四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1027号 上诉人（原审原告）：伏传强，男，生于1962年1月26日，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：郭亚格，北京博融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊成，四川蜀盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张险峰，男，生于1972年6月25日，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：张永生，四川竞壹律师事务所律师。 原审第三人：杨策魁，男，生于1969年9月29日，汉族，住四川省通江县。 上诉人伏传强因与被上诉人张险峰、第三人杨策魁案外人执行异议之诉一案，不服四川省通江县人民法院（2020）川1921民初1044号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人伏传强的委托诉讼代理人郭亚格、陈俊成，被上诉人张险峰及其委托诉讼代理人张永生到庭参加了诉讼，原审第三人杨策魁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伏传强上诉请求：1.依法撤销四川省通江县人民法院（2020）川1921民初1044号民事判决，并依法改判；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人已付清购房的全部款项并合法占有该不动产，原审法院事实认定错误。2008年9月19日，上诉人与第三人杨策魁签订《商品房预定合同》，合同约定杨策魁将案涉20楼2号房屋出卖给上诉人，在2009年12月30日前交付房屋。合同签订当日，上诉人一次性付清购房款，杨策魁向其出具《收据》。同时，杨策魁出具《情况说明》，明确2015年5月通知上诉人办理房屋交付和装修手续，将案涉房屋及钥匙交付给上诉人。此外，原审庭审中被上诉人出示《房屋交接手续》和执行承办法官的《电话记录》拟证实房屋交付时间是2015年10月5日，但是由于本案的特殊情况，杨策魁在其挂靠的欣都公司解除挂靠协议后，在交接房屋时未办理任何手续，后续是因为案涉房屋被法院查封后，为保障业主权利才与业主补签、完善了相关交接手续。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定和案件事实，房屋的实际交付时间早于法院查封房屋的时间。2.案涉不动产未办理过户登记，是非因伏传强自身原因导致的。案涉房屋未办理产权登记系杨策魁资金短缺导致竣工时间推迟和杨策魁与其挂靠的欣都公司解除挂靠协议而无法正常办理合同备案和产权登记所致，且上诉人所在小区的其他业主也面临相同的困境，上诉人主观不存在过错，不应承担责任。上诉人在开庭时补充上诉理由：1.一审法院在明知案涉房屋为杨策斌所有的情况下，仍将其作为杨策魁的财产进行执行没有事实和法律依据。2.执行法院未依法对上诉人通过口头方式提出的执行异议作出处理，其将房屋进行处分的程序不合法。3.原执行法院查封财产的裁定程序不合法且未经送达尚未生效。 张险峰辩称：1.原审法院程序合法。案涉房屋是违法建筑，不存在登记在谁的名下的情况。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定在人民法院查封前，已合法占有不动产才具有排除执行的请求权，但是本案的上诉人没有合法占有该案涉房屋。2.上诉人认为房屋的所有权人是杨策斌，而不是杨策魁，那么上诉人应在上诉状中说明诉讼主体。3.上诉人认为未对其提出的执行异议进行处理和查封公告等行为系违法，但相关事实在执行卷中均有证据予以证明。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回。 杨策魁未作陈述。 伏传强向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销通江县人民法院（2015）通执字第690号执行裁定、（2016）川1921执恢305号之一执行裁定、（2020）川1921执异26号执行裁定；2.诉讼费由张险峰承担。 一审法院认定：张险峰与杨策魁“民间借贷纠纷”一案，通江县人民法院于2011年5月16日作出（2009）通江民初第154号民事判决书，判决杨策魁在该判决生效后十日内偿还张险峰借款598000元，并从起诉之日2009年1月12日起按中国人民银行公布的同期贷款基准月利率4.5‰支付借款利息至清偿时止，利随本清。判决发生法律效力后，张险峰向通江县人民法院申请执行，2015年8月28日，通江县人民法院作出（2015）通执字第690号执行裁定书，查封了杨策魁挂靠四川欣都建设有限公司开发建设的“欣都.通祥”项目18楼至25楼的7号、20楼至25楼的2号共14套房产，该项目至今未取得规划许可证、未经竣工验收、无法办理房产证；同日，张贴了查封公告；2016年4月27日，通江县人民法院发出公告，将被查封的房屋交由申请执行人张险峰保管。执行中，发现20楼7号、20楼2号、21楼2号、22楼2号无使用迹象，进一步核实争议后破门而入，换锁后交由申请执行人张险峰管理，随后将20楼2号、20楼7号、21楼2号房产交付拍卖，经两次拍卖流拍后，通江县人民法院于2016年10月10日作出（2016）川1921执恢305号之一裁定书，按第二次拍卖保留价310700元抵偿给张险峰，并于次日向张险峰送达了该裁定书，2016年12月19日，通江县人民法院作出（2016）川1921执恢305号裁定书终结了本次执行程序。案外人伏传强不服，提出书面异议，通江县人民法院作出（2019）川1921执异44号执行裁定书，驳回案外人伏传强的异议请求，伏传强不服，向巴中市中级人民法院申请复议，巴中市中级人民法院作出（2019）川19执复30号执行裁定书，撤销通江县人民法院（2019）川1921执异44号执行裁定书，由通江县人民法院重新作出处理。2020年3月9日，通江县人民法院作出（2020）川1921执异26号执行裁定书，驳回了伏传强的异议请求。 同时认定，2008年9月19日，伏传强以乙方（购买方）名义同杨策魁以甲方（出售方）、项目负责人名义签订了《商品房预订合同》，合同约定的主要内容为，1、项目建设依据：甲方以出让方式取得位于××镇××宗地段土地使用权，甲方在上述地块上建设商品房；2、预订商品房的基本情况：乙方所预订的商品房为本合同项目中的20楼2号房（“20楼2”系“五单元401”改动而成）。用途为住宅，属现浇结构，层高为3米，建筑面积约为106㎡（“106”系改动而成）；计价方式与价款：乙方所订房屋按建筑面积计算，公摊面积按房地产管理部门核定为准，单价为人民币800.00元／㎡，总金额84800元；3、付款方式和期限：一次性交清优惠到750元、面积106㎡、房款为79500元，已交20000元，下差59500元，一次性交清；4、甲方应在2009年12月30日前，将商品房交付给乙方使用。若遇人力不可抗拒的因素，则顺延；5、“其它约定”栏后，另行用笔添加有“新都大厦20楼2号、立条人王军代”。在甲方（签章）栏处杨策魁签注了姓名并按捺了手印，乙方（签章）栏处的右上、右下方签注有伏传强（代）、杜某（代）。2008年9月19日，第三人杨策魁出据收取伏传强房款79500元。2015年10月5日，伏传强按照“交接房流程表”的要求，办理相关手续，接收钥匙，签字捺印确认，在“交接房流程表”的右上角，王军标注“主钥匙未交”；同日，杨策魁、王军出据收取伏传强水、电、气、门、柱杆、窗子、沙、维修基金共计26009.00元，在收据的右上角标注有“20楼2号”。2015年10月8日，伏传强同巴中市福临物业有限公司签订了《房屋装饰装修管理服务协议》和《（前期）物业管理委托合同》；同日，巴中市福临物业管理有限公司通江项目部出据收取伏传强20-2物业管理费、电梯使用费、垃圾处理费、装修保证金共计4194.00元。 另认定，1.已经发生法律效力的四川省巴中市中级人民法院（2017）川19民终450号民事判决书确认：①四川欣都公司于2016年3月20日给通江县住房和城乡建设局关于终止欣都通祥《开发项目承包经营合同》的报告，其内容为：通江县“欣都·通祥”项目系杨策魁挂靠我司开发的房地产项目，位于××镇××东东片区块。2008年7月30日，杨策魁与我司签订了《开发项目承包经营合同》。后因杨策魁不服从管理，在未完善相关手续的情况下进行建设，我司制止无果，遂上报相关部门处理（见附件1）。我司已于2013年4月10日终止了该《开发项目承包经营合同》（见附件2），现再次汇报。附件1【川欣建（2011）第04号、第20号、2011年5月11日《声明》】均是要求杨策魁停止施工，对外所签订的任何合同、协议或所作出的任何许诺、承诺等均为杨策魁的个人行为，与公司无关；第04号文件因杨策魁外出，由项目经营管理人杨泽斌（杨策魁之弟）于2011年3月2日签收，《声明》在诺江镇红军广场旁电子显示屏于2011年5月16日后反复播放多次。附件2的内容：关于终止欣都通祥《开发项目承包经营合同》的函，该函件于2013年4月10日作出，并在巴中日报公告；②通江县城市行政执法局于4月10日出具《行政处罚决定书》，认定四川欣都公司、杨策魁未经城乡规划主管部门批准，擅自建设本案诉争房屋所在的“欣都·通祥”项目，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。该房屋如实施拆除不仅影响相邻建筑安全，而且会损害众多无过错利害关系人的权益以及对公共利益造成重大损害；如实施没收，该房屋无法分离建筑单体，因大部分房屋已入住，未入住房屋因当事人杨策魁巨额民间借贷造成他人强行上锁或入住。研究决定没收欣都公司、杨策魁违法建设“欣都·通祥”项目时的违法收入1792万元，并处工程造价5％的罚款130万元。2、2015年8月28日，杨泽斌在接受通江县人民法院执行局工作人员调查时陈述：20楼以上到25楼所有2号房没有卖，18楼到25楼所有7号房没有卖，2号房93㎡，7号房87㎡，其余的房屋真的是卖完了；同意法院查封、评估、拍卖提供的18楼至25楼的7号房、20楼到25楼的2号房。3、2016年4月29日，通江县人民法院执行局工作人员在与伏传强通电话时，伏传强称：我在杨策魁手里买的房子，我在2006年就把定钱交给杨策魁了，但是在去年2015年10月份，杨策魁才把房子交给我，就是欣都通祥小区20楼2号房，我有合同，交款凭证；2016年5月12日，通江县人民法院执行局工作人员在接待杜某时，杜某称：伏传强是2006年在杨策魁手里买的房子，在2008年伏传强又和杨策魁变更了合同，但一直没交房，在2015年10月份杨策魁、王军才把房子交给伏传强。 一审法院认为，本案涉及的焦点问题如下：其一、“欣都·通祥”20-2号房屋的属性暨是否属于违法建筑的问题。通江县城市行政执法局已于4月10日作出《行政处罚决定书》，认定四川欣都公司、杨策魁未经城乡规划主管部门批准，擅自建设“欣都·通祥”项目，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。但因不适合拆除或没收，决定予以没收违法所得并处以罚款。故“欣都·通祥”20-2号房屋为违法建筑，一审法院予以确认。其二、伏传强与第三人杨策魁之间签订的《商品房预订合同》的效力问题。“欣都·通祥”项目，既无规划建设许可，亦无商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案中，出卖人至今未取得商品房预售许可，故伏传强就涉案20-2号房屋与第三人杨策魁之间签订的《商品房预订合同》属于无效合同。其三、第三人杨策魁对违法建筑是否享有财产权益暨一审法院对查封财产采取执行措施是否合法的问题。案涉房屋虽属违法建筑，但具有财产属性，其实际建造人杨策魁仍然对违法建筑的财产价值享有占有、使用的利益。张险峰与第三人杨策魁“民间借贷纠纷”一案，在执行中，2015年8月28日，本院以（2015）通执字第690号执行裁定书裁定查封了涉案房屋，为了保护生效的（2009）通江民初第154号民事判决所确认的申请执行人张险峰合法债权利益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第一条：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”，故一审法院对查封财产采取执行措施符合法律规定。其四、伏传强对涉案房屋是否享有足以对抗强制执行权益的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。根据一审法院查明的事实，首先，伏传强于2008年9月19日与第三人杨策魁签订了《商品房预订合同》，并于同日交清了购房款，一审法院于2015年8月28日裁定查封涉案房屋时，杨泽斌声称案涉房屋未出售；其次，2015年10月5日，伏传强按照“交接房流程表”的要求接收钥匙，并办理相关手续，伏传强及证人杜某均确认2015年10月份杨策魁、王军才交房；足以认定伏传强接受房屋交接的时间是2015年10月5日，在一审法院查封前伏传强并未占有、使用涉案房屋，其当然不享有“欣都·通祥”20-2号房屋物权或债权权利，亦不享有足以对抗强制执行案涉房屋的权利。综上，伏传强诉请的与张险峰辩称的及杨策魁述称的同本评判不一致的，本院不予支持。 一审法院据此判决：驳回伏传强的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的相同，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为伏传强对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”判断伏传强对于案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益，应当审查伏传强购买房屋是否同时满足前述四个条件。伏传强与杨策魁签订《商品房预定合同》后，杨策魁出据收取了全部购房款。因“欣都·通祥”项目无规划建设许可，无商品房预售许可证，因此案涉房屋未办理过户登记的原因不在于伏传强。 关于伏传强在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面合同的问题。“欣都·通祥”20楼2号房既无规划建设许可，也无预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案中，杨策魁至今未取得商品房预售许可，故伏传强就涉案20-2号房屋与杨策魁签订的《商品房预订合同》属于无效合同。 关于伏传强在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。2016年4月29日伏传强与通江县人民法院执行局工作人员通话中陈述2015年10月杨策魁交房；伏传强委托的杜某在2016年5月12日向通江县人民法院执行局工作人员陈述2015年10月杨策魁、王军把房子交给伏传强；2015年8月28日杨泽斌在接受通江县人民法院执行局工作人员调查时亦陈述20楼以上到25楼所有2号房没有卖，同意法院查封、拍卖20楼到25楼的2号房；同时“交接房流程表”上显示的20楼2号房的交接时间是2015年10月5日。以上证据均表明伏传强实际接房时间是2015年10月，而通江县人民法院对案涉房屋的查封时间是2015年8月。伏传强并未在人民法院查封之前合法占有该不动产。 综上，伏传强买受案涉房屋未达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（一）、（二）项条件，其不享有对案涉房屋排除强制执行的权利。 伏传强上诉称杨策魁出具的“情况说明”明确了2015年5月将案涉房屋的钥匙交给了伏传强，杨策魁无正当理由不到庭说明事实，该说明中的内容与伏传强的自认不一致，亦与双方2015年10月5日才办理房屋交接手续的事实不符,应不予采纳。 伏传强上诉称案涉房屋为案外人杨策斌所有，没有提供任何证据予以证明，也与本案审理查明的事实不符，该上诉理由不能成立。伏传强上诉称执行法院将房屋进行处分的程序不合法，本案系执行异议之诉，系对执行标的上的实体法律关系的审理，对执行程序的异议不属于本案审理范围。 同时，案外人执行异议的诉讼请求应是对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行。本案中，伏传强请求撤销通江县人民法院的生效裁判文书，其请求撤销的理由不能成立，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人伏传强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1788元，由上诉人伏传强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨璐菥 审 判 员 袁 梅 审 判 员 苟华林 二〇二〇年十月三十日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 邓雨欣