黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2315号上诉人(原审被告、反诉原告)：黑龙江元也酒店管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区建设街**邮政营业楼****。法定代表人：邢春梅，执行董事。委托代理人：叶立英，天津行通（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨时尚港购物广场有限公司，住所地哈，住所地哈尔滨市南岗区建设街**v>法定代表人：刘霄,总经理。委托代理人：宋书栋，黑龙江法汇律师事务所律师。上诉人黑龙江元也酒店管理有限公司（以下简称元也酒店）因与被上诉人哈尔滨时尚港购物广场有限公司（以下简称时尚港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人元也酒店的法定代表人邢春梅及其委托诉讼代理人叶立英，被上诉人时尚港公司的委托诉讼代理人宋书栋，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元也酒店上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11885号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、本案基本事实：2018年9月，双方协商就哈尔滨市南岗区建设街51号楼1层部分及4、5、6整层房屋经营如家商旅酒店进行合作。当时双方法定代表人约定，时尚港公司以其承租的上述房屋转租给元也酒店，以元也酒店名义实际加盟经营如家酒店，租赁费作为股权转让款，以股权合作的形式让时尚港公司法定代表人刘霄成为元也酒店的股东。占股比例、年分红等项目落成并实际经营之日，再按项目实际花费总数额，各自按比例分配。股权合作的事宜，双方法定代表人多次微信磋商。双方遂于2018年9月28日签订了《商铺租赁合同》，但元也酒店并不实际支付房租，一方面房租相当于股权转让款，一方面应工商局对酒店经营的地址管理要求。元也酒店也于2019年1月开始对上述房屋进行拆除、装修。且双方约定，为了实现以后经营利润最大化，元也酒店可以对租赁房屋在六层上自行搭建七层。后在元也酒店对租赁房屋实际装修时，才得知租赁房屋的主体结构承重本身有严重的问题，其承重不能作为酒店进行经营，消防验收也会无法通过。为此，元也酒店也委托权威鉴定机构出具了相应鉴定报告。事发后，元也酒店多次找到时尚港公司要求解决此事，但时尚港公司自始至终也没有切实解决问题。双方也因此多次出现矛盾，无法进行合作。2019年3月，双方协商不再合作，由元也酒店独自经营，时尚港公司将房屋租赁给元也酒店，但原来的租赁合同延长至10年，其他不变，且同意将租赁房屋主体结构进行加固。双方商定之后，时尚港公司既未变更租赁合同期限，也没有对房屋主体进行加固。元也酒店法定代表人邢春梅多次找时尚港公司法定代表人刘霄协商，其均不配合。元也酒店无法进行下一步装修，也无法实际经营，遂于2019年5月5日向时尚港公司发出《解除租赁合同函》，时尚港公司于2019年5月6日回函同意解除，但对于元也酒店的损失仍置之不理。二、一审法院认定事实错误。（一）本案的争议焦点是元也酒店与时尚港公司哪一方违约。一审中，元也酒店举示的微信聊天记录、证人证言、鉴定报告完全能证实是时尚港公司交付的房屋主体承重存在严重问题，不能作为酒店进行经营，时尚港公司违约在先。但一审法院却没有采信，相反却认定是元也酒店不交房租，元也酒店违约。退一步讲，即便一审法院就此无法认定，对于如此重要的事实，也可以通过司法鉴定进行认定，况且一审庭审中，元也酒店已经就此提出了申请，一审法院却置之不理，剥夺了元也酒店应有的诉讼权利。（二）退一步讲，假设元也酒店违约，一审法院判决的违约金数额也过高，通过一审庭审可以查明，时尚港公司在本案中的损失最多就为2019年4月份的房租损失，即15万。再结合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，一审法院判决36万的违约金明显过高。综上，一审法院认定事实错误。请求依法查明案件事实，纠正一审法院错误并公正判决。时尚港公司辩称：时尚港公司与元也酒店于2018年9月28日签订了房屋租赁合同及补充合同。作为出租方，时尚港公司于2018年11月26日将出租房屋交付给了元也酒店，元也酒店接收了房屋并进场装修。时尚港公司履行了房屋出租合同的主要义务，但元也酒店没有按合同约定交纳保证金及首季房租。时尚港公司分别于2019年3月25日、4月15日、4月23日向元也酒店发送了租金催缴单，元也酒店未予理睬。2019年5月5日，元也酒店提出解除租赁合同，解除原因为“无法顺利搭建七层”。2019年5月6日，时尚港公司回复同意解除合同，但保留追偿损失的权利，至此双方合同解除。按照补充合同约定，是否能顺利搭建七层最终后果均由元也酒店承担，时尚港公司履行了合同约定交付房屋的主要义务，不承担任何责任，更谈不上给付元也酒店违约金。是否能搭建七层并不影响双方租赁合同的正常履行，元也酒店却以此为借口解除合同属违约，理应按照合同约定及合同法的相关规定承担违约责任及赔偿时尚港公司的损失。按照合同约定，时尚港公司给予元也酒店三个半月的免租期，免租期是时尚港公司期待双方正常履约，元也酒店能给时尚港公司带来后续可期待利益的基础上而给予的优惠。但因元也酒店违约解除了合同，造成时尚港公司可期待利益无法顺利实现，并真实占用了合同标的物，因此，元也酒店理应赔偿时尚港公司免租期的房租损失。因元也酒店在占用期间已将房屋原状进行了拆改，造成时尚港公司无法再次向外出租，时尚港公司只能自费将房屋恢复至可出租状态，为此时尚港公司花费了52万元进行恢复，元也酒店理应赔偿时尚港公司为恢复房屋原状而造成的损失。元也酒店一直主张时尚港公司以房屋租金作为股权转让款，加盟元也酒店，从元也酒店提供的证据来看，双方商业上的合作一直处于协商阶段，最终没有达成一致意见，没有签署正式商业合作协议，双方商业上的合作商谈并不影响双方的租赁合同关系。双方的租赁合同关系与商业合作关系是两个不同性质的法律关系，不能混为一谈。元也酒店称房屋主体结构承重有严重问题，不能作为酒店进行经营，该观点与事实不符。2019年5月份双方租赁合同解除后，时尚港公司对该房屋进行了恢复，于2019年9月份将该房产出租给了他人，他人同样用于酒店经营，今年5月份酒店试营业，现正常经营。综上，元也酒店的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。时尚港公司向一审法院起诉请求：1.判令元也酒店给付时尚港公司2019年1月至4月房屋租金人民币60万元；2.判令元也酒店向时尚港公司支付违约金人民币36万元；3.判令元也酒店赔偿恢复原状费用525,000元。元也酒店反诉请求：1.判令时尚港公司给付造成元也酒店的损失共计89万元；2.判令时尚港公司给付元也酒店违约金36万元。一审法院认定事实：时尚港公司与元也酒店于2018年9月28日分别签订两份时尚港购物广场有限公司商铺租赁合同。一份为使用面积1200平方米的商铺租赁合同约定：“出租方（以下简称甲方）时尚港公司，承租方（乙方）元也酒店。甲方商铺坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区建设街51号邮政营业楼3号楼；位于第4．5．6整层及**部分，使用面积1200平方米。该商铺用途为宾馆服务。租赁期限自2018年12月14日至2023年12月13日止，其中2018年12月14日至2019年3月31日为装修免租期。年租金120万元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付履约保证金（包含物业管理设施抵押金）20万元。租金第一年按季结算，第二年至第五年按半年度结算，乙方应于当前结算期截止前3个月将下一结算期的租金交付给甲方。甲方于本合同生效之日起15日内，将该商铺交给乙方。乙方不得随意损坏商铺设施，如需改变商铺的内部结构和装修或设置对商铺结构影响的设备，需要先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需要费用。租赁期间内，任何一方提出中止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的20％作为违约金。甲方应保证所出租的商铺处于适租状态。”另一份使用面积为800平方米的商铺租赁合同约定：“出租方（以下简称甲方）时尚港公司，承租方（乙方）元也酒店。甲方商铺坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区建设街51号邮政营业楼3号楼；位于第4．5．6整层及**部分，使用面积800平方米。年租金60万元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付第一期租金及履约保证金（包含物业管理设施抵押金）20万元。租金第一年按季结算，第二年至第五年按半年度结算，乙方应于当前结算期截止前3个月将下一结算期的租金交付给甲方。甲方于本合同生效之日起15日内，将该商铺交给乙方。乙方不得随意损坏商铺设施，如需改变商铺的内部结构和装修或设置对商铺结构影响的设备，需要先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需要费用。租赁期间内，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的20％作为违约金。甲方应保证所出租的商铺处于适租状态。”签订上述两份商铺租赁合同当日，时尚港公司与元也酒店签订了补充协议约定：“甲方为时尚港公司，乙方甲乙双方签订租赁协议，租赁面积为四、五、六整层及一层部分。乙方租赁期间自行在第六层基础上搭建七层，涉及搭建报批的消防相关手续由乙方自行负责。因乙方报批未获批准不能搭建造成的一切结果及损失，甲方均不承担任何责任。乙方在租赁楼层区域需增设窗户时，乙方自行去相关部门审批，甲方予以配合。”上述合同签订后，时尚港公司将租赁房屋交付元也酒店，元也酒店对租赁房屋进行拆除，共计支出11万元。拆除工程完成后，元也酒店与哈尔滨唯品装饰责任有限公司对租赁房屋进行装修，装修用途为宾馆，元也酒店实际支出60万元。同时元也酒店租赁房屋系用作经营宾馆，元也酒店支付如家酒店集团加盟费18万元。另查明，元也酒店委托哈尔滨唯品装饰工程有限公司对租赁房屋进行装修。哈尔滨唯品装饰工程有限公司委托黑龙江省中瀚通工程技术咨询有限公司对租赁房屋进行鉴定，2019年3月27日的鉴定报告载明：“哈尔滨唯品装饰工程有限公司对该建筑六层新增钢结构夹层及四至六层装修荷载是否满足荷载要求进行鉴定。鉴定内容为对哈尔滨邮政局三号楼①轴-⑩轴-A轴-C轴原结构构件竖向承载力是否满足新增荷载使用要求进行鉴定并提出建议。鉴定结论为地基基础承载力不满足改造后荷载要求。哈尔滨邮政局三号楼①轴-⑩轴-A轴-C轴新增荷载后原结构部分构件竖向承载力不满足使用要求。”2019年5月5日，元也酒店向时尚港公司发出解除租赁合同函：兹有元也酒店与贵公司于2018年9月28日签订了房屋租赁合同及补充协议。约定贵公司将建设街51号1层部分及4、5、6整层房产出租给元也酒店，用于经营宾馆服务。元也酒店可以在6层基础上搭建7层。现元也酒店在免租期（装修期）内进行约定的租赁装修时，租赁房产本身承重墙出现较为严重问题（有相关权威鉴定机构的结论为依据），致使元也酒店无法顺利搭建七层。贵司已经出现根本的违约行为。为此，元也酒店曾多次找到贵司及其法定代表人刘霄协商，但贵司及刘霄均不予理会。故元也酒店特此致函贵司，望贵司在收到本函后3日内答复并给予有效解决办法，否则双方签订的房屋租赁合同及补充协议视为解除。2019年5月6日，时尚港公司向元也酒店发出回复函：贵司关于解除租赁合同函时尚港公司已经收悉，现针对该函所述的意见及2018年9月28日贵司与时尚港公司所签署的两份商铺租赁合同、一份补充协议的约定内容，时尚港公司现复函意见如下：一、时尚港公司同意贵司意见，对上述租赁合同予以解除。二、关于贵司解除函所述在租赁物内六层搭建七层增加使用面积事宜，时尚港公司意见：合同及补充意见已经明确约定如在六层基础上搭建七层，所涉及的设计、施工及相关申报手续均由元也酒店自行负责，如因元也酒店的原因导致无法实施，则相关责任应由元也酒店自行承担。同时在签订相关合同前元也酒店已经对租赁物现状进行了实地勘察及评测，所以就此事时尚港公司不存在违约行为。三、根据租赁合同、补充协议约定，贵司应自签订合同之日起，向时尚港公司交付保证金及租金，但贵司至今没有缴纳上述费用，依据合同第十一条约定，贵司已经违约，应按合同约定承担违约责任。四、租赁合同所述租赁物，时尚港公司已经实际交付至贵司，贵司现在正在对租赁物内部装修、改建施工，望贵司收到本函后马上停止施工并将施工现场恢复至施工该状态，并交还时尚港公司。五、对于贵司欠付租金及违约金赔偿事宜，可协商处理，如不能协商，时尚港公司将依法、依约保护自身合法利益。庭审中双方当事人均认可双方于2019年5月6日解除了于2018年9月28日签订的两份房屋租赁合同及补充协议。再查明，元也酒店撤出租赁房屋装修现场后，时尚港公司现已经对涉案房屋进行装修，截止本案庭审辩论终结前，时尚港公司因装修涉案房屋已支付52.5万元，涉案房屋装修施工尚未完成。元也酒店称，2019年4月末将涉案房屋交还时尚港公司。交还给时尚港公司时房屋的状态为装修至按照酒店标准做到砌筑状态。一审法院认为，时尚港公司与元也酒店签订的房屋租赁合同真实有效，双方当事人均应按照合同的约定履行。合同签订后，时尚港公司将涉案房屋交付给元也酒店。元也酒店在装修过程中，根据装修公司的建议对涉案租赁房屋六层新增钢结构夹层及四至六层装修荷载是否满足荷载要求进行了鉴定，根据鉴定意见显示，“地基基础承载力不满足改造后荷载要求。哈尔滨邮政局三号楼①轴-⑩轴-A轴-C轴新增荷载后原结构部分构件竖向承载力不满足使用要求。”元也酒店称涉案房屋无法满足作为宾馆用途的装修荷载，导致元也酒店无法达到租赁涉案房屋的使用目的。但根据鉴定意见显示元也酒店系对第六层新增钢结构夹层及四至六层新增装修荷载进行鉴定，元也酒店现有证据不足以证明涉案房屋无法满足作为宾馆用途使用。故元也酒店反诉请求时尚港公司赔偿损失89万元及给付违约金36万元，一审法院均不予支持。关于时尚港公司诉请涉案房屋1月份至4月份的租金，庭审中元也酒店陈述系2019年4月末撤出涉案房屋装修现场，同时根据合同的规定，房屋租赁装修免租期自2018年12月14日至2019年3月31日。庭审中，双方当事人均认可年租金为180万元，故元也酒店应给付时尚港公司2019年4月份的房屋租金15万元。关于时尚港公司请求元也酒店给付违约金36万元及恢复工程所需费用52.2万元，元也酒店虽称涉案房屋不符合作为宾馆用途使用，但现有证据不足，其在合同租赁期限内撤出涉案房屋，应给付违约金36万元。在元也酒店撤出涉案房屋装修现场后，时尚港公司已对涉案房屋现场进行了装修施工，即元也酒店撤出后的现场状态已无法确认。截止本案法庭辩论终结前，装修工程仍在继续，时尚港公司未能证明上述52.5万元的支出系用于恢复涉案房屋原状的费用。同时，时尚港公司请求的违约金也系对其损失的一种赔偿，恢复涉案房屋的费用应包含在其中，故关于恢复工程所需费用52.5万元，一审法院不予支持。判决：1.元也酒店于判决生效之日起10日内给付时尚港公司租金15万元；2.元也酒店公司于判决生效之日起10日内给付时尚港公司违约金36万元；3.驳回时尚港公司其他诉讼请求；4.驳回元也酒店的反诉讼请求。本院二审期间，时尚港公司提交哈尔滨诚科建筑咨询开发有限公司出具的《哈尔滨时尚购物广场六层增设钢结构夹层，部分窗口改造及屋面增设水箱间安全性鉴定报告》。拟证明：时尚港公司出租的房屋可以用作酒店经营，在安全性上没有问题。元也酒店质证意见：对该份证据的三性均有异议。1.该份鉴定报告是时尚港公司单方委托鉴定，并非法院组织的司法鉴定报告，元也酒店不予认可。并且元也酒店在二审开庭之前，已经向法院申请进行司法鉴定，那么在时尚港公司提出鉴定报告的情况下，法院应当组织双方当事人进行司法鉴定。2.该份鉴定报告只有哈尔滨诚科建筑技术开发有限公司加盖的公司公章，鉴定报告第18页，鉴定人杨某、张某人并没有加盖名章，很明显不符合鉴定通则的相关规定，没有法律效力。3.据元也酒店了解，哈尔滨诚科建筑技术开发有限公司的法定代表人与时尚港公司的法定代表人有利害关系。本院认证意见：该证据系时尚港公司单方委托鉴定，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，时尚港公司与元也酒店虽然于2018年9月28日签订了两份《商铺租赁合同》，但双方法定代表人的微信聊天记录可以证明其签订案涉《商铺租赁合同》的目的是合作经营如家商旅酒店。因双方合作项目最终未能达成，案涉房屋已经交付装修改造，一审法院根据《商铺租赁合同》的约定租金数额及合同中关于房屋租赁装修免租期的约定判决元也酒店给付时尚港公司2019年4月份的房屋租金15万元并无不当。关于双方违约责任如何认定问题。双方法定代表人的微信聊天记录载明，双方对如何合作及合作过程中出现的问题进行协商，并不存在元也酒店拒绝支付租金的问题，且其在合同租赁期限内撤出涉案房屋亦是履行合同解除行为，时尚港公司并未提出异议，一审法院以此为由判决元也酒店给付时尚港公司违约金36万元没有事实和法律依据。因双方在《商铺租赁合同》虽然约定案涉房屋用途为宾馆服务，但并未对案涉房屋能够承受的装修改造标准进行约定，故元也酒店以案涉房屋主体承重存在严重问题，不能作为酒店进行经营为由，主张时尚港公司违约在先没有合同依据，亦没有宾馆酒店行业房屋承重的强制性标准，对其该项上诉请求本院不予支持。因双方在解除合同之前未签署合作协议，对推进合作过程中出现的问题也一直在协商解决，未达成合作系双方对推进合作过程中出现的房屋主体承重不能满足装修改造预期的问题未能达成一致的解决意见，不可归责与任何一方。因双方合作经营如家商旅酒店的目的不能实现进而解除了双方为此签订的《商铺租赁合同》，对此双方均不构成违约，均不承担违约责任。双方在尚未达成合作协议期间即进行施工、投入，且对未对费用承担进行约定，故该期间发生的拆除费用、装修费用、加盟费用、修复费用均应以各自承担为宜，元也酒店没有证据证明时尚港公司系在其装修基础上进行的修复，故其关于时尚港公司应支付其装修费用60万元的请求亦不能予以支持。综上所述，黑龙江元也酒店管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11885号民事判决第一、四项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11885号民事判决第二、三项；三、驳回哈尔滨时尚港购物广场有限公司的其他诉讼请求和黑龙江元也酒店管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费17,805元，由黑龙江元也酒店管理有限公司负担3300元，由哈尔滨时尚港购物广场有限公司承担14,505元。反诉费8025元由黑龙江元也酒店管理有限公司负担。二审案件受理费8025元，由黑龙江元也酒店管理有限公司负担1325元，由哈尔滨时尚港购物广场有限公司负担6700元。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十月十日法官助理咸雅芳书记员于文娟