河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民初201号 原告：河北美华房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区谈北路**付**。 法定代表人：许永良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘英昆，河北和融兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟华。 被告：河北省辛集市辛集镇三街居委会，住所地河北省辛集市育红街西段朝阳北路**。 法定代表人：马树起，该居委会主任。 委托诉讼代理人：马占峰，河北新雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐中秋。 原告河北美华房地产开发有限公司（以下简称美华公司）与被告河北省辛集市辛集镇三街居委会（以下简称三街居委会）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告河北美华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘英昆、李伟华、被告河北省辛集市辛集镇三街居委会的法定代表人马树起、委托诉讼代理人马占峰、齐中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任，赔偿原告经济损失8800.8072万元人民币（折合待分配房屋建筑面积245583.26平方米）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月12日，原告与被告就辛集市辛集镇三街城中村改造及土地共同开发事宜签订《三街城中村改造协议书》，双方约定：被告投入土地75.5亩，负责房屋拆迁、费用补偿、回迁安置等工作，做好村民工作，教育村民不以任何理由阻挠原告开发建设和施工；因被告对村民拆迁补偿及拆迁安置等工作疏忽造成村民不满引发矛盾导致工程延期、影响回迁房安置、拆迁补偿等，由被告负责解决；原告负责投入建设资金，并以房地产开发模式独立开发建设；项目完成后，被告分得居民回迁安置楼26000建筑平方米，居委会集体回迁安置面积30732建筑平方米，共计56732建筑平方米，其余土地使用权及房屋建筑面积归原告所有。此外，被告制定了《三街城中村改造拆迁补偿安置办法》，负责发布拆迁公告，公布被拆迁人名单、拆迁范围、拆迁期限、禁止事项等。拆迁过程中，由于出现部分钉子户等原因，被告未能在原计划的六个月时间内及时完成拆迁，直到2017年6月才拆迁完毕。原告于2017年9月交付3#楼、6#楼和2019年10月交付8#楼两次完成项目建设竣工并已基本交付回迁，部分房屋尚待双方分配。由于被告拆迁工作滞后和增加安置面积等问题，造成原告建设成本大量增加。期间，因土地出让政策变化、项目一期政府增加收益2456万元，二期政府收益1984万元，共计增加原告实际支出4440万元；因过渡期延长造成原告过渡费增加支出1770884.48元和违约金支出1142857.60元，导致政府各项罚款7946330.9元；为使项目尽快完成，增加所有小条、钉子户房屋安置面积4807平方米，折合价款1720万元；被告因土地置换等原因实际投入土地面积1.5亩，比协议约定减少4亩，造成原告应得建筑面积减少2648平方米，最低价值损失948万元；原告按协议向被告已支付500万元集体企业搬迁费后，按企业要求原告又以折合房屋面积交付企业，被告在退回原告200万元后，其余300万元尚未退还原告，折算被告集体回迁面积838平方米；被告额外分得3号楼、6号楼1单元、8号楼房屋对应地下室储藏间各户共计面积1534平方米，价款306.8万元。上述各项共计款额8800.8072万元人民币，按最高单价3580元/平方米，折合被告集体回迁房屋面积24583.26平方米。原告认为，涉案建设项目为原被告合作开发建设，被告作为受益人和责任方，对上述建设成本费用损失和超出合同约定房屋面积损失以及占用原告款项，应承担补偿和返还责任。双方虽经商谈但未达成一致意见。为此，特向贵法院提起诉讼，以求妥善公平解决。 被告三街居委会辩称，一、本案主协议城中村改造协议书及相关协议，均未约定拆迁完成的具体时间，只原则性约定由居委会负责做拆迁工作，开发商负担全部费用，城中村改造过程中出现钉子户，虽双方不希望看到，但不可避免。对于钉子户，原告方力主强拆，被告因与被拆迁户为乡亲关系，倾向于通过合法途径及程序解决，原告组织了两次强拆，被告依法进行了行政复议和诉讼，原告强调合法方式慢，被告认为强拆会造成矛盾激化，也快不了。最终通过原告的强拆，被告通过诉讼等方式完成了拆迁，这种情况下，根本不存在相互承担责任的问题，更不存在违约的问题。要说过错，原告强拆有过错，被告合法解决没有过错。另外原告因与施工单位实际施工人闹矛盾，官司打到石家庄中院和河北省高院，造成中途停工，建设迟缓，至今未能完成回迁，现在仍有几十名回迁户向辛集市委市政府及上级机关上访。二、按照主协议，原告负责取得项目用地、进行项目建设的全部资金，这是主协议的核心条款。故原告起诉状中所称政府收益问题是否存在，与被告无关。拆迁时间长可能导致交房晚，但同时也可能房价上涨，建筑材料、人工费、政府规费、房价等，是房地产开发单位正常的商业利润与商业风险，完全与建设单位无关。三、同样道理，过渡期的过渡费属于原告应当负担的一项费用，政府罚款有明确的处罚对象与处罚原因，这些均与被告无关。四、原告为了使项目加快以获得更大的利益，组织强拆，与被拆迁户私下达成补偿协议，这些费用均应当由原告自负。小条、钉子户均是与原告直接签订的协议，与被告无关。五、关于四亩地的问题，原告未批先占，在上面建设了房屋。如果取得批准，必须先缴纳罚款，并且罚款的数额较高，因此原告是可以拿地，但因其自身的原因不愿再拿。现在这四亩地，原告已在上面建造了住房。六、关于200万的问题，被告经原告同意为其垫付了应由其承担的相关费用，这些费用应当从中扣除。七、原告诉称的额外面积1534平方米，现在仍属于原告，被告没有分得，也不同意分得，应由原告自行处理。综上所述，原告的全部诉讼请求无一有事实、法律、合同、证据支持，应当依法予以驳回。 原告美华公司提交并经当庭质证的证据材料如下：1、2012年7月12日原被告双方《三街城中村改造协议书》，证明双方建设项目合作关系及各自权利义务，包括被告提供土地面积、项目拆迁等责任等事实。2、被告《三街城中村改造拆迁补偿安置办法》，证明被告项目拆迁责任事实。3、原告支付拆迁过渡费明细表，证明拆迁延迟造成原告增加支付过渡费事实。4、原告支付违约金发放明细表，证明拆迁延迟造成原告增加支付违约金事实。5、政府部门罚款明细表，证明因拆迁延迟导致项目建设手续不能如期办理，原告向政府部门交纳各项罚款事实。6、原告转付被告500万元集体企业搬迁费票据，证明各企业要求又获得简称房屋补偿后，被告应返还原告剩余300万元款项。7、被告已获项目房屋面积汇总，证明原告履行合同义务事实。8、2012年7月30日拆迁协议及2017年6月2日的拆迁协议并出示原件，证明被告延期拆迁时间。 被告三街居委会对原告提交的证据发表质证意见称，对证据1，城中村改造协议书的真实性没有异议，但是城中村改造协议是在未取得土地开发权之前签订的。当时双方是想把开发改造的相关事宜尽快确定下来，才提前签订的。事实上在拿地过程中，也出现了其他公司竞标的情况，所以城中村改造协议是一个确定了的意向，后拿地以后双方也没有再变更。协议书中关于拆迁问题，约定由被告做工作拆迁，原告负担费用，故拆迁时间和费用多少是一个反比例关系，从中要找一个平衡。因此在履行过程中，出现了强拆以及行政复议和行政诉讼，故双方没有约定时间，谈不上时间延误以及责任问题。对证据2，补偿安置办法是经居委会讨论通过的，通过的时间也是在拿地之前，而且是在签城中村改造协议之前。后讨论安置补偿协议办法基本也没有变化，只是时间推迟了。对证据3、证据4原告支付拆迁过渡费明细表，支付拆迁过渡费是原告应当负担的，原告不仅在拆迁过程应当付过渡费，而且在建设过程中也应当付过渡费。原告的建设时间，合同是有约定的，是30个月，但是原告至今没有全部交付回迁。过渡费后经村里做工作，于2018年10月停止。实际上村里通过给村民做工作，让原告少承担了过渡费和违约金，所以现在原告提出过渡费村里应当负担，既与实际不符也与合同不符，属于反咬一口。对证据5，在项目中原告方比较心急，但是可以理解，故原告有一些违规方式，包括强拆、未批先建、手续不全施工等等，辛集市政府及相关部门对其做过一些处罚。当时村干部也帮助其协调，均作了从轻处理，因此这些罚款是原告的违规行为造成的，原告没有任何理由及借口将其转嫁。对于罚款的情况，被告有的知道，有的不知道，故对原告提交的明细的真实性均不认可。对证据6，原告叙述的事实存在，有300万元的事实，但是有相当多的应当由原告负担的费用，被告经原告同意为其大约垫付的120余万应当从300万元中扣除。对证据7，原告汇总表中大部分房屋已经交付了，但是也有部分房屋没有交付，并且导致回迁户上访。对证据8，原告进行项目建设是分了好几期，至少分了两期，拿地也是分好几次拿的地，所以原告第一期拆迁完毕之后就可以进行第一期建设，根本不影响他的施工建设。原告第一次2014年6月20日拿了30.7亩，拿的是辛集市育红街。第二次2018年8月15日拿了40.84亩，拿的是育红街南、北居民占地，育红街南居民剩余占地1.21亩，育红街北占地剩余3.48亩，共计4.69亩。原告已经占用建房，没有取得用地手续，原因是处罚太高。 被告三街居委会提交并经当庭质证的证据材料如下：证据1：1、2013.6.16原告第一次组织强拆4户的部分相关材料（共17页）2、2015.1.26凌晨原告第二次组织强拆8户的部分相关材料（共14页），证明原告组织的强拆造成矛盾激化，是拆迁工作延缓的直接原因，应由原告承担，而非被告承担责任。证据2：行政复议决定书，石家庄中级人民法院行政判决书，河北省高级法院行政裁定书（三份11页），证明被告有问题是通过合法的程序及渠道进行解决的。证据3：1、原告拿地情况（共7页），证明原告所称的4亩土地原告以建房，因原告不交罚款拿不了，故责任在原告。2、原被告之间部分协议等（共5页），证明与协议有关的事项。3、石家庄中级人民法院判决书和合作协议（共11页），证明原告与建筑商有纠纷。4、原告与企业主的书面约定（共1页），证明原告与企业主自行达成补偿协议。证据4：为原告垫付款项明细表及相关单据，证明被告用原告款项代付支出情况。 原告美华公司发表质证意见称，1、关于证据1，被告所谓的强拆是被告因个别拆迁户拒不签署拆迁协议，自己碍于乡亲情面而找了几个外村人实施了拆迁，事后要原告出面与拆迁户进行了商谈赔偿解决。因此，该证据恰恰证明被告拆迁工作不力、拆迁进度严重滞后，导致项目建设周期延长、建设成本增加的事实。2、关于证据2，行政复议及法院判决裁定文件是他人与被告之间的法律行为，与本案不具关联性。3、关于证据3，三组文件反映的内容不是同一件事实，其中2020年6月2日三街居委会出具的《美华公司摘牌拿地情况》证明了被告未交付原告协议约定面积项目土地的事实；2014年6月20日《成交确认书》并非被告涉案4.5亩未投入项目土地，而且该文件已经履行完毕；其他证据证明被告因土地交换导致地界不清以及其他事项事实，与本案不具关联性。4、关于证据4，该明细表及单据所列内容均与原告无关，该证据的真实性、关联性、合法性均不能确认。 经审理查明，2012年7月12日，原告河北美华房地产开发有限公司与被告辛集市辛集镇三街居委会与签订《三街城中村改造协议书》，双方约定：被告投入土地75.5亩，负责房屋拆迁、费用补偿、回迁安置等工作，做好村民工作，教育村民不以任何理由阻挠原告开发建设和施工；因被告对村民拆迁补偿及拆迁安置等工作疏忽造成村民不满引发矛盾导致工程延期、影响回迁房安置、拆迁补偿等，由被告负责解决；原告负责投入建设资金，并以房地产开发模式独立开发建设。被告制定了《三街城中村改造拆迁补偿安置办法》，负责发布拆迁公告，公布被拆迁人名单、拆迁范围、拆迁期限、禁止事项等。拆迁安置期间，因土地出让政策变化，原告主张共计增加实际支出4440万元；因过渡期延长造成过渡费增加支出1770884.48元和违约金支出1142857.60元；另产生政府各项罚款7946330.9元；增加所有小条、钉子户房屋安置面积4807平方米。原告按协议向被告支付500万元集体企业搬迁费后，按企业要求原告又以折合房屋面积交付企业，被告在退回原告200万元后，其余300万元尚未退还原告。以上事实有《三街城中村改造协议书》、《三街城中村改造拆迁补偿安置办法》、罚款统一收据、企业拆迁保证金收据、银行流水、拆迁补偿安置协议书等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关于土地出让增加支出4440万元，双方签订的《三街城中村改造协议书》第二条第二项约定，原告投入改造开发建设的全部资金，涉及与政府城市建设的所有税费、城市配套费均由原告承担。据此，原告主张增加的土地出让支出4440万元应由被告承担，没有依据，本院不予支持。二、关于过渡费增加支出1770884.48元和违约金1142857.6元，《三街城中村改造协议书》第三条第一项约定，被告负责房地产评估、房屋拆迁、费用补偿、回迁安置、土地转制等工作，原告积极配合，所需资金由原告全部负担。第四条第八项约定，因被告对村民拆迁补偿及拆迁安置等工作疏忽造成村民不满引发矛盾导致工程延期、影响回迁安置、拆迁补偿等，由被告负责解决。由上述约定结合本案实际，对拆迁过程中出现的过渡费增加和违约金的问题，原、被告双方应共同承担责任。因双方分配房屋比例为2:1，原告得二、被告得一，本院依此比例确定双方的责任承担比例，就原告主张的过渡费增加支出1770884.48元和违约金1142857.6元，由被告承担1/3责任，共计971247.36元。三、关于政府各项罚款7946330.9元，原告提交的罚款明细、罚款收据等列明，罚款原因为规划罚款、非法占地、未批先建、工程罚款、预售罚款等。由此可知，产生政府各项罚款的原因系由原告未批先建、发布虚假广告、未按规定办理工程质量监督卡、违规预售商品房等，与被告无关，原告主张该笔费用应由被告承担，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。四、关于增加小条、钉子户房屋安置面积4807平方米（折合价款1720元），该项增加的房屋安置面积系由原告与被拆迁户签订的协议导致，该部分应由原告承担，对其该项诉请本院不予支持。五、关于建筑面积减少2648平方米，价值损失948万元，《三街城中村改造协议书》约定开发面积为75.5亩，原告提交的土地证合计面积为71.54亩，被告对其不予认可，并主张实际占地76.23亩，已建房但尚未办理手续的面积为4.69亩。原告提交的证据仅能证实已办理土地证的面积，无法确定实际开发建房的占地面积，原告未提交证据证实其实际开发占地面积，对其该项诉请不予支持。六、关于尚未退还的300万元集体企业搬迁费，被告对该金额认可，但主张为原告垫付了一百余万的支出，应从该笔款项中抵扣。因合同并未约定垫付款抵扣事宜，且被告并未提交证据证实垫付款应由原告承担，因此，被告应将尚未退还的300万元集体企业搬迁费返还原告。七、关于额外分得的1534平方米（折合价款306.8万元），被告否认已实际分得剩余储藏间面积，且原告未证实该部分面积已由被告实际取得，对该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告河北省辛集市辛集镇三街居委会于本判决生效之日起十日内向原告河北美华房地产开发有限公司支付过渡费增加支出和违约金共计971247.36元； 二、被告河北省辛集市辛集镇三街居委会于本判决生效之日起十日内向原告河北美华房地产开发有限公司支付集体企业搬迁费300万元； 三、驳回原告河北美华房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费476178元，由被告河北省辛集市辛集镇三街居委会承担21487元，原告河北美华房地产开发有限公司承担454691元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  宋广道 二〇二〇年十月二十日 书记员  史 暹