山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1724民初5159号 原告：巨野县天成房地产开发有限公司，住所地山东省巨野县。 法定代表人：祁寿宝，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈朋。 委托诉讼代理人：戚卫国，山东睿扬律师事务所律师。 被告：叶留军，男，1969年4月28日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市定陶区。 被告：牛癸资，女，1967年8月13日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市定陶区。 二被告委托诉讼代理人：田信平，男，1976年9月9日出生，汉族，居民，住山东省定陶县，系东城社区居委会推荐。 原告巨野县天成房地产开发有限公司与被告叶留军、牛癸资商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告巨野县天成房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈朋、戚卫国、被告叶留军、牛癸资委托诉讼代理人田信平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 巨野县天成房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、判令两被告向原告支付购房款首付250000元；二、判令两被告向原告支付由原告为其代偿的银行贷款本息计209173.79元；三、判令两被告向原告支付违约金，逾期付首付违约金以250000元为基数，自2018年1月29日起，按日万分之三的标准计算至实际付清之日止；代偿银行贷款违约金以209173.79元为基数，按日万分之五标准，自2019年10月20日起，计算至代偿款项实际付清之日止；四、判令两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中变更诉讼请求：一、判令两被告向原告支付由原告为其代偿的银行贷款本金计209173.79元；二、代偿银行贷款违约金以209173.79元为基数，按日万分之五为标准，自2019年10月20日起，计算至代偿款项实际付清之日止；三、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两被告与原告于2018年1月29日签订《菏泽市新建商品房买卖合同(预售)》，购买原告开发建设的银座天悦国际第12号楼2层2F-002号商铺一套。合同第七条约定，被告按“商业贷款240000元+首付250000元”的方式向原告支付房款，被告应于2019年1月29日前支付首期购房款250000元。后二被告作为共同借款人和抵押物共有人，于2018年2月5日与山东巨野农村商业银行股份有限公司麟州支行签订《个人购房借款/担保_合同》，办理了按揭贷款，原告作为贷款保证人提供担保。根据《个人购房借款/担保合同》第13.4条约定，借款人(即两被告)未能偿还到期贷款本息的，贷款人有权从保证人(即原告)在山东省农村信用社系统开立的任何账户中扣收相应款项。根据原被告双方《商品房买卖合同》附件十一：合同补充协议第(三)条约定，若被告未能按期偿还到期贷款本息，导致银行向出卖人划扣相应款项时，被告除应在原告被划扣之日起十日内偿还原告全部被扣款项外，每逾期一日还应向原告支付被划扣款项万分之五的违约金。因两被告未能按期偿还贷款本息，导致山东巨野农村商业银行股份有限公司麟州支行于2019年10月10日扣收原告款项共计209173.79元。原告按照《个人购房借款/担保合同》承担保证义务后，两被告应按照约定偿还原告为其代偿的款项，并支付违约金。而截至起诉之日，被告未履行上述义务,特向法院提起诉讼。 叶留军、牛癸资辩称，1.原告所述违约不符合事实，合同签订后被告方一直在按月足额还款；2.原告所述的被巨野农商银行扣划保证金，作为被告并不存在违约行为，因此原告被扣划保证金的行为与被告无关，依法应予以驳回原告的诉讼请求；3.原告被扣划保证金的实际情况是2016年10月，原告与汶上县山城石材制品厂签订石材供货铺装合同，将涉案商铺抵给石材厂作为工程款，同时又将该商铺卖于二被告，是典型的一房多卖行为，这才是巨野农商行扣划原告保证金的实际情况。 原告巨野县天成房地产开发有限公司为证实其诉求，向本院提交以下证据：证据1、《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》、个人购房担保借款合同，证明原被告之间签订房屋买卖合同，原告作为担保人在被告向山东巨野农村商业银行股份有限公司麟州支行借款合同中盖章，购房合同附件11合同补充协议第3条约定若被告未能按期偿还到期贷款本息，导致银行向出卖人划扣相应款项时，被告除应在原告被扣划之日起10日偿还原告被扣款项外，每逾期1日还应向原告支付被扣划款项万分之五的违约金。证据2、山东农村商业银行贷款还款通知单一份，证明2019年10月10日因被告未能按时还款，导致山东巨野农村商业银行股份有限公司麟州支行扣划原告209173.79元，原告承担了保证责任。证据3、商铺委托经营及管理合同，证明原告与巨野县天悦商业管理有限公司签订商铺委托经营合同，委托期限自2016年12月31日至2026年12月31日，即原告将商铺委托给天悦商业管理公司经营。 被告叶留军的质证意见：对证据1，《菏泽市新建商品房买卖合同（预售）》真实性无异议，同时也证明该房产属于两被告所有，但合同第11页11条第一项，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，而实际情况是原告至今未向二被告交付该商铺，严重违反合同约定。对补充协议有异议，协议中第6款、第7款等对于买受人退房的约定存在不公平交易约定，被告方保留进一步诉讼的权利.对抵押合同真实性无异议，被告方一直按照合同约定按时足额还房贷，并没有任何违约行为，原告方所主张根本不符合事实，应当予以驳回；对证据2，真实性无异议，证明了被告不但没有违约而且已经将所有房贷还清；对证据3，对合同真实性无异议，对于被告方应当得到的商铺租金收益被告方并未得到，被告保留进一步诉讼的权利，要求原告支付相关租金收益。 被告叶留军、牛癸资提交证据：被告的还款明细一份，证明被告按期足额还款，不存在违约行为，原告的起诉与被告的按期还款行为没有因果关系，原告被巨野农商行扣划保证金的行为与被告无关，应由原告和巨野农商行协商处置。 巨野县天成房地产开发有限公司质证意见，对该证据的真实性暂时无法确认，被告应当提供加盖银行公章的证据材料，另外从该明细中可以体现每月银行收回贷款本息的时间并不一致，故被告并未按照其与银行的贷款合同约定的还款日期按时还款，因此形成逾期。 根据双方当事人的举证、质证、陈述，本院认定事实如下：2018年1月29日，原告巨野县天成房地产开发有限公司与被告叶留军、牛癸资签订菏泽市新建商品房买卖合同(预售)一份，被告叶留军和被告牛癸资购买原告开发的巨野县麒麟大道与光明路交汇处商业用房一套，该商品房为12号楼2层2F-002，预测建筑面积44.44平方米，总价款49万元。付款方式首付25000元，商业贷款240000元。叶留军、牛癸资于2019年1月29日前支付首期购房款250000元。在签订合同当日，原告和被告又签订了附件十一，合同补充协议。该合同补充协议（三）、买受人以按揭贷款方式支付房款的，若由出卖人承担还款担保责任的，双方特别约定在房屋产权证及他项权证办理完成之前，该套商品房的所有权归出卖人所有。如买受人未按约定的时间偿还贷款本息而导致银行向出卖人扣划相应款项时，买受人除应在出卖人被划扣之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外每逾期一日还应向出卖人支付被划扣款项万分之五的违约金。2018年2月5日，被告叶留军、牛癸资及原告巨野县天成房地产开发有限公司和山东巨野农村商业银行股份有限公司麟州支行签订了个人购房担保借款合同，被告叶留军、牛癸资作为抵押人，原告巨野县天成房地产开发有限公司作为保证人，山东巨野农村商业银行股份有限公司麟州支行发放按揭贷款240000元。叶留军、牛癸资还款至2019年10月8日。2019年10月10日，山东巨野农村商业银行股份有限公司麟州支行于从原告银行账户扣收保证金209173.79元，结清上述借款本息。 本院认为，原告巨野县天成房地产开发有限公司与被告叶留军、牛癸资签订的菏泽市新建商品房买卖合同(预售)及原、被告与山东巨野农村商业银行股份有限公司麟州支行签订的购房借款/担保合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同成立并生效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。二被告虽辩称按照合同约定，按时偿还银行购房贷款，并未有违约行为，但2019年10月10日，山东巨野农村商业银行股份有限公司麟州支行已从原告账户扣收保证金209173.79元，提前结清被告的购房贷款，按照合同约定，二被告应当自原告保证金被划扣之日起十日内偿还全部被扣款项，每逾期一日还应向出卖人支付被划扣款项万分之五的违约金，因此，原告要求二被告支付为其代偿的银行贷款本金209173.79元，并按日万分之五的标准支付违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四规定，判决如下： 由被告叶留军、牛癸资于本判决生效之日起十日内支付原告巨野县天成房地产开发有限公司银行贷款本金209173.79元，并以209173.79元为基数，按日万分之五的标准支付给原告违约金，自2019年10月21日起，计算至代偿款项实际付清之日止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4438元,保全费2920元，由叶留军、牛癸资负担6004元，巨野县天成房地产开发有限公司负担1354元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  王 庆 审 判 员  卜庆发 人民陪审员  徐 彬 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  田梦奇