湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1182民初1524号原告：程勋祺，男，2007年12月20日出生，汉族，住湖北省武穴市。法定代理人：程某（系程勋祺父亲），男，1985年9月17日出生，汉族，住湖北省武穴市。法定代理人：舒某（系程勋祺母亲），女，1986年5月20日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：肖卉芬，女，湖北今天律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：吴艳芳，女，湖北今天律师事务所实习律师。一般代理。被告:湖北泰仁房地产开发有限公司，住所地：武穴市明珠大道西侧。统一社会信用代码9142118266545930XD。法定代表人：郭太银，男，系公司董事长。委托诉讼代理人：郭志平，男，1976年6月13日出生，汉族，住湖北省武穴市。系该公司员工。特别授权。原告程勋祺与被告湖北泰仁房地产开发有限公司（以下简称“泰仁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告程勋祺的委托诉讼代理人肖卉芬、吴艳芳、被告泰仁公司的委托诉讼代理人郭志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程勋祺向本院提出诉讼请求：1、要求泰仁公司限期拆除交配电房（变压房），限期交付房屋；2、判令泰仁公司按程勋祺已交付房屋价款的日万分之五支付逾期交房违约金，截至2020年6月22日暂计为490200元，后期至实际交房之日的逾期交房违约金同类另行计算；3、判令本案诉讼费用由泰仁公司承担。事实与理由：2014年，泰仁公司以望江秀色小区1号楼与2号楼之间的4楼平台为空旷场所，可供业主自由使用作为售房宣传，程勋祺受其宣传影响，决定购买该小区商品房。2014年11月1日，程勋祺与泰仁公司签订《商品房买卖合同》，约定程勋祺以人民币60万元购买望江秀色2栋407号房。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”、第九条约定：“……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。《商品房买卖合同》附件四约定：“1、出卖人允许买受人使用望江秀色1号楼与2号楼之间的4楼平台；2、买受人保证不在4楼平台搭设厨房；3、买受人保证在4楼搭设的设施不超过5楼的高度；4、在4楼平台搭设设施所需要的政府相关部门的许可等由买受人自行负责处理，相关责任由买受人自行承担。”合同签订后，程勋祺已按约定付清购房全款，但泰仁公司却在望江秀色小区1号楼与2号楼之间的4楼平台上修建两间交配电房（变压房），不仅违反《商品房买卖合同》约定，更违反了“望江秀色”项目工程规划文件。泰仁公司修建的两间交配电房（变压房）距离程勋祺所购房屋极为相近，导致房屋存在严重安全隐患，房屋不具备法定交付条件，泰仁公司至今未履行房屋交付手续，给程勋祺造成重大损失。综上，为维护自己的合法权益，故程勋祺具状起诉。被告泰仁公司辩称，涉案房屋是民间融资抵债形式购得，在购房收据上已经明确载明。关于利息部分暂时不做陈述。涉案房屋四楼平台在购房合同中也说明平台不准予购房者使用。抵债购房不能收取违约金。变压站放在负一楼才存在安全隐患，变压站建造在四楼平台国家电网也有设计，安装也是按照国家相关规定建造的。四楼平台泰仁公司也只是给住户使用。在合同最后一页也有规定，出卖人及买受人约定如下……，住户自己办理相关手续。泰仁公司在2017年左右的时候就可以交房入住，现在有部分住户已经入住了，泰仁公司与程勋祺之间因为房款及变压站的问题，所以一直没有交房。泰仁公司整个楼盘正处于综合验收状态。本院经审理认定事实如下：2014年11月1日，程勋祺作为买受人、与作为出卖人的泰仁公司签订一份《商品房买卖合同》，约定程勋祺购买泰仁公司开发建设的望江秀色2栋407号房，房屋价款为60万元；合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”；第九条约定：“……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。该合同附件四约定《合同补充协议》：“1、出卖人允许买受人使用望江秀色1号楼与2号楼之间的4楼平台。2、买受人保证不在4楼平台搭设厨房。3、买受人保证在4楼搭设的设施不超过5楼的高度。4、在4楼平台搭设设施所需要的政府相关部门的许可等由买受人自行负责处理，相关责任由买受人自行承担。”合同签订后，程勋祺于当日付清购房款60万元，泰仁公司向程勋祺出具了编号为6032284的收据，并注明：换据3万元、转账57万元。后因泰仁公司在1号楼与2号楼之间的4楼平台上修建配电房及未办理竣工验收手续导致程勋祺不能按合同约定取得房屋。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告程勋祺有否有权要求拆除配电房；2.被告泰仁公司是否构成逾期交房的违约责任。一、关于原告程勋祺是否有权要求拆除配电房的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”的规定，涉案4楼平台属于1号楼和2号楼全体业主共同共有，关于该平台使用权的约定应当经全体业主同意，而原告程勋祺与被告泰仁公司在没有经全体业主的同意下，便约定将该平台使用权归原告程勋祺享有，违反法律规定，故原告程勋祺以被告泰仁公司违反商品房买卖合同约定为由要求被告泰仁公司拆除配电房，于法无据，不予支持。若原告程勋祺认为该配电房存在安全隐患或对其房屋有影响，应由业主大会或者业主委员会依法决定，原告程勋祺无权单独行使该权利。二、关于被告泰仁公司是否构成逾期交房的违约责任的问题。原告程勋祺与被告泰仁公司签订《商品房买卖合同》约定泰仁公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告程勋祺使用，该约定系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告程勋祺已按约定支付了全部的购房款，被告泰仁公司应按上述约定的期限交付房屋。被告泰仁公司自述该商品房仍处于综合验收状态，即尚未达到双方约定的交房条件，原告程勋祺有权要求继续履行合同，故被告泰仁公司应在房屋竣工验收合格后向原告程勋祺交付合同约定的房屋。被告泰仁公司逾期交房，应按合同约定约定承担逾期交房的违约金，原告程勋祺要求被告泰仁公司按已付房款的日万分之五承担逾期交房的违约金，符合法律规定和双方约定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、限被告湖北泰仁房地产开发有限公司自望江秀色2栋407号房屋竣工验收合格之日起三十日内向原告程勋祺交付合同约定的房屋；二、限被告湖北泰仁房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告程勋祺支付逾期交付房屋违约金（自2015年12月30日起以已付购房款600000元为基数按日利率万分之五计算至实际交房之日止）；三、驳回原告程勋祺的其他诉讼请求。案件受理费14611元，减半收取计7305.5元，由被告湖北泰仁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判员  宋文涛二〇二〇年十月七日书记员  桂 舟