文书内容江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1688号上诉人（原审被告）：泰兴市法姬娜置业有限公司，住所地泰兴市兴燕路**。法定代表人：潘高钊，总经理。委托诉讼代理人：叶小芹，北京盈科（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许静芙，北京盈科（泰州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：卜文彬，男，1989年7月6日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：卢平，男，1989年11月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶贯群，男，1980年4月23日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：裴文雅，女，1988年6月14日生，汉族，住泰州市高港区。被上诉人（原审原告）：何英凯，男，1980年4月8日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：黄磊，男，1993年14月13日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘灶群，男，1970年6月25日生，汉族，住泰州市高港区。被上诉人（原审原告）：杨阳，男，1988年4月15日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张竞如，女，1965年2月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：李月秀，女，1973年7月4日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：徐友，男，1993年12月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：徐亚琴，女，1975年5月18日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：戴兵，男，1980年4月9日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：朱珍，女，1988年2月4日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：戴伟，男，1986年10月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘建，男，1979年3月18日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张同，女，1980年2月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶**，男，1990年8月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：褚蓉，女，1989年10月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾军权，男，1981年11月30日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：李华，男，1977年1月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：何胜利，男，1968年3月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶正江，男，1977年9月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：任雷飞，男，1984年1月11日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：金永华，男，1977年3月17日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾田庆，男，1987年8月29日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：高建芳，女，1972年07月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：曹晓海，男，1971年8月31日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：曹拓，男，1992年2月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：封翠华，女，1974年02月18日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：赵琴，女，1972年1月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张兰霞，女，1987年10月30日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：杨义红，男，1971年9月20日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：毛勤荣，男，1970年2月26日生，汉族，住常州市武进区。被上诉人（原审原告）：丁晓鲲，男，1975年1月12日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：徐婕，女，1993年05月05日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：朱秀兰，女，1981年4月28日生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审原告）：洪亚萍，女，1962年8月23日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：蒋冕，女，1993年6月23日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张凯，男，1986年5月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：鞠兰萍，女，1974年4月8日生，汉族，住泰兴。被上诉人（原审原告）：季栋，男，1987年9月13日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：丁嘉赐，男，1987年7月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：耿燕，女，1979年7月17日生，汉族，住江苏省泰兴市泰兴镇县。被上诉人（原审原告）：张波，男，1976年4月7日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：丁纬，男，1998年6月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：朱国顶，男，1976年9月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶志伟，男，1992年9月25日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：居小安，男，1993年11月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：鞠桂芳，女，1973年12月25日生，汉族住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：季明，男，1968年7月10日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：杨建军，男，1982年7月16日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：徐建华，男，1969年12月14日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：尹海平，女，1984年04月27日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：薛建锁，男，1980年11月25日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾莉，女，1987年02月06日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：卢娟，女，1989年5月16日生，汉族，住江苏省泰兴市被上诉人（原审原告）：周卫民，男，1977年11月27日生，汉族，住江苏省泰兴市被上诉人（原审原告）：卢鹏，男，1996年3月8日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：杨文君，男，1984年10月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：曹金山，男，1963年3月7日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：常健，男，1966年11月4日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：徐伟娟，女，1982年1月14日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘菊芳，女，1964年10月14日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：尹之林，男，1951年11月8日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：白万华，男，1986年9月8日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：肖国寿，男，1966年9月10日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：曹正，男，1974年12月18日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：曾国兵，男，1974年4月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：尹鑫，男，1993年11月10日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：李亚男，女，1990年9月16日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：樊红霞，女，1976年12月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：季震威，男，1990年8月1日生，汉族，住江苏省泰兴市被上诉人（原审原告）：陈**生，男，1962年8月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：余国勇，男，1977年4月29日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：曹其龙，男，1964年7月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：廖霞，女，1979年4月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：曹建涛，男，1975年3月30日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘海波，男，1982年8月17日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：曹清华，女，1966年6月28日生，汉族，住扬州市开发区。被上诉人（原审原告）：龚燕，女，1978年3月5日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：殷俊，男，1987年2月26日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：封洋洋，男，1997年3月7日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾芳，女，1971年7月7日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：唐蓉，女，1987年4月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：黄伟，男，1981年11月8日生，汉族，住江苏省泰兴市被上诉人（原审原告）：赵启辉，女，1994年11月24日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：范莎莎，女，1987年11月16日生，汉族，住江苏省。被上诉人（原审原告）：段海波，男，1974年11月12日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘宏，男，1987年5月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：虞爱军，男，1973年5月19日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：卜惠萍，女，1988年12月6日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：许广华，女，1976年6月10日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：生习美，女，1974年3月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：丁源宁，男，1987年10月27日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：华杰萍，女，1973年09月22日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：毛才萍，女，1979年07月23日生，汉，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：袁桂平，男，1971年08月25日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：季军，男，1978年12月23日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：孙珊珊，女，1988年10月10日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：唐未红，女，1990年7月27日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：常达山，男，1965年10月4日生，汉族住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴剑锋，男，1981年7月1日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：李荣兵，男，1967年11月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：路玲，女，1991年3月21日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。被上诉人（原审原告）：王秀凤，女，1975年11月15日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张丽，女，1974年8月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：王国华，男，1971年07月02日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈启泽，男，1972年10月15日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：黄林，男，1986年4月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：丁小梅，女，1982年2月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：季康，男，1989年02月23日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：鞠扣其，男，1961年11月14日生，汉族，住泰兴市泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴志豪，男，1964年10月8日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：姚继明，男，1971年11月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：鞠小军，男，1987年03月04日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈金童，男，1984年2月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：常海霞，女，1976年2月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：苟正强，男，1986年11月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张宝君，男，1968年7月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：江海燕，女，1986年2月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：胡凤姣，女，1972年1月22日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：印致远，男，1990年03月31日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。被上诉人（原审原告）：季春林，男，1974年10月07日生，汉族，住广东省中山市石歧区。被上诉人（原审原告）：刘娟，女，1978年12月6日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾凤官，男，1966年04月06日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：胡冬庆，男，1968年9月28日生，汉族住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：倪彩霞，女，1979年3月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：李亚美，女，1980年01月19日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：鞠向阳，男，1969年10月22日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾吉女，女，1973年3月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张建华，女，1967年2月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈军，男，1979年10月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：乔如军，男，1975年05月24日生，汉族，住上海市卢湾区。被上诉人（原审原告）：卢明风，女，1974年11月09日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：徐琦，男，1987年2月6日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：李玉年，男，1967年12月29日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶兵，男，1970年1月17日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘杨，男，1995年10月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：许伟，男，1987年09月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陆春季，女，1981年12月29日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：高阳，男，1989年9月23日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶娟，女，1980年02月02日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：唐非凡，男，1996年8月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张富群，男，1969年11月24日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陆晨，男，1993年03月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：廖霞云，女，1977年9月18日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陶月景，女，1979年08月27日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：王杰，男，1994年8月19日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：常建忠，男，1968年7月1日生，汉族，住江苏省泰兴市被上诉人（原审原告）：黄进，男，1987年04月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈剑，男，1980年3月14日生，汉族住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾锋，男，1976年6月29日生，汉族，住北京市海定区。被上诉人（原审原告）：李妮，女，1989年08月11日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：皮青，男，1987年8月20日生，汉族，住江西省南昌市安义县。被上诉人（原审原告）：杨翠华，女，1967年1月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘创，男，1992年2月25日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：戴月梅，女，1971年5月27日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：张进财，男，1987年01月01日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：焦燕，女，1989年02月25日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘竟，男，1992年3月6日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：季建芳，女，1972年02月02日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：周挺，男，1992年06月22日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶伟，男，1993年9月11日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：廖小燕，女，1978年11月14日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：蔡亦杰，男，1992年07月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈金荣，男，1993年11月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：黄飞，男，1992年07月13日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴桂林，男，1958年7月4日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：邵金梅，女，1972年8月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：朱桂君，男，1989年8月28日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：丁继红，女，1975年11月12日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：谢兵，男，1990年09月07日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：胡树华，女，1966年7月2日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：李旭东，男，1993年11月20日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：鞠永香，女，1991年07月06日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：丁良，男，1987年03月09日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：邵晓冬，男，1994年1月18日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：孙**，男，1983年11月22日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：吴杏涛，男，1981年4月27日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶峰，男，1990年07月22日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：严荣，男，1991年9月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈巧芳，女，1977年06月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张锋，男，1981年10月16日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：严峰，男，1992年10月11日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：于芳，女，1982年06月04日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：韩登平，男，1966年2月9日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：唐美芳，女，1974年12月16日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：徐和龙，男，1973年8月8日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：尹根友，男，1952年9月21日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：巫莉，女，1990年5月24日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：宦禾，男，1983年7月29日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：杨国华，男，1964年11月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：姜华，女，1970年05月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：钟天灵，男，1981年10月2日生，汉族，住江苏省海安县。被上诉人（原审原告）：韩立，男，1993年10月1日生，汉族，住江苏省泰州市高港区。被上诉人（原审原告）：申凯，男，1995年12月25日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：叶海华，男，1994年10月7日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：卜建伟，男，1975年1月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张灏，男，1975年8月30日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：杨新华，男，1963年4月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：曹亚军，女，1973年07月20日生，汉族，住泰兴市高港区。被上诉人（原审原告）：王华芳，女，1977年2月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：廖国芳，女，1983年2月3日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：朱建华，男，1983年7月11日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：朱慧，女，1992年07月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：戴西亮，男，1991年6月30日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：孙跃进，女，1958年01月01日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：常宗，男，1991年11月4日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：何磊，男，1990年3月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：毛保华，男，1974年12月02日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：季苏华，男，1980年11月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：成吉华，男，1972年12月31日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：谢卫，男，1971年09月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：孙金平，男，1966年08月04日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：杨新华，男，1963年4月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：左兴秀，女，1982年9月6日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：陈鑫，男，1982年4月8日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：严建圣，男，1964年10月13日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：常浩，男，1996年6月11日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：冯霞，女，1978年02月12日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：于明荣，男，1975年10月20日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：余桂兰，女，1967年4月26日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：孙程，男，1985年3月3日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：王宸，男，1993年12月19日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：刘建国，男，1973年4月5日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：徐平，女，1975年12月15日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：卞喜岚，女，1954年3月3日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：顾斐，男，1981年9月16日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：何凌云，女，1990年10月24日生，汉族，住泰兴市。上列230名被上诉人诉讼代表人：常达山，男，1965年10月4日生，汉族，住江苏省泰兴市。上列230名被上诉人诉讼代表人：徐荣贵，男，1970年10月11日生，汉族，住泰兴市。上列230名被上诉人共同委托诉讼代理人：叶进（特别授权），泰兴市虹桥法律服务所法律工作者。上诉人泰兴市法姬娜置业有限公司（以下简称为法姬娜公司）与被上诉人卜文彬、常达山等230人商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2019)苏1283民初7940号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人法姬娜公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律不当，裁判理由不合法理，明显偏袒被上诉人，不能令人信服。一、上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，双方均应受其约束。对于上诉人逾期办证的违约责任应遵循其约定，一审法院肆意调高违约金数额达合同约定标准的3.5倍，没有任何的事实与法律依据，是对法官自由裁量权的无限夸大与肆意滥用。本案中，上诉人与230名被上诉人分别签订了商品房买卖合同，合同约定出卖方（即上诉人）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料提交产权登记机关备案，如因出卖方（即上诉人）的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人不退房，上诉人按已付房价的0.5%向被上诉人支付违约金。购买商品房是被上诉人有关财产的重大决定与处分行为，有关商品房的选定、签约、房款的交付、违约责任的约定等事项，皆是经过深思熟虑后的慎重决定，所以，商品房预售合同中的相关条款包括违约责任及违约金的承担均在双方所预知及认可的预期范围内。且不论上诉人是否存在违约行为，假使上诉人存在违约行为需要承担违约责任，根据双方合法有效的约定，应适用约定优先原则，以被上诉人已付房款0.5%计算逾期办证的违约金。一审法院判决参照银行同期贷款利率，根据计算，一审法院判决的标准将是合同约定违约金标准的3.504倍，这远远超出了上诉人在签订预售合同时对于承担违约金的预期标准，严重加重上诉人的责任，明显对上诉人不公。司法实践中，一般会有违约金过高要求调低的情形，以违约金过低过度调高违约金标准达3.504倍没有任何的事实与法律依据，不能令人信服。二、一审法院适用法律不当，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十八条并不适用于本案。（一）逾期办证并非上诉人造成，上诉人不应承担违约责任。按照《商品房买卖解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。由此可知，该条款充分尊重合同双方的真实意思表示，出卖人逾期办证承担违约责任必须满足以上条件。本案中，上诉人未能及时提交所需资料有特殊的政治背景，因政府相关部门在竣工验收后未能按期出具竣工报告，且由于安置房相关事项正在进行有效沟通，所以才出现案涉纠纷，所以逾期办证并非“因出卖方的责任”，上诉人无过错，不应承担违约责任。一审法院不应无视案件情况，一概粗暴适用《商品房买卖解释》第十八条，政府相关部门的特殊原因导致未能在约定期限内办理房屋权属证书等因素应作为免除上诉人违约责任的重要考虑因素。（二）一审法院根据《商品房买卖解释》第十八条之规定，判决上诉人按照同期银行贷款基准利率承担逾期办证的违约责任系适用法律错误，依法应予纠正。退一步讲说，即使一审法院认定上诉人对于逾期办证有一定的责任，一审法院也不应该适用《商品房买卖合同解释》第十八条第二款，判令上诉人以同期银行贷款利率为标准承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。可见第十八条规定针对的是当事人对违约责任无明确约定或损失数额难以确定的情形。本案中，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中已经明确约定了违约金，所以除非损失数额难以确定，不然不应适用第十八条第二款。而损失数额难以确定，这一规定应该视为法律对买受人作为弱势一方在证明责任上的照顾，类似于环境侵权中的举证责任倒置，但即使如此，买受方也应该举证证明其遭受了一定的损失。本案中，上诉人按照合同约定按时交房，已经履行了商品房买卖合同的主要义务，被上诉人也已享有商品房最重要的居住功能，何来“损失”二字？除非每名被上诉人都能举证证明其确实遭受了一定的损失，比如“出租收益降低”、“无法进行融资抵押造成损失”等，否则一审法院不应适用《商品房买卖合同解释》第十八条第二款，判令上诉人以同期银行贷款利率为标准承担违约责任。三、一审法院裁判理由及推理过程明显不合法理，“原则”往往是在没有“规则”的规定下的兜底条款与判决依据，有“规则”的前提下，不得适用“原则”，一审法院以所谓“对等原则”调高违约金标准明显不符法理。一审法院在法院裁判理由部分（判决书第35页第9行）适用“对等原则”予以支持原告诉求明显不符法理。“对等原则”又称“相互原则”，是涉外诉讼适用的一般原则之一，不应使用在普通的民事诉讼中。且一审法院认为的“对等”是指被上诉人逾期支付房款的违约责任与上诉人逾期提供资料到产权登记机关的违约责任对等。但支付房款的主要义务，而协助办理产权登记仅仅是附随义务，所以未履行这两种义务的违约责任本就不是对等的，逾期办理的违约金本就应比支付房款的违约金低。一审法院适用“对等原则”，用逾期办证违约金（按银行同期利率计算）低于逾期付款违约金来证明其判决的合理性没有任何的事实与法律依据。被上诉人答辩：上诉人上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由是上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同第15条违约金为0.5%是无效条款，该条款是由上诉人公司预先拟定的，合同中除关于房屋位置、面积、价格、付款方式等内容为双方协商约定之外，其余条款均由上诉人采用格式条款的方式与被上诉人签订，所以根据合同法相关规定，该条款属于无效条款。一审法院适用商品房买卖合同司法解释第18条，适用法律属于正常范围，上诉人玩的法律文字游戏，没有新的事实和理由及证据，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。卜文彬等230人一审诉讼请求：1、判令法姬娜公司立即协助原审原告办理各个人的房屋产权证书；2、判令法姬娜公司向各个原审原告支付逾期办理房屋产权证的违约金（违约金以已付房款（详见清单）为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自购房之日起至房地产权属证书办理完毕之日止）；3、诉讼费由法姬娜公司承担。事实和理由：2016年双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定卜文彬等230人向法姬娜公司购买位于泰兴市××街道滨湖国际二期的商品房，出卖方应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由法姬娜公司提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，原审原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原审原告不退房，法姬娜公司按已付房价款的0.5％向原审原告支付违约金。合同签订后，原审原告向法姬娜公司付清了全部购房款，按照合同约定法姬娜公司应予2019年6月30日前协助原审原告办理房产权属证书，法姬娜公司至今未能为涉案商品房办理房地产权属证书。故诉至法院。法姬娜公司一审辩称，1、法姬娜公司未在规定期限内办理房屋产权有其特殊的政治背景，因政府相关部门在竣工验收后未能按期出具竣工报告，且由于安置房相关事项正在进行有效沟通，所以才出现案涉纠纷，未能在规定期限内办理房屋产权，但法姬娜公司在案涉纠纷发生前，就多次与政府部门就相关问题积极沟通，后续将持续跟进。2、对于逾期在规定期限内办理房产产权登记所应承担的相关违约责任，商品房买卖合同有明确的规定，如法院认定法姬娜公司逾期办理房屋产权存在违约的前提下应该优先适用合同约定。3、原审原告要求按照中国人民银行金融机构计算逾期利息的标准计算，并自原审原告购房之日起至房地产权属办理完毕之日止计算违约金无事实和法律依据，不应支持。一审法院经审理认定事实：2016年10月，卜文彬等230人与法姬娜公司分别签订商品房买卖合同各一份，合同约定：由卜文彬等230人购买法姬娜公司开发的泰兴市××街道滨湖国际二期商品房，交房期限为2018年6月30日，合同还对违约责任进行了约定，如购买人未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。合同签订后，原审原告按约交付房款，法姬娜公司亦于2018年6月30日前交付房屋，未能将办理权属登记需由法姬娜公司提供的资料到产权登记机关备案，卜文彬等230人提起诉讼。一审审理中，法姬娜公司于2019年11月25日发出通告，通知卜文彬等230人办理房产登记手续，卜文彬等230人对此事实予以认可。一审法院认为，卜文彬等230人与法姬娜公司签订的商品房买卖合同是真实意思表示，合法有效，双方均应当遵守履行合同各自的义务，法姬娜公司也应当及时将办理权属登记需由法姬娜公司提供的资料到产权登记机关备案。本案中由于法姬娜公司未及时将办理权属登记需由法姬娜公司提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，虽然不是其主观原因造成，但并不能免除其承担违约责任，关于违约责任，根据合同约定，买受人未在规定的期限内缴纳房款承担违约责任是日万分之五，合同第十五条规定，出卖人在交付使用后365天之内未将办理权属登记需由法姬娜公司提供的资料到产权登记机关备案，按已付房价款的0.5%承担违约金，根据本案的实际情况，法姬娜公司未将办理权属登记需由法姬娜公司提供的资料到产权登记机关备案，所承担的违约责任按计算违约金的方法明显低于买受人未按期支付房款承担的违约责任，根据对等原则，卜文彬等230人主张按照银行同期逾期贷款利率计算违约金，明显低于合同约定的日万分之五，因此该请求应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：泰兴市法姬娜置业有限公司支付卜文彬等230人违约金（以卜文彬等230人交纳的房款为基数，自2019年7月1日起至2019年11月25日，按同期银行贷款基准利率计算）。一审案件受理费100元，由法姬娜公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。二审中被上诉人确认1、起诉状请求为法姬娜公司立即协助原审原告办理房屋产权证书，承担本案诉讼费。诉讼中增加支付逾期办理产权证的违约金的诉讼请求。2、按照合同在2018年上诉人已经交付房屋并且2019年11月25日发出了办理房产证的公告，说明目前已经有部分人领取了产权证，还有的部分人正在办理中。故上诉人一审诉讼请求第一项，被上诉人已经履行。本院认为：案涉双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，故双方均应当依照合同履行各自的义务。本案双方均确认对买房人交付房款义务和卖房人法姬娜公司交付房屋义务均已经履行，本案房屋买卖的主要义务已经履行完毕。对办理房屋产权证的附随义务的履行，由于法姬娜公司未及时将办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，致领取权属证书的延迟，本案中上诉人法姬娜公司已构成违约。虽然法姬娜公司认为不是其主观原因造成，但根据双方合同的约定并不能免除其承担违约责任。也即合同双方对此节义务的履行，违约行为认定及违约责任承担方式均有预期考量。故本案讼争的违约责任承担，应当依照双方约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。”被上诉人认为该约定无效的主张本院不予支持。被上诉人认为，本案为格式合同，但并未举证双方合同存在合同法第五十二条合同无效的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本条司法解释做了明确具体的规定，以便审判实践中有据可循。首先，本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限。其次，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，处理的原则就是按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。对照本案，双方确认案涉商品房买卖合同成立，且明确约定对因上诉人导致被上诉人逾期不能取得房地产权属证书的，被上诉人不退房，上诉人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金，因此法院在处理时还是要按照当事人的约定内容来办。一审适用法律错误，本院直接予以纠正。综上，一审认定事实清楚，适用法律不当。上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持江苏省泰兴市人民法院(2019)苏1283民初7940号民事判决诉讼费负担部分。二、变更江苏省泰兴市人民法院(2019)苏1283民初7940号民事判决主文为：泰兴市法姬娜置业有限公司于本判决生效之日起30日内支付按卜文彬等230人已付房价款的0.5％向买受人支付违约金（具体名单附后）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由上诉人泰兴市法姬娜置业有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 李志霞审判员 李 霖二〇二〇年十月九日书记员 刘 阳附            具体明细表                  序号              楼幢室号              业主姓名              交付房款（元）                  1              2-216              卜文彬                 755000                  2              2-301              卢  平              570000                  3              2-401              叶贯群              517878                  4              2-501              斐文雅              514298                  5              2-601              何英凯              540891                  6              2-701              黄  磊              518000                  7              2-801              刘灶群              535553                  8              2-901              杨  阳              539972                  9              2-1001              张竞如              543391                  10              2-1101              李月秀              544879                  11              2-1201              徐友              544391                  12              2-1301              李志祥         徐亚琴              535553                  13              2-1401              戴兵              515669                  14              2-1501              朱珍              529000                  15              2-1701              戴伟              510000                  16              2-1801              刘建              512878                  17              2-302              张同              552548                  18              2-402              叶**              565800                  19              2-502              褚蓉              562268                  20              2-602              顾军权              562923                  21              2-702              李华              571987                  22              2-802              邱霞                何胜利              578000                  23              2-902              叶正江              581707                  24              2-1002              陈伟             任雷飞              582391                  25              2-1102              金永华              586567                  26              2-1202              顾田庆              586567                  27              2-1302              高建芳              583600                  28              2-1402              曹晓海              570000                  29              2-1502              曹拓              569987                  30              2-1602              封翠华              656000                  31              2-1702              赵琴              675000                  32              2-1802              丁建军         张兰霞              640000                  33              2-303              杨义红              758624                  34              2-403              毛勤荣              827550                  35              2-503              丁晓鲲          刘慧              782000                  36              2-603              徐婕              850000                  37              2-703              王峰        朱秀兰              782400                  38              2-803              洪亚萍              794700                  39              2-903              屈建（蒋冕）              793835                  40              2-1003              张凯              802500                  41              2-1103              叶亚明       鞠兰萍              800536                  42              2-1203              季栋              787000                  43              2-1303              桂蓉蓉          丁嘉赐              782133                  44              2-1403              耿燕              756975                  45              2-1503              张波              780432                  46              2-1603              丁纬              778730                  47              2-1703              朱国顶              764028                  48              3-211              叶志伟              825000                  49              3-301              居小安              503611                  50              3-401              叶永健           鞠桂芳              508033                  51              3-501              季明              518300                  52              3-801              杨建军              525715                  53              3-901              徐阳                徐建华              530137                  54              3-1001              尹海平              536557                  55              3-1101              薛建锁              535487                  56              3-1201              陆非（顾莉）              536557                  57              3-1401              卢华林              卢娟              505821                  58              3-1501              周卫民              521294                  59              3-1601              卢鹏              534000                  60              3-1801              杨文君              508033                  61              3-302              刘春兰      （曹金山）              580000                  62              3-402              常健              555832                  63              3-502              徐伟娟              563380                  64              3-602              刘菊芳              563000                  65              3-702              尹之林              560000                  66              3-802              白万华              567345                  67              3-1002              肖国寿              581220                  68              3-1102              曹正              576220                  69              3-1202              曾国兵              672300                  70              3-1302              尹鑫              583000                  71              3-1402              李亚男              563843                  72              3-1502              樊红霞              572500                  73              3-1702              季震威              607000                  74              3-303              陈**生              768000                  75              3-403              余国勇              828000                  76              3-503              曹其龙              782000                  77              3-603              廖霞              803120                  78              3-703              曹建涛              828000                  79              3-803              刘海波              809000                  80              3-903              曹清华              784510                  81              3-1003              龚燕              831403                  82              3-1103              殷俊              802354                  83              3-1203              封洋洋              892000                  84              3-1403              顾芳              757800                  85              3-1503              唐蓉（刘亚洲）              775000                  86              3-1603              黄伟（杨翠）              847000                  87              3-1703              赵启辉              815000                  88              3-1803              范莎莎              821387                  89              6-301              段海波              585103                  90              6-401              刘宏              596000                  91              6-501              李美（虞爱军）              588121                  92              6-601              卜惠萍              650279                  93              6-801              许广华              603996                  94              6-901              生习美              593364                  95              6-1001              肖曼（丁源宁）              610428                  96              6-1101              华杰萍              613428                  97              6-1201              毛才萍              618000                  98              6-1301              袁桂平              608986                  99              6-1401              季军              587742                  100              6-1501              叶锦（孙珊珊）              599522                  101              6-1601              唐未红              597000                  102              6-1701              常达山              566243                  103              6-1801              吴剑峰              597000                  104              6-102              李荣兵              550000                  105              6-202              路玲              520000                  106              6-302              张智荣      （王秀凤）              511000                  107              6-402              张丽              521573                  108              6-602              王国华              520000                  109              6-702              陈启泽              513800                  110              6-802              黄林              505154                  111              6-902              丁小梅              510000                  112              6-1002              季康              550597                  113              6-1102              鞠庆（鞠扣其）              535000                  114              6-1202              吴志豪              540000                  115              6-1302              姚继明              530583                  116              6-1402              李丹（鞠小军）              520000                  117              6-1502              陈金童              520000                  118              6-1602              常海霞              584000                  119              6-1702              杨芳（苟正强）              518000                  120              6-1802              张宝君              503553                  121              6-103              江海燕              550000                  122              6-203              胡凤姣              520572                  123              6-303              印致远              529000                  124              6-403              李玲（季春林）              539800                  125              6-503              叶辉（刘娟）              525000                  126              6-603              顾凤官              530000                  127              6-703              胡冬庆              515000                  128              6-803              孙家伟       （倪彩霞）              530583                  129              6-903              李亚美              525000                  130              6-1003              鞠向阳              543000                  131              6-1103              顾吉女              538000                  132              6-1203              张建华              540000                  133              6-1403              陈军              500000                  134              6-1503              乔如军              515000                  135              6-1603              徐岳（卢明风）              505556                  136              6-1703              徐琦              523000                  137              6-1803              李玉年              503000                  138              6-104              叶兵              584500                  139              6-204              刘杨              578000                  140              6-304              许伟              539852                  141              6-404              陆春季              570000                  142              6-504              高阳              540000                  143              6-604              白峰（叶娟）              529836                  144              6-704              唐非凡              540000                  145              6-804              张富群              570000                  146              6-904              陆晨              566000                  147              6-1004              廖霞云              568000                  148              6-1104              陶月景               550869                  149              6-1204              王杰              559848                  150              6-1304              唐新红      （常建忠）              567000                  151              6-1404              孙飞（黄进）              523000                  152              6-1504              陈剑              556000                  153              6-1604              顾锋              528000                  154              6-1704              杨毅（李妮）              536557                  155              6-1804              皮青              537950                  156              6-105              张建群      （杨翠华）              586365                  157              6-205              刘创              570000                  158              6-305              季良春      （戴月梅）              548000                  159              6-405              张进财              568000                  160              6-505              金永忠（焦燕）              541473                  161              6-605              刘竞              546000                  162              6-705              于国金      （季建芳）              560884                  163              6-805              周挺              547000                  164              6-905              叶伟               633705                  165              6-1005              李云生      (廖小燕)              595939                  166              6-1105              蔡奕杰              580000                  167              6-1305              陈金荣              555000                  168              6-1405              黄飞              548865                  169              6-1505              吴志强      (吴桂林)              540000                  170              6-1605              邵金梅              572903                  171              6-1705              朱桂君              530000                  172              6-1805              丁继红              519000                  173              6-106              谢兵              520000                  174              6-206              符天擎      (胡树华)              539000                  175              6-306              李春林      (李旭东)              520573                  176              6-406              鞠永香              530000                  177              6-506              丁良              512563                  178              6-606              邵晓冬              508000                  179              6-706              孙**              513000                  180              6-806              吴杏涛              516568                  181              6-906              叶峰              577635                  182              6-1006              严荣              517000                  183              6-1106              陈巧芳              517569                  184              6-1206              张峰              525000                  185              6-1306              严峰              530000                  186              6-1406              于芳              493000                  187              6-1506              韩登平              590066                  188              6-1606              肖建军      （唐美芳）              501010                  189              6-1706              严慧(徐和龙)              543000                  190              6-1806              汪祖华      (尹根友)              506000                  191              6-107              巫莉              530000                  192              6-207              宦禾              498000                  193              6-307              杨国华              540594                  194              6-407              姜华              510000                  195              6-507              钟天灵              501986                  196              6-607              韩立              504010                  197              6-707              申凯              525578                  198              6-907              叶海华              589882                  199              6-1007              卜建伟              521000                  200              6-1107              张灏              512765                  201              6-1207              杨新华              515202                  202              6-1407              曹亚军              523000                  203              6-1507              杨建军      (王华芳)              503000                  204              6-1607              廖国芳              501986                  205              6-1707              朱建华              550605                  206              6-1807              朱慧              520000                  207              6-108              戴西亮              574000                  208              6-308              白兴东      （孙跃进）              579245                  209              6-408              常宗              587000                  210              6-608              何磊              590000                  211              6-708              毛保华              598364                  212              6-808              季苏华      （屈素梅）              598341                  213              6-908              成吉华              602806                  214              6-1008              谢卫              604526                  215              6-1108              孙金平              607526                  216              6-1208              杨新华              607526                  217              6-1308              郭海兵      （左兴秀）              593085                  218              6-1408              陈鑫              581842                  219              6-1508              严建圣              593000                  220              6-1608              常浩              567000                  221              6-1708              徐金辉（冯霞）              579202                  222              6-1808              于明荣              580249                  223              9-102              余桂兰              1737897                  224              9-103              孙程              1850000                  225              10-103              王宸              1797536                  226              10-105              刘建国              1760000                  227              10-106              曹健  徐平              2100000                  228              11-101              卞喜岚              1886666                  229              11-102              顾斐              1897400                  230              11-105              何凌云              1797536