广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初7534号原告：深圳市源硕科技有限公司，住所地深圳市龙华区观澜桂花社区新石桥南巷****东面，统一社会信用代码91440300693990544H。法定代表人：邓刘平，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告：赖某军，男，汉族，1976年11月11日出生，户籍地址委托诉讼代理人：赵璐，广东赋权律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松，广东赋权律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋卫东、被告委托诉讼代理人赵璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的租赁关系于2020年3月8日解除；2、判令被告按照合同约定办交接手续并搬离涉案房屋；3、判令被告向原告支付房屋租金及占有使用费（自2020年1月1日暂计至2020年2月29日为24000元，实计至交接完毕并搬离之日）；4、判令被告向原告支付房屋租金和占有使用费的滞纳金（以每月所欠租金12000元为基数独立计算，按照年利率24%的标准，自所欠租金月份当月1日起计算，实计至交接完毕并搬离之日）；5、判令原告无需向被告退还履约保证金24000元；6、判令被告向原告支付基本电费1920元（毎月基本电费960元，自2020年1月1日暂计至2020年2月29日，实计至交接完毕并搬离之日）；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与深圳市创源工艺品有限公司（以下简称创源公司）于2019年2月21日签署《物业租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华新区出租给创源公司使用，合同期限为2019年3月1日至2024年2月28日，每月租金为12000元，履约保证金为24000元，欠费15天以上的，原告有权单方面终止合同，保证金作为违约赔偿不予退还。2019年10月10日，原告、被告与创源公司签署《转让同意书》，约定创源公司将《房屋租赁合同》转让给被告，《房屋租赁合同》对被告同样具有法律效力，被告需无条件遵守并履行原合同及本合同的所有条款。自2020年1月1日起，被告便未再向原告支付租金，原告通过在涉案房屋大门处张贴通知、EMS邮寄催缴单等方式多次向被告发出通知，但被告一直不予理会，未给予任何回应或答复。原告于2020年3月7日通过EMS的方式向被告邮寄通知函，通知被告解除双方的之间的租赁关系，通知函已于2020年3月8日由被告本人签收。被告辩称：原告于2020年2月27日以前已经对涉房屋采取了锁门、停电、停水等措施，致使被告无法使用房屋，不能将房屋中的物品搬离。另原告对外不断派发影响被告声誉的传单，因此被告无需向原告支付自房屋锁门之日起至今的房屋租金、使用费、电费及其他相关费用，还有权要求原告赔偿损失。被告因疫情影响，无法按期向原告支付相关费用属于不可抗力，原告不予退还保证金没有事实和法律依据。合同中关于保证金约定的金额畸高，属于无效条款。涉案房屋是被告与合伙人“何某生”共同租赁，房屋备案登记证书的承租人为“何某生”，相关费用应由“何某生”与被告共同承担。经审理查明：2019年2月21日，原告与创源公司签订了一份《物业租赁合同》，约定原告将仅位于深圳市龙华区的房屋出租给创源公司使用。合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2019年3月1日至2024年2月28日；2、合同签订时，承租人交履约保证金24000元，合同期满，承租人交清费用搬迁后，无息退还给承租人；3、每月租金12000元，由承租人于每月最后一日交下一个月的租金及水电费，逾期按每天5%支付滞纳金，欠费15天以上，出租方有权解除合同，保证金作为违约赔偿不予退还。在上述房屋租赁合同履行过程中，2019年10月10日，原告、创源公司及被告又共同签订《转让同意书》，约定创源公司将上述《物业租赁合同》中其相关权利义务一并转让给被告。此后由被告作为承租人与原告继续履行该租赁合同。2019年11月25日，原、被告再次签订了《补充协议》，约定由于被告使用租赁房屋需增加电容，需每月另行向原告支付960元的基本电费，同时约定租赁房屋的租赁凭证上的承租人填写为“何某生”。此后从2020年1月起，被告未再按约定向原告支付租金及《补充协议》所约定的基本电费。2020年3月2日，原告通过书面发函的方式向被告催收拖欠的租金等费用，但被告仍未支付。2020年3月8日，原告向被告发送书面的《通知函》，以被告自2020年1月1日起拖欠租金等费用为由，通知解除双方之间的租赁合同，要求被告办理交接并搬离房屋。至本案法庭辩论终结止，被告仍未向原告返还租赁房屋。另查明，涉案租赁房屋登记的权利人为深圳市湛紫荆实业有限公司。以上事实有庭审举证、质证的《物业租赁合同》、《转让同意书》、《补充协议》、函件等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原告与创源公司通过签订《物业租赁合同》成立房屋租赁合同关系后，原告、创源公司及被告又共同签订了《转让同意书》，约定由创源公司将该房屋租赁合同中的权利义务一并转让给被告。因此原、被告之间成立房屋租赁合同关系，双方均应按上述《物业租赁合同》及双方另行签订的《补充协议》主张权利和履行义务。合同当事人可以约定一方解除合同的条件。由于被告已逾期支付租金等费用超过15天，则双方约定的原告可以单方解除合同的条件已经成就，因此原告可以解除合同。2020年3月8日，原告已通过书面函件的方式通知被告解除合同，则双方之间的租赁合同自通知被告时解除。原告要求确认原、被告之间的租赁合同于2020年3月8日解除的诉讼请求，本院应予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时原告可以要求被告承担违约责任及赔偿损失。被告作为承租人应当按约定期限向原告支付租金等费用。根据合同约定的期限，被告应于2019年12月31日之前向原告支付2020年1月的租金，而被告从2020年1月起未再履行支付租金及其他费用的义务，因此原告要求被告支付从2020年1月起的租金、基本电费的诉讼请求，本院应予以支持。原告虽于2020年3月8日解除租赁合同，但由于租赁房屋仍由被告占有使用，则原告要求按约定租金标准由被告计付租金等费用的诉讼请示，本院应予支持。关于被告辩称原告停水、停电、锁门致其无法使用租赁房屋，但在本案中仅提供一张照片，该证据并不能直接显示租赁房屋实际被原告方上锁及停水、停电的事实，其该项答辩意见证据不足，本院不予采纳。至本案法庭辩论终结止，租赁房屋仍由被告占有，则暂计至2020年10月，被告应向原告支付租金120000元（12000元×10个月）和基本电费9600元（960元×10个月）。至于2020年10月之后的相关费用，等被告实际返还租赁房屋后，原告可根据被告实际占有租赁房屋的时间另行主张。被告自2020年1月起未再按约定支付租金等费用，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告辩称系因疫情影响而致其无法按期支付相关费用的意见，广东省是于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，而在此之前，被告已存在逾期支付租金的违约行为，其以发生疫情为由主张其违约系不可抗力引起，明显不能成立。关于被告应当承担的违约责任，合同当事人可以约定违约金及违约损失的计算方式，根据《物业租赁合同》的约定，承租人逾期支付租金等费用15日以上的，出租人可以解除租赁合同，并以保证金作为违约赔偿。关于原告提出其无需向被告退还履约保证金的诉讼请求，因该请求并不属于确认或给付之诉，在被告没有对保证金的退还提出主张时，本院对该保证金不应处理。另逾期支付租金的滞纳金亦属于所约定的逾期付款的违约责任，在原告已经以逾期付款为由解除合同，并要求适用以保证金作为违约赔偿的违约责任情况下，不应再重复适用该滞纳金。因此原告另行要求被告计付逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求，本院不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市源硕科技有限公司于被告赖某军之间的房屋租赁合同关系于2020年3月8日解除；二、被告赖某军于本判决生效之日起十日内将其承租的位于深圳市龙华区的房屋返还给原告深圳市源硕科技有限公司；三、被告赖某军于本判决生效之日起十日内向原告深圳市源硕科技有限公司支付2020年1月至2020年10月期间的租金120000元和基本电费9600元；四、驳回原告深圳市源硕科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1710元、保全费519.2元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二〇年十月二十六日书记员 仇晓婷(兼)书记员 刘  莉  莎附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。