四川省达州市达川区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1703执异100号 异议人（案外人）:何克雄，男，1973年10月12日出生，汉族，住四川省达县。 申请执行人：达州农村商业银行股份有限公司通川支行(原达州市通川区农村信用合作联社)，住所四川省达州市通川区永兴路洲际铂雅湾。 负责人：朱光成，行长。 委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。 被执行人：谭顺德，男，1965年7月18日出生，汉族，住四川省达县。 被执行人：陈远琼，女，1976年10月7日出生，汉族，住四川省达县。 被执行人：谭顺斌，男，1972年8月4日出生，汉族，住四川省达县。 被执行人：刘兆梅，女，1974年2月10日出生，汉族，住四川省达县。 在本院执行达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）与谭顺斌、刘兆梅、谭顺德、陈远琼金融借款合同纠纷一案中,案外人何克雄对本院执行谭顺德、陈远琼名下位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号门市的查封、拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人何克雄称，请求贵院立即中止执行，撤销（2020）川1703执恢499号之三执行裁定书，并解除对位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号房（门市面积107.88平方米）的查封、拍卖、停止转移其产权，且第三人张纯菊买受无效。事实与理由:异议人何克雄于2011年2月9日向被执行人陈远琼购买了位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号的房产（门市），建筑面积为107.88平方米，达州市房权证私权字第0××0号。房价净收3500元／平方米计377580.00元，签订合同时一次性付清全款（现金），并将房产交付使用。约定90日内办理好房产证和土地使用权证，否则按银行同期活期利息计算违约金。约定期满后，异议人曾多次催被执行人办理房产证和土地使用权证，被执行人以各种理由进行推诿搪塞。被执行人谭顺德、陈远琼于2013年4月4日向异议人何克雄承诺于2013年12月31日前办理好房产证，并将Ｄ幢土地大证押给异议人。可被执行人未履行承诺，其Ｄ幢土地大证仍在异议人手中。申请执行人诉被执行人金融借款合同纠纷案件，查封、拍卖异议人所购买并使用（占有）的达州市通川区××组××小区××幢××层××号房屋（门市），异议人一直不知道。2020年10月17日异议人邻居打电话告诉:“异议人你的房屋已被拍卖”。异议人立即从外地返家找贵院。异议申请人认为:本人在被执行人处购的房屋，于2011年2月9日签订买卖合同，签订合同时付清全款，并当日交付使用，交清税费，异议申请人已实际占有使用。现法院没有通知异议人，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封、拍卖该房产，影响了异议申请人对该房屋的使用及产权证办理权利的行使，应当立即解除。根据相关法律、法规，异议申请人已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，没有过错，法院应当解除查封、撤销拍卖。综上所述:异议人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院将异议人的前述房产予以查封、拍卖执行，明显错误。故依据新《民事诉讼法》第227条之规定，向贵院提出前述异议，请贵院查明事实，立即中止对前述房产的执行，并解除查封、撤销拍卖，切实维护异议人的合法权益。 异议人何克雄为证明其主张向法庭提供的证据有： 1.房屋买卖合同复印件一份，证明2011年2月19日,异议人何克雄与被执行人陈远琼签订《房屋买卖合同》，约定谭顺德、陈远琼将其共有的位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号（建筑面积107.88平方米，单价3500元／每平方米）转让给异议人何克雄； 2.收据复印件三份，证明何克雄先后交纳购房款367580元及水电安装费3850元； 3.增值税发票复印件一份； 4.承诺复印件一份，证明2013年4月4日陈远琼、谭顺德共同向何克雄书写承诺书，表示2013年12月31日前将其共有的位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号门市的房产证赎回并过户给何克雄的情况； 5.租房合同复印件2份、证明何克雄出租给刘洋、袁彪收取租金的情况。 达州农村商业银行股份有限公司通川支行辩称，一、答辩人达州农村商业银行股份有限公司通川支行申请执行谭顺德、陈远琼、刘兆梅、谭顺斌金融借款纠纷一案，达州市达川区人民法院就谭顺斌、陈远琼所有的位于达州市通川区野毛溪玻璃厂裕丰商住组团一小区Ｃ幢第一层4、7、8、15及附1、2、4、5、7、8号商业用房的抵押物予以执行。谭顺德、陈远琼以上述房产为被该笔借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记。在执行过程中被答辩人何克雄就此提出执行异议，认为其于2011年2月9日与陈远琼签订了《房屋买卖合同》，陈远琼、谭顺德将其所有的位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号门市出售给被答辩人何克雄，总价377580元，签订合同时一次性付清全款，并将房产交付使用。在《房屋买卖合同》第四条叙述:“该门甲方已抵押给银行，甲方应于收到乙方全额房款之后2011年12月30日将交易的房产赎回”，据此被答辩人是知晓房屋被抵押的事实。被答辩人购买上述房产时知晓该房产被设立了抵押权，其签订的（房屋买卖合同》属效力待定的合同，需在抵押权解除后才具有法律效力。现借款人及抵押担保人未履行还款义务，导致房产抵押权被执行，不存在抵押权被解除的情形，《房屋买卖合同》至今未生效。根据（物权法》第191条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，谭顺德、陈远琼与何克雄就案涉房产签订《房屋买卖合同》未经抵押权人即答辩人同意，亦未将应支付的房屋价款支付给抵押权人即答辩人清偿债务，故其不享有对抗抵押优先受偿的权利。二、根据《物权法》及《担保法》相关规定，在债务人不履行债务时，债权人依照法律规定，可以对债务人或者第三人提供的作为债权担保特定的财产以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，抵押权作为担保物权具有优先受偿的属性，案涉抵押物属于不动产，需强制公示（登记）才具有所有权，被答辩人何克雄对于陈远琼、谭顺德系债权请求权，没有对抗物权的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，对案外人排除执行的异议不应予以支持。同时根据（最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，案外人排除执行异议其首先应是异议指向标的物的权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断:未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断；....”的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，案涉房屋被答辩人何克雄虽提供了购房合同等，但未办理产权过户登记，现仍登记在陈远琼、谭顺德名下，被答辩人何克雄尚不是案涉房屋的权利人。因此被答辩人何克雄的异议理由不应成立。综上所述，望法院驳回被答辩人何克雄的执行异议申请。 本院审查查明，2011年3月28日,达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）与谭顺斌签订了110万元的《借款合同》，同日又与谭顺德、陈远琼签订了《抵押合同》，约定谭顺德、陈远琼将其共有的位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号××号××房作为该贷款的抵押担保物，并办理了抵押登记。达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）依约贷出110万元借款后，借款人谭顺斌未依约履行偿还义务，达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）遂向本院提起诉讼，本院于2013年8月21日受理该案后，同年11月8日作出判决：“一、由被告谭顺斌、刘兆梅在本判决生效后十日内偿还原告达州市通川区农村信用合作联社借款本金110万元及资金利息（资金利息按原、被告所签借款合同约定的利率计算）。二、原告达州市通川区农村信用合作联社对被告谭顺德、陈远琼提供的位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号××号××房抵押担保物优先受偿。案件受理费14700元，由四被告承担。”该判决生效后，达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）向本院申请强制执行，2020年7月13日本院作出（2020）川1703执恢499号之一执行裁定书，裁定“查封被执行人谭顺德、陈远琼所有的位于达州市通川区××组××小区××幢房××层××号××号不动产（所有权证号：××，建筑面积：468.56㎡），查封期限三年。”同年7月15日本院作出（2020）川1703执恢499号之二执行裁定书，裁定“拍卖被执行人谭顺德、陈远琼所有的位于达州市通川区××组××小区××幢房××层××号××号不动产（建筑面积：468.56㎡）”。异议人得知该情况后，遂向本院提出书面异议。 同时查明，陈远琼与何克雄签订房屋买卖合同，约定陈远琼将案涉门市以377580元的价格出卖与何克雄。陈远琼先后于2011年2月19日、3月29日收到购房款367580元。何克雄已实际占有案涉门市，并于2011年3月10日出租给刘洋、于2020年7月2日出租给袁彪经营。 本院认为，本案的争议焦点是异议人何克雄对案涉标的物是否享有排除人民法院强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案争议的案涉门市的房屋产权至今仍登记在陈远琼、谭顺德名下，并抵押给达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社），从权利外观看权利人是陈远琼、谭顺德,异议人何克雄不是房屋的权利人。从异议人何克雄提供的其与被执行人陈远琼签订的《房屋买卖合同》第四条看出，异议人是明知所买的案涉门市抵押给银行的，并约定陈远琼在收到异议人全额房款后于2011年12月30日将所卖的门市赎回，于90个工作日给异议人办理好房产证和土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，陈远琼与何克雄就案涉房产签订《房屋买卖合同》未经抵押权人同意，亦未将应支付的房屋价款支付给抵押权人清偿债务，故其不享有对抗抵押优先受偿的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案外人何克雄对案涉门市不享有物权，其合法购买并实际占有使用案涉门市，不能排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的执行。故对案外人何克雄主张撤销（2020）川1703执恢499号之三执行裁定书，并解除对位于达州市通川区××组××小区××幢××层××号房（门市面积107.88平方米）的查封、拍卖、停止转移其产权，且第三人张纯菊买受无效的请求本院不予支持。据此、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）何克雄的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 余 龙 审判员 刘国专 审判员 王显平 二〇二〇年十月二十九日 书记员 张 璨