黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2639号上诉人（原审被告、反诉原告）：李淑云，女，1970年9月16日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李杨，黑龙江敦若朴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏娜，女，1982年5月18日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市南岗区。上诉人魏娜因与被上诉人李淑云房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初4174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的身份进行了审理。本案现已审理终结。李淑云上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初4174号民事判决书，发回重审或查清事实后依法改判。事实与理由：1.魏娜未就案涉争议房屋租赁事宜与李淑云进行过任何有效沟通，双方当事人均未就案涉争议房屋租赁事宜进行过真实意思表示，反之，案外人周浩自始以承租人身份与李淑云进行租赁事宜沟通，商洽，无论是魏娜还是案外人周浩，均未向李淑云披露2人委托代理关系，依据民法总则第161条及165条规定，魏娜与周浩并不符合委托代理的法律规定条件，周浩才是本案的诉讼主体，魏娜作为原告起诉李淑云系主体不适格。基于上述客观事实，原审庭审过程中李淑云为了原审法院查清本案客观事实，依法提出追加周浩为第三人的申请，但原审法院却置之不理，也未对双方当事人进行任何释明，原审法官枉法裁判，程序违法；2.依据合同法第十条规定，周浩作为承租合同直接签订人，基于真实意思表示，多次承诺于10月27日一次性交付48万元租金全款，而未描述为剩余房款或剩余租金，故魏娜于2017年10月25日所支付的2万元并非是预付租金，基于其违约行为，无权主张返还。反之，周浩在款项支付完毕后，向周宇航确认“订金已付，请查收”的字样，周宇航回复“你交的是定金”，周浩未表示出任何异议。李淑云认为该2万元作为担保方式用于保障合同权益得以实现，后基于魏娜根本违约行为无权主张返还。租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用收益，承租人支付租金的合同，周浩在与李淑云沟通过程中，多次反复强调是基于其投资投放出现问题，致使不能如期缴纳案涉房屋租金，故魏娜一直逾期支付租金，超过三个月的行为已构成根本违约，致使李淑云签订合同目的无法实现，李淑云基于该部分损失向魏娜主张赔偿，于法有据。原审法院对于李淑云提出的租赁损失鉴定申请未给予任何答复，即直接裁决，严重侵害了李淑云的合法权益；3.原审判决法律适用错误。李淑云自10月25日双方达成契约之日，即将该铺位虚位以待，由于魏娜单方违约和失信，致使李淑云丧失与他人订立合同的最佳契机，导致李淑云遭受重大经济损失，减少了李淑云履行房屋租赁合同后的可得利益。故根据合同法相关规定，魏娜应就李淑云所遭受的损失承担赔偿责任。魏娜辩称,1.原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。李淑云与魏娜一直在商谈租房事宜，没有签订书面合同，魏娜欲租李淑云的房屋，由魏娜的朋友周浩进行商谈，周浩对魏娜说要支付李淑云2万元租金预付款，再约签订合同时间，魏娜就用银行卡支付李淑云2万元，周浩给魏娜看聊天微信，内容是“订金已付，请查收”。后魏娜给李淑云及其丈夫打电话，均说房子卖了，魏娜让李淑云将2万元租金预付款退给魏娜，李淑云拒绝，李淑云称主体不适格及承担违约责任没有事实和法律依据；2.一审法院适用法律正确，程序合法，李淑云的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用了合同法第13条、第25条、第115条和民事诉讼法第64条的规定是正确的。魏娜听其朋友周浩汇报，按照李淑云的要求支付租金预付款，并从周浩微信中确认了“订金已付，请查收”内容租金预付款。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，李淑云不退还魏娜的租金预付款没有法律依据，其上诉理由不成立。魏娜向一审法院起诉请求：请求法院依法判令返还租金2万元和利息。李淑云反诉请求：判令魏娜赔偿李淑云因其违约行为所造成的租金损失暂定5万元（以司法鉴定结论为准）。一审法院认定事实：哈尔滨市道里区群力翠湖天地21栋-9商铺的买受人为李淑云，魏娜欲承租该房屋，委托案外人周昊代表其与李淑云的代表人周宇航进行商谈，2017年10月25日，魏娜向李淑云银行账户转款2万元，汇款完成后，周昊通过微信通知周宇航“订金汇完，查收”，双方约定签订书面合同，但书面合同至今未能签订，案涉房屋现已由李淑云承租他人。一审法院认为，本案的争议焦点为魏娜转给李淑云的2万元属于什么性质及魏娜、李淑云之间合同是否成立的问题。关于魏娜转款2万元的性质，因魏娜转款后，周昊通过微信向周宇航告知“订金汇完，查收”，对此，周宇航并未提出异议，同时双方对该2万元并未约定定金罚则，该2万元并未体现具有担保的性质，因此李淑云主张该2万元为“定金”没有事实及法律根据，该2万元应属预付的房屋租金。关于魏娜、李淑云租赁合同是否成立的问题，虽然周昊代表魏娜，与代表李淑云的周宇航一直商谈租房事宜，魏娜亦向李淑云交付了2万元“订金”，但双方对租赁期限、租房价款，给付时间等合同主要条款并未协商一致，双方对于租赁房屋并未达成口头或书面的协议，双方之间的租赁合同并未成立。合同未成立，因该合同所取得的价款应予以返还，故魏娜请求李淑云返还2万元符合法律规定，原审法院予以支持。对于魏娜主张的利息，因李淑云负有返还2万元的义务，在魏娜向其主张返还时，其拒不返还应赔偿魏娜的损失，因此，魏娜请求李淑云给付利息符合法律规定，原审法院予以支持，具体数额应自起诉之日即2018年3月29日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日。至于李淑云的反诉请求，因魏娜、李淑云之间租赁合同并未成立，因此不存在任何一方违约的情况，因此李淑云请求魏娜赔偿损失没有事实和法律根据，原审法院不予支持。判决：1.李淑云于判决生效之日起十日内返还魏娜2万元；2.李淑云于判决生效之日起十日内给付魏娜利息，利息自2018年3月29日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日；3.驳回李淑云的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于魏娜与李淑云之间房屋租赁合同是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”从周昊与周天宇的微信聊天记录可知双方一直就何时签订合同和交付租金进行协商，故双方租赁合同关系并未成立。李淑云关于魏娜的行为构成根本违约应当承担赔偿责任的上诉请求没有合同依据和法律依据，本院不予支持。关于魏娜是否本案适格主体的问题。案外人周天宇代表李淑云与案外人周昊就案涉房屋租赁事宜进行协商，李淑云并无异议。本次诉讼中，周昊承认其行为代表魏娜，且魏娜亦支付了2万元订金，因双方未订立租赁合同，魏娜作为原告请求返还2万元订金，主体适格。关于魏娜支付的2万元性质如何认定的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，魏娜交付的2万元，周昊在微信记录中表述为订金，虽然周天宇在微信聊天记录中表述为定金，但双方并未就定金性质进行约定，李淑云关于该2万元系定金，不应予以返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，李淑云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由李淑云负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十月九日法官助理咸雅芳书记员于文娟