湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初1963号 原告张桂芝（反诉被告），女，1957年5月24日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 委托代理人刘建华，湖北三峡律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人李波，湖北三峡律师事务所实习律师。（特别授权） 被告（反诉原告）宜昌环中房地产开发有限公司，住所地湖北省宜昌市解放路**（**楼**）。 法定代表人熊汉华，该公司总经理。 委托代理人陈美娟，湖北三立律师事务所律师。（特别授权） 原告（反诉被告）张桂芝诉被告（反诉原告）宜昌环中房地产开发有限公司（以下简称“环中地产”）合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法由审判员左树青独任审判，于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张桂芝之委托代理人刘建华、李波，被告（反诉原告）环中地产之法定代表人熊汉华，委托代理人陈美娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张桂芝向本院提出诉讼请求：1、因环中地产违约导致合同目的无法实现而解除张桂芝与环中地产签订的《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》并由环中地产返还张桂芝余下房屋使用费417268元（2017年12月至2082年8月间451100元/70年/12月×777月）；2、环中地产赔偿张桂芝损失1064568元（按已收租金平均后暂时计算自2017年12月至2037年11月共20年）；3、环中地产向张桂芝支付违约金135330元（451100元×30%）；4、由环中地产承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年，环中地产开发建设宜昌市解放路6号文化广场房产，并于2012年建成交付文化广场3号楼。为实现6楼房屋的快速销售，环中地产承诺将该楼5层房屋及通道、观光电梯井带租约搭售，并于2010年8月25日与张桂芝签订房屋买卖合同的同时签订了《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》，该协议书约定环中地产拥有转让房屋的使用权，无产权，环中地产将其使用权一次性转让给张桂芝，张桂芝享有与住宅产权证一样的使用年限（即70年），转让价款为451100元。环中地产在文化广场3号楼综合验收合格后3月内将房屋交付张桂芝。环中地产保证其对该房屋拥有处分权。双方还约定违约责任。2010年8月，环中地产分别与其他8人签订内容相似的使用权转让协议书。环中地产将5层房屋及通道、观光电梯井转让给张桂芝等9人后，在征得9人同意后于2011年9月29日与宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司（以下简称“天长地久公司”）签订《文化广场房屋租赁合同》。张桂芝转让5楼使用权的面积占比为13.17%，共收到租金270957元。2018年1月8日，小林园社区文化广场业主委员会（以下简称“文化广场业委会”）起诉环中地产及第三人天长地久公司要求确认文化广场3号楼5楼房屋及公共空间所有权归宜昌市小林园社区文化广场全体业主共有等。同年9月20日，宜昌市西陵区人民法院判决确认以上争议空间的所有权归宜昌市小林园社区文化广场全体业主共有等。环中地产不服该判决，上诉至宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院维持该项判决内容。后张桂芝多次要求环中地产退还余下使用费及违约金、赔偿损失等，环中地产拒不按转让协议内容履行，故诉至法院。 被告（反诉原告）环中地产辩称，1、张桂芝提起本案的合同纠纷之诉是基于生效的中院（2018）鄂05民终3025号民事判决书，环中地产认为该判决是错误的判决，我们的申诉维权工作正在多方式多渠道的进行，环中地产坚信公司合法投资所形成的权益终究会得到法律的保护，但遗憾的是本案双方同是该错误判决的受害者，但现在对簿公堂，且最基本的诉讼依据就是该份错误的判决，环中地产也是在基于该份错误的判决进行的答辩；2、张桂芝请求解除转让权协议书的理由不成立，应当予以驳回。该协议被中院3025号判决书实质性的确认为无效，该判决对环中地产进行了惩罚性的判罚就是例证，该使用权转让权协议书属无效协议，根据《合同法》56条规定，无效合同自始没有法律约束力，无效合同不存在解除；3、张桂芝请求环中地产赔偿损失没有法律与事实依据，应当予以驳回，双方签订转让协议前对案涉房屋的现状充分了解，张桂芝在出让协议磋商时要求取得使用权，环中地产没有欺骗张桂芝，张桂芝是在明知情况下签订的协议，该协议书现在无法继续履行的原因是文化广场业委会通过确权诉讼将其产权争取到其名下，这种权属变化是我们协议双方意志以外的原因所致，对于本案合同无效而言是一种特殊情况，双方均没有过错，张桂芝现提出的赔偿损失的请求，事实上是一种期待权类的损失，相对于无效合同而言，期待权的损失不属于赔偿范围，而且这种期待权损失在本案中根本就是不成立；4、张桂芝请求环中地产支付违约金没有法律依据，应当予以驳回，虽然双方签订的协议书无效，但该协议是双方真实意思表示，且是因双方意志以外的原因导致合同不能继续履行，在双方均没有过错的情况下，张桂芝要求环中地产支付违约金没有事实和法律依据。并提出反诉请求：1、确认环中地产与张桂芝签订的《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》无效。2、张桂芝将收取的应当返还的270957元租金支付给环中地产；3、本案的反诉费由张桂芝承担。 原告（反诉被告）张桂芝辩称，1、环中地产的反诉不符合事实和法律规定，依法应予驳回；2、环中地产认为协议无效是不符合事实和法律规定的，签订协议的时候，是双方真实意思表示，并且不存在《中华人民共和国合同法》52条规定的情形，因此该协议书是有效的；3、协议是有效的，那么张桂芝基于合法的使用权收取的租金，应当由张桂芝所有，不应当返还。 经审理查明，环中地产为宜昌市解放路6号文化广场小区开发商。文化广场小区3号楼建成于2012年，总层数为31层，1-4层是商业用房，5层规划用途为文体设施用房，6层以上为住宅。2010年8月25日，环中地产（甲方）与张桂芝（乙方）签订《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》，约定：使用权属关系转让的房屋地点为文化广场3号楼，楼层5层，协议约定建筑面积147.98平方米；3号楼5层附带的平台的使用权为所有享受5层房屋使用权的各户按比例享有。享有5层C户型房屋使用权按照所占比例可享有5层平台使用权的面积为68.99平方米；通道及观光电梯井为所有享受5层房屋使用权的各户按比例分摊面积。享有5层C户型房屋使用权按照所占比例分摊通道及观光电梯井的面积为16.23平方米，上述三项面积共计233.2平方米；使用权属关系转让房屋的性质：该使用权属关系转让的房屋为甲方所有，拥有转让房屋的使用权，无产权。现甲方将其使用权一次性转让给乙方。乙方享有该房屋的使用权年限与该栋楼住宅的产权证年限相同，一并有效；使用权属关系转让的房屋价款为451100元；甲乙双方自签订本合同之日起不得违约，如任意一方未按合同执行，违约方向守约方支付总价款的30%作为违约金等。合同签订后，张桂芝陆续将转让款451100元给付环中地产。 2012年3月15日，张桂芝的代理人闻朝军等九人向环中地产出具《授权委托书》，委托环中地产对文化广场3号楼5层的房屋统一招租、招商、管理、运行。 2011年9月29日，天长地久公司与环中地产签订了《文化广场房屋租赁合同》一份，合同约定环中地产将文化广场小区3号楼五楼房屋及露台出租给天长地久公司经营使用10年。文化广场收取天长地久公司2012年8月10日起至2018年8月9日期间的租金2354018元。环中地产均给付张桂芝等九人，其中张桂芝取得租金270957元。 宜昌市房屋交易和产权中心出具的查询时间为2018年10月17日的查档证明显示西陵区解放路6-3号产籍号为××的房屋所有权人为文化广场小区全体业主，规划用途为文体活动用房。 2018年1月，文化广场业委会向本院提起诉讼，要求确认环中地产转让给张桂芝使用权的文化广场3号楼5层部分的所有权归其所有，并返还租金等相关权益。本院于同年9月20日作出（2018）鄂0502民初4号《民事判决书》，判决：确认文化广场3号楼5层及5楼的平台空间所有权归宜昌市小林园社区文化广场全体业主共有；环中地产向文化广场业委会赔偿租金损失2354018元等。环中地产向宜昌市中级人民法院提起上诉，宜昌市中级人民法院于同年12月20日作出（2018）鄂05民终3025号《民事判决书》，维持本院作出的以上判决主文。该判决已发生法律效力。 环中地产已于2017年12月将文化广场3号楼5层移交给文化广场业委会。文化广场业委会与天长地久公司重新建立租赁关系。 上述事实，主要有（2018）鄂0502民初4号《民事判决书》、（2018）鄂05民终3025号《民事判决书》、《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》、《授权委托书》，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：1、环中地产转让给张桂芝的文化广场3号楼5层部分的所有权经房管行政部门和法院生效文书确定为系宜昌市小林园社区文化广场全体业主共有，环中地产不享有处分的权利，但环中地产与张桂芝签订的《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》不违反法律规定，且系双方当事人真实意思表示，该协议应为有效协议。环中地产认为其无权处分文化广场3号楼5层，而要求确认《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。2、环中地产已将文化广场3号楼5层移交给文化广场业委会，张桂芝与环中地产签订的《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》中的标的物已转移，故该转让协议已不能实际履行，张桂芝要求解除《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》，并要求环中地产退还余下房屋使用费417268元的请求，符合法律规定，本院予以支持。3、虽然环中地产是代表张桂芝等九人与天长地久公司签订《文化广场房屋租赁合同》，收取的租金也给付张桂芝，但该租金是张桂芝在与环中地产签订了使用权转让协议，并支付了使用费期间获得使用权后的合法收益，故环中地产要求张桂芝返还270957元租金的请求，没有法律依据，本院不予支持。4、张桂芝与环中地产签订《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》时，已明知环中地产对其转让的合同标的没有所有权，在签订合同时有过错，且《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》不能履行并非环中地产该协议书的约定造成，环中地产为此已承担租金的损失，再要求环中地产承担违约金的责任，超过其承担责任的范围，故其要求环中地产支付违约金的请求，本院不予支持。同时，张桂芝要求环中地产承担预期利益损失，因其已主张退还后期的转让费，且未提交相关证据，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张桂芝与被告（反诉原告）宜昌环中房地产开发有限公司签订的《文化广场3号楼房屋使用权转让协议书》。 二、被告（反诉原告）宜昌环中房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）张桂芝房屋使用费417268元。 三、驳回原告（反诉被告）张桂芝其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）宜昌环中房地产开发有限公司反诉请求。 上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9677元（原告已预交），反诉费2682.18元（被告已预交），由原告（反诉被告）张桂芝负担7180元，被告（反诉原告）宜昌环中房地产开发有限公司负担5179.18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  左树青 二〇二〇年十月二十二日 书记员  高 源