黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑01民终2945号 上诉人（原审被告、反诉被告）：河北鑫石房地产开发有限公司，住所地河北省沧州市新华区解放路立交桥******。 法定代表人：吴云梅，董事长。 委托诉讼代理人：徐松梅，黑龙江金马律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉原告）：范勇，男，1971年1月26日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省延寿县。 委托诉讼代理人：李文华，女，1974年4月1日生，汉族，延寿县延寿镇新华实验小学教师，住黑龙江省延寿县。 上诉人河北鑫石房地产开发有限公司（以下简称鑫石公司）因与被上诉人范勇房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省尚志市（2019）黑0183民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫石公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法对逾期办证违约金18,454元予以改判或驳回范勇的该部分请求。事实和理由：1.一审判决鑫石公司支付逾期办证违约金属于认定事实不清。鑫石公司向范勇交付《拆迁补偿安置协议》房屋性质是拆迁安置而非商品房，且该交付行为是在尚志市政府协调下，按照该协议确定的房屋面积经范勇同意对安置房屋进行调换为龙城国际小区10号楼1单元3106室后进行了交付。由于该房屋面积大于安置协议房屋面积，范勇补交多出面积的房屋价款后进户。涉案的龙城国际小区10号住宅楼盘和11号商服楼盘属于二期工程，因一期工程拆迁公司马宪勇等人违法出卖虚假协议安置房屋引发群体上访事件，尚志市政府停止了鑫石公司对二期工程11号楼盘的施工建设而导致二期整体工程施工停滞无法达到办证条件，该上访事件和政府行为属于不可抗力，依据法律规定鑫石公司不应承担责任，但该事实一审法院没有认定属于认定事实不清。2.一审判决适用法律错误。本案是《拆迁补偿安置协议》，安置房屋买卖纠纷而非商品房买卖合同纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅适用于商品房买卖合同，不适用其他房屋买卖合同。（2018）黑01民终7218号判决书所确定鑫石公司追认的房屋买卖行为，是视为鑫石公司对范勇就《拆迁补偿安置协议》调换的安置房屋买卖行为的追认，而非将该安置协议视为商品房买卖合同予以追认，且该安置协议不具备商品房买卖合同的法律要件，如果非要认定为商品房买卖，也只能将范勇补交差价的面积部分视为商品房，所以，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定所作出的判决属适用法律错误。 范勇辩称：同意一审判决，驳回鑫石公司的上诉请求。 范勇向一审法院起诉请求：1.鑫石公司协助范勇办理由鑫石公司开发的尚志龙城国际小区10-1-3106室房屋的产权登记手续；2.鑫石公司支付给范勇逾期交房违约金57,660元；3.鑫石公司支付给范勇逾期超出90天未能取得房屋产权证违约金18,454元。 鑫石公司向一审反诉请求：判令范勇向鑫石公司支付房款23.5万元及利息（自2017年9月22日开始计算至实际付清之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。 一审法院认定事实：2011年3月5日，鑫石公司将龙城国际小区的拆迁工作委托给黑龙江金峰房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司），并签订了房屋拆迁委托协议书。2011年6月，范勇与拆迁公司签订了盖有鑫石公司公章的拆迁补偿安置协议，购买龙城国际小区7号楼六单元四层东门，建筑面积62.71平方米房屋，并交付了购房款13.5万元。协议签订后，因鑫石公司未向范勇交付房屋，范勇多次上访。2017年9月20日经尚志市人民政府协调，鑫石公司为范勇调换房屋至龙城国际10号楼1单元3106室房屋，并经核算，鑫石公司返还范勇购房差价款2208元，房屋交付时间为2017年9月22日。鑫石公司至今没有就涉案房屋为范勇办理房屋产权证书。 一审法院认为：第一，关于鑫石公司协助范勇办理由鑫石公司开发的尚志龙城国际小区10-1-3106室房屋的产权登记手续的问题。因鑫石公司现不具备办理相关手续的条件，故范勇可在鑫石公司符合办证条件后再主张该权利。第二，关于逾期交房违约金的问题。生效民事判决认定公司收取范勇房屋补差款，并为范勇办理入户手续，实际交付案涉房屋，系鑫石公司对其委托的拆迁公司与范勇就案涉房屋买卖行为的追认。一审法院认为，原拆迁补偿安置协议中关于房屋交付时间的约定，对鑫石公司不产生约束力。该房屋是在政府协调会后鑫石公司为范勇调换的房屋，并在结算房屋差价款后，于2017年9月22日将房屋交付给范勇。范勇对调换房屋的认可，也应视为其对房屋交付时间改变的认可，故范勇要求鑫石公司给付逾期交房违约金，一审法院不予支持。第三，关于支付逾期办证违约金的问题。因鑫石公司在交付房屋后一直没有为范勇办理房屋产权证书，根据法律的相关规定，其应当支付违约金。鑫石公司抗辩认为是因钉子户问题导致鑫石公司不具备办理房屋产权证书的条件，属于不可抗力因素，无须给付逾期办证违约金。一审法院认为，钉子户问题并不属于不可抗力因素，故范勇要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。范勇要求以购房款207,213元为基数（因未超过其实际支付购房款，予以支持），按照年利率4.75%上浮50%计算，自2017年12月22日至2019年3月21日期间的逾期办证违约金18,454元的诉讼请求，予以支持。第四，关于鑫石公司要求范勇支付购房款23.5万元的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，经生效民事判决认定，范勇购买案涉房屋，并支付对价，鑫石公司收取范勇房屋补差款，并为范勇办理入户手续，实际交付案涉房屋，系鑫石公司对其委托的拆迁公司与范勇就案涉房屋买卖行为的追认。范勇已经支付房屋价款13.5万元，8号楼车库（北11号）的价款10万元，房屋调换后，鑫石公司经过核算，退还范勇房屋补差款2208元，是鑫石公司对于范勇支付相应房屋价款的认可。鑫石公司主张范勇未将购房款交付给公司，而是交付给拆迁公司张连和，其入住后至今未向鑫石公司交付房款，张连和也未将此款交付鑫石公司，一审法院认为这是鑫石公司与张连和之间的问题，可以另行主张权利，而不应向范勇主张。故其要求范勇支付购房款的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。第五，关于本案是否适用商品房买卖合同的相关规定的问题。鑫石公司抗辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，不适用商品房买卖纠纷相关法律规定。一审法院认为，房屋买卖合同纠纷是民事案由中的三级案由，此处的房屋，包括商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。本案的涉案房屋是鑫石公司开发的商品房，故适用商品房买卖纠纷相关法律规定。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第一条、第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决：一、鑫石公司给付范勇逾期办证违约金18,454元，于判决生效之日起十五日内履行；二、驳回范勇其他诉讼请求；三、驳回鑫石公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未举示新证据。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：案涉拆迁补偿协议签订后，鑫石公司并未依约将协议约定的房屋向范勇予以交付。后经政府协调，鑫石公司为范勇调换了房屋并于2017年9月22日予以交付，但至今未就案涉房屋为范勇办理房屋产权证书，构成违约，应承担相应法律责任。经审核，一审根据范勇的请求，就逾期办证违约金的计算方法、计算方式并无不当之处。鑫石公司上诉主张因在一期工程房屋安置过程中发生群体上访事件以及政府因此予以管控而导致二期工程施工停滞无法达到办证条件属不可抗力，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于法律适用问题。商品房买卖合同与拆迁安置补偿协议的区别在于：在前者交易中，房屋买受人向开发商完全以货币方式支付购房款；而在后者交易中，将被拆迁人被拆迁房屋折合成一定数额的货币，再根据与安置房屋的价差予以退补。据此可见，二者仅是在房屋价款支付方式上存在差异，但实质都是以货币作为衡量标准的房屋买卖行为。特别是在案涉房屋系开发商鑫石公司安置的商品房的情况下，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定确定案涉房屋逾期办证违约金的起算时间和计算标准并无不当之处。鑫石公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，鑫石公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费261.35元，由上诉人河北鑫石房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓东 审判员  梁红玉 审判员  宋彦辉 二〇二〇年十月十二日 书记员  周小倩