湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终171号上诉人（原审被告）：杨洪成，男，1951年11月19日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：吴涛，湖北美佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王政，湖北美佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏阳，男，1981年10月1日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：金军，随州市忠信法律服务所法律工作者。上诉人杨洪成因与被上诉人夏阳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨洪成上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回夏阳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由夏阳负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。杨洪成从未与刘洪友、毛胜勇等人共同合伙建房，一审中，夏阳也未提供证据证明。杨洪成从未作为合伙代表与案外人叶凤明就涉案房屋以口头形式达成房屋买卖合同，更不存在系杨洪成真实意思表示。杨洪成从未协助夏阳办理房产证，更没有义务协助办理房屋不动产权证。登记在杨洪成名下的土地是杨洪成花钱办理的，与夏阳所诉的房屋无关联性，也不是同一块土地。2.夏阳与杨洪成之间不存在房屋买卖合同关系，夏阳也未向杨洪成交纳过任何房款。根据合同的相对性原则，合同的权利和义务只能由合同的当事人享有与承担，杨洪成无义务协助夏阳任何事项。3.夏阳所诉的房屋本身无土地使用证，当时原购房人和现购房人应该明知，该房屋销售价格明显低于市场商品房的价格。从夏阳诉称看，该房屋是十八年前出售的，当时的法律法规和政策并没有要求房产证和土地证统一，且有土地证的房屋价格是明显高于没有土地证的房屋价格。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，才提出房产证与土地证合并，诉争房屋不适用该规定，一审判决杨洪成协助办理土地证无法律依据。4.从杨洪成提供的部分购买土地面积差的收据可以看出，杨洪成的土地使用权与诉争房屋无关，夏阳无权要求分割杨洪成土地证项下的土地，更无权要求杨洪成协助办理不动产权登记。一审判决支持夏阳的诉讼请求错误。夏阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回杨洪成的上诉，维持原判。夏阳购买杨洪成与刘洪友、毛胜勇等人共同开发建设的房屋，是基于杨洪成与合伙人签订的合伙建房协议约定条款“房屋建成后，买受人申请房产局办理房产权证，各户均享有百分之百产权所有”而购买的。夏阳与杨洪成的合伙人叶凤明签订的《房屋买卖合同书》，在签订之前已得到杨洪成认可，等同于与杨洪成签订，并且在夏阳入住期间为夏阳办理了房屋所有权证。本案涉诉房屋所用土地登记在杨洪成个人名下，夏阳主张杨洪成协助办理不动产权证的义务并无不当。杨洪成为夏阳协助办理不动产权证是履行房屋买卖合同的法定附随义务。夏阳向一审法院起诉请求：1.判令杨洪成协助夏阳办理房屋的不动产权登记手续；2.诉讼费用由杨洪成负担。一审法院认定事实：1998年4月，杨洪成与案外人刘洪友、毛胜勇等人共同合伙，利用原随州市丝绸总厂院内杨洪成自己原有房屋的用地开发经营住宅房屋项目。该项目建设完工后，杨洪成代表其合伙体以口头合同的形式将该单元楼3楼的一套住房出售给案外人叶凤明。2004年3月29日，叶凤明又与夏阳签订《随州市存量房买卖合同》，将该房屋转让给了夏阳，夏阳接收该房屋后入住至今。期间，夏阳经杨洪成协助，于2004年4月6日在当时的随州市房产管理局办理了该房屋的所有权证（证号：随州市房权证东城字第**）。后夏阳经多次要求杨洪成协助办理该房屋的土地使用权证未果，遂诉至一审法院。涉案房屋所用土地的性质，至今仍属国有划拨，登记在杨洪成个人名下。一审法院认为，杨洪成代表其合伙体与案外人叶凤明之间就涉案房屋以口头形式达成的房屋买卖合同及叶凤明与夏阳间就涉案房屋以书面形式签订的《随州市存量房买卖合同》，均系各方当事人真实意思的表示，并不违反相关法律的效力性规定，且相关政府部门也已为该房屋办理了房屋产权证，应视作对其合法性已经确认，故上述合同合法有效，应受法律保护。叶凤明在购买涉案房屋后，又将该房屋转让给了夏阳，即表明叶凤明将其与杨洪成代表的合伙体间的口头房屋买卖合同的相应权利转让给了夏阳。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，……”以及第八十七条“负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，……”的规定，夏阳有权要求包括杨洪成在内的任何合伙人履行房屋买卖合同的相应附随义务即协助办理相关房屋产权证和土地使用权证的义务。杨洪成虽协助夏阳办理了该房屋的所有权证，但仍负有协助夏阳办理该房屋包括土地使用权证和房屋所有权证在内的不动产权一体证的义务。而由于该房屋所用土地现登记在杨洪成个人名下，故夏阳仅诉请杨洪成履行办理该房屋不动产权证的义务为适当，予以支持。但办理该证所应缴纳的土地出让金，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，应由夏阳自己承担。杨洪成所述与夏阳没有房屋买卖合同关系，涉案房屋原属小产权房，且其后该房屋所用土地的使用权是由其个人出资购买的，故应驳回夏阳的起诉或诉讼请求的抗辩理由，或与事实和法律不符，或无事实依据，不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十一条规定，判决：杨洪成于判决生效之日起二十日内协助夏阳办理位于随州市××东城办事处烈山居委会原丝绸总厂院内单元楼3楼的住宅房屋（房屋产权证号为：随州市房房权证东城字第**）不动产权证到夏阳的个人名下。案件受理费1425元，由杨洪成负担。经审理查明，夏阳一审提交了其从随州市不动产登记中心调取的2004年3月29日叶凤明与其签订的《随州市存量房买卖合同》，合同约定叶凤明将其所有的位于随州市城烈山居委会丝织厂院内房屋出售给夏阳，合同尾部盖有随州市房产市场管理所备案章。夏阳一审提交的房屋所有权证载明，房屋位于随州市城烈山丝绸厂院内三楼，从房屋所有权证所附房地产平面图看，房屋位于西半单元。叶凤明与陈勇系夫妻关系。1998年至2000年，杨洪成利用原随州市丝绸总厂院内原有房屋的用地建设了七层住宅楼一栋。1998年4月10日，杨洪成与刘洪友、付小波、陈勇、陈德华、毛胜勇、黄兵、周宗国、宋长镔、黄涛签订《合伙建房协议书》一份，该协议约定：杨洪成与原随州市丝绸总厂协商拆除原有住房，刘洪友等九人每户交五万元。杨洪成分得三套房屋（东半单元二楼，西半单元四楼、六楼），黄兵分得东半单元一楼，陈德华分得东半单元三楼，毛胜勇分得东半单元四楼，宋长镔分得东半单元五楼、黄涛分得东半单元六楼、刘洪友分得西半单元一楼、付小波分得西半单元二楼、陈勇分得西半单元三楼、周宗国分得西半单元五楼。房屋建好后，各户均享有百分之百产权。1999年10月11日，杨洪成与宋长镔签订《定购房屋协议》一份，该协议主要内容为：杨洪成建设的住宅楼共七层，房屋每层两户，每户三室两厅，面积115㎡。房屋预计于1998年10月20日交付给宋长镔。即日宋长镔应按定购之房全部与杨洪成结清。待全部售完办理产权证交给宋长镔。本楼坐北朝南向，宋长镔购五楼东半单元、房款65800元。1998年11月11日，杨洪成与周宗国签订《定购房屋协议》一份，该协议主要内容为：杨洪成建设的住宅楼共七层，房屋每层两户，每户三室两厅，面积115㎡。房屋预计于1998年10月20日交付给周宗国。即日周宗国应按定购之房全部与杨洪成结清。待全部售完办理产权证交给周宗国。本楼坐北朝南向，周宗国购五楼西半单元、房款64000元。2000年6月29日，原随州市地方税务局稽查局作出（2000）随地税稽处字062号税务处理决定书，认定杨洪成开发随州市丝绸总厂的售房款收入683100元，应交纳营业税34155元、城市维护建设税2390.65元、印花税204.90元、个人所得税20493元、地方教育发展税683.10元。2017年11月27日，杨洪成为案涉房屋办理了证号（2000）1053的土地使用权证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.合伙建房协议涉及何种法律关系；2.杨洪成是否应协助夏阳办理不动产登记。关于焦点一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”依据上述法律规定，对房屋买卖合同关系的判定，不仅要审查当事人之间签订的书面合同的外观和名称，还应以当事人之间的真实意思及合同的实质内容来决定。本案中，案涉《合伙建房协议》中虽然约定双方合作建房，但杨洪成具体负责项目开发工作，包括项目审批、规划设计、工程施工，陈勇仅向杨洪成预交五万元，以此获得坐落位置、房号确定的房屋，并不承担经营风险。因此，《合伙建房协议》虽名为合作建房，实为房屋买卖合同，杨洪成与宋长镔、周宗国签订《定购房屋协议》并出售房屋的行为，亦可佐证杨洪成与陈勇、叶凤明的真实法律关系应为房屋买卖。关于焦点二，陈勇与杨洪成签订名为合作建房、实为房屋买卖合同的《合伙建房协议》，并取得涉案房屋，后陈勇之妻叶凤明与夏阳签订《随州市存量房买卖合同》，将涉案房屋出卖给夏阳。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”根据以上法律、法规的规定，杨洪成作为房屋的最初出卖人和房屋所在土地使用权人，虽已协助买受人夏阳办理了该房屋的所有权证，其仍应协助夏阳办理涉案房屋的土地使用权证，夏阳无需承担因买房分割土地而另行支付相应的房款。《不动产登记暂行条例》第四条规定，国家实行不动产统一登记制度。杨洪成上述协助办理土地使用权证义务依法转化为协助办理不动产登记义务。杨洪成协助夏阳办理不动产登记的法定义务不因当事人之间未作约定而免除，杨洪成应当协助夏阳完成法定的不动产登记义务，夏阳应当承担不动产转移登记费用。综上所述，杨洪成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杨洪成负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年十月三十日书记员 赵曼曼