黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4203号上诉人(一审原告)：王宏，男，1954年4月12日出生，汉族，农民，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：祁维雪，黑龙江承成律师事务所律师。委托诉讼代理人：盖茗荭，黑龙江承成律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。负责人：张立军，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：王兴杨，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智慧，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。上诉人王宏因与被上诉人哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处（以下简称新香坊街道办）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初3431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王宏及其委托诉讼代理人祁维雪、盖茗荭，被上诉人新香坊街道办委托诉讼代理人王兴杨、王智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持王宏的诉讼请求。事实和理由：一审法院事实认定错误，证据不足，程序违法，法律适用错误。一、一审法院并未依法查实王宏主张的300平方米房屋的最终权属情况，即驳回了王宏的诉讼请求，事实不清，证据不足，应依法改判该房屋归王宏所有。王宏提供了其与黑龙江莱滨建筑安装工程有限公司（以下简称莱滨公司）签订的协议，明确约定将建筑面积为300平方米的房屋即新香坊街道办的办公用房西侧单元门1-3层作价后抵扣工程款45万元，且已交付王宏占有使用，新香坊街道办实际占有使用的部分为该整体楼房中间的局部而非协议中约定的西侧，该协议内容与证人蔡某出具的情况说明相互印证，足以证明王宏主张的300平方米房屋归王宏所有，且该部分面积并不包含在已纳入国有资产的615平方米建筑面积范围内，一审法院错误分配举证责任，在王宏提出相应证据证明其主张，且新香坊街道办没有证据推翻该证据情况下，对王宏提交的证据不予采信，存在事实认定错误。二、本案不应适用简易程序，应当依法适用普通程序进行审理，存在程序违法。双方当事人对案涉房屋的权属争议较大，且部分证据系王宏依法申请法院调取的，不应适用简易程序审理。三、一审法院法律适用错误，应当依法改判，或发回重审。一审法院认定案涉房屋未取得房产证，不具备上市交易的条件，更不能以房抵债，以及案涉房屋已纳入国有资产，驳回王宏的诉讼请求，没有法律依据。新香坊街道办辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。王宏向一审法院起诉请求：判令新香坊街道办将坐落于哈尔滨市香坊区哈成路323-325以北和煤管街1号以西的位置铁成社区服务站办公用房屋建筑面积955平方米中300平方米归王宏所有（价值约900,000元）。一审法院认定事实：2008年9月，新香坊街道办经向哈尔滨市香坊区人民政府请示后，在铁成社区煤炭研究所家属区内建设社区办公用房。2008年9月29日，新香坊街道办与中国煤炭物资东北公司哈尔滨分公司签订社区建设合同，合同约定该工程由莱滨公司承建，工程采取包工包料的建设方式，总投资额为900,000元。后案涉房屋的实际建设方为莱滨公司。2008年11月27日，黑龙江东港资产评估有限公司出具《哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处社区公益用房项目评估咨询报告》，报告中评估对象为坐落于哈尔滨市香坊区煤研所家属区院内的哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处铁成社区公益用房，使用面积为410平方米，建筑面积为615平方米，该房屋为砖混结构三层楼房（经新香坊街道办现场确认，铁成社区公益用房系该整体楼房中间之局部），评估结论中对于铁成社区公益用房的房屋评估咨询价值为1,112,641元，该结论使用有效期自2008年11月20日起至2009年11月19日止。2008年10月6日哈尔滨市香坊区人民政府办公室哈香政办发［2008］33号文件《香坊区人民政府办公室关于新建社区用房纳入国有资产管理的通知》中将哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处铁成社区的410平方米新建社区用房纳入国有资产管理计划。2010年11月25日，由哈尔滨市香坊区财政局行政事业资产管理科出具的国有资产证明亦可确认新香坊街道办使用面积为410平方米、建筑面积为615平方米的铁成社区公益用房为国有资产。2009年12月8日，哈尔滨众鑫工程造价咨询有限责任公司出具《哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处铁成社区办公楼工程结算审核报告》，根据报告可以确认案涉工程的施工单位为莱滨公司，案涉工程为三层办公楼一栋，占地面积为318.31平方米，建筑面积为954.93平方米，工程结算金额为755,590.87元。2009年12月28日，莱滨公司向新香坊街道办出具建筑业统一发票，票面金额为755,590.87元。新香坊街道办于2010年8月20日、2010年12月14日向莱滨公司先后支付了125,000元及90,590.87元，于2008年12月25日、2009年8月12日先后向中国煤炭物资东北公司哈尔滨分公司先后支付了200,000元及340,000元，上述金额合计为755,590.87元。2010年4月9日新香坊街道办与莱滨公司签订协议书，协议书载明：“经双方协商同意，甲方新香坊街道办事处将铁成社区办公用房西侧单元门1至3层，建筑面积300平方米，以每平方米1500元，共计450,000元抵工程款给乙方莱滨公司法人王宏。双方无异意，签订此协议”。2020年7月7日，莱滨公司出具情况说明表示同意将案涉工程的工程款及折抵房屋归王宏所有。后因案涉房屋拆迁，新香坊街道办与案外人黑龙江省金源房地产开发有限公司签订房屋置换协议书，约定将新香坊街道办坐落于哈尔滨市香坊区煤管街1号房屋建筑面积为955平方米的铁成社区办公用房置换为坐落于哈尔滨市香坊区哈成路323-325号以北和煤管街1号以西的位置小区内临道的商品房，置换的新房屋建筑面积不低于955平方米（不含阳台面积）。一审法院认为，本案实为以房抵债产生的纠纷，案件的争议焦点主要在于新香坊街道办与莱滨公司于2010年4月9日签订的协议书是否有效。以房抵债是否发生法律效力主要有三个条件：1.借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同，并将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，且不属于法律明文禁止的情形；2.该买卖合同不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形；3.人民法院应当对转化为已付购房款的借款本金及利息数额进行审查，以防出现当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。根据上述三个条件，结合本案的具体情况，对该协议书的法律效力分析如下：首先，本案中以房抵债的房产为一栋建筑面积为955平方米的三层楼房，新香坊街道办于2010年4月9日的协议中将该楼房的300平方米（建筑面积）抵给莱滨公司，而该栋楼房中有615平方米（建筑面积）于2008年10月6日纳为国有资产，可见涉及该以房抵债房产的产权人并不明确，王宏在庭审中亦认可其在以房抵债过程中，明确知道案涉房产没有房屋产权证书，我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。该以房抵债协议发生时，案涉房屋部分属于国有资产，且全部未办理产权登记手续，未取得房产证的房屋不具备上市交易的条件，更不能用于以房抵债。其次，案涉房屋中有615平方米已经纳为国有资产，而国有资产在进行转让时，根据《国有资产评估管理办法》应当进行资产评估，否则擅自处理国有资产的转让行为可能会致使国有资产流失，进而损害了国家或全民利益，也损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款，损害社会公共利益的合同无效，新香坊街道办与莱滨公司协议中处置的房产正是已纳入国有资产的房产的一部分，王宏虽主张协议书中300平方米（建筑面积）并不含在国有资产的范围内，但未能提供证据证实其主张，故对其这一主张，一审法院不予采信。综上，新香坊街道办与莱滨公司于2010年4月9日签订的协议书应当无效。一审法院在庭审过程中向王宏释明是否变更诉讼请求，王宏不变更其诉讼请求，故对王宏要求新香坊街道办将坐落于哈尔滨市香坊区哈成路323-325以北和煤管街1号以西的位置铁成社区服务站办公用房屋建筑面积955平方米中300平方米归王宏所有的请求不予支持，但王宏可依法另行提起诉讼主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决：驳回王宏的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证。王宏向本院提交证据如下：证据一、维修工程经费支出结算情况汇总表六页。拟证明：王宏除为新香坊街道办新建955平方米（建筑面积）的案涉房屋外，同时为新香坊街道办下辖的六个社区进行了原有办公用房的维修及相关施工改造，形成工程款292,558元，该工程款为王宏与新香坊街道办签订的以房抵债协议中所涉及的45万元工程款的组成部分。证据二、证人蔡某出庭作证证言。拟证明问题与证据一相同。经质证，新香坊街道办对王宏提交的证据一的真实性、合法性、关联性均有异议。认为该证据系王宏单方形成的证据，无客观证据加以核实，真实性存疑，且该证据并不属于一审庭审结束前已存在的，因客观原因无法取得或规定期限内无法取得的证据，不应认定为本案新证据，依法不应予以采信。新香坊街道办对证人蔡某证言的真实性、合法性、关联性均有异议。认为根据哈尔滨众鑫工程造价咨询有限公司出具的审计报告，明确对案涉工程954.93平方米（建筑面积）的工程量进行了审计，案涉工程款755,590.87元已全部支付给王宏，双方不存在欠付工程款问题。该证人证言不属于新证据，证人一审期间已获知王宏与新香坊街道办的诉讼情况，并为王宏出具了情况说明，证人一审应出庭而未出庭，有违程序规定，其证言依法应不予以采信。本院认证意见：王宏提交的证据一系其单方制作，无所涉及的社区签章认可，亦无相应证据予以佐证，不能证明该费用的实际产生，故对证据一的证明问题本院不予采纳。关于蔡某出庭出具的证言，该证人为新香坊街道办原主任，其拟证明哈尔滨众鑫工程造价咨询有限责任公司于2009年12月8日出具《哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处铁成社区办公楼工程结算审核报告》实际审核评估的建筑面积为610平方米，以及王宏为新香坊街道办下辖社区进行维修的事实。《哈尔滨市香坊区新香坊街道办事处铁成社区办公楼工程结算审核报告》中明确记载评估面积为954.93平方米，蔡某作为新香坊街道办原主任就评估机构审核的评估面积是否错误不属于其能够亲身感知的事实，而属于其推断范畴内，故在无其他证据予以佐证的情况下，其对该事实的证明效力非常弱。对于王宏是否为新香坊街道办下辖社区进行维修的事实，不能仅以其单方证言及王宏单方制作的证据予以认定，而应当结合本案其他证据予以综合评价上述事实是否客观存在。故本院对该证人证言的证明问题不予采纳。一审法院认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：王宏对案涉房屋确权的请求是否有合理的事实及法律依据。王宏对案涉房屋主张权利所依据的是2010年4月9日新香坊街道办事处与黑龙江莱滨建筑安装工程公司签订的协议书，因2009年12月8日的审核报告已经确认莱滨公司工程结算金额为755,590.87元，而新香坊街道办也于2008年12月至2010年12月间陆续支付上述金额。在此期间形成的前述协议在无其他有效证据佐证的前提下，不能直接证明双方就案涉工程另有45万元单独工程款的事实。二审中，王宏虽然举示了相关新证据，依本院认证意见其举示的证据并不能对该协议书形成有效佐证，故在确权请求权的基础事实上，王宏举证不足，此其一；其二，确权请求权系对登记在他人名下的物权行使变更的权利，而王宏所依据的协议只是享有债权请求权，且其主张确认的部分目前尚未进行物权登记，故王宏在请求权路径上亦选择错误，其请求不能得到法律支持。综上所述，王宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,800元，由王宏负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 张禹珩审判员 赵 晟()二〇二〇年十月二十九日法官助理乔雪飞书记员于文娟