北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1904号原告：王健，男，1983年10月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：付媛媛，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝帆，北京市京师律师事务所律师。被告：北京市鼎泽物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙泽苑综合楼。法定代表人：冼奕宏，董事长。被告：北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司，住所地北京市房山区长阳镇康泽路**院**楼**101。法定代表人：王晓凡，项目负责人。二被告委托诉讼代理人：田云竹，女，1991年7月8日出生。二被告委托诉讼代理人：李盛莲，女，1978年12月22日出生。原告王健诉被告北京市鼎泽物业管理有限责任公司（以下简称“鼎泽物业公司”）、北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司（以下简称“长阳分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王健及其委托诉讼代理人付媛媛、祝帆，被告鼎泽物业公司及长阳分公司共同委托诉讼代理人田云竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王健向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因不完全履行物业服务合同引发共用部位管道泄漏致使的原告经济损失、交通费、误工费等共计130295.4元；2、判令被告承担律师费12000元、诉讼费。在诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付因不完全履行物业服务合同引发共用部位管道返水致使的原告经济损失49718元（含装修修复费30000元、家具家电折旧损失2000元、房屋租金损失14400元、搬家费600元、清洁及消毒杀菌1688元、保洁费1030元）、误工费10000元；2、判令被告承担律师费12000元，评估费5000元及诉讼费。事实及理由：2015年5月22日原告与北京天恒康都房地产开发有限责任公司签订了《北京市商品房预售合同》，附件七“前期物业管理”条款第五条第2款规定前期物业服务包括“负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。”被告系北京天恒康都房地产开发有限责任公司指定的物业公司，负有上述物业服务义务。2017年11月24日及2018年8月5日原告房屋二次均因共用部位管道严重漏水导致地板、墙面被破坏、家具、家用电器被浸泡，造成重大经济损失。公共管道系物业管理区域内公共部位，被告应履行日常维修、养护和管理义务。经与被告反复沟通，被告承认其失职而怠于赔偿，其违约行为已严重侵害原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定提起诉讼，请依法支持原告全部诉讼请求。被告鼎泽物业公司及长阳分公司共同辩称：一、我物业公司负责小区户门以外，围墙以内的公共设备设施保养及维护，户门以内是由业主自行负责。二、返水事件是由此楼同一户型共用管道堵塞导致的，我公司主要负责业户家外污水管道至污水管井之间的共用管道的疏通及维护，此事件发生期间物业管理范围的公共管道是通畅的属于正常状态。三、因7-1-204楼上7-1-304的污水管道堵塞报修，我公司工作人员担心原告家受影响，前往7-1-204室敲门无人，物业工作人员、304业主均电话联系原告，让其回来开门入户查看情况，并告知原告因污水管道堵塞可能造成严重性损失等情况，当时业主表示不用回来，并一直强调自家无问题，因洗菜盆下水管自行加装阀门，业主认为家内不会返水故不用查看疏通。当天我公司人员给原告打了多个电话沟通需要进入户内查看，但原告并未配合，依然表示不用查看，隔天物业工作人员发现原告家门口有水迹，再次给原告打电话说明情况，原告才于当天的中午到达。进入室内查看地面有积水，物业工作人员及时帮忙清理及处理堵塞问题，当时原告表示洗菜盆下水管自行加装阀门，原告认为家内不会返水，没想到返水压力太大把阀门崩开。物业人员要给所加装阀门拍照时原告阻止不让，只拍到了阀门安装处的照片，原告因未及时配合物业公司进行查看的原因导致家中被泡产生损失，损失应由原告自行承担。四、事件发生我公司已经做到了及时联系，紧急帮忙处理，完成了疏通。五、根据有关法律和司法实践，排水主管阻塞返水导致任何一户的财产损失以及疏通和修复的费用，物业公司保持公共区域正常通畅，在难以确定具体负责人的情况下，应由使用此管道的所有业主共同承担及平均分摊。本院经审理认定事实如下：2015年5月22日，原告从案外人北京天恒康都房地产开发有限责任公司购买了位于房山区x镇x苑北区的房屋一套，2017年12月30日，北京天恒康都房地产开发有限责任公司与鼎泽物业公司签订了《康泽佳苑住房前期物业服务合同》，约定鼎泽物业公司为康泽佳苑小区的物业服务企业。后鼎泽物业公司与长阳分公司签订《委托书》，约定由长阳分公司负责康泽佳苑小区的物业管理工作。本案审理中，原告自认其向长阳分公司交纳物业费。2018年8月5日，原告发现位于北京市房山区长阳镇康泽佳苑北区7#2层1单元204家中厨房下水道返水，造成屋内财产损失，后物业工作人员到达现场对位于原告家中厨房的公共管道进行清理。本案审理过程中，经原告申请本院委托北京中必达资产评估有限责任公司对此次事件造成的财产损失进行评估，2020年6月2日，北京中必达资产评估有限责任公司出具《资产损失评估报告》，评估结果显示原告因漏水事件造成的损失评估价格为21420元。庭审中，被告称2018年8月4日因7-1-304业主污水管道堵塞报修，被告电话通知原告回家查看情况，原告未回，8月5日被告发现原告家门口有水迹再次电话通知原告，原告当天返回家中查看，造成了损失的扩大。原告对于通知时间不予认可，但认可其平时不在涉案房屋居住，是接到被告通知后得知漏水事件。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《康泽佳苑住房前期物业服务合同》、《委托书》、《资产损失评估报告》等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。王健购买了康泽佳苑小区的房屋，长阳分公司为该小区提供物业服务，王健与长阳分公司之间形成事实上的物业服务合同关系。双方当事人均应当全面履行各自义务。长阳分公司作为小区物业服务企业，应当负有对业主共用的上下水管等共用设施设备的日常养护并保持相关管道畅通的义务。根据本案查明的事实，原告房屋厨房内共用的下水管道存在返水现象，可以证明长阳分公司并未尽到相应义务，因此，长阳分公司应当赔偿王健因厨房返水被淹而产生的合理损失。关于具体赔偿数额，本院依法按照《资产损失评估报告》予以确定。原告请求鼎泽物业承担赔偿责任的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求支付的装修修复费及家具家电折旧损失，由于原告已经申请对房屋财产损失进行评估并且评估机构已经出具评估报告书，故对于该项诉求，以评估报告书为准，不再重复计算。原告诉求的房屋租金损失、搬家费、清洁、保洁费用、误工费、律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司于本判决生效后七日内赔偿原告王健经济损失21420元；二、驳回原告王健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1718元，由原告王健负担1382元（已交纳）；由被告北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司负担336元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费5000元，由被告北京市鼎泽物业管理有限责任公司长阳分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张明星审 判 员  连春祥人民陪审员  王学宽二〇二〇年十月十三日书 记 员  李文秀