黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2623号上诉人（原审原告、反诉被告）：白雪宝，男，1982年7月5日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小晖，男，1996年12月18日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：郭得磊，黑龙江嵘斗律师事务所律师。上诉人白雪宝因与被上诉人刘小晖房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初10604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白雪宝，被上诉人刘小晖及其委托诉讼代理人郭得磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白雪宝上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院对白雪宝第二项、第三项及第五项判决；2.判令刘小晖给付白雪宝违约金14,970元，白雪宝已收到5000元定金无须退还。事实与理由:白雪宝有大量证据能证明在本次房屋买卖合同纠纷中已经积极履约，而刘小晖不只一次逾期履行义务，累计逾期履行义务时长超过30日，根据合同约定，白雪宝有权终止合同，并要求刘小晖赔付白雪宝违约金14,970元，及定金5000元，上诉人已收到定金5000元定金无须返还。一审法院未对白雪宝认为刘小晖晚20日配合查看银行贷款批件为违约行为是否成立做解释说明，违约金按30日计算如何得出？望法院公正裁决。刘小晖辩称：双方2019年4月23日签订的补充协议系双方事后又达成了新的合意，刘小晖不构成违约。本案合同无法继续履行的根本原因是白雪宝于2016年7月5日致电到浦东发展银行投诉，导致2019年6月20日上海浦东发展银行审批通过贷款资质被取消，然后导致合同无法履行。事后刘晓辉也同意继续履行合同，积极的找白雪宝协商，看看能否换下一家银行，当时白雪宝并不配合刘小晖寻找下一家银行进行贷款，刘小晖不构成违约，白雪宝应根据双方签订的合同履行其违约责任。白雪宝向一审法院起诉请求：1.判令刘小晖支付购房合同定金尾款20,000元（购房定金25,000元，已经收到5000元）；2．因刘小晖超过30日未履行合同，请法院依法判决解除购房合同。刘小晖反诉请求：判令解除其与白雪宝签订的《房屋买卖合同》；2.判令白雪宝给付刘小晖居间服务费6000元及商业贷款代办费2500元；3.判令白雪宝返还刘小晖定金5000元；4.判令白雪宝承担违约金19,970元（498,000元×日千分之一×30天+5000元）按照合同约定30日以内按照购房总价的日千分之一支付违约金，30日以上导致合同解除还应承担定金的违约金5000元。一审法院认定事实：2019年3月29日，白雪宝与刘小晖签订《商品房买卖合同》一份，约定：刘小晖购买白雪宝所有的位于哈尔滨市南岗区××号××农场××职工住宅整体××单元××楼××室房屋；建筑面积为83.72平方米；房屋成交价格498,000元；定金25,000元，签订合同当日刘小晖直接支付白雪宝5000元，剩余定金部分20,000元刘小晖自行保管，买卖双方办理银行贷款手续期间根据银行要求资金监管；刘小晖采取贷款方式购房，刘小晖于银行递件当日前支付首付款208,000元，贷款按照协议的相关约定办理，即首付款中包含刘小晖支付的定金20,000元；贷款交易的房产，双方在2019年4月10日前准备齐全相关的贷款材料，向银行申请按揭贷款；白雪宝于2019年3月29日前将权属证书及相关材料放置春晖地产公司保管；双方按照约定事项履行义务，包括但不限于在约定时间交付购房款、办理房屋贷款、提交材料、办理房屋过户更名及交付房屋等事宜，除本协议另有约定外，任何一方逾期履行义务超过5日时，应承担违约责任，及每逾期一日，承担购房款总额日千分之一的违约金，超过30日以上时，守约方有权解除本协议，导致合同解除的，违约方还应承担相应定金数额的违约金。同日，白雪宝与刘小晖及春晖地产公司签订《房屋买卖居间、代办服务合同》一份，约定：春晖地产公司向刘小晖收取居间服务费6000元，代办费2500元。同日，刘小晖支付白雪宝购房定金5000元，支付春晖地产公司居间服务费及代办费8500元。2019年4月23日，白雪宝与刘小晖签订补充协议一份，约定：因白雪宝个人原因，在刘小晖银行贷款审批通过后不能自行筹款偿还按揭贷款，现白雪宝承诺于2019年7月23日前自行筹齐款项偿还按揭贷款，对此刘小晖知晓并认可。如在约定时间内白雪宝未能按照约定事宜办理，则出卖人作为违约方，同意向守约方支付5000元作为违约金，守约方放弃对违约方的其他违约责任的追偿，居间服务费及相关费用由违约方承担；原合同未尽事宜依照原合同履行，买卖双方对上述事宜知晓并认可。2019年4月25日，刘小晖与白雪宝在浦发银行签订《上海浦东发展银行个人保付通业务协议》，刘小晖将首付款183,000元进行资金监管。2019年6月20日，上海浦发银行股份有限公司哈尔滨分行零售信贷部向哈尔滨不动产中心南岗区分中心出具《证明》一份，载明：购房人刘小晖购买原房主白雪宝位于哈尔滨市南岗区××号××农场××职工住宅整体××单元××楼××室房产，房产证号：哈尔滨房权证红旗字第**在我行办理贷款手续，贷款金额310,000元，期限30年，贷款年利率5.39％，已经审批通过，特此证明。2019年7月2日，白雪宝向上海浦发银行股份有限公司电话投诉，要求上海浦发银行股份有限公司审核刘小晖的贷款信息及还款能力等事宜。2019年7月23日，上海浦发银行股份有限公司哈尔滨分行贷款业务经办人杨松岩出具《说明》一份，载明：因白雪宝投诉，上海浦发银行股份有限公司建议审慎执行，在没有职能部门确定白雪宝是诬告的情况下，此贷款不予办理。后刘小晖要求白雪宝配合向其他银行另行申请购房贷款，白雪宝不予配合。一审法院认为，白雪宝与刘小晖签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘小晖依约将首付款进行了资金监管，又依约向浦发银行申请购房贷款，其行为均显示其在积极履行合同，并无违约行为。白雪宝称刘小晖未按约定时间向银行申请贷款，构成违约，因合同中仅约定双方在2019年4月10日前准备齐全相关贷款材料，并未要求此前就要向银行提出申请，且从双方签订的补充协议看，白雪宝并未按照合同约定清偿尾贷，双方就尾贷的清偿另行约定了时限。据此，白雪宝要求刘小晖给付定金尾款20,000元及要求刘小晖支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。事实上，因白雪宝向浦发银行投诉，致使刘小晖贷款未获批，后又不配合刘小晖变更贷款银行，致使合同不能继续履行，白雪宝的行为构成根本违约，故刘小晖要求解除合同并返还定金的诉讼请求，原审法院予以支持。刘小晖要求白雪宝支付违约金的诉讼请求，因合同中对违约金有明确约定，原审法院予以支持。刘小晖要求白雪宝承担居间服务费及代办费的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。判决：1.解除白雪宝与刘小晖签订的《房屋买卖合同》；2.白雪宝于判决生效后十日内返还刘小晖购房定金5000元；3.白雪宝于判决生效后十日内给付刘小晖违约金19,970元；4.驳回白雪宝的诉讼请求；5.驳回刘小晖的其他反诉请求。本院二审期间，白雪宝围绕上诉请求提交如下证据。证据一、贷款还清证明。拟证明：白雪宝积极履约，按约定在2019年7月1日，已还清贷款；证据二、买卖双方补充协议。拟证明：在补充协议中明确要求了白雪宝于2019年7月23日前自行筹集款项还按揭贷款，时间要求明确；证据三、2019年7月23日，白雪宝在浦发银行与刘小晖通话录音。拟证明：白雪宝应买方要求来浦发银行试图帮忙解决刘小晖贷款问题，可证明卖方白雪宝直至开庭前1日还在履约，并配合买方刘小晖；证据四、与原春晖地产办件员李广志通话录音。拟证明：买方贷款资质一般，不能正常办理贷款，办件员需同银行研究，得知买方资质一般，白雪宝对刘小晖贷款有疑虑合情合理，其后刘小晖贷款未获批，疑是其资质一般；证据五、与原春晖地产办件员微信聊天。拟证明：卖方查看买方贷款批件，符合春晖地产交易流程，买方应予配合，买方拒绝查看属于违约；证据六、向银行撤销投诉录音。拟证明：卖方白雪宝已经撤销投诉，白雪宝仍愿意履约，银行称撤销投诉，不影响买方刘小晖贷款，买方刘小晖贷款未获批，与白雪宝无关。刘小晖的质证意见：对证据一、证据二、证据三、证据五真实性没有异议，但是关联性有异议，与本案无关。对证据四真实性没有异议，这个与本案的关联性也没有异议，因为本案他最终导致这个合同无法继续履行是因为上诉人白学宝对刘小晖进行投诉，致使其已经通过审核的贷款审批让银行取消，是由白雪宝的投诉造成的。对证据六真实性无异议，该证据恰恰证明白雪宝投诉刘小晖的银行贷款资质问题导致刘小晖已经通过审批的贷款被撤销。本院认证意见：刘小晖对上述证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认，对证明的问题需结合案件其他事实予以综合评判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，白雪宝与刘小晖签订的《房屋买卖合同》及补充协议均合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。白雪宝举示的证据不能证明刘小晖在履行合同过程中存在违约行为，故其关于刘小晖应承担违约责任的上诉请求证据不足，本院不予支持。综观双方合同的履行过程，导致案涉合同不能继续履行的根本原因系贷款银行基于白雪宝的投诉取消了刘小晖已经通过审批的贷款，且在上海浦发银行股份有限公司哈尔滨分行贷款业务经办人杨松岩出具《说明》中并未提及刘小晖的贷款资质有问题，故一审法院判决白雪宝承担违约责任并无不当。综上所述，白雪宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费681元，由白雪宝负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十月九日法官助理咸雅芳书记员于文娟