江西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣执复96号 复议申请人（异议人、被申请人）：上饶市茂林房地产开发有限公司。住所地：*********（茂林雅轩）。统一社会信用代码：*********。 法定代表人：叶茂林，该公司董事长。 委托代理人：黄勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托代理人：肖康，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 申请人：南昌市第一建筑工程公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃花路**。统一社会信用代码：*********。 法定代表人：刘扬国。 被申请人：叶茂林，男，1966年4月4日出生，汉族，住*********。身份证号码：*********。 被申请人：江西茂林生态旅游开发集团有限公司。住所地：*********。统一社会信用代码：*********。 法定代表人：叶茂林，该公司董事长。 第三人：许鹏，男，1964年6月10日出生，汉族，住*********。身份证号码：*********。 复议申请人上饶市茂林房地产开发有限公司因（以下简称茂林房地产公司）不服江西省南昌市中级人民法院（以下简称南昌中院）于2020年8月18日作出的（2020）赣01执异107号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 南昌中院在执行南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建）与茂林房地产公司、叶茂林、江西茂林生态旅游开发集团有限公司财产保全一案中，被申请人茂林房地产公司对该院查封其茂林首府二期七套别墅（面积1772.18平方米）、茂林雅轩一期临街商铺（面积1250.96平方米）、茂林华府天地1#、2#、5#的16套住宅、茂林华府天地17.62亩建设用地使用权不服，提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。 南昌中院查明，该院于2019年2月28日作出（2018）赣01民初503号民事裁定书，裁定冻结被申请人叶茂林、上饶市上饶县茂林房地产开发有限公司、江西茂林生态旅游开发集团有限公司银行存款60338875.53元或查封、扣押其他相应价值的财产。2019年4月12日，该院依据已生效的（2018）赣01民初第503号民事裁定书，查封了被申请人茂林房产公司名下位于******************共9套房产，*********共12套房产；查封了茂林房产公司名下位于上饶县武夷山大道4号1栋001-114号共14套房产；查封了茂林房产公司位于*********3套房产、1栋12套房产、6号10栋102号房产；查封了茂林房产公司位于上饶县武夷山大道6号2栋002号房产及4栋108号房产。上述查封期限均为三年，自2019年4月12日至2022年4月11日止。上饶县不动产登记局反馈该查封房已进行抵押贷款，并建议到上饶县住建部门进行开发备案查封。同日，该院向上饶县住房和城乡建设局送达协执，查封茂林华府项目1栋1-501、1-502、1-403、1-303、1-203,2栋1-1301、1-1201、1-1003,5栋1-1001、1-1002、1-902、1-802、1-601、1-501、1-502、1-402房产的查封，期限三年，并要求未办预售许可证未经该院许可不得办理预售及销售。该院于2020年5月29日额度冻结了异议人茂林房地产公司名下开设于江西省农村信用社联合社的银行账户（账号：*********）内的银行存款，实际冻结金额为13650138.49元。2020年7月14日，异议人茂林房地产公司书面申请对该院查封的未抵押且系该院首封的不动产进行市场价值评估。2020年7月29日，茂林房地产公司书面申请撤回评估。 南昌中院认为，本案争议的焦点是，该院在此次财产保全中是否存在超标的查封。本案保全的资产除13650138.49元银行存款外，其余查封标的物为不动产，并限制办理预售及销售，上饶县不动产局反馈土地存在抵押贷款。本案异议人茂林房地产公司书面申请对案涉不动产不进行评估，因案涉不动产非存款等具体明确价额的财产，未经评估、且土地存在抵押无法精确计算其价值，现有证据无法证明本案存在明显超标的查封的情形。故异议人茂林房地产公司提出的异议请求，无事实和法律依据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人上饶市茂林房地产开发有限公司的异议请求。 茂林房地产公司向本院申请复议称，原审异议裁定违法，既违背最高院善意文明的执行精神，亦与保全申请人目的相违背，具体理由如下：1.依据复议申请人提供的证据，包括土地在内的已查封资产并不存在抵押情况，且均系南昌中院首封。2.在复议申请人已经提供被查封资产的实际成交价格的前提下，南昌中院再要求复议申请人承担巨额评估费用，不但于法无据，更使得因查封已经十分困难的复议申请人雪上加霜，违背了最高法院善意文明的执行理念。 本院经审查补充查明，南昌中院在审理原告南昌市第一建筑工程公司与被告叶茂林、上饶市茂林房地产开发有限公司、江西茂林生态旅游开发集团有限公司，第三人许鹏民间借贷纠纷一案中，申请人南昌一建向该院提出财产保全申请，请求冻结叶茂林、茂林房地产公司、江西茂林生态旅游开发集团有限公司银行存款60338875.53元或查封、扣押其他相应价值的财产。 本院查明的其它事实与南昌中院基本一致。 本院认为，本案的争议焦点为：南昌中院在本案中是否存在超标的查封行为。具体分析如下： 第一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”即诉讼保全是为了担保民事判决的执行，避免紧急情况下债权人遭受难以弥补的损害，为债权人提供预先救济。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”民事诉讼程序是因债权人提出诉讼请求而启动，原告的诉讼请求与保全措施之间存在着必然的联系，保全的范围应当限于债权人起诉的标的额。人民法院在采取保全措施的过程中应当综合考虑市场价格、财产现状等各方面因素。本案申请人申请保全标的为起诉的诉讼标的为60338875.53元，南昌中院在采取保全措施时，查封了茂林房地产公司在广信农商银行旭东支行开设的账户（账号：*********，余额13850138.49元），以及茂林首府二期七套别墅（面积1772.18平方米）、茂林雅轩一期临街商铺（面积1250.96平方米）、茂林华府天地1#、2#、5#的16套住宅、茂林华府天地17.62亩建设用地使用权。茂林房地产公司在执行异议中，曾提出南昌中院既冻结了13850138.49元预售资金，又查封了大量现房、期房、土地使用权等不动产，明显高于申请保全标的，并提交了土地成交确认书、银行转账记录、商品房认购书、签约确认单等证据加以证明。参照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，故人民法院在保全执行阶段，可以根据已成交不动产的价格情况，结合周边同类不动产的实际成交价格，并考虑市场需求及价格波动等因素，综合估算保全财产价值。但南昌中院在审查执行异议案件过程中，仅以未经评估为由，对茂林房地产公司反映的被保全不动产是否属于现房、市场价格多少、是否存在抵押等他项权利负担等未予调查核实，导致关于被保全不动产的整体价值是否高于申请保全标的额这一事实认定不清。 第二，茂林房地产公司在执行异议中提出，对已具备销售条件但因法院查封无法取得预售许可的茂林华府天地7#、9#住宅部分予以优先解封，该请求实质上是指将“死封”变更为“活封”措施。南昌中院对该异议请求未予审查处理。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条规定：“被执行人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”第二十条第一款规定：“财产保全期间，被执行人请求对被保全财产自行处分，人民法院经审查，认为不损害申请保全人和其他执行债权人合法权益的，可以准许，但应当监督被执行人按照合理价格在指定期限内处分，并控制相应价款。”第三款规定：“人民法院准许被执行人自行处分被保全财产的，应当通知申请保全人；申请保全人不同意的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议。”《最高人民法院＜关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见＞》第五条规定：“灵活采取查封措施。对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。”据此，在财产保全期间，被执行人请求对被保全房产自行处分时，执行法院可以在控制变现价款的情况下，允许被执行人继续销售房产，限期处分并由人民法院控制销售款。若查明本案查封的部分房产属于现房，且具备销售条件，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。南昌中院对茂林房地产公司提出的“活封”措施不予审查存在不当。 综上所述，茂林房地产公司的复议理由成立，南昌中院（2020）赣01执异107号执行裁定书存在基本事实认定不清，适用法律不当的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销南昌市中级人民法院（2020）赣01执异107号执行裁定； 二、发回南昌市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 二〇二〇年十月二十七日