西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终663号上诉人（原审被告）：西藏精耕农牧开发有限公司，住所地：西藏自治区拉萨市柳梧新区国际总部城********-085，统一社会信用代码：。法定代表人：熊佳，公司法定代表人。被上诉人（原审原告）：拉萨净土特色种植有限公司，，住所地：西藏自治区拉萨八一农场统一社会信用代码： 。法定代表人：次旦多吉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姚金龙，西藏冈仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓霞，西藏冈仁律师事务所律师。原审被告：熊佳，男，汉族，1973年10月18日生，现住拉萨市。上诉人西藏精耕农牧开发有限公司（以下简称精耕公司）因与被上诉人拉萨净土特色种植有限公司（以下简称净土公司）土地租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区曲水县人民法院（2020）藏0124民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人精耕公司的法定代表人熊佳，被上诉人净土公司的委托诉讼代理人魏晓霞、姚金龙，熊佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精耕公司上诉请求：1、依法撤销西藏自治区曲水县人民法院做出的（2020）藏0124民初42号判决书并改判案涉租赁合同无效；2、由净土公司承担本案诉讼费。主要事实和理由：净土公司在未取得案涉土地租赁权的情况下，将土地转租给精耕公司，在土地所有人曲水县茶巴朗村委会明确表示不认可净土公司的转租行为的前提下，案涉合同应当无效，据此一审法院认定事实错误、适用法律错误。1、净土公司取得土地租赁权时间为2019年8月25日，但转租精耕公司时间为2019年6月1日，即净土公司与精耕公司签订租赁合同时，净土公司未取得土地租赁权；2、净土公司与茶巴朗村委会签订租赁合同后，未交纳租金，按照合同约定的15天逾期自动解除合同的法律后果，净土公司无权转租；3、净土公司与茶巴朗村委会之间的租赁合同明确约定转租须经茶巴朗村委会同意，否则自动解除合同，净土公司与精耕公司签订合同时，净土公司未经茶巴朗村委会同意，合同自动解除，净土公司无转租权；4、净土公司向精耕公司隐瞒转租须经村委会同意的事实，存在欺诈行为，案涉合同属于可撤销合同；5、一审法院认为茶巴朗村委会出具的《西藏精耕公司拖欠茶巴朗村款项清单》及《情况说明》，视为对租赁合同效力的认可和追认。而茶巴朗村委会表示得知转租行为后，已明确表示不认可转租行为，与事实不符；6、茶巴朗村委会先与西藏睿健净土生物科技有限公司建立的租赁合同关系，该合同解除后，于2019年8月才与净土公司建立租赁合同关系，因此净土公司不是自始享有案涉土地租赁权；7、一审法院适用《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》错误。净土公司辩称:一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。茶巴朗村委会已对净土公司的转租行为进行了追认，合同依法有效。熊佳辩称:因其本人系精耕公司的法定代表人，在诉讼过程中选择以法定代表人身份参加诉讼，故放弃本人的相关诉讼权利。净土公司向一审法院起诉请求：1．判令解除净土公司与精耕公司于2019年6月1日签订的《土地租赁协议》；2．判令精耕公司与熊佳连带将租赁土地恢复原状（包括被拆除的网围栏的恢复）归还净土公司；3．判令精耕公司与熊佳连带支付所欠租金65万元；4．判令精耕公司与熊佳连带支付违约金13万元；5．判令精耕公司与熊佳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年6月1日，净土公司与精耕公司签订《土地租赁协议》一份，协议约定将净土公司（甲方）从曲水县茶巴朗村委会承租来的土地中的500亩，转租给精耕公司（乙方），用于发展玻璃大棚设施农业和种植，期限为10年加五个月建设期，从2019年6月1日开始，每亩每年租金为1300元。合同第三条约定，甲方保证乙方在合同生效后30日内进驻该地块，如因甲方原因导致乙方未能按时进入，逾期30日以上，甲方应每日支付乙方年租金0.1％的违约金，如逾期超过90日，乙方有权解除合同，甲方应支付乙方年租金总额10％的违约金。合同第四条约定，如果乙方逾期交纳租金在30日以上，乙方除应补交所欠租金外，应向甲方支付年租金总额10％的违约金，如逾期超过90日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金总额10％的违约金。合同还对双方权利义务、保证金的支付、争议解决方式等进行了约定。2019年6月2日，在双方协议签订后的次日，精耕公司即安排工人进场对涉案租赁土地进行场地平整、挖掘施工、基础设施建设等操作。2019年8月25日，净土公司与案外人茶巴朗村委会签订《曲水县曲水镇茶巴朗村种植基地的租赁合同》一份，租赁范围为：东和润碎石场起、西格日沟乡村路起、南拉日铁路起、北种植大棚起（不包含扶贫办建设大棚）。租赁期限：自2019年8月1日至2029年8月1日。2020年1月15日，精耕公司与熊佳向净土公司出具《借款申请及承诺》两份，其中一份载明：“拉萨净土特色种植有限公司：2019年6月1日，我公司与贵公司签订了《土地租赁协议》，贵公司将位于××县的500亩土地出租于我公司，由我公司自主在该土地上发展现代农业，我公司与贵公司是单纯的土地租赁关系。《土地租赁协议》签订后，我公司在使用该土地过程中，因组织、管理不善等原因，一方面未按《土地租赁协议》条款向贵公司及时缴纳65万元土地租金和105万元土地使用保证金（该保证金共150万元，已缴纳45万元）。另一方面拖欠大量民工工资无法兑现，引发民工到贵集团公司聚集上访，为贵集团各项工作的正常开展以及声誉形象造成了严重的影响，因此，我们因自身合同违约给贵公司带来的麻烦深感愧疚和自责。为了全力化解消除因我公司违约引发民工到贵集团上访带来的负面影响，现申请从贵公司借款350万元用于垫资支付我公司拖欠的民工工资，加上之前贵公司垫付的50万元，共计400万元，我公司承诺于2020年3月20日前一次性还清。我公司同时承诺，若不能按时还清上述400万元垫资借款，我公司自愿同意并承诺如下：1、从逾期之日起自动解除我公司与贵公司之间的土地承租合同，并将土地恢复原样归还于贵公司（费用自理），并在逾期三日之内清偿尚欠的租金及租金20％的违约金。2、对逾期归还400万元借款，自逾期之日起按年利率的24％承担利息，直到本金和利息付清为止。3、并承担由此给贵公司带来的一切经济损失”，两份《借款申请及承诺》分别由精耕公司盖章和熊佳签名确认。2020年1月15日，精耕公司与熊佳向净土公司出具《垫付款项及承诺书》一份，对借款的金额及逾期还款的责任进行了承诺，承诺内容与上述两份《借款申请及承诺》基本一致。2020年1月20日，熊佳向净土公司出具《担保书》一份，其承诺对精耕公司于2020年1月15日签署的《借款申请及承诺》、《垫付款项申请及承诺书》项下的租金、借款、利息、违约金、损失等全部债务、以及原告实现债权可能发生的诉讼费、鉴定费、保全费、律师费等，向净土公司承担无限连带担保责任。同日，精耕公司还向净土公司提供《不动产权证书》一份，承诺用于配合净土公司进行抵押担保，并由熊佳签名确认。2020年4月3日，净土公司向精耕公司发出《通知》一份，《通知》载明：“精耕公司所借400万元款项，截至目前只归还净土公司5万元，其他借款、租金等全部在拖欠中”，要求精耕公司接到该通知后立即兑现承诺，清偿共计567.8万元的欠款（租金65万元及拖欠租金的违约金13万元，借款395万元及约定利息94.8万元）。熊佳于当日签字确认收到。2020年4月10日，精耕公司做出《声明》一份，载明：“本公司西藏精耕农牧开发有限公司租用曲水县茶巴朗村五组土地，建设曲水农业生态园园区，为了避免权属纠纷，特做如下说明：西藏精耕农牧开发有限公司是此园区的真正所有者，今后由此园区引起的纠纷和造成一切后果，其责任概由本公司承担，与拉萨市净土公司无关”，上述《声明》，由精耕公司申请《拉萨日报》于2020年4月14日进行了公告。2020年6月28日，精耕公司出具《关于拉萨市维稳指挥部拖欠民工工资等引发非访隐患事宜的情况说明》一份，精耕公司对案涉租赁土地、借款、登报声明等情况进行了说明。2020年7月15日，茶巴朗村委会出具《西藏精耕公司拖欠茶巴朗村款项清单》和《情况说明》各一份，对精耕公司尚欠茶巴朗村委会相关费用进行了说明。对于精耕公司向净土公司的借款及相关利息，净土公司已于2020年4月15日在拉萨市堆龙德庆区人民法院提起诉讼。另查明，根据曲水县人民政府曲政复字［2019］030号《关于〈关于办理设施农业用地的请示〉的批复》，涉案土地已批复可用于现代生态建设项目，精耕公司已向有关部门对涉案投资项目申请备案，并对涉案土地进行了场地平整、挖掘、基础设施等多项建设施工。一审法院认为，本案争议焦点为：1．净土公司主张与精耕公司于2019年6月1日签订的《土地租赁协议》予以解除，是否有事实及法律依据，以及是否存在精耕公司与熊佳答辩所述《土地租赁协议》属于无效合同之情形；2．净土公司主张精耕公司与熊佳连带支付租金65万元及违约金13万元，是否有事实与法律依据；3．净土公司主张精耕公司与熊佳将涉案租赁土地相关的网围栏等设施恢复原状，以及归还涉案租赁土地，是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，原审法院认为，案涉《土地租赁协议》系有效合同，精耕公司在履行合同过程中存在违约情形，净土公司主张解除双方《土地租赁协议》应予以支持。理由是：首先，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。本案中，净土公司主张对涉案土地享有使用经营权的依据是，其与案外人茶巴朗村委会于2019年8月25日签订的，承包期限自2019年8月1日至2029年8月1日的《曲水县曲水镇茶巴朗村种植基地的租赁合同》。原审法院认为，即便净土公司与精耕公司、熊佳于2019年6月1日签订《土地租赁协议》时，净土公司尚未取得土地使用经营权，但上述《土地租赁协议》也系效力待定合同，虽然案外人茶巴朗村委会未与精耕公司直接签订租赁合同，但通过案外人茶巴朗村委会出具的《西藏精耕公司拖欠茶巴朗村款项清单》及《情况说明》（均由茶巴朗村村民委员会加盖了公章），视为案外人茶巴朗村委会对净土公司与精耕公司、熊佳双方所签订《土地租赁协议》的效力的认可和追认。因此涉案《土地租赁协议》自原、被告双方订立时起生效，精耕公司自签订《土地租赁协议》时对涉案土地即享有土地使用承包经营权。其次，据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的“但书”规定，“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”可见，即使发包方茶巴朗村委会做出不同意转让的意思表示，在无法定理由的情况下也不能当然地认定转让协议无效。本案中，净土公司将其与茶巴朗村委会承包的相关土地使用经营权进行流转，不违反法律、法规的强制性规定，在村委会没有不同意流转的法定理由的情况下，净土公司与精耕公司、熊佳双方签订的转让协议应为有效，精耕公司与熊佳主张涉案《土地租赁协议》无效缺乏法律依据。再次，虽然净土公司与案外人茶巴朗村委会系于2019年8月25日签订《曲水县曲水镇茶巴朗村种植基地的租赁合同》，但在净土公司与精耕公司签订协议的次日，也就是2019年6月2日，净土公司即已经让精耕公司进场对涉案租赁土地进行土地平整、基础设施建设等操作，因此能够认定双方签订租赁合同时，净土公司已实际享有涉案租赁土地使用权，且净土公司依据合同及时向精耕公司交付了土地，精耕公司亦对涉案租赁土地进行了实际占有、使用。最后，依据双方《土地租赁协议》第四条，关于乙方权利和义务中的约定：“如乙方逾期超过九十日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金总额10％的违约金”；以及精耕公司与熊佳于2020年1月15日向净土公司出具《借款申请及承诺》中载明：“……我公司同时承诺，若不能按时还清上述400万元垫资借款，我公司自愿同意并承诺如下：1、从逾期之日起自动解除我公司与贵公司之间的土地承租合同，并将土地恢复原样归还于贵公司（费用自理），并在逾期三日之内清偿尚欠的租金及租金20％的违约金。2、对逾期归还400万元借款，自逾期之日起按年利率的24％承担利息，直到本金和利息付清为止”的相关承诺，因此，根据双方《土地租赁协议》第四条精耕公司逾期90日交纳租金净土公司有权解除合同的约定，及精耕公司对违约的书面承诺，净土公司主张解除双方合同的条件已成就。关于案涉《土地租赁协议》解除的具体时间，原审法院认为，原审法院于2020年6月3日受理了净土公司的诉讼，后于2020年6月15日向精耕公司依法了送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等材料。因此，净土公司解除涉案《土地租赁协议》合同的意思表示已于2020年6月15日告知精耕公司，加之净土公司主张合同解除的条件已成就，故原审法院认定双方《土地租赁协议》正式解除日期为2020年6月15日。综上，对净土公司诉请解除双方于2019年6月1日签订《土地租赁协议》，原审法院予以支持；对精耕公司与熊佳主张涉案《土地租赁协议》系无效合同的抗辩，原审法院不予采信。针对第二个争议焦点，原审法院认为，根据净土公司与精耕公司、熊佳双方《土地租赁协议》第二条对于租金和租期中：“租赁500亩，期限为10年加五个月建设期，自2019年6月1日至2029年5月31日止，每年租金每亩为1300元”的约定，双方约定了五个月建设期，精耕公司系于2019年6月2日进场施工，截至2019年10月31日前系五个月建设期，在双方合同中对于五个月建设期的租金未进行约定，应视为精耕公司与熊佳无须交纳五个月建设间的土地租金。双方合同于2020年6月15日解除后，精耕公司负有及时将涉案租赁土地交付给净土公司的义务，精耕公司与熊佳未及时交付土地理应从合同解除之日支付逾期占有使用费。关于精耕公司与熊佳庭审中陈述已向净土公司支付50万元租金的主张，精耕公司与熊佳未提交任何证据予以证实，原审法院不予采信。关于土地占有使用费的标准，原审法院酌定按照双方约定的每亩年租金1300元计算。关于租金的具体金额，原审法院酌定支持自2019年11月1日至2020年7月31日期间的9个月的租金合计487500元（65万元×9÷12）。如精耕公司在此之后仍存在对涉案租赁土地逾期占有使用之情形，净土公司可另案主张。关于违约金的金额，原审法院认为，精耕公司在承租期内未按期支付租金，精耕公司与熊佳确实存在违约，理应依约支付违约金。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度、净土公司对预期利益的损失等综合因素，以及精耕公司与熊佳在《借款申请及承诺》中自愿同意支付租金20％的违约金的承诺，且上述承诺未违反法律、法规强制性规定，故原审法院支持被告还应支付违约金97500元（487500元×20％）。针对第三个争议焦点，关于净土公司主张精耕公司与熊佳将涉案租赁土地相关的网围栏等设施恢复原状，并归还涉案租赁土地的诉请。原审法院认为，净土公司对涉案土地的合法使用权受法律保护，但是，权利主张应当符合法律规定，并且事实上具有履行可能。而本案审理过程中，净土公司对网围栏的范围、长度、高度、项目的位置未进行任何表述和限定，也未向法庭提交任何证据，故净土公司的此项诉请不具有可执行性，原审法院对此无法予以支持。经原审法院实地察看，涉案大部分地块已由精耕公司进行了基础设施建设，部分地块进行了建设挖掘，净土公司与精耕公司、熊佳双方均表示上述设施已具有较大财产利益价值，导致净土公司主张上述地块恢复原状方式不具备现实履行的条件，加之净土公司与精耕公司、熊佳双方目前正在对涉案基础建设、挖掘部分等设施进行评估、拍卖等协商，因此，净土公司要求精耕公司与熊佳将案涉租赁土地恢复原状、返还土地的诉讼请求目前尚无法实现，故对净土公司此项诉请，原审法院亦无法予以支持。待双方及有关部门协调处理好涉案基础建设、挖掘部分等设施后，或净土公司另行明确具体可执行的诉讼请求后另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百〇八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、拉萨净土特色种植有限公司与西藏精耕农牧开发有限公司双方于2019年6月1日签订的《土地租赁协议》自2020年6月15日起解除；二、西藏精耕农牧开发有限公司于判决生效之日起十日内向拉萨净土特色种植有限公司支付土地租金、逾期占有费、违约金合计585000元（其中土地租金及逾期占有费487500元，违约金97500元）；三、熊佳对西藏精耕农牧开发有限公司上述款项承担连带偿还义务；四、驳回拉萨净土特色种植有限公司的其他诉讼请求。精耕公司与熊佳在二审中未提交新证据。净土公司在二审中向本院提交了：精耕公司的《承诺》一份、净土公司《关于茶巴朗土地转租的申请》一份予以佐证。精耕公司的质证意见：对其真实性认可，但对证明目的不认可，因无法证明双方签订合同时，净土公司取得土地租赁权，导致精耕公司融资困难。本院认证意见：对净土公司提交的该两份证据的真实性予以确认。本院在二审中补充查明的事实：2020年8月4日，净土公司向茶巴朗村委会书面申请土地转租事宜，茶巴朗村委同意转租，时间为2020年8月5日。2020年8月6日，精耕公司向净土公司承诺于8月20日前清偿精耕公司报送至拉萨市信访局的有关曲水秀色农业生态园项目对外债务及施工班组等费用，否则放弃曲水秀色农业生态园项目继续实施，并将该项目进行拍卖用于清偿债务。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，根据精耕公司的上诉请求及事实理由，本案争议的焦点问题是精耕公司与净土公司之间的租赁合同是否有效的问题。对此，本院认为根据我国合同法的相关规定，影响合同效力的因素主要是合同标的、合同主体、合同目的、合同形式、合同条款，只要其中一个要素不符合法律规定，必然影响合同的有效性。本案中，在合同主体上，精耕公司作为企业法人，在其经营许可范围内有权签订租赁合同，无违反法律规定之处，属于有效合同主体；净土公司在与精耕公司于2019年6月签订合同时虽未取得土地租赁权，但是净土公司随后在8月与茶巴朗村委会签订了租赁合同，因此，无论是净土公司诉称的先协商一致后签订合同，还是事后商定合同，依照我国合同法对无权处分追认的规定，净土公司已在法律上消除了无权处分的瑕疵，根据合同法的相关规定，净土公司与精耕公司之间的租赁合同产生法律效力。在合同标的上，本案系农村集体所有土地，且属于耕地，按照《中华人民共和国土地管理法》及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，案涉土地出租符合法律规定。在合同形式上，租赁合同采用书面形式订立完全符合我国合同法规定，并无不妥之处。在合同条款上，租赁合同的条款也无证据证明存在违法之处。在合同目的上，案涉土地仍是用来作为农业生产，并未改变土地用途，合同目的符合法律规定。因此案涉合同上述的因素不足以导致租赁合同无效。关于净土公司未按合同约定转租土地给精耕公司及违反其与茶巴朗村委会签订的租赁合同约定而合同自动解除问题，按照我国合同法关于租赁合同的规定，租赁合同到期后双方还可以形成不定期租赁合同的规定，租赁合同的解除应当有明确的意思表示，否则双方可以继续就原租赁合同进行履行，且净土公司于2020年8月已取得了茶巴朗村委会书面同意转租，因此，净土公司与精耕公司签订的租赁合同无法定无效事由，精耕公司的上诉请求依法不能成立。对于双方当事人未上诉的部分，本院经审查未发现不当之处，依法予以确认。综上所述，精耕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由西藏精耕农牧开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审  判  长   苏 加 棠审  判  员   彭 美 玉审  判  员   白  玛二〇二〇年十月十二日法 官 助 理   达娃卓嘎书  记  员   谢 生 菊