福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初6219号 原告：郑克和，男，1972年3月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄静如，福建正成功（晋江）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄少斌，福建正成功（南安）律师事务所执业律师。 被告：南安瑞安房地产开发有限公司，住所地福建省南安市省新镇省东村。 法定代表人：吴其系，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴培清，女，该公司员工。 原告郑克和与被告南安瑞安房地产开发有限公司（以下简称“瑞安公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑克和的委托诉讼代理人黄少斌，被告瑞安公司的委托诉讼代理人吴培清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑克和向本院提出诉讼请求：1.判令瑞安公司履行《商品房买卖合同》，立即为郑克和办理不动产权证；2.判令瑞安公司支付逾期办理不动产权证的违约金（自2016年4月1日起至实际办证之日止，以已支付购房款数额为基数，按日利率0.0001%计算）。事实与理由：2014年12月4日，郑克和与瑞安公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，郑克和向瑞安公司购买位于南安市省新镇省东村瑞安××幢××层××室房屋，总价为804843.96元。2014年1月10日，郑克和与瑞安公司又签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定，郑克和向瑞安公司购买位于南安市省新镇省东村瑞安××幢××层××室房屋，总价为528732.38元。两份合同均约定，瑞安公司应当在2015年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付郑克和使用；瑞安公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由瑞安公司提供的资料交付郑克和；如因瑞安公司原因，郑克和不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，瑞安公司应自逾期之日起每日按郑克和已付款的0.0001%向郑克和支付违约金。合同签订后，郑克和按照合同约定支付了购房款总计1333576.34元，但瑞安公司至今未依约向郑克和提供办理权属登记所需资料，亦拒不为郑克和办理不动产权证，致使郑克和不能于约定的交付使用之日起90日内（即2016年3月31日前）取得不动产权证。瑞安公司逾期办理不动产权证的行为已构成违约，故郑克和提起如上诉讼请求。 瑞安公司辩称，第一，瑞安公司并不负有为郑克和办理不动产权证的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，瑞安公司仅负有办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由瑞安公司提供的资料交付郑克和。同时，《附件六：合同补充协议》第四条第二款约定，若郑克和需委托瑞安公司代办不动产权证，需要与瑞安公司办理书面委托手续并按照要求提交办证所需材料及支付相应的费用。从上述约定足以看出，瑞安公司仅负有协助办理不动产权证的义务，并不负有为郑克和办理不动产权证的义务。第二，案涉房屋尚未办理房屋权属证书属实，但系非因瑞安公司的原因导致无法办证，瑞安公司也在努力沟通、协调案涉房屋的办证问题。案涉的房地产项目因政府征迁问题尚未完成，导致项目中还有2幢楼房未完工，是案涉房地产项目尚未办理权属初始登记的原因之一。另外，施工方的施工资料也尚未向城建档案馆归档。瑞安公司在努力沟通、协调处理，争取尽快协助郑克和办证。第三，郑克和请求以2016年4月1日作为支付逾期办理不动产权证的违约金的起算点没有事实依据。根据双方在《附件六：合同补充协议》第四条的约定，“买受人同意出卖人在交房后180天，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记”。瑞安公司实际上已于2017年11月2日将涉案第2幢15层1501室房屋交付郑克和使用，该套房产违约金的起算点应该为2017年11月3日加180天后开始计算。据此，瑞安公司最迟应当于2018年5月1日协助办理涉案第2幢15层1501室房屋不动产权证，即瑞安公司支付涉案第×幢×层×室房屋逾期协助办理不动产权证的违约金的起算时间应当为2018年5月2日。而涉案第1幢1层105室房屋因瑞安公司履行支付逾期交房违约金至2017年10月23日，故违约金的起算点应从2017年10月24日加180天后开始计算，即违约金的起算点应该为2018年4月22日。 本院经审理认定事实如下：瑞安公司系依法注册成立的从事房地产开发、经营、租赁等业务的有限责任公司，并取得瑞安中心城1＃、2＃楼的商品房预售许可证。2014年1月10日，郑克和与瑞安公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。该合同约定，郑克和购买瑞安公司开发的址在南安市省新镇省东村瑞安××幢××层××号房，建筑面积共124.47平方米，单价为每平方米4247.87元，总金额528732元。2014年12月4日，郑克和与瑞安公司又签订《商品房买卖合同》一份，该合同也包含附件六《合同补充协议》等内容。该合同约定，郑克和购买瑞安公司开发的址在南安市省新镇省东村瑞安××幢××层××号房，建筑面积共29.23平方米，单价为每平方米27534.86元，总金额804844元。两份合同均有如下条款：第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。两份附件六《合同补充协议》第四条均约定，买受人同意出卖人在交房后180天，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。买受人应根据出卖人的通知，在协助办理期限内缴纳办理分户产权证的相关费用，并根据合同第五条约定办理面积差异补退及其他相关手续，逾期的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之0.5的违约金，由此产生的一切责任及费用由买受人承担。如买受人需要委托出卖人代办商品房分户产权证，应在收到出卖人办理权证通知的5日内，与出卖人办理书面委托手续，并按照出卖人的要求提交办证所需材料及费用。逾期的，出卖人不再为买受人代办分户产权证。两份合同签订后，郑克和付清了全部购房款，瑞安公司于2017年11月2日将涉案第××幢××层××室房屋交付郑克和使用，瑞安公司支付涉案第1幢1层105室房屋逾期交房违约金至2017年10月23日。但瑞安公司至今未向当地房屋权属登记机构办理完毕涉案两套房产房屋所有权初始预登记，致郑克和至今未取得涉案两套房产的不动产权证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，瑞安公司具有商品房预售资格，其与郑克和签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。郑克和履行了支付购房款的义务，瑞安公司除了应依约交付符合法律规定和合同约定条件的商品房外，还应按照合同约定向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付郑克和，但瑞安公司至今未办理完毕房屋所有权初始预登记，应继续履行协助办证的义务并承担相应的违约责任。因此，瑞安公司承担的是协助办证的义务，而非直接为业主办理不动产权证，故郑克和要求瑞安公司为其办理不动产权证，对于符合法律规定的部分即瑞安公司应协助其办理不动产权属登记，予以支持；对于超过的部分，不予支持。关于违约责任的承担问题，合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意……附件六《合同补充协议》第四条又约定，买受人同意出卖人在交房后180天，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，即《合同补充协议》将主合同约定的出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人的期限为商品房交付使用后60日内，变更为180天，对此双方当事人有不同的意见。郑克和认为，补充协议的约定变更了主合同第十四条的约定，而主合同是由房屋管理部门出具的，不允许出卖人与买受人变更相关期限的条款，现补充协议第四条变更了主合同第十四条中的办证期限，且该条款是瑞安公司提供的格式条款，而其并没有以任何方式提醒郑克和注意该条款，故该条款是无效的；瑞安公司认为，补充协议的内容是双方真实意思的表示，并经郑克和签字确认，并且主合同也约定双方变更内容的，可以签订补充协议，故补充协议的约定是有效的；本院认为，《商品房买卖合同》第二十二条约定“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”，其中“应当由出卖人承担的责任”应指出卖人承担的合同主给付义务，而非违约责任。“买受人主要权利”亦应指买受人的收取房屋及取得房屋权属登记证书的权利。补充协议第四条虽然延长了《商品房买卖合同》第十四条约定的瑞安公司办证期限，但并未减轻或免除瑞安公司交付房屋及协助办理房屋权属证书的合同主给付义务，并未排除郑克和收取房屋及取得房屋权属证书的主要权利，故不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款，应认定补充协议第四条的约定有效，本案协助办证义务应按该约定履行。因《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第四条约定的计算协助办证期限的起算点均为实际交房之日，故涉案第××幢××层××室房屋应从2017年11月3日开始计算瑞安公司的协助办证期限及应承担的违约责任，涉案第××幢××层××室房屋应从2017年10月24日开始计算瑞安公司的协助办证期限及应承担的违约责任。现瑞安公司主张对于涉案第××幢××层××室房屋，其支付逾期协助办理不动产权证违约金的起算时间应当为2018年5月2日，对于涉案第××幢××层××室房屋，其支付逾期协助办理不动产权证违约金的起算时间应当为2018年4月22日，并未超过双方的约定，本院予以照准，违约金分别计算至瑞安公司履行完协助办证义务之日止，每日按各自已付购房款的0.0001%计算。郑克和诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；超过的部分，不予支持。 综上所述，本院对郑克和的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安瑞安房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助郑克和办理南安市省新镇省东村瑞安××幢××层××号房不动产权属登记的义务； 二、南安瑞安房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助郑克和办理南安市省新镇省东村瑞安××幢××层××号房不动产权属登记的义务； 三、南安瑞安房地产开发有限公司应支付郑克和自2018年5月2日起至其履行完协助办理南安市省新镇省东村瑞安××幢××层××号房不动产权属登记义务之日止，每日按购房款528732元的0.0001%计算的逾期协助办证违约金（自2018年5月2日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 四、南安瑞安房地产开发有限公司应支付郑克和自2018年4月22日起至其履行完协助办理南安市省新镇省东村瑞安××幢××层××号房不动产权属登记义务之日止，每日按购房款804844元的0.0001%计算的逾期协助办证违约金（自2018年4月22日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 五、驳回郑克和的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取计75元，由郑克和负担13元，由南安瑞安房地产开发有限公司负担62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇二〇年十月十二日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。