安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初3591号原告：李瑞之，男，1986年1月10日生，汉族，住山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：胡铭，安徽胡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱忠强，安徽胡铭律师事务所律师。被告：徐承义，男，1958年9月3日生，汉族，住安徽省天长市。被告：天长市长久塑业有限公司，住所地安徽省天长市开发区经五路，统一社会信用代码9134118167890832X6。法定代表人：刘成义，该公司总经理。上诉两被告共同委托诉讼代理人：刘祖贵，安徽天道律师事务所律师。原告李瑞之与被告徐承义、天长市长久塑业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李瑞之的委托诉讼代理人胡铭、朱忠强，被告徐承义及被告徐承义、天长市长久塑业有限公司的委托诉讼代理人刘祖贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李瑞之向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的租赁协议。2、依法判令被告徐承义、被告天长市长久塑业有限公司返还原告李瑞之支付的租金18万元。3、依法判令被告徐承义、天长市长久塑业有限公司按照租赁协议约定承担违约责任并向原告李瑞之支付违约金15万元（租赁协议约定违约金为50万，原告李瑞之放弃部分违约金）。4、由两被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年7月20日原告李瑞之因生产需要与被告徐承义、被告天长市长久塑业有限公司（以下简称长久塑业公司）,就被告长久塑业公司所有的位于天长市经五路西侧天康大道以南天汊路北侧厂区东头南侧的钢构厂房签订了《厂房租赁协议书》,该协议对厂房状况、租期、租金、违约责任等事宜均进行了约定。租赁协议签订后,原告李瑞之按照租赁协议的约定分两次向被告徐承义的中国银行账户转入厂房租赁费合计18万元,但是,被告徐承义、被告长久塑业公司一直没有履行交付厂房的义务。另,后原告李瑞之发现,两被告不仅隐瞒了案涉厂房在出租前就已经被抵押的事实,而且在此租赁期间两被告又把案涉厂房出租给他人用于生产。据此,两被告的行为已经严重违反了租赁协议之约定,构成根本违约,致使原告李瑞之签订租赁协议之目的无法实现。原告李瑞之致函给两被告要求解除租赁协议并要求返还租金未果。为了维护原告李瑞之的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条和第一百零七条等相关法律、法规之规定,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告徐承义、长久塑业公司辩称，一、被告徐承义并非本案适格的被告，被告徐承义仅是作为长久塑业公司的代表人参与签订《厂房租赁协议书》，确已代为收取原告支付的租金18万元，但并非租赁合同的相对方，原告针对被告徐承义的各项诉求于法无据。二、原告要求解除双方签订的《厂房租赁协议书》并承担违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，具体理由如下：（一）被告已经按照合同约定交付了涉案产房供原告使用，并不存在一直没有履行交付厂房的情形。（二）原告诉称被告隐瞒涉案厂房被抵押的情况不能成立。（三）被告并不存在在租赁期内将涉案厂房租赁给他人的违约情形。三、本案实际系原告租赁被告长久塑业公司厂房，注册成立安徽丰子酒业有限公司，拟开展年产1200吨精酿鲜啤酒项目，但因为安徽省生态环境厅未予批准，导致无法正常生产经营，遂恶意制造违约，以求达到解除合同的目的，其行为严重违反市场交易秩序以及诚实信用原则。被告在签署《厂房租赁协议》后，全力配合原告注册成立公司，环境评估等各项事宜，因安徽省生态环境厅未能审批通过，原告多次到各政府部门采取信访、举报等手段，最终未能解决环评事宜。在多种途径解决未果后，原告遂找到被告能否进行转租，转租所得由原告所有，借以弥补其损失，被告考虑后表示同意，但未能想到被原告借此制造违约情形，以达其解除合同的目的，原告的行为严重违反了市场交易秩序和诚实信用原则。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，同时存在恶意制造违约、严重违反诚实信用原则，请求法院在查明案件事实后，依法驳回原告的全部诉讼请求。李瑞之提供了以下证据：证据一、原告身份信息、被告身份信息、工商登记信息。证明原、被告诉讼主体资格适格。证据二、厂房租赁协议书。证明原、被告签订的租赁协议合法有效，协议对厂房状况、租期、租金、违约责任做了明确约定。证据三、原告转账记录、被告出具的租金收据。证明原告向被告徐承义支付了租金18万元，被告确认收到了租金。证据四、（2019）皖1181民初409号民事判决书。证明原告与两被告签订租赁协议前，两被告隐瞒了案涉厂房已被抵押的事实。证据五、《关于长久电气内两家熔喷布加工点调查处理情况》说明书。证明在租赁期限内被告又将案涉厂房租赁给他人生产熔喷布。证据六、照片13张、手机视频、手机录音。证明在租赁期间内案涉厂房被他人占用生产熔喷布，被告徐承义承认将厂房出租给他人但没有通知原告。证据七、房地权证。证明案涉厂房不动产所有权人为被告长久塑业。徐承义、天长市长久塑业有限公司质证意见：证据一、无异议。证据二、租赁协议的真实性无异议，关联性不认可，被告徐承义系代表人，并非本案租赁合同当事人，同时原告认可双方签订的《厂房租赁协议》合法有效，即并不因存在抵押而影响合同效力的情形。证据三、无异议，长久塑业认可被告徐承义代为收取原告租金18万元的事实。证据四、真实性无异议，合同明确约定甲方债务由甲方自行负担，同时原告认可双方签订的《厂房租赁协议》合法有效，也未举证证明在签订合同时，原告隐瞒涉案厂房被抵押的事实，证明目的不认可。证据五、对于该证据不认可，首先从形式上该说明没有经办人的签字，不符合《民诉法的解释》第一百一十五条的规定，其次，从内容上达不到原告所称被告将涉案厂房租赁给他人使用的证明目的；再次，徐程琉进驻厂房调试设备系原告本人转租并经被告同意，完全系原告恶意制造违约，对于该证据的取得方式、证明内容被告不予认可。证据六、该证据原告未在举证期限内提交，也未申请延期，对于该证据我方不予认可。证据七、无异议。徐承义、天长市长久塑业有限公司质证提供了以下证据：证据1、安徽丰子酒业有限公司营业执照复印件、企业信用信息查询件，证明：原、被告双方于2019年7月20日签订《厂房租赁协议书》后，原告李瑞之作为法定代表人注册了安徽丰子酒业有限公司，注册地址即承租房屋所在地，足以证明被告天长市长久塑业有限公司已经按照合同约定履行了交付义务，不存在未交付房屋的事实。证据2、天长市长久塑业有限公司代理人徐承义与原告李瑞之的微信聊天记录、短信记录，证明：1、微信聊天记录显示，被告公司出具正式书面文件允许原告在租赁场地内配套基础设施建设，原告本人明确收到，证明被告已经履行了交付义务的事实；2、微信聊天记录中原告发送给被告徐承义的公示张贴、污水接管证明、申请报告等文件照片，足以证明被告交付了房屋，且原告已经办理了污水接管、在厂区张贴环评公告，正式使用租赁房屋的事实。3、原告李瑞之发送给被告徐承义的房屋现场照片、设备布局设计图，足以认定被告公司交付房屋的事实，如果没有交付房屋，原告的设计图纸从何而来，原告诉称没有交付房屋的事实严重虚假。4、原告发送给被告徐承义短信记录中，明确陈述到天长谈装修事宜，房屋如果没有交付，如何进行装修事宜，恰好证明，被告公司已经交付房屋的事实。证据3、情况说明、徐程琉与原告的短信记录、微信记录，证明：原告在诉状中称被告长久塑业将租赁房屋出租给他人使用，通过徐程琉短信记录显示，原告与徐程琉取得联系并让其找到被告徐承义准备承租该房屋，并非被告长久塑业公司将租赁房屋出租给他人使用。证据4、安徽丰子酒业有限公司立项批复文件，证明：1、因原告注册的安徽丰子酒业啤酒项目经安徽省环保厅审核未能通过，原告想通过将承租房屋转租给他人，收取租金，在其联系徐程琉确定后，经被告长久塑业公司同意，案外人徐程琉承租，但原告在案外人承租一天后通过举报致使徐程琉搬离，借以取得证据，反称被告长久塑业公司在租赁期内另将房屋租赁给他人的事实。2、因原告自身投资项目未能批准，便编造未交付房屋、租赁给他人等违约事由，要求解除合同的行为，严重违反诚实信用原则，其要求解除合同的诉讼请求于法无据。证据5、律师函、短信记录，证明被告2020年6月3日收到律师函后，于当天回复不同意解除厂房租赁协议，要求按照协议严格执行。证据6、滁州市市场监管投诉平台举报单。证明系原告将承租房屋转租给他人，收取租金，经被告长久塑业同意后，由徐程琉承租，但原告在徐程琉承租一天后通过举报致使徐程琉搬离，原告借以取得证据，反称被告长久塑业在租赁期内另将房屋租赁给他人的事实。李瑞之质证意见：对证据一合法性、真实性无异议，关联性有异议，也达不到被告证明目的。原告的工商登记信息上的住所地不能证明被告已实际交付厂房给原告，实际上被告一直未交付厂房钥匙，原告也没有实际占用并控制厂房，之所以用厂房的地址做工商登记，只是为了完成原告工商登记的程序事项。对证据二真实性有异议，达不到被告证明目的。该证据只能证明原告为投建厂房做前期的工商登记及环保评价事宜，与被告协商，让被告提供厂房上的相关便利。被告之所以提供相关便利的前提是原告已支付了全部租金。张贴环评公示、污水接管证明只是相关程序步骤，不能证明原告已经实际占用并控制厂房，而污水接管根本就没有实际施工，因为原告进不去厂房。对证据三的三性有异议，被告提供的徐程琉的相关证据不能达到其证明目的，原告招租的事实是被告徐承义知悉认可的，原告是在帮被告招租，如果被告不认可厂房怎么可能交给徐程琉占有使用，徐程琉又如何进入厂房，这说明厂房一直在被告的控制之下。对证据四，与本案没有关联性。原告不能实现租赁房子的实际目的，即为了投资建厂，而环评没有通过直接导致原告合同目的无法实现，为了减少损失，原告有权解除原、被告的厂房租赁协议，减少损失。而被告隐瞒厂房抵押事实，带来厂房权利上的负担，不仅会给原告带来法律风险，还有经济损失风险，所以原告解除租赁协议于法有据，被告也应该承担违约责任。证据五、对律师函无异议，对回复给我方的短信记录也无异议。证据六、无异议，是其举报的，因为他人在其承租的厂房内生产。经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、3、7内容真实、来源合法，与待证事实有关联，被告也认可，本院予以认定。原告提交的证据4、5、6、被告不认可，故本院对原告的证明目的不予采纳。被告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性及证明目的予以确认。本院根据认定的上述证据及当事人的陈述查明：2019年6月，原告李瑞之准备在天长租赁厂房生产精酿鲜啤酒，后通过他人介绍认识被告长久塑业公司管理人员被告徐承义。2019年7月20日原告李瑞之与被告长久塑业公司签订《厂房租赁协议》一份，约定原告租赁被告长久塑业公司所有的位于天长市开发区经五路长久塑业公司厂内（厂区东头南侧钢构厂房）面积为2000平方米的厂房，租赁期限三年，从2020年1月16日起至2023年1月16日止，租赁费为每年18万元，先付款后租用免开票，执行结算期为每年1月16号，签约后原告先承付被告5万元预付款，在交纳年租金时冲抵，签约之日起至2020年1月15日期间免收租金。协议第七条约定，双方在租赁期内，任何一方不得以任何理由违约。否则，违约方赔偿对方人民币50万元作为违约金。协议签订后，原告李瑞之将5万元通过转账方式支付给了被告徐承义。《厂房租赁协议》签订后，原告即开始筹备生产精酿鲜啤酒项目，2019年7月24日，原告李瑞之担任法定代表人的安徽丰子酒业有限公司成立。2019年10月28日，被告长久塑业公司开具说明，同意安徽丰子酒业有限公司在其公司的相关场所开展环保设施等配套基础建设。同年11月6日，天长市中冶华天水务有限公司向安徽丰子酒业有限公司开具污水接管证明。2020年1月2日，滁州市天长市生态环境分局作出关于安徽丰子酒业有限公司年产1200吨精酿鲜啤酒项目的初审意见，2020年1月7日。滁州市生态环境局通过了安徽丰子酒业有限公司年产1200吨精酿鲜啤酒项目的预审申请。2020年1月16日。原告李瑞之通过转账方式支付给了被告徐承义13万元租金。1月17日，被告长久塑业公司向原告开具租金收据一张。2020年2月18日，安徽省生态环境厅就安徽丰子酒业有限公司年产1200吨精酿鲜啤酒项目环保作出复函，不同意该项目通过预审。2020年6月1日，原告委托安徽胡铭律师事务所向被告长久塑业公司发出律师函，提出解除原告李瑞之与被告长久塑业公司签订《厂房租赁协议》，被告徐承义于6月8日通过手机短信告知原告李瑞之不同意解除《厂房租赁协议》。2020年8月13日，原告向本院提起诉讼，请求本院判如所请。另查明，因安徽丰子酒业有限公司年产1200吨精酿鲜啤酒项目未获得安徽省生态环境厅环保预审，原告李瑞之为了减少损失，于2020年4月11日在天长小城网发布厂房对外招租信息，案外人徐程琉看到原告的对外招租信息后与原告李瑞之联系，李瑞之告知徐程琉可以直接与被告徐承义商谈，后徐程琉与徐承义口头协商好租房期限及价格，2020年4月24日，徐程琉进入厂房调试设备期间，原告李瑞之向滁州市市场监管投诉举报平台进行举报，后天长市市场监督管理局到现场对徐程琉生产设备进行了查封并进行了处理，案外人徐程琉实际租赁厂房未果。本案的争议焦点为：一、被告长久塑业公司是否实际向原告交付了租赁的厂房。二、被告是否存在违约行为。三、原告诉讼请求能否予以支持。本院认为：关于本案争议焦点一，2019年7月20日原告李瑞之与被告长久塑业公司签订《厂房租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告双方应受合同的约束，按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自解除该合同。《厂房租赁协议》签订后，原告实际支付给被告长久塑业公司一年的租金18万元，被告长久塑业公司认可并且向原告开具了收款收据。原告主张被告长久塑业公司未交付租赁的厂房，其主张不符合实际情况，首先，原告租赁厂房后即注册成立了安徽丰子酒业有限公司，公司住所地即为原告租赁的厂房，其次，安徽丰子酒业有限公司产1200吨精酿鲜啤酒项目进行环保预审以及污水处理接管，如果被告长久塑业公司不实际交付厂房，环评及污水处理工作怎么能实际开展。再次，2020年1月7日，在天长市生态环境分局作出关于安徽丰子酒业有限公司年产1200吨精酿鲜啤酒项目环评的初审意见的基础上，滁州市生态环境局也通过安徽丰子酒业有限公司年产1200吨精酿鲜啤酒项目环评的预审申请。2020年1月16日，原告李瑞之通过转账方式支付给了被告徐承义13万元租金，并且发信息给被告徐承义次日即来天长谈装修，1月17日，被告长久塑业公司向原告开具租金收款收据一张。综上，原告主张被告长久塑业公司未交付租赁的厂房不符合实际情况，本院依法不予采纳。关于本案争议焦点二、原告主张其租赁的厂房被告出租前向其隐瞒了已经抵押的事实，被告对此不予认可，并且称已经在出租时告知了原告，对此本院认为，首先，双方签订的《厂房租赁协议》第六条明确约定被告长久塑业公司债权、债务于原告无关。其次，被告长久塑业公司将其所有的房地产进行抵押，并不影响原告的对承租的厂房实际使用权，且国家法律并没有明确规定抵押物不得出租。再次，关于原告主张的被告将其租赁的厂房又出租给他人使用的情况，案外人徐程琉到庭的谈话笔录能够证实是原告发布对外招租信息，目的是减轻自己的损失，后原告自己又向相关部门进行举报，被告长久塑业公司、徐承义对此仅仅是协助原告商谈出租厂房事宜。关于本案争议焦点三，首先，原告李瑞之租赁被告长久塑业公司厂房的目的是注册成立因安徽丰子酒业有限公司，年产1200吨精酿鲜啤酒，因该项目未获得安徽省生态环境厅环保预审，原告与被告签订《厂房租赁协议》的目的不能实现。原告虽然于2020年6月1日委托安徽胡铭律师事务所向被告长久塑业公司发出律师函，提出与被告长久塑业公司解除《厂房租赁协议》，但被告徐承义于6月8日通过手机短信告知原告李瑞之不同意解除《厂房租赁协议》。同时法律规定只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，原告李瑞之不享有合同解除权。其次，被告长久塑业公司在本案中并没有违约行为，故不应该承担违约金，原告要求被告长久塑业公司承担违约金的诉讼请求，依法不予支持。再次，由于原告与被告长久塑业公司签订《厂房租赁协议》的目的不能实现。原告与被告协商解除签订的《厂房租赁协议》未果，原告于2020年8月13日向本院提起诉讼，被告长久塑业公司于8月28日收到原告的起诉状副本，被告长久塑业公司已经明知原告请求法院判决解除双方签订的《厂房租赁协议》，故原告实际租赁被告厂房的时间可以计算到2020年8月，因双方约定的年租金18万元，即每月租金15000元，故本院酌定原告应该承担被告长久塑业公司厂房租金计12万元。最后，由于被告徐承义系被告长久塑业公司的代表人，并非《厂房租赁协议》的合同相对方，故被告徐承义不是本案的适格被告，其不应承担责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告李瑞之与被告天长市长久塑业有限公司签订的《厂房租赁协议》。二、原告李瑞之于本判决生效之日起十五日内将租赁的位于天长市开发区经五路长久塑业公司厂内（厂区东头南侧钢构厂房）面积为2000平方米的厂房交付给被告天长市长久塑业有限公司。三、被告天长市长久塑业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李瑞之厂房租金6万元。四、驳回原告李瑞之的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告李瑞之负担2083元，由被告天长市长久塑业有限公司负担1042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李锦章二〇二〇年十月十九日书记员  时 彪附：相关法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。