辽宁省沈阳市铁西区人民法院执 行 裁 定 书(2019)辽0106执异00461号案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司。法定代表人黎某某，系该公司董事长。委托代理人张某某，男，汉族，1981年12月14日出生，住辽宁省鞍山市台安县，系该公司员工。被申请人（申请执行人）牟某某，男，汉族，1973年5月4日出生。公民身份号码：2101051973********。委托代理人桂连群，系沈阳市铁西区银桥法律服务所法律工作者。被申请人（被执行人）杨某，女，汉族，1988年2月2日出生。公民身份号码：2101241988********。被申请人（被执行人）胡某某，男，汉族，1988年3月14日出生。公民身份号码：2112211988********。本院在执行申请执行人牟某某与被执行人杨某、胡某某民间借贷纠纷一案中，本院预查封了备案在被执行人胡某某名下的位于沈阳市沈河区房屋，案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司称，请求解除对沈阳市××××号1-9-2房屋的查封，并停止执行措施。被执行人胡某某于2015年7月30日与案外人签订《商品房买卖合同》，购买沈阳市××××号1-9-2房屋，胡某某为购买该房屋与中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行签订《个人住房借款合同》，案外人作为担保人。因胡某某拖欠银行贷款本息，2017年7月20日经沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初732号民事判决书，判令胡某某偿还建行中山支行全部借款本息，案外人承担连带责任。根据案外人与胡某某签订的《商品房买卖合同》的约定，案外人在此情形下有权解除《商品房买卖合同》，要求胡某某撤销备案，赔偿违约金等。为此，案外人向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，经沈河区人民法院（2017）辽0103民初15766号民事判决书，判决解除了双方之间签订的沈阳市××××号1-9-2房屋的《商品房买卖合同》，被执行人胡某某协助案外人撤销上述房屋的登记备案，被执行人胡某某承担违约金51287.5元。综上所述，沈阳市××××号1-9-2房屋的所有权人是案外人，案外人虽然为胡某某办理了合同备案，但该房屋所有权并未转移登记在胡某某名下。案外人基于所有权性质具有排除强制执行的权力基础。而根据《物权法》第十五条第二款规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，已经有生效判决解除了《商品房买卖合同》，因此债权已经消灭，预告登记实际依法已经失效。胡某某不具有取得房屋所有权的可能性，因此应停止案件的一切执行措施，根据法律规定，土地、房屋权属需要在预查封期间登记在被执行人名下，预查封方能自行转为查封登记，而本案中涉案的房屋《商品房买卖合同》已经解除，胡某某已经失去了对该房屋享有所有权的法律基础及可能性，因此继续对该房屋采取预查封措施已经失去了法律依据及可能性，应予以解除查封。综上，请求法院支持案外人的异议请求。被申请人（申请执行人）牟某某称，我方不同意解除查封，请求法院驳回异议人的申请。我方申请保全的时间是在2016年12月，当时该房产还是登记在被执行人胡某某名下，我们对其查封具有法律效力。案外人是依据2017年的判决书，根据物权法第二十八条特殊原因导致物权消灭、变更、转让的规定，因人民法院、仲裁委的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者政府征收决定等生效时发生效力。现该法律文书生效，法律文书是我们查封之后，该生效不能溯及既往。所以我们对胡某某的查封是正确的，有法律依据的，请求驳回案外人的异议请求。本院查明,申请执行人牟某某与被执行人杨某、胡某某民间借贷纠纷一案，本院案件审理过程中，于2017年2月16日作出（2016）辽0106民初11953号民事调解书，被执行人杨某、胡某某给付申请执行人牟某某人民币6万元并承担相应的利息。在诉讼过程中，申请执行人牟某某申请诉讼保全，本院依法预查封了备案登记在被执行人胡某某名下的位于沈阳市××××号1-9-2的房屋。调解书生效后，因被执行人杨某、胡某某未按照调解书履行义务，申请执行人牟某某于2017年4月18日到本院申请强制执行，执行案号为（2017）辽0106执字第1594号，后因经过财产调查未发现被执行人可供执行的财产终结本次执行程序。2018年6月7日，申请执行人牟某某申请恢复执行，执行案号为（2018）辽0106执恢434号。再查明，2015年7月30日，案外人与被执行人胡某某签订《商品房买卖合同》，被执行人购买案外人开发建设的位于沈阳市××××号1-9-2的房屋，房屋总价款人民币512，875元，该商品房买卖合同在沈阳市房产局进行了备案登记。2017年7月20日，沈阳市和平区人民法院作出（2017）辽0102民初732号民事判决书，判令胡某某偿还建行中山支行全部借款本息，案外人承担连带责任。2018年3月1日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初15766号民事判决书，判决解除案外人与被执行人胡某某之间签订的关于沈阳市××××号1-9-2房屋的《商品房买卖合同》，被执行人胡某某协助案外人撤销上述房屋的登记备案，被执行人胡某某承担违约金51287.5元。另查明，案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司已将（2017）辽0102民初732号民事判决书确定的义务履行完毕。上述事实有案外人提供的（2017）辽0102民初732号民事判决书、（2017）辽0103民初15766号民事判决书，申请执行人牟某某提供的（2016）辽0106民初11953号民事裁定书、执行通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，对案外人提出排除执行异议，应审查其是否系权利人，权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。同时，应当按照下列标准判断其是否为权利人，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。案外人异议的形式审查标准主要遵循物权公示原则和权利外观主义。本案中，案涉房屋的《商品房买卖合同》经过销售合同备案，仅表明该买卖行为已经纳入行政监管，在产权过户登记前，买受人与出卖人之间系债权合同关系。案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司提供的（2017）辽0103民初15766号民事判决书能够证明案涉房屋的《商品房买卖合同》已经通过诉讼予以解除，其合同解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。在案涉房屋的《商品房买卖合同》解除后，这对案涉房屋的预告登记失效，作为房屋买受人的胡某某不再享有相应的物权期待权。故案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司作为案涉房屋的开发建设单位，请求排除执行的异议请求，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：中止对案外人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司开发建设的位于沈阳市沈河区房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  孙宗杰审判员  陈 巍审判员  李秀哲二〇二〇年十月九日书记员  曹方姝本裁定依据的相关法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。