江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初435号原告：吴红，女，1978年10月5日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：陈**芳，江苏品维律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓梅，江苏品维律师事务所律师。被告：宿迁市盛泰商业管理有限公司，统一社会信用代码:913213246657921881，住所地：泗洪县青阳街道泗洲西大街**。法定代表人：李卫东，系公司董事长。委托诉讼代理人：梁闯，男，该公司员工。原告吴红与被告宿迁市盛泰商业管理有限公司（以下简称盛泰公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告吴红及其委托诉讼代理人陈**芳、被告盛泰公司委托诉讼代理人梁闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的合同关系；2.判令被告支付迟延交租违约金33491元及利息（自2013年10月15日起按照年利率6%计算至实际履行之日止）；3.判令被告支付欠付租金14133元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年2月20日，原、被告签订合同，约定原告将自己所有的泗洪县青阳街道金鹰国际商城裙楼1层1-1001B商铺交由被告以其名义对外出租，租期10年。租金由被告自2009年5月21日至2009年9月底按月向原告支付1237元。自2010年9月28日起按季度支付，被告在此期间均存在迟付、少付的情况，其中2013年第一季度租金未付，2017年第一季度租金延迟支付51天，被告以其行为表明不能按照约定履行义务，已符合双方约定的合同解除条件，原告享有合同解除权，并按照合同约定主张被告支付房屋价款20%的违约金，请求判如所请。被告盛泰公司辩称：1.被告接受原告等400余户委托，将案涉商铺对外租赁，后苏果超市整体承租。原、被告约定无论何种情况均不能解除合同，如仅因原告个人原因解除，将导致其余400余人的合同无法继续履行。为了保障广大业主的权利，被告已更改协议，约定逾期付款期限为两个月，大部分业主已签订，但原告拒绝签订。根据该协议，被告不构成违约。如果最终解除合同，原告应承担赔偿责任；2.因案涉房屋的消防及公共设施存在安全隐患，故延期支付2017年第一季度的租金，当时已及时向包括原告在内的业主告知。被告将上述问题解决后，苏果超市才向被告付款，被告在收款后次日将该款转交原告，不存在违约，且被告承担的是转付义务，故原告主张的违约金不应支持。即使支持该请求，但因违约金数额较高，也应予降低；3.双方约定按照购房款价格计算租金，原告购房款为152603元，故补充协议约定的数额是错误的，2013年10月，被告代理人暨被告公司会计梁闯发现该问题后进行变更，原告对此亦未提出异议，故租金的计算标准应以购房款为基数。2013年第四季度，原告的购房款由167457元变更为152603元，加上每三年增加0.05元%，结算的租金应为2901元，已于2013年10月15日通过现金存入方式支付；4.协议约定的每三年增加0.05%，系在每年租金的基础上，增加数额为1元左右。原告主张欠付的租金,系代原告交纳房屋出租经营的税费，符合双方约定，不存在返还；5.原告主张的违约行为发生在2017年，已超过三年诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：1.原告提供的2010年9月18日的补充协议及销售不动产发票，欲证明租金计算应以167457元为基数，被告对其真实性无异议，但主张案涉商铺租金的计算标准应以发票载明的金额152603元为基数，因补充协议签订时间与发票开具时间相同，且载明的计算标准为167457元，故应认定被告在2010年9月18日已知晓案涉房屋价格，在此情况下仍约定租金以167457元为基数计算，且按照该数额计算的租金支付至2013年，后因被告公司变更会计为梁闯即被告代理人，其在做账时发现数额差异，故进行更改，且其在庭审中亦表明不清楚为何以167457元作为计算依据，应认定双方已就租金的支付标准达成合意，该补充协议约定系双方真实意思表示，应以167457元作为计算标准，对该证据的证明目的，本院予以采信；2.原告提供的银行流水，欲证明被告的违约行为及2013年第四季度租金至今未支付，被告对其真实性无异议，亦认可迟延支付的情况，但主张2013年10月15日已通过现金存入的方式支付该季度租金2901元，因购房款由167457元变更为152603元，故租金数额减少。经本院核算，被告陈述的计算方式与支付数额相互印证,原告无法说明该笔款项来源，且未主张过，故被告陈述较为合理，本院予以采信。对原告主张2013年第四季度租金未支付的证明目的，本院不予采信；3.被告提供的苏果超市函、委托书、消防维修协议及付款收条，欲证明2017年度租金迟延支付的原因，该组证据均系复印件，原告对其真实性不予认可。且苏果超市函、消防维修协议及付款收条落款时间均为2017年10月份和11月份，与第一季度的租金无关联性。委托书亦是将地下停车场委托苏果超市管理，对该组证据的证明目的，本院不予确认；4.被告提供的协议书，系案外人与被告签订，与本案无关联性；5.被告提供的2019年7月16日告知书1份，欲证明10年租期满后双方继续履行合同，原告对其真实性无异议，但主张系被告单方制作，并非自己的真实意思表示，结合其中内容，能够证明租期满10年后，双方继续履行协议；6.被告提交的税票1组、俞某的谈话及补充协议1份，欲证明俞某系受被告盛泰公司委托交纳案涉商铺税费，因税票交款单位为俞某并非被告，原告对其真实性不予认可。俞某到庭认可其受盛泰公司委托开具税票，与其开具税票时提供的补充协议委托方相矛盾，未体现与盛泰公司的关系，故无法认定俞某系受盛泰公司委托开具税票。但该协议显示俞某开具税票房屋为泗洪县泗洲西大街12号金鹰国际商城一层（1001B至1190B）、二层（2001B至2238B）、三层（3001B至3253B），包含案涉房屋，但因被告提供的税票不完整，故本院无法确认俞某是否已全部缴纳案涉税款，故对该组证据的证明目的，本院不予采信；7.被告提交的2013年10月15日取款凭证1组，欲证明2013年第四季度租金已于2013年10月15日现金支付，但该组证据显示内容与本案无关联性，故对其证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2009年2月20日，吴红（甲方）与盛泰公司（乙方）签订《协议书》，约定吴红将其位于泗洪县泗洲西大街12号的金鹰国际商城裙楼一层1#1001B号商铺委托盛泰公司对外出租，商铺建筑面积为21.59平方米，使用面积为12.09平方米。租赁期限暂定10年（以苏果超市开业之日起为起算日）。租金从2009年5月21日开始起算，年租金按人民币壹拾捌万伍仟陆佰伍拾贰元（小写：185652）的8%计算，从苏果超市开业之日起每满三年增加0.05%。付款方式为苏果超市开业前租金按月支付，开业后租金按季度支付，每季度首月15日前由乙方支付给甲方本季度租金；甲方如一次性付清房款并符合相关优惠条件的，第一年租金可一次性支付，以后租金按季度支付，以此类推；第四条委托租赁方式及事项，一、甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺租赁、管理的一切事宜均委托乙方处理，并授权乙方以乙方的名义从事商铺租赁、管理的一切活动；并保证在本合同有效期内甲方不会以任何理由撤销对乙方的该项委托。第五条双方权利与义务，……四、为了能使商铺得以永续经营，保障甲方的权利，在签定本合同时，甲方必须确认在本合同期满后，如果苏果超市继续租赁经营，甲方仍委托乙方继续行使本合同约定的一切权利和义务，租期10年，不在另签协议，本协议继续有效。六、乙方应按本合同的约定时间转付给甲方应得租金。逾期30天不付租金，甲方有权终止合同并追究乙方因其违约所造成的一切实际损失；七、甲乙双方应依法纳税，因商铺租赁所产生的税费由甲方承担，由乙方统一代扣代缴，乙方提供相关票据；第六条违约责任，除本协议约定的违约责任外，甲乙任何一方违约，违约方还须按购房总款的20%支付给守约方，如发生甲方在本合同履行过程中干扰现租赁方苏果超市的正常经营活动等违约行为，甲方除承担上述约定赔偿外还应支付乙方违约金10万元（乙方有权从租金中扣除）。2010年9月18日，吴红与盛泰公司签订《补充协议》，约定：一、2009年2月20日，甲乙双方就“金鹰国际商城花园”1#—1#1001B号商铺委托租赁签订了协议，现因房屋面积和购房金额发生了变化，所以租金也发生相应变化，现双方一致同意自本协议签订之日起，按以下方法计算租金，即2010年9月18日开始年租金按人民币壹拾陆万玖仟玖肆佰伍拾柒元（￥167457元）的8%计算。二、甲、乙双方确认苏果超市开业日期为2009年9月28日。同日，案涉商铺开具销售不动产发票，房款金额为152603元。另查明：盛泰公司将包括原告商铺在内的400余户商铺整体出租给苏果超市。盛泰公司自2010年5月21日起向吴红支付租金，其中吴红主张自2010年7月开始存在迟付、少付情况，具体为2010年7月15日支付3527元，2010年10月18日、2011年1月15日、4月14日、7月15日、10月17日、2012年1月16日、4月13日、7月16日分别支付3182元，2012年10月16日、2013年1月15日、4月15日、7月15日分别支付3183元，2013年10月15日、2014年1月15日、4月15日、7月15日、10月29日、2015年1月19日、4月29日、7月31日、11月11日、2016年2月2日、5月4日、8月1日分别支付2901元、2016年11月14日支付2705元，2017年3月6日、5月9日、8月7日、11月1日、2018年2月5日、4月27日、8月1日、11月1日、2019年1月29日、4月30日、7月29日、10月30日、2020年1月23日、5月8日、7月29日分别支付2806元。再查明：1.吴红于2019年12月2日向本院提交诉讼材料进行诉前调解，案号为（2019）苏1324诉前调3643号；2.2016年4月30日税率为含税5%，之后税率为不含税的8.5%。本案争议焦点为：1.被告盛泰公司迟延支付租金行为是否构成根本违约，成为解除合同的条件？原告主张解除合同是否超过诉讼时效？2.原告主张违约金应否予以支持？如支持，数额应如何确定？3.原告吴红主张欠付租金是否合理，应否予以支持？关于争议焦点一，本院审委会认为，原告将其所有的商铺委托被告出租经营，被告主要的合同义务是交付房租。协议约定，租金于每季度首月15日前支付，逾期30天不付租金，原告有权终止合同并追求被告公司因违约所造成的一切损失。被告公司在履行合同过程中存在延迟支付租金的情形，其中2017年第一季度已逾期超过30日，其未及时支付租金行为已经构成违约。但该违约行为是否系根本违约，能否必然导致合同的解除，应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目标实现的影响程度以及违约后果、损失能否得到修订等因素予以综合判断。本案中，双方租赁合同自2009年起，已履行11年之久，被告公司虽存在未及时支付租金的情形，但仅在2017年第一季度逾期超过30日，且已及时补缴，原告对此并未提出异议，应认定双方以实际行动同意继续履行合同。同时庭审中被告亦明确表示愿意继续支付相应的租金，故从被告以上行为看，被告迟延交付租金的行为尚不足以导致合同解除，不构成根本违约。其次，原告吴红所购商铺，仅是金鹰国际商城花园400余间中的一间，其享有的权利不等同于独立商铺，其权利的行使必须符合其他商铺业主的整体意志。现案涉商铺已由被告整体出租给苏果超市，吴红以其在金鹰国际商城中占比很小的商铺，要求解除合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响整体商铺出租，且金鹰国际商城商铺已无法独立经营。考虑到金鹰国际商城位于闹市区，如因此解除案涉协议，不仅使双方当事人的利益受损，也会造成社会财富的极大浪费，不利于经济发展。综上，原告要求解除2009年2月20日协议及2010年9月18日补充协议的诉求，本院不予支持。另，对于被告抗辩原告主张已超过三年诉讼时效的问题，原告于2019年12月2日向本院提起诉讼，解除事由发生在2017年第一季度，未超过三年，故对被告抗辩本院不予采信。关于争议焦点二，本院审委会认为，被告的违约行为虽不足以导致合同解除，但由于其存在违约行为，应承担相应的违约责任。依据协议约定，违约金为房屋总价款的20%即33491.4元。被告抗辩该约定的违约金过高，应适当减少，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案的具体案情，本院依法对违约金进行调整。庭审中，原告未举证证明其实际损失，协议约定违约金为33491.4元明显过高，但考虑到被告的逾期次数较多，在此情形下，违约金的性质不仅体现补偿性，更应倾向于惩罚性，综合原告损失，参考全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍，本院酌定违约金为6021元。对于原告主张的从2013年10月15日起按照年利率6%计算利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，本院审委会认为，协议约定租金从2009年5月21日开始起算，年租金按185652元的8%计算，从苏果超市开业之日起每满三年增加0.05%。庭审中，原、被告双方对该条文理解存在争议，因其系格式条款，应有利于原告的理解，且结合条文内容，应认定系对8%的增加。补充协议将房屋总价款变更为167457元，且确定了苏果超市开业日期为2009年9月28日，即从该日起每满三年在8%基础上增加0.05%，故原告主张按此增加租金符合双方约定。被告抗辩租金计算系以房屋实际价款为依据，原告实际交纳的房款为152603元，故应以该金额作为结算依据。但补充协议与票据系同天出具，故被告在签订协议时应知晓案涉房屋价款为152603元，但仍约定以167457元为计算依据，系当事人双方真实意思表示，对此本院不再进行规制，以补充协议为准。因协议约定代扣代缴税费，故具体租金数额原告并不清楚，不能因原告未提出异议为由认定原告认可被告的计算方式，故对被告该项抗辩，本院不予采信。经本院核算，扣除税款后，2012年9月28日至2015年9月28日每季度租金应为3201.57元，2015年9月28日至2016年4月30日每季度租金为3221.45元,2016年4月30日至2018年9月28日每季度租金为3116.49元，2018年9月28日至今每季度租金为3135.74元，扣除已支付的，尚欠应增加的数额为8878.52元。关于税费。协议约定因商铺租赁所产生的税费由原告承担，被告代扣代缴。庭审中，被告虽未提供充分的证据证明已按照合同约定代原告交纳税款，但该费用系原告作为房屋出租人所应承担的交税义务，即使被告没有进行交纳，也应向税务机关补交，而非返还原告，故原告该请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宿迁市盛泰商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吴红租金8878.52元；二、被告宿迁市盛泰商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告吴红违约金6021元；三、驳回原告吴红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由原告吴红负担584元，被告宿迁市盛泰商业管理有限公司负担266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  朱 欢人民陪审员  王福祥人民陪审员  施军昌二〇二〇年十月三十日书 记 员  刘婷婷附录一：本案证据目录一、原告吴红提交的证据和证明目的如下：1.2009年2月20日协议书、2010年9月18日补充协议各1份，系复印件，证明原告将其所有的案涉商铺委托被告对外租赁，双方签订协议，对租赁期限、租金及违约责任等进行约定；2.房产证1份，系复印件，证明案涉房屋权属归原告所有；3.银行流水及自制的表格各1份，证明被告长期未按期足额支付租金，2013年第四季度未支付租金，2017年第一季度逾期51天，已满足合同解除条件；4.商品房买卖合同、销售不动产发票、收据各1份，证明案涉商铺的实际房款为152603元。二、被告盛泰公司提交的证据和证明目的如下：1.苏果超市函、委托书、消防维修协议及付款收条1组，均系复印件，证明1份，证明2017年第一季度租金迟延交付系因为消防水泵存在问题，苏果超市提出异议，后被告自行组织人员进行修理，苏果超市才支付租金；2.协议书3份，系复印件，证明被告与其他业主签订合同，违约时间改为两个月，原告为重新签订协议；3.2019年7月16日告知书1份，证明原告对案涉合同继续履行未提出异议；4.税票1组，证明被告代扣代缴原告的税费并以余忠的名义开具税票；5.2013年10月15日取款凭证1组，证明2013年第四季度的租金已通过现金方式存入原告账户；俞忠谈话笔录，证明俞忠居中协调管理事宜及代被告开具税票；7.补充协议1份，证明俞忠受盛泰公司委托代原告等人开具税票。附录二：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。