广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初52006号原告（反诉被告）上海优饰服饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人吴金应。委托诉讼代理人吕胜柱，广东胜领律师事务所律师。委托诉讼代理人陈伟霞，广东胜领律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市京基百纳商业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人陈华。委托诉讼代理人邓燕，女，1984年8月22日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。原告上海市优饰服饰有限公司（以下简称优饰公司）诉被告深圳市京基百纳商业管理有限公司（以下简称京基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，京基公司提起反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，于2020年3月30日公开开庭进行了审理，优饰公司的委托诉讼代理人吕胜柱、京基公司的委托诉讼代理人邓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优饰公司诉称，2016年4月11日，优饰公司与京基公司签订《房地产租赁合同》，约定优饰公司承租位于深圳市福田区经营服装服饰。合同签订后，优饰公司按照合同约定向京基公司支付租赁保证金100000元、商业管理服务保证金100000元、水电履约保证金13006元、装修押金保证金20000元、ＰＯＳ机押金3000元。总计236006元。根据合同第四条第4.1项约定，京基公司收取租金的标准采取保底租金与提成相结合的方式，两个取其高。优饰公司应每月先预付保底租金，对于提成租金应于次月3日之前向京基公司提供上个月的营业额进行对账，并在对账后5个工作日内完成提成租金与保底租金差额部分的付款。京基公司为方便收取提成租金在合同中约定优饰公司必须使用京基公司统一安装的ＰＯＳ机交易进行刷卡消费，对于优饰公司顾客刷卡消费金额由京基公司统一收取，等京基公司抽取提成后将货款返还给优饰公司。自2019年2月份起，京基公司没有按照合同的约定向优饰公司返还货款，反而对优饰公司经营的商铺采取停水停电措施，导致优饰公司商铺无法正常经营。优饰公司认为，双方签订的《房地产租赁合同》合法有效，京基公司应当按照合同约定向优饰公司返还货款。在双方签订的合同中，虽然京基公司处于强势地位，合同条款订立苛刻，均为京基公司的权利体现，而无优饰公司的权利条款，但是优饰公司依然按照合同约定履行。即便如此，京基公司依然违约，2019年2月至今，京基公司在代收取优饰公司货款后，没有按照合同约定将货款返还给优饰公司。优饰公司认为供水、供电合同的双方主体是优饰公司与供水、供电公司，京基公司仅是代收水费、电费。京基公司不是供水、供电合同的主体方，无权对优饰公司的商铺采取停水、停电措施。由于京基公司采取停水停电措施导致优饰公司权益收到损害，京基公司应当承担赔偿责任。因此，为维护优饰公司合法权益，特向法院提起诉讼，望支持优饰公司的全部诉讼请求。优饰公司的诉讼请求如下：一、确认优饰公司与京基公司于2016年4月11日签订的《房地产租赁合同》于2019年7月26日已经解除；二、京基公司向优饰公司返还货款461804.91元；三、京基公司向优饰公司返还租赁保证金、商业管理服务保证金、水电履约保证金、装修押金保证金、ＰＯＳ机押金共计236006元；四、京基公司向优饰公司支付因违约停电造成损失130000元；五、京基公司承担律师费15000元；六、案件诉讼费由京基公司承担。京基公司辩称，双方于2016年4月签订房地产租赁合同，优饰公司从2019年2月以来拖欠京基公司租金费用，2019年1月的货款京基公司已经返还，但是京基公司的返还货款程序需要优饰公司提供货款收据，京基公司收到收据后向优饰公司还款，但因为优饰公司2019年2月优饰公司开始频繁变动员工，没有对接人员与京基公司进行对接，京基公司多次要求优饰公司提供货款收据，但优饰公司都未提交。2019年2月开始拖欠费用，每次都需要京基公司以停电等方式催缴，优饰公司才交纳。因优饰公司不符合退货款程序且拖欠京基公司租金费用，所以京基公司行使不安抗辩权，暂停返还货款，京基公司在关于货款返还的回函中已告知优饰公司需缴纳费用后才予以返还货款。优饰公司自经营以来生意不好，从2018年开始多次提出因经营不善，想要提前终止合同，但京基公司在与优饰公司沟通过程中拒绝解约，优饰公司以京基公司没有返还货款为由要求解除合同，只是优饰公司解约且避免承担违约责任的借口。京基公司提起反诉称，2016年4月，京基公司与优饰公司签订了一份期限自2016年5月1日至2020年4月30日止的《房地产租赁合同》及《商业管理服务合同》，约定由京基公司将坐落于深圳市福田区出租给优饰公司使用，每月租金为195090元（从2018年5月1日起，每个租赁年度的租金在上一个租赁年度基础上递增5%），每月管理费32515元、每月空调费32515元、每月推广宣传费7803.6元、每月ＰＯＳ机服务费400元。租赁合同约定，优饰公司应当在每月5日前向京基公司支付当月租金及管理费、空调费等其他费用，否则优饰公司应当按照欠付金额日千分之五的标准向京基公司支付违约金，优饰公司拖欠租金或其他费用达15天的，京基公司有权解除合同。此外，租赁合同约定，优饰公司拖欠租金或其他费用达十五天的，京基公司有权没收保证金。2019年2月以来，优饰公司开始拖欠京基公司租费，每月都需京基公司多次催缴，直至京基公司按租赁合同约定采取停电措施，优饰公司才迟延缴纳租金等费用。但自2019年6月开始，优饰公司以公司破产无力经营的理由拒绝缴纳租费，京基公司多次催缴无果。2019年7月，优饰公司发来公函要求京基公司返还货款，京基公司提出因优饰公司店长更换频繁，未按规定提交货款收据所以导致货款未返还，并于回函中告知因优饰公司多次拖欠租金所以行使不安抗辩权，要求优饰公司缴清欠费后再返还货款，但优饰公司仍不缴纳租金等费用。优饰公司于2019年7月22日发来《解除租赁合同通知书》要求单方解除合同，京基公司7月29日回函表示不予接受，但优饰公司罔顾合同约定，于2019年7月26日私自停止营业并恶意转移物品将商铺搬空。京基公司多次就上述事宜与优饰公司沟通，要求优饰公司恢复营业，但优饰公司拒之不理。多次沟通无果后，京基公司无奈只能于2019年8月27日依据租赁合同约定向优饰公司发出《解约通知函》，告知优饰公司合同依约解除。根据租赁合同15.6、15.9的规定，京基公司有权没收租赁保证金，并有权要求优饰公司支付违约导致合同解除的违约金。京基公司认为，优饰公司拒绝履行涉案租赁合同已构成根本违约，给京基公司造成巨大损失，为了保障京基公司的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法向法院提起反诉，请求法院依法维护京基公司的合法权益。综上，京基公司的反诉请求如下：一、京基公司与优饰公司签署的《房地产租赁合同》于2019年9月3日解除；二、优饰公司按照《房地产租赁合同》约定向京基公司支付2019年6月1日至2019年9月3日逾期拖欠的租金、管理费、ＰＯＳ机服务费、推广服务费、空调费及2019年5月1日至2019年7月31日逾期拖欠的电费、银行卡服务费、支付宝服务费、微信服务费、壹钱包服务费、用电服务费，总计928956.56元；三、优饰公司以每延误一日按欠付金额的万分之五的标准支付逾期支付租金等费用的违约金72959元（暂计至反诉日），直至优饰公司付清止；四、优饰公司按照《房地产租赁合同》及《商业管理服务合同》约定向京基公司支付的各项保证金不予退还；五、优饰公司按租赁合同第15.9条约定支付违约金总计1290520元；六、本案诉讼费用由优饰公司承担。优饰公司辩称，1、关于合同的解除时间。优饰公司于2019年7月已经向京基公司发送解除通知，京基公司于2019年7月26号已经收到，因此合同解除时间应为2019年7月26号；2、京基公司提出的支付2019年6月1日至2019年9月3日之间的租金等费用，与事实不符，且其诉讼请求第2、3、5项均属于要求优饰公司承担违约责任的方式，明显存在就一个行为主张多项违约责任，存在重复计算的问题。本案中，京基公司一直声称优饰公司拖欠租金、管理费等费用，但事实情况是京基公司从2009年2月份开始一直拒绝返还优饰公司每月的营业收入，而优饰公司一直是盈利的，其每月的营业收入扣减相应的租金等费用后是有剩余的，而京基公司一直拒绝返还无合法依据。京基公司行使不安抗辩权的前提是必须存在优饰公司拖欠租金的事实，但优饰公司并未拖欠租金，反而是京基公司拖欠优饰公司的营业收入。经审理查明，2016年4月11日，京基公司（甲方）与优饰公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定，甲方将位于深圳市福田区出租给优饰公司使用。租赁期限为4＋3年，即从2016年5月1日至2020年4月30日。若乙方在第四个租赁年度销售营业总额达到1200万元，则合同租赁期限顺延至2023年4月30日止。其中，合同第四条约定，4.1保底租金与提成租金，两者取其高（即每月租金以结算金额较高的方式予以收取）：Ａ、保底租金：租赁期间，第一至第二个租赁年度（即从2016年5月1日起至2018年4月30日止），月保底租金为每月每平方米（使用面积）300元，月租金合计195090元；从第三个租赁年度（即从2018年5月1日）起，每个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的租金标准基础上递增5%，直至本合同租赁期限终止。Ｂ、提成租金：甲方根据乙方每月的营业额，2016年5月1日起至2018年4月30日止，按照15%计算提成租金；2018年5月1日起至2020年4月30日止，按照16%计算提成租金。Ｃ、保底租金与提成租金两者取其高。4.2营业额。营业额是指乙方利用该商铺从事经营活动所得的，未经扣除任何成本、费用及税款的全部收入……。4.3租金的预付、对账及结算。乙方应于本合同签订后五个工作日内向甲方预付该商铺首月提成租金／首月保底租金195090元；但该预付提成租金／保底租金并不代表第一个月的应付结算租金，若乙方第一个月营业总额乘以当年提成扣率计算所得出的提成租金额高于该预付提成租金／保底租金，则按实际提成租金额收取租金。乙方其后各月预付的提成租金／保底租金应由乙方于每月五日之前向甲方付清。甲乙双方从起租第二个月起每月三日之前对乙方上月营业额进行对账，乙方须于对账后五个工作日之内完成提成租金与保底租金差额部分的付款（节假日顺延）。不满一个完整的日历月的保底租金按照该日历月实际经营天数计算。乙方须统一使用甲方提供的专用收银系统（ＰＯＳ机）收取营业款，由甲方统一办理刷卡机，乙方不得私自安装。乙方应将每日营业数据准确录入甲方统一收银系统，确保营业数据的准确性，并于每月3日前向甲方书面提供上月营业数据，书面营业数据上须加盖乙方财务章。乙方应配合甲方对营业数据的检查核实。……合同第五条约定，5.1该商铺由甲方进行商业管理服务，乙方应于本合同签订同时签署《商业管理服务合同》，具体约定见本合同附件四《商业管理服务合同》。5.2租赁期间，乙方应承担的管理费、空调费、推广宣传费、水电费等其他费用按《商业管理服务合同》的相关约定，由乙方向甲方直接支付。5.3《商业管理服务合同》是本合同不可分割的一部分，具有与本合同正文相同的法律效力，乙方违反《商业管理服务合同》（本合同附件四）约定的义务将可能导致本合同的解除。合同第十四条约定，14.1租赁期间，因下列情况之一：（1）商场的整体规划调整；（2）商铺或附属设施设备改扩建、维修；（3）乙方经营范围变更；（4）乙方单位面积营业额于同品类中连续三个月排名最后。由于上述情况，甲方认为该商铺不再适于乙方使用的，甲方可向乙方发出《调整商铺通知》，调整乙方承租的商铺位置，该通知需明确规定调整后商铺的位置、面积、租金等条件。如属第（1）（2）项情况的，乙方同意调整的，双方就调整后的商铺重新签订租赁合同。乙方不同意调整的，若乙方尚未开业，甲方将所收取的租赁保金退还乙方（不计利息）；若已开业，甲方将所收取的租赁保证金退还乙方（不计利息），甲方可向乙方支付相当于壹个月租金的解约赔偿金而提前终止本合同；属第（3）（4）项情况的，乙方须无条件配合调整，否则甲方有权不作任何赔偿直接解除本合同，乙方无条件配合撤出商铺并不持异议。14.2租赁期间，乙方出现以下情况之一的：（1）经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金、丧失商业信誉的；（2）乙方被清算、破产、财产被查封执行及其他偿债能力急剧下降，可能影响履行本合同义务的。甲方可要求乙方提供履约保证，乙方拒不提供履约保证的，甲方可解除本合同、没收租赁保证金并追究乙方违约责任。合同第十五条约定，15.1由于甲方原因逾期交付商铺达60天的，乙方可以在前述期限届满后6天内选择解除本合同，乙方选择解除合同的，甲方应在合同解除之日起6天内无息退还乙方保证金。15.2乙方应严格按照本合同第6.1条之约定支付租赁保证金，若乙方迟延支付租赁保证金超过十日的，视为乙方严重违约，甲方可选择解除本合同。若甲方选择解除本合同的，甲方可在无须通知乙方的前提下将该商铺另行出租，乙方仍须支付租赁保证金总额作为违约金。若甲方选择继续履约，则自乙方迟延支付租赁保证金之日起，每迟延一日，乙方应支付租赁保证金总额的千分之五作为违约金。15.3乙方商铺应按本合同约定时间开业，若乙方迟延开业，每迟延一天，乙方应支付租赁保证金的百分之五作为违约金；若迟延超过两天的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并将该商铺另行出租，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还，并赔偿甲方损失（包括但不限于空铺期损失、重新招商损失等）。15.4乙方应保证向甲方提供真实的营业额，甲方具有查账的权利，如甲方对于乙方提供的营业额和提成租金数据存在异议，甲方可阅核乙方的帐册、要求乙方提供必要账册资料和财务报表等，并可聘请具有合法资质的会计师事务所或审计师事务所对乙方的营业额进行审计，但每一租赁年度审计次数不得超过两次。如查账或审计结果显示与乙方所提供的营业额正负误差比例在0.3%以下的，则甲方承担相关查账或审计费用；乙方在下期支付租金时对租金差额进行多退少补。如查账或审计结果显示与乙方所提供的营业额正负误差比例在0.3%以上（含0.3%）的，则乙方承担相关查账或审计费用；乙方在下期支付租金时对租金差额进行多退少补，并应支付该租金差额的二十倍作为违约金。15.5乙方存在以下行为之一：（1）乙方不通过ＰＯＳ机系统收取顾客营业款（包括但不限于现金或银行卡）；（2）乙方故意未将营业额数据与甲方共享，或提供虚假营业额数据；（3）当日营业数据不及时录入系统的；（4）以其他方式隐匿营业款（包括但不限于要求顾客暂不付款、以打折促销方式变相隐匿营业款等）的。上述情况均属于乙方违约行为，甲方有权要求乙方承担人民币壹拾万元／次或隐款二十倍的违约金（两者取金额高者），自甲方向乙方发出正式通知后7日内乙方应支付上述违约金。乙方迟延支付违约金的，每迟延一天，乙方应支付该违约金总额的千分之五作为滞纳金。并且，甲方有权视乙方的违约情况解除本合同并追究乙方的违约责任。15.6乙方不得以任何理由拒交或拖欠租金。乙方拖欠租金及／或其他费用的，乙方应按照应付租金及其他费用总额的千分之五／天支付违约金。乙方拖欠租金或其他费用达十五天的，甲方有权选择：1）采取制止乙方转移财产、暂停水、电、空调应服务等催缴措施，直至乙方付清租金及其他费用；2）解除本合同并将该商铺另行出租，乙方已缴纳的租赁保证金不予退还并就所遭受的损失向乙方追偿。15.7租赁期间，若乙方实施如下行为之一的：（1）乙方利用商铺进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（2）未经甲方书面同意，乙方擅自改变本合同约定的经营范围或改变用途的；（3）乙方违反本合同约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使商铺或设施设备严重损坏的；（4）未经甲方书面同意及有关部门批准，对商铺进行装修、擅自改变商铺结构或有其他破坏行为的；（5）乙方擅自将商铺转租给第三人的；（6）乙方违反本合同或《商业管理服务合同》或商场的规章制度，给甲方造成重大损失的；（7）乙方严重违反《商业管理服务合同》或商场的规章制度，损害商户公共利益，损害甲方或商场商誉的；（8）乙方对甲方工作人员采取商业贿赂行为的；（9）其他违反法律、本合同约定或商铺经营管理规定的。甲方在追究上述情形下乙方的违约责任后，有权选择解除本合同、没收租赁保证金并就所遭受的损失向乙方追偿。15.8租赁期间，乙方单方面提前解除合同的，乙方应提前180天书面通知甲方，乙方已交纳的租赁保证金不予退还，乙方应补交免租装修期的租金，还应按下列公式向甲方计付违约金：租赁期限最后一年租金总额×（1-实际租赁时间÷本合同3.1条约定的租赁期限）；15.9因乙方违约导致甲方解除本合同的，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方应按本合同第十三条之约定撤出商铺并办理验收交接手续。乙方已交纳的租赁保证金不予退还，乙方应补交免租装修期的租金，并按租期末年月租金标准向甲方支付六个月租金作为违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应补足赔偿甲方的损失。15.10甲方因向乙方催付租金或行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括律师费），均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。同日，京基公司（甲方）与优饰公司（乙方）签订《商业管理服务合同》，约定，甲方为乙方承租的商铺提供商业管理服务；商业管理服务期限从交付之日起至2020年4月30日止。如租赁合同提前终止的，该合同相应终止。合同第三条约定，3.1管理费：按租赁合同核定的建筑面积计算，每月每平方米25元，月合计32515元。当运作成本提高时，甲方有权按当地政府规定或双方协商提高管理费标准。管理费自交付日起计收，除首月管理费于本合同签订之日起五个工作日内支付外，每月管理费须于每月5日前支付。3.2空调费：按租赁合同核定的建筑面积计算，每月每平方米25元，月合计32515元。甲方供应的空调温度符合政府及行业规定标准，并有权根据气候因素决定空调供应的起止日期及冷风的调整。若乙方需延长空调供应时间和营业时间，需提前书面向甲方及其代理人提出书面申请，额外支出的空调费及其它有关费用由乙方承担。如因运作成本上升，双方协商确定新的空调费标准。空调费自开业日起计收。如乙方使用中央空调系统，甲方只提供中央空调冷冻水，商铺室内空调末端设备用电由乙方承担电费。除首月空调费于本合同签订之日起五个工作日内支付外，每月空调费应随同管理费于每月5日前支付。3.3推广宣传费：按租赁合同核定的建筑面积计算，每月每平方米6元，月合计7803.6元，自开业日起计收。除首月推广宣传费于本合同签订之日起五个工作日内支付外，每月推广宣传费须于每月5日前支付。3.4水、电费：乙方应按政府有关收费标准和商铺内的实际损耗，按收缴方送达的收费账单及时支付。水电费自交付日起计收。收缴方为甲方的，甲方每月提供的乙方使用水、电费账单送达乙方之日起五天内，乙方未提出书面异议的，视为乙方同意，乙方应依该账单及时支付。3.5装修保证金：乙方需在商铺交付日向甲方支付装修保证金50000元，装修完成后，如乙方未违反《装修管理规定》，未对甲方商场结构、公共设施造成损坏，并通过甲方验收合格的，在政府相关消防部门对商铺验收合格后20天内，甲方向乙方无息返还装修保证金。3.6装修垃圾清运费：乙方需在商铺交付日向甲方支付装修垃圾清运费19509元。如乙方自行将垃圾清运至政府指定的填埋场，则无需承担装修垃圾清运费。3.7停车费：按物价部门定价计收。3.8因政府管理行为、水电气部门、消防部门等要求的新增费用，属商铺使用人负担的，由乙方承担。3.9ＰＯＳ系统租金或购买费用：3.9.1ＰＯＳ系统指由甲方提供给乙方的专用收银系统，包含ＰＯＳ机主机、主客显、打印机、钱箱、银联网络、密码键盘的一整套系统。3.9.2乙方同意采用下列方式使用甲方的ＰＯＳ系统：租赁方式：每套ＰＯＳ系统的月租金为人民币400元，押金为人民币3000元。乙方租用壹套ＰＯＳ系统，每月租金共计人民币400元，押金共计为人民币3000元。乙方应于本合同签订后五个工作日内支付押金并预交第一个月的租金。自第二个月起，乙方应于每月的5日之前支付ＰＯＳ系统的租金给甲方。3.9.3甲方在乙方开业前三至五个工作日内将ＰＯＳ系统安装到乙方的收银台.在营业时间，甲方为乙方的ＰＯＳ系统提供正常维护、确保乙方收银系统的正常使用。甲方对乙方提供收银操作、假币识别和假卡识别的培训。3.9.4乙方须统一使用ＰＯＳ系统收取营业款，未经甲方书面同意，乙方不得私自申请办理银联刷卡系统。3.9.5乙方承租甲方的ＰＯＳ系统的，乙方需妥善保管ＰＯＳ系统，因人为原因造成的ＰＯＳ系统损坏，乙方需照价赔偿。赔偿标准以ＰＯＳ系统设备厂家配件的市场价格为准。乙方不予赔偿的，甲方有权于押金中扣除相应的赔偿金。如押金不足以抵扣赔偿金的，乙方应予补足。3.9.6乙方承租甲方的ＰＯＳ系统的，租赁期限届满后，乙方应于一日内归还ＰＯＳ系统给甲方，双方共同对ＰＯＳ系统进行验收，经验收合格的，甲方应十个工作日内将所收取的押金无息退还乙方。3.10支付方式：乙方可以银行转账支票、银行汇款或甲方指定的其他方式支付上述费用。以转账汇款方式支付的，甲方指定银行账户实际收到款项之日为付款日。甲方指定收款银行及账号信息，收款银行：中行深南支行；收款人：深圳市京基百纳商业管理有限公司；银行账号：75×××13。合同第四条约定，4.1为确保乙方履行本合同项下第三条约定的商业管理服务费用的支付义务，甲乙双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付100000元的商业管理服务费用履约保证金。该保证金于本合同终止、乙方结清所有费用后十个工作日内退还乙方（不计利息）。4.2为确保乙方履行本合同项下约定的水费、电费支付义务，甲乙双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付13006元的水、电履约保证金。该保证金于本合同终止、乙方结清所有水电费用后十个工作日内退还乙方（不计利息）。4.3上述保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于冲抵乙方的管理费、空调费或其他费用。乙方未按时履行本合同义务的，在甲方书面指定的期限内乙方仍未履行的，乙方同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金总额给甲方。乙方未补足的，每延误一日，应向甲方支付该保证金总额的千分之五的违约金。4.4乙方要求提前解除或终止合同的，乙方同意上述保证金作为违约金的一部分支付给甲方，本合同约定的其它违约责任条款仍应执行。合同第七条约定，7.1乙方应严格按照本合同第四条之约定支付商业管理服务费用履约保证金、水、电履约保证金，若乙方迟延支付前述保证金的，每迟延一日，乙方应支付前述保证金总额的千分之五作为违约金。7.2乙方延迟缴付商业管理服务费用或ＰＯＳ系统租金的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付。7.3乙方欠付商业管理服务费用或ＰＯＳ系统租金的，甲方可采取停止供应水、电、空调和限制使用商场设备、公共设施或于商场告示栏张贴欠款信息等催缴措施，重新接驳供应设施的费用及甲方为追讨欠款所支出费用（包括律师费）均由乙方承担。2016年4月21日，京基公司出具《收款收据》，确认收到优饰公司向其支付的合同保证金100000元、商业服务保证金100000元、POS机押金3000元。2016年5月12日，京基公司出具《收款收据》，确认收到优饰公司向其支付的水电费押金13006元、装修押金20000元。上述合同签订后，双方依约履行合同义务。但京基公司主张优饰公司自2019年2月开始迟延支付案涉商铺的租金及其他相关费用。优饰公司则辩称京基公司在上述期间代收其公司的刷卡货款后，不予以返还，并对案涉商铺多次断水断电。2019年7月初，优饰公司向京基公司寄送了一份《公函》，载明：“自贵司与我司2016年合作至今，双方友好合作经营，我司一直积极配合贵司并履行了双方签订的《房地产租赁合同》所约定的义务。但贵司自二零一九年贰月起无故拖欠约定货款，截止至目前，共计拖欠我司货款金额达到叁拾肆万肆仟伍佰拾柒元之多，且在此期间，贵司擅自对我司店铺予以停电，上述行为均严重违反合同约定，亦有悖于贵司国内知名企业的良好形象。我司认为，贵司应当依照合同约定及时向我司返还货款，而贵司恶意拖欠我司货款与私自拉闸断电的行为已严重损害我司的合法权益。鉴于上述事实，我司郑重函告贵司如下：一、收到本函件后叁日内，立即返还拖欠我司的全部货款；二、赔偿我司因违约停电所造成的店铺经营损失拾叁万元；三、若贵司逾期仍未支付全部货款的，我司将停止与贵司的一切合作并追索欠款利息。望贵公司收到本函件后，本着诚信、务实的态度，慎重考虑并立即开始向我司返还货款，否则，我司保留通过法律途径依法维护我司的合法权益，贵司应赔偿由此给我司造成的全部损失与费用”。该函件于2019年7月4日签收。2019年7月11日，京基公司向优饰公司回函称：“……1、根据《房地产租赁合同》第4.3条：甲乙双方从起租第二个月起每月三日之前对乙方上月营业额进行对账，乙方须于对账后五个工作日之内完成租费缴纳的约定，贵司每月应于对账后五个工作日完成上月租费的缴纳，但自2019年2月起，贵司开始拖欠我司租金及其他费用，每月需经我司多次催缴后才于当月底或次月支付，支付时间严重逾期。在此催缴过程中，我司不得不依据租赁合同第15.6条之约定行使暂停水电供应服务，且在暂停水电前我司均有发送《催款通知书》和《停止物业服务函》。因此，我司暂停水电的行为是因为贵司严重违约而依据租赁合同行使的合法权利，无需承担任何赔偿责任，由此造成的损失应由贵司自行承担。2、截止目前，贵司仍拖欠我司6月租金、管理费及其他费用合计341136.77元，请贵司务必尽快缴纳，否则，我司将依据租赁合同约定再次采取对贵司承租商铺暂停水、电、空调供应服务等催缴措施，并追究贵司违约责任。3、鉴于贵司多次拖欠租金及其他费用的行为，严重损害我司权益，我司依法行使不安抗辩权，暂停履行我司返款义务，待贵司按合同约定缴清所有欠费后，我司将尽快返还货款……”。2019年7月22日，优饰公司向京基公司寄送了一份《解除租赁合同通知书》，载明，自2019年2月起，京基公司未及时结算及支付货款，并对案涉商铺断水断电，导致优饰公司无法经营，构成根本违约，并致使合同目的无法实现。优饰公司要求自通知书送达京基公司之日起解除双方之间的租赁合同。该通知书于2019年7月26日签收。2019年7月26日，优饰公司搬离案涉商铺。2019年7月29日，京基公司向优饰公司寄送了一份《关于贵司解除租赁合同通知的回函》，载明，优饰公司仍拖欠2019年6月至7月之间的租金及相关费用，优饰公司应缴清该费用并恢复营业，否则京基公司将解除租赁合同，并追究优饰公司的违约责任。该回函寄送至优饰公司的注册地址，未妥投。2019年8月26日，京基公司向优饰公司寄送了一份《解约通知函》，载明，优饰公司仍拖欠2019年7月的租金及其他费用，应于2019年8月29日前缴清并归还商铺，否则京基公司将于2019年8月30日单方收回商铺。该通知函于2019年9月3日签收。另查明，优饰公司于2019年2月21日向京基公司支付了2019年2月份的租金等费用；于2019年3月25日向京基公司支付了2019年3月份租金等费用；于2019年4月30日向京基公司支付了2019年4月份租金等费用；于2019年6月14日向京基公司支付了2019年5月份租金等费用。此后，优饰公司未再支付租金及相关费用。又查明，根据京基公司出具的《商户结算单》显示，京基公司应向优饰公司返还2019年2月刷卡货款79910.01元、2019年3月刷卡货款78996元、2019年4月刷卡货款89754元、2019年5月刷卡货款95857元、2019年6月刷卡货款105401.9元、2019年7月刷卡货款102857.7元，合计552776.61元。《商户结算单》另显示，2019年6月，优饰公司应支付固定租金215086.73元、管理费32515元、电费5020.75元、POS机服务费400元、推广服务费7803.6元、空调电费32515元、滞纳金20861元、银行卡服务费129.7元、支付宝服务费280.1元、微信服务费457.46元、壹钱包服务费9元、服务费1796.9元，合计316876.61元；2019年7月，优饰公司应支付电费5986.9元、会员计费898.4元、187.55元、银行卡服务费49.31元、支付宝服务费331.91元、微信服务费441.28元、壹钱包服务费38.34元、服务费2142.68元、补收退还服务费7700元，合计17776.37元。优饰公司在庭审时对上述结算单上记载的2019年2月至6月应返还的刷卡货款予以认可，但主张2019年7月应退还刷卡货款为111626.9元，并提交了该月份的销售数据表为证。上述事实，有京基公司及优饰公司提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉双方签订的《房地产租赁合同》及《商业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于合同解除的时间。根据查明的事实，优饰公司于2019年7月26日搬离案涉商铺，案涉租赁合同已无法继续履行，故案涉租赁合同已于该日实际解除。关于优饰公司诉请京基公司向其返还货款461804.91元。根据查明的事实，京基公司自2019年2月起即未向优饰公司返还刷卡货款，京基公司虽辩称系优饰公司未向其开具收据才未予以返还，但合同中并未约定开具收据系返还货款的前置条件，且开具收据与返还货款并非对等的合同义务，京基公司无权以未开具收据为由不予返还货款，故京基公司应向优饰公司返还货款。根据京基公司出具的《商户结算单》显示，2019年2月至7月，京基公司分别应向优饰公司返还货款79910.01元、78996元、89754元、95857元、105401.9元、102857.7元。优饰公司对前述2019年7月份返还货款的金额不予认可，但其提交的该月份的销售数据表系自行制作，本院不予采信。综上，优饰公司诉请京基向其返还货款461804.91元，不高于其可主张的范围，本院予以支持。关于优饰公司诉请京基公司支付违约停电造成的损失130000元，根据案涉租赁合同第15.6条的规定，乙方拖欠租金或其他费用达十五天的，甲方有权选择采取制止乙方转移财产、暂停水、电、空调应服务等催缴措施，直至乙方付清租金及其他费用。因优饰公司确实存在拖延支付租金等费用超过十五天的情形，京基公司采取停电等催缴措施有相关的合同依据。鉴于优饰公司未提交任何证据证明京基公司存在违约停电的行为以及该违约停电行为造成了其相应的损失，故优饰公司此项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于京基公司反诉请求优饰公司向其支付拖欠的租金等费用。因优饰公司未支付案涉商铺2019年6月及以后的租金、管理费等相关费用、2019年5月1日及以后的电费、银行服务费等费用，优饰公司应向京基公司支付上述各项费用。根据案涉租赁合同的约定及《商户结算单》的记载，优饰公司每月应向京基公司支付租金215086.73元、管理费32515元、POS机服务费400元、推广服务费7803.6元、空调电费32515元；优饰公司应向京基公司支付2019年5月电费6995.8元、用电服务费2503.76元、银行卡服务费58.5元、支付宝服务费261.29元、微信服务费457.17元、壹钱包服务费6元；优饰公司应向京基公司支付2019年6月电费5020.75元、用电服务费1796.9元、银行卡服务费129.07元、支付宝服务费280.1元、微信服务费457.46元、壹钱包服务费9元；优饰公司应向京基公司支付2019年7月电费5986.9元、用电服务费2142.68元、银行卡服务费49.31元、支付宝服务费331.91元、微信服务费441.28元、壹钱包服务费38.34元。综上，优饰公司应向京基公司支付2019年6月1日至2019年7月26日的租金、管理费等费用合计530137元【288320.33×（1+26/31）】以及2019年5月1日至2019年7月26日的电费、银行卡服务费、支付宝服务费、微信服务费、壹钱包服务费、用电服务费合计26966元，以上费用共计557103元。京基公司诉请中的超出部分，本院不予支持。关于违约责任的认定。本院认为，京基公司自2019年2月起即未向优饰公司返还刷卡货款，京基公司虽辩称系优饰公司未向京基公司开具货款收据才未予以返还，但如前所述，京基公司无权以未开具收据为由不予返还货款。京基公司又辩称因优饰公司拖延支付租金，其系行使不安抗辩权，才未返还货款，但在优饰公司已补交相应月份的租金等费用及发函要求其返还货款后，京基公司仍未退还。虽然案涉租赁合同中对返还货款的期限未作明确约定，但第4.3条约定甲乙双方从起租第二个月起每月三日之前对乙方上月营业额进行对账，乙方须于对账后五个工作日之内完成提成租金与保底租金差额部分的付款，故在京基公司收取了优饰公司全部刷卡货款的情形下，亦应在每月双方对账后的合理期限内返还相应的货款。京基公司未向优饰公司返还货款长达六个月，且金额较大，按常理推断对案涉商铺的正常运营有所影响。京基公司主张优饰公司未支付2019年6月及7月的租金等费用，构成违约，但京基公司尚扣留了优饰公司55万余元的货款未返还，能抵扣优饰公司未支付的租金等费用，故本院认为京基公司在合同的履行过程中存在过错；另一方面，优饰公司在未与京基公司协商一致的情形下，自行搬离案涉商铺，不再履行合同义务，亦存在过错。鉴于双方在合同的履行过程中以及对合同的最终解除均负有过错，故本院依公平原则酌情认定双方互不向对方承担违约责任。综上，京基公司反诉请求不予返还各项保证金以及要求优饰公司支付逾期支付租金的滞纳金及六个月租金数额的违约金，本院均不予支持。优饰公司诉请京基公司向其返还租赁保证金等费用合计236006元，本院予以支持。优饰公司诉请京基公司向其支付律师费，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海市优饰服饰有限公司与被告深圳市京基百纳商业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》于2019年7月26日解除；二、被告深圳市京基百纳商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海市优饰服饰有限公司返还货款461804.91元；三、被告深圳市京基百纳商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告上海市优饰服饰有限公司返还租赁押金等各项押金合计236006元；四、原告上海市优饰服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告深圳市京基百纳商业管理有限公司支付租金、管理费、电费等费用合计557103元；五、驳回原告上海市优饰服饰有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市京基百纳商业管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件本诉受理费12228元（已由原告预交），由原告上海市优饰服饰有限公司负担2104元，被告深圳市京基百纳商业管理有限公司负担10124元。反诉受理费12569.74元（已由被告预交），由原告上海市优饰服饰有限公司负担3055元，被告深圳市京基百纳商业管理有限公司负担9514.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 黎    锦二〇二〇年十月二十七日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。