甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘0725民初2079号 原告：高某1，山丹县居民。 委托诉讼代理人:高某2,山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。 张掖市盛泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：盛某。 委托诉讼代理人：李某，甘肃金厦律师事务所律师。 原告高某1诉被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某1的委托诉讼代理人高某2，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某1向本院提出诉讼请求，要求：1.依法判令被告返还购房款60000元，并承担占用资金利息31680元（以年息7.2%计算）本息合计：91680元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年5月8日，原、被告达成关于山丹县XXXX小区1号楼楼下第一间商铺买卖的口头协议，原告按约定给付被告房款60000元，被告却迟迟不能兑现交房承诺。鉴于被告无法交付房屋的事实，原告多次向被告明确解除合同并返还已付房款，但被告总以种种理由推诿，既不返还原告房款，也不兑现交付铺面的义务。经协商无果，原告提起如上诉讼。 被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司辩称，对被告收取原告房款60000元无异议，但该60000元实际具有投资性质。2013年初，被告为开发山丹县XXXX小区筹集资金向原告收取了该款项，同时向原告许诺，在小区建成后以优惠的价格给原告出售商铺，因交款时小区尚未建成，因此并未约定商铺的交付时间、地理位置以及商铺面积大小，故被告认为双方实际上形成的是投资关系，该法律关系合法有效，被告并不存在违约行为。现涉案小区已经建成，并取得了预售许可证，满足与原告签订售房合同的条件，原告应当与被告就售房事宜进一步协商解决，原告并不享有要求被告返还购房款的权利，就资金占用方面，被告并无违约行为，不应承担，并且，原告自交付至今近七年之久，即便被告存在违约行为，原告也存在怠于行使权利的情形，应当由其自担损失。 原告为证明自己主张的成立，除庭审陈述外，向本院提交如下证据： 1.收据原件一张。2013年5月8日，被告收到原告交付的购房款60000元后，给原告出具票据编号为XXXX号的收据的事实，证明原、被告双方存在定金合同法律关系，被告在收到定金后拟给原告交付的铺面为1号楼楼下第一间商铺，原、被告之间是买卖关系，而非投资合同关系； 2.人民调解笔录复印件一份。证明在2020年7月29日，该纠纷经山丹县矛盾纠纷多元化调处中心矛盾纠纷调解委员会调解确认原告高某1向被告方交付的60000元房款系定金，确认被告无法交付双方约定的1号楼楼下第一间商铺，被告以其所有的高层住房楼房抵顶的情况，进而证实了被告无法交付双方约定铺面的违约欠款。 对原告提交的证据，经被告质证，发表如下质证意见：对收款收据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，该证据仅仅说明了被告收取原告款项的事实，双方并未明确约定该款项是房款还是定金，因该份收据中也未明确约定房屋的位置、面积大小和交付时间，故不满足定金的构成要件；对人民调解笔录的真实性、合法性无异议，对关联性和原告的证明目的有异议，该份笔录仅仅是双方在诉前调解过程中形成的，根据民事诉讼证据规则，当事人在调解过程中认可的事实，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据，同时，该调解笔录也只是笼统的对于原告陈述事实进行了认可，并未在调解过程中详细叙述款项的来源和资金的性质。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，被告在开发山丹县XXXX小区时，原、被告达成口头协议，由原告于2013年5月8日给被告交付现金60000元预购小区商铺一间，被告给原告出具收据一张，因当时小区尚未建成，因此双方并未约定商铺的交付时间、地理位置以及面积。后原告再未给被告交付房款，也未要求被告交付商铺。现原告主张的山丹县XXXX小区**楼楼下第一间商铺因与被告无明确约定而由被告售与他人。故原告提起诉讼，要求被告返还房款60000元，并以年利率7.2%承担资金占用期间的利息31680元。庭审中，原被告均同意口头双方达成的商铺买卖合同于2020年9月29日解除。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司在与原告达成商铺预售口头协议时，虽未取得商品房预售许可，但原告交付预付款预订拟开发房产的行为，不违反法律规定，虽然被告出具的收据上还欠缺房屋面积、价格、交付时间、违约责任等条款内容，但这些条款可以通过双方当事人协商、签订房屋买卖合同等措施补充完善，至原告起诉前，被告已取得了商品房预售许可，故应认定原、被告达成的口头协议合法有效，现由于双方未对商铺的交付时间、地理位置以及面积等进行书面约定，导致双方口头约定的铺面被告现在无法向原告交付，致使合同目的不能实现，目前双方也不能针对约定商铺补充条款或签订房屋买卖合同，被告的行为已经构成违约，且原、被告庭审中均同意解除双方达成的商铺口头预售协议，故被告应当承担返还原告房屋预付款60000元的民事责任。对被告辩解的原告预付房款系投资性质，不存在承担资金占用期间的利息，被告未违约，即或是存在资金占用期间的利息，也是原告怠与行使权力所造成的辩解理由，因被告在订立合同过程中，违背诚实信用原则，收取原告预付款60000元占有长达7年之久，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”的规定，被告理应承担资金占用期间的利息。原、被告在收据上未约定违约责任承担方式，故原告要求被告承担年利率7.2%的利息的请求无证据支持，可参照中国人民银行五年以上同期贷款年利率4.9%予以支持，被告应承担自2013年5月8日起至2020年9月7日止的利息21560元［60000元×（4.9%/年÷12个月）×88个月］。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司退还原告高某1购房款60000元，承担资金占用期间的利息21560元，共计81560元，限于本判决生效后三十日内付清； 二、驳回原告高某1的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费2092元，减半收取1046元，由原告秦波负担115.5元（已交纳），由被告张掖市盛泰房地产开发有限责任公司负担930.5元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员 吴 彪 二〇二〇年十月二十一日 书记员 温永昕 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行事项告知： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。