北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初1498号原告：朱思霖，女，1985年5月23日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陆蕊，北京有间律师事务所律师。被告：刘琰，女，1984年12月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，北京链家房地产经纪有限公司专员，住北京市朝阳区。原告朱思霖与被告刘琰、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告朱思霖及委托诉讼代理人陆蕊、被告刘琰及委托诉讼代理人刘桂薇、第三人链家公司之委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱思霖向本院提出以下诉讼请求：1.判令刘琰向朱思霖支付户口未迁出的违约金50万元；2.本案诉讼费由刘琰承担。事实及理由：2016年1月9日，朱思霖通过链家公司与刘琰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘琰将位于北京市石景山区某号房屋出售给朱思霖，价格为1425000元，双方商定，刘琰将房屋内的家具留给朱思霖，朱思霖允许其房屋的户口在房屋所有权过户90日后再迁出，不追究90日内没迁出的违约责任，如果90日没有迁出的支付违约金。合同第九条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方于2016年3月3日再次签订存量房屋买卖合同，合同第10条第3款约定，户籍仍需在90日内迁出，逾期超过15日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之十五的违约金。合同签订后，朱思霖支付了全部购房款，2016年3月31日产权转移手续办理完毕。后约定的户口迁出期限届满，刘琰始终未将涉诉房屋内的户口迁出，其行为严重违反了双方合同约定，并导致朱思霖低于周边房屋价格50万出售了该房屋，该损失系刘琰未按照约定将户籍迁出导致的，故刘琰应承担赔偿责任。故诉至法院。被告刘琰答辩称：不同意朱思霖的全部诉讼请求，请求贵院依法驳回朱思霖的诉讼请求。事实与理由：首先，刘琰没有违反房屋买卖合同及补充协议的约定，不应向朱思霖承担违约责任。双方在主合同及补充协议中对户口迁出的约定可以归纳为**意思：一是双方在主合同中约定90日内将户口迁出，90日内没有迁出的不承担任何违约责任；二是如因刘琰的自身原因没有如期将户口迁出的，则应承担违约责任；三是双方在补充协议中对主合同中户口迁出事宜变更为：刘琰同意把房间内所有的家具家电无偿赠与朱思霖，朱思霖也不追究刘琰在产权过户3个月后户口未迁出的违约责任。其次，朱思霖对补充协中约定不追究刘琰在产权过户3个月后户口未迁出的违约责任是明知并认可的。双方在补充协议中对户口迁出事宜进行补充的真实意思是，刘琰同意将房间内所有的家具家电无偿赠与朱思霖，朱思霖不追究刘琰产权过户3个月后户口未迁出的违约责任。再次，房屋内的户口未迁出非因刘琰的原因所导致，刘琰不承担任何违约责任。最后，房屋内的户口未迁出没有给朱思霖造成任何损失，刘琰不承担任何违约责任。朱思霖主张因户口未迁出不能按市场价格出售房屋给其造成损失的证据不充分。根据房屋所在户口迁入政策以及刘琰自身户口迁入的实际情况，在第三人户口存在的情况下不影响新户口的正常迁入，对朱思霖不会造成任何影响和损失。且朱思霖在没有任何经济损失的情况下要求刘琰支付高额违约金的诉讼请求，既没有事实依据，也没有法律依据。综上，刘琰恳请法庭查清事实后依法驳回朱思霖的全部诉讼请求。第三人链家公司答辩称：因朱思霖的诉讼请求中不要求链家公司承担责任，对其诉讼请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月9日，出卖人刘琰与买受人朱思霖在链家公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定出卖人刘琰将坐落于北京市石景山区某号房屋出售给买受人朱思霖，交易房屋价款及家电家具、装饰装修和配套设施作价总计为1425000元。《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》第九条第三项约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的。自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。《补充协议》中其他约定中载明：“经过甲乙双方友好协商一致同意：甲方同意把房屋内所有的家具家电无偿留予乙方，乙方也不会追究甲方在产权过户后3个月内如果没有能把上家留在房间内的户口迁走的违约责任”。上述合同签署后，刘琰将涉诉房屋及房屋内的家具家电交付朱思霖，2016年3月31日，朱思霖与刘琰办理了涉诉房屋产权过户手续。北京市公安局石景山分局八角派出所《常住人口信息查询打印表》中载明，徐中海户籍地址为北京市石景山区某号。庭审中，刘琰认可徐中海为涉诉房屋上一任房屋所有权人，其户口至今未迁出。朱思霖认可在与刘琰签订房屋买卖合同之前已经知道涉诉房屋中落有房屋上一任房屋所有权人的户口。诉讼过程中，朱思霖与刘琰均确认双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》作为双方房屋买卖的依据，网签版只是为了备案使用，不作为双方买卖依据。朱思霖主张因有户籍未迁出，导致其出售房屋的价格低于周边房屋价格39万至53万，并提交其出售房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及涉诉房屋所在地其他房屋的成交价格截图予以证明。刘琰对此不予认可。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《常住人口信息查询打印表》、当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，刘琰与朱思霖签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三项和《补充协议》其他约定均是对出卖人将户口迁出涉诉房屋进行的约定，现刘琰与朱思霖对于户口不能迁出是否产生违约责任产生争议。作为买受人刘琰主张出卖人朱思霖要求90日户口迁出时间，为此无偿将涉诉房屋内的家具家电赠与刘琰，刘琰也不追究朱思霖在产权过户3个月内未将户口未迁出的违约责任，但超过三个月刘琰仍应当承担违约责任。而朱思霖抗辩认为，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定户口迁出时间为90日，后双方以《补充协议》的形式免除了其户口迁出的违约责任。双方争议聚集在《补充协议》其他约定的内容是再次强调还是更改了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第三项的规定。本院对此认为房屋买卖双方通过《补充协议》免除了出卖人户口迁出的违约责任，理由为：第一，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条已经明确了户口迁出的履行期限为90日，即使该履行期限是经过双方协商，买受人宽延的结果，也没有必要在《补充协议》再次强调三个月的履行期限。第二、按照买受人朱思霖的解释，《补充协议》的再次提及户口迁出事宜是为了表明宽延90日的代价是无偿提供家具家电等。该解释的不合理之处是协议中有专门的条款约定随房屋移交转移的家具家电，但该条款并未明确家具家电的情形。对此朱思霖未再有合理解释。第三、出卖人刘琰未能迁出的户口是上手出售涉诉房屋遗留的户籍，刘琰无法保障该户籍能否按时迁出，而《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是链家公司提供的制式合同，合同中有关于户口迁出的约定，如果对此进行变更只能通过签署补充协议的方式。因此，刘琰通过《补充协议》变更《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条关于户口未迁出违约责任的说法具有合理性。综上，本院认为，朱思霖和刘琰通过《补充协议》以刘琰无偿提供涉诉房屋内家具家电为代价免除其不能履行户口迁出合同义务的违约责任，故朱思霖要求刘琰支付违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条规定，判决如下:驳回原告朱思霖的诉讼请求。案件受费8800元，由原告朱思霖负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李军梅二〇二〇年十月十五日书记员  向 煦