广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4358号 原告：乔建萍，女，汉族，1970年11月2日出生，住山西省太原市万柏林区。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块，统一社会信用代码：914505006976331229。 法定代表人：邵有春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告乔建萍与被告北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔建萍的委托诉讼代理人赵成民、被告湾春公司的委托诉讼代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔建萍向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-4086)；2、判决被告退还给原告购房款224567元；3、判令被告承担逾期交付房屋违约金11228.35元（以224567元为基数，按照合同约定己经支付购房款5%计算)。 事实和理由：2018年4月25日原告与被告签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-4086，以下简称“本合同”)，被告没有按照本合同第八条在2019年6月31日前向原告交付北海号房屋，己经构成违约。根据本合同第九条的约定，原告委托律师特依法向被告出具解除本合同的律师函，被告收到律师函后，既没有履行退还购房款义务，也没有予以原告任何答复。被告除了履行退还给原告购房款224567元外，还应当按照本合同第九条第1款第2项（2)之规定承担逾期交房房款总额5%合计11228.35元的违约金。综上所述，原告依据法律规定向法院起诉，以维护原告的合法民事权益。 被告湾春公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回，理由如下：本案并非单纯的商品房买卖合同关系，而是附带有租约的合作关系，根据双方所签订的租赁合同约定，商品房在符合交付条件之日起，就要交付给北海湾春企业管理有限公司经营管理十年，而商品房买卖合同所约定的购房总价款是扣除了三年租金之后的价款，也就是说双方已经是履行了租赁合同三年的租金的支付，在这十年期限内，商品房均不用直接交付给原告占有使用，因此原告以被告存在逾期交房为由主张解除商品房买卖合同没有事实和法律依据，综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 经审理查明，2018年4月25日，原告乔建萍与被告湾春公司签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-4086），主要约定原告购买北海号房，建筑面积23.67㎡，总价款224567元，付款方式为分期付款，2018年4月25日已交首付款112568元，2018年7月25日前交付56000元，2018年10月25日前交付56000元；被告应当在2019年6月31日前，将经综合验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。该合同还约定了其他内容。 签订上述《商品房买卖合同》当日，原告（甲方、出租方）与被告湾春公司（丙方、保证人）、案外人北海湾春企业管理有限公司（乙方、承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：原告将北海号商铺出租给北海湾春企业管理有限公司，租期十年，以甲方将商铺使用权转交给乙方之日的第二天起算，租赁期限始于2019年1月1日至2028年12月31日止。 原告已支付了案涉房屋的房款224567元，且被告向原告开具了相应的发票予以确认，被告湾春公司庭审时亦认可收到房款224567元。 2020年7月29日，广西旷源律师事务所受原告的委托向被告发出《关于买受人乔建萍解除与出卖人北海湾春投资开发有限公司的律师函》，主要载明了：被告未按约向原告交付案涉房屋的行为已构成违约，原告要求解除案涉《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定支付违约金以及退还购房款，否则，原告将行使诉讼的权利。该《律师函》已于2020年7月29日由被告前台签收。该《律师函》发出后未果，原告遂诉至法院，提出以上诉讼请求。 另查明，案涉房屋至今仍未交付给原告，且该房产已被广西壮族自治区高级人民法院预查封，并于2015年5月14日被北海市住房和城乡建设局来文暂停办理签约。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告乔建萍已依约支付购房款，湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给乔建萍，但湾春公司从该合同约定的交房时间至今仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被人民法院查封，湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，已导致案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于法定解除合同条件的规定，据此，原告主张解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。原告行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非约定解除权。被告湾春公司以案涉房屋租赁给北海湾春企业管理有限公司为由，主张其不存在逾期交房的违约责任的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告湾春公司应向原告返还购房款224567元。 关于原告主张依据《商品房买卖合同》的约定按已付购房款的5%计算逾期交房违约金的诉讼请求。本院认为，被告逾期交房的行为已构成违约，案涉《商品房买卖合同》解除后，原告主张依据《商品房买卖合同》的约定按已付购房款的5%计算逾期交房违约金的诉讼请求，具有合同依据，也符合法律规定，本院对此予以支持。故被告应向原告支付逾期交房违约金11228.35元（224567元×5%）。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告乔建萍与被告北海湾春投资开发有限公司于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-4086）； 二、被告北海湾春投资开发有限公司须返还购房款224567元给原告乔建萍； 三、被告北海湾春投资开发有限公司须支付逾期交房违约金11228.35元给原告乔建萍。 案件受理费4836元，减半收取2418元，由被告北海湾春投资开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告北海湾春投资开发有限公司在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4836元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰