广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初4122号原告：向阳，男，1969年9月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘碧云，广东来信律师事务所律师。被告：连文豪，男，1957年8月27日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：邓惠，北京市金杜（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艺涵，北京市金杜（广州）律师事务所实习人员。原告向阳与被告连文豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告向阳及其委托诉讼代理人刘碧云，被告连文豪的委托诉讼代理人邓惠、刘艺涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向阳向本院提出诉讼请求:1.判令自本案生效之日解除《房屋租赁合同》;2.判令连文豪向向阳支付自2020年2月1日起至合同解除之日止的租金（每月租金42900元）；3.判令连文豪向向阳支付逾期交租违约金（以每月租金42900元为本金，按每日1%的标准，自每月6日起计至款项付清之日止）；4.判令连文豪腾空位于广州经济开发区东区东澳路43号2层商铺并返还给向阳；5.判令连文豪向向阳支付占用费（按每月42900元，自合同解除之日起计算至房屋腾空返还给向阳之日止）：6.判令连文豪向向阳支付2020年1月至3月的物业管理费、垃圾清理费、水电费共计4643.9元（水电费合计889.4元，物业管理费、垃圾清理费合计1251.5元/月）；7.判令本案诉讼费全部由连文豪承担。事实与理由:向阳与连文豪之间是房屋租赁合同关系，连文豪承租向阳所有的位于广州经济开发区东区东澳路43号2层商铺作婚纱摄影使用。租赁合同约定：租赁期自2019年1月1日至2020年12月31日，首年租金为39000元/月，每年按上年租金为基数递增10%，连文豪应依时交纳租金，每逾期一日，应当按当月租金的1%支付违约金。任何一方未能履行合同条款的，经催告后合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。2020年1月19日，连文豪在毫无预告的情况下邮寄交还商铺钥匙，但始终未腾空交还商铺。向阳认为，2020年1月至今仍为合同履行的期间，连文豪占用涉案房屋但不支付租金，已构成根本违约。望判如所请。被告连文豪辩称，1.双方合同解除的时间点，根据合同法第九十四条、第九十六条的规定，合同法并未限制由停止履行债务的一方用通知的方式解除合同，连文豪认为本案的租赁合同从其提前通知向阳并退还钥匙给向阳之日即1月19日已经解除，根据本案证据，连文豪在1月13日、15日提前通知向阳要撤出场地，但向阳未派人交接，1月19日向阳收到钥匙之后，直到2月27日既没有对退租的行为也没有对交付场地的标准提出过任何异议，在其2月27日通过微信发给连文豪的腾房催告函中确认连文豪退钥匙是退租，应当认定双方在1月19日解除了案涉租赁合同。2.鉴于合同解除时间是1月19日，且现有证据可以证明连文豪按时缴纳了合同解除前的租金，不存在逾期支付租金的违约责任，向阳主张违约金没有合同依据。即使存在违约责任，该项违约金高于向阳存在的损失，根据相关司法解释第二十九条规定，即使连文豪存在违约责任，向阳损失的是租金在银行中的存款利息，根据相关银行存款利率可知年利率是0.35%，向阳主张的逾期交租的违约金为每日1%，年利率上显著超过中国人民银行规定的年利率30%，应当予以调整。3.连文豪在解除合同之后是否存在占用涉案房屋的事实，首先应当明确双方的腾房标准。根据双方租赁合同第7.4条的规定，该合同并未约定连文豪将店铺完全清空，而是将增设的物品搬走，在本案中连文豪2019年1月1日开始承租涉案商铺，当时店铺内部本身就带有婚纱摄影经营的物品和设备，该事实在双方2020年3月7日的聊天记录中有明确店铺租赁时是带着婚纱摄影所必备的物品和设备，因此不是吉屋出租，在连文豪退租时，双方没有特殊约定的情况下，连文豪只需要把2019年1月1日之后增设的物品搬走即可，这是符合合同本身的约定，向阳作为出租方并未提出在2019年1月1日之后连文豪增设的物品范围有哪些，也没有相关证据证明。即使连文豪存在解除合同之后的占用情形，向阳并未合理控制出租方的损失。根据现有证据，2020年1月13日连文豪告知向阳准备撤离场地并请向阳接收商铺，1月15日再次通知向阳，但向阳一直拒绝接收，1月19日连文豪退回钥匙之后，向阳可以自由进出商铺和管理房屋且向阳对涉案房屋恢复了实际控制，向阳没有积极跟连文豪反馈场地复原的问题，也没有自行进行场地复原，向阳在提前知悉连文豪将离场的情况下没有及时采取措施防止案涉商铺空置时间过长，由此造成的扩大损失，不应由连文豪承担。综上，向阳的诉请缺乏法律和事实依据，请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：向阳系广州开发区**东澳路**及****的权属人，房地产权证编号分别为粤房地权证穗字第**10000389号和粤房地权证穗字第**，登记时间均为2009年3月17日，建筑面积分别为94.01平方米和397.65平方米，规划用途均为商业。2019年3月4日，向阳（出租人、甲方）与连文豪（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，第二条约定，甲方将坐落在广州经济开发区东区东澳路43号2层商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方作婚纱摄影用途使用，建筑（或使用）面积约470平方米（以房产证为准)。第三条约定，租赁期为2019年1月1日至2020年12月31日止。首年租金按39000元/月结算，由乙方在每月5日前按约定付款方式缴付租金。租金按上年租金为基数，每年以10%递增。第四条约定，乙方向甲方交纳78000元保证金。甲方应在租赁期满或合同解除之日在甲方对租赁房屋验收完成后凭押金收据将保证金78000元退回乙方。第七条约定，1.逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。4.本合同到期十天内，乙方将自有增设的物品搬走，但装修建筑物不能自行拆除，并将商铺清理完善，经甲方验收合格后，乙方方可凭押金单退回押金78000元，押金不计利息，不含税费。合同签订后，向阳交付了涉案房屋,连文豪依约支付了相应租金。庭审中，双方确认涉案租赁物包括广州开发区东区东澳路43号及47号203号房。2020年1月13日及1月15日，连文豪通过微信通知向阳“去年1月我们约定对新塘、增城和东区店分店管理，增城店你早已收回。经考虑，决定把东区店也一并交回给你管理。东区店的租赁合同也相应终止。我已按照去年1月时交给我管理时的标准，清理好门店，请在1月18日之前派员过来接收，并结算租赁合同的费用。”向阳于1月16日回复“请你按约定好的协议履行义务！”1月19日，连文豪再次向向阳发送微信“1月18日未见你派员过来接收门店。我已按照去年1月时交给我管理时的标准清理好门店，相应物品都放在门店里。现将门店钥匙寄给向阳接收，至此将东区店交回给你管理，并结束门店的租赁合同。请及时派员对门店进行清点，并在清点之后，按照租赁合同的约定退回相关押金”，并发送了多张涉案房屋照片及通过EMS寄送钥匙的图片。向阳于1月19日收到涉案房屋钥匙。2020年2月27日，向阳向连文豪发出《腾房催告函》，载明：《房屋租赁合同》约定的租赁期尚未届满，连文豪邮寄商铺钥匙且拖欠2020年2月租金，表明连文豪退租商铺，故正式通知：一、于收到或应当收到本通知之日起5日内，自行搬迁腾空房屋，逾期未搬迁腾空的，将采取法律措施收回房屋；二、于上述期限内将商铺内的所有物品搬离清理，否则，如有丢失或损坏我方不承担任何责任；三、搬迁腾空商铺时应保证房屋完整性，水、电等设施可正常使用，若有损坏，需照价赔偿；四、连文豪经营的必凡摄影店的工商经营场所登记于涉案房屋，请于上述期限内迁移地址并办理工商变更登记。2020年2月28日至29日，双方有通过微信协商沟通，但未有结果。2020年3月20日，向阳再次发送《腾房通知书》。连文豪确认均有收到上述函件。双方确认租金标准从2020年起为42900元/月，连文豪已缴纳租金至2020年1月。向阳提交涉案房屋现状照片主张连文豪未将涉案房屋腾空，仍属于占用商铺，故要求连文豪支付自2020年2月至腾空房屋之日止的租金及逾期交租违约金、占用费。连文豪辩称涉案房屋自2013年双方合伙时就一直经营婚纱摄影，当时为东区店，店内本身存放有经营的物品和设备，其是按2019年1月1日向阳交付涉案房屋时的状况退回的，不存在占用情况。连文豪提交的与向阳的微信聊天记录显示，2020年3月4日，向阳表示“再给你最后3天时间把你所租商铺的所有物品全部搬走，3天后如不搬走我会请搬家公司处理商铺里的物品，所产生的费用由你连文豪承担。”2020年3月7日连文豪回复“门店里没有任何我自行增设的东西，都是当时签署租赁合同的时候，你移交给我的留在店里的物品。这些物品为合伙共有，你作为管理人，应该妥善保管”，并表示1月18日已将钥匙寄出，向阳未交接也未对涉案房屋的交接问题提出异议，故不会承担1月之后的房租。3月7日向阳回应“我们已签订合同你70万全额收购我东区店的股份，并且连东区金夫人加盟品牌也一同转让，所以里面的东西已不属于我们的共同财产，理应属于你个人的。”连文豪回应“东区店的加盟是因为之前签的加盟合同刚好到期，所以由我来续签，并不是你转过来的。当时分店管理说好增城店也给我管理，但加盟合同还是在你的名下……合伙协议和分店管理的纠纷还在法院审判中，在判决之前，还是合伙共有的，我无权处分。”此外，连文豪提交了《确认书》及他案起诉书、受理通知书、开庭传票等拟证明2019年4月开始，双方就合伙财产（包括东区门店）的分割和转让纠纷正在广州市增城区人民法院审理中，并主张涉案门店即为东区门店。向阳否认涉案门店为东区门店，并主张东区门店为向阳于2005年4月1日成立的广州市萝岗区丽致金夫人摄影馆，2013年1月1日连文豪入伙，双方开始合作经营，后连文豪收购向阳在该店的股份，该东区门店已于2019年1月11日注销，连文豪在该地址重新注册成立了广州市黄埔区必凡婚纱摄影店进行经营。庭审中，向阳和连文豪确认涉案房屋交付时未办理交接单，向阳主张涉案房屋交付给连文豪时有一些椅子、凳子等物品，但与目前提交的照片情况不一致，依据《房屋租赁合同》第七条第4点，要求连文豪将照片中的物品全部搬走和清理完善。另外，向阳提交了发票主张广州开发区东区东澳路47号203房在2020年1月至3月期间的物业管理费、垃圾清运费为1001.8元/月；广州开发区东区东澳路43号在2020年1月至3月期间的物业管理费、垃圾清运费为249.7元/月，电费为889.4元。向阳陈述因物业管理公司是2020年3月底才对1月至3月的电费进行抄表，故无法区分1月至3月每月的电费具体金额。以上事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《腾房催告函》《腾房通知书》、照片、他案起诉书、受理通知书、开庭传票、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面、诚信履行。关于《房屋租赁合同》解除时间及房屋交还情况。本院对此分析如下：第一，连文豪在2020年1月13日和1月15日两次在微信上告知向阳将在1月18日交还店铺，终止租赁合同，并于1月19日向向阳寄送了涉案房屋的钥匙，属于用实际行为表明将不再履行租赁合同。第二，向阳亦确认于2020年1月19日收到涉案房屋钥匙，双方争议的焦点在于涉案房屋遗留有物品是否达到《房屋租赁合同》约定的退租标准。从双方的陈述可知，双方确实曾经合伙在涉案房屋共同经营婚纱摄影东区门店，后转让给连文豪经营，但对于连文豪退租时的情况是否是2019年初转让给连文豪时的原样，双方提交的证据均无法证实。而从双方的微信聊天记录及庭审陈述中可知，双方对于涉案房屋遗留物品均无占有、使用的意向。此种情况下，向阳作为出租人，应当在合理期限内与承租人协商或自行处置遗留物品，防止房屋空置损失的扩大。第三，向阳于2020年1月19日收到涉案房屋的钥匙，实际控制涉案房屋，但其当时并未对连文豪交还的房屋提出异议，直至2020年2月27日才与连文豪沟通，已超过处理涉案退租事宜的合理期限。综上，本院认定双方的《房屋租赁合同》已于2020年1月19日解除，并酌情认定2020年1月20日至1月31日为向阳处置涉案房屋内物品的合理期间。连文豪应当承担2020年1月整月的房租并已支付完毕，向阳请求连文豪支付2020年1月之后的租金及逾期交租违约金、占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于物业管理费、垃圾清运费、电费。据前述认定，连文豪应承担2020年1月份的物业管理费、垃圾清运费及电费，其中物业管理费、垃圾清运费为1251.5元（1001.8元+249.7元）。因2020年1月至3月的电费无法具体区分，本院根据涉案房屋实际使用情况酌情支持600元。关于腾空商铺。据前述认定，向阳已于2020年1月19日收到涉案房屋的钥匙，涉案房屋处于其控制和管理中，且其作为出租人，本应在上述认定的2020年1月20日至1月31日的合理期限内自行清理涉案房屋，对其要求连文豪腾空商铺的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告向阳与被告连文豪于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除；二、被告连文豪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告向阳支付物业管理费、垃圾清运费、电费共计1851.5元；三、驳回原告向阳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2942元，由原告向阳负担2901元，被告连文豪负担41元。上述案件受理费原告向阳已预缴，被告连文豪在履行本判决时将其应负担的案件受理费迳付原告向阳，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  周逸瑜二〇二〇年十月九日法官助理彭逸婷书记员王汝欣