天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初1171号原告：董旭（反诉被告），男，1996年6月1日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：李学芳（系原告舅舅），男，1971年10月30日出生，住天津市宁河区。被告：天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司（反诉原告），住所地天津市宁河区芦台镇朝阳路东段北侧。法定代表人：于克谦，董事长。委托诉讼代理人：吴秀宇，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婉婉，天津华盛理律师事务所律师。原告董旭（反诉被告）与被告天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司（以下简称兴宁公司）于2020年6月30日提出反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。董旭及其委托诉讼代理人李学芳、兴宁公司的委托诉讼代理人吴婉婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董旭向本院提出本诉诉讼请求：1.要求兴宁公司赔偿董旭经济损失50000元；2.诉讼费由兴宁公司承担。事实及理由：1.2019年1月1日始至2019年12月31日止，董旭与兴宁公司签订租赁合同，兴宁公司将坐落于天津市宁河区××镇××新区××街××号房屋租赁给董旭，作为服装店经营使用。该合同第八条第4项约定“租赁期间，甲方仍有权继续进行租赁房屋周边环境的建设，公共区域或个别区域的装修，宣传广告工作及其他改造，修缮工程，乙方不得干涉，但甲方其他工程涉及到租赁部位时，应予动工前以书面形式通知乙方，待乙方同意后方可施工，以免影响乙方正常经营。甲方进行的建设不得降低乙方租赁房屋的市场使用价值。”2019年3月初，兴宁公司在通知董旭可未得到董旭同意的基础上，擅自动工，在董旭租赁房屋前修建了一条食品街，修建历时三、四个月，期间将房屋前，用铁板全部隔离，并且对周边环境影响特别大，严重影响了董旭的正常经营。食品街开业后，擅自将东西南北每个通道安装了隔离口，使董旭的许多身体不便的客户不能购物，经济上造成了很大损失，董旭有录像照片为证。2.兴宁公司收取董旭租赁费的负责人在2019年10月份左右，口头向董旭承诺租赁时间到后，只要更改商户名称，就可以享受2020年年租金41000多元的优惠政策，并且已有租户享受该政策。于是董旭备了许多商品准备再租一年。可是到期后兴宁公司通知董旭涨到80000多元，造成董旭许多商品囤积，经济上有很大损失，董旭有照片为证。3.董旭在2016年实际缴费为61546元，可相同面积，位置紧挨的租户，缴费为50000元。因此董旭怀疑兴宁公司并非租赁房屋的真正产权人，董旭已经申请了政府信息公开。依据租赁合同第十三条第9项规定，任何乙方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未履行本合同义务的，守约方有权解除合同，且有权要求违约方赔偿因违约行为造成的实际损失。故董旭诉至法院。兴宁公司向本院提交书面答辩辩称，要求驳回董旭的诉讼请求，事实及理由：一、运河美食街项目系宁河区委区政府的统一决定和部署，且该项目不涉及董旭租赁部位，项目的实施也不会影响周边租户的正常经营，根据合同约定兴宁公司施工前无需通知董旭，更无需征得董旭同意，但兴宁公司出于友好合作的考虑，仍在施工前告知了各租户项目情况及施工期间，包括董旭在内的所有租户从未对此提出过异议，现董旭主张相关损失没有事实及法律依据，不应被支持。2019年4月1日，宁河区政府下发《天津市宁河区人民政府办公室关于成立宁河运河美食街建设工作领导小组的通知》（津宁河政发8号）文件，研究决定成立运河美食街建设工作领导小组，并安排由兴宁公司组织运河美食街项目的整体建设。运河美食街项目位于运河家园两侧商业楼中间步行街位置，处于公共区域部分，并不涉及到董旭租赁部位，且美食街项目施工围挡距离董旭租赁的房屋较远，不会阻碍行人的正常通行，更不会影响包括董旭在内的周围租户的正常经营，故根据董旭与兴宁公司之间的租赁合同第八条第四项约定，兴宁公司有权进行租赁房屋周边环境的建设、公共区域或个别区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程，无需提前通知董旭，更无须征得董旭同意。另外，出于保持友好合作的考虑，兴宁公司在施工前向董旭在内的所有租户发放了《施工公告》，同时也将该公告张贴在商铺外墙和施工围挡上，告知各租户相关单位按照宁河区委区政府统一要求部署，将在运河家园步行街内启动建设运河家园美食街项目，施工期间为2019年4月1日至2019年5月30日。在美食街项目施工及运营过程中，包括董旭在内的所有租户从未提出过异议，可以认定董旭系认可和支持美食街的施工建设。此外，在相关通道处安装隔离口系为便于美街的运营管理，保障群众能够安全、有序的进入美食街，并不会影响客户的正常出入。现董旭认为该项目的建设影响其经营并造成了经济损失，该主张没有事实及法律依据，不能被支持。退一步讲，即使法院能够认定美食街施工中涉及董旭租赁部位，但运河美食街项目系政府决定安排的，而非兴宁公司自行改变商业街的规划，而且美食街项目的实施能够极大的带动周边商铺的消费，惠及董旭，故兴宁公司对租赁合同的履行不存在过错，更不存在违约的情况。二、董旭不属于租金减半政策的实施对象，且根据政策要求，董旭若续租案涉房屋，则应按照1.5元/天/㎡的标准缴纳租赁。兴宁公司不会也从未对董旭作出过租金优惠的承诺，董旭是否囤积货品、是否遭受经济损失与兴宁公司无关。2019年5月30日，兴宁公司向国资委递交了《关于调整运河家园商业楼租金标准的报告》，区国资委于2020年6月4日作出《备案回执》，同意公司备案。因此自2019年6月4日开始，到期续租租户均实行一下标准：单层结构房屋3元/天/㎡；多层结构房屋中一层2元/天/㎡、二层1元/天/㎡、三层0.5元/天/㎡（折合两层结构房屋均价1.5元/天/㎡、三层结构均价1.17元/天/㎡）。2019年8月12日，兴宁公司向区国资委递交《关于运河家园商业楼运营情况的报告》及《补充说明》，提出为降低运河家园商业楼空置率，辅助提升运河美食街人气和客流量，促进夜市经济发展，公司拟对运河家园商业楼租赁标准调整如下：在半年（2019.8.5-2020.2.8）试运营期内，对所有新签租户，实行合同租赁期第一年（租赁合同标注的租赁起始点为起算点）租金减半的租赁标准。除此，均按现行租赁标准执行。兴宁公司于2019年8月23日取得国资委备案回执。董旭与兴宁公司的租赁合同于2019年12月31日到期，若董旭续租案涉房屋，按照国资委备案标准，应按照1.5元/天/㎡的标准缴纳租金，合计年租金83926元，此外，由于董旭非新签租户，并不在租金减半政策的实施范围内，兴宁公司不会也从未对董旭作出过租金优惠的承诺，董旭是否囤积商品、是否遭受经济损失均与兴宁公司无关。董旭亦应就其囤积的商品、数额以及与美食街施工存在直接的因果关系承担举证证明责任，否则应当承担举证不能的法律后果。三、董旭在与兴宁公司签订案涉房屋的租赁合同时，对租金标准、年租金数额及房屋系兴宁公司所有均明知且认可。董旭、兴宁公司是在对案涉房屋的位置、面积、权属、租赁期间、租金标准等情况共同确认的基础上签订的租赁合同，租赁合同中对租金标准为1.1元/日/平方米，年租金61546元进行了明确的约定。兴宁公司于2018年11月15日取得运河家园1-6#商业楼的不动产权证，系案涉房屋的产权人，董旭、兴宁公司的租赁合同第二条房屋权属状况中亦明确约定该房屋的权属为兴宁公司，兴宁公司拥有对该房屋进行出租收益的法定权益，可见董旭对案涉房屋系兴宁公司所有是明确知悉的，租赁合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。综上，兴宁公司不存在违约，董旭的诉讼请求没有事实及法律依据，要求驳回董旭的诉讼请求。兴宁公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令董旭返还运河家园商业街底商16号房屋并支付2020年1月1日至实际返还之日止的房屋使用费32421元（暂计算至2020年5与20日）；2.本案律师费8000元，由董旭承担；3.诉讼费由董旭承担。事实及理由：董旭承租兴宁公司坐落于天津市宁河区××镇××新区××街××号房屋，租赁合同届至于2019年12月31日，合同届满后，经兴宁公司反复多次催告，董旭始终未将房屋腾空返还，且拒不支付实际使用费用，故兴宁公司诉至法院。诉讼中，兴宁公司增加反诉诉讼请求一项：要求董旭向兴宁公司转租涉案房屋的违约金，包括2019年违约金11232元，并按照42元/日的标准支付2020年1月1日至实际交房之日止的违约金。事实及理由：2020年6月30日本案开庭审理中，董旭方当庭自认其在租赁合同履行期间2019年12月之前将房屋二楼转租给别人，根据双方租赁合同的约定，董旭无权将租赁房屋转租他人，擅自转租的，兴宁公司有权解除租赁协议，董旭一方还应按年租金标准的万分之五向兴宁支付违约金至腾房交付甲方止。未经兴宁公司统一擅自转租，系董旭一方庭审中自认的事实，故提出增加诉讼请求。董旭在法定期限内未向本院提交书面答辩意见，庭审中辩称，不同意兴宁方提出的全部诉讼请求。兴宁公司是国企，国企是按照什么政策收费，国家对国企是怎样的优惠政策，据了解，今年兴宁公司底下的收费标准是1-3月是免租金的，4-6月是50%并且现在的董旭租赁区域的租户都是按照这个标准实施。同意按照全年41000元的收费标准，计算41000/12*3/2元。关于增加的诉讼请求，董旭提供两个证据，一个是营业执照，一个协议说明第一董旭现在所使用的底商是孙晓光和董旭共同经营，营业执照是孙晓光起的，底商二楼是孙晓光和董旭与运输公司签订的协议，孙晓光与董旭与他人合伙经营运输公司不属于违约。代理人当庭的陈述不能作为证据，陈述是否为事实不能确认。兴宁方承认过部分租户已经实施了半价，他们会内部处理。代理人第一开庭时表述的是否为转租，实际对情况并不了解，回去后了解了事实，事实是二楼为合作经营，不存在转租现象。兴宁公司代表的是宁河官面，本身与董旭方就不处于对等状态，请求法院依法公正审判，不同意兴宁一方增加的关于违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即兴宁公司提交的证据2.租赁合同；3.微信群聊天记录、张贴《施工公告》的照片；4.《天津市宁河区人民政府办公室关于成立宁河运河美食街建设工作领导小组的通知》（津宁河政办【2019】46号），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：董旭提交的证据：1.施工图片及两段录像，用以证明兴宁公司施工时商业街地皮被全部翻起，造成到处都是土，现场没有喷淋设备，影响了董旭的经营；上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不足以证实兴宁公司施工期间对董旭店铺的经营造成的具体损失数额；2.西半部施工现场照片一张，证明现场施工只给商铺留下了一米多的通道，无法确认该证据与本案的关联性，依法不予采信；3.商业街租户证明兴宁公司侯姓工作人员录音、董旭主动联系兴宁公司电话录音一共七段，证明兴宁公司承诺过租金减半的事宜，并且没有通知不再实行优惠政策。上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，从录音内容来看，并不能确定兴宁公司对董旭做出过租金减半的承诺，对上述证据的证明目的不予采信。4.营业执照及协议各一份，证明董旭现在所使用的底商是孙晓光和董旭共同经营，营业执照是孙晓光起的，底商二楼是孙晓光和董旭与运输公司签订的协议，孙晓光与董旭与他人合伙经营运输公司不属于违约，代理人当庭的陈述不能作为证据，及陈述是否为事实不能确认。该营业执照虽载明注册地址为本案案涉房屋，但该“天津市宁河区运达便利店”实际经营情况与本案没有关联性，依法不予采信。兴宁公司提交如下证据：1、不动产权证书；5.《兴宁集团关于调整运河家园商业楼租金标准的报告》；6.宁河国资委备案回执（2019-6-4）；7.《兴宁集团关于运河家园商业楼运营情况的报告》及《补充说明》；8.宁河区国资委备案回执（2019-8-23）真实合法，与本案具有关联性，依法予以采信。9.兴宁公司员工与案涉房屋二楼租户的视频录像；10.兴宁公司员工与案涉二楼租户微信聊天记录；11.二楼租户的照片两张。证明董旭方存在2018年、2019年擅自转租的违约事实，该证据9-11，真实性、合法性予以确认，但并不足以证实董旭于2018年、2019年就案涉房屋存在转租的事实，依法不予采信。12.与天津市华盛理律师事务所签订的《委托合同》和律师费发票；13.《天津市律师服务收费指引》，该证据12.13真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：董旭（乙方）与兴宁公司（甲方）签订《租赁合同》，兴宁公司将坐落于天津市宁河区××镇××新区××街××号房屋租赁给董旭，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，作为服装店经营使用。租金标准为2019年1月1日至2019年12月31日1.1元／日／平方米，年租金为61546元。租金为上打租，一次性支付。该合同第四条租赁期间第4项约定本合同租赁期届满，乙方应做好腾还租赁房屋的准备，并保证在租赁期满时将该房屋移交甲方。该合同第八条租赁房屋的装修改造第4项约定，租赁期间，甲方仍有权继续进行租赁房屋周边环境的建设，公共区域或个别区域的装修，宣传广告工作及其他改造，修缮工程，乙方不得干涉，但甲方其他工程涉及到租赁部位时，应予动工前以书面形式通知乙方，待乙方同意后方可施工，以免影响乙方正常经营。甲方进行的建设不得降低乙方租赁房屋的市场使用价值。该合同第十三条违约及赔偿第10项约定，任何一方违约，而另一方形式本合同规定的解除本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该违约行为而产生的全部费用（包括但不限于租金、违约金、诉讼费用、律师费用、装修费用和维修费用），并承担赔偿责任。该合同第十四条不可抗力约定，1.不可抗力系指一方不能预见、不能避免并且不能克服，妨碍该方履行其在本合同项下的全部或大部分义务的事件，包括但不限于爆炸、火灾、洪水、破坏以及风暴或任何意外事件。2.因不可抗力导致其中一方不能履行其在本合同项下的全部或大部分义务，该方应在不可抗力发生后10日内书面通知另一方并提交相关证据，各方应尽可能利用合理方法在可能的范围内减轻各自的损失。如有不抗力事件发生，任何一方无需对因此而给对方造成的损失承担赔偿责任。上述无法或迟延履行义务不视为违约。遭遇不可抗力事件而不能履行义务的一方应采取适当方法减少或消除不可抗力事件的影响，并应努力在尽可能短的时间内回复履行受不可抗力事件影响的义务。2019年4月1日，宁河区政府下发《天津市宁河区人民政府办公室关于成立宁河运河美食街建设工作领导小组的通知》（津宁河政发8号）文件，研究决定成立运河美食街建设工作领导小组，并安排由兴宁公司组织运河美食街项目的整体建设。2019年4月1日至2019年5月30日，兴宁公司在运河家园商铺公共区域进行运河美食街项目的建设，并张贴了相关公告。该项目建设过程中，兴宁公司架设了相关围挡，将施工区域与其他区域分隔，同时，该项目建设中存在一定的土方作业。美食街运营后，相关通道处安装了隔离出入口。2019年5月30日，兴宁公司向宁河区国资委提交《兴宁集团关于调整运河家园商业楼租金标准的报告》，宁河区国资委于2020年6月4日作出《备案回执》，同意公司备案，该报告载明自2019年6月4日开始，到期续租租户均实行一下标准：单层结构房屋3元/天/㎡；多层结构房屋中一层2元/天/㎡、二层1元/天/㎡、三层0.5元/天/㎡（折合两层结构房屋均价1.5元/天/㎡、三层结构均价1.17元/天/㎡）。涉案《租赁合同》到期前，董旭与兴宁公司协商续租，因租金价格问题未能达成一致。2020年1月24日，因新冠疫情本市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，涉案商业街暂时关闭。2020年4月30日，本市新冠肺炎疫情防控突发卫生事件响应级别调整为二级。2020年8月6日，董旭将案涉房屋交还兴宁公司，兴宁公司予以确认收房。另查，兴宁公司于2018年11月15日取得坐落于宁河区××镇××新区××＃××楼的不动产权证书。本院认为，董旭与兴宁公司租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的相关规定，属有效合同，本院予以确认。关于本案争议问题，本院认定如下：1.董旭诉讼请求50000元损失是否具有事实及法律依据。经查明，运河美食街项目建设期间，虽架设围挡进行施工，但并未封闭周边商铺的进出通道，董旭在建设期间并未停业，且董旭一方亦未提交足够的证据，证实兴宁公司施工行为对其经营造成的损失，以及亦未举证证明其要求50000元损失的计算依据，同时兴宁公司并非运河美食街开街后的运营方，即使董旭认为美食街运营期间造成其损失，亦应向相关当事人主张权利，故董旭要求兴宁公司赔偿损失50000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。2.兴宁公司诉讼请求中要求董旭支付房屋占用费和违约金是否具有事实及法律依据。在案涉租赁合同在2019年12月31日到期后，董旭并未续租，应当腾空房屋，兴宁公司亦应当给予董旭一方合理的期限将房屋腾空，因董旭经营服装，合同到期日正值春节，需要一定的时间处理货品，亦属正常。在腾房过程中，新冠疫情爆发，同时本市2020年1月24日启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应直至2020年4月30日降为二级响应，腾房过程中遭遇不可抗力，该期间董旭虽占有案涉房屋，但占用费用应当予以免除。关于2020年5月1日至2020年8月6日的占用费，董旭主张按照“减半”的优惠政策计算，兴宁公司称并未作出任何承诺，董旭并未提交足够的证据证明双方对该期间的使用费用进行过约定，故本院参照经宁河区国资委备案的《兴宁集团关于调整运河家园商业楼租金标准的报告》即1.5元/日/平方米的标准计算，确定为22533.63元，应当由董旭向兴宁公司支付，兴宁公司反诉诉讼请求占用费超出本院确定部分的，本院不予支持。关于兴宁公司主张董旭因转租房屋应承担违约金的诉讼请求，兴宁公司所举证据不足以证实董旭存在转租的事实，同时董旭代理人在法庭辩论终结前撤回关于转租的自认，不应认定为董旭就转租一事进行了自认，故兴宁公司要求董旭赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，本案诉讼中，董旭与兴宁公司已经就案涉房屋进行了交接，本院不再赘述。关于兴宁公司要求董旭承担律师费8000元的诉讼请求，案涉租赁合同约定违约方承担律师费以守约方行使合同解除权为条件，本案兴宁公司的诉讼请求，不符合约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、董旭于本判决生效后十日内向天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司支付占用费22533.63元。二、驳回董旭的全部诉讼请求。三、驳回天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由董旭负担，反诉案件受理费1782.66元，减半收取891.33元，由董旭负担460元，天津市宁河区兴宁建设投资集团有限公司负担431.33元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  张洪美二〇二〇年十月十二日书记员  王 妍相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。