广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11718号上诉人（原审原告）：深圳市深岩燃气有限公司浪心服务点，住所地深圳市宝安区石岩街道浪心社区浪心二路**102,统一社会信用代码914403003599533181。负责人：钟永旺。委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，广东深天正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭旭，男，1979年8月16日出生，汉族，身份证住址江苏省雎宁县。委托诉讼代理人：何音震，广东水贝律师事务所律师。上诉人深圳市深岩燃气有限公司浪心服务点（以下简称深岩燃气点）与上诉人彭旭房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2019)粤0306民初21386号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。深岩燃气点上诉请求：1、请求法院依法维持（2019）粤0306民初21386号民事判决第一、二项判决，依法撤销第三项判决；2、请求法院判令彭旭赔偿深岩燃气点装修损失28200元及占用利息（利息以28200元为本金，按人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年4月3日起计至款项清偿之日止）；3、请求法院判令彭旭赔偿深岩燃气点支付的店铺转让费25000元及占用利息（利息以25000元为本金，按人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年4月3日起计至款项清偿之日止）；4、由彭旭承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：涉案租赁房屋系彭旭搭建的违法建筑物，深岩燃气点承租该租赁物时向原饭店的经营者支付了25000元转让费，并对涉案租赁房屋进行装修支付了装修费28200元。依据相关法律规定涉案的房屋租赁合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。深岩燃气点承租涉案房屋时，彭旭未告知涉案租赁房屋系违法搭建的事实，深岩燃气点基于经营需要对涉案房屋进行装修，深岩燃气点对此并无过错。涉案租赁房屋的原饭店经营者在承租涉案房屋时向彭旭支付了转让费，因此才收取深岩燃气点转让费25000元。彭旭隐瞒涉案房屋系违法搭建的重要事实才导致深岩燃气点产生经济损失，彭旭应当赔偿深岩燃气点的损失，返还深岩燃气点装修费28200元、转让费25000元。综上所述，导致涉案租赁合同无效的责任在于彭旭，深岩燃气点因此遭受的损失，应由彭旭赔偿。据此原审判决认定部分事实不清、适用法律错误，现提出上诉，请求二审法院依法支持深岩燃气点的上诉请求。彭旭答辩如下：1.深岩燃气点是明知涉案的出租场地是违法搭建的临时建筑，不存在欺骗。2.入伙3万元装修费，是双方达成的一致意愿，是深岩燃气点自愿给彭旭的装修补偿。3.深岩燃气点装修是其自行装修，其明知是临时建筑，应自行承担装修的责任。彭旭上诉请求：1.依法撤销广东省深圳市宝安区人民法院作出的（2019）粤0306民初21386号民事判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由深岩燃气点承担。事实和理由：广东省深圳市宝安区人民法院于2020年2月25日作出的（2020）粤0306民初21386号民事判决,彭旭认为该判决认定事实错误,判决不符合法律的规定，有失公平、公正。理由如下：2018年6月6日深岩燃气点支付给彭旭的3万元，事实上是深岩燃气点口头补给彭旭的装修费,且深岩燃气点在一审中提交的证据《入伙费收据》中也写明了“收入伙费30000元整（装修费）”字样。现非因彭旭的原因致使深岩燃气点无法继续经营,深岩燃气点要求彭旭返还已经支出的费用,要求彭旭承担不属于他的责任,这明显损害了彭旭的合法财产权益。现为维护彭旭的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起上诉，请求依法公正审理,支持彭旭的上诉请求。深岩燃气点答辩如下：彭旭的上诉理由，没有事实和法律依据。3万元款项是入伙费，深岩燃气点承租物业的装修并非由彭旭来施工的，故其所称的向深岩燃气点收取装修费，没有事实依据。导致本案合同无效的原因，主要就是彭旭隐瞒该租赁物未取得建设工程规划许可证，而后导致房屋被行政部门拆除，主要过错在于彭旭，因此一审判决由彭旭对合同无效承担主要责任，该点是没有问题的。综上，请求驳回彭旭的上诉请求。深岩燃气点一审起诉请求：1.确认深岩燃气点、彭旭签署的《租房合同》及《补充协议》无效；2.判令彭旭退还深岩燃气点入伙费30000元、押金3000元及占用利息（利息以33000元为本金，按人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年4月3日起计至款项清偿之日止）；3.判令彭旭赔偿深岩燃气点装修损失28200元及占用利息（利息以28200元为本金，按人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年4月3日起计至款项清偿之日止）；4.判令彭旭赔偿深岩燃气点支付的店铺转让费25000元及占用利息（利息以25000元为本金，按人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年4月3日起计至款项清偿之日止）；5.本案诉讼费由彭旭承担。一审法院认定的事实：1.2018年8月6日，彭旭（甲方，出租方）与深岩燃气点（乙方，承租方）签订《租房合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区地出租给乙方，租期为2018年6月6日至2022年6月6日止，租金1500元／月，乙方在签订合同前一次性付清押金3000元，房租每月5号付清，租房终止，甲方验收无误后无息退还押金给乙方，房屋拆迁等其他因素，甲方概不负责。同日，深岩燃气点向彭旭支付入伙费30000元及押金3000元。2.2018年8月10日，深圳市宝安区土地规划监察局向深岩燃气点发出限期拆除通知书，认为案涉租赁物系未经批准建设的临时建筑物，要求3日内拆除。3.2018年12月20日，深岩燃气点、彭旭签订《补充协议》，内容为因彭旭房屋存在违建问题需要拆除，双方协商由彭旭委托深岩燃气点去沟通协调后从2019年1月开始减租500元至1000元/月，时间为2年，彭旭保证深岩燃气点能按租房合同约定时间使用租赁物。4.案涉租赁物系彭旭在空地上搭建的临时建筑物，未取得产权证和建设工程规划许可证，在2019年4月之后被政府部门拆除。5.深岩燃气点称，其承租的租赁物是向之前的租户转租而来，因此向前租户支付店铺转让费25000元，并为装修租赁物支出28200元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉租赁物系彭旭在空地上搭建的临时建筑物，未取得产权证和建设工程规划许可证，因此，本院确认深岩燃气点与彭旭签订的《租房合同》和《补充协议》无效。《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，深岩燃气点主张彭旭退还入伙费30000元和押金3000元，法院予以支持。本案中，彭旭未经批准搭建临时建筑物出租给深岩燃气点，对合同的无效应承担主要责任，而深岩燃气点在未核实建筑物权属及合法性的情形下承租，对合同的无效应承担次要责任。鉴于深岩燃气点对合同的无效也应承担次要责任，故对深岩燃气点主张的入伙费和押金利息，法院不予支持。关于装修损失，深岩燃气点未经彭旭同意自行装修，其支出的装修费用应当由深岩燃气点自行承担。关于店铺转让费，深岩燃气点并非支付给彭旭，也并非因彭旭的原因而支出，因此，深岩燃气点主张彭旭支付店铺转让费，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、确认深岩燃气点与彭旭于2018年8月6日签订的《租赁合同》和2018年12月20日签订的《补充协议》无效；二、彭旭于判决生效之日起十日内向深岩燃气点退还入伙费30000元和押金3000元；三、驳回深岩燃气点的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1956元，由深岩燃气点负担1207元，彭旭负担749元。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：1、深岩燃气点上诉主张彭旭赔偿装修损失28200元、店铺转让费25000元及占用利息是否成立；2、彭旭上诉主张不应退还入伙费30000元是否成立。关于焦点1：根据本案事实，《租房合同》及《补充协议》因涉案房屋无产权证和建设工程规划许可证依法应认定无效，双方对此均无异议。彭旭2018年8月6日与深岩燃气点签订《租房合同》，深圳市宝安区土地规划监察局2018年8月10日即向深岩燃气点发出限期拆除通知书，但深岩燃气点仍于2018年12月20日与彭旭签订《补充协议》，继续承租涉案房屋。深岩燃气点明知涉案房屋为违法建筑仍继续租用，应对涉案合同无效承担次要责任。深岩燃气点进行装修未经彭旭同意，深岩燃气点主张的装修损失28200元应自行承担。深岩燃气点主张的店铺转让费25000元系向上一手经营人交纳，且非基于彭旭的要求而支付，其上诉主张彭旭赔偿店铺转让费25000元理由不成立。深岩燃气点上诉主张彭旭赔偿装修损失、店铺转让费的占用利息本院均不予支持。关于焦点2：《租房合同》及《补充协议》被认定无效，彭旭作为出租方，应承担主要责任。彭旭收取的入伙费30000元依法应予退还。彭旭以系双方协商一致收取为由上诉主张不应退还理由不成立，本院不予采纳。综上所述，深岩燃气点、彭旭的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1755元（深圳市深岩燃气有限公司浪心服务点已预交1130元，彭旭已预交625元），由深圳市深岩燃气有限公司浪心服务点承担1130元，彭旭承担625元。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年十月十九日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。