湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初1176号原告：熊兰香，女，汉族，1952年12月26日出生，住湖北省荆州市沙市区。被告：黄云波，男，汉族，1984年7月27日出生，住湖北省沙洋县，现住湖北省荆州市沙市区。原告熊兰香诉被告黄云波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告熊兰香及被告黄云波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊兰香向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿5000元违约金，并将位于沙市区玉桥公园宿舍1栋1门1楼2号腾退给原告；2.判令被告赔偿合同到期后占有期间的经济损失至2020年4月5日计算至交房之日止，按每月3000元计算；3.判令承租人未经出租人同意的装饰、装修的费用由承租人负担，并要求恢复原状；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月5日，原、被告签订了为期三年的租赁合同，期间优惠一个月，到2018年4月5日三年期满，期满后黄云波要求续租两年。续租两年期间，合同中补充一条，政府征地拆迁打围墙，承租方交房屋钥匙，出租人退剩余的租金，按天数算，落款时间2018年4月6日。2019年7月间，政府打围墙时我要求黄云波交房屋钥匙，当时黄云波要求履行合同到期。2020年4月9日合同到期，我通知黄云波腾房交钥匙，他一口咬定要我赔偿其装修费80000元，我讨要无果，故诉至法院。被告黄云波辩称：请求驳回原告诉讼请求。理由如下：1.由于租赁房屋还在合同期内，因熊兰香不赔偿装修款、经营损失等，才拖延至今，黄云波不存在违约；2.由于2019年4月租赁房屋门前打围墙，无法正常经营，合同就应该终止，由于今年疫情影响，一直处于停业状态，不存在合同到期后补偿房屋租金；3.黄云波是经过熊兰香同意才装修的，熊兰香没理由要求拆除，熊兰香应当先赔偿装修款、营业损失并退还打围墙以后房屋租金和押金再腾房交钥匙；4.由于黄云波不存在违约和赔偿合同到期后的房屋租金，熊兰香应当承担本案的诉讼费，黄云波保留对其提起反诉的权利。原、被告双方围绕诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。由于双方对对方提交的证据均无异议，故本院对双方提交的全部证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告熊兰香系坐落于湖北省××市××区××（××公园）1栋1楼××号房屋的所有权人。2015年3月5日，原告熊兰香（甲方）与被告黄云波（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定熊兰香将上述房屋出租给黄云波使用。双方约定：租赁期间为三年，即从2015年3月5日起至2018年4月5日止；租金每年30000元，签订合同时黄云波向熊兰香交纳押金1000元；甲乙双方不得违约，违约则赔偿对方5000元违约金；三年期满后，如乙方再续租两年，每年租金34000元。合同签订后，被告黄云波在案涉租赁房屋从事餐饮服务，经营字号为沙市区土鸡牛排馆。2018年4月5日租赁期满后，原、被告协商同意续租两年。原告熊兰香认可，被告黄云波已经支付租金至2020年4月5日，并在签订合同时支付了押金1000元。2019年4月16日，沙市区沙印沙棉棚户区改造项目分指挥部在案涉租赁房屋区域张贴《通知》，通知该房屋已被纳入棚改范围，为消除安全隐患，近期将对棚改范围内农发一栋修建围墙。截止至庭审结束之日，被告黄云波仍占用案涉租赁房屋未腾退。本院认为：原告熊兰香与被告黄云波签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2018年4月5日届满，经双方协商后续租两年，故租赁期限变更至2020年4月5日届满。租赁期限届满后，原、被告双方的租赁合同已经终止，被告黄云波应将承租房屋交还原告，故原告要求被告将案涉租赁房屋腾退返还原告的诉讼请求，本院予以支持。且被告黄云波未及时返还租赁房屋的行为已构成违约，应当《房屋租赁合同》的约定向原告熊兰香支付违约金，故原告要求被告赔偿违约金5000元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，本案中，原告要求被告未经其同意的装饰装修费用由被告负担的诉讼请求，因原告未能证明该部分费用由其支付，且被告黄云波也未对该部分费用提起反诉，故原告的该点请求，本院不予支持；对于原告要求被告黄云波将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，无论被告黄云波对租赁房屋进行的装饰装修是否经原告同意，租赁期间届满后，被告均应将租赁房屋恢复原状后返还给原告，故原告的该点请求，本院予以支持。至于原告熊兰香反映的“被告黄云波在恢复原状过程中，对租赁房屋造成了损毁，应承担赔偿责任”的情况，因该项主张并不在原告主张的诉请范围内，故本案不予审理认定。被告黄云波在租赁期届满后，仍继续占用租赁房屋，原告有权要求其支付占有使用费，但原告未能说明其按每月3000元主张占有使用费的依据，故本院参照合同约定的租金标准即续租期内每年34000元的标准，认定被告黄云波按每月2833.33元的标准向原告支付占有使用费；由于本案租赁期限内恰逢新冠肺炎疫情，而本案被告黄云波承租房屋从事餐饮服务，在疫情期间确因疫情防控措施影响停业，无法正常使用租赁房屋，本院依据《中华人民共和国民法总则》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定、《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，参照湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情、支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》第一条第2项关于“减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。……对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租房减免租金，具体由双方协商解决”的规定，综合考虑本地受疫情防控影响停业的具体时间，从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情免除被告黄云波2个月房租5666.66元。综上，在减免房租5666.66元并抵扣押金1000元后，被告黄云波还应自2020年4月6日起至庭审结束之日即2020年9月4日止向原告熊兰香支付五个月的房屋占有使用费7499.99元（2833.33元/月×5个月－5666.66元－1000元）。由于被告黄云波在庭审结束后虽然将租赁房屋钥匙转交给原告，但原告认为被告未将租赁房屋恢复原状且对房屋造成毁损，本院无法认定被告黄云波已将租赁房屋返还给原告，故被告黄云波还应自2020年9月5日起继续按原告熊兰香支付房屋占有使用费直至租赁房屋实际返还原告之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、被告黄云波于本判决生效之日起十日内将其承租的坐落于湖北省荆州市沙市区××（××公园）1栋1楼××号的房屋恢复原状并返还给原告熊兰香；二、被告黄云波于本判决生效之日起十日内向原告熊兰香支付自2020年4月6日起至2020年9月4日期间五个月的房屋占有使用费7499.99元，并自2020年9月5日起按每月2833.33元标准支付房屋占有使用费直至租赁房屋实际返还原告之日止；三、被告黄云波于本判决生效之日起十日内向原告熊兰香支付违约金5000元；四、驳回原告熊兰香其他诉讼请求。如被告黄云波未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元、减半收取275元，由被告黄云波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  李娅二〇二〇年十月十三日法官助理梁昊书记员钟倩