广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂民终1248号 上诉人（原审原告）：上官辉章，男，1963年6月5日出生，住广西灵山县。 上诉人（原审原告）：上官越文，男，1996年2月9日出生，住广西灵山县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杜文权，广西恒聚律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陆军，广西公润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西南宁市古城路。 负责人：余谦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢滨，广西桂通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏建庆，广西桂通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚文宗，男，1963年11月7日出生，住广西防城港市港口区。 上诉人上官辉章、上官越文因与被上诉人中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理广西分公司）、龚文宗案外人执行异议之诉一案，不服防城港市中级人民法院（2020）桂06民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上官辉章、上官越文上诉请求：1.撤销防城港市中级人民法院（2020）桂06民初23号民事判决；2.终止对被告龚文宗名下位于防城港市港口区公车新城D区5排11号国有土地使用权[国用土地使用证号：港区国用(1998)字第XXX号]（以下简称涉案土地）的执行(查封、拍卖）。事实与理由：（一）涉案土地转让后至今未能办理过户登记不是上诉人自身原因。早在2007年9月5日，龚文宗就将涉案土地转让给上诉人，上诉人支付了全部转让款95000元。2018年7月24日双方补签《土地使用权转让协议》，而防城港港口区地产公司于2014年1月20日才出具《用地情况说明》，上诉人此时才知道涉案土地尚未能开发建设，一审判决认定上诉人明知土地无法开发建设仍与龚文宗签订转让协议、对无法办理过户存在过错是不符合事实的。涉案土地不能进行开发原因是该土地存在征地差额补偿未到位及部分农村建房未拆除问题，原因不在上诉人。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人对涉案土地使用权享有的权利能够排除执行。 东方公司辩称：（一）上诉人提出其于2007年支付土地款，后于2018年与龚文宗再签订土地买卖协议，不符合交易习惯。另外，上诉人提供的2007年的现金存款银行凭证仅能证明第三人袁秋丽向龚文宗和其妻子李冬兰的银行账户存了95000元，并不能证明上诉人支付了涉案土地款来购买涉案土地。且上诉人与龚文宗于2018年签订的土地买卖协议，很明显是在答辩人向一审法院申请恢复执行龚文宗申请后，临时签订的一份土地买卖合同，不排除串通阻碍执行的可能性。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案土地一直登记在龚文宗名下，且一直处于空置状态，无证据证明上诉人在人民法院查封前合法占有该不动产，因此不能排除人民法院的执行。（三）根据《城市房地产管理法》的规定，本案中，上诉人应当知道转让的土地没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，在不符合法律规定的转让条件下还与龚文宗签订土地转让协议，导致无法过户登记，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。 上官辉章、上官越文向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告龚文宗于2018年7月24日签订的《土地使用权转让协议》有效；二、撤销防城港市中级人民法院作出的(2020)桂06执异5号《执行裁定书》；三、终止对涉案土地的执行(查封、拍卖）。 一审法院认定事实：2007年9月5日，龚文宗和李冬兰收到袁秋丽支付的95000元。2018年7月24日，龚文宗和李冬兰与原告签订《土地使用权转让协议》，约定：龚文宗和李冬兰为甲方，原告为乙方，甲方所转让的涉案土地转让价95000元，乙方已缴清转让款等。同日，双方到防城港市公证处办理合同公证。涉案土地转让后至今未开发建设，亦未办理过户登记。 防城港市港口区地产公司于2014年1月20日出具《用地情况说明》，载明：涉案土地存在征地差额补偿尚未到位及部分农村建房尚未拆除的问题，从而影响该宗土地无法开发建设。 2019年10月4日，该院作出（2018）桂06执恢13号之一执行裁定书，该裁定主文第二项为：查封龚文宗名下的涉案土地，查封期限为三年。2020年3月30日，原告作为案外人提出执行异议，该院经审查后于2020年4月13日作出（2020）桂06执异5号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该执行裁定不服，于2020年4月26日向该院提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告龚文宗签订的《土地使用权转让协议》的效力问题；二、原告对涉案土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于第一个焦点问题。涉案土地虽在转让时并不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上”的条件，但上述规定并不属于效力性规定。因此，原告与被告龚文宗签订的《土地使用权转让协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性、禁止性规定，原告请求确认该《土地使用权转让协议》有效，于法有据，予以支持。 二、关于第二个焦点问题。虽然原告在法院查封之前已与龚文宗签订书面买卖合同并支付了全部价款，但从防城港市港口区地产公司于2014年1月20日出具的《用地情况说明》可知，涉案土地尚未进行开发建设，由此可见原告在签订涉案《土地使用权转让协议》时明知涉案土地未进行开发建设。原告在明知涉案土地未进行开发建设且无法办理过户登记手续的情况下仍与龚文宗签订转让协议，其对无法办理过户登记手续存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对涉案土地不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求排除对涉案土地的执行，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、确认原告上官辉章、上官越文与被告龚文宗于2018年7月24日签订的《土地使用权转让协议》有效；二、驳回原告上官辉章、上官越文的其他诉讼请求。案件受理费2175元，由原告上官辉章、上官越文负担。 二审诉讼过程中，上诉人提交了如下证据： 1.2007年9月5日龚文宗出具的《证明》，拟证明龚文宗已将涉案土地转让给上诉人，上诉人已缴清土地转让款95000元。2.《声明费收据》《2009年6月12日防城港日报声明》，拟证明上诉人以龚文宗名义补办土地规划相关手续；3.《收费通知单》《广西壮族自治区防城港市城市规划私人住宅建设用地规划审批单》，拟证明上诉人以龚文宗名义办理涉案土地建设用地规划许可证，龚文宗已向上诉人实际交付涉案土地；4.《建设用地规划许可证》，拟证明上诉人已获得涉案土地《建设用地规划许可证》；5.《证明书》，拟证明2012年9月3日，上诉人已付清涉案土地青苗补偿款。本院认为，以上证据在一审诉讼前已经存在，属逾期提交的证据，且与本案的基本事实无关，本院不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：上诉人上官辉章、上官越文对涉案土地是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”上诉人主张根据该条规定，其对涉案土地享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，防城港市港口区地产公司于2014年1月20日出具的《用地情况说明》，已明确说明涉案土地尚未进行开发建设，之后上诉人于2018年7月24日签订《土地使用权转让协议》，由此可见上诉人在签订涉案《土地使用权转让协议》时明知涉案土地未进行开发建设。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，上诉人在明知涉案土地未进行开发建设且无法办理过户登记手续的情况下，仍与龚文宗签订涉案土地转让协议，其对无法办理过户登记手续存在过错。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，因上诉人未能证明其对涉案土地不能过户不存在过错，应对此承担举证不能的不利后果，故其请求排除对涉案土地强制执行的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上官辉章、上官越文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2175元，由上诉人上官辉章、上官越文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周家开 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇二〇年十月十三日 法官助理 梁舒寒 书 记 员 李璐君 书 记 员 覃佳文