广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终10802号 上诉人（原审原告）:李国强，男，1970年2月25日出生，汉族，住所地广东省深圳市。 委托诉讼代理人：庄卫东，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕丹，广东华商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:深圳市晸兴投资有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东晓街道颖隆大厦**，注册号440301112506285。 法定代表人：冯颖。 原审第三人：深圳市颖力实业发展有限公司，住，住所地广东省深圳市罗湖区泥岗西路**鸿颖大厦**一社会信用代码914403001923327037。 法定代表人：冯本现。 原审第三人：冯本现，男，1959年6月23日出生，汉族，住所地广东，住所地广东省深圳市> 原审第三人：袁堂虎，男，1967年2月6日出生，汉族，住所地广东，住所地广东省深圳市> 原审第三人：深圳市坭岗实业股份有限公司，住所地广东，住所地广东省深圳市罗湖区坭岗西路北坭岗村用代码91440300192310379Ｃ。 法定代表人：曾建国，董事长。 委托诉讼代理人：李柳雄，广东度量衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕国华，广东度量衡律师事务所律师。 上诉人李国强因与被上诉人深圳市晸兴投资有限公司（以下简称晸兴公司）及原审第三人深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称颖力公司）、冯本现、袁堂虎、深圳市坭岗实业股份有限公司（以下简称坭岗公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李国强上诉请求：1.撤销（2018）粤0303民初1858号民事判决；2.确认李国强是深圳市罗湖区泥岗西路**鸿颖大厦2XX的所有权人；3.判令颖力公司协助李国强办理深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦2XX的过户登记手续；4.一审、二审诉讼费用由晸兴公司承担。事实和理由：一、一审法院遗漏李国强已经提出的诉讼请求。确权请求也属异议之诉的审理范围。（一）李国强在一审程序中，明确，明确提出要求法院确认李国强是深圳市罗湖区泥岗西路**鸿颖大厦2XX的所有权人，请求属于确认权利的请求，该请求符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定“如案外人提出确认其权利的请求，人民法院可以一并作出裁判”之规定。一审法院仅认为“办理过户登记等继续履行事项，属该买卖合同纠纷范畴，不在本执行异议之诉的法定范围之内”，却在判决中把李国强要求确认权利的请求一并不予支持，严重损害了李国强的合法权利。（二）本案涉案房产事实清楚、权利清晰。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，李国强已经支付大部分价款并实际占有使用，房产开发商也承认双方签订合同并收取了部分房款，房产也实际交付李国强使用，并且开发商多次表示愿意配合办理过户登记手续。对于尚未支付的小部分房款，李国强在一审庭审中也明确表示愿意支付。因此，该房产的历史遗留问题清楚、产权清晰、原审法院对于李国强的确权请求完全可以一并处理，以减少当事人的讼累。二、一审法院依据物权法认定李国强对涉案房产没有所有权是错误的。物权法的生效时间的2007年10月1日，而本案涉案房产的购买时间是2001年。物权法实施前，虽然城市房地产管理法等相关法律法规规定了转让房地产时应向行政主管部门申请房产权属变更登记，但多为行政管理性规定，并未规定变更登记为不动产物权变动的前提条件。根据“法不溯及既往”的法律适用原则，对于物权法实施前房屋权属的确认，不宜仅以办理登记为唯一条件。退一步说，物权法第九条虽然规定不动产物权登记原则，但同时也规定“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。“法院另有规定除外”即为司法确权留下空间。本案中，李国强从颖力公司处受让房产，已支付大部分价款，且一直实际占有房屋，对于房产不能办理产权登记，李国强并无过错，且李国强一直在积极寻求办证，并且涉案房产上亦无其他权利争议。2XX预售备案虽然登记在袁堂虎名下，但该行为是开发商为办理银行货款而采取的欺诈行为，不是真正的买卖行为，该预售行为应同时予以撤销。因此，李国强对该房产拥有所有权，李国强是该房产的所有权人。 晸兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状称，已经解除对涉案房产的查封。 颖力公司述称，一、颖力公司与李国强签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，将鸿颖大厦2XX房销售给李国强。二、李国强既未按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》按期支付月供款，也未全额支付合同款项。三、李国强在完成支付全部合同款项，以及因为延期支付房款所产生的利息后，颖力公司同意按照合同约定将房产过户给李国强。 坭岗公司述称，坭岗公司并非涉案的房屋买卖合同当事人，对买卖细节并不清楚。其他意见和一审意见一致。 冯本现、袁堂虎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 李国强向一审法院起诉请求：1.停止对（2016）粤0303执字第4330号执行案件中针对李国强位于鸿颖大厦2XX房的执行；2.确认李国强是鸿颖大厦2XX的所有权人；3.判令颖力公司协助办理鸿颖大厦2XX的过户登记手续；四、本案诉讼费用由晸兴公司及颖力公司、冯本现、袁堂虎承担。 一审法院认定事实：一、晸兴公司与颖力公司、冯本现合同纠纷一案，一审法院于2016年4月25日作出（2016）粤0303民初605号民事调解书：1.颖力公司应于调解书生效后十日内偿还晸兴公司人民币2500万元。颖力公司如期足额偿还上述款项后，即视为其已按《合作协议》要求履行相关义务，双方不再就《合作协议》追究对方责任。2.若颖力公司未能按上述约定履行，则应按《合作协议》约定向晸兴公司支付人民币3000万元及利息（截止2016年4月1日的利息为人民币198万元，之后的利息以人民币3000万元为基数，按日万分之五计至款项清偿之日止）；冯本现作为保证人对颖力公司的上述债务承担连带清偿责任。由于颖力公司、冯本现未按期履行上述生效法律文书确定的义务，晸兴公司向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2016年7月21日向深圳市罗湖区泥岗西路鸿颖大厦2XX住户发出搬迁通知书，拟对上述涉案房产进行拍卖，责令住户限期搬迁。在执行过程中，一审法院作出（2016）粤0303执4330号执行裁定，查封了涉案的深圳市罗湖区鸿颖大厦2XX房产，查封期限三年，自2016年7月4日至2019年7月3日止。本案李国强向一审法院提出异议。一审法院经审查，作出（2017）粤0303执异44号执行裁定书，裁定驳回李国强的异议。2018年1月16日，李国强向一审法院提起本案诉讼。二、李国强与颖力公司于2001年9月4日签订《深圳市房地产买卖合同》（预售）及《免息分期付款补充协议》，约定李国强向颖力公司购买由颖力公司开发的涉案的深圳市罗湖区鸿颖大厦2XX房产，总金额为人民币312288元，自签约当日付102288元，余下21万元分120期等额偿还颖力公司，自2010年10月起，每月的10日之前将1750元存入颖力公司指定的账户。颖力公司于2001年9月5日出具收款收据，载明：收到李国强鸿颖大厦2XX现金人民币102288元、42351元。后李国强又向颖力公司支付了2001年10月至2004年8月的分期款项，共35个月，每期1750元，共计61250元。李国强陈述因冯本现于2004年4月因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，5月27日被依法逮捕，故李国强停止支付2004年9月之后的分期购房款。李国强共支付购房款205889元。李国强在一审庭审中表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，支付剩余的购房款。李国强陈述其于2001年10月办理了入伙手续，签订了《业主公约》，使用涉案房产。晸兴公司对李国强一直使用涉案房产的陈述予以认可。三、2016年11月8日，在深圳市规划和国土资源委员会查档的《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（十五）》载明，袁堂虎于1999年8月10日就涉案房产签订了预售合同，合同号为988296,《分户汇总表（第二十八层）》载明涉案房产抵押给中国建设银行深圳市分行福田支行，抵押人袁堂虎。四、在本案审理过程中，一审法院向深圳市不动产登记中心发函查询涉案房产的相关情况，深圳市不动产登记中心于2018年2月26日回函称：鸿颖大厦位于Ｈ402-0XXX宗地内，于2014年2月办理了房地产历史遗留问题初始登记（房地产证号20006044**）,登记权利人为坭岗公司、颖力公司和深圳鸿华实业股份有限公司。截至2018年2月21日，鸿颖大厦2XX房尚未办理不动产权证，未查得有效抵押记录，存在查封记录，查封机关为罗湖法院，查封期限从2016年7月4日起至2019年7月3日止，有轮候查封记录。初始登记存档资料记载，鸿颖大厦2XX房预售备案权利人为袁堂虎。五、深圳市不动产登记中心于2016年11月8日作出《购房资格证明》载明，李国强家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。六、坭岗公司在一审庭审中陈述根据其与颖力公司约定，涉案房产归颖力公司销售，与坭岗公司无关。 一审法院认为，李国强作为向被执行人颖力公司购买不动产的买受人，其有权根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定提出异议。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点为李国强就涉案房屋是否享有可排除强制执行的民事权益。关于李国强就涉案房屋是否享有可排除强制执行的民事权益的问题。首先，李国强已于2001年9月4日与颖力公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，属在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，李国强提供的鸿颖大厦2XX房收款收据及银行单据证明其已按照合同约定支付部分价款，且李国强在一审庭审中表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。第三，李国强提供了其与涉案大厦物业管理企业签署的《业主公约》及对讲机、有线电视初装费、灭火器等收据，可以证明李国强在法院查封前已占有使用涉案房屋。第四，涉案鸿颖大厦在李国强签约购买后直至被法院查封前，仍未由颖力公司办理不动产初始登记，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条关于经初始登记的房地产可办理转移登记的规定，李国强亦无从办理将涉案房屋过户至其名下的登记手续，属非因李国强自身原因导致未办理过户登记。据此，李国强就涉案房屋已齐具《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的物权期待权保护要件，其享有的民事权益足以排除金钱债权人对该房屋的强制执行，一审法院对其停止执行涉案房屋的请求予以支持，李国强应将剩余价款106399元按照人民法院的要求交付执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款规定房地产转让时应办理权属变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条关于依法应登记的不动产物权经办理登记后始发生物权变动效力的规定，在涉案房屋所有权未转移登记至李国强名下的情况下，其对涉案房屋尚未取得所有权，一审法院对其确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉的审理范围限于审查案外人对执行标的所享有的民事权益能否对抗申请执行人的权利，并进而据此作出能否排除强制执行的认定，如案外人提出确认其权利的请求，人民法院可以一并作出裁判。因此，一审法院在执行异议之诉审理中仅能审理确认李国强依据涉案房屋买卖合同在法院查封时所享有的民事权益性质、内容以及能否据此排除强制执行，至于李国强与颖力公司之间买卖合同所涉办理过户登记等继续履行事项，属该买卖合同纠纷范畴，不在本案执行异议之诉裁判的法定范围之内，一审法院对李国强关于办理产权过户登记的请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第一项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、李国强在判决生效之日起十日内将剩余价款106399元按照人民法院的要求交付执行；在交付执行后，人民法院在（2016）粤0303执4330号案件中不得执行深圳市罗湖区鸿颖大厦2XX房产；二、驳回李国强的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，公告费450元，由晸兴公司负担。 二审审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为，李国强对涉案房产享有的民事权益足以排除金钱债权人对该房屋的强制执行，其应将剩余价款106399元按照人民法院的要求交付执行，交付执行后，人民法院在（2016）粤0303执4330号案件中不得执行深圳市罗湖区鸿颖大厦2XX房产。对此各方当事人均未提出异议，一审判决也已进行详细阐述，本院予以确认。本案二审的争议焦点为李国强是否对涉案房产享有物权及颖力公司应否协助李国强办理所有权转移登记手续。 关于李国强主张确认其享有涉案房产所有权的上诉请求，本院认为，李国强与颖力公司之间签订《深圳市房地产买卖合同》（预售）及《免息分期付款补充协议》，约定李国强向颖力公司购买由颖力公司开发的涉案的深圳市罗湖区鸿颖大厦2XX房产，李国强基于该买卖合同关系对涉案房产享有债权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、十四条关于依法应登记的不动产物权经办理登记后始发生物权变动效力的规定，现涉案房产并未转移登记至李国强名下，李国强未取得涉案房屋的所有权。故李国强请求判令确认其为涉案房产的所有权人没有法律依据，一审法院驳回其该项诉讼请求的处理正确，本院予以确认。因原审判决的第二判项已驳回其该项诉请，李国强认为一审法院遗漏处理其诉讼请求的上诉意见，本院亦不予采纳。 关于李国强主张判令颖力公司协助其办理深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦2XX的过户登记手续这一上诉请求，晸兴公司表示涉案房产的查封已经解除，颖力公司则主张李国强除剩余房款之外，还应支付延迟付款的利息后才同意配合过户。本院认为，若李国强将剩余房款按人民法院的要求交付执行，则其将剩余房款交付执行的行为实际上为履行其与颖力公司之间的房地产买卖合同中主要的付款义务。相应的，颖力公司也应履行出卖人的主要义务，即协助李国强办理房产转移登记手续。至于李国强是否为延迟支付剩余房款，应否支付相应利息，颖力公司可另循法律途径解决。 综上所述，李国强的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初1858号民事判决； 二、李国强在本判决生效之日起十日内将剩余价款106399元按照人民法院的要求交付执行，交付执行后，人民法院在（2016）粤0303执4330号案件中不得执行深圳市罗湖区鸿颖大厦2XX房产； 三、在李国强履行前述判项确定的交付执行义务之后的三十日内，深圳市颖力实业发展有限公司协助李国强办理深圳市罗湖区鸿颖大厦2XX房产的过户手续； 四、驳回李国强其他诉讼请求。 一审案件受理费5984.32元，公告费450元（李国强已预交550元），由深圳市晸兴投资有限公司负担案件受理费100元及公告费450元，李国强负担5884.32元。李国强应于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳案件受理费5884.32元，逾期不交纳的，由一审法院依法强制执行。二审案件受理费5984.32元（李国强已预交5984.32元），由深圳市晸兴投资有限公司负担100元，李国强负担5884.32元。 深圳市晸兴投资有限公司应于本判决生效之日起十日内迳付李国强一、二审案件受理费及公告费共650元。 本判决为终审判决。 审判长 张   睿 审判员 聂   效 审判员 吴 春 泷 二〇二〇年十月十一日 本件与原本核对无异 书记员 吕周（兼）