北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0118民初4698号原告：程宏伟，男，1972年12月21日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：王文中（原告程宏伟岳父），1950年5月20日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：李耐华（原告程宏伟岳母），1947年3月22日出生，汉族，住北京市密云区。被告：北京新博城房地产开发有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街北侧新中街西侧（信远大厦**）。统一社会信用代码91110228738245709E。法定代表人：王坤，总经理。委托诉讼代理人：张静懿，北京市京翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾立峰，北京市中伦文德律师事务所律师。原告程宏伟与被告北京新博城房地产开发有限公司（以下简称新博城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程宏伟之委托诉讼代理人王文中、李耐华，被告新博城公司委托诉讼代理人张静懿、贾立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程宏伟提出诉讼请求：1.判令新博城公司按每天3000元支付程宏伟自2017年7月13日起至2018年4月25日止逾期交房违约金85.5万元；2.判令新博城公司支付程宏伟装修合同违约金74603元；3.判令新博城公司按每天77.73元支付程宏伟2016年6月5日至今全部物业费用；4.判令新博城公司按每平米30元，给付程宏伟2017年至2020年度自采暖供暖费用；5.判令新博城公司按每月7500元至10000元给付程宏伟2018年4月25日起至本判决生效之日止房屋空置费；6.判令新博城公司按评估报告确定的数额给付程宏伟全部装修损失；7.判令新博城公司因出售质量不合格房屋赔偿程宏伟不当得利损失300万元到400万元或赔偿房屋墙体倾斜导致贬值损失4599900元；8.判令新博城公司按每天400元支付代理人王文中2017年7月13日至判决之日止期间的误工费；9.判令新博城公司因欺诈行为承担惩罚性赔偿责任；10.判令新博城公司承担本案的全部诉讼费用、鉴定费。事实与理由：2016年6月5日，程宏伟与新博城公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，程宏伟购买新博城公司出售的商品房，该房屋坐落于北京市密云区XX路X号院X区X号楼X层，房屋总面积353.33平方米，房屋总价款为5829945元。合同签订后，程宏伟按约定支付了房屋价款。2017年7月12日，程宏伟在装修中发现房屋主体结构存在质量问题被迫停止装修工程。涉案整栋房屋共三层，存在每一层主体结构剪力墙向外倾斜严重，垂直度偏差较大，多处墙体、承重梁位置偏离中心轴线3-5厘米左右，斜向不正等现象，新博城公司将房屋主体结构剪力墙表面用3-5厘米厚的石膏砂浆刮抹以隐瞒房屋质量问题，鉴于上述事实及理由，为维护程宏伟的合法权益不受侵犯，程宏伟诉于法院，请求人民法院支持程宏伟的诉讼请求。新博城公司辩称，第一，新博城公司按照合同约定向程宏伟交付了房屋，程宏伟也接收了涉案房屋，不存在逾期交房违约问题；第二，装修损失程宏伟应该向装修公司主张，与新博城公司无关；第三，物业费是业主向物业管理公司缴纳的相关费用，该笔费用是公共费用，应由程宏伟向物业公司负责缴纳；第四，程宏伟的房屋是自采暖，房屋没有居住使用，供暖也未实际发生；第五，没有证据证明房屋的空置期间，同时房屋空闲不属于新博城公司责任；第六，鉴定报告不能作为程宏伟装修损失的定案依据；第七，新博城公司同意对房屋瑕疵承担保修及修复责任，程宏伟要求赔偿不当得利或房屋贬值损失于法无据；第八，程宏伟的诉讼代理人王文中是自愿代理行为，王文中不是律师，不存在代理误工费的问题，且程宏伟系权利的主张人，代理人无权在本案中主张代理费和误工费；第九，新博城公司不存在欺诈行为无需承担惩罚性赔偿义务；第十，本案的诉讼费、鉴定费应当由败诉方承担。房屋发生质量问题，新博城公司作为出卖方，按照合同约定及法律规定，首先应履行的是保修义务，并没有任何合同或法律规定要求新博城公司承担贬值损失。新博城公司一直愿意履行保修责任，但程宏伟一直故意拒绝随意扩大损失。涉案房屋不存在影响房屋结构安全的问题，存在的瑕疵可以进行修复。因程宏伟拒绝新博城公司修复房屋，请求法院驳回程宏伟的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月5日，程宏伟与新博城公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，程宏伟购买新博城公司出售的商品房，该房屋坐落于北京市密云区XX路X号院X区X号楼X层，房屋总面积353.33平方米，房屋总价款为5829945元。合同签订后，程宏伟按约定支付了房屋价款，新博城公司向程宏伟交付了房屋。2017年7月12日，程宏伟在装修中发现房屋存在质量问题停止装修，双方由此发生纠纷。2017年9月12日，程宏伟向北京市密云区住房和城乡建设委员会反映其购买的房屋存在墙体尺寸偏差等严重质量缺陷问题，要求新博城公司按房屋售价八折进行补偿。2017年9月15日，北京市密云区住房和城乡建设委员会受理了程宏伟的信访请求，并于2017年9月25日，组织新博城公司负责人到房屋现场查看，认为程宏伟反映的房屋墙体尺寸偏差等质量缺陷问题属实，并将调查处理情况向程宏伟答复。2017年10月11日，新博城公司委托国家建筑工程质量监督检验中心对涉案房屋墙体混凝土强度、墙体配筋情况、墙体钢筋保护层厚度、墙体垂直度检测、墙体外观质量检查、结构安全性、结构抗震性进行了鉴定。2017年11月30日，国家建筑工程质量监督检验中心出具鉴定报告，鉴定结论为:一、现场检查结果：1、墙体混凝土强度检测结果：该楼外墙混凝土强度推定区间为30.0MPa-31.7MPa，根据《建筑结构检测技术标准》（GB/T50344-2004）的规定，满足设计强度等级为C30的要求；2、墙体配筋情况检测结果：该楼外墙钢筋配制情况实测结果符合设计要求；3、墙体钢筋保护层厚度检测：该楼外墙水平向钢筋保护层厚度实测平均值为14mm-37mm，且钢筋保护层厚度未随墙体高度变化存在明显变化；4、墙体垂直度检测结果：共抽检19道外墙的垂直度，有14道存在倾斜超标现象；5、结构外观质量检查结果：对该楼外墙构件外观质量进行检查，该楼外墙外侧表面为保温层和装修面层，内测表面为抹灰；在回弹检测区域，将部分抹灰剔除后，对混凝土外观质量进行检查，未见存在明显的蜂窝、孔洞、裂缝、露筋、变形等缺陷。通过现场检查，发现以下问题：1、二层3-5-F轴内墙靠西侧存在露筋区域，一层5-B-E轴墙体靠南侧存在露筋区域，经检查，应是浇筑时该位置存在混凝土涨模，后进行剔凿修整所导致的露筋现象，外露钢筋存在锈蚀现象；2、一层与二层间2-3-G轴楼梯平台处外墙在东侧和西侧窗下角位置存在混凝土浇筑不密实情况，疏松和钢筋外露锈蚀现象；3、室内混凝现浇楼梯部分位置存在踏步和平台结构外线不规整现象；4、部分楼面梁存在位置偏差较大现象。二、结构安全性鉴定：经综合评定，该房屋安全性鉴定评级为Bsu级。三、结构抗震鉴定：该房屋抗震结构措施、抗震承载力及变形能力满足原设计规范的要求。四、处理建议：2、对外线不规整、位置偏差较大的墙体、梁及楼梯进行修复，以满足装修的需要；2、对局部钢筋外漏部位采用高强聚合砂浆将截面修补完整。程宏伟与新博城公司对该鉴定结论均没有异议。2017年12月30日，新博城公司依据国家建筑工程质量监督检验中心鉴定报告中存在的房屋质量问题，出具了XXXX山X期X-X户混凝土墙面处理方案。因双方对维修方案及经济损失赔偿问题存在争议，经北京市密云区住房和城乡建设委员会主持调解，双方未能达成协议。2018年4月25日，程宏伟诉于本院。在本院审理过程中，因新博城公司涉嫌对不合格的建设工程按照合格工程验收，违反了《建设工程质量管理条例》的规定，2018年10月8日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对新博城公司做出行政处罚决定书，责令新博城公司改正，处工程合同价款2%的罚款，罚款金额为20199.02元。案件在庭审过程中，程宏伟认为国家建筑工程质量监督检验中心的鉴定结论中认定了涉案房屋墙体倾斜，房屋存在永久性缺陷损失，经程宏伟申请，本院向程宏伟释明鉴定风险后委托多家评估单位对房屋永久性缺陷损失进行鉴定，鉴定单位均未受理。2018年10月22日，程宏伟申请因房屋质量问题造成涉案房屋贬值损失进行鉴定，本院委托北京京港柏鉴资产评估有限公司对此进行了鉴定，北京京港柏鉴资产评估有限公司采用成本法，在基准日2017年11月30日，用受损前房屋价值（重置成本乘以受损前综合成新率）减去受损后房屋价值（重置成本乘以受损后综合成新率），核算房屋贬值损失。2019年5月28日，北京京港柏鉴资产评估有限公司出具评估结论为：程宏伟拥有的位于北京市密云区XX路X号院X区X号楼房屋因墙体倾斜导致的市场价值贬损为126.47万元，程宏伟交纳鉴定费6万元。2019年12月21日，程宏伟申请对涉案房屋装修损失进行鉴定，本院委托北京精恒信工程咨询有限公司对涉案房屋装修的全部经济损失进行了鉴定。北京精恒信工程咨询有限公司将程宏伟自行装修工程造价、现场遗留装修材料造价、程宏伟已装修工程拆除工程以及地下一层、首层、二层地面（含回填和地暖）的拆除并恢复工程按双方意见单独列出，鉴定意见为：1、原告自行已装修部分造价：按原告认可的施工期计算为209016.42元，按被告认可的施工期计算为205990.47元；2、现场遗留装修材料造价：按原告认可的施工期造价为5487.8元，按被告认可的施工期造价为5466.8元；3、自行装修部分的拆除工程的造价：按原告认可的全部拆除为23953.81元，按被告认可的拆除部位计算造价为713.09元；4、对于地下一层、首层、二层地面（含地暖）拆除及恢复工程造价：按原告认可的地面厚度计算为164660.18元，按被告认可的地面厚度计算为159190.67元，该项整项被告都不认可，其中存在工程质量问题程宏伟自行装修的工料损失及拆除工程费用和现场遗留材料损失总计为9580.03元。程宏伟交纳鉴定费20000元。涉案房屋于2017年7月12日停止装修至今，程宏伟未实际居住使用，自2016年至2019年间，程宏伟每年向北京XX**投资有限公司交纳生活服务及物业费27983.74元。新博城公司提出按国家建筑工程质量监督检验中心鉴定报告中存在的房屋质量瑕疵问题对涉案房屋进行修复，本院亦就修复问题向程宏伟进行释明，程宏伟坚持要求新博城公司赔偿房屋贬值及其他损失，不在本案中主张房屋修复。本院认为，程宏伟与新博城公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。开发商按期交付的房屋具备合同约定的交付使用条件，但不具备约定其他情形的，属于瑕疵交付不构成逾期交房，开发商应承担瑕疵交付违约责任，而非逾期交房违约责任。本案中，新博城公司虽不构成逾期交房，但其交付程宏伟的房屋存在墙体尺寸偏差等质量缺陷问题，新博城公司应承担相应违约责任，对程宏伟要求新博城公司给付房屋贬值损失及按租金标准给付房屋空置费的请求，本院予以支持。房屋贬值损失依据评估单位结论确定，房屋空置费由本院按租金标准酌定，本院支持了房屋贬值损失，程宏伟要求新博城公司返还不当得利之请求，本院不再支持；关于生活服务及物业费，程宏伟办理入住手续后均按时交纳费用，因房屋存在质量问题，致使程宏伟无法正常装修入住，为此新博城公司应承担程宏伟交纳的生活服务及物业费损失；关于装修费，国家建筑工程质量监督检验中心鉴定报告中只对涉案房屋墙体及结构外观质量检测存在倾斜超标现象，故对自行装修造价鉴定意见中不涉及房屋质量装修部分费用本院不予涉及，存在工程质量问题自行装修的工料损失及拆除工程费用和现场遗留材料损失，新博城公司应予赔偿；关于供暖费，涉案房屋系自采暖，不属于供暖公司集中连片供暖，程宏伟未实际居住，其要求新博城公司给付供暖费的请求，本院不予支持；关于程宏伟要求新博城公司因欺诈行为而承担惩罚性赔偿问题，新博城公司涉嫌对不合格的建设工程按照合格工程验收，违反了《建设工程质量管理条例》的规定，北京市密云区住房和城乡建设委员会对新博城公司做出行政处罚，责令新博城公司改正并作出罚款处罚，本院判决新博城公司亦承担了违约责任，故程宏伟要求对新博城公司承担惩罚性赔偿的请求，本院不予支持；程宏伟要求的代理人误工费、装修违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告北京新博城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告程宏伟房屋贬值损失一百二十六万四千七百元。二、由被告北京新博城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内按每月四千元租金标准给付原告程宏伟二〇一八年四月二十五起起至本判决生效之日止房屋空置费。三、被告北京新博城房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿原告程宏伟二〇一七年度至二〇二〇年度生活服务及物业费十一万一千九百三十四元九角六分。四、被告北京新博城房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付原告程宏伟自行装修工料损失及拆除费用总计九千五百八十元零三分。五、驳回原告程宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万四千一百六十八元（原告程宏伟已预交），由原告程宏伟负担三万五千七百九十九元（已交纳）；被告北京新博城房地产开发有限公司负担一万八千三百六十九元，于本判决生效之日起七日交纳。鉴定费八万元（原告程宏伟已预交），由原告程宏伟负担一万九千四百四十元（已交纳）；被告北京新博城房地产开发有限公司负担六万零五百六十元，于本判决生效之日起七日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  付铁军审 判 员  任海滨人民陪审员  卫德荣二〇二〇年十月十二日书 记 员  王 艳