贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初4329号原告：罗刚，男，汉族，1990年7月14日生，住贵州省福泉市。委托诉讼代理人：丁涌、朱梓侨，贵州千里律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍，女，汉族，1985年11月6日，该公司员工，住贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：张磊，男，汉族，1978年5月24日，该公司员工，住贵阳市南明区。第三人：中国银行股份有限公司贵阳市河滨支行，住所，住所地贵阳市南明区花溪大道北段建筑巷**金地苑****div>负责人：许超华，该行行长。委托诉讼代理人：严阵、谢晓宣（实习），贵州心典律师事务所律师。原告罗刚诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）及第三人中国银行股份有限公司贵阳市河滨支行（以下简称中行贵阳市河滨支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗刚的委托诉讼代理人朱梓侨，被告宏益公司的委托诉讼代理人李颖萍，第三人中行贵阳市河滨支行的委托诉讼代理人严阵、谢晓宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗刚向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除《商品房买卖合同》；2、依法判令解除原告与第三人之间签订的《贷款合同》；3、依法判令被告向原告返还首付购房款263848元；4、判令被告向原告赔偿截止《贷款合同》解除之日原告已付的银行利息所有款项167106元（截止2020年7月15日）；5、依法判令被告向第三人返还贷款155625元（截止2020年7月15日），并向第三人支付解除合同产生的全部费用（具体金额以第三人出具的还款明细清单为准）；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于花果园M区12-2-20门面，价款为526848元。原告支付首期款263848元后，剩余263000元通过按揭贷款支付，被告应当在2017年12月31日前向原告交房房屋。但至今已逾期交房2年多，此期间原告不仅不能开设门面或进行出租收益，还必须向第三人支付利息。同时原告通过当地消防部门了解到，由于被告修建的房屋因连廊设计及消防存在安全隐患，导致房屋至今不具备交房条件，故原告认为由于被告逾期交房行为导致合同目的不能实现，若不接触将会严重影响原告的利益。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告宏益公司辩称：1、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋，超出约定日期180工作日后，原告有权退房，即从2018年9月19日起原告享有约定的合同解除权，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭之规定，原告应在2019年9月18日前行使解除权，而截止2019年9月18日前原告未以任何形式行使解除权，解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同，原告于2020年4月8日向一审法院提起解除之诉时，该解除权已经超过一年除斥期间，解除权已经消灭，原告无权单方解除合同。合同法项下的解除权制度是指合同当事人可以解除合同的权利，行使合同解除会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人，长期不行使解除的权利，会导致合同关系处于不确定的状态，影响当事人权利的享有、义务的履行，因此解除权应当及时行使，以维护合同和法律关系的稳定性，本案原告未在法律规定的期限内行使解除权，其要求解除合同的诉请不应该得到支持。2、被告已经于2018年9月21日取得涉案房屋的消防验收意见书，涉案房屋已经达到交付使用条件，原告起诉前，其解除合同所依据的事实已消灭。被告虽然存在迟延交付房屋行为，但房屋现已达到交付使用条件，原告合同目的已经实现，被告逾期交付房屋的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，法院应根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的第九次全国民商事审判纪要第47条规定，驳回原告诉请。3、原被告双方并没有将“连廊”作为案涉房屋的交房条件之一，案涉房屋已达到正常使用条件，且可正常通行。4、如果法院仍判决解除合同，被告仅按合同约定承担违约责任，根据合同附件十二20.2条，若判决合同解除，则原告应配合办理备案登记的注销手续，且需待相关手续办理完毕后被告才予以退还原告已支付的款项。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1、《商品房买卖合同》1份，拟证明依据该合同被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋，而被告至今未向原告交付房屋，且房屋未具备交付条件。被告对合同的三性无异议，但不认可原告证明目的，认为案涉房屋已达到交付条件。第三人无异议；2、银行还款明细清单1份，拟证明截止2020年7月15日，原告已还的本金107374.56元、利息59732.36元，系被告违约对原告造成的损失。被告对清单的三性无异议，但不认可原告证明目的，认为该流水明细仅证明原告与贷款银行的还款情况，不能证明系被告违约对原告造成的损失。第三人无异议；3、中国银行贷款合同、收据各1份，拟证明原告已经按照约定向被告支付首期购房款263848元；剩余263000元由原告向中国银行贷款向被告支付。被告提出收据是复印件，无法核实真实性。其他的无异议。第三人无异议。被告围绕其主张提交如下证据：营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告主体资格适格。原告及第三人无异议；2、建设工程消防意见书1份，拟证明案涉房屋于2018年9月21日已经达到了交付使用条件。原告对意见书的真实性、合法性无异议，但认为不能仅凭该份消防验收意见书证明案涉房屋已达到交付条件，故达不到被告证明目的。第三人无异议；3、案涉房屋现场照片2张，拟证明案涉房屋已经装修完毕，可以交付使用，原告的合同目的可以实现。原告对照片的真实性、合法性无异议，但认为照片同时证明房屋层高与合同约定不符，且仅凭照片也不能证明房屋达到交付条件，故不能达到被告证明目的。第三人无异议。第三人围绕其主张提交如下证据：贷款合同、贷款情况说明、还款明细清单各1份，拟证明原告在2020年7月15日前均按时还款，未有逾期记录。原告剩余未偿还本金余额为155625.44元。原、被告无异议。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2015年5月30日，原告（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：192382）一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区商业用房，建筑面积31.36平方米，套内建筑面积19.6平方米，按套计算总价款为526848元。买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款263848元，余款263000元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件。合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续载明：“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以、地点以及应当携带的证件行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……”；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。”合同第二十九条载明：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”该《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中，第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2017年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》。……；第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告向被告支付了购房首期款263848元，2015年9月21日，原告、被告与第三人（贷款人）签订《个人商业用房贷款合同》（编号：2015年河滨商字第013号），原告向第三人贷款263000元用于支付被告购房款。2020年4月8日，原告以被告未按约交付上述所购房屋为由，向本院递交民事起诉状，诉请如前。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，原被告签订《商品房买卖合同》后，原告采用按揭贷款方式已将全部购房款支付给被告，但被告未按合同约定于2017年12月31日前将涉案商业用房交付原告使用，被告的行为已构成根本违约。被告于审理中提交有2018年9月21日贵阳市公安消防支队筑公消验字(2018)第0559号《建设工程消防验收意见书》复印件，并据此主张取得上述消防验收意见书即具备交房条件；对此，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百七十九条：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，同时原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条及补充协议第5.3条亦约定，出卖人向买受人交付的商品房应取得《建筑工程竣工验收报告》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等证明文件；被告于审理中未向本院提交涉案商品房的《建筑工程竣工验收报告》、有资质的房产测绘机构出具涉案商品房面积实测技术报告书等能够证明被告拟向原告交付房屋符合法律规定及合同约定交房条件的证据材料。因此，至一审庭审时止被告拟向原告交付的涉案房屋不符合合同约定及法律规定的交房条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”；同时，原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第十四条交接手续中亦约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理，即原告有权退房并适用该条违约责任的约定；综上，因被告拟向原告交付的房屋不符合法律规定及合同约定，致使原告不能实现其合同目的，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还购房首付款263848元的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间及被告向原告交付的房屋符合交房条件的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的《商品房买卖合同》解除后，原告要求解除与第三人之间的《个人商业用房贷款合同》也因合同目的不能实现，应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本息返还给第三人。至于原告诉请被告向第三人支付解除合同产生的全部费用的主张，因原告未举证证明解除其与第三人所签贷款合同后会产生何种费用及费用多少的证据，故对原告的该主张，本院不予支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的备案登记注销手续，本院认为合同解除以后，注销房屋相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十八条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告罗刚与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年5月30日就位于贵阳市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：192382）及补充协议。二、解除原告罗刚与第三人中国银行股份有限公司贵阳市河滨支行于2015年9月21日签订的《个人商业用房贷款合同》（编号：2015年河滨商字第013号）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告罗刚首期购房款263848元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告贷款263000元，并赔偿原告已向第三人中国银行股份有限公司贵阳市河滨支行归还的贷款利息（以第三人中国银行股份有限公司贵阳市河滨支行于判决生效当月出具的对账单为准）。五、原告罗刚于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续。六、驳回原告罗刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9642元,减半收取4821元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。（该款原告罗刚已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告罗刚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十月十六日书记员  谭博文