北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初11032号原告：北京京琪仓储中心，住所地北京市大兴区青云店镇杨各庄村东100米。经营者：郭艳京，经理。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。被告：李儒修，男，1952年9月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。代理人：李思扬（系李儒修之子），1984年8月20日出生，中铁建设华北工程有限公司材料员，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：王**义，北京市当代律师事务所律师。原告北京京琪仓储中心（以下简称：京琪仓储中心）与被告李儒修租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京琪仓储中心的委托诉讼代理人吕健，被告李儒修的代理人李思扬、委托诉讼代理人王**义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京琪仓储中心向本院提出诉讼请求：1.李儒修给付京琪仓储中心建房补偿款2800000元、自建房屋补偿款82340元、停产停业（房屋）2335330元、停产停业（场地）补助600000元、工程配合奖3892216元、搬迁补助389220元，共计10099106元；2.诉讼费、保全费由李儒修负担。事实与理由：2002年4月1日，青云店镇杨各庄村经济合作社将涉案地块发包给了任术明。2006年1月29日，经杨各庄村经济合作社同意，任术明将上述地块及地上物转让给了李儒修，2015年4月2日李儒修将上述地块中20亩及地上物有偿出租给了京琪仓储中心，京琪仓储中心承租后增建了房屋，并对拆除后的利益分配做了约定，现涉案房屋已经被拆除，李儒修拒不支付任何补偿费用。李儒修辩称，不同意京琪仓储中心的诉讼请求，理由如下：首先，涉案租赁厂房内所有房屋均系李儒修所建，不存在与他人合建房屋或他人自建房屋，与京琪仓储中心没有关系；其次，拆迁系政府主导，合同因拆迁而终止，不存在停产停业损失；第三，李儒修患有脑干梗死，左侧手臂和下肢麻木，经评定为限制民事行为能力人，其所签署的协议的时间是李儒修在医院患病期间所签，虽然合同时间为2015年4月22日，实际时间为2018年1月，京琪仓储中心的目的就是为得到拆迁利益，故该协议应属无效；第四，手写附加条款系郭艳京自己填上去的，双方根本没有达成关于拆迁补偿的协议；第五，合同签署的期限不对，以往均为三年一签，此次一签十年，有违常规和交易习惯。综上，李儒修认为上述租赁合同系京琪仓储中心精心伪造的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2002年4月1日，任术明与北京市大兴区青云店镇杨各庄村经济合作社签订《土地承包合同》，合同约定杨各庄村经济合作社将其拥有的40亩土地承包给任术明，用于自由经营种养业，承包期为30年，自2002年4月1日至2032年3月31日。2006年1月23日，任术明经杨各庄村经济合作社同意将承包的40亩项目用地转让给李儒修，三方签订了转让协议书。2008年4月30日，李儒修以北京卓世信保温防水工程有限公司的名义（当时李儒修为北京卓世信保温防水工程有限公司的法定代表人）与京琪仓储中心签订《库房租赁协议》，双方约定李儒修将其位于杨各庄村东1500平方米库房出租给京琪仓储中心，租赁期限为2008年5月1日至2009年4月30日止，租金为150000元；2011年3月31日，李儒修以北京卓世信保温防水工程有限公司的名义与京琪仓储中心继续签订《厂库房租赁合同》，双方约定北京卓世信保温防水工程有限公司将其2号、3号库房及2楼两间办公室等出租给京琪仓储中心，租赁期限自2011年4月1日至2014年4月1日，年租金为730000元，该份合同第九条约定京琪仓储中心在西院内建办公楼六间，合同期满后产权归北京卓世信保温防水工程有限公司所有；第十二条约定，遇政策原因如修路、拆迁和不可预见原因如自然灾害等北京卓世信保温防水工程有限公司应无条件退还京琪仓储中心剩余租金，补偿款与京琪仓储中心无关。京琪仓储中心向本院提交了其自述于2015年4月2日李儒修（甲方）与京琪仓储中心（乙方）签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同的内容为：甲方将位于杨各庄村东20亩土地及自建房屋5000平方米出租给京琪仓储中心使用，剩余面积有京琪仓储中心自建房屋面积300平米，双方商定租期为10年，自2015年4月2日至2025年4月2日，年租金为740000元；同时合同第7条约定，在合同期内，鉴于乙方实际生产工作需要，甲方共有20亩土地出租给乙方，乙方经营生产中需要新建设房屋作为经营生产使用，甲方知情并同意乙方投资建设房屋费用乙方个人出资，甲方承诺如国家占地拆迁，甲方院内建筑有7000平方米，属于乙方投资，拆迁后每平方米补给乙方400元成本费用，乙方自建300平方米房屋补偿款归乙方所有，如遇国家征地和占用土地，国家赔偿经营损失、搬迁费用全部归乙方所有，拆迁补偿款到位，甲方付清乙方全部费用。李儒修向本院提交了李儒修以北京卓世恒新型建材技术开发有限公司（甲方）的名义与京琪仓储中心（乙方）于2015年3月30日签订的《厂房库租赁合同甲方》，该份合同亦载明甲方将院内路西2号库房1500平方米、3号库房3500平方米租赁给乙方使用，租赁合同期限为三年；合同第八条规定在乙方承租期间内如遇市区拆迁、腾退、任何既得利益和损失均由甲方承担，与乙方无关。关于双方提交的2015年3月30日和2015年4月2日两份租赁合同，双方当事人均认可两份合同上签章与签名的真实性，但证明目的互不认可，但从两份合同关于租赁面积的描述（均认可5000平方米），结合拆迁档案中院落及房屋平面示意图中的记载（1号库房占地面积1537.65平方米共2层，6号库房占地面积3551.67平方米共2层）和顾元彬出庭证言，可以解决京琪仓储公司承租经营面积问题，即京琪仓储公司实际承租的为西侧库房，为院落及房屋平面示意图中的1号、3号和6号库房，根据非住宅房屋权属及建筑年限确认单计算，京琪仓储中心共计承租面积为10349.12平方米。非住宅房屋权属及建筑年限确认单载明，1号库房和6号库房建筑年限为2006年至2009年，3号库房建筑年限为2009年至2017年，结合双方占有厂房时间、京琪仓储中心举证证明情况（2009年以前无银行转账交付建房资金的记录，自述以800000元现金方式支付但未获得李儒修一方认可，其余有银行转账记录的时间均为2010年之后），本院认定京琪仓储中心自建厂房面积为170.48平方米，根据估价结果通知单，可知3号房房屋重置成新价为106230元。2018年12月20日，李儒修与北京青云宏展置业有限公司签订《拆除腾退补偿协议》，协议载明李儒修腾退面积为18272.77平方米，腾退补偿款总价款共计为22714059元，其中房屋拆除费为7915700元、房屋腾退费为261011元、装修、设备及附属物补偿费为1551994元、一次性停产停业综合补助费为2935330元、搬迁补助费为913639元、工程配合奖为9136385元。非住宅拆除腾退补偿终审表载明，拆除费对应的期间为2006年3月17日-2009年2月19日。李儒修所出租厂房无建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或其他审批手续或权属证书。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中李儒修自建出租的房屋并未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或相关部门批准手续，故李儒修以个人名义、以北京卓世信保温防水工程有限公司名义、以北京卓世恒新型建材技术开发有限公司名义与京琪仓储中心签订的租赁合同无效。同时又由于实践中拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，因此租赁合同的效力问题不影响租赁主体间拆迁利益的分配，但由于本案中2015年3月30日和2015年4月2日双方签订的租赁合同出现了关于拆迁利益完全相反的约定，且双方均不能提供证据证明对方所持租赁合同中关于拆迁利益分配的约定为假，故本院对于双方在前述租赁合同中的约定均不予采信，在此基础上，本院根据公平原则和相关规定对拆迁利益予以分配。关于房屋拆除费7915700元，因系针对2006年至2009年期间建房的补偿，京琪仓储中心提供的证据不足以证明其对上述房屋有贡献，故该项费用与京琪仓储中心无关；关于房屋腾退费261011元，结合估价结果通知单中3号房的房屋重置成新价，可知京琪仓储中心可得房屋腾退费为106230元；关于装修、设备及附属物补偿费1551994元，因双方均未在庭审中举证证明估价结果通知单中附属物（含装修）系由何人提供，根据双方租赁合同存续期间、租赁厂房面积及实际经营需要，本院酌定李儒修给付京琪仓储中心装修、设备及附属物补偿费439500元；关于一次性停产停业综合补助费2935330元，本案中京琪仓储中心以涉案承租地办理了营业执照，并在此长期经营，故获得的停产停业损失应由其获得，经计算京琪仓储中心承租厂房面积范围内停产停业损失为1662478.23元；关于搬迁补助费913639元，根据承租面积比例计算，京琪仓储中心承租面积范围内的搬迁补助费为517456.28元，根据现场状况，考虑到搬迁时所涉及具体的设备设施及物品状况，在京琪仓储中心承租面积范围内的搬迁补助费基础上，本院酌定由京琪仓储中心获得70%的补偿比例，经计算为362219.40元；关于工程配合奖9136385元，根据拆迁政策，工程配合奖属于拆除腾退的奖励，一般以出租人（从村委会承租一方）是否签订拆迁安置补偿协议作为发放标准，承租人后期是否配合了拆迁腾退工作对工程配合奖的发放影响不大，故该项费用应由出租人获得，与京琪仓储中心无关。综上，李儒修共计应给付京琪仓储中心拆除腾退补偿款共计2570427.63元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李儒修给付北京京琪仓储中心拆除腾退补偿款共计2570427.63元（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回北京京琪仓储中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82395元，由北京京琪仓储中心负担61424元（已交纳），由李儒修负担20971元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张凤华人民陪审员  蔡长凤人民陪审员  刘万新二〇二〇年十月十日法官 助理  李利冉书 记 员  梁 婷