黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初3511号原告：孙学志，男，1975年10月6日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托代理人：田慧贤，黑龙江恒辰律师事务所律师。委托代理人：于长涛，黑龙江恒辰律师事务所律师。被告：李成龙，男，1988年9月27日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被告：满天玲，女，1965年10月21日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。原告孙学志与被告满天玲、李成龙房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年5月29日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告孙学志及其委托代理人田慧贤、于长涛，被告李成龙、满天玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原告与被告满天玲双方签订的门市租赁合同书；2、判令被告满天玲退还原告租赁费29167元，租金每年5万元，从每年11月至次年11月，因当时2020年3月25日原告在租赁房屋内的所有物品均被××区××大队强制搬出，导致原告无法继续使用租赁房屋，租赁合同无法继续履行，二被告应退还原告7个月房租（4月5日至11月5日每月房租4167元），共计29167元；3、判令被告满天玲退还原告房屋押金3000元；4、判令被告满天玲给付原告违约金3000元（合同第五条约定违约金3000元）；以上共计35167元；5、判令被告给付原告第二项至第四项款项的利息（自2020年3月25日期按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至款付清止）；6、判令被告李成龙对第二项至第五项诉请承担连带责任；7、本案案件受理费由二被告承担。事实和理由:原告与被告李成龙系朋友关系，二被告系母子关系。2016年6月15日，原告在李成龙的陪同下与满天玲和案外人刘杨签订《店铺转让合同》，案外人刘杨将洗车行转让给原告，并约定租期到2016年11月5日。2016年9月1日，原告与被告满天玲签订《门市租赁合同书》，约定租期至2017年11月，年租金5万元，押金3000元，并约定违约方无条件支付守约方3000元违约金。合同签订后原告如实履行了自己的义务，将5万元的租金和3000元的押金交付给了被告李成龙。原告每年都会将租金5万元交付给被告李成龙，继续延续合同2019年10月11日，原告将5万元租金交于被告李成龙后，合同顺延至2020年11月。2020年3月初，原告洗车行室内设备、衣物等被城管强制性搬出室外。2020年4月23日，洗车行所在房屋被城管拆除。原告认为，二被告自签订合同之口起至今未告知原告案涉房屋是违章建筑，致使原告设备衣物等被强制搬出洗车行室外，洗车行所在房屋被城管拆除，合同已经不具备继续履行的条件。因二被告的原因导致合同法继续履行，二被告应当承担违约责任。原告多次与一被告沟通，但二被告始终以各种理山推脱拒绝退还租金和押金，担绝给付违约金。原告无奈，为维护原告的合法益，诉全贵院、求法院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。二被告辩称：同意第一项、第三项、第六项诉请，不同意第二项诉请数额，使用时间到2020年4月22日，同意退还原告26807元，不同意第四项、第五项、第七项诉请，违约金不认可。原告提出我们出租的房屋为违章建筑我们不同意，有证据。退还违约金部分我们认为合同不能履行属于不可抗力，不属于双方任何一方的意愿，所以我方不属于违约。原告提出我方以各种理由推脱拒绝退还租金及押金不属于事实，由于原告承租的此房屋实际经营为洗车，其所持有的营业执照经营者为满天玲，2020年4月23日哈尔滨市香坊区老旧小区改造为支持政府工作由当地街道办事处主任做该房屋产权人陈兆荣工作，此房产于2020年4月23日拆除，现我方正在与香坊区政府有关领导及部门就赔偿方式及金额商讨。被告曾多次与原告协商，原告在租赁房屋期间办理了洗车会员次卡的退卡及后续使用问题多次协商，然而原告多次口头对被告说此租赁房产期间经营洗车行期间所办的洗车会员次卡已经全部联系所有会员退费清理。但从2020年4月初以来，被告多次接到香坊区香大市场监管所打来的洗车会员次卡持有人的投诉及诉求，退掉所持有的车友会洗车行洗车次卡，因原告租赁该房产期间经营洗车行的实际行为因该洗车行营业执照为满天玲，所以满天玲为被告承担了洗车会员次卡退卡的连带责任，所以我方认为在原告没有清理掉所有的他营业期间的洗车会员次卡，我方无法退还他所剩下的房租。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、店铺转让合同一份、门市租赁合同一份。证明：2016年6月15日经被告满天玲同意由案外人刘杨将案涉房屋转让给原告，原告与满天玲于2016年9月1日签订房屋租赁合同，租赁合同中第五条约定如果某一方因自己单方面原因终止本合同将无条件赔偿另一方3000元违约金。合同中第六条约定押金为3000元。年租金为5万元。二被告对证据真实性没有异议，对证明问题有异议。签订合同中第八条假设出现不可抗力因素如房屋动迁等使本合同无法再继续履行，双方皆不算违约。消息方有义务提前通知另一方，乙方搬出，租金按照实际租房时间计算，多余的退还给乙方，甲方不承担乙方任何经济损失及连带责任。证据二、收条两份。证明：原告分别于2018年10月13日、2019年10月11日向被告李成龙缴纳5万元租金，将案涉房屋的租赁期限延期至2020年11月4日，被告李成龙系该房屋的实际房主，满天玲系该房屋的名义房主。二被告对证据真实性没有异议，对证明问题有异议。该房屋实际承租人为陈兆荣，非我本人，我为该房屋承租人外孙子。证据三、照片六张、视频五份。证明：原告所经营的车友汇汽车美容行室内物品于2020年3月25日被哈尔滨市香坊区城管大队强制搬出室外，搬空原告车友汇汽车美容室内物品均系上述城管大队所雇用的编外人员致使原告无法继续使用案涉房屋。案涉房屋于2020年4月23日被哈尔滨市香坊区城管大队强制拆除。二被告对证据时间有异议，搬出物品动机有异议。搬出物品非香坊城管强制搬出，为原告自行搬出。原告提供的视频当中为原告搬运车友汇汽车美容行室内物品的为原告所雇用或认识的人员，非原告陈述中所述的城管大队雇用的编外人员。二被告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、哈尔滨市标准件工业公司公有房屋承租证一份。证明：该承租房屋非违建。原告认为该证据首页虽然有公章，但是并没有说明是198几年几月几日承租，房屋坐落位置为香坊区香坊大街××号，与本案房屋位置古香街6-1号位置不符，不能证明承租的房屋为案涉房屋，不能证明被告所述的该房屋并非违建房屋。证据二、法定地名门牌号申请注册登记表一份。证明：租用房屋香坊大街××号为现香坊区古香街6-1号。原告认为该证据仅显示香坊区古香街6-1号，未记载香坊大街××号，不能证明香坊大街××号房屋与案涉房屋有任何关联性。证据三、照片五份、通话录音一份。证明：原告所租赁的房屋拆除时间为2020年4月23日上午10:09分及原告经营期间所办理的洗车次卡未被清理消费干净。原告在通话中如找到一位剩余洗车次卡的持有人放弃余下所剩租赁房款的事实。原告认为五张照片的内容不能证明有人办理的该洗车次卡，对该证据的真实性有异议，针对录音内容被告提供的文字版不完整，不能说明整体交谈内容，另外该内容仅是双方的对话，并非是针对某一问题的协商，该内容与本案无关联性，不能证明被告所要证明的问题。证据四、营业执照一份。证明：该房屋车友汇汽车美容行营业执照经营者为满天玲，非原告。原告认为该营业执照所记载的经营者为满天玲，被告已经认可并承认实际的经营者为孙学志，现在又拿该营业执照证明实际的经营人并非孙学志前后矛盾，门市租赁合同书以及收条等内容均已经证明孙学志是实际的经营者，被告也已经同意支付诉请的第一项、第三项、第六项并认可门市租赁合同书的真实性，均已经表明被告承认孙学志为实际经营人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：2016年6月15日，原告与案外人刘杨签订《店铺转让合同》，约定案外人刘杨将位于哈尔滨市古香街6-1号洗车行转让给原告，租期到2016年11月5日。2016年9月1日，原告与被告满天玲签订《门市租赁合同书》，约定被告满天玲将位于古香街6-1号的房屋出租给原告，租期自2016年6月1日至2017年11月，每年租金5万元，押金3000元，如果一方因自己单方面原因终止本合同，将无条件赔偿另一方3000元违约金。合同签订后，原告向二被告支付了房屋租金及押金。租赁期限到期后，原告继续租赁案涉房屋，原告按年支付房屋租金。二被告系母子关系，原告将2018年11月至2019年11月、2019年11月至2020年11月期间的房屋租金交付给被告李成龙。2020年3月，案涉房屋因涉嫌违建，被相关政府行政部门通知将拆除。2020年3月25日，原告将案涉房屋内的物品搬出。2020年4月23日，案涉房屋被城管部门拆除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确时，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”关于原告诉请解除原告与被告满天玲双方签订的门市租赁合同书的问题，2018年以后，原告与被告满天玲未签订书面的房屋租赁合同确定租赁期限，故双方形成的应为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，原告诉请解除《门市租赁合同书》，二被告亦表示同意，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告诉请被告满天玲退还原告租赁费29167元的问题，因原告与被告满天玲之间形成的为不定期租赁合同，原告应给付被告满天玲实际占有使用租赁房屋期间的房屋租金，原告已经将全年租金一次性给付被告满天玲，被告满天玲应返还原告未占用使用租赁房屋期间的房屋租金。关于租金的计算问题，原告已给付被告满天玲2019年11月至2020年11月期间的房屋租金5万元，原告于2020年3月25日从案涉房屋中搬出，故被告满天玲应返还原告2020年3月25日至11月期间的租金，故原告的该项诉请未超出法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告满天玲退还原告房屋押金3000元的问题，因二被告同意原告的该项诉请，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告诉请被告满天玲给付原告违约金3000元的问题，案涉房屋因被相关政府部门确定为违建并拆除导致原告无法继续租赁房屋，被告满天玲不存在主观违约的意思表示，不符合因自己单方面原因终止本合同的情形，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告诉请被告满天玲给付原告房屋租金及押金的利息问题，二被告未及时返还原告房屋租金及押金会给原告造成一定的损失，故对于原告诉请的利息本院予以支持。关于利息数额的计算问题，原告在租赁案涉房屋时应尽审慎义务对案涉房屋是否取得房屋产权证书进行核实，原告未尽审慎义务应承担一定的责任，故利息应以房屋租金29167元及押金3000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自本案开庭之日即2020年7月14日起计算至实际给付之日止。关于原告诉请被告李成龙对第二项至第五项诉请承担连带责任的问题，因二被告同意原告的该项诉请，故本院对原告的该项诉请予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条，第六十条，第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙学志与被告满天玲于2016年9月1日签订的《门市租赁合同书》；二、被告满天玲于本判决生效后立即返还原告孙学志房屋租金29167元；三、被告满天玲于本判决生效后立即给付原告孙学志房屋租金的利息（以29167元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月14日起计算至实际给付之日止）；四、被告满天玲于本判决生效后立即返还原告孙学志房屋押金3000元；五、被告满天玲于本判决生效后立即给付原告孙学志房屋押金的利息（以3000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月14日起计算至实际给付之日止）；六、被告李成龙对被告满天玲承担的上述款项承担连带给付责任；七、驳回原告孙学志的其他诉讼请求。案件受理费679元（原告已预交679元），由原告孙学志承担75元，由被告满天玲承担604元，并与上述款项一同给付原告孙学志，被告李成龙对被告满天玲承担的案件受理费承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王 超人民陪审员  王彦华人民陪审员  徐光宇二〇二〇年十月七日法官助理樊明芳书记员周琳