河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5166号原告：朱书峰，男，1978年4月23日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：吕静波，河南霁安律师事务所律师。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码914101840587843976。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。原告朱书峰与被告郑州奥星实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告朱书峰及其委托诉讼代理人吕静波，被告郑州奥星实业有限公司的委托诉讼代理人徐会展、任培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱书峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任并判令被告依约支付逾期交房的违约金，直到依约合法交付房屋为止（截至本案起诉日，逾期交房违约金暂计为41950元）；2、判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年7月4日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新郑市薛店镇草店村土地东侧、规划梨园路南侧润丰新尚A区1号楼2单元1层109号房屋一套。原告与被告系商品房买卖合同关系。前述合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个××应尽的付款义务。根据前述合同第八条等条款的约定，甲乙双方确定该商品房应于2018年11月30日前验收合格并按合同约定的状态交付使用，但由于被告没有履行《商品房买卖合同》关于交付使用房屋的约定，涉案房屋没有通过消防等验收，水电等设施与配套均未达到约定标准，不具备合同约定的交房条件，构成违约。截至本案起诉日，涉案房屋始终未达到合同约定的交房条件，应承担违约责任。综上，《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，由于被告未按约定的条件交房，原告有权依法维护自己的合法权益。现根据相关法律法规的有关规定，向法院提起诉讼，请求判如所诉。被告郑州奥星实业有限公司辩称：一、因政府应对大气污染采取封土令等行政措施致使涉案的“润丰新尚”项目施工期间多次停工，交房日期应作相应顺延。1、《商品房买卖合同》订立后至双方约定的交房日期期间，政府为应对大气污染多次采取封土令等行政措施，有据可查的停工期就长达76天。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第3项“因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定条件的，出卖人不承担延期交付的违约责任，且交房日期顺延”的约定，交房日期应至少可以顺延76天。2、郑州市和新郑市关于冬季重污染天气时采取临时管控措施于2016年开始实施，但政府文件明确该管控措施仅适用于当年底和次年初，且明确为临时性管控，政府并未制订长期适用的冬季重污染天气管控制度，在2018年《商品房买卖合同》订立之前，并无规律可循，亦无制度可遵，被告在订立合同时无法预料2018年环保管控是否会实施，以及实施的时长、严格程度等，因此也就不可能核算出充分的时间来应对冬季环保管控。3、国家和地方政府关于环保管控的政策一直在不断变化中，至今仍无成熟、规范的规定，仍然都是临时性政策，且各地政策也不一致，被告虽为专业开发商，但要求被告对政府政策作出准确判断，将所有政策风险都判决由答辩人承担，明显是不合理的，也是没有法律依据的。二、原告逾期支付购房款，交房时间亦应相应顺延。《商品房买卖合同》第六条约定，原告应在2018年7月4日前付清首付款，但实际上，原告直至2020年6月19日，才付清首付款。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告在权顺延相应的交房日期。三、案涉房屋已具备交房条件，被告不应再承担延期交房责任。案涉房屋已于2019年1月16日通过了竣工验收。被告也于2019年11月29日通知原告交付房屋，原告应当接收房屋，拒不接收的，视为已交房。以该日期扣减政府管控的时间和逾期付款后，被告不存在逾期交房的情况，当然也就不应当继续计算违约金。四、案涉房屋交付条件是验收合格，其它情形不能成为原告拒绝收房的理由。商品房买卖合同约定的交房条件是商品房验收合格，是指商品房建设完成后，五大主体验收合格，这在郑州各级法院审理的众多案件的判决中，已经达成共识，对此的认定是毋庸置疑的。对于水、电等，本身就不在合同约定的交房条件内，且合同已经约定了被告可提供替代性解决方案。原告未能提供证据证明案涉房屋不符合交房条件、亦未证明被告提供的替代性方案严重影响了其房屋的正常使用。故原告没有理由拒绝收房。五、如上所述，即使认定被告应承担逾期交房的违约责任，也应当注意到逾期交房的原因并非完全在于被告，且原告亦无证据证明因逾期交房对其造成的损失。合同约定的违约金相对被告的违约情形来讲明显过高，被告要求调低至0.003%以内。综上，案涉房屋在合同约定的顺延期限内已具备交房条件，被告不应承担逾期交房的违约责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月4日，郑州奥星实业有限公司（出卖人）、朱书峰（××）签订《商品房买卖合同》，约定：第三条，××购买的商品房位于新郑市××××、规划梨园路南润丰·新尚A1#楼2单元1层109号房，商品房用途为便民店，建筑面积99.96㎡。第四条，商品房单价为每平方米11156.96元，总价款1115250元。第六条，2018年7月4日前现金支付房款558250元，剩余房款557000元自合同签订之日起15日内办理完毕银行贷款手续付清。第八条，出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付××使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期支付房款以及房屋专项维修资金、产权证等费用，××逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延。第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付××，房屋风险责任随之转移，××承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，××应予以赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，××应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除。第十四条，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施于2018年11月30日达到使用标准，供水方式为市政管网供给；2、供配电设施于2018年11月30日达到使用标准，电源仅供至商铺配电箱，之后部分用户自理（商业用电）。如果在规定日期内未达到使用条件，××同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第二十二条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）等。合同附件四《合同补充协议》（三）关于银行按揭贷款付款的补充约定：××应于2018年7月4日前支付首付款558250元，剩余房款557000元贷款支付。贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于合同签订之日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的全部真实资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因××贷款所需由出卖人提供的资料等；因××或贷款政策调整原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在贷款未被批准或批准数额少于申请贷款数额的事实确定之日起7日内一次性支付或补足，不承担违约责任。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同信息备案手续。郑州奥星实业有限公司向朱书峰出具收据，证明朱书峰分别于2018年5月12日、2019年8月16日、2019年12月26日、2020年6月18日、2020年6月19日交纳房款111850元、167400元、111600元、80000元、87400元，共计558250元。依据朱书峰提交的《个人购房首付款借贷协议》、房款分期申请审批单，朱书峰系向郑州正元置业有限公司申请了首付款分期支付；朱书峰向出借方郑州正元置业有限公司申请借款446400元用于支付房屋首付款；朱书峰需于2018年12月31日前还款111600元，于2019年8月15日前还款167400元，于2020年4月15日前还款167400元，在规定还款期内，朱书峰应以银行转账的方式将应还款项转入郑州正元置业有限公司指定的还款账号，郑州正元置业有限公司指定的还款账户：开户行为交通银行郑州新区支行，开户名称为郑州奥星实业有限公司。2018年9月12日，朱书峰（借款人）、中国工商银行股份有限公司郑州财富广场支行（贷款人）、郑州奥星实业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定朱书峰因购买上述房屋贷款557000元，贷款期限为120个月，履债期限自2018年9月12日至2028年9月12日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准。另查明，1、新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书记载：润丰·新尚A区1#、2#、6#、7#楼，G区3#、8#、11#、12#楼工程于2019年1月16日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，于2019年1月29日经新郑市住房和城乡规划建设局准予备案。原告的委托诉讼代理人吕静波（特别授权）庭审中主张竣工验收备案表存在造假行为。2、在本案庭审中，朱书峰陈述《个人购房首付款借贷协议》签订之后，款项就支付给奥星公司了；郑州奥星实业有限公司辩称朱书峰于2020年6月19日向郑州奥星实业有限公司支付87400元后才交齐首付款，有刷卡小票和收据为证。3、郑州奥星实业有限公司提交新郑市薛店镇人民政府证明两份，分别显示“根据《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工地扬尘污染治理工作方案》、《关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知》及《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》等相关文件要求，新郑市所有在建工程在文件规定时间内实施‘封土行动’，未经允许，不得施工。以上文件规定均是临时性政策管控措施，在此之前从未有过相关政策。按政策要求，在2017年11月15日至2018年12月30日之间，新郑市薛店镇所有在建工程实际停工达140日以上。”、“根据《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知》、《关于启动重污染天气橙色预警的通知》、《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于进一步加严管控措施的通知》等相关文件要求，新郑市所有在建工程在文件规定时间内实施‘封土行动’，未经允许，不得施工。以上文件规定均是临时性政策管控措施，按政府要求，在2018年10月1日至2020年5月31日之间，新郑市薛店镇所有在建工程实际停工达240日，其中2018年10月1日至当年年底实际停工达76日，2019年1月1日至当年年底实际停工达140日，2020年1月1日至2020年5月31日实际停工达24日。”原告认为房屋竣工时间为2018年9月29日，此时2018年的封土令尚未实施，影响房屋竣工的真实因素为被告项目资金链断裂，且政府文件除限制土石方作业之外，均未限制被告的其它建设行为，涉案房屋在政府文件记载的下发日期前后已经进入了最后的室内墙面处理阶段，不涉及土石方作业，故原告认为政府治理大气污染的行为并不影响房屋竣工与交房。4、郑州奥星实业有限公司提供的郑州市五洲小区出具的寄发快递清单显示，其于2019年11月29日根据原告在合同中预留的送达地址和电话向原告邮寄交房通知函。5、新郑市公安消防大队于2019年10月29日出具《情况说明》一份，内容为：我单位未查到关于“郑州奥星实业有限公司润丰新尚项目A区、B区、G区、C区的《建设工程消防验收意见书》及其他相关材料”的相关资料。6、国网河南省电力公司新郑市供电公司于2019年4月12日出具《情况说明》一份，内容为：目前郑州奥星实业有限公司“润丰新尚”项目A区、B区、G区用电性质仍为基建临时用电，未发生改变。7、2020年8月14日，本院向原告委托诉讼代理人吕静波（特别授权）开具调查令，调取“润丰新尚”项目A区、G区的消防验收手续，在本案庭审中，吕静波陈述“润丰新尚”项目A区、G区未通过消防验收，故未向法庭提交消防验收手续。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，《个人购房首付款借贷协议》，《个人购房借款/担保合同》，收据，EMS寄件信息，新郑市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，情况说明，证明等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务。合同约定原告应于2018年7月4日前支付首付款558250元，原告提交的收据显示其于2018年5月12日向被告支付了购房款111850元，原告主张下余购房款446400元通过借款形式已予支付，且其已获得银行审批贷款，可以证明其已支付完毕首付款，否则银行不可能办理贷款。根据《个人购房首付款借贷协议》约定，原告需于2018年12月31日前还款111600元，于2019年8月15日前还款167400元，于2020年4月15日前还款167400元，在规定还款期内，原告应以银行转账的方式将应还款项转入郑州正元置业有限公司指定的还款账号（开户名称：郑州奥星实业有限公司）。《个人购房首付款借贷协议》签订后，原告分别于2019年8月16日、2019年12月26日、2020年6月18日、2020年6月19日交纳房款167400元、111600元、80000元、87400元，共计446400元。本院认为，《个人购房首付款借贷协议》中出借方郑州正元置业有限公司指定的还款账户恰为郑州奥星实业有限公司，郑州奥星实业有限公司据此辩称原告直至2020年6月19日才交齐首付款，其有权延期交房，缺乏事实依据，本院不予采信。郑州奥星实业有限公司应当于双方合同约定的交房日前向原告交付符合合同约定的房屋，其不能按照约定的交付时间即2018年11月30日前将验收合格的商品房交付原告已构成违约，应当承担逾期交房违约责任并支付违约金。郑州奥星实业有限公司辩称因政府管制措施所致停工，但奥星实业作为专业的房地产开发、销售企业，在签订商品房买卖合同时，应当理性确定商品房买卖合同所涉及的履行期间和日期，在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故对奥星实业该辩解意见，本院不予采纳。涉案房屋经验收备案后，奥星实业于2019年11月29日向原告送达交房通知函，故本院对原告主张的自2018年12月1日起至2019年11月29日的违约金予以支持，奥星实业应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，即40483.58元。对涉案商品房是否符合交付条件，原、被告持不同意见，原告主张商品房的竣工验收备案表存在造假，未通过消防验收，水电等设施与配套未达到约定标准，不符合合同约定的交房条件。被告主张涉案商品房已通过五大主体验收合格即符合交房条件。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，房屋经过竣工验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》。涉案商品房已取得《竣工验收备案表》，可以认定涉案商品房经验收合格，符合合同约定的交付条件。原告认为案涉房屋的《竣工验收备案表》造假，是假验收、假备案，并要求对《竣工验收备案表》中有关单位公章及人员签名进行鉴定。本院认为，涉案工程的竣工验收经新郑市住房和城乡规划建设局审查备案，《竣工验收备案表》加盖有“新郑市住房和城乡规划建设局竣工备案专用章”，该备案表符合证据的形式要件，本院予以采信。原告要求对《竣工验收备案表》中有关单位公章及人员签名进行鉴定的请求，本院不予准许。原告对《竣工验收备案表》若有异议，其可通过其他合法途径予以解决。原告主张涉案项目设计公司涉嫌伪造人防工程资质证书，亦可通过其他合法途径予以解决。原告提交的国网河南省电力公司新郑市供电公司于2019年4月12日出具的《情况说明》，可以证明目前郑州奥星实业有限公司“润丰新尚”项目A区、B区、G区用电性质仍为基建临时用电。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，供水设施、供配电设施等基础设施如因政府/市政管网铺设未到位等原因造成未达到使用条件，××同意出卖人提供替代条件。虽然供配电设施等基础设施未到达到合同约定的条件，但奥星公司可以提供相应的替代条件，并不违反合同约定。关于商品房的消防验收，并未在合同中有明确约定，故商品房是否通过消防验收不是合同约定的房屋交付条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑州奥星实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱书峰逾期交房违约金40483.58元；二、驳回原告朱书峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848元，减半收取424元，由郑州奥星实业有限公司负担409元，由原告朱书峰负担15元。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二〇年十月十六日书记员  李智萍