广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14101号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道凤凰社区凤凰艺展中心**，统一社会信用代码91440300334987001A。法定代表人：张丽贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：林逢龙，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市凤凰股份合作公司，住所地广东省深圳市宝安区福永街道凤凰社区，统一社会信用代码91440300192473928W。法定代表人：文建锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王作辉，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐祥全，广东宽和律师事务所律师。上诉人深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司（简称利宾凤凰公司）因与被上诉人深圳市凤凰股份合作公司（简称凤凰股份公司）合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4256号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人利宾凤凰公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三、四、五、六、七、九项，依法改判为驳回凤凰股份公司全部诉讼请求，支持上诉人要求凤凰股份公司建设并交付停车场的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由凤凰股份公司承担。被上诉人凤凰股份公司辩称：涉案《租赁及建设合作协议》已经成立并生效，双方应根据该合同约定全面履行，违约方应承担相应的违约责任。凤凰股份公司已经全面履行协议约定的义务，不存在违约行为，而利宾凤凰公司的违约行为符合合同约定的解除条件和法律规定的解除条件，《租赁及建设合作协议》依法应予解除。《租赁及建设合作协议》并非因“政府叫停”而无法履行，本案发生的根本原因是利宾凤凰公司违背其承诺，没有按照约定进行规划建设及投入足额资金，而是其企图空手套白狼，利用转租租赁场地的方式获利。本案并未遗漏必须参加诉讼的当事人，也无需中止审理，原审程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。凤凰股份公司向一审法院起诉请求判令：1.解除凤凰股份公司与利宾凤凰公司签订的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》；2.利宾凤凰公司返还位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区的凤凰古村（占地面积约5.2万平方米，建筑面积约4.3万平方米）、位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区凤凰大道和凤凰山大道交汇处的凤凰艺展中心（占地面积为1.2万平方米，建筑面积为0.78万平方米）、位于深圳市宝安区福永街道凤凰山森林公园的凤凰书院（占地面积为0.5万平方米，建筑面积为0.15万平方米）；3.利宾凤凰公司支付租金24354000元、违约金1217700元（租金暂计至2018年12月31日，应计至利宾凤凰公司实际返还租赁物之日止）；4.利宾凤凰公司支付律师服务费769860元；5.利宾凤凰公司承担本案诉讼费用。一审庭审时，凤凰股份公司明确第3项诉求：1.租金起算日为2018年1月1日；2.凤凰古村租金计算标准为前三年租金标准为1070万元/年，凤凰书院参照政府扶持补贴计租标准为264万元/年，凤凰艺展中心参照政府扶持补贴计租标准为880万元/年，租金每三年递增10%。利宾凤凰公司向一审法院提出反诉请求判令：1.凤凰股份公司立即建设停车场并交付利宾凤凰公司使用；2.凤凰股份公司支付民居修缮补贴费1100万元；3.凤凰股份公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月2日，中国艺术研究院、深圳市宝安区人民政府、凤凰股份公司三方共同签订一份《中国艺术研究院深圳凤凰创作研究基地合作框架协议书》，就位于深圳市宝安区凤凰社区的深圳凤凰创作研究基地共建事宜达成框架性协议；合作发展的基本项目及内容包括中国艺术研究院凤凰创作基地、中国艺术研究院凤凰艺展中心、中国艺术研究院凤凰研究基地[中国非遗凤凰保护研究（传承）基地、凤凰书院]。2014年8月，中国艺术研究院深圳凤凰创作研究基地（凤凰古村落文化旅游集聚区）公开征集运营商。利宾空间设计（深圳）有限公司（简称利宾设计公司）参与投标并中标成为该项目运营管理单位。2015年3月24日，深圳利宾当代文化投资管理有限公司（甲方，简称利宾文化公司）与凤凰股份公司（乙方）签订《中国艺术研究院凤凰创作研究基地项目运营管理合作框架协议》，约定主要内容如下：1、签约背景：深圳市宝安区人民政府公开征集中国艺术研究院凤凰创作研究基地运营商，利宾设计公司参与投标并成为该项目运营管理单位，利宾设计公司作为甲方关联公司，特委托甲方作为项目投资运营管理单位，与乙方签订本合作框架协议；2、合作项目：由甲乙双方共同投资设立项目公司负责执行、落实前述《中国艺术研究院深圳凤凰创作研究基地合作框架协议书》的内容，基地包括凤凰古村落、凤凰艺展中心、凤凰书院以及配套设施；3、合作模式：本协议生效30日内，双方共同出资设立项目公司即利宾凤凰公司作为凤凰创作研究基地的投资、运营及管理平台；项目公司注册资本为5000万元，其中甲方出资66%，乙方出资34%，首期出资不低于1000万元，在公司设立后30日内缴纳，双方按照持股比例承担投资义务、分享投资权益；项目公司按照自己订立的商业模式，具体负责实施凤凰创作研究基地项目的运营和管理。此外，协议还对双方权利义务作了详细约定。2015年3月24日，深圳市宝安区福永街道办事处（甲方）、利宾凤凰公司（乙方）与凤凰股份公司（丙方）共同签订《中国艺术研究院深圳凤凰创作基地（深圳凤凰古村落文化旅游集聚区）运营扶持与监管协议》，约定主要内容为：1、合作方式和合作内容：三方对凤凰创作基地运营按照“政府支持指导、企业自主经营、坚持高端定位、确保可持续发展”的方式开展合作。甲方作为运营扶持与监管方，既对凤凰创作研究基地的运营依据相关法律法规及本协议的约定进行监管，又根据有关促进社区股份公司转型升级和扶持文化创意产业政策给予政策支持、资金补贴。乙方作为运营企业，独立负责凤凰创作研究基地的具体运营工作，独立对外承担法律责任。丙方作为物业方，将凤凰古村、凤凰书院、凤凰艺展中心等凤凰片区物业出租给乙方运营管理。2、权利义务：甲方从2015年1月1日起，按照扶持社区股份公司转型升级有关政策给予丙方三年发展扶持补贴，总额为6600万元，其中每年补贴凤凰古村1056万元、凤凰书院264万元、凤凰艺展中心880万元；三年后支持凤凰书院、凤凰艺展中心继续由乙方运营，政府发展补贴政策另行商议；甲方每年给予丙方的发展扶持补贴需扣留本协议第四条约定的履约保证金及补贴金额的20%后直接支付给丙方；从2016年起，甲方于每年度1月份根据乙方、丙方对本协议的履行情况，以及法律法规、政策文件，决定是否返还上述履约保证金。乙方于2015年2月10日前按照甲乙双方1:4投入比例，制定投资规模不低于4.3亿元的凤凰创作研究基地三年投资计划及项目建设进度计划报甲方审定，并严格按审定计划执行。丙方有权按照约定向乙方收取租金，丙方在建成凤凰社区停车场之前开放凤凰广场部分空间作为临时停车场以支持古村运营，停车场建成后租赁或委托乙方运营管理，丙方在租赁期间将凤凰古村各广场委托给乙方管理并不收取租金。协议第四条约定，甲方将凤凰古村发展扶持补贴的20%作为履约保证金，并在每年支付丙方的发展扶持补贴中予以扣留，如乙方、丙方对凤凰创作研究基地运营管理符合约定，甲方于下一年度1月份返还上述履约保证金，否则不再返还并由乙方根据乙、丙之间的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》自行补足。2015年3月24日，凤凰股份公司（甲方）与利宾凤凰公司（乙方）签订《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》，约定：1、甲方将凤凰创作研究基地以租赁或者提供场地方式交给乙方，由乙方运营管理、开发建设。2、研究基地：（1）凤凰古村。位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区古村紫线保护范围，占地面积约5.2万平方米，建筑面积约4.3万平方米，租赁期内，凤凰古村主广场及各入口广场无偿提供给乙方使用，且不得提供给乙方以外的第三方使用（经乙方同意且不影响整体业态的非商业性质活动除外），作为运营管理本项目的配套。租期为18年，自2015年1月1日至2032年12月31日止。租金首三年为1070万元/年，租金每三年递增10%。租金支付方式：2015年1月1日至2017年12月31日期间，政府发展扶持补贴由政府直接支付甲方，剩余租金差额由甲方自行承担，如乙方未违反《扶持与监管协议》的约定，无需支付该期间的租金，如因乙方违反《扶持与监管协议》的约定导致政府不再返还上述履约保证金或在上述期间停止给予租金补贴，则由乙方自筹资金在政府决定不再返还履约保证金后二个月内向甲方支付相应租金；2018年1月1日后，政府如继续给予租金补贴的，乙方承担政府补贴之外的租金，政府不再给予租金补贴的，乙方按照本协议约定的租金标准向甲方全额支付租金。乙方应在每季度首月10日前向甲方支付相应租金。（2）凤凰艺展中心、凤凰书院。凤凰艺展中心位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区凤凰大道与凤凰山大道交汇处，占地面积1.2万平方米，建筑面积0.78万平方米；凤凰书院，位于深圳市宝安区福永街道凤凰山森林公园内，占地面积为0.5万平方米，建筑面积为0.15万平方米。运营期限18年，自2015年1月1日至2032年12月31日止。2018年后凤凰书院、凤凰艺展中心继续由乙方负责运营但须交纳租金，租金另行商议。3、保证金：乙方同意于2018年1月1日后5个工作日内一次性支付甲方200万元作为保证金，如乙方无违约行为，合同期满后，甲方无息退还保证金。4、合作期间：乙方负责凤凰创作研究基地的全面运营与管理；根据宝安区政府提供的凤凰创作研究基地年度公益文化活动计划，在政府扶持期间免费给予场地和服务保障，除完成政府活动计划外，负责每年在园区内举办不少于3场推广活动；甲方为乙方运营、管理凤凰创作研究基地提供协助与支持。5、开发与建设合作：合作期间，乙方负责以下开发建设项目：拟定凤凰古村空间规划方案，与甲方共同审定；按照经审定的古村规划方案，负责落实和建设；与甲方共同审定古村功能区域的划分及建设；负责古村二期工程房屋修缮工程；配合政府按照文物保护法规做好凤凰古村文物修缮；负责制定凤凰艺展中心立面提升方案和改造等。6、中期目标：在2018年前，为将凤凰创作研究基地打造成深圳市文化创意产业园区或文化创意产业基地创造成熟条件；在2022年前，为打造成国家级文化产业示范园或示范基地创造成熟条件，在全国或本市区域内具有代表性和示范性；文化产业园区及文化产业基地的认定标准以政府颁布的为准。7、权利义务：甲方权利义务包括：协助乙方各项开发与建设；古村改造工程方案由甲方审批，双方合作建设，共同办理建设手续；对房屋修缮工作进行监督；负责建设停车场，并租赁或委托给乙方运营管理，以解决凤凰古村停车问题；在停车场建成前，免费开放凤凰广场部分空间作为临时停车场以支持古村运营。甲方给予乙方凤凰古村二期历史民居修缮三年补贴费1100万元，具体支付方式根据乙方投资规划及投资进度另行签订补充协议。乙方权利义务包括：有权依据本协议对凤凰创作研究基地运营管理并负责相关的开发建设并获得经营收益；通过本协议约定的合作方式与内容，实现本协议约定的目标及目的，履行各项义务；依法依规进行运营管理与开发建设，承担违法责任；租赁期内，乙方负责承租房屋的装饰、修缮、自然损耗的维护，费用由乙方自行负担等。8、合同解除和变更：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本协议：（1）未按约定期限交付租金，超过60天以上的；（2）从事非法经营及违法犯罪活动，被政府追究责任的；（3）违反《扶持及监管协议》而被深圳市宝安区人民政府停止政策支持或资金补贴，或被追究责任的；（4）未按本协议约定达到中期目标的。9、违约责任及赔偿：甲方未能按照本协议约定向乙方移交凤凰创作研究基地的，应当顺延租金期限，免除延误期间的租金；乙方未经甲方同意逾期交付租金的，应按照年租金总额5%的标准向甲方支付违约金；除支付违约金外，乙方还应承担甲方为维权而支付的费用和损失赔偿责任；逾期60天未支付租金的，甲方有权解除本协议。2015年4月20日，利宾凤凰公司注册成立，认缴注册资本5000万元，股东为利宾文化公司、凤凰股份公司，两主体出资比例分别为66%、34%。2015年5月20日，凤凰股份公司向利宾文化公司支付第一期投资款680万元。另外，利宾文化公司实际出资1320万元。2016年7月8日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于办理凤凰创作研究基地移交手续及缴付水电安保费的函》，主张凤凰股份公司已于2015年4月1日将凤凰创作研究基地交付利宾凤凰公司使用，经多次催促利宾凤凰公司仍未办理移交手续，要求利宾凤凰公司于2016年7月15日前办理移交手续并交纳2015年4月1日至2016年5月31日期间的水电费、安保费。2016年7月11日，利宾凤凰公司复函，对凤凰股份公司主张的上述交付时间未提出异议，但主张因其于2015年11月股权重组、筹备举办文博会等事宜，希望调整时间，争取在该年度完成交接工作，有关水电费应与政府协调解决厘清费用后再行承担。2016年1月起，利宾凤凰公司陆续将凤凰创作研究基地的房屋部分转租给案外人使用。2016年2月，利宾凤凰公司向福永街道办申请凤凰古村二期给排水和电力按商用进行设计、配置。2016年12月，凤凰股份公司、利宾凤凰公司申请办理凤凰古村变压器结算户变更手续。2017年4月，利宾凤凰公司召开董事会审议相关商户进驻凤凰古村、凤凰艺展中心事宜。2016年11月24日，《宝安携手华侨城筑造凤凰文化小镇》网文在搜狐、深圳大件事、网易等互联网站上发布。网文附有签约图片，并记载宝安区政府与华侨城集团签署凤凰文化小镇战略合作框架协议，双方将通过新型城镇化、“文化+旅游+城镇化”、“文化+互联网+金融”等多元模式将凤凰文化小镇片区打造成“深圳生态旅游新名片，中国复合式城市更新范本”。2017年6月5日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司送达《关于收回凤凰楼相关事宜的函》，主张收回凤凰楼作为凤凰古村办公场所。利宾凤凰公司按照该函要求已向凤凰股份公司返还凤凰楼。凤凰楼已于2017年7月由凤凰股份公司收回使用，建筑面积约为203平方米，具体位于凤凰古村内。2017年6月5日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于凤凰古村危房相关事宜的函》，提出因利宾凤凰公司未及时维护保养凤凰古村房屋，造成危房63间，大多为屋面坍塌、墙身风化、墙体倾斜，要求利宾凤凰公司尽快处理。2017年6月6日，利宾凤凰公司复函，提出因华侨城集团将进驻，整体项目可能发生变化，建议延缓启动修缮工作，如情况紧迫需修缮的，凤凰股份公司应按《租赁及建设合作协议》约定安排1100万元修缮补贴费以进行维修。2017年7月13日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于要求履行凤凰创作研究基地规划和投资义务的知会函》，要求利宾凤凰公司：1、在收函30日内按照《扶持与监管协议》的约定制定凤凰创作基地4.3亿元的投资计划及项目建设进度计划，报福永街道办审定后执行，并确保在2017年年底前投资4.3亿元；2、在收函10日内书面说明4.3亿元资金来源和安排；3、投资计划经福永街道办审定并正式执行前，未经凤凰股份公司同意不得擅自使用凤凰股份公司的出资款680万元。2017年7月20日，利宾凤凰公司复函，提出如下主张：1、鉴于政府将引入华侨城对凤凰片区进行大开发，利宾凤凰公司不同意盲目投资4.3亿元；《扶持与监管协议》约定利宾凤凰公司制定建设规划和经营业态规划报福永街道办审定的日期为2015年2月10日，而该协议签订时间为2015年3月24日，故应视为合同各方已认可利宾凤凰公司已完成上述约定义务；2、凤凰股份公司、福永街道办未履行《扶持与监管协议》约定义务，如有关停车场尚未建设、项目基础设施不能支持项目的按期推进、凤凰古村二期工程尚未移交使用等。2017年8月14日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于再次督促履行凤凰创作研究基地规划和投资义务的函》，要求利宾凤凰公司按照凤凰股份公司前述2017年7月13日函件提出的要求履行相应义务。2018年3月9日，凤凰股份合作公司向利宾凤凰公司发送《凤凰古村租金催缴通知书》、《凤凰书院、凤凰艺展中心租金催缴通知书》，要求利宾凤凰公司在收函5个工作日内支付凤凰古村2018年第一季度租金及违约金，并派员与凤凰股份公司商议2018年起凤凰书院、凤凰艺展中心的租金标准。2018年3月11日，利宾凤凰公司向凤凰股份公司发送《关于催缴租金的回复函》，主张：1、《租赁及建设合作协议》约定2018年后政府如继续给予凤凰古村租金补贴的，利宾凤凰公司承担政府补贴之外的凤凰古村租金；《扶持与监管协议》约定福永街道办事处三年后支持凤凰书院、凤凰艺展中心继续由利宾凤凰公司运营，政府发展补贴政策另行商议。利宾凤凰公司已向政府提交继续给予补贴的申请，有关租金支付应待政府决策后再行协商履行。2、按照《扶持与监管协议》、《租金及建设合作协议》的约定，在凤凰股份公司未能完全履行约定义务或福永街道办事处未依约给予政策或资金补贴情况下，利宾凤凰公司有权免交租金或顺延交租。3、近两年来，由于政府对凤凰片区重新规划，实施引进华侨城战略，明确要求利宾凤凰公司停止招商引资，利宾凤凰公司已全面停止招商工作，凤凰创作研究基地至今未能符合合同约定的运营条件是客观原因所致，不应归责于利宾凤凰公司。2018年5月2日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于凤凰古村危房抢修的告知函》，要求对凤凰古村内63间危房进行维修。2018年5月7日，利宾凤凰公司复函，内容与前述2017年6月6日复函内容基本相同。另一审查明，利宾凤凰公司在合同签订后，招商引进了约5家商户进驻凤凰创作研究基地，利宾凤凰公司在凤凰古村内承办了2015年、2016年、2017年三届文博会。利宾凤凰公司未支付2018年起凤凰古村、凤凰艺展中心、凤凰书院的租金。凤凰股份公司未施工建设停车场，未向利宾凤凰公司支付凤凰古村二期历史民居修缮三年补贴费1100万元。又查明，2005年7月18日，凤凰社区古建筑群被纳入宝安区第三批文物保护单位，建筑时代为明清时期，建筑面积18000平方米。经一审法院庭审释明，双方未能提交凤凰艺展中心、凤凰书院的房地产证、建设工程规划许可证或经行政主管部门批准建设等手续，凤凰股份公司主张凤凰艺展中心、凤凰书院约于2004年建成使用。一审法院于2020年3月4日到案涉物业现场进行勘察，在凤凰广场附近有一停车场空间可供停车。2019年1月，凤凰股份公司与广东宽和律师事务所签订《委托代理协议》，约定凤凰股份公司委托广东宽和律师事务所代理本案诉讼，律师费为769860元。凤凰股份公司已支付律师费30万元。一审法院认为，本案为合同纠纷。一、有关合同效力的认定。凤凰股份公司与利宾凤凰公司签订的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》，从双方约定的权利义务看，协议同时兼具了合作开发运营凤凰创作研究基地的内容，及租赁凤凰古村、凤凰艺展中心、凤凰书院的内容，属混合型合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案凤凰古村属历史文物，而凤凰艺展中心、凤凰书院均约于2004年建成使用，鉴于本案双方当事人均无法提供凤凰艺展中心、凤凰书院的建设工程规划许可证、不动产权证，或行政主管部门同意建设等合法报建手续，双方就凤凰艺展中心、凤凰书院所作的租赁部分约定内容，因违反了法律的禁止性规定，应当认定为无效，该部分约定内容无效为自始无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。除上述租赁内容外，协议其他部分属双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为有效，该部分约定内容对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。二、有关合同解除和无效的处理。凤凰股份公司主张解除合同的理由如下：1、利宾凤凰公司未按约定支付案涉三处物业自2018年起的租金。2、利宾凤凰公司未按约定实现项目运营的中期目标。利宾凤凰公司提出如下异议：1、凤凰股份公司未将案涉物业移交利宾凤凰公司管理，利宾凤凰公司除举办三届文博会使用了凤凰古村范围内的凤凰广场及附近四间房屋外，未使用其余空间；2、凤凰股份公司未建设停车场并交付利宾凤凰公司经营，违反合同约定；3、《租赁及建设合作协议》约定的中期目标没有具体标准，且政府已就案涉三大物业在内的凤凰小镇项目与华侨城集团签订战略合作协议，并告知利宾凤凰公司停止运营，再谈中期目标已无意义。一审法院具体分析如下：1、有关案涉凤凰古村、凤凰艺展中心、凤凰书院交付使用的认定。从本案证据看，凤凰股份公司曾于2016年7月8日向利宾凤凰公司发送《关于办理凤凰创作研究基地移交手续即缴付水电安保费的函》，主张其已于2015年4月1日将凤凰创作研究基地交付利宾凤凰公司使用，经多次催促利宾凤凰公司仍未办理移交手续，要求利宾凤凰公司尽快办理移交手续。然而利宾凤凰公司2016年7月11日复函，并未对凤凰股份公司主张的上述实际交付时间提出异议，仅主张因其股权重组、筹备举办文博会等原因希望调整时间，争取在该年度完成交接工作。可见，案涉三处物业已经实际交付利宾凤凰公司使用，双方未及时办理实际移交手续责任在于利宾凤凰公司。且从利宾凤凰公司已利用凤凰古村、凤凰广场等举办了2015年至2017年三届文博会，并实际引进了5家商户进驻凤凰创作研究基地并收取租金等事实看，利宾凤凰公司亦已实际使用了案涉物业。利宾凤凰公司主张案涉物业尚未交付其使用和管理，缺乏事实和法律依据，且与常理不符，一审法院不予采纳。2、有关中期目标的认定。《租赁及建设合作协议》约定利宾凤凰公司有义务拟定凤凰古村空间规划方案并与凤凰股份公司共同审定实施，有义务制定凤凰古村及周边建筑风貌整体提升方案、凤凰艺展中心立面提升方案；并约定开发建设的中期目标为，在2018年前将凤凰创作研究基地打造成深圳市文化创意产业园区或文化创意产业基地创造成熟条件；在2022年前打造成国家级文化产业示范园区或示范基地创造成熟条件，在全国或本市区域内具有代表性和示范性；文化产业园区及文化产业基地的认定标准以政府颁布的为准。虽然上述约定对于中期目标的表述较为抽象，但结合双方有关租赁期、中期目标时间的约定，从生活经验法则和常理判断，规划方案的拟定和落实应早于中期目标的实现。然而从合同实际履行的情况看，利宾凤凰公司除承办三届文博会、引进5家商户外，并未按约定拟定凤凰古村空间规划、凤凰艺展中心立面提升等方案，显然并未达到中期目标的要求。至于利宾凤凰公司提出抗辩，认为政府因与华侨城集团就凤凰小镇项目签订战略合作协议已通知利宾凤凰公司停止运营，利宾凤凰公司为证实其主张提供了《工作备忘录》佐证。然而《工作备忘录》仅有利宾凤凰公司监事韦德庆的签名，凤凰股份公司不确认该证据的真实性，并主张宝安区政府与华侨城集团如何磋商不影响本案合同履行且从未被告知停止案涉项目的招商运营。一审法院认为《工作备忘录》系利宾凤凰公司单方制作的证据，凤凰股份公司不予认可，根据民事诉讼证据规则，不能单独作为认定案件事实的依据，一审法院不予采信并对该项抗辩不予采纳，利宾凤凰公司应承担未能充分举证的不利后果。3、有关停车场建设的认定。《租赁及建设合作协议》约定，凤凰股份公司负责建设停车场，并租赁或委托利宾凤凰公司运营管理，以解决凤凰古村停车问题；在停车场建成前，免费开放凤凰广场部分空间作为临时停车场以支持古村运营。凤凰股份公司主张虽未建设停车场，但已开放凤凰广场部分空间及凤凰古村周边空间作为临时停车场，足以满足利宾凤凰公司现有运营需求。从上述约定情况看，双方未明确约定停车场建设的期限，凤凰股份公司虽未建设停车场，然而结合一审法院现场勘察的情况，凤凰广场附近有一专门停车空间可以集中停放车辆，凤凰股份公司提出可以满足利宾凤凰公司现有运营需求的主张具有合理性。利宾凤凰公司上述主张不构成拒付租金、未完成中期目标的有效抗辩。4、有关欠付2018年起租金及占有使用费的认定。《租赁及建设合作协议》约定，2018年1月1日后如政府继续给予凤凰古村租金补贴的，利宾凤凰公司承担政府补贴之外的租金，政府不再给予租金补贴的，利宾凤凰公司则应按协议约定的租金标准全额支付租金；同时约定2018年后凤凰书院、凤凰艺展中心的租金由利宾凤凰公司交纳，租金标准另行商议。利宾凤凰公司主张其曾向福永街道办申请发放2018年的补贴，但事实上政府部门并未向凤凰股份公司继续支付2018年起的补贴，利宾凤凰公司应当向凤凰股份公司支付相关租金或占有使用费。对于《租赁及建设合作协议》有效部分的处理。1、协议约定，如利宾凤凰公司存在下列情形，凤凰股份公司有权单方解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过60天以上的……（4）未按本协议约定达到中期目标的。鉴于利宾凤凰公司未按照合同约定向凤凰股份公司给付凤凰古村2018年起的租金、未按约定完成合作开发的中期目标，构成根本违约，凤凰股份公司有权解除双方合同关系。合同自通知到达对方时起解除。结合本案诉状送达利宾凤凰公司的时间，一审法院确认本案合同有效部分于2019年3月30日解除。2、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。利宾凤凰公司应当向凤凰股份公司返还凤凰古村物业，并支付2018年起的相应租金。鉴于位于凤凰古村内的凤凰楼已于2017年7月由凤凰股份公司收回使用（建筑面积约为203平方米），该部分租金应予扣减。故一审法院核算，凤凰古村的2018年至2020年3月的租金为26357477.97元[1070万元/年×（43000-203）平方米÷43000平方米×（1+10%）×2.25年]。2020年4月起的租金，按照合同约定的计付标准（扣减凤凰楼租金）给付至凤凰古村返还之日止。3、合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《租赁及建设合作协议》约定，利宾凤凰公司逾期交付租金的，应按照年租金总额5%的标准支付违约金，并承担凤凰股份公司为维权而支付的费用。结合本案，利宾凤凰公司迟延支付租金，应向凤凰股份公司支付违约金535000元（1070万元×5%）。对于《租赁及建设合作协议》无效部分的处理。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。有关凤凰艺展中心、凤凰书院租赁部分的协议无效，有关欠付占有使用费的违约金的约定亦属无效，一审法院对该部分违约金不予支持。根据合同无效的处理原则，利宾凤凰公司应当向凤凰股份公司返还凤凰艺展中心、凤凰书院，并支付相关房屋占有使用费。鉴于双方合同未就2018年起的占有使用费标准进行约定，双方亦未达成补充协议，结合政府发放补贴的租金补偿性质，一审法院参照凤凰书院每年264万元、凤凰艺展中心每年880万元的政府补贴标准计算占有使用费，核算2018年至2020年3月的费用为2574万元[（264万元/年+880万元/年）×2.25年]，2020年4月起的占有使用费按上述标准计付至上述房屋返还之日止。有关本案律师费的处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条明确规定，“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”当事人在民事诉讼过程中，应当选择合法、合理、适当的方式解决纠纷，滥用管辖异议权、拖延承担诉讼义务均属非诚信诉讼的行为。利宾凤凰公司在一审法院充分释明情况下，坚持提出管辖权异议并上诉，既增加对方当事人的诉累，又严重浪费司法资源，存在明显不当，依法应当承担相应的诉讼风险和法律责任。依照上述规定，结合本案《租赁及建设合作协议》有关利宾凤凰公司逾期交付租金的，还应承担凤凰股份公司维权费用的约定，斟酌凤凰股份公司主张的律师费769860元并未超出律师收费标准的合理限度，一审法院认定利宾凤凰公司应向凤凰股份公司支付律师费769860元。三、有关建设停车场、支付修缮补贴费的认定。利宾凤凰公司请求凤凰股份公司建设停车场并交付使用。《租赁及建设合作协议》约定凤凰股份公司负责建设停车场，并租赁或委托给利宾凤凰公司运营管理，以解决凤凰古村停车问题；在停车场建成前，免费开放凤凰广场部分空间作为临时停车场以支持古村运营。利宾凤凰公司提出的此项请求属继续履行合同的范围，鉴于凤凰股份公司已提出解除《租赁及建设合作协议》，一审法院对本案合同已作无效和确认解除处理，故一审法院对此项请求不予支持。利宾凤凰公司请求凤凰股份公司支付凤凰古村二期历史民居修缮三年补贴费。凤凰股份公司主张未支付上述补贴原因在于：1、利宾凤凰公司并未实施修缮，凤凰股份公司无需支付修缮补贴；2、《租赁及建设合作协议》约定该1100万元的具体支付方式应根据利宾凤凰公司投资规划及投资进度另行签订补充协议，利宾凤凰公司并未制定任何的投资规划，双方亦未形成补充协议，有关修缮补贴尚未符合支付条件。一审法院认为，《租赁及建设合作协议》约定，凤凰股份公司给予利宾凤凰公司凤凰古村二期历史民居修缮三年补贴费1100万元，具体支付方式根据利宾凤凰公司的投资规划及投资进度另行签订补充协议。双方在协议履行过程中，并未针对补贴的支付签订补充协议，利宾凤凰公司亦未拟定投资规划和投资进度，且利宾凤凰公司此项诉求亦属继续履行协议的范围，结合本案有关协议解除和无效的处理，一审法院对此项请求亦不予支持。综上，对于凤凰股份公司诉求超过一审法院认定的部分，一审法院不予支持；对于利宾凤凰公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认凤凰股份公司与利宾凤凰公司签订的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》有关凤凰艺展中心、凤凰书院租赁部分的约定内容无效；二、确认凤凰股份公司与利宾凤凰公司签订的《中国艺术研究院凤凰创作研究基地租赁及建设合作协议》除凤凰艺展中心、凤凰书院租赁部分以外的约定内容于2019年3月30日解除；三、利宾凤凰公司于本判决生效之日起三十日内向凤凰股份公司返还位于深圳市福永街道的凤凰古村、凤凰艺展中心、凤凰书院；四、利宾凤凰公司于本判决生效之日起三十日内向凤凰股份公司支付2018年1月1日起凤凰古村租金[截至2020年3月为26357477.97元，2020年4月起的租金按照合同约定计付标准（扣减凤凰楼部分租金）付至凤凰古村返还之日止]；五、利宾凤凰公司于判决生效之日起三十日内向凤凰股份公司支付2018年1月1日起凤凰艺展中心、凤凰书院的占有使用费（截至2020年3月费用为25740000元，2020年4月起的占有使用费按照凤凰书院每年2640000元、凤凰艺展中心每年8800000元的标准，计付至相应房屋返还之日止）；六、利宾凤凰公司于判决生效之日起三十日内向凤凰股份公司支付违约金535000元；七、利宾凤凰公司于判决生效之日起三十日内向凤凰股份公司支付律师费769860元；八、驳回凤凰股份公司其他诉讼请求；九、驳回利宾凤凰公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费173508元、反诉费43900元，由利宾凤凰公司负担。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是合同纠纷，双方争议的焦点为：一、《租赁及建设协议》中关于租赁部分的效力问题；二、凤凰股份公司是否享有合同解除权；三、利宾凤凰公司应否支付凤凰股份公司所支出的律师费；四、本案是否应当终止审理。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，利宾凤凰公司主张，涉案项目是宝安区政府牵头并运营的政府项目，如果凤凰艺展中心和凤凰书院没有合法手续，项目不可能成立，凤凰股份公司也不能取得政府补贴，因此，不排除凤凰股份公司故意不提交相关手续的可能。另外，无效的法律后果均由利宾凤凰公司承担，违反公平原则。本院认为，当事人应当对自己的主张提交证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。《租赁及建设协议》中所涉及租赁的标的物凤凰艺展中心和凤凰书院，双方均无法提供相应的建设工程规划许可证，或者合法的报建手续，一审认定上述建筑租赁部分的约定无效，有事实和法律依据。而关于合同无效责任的承担涉及缔约过失责任，利宾凤凰公司的诉请内容含有继续履行合同的表示，也未主张相应的损失赔偿，一审法院不予处理，符合法律规定。对此，本院予以维持。关于焦点二，利宾凤凰公司主张，首先，《租赁及建设协议》与《基地合作协议》《管理合作协议》《扶持监管协议》是不可分割的整体，凤凰股份公司无权就其中一个合同单独解除，应该将宝安区政府和福永街道办追加作为第三人参加诉讼，以查明事实。而且凤凰股份公司的解除行为实际上侵犯了政府权力，有逃避合同义务之嫌。其次，涉案的物业均未交付，且该项目享有政府补贴，利宾凤凰公司可延期支付占有使用费，不存在未按照约定拖欠租金的行为。实际上涉案物业也因为华侨城的入驻叫停运营后，各方也没有谈物业移交的事宜。再次，涉案项目被政府叫停，利宾凤凰公司也无法按照合同约定投资4.3亿，以及制定中期目标。最后，是凤凰股份公司未按照合同的约定修建停车场，存在违约。因此，凤凰股份公司不享有合同解除权。本院认为，如前所述，《租赁及建设协议》涉及凤凰艺展中心和凤凰书院租赁关系的约定无效，该部分无效不影响合同其他部分效力。双方均应当按照合同的约定，全面履行合同义务。一、关于是否要追加宝安区政府和福永街道办参加诉讼的问题，本院认为，虽然《基地合作协议》《管理合作协议》《扶持监管协议》是《租赁及建设协议》签订的前提，但是《租赁及建设协议》的合同当事人仅为凤凰股份公司和利宾凤凰公司，根据合同的相对性原理，凤凰股份公司有权就涉及该合同项下的事项主张权利，对于其他合同权利义务，各方均可以另循法律途径解决。二、关于《租赁及建设协议》的违约方的认定问题，本院认为，关于涉案物业的交付问题，2016年7月8日，凤凰股份公司向利宾凤凰公司发送《关于办理凤凰创作研究基地移交手续即缴付水电安保费的函》中已经写明2015年4月1日已将凤凰创作研究基地交付利宾凤凰公司使用，并催促利宾凤凰公司办理移交手续。2016年7月11日利宾凤凰公司的复函中，未对交付时间有任何异议，只是承诺争取在该年度完成交接工作。另外，在双方签订合同之后一年多的时间，无任何证据证明利宾凤凰公司有催促凤凰股份公司交付涉案物业，亦不符合常理。因此，利宾凤凰公司主张涉案物业未交付，本院不予支持。关于停车场的建设问题，《租赁及建设协议》并未约定停车场的修建时间，但是约定在停车场建成之前，免费开放凤凰广场部分空间作为临时停车场，实际上，凤凰股份公司也开放了相应的空间，利宾凤凰公司主张凤凰股份公司违约，本院不予支持。关于凤凰古村二期历史民居修缮补贴费的问题，从2017年6月6日利宾凤凰公司的复函可看出，其并未进行修缮工作，因此凤凰股份公司未支付修缮费不属于违约。关于租金的支付问题，2018年之前的租金，福永街道办已经以政府补贴的形式缴纳，2018年之后，福永街道办未给与租金补贴，依照合同约定，利宾凤凰公司应当在每季度首月10日前支付相应的租金，但利宾凤凰公司一直未支付，已经构成违约，凤凰股份公司依照合同的约定，享有合同的解除权。另外，关于利宾凤凰公司应当支付的租金数额以及违约金的数额，一审计算标准和计算结果无误，本院予以确认。关于焦点三，利宾凤凰公司主张，其不存在违约，无需支付凤凰股份公司的律师费。本院认为，如前所述，本案系利宾凤凰公司未按期交纳租金，构成违约，依照双方合同的约定，应当承担对方为维权而支付的费用。一审判令利宾凤凰公司支付凤凰股份公司的律师费，有合同依据，本院予以维持。关于焦点四，利宾凤凰公司主张，其已经另案提起诉讼，案号为（2020）粤0306民初4388号，诉讼请求为要求凤凰股份公司交付涉案物业，该案事实的查明情况直接影响到本案的事实认定和判决结果，因此本案应当中止审理。本院认为，本案的起诉在先，且在一审过程中，已经查明合同的履行情况以及相应的违约情形，无需等待另案的审理结果，因此，本案无需中止审理。综上，利宾凤凰公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308811.68元，由上诉人深圳利宾凤凰文化投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年十月十四日书记员 付红萍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。