广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4534号 原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市雅儒路西四巷**。 法定代表人：林宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟志强，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：韦瑞穆，该公司经理。 被告：周庆生，男，1968年10月26日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福物业）与被告周庆生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告泓福物业的委托诉讼代理人钟志强、韦瑞穆，被告周庆生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泓福物业向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告立即支付截止至2020年5月31日拖欠的物业服务费9890.60元及违约金2967.18元；2.依法判令被告立即支付律师费1000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2011年9月30日，原告与广西协和房地产开发有限责任公司（协和公司）签订了《集美郡住宅小区前期物业服务合同》（原合同），约定由原告对协和公司开发的坐落于柳州市西江路24号的“集美郡”住宅小区进行**物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交纳物业服务费用千分之三/日的标准向乙方支付违约金。之后，原告就物业服务等级标准和收费标准按要求备案并公示，并按合同要求履行合同义务。被告购买了“集美郡”小区16栋1单元6-2号住宅一套(其住宅建筑面积为139.84㎡)，被告在2016年1月6日交接收房时与原告签订了《协和·集美郡前期物业服务协议》、《协和·集美郡业主临时管理规约》,双方约定了收费依据，计算方式及起始时间和违约责任等，约定前期物业服务标准为1.5元/每平方/月，每季第一个月10日前预先交纳当季应付的物业服务费用，同时约定业主违反协议不按照约定缴纳纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金，按日计算（标准为千分之三），从到期之日起至实际交纳之日止。《协和·集美郡业主临时管理规约》还约定了若业主未能按期清缴应付款项，则原告有权收取追讨欠款的律师费等费用。被告还签署了《承诺书》承诺遵守以上合同和临时管理规约，同意原告对“集美郡”小区实行物业管理服务并交纳了半年的物业服务费1258.80元。但被告身为“集美郡”小区16栋1单元6-2号住宅业主，其享受了原告提供的物业服务之后没有再按时向原告交纳物业服务费用。被告自2016年7月1日至2020年5月31日，累计欠物业服务费9890.60元及违约金2967.18元，期间经原告多次催要，被告均没有履行业主应尽的基本义务，至今仍没有支付其所欠交的物业服务费。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告周庆生辩称，原告的起诉没有依据，被告不交纳物业费是因为原告及开发商一直未办理涉案房屋的不动产权证。物业费收费不合理，原告提供的物业服务存在瑕疵，物业服务不到位，被告不存在违约行为，不应当交纳违约金。原告在没有提供物业服务到位及没有与业主沟通好的情况下，提起诉讼产生的费用应当由原告自行承担。被告可根据原告提供的物业服务标准来支付相对应的物业费，但是原告主张的违约金、律师费没有事实与法律依据，被告不同意支付。 本院认为，原告系依法成立的物业服务企业法人。根据原告与广西协和房地产开发有限责任公司于2011年9月30日签订《集美郡住宅小区前期物业服务合同》约定，本院确认原告自2011年10月起为“集美郡”小区提供物业服务。原、被告签订的《协和·集美郡前期物业服务协议》及《协和·集美郡业主临时管理规约》系双方自愿签订，未违反法律规定，属有效协议，双方之间成立物业服务合同关系。原、被告双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。涉案房屋为多层住宅（含电梯），物业服务费的交纳标准为1.5元/每平方/月。根据原告提供的缴费通知单、照片，本院确认原告对其主张的2016年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费已经履行书面催交的义务，故被告应向原告支付上述期间（共计46个月）的物业服务费9648.96元（139.84平方米×1.5元／平方米×46个月）。但原告对其主张的2020年5月的物业服务费，未能提供证据证明其已履行了书面催交的义务，故原告主张被告支付此期间的物业服务费，本院不予支持。被告辩称原告及开发商一直未办理涉案房屋的不动产权证，因与本案并非同一法律关系，被告可另行主张其权利，但不足以作为其拒交物业服务费的理由，故本院对被告的辩解意见不予采纳。关于违约金，鉴于原告的物业服务确实尚存一定的瑕疵，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于律师代理费，原告并未聘请律师代理参与本案诉讼，且未提供相应付款凭据证明其支出了律师费，故原告主张被告支付该项费用本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告周庆生于本判决生效之日起十日内向原告柳州市泓福物业服务有限责任公司支付2016年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费9648.96元； 二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费146元（原告柳州市泓福物业服务有限责任公司已预交），减半收取73元，由原告柳州市泓福物业服务有限责任公司负担22元，被告周庆生负担51元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  叶荣军 二〇二〇年十月十二日 书记员  吴 微 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。