广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9128号上诉人（原审原告)：佛山市南海区*******小区第一届业主委员会，住所地广东省佛山市南海区。业主委员会主任：彭云发。委托诉讼代理人：孙国艳，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁云霞，广东高哲律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告)：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区。法定代表人：昌某1。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅锋，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人佛山市南海区*******小区第一届业主委员会（以下简称金棕榈园业委会）因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初30541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金棕榈园业委会上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由彩生活物业公司负担。事实与理由：一、一审法院认定移交清单中已经包含消防设施设备资料，没必要办理消防设施的移交错误，彩生活物业公司在交接时，只移交了部分消防设施设备资料，未与金棕榈园业委会办理全部的消防设施移交手续。二、一审法院认定彩生活物业公司没有怠于履行维修维护义务错误，彩生活物业公司故意拖延离场时间，对消防设施没有履行应尽的维修义务。在前期物业合同到期后，彩生活物业公司拒不离场，并以上诉的方式故意拖延离场时间。在二审法院判决彩生活物业公司限期离场后，彩生活物业公司又拒不履行。为此，金棕榈园业委会不得不申请法院强制执行。在执行法官的敦促下，直到2019年3月1日，彩生活物业公司才办理交接，迟延办理交接。从合同到期日至办理离场交接，彩生活物业公司拖延离场的时间累积416天。在此期间，彩生活物业公司无心做事，对于消防设施怠于履行维修维护义务。在某某公司接手物业服务工作后，金棕榈园业委会及时委托鉴定机构对消防设施进行鉴定，发现部分消防设施因长期缺乏维修维护而损坏。该鉴定足以证明彩生活物业公司没有履行应尽的维修维护义务，对设备的损坏负有不可推卸的责任。而对于消防设施的损坏，彩生活物业公司从来没有向金棕榈园业委会反映。另外，彩生活物业公司怠于履行维修维护义务而在2017年7月、2018年12月两次被佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局（城建）某某工作办公室发出《物业服务整改通知书》，而彩生活物业公司并未提交证据证明其积极履行了相应的维修、维护义务。因此，足以证明彩生活物业公司怠于履行维修维护义务。一审法院认定不足以认为彩生活物业公司怠于履行维修维护义务错误。三、一审法院认定金棕榈园业委会所主张各项检测、维修费用已超出物业服务企业应负担的费用范围错误，在移交部分消防设施时，三方未对消防设施的性能、运行状况进行清查、核实。移交后，金棕榈园业委会和某某公司发现部分设施已经损坏。于是，金棕榈园业委会及时委托鉴定机构进行鉴定。鉴定结果证明，部分消防设施因长期得不到维修维护而损坏。彩生活物业公司怠于履行维修维护义务的行为与该损坏结果之间存在因果关系，彩生活物业公司应当承担检测、维修费用。综合以上分析，彩生活物业公司怠于履行应尽的维修维护义务，并恶意拖延离场，导致部分消防设施因得不到及时的维修维护而损坏，彩生活物业公司有过错，金棕榈园业委会所主张的各项检测费、维修费，应当由彩生活物业公司负担。彩生活物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回金棕榈园业委会的上诉请求，维持一审判决。一、彩生活物业公司已经移交案涉小区的全部设施设备，并向金棕榈园业委会移交了物业服务所需的相关资料，移交工作全部完成。1.在2019年3月1日彩生活物业公司退出某某小区时，彩生活物业公司已按原状向金棕榈园业委会移交整个小区的全部设施设备，包括所有消防设施。在移交时有彩生活物业公司、金棕榈园业委会、某某公司、居委会、派出所等各方的代表或工作人员在场见证，彩生活物业公司退出时并未带走任何小区所有的共同设施设备。2.2019年3月6日，经金棕榈园业委会、某某公司及彩生活物业公司三方代表共同签认的《某某小区物料移交清单》及《某某小区接管验收移交清单（资料部分）》（其中含消防设施资料），可以证实金棕榈园业委会已签名确认接收了彩生活物业公司所移交的消防设施资料。二、彩生活物业公司对案涉小区共同设施设备已尽到应尽义务，金棕榈园业委会要求彩生活物业公司承担案涉小区消防设施的维修和更新、改造费用属无理要求；根据相关法律法规，案涉小区消防设施的维修和更新、改造等事项须由业主大会决定且费用支出依法应使用住宅维修资金。金棕榈园业委会诉称委托鉴定机构对消防设施进行鉴定，发现部分消防设施因长期未维修维护而损坏与事实不符。（1）金棕榈园业委会所称事项并没有鉴定机构进行鉴定。（2）根据2017至2018年间相关行政主管部门对彩生活物业公司发出的3份整改通知，从后面的整改通知并没有再列前一份通知的问题这一点，可以侧面反映彩生活物业公司是有履行管理养护职责的；同时，在2019年1月金棕榈园业委会在作公证时所拍摄的部分照片中，可以看到彩生活物业公司工作人员2018年度对消防设施的巡查签名记录，所以不存在金棕榈园业委会所称长期未维修维护的情形。（3）案涉小区的消防设备2013年前建成安装，至2019年彩生活物业公司退出该小区时，一些消防配件已超过使用年限多时，有小部分不能正常启动，是部分设备老化需更换或运行软件需要更新等情况。案涉小区的消防设施等共同设施设备属于全体业主共有，按相关法规规定，消防设施等共同设施设备的维修和更新、改造等事项，须由业主大会决定，费用应由住宅专项维修资金中列支。对此，案涉小区所在的政府基层组织2019年3月曾向金棕榈园业委会建议申请使用物业维修基金对共用设施设备尽快维修或更换；一审判决书也进行释明：“若小区业主认为需进行该费用支出的，可依法依程序使用住宅维修资金”。三、金棕榈园业委会对一些基本事实进行歪曲理解，作出错误或误导的陈述并提出不当的请求，具有不当得利的意图。1.一审判决对案件基本事实逐一作了列明及查明，并作了相应的认定。其中，对金棕榈园业委会称案涉小区在移交部分消防设施时未对消防设施的性能与运行状态等进行核实的说法，一审判决书对此问题已列明了贵院的函复意见：“…虽相关法律法规规定物业服务企业退出物业管理时，应向业主委员会移交共用设施设备，但并未规定双方需对相关设施的运行状态进行确认，…”。2.金棕榈园业委会称其委托鉴定机构进行鉴定，且鉴定结果证明部分消防设施因长期得不到维修维护而损坏。但实际上是某某公司委托案外人消防公司（即广东某某服务有限公司）进行的一个排查报告，且该排查报告是该消防公司用于工程报价目的（该报告附表D为“维修工程报价单”)，并不是鉴定。另外该排查报告中根本没有“消防设施因长期得不到维修维护而损坏”等字眼或意思。3.本案中金棕榈园业委会所诉请的检测、维修等费用，绝大部分仅为某某公司委托案外人消防公司所作的估算及报价，金棕榈园业委会并未实际支出该等款项，也没有承担该等费用。简言之，金棕榈园业委会仅凭一份案外人消防公司出具的报价单，就向彩生活物业公司追索该报价单所列的报价金额，甚至金棕榈园业委会都不是报价单的相对方。另外，金棕榈园业委会将某某公司2019年11月被处罚事项归责于彩生活物业公司（彩生活物业公司于2019年3月1日已退出案涉小区），并要求彩生活物业公司赔付该等被罚款款项，根本没有事实与法律依据。从前述诉请来看，金棕榈园业委会明显具有的不当得利意图。金棕榈园业委会向一审法院提出诉讼请求：1.彩生活物业公司向金棕榈园业委会办理某某小区消防设施的移交手续；2.彩生活物业公司支付金棕榈园业委会某某小区消防设施的检测费114000元、前期维修费14500元、后续维修费1112472.14元、消防问题罚款45000元；3.由彩生活物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月26日，某某公司（甲方）与彩生活物业公司（乙方）签订《劲嘉·某某园前期物业服务合同》，约定由甲方选聘乙方对其开发的金棕榈园住宅项目提供前期物业管理服务；物业管理服务事项：1.共同事务与公用部分管理服务；2.房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理；3.属于业主公用的设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.物业管理区域内的环境卫生、保洁服务；5.物业管理区域内的绿化服务；6.物业管理区域内的安全防范服务；7.协助业主大会开展社区文化活动。上述物业管理服务事项如有遗漏，但按法律法规规定应由物业管理公司提供服务的，乙方仍应提供服务，而不得以本合同未约定为由拒绝提供物业管理服务；本物业管理区域物业管理服务的收费采用酬金制，即乙方按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：商业2.50元/月·平方米、高层住宅1.60元/月·平方米、已售车位管理费30元/月·个；物业服务资金主要用于以下开支：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域外墙清洗、消杀费用；6.物业管理区域秩序维护费用；7.物业管理工作开支的办公费用；8.物业管理区域社区文化活动费用；9.物业管理企业固定资产折旧；10.物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；11.法定税费；12.物业管理企业根据具体业务需要将专项服务委托给其他专业机构的费用；13.物业管理企业的利润等；本体维修基金实行专款专用，用于房屋公用部位、公用设备、设施、属业主公用的设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新费用开支；本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案、资料并移交本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产和物品等；等等。彩生活物业公司于2015年1月对某某小区进行管理。2017年9月，某某小区召开业主大会对解聘彩生活物业公司进行表决。经一审法院（2017）粤0605民初xxxxx号案及佛山市中级人民法院（2018）粤06民终xxxx号案审理，判决确认《劲嘉·某某园前期物业服务合同》于2018年1月9日解除；彩生活物业公司退出劲嘉·某某园物业服务区域，并向金棕榈园业委会移交物业用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料。佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局（城建）某某工作办公室曾就金棕榈园管理问题向彩生活物业公司发出《物业服务整改通知书》。其中2017年7月21日通知所列问题包括：1.部分消防栓超过一个月未检查。2018年2月8日通知所列问题包括：1.地下车库1栋3座电梯口消防栓水带未接好，消防栓被摩托车阻挡；2.10栋3座13楼消防栓无水带；3.1栋3座13楼应急灯损坏、消防栓被业主柜子阻挡；4.地下车库部分应急灯、照明灯损坏……8.安全出口指示灯不足；9.监控室值班人员不足，消防设备故障。2018年12月11日通知所列问题包括：1.消防通道汽车乱停乱放；2.走火通道和楼梯间有杂物；3.小区绿化有裸露；4.发现部分业主乱接线充电。2019年1月16日，金棕榈园业委会公证拍摄小区及周边环境。2019年3月6日，金棕榈园业委会、彩生活物业公司、某某公司签署《某某小区物料移交清单》、《某某小区接管验收移交清单》。2019年3月29日，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所向金棕榈园业委会出具《告知书》，某某物业在接收过程中对小区设施设备进行检查，发现消防设备、监控设备等涉及小区安全的共用设施设备无法正常运作或损坏。建议金棕榈园业委会尽快准备相关材料，向住建部门申请使用物业维修基金，对涉及小区安全问题的共用设施设备尽快维修或更换。一审法院（2019）粤0605执xxxx号执行完毕告知书，彩生活物业公司已履行完毕（2018）粤06民终xxxx号民事判决书所确定的义务，并已缴纳本案执行费，本案已执行完毕。后，金棕榈园业委会提出执行异议。佛山市中级人民法院函复一审法院：“1.佛山市南海区*******小区第一届业主委员会在（2018）粤06民终xxxx号案中的诉讼请求为深圳市彩生活物业管理有限公司向其移交物业服务所需的相关资料，该诉讼请求中并未明确提出相关资料包括财务账册、支出凭证、共用设备设施的清册，且现有法律、行政法规亦未明确规定物业服务所需的相关资料包括财务账册、支出凭证、共用设备设施的清册，故本院认为佛山市南海区*******第一届业主委员会在本案诉讼请求中要求深圳市彩生活物业管理有限公司向其移交的物业服务所需的相关资料不包括财务账册、支出凭证、共用设备设施的清册。2.佛山市南海区*******小区第一届业主委员会在本案的诉讼请求为请求判令深圳市彩生活物业管理有限公司向其移交物业服务用房和相关设施，虽相关法律法规规定物业服务企业退出物业管理时，应向业主委会员移交共用设施设备，但并未规定双方需对相关设施的运行状态进行确认，本院系根据佛山市南海区*******小区第一届业主委员会的诉讼请求作出判决。若佛山市南海区*******小区第一届业主委员会认为物业服务企业移交的相关设施不符合法定或约定的条件，其可自行留存证据，另案主张权利。”一审法院（2019）粤0605执异xxx号执行裁定驳回金棕榈园业委会的异议。2019年11月20日，佛山市公安消防支队南海区大队向某某公司出具《行政处罚决定书》，某某公司未对管理的物业某某小区公共消防设施进行管理、维护、保养，违反了《广东省实施办法》第十六条第一款第二项的规定，决定对某某公司给予处罚款人民币45000元的行政处罚。某某公司已缴纳该罚款。2019年12月23日，金棕榈园业委会提起本案诉讼。一审法院认为，2019年3月彩生活物业公司已实际退出某某小区，由金棕榈园业委会/某某公司接管，三方签订的移交清单中亦包含消防设施设备资料，现金棕榈园业委会再行请求彩生活物业公司办理消防设施移交并无必要，一审法院不予支持。建筑区划内的除专有部分以外的建筑物及其附属设施属全体业主共有，共同享有权利并承担义务。物业服务企业受业主委托，对共有部分及场地进行维修、养护、管理。从本案物业服务约定及收费水平来看，彩生活物业公司提供的主要为人力服务，在维护过程中细微、零散配件因应情况及时处理，但对设施设备特别是大、中型的维修、更新应由全体业主而非彩生活物业公司负担。虽行政主管部门曾对彩生活物业公司发出整改通知，但所列的涉及消防问题部分有业主因素，且后一份整改通知并没有再列前一份通知的问题，在彩生活物业公司物业服务期间亦并无消防主管部门的处罚，不足以认为彩生活物业公司怠于履行维修维护义务。彩生活物业公司在2019年3月退出小区，其后维护管理义务人为金棕榈园业委会/某某公司，将某某公司在2019年11月被处罚归责于彩生活物业公司的主张缺乏理据。综合上述分析及考虑涉讼小区实际交付使用时间，金棕榈园业委会所主张各项检测、维修费用已超出物业服务企业应负担的费用范围，金棕榈园业委会请求一审法院均不予支持，相关证据一审法院不再一一进行认定。若小区业主认为需进行该费用支出的，可依法依程序使用住宅维修资金。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回金棕榈园业委会的诉讼请求。本案受理费16373.75元（金棕榈园业委会已预交），由金棕榈园业委会负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。围绕诉辩双方意见，二审审查的焦点为：金棕榈园业委会要求彩生活物业公司向其履行消防设施移交手续，并赔偿消防设施的检测费、前期维修费、后续维修费、消防问题罚款依据是否充分。金棕榈园业委会上诉主张彩生活物业公司撤离涉案小区办理交接时，只移交了部分消防设施设备资料，未办理全部消防设施的移交手续，并在提供物业服务期间，没有履行应尽的维修维护义务，恶意拖延离场，导致部分消防设施未得到及时维修而损坏，依法应承担上述赔偿责任。彩生活物业公司认为其已移交案涉小区的全部设施设备，服务期间对小区公共设施设备已尽维护义务，金棕榈园业委会要求其承担涉案小区的维修和更新、改造费用无理。经审查，本院认为，彩生活物业公司于2019年3月退出某某小区之时，与金棕榈园业委会、某某公司签署《某某小区物料移交清单》《某某小区接管验收移交清单》，在上述移交清单中，包含了消防设施设备的资料，金棕榈园业委会并无证据证实涉案小区还存在其他消防设施设备彩生活物业公司尚未移交。故此，金棕榈园业委会上诉要求彩生活物业公司履行移交消防设施设备缺乏依据，本院不予支持。对于彩生活物业公司应否赔偿涉案小区的消防设施的检测费、前期维修费、后续维修费、消防罚款问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”彩生活物业公司应否承担金棕榈园业委会诉请的赔偿责任，应根据双方之间的物业服务合同约定，以及彩生活物业公司是否适格履行物业服务进行认定。本案中，虽根据金棕榈园业委会提供的佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局（城建）某某工作办公室就涉案某某小区管理问题向彩生活物业公司发出《物业服务整改通知书》显示，彩生活物业公司在履行物业服务过程中，存在部分消防栓超过一个月未检查、部分楼房消防栓无水带、消防通道汽车乱停乱放等问题，被行政主管部门要求整改，但通过对三份时间存在先后的《物业服务整改通知书》及其内容进行分析，如彩生活物业公司抗辩，整改涉及的消防问题部分系业主因素所致，行政部门在后发出的整改通知未再列前一个通知的问题，侧面反映彩生活物业公司履行了相应的维护职责。此外,彩生活物业公司提供物业服务期间,亦无证据证明因消防违规等问题被消防主管部门处罚。故此，上述事实不足以认为彩生活物业公司对涉案小区未履行维修维护义务。再者，对于设备维护、更新问题，如一审法院论析，彩生活物业公司提供的主要为人力服务，在维护过程中细微、零散配件因应情况及时处理，但对设施设备特别是大、中型的维修、更新应由全体业主而非彩生活物业公司负担。金棕榈园业委会要求彩生活物业公司承担各项检测费、维修费用不属于双方合同约定，法律规定的物业服务企业应负担的费用范围，该项上诉请求依据不足，本院不予支持。对于金棕榈园业委会主张的罚款问题，彩生活物业公司在2019年3月退出小区，其后维护管理义务人为金棕榈园业委会/某某公司，金棕榈园业委会将某某公司在2019年11月被处罚归责于彩生活物业公司缺乏理据，本院亦不予支持。综上，金棕榈园业委会的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16373.75元（已预缴32747.51元），由上诉人佛山市南海区*******小区第一届业主委员会负担。上诉人佛山市南海区*******小区第一届业主委员会多缴部分，经其书面申请，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月二十九日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋