成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初14206号 原告：信和（福州）物业管理有限公司，住所地福州市五四路**信和广场****。 法定代表人：田兆源，职务董事长。 委托诉讼代理人：周磊，男，汉族，系公司员工。 被告：张之豪，男，汉族，1984年8月13日出生，住四川省南江县。 原告信和（福州）物业管理有限公司（以下简称“信和物业公司”）诉被告张之豪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告信和物业公司的委托代理人周磊、被告张之豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告信和物业公司提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付“信和·御龙山”11幢1单元36层02号房拖欠的物业服务费人民币5，940.36元；2.判令被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金（以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%的标准，自欠付之日起暂计至2020年6月30日的金额为人民币4，609.72元，最终计算至实际支付完毕之日止）事实和理由：原告于2015年5月11日与信和置业（成都）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区御风二路19号的“信和·御龙山”住宅小区**提供**物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，住宅的收费标准为每月4.8元/月/平方米，业主应按月交纳物业服务费，业主用于每个缴纳周期起始之日起5日内交费，未按时足额缴纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。2015年5月11日，被告与信号置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了“信和·御龙山”11幢1单元36层2号住宅房屋一套，同日还签署了《业主临时管理规约》以及《承诺书》，承诺遵守该规约的规定。其后，被告未按期缴纳该房屋的物业服务费，拖欠2019年1月至2020年6月30日的物业服务费，共计人民币5，940.36元。就上述欠费事宜，原告多次向被告进行催收，2019年12月20日原告又委托北京大成（成都）律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付上述拖欠的物业费，但被告至今未支付。 被告张之豪辩称，物业费金额及起止时间均无异议，对于违约金计算方式存在异议，应当按照同期银行利息进行计算。被告不是不愿意缴纳物业费，是因为2018年4月8日被告在收房后进行装修时发生空调线出现问题，联系开发商处理此事未果，被告自己垫资处理了此事。后被告购买冰箱由搬运员工搬入房后，发现运送时将被告家的门撞坏了，在被告通知物业后要求需要得到被告的允许后才能放行，但原告没有将此事处理妥当，导致我的门撞坏后无人进行维修，后续（三日后）又发生了相同的事情。被告和原告的物业的管家多次沟通处理此事，但原告方不愿意协商此事。 本院经审理认定事实与原告起诉的事实基本一致。 庭审中，原告明确被告每月物业费为330.02元，按月缴纳，被告欠付2019年1月-2020年6月的物业费共计5，940.36元；对于违约金，只要在当月三十日前缴纳了物业费就不会计算违约金，都是从次月一日起算上一个月的违约金。 庭审中，被告表示对物业费无异议，认为违约金标准过高，且被告不是故意拖欠物业费，希望调整以银行同期利息标准计算。 以上事实有下列经过庭审质证的证据在案证实：1.原被告身份信息；2.前期物业服务合同、业主临时管理规约的承诺书；3.催费通知书、律师函凭证、缴费凭证；4.住宅钥匙、文件签收、房屋移交确认书；5.微信聊天记录、房屋查询信息摘要；6.庭审笔录。 本院认为，本案原、被告虽然未签订书面的物业服务合同，但原告实际履行了物业管理服务义务，原、被告之间建立了物业服务合同法律关系。现被告认可拖欠原告2019年1月至2020年6月30日的物业费5，940.36元，故被告应支付原告物业费5，940.36元。对于被告提出的被告房屋空调线存在问题、以及原告门禁放行存在问题等抗辩意见，明显超出物业服务范围，本院不予采纳。对于违约金，案涉合同约定按未付金额每日0.3%计算违约金，该违约金标准明显过高，本院酌定为：以未付金额为基数，按照年利率6%的标准计算，因物业费为按月缴纳，故违约金也应按分段计算：1.截止2020年6月30日的违约金合计为240.99元（详见附件：违约金计算表）；2.2020年7月1日之后的违约金计算方式为：以5，940.36元为基数，按照年利率6%的标准，自2020年7月1日起计算至款项实际付清之日止。原告诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下： 一、被告张之豪于本判决生效之日起十日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付物业服务费5，940.36元及违约金（违约金分段计算如下：1.截止2020年6月30日，违约金为240.99元；2.以5，940.36元为基数，按照年利率6%的标准，从2020年7月1日起计算至款项实际付清之日止）； 二、驳回原告信和（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64元，减半收取计32元，由被告张之豪承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张鹏 二〇二〇年十月二十八日 书记员  陈莉 附件：截止2020.6.30违约金计算表                            欠费月份                       欠费金额（元）                       违约天数                       违约金计算方式：（元）             330.02×6%÷365×违约天数                               2019.1                       330.02                       2019.2.1-2020.6.30,             计516天                       27.99                               2019.2                       330.02                       2019.3.1-2020.6.30，             计488天                       26.47                               2019.3                       330.02                       2019.4.1-2020.6.30，             计457天                       24.79                               2019.4                       330.02                       2019.5.1-2020.6.30，             计427天                       23.16                               2019.5                       330.02                       2019.6.1-2020.6.30，             计396天                       21.48                               2019.6                       330.02                       2019.7.1-2020.6.30，             计366天                       19.85                               2019.7                       330.02                       2019.8.1-2020.6.30，             计335天                       18.17                               2019.8                       330.02                       2019.9.1-2020.6.30，             计304天                       16.49                               2019.9                       330.02                       2019.10.1-2020.6.30，计274天                       14.86                               2019.10                       330.02                       2019.11.1-2020.6.30，计243天                       13.18                               2019.11                       330.02                       2019.12.1-2020.6.30，计213天                       11.55                               2019.12                       330.02                       2020.1.1-2020.6.30，             计182天                       9.87                               2020.1                       330.02                       2020.2.1-2020.6.30，             计151天                       8.19                               2020.2                       330.02                       2020.3.1-2020.6.30，             计122天                       6.62                               2020.3                       330.02                       2020.4.1-2020.6.30，             计91天                       4.93                               2020.4                       330.02                       2020.5.1-2020.6.30，             计61天                       3.31                               2020.5                       330.02                       2020.6.1-2020.6.30，             计30天                       1.63                               2020.6                       330.02                       计0天                       0                               合计                       5940.36                                             240.99