第十二条的约定计算违约金。而后，原告已经按照约定如期支付相应的购房款项并有《收据》和《借记卡账户历史明细清单》予以证实，被告大山公司因与案外人施工单位涉及其他诉讼，致使项目停工导致未能按时将该房屋实际交付给原告。《不动产登记信息查询证明》内容：经核查，截止2020年9月3日原告栾峰名下江苏路以南、上海路西侧大山现代城2幢1单元2902号房屋的不动产登记情况仍属预购商品房预告登记。原被告签订《商品房买卖合同》第四章第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付给买受人的，则在交房期限届满之日的次日起计算违约金，由出卖方按日计算向买受人支付全部购房款的万分之一的违约金。 又查明，涉案房屋系由原告向案外人中国工商银行股份有限公司以贷款方式向被告北海大山房地产开发有限公司购买的，因原告栾峰未按照《个人购房借款合同》约定履行还款义务，北海大山房地产开发有限公司亦未履行连带保证责任，遂判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告栾峰、北海大山房地产开发有限公司于2015年11月24日签订的《个人购房借款担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2015）年（2103）号）；二、被告栾峰偿还借款本金280331.08元及利息2419.22元[利息暂从2019年1月15日计至2019年2月21日，以后按《个人购房借款担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2015）年（2103）号）约定的执行标准自2019年2月22日起计至还清借款之日止]给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；三、被告栾峰支付律师代理费13223.76元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；四、被告北海大山房地产开发有限公司对被告栾峰的上述债务承担连带清偿责任后，有权向被告栾峰追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 本院意见原告栾峰与被告大山公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应予依约履行。原告已经按照约定如期支付相应的购房款，但被告大山公司未能按约将该房屋实际交付给原告。因被告至今未向原告实际交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故原告请求被告北海大山房地产开发有限公司向其支付逾期交房违约金有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张施工单位恶意诉讼，致使项目停工导致没有按时交付房屋，约定的违约金过高请求予以适当减少的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院认为，原告主张违约金并未过高，被告所述事实可另行主张案外人承担相应责任。 裁判结果被告北海大山房地产开发有限公司向原告栾峰支付逾期交房违约金64810.46元(违约金计算，按日支付全部购房款的万分之一，自2016年5月31日起暂计至2020年6月1日，以后另计至实际交房之日止）。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可 在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 判决依据根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定。 诉讼费本案案件受理费710元，由被告北海大山房地产开发有限公司负担。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 杨明 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 周婷 书 记 员 庞霞 附本判决书参照法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方 支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。