河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初5116号原告（反诉被告）余涛，男，汉族，1963年4月11日出生，住潢川县。委托诉讼代理人严明，河南豫金律师事务所律师。被告（反诉原告）杨豫萍，女，汉族，1973年2月2日出生，住潢川县。原告余涛与被告杨豫萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日作出（2018）豫1526民初5089号民事判决，宣判后，被告杨豫萍不服，向信阳市中级人民法院提出上诉，信阳市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）豫15民终4119号民事裁定，裁定：一、撤销河南省潢川县人民法院（2018）豫1526民初5089号民事判决；二、本案发回河南省潢川县人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余涛向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告的房屋租赁协议；2、判决被告将所租赁的房屋恢复原状并腾空;3、判决被告向原告支付2017年10月26日至2018年10月26日期间的房屋租赁费112000元及拖欠期间的资金占用利息损失，按同期金融机构贷款逾期罚息标准(即基准利率的130%)从2017年9月6日计算至款清日;4、判决被告按年租金112000元的标准，向原告支付2018年10月26日至实际腾出日期间的房屋租赁费。5、判决被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年10月份订立房屋租赁协议，约定被告杨豫萍租赁原告位于商贸城××道××房屋四间，每间年租金28000元，租赁期限从2016年10月26日至2017年10月26日止，签协议时付清当年租金，当年第10个月后的10天内付清下年租金。协议签订后，被告进驻营业，店名为美饰美佳。至提起诉讼之日，被告除签协议时支付了当年房租外，拖欠了2017年10月26日至2018年10月26日期间的房租112000元，也未按约定预交2018年10月26日至2019年10月26日期间的房租。原告认为，双方签订的房屋租赁协议到期后即转为不定期租赁合同，且被告存在拖欠房租的违约行为，原告有权随时解除合同并要求支付拖欠的房租及损失。为保护原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）杨豫萍辩称，原告余涛请求事项不能成立，理由为：原告在租赁期内未履行法律义务即房屋维修义务，造成被告合同期内无法实现合同目的，因此依据合同法相关规定，应承担被告的损失及违约责任。根据原告的违约及未履行法律义务，请求法庭减少或延长租期或者不支付租金。原告在复庭出示的文件中，充分说明涉案房屋是国税局的国有资产，不是原告的个人资产。该房屋未取得建设工程规划许可证，更没有按照建设工程规划许可证的规定建设，国家法定禁止出租。而且国税局并没有委托原告出租，因此，原告不具备获得国有资产收益的法定资格。应当驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）杨豫萍提出反诉请求，1、请求法院依法判令赔偿我租赁房屋装修及经营损失15万元整(装修损失10万元、经营损失5万元);2、判令原告修复租赁房屋，达到实现合同目的为准;3、延长1年租赁期限:4、承担本案诉讼费。事实与理由:我于2016年10月26日至2017年10月26日租赁原告商贸城商铺四间，约定一年总房租费即112000元，租赁房屋时间最低为两年。合同签订后我即投入装修，楼上楼下装修花费接近30万元。我租赁该房屋主要从事家居用品经营。房屋装修投入使用约两个月屋顶开始渗水，导致一楼墙面严重受潮，所经营的床上用品无法货架摆放。2017年12月份左右，楼顶雪水大量渗透许多商品严重受潮，损失惨重。期间我多次向原告提出维修，均未得到解决，我提出自己找人维修，原告不作回复。截止现在，墙面还大面积受潮，无法实现房屋租赁经营目的，并直接造成反诉人巨大损失。综上，依据《合同法》第一百零七条、第二百二十一条、第二百三十一条之规定，请求法院依法支持我的诉求。原告余涛为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：原、被告2016年10月26日签订的租赁合同。证明：双方签订合同的基本事实及权利义务，重点是租金标准，租赁期限、付款期限，装修装饰合同已经约定自行拆除，原告无需补偿等事实。证据2：被告杨豫萍经营店铺营业的照片视频，拍摄于2018年12月4日。证明：证明被告所租赁的房屋可正常经营使用。证据3：被告杨豫萍2019年12月18日向潢川县人民法院提交的书面咨询材料。证明：被告杨豫萍一直没有将房屋交给余涛。应当计算房屋占用费直至交房。证据4：2019年7月29日潢川法院原审理该案的工作日志。证明：证明在第一次诉讼之后被告一直不同意腾房交付钥匙。证据5：2003年12月19日潢川县建设局发的规划许可证。证明：被告租赁我的房屋不是违章建筑，有规划手续。被告杨豫萍质证意见：证据1的房屋租赁协议是我与余涛签订的属实，但是协议写明了费用为两年一定。对证据3有异议，我早就已经腾出房屋了，没有再使用其房屋。对证据4不予认可，因为之前的案件审理已经严重违法，我对其写的东西不认可。证据5中原告拿的是国税局的建设规划，不是原告本人的房屋建设规划。被告杨豫萍提交证据如下：证据1：原一审卷宗31-47页聊天记录，证明为第二年房屋租金没交的原因。证据2：24-30页证明房屋从2017年5月3日开始漏水，无法经营使用的证明材料。证据3：2019年2月28日潢川县住房和城乡建设局出具的说明一份，证明余涛的房屋没有相关建设手续。证据4：照片3页，2019年12月6日以后拍的，证明租赁的房屋一、二楼的墙体情况。原告余涛质证意见：证据1、2可以证明房屋确实漏水，对使用有一点影响，但是原告租赁的期限为两年，实际影响的时间比较短，原告方也积极的维修。证据3被告查的是余涛名下的房屋，但是原告所租赁给被告的房屋登记并不是在余涛名下，且被告已实际支付给原告一年房屋租金。证据4的照片没有拍摄时间，对真实性不予认可，也不是经营使用期间的照片，而是被告搬走之后的照片。根据以上证据材料，结合庭审调查可认定以下事实：2016年10月26日，原告余涛与被告杨豫萍签订《房屋租赁协议书》，约定“一、乙方自愿租赁甲方商贸城七米道南门面房做仓库或营业使用。从东往西第七、八、九、十间，并房屋充分了解…二、房屋年租金每间2贰万捌仟元（含2层），乙方必须一次性付清当前一年租金，另附房屋水电地板设施等保证金3千元。…四、…若乙方装修需经甲方同意认可，合同到期，乙方负责拆除，同时乙方将房屋恢复原样，甲方不负责任何费用。五、租用时间：从2016年10月26日至2017年10月26日止。房屋租赁费用为一年一定，每年将随市场行情浮动，但是同等价格乙方有权优先租用。如乙方继续使用所租房屋，乙方必须在使用本年度第十个月后的十天内一次交清下年度租金，否则将视为乙方不再使用房屋，甲方将有权转给别人使用。第六条、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任:…九、乙方使用房屋最少时间为二年，如乙方使用不到一年，租费按一年收取，乙方不得要求退款退房。…十一、如有未尽事宜双方可协商补充，此协议一式二分，甲、乙双方各执一份，望严格遵守，如果任何乙方违约，除追回损失外，另外加罚罚金5-20万元至司法机关解决。”合同签订后，被告杨豫萍按约定支付了当年租金并将租赁房屋进行装修后用于“潢川县美饰美佳家居用品商店”经营。使用过程中，被告发现二楼房顶漏水伴有墙面渗水状况影响经营。通知原告余涛后，原告进行了维修，此后又因漏、渗水双方多次协商维修。此外，由于2017年10月26日以后的房屋租赁费用被告一直未向原告交付，二人发生争执。原告遂诉至人民法院。被告杨豫萍提出反诉后申请司法鉴定，要求对其反诉请求的房屋装修损失及经营损失事项做出评估。2020年7月28日，信阳誉华宏大联合资产评估事务所司法鉴定退回说明：“我单位受贵院委托，对杨豫萍因租赁房屋漏雨造成经营损失进行价值评估，我们于2020年5月12日、7月15日、7月23日向当事人杨豫萍进行联系，当事人不予配合，我们的评估程序无法进行，所以退回相应资料。”本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》系双方平等自愿签订,该合同合法有效,依法应受法律保护,双方当事人均应当遵照合同约定行使各自的权利并履行各自的义务。被告杨豫萍在第一年租赁期限届满后即不缴纳租金，又不向原告交付房屋，其行为构成根本违约，依法应承担相应的民事责任。由于被告当前未对争议房屋经营使用，且原告已实际收回该房屋，原告诉求解除租赁协议，被告将房屋恢复原状、腾交原告的诉讼请求目的已经实现，本院予以确认。2017年10月26日至2018年10月26日的房屋租金112000元，系租赁合同约定必须支付的款项，被告拒绝支付违反合同约定，除支付约定租金外，还应当支付逾期支付期间资金占用利息，该利息酌定参照相关司法解释关于民间借贷逾期还款期间资金占用利息的规定按年6%计算从2017年10月26日起至款清之日止。庭审中，原告余涛明确表示自愿放弃20000元租金，本院予以认可，该20000元从上述112000元中予以扣除，剩余被告应付租金为92000元（112000元-20000元）。2018年10月26日以后双方未重新签订书面租赁合同，本院于2019年7月29日做出的工作日志中记载涉案房屋被告已经停止经营，故被告承担房屋租金的截止时间本院认定为2019年7月29日。依照相关法律规定，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告杨豫萍不能对其因房屋漏水遭受相关损失举证证明，对于其反诉请求不予支持，其可在获得相关证据后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，判决如下：一、限被告（反诉原告）杨豫萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）余涛支付2017年10月26日至2018年10月26日的房屋租金92000元及资金占用利息（按年利率6%计算从2017年10月26日起至款清之日止）；二、限被告（反诉原告）杨豫萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）余涛支付逾期交付房屋的租金84997.26元（从2018年10月26日起至2019年7月29日止，合计277天，即112000元÷365天×277天=84997.26元）；驳回原告（反诉被告）余涛的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）杨豫萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3618元，由被告（反诉原告）杨豫萍负担。案件反诉费3300元，由被告（反诉原告）杨豫萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  宋新建人民陪审员  黄向东人民陪审员  袁卫军二〇二〇年十月二十六日书 记 员  罗怀锐