安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7879号 上诉人（原审原告）:合肥市车之联二手车市场管理有限公司,住所地安徽巢湖经济开发区半汤路与金巢大道交叉口。 法定代表人:叶晓磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：过俊峰，安徽祥峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄胜，安徽祥峰律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）:合肥众联合粮贸有限公司,住所地安徽巢湖经济开发区金巢大道。 法定代表人:陈正发,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵为人，安徽韶阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨帆，安徽韶阳律师事务所律师。 上诉人合肥市车之联二手车市场管理有限公司（以下简称车之联公司）因与上诉人合肥众联合粮贸有限公司（以下简称众联合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2020）皖0181民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 车之联公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持车之联公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.案涉两份租赁合同约定的履行期限从2020年7月1日至2030年6月30日止，合同签订的时间为2020年5月24日，200000元保证金交纳时间也为2020年5月24日。合同签订后，众联合公司2020年6月9日向安徽巢湖经济开发区自规分局提出申请，申请拟将案涉房屋及土地使用权租赁给车之联公司用于二手车停放和经营，故申请将工业用地改商业用地使用经营，相关部门口头并附相关法律规定告知不可变更，擅自改变土地使用性质将依法给予处罚。在此情况下，车之联公司即于2020年6月11日向众联合公司提出终止履行两份租赁合同的书面通知。因此，从众联合公司的申请及车之联公司提出终止合同履行通知时间上来看，均没有到合同约定的开始履行的时间，双方所签订的租赁合同实际没有履行。同样，一审法院也查明案涉房屋及场地没有实际交付。因此，案涉合同没有履行即已解除,不符合合同第八条第六项约定的众联合公司没收车之联公司200000元保证金的情形。一审法院依据公平原则判决返还100000元不符合本案事实。2.案涉房屋租赁合同第八条第六项约定的是违约责任承担。本案导致合同不能履行是合同本身违反了法律、行政法规强制规定，因而解除，且所签订的合同，双方没有履行。故双方均不存在违约行为，双方均无过错，互不承担违约责任。一审判决显然适用了违约过错及公平双重原则，这一法律适用显然是相互矛盾的。因为，房屋租赁合同第八条第六项约定，如果众联合公司违约，应向车之联公司承担200000元违约金；车之联公司违约，众联合公司没收200000元保证金。现双方均有过错，则互相承担违约责任。在对等的情况下，则互不承担。一审判决显然是认定车之联公司违约，承担了违约责任，只是降低了车之联公司承担违约责任后果。一审判决显然与法律规定不相符。本案租赁合同实际上是客观履行不能，合同解除，双方均无过错，互相不承担违约责任，众联合公司应返还收取车之联公司200000元保证金，而不是采取公平原则返还100000元。 众联合公司辩称，1.案涉两份租赁合同对场地及房屋的租赁用途作了明确约定，并非用于商业经营，根本不具有违反法律、行政法规强制性规定的情形，是合法有效的合同。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第四条判决案涉两份租赁合同解除，属于适用法律错误。根据民法诚实信用及意思自治原则，案涉两份租赁合同完全可以，也应当继续履行。2.在上述情形下，车之联公司单方违约要求解除合同，众联合公司有权依据合同第八条第六款的约定没收车之联公司缴纳的200000元保证金。车之联公司上诉称双方所签订的租赁合同无法履行且没有实际履行，不能适用合同第八条第六款纯属无稽之谈，也是在刻意误导二审法院。合同第八条第六款两项关于违约责任的约定分别针对甲方违约及乙方违约，该两项约定系相互独立的，其中关于乙方违约的内容并未有“在租赁期内”的约定。另外，案涉两份租赁合同均约定合同签订时缴纳相应租金，车之联公司未按期履行租金给付义务，属于重大违约。显然，众联合公司没收车之联公司所缴纳的200000元保证金有事实和合同依据。3.案涉房屋系众联合公司通过以物抵债方式取得，在房屋租赁合同签订时即具备交付条件，合同签订当日双方也作了口头交付。此后，因为车之联公司不想继续履行合同，所以在众联合公司多次催促的情况下，一直拒不办理交接手续，才导致案涉租赁场地及房屋至今未实际交付。车之联公司在案涉两份租赁合同完全可以继续履行的情形下单方要求解除合同，属于根本违约，案涉租赁场地及房屋是否实际交付不影响车之联公司违约责任的承担。4.关于申请变更土地使用用途。真实情况是，车之联公司的负责人曾持一份由其事先草拟并打印好的申请，要求众联合公司配合盖章以便车之联公司能向政府主管部门申请办理相关变更手续，众联合公司仅是基于之前双方的协商加盖了印章、给予了配合。至于之后车之联公司是否将该申请提交给安徽巢湖经济开发区自规分局，安徽巢湖经济开发区自规分局是否答复不能变更，众联合公司则不得而知。且车之联公司草拟的《申请》中的内容也能说明双方曾就若政府不批准则车之联公司保证将所租赁的场地仅用于停放车辆、所租赁的房屋仅用于办公，二手汽车经营活动车之联公司将在其他场所进行，达成一致意见。5.车之联公司在合同完全可以继续履行的情形下未履行任何租金给付义务且单方违约要求解除合同，其当然应按照合同约定承担违约责任。众联合公司也认为一审法院在本案中适用公平原则酌定返还车之联公司保证金10万元没有合同依据及事实依据，对众联合公司也明显不公。 众联合公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回车之联公司对众联合公司的全部诉讼请求；2.本案上诉费用由车之联公司承担。事实和理由：1.案涉两份租赁合同对场地及房屋的用途作了明确约定，场地用途为小型车辆停放，房屋用途为办公。一审法院无视合同的明确约定，仅凭加盖有众联合公司印章的申请，认定车之联公司租赁案涉场地和房屋的使用用途为商业经营，没有事实和合同依据。本案的真实情况是，在双方签订房屋及场地租赁合同前，车之联公司曾向众联合公司提出拟租赁的场地、房屋将用于二手车经营，但众联合公司基于土地使用权用途为工业用地，明确告知车之联公司若租赁则场地仅能用于停放车辆、房屋仅能用于办公。车之联公司随即提出租赁后可由其向政府主管部门申请办理允许其从事经营活动的相关手续，众联合公司给予相应配合。若政府批准，则众联合公司应允许车之联公司使用所租赁的场地、房屋从事相应的经营活动；若政府不批准，则车之联公司保证将所租赁的场地仅用于停放车辆，所租赁的房屋仅用于办公。二手车经营活动，车之联公司将在其他场所进行。对此，车之联公司予以了同意。正是在此基础上，双方于2020年5月24日分别签订房屋和场地租赁两份合同，明确用途，并以专门条款明确约定租赁期内如政府不允许车之联公司使用所租赁的场地、房屋从事经营活动，众联合公司不承担违约责任。同时约定，如车之联公司违约，众联合公司有权没收车之联公司缴纳的200000元保证金。另外，车之联公司所称的众联合公司于2020年6月9日向安徽巢湖经济开发区自规分局提出的申请也不属实。真实情况是，车之联公司的负责人曾持有一份由车之联公司事先草拟并打印好的申请要求众联合公司配合盖章，以便于车之联公司能向政府主管部门申请办理相关变更手续。众联合公司仅是基于之前双方的协商加盖了印章、给予了配合。至于之后车之联公司是否将该申请提交给安徽巢湖经济开发区自规分局，安徽巢湖经济开发区自规分局是否答复不能变更，众联合公司不得而知。一审法院认定众联合公司未提供相关证据证明双方曾就若政府不批准则车之联公司保证将租赁的场地仅用于停放车辆、所租赁的房屋仅用于办公，二手车经营活动车之联公司将在其他场所进行，达成一致意见，该认定显然是错误的。案涉两份合同是最直接充分的证据，车之联公司草拟的申请内容也能予以印证。2.案涉两份租赁合同对场地及房屋的用途作了明确约定，并非用于商业经营，且不具有违反法律、行政法规强制性规定的情形，案涉两份租赁合同完全可以继续履行。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第四条规定判决合同约定，属于适用法律错误。3.在案涉两份合同可以继续履行的情况下，车之联公司单方违约要求解除合同，众联合公司有权依据合同约定没收车之联公司缴纳的200000元保证金。且案涉房屋系众联合公司通过以物抵债方式取得，在房屋租赁合同签订时即具备交付条件，合同签订当日双方也作了口头交付。此后，因为车之联公司不想继续履行合同，所以在众联合公司多次催促的情况下，一直拒不办理交接手续，才导致案涉租赁场地及房屋至今未实际交付。另外，案涉场地及房屋，众联合公司于2019年5月取得后即对外招租，直到案涉两份租赁合同前，众联合公司才与案外人就场地及房屋租赁达成协议，案外人也缴纳了保证金。后因车之联公司通过关系多次向众联合公司请求租赁案涉场地及房屋，众联合公司为此与案外人解除了协议并退还了保证金。现案涉场地及房屋仍处于空置状态。且因场地及房屋面积大，加之受疫情、洪灾及宏观经济形势影响，如案涉两份租赁合同最终被判令解除，案涉场地及房屋在未来很长时间难以找到新的承租人。车之联公司的违约行为已经给众联合公司造成了十分巨大的损失，且该损失将继续扩大。一审法院依据公平原则酌定返还车之联公司保证金100000元没有合同及事实依据，对众联合公司也明显不公。 车之联公司辩称，1.众联合公司对车之联公司租赁场地及房屋用于汽车市场经营是明知的。车之联公司作为一家二手市场管理公司，主要从事市场管理服务，二手车交易、二手车评估，汽车销售等商业经营行为，由于经营需要才租赁众联合公司的场地和房屋，对此，众联合公司是明知的。也因为如此，双方签订合同时间为2020年5月24日，合同的履行期限开始时间为2020年7月1日。留有一个多月时间，是为了众联合公司将工业用地出租给商业经营行为的报批、变更。为此，双方在合同第八条第七项约定“如国家禁止乙方从事的经营项目的，甲方不承担违约责任”。在这种情况下，众联合公司于2020年6月9日向安徽巢湖经济开发区自规分局提出申请，对出租房屋、场地及用途作了详细说明，并申请变更土地使用性质。因此，一审法院认定众联合公司对车之联公司租赁场地及房屋用于商业经营是明知的，是认定事实正确。2.一审法院判决合同解除是正确的。众联合公司与车之联公司签订房屋及场地租赁合同，拟在工业用地上从商业经营，并申请将工业用地变更为商业用地，在未获批准的情况下，如擅自从事商业经营活动，直接违反了国家法律强制性规定，将受到罚款、交还土地的处罚。因此，众联合公司在未获批准的情况下，将工业用地出租给车之联公司从事商业经营行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，只能判决解除。3.一审法院判决解除合同，却以公平原则，判决返还100000元保证金，本身是不公平的。众联合公司与车之联公司的租赁合同，如获得批准则有效，不获得批准则无法履行，应当解除。解除合同后，应互不承担违约责任。正如双方房屋租赁合同第八条第七项约定那样，众联合公司不承担违约责任，同样，车之联公司也不应当承担违约责任。更何况，本案租赁合同无法履行是合同本身违反国家法律规定，无法履行，不是车之联公司违约造成的，且合同第八条第六项约定是在履行期车之联公司违约才没收保证金。车之联公司提出解除合同时，合同根本就没有履行，标的物也没有交付，让车之联公司承担100000元违约金，本身与本案事实不符。众联合公司提到因房屋、场地租赁合同解除，利益受到了损失。车之联公司认为，法律只能保护合法的利益，众联合公司将工业用地出租给车之联公司用于商业经营活动，改变了土地及房屋的使用性质，本身就不合法，自己有过错，所谓的合法利益是不存在的，因此，一审法院判决返还车之联公司100000元保证金，间接保护了众联合公司非法利益，不但不公平，更不合法。 车之联公司向一审法院起诉请求：1.判令解除车之联公司、众联合公司双方于2020年5月24日签订的办公楼《租赁合同》和场地《租赁合同》;2.判令众联合公司立即返还车之联公司200000元保证金;3.本案诉讼费用由众联合公司承担。 一审法院认定事实：2020年5月24日，众联合公司（甲方）与车之联公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥巢湖经济开发区金巢大道众联合公司园内面积为大约捌仟平方米（实际丈量为准）的场地租赁给乙方，租金为每平米每月3元；用途为小型车辆停放；租赁期限为10年，自2020年7月1日至2030年6月30日止；年租金为288000元。同日，双方又签订《租赁合同》一份，约定众联合公司（甲方）将位于合肥巢湖经济开发区金巢大道众联合公司办公楼四楼办公室面积为700平方米的房屋租赁给车之联限公司（乙方）；用途为办公；租赁期限为10年，自2020年7月1日至2030年6月30日止；年租金为84000元；保证金含场地租赁合同在内200000元；合同第四条约定：甲方将房屋出租给乙方使用期内，乙方需提前把安全、消防、环保等工作做好，通过相关部门验收合格后方可进行入住使用，甲方将不负责乙方此条的损失和后果；合同第八（六）条约定：如在租赁期内，甲方违反本合同约定的，应支付乙方违约金20万元，乙方违反（含另一份场地租赁合同在内的）任何一份合同约定的原支付给甲方20万元保证金，甲方予以没收；合同第八（七）条约定：在租赁期内，（含乙方签订的另一份场地租赁合同在内），如国家禁止乙方所从事的经营项目的，甲方不承担违约责任。同日，车之联公司向众联合公司交纳保证金200000元，众联合公司向车之联公司出具了收款收据。2020年7月，车之联公司起诉至一审法院，要求与众联合公司解除于2020年5月24日签订的办公楼《租赁合同》和场地《租赁合同》，并要求众联合公司立即返还车之联公司200000元保证金。 另查明，案涉两份租赁合同涉及的场地及房屋的用途均为工业用地。车之联公司、众联合公司至今未办理案涉租赁场地及房屋的交付手续。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，“国家实行土地用途管制制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”结合本案，案涉租赁的场地和房屋的用途为工业用地，而车之联公司租赁该场地和房屋的使用用途为商业经营，工业用地不能用于商业经营，故案涉合同虽已订立，但因租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，该情形非因承租人原因致使租赁物无法使用，承租人可以解除合同，故车之联公司现申请解除合同，一审法院予以支持。从加盖有众联合公司印章的《申请》可以看出，众联合公司对车之联公司租赁案涉场地和办公楼的用途是用于二手车停放和经营是明知的，故双方对案涉租赁的场地和房屋的用途为工业用地，而车之联公司租赁该场地和房屋的使用用途为商业经营均系明知，故双方对合同不能履行均有过错，应各自承担相应的责任。众联合公司辩称双方曾就若政府不批准则车之联公司保证将所租赁的场地仅用于停放车辆、所租赁的房屋仅用于办公，二手汽车经营活动将在其他场所进行达成的一致意见，因未提供相关证据，一审法院不予采信。综合考虑案涉租赁场地及房屋至今未实际交付、合同签订的时间及众联合公司可预期的利益损失，依据公平原则，一审法院酌定众联合公司应返还车之联公司保证金100000元为宜。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，判决：一、确认合肥市车之联二手车市场管理有限公司与合肥众联合粮贸有限公司于2020年5月24日签订的办公楼《租赁合同》和场地《租赁合同》于2020年8月24日解除；二、合肥众联合粮贸有限公司于判决生效之日起十日内返还合肥市车之联二手车市场管理有限公司保证金100000元；三、驳回合肥市车之联二手车市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由合肥市车之联二手车市场管理有限公司与合肥众联合粮贸有限公司各承担1075元。 二审期间，众联合公司提交证据一（2018）皖0181执566号执行裁定书一份，证明涉房屋系众联合公司通过以物抵债方式取得，在房屋租赁合同签订时即具备交付条件；证据二银行流水、收款收据各一份，证明在案涉两份租赁合同签订之前，众联合公司与案外人就场地及房屋租赁达成了协议，案外人于2020年5月18日缴纳了200000元保证金，后车之联公司多次通过关系多次向众联合公司请求租赁案涉场地及房屋，众联合公司为此与案外人协商解除了协议并于2020年5月24日退还了200000元保证金，同日车之联公司通过曹荣军账户向众联合公司缴纳了200000元保证金。车之联公司对证据一的真实性无异议，关联性有异议；对证据二收据的真实性有异议，对银行交易明细真实性无异议，对收据和银行交易明细的关联性有异议，认为不能达到众联合公司的证明目的。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，车之联公司与众联合公司于2020年5月24日签订的两份《租赁合同》虽约定了房屋用途为办公、场地用途为小型车辆停放，但根据加盖有众联合公司印章的《申请》及二审双方陈述可以看出，众联合公司对车之联公司租赁案涉房屋及场地是想要用于商业经营是明知的，且《申请》也明确载明：“现拟将园内场地和办公楼租赁给合肥市车之联二手车市场管理有限公司用于二手车停放和经营”。而案涉房屋及场地所在的土地性质为工业用地，在此情况下车之联公司想要租赁案涉房屋及场地用作商业经营的目的并不能实现。基于上述情况，一审法院认定双方合同解除，双方就合同不能履行均存在过错，并依据公平原则酌定众联合公司向车之联公司返还保证金100000元均无不当，本院予以维持。 综上，车之联公司、众联合公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8600元，由合肥市车之联二手车市场管理有限公司、合肥众联合粮贸有限公司各负担4300元。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  王 莉 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十月二十八日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。