河南省新密市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0183民初2937号原告（执行案外人）：熊朝辉，男，1987年8月22日出生，汉族，住河南省浚县。被告（申请执行人）：耿辉，男，1987年7月23日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：韩方园，河南晟大律师事务所律师。被告（被执行人）：杨山峰，男，1975年3月18日出生，汉族，住河南省新密市。原告熊朝辉与被告耿辉、杨山峰执行异议之诉一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告熊朝辉、被告耿辉委托诉讼代理人韩方园到庭参加诉讼，被告杨山峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊朝辉向本院提出诉讼请求：一、判令熊朝辉在租赁期内不予腾房（剩余14年租金84万元）；二、本案诉讼费由耿辉、杨山峰承担。事实和理由：熊朝辉与杨山峰签订的《房屋租赁合同》合法有效，并已支付租金，依法享有租赁期间的房屋使用权。熊朝辉与杨山峰在2014年签订了案涉《房屋租赁合同》，合同约定，杨山峰将郑州市金水路233号2号楼12层44号房屋出租给熊朝辉，租赁期限自2014年2月15日至2034年2月14日，且熊朝辉已经支付了租金并实际居住多年。根据买卖不破租赁的法律原则以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。熊朝辉依法享有租赁房屋的使用权，有权不移交案涉房屋。被告耿辉辩称，熊朝辉主张的租赁权为虚假事实，熊朝辉对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一、案涉《房屋租赁合同》及杨山峰用房子冲抵借款的陈述，是虚假的，并非出于真实的租赁需要签订。一是熊朝辉与杨山峰经熟人介绍认识，将300万元大额资金出借给陌生人，将买房计划变更为租房，明显不符合常理。而且，熊朝辉在出借借款后不担心对方债务的履行能力，未要求案涉房产办理抵押。二是《房屋租赁合同》签订后签订的补充协议过于简单，没有要求杨山峰再次出具新的欠条，不符合常理。三是案涉房产面积为196.9平方米，属于高档小区，月租金5000元明显低于市场价格。四是熊朝辉提交的郑州市金水区人民法院（以下简称金水区法院）判决书中杨山峰的诉请是请求确认不存在争议的《房屋租赁合同》有效，对60万元违约金未提出请求。这是杨山峰与熊朝辉预见到房产会被拍卖而故意做出的虚假诉讼。二、熊朝辉对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。根据相关法律规定，熊朝辉对其诉请承担举证责任，应根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《执行异议和复议规定》第三十一条及江苏省高级人民法院2015年《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》的相关规定作出判断。案涉房产在2014年7月设定抵押权，而熊朝辉从2015年1月开始缴纳相关费用，其实际占有案涉房产的时间应从2015年1月开始，所以，熊朝辉对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。被告杨山峰未在法定期限内未作答辩也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年2月14日杨山峰与熊朝辉签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条杨山峰将自有的郑州市金水路233号2号楼12层44号房屋，建筑面积196.9平方米，使用面积166.62平方米，出租给熊朝辉使用。装修及设备情况：无装修。第二条租赁期共20年，杨山峰从2014年2月15日起将出租房屋交付熊朝辉使用，至2034年2月14日。第三条1.双方议定，熊朝辉借给杨山峰300万元作为租房保证金。作为使用该房屋的保证金及个人借款，在租赁期间熊朝辉保证金所产生的部分利息抵扣该房屋的租金。2.合同签订后熊朝辉应在一个月内向杨山峰支付300万元保证金，逾期未交造成损失有熊朝辉承担。该合同第六条水电气底数均为空白，第八条约定了违约责任。2014年2月14日杨山峰与熊朝辉签订《借款合同》一份，合同约定：第一条熊朝辉向杨山峰发放贷款人民币300万元整，借款用途为流动资金。第二条借款期限自2014年2月15日起至熊朝辉要求结清止。熊朝辉授权账户：苏占省账号：45×××51，开户行为中国银行，于2014年3月2日将该借款打至杨山峰指定授权账户。授权借款账户为杨山峰，账号：45×××69，开户行为中国银行。第三条，借款利率为月利率1.0%。第四条，还款方式：本合同约定利息支付方式为按月付息，其中每月租金抵5000元利息（详见租赁协议）。2014年3月2日，苏占省出具《代打款证明》一份，载明苏占省（身份证号：）于2014年3月2日汇款至杨山峰账户的款项300万元是代熊朝辉（身份证号：）支付的。中国银行客户回单一张，该回单载明由苏占省账户向杨山峰账户转账300万元。2014年3月2日杨山峰出具收据一张，载明借款人杨山峰收到熊朝辉300万元。2014年5月20日，杨山峰与熊朝辉签订《房屋租赁后补协议》一份，约定：一、熊朝辉于2014年3月2日转账给杨山峰300万元借款。二、熊朝辉实际租赁居住杨山峰××郑州市××楼××房产，租金5000元/月，租赁合同自2014年2月15日-2034年2月14日，租期20年，期间不得涨房租。三、租金共计120万元，租金支付从300万元借款中一次性扣除。四、杨山峰实际借熊朝辉款项180万元，利息3分/月。五、本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。六、双方自签订本补充协议后不得反悔。熊朝辉在2015年至2017年期间向河南丹尼尔物业管理有限公司缴纳案涉房屋的物业费、天然气费、水费以及车位租赁费、车位租赁服务费。熊朝辉提交河南鼎之众建筑装饰工程有限公司交款单一张，载明联系电话131××******，客户名称为银基王朝一期，所载日期产品名称等内容不清晰。另查明，案涉房产于2014年7月14日办理抵押登记，抵押权人为河南农开投资担保股份有限公司。耿辉与河南金鼎混凝土有限公司（以下简称金鼎公司）、郑州第二市政建设集团有限公司（以下简称第二市政公司）、杨山峰、贾利娟、郑少辉、刘春丽、樊荣华、杨玉德、贺红亮、曹永祯、朱晓琴债权转让合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）于2017年5月15日作出（2015）开民初字第10200号民事判决，判决：一、金鼎公司于判决生效后十日内支付耿辉借款本息、违约金及律师费共计9483743.82元，二、若金鼎公司未履行本判决第一项内容,耿辉对朱晓琴以其名下位于河南省郑州市金水区南阳路38号3号楼5单元4层401号(房权证号:郑房权证字第**)、曹永祯名下位于河南省郑州市××区××楼××单元××号(房权证号:郑房权证字第**)、杨山峰名下位于河南省郑州市××水路××楼××号(房权证号：郑房权证字第**)房产折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权;三、第二市政公司、杨山峰、贾利娟、郑少辉、刘春丽、樊荣华、杨玉德、贺红亮对该判决第一项内容承担连带清偿责任;四、驳回耿辉的其他诉讼请求。高新区法院在执行过程中，郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）于2018年6月8日作出(2018)豫01执监404号执行裁定书,裁定高新区法院(2015)开民初字第10200号民事判决书〔原执行案号:(2018)豫0191执1075号〕由本院执行。2018年8月28日，本案在本院立案执行,2019年3月13日,高新区法院作出(2018)豫0191民再31号民事判决书,判决:一、撤销(2015)开民初字第10200号民事判决第四项;二、维持(2015)开民初字第10200号民事判决第一、三项:三、变更原审判决第二项,即“若金鼎公司未履行本判决第一项内容,耿辉对朱晓琴以其名下位于河南省郑州市金水区南阳路38号3号楼5单元4层401号(房权证号:郑房权证字第**)、曹永祯名下位于河南省郑州市××区××楼××单元××号(房权证号:郑房权证字第**)、杨山峰名下位于河南省郑州市××水路××楼××号(房权证号:郑房权证宇第12××60)房产折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权”为“若金鼎公司未履行本判决第一项内容,耿辉对朱晓琴以其名下位于河南省郑州市金水区南阳路38号3号楼5单元4层401号(房权证号:郑房权证字第**)、曹永帧名下位于河南省郑州市××区××楼××单元××号(房权证号:郑房权证字第**)、杨山峰名下位于河南省郑州市××水路××楼××号(房权证号:郑房权证宇第12××60)房产折价、拍卖或变卖的价款在500万元范围内享有优先受偿权”。再查明,金水区法院于2015年5月27日以(2015)金民一初字第2446号民事裁定查封了杨山峰名下位于郑州市××水路××楼××房产一处（房权证号：12××**)。2018年8月16日,郑州中院作出(2018)豫01执监1526号执行裁定,裁定将金水区法院执行的(2015)金民一初字第2446号民事判决〔原执行案号:(2016)0105执7266号〕由高新区法院执行。经商请，高新区法院将案涉标的处分权移交给本院。本院在执行中，熊朝辉向本院提出执行异议，本院于2020年5月25日作出（2020）豫0183执异51号执行裁定驳回熊朝辉的异议请求。熊朝辉于2020年6月9日就案涉房产向本院提起执行异议之诉。本院认为，案涉房屋在2014年7月14日办理抵押登记，在于2015年5月27日被法院查封。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《执行异议和复议规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。据此，本案的争议焦点为熊朝辉在案涉房屋被设定抵押前是否与杨山峰签订了合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产。首先，关于熊朝辉是否在案涉房屋被设定抵押前与杨山峰签订合法有效的书面租赁合同的问题。2014年2月15日熊朝辉与杨山峰签订《房屋租赁合同》，同时签订《借款合同》一份。根据上述两个合同的约定，案涉房屋租赁期为二十年，熊朝辉以向杨山峰出借的借款300万元作为租房保证金，以该借款产生的部分利息抵扣房屋租金每月5000元。2014年5月20日熊朝辉与杨山峰再次签订《房屋租赁后补协议》一份，约定案涉房屋租期20年，期间不得涨房租，租金共计120万元从300万元借款中一次性扣除。熊朝辉与杨山峰以法律允许范围内最长的租赁期二十年为案涉房屋设定租赁时间，且约定二十年内租金不得上涨，又以先前出借的借款中120万元一次性抵扣租金，同时《房屋租赁合同》中房屋出租时水、电、气底数均为空白。上述约定不符合承租人以自住或自用为目的而租赁房屋的一般情形。故，熊朝辉与杨山峰之间名为租赁关系，实为借贷关系。因此，熊朝辉与杨山峰在案涉房屋被设定抵押前未能签订合法有效的租赁合同。其次，关于熊朝辉是否在案涉房屋被设定抵押前占有使用案涉房屋的问题。其一，熊朝辉所提交的证据显示其在2015年至2017年期间为案涉房屋陆续缴纳物业费、天然气费、水费等，并承租车位。但上述证据并不能证明熊朝辉占有使用案涉房屋早于案涉房屋2014年7月14日被设定抵押。其二，熊朝辉提交一份河南鼎之众建筑装饰工程有限公司交款单用于证明其在租赁案涉房屋后设定抵押前在房屋内安装推拉门一扇。经查该交款单所载明内容日期不清楚，客户名称为银基王朝一期，品名规格处能看出是门，数量为5，单价为900，该证据不足以证明熊朝辉所主张的事实。即便如熊朝辉所述,该交款单是2014年7月14日之前出具的，仅凭该交款单而无其他证据予以佐证的情况下，该证据并不足以证明熊朝辉在案涉房屋被设定抵押前占有使用该房屋。综上，熊朝辉对案涉房屋不享有排除强制执行的权益，其提出在租赁期内不予腾房的诉讼请求，不能得到支持。根据依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第一百九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回熊朝辉的诉讼请求。本案受理费12200元，由原告熊朝辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  申万青人民陪审员  杨进生人民陪审员  韩松鸽二〇二〇年十月二十九日法官助理于洁书记员胡佳文