广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7366号上诉人（原审被告）：尹质峰，男，汉族，1968年11月21日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：蒋建平，广东迅衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城资信投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：郭杰彪。委托诉讼代理人：何泳茵，女，该司员工。委托诉讼代理人：原钊欣，女，该司员工。原审被告：赖天花，女，汉族，1978年6月10日出生，住广东省南雄市乌迳镇。上诉人尹质峰因与被上诉人佛山市南海区桂城资信投资有限公司（以下简称资信公司）、原审被告赖天花租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。尹质峰上诉请求：1.对一审判决依法改判，驳回资信公司要求尹质峰承担责任的诉求；2.案件诉讼费用由资信公司承担。事实与理由：赖天花拖欠资信公司的租金不应当由尹质峰共同承担，一审判决明显有误。一、资信公司已经同意了租赁权的概括转让。1.一审判决认为尹质峰如需将涉讼商铺的租赁权概括转让应获得《物业租赁合同》相对人即出租人的书面同意是对法条的曲解。我国合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。在法律上，同意分为口头同意和书面同意，也包括在实际履行中默认同意。2.在实际履行过程中，如下几点可以看出资信公司同意尹质峰将《物业租赁合同》中的权利义务全部转让给赖天花：第一，《补充协议》约定尹质峰与赖天花共同履行，故相关收据、通知的对象应为尹质峰和赖天花。但资信公司向法院提供的《收据》《水电费通知单》中仅注明“赖天花”，而不是“尹质峰、赖天花”。说明相关收据、通知的对象为赖天花。实际上，自2018年1月1日签订《补充协议》后，资信公司就再也没有向尹质峰下发过收取水电费和租金的单。足以表明资信公司同意尹质峰将《物业租赁合同》中的权利和义务全部转让给赖天花，相关权利和义务应由赖天花独资承载。第二，赖天花办理营业执照需要资信公司提供合同、房产证明等资料，一个地址只能申办一个营业执照，故赖天花办理营业执照时尹质峰的营业执照必须办理地址迁移。资信公司协助赖天花办理营业执照，说明其认可赖天花对涉讼商铺单独租赁经营。第三，资信公司在一审庭审中承认自2018年后的租金、水电费均由赖天花支付，且均是通过银行代扣方式支付。银行代扣需要由资信公司向银行申请，由赖天花提供代扣账户。资信公司只提供赖天花的账户代购亦表明其同意尹质峰将《物业租赁合同》中的权利和义务全部转让给赖天花。第四，《补充协议》明确，由尹质峰交纳的履约保证金12000元不是退给尹质峰，而是直接退给赖天花。故资信公司明知尹质峰将《物业租赁合同》中的权利和义务全部转让给赖天花，赖天花取得收回履约保证金的权利。第五，尹质峰与赖天花签订《协议书》当天已经交付一份给资信公司的工作人员苏先生，苏先生收取后并未表示反对。且自转让后资信公司并没有再找过尹质峰。二、本案实质还是租赁合同关系。关于概括转让，对于不是法律专业人员的尹质峰来讲是一头雾水。但对于租赁合同谁使用谁交租这是天经地义的，大家都能理解和接受。不管是不是概括转让，本案实质仍然是租赁合同。1.赖天花自2018年1月1日起单独对涉讼租赁物进行使用、收益，资信公司在一审庭审中也予以确认。2.尽管三方于2018年1月1日签订《补充协议》约定尹质峰与赖天花共同经营，但这并非尹质峰的真实意思。尹质峰的真实意思是转租，其与赖天花均没有共同经营的意愿。反而是赖天花多次催促尹质峰将营业执照迁走，方便其办理营业执照。3.一审判决认定无法反映尹质峰已实际退出《物业租赁合同》不客观、不真实。资信公司仅向赖天花收取租金、开具收据、承诺退还押金、承认赖天花单独使用涉讼商铺以及尹质峰将营业执照迁走等系列行为均可证明尹质峰已实质退出《物业租赁合同》。4.谁使用谁交租，这是天经地义的，也符合最基本的公平原则。让完全退出没有使用租赁场所的尹质峰承担租金，违背了最基本的公平原则。一审判决最大限度的保护了资信公司的利益，却损害了尹质峰的利益。5.尽管一审判决说明尹质峰与赖天花之间涉讼商铺租赁关系的债权债务处理可另行清理结算，但这无端增加了尹质峰的诉累，浪费司法资源，也不是尹质峰与赖天花之间就涉讼商铺租赁关系的债权债务。一审判决处理不当，请二审法院予以纠正。资信公司答辩称：一、尹质峰与赖天花为共同承租关系，并不存在租赁权的概括转让。2016年资信公司与尹质峰就涉讼商铺签订《物业租赁合同》，后尹质峰向资信公司申请增加赖天花为租赁合同的共同承租方，资信公司同意并于2018年1月1日与尹质峰、赖天花签订《补充协议》，约定自当日起尹质峰、赖天花共同享有及承担合同中承租方的权利义务。且权利义务的转让未经出租人同意，对出租人不产生效力。尹质峰提出的默示同意，应在法律明确规定的前提下才适用。默示同意并不适用于权利义务转让的情况。由此，尹质峰与赖天花之间一直共同承租涉讼租赁物，不存在尹质峰将其在合同中的权利义务全部转让给赖天花的情况。尹质峰以资信公司出具的收据、水电通知单、发票等只注明赖天花的名字、银行代扣只提供赖天花的账户等作为其已退出承租人身份的抗辩理由依据不足。尹质峰与赖天花作为共同承租人皆为合同权利义务的相对方，上述单据通知尹质峰或赖天花，效力应及于二人。资信公司作为出租人有权选择任意一方或双方履行相应义务。尹质峰不能以此为由排除自己作为共同承租人的连带责任。而《补充协议》中关于履约保证金的退还约定是共同承租人在经营过程中共同协商处分权利的结果，在无损出租人利益的前提下配合承租人处分权利，并不能作为尹质峰的抗辩理由。二、尹质峰与赖天花之间签订《协议书》、营业执照的变更等为二人的内部商事行为，是二人在共同承租期间内部权利义务的处分，该效力不及于资信公司。尹质峰、赖天花作为共同承租人应对租赁合同的相关义务承担连带责任。综上，尹质峰要求二审法院改判无依据。请二审法院驳回其各项上诉请求，维持一审判决。赖天花在二审期间没有发表意见。资信公司向一审法院起诉请求：1.资信公司没收尹质峰的合同履约保证金12000元；2.尹质峰、赖天花立即支付拖欠2019年7月1日至2019年12月31日的租金26400元（按照每月4400元计算）；3.尹质峰、赖天花应向资信公司支付延迟履行违约金（以每月应付租金4400元为本金，分别自2019年7月至2019年12月的当月11日起均至实际付清日止按每日万分之五的标准计算）；4.尹质峰、赖天花立即支付拖欠的2019年3月30日至2019年12月31日止的水费530元（其中2019年3月30日至7月2日为140元、2019年7月3日至10月8日为270元、2019年10月9日至12月31日为120元）；5.案件诉讼费用由尹质峰、赖天花承担。一审法院查明事实：涉讼商铺为位于南海桂城天某路X号首层X号的物业，其所在的房屋已办理房地产权证，权属登记人为资信公司。2016年11月4日，资信公司（出租方、甲方）与尹质峰（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将涉讼商铺出租给乙方作为商铺用途；租赁期3年，自2017年1月1日至2019年12月31日止，月租金4000元，租金每2年递增10%，自2017年1月1日计算递增周期；按季收取租金，每季首月10日前交付当季租金；合同签订之日乙方向甲方交纳合同履约保证金12000元，上述保证金在乙方没有拖欠租金、税费等，且乙方全面履行合同权利义务的前提下（包括但不限于该物业内设施无损坏、缴清水电费用及一切税费、向甲方交还该物业钥匙等），甲方在合同期满后三十天内将保证金（不计利息）退还给乙方；乙方必须依约交付租金，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须每日按所欠租金金额的万分之五支付违约滞纳金至付清之日止，逾期欠缴租金达30日，视为乙方违约；该物业的水电费由乙方承担；乙方未能按合同约定交纳租金达30日的，甲方有权提前解除合同，收回物业，没收乙方的合同履约保证金，且赔偿甲方经济损失；等等。2018年1月1日，资信公司（甲方）、尹质峰（乙方）和赖天花（丙方）签订《补充协议》，约定甲方同意增加丙方为甲乙双方2016年11月4日签订的《物业租赁合同》的承租方，从签订本补充协议之日起，涉讼合同的承租方变更为乙方、丙方双方共同租赁，涉讼合同条款不变，由乙方、甲方共同对甲方履行；租赁合同履行保证金12000元已由乙方向甲方缴纳，三方协商同意甲方在合同期满后退还给丙方，等等。同日，尹质峰（甲方）与赖天花（乙方）签订《协议书》，约定甲方于2018年1月1日将涉讼商铺租赁使用权转让予乙方，转让期间甲方有义务协助乙方与资信公司办理店铺租赁转租手续；乙方在租赁期间有义务履行资信公司租赁合同书相关条款的责任；乙方在租赁经营期间所产生的盈利及债务与甲方没有任何关联；等等。诉讼中，2018年1月起的涉讼商铺的租金水电费均由赖天花支付予资信公司；赖天花于2019年12月31日合同期满后搬离涉讼商铺。一审法院认为，资信公司与尹质峰签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。资信公司与尹质峰均确认赖天花自2018年1月起实际使用涉讼商铺，本案的争议焦点为赖天花使用涉讼商铺法律依据及各方间的法律关系。尹质峰主张涉讼商铺的租赁权已转让予赖天花，资信公司则主张赖天花为经资信公司同意后加入的共同承租人。针对争议焦点，一审法院具体分述如下：根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、八十九条的规定，租赁合同权利义务的概括转让，是指承租人完全脱离原租赁关系，使受让人继受其地位，以继续原租赁关系。从尹质峰、赖天花签订的协议书内容来看，二人达成一致意见是租赁权的概括转让，尹质峰退出《物业租赁合同》，由赖天花直接取得向资信公司承租涉讼商铺的权利。作为《物业租赁合同》的承租人，尹质峰如需将涉讼商铺的租赁权概括转让，应获得《物业租赁合同》相对方即出租人资信公司的书面同意，或举证证明资信公司已与租赁权受让方即赖天花成立新的租赁关系，但尹质峰未举证证明上述事实，应承担举证不能的不利后果。且从另一方面来看，资信公司与尹质峰、赖天花签订的《补充协议》明确约定赖天花系《物业租赁合同》增加的承租人，涉讼商铺由尹质峰、赖天花共同承租，据此可反映资信公司并不同意尹质峰退出《物业租赁合同》的租赁关系和将租赁权概括转让予赖天花。即使尹质峰、赖天花之间的协议实为要求租赁权概括转让，但对资信公司并无约束力。尹质峰主张赖天花向资信公司交租及尹质峰经营的公司迁出涉讼商铺的事实可反映资信公司以行为方式同意尹质峰已转让承租权，但在《补充协议》约定尹质峰、赖天花为共同承租人的前提下，尹质峰前述行为亦合乎常理，无法反映尹质峰已实际退出《物业租赁合同》，亦无法反映资信公司同意尹质峰概括转让租赁权。综上，一审法院认定尹质峰、赖天花为涉讼商铺的共同承租人，均应受《物业租赁合同》约定的约束。资信公司主张尹质峰、赖天花欠付2019年7月1日起至2019年12月31日的租金共计26400元，尹质峰、赖天花作为义务履行方均未提出异议或举证反驳，现资信公司诉请尹质峰、赖天花清偿该款项，一审法院予以支持。尹质峰、赖天花逾期支付租金的行为已构成违约，根据《物业租赁合同》的约定，资信公司有权没收尹质峰支付的保证金12000元，对资信公司该诉请，一审法院予以支持。尹质峰、赖天花逾期支付租金确对资信公司产生资金占用损失，但该损失资信公司已可通过没收保证金予以弥补，一审法院对资信公司的利息主张不再支持。资信公司主张的2019年3月30日至2019年12月31日间涉讼商铺的水费情况，资信公司提交水费单据佐证，数额合理，尹质峰、赖天花在使用涉讼商铺期间应支付相应的水费，故对资信公司诉请尹质峰、赖天花支付上述期间共计530元的水费，一审法院予以支持。对于尹质峰、赖天花之间就涉讼商铺间租赁关系的债权债务处理，尹质峰、赖天花可另行清理结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、尹质峰已支付的履约保证金12000元归资信公司所有；二、尹质峰、赖天花于判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7月1日起至2019年12月31日的租金26400元予资信公司；三、尹质峰、赖天花于判决发生法律效力之日起十日内支付水费530元予资信公司；四、驳回资信公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件以简易程序结案，受理费减半收取计403.13元，由资信公司负担16.5元，尹质峰、赖天花负担386.63元并于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院强制执行。资信公司多预交的2023.65元，自判决发生法律效力后，经资信公司向一审法院申请，一审法院予以退回。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是尹质峰是否应对涉讼债务承担责任。尹质峰上诉主张，其于2018年1月1日已将涉讼《物业租赁合同》的权利义务概括转让给赖天花，资信公司此后只向赖天花发送收费通知、开具收据及委托银行从赖天花账户中代扣款项等行为均表明其默示同意上述转让行为，故一审判决其承担本案债务有误。经核查，2018年1月1日资信公司与尹质峰、赖天花签订的《补充协议》明确约定，资信公司同意增加赖天花为涉讼《物业租赁合同》的承租方，合同的承租方变更为尹质峰、赖天花共同租赁。由此可知，资信公司只是同意赖天花加入成为共同承租方，涉讼《物业租赁合同》的相对方从尹质峰一人变更为尹质峰、赖天花二人。尹质峰主张资信公司明知其将合同权利义务概括转让予赖天花并同意与事实不符。涉讼合同的承租方既然是尹质峰与赖天花，则资信公司可以选择向任何一方或双方发送收费通知、开具收据及委托银行代扣款项，资信公司只向赖天花发送收费通知、开具收据及委托银行从赖天花账户中代扣款项等行为只是双方形成的交易习惯，并不代表资信公司默示同意尹质峰将涉讼合同的权利义务概括转让予赖天花。由此，一审判决尹质峰作为共同承租人对涉讼债务承担责任并无不当，本院予以维持。尹质峰的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。尹质峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费是773.26元，由上诉人尹质峰负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月十三日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣