广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7700号上诉人（原审原告）：梁可君，女，住山东省淄博市博山区。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区万柏房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：吕毛毛。委托诉讼代理人：李聪冲，男，公司员工。上诉人梁可君与被上诉人佛山市南海区万柏房地产有限公司（以下简称万柏公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁可君上诉请求：1.万柏公司赔偿梁可君926273元；2.万柏公司退还代收的物业维修基金9262.73元并支付按同期贷款利率计算的利息；3.一、二审案件受理费由万柏公司负担。事实和理由：1.一审法院以各种理由拖延宣判。2.万柏公司同意退回物业维修基金，一审法院未予支持处理不当。3.万柏公司的销售人员反复强调涉案房屋是商住两用的公寓。4.梁可君对万柏公司的证据1有异议，但一审判决却载明为无异议。5.万柏公司在一审庭审中称涉案房屋是商住两用的公寓，其后来又称未说过涉案房屋是商住两用的公寓，万柏公司在说谎。6.万柏公司明知涉案房屋为办公用房的情况下，以商住两用的公寓的形式进行销售，构成欺诈，依据消费者权益保护法，梁可君有权请求惩罚性赔偿。万柏公司辩称：1.万柏公司在销售涉案房屋时已公示涉案房屋的性质为非住宅产品。梁可君也理应知悉非住宅产品与住宅产品的价格差异等，具备区分二者的能力，其认购涉案房屋是其真实意思表示。2.涉案合同为预约合同，而非商品房买卖合同，万柏公司最多可以退还已支付房款，而不应额外赔偿一倍的房款。3.万柏公司在一审中也同意退款，也向梁可君推荐其他在售项目，但梁可君不予认可，纠纷迟迟未解决并非万柏公司的过错造成的。梁可君向一审法院起诉请求：1.万柏公司退还梁可君房款926273元及以926273元为本金从2019年3月9日起至实际付清款项之日止按中国人民银行一年利率4.35%计付利息予梁可君，暂计至2019年10月15日（共221天）为24397元（926273×221÷365×4.35%=24397）；2.万柏公司赔偿梁可君926273元；3.万柏公司协助梁可君办理物业维修基金9262.73元的退费手续并支付以9262.73元为本金从2019年5月18日起至实际付清款项之日止按中国人民银行一年利率4.35%计付利息予梁可君，暂计至2019年10月15日（共151天）为167元（9262.73×151÷365×4.35%=167）。一审法院认定事实：2019年3月8日，万柏公司（甲方，出售人）与梁可君（乙方，认购人）签订《（广东省）商品房认购书》，约定：梁可君有意向购买万柏公司开发建设的佛山市南海区XXXXXXXXXXXXX物业（以下简称涉案物业），建筑面积59.09平方米，套内建筑面积40.65平方米，认购价926273元；甲乙双方签订本认购书时，乙方愿意支付50000元给甲方作为认购该物业的定金，乙方应于本认购书签订后7日内（即2019年3月8日起至2019年3月14日止）到万科签约中心签订《商品房买卖合同》。同日，万柏公司（甲方，出售方）与梁可君（乙方，认购方）签订《补充协议书》，约定：一次性付款，乙方须于2019年3月10日前付清全部房款926273元（含已支付的定金），并在规定的时间内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。梁可君于2019年3月2日向万柏公司支付购房款10000元，于2019年3月5日向万柏公司支付购房款40000元，于2019年3月8日向万柏公司支付购房款876273元。2019年5月17日，佛山市XXX邻房地产中介服务有限公司（以下简称XXX公司）出具《收款收据》，确认收到梁可君缴纳的涉案物业的物业维修基金9262.73元。同日，万柏公司向梁可君出示《关于防止违法违规建设和占用公共空间等重大风险的特别告知书（非住宅适用）》，载明：你购买的（项目名称、房号）广东省佛山市南海区XXX大厦＿座＿室，房屋性质属于＿（非住宅），不得作为住宅使用等。后梁可君对涉案物业性质产生疑问，故未在该告知书上签名。2019年8月16日，梁可君提起本案诉讼。诉讼中，梁可君主张万柏公司以经营性用房、居住用房的形式销售房屋给梁可君，故意隐瞒土地性质和房屋用途、恶意违约构成欺诈。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，梁可君、万柏公司签订的《（广东省）商品房认购书》及补充协议书，虽载明了签约双方的姓名或名称及房屋的基本情况（面积、单价、总价）、付款方式、付款时间，并收取了全部购房款，但是对于房屋性质、用途、交付时间等直接影响双方权利义务的必备条款没有明确约定，属于未决条款，需要在签订商品房买卖合同时协商一致达成。该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，双方之间仅形成预约合同关系。现双方当事人就商品房买卖合同的房屋性质、用途存在争议，未能签订商品房买卖合同，梁可君请求万柏公司退还购房款926273元，一审法院予以支持。万柏公司占用梁可君购房款，确给梁可君造成了资金占用损失，一审法院酌定万柏公司向梁可君支付以购房款10000元、40000元、876273元为本金分别从2019年3月2日、2019年3月5日、2019年3月8日起至实际退还之日止按年利率4.35%计算的利息。梁可君请求超出一审法院核定部分，不予支持。梁可君请求万柏公司协助办理物业维修基金9262.73元的退费手续，梁可君未能举证证明其已向相关行政部门缴纳该部分物业维修基金或万柏公司有收取该费用，故梁可君请求万柏公司协助办理该费用的退费手续，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万柏公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款926273元予梁可君；二、万柏公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以购房款10000元、40000元、876273元为本金分别从2019年3月2日、2019年3月5日、2019年3月8日起至实际退还之日止按年利率4.35%计算的利息予梁可君；三、驳回梁可君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21777.36元（梁可君已预交10888.68元），由梁可君负担8714.63元，万柏公司负担13062.73元。万柏公司负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳，一审法院依法强制执行。梁可君多预交的案件受理费2174.05元，在判决生效后经梁可君书面申请，一审法院予以退还。二审中，梁可君向本院提交了通话录音，拟证明涉案房屋不符合商住两用的条件，只能申请作为办公用途。万柏公司没有提交新证据。经审查，由于梁可君提交的通话录音的另一方并非万柏公司，万柏公司对录音的内容也不确认，故本院对此证据不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，万柏公司在二审中确认向梁可君收取物业维修基金的XXX公司与其有合作关系，XXX公司受万柏公司委托在销售现场代收物业维修基金，并确认其可协助梁可君办理退回物业维修基金。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.万柏公司是否应向梁可君赔偿926273元；2.万柏公司是否应当协助梁可君退回物业维修基金并支付利息。首先，梁可君与万柏公司并未订立商品房买卖合同，双方仅存在预约合同关系。在双方对房屋性质、用途等不能达成一致的情况下，预约合同关系解除，万柏公司仅应承担返还购房款的义务。梁可君上诉主张万柏公司存在欺诈行为，应适用消费者权益保护法关于惩罚性赔偿的规定。但在订立商品房买卖合同前，万柏公司已以书面形式告知梁可君涉案房屋的性质，梁可君提交的证据不足以证明万柏公司存在欺诈行为，故梁可君请求惩罚性赔偿缺乏事实基础。一审法院对梁可君请求赔偿一倍房款未予支持并无不当，本院予以维持。其次，虽然梁可君支付的物业维修基金由XXX公司实际收取，但梁可君是基于与万柏公司的合同关系支付该款项，XXX公司是受万柏公司委托代收该款项，万柏公司在二审中也确认可协助退回物业维修基金，故本院对梁可君请求万柏公司协助退回物业维修基金予以支持。由于本案无证据显示物业维修基金已存入银行专用账户，故梁可君请求万柏公司支付物业维修基金的利息于法有据，本院予以支持。综上所述，梁可君的上诉请求部分成立。本案因二审新查明的事实而改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20107号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20107号民事判决第三项；三、佛山市南海区万柏房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助梁可君退回物业维修基金9262.73元，并向梁可君支付利息（利息计算方式：以9262.73元为本金，按银行同期贷款利率自2019年5月18日计至2019年8月19日，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日计至款项实际退回之日）；四、驳回梁可君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21777.36元，由梁可君负担10695.36元，由佛山市南海区万柏房地产有限公司负担11082元。二审案件受理费13155.36元，由梁可君负担13025.11元，由佛山市南海区万柏房地产有限公司负担130.25元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十月二十日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡