广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初7039号 原告：李志豪，男，1992年12月31日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：邹学微，广西锦记律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙文捷，广西锦记律师事务所律师。 被告：南宁毓智美房屋租赁有限公司，住所地南宁市长凯路**昀和时代**楼**。 法定代表人：王俊峰。 第三人：南宁市江南区沙井街道同乐村30组，住所，住所地南宁市江**沙井街道同乐村div> 组代表：黎进元。 原告李志豪与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司、第三人南宁市江南区沙井街道同乐村30组合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后,依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹学微到庭参加诉讼。被告南宁毓智美房屋租赁有限公司、第三人南宁市江南区沙井街道同乐村30组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《智美家园合作建房合同》（合同编号：1#A802）；2.被告返还原告已支付的合作建房款455674元；3.被告向原告支付违约金共计45567.4元（计算方式为：已支付购房款455674×10%=45567.4）；4.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告签订的《智美家园合作建房合同》无效；2.判令被告返还原告已支付的合作建房款455674元；3.被告向原告赔偿利息损失（计算方式：①以建房款101261元为基数，从2018年1月2日起计；②以202522元为基数，从2018年8月11日起计；③以5万元为基数，从2019年6月5日起计；④以101891元为基数，从2019年7月25日起计，以上四笔均计至被告还清之日止，于2019年8月19日前按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计付，于2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月20日,原告李志豪与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司（以下简称：毓智美公司）以及南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订了《智美家园合作建房合同》(合同编号:1#A802)(以下简称“《合作建房合同》”)。《合作建房合同》约定原告以每平方米4015.1元的价格获得案涉房屋智美家园1号楼A单元8层02号房的使用权。截止2019年7月25日,原告向被告支付了共计455674元的房款,然而被告却未按照约定在2019年12月31日前向原告交付房屋，并已逾期超过90天，原告按合同约定有权退出合作建房,被告退还原告所交全部合作建房款,并按照原告已支付合作建房款的10%赔偿原告损失。《合作建房合同》对涉案房屋的具体楼牌号、平方价格、平方数目、总价款、房屋设计规划图等基本信息进行了详细约定,并约定由被告承担全部建设项目工作及经营管理,原告通过提供建房款以获取案涉房屋的使用资格。根据相关法律规定，涉案合同实属房屋买卖合同。原告从南宁市江南区人民政府门户网站发布的《关于江南区农村集体产业项目违法建设情况的公告(第一批)》中得知,被告就涉案项目并未取得《建筑工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》,就涉案房屋未取得《商品房预售许可证》，故被告存在违建、违售行为,涉案合同无效。综上,为维护原告的合法权益,特诉至法院,望判如所请。 被告未作答辩，亦未提交书面答辩状和证据。 第三人未作陈述，亦未提交书面意见和证据。 经审理查明：2018年8月11日，原、被告及第三人共同签订《合作建房合同》（合同编号:1＃Ａ802），合同约定，项目位置在南宁市，项目备案名称：南宁市江南区沙井街道同乐村30组拆迁回建安置小区（项目推广名：智美家园），土地使用权期限55年；原告所得房屋位于“智美家园”1号楼Ａ单元8层02号房，建筑面积126.1平方米，房屋折合单价4015.1元／㎡，总价506304元。原告签署合同时，首期支付合作建房总款的40%，即202522元；在该楼栋建到10层时交纳总合作建房款的20%，即101261元；在该楼栋建到25层时交纳总合作建房款的20%，即101261元;在该楼栋建到封顶时，交纳总合作建房款10%，即50630元；被告交付房屋时，原告交纳总合作建房款10%，即50630元。原告将合作建房资金按照本合同约定全额交齐后，被告应在2019年12月31日前将房屋交付原告使用，逾期超过90天之后，原告有权退出合作建房。原告退出合作建房的，提出退出合作建房要求之日起30日之内，被告退还原告所交全部合作建房款，并按原告已支付合作建房款的10%赔偿原告损失，被告应配合原告办理退出合作建房的有关手续。并约定，自该房屋交付给原告使用起5年内，被告协助原告办理不动产权证，如5年内不能办理不动产权证的，原告有权提出退房，被告无偿按原件回购房屋。 2018年1月2日，原告向被告交纳合作建房款101261元；2018年8月11日，原告向被告交纳合作建房款202522元；2019年6月5日，原告向被告交纳合作建房款5万元；2019年7月25日，原告向被告交纳合作建房款101891元。 另查明，2019年6月20日，南宁市江南区人民政府门户网站发布《关于江南区农村集体产业项目违法建设情况的公告（第一批）》，公告载明：同乐村智美家园项目，位于同乐大道与××和路交汇处，由同乐村30组和投资方南宁毓智美房屋租赁有限公司合作立项开发，该项目未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，属违法建设；同时，该项目为利用农村集体土地开发建设的三产房，未取得《商品房预售许可证》，不能按照商品房进行销售。 本院认为：一、关于涉案《合作建房合同》的性质问题。原、被告及第三人签订的《合作建房合同》名为合作建房，但合同未约定利润共享、风险共担，而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等作了约定。合同虽约定原告取得的是案涉房屋使用权，但从合同约定的合作建房单价、房屋总价款、付款方式来看，合同成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资方式得到房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，涉案《合作建房合同》实为房屋买卖合同。 二、关于涉案合同的效力问题。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府相关职能部门审批后才能进行，行政审批是民事行为的前提和基础。本案审理过程中，毓智美公司未能就涉案项目提交《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，涉案《合作建房合同》应为无效合同。 三、关于涉案款项返还及资金占用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《合作建房合同》无效，毓智美公司因《合作建房合同》取得的涉案款项455674元应返还原告。被告占用原告资金拒不返还，造成原告资金占用损失，原告主张被告支付利息，合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李志豪与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司、第三人南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订的《智美家园合作建房合同》（合同编号：1#A802）无效； 二、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司返还原告李志豪购房款455674元； 三、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司向原告李志豪赔偿利息损失（计算方式：1.以101261元为基数，从2018年1月2日起计；2.以202522元为基数，从2018年8月11日起计；3.以50000元为基数，从2019年6月5日起计；4.以101891元为基数，从2019年7月25日起计，以上四笔利息均计至被告还清欠款之日止，于2019年8月19日前按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计付，于2019年8月20日后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费14278元，由被告南宁毓智美房屋租赁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  庞 丽 人民陪审员  周曼丽 人民陪审员  范 婵 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  苏小凯 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——