广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终3296号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地:广东省湛江市麻章区*****，统一社会信用代码914************570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何永卫，男，1974年1月15日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区**********，公民身份号码为440************819。被上诉人（原审原告）：梁桂言，女，1972年11月9日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区******，公民身份号码为440************827。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：廖兴繁，广东大展律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李柏浩，广东大展律师事务所实习律师。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人何永卫、梁桂言商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人何永卫、梁桂言共同的委托诉讼代理人廖兴繁、李柏浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法进行改判。二、依法分摊一审、二审受理费。事实和理由：一、一审法院判决违约金的计算偏高，应依法予以调整。1.根据有关法律和司法解释的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。2.关于何永卫、梁桂言的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，就本案纠纷而言，可能给何永卫、梁桂言造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。但就房屋交易环节而言，虽然涉案房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标实质上均已验收合格，涉案商品房的市场价格已经比交易时的价格上涨了近一倍，故何永卫、梁桂言在房屋交易环节是没有损失的。广弘物业公司迟延交付房屋，只是导致何永卫、梁桂言无法及时使用房屋。何永卫、梁桂言因为无法及时使用房屋产生的损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘物业公司在一审时提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为何永卫、梁桂言实际损失的参考。本案一审时，广弘物业公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见有相应的事实和法律依据，应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应考虑合同约定的可以免责的情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，该30天在计算违约天数时应予以剔除。何永卫、梁桂言答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。广弘物业公司的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。何永卫、梁桂言向一审法院起诉请求：一、判决广弘物业公司自2018年9月16日起至涉案房屋取得竣工备案表并交付给何永卫、梁桂言时止，以544748元为基数，按每日万分之三向何永卫、梁桂言支付逾期交房违约金（自2018年9月16日暂计至2020年3月22日逾期交房违约金人民币为90374元）；二、本案诉讼费用由广弘物业公司负担。一审法院审理查明：2017年4月12日，何永卫、梁桂言与广弘物业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017008329），约定何永卫、梁桂言购买广弘物业公司位于湛江市麻章区*****************，总房款为544748元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”同时，合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，即出卖人应当在2018年9月15日前向买受人交付商品房，交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对广弘物业公司逾期交房的违约责任进行了约定：按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，何永卫、梁桂言依约支付了全部房款给广弘物业公司，何永卫、梁桂言提交了购房发票予以佐证，广弘物业公司对此没有异议，故予以确认。对于涉案房屋的竣工验收情况，广弘物业公司在庭审中确认其2020年3月3日取得建设工程竣工验收备案证明文件。对于涉案房屋的交付情况，广弘物业公司向一审法院提交了《单位工程竣工验收备案表》、《关于完善商品房接收手续的通知书及邮单》、《房屋查验表》、《装修许可证》、《装修申请书》、《不动产测量报告》、《委托书》，欲证明其于2019年2月28日将房屋交付给何永卫、梁桂言装修使用；何永卫、梁桂言对此有异议，认为广弘物业公司在该时间并未取得竣工验收备案表，不具备交房条件。广弘物业公司提交《关于完善商品房交接手续的通知书》及邮单，欲证明其于2020年3月12日通知何永卫、梁桂言进行后续完善商品房交接手续；何永卫、梁桂言对此没有异议，认为其于2020年3月22日正式与广弘物业公司办理房屋交付验收手续。一审法院审理认为，本案属商品房预售合同纠纷。本案的焦点为：一、广弘物业公司逾期交房是否构成违约；二、何永卫、梁桂言的请求是否合法合理，应否支持。一、关于广弘物业公司逾期交房是否构成违约的问题。何永卫、梁桂言与广弘物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应严格按照合同约定履行各自的义务，何永卫、梁桂言按照合同约定已履行支付房款义务。按照双方签订合同的第九条、第十一条之约定，广弘物业公司应于2018年9月15日前将取得建设工程竣工验收备案证明以及房屋测绘报告的房屋交付何永卫、梁桂言，广弘物业公司未能按期将符合条件的房屋交付何永卫、梁桂言，已构成违约，应承担相应的违约责任。广弘物业公司主张逾期交房的原因在施工方，逾期交房的责任不在广弘物业公司，不属不可抗力的免责情形，广弘物业公司提出的抗辩理由不成立，不予采纳。二、关于何永卫、梁桂言请求是否合法合理，应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，何永卫、梁桂言可就广弘物业公司的违约行为请求广弘物业公司继续履行、承担违约责任。何永卫、梁桂言请求广弘物业公司按照合同约定支付已付房款万分之三的违约金，该标准属合同范围，予以支持。合同约定在合同继续履行的情况下，出卖人以全部房价款为基数按每日万分之三计付违约金给买受人。该约定标准没有超过民间借贷年利率24%，不存在显失公平的情形。另，广弘物业公司认为房价上涨，何永卫、梁桂言不存在实际损失，主张按同地段房屋租金计算违约金。双方对违约金的计算标准有明确约定，依法应按合同约定计算。何永卫、梁桂言因房价上涨带来利益，属于商业风险利益，不能作为广弘物业公司减轻违约责任的理由。因此，广弘物业公司的以上抗辩理由不成立，不予采纳。合同约定广弘物业公司应于2018年9月15日前交房，但至2019年2月28日，广弘物业公司才与何永卫、梁桂言办理房屋交付手续。何永卫、梁桂言对收房的时间有异议，但依照合同第十一条约定，广弘物业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，何永卫、梁桂言有权拒绝接收；但何永卫、梁桂言于2019年2月28日办理了该房屋查验交接手续，依照合同约定应视为何永卫、梁桂言于2019年2月28日已同意收房。故逾期交房违约金应从2018年9月16日起计至2019年2月27日止，共为165天。因此，广弘物业公司应支付给何永卫、梁桂言的逾期交房违约金为26965.03元（544748元×165天×万分之三）。对于何永卫、梁桂言主张2019年2月28日之后的逾期交房违约金没有事实依据，予以驳回。综上，何永卫、梁桂言合理的请求，予以支持；何永卫、梁桂言不合理的请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江麻章广弘物业有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金26965.03元给何永卫、梁桂言。二、驳回何永卫、梁桂言的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1029.68元，由何永卫、梁桂言共同负担722.45元，湛江麻章广弘物业有限公司负担307.23元。何永卫、梁桂言超缴受理费309.09元，由广弘物业公司在上述履行期限内迳付何永卫、梁桂言，一审法院不作退付。本案二审期间，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。广弘物业公司向本院提供了以下证据。证据一、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；证据二、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。何永卫、梁桂言对广弘物业公司提供的上述证据质证意见如下：证据一的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议，该证据与本案无关；证据二的真实性、合法性由法院依法审查，对该证据的关联性有异议。广弘物业公司是否具有免责事由，应以有关部门出具的证明文件为准。本院经审查认为：广弘物业公司提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定均无重要影响，故本院对广弘物业公司提供的上述证据均不予采纳。何永卫、梁桂言未向本院提供证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉请求的理由和何永卫、梁桂言的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定何永卫、梁桂言具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之三计算，自2018年9月16日至2019年2月27日期间的违约金数额为26965.03元，相较于何永卫、梁桂言已付购房款544748元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。广弘物业公司上诉主张合同约定的违约金过高，但未能提供证据证明何永卫、梁桂言主张的违约金超过了实际损失的30%，且其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘物业公司关于一审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中是否存在免责情形的问题。广弘物业公司主张涉案房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据只能证明湛江地区在此期间发生过台风，无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘物业公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。综上所述，广弘物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474.13元，由上诉人湛江麻章广弘物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十月二十七日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。