陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕04执异122号 异议人（被执行人）：陕西裕塬房地产开发有限公司，住所地咸阳市渭城区人民东路银都国际办公中心17FA。组织机构代码：78399073—X。 法定代表人：严瑞军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王阳，男，1968年12月6日生，汉族，住咸阳市秦都区，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈琳，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。 异议人（被执行人）：严瑞军，男，1969年2月4日生，汉族，住乾县。 委托诉讼代理人：陈琳，上海邦信阳中建中汇（西安）律师事务所律师。 申请执行人：赵妮，女，1972年1月17日生，汉族，住咸阳市秦都区。 委托诉讼代理人：闫联望，陕西古渡律师事务所律师。 赵妮与陕西裕塬房地产开发有限公司（以下简称裕塬公司）、严瑞军民间借贷纠纷执行一案，本院于2020年9月10日作出（2020）陕04执315号执行通知书，异议人裕塬公司、严瑞军不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 裕塬公司、严瑞军称，一、赵妮与裕塬公司、严瑞军民间借贷纠纷一案审理中，咸阳中院已查封被执行人“长安尊品”7000平方米的住宅135套。本案在执行中，咸阳中院又于2020年9月7日作出（2020）陕04执317号执行通知书，在已存在前述查封财产的基础上又查封冻结了异议人名下开户行为北京银行西安营业部（尾号分别为920145、626787、810263）三个银行账户、开户行为陕西信合（尾号为13271）一个账户。本案已查封的房产价值已远远高于生效文书确定的债权额，咸阳中院再次查封异议人银行账户，属重复查封，严重超过执行标的，给异议人造成巨大损失。二、咸阳中院查封的异议人在北京银行西安营业部三个账户，均已于查封之前质押给了北京银行，并已办理了质押登记及公证手续。该三个账户在咸阳中院查封之前已存在担保物权，人民法院不应查封。异议人在陕西信合的账户属按揭款保证金账户，亦不应查封。三、咸阳中院查封的异议人在北京银行西安营业部三个账户，不但是质押账户还是支付工程款的监管账户，查封该账户将导致工程款无法支付，进而造成农民工上访、围堵等恶性群体性事件发生。 综上，请求对异议人名下开户行为北京银行西安营业部（尾号分别为920145、626787、810263）账户及开户行为陕西信合（尾号为13271）账户的查封冻结。 赵妮称，本院查封并未超标的，裕塬公司、严瑞军要求解除查封银行账户无法律依据，应依法驳回其异议请求。 本院查明，原告赵妮与被告裕塬公司、严瑞军民间借贷纠纷所涉（2018）陕04民终301、302、303号三案，本院审理中，经对三案合并调解，于2019年1月30日作出（2018）陕04民终303号民事调解书，内容为：一、经原、被告核对，一致确认：截止2018年10月31日，原告赵妮与被告裕塬公司、严瑞军确认被告欠款本息34424万元，其中本金19276万元，利息15148万元。被告按本协议第二条按时足额履行还款义务，则被告实际清偿上述款项本息为27000万元人民币，且从2018年11月1日至2019年9月30日期间的利息,以被告所欠剩余本金为基数，按照月利率1%计算支付。2019年10月1日之后利息,以被告所欠剩余的本金为基数，按照月利率0.7%计算支付，至被告还清款项之日止（被告清偿顺序为先还利息，再冲抵本金）。二、被告自愿按以下时间足额还款：1、被告以“长安尊品”项目在长安银行抵押，原告同意被告先清偿拖欠长安银行利息，且同意被告销售面积12000㎡以下时，被告按照3300元／㎡的标准先向长安银行还款；被告销售面积超过12000㎡以上部分时，被告按6600元／㎡标准向长安银行还款，下余销售房款按比例向原告偿还，具体还款比例如下：销售房款15000万以下，被告按销售房款的60%给原告还款；销售房款15000万元-30000万元，被告按70%比例给原告还款，销售房款30000万元以上按80%比例向原告还款，直至被告还清为止。2、2019年3月1日被告开始销售“长安尊品”项目，被告销售回款达到5000万元，且该5000万元必须用于清偿拖欠长安银行利息（2019年5月31日之前清偿完毕）和后期工程建设，使项目完全达到现房交房标准（包括主体安装，绿化、景观、地下车库、配套等项目所有剩余工程）。原告同意向法院提交申请，将该5000万元交付被告用于清偿拖欠长安银行利息和后期工程。3、被告按本条第1项比例还款，同时还必须保证2019年度向原告还款达到13000万；2020年度还款达到14000万元，以上共计27000万元及相应利息。具体还款时间如下：2019年6月30日之前偿还原告7000万元；2019年9月30日之前再偿还3000万元；2019年12月31日之前再偿还3000万元。2020年6月30日之前偿还7000万元，2020年11月30日之前偿还7000万元。4、裕塬公司、严瑞军如按年度足额进行了偿还，对剩余7424万元，原告予以放弃；如被告未按年度履行还款义务，则原告不向被告减免任何款项。原告可向法院申请强制执行，要求被告立即向原告偿还欠款本金19276万元以及截止2018年10月31日的利息15148万元，并从2018年11月1日起以19276万元为基数按照月利率2%支付利息，直至款项全部结清。三、本调解协议生效后且被告已开始销售“长安尊品”房屋，原告需向法院提交书面申请逐步解封7000平方米“长安尊品”住宅用于解决被告其他债务。后期根据被告销售进度，原告同意被告销售“长安尊品”一套房屋其向法院申请解封一套。当原告收到被告所有偿还款项，原告即无条件向法院申请解除所有剩余“长安尊品”查封的住宅。四、原告向咸阳市秦都区人民法院申请执行的(2015)秦民初字第03138号案件所涉诉讼标的包括在本调解协议诉讼标的中，原告与被告裕塬公司之前签订房屋抵账协议以“裕塬公司城市风景”项目中34套房折抵生效调解书(2015)秦民初字第03138号确认的所欠款项，被告裕塬公司将该项目13-11601和13-11701两套房屋已销售，其相应房款交付于原告且该款已扣除，剩余32套房，被告销售后，首先清偿该32套房屋所涉金额16389080元，原告按被告还款比例，即应向法院申请解除该32套房屋的网签手续，且该笔款项应从被告应付款中予以扣除。原告亦同意将该执行案件撤回，不再申请执行。五、本调解协议生效5日内，原告同意向法院申请解封除“长安尊品”房屋和土地以外被告其他财产的查封，包括解除网签在原告赵妮名下的裕塬公司“城市风景”项目305套房源（除本协议第四条约定的32套房源外）。六、原告所交纳的案件诉讼费、保全费由裕塬公司支付给原告100万元。七、被告裕塬公司同意在长安银行开设资金共管账户，被告销售款必须进入该资金共管账户，该账户内资金用于本协议约定用途，双方同意此账户由长安银行监管，被告裕塬公司支取帐户内的资金时，需取得原告赵妮的同意。案件受理费1161800元，减半收取580900元，保全费5000元，由原告赵妮负担。调解书生效后，裕塬公司、严瑞军未履行确定义务，赵妮向本院申请强制执行。 2018年10月25日，本院依据（2018）陕04民初301、302、303号民事裁定书，向咸阳市房地产交易管理处发出（2018）陕04执保67、68、69号协助执行通知书，要求协助事项：一、对裕塬公司开发的城市风景项目2号1—2层1—2号商铺房予以查封；2、对裕塬公司开发的城市风景项目2014047号预售证1—6、11、13、15号楼366套和长安尊品项目20160167号预售证1、2号楼137套房产予查封。后本院分别解除了对上述城市风景项目2014047号预售证1—6、11、13、15号楼366套和长安尊品项目20160167号预售证1、2号楼中2套房产的查封，现实际查封长安尊品项目20160167号预售证1、2号楼房产135套，总面积约3.6万平方米。 2019年10月17日，北京银行股份有限公司西安分行与裕塬公司、咸阳市房地产交易管理处签订《商品房按揭贷款监管协议》一份，约定：咸阳市房地产交易管理处对裕塬公司开发的“裕塬·城市风景”项目12、14号楼商品房按揭贷款资金进行监管；监管楼房预售证号：2019060，监管银行：北京银行股份有限公司西安分行，监管账号：20000032275200030810263；监管项目的商品房预售资金应当全部直接存入预售资金监管账户，购房人贷款购买商品房的，其贷款资金由贷款银行或公积金贷款的代理行直接划入资金监管账户。2020年1月14日，北京银行股份有限公司西安分行与裕塬公司、咸阳市房地产交易管理处签订《商品房预售资金监管协议》一份，约定：咸阳市房地产交易管理处对裕塬公司开发的“裕塬·城市风景”项目16、17号楼商品房预售资金进行监管；监管银行：北京银行股份有限公司西安分行，监管账号：20000032275200032626787；监管项目的商品房预售资金应当全部直接存入预售资金监管账户，购房人贷款购买商品房的，其贷款资金由贷款银行或公积金贷款的代理行直接划入资金监管账户，开发企业不得另设其他账户收存商品房预售资金。 本院审查中，裕塬公司向本院提交了其公司于2010年6月8日与咸阳市秦都区农村信用合作联社（以下简称秦都农村信合）签订的《住房贷款合作协议》复印件一份，该协议载明：秦都农村信合为咸国用（2009）第134号国有土地使用权证所涉371套房产售房按揭贷款的监督机构，裕塬公司同意将借款人支付的首期房款存入在秦都农村信合开立的结算账户，账号2704012601201000013271；裕塬公司同意根据借款合同约定把扣除10%按揭贷款保证金、按比例归还开发贷款外的按揭贷款资金全部划至其公司在秦都农村信合开立的存款账户；裕塬公司在秦都农村信合指定账户（2704012601201000013271）存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金，未经秦都农村信合同意，裕塬公司不得动用该款项。 本院在执行本案中，于2020年9月3日冻结了裕塬公司四个银行账户：冻结陕西省农村信用社联合社2704012601201000013271账户，实际冻结可用金额2042747.08元；冻结北京银行股份有限公司西安分行20000032275200033920145、20000032275200030810263、20000032275200032626787三个账户，实际冻结可用金额分别为440000.58元、1029639.51元、4730276.04元。裕塬公司对此不服，向本院提出执行异议。 本院认为,裕塬公司提出本案为超标的查封，但其未能提供足够证据证明该事实，其该异议理由不能成立。关于裕塬公司提出解除对尾号为920145、626787、810263、13271号四个银行账户的冻结，其提出的主要理由是：尾号为626787、810263两个银行账户为资金监管户、尾号13271账户为保证金账户，人民法院不应冻结。商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房,对于购房者而言,具有比较大的风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定,商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。2013年3月26日,国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办法[2013]17号)要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法,确保商品房预售资金能够用于工程施工建设,以保障购房者的利益不受损害。依据上述规定,商品房预售资金应当用于工程施工建设。本案中,裕塬公司与北京银行股份有限公司西安分行、咸阳市房地产交易管理处先后签订《商品房按揭贷款监管协议》《商品房预售资金监管协议》各一份，设立了尾号为0263、6787的账户,该账户系专款专用账户。本院冻结该专项账户不当,应当予以解除。尾号为920145账户为一般账户，裕塬公司为本案被执行人，本院对此冻结符合相关法律规定，裕塬公司要求解除对该账户的冻结，于法无据，不予支持。尾号为13271的账户，裕塬公司未能提供其公司与秦都农村信合签订的《住房贷款合作协议》原件，且从复印件反映的该账户的权利人为秦都农村信合而不是裕塬公司，故裕塬公司此节请求不属本案审查范围，不予审查。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一项、第十七条第一、二项的规定,裁定如下: 一、解除对陕西裕塬房地产开发有限公司在北京银行股份有限公司西安分行20000032275200030810263及20000032275200032626787账户的冻结。 二、驳回陕西裕塬房地产开发有限公司对陕西省农村信用社联合社2704012601201000013271账户解除冻结的异议申请。 三、驳回陕西裕塬房地产开发有限公司的其他异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向陕西省高级人民法院申请复议。 审判长  杨党代 审判员  陈寒瑛 审判员  陈建利 二〇二〇年十月二十四日 书记员  范 莹