贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11553号原告：罗进，男，1980年3月29日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，，住所贵州省贵阳市云岩区延安东路****法定代表人：韩中志，职务：执行董事兼总经理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**/div>法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所贵州，住所贵州省贵阳市云岩区金阳南路**西南五金机电专业批发市场Q定****v>法定代表人：王山，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201010217575，特别代理。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君律师事务所实习律师，一般代理。原告罗进与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂经纪公司）、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序进行审理，因伟庭茂经纪公司申请贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告罗进，被告天地房开公司、麒鑫房开公司共同委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼，被告伟庭茂经纪公司及第三人正量联行公司经本院合法传唤无正当理由拒不到到庭参加诉讼。审理中，因疫情原因依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告罗进向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告天地房开公司于2018年1月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0120）。2.三被告返还原告购买花溪湿地阳光花园第XX负一层F-XXXX号房已付购房款94375元及利息（利息以94375元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年1月30日起计算至被告实际返还全部款项之日止）；退还原告缴纳的团购费30000元；承担购房款一倍的赔偿责任，即支付9437.5元给原告。3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2018年1月30日到被告麒鑫房开公司花溪湿地阳光花园购买商铺，与被告天地房开公司签订合同，购买花溪湿地阳光花园第XX栋负一层F-XXXX号房，原告先支付购房款92072元，伟庭茂经纪公司收取原告团购费30000元，原告与天地房开公司的商谈均是在麒鑫房开公司售楼部，因为是在同一售楼部，原告没有持任何异议。事隔一年合同没有履行，原告经打听，才得知涉案商品房没有取得预售许可证，故现诉至法院，请求如前。审理中，因伟庭茂经纪公司追加第三人正量联行公司，原告要求第三人正量联行公司对其诉请承担连带责任。被告天地房开公司辩称，同意解除合同，同意退房款，利息不同意，涉案楼盘办理不了产权证，公司不是退还原告团购费的适格主体，该费用收取并不是原告购房款的组成部分，未进入公司的收入，且我公司与被告伟庭房开公司在有明确约定的情况下，伟庭房开公司擅自转委托将项目给第三人正量联行公司销售，所以团购费的退还主体，系伟庭房开公司。被告伟庭茂经纪公司未答辩。被告麒鑫房开公司辩称，原告对我公司诉请主体不适格，原告诉请的商品房买卖合同是与天地房开公司签订，购房款是交给天地房开公司，我公司与天地房开公司没有关联，是两个不同的主体。第三人正量联行公司未到庭，提交书面材料辩称，1.原告与第三人之间并不存在合同关系，并非商品房买卖合同的相对人，原告基于合同相对性原则提起的返还之诉，第三人并非直接收款人，不具备返还的主体资格；2.原告所主张的团购费并非由第三人收取，而是由伟庭茂经纪公司收取，该公司收取后款项性质变更为其可支配财产，故其将收取的款项支付给第三人系基于双方之间居间销售代理约定的代理佣金的一部分，是第三人在完成委托销售任务后所应当获得的报酬，故第三人收到的款项并非原告所诉的团购费，不承担返还义务；3.原告诉请返还的团购费本质应当是属于购房款的一部分；4.原告与天地房开公司的商品房买卖合同不能履行的原因在于预售房屋未取得《商品房预售许可证》，而伟庭茂经纪公司与天地房开公司签订的销售代理合同中已经约定天地房开公司需要提供具备预售的法定条件，第三人对于天地房开公司未能提供预售许可证这一违法行为并不知情，没有过错，不应当承担返还责任。本院经审理查明事实如下：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万元，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询；房地产营销策划。被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年1月30日，原告罗进向伟庭茂经纪公司交团购费30000元，伟庭茂经纪公司出具收据，注明“收到罗进1-5.21栋负1-1208交来团购费30000元”。2018年1月30日，原告罗进与被告天地房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-0120），约定：出卖人以划拨方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第XX幢／单元负一层XXXX号房，建筑面积为11.71平方米，商品房单价均为每平方米16086.68元，总金额188375元。首付50%（94375元），剩余房款94000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用。另查：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。被告天地房开公司提交了贵阳市政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》，拟证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区云上村湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划，故被告天地房开公司认为阳光花园项目在销售时无需预售许可证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭茂经纪公司和案外人贵州伟庭房地产开发有限公司向购房人退还团购费。3.依据本院审理涉及“阳光花园”项目案件，贵州伟庭房地产开发有限公司、被告伟庭茂经纪公司认可双方系关联公司，均对天地房开公司委托州伟庭茂房地产经纪有限公司销售的湿地阳光花园项目进行销售；第三人正量联行公司认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系伟庭茂经纪公司、伟庭茂经纪公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。4.诉讼过程中，被告伟庭茂经纪公司申请追加正量联行公司作为本案第三人，理由如下：天地房开公司与伟庭茂经纪公司签订《独家销售代理合同》后，伟庭茂经纪公司将其独家代理销售的房地产项目阳光花园的商业、住宅产品委、住宅产品委托给第三人正量联行公司做销售执行联行公司已收取了销售提成服务费。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、收据、《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》、《贵阳市棚户城中村改造工作联系会议第三次会议纪要》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、案涉《商品房买卖合同》是否有效。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，2018年1月30日，原告罗进与被告天地房开公司签订的《商品房买卖合同》，原告罗进购买天地房开公司开发建设的湿地阳光花园第XX幢/单元负一层XXXX号房。合同签订时，天地房开公司未取得商品房预售许可证，至今天地房开公司仍未取得商品房预售许可证，故天地房开公司与原告签订的《商品房买卖合同》应认定无效。关于天地房开公司辩称案涉房屋系安置房在未取得商品房预售许可证的情况下可以销售的意见，天地房开公司负有举证责任，但其提交的证据不足以证明该理由能够成立，故天地房开公司应承担举证不能的法律后果。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告支付被告天地房开公司的购房款为94375元，故对原告主张被告天地房开公司退还购房款94375元，本院予以支持。对原告主张购房款利息，本院依法认定从被告天地房开公司占有原告资金即原告交付完毕购房款2018年1月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告请求被告天地房开公司承担一倍购房款的赔偿责任的请求，结合实际，本院酌情按照已付购房款10%予以支持，即支持9437.5元。原告请求伟庭茂经纪公司、麒鑫房开公司、正量联行公司连带返还购房款及利息，购房款的收取系天地房开公司，其请求不符合法律规定，故不予支持。关于焦点二。案涉房屋由被告天地房开公司委托伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭茂经纪公司为促销房屋销售收取原告团购费30000元，该费用的收取由伟庭茂经纪公司出具收据收取后由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭茂经纪公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务。第三人正量联行公司与被告伟庭茂经纪公司之间对该费用的分配系因委托销售代理关系产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭茂经纪公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。该款项应由伟庭茂经纪公司予以返还。故对原告要求被告伟庭茂经纪公司返还团购费30000元及支付自2018年1月30日起的资金占用费，本院予以支持。对原告要求天地房开公司及正量联行公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的时间及金额，自2018年1月30日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗进购房款94375元及利息（以94375元为基数，从2018年1月30日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗进损失9437.5元；三、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗进团购费30000元及支付资金占用费（以团购费30000元为基数，从2018年1月30日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告罗进的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4581元，原告罗进负担1779元，被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担2174元，被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司负担628元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  杨大德人民陪审员  杨大权二〇二〇年十月十九日书 记 员  张晓燕