广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初1904号原告：张明泉，男，汉族，1961年4月4日出生，公民身份号码360************056，江西省景德镇人，住江西省景德镇市珠山区****************。原告：蔡美红，女，汉族，1965年6月6日出生，公民身份号码362************02X，江西省景德镇人，住江西省景德镇市珠山区****************。两原告共同委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：翟文辉，广东法博律师事务所律师。被告：玥珑湖生态城开发有限公司（以下简称“玥珑湖公司”），统一社会信用代码914************486，住所地：遂溪县***************。法定代表人：李强，该公司董事兼经理。委托诉讼代理人：劳连池，男，汉族，1992年2月5日出生，公民身份号码440************81X，广东省雷州市人，住雷州市*********，系该公司职员。原告张明泉、蔡美红与被告玥珑湖公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告张明泉、蔡美红的共同委托诉讼代理人莫奕钦及被告玥珑湖公司的委托诉讼代理人劳连池均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明泉、蔡美红起诉请求：1.判令被告支付从2019年6月2日起至2020年4月30日止的逾期交房违约金67301.2元给原告；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年2月18日签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于广东省遂溪县遂城镇内塘水库东侧广东湛江养老休闲产业基地湛江幸福家园玥珑湖280亩一期27幢102房，房屋价款为1232623元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的约定，被告应当在2018年10月31日前，将符合《商品房买卖合同》第九条、第十条的商品房交付给原告，否则每逾期一日，按总房款万分之一的标准向原告支付违约金。由于被告至今未能将符合《商品房买卖合同》第九条、第十条的商品房交付给原告，截止2020年4月30日已逾期546天，按照上述约定，被告应支付67301.2元逾期交房违约金给原告。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院依法判允所诉。原告张明泉、蔡美红为支持其诉请在举证期限内向本院提供如下证据(复印件)：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.统一社会信用代码系统资料，证明被告的诉讼主体资格；3.商品房买卖合同，证明原告与被告签订合同，购买被告商品房；4.购房发票及税票，证明原告依约支付购房款；5.（2020）粤0823民初1214号《民事裁定书》及《证明书》，证明原告未能按时缴纳预交案件受理费导致被法院裁定按自动撤回起诉处理，该民事裁定书于2020年7月1日开始发生法律效力。被告玥珑湖公司辩称，一、本案涉诉房屋在2020年1月14日就已达到交付条件，因此逾期交楼截止日期应为2020年1月14日，而不是2020年4月30日。1、涉案房屋在2018年10月31日已取得《单位（子单位）竣工验收备案表》，即玥珑湖280亩一期工程已竣工验收备案，且也提供了房屋测绘报告；2、涉案房屋所在的玥珑湖280亩一期受电工程于2019年12月6日竣工，涉案房屋于2020年1月8日安装电表，于2020年1月14日立（电）户通电；3、由湛江市中级人民法院在（2020）粤08民终1234号判决书中，经庭审原、被告举证、质证及法庭调查，已查明事实，认定玥珑湖280亩一期低层庭院项目，在2020年1月14日已达到交付条件；4、答辩人在受电工程竣工后，于2019年12月31日向原告在商品房买卖合同所预留的通讯地址邮寄催收楼通知，但是其拒不签收。因此根据商品房买卖合同第十条及第十一条之约定，涉案房屋于2020年1月14日即达到交付条件，且买受人在商品房达到交付条件后，经出卖人通知，拒不收楼，相关法律后果应由其个人承担。本案诉讼费承担请结合案情事实酌情裁量。被告玥珑湖公司为支持其辩解在举证期限内向本院提供如下证据：1.竣工验收报告、房屋测绘报告、商品住宅使用说明书及质量保证书、客户受电工程竣工检验意见书，证明商品房已达到交付条件；2.催收楼通知书、妥投证明、EMS快递单，证明被告已通知原告来收楼；3.（2020）粤08民终1234号判决书，证明湛江市中级人民法院在查清事实后已认定涉案房屋所位于的玥珑湖280亩一期庭院项目在2020年1月14日达到交付条件。经过庭审质证、辩证，被告对原告提交的证据均无异议；原告对被告提交的证据1无异议，对证据2的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，称没有收到该通知；对证据3的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，称涉案房子存在滴水等不符合房屋交付条件的情形，被告至今还没整改以上问题。被告辩证称证据2被告已经邮寄给原告，但原告拒收，所以邮政快递退回给被告。房子存在漏水等问题是工程问题，从房屋交付起维修五年，与涉案房屋的逾期交付无关。本院经审查认为，原、被告提供的证据相互结合能证明待证事实，来源合法，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据，本院依法予以采信并在卷佐证。经审理查明：原告张明泉与原告蔡美红是夫妻关系。2017年2月18日，原告张明泉、蔡美红与被告玥珑湖公司签订合同编号为Y2017002979的《商品房买卖合同》（预售），被告玥珑湖公司将位于遂溪县遂城镇内塘水库东侧广东湛江养老休闲产业基地幸福家园玥珑湖280亩一期27幢102房出售给两原告，房屋的套内建筑面积为198.7平方米，单价为每平方米人民币6203.44元，总价款为人民币1232623元。原、被告双方约定：被告玥珑湖公司（出卖人）应于2018年10月31日前向原告（买受人）交付该商品房，由于买受人原因未能按《交房通知书》指定的期限内前来办理该商品房交接的，交房期限届满，视同出卖人已按约定交付了该商品房。该商品房的物业管理费、公共水电分摊及其他应收费用（如滞纳金等）、商品房质量保修期自《交房通知书》通知的交房之日起计算，且该商品房的一切风险责任及其他法律责任同时全部移交予买受人，买受人逾期办理房屋交接手续，或因买受人原因造成该房屋未能按期交付的，买受人每日按购房款总额的万分之壹向出卖人支付违约金。除不可抗力外，出卖人未按照上述约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》后，两原告支付了涉案商品房的首付款372623元（含前期定金50000元）及银行按揭860000元，共支付了房款1232623元给被告玥珑湖公司。涉案商品房所在的玥珑湖280亩一期工程于2018年10月27日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五方主体分部汇总验收合格，并于2018年10月31日取得《单位（子单位）竣工验收备案表》显示玥珑湖280亩一期工程竣工验收备案文件有28项，28项文件均已在2018年10月30日收讫。2019年3月，湛江市荣建测绘科技有限公司向玥珑湖公司出具涉案商品房所在27幢的房产面积测绘成果（实测）报告书。2019年12月6日涉案房屋所在的玥珑湖280亩一期工程的受电工程竣工，并于2020年1月8日安装电表。被告玥珑湖公司于2019年12月31日向原告张明泉邮寄《催收楼通知书》，催促原告尽快收楼，原告拒收该快件。2020年9月3日，两原告以涉案商品房屋顶有多处漏水，其多次向被告反映未果因而认为涉案房屋不符合交房条件为由拒绝收楼至今，并以被告未按照合同约定在2018年10月31日前交付符合条件的商品房已构成违约为由，向本院提起诉讼。另查明，广东省湛江市中级人民法院于2020年7月1日作出的（2020）粤08民终1234号已生效民事判决书认定如下事实：涉案房屋所在的玥珑湖280亩一期工程于2020年1月14日达到交付条件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。两原告与被告玥珑湖公司签订合同编号为Y2017002979的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，属依法成立的合同，本院依法予以确认，签订合同的原、被告双方应当按照合同的约定履行义务。两原告已依照《商品房买卖合同》的约定将购房款1232623元支付完毕给被告玥珑湖公司，被告玥珑湖公司亦应依约于2018年10月31日前将涉案商品房交付给原告使用，但被告玥珑湖公司在约定期限内未能将符合交付条件的商品房交付给原告，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任的约定，原告主张要求被告依约按日计算向其支付全部房价款万分之一的违约金的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。关于逾期交房违约金应计算至何日的问题，根据广东省湛江市中级人民法院2020年7月1日作出的（2020）粤08民终1234号已生效民事判决书已查明的事实，涉案房屋已于2020年1月14日达到交付条件，被告于2019年12月31日向原告送达《催收楼通知书》,但原告拒收。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同……”也就是说,虽然标的物不符合质量要求,但如果没有影响到合同目的的实现,买受人是不能拒绝接收标的物或解除合同的。本案原告主张的房屋漏水问题不足以认定为根本违约或不履行合同的行为,只能说是履行合同有瑕疵，该瑕疵问题可收房后通过后期维修得以解决，且被告也针对该瑕疵问题进行整改中，在涉案房屋没有影响到合同目的实现的情况下，原告拒绝接收涉案商品房依法无据。涉案商品房于2020年1月14日已达到交付条件，被告应支付从2018年11月01日（逾期之日）起至2020年01月14日止（共440天）的逾期交房违约金54235.41元（1232623元×0.01%×440天）给原告，原告主张超出的部分，缺乏事实根据，本院不予支持。同时，关于原告反映的房屋存在的瑕疵问题，被告应按照《质量保证书》的承诺积极承担保修责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告玥珑湖生态城开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张明泉、蔡美红支付位于遂溪县遂城镇内塘水库东侧名称广东湛江养老休闲产业基地幸福家园玥珑湖280亩一期27幢102房的逾期交房违约金54235.41元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。二、驳回原告张明泉、蔡美红的其他诉讼请求。案件受理费741.27元，由原告张明泉、蔡美红负担144.27元，被告玥珑湖生态城开发有限公司负担597元。该费用原告张明泉、蔡美红已预交，被告玥珑湖生态城开发有限公司应于履行本案给付义务时迳付给原告张明泉、蔡美红597元，本院不再作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 庄丽清二〇二〇年十月二十六日法官助理 吴诗媚书 记 员 潘颖欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。