吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初1865号原告：张建永（别名张建昌），男，1960年10月17日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：张旭，男，1985年10月1日出生，汉族，住吉林省珲春市，系张建永次子。委托诉讼代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。被告：珲春众晟商砼有限公司，住所地：吉林省珲春市靖和街丽水富苑**门市。法定代表人：胡明锁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵君，该公司监事。原告张建永与被告珲春众晟商砼有限公司（以下简称“珲春众晟公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建永的委托诉讼代理人张旭、赵超，被告珲春众晟公司的委托诉讼代理人赵君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建永向本院提出诉讼请求：要求珲春众晟公司立即支付2020年6月3日至2021年6月2日的租金30万元及逾期付款违约金（自2020年6月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率基础上上浮30%计算至付清时止)。事实和理由：2017年6月3日，珲春众晟公司与张建永签订《房屋租赁合同》，约定张建永将房屋出租给珲春众晟公司用于办公、生产与销售。租赁期限为六年，自2017年6月3日起至2023年6月2日止，前两年每年租金28万元，中间两年每年租金30万元，最后两年每年租金35万元。珲春众晟公司于协议签订后三日内交付第一年租金，以后在每年5月31日前交付下一年租金。珲春众晟公司按约定交付前两年租金后，第三年起的租金一直未付并继续占有使用房屋，上一年度欠付的租赁费用已经珲春市人民法院判决并发生法律效力。张建永现要求珲春众晟公司立即支付2020年6月3日至2021年6月2日的租金30万元及逾期付款违约金。珲春众晟公司辩称，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，我公司如提前解除租赁，应提前三个月通知张建永，故我公司享有提前解除合同的权利。根据合同第十四条约定，我公司不得因组织机构内部、家庭成员、合伙人等内部意见分歧主张合同无效或提前终止履行，否则将承担违约责任。但我公司解除合同的根本原因系经营不善，已经停产停业，无能力再继续承租房屋，因此不应承担解除合同的违约责任。我公司已于2019年6月1日向张建永送达解除通知，双方之间的租赁关系早已解除。即使张建永否认收到解除通知，但其已于2019年提起过要求支付租金的诉讼，案件已经法院判决并进入执行程序，这也意味着双方之间的租赁关系已经解除。我公司在向张建永送达解除通知后，张建永已经接管房屋并用来养牛，因此张建永实际上已经收回租赁房屋并自行使用。2019年10月份，我公司根据相关部门的指令将原建于三家子乡大棚基地的彩钢房安置在公司的空场处，并将原租赁房屋内的物品搬移至彩钢房内，并非是我公司自建彩钢房便不再租赁张建永的房屋，而是相关部门要求拆除农用地上的类似设施，当时我公司已经停工停产，为避免彩钢房作为废铁出售而浪费所采取的措施。此彩钢房属于简易设施，无相关房照及附属设施，根本无法满足我公司用作实验室和办公室的需要。综上，我公司与张建永之间的《房屋租赁合同》已经解除，请求驳回张建永的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于珲春众晟公司提交的《关于解除房屋租赁的通知》。珲春众晟公司以此证明案涉租赁合同已经于2019年6月1日通知张建永解除。张建永否认收到解除通知。珲春众晟公司未能提交相关证据证明通知送达到张建永，本院对该份证据不予采信；2.对于张建永是否已经接管租赁房屋并实际使用。珲春众晟公司提交2020年8月17日拍摄的照片、视频及证人孟某出庭作证，以此证明张建永已经接管租赁房屋并实际使用。张建永对照片和视频的真实性予以认可，但表示在照片和视频中并未显现养牛的事实，同时对于证人孟某陈述张建永接管租赁房屋后用于养牛的证言，张建永认为孟某与珲春众晟公司的监事赵君系亲属关系，其证言并不真实。本院认为，珲春众晟公司所提交的照片和视频中并未体现张建永使用租赁房屋养牛，证人孟某与珲春众晟公司的监事赵君系亲属关系，其证言属于孤证，故本院对上述证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年4月22日，珲春市人民法院作出（2001）珲法执字第180号民事裁定，裁定将珲春市英安乡建筑工程公司在原珲春国贸轧钢厂院内的1588.35平方米房屋，以评估价格抵偿给申请执行人张建昌，房屋产权过户费、土地补偿费等由珲春市英安乡建筑工程公司负担。但因珲春市英安乡建筑工程公司一直未负担相关费用，所以房屋一直未办理产权过户手续，由张建昌实际占有使用。在办理第二代居民身份证时，张建昌改名为张建永。2017年6月3日，珲春众晟公司与张建永签订《房屋租赁合同》，约定张建永将上述房屋出租给珲春众晟公司用于办公、生产与销售。租赁期限为六年，自2017年6月3日起至2023年6月2日止，前两年每年租金28万元，中间两年每年租金30万元，最后两年每年租金35万元。珲春众晟公司于协议签订后三日内交付第一年租金，以后在每年5月31日前交付下一年租金。2019年7月17日，因珲春众晟公司未按期交付2019年6月3日至2020年6月2日的租金，张建永起诉至珲春市人民法院，要求珲春众晟公司立即支付租金及逾期付款违约金。2019年11月12日，珲春市人民法院作出（2019）吉2404民初2114号民事判决，判决支持了张建永的诉讼请求，判决书已经发生法律效力。珲春众晟公司现已在2020年6月2日前将租赁房屋内的物品搬移至院内彩钢房，正式撤出租赁房屋，但双方之间的租赁合同并未协商解除。另查明，珲春众晟公司在与张建永签订房屋租赁合同的同时，亦与他人签订了所在土地的租赁合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。珲春众晟公司与张建永签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行。珲春众晟公司辩称已于2019年6月1日通知张建永解除租赁合同，张建永否认收到通知，珲春众晟公司未能提交相关证据证明解除通知送达到张建永，本院对其抗辩意见不予支持。根据《房屋租赁合同》第七条约定，如珲春众晟公司提前解除租赁，应提前三个月通知张建永。珲春众晟公司虽未能举证证明已经通知张建永解除合同，但在本案2020年8月17日第一次开庭时已提出解除租赁，且在2020年6月2日前已经搬离租赁房屋，故应视为珲春众晟公司履行合同约定的解除条款，双方的租赁关系应于2020年8月17日起的三个月后解除。因此，珲春众晟公司仍应按照合同约定的租金标准支付2020年6月3日起至2020年11月17日止的五个半月租金共计137500元（300000元/年÷12个月×5.5个月），并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为基础，上浮30%作为计算逾期付款违约金的标准。张建永经本院释明未要求解除合同并支付违约金，故其可另案主张解除合同的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：珲春众晟商砼有限公司于本判决发生法律效力后，立即给付张建永租赁费137500元及逾期付款违约金（自2020年6月3日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算至付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由珲春众晟商砼有限公司负担1775元，由张建永负担1125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 程 功 二〇二〇年十月三十一日书记员 李双华