陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终864号上诉人（原审被告、反诉原告）田宇薇，女，汉族，生于1963年3月5日，住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）陕西省汉中中学,住所地:汉中市汉台区。负责人：文庆华，该校校长。委托诉讼代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文静，陕西锐博律师事务所律师。上诉人田宇薇因与被上诉人陕西省汉中中学（以下简称“汉中中学”）房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人田宇薇、被上诉人汉中中学委托诉讼代理人韦鹏学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田宇薇上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求及宾馆财产丢失全部损失；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定上诉人损失数额有误，评估项目并不明确，认定金额有悖公平，应当予以更正。上诉人自2010年3月与汉中汉南大厦签订《房屋租赁合同》后，兴办金蔷薇快捷酒店，先后两次对该承租房进行室内装修改造（包括室内装修、上下水改造、客房电视、电脑、家具、空调、床品和酒店消防系统、供热系统等）投资700万元，而被上诉人只同意赔偿637600元，一审法院予以支持且注明当事人无异议。事实上，上诉人作为金蔷薇酒店的负责人至今未对评估结论签字认可，并在一审期间多次提出异议，所谓评估报告完全是被上诉人授意下由评估公司拿出的“内定方案”。一审在无正当理由的情况下降低被上诉人应赔偿的金额，先是说因为政府会议决定可以解除合同，且互不承担责任，后又说被上诉人同意赔偿637600元故予以支持，前后不一，让人无法理解。2017年9月17日，被上诉人唆使新天汉集团有限公司趁天黑进入上诉人经营的酒店，对酒店三楼库房进行暴力拆迁，哄抢库房放置物品，致上诉人损失70余万元，一审对此恶劣行径未予追究，仅酌定损失为10万元就可以不再追究其刑事责任。二、一审判令上诉人支付被上诉人租金170732.25元错误。2015年11月至2020年5月，金蔷薇酒店正常经营被迫中断，经济损失严重：1.2015年11月被上诉人发布并张贴书面通知实行停电、断水阻碍承租人正常经营以逼迫承租人在12月底前腾房；2.2016年10月在上诉人正常经营的宾馆门口半夜强拆，被派出所制止后挖土开沟，停电停水并设置围挡阻断人员进入导致承租人无法正常开展经营活动，且造成非常恶劣的影响；3.2017年7月11日被上诉人彻底断电断水将各承租人撵出汉南大厦且至今围挡未拆除；4.2017年9月17日半夜强拆上诉人库房（宾馆），将宾馆所有财务账目、原始票据及宾馆物品洗劫一空；5.2020年1月2日一审法院审理期间上诉人发现金蔷薇酒店所有物品（包括客房电视、电脑、空调、家具和床上用品等）再次被洗劫一空，经查核实该行为均系被上诉人安排。一审未对被上诉人的违法违纪行为予以重视，而是判决上诉人应缴纳酒店中止经营期间的房屋租金170732.25元，有悖公平。被上诉人2015年11月下达的书面搬迁腾房通知是其违法违约的表现，因作为出租人的汉南大厦没有履行合同义务违约在先，上诉人不缴纳房屋租金是依法履行抗辩，符合《合同法》第228条之规定，且依据《合同法》第121条，被上诉人应对因其违约行为对上诉人酒店中断经营的全部损失承担赔偿责任。汉中中学辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人虽对一审法院酌情确定财物损失100000元不认可，但为了解决问题，愿意按照一审判决履行。应驳回上诉，维持原判。汉中中学向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除汉南大厦（已经注销）与被告之间签订的两份房屋租赁合同，并返还该房屋。2.判令被告向原告支付从2015年12月20日起至2017年7月11日期间拖欠的房屋租赁费17.5076万元。3.本案的诉讼费由被告承担。田宇薇向一审法院提起反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人2015年11月20日至2017年7月经营损失96万元。2.赔偿反诉人合同未到期期间的经营损失，装修损失，固定投入损失及财产损失。3.赔偿强拆反诉人库房及库房内财产的损失。4.免除反诉人租赁费17.5076万元。一审法院认定事实：原汉中汉南大厦系汉中中学下属集体企业。2010年3月24日，被告田宇薇与汉中汉南大厦签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为:汉中汉南大厦将位于汉台区北大街汉南大厦三、四楼房屋出租给田宇薇，房屋建筑面积约800㎡；租赁期限自2010年5月1日至2018年4月30日，共计96个月，租金采取逐年递增的方式（每年递增3%），第一年租金为60000元；3、物业管理费每年20000元；付款方式为租金及物业管理费按年度提前预交的方式支付（每年4月1日前交清）；免责条件约定为：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的互不承担责任；因上述原因而合同终止的，租金按实际使用时间计算，不足整月按天数计算，多退少补。合同保证金6万元，在租赁期满时无息退还。2010年12月15日，田宇薇与汉中汉南大厦又签订《房屋租赁合同》一份，约定：汉中汉南大厦又将汉南大厦一楼北侧第三间房屋租赁给田宇薇，租赁期限自2010年12月20日至2018年12月19日止，租金每年5万元，先交租金后用房，每年12月1日前一次交清当年租金；合同保证金2万元作为租期违约抵押追索。上述两份租赁合同签订后，田宇薇缴纳了保证金及第一年的租金后，开办经营“金蔷薇快捷酒店”。2013年12月26日，汉中市人民政府专项问题会议纪要决定“关于汉中中学旧校区南区土地置换的问题，同意汉中中学南区公开挂牌拍卖。由市国土局负责，尽快进入程序，组织实施。拍卖资金全额返还汉中中学，用于新校区建设”。2015年6月30日，汉市国有确字（2015）第16号《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》确认：汉中天汉置地有限公司竞得编号为HZ2015-03号宗地的国有建设用地使用权。田宇薇的租赁房屋坐落于该HZ2015-03号宗地上。2015年11月20日，汉中中学及陕西新天汉投资集团有限公司共同向各租赁商户发出《通知》载明：“汉中中学已迁往新校区办学，原汉中中学南校区资产已通过公开挂拍方式出让给陕西新天汉投资集团有限公司，学校因资产出让需收回临街商铺的要求，已于二年前书面通知相关承租经营公司。现汉中中学向受让方陕西新天汉投资集团有限公司移交资产的期限已到，陕西新天汉投资集团有限公司因在受让资产场所举办汉中市实验中学改进改造校园的需要，将在2015年12月底前拆除所有临街建筑，中学已于2015年7月开始与相关承租经营公司商谈收回移交资产事宜。中学迁建，原校区资产置换是市政府常务会议决定，请各商户理解支持，积极配合，尽快调换新的经营场所，务必于2015年12月31日前腾空目前的经营场所，以免造成不必要的经济损失”。《通知》发出后，原汉中中学南校区临街的各商户（租赁户）陆续与汉中汉南大厦及汉中中学达成调解协议，对租赁的相关事宜予以解决，租赁的房屋陆续交付汉中汉南大厦或汉中中学。在与本案被告田宇薇协商中，田宇薇向原告提出书面意见：1、请汉中中学置换与金蔷薇花快捷酒店相似的宾馆继续经营；2、赔偿2015年11月20日至2017年3月30日的损失260万元；3、金蔷薇快捷酒店现属于正常营业，价值786万元，给予赔偿安置，重新找地方装修营业。因双方分歧较大，协商未果后，原告遂诉至法院。一审另查明，1、被告田宇薇在租赁涉案房屋开办“金蔷薇快捷酒店”后，向原告支付租金至2015年12月，截止2017年7月11日，拖欠原告房屋租赁费及物业费170732.52元，被告田宇薇向原告出具了欠条；2017年4月，陕西新天汉投资集团有限公司停水、停电后，田宇薇停止经营，但租赁的房屋未予以腾退，继续由田宇薇占有使用。2、田宇薇在租赁涉案房屋后，在房屋副楼的顶楼搭建临时板房（未进行审批），作为库房使用，2017年8月6日，该临时板房被陕西新天汉投资集团有限公司拆除。3、本案审理中，田宇薇提出反诉，并申请对损失进行价格评估，评估项目：1、装修及固定投资损失；2、2015年11月20日至今经营损失；3、库房及库房内货物的价值、搬迁费及另行租赁房屋继续经营宾馆与原租赁的房屋差价。经汉台区法院委托，汉中四方资产评估有限责任公司评估后，出具了汉四资鉴评字（2018）第35号资产评估报告书，对金蔷薇快捷酒店内装修及固定资产在资产现状利用前提下与评估基准日评估净值合计为637600元；其他评估事项因田宇薇提供不了财务报表及账本，经营损失无法评估；库房及库房内的货物在评估基准日实地勘察时已经损毁，无法进行损毁程度鉴定及实物盘点，故2、3项不纳入评估范围。原告（反诉被告）汉中中学对《资产评估报告书》无异议，予以认可。同时认为库房属于临时建筑，且是危房，容易造成安全事故，要求拆除，我们联系被告，但联系不到，当时将拆除告知函进行了张贴，但新天汉公司什么时间拆除、怎么拆除的我们不清楚，拆除与原告无关。况且田宇薇主张的这部分损失也未提交证据证明。被告田宇薇对评估报告不认可，认为仅评估了一项，且在评估的这一项中，电表箱已拆除，未进行评估；上下水也未进行评估。同时主张，2017年8月以后，我将所有资料，包括宾馆用品、储备的被褥、床单被套、洗涤用品等，以及个人的耳环手镯等首饰都放在库房内，汉中中学将库房拆除后，所有的票据及财产已经丢失，自行估算损失价值70余万元，但未提交证据证明；汉中中学对田宇薇自行估算的库房财物损失的价值不予认可，但也未提交证据证明实际损失数额。4、审理中，汉中中学同意田宇薇将已经过评估且可以拆除的装修等资产在限定的期限内自行处理。一审法院认为，汉南大厦与田宇薇签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效；当事人均应按约定履行各自的义务。汉南大厦被注销后，汉中中学作为汉南大厦权利义务的承继人，有权对案涉《房屋租赁合同》主张权利并承担义务。对原告的诉请，一审法院认为，合同签订后，汉南大厦交付了房屋，履行了合同义务，截止2018年12月19日两份租赁合同租期均已届满，现因政策原因不能续签合同，合同终止。原告要求被告交付房屋并支付拖欠的租金，既有合同约定也符合法律规定，予以支持。关于被告的反诉请求，一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》不仅约定了租赁房屋的面积、租金、租期等内容，合同第十条还约定了免责条件，具体内容为：因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使双方造成损失的互不承担责任；因上述原因而合同终止的，租金按实际使用时间计算，不足整月按天数计算，多退少补。合同履行期间，汉中市人民政府专项问题会议决定，对包括涉案房屋在内的资产进行公开挂牌拍卖，用于办学。汉中中学据此提出解除合同，属于《房屋租赁合同》中免责条款约定的“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋……”的情形。免责情形出现后，原告及时向被告田宇薇等相关租户进行了告知，除田宇薇以外的租户陆续解除合同，腾退了房屋。虽然田宇薇的租赁期限尚未届满，提前解除合同，会给其造成一定的经营损失，但在签订租赁合同时，双方对租赁期间可能出现的经营风险是进行了预见的，即：出现合同约定的致使合同不能继续履行的情形造成双方损失的，互不承担责任。本案免责情形出现后，田宇薇应当信守约定，按合同约定和实际情况腾退房屋，并应当采取适当的措施减少损失或防止损失的扩大。田宇薇反诉要求汉中中学赔偿其2015年11月20日以后的经营损失，是汉中中学告知了租赁房屋因政策原因要拆除的事实后期间的损失，该请求与合同约定不符，不予支持。另外根据查明的事实，田宇薇支付租金至2015年12月，截止2017年7月11日，田宇薇并未腾退房屋，也未支付房屋租赁费及物业费共计170732.52元，被告田宇薇请求免除拖欠的租赁费170732.52元，无合同和法律依据，原告也不同意免除，不予支持。关于被告田宇薇反诉请求汉中中学赔偿装修损失、固定投入损失的问题，依据田宇薇的申请对该部分损失进行了鉴定，对鉴定机构和鉴定程序的合法性当事人不持异议，该鉴定结论予以采信，原告同意按评估价值637600元进行赔付，予以支持。关于被告田宇薇请求赔偿库房及库房内货物损失的问题，一审法院认为，库房的拆除，由于原告未进行登记造册，造成被告相关物品损失的具体数额无法举证，库房及库房内货物经鉴定人员在评估基准日实地勘察时已经损毁；田宇薇在明知房屋因政策原因要被拆迁的情况下，没有妥善处理财物，其提供不了财务报表及账本，对造成损失无法评估也应承担相应责任。根据查明的相关事实和案件实际情况，运用逻辑推理和日常生活经验法则，结合田宇薇对库房内财物种类的陈述和损失的自行评估价值，一审法院合理酌定田宇薇库房及财物损失共计10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条、第二百二十六条、二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三项之规定，判决：一、被告田宇薇于判决书生效后三十日内将租赁的位于汉台区北大街汉南大厦三、四楼房屋和汉南大厦一楼北侧第三间房屋腾退并交付原告陕西省汉中中学；二、由被告田宇薇于判决生效后三十日内支付原告汉中中学房屋租金人民币170732.52元；三、由原告（反诉被告）陕西省汉中中学于判决生效后三十日内退还被告（反诉原告）田宇薇保证金人民币8万元；四、由原告（反诉被告）陕西省汉中中学于判决生效后三十日内赔偿被告（反诉原告）田宇薇装修及固定投入损失人民币63.76万元和库房及财物损失10万元；五、驳回被告（反诉原告）田宇薇的其他反诉请求。本诉案件受理费3900元，由被告（反诉原告）田宇薇负担；反诉案件受理费7558元，由原告（反诉被告）陕西省汉中中学负担6558元，被告（反诉原告）田宇薇负担1000元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。在二审审理期间，被上诉人汉中中学自愿放弃要求上诉人田宇薇支付欠付房屋租赁费、物业费170732.25元的诉讼请求。本院认为，当事人有权处分其民事权利，对被上诉人汉中中学自愿放弃要求上诉人田宇薇支付欠付房屋租赁费、物业费170732.25元的诉讼请求，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，归纳本案主要争议焦点如下：一、一审法院认定本案被上诉人解除合同的请求符合《租赁合同》中免责条款约定情形，对上诉人主张的2015年11月20日之后的经营损失不予支持是否正确；二、一审法院依据鉴定结论认定上诉人经济损失是否正确，对库房、财物损失酌情认定为100000元是否正确。针对第一个争议焦点。2010年3月24日，上诉人田宇薇（乙方）与原汉中汉南大厦（甲方）签订的《房屋租赁合同》第十条免责条件第2项约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。本案中，在双方租赁合同履行期间，经汉中市人民政府决定，将汉中中学旧校区南区（即案涉房屋所在土地）进行置换，将拍卖资金用于新校区建设。经相关拍卖程序，汉中天汉置地有限公司竞得该宗地。上诉人虽实际经营至2017年4月，未达到合同约定的租赁期限，但根据签订的《房屋租赁合同》约定，合同双方对租赁期间因政策原因租赁标的物可能出现被拆除或改造的风险是已经预见到的，并对此情形进行了免责约定，该约定合法有效。现被上诉人汉中中学以政府决定，致使合同无法继续履行为由，主张解除租赁合同，属于《房屋租赁合同》中免责条款约定情形。一审法院依据双方合同约定，对上诉人田宇薇的经营损失赔偿的诉讼请求不予支持正确，本院予以确认。上诉人田宇薇（乙方）与原汉中汉南大厦（甲方）于2010年12月15日签订的《房屋租赁合同》中未约定双方的免责条件，但该租赁合同标的物与2010年3月24日签订的《房屋租赁合同》标的物系同一建筑物，一审法院参照在先签订合同条款进行判处并无不当。据此，上诉人田宇薇要求被上诉人汉中中学赔偿其2015年11月20日之后的经营损失的上诉请求与合同约定不符，本院不予支持。且在本案审理过程中，被上诉人汉中中学考虑到上诉人田宇薇因提前解除合同造成其经营损失的客观情况，同意对上诉人田宇薇的装修损失按照评估价值进行补偿，并对上诉人田宇薇欠付的2015年12月至2017年7月11日房屋租赁费、物业费自愿放弃，已对上诉人的损失进行了适当补偿。针对第二个争议焦点。经上诉人田宇薇的申请，一审法院委托鉴定机构对其主张的2015年11月20日之后的经营损失、装修残值、固定资产损失、库房及库房内货物的价值、搬迁费等进行鉴定。因上诉人田宇薇不能提供相关财务报表及账本，库房及库房内的货物在鉴定勘察时已经损毁，鉴定机构将该鉴定项目未纳入评估范围。本案一审法院委托鉴定程序合法，鉴定机构和鉴定程序亦合法，上诉人田宇薇虽对鉴定结论提出异议，但其未提交足以反驳的证据，一审法院对该鉴定结论予以采信并无不当，依据该鉴定结论认定上诉人田宇薇装修及固定投入损失为637600元正确。因提起本案诉讼时，库房已经被拆除，拆除时未对库房内的物品登记造册，上诉人田宇薇提交的证据也不足以证实实际物品的种类和数量、价值，致使法院无法查清该事实，一审法院根据查明事实和案件实际情况，酌情确定上诉人田宇薇库房及财物损失为100000元并无不当。二审中，上诉人田宇薇亦未举证证明其实际损失价值。本院对上诉人田宇薇此节上诉请求亦不予支持。另，在二审审理过程中，上诉人田宇薇称在本案一审重审期间，被上诉人汉中中学将案涉酒店内的所有物品全部卖掉，故新增加诉讼请求为：要求被上诉人汉中中学赔偿被卖掉物品的原值。经审查，上诉人田宇薇在二审中提出的该诉讼请求，超出其一审反诉讼请求范围，属于新增加的反诉请求。经本院征求被上诉人汉中中学意见，被上诉人不同意在二审中一并审理，亦不同意就新增反诉请求进行调解。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，上诉人田宇薇在二审中新增加的反诉请求不属于二审审理范围，其可另案起诉。综上，上诉人田宇薇要求被上诉人汉中中学赔偿其经营损失以及一审法院确定装修损失、库房物品损失价值错误的上诉理由不能成立，应予驳回；对被上诉人汉中中学在二审审理期间自愿放弃要求上诉人田宇薇支付欠付房屋租赁费、物业费170732.25元的诉讼请求，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：一、维持汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初2861号民事判决主文第一项、第三项、第四项；二、撤销汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初2861号民事判决主文第二项、第五项；三、驳回上诉人田宇薇的其他反诉请求。一审本诉案件受理费3900元，由被上诉人陕西省汉中中学负担；一审反诉案件受理费7558元（已减半收取），由被上诉人陕西省汉中中学负担6558元，上诉人田宇薇负担1000元。二审案件受理费14970元，由上诉人田宇薇负担11256元,实际交纳3900元，未交纳的7356元，限自本判决确定之日起十五日内本院交纳；由被上诉人陕西省汉中中学负担3714元，限自本判决确定之日起十五日内本院交纳。本判决为终审判决。审 判 长 陈耀斌审 判 员 李小艳审 判 员 李 涛二〇二〇年十月十六日法官助理 金 庆书 记 员 张译心王希萌