广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22924-22927号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司深圳红围支行，住所地：深圳市罗湖区解放路信兴广场附楼UG109、110，统一社会信用代码91440300708562703A。负责人：丘远平，行长。委托诉讼代理人：曹干云，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伟雄，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市伟宁投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北路国际商品交易大厦**A27，统一社会信用代码:91440300676652965K。法定代表人:梁大东，总经理。委托诉讼代理人：邬宇洲，广东彰意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张懿，广东彰意律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金源实业股份有限公司，住所地深圳市罗湖区爱国路金通大厦**，统一社会信用代码：9144030019217344XU。法定代表人：柏松，董事长。委托诉讼代理人：许登斌，广东高帜律师事务所律师。原审第三人：陈惠婵，女，汉族，1971年5月2日出生，身份证住址：深圳市南山区。委托诉讼代理人：尹力，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋松，广东广和律师事务所实习律师。上诉人中国工商银行股份有限公司深圳红围支行（以下简称工商银行）因与被上诉人深圳市伟宁投资发展有限公司（以下简称伟宁公司）、深圳市金源实业股份有限公司（以下简称金源公司）、原审第三人陈惠婵案外人执行异议之诉四案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2020)粤0303民初21237-21240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。工商银行上诉请求：撤销一审判决，依法改判为支持工商银行的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房产交易实为买卖。(一)工商银行一审提交证据已形成证据链证明系房产买卖。《交易大楼长租合同》约定的合同价款金额、价款支付、排除甲方将房屋抵押、转让等出租人权利、土地使用年限延展亦无需再支付租金等等内容，均表明双方之间就涉案房产绝非租赁关系。故不能仅从租赁形式的表象来否定双方买卖的实质交易。双方就涉案房产交易以名为租赁实为买卖的方式进行处置，有其历史背景原因。（二）一审判决定性为租赁关系是认定事实不清。二、一审判决对执行拍卖程序错误未予查明。工商银行的合法权益在司法拍卖活动中也未获得应有保障。三、工商银行认为一审法院收取的诉讼费有误，应予纠正。伟宁公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回工商银行上诉请求，维持原判。金源公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回工商银行上诉请求，维持原判。陈惠婵述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回工商银行上诉请求，维持原判。工商银行向一审法院起诉请求：1.确认工商银行为深圳市罗湖区宝安北路XX仓库区内XX仓库区干货仓828栋一层一区（不动产证号：深房地字第42××34）、二层一区（不动产证号：深房地字第4213838）房屋的实际产权人；2.判决不得强制执行上述房屋;3.本案诉讼费用由伟宁公司和金源公司承担。一审法院认定的事实：一、伟宁公司与金源公司借款合同纠纷四案，一审法院作出的（1997）深罗法经字第403号、（1997）深罗法经字第435号、深圳市中级人民法院作出的（1997）深中法经一字第400号、（1997）深中法经一初字第401号民事判决已发生法律效力。因金源公司未履行其所确定的义务，伟宁公司向一审法院申请强制执行，一审法院予以立案执行。在（2018）粤0303执恢13至16号执行案件中，一审法院作出（2018）粤0303执恢13-16号执行裁定，该裁定载明：“在执行过程中，一审法院依法拍卖了被执行人金源公司名下位于深圳市罗湖区宝安北路XX仓库区内XX仓库区干货仓828栋一层一区、二区、三区房产（不动产证号：42××34、42××36、4213837）”，并裁定：一、解除对被执行人金源公司名下位于深圳市罗湖区宝安北路XX仓库区内XX仓库区干货仓828栋一层一区、二区、三区房产（不动产证号：42××34、42××36、4213837）的查封。［原查封案号：（2018）粤0303执恢13-16号］;二、位于深圳市罗湖区宝安北路XX仓库区内XX仓库区干货仓********、三区房产（不动产证号：42××34、42××36、4213837）归竞得人陈惠婵（居民身份证：4413231971********）所有，成交价格为99944480元。一审法院另作出（2018）粤0303执恢13-16号执行裁定，该裁定载明：“在执行过程中，一审法院依法拍卖了被执行人金源公司名下位于深圳市罗湖区宝安北路XX仓库区内XX仓库区干货仓828栋二层一区房产（不动产证号：4213838）”，并裁定：一、解除对被执行人金源公司名下位于深圳市罗湖区宝安北路XX仓库区内XX仓库区干货仓828栋二层一区房产（不动产证号：4213838）的查封。［原查封案号：（2018）粤0303执恢13-16号］;二、位于、位于深圳市罗湖区宝安北路XX仓库区内XX仓库区干货仓******房产产证号：4213838）归竞得人陈惠婵（居民身份证:4413231971********）所有，成交价格为22491436元。”深圳不动产登记中心于2020年4月27日出具的《司法裁定过户备注》载明，根据一审法院（2018）粤0303执恢13-16号执行裁定等，将案涉房产过户给陈惠婵。二、另查，工商银行（乙方）与金源公司（甲方）于1993年11月22日签订的《交易大楼长租合同》，第一条约定，甲方将在深圳市的首层和二楼出租给乙方长期使用，使用功能为银行结算及银行办公。第二条约定了租赁使用时间为30年，如大楼产权延期，则乙方同等享受延期，延长期内不再增付租金。第三条约定甲方同意房产长租价格按优惠条件确定，即每平方米人民币7800元正，总金额为1950万元，乙方分四期向甲方指定的银行帐户汇款：第一期1993年11月30日前付500万元；第二期1994年2月28日前付500万元；第三期1994年6月30日前付500万元；第四期1995年1月30日前付450万元。租金延期一天，除按租金收取银行贷款利息外，按每天0.5%。加收罚金。三、1993年11月27日、1994年1月10日、1994年7月6日、1995年3月16日工商银行按上述合同的约定，分别向金源公司转帐支付合计共1950万元。转帐凭证中工商银行均备注为房租或租房款。四、1998年3月23日工商银行以金源公司没有完善房屋出租手续为由，向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求：1、认定工商银行与金源公司签订的租赁关系有效成立，并责令金源公司完善租赁登记手续；2、认定合同超出15年的约定租期为无效，判令金源公司返还工商银行预付的该部分房屋租金人民币1365万元；3、判令金源公司承担本案诉讼费用。上述案件诉讼期间，工商银行与金源公司于1998年8月3日签订的《房屋租赁合同》，合同在深圳市罗湖区人民政府房产租赁管理部门作了备案登记。合同的第二条约定租赁期间自1994年9月31日至2022年6月21日；第五条约定租金按每月54150元计；第六条约定应于1994年9月31日交付出租房屋。1998年8月17日深圳市中级人民法院作出（1998)深中房初字第71号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：1、双方确认于1993年11月22日建立的交易大楼长期合同法律关系，并按1998年8月3日双方签订的正式《房屋租赁合同》继续履行；2、金源公司负责完善房屋租赁登记手续；3、双方仍同意租期为30年，如金源公司能将大楼产权延至50年，工商银行可延长租赁使用至50年，并且无须再增付租金；4、1998年8月3日的《房屋租赁合同》暂规定的租期仅为27年9个月，工商银行已多交的2年3个月租金（计为人民币146.25万元）暂不用退还，如金源公司能使工商银行租赁使用期延至30年以上，则该款不用退还；如不能，则金源公司应将此款于双方1998年8月3日签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满时连同利息退还给工商银行（计息日从交款日起诉，利息依银行同期同贷款利率分段计算）；5、金源公司补办房屋登记手续应承担的向房屋租赁登记机关等缴纳的费用（约定人民币40万元，以实际需要为准），由工商银行借贷给金源公司，借款为一年。6、本案受理费人民币78260元，由工商银行负担40%即31304元，金源公司负担60%即46956元，案件受理费已由工商银行向法院预交，金源公司负担的受理费人民币46956元应自本调解书发生法律效力之日起一年内付还工商银行。五、2000年11月24日工商银行（甲方）与金源公司（丙方）、深圳发展银行深南东支行（乙方）签订《财产变卖协议书》，协议书第一条约定甲方替丙方偿还乙方以笋岗仓库828栋一楼一区、二楼一区等房产作抵押的300万元人民币贷款的所有本金、利息，及诉讼费和执行费，共计人民币4444029.81元（利息暂计至2000年12月21日）。第二条约定，三方共同向罗湖区人民法院申请将笋岗仓库828栋一楼一区、二楼一区变卖予甲方，变卖价格为之前甲方租赁上述房产预付的未到期的租金加上本协议第一条所述代偿款项，共计20044029.81元。第三条约定协议签订5日内甲方将本协议第一条规定的款项划至罗湖法院指定的帐户，由法院监督该变卖行为。第四条约定甲丙双方共同向罗湖法院申请将笋岗仓库828栋一楼一区、二楼一区房产裁定至甲方名下。第九条约定，如于2000年12月20日前罗湖法院尚未作出确认甲方取得上述房产的裁定，则本协议自动失效。工商银行诉称因金源公司怠于履行义务而未能裁定过户至工商银行名下。六、《不动产权资料电脑查询结果表》记载，涉案争议房屋XX仓库区干货仓828栋一层一区、二层一区权利人为金源公司，上述房产于1996年11月5日设立抵押权登记，抵押权人为深圳发展银行深南东支行。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉案件。工商银行对涉案房屋提出执行异议的主要理由为工商银行与金源公司签订的《房屋租赁合同》名为租赁实为买卖关系。工商银行认为其作为案外人，有权根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求停止执行。本案工商银行与金源公司签订的《交易大楼长租合同》约定金源公司同意将涉案房屋出租给工商银行长期使用，合同并无买卖涉案房屋的约定。上述合同签订后，工商银行按合同约定向金源公司交付租金，在银行转帐凭证或收款收据中，均备注用途为“房屋租金”、“租房款”、“支付房租”。由此应认定双方签订《交易大楼长租合同》为租赁合同关系。并且，1998年3月工商银行在深圳市中级人民法院依据双方签订的上述房屋租赁合同起诉金源公司，要求确认双方的租赁关系。双方在案件诉讼期间亦到相关房屋租赁部门重新对涉案房屋签订《房屋租赁合同》，后经深圳市中级人民法院调解，双方对房屋的租赁关系达成了一致协议。2000年11月工商银行与金源公司、深圳发展银行深南东支行虽签订《财产变卖协议书》，且在协议中曾表述工商银行支付对价款项购买涉案房屋，但最终因该协议并未履行而失效。另外，涉案房屋至今仍登记在金源公司名下，金源公司1996年11月5日对涉案房屋设立抵押权并办理抵押登记手续，而工商银行从未就此提出异议，且工商银行未能举证证明非因其自身原因未办理过户登记。综上所述，工商银行诉称与金源公司就涉案房屋存在买卖合同关系因而主张排除强制执行，理由不能成立，其诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、第一百三十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百零四条、第三百一十二条规定，判决：驳回工商银行的全部诉讼请求。四宗一审案件受理费合计人民币555200元，由工商银行负担。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。据各方的诉辩意见，本案的争议焦点为工商银行对案涉房产是否有权阻却执行。工商银行主张其与金源公司之间签订的租赁合同，名为租赁，实为买卖，能够阻却案涉执行。但工商银行在案涉《交易大楼长租合同》和《房屋租赁合同》中的约定均表明其与金源公司间为租赁关系，尤其在（1998)深中房初字第71号案件诉讼中明确请求法院确认双方为租赁关系。而法院在该案调解书中亦确认了双方间为租赁合同关系。从上述租赁合同的约定和（1998)深中房初字第71号案调解书中法院确认的调解内容看，工商银行与金源公司的共同意思表示为租赁而非买卖。还从上述（1998)深中房初字第71号案调解书看，工商银行的诉讼意图不仅仅是确认租赁关系，更意欲在案涉房地产经政府自30年使用期延至50年时，其仍以原既付租金承租使用该房产。因此，工商银行就案涉房产仅有承租人权益，而该权益亦因租赁合同到期不受法律保护。工商银行凭一纸租赁合同主张买卖关系和产权人地位，既无事实根据，又无法律依据，实属无理，其请求依法应予驳回。工商银行还对诉讼费提出上诉意见，但并无法律依据，亦应予以驳回。综上，工商银行的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。四宗二审案件受理费合计人民币555200元，由中国工商银行股份有限公司深圳红围支行负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年十月二十八日书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。