江西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣执复95号 复议申请人（异议人、被申请人）：上饶市茂林房地产开发有限公司。住所地：*********。统一社会信用代码：*********。 法定代表人：叶茂林，该公司董事长。 委托代理人：黄勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托代理人：肖康，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 申请人：南昌市第一建筑工程公司。住所地：*********。统一社会信用代码：*********。 法定代表人：刘扬国。 被申请人：叶茂林，男，1966年4月4日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县旭日街道办理施巷**。身份证号码：*********。 被申请人：江西茂林生态旅游开发集团有限公司。住所地：江西省上饶市上饶县旭日北大道**（茂林雅轩内）。统一社会信用代码：*********。 法定代表人：叶茂林，该公司董事长。 第三人：许鹏，男，1964年6月10日出生，汉族，住，住江西省南昌市东湖区阳明路****楼份证号码：*********。 复议申请人上饶市茂林房地产开发有限公司因（以下简称茂林房地产公司）不服江西省南昌市中级人民法院（以下简称南昌中院）于2020年8月18日作出的（2020）赣01执异106号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 南昌中院在执行南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建）与茂林房地产公司、叶茂林、江西茂林生态旅游开发集团有限公司财产保全一案中，被申请人茂林房地产公司对该院查封其在广信农商银行旭东支行银行开设的账户（账号：*********，余额13850138.49元）不服，提出书面异议,该院裁定驳回其异议请求。 南昌中院查明，该院于2019年2月28日作出（2018）赣01民初503号民事裁定书，裁定冻结被申请人叶茂林、上饶市上饶县茂林房地产开发有限公司、江西茂林生态旅游开发集团有限公司银行存款60338875.53元或查封、扣押其他相应价值的财产。2019年4月12日，该院依据已生效的（2018）赣01民初第503号民事裁定书，查封了被申请人茂林房产公司名下位于*****************共9套房产，*********共12套房产；查封了茂林房产公司名下位于上饶县武夷山大道*********共14套房产；查封了茂林房产公司位于*********套房产、*********房产；查封了茂林房产公司位于上饶县武夷山大道*****************房产。上述查封期限均为三年，自2019年4月12日至2022年4月11日止。上饶县不动产登记局反馈该查封房已进行抵押贷款，并建议到上饶县住建部门进行开发备案查封。同日，该院向上饶县住房和城乡建设局送达协执，查封茂林华府项目1栋1-501、1-502、1-403、1-303、1-203,2栋1-1301、1-1201、1-1003,5栋1-1001、1-1002、1-902、1-802、1-601、1-501、1-502、1-402房产的查封，期限三年，并要求未办预售许可证未经该院许可不得办理预售及销售。该院于2020年5月29日额度冻结了异议人茂林房地产公司名下开设于江西省农村信用社联合社的银行账户（账号：*********）内的银行存款，实际冻结金额为13650138.49元。2020年7月14日，异议人茂林房地产公司书面申请对该院查封的未抵押且系该院首封的不动产进行市场价值评估。2020年7月29日，茂林房地产公司书面申请撤回评估。另查明，上饶县房地产管理局、江西广信农村商业银行股份有限公司、上饶市茂林房地产开发有限公司签订了三份《预售资金监管协议书》，约定上饶市茂林房地产开发有限公司在江西广信农村商业银行股份有限公司开设的账号为*********的银行账户为茂林华府天地项目第10#幢（楼），第6#幢（楼），第8#、11#幢（楼）的商品房预售资金监管账户。 南昌中院认为,一是关于该院是否应冻结异议人茂林房地产公司账号为*********的银行账户内的银行存款。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”本案中，案涉银行账户为茂林华府天地项目第10#幢（楼）、第6#幢（楼）第8#、11#幢（楼）的商品房预售资金监管账户。本案仅对案涉银行账户内的资金予以冻结，并未予以扣划即未将案涉银行账户内的资金用于非相关工程建设。该院冻结异议人茂林房地产公司账号为*********的银行账户内的银行存款并无不妥。二是关于该院在此次财产保全中是否存在超标的查封。本案保全的资产除13650138.49元银行存款外，其余查封标的物均为不动产，并限制办理预售及销售，上饶县不动产局反馈土地存在抵押贷款。本案异议人茂林房地产公司书面申请对案涉不动产不进行评估，因案涉不动产非存款等具体明确价额的财产，未经评估、且土地存在抵押无法精确计算其价值，现有证据无法证明本案存在明显超标的查封的情形。综上，异议人茂林房地产公司提出的异议请求，无事实和法律依据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人上饶市茂林房地产开发有限公司的异议请求。 茂林房地产公司向本院申请复议称，原审异议裁定违法，既违背最高院善意文明的执行精神，亦与保全申请人目的相违背，具体理由如下：1.一审法院虽未扣划，但已经导致案涉账户内资金已经无法用于支付工程建设，违背了城市房地产管理法第四十五条规定和最高法院有关判例精神。2.该查封措施使得已办理按揭贷款手续购房人的按揭贷款无法发放至监管账户，本可持续流入资金的账户如今无法进入资金。即使不考虑已查封不动产是否超额或者足额，该执行措施实际上也背离了申请保全人南昌一建的利益及其保全目的。3.南昌一建亦认同，预售资金监管账户内资金不得扣划。为此，即使南昌一建的诉讼请求得到全部支持且判决已生效，在该账户内资金不得扣划且茂林公司对户内资金的使用全程接受政府行政主管部门的监管的情况下，查封措施并无实际意义，完全可通过要求茂林公司出具不得为非项目利益使用资金的书面承诺或者向行政主管部门下达协助执行通知书（监管）方式予以解决。4.项目无法继续销售，使得项目已经停工，损害了购房人的利益，背离了最高院提倡的善意文明执行理念。5.复议申请人提供的证据已证明，系一审法院首封且无抵押的资产足以覆盖南昌一建请求的债权。请求撤销（2020）赣01执异106号执行裁定，解除对复议申请人预售资金监管账户及内资金（账号：*********，开户行：广信农商银行旭东支行）的冻结。 本院经审查补充查明，南昌中院在审理原告南昌市第一建筑工程公司与被告叶茂林、上饶市茂林房地产开发有限公司、江西茂林生态旅游开发集团有限公司，第三人许鹏民间借贷纠纷一案中，申请人南昌一建向该院提出财产保全申请，请求冻结叶茂林、茂林房地产公司、江西茂林生态旅游开发集团有限公司银行存款60338875.53元或查封、扣押其他相应价值的财产。 另查明，2020年5月28日，中旷建设集团有限公司上饶茂林华府项目部向茂林房地产公司发出《停工的告知函》，称因茂林房地产公司前期拖欠该公司项目部巨额工程款的违约行为，导致工程进度严重脱期，给该公司项目部造成了巨大的经济损失，为了控制损失的继续扩大，只能采取停工措施，停工期间所造成的各项损失和费用均由茂林房地产公司承担。2020年6月28日，江西广信农村商业银行股份有限公司旭东支行向茂林房地产公司发出《情况告知书》，称案涉账户于2020年5月29日起为冻结状态，望茂林房地产公司尽快采取措施解除上述监管账户的冻结，以便监管账户内资金专款专用，恢复在该银行的贷款发放业务及客户办理按揭贷款等手续。 本院查明的其它事实与南昌中院基本一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是人民法院能否冻结预售资金监管账户。 商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，城市房地产管理法第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（*********）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。本案现有证据能够证明茂林房地产公司在江西广信农村商业银行股份有限公司开设的账号为*********的银行账户为茂林华府天地项目第10#幢（楼），第6#幢（楼），第8#、11#幢（楼）的商品房预售资金监管账户，账户内资金系被执行人茂林房地产公司预售房产所得，应优先支付该房产所在工程建设，如不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。目前，因茂林房地产公司拖欠施工方工程款，该工程已处于停工状态。因此，对该预售资金监管账户予以解封，保障众多普通购房者的合法权益不受损害，确保预售资金用于工程施工建设，是符合我国城市房地产管理法规定和国务院有关通知精神的。 综上所述，复议申请人的复议请求成立，应予支持。本案原审异议裁定事实不清、适用法律错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下： 一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01执异106号执行裁定； 二、解除对被上饶市茂林房地产开发有限公司在广信农商银行旭东支行银行*********账户的冻结。 本裁定为终审裁定。 二〇二〇年十月二十七日