广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6020号上诉人（原审被告）：叶振强，男，1972年11月13日出生，汉族，住广东省增城市*************，公民身份号码：************。委托诉讼代理人：徐林海，广东旭利律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓广东，男，1967年9月11日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县*************，公民身份号码：************。被上诉人（原审原告）：吴玉宝，男，1975年9月19日出生，汉族，住湖北省松滋市********，公民身份号码：************。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。原审第三人：博罗县合亿实业有限公司，住所地广东省博罗县******合益工业区，统一社会信用代码：914***********019U。法定代表人：李柏坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊峰，广东金卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉龙，广东金卓越律师事务所实习律师。上诉人叶振强与被上诉人邓广东、吴玉宝、原审第三人博罗县合亿实业有限公司因合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人叶振强的上诉请求：一、请求依法撤销博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初4732号民事判决书，并依法确认上诉人与二被上诉人于2018年11月6日签订的《厂房买卖协议书》合法有效。二、请求判令上诉人无需返还被上诉人5080000元。三、请求依法判令二被告承担本案相关诉讼费用。事实与理由：一、上诉人叶振强与被上诉人邓广东、吴玉宝之间为合同权利义务一并转让的合同关系，并非租赁合同关系，双方合同并没有违反法律强制性规定，合同有效。根据（2019）粤1322民初4732号民事判决书第22页可知，二被上诉人从第三人处承租案涉土地，其清楚知道案涉土地系依法不得转让的集体土地，案涉土地的使用权并不属于上诉人。上诉人与二被上诉人于2018年11月6日签订《厂房买卖协议书》后，二被上诉人将转让金给了上诉人，上诉人带被上诉人前往第三人处重新签订土地租赁合同，且厂房的租金由被上诉人收取，双方的交易并没有违反法律强制性规定。显然，上诉人与被上诉人交易的是上诉人的出租人的合同权利和义务：二被上诉人从上诉人处取得了承租人的权利和义务。所以双方之间是权利义务一并转让合同关系，并非租赁合同关系。一审法院认定上诉人与被上诉人之间是租赁合同，并以租赁物没有取得建设许可为由，认定双方合同无效，显然与事实不符。二、上诉人叶振强未违反合同约定，被上诉人不能解除合同。上诉人带被上诉人前往第三人处修改土地租赁合同，且厂房的租金由被上诉人收取，双方的合同已经实际履行完毕。因此，上诉人没有违反合同的约定，不存在违约。被上诉人在一审中认为上诉人违约，要求解除与上诉人的合同，没有事实依据。另外，在本案中，案涉厂房为案外人陈某某修建，报建手续则由第三人负责，而上诉人从案外人陈某某处取得了案涉厂房承租人的权利和义务，二被上诉人在明知上诉人仅有该权利义务的情况下，与第三人签订合同，从上诉人处取得承租人的权利义务，若上诉人存在完成报建手续的义务，则二被上诉人同样应承担完成报建手续的义务。因此，上诉人并未违约，合同依法有效。三、若上诉人与二被上诉人于2018年11月6日签订的《厂房买卖协议书》因厂房没有完成报建手续，导致合同无效，则二被上诉人应当将因该合同取得的财产返还给上诉人，并向上诉人支付2018年10月至二被上诉人不再享有案涉厂房权利义务之日止的场地占用费。同时，上诉人不需要承担转让款的利息。2018年11月8日，二被上诉人与案外人卢某某签订《场地暂借使用协议》，约定由二被上诉人提供案涉厂房（xxxxxxxxxxxxxx）给案外人卢某某使用，案外人卢某某借用案涉厂房期间每月补偿二被上诉人贰万壹仟元，暂借使用时间为2017年6月20日至2020年6月30日。根据该合同可知，直至目前，二被上诉人共取得财产收益人民币399000元（暂计至2020年4月，19个月×21000元=399000元）。2018年11月8日，二被上诉人与案外人李某某签订《场地暂借使用协议》，约定由二被上诉人提供案涉厂房（xxxxxxxxxxxxxx）给案外人李某某使用，案外人李某某借用案涉厂房期间每月补偿二被上诉人贰万壹仟元，暂借使用时间为2017年11月30日至2020年12月1日。根据该合同可知，直至目前，二被上诉人共取得财产收益人民币399000元（暂计至2020年4月，19个月×21000元=399000元）。上诉人与二被上诉人于2018年11月6日签订的《厂房买卖协议书》约定，二被上诉人以人民币5080000元取得上诉人对案涉房屋承租人18年的权利义务，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，直至目前，二被上诉人共产生场地占用费人民币446851元（暂计至2020年4月，5080000元÷216个月×19个月=446851元）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，二被上诉人应向上诉人返还其因该合同取得的财产收益共计人民币798000元（暂计至2020年4月）以及场地占用费人民币446851元（暂计至2020年4月）。综上所述，上诉人叶振强与二被上诉人邓广东、吴玉宝之间为合同权利义务一并转让的合同关系，双方合同不违反法律强制性规定，合同有效。另外，上诉人不存在违约行为。最后，若因案涉房屋不合格导致合同无效，则二被上诉人应当按照法律规定，向上诉人返还因合同取得的财产收益以及场地占用费。被上诉人邓广东、吴玉宝辩称，一审判决对案涉《厂房买卖协议》的效力认定正确，证据采信恰当，程序合法，判决结果也正确，依法应当予以维持。具体理由如下：一、案涉《厂房买卖协议》虽然不是租赁合同，但仍然属于无效合同，一审判决对案涉《厂房买卖协议》的效力认定正确。首先，案涉《厂房买卖协议书》无论从其名称，还是从其合同内容和交易实质角度去衡量，都是买卖合同法律关系，而非租赁合同法律关系。一方面，案涉《厂房买卖协议书》第一条和条三条之约定已足以证实：答辩人向上诉人支付508万元厂房转让款的目的是取得案涉厂房及地上建筑物100%的所有权。毫无疑义所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能，而非单一的承租权更不是案涉厂房及地上建筑物的剩余租赁权。答辩人与上诉人之间的交易目的和交易实质已通过合同条款予以充分体现，是一种已定格的客观事实状态，既不能任由上诉人事后按照其单方意志随意曲解，更不能任由第三方改变、揣测、推定。同时，依据合同相对性原则，无论上诉人从何处取得案涉交易厂房及地上建筑物的何种权利，都不影响其通过合同将案涉厂房及地上建筑物的所有权转让给答辩人的行为性质，更不能因上诉人没有取得案涉交易厂房及地上建筑物的所有权就否定其将所有权转让给答辩人的事实。另一方面，依据《合同法》之相关规定，租赁合同是有期限的，租赁合同到期后承租方应当将租赁物归还给出租方，租赁物被征收的，征收补偿款归租赁物的权属人所有，而非承租人；在租赁合同履行期间，出租方应承担租赁物的修缮义务具体到本案中，通览案涉《厂房买卖协议书》，不难发现：上诉人转让给答辩人的厂房及地上建筑物没有期限约定，答辩人在支付厂房转让款后没有再将交易厂房及地上建筑物归还上诉人的义务，若案涉交易厂房及地上建筑物被征收，交易厂房及地上建筑物的征收和拆迁补偿款是归答辩人所有，而非上诉人；上诉人也无需承担案涉交易厂房及地上建筑物的修缮义务。由此可见，案涉《厂房买卖协议书》根本不具有租赁合同的法律特征，不是租赁合同，而是典型的买卖合同。其次，案涉《厂房买卖协议书》因违背了“房随地走、地随房走，房地不分离，一并处分”的基本交易原则和《物权法》第147条及《城市房地产管理法》第32条之规定，属于《合同法》第五十二条所规定的无效协议。具体到本案中，交易厂房所占土地的使用权人是博罗县******民委员会，第三人通过租赁从博罗县******民委员会取得使用权，上诉人又以租赁方式从第三人处取得使用权。显而易见，案涉交易厂房和厂房所占土地分属不同的权利主体，造成了案涉交易厂房和厂房所占土地的客观分离，上诉人无权对厂房所占土地进行处分。上诉人将案涉交易厂房脱离厂房所占土地与答辩人进行交易的交易模式，明显违悖法律、行政法规的强制性规定。另，案涉《厂房买卖协议书》所指向的交易标的物即厂房自始至终没有办理《乡村建设规划许可证》、没有办理《不动产权证》，是非法建筑物，属于《城市房地产管理法》第38条所规定的禁止转让交易的范畴。同时，上诉人不是案涉交易厂房的所有权人其自始至终都没有取得交易厂房的所有权，自然无法对交易厂房的所有权进行处分，其将交易厂房100%所有权转让给答辩人的行为，属于无权处分依据《合同法》第51条之规定，案涉《厂房买卖协议书》也无效。由此可见，无论是从交易主体，还是从交易模式和交易标的物角度衡量，案涉《厂房买卖协议书》都属无效协议。综上可见，案涉《厂房买卖协议》虽然不是租赁合同，但仍然属于无效合同，一审判决对案涉《厂房买卖协议》的效力认定正确。二、在本案一审诉讼过程中，上诉人始终没有提出反诉请求，既没有请求答辩人向其支付占用使用费，也没有请求答辩人返还因案涉《厂房买卖协议书》取得的财产，一审判决处理结果正确。首先，依据“不告不理”的诉讼原则，在上诉人没有提起反诉，没有提出“请求答辩人向其支付占用使用费或是返还因案涉《厂房买卖协议书》取得的财产”的诉讼请求之情形下，其在《民事上诉状》中所主张的“支付场地占用使用费或返还因案涉《厂房买卖协议书》取得的财产问题”根本不属于本案的审查范围。其次，转让款利息是案涉《厂房买卖协议书》无效给答辩人造成的正常、合理的经济损失，与上诉人主张的场地占用使用费或返还因案涉《厂房买卖协议书》取得的财产完全属于不同的概念、范畴，上诉人主张其无需承担利息损失没有事实和法律依据，一审判决对于转让款利息损失的处理完全正确。再次，案涉《厂房买卖协议书》没有约定租金及租金支付标准，自然也不存在按照租赁合同约定的租金标准支付占用使用费的问题。同时，案涉交易厂房及地上建筑物已于2019年7月24日被园洲镇环境保护办公室查封供电设备，导致厂房断电而无法使用，承租案涉厂房的xxx君辰xxx公司、博罗县*洲镇湖华塑料五金加工厂便开始终止支付租金。2019年9月21日，案涉厂房及所占用土地又被园洲镇整治违法建设违法用地专项工作办公室认定为违法建设、违法用地，并被责令3日内拆除地上建筑物或设施，恢复土地原状2019年9月25日，承租案涉厂房的xxx君辰xxx公司、博罗县*洲镇湖华塑料五金加工厂被迫作出2019年10月1日至7日期间不作任何生产的《承诺书》，并于2019年10月30日前自行搬离、撤场。客观上，自2019年10月1日案涉交易厂房便处于闲置状态，且闲置至今。显然易见，上诉人要求答辩人支付2019年10月1日之后无人占用、闲置期间的占用使用费，缺乏事实基础。另，答辩人也没有因案涉《厂房买卖协议书》而取得财产。综上所述，上诉人在《民事上诉状》中所称完全与事实不符，其上诉理由既无合同依据，又无法律依据，且其上诉请求与其上诉理由相互矛盾。案涉《厂房买卖协议》虽然不是租赁合同，但仍然属于无效合同，一审判决对案涉《厂房买卖协议》的效力认定正确，采信证据恰当，程序合法，判决结果正确，依法应当予以维持。为此，答辩人请求二审法院依法驳回上诉人的无理上诉，维持一审判决。被上诉人邓广东、吴玉宝庭上补充答辩意见如下：上诉方在上诉状中既主张返还因合同而取得的财产，又要求支付场地占用、使用费，属于重复的主张，且该主张因上诉方在一审过程中没有提起反诉，不应在本案当中一并审查，不属于本案审查的范围。因合同取得的财产收益就是因为使用案涉的场地所取得的收益，如果不占用使用场地，哪来的财产收益，所以我们认为上诉方在上诉状当中的主张没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。原审第三人博罗县合亿实业有限公司辩称，答辩意见以一审意见为准，另外补充以下意见。第一点，合同性质的认定，并不能仅根据合同的名称都是以当事人合同中的内容为基础，结合双方当事人签订合同的目的和真实意思来综合判断，涉案合同虽名为厂房买卖协议，但根据其内容及合同实际履行情况来看，该合同实为土地厂房租赁等相关权利义务概括转让合同，涉案合同签订后，上诉人按约将厂房及土地交付给被上诉人正常使用，并为其办理了合同主体的变更对接等工作。被上诉人应如约向上诉人支付了转让款，虽然之前园洲镇整治两违专项工作办公室就涉案厂房作出了责令整改告知书，但该告知书已经博罗县政府复议决定予以了撤销。目前涉案厂房不存在政府相关职能部门认定为违法建筑物，也没有被拆除或责令拆除的情形，厂房供水、供电等配套设施齐全，完全具备正常使用的条件且涉案合同签订之后，上诉人与被上诉人经履行了各自应尽的合同义务，双方均能够实现合同目的。原审法院作出的裁决为结合案件事实情况及兼顾合同实际履行情况，认定涉案合同无效，显然欠妥。第二点，本案中上诉人与被上诉人签订厂房买卖协议书后，上诉人协助被上诉人办理了合同变更，主体手续，缴交土地使用费、青苗赔偿分担费等一系列工作，明显可以看出，被上诉人在继受涉案合同权利义务时，其是知晓涉案土地的实际权属、厂房报建等具体情况，清楚涉案合同的签订所存在的风险和责任后果的，且合同履行期间，被上诉人未曾对厂房报建手续的问题提出过异议，在政府部门未就涉案厂房发出整改通知前，被上诉人取代上诉人后基于厂房出户，收取次承租方场地、折旧费、电费等款项，获取客观收益，现因政府作出责令整改告知，致使租客撤场而难以寻求租客，成都涉案厂房产生收益，非但不积极采取补救措施，却以上诉人无权转让涉案土地及厂房，被政府部门认定为违章建筑为由，主张解除合同将自身责任风险完全转嫁给上诉人，其行为明显违反了诚实信用的基本原则其提起本案诉讼属于不诚信，为追求自身利益最大化而置他人利益与不顾的诉讼，应不予支持。退一步讲，即便原审法院以涉案厂房未取得建设工程规划许可证和相关主管部门批准建设为由认定涉案合同为无效合同然而结合本案事实情况来看，在上诉人为被上诉人办理合同主体变更手续、厂房土地及资料交接事宜时，针对厂房、土地权属报建手续等问题，被上诉人是明确、知悉、清楚的被上诉人明知厂房建设情况可能导致厂房买卖协议被认定无效，仍积极追求或放任结果的发生。对于导致合同无效一事，被上诉人明显存在过错原审法院没有就导致涉案合同无效的责任问题进行划分，一概将责任归咎于上诉人，并裁决被上诉人遭受的损失由上诉人承担，明显欠妥，应予以纠正。原审原告邓广东、吴玉宝向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2018年10月7日签订的《厂房买卖协议书》无效；2.被告立即向原告返还转让款508万元及利息（以508万元为基数，从2018年11月8日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率上浮50%计至实际返还之日止，暂计至2019年9月29日为295145元），并赔偿原告的服务费损失3万元，以上合计5405145元；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：经审理查明，2007年3月25日，经博罗县*洲镇人民政府见证，第三人合亿公司与佛岭村委会签订一份《租地合同》，约定佛岭村委会将其辖区面积约1000亩的土地出租给第三人自行规划兴建厂房及场地设施开发经营废旧塑料再生、五金加工销售等综合市场；租赁期限为2007年7月1日至2037年6月30日共计30年；双方还明确约定其他条款。2007年7月2日，博罗县人民政府作出博府函〔2007〕66号《关于同意设立园洲镇塑料再生加工利用基地的批复》，同意博罗县***********规划建设塑料再生利用基地。2008年9月22日，惠州市国土资源局作出惠市国土资（用地）字〔2008〕462号《关于博罗县2008年度第一批次集体建设用地的批复》，其中一项同意博罗县人民政府上报的农用地转用方案，将位于博罗县******委会的集体农用地6.6667公顷转为建设用地，并依照规划安排作为博罗县城镇建设用地，具体项目供地应严格按照有关规定办理。佛岭村委会于2010年8月28日取得位于园洲镇xxxxxxxxxxxxxx的集体建设用地使用权证[证号：xxxx；用途：工业用地；面积：66045平方米]。2013年8月，佛岭村委会、博罗县*洲镇规划建设办公室、博罗县国土资源局国土资源所、博罗县*洲镇人民政府共同出具一份《证明》，称博罗县合益再生资源有限公司位于园洲镇环城北路佛岭路xxx（占地面积163622.4平方米，建筑面积192046.56平方米）需办理消防义务，请公安消防机构予以办理。2014年11月17日，博罗县*洲镇人民政府出具一份《证明》，称博罗县*洲镇再生资源集中区位于园洲镇环城北路（沥东、佛岭路段），在《博罗县*洲镇总体规划》（2008版）中属于发展备用地、农田保护地、生产保护绿地、铁路，在《博罗县*洲镇总体规划》（2014版）中修编为工业用地。2013年9月3日，被告叶振强与案外人陈某某签订《厂房转让协议书》，约定陈某某将其拥有的案涉厂房以148万元的价格转让给叶振强，付款方式为一次性付款；陈某某将案涉厂房的所有证件、与合亿公司签订的协议及所交纳费用的单证（包括用地协议、报建、消防、用水用电、营业执照等）全部交给叶振强；协议还约定了其他事项。2018年10月7日，被告叶振强作为甲方（卖方），两原告作为乙方（买方，两人各出资50%），双方签订了一份《厂房买卖协议书》，约定甲方将面积为5736平方米（含分摊面积）的案涉土地及地上建筑物所有权转让给乙方；转让款为508万元，分两期付款：第一期于双方签订《厂房买卖协议书》后乙方应先向甲方支付20万元诚意金（从付款之日起30个工作日内完成过户手续，若甲方违约则解除合同，并赔付双倍诚意金，如乙方违约则不予退还），第二期于甲方办理完过户手续（手续费3万元，由乙方支付）及租赁等相关手续后乙方支付给甲方剩余转让款488万元。协议书第三条约定：甲方须将附属于该土地以及该土地上所有建筑物所有权等100%转让给乙方，转让款已包含在厂房的总金额内，乙方需另行支付土地租金；合同签订后若遇政府征收及拆迁，补偿款归乙方所得；到期土地续签权归乙方所有，甲方无权干涉。协议书第四条约定：甲方保证如实陈述该厂房权属的具体情况，保证该厂房没有设定担保，没有权属纠纷，保证该厂房不受他人追索债权，否则甲方将赔偿乙方相关的一切损失。第五条约定：该厂房正式交接时，水、电、有线电视、通讯等相关杂费，甲方必须全部结清，租客当月的租金应由乙方收取，租客的押金应转给乙方，甲方应协助乙方变更其租赁合同。协议书还约定了其他事项。合同签订当日，两原告通过转账方式向被告转账支付了20万元诚意金，于2018年11月8日以转账方式付清全部款项，被告于当日出具一份《收款收据》，确认收取两原告支付的案涉转让款508万元。2018年11月8日，两原告向案外人李松坚支付3万元，李松坚当日出具一份《收据》确认“收到南园一路xxx号服务费3万元”。庭审中，第三人认可李松坚是其工作人员，但辩称该30000元系李松坚私人收取，第三人并未收取。第三人合亿公司作为甲方，两原告作为乙方，双方签订一份落款日期为2011年7月7日的《合亿实业有限公司用地协议》，开篇约定合亿公司协同政府在佛岭村、沥东村征土地发展五金、塑料再生资源工业园区，由公司统一规划、统一管理，向外招商，由投资方按公司规划自建厂房。主文约定甲方将位于园洲镇九潭佛岭合益再生资源工业园xxx号土地交由乙方使用，面积为5736平方米（含分摊面积），使用期限自2010年3月1日至2037年3月31日；乙方须向甲方支付土地使用费、青苗赔偿分摊费用，其中土地使用费以村租赁价格原价（每平方米0.80元）供应，青苗赔偿分摊费用按每平方米0.388元计算，土地使用费与青苗赔偿分摊费用每三年同步递增一次，金额递增幅度为8%。该用地协议第二条第四款约定：投资方（即乙方）认领土地后建成厂房使用；第六款约定：甲方与村签订合同，租金支付方式为年底预交下年全年的租金，为支持乙方的资金周转，甲方每年分四季度代收，每季度第一个月15号前乙方必须主动到甲方公司缴纳，超15号每天按当季度总额收取滞纳金3‰等。该用地协议还约定了其他事项。两原告提供一份落款日期为2011年7月7日的《报建回执》，显示由“合益再生资源有限公司”向两原告出具，内容大意为：案涉厂房合同面积5736平方米，现委托合益再生资源有限公司集体报建，报建面积，砼结构490平方米，简易结构2690平方米，项目费用已交纳。……该报建回执下方空白处附坐标方向图。后两原告依据《合亿实业有限公司用地协议》向第三人合亿公司支付案涉土地使用费及青苗赔偿分担费用。2018年11月8日，在被告的协助下，两原告分别与承租案涉9号厂房的租户君辰公司的股东卢某某、承租案涉5、7号厂房的湖华加工厂的经营者李某某重新签订《场地暂借使用协议》。其中君辰公司使用场地面积2868平方米，期限自2017年6月20日至2020年6月30日，期间每月10日前补偿原告场地设施折旧费2.1万元，签约时交纳保证金4.2万元、电费押金3万元；湖华加工厂使用场地面积3000平方米，期限自2017年11月30日至2020年12月1日，期间每月10日前补偿原告场地设施折旧费2.1万元，签约时交纳保证金4.2万元、电费押金1万元。2019年9月21日，园洲镇整治违法建设违法用地专项工作领导小组办公室向湖华加工厂、君辰公司分别发出《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，称湖华加工厂、君辰公司在未取得合法手续的情况下，擅自建设厂房，属违法建设违法用地，责令湖华加工厂、君辰公司自收到该通知书之日起3日内，拆除地上建筑物或设施，并恢复土地原状。逾期不整改的，将组织强制拆除，并依法追究法律责任。当月25日，邓广东与湖华加工厂、君辰公司分别出具《承诺书》，承诺自2019年9月24日起严格按规范进行生产，2019年10月1日至7日期间不作任何生产，2019年10月30日前自行清空生产材料、设备、产品，并妥善解决劳资纠纷。第三人合亿公司于2019年11月11日向博罗县人民政府申请行政复议，要求撤销上述《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，博罗县人民政府于2019年11月14日作出博府行复〔2019〕36号《行政复议受理通知书》，决定受理合亿公司的行政复议申请。被告以此为由申请中止本案审理。庭审中，原告陈述园洲镇环保环境保护办公室于2019年7月24日查封供电设备，案涉厂房断电，后又恢复了一段时间，但最后被两违办查处，要求全部撤厂；案涉土地及地上建筑物于2019年10月1日期至今一直处于闲置状态，君辰公司、湖华加工厂于2019年10月底已经全部搬离。被告陈述其于2019年10月28日到案涉厂房查看，两家企业还在生产，案涉厂房还在通水通电，未“两断三清”。第三人陈述案涉厂房尚未“两断三清”，还能正常生产，2019年11月份两家企业已经搬离，案涉厂房目前无人生产，不清楚具体有没有在使用。本案受理后，两原告于2019年11月6日通过邮政EMS快递方式向被告发出《关于解除厂房买卖协议书的通知》，被告于2019年11月12日签收。《关于解除厂房买卖协议书的通知》内容大意：案涉土地所有权属于园洲镇佛岭村，被告无权转让，土地上的厂房等所有建筑物没有取得乡村建设规划许可证和不动产权证，被园洲镇整治违法建设违法用地专项工作办公室认定属于违章建筑，属于禁止转让的范畴。两原告在向被告支付转让款后无法取得案涉土地所有权及地上所有建筑物的所有权，根本无法实现互通目的，故通知被告自被告收到本通知之日起解除双方签订的《厂房买卖协议书》，两原告保留追究被告法律责任的权利。另查，本院于2019年10月12日作出（2019）粤1322财保172号民事裁定，查封、冻结被告叶振强价值人民币511万元的财产。该裁定已经执行，两原告预交了申请费5000元。一审法院认为：关于两原告与被告于2018年10月7日签订的《厂房买卖协议书》的效力问题。该协议约定被告将位于博罗县*洲镇九潭佛岭合益再生资源工业园xxx号面积5736平方米的土地及地上所有建筑物的所有权转让给两原告，原告支付购买厂房的对价508万元，土地租金需另行支付。根据本院查明的事实，第三人合亿公司从案外人佛岭村委会处承租包括案涉土地在内的集体土地，规划建设为塑料再生资源加工利用基地，合亿公司再行将土地分割后与“投资方”签订《用地协议》，由投资方认领土地投资建厂，并支付合亿公司用地保证金、土地使用费等相关费用，使用期满后如双方未能达成续租协议，则投资方建设的建筑物及公共设施归合亿公司所有。由此可以看出，合亿公司承租土地后转租他人，由次承租人带资建厂，案涉厂房即系以此模式建设而来。被告叶振强从“投资方”陈某某处受让取得土地及地上建筑物（厂房），并再次出让给两原告，转让标的物应为土地使用权及地上建筑物剩余期限的承租权。两原告与第三人签订《用地协议》后一直依约向第三人交纳土地使用费及青苗赔偿分摊款，两原告从第三人处承租案涉土地，其清楚知道案涉土地系依法不得转让的集体土地，案涉土地的使用权并不属于被告，根据“地随屋走、屋随地走”的原则，两原告主张转让标的物为厂房的所有权没有事实依据，本院不予采纳。原、被告签订的合同名为买卖，实为租赁。案涉厂房系附着于集体土地之上且没有取得建设工程规划许可证的建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，博罗园洲镇整治“两违”专项工作办公室于2019年9月21日向承租案涉厂房的湖华加工厂、君辰公司作出《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》，认定案涉土地及地上建筑物属违法建设、违法用地。被告及第三人虽辩称第三人已向博罗县人民政府提出行政复议且已受理该行政复议申请，但截至一审法庭辩论终结前，原、被告及第三人均未提供证据证明案涉土地上的建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，故本院认定原、被告就案涉土地及地上建筑物签订的《厂房买卖协议书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同。原告主张解除该合同，被告及第三人主张该合同有效，本院均不予支持。关于合同无效双方的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，两原告与被告签订的《厂房买卖协议书》为无效合同，当事人因此取得的财产应予以返还。被告在签订《厂房买卖协议书》后收取了两原告支付的转让款508万元，现两原告请求被告全额退还，本院予以支持。原告因合同无效受到的损失一般而言为资金占用期间银行利息的损失。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中（三）关于“借款合同”中明确：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。”的规定，被告于2018年11月8日确认收取两原告支付的转让款508万元，本院认定被告以应返还的转让款508万元为基数，自2018年11月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。原告请求按中国人民银行逾期贷款利率上浮50%计算利息，本院不予支持。关于被告应否赔偿两原告服务费损失3万元的问题。两原告在与第三人签订《合亿实业有限公司用地协议》后向案外人李松坚支付了服务费3万元，李松坚亦出具《收据》予以确认，本院予以认定。因该笔费用并非由被告收取，且造成《厂房买卖协议书》无效，两原告也存在过错。故两原告要求被告承担其因此造成的损失没有法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告邓广东、吴玉宝与被告叶振强于2018年11月6日签订的《厂房买卖协议书》无效。二、被告叶振强于本判决发生法律效力之日起15日内一次性向原告邓广东、吴玉宝返还交易价款5080000元，并支付利息（以5080000元为基数，自2018年11月9日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告邓广东、吴玉宝的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47570元，诉前财产保全申请费5000元，合计52570元，由原告邓广东、吴玉宝负担570元，被告叶振强负担52000元。本案二审期间，上诉人向本院提交了一组《收据》，内容是上诉人向第三人支付2019年7月至2020年6月的租金，土地租金还有卫生费、管理费等16万多，来源于由缴费之后第三人出具的收据，用于证明上代与被告之间的合同并非土地买卖，房屋买卖也不是土地租赁，是权利义务的一并概括转让，上诉人转让的是一个合同地位。由于被上诉人不按照其与第三人的约定履行这个合同，所以上诉人是又按照第三人的要求，上诉人代替第三人，代替被上诉人，将这个土地租金以及管理费又缴纳了，这也证明了上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，也不存在土地或者房屋买卖合同关系。被上诉人发表意见如下：对上述证据的真实性没有异议，但对其关联性和合法性不予确认。理由是该组证据与本案没有任何关系，不能证明上诉方所要证明的内容，其提供该组证据恰恰证明，上诉方已接受合同一审所判令的合同无效的事实，已接收案涉的争议厂房，并且向土地的出租方支付了租金和相关费用，但却不能证明上诉方与被上诉方之间的交易实质。原审第三人发表意见如下：对上述证据的三性均无异议。原审第三人向本院提交了《行政复议决定书》——博府行复（2019）35号，证明来源是涉案厂房经园洲镇两违整治办公室发出责令整改告知书，第三人不服告知书，向博罗县人民政府申请复议，经复议决定博罗县政府撤销涉案责令整改告知书，用于证明案涉《责令限期整改违法建设、违法用地告知书》已经博罗县政府予以撤销，涉案厂房不存在被政府相关职能部门认定违法建筑亦未被拆除或责令拆除的情况。上诉人发表意见如下：对该证据的三性均无异议。被上诉人发表意见如下：对该组证据真实性没有异议，但对其关联性不予确认。理由是该组证据仅能证明两违办不是行政执法主体，但却有权对上诉方、第三人没有依法取得乡村建设规划许可证，或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的行为进行查处，而且该决定不能改变案涉厂房，没有办理乡村建设规划许可证和施工许可证的事实，不能改变和否认这个事实。在该决定书的第五页和第六页，园洲镇两违办在答辩意见当中也明确案涉的建筑是没有取得建设规划许可证和施工许可证的事实客观存在。因此被上诉人认为该组证据与本案毫无关系。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确定。另查明，一审法院于2019年10月12日作出（2019）粤1322财保172号民事裁定，查封、冻结叶振强价值人民币511万元的财产。后一审法院根据申请人邓广东、吴玉宝提交请求变更保全金额的书面申请，于2019年11月6日作出（2019）粤1322民初4732号民事裁定，解除对叶振强价值人民币511万元的财产的冻结；查封、冻结叶振强价值人民币51万元的财产，该裁定已经执行。本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据本案双方当事人的上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人于2018年10月7日签订的《厂房买卖协议书》的效力问题；2、上诉人是否需要返还被上诉人涉案的交易价款5080000元及其相应利息。首先，关于上诉人与被上诉人于2018年10月7日签订的《厂房买卖协议书》的效力问题：根据本案查明的事实可知，上诉人与被上诉人签订的涉案合同的合同性质系租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原上诉人与被上诉人及原审第三人均未提供证据证明案涉土地上的建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，故上诉人与被上诉人就案涉土地及地上建筑物签订的《厂房买卖协议书》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同;其次，关于上诉人是否需要返还被上诉人涉案的交易价款5080000元及其相应利息的问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《厂房买卖协议书》为无效合同，当事人因此取得的财产应予以返还，故上诉人在签订《厂房买卖协议书》后收取被上诉人支付的转让款508万元理应返还给被上诉人，而且应该按照相关法律规定赔偿被上诉人因该涉案合同无效受到的损失(上述资金占用期间银行利息的损失）；最后，上诉人未能提供相应的证据足以证实其上诉主张，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人叶振强的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币47360元，由上诉人叶振强负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 黄**锋审 判 员 刘艳妹二〇二〇年十月二十九日法官助理 岑羽翎书 记 员 谢晓蕾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。