广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3835号原告：惠州市华富兄弟投资管理有限公司，住所地惠州市。法定代表人：肖晓华。被告：陈胜革，男，汉族，户籍地四川省射洪县。原告惠州市华富兄弟投资管理有限公司与被告陈胜革合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市华富兄弟投资管理有限公司的法定代表人肖晓华到庭参加诉讼，被告陈胜革经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市华富兄弟投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付违约金12900元。二、被告向原告支付交通费，律师咨询费5000元。三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年11月08日，被告与原告签署限时销售合同，被告将位于惠东县稔山镇XX号楼XX房（下称该房产）独家委托原告出售，原告给予被告5000元人民币作为保证金，根据合同约定，若原告在2020年2月8日前未能帮被告出售该房产，则被告可没收原告支付的保证金人民币5000元整，若被告违约不卖或者将该房产自行出售，则应当承担违约责任，即成交总价的3%违约金。现原告查明被告在合同期内自行出售该房产给他人，已经违约，原告为保护自身合法权益，根据我国相关法律及司法解释的规定，特提起诉讼，望人民法院判如所请，以彰法律的公平正义。被告陈胜革庭后提交答辩，称：一、被告出售其所有的位于惠东县稔山镇XX号楼XX房屋（以下简称“标的房屋”），是因为被告本身兴办的企业资金周转困难，而且临近年底需要给工人发放工资回家过年。所以，被告在与原告签订《限时销售合同》前就已经将标的房屋的销售信息挂到了多个房屋销售中介机构。2019年11月8日，被告在与原告签订案涉《限时销售合同》前，被告将其把标的房屋挂到其他房屋销售中介机构以及继续周转资金的情况告诉了原告，原告对该事实明知并表示同意。二、原告在与被告签订《限时销售》之前向被告承诺“原告会就被告的房屋销售信息在全国范围内进行推广，可以在合同签订之后一两周就能帮助被告找到合适的买家将标的房屋卖出。”被告因急需用钱，又基于原告的承诺，所以与原告签订了《限时销售合同》。三、合同签订后，被告连续多次向原告了解标的房屋销售的进展情况，原告方均未给予明确答复，原告也没有采取相应的推广信息。此时，其他房屋销售中介机构（签订《限时销售合同》之前，已经挂了标的房屋销售信息的房屋销售机构）为被告寻找到了合适的买家，被告基于对现金流的迫切需求，且由于原告方在签订合同后一直没有任何动静，所以被告向原告退还了其所支付的保证金5000元，要求解除双方所签订的《限时销售合同》，原告方收取了被告退回的5000元保证金。在办完前述手续，解除双方所签订的《限时销售合同》后，被告才通过其他房屋销售中介机构将标的房屋进行了出售。所以，被告并未违约，更不应当承担原告所主张的违约责任。四、《限时销售合同》中除房屋基本信息、交房时间、交房状况、银行账户信息等极少数内容为手填之外，其他均是固定内容，即该《限时销售合同》实际上是原告方的格式合同，而其中关于约定被告违约责任、限制被告权利的部分，原告在签订《限时销售合同》时，并未按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的规定向被告作出提醒或说明，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”所规定的格式条款，应属于无效条款，相关条款对被告不具有法律效力。五、即便《限时销售合同》中关于被告方违约责任及权利限制的条款不属于格式条款。根据原告所诉，其主张被告违约理由是“被告在合同期内自行出售该房产的给其他人”，并据此要求被告按照《限时销售合同》约定成交总价的3%承担违约金。但《限时销售合同》依据第九条“限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房产或另行委托其他公司及个人销售该房产。否则甲方应当承担相应的违约责任。”的约定，《限时销售合同》并未约定被告在合同期限内自行出售该房产给其他人情况下的违约金计算方式，原告要求被告按照成交总价的3%支付违约金12900元没有合同依据和法律依据。此外，原告要求被告支付律师费、交通费也没有任何合同依据和法律依据。综上，原告的诉请没有任何法律和事实依据，请求驳回原告对被告的全部诉讼请求。原告惠州市华富兄弟投资管理有限公司围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告企业营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件；2.被告身份证复印件；3.不动产权证；4.限时销售合同；5.转账凭证；6.微信聊天记录。本院查明本案的事实如下：原告惠州市华富兄弟投资管理有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产投资咨询、房地产经纪等。2019年11月8日，原告作为乙方与被告陈胜革作为甲方签订一份《限时销售合同》，约定：限时销售的不动产的地址位于惠东县稔山镇XX号楼XX房，证号为XXX；交易净价格为430000元；限时销售（独家委托期限）：签订本合同之日起至2020年2月8日；甲方于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房产真实、合法、有效的相关资料，配合乙方到相关部门对交易房产进行房产查档，乙方在甲方查档并核实后向甲方支付限时销售保证金5000元整；乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还乙方；甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房产委托交易价格的3%作为违约金；限售销售（独家委托）期限内若乙方按甲方上述委托条件与买家签订认购书的，即视为乙方居间成功，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询中介服务费；甲方收取或乙方代为收取的买家定金后，若甲方拒收定金或拒绝出售房产或者拖延时间不配合乙方或乙方找到的适格买家办理该房产的交易手续的，视为甲方违约，应承担违约责任，甲方除了应双倍返还买家的定金外，还应向乙方支付该房产成交总价的3%作为违约金；限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同，自行出售该房产或者另行委托其它公司及个人销售该房产，否则甲方应承担违约责任；乙方通过自行组织销售与其它中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金、不得拒绝出售该房产、不得与乙方介绍的买家私下进行交易，若有违反，甲方应向乙方支付该房产成交总价的3%作为违约金。同日，原告通过转账方式向被告转账支付5000元限时销售保证金，被告出具一份收据，内容为“今收到惠州市华富兄弟投资管理有限公司交来XX号楼XX号房限时销售合同保证金5000元，期限为三个月，该单位按揭付款必须首付款30万元或一次性付款”。另查明，案涉房产于2019年6月24日登记在被告的名下【不动产证（明）号：粤（2019）惠东县不动产权第XX号】。2019年12月26日，被告将案涉房屋转移登记至案外人刘某某名下，并在产权机关办理了变更登记。另，原告提交一份其工作人员陈XX与被告（微信号为XXX）的微信聊天记录，经向财付通支付科技有限公司核实，该微信号登记的实名认证确属被告；该微信聊天记录记载原告工作人员陈XX于2019年11月26日发送内容“大哥你XX房，你同意客户按揭买你房子么？客户首付3成即是15万左右”，被告回复“同意”；原告工作人员陈XX于2019年12月20日发送内容“大哥，你XX房，现在你实收40万元？”、被告回复“实收最低40万元可以出售”；原告工作人员陈XX于2019年12月22日发送内容“今天又带客户”、被告回复“好的！有消息通知我”；原告工作人员陈XX于2019年12月25日发送内容“陈大哥，我这边的客户都看好了，准备下定金，你刚电话通知我你不卖你的房子，导致我这边无缘无故亏损这单，你的行为属于违约”、“距离合同到期时间还有45天”。2019年12月25日，被告通过微信转账的方式向该工作人员转账5000元，该工作人员回复“陈大哥你的行为属于违约，按照合同约定，你需支付该房产成交总价的3%作为违约金”、“公司不接受你只退还限时销售保证金5000元”。本院认为：原告惠州市华富兄弟投资管理有限公司与被告陈胜革签订的《限时销售合同》系双方的真实意思表示，该内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按遵守。关于被告辩称该合同属格式合同应属无效的主张，首先，被告作为该居间服务的委托人与原告系处于平等的法律地位，其同时作为完全民事行为能力人，理应在知悉合同条款内容的前提下签名确认；其次，该合同约定在被告违约应承担相应违约责任的同时，亦约定原告应缴纳相应的保证金，且约定如原告未能在规定期限内履行合同义务，则被告有权不予退还该保证金；最后，被告未举证证明该合同存在免除或者限制原告责任的条款；综上，对于被告的上述辩称，本院不予采信。根据该合同内容的约定，原、被告之间实际成立的系居间合同关系，故本案案由应为居间合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约行为；二、原告的诉请应如何处理。关于第一个焦点，根据《限时销售合同》的约定，限时销售的期间至2020年2月8日止，而被告另行出售案涉房产并完成转移登记的日期系在上述期间内，被告以该行为表示不再履行合同，且根据合同约定，属违约行为；虽被告辩称其在签订合同时已告知原告其已同时委托了其他中介机构，但未予以举证证明，本院对此不予采信；另，被告辩称原告在签订合同后未积极履行中介服务，但根据被告与原告工作人员的微信聊天内容可知原告在被告另行出售房屋的前一天仍在积极履行合同义务，故本院对被告的该项辩称亦不予采信。关于第二个焦点，根据合同约定，对于被告单方终止合同另行出售房产的违约行为确未明确约定如何承担违约责任，故对原告诉请要求被告按照案涉房屋总价的3%承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度、双方当事人的实际损失等因素衡量,参照定金罚则的规定，本院酌定被告需双倍返还原告所交付的保证金，鉴于被告已向原告退还5000元，被告仍需向原告支付5000元。关于原告主张的交通费和律师咨询费，原告未举证证明该两项实际损失，故本院对此不予支持。被告陈胜革经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈胜革应在本判决生效之日起5日向原告惠州市华富兄弟投资管理有限公司支付违约金5000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，由原告惠州市华富兄弟投资管理有限公司负担70元，由被告陈胜革负担178元。公告费260元，由被告陈胜革负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  薛秀琼人民陪审员  庄春茵二〇二〇年十月十五日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬