广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1530号原告：广州市励拓房地产经纪有限公司，住所地：广州市天河区***********之自编04单元（仅限办公用途）。统一社会信用代码：914***********708C。法定代表人：朱杰明，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾晓明，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彤，广东习法律师事务所实习律师。被告：恩平市康盛房地产开发有限公司，住所地：恩平市**************。统一社会信用代码：914***********175W。法定代表人：何宁海，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉小蔚，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张秀婷，女，该公司工作人员。原告广州市励拓房地产经纪有限公司（以下简称励拓公司）与被告恩平市康盛房地产开发有限公司（以下简称康盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月14日立案后，依法适用简易程序审理公开开庭进行了审理。原告励拓公司的委托诉讼代理人曾晓明、刘彤，被告康盛公司的委托诉讼代理人冉小蔚、张秀婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告励拓公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告康盛公司向原告励拓公司支付佣金1091575.5元及逾期付款违约金（以270402.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准计算，自2019年10月23日起计算至2020年6月28日止；以1091575.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准自起诉之日起计算至全部款项清偿之日止）；2.本案诉讼费用（案件受理费、保全费）由被告承担。事实和理由：2019年5月17日，原告励拓公司与被告康盛公司签订《[南粤区域公司恩平丽景湾]项目中介合作合同》，约定被告委托原告销售代理（非独家代理，非驻场）江门市恩平市****与G325国道交汇东阳光城丽景湾项目未售高层、别墅，委托期限自2019年5月18日（以合同签订日为准）起至2019年7月31日止。合同约定了服务费（佣金）的计算标准，具体如下：对于高层产品，若原告完成销售任务即当月累计成交金额高于或等于2000万元/月，则佣金为中介成交房源总价款的11%；若原告未完成销售任务即当月累计成交金额少于2000万元/月，则佣金为中介成交房源总价款的10%；对于别墅产品，若原告完成销售任务即当月累计成交金额高于或等于2000万元/月，则佣金为中介成交房源总价款的8%；若原告未完成销售任务即当月累计成交金额少于2000万元/月，则佣金为中介成交房源总价款的7%。2019年8月，为了“阳光城丽景湾项目”，原告与被告签订了《[南粤区域公司恩平丽景湾]项目中介合作合同之补充协议》,补充协议将委托期限延长至2019年10月31日，即原告在2019年8月1日至2019年10月31日期间发生的销售业绩的确认、结算及佣金的支付均继续适用合同有关约定。委托期间内，原告按照合同及补充协议约定切实履行了义务。根据合同及补充协议约定、结合原告的销售业绩核算，被告尚欠原告佣金1091575.5元没有支付。按照约定，被告应在与原告介绍的客户签约且收到客户大于等于30%的房款后30个工作日内支付佣金总额的80%给原告；在收到客户全部房款后30个工作日内支付剩余佣金给原告。原告介绍的客户已与被告完成签约且向被告支付了全部房款，但截至原告起诉之日，被告仍未支付任何欠付的佣金，因此原告有权要求被告支付佣金1091575.5元。被告未按合同约定按时向原告支付佣金构成违约，原告有权要求被告支付违约金以270402.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准计算，自2019年10月23日起计算至2020年6月28日止；以1091575.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准自起诉之日起计算至全部款项清偿之日止。被告康盛公司辩称，一、原告要求被告支付其介绍的叶子杰、梁文超、蔡凯、林尧青、梁盛坚、李妙静购房所对应的佣金请求不成立。根据原、被告双方签订的合作合同第三点的约定，原告介绍了客户自看房之日起一个月内签订完成包括但不限于商品房认购书、商品房买卖合同、补充协议、贷款合同等文件的情况下或取得阳光城内部审批通过的延期签约书面文件的情况下，被告才需向原告支付佣金。本案中叶子杰、李妙静签订买卖合同的时间超过看房之日起一个月，梁文超、梁盛坚、蔡凯签订贷款合同的时间超过看房之日起一个月，林尧青已确认退房。因此，该等客户不应向原告支付佣金。二、卢凤莲、陈彩琼、张艺超、陈银冰、冯国富、陈伟宏是因为原告始终未提供申请结佣的材料，所以导致至今被告未支付佣金。三、因此被告至今未支付佣金的原因是由于原告拒绝提供结佣材料，不属于被告的违约行为，不用支付违约金以及诉讼费等所有费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月18日，原告励拓公司与被告康盛公司签订《[南粤区域公司恩平丽景湾]项目中介合作合同》，约定被告康盛公司委托原告销售代理（非独家代理，非驻场）协助甲方（康盛公司，以下同）进行销售，乙方利用“励拓”平台的多方资源为加甲方开发的恩平丽景湾项目提供全面整合营销服务。合同对委托期限及范围、服务费（佣金）的计算标准、服务费（佣金）的支付条件、服务费（佣金）的支付方式与时间、客户的界定原则、乙方的责任、违约责任、争议解决方式、合同生效及文本作出了约定。合同附件包括资质文件以及廉洁合作协议。合同的具体约定在卷佐证。原告励拓公司与被告康盛公司签订一份《[南粤区域公司恩平丽景湾]项目中介合作合同之补充协议》，就双方合作服务费金额的增加等相关事宜补充协商协商，双方将委托期限由2019年5月l8日至2019年7月31日止变更为2019年5月18日至2019年10月31日止。2019年6月19日，被告出具一份知会函，表明励拓公司与其渠道公司转介的客户由康盛公司指定的徐博文、黎志斌任一人在《客户确认单》《成交确认表》上签字或盖章确认，并详细填写《客户确认单》《成交确认表》。上述人员中任一入确认后，视为康盛公司已确认该客户为励拓公司与其渠道公司之转介客户，即为客户确认及结算代理费的凭据。徐博文在卢凤莲、叶子杰、陈彩琼、张艺超/陈金凤、陈银冰/冯明花、梁文超、蔡凯、林尧青、梁盛坚、冯国富、李妙静、陈伟宏、黄丽红、张月英、郑欣宜等案涉15名房源客户首访确认单签名，具体首访情况在卷佐证。卢凤莲、叶子杰、陈彩琼、张艺超/陈金凤、陈银冰/冯明花、梁文超、蔡凯、林尧青、梁盛坚、冯国富、李妙静、陈伟宏、黄丽红、张月英、郑欣宜分别与康盛公司签订了《商品房认购书》。《商品房认购书》的内容在卷佐证。卢凤莲、叶子杰、陈银冰/冯明花、蔡凯、林尧青、梁盛坚、冯国富、李妙静、陈伟宏、张月英、郑欣宜分别与康盛公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。《商品房买卖合同（预售）》的内容在卷佐证。徐博文在《恩平阳光城恩平丽景湾》项目广州市励拓房地产经纪有限公司成功销售确认明细表签名，确认卢凤莲、叶子杰、陈彩琼等15名客户的房源已经成功销售，并确认了相应具体房源认购日期、正签日期合同成交总价等。具体确认内容在卷佐证。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。被告康盛公司委托原告励拓公司进行商品房销售，并就相应委托期限及范围、服务费（佣金）的计算标准、服务费（佣金）的支付条件、服务费（佣金）的支付方式与时间、违约责任等作出了约定。在委托事项完成后，被告应当按照合同约定向原告支付服务费（佣金）。本院就针对本案原告起诉15套房源的佣金，作如下分析：一、被告康盛公司应否向原告励拓公司支付服务费（佣金）及应当支付的金额。被告康盛公司对原告励拓公司主张十五套房源的成交价格及该15套房源客户已付清房款未提出异议，本院予以认可。对黄丽红、张月英、郑欣宜3套房源的佣金，原告承认被告已经结清，本院予以确认；对卢凤莲、陈彩琼、张艺超/陈金凤、陈银冰/冯明花、冯国富、陈伟宏6套房源的佣金，被告认可已经符合结算佣金条件，并对原告按照成交总价的10%计算佣金没有意见。被告应当按照上述成交总价的10%向原告支付佣金482783.3元【482783.3元=（791351元+780942元+933713元+770671元+796866元+754340元）×10%】；对于其余6套房源，被告以叶子杰、李妙静客户买卖合同签订时间晚于首次看房之日1个月，梁文超、蔡凯、梁盛坚、林尧青客户贷款合同签订时间晚于首次看房之日1个月，且林尧青客户正在办理退房手续为由，主张该6套房源的佣金不符合结算佣金条件。本院认为，被告指定的徐博文在《恩平阳光城恩平丽景湾》项目广州市励拓房地产经纪有限公司成功销售确认明细表中签名，确认该等房源已由原告励拓公司成功销售。根据被告在与原告签订《[南粤区域公司恩平丽景湾]项目中介合作合同》后出具的《知会函》，励拓公司与其渠道公司转介的客户由徐博文、黎志斌任一人在《客户确认单》《成交确认表》上签字或盖章确认，并详细填写《客户确认单》《成交确认表》。上述人员中任一人确认后，视为康盛公司已确认该客户为励拓公司与其渠道公司之转介客户，即为客户确认及结算代理费的凭据。据此，上述6套房源符合结算佣金的条件，被告应当按照约定向原告支付相应佣金。至于被告以被告与林尧青达成退房意见正在办理相关手续为由，主张该套房源不应支付佣金的问题。对此，被告康盛公司提交的证据均为复印件，对其真实性无法确认。原告亦未提交证据证明该房源退房手续已向政府部门提交。根据合同约定，在该房未成功办理退房的情形下，被告不可以此为由，拒绝支付佣金。待成功办理退房手续后，被告可另行向原告主张退回该房源的佣金。据此，被告应当向原告支付叶子杰、梁文超、蔡凯、林尧青、梁盛坚、李妙静6套房源的佣金608787.2元【608787.2元=2659800元×7%+（954823元929279元+812866元+795575元+733469元）×10%）】。综上，被告应当向原告支付服务费（佣金）1091575.5元。二、被告康盛公司应否向原告励拓公司支付违约金的问题。合同约定“本合同签订后，乙方介绍的客户与甲方完成签约（包括但不限于签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》之补充协议、《银行按揭贷款合同》（如需）、《委托改造协议》（如需）等文件且甲方收到客户大于等于30%的房款后30个工作日内支付佣金总额的80%;甲方收到客户全部房款后30个工作日内支付剩余佣金”。合同约定在康盛公司向励拓公司支付服务费（佣金）前励拓公司应当按照康盛公司要求的时间提供增值税专用发票等。对案涉3套已经付款房源，原告于2019年10月23日开具发票，原告开具发票后，被告即应当向原告支付佣金，但其迟至2020年6月28日支付该部分佣金270402.1元。对该期间被告应当向原告支付逾期付款损失。对于其余12套房源，均已符合支付佣金的条件，但被告尚未支付佣金。原告主张该部分未支付佣金1091575.5元的违约金从起诉之日起计算，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定，结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，本案逾期付款损失应参照上述规定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告恩平市康盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付服务费（佣金）1091575.5元，并支付逾期付款损失（逾期付款损失从2019年10月23日起至2020年6月28日止以270402.1元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；从2019年7月14日起至全部服务费（佣金）清偿之日止，以实际未付用基金金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）给原告广州市励拓房地产经纪有限公司；二、驳回原告广州市励拓房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7461.40元、诉前财产保全费5000元，合共12461.40元（原告广州市励拓房地产经纪有限公司已预交13678.21元），由被告恩平市康盛房地产开发有限公司负担。原告广州市励拓房地产经纪有限公司多预交的案件受理费、诉前财产保全费合共13678.21元，本院予以退回；被告恩平市康盛房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费、诉前财产保全费合共12461.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 姚伟强二〇二〇年十月十日法官助理 孔静仪书 记 员 吴美庆