山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初1141号 原告：刘焕玉，男，汉族，1988年12月27日出生，户籍地山东省威海经济技术开发区，现住户籍地。 委托诉讼代理人：郭楠楠，北京速执律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志荣，女，汉族，1963年11月3日出生，户籍地山东省威海经济技术开发区，现住户籍地，系原告之母。 被告：威海东新置业有限公司，统一社会信用代码91371000689454538K，住所地威海市世昌大道**。 法定代表人：都玉蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：彭淑华，山东东方未来律师事务所律师。 原告刘焕玉与被告威海东新置业有限公司（以下简称“东新公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘焕玉之委托诉讼代理人郭楠楠、杨志荣，被告东新公司之委托诉讼代理人彭淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘焕玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理威海市世昌大道100号-260号房屋（以下简称案涉房产）产权权属变更登记手续；2、判令被告支付原告自（2019）鲁1091民初770号民事判决书生效之日起至实际协助原告办理房产产权权属证书之日止的逾期办证违约金。事实与理由：2014年8月6日，原、被告签订了商品房预售合同，约定：原告以按套计价1008040元的价格购买被告开发建设的建筑面积42.82平方米的案涉房产。合同签订后，原告一次性支付被告购房款1008040元。后双方因面积差发生争议，高区法院于2019年4月18日作出（2019）鲁1091民初770号判决书，判决原告支付被告3%的面积差价款30241.2元，且威海中院以（2019）鲁10民终1203号判决书维持了高区法院（2019）鲁1091民初770号判决书。原告于一审判决后分别于2019年6月20日、9月12日、9月20日、2020年4月30日先后四次打电话或亲自到被告处财务缴纳差价款，并要求开具发票办理产权证，被告工作人员均以领导不认同法院判决为由拒绝收取，拒绝协助办证。故原告诉至法院，请求处理。 被告东新公司辩称，第一、涉案房屋于2017年即具备办证条件。第二、按双方《预售合同补充协议》第七条第二款约定，答辩人协助被答辩人办理涉案房产产权转移登记手续的前提为被答辩人付清全部房款。但是，被答辩人至今仍未付清房款。第三、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方补充协议第七条第二款约定“乙方（指被答辩人）需付清全部房款后，方能办理房产交付使用手续及房产过户手续。”在被答辩人未付清房款的情况下，答辩人有权根据该条款拒绝为其办理房产证，故被答辩人所谓的逾期办证违约责任并不成立。第四、被答辩人在（2019）鲁1091民初770号案一审、二审庭审时多次表示不同意支付面积差价。被答辩人所谓的答辩人拒不收取面积差价、不能开具发票的陈述并不属实，实际情况是对于已付清面积差价的业主答辩人已协助其办理了房产转移登记手续。综上，涉案房产未办证的真实原因是被答辩人未付清房款，故被答辩人的请求无事实和法律依据，请法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年8月6日，原、被告签订了案涉房产商品房预售合同，约定案涉房产建筑面积42.82平方米，按套计价，房屋总价款1008040元；面积差按套内建筑面积或者建筑面积计价的合同约定面积与产权登记面积发生差异的，双方同意按产权登记面积，据实结算房价款，多退少补，不计利息；被告应于2014年10月30日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付给原告，在商品房综合验收合格之日起90日内协助买受人办理产权转移登记手续；合同并对双方其他权利义务进行了约定。同日，双方签订了《预售合同补充协议》，约定综合验收合格后120日内协助买受人办理房产转移手续，买受人需付清全部购房款后方能办理产权交付使用和房产过户手续，房屋面积以房管局实测面积为准，所差房款多退少补，不计利息。 另查，案涉房产实际被告抵顶给案外人威海和兴传媒有限公司（以下简称“和兴公司”），和兴公司出售给原告。被告于2013年12月23日给原告出具收款收据，载明收款方式为抵顶。案涉房产已于2015年8月6日综合验收合格。 案涉房产经房管部门委托的测绘机构测绘面积为48.33平方米，被告于2019年1月21日以EMS快递方式书面通知原告补缴房屋差价款129712.76元未果，又于2019年1月25日短信通知原告补缴差价款，同时在威海晚报上以公告形式通知包括原告在内的业主补缴房款未果后，遂以原告未足额缴纳购房款为由拒绝给原告办理产权转移登记手续。原告遂向本院提起诉讼，要求被告支付其迟延办证违约金215468.55元。本院在该案中确认双方面积差处理原则为：增加面积误差3%（含3%）以内部分房款30241.2元应由刘焕玉补足，超出3%部分面积差价款由被告自行承担，所有权归刘焕玉，而根据双方签订的补充协议约定，刘焕玉需付清全部房款后方能办理产权交付使用手续和房产过户手续，故东新公司享有先履行抗辩权，不宜起算诉讼时效，在刘焕玉未付清房款的情况下主张东新公司逾期办理产权转移登记手续并承担违约责任缺乏事实依据为由，驳回刘焕玉要求被告东新公司赔偿其逾期办证违约金215468.55元的诉讼请求。刘焕玉不服该判决，于法定期限上诉至山东省威海市中级人民法院（以下简称威海中院）。威海中院作出（2019）鲁10民终1203号民事判决书，关于面积差价款问题，认为案涉合同及补充协议均未对按套计价时面积误差范围、面积存在差异情况下房款如何退补等问题作出明确约定，在案涉房产面积误差比例明显超出合理范围的情况下，从公平原则出发及根据相关规定，一审法院认定案涉房屋面积误差比例3%以内部分差价款由刘焕玉补足，超出3%部分面积产权归刘焕玉、价款由东新公司承担并无不当为由予以确认。对于东新公司是否存在逾期办证违约行为的问题，认为案涉房产在2015年8月6日即综合验收合格，于2016年初取得测绘报告，于2017年3月初始登记，刘焕玉在主张办证时并不存在东新公司方面原因造成产权转移手续办理客观不能之情形，且根据双方补充协议约定刘焕玉应付清房款后方能办理产权过户手续，刘焕玉应补足3%面积差价款后方能办理产权转移登记手续为由，驳回刘焕玉上诉，维持本院（2019）鲁1091民初770号判决书。 另查，上述判决生效后，刘焕玉曾于2019年9月12日、9月20日和2020年4月30日、2020年6月5日和6月20日，先后多次以电话和到东新公司财务部门等方式要求按3%面积差比例交付差价款，东新公司员工均以暂时开不出发票、领导不认同法院判决的3%比例差价款、未经领导同意不敢收为由拒绝收取。原告并在本案庭审中于2020年6月17日将差价款30241.2元交付本院提存。被告则于2020年8月12日给原告开具了发票，出具了产权转移登记申请书等相关材料，并通知刘焕玉办理房产转移手续，刘焕玉之母即代理人杨志荣以其在外地为由不予领取，被告亦将相关手续提交本院。 本院认为，根据已生效民事判决查明的事实可以确认原、被告双方因案涉房产面积差价款产生争议导致未及时办理权属转移登记，现双方关于面积差价争议已生效法律文书确认双方权利义务，双方均应当依照生效裁判文书履行各自义务。根据本院（2019）鲁1091民初770号和威海中院（2019）鲁10民终1203号民事判决书，原告应履行支付被告案涉房产差价款30241.2元后方能要求被告协助其办理案涉房产的权属转移登记手续。故原告应在判决书生效后即2019年8月16日及时履行交付差价款。根据原告提供的录音录像证据来看，原告最早于2019年9月12日询问可否办证，并于9月20日亲自到被告财务部门要求按法院判决的3%比例交付差价款被拒收，故应以2019年9月20日为计算被告逾期办证的时间起点。被告仅负有协助原告办理产权转移登记义务，主要办理产权相关手续责任在原告，被告实际于2020年8月12日开具发票和产权转移登记申请，并通知原告办理，其协助义务已经完成，原告以其在外地为由拒不办理，此后逾期办理责任在原告。故被告应支付原告逾期办证违约金期间为2019年9月20日至2020年8月12日期间。 鉴于双方签订的商品房预售合同未对逾期办证违约金进行约定，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其违约金数额，即同期贷款利率上浮30%-50%计算，故原告按年息4.75%主张不超过上述规定，应予以支持，被告应支付原告逾期办证违约金1008040元×4.75%÷365天×357天=46832.43元，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求之合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 被告威海东新置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘焕玉世昌大道100号-260号房产逾期办证违约金46832.43元。 如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费7161元，原告负担161元，被告负担7000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  谢颖虹 二〇二〇年十月十九日 书记员  董 雪