宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初4302号 原告（反诉被告）：恒率科技(宁波)有限公司，住所地：宁波市北仑区九华山路******和****楼，统一社会信用代码:913302066712055330。 法定代表人：张文雷。 委托诉讼代理人：张凯，浙江甬泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波驰飞投资咨询有限公司，住所，住所地：宁波市北仑区九华山路**社会信用代码：91330206256434718B。 法定代表人：胡群浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周静尧，浙江凡心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昊迪，浙江凡心律师事务所律师。 原告恒率科技(宁波)有限公司（以下简称恒率公司）与被告宁波驰飞投资咨询有限公司（以下简称驰飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，被告驰飞公司提起反诉，本院受理后依法合并审理，由审判员张梦霞适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行审理。原告恒率公司的委托诉讼代理人张凯,被告驰飞公司的委托诉讼代理人周静尧、吴昊迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告恒率公司起诉称：原被告于2015年7月21日签订了《厂房租赁合同》，租赁期限至2019年12月31日。2019年9月3日，原告收到被告房屋到期不再续租的通知，就在到期前搬离了租赁厂房，双方也办理了交接手续。且原告搬离后，下一租户立即入住，并对厂区内部进行全面拆除，大范围装修。被告现以原告未将厂房恢复原样为由，拒退租房押金。另外，租赁期间，原告多次与被告沟通消防用水事宜，被告未及时修缮，导致原告于2016年7月被消防部门罚款5000元，此笔费用应由被告支付。被告未在租赁期间尽到修缮厂房义务，导致原告支付各项修理费用23912.5元，被告应支付给原告。被告应提供200KVA用电量，按照浙江省物价局文件，电力公司电价收费标准315KVA以下的不收取基本电费，因此被告应退还原告租赁期间的基本电费240000元。现原告起诉，要求判令：1.被告退还租房押金100000元、并支付利息损失3500元；2.被告支付因未正常提供消防水,造成原告处罚金5000元；3.被告因未及时修缮厂房漏水点赔偿原告漏水点核查及处理费用4000元；4.被告因未修缮厂房伸缩门、电表、电梯保养、中央空调等赔偿原告修缮费用19912.5元；5.被告返还无故多收基本电费240000元(2015年8月至2016年9月为每月6000元,2016年10月至2019年12月为每月4000元)，并支付自款项汇入之日按年利率6%计算到被告退还之日的利息损失（现暂计为41730元）。 被告驰飞公司答辩并反诉称：一、原被告签订《厂房租赁合同》，约定原告需支付租房押金100000元，待租期到期双方确认完毕所有事宜后退还，如在承租期间造成房屋或设施损坏的，由原告负责修复。2015年9月，双方签订《补充协议》，约定被告确保原告的用电容量为200KVA，原告需承担相应的基本电费。2016年10月起，因被告公司财务人员变动，被告向原告收取的基本电费由每月6000元错收为4000元，直接导致少收基本电费78000元。2019年9月3日，被告发函通知原告期满后不再续租，并提醒原告做好搬迁工作，修复好损坏的设备。租赁合同到期后，经被告核算，原告尚欠被告水电费48865.45元，不仅如此，原告目前还未将工商注册地址迁出，严重影响了下一租户的公司注册。且租期届满后，原告应自行拆除其对承租房屋所进行的任何附加装置，并搬走私有物品，完成对厂房的清洁。但双方只办理了办公楼钥匙的交接手续，原告未拆除厂房内添加的附属设施。后被告只能委托他人进行拆除和清理工作，共计支付费用68926元。因此，被告无需退还押金。二、原告主张的行政处罚5000元是因为原告将员工宿舍及其他场所设置在同一建筑物内导致的，不应由被告支付。三、原告所主张的房屋设施维修费用，原告从未通知被告，被告对维修情况并不知情，不同意支付维修费用。被告提出反诉，要求判令：1.原告支付租赁期间拖欠的水电费用48865.45元；2.原告支付租赁厂房内设施拆除费、地面清理、地面清理费37010元疏通、清理及维修更换费31916元，计68926元；3.原告支付2016年10月至2019年12月的基本电费差额78000元。 针对被告驰飞公司的反诉请求，原告恒率公司答辩称：一、根据《补充协议》约定，被告有义务为原告提供200KVA的变压线路，但被告没有进行电路改造，为原告新设变压器，导致原告增加了基本电费的支出，应该予以返还。退一步讲，被告自2016年10月至2019年12月每月收取原告及另外两家租户公司基本电费之和与缴给供电部门的基本电费金额一致，没有损失，无权要求原告找补基本电费差额。二、原告仅认可欠付被告2019年11月份水电费，2017年6月份之前少付的水电费是由于租赁厂房供电线路有他人搭电和设施漏水，经协商被告同意赔偿原告损失21800元，因此原告在水电费中逐步扣减21789.61元。且水电费明细表中备注当月水电费应于次月15日前支付，因此被告主张2017年6月之前的水电费用已过诉讼时效。2019年12月份原告没有使用水电，不同意支付水电费。三、原告退出的时候进行了场地清理，和被告交接，被告也写了收条，进行了确认。因此被告现主张设施拆除费、地面清理、地面清理费没有事实依据道疏通、清理及维修更换费是被告修缮职责范围内的正常维修义务，原告无需负担该笔费用。 经开庭审理，本院认定事实如下： 原告（原名为宁波经济技术开发区恒率电源科技有限公司）和被告（原名为宁波驰飞汽车零部件有限公司）于2015年7月21日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告（甲方）将其所有的坐落于××路××号××幢××幢房屋出租给原告（乙方），水电设施齐全，房屋内部由乙方自行负责。租赁期限自2015年7月21日至2019年12月31日。合同签订之日起7日内支付押金100000元，租赁到期双方确认所有事宜后归还。乙方在租赁期限内，使用的水、电费等由乙方按相关规定或约定自行承担。在房屋修缮责任部分约定：如乙方在承租期间造成房屋或设施损坏的，乙方应负责修复或予以经济补偿。确有维修需要可借用或通过甲方协商。在租赁期限届满或提前解除合同时，乙方应自行拆除其对承租房屋所进行的任何附加装置，否则，该附加装置甲方有权处置。乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。否则，物品的遗失、损坏责任由乙方自行承担，甲方有权自行处理承租房屋内的留置物品及由保洁公司对该承租房屋进行保洁。乙方变压器需求容量为200-300ＫＶＡ。同年9月20日，双方签订《补充协议》一份，约定甲方确保乙方正常200ＫＶＡ的用电量，乙方承担每月相关电费及基本电费。为降低乙方的用电成本，甲方将现有变压器的多余容量办理减容手续，减容工程所产生的费用由甲方公司承担，日后乙方如生产发展需要增加用电容量，甲方负责提供办理恢复增容的手续，增容工程所产生的费用由乙方承担。防止今后出现用电量需要增容时因费用问题的纠纷，双方特订立此协议。 2019年9月3日，被告向原告寄发关于房屋到期不再续租告知函，告知原告房屋到期后不再续租，应在2019年12月31日前搬离。原告于2019年12月31日腾空搬离涉案房屋，并于当日将房屋钥匙交接给被告。被告自2020年1月开始将涉案房屋出租给案外人。 另查明：1.原告已向被告支付租房押金100000元；2.租赁期间房屋租金已全部结清；3.2015年8月至2016年9月被告按6000元/月标准向原告收取基本电费，2016年10月至2019年12月被告按4000元/月标准向原告收取基本电费；4.原告2017年6月份之前实际支付的水电费金额比被告开票金额少21789.61元，被告已向原告开具票面金额为13122.74元的2019年11月水电费发票及票面金额为13953.1元的2019年12月水电费发票，原告均未支付；5.2016年7月8日，宁波市公安消防支队北仑区大队作出仑公（消）行罚决字【2016】0092号《行政处罚决定书》，因恒率公司一楼设置员工宿舍，其他场所与居住场所设置在同一建筑屋内不符合消防技术标准，责令员工宿舍停止使用，并对其处罚款5000元。原告于同年7月25日缴纳罚款5000元；6.在原告腾退后，其法定代表人张文雷和被告工作人员通过微信沟通，双方就押金扣减金额未达成一致意见，张文雷陈述知晓被告已开具水电费发票27000元。 另外，根据本院向供电部门调查了解：供电部门系根据商户整体的变压器容量来收取基本电费，变压器整体容量超过315KVA的大工业用电需要收取基本电费。被告自2015年8月前后将变压器容量自650KVA减容为400KVA，自此开始按照400KVA即12000元/月的标准向供电部门支付基本电费。被告认可其向供电部门缴纳的基本电费已全部分摊给各租户。 上述事实由原告提供的《厂房租赁合同》及《补充协议》、押金收据、增值税专用发票、《房屋到期不再续租告知函》，被告提供的微信聊天记录、《行政处罚决定书》、水电费增值税发票等证据及原被告庭审陈述予以证明。 关于本案的争议焦点，本院分析如下： 一、关于水电费。 水电费争议包括基本电费和实际水电费两部分。基本电费部分原告认为根据《补充协议》的约定，被告应为自己提供一个适合200KVA用电量的变压器，因用电量并未超过315KVA,原告无需支付基本电费，因此要求被告返还已支付的基本电费。被告认为《补充协议》并没有约定需要为原告单独配设变压器，被告系根据各租户的电量使用情况分摊基本电费。2016年10月之后因被告工作人员计算错误少向原告收取基本电费。本院认为，由于双方租赁合同中约定的用电量为200-300KVA，《补充协议》进一步明确及降低了原告用电量为200KVA。但《补充协议》并未约定被告需要为原告增设一个200KVA的变压器，且从生活常理上分析，要求出租人根据每一个承租人的用电需求采购变压器，也不现实。而在《补充协议》签订前后，被告确实停用了一个250KVA的变压器，符合协议中关于办理减容手续的约定，被告的整体基本电费收取基数也由650KVA降低为400KVA，亦符合签订《补充协议》，办理减容手续以便降低用电成本的出发点。且基本电费的收取条件和相关标准系对外公布、公开的，原告在《补充协议》中书面承诺愿意支付每月相关电费和基本电费，可视为自愿分摊基本电费。因此，原告需向被告支付基本电费。关于基本电费的具体分摊标准，《补充协议》并未明确约定。被告陈述系根据各租户的用电情况按比例分摊，2016年10月之后因己方工作人员计算错误，向原告少收取基本电费。本院认为，2016年10月-2019年12月被告向各租户收取的基本电费之和已足以覆盖其向供电部门支付的基本电费，其现向原告主张欠付基本电费，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于实际水电费，原告对于2019年11月份欠付水电费的事实无异议，也认可2017年6月份之前实际支付的水电费用比被告已开票金额少21789.61元，其主张系因租赁厂房供电线路有他人搭电以及设施漏水，被告同意赔偿原告损失21800元，在水电费中扣减造成，被告对此不予认可，因原告未提供相应证据，本院对原告上述陈述不予采信。另外，原告关于该部分水电费用已过诉讼时效的抗辩，本院认为虽然该部分欠付费用发生在2017年6月之前，但原被告的租赁合同一直履行到2019年底，并未间断，租赁期间的水电费用是持续产生的。水电费单据中虽有关于次月交费的陈述，但考虑到被告处尚有原告交纳的100000元租房押金，用于双方在合同期满后对包括水电费用在的各项费用实现最终结算，因此被告未在当时就单笔水电费用提起诉讼并未怠于行使自身的权利，现就租赁期间的未支付水电费用提出结算主张，未超过诉讼时效，本院予以支持。关于2019年12月的水电费，原告的最终腾退时间为2019年12月31日，因此原告主张2019年12月未使用水电，缺乏依据，本院不予支持。原告公司法定代表人张文雷在微信中亦提及知晓被告开具的水电费发票金额为27000元，即2019年11月、12月水电费发票金额之和，张文雷未就此提出异议，因此原告应按增值税发票金额13953.1元支付2019年12月水电费。 二、关于原告本诉请求中的5000元处罚金及各项修缮费用。因行政处罚决定书中明确处罚原因系原告一楼设置员工宿舍，其他场所与居住场所设置在同一建筑物内，因此，原告要求被告赔偿该笔费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张租赁期间被告因未修缮漏水点、厂房伸锁门、电表、电梯保养、中央空调等导致原告自行修缮产生的费用，被告不予认可，因原告无法提供证据证明自行维修前已通知过被告，致使本院现无法核实物件损坏的事实、损坏原因及修缮合理性，现原告要求被告支付该部分维修费用，本院亦不予支持。 三、关于被告反诉请求中的厂房内设施拆除费、地面清理、地面清理费疏通、清理及维修费用，因被告并未提供其实际支付上述费用的证据，6000元的清理费用对应的增值税发票及款项支付凭证，也系由案外人宁波明道电子科技有限公司支付。被告陈述宁波明道电子科技有限公司系涉案厂房2020年1月开始的租户，其支付的清理费用已在双方的租金结算中扣减，但未提供相应证据，本院不予采信。因此对于被告要求原告赔偿其该部分损失的反诉请求，本院亦不予支持。 本院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现租赁期限已经届满，原告应向被告支付租赁期间的欠付水电费用48865.45元，被告应在扣减欠付水电费用后返还原告租房押金。关于押金利息，合同约定押金待租赁到期双方确认所有事宜后归还。从原告法定代表人张文雷和被告工作人员的聊天记录可知，原告腾退后，双方一直在沟通协商，但最终未达成一致意见，并非被告主观恶意不予退还押金。但考虑到被告确实占用部分押金的事实，本院酌情确定由被告自起诉之日起按照中国人民银行同期存款利率标准向原告支付资金占用成本，原告主张超过部分，不予支持。关于原告要求被告赔偿处罚金、修理费、返还基本电费的本诉请求及被告要求原告支付各项清理、维修费用、支付基本电费差额部分的反诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁波驰飞投资咨询有限公司应在本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）恒率科技(宁波)有限公司租房押金51134.55元，并支付以51134.55元为基数，自2020年7月31日起至款项实际付清之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的利息； 二、驳回原告（反诉被告）恒率科技(宁波)有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宁波驰飞投资咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费7512元，减半收取3756元，由原告（反诉被告）恒率科技(宁波)有限公司负担3292元，由被告（反诉原告）宁波驰飞投资咨询有限公司负担464元。反诉受理费4216元，减半收取2108元，由原告（反诉被告）恒率科技(宁波)有限公司负担526元，由被告（反诉原告）宁波驰飞投资咨询有限公司负担1582元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 张梦霞 二〇二〇年十月二十七日 代书记员 王 琼