广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6443号上诉人（原审被告）：惠州市百富通实业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：吴江川，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任绪彪，男，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：孙春林，广东创誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄端龙，广东创誉律师事务所实习律师。原审被告：唐某1，男，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：吴江川，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。上诉人惠州市百富通实业有限公司（以下简称百富通公司）因与被上诉人任绪彪、原审被告唐某1租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百富通公司上诉请求：1.改判任绪彪在未结清相关费用之前无权要求百富通公司返还涉案六个20立方基胶储罐；2.一审、二审诉讼费、保全费、担保费等费用由任绪彪承担。事实与理由：一、一审法院查明的基本事实有误，本案双方实际签署并生效履行的合同是关于F5栋《物业代理租赁合同》，而不是所谓的F6栋的《租赁合同》。百富通公司与任绪彪已签订了合法有效的《物业代理租赁合同》，在百富通公司发出解除函之前该合同一直处于有效状态。2019年1月23日，双方签订物业代理租赁合同，期间经过百富通公司反复的电话或函件催告，任绪彪仍然拒绝支付租金，百富通公司在巨大的资金压力下，迫于无奈，于2019年6月11日向任绪彪及第三人寄发告知函解除双方的租赁合同。在合同存续期间，并未发生《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，也不存在任绪彪所称的解除情形。况且在一审判决中亦确认该合同“自双方签订时起成立并生效”。因此双方签订的物业代理租赁合同有效。因此一审法院关于“双方认可并实际履行的是与F6栋厂房有关的《租赁合同》”的认定错误，同时其认定《物业代理租赁合同》有效相互冲突，二审法院应当在查明事实的基础上予以纠正。二、一审法院查明的基本事实错误。《物业代理租赁合同》所涉及的F5栋厂房在签约之日事实上已经交付，一审判决认定百富通公司未实际交付该F5栋厂房属于事实认定错误。（一）任绪彪的经营行为足以证明F5栋厂房已经交付。百富通公司与任绪彪于2019年1月23日签订《物业代理租赁合同》，合同约定“乙方承租该租赁物时已清楚知道该物业的现状，并自愿承租租赁物”。合同签订后百富通公司即向任绪彪交付了F5栋厂房，供其使用该厂房去相关部门办理工商登记、准入、环评等手续，如果厂房真如任绪彪所说至始至终没有交付，那么他是没有合法途径向主管部门申请办理准入、立项等手续的，因此一审认定百富通公司未向任绪彪交付厂房缺乏依据。同时，在双方的《物业代理租赁合同》签订后，任绪彪于2019年2月12日、2019年3月28日先后两次支付定金。2019年4月1日，任绪彪的机器设备已经进入到出租场地，如果租赁的F5厂房未交付，任绪彪也不会先后两次付款，且任绪彪的机器设备是根本不可能进入到厂区内。在唐某1与任绪彪长时间的沟通过程中，任绪彪未提出过一次正式的关于交付的异议，明显不符合商事交易的习惯。（二）任绪彪的设备没有进入到厂区的真实情况。根据大塘第二次招商项目准入评审工作组办公室“大项准复（2019）4号”文件批复第二项可以看出：该文件明确载明“在未办理立项和未通过环评批复之前，项目不得安装设备和生产”，也就是说在立项环评未办理之前，其设备是不能安装和生产的，否则就属于“未批先建”。因此这才是任绪彪将其设备放置在空地上，而不是厂房里面的真实原因。（三）百富通公司与任绪彪因一次意外漏水事件的沟通记录不应当认定为涉案厂房未交付。在双方确认的微信聊天记录中，2019年3月9日，任绪彪通过微信告知百富通公司的法定代表人厂房存在一处漏水的情况，唐某1回复“交给你的时候会弄好的”，本意是任绪彪的机器设备正式安装投产之前一定修复完毕，而且事后百富通公司亦已经及时完成了修复。因此，从第三人工商登记、准入、立项环评的办理，从任绪彪的先后的付款行为和设备进入到厂区，足以证明任绪彪事实上已经完成了对厂房的占有与支配，百富通公司亦完成了厂房的交付义务。三、一审法院查明的基本事实错误。关于F6栋的所谓的《租赁合同》仅仅用于任绪彪办理工商变更登记，不应当在当事人之间产生其他法律效力。（一）百富通公司与厂房所有人签订的租赁合同的价格，远远高于任绪彪所主张有效的F6栋合同的价格，这与常理极为不符。2018年8月8日，百富通公司与佛山市业丰某科技有限公司就佛山三水工业园大塘园区开元路3-1号（含涉案厂房）签订租赁合同，该合同2.2条约定按照建筑面积租金为16元/平方米，空地按照4元/平方米计算，租金按照每三年百分之八递增。然而在任绪彪主张有效的关于F6栋的租赁合同中，对于租金的“约定”仅仅为10元/平方米，并不涉及空地和宿舍，同时并不涉及递增等条款。百富通公司作为多年专门从事工业厂房运营的市场主体，不可能高价承租后以远低于成本价的价格将厂房出租。（二）百富通公司运营的同一地址的厂房出租价格与双方F5栋厂房的合同约定的价格基本一致，同时也与双方沟通中拟签订的F6栋厂房的价格基本一致。从百富通公司提交的在开元路3-1号的其他栋厂房的出租合同对比看出，F6栋合同约定的租金与该厂区内其余栋的缔约条款差异极大，完全与交易习惯不相符。原因是百富通公司向任绪彪提供的租赁合同目的仅仅是用于办理工商登记所用，该合同并不是双方的真实意思表示。（三）为了方便任绪彪尽快办理工商变更登记，同时为了履行双方《物业代理租赁合同》的合同义务，百富通公司才向其提供了F6栋的租赁合同。在双方签订的《物业代理租赁合同》第十四条明确约定“乙方应自行取得经营所需的一切证照，并承担相关费用。在办理证照过程中，如需甲方配合的，甲方应予以配合”，在百富通公司的日常商业开展租赁活动过程中，在力所能及的范围内配合承租人办理各项手续，以便其能尽快开展营业，这样对双方来说都是双赢，百富通公司也是从这一点出发同时基于合同的约定为任绪彪出具了关于F6栋合同的文件，任绪彪随后还以此提起诉讼，严重违背了市场经济的诚实信用原则和基本的商业伦理。（四）任绪彪与唐某1的微信沟通记录及互相发送的文件可以佐证F6栋合同并不是双方的真实意思表示。本案当中，在双方签订F5栋合同以后，任绪彪经过对比认为F6厂房更适合其经营安排，经过沟通后百富通公司亦表示同意，根据唐某1与任绪彪的微信聊天记录可知，双方在协商关于F6栋合同条款的过程中，涉及的F6栋的租金价格基本与F5栋合同一致。另外，2019年5月1日，唐某1通过微信发给任绪彪先生的对账单时间是与F5栋合同的计算时间相衔接，租金数额亦与双方F5栋合同或双方微信互发的“F6栋合同草件”基本一致，但是至始至终双方就F6栋没有最终签订合同。另外，F6栋合同的双方签字都是由唐某1一个人完成，亦可从侧面佐证该份合同的不合常理之处。综上，一审认定双方实际履行的F6栋的租赁合同错误，应予改判。四、任绪彪占有百富通公司场地事实明确，一审判决认定的百富通公司向任绪彪返还涉案六个20立方基胶储罐属于错误判决，应当予以纠正。百富通公司与任绪彪的租赁合同于2019年6月11日解除，合同解除以后，任绪彪的设备仍然存放在百富通公司的场地之内，其未向百富通公司支付租金或场地使用费，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”之规定，百富通公司有权留置其6个基料储罐，除非其向百富通公司支付完全部的租金和费用。另，一审法院认为“百富通公司未举证证明任绪彪在《租赁合同》租赁合同过程中负有违约或侵权之债，故其主张对上述机器设备行使留置权无据可依”，需要特别指出的是，假设《租赁合同》真的成立且生效，任绪彪并没有履行任何义务，该举证责任并不在百富通公司，一审法院也并未就此进一步查明。因此，一审判决百富通公司返还上述设备亦属于判决错误。综上所述，请求二审法院在进一步查明事实的基础上，支持百富通公司的上诉请求。任绪彪辩称，请求驳回百富通公司的上诉请求。维持原判。唐某1未发表意见。任绪彪向一审法院起诉请求：1.确认任绪彪与百富通公司、唐某1之间的《物业代理租赁合同》于2019年6月11日解除；2.判令百富通公司、唐某1向任绪彪支付2019年3月16日至2019年6月11日的租金391000元，以及自2019年4月15日起至百富通公司、唐某1支付租金之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息，暂计至2019年8月11日为2645.76元；3.判令百富通公司、唐某1向任绪彪赔偿免租期的租金损失207000元、财产保全担保费用900元；4.判令百富通公司、唐某1向任绪彪支付场地占用费4000元（暂计至2019年8月11日）；5.本案诉讼费用由百富通公司、唐某1承担。一审法院认定事实：2019年1月23日，百富通公司作为甲方与作为乙方授权代表的任绪彪签订《物业代理租赁合同》，约定甲方将位于佛山市三水区*********F5厂房、宿舍租给乙方使用，厂房面积约4818平方米（含分摊），租金20元/月/平方米，宿舍约350平方米，租金20元/月，公共空地约3200平方米，租金10元/月/平方米，园区保安、卫生费5350元/月，合计总租金138000元/月，租赁期限为6年，即2019年2月1日起至2025年1月31日止。合同同时约定：甲方须在2019年2月1日前将物业交付乙方使用，自双方交接签字正式接收起计算免租期45天（即从2019年2月1日起至2019年3月15日止），免租期内免收租金，租赁定金为420000元，其中第1年至第3年每月租金138000元（时间：2019年2月1日至2022年1月31日），乙方应于合同签订2天内支付保证金420000元，第一个月租金138000元，此后于每月5日或该日以前向甲方支付当月租金，租赁期内若遇乙方欠交租金、管理费、水电费超过15天，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，若遇乙方欠交租金、管理费、水电费超过15天，甲方有权提前解除本合同，租赁押金不予退回，未经对方书面同意，任何一方不得提前终止本合同，否则违约方应赔偿对方相关损失，本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起1个月内迁离租赁物，并恢复原状返还甲方，迁离期间的场地使用费、物业管理费按当时标准计算。合同签订当日，百富通公司向任绪彪出具记载金额为200000元的《收据》，并在该《收据》上注明：“需在园区准入证下来两个工作日内补齐合同款项，否则视为放弃。所有款项以到账为准，如未下甲方原款退回”。2019年2月12日，任绪彪向百富通公司支付厂房定金100000元。2019年3月28日，任绪彪向百富通公司付款200000元。2019年4月2日，任绪彪将其购买的六个20立方基胶储罐放置在园区公共空地。2019年5月16日，百富通公司委托诉讼代理人吴江川向百富通公司邮寄送达《律师函》，要求七乐公司限期内与百富通公司联系或支付相应费用，否则将保留通过司法途径追究进一步责任的权利。2019年5月25日，百富通公司向任绪彪送达《知会函》，要求七乐公司在收到函件后三日内联系并复函任绪彪是否还有进一步的租赁用于生产使用的需求，同时表示双方之间的合同尚未解除，相关租金等费用仍在计算当中。2019年6月1日，百富通公司向任绪彪邮寄送达《知会函》，要求七乐公司函复其是否还有进一步租赁用于生产使用的需求，否则将根据法律规定和协议约定采取解除合同、提起诉讼等措施。2019年6月13日，百富通公司向任绪彪邮寄送达《解除合同告知函》，告知其双方于2019年1月23日签订的《物业代理租赁合同》自该函发出之日予以解除，七乐公司应付未付的费用为租金391000元（2019年3月15日至2019年6月10日的租金）。2019年3月25日，任绪彪与百富通公司、高华签订《租赁合同》，约定百富通公司将位于佛山市三水区************F6厂房出租给任绪彪和高华二人使用，租赁期限为6年，自2019年3月25日起算，前45天免收租金，厂房月租金为43320元，双方签订合同时，任绪彪和高华支付保证金86640元和第一个月租金，期满后付清租金及一切费用后，百富通公司将保证金全额无息退还。2019年8月，百富通公司向任绪彪送达《告知函》，该函载明：基于七乐公司一直未支付F5栋的租金，百富通公司就相关费用缴纳事宜向七乐公司进行了催告，但该公司一直未进行相应的回复，随后百富通公司正式通知七乐公司解除了F5栋的合同，然而在F5栋合同履行期间，为了方便协助七乐公司办理准入、工商登记等相关手续，百富通公司将F6栋厂房所在地址提供给七乐公司用于办理相关手续，在F5栋的合同解除后，百富通公司亦本着解决问题的态度正式通知过七乐公司尽快将F6栋厂房上的工商登记手续迁出，并结清相关费用，现再次正式通知七乐公司尽快将F6栋厂房的公司营业地址迁出并且尽快结清相关费用，双方之间基于F6厂房的相关合同正式解除。另查明，七乐公司成立于2019年2月15日，登记住所地为佛山三水工业园区**F5，任绪彪为该公司的法定代表人及实际控制人。2019年4月1日，七，七乐公司变更登记住所地为佛山三水工业园区**F6019年7月16日，七乐公，七乐公司变更登记住所地为佛山三水工业园区**F1之三9年3月8日，大塘镇二次招商项目准入评审工作组办公室作出《关于对广东七乐新材料科技有限公司年产6000吨改性硅酮密封胶项目准入申请的批复》，同意七乐公司项目落户大塘镇建设发展。2019年4月9日，七乐公司将其《广东省企业投资项目备案证》中的登记的经营地址变更为F6栋厂房。2019年1月23日至2019年6月21日期间，唐某1与任绪彪多次通过微信聊天方式协商合同履行事宜。其中，任绪彪于2019年3月9日向唐某1发送微信视频，告知其租赁物存在漏水情况，唐某1表示“交给你的时候会弄好”。此外，双方以《物业代理租赁合同》多次协商对《租赁合同》中的租金和保证金数额、供电问题等进行修订，并对相关应付款项进行对账。再查明，佛山三水工业园区3-1号F5的所有权人为佛山市业丰某科技有限公司，该公司书面同意百富通公司将该房产出租给任绪彪及其公司。2018年8月8日，百富通公司与案外人招某签订《厂房租赁合同》，约定招某将佛山三水工业园区3-1号物业及空地出租给百富通公司，租赁期限为15年，自2018年12月1日起至2034年2月28日止。佛山市业丰某科技有限公司在该合同中盖章确认。一审法院认为，根据任绪彪起诉所依据的事实、理由，任绪彪提出本案诉请是基于其与百富通公司之间的《物业代理租赁合同》。任绪彪、百富通公司、唐某1在诉讼中均表示任绪彪、百富通公司为《物业代理租赁合同》的合同当事人，一审法院对此予以确认。《物业代理租赁合同》的订立基于任绪彪、百富通公司双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自双方签订时起成立并生效。合同签订当日，百富通公司向任绪彪出具《收据》，虽任绪彪当时并未实际交付定金，但《收据》备注的内容为双方认可，该备注内容的性质应属于任绪彪、百富通公司对《物业代理租赁合同》的协议补充。《物业代理租赁合同》约定百富通公司应在2019年2月1日前将租赁物交付任绪彪，自双方交接签字，正式接收起计算免租期。诉讼过程中，百富通公司未举证证明其已与任绪彪签字交接或任绪彪已实际占有使用租赁物。任绪彪在2019年3月9日发现厂房存在严重漏水情况，并通过微信发送视频文件告知唐某1，唐某1表示“交给你的时候会弄好”，该回复印证了百富通公司至该日止仍未交付租赁物的事实。根据任绪彪、百富通公司、唐某1在庭审中的陈述，以及任绪彪与唐某1在微信聊天记录中关于款项对账、修改完善《租赁合同》的协商内容，《物业代理租赁合同》签订后，百富通公司同意任绪彪改租F6栋厂房，后任绪彪、高华与百富通公司确于2019年3月25日就F6栋厂房签订了《租赁合同》，且任绪彪在2019年3月28日向百富通公司交纳了F6栋厂房的押金200000元。结合任绪彪于2019年4月将七乐公司的工商登记地址和企业投资项目备案证中的登记经营地址变更到F6栋厂房，及其指定供货商将六个20立方基胶储罐送货至该厂房的事实，说明《物业代理租赁合同》未再继续履行，双方实际认可并履行的是与F6栋厂房有关的《租赁合同》。从任绪彪与唐某1的协商内容来看，虽《租赁合同》仍在不断进行修订，但双方对《物业代理租赁合同》所涉定金转为《租赁合同》的保证金并无异议。据此，任绪彪以讼争的300000元款项属于《物业代理租赁合同》所涉定金为由主张百富通公司予以返还，该请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于任绪彪诉请的返还机器设备的问题。任绪彪与百富通公司在《物业代理租赁合同》中约定出租公共空地的面积为3200平方米，但并未明确该空地的具体位置，本案中亦无证据证明上述设备占用的即为《物业代理租赁合同》所涉的公共空地。同时，任绪彪、百富通公司实际履行的是与F6栋厂房有关的《租赁合同》，双方在对该合同修订过程中已将租赁物范围扩大至宿舍和公共空地，任绪彪接收六个20立方基胶储罐的事实发生于任绪彪、高华与百富通公司签订《租赁合同》及七乐公司将工商登记地址变更到F6栋厂房之后，且《送货单》载明的收货地址为“三水3-1号F6”，故任绪彪实施上述场地占用行为是其依《租赁合同》行使占有使用权利的表现。《中华人民共和国物权法》第二百三十一条的规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”诉讼过程中，百富通公司仅以任绪彪在履行《物业代理租赁合同》中存在场地占用行为作为抗辩，未举证证明任绪彪在《租赁合同》履行过程中负有违约或侵权之债，故其主张对上述机器设备行使留置权无据可依。任绪彪诉请百富通公司返还机器设备理据充分，一审法院予以支持。唐某1并非《租赁合同》的一方当事人，亦非扣押任绪彪机器设备的行为人，任绪彪诉请唐某1负共同返还责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、百富通公司于判决生效之日起十日内向任绪彪返还案涉的六个20立方基胶储罐；二、驳回任绪彪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取即4025元、保全费2020元，合共6045元，由任绪彪负担4030元，百富通公司负担2015元。二审期间，百富通公司、任绪彪、唐某1均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为百富通是否应向任绪彪返还案涉的六个20立方基胶储罐。百富通公司主张《物业代理租赁合同》解除后，任绪彪的六个基胶储罐仍存放于租赁场地内，任绪彪未支付场地占用费，百富通公司有权留置上述设备。根据查明的事实，2019年1月23日，百富通公司就F栋厂房与任绪彪签订《物业代理租赁合同》，后任绪彪与百富通公司协商改租F6栋厂房，双方于2019年3月25日就F6栋厂房签订《租赁合同》，任绪彪将七乐公司营业地址由F5栋厂房变更为F6栋厂房，故可认定百富通公司与任绪彪实际履行的是关于F6栋厂房的《租赁合同》。另，《送货单》上载明的收货地址为F6栋厂房，日期为2019年4月2日。百富通公司接收六个20立方基胶储罐的事实发生于双方签订**厂房《租赁合同》后。百富通公司与任绪彪未能就《物业代理租赁合同》上载明的3200平方米公共空地面积的范围达成一致意见，百富通公司未举证证明六个20立方基胶储罐占用的为F5栋厂房《物业代理租赁合同》项下的空地面积，亦未举证证明任绪彪在履行《租赁合同》过程中存在违约行为，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十一条“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”之规定，百富通公司以任绪彪在履行《物业代理租赁合同》中存在场地占用行为主张留置六个基胶储罐缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，百富通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人百富通公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十月十三日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏