福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初2209号 原告：怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司，住所地福州市晋安区。 负责人：张宝军，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：林霞，福建博图律师事务所律师。 被告：林娟，女，1981年7月9日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司（以下简称怡家园福州公司）与被告林娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告怡家园福州公司委托诉讼代理人林霞到庭参加诉讼，被告林娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡家园福州公司向本院提出诉讼请求：1.判令林娟支付拖欠的物业服务费6880.8元、公摊水电费3770.5元，共计10651.3元；2.判令林娟按每日拖欠物业服务费金额的0.3%支付违约金30253.16元（期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止）。 林娟未应诉答辩。 本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋位置及面积：福州市长乐区皇庭丹郡×栋B×单元，《商品房买卖合同》（合同编号：CL预售20××23号）约定建筑面积192.23平方米，2016年10月起物业公司重新核定面积为191.14平方米。 二、涉案房屋产权人：林娟于2013年2月6日购买案涉房屋，2013年12月14日房屋交付使用，2016年12月27日房屋经司法拍卖转让，2017年起林娟不再享受物业服务。 三、前期物业合同备案及签订情况：长乐航翔房地产有限公司选聘怡家园福州公司为长乐皇庭丹郡项目提供前期物业服务，并经原长乐市建设局备案。怡家园福州公司与林娟于2013年2月6日签订《皇庭丹郡前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》），2015年11月20日长乐航翔房地产有限公司与怡家园福州公司签订《【皇庭丹郡】前期物业服务合同延期补充协议》（以下简称《补充协议》）。 四、物业服务期限：《前期物业合同》约定，怡家园福州公司提供物业服务期限自项目竣工验收后的首批商品房买卖合同约定的交房之日起两年止，后《补充协议》补充约定，在原合同基础上合同期续期至2018年11月25日。 五、物业服务收费标准：物业服务费按建筑面积每月1.5元/平方米收取，在取得产权证之前，按《商品房买卖合同》中的建筑面积收取，在取得产权证之后，按产权证中的建筑面积收取；住宅公摊水电费根据政府相关规定，依照实际用量每户按建筑面积进行分摊，按月收取。每月10日前缴纳本月物业服务费、公摊水电费等。 六、违约金约定：《前期物业合同》第五条第四项约定，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。 七、小区业委会成立情况：未成立。 八、物业公司起诉要求业主交纳物业费的期限：2015年1月1日至2016年12月31日。 九、拖欠费用：物业服务费6880.8元，公摊水电费354.07元。 怡家园福州公司主张：2015年1月1日至2016年12月31日尚欠公摊水电费3770.5元，并提供《皇庭丹郡水电公摊公示》予以证明。 本院认定理由：根据怡家园福州公司提供的水电公摊公示，2016年5、6月公摊水电费为84.66元，2016年7月为40.56元，2016年8月为49.67元，2016年9月为51.48元，2016年10月为44.3元，2016年11月为39.8元，2016年12月为43.6元，以上共计354.07元；其他月份的公摊水电费怡家园福州公司未提供证据予以证明，本院不予支持。 十、催收情况：怡家园福州公司未向林娟催收相关费用。 怡家园福州公司主张：2020年5月29日向林娟邮寄催收材料，并提供单号为1096277903332的EMS快递面单作为证据。 本院认定理由：怡家园福州公司提供的快递面单收件人为杨琳和林娟，邮寄地址为福建省福州市长乐区皇庭丹郡6C1301。怡家园福州公司在庭审中表示该邮寄地址的房产非林娟所有，且无法说明该邮寄地址以及杨琳与林娟的关系，而快递面单的备注中载明“催收皇庭丹郡-×#楼-B-×截止2019-4-30物业管理费14908.4元”，与本案起诉金额及主张交纳物业费的期限均不符，故对怡家园福州公司主张的催收事实本院不予认定。 本院认为，《前期物业合同》及《补充协议》合同合法有效，怡家园福州公司和林娟应按约全面履行合同。怡家园福州公司已实际按合同向业主提供了物业管理服务，现林娟未依约支付物业服务费、公摊水电费且在收到本案的诉讼材料后未提出异议，已构成违约，应承担交纳相关费用的义务。关于违约金，鉴于案涉房屋已于2016年12月经司法拍卖转让，在办理房屋交接手续时怡家园福州公司未向林娟催缴拖欠的物业服务费，且怡家园福州公司亦未提供证据证明其在之后长达三年多的时间里对林娟进行过有效的催收，故本院对怡家园福州公司要求林娟支付因迟延交纳物业费而产生的违约金的诉讼请求本院不予支持。林娟经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十二条、第四十一条规定，判决如下： 一、林娟应于本判决生效之日起十日内向怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司支付拖欠的物业服务费6880.8元及公摊水电费354.07元。 二、驳回怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费822.6元，减半收取计411.3元，由怡家园（厦门）物业管理有限公司福州分公司负担386.3元，由林娟负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 员 董文静 二〇二〇年十月九日 法官助理 陈 军 书 记 员 颜孙荟 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》 第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。 迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。 加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。