湖南省保靖县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3125民初679号原告：陈光林，男，1962年12月26日出生，土家族，湖南省保靖县人，住保靖县。原告：蒋厚梅，女，1965年6月10日出生，汉族，湖南省保靖县人，住保靖县，系陈光林之妻。陈光林、蒋厚梅的委托诉讼代理人：田新凤，湖南大凤律师事务所律师。被告：湘西自治州东辉房地产开发有限公司，住所地吉首市镇溪办事处武陵东路**门面，统一社会信用代码91433100587035447M。法定代表人：周成敏，职务董事长。诉讼代表人：湘西自治州东辉房地产开发有限公司管理人。负责人：易群，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭浩林，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：章顺，湖南四维律师事务所律师。原告陈光林、蒋厚梅与被告湘西自治州东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈光林、蒋厚梅及其委托诉讼代理人田新凤、被告东辉公司的法定代表人周成敏及其诉讼代表人的委托诉讼代理人彭浩林、章顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈光林、蒋厚梅向本院提出诉讼请求：1、判令东辉公司继续履行双方所签订的《商品房买卖合同》，并为陈光林、蒋厚梅协助办理“东辉商业城”AB栋3001-3014及5001-5008房屋不动产登记证；2、案件受理费由东辉公司承担。事实和理由：东辉公司于2016年1月向社会公开销售商品房，公开价3000元/M2。2016年8月30日，陈光林、蒋厚梅与东辉公司签订《商品房买卖合同》，购买东辉公司开发的“东辉商业城”AB栋3001-3014号及5001-5008号商品房，约定综合价格400万元。由于买受人筹款压力加上又未交定金而犹豫，且东辉公司称该促销活动机会难得而催交房款。为了购房权益得到保障，陈光林、蒋厚梅向东辉公司提出先办理预告登记后付款。2016年9月7日，双方到房产部门办理了预告登记。2016年9月8日，蒋厚梅给东辉公司转账支付购房款400万元，同时东辉公司也将商品房交付给买受人使用。依据双方合同约定，东辉公司应在2017年9月7日前为买受人办理不动产权证书。由于东辉公司经营不善于2017年11月20日向保靖县人民法院申请破产。东辉公司管理人于2020年5月26日向陈光林、蒋厚梅发出通知，解除全部《商品房买卖合同》，并要陈光林、蒋厚梅退回门面及移交租赁合同。综上，陈光林、蒋厚梅认为，双方合同债权债务早已履行完毕，只是没有办理不动产登记手续，陈光林、蒋厚梅的合法财产不应纳入破产财产，管理人解除合同的行为，破坏了陈光林、蒋厚梅的合法利益和交易安全，其行使合同解除权没有法律依据。故向人民法院提起诉讼，请求判令支持其诉讼请求。东辉公司辩称，1、陈光林、蒋厚梅与东辉公司签订的《商品房买卖合同》约定价款（单价每平方米1872.85元）严重低于房屋开发成本（每平方米为4320.65元），属明显不合理的低价交易，未给出卖人带来任何收益，该些合同极度不公平。2、双方签订《商品房买卖合同》后，未就案涉房屋办理不动产权登记，依据《物权法》第九条、《破产法》第三十条及《破产法解释（二）》第二条规定，房屋至今仍属于东辉公司的财产。公司破产后，继续履行合同实质是以债务人财产对其待履行的债务进行清偿。由于双方合同约定价款严重低于房屋实际开发成本，继续履行合同，债务人财产将大大减损，其他债权人的合法权益将受到严重损害，违反了破产法关于公平清偿债务的原则，同时依据《破产法》第十六条规定，禁止在人民法院受理破产申请后进行个别清偿，个别清偿行为将直接导致该清偿行为无效。故案涉房屋系债务人财产，合同因继续履行构成个别清偿而造成法律上的履行不能，合同须予以解除。3、《商品房买卖合同》系以明显不合理低价转让财产，严重减损了债务人财产，损害了其他债权人的权益，购房合同也应当须予以解除。根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院查明如下案件事实：1、2016年8月30日，陈光林、蒋厚梅与东辉公司签订22份《商品房买卖合同》（合同编号分别为201600193001、201600193002、201600193003、201600193004、201600193005、201600193006、201600193007、201600193008、201600193009、201600193010、201600193012、201600193013、、201600193014、201600193007、201600195001、201600195002、201600195003、201600195004、201600195005、201600195006、201600195007、201600195008），由陈光林、蒋厚梅购买了东辉公司开发的“东辉商业城”商品房（商业）共22室，房号为AB栋三楼3001、3002、3003、3004、3005、3006、3007、3008、3009、3010、3011、3012、3013、3014、五楼5001、5002、5003、5004、5005、5006、5007、5008室，上述房屋建筑总面积为2004.83平方米，合同房屋单价每平方米1872.85元，总价款为3754746.00元。合同约定：付款方式及期限为买受人在2016年8月30日前一次性支付商品房全部价款；交房时间为2016年10月30日前。另双方合同还对违约责任、合同备案及房屋登记等进行了约定。2016年9月7日，陈光林、蒋厚梅与东辉公司就案涉的22室房产在保靖县国土资源局分别办理了不动产预告登记。同日，蒋厚梅与永顺东辉商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同书》，蒋厚梅将购买房产全部委托运营公司经营。2016年9月8日，蒋厚梅以银行转账方式给东辉公司付款400万元，东辉公司于同日出具收据收到蒋厚梅转入款项（门面）400万元。双方口头约定，契税等费用由东辉公司交纳，均包含在蒋厚梅给付的款项400万元中。2、东辉公司于2017年11月20日被法院裁定进行破产清算，法院指定了湖南四维律师事务所担任管理人。在管理人接管时发现，东辉公司所开发的“东辉商业城”项目没有竣工和进行验收，后由管理人组织他人继续施工并于2018年才完成竣工并验收合格。经管理人清算审定，根据审计报告结论和后续施工支付等情况计算保靖县东辉商业城的建筑开发成本为单价每平方米4320.65元（总成本222060176.12元/建筑总面积51395.04平方米），经委托评估（估价时点2017年11月20日）东辉商业城AB栋2楼门面价格为每平方米13336元-21690元、4楼门面价格为每平方米6965元。3、陈光林、蒋厚梅在“东辉商业城”达到办证条件后向管理人主张按《商品房买卖合同》约定给其办理不动产权证未果。管理人认为案涉房屋单价明显低于成本价，合同履行必将减少可供分配财产，侵害了其他债权人公平受偿权益，决定不再继续履行合同，并于2020年5月26日给陈光林、蒋厚梅发出书面通知，合同全部解除。上述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、不动产预告登记证明、转账付款凭证及收据、解除合同通知书、受理破产民事裁定书、指定管理人决定书、审计报告开发成本明细表、不动产评估报告、不动产测量报告等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，陈光林、蒋厚梅与东辉公司签订的22份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，对双方具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。东辉公司破产后，管理人经审查决定不再继续履行而通知解除合同。现双方为案涉《商品房买卖合同》是否继续履行发生纠纷，本案案由应为商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点是合同是否继续履行。首先，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，陈光林、蒋厚梅已支付了所购买房屋的全部价款，其买受人一方在买卖合同中的付款义务已经履行完毕，仅出卖人没有完成房屋办证义务，故案涉房屋买卖合同不属于双方均未履行完毕的合同，东辉公司管理人无解除权。同时，案涉房产已经办理了预告登记。预告登记是为保全一项以将来发生不动产变动为目的的请求权的不动产登记，具有保全未来发生不动产物权变动请求权而排斥后来的其他物权变动的效力，同时具有破产保护效力，可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的实现。故东辉公司破产后，陈光林、蒋厚梅仍可以要求东辉公司管理人继续履行合同为其办理房屋产权登记。其次，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定，人民法院受理破产申请前一年内，对涉及债务人财产以明显不合理的价格进行交易的，管理人有权请求人民法院予以撤销。可见，破产法明确规定涉及债务人财产不合理价格交易的，管理人有权行使撤销权而并非解除权。本案中，案涉房屋买卖合同签订和预告登记行为均发生在人民法院受理破产案前一年之外，管理人以不合理低价交易行使撤销权不在法定除斥期间，从而管理人亦不能以低价交易为由而解除合同，故东辉公司抗辩“房屋系明显不合理低价转让财产，继续履行合同侵害了其他债权人利益，合同须予以解除”理由不能成立。第三，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。本案中，案涉房屋买卖合同没有解除或者在没有变更、撤销等情况下，须继续履行，且已经办理预告登记，其房屋买卖合同债权请求权已转为物权请求权，由东辉公司及其管理人根据合同及预告登记所确定的具有物权请求权排他效力为陈光林、蒋厚梅办理不动产权变更登记，不构成破产法所规定的个别清偿。故东辉公司抗辩“案涉房屋系债务人财产，合同因继续履行构成个别清偿，造成法律上的履行不能”理由不能成立。综上所述，陈光林、蒋厚梅向本院提出的诉讼请求，具有相应事实和法律根据，本院予以支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条之规定，判决如下：一、确认陈光林、蒋厚梅与湘西自治州东辉房地产开发有限公司于2016年8月30日签订的22份《商品房买卖合同》（合同编号分别为201600193001、201600193002、201600193003、201600193004、201600193005、201600193006、201600193007、201600193008、201600193009、201600193010、201600193012、201600193013、、201600193014、201600193007、201600195001、201600195002、201600195003、201600195004、201600195005、201600195006、201600195007、201600195008）继续履行；二、湘西自治州东辉房地产开发有限公司在判决生效后30日内为陈光林、蒋厚梅协助办理本判决第一项合同所涉的“东辉商业城”AB栋三楼3001、3002、3003、3004、3005、3006、3007、3008、3009、3010、3011、3012、3013、3014、五楼5001、5002、5003、5004、5005、5006、5007、5008室房屋不动产权证。案件受理费38800.00元，由湘西自治州东辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王文兵审 判 员  石登勇人民陪审员  龚俊人二〇二〇年十月二十日法官助理姚慧君书记员梁超附：本判决适用的法律《中华人民共和国企业破产法》第十八人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。第十九管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。