河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14042号原告：高彬，男，1982年4月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：李保华，河南陆达律师事务所律师。委托代理人：王广见，河南陆达律师事务所律师。被告：杨艳杰，女，1976年1月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：杨新坡，北京市京锐律师事务所律师。委托代理人：千红娟，北京市京锐律师事务所律师。原告高彬诉被告杨艳杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高彬委托代理人李保华，被告杨艳杰托代理人杨新坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高彬向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月30日解除；2、依法判令被告退还原告租金170000元、转让费150000元；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落在郑州市郑东新区天赋街16号23号楼1层附19号房屋出租给原告使用，大概面积为300平方米，多余或不足部分不予计算。房屋年租金为人民币48万元，租金交付方式为年付。租赁期共10年，被告从2018年4月10日起将出租房屋交付给原告使用，至2028年4月9日止。租赁期间的物业费等费用由原告负责。合同还约定原告向被告支付转让费15万元。合同签订后，原告依约向被告支付租金、转让费，并负责交纳物业费，开始使用该租赁房屋经营酒类销售业务。2020年1月26日，郑州市因新冠疫情要求关闭店铺，直到2020年3月17日，才允许原告开门营业，原告近两月没有任何收入，但仍向被告支付了房租。虽然自2020年3月17日，原告开门营业，但由于疫情影响导致经营出现严重困难，原告与被告磋商房租时才发现租赁房屋实际面积与合同约定的租赁面积减少了一半，但原告却是一直按照合同约定的租赁面积300平方米支付房屋租金及物业费。原告多次向被告提出降低租金申请或者按照实际承租面积计算租金，但被告均不同意。如果按合同约定的300平方米租赁面积支付租金，结合原告经营状况，将导致原告持续亏损，合同继续履行将显失公平。为减少损失，原告已经于2020年5月30日，通知被告解除房屋租赁合同，并搬离承租房屋，并将钥匙交还给被告。因此，原被告之间租赁合同已无履行可能。此外，被告将其自有房屋出租给原告，收取转让费没有法律依据，因此，房屋租赁合同解除后应将该笔转让费一并退还原告。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法判如所请。被告杨艳杰辩称，一、被答辩人在没有法律规定和合同约定的情形下单方解除涉案合同属于违约行为，根据答辩人和被答辩人签订的合同约定，被答辩人应承担违约责任。涉案合同的租赁期为2018年4月10日至2028年4月9日，而被答辩人于2020年5月30日单方提出终止涉案合同并退出承租的房屋，违反了合同法第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。被答辩人提出解除合同的理由是“被答辩人租赁房屋实际面积与合同约定的租赁面积减少一半，如果按照合同约定的面积支付租金，结合被答辩人经营状况，将导致被答辩人持续亏损，合同继续履行将显失公平”。但事实上，答辩人实际交付的房屋为郑州市郑东新区天赋路16号23号楼1层附21号一层，及附20号一层全部，大约面积为300平方米。答辩人已按照合同的约定的面积交付了房屋，且被答辩人的经营状况与答辩人无关，合同继续履行不存在显失公平之说。根据涉案合同第七条的约定，被答辩人单方提前终止涉案合同，应当向答辩人承担违约责任。另外，被答辩人单方提出终止涉案合同并退出涉案房屋，造成涉案房屋至今仍处于空置状态（截至2020.10.16日，已空置5个多月），被答辩人应赔偿由此给答辩人造成的损失。二、涉案合同约定的15万元转让费，系双方真实意思表示，并不违反相关法律、法规的禁止性规定，且已实际履行，而且符合交易习惯，答辩人不应退还。被答辩人实际承租的房屋为郑州市郑东新区天赋路16号23号楼1层附21号一层，及附20号一层全部。附21号系答辩人于2017年1月1日从第三人陈德安、杨俊琴处承租而来。附20号系答辩人于2010年3月1日从第三人张欣静处承租而来。被答辩人实际租用的房屋系第三人陈德安、杨俊琴及张欣静所有的房屋，并非答辩人所有的附19号房屋。被答辩人实际租用的房屋系由答辩人转租给被答辩人的，根据约定俗成的商业惯例，新承租人除了缴纳约定的租金之外还需要向上一承租人支付一定的转让费用。涉案合同约定的15万元转让费，系双方真实意思表示，并不违反相关法律、法规的禁止性规定，且已实际履行，而且符合交易习惯，答辩人不应退还。三、疫情发生后，被答辩人从未与答辩人协商减免2、3月份的租金事宜，且已将2、3月份的租金全额支付给答辩人。直至被答辩人退租从未与答辩人协商减免租金一事。现方才向法院提出诉讼要求答辩人退还2、3月份租金，于法无据。疫情发生后，被答辩人从未与答辩人协商减免2、3月份的租金，且被答辩人已将2、3月份的租金全额支付给答辩人。现又反悔，要求答辩人退还2、3月份租金，既不符合法律规定，也没有事实依据。被答辩人承租的房屋系答辩人从第三人陈德安、杨俊琴及张欣静处转租给被答辩人的，第三人也没有给答辩人减免租金。答辩人基于成本考虑，也无法给被答辩人减免租金，以上情况，被答辩人也是明知的。四、答辩人已按照合同的约定面积交付了房屋，答辩人不存在违约行为。被答辩人减半收取4月份、5月份的租金的请求于法无据，不应予以支持。首先，答辩人实际交付的房屋为郑州市郑东新区天赋路16号23号楼1层附21号一层，及附20号一层全部，大约面积为300平方米。答辩人交付房屋后，被答辩人根据经营需要使用了附20号的部分房屋，部分房屋被被答辩人空置，有时用于储存被答辩人的烟酒或者其他物品，该房屋由被答辩人实际控制，具体如何使用均由被答辩人决定。其次，被答辩人于2018年3月开始承租涉案房屋，按照被答辩人所称，租赁房屋实际面积与合同约定的租赁面积减少了一半，300平方米与150平方米差距如此之大，被答辩人却在长达两年多的时间里都没有对房屋的面积提出过异议，却在单方终止合同时，提出降低租金的要求未被满足的情况下，对房屋的面积提出异议，具有明显的恶意。最后，被答辩人承租房屋后，也是按照300平方米的面积缴纳物业费的。答辩人不存在违约行为，被答辩人减半收取4月份、5月份的租金的请求于法无据，不应予以支持。综上，答辩人不存在违约行为，被答辩人请求退还转让费及租金的请求于法无据，不应得到支持。原告从未与被告协商过减免租金的情形，且原告一直主动支付2020年2月至5月的租金，已经按合同支付，不存在退还一说。经审理查明,2018年3月9日，原告高彬（作为乙方、承租方）与被告杨艳杰（作为甲方、出租方）签订的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于郑州市郑东新区天赋街16号23号楼1层附19号房屋出租给乙方使用，大概面积为300平方米，多余或不足部分不予计算，以合同签订为准；本房屋净收年租余为人民币48000元，不含发票及税、费,乙方如需甲方提供发票.由乙方承担开具发票所产生的税、费；如因国家政策调整所产生的税,费,出乙方承担；转让费150000元；租赁期共10年,甲方从2018年4月10日起将出租房屋交付乙方使用,至2028年4月9日止，超过该租期,不足一个月按一个月计算，提前两个月房租视为押金；乙方租赁期间物业费、水、电、暖、燃气等所有其他费用由乙方负责；在房租期间,任何一方提出提前终止台同,需提前3个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书签订前,本合同仍然有效，违约方需向对方交纳年度租金的50%作为违约金，如逾期支付,按日3‰加收违约滞纳金，租赁期内乙方不得隐瞒甲方私自转让或转租,需经甲方书面同意方可转计或转租，否则,视为乙方违约等。原告向本院提交被告在争议房产处张贴招租信息照片一张，并称，被告拟出租的争议房屋上下两层面积才248平米，因此，原告承租一层使用面积与合同约定的300平米相差甚远。原告向本院提交承租房屋平面测绘图一份，并称，原告实际承租房屋只有139.33平方米。原被告之间约定的租赁面积与实际使用面积相差巨大，以合同约定面积继续履行合同，对原告显失公平。被告向本院提交物业证明一份及房屋现状的门面图片1张，并称，原告实际承租的房屋为郑州市郑东新区天赋街16号23号楼1层附21号一层，及附20号一层全部。被告向本院提交房屋租赁协议书复印件一份及陈德安、杨俊琴房产证复印件各一份；房屋租赁合同复印件一份及张欣静房产证复印件一份，并称，郑州市郑东新区天赋街16号23号楼1层附21号系陈德安、杨俊琴所有，房屋一层面积为123.44平方米并由被告承租使用；郑州市郑东新区天赋街16号23号楼1层附20号系张欣静所有，房屋一层面积为157.16平方米，并由被告承租，原告实际承租的房屋系被告从第三人陈德安、杨俊琴及张欣静处转租而来，原告实际承租的房屋面积大概为300平方米。被告并向本院提交被告杨艳杰房产证复印件一份，并称，合同所约定的房屋为郑州市郑东新区天赋街16号23号楼1层附19号，该房屋从未出租给被告使用。被告称，原告承租的房屋合同约定的是郑州市郑东新区天赋街16号23号楼1层附19号，但实际原告使用的是郑州市郑东新区天赋街16号23号楼1层附21号一层，及附20号一层全部。2018年3月10日，原告按照合同约定向被告支付房租48万元；2018年3月12日，原告按照合同约定向被告支付转让费15万元；2019年3月5日，原告向被告支付房租48万元；2020年4月10日，原告向被告支付房租9万元。原告向本院提交了2020年1月份原告收支表一份，2020年3月份原告收支表一份，疫情前后原告收支对比表一份，并称，因为疫情持续影响，若按租赁合同继续履行合同，将持续导致原告大幅亏损，因此继续履行租赁合同显失公平。被告称，该证据系原告单方制作，不具有客观性、真实性、合法性，不能作为证据使用。原告向本院提交2020年3月28日的原被告之间微信聊天记录截屏一份；2020年5月23日的余剑岚（系原告合伙人）与被告微信聊天记录截屏一份，并称，被告不同意原告提出的降房租重签合同的请求，原被告之间就降房租改签租赁合同事宜无法达成一致。被告称，对证明目的不予认可，该证据不能证明原告向被告提出过降低租金的请求；余剑岚和被告杨艳杰聊天的部分内容，不能证明双方的真实意思。且涉案合同系原告与被告签订的，第三人余剑岚并非涉案合同的当事人，其能否代表原告进行协商也无法确定。另外，该证据也不能证明被告提出过降房租的请求，相反该证据证实按照合同支付租金，没有申请免除租金，只申请免除违约金。原告向本院提交2020年5月30日余剑岚（系原告合伙人）与被告微信聊天记录截屏一份，并称，原告告知被告已经搬离租赁房屋，被告不同意原告降房租改签租赁合同的提议，原告为减少进一步损失的前提下，搬离租赁房屋。鉴于原被告之间租赁合同已经实际解除，被告收取原告15万转让费没有法律依据，应当返还给原告。被告称，涉案合同系原告与被告签订的，第三人余剑岚并非涉案合同的当事人，其与被告的聊天记录不具有法律约束力，终止合同应由原告和被告协商解决，而非第三人余剑岚提出。原告向本院提交原被告2020年5月30日至2020年5月31日的微信聊天记录一份，并称，原告使用房屋至2020年5月份，实际于2020年5月30日搬离完毕；2020年5月30日，被告已经接受了原告退还的租赁房屋。且被告已经安排装修人员到租赁房屋装修。被告称，原告单方搬离合同仍未解除，应当继续支付租金，房屋目前仍是空置状态。在案件审理过程中，被告向本院提交民事反诉状，反诉请求为：请求判令被反诉人向反诉人支付违约金及赔偿损失共计74万元，本院根据本案的具体情况不予准许。以上事实有原告提交的原告与被告于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》一份，2018年3月10日转款凭证一份、2018年3月12日转款凭证一份、2019年3月5日转款凭证一份、2020年4月10日转账凭证一份，2020年1月份原告收支表一份、2020年3月份原告收支表一份、疫情前后原告收支对比表一份，2020年3月28日原被告之间微信聊天记录截屏一份、2020年5月23日余剑岚（系原告合伙人）与被告微信聊天记录截屏一份、2020年5月30日余剑岚（系原告合伙人）与被告微信聊天记录截屏一份，被告在争议房产处张贴招租信息照片一张、承租房屋平面测绘图一份、原被告2020年5月30日至2020年5月31日的微信聊天记录一份；被告向本院提交的物业证明一份及房屋现状的门面图片1张，房屋租赁协议书复印件一份及陈德安、杨俊琴房产证复印件各一份，银行流水，房屋租赁合同复印件一份及张欣静房产证复印件一份，被告杨艳杰房产证复印件一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。原告称，原告已经于2020年5月30日，通知被告解除房屋租赁合同，并搬离承租房屋。原告以自己的行为表明不再履行合同，故原告诉请依法确认原告与被告于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月30日解除，本院予以支持。原告诉请判令被告退还原告转让费15万元，本院认为，该费用系原告按合同约定向被告支付，且涉案合同系原告单方解除，故对原告该项诉请本院不予支持。原告诉请判令被告退还原告租金17万元。2018年3月10日，原告按照合同约定向被告支付房租48万元；2019年3月5日，原告向被告支付房租48万元；2020年4月10日，原告向被告支付房租9万元，以上租金共计105万元。2018年4月10日至2020年5月30日共计782日，2020年年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院根据本地的防疫情况等酌定免除原告60日的租金，782日扣除60日尚余722日，按年租金48万元计算，应付租金共计949479元。被告共向原告支付租金105万元，扣除949479元后尚余100521元。《房屋租赁合同》约定，在房租期间,任何一方提出提前终止台同,需提3个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,在终止合同书签订前,本合同仍然有效，违约方需向对方交纳年度租金的50%作为违约金，如逾期支付,按日3‰加收违约滞纳金，租赁期内乙方不得隐瞒甲方私自转让或转租,需经甲方书面同意方可转计或转租，否则,视为乙方违约。该约定明显过高，本院根据本案的具体情况酌定被告按原两个月的租金数额作为提前解除合同的违约金，100521元扣除8万元后尚余20521元，被告应当予以返还，被告不得再行向原告要求支付提前解除合同的违约金或赔偿损失。故原告诉请判令被告退还原告租金170000元，本院予以支持20521元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨艳杰于本判决生效之日起十日内向原告高彬退还房屋租金20521元；二、驳回原告高彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告高彬负担2893.5元，被告杨艳杰负担156.5元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年十月十九日书记员 李泽宇