浙江省新昌县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0624执异31号 异议人：董水章，男，1953年2月13日出生，汉族，住新昌县。 原告：张伟南，男，1965年1月23日出生，汉族，住浙江省海宁市。 原告：叶美珍，女，1970年3月23日出生，汉族，住浙江省海宁市。 被告：新昌县丰和置业有限公司（统一社会信用代码91330624065617271N），住所地新昌县南明街道临城一村******。 法定代表人：姚帅锋。 本院在审理原告张伟南、叶美珍与被告新昌县丰和置业有限公司买卖合同纠纷一案过程中，本案异议人董水章向本院提出执行异议，申请撤销（2020）浙0624民初2137号之一民事裁定书，解除对位于新昌县××街道××村××幢××室房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人异议称：2017年8月20日，异议人董水章与新昌县丰和置业有限公司签订《佳和花苑意向协议》，协议约定由董水章向新昌县丰和置业有限公司认购佳和花苑3幢1单元111号，总价691961元。截至2018年4月29日，异议人董水章已向丰和置业缴纳了全部购房款，故异议人对本案案涉执行标的享有足以阻止执行保全的实体权利，具体理由如下： 一、异议人董水章与新昌县丰和置业有限公司之间存在合法、有效的房屋买卖关系，且董水章已缴清全部购房款。早在2017年下半年,异议人董水章就前往丰和置业售楼处购买商品房，时任丰和置业法定代表人的姚长江及售楼处工作人员明确向董水章表示，其想购买的佳和花苑3幢1单元111房屋由潘岳洪代表公司负责对外出售。2017年8月20日，异议人董水章与丰和置业签订《佳和花苑意向协议》，协议约定：董水章向丰和置业认购佳和花园3幢1单元111号，建筑面积为87.59平方米，单价为7900元/平方米，总价691961元。同时约定，董水章支付的50万元意向认筹款在丰和置业预售许可证取得后自动转为购房款。经办人潘岳洪在意向协议上签字捺印。协议签订后，董水章即按照经办人潘岳洪的指示，向潘岳洪支付购房款现金3万元，并通过其本人绍兴银行账户向潘岳洪账户转账27万元，通过其弟弟董国璋绍兴银行账户向潘岳洪账户转账20万元，共计50万元，经办人潘岳洪对此予以确认并出具了一份收条。2018年4月29日，董水章前往丰和置业售楼处缴纳了111房屋的购房款余款191961元，并再次说明50万元购房款已缴纳至潘岳洪个人账户。丰和置业就此出具收款收据一份，写明上述款项系“3-111号房余款”，并加盖了公司章，对董水章已向公司缴清全部购房款的行为予以了认可。2018年4月，丰和置业取得了商品房预售许可证。 上述《佳和花苑意向协议》是在丰和置业法定代表人姚长江的授权下，由经办人潘岳洪代表公司签字确认，系董水章与丰和置业双方真实意思表示。且丰和置业出具的191961元收据中明确记载为“3-111号房余款”，丰和置业对董水章已缴清全部购房款的事实已经予以确认，即对潘岳洪代表公司出售3-111号房屋及代表公司收取认筹意向款50万元的行为进行了认可。故异议人董水章与丰和置业之间的房屋买卖关系合法、有效，且董水章已缴清全部购房款。 二、异议人董水章对执行标的111房屋至今未能办理房屋产权过户登记没有过错。根据董水章与丰和置业签订的《佳和花苑意向协议》第三条约定，董水章应当在丰和置业取得佳和花苑预售许可证之日接到通知起7日内，带相关有效证件至售楼处签订《商品房买卖合同》。2018年4月，丰和置业取得了佳和花苑预售许可证，但异议人董水章前往售楼处缴纳购房款并要求当场签订《商品房买卖合同》时，售楼处仅收取了购房余款191961元，并告知董水章等待通知再来签订相关合同。嗣后，经董水章多次交涉方知，因经办人潘岳洪未将购房款50万元缴入公司账户，公司就与董水章签订《商品房买卖合同》事宜一再推诿。由于经办人潘岳洪授权销售多套佳和花苑房屋，经多名业主多次与丰和置业交涉，2018年10月17日，业主陈万丰、孟元元、董水章等根据潘岳洪与姚长江的通知，前往浙江纪元丝绸服装有限公司召开业主协调会议。姚长江明确表示，潘岳洪对外销售佳和花苑商品房的行为系公司行为，公司与潘岳洪之间的欠款纠纷系公司内部事宜。并就房屋买卖事宜当场签订承诺书：“姚长江、潘岳洪承诺新昌县丰和置业有限公司于2018年11月30日之前与佳和花苑业主（未签订购房合同的业主）签订正式购房合同”。嗣后，丰和置业并未与董水章签订《商品房买卖合同》，而是一边承诺董水章为111房屋所有权人，一边要求董水章帮助公司向潘岳洪催讨购房款。现潘岳洪因涉嫌刑事案件羁押于新昌县看守所，丰和置业以潘岳洪未将其收受的50万元购房款汇入公司账户为由拒绝履行相应的售房义务。异议人认为，潘岳洪在丰和置业的授权下对外出售房屋的行为属于公司行为，产生的法律后果应当由公司承担。且异议人在缴纳购房余款时已向公司工作人员说明了意向认筹款50万元缴纳至潘岳洪个人账户这一真实情况，公司予以认可并出具了载明“3-111号房余款”的收款收据。现丰和置业因与潘岳洪之间的内容矛盾纠纷而拒绝履行相应义务，异议人对此没有过错。故虽然111房屋未办理产过户手续，但异议人作为房屋的实际购买人并缴清了全部购房款，应当享有111房屋的实体权利。 三、从内容及性质上看，异议人的请求权系针对111房屋的请求权，而张伟南、叶美珍的债权为金钱之债，并指向特定财产。异议人作为已缴清全部购房款的实际买受人，有权要求丰和置业签订《商品房买卖合同》并配合办理过户手续。且111房屋并非案涉金钱之债的特定财产，在此意义上，异议人的请求权即使排除111房屋的执行，也并未对案涉债权人债权的实现形成不利影响。综上，异议人认为其对111房屋所享有的权利能够阻却本案对该房屋的保全，恳请法院在查明事实的基础上，解除对执行标的111房屋的查封。 原告张伟南、叶美珍答辩称：（2020）浙0624民初2137号之一民事裁定书系法院执行行为的体现，未违反法律规定，佳和花苑3幢1单元111室房屋属被告新昌县丰和置业有限公司未出售的预售房产，原告依法对其进行财产保全，符合法律规定。异议人与新昌县丰和置业有限公司未签订房屋买卖合同，交付潘岳洪的50万元无法认定为购房款，新昌县丰和置业有限公司对异议人付清购房款的说法不予认可，双方对购房意向协议的履行存在争议。自去年以来，异议人一直在向潘岳洪追讨50万元未果，新昌县丰和置业有限公司因未收到50万元购房款至今未与异议人签订商品房买卖合同，故佳和花苑3幢1单元111室房屋仍属新昌县丰和置业有限公司未出售的房产。综上，要求驳回异议人的异议请求。 本院查明：本院在审理原告张伟南、叶美珍与被告新昌县丰和置业有限公司买卖合同纠纷一案过程中，应原告张伟南、叶美珍申请，于2020年6月11日作出（2020）浙0624民初2137号之一民事裁定书，查封了新昌县丰和置业有限公司所有的坐落于××街道××村××幢××单元××室房屋。 另查明，异议人2017年8月20日与潘岳洪签订佳和花苑意向协议，以691961元的价格购买××街道××村××幢××单元××室房屋，后异议人向潘岳洪支付购房款50万元，2018年4月29日向新昌县丰和置业有限公司支付购房款191961元。因新昌县丰和置业有限公司未收到异议人支付潘岳洪的购房款50万元，至今未与异议人签订商品房买卖合同。异议人在新昌县××路××宿舍购有一套房产，该房产目前由异议人居住使用。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，要求排除执行的，应符合以下情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审核，本案异议人至今未与开发商签订商品房买卖合同，且异议人名下已有其他于居住的房屋，已支付潘岳洪的购房款是否属购房款目前尚存在争议。故异议人要求解除对位于新昌县××街道××村××幢××室房屋的查封，不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回异议人董水章要求解除对位于新昌县××街道××村××幢××室房屋查封的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  汤志刚 审判员  章 吉 审判员  王 立 二〇二〇年十月三十日 书记员  唐浏冰