山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10227号 上诉人(原审被告)：王从刚，男，1972年11月11日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：王轩枫，山东乾恒律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：青岛东海物资设备供销有限公司，住所地：山东省青岛市市**宁夏路**。 法定代表人：谭海雯，职务总经理。 委托诉讼代理人：王鹏，山东鲁能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾佳全，山东鲁能律师事务所律师。 上诉人王从刚与被上诉人青岛东海物资设备供销有限公司（以下简称东海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初8970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王从刚上诉请求：依法撤销山东省青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初8970号民事判决书，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院适用法律错误，认定事实不清，裁判有失公允。一、一审法院适用法律错误。一审法院判决依照的法律条文为《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被上诉人认可合同期限截止至2015年12月31日，而上诉人认可合同期限截止至2018年12月，合同期限均已到期，不存在双方协商解除合同的情形。此法条适用与本案无关。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”一审中，被上诉人主张上诉人支付房屋租金，根据上述法律规定，被上诉人对合同起止期限、租金负有举证责任，而实际上被上诉人在一审中未提交任何证据，其应当承担举证不能的不利后果，其诉讼请求应当被依法驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案中，王从刚的代理律师到庭参加诉讼，根本不存在缺席判决的情形，此法条适用也与本案无关。二、一审法院根据评估报告认定上诉人与被上诉人关于涉案房屋每年的租金为60000元无法律依据，也与事实不符。首先，根据“谁主张、谁举证”原则，被上诉人若认为涉案房屋的年租金为60000元，就需要提交相关证据予以证明其主张。但在一审过程中，被上诉人无任何证据提交，其应当承担举证不能的不利后果。其次，上诉人与被上诉人之前无书面合同，根据口头约定，涉案房屋的租金为每年40000元。在被上诉人无任何有效证据提交的前提下，一审法院仅仅根据评估报告认定被上诉人主张的租金价格更加符合市场价格，而上诉人主张的租金仅为市场价格的三分之二，显然被上诉人所述可信度更高。根据《中华人民共和国合同法》第四条合同自由原则“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”即上诉人与被上诉人只要出于自愿，便可达成对租金的约定，而约定的租金价格无论高于或者低于市场价均系合法有效的，对合同的双方也具有同样的约束力。上诉人在一审庭审中明确表明拒绝对涉案房屋年租金进行评估，因评估的价格仅系市场价格，而非双方约定的租金价格，违反了合同意思自治的原则。最后，若根据被上诉人所称，年租金为60000元，且其仅仅认可上诉人缴纳了一年的租金。按照被上诉人所称，上诉人自2015年12月租赁期限届满后便不再缴纳租金，而直至2018年被上诉人才提起诉讼。若上诉人如被上诉人所称非法占有房屋三年，而被上诉人在此期间既没有向上诉人主张支付占有使用费，也没有要求被上诉人搬出涉案房屋，明显违背常理。三、一审法院认定上诉人缴纳租金的期限无法律与事实依据。上诉人已经缴纳了涉案房屋三年的租金共计120000元，缴纳期限自2015年12月至2018年12月。根据(2019)鲁0203民初1462号判决书中记载“经现场查看，该房屋现已空置”，此情况在庭审中已告知被上诉人，也就表明在上诉人与被上诉人上一个案件审理过程中，被上诉人已经知晓房屋空置的事实，上诉人业已电话通知被上诉人接受房屋，被上诉人却迟迟不予接收。直至2019年5月26日，被上诉人才前往接收早已空置的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条减损规则“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在被上诉人所称上诉人违约超过两年的情形下，明知涉案房屋已经空置，却迟迟没有前往接收房屋。被上诉人没有采取适当措施致使损害扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，一审法院认定上诉人应当缴纳2019年1月至2019年5月26日的占有使用费无法律依据。综上，一审法院适用法律错误，认定事实不清，裁判有失公允，望二审法院能够查明事实真相，维护上诉人的合法权益。 被上诉人东海公司辩称，一、一审法院依据评估报告确定涉案房屋每年的租金为60000合理合法。被上诉人在一审中主张涉案房屋的年租金为60000元，上诉人主张涉案房屋的年租金为40000元，但双方都无直接证据证明双方当时约定的年租金标准具体是多少，因此被上诉人申请法院对租金标准进行评估，评估得出的年租金标准是60000元左右，与被上诉人所主张的年租金标准相符，一审法院因此认定年租金标准是60000元，合法且适当。至于上诉人主张的口头约定年租金40000元，完全是莫须有，并且上诉人也没有举证证明，并且与鉴定出的年租金60000元的市场价格相差甚远，一审法院因此不予采信，非常正确。二、关于租赁期限，上诉人在一审中自认租期为2015年12月至2018年12月，且一审法院认为上诉人所举证的租金收据上签署的2015年12月17日这个日期也与上诉人自认的租期起始时间也相符，因此认定租赁期限是2015年12月至2018年12月，并非没有依据。至于上诉人主张2015年12月至2018年12月期间的租金是12万元，且其已经全部交纳，完全没有证据支持，且据此计算出来的年租金标准与鉴定结论相差甚远，因此，一审法院没有支持上诉人这一主张，完全正确。三、上诉人违法占用房屋期间，被上诉人曾多次要求上诉人腾交房屋并支付占用费，但上诉人拒不付费也不搬出，被上诉人无奈才将上诉人诉至法院，并非像上诉人所说的一直不主张权利。四、一审法院认定上诉人应当支付2019年1月至2019年5月26日的占有使用费合理合法。2019年5月23日送达给被上诉人的山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初1462号民事判决书认定了上诉人占有、使用涉案房屋的事实，且确认了其仍应向被上诉人交还房屋的义务，并最终判决上诉人在判决书送达之日起三日内向被上诉人腾还案涉房屋，因此，上诉人有义务承担房屋交还日（2019年5月26日）之前的房屋占用费。至于上诉人在上诉状中所主张的被上诉人迟迟不接收房屋，致使损害扩大，没有任何事实依据，且与生效判决相悖，不应支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由与事实不符，于法无据，被上诉人请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 东海公司向一审法院提出诉讼请求：王从刚向东海公司支付自2016年1月1日起至2019年5月26日止的房屋占用费280000元及利息（暂计算至2019年7月30日为32595.06元）。事实和理由：2014年12月东海公司与王从刚约定将市北区安达路12号院内楼房第一层的多间房屋出租给王从刚使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为六万元。2015年12月17日王从刚才向东海公司支付了该六万元租金。租赁期限届满后，王从刚没有再向东海公司支付租金，也未将房屋交还给东海公司，一直违法占用。期间东海公司多次催促王从刚交还房屋并支付占用费及利息，王从刚置之不理。东海公司无奈于2018年起诉王从刚交还房屋，胜诉后于2019年5月26日收回了房屋。但2016年1月1日至2019年5月26日的房屋占用费王从刚未支付给东海公司。 王从刚在一审中辩称，王从刚已经缴纳了2015年12月至2018年12月全部的租金，不存在东海公司主张的房屋占有使用费。 一审法院认定事实如下：东海公司曾于2019年起诉王从刚，要求王从刚返还占用的市北区安达路12号院内楼层第一层房屋。一审法院审理后作出（2019）鲁0203民初1462号民事判决，判决王从刚于该判决送达之日起三日内向东海公司返还上述房屋，如王从刚未主动履行，东海公司应自行接收。该判决于2019年5月23日送达东海公司，东海公司于2019年5月26日自行接收诉争房屋。 前述（2019）鲁0203民初1462号民事判决查明、确认下列事实：1、青岛市市北区安达路12号（原四方区抚顺路7号丙）房屋登记所有权人为青岛市第一住宅建筑公司，该公司于2002年1月11日变更企业名称为青岛市一宅建筑集团股份有限公司。2011年8月10日，青岛市一宅建筑集团股份有限公司向东海公司出具房产经营确认函。确认由青岛一宅建筑材料机具租赁有限公司（后变更名称为：青岛东海物资设备供销有限公司）以自己的名义全权负责安达路12号的房产经营（包括但不限于对外出租、联营、维修、维护等），独立享有全部收益，独立承担全部责任。2、东海公司与王从刚之间存在房屋租赁合同关系，并已履行，双方虽未签订书面合同，但对王从刚租赁使用东海公司的安达路12号院内楼房第一层房屋的事实没有争议。 本案中，双方争议的事实为：双方之间租赁合同的成立时间、租赁期限、约定的租金数额、支付方式、已付租金数额。东海公司主张合同成立于2014年12月，约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金为每年6万元，租金每年支付，王从刚仅在租期届满前支付当年租金60000元，后一直占用房屋未支付租金或使用费。王从刚主张合同成立于2015年12月，租赁期限自2015年12月至2018年12月，3年租金共计12万元，王从刚分两次向东海公司支付了三年租金共计120000元。 东海公司围绕争议事实提交2015年12月17日青岛一宅建筑材料机具租赁有限公司开具的收款收据（复印件）一张，用以证明东海公司在2015年12月17日收到王从刚支付的2015年1月至2015年12月的租金60000元。王从刚对该证据真实性无异议，认为该收据背面书写有“2015-2016.12.30田建国”，表明王从刚向东海公司支付了全部租金共计120000元，并非东海公司所称的60000元。经审查，东海公司提交的收据复印件上载明：项目为“安达路一楼租房”，数量为“壹层”，金额为60000元，收款人为“王”。针对东海公司提交的该证据，王从刚提交该收据正反面复印件各一份，用以证明收据正面载明王从刚于2015年12月17日支付了2015年12月17日至2017年6月17日一年半的租金60000元，反面显示王从刚于2016年12月30日支付自2017年6月17日至2018年12月17日租金60000元，共计支付三年租金120000元。东海公司对王从刚提交的收据正面复印件无异议，但认为该60000元是2015年度的租金，系王从刚迟延交付租金，经东海公司一再催促才在租期即将届满时支付的。东海公司对王从刚提交的收据背面复印件真实性不予认可，称王从刚仅支付东海公司租金60000元，再未支付过其余租金，且从复印件文字内容上看，并未写收到租金等内容，只是写了一个日期，不能证明王从刚所述又向东海公司支付过60000元租金的事实，更不能证明王从刚所主张的租金的涵盖期限。经审查，王从刚提交的收据背面复印件内容为：“2015-2016.12.30田建国”。经一审法院询问田建国为何人，王从刚称其系东海公司单位领导的亲戚，东海公司称单位没有此人。 一审诉讼中，根据东海公司申请，一审法院委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对涉案房屋自2015年1月1日至2019年5月26日期间每年市场租金价格进行评估，该评估机构作出评估报告，结论为涉案房屋2015年租金价格为59537.22元、2016年为61192.84元、2017年为62246.16元、2018年为63553.33元、2019年1月1日至5月26日期间租金价格为26209.39元。东海公司预交评估费用10000元。 一审法院认为，关于双方争议的约定租金价格问题，东海公司主张约定的年租金价格为60000元，王从刚主张60000元系一年半的租金，即年租金价格为40000元。根据山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司出具的评估报告可以确认，涉案房屋在2015年至2018年期间年租金价格均在60000元上下，故东海公司主张的租金价格更加符合市场价格，而王从刚主张的租金仅为市场价格的三分之二，显然东海公司所述可信度更高。另外，从双方提交的收款收据来看，王从刚于2015年12月17日一次性支付东海公司租金60000元，按照一般交易惯例，租金多为年付，也能印证东海公司所述租金价格。综上，一审法院采纳东海公司主张的约定租金价格，即双方合同约定的年租金价格为60000元。 关于双方争议的租赁期限问题，东海公司主张合同成立于2014年12月，约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，王从刚主张合同成立于2015年12月，约定租赁期限自2015年12月至2018年12月。关于该问题，双方均未提交充分有效的证据予以证明。双方提交的收款收据显示王从刚首次支付租金的时间为2015年12月17日，按照一般交易习惯，租赁合同的双方通常会约定承租人于租赁期限开始前后的一段时间支付首期租金，故王从刚关于该问题的陈述更加符合交易习惯，另外，东海公司主张租赁期限自2015年1月至2015年12月，但对该事实未能提交证据予以证明，也应当承担举证不能的法律后果，王从刚自认租期自2015年12月至2018年12月，且其陈述的起始时间与收据显示的时间相一致，也符合交易习惯，故一审法院对王从刚所述予以采信。 王从刚陈述共向东海公司支付租金120000元，东海公司对此不予认可，王从刚提交的收据背面内容无法证明其所述该事实，王从刚也未能进一步提交证据对此予以证实，故一审法院对王从刚该陈述不予采信。 综上，王从刚自2015年12月起向东海公司承租涉案房屋，租期至2018年12月，年租金60000元，合同到期后王从刚未将房屋返还东海公司，直至法院判决后，东海公司于2019年5月26日自行收回房屋，期间王从刚仅向东海公司支付第一年租金60000元，故王从刚还应向东海公司支付租金及房屋占用费共计151209.39元（60000×2+5000+26209.39）。东海公司主张王从刚支付房屋占用费280000元，一审法院予以部分支持。东海公司主张王从刚支付租金及房屋占用费的利息，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王从刚于判决生效之日起三日内支付东海公司租金及房屋占用费共计151209.39元及利息（以60000元为基数，自2016年12月计算至2017年11月，以120000为基数，自2017年12月计算至2018年11月，以151209.39元为基数，自2018年12月计算至2019年5月26日，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；二、评估费10000元，由王从刚负担，因东海公司已预交，王从刚于判决生效后三日内直接给付东海公司。案件受理费5989元，东海公司负担2700元，王从刚负担3289元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。 上诉人二审调查后提交情况说明一份，载明“安达路12号我只使用了两间办公室作为财务以及办公使用，因当时装修办公室雇佣工人，装修工人暂住在另外两间宿舍内，装修结束后，工人搬走，两间宿舍不再使用。此情况也与被上诉人沟通过，明确表明只使用两间办公室。后因被上诉人一直未将两间宿舍对外出租，另外考虑到财务办公室的安全问题，我安装了门禁。”。 二审期间查明其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是一审法院对涉案租金标准的认定及判决上诉人缴纳2019年1月至2019年5月26日的占有使用费是否正确。双方之间未签订书面租赁合同，双方对于租赁合同的成立时间、租赁期限、约定的租金数额及已付租金数额均存在异议。一审法院根据上诉人提交的收据记载的时间并结合一般在租赁期开始缴纳租金的惯例等采信上诉人主张的租赁期限为2015年12月至2018年12月于法有据，本院对此予以确认。上诉人主张约定的租赁费为4万元每年，被上诉人主张为6万元每年。一审法院据此委托评估机构对涉案时间段涉案房屋的租赁市场价格进行了评估。该评估结果更接近于被上诉人主张的6万元每年。且双方提交的租赁费收据也载明的为6万元。一审法院据此认定租赁费为每年6万元于法有据，本院依法予以确认。上诉人主张按照其提交的收据背面复印件内容为：“2015-2016.12.30田建国”，可以确定其不仅缴纳了收据正面显示的6万元，上述背面内容证明另缴纳了6万元，即上诉人主张共缴纳12万元租金。上诉人的该收据背面内容仅为日期，无法显示金额，更为标注为租金，且上诉人并不能举证证明“田建国”的身份，亦未能提交其他付款的证据。一审据此对上诉人已缴纳12万元租金的主张不予采纳符合法律规定。上诉人关于已缴纳12万元上诉主张不能成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 被上诉人另行主张其实际承租的仅为两间房屋而非整个一层，该抗辩与业已生效裁判文书认定的事实不符，且上诉人虽在本案中主张仅实际承租其中的两间，既未提交证据证明，其亦自认曾暂用另外两间，未举证何时将另外两间返还被上诉人，且其自认安装了门禁。故上诉人关于租赁范围的上诉理由亦不成立。 虽然上诉人主张涉案合同于2018年12月到期，但上诉人并未将涉案房屋予以返还，而是直至一审法院另案判决后，被上诉人于2019年5月26日按照判决内容自行收回房屋。一审据此支持被上诉人2019年1月至2019年5月26日占有使用费的诉讼请求符合法律规定。上诉人关于不应支付占有使用费的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。一审法院按照每年6万元租金的标准计算上诉人应缴纳的租金和占有使用费至2019年5月26日于法有据，本院对此予以确认。 另，根据查明的事实，一审审理过程中不存在上诉人经法院依法传唤未到庭的情况，一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条缺席审理的法律有误，应予纠正，但不影响一审判决结果的正确。 综上所述，上诉人的主张上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5989元，由上诉人王从刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖 书记员张燕