广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2934号上诉人（一审被告)：黄务珍，女，汉族。委托诉讼代理人：吴志权，北京市中银（珠海）事务所律师。被上诉人（一审原告)：谢智恒，男，汉族。法定代理人：谢雪楠，男，汉族。委托诉讼代理人：郭海斌，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨桂英，广东法宗律师事务所律师。一审第三人：珠海市金星实业有限公司。法定代表人：李研，总经理。委托诉讼代理人：章萍萍，广东非凡律师事务所律师。一审第三人：珠海市第二城市开发有限公司。法定代表人：陈其鹏，董事长。委托诉讼代理人：章萍萍，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泉，系公司员工。一审第三人：珠海经济特区住宅有限公司。法定代表人：林伟明。上诉人黄务珍因与被上诉人谢智恒、一审第三人珠海市金星实业有限公司（以下简称金星公司）、珠海市第二城市开发有限公司（二城公司）、一审第三人珠海经济特区住宅有限公司（住宅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄务珍的委托诉讼代理人吴志权、被上诉人谢智恒的委托诉讼代理人郭海斌、杨桂英、一审第三人金星公司、二城公司的委托诉讼代理人章萍萍到庭参加诉讼。住宅公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄务珍上诉请求：1．撤销珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初2113号民事判决书，第二、三项判项。依法改判或发回重审。事实与理由：谢智恒诉黄务珍房屋租赁合同纠纷一案，珠海市香洲区人民法院作出（2020）粤0402民初2113号《民事判决书》，黄务珍认为该份判决未查清事实，适用法律错误，特提请上诉，理由如下：首先，涉案租赁合同约定了双方的合同义务，黄务珍迟缓缴纳租金是基于谢智恒不履行合同义务而行使的不安抗辩权，并非主动违约。《商铺租赁合同》明确约定：甲方在收到乙方支付的租金后提供相应金额合法有效的完税发票。黄务珍自租赁合同签订后，依约按时缴纳租金，金星公司只有前3个月向黄务珍开具了完税发票，从2017年10月开始，金星公司就在没有履行过合同约定的义务。众所周知，租赁发票在企业会计记账中系可以作为成本支出抵扣企业的所得税。因此，开具发票对于黄务珍来说具有很大意义。金星公司从2017年10月开始就再也没有向黄务珍开具过完税发票，但黄务珍依然一直按时缴纳租金至2018年10月，在对方不履行合同义务的前提下依然按时履约1年，黄务珍并没有主动违约的意思表示，而是履行不安履行抗辩权，希望对方履行自己的合同义务。其次，2017年11月29日，金星公司向黄务珍发出《商铺售出告知书》。在本案中，暂且不论金星公司的出售行为是否损害了黄务珍的优先购买权，就本通知而言，通知告知黄务珍商铺已出售，谢智恒将作为出租方继续履行金星公司与黄务珍签订的商铺租赁合同，这只是一个简单的告知，并未说明租金缴纳是否有改变，收取租金主体是否有改变，合同义务是否需要重新约定，谢智恒作为新业主也没有与黄务珍协商租赁合同如何继续履行的事项。因此，黄务珍在收到通知后，也无奈只能继续向金星公司缴纳租金，金星公司也从未提出过异议。黄务珍认为这应该是新业主与金星公司达成了某种协议，由其继续收取黄务珍的租金。黄务珍从2017年11月至2018年11月一整中都按时依约缴纳租金给金星公司，金星公司未提出任何异议，黄务珍也一直口头上向金星公司要求履行合同义务，向黄务珍开具完税发票，金星公司一直置之不理。2018年11月22日，黄务珍迫于无奈只能向金星公司发出《催收房屋租金发票函》明确要求金星公司履行合同义务，如不履行合同义务，黄务珍将履行不安履行抗辩权，也暂不履行合同义务。金星公司2019年1月11日向黄务珍发出《函告》，称商铺于2017年11月3日出售给谢智恒，并将2017年12月至2018年11月的租金及租赁保证金转给谢智恒。至此，黄务珍才第一次新业主的收款账户，新业主及金星公司在此期间从未与黄务珍协商租赁合同变更履行及如何履行问题，金星公司一直收取黄务珍的租金也从未提出过异议，很明显，金星公司与新业主是达成了某种一致，不然其根本无权收取黄务珍的租金。最后，新业主购买了商铺，在其买卖合同中也明确列明了商铺在租赁，新业主明确知道租赁合同的内容及需要承接的义务。金星公司在黄务珍发出催收函后与新业主办理之前租金的交接，明显就是想损害黄务珍的权益，将不履行合同义务的过错转嫁出去，想新业主以从未收到黄务珍缴纳的租金为理由不履行义务。新业主既然承接了租赁合同的权利，那也必然承接租赁合同的义务，黄务珍在不知道新业主的前提下，函告金星公司，金星公司后来发出的函告也证明新业主已知悉黄务珍的请求，黄务珍并非不缴纳租金，恰恰相反，黄务珍一直按时履行合同义务，在连续一年没有收到完税发票后，才无奈行使自己的不安履行抗辩权，并非主动违约。综上，本案单纯从形式上来看确实黄务珍未缴纳租金，这个事实黄务珍认可并确认应该缴纳。但黄务珍并非无缘无故主动违约，是基于出租方不履行合同约定的开具完税发票所造成的，在出租方未履行义务的前提下，黄务珍还依然支付了一年的租金，足以见得黄务珍是依约履行合同的，暂停支付租金是黄务珍的无奈之举，黄务珍只能通过履行法律赋予其的不安履行抗辩权来敦促出租方履行合同义务，而并非黄务珍不想履行合同义务。因此，本案中黄务珍暂不支付租金事出有因，是履行法律赋予守约方的合法权利，黄务珍只是通过此种方式要求出租方履行合同义务，从未想过不履行义务。一审法院判决黄务珍违约，承担违约责任明显错误，如果法律赋予守约方的权利只是一只空话，那诚实守信的民事法律原则将被冲击。恳请二审法院查清本案事实，对行驶法律赋予的权利的黄务珍依法予以保护，黄务珍是行驶不安履行抗辩权，并非违反合同约定。谢智恒向黄务珍开具完税发票，黄务珍将一笔支付暂未支付的租金。黄务珍当庭提交书面上诉补充意见：一，最高人民法院公布的经典案例2019最高法民再166号案件中最高院认为开具发票从文义解释看虽是由税务机关开具和履行，但合同文本中所约定的开具发票含义并非是指由税务机关开具发票，该给付义务属合同另一方应当履行的合同义务。有义务开具发票的，当事人在遵守税收法律、的前提下，可以自主做出像其他民事主体开具发票的意思表示。该行为属于民事法律行为，对于接受发票的一方当事人来说是否可以取得发票将影响其民事权益。因此当事人之间就一方自主申请开具发票，与另一方取得发票的关系属于民事法律关系的范畴，人民法院应当依法审理。因此在合同中明确约定开具发票的行为应当属于合同义务。二，本案中2018年1月至11月，在长达近一年的时间内，金星公司都未能按照合同约定向黄务珍开具发票，因黄务珍与谢智恒从未办理过合同变更手续，也不知道谢智恒的联系方式，金星公司收取租金也未提出异议。黄务珍于2018年11月22日，2019年1月12日，两次向金星公司发出催告发票的函件，但金星公司从未回复，其以实际行动作出了不履行的行为表示，直到2019年10月29日，金星公司和谢智恒向黄务珍发函催收租金，但也只字未提向黄务珍开具已支付租金发票的事情。黄务珍认为合同明确约定了开具发票的义务，并且开具发票对于黄务珍经营的公司有重大意义。黄务珍只能通过缓交租金的形式来保护自己的合法权益。因此对于缓交租金的行为，双方都是有过错的。一审法院只让黄务珍单方面承担全部违约责任，有失公平。三，黄务珍通过缓交的方式，一来是为了保护自身的权益，另一方面也是为了督促对方依法纳税。依法纳税是每个民事主体应当履行的义务，不开具发票的行为，相当于没有纳税，给国家税收造成损失。一审判决对此行为竟然没有任何评价，依然判决黄务珍是唯一的过错方，承担全部违约责任。这岂不是让人觉得法院在保护偷税漏税，所以黄务珍认为一审法院的评价和裁决是有欠考虑的，双方都有过错，都应该予以纠正。不然依法纳税只是一纸空谈得不到法院的认可和支持。全凭当事人的革命自觉性了。谢智恒辩称：谢智恒与黄务珍、金星公司、二城公司、住宅公司房屋租赁合同纠纷一案，黄务珍的民事上诉状谢智恒已收悉，谢智恒认为珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初2113号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回黄务珍的上诉请求，维持一审判决，理由如下：一、金星公司与黄务珍签订的商铺租赁合同、住宅公司与谢智恒签订的商品房买卖合同均合法有效。案涉商铺的原产权人为住宅公司，住宅公司与二城公司签订房地产合作开发合同，约定由二城公司负责包括1446号商铺（以下称案涉商铺）在内的房产销售及办证，金星公司为二城公司的全资子公司，二城公司将案涉商铺在内的房产的销售、租赁事宜交由金星公司办理。金星公司与黄务珍签订的商铺租赁合同、住宅公司与谢智恒签订的商品房买卖合同均合法有效。二、开具发票为商铺租赁合同中出租方的从义务，黄务珍无权据此不履行其在租赁合同中支付租金的主义务。且黄务珍至今拒不与谢智恒签订租赁合同，导致谢智恒至今无法让税局代开发票。（一）黄务珍一直正常占有、使用案涉商铺，黄务珍在上诉状第四页中认可并确认其未缴纳租金的事实，并认为黄务珍应该缴纳，这与一审判决一致。出租方谢智恒已经履行了交付案涉商铺给黄务珍租用的主义务，开具发票为租赁合同中出租方的从义务，黄务珍无权据此不履行其在租赁合同中支付租金的主义务。（二）出具租房合同原件是谢智恒去地税局代为开具发票的必要前提之一，但黄务珍至今不愿意与谢智恒办理合同变更手续。金星公司于2017年11月29日通知被告，案涉商铺已经出售给谢智恒，谢智恒作为出租方继续履行案涉租赁合同，并通知黄务珍配合金星公司办理相关的合同变更手续，但黄务珍故意刁难谢智恒和金星公司，提出要降低租金、延长租期等不合理要求，否则拒不配合办理合同变更手续，且至今不愿意配合办理。三、黄务珍拒不支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。谢智恒、金星公司在案涉商铺售出后屡次要求黄务珍配合办理合同变更手续、支付租金，但屡次遭到黄务珍的拒绝。在金星公司2019年1月11日明确告知谢智恒的身份信息、联系方式、收款账户等信息后，黄务珍仍未按照租赁合同的约定向原告支付租金，且至今拒不与谢智恒办理合同变更手续，构成违约，应承担相应的违约责任。四、一审法院适用法律正确，程序合法，黄务珍的上诉理由不成立。一审法院在判决中适用了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条等规定，上述法律的适用是正确的，并无不妥，黄务珍的上诉理由不成立。综上，谢智恒认为，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，黄务珍的上诉理由不能成立，谢智恒恳请二审法院依法驳回黄务珍的请求，维持原判。金星公司述称：黄务珍二审诉请无事实与法律依据，请求判令驳回，维持原判。事实与理由：2017年6月19日，金星公司（出租人，甲方）与黄务珍（承租人，乙方）就珠海市***********（以下简称“商铺”）签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2017年6月19日至2022年6月18日止【第二条】；每月租金为人民币22100元，租金每年递增8%，每月10日前支付当月租金【第二条】；合同期内，甲方有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，但甲方的责任、赠与、抵押不得影响本租赁合同，乙方应于结到甲方通知之日起30天内无条件配合甲方办理相关的合同变更手续【第八条1款】；甲方约定债权人为实现合同权利产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由被告承担，约定合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转租于第三人，如有发现，甲方有权解除合同没收履约保证金【第八条2款】；乙方拖欠租金费用超过30日的，甲方有权解除合同【第九条2款（3）项】；本合同期限届满即告终止，乙方应当在合同期限届满之日起7日内，负责将租货物内可移动的物品搬离，将租赁物完好交还甲方，逾期未搬离的物品视为乙方放弃所有权的弃置物，甲方有权自行处置【第十条1款】；合同期限届满后7日内，双方对本合同项下的租赁物进行验收，租赁物如有损毁，乙方应当进行修缮、恢复原状并赔偿损失。对乙方增加的固定装修设施甲方要求拆除的，乙方应当按要求拆除，恢复原状；甲方同意不予拆除的，无偿归甲方所有。甲方对乙方用于租赁物装修的投资及在租赁物内的添附物以及其他设施的费用均不予补偿，现场验收后，双方应办理书面交接手续【第十条3款】；其它条款。2017年6月20日，金星公司与黄务珍办理商铺移交。2017年6月21日，黄务珍缴纳商铺租赁保证金66300元。2017年12月4日、2017年12月18日、2018年1月25日，黄务珍缴纳商铺租金66300元（2017.9.19-12.18三个月租金）。2017年10月30日，金星公司向黄务珍出具一份《告知书》，告知金星公司决定对外出售商铺，若其有意向购买，应于2017年11月1日前回复，否则将视为放弃购买涉案商铺；黄务珍签收《告知书》当时即回复无意购买。2017年11月3日，金星公司将商铺售与谢智恒，谢智恒与珠海经济特区住宅有限公司（商铺用地土地使用权人）就商铺签订一份《商品房买卖合同》，并支付总价款人民币9724000元。2017年11月23日，金星公司书面告知黄务珍商铺已出售给谢智恒，请其按照《商铺租赁合同》约定配合办理相关的合同变更手续。黄务珍代表姚思延于2017年11月29日签收。2019年1月11日，金星公司函告黄务珍将其汇至金星公司的商铺租金及租赁保证金转汇至谢雪楠账户，请其尽快办理租赁合同主体变更的《三方协议》或与谢智恒协商签订新的租赁合同，并将自2018年11月19日起的租金按时如数支付至谢雪楠账户。2019年2月2日，金星公司将黄务珍已缴纳的商铺2017年12月19日至2018年11月18日的租金251940元及保证金66,300元，转至谢雪楠账户。2019年10月29日，金星公司、谢智恒通过EMS函告黄务珍，催告内容同2019年1月11日函告内容。黄务珍支付商铺租金至2018年11月18日止，自2018年11月19日欠付谢智恒租金至今。2020年3月5日，谢智恒因黄务珍拒不支付自2018年12月起的租金诉至法院【一审（2020）粤0402民初2113号】。2020年3月24日，黄务珍以主张所谓的优先购买权赔偿，另案【一审（2020）粤0402民初3551号】诉至法院，一审法院亦驳回黄务珍一审诉请。姑且不论依据《商铺租赁合同》的明确约定，合同期内金星公司有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，黄务珍应于结到金星公司通知之日起30天内无条件配合金星公司办理相关的合同变更手续，即金星公司依据约定有权行使无需告知黄务珍、直接对外转让的权利。金星公司已于2017年11月23日告知黄务珍商铺已出售给谢智恒，请其按照《商铺租赁合同》约定配合办理相关的合同变更手续。即，谢智恒取代金星公司在《商铺租赁合同》的地位，享有涉案《商铺租赁合同》中出租人的权利和义务，案涉《商铺租赁合同》对谢智恒、黄务珍继续有效，黄务珍应依照案涉《商铺租赁合同》的约定，履行向谢智恒及时支付租金的义务。金星公司认为，就本案【一审（2020）粤0402民初2113号】，谢智恒已是商铺的所有人、出租人，黄务珍是商铺的承租人，黄务珍长期拖欠应付谢智恒的租金事实清楚证据确凿，一审法院判决黄务珍向谢智恒支付租金及违约金系事实查明清楚、法律适用准确。而黄务珍以一语“金星公司与一审（2020）粤0402民初2113号案件有利害关系”，将金星公司追加为一审第三人，更是与事实不符、与法律相悖。金星公司请求二审法院查明事实，判令支持如请求事项。二城公司述称：请求事项：黄务珍二审诉请无事实与法律依据，请求判令驳回，维持原判。事实与理由：2017年6月19日，金星公司（出租人，甲方）与黄务珍（承租人，乙方）就珠海市***********（以下简称“商铺”）签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2017年6月19日至2022年6月18日止【第二条】；每月租金为人民币22,100元，租金每年递增8%，每月10日前支付当月租金【第二条】；合同期内，甲方有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，但甲方的责任、赠与、抵押不得影响本租赁合同，乙方应于结到甲方通知之日起30天内无条件配合甲方办理相关的合同变更手续【第八条1款】；甲方约定债权人为实现合同权利产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由被告承担，约定合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转租于第三人，如有发现，甲方有权解除合同没收履约保证金【第八条2款】；乙方拖欠租金费用超过30日的，甲方有权解除合同【第九条2款（3）项】；本合同期限届满即告终止，乙方应当在合同期限届满之日起7日内，负贵将租货物内可移动的物品搬离，将租赁物完好交还甲方，逾期未搬离的物品视为乙方放弃所有权的弃置物，甲方有权自行处置【第十条1款】；合同期限届满后7日内，双方对本合同项下的租赁物进行验收，租赁物如有损毁，乙方应当进行修缮、恢复原状并赔偿损失。对乙方增加的固定装修设施甲方要求拆除的，乙方应当按要求拆除，恢复原状；甲方同意不予拆除的，无偿归甲方所有。甲方对乙方用于租赁物装修的投资及在租赁物内的添附物以及其他设施的费用均不予补偿，现场验收后，双方应办理书面交接手续【第十条3款】；其它条款。2017年6月20日，金星公司与黄务珍办理商铺移交。2017年6月21日，黄务珍缴纳商铺租赁保证金66,300元。2017年12月4日、2017年12月18日、2018年1月25日，黄务珍缴纳商铺租金66,300元（2017.9.19-12.18三个月租金）。2017年10月30日，金星公司向黄务珍出具一份《告知书》，告知金星公司决定对外出售商铺，若其有意向购买，应于2017年11月1日前回复，否则将视为放弃购买涉案商铺；黄务珍签收《告知书》当时即回复无意购买。2017年11月3日，金星公司将商铺售与谢智恒，谢智恒与珠海经济特区住宅有限公司（商铺用地土地使用权人）就商铺签订一份《商品房买卖合同》，并支付总价款人民币9,724,000元。2017年11月23日，金星公司告知黄务珍商铺已出售给谢智恒，请其按照《商铺租赁合同》约定配合办理相关的合同变更手续。黄务珍代表姚思延于2017年11月29日签收。2019年1月11日，金星公司函告黄务珍将其汇至金星公司的商铺租金及租赁保证金转汇至谢雪楠账户，请其尽快办理租赁合同主体变更的《三方协议》或与谢智恒协商签订新的租赁合同，并将自2018年11月19日起的租金按时如数支付至谢雪楠账户。2019年2月2日，金星公司将黄务珍已缴纳的商铺2017年12月19日至2018年11月18日的租金251,940元及保证金66,300元，转至谢雪楠账户。2019年10月29日，金星公司、谢智恒通过EMS函告黄务珍，催告内容同2019年1月11日函告。2020年3月5日，谢智恒因黄务珍拒不支付自2018年12月起的租金诉至法院【一审（2020）粤0402民初2113号】。2020年3月24日，黄务珍以主张所谓的优先购买权赔偿，另案【一审（2020）粤0402民初3551号】诉至法院，一审法院亦驳回黄务珍一审诉请。姑且不论依据《商铺租赁合同》的明确约定，合同期内金星公司有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，黄务珍应于结到金星公司通知之日起30天内无条件配合金星公司办理相关的合同变更手续，即金星公司依据约定有权行使无需告知黄务珍、直接对外转让的权利。金星公司已于2017年11月23日告知黄务珍商铺已出售给谢智恒，请其按照《商铺租赁合同》约定配合办理相关的合同变更手续。即，谢智恒取代金星公司在《商铺租赁合同》的地位，享有涉案《商铺租赁合同》中出租人的权利和义务，案涉《商铺租赁合同》对谢智恒、黄务珍继续有效，黄务珍应依照案涉《商铺租赁合同》的约定，履行向谢智恒及时支付租金的义务。二城公司认为，二城公司非《商铺租赁合同》的合同相对方，与谢智恒、黄务珍也不存在法定或约定的权利义务关系，本不具备本案第三人的诉讼主体资格。而就本案【一审（2020）粤0402民初2113号】，谢智恒已是商铺的所有人、出租人，黄务珍是商铺的承租人，黄务珍长期拖欠应付谢智恒的租金事实清楚证据确凿，一审法院判决黄务珍向谢智恒支付租金及违约金系事实查明清楚、法律适用准确。现黄务珍以一语“二城公司与（2020）粤0402民初2113号案件有利害关系”，将二城公司追加为一审第三人，更是与事实不符、与法律相悖。二城公司请求二审法院查明事实，判令支持如请求事项。谢智恒向一审法院起诉请求：1.请求判令黄务珍立即向谢智恒支付自2018年12月至2020年3月的租金人民币397,160元（要求计算至2020年3月18日，租金标准：2018年11月19日至2019年6月18日，每月租金为23,868元；2019年6月19日至2020年6月18日，每月租金为25,777元；2020年6月19日至2021年6月18日，每月租金为27,839元；2021年6月19日至2022年6月18日，每月租金为30,066元）；2.请求判令黄务珍向谢智恒支付违约金人民币92,797元，且履约保证金66,300元不退还；3.判令黄务珍承担谢智恒为实现债权而产生的律师费人民币32,000元；4.请求判令黄务珍承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月19日，金星公司与黄务珍签订《商铺租赁合同》，约定：金星公司将位于珠海市***********出租给黄务珍作商业用途使用，租赁期限为5年，自2017年6月19日至2022年6月18日止，免租装修期为3个月；租赁物按现状交付，合同签订且黄务珍支付履约保证金之日即为租赁物交付之日；每月租金为人民币22,100元，租金每年递增8%，2017年6月19日至2018年6月18日每月租金为22,100元，2018年11月19日至2019年6月18日每月租金为23,868元，2019年6月19日至2020年6月18日每月租金为25,777元，2020年6月19日至2021年6月18日每月租金为27,839元，2021年6月19日至2022年6月18日每月租金为30,066元；黄务珍应在每月10日前支付当月租金，金星公司在收到黄务珍支付的租金后提供相应金额合法有效的完税发票；黄务珍在签订合同时，应向金星公司一次性交纳履约保证金66,300元，合同期满后，在黄务珍交还租赁物、结清应该交纳的所有费用，且经金星公司对租赁物及附属设施验收，确认没有毁损的，金星公司在15天内将履约保证金无息退还黄务珍；合同期内，金星公司有权将商铺对外进行转让、赠与、抵押，但金星公司的转让、赠与、抵押不得影响本租赁合同，黄务珍应于接到金星公司通知之日起30天内无条件配合金星公司办理相关的合同变更手续；合同期内，未经金星公司书面同意，黄务珍不得将商铺转租于第三人，如有发现，金星公司有权解除合同，没收履约保证金，黄务珍还应按年租金额的30%支付违约金，且无权索回已交纳的履约保证金；黄务珍拖欠租金或各项应交费用超过30日或未经金星公司书面同意擅自转租的，金星公司有权解除合同，收回租赁物，黄务珍应按照合同约定承担违约责任；黄务珍逾期交纳租金、水电费或其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应按实际逾期天数，每日按应交款项千分之五向金星公司支付违约金；金星公司为实现合同权利产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等均由黄务珍承担。上述租赁合同签订后，黄务珍向金星公司交纳了履约保证金66,300元，并交纳租金至2018年11月18日，金星公司于2018年1月25日向黄务珍开具了2017年9月19日至2017年12月18日期间租金的增值税普通发票。2017年10月30日，金星公司向黄务珍发出《告知书》，称其决定对外出售案涉商铺，若黄务珍有意购买，请于2017年11月1日前回复，否则将视为黄务珍放弃购买，但不影响《商铺租赁合同》，黄务珍于当日收到了该告知书。2017年11月3日，住宅公司与谢智恒签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为9,724,000元，每平方米35,200元，在签订合同前，谢智恒已支付定金30万元，谢智恒应于2017年11月10日前支付700万元，余款应于2017年11月20日前付清，全部房款支付至二城公司名下银行账户，出卖人应在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。上述买卖合同中约定，出卖人已将商品房出租，承租人已放弃优先购买权，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有。2017年11月6日，黄务珍向金星公司发出《异议说明书》，称金星公司要求其答复的时间十分仓促，没有预留进行成本核算的时间，告知书中也未提及商铺的拟出售价格、实际出售合同价格及付款方式，导致黄务珍无法进行市场预判，在黄务珍未答复是否放弃购买的前提下，就将商铺对外出售给其他人剥夺了黄务珍以同等价格购买的权利。2017年11月29日，金星公司向黄务珍发出《商铺售出告知书》，称其已于2017年11月3日将该商铺出售给谢智恒，但该出售行为不影响黄务珍继续承租商铺，谢智恒将作为出租方继续履行金星公司与黄务珍签订的商铺租赁合同，黄务珍于当日收到了该告知书。2018年11月22日，黄务珍向金星公司发出《催收房屋租金发票函》，称黄务珍已向金星公司交付了2018年1月至11月共计11个月的租金，但金星公司却未按照合同约定提供发票，现黄务珍要求金星公司在2018年11月30日前将2018年1月至11月共计11个月的租金发票交于黄务珍，黄务珍有权在未收到上述租金发票前停止支付2018年11月后的房屋租金，直到金星公司将拖欠的全部租金发票交于黄务珍。谢智恒于2018年8月22日取得了案涉商铺的不动产权证书后，金星公司于2019年1月11日向黄务珍发出《函告》，称其已于2017年11月3日将该商铺出售给谢智恒，谢智恒作为新出租方承接金星公司与黄务珍所签订的商铺租赁合同，但黄务珍至今未与谢智恒的法定代理人谢雪楠办理相关手续，仍将自2017年12月1日至2018年11月18日期间的租金支付至金星公司账户，请黄务珍将自2017年12月19日起的租金支付至谢雪楠账户，金星公司现将自2017年12月1日至2018年11月18日期间的租金264,774元及租赁保证金66,300元转汇至谢雪楠账户，请黄务珍尽快与金星公司、谢雪楠签订租赁合同主体变更的三方协议或与谢智恒协商签订新的租赁合同。上述函告中载明了谢雪楠的身份证号、手机号及银行账户等信息，黄务珍于当日收到了该函告。2019年1月12日，黄务珍向金星公司发出《告知函》，称金星公司非法转让其承租的商铺，黄务珍已于2017年11月6日发出异议说明书，明确告知其有购买意愿，金星公司在不公布商铺的价格、付款方式等情况下，急匆匆将商铺出售给第三人，有违正常的商业行为，损害了承租人的利益，现黄务珍要求金星公司停止与第三人的交易，由黄务珍行使优先购买权，其余内容与《催收房屋租金发票函》一致。2019年2月2日，金星公司将黄务珍交纳的自2017年12月至2018年11月期间的租金251,940元和租赁保证金66,300元转账支付给了谢雪楠。2019年10月29日，金星公司、谢雪楠向黄务珍发出函告，内容与金星公司于2019年1月11日向黄务珍发出《函告》一致。2019年11月20日，黄务珍向金星公司发出《回复函》，称金星公司在2017年11月1日下午将一份落款日期为2017年10月30日的告知书拿到黄务珍租赁场地，要求黄务珍在11月1日前回复，但金星公司未提供出售价格和付款方式，黄务珍当时以为金星公司可能做样子吓唬黄务珍以便后期再涨租金，但黄务珍还是出具了一份异议说明书，其余内容与《催收房屋租金发票函》、《告知函》大体一致。同日，谢智恒委托律师代理其与黄务珍之间房屋租赁合同纠纷一案的第一审诉讼活动，谢智恒支付律师费32,000元。2019年12月26日，黄务珍单方面委托珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司对案涉商铺在2017年11月1日的市场价值进行评估，评估价格为12,431,250元，每平方米单价45,000元。另查明，金星公司通过珠海产权交易中心有限责任公司公开招标迎宾北路1444号、1446号商铺的五年租赁使用权，黄务珍中标1446号商铺的五年租赁使用权，案外人刘雪滢中标1444号商铺的五年租赁使用权，之后，金星公司分别与黄务珍、刘雪滢签订了租赁合同。2017年10月16日，二城公司召开班子会，决定出售石竹苑1444号及1446号商铺，其中1444号商铺定价38,000元，按揭9折，一次性8.8折，1446号商铺定价40,000元，按揭9折，一次性8.8折。2017年11月3日，住宅公司与谢智恒签订了两份《商品房买卖合同》，住宅公司将案涉**商铺及与之相连的**商铺出售给谢智恒。1444号商铺的买卖合同约定，商铺价款为5,843,974元，每平方米33,440元，买受人已支付定金30万元，另300万元房款于2017年11月10日支付，余款于2017年11月20日前付清，合同其余内容与1446号商铺的买卖合同一致。2017年11月3日，谢智恒通过POS机刷卡支付了60万元，二城公司于2017年11月6日收到了599,980元，另外20元为手续费。2017年11月7日，谢智恒通过银行转账向二城公司支付了1444号商铺房款300万元及1446号商铺房款700万元，2017年11月24日，谢智恒通过银行转账向二城公司支付了1444号商铺余款2,543,974元及1446号商铺余款2,424,000元。迎宾北路1444号、1446号商铺的产权人为住宅公司，住宅公司与，住宅公司与二城公司签订房地产合作开发合同作开发石竹苑三期，由二城公司全权负责合作开发合同项下房产的销售及办证。金星公司为二城公司的全资子公司，二城公司确认其将包含上述两套商铺在内的石竹苑三期所有商铺、住宅的销售、租赁事宜交由金星公司办理。一审法院认为：金星公司与黄务珍签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按照合同约定切实履行。住宅公司与。住宅公司与二城公司约定由二城公司负责案涉商铺的销售确认实际由金星公司负责案涉商铺的销售事宜，故金星公司对案涉商铺拥有处分权，一审法院对于金星公司、二城公司所述的案涉商铺实际由金星公司出卖、住宅公司负、住宅公司负责签订买卖合同的说法予以采信谢智恒签订的商品房买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，黄务珍也未提供证据证明谢智恒与第三人之间存在恶意串通损害其利益的行为，故商品房买卖合同成立并生效。金星公司于2017年11月29日通知黄务珍，谢智恒作为出租方继续履行案涉租赁合同，自该通知送达之日起，谢智恒即取代金星公司在租赁合同中的地位，享有案涉租赁合同中出租人的权利和义务，案涉租赁合同对谢智恒、黄务珍继续有效，黄务珍应依照案涉租赁合同的约定履行向谢智恒支付租金的义务。黄务珍抗辩称其与谢智恒之间不存在租赁合同关系没有依据，一审法院不予采纳。在金星公司于2019年1月11日明确告知谢智恒的身份信息、联系方式、收款账户等信息后，黄务珍仍未按照租赁合同的约定向谢智恒支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。至于2017年12月之后的租金，黄务珍应向谢智恒交纳，金星公司已无义务向黄务珍开具发票，且开具发票为租赁合同中出租方的从义务，黄务珍无权据此不履行其在租赁合同中的主义务，故黄务珍以金星公司未开具发票为由拒不支付租金没有依据，一审法院不予支持。谢智恒、黄务珍确认黄务珍仅支付租金至2018年11月18日，故黄务珍应向谢智恒补交其欠付的租金，按照案涉租赁合同中约定的租金标准，黄务珍应向谢智恒交纳自2018年11月19日至2020年3月18日期间的租金399,069元。谢智恒在庭审中明确其未向黄务珍主张解除案涉租赁合同，履约保证金作为租赁合同履行的担保，在租赁合同未解除的情况下，谢智恒即主张不予返还履约保证金没有依据，一审法院不予支持。黄务珍逾期交纳租金，应按照租赁合同的约定向谢智恒支付违约金，租赁合同中约定的违约金的标准过高，谢智恒主动调整为按照2018年6月至2019年6月期间的年租金的30%进行计算，一审法院予以支持，但谢智恒的计算有误，一审法院予以调整，黄务珍应向谢智恒支付逾期交纳租金的违约金85,924.8元。租赁合同中明确约定了出租方为实现合同权利产生的费用包含律师费由黄务珍承担，故黄务珍应依约负担谢智恒为实现债权而产生的律师费32,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：一、黄务珍于本判决发生法律效力之日起十日内向谢智恒支付拖欠的自2018年11月19日至2020年3月18日期间的租金人民币399,069元；二、黄务珍于本判决发生法律效力之日起十日内向谢智恒支付逾期交纳租金的违约金人民币85,924.8元；三、黄务珍于本判决发生法律效力之日起十日内向谢智恒支付谢智恒为实现债权而产生的律师费人民币32,000元；四、驳回谢智恒其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币4,841元，由谢智恒负担人民币586元，黄务珍负担人民币4,255元。二审期间，双方当事人均未提交新证据经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人黄务珍上诉主张金星公司未按合同约定开具发票，上诉人黄务珍不支付租金是行使不安抗辩权，其不应承担违约责任。为此，本院认为，首先，在租赁合同关系中，出租人的主要义务为向承租人交付符合合同约定用途的租赁物，承租人的主要义务为向出租人支付租金。在合同没有明确约定出租人不开具发票则承租人有不支付租金义务的情况下，出租人向承租人开具合法有效的完税发票是仅出租人的附随义务，承租人不得以此为由不履行其主合同义务；其次，上诉人黄务珍并没有提交证据证明金星公司或被上诉人谢智恒有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的四种情形，因此，上诉人黄务珍没有行使不安抗辩权的法理基础和法律依据；再次，被上诉人谢智恒购买涉案商铺后，合法有效的承继了涉案租赁合同的权利义务，因此，上诉人黄务珍负有向被上诉人谢智恒支付租金的义务。上诉人黄务珍未按合同约定向被上诉人谢智恒支付租金，应依承担相应的违约责任。综上所述，上诉人黄务珍的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,659元，由黄务珍负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年十月二十二日书记员 苏婉婷