广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初2359号原告：肖湘，女，1989年8月1日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县**************。公民身份号码：362************123。原告：张和平，男，1988年8月30日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县***********。公民身份号码：362************030。两原告共同委托诉讼代理人：李祎，广东格御律师事务所律师。被告：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：珠海市*****************及二层201号商场。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：李昕芫，广东中晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文靖，该公司员工。被告：魏体淋，女，1984年4月2日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区***************。公民身份号码：511************389。原告肖湘、张和平诉被告珠海市世华房地产代理有限公司（下称世华房产）、魏体淋居间合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人李祎、被告世华房产的委托诉讼代理人李昕芫、何文靖，被告魏体淋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告连带向原告赔偿定金损失131525.41元及利息损失（以131525.41元为基数，按年利率6%的标准自2017年10月24日计算至实际付清之日止）；2、两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年10月23日，两原告与卖方魏义辉、经纪方被告世华房产签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定原告向魏义辉购买位于珠海市金湾区*****************，总价150万，定金为15万元。合同约定卖方承担赎楼义务，经纪方承担房地产权等资料保管义务。合同签订后，原告向卖方支付了定金15万元，并办理了银行按揭申请手续，而卖方无能力履行赎楼义务导致涉案房屋无法办理过户。后因魏义辉一房多卖构成合同诈骗罪，其家属代魏义辉向原告退赔了16950元，涉案房产被拍卖后原告参与分配了1524.59元，因无可执行的财产，法院终结本次执行程序。原告认为，在三方签订合同前，被告世华房产公司及魏体淋自始未履行查档义务，未了解涉案房屋存在二次抵押100万元的事实，也未向原告履行如实告知义务，存在重大过错，给原告造成重大损失。原告提交的证据材料有：1.房地产买卖及居间合同；2.佣金及必要费用确认及支付承诺书；3.定金收据及转账记录；4.个人二手房贷初审意向书；5.原告与被告魏体淋的聊天记录；6.原告与被告张华杰的聊天记录；7.不动产权登记表；8.原告与被告魏体淋、张华杰的聊天记录；9.和解协议、收据、（2019）粤0404执1441号执行裁定书；10.原告结婚证。被告世华房产答辩称：1、被告方有查档并提供载有二押信息的查档资料给原告查看，已经履行如实告知义务，不存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形。2017年10月23日下午，被告魏体淋与卖方魏义辉的朋友王**一起去不动产登记中心打印了涉案房产的不动产权登记表，共计三页，被告魏体淋看到首页业主信息无误且房产现状为有抵押，无查封，无异议，无文件备案后，即认为属于可以交易的房产（此后银行亦出具同贷书，证实确实可以交易）。因买卖双方在等签约，被告魏体淋不及细看就匆匆赶回，将打印的不动产登记表给原告查看，在场的店长张华杰看到原告逐页翻看，故在三方合同的末尾，手写了“此房查档、调档、业主身份证信息属实”。原告查看后没有提出异议，随后完成签约。因过程顺利，被告方的经纪人魏体淋、店长仅仅阅读了不动产登记表的首页，其余两页未进行查看。次日，卖方收到了原告转账的15万元定金后，与店长沟通解除抵押时提及有二押，店长才知晓二押事实的存在，并及时要求卖方写一份承诺书以确保解押。被告认为，如实告知义务不限于口头告知，签约前已经将不动产权登记表交付给原告查看也属于如实告知，被告无故意隐瞒或提供虚假信息，故无须承担责任；2、被告不负有退还定金的赔偿责任，被告与买卖双方之间是居间合同关系，被告的核心义务是居间中介行为已经履行完毕，而本案涉及的款项性质为定金，属于买卖双方因买卖关系而产生，且款项由卖方收取，故被告不负有退还或赔偿责任。被告世华房产提交的证据材料有：1.房地产及居间合同；2.房产证及2017年10月23日的不动产权登记表；3.交易风险提示与声明；4.承诺书；5.契税发票；6.微信记录（被告世华房产与卖方）；7.地址确认书及履约催告函；8.情况说明（张华杰）；9.证人证言（张华杰）。被告魏体淋答辩称：我与原告是朋友，原告买房遇到这样的事我也很内疚，我曾答应补偿5万元，原告不同意。现在因为疫情影响，我经济很紧张，也无力补偿了。被告魏体淋未向本院提交答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2017年10月23日，原告（买方）与案外人魏义辉（卖方）、被告世华房产签订一份房地产买卖及居间合同，合同约定原告通过被告世华房产向魏义辉购买位于珠海市金湾区********************，总价为150万，定金为15万元，于签订合同当日由买方转给卖方，本合同签订时物业状态为有抵押无查封，买卖双方均清楚物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售，如该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同后30天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用，合同第三条规定即使本合同载明合同签订日的交易物业查封、抵押状态与事实不符，只要卖方在本合同第2.1.1或2.1.2.3款约定过户交件日前办出房产证或解除查封、抵押，则合同继续有效各方均需继续履行。合同第十八条有手写字样“此房查档、调档、业主身份信息属实”。该合同有原告、魏义辉的签名及按捺指模，及被告世华房产的盖章确认。同日，原告与世华房产公司还签订了佣金及必要费用确认及支付承诺书。2017年10月24日，原告向魏义辉支付定金15万元，魏义辉出具收据载明收到上述款项。被告提供的不动产权登记表显示打印及查询的时间为2017年10月23日，共计三页，房产现状显示有抵押，无查封，无异议，无文件备案。第三页有显示涉案房屋的抵押权人为王**，债务人为魏义辉，附记：剩余价值再次抵押登记。被告称在签订合同前已经给原告阅读过，原告逐页看完后才签的合同，故没有特意口头告知。原告庭审时称签订合同时，被告没有给他看过，也没有口头向其释明涉案房产存在二次抵押的情况。另查明，合同签订后，魏义辉对案涉房屋设立的两次抵押权均未还款涂销，后又将房屋出售给其他人，并因此行为犯合同诈骗罪，在刑事案件财产刑的执行中，原告获得退赔16950元，涉案房产被拍卖后原告参与分配获得1524.59元。以上事实有原告、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告世华房产是否存在《中华人民共和国合同法》第四百二十五条中规定的就有关订立合同的事项向委托人如实报告及是否存在故意隐瞒与订立合同有关事项或提供虚假信息的情况；2、被告魏体淋应承担何种责任。分析如下：一、被告是否存在如实向原告报告涉案房产的真实情况问题及是否存在故意隐瞒与订立合同有关事项或提供虚假信息的情况。1、买卖双方约定的签约时间为2017年10月23日，根据被告提供的不动产权登记表显示，被告的工作人员魏体淋是在签订合同的当天前往不动产中心打印该份不动产权登记表（含二次抵押信息），原告承认双方是在2017年10月23日晚上签订的房地产买卖及居间合同，时间上吻合；再加上双方签订的合同末尾处有被告世华房产工作人员张华杰的手写签名“此房查档、调档、业主身份信息属实”，买卖双方均在合同上签名确认。结合被告世华房产两名经纪人庭审时对查档过程、给原告阅读过程的描述，与其提交的证据亦能相互印证，而且根据日常生活逻辑，居间人在履行查档调档信息的目的是为了让购买人知晓涉案房产的现状。故原告称签合同时没有见过该份不动产权登记表，不符合常理，本院不予采信。被告已经把打印出来的涉案房产信息交由原告阅读的事实具有高度可能性，本院予以认定，故不存在没有如实告知及提供虚假信息的情形。2、被告世华房产是否存在故意隐瞒的问题。世华房产作为从事房屋买卖的专业中介机构，应当认真审核、调查涉案房产的权属、抵押情况等基本情况，并负有责任和义务向委托人提供全面、真实的情况。世华房产公司自认在促进双方交易过程中，其工作人员没有认真查看不动产权登记表的抵押信息，自认为已经给原告本人阅读过就没有再次口头提醒告知，该行为确实存在工作上的失误，以致原告未能注意到二次抵押的情况，影响其购买房屋时的判断，主观上有一定过失。3、案涉居间合同中约定，只要卖方能在合同约定过户交件日前解除查封、抵押，则合同继续有效，各方均需继续履行，案外人魏义辉未能履行此项义务，且其买卖房屋的行为属于合同诈骗的犯罪行为，此为原告损失定金的主要原因，与之相比，居间方未提示房屋存在二次抵押的过失显然较轻，故本院酌情认定，被告世华房产应基于其从事居间活动时未尽必要提醒和注意义务的过失向原告补偿人民币2万元。二、关于被告魏体淋的责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条之规定，被告魏体淋作为被告世华房产的员工，以用人单位名义因执行工作任务造成他人损害的，属于职务行为，由用人单位承担责任。故原告要求被告魏体淋承担赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条之规定，判决如下：一、被告珠海市世华房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖湘、张和平支付补偿款2万元；二、驳回原告肖湘、张和平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1677元，由原告肖湘、张和平承担1527元，由被告珠海市世华房地产代理有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 李雅惠二〇二〇年十月十四日法官助理 陈妙斯书 记 员 何洪标