济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初4276号 原告：刘胜强，男，1991年2月27日出生，汉族，住山东省莱州市。 委托诉讼代理人:于飞，山东七品律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张炳杰，山东七品律师事务所律师。 被告：刘育群，男，1990年3月13日出生，汉族，住甘肃省张掖市。 委托诉讼代理人：刘文义（系刘育群之父），1964年6月15日出生，汉族，住甘肃省张掖市。 原告刘胜强与被告刘育群房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告刘胜强及委托诉讼代理人张炳杰、被告刘育群的委托诉讼代理人刘文义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘胜强向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告剩余租金人民币129375元及利息损失(利息损失以129375元为基数，自2020年5月12日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.判令被告支付原告违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月13日，原、被告签定房屋租赁合同两份，约定原告租赁被告位于济南市槐荫区恒大财富2-102室、2-103室房产两套，用于经营麻辣汤生意，两套房屋每年总租金145000元，租赁期限自2020年1月1日至2026年12月30日。原告于签定合同当日支付被告租金4万元，于2020年1月23日支付被告租金10.5万元。交付房屋时原告发现103室房屋墙体存在严重裂缝，被告承诺会联系物业及时维修，但直到2020年4月19日，被告才告知原告房屋修理完毕。被告怠于履行维修义务，严重影响了原告对两套房屋的整体装修及使用。2019年12月底，新型冠状病毒肺炎疫情蔓延，疫情进一步影响了租赁合同的履行。鉴于103室房屋尚存在裂缝未修复，原告一直无法装修使用，2020年3月18日原告提出解除双方之间的房屋租赁合同，但被告不同意。2020年4月19日，被告告知原告房屋已经维修好了，可以装修开业了。被告房屋存在质量问题未予维修导致原告一直无法正常装修使用，被告的行为己构成违约。新型冠状病毒疫情的蔓延也进一步影响了原告租赁合同的履行。根据合同法的规定，疫情蔓延属于不可抗力，疫情期间的租金可予以免除。经双方协商，被告同意免除原告两个月租金。为了避免损失进一步扩大，原告只能考虑转租，但被告却拒不提供其身份信息、授权委托书及购房合同等转租手续，不配合原告转租。2020年5月12日，被告在未告知原告的情况下擅自与案外人签定了房屋租赁合同，将102室房屋另行出租给他人。被告以自己的行为明确表明不履行合同义务，己构成根本违约，并导致原告租赁合同目的无法实现。此后，原告多次联系被告协商退还剩余租金事宜，被告以各种理由推脱，拒不返还。2020年6月3日，原告得知被告已委托房屋中介将103室另行出租。被告的行为严重侵犯了原告作为承租人的合法权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望法院支持原告诉讼请求。 刘育群辩称，原告是在去年12月份，经过好几次了解和考擦，去某看了好多次，在12月13日，当时刘育群和刘文义都在场，双方签订的合同原告方说租6年，干餐饮行业。当时我们的推销员在甘肃，但是我们也没有带多少钱，当时是原告本人去办的交接手续。当时物业费等费用是原告交的，他说102和103两间房子都要，因为诉状说房子存在裂缝，没有这一说法，他都是经过多次考察后他才租的，房子崭新的，我们也没有使用过，而且房子是合格的房子，如果不合格时没办法交付的，在原告考察的时候，如果发现房子有裂缝，原告完全可以不租这个房子，因为这个是我们12月上旬来到济南，原告当时已经看了好多次房子。102和103有两份合同以合同为证，转租的情况是因为原告签订了6年的，都好几个月过去了也没见他开业，当时原告他不租了让我们转租的，门头房上贴的转租联系人电话都是我们双方的电话号码，原告找的济南的中介公司，转租的时间对应转租合同，现在两个都已经转租掉了。102是2020年6月13日到2023年6月13日，合同期三年，这是转租的合同；103是通过中介公司转租的，合同是2020年7月1日转租的，当时免两个月租金，我当时也说了，这么多门面房，如果他在经营的情况下我同意在别的门头房免租的情况下我同意免租，他一天没开也没营业所以我不同意给他免租，免租的情况不能同意，要求我退还相应的租金，根据提供证据情况补充。原告租房子签订了6年合同他也没开业，按照合同他是违约的，合同的规定双方约定50%的违约金。2020年1月1日至2016年12月31日六年的合同，房屋租金及付款方式是提前一个月必须付清本年度的房租以后是以此类推，对于此情况他是违约的，房租每年递增10%。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实本院认定如下：1.关于刘胜强与刘文义分别于2020年4月5日13：37、2020年4月5日13:44、2020年5月17日的电话录音能否作为认定本案事实的证据问题。刘胜强主张该三段录音系双方对涉案房屋纠纷如何处理所进行的正常沟通交流，应作为认定本案事实的证据，刘胜强辩称，刘文义当时不知道原告录音了，他本身录音就知道有些话该说有些话不该说，有引导的作用，故该三分录音不能作为认定事实的证据。经审查本院认为，涉案房屋的租赁合同虽然是刘育群与刘胜强所签署，但是，刘胜强认可系其与其父亲刘文义一同到现场签订的，涉案房屋的相关问题也是刘文义一直在处理，刘胜强与刘文义的三段电话录音连续自然流畅，刘育群对于电话录音的真实性也未提出异议，该三段录音系双方对于涉案房屋相关问题如何处理的正常沟通交流的真实记录，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据；3.对于是否存在涉案103号房屋的裂缝影响刘胜强装修经营的问题。刘胜强主张103号房屋的裂缝影响其装修经营，刘育群予以否认。经审查本院认为，根据刘胜强提供的其与刘文义的微信聊天记录中可知，刘胜强曾就103房屋存在裂缝太大，影响装修的问题向刘文义反映过，刘文义在2020年3月19日回复刘胜强的微信信息中也表示“裂缝当时物业公司的人也去照相了，也登记了，答应维修”，2020年4月19日刘文义发给刘胜强的微信载明“刘老师您好！房子物业公司已经维修好了，你该装修开业的开业”，故对于刘胜强关于涉案103房屋存在裂缝影响装修经营的意见，本院予以采信；3.关于刘育群就涉案房屋是否应给刘胜强免租两个月的问题。刘胜强主张因为存在疫情，刘育群应给予涉案房屋两个月的免租期，刘育群称如果刘胜强一直租赁经营且周边商铺也存在免租的情况下，其同意免租两个月，但是刘胜强并未经营，所以其不同意给予两个月的免租期。经审查本院认为，刘育群的父亲刘文义虽然在电话录音中表示转租合同签定后双方算账时可以考虑给予刘胜强两个月的免租，但是双方在之后并未达成一致意见，且庭审中刘育群亦不同意再给予两个月的免租，刘胜强主张刘育群应给其免两个月房租，依据不足，本院不予支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月13日，刘育群与刘胜强签订《房屋租赁合同》两份，约定刘胜强租赁刘育群所有的位于本市槐荫区某室、2-103室房屋，租赁期限为6年，自2020年1月1日起至2026年12月31日止，102房屋每年的租金为75000元，103房屋每年的租金70000元，第二年起租金每两年递增百分之十，以此类推；双方签订合同后不得违约，如违约由违约方承担租金总额的50%的违约金。合同亦约定的其他内容。合同签订后，刘育群将涉案房屋交付给刘胜强使用，刘胜强向刘育群支付了租金145000元。刘胜强提供的其于2020年3月18日发给刘育群的父亲刘文义的微信载明“刘老师你那房子我没法租了高于市场价太高了再加上一直坏着没维修那些钱就到我借的你了等我帮你出租出去合同你们直接签就行了那时候再还我钱也可以了我可让你给我坑坏了”，刘胜强提供的其于2020年3月18日发给刘育群的父亲刘文义的微信载明“刘老师你抓紧考虑你那房子裂缝太大了这里就是装修也会后面开裂开的签订合同的时候就跟你说够这个事”。刘文义于2020年3月19日发给刘胜强的微信载明“房子是你看了几次后订的，租房合同签了6年，也是你提出的，至于裂缝当时物业公司的人也去照象了，也登记了，答应维修，你找物业，你也做生意多年了，合同签了能不算数么？我们离你山东几千里路，去也不方便，本来别人交了2000元订金租一间，也退了，你说二间你都要上里，才和你签的合同，今年是非常时期，疫情过后会好的。”2020年3月19日刘胜强发给刘文义的微信载明“裂缝问题我们从一开始就打电话讨论过，我也找过物业他们也没修装修都没法装这是你们业主跟物业交房问题这是我左右不了的当时我去你那说两套我就要一套你非说两套都给我了还告诉我旁边价格都很高都八万多我就相信你了我给你讲个选择1我退房因为我多次催你裂缝问题你没维修导致我没法装修2就是等我出租出去的时间开始算我房租因为那个地方已经给我造成损失了”2020年4月19日，刘文义发给刘胜强的微信载明“房子物业公司已维修好了，你该装修开业的开业，”。 2020年5月12日，刘育群将涉案2-102号房屋另行出租给案外人；2020年6月2日，刘育群将涉案的2-103号房屋另行出租给案外人。 本院认为，刘育群与刘胜强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方在合同的履行过程中，就相关事宜产生争议，经双方沟通，确定刘育群将涉案房屋另行出租给他人后双方的租赁合同关系终止，刘育群于2020年5月12日将涉案房屋2-102室另行出租给他人、于2020年6月2日将涉案2-103室房屋另行出租给他人，故刘育群与刘胜群就涉案2-102室房屋的租赁合同于2020年5月12日终止、就涉案2-103室的房屋的租赁合同于2020年6月2日终止。合同终止后，刘育群应将刘胜强交纳的相应的房租予以退还，故刘胜强要求刘育群返还原告剩余租金的请求，本院予以支持。因涉案的2-102室房屋系2020年5月12日才对外予出租，故对于涉案2-102室房屋自2020年1月1日起至2020年5月12日止期间的租金应由刘胜强负担，对于2020年5月13日至2020年12月31日期间的房屋租金，刘育群应予退还；根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，刘育群负有为刘胜强提供符合合同约定且能正常使用涉案房屋的义务，而涉案的2-103室房屋在2020年4月19日前存在裂缝致使刘胜强无法装修使用，属刘育群违约，对于自2020年1月1日起至2020年4月18日期间的房租应由刘育群自行承担，涉案2-103房屋系在2020年6月2日才另行出租给他人，对于2020年4月19日至2020年6月2日期间的租金应由刘胜强负担，刘育群应退还刘胜强自2020年1月1日起至2020年4月18日止期间和自2020年6月3日至2020年12月31日期间的房屋租金；刘胜强主张刘育群应免除疫情期间两个月租金的请求，依据不足，本院不予支持。经核算，刘育群应返还刘胜强的租金本院认定为108750元。刘胜强主张刘育群按照139375元为基数自2020年5月12日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，并要求刘育群按照合同总租金的50%支付违约金，刘育群不同意支付，经审查本院认为，根据本案的庭审情况可知，双方的租赁合同之所以未能正常的履行下去，双方都存在着一定的违约行为，更与今年新型冠状病毒疫情的突发有着千丝万缕的联系，本着双方当事人患难共助、风险分担的原则及综合双方在合同履行中的过错情况，对于刘胜强主张的利息及违约金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告刘育群于本判决生效之日起十日内返还原告刘胜强剩余租金108750元； 二、驳回原告刘胜强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2988元，减半收取计1494元，原告刘胜强负担238元，被告刘育群负担1256元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘扬军 二〇二〇年十月二十四日 书记员  朱 燕