新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2327民初131号 原告：马英贵，男，1966年7月10日出生，回族，个体户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：孙存占，新疆炜照律师事务所律师。 被告：新疆北庭房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县北庭南路如意花园小区。 法定代表人：刘惠宏，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘荣华，新疆准东律师事务所律师。 原告马英贵与被告新疆北庭房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月29日第一次公开开庭进行了审理，于2020年9月30日第二次公开开庭进行了审理，原告马英贵及委托代理人孙存占，被告的委托诉讼代理人刘荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马英贵向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《拆迁补偿安置协议》；2．判令被告赔偿经济损失1,474,000元；3．本案受理费由被告承担。事实与理由：2015年7月18日，原、被告签订房屋拆迁补偿协议，约定2016年11月30日、2017年10月被告分别交付100平方米住房一套和100平方米门面房一套，但时至今日被告未履行合同义务，已构成根本违约，已具备合同解除法定条件。合同解除后，被告应当赔偿房屋、门面房价款130万元，赔偿2年住房租金2.4万元和门面房三年租金损失15万元。双方多次协商不成，诉至法院。 新疆北庭房地产开发有限责任公司辩称，案涉项目属于棚户区改造项目，具有公益性质，安置协议有别于其他协议，不同意解除拆迁补偿安置协议；案涉项目因政府规划多次改变，被告不能按期修建，被告方不存在过错，属不可抗力，现合同具备了履行的条件，原告等待一年被告可履行协议；案涉项目尚有20多户没有得到安置，如都诉至法院要求赔偿，被告公司无资金完成棚户区改造项目；被告有其他地段的房屋可交付给原告，双方有协商的基础；如解除双方签订的协议，不能按照协议价格给予原告补偿，应按照政府拆迁标准，且被告愿意支付原告利息。 原告马英贵围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 1．《房屋拆迁补偿安置协议》1份，证明：原、被告之间存在房屋拆迁关系，原告的房屋已经被被告拆迁了，并且被告三年未履行约定，已构成违约行为。被告质证对三性均认可。本院对该证据的予以采信。 2．房地产价格评估报告1份、评估费发票1张，证明：由于被告没有按时交付房屋，原告方按照评估报告主张诉讼请求于法有据，同时原告支付了评估费21,780元。被告质证认为案涉项目不应该进行评估，因还没有审理结束；评估事项不对，原告是对新修建房屋的价值进行评估还是对已经拆迁的房屋进行评估含糊不清；被告可以继续履行，能够实现合同目的，不应该进行评估；如要评估，应该按照拆迁时原告的房屋及土地使用情况进行评估，因当时被告对原告提出的拆迁价格高于政府拆迁补偿标准的2-3倍。综合请求不采信该评估报告。本院对该组证据综合认证。 被告新疆北庭房地产开发有限责任公司向本院提交了以下证据： 1．吉木萨尔县城乡建设规划领导小组文件（吉规建字（2019）3号）1份，证实：该文件的第三部分阐述了北庭世纪花苑小区三期棚户区改造项目由被告公司开发，但直到2019年规划正式确定。原告马英贵质证该份证据的真实性和关联性、合法性均不认可，认为该证据没有加盖城建局的公章，并且原、被告之间的合同签订于2016年，该证据是2019年的文件。本院对该证据综合认证。 2．吉木萨尔县自然资源开发与规划建设管理领导小组文件（吉规建字（2020）1号）1份，证实：被告有文件证实，县政府规划确定了用地计划。原告马英贵质证认为该证据未加盖城建局的公章，对三性不认可。本院对该证据综合认证。 3．吉木萨尔县企业投资项目登记备案证1份，证实：被告对案涉项目及时进行了备案登记，工程计划于2020年6月开工。原告马英贵质证对该份证据的真实性认可，关联性和合法性不认可，认为备案工程项目的开工必须为两证，规划许可证和建筑工程施工许可证，但现在被告提供的只是备案登记证。本院对该证据综合认证。 4．拆迁安置房源表1份，证实：被告给原告预留了几套房屋积极履行协议，原告不同意接受该房屋。原告马英贵质证对真实性不认可，认为被告提供的房源与合同中约定的地点和面积都不同。本院对该证据综合认证。 5．民事调解书（（2018）新2327民初2494号）1份，证实：在调解书中，2018年12月以前除10,000元违约金以外，马英贵自愿放弃其他诉讼请求。原告马英贵质证对真实性、合法性认可，认为该份证据同时证明了原告已经已起诉的放弃催告过被告履行义务，该调解书中的放弃其他诉讼请求指的是放弃违约金15,000元部分。本院对该证据的证明目的综合认证。 6．建设用地规划许可证1份，证实：本案所涉的合同具备履行条件。原告马英贵质证该证据的真实性合法性认可，对关联性不认可，因为仅凭该证据不能证实合同具备履行条件，房屋交付应该是建成后验收合格视为交付完毕。本院对该证据的真实性予以认可，对证明的目的综合认证。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2015年7月18日，原、被告签订了一份《房屋拆迁补偿协议》，协议主要内容为“被拆迁房屋位于民主巷，房屋类型为平房，房屋于1986年7月22日确权，登记号0915，土木结构住宅。根据评估机构的评估结果或根据市场行情，经当事人充分协商被拆除房屋的房产置换门面100平方米一套，置换100平方米住宅一套1-2楼；乙方在甲方通知搬迁之日起日内（2015年7月25日）腾空房屋交给甲方，每推迟一天，按合同第八条执行；住宅商铺原址安置超出面的不予补钱，不足面的1-3平方米内不退钱；住宅2016年11月30日安置，商铺2017年10月安置；任何乙方违约，须向对方支付违约金为总房价（市场价）的千分之十计算”。签订协议后，原告按期搬离房屋并交于被告，但被告未按期开发交付新房屋，原告于2018年11月13日起诉至本院，经本院主持调解，双方当事人达成协议，本院作出（2018）新2327民初2494号调解书，双方达成如下协议：1．被告新疆北庭房地产开发有限责任公司于2018年12月20日之前给付原告马英贵违约金10,000元；2．原告马英贵自愿放弃其他诉讼请求；3．案件受理费88元，由原告马英贵自愿负担。双方达成调解协议后，被告支付了原告10,000元，并支付了原告24,000元的安置费。 2020年1月10日，原告再次提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋拆迁补偿协议》，并要求被告赔偿1,474,000元。因原、被告双方对诉讼标的分歧较大，经原告申请，本院委托新疆尚誉资产房地产评估测绘有限责任公司对拟标的物评估，评估结果为：住宅100㎡，评估单价3,671元/㎡，评估价格367,100元；门面房100㎡，评估单价9,542元/㎡，评估价格954,200元；门面房月租金3,660元，年租金43,920元，2017年11月至2020年7月共二年零九个月总租金120,780元。 另查明，原告原房屋地块在吉木萨尔县城乡建设规划领导小组文件（吉规建字（2019）3号）中，记载为“北庭世纪花园小区三期棚户区改造项目，总用地面积为16815.79m2/25.2亩，位于满城路以西，民主巷以北区域内，东侧与北定明珠小区接壤。该地块意向方案开发强度过大，此次不予批准地块指标，方案调整后再上会研究”。在吉木萨尔县自然资源开发与规划建设管理领导小组文件（吉规建字（2020）1号）中，记载为“北庭世纪花园小区三期棚户区改造项目，会议原则同意该项目地块控规指标调整。该项目位于满城路以东，民主巷以南区域内。东侧与北庭明珠小区接壤。总用地面积为16815.79m2/25.2苗。主要经济技术指标为：居住用地容积率≤1.5、建筑密度≤25%、绿地率≥35%、建筑高度≤22.5米；商业用地容积率≤0.76、绿地率≥25%。因该项目为棚改项目，日照调整为对内满足一小时。会议要求保留满城路与民主路交叉东南侧已经形成的绿地系统，沿街商业风格及建筑外立面与现状商业保持协调，请设计单位严格按照以上要求进行优化，修改完成后报自然资源局审查”。目前，被告在原告原房屋地段已开始建设。 本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》能否解除；2、被告是否应赔偿原告的经济损失及损失数额如何确定。 本院认为，针对争议焦点1，原、被告签订《房屋拆迁补偿协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应全面履行合同约定的义务。原、被告双方在《房屋拆迁补偿协议》中约定，住宅于2016年11月30日交付，商铺于2017年10月交付。被告辩称，原告原房屋地段因政府规划数次变动，故未开工建设，现变更为棚户区改造项目，目前已开工建设，被告具有履行合同的能力，双方签订的《房屋拆迁补偿协议》不同意解除。被告仅提交了2019年4月30日吉木萨尔县城乡建设规划领导小组下发的吉规建字（2019）3号和2020年3月26日吉木萨尔县自然资源开发与规划建设管理领导小组下发的（吉规建字（2020）1号）两份文件，以此证明涉案地段因政府相关部门数次变更用地方案导致其不能开工建设，造成合同不能履行的主要原因不是被告。根据吉规建字（2019）3号文件中载明：“该地块意向方案开发强度过大，此次不予批准地块指标，方案调整后再上会研究”，可看出，被告存在涉案项目前期准备工作不足，造成未按期开工建设。同时，涉案地块虽属棚户区改造项目，但具有一定的商业性，被告在开发过程中存在不可预知的风险，属商业活动中自身应承担的风险，不应以政府相关部门数次变更用地方案导致合同不能履行来规避自身应承担的相应法律责任，亦不应成为不能按期交付原告商铺、住宅的抗辩理由。自2015年7月18日至原告提起诉讼时止，时间跨度5年，被告未能交付原告商铺、住宅，原告未实现合同的目的。综上，被告迟延履行，已构成根本违约，原告主张解除原、被告双方签订的《拆迁补偿安置协议》，于法有据，本院予以支持。 针对争议焦点2，经本院委托新疆尚誉资产房地产评估测绘有限责任公司对被告应交付原告的住宅、商铺进行司法评估鉴定，结论意见为：住宅100㎡，评估单价3,671元/㎡，评估价格367,100元；门面房100㎡，评估单价9,542元/㎡，评估价格954,200元；门面房月租金3,660元，年租金43,920元，2017年11月至2020年7月共二年零九个月总租金120,780元。被告认为案涉项目的评估，应该按照拆迁时原告的房屋及土地使用情况进行评估。因评估机构参考同地段区域的住宅、商铺，按照市场价对双方《拆迁补偿安置协议》中约定的住宅100㎡一套、门面房100㎡做出的评估，该意见书具有科学性，故该鉴定意见书应当作为被告给原告赔偿的依据。在本院审理的（2018）新2327民初2494号案件中，被告已赔偿了原告违约金10,000元，同时被告近几年也补偿原告安置费24,000元，且在对交付的房屋进行价格评估时，鉴定部门是根据现行的市场价格作出的，该鉴定价值已包含了原告所有损失，故原告主张的租赁费损失，于法无据，本院不予支持。综上，原告主张被告赔偿经济损失1,474,000元中的1,321,300元（367,100元＋954,200元）于法有据，本院予以支持。评估机构评估费21,780元，原、被告双方按照比例承担为宜，由被告承担19,600元，原告承担2,180元。原告为使法律文书得以执行，而申请保全支出申请费5,000元，是为诉讼产生的必要费用，该申请费被告承担。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告马英贵与被告新疆北庭房地产开发有限责任公司于2015年7月18日签订的《拆迁补偿安置协议》； 二、被告新疆北庭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马英贵经济损失1,321,300元，评估费19,600元，合计1,340,900元； 三、被告新疆北庭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内原告马英贵支付保全申请费5,000元； 四、驳回原告马英贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,066元，由被告新疆北庭房地产开发有限责任公司负担16,260元，由原告马英贵负担1,806元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法向对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陶新芳 审 判 员  牛文武 人民陪审员  罗海舟 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  刘 婕