四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终779号 上诉人（原审原告）：古维华，男，1987年10月16日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐博坤，四川显卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：聂滢，四川显卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：遂宁市荣海置业有限公司，住所地四川省遂宁市船山区圣泉路**欧洲新城会所，统一社会信用代码91510900068998081P。 法定代表人：文荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所实习律师。 上诉人古维华因与被上诉人遂宁市荣海置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 古维华上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初4101号民事判决；2.判令遂宁市荣海置业有限公司支付古维华逾期交付房屋违约金，违约金计算时间自2019年6月30日起至案涉房屋满足合同交付条件之日止，计算标准为每日总房款的万分之二，暂计至起诉之日（2019年9月1日）共计63天，违约金金额11009.62元；3.本案一、二审的诉讼费由遂宁市荣海置业有限公司承担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，被上诉人应当对上诉人所主张违约金过高承担举证责任。一审中被上诉人并未提交违约金过高需要调整的证据，且按时交付房屋系上诉人的主要义务。截止上诉人提起上诉之日，案涉房屋仍未满足交房条件，故一审法院对违约金的调整缺乏事实和法律依据；2.一审法院在标的房屋没有取得竣工验收报告情况下，认定古维华已于2019年9月20日接房属于事实认定错误，2020年2月10日案涉房屋符合国家规定的法定交付条件。 遂宁市荣海置业有限公司辩称，请求驳回上诉，判决遂宁市荣海置业有限公司不承担违约责任。事实和理由：1.被上诉人延期交房主要原因是2018年全国范围的环境整治要求砂石、水泥企业停工，导致河沙、水泥等主要建材供应不足，加之气候因素影响；2.延期交房时间仅2个多月，不影响古维华接房和进行装修，上诉人事实上在领取备案书前涉案房屋已经在装修；3.补充协议约定交付条件为主体单位验收合格即可交付房屋，房屋交付实际并未逾期。 古维华向一审法院起诉请求：l.请求判令遂宁市荣海置业有限公司向古维华支付逾期交房违约金，违约金计算时间自2019年6月30日起至案涉房屋满足合同交付条件之日止，违约金计算标准为每日总房款的万分之二，暂计算至起诉之日（2019年9月1日）违约金金额为11009.62元；2.本案诉讼费用由遂宁市荣海置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月11日，古维华与遂宁市荣海置业有限公司签订合同标号为180××××0058的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），向遂宁市荣海置业有限公司购买位于遂宁市河东新区××路××号××北边荣海假日温泉酒店（二期）118幢1单元3楼2号的商品房，房屋总价873782元。前述《合同》约定的房屋交付时间为2019年6月30日前，合同约定的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告；违约金计算标准为每日总房款的万分之二。古维华按照合同约定支付完毕所有购房款。2019年9月20日，古维华在标的房屋没有取得竣工验收报告的情况下接房。 一审法院认为：双方争议的焦点为双方约定的违约金计算标准是否过高，应否调整。古维华与遂宁市荣海置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，双方对于该合同合法有效均不持异议，因此当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，古维华按约定缴纳了房款，遂宁市荣海置业有限公司应按期交付房屋。遂宁市荣海置业有限公司逾期交房的行为，已经构成违约，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。结合本案中遂宁市荣海置业有限公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情支持违约金1500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、遂宁市荣海置业有限公司在本判决生效后三日内向古维华支付违约金1500元；二、驳回古维华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计38元，由遂宁市荣海置业有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人遂宁市荣海置业有限公司提交了下列证据：一是《竣工验收报告》《竣工验收备案书》《分期验收资料》《消防竣工验收备案书》、建设工程规划条件（土地核验）合格证、《市政公用设施及园林绿化竣工验收表》《安全评价书》《四川省工程质量监督报告》，拟证明案涉房屋于2019年6月26日已经五大建设主体竣工验收合格符合交付条件，截止2020年1月21日案涉工程的全部验收资料已归结完毕，各分项验收也分阶段验收合格。二是2019年6月24日、2019年6月27日分别在《遂宁日报》发布公告、接房公告，荣海温泉国际社区2019年7月1日至31日业主接房名单，物业移交确认单，载明业主为古维华的物业移交确认单、装修登记、装修入场通知书、房屋装饰装修管理服务协议，拟证明被上诉人遂宁市荣海置业有限公司于2019年6月24日、2019年6月27日在《遂宁日报》上刊登接房公告通知购房者办理接房手续，上诉人古维华已于2019年9月20日与物业公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》并随后对其房屋进行装修，被上诉人逾期交房行为并没有对其权利造成实质影响。三是补充附件，拟证明遂宁市荣海置业有限公司未逾期交付，不构成违约。本院经审查认为，对被上诉人提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对第二组证据的真实性、合法性予以确认。对第三组证据的真实性予以确认。 二审经审理查明，2018年2月11日遂宁市荣海置业有限公司与古维华签订荣海.温泉国际社区《商品房买卖合同》洋房房屋补充附件，补充附件第1条约定，关于交房条件的特别约定：买受人所购房屋相关的竣工验收表齐整，各主体单位签字盖章即可进行房屋的交付，买受人表示认定。2019年6月24日，遂宁市荣海置业有限公司在《遂宁日报》发出公告，告知荣海国际社区业主项目具备入住条件。2019年6月26日，案涉工程竣工验收报告结论为“本工程质量验收合格”。2019年6月27日，遂宁市荣海置业有限公司在《遂宁日报》发出接房公告，告知荣海国际社区业主自2019年7月1日起带上购房合同等资料办理接房手续。2019年9月20日，古维华办理案涉房屋物业移交手续，并于同日办理房屋装修手续，施工日期为2019年9月22日至2019年12月21日。2019年10月10日，遂宁市荣海置业有限公司报送工程竣工验收备案。同月，遂宁市荣海置业有限公司审报建设工程竣工验收消防备案，至2019年11月21日，遂宁市河东新区建设工程质量与安全中心、遂宁市河东新区建设局同意备案。2020年1月，案涉工程获建设工程规划条件核实（土地核验）合格证，通过市政公用设施及园林绿化竣工验收，取得建设工程项目施工安全评价书及工程质量监督报告。2020年1月21日，遂宁市城建档案馆确认遂宁市荣海置业有限公司提交的竣工验收备案文件齐全。2020年2月10日案涉房屋竣工验收备案。二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为遂宁市荣海置业有限公司应否支付古维华逾期交房违约金以及违约金标准应否进行调整。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。遂宁市荣海置业有限公司与古维华虽通过签订补充协议的方式对案涉房屋的交付条件进行了变更约定，即案涉商品房的交付条件为买受人所购房屋相关的竣工验收表齐整，各主体单位签字盖章即可进行房屋的交付，但根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条也规定商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案。据此，在合同约定的案涉商品房交付条件低于上述标准时，应当以竣工验收合格并在行政主管部门办理备案为准。案涉商品房虽于2019年6月26日取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》，但至2019年11月21日才通过消防验收，2020年2月10日才取得竣工验收备案，此时，案涉商品房才符合上述交付条件。根据双方当事人订立的《商品房买卖合同（预售）》第十九条关于逾期交房责任中违约金的约定，遂宁市荣海置业有限公司未在约定时间内向古维华交付满足交付标准的商品房，应当承担支付逾期交房违约金的责任。同时，因案涉商品房已于2019年6月26日经五方主体竣工验收合格、上诉人古维华于2019年9月20日实际接收房屋，接收房屋时间与合同约定的交付时间相距不长，被上诉人亦提供了房屋建修期间的天气、建设主管部门关于在建工地环境整治、施工扬尘专项治理、重污染天气黄色预警应急措施等依据表明其逾期交付房屋无主观故意，一审法院据此酌情遂宁市荣海置业有限公司向古维华支付违约金1500元并无不当，本院予以维持。 综上所述，古维华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76元，由古维华负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 力 审判员 郑 艳 审判员 梁 燕 二〇二〇年十月十九日 书记员 李诗璐