广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初6442号原告：阳江市阳东区长盛房地产有限公司，住所地：阳江市阳东区***********，统一社会信用代码：914***********432C。法定代表人：金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志飞，广东圣度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小颜，广东圣度律师事务所（实习）律师。被告：韦开元，男，2012年5月12日出生，汉族，住广东省信宜市**********。公民身份号码：440************635。法定代理人：罗宇婷，女，1977年4月23日出生，汉突，住广东省信宜市**********。公民身份号码:4409211977********。委托诉讼代理人：黄晶晶，广东赢信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宏瀚，广东赢信律师事务所律师。第三人:韦其林，男，1972年10月2日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区*****************，现住广东省茂名市茂南区********。公民身份号码：441************910。原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司与被告韦开元、第三人韦其林案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司的委托诉讼代理人陈志飞、被告韦开元的委托诉讼代理人黄晶晶庭参加了诉讼。第三人韦其林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号房地产；2、本案所有诉讼费用由被告韦开元承担。事实与理由：原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司（下称“长盛公司”）与第三人韦其林于2013年11月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号2013110688）以及于2016年2月1日签订《商品房买卖合同》补充协议，约定被告韦其林购买原告长盛公司的坐落于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号房地产。上述房产进行了相应的商品房买卖（预购）登记（合同备案号：预合备201304337）以及预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023110号）。原告长盛公司于2017年9月21日取得阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号房地产的不动产权证书【粤（2017）阳江市（阳东）不动产权第0008162号】。阳东区人民法院于2020年4月13日依法作出（2019）粤1704民初2680号民事判决书，判决解除原告长盛公司与第三人韦其林关于上述房产的买卖合同等，该民事判决书已于2020年5月7日生效。鉴于上述房产在贵院（2019）粤1702执754号案中执行，原告长盛公司针对上述执行案件提出执行异议，贵院于2020年7月22日作出（2020）粤1702执异87号执行裁定书驳回原告长盛公司的异议请求，原告长盛公司于2020年7月30日收到上述执行裁定书。原告认为不得执行上述房产理由如下：一、上述房产登记于原告长盛公司的名下，属于原告长盛公司的财产，原告长盛公司享有上述房产的所有权，该房产并未正式登记到第三人韦其林名下，对于第三人韦其林来说仅为预告登记，预告登记并不产生物权变动的效力，日后第三人韦其林能否取得物权还需要根据预告登记的基础交易即房屋买卖能否完成以及履行而定，同理预查封也只是为了限制日后权利人完成本登记之后对房产的处分，其基础也是第三人韦其林日后能够取得房产的所有权，只要房屋买卖合同被解除，房屋买受人就不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力即消灭，预查封也应被解除。本案房屋买卖合同已由阳东区人民法院生效判决依法解除，很明显上述房产已丧失被执行的事实以及法律基础，原告长盛公司仍享有上述房产的所有权，可以排除执行。二、最高人民法院于2019年11月8日法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民会议纪要”）第124条案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉中已明确：执行异议申请与执行异议之诉适用不同的审查标准，进入执行异议之诉阶段，判断异议是否成立的审查标准时，未再区分另案生效法律文书的生效时间是在查封前抑或查封之后，而是依据另案生效法律文书的类型，直接规定了不同的法律后果。因此（2020）粤1702执异87号执行裁定书依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款关于被查封后生效判决书无法排除执行的规定在执行异议之诉阶段已不再适用。而针对解除买卖合同的生效判决，该会议纪要认为此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，可排除金钱债权的执行。具体到本案中，阳东区人民法院（2019）粤1704民初2680号民事判决书已查明原告长盛公司代第三人韦其林偿还给工商银行阳东区支行的款项已超过韦其林所借款项，同时首期购房款第三人韦其林并未支付对价，原告长盛公司无需退还，针对该无对价无需返还价款的情形，《理解与适用》一书在第627页特意指出：举重明轻，本条同样适用于没有支付对价的买卖合同解除情形。因此，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民会议纪要”）第124条的规定，阳东区人民法院生效判决上述房产的买卖合同解除，而且确认原告长盛公司不需返还价款给第三人韦其林，该生效判决可以排除执行。三、最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要关于《合同解除对预查封执行效力的影响》得出明确意见：房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。该法官会议讨论的案情与本案同样一致：案例中2015年4月房产已进行预查封，预查封之后，双方当事人于2017年3月以仲裁裁决解除商品房买卖合同，后以该仲裁裁决提起执行异议之诉。可见，最高院最新观点明确支持合同解除可排除预查封的执行行为。四、类案判决同样持相同观点，日照市中级人民法院（2019）鲁11民终1952号日照振远置业有限公司、日照一鸣科贸有限公司二审民事判决书以相同理由认定案中房产不得执行，该案同样是在预查封之后，当事人以另案生效的合同解除仲裁裁决书申请排除执行。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的有关规定，本案明显可以参照适用。综上所述，上述房产登记在原告长盛公司名下，原告长盛公司享有上述房产的所有权，同时上述房产的基础买卖合同已经由另案生效判决依法解除，建立在其基础之上的预告登记以及预查封再无依据，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定、最高人民法院第二巡回法庭最新法官会议纪要以及最新的类案判决均支持本案类似情况可以排除执行，因此，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告韦开元辩称：一、阳江市阳东区长盛房地产有限公司提出排除执行异议所依据的另案生效法律文书在执行标的被查封之后，不能排除执行。涉案房屋于2019年4月8日被法院（2019）粤1702执754号案第一顺位轮候查封了，而阳江市阳东区长盛房地产有限公司提出排除执行异议所依据另案(2019)粤1704民初2680号民事判决书生效法律文书是在2020年4月13日作出的，即查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。阳江市阳东区长盛房地产有限公司提出排除执行的请求应不予以支持。“九民会议纪要”在第124条中也肯定了上述26条规定的规则，明确了可以参考适用，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉是可以参考适用。二、案涉房屋为第三人（被执行人）所有。案涉房屋巳预告登记在被执行人韦其林名下，对外进行了公示，且已交由被执行人占有使用，归被执行人所有。被执行人未能完成正式登记的原因并不是其不继续履行合同义务，而是阳江市阳东区长盛房地产有限公司故意拖延不办理所致，阳江市阳东区长盛房地产有限公司提出排除执行所依据的判决也没有对案涉房屋的权属进行确认，所以阳江市阳东区长盛房地产有限公司主张其为案涉房屋所有权人缺乏依据。三、如确认阳江市阳东区长盛房地产有限公司依据可排除执行，阳江市阳东区长盛房地产有限公司需返还购房款3714393元才能排除执行。本案情形与“买受人没有支付对价”的情形予以区分，被执行人在购买案涉房屋时巳向阳江市阳东区长盛房地产有限公司支付了首期购房款1857393元和贷款支付了剩余购房款1857000元，即被执行人在购房时巳支付了全部对价，而无论阳江市阳东区长盛房地产有限公司提供给被执行人的借款或者是代被执行人垫付的购房款和代为偿还的银行贷款，均是阳江市阳东区长盛房地产有限公司对被执行人所形成的新的债权，与韦开元对被执行人享有的债权地位平等，应在执行被执行人韦其林的财产中与其他申请执行人的债权按比例参与分配。然而（2019）粤1704民初2680号民事判决书将阳江市阳东区长盛房地产有限公司对被执行人所享有的借款或垫付、代偿房款的债权与被执行人支付的购房款对价予以抵扣，从而免除了阳江市阳东区长盛房地产有限公司返还购房款的义务，如果无需要求阳江市阳东区长盛房地产有限公司返还房款而确认排除本案执行，明显对韦开元和其他债权人不公平，也明显不符合“九民会议纪要”第124条规定的“平衡各方当事人的利益”精神。四、案涉房屋已经进入挂网拍卖程序，如排除执行，将损害所有债权人的利益。案涉房屋区别于一般的预查封，贵院已于2019年8月3日委托评估公司对案涉房屋进行评估；于2019年10月16日作出执行裁定，裁定拍卖、变卖涉案房屋；于2019年10月17日作出拍卖公告，其他债权人也提出了参与分配。本案的查封已不单单是对被执行人案涉房屋财产的保全和限制其对案涉房屋财产的转移，而是通过执行程序对标的物进行拍卖而达到实现申请执行人债权的效果，其效力与正式查封相同。而且被执行人韦其林已没有其他财产可供执行，如果排除案涉房屋的执行，那么所有债权人的利益均将收到损害、无法得到保障，执行案涉房屋过程中所产生的评估费、执行费等费用将由谁来承担也是存在的问题，因此，从平衡各方当事人的利益出发，不能排除案涉房屋的执行。五、韦开元申请执行请求的是要求被执行人支付抚养费,是决定一名小朋友是否能安全、健康成长的费用。如果排除案涉房屋的执行，那么韦其林再难以得到抚养费，影响的不只是一个人的债权，而是一名小孩子生存、生活的粮食，韦其林本是非婚生子女，由其母亲独自抚养，其母亲靠从事滴滴生意为生，生活非常拮据，抚养费再不能取得，对韦开元的健康成长将是一记沉重的打击。六、诉讼费36520元对韦开元来说是一笔不小的费用，韦开元在申请查封执行案涉房屋是依法依规的，不存在过错行为，无论本案最终是否确认排除执行，韦其林均不应该对本案所产生的诉讼费承担责任。综上所述，原告依据的（2019）粤1704民初2680号民事判决书不足以排除案涉房屋的执行，希望法院予以驳回原告的诉讼请求。第三人韦其林没有到庭，也没有书面答辩。经审理查明：涉案房屋坐落于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号房地产[不动产权证号：粤（2017）阳江市（阳东）不动产权第0008162号]。2013年11月15日，出卖人阳江市阳东区长盛房地产有限公司与买受人韦其林签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013110688），该房屋建筑面积422.09平方米，套内建筑面积413.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.39平方米，该商品房的用途为商业，属框架结构，层高首层5米，二层4米，建筑层数地上7层，地下**。该商品房属于预售商品房，按套内面积计算，单价为每平方米8978.47元，总价款3714393元，首期楼款1857393元整已付清，余款1857000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。上述合同签订时，韦其林并未实际向长盛公司支付首期购房款1857393元，而是由原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司代韦其林支付购房款1857393元。上述《商品房买卖合同》签订后，阳江市阳东区长盛房地产有限公司与韦其林于2013年12月20日向阳江市阳东区*******办理了商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304337），并于2014年1月13日向阳江市阳东区住房和城乡规划建设局办理了预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预登阳东预购字第0300023110号）。2016年2月1日，双方签订《补充协议》，该协议约定：“根据出卖人阳江市江城区长盛房地产有限公司和买受人韦其林双方在2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013110688），就《商品房买卖合同》中未尽事宜订立本补充协议，以资信守。订立本协议之前，买受人已就该商品房的详细情况及本补充协议的条款内容向出卖人作了充分咨询和了解，且出卖人已提示买受人特别注意本补充协议的条款内容。第一条，办理房地产权证过程中，如遇政府部门增加新规、变更收费项目或者调整税费的缴费时间，买受人应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。第二条，鉴于出卖人依据按揭贷款合作协议就买受人的按揭贷款向有关按揭贷款银行承担阶段性的连带担保责任，如因买受人未依约履行义务，导致出卖人承担连带担保责任（包括但不限于：代为还款、对该商品夸若行回购）、出卖人即取得对该商品房的优先受偿权，出卖人有权单方解除双方签订《商品房买卖合同》，买受人应赔偿出卖人受到的全部损失。该损失包括但不限于：代为偿还的借款本金、利息、罚息、复利，出卖人贷款银行追索以及出卖人向买受人追偿支出的诉讼费、律师费、证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费、保全保险费等，解除知自送达买受人之日起生效。第三条，因非出卖人的原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致出卖人未能在约定期限内取得确权的，出卖人不承担违约责任。第四条，补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若《商品房买卖合同》的约定与补充协议有抵触或不符之处，补充协议约定为准。”被告韦其林贷款后未依约偿还案涉抵押贷款本息，且其从2015年9月22日起没有再向工商银行阳东支付还款，阳江市江城区长盛房地产有限公司承担了连带保证责任，代韦其林向工商银行阳东支行偿还了贷款本息合计1986221.64元（本金1644795.17元+利息341426.47元）。2017年9月21日，阳江市阳东区长盛房地产有限公司办理了涉案房屋的不动产权登记，证号为：不动产权证号：粤（2017）阳江市（阳东）不动产权第0008162号。本院在审理原告韦开元与被告韦其林抚养费纠纷一案中，2018年11月27日本院作出（2018）粤1702民初4758号民事调解，调解协议如下：一、对于2012年5月12日至2030年5月12日期间原告韦开元的抚养费合计390000元，该款由被告韦其林分三期付清给原告韦开元，第一期定于2018年12月15日前支付130000元，第二期定于2019年1月15日前支付130000元；第三期定于2019年2月15日前支付130000元；二、如被告韦其林不按期履行完毕上述任何一期付款义务，则原告韦开元有权即时向法院申请强制执行被告韦其林支付上述全部的款项；三、本案受理费50元（已减半收取，原告韦开元已预交），由被告韦其林承担（该受理费由被告韦其林在2018年12月15日前迳付给原告韦开元）。调解生效后，被告韦其林没有履行生效法律文书确定的义务，原告韦开元向本院申请强制执行。本院于2019年2月12日立案强制执行，案号为(2019)粤1702执754号。2019年3月29日，本院作出（2019）粤1702执754号执行裁定，裁定查封涉案房地产。2019年4月8日，本院第一顺位轮候查封了涉案房地产。2019年10月16日，本院作出（2019）粤1702执754号之一执行裁定，裁定拍卖、变卖涉案房地产。2020年7月16日，案外人阳江市阳东区长盛房地产有限公司向本院提出书面异议，请求法院中止（2019）粤1702执754号案的执行，中止对合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号房产的执行与拍卖，以及解除对上述房产的查封。案外人阳江市阳东区长盛房地产有限公司并向本院提供了阳东区人民法院（2019)粤1704民初2680号民事判决书及该判决的生效证明书。其中(2019)粤1704民初2680号民事判决是阳东区人民法院于2020年4月13日作出，判决如下：一、解除原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司与被告韦其林于2013年11月15日签订的合同编号为2013110688《商品房买卖合同》以及于2016年2月1日签订的《补充协议》；二、被告韦其林于本判决发生法律效力之日起十日内返还阳江市阳东区合山新城金山小区B区*****101号商品房给原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司；三、被告韦其林在阳江市阳东区合山新城金山小区B区*****101号商品房被预查封以及预购商品房抵押权预告登记情形消除后三十日内，协助原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司办理上述商品房的商品房买卖（预购）登记（合同备案号为：预合备201304337）涂销手续；四、被告韦其林在阳江市阳东区合山新城金山小区B区*****101号商品房被预查封以及预购商品房抵押权预告登记情形消除后三十日内，协助原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司办理上述商品房的预购商品房预告登记（房地产预告登记证号为：粤房地预等阳东预购字第0300023110号）涂销手续。证明书载明：(2019)粤1704民初2680号民事判决于2020年5月7日生效。本院于2020年7月22日作出（2020）粤1702执异87号执行裁定书，驳回案外人阳江市阳东区长盛房地产有限公司的异议请求。阳江市阳东区长盛房地产有限公司据此向本院提起案外人执行异议之诉，请求如诉称。另查明，涉案房地产的首封案号为本院（2016）粤1702执2763号，查封时间为2016年12月2日。目前，该案已执行完毕。以上事实有身份证、房屋所有权证、契约、电费扣缴凭据、证人证言、执行裁定书等为据。本院认为，本案是案外人执行异议之诉纠纷，主要审查的是作为案外人的阳江市阳东区长盛房地产有限公司是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”规定，在形式上，预告登记保全买房人的权利而赋以卖方人义务，但在引发该预告登记的原因行为即商品房买卖合同效力变动的情况下，预告登记的效力亦相应发生变动。本案中，被告韦其林与阳江市阳东区长盛房地产有限公司签订《商品房买卖合同》后，没有按照约定支付首期款及偿还贷款本息，构成严重违约，阳东区人民法院根据阳江市江城区长盛房地产有限公司的请求，作出（2019）粤1704民初2680号民事判决解除上述《商品房买卖合同》，且该判决已经发生法律效力。在商品房买卖合同被解除后，涉案房屋的预告登记因为失去了基础关系而失效。其次，从制度规范目的而言，房屋预告登记制度限制预告登记义务人对房屋的处分权，而人民法院预查封限制的是预告登记权利人对房产的处分权，即人民法院预查封并非直接针对预告登记义务人阳江市阳东区长盛房地产有限公司的处分权利。从权利义务相一致的角度而言，韦开元申请查封涉案房屋，并不能获得韦其林在商品房买卖合同项下的权利，也不能冻结阳江市阳东区长盛房地产有限公司与韦其林之间的商品房买卖合同项下的权利义务。且查封属于司法行为，除非有法律的明确规定，否则不能直接干预合同当事人之间权利义务的履行，包括房地产开发企业的合同解除权。由此，查封涉案房屋实质上固定了预告登记簿上的房屋登记状况。而商品房买卖合同补充协议明确约定了违约解除条款，阳江市阳东区长盛房地产有限公司通过法律程序确认韦其林的违约事实并解除了房屋买卖合同，并不受查封的影响。最后，韦开元申请人民法院预查封，能够获得的财产性价值是将来房屋本登记之后债权的实现。人民法院对预告登记的查封是预查封并非查封，在房屋买卖合同未解除前，二者效力一致。但在讼争房屋的商品房买卖合同被阳东区人民法院生效的（2019）粤1704民初2680号判决所解除后，韦开元不能举证推翻另案生效裁判认定的事实和结果的，对（2019）粤1704民初2680号判决的结果应当予以采信。涉案房屋预告登记因房屋买卖合同解除而失效，房地产开发企业作为所有权人，有权请求人民法院解除预查封，注销预告登记。综上，原告请求停止对涉案房屋的执行，理据充分，本院予以支持。第三人韦其林经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行韦其林名下坐落于阳江市阳东区合山镇牛栏、东河管区合山河地段合山新城金山小区B区B3栋1层101号房产[不动产权证号：粤（2017）阳江市（阳东）不动产权第0008162号]；二、驳回原告阳江市阳东区长盛房地产有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费36520元，由被告韦开元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  凌远文人民陪审员  林结元人民陪审员  李汉彬二〇二〇年十月二十三日书 记 员  魏青梅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；