广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初10241号原告：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所：惠州市惠城区*******第13层。法定代表人：黄某1。委托代理人：朱效根，广东权晔律师事务所律师。委托代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告一：张卫明，男，汉族，1979年4月15日出生，公民身份号码：441************331，住址：惠州市惠城区*********************。被告二：王送妹，女，汉族，1986年10月26日出生，公民身份号码：441************661，住址：惠州市惠城区*********************。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告张卫明、王送妹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，被告是惠州市*********************的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。但是，自2016年5月1日开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，小区物业服务费单价住宅为1.35元/平方米/月，涉案房屋面积为93.41平方米，每月需缴126.1元，截止2018年1月20日，共计欠缴物业服务费20个月又20日，共计2606.07元。此期间还欠缴原告垫付的水费499.1元，公摊电费526.27元，原告在管期间每月向被告送达收费通知单进行书面催缴，但被告均置之不理。综上所述，被告行为已严重违约，侵害了原告及小区全体业主的合法权益，为维护原告合法权益，特诉请人民法院依法判决。诉讼请求：1、请求判令被告支付2016年5月1日至2018年1月20日的物业服务费2606.07元，水费499.1元，公摊电费526.27元，共计3631.44元；2、请求判令被告支付违约金1143.9元（以3631.44为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计4775.34元；3、请求判令被告承担诉讼费。被告张卫明提交书面答辩状称，一、2016年5月1日至2017年9月30日物业服务费2143元，2016年5月1日至2017年12月31日水费499.1元，公摊电费526.27元。共计3169元。答辩人己于2020年4月19日缴交给惠州市中鹏物业管理有限公司。原告起诉状中陈述的“一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境”，与事实不符，原告至劣迹就不一一赘述，因有其他业主提交了多项举证材料证明，所以答辩人应有权拒绝缴交2016年5月1日至2017年9月30日前的物业服务费，但答辩人本着和谐社会原则，主动与原告协商并缴交了费用。但是原告拒绝撤销起诉，原因是称被告仍欠2017年10月1日至2018年1月20日物业服务费（此期间的中鹏物业管理公司的物业服务属不合法，属于强买强卖行为，此点陈述以及举证如第二点），而这给答辩人带来非常大的困扰，甚至影响了正常的工作和生活。答辩人保留对原告的索赔权利。而且原告这也是肆意浪费司法资源。此行为应被指责并制裁。二、2017年10月1日至2018年1月20日物业服务费462.44元。此部分费用中鹏物业服务有限公司属于不合法服务，答辩人不接受缴交。1、根据中鹏物业服务管理公司提供的举证[御景花园前期物业服务协议]第五章：第十五条本协议期期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签定新的物业管理服务协议生效时止。2、御景花园业主委员会已与2017年9月30日与上海银湾物业管理有限公司签定了物业服务合同，本合同为全体业主认可，且经广东省博罗县人民法院《民事判决书》（2017)粤1322民初4271号判定为合法有效。至2017年9月30日止中鹏物业管理有限公司与御景花园业主签订的《前期物业服务协议》服务终止，根据国务院《物业管理条例》第二十六条，《广东省物业管理条例》第十五条规定，中鹏物业管理有限公司应在2017年9月30日起15日内，即2017年10月15日前退出御景花园小区。三，补充说明：1、中鹏物业管理有限公司提交之证据物业资质证书有效期截止2016年，说明中鹏物业管理有限公司在2017年1月起为无资质经营。2、原告在御景花园其他业主法庭应诉中出示的证据惠州市江南办事处2017年10月18日的致御景花园小区业主的一封信，以此证明原告在2017年10月1日至2018年1月20日期间在御景花园小服务收费的依据。答辩人认为此信只是一封建议意见而已，答辩人没有亲自或者委托授权代理人签名认可，而且此建议意见不能凌驾于《民事判决书》（2017)粤1322民初4271号的法律裁决，所以根本不具法律效力。综上所述，原告未按照《前期物业服务协议》合法提供服务，属违约在先，现请法院支持：责成原告撤销对被告关于2016年5月1日至2017年9月30日物业以及水费，公摊电费欠费的诉讼。驳回原告收取2017年10月1日至2018年1月20日物业服务费。驳回原告违约金请求。原告承担本次所有诉讼费用。被告王送妹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据。审理查明的事实经审理查明，被告是惠州市惠城区*******鹏达御景花园2号楼2204房的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为93.41平方米。被告于2014年1月4日收楼，与原告签订了《前期物业服务协议》，约定：业主接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业服务费用按月交纳，逾期未交纳业主按日以应交物业管理服务费及相关费用的1%计滞纳金向原告支付作为违约金。原告代供水部门向业主收取每月的自来水费，收费标准按供水部门规定的标准收取。原告每月向业主收取上月的公用水电分摊费用，按照当月实际发生用量按户分摊计算。服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。原告称，至庭审时被告其它费用已偿还，还拖欠2017年10月1日至2018年1月20日物业服务费462.3元，不向被告主张违约金。2017年原告将惠州市******业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市惠城区*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，本院曾分别去函惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处。惠州市住房和城乡建设局复函：2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面会议纪要，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在会议纪要上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市******业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由银湾开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：被告是否应当足额向原告支付2017年10月1日至2018年1月20日的物业服务费。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确认原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明，过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，即《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费462.3元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给其造成损失的，被告可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告张卫明、王送妹应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年10月1日至2018年1月20日的物业服务费462.3元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由被告张卫明、王送妹负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 杨燕红二〇二〇年十月九日法官助理 张岳灵书 记 员 李诗琪