上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初6837号原告：上海戴创企业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：宋敏，执行董事。委托诉讼代理人：孙加锋，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽芸，上海上正恒泰律师事务所律师。被告：上海融拓信息科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高军，执行董事。委托诉讼代理人：李垚，上海同佳律师事务所律师。原告上海戴创企业管理有限公司(以下简称戴创公司)与被告上海融拓信息科技有限公司(以下简称融拓信息公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告戴创公司的委托诉讼代理人孙加锋，被告融拓信息公司的委托诉讼代理人杨同娟到庭参加诉讼。后被告融拓信息公司变更代理人为李垚。本案现已审理终结。戴创公司向本院提出诉讼请求：1.确认戴创公司与融拓信息公司签订的关于上海市杨浦区伟成路XXX号XXX号楼XXX单元的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月17日解除；2.要求融拓信息公司支付自2019年12月1日至2019年12月17日的租金48,051.23元；3.要求融拓信息公司支付逾期支付租金产生的滞纳利息(以48,051.23元为基数，利率按照每月1.5%的标准，自2019年12月1日起计算至判决生效之日止)；4.要求融拓信息公司支付自2019年12月1日至2020年6月12日的物业管理费49,575.91元；5.要求融拓信息公司支付逾期支付2019年12月1日至2020年1月31日的物业管理费产生的滞纳利息(以15,465.90元为基数，利率按照每月1.5%的标准，自2020年1月26日起计算至判决生效之日止)；6.要求融拓信息公司支付解除合同产生的违约金515,844.12元；7.要求融拓信息公司支付自2019年12月18日至2020年6月12日逾期归还房屋产生的违约金955,371.53元；8.要求融拓信息公司支付因追讨欠款支出的律师费15,000元、担保费2,000元。事实和理由：2019年，戴创公司与融拓信息公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定戴创公司向融拓信息公司出租上海市杨浦区伟成路XXX号弘源创新大厦1号楼601单元房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积533.31平方米，租赁期限自2019年12月1日至2021年5月31日，租金为5.30元/平方米/天，租金按月支付，物业管理费由戴创公司代收，融拓信息公司应于每月25日或之前支付下个月的租金、物业管理费，融拓信息公司应于2019年3月31日前支付2019年12月1日至2019年12月31日期间的租金和物业管理费。合同签订后，戴创公司按约交付房屋，融拓信息公司未支付任何租金和物业管理费。经戴创公司多次催讨，融拓信息公司仍不支付拖欠款项，构成违约。戴创公司已通知融拓信息公司于2019年12月17日解除双方之间的租赁合同。融拓信息公司辩称，融拓信息公司原租赁六层整层，于2019年5月31日到期。原合同到期后，戴创公司停水停电，并将房屋锁掉。2019年7月，戴创公司发函询问是否需要续租，双方签订关于系争房屋的租赁合同。后戴创公司未实际交付房屋。合同约定3月支付首期租金，但是此时双方前一份合同尚未履行完毕。融拓信息公司没有预付租金，故房屋未实际交付。如果在前一份合同的基础上续租，应从2019年6月1日起续租。融拓信息公司未收到戴创公司的函件，发函时融拓信息公司已搬离租赁房屋。戴创公司不应同时主张违约金和滞纳金。违约金、滞纳金金额过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区伟成路XXX号房屋登记的权利人为上海戴创投资管理有限公司，其中601-605室房屋(建筑面积总计1066.62平方米)。2017年4月1日，上海戴创投资管理有限公司(签约甲方)与融拓信息公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区伟成路XXX号瑞力创新中心1号楼6层整层，房屋实测建筑面积1066.62平方米，租赁期自2017年4月1日起至2019年5月31日止。融拓信息公司支付保证金658,815.64元及2019年3月底之前的租金和物业管理费。2018年1月9日，上海戴创投资管理有限公司更名为上海戴创企业管理有限公司。2019年，戴创公司(签约甲方)与融拓信息公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区伟成路XXX号弘源创新大厦1号楼601单元，房屋实测建筑面积533.31平方米，若该房屋实测面积与任何人士、组织或机关测量的面积或其他算法的面积有出入，双方同意不对该房屋的租金及其他以该房屋建筑面积为基础进行计算的其他任何费用作调整。租赁期自2019年12月1日起至2021年5月31日止。在乙方按本合同规定付清其应缴付的全部款项的前提下，该房屋的交付日为2019年12月1日，前提是本合同生效且乙方已根据本合同缴纳保证金及预付一个月租金和物业管理费。乙方应于交付日到甲方指定的地点办理该房屋的交接手续，并由双方签署交付凭据。房屋每日每平方米建筑面积租金为5.30元，月租金为85,974.02元，乙方应于每月25日前向甲方支付下个月的租金。乙方应向甲方支付保证金281,121.05元，承租方根据其与出租方签署的关于租赁物业的现有租赁合同已缴纳的保证金658,815.64元部分将自动转为租赁期内的保证金，多余保证金计96,573.54元将由出租方退还承租方支付账户，且出租方将为承租方开具新的保证金收据，原有保证金收据作废。承租方应当在签署合同后于2019年3月31日前支付2019年12月的预付租金和物业管理费。物业管理费由甲方代收，物业管理费按每月每平方米建筑面积14.50元计算并收取，月物业管理费为7,732.99元，物业管理费按月支付，乙方应于每月25日前支付下个月的物业管理费。租赁期届满或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之各项费用或违约金后，保证金如有剩余的，应在乙方将该房屋按本合同约定状态返还给甲方、完成各类注册登记的注销/变更手续、提供保证金的收据原件、结清本合同项下的所有款项并与甲方签署费用结算单后三十天内无息返还乙方。如保证金不足以抵扣乙方届时欠付的款项(若有)时，甲方有权向乙方追索。租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则甲方有权通知管理公司停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务，乙方应全额支付逾期期间因占用该房屋所产生的物业管理费及公用事业费，同时每逾期一天，应当向甲方支付相当于届时适用的日租金的二倍的违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失(该等损失包括但不限于甲方因迟延向第三方交付该房屋而需承担的违约金、中介费、律师费、租金损失等)。若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按月息1.5%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费及其他一切合理费用。乙方明确同意及声明，除本合同另有约定外，甲方有权在下列事件发生的任何时间提前收回该房屋并立即提前终止本合同，乙方已经支付的保证金不予退还，且乙方除应当向甲方支付本合同项下乙方应付未付的欠款外(包括但不限于租金、物业管理费及其他乙方应付费用)，还应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付的租金综合之金额的违约金，如甲方能在本合同租赁期内将该房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少。(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期及免租期的租金。该等事件为……乙方未按甲方的要求办理该房屋的交接手续且经甲方书面催告后三个工作日内仍未办理的；若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用经甲方书面催告后三个工作日内仍未支付；……融拓信息公司提供的联系地址为上海市杨浦区伟成路XXX号弘源创新大厦1号楼6F，联络人为郑晓洁，并约定甲方向乙方送达的任何文件或通知，如以投递或邮寄方式寄往该房屋或本合同所列乙方的住所(联系地址)或直接送达该联络人，均被视为送达乙方，该联络人的任何行为亦被视为乙方本身的行为。如乙方的住所(联系地址)、乙方联络人有变更的，应当及时书面通知甲方及办理联络人的签字备案手续。签订合同后，融拓信息公司未实际支付租金和物业管理费。2019年12月12日，戴创公司向融拓信息公司发书面通知，说明融拓信息公司未按约支付租赁保证金、租金、物业管理费等，构成重大违约，通知融拓信息公司解除租赁合同，要求融拓信息公司于2019年12月20日前支付拖欠的款项，于2019年12月26日前向物业公司办理租赁标的交还手续。该书面通知于2019年12月16日向伟成路XXX号501-505,601-605寄送，于2019年12月17日签收。融拓信息公司称未收到该书面通知。2020年6月12日，融拓信息公司搬离系争房屋。同日，戴创公司自行收回系争房屋。戴创公司提起本案诉讼，支付律师代理费15,000元，诉讼财产保全责任保险费2,000元。戴创公司明确本案争议租赁合同项下的保证金为281,121.05元，保证金用于抵扣融拓信息公司的欠费，若有剩余可无息返还。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。融拓信息公司与戴创公司前一份租赁合同于2019年5月31日到期，双方未交接房屋，后双方签订《上海市房屋租赁合同》，承租其中部分房屋，即本案系争房屋。根据戴创公司提供的出门单，融拓信息公司于2020年6月12日搬离物品，可见其实际使用房屋，故本院认定系争房屋已实际交付。融拓信息公司应按照合同约定支付租金和物业管理费。逾期支付，融拓信息公司应按照合同约定承担滞纳利息。融拓信息公司辩称滞纳利息过高，本院综合考虑合同约定、戴创公司的损失酌情予以调整。因融拓信息公司迟延支付租金和物业管理费，戴创公司于2019年12月16日书面通知融拓信息公司解除租赁合同，该通知于2019年12月17日送达融拓信息公司在合同中预留的联络地址，本院依法确认双方的租赁合同于2019年12月17日解除。融拓信息公司于2020年6月12日搬离房屋，戴创公司于同日自行收回房屋。根据合同约定融拓信息公司应支付逾期返还期间的物业管理费，并按照日租金的二倍支付违约金。融拓信息公司辩称违约金过高，应按照租金加利息的标准计算，本院综合考虑合同履行情况、租金标准以及戴创公司的实际损失酌情予以调整。因融拓信息公司拖欠租金和物业管理费，按照合同约定应支付戴创公司因追讨欠款产生的律师费。戴创公司主张保全担保费，无法律依据，本院不予支持。戴创公司主张解约违约金，融拓信息公司辩称违约金过高，本院综合考虑合同履行情况以及戴创公司的实际损失酌情予以调整。双方当事人均同意保证金用于抵扣欠款，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海戴创企业管理有限公司与上海融拓信息科技有限公司签订的关于上海市杨浦区伟成路XXX号弘源创新大厦1号楼601单元的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月17日解除；二、上海融拓信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司自2019年12月1日至2019年12月17日的租金48,051.23元；三、上海融拓信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司逾期支付租金产生的滞纳利息(以48,051.23元为基数，利率按照每月0.5%的标准，自2019年12月1日起计算至判决生效之日止)；四、上海融拓信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司自2019年12月1日至2020年6月12日的物业管理费49,440.43元；五、上海融拓信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司逾期支付物业管理费产生的滞纳利息(以15,465.90元为基数，利率按照每月0.5%的标准，自2020年1月26日起计算至判决生效之日止)；六、上海融拓信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司解约违约金257,922.06元；七、上海融拓信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司自2019年12月18日至2020年6月12日逾期归还房屋产生的违约金528,528.23元；八、上海融拓信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海戴创企业管理有限公司律师费15,000元；九、上海融拓信息科技有限公司已支付的保证金281,121.05元用于抵扣本判决第二项至第八项确定的上海融拓信息科技有限公司应承担的付款义务；十、上海戴创企业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,141元，保全费3,698.96元，共计22,839.96元，由上海戴创企业管理有限公司负担9,918.66元，由上海融拓信息科技有限公司负担12,921.30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 梅 松 松二〇二〇年十月二十八日书记员 饶馨沈蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。