江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3614号原告（反诉被告）：周斌毅（系陆继锋之妻，同时受其特别授权委托），女，1975年9月27日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告：陆继锋（反诉被告），男，1963年11月12日出生，汉族，住无锡市锡山区。被告：季惠（反诉原告），女，1987年2月14日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：贾梦斐，江苏法舟律师事务所律师。被告：戴亚俊（反诉原告），男，1986年8月24日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：贾梦斐，江苏法舟律师事务所律师。原告（反诉被告）周斌毅、陆继锋与被告（反诉原告）季惠、戴亚俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周斌毅同时作为陆继锋的委托诉讼代理人、被告（反诉原告）季惠、戴亚俊的委托诉讼代理人贾梦斐到庭参加诉讼。本案现本案现已审理终结。周斌毅、陆继锋向本院提出本诉诉讼请求，1.依法确认周斌毅、陆继锋与季惠、戴亚俊签订的无锡市房屋转让合同于2019年12月26日解除；2.季惠、戴亚俊向周斌毅、陆继锋双倍返还购房定金4万元；3.季惠、戴亚俊赔偿周斌毅、陆继锋中介费、贷款服务费、不动产证代办费2.32万元；4.季惠、戴亚俊向周斌毅、陆继锋支付违约金21.1万元；5.本案诉讼费用由季惠、戴亚俊承担。事实和理由：周斌毅、陆继锋（作为购买方）与季惠、戴亚俊（作为出卖方）于2019年10月7日签署了无锡市房屋转让合同，约定：季惠、戴亚俊同意将其所有的坐落于无锡市梁溪区的房屋（以下简称涉案房屋）出售给周斌毅、陆继锋；房屋成交价格为211万元；合同第三条第1款约定：合同签订后季惠、戴亚俊以产权证、共有证、土地证暂存中介公司，作为履行合同保证及为中介公司后期办理相关手续之用；合同第三条第2款（2）约定：周斌毅、陆继锋同意于贷款预审通过后2019年11月8日前将首付款58万元整帮助季惠、戴亚俊还贷。合同签订后，周斌毅、陆继锋依据合同约定向季惠、戴亚俊支付购房定金2万元，季惠、戴亚俊于收到定金后在合同上签字确认。周斌毅、陆继锋已向中介公司支付中介费、贷款服务费、不动产证代办费，共计2.32万元，中介公司于2019年10月7日向周斌毅、陆继锋出具《佣金收据》。周斌毅、陆继锋已经完全按照合同约定履行了付款义务。依照合同约定，周斌毅、陆继锋系委托中介公司办理贷款，并已经缴清了贷款服务费，但周斌毅、陆继锋迟迟未能收到贷款预审通过的通知，故合同第三条第2款（2）约定的首付款并未达到付款条件（合同手写条款系中介公司填写），中介公司出具的情况说明亦可证明仅有在贷款预审通过的前提下，周斌毅、陆继锋才需于2019年11月8日前支付首付款58万元。周斌毅、陆继锋在合同的履行过程中不存在任何违约行为，并且一直在积极地配合中介公司办理银行贷款手续。2019年12月5日，周斌毅、陆继锋与中介公司、季惠、戴亚俊的父亲（受季惠、戴亚俊委托）于中介公司总部5楼洽谈并已商定周斌毅、陆继锋与中介公司于2019年12月9日共同至银行办理贷款预审手续。但2019年12月6日，季惠、戴亚俊致电周斌毅、陆继锋，声称要拿回房产证，且态度恶劣。同日，中介公司告知周斌毅、陆继锋，季惠、戴亚俊已于2019年12月6日从中介公司处取回涉案房屋的土地证、房产证，并称涉案房屋不再出卖给周斌毅、陆继锋。周斌毅、陆继锋再三向季惠、戴亚俊核实，季惠、戴亚俊拿回土地证、房产证是何意？涉案房屋是否继续出售？但季惠、戴亚俊均不予明确答复。2019年12月19日，中介公司再次明确告知周斌毅、陆继锋，季惠、戴亚俊不予出卖涉案房屋给周斌毅、陆继锋。以上事实内容，中介公司出具的情况说明可予以佐证。在周斌毅、陆继锋依法履行合同，积极配合中介公司办理银行贷款，以期合同约定的首付款付款条件尽快满足的情况下，季惠、戴亚俊违约取回了作为履约保证的案涉房屋土地证、房产证并明确表示案涉房屋不再出售，季惠、戴亚俊的行为已构成根本违约，故2019年12月25日，周斌毅、陆继锋向季惠、戴亚俊发出律师函，通知解除合同并要求季惠、戴亚俊返还定金及中介费、贷款服务费、不动产证代办费损失，但季惠、戴亚俊未向周斌毅、陆继锋返还费用，故周斌毅、陆继锋为维护自己的合法权益，起诉至法院。季惠、戴亚俊共同辩称，一、季惠、戴亚俊在涉案房屋转让合同履行过程中，不存在任何违约行为，反而周斌毅、陆继锋存在违约行为，具体如下：1.周斌毅、陆继锋在房屋转让合同中明确承诺周斌毅、陆继锋为本市户籍，且征信记录无不良情况，但实际上，在中介公司为周斌毅、陆继锋办理贷款过程中，发现周斌毅、陆继锋存在小额贷款，且有逾期情形，贷款无法审批，也就是说周斌毅、陆继锋无法通过贷款方式向季惠、戴亚俊支付合同约定的购房款；2.根据合同约定，周斌毅、陆继锋应当于贷款预审通过后于2019年11月8日前支付首付款，用于季惠、戴亚俊归还贷款，但因周斌毅、陆继锋原因，迟迟未能办理贷款预审，也没有自有资金支付该笔首付款，导致季惠、戴亚俊资金压力巨大。综上，涉案合同解除的原因在于周斌毅、陆继锋，季惠、戴亚俊不应当承担违约责任。二、周斌毅、陆继锋所主张的中介费、服务费、不动产权证代办费都是由周斌毅、陆继锋直接支付给中介公司的，与季惠、戴亚俊无关，不应当由季惠、戴亚俊承担，其应该另行起诉中介公司。三、因季惠、戴亚俊无任何违约行为，故周斌毅、陆继锋所主张的违约金无依据。退一步讲，周斌毅、陆继锋在合同履行过程中仅支付了2万元定金，损失较小，且其违约金主张与双倍返还定金的诉请是冲突的。季惠、戴亚俊向本院提出反诉诉讼请求，1.周斌毅、陆继锋向季惠、戴亚俊支付违约金21.1万元；2.周斌毅、陆继锋向季惠、戴亚俊支付律师费8000元；3.本诉、反诉的诉讼费、保全费等由周斌毅、陆继锋承担。事实和理由：2019年10月，季惠、戴亚俊与周斌毅、陆继锋签订了无锡市房屋转让合同，约定季惠、戴亚俊向周斌毅、陆继锋出售涉案房屋、房款总价为211万元，并对付款时间、违约责任等均有明确约定，且周斌毅、陆继锋在合同承诺“其为本市户口，无信用不良记录”。但在上述合同履行过程中，季惠、戴亚俊自始至终仅收到周斌毅、陆继锋支付的定金2万元，并未收到其所应按约支付的任何款项。并且，因为周斌毅、陆继锋征信记录不良的原因，违法了该合同的承诺，导致无法办理商业贷款。在季惠、戴亚俊及中介公司多次催促的情况下，周斌毅、陆继锋甚至委托律师向季惠、戴亚俊发函解除该合同，对季惠、戴亚俊的合同权益造成了极大的损失。季惠、戴亚俊认为，该合同的订立真实合法有效，双方均应按照约定履行合同所述义务，周斌毅、陆继锋对自己的信用记录作出了虚假的承诺，不履行该合同的付款义务，甚至主动解除该合同，已经对季惠、戴亚俊的合法权益造成了严重的影响，为维护季惠、戴亚俊的合法权益，特依法向贵院提出反诉，恳请贵院依法裁判。周斌毅、陆继锋辨称，季惠、戴亚俊在反诉状中所述与事实不符，要求法院驳回其诉讼请求，诉讼费也应该由季惠、戴亚俊承担。本院经审理认定事实如下：2019年10月7日，季惠、戴亚俊（作为甲方）与周斌毅、陆继锋（作为乙方）签订无锡市房屋转让合同，主要约定：甲方将涉案房屋出售给乙方；房屋成交价为211万元；合同签订时，乙方向甲方支付2万元定金、甲方将房屋产权证等证件暂存中介公司，作为履行协议保证及为中介公司后期办理相关手续之用；乙方在2019年11月18日前将房款1万元交至中介公司；乙方委托中介公司办理150万元的商业贷款，乙方承诺此次为本人第一次贷款购房且无信用记录不良，符合银行贷款政策和相关规定；乙方于2019年11月18日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续，办理贷款的相关费用由乙方承担；若甲方在本合同交易房产尚有贷款未还清，由甲方应于2019年11月16日前还清该笔贷款并注销相关部门对涉案房屋设有的抵押贷款权；若乙方在办理贷款过程因故贷款数额不足或贷款不成，由乙方应在过户前以现金方式补齐；交房、迁出户口后当日由中介公司转付1万元给甲方；乙方同意于贷款预审通过后2019年11月18日前将首付款58万元整帮助甲方还贷，不足部分由甲方自行补足，甲方配合产调并提供信用报告；乙方贷款审批通过、甲方取得完全产权后3个工作日内办理过户手续；房屋交接日期为2020年7月1日前；乙方承担75960元佣金、贷款服务费1000元、不动产证代办费2200元；甲方违约应返还定金并承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金、乙方违约应承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金；违约方应承担中介公司居间服务费及因此给守约方及中介公司造成的其他损失（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；乙方承诺为本市户口，无信用不良记录；房产含地下汽车位壹个等内容。季惠、戴亚俊、周斌毅分别在上述合同落款处签字、无锡大众易房房地产经纪有限公司（以下简称大众公司）在落款处中介公司处加盖公章。嗣后，周斌毅、陆继锋向季惠、戴亚俊支付定金2万元、向大众公司支付中介费2.1万元、贷款服务费1000元、不动产证代办费1200元。上述合同签订后,周斌毅、陆继锋一直在办理贷款审批,但始终未有结果。2019年12月6日，季惠、戴亚俊至大众中介处取回涉案房屋不动产权证。2019年12月6日，周斌毅与戴亚俊的微信聊天记录中显示，周斌毅称：“周三你父亲、我、中介三方在中介总部碰面一致：下周一中介带我直接去银行预审材料。昨天晚上来也是想告诉你们夫妻，我是要买的，问题出在中介至目前为止我不知道是哪家银行可以办理中介承诺的七层贷款，以及可以放贷或贷不到。可你早上打电话说你要拿回两证，我不知道你是不卖了吗？我今天开会周三你父亲和中介都知道的呀”、“中介说你房子不卖了，你们现在什么意思，卖不卖给个准信，我这里还一起在办理银行贷款，你要是确定不卖了，我和中介就叫银行不要办了。我们根据合同解决后续事宜”；戴亚俊称：“没空搭理你、随时起诉你、后续事情解决，你准备好赔款就行了”。2019年12月25日，周斌毅委托江苏连元律师事务所律师向季惠、戴亚俊发律师函，该律师函主要载明：1、周斌毅已按双方之间的无锡市房屋转让合同履行了相关义务；2、季惠、戴亚俊取回了作为履约保证的房屋不动产权证并明确表示房屋不再出售的行为已构成根本违约；3、周斌毅与季惠、戴亚俊于2019年10月7日签订的无锡市房屋转让合同即日解除；4、季惠、戴亚俊将定金2万元返还给周斌毅，并赔偿周斌毅中介费、贷款服务费、不动产证代办费损失2.32万元。又查明，查询时间为2019年10月10日的周斌毅的个人信用报告中显示周斌毅存在逾期的情况，逾期月份为2015年2月、逾期持续月数为1个月、逾期金额为946元。季惠、戴亚俊认为，周斌毅的征信情况不良，无法按照合同约定办理贷款，是涉案房屋买卖合同无法履行的根本原因。周斌毅、陆继锋则认为，该个人信用报告征信报告是其当时提供给中介公司办理贷款用的，但并不能说明周斌毅无法贷款，其先生陆继锋也可以贷款。另查明，2020年2月，季惠、戴亚俊为本次诉讼与江苏法舟律师事务所律师签订委托合同，并支付代理费8000元。审理中，周斌毅、陆继锋提供了周斌毅、中介公司与戴亚俊父亲的录音材料，拟证明三方同意于2019年12月9日去银行进行贷款预审。季惠、戴亚俊对于该录音材料的真实性、合法性予以认可，但对关联性不认可，认为参加谈话的是戴亚俊的父亲，并不能代表戴亚俊本人；虽然双方协商在2019年12月9日去银行办理预审，但是随后周斌毅、陆继锋向季惠、戴亚俊表示即便办理了贷款，贷款审批也要很长时间，房款也要很长时间汇至季惠、戴亚俊账上，所以季惠、戴亚俊认为继续履行合同会对其资金周转产生极大的影响，所以到中介公司拿回了涉案房屋的房产证。季惠、戴亚俊提供了中介公司工作人员丁亚丽的谈话笔录。丁亚丽在上述谈话笔录中陈述，其要双方的房屋买卖合同中，具体做以下工作：1、签约前，询问征信、首付是否有问题；2、促成双方签约；3、帮助办理贷款。中介公司为周斌毅、陆继锋分别向3家银行办理贷款，但均未成功。银行不同意为周斌毅办理贷款，理由是因为周斌毅的征信不好，要将其的经营性贷款先还清后才能办理贷款，但其又没有归还经营性贷款，所以导致中介公司找的银行不同意办理贷款。中介公司第一次办理贷款不成功后，就告知周斌毅，其把相关材料取回后自己去办理贷款的，大约一个月后，其又找到中介公司，称其自己办不下来，让中介公司想办法帮其办理贷款。2019年12月6日，在中介公司总部，周斌毅、戴亚俊的父亲和中介公司相关人员一起协调此事，答应一起帮周斌毅把银行贷款办下来。后来，丁亚丽听戴亚俊称，当天晚上，周斌毅去戴亚俊家里，戴亚俊还在家，其妻子、小孩在家，周斌毅说让戴亚俊不要把房屋卖给其了，即便签了贷款也要很久才会批下来，所以戴亚俊就将房产证拿回去了。周斌毅、陆继锋对丁亚丽的谈话笔录不予认可，认为其所述不是事实，周斌毅只是个体工商户，当时贷款余额不足2万，现在其也已经还清了，并不存在多家银行逾期的情况，且丁亚丽也没有跟其说过贷款要还清；丁亚丽在2019年11月28日开始不负责周斌毅的事情了，其的事情是由中介公司总部协调三方约定于2019年12月9日去银行办理预审，但最后的结果是季惠、戴亚俊擅自不卖房了。审理中，周斌毅、陆继锋陈述，其购房的首付款一直有的，但前提是贷款预审要通过，通过后才支付首付款。如果周斌毅、陆继锋支付了50万元，因为季惠、戴亚俊要去还贷款，若贷款预审办不下来，季惠、戴亚俊再将50万元退给周斌毅、陆继锋就比较麻烦。季惠、戴亚俊则陈述，涉案购房合同约定的非常清楚，首付款的支付条件，是贷款预审通过后，在11月18日前支付，但是正是因为周斌毅、陆继锋的征信问题，客观上没有在11月18日前完成预审，那上述支付条件也就不再具备；假设周斌毅、陆继锋始终没有办理资格预审或者资格预审没有通过，而又坚持不支付首付款的，就相当于其仅用2万元锁定了季惠、戴亚俊的房屋无法出售，这显然是不合理的。审理中，季惠、戴亚俊向本院表示，其方认可与周斌毅、陆继锋之间的房屋买卖合同解除，但合同解除的原因在于周斌毅、陆继锋；季惠、戴亚俊同意返还2万元定金。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。周斌毅、陆继锋与季惠、戴亚俊签订的房屋转让合同,系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按合同的约定履行各自义务。关于交易过程中谁违约的问题。本院作如下分析:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。买受人支付价款是其合同的主要义务，而卖方的合同主要权利是取得购房款。本案中，周斌毅、陆继锋虽委托中介公司办理银行贷款，但因其自身原因导致银行贷款在合理期限内未审批通过，且周斌毅、陆继锋亦未在通知季惠、戴亚俊解除合同之前向季惠、戴亚俊支付相应的购房房款。另外，周斌毅、陆继锋认为在贷款预审通过的前提下，其才能在2019年11月8日前支付购房首付款58万元，但该观点显然系对涉案房屋转让合同中的约定存在理解错误,在贷款预审不能通过的情况下,无限期推迟购房首付款的支付时间对出售方即季惠、戴亚俊明显不利。综上，本院可以认定周斌毅、陆继锋的行为造成双方所签合同未能履行,构成违约,应承担相应的违约责任。关于季惠、戴亚俊要求周斌毅、陆继锋支付违约金的问题。本案中,因周斌毅、陆继锋违约,根据合同约定,季惠、戴亚俊虽有权要求季惠、戴亚俊承担违约金,但其所主张的的违约金过高，故本院综合考虑涉案合同签订至周斌毅、陆继锋提出解除合同的时间较短，并以季惠、戴亚俊实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持2万元。周斌毅、陆继锋所承担的2万元违约金足以弥补季惠、戴亚俊的律师费损失，故对季惠、戴亚俊主张的律师费，本院不予支持。季惠、戴亚俊同意向周斌毅、陆继锋返还2万元定金,本院予以确认。关于合同解除问题。审理中，双方一致同意解除周斌毅、陆继锋与季惠、戴亚俊签订的无锡市房屋转让合同，本院予以准许。综上所述，本院对周斌毅、陆继锋的本诉请求不予以支持，对季惠、戴亚俊的反诉请求中合理部分予以支持。据此,依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、确认周斌毅、陆继锋与季惠、戴亚俊于2019年10月7日签订的无锡市房屋转让合同已解除；二、季惠、戴亚俊应于本判决发生法律效力之日起五日内向周斌毅、陆继锋返还定金2万元；三、周斌毅、陆继锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向季惠、戴亚俊支付违约金2万元；四、驳回周斌毅、陆继锋的其他诉讼请求；五、驳回季惠、戴亚俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4585元(周斌毅、陆继锋已预交)，由周斌毅、陆继锋负担；反诉案件受理费4585元(季惠、戴亚俊已预交)，由季惠、戴亚俊负担4285元、周斌毅、陆继锋负担300元，周斌毅、陆继锋应于本判决发生法律效力之日起五日内将负担的诉讼费直接支付给季惠、戴亚俊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  薛 耀人民陪审员  窦登丰人民陪审员  徐 健二〇二〇年十月二十九日书 记 员  张曙滨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。