湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3158号原告：杜俊成，男，1990年8月6日出生，满族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张国岭，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺瑾玉，湖北多能律师事务所律师。被告：牟绪芳，女，1975年3月28日出生，汉族，住重庆市丰都县，委托诉讼代理人：许俊，湖北思孟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖北思孟律师事务所实习律师。被告：湖北明卓装饰有限公司，住所地武汉市青山区长青路**场内**9-3商铺。法定代表人：牟绪芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏威，男，1987年9月19日出生，该公司员工。原告杜俊成与被告牟绪芳、湖北明卓装饰有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜俊成的委托诉讼代理人贺瑾玉，被告牟绪芳的委托诉讼代理人许俊、李丹，被告湖北明卓装饰有限公司的委托诉讼代理人夏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜俊成向本院提出诉讼请求：两被告立即腾退位于武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心23栋/单元1-2层仓库9号房，并将该房恢复原状后交还给原告；两被告向原告支付房屋占用费（以105.72平方米为基数，按照60元/月/平方米的标准，自2020年1月1日起计算至实际腾退之日，暂计算至2020年8月31日占用费为50745.6元）；被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：武汉市青山区工人村路××号“武汉国际钢铁物流服务中心”由中新房国石发展武汉有限公司（原武汉市中胜泓润物流有限责任公司，以下简称：中新房武汉公司）开发建设。2015年，原告与中新房武汉公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，涉案房屋为格子铺，被告租赁商铺范围内实际包含多户房屋。2018年至今原告多次找被告要求其腾退，被告却置之不理。目前仍占用涉案房屋用于经营。截止至2020年9月，被告继续占用原告房屋已严重损害了原告的合法权益。现原告认为，原告对涉案房屋享有所有权，也没有同被告签订租赁合同，被告无权占有、使用该房屋。被告牟绪芳、湖北明卓装饰有限公司共同辩称：第一，原告与我方不存在任何直接关系。涉案房屋原所有人中新房武汉公司与武汉中鑫宏实业有限公司（以下简称：中鑫宏公司）存在租赁关系。我公司于2018年6月1日与中鑫宏公司签订了期间为2019年1月1日至2021年12月31日的商铺租赁合同，根据合同的相对性，我方与原告不存在任何包括合同关系在内的直接关系，原告无权要求被告腾退；第二，我方现今仍合法占有涉案房屋，享有租赁权。由我公司与中鑫宏公司签订的合同可知，我方租赁期间到2021年12月31日为止，至今处于合同有效租赁期内。即使涉案房屋的产权有变动，我方仍享有合法的租赁权，根据有关法律规定，买卖不破租赁，我方是合法占有该房屋，原告要求我方腾退于法无据；第三，原告明知或应知该商铺存在租赁关系。原告与中新房武汉公司签订了商品房买卖合同，作为商铺受让人，原告有权利也有义务知晓房屋状况，在明知或应知该商铺已经存在租赁关系的前提下，原告仍购买该商铺。由此可知，原告对该商铺存在租赁关系的情况至少是默许的。现在原告起诉被告，明显违背了诚实信用原则，由于疫情影响，原告提出此要求不合情合理。原告的请求没有事实依据和法律依据，请求依法裁判。经审理查明：2014年3月，原告与中新房武汉公司签订买卖合同，购买青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心23栋1-2层仓库9号房屋。2014年9月30日，被告牟绪芳（乙方）与武汉市本丰昌木业有限公司（甲方，以下简称：本丰昌公司）签订《租赁合同》，主要内容为：甲方同意将座落在武汉市青山区工人村路“青山钢谷板材批发城”项目23栋1层123567891011号的物业出租给乙方使用，该物业建筑面积为529.6平方米，租赁期自2014年12月28日起至2017年12月27日止，该物业租金为12为76.50元/㎡、35为73.80元/㎡、67为72元/㎡、89为58.50元/㎡、1011为54元/㎡，签订本合同时一次性支付壹年租金总额为425544元，剩余壹年425544元租金于2016年6月27日前一次性支付。2016年7月28日，被告牟绪芳（乙方）与中鑫宏公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将座落在武汉市青山区工人村路××号钢谷项目23栋1层1-10号租赁面积为529.6平方米的物业出租给乙方，租赁期自2016年6月28日起至2018年6月27日止，该物业租金共计300000元。2018年5月23日，被告牟绪芳（乙方）与中鑫宏公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将座落在武汉市青山区工人村路××号钢谷项目23栋1、2层1-11号租赁面积为1059.2平方米的物业出租给乙方，该物业用途为建材、家居及室内设计，经营品牌为明卓装饰，租赁期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，该物业租金为130000元/年，签订本合同时一次性全额支付给甲方。2018年6月1日，被告牟绪芳（乙方）与中鑫宏公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将座落在武汉市青山区工人村路××号钢谷项目23栋1层1-11号租赁面积529.6平方米，23栋2层1-13号租赁面积为676.61平方米的物业出租给乙方，该物业用途为建材、家居及室内设计，经营品牌为明卓装饰，租赁期自2019年1月1日起至2021年12月31日止；该物业租赁期租金为300000元/年，签订本合同时一次性全额支付给甲方；乙方享有的优惠包括免三年物业费，每年12月份交100000元租金，分三次交；该物业的市场管理费为3元/㎡/月，在签订合同时一次性全额支付给甲方，物业费缴纳期间与租赁期间一致；乙方逾期15日依旧未能向甲方支付租金，或拖欠水、电费、物业费累计满1个月租金的，可视为乙方违约，甲方有权解除本合同，已收取的租金不予退还，另外甲方还有权要求乙方赔偿损失。2019年1月1日，中鑫宏公司出具了收据，载明收到牟绪芳门面租金100000元。2020年1月1日至今的租金，被告未缴纳。2020年5月11日，原告办理了武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心23栋1-2层仓库9号房屋的不动产权证，面积105.72平方米。原告多次要求被告腾退，但被告拒绝腾退并告知原告：被告于2018年6月1日与中鑫宏公司签订了租赁期间为2019年1月1日至2021年12月31日的商铺租赁合同，被告与原告不存在合同关系，原告主张收回商铺的行为是不合法的。另查明：2020年8月25日，本院作出的（2020）鄂0107民初2180号民事判决书认定：2014年，中新房武汉公司（甲方）与本丰昌公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心的4号楼1-3层，建筑面积约6703.37平方米及其他房屋共计59855.9平方米的房屋租赁给乙方用于开办家居建材市场；合同期限自2014年11月30日至2034年10月31日止；本合同如提前终止、解除或届满当天，甲方应按届时房产的完好状态收回房产；租赁期间，乙方可将本合同下的物业租赁权益转租、转让或销售给第三人，乙方与第三人之间的租赁及债权债务关系均与甲方无关。2014年，中新房武汉公司与中鑫宏公司签订《“武汉钢谷”营销代理合同书》，约定：中新房武汉公司委托中鑫宏公司对武汉钢谷项目进行营销代理，中新房武汉公司向中鑫宏公司支付销售佣金，其中租赁权佣金中新房武汉公司采取按套即时支付的结算办法，产权佣金中新房武汉公司以实际销售金额即时支付；营销代理期限从2014年12月20日起至2016年5月31日止。2014年10月24日，武汉市钢谷商业运营管理有限公司（甲方）与中百超市有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将青山区工人村99号1栋1112号商铺租赁给乙方，面积125平方米，租赁期限从2015年1月1日至2020年12月31日，租金每月按建筑面积每平方米60元。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号民事裁定书，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房武汉公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号决定书，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任中新房武汉公司管理人。2018年8月25日，本丰昌公司向管理人提出继续履行合同告知函，要求继续履行本丰昌公司与中新房武汉公司签订的《房屋租赁合同》。由于管理人未同意继续履行《房屋租赁合同》，本丰昌公司于2018年9月6日向管理人申报债权，认为中新房武汉公司提前终止合同，应向本丰昌公司支付三年应收租金作为违约赔偿金，即违约金为人民币16145582.01元，同时应当由中新房武汉公司承担改造费人民币35884379.70元。上述事实，有不动产权证、商铺租赁合同、告知书、民事判决书、房屋租赁合同、收据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：两被告是否是合法占有涉案房屋及是否应向原告腾退并返还房屋；两被告是否应向原告支付房屋占用费及房屋占用费的标准。关于两被告是否是合法占有涉案房屋及是否应向原告腾退并返还房屋的问题。第一，两被告认为其与中鑫宏公司签订了租赁合同，现在仍在租赁期限内，两被告是合法占有涉案房屋，但根据查明的事实，原告与两被告之间不存在任何合同关系，涉案房屋的原所有权人中新房武汉公司仅与本丰昌公司签订了《房屋租赁合同》并授权本丰昌公司可以对外转租，被告与本丰昌公司之间合同约定的租赁期自2014年12月28日起至2017年12月27日止，合同期限届满后，原告及涉案房屋的原所有权人中新房武汉公司并未授权或委托中鑫宏公司对外签订租赁合同，因此，被告与中鑫宏公司之间的合同不能约束本案原告；第二，2014年3月，原告与中新房武汉公司签订买卖合同购买了涉案房屋，被告与本丰昌公司及中鑫宏公司之间的合同均在2014年9月以后，且中鑫宏公司出租涉案房屋并未得到相关权利人的认可，因此，本案不适用买卖不破租赁的规定；第三，原告作为涉案房屋的所有权人，享有占有、使用、收益和处分的权利，被告与中鑫宏公司之间的合同并不能约束原告，两被告无权占有涉案房屋，因此，两被告应腾退涉案房屋并返还给原告；第四，原告要求两被告将涉案房屋恢复原状交付，但原告未提交涉案房屋原始状况的有关材料，恢复到何种状态无法确定，因此，本院对恢复原状的请求不予支持，待涉案房屋返还后，原告可根据返还房屋的实际情况另行主张。故原告要求两被告腾退并将涉案房屋恢复原状返还的诉请，本院对恢复原状的诉请不予支持，其他诉请，本院予以支持；两被告辩称其是合法占有涉案房屋，原告无权要求其腾退的意见，本院不予支持。关于两被告是否应向原告支付房屋占用费及房屋占用费的标准问题。第一，两被告占有涉案房屋没有合法依据，又拒不向原告返还涉案房屋，给原告造成了损失，现原告要求被告支付房屋占用费符合法律的规定；第二，原告要求按照60元/月/平方米的标准计算占用费，但原告提交的参考合同的位置为1栋房屋，本案的房屋为23栋，不具有可比性，本院对60元/月/平方米的计算标准不予采信；第三，原告的涉案房屋面积为105.72平方米，被告与本丰昌公司签订的合同三年租金共计为851088元，平均每月每平方米为45元，被告支付占用费应以105.72平方米为基数，按45元/月/平方米的标准，从2020年1月1日起计算至实际腾退之日止。故原告要求两被告支付房屋占用费的诉请，本院予以部分支持。两被告辩称原告要求其支付占用费无事实及法律依据的意见，本院不予支持。综上，原告系涉案房屋的所有权人，被告占有诉争房屋无合法依据，被告应向原告腾退并返还涉案房屋并支付房屋占用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告牟绪芳、湖北明卓装饰有限公司于本判决生效之日起10日内腾退位于武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心23栋/单元1-2层仓库9号房屋，并将该房屋交还给原告杜俊成；二、被告牟绪芳、湖北明卓装饰有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杜俊成支付房屋占用费（以105.72平方米为基数，按45元/月/平方米的标准，从2020年1月1日起计算至实际腾退之日）；三、驳回原告杜俊成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费7128元，由原告杜俊成负担128元，由被告牟绪芳、湖北明卓装饰有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘均二〇二〇年十月二十九日书记员  龚晗