广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15861号原告（反诉被告）：叶永能，男，1985年6月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄阿珠，女，1981年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：白永，广东德良律师事务所律师。原告叶永能诉被告黄阿珠租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月8日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理，原告叶永能及其委托诉讼代理人袁雄伟，被告黄阿珠及其委托诉讼代理人白永均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将佛山市南海区******************平方米工业用地（地号******）及地上2144.68平方米建筑物继续交付给原告使用；2.被告按照每月30000元的标准向原告支付从2020年3月1日至上述物业交还给原告之日止的物业经营转租收益；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月15日，原被告签订《厂房租赁合同》，约定由被告将佛山市南海区*****************平方米工业用地（地号******）及地上2144.68平方米建筑物出租给原告使用，租赁期限从2019年9月1日至2039年9月1日，每月租金50000元，每月5日前支付租金。合同约定原告有自主合法经营转租权。合同签订后，原告投入了约2000000元对租赁标的物进行装修改造，并按月向被告支付租金。因疫情影响，被告暂时未能成功将租赁物业出租，原告为此向被告提出减免部分租金，被告没有同意。同时，被告还觉得出租给原告的20年租期太长且约定租金标准偏低，多次向原告提出解除租赁合同，均遭到原告拒绝。2020年3月初，原告发现被告已经对租赁物进行装修，于是向被告提出交涉并要求被告停止装修并将租赁物交还给原告。被告则以原告逾期交租所以有权收回租赁物自用为由拒绝交还租赁物。原告认为，被告的行为已经违反了合同约定，并导致原告无法使用租赁物、无法享受对租赁物的转租收益，被告应当交还租赁物并赔偿原告的相关损失。被告辩称，原告诉请与事实不符，原告是本案的违约方，应当承担违约责任。1.原告所谓花费2000000元装修改造租赁物，是用于在厂房空地兴建房屋用于出租，但由于是违建已被拆除。2.原告并非如起诉状陈述因疫情影响无法出租，其从2019年9月后就开始无法转租，不能将无法转租归咎于疫情。3.原告无法转租且违建厂房被拆，故原告一直要求被告减租而转嫁损失，被告出于善意提出可以协商退租以减少其损失的扩大，从未强制要求解约，更不是原告诉称被告因为租期过长、租金过低为由提出解约。4.原告出尔反尔，先提出只租用一半，故只支付了一半租金，被告出于善意而同意。后原告以案外人黄某某不同意为由而反悔，继而称被告强占厂房，与事实不符。5.原告未按时支付2019年9月、11月、12月及2020年1月份的租金，2020年2月的租金一直至3月5日才支付，在2020年3月后就一直拒缴租金。6.原告违约在先且歪曲事实，其妄图以逼迫被告搬迁为由以达到转嫁损失的目的，被告已经装修并使用，如果搬迁将损失巨大，原告以此为由进行逼迫。被告已经解除合同，原告无权要求返还。7.原告所谓的转租收益没有任何事实及法律依据，原告自行承认无法转租，无人问租，其每月30000元收益没有任何依据。2020年3月5日时涉讼厂房仍控制在原告手中，原告从3月1日开始计算更没有依据。原告承租的空地一直可以使用，不存在任何转租收益损失。被告向本院提起反诉请求：1.确认被告与原告签订的《厂房租赁合同》已于2020年6月3日解除；2.被告有权没收原告押金100000元；3.原告支付拖欠的2020年4月1日至2020年6月3日租金52500元（25000×2+25000×3/30）；4.原告支付自2020年6月4日开始至腾空之日止按每月5205.8元支付空地的使用费；5.原告支付已拆除建筑物损失522908元；6.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：一、合同内容。原被告于2019年7月15日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租位于南海区***村的厂房，押金100000元，每月租金50000元，每月5日前支付，逾期缴纳一个月，承租方应主动退出场地，且押金不得退回；承租方新建的物体在合同到期后归出租方所有，承租方可转租。违建被拆。合同签订后，原告开始新建厂房，但因未能办理报建手续，故被城管部门于2019年9月2日强制拆除，拆除后的建筑物至今对方在厂区空地内，占地面积约800平米。合同变更及解除。原告承租后一直无法将厂房转租，其每月都未能按时交租，2020年2月份租金甚至拖欠到3月份，期间还多次要求被告减免租金，被告多次表示虽无法减租，但可以协商退租以避免损失进一步扩大。后原告于2020年3月初找到被告提出无法转租损失巨大，故请求只租空地用于存放物品，被告体谅其损失故同意自己使用厂房，租金由每月50000元减为25000元，原告于2020年3月5日支付了2月份租金50000元、3月份租金25000元。但是，在被告开始自己装修厂房使用后，案外人黄某某明知原告与被告之前的协商内容，却向被告提出提出合同尚未解除，要求被告交还厂房。被告出于对原告的同情，在其未按时交租时都没有解除合同，但黄某某却在被告已经装修使用后以此为由要求交还厂房，意图迫使被告另行协商解决方法，其目的就是为了转嫁损失，原告也无视双方的协商，一直催促被告另行协商解决办法，且拒交租金。无奈，被告于2020年6月3日发函解除合同。建筑物损失。原告承租时，共有办公楼一座、门卫室一座、电房一座、杂房四座，因原告新建厂房，故将门卫室、电房、杂房全部拆除，而其新建厂房未报建而被城管强制拆除，被告的建筑物损失无法得到补偿。涉讼厂房位于***高速公路工程项目地段，因征收需要，广东思远土地房地产评估咨询有限公司以2017年12月6日为估价时点进行评估，出具征收编号为****号货币补偿评估结果汇总表，其中对门卫室一座、电房一座、杂房四座的估价为522908元。后经过价格调整，评估价有增加，因被告认为评估价过低，未达成征收协议，思源公司未出具修订后的评估报告，但522908元的损失是可以确定的。综上所述，原告在自身违约一直未按期支付租金，而被告更是处于同情自己使用厂房帮助其减少损失的情况下，不顾双方协商一致变更合同的事实，要求黄阿珠全部交还厂房，并连每月25000元的租金都拒交，其已构成实质违约，应承担相应的违约责任，赔偿相应损失。原告针对反诉辩称，双方约定的租金交付期限为每月5日前支付租金，可以理解为每月5日前支付当月租金或每月5日前支付上月租金，实际上原告均是按月向被告支付租金，不存在违约行为。被告在2020年3月即强行占用了涉讼租赁物，原告有权拒绝支付此后的租金。在原告不存在违约的情况下，被告无权解除合同，更无权要求原告支付租金或赔偿损失。关于拆除建筑物部分，原告在接收租赁物后经被告同意拆除了一间门卫室和两间简易铁棚房，所拆除的建筑物均以年久失修，并且没有办理任何报建手续，也没有使用价值。因此，被告无权要求原告赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。被告提交的建筑物评估明细表及照片为复印件，原告有异议，本院对其证明力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：坐落佛山市南海区************、地号******、面积4456.67平方米的土地已办理国有土地使用权证，用途为工业。坐落佛山市南海区**********的混合一层建筑已办理产权证，地号******，建筑面积101.15平方米。坐落佛山市南海区**********的钢筋混凝土三层建筑已办理产权证，地号******，建筑面积2043.18平方米。2019年7月15日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租的厂房坐落于南海区******村，租赁期限从2019年9月1日至2039年9月1日；租赁费用不含税费，如有需缴纳税费的国家税费由乙方支付缴交，租金50000元/月，每隔3年按10%递增，乙方应在每月5日前支付给甲方；本租赁合同按租金的二按一租的方式出租，租用人不得任意主张拖延、拒交租金及水、电、卫生、管理费用，否则视为违约，如出现有违约不主动缴交租金一个月的，违约方主动退出租赁场地不得追回原有合同押金；在租赁期间乙方对租赁的厂房负责日常的修缮和妥善保管的责任，乙方有自主合法经营转租权（甲方也应有之请权利），甲方不得干扰；在合同承租期内，如乙方须在本厂房增建建筑物体的，应提前将建筑物及拍照新旧筑物体给甲方报备，并应将新建物报价给甲方确认，在租赁合同期内或期满，乙方又不延续合同期的，乙方新增加、增建的一切物体归甲方所有；基建免租包装修期为45天。2019年8月27日，佛山市南海区里水城市管理局出具《责令限期改正通知书》，载明：原告于2019年8月27日在佛山市南海区***************奶制品厂旧址实施了未取得或未按照建设工程规划许可证进行建设的行为，违反了相关法律法规的规定，根据有关规定，现责令原告立即停止违法行为，在2019年9月3日前自行拆除未取得或未按照建设工程规划许可证进行建设的建（构）筑物。2019年8月28日，案外人黄某某（原告于诉讼中称与黄某某系合作关系）通过微信将《询问调查通知书》和《责令限期改正通知书》发给被告，并称正在补办手续。同月30日，被告告知黄某某称“我还在努力找人，放心”。2019年9月3日，黄某某微信向被告询问今天进展如何，是否继续拆除工作。被告回复称先慢慢拆，工作在做，但不是马上有效果。2019年9月12日，黄某某通过微信将租金50000元转账记录发给被告，被告确认收到。2019年9月20日，被告微信询问黄某某现在厂里的事情沟通得怎样。黄某某回复称城管坚持全部拆除。2019年10月9日，黄某某通过微信将租金50000元转账记录发给被告，被告确认收到。2019年年11月4日，黄某某通过微信将租金50000元转账记录发给被告，被告确认收到。2019年12月2日，被告微信让黄某某支付租金，并称听说厂里被偷了东西。黄某某回复称过两日公户汇款，厂房放了几个月无人租用，空地难用，被偷了窗、电线。被告称没人看厂还是很麻烦，现在租不出怎么办。黄某某回复称找不到人看，拆出来材料也一百多万价值，再想办法。2019年12月9日，原告将12月租金转账记录发给被告，并提出过年的时候免一个月租金。被告确认收到租金，并称可以退租，租金免不了。2020年1月3日，黄某某微信称过两日公户汇租金给被告，并提出几个月无人问租，希望被告减租，其尽快找人租出去就加回租金。被告回复称可以退租，但无法免租。2020年1月17日，原告将租金转账记录发给被告。2020年1月24日，黄某某微信称又有小偷，上次已经捉住了。被告回复称这次又偷了，连土地公公、玉佛和财神爷都偷了。2020年2月22日，黄某某向被告提出2月份免租，被告并未同意。2020年3月5日，原告通过微信向被告发送转账50000及25000元的记录，并称2020年2月、3月租金已转。2020年3月10日，黄某某微信询问被告是否已经正在装修厂房，被告予以确认。黄某某提出还是租赁期间，双方尚未沟通好。被告回复称因厂里的电和窗户都被偷，下雨窗口都被淋湿，而且按合同规则，你方早已违约在先。黄某某称因为疫情问题不能准时复工，没有办法去银行汇款，3月5日已汇了2月、3月租金，只是延期交租金，在一个月内已交了，并没有违约。被告称已告知原告不愿续约了。2020年3月20日，黄某某微信称2、3月一直交租，但被告已经使用厂房是不合理的，并要求被告马上退出及交还厂房。被告回复称你方违约在先，后补租金是自愿转过来的，可退还至你方账户。2020年5月20日，黄某某微信向被告发送《关于交还厂房使用权的函》，称被告多次提出终止合同，未经同意即于2020年2月底强行占用厂房并使用至今，被告的行为已违反合同约定，要求被告立即将厂房使用权交还。2020年4月至5月期间，原告微信联系被告要求协商厂房的事情，被告均称在外地暂未能确定时间。2020年5月22日，被告告知原告称你们的棚子被大风雨吹倒了，原告回复称叫人过去看看。2020年6月3日，被告微信向原告发送《合同解约告知书》，称原告2月未按时交租，3月1日被告提出收回出租物，当时原告违建拆除物占用被告厂空置地，原告要求按合同土地范围租一半给原告使用，当时被告出于良心同意原告请求，并在双方合情合理同意按合同约定租金50%支付25000元，原告并于2020年3月5日已付25000元约定租金，但后至今原告并未支付租金并有大量拆违物占用被告厂房用地，原告已违约，被告要求解除合同，且原告支付占用费从拖欠租金日起至违建物搬离并支付占用费完毕日止。2020年7月8日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认：《厂房租赁合同》约定的租赁物范围包括坐落佛山市南海区************、地号******、面积4456.67平方米的土地及上盖建筑物。原告陈述，交付时杂房只有两间铁棚，原告拆除了一间门卫室、两间铁棚杂房，并没有拆除电房；原告拆除违建钢结构厂房后的钢结构材料目前存放在租赁地块上，堆放在两处靠墙的空地，其中一处占地92.4平方米，另一处占地136.8平方米，即原告的建造材料总占地面积229.2平方米。被告陈述，原告拆除了一间门卫室、一间电房、四间铁棚杂房，拆除的建筑物并无规划报建手续，也未在房产证范围内；签约时原告提出要建造厂房，被告没有反对拆除，因为新的建筑物在合同履行完毕后归被告；被告于2020年3月5日将办公楼收回，被告收回后自行在建筑物内生产口罩，现已停止生产；后因原告的建筑材料聚拢堆放，节省了部分空间，实际测量计算面积为380.5平方米，因此计算使用费的面积以此为准；涉讼土地4456.67平方米，厂房占地614.8平方米，即空地3841.87平方米，空地总使用费按每月25000元计算。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。一方面，原告承租期间对厂房负有妥善保管义务，但因无人看管导致厂房两次被盗，原告对此有过错，但其该违约行为并未影响实现合同目的，另一方面，原告虽迟延支付2月租金，但2020年2月因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施确会对原告使用涉讼租赁物、复工复业及生产经营产生影响，进而在客观上影响原告的经营收入，在一定期间内可能造成原告履行合同困难，且原告于2020年3月5日已补齐2月租金，因此，原告上述行为并未构成根本违约，被告据此不享有合同解除权。被告称于2020年3月5日收回厂房系经双方协商一致，但其举证不足以证明双方协商变更合同约定的租赁范围及租金标准，且被告在2020年3月10日的微信中表示不履行合同，而并非变更合同，故本院对被告该主张不予采纳，被告擅自收回租赁物，其行为已构成根本违约。原告诉请被告将涉讼租赁物继续交付使用，但原告承租后对部分建构筑物进行了拆除，被告收回厂房后又进行装修，涉讼租赁物已发生了重大变化，而且租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系，现双方就租赁物发生争议并提起诉讼，可见双方之间的信任基础已然丧失，而《厂房租赁合同》的未履行期间尚有将近十九年，并非短时间内即可履行完毕，被告不愿继续履行合同，因此继续履行合同的基础亦不复存在，故本院对原告诉请被告继续交付涉讼租赁物使用不予支持，并确认《厂房租赁合同》于被告2020年3月5日收回厂房时已实际解除。原告承租后从未转租，且《厂房租赁合同》已经解除，原告申请对转租收益进行评估，本院依法不予准许，并对原告诉请被告支付转租收益不予支持。《厂房租赁合同》因被告根本违约而解除，被告诉请没收押金100000元缺乏依据，本院不予支持。2020年3月5日合同解除后，原告除了已拆除的建筑材料占用部分空地外，并未使用涉讼租赁物，故原告应支付该部分土地的使用费，被告主张此外的租金及使用费，本院不予支持。本院综合合同约定的租金标准、约定的租赁物范围、原告占用土地的实际情况，根据诚实信用和公平原则予以衡量，酌定占用费按每月1500元的标准计算。被告未在本案中主张原告腾退占用土地，故使用费应计算至庭审辩论终结之日即2020年9月16日，本案对此后的使用费不予处理。经核算，原告应支付2020年3月1日至2020年9月16日的租金及使用费共计17622.58元（50000÷31×5+1500÷31×26+1500×5+1500÷30×16），原告已支付2020年3月租金25000元，已超出上述核定的金额，故原告无需再支付2020年9月16日前的租金及使用费。原告经被告同意后拆除部分建构筑物，合同亦因被告根本违约而解除，且被告举证不足以证明其交付予原告时的建构筑物状况，故被告主张原告赔偿已拆除建筑物的损失，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）叶永能与被告（反诉原告）黄阿珠于2019年7月15日签订的《厂房租赁合同》于2020年3月5日解除；二、驳回原告（反诉被告）叶永能的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄阿珠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费47170元（原告已预交），由原告叶永能负担。反诉受理费48768.72元（被告已预交55656.91元），由被告黄阿珠负担。被告黄阿珠多预交的6888.19元，自本判决发生法律效力后，经被告向本院书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十月三十日书记员  林浩成