广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9793号原告：广州市明和实业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：戴鑫垚、张溪函，广东金领律师事务所律师。被告：广州万惠金控科技股份有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈宝国，职务董事长。委托诉讼代理人：何永韬、王玲，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市明和实业有限公司诉被告广州万惠金控科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市明和实业有限公司的委托诉讼代理人戴鑫垚、张溪函，被告广州万惠金控科技股份有限公司的委托诉讼代理人王玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市明和实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告补缴2.5个月租金优惠期租金147024元；2.被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月8日期间的租金74492.16元；3.被告支付至付清全部欠款之日止的违约金按欠缴租金每日万分之二点一计算，分别以58809.6元为本金自2020年3月6日起算，以15682.56元为本金自2020年4月6日起算；4.原告没收被告支付的履约保证金141878.16元及水电周转金8453.88元；5.被告赔偿原告律师费5000元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年7月，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》，约定原告将位于广州市天河区珠江东路XX号XXX房之自编06单元的房屋（以下统称涉案房屋）出租给被告使用，合同还约定了租金、租期、违约责任、租金优惠期等。原告依约将涉案房屋交付被告使用，但被告自2019年12月13日至2020年2月28日期间先后向原告提出提前终止租赁合同及退租移交物业，并拒绝支付2020年3月的租金。对此，原告表示不同意。之后原告于2020年4月8日向被告发出《关于解除合同的通知》，并于2020年4月9日收回涉案房屋。被告逾期支付租金，故原告提起本案诉讼。被告广州万惠金控科技股份有限公司辩称，1.根据《租赁合同补充协议一》的约定，被告有权提前提出终止合同的申请，被告在2019年12月13日按照合同约定发函向原告提出了转租申请，原告并未明确回函不同意，相反，原告的租务经理多次带客户前往看房，以行动表明原告与被告一起在为被告的退租做准备。2020年2月4日被告发函明确将于2020年2月29日终止租赁合同。2月26日，被告再次向原告发函，明确案涉物业以符合合同约定的退租交付状态并邀请原告与2020年2月28日下午15到场进行资产清理和办理交接手续。原告未到场交接和清理资产的责任应当由原告自行承担，双方的租赁合同于2020年2月29日提前终止。根据《租赁合同补充协议一》的约定，被告应提前6个月向原告提出提前终止的申请，但因疫情关系是不可抗力的，提前6个月的约定因疫情关系提前的，这是被告无法控制的因素。2.在被告提出转租的申请后，根据《租赁合同补充协议一》的约定，须有新客户完全承接租约，对于承接的新客户原告需进行审核，因此，寻找符合资格的新客户不是被告单方责任，新租户能否承接主要是取决原告的审核是否通过。因此，在被告提出转租后未能找到新租户的责任主要不是在被告方。3.即使在没有新租户承租原来租约的情况下，根据涉案合同的约定，被告只需要承担履约保证金被没收，而不是继续履行租赁合同。原告陈述的被告实际承租期是2.5年，因此原告是认可租赁合同是于2020年2月29日终止，因此被告不应当承担3月以后的租金。经审理查明：位于广州市天河区珠江东路****为原告名下物业。2017年6月30日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定由甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积367.56平方米，租赁期限自2017年7月31日起至2022年7月31日；其中2017年7月31日至2020年7月30日每月租金58809.60元，2020年7月31日至2021年7月30日每月租金61750.08元，2021年7月31日至2022年7月31日每月租金64837.58元。之后，双方签订了《房屋租赁合同补充协议一》，主要内容为，2.2用途：本物业只能作为办公用途。3.1履约保证金（下称保证金）为相当于本物业两个月的基本租金金额的租赁保证金117619.20元及相当于两个月管理费金额的管理费保证金24258.96元。合同期内，租赁保证金随租金递增而递增，租金开始递增的当月的付租日，乙方应将租赁保证金递增的部分支付给甲方。3.2租金（1）租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额。（2）支付方式：按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内。3.3物业管理费：乙方应向甲方指定的物业管理公司支付物业管理费；每月物业管理费为9189元，每月公共能源费为2940.48元。3.4水电费、空调费。乙方在签订本协议时须向甲方缴纳水电费周转金8453.88元，租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方。4、租金优惠期：4.1以下时段为租金优惠期：2017年7月31日至2017年11月29日，优惠前租金合计为235175.16元，优惠后租金为58809.60元；2018年1月1日至2018年2月28日，优惠前租金合计为117619.20元，优惠后租金为58809.60元；2019年1月1日至2019年2月28日，优惠前租金合计为117619.20元，优惠后租金为58809.60元。上述优惠不包含管理费及其他费用的优惠。10.合同提前终止或租期届满后的处理：10.1本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止之日起5个工作日内清缴所有相关应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业按正常使用后的状态交付甲方（即无需恢复原状）并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺（正常损耗除外）可供使用的状态下交还甲方（包括门禁、间隔门、灯、天花、窗帘等所有镶嵌物品不可拆除，正常损耗的除外）后迁出本物业。如甲方要求保留装修的，乙方应将本物业设备设施及装修按甲方要求交给甲方。10.2乙方办理完本条10.1款的退租手续后三十日内，应尽快携租赁保证金及管理费保证金、水电费周转金有效票据与甲方及物业管理公司办理退款手续。10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，乙方已缴的保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任。乙方的书面解约通知的发出日期和该通知中确定的解除日之间的期间应不短于3个月，否则，乙方除承担前述违约责任外，还须足额支付给甲方自上述解约通知发出之日起计3个月的租金，本合同于该通知中确定的解除日提前解除。此条款与第15.3条约定有冲突，以15.3条为准。10.5如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五个工作日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权。乙方承担甲方因处理上述财物所产生的一切费用。12.协议的变更、解除及违约责任：12.1甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，原合同及本协议终止，双方互不承担责任：(1)一方因不可抗力事件连续六个月或更长时间确实不能履行该方义务，另一方可立即终止本协议，双方互不承担违约责任；12.2乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起至实际支付之日止，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方或物业管理公司支付迟延违约金，且甲方或物业管理公司有权措施进行催收。12.3甲乙双方同意在租赁期内，因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还保证金。12.4除本协议另有约定外，自本协议提前终止或租赁期满之日起，乙方于次日内未迁出本物业，乙方同意甲方自行收回本物业，甲方有权留置或以其他任何方式处理本物业内的物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任（包括但不限于不得要求甲方恢复原状、给予赔偿）。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。如因甲方处理前述物品导致任何第三方向甲方提出索偿，乙方应赔偿甲方因此所造成的损失。12.7乙方未依本协议约定或法律规定单方解除本协议的，无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于二个月租金同等金额的违约金。12.10违约方未按本协议向守约方缴付费用（包括租金、保证金、水电费、空调费等）、退还保证金（包括履约保证金、水电保证金、物业管理费保证金）、支付违约金等，违约方应当承担守约方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用。15.甲乙双方的特别约定：本协议其他条款与本条款约定不一致或相矛盾的，以本条约定为准。15.3在租赁合同期内，乙方有权至少提前6个月向甲方提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完全承接剩余租约。关于承接原租约的新客户，甲方需要对承接原租约的客户进行审核，不接受商务中心、孵化器、商业运营转租公司（大包租）等业态。如无符合资格的客户承接原租约，甲方有权没收乙方的履约保证金外，乙方另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年期向甲方补交多享用部分的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）。15.5乙方知悉在签署本协议时，甲方尚未申请一次消防验收。如甲方于2017年7月31日仍未通过一次消防验收，取得验收合格证明的，则认租物业交付时间顺延至一次消防验收合格之日，且甲方同意乙方租金优惠期、租赁期及首期租金支付等时限整体顺延。15.7乙方所租赁的物业甲方按现状交付给乙方，退租时无需恢复原貌。18.1.1装修免租期届满后，本物业地址亦视为乙方地址。18.1.2任何一方将函件送达本协议约定的地址即视为送达。若上述地址有变化，任何一方须将修改地址书面通知本协议的另一方。书面通知中的变更地址为新的通信地址。若发生变更的一方未履行通知义务，因此所产生的法律后果均由未履行义务者承担。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2017年7月31日，原告将涉案房屋交付给被告使用。双方在庭审中确认，被告向原告支付了保证金150332.04元；被告向原告支付了2020年2月29日前的租金。就租赁物的使用情况，被告陈述其使用至2020年2月28日，其在该日已搬离涉案租赁物；原告对此不予确认，并陈述被告使用至2020年4月9日止，但无证据证明被告在2020年2月29日以后有使用涉案租赁物。原、被告就涉案租赁合同的解除问题形成了多份往来函件：1.2019年12月13日，被告向原告出具《关于高德置地冬广场H座34楼转租申请》，载明被告根据《租赁合同》15.3条的约定，向原告提出终止合同申请，并将按租赁合同约定履行积极寻找符合合同约定的新客户转租租赁物，请原告根据合同约定配合其办理转租及退租事宜。2.2020年2月4日，被告向原告出具《关于高德置地冬广场H座34楼提前退租告知函》，内容为2019年12月13日被告向原告发出《关于高德置地冬广场H座34楼转租申请》，向原告提出终止租赁合同申请。之后其一直积极寻找符合合同约定的新客户转租租赁物，但因2020年1月开始的冠状病毒疫情，国务院、广东省政府先后下发《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》和《关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知规定广东省行政区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时。因疫情影响导致其业务遭受重大损失无法继续履行租赁合同，同时因上述不可抗力因素导致其无法找寻到合适的出租客户。基于以上不可抗力因素，其现依据《租赁合同补充协议一》第15.3条及第4条“不可抗力及政府行为”的约定，通知被告于2020年2月29日终止租赁合同，同时其仍将按租赁合同约定履行积极寻找符合合同约定的新客户转租租赁物。原告于同年2月18日出具《关于的复函》，内容为原告不同意被告提出提前终止该物业租赁合同的事宜，要求按照《租赁合同补充协议一》约定继续履行。3.2020年2月26日，被告向原告出具《关于高德置地冬广场H座34楼退租移交告知函》，内容为被告在2020年2月26日已完成租赁物内归属其的资产清理及迁移，租赁房屋现已符合《租赁合同补充协议一》第10.1条约定的退租交付状态，请原告于2月28日下午15时派员到场进行物业清点及移交手续。原告于同年2月28日出具《复函》回复：原告已于2020年2月24日书面回函不同意提前终止合同；在合同未终止的情况下，原告有义务接收出租物业；被告单方退场，并不免除被告应交付租金及管理费等费用的义务；被告单方退场导致场地受损所造成的一切损失均由被告承担。4.2020年4月8日，原告向被告送达《关于解除合同的通知》，内容为被告逾期缴纳租金和电费等已超过15个工作日，该行为已构成严重违约，故根据合同约定，通知被告于2020年4月8日起解除前述合同，没收被告已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，并于2020年4月9日收回贵司承租的物业另行出租等。原告分别在2020年3月10日、3月25日向被告发出《2020年3月催款通知书》《律师函》，催缴3月份的租金等费用。为证明涉案房屋已通过消防验收，原告提交了《建设工程消防验收意见书》《建设工程规划许可证》《申请（变更）门牌批准通知书》，被告对此予以确认。被告提交了照片、视频，证明原告在2020年2月26日已开始将涉案租赁物对外招租及该日被告已清空租赁物且物业已符合交付条件。上述证据显示场地内有空置办公桌椅，无人员使用。原告对上述证据均不予确认。原告就其与被告及万惠投资管理有限公司租赁合同纠纷系列案与广东金领律师事务所签订了《民事委托合同》，约定律师费15000元。2020年5月6日，广东金领律师事务所出具了相应金额的增值税专用发票。诉讼中，根据原告的申请，本院作出（2020）粤0191民初9793号《民事裁定书》，查封被告名下价值227462.17元的财产。为此，原告支付了保全费1657.31元。本院认为，原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告在2019年已向原告申请终止合同，原告确认其在提起本案诉讼前已收回涉案租赁物，故双方的合同已实际解除，结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是合同解除的后果如何承担，对此本院阐述如下：首先，从双方合同约定看，根据双方《租赁合同补充协议一》第15.3条约定“在租赁合同期内，乙方有权至少提前6个月向甲方提出终止合同申请，但须有新客户按原条款完全承接剩余租约。关于承接原租约的新客户，甲方需要对承接原租约的客户进行审核，不接受商务中心、孵化器、商业运营转租公司（大包租）等业态。如无符合资格的客户承接原租约，甲方有权没收乙方的履约保证金外，乙方另须将租金优惠期按总租期分摊的原则，按实际使用年期向甲方补交多享用部分的优惠金额（按实际使用年限一年一个月的标准）。”双方对被告单方行使合同解除权及其后果有明确约定。其次，从双方解约过程看，被告于2019年12月13日已向原告出具《关于高德置地冬广场H座34楼转租申请》，申请终止合同；于2020年2月4日向原告出具《关于高德置地冬广场H座34楼提前退租告知函》，以新冠疫情不可抗力因素为由通知明和公司于2020年2月29日终止租赁合同；于2020年2月26日向原告出具《关于高德置地冬广场H座34楼退租移交告知函》，通知原告在2月28日进行物业清点及移交手续。原告均回函要求继续履行合同。原告于2020年4月8日向被告送达《关于解除合同的通知》，通知涉案合同于2020年4月8日起解除。结合双方《租赁合同补充协议一》12.1.(1)的约定“一方因不可抗力事件连续六个月或更长时间确实不能履行该方义务，另一方可立即终止本协议，双方互不承担违约责任。”被告依合同约定提出解除合同的条件尚未成就，其行为已构成违约，故涉案合同实际解除的时间应为原告通知被告之日即2020年4月8日。第三，从场地的使用及交接情况看，被告已通知原告在2020年2月28日撤场并办理交接手续，履行了通知义务；原告未举证证实被告在2020年3月以后有使用涉案租赁物，其自认其在2020年4月9日收回涉案租赁物，原告未及时接收涉案租赁物，亦未采取措施避免产生扩大损失，亦存在一定过错。同时考虑到新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，该疫情对双方合同履行产生了一定的影响。故综合本案案情及双方过错程度，对原告主张的没收履约保证金141878.16元及水电周转金8453.88元、补交优惠期租金147024元的诉请，本院予以支持；对原告要求被告支付2020年3月1日至4月8日期间的租金及违约金的诉请，本院不予支持。关于律师费问题。根据《租赁合同补充协议一》第12.10条约定：“由于乙方违约导致甲方发送律师函或诉讼途径追乙方违约责任的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，”故原告要求被告支付律师费用5000元，有事实和合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州万惠金控科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市明和实业有限公司补交优惠期租金147024元；二、原告广州市明和实业有限公司有权没收被告广州万惠金控科技股份有限公司缴纳的履约保证金141878.16元及水电周转金8453.88元；三、被告广州万惠金控科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市明和实业有限公司支付律师费5000元；四、驳回原告广州市明和实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2356元，由原告广州市明和实业有限公司负担465元，由被告广州万惠金控科技股份有限公司负担1891元。财产保全费1657.31元，由被告广州万惠金控科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年十月二十九日法官助理贾清宸书记员钟秀娟