湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初4344号原告：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲。委托诉讼代理人：陈飞，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：吴志辉，男，1982年2月8日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：张灿霞，女，系被告吴志辉之妻。原告湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称“金世纪物业公司”）与被告吴志辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金世纪物业公司的委托诉讼代理人陈飞、林伟，被告吴志辉及其委托诉讼代理人张灿霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费8233元（截止2020年3月31日）；2、本案的诉讼费由被告承担。在开庭审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求法院判决被告向原告支付物业管理服务费8782元（截止2020年7月31日，其中2020年5月份物业费未计算在内），并向原告支付相应的逾期付款违约金。（自2016年7月1日起，以8782元为基数，按照每日万分之五的标准，计算至全部物业管理服务费付清之日止）。事实和理由：原告系金地亚家园小区的物业服务公司，被告系金地亚家园小区的业主。湖南报业房地产发展有限责任公司与原告签订了《物业服务合同》，且在与业主签订的《商品房买卖合同》中亦对物业服务进行了约定。合同约定，住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.48元/平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额每日万分之五的标准交纳违约金。原告在与被告签订《物业服务合同》后，严格按照《物业服务合同》约定履行了物业管理服务义务，被告亦享受了原告所提供的相应的服务管理服务。但被告自2016年7月起就未按照物业服务合同的规定交纳相关物业管理服务费，构成了违约。期间，原告多次催促被告履行合同约定的付款义务，但被告仍然拒不交纳。被告长期拒交物业管理服务费的行为，严重损害了原告的合法权益。被告辩称：1、原告提供的物业服务与物业费收费标准1.48元/平方米/月不符；2、《购房合同》和《前期物业管理协议》中没有明确服务标准，且《前期物业管理协议》与《湖南报业文化城·金【米】地亚家园物业服务合同》中约定服务标准不符。物业公司应当按照前期物业合同约定标准提供“质价相符”的物业服务，不能以任何理由降低服务标准。原告未按合同约定提供相应服务，没有明确服务标准和收费标准，违反《物业服务收费管理办法》的规定；缴纳物业费是应尽义务，拒不支付是因为原告未提供“质价相符”的服务，未进行催收，且门禁和安防系统多次反映情况都未能解决，不是无理由拒交。综上，被告应免交2015年1月1日至2018年2月7日及2018年2月8日至2020年3月31日期间的物业费；3、被告房屋自2016年以来漏水之今没有修复，被告没有尽到管理和维护义务，应当承担恢复原状的责任。经审理查明：2014年12月9日，被告吴志辉与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区××镇××栋××层××号房屋，房屋面积123.62平方米。在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪物业公司，物业服务收费方式为包干制，服务期限自通知买受人交房之日起至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务收费价格为1.48元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。物业服务企业按照半年收取物业服务费，买受人应当在每年的2月1日和7月1日前缴费。2017年9月1日，金世纪物业公司与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城·金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业服务费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或湖南报业房地产发展有限责任公司提出合同终止。被告入住后，自2016年7月1日起一直未缴纳物业管理费。经原告委托，湖南弘一律师事务所于2020年4月10日向被告发送《律师函》催收物业管理费。另查明，金世纪物业公司在案涉小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、垃圾清洁管理、安全保障管理、消防管理等方面存在服务瑕疵。再查明，2020年9月10日，长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区居民委员会、湖南报业房地产发展有限责任公司共同出具的《关于湖南报业文化城小区物业事实服务的情况说明》载明：1、湖南报业文化城小区业主委员会于2019年12月22日通过业主大会与金世纪物业解除了前期物业服务合同，因新冠疫情影响，由金世纪继续物业服务延续至2020年4月20日（金世纪服务期：2020年1月1日-2020年4月20日）；2、小区业委会通过招标形式于4月18日与鹏基居业物业公司签订物业服务合同，4月20日在业委会的授权下正式接管小区服务，5月21日与小区业委会签订了《关于提前解除物业服务合同的有关事宜的协议》；3、5月22日，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、湖南报业房地产发展有限责任公司临时指派委托，由金世纪继续临时物业服务至7月31日。（金世纪临时服务期：2020年5月-2020年7月31日）；4、广东宏德物业公司于2020年8月1日正式接手小区物业管理服务。庭审中，金世纪物业公司陈述自2016年7月1日至2020年7月31日止，被告拖欠物业管理费共计8782元。被告认可自2016年7月1日起未缴纳物业管理费。上述事实有原告提交的《湖南报业文化成·金地亚家园物业服务合同》、《业主资料登记表》、《入伙声明书》、金世纪物业公司日常物业服务图片集、催款通知书、《关于湖南报业文化城小区物业事实服务的情况说明》、湘潭金世纪物业发展有限公司物业管理费收据、物业服务记录及《长沙市望城区商品房买卖合同》，被告提供的业委会致物业公司工作督查函、物业管理情况的照片及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。原告与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城·金【米】地亚家园物业服务合同》，对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽金世纪物业公司原拟于2020年1月退出案涉小区，但因客观原因原告在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由被告负担。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务，被告提出免交物业管理费的抗辩理由不能成立，原告委托律师向被告发送律师函催收物业管理费，被告辩称未催收的理由不能成立，故对原告要求被告支付物业管理费用的要求，本院予以支持，但原告提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，本院对原告主张的物业服务费收费标准，依据收费价格，结合原告提供的物业服务情况，酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即从2016年7月1日至2020年7月31日止（不含2020年4月20日至5月21日），被告应向原告缴纳物业费7903元（123.62平方米×1.48元/平方米/月×48个月×0.9）。对原告要求被告支付物业管理费8782元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告诉请逾期付款违约金的主张，考虑到案涉小区实际情况，被告未予交纳物业费用系认为物业公司服务存在瑕疵，虽其以拒交物业费的方式进行对抗并不妥当，但并非恶意拖欠，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告吴志辉于本判决生效后十日内向原告湘潭金世纪物业发展有限公司支付自2016年7月1日起至2020年7月31日止的物业管理费7903元；二、驳回原告湘潭金世纪物业发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告吴志辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  唐 毅二〇二〇年十月二十日代理书记员  赵钰姣附：相关法律条文。《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。