重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5685号上诉人（原审原告）：官治贵，男，汉族，1972年12月6日出生，住贵州省湄潭县。上诉人（原审原告）：李路兰，女，汉族，1975年8月3日出生，住重庆市渝**。二上诉人委托诉讼代理人：李国强，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆远基房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区**2-17，统一社会信用代码91500107MA5U3A357J。法定代表人：王洪辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵旸凯，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨，重庆百君律师事务所律师。上诉人官治贵、李路兰与被上诉人重庆远基房地产开发有限公司（以下简称远基地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初15785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。官治贵、李路兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人及其代理人在一审庭审中自始未主张放弃对利息及损失的诉讼请求，一审法院在判决中陈述上诉人自愿放弃对利息及损失的主张属于事实认定错误。二、上诉人在被上诉人向其宣传销售案涉门面时即表明过一起购买案涉2套商业门面的目的，上诉人意图将2套商业门面打通，统一规划后作为医疗门诊使用，此合同目的在一审庭审时上诉人也已发表。而现在上诉人意图购买的位于重庆市九龙坡区X15幢吊2-1（商业）号房屋所签订的《商品房买卖合同》将予以撤销，故上诉人购买位于重庆市九龙坡区X15幢吊2-2（商业）号房屋的合同目的不能实现，双方签订的《商品房买卖合同》也应予以撤销。根据《合同法》第九十四条规定，合同法定解除的情形包括“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。现上诉人购买位于重庆市九龙坡区X15幢吊2-2（商业）号房屋已不具有将其统一规划为医疗门诊的效用，合同目的不能实现，应予以解除。三、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同《补充协议》中约定，甲方为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料均不构成甲方为本项目或本商品房所作出的任何承诺，亦不构成商品房交付标准。实际商品房与样板间可能存在平面及空间尺寸差异，甲方无需就该差异承担责任。而根据《消费者权益保护法》第十六条和第二十六条，上述《补充协议》条款属于格式条款，明显免除了被上诉人的责任，双方签订时被上诉人也未就上述条款的涵义及风险进行明确的提醒与告知，应认定为无效。四、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》解除后，被上诉人应返还房款及利息，并赔偿上诉人所受损失。综上，请二审法院依法改判。远基地产公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉,维持原判。官治贵、李路兰向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令远基地产公司返还官治贵、李路兰已交付的房款1342000元，并判令远基地产公司返还房款利息计200000元（利息暂计计算至起诉之日）；3、请求判令远基地产公司支付违约金200000元；4、请求判令远基地产公司赔偿官治贵、李路兰损失200000元；5、请求判令远基地产公司承担本案诉讼费、鉴定费、评估费、公证费等费用。一审法院认定事实：2017年6月25日，官治贵、李路兰（乙方）与远基地产公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-1X7）及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为远洋城C地块。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市九龙坡区X15幢吊2-2（商业），本商品房用途为非住宅，属于商业服务。第四条，购房价款，本商品房为清水房，总成交金额2496126元整。第五条付款方式，按揭付款，乙方于本合同签订之日向甲方支付首期房款255126元；于2017年9月25日前向甲方支付249000元；于2017年12月25日前向甲方支付376000元；于2018年6月25日前向甲方支付376000元；余款1240000元于本合同签订之日向银行申请办理按揭贷款。第七条交房期限及条件，属预售商品房的，甲方应当在2018年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证件或出示的证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的违约责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付使用之日视为已交付，房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理。按逾期时间，分别处理（不做累加）：逾期在60日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十五条规划、设计变更的约定，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方；该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）并向乙方支付已付房价款1%的违约金。附件五《补充协议（一）》，第五条关于“交房期限及交付条件的补充约定”，买卖合同第七条第（一）款中关于“本商品房交房期限”，补充约定如下：5.1甲方应按照买卖合同第七条第（一）款规定的日期前向乙方发出交房通知书。但若在商品房交接时，乙方存在下列违约情形，甲方有权相应推延交付商品房而无须承担延期交房之违约责任：（1）乙方尚未付清应向甲方支付全部购房款（含按揭款）、面积差价款、违约金（如有）及代收代垫的相关费用（包括但不限于物业专项维修基金、契税及其他应缴费用）、按揭款项，如法律法规或政府部门有新的规定和要求，则乙方同意按新的规定和要求执行，无论在任何情况下，乙方同意最终按行政部门出具的票据为准与甲方进行最终的实际结算，多退少补。5.2在商品房达到合同约定的交付使用条件且不存在5.1约定情形的，双方应按买卖合同约定完成交房手续。乙方收到甲方发出的交付房屋书面通知性文件，则乙方应按照通知规定的时间、地、地点及流程理商品房交接手续；若乙方未收到甲方发出的交付房屋书面通知性文件，则乙方应于《商品房买卖合同》载明的地址办理商品房交付手续。若乙方未在上述约定的时间办理交房手续，则以合同约定的交房日之日视为商品房交付之日。除非双方就交房时间另行达成书面协议。同时，自买卖合同约定商品房交付日起，由乙方承担商品房毁损、灭失的风险以及物业服务费等费用，商品房质量保修期开始起算。5.4乙方办理房屋交接手续时，若甲方交付的房屋已符合房屋买卖合同第七条约定的交付条件，且甲方在交付商品房时按约提供了《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，及出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，乙方须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已交付，该商品房毁损、灭失的风险以及物业服务费等费用，商品房质量保修期开始起算。房屋交付时，如乙方发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构性的质量问题，应记录在交接文件中，属于保修范围的，由甲方按买卖合同约定和《新建商品房质量保证书》的规定履行保修义务，在合理期限内进行整改，但乙方不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。因乙方过错致使商品房未能按时交付的，甲方不承担延期交房的责任，且自买卖合同约定的交房之日起，与该商品房有关的一切税费、风险、责任和物业服务费等均由乙方承担。5.6乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；该商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件；甲方未在交付现场展示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》的；除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费以及其他任何杂费等）即转由乙方承担。若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其他费用，也应由乙方承担。第六条关于“逾期交房的违约责任”的补充约定，除法定不可抗力外，如遇下列特殊情形，甲方可据实予以延期交房，（1）乙方尚未付清应向甲方支付的相关费用以及甲方代收的相关费用（包括但不限于物业专项维修基金、契税以及其他应缴费用）或乙方尚未完成相关手续（包括但不限于提交资料、出示相关凭证）。6.3.1逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日之后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。乙方在逾期45日后，未提出解除合同的，解除权消灭，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金。第九条关于“规划、设计变更的约定”的补充约定，在不影响该商品房的质量、使用功能的情况下，经政府规划主管部门或设计单位同意，甲方可对原有规划设计作出局部调整，可不通知乙方；若该变更无需政府规划主管部门或设计部门同意的，则甲方亦可不通知乙方。除非乙方因设计变更而受到直接损失的，甲方不承担赔偿责任。第十四条关于合同解除的补充约定，乙方依据《买卖合同》及本补充协议的相关约定，单方面解除合同的，双方同意如下处理方式，除《买卖合同》及补充协议另有约定外，当《买卖合同》约定之乙方有权单方解约的情形发生后，乙方应当自解除条件成就之日起45日内行使，逾期未行使的，解除权消灭。第二十条补充协议的效力，甲方为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料，包括口头讲解、楼书、建筑模型、样板间，以及样板间之装修、设备、设施、布局结构及室内陈列之家具、装饰物品、电器等，均不构成甲方为本项目或本商品房所作出的任何承诺，亦不构成交付标准。实际商品房与样板间可能存在平面及空间尺寸差异，甲方无需就该差异承担责任。甲方对项目周边环境、规划建设中的公交路线、地、地铁等交通设施的介绍在提供相关信息，不意味着甲方对此作出了承诺。乙方所购商品房的具体交付标准及商品房布局、类型及配套设施情况均以《买卖合同》及本补充协议为准。甲方的楼书、售楼广告、建筑模型中的资料、数据均以当时政府主管部门的批准文件为准，如有变化则依照变更后的批准文件执行，不再另行通知。附件七《不利因素特别提示》，第三条项目建筑设计相关风险提示：2、部分商铺外设有台阶。合同签订后，官治贵、李路兰依照合同约定支付了房款1256126元。2018年10月23日，远基地产公司向官治贵、李路兰邮寄了《竣工通知书》，通知官治贵、李路兰讼争房屋已取得竣工备案登记证，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件。因官治贵、李路兰仍有款项未付清，属于因个人原因导致远基地产公司无法向其交付，根据合同约定，讼争房屋的毁损灭失的风险自合同约定交付之日即2018年10月30日起由官治贵、李路兰承担。2018年10月26日，讼争房屋所在项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，编号为高新区建竣备字[2018]0040号，登记的竣工验收时间为2019年10月19日。另查明，2019年1月24日，官治贵、李路兰向一审法院起诉要求远基地产公司拆除讼争房屋中的立柱、支付逾期交房违约金、交通费、误工费、资料费等。官治贵、李路兰于2019年4月4日申请撤回诉讼。庭审中，官治贵、李路兰另举示了中国农业银行转账凭证22页、付款方式变更补充协议1份、远洋城商业预算表2张，拟证明官治贵、李路兰为购置讼争房屋，2-2号房屋共计支付房款134.2万元，2-1房屋共计支付房款1890501元，税费共计57707.28元；远基地产公司认可官治贵、李路兰证据真实性，表示收到2-1号房屋房款1890501元、2-2号房屋房款1256126元，其中讼争房屋的房款尚未足额支付。官治贵、李路兰举示了个人额度借款合同1份、个人最高额抵押合同1份，拟证明官治贵、李路兰为购买案涉房屋向银行借款112万元；举示了借记卡交易明细一张，拟证明官治贵、李路兰自2019年5月开始归还按揭贷款，截至目前已支付按揭款51383.22元；远基地产公司对该组证据的关联性不予认可。官治贵、李路兰举示了公证书1份、照片打印7张、楼盘商业广告1张，拟证明远基地产公司拟交付的房屋与销售时沙盘所设的严重不符且对于梯步位置这一明显影响，使用功能商业价值没有进行明确告知与提示；远基地产公司认可该证据的真实性，但认为不能达到证明目的，因公证书的时间是2019年4月10日，不能反应出双方签订买卖合同时远基地产公司销售现场的状况且公证书中的照片可以看出沙盘已有部分零部件散落，不能反应签订合同时的状况。远基地产公司另举示了《重庆市商品房预售（预租）许可证》、2016渝沙证字第6046号《公证书》，拟证明官治贵、李路兰、远基地产公司双方签订合同合法有效，其宣传广告资料系要约邀请，双方权利义务以签订的合同及政府批文为准，且对不利因素进行了明确告知，合同约定了官治贵、李路兰解除权行使期限，超期未行使解除权消灭以及交房的前提条件为官治贵、李路兰方付清所有购房款；官治贵、李路兰认可该组证据的真实性，但不认可其证明目的。远基地产公司举示了远洋城收据、网上银行电子回单、交付通知书EMS邮寄单及投递记录，拟证明官治贵、李路兰未在合同约定交付期限前支付购房款，远基地产公司收到购房款后通知官治贵、李路兰交房；官治贵、李路兰认可该证据的真实性，但对其证明目的不予认可，按揭款75万证明了2-1房屋已经支付完毕。远基地产公司举示了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明讼争房屋符合交付条件；官治贵、李路兰认可该证据的真实性，但对其证明目的不予认可，直到现在讼争房屋尚未完工，垫层还未浇注，不符合商品房交付标准。官治贵、李路兰明确其诉讼请求第二项利息从2018年9月14日起以134.2万元为基数按银行同期贷款利率计算至房款134.2万元全部款项付清之日；诉讼请求第三项逾期交房违约金从合同约定的房屋交付次日2018年10月31日起以134.2万元为基数按每日万分之二的标准计算至本案判决之日；诉讼请求第四项赔偿官治贵、李路兰损失20万元：一是官治贵、李路兰为支付房款办理抵押贷款112万元从2017年7月19日至2019年10月10日以112万元为基数按银行同期贷款利率计算，二是由于延期交房可得商铺利益损失，租金标准是1.2万元每月，从2018年10月30日至本案判决之日；并明确其依据买卖合同第九条逾期交房为由，行使合同解除权；只主张逾期交房违约金，放弃利息、损失的主张。一审法院认为，官治贵、李路兰自愿放弃对利息及损失的主张，即放弃要求远基地产公司支付房款利息200000元、赔偿损失200000元的诉讼请求，系官治贵、李路兰对其自身诉权的处分，一审法院依法予以准许。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，官治贵、李路兰、远基地产公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同第七条及补充协议第五条的约定，讼争房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》即具备交付条件，在官治贵、李路兰付清所有款项前，远基地产公司有权推迟交房并不承担违约责任。庭审中，远基地产公司主张讼争房屋房款尚未足额支付，官治贵、李路兰并未反驳也没有举示相反证据予以证明其以足额支付了房款。因此，官治贵、李路兰不具备逾期交房解除权的行使条件。官治贵、李路兰另主张以房屋质量问题解除合同。根据补充协议第五条，第四款房屋交付时乙方发现交付的商品房有任何瑕疵或非主体结构性质量问题，应记录在案由甲方履行保修义务；第六款乙方可以拒绝办理交房的“正当理由”的约定，讼争房屋存在非主体结构质量问题，官治贵、李路兰可要求远基地产公司履行保修义务并不得拒绝接房，且官治贵、李路兰也没有举示相关证据证明讼争房屋存在主体结构质量问题。故，官治贵、李路兰要求解除双方签订的买卖合同并要求远基地产公司返还购房款及支付违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回官治贵、李路兰的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取11139元，由官治贵、李路兰负担。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：上诉人官治贵、李路兰要求解除合同、退还房款、支付违约金等请求是否成立？现评述析如下：首先，上诉人官治贵、李路兰与被上诉人远基地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应自觉履行。双方在合同中约定交房的条件为：远基地产公司应当在2018年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付本案上诉人，同时补充协议约定，如上诉人未付清全部购房款被上诉人远基地产公司有权延迟交房并不承担违约责任。经查，远基地产公司于2018年10月26日取得讼争房屋项目《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备了合同约定的交房条件，但因上诉人于2019年4月4日才付清房款，被上诉人于2019年4月21日通知上诉人于同月27日办理接房手续符合合同及补充协议关于交房的约定，不构成违约。其次，上诉人官治贵、李路兰拒绝接房的理由是否成立的问题。审理中，上诉人认为被上诉人远基地产公司在销售房屋时故意隐瞒2-1号房屋入口处设有梯步的事实，导致其购买该房屋与宣传资料、沙盘展示的不符，影响其所购房屋的使用价值，被上诉人交付的房屋不符合合同约定，上诉人有权解除合同，且诉人购买2-2号门面意图是两套房打通统一规划使用，2-1房屋解除后，2-2号房屋购买目的即不能实现，该房屋依法也应解除。经查，双方在补充协议中约定，甲方为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料，包括口头讲解、楼书、建筑模型、样板间、以及样板间装修、设备、设施、布局结构及室内陈列之家具、装饰物品、电器等均不构成甲方即远基地产公司为本项目或本商品房所作出的任何承诺，亦不构成交房标准，同时还以风险提示的方式对部分商铺外设有台阶予以风险提示等。而补充协议的性质系双方对涉案房屋买卖而作的特别约定，并非格式条款，该约定对双方当事人具有约束力。因此上诉人以2-1房屋入口处设有梯步主张涉案房屋不符合合同约定及被上诉人有欺诈销售行为，其享有解除合同的权利缺乏事实依据，依法不成立，故上诉人以购买涉案房屋目的不能实现为由要求解除合同、退还房款、支付违约金等上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22278元，由官治贵、李路兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 江信红审 判 员 张泽兵审 判 员 邓方彬二〇二〇年十月二十日法官助理 徐凯思书 记 员 邹 艺