河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4594号原告：伊川县福利建筑工程公司，住所地：洛阳市伊川县鸦岭乡政府院内。法定代表人：王献国，职务：总经理。委托诉讼代理人：雷静洁、陈**，河南松皓律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告：李善举，男，1951年8月3日出生，汉族，洛阳市第二中医院退休职工，住洛阳市涧**。被告：李怀远，女，1970年6月2日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，自由职业，住洛阳市涧**。被告：常桂兰，女，1945年11月15日出生，汉族，住洛阳市涧**。被告：焦天富，男，1966年10月24日出生，汉族，大专文化程度，山西省高平市人，住洛阳市涧**。被告常桂兰、焦天富的共同委托诉讼代理人：李怀远，信息同上，李怀远系常桂兰之女、焦天富之妻；代理权限：特别授权。原告伊川县福利建筑工程公司诉被告李善举、李怀远、常桂兰、焦天富为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伊川县福利建筑工程公司的委托诉讼代理人雷静洁、陈**，被告李善举，被告李怀远，被告常桂兰、焦天富的共同委托诉讼代理人李怀远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伊川县福利建筑工程公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告将取得的房屋拆迁补偿中属于原告的部分（金额为1184915.35元）偿还给原告，并向原告赔偿资金占用利息损失；2、判令四被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1993年6月3日，原告伊川县福利建筑工程公司与被告李善举签订了《建筑安装承包合同》，约定由原告在被告李善举位于浅井头村的宅基地上建设一栋三层楼房及地下室（以下简称该楼房），并约定双方的权利义务。协议签订后，原告依约建成楼房。1998年11月，被告李善举以被告常桂兰、李怀远的名义对该楼房占用土地申请办理了两个宅基证。常桂兰名下的宅基证编号为05-12-912-1，登记面积为103.8㎡；李怀远名下的宅基证编号为05-12-913-1，登记面积为100㎡。2010年6月29日，原告与被告李怀远、常桂兰签订《补充协议》，约定原告应李怀远、常桂兰要求，在原楼房基础上加盖三层，并约定如遇国家政策该处宅基需拆迁的，地下**及地上**产权各半，补偿款各半，加盖的部分补偿款归被告李怀远、常桂兰所有。2011年12月，该楼房因浅井头村项目改造被拆迁征收，被告常桂兰取得拆迁房屋补偿金额391771元，房屋调换面积为259.5㎡（取得房屋两套面积分别为140.15㎡和98.65㎡）；被告李怀远取得拆迁房屋补偿金额385209.3元，房屋调换面积为250㎡（取得房屋两套面积分别为140.15㎡和105.45㎡）。但四被告将所有的补偿款及房屋调换全部据为己有，拒不支付给属于原告的部分。原告无奈诉至贵院，请求人民法院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告李善举、李怀远、常桂兰、焦天富共同辩称，1、伊川县福利建筑工程公司不是本案适格原告，1993年6月被告李善举单方与包工头张留章签订建筑承包合同，张留章并非原告伊川县福利建筑工程公司的法定代表人，亦没有原告的授权委托书；被告李善举未见过原告公司的领导，只有工程师技术员在现场施工指导，工程主材的交接也没有会计记账、出据，原告只是名誉上的挂牌，1993年挂靠在原告名下的有多个包工队，张留章是其中一个。故原告伊川县福利建筑工程公司及其法定代表人没有参与建房，原告主体资格与涉案内容不符，应驳回原告的起诉。2、《房屋拆迁征收补偿安置协议书》是被告与浅井头村签订的，原告并非合同主体；该协议书中并未显示“伊川县福利建筑工程公司的房屋补偿费某元”字样；浅井头村拆迁安置办法是针对宅主的，如果遗漏原告，原告可以去告村委会；故原告起诉被告没有道理、没有法律依据。3、原告是建筑工程公司，不是房屋开发公司；根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》第六十条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十九条的规定，原告未经授权登记擅自增添项目进行房屋开发，违反以上二条法律，请求人民法院驳回原告的诉求。4、被告李善举与原告签订的合同是建筑承包合同，不是集资建房合同。开工建房时，原告明知建筑许可证上的名字是常桂兰、李怀远，建筑许可证上已明确涉案土地不是李善举的宅基地，李善举签订的关于产权出卖的合同没有法律效力。5、《房屋建筑承包合同》第十四条约定：“结清手续，保修期满，自然失效”。因此凡是本案涉及的合同、协议书中所有关于产权性质的约定及其后续涉及该合同的协议，也因为该合同的失效而无效。理由如下:农村宅基地属于集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权益，与享有者特定的身份相联系，村民对宅基地也只有使用权，没有所有权。故李善举对宅基地无所有权，无法签订合同对其进行转让；原告作为一个承包建筑工程的公司，是法人，不是自然人，亦非洛阳市涧**浅头村村民，不具有拥有本案宅基地所有权的身份和权利。另根据婚姻法的规定，李善举也不能代表常桂兰、李怀远、焦天富3人，单独将其二户的房权违法出售。根据《中华人民共和国宪法》第十条:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，原告因法律的强制性规定不可能拥有涉案土地房产的产权。6、原告起诉状称：1998年11月被告李善举以常桂兰、李怀远的名义对该楼房占用土地申请办理了两个宅基证，这只是原告单方面的测想，没有事实依据。有证据证明在房屋开建时，常桂兰、李怀远二户己经取得了宅基地建筑许可证，故不是李善举先建后申请。李善举不是浅井头村民，也无权申请，只是寻找建筑承包商而己(见常李建筑许可证)。前二次开庭原告己经提到该条，证据原告已经看过，也无异议。7、原告起诉状称：2010年6月29日原告与被告李怀远、常桂兰签订《补充协议》。事实是：李怀远、常桂兰二人想在原楼上加盖三层，却遭到了原告派自家保安非法阻拦；因急于施工，原告使用恐吓等手段提前起草好了协议，李怀远、常桂兰二人被迫在协议上签字。根据合同法及婚姻法夫妻共同财产的有关规定，本案所签合同及补充协议均无效。8、原告起诉状称：该房屋浅井头村项目改造被拆迁征收，四被告将所有的补偿款及房屋调换全部据为己有，拒不支付原告的部分。事实是：关于浅井头村项目改造，拆迁文件规定宅基地上未建或者只建一层房屋，每户宅基地分二套房屋，即使多建也不多分房屋；故拆迁补偿方案中是宅基地换房，而非宅基地上的房屋换房，故李怀远、常桂兰二户二个宅基地证。原告没有宅基地，无权获得补偿。本院依据当事人的陈述、提交的证据以及庭审查明情况，确定本案法律事实如下：被告李善举与常桂兰系夫妻关系，被告李怀远与焦天富系夫妻关系，被告李善举与李怀远系父女关系，被告常桂兰与李怀远系母女关系。被告李怀远与焦天富于2007年9月19日办理结婚登记手续。1993年6月3日，被告李善举与原告伊川县福利建筑工程公司签订了《建筑安装承包合同》，主要约定：第一条：原告在涧西浅井头村南、丽春西路北的宅基地上建设一栋地上三层楼房及地下室的楼房，建筑面积：三层为648.61㎡、不含地下室为208㎡；第三条：承包总造价核定为28万元（含主材价差），以审定的施工图纸为准；第四条：总工期为3个月；第五条：所有材料均由原告自供，李善举协助；第七条：李善举负责办理好宅基地有关手续；第十一条：该工程由原告垫资、垫材料建成，房产权双方各半，原告可以出租、出售；第十四条：本合同经双方签字盖章生效，至工程竣工验收，双方结清手续，保修期满，自然失效。该合同经浅井头村李善举签字盖章、伊川县福利建筑工程公司盖章、张留章签字盖章。上述地点的房屋建设已经常桂兰、李怀远分别办理了“洛阳市村镇建筑许可证”。合同签订后，原告依约建成三层楼房及一层地下室。1998年11月13日，被告常桂兰、李怀远对所建楼房占用土地申请办理了两个宅基证。被告常桂兰名下的宅基证编号05-12-912-1，登记面积为103.8㎡；被告李怀远名下的宅基证编号为05-12-913-1，登记面积为100㎡。2010年6月29日，被告李怀远、常桂兰与原告签订《补充协议》一份，协议内容如下：“补充协议洛阳市涧西区浅井头村李怀远、常桂兰（以下简称甲方）伊川县福利建筑工程公司张留章（以下简称乙方）甲、乙双方于一九九三年六月三日签订一份建筑安装承包合同，该合同约定的很明确，由甲方提供该处住宅宅基地及其有关手续，由乙方进行承建，负责垫资、垫材料，工程完工由双方共同进行验收，承建的总面积为地下一层208㎡，地上**648.61㎡，房产权双方各半，现双方已按协议履行，二〇一〇年六月份，乙方应甲方李怀远、常桂兰的要求，需在三层以上加盖三层，经双方充分协商，达成协议如下：一、乙方同意宅基证所有人即甲方在原有基础上加盖三层。二、宅基证所有人认可1993年6月3日洛阳市涧西区浅井头村共有人李善举与乙方所签订的原建筑安装承包合同。三、甲方在加盖三层房屋过程中，如出现一切质量问题及安全问题，与乙方无关，如甲方加盖房屋给原有房屋造成质量问题均由甲方承担一切责任及后果。四、如遇国家政策该处宅基需拆迁的问题，按照原协议书第十一条，地下**及地上**产权各半，那么补偿款各半，甲方按补充协议加盖的部分补偿款归甲方所有。三层以下（含三层）另增加内外装饰（含外墙贴面砖、一楼封阳台、楼梯贴地砖、刷白、大门刷漆），由乙方承担。五、甲方保证1993年6月3日签定的建筑安装承包合同的甲方人认可此协议，否则由甲方负责。六、该协议经甲、乙双方签字盖章生效。甲方：李怀远、常桂兰（签名）乙方：伊川县福利建筑工程公司（盖章）张留章（签名）二〇一〇年六月二十九日”。另查明，2011年12月6日，上述楼房因浅井头村整体改造被拆迁征收。被告常桂兰取得拆迁房屋补偿费用金额391771元，该补偿费用包括：宅基证外和四层以上（含四层）面积补偿费170219.6元、房屋装饰装修及附属设施补偿费153998.6元、搬迁补助费3321.6元、过渡费39859.2元、中小学生交通补助费400元、奖励费9342元和其他部分14630元；被征收房屋第一至三层房屋调换面积为259.5㎡。被告李怀远取得拆迁房屋补偿费用金额385209.3元，该补偿费用包括：宅基证外和四层以上（含四层）面积补偿费173030元、房屋装饰装修及附属设施补偿费147214.3元、搬迁补助费3200元、过渡费38400元、中小学生交通补助费400元、奖励费9000元和其他部分13965元；被征收房屋第一至三层房屋调换面积为250㎡。以上常桂兰、李怀远二人签订的《房屋拆迁征收补偿安置协议书》第三条第三项约定：对产权调换内放弃的安置房屋面积，按3800元/㎡标准予以补偿。还查明，洛阳市涧西区人民政府于2011年1月27日印发的洛涧政[2011]5号《涧西区人民政府关于城中村改造拆迁补偿标准的补充通知》第四条规定：“第三层的房屋装修补偿按实际丈量数参考《通知》标准计算，最高补偿费用不超过100元/平方米，四层以上（含四层）的房屋装饰装修不予补偿”。洛阳市涧西区工农乡浅井头村民委员会于2011年4月18日制定的《洛阳市涧西区工农乡浅井头村整体改造征收补偿安置方案》第三条第二项规定：“地下室面积作为附属设施，按300元/㎡予以货币补偿”。被告常桂兰宅地基的地下室面积为146.3㎡（13.3×11），被告李怀远宅地基的地下室面积为139.65㎡（13.3×10.5）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告伊川县福利建筑工程公司与被告李善举签订了《建筑安装承包合同》，该合同中李善举基于与常桂兰的夫妻关系，签订了上述合同，该合同虽无常桂兰的签名，但该合同签订后，原告已按约定实施了房屋建设，履行了合同义务。合同中关于“本合同经双方签字盖章生效，至工程竣工验收，双方结清手续，保修期满，自然失效”的约定，系约定不明，不能以此否认合同中关于房产权及材料等条款约定的效力。在2010年6月29日的原告与常桂兰、李怀远再次签订的《补充协议》中，双方对前述建筑合同进行了明确的追认和补充，再次能够认定常桂兰、李怀远对于1993年6月3日合同的认可。《建筑安装承包合同》及《补充协议》均系合同双方真实的意思表示，不存在合同无效的法定情形。具体原因如下：农村宅基地是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅的集体所有土地；农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。本案《建筑安装承包合同》、《补充协议》中双方约定的是该宅基地上的“房产权双方各半”，不违反法律法规的禁止性规定；因原、被告双方经协商达成了合作建房的协议，确定“所有材料均由伊川县福利建筑工程公司自供，李善举协助”；双方亦对房屋建成后的权利分配、遇国家征用的补偿款分配作出明确约定，即如遇国家政策该处宅基需拆迁的，地下**及地上**产权各半、补偿款各半，加盖的部分补偿款归李怀远、常桂兰所有。根据双方约定，“地下一层及地上三层”拆迁补偿部分的一半应属原告应得部分；关于地上三层部分，因产权调换内放弃的安置房屋面积按3800元/㎡标准予以补偿，被告常桂兰房屋调换面积为259.5㎡，故原告应得被告常桂兰地上三层部分补偿493050元，计算方法为259.5㎡÷2×3800元；被告李怀远房屋调换面积为250㎡，故原告应得被告李怀远地上三层部分补偿475000元，计算方法为250㎡÷2×3800元。关于“房屋装饰装修及附属设施补偿费”，因“第三层的房屋装修补偿按实际丈量数参考《通知》标准计算，最高补偿费用不超过100元/平方米，四层以上（含四层）的房屋装饰装修不予补偿”，且地下室面积作为附属设施补偿，故原告应得此部分款项的一半。被告常桂兰取得房屋装饰装修及附属设施补偿费153998.6元，原告应得一半即76999.3元；被告李怀远取得房屋装饰装修及附属设施补偿费147214.3元，原告应得一半即73607.15元。其他的补偿类别系宅基地使用权人专属的补偿范围，原告没有参与分配的权利。因房屋拆迁补偿涉及到村民待遇特有部分，该部分权益原告并无权参与分配，应酌情予以扣减，故本院酌定被告按实际应付款项的80%向原告偿还。综上，被告常桂兰应向原告偿还456039.44元，计算方法为（493050元+76999.3元）×80%；被告李怀远应向原告偿还438885.72元，计算方法为(475000元+73607.15元)×80%。因李善举与常桂兰、李怀远与焦天富系夫妻关系，房屋拆迁补偿的行为发生在双方婚姻关系存续期间，故房屋拆迁补偿款系夫妻共同财产，被告李善举、焦天富亦应共同承担偿还责任。原告的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告常桂兰、李善举于本判决生效后十五日内向原告伊川县福利建筑工程公司偿还房屋拆迁补偿款456039.44元;二、被告李怀远、焦天富于本判决生效后十五日内向原告伊川县福利建筑工程公司偿还房屋拆迁补偿款438885.72元；三、驳回原告伊川县福利建筑工程公司的其他诉讼请求。本案诉讼费7732元（已减半收取），原告伊川县福利建筑工程公司负担1856元，被告李善举、李怀远、常桂兰、焦天富共同负担5876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  胡晓光二〇二〇年十月二十九日书记员  刘会丽