福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4571号 上诉人（原审被告）：王启团，男，1987年1月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，暂住思明区。 被上诉人（原审原告）：龚乃贵，男，1967年5月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人王启团与被上诉人龚乃贵房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 王启团上诉请求：一、撤销（2020）闽0206民初字2505号的民事判决，查清事实，审核双方争议的问题或将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由龚乃贵承担。三、申请房屋评估检测鉴定，根据鉴定报告结果主张各项赔偿。事实和理由：一、双方争议木地板损坏原因，非王启团损坏的原因如下。1、入住时木地板已严重磨损。2、木地板损坏处是龚乃贵要求维修工拆开而导致无法还原。3、木地板实际损坏面积只有一平左右且是在原已损坏严重的地方，且又是被维修师傅拆开的地方。4、若以龚乃贵上诉理由，是阳台漏水流入因泡水倒致，问为何门口那木地板完好无损，而龚乃贵只提供原来就已损坏严重的一处作为证据起诉。5、木地板损坏程度及损坏面积理应出具房屋评估检测鉴定报告，根据鉴定报告结果主张各项赔偿。二、王启团为保障自身合法权益，有权利提前终止合同。1、王启团曾多次找龚乃贵沟通地板已严重影响居住，要求其维修，龚乃贵找多种理由拒绝维修。2、因地板为木质材料，王启团小孩尚小，曾多次被木屑刺伤，才提前终止合同，也曾多次商量要搬出，龚乃贵都以合同为由多次拒绝协商。3、根据《合同法》第二百三十三条规定，龚乃贵明知已严重影响居住，又不维修，故王启团有权提前终止合同，保障自身合法权益。4、合同中只明确甲方的合法权益，未列明乙方的合法权限，纯属霸王条款，根据合同法，乙方也应拥有相应的权利来保障自身的合法权益。 龚乃贵辩称，一、木地板损坏系王启团2020年1月14日夜，没关阳台洗衣机水龙头，导致客厅大面积积水，造成木地板大面积膨胀损坏，系王启团责任。二、王启团为了逃避责任，始终不肯承认因泡水造成木地板损坏的事实。拒交租金，拒绝调解，拒绝转租，违约单方面解除合同。龚乃贵请求二审法院驳回上诉，维持原判。 龚乃贵向一审法院提出诉讼请求：1.判令将2800元的押金作为赔偿金龚乃贵不予退还给王启团；2.王启团支付拖欠的租金5600元（月租2800元，自2020年1月21日计至2020年3月21日）；3.王启团支付拖欠租金的滞纳金2240元（按年息24%自2020年1月21日计至2020年3月21日）；4.王启团赔偿因泡水损坏木地板造成的损失4700元（9400元按50%的折旧）；5.王启团支付物业管理费（2020年2月1日至2020年3月31日）、公维金（2020年2月1日至2020年3月31日）、公摊水电费（2020年2月1日-2020年3月31日）共计319.4元。 一审法院认定事实：案外人龚奶花于2013年8月8日公证授权委托龚乃贵作为其代理人，代理权限包括：代为办理其名下址于厦门市湖里区××二里××号××室房屋的租赁手续，签订或解除租赁合同，代为收取租金，有权解决与该房产出租有关的纠纷，等等。2019年1月5日，王启团与龚乃贵签订《房屋租赁合同》，约定王启团从龚乃贵处承租案涉房屋，租赁期限自2019年1月22日至2021年1月21日，租金每月2800元，每季度支付一次，王启团应向龚乃贵支付押金2800元，合同期满且王启团缴清租赁期间应交的一切费用后，押金无息退还；租赁期间，王启团应负责交付水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、小区管理费；租赁期间如有欠付租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金三天以上，龚乃贵有权解除合同、收回房屋并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前天通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月租金作为违约赔偿金；租赁期间，王启团应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失；租赁期满后，如王启团未续租又没交还钥匙，龚乃贵可自行打开房门锁收回房屋，如有家具及杂物等布置不搬者，龚乃贵则视为废物，任由龚乃贵处理，王启团不得有异议。备注部分手写以下文字：王启团负担本套三分之二的物业管理费及公维金等费用，并先预交，另三分之一由隔壁单间承担，水电按表实际计算。若要抵税，税款由乙方自理。 合同履行期间，王启团向龚乃贵支付了押金2800元及至2020年1月21日的租金。 案涉房屋所在小区物业公司物业服务中心于2020年2月27日出具《关于7梯801室北阳台漏水至7梯701室家屋顶事项说 明》一份显示：2020年1月14日晚，案涉房屋（801室）楼下住户（701室）向物业电话反映801室北侧洗衣服的阳台漏水下来，物业派工作人员上门敲门无果后关闭了801室用水总闸；次日早上，801室住户反映停水，物业工作人员去打开801室用水总闸并入户检查，发现系阳台洗衣机连接水管脱落，连接的水龙头未关，水直接流出，阳台地面比室内地面高，室内靠近阳台部位表面已泡水膨胀；801室房东要求物业查找漏水原因，物业派工作人员排查，并撬开客厅木地板，木地板下地面干燥，关了洗衣机连接水龙头后未再漏水。 2020年1月20日，龚乃贵通过微信向王启团及其配偶催收本季度租金，王启团回复“那个买地板铺的112和修水龙头75，我直接扣了转给你”。2020年1月21、22日，龚乃贵再次通过微信向王启团及其配偶催收租金，王启团回复“你地板什么要怎么处理，地板坏了，怎么弄”、“现在是你房子很多东西坏了还不修，还要我给你承担维修这些，你觉得很合适是吗”。2020年2月15、16日，王启团通过微信联系龚乃贵“我回厦门了，这房子看要怎么处理”，龚乃贵回复“你有什么新的处理方法请提出来”。2020年2月22日，王启团通过微信联系龚乃贵“我房子腾出来了，你看这边要什么时候来验收一下”，龚乃贵回复“明天早上来处理”，王启团说“你定个时间再告诉我”，龚乃贵回复“9:30”。 2020年2月23日上午10时，王启团、龚乃贵在案涉房屋因木地板损失问题报警，协商不成警方告知依法诉讼。该房屋所在小区物业工作人员及维修人员在案涉房屋内与王启团、龚乃贵一起协商处理双方纠纷，2020年1月14、15日到场处置的维修师傅表示木地板泡水原因有二，一是地板下面水管渗水，二是外面水龙头没关导致水进来泡了木地板，但可以确定，地下的水管没有漏水；龚乃贵通过小区物业工作人员提出如果王启团将案涉房屋转租出去，其愿意向王启团退还押金，王启团没有同意；王启团、龚乃贵与物业人员一起查了电表，并到物业公司服务处结清案涉房产截止2020年2月29日的物业管理费、公维金、水费、公摊水电费等费用，并由物业公司开具发票，同时亦电话查询确认截止当日的电费、煤气费用已结清；当天上午的录音内容显示龚乃贵已拿到一把房屋钥匙，并两次要求王启团找出另一把钥匙给其。 在交接时双方均未提及如何处置王启团添置的家具（两张床、茶几、电视柜、两个衣橱）。龚乃贵于2020年3月下旬委托厦门市上千家设计装饰有限公司更换案涉房屋客厅木地板，因此支出木地板及劳务费用合计9400元。 王启团提供的2019年1月底、6月、12月的小视频显示，案涉房屋部分位置木地板接缝处有磨损。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王启团与龚乃贵签订《房屋租赁合同》合法有效,双方均应按照合同全面履行各自的义务。 关于交房时间，王启团主张其于2020年2月23日搬离案涉房屋并与龚乃贵进行交接，龚乃贵不予认可，认为案涉房屋内尚有王启团的几件家具未搬走，钥匙亦未交还，交接没有完成。龚乃贵作为出租方与承租人王启团相约于2020年2月23日到案涉房屋办理交接事宜，双方与物业人员一起查电表、一起于当日到物业服务中心结清物业费、公维金、水费、公摊水电等费用，足以认定双方于2020年2月23日就案涉房屋进行交接，龚乃贵于当日收回房屋。双方确认案涉房屋内尚有王启团添置的家具，但龚乃贵在交接当日未提出要求王启团将前述家具搬走，结合案涉合同约定的“租赁期满后，如王启团未续租又没交还钥匙，龚乃贵可自行打开房门锁收回房屋，如有家具及杂物等布置不搬者，龚乃贵则视为废物，任由龚乃贵处理，王启团不得有异议。”现龚乃贵以前述家具未搬走为由主张房屋交接未完成，法院不予采信，结合双方陈述及在案证据，王启团主张在搬走时其应龚乃贵要求留下前述家具，更为符合实际情况。至于龚乃贵主张的出租时交给王启团的两把钥匙尚未归还，根据交接当日录音内容，当时龚乃贵已拿到一把钥匙，并两次要求王启团找出另一把钥匙给其，王启团均表示在抽屉那边，虽通过录音无法判断龚乃贵有无拿到第二把钥匙，但并不影响已完成房屋交接的认定。 王启团于2020年2月23日将承租房屋退还龚乃贵，龚乃贵已于当日收回出租房屋，应当认定当日双方已形成解除合意，在事实上已解除案涉租赁合同。因王启团未支付2020年1月21日之后的房屋租金，王启团应支付2020年1月22日至2020年2月23日期间（33天）的租金3080元（2800÷30×33=3080），对龚乃贵诉请王启团支付尚欠租金的诉求，法院予以部分支持。王启团辩称用押金2800元抵偿2020年1月22日至2020年2月23日的租金，但未提供证据证明双方就押金抵扣租金一事达成合意，法院对其主张不予采信。王启团逾期支付租金，龚乃贵要求王启团支付2020年1月21日至2020年3月21日期间（61天）拖欠租金的滞纳金，符合合同约定，法院予以支持。龚乃贵自愿将滞纳金标准从每日2%降至按每月2%计算，系处分自己的民事诉讼权利，法院予以确认，经计算，王启团应向龚乃贵支付滞纳金125.25元（3080×2%×61÷30=125.25）。 《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。龚乃贵称王启团在租赁期内未及时关闭洗衣机水龙头造成阳台积水进而水漫进客厅造成木地板泡水膨胀报废，主张王启团赔偿其木地板损失，王启团辩称虽确有发生泡水但是少量水，不存在泡水导致的木地板损坏，且木地板本身就磨损严重，其不应承担木地板损失。但根据案涉房产所在小区物业服务中心出具的《情况说明》，2020年1月14日晚，因案涉房屋阳台洗衣机连接水管脱落，水龙头长时间流水漏到楼下阳台并流入案涉房屋室内，造成客厅木地板浸泡。结合双方陈述、在案其他证据，以及案涉租赁合同关于“租赁期间，王启团应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失”的约定，在没有相反证据的情况下，法院采纳龚乃贵的主张,认为王启团于租赁涉案房屋期间存在过错致使木地板发生损毁,应对此予以承担责任。龚乃贵提交的证据可以证明其更换木地板支出9400元，现其主张王启团承担一半损失即4700元，法院予以支持。对王启团的前述抗辩意见，不予采信。 根据讼争合同约定,一方如有正当理由要求解除合同时,应提前通知对方,经对方同意后解除合同,由提出解除合同的一方支付对方一个月的租金作为违约赔偿金。王启团因案涉房屋地板问题搬离而解除合同,如前所述，王启团应对木地板发生损毁承担责任，导致合同解除的责任在王启团，因此，王启团依约应向龚乃贵支付违约赔偿金。龚乃贵主张将押金2800元作为违约赔偿金不予退还，法院予以支持。 关于龚乃贵诉请的要求王启团支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的物业管理费、公维金、公摊水电费合计319.4元，在案证据可以证明王启团于2020年2月23日到物业公司结清其租赁案涉房屋期间的前述各项费用，对龚乃贵的该项诉求，法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十 二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、王启团支付的押金2800元作为赔偿金龚乃贵不予退还；二、王启团于判决生效之日起五日内向龚乃贵支付拖欠的租金3080元及滞纳金125.25元；三、王启团于判决生效之日起五日内向龚乃贵支付木地板损失4700元；四、驳回龚乃贵的其他诉讼请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审审理期间，龚乃贵提交一组照片及微信聊天记录，拟证明木地板出租之前平整光滑，因王启团原因泡水导致大面积膨胀损坏。王启团经质证认为，照片是泡水那天拍的，但泡水之前木地板已经是这个状况了。 本院认为，龚乃贵与王启团就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同对双方权利义务作出明确约定，并不存在加重对方责任，排除对方主要权利的情形。且直至讼争房屋地板发生泡水损坏、双方产生纠纷之前，双方已实际履行合同一年之久，王启团并无证据证明在此期间，其就承租房屋因质量不合格严重影响居住而向龚乃贵主张权利的事实，故其关于为保障自身合法权益、有权利提前终止合同的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。本案主要争议在于木地板损害原因责任在于何方问题，根据查明的事实，讼争房屋于2020年1月14日发生漏水，并造成客厅木地板浸泡，一审法院结合双方陈述及在案证据，在王启团没有提供反证予以反驳的情形下，认定王启团于租赁涉案房屋期间存在过错致使木地板发生损毁,应对此予以承担责任并无不当。且如前所述，王启团并无证据证明讼争房屋木地板在泡水之前存在质量问题严重影响居住，龚乃贵亦只要求王启团对木地板泡水损失承担50%折旧后的赔偿责任，故王启团关于木地板损坏非其原因的上诉主张，本院亦不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68元，由王启团负担。 本判决为终审判决。 审判员  李向阳 二〇二〇年十月二十六日 书记员  沈 伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》 第十八条第二审人民法院审理上诉案件应当组成合议庭审理。但事实清楚、法律适用明确的下列案件，可以由法官一人独任审理： （一）第一审适用简易程序审理结案的； （二）不服民事裁定的。