广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初8374号 原告：覃桂飞，女，壮族，1987年4月4日出生，住广西德保县。 被告：广西悦茂投资有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：蓝爱华，总经理。 委托诉讼代理人：梁寿洪，该公司员工。 原告覃桂飞诉被告广西悦茂投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告覃桂飞、被告广西悦茂投资有限公司的委托诉讼代理人梁寿洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃桂飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还首付款194832元，并支付资金占用利息：3010.24元（按年利率6%从2018年7月6日起计至还清首付款之日止），暂计至2020年7月27日；2.被告承担本案的受理费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月6日，原告与被告签订《南宁市XXXX广场合作建房内外铺合同书》（合同编号：XXXX，向被告购买位于南宁市江南区智和路以南（建设用地蓝图线编号：XX01052017XXXXX）地块上XXXX广场第**XXXX广场外铺**，《合同书》约定该商铺总建筑面积为24㎡，使用权期限从2017年5月10日至2049年5月9日止，被告应当在2020年3月30日前将商铺交付给原告使用，原告于当日支付了首付款194832元，被告出具了收据。该《合同书》中明确说明该商铺的土地性质为产业用地，土地的所有人是南宁市江南区，被告与南宁市江南区是合作建房关系。由此可知，被告并非该项目土地的使用权人，该项目也未取得相应的许可，被告将商铺出售给原告的行为违反了法律规定。同时被告已经逾期交付商铺将近四个月，按照被告现在的施工进度，其距离交付商铺的日期仍遥遥无期。因此，原告与被告之间签订的合同书无效，被告应当向原告返还首付款194832元并支付资金占用利息。 被告广西悦茂投资有限公司的答辩意见：涉案合同合法有效，双方是合资、合作关系，风险共担。被告收到原告支付的房款后全部用于项目的投资建设，项目已投入两千多万资金，该项目已在推进中，庭前已提交部分支出的证据，故不能认定为被告单方错误所致。 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案项目位于南宁市江南区内，原告并非该村的村民。2018年7月6日，原告覃桂飞（乙方）与被告广西悦茂投资有限公司（甲方）签订了《南宁市XXXX广场合作建房内外铺合同书》（合同编号：XXXX），约定由原告出资与被告合作建造位于南宁市江南区，该商铺总建筑面积24㎡，实际使用建筑面积19.2㎡，公共部分与公用铺面形成分摊建筑面积4.8㎡；乙方取得该商铺使用权期限从2017年5月10日至2049年5月9日止；该铺面合作建房单价为13530元／㎡，总价款为324720元；合同第七条关于付款方式及期限约定为分期付款，首期款为194832元，第二次付款数额为64944元，第三次付款数额为32472元，第四次付款数额为32472元；第九条关于交房期限约定为甲方应当在2020年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的铺面交付乙方使用，有约定的特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可根据实际以延期；双方还就建筑面积确认及面积差异处理、竣工完成交房、保修责任、铺面装饰和设备交付标准等内容进行了约定。合同签订当日，原告按约向被告支付了首期款194832元。 2019年8月5日，被告向原告出具了一份《承诺书》，承诺相关手续保证于2019年11月30日前全部办齐并继续施工建设；如果被告未在上述时间办妥相关手续及动工建设的，原告有权单方解除双方签订的《合作建房合同书》，被告需在7日内（即2019年12月7日前）无条件全部退回乙方已付的合作建房款。 2020年6月4日，原告覃桂飞（乙方）与被告广西悦茂投资有限公司签订一份《协议》，约定原告委托被告就涉案商铺向市场上进行重新招商，即寻找新的合作方，招商期限为三个月，待招商成功后，由甲方按原合同乙方所交首期款的金额退回给原告，原告退出原来的合作建设，并且双方办理相关的终止合作建房手续；若被告在招商期限内未招商成功则由甲方按乙方已付款的金额回购该房屋的合作建设权益。 至本案法庭辩论终结时，被告未提交证据证明已取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，亦未提交证据证明涉案项目和房屋已经竣工验收和交付给原告。 本院认为：原、被告签订的《南宁市XXXX广场合作建房内外铺合同书》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到一间商铺。从合同约定看，原告付款得到房屋的目的系最终获得房屋的产权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。被告未取得商品房预售许可证，销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。原告与被告分别在2019年8月5日、2020年6月4日的《承诺书》、《协议》承诺的退款事由及时间是其真实意思表示，并无证据证明其按约定的时间继续动工建设或重新招商，被告应当按照该约定的时间向原告退还款项。 在签订合同时，原告应当知道与被告签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。鉴于涉案项目和房屋至今仍未竣工验收和交付原告使用，给原告造成的损失较大，被告承诺在2020年6月4日后的三个月内未成功招商的，将款项本金退还原告。原告对被告承诺的退款时间予以认可。经考量涉案项目和房屋的施工进度、双方的过错程度、《承诺书》和《协议》约定的付款期限后，本院酌定被告向原告支付一定的利息：以首期款194832元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从2019年12月8日起计算至被告广西悦茂投资有限公司实际清偿之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西悦茂投资有限公司返还原告覃桂飞首付款194832元； 二、被告广西悦茂投资有限公司向原告覃桂飞支付利息：以首期款194832元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从2019年12月8日起计算至被告广西悦茂投资有限公司实际清偿之日止； 三、驳回原告覃桂飞的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2128元，由被告广西悦茂投资有限公司负担1064元，由原告覃桂飞负担1064元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  杨长春 二〇二〇年十月十九日 书记员  韦绍锋