山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终9870号 上诉人（原审被告）：青岛环球路桥工程有限公司，住所地青岛市市**温州路**。 法定代表人：栾军，董事长。 委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤雯雯，山东雅君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市李沧区青安工贸总公司，，住所地青岛市李沧区曲哥庄村 法定代表人：朱光安，总经理。 委托诉讼代理人：朱崇波，上海市汇业(青岛)律师事务所律师。 上诉人青岛环球路桥工程有限公司（以下简称环球公司）因与被上诉人青岛市李沧区青安工贸总公司（以下简称青安公司）土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5077号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人环球公司之委托诉讼代理人郭铁钧、汤雯雯，被上诉人青安公司之委托诉讼代理人朱崇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人环球公司提出上诉请求：一、请求依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人的起诉；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人作为原告起诉，主体不适格，其提供的李沧街道办出具的情况说明，应当由证据制作人出庭接受质询，否则不应当认定为证据。与上诉人签订协议的合同相对方是曲哥庄村民委员会，而被上诉人只是一家集体所有制企业，其不持有涉案土地的权属证书，不具备本案原告的诉讼主体资格。二、上诉人与被上诉人1994年11月18日签订的协议书实质内容为土地租赁，合法有效。根据法律规定，合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。三、涉案13.6亩土地已经因重庆路拓宽被征收，面积缩减为九亩，一审法院没有查清事实，明显错误。四、一审法院适用法律错误，涉案合同性质为土地租赁合同，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，上诉人最初租赁的是集体土地，并不是国有划拨地，后来土地被征收，不应当溯及之前的事实行为。再者，租赁土地性质变为国有不影响租赁合同的效力。五、根据物权法，上诉人已经取得房屋所有权。有权继续使用自己的房屋。六、一审判决已经释明双方的损失另案主张，但又判决被上诉人返还上诉人交付的115万土地使用费，该数额远低于上诉人遭受的损失，严重损害了上诉人的合法权益。二审中，上诉人补充如下：土地收归国有后，应当由政府提起诉讼，合同主体已经变更，原合同就归于无效，无须法院宣告无效。将涉案土地返还给被上诉人，涉嫌国有资产流失。一审中初华东申请自行解决房屋纠纷，妨碍司法程序，涉嫌虚假诉讼。本案已经超过了法律规定的保护时效，不应当由法院受理。判决第二项为返还115万元，该款项折合现在应当是3600多万，根据法律规定应当针对补偿及赔偿一并处理，拿到115万弥补不了被上诉人的损失，权益得不到救济。一审认定土地征收，但没有法律文件证明。政府部门原来与被上诉人谈征收补偿，后来让被上诉人出面诉讼，不符合保护民营企业的原则。现在土地范围减少，不到13亩，因此无法履行判决，上诉人交不出这么多地。关于136万的土地使用费，一审中有两个证人写了证言，上诉人出挖掘机和各种机械设备为村里平整土地抵顶费用，如果对方不认可应当向法院提交证据。上诉人完全履行了合同义务，没有瑕疵。2002年重庆路拓宽，土地面积减少，一审没有正确认定。房屋被征收的款项在村里。按照合同约定，被上诉人应当为上诉人办理房产证但没有办理，导致房产大大减值，一审应当说明。一审法院认定该合同是有补救措施的，但未释明也未告知被上诉人办理相关手续。合同无效应当是一并处理补偿和赔偿，且初华东在一审中要求参与诉讼，被一审法院拒绝。综上，本案应当发回重审，或者直接驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人青安公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：一，一审中被上诉人提供了社区改制的文件及社区主管街道办事处的说明，街道办事处作为社区的上级主管部门有权就社区改制问题作出认定，该认定是街道办事处基于职权行为作出，故上诉人要求制作人出庭作证的理由不成立。二、涉案土地收归国有之后，已经在2007年通过划拨的方式划拨给了青岛市李沧区李村街道办事处曲哥庄村委会，不存在上诉人说该土地属于政府的情形。三、上诉人在陈述中主动承认双方签订协议属于无效合同，根据法律规定，应当自行履行返还土地的义务。四、一审法院已向双方明确释明合同效力是本案件审理的前提，双方对此予以认可。该合同约定乙方有土地的永久使用权，根据最高院案例，使用权的永久转让也是转让所有权。根据法律规定，任何单位和个人不得买卖土地所有权，故一审法院认定该合同违反土地管理法律的强制性规定而无效，事实清楚，法律依据明确。五、退一步讲，即使合同内容为土地租赁，则不应超出20年。按照合同法自1999年10月1日实施的日期起算，到2019年9月30日合同已经到期。被上诉人在到期前，已经通过诉讼的方式主张上诉人返还土地，明确表示不再续签合同。上诉人要求被上诉人继续履行租赁合同不能成立。六，关于上诉人提出的损失、补偿及赔偿的问题，涉案土地从未登记在上诉人名下，一审中上诉人就同一主张已经向法院提出了评估的申请，又因其自身的原因放弃了最后的评估，属于其自行放弃的权利。二审中上诉人基于同一诉求再次提出，不符合民诉法规定，不应予以支持。一审法院就双方损失的问题已征求过双方的意见，双方同意另案主张。七，重庆路拓宽占用的是原有规划的绿地，并不涉及涉案土地，且政府也没有给社区补偿。上诉人所述村书记答应补偿，应当明确说明何时何地与何人协商过，以便查证是否属实。再者，上诉人称该合同有补救措施的陈述与法律不符。根据法律规定，对于划拨国有土地使用权进行转让的，应当由政府统一收回进行招拍挂，并非如上诉人所述可以直接进行转让。最后，一审中案外第三人初华东申请出庭，法院并未拒绝，但在开庭当天，初华东并未出庭参加庭审。 青安公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告交回位于李沧区亩土地；2、被告向原告支付剩余土地使用费51万元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告青安公司成立于1993年7月7日，隶属于青岛市李沧区曲哥庄村民委员会。被告环球路桥公司原企业名称为青岛环球商贸有限公司。2007年11月12日，被告环球路桥公司股东由王美源、王瑞霞变更为金守山、王瑞霞，法定代表人由王美源变更为金守山；2008年7月1日，股东由金守山、王瑞霞变更为栾军、王瑞霞，法定代表人由金守山变更为栾军。 1994年3月29日，原青岛市崂山区计划委员会下发《关于同意镇村企业申请基建计划的批复》，同意李村镇曲哥庄村迁建纸箱厂。1994年4月4日，原青岛市崂山区李村镇人民政府向崂山区政府上报《关于曲戈庄村迁建“纸箱厂”用地的请示》，相关内容为“我镇曲戈庄村的总体规划，业经崂山区建委规划完成，并批准实施，原有的纸箱厂坐落在村内，影响整体规划的实施。因此，经村委申请，镇政府同意，准备搬迁该厂。经规划定点，选在小白路西，村拖拉机配件厂北侧，形成统一的工业小区，以便于长期发展和集中管理，共使用本村土地9.75亩”。1994年4月6日，原崂山区人民政府下发《关于李村镇曲哥庄村迁建纸箱厂申请使用土地的批复》，同意曲哥庄村迁建纸箱厂使用本村土地6500平方米（合9.75亩）。曲哥庄村委随后取得涉案土地的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为迁建纸箱厂，用地位置为村北、小白干路西侧，用地面积为9.75亩。 1994年11月18日，原青岛市李沧区李村街道办事处曲哥庄村民委员会与青岛环球商贸有限公司签订《协议书》，约定曲哥庄村民委员会将小白干路西侧、拖拉机配件厂北侧土地共计13.6亩（业经规划同意，区政府批准，发放建设用地规划许可证，一切手续齐全）转让给环球商贸公司，转让费按每亩10万元计算，共计136万元，五年内分期付清。双方并约定，协议签订后，环球商贸公司具有土地的永久性使用权，将来需办理地面房屋建筑和其他有关手续转让时，曲哥庄村民委员会应将已经办理的有关资料交给环球商贸公司存管；环球商贸公司在申请规划设计中，曲哥庄村民委员会应提供上级批准的土地使用许可证和其它有关证明材料。环球商贸公司于1994年9月25日至1997年9月29日给付曲哥庄村民委员会土地转让费合计115万元。 2002年10月1日，被告原股东王美源、王瑞霞就涉案土地及房屋与案外人臧和望、初华东签订租房协议。2013年4月10日，王美源与臧和望签订《李沧区重庆中路298号房屋确认书》，确认涉案298号土地上4号一层、11号、15号、17号、18号房屋归王美源所有，其余房屋归臧和望所有。原、被告双方一致确认，《协议书》所涉土地即为李沧区重庆中路298号。 2003年8月14日，青岛市李沧区人民政府下发《关于撤销杨哥庄、新村、曲哥庄社区居委会的批复》，杨哥庄、新村、曲哥庄三个社区居委会撤销后，原居委会成员资格自动终止。2003年8月18日李村街道办事处下发《关于撤销杨哥庄、新村、曲哥庄三个社区居民委员会的通知》，载明原集体所有资产仍归原本村经济组织全体成员所有…，万富达实业总公司、达翁集团公司、青安工贸总公司仍按原有规定保证原本村居民、职工的原养老保险和各项福利待遇，并保证集体资产不流失。2007年10月12日，李村街道办事处曲哥庄村民委员会以划拨方式取得涉案李沧区重庆中路298号国有土地使用权，用途为工业。2019年7月8日，青岛市李沧区李村街道办事处给一审法院出具《情况说明》，相关内容为：曲哥庄社区居委会撤销后，原社区集体所有资产仍归原本村经济组织全体成员所有，由本社区集体所有制公司青岛市李沧区青安工贸总公司根据相关规定统一进行管理。 2020年4月22日，经一审法院释明，被告表示同意就涉案土地上的房屋、土地回填、管网铺设等损失进行评估鉴定。一审法院于2020年4月30日组织原、被告双方选取鉴定机构时，被告以与原告协商解决为由明确表示不再同意申请评估。原告为明确涉案土地上属于被告所有的网点房屋的价值，申请进行评估鉴定，并申请对涉案土地自1994年11月18日至今的占有使用费进行评估鉴定。经原、被告双方协商确定，一审法院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司进行评估鉴定，该评估公司于2020年6月3日出具《房地产评估报告书》。被告于2020年5月26日向一审法院递交民事反诉状，但并未明确土地改造及经营损失的具体赔偿数额，经一审法院释明，被告在一审法院给予的合理期限内仍未明确上述损失金额，亦未缴纳反诉费用。经一审法院问询，原、被告双方一致同意，原告就涉案土地的占有使用费，被告就退还多交纳的土地租赁费、建筑物损失、土地改造损失等另案主张权利，且双方一致同意保留对涉案《房地产评估报告》的相关质证权利。 一审法院认为：涉案李沧区重庆中路298号土地属于原曲哥庄村民委员会集体所有，1994年11月18日曲哥庄村民委员会与被告就涉案土地转让事宜签订《协议书》之时，依据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，曲哥庄村民委员会与被告签订的《协议书》违反法律的强制性规定，应认定无效。2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效；但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。曲哥庄村民委员会虽于2007年以划拨方式取得了涉案国有土地使用权，但其转让行为并未经有批准权的人民政府批准或办理土地使用权出让手续，因此上述《协议书》仍应认定无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。青岛市李沧区李村街道办事处给一审法院出具的《情况说明》，证实曲哥庄社区居委会撤销后，原社区集体所有资产由本社区集体所有制公司即原告青安公司统一进行管理，因此原告作为本案的诉讼主体适格。被告环球路桥公司应将《协议书》所涉及的李沧区重庆中路298号13.6亩土地返还原告，原告应将已收取的土地转让费115万元返还给被告。原、被告双方一致同意，对于合同无效所造成的损失，双方另案主张权利，本案不再处理。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告青岛环球路桥工程有限公司于本判决生效之日起10日内将《协议书》所涉青岛市李沧区重庆中路298号13.6亩土地返还原告青岛市李沧区青安工贸总公司。二、原告青岛市李沧区青安工贸总公司于本判决生效之日起10日内返还被告青岛环球路桥工程有限公司土地转让费115万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8900元（原告已预交），原告负担4450元，被告负担4450元。被告青岛环球路桥工程有限公司于判决生效之日起10日内给付原告青岛市李沧区青安工贸总公司4450元。 二审中，上诉人提交现场勘验录像及涉案土地面积测算图复印件，证明2002年重庆路拓宽工程占用了涉案土地及地上房屋，占用部分大约长73米，宽9米。录像中道路两旁的绿化带和大理石原来就是上诉人的土地，大理石下还有上诉人之前建的地下室。被上诉人质证称，对现场勘验录像中土地现状无异议，对证明事项不认可，政府对重庆路两侧拓宽是对原有规划道路的优化提升，不存在征地，更不存在补偿；对涉案土地面积测算图复印件的真实性无法确认，对该证据的复印件的来源、与涉案土地的相关性也无法证明。本院对现场勘验录像的真实性予以认可，但该录像并不能直接证明上诉人主张，故本院对该证据的证明内容不予认可。因涉案土地面积测算图系复印件，本院对该证据的证明效力不予认可。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为: 一、关于被上诉人青安公司之诉讼主体资格的问题：根据青岛市李沧区人民政府下发的《关于撤销杨哥庄、新村、曲哥庄社区居委会的批复》、李村街道办事处下发《关于撤销杨哥庄、新村、曲哥庄三个社区居民委员会的通知》以及青岛市李沧区李村街道办事处出具的《情况说明》等文件，可以认定被上诉人青安公司为曲哥庄社区集体所有制公司，有权对原社区集体所有资产进行统一管理，其具备诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。上诉人主张被上诉人主体不适格，并无法律依据，本院不予采纳。 二、关于合同效力的问题：根据法律规定，合同约定违反法律强制性规定的，应属无效。涉案《协议书》约定将涉案土地转让给环球公司，环球公司具有土地的永久性使用权。该合同内容违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于农民集体所有的土地的使用权，不得出让、转让、或者出租用于非农业建设的强制性规定，应属无效。上诉人主张涉案合同系土地租赁合同，与事实不符，本院不予采纳。一审法院对此定性准确，本院予以认同。 三、关于涉案土地面积及范围的问题：上诉人主张涉案土地因重庆路拓宽工程被部分征收，被上诉人称该工程仅占用了部分绿地，并未占用涉案土地，但双方均未申请对涉案土地面积进行勘探、测量，亦均未能提交其他证据证明各自主张，故本院对上诉人关于涉案土地面积的主张不予确认。另，双方当事人均认可涉案《协议书》所涉土地即为李沧区重庆中路298号。二审中，本院当庭播放上诉人提交的现场勘验录像，可以看到涉案土地边界明确，双方对此亦并无争议。因此，一审法院判决环球公司将《协议书》所涉青岛市李沧区重庆中路298号土地返还青安公司，判决正确，本院予以维持。 四、关于损失赔偿的问题：经一审法院释明，上诉人、被上诉人双方一致同意涉案土地的占有使用费、土地租赁费、建筑物损失、土地改造损失等另案主张。根据民事诉讼法规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，并应遵守诚实信用原则。现上诉人又主张被上诉人应赔偿其损失，违反了民事诉讼法中禁反言原则，对该上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8900元，由上诉人青岛环球路桥工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  尤志春 审判员  刁培峰 审判员  李 莉 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 张耀元 书记员肖若男 书记员侯小凡