福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3970号 原告：薛德魁，男，1961年11月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李超、王其峰，福建通享律师事务所执业律师。 被告：福州世茂新发展房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县甘蔗街道新城区中路**路东侧，统一社会信用代码91350121056105645T。 法定代表人：陈芳梅。 委托诉讼代理人：袁盛斌、徐传秋，福建天衡联合（福州）律师事务所执业律师。 原告薛德魁与被告福州世茂新发展房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告薛德魁及其委托诉讼代理人李超与被告福州世茂新发展房地产开发有限公司委托诉讼代理人袁盛斌、徐传秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛德魁向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决世茂公司立即提交诉争房屋对应的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》等验收测量资料，并进行现场测量核对。二、请求依法判决世茂公司向薛德魁支付逾期交房的违约金（依据主合同附件六补充协议约定标准，以购房款的万分之二计算每日违约金为253.1元，从2015年1月1日起计算至款项实际偿清之日止），暂计算至2020年6月15日止，合计2023天，共人民币512021.3元。三、请求判决世茂公司立即提交诉争房屋建筑面积与公摊面积组成及其详细计算标准，并确认世茂公司给予薛德魁的实际赠送位置和面积，并判决世茂公司向薛德魁退还因赠送面积缩减的对应购房款225527.7元。四、请求判决按世茂公司提供的户型示意图确认薛德魁享有诉争房屋的入户花园专属权（含被告承诺应有的赠送面积）。五、请求判决世茂公司立即完成诉争房屋厨房无地漏、复式连体地下室排污管道系统未完成的排污功能项目，调整诉争房屋采光井处A户型经过的下水管道走向及诉争房屋餐厅天花板处的下水管道走向。六、请求判决本案诉讼费、鉴定费、保全费、公告费等由世茂公司承担。 事实与理由：薛德魁与世茂公司于2013年6月16日签订了编号为20130480037-ＭＨ13Ｈ12678的《商品房买卖合同》（下称“主合同”，内含6份附件），就坐落于福州市闽侯县闽侯世茂滨江新城17＃103复式（叠院）单元房的预售房达成协议，其建筑面积129.7㎡（套内建筑面积113.68㎡，公摊面积16.02㎡，非封闭式阳台1个），总金额为126.5694万元，另外世茂公司赠送面积83㎡，最终房屋面积212.7㎡（129.7㎡＋赠送入户花园20㎡＋赠送地下室50㎡＋赠送露台2个13㎡），基于世茂公司预售宣传及现场确认记录计算了赠送面积后，薛德魁基于此才决定购买，并已履约支付了全部购房款，但世茂公司存在多项违法违约行为、房屋存在多项功能缺项、赠送面积缩减严重等问题，导致无法交房。 第一，不向薛德魁提供法律规定及主合同约定必须出具的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》等验收测量资料，交房无据可依。 第二，有关公共部位位置及共有分摊建筑面积计算构成说明见的附件二是一纸空文，从签订合同至今仍未公布公共部位位置及共有分摊建筑面积计算构成说明，导致公摊面积不清晰，造成原告无法按购买时看中的户型结构、面积和开发商提供的消防安全承诺，办理收房手续、领取可视电话等。 第三，世茂公司售房时，赠送给薛德魁B户型的入户花园被切割，面积严重缩水，由20㎡被减至6㎡，赠送的露台1原定8.6㎡（4.8×1.8=8.6㎡）被减至为5.6㎡（1.4×4=5.6）、露台2原定4.3㎡（1.8×2.4=4.3㎡）被减至为3.4㎡（1.7×2=3.4），地下室50㎡减至30㎡，合计赠送面积减少37.9㎡，根据赠送后的总面积212.7㎡，折算每平方米的单价5950.6元，世茂公司应退购房款225527.7元给薛德魁，与世茂公司沟通赠送面积缩减严重及项目设施及配套不符合约定标准，但世茂公司仅就群体业主反应的道路宽度发布整改通知，且整改后的情况反馈流程全无，不了了之，无视薛德魁的多次追述，甚至玩失踪，薛德魁从闽侯找到台江世贸项目，都被告知，项目完成已搬走，经闽侯县住建局领导寻找、对接后，依然无视薛德魁陈述，电话再三追问，不理不睬，失去一个开发商应有的良知和责任担当，于其所提供的预售广告和样榜对比具有严重的欺诈行为。 第四，房屋厨房无地漏，地下室配备的卫生间至今未安装排污管道系统，同时，A户型的厨房下水管道从薛德魁B户型的采光井下经过，严重影响B户型的采光与使用，采光效果远不如预售时的承诺，餐厅的天花板与楼梯处有下水管道，违反建筑排水设计规范要求，既存在功能缺项又存在安全质量问题，以上均违反了主合同的约定及法律的相关规定，房屋存在重大的安全隐患且不符合交房标准，长期无法合格验收并交付该房屋进行装修使用，且无法正常安全居住，给薛德魁造成重大的经济损失和精神损失，薛德魁四处追讨，长期不被理睬，期待的房屋久久不能合格交付使用，造成精神打击。 综上，薛德魁为维护自身合法权益，和让开发商还社会一个公道良知和责任担当，根据法律相关规定及主合同的约定，依法提起诉讼，请求贵院依法判决。 世茂公司辩称，一、案涉商品房已取得竣工验收报告及进行了消防验收备案，符合法定及合同约定交付条件 根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。” 讼争《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第一款约定，“该商品房所在楼幢依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件即视为出卖人已办妥有关政府各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件。” 案涉商品房所在楼幢已于2014年5月16日取得竣工验收报告、2014年11月4日进行了消防验收备案，符合合同约定的案涉商品房交付条件，可以交付使用。 二、世茂公司已按照合同约定通知原告交房，履行了案涉商品房交付义务，不存在逾期，薛德魁诉请世贸公司支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据 讼争《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第一款约定“如买受人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人六个月（即至2014年12月31日，含该日）的交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。” 如上，案涉商品房已于2014年12月31日前具备合同约定交付条件，且世茂公司于2014年12月28日已通过EMS快递向薛德魁寄送《房屋交房通知书》，通知薛德魁于2014年12月31日前办理案涉商品房交房手续，履行案涉商品房交付通知义务。根据讼争《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第五款的约定“若买受人未在交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收、交接的，自交房通知规定的交付首日起即视同该商品房已按合同约定交付”，案涉商品房已按合同约定交付，世贸公司不存在逾期交付。因此，薛德魁诉请世贸公司支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据。 退一步说，即便案涉商品房存在逾期交付，薛德魁诉请世贸公司支付逾期交房违约金亦超过诉讼时效，依法应当驳回薛德魁诉请。 三、薛德魁诉请世茂公司交付案涉商品房《建筑工程质量认定书》等验收资料并进行现场测量核对，缺乏合同及法律依据。 对于案涉商品房的验收资料，世茂公司已作为证据提交。薛德魁如有异议，可自行向有关部门调取核实。但薛德魁需要明确世茂公司并未义务向世茂公司交付案涉商品房的验收资料，薛德魁诉请世茂公司交付案涉商品房验收资料并进行现场测量核对，缺乏合同及法律依据。 四、薛德魁诉请世茂公司交付案涉商品房公摊面积组成及其详细计算标准，并要求世贸公司退还因赠送面积缩减的对应购房款225527.7元缺乏合同及法律依据 对于案涉商品房的公摊面积，讼争《商品房买卖合同》第三条已明确约定房屋建筑面积、套内面积及公摊面积；补充协议六第一条第五款也对此约定进行了明确的载明。同时，补充协议六第三条第一款明确约定：“该商品房合同约定面积(包括建筑面积、套内建筑面积及公摊面积等)与产权登记面积产生误差的,买卖双方同意该等面积差异不影响本合同约定的该商品房总价款,双方也不再另行对该等面积差异进行补差或退款等结算,本合同继续履行。”买卖合同对房屋面积已经明确约定，世茂公司交付房屋符合合同约定。 五、薛德魁诉请根据户型示意图确认享有入户花园专属权（含世茂公司承诺应有的赠送面积）缺乏合同和法律依据 根据《商品房买卖合同》补充协议六第十四条第二款约定，房屋交付标准和条件以合同约定为准，合同未作约定的，以商品房交付现状为准。出卖人的广告、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)等仅供参考,不构成买卖合同的组成部分,买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。讼争《商品房买卖合同》并未就入户花园等进行约定，应当根据约定以商品房实际交付现状为准。 综上，薛德魁诉请缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。 薛德魁、世茂公司围绕诉讼请求提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月16日，薛德魁与世贸公司签订《商品房买卖合同》，约定：薛德魁向世茂公司购买其开发的位于闽侯县闽侯世茂滨江新城17＃103复式（叠院）单元房，建筑面积129.7平米（套内建筑面积113.68平米，公摊面积16.02平米，非封闭式阳台1个），总金额为1265694元。《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第一款约定，“该商品房所在楼幢依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件即视为出卖人已办妥有关政府各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件。”《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第一款约定，“该商品房所在楼幢依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件即视为出卖人已办妥有关政府各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件。第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 合同签订后，薛德魁按约定支付完毕全部购房款。世茂公司开发的讼争房屋于2014年5月16日通过竣工验收报告，于2014年11月4日竣工通过消防验收合格备案。世茂公司于2014年12月28日前通过EMS向薛德魁寄送《房屋交房通知书》，通知薛德魁于2014年12月31日前办理商品房交房手续。薛德魁确认收到该函件。但薛德魁却以案涉房屋存在多项违法违约行为、房屋存在多项功能缺项、赠送面积缩减严重等问题等为由拒绝办理收房手续。故引起纠纷。 庭审中，世茂公司当庭将《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料提交给薛德魁，但薛德魁拒绝接收。 本院认为，薛德魁与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。薛德魁主张诉争房产存在多项违法违约行为、房屋存在多项功能缺项、赠送面积缩减严重等问题，不符合房屋交付条件，要求世茂公司支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》附件六补充协议第五条第一款约定，“该商品房所在楼幢依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件即视为出卖人已办妥有关政府各项竣工验收手续，具备本合同正文第八条约定的该商品房交付条件。因讼争房屋已于2014年5月16日通过竣工验收,2014年11月4日通过消防验收备案,此时讼争房屋已经具备交付条件，且世茂公司已于2014年12月28日通知薛德魁于2014年12月31日前交房,故世茂公司并未逾期交房，故薛德魁要求世贸公司支付逾期交房违约金，不符合合同约定，本院不予支持。 关于薛德魁诉请要求判决世茂公司提交诉争房屋对应的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》等验收测量资料，并进行现场测量核对的问题。本院认为，世茂公司当庭将《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料提交给薛德魁，但薛德魁却予拒绝接收，至于薛德魁要求世茂公司要求提供《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等验收测量资料，属于合同第十一条约定的出卖人应当出示的本合同第八条规定已达到的有关证明文件，薛德魁可在办理收房手续时要求世茂公司公示出示，但其要求世茂公司向其提供，不符合合同约定，本院对此不予支持。 关于薛德魁要求提交诉争房屋建筑面积与公摊面积组成及其详细计算标准，并确认世茂公司给予薛德魁的实际赠送位置和面积，并判决世茂公司向薛德魁退还因赠送面积缩减的对应购房款225527.7元的诉讼请求。本院认为，根据《商品房买卖合同》第三条约定，公共部位及其共有分摊建筑面积计算构成说明见附件二，但合同附件二为空白，薛德魁要求世茂公司提供案涉房屋公摊面积组成及其详细计算标准，符合合同约定，本院应予支持。但其要求世茂公司向薛德魁退还因赠送面积缩减的对应购房款225527.7元的诉讼请求并无相应的事实依据，本院对此不予支持。 关于薛德魁诉请请求判决按世茂公司提供的户型示意图确认薛德魁享有诉争房屋的入户花园专属权（含世茂公司承诺应有的赠送面积）。并判决世茂公司立即完成诉争房屋厨房无地漏、复式连体地下室排污管道系统未完成的排污功能项目，调整诉争房屋采光井处A户型经过的下水管道走向及诉争房屋餐厅天花板处的下水管道走向的问题。本院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议六第十四条第二款约定，房屋交付标准和条件以合同约定为准，合同未作约定的，以商品房交付现状为准。《商品房买卖合同》并未就入户花园等进行约定，应当根据约定以商品房实际交付现状为准。故薛德魁的此项请求，不符合合同约定，本院不予支持。至于薛德魁主张厨房无地漏问题，薛德魁可在办理交房手续时向世茂公司提出整改。 关于薛德魁于2020年9月8日向本院提出申请，要求对案涉房屋的质量、厨房无地漏、地下室排污系统、赠送面积进行司法鉴定的问题，本院认为，因薛德魁的此项申请已超过举证期限，且无足够的证据足以证明案涉房屋确有鉴定的依据，且案涉房屋已通过依法取得竣工验收报告及消防验收合格意见书面文件等，而且申请鉴定应当在举证期限内提出，故对薛德魁此项诉请，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福州世茂新发展房地产开发有限公司应在与薛德魁办理交房手续时向薛德魁交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》； 二、福州世茂新发展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向薛德魁提供《商品房买卖合同》附件二有关公共部位共有分摊建筑面积构成说明； 三、驳回薛德魁的其他诉讼请求。 案件受理费11175元，因适用简易程序审结，减半收取计5587.5元，由薛德魁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年十月十五日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。