广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初914号 原告(反诉被告)：柳州市光明物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市融安县长安镇融江北路（原穗丰市场）东方明珠小区**,统一社会信用代码914502245667778120。 法定代表人：明小宁，该公司经理。 被告（反诉原告）:杨青，男，1986年6月8日出生，侗族，户籍所在地：广西三江侗族自治县之一，现住广西三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：陈怀，男，1990年11月5日出生，侗族，户籍所在地：广西三江侗族自治县之一。 代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）杨青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员蒙善清独任审判，杨青于2020年8月11日向本院提出反诉，本案转为简易程序审理，本院决定两案合并审理，分别于2020年8月14日、2020年10月16日公开开庭审理，书记员陈爽出庭记录；原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司法定代表人明小宁，被告（反诉原告）杨青及其委托诉讼代理人陈怀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司请求：1、依法判令被告（反诉原告）付给所欠原告（反诉被告）2017年1月至2019年12月物业费用共计6156元；2、本案诉讼费及因诉讼产生的费用由被告（反诉原告）承担。 2 事实与理由：2015年8月底原告（反诉被告）与三源D区小区开发商李水祥、秦运军、刘春旺签订了前期物业管理委托合同，并于2015年9月1日进入小区承接了小区的全部物业管理业务，当时被告（反诉原告）已在物业进入的同时从开发商手中领取房门钥匙，并由开发商通知业主持领房通知单到原告（反诉被告）办公室办理领房手续、交清领房需交的物业费用。小区内业主办理领房手续并交物管费等达95%，原告（反诉被告）进入小区后付出了大量的工作，其中做好摩托车棚、安装电梯设备及监控、卫生设施和搞好安保工作，实际整个小区几年来只有十多户历年欠费未交的业主，欠费率只占5%。被告（反诉原告）也已经办理装修许可证并领房，交清领房的所有费用。被告（反诉原告）从2017年1月开始不交物业费费用，到2019年12月共欠费三年。三年来原告通过电话、短讯、在小区广告栏张贴催缴通告等多次催费，被告（反诉原告）至今仍欠有2017年1月至2019年12月的费用来交。故原告（反诉被告）向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）杨青答辩：一、其从来没有跟原告（反诉被告）签过任何物业合同；其次，原告（反诉被告）提交的合同材料只能证明原告（反诉被告）与刘春旺之间的劳务关系，跟被告（反诉原告）没有关系；另外，原告（反诉被告）提交所谓的合同的第三条服务费用存在违法乱收费现象，严重损害业主的利益，违反《物业服务收费管理办法》[2003]1864号第十一条和《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形。例如：1、电梯维保费（每个月非法收取被告30元）、电梯电费（每个月非法收取被告15元）。按国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知，发改价格[2003]1864号第十一条规定，电梯属共用设施设备，所以说，物业费是包含电梯日常运行，电费，维护保养等费用在内的。2、路灯费（每个月每户收取5元）。根据《物业服务收费管理办法》通知，发改价格[2003]1864号第十一条第2项规定，路灯属于共用设施设备，所以说，物业费是包括路灯日常运行、电费，维护保养等费用的。二、原告物业公司存在额外乱收取维修费现象。1、原告物业公司多次额外重复乱收取维修费现象。按国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知，发改价格[2003]1864号第十一条规定，电梯属共用设施设备，所以说，物业费是包含电梯日常运行，电费，维护保养等费用在内的。三、原告物业公司存在乱收取公共维修基金现象。1、公共维修基金（每个月按房屋面积每介平方米非法收取0.1元）。经过物价局确认，此项费用物业公司不能收取，现在物业公司非法乱收取并占为己有。根据建设部、财政部 3 《关于印发（住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法）的通知》［建住房（1998）213号］规定，公共维修资金的收取人是国家房地产和建筑主管部门（大多是房管局或住建局），使用人为全体业主或业委会。公共维修资金属于一次性收费，在业主办理交房手续时一次性缴纳。它主要是用于维修期满后住宅共用设备以及物业管理区域内的公共设施维修，更新改造用途等，规定此类基金使用全部权归户主，物业不能够随意收取或挪作他用。而现在物业公司却私自收取挪用。四、原告物业公司服务差、不到位。1、安保缺位。保安人员没有统一着装，没有设专人24小时值勤。经常有一些陌生人进入小区。发生多起入户偷盗案件。比如7栋1506（户主荣江涛联系电话：156××××6696）被小偷入户偷盗，物业却不负责任。还发生多起摩托车被盗等其他案件。2、楼梯消防通道乱堆杂物，存在很大的安全隐患，而且没有人打扫，满地灰尘。3、小区有几个门道长期上锁关闭，给业主的出行造成极大的不便利，业主没有能够享受应有的服务。4、未经业主同意，物业公司为了收取物业费私自在电梯内安装刷卡控制设备，严重侵犯了业主的合法权益。不但给业主的出行造成了极大的不便利，而且存在非常大的安全隐患，万一出现什么突发事件其他救护人员因为没有电子钥匙而无法及时上下电梯施救而出现安全事故。同时此行为严重违反了《物权法》、《物业管理条例》、《特种设备安全法》。5、私家车乱停放乱放占用消防通道，存在安全隐患，物业公司却没有管理。6、墙面脱落，被告多次告知物业却无回应。7、原告（反诉被告）擅自占用业主共有设施、将小区内人行道改建成摩托车和电动车停车场经营收费。《物业管理条例》第50条规定：物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业：物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。物业共用部位、共用设施设备由全体业主共有，业主和物业服务企业都不能擅自占用。8、门禁未启用，给业主的财产安全带来很大的安全隐患。五、原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司违法经营被告通过市政府热线12345投诉后，三江县的行政主管部门（住建局、工商局、税务局、物价局）经过调查反馈原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司并没有在三江县住建局备案审批。也没有在税务局办理税务登记手续，存在偷税漏税行为。原告（反诉被告）物业公司也没有县一级物价局的审批文件，属于违法经营。 被告（反诉原告）杨青反诉请求：1、请求依法判决原告（反诉被告）赔偿因其违法经营及乱 4 收物业费给被告（反诉原告）造成的经济损失3229.3元（2015年9月至2016年12月累计违法收取的物业费及电梯维保费等费用），赔礼道歉。2.请求依法判决原告（反诉被告）为收取物业费在电梯安装刷卡器限制被告（反诉原告）出行自由的违法行为而给被告（反诉原告）造成的误工经济损失5000元赔偿立即拆除电梯刷卡器，停止继续侵犯反诉人的合法权益。3、原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限公司开展的物业管理业务属于非法经营。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）立即停止继续开展物业管理经营业务。4、请求依法判决被反诉人承担本案诉讼费。 事实和理由：一、其从来没有跟原告（反诉被告）签过任何物业合同；其次，原告（反诉被告）提交的合同材料只能证明原告（反诉被告）与刘春旺之间的劳务关系，跟被告没有关系；另外，原告（反诉被告）提交所谓的合同的第三条服务费用存在违法乱收费现象，严重损害业主的利益。二、原告物业公司存在额外乱收取维修费现象。三、原告物业公司存在乱收取公共维修基金现象。四、原告物业公司服务差、不到位。五、原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司违法经营被告通过市政府热线12345投诉后，三江县的行政主管部门（住建局、工商局、税务局、物价局）经过调查反馈原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司并没有在三江县住建局备案审批。也没有在税务局办理税务登记手续，存在偷税漏税行为。原告（反诉被告）物业公司也没有县一级物价局的审批文件，属于违法经营。（同答辩意见事实与理由一致） 原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司答辩：一、关于乱收费行为问题，在2016年的时候，被告（反诉原告）以前支付的物业管理费在2015至2016年中间的费用需要退还给被告（反诉原告），这不属于乱收费，是不存在的现象，被告（反诉原告）没有证据证实原告（反诉被告）乱收费的事实。二、安装刷卡器不是侵害被告（反诉原告）的财产，而是保护被告（反诉原告）的财产安全，安装刷卡器是在小区里面安装的，不是个人的。三、是否非法物业管理问题，物业管理的前提是和房开签订有合同，是有合法的依据。四、是否电梯设备收取维保费，和物业收费是一起问题，合同条款中写的很清楚，公用设备是大家一起用的，费用是大家一起要缴纳。关于小区里面停车的事情，原告（反诉被告）没有收取过业主的费用。五、关于物价局的备案问题，现在备案是去城建局备案，而且备案是有条件才去备案的，现在不仅公司可以管理，物业管理是个人也可以管理。六、被告（反诉原告）提交的反诉状也是属于答辩而不是反诉。 5 本案的争议焦点：原告（反诉被告）收取物业费用是否有合法的手续，被告（反诉原告）是否要缴纳这个物业费，原告（反诉被告）是否需要向被告（反诉原告）退还2015年9月至2016年12月累计收取的物业费及电梯维保费等费用3229.3元。 原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司举证：一、前期物业管理委托合同（复印件）一份，证明原告与开发商签订了小区前期物业管理合同的事实，合同签订中刘春旺是其中股东之一；二、物价局文件（复印件）一份，证明物业管理收费依据，收取费用合法；三、维修业主住房支付收条（复印件）二份，证明物业多收0.1元为维修房资金，实际物业费是0.6元，另外0.1元是维修房资金，是物业收取的，共0.7元。（包括作业建材等材料，当时是要这些材料作为装修，材料及人工费共计7800元。）；四、通知（复印件）一份，证明物业已通过张贴形式催缴物业费用。还有部分业主没有交费，也是通过张贴催缴；五、通知书（复印件）一份，2018年也通知过被告，还有部分人没交物业费。证明物业管理强度是够的。摩托车管理费每月25元，原告（反诉被告）一次都没有收取过；六、物业收费公示，证明是物业收费是合法，没有多收取业主的管理费；七、证明材料复印件一份，补充说明证据三中关于0.7元收取的合理合法性；八、收支情况公布复印件一份，证明每个月的物业工资明细情况及物业管理收支情况。九、前期物业管理补充委托合同原件（第二次开庭质证），证明原告（反诉被告）与房开商广西诚康房地产开发有限公司的签订的前期物业合同中服务范围包括被告（反诉原告）所居住的三源Ｄ区。 被告（反诉原告）杨青质证：证据一，前期物业管理委托合同，我方认为这个合同无效。因为合同上无委托方的具体名称，原告（反诉被告）只是跟刘春旺签订的协议，跟被告（反诉原告）无关。被告（反诉原告）有一份商品房购买合同，而不是与刘春旺签订的合同。小区物业合同，被告（反诉原告）没有参与在委托合同里面。原告（反诉被告）的证据只是证明他与刘春旺存在劳务关系；对证据二无异议，但强调原告（反诉被告）不按照文件收取费用；对证据三，被告（反诉原告）对这个证据不清楚；对证据四到证据七没有异议；对证据八合法性及合理性质疑，认为系原告（反诉被告）自己列出来的；对证据九，认为前期物业管理补充委托合同是无效的，合同是在2020年8月15日签订的，系原告（反诉被告）补签的。 被告（反诉原告）杨青举证：一、商品房买卖合同复印件一份，用以证明被告（反诉原告）与 6 原告（反诉被告）物业服务没有相互联系，因为被告（反诉原告）的买卖合同是与广西诚康房地产开发有限公司签订的，原告（反诉被告）今年的物业管理小区不相吻合；二、电梯刷卡机照片复印件一份，用以证明原告（反诉被告）安装刷卡机的行为，影响业主的正常出入。这个行为没有得到整栋楼业主的同意，也没有得到相关部门的认可。也可以看得出原告（反诉被告）为了利益而安装的，而且以此为由逼着业主缴费。 原告（反诉被告）柳州市光明物业服务有限责任公司质证：对证据一，认为前期物业管理委托合同虽然没有盖诚康公司公章，但不影响物业费用的缴纳；对证据二无异议，但安装刷卡机是方便整栋业主，防止其他人出入。不是原告（反诉被告）安装的，而是房开商安装的。那整栋楼只有几户没有缴费，并不是为了逼着业主缴费。 本院对双方提交的证据审查认为，《前期物业管理委托合同》已与原告（反诉被告）核对无异，本院予以采纳；原告（反诉被告）提交的其他证据真实、合法，且与本案事实相关联，本院予以采信；被告（反诉原告）提供的证据证明效力不强，不能作为本案定案依据，本院不予采纳。 经审理查明：2015年9月21日，广西诚康房地产开发有限公司股东刘春旺与原告（反诉被告）柳州市光明物业服务公司签订合同，将命名为三源小区D区商住小区D8栋物业管理服务委托给原告（反诉被告）管理服务，合同对小区物业的范围、服务内容、质量及标准、服务费用、物业的使用与维修、违约责任等事项进行了相应的约定。合同第十六条约定：“此委托管理合同期限，自2015年9月1日起至物业区域业主大会成立后并与物业管理公司签订物业服务合同生效时止。”三源小区D区商住小区至今未成立业主大会，但原告（反诉被告）实际尚在经营中，被告（反诉原告）杨青系三源小区D区商住小区D8栋业主，被告（反诉原告）已按前期物业管理合同约定交纳了2015年9月至2016年12月物业费、电梯维保费等费用3229.3元，因被告（反诉原告）尚未向原告（反诉被告）缴纳2017年1月至2019年12月物业费用共计6156元。经原告（反诉被告）催要，被告（反诉原告）至今未付而引起讼争。 本院认为，原告（反诉被告）与广西诚康房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系建筑公司选聘物业公司签订的前期物业合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业 7 主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原告（反诉被告）柳州市光明物业服务公司主体适格。原告（反诉被告）柳州市光明物业服务公司依据《前期物业服务合同》在涉诉小区内进行物业管理，被告（反诉原告）作为涉诉三源小区的业主，应当向原告（反诉被告）支付相关物业费。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2017年1月至2019年12月物业管理费用4176元的主张本院予以支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还2015年9月至2016年12月累计收取的物业费及电梯维保费等费用3229.3元的主张，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）提供的物业服务质量差的主张，现被告（反诉原告）所提供的证据，对照合同约定的服务标准，无法认定原告（反诉被告）提供的各项服务存在违反合同约定的情形及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。故对被告（反诉原告）以原告（反诉被告）物业服务存在瑕疵为由要求免交物业费的主张，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）以原告（反诉被告）在电梯安装刷卡器限制被告（反诉原告）出行自由，要求原告（反诉被告）赔偿误工经济损失5000元赔偿立即拆除电梯刷卡器的主张，被告（反诉原告）并未提供误工经济损失证据，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）立即停止继续开展物业管理经营业务，企业的经营管理系市场行为，本院对此无管辖。 综上所述，原告（反诉被告）起诉的要求被告付给所欠原告2017年1月至2019年12月物业费用共计6156元的本诉请求成立，本院予以支持。被告（反诉原告）的反诉请求不能成立，应予驳回。 综上，被告（反诉原告）杨青应支付原告（反诉被告）柳州市光明物业服务公司物业管理服务费6156元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 8 一、被告（反诉原告）杨青于判决生效后10日内向原告（反诉被告）柳州市光明物业服务公司支付2017年1月至2019年12月物业费用共计6156元； 二、驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，原告（反诉被告）柳州市光明物业服务公司已预交，由被告（反诉原告）杨青承担25元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，被告（反诉原告）已预交，由被告（反诉原告）承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状或直接到柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西柳州市中级人民法院。 审 判 员 蒙善清 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 蓝红玲 书 记 员 陈 爽