福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3818号 原告：中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局福州管理站，住所地福建省福州市鼓楼区铜盘路**。 法定代表人：万咏平，站长。 委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。 被告：厦门志禾房地产投资管理有限公司，住，住所地福建省厦门市湖里区湖里街****楼**/div> 法定代表人：黄志生，总经理。 委托诉讼代理人：黄春福，男，系公司员工。 原告中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局福州管理站（以下简称联勤保障福州站）与被告厦门志禾房地产投资管理有限公司（以下简称志禾公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告联勤保障福州站委托诉讼代理人陈恒峰，被告志禾公司委托诉讼代理人黄春福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 联勤保障福州站向本院提出诉讼请求：1.判令志禾公司向联勤保障福州站支付2016年5月1日至2018年12月31日累计拖欠的租金2745784.54元及违约金（按日千分之三标准，分别以717533.74元为基数，从2017年5月11日起计至款项还清之日止；以844260元为基数，从2017年11月11日起计至款项还清之日止；以887824.2元为基数，从2018年5月11日起计至款项还清之日止；以296166.6元为基数，从2018年11月11日起计至款项还清之日止）；2.判令本案诉讼费用由志禾公司负担。事实和理由：2008年11月24日，中国人民解放军南京军区第八房地产管理分局（以下简称第八房管分局）作为甲方与乙方志禾公司签订《军队房地产租赁意向书》，约定：乙方承租甲方坐落于福州市仓山区××镇××村××号××号××的40362㎡场地及地上2700㎡房屋；租赁用途为仓储、物流、酒店、商铺等；租期十五年，合同每三年一签；租金第1年至第2年为1200000元，此后每年递增5%；租金按半年结算一次，于每半年的前十日内交付甲方；乙方如逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等。根据《军队房地产租赁意向书》条款，双方分别于2009年4月26日、2012年4月23日、2015年4月28日签订了为期三年的租赁合同。各份合同除期限和年租金不同外，其余条款相同。对每半年交付一次租金的具体时间，各份合同均约定为每年的5月、11月的前十日。2018年7月1日，双方签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，除将年租金调整为1777000元外，其余仍按原合同履行。志禾公司承租房地产后，未按约交付租金。2016年6月28日，第八房管分局向贵院提起诉讼，要求志禾公司支付2016年4月30日之前拖欠的租金1642737元及违约金，贵院依法作出（2016）闽0104民初2953号民事判决，判令志禾公司支付拖欠的租金及违约金，现该判决已履行完毕。但志禾公司从2016年5月1日起至2018年12月31日止仍累计拖欠租金2745784.34元，第八房管分局多次催交无果。志禾公司的行为已构成违约，除应交付拖欠的租金外，还应按约支付违约金。因军队改革，2020年1月9日第八房管分局（对内称“中国人民解放军南京军区福州房管处”）整编入联勤保障福州站。2020年1月13日起第八房管分局停止运行，债权债务由联勤保障福州站承继。故为维持军队合法权益，现以联勤保障福州站为原告具状起诉，请求依法判决。 志禾公司辩称：拖欠租金事项属实，志禾公司确实存在困难，请求减免违约金债务，并希望达成和解，尽力分期偿还。一、志禾公司在讼争地块上投资巨大，共分二期投资，一期就厂房、物流及配套道路、三通一平等投入3000余万元；二期的酒店于2013年年初投建，支出3600余万元。开工前，开工报告、施工图等相关材料已经部队审批同意，竣工验收亦是部队组织和认可，但消防手续却因故无法办理，致酒店至今无法装修投入使用，仍处于闲置状态。而志禾公司前期投资系向民间高息借款融资，利息每年需偿还400多万元，志禾公司不得己将部分收取的租金用于偿还借款本息，拖欠部队租金实属不得己。二、福峡路城门段实行交通管制，早上6时至晚上22时禁止大车通行，志禾公司一期物流园区内大批商户经营大受影响，人心不稳，商户流失严重，新的商家因担心经营受影响亦不敢贸然进驻，志禾公司不得不降低租金标准，但出租率仍然不高，造成很大营收损失。三、因资金链断裂，志禾公司经营陷入困境，公司法定代表人黄志生也因债务纠纷被羁押近一年，使志禾公司蒙受更大损失，致无法周转资金支付租金。但即便在羁押中，黄志生仍指示公司留守人员支付了部分租金。志禾公司一直在努力经营还债，态度诚恳。四、受疫情影响，志禾公司经营越趋惨淡，实在无力承担太多债务。今年年初新冠疫情暴发以来，很多商户倒闭退场，极大影响志禾公司的营收，经营方面更加吃力，请联勤保障福州站给予理解和体谅。综上，恳请联勤保障福州站综合考虑以上因素，免除志禾公司的违约金债务，并予宽限时日让志禾公司分期支付所欠租金，志禾公司一定克服困难，尽量缴清所欠租金。即便最终判决志禾公司须支付违约金，联勤保障福州站所诉请的日千分之三标准亦过高。 本院经审理认定事实如下：2008年11月24日，第八房管分局与志禾公司签订《军队房地产租赁意向书》，约定：第八房管分局将坐落于福州市仓山区××镇××村××号基地的房地产（坐落号：南闽字第1677号，场地面积40362㎡，房屋建筑面积2700㎡）出租予志禾公司作为仓储、物流、通用厂房等使用；意向租期15年，租期及起算时间以第八房管分局上级批准的出租时间（除去三个月过渡管理的时间）为准，租赁期满，意向书终止；租金采取分步计算、先付后用和逐年递增的方法，即：第1年至第2年每年年租金为1200000元，从第3年起在1200000元基础上，年租金每年较上年递增5%（即：第3年1260000元、第4年1323000元、第5年1389150元、第6年1458607元、第7年1531537元、第8年1608114元、第9年1688520元、第10年1772946元、第11年1861593元、第12年1954673元、第13年2052407元、第14年2155027元、第15年2262778元）；租金每半年支付一次，付款方式为现金或转账；志禾公司逾期支付租金及有关费用的，每逾期一日，第八房管分局按滞交经费总额的千分之三标准向志禾公司加收违约金，逾期三十日，第八房管分局有权解除意向书并收回按意向书约定属第八房管分局的全部财产，属于志禾公司的财产，在没有结清租金和其他费用之前，志禾公司不得搬走，逾期六十日，第八房管分局可将志禾公司全部财产收归第八房管分局所有，以抵扣所欠费用，志禾公司不得有任何异议；租赁期内，双方分期签订《军队房地产租赁合同》，每3年签订一次，每期届满时，任何一方拒签下期合同均视为违约；意向书作为一项约束双方之间行为、权益和义务的原则协议，对双方均具有同等法律效力，双方应当严格遵守、执行等。 2009年4月26日，第八房管分局与志禾公司就前述意向书中所约定租赁物租赁事宜签订第一期《军队房地产租赁合同》，除遵照意向书中有关租金标准、违约责任等约定外，另明确约定租赁期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止，租金按半年结算，志禾公司于每半年的前十日内支付第八房管分局等。此后，双方分别于上一期合同到期前的2012年4月23日、2015年4月28日就租期为2012年5月1日至2015年4月30日、2015年5月1日至2018年4月30日的租赁事宜签订《军队房地产租赁合同》，合同所约定租金标准均遵照意向书执行，其余约定则同第一期《军队房地产租赁合同》。 2018年7月1日，第八房管分局与志禾公司签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定：涉讼租赁物实测出租面积为房屋建筑面积39928.5㎡（含志禾公司投资建设房屋面积），场地面积12679㎡；整治后租赁期限调整为5年零10个月，即2018年7月1日至2024年4月30日；经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为当前年租金1777000元，租金递增情况为自2019年5月1日起在上一年租金基础上递增5%；整治后租赁用途为仓储、物流、通用厂房、店面和酒店等；志禾公司新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，志禾公司不得提出补偿要求；此前所签订合同协议与本协议不一致的内容，以本协议为准等。 另，2016年6月28日，第八房管分局就志禾公司所拖欠2014年5月1日至2016年4月30日期间的租金1642737元及违约金诉至本院。2016年9月21日，本院作出（2016）闽0104民初2953号民事判决，判令志禾公司向第八房管分局支付租金1642737元并按日万分之五标准以当期所拖欠租金为基数支付违约金等。2016年10月11日，前述判决发生法律效力。 双方庭审确认：志禾公司于2016年5月1日至2020年4月15日期间共向第八房管分局汇付3967050元，其中含履行（2016）闽0104民初2953号民事判决书项下的判决义务款项2232209.54元，剩余款项抵扣志禾公司2016年5月1日至2018年12月31日期间应向第八房管分局支付的租金4480625元后，志禾公司尚欠第八房管分局2016年5月1日至2018年12月31日期间的租金2745784.54元。 第八房管分局已整编入联勤保障福州站，第八房管分局的债权债务现由联勤保障福州站承继。 本院认为，第八房管分局与志禾公司就租赁涉讼房屋、场地所签订意向书、各期《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》系双方平等自愿达成，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。第八房管分局已于签约后将涉讼房屋、场地交付志禾公司使用，志禾公司应按约如期支付租金。志禾公司所欠第八房管分局截至2016年4月30日的租金已经生效判决判令支付，现经双方庭审确认，志禾公司于2016年5月1日至2020年4月15日期间向第八房管分局所汇付3967050元中，扣除生效判决项下的义务款项2232209.54元后，剩余款项抵扣志禾公司2016年5月1日至2018年12月31日期间的应付租金4480625元，志禾公司还欠第八房管分局2016年5月1日至2018年12月31日期间租金2745784.54元，联勤保障福州站作为第八房管分局的权利义务继受人，诉请志禾公司予以支付，合法有据，本院予以支持。志禾公司未按期如约支付租金，已构成违约，依据双方所签订意向书、租赁合同的约定，志禾公司应以未付金额为基数，按日千分之三标准支付违约金，但考虑2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已将民间借贷利率的司法保护上限调整为中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率四倍的情况，志禾公司抗辩违约金标准过高，合理有据，本院予以采纳并酌情调整为按日万分之三标准计算。联勤保障福州站所主张分期计算的违约金基数及起算日期，与双方所签订意向书、各期《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》中所约定的租金标准及租金支付日期相符，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第九十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条规定,判决如下： 一、厦门志禾房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局福州管理站支付租金2745784.54元及违约金（按日万分之三标准，分别以717533.74元为基数，从2017年5月11日起计至款项付清之日止；以844260元为基数，从2017年11月11日起计至款项付清之日止；以887824.2元为基数，从2018年5月11日起计至款项付清之日止；以296166.6元为基数，从2018年11月11日起计至款项付清之日止）； 二、驳回中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局福州管理站的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费52020元，由中国人民解放军联勤保障部队第一储备资产管理局福州管理站负担20854元，厦门志禾房地产投资管理有限公司负担31166元。厦门志禾房地产投资管理有限公司负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  曾雪莲 二〇二〇年十月十三日 书记员  陈春玲 附一：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第九十八条机关法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担；没有继任的机关法人的，由作出撤销决定的机关法人享有和承担。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。