广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初3387号 原告：广西方盛实业股份有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区阳惠路**，统一社会信用代码：91450200718884263T。 法定代表人：张劲松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴枝，该公司审计主任。 被告：何祖彪，男，1970年10月14日生，汉族，，住福建省福州市 原告广西方盛实业股份有限公司（以下简称“方盛公司”）与被告何祖彪租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，本院依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告方盛公司的委托诉讼代理人吴枝、被告何祖彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方租赁关系于2019年10月16日解除，并立即归还租赁房屋；2、判令被告支付2018年至2019年9月欠缴租金439091.84元；3、判令被告支付2018年至2019年12月使用承租房屋产生的水电及物业管理费用141521.32元；4、判令被告支付欠缴租金、水电及物业管理费的违约金115175.42元；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年12月19日，原告与被告签订了一份合同编号为ＦＳ05ＣＺ2017-047的房屋租赁合同。租赁合同中约定：原告将位于柳州市屏山宾馆附楼原食堂一至三 -2- 层的房屋共计1456平方米出租给被告使用。该房屋的租期为2018年1月1日至2023年12月31日止，共6年，其中，2018年1月1日至2018年5月31日为免租期,2018年6月1日起计收租赁费；房屋租金第一年单价为32元/平方米，每年递增3%；2018年租金为326144元，2019年租金为575877.12元，保证金93180元。租金的支付方式：租金、水电费按月缴纳，每月25-30号缴纳本月的租赁费用。租赁期间（含免租期），使用该房屋所发生的水、电、物业管理费等由被告与供水、供电、物业管理单位（方盛实业股份有限公司书香世家屏山宾馆）直接结算支付。同时约定：逾期缴纳租金水电费超过30日，经书面通知限期缴纳后一个月内仍未缴纳的，被告除应补齐欠款外，原告有权解除合同，被告应支付年租金20%作为违约金，原缴纳保证金不退回。合同签订后，被告屡次违反合同约定，拖欠房屋租金及水电费用,经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。因此，原告依照双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2款之约定，行使单方解约权，于2019年10月16日向被告发出《终止合同通知》。截止2019年9月被告欠缴租金439091.84元；截止2019年12月被告欠缴水、电及物业管理费用合计141521.32元；欠缴租金、水电及物业管理费用的违约金按年租金20%计收为115175.42元。上述费用共计695788.58元。因此，原告诉至法院。 被告何祖彪辩称，原告已经于2019年8月16日停水电了，已经无法营业，2019年4月也停了一天，6月停了一天水电，2019年12月份双方协商过，如果停三天水电就免租三个月，所以，被告所欠租金算到2019年8月是39万多减掉三个月租金。对于水电费、物业费，2019年12月份如果有水电费票据就没有异议，没有物业管理费这一说法。另外，被告认为双方租赁在双方未谈清楚的情况下租赁关系还存在，由于原告方经常停水电，其认为不应该给违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据2《2018年7月-2019年9月缴款通知》、证据3《2018年3月-2019年12月水电、物业费转款通知函》，被告认可该证据真实性，本院对此予以采信，被告主张其于 -3- 2019年8月已不再营业，因此不应再缴纳9月份的租金，本院将结合本案案情及证据综合予以认定。对其他能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，第三条约定，原告将位于柳州市的房屋共计1456㎡（以下简称“涉案房屋”）出租给被告使用。第四条、第六条约定，租赁期限自2018年1月1日起至2023年12月31日止共计6年，第一年租金标准单价为每平方米32元／月（含税），从第二年起（含第二年）在上年租赁单价的基础上每年递增3%，租金按月缴纳，由被告于每月末的25号-30号缴纳本月的租赁费。签订本合同时，被告应向原告缴纳履约保证金93180元。对于供水、供电的使用及支付，被告直接与供水、供电管理单位结算电费，水电管理单位则按当地供电局和自来水公司，每月核定的商业用电（水）价格和用电（水）量（单独装表计量），向被告收取电（水）费，以及被告需承担的电（水）损耗分摊量，水电费按月结算支付。对于停车场费用和卫生垃圾费用的支付，由被告另行与停车场管理单位和卫生垃圾负责管理单位协商收费约定。原告同意给予被告五个月的装修免租期，即自2018年1月1日起至5月31日止，2018年6月1日起计收租赁费，在免租期内所产生的电费、物业管理费等其他费用由被告承担。第八条约定，被告如逾期缴纳月租金、水电费用30日以内的，被告除应补缴所欠租金、水电费用外，每延期一天按应交金额的1‰向原告偿付违约金。被告如逾期缴纳上述租金、水电费用超过30日，经原告书面通知限期缴纳后一个月内仍未缴纳的，被告除应补缴所欠款项外，原告有权解除合同，被告应向原告支付年租金20%的违约金，被告所缴纳的履约保证金不予退还。签订合同后，被告已向原告缴纳履约保证金93180元。 另查明，被告对原告于2018年7月起每月10日向其出具的《缴款通知》予以认可，其中2019年9月10日的《缴款通知》中载明截止至2019年9月被告欠缴租金共计461091.84元。被告对原告所提交的《关于水、电费等转款的函》予以认可，其中2018年7月3日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2018年3月至6月的水、电费、停车费、垃圾费（以下简称“各项费用”）共计3 -4- 8871.84元；2018年8月3日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2018年7月各项费用共计19809.78元；2018年9月3日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2018年8月各项费用共计19828.74元；2018年12月5日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2018年9-11月各项费用共计43384.2元；2019年1月8日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2018年12月各项费用共计11675.52元；2019年2月12日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2019年1月各项费用共计19684.16元；2019年3月18日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2019年2月各项费用共计14450.74元；2019年4月9日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2019年3月各项费用12365.6元；2019年6月4日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2019年4-5月各项费用15706.12元；2019年7月5日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2019年6月各项费用12110.56元；2019年8月20日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2019年7月各项费用14774.24元；2019年9月19日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2019年8月各项费用17429.84元；2020年5月6日《关于水、电费等转款的函》载明被告欠付2019年9月至2019年12月各项费用17267.46元。原告认可被告已支付部分租金及115837.48元各项费用，但并未足额清缴，因此原告诉至法院，提出前述诉请。 再查明，2018年11月17日，原告出具《催缴通知》，载明：被告欠缴涉案房屋2018年8-10月租金合计139776元，请于2018年11月11日前缴清。2019年11月15日，原告出具《催缴通知》，载明：被告欠缴涉案房屋2018年9月至12月租金合计186368元，请于2019年2月1日前缴清。2019年10月16日，原告向被告送达《终止合同通知》，载明：截止至2019年9月30日，被告拖欠原告房屋租赁费及水电等费用合计598109.66元，根据双方签订的《租赁合同》第八条第三款之规定，原告于2019年10月16日起解除该租赁合同并停止水电处理。当日， -5- 被告签收该通知。 本院认为，原、被告于2017年12月1日签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点为：1.《租赁合同》是否已解除；2、被告应向原告支付的租金、各项费用的金额；3、原告主张的违约金应如何计算。 对于争议焦点1，本院认为，被告从2018年7月起便欠付租金，由于《租赁合同》第八条约定“被告逾期支付租金超过30日，经原告书面通知限期缴纳后一个月内仍未缴纳的，原告有权解除合同”，因此，原告有权依约解除《租赁合同》。原告于2019年10月16日向被告发出《终止合同通知》，被告已于当日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，原告诉请确认《租赁合同》已于2019年10月16日解除，本院予以支持。租赁关系解除后，被告应将租赁房屋即位于柳州市房屋交还原告。 对于争议焦点2，本院认为，被告认可其至今仍未搬离涉案房屋，根据原、被告均认可的《缴款通知》、《关于水、电费等转款的函》，并结合《终止合同通知》，原告诉请被告支付涉案房屋2018年7月至2019年9月的租金439091.84元，并支付2018年3月至2019年12月的水费、电费、停车场费用、卫生垃圾费用141521.32元，本院对此予以支持。被告主张原告同意减免部分租金，但未提交证据予以证明，本院对此不予认可；被告认为原告应出具2019年12月相应的水、电费票据，本院认为，被告已认可原告于2020年5月6日所出具的《关于水、电费等转款的催款函》，该函件内容包含2019年12月各项费用，因此本院认为无需再另行提交相关票据；至于被告主张没有物业管理费，本院认为，上述十份《关于水、电费等转款的催款函》均只载明了水费、电费、停车费、垃圾费，且该费用也属于《租赁合同》约定范畴，并无被告所称物业管理费。 对于争议焦点3，本院认为，由于被告迟延履行支付租金的义务导致《租赁合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。依照《租赁合同》的约定，被告逾期支付租金导致合同解除的，应向原告支付年租金20%的违约金，且所缴纳的履约保证金不予退回。被告主张合同约定的违约金数额过高，请求人民法院依法予以调整。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百 -6- 一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，同时适用上述违约罚则，其违约金数额过分高于实际损失，应依法予以减少。综合考虑原告未能举证证明因被告迟延支付租金给其造成的具体损失，且《租赁合同》中所约定的履约保证金已具有担保和违约金的双重功能，因此本院认为违约金应以被告所缴纳的履约保证金93180元为限，该履约保证金无需返还被告，而对于原告所主张按年租金20%计算违约金，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，并参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告广西方盛实业股份有限公司与被告何祖彪2017年12月1日签订的《租赁合同》于2019年10月16日解除； 二、被告何祖彪应于本判决生效之日起二十日内将位于柳州市的房屋（1456㎡）腾空并返还给原告广西方盛实业股份有限公司； 三、被告何祖彪应于本判决生效之日起十日内向原告广西方盛实业股份有限公司支付2018年7月至2019年9月的租金439091.84元； 四、被告何祖彪应于本判决生效之日起十日内向原告广西方盛实业股份有限公司支付2018年3月至2019年12月的水费、电费、停车场费用、卫生垃圾费用共计141521.32元； 五、驳回原告广西方盛实业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费33372元（原告已预交），由原告广西方盛实业股份有限公司负担5524元，被告何祖彪负担27848元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副 -7- 本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 章 嵘 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 唐巧萍 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理 莫 怡 书 记 员 邓姗姗 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 -8- 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 -9- 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。