广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5790号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾旭梅，女，1973年12月10日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************041。委托诉讼代理人：蔡道凤，广东智优律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：游君君，男，1989年1月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区*******，公民身份号码：421************038。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢亿齐，男，1986年6月22日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*****************，公民身份号码：422************053。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。原审第三人：博罗县园洲镇梁屋白耀前股份经济合作联合社，住所地广东省博罗县*********，统一社会信用代码：N244**********904T。法定代表人：梁美齐。委托诉讼代理人：丘伟华，广东广法律师事务所律师。上诉人曾旭梅与被上诉人游君君、卢亿齐、原审第三人博罗县园洲镇梁屋白耀前股份经济合作联合社因合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曾旭梅的上诉请求：一、请求撤销博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初850号判决书。二、判决被上诉人支付上诉人土地租金43200元和被上诉人因拖欠土地租金产生的违约金41304元，合计：84504元。三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院确认合同无效后，对上诉人主张的土地租金及被上诉人因拖欠缴纳土地租金产生的违约金不予支持与事实不符。首先上诉人与被上诉人签订的协议未违背双方之间的真实意思表示，而上诉人已将案涉土地使用权及厂房交付给被上诉人，按照于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》第二条第3条约定土地租金由被上诉人支付，但被上诉人实际占有使用该案涉土地使用权及厂房后并未按照约定缴纳土地租金，导致产生违约金，是存在重大过错，依法应由被上诉人全部承担。一审法院以上诉人与被上诉人之间于案涉土地使用权及厂房的使用期限应为2019年1月1日至2027年6月30日，共8年零6个月，上诉人与被上诉人约定的“转让款”为65万元，认定为双方对剩余租赁的“租金”标准约定，折算每年约为76471元（65万元÷8.5年），被上诉人应支付上诉人从2019年1月1日起至2019年12月21日期间的占有使用费74376元（76471元÷365天×355天）的方式计算。那么上诉人主张因被上诉人未按约定缴纳土地租金导致上诉人还要向村委缴纳从2019年1月1日起至2020年3月份土地租金43200元，拖欠土地租金违约金41304元，两项合计：84504元应由被上诉人承担。一审上诉人已提交《催款函》、《拖欠土地租金产生违约金明细》，当时上诉人确实有困难未实际先于垫付向村委缴纳，后来村委通知上诉人要如数缴纳，否则有权收回案涉地及地面厂房，上诉人为换回重大损失只有如数缴納土地租金及违约金84504元村委一审判决明显对上诉人不公正、公平，从双方的角度考虑，被上诉人明知现行相关法律规定与政策制度，也经过深思熟虑才与上诉人签订《厂房及土地使用权转让协议》，被上诉人都有实地考察与实际使用案涉厂房及土地使用权，投资自然都有风险，退一步说如果被上诉人得以实现盈利，也不会支付丰厚报酬给上诉人，现被上诉人要求将案涉土地使用权及厂房退还，最基本的占有使用费计算标准及拖欠土地租金、违约金被上诉人要依法承担。综上所述，被上诉人恶意拖欠土地租金从而导致产生违约金存在明显的过错行为，而在这种情况下一审法院却不支持上诉人主张的地租金及违约金，明显违反了法律的公正公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。被上诉人游君君、卢亿齐辩称，关于上诉人与答辩人之间合同关系的性质问题。案涉土地是上诉人从原审第三人博罗县园洲镇梁屋白耀前股份经济合作联合社（下称白耀前村）处承租而来，而非受让而来，上诉人仅可将案涉土地及地上建筑物进行转租，而不能转让，上诉人对案涉土地及地上建筑物权有占有、使用和收益的权利，没有转让权（处分权）。因此，上诉人与答辩人之间的合同关系名为转让，实为租赁，应适用不动产租赁的有关法律规定。关于案涉不动产的占用费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”答辩人所支付给上诉人剩余8.5年租赁期限的“转让费”（实为剩余租赁期限的租金）平摊后计算答辩人占用期的占用费，符合上述司法解释的规定。事实上，答辩人接手案涉不动产后并没有使用过，也不能使用，没有任何收益，一审法院判决答辩人承担全部占用费76471元，没有考虑上诉人欺诈答辩人交易是导致无效合同成立的全部过错方，以及案涉厂房根本不能出租使用的事实，判决使答辩人受损支付占用费，而上诉人获得了收益，一审判决已经明显对上诉人偏袒，答辩人为减轻诉累已没有上诉，但上诉人仍不知足，扬言有钱也不给，就是要上诉拖延。上诉人一直主张按每月19000元计算占用费，按上诉人的说法，假设合同在履行到四年后上诉人主张合同无效，那么到时占用费就已经912000元（19000×48），扣除答辩人先前支付的650000元，答辩人还应支付占用费差额262000元（912000-50000，不动产余下4.5年的使用、占有和收益权重新回到上诉人手上，或者合同到期后上诉人主张合同无效，难道答辩人要按每月19000元支付8.5年的占用费给上诉人吗？如是，上诉人就可以获得巨大的利益，答辩人蒙受巨大的损失，这显然是不公平的。关于上诉人主张的土地租金，上诉人在一审反诉中并没有将土地租金列为诉讼请求，在二审中提出该新的、独立的诉讼请求，根据《民事诉讼法司法解释》第三百二十八条的规定，二审法院不应予以审理。关于上诉人主张的违约金，白耀前村未经批准将农用土地出租给上诉人建厂，违反了《国土管理法》的有关禁止性规定，上诉人与白耀前村之间的租赁合同因违反法律禁止性规定应属无效合同，根本无违约金可言，上诉人与白耀前村自行达成的违约金支付行为，不应强加答辩人身上。另外，上诉人没有履行转让合同的约定负责取得白耀前村对案涉转让行为的同意，答辩人没有合同义务也无法向第三人支付地租，造成无法支付地租的全部责任在上诉人，即使产生违约金办应由上诉人承担。综上所述，请求二审法院驳国上诉人的全部上诉请求。原审原告、反诉被告游君君、卢亿齐向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》为无效合同；2.被告返还原告转让款65万元及利息（自2018年12月26日起至全部转让款付清日止，按商业银行同业拆借贷款利率计付）；3.本案诉讼费用由被告承担。原审被告、反诉原告曾旭梅向一审法院提出反诉请求：1.原告向被告支付厂房占有使用费至原告腾空厂房交付给被告之日止（从2018年12月26日起，按每月租金19000元计算，暂计至反诉之日止为285000元）；2.原告向被告支付拖欠土地租金的违约金43200元（按每天100元的标准，自2019年1月11日起计算至2020年3月17日止，共计432天）3.本案诉讼费由原告承担。一审法院认定的事实：经某1，2007年7月1日，被告曾旭梅与第三人白耀前经合社签订《土地出租合约》，约定第三人将其所属的位于“北海围圣脚”面积为1639平方米的土地出租给被告兴办企业，期限自2007年7月1日至2027年6月30日，其中2017年7月1日至2022年6月30日每月租金为2294.6元；每年的土地租金可分两期支付，第一期于当年1月10日支付当年款项的50%，余下50%在当年7月10日前付清，逾期每天加收100元；合约第五条约定：建厂费用、税收、拍照、生产成本、水电设备以及其他一切费用均由被告自理；第七条约定：在租用期内，被告每年在12月前一次性上交一年管理费500元给第三人；第八条约定：租赁期限届满后，所有不动产无偿归第三人所有，可动产归被告所有。《土地出租合约》还约定了其他事项。合同签订后，被告在承租土地上建造了厂房等建筑物。2018年12月26日，被告作为甲方（出让方），原告作为乙方（受让方），东莞市粤美物业管理有限公司博罗园洲分公司作为丙方（居间方），三方共同签订一份《厂房及土地使用权转让协议》，主要约定：甲方将案涉土地使用权及地上厂房、宿舍（水电、装修等配套）转让给乙方，整体转让价格为65万元；签订协议当日，甲、乙双方在当地村委管理区办理完转让手续，与现有租客重新签订租赁合同，乙方需一次性付款65万元给甲方，包含乙方2018年12月23日支付的定金5万元；2019年1月份起的租金由乙方收取，地租由乙方支付；乙方支付的转让款需扣除租客已向甲方交纳的押金57000元，租赁期限到期后，由乙方退还押金给租客；如甲方违约，应双倍赔偿乙方已付款项，如乙方违约，甲方有权没收乙方已付款项。同日，被告（乙方）与原告（丙方）签订《附加转让协议》，内容大意为：甲方同意乙方将位于惠州市博罗县园洲镇白耀前经济联合所属北海围圣脚原权益（详见原租赁合同）及建筑物使用权给丙方，丙方需按原合同条款遵守。协议上“甲方（签字村小组盖章）”处无任何签名或盖章。上述协议签订前后，原告实际支付被告转让款共计55.5万元。原告委托广东金卓越律师事务所黄达权律师于2019年12月19日向被告以邮寄方式发出《律师函》，称原、被告的转让行为未获白耀前经合社同意，且原告在使用过程中屡遭阻挠，甚至被断供水电，租客也因此解除租赁合同，原告无法使用案涉厂房；据悉案涉土地使用权及厂房没有任何产权证件及报建手续，属于违法建筑，被告予以隐瞒，导致原告合同目的无法实现；故宣告双方于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》自该律师函发送之日起解除，请被告于接到本函次日自行前往接收土地使用权及房屋，否则视为已完成交付，同时请被告接到函件后立即返还原告已支付的转让款65万元，原告保留追究被告违约责任的权利。投递详情显示该《律师函》于2019年12月20日被签收。被告陈述其于2019年12月26日转接到该律师函，才得知原告要求解除合同，但原告至今未向被告交还厂房。原告主张案涉厂房无消防设施，且于2019年3月18日被停电，原租客房某一直无法开工，拒绝与原告签订的租赁合同，并于2019年4月份搬走，厂房一直空置无法使用和出租。原告为此提交了一份游君君与曾旭梅的微信聊天记录佐证。被告对该聊天记录的真实性无异议。该微信聊天记录内容大意为：2019年3月18日，原告游君君请被告帮忙办理消防，被告同意办理；2019年4月27日，原告通知被告称租客不租了，被告询问租客什么时候清场，3天内能清场吗？原告回复称租客说机器已经拆掉了，等退押金就走，同时原告请被告帮忙留意有没有靠谱的新租客；2019年5月7日，原告向被告发信息称租客已经搬完了，阿飞打算不来电；被告回复“这样子啊，这阿飞打算不来电啊？有这样的问题啊。”2019年10月10日，原告问被告有没有合适的租客，帮忙介绍一下，厂房空了一年了，租金和佣金都好说，不然亏大了，被告回复称在广东肇庆，等回去才能带客户。原告主张案涉厂房因靠近沙河边且没有任何证件而无法办理环境影响评估报告，无法实际经营，并提供了一份游君君与第三人干部梁志飞的微信聊天记录佐证。该微信聊天记录显示游君君与微信昵称为“梁志飞-管企业”沟通，游君君询问环保那边怎么说，对方回复那里应该办不了环评了，做什么厂都不行。被告对上述聊天记录的三性不予确认。原告主张案涉厂房的用电于2019年3月18日被园洲镇政府查封至今，厂房根本没法使用。并提供了厂房现场视频及照片佐证。被告对照片及视频的三性不予确认。经查，照片载明“存在严重安全隐患，2019年3月18日”字样；视频显示拍摄厂房内未摆放任何机械设备，处于空置状态，地上有一张被撕掉的封条，视频中电箱上贴有封条，但已被撕毁。被告主张其丈夫林柏聪于2018年7月1日与案外人房某签订一份《出租厂房合约》，并提交了其与林柏聪的结婚证、《出租厂房合约》佐证。经查，被告曾旭梅与案外人林柏聪是夫妻关系；《出租厂房合约》显示出租方为林柏聪，承租方为房某，内容大意为：林柏聪将面积为1800平方米的厂房出租给房某，租期为8年，自2018年7月1日至2026年12月31日；林柏聪于2018年7月1日将厂房交给房某使用，从2018年7月1日起计算租金，每月租金为19000元；自签订合约日，房某支付林柏聪两个月按金、一个月上期租金。原告对该《出租厂房合约》三性均不予确认，并提供了一份《厂房租赁合同》予以反驳。该合同显示出租方为被告曾旭梅，承租方为房某，未载明合同签订时间，内容大意为：被告将案涉厂房、宿舍、办公室、配电房、电力设备等出租给房某使用，厂房及员工宿舍面积约为2000平方米，每月租金19000元，免租期1个月，押金三个月，未约定租赁期限。被告对该《厂房租赁合同》的三性予以确认。庭审中，被告陈述房某与被告之间真正的租赁合同是被告的丈夫林柏聪于2018年7月1日与房某签订的《出租厂房合约》，其向原告提供《厂房租赁合同》是为了证明被告已将厂房出租给房某以及转让协议中约定的押金57000元的事实。被告提交一份由第三人于2020年3月17日向被告出具的《催款函》，主张其将案涉厂房及土地使用权交付给原告后，原告一直拖欠第三人土地租金41304元以及因逾期产生违约金43200元。该催款函称被告从2019年1月11日起未按双方签订的《土地出租合约》约定支付土地租金，截至2020年3月17日已累计拖欠租金及违约金84504元，要求被告在2020年3月17日前支付完毕，逾期则采取法律途径追索欠款、利息及相关费用。原告对该催款函的三性不予确认，称被告并未实际支付违约金，案涉土地出租行为违法，合同中约定违约金不应得到法律支持。被告陈述其尚未向第三人实际交纳《催款函》所显示的违约金43200元。庭审中，原、被告均认可案涉土地的土地性质为农用地，地上建筑物未办理任何报建手续或取得产权证。原告陈述实际支付被告转让款55.5万元，原承租人房某支付给被告的押金5.7万元转由原告承接，在转让款中扣除，租赁期满后由原告退还给房某；另房某本应支付原告2019年1月及2月的租金共计3.8万元，但房某未实际支付，被告同意在转让款中扣除；因此原告已付清双方约定的转让款65万元；因厂房被停水停电，房某履行租赁合同至2019年4月底，目前原告尚未退还房某5.7万元押金。被告认可原告实际支付的款项以及押金的处理方式，陈述因原告受让案涉厂房后，房某未明确表态是否继续履行租赁合同，故被告将该3.8万元租金视为原告支付的转让款，同意在总款中扣除，房某并无拖欠被告租金；原告受让厂房后的使用情况被告并不清楚。一审法院认为：一、关于原告与被告于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》的效力问题。该协议约定被告将案涉土地及地上建筑物的使用权整体作价65万元转让给原告，2019年1月起的土地租金原告需自行向土地出租人即第三人支付。根据本院查明的事实，被告于2007年7月1日从第三人处承租案涉土地后建造厂房使用，租赁期限20年，期满后所有地上建筑物无偿归第三人所有，因此本案转让标的物应为土地使用权及地上建筑物剩余期限的承租权。原、被告签订的合同名为转让，实为租赁。案涉厂房系附着于集体土地之上且没有取得建设工程规划许可证的建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”截至一审法庭辩论终结前，原、被告及第三人均未提供证据证明案涉土地上的建筑物已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，原、被告均清楚知道案涉土地系依法不得转让的集体土地，案涉土地的使用权并不属于被告，根据“地随屋走、屋随地走”的原则，故本院认定原、被告就案涉土地及地上建筑物签订的《厂房及土地使用权转让协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同。二、关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。（一）本诉部分。原告实际支付被告“转让款”共计55.5万元，双方均无异议，本院予以认定，现合同无效，被告应予返还。双方约定房某支付给被告的押金5.7万元由原告承接，从转让款中扣除，租赁期满后由原告径行返还给房某，即原告并无支付该款给被告，原告也未实际向房某返还，因此被告无需退还原告5.7万元，由被告与房某自行处理。另外，被告收取房某支付的2019年1月及2月“租金”3.8万元，并同意在转让款中扣除，因此原告并没有实际支付给被告，被告亦无需返还。综上，被告共需返还原告55.5万元。原告请求被告从2018年12月26日起按商业银行同业拆借贷款利率支付转让款的利息，原告因合同无效受到的损失一般而言为资金占用期间银行利息的损失。依照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中（三）关于“借款合同”中明确：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。”的规定，截至2019年1月22日被告共收取原告支付的转让款55.5万元，本院酌定被告以应返还的转让款55.5万元为基数，自2019年1月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。（二）反诉部分。被告请求原告从2018年12月26日起支付占有使用费至腾空厂房之日，标准按被告与房某签订的租赁合同约定的每月租金19000元的计算。首先，如前所述，原、被告之间实际存在租赁合同关系，且该合同无效，双方签订《厂房及土地使用权转让协议》时被告即将案涉厂房交付原告使用，因此原告应支付被告占有使用费。其次，合同履行期间原告向被告邮寄发出《律师函》，要求解除合同，并要求被告于收悉函件次日前往接收厂房。该《律师函》于2019年12月20日被签收，被告称其于2019年12月26日才转接到该函件，但原告至今未向其交还厂房。因原告致函被告目的是为了清理双方的《厂房及土地使用权转让协议》，而被告未作回应，也未及时与原告协商处理事宜，由此扩大的损失应由被告自行负担。故本院认定原告已于2019年12月21日将案涉厂房交还给被告。原、被告约定2019年1月起的“租金”由原告向房某收取，并支付第三人土地“租金”，因此原告应支付被告从2019年1月1日起至2019年12月21日期间的占有使用费。最后，被告与第三人签订的《土地出租合约》约定土地租赁期限自2007年7月1日至2027年6月30日，期满后地上不动产归第三人所有。故原、被告之间关于案涉厂房及土地使用权的使用期限应为2019年1月1日至2027年6月30日，共8年零6个月，原、被告约定的“转让款”为65万元，应认定为双方对剩余租赁期限的“租金”标准约定，折算每年约为76471元（65万元÷8.5年），原告应支付被告从2019年1月1日起至2019年12月21日期间的占有使用费74376元（76471元÷365天×355天）。被告请求按其与房某约定的“租金”标准计算占有使用费，本院不予支持。被告主张其将案涉厂房及土地使用权交付给原告后，原告未向第三人缴纳土地租金，导致产生违约金43200元。被告为此提交了一份《催款函》佐证。庭审中原告对该《催款函》三性不予认可，被告确认其未向第三人缴纳该违约金43200元。第三人经本院依法传票传唤未到庭提出抗辩，也未提供书面答辩意见以及相应证据，视为其对自身诉权的放弃，由此而产生的不利后果，理应由其自负。本院认为，被告未能提交其他证据证明存在因拖欠地租产生违约金，且被告并未实际向第三人支付该违约金，故对被告主张的违约金43200元，本院不予支持。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、确认原告（反诉被告）游君君、卢亿齐与被告（反诉原告）曾旭梅于2018年12月26日签订的《厂房及土地使用权转让协议》及《附加转让协议》无效。二、被告（反诉原告）曾旭梅于本判决发生法律效力之日起10日内一次性返还原告（反诉被告）游君君、卢亿齐555000元，并支付利息（以555000元为基数，从2019年1月22日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、原告（反诉被告）游君君、卢亿齐于本判决发生法律效力之日起10日内一次性支付被告（反诉原告）曾旭梅厂房占有使用费74376元。四、驳回原告（反诉被告）游君君、卢亿齐的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曾旭梅的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5150元（适用简易程序已减半收取），由原告（反诉被告）游君君、卢亿齐负担475元，被告（反诉原告）曾旭梅负担4675元。反诉案件受理费3112元，由原告（反诉被告）游君君、卢亿齐负担830元，被告（反诉原告）曾旭梅负担2282元。本案二审期间，上诉人曾旭梅向本院提交证据，本院依法组织各方当事人进行证据交换与质证。上诉人提交证据一：《证明》，以证明上诉人将厂房转让给被上诉人后，将原始租客房某一并转交由被上诉管理收租，厂房租金为15000元/月，上诉人与租客房某还有5年左右的租约关系事实；证据二：《收据》，以证明上诉人交付厂房及土地使用权给被上诉人后，被上诉人一致拖欠缴纳土地租金逾期产生违约金的事实，后由上诉人自行垫付缴纳土地租金及逾期产生违约金共计：76804元的关系事实；证据三：《转账记录》，以证明上诉人委托案外人梁国华代缴土地租金及逾期产生违约金的事实。被上诉人对上述证据发表质证意见如下：对证据一证明的三性不予确认。该证明的内容在证据的分类上应该属于证人证言，证明人依法应当出庭作证，而且事实上被上诉人与案外人房某并没有签订过租赁合同，对收据的真实性由法院以及原审第三人予以确认，该收据所显示的租金，上诉人在一审时并没有提出反诉，二审属于独立的新的请求，法院不应予以审理。对于滞纳金，被上诉人认为不应由被上诉人承担，而且该滞纳金的合法有待确认。具体的意见我方已在答辩状中予以详述。对转账记录的真实性没有异议，对它的关联性有异议，质证意见跟《收据》一样。原审第三人发表质证意见如下：对证据一的三性不予认可，对证据二的三性及证明内容是认可的，对证据三的真实性和关联性、证明内容也是认可的。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确定。本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据本案双方当事人的上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为：1、被上诉人是否需要向上诉人支付涉案土地租金；2、被上诉人是否需要向上诉人支付其诉称的涉案的违约金。首先，关于被上诉人是否需要向上诉人支付涉案土地租金的问题，上诉人在一审反诉中并没有将其列为诉讼请求，而在上诉中提出，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院不予处理，上诉人可以另寻法律途径处理。其次，被上诉人是否需要向上诉人支付其诉称的涉案的违约金的问题，上诉人与原审第三人签订的涉案相关的租赁合同因违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，属无效合同，而且上诉人并没有提供足够的相关证据和相应法律规定用于支持其所诉称的违约金应由被上诉人承担的主张。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曾旭梅的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币9350元，由上诉人曾旭梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 黄**锋审 判 员 刘艳妹二〇二〇年十月九日法官助理 岑羽翎书 记 员 谢晓蕾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。