上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初20205号原告(反诉被告)：夏斌，男，1995年2月3日生，汉族，住安徽省芜湖市。原告(反诉被告)：周曦，男，1989年2月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：邱丽，女，1980年7月7日生，汉族，住安徽省。上述三原告的委托诉讼代理人：计涵青，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴金娣，女，1949年1月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：叶元丰，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文菁，远闻(上海)律师事务所律师。原告夏斌、周曦、邱丽诉被告吴金娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，被告吴金娣在答辩期内提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏斌、周曦、邱丽的共同委托诉讼代理人计涵青、被告吴金娣的委托诉讼代理人叶元丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏斌、周曦、邱丽共同向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年10月28日签订《房屋租赁合同》于2020年1月1日解除；二、判令被告返还房屋押金人民币17,500元(以下币种相同)；三、判令被告返还2020年1月的租金17,500元；四、判令被告赔偿装修费损失111,423元；五、判令被告赔偿2019年11月1日至2019年12月31日期间租金损失35,000元；五、判令被告支付律师费2万元；六、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年10月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区川沙新镇界龙村吴陆家宅XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，房屋租期自2018年2月1日至2028年1月31日，每月租金17,500元。原告按约支付租金及押金，被告将系争房屋交付给原告使用，双方合作良好。2019年10月，原告打算进行二次装修，被告无正当理由强制阻止原告进行装修。在原告再三承诺不破坏承重结构、不损坏被告物品的情况下，被告仍拒绝原告要求装修系争房屋的合理要求，严重违反合同约定，致使原告无法按照自身需求使用系争房屋。2020年1月1日，原告向被告提出解除《房屋租赁合同》并要求返还押金、租金并赔偿损失，遭拒，故涉讼。被告吴金娣辩称，被告不存在任何违约行为，原告至今未将系争房屋返还给被告，原告应按约继续履行合同。不同意原告全部诉讼请求。反诉原告吴金娣向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间租金52,500元；二、判令反诉被告支付2019年11月1日至2020年2月28日期间电费912.7元；三、判令反诉被告支付2019年8年1日至2020年2月28日期间水费584.6元；四、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2017年10月28日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告使用。合同签订后，反诉原告将系争房屋交付给反诉被告使用。租赁期间，反诉被告曾拖欠租金，后又以需要二次装修为名与反诉原告纠缠，反诉被告要求敲楼梯、开门洞、拆大门、拆厨房。反诉原告明确表示装修不得破坏房屋承重结构，反诉被告承诺出具装修方案，亦未兑现。2020年1月底，反诉原告催讨租金及水电费，未果，故涉讼。反诉被告夏斌、周曦、邱丽共同反诉辩称，反诉原、被告之间《房屋租赁合同》已于2020年1月1日解除，反诉被告于2020年1月4日已将系争房屋返还给反诉原告，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，2017年10月28日，吴金娣(甲方)与夏斌、周曦、邱丽(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区川沙新镇界龙村吴陆家宅XXX号房屋出租给乙方使用，建筑面积为450平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。合同第一条约定，房屋租期自2018年2月1日至2028年1月31日。第二条约定，首付三个月，另付17,500元押金，以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租。第三条约定，在租赁期间，经甲方同意而增加的设备或另行装修、改造有关设施等，乙方可自行拆除。第四条约定，乙方在租赁期限内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、网络费等一切费用应由乙方承担。第六条约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的承重结构、并爱护租赁房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。第七条约定，合同期内甲方不干涉乙方装修和经营及管理。同日，夏斌、周曦、邱丽支付押金17,500元以及首期3个月租金52,500元。2017年11月1日，吴金娣交房。2020年2月1日起，夏斌、周曦、邱丽欠付租金。吴金娣(甲方)与夏斌、周曦、邱丽(乙方)的微信聊天记录如下：2019年8月1日，乙方说：“房东，和您商量个事，该期房租还差22,500元，您看能不能再宽限一次，我们月底前给您转过去，这段时间我们资金比较紧张，单子也不多，到月底我们肯定转给您”。甲方说：“上次说过了，下不为例，这次不能再破例了，家里要用钱”。2019年10月28日，乙方说：“房东，我们研究过了，这个装修肯定要改的，不然做不出来的，之前，合同上面写的是可以装修的”。甲方说：“我们家里也研究过了，你们的装修方案肯定通不过的”。2019年11月1日，乙方说：“我们现在是想改长租，就是上次和你讲的，门窗都要动一下，厨房和后面要改掉，所以和你协商一下”。甲方说：“这个方案是不可行的。有其他替代方案吗？”。乙方说：“目前这个是我们唯一方案了”。甲方说：“我的房子不是框架结构，没有大梁的，所有山墙都不能敲的”。乙方说：“我们主要是堵墙，比如大门太大，我们留个小门就可以了。还有就是把窗户下面破到底”。甲方说：“敲楼梯、东山墙开门洞，拆前大门，拆厨房，这些都不可以”。乙方说：“楼下在窗户下面开门，楼上卫生间太大，我们加墙，里面卫生间，外面厨房。大门和厨房肯定要动的”。甲方说：“窗户破到底等于把窗拆了”。乙方说：“厨房肯定要拆的”。甲方说：“肯定不能同意的”。乙方说：“拆窗又不影响结构的”。甲方说：“我房子交给你们时是全装修的，质量也是上乘的，尤其是外门外窗。之前你们内部稍作改动，我也同意了，现在要动外面了，我不会同意的”。2019年11月7日，乙方说：“10日内我方出示装修方案提供你方，进行签字确认后支付剩余两个月租金”。2019年12月28日，甲方说：“希望你明天不要在未经我们同意的情况下强行装修”。2019年12月29日，乙方说：“在派出所你不同意协商，我们会严格按照合同条款进行装修”。甲方说：“如果你执意要强行施工，我们将不与你们谈解除合同事宜，而且你们也将做不成长租”。乙方说：“我们按照合同装修”。2020年1月1日，乙方说：“你方一直没有提供房屋结构图，我方只能按照合同和现场情况不动主体结构进行房屋装修，我们再次保证不动主体结构下进行房屋砌墙和拆除设施，到期后房屋设施是按照合同清单全部归还”。甲方说：“不要搞先斩后奏，你们先把拆下的门给装上，把书面装修方案给我，然后进行后续事项”。乙方说：“吴金娣女士，因你自2019年11月初始终阻碍我方装修，在我方装修不破坏房屋结构，保留双方约定的设施情况下，仍然不同意我方的装修要求,严重违反双方合同约定，侵害我方按照合同约定使用房屋的权利。经我方多次催告，仍不改正，因此我方正式通知你解除关于川沙新镇界龙村吴陆家宅XXX号房屋的租赁合同。请你方返还2019年11月至2020年1月租金52,500元及房屋押金17,500元，并按照合同约定承担违约责任，否则我方将依法提起诉讼”。甲方说：“来信收悉，回复如下：1)我方从来不反对你放依据租房合同约定条款对房屋进行合理装修，同时我方多次要求你方提供书面装修方案，通过协商一致达成共识。遗憾的是我方至今没有收到你方的书面装修方案，甚至连书面草稿都没有收到。2)我们反对你方未经协商，采取先斩后奏的高压方式，对居住在后院的我方家人采取锁大门、断水，强行对房屋进行改建装修。3)解除房屋租赁合同是你单方面行为，属于严重违约。我方将依据合同追偿违约金以及经济损失”。本院认为，夏斌、周曦、邱丽与吴金娣签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。夏斌、周曦、邱丽认为吴金娣阻碍其二次装修从而影响正常经营，故要求解除《房屋租赁合同》，吴金娣不同意解除合同，要求继续履行合同，针对该争议焦点，本院认为，首先，租赁合同中明确约定租赁该房屋仅作为居住使用。其次，合同中约定，在租赁期间，增加设备或另行装修、改造有关设施等，需经吴金娣同意。未经吴金娣同意，不能改变所租赁房屋的承重结构。合同期内，吴金娣不干涉夏斌、周曦、邱丽装修和经营管理。现夏斌、周曦、邱丽要求将系争房屋破窗变门，拆除大门，墙上另开门洞，拆除厨房，增设房间，该装修方案已改变房屋结构，超出装修合理范围，且在承诺提供装修方案的前提下亦未按约提供，故吴金娣不同意上述装修方案不属于干涉阻碍装修。夏斌、周曦、邱丽要求解除租赁合同缺乏合同和法律依据，本院难以支持。据此针对本诉的诉请，本院均不予支持。针对反诉，夏斌、周曦、邱丽主张已于2020年1月4日从系争房屋中迁出，吴金娣予以否认，夏斌、周曦、邱丽对其主张未提供相关书面证据予以证明，且吴金娣提供系争房屋2020年2月的水电费缴费通知单，证明系争房屋于2020年2月仍在使用，故对夏斌、周曦、邱丽主张已于2020年1月从系争房屋中迁出，本院难以采信。夏斌、周曦、邱丽使用系争房屋，理应按约支付租金。本案在审理过程中，吴金娣主动表示考虑到疫情因素，愿意免除1个月租金17,500元，故夏斌、周曦、邱丽还应支付给吴金娣2020年2月1日至2020年4月30日期间租金35,000元。使用系争房屋，理应承担相应水电费用，故对吴金娣要求支付水电费的诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告夏斌、周曦、邱丽的全部诉讼请求；二、反诉被告夏斌、周曦、邱丽于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告吴金娣2020年2月1日至2020年4月30日期间租金人民币35,000元；三、反诉被告夏斌、周曦、邱丽于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告吴金娣2019年11月1日起至2020年2月28日期间电费人民币912.7元；四、反诉被告夏斌、周曦、邱丽于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告吴金娣2019年8年1日至2020年2月28日期间水费人民币584.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3,628元，减半收取计人民币1,814元，由原告夏斌、周曦、邱丽负担。反诉案件受理费人民币572元，由反诉被告夏斌、周曦、邱丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二〇年十月二十一日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。