河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4566号原告（反诉被告）：李薇，女，汉族，1995年7月4日出生，户籍地河南省渑池县。委托诉讼代理人：张欢欢、武阳阳，河南中冶律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：冯帅帅，男，汉族，1994年1月28日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：丁怡钧，河南盈亨律师事务所执业律师。被告（反诉被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，董事长。委托诉讼代理人：王宏华，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张亚南，该公司员工。原告李薇与被告冯帅帅、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李薇的委托诉讼代理人张欢欢、武阳阳，被告冯帅帅及委托诉讼代理人丁怡钧，被告懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华、张亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李薇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.判令冯帅帅向原告支付违约金86600元；3.判令被告冯帅帅、洛阳懿皇房产经纪有限公司赔偿（返还）赔偿原告中介服务费用8660元及利息损失（利息损失以8660元为基数自起诉之日起按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。李薇当庭将第三项诉讼请求变更为：判令冯帅帅、懿皇公司赔偿（返还）原告中介服务费用、其他费用共计16835元及利息损失（利息损失以16835元为基数自起诉之日起按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。事实与理由：原告经被告懿皇公司居间介绍购买被告冯帅帅位于洛阳市××工区邙岭路××区××号房屋，三方签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《居间合同》）。合同签订当天即2020年1月15日，原告支付了中介服务费用8660元，于2020年3月13日支付了代办服务费2000元、贷款服务费3000元、其他服务费3010元、代收评估费2165元、物业保证金3000元共计13175元。原告按照懿皇公司安排于2020年4月7日到银行办理面签手续，但冯帅帅却反悔未去办理面签手续，后仍拒不配合，明确表示房产不再出售。冯帅帅未按照合同约定履行相关义务，其违约行为给原告造成了巨大损失，因协商未果，原告为维护自己的合法权益无奈诉至法院，望判如所请。冯帅帅辩称，本案《居间合同》客观上履行不能，答辩人没有过错，答辩人不应承担违约金。李薇认为答辩人违约是答辩人没有按照约定时间面签，但本案事实是由于不能归责于各方的原因无法办理本案房屋面签，答辩人不应承担违约责任。首先，答辩人与李薇、懿皇公司签订合同的时间是在2020年1月16日。1月24日，全国各省市自治区发布重大突发公共卫生一级响应，直至3月19日，我省重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为二级。疫情发生是众所周知的事实，无需证明，各方都无法按照合同约定的时间办理面签是由于不可抗力。依据答辩人不应承担违约责任。二、李薇与答辩人之间的合同系预约买卖合同，李薇还没有履行向答辩人交付房款的义务，不存在损失，答辩人不应承担违约金。本案合同系预约买卖合同，依据合同约定，答辩人还需要和李薇再签订《存量房买卖合同》以作为正式房屋买卖合同，本案预约合同约定的违约金属于赔偿性违约金，用以达到赔偿一方损失的目的，因李薇还没有向答辩人支付任何房款，因此也不存在任何损失，主张高额违约金于法无据，有违公平。综上，李薇的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。懿皇公司辩称，1.签订《居间合同》系三方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。2.我公司收取的中介费合法有据，不予退还。原告的此项诉讼请求应依法予以驳回。我公司公收取李薇中介费8660元。在合同履行过程中，我公司无任何过错，导致合同不能履行的根本原因是卖方的违约。我公司已经促成买卖双方房屋买卖合同的成立，收取中介费有法律依据及合同依据，中介费8660元不予退还，请法庭依法驳回原告的该项诉讼请求。3.我公司同意解除合同，不同意承担本案诉讼费。合同签订后，我公司积极协助买卖双方办理过户手续，后因卖方反悔，不愿继续配合办理面签等手续，致使合同不能继续履行。现原告要求解除合同，我公司无异议，同意解除，但本案诉讼费应由违约方承担。冯帅帅向本庭提出反诉请求：1.继续履行反诉原、被告之前签订的《居间合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金86600元；3.全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年1月16日，反诉原告与反诉被告共同签订了《居间合同》，约定由反诉被告李薇通过懿皇公司中介购买反诉原告位于洛阳市西工区邙岭路74号院乙区104幢3-502的房屋，付款方式为按揭贷款。合同签订后，疫情即发生，3月11日，洛阳市西工区人民政府发布了西政通【2020】1号文件，确定本案原告房屋为征收范围，反诉原告房屋无法交易。反诉原告积极与反诉被告协商，反诉被告却将反诉原告诉至法院要求解除合同，构成根本违约。为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。李薇辩称，1.冯帅帅要求继续履行《居间合同》及要求李薇支付违约金无事实及法律依据；三方签订《居间合同》后，李薇严格按照合同约定，积极履行合同义务，向懿皇公司支付了佣金8660元，支付了其他服务费用共计13175元，并在三方约定时间到洛阳银行办理面签手续。但冯帅帅在签订完《居间合同》后严重违约，既未按照合同约定实际履行该合同，也未按照约定时间到洛阳银行办理面签手续，且向李薇及懿皇公司明确表示不再出卖该房屋。该《居间合同》的违约方为冯帅帅，应依法驳回冯帅帅的反诉请求。2.冯帅帅的反诉请求与其事实及理由部分明显矛盾，亦应驳回其诉求。冯帅帅在事实与理由部分称因洛阳市西工区人民政府发布的西政通（2020）1号确定本案房屋为征收范围，该房屋无法交易，但在其反诉请求中要求继续履行合同，明显矛盾。且反诉诉求第一条要求继续履行合同，但第二条要求李薇支付违约金，这明显也是自相矛盾，应驳回其诉求。懿皇公司辩称，根据我国民诉法的规定，反诉只能针对本诉的原告，我司作为本案的被告，无权将公司列为反诉被告，法庭依法驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月16日，李薇（买方）与冯帅帅（卖方）、懿皇公司（居间方）签订《居间合同》一份，合同约定：“卖方拟转让坐落于河南省××工区邙岭路××区××3-502，不动产权登记证号豫（2019）洛阳市不动产权第00046464号，产权登记建筑面积为63.93平方米，卖方房屋现处于抵押状态，卖方于签订本合同3日内向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后15个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；该房产转让总价款为433000元，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2020年2月15日前面签，面签受理后7日内支付首付款人民币129000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额301000元，买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；居间方代为保管物业交接保证金3000元；卖方应当于卖方拿到银行尾款3日内将该房产交付买方；在本合同签订之日起银行解押完毕后3日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》；买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》银行面签通过，银行安排过户当天，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续，该不动产登记证由买方领取；买卖双方任何一方在履行本合同约定内容时，如果未按约定的时间履行相应责任，按迟延天数，以该房产转让总价款为基础，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金8660元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还，过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金，双方过错，双方承担，单方过错，单方承担……”。合同最后专门提示：“本合同任何一方的口头承诺均不具有法律效力，权利义务均以书面约定为依据。买卖双方或代理人已阅以上条款，确认无误，全部同意。签字：冯帅帅李薇”。附件一：双方另约定买方在签定本合同时向居间方支付代办过户服务费2000元，代办贷款服务费3000元，按揭服务费贷款额1%，代收评估费成交价千分之五。合同签订前一天，李薇向懿皇房产公司交纳中介服务费8660元，2020年3月13日，李薇交纳物业保证金3000元，代办服务费2000元，贷款服务费3000元，其他服务费3010元，代收评估费2165元。2020年4月9日，李薇向洛阳银行账户内存入130000元并备注购房。后冯帅帅未配合李薇办理面签手续，并于2020年4月18日表示房子不卖了。本案审理过程中，李薇自认懿皇公司已返还收取的其他服务费3010元、代收评估费2165元、物业保证金3000元，共计8175元。庭审中，冯帅帅向法庭提交《西工区人民政府关于中建二局二公司生产生活区及周边地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收的通告》，拟证明涉案房屋被纳入征收范围，依据相关规定，房屋被征收，所有权收回，造成难以交易。李薇对此不予认可，认为冯帅帅提交的证据系复印件，真实性不予认可，且即便涉案房屋被划定为征收范围，不影响本案房屋的继续交易，且在涉案合同冯帅帅不继续履行的情况下，原告已在该小区购买了另外一套房屋，也已经办过按揭贷款的方式，并且已经取得了房产证。因此征收对本案合同继续履行没有影响。本院认为，李薇与冯帅帅、懿皇公司于2020年1月16日签订的《居间合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。李薇在签订合同以后，积极履行了自己的义务，交纳了物业保证金、代办服务费、贷款服务费、其他服务费、代收评估费、中介服务费及首付款，而冯帅帅却未履行相应的义务，明确表示不再将房屋出售，致使本案所涉合同无法履行，故对李薇主张解除其与冯帅帅、懿皇房产公司之间签订的《居间合同》的诉求，本院予以支持。关于李薇诉求的违约金。因冯帅帅明确表示不再出售房屋，构成违约，应承担违约责任，李薇根据合同约定按照房屋成交价百分之二十主张违约金，明显过高，本院调整为按照房屋成交价百分之十计算违约金，即冯帅帅应向李薇支付43300元的违约金。李薇未提供证据证明懿皇公司在提供居间服务过程中存在过错，故对其主张懿皇公司返还中介服务费8660元的诉求，本院不予支持。根据合同约定的“因买卖双方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方收取的佣金不予退还，过错方或违约方是未付佣金一方的，应向无过错方或守约方赔偿居间方所收取的佣金”，冯帅帅应向李薇赔偿该损失8660元。冯帅帅反诉要求继续履行《居间合同》不予支持；本案中，冯帅帅系违约方其要求李薇支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李薇与冯帅帅、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2020年1月16日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、冯帅帅于本判决生效后十日内向李薇支付违约金43300元；三、冯帅帅于本判决生效后十日内赔偿李薇损失8660元；四、驳回李薇的其他诉讼请求；五、驳回冯帅帅的反诉请求。如果冯帅帅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1234元、保全费1070元，由李薇负担1150元，冯帅帅负担1154元。案件反诉费982元，由冯帅帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  芦炎昌二〇二〇年十月十九日书记员  李绍男