广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初52118号原告田莹莹，女，1997年8月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人黄海辉，广东登丰律师事务所律师。委托诉讼代理人吴智超，广东登丰律师事务所实习律师。被告黄锡武，男，1973年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人蔡彬彬，广东承鹏律师事务所律师。原告田莹莹诉被告黄锡武物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄海辉、吴智超，被告的委托诉讼代理人蔡彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田莹莹诉称，田莹莹于2018年11月29日在深圳市福田区，并于2019年1月25日领取了（2016）粤0304执10339号《执行裁定书》，合法取得了上述房屋的所有权。据悉，涉案房屋原所有权人李炎春已于2013年11月26日将涉案房屋作为抵押物向招商银行股份有限公司深圳分行设立了抵押权，并办理了房地产抵押登记。李炎春于2014年10月份与黄锡武签订了《租赁合同》，约定租赁期限15年，年租金204000元，并约定306万元房租一次性支付，然依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，该租赁合同对田莹莹并不具有约束力。田莹莹取得上述房屋所有权后，前往房屋所在地获悉黄锡武仍侵占使用该房屋至今，田莹莹告知其属于无权占有要求其停止侵权并返还房屋，但黄锡武拒不停止侵权并继续侵占使用至今。现为维护田莹莹的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。综上，田莹莹的诉讼请求如下：一、被告黄锡武立即停止对原告田莹莹名下福田区房屋的侵占，并将房屋返还原告田莹莹；二、被告黄锡武按照每月17000元的标准向原告田莹莹支付占有费，计算期间自2019年1月25日计至返还房屋之日止；三、被告黄锡武承担本案的诉讼费。被告黄锡武辩称，根据买卖不破租赁的原则，依照《中华人民共和国合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此田莹莹即使通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，也不影响涉案房屋上已经存在的租赁合同的效力，该租赁合同项下的承租人有权依照房屋租赁合同继续使用该房屋。因此，在所签订的租赁合同不存在合同无效事由的前提下，田莹莹无权要求黄锡武将房屋返还田莹莹，亦无权要求黄锡武支付房屋占用费。理由如下：1、黄锡武为合法居住于涉案房屋的权利人，而非田莹莹所称的侵占，其占有使用涉案房屋的基础权益来源于2014年10月6日黄锡武与涉案房屋原所有权人李炎春签订的租赁合同，该合同为李炎春与黄锡武的真实意思表示，合同合法有效，黄锡武已向涉案房屋原权利人李炎春支付了全部租金，即总额306万元，履行了约定的义务；2、根据涉案房屋的网络司法拍卖公告显示，法院已对涉案房屋的租赁情况进行如实披露，田莹莹在参与涉案房屋拍卖是在明知涉案房屋存在租赁关系的情况下，仍进行竞价拍卖，从而取得涉案房屋的所有权，因此田莹莹是认可拍卖物的现状，应当继续履行黄锡武与李炎春之间的租赁合同，黄锡武对于该房屋也是合法占有，田莹莹无权要求黄锡武支付占用费；3、黄锡武与原产权人的租赁关系于2014年10月6日建立，而田莹莹通过司法拍卖、购买涉案房屋的时间为2019年，从时间上来看，田莹莹取得涉案房屋所有权的时间远于黄锡武与原权利人建立租赁关系的时间，田莹莹拍得涉案房屋前，黄锡武与原权利人存在合法有效的租赁关系，案外人毛雪因与原权利人之间存在的民间借贷案件申请强制执行拍卖涉案房屋，该债权仅为一般债权，而案外人毛雪也仅为一般的债权人，并非涉案房屋的抵押权人，因此，不能适用最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十条规定的买卖不破租赁的例外情形。经审理查明，涉案房屋为位于深圳市福田区，建筑面积为202.31平方米。原产权登记人为李炎春，并以涉案房屋作抵押于招商银行股份有限公司深圳分行，抵押登记日期为2013年11月25日。2014年10月6日，李炎春（甲方）与黄锡武（乙方）签订了一份《租赁合同》，其中约定甲方将位于深圳市福田区房屋出租给乙方，年租金为204000元，乙方按约一次向甲方交付房屋租金为3060000元；租赁期自2014年10月6日至2029年10月6日止等内容。2014年10月11日，李铭伟向李炎春的配偶蔡惠君转账支付3000000元。2014年10月12日，李炎春出具收款收据，确认收到黄锡武转账的3000000元以及现金60000元整。庭审时，李铭伟出庭作证称，黄锡武系其姐夫，其系受黄锡武委托向蔡惠君转账支付3000000元作为房屋租金。田莹莹庭审时对上述租赁合同的真实性及涉案房屋由黄锡武占有使用不持异议。2016年4月20日，本院作出（2015）深福法民一初字第8941号民事调解书，李炎春在该调解书中负有向毛雪偿还借款的义务。该调解书生效后，因被执行人李炎春、蔡惠君拒不履行调解书确定的义务，申请执行人毛雪提起执行申请，由本院立案号为（2016）粤0304执10339号，进入强制执行程序。2018年11月29日，涉案房屋在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，由田莹莹以10046348元竞得。拍卖公告中注明：“该房产已于2013年11月25日抵押给招商银行股份有限公司深圳分行，现有案外人黄锡武向本院提交租赁合同，租赁期限自2014年10月6日至2029年10月6日，租赁费用300万元。对于该合同的真实性及效力由买受人自行核实，另行通过法律途径解决”。2019年1月24日，本院作出（2016）粤0304执10339号执行裁定书，裁定涉案房屋归田莹莹所有。2019年1月25日，该裁定书送达田莹莹。同日，抵押权人招商银行股份有限公司深圳分行在涉案房屋的拍卖款项中优先受偿6825040.01元。本院在此后作出的（2016）粤0304执10339号执行财产分配方案中载明，本院在拍卖款项中依法扣除抵押权优先受偿款项6825040.01元、相关执行费用及李炎春基本生活费用后，将剩余款项2997861.64元分配给毛雪等各债权人。另查，涉案房屋2017年度房屋租赁指导租金为每月每平方米45元。上述事实，有田莹莹及黄锡武提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，田莹莹是涉案房屋的所有权人，其享有收益及处分权等物权。本案争议的焦点是田莹莹按现状拍得涉案房屋后是否受李炎春与黄锡武之间租赁合同的约束。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；另外《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外”，本案中，涉案房屋抵押权先于李炎春与黄锡武之间的租赁合同而设立；虽然房屋被执行拍卖并非由抵押权人招商银行股份有限公司深圳分行所提起，但抵押权人实际已通过拍卖实现抵押权，故可认定本案属于上述司法解释关于“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动”的情形，因此，黄锡武基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人田莹莹。另从涉案房屋的拍卖公告中注明的“现有案外人黄锡武向本院提交租赁合同，租赁期限自2014年10月6日至2029年10月6日，租赁费用300万元。对于该合同的真实性及效力由买受人自行核实，另行通过法律途径解决”来看，系在执行拍卖过程中对涉案房屋现状的风险性说明，并非对李炎春与黄锡武之间租赁合同效力的法律认定。田莹莹拍得涉案房屋，表明其接受该涉案房屋现状，不等同于其对李炎春与黄锡武之间租赁合同的认可与承受，故根据上述规定，抵押权实现后，李炎春与黄锡武之间的租赁合同对作为受让人的田莹莹不具有约束力。田莹莹在取得涉案房屋产权后，对涉案房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，其要求黄锡武立即搬离涉案房屋，并自2019年1月25日起支付房屋占有使用费的诉讼请求合理有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的标准，本院参照2017年度房屋租赁指导租金，酌情认定涉案房屋每月占有使用费为9104元（202.31平方米×45元），田莹莹主张之超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄锡武应自本判决发生法律效力之日起十五日内搬离深圳市福田区，将该房屋返还给原告田莹莹；二、被告黄锡武应自本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告田莹莹支付从2019年1月25日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费（房屋占有使用费按每月9104元的标准计付）；三、驳回原告田莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2340元（已由原告预交），由原告田莹莹负担1087元，被告黄锡武负担1253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 井    梅人民陪审员 吴  锡  钳二〇二〇年十月二十三日书 记 员 庄晓玲（代）附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。