广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终2974号上诉人（原审被告）：严景祥，男，汉族，1969年12月22日出生，住所地：重庆市万州区，委托诉讼代理人：吴三龙，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林冠伶，女，汉族，1981年5月10日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，被上诉人（原审原告）：何凯芳，女，汉族，1974年10月26日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，被上诉人（原审原告）：林恂，女，汉族，1979年6月26日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈文景，广东诚公律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈文雅，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨洋，男，汉族，1987年2月20日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：张红鑫，广东卓科律师事务所律师。原审被告：深圳市吉泰房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉街道理想家园**商铺122，统一社会信用代码:914403005554318320。法定代表人：石金香。委托诉讼代理人：李广森，广东卓建律师事务所律师。上诉人严景祥因与被上诉人林冠伶、何凯芳、林恂、杨洋，原审被告深圳市吉泰房地产经纪有限公司（以下简称吉泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。严景祥上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判严景祥仅承担向林冠伶、何凯芳、林恂返还购房款135万元及相应资金占用期间利息（以135万元为基数，按年利率6%的标准，自2018年1月29日起计）；2.本案一、二审诉讼费用由林冠伶、何凯芳、林恂、杨洋承担。上诉理由：一、一审法院认定事实错误。杨洋主张其分三笔合计向严景祥转账的60万元为其代林冠伶、何凯芳、林恂支付的房款与事实不符。事实上，杨洋合计向严景祥支付的本案房款为37万元。二、严景祥与杨洋存在独家长期合作关系，杨洋为严景祥独家长期房屋销售的中介人，双方之间存在多笔房款转账的流水。杨洋主张的2018年2月8日转账20万元、2018年3月6日20万元与本案无关。基于此，严景祥请求撤销一审判决，并恳请二审法院查清本案事实，正确适用法律，依法改判支持严景祥的全部诉讼请求。杨洋辩称：一审法院判决正确。杨洋就自己主张的事实已经完成举证责任，严景祥的上诉理由不成立且提交的证据也有争议，不足以推翻一审判决，请求二审法院依法驳回严景祥的上诉请求。林冠伶、何凯芳、林恂辩称：林冠伶、何凯芳、林恂已支付完毕全部购房款158万元，严景祥及杨洋应负返还义务。严景祥以其与杨洋另有款项分配约定提起本案上诉，系在浪费司法资源，请求二审法院依法驳回严景祥的上诉请求。林冠伶、何凯芳、林恂向一审法院起诉请求：1.解除林冠伶、何凯芳、林恂和严景祥签订的《房地产转让协议》；2.严景祥、杨洋、吉泰房地产公司连带向林冠伶、何凯芳、林恂退还购房款158万元及支付利息118435元（以158万元为计息本金，按照年利率6%的计息标准，自2018年1月29日起，暂计至2019年4月30日，实际计算至严景祥、吉泰房地产公司退回全部购房款之日起）；3.严景祥、杨洋、吉泰房地产公司连带赔偿林冠伶、何凯芳、林恂经济损失65013元，包括中介费用2万元，贷款利息42013元，律师见证费用3000元；4.本案的诉讼费由严景祥、杨洋、吉泰房地产公司承担。一审法院认定的事实：严景祥和林冠伶、何凯芳、林恂签订了《房产转让协议书》，协议约定，严景祥将深圳市龙岗区布吉格塘新村二小区一巷3号楼B栋第十二层1201号套房之房产所有权转让给林冠伶、何凯芳、林恂，建筑面积约120平米，转让价为1580000元，付款方式为签订协议后一次性付清，协议落款日期为2013年9月16日。2018年1月26日，林恂向杨洋转账60万元，转账留言“文博雅苑B1201房款，加订金共计支付62万元”。2018年1月27日，林恂向严景祥转账60万元，转账留言“文博雅苑B1201房款，合计已交120万”。2018年1月28日，林恂向严景祥转账38万元，转账留言“文博雅苑B1201房款，总计158万元全部交齐”。严景祥向林冠伶、何凯芳、林恂出具收据，收据上载明已经收到林冠伶、何凯芳、林恂158万元，收据上落款日期为2013年9月16日，和《房产转让协议书》一致。严景祥和林冠伶、何凯芳、林恂均认可涉案房产现由案外人控制，严景祥自认将该房屋转让给原卖家，对涉案房屋进行了二次转让。2018年1月27日，杨洋向严景祥转账支付17万元，2018年1月28日，杨洋向严景祥转账支付20万元。2018年2月8日、2018年2月9日、2018年3月7日、2018年3月7日、2018年3月7日、2018年3月8日、2018年3月8日、2018年3月9日、2018年3月10日杨洋分别转账20万、15万、15万、10万、90万、20万、100万、35万、15万给严景祥。另查，杨洋在代理词中确认收到居间报酬2万元。以上事实有《房产转让协议书》、银行流水、收据、聊天记录、包销回购协议、名片、销售协议为证，足以认定。一审法院认为，虽然林冠伶、何凯芳、林恂主张解除和严景祥签订的《房产转让协议书》，但是实际上《房产转让协议书》应属无效合同，理由如下：林冠伶、何凯芳、林恂未能提交证据证明涉案房产已经取得房屋产权证书及建设工程规划许可证，严景祥、吉泰房地产公司、杨洋也均认为涉案房产属于小产权房，涉案房产不得转让；且涉案房产未实际交付，林冠伶、何凯芳、林恂未实际占有涉案房屋。对于合同的无效，合同双方均存在过错。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，严景祥应当向林冠伶、何凯芳、林恂返还因该涉案合同取得的购房款，并支付按年利率6%计算的相应资金占用期间的利息。其次，关于严景祥涉案合同取得购房款的数额问题，林恂向其转账98万元，林冠伶、何凯芳、林恂向杨洋转账的60万元，杨洋能证明其已分三笔向严景祥转账支付，严景祥向林冠伶、何凯芳、林恂出具的收款收据也载明其已经收到林冠伶、何凯芳、林恂的158万元，应认定严景祥因该合同取得林冠伶、何凯芳、林恂资金158万元。虽然严景祥否定其实际收到158万元，只承认收到135万元，但严景祥并不能证明其收到的杨洋2018年2月8日20万元、2018年3月6日20万元款项的具体性质，其提供的关于深圳市龙岗区布吉街道格塘新村二小区A、B两栋房产独家销售协议也不能证明杨洋应于2018年2月8日、2018年3月6日分别支付20万元给严景祥，杨洋和严景祥之间是否另有其他经济纠纷，应另行处理。关于中介费用2万元，杨洋作为吉泰房地产公司的大股东，在代理词中自认其属于吉泰房地产公司的员工，结合林冠伶、何凯芳、林恂提供的微信聊天记录，有理由认为杨洋是代理吉泰房地产公司为林冠伶、何凯芳、林恂和严景祥的买卖合同提供居间服务，吉泰房地产公司促成交易的是禁止转让的房产，其不得由此收取佣金等任何费用，吉泰房地产公司应当退还林冠伶、何凯芳、林恂2万元中介费用。关于购房款项贷款利息和律师见证费问题，购房款项贷款利息和律师见证费均属于间接损失，林冠伶、何凯芳、林恂要求由严景祥、杨洋、吉泰房地产公司承担，于法无据。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、严景祥应在判决生效之日起十日内向林冠伶、何凯芳、林恂返还购房款158万元及相应资金占用期间利息（以158万元为基数，按年利率6%的标准，自2018年1月29日起，计至购房款实际返还之日止）。二、吉泰房地产公司应在判决生效之日起十日内向林冠伶、何凯芳、林恂返还中介费用2万元。三、驳回林冠伶、何凯芳、林恂的其他诉讼请求。案件受理费20671.03元，保全费5000元，共计25671.03元，林冠伶、何凯芳、林恂已预交，由林冠伶、何凯芳、林恂承担655.26元，严景祥承担24724.62元，吉泰房地产公司承担291.15元。本院查明，一审法院查明事实基本清楚，应予确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。诚实守信是我国民法的基本原则。据一审法院查明的案情，案涉各方订立合同买卖的房产为依法不准交易的房屋。因此，案涉买卖合同应为无效合同。合同无效的情况下，各方因该合同取得的财产应予返还。本案中，严景祥作为出卖方在未交付房屋的情况下，已收取林冠伶、何凯芳、林恂支付的购房款158万元，但其上诉认为其中有23万元为杨洋所取，不应由其退还，他自己仅退135万元即可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定和谁主张谁举证的诉讼原则，当事人应就己方的主张和请求提供证据予以证实，否则，须承担举证不力的法律后果。诉讼中，林冠伶、何凯芳、林恂已举证向严景祥、杨洋共支付158万，其中向杨洋支付60万元，而杨洋又举证证明已将该60万元转付严景祥。在此情况下，严景祥一味否认杨洋的转款为60万元，而未能举出切实可信的证据，其主张难以成立，本院不予采信。此外，严景祥与杨洋之间尚有其它经济往来，而该等经济往来中的纠纷，应另循法律途径解决。综上，严景祥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元（已由严景祥预交），由严景祥负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十月二十九日书记员 方玉娇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。