文书内容江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1448号上诉人（原审原告）：张敏，女，1993年10月3日出生，汉族，江西庐山市人，住江西庐山市。被上诉人（原审被告）：九江颐玺置业有限公司，地址江西省九江市濂溪区莲花镇濂溪大道**。法定代表人：赵益庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：江利来，公司员工。委托诉讼代理人：樊正根，江西柴桑律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司九江分行，，地址江西省九江市浔阳区庐山南路**东磁丽景湾****楼****商铺负责人：孔耘，该行行长。上诉人张敏因与被上诉人九江颐玺置业有限公司（以下简称颐玺公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司九江分行（浦发银行九江分行）买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初961号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张敏上诉请求：1、撤销原审法院判决，解除上诉人与被上诉人之间的《商品房购买合同》；2、被上诉人向上诉人返还购房款218000元、支付利息30348元（利息暂计至2019年8月4日，之后利息按年利率6.37%计算至全部购房款付清之日止）；3、被上诉人向上诉人支付违约金21800元。另要求一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按合同约定在2018年12月31日交付上诉人购买房屋，逾期60日后，上诉人有权解除合同，并于2019年8月向被上诉人邮寄送达了解除合同通知书。被上诉人预售的房屋层高也不符合约定。因为疫情，上诉人一审起诉较晚。原审判决继续履行本案合同有违事实和法律。颐玺公司二审辩称：本案房屋手续齐全后，通知并依法交房，张敏所发邮件不能证明内容是解除合同通知，起诉要求解除合同超过行使解除权期限，请求维持原判。原审第三人浦发银行九江分行二审未予陈述。张敏向一审法院起诉请求：1、解除原告、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告返还购房款218000元、支付利息19174元（利息暂计至2020年5月18日，218000元*6.37%*（365+139天/365天），之后利息按年利率6.37%计算至全部购房款付清之日止）；3、被告向原告支付违约金21800元，以上合计258974元；4、被告承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2018年5月1日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的位于九江市濂溪区濂溪大道77号地块“东至规划道路、南至B地块、西至B地块、北至规划道路”颐高创业基地AB座不分单元327号房，建筑面积35.89平方米，单价每平方米6074.12元，总价218000元；付款方式为贷款方式付款，原告应当于2018年5月1日前付首期房价款109000元，余款109000元向银行申请贷款支付；被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，被告未按约定时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第1种处理方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2），（1）逾期在60日之内的，（2）逾期在60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房款的10%向买受人支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应当不低于本条1（1）项中的比率]的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。该合同附有附件，其中附件十一为“补充协议”，该《合同补充协议》对房屋交付有如下补充约定：该房屋的具体交付时间以被告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，原告对此无异议；补充协议还约定了双方的其他权利义务。签约后，原告于2018年5月17日向被告支付首付款109000元，于2018年6月27日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，并于2018年9月30日通过银行按揭贷款方式向被告支付购房余款109000元。2018年12月31日，被告未按合同约定向原告交付房屋。2019年6月14日涉案房屋完成了竣工验收，通知原告在2019年8月10日办理交房手续。另查明：1、截至2020年5月18日，原告支付的购房款利息为17385元，利息具体计算如下：            付款时间              付款金额              计息起算日              计息截止日              计息天数              计息标准              金额                  2018.5.17              109000              2018.5.18              2020.5.18              730              4.35%              9483                  2018.9.30              109000              2018.10.1              2020.5.18              595              4.35%              7902                  合计17385元      2、按日万分之二计算，违约金为9679.2元[218000×日万分之二×222天（从2019年1月1日至2019年8月10日）]。3、按全部购房款10%计算，违约金为21800元。原告提供借款合同，其因购房向第三人贷款，2018年6月27日签订贷款合同，贷款109000元，贷款方式为等额本息还款法，贷款10年。根据原告本人庭审陈述，其从2018年7月10日开始还按揭，每月还款1230元，截至2020年5月10日已还款27973.16元，其中本金15901.91元，利息12071.25，目前尚欠本息合计94082.6元。原审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款218000元，被告未按约在2018年12月31日之前将符合交付条件的房屋交付给原告，构成逾期交房。逾期时间超过60日，原告可依约解除合同。现被告已于2019年6月14日办理了涉案房屋的验收手续，涉案房屋已满足交付条件，且被告已向原告送达交房通知书，通知2019年8月10日交房，购买涉案房屋合同目的可以实现，被告逾期交房未构成根本性违约，为维护合同及市场交易的稳定性，不宜解除涉案《商品房买卖合同（预售）》。故原告诉求解除购房合同，不予支持。被告辩解认为，根据补充协议的约定“具体的交房时间以被告入伙通知书为准”、在被告未向原告送达入伙通知书的情况下不存在逾期交房的意见，由于购房合同只约定了交房时间在2018年12月31日之前而未约定具体交房时间，补充协议的该条约定应只是对在2018年12月31日前交房情况下的具体交房时间的约定，而不应理解为是对2018年12月31日这一最后交房时间的重新约定，被告的这一辩解意见于法无据，不予支持，应认定被告交房确实存在逾期。原、被告双方在购房合同中已明确约定逾期交房超过60日的情况下出卖人的违约责任，根据合同约定，原告自愿继续履行合同情况下的违约金是9679.2元，该数额远低于合同解除时的违约金21800元。考虑到被告逾期交房是事实，存在违约行为，在合同继续履行且购房款不退还的情况下，违约金计算方法应做出对原告有利的认定，即酌情认定由被告按合同解除时的违约金标准向原告支付继续履行合同的违约金，即被告应向原告支付逾期交房违约金21800元。第三人浦发银行九江分行不参加诉讼，不影响法院对案件的审理和依法作出判决。据此判决：一、限被告九江颐玺置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张敏支付逾期交房违约金21800元；二、驳回原告张敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2592元，由被告九江颐玺置业有限公司承担。本院二审查明，颐玺公司在2018年12月31日之前，未按本案合同约定交付张敏案涉房屋，颐玺公司2019年8月10日邮政快递通知张敏办理交房手续，双方发生争议，同月13日，张敏通过邮政快递寄送颐玺公司解除合同通知，颐玺公司不认可该邮政信件及解除合同通知。经查，该邮件是张敏寄2019年8月13日通过邮政寄出，寄送对象是“江西省九江市濂溪区莲花镇濂溪大道77号九江颐玺置业有限公司赵益庆”，赵益庆是颐玺公司法定代表人，邮政投递状态显示妥投和本人签收，可以认定颐玺公司收到该邮件，由于颐玺公司不能提交该邮政信件内容，按照证据规则，应当视为证据对其不利，故本院认定张敏的上述邮件系发给颐玺公司解除合同通知。2020年5月18日，张敏诉至法院提出解除合同等诉求。本院二审查明的其他事实与原审法院判决认定事实一致。本院认为：原审法院依法认定张敏与颐玺公司签订的本案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法有效，本案当事人也均未提出异议，本院二审予以确认。原审对本案合同履行过程中违约及责任的认定，符合事实和法律规定，本院予以确认。二审中张敏与颐玺公司的争议焦点是：本案商品房买卖合同是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。根据以上法律规定，在本案商品房买卖合同中，颐玺公司按期交付出售的商品房是其合同主要义务，其未按约在2018年12月31日之前交付张敏案涉商品房，逾期超过60日后，张敏可依约解除合同。颐玺公司直到2019年8月10才通知张敏交房，张敏在同月13日书面通知颐玺公司解除合同，有事实及合同依据，系在法定期限内行使合同解除权。故张敏的解除合同通知到达颐玺公司时，本案商品房购买合同即解除。张敏上诉称本案商品房购买合同解除，本院予以确认，但上诉要求再次解除合同，不予支持。根据本案合同约定，颐玺公司应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还张敏已付全部购房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时按照全部房款的10%向原告支付违约金。因此颐玺公司应依约退还张敏购房款，支付违约金21800元，并依约承担从2018年9月30日以后的利息，根据现行法规，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原审第三人浦发银行九江分行在原审及本院审理中均未陈述意见，应自行承担相应后果。综上，张敏的上诉理由成立，部分上诉请求应予支持。原审判决认定事实有误，适用法律不当，应予撤销改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初961号民事判决；二、被上诉人九江颐玺置业有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人张敏购房款218000元及利息（利息以218000元为基数从2018年9月30日至2019年8月19日，按同期银行一年期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清之日止）；三、被上诉人九江颐玺置业有限公司于本判决生效后十日支付上诉人张敏违约金21800元；四、驳回上诉人张敏在本案中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2592元，二审案件受理费5352元，共计7944元，由被上诉人九江颐玺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇二〇年十月十九日书记员 陈 昊