广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终7581号上诉人（原审原告）：周晓军，男，汉族，1974年7月27日出生，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区容桂土地发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李思远，该公司经理。委托诉讼代理人：唐颖嘉，女，该公司的员工。被上诉人（原审被告）：碧桂园地产集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔匡洲，男，该公司员工。上诉人周晓军因与被上诉人佛山市顺德区容桂土地发展有限公司（以下简称容桂土发公司）、碧桂园地产集团有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。周晓军上诉请求：1.撤销一审判决，改判容桂土发公司、碧桂园公司连带支付逾期交楼违约金16874.21元（1814432×3/10000×31天）及赔偿周晓军的损失4487.04元，该损失包括租房租金2100元、物业管理费132.3元、交通费及误工费1500元、2019年9月30日前拖延造成的听某苑物业管理费和滞纳金（滚动）损失754.74元（计至2020年4月27日）；2.一、二审诉讼费用由容桂土发公司、碧桂园公司承担。事实与理由：第一，一审判决认定事实不清，确定性质不当。首先，一审判决认为涉案商品房存在的渗水、开裂等问题不属于主体结构问题或影响正常居住的质量问题，是滥用自由裁量权。其次，一审判决认定周晓军于2019年8月30日至涉案商品房现场即视为完成了收楼，是无视合同中有关查验房屋和交付条件的约定。再次，周晓军已提交了租房租金收据、物业管理费发票以证明实际损失，还提交了光盘以证明周晓军于2019年8月30日之后多次查验房屋、督促施工及与有关人员交涉，但一审判决却对周晓军的实际损失不予支持，明显有误。最后，正因为涉案商品房存在渗水、开裂等严重质量问题，以致无法安装定制衣柜，周晓军需多支出一个月房租。周晓军还花费了大量的时间、精力去督促有关人员修复。一审判决认为周晓军的合法权益未因收楼而受损是错误的。第二，一审判决对涉案《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同）中的有关约定理解有误。首先，根据涉案合同第十一条第（三）项“查验房屋”中的第2点的约定，容桂土发公司应在修复涉案商品房存在的质量问题后再行交付。但根据周晓军提交的《房屋交付维修申请记录表》显示，涉案商品房经多次修复仍存在严重质量问题，直至2019年9月30日周晓军才勉强接收了房屋。周晓军将根据后期涉案商品房渗水和开裂的情况保留追究容桂土发公司责任的权利。其次，一审判决认定周晓军无权拒绝收楼的依据是涉案合同补充协议第五条第四款第（1）点，但一审判决对该约定是有选择性地错误引用，忽略了该约定后半段“修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”第三，碧桂园公司是适格被告。碧桂园公司应是“碧桂园”商标及品牌的实际所有人，容桂土发公司在销售商品房过程中一直使用碧桂园公司的“碧桂园”商标及品牌进行宣传，其委托诉讼代理人亦在2020年4月8日的庭审中承认与碧桂园公司存在合作关系，在周晓军购买涉案商品房过程中也是由自称碧桂园员工的人员进行跟进。综合上述情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，容桂土发公司使用“碧桂园”的商标及品牌大肆宣传和销售，众多消费者基于对“碧桂园”品牌的信任去购买其销售的商品房，此对买卖合同的订立以及对房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。“碧桂园”商标的申请和持有人佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司与碧桂园公司有股权关系，一般消费者根本无法分辨该商标的实际持有人。因此，碧桂园公司是本案适格被告，应与容桂土发公司共同承担违约责任。第四，一审法官工作不到位、审查不细致、只站在容桂土发公司、碧桂园公司的角度解释条文，滥用自由裁量权，开庭过程中缺乏耐心、程序不够严谨。一审判决程序违法，无法令人信服。综上所述，请求二审法院支持周晓军的上诉请求。二审庭审期间，周晓军补充上诉事实与理由如下：第一，一审判决并未在查明事实中体现出涉案商品房存在的渗水及开裂问题，请求二审法院予以评判。第二，一审判决并未对周晓军提出的证据宣传单中由容桂土发公司开发的“听某苑”属于碧桂园凤某湾的一个组成部分的观点予以认定。第三，周晓军于一审中提交的证据光盘显示了周晓军多次与相关人员进行交涉并要求尽快修复涉案商品房，请求二审法院予以认定。第四，一审判决未查明容桂土发公司对涉案商品房多次维修，直至2019年9月30日才维修完毕的事实。容桂土发公司答辩称：第一，涉案商品房已于涉案合同约定的交付日期前满足了法定及涉案合同补充协议约定的交付条件，且涉案商品房已于约定的交付日期2019年8月30日前完成了收楼手续，容桂土发公司不存在逾期交楼。第二，由于容桂土发公司不存在逾期交楼的违约行为，故周晓军主张的违约金及损失没有事实和法律依据，依法应予驳回。碧桂园公司答辩称：碧桂园公司既非涉案商品房的开发主体及涉案合同的签订主体，也非“碧桂园”商标的申请人，故碧桂园公司不是本案适格被告，应驳回周晓军对碧桂园公司的全部诉讼请求。周晓军向一审法院起诉请求：1.容桂土发公司、碧桂园公司连带向周晓军支付逾期交付房屋的违约金16874.21元；2.容桂土发公司、碧桂园公司连带赔偿周晓军损失4150.23元（租房租金2100元，交通费及误工费1500元，2019年9月30日之前的物业费损失550.23元）；3.本案诉讼费由容桂土发公司、碧桂园公司承担。一审法院查明事实：2018年7月8日，周晓军与容桂土发公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2XXXXX4503），约定周晓军向容桂土发公司购买位于容桂街道办事处高某社区居民委员会华某路1号容桂碧桂听某苑7座X号的商品房，房屋总价款为1814432元。容桂土发公司应当在2019年8月30日前向周晓军交付该商品房。商品房的交付条件为，该商品房在交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：若买受人未按约定办理交付手续，本合同约定的最后交付时间，或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付。同时，周晓军与容桂土发公司签订附件十一，即补充协议，该补充协议约定：1.买卖双方就编号为Y20XXX03的《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成补充协议。买受人明确知悉且自愿同意，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。2.该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，若因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。3.除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼的，若逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。4.本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。2019年8月30日，周晓军在商品房查验人员陈某聪的陪同下到涉案商品房内进行查验。根据房屋交付维修申请记录表显示，该房屋存在如窗台渗水、墙面渗水、墙体开裂、橱柜及台面石未修复、墙体色差、地砖及木地板油漆未清理、消毒柜破损等问题。此后，2019年9月7日、2019年9月15日、2019年9月20日，周晓军三次到涉案商品房内进行查验，发现该房屋存在如厨房洗菜盆排水管漏水、厨房洗菜盆地柜内燃气管连接处松开、避难间门扇门吸未安装、油漆粗糙、门框变形及开裂、门套松动、门扇破损、门槛变形、主卫镜柜松动等问题。2019年9月30日，周晓军签署钥匙签领确认书、物业及资料移交书，确认涉案商品房已按《商品房买卖合同》约定达到交付条件。周晓军确认已收到钥匙、房屋质量保证书、房屋使用说明书等。另查明，涉案商品房已于2019年1月25日取得房产测量登记簿，于2019年4月3日取得竣工验收备案表。又查明，截至一审法庭辩论终结，周晓军尚未交纳涉案商品房2019年8月及9月的物业管理费及滞纳金。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于涉案合同关系的主体。涉案合同的签约主体为周晓军与容桂土发公司，故根据合同相对性原则，涉案合同关系的主体应认定为周晓军与容桂土发公司。周晓军主张碧桂园公司为涉案合同关系的主体并由碧桂园公司承担相关合同义务，缺乏理据，一审法院不予支持。关于容桂土发公司是否构成逾期交楼。涉案商品房在2019年8月30日前已取得房产测量资料簿及竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件。涉案商品房虽存在渗水、开裂等问题，但上述情形并不属于房屋主体结构问题或严重影响正常居住的质量问题，不构成周晓军拒绝收楼的合法理由。周晓军收楼后可要求容桂土发公司承担相应的修复责任，周晓军的合法权益并未因收楼而受损。依据合同约定，周晓军已于最后交付期限即2019年8月30日至涉案商品房现场，应视该商品房已于2019年8月30日完成收楼。周晓军现主张容桂土发公司逾期交楼并要求容桂土发公司支付逾期交楼违约金，缺乏理据，一审法院不予支持。关于周晓军主张的其他损失赔偿。周晓军未举证证实交通费、误工费、租房租金、物业管理费的实际产生情况，如前所述，容桂土发公司已依约交楼，容桂土发公司就此并未构成违约，周晓军主张上述费用由容桂土发公司承担，缺乏理据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回周晓军的全部诉讼请求。案件受理费减半收取162.81元，由周晓军负担。二审期间，周晓军围绕上诉请求向本院提交了证据1.证人陈某展的身份证复印件及管理费发票复印件，拟证明周晓军遭受了实际损失，且与一审中提交的其他证据相互印证；证据2.“碧桂园”商标持有者与碧桂园公司的隶属关系的证明材料，拟证明“碧桂园”商标持有者就是碧桂园公司，其与容桂土发公司合作开发了“碧桂听某苑”项目；证据3.容桂“碧桂园.听某苑”小区正门和侧门的巨型招牌照片，拟证明容桂土发公司打着“碧桂园”的招牌进行欺骗销售的事实，也能证明碧桂园公司是本案适格被告；证据4.《买卖合同重要事项告知书》，拟证明涉案商品房由容桂土发公司与碧桂园公司共同开发合作销售；证据5.证人何某雄的书面证言、不动产权属证书复印件、听某苑小区内地下车库及电梯轿厢内公告栏相片，拟证明涉案商品房所在小区到处都显示有“碧桂园”商标，业主是冲着“碧桂园”的招牌去购买；证据6.《容桂碧桂园凤某湾认购书》及宣传广告，拟证明容桂土发公司开发的“听某苑”项目属于容桂碧桂园凤某湾的组成部分。碧桂园公司、容桂土发公司均没有提交新证据。本院依法组织双方当事人进行了质证。经审查，周晓军提交的证据均无法证明其主张的事实，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”，结合已查明事实、双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.碧桂园公司是否为本案适格被告；2.容桂土发公司是否应当承担逾期交楼违约责任及保修期内的赔偿责任。关于争议焦点一。周晓军上诉主张，其于一、二审提交的证据可以形成完整的证据链，证明碧桂园公司与容桂土发公司共同合作开发涉案“听某苑”小区，容桂土发公司使用“碧桂园”商标并打着碧桂园品牌的旗号销售涉案房屋，“碧桂园”商标与碧桂园公司关系密切，故碧桂园公司当属本案适格被告，应与容桂土发公司共同承担责任。经核查，涉案合同及补充协议的合同当事人为周晓军与容桂土发公司，根据合同相对性原则，除有法律规定外，合同效力只及于缔约双方。且本案为商品房预售合同纠纷，周晓军主张碧桂园公司承担合同责任，却并未证明其与碧桂园公司之间存在合同关系，周晓军应承担举证不能的不利后果。故一审判决认定碧桂园公司不是本案适格被告并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。涉案合同及补充协议系周晓军、容桂土发公司真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约严格履行各自义务。经核查，涉案商品房已于2019年8月30日前取得竣工验收备案证明表及房产测量资料簿，具备涉案合同及补充协议约定的交付条件，周晓军亦于合同约定的交付期限届满之日即2019年8月30日至涉案商品房现场，根据涉案合同关于“若买受人未按约定办理交付手续，本合同约定的最后交付时间，或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付”的约定，一审判决认定视为涉案商品房已于该日完成收楼，并无不当。从周晓军提交的房屋交付维修申请记录表来看，涉案商品房存在的渗水、开裂等问题，并非房屋主体结构问题或严重影响正常居住的质量问题，周晓军亦无其他证据予以证明，周晓军有权向容桂土发公司主张房屋质量修复责任，但上述房屋质量瑕疵不构成周晓军拒绝收楼的合法理由。结合涉案补充协议关于“该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，若因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”之约定，周晓军上诉主张容桂土发公司支付逾期交楼违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。至于周晓军主张的其他损失赔偿。因周晓军提供的证据不足以证明其所主张的交通费、误工费、租房租金和物业管理费的实际支出情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，周晓军应承担举证不能的不利后果，故本院对其相关诉请均不予支持。此外，周晓军上诉指出之一审法院存在的程序问题并无依据，故本院对其关于一审法院审判程序违法的上诉理由不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。周晓军的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325.62元，由上诉人周晓军负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 王 娣