广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2643号上诉人（原审原告）：关业新。委托诉讼代理人：关建文。委托诉讼代理人：温全，广东启泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗流敏。被上诉人（原审被告）：廉江市安居房地产开发有限公司，住所地：廉江市罗洲大道**，统一社会信用代码91440881MA4WH4W35Q。法定代理人：罗流敏，执行董事。上诉人关业新因与被上诉人罗流敏、廉江市安居房地产开发有限公司（以下简称“安居房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人关业新的委托诉讼代理人关建文、温全到庭参加诉讼，被上诉人罗流敏、安居房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人关业新上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持关业新的起诉请求，或将本案发回重审；二、判决本案一、二审诉讼费用由罗流敏、安居房产公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审法院认定“本案房屋买卖是关业新、罗流敏在平等自愿的基础上协商一致而达成的，是双方的真实意思表示”事实错误。罗流敏在与关业新就涉案房屋买卖签订《合资建房承诺协议书》、三次收取关业新购房款共8万元的过程中，一直故意隐瞒其尚未依法办理《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等手续的事实，导致建设工程被政府责令停工等待处理，目前仍为违法建设工程状态，关业新的买房居住目的不能实现，罗流敏骗取关业新购房款的意图非常明显，责任完全在于罗流敏。（二）一审法院认定“虽然罗流敏违章建设施工，但行政主管部门对违章建筑尚未做出最后处理，合同目的是否能够实现尚不确定”事实错误。廉江市人民政府办公室于2013年9月18日发出廉府办（2013）21号《廉江市城市规划区居（村）民建房管理实施办法》并抄送廉江市人民法院，规定对商住建筑准建至8层以下，特殊情况的可以增加1至2层。在第五条“违法建设的处罚”中己经明确处理意见：对违章建筑，责令限期改正、罚款；对违章超建部分责令限期拆除、没收等处罚。此属于不可抗力，客观上，关业新购买涉案楼房十三层C套房屋合同目的根本不可能实现，一审法院认定事实错误。通过对上述买卖双方意思及事实的分析，可以清晰看到，一审法院在审理本案时，没有深入调查签订合同的背景和了解买卖双方真实的意思表示，以及廉江市人民政府的有关规定，作出了错误的判决。二、关业新请求罗流敏、安居房产公司返还购房款8万元及赔偿相关损失，有充足的依据。一审法院驳回关业新诉讼请求证据不足。《合资建房承诺协议书》第一条第4款约定：“竣工日期为365天，即自2017年10月21日起至2018年10月21日（雨水天除外）。延误工期30天后，每天补偿损失500元整给甲方”。《合资建房承诺协议书》第七条第3款约定：“如有纠纷原因不能开工建设，乙方应在90天内退还甲方所交款项”。时至今日，涉案楼房仍未竣工，罗流敏也不能开工建设。根据双方的上述约定，关业新请求罗流敏、安居房产公司返还购房款8万元及赔偿相关损失是有充足的依据的。相反，一审判决驳回关业新起诉请求，仅凭主观认定而没有出示有关证据，显然证据不足。一审法院在证据不足的情况下，对案件事实做出错误的认定并作出错误的判决。三、一审法院未履行释明义务，未告知关业新有变更或增加解除双方房屋买卖合同的请求权利。关业新只是普通百姓，法律知识有限，对法律权利义务不是很清楚。一审法院如认为应以解除双方房屋买卖合同为前提，应当告知关业新有变更或增加解除双方房屋买卖合同的请求权利，使得关业新有权利作出选择，但是一审法官没有履行释明义务，违反了上述规定。四、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实错误、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条规定，作出错误判决。关业新认为，涉案房屋买卖合同不是双方真实意思表示，因不可抗力致使不能实现合同目的，符合合同解除的法定条件。被上诉人罗流敏、安居房产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。关业新向一审法院起诉请求：一、判决罗流敏和安居房产公司共同立即偿还关业新建房款8万元人民币及支付补偿损失费（因约定建房竣工日期并延期满30天，从2018年11月21日起每按日每天补偿500元计至还清建房款之日止）;二、判决由罗流敏和安居房产公司负担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2017年10月21日，关业新作为甲方与罗流敏作为乙方签订一份《合资建房承诺协议书》，协议书主要内容有：1、工程地点：廉江市永兴路16号地，面积288平方米；2、骏工日期365天，即2017年10月21日至2018年10月21日；3、房屋定购楼层和价格，认取该栋楼十三C套，面积85平方米，套房价格16.8万元（按五期支付）；……。合同签订后，关业新分三次共支付购房款人民币8万元给罗流敏，每次收款罗流敏都出具加盖“安居地产”印章的《收款收据》给关业新收执。现罗流敏己在上述地址上建好主体九层框架结构的房屋。后因罗流敏未取得合法建造手续被政府相关部门责令停工。经关业新多次与罗流敏沟通，未获解决。2019年11月19日关业新诉至一审法院请求处理。一审法院审理认为：本案是房屋买卖合同纠纷。关业新请求罗流敏、安居房产公司返还购房款8万元及补偿损失，是否符合法律规定，是本案处理的焦点问题。本案房屋买卖是关业新、罗流敏在平等自愿的基础上协商一致而达成的，是双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，合同对当事人具有法律约束力。罗流敏尚未依法办理《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等手续的情况下，擅自组织建设施工、违法销售房屋，该行为违反了行政管理法律规定，导致建设工程目前仍为违法建设工程状态，罗流敏负有一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，关业新、罗流敏可以协商解除合同，或在约定的解除条件成就，或法定解除条件出现时，当事人可以解除合同。在本案，当事人在合同中没有约定解除的条件，在合同履行过程中也从未协商解除合同；其次关业新在本案中也未请求解除双方的房屋买卖合同。虽然罗流敏违章建设施工，但行政主管部门对违章建筑尚未做出最后处理，合同目的是否能够实现尚不确定。因此，没有法定的解除条件出现。由此可认定，双方订立的房屋买卖合同不具备解除的条件，关业新提出的请求罗流敏、安居房产公司返还购房款8万元及补偿损失的主张，没有法律依据和事实依据，对关业新诉讼请求不予支持，应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回关业新的诉讼请求。案件受理费1800元，由关业新负担。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。关业新向本院提供了三份宣传资料，拟证明罗流敏、安居房产公司宣传出售房屋的情况。本院经审查认为：关业新提供上述证据属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院对该证据不予采纳。罗流敏、安居房产公司未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：关业新提供的三张《收款收据》上所盖印章内容为“安居地产”字样，并未显示安居房产公司全称。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对关业新上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据关业新上诉请求的事实理由，本案二审应厘清的焦点问题是：关于罗流敏、安居房产公司应否向关业新返还款项的问题。关业新与罗流敏签订的合同虽然名为《合资建房承诺协议书》，但关业新并未实际参与建房，合同约定关业新仅需履行付款义务，罗流敏则需交付房屋，关业新与罗流敏之间的法律关系符合房屋买卖合同的特征，一审法院对此予以认定并无不当，本院予以确认。关业新主张其请求罗流敏返还购房款的依据是涉案合同的约定，故本案应以审查涉案合同的效力为基础和前提，合同效力也属于人民法院依职权审查的范围。本案中，罗流敏建房并向关业新出售房屋，未依法履行报建、规划、竣工验收、预售等一系列手续，至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，罗流敏的建房、出售行为规避了国家对城乡规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场秩序等系列行为的监管，损害了国家利益，我国现行法律、行政法规均对该类行为持否定性评价，故此应认定关业新与罗流敏签订的《合资建房承诺协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应予以返还，虽然关业新在本案中并未主张合同无效，但关业新提出了罗流敏应返还款项的给付请求，人民法院在一定程度上应负担检视请求权基础、寻找恰当规范并展开适用的任务，又考虑民事诉讼效率价值和定纷止争目的，在实体处理当事人诉讼请求时不必过分拘泥于当事人提出的诉讼理由，况且本案中关业新亦已提出了罗流敏建房未履行相关手续的诉讼理由，故本院对关业新关于罗流敏应返还8万元购房款的主张予以支持。安居房产公司不是《合资建房承诺协议书》的当事人，虽然罗流敏提供的《收款收据》上盖有“安居地产”字样印章，但盖印章并非规范印章，且罗流敏以其个人身份在《收款收据》的“收款单位”处签名确认，故据此并不足以认定安居房产公司应承担合同责任，关业新主张安居房产公司亦应承担还款责任没有事实和法律依据，本院不予支持。因《合资建房承诺协议书》无效，故关业新请求罗流敏按《合资建房承诺协议书》的约定赔偿损失已缺乏基础，虽然罗流敏占用8万元资金，但该8万元关业新是以现金方式交付，关业新并未提供证据证明该8万元资金产生孳息，且考虑到关业新对涉案合同违反法律规定未尽谨慎审查义务也存在过错，故本院对关业新关于罗流敏应赔偿损失的主张不予支持。综上所述，关业新的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初4810号民事判决；二、限罗流敏在本判决发生法律效力之日起十日内返还80000元给关业新；三、驳回关业新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各1800元，均由罗流敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二〇年十月十三日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。