山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1329民初6383号 原告：陈绮. 委托诉讼代理人：胡尊霞，山东沭法律师事务所执业律师。 被告：英其祥。 原告陈绮与被告英其祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈绮的委托诉讼代理人胡尊霞、被告英其祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈绮向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告陈绮与被告英其祥签订的房屋出租协议；2.请求被告英其祥返还原告陈绮支付的租金10000元、保证金1000元；3.请求被告英其祥支付原告陈绮违约金及中介费4000元；4.请求诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年8月，陈绮、英其祥通过中介公司临沭嘉业房产中介有限公司（以下简称嘉业房产）签订房屋出租合同，英其祥将新天广场小区4号楼1单元1103室房产出租给陈绮使用，双方初步协商租期一年，租金10000元，保证金1000元，2020年8月9日陈绮通过中介公司工作人员支付定金300元给英其祥，2020年8月11日双方签订正式的房屋出租协议，协议约定租期从2020年8月11日至2021年8月11日止，有效期为1年，租金共计10000元，一次性支付，陈绮向中介公司支付中介服务费700元，并向英其祥交保证金1000元，合同还约定了违约责任等其他事项。合同签订后陈绮将剩余房租及保证金10700元通过中介公司支付给了英其祥，中介费支付给了中介公司。英其祥亦将房屋交付陈绮。可是房屋交付后英其祥的配偶反悔，不同意出租房屋，并找开锁公司将房屋门锁更换，不准陈绮继续居住。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 英其祥辩称，我通过微信与中介公司的工作人员进行联系，让中介公司看看有合适的帮我向外出租，中介公司将我的房子出租给原告，合同是中介代我与原告签订的，原告缴纳的1万元租金、1000元保证金中介公司已经转交给我，中介费700元原告也已经交付给中介公司；陈绮已经从中介公司收到缴纳的房屋的租金10000元及保证金1000元，陈绮不应再起诉我。同意解除合同，原告不应当再要求我返还租金和保证金，也不应当再要求我承担中介费700元，我没有让原告搬走，我不应当承担违约金。原告缴纳的租金1万元及保证金1000元现在还在我处。 本院经审理认定事实如下：2020年8月11日，嘉业房产工作人员韩某代英其祥与陈绮签订“房屋出租协议”，合同约定，英其祥将新天广场小区4号楼1单元1103室产房屋出租给陈绮，租期为1年，自2020年8月11日起至2021年8月11日止，月租金833元，年租金10000元，合同签订当日陈绮缴纳1000元保证金给英其祥，中介服务费700元由陈绮支付；在协议期内，违约方均按房屋三个月租金赔偿对方作为违约金；合同还约定了其他事项。 庭审中，陈绮陈述，2020年8月，经嘉业房产介绍，其租赁了英其祥所有的位于新天广场小区4号楼1单元1103室，并于8月9日交付定金300元；8月11日，英其祥委托嘉业房产工作人员韩某与其签订出租协议，其于签订协议当天其将剩余房租及保证金通过中介公司支付给英其祥，并向嘉业房产支付中介费700元；8月11日，其接受英其祥的房屋并居住，几天后英其祥的妻子丁肇云要求其搬出并多次去闹事；其曾两次打电话报警，派出所工作人员出警后处理未果，其找嘉业房产协商，嘉业房产也联系不到英其祥；8月23日，丁肇云自己拿着锤子敲出租房屋门锁，其后又找来开锁公司的人把门锁打开并更换了新门锁；丁肇云砸锁当天，嘉业房产再次报警，派出所没有出警并说属于民事纠纷，让陈绮到法院起诉。 陈绮提供2020年8月9日英其祥与韩某的微信聊天截图，证明英其祥委托韩某找个写字不好的男的代签出租协议及收到韩某转账的300元，英其祥并说陈绮搬进去后就让把冰箱送去；提供房屋出租协议，证明韩某代英其祥与陈绮签订房屋出租协议；提供录像光盘，证明英其祥的妻子丁肇云多次找陈绮不同意出租房屋，于8月23日自行砸门锁并找来开锁人员将门打开更换新门锁，致使陈绮无法居住，出租协议无法实现合同目的，陈绮已构成违约应承担违约责任；提供证人韩某、徐某到庭，证明事发后嘉业房产多次联系不到英其祥并因丁肇云砸锁而报警情况，并证明英其祥从嘉业房产收到陈绮缴纳的房租10000元、保证金1000元。 英其祥对陈绮提供上述证据的真实性无异议，但认为聊天记录不完整，至今未见到房屋出租协议，协议上的签名系由嘉业房产工作人员代签，对出租协议的效力有异议；录像光盘中的砸门锁的人是其妻子丁肇云，但并不能证明是其妻子把开锁的人找来换锁；认为证人证言关于开门锁的人是谁相互矛盾。英其祥认可其通过嘉业房产收到陈绮缴纳的租金10000元、保证金1000元。 英其祥提供离婚协议书、离婚证，证明英其祥与丁肇云于2020年9月30日离婚，离婚协议约定涉案出租房屋归英其祥所有；提供二手房买卖合同，证明英其祥、丁肇云于2019年1月17日从王禹杰处购买涉案出租房屋。英其祥据此认为离婚协议约定涉案出租房屋归其所有，并非是其让陈绮搬离出租房屋，其不应承担违约责任，同意解除合同。英其祥辩称陈绮已从嘉业房产领取租金10000元、保证金1000元，但未提供证据证明。 陈绮对英其祥提供证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为出租房屋系英其祥与丁肇云的共同财产，丁肇云更换门锁时其与英其祥还未离婚，因丁肇云将门锁更换致使陈绮无法继续租住，合同目的已经无法实现，英其祥应承担违约责任；并说明嘉业房产未向其返还租金、保证金。 本案争议焦点，1.嘉业房产工作人员代英其祥与陈绮签订的房屋出租协议，对英其祥是否发生效力；2.英其祥与丁肇云夫妻关系存续期间共有的房屋，英其祥单方签订的房屋出租协议，是否有效。 关于焦点1，英其祥与嘉业房产的工作人员在微信聊天中，让嘉业房产找一个字写的不好的人代其在出租协议上签名；英其祥在庭审中也自认其通过微信，让中介公司看看如有合适的租户，帮忙向外出租；英其祥接收了房屋租金、保证金，并将房屋交付陈绮。上述事足以认定，嘉业房产的工作人员是受英其祥的委托与承租人陈绮签订的房屋出租协议，该出租协议对英其祥发生法律效力。 关于焦点2，由英其祥提供的证据可知，涉案出租房屋签订出租协议时，英其祥、丁肇云处于婚姻关系持续期间，该出租房屋为夫妻共有财产。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处分决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案出租房屋为英其祥、丁肇云夫妻共同财产，双方处于离婚前阶段；英其祥的出租行为，未得到丁肇云的追认，且丁肇云以更换门锁的行为明确表示不同意出租，故该房屋出租协议为无效协议。 本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案房屋出租协议无效，英其祥因该合同取得的租金、保证金应当向陈绮予以返还。本案协议无效的原因，既有英其祥未与丁肇云取得一致意见就出租的过错，也有陈绮对涉案房屋信息未查明就承租的过失，还有中介公司未尽到查明房产信息及当事人履约能力并据实向对方报告义务的过失。故本院确认对陈绮缴纳的租金在扣除其实际租住天数后由英其祥予以返还，对陈绮缴纳的保证金英其祥应足额返还，对陈绮向英其祥主张的违约金、中介费均不予准许。 综上，对陈绮的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、原告陈绮与被告英其祥于2020年8月11日签订的“房屋出租协议”为无效协议。 二、被告英其祥于本判决生效后十日内返还原告陈绮租金9640元、保证金1000元。 三、驳回原告陈绮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175元减半收取87.5元，申请费170元，由被告英其祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张连玉 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 刘 蕾 书 记 员 葛丽婷