江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终3522号上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：幸世杭，男，1964年10月21日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：巫海林，江西文峰律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：黎龙龙，男，1988年9月20日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：刘泉龙，南康区东山法律服务所法律工作者。上诉人幸世杭因与被上诉人黎龙龙房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院作出（2020）赣0703民初3964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。幸世杭上诉请求：一、依法撤销江西省赣州市南康区人民法院作出（2020）赣0703民初3964号民事判决第二、四、五、六项判决，改判由被上诉人黎龙龙自2018年2月13日起以56680元为本金，按月利率2%付利息至付清购房款之日止。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在审理本案时忽略了上诉人幸世杭在诉讼期间已经做好了屋顶防水，屋顶已经不存在漏水的事实，一审法院支持被上诉人黎龙龙要求支付防水造价明显不当。赣州东升工程造价公司鉴定意见中的防水工程造价鉴定意见没有实际价值。二、一审法院判决由上诉人幸世杭承担鉴定费和评估费8000元明显不当。在案涉屋顶发生漏水时，上诉人找到房屋承建人黄平春维修，黄平春多次主动找被上诉人黎龙龙沟通维修事宜，被上诉人均以各种理由拒绝，上诉人愿意维修，是因为被上诉人要求过高，没有达成一致意见，并非上诉人幸世杭拒绝承担责任。根据谁主张、谁举证原则，鉴定费和评估费也应当由被上诉人负担。三、防水费用和财产损失没有法定利息损失，且防水费用和财产损失产生的时间与需付清房款的时间不一致，一审法院核减购房款的费用后再计算利息没有事实和法律依据。为维护上诉人的合法权益，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人黎龙龙答辩称，原审法院认定事实基本清楚，判决基本正确。原审法院虽然实体判决对被上诉人有失公正，但考虑到被上诉人与上诉人系邻居关系，被上诉人本着互让互谅原则没有上诉，希望二审维持。一、原审法院根据上诉人提供的没有任何证明效力的黄平春出具的所谓的证明，证明该房尚有3平方米面积要补差，故认定购房款52000元增加了4680元，没有事实根据和法律依据。该证据既不是有资质的测绘部门的测绘数据，也不是主审法官在双方到场的情形下现场测量后所得的数据，不足为证，不能作为证据来认定。实际上，涉案房屋的真实面积经过被上诉人和在场人实际测量为：楼顶面积为114.342平方米。其中，天井5.335平方，楼梯间17.34平方米，合计22.67平方米，核减后购房实际面积为91.667平方米，与合同约定的面积差8.333平方米。本应以被上诉人要求上诉人补偿的，但却因为原审的法官采信无效证据，导致判定被上诉人多支付4680元，毫无道理。无论是否双方互补，均违背了双方当事人的意思表示，即房屋转让价156000元的整栋价格（包括公摊面积）。上诉人现在是得了便宜卖乖。二、虽然被上诉人欠上诉人52000元房款，但该款未支付的前提是上诉人的房屋一直漏水，作为一个购房户的消费者，有权在房屋存在重大质量问题时履行抗辩权，有权拒付尾款，但上诉人2018年未维修好房屋时，便以合同无效为由要求收回房屋，却不诉请退还购房款，并由此诉讼至今，其过错责任应归责于上诉人，致使被上诉人的利息损失扩大化。此点判决被上诉人同样是互谅互让，上诉人自己心里也明白，自己一点道理都没有。三、上诉人的上诉理由不充分，证据不足，请求依法驳回其无理上诉。一审时主审法官询问上诉人，既然你说维修好了楼顶，是鉴定前维修的还是鉴定后维修了？上诉人回答说是鉴定前维修的，鉴定后没有维修过。足以证明至今还没有维修好，否则鉴定部门也不可作出如此鉴定。被上诉人要维修必须要支出的费用，上诉人难道不要承担吗？四、既然上诉人的房屋有漏水，多次叫其维修却不维修，为了搪塞被上诉人，随便用水泥沙浆自己糊乱搞一下，一直漏水，究竟要多少钱才能维修好，司法鉴定的费用不是违约方承担还是购房人承担？五、上诉人提到防水费与财产损失不能抵销之说更是毫无道理。如果上诉人在交房时不要违约，房屋不漏水，被上诉人早都付清了房款，既然要维修，怎么不要核减损失？核减了损失难道还能支付利息？反之，上当吃亏的是被上诉人，一边陪上诉人打官司，一边又要承担利息，现在还继续无理诉讼，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。幸世杭向一审法院起诉请求：1、判令黎龙龙支付幸世杭购买房屋款52000元，并从2018年2月13日起按月利率2%计息至还清房款之日止（至2019年6月12日利息共计人民币16640元）；2、判令黎龙龙支付幸世杭多占用房屋面积14㎡，每平方米计价款1560元，合计人民币21840元，并从2018年2月13日起按月利率2%计付利息至还清房款之日止（至2019年6月12日利息共计人民币6988.8元）；3、判令黎龙龙支付幸世杭电费3305元（从2017年11月29日至2018年6月24日）。幸世杭向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告购买房屋款52000元，并从2018年2月13日起按月利率2%计息至还清房款之日止（至2019年6月12日利息共计人民币16640元）;2、判令被告支付原告多占用房屋面积14㎡，每平方米计价款1560元，合计人民币21840元，并从2018年2月13日起按月利率2%计付利息至还清房款之日止（至2019年6月12日利息共计人民币6988.8元）;3、判令被告支付原告电费3305元（从2017年11月29日至2018年6月24日）。黎龙龙向一审提出反诉请求：1、要求幸世杭向黎龙龙支付水沟找坡及落水管造价9336.14元、钢棚造价8850.8元合计18186.94元，防水措施由反诉原告自己去完成；2、判令幸世杭赔偿黎龙龙因房屋质量问题造成的损失4068元；3、本案诉讼费、评估费、鉴定费由幸世杭承担。一审法院认定事实：2016年2月4日，幸世杭与黎龙龙签订《合资建房协议书》，约定幸世杭将其在南康区蓉江街办岭背自建的一栋八层框架钢筋混凝土楼房的801单元套房和上楼左边第四间杂间转让给被告。套房户型为三室一厅一厨两卫，总面积100㎡（含公共部分），房屋转让价为156000元，杂间价格为16000元，共计172000元。双方约定首付60000元，剩余112000元于2018年2月13日前付清，超期按每月2分计算利息。协议书还对其他事项进行了约定。2016年2月4日，幸世杭将涉案房屋交付给黎龙龙，黎龙龙一家于2016年10月1日入住涉案房屋。黎龙龙向幸世杭支付购房款120000元后，购房余款52000元至今未付。2018年10月11日，幸世杭以确认合同无效为由，诉至一审法院要求：1、判决双方于2016年2月4日签订的房屋买卖协议无效；2、判决黎龙龙将涉案房屋返还幸世杭；3、判决黎龙龙偿还幸世杭电费、电表材料费、安装费共计3500元。一审法院于同年12月10日作出（2018）赣0703民初4656号民事判决书，判决驳回幸世杭的诉讼请求。后幸世杭不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月6日作出（2019）赣07民终1082号民事判决书，判决：一、由被上诉人黎龙龙支付上诉人幸世杭电表材料费、安装费195元；二、驳回上诉人幸世杭的其他诉讼请求。另查，该栋房屋承建人黄平春证明案涉房屋面积为114㎡（含公摊面积），其曾于2018年5月到黎龙龙家维修案涉房屋未果。2019年8月23日，黎龙龙申请对涉案房屋楼顶做防水防晒和楼顶水沟设施所需费用及对涉案房屋因漏水造成的财产损失进行鉴定，经一审法院委托，赣州东升工程造价咨询有限公司于2020年4月23日出具《报告书》鉴定涉案房屋屋顶防水设施工程造价方案一为水沟找坡及落水管造价9336.14元、方案二为钢棚（116㎡）造价8850.80元，以上两种方案选其中一个方案；江西东升资产评估有限公司于2020年4月23日出具《报告书》，评估涉案房屋因漏水造成的财产损失为4068元（其中：房屋装修损失2292元、机器设备损失1776元）。被告为此支付鉴定费4000元、评估费4000元。幸世杭在鉴定机构前往涉案楼顶勘察前已对该楼顶做好防水涂料，鉴定机构认为涉案房屋漏水的原因是该楼顶未做排水沟等排水设施。一审法院认为，黎龙龙认可尚欠幸世杭购买房屋款52000元未付，故幸世杭要求被告支付购房款52000元，一审法院予以支持。双方对房屋实际面积与合同约定面积不符时如何处理未进行约定，一审法院认为，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理，即房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照合同约定的价格补足。根据原告提供的证据，可认定该房屋实际面积超过103平方米，故黎龙龙应向幸世杭补足购房款为4680元（1560元/㎡×100㎡×3%）。综上，黎龙龙应向幸世杭支付购房款56680元（52000元+4680元）。对未付购房款，幸世杭主张从2018年2月13日起按月利率2%计付利息至被告还清房款之日止，符合双方的约定，一审法院予以支持。幸世杭曾于2018年10月11日诉至一审法院要求黎龙龙支付电费3305元，该案经一审法院及本院二审判决后，其主张的电费3305元未得到支持，现幸世杭又要求黎龙龙支付电费3305元，系基于同一事实和理由而提起的诉讼，属于重复起诉，一审法院不予支持。黎龙龙因涉案房屋漏水造成的财产损失经评估为4068元，一审法院予以确认，黎龙龙的该损失应由幸世杭承担。黎龙龙未提供证据证明幸世杭曾承诺过搭建钢架棚，双方合同亦未约定需搭建钢架棚，且赣州东升工程造价咨询有限公司出具的《报告书》鉴定涉案房屋屋顶防水设施工程造价中的两种方案可选其中一个方案，因幸世杭对涉案楼顶已做防水涂料，结合本案实际情况，一审法院确认涉案房屋屋顶防水设施工程造价为方案一水沟找坡及落水管造价9336.14元。黎龙龙主张要求幸世杭支付造价，由黎龙龙自行处理，一审法院予以确认，故由幸世杭向黎龙龙支付涉案房屋屋顶防水设施水沟找坡及落水管造价9336.14元。本案鉴定费4000元、评估费4000元系黎龙龙为了证明修复楼顶漏水的造价及其房屋因漏水造成的损失而发生的费用，黎龙龙要求幸世杭承担鉴定费、评估费合计8000元，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告黎龙龙向原告幸世杭支付购房款56680元；二、由原告幸世杭向被告黎龙龙支付屋顶防水设施水沟找坡及落水管造价9336.14元；三、由原告幸世杭赔偿被告黎龙龙财产损失4068元；四、由原告幸世杭向被告黎龙龙支付鉴定费4000元、评估费4000元共计8000元；五、上述四项核减后，由被告黎龙龙向原告支付购房款35275.86元；六、由被告黎龙龙自2018年2月13日起以35275.86元为本金按月利率2%计付利息至付清购房款之日止；七、履行期限：限被告黎龙龙于本判决生效后七日内履行完毕；八、驳回原告幸世杭、反诉原告黎龙龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3215元（包含反诉费900元），由原告负担1215元，由被告负担2000元。二审中，上诉人幸世杭未向本院提交新证据，被上诉人黎龙龙向本院提交如下证据：1、现场测量图两张，证明案涉房屋只有91.667平米；2、照片4张，证明测量的现场及房屋漏水没有维修，二审上诉人的上诉理由不能成立。上诉人幸世杭的质证意见为：对证据1的“三性”均有异议，根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，房款计算是包含公摊面积，即包含楼梯间面积，被上诉人也未对此提出请求；对证据2不属于新证据，关于防水问题，在诉讼过程中上诉人已经对房屋做了防水。本院对被上诉人提交的证据评判如下：对证据1，该证据系被上诉人单方提交，该证据真实性无法确定，本院不予采纳。对证据2，该证据所拍摄的照片是否为案涉房屋无法确定，本院不予采信。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、上诉人幸世杭应否支付防水造价？2、一审判决上诉人幸世杭承担鉴定费和评估费8000元是否妥当？3、一审法院核减购房款的费用再计算利息是否妥当？关于上诉人幸世杭是否应支付防水造价的问题。上诉人主张其已经做好了屋顶防水，不应支付防水造价。对此，本院认为，一审鉴定报告中虽载明楼顶已经做了防水，但房屋漏水的事实还存在，且经鉴定机构鉴定认为，房屋漏水的原因是屋顶未做排水沟等排水措施。而一审法院支持的也是防水设施水沟找坡和落水管的造价，并非针对屋顶防水的造价，上诉人该项上诉理由不成立。关于一审判决上诉人幸世杭承担鉴定费和评估费8000元是否妥当的问题。《诉讼费用交纳办法》第二章载明诉讼费交纳的范围包括鉴定费用和评估费用。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”可见，对于诉讼费用的分担属于人民法院依职权处理的范围，本案中鉴定费用和评估费用的产生均由案涉房屋存在质量问题而引起，一审法院结合本案合同履行的实际情况和鉴定结论情况判决本案鉴定费和评估费由上诉人负担并无明显不当，本院予以维持。关于一审法院核减购房款的费用再计算利息是否妥当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。”双方签订的《合资建房协议书》中并未约定交房的时间以及交付房屋的标准，结合双方当事人一审的陈述，案涉房屋在2016年就因房屋存在质量问题而引发了双方的纠纷，而此时并未到合同约定的应支付清尾款的时间节点（2018年2月13日前），也即被上诉人未支付购房尾款并非全无正当理由，且被上诉人欠付上诉人购房款导致上诉人的损失主要表现为欠付购房款被占用期间的利息损失。一审法院结合本案合同履行的实际情况以及双方当事人在合同履行过程中的过错程度及上诉人的损失状况，判决用上诉人应支付给被上诉人的实际损失金额与被上诉人应支付给上诉人的欠付购房款相抵后，再按照双方合同约定的逾期支付欠付购房款的违约金标准（月利率2%）顶格计算欠付购房款利息考虑了双方当事人的合法权益，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费533元，由上诉人幸世杭负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  王阿婷审 判 员  赖国东二〇二〇年十月二十八日代理书记员  陈明轩代理书记员  雷 娜