广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初10069号原告惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地:惠州市*******第13层。法定代表人黄某1。委托代理人郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托代理人邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告黄震，男，汉族，1992年2月2日出生，住址：广东省惠州市惠城区*************，公民身份号码：441************813。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告黄震物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告惠州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人郑秀琴、被告黄震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，被告是惠州市**********************的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。但是，自2017年1月1日开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，小区物业服务费单价住宅为1.35元/平方米/月，涉案房屋面积为121.75平方米，每月需缴164.36元，截止2018年1月20日，共计欠缴物业服务费12个月又20日，共计2081.89元。此期间还欠缴原告垫付的水费598.92元，公摊电费274.19元,原告在管期间每月向被告送达收费通知单进行书面催缴，但被告均置之不理。综上所述，被告行为已严重违约，侵害了原告及小区全体业主的合法权益，为维护原告合法权益，特诉请人民法院依法判决。1、请求判令被告支付2017年1月1日至2018年1月20日的物业服务费2081.89元，水费598.92元，公摊电费274.19元，共计2955元；2、请求判令被告支付违约金930.83元（以2955为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计3885.83元；3、请求判令被告承担诉讼费。被告黄震辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：事实一：原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。原告被告双方签订的《前期物业服务协议》第二章第二条明确约定“甲方对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务的管理。”但是，原告并没有按照合同约定履行好义务。生活垃圾经常堆积如山、水池无清理也堆满垃圾、保安值班经常睡觉玩手机、监控室监控设备大部分有故障、天花墙体掉灰、墙砖脱落长期无处理，小区整体脏、乱、差。事实二：依据消防法律法规的规定和《物业管理协议》，原告应当保障消防设施设备运转正常。被告2015年01月入住到惠城区下角御景花园小区，发现本单元楼梯间每层楼的消防栓没有连接管，消防设施无法正常使用。不知何时所有消防栓原告没有履行好该项法定义务，整个房屋的消防安全得不到保障。事实三：对小区电梯的维护保养不到位，经常出现故障，还不及时处理，有非常大的安全隐患，给工作生活出行带来非常大的不便。二、因原告没有履行物业服务义务，私吞全体业主的公共收益、私自提高停车场管理费、还扣压业主装修压金、以办理了不动产权证不退还土地分割费等。给答辩人生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，小区业委会几年来也多次与原告协商处理不果，小区业主这几年来与原告多次冲突，政府部门也多次进行维稳。答辩人才从2017年4月起停止交纳物业管理费。而且在业委会临时顺泽物业交了物业管理费。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。三、2017年09月30日，业委会也已经通过合法规范程序与上海银湾物业签订了新服务合同，而原告还赖着不走，不与上海银湾物业做好交接工作，2017年12月22日，惠州市房产管理局还对其发了《行政处罚意见告知书》（惠房罚告字〔2017〕第2号）。2017年12月25日，广东省博罗县人民法院《民事判决书》（2017)粤1322民初4271号也驳回原告关于本小区业委会与上海银湾物业签订的服务合同无效的全部诉讼请求。综上所述，请求法院支持本答辩人：1、对于2017年4月01日至2017年9月30日的物业服务费用，原告中鹏物业折中收取；2、2017年10月1日至2018年1月20日原告中鹏物业已无权收取，驳回原告全部诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，被告黄震是惠州市*******鹏达御景花园20号楼1901房的业主。被告于2015年7月14日收楼，与原告签订了《御景花园前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳业主按日以应交物业服务费及相关费用的1%计滞纳金向原告支付作为违约金。原告代供水部门向业主收取每月的来自水费，收费标准按供水部门规定的标准收取，原告每月向业主收取上月的公用水电分摊费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。协议约定服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。原告提交的欠费表显示：被告拖欠2017年3月起至2017年12月原告代缴的水费598.92元、公摊电费274.19元，2017年1月起至2018年1月20日物业服务费2081.89元。2017年原告将惠州市******业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，本院曾分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面《会议纪要》，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在《会议纪要》上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市******业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由上海文化银湾物业管理有限公司开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。以上事实有原被告身份信息、营业执照、费用明细、《前期物业服务协议》、《致御景花园小区业主的一封信》、《会议纪要》、复函、（2017）粤1322民初4271号民事判决书、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2017年1月1日至2018年1月20日期间的物业服务费、水电费及被告是否应当承担违约责任。第一，家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，合同约定原告代供水门向被告收取。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，且合同也作了相应约定，被告拖欠2017年3月至2017年12月原告代缴的水费598.92元、公摊电费274.19元，现原告要求被告支付上述费用，于法有据，予以支持。第二，关于物业服务费问题。对于2017年10月至2018年1月的物业服务费。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确定原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费。对于2017年10月之前的物业服务费，被告未举证证明原告的服务不达标，有可减免物业管理费的情形，故被告应该支付2017年10月之前的物业服务费。综上，被告应向原告支付2017年1月起至2018年1月20日未缴纳的物业服务费2081.89元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给其造成损失的，被告可另行提起诉讼。第三，关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告拖欠水费、公摊电费、物业服务费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业服务费，故综合本案案情，本院酌定被告无需向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告黄震应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年3月至2017年12月的水费598.92元、公摊电费274.19元及支付2017年1月至2018年1月20日的物业服务费2081.89元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告黄震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈希希二〇二〇年九月三十日法官助理 孙志诚书 记 员 林嘉敏