江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0102民初6105号 原告：江苏省农业科学院，住所地在南京市孝陵卫钟灵街**。 法定代表人：易中懿，该院院长。 委托诉讼代理人：张琰，江苏致邦律师事务所律师。 被告：南京金诺动物药业有限公司，，住所地在南京市玄武区罗汉街**** 法定代表人：罗函禄。 委托诉讼代理人：冯军政，江苏钟山明镜律师事务所律师。 被告：罗函禄，男，1964年11月7日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：冯军政，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原告江苏省农业科学院（以下简称农科院）与被告南京金诺动物药业有限公司（以下简称金诺公司）、罗函禄返还原物纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法由审判员王剑锋适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告农科院的委托诉讼代理人张琰、被告金诺公司及罗函禄的共同委托诉讼代理人冯军政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农科院向本院提出诉讼请求：1、判令被告金诺公司及罗函禄腾退位于南京市玄武区××的房屋；2、判令被告金诺公司及罗函禄支付自2016年6月21日起至实际腾退之日的房屋占用费（以房屋面积73.32平米数为基数，按当地门面房2元每平方米每日的租赁价格，自2016年6月21日起算暂计算到2020年6月21日，共计1461天为214241.04元）。事实与理由：2001年6月20日，案外人江苏省农业科技实业总公司（以下简称农科实业公司）系原告全资子公司，其曾与案外人南京益群禽业科技开发有限公司（以下简称益群公司）签订共建协议，约定将案涉房屋出租予益群公司使用，期限15年。益群公司已注销，被告罗函禄系该司法定代表人。共建协议到期后，被告金诺公司及罗函禄继续占用案涉房屋，经原告催促后仍不腾退。现诉至法院，要求判如所请。 被告金诺公司及罗函禄共同辩称：1、被告罗函禄及其配偶均系原告农科院的员工。被告罗函禄于1989年入职农科院，在职期间，发表各类文章多篇并为农科院创收超千万元。但因与时任领导存在分歧，农科院停止了被告的科研工作，罗函禄多次申诉均未果。此情况下，为调停矛盾由个别领导协调，其于2001年与农科院签订案涉的大市场东一层共建协议，被告为此出资132000元，加之改造装修，总计花费超20万元。农科院停发了罗函禄的全部工资待遇，但罗函禄的人事关系迄今仍在农科院。故本案系罗函禄与原告间所达成的默契，原告不对该处房产主张权利、罗函禄亦不要求恢复工作、待遇。且根据最高院关于房地产管理的规定第三条，本案不属于人民法院民事受理范围。2、案涉合同的签订方并非本案原、被告，而益群公司尚未注销，本案的当事人均不适格。3、案涉房屋系共建，产权证不能代表真实的权属情况，被告并不存在占用房屋问题。4、2012年，原告未告知被告，径行将地铁口到大市场附近建成封闭式围墙、将被告门面出口封死，导致被告销售业绩下滑、迄今已濒临破产，现在是被告夫妻俩做饭的地方；而且原告曾三次维修市场门前的道路，每次均持续几个月，原告应该赔偿被告该部分损失；目前因疫情原因，被告无法经营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了聘书、协议、房屋所有权证、收款凭证、照片等证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实： 被告罗函禄原系原告农科院工作人员。1997年1月20日，原告农科院向被告罗函禄出具专业技术职务聘书，职务为副研究员、所在单位为江苏省农科院牧医所。 2001年6月20日，江苏省农科院科技成果交易市场（甲方）与益群公司（乙方）签订科技成果交易市场筹资共建协议，约定为加快我院科技产业化步伐，院决定筹资在大门口东侧建设科技成果交易市场，并由原、被告双方签订协议：1、甲方在工程验收合格后将市场交付给乙方使用，公用面积全面分摊；2、甲方为乙方提供物业管理服务，管理费用按使用面积分摊；3、甲方在对市场内部做调整时应征求乙方意见，并按多数（实际占用面积）单位的意见进行调整；4、在协议签订后，乙方两周内将资金全部到位；5、乙方出资13.2万元使用交易市场东一层73.32平方米，使用期限十五年；6、乙方在市场内必须依法经营，违者甲方有权终止协议，严重者应赔偿甲方的名誉及经济损失；7、乙方服从甲方在市场内的安排（柜台的布置、位置等）；8、乙方在使用期间将市场转给他人经营须经甲方中介；9、协议签订后即生效，违者付给对方协议额的10%赔偿金；…11、本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。该协议的甲方落款处由农科实业公司签章、乙方落款处由益群公司盖章、罗函禄作为乙方代表签字。审理中，原告解释，农科实业公司系其全资子公司，当时原告委托该司和下属其他公司共同建设案涉房屋，后登记在原告名下。 协议签订后，益群公司按上述约定缴纳了132000元，并由原告农科院财务共建处于2001年8月15日出具结算凭证，确认收到益群公司交来科技成果交易市场共建费用132000元。 市场建成后，原告按约将案涉的交易市场东一层房屋交由益群公司使用。2003年12月4日，原告农科院领取科技大市场所在钟灵街50号房屋的所有权证书。 2012年因周围环境整治，原告在案涉市场周围修建围墙，导致案涉的该处房屋无法从外部直接进入，需从农科院大门绕道进入。 2016年，原告农科院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）对案涉钟灵街50号科技大市场科技产品开发综合楼一楼东面部分与二楼部分房地产市场租金进行了评估，国衡评估公司出具函件，确认以2016年8月4日为价值时点、选用比较法对估价对象进行测算，评估1楼建筑面积74.76平米的市场日租金为1.98元每平米（根据估价委托人要求，本次评估估价对象用途为经营）等。审理中，被告对该函件的真实性、合法性、关联性均不认可，并认为该委托系原告单方委托，且评估结果未考虑封堵围墙、无法对外经营等因素、评估的费用过高。 根据照片显示，案涉大市场的东一层案涉房屋门头为金诺公司。 另查明，根据国家企业信用信息公示系统记载：1、农科实业公司于1993年7月2日成立，其唯一股东为原告农科院；2、益群公司于2001年7月6日成立，法定代表人为罗函禄，目前该企业处于吊销状态；3、被告金诺公司于2003年7月22日成立，罗函禄系其法定代表人和持有70%股份的股东，目前处于存续状态。 本院认为，农科实业公司作为原告农科院的全资子公司，受原告农科院委托，与益群公司签订的共建协议是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。现协议约定的15年的房屋使用期限届满，案涉房屋已由被告金诺公司和罗函禄实际占有并使用，原告农科院作为案涉房屋的所有权人，在原协议约定的履行期限届满后，有权要求案涉房屋的实际使用人腾退房屋并支付占用期间的使用费。 被告金诺公司及罗函禄辩称共建协议的当事人不是本案原、被告，故本案原、被告主体不适格的意见，因原告系案涉房屋的所有权人，在原协议履行期限届满后，有权以自己名义行使案涉房屋的所有权；被告金诺公司和罗函禄虽不是共建协议当事人，但案涉房屋在原共建协议期满后由其实际占有使用，对房屋的所有权人负有相应义务，因此，被告的该项辩解意见没有法律和事实依据，本院不予支持。 对于共建协议所约定的15年使用期限，原告主张自协议签订之日开始计算，本院认为，该协议已明确签订之时该市场尚处于筹资阶段，该时房屋尚未交付使用。现双方均未提供证据证明房屋实际交付日期，故应以案涉房屋所有权证登记日期即2003年12月4日作为共建协议约定的使用期限起算时间，益群公司所缴纳的132000元费用对应的房屋使用时间应为2003年12月4日至2018年12月3日。 对于共建协议约定的使用期限届满后的使用费标准，原告主张按照评估报告确定的1.98元/平米/日计算，对此本院认为，该评估报告系原告单方委托，评估前提为一层房屋为经营用途，但该房因围挡目前并不临街，且2012年大市场修建围墙致案涉房屋经营环境产生显著变化，故对原告主张的使用费标准本院不予采信。益群公司因共建取得房屋使用权期限届满后，被告继续占用该房屋，同时考虑其使用期间存在围挡、修路、疫情等原因，故被告应当参照原协议约定的使用费用标准向原告支付占用期间使用费。 关于被告辩称本案不属法院受理范围的意见，本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，本案中，被告罗函禄虽曾系原告农科院的员工，但本案情形并不符合上述规定，对被告该项辩解意见，本院不予采信。 综上，被告金诺公司及罗函禄应腾退位于南京市玄武区××的房屋，并自2018年12月4日起至实际腾退之日止，按照每年8800元的使用费标准向原告支付占用期间使用费。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京金诺动物药业有限公司、被告罗函禄应于本判决生效之日起十日内将位于南京市玄武区××的房屋腾空并返还原告江苏省农业科学院； 二、被告南京金诺动物药业有限公司、被告罗函禄应于本判决生效之日起十日内向原告江苏省农业科学院支付房屋占用使用费（自2018年12月4日起，按照每年8800元的标准计算至房屋实际腾退之日止）； 三、驳回原告江苏省农业科学院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费2257元，由原告承担2080元、被告金诺公司及罗函禄共同承担177元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 王剑锋 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 朱 丹 书 记 员 栾昕然