广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初14020号原告：朱梦轲，女，1992年12月18日出生，汉族，身份证登记住址广东省和平县，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾照红，广东鼎法律师事务所律师。被告：雷秀媚，女，1966年1月14日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟奇光，被告丈夫，联系地址。被告：谢洁静，女，1980年5月1日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。原告朱梦轲与被告雷秀媚、谢洁静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱梦轲及其委托诉讼代理人曾照红，被告雷秀媚的委托诉讼代理人钟奇光、被告谢洁静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除被告谢洁静与原告签订的《房屋租赁合同》；2.依法解除被告雷秀媚与原告签订的《广州市房屋租赁合同》；3.被告雷秀媚向原告退回所交租金、押金和电费等共计49424元；4.被告雷秀媚承担原告因为装修所造成的经济损失55000元及购买空调和安装等所造成的经济损失13535元；5.被告雷秀媚承担原告因租赁创业项目产生的每月贷款利息损失（自2019年8月15日起计至被告实际履行归还第三项诉讼请求中的款项之日止，按银行逾期贷款利息的标准计）；6.被告雷秀媚向原告支付可期待的创业补贴损失31000元；7.两被告承担原告因此事而产生的律师费14000元；8.本案诉讼费3689元及财产保全申请费1367.35元由两被告负担。事实和理由：原告与被告谢洁静于2019年8月14日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁场地为广州市越秀区文德路聚仁坊xx号之一的127、128、130、131室，用途为办公，租期为五年，从2019年8月15日起至2024年8月14日止。谢洁静给予原告14天的免租装修期，第一个租赁年度的租金为每月8200元，原告支付了两个月的租金16400元作为保证金，谢洁静代为收取了2019年8、9月份（其中8月份租金为794元）的租金和保证金，以及前期电费68元。后面的租金等费用是李某意代表业主收取。之后，直到原告代理律师向业主发出解除租赁关系的通知时，原告截至2019年12月一共支付了8-12月的租金32874元（其中11月的租金中抵扣了720元的防水人工费等），保证金16400元，电费150元，上述三项合计49424元。谢洁静在原告2019年8月初咨询租赁场地时明确表示，双方租赁合同可以备案，但告知原告要先签订《房屋租赁合同》并缴纳了租金和保证金后才能去办理。而且由于谢洁静临时有事，当初约定去备案的时间也一再调整，原告按照合同的装修免租期，抓紧时间从2019年8月20日开始就对涉案场地进行了装修，并于2019年10月在网上注册了广州沐语文化艺术有限公司用于经营该项目。2019年9月15日，谢洁静约了雷秀媚和原告去越秀区珠光街道办事处来穗人员和出租屋管理中心办理备案手续，同时签订了《广州市房屋租赁合同》专门用于备案用。然而，过了一段时间，原告前往街道办事处了解备案情况时，却被口头告知租赁合同无法办理备案，申请备案表被撕毁，申请备案的相关材料也被直接退回，原因是车库的消防不过关和通风太差，不能办理备案。此时，原告才明白车库改造的商铺根本无法办理备案，消防不合格、通风太差根本不适合办公，也无法取得合法的发票，这与谢洁静在签订合同前告知原告的情况完全不符。此时，原告早已对租赁场地完成了装修，而合同的无法备案导致原告直接的装修损失55000元。另外，原告根据租赁场地的空间间隔购买和安装了5台空调，空调价值和安装等产生的费用合计13535元。原告因看好该项目，和弟弟朱某达一起借款投资，朱某达先期向朋友借款3万元，月息200元，连本带息将于2021年8月13日偿还，同时原告为了能及时装修，也通过姐姐朱某雅向光大银行获得专项贷款16万元，原告和朱某雅约定月息为900元，并于2021年8月14日还本付息，朱某雅每月向银行还款约5500元，其中本金4444.44元，利息按照银行的规定偿还。截止2020年2月，已偿还本金31977.67元，利息5311.03元。在2019年9-11月期间，银行的贷款由原告先偿还给朱某雅，再由朱某雅还给银行。由于原告资金有限和项目的耽搁，从2019年12月开始，银行的贷款由朱某雅直接偿还，原告因为该项目的停滞，已无力及时向朱某雅偿还该部分的贷款。另外，根据穗人社规字[2019]1号《关于印发广州市创业带动就业补贴办法的通知》，原告创业可以通过其设立的公司申请领取31000元的补贴，但是由于租赁合同无法办理备案，无法领取合法的发票，租赁的场所根本无法正常办公，直接导致原告创业项目的失败，原告更不可能领取发票去申请创业补贴。为此，被告应承担原告该部分的可期待收益。因此，原告提出上述诉讼请求。两被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、被告雷秀媚是涉案物业的合法权利人，因故授权委托谢洁静代理涉案物业的租赁事宜，该委托是雷秀媚的真实意思表示。因此，谢洁静与原告签订房屋租赁合同是属于代理权限范围内的行为，是合法有效的，不存在无权代理和超越代理权的情形。二、原被告签订的关于涉案物业的房屋租赁合同符合法律规定，是双方真实意思表示，合同的订立符合我国法律规定。三、原被告签订的是房屋租赁合同，而不是企业登记、备案申请委托代理合同。只要原告遵守租赁合同的约定，不违反国家法律，按时缴纳租金，原告如何使用涉案物业都是原告的自主意愿行为，被告无权干涉。双方房屋租赁合同中也没有关于被告需保证原告成功办理企业登记、备案或原告备案不成功即可单方解除合同的相关条款约定，原告办理企业登记、备案是其自主经营行为，其申报成功与否均不影响房屋租赁合同的效力，也非被告的义务，更不是原告可以单方面解除合同的构成要件。原告的行为已构成违约，应依法承担违约责任。四、被告自今年1月起至今未再按照合同约定支付房屋租金，且经多次催告均不予理会，现更单方面无故解除合同，其行为已违反合同约定，除应补缴拖欠的房屋租赁费用和滞纳金外，还需承担合同违约责任。五、涉案物业范围内其他企业都是可以正常办理备案登记手续，仅原告不能办理备案登记，可见不能办理是由于原告自身原因造成，与被告无关，原告提交的证据也反映了涉案房屋是出租给原告作为办公用途使用，但原告自行装修成了舞蹈室。经审理查明，广州市越秀区文德路聚仁坊xx号之一1-40号车位登记产权人为被告雷秀媚，各车位房地产权证登记建筑面积均为16.21平方米，规划用途为车库，登记时间为2009年10月9日。2019年1月1日，被告雷秀媚（授权委托人）向被告谢洁静（受托人）出具《授权委托书》，内容为：雷秀媚是广州市越秀区文德路聚仁坊**之**车位的产权所有人，现授权谢洁静全权代表雷秀媚处理与租赁人就上述物业对外出租时的洽谈与租赁，签署与租赁有关的相关文件（如房屋租赁合同等）。但对外租赁的一切相关文件有效期不能超过六年。受托人在其上述权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认。授权期限二十四个月等。2019年8月14日，被告谢洁静（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：经协商甲方同意将广州市越秀区文德路聚仁坊xx号之一的127、128、130、131室出租给乙方作为办公用途使用。租赁期限为五年，从2019年8月15日至2024年8月14日止，共60个月，甲方给予乙方十四天免租装修期，免租装修期内物业水、电、电话及物业管理等一切实际产生的费用由乙方负责。整个租赁年度（即2019年8月15日至2020年8月14日）月租金为8200元（包含管理费）。签订本合同当天，乙方须向甲方交纳一个月租赁保证金8200元，余下一个月的租赁保证金8200元则在下一个月（即2019年9月5日）支付当月租金时一起支付。租赁保证金在租赁合同期满、双方按协议完成场地交接手续后，由甲方不计息30天内退还给乙方。租赁期内，乙方如提前解除合同，租赁保证金不予退还，并补偿甲方两个月同期租金的损失。租金按月结算，乙方须在每月的5日前缴付下月的租金给甲方,乙方如逾期交纳租金的，每超过一天按逾期天数以租金总额每天百分之一的标准向甲方支付滞纳金，应付租金继续付清，乙方如逾期交纳租金超过7天，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，收回房屋和场地，并追究乙方违约的经济和法律责任，已收保证金不退回。如因甲方原因造成工商部门检查致乙方无法在租赁地址经营办公的，甲方应按正常合同期满流程，给予乙方办理退租手续；如政府部门检查认为乙方使用不当而存在消防隐患，则乙方需应按要求改正；如乙方拒不改正，则乙方需无条件搬出，甲方视为乙方违约，无需退回租赁押金。租赁期内，如乙方违约，甲方有权解除本合同、收回房屋和场地，并追究乙方违约的经济和法律责任，已收保证金不退回；租赁期满及因乙方违约原因，甲方解除与乙方合同时，乙方需在一个月内与甲方办理续租或房屋交还手续；超过一个月，甲方有权处理房内所有物品，乙方因此造成的损失甲方不负任何责任等。同日，被告谢洁静向原告交付租赁房屋。为办理租赁备案登记手续，被告雷秀媚（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）于2019年9月16日再次签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区文德路聚仁坊xx号之一31号车位、32号车位、33号车位、34号车位、35号车位、36号车位出租给乙方作车库用途使用，建筑面积97.26平方米；租赁期限为2019年9月9日至2020年9月8日，月租金额5400元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账方式缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。当日，原告与两被告持上述《广州市房屋租赁合同》去办理租赁备案登记，原告取得了收件回执。之后未能成功备案。2019年12月3日，原告委托广东鼎法律师事务所律师通过顺丰速运向被告雷秀媚邮寄《律师函》，在陈述相关问题后要求雷秀媚在收函后3天内联系原告或该律师处理以下事宜：1.备案问题，请立即确定雷秀媚出租的场地是否能够办理备案，如果一个月内经被告改造了消防和通风仍办理不了备案，原告有权解除双方为该场地所签署的所有租赁合同。如双方因此解除租赁关系，请于3个工作日内退回原告支付的所有租金和押金，以及原告的装修费、空调费、贷款利息等，并承担原告因为此事所产生的律师费用、诉讼费等。2.权属问题，在备案问题能够解决的基础上，请明确雷秀媚和谢洁静、李某意、苏荣熙的关系，谢洁静、李某意、苏荣熙是否有权代表雷秀媚出租和管理该场地，是否有权代表雷秀媚收取租金。3.标的问题，在能备案的基础上，请出示相关材料能表示车库与租赁合同的地址是相吻合的。4.如雷秀媚不及时联系原告或该律师，不能在一个月内处理好备案问题，原告将不会继续缴纳租金，且提前解除合同，而雷秀媚还应赔偿原告因此遭受的误工损失。5.如原告对不能备案能接受的话，则双方尽快对租金再次进行协商，请雷秀媚对原告的损失，每个月在租金中给与相应的减免等。该邮件于同年12月4日签收。2019年12月16日，原告再次委托广东鼎法律师事务所律师通过顺丰速运向被告雷秀媚寄出《律师函》，内容为：原告2019年12月3日发出的律师函雷秀媚已收悉，但至今仍未与原告积极协商解决问题，如果雷秀媚不能在一个月内处理好场地备案问题，原告将提前解除合同，即原被告《租赁合同》拟于1月5日解除等。该邮件于当日签收。2020年1月14日，原告又委托广东鼎法律师事务所律师通过顺丰速运向被告雷秀媚寄出《提前解除租赁合同的通知》，称因雷秀媚未解决双方租赁合同备案问题，因此双方的租赁关系在2020年1月5日已经解除，请被告尽快处理解除合同的若干事宜，办理好交接手续（原告因为没有大门钥匙至今无法取出自己的东西），退回原告为此支付的各项费用和产生的损失，且不要再催促原告支付租金等。该邮件于2020年1月16日签收。2020年1月21日下午，原告向被告谢洁静发送微信称“我明天去搬东西离开，麻烦你明天出来交接一下”。谢洁静回复：“你的申请书需要现场亲笔写哦”“还需要带回合同及所有单据”“还有所有钥匙”。原告问“是否能先处理交接的问题，其他的事情放在后面处理？”谢洁静答复“一起处理是最好的，况且这也合乎规矩”。原告称“对不起，其他的事情我现在无法处理”。之后原告将解除租赁合同交接单通过微信发送给了谢洁静，希望谢洁静和原告交接一下这份移交的单据，其他资料原告和房东解决。谢洁静答复称这种情况她作不了主，办不了交接，请原告和苏先生联系等。2020年2月20日，原告通过EMS邮政特快专递向被告雷秀媚寄还涉案租赁物的钥匙。该邮件于同年2月26日妥投。此前，原告已向被告雷秀媚支付了押金16400元、2019年8月29日至2019年12月31日的租金33594元。本案审理过程中，两被告为证明双方在签订租赁合同前已进行十分详细的沟通，原告是在知悉涉案租赁物实际状况的情况下与被告签订租赁合同，以及被告的其他车位可以办理租赁备案登记，向本院提交了如下证据：1.原告与谢洁静之间的微信聊天记录。其中显示：2019年7月12日，原告:“我能看一下房产证吗？因为我问了一些朋友，说房产证**的话是可以办牌。我要确认这个。如果没问题就可以租了”。谢洁静次日将其中一个车位的产权证拍照发送给了原告。原告：“好揪心，都说不能办营业执照。怎么办？”之后原告开始与谢洁静沟通签订合同的细节。2019年7月15日晚，原告：“因为不能办营业执照，我希望租金可以6千”……之后双方继续洽谈价格。2019年7月22日，原告：“上周主任帮我和房东电话沟通，说因为不能办营业执照租金这方面可以再谈……”谢洁静：“就是因为难办营业执照，所以我才是这个价格优惠俾你……如果可以办营业执照，这个租金绝对可以上5000”。2019年10月15日下午，原告：“刚刚去街道，说那里不能备案哦。说有联系过你们，我想问问怎么回事？”“说那里不通风，然后说已经通知我们了，我说没有啊，一直没有回复……”谢洁静：“不是有窗户吗？但之前是可以备案的啊……”2019年10月17日下午，谢洁静：“我问过业主，话服务中心没有人找过她，更加没有说过这些问题”。2.2020年4月3日越秀区文德路聚仁坊xx号之一12号车位、13号车位《税收缴款书（税务收现专用）》（载明纳税人名称为雷秀媚，租金所属时间为2019年9月至2020年3月，代征单位为广州市越秀区珠光街来穗人员出和出租屋服务管理中心）及该车位办理租赁合同收件回执（照片）。3.2020年1月8日越秀区文德路聚仁坊xx号之一3-7号车位、22-26号车位《税收缴款书（税务收现专用）》（载明纳税人名称为雷秀媚，租金所属时间为2019年7月至2020年1月，代征单位为广州市越秀区珠光街来穗人员出和出租屋服务管理中心）。4.2020年1月8日租金发票（载明购买方为广州云魅网络科技有限公司，纳税人为雷秀媚，项目名称为出租非住宅2019-07至2020-01，价税合计51030.02元，地址为越秀区文德路聚仁坊**之**车位、4号车位、5号车位）。5.越秀区文德路聚仁坊xx号之一14号车位、15号车位租金发票两张、税收缴款书三份及《房屋租赁登记备案证明》[载明出租房屋地址为越秀区文德路聚仁坊xx号之一101铺（越秀区文德路聚仁坊xx号之一14号车位、15号车位），出租人雷秀媚，承租人广州票玲服装有限公司，租赁用途为车位、车库，租赁面积32.42平方米，审核时间2020年1月23日）。原告对上述证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，称谢洁静多次表示涉案房屋可以备案，但之前没有向原告出示过备案材料，原告根本不知道涉案房屋无法办理备案，正因原告相信谢洁静，以为备案没有问题，想通过备案开具发票后申领创业补贴才同意与被告签署租赁合同；对上述证据2-5均不予确认，上述发票和税收缴款书很多都是后补的，写的也是非住宅。本案审理过程中，本院询问原告是因为涉案房屋无法办理租赁备案，还是因为无法作为办公用途进行租赁备案而提出解除合同？原告称是因为不能作为办公用途作租赁备案登记而解除合同。并称办理租赁备案后开具合法的租赁发票，凭发票原告可以去申请创业补贴，当时原告并不清楚车库的租金发票不能申请补贴，以为只要是发票就可以了，后来才了解到如果是车库是不能办理备案及开具发票的。此外，被告雷秀媚确认收到原告寄回的涉案房屋钥匙，但称收到钥匙后未进入过涉案房屋。2020年6月27日，原告派人到涉案租赁房屋内拆除了其之前安装的5台空调，被告谢洁静作为雷秀媚的代理人与原告签署了《物品交接清单》。原告称其安装空调花费了3800元，拆除空调又花费了1400元，两项合计5200元，该费应由被告雷秀媚负担。本院认为，原告与被告雷秀媚的代理人谢洁静签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，有为效合同。因被告雷秀媚与谢洁静之间为委托代理关系，故上述《房屋租赁合同》中出租人的权利义务应由雷秀媚承担。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《广州市房屋租赁管理规定》第十一条规定，承租人应按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋。从涉案租赁房屋及同一地址其他车位的实际使用现状来看，该租赁物确实存在作为办公等其他用途使用的情况，但不动产权证登记的规划用途仍为车位、车库，即租赁物实际用途与规划用途不一致，并且变更用途并没有取得行政主管部门的批准，因此，作为出租人的被告雷秀媚目前无法确保租赁物在租赁期间符合约定的办公用途，作为承租人的原告也违反了《广州市房屋租赁管理规定》的规定，原告在此情况下提前解除合同系纠正此前的不当行为，不构成单方违约。但鉴于双方对上述情况均属明知，对租赁合同的解除均存在过错，损失应由各自承担，故对原告要求被告赔偿装修、创业贷款利息、创业补贴、律师费等损失的诉讼请求，本院不予支持。同时，因原告实际占用了涉案租赁物，其占用期间支付的租金、水电费等属占用对价，原告要求退还该款项依据不足，但因租赁合同并非原告违约解除，租赁押金应予退还。此外，原告已将涉案房屋钥匙交还被告雷秀媚，双方也已完成物品交接，故就该房屋的租赁合同关系已实际解除，无需再行判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告雷秀媚在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告朱梦轲退还押金16400元；二、被告雷秀媚在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告朱梦轲支付财产保全申请费132元；三、驳回原告朱梦轲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3689元，由原告朱梦轲负担3332元、被告雷秀媚负担357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年十月二十一日书记员  梁 涛唐嘉仪