上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初6859号原告：张晓群，女，1981年9月26日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：王永，男，1981年6月6日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：碧桂园(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：杨洁。第三人：金晨曦，男，1996年11月29日生，汉族，住上海市嘉定区娄塘镇陆渡村**。委托诉讼代理人：金振宇，男，汉族，1973年6月17日生，住，住上海市嘉定区/div>原告张晓群、王永与被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院根据被告的申请，依法追加金晨曦作为第三人参与诉讼。原告张晓群、王永，被告委托诉讼代理人杨洁，第三人金晨曦委托诉讼代理人金振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓群、王永向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复位于上海市嘉定区徐行镇启悦路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋顶部的漏水、墙壁渗水、下水道返水问题；2、判令被告支付原告2019年5月20日至2019年6月13日期间逾期交房违约金14,600元；3、判令被告支付原告自2019年6月14日至被告修复完毕交付原告之日止的房屋租金(按每月14,400元计算，暂计算至2020年9月4日为216,000元)；4、判令被告支付原告误工费4,500元及多次往返上海市嘉定区徐行镇启悦路XXX弄交通费500元，合计5,000元；5、判令被告支付物业费、水电费；6、判令被告承担鉴定费15,000元。庭审中，两原告撤回了第2项、第5项诉讼请求。事实和理由：两原告与被告于2019年3月15日签订了《上海市商品房出售合同》，原告向被告购买位于上海市嘉定区徐行镇启悦路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，原告于2019年3月15日支付首付款266万元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2019年5月9日将100万元按揭贷款全额支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告多次催促，被告工作人员于2019年6月13日通知原告办理交房、入住手续，但原告去办理交房时，发现房屋漏水严重，整个屋顶打满膨胀螺丝，因为没有达到收房条件，原告拒绝收房，被告也认可并承诺尽快修复交房，但直到2019年11月20日，房屋漏水问题仍未解决。现由于房屋存在质量问题，被告应对系争房屋进行维修并赔偿原告损失，故诉至法院。被告碧桂园公司辩称，系争房屋顶部漏水并非被告的责任，系楼上业主即第三人违规改造，将露台进行苗木种植，改变了房屋用途，若被告需要承担责任，则被告同意进行修复；原告主张的房屋使用费损失并未实际发生，不同意承担房屋漏水产生的损失，即使要计算损失，不同意原告主张的房屋使用费计算标准，且原告与被告于2019年7月15日在居委会进行协商，但未能协商一致，因此之后的扩大损失被告不应承担；原告主张的误工费及交通费未提交相应凭证，属于原告自己的支出，要求被告承担无事实与法律依据。第三人金晨曦述称，不认可被告所述的违规改造，第三人在原地表上加了防水、贴了地砖并砌了花坛，种植小树苗，被告从未就露台装修问题与第三人进行过沟通，原告的损失与第三人无关，愿意配合维修。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月15日，张晓群、王永(乙方，买方)与碧桂园公司(甲方，卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定张晓群、王永向与碧桂园公司购买系争房屋，房屋为店铺用房，建筑面积99.83平方米，总房价款366万元；合同第十六条约定，甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方免费修复；补充条款一第五条约定，保修期限内，在正常使用情况下，该房屋存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，甲方应当及时更换、修理；乙方对该房屋存在的房屋质量问题要求检测的，检查费用由乙方先行垫付，如检测后质量不合格的，检测费用由甲方承担。同日，碧桂园公司向张晓群、王永出具收楼通知书，称系争房屋可于2019年6月13日交付，张晓群、王永在该通知书尾部签字确认。合同签订后，碧桂园公司的工作人员于2019年6月12日通过微信通知张晓群、王永于2019年6月13日办理交房手续。后，张晓群、王永在收房时发现系争房屋顶部漏水，遂进行报修。双方就房屋漏水问题无法协商一致，系争房屋现处于空置状态。金晨曦向碧桂园公司认购嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX层XXX室。系争房屋的上方为202室房屋的露台，金晨曦对202室房屋露台进行铺设地砖装修、砌花坛进行种植。审理中，本院根据张晓群、王永申请，委托上海源正科技有限责任公司(以下简称源正公司)对系争房屋顶部漏水的原因进行鉴定，并出具修复方案。源正公司于2020年8月24日出具鉴定意见书，载明：系争房屋漏水原因包括屋面原土建施工防水层已失效；202室露台装饰施工(地砖铺设)抬高导致女儿墙泛水部位防水高度相对减小，对露台区域整体防水性能存在一定不利影响。修复建议为屋面整体凿除至20厚RP15水泥砂浆找平层，按建通施《工程做法表》重做防水层及各附加层，具体如下：40mm厚C20细石混凝土，表面压光，混凝土内配φ6钢筋双向中距200mm，分缝4000mm×4000mm，缝宽15mm，缝内填防水硅胶；10mm厚低标号水泥砂浆隔离层一道；4mm厚SBS改性沥青防水卷材；1.5mm厚聚氨酯防水涂料，四周遇墙上翻500mm并高出完成面；女儿墙及出屋面外墙防水节点做法详见图4；室内顶面渗漏水受损区域(15-19/1/A-B轴)涂料整体铲除，重新批嵌腻子，涂料一底两面。张晓群、王永为此支付司法鉴定费15,000元。对该鉴定意见书，张晓群、王永及金晨曦均无异议。碧桂园公司认为鉴定意见仅载明防水失效，未写明防水失效的原因，土建施工均经监理单位验收合格，防水层厚度、防水材料均符合要求并具有相应的合格检测报告，防水层失效并非施工所致；二楼业主即第三人对露台的施工，对原土建施工进行破坏，故导致漏水；对修复房屋无异议，若其应承担漏水主要责任，其愿意进行修复。鉴定人员出庭陈述称，露台装修未破坏土建施工，未影响原屋面排水，露台装饰施工对露台区域整体防水性能存在一定不利影响，但影响不大，具体责任认定不应由鉴定单位判断。2020年10月19日，源正公司就202室露台装饰面出具修复建议补充说明。张晓群、王永及金晨曦均无异议。碧桂园公司则表示愿意对202室露台修复至毛坯状态，不愿意对露台装饰层进行修复。庭审中，碧桂园公司表示系争房屋的使用费为每月10,000元左右。审理中，张晓群、王永表示除房屋顶部漏水外，还有墙壁渗水、下水道返水的情况。碧桂园公司则称张晓群、王永从未就墙壁渗水、下水道返水问题进行报修，无相应的报修记录，碧桂园公司在委托物业公司在前期维修系争房屋屋顶漏水时，已将侧墙伸缩缝漏水修复完毕，现已不存在墙面渗水情况。本院认为，张晓群、王永与碧桂园公司签订的《上海市商品房出售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应属合法有效。关于碧桂园公司主张防水层失效并非施工所致，系露台施工所致的意见，与司法鉴定意见不符，且鉴定人员已作出合理解释，故对碧桂园公司的该节抗辩意见，本院不予采信。根据司法鉴定意见书的结论，系争房屋顶部漏水原因为屋面原土建施工防水层已失效，露台装饰施工对露台区域整体防水性能存在一定不利影响，故碧桂园公司应对漏水承担主要责任，金晨曦应承担次要责任。至于具体的责任分担，本院根据露台装饰施工对露台区域整体防水性能影响程度，酌情认定金晨曦应承担20%的责任，碧桂园公司应承担80%的责任。张晓群、王永有权要求碧桂园公司予以修缮，碧桂园公司在审理中亦明确表示同意进行修复，故本院对张晓群、王永要求碧桂园公司对房屋顶部漏水问题进行修复的诉讼请求予以支持，碧桂园公司应按照鉴定意见书确定的修复方案对系争房屋予以修复，并根据其过错程度承担本案的司法鉴定费，同时应对造成的张晓群、王永财产损失进行赔偿。至于张晓群、王永主张的系争房屋墙壁渗水、下水道返水问题，由于张晓群、王永未提交相应的报修记录，亦未就上述问题提出司法鉴定申请，碧桂园公司亦不同意进行修复，故对张晓群、王永要求碧桂园公司修复系争房屋墙壁渗水、下水道返水问题的诉请，本院不予支持。张晓群、王永主张的房屋租金实为房屋使用费损失，确属因漏水造成张晓群、王永的财产损失，应予支持。关于使用费损失的计算问题，碧桂园公司于2019年6月13日向张晓群、王永交付系争房屋，张晓群、王永随即发现系争房屋存在漏水并进行报修，现张晓群、王永主张自2019年6月14日起算使用费损失，并无不当，本院予以支持，但使用费损失应计算至碧桂园公司修复之日止。碧桂园公司主张使用费损失应计算至2019年7月15日，之后为张晓群、王永扩大损失的意见，因张晓群、王永与碧桂园公司均未参加2019年7月15日的协商，碧桂园公司也并未对系争房屋进行修复，故对该节意见本院不予采信。至于计算标准，本院参考周边商铺租金标准、碧桂园公司的过错程度酌定按每月8,000元计算。张晓群、王永主张的误工费、交通费，无合同依据，且张晓群、王永提交的证据不足以证明其主张，故对该项诉讼请求，本院不予支持。至于金晨曦露台装修修复问题，碧桂园公司表示愿意将露台修复至毛坯状态，不愿意对露台装饰层进行修复，经本院释明，金晨曦表示就露台装修损失问题，将另行主张，故本案不作处理。张晓群、王永庭审中撤回要求碧桂园公司支付逾期交房违约金、物业费、水电费的诉讼请求，系其处分自己的权利，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内对原告张晓群、王永位于上海市嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋顶部漏水部位进行修复(修复方案详见上海源正科技有限责任公司司法鉴定意见书的修复建议，修复不包括露台装饰层)；二、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓群、王永房屋使用费损失(自2019年6月14日起至修复之日止，按每月8,000元计算)；三、被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张晓群、王永司法鉴定费12,000元；四、原告张晓群、王永的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,615元，减半收取2,307.50元，由原告张晓群、王永负担804元，由被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司负担1,503.50元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二〇年十月三十日法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……