广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终8218号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市禅城区南庄兴盛彩印厂，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：黎汝潘，该厂经理。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**樱，广东宝慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区南某镇杏头经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：郑兆球，该社社长。委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南某镇杏头集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郑兆球，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区南庄兴盛彩印厂（以下简称兴盛彩印厂）因与被上诉人佛山市禅城区南某镇杏头经济联合社（以下简称杏头经联社）、佛山市禅城区南某镇杏头集团有限公司（以下简称杏头集团）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。兴盛彩印厂上诉请求：1.依法改判确认兴盛彩印厂对杏头经联社、杏头集团属下位于西边X号地段的6.1亩土地享有优先承租权；2.本案一、二审诉讼费用由杏头经联社、杏头集团承担。事实与理由：杏头集团在兴盛彩印厂不知情的情况下，在村公告栏粘贴杏头工业区地块的竞租公告，竞租标的只表述为“一批土地”，未明确具体地块，兴盛彩印厂不知道也不可能知道自己承租的土地要进行竞租。且招标公告设置高达5000万元的招标保证金，明显违法限制、排斥其他招标人参与投标，损害了兴盛彩印厂的优先续租权。第一，涉案《土地使用权租赁协议书》明确约定租赁期满后在同等条件下兴盛彩印厂享有优先续租的权利。第二，杏头经联社、杏头集团对涉案土地进行重新招租，表明其有继续出租的意愿。第三，兴盛彩印厂有明确的继续承租的意思表示。兴盛彩印厂在协议到期前一直向杏头经联社、杏头集团表示要根据协议的约定继续承租，并向杏头经联社、杏头集团发出承诺书，承诺以每亩每年7万元的价格续租，但杏头经联社、杏头集团不予理睬。第四，兴盛彩印厂主张继续承租的条件优于杏头经联社、杏头集团重新对外招租的条件。杏头经联社、杏头集团以每亩每年6万元的价格重新对外招租，兴盛彩印厂承诺以每亩每年7万元的价格续租，优于杏头经联社、杏头集团重新招租的条件。涉案《土地使用权租赁协议书》约定兴盛彩印厂对涉案土地享有优先续租权，杏头经联社、杏头集团却以整片招租限制兴盛彩印厂的该项权利，无视双方签订合同时的真实意思表示。而对于重新招租后的土地用途，杏头经联社、杏头集团也未提供证据证明发生了变更。故，不应把土地的租赁面积、使用用途作为优先承租的平等条件来限制兴盛彩印厂的优先承租权。综上，一审判决错误，请二审查明事实，依法撤销一审判决，改判支持兴盛彩印厂的全部上诉请求。杏头经联社、杏头集团共同答辩称：第一，杏头经联社、杏头集团是将248.42亩土地进行整体出租，而非将涉案6.1亩土地单独出租，是对整个工业区的连片开发。第二，杏头经联社、杏头集团重新出租，并非简单将土地续租，而是根据市政府的统一要求对村级工业园进行升级改造，为的是对工业园进行产业升级，包括消防、环保要达到政府的要求。第三，杏头经联社、杏头集团作为土地的出租人有权单方决定出租条件，并不需要经过兴盛彩印厂的同意。且兴盛彩印厂提出的续租条件至今不能满足杏头经联社、杏头集团重新招租的条件。杏头经联社、杏头集团于2019年9月份发函给兴盛彩印厂，告知其涉案土地将进行连片开发、重新招租，但杏头经联社、杏头集团没有收到兴盛彩印厂符合招租条件续租的申请。第四，整个工业区合共248.42亩土地已经进行了公开竞租，案外人佛山市晋某恒某物业经营有限公司（以下简称晋某恒某公司），已经签订土地租赁合同，合同已经在履行中，兴盛彩印厂不具备要求续租履行合同的可能。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。兴盛彩印厂向一审法院起诉请求：1.确认兴盛彩印厂对杏头经联社、杏头集团属下的位于西边壹号地段的6.1亩土地享有优先承租权；2.本案诉讼费由杏头经联社、杏头集团承担。杏头经联社向一审法院反诉请求：1.确认杏头经联社与兴盛彩印厂关于《土地使用权租赁协议书》的土地租赁合同关系在2019年12月31日解除；2.兴盛彩印厂承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：1999年3月28日，杏头经联社（甲方、出租方）与兴盛彩印厂（乙方、承租方）签订一份《土地使用权租赁协议书》，约定兴盛彩印厂向杏头经联社承租杏头村西边地段6.10亩土地，租赁期限自1999年7月15日至2019年12月31日，合同同时约定乙方（承租方）租赁期限满后在同等条件下可优先续租。2019年9月24日，杏头经联社委托广东提德律师事务所向兴盛彩印厂的法定代表人黎汝潘发出律师函，主要内容为：根据市区镇三级政府推进村级工业园区连片改造提升的部署，杏头经联社拟在租赁协议到期后对土地统一进行连片开发，租赁协议在2019年12月31日到期后终止双方的土地租赁合同关系。2019年11月26日，杏头集团发出《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》，对248.42亩土地使用权竞拍，不接受联合体竞租，中标者竞得土地后，需按上级最新控规进行开发建设。2019年12月10日，杏头集团（出租方、甲方）与案外人晋某恒某公司（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于佛山市禅城区南某镇吉某大道以南、沈海高速以东杏头工业区地块，出租面积约248.42亩，租赁期限自2020年1月1日至2039年12月31日。2020年1月3日，杏头集团和杏头经联社发出告知书：我司（社）与您（司）签订的《土地使用权租赁协议书》将于2019年12月31日到期，该地块已于2019年12月4日对外进行公开竞租，并由晋某恒某公司投得该地块的整体使用权，因此，我司（社）通知您（司）在2020年1月31日前完成地块上盖物及相关物质的搬迁及拆除，同时向我司（社）交还租赁地块。庭审兴盛彩印厂陈述：兴盛彩印厂不知情所以没有参与竞租，兴盛彩印厂无法确认杏头经联社、杏头集团对外公开竞租的土地是否包含案涉土地；兴盛彩印厂一方是肯定没有能力整体租赁，但是在合同到期前包含兴盛彩印厂在内的诸多企业主通过向杏头经联社、杏头集团提交承诺书的方式明确续约的强烈要求。杏头经联社、杏头集团陈述：其将整个工业区248.42亩整体出租，兴盛彩印厂至今提出的续租条件都没有达到其招租条件，因此兴盛彩印厂没有优先承租权。另查明，杏头集团系由佛山市禅城区南某镇杏头村所有经济合作社作为股东出资成立的有限责任公司。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。兴盛彩印厂与杏头经联社签订的《土地使用权租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。杏头集团收取土地租金并以其名义向兴盛彩印厂发出通知等，视为债的加入，与杏头经联社共同作为合同一方当事人。关于杏头经联社、杏头集团主张的合同解除。所谓合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示使合同权利义务终止，合同解除发生在合同有效成立至全部履行完毕前。本案中，根据《土地使用权租赁协议书》的约定，租赁期限从1999年7月15日至2019年12月31日止，且杏头经联社于2019年9月24日向兴盛彩印厂发出的律师函中明确表示租赁期限届满后不再续租，因此，在案涉《土地使用权租赁协议书》约定的租赁期限即2019年12月31日届满后，合同已经履行完毕，双方的权利义务终止，合同不存在解除的问题。杏头经联社反诉要求解除《土地使用权租赁协议书》已无必要，一审法院不予支持。关于兴盛彩印厂主张的优先承租权问题。《土地使用权租赁协议书》约定“乙方（承租方）租赁期限届满后在同等条件下可优先续约”，租赁优先权是同等条件下优先承租土地的权利，并非法定优先权。而所谓的同等条件，不限于租赁价格，还包括租赁面积、使用用途等。案涉租赁土地在租赁合同期限届满前，杏头经联社发函明确表示“租赁协议到期后对土地进行统一连片开发，终止双方的土地租赁合同关系”，同时结合杏头集团于2019年11月对外发出的竞拍公告，拟对包含案涉土地在内的杏头工业区地块248.42亩土地整体对外出租。据此可知，杏头集团对于案涉土地的租赁条件已经发生变化，不再对将土地分割后零散出租，而是整体出租、连片开发。庭审中，兴盛彩印厂也明确表示，其单个人不可能有能力整体承租地块。由此可以认定，在租赁条件发生变化时，兴盛彩印厂还主张继续优先承租6.10亩的土地，显然不符合“同等条件”下的约定。另一方面，杏头集团已于2019年12月与案外人晋某恒某公司就包含案涉土地在内的248.42亩土地签订了租赁合同，兴盛彩印厂要求享有租赁优先权而继续承租6.10亩土地，显然已经履行不能。因此，一审法院认定案涉土地对外租赁条件已经发生变化，兴盛彩印厂主张按照原《土地使用权租赁协议书》约定享有租赁优先权，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回兴盛彩印厂的诉讼请求；二、驳回杏头经联社的反诉请求。案件适用简易程序，本诉受理费50元，反诉案件受理费50元，由兴盛彩印厂负担50元，杏头经联社负担50元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：兴盛彩印厂诉请本院确认其对涉案土地享有优先承租权是否有事实和法律依据。兴盛彩印厂上诉主张，涉案合同明确约定租赁期满后其在同等条件下有享有优先续租权，杏头经联社、杏头集团重新招租的公告既未明确具体地块还设置了巨额保证金，违法限制、排斥其参与投标，且在其承诺的续租条件优于招租公告的情况下对其续租申请不予理睬，损害了其优先续租的权利，故法院应判决其享有对涉案土地的优先承租权。对此，本院结合案件事实分析如下：首先，关于杏头经联社、杏头集团发布的招租公告是否损害兴盛彩印厂的优先承租权的问题。经查，涉案合同虽然约定兴盛彩印厂在租赁期限满后在同等条件下可优先续租，但该同等条件包括租赁面积及用途。杏头经联社于2019年9月24日合同约定的租赁期届满前通过发送律师函的方式告知兴盛彩印厂涉案土地所在工业园区根据市区镇政府部署需要统一进行连片开发、改造提升，即续租条件发生了变更。而杏头集团于2019年11月26日发布的《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》明确所涉标的物系“杏头工业区地块一批”，占地面积248.42亩，该表述既符合实际情况亦与上述律师函的内容相符，即使公告未明确相关地块包含涉案土地，兴盛彩印厂亦理应审慎注意及时向杏头经联社、杏头集团核实，并视其实际情况决定是否参与竞标。同时，该竞租公告所涉标的额29810400元（248.42亩×6万元/年/亩×20年），竞租保证金设定为5000万元，与上述标的额相匹配，并无违法及明显的不合理之处。因此，兴盛彩印厂关于上述竞租公告损害其优先承租权的上诉理由依据不足，本院不予支持。其次，关于杏头经联社、杏头集团在兴盛彩印厂承诺的续租条件优于竞租公告设定条件的情况下对兴盛彩印厂的续租申请不予理睬是否损害兴盛彩印厂的优先承租权的问题。如前所述，杏头经联社、杏头集团已在合同期届满前明确告知兴盛彩印厂涉案土地不再单独出租而是与工业区的其他土地一起整体出租、连片开发。兴盛彩印厂在一审庭审中也明确表示，其向杏头经联社、杏头集团承诺的续租条件仅限于涉案土地，且其没有能力整体承租。由此，兴盛彩印厂的续租申请与合同约定的“同等条件”不符，杏头经联社、杏头集团有理由不予同意且不构成对兴盛彩印厂优先承租权的损害。综上，兴盛彩印厂诉请本院确认其对涉案土地享有优先承租权，由其继续承租涉案土地的理由均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。兴盛彩印厂的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佛山市禅城区南庄兴盛彩印厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月二十七日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣