河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初6336号原告：杜双玉，男，1992年8月3日出生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：李武义，北京恒略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，北京恒略律师事务所律师。被告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。原告杜双玉与被告郑州瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜双玉的委托诉讼代理人王婧，被告瀚宇公司的委托诉讼代理人蒲英杰、樊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜双玉向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《地下车位认购协议书》；2.请求法院判令被告退还原告房款676,494元（首付款203,494元、银行按揭贷款473,000元）、支付给银行的利息60,779.97元、银行按揭费用928元、维修基金5,916元、车位预定金20,000元、登记费120元、信息服务费5,000元，共计769,237.97元，并支付自2018年3月5日起至还清上述款项之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月份，原告通过被告发的宣传单、被告公众号、网络宣传页和业务员介绍，得知被告开发的瀚宇天悦湾小区门口建有双地铁（10号线和8号线），开通时间是2020年年底，且属于学区房，并承诺建设的楼房房间均与样板间一致，客厅均安装落地窗。2018年3月4日，原告受被告欺诈性广告诱导，对广告承诺的内容抱有很大期望，于是按照被告的要求办理按揭贷款473,000元，与被告签订了《商品房买卖合同》，并交付给被告房款676,494元（首付款203,494元、银行按揭贷款473,000元）、支付给银行的利息60,779.97元、银行按揭费用928元、维修基金5,916元、车位预定金20,000元、登记费120元、信息服务费5,000元，共计769,237.97元，购买了位于瀚宇天悦湾10号院6幢1单元1102室房屋。2020年1月2日，原告通过微信业主群才知道客厅窗户并不是落地窗，而是半人高的实体墙。被告所做的销售广告和宣传资料都是欺诈性虚假宣传，所建的小区根本不存在双地铁，未来建设的8号线地铁也不经过该小区。经过落实教育局，也不属于学区房。合同附件三第4项规定：“地面：现浇混凝土店面：交房后业主装修时配套安装地暖盘管，无混凝土保护层，由业主铺设面层时一并处理。”实际上被告并没有按照合同约定履行，严重违约。此外，原告决定购买后，被告又强行要求原告在购房前必须先购买车位，违反法律的强制性规定。综上，商品房的销售广告和宣传资料以及违约是被告主观故意所为，给原告的权益造成了实际损害，被告虚假广告行为和严重违约行为与损害之间具有法律上的因果关系。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《广告法》，特起诉到法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告瀚宇公司辩称，原告既不满足合同约定的解除条件，也不享有法定的合同解除权，其要求解除合同、退还购房款等的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回，具体答辩如下：一、原告要求解除《商品房买卖合同》没有合同依据。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告只有在满足合同第九条约定，即出卖人逾期交房时才享有合同解除权，除此之外，合同并未约定原告享有其他合同解除权。故原告诉请解除合同，没有合同依据。二、原告要求解除《商品房买卖合同》也没有法律依据。合同的法定解除权主要规定在《中华人民共和国合同法》的第94条，根据该条的规定，法定解除合同的主要情形是合同目的无法实现，本案中，原告购买房屋的主要目的是获得房屋的所有权及实际使用房屋，被告出售房屋的主要目的是获得价款。原告依约支付房款，被告依约交付房屋，不存在合同目的不能实现问题，因此，本案中也不存在法定的合同解除条件。三、被告不存在欺诈销售，且欺诈也不是解除合同的条件。原告诉称，被告宣传项目周边有地铁以及涉案房屋是学区房等等存在欺诈行为。因此要求解除合同，该请求也没有法律依据和事实根据。首先，关于地铁的问题。郑州地铁10号线途经荥阳市沿郑××路向西延伸，且正在施工，被告开发的天悦湾小区就位于10号线七零一站和荥阳二中站之间，这是众所周知的事实。而且，根据郑州市轨道交通和荥阳市相关规划，地铁**线与**线在七零一站交汇后经小区南侧的龙港路向西延伸。因此，关于地铁的宣传并不存在虚假和欺诈的情形。其次，关于学区房。学区房并非法律概念，而且根据荥阳市招生入学政策，天悦湾小区周边的确配套有九年制公立龙门实验学校，只要符合荥阳市招生入学条件，均可报名入学。因此，也不存在原告所称的欺诈性虚假宣传。另外，关于落地窗和次卧大飘窗问题。首先，在原、被告之间签订的买卖合同中并未有落地窗和次卧大飘窗的承诺，被告严格按照合同约定向原告交付符合合同约定的合格房屋。同时，作为大型地产开发商，被告开发的小区房源众多，仅天悦湾小区就有近20种不同的户型供业主选择，而样板间仅是被告对外宣传展示的一种途径，该样板间是天悦湾小区1号院的样板间，仅仅针对1号院的其中一个户型进行展示，与原告所购买的10号院户型完全不同，原告在签订合同时对此也应当是明知的。最后需要指出的是，商品房的销售广告和宣传资料在法律性质上是要约邀请，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件才是双方就买卖事宜达成的正式契约，该买卖合同系双方真实意思表示，双方之间的权利义务关系应当以双方之间的书面合同为准。本案中，原告所称的地铁和学区房，是公共配套措施，不是《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题规定》中开发区域内的配套设施，因此不存在相关广告视为要约的可能。至于落地窗问题，上面已经陈述，不是针对某一具体房屋的宣传，且原告所建设小区有相关户型，原告也没有证据证明，在其买房时，被告就该问题向其作出过具体承诺，故该宣传也不能成为该司法解释所规定的条件，不是要约。既然上述几点均不构成要约，当然也不是合同组成部分，即便违反，也不构成合同违约。四、原告购买车位均系自愿行为，不存在强行捆绑销售，而且，购买车位与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，以此要求解除商品房买卖合同更没有法律和合同依据。综上所述，被告销售房屋合法合规，已经严格按照合同约定履行了交付房屋的义务，不存在所谓的欺诈性虚假宣传。原告的起诉没有事实和法律依据，其无权要求解除合同。请法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月24日，原、被告签订《地下车位认购协议书》一份，协议约定原告购买被告商品房的同时，享受额外优惠提前认购地下停车位，按80,000元/个标准进行购买，原告向被告交纳车位款20,000元。2018年3月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于荥阳市××与滨河××交叉口东北××瀚××天××单元××层××号房屋，总价款为676,494元，首付款203,494元，余款473,000元采用商业贷款方式支付，被告于2020年9月30日前向原告交付符合约定条件的房屋。合同签订后，原告依约向被告缴纳了首付款203,494元及维修基金5,916元，下余购房款办理了银行按揭贷款，所贷款项已支付给被告。2020年9月23日，原告诉至本院，要求处理。另查明，被告于2020年8月份将涉案房屋交付给原告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《地下车位认购协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案原告主张被告存在虚假宣传，涉案小区周边确有学校及在建的10号地铁，，地铁**线在宣传中显示为“规划中”其最终线路设置是由相关政府职能部门决定，同时学校及地铁系公共设施，并不属于商品房开发规划范围内的相关设施，不应视为合同内容，故不能认定被告的行为构成欺诈。原告要求解除《商品房买卖合同》，不符合合同约定或法律规定，故本院不予支持。关于原告主张的客厅落地窗问题，因原告未提供充分的证据证明其所购买的房屋户型为有落地窗的样板房户型，且该约定对商品房买卖合同的订立及房屋价格确有重大影响，故对原告的该项主张，本院也不予支持。关于原告主张房屋存在质量问题，现涉案房屋已经交付原告，原告主张地暖盘管由被告铺设水泥覆盖，但该行为并未损害原告的合法权益，且不构成根本违约，故本院不予支持。关于车位的问题，原告主张系被告强行要求其购买，证据不力，故对其要求解除《地下车位认购协议书》的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告杜双玉的诉讼请求。案件受理费5,282元（已减半收取），由原告杜双玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  陈明飞二〇二〇年十月二十九日书记员  马钰航