福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民初1517号 原告：王俭，女，1975年5月13日出生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。 委托诉讼代理人：刘昌杰，辽宁正业律师事务所律师。 被告：厦门国际信托有限公司，住所地福建省厦门市思明区展鸿路**厦门国际金融中心**。 法定代表人：洪文瑾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨锡佳，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈靖，男，该公司员工。 被告：天力(辽宁)置业有限公司，住所地辽，住所地辽宁省铁岭市新城区金沙江路**如意大厦**v> 法定代表人:陈乃玉。 被告:天力(辽宁)昌图房地产有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省铁岭市昌图镇北街****33号建行大厦)。 法定代表人:陈乃玉。 被告:林华建，男，汉族，1973年5月15日出生，住福建省福清市。 原告王俭因与被告厦门国际信托有限公司（以下简称国托公司）、天力（辽宁）置业有限公司（以下简称天力公司）、天力（辽宁）昌图房地产有限公司（以下简称昌图公司）、林华建执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王俭的委托诉讼代理人刘昌杰，国托公司的委托诉讼代理人陈靖到庭参加诉讼。天力公司、昌图公司、林华建经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王俭向本院提出诉讼请求：1.撤销福建省厦门市中级人民法院于2018年11月12日作出的（2018）闽02民初779号民事裁定书和（2019）闽02执异132号执行裁定书中查封的位于辽宁省铁岭市新城区××路××号××小区××号楼××单元××室王俭购买的房产；2.确认王俭与天力公司购买的位于辽宁省铁岭市新城区××路××号××小区××号楼××单元××室房产合法有效，产权归王俭所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月6日王俭与天力公司签订商品房买卖合同，王俭于当日交全款购买了位于辽宁省铁岭市新城区××路××号××小区××号楼××单元××室房产。该房产已交付王俭占有使用。王俭于2019年6月6日偶然发现该房产被查封不能办理产权，才知道该房产于2015年12月30日被天力公司抵押给国托公司。本院（2018）闽02民初779号民事判决书于2018年11月12日查封、扣押、冻结了王俭购买的案涉房产。王俭发现后向本院提出执行异议，申请解除对案涉房产的保全措施。本院（2019）闽02执行异132号认定案涉房产已办理登记的抵押物，（2018）闽02民初779号民事判决也认定国托公司对案涉房产享有抵押权。故将案外人王俭针对查封的案涉房产不享有足以排除执行的权利，其相关异议请求应予以驳回，驳回王俭的异议请求。执行裁定书从事实还是适用法律方面均错误，应予以改判。理由如下：1.王俭购买该房产时间在先，并交足了全款，目前已经对案涉房产占有使用，也有相应的购房合同和交款收据，由于当时案涉房产未竣工无法办理产权。天力公司在购房合同中明确由天力公司负责办理产权登记。双方商品房买卖合同合法有效，案涉房产产权应归属王俭所有，应予以确认。2.案涉房产在2014年9月6日出售给王俭后，天力公司于2015年12月30日将案涉房产抵押国托公司的行为是无效的，属于刑事犯罪，天力公司无权对已经卖出的房产再进行抵押，抵押无论是否经过登记都是无效的。本院认定国托公司对案涉房产享有抵押权是错误的，据此裁定驳回王俭的异议请求也是错误的。 国托公司辩称，一、国托公司在办理抵押时，主观上是善意的。1.国托公司的审慎注意和调查义务不是无限的，应仅限于物权登记信息。国托公司在办理抵押登记手续时，讼争房产之上无王俭任何权利登记，根据物权公示公信效力，国托公司有理由相信该房产无权利负担。国托公司在接受及办理抵押时，不知道也不可能知道抵押人天力公司无处分权。只要国托公司在办理抵押登记手续时，确认没有他人的所有权登记或预告登记，或商品房买卖备案登记，即尽到相应的审慎注意和调查义务。2.如王俭认为国托公司不构成善意，应当承担举证证明责任。根据物权法司法解释一第十五条规定，王俭对国托公司不构成善意承担举证证明责任。国托公司在签署抵押合同及办理登记时，讼争房产没有王俭的所有权登记或预告登记，或商品房备案登记，无从得知天力公司无处分权，对此亦无重大过失，应认定为善意。王俭所提交证据根本无法证明其主张，应承担举证不能后果，认定国托公司对此构成善意。二、国托公司对讼争房产的抵押权合法有效，系善意取得。根据国物权法第一百零六条规定，抵押权属于“其他物权”，故抵押权人在善意的情形下，也可依法主张抵押权的善意取得。第一，如前所述，国托公司在签订抵押合同及办理抵押登记时是善意的。第二，国托公司的借款已向天力公司支付，该借款实际是取得抵押权的对价，且符合“合理的价格”之条件。三、国托公司对讼争房产的抵押权已办理抵押登记手续，取得合法有效的他项权证，讼争房产系抵押物之一，并办理抵押登记。国托公司对讼争房产的抵押权系善意取得，合法有效，请求驳回王俭的诉讼请求。 天力公司、昌图公司及林华建未作答辩。 王俭、国托公司围绕诉讼请求提交了《借款合同》、《抵押合同》、在建工程抵押登记证明、借款借据及转账凭证、《商品房买卖合同》、收款收据、（2018）闽02民初779号民事裁定书、（2018）闽02民初779号民事判决书和生效证明书、（2019）闽02执异132号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据、天力城内部认购协议、《入主通知书》、报纸公告、合同补充协议、房屋钥匙、王俭现住房产证、户口簿和结婚证等证据。根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月6日，王俭与天力公司签订《商品房买卖合同》，约定：王俭购买天力公司开发的位于铁岭市新城区××路××号××幢××单元××层××号房××，房屋总价436775元。王俭应于2014年9月6日前一次性付清全款436775元。出卖人应当在2015年10月31日前将具备经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生和延期交房责任由出卖人承担。本合同自双方签订之日起生效。自本合同生效之日之日起30天内，由出卖人向铁岭市房产局申请登记备案。 2015年11月27日，国托公司与天力公司签订合同编号为（2015）XMXT-ZY-LNZY（借）字第1001号《借款合同》，约定国托公司向天力公司提供借款5000万元。 2015年12月11日，国托公司与天力公司签订合同编号为（2015）ＸＭＸＴ-ＺＹ-ＬＮＺＹ（抵）字第1001-1号《抵押合同》，约定天力公司以其名下位于铁岭县的在建工程天力城Ｃ、Ｄ区共计26套别墅为其在前述《借款合同》项下债务提供抵押担保；2015年12月30日，国托公司与天力公司又签订合同编号为（2015）ＸＭＸＴ-ＺＹ-ＬＮＺＹ（抵）字第1001-2号《抵押合同》，约定天力公司以其名下位于铁岭县的在建工××城××区××房××商铺为其在前述《借款合同》项下债务提供抵押担保。上述房地产抵押情况均在辽宁省铁岭市房地产管理部门办理了抵押登记手续。 合同签订后，国托公司依约向天力公司指定收款账户支付贷款共计24368213.14元。 2018年10月9日，国托公司与天力公司、昌图公司、林华建因借款合同纠纷诉至本院，本院以（2018）闽02民初779号立案受理。国托公司依法向本院申请财产保全，本院于2018年11月12日作出（2018）闽02民初779号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结天力公司、昌图公司、林华建所有的财产，价值以35952202.5元为限。 本院于2019年2月27日查封了天力公司名下位于铁岭县××城区别墅××房××商铺共计67套房产（含讼争房产）。 2019年6月20日。本院作出（2018）闽02民初779号民事判决书，判决国托公司有权就上述查封的抵押房产享有抵押权，有权就该抵押房产折价或者依法拍卖、变卖，并以所得价款优先受偿。 另查明，关于讼争房产交付情况，王俭陈述讼争房产所在项目尚未竣工验收，因开发商未能及时交房，在政府协调下，开发商于2018年12月交房，并由政府予以通水通电。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。申请执行人国托公司为讼争房屋的抵押权人，王俭系以房屋买受人的身份提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。因国托公司的抵押权业经生效判决予以确认，且无证据证明讼争房产买卖合同签订后已办理备案登记手续，故王俭对抵押合同效力提出的异议本院不予采信。王俭是否享有排除执行的权利，关键在于审查法律、司法解释是否有特别规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故，不动产物权原则上以登记为生效要件。该法第一百八十七条规定，以建筑物、建设用地使用权作为抵押物的，抵押权自登记时设立。王俭作为房屋买受人，尚未办理房屋所有权登记，而国托公司作为抵押权人，已办理抵押权登记。根据登记生效的公示原则，王俭因未取得房屋所有权，故不享有对抗抵押权的权利。王俭系参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定提出案外人执行异议。上述规定明确买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,买受人权利能够排除执行的，关键在于审查其主张的情形及权利是否符合相应规定。根据《商品房买卖合同》约定，讼争房产总价436775元，王俭应于2014年9月6日前一次性付清全款436775元。但王俭所主张的大额款项的付款事实仅有加盖天力公司财务专用章的收款收据，并无转账凭证或王俭取款凭证、天力公司开具的正式发票予以印证，故在国托公司对王俭相关证据的真实性、关联性均提出异议的情形下，王俭关于其已支付完毕讼争房产购房款的主张依据不足，本院不予采信。同时，王俭自认讼争房屋所在项目未通过竣工验收，天力公司于2018年12月10日发出《入主通知书》系在当地政府协调下所为，该交付行为并不是法定或合同约定的交付条件。因此，王俭要求停止对讼争房屋的执行并解除查封，不符合相关规定，本院不予支持。 综上所述，王俭的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回王俭的诉讼请求。 案件受理费100元，由王俭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年十月二十一日 书记员  朱燕萍 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。