河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终1467号上诉人（原审被告）：三门峡市嘉亿置业有限公司。住所地河南省三门峡市湖滨区和平路嘉亿城市广场**楼**。法定代表人：胡清明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李申鹏，河南正臻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓，男，1985年3月10日出生，汉族，住河南省三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：胡煜，河南恒翔律师事务所律师。上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司（以下简称嘉亿公司）因与被上诉人王晓房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初2995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人嘉亿公司的委托诉讼代理人李申鹏、被上诉人王晓的委托诉讼代理人胡煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉亿公司上诉请求：1、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初2995号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定“截止开庭之日，案涉房屋仍未通过五大主体验收不具备交房条件”，上诉人认为属于事实认定不清,上诉人作为房屋的开发销售者,在预售中工期一直如期进行，截止本案开庭之日，案涉62号楼中部分楼层早已投入实际使用,一审法院在未经现场走访调查便作出“未经过五大主体验收,不具备交付条件”的认定,系认定事实错误。二审庭审中，请求改判为：当事人双方继续履行《商品房买卖合同》，上诉人嘉亿公司支付被上诉人王晓违约金按已付房款的日万分之一自2020年1月1日支付至本判决确定的履行之日止。被上诉人王晓辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人称一审法院应当前往现场走访调查以便查证房屋是否经过五大责任主体的验收，根据谁主张谁举证的举证责任分配，上诉人欲证明的事实，上诉人应当提交相关证据予以证实，一审法院没有任何义务和必要去现场勘验。2、即便涉案房屋经过了五大责任主体验收，但由于上诉人的原因导致房屋并没有交付，上诉人同样应当承担合同约定的违约责任。同时，根据合同约定，逾期交付房屋××是有权解除合同，并且要求出卖人支付违约金，上诉人应当承担违约责任。合同约定的违约金极低，一审法院对违约金认定正确。王晓一审诉讼请求：1.解除双方于2019年8月19日签订的两份《商品房买卖合同》;2.判令嘉亿公司返还王晓购房款360000元;3.判令嘉亿公司支付王晓违约金7553元（从嘉亿公司逾期之日起，按银行同期贷款基准利率暂计算至2020年6月30日，剩余违约金计算至款项付清之日止）;4.诉讼费由嘉亿公司承担。一审法院认定事实：2019年8月18日，王晓（××）与嘉亿公司（卖受人）签订2份《商品房认购协议书》，认购嘉亿公司开发的三门峡市六峰路与和平路交会处往东100米62号楼13层03户、04户房屋，建筑面积均为89.78㎡，房款总价为552147元，优惠后每户总价为491097元，认购定金每户80000元。同日，王晓向嘉亿公司支付40000元定金，嘉亿公司出具收据2份，载明“收到62号楼1303户定金20000元”、“收到62号楼1304户定金20000元”。2019年8月19日，王晓（××）与嘉亿公司（出卖人）签订2份《商品房买卖合同》，1303户房屋的《房屋买卖合同》约定：第三条、××购买的商品房位于湖滨区××街坊××号房屋。该商品房的用途为商业服务，建筑面积为89.78平方米。第四条、按建筑面积计算，每平方米5470元，总金额491097元。第六条、约定金额80000元，付款时间2019年8月19日，剩余金额100000元，约定付款时间2019年9月30日，剩余金额91097元，付款时间2020年3月15日，剩余金额220000元，付款方式商业贷款，付款时间为2020年5月15日。如因××未按合同规定时间付款，按附件四补充协议第二条执行。第八条、出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经五大责任主体验收后交付。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；第九条、出卖人未按照本合同规定的期限将商品房交付××使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,××有权解除合同。××解除合同的,出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按××累计已付款的0.01‰向××支付违约金。××要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金。出卖人嘉亿公司盖章确认，王晓签字确认。1304户《房屋买卖合同》内容与1303户《房屋买卖合同》内容一致。合同签订当日,王晓按合约支付房款120000元，嘉亿公司向王晓出具收据2份，载明“收到王晓62号楼1303户购房款60000元”、“收到王晓62号楼1304户购房款60000元”。2019年9月25日，王晓按合同约定支付房款200000元，嘉亿公司于2019年9月25日向王晓出具收据2份，载明“收到王晓62号楼1303户购房款100000元”、“收到王晓62号楼1304户购房款100000元”。王晓共计向嘉亿公司支付购房款360000元。一审庭审中，王晓称合同约定的违约金过低，要求予以调整。一审法院另查明，1、案涉房屋所在的62号楼至今未经过五大主体验收，不具备交付条件。2、2020年1月20日，王晓向嘉亿公司申请退房，嘉亿公司未回复。一审法院认为，王晓与嘉亿公司签订的2份《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。王晓已经履行交付购房款的义务。根据《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房超过90日后，××有权解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.01‰向××支付违约金”，双方约定的交房日期是2019年12月30日，截止开庭之日，案涉房屋仍未通过五大主体验收不具备交房条件，逾期交房之日早已超过90日，故王晓有权要求解除2份《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，王晓共计向嘉亿公司支付360000元购房款，合同解除后，嘉亿公司应当予以返还。关于违约金，双方约定“以××累计已付款的0.01‰向××支付违约金”，据此计算违约金的数额为3.6元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案《商品房买卖合同》约定的违约金标准王晓认为过低，请求人民法院予以调整。结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则认定违约金的计算标准为：以已交付房款数额为基数（360000元），自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的履行之日止。关于嘉亿公司辩称新冠疫情属于不可抗力，应当免除其违约责任。一审法院认为双方约定的交房日期为2019年12月30日，2019年12月30日，疫情尚未影响三门峡市区，相关产业也并未停工停产，不影响嘉亿公司向王晓交付房屋。故对嘉亿公司的辩称意见不予采纳。综上所述，王晓诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、解除王晓与三门峡市嘉亿置业有限公司于2019年8月19日签订的2份《商品房买卖合同》；二、三门峡市嘉亿置业有限公司返还王晓购房款360000元并支付违约金（违约金计算方式：以360000元为基数，自2020年1月1日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的履行之日止），限本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元（已减半收取），由三门峡市嘉亿置业有限公司负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点为涉案房屋是否具备涉案合同约定的交房条件。上诉人嘉亿公司与被上诉人王晓于2019年8月19日签订的两份《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方均应按约履行。该合同第八条约定：出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经五大责任主体验收后交付。被上诉人王晓已按合同约定交付了部分房款，上诉人嘉亿公司应当在2019年12月30日前将经“五大责任主体”验收后的房屋交付给被上诉人王晓。在本案诉讼中，上诉人嘉亿公司在一审诉讼中未举证证明涉案两套房屋已经“五大责任主体”验收合格，在二审庭审中明确涉案两套房屋未经“五大责任主体”验收合格，故其认为一审法院认定事实不清，要求继续履行合同的上诉理由缺乏事实依据，不能成立。本案涉案房屋为商品房，房屋是否经法定程序验收合格，不仅影响房屋交付效力，更重要的是可能涉及公众安全。上诉人嘉亿公司虽主张案涉62号楼中部分楼层早已投入实际使用，但无论案涉62号楼中部分楼层是否实际使用，均不能证明涉案两套房屋具备合同约定的交房条件，一审法院判决解除2019年8月19日双方签订的两份《商品房买卖合同》符合合同约定及法律规定。关于上诉人嘉亿公司庭审中提出违约金应当按照日万分之一计算的问题。本案中，根据双方当事人在《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约责任的约定计算，违约金为3.6元，违约金数额相对于被上诉人王晓已经交付的房款360000元明显过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。被上诉人王晓认为过低，请求一审法院予以增加，一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则认定违约金的计算标准为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人嘉亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6920元，由上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二〇年十月三十一日法官助理周珊书记员刘锦锋