北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20677号原告：北京乐好优睿悠家教育科技有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街******306。法定代表人：邹琳，执行董事。委托诉讼代理人：景画，北京京航律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩**强，北京京航律师事务所实习律师。被告：独角兽置业（北京）有限公司，住所地北京市西城区广，住所地北京市西城区广安门外大街******299 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：滕兰兰，经理、执行董事。委托诉讼代理人：徐其振，男，1984年9月8日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：刘孙钰，男，1986年1月30日出生，汉族，该公司职工。原告北京乐好优睿悠家教育科技有限公司（以下简称乐好教育公司）与被告独角兽置业（北京）有限公司（以下简称独角兽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。乐好教育公司的法定代表人邹琳及委托诉讼代理人景画、韩**强，被告独角兽公司的的委托诉讼代理人刘孙钰、徐其振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐好教育公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告于2019年5月20日、2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》解除。2.判令被告赔偿原告经济损失，共计1051840.1元，具体以我方提交的明细表为准。3.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告公司法定代表人邹琳和被告于2019年5月20日签订《房屋租赁协议》，被告将位于北京市西城区XXX号中国XXX大厦XXX项目X层XXX号房屋出租给原告，原告依约支付了第一期房屋租金及物业费，被告应于2019年6月1日交付房屋。由于租赁房屋公共区域的原装修拆除工程延期，被告无法在2019年6月1日前向原告交付房屋，原告无法按原计划进场装修。2019年7月30日，被告通知原告租赁房屋原装修拆除工程完毕，原告公司和被告双方遂于2019年7月30日再次签订《房屋租赁协议》（以下称“租赁协议”），2019年7月31日被告向原告交付租赁房屋。原告接收房屋进场装修后，发现被告不仅存在违规招租的问题，且交付的房屋与合同约定及被告承诺的使用条件严重不符，原告至今无法正常使用租赁房屋。被告存在的主要违约情形有：1.被告违规招租，商场未按约定和承诺的时间按时开业。根据租赁合同第3.4条“甲方需提供拟开业日期，如甲方在拟开业日期三个月内仍然无法开业，甲方需承担乙方装修损失并无条件解决”。但事实上，被告在未通过有关部门验收即开始违规招租，商场未按照被告承诺的日期正常开业，导致原告在2019年9月10日完成承租商铺的装修工程后，无法正常开展经营活动遭受巨大经济损失。2.被告交付的租赁房屋不符合合同约定的使用条件，主要情况如下：（1）交付的图纸与实际情况不符，导致原告在装修过程中产生额外的装修费用和图纸作废的额外损失。（2）原告对租赁房屋进行装修后，多次出现房屋屋顶漏水，原告多次要求被告解决漏水问题，尽快对漏水位置进行维修修缮，但被告一直未解决，造成原告装修经济损失。（3）租赁房屋无法提供正常的空调设备，平日晚六点后及周六、周日全天不能提供空调设备，原告承租房屋用于少儿培训经营，平日晚间，周六、日是原告最重要的营业时间段，周末不能提供空调设备，将导致原告周末无法正常经营，租赁房屋不符合约定的使用条件。（4）租赁房屋交付时未通过消防部门验收，违反了租赁合同7.2条：“甲方应在约定交付之日之前及当日，向乙方交付满足附件所述交付标准的租赁房屋。甲方交付的房屋须在取得消防部门验收合格后方可交给乙方”。（5）被告未提供可正常通行至二层、三层的商场扶梯。根据租赁合同附件九第1条：“甲方开业时须保证商场一层扶梯可以正常通往二层、三层”。至今被告依然未开通商场正常可通行至二层、三层的扶梯，进入楼内只能通过昏暗的消防楼梯进入，严重影响原告招生。（6）根据租赁合同附件九第2条：“甲方提供楼梯东侧墙体广告牌一个”。但至今被告未提供约定位置的广告牌，楼体外至今仍然悬挂两年前撤店的华联logo，导致原告无法正常宣传。（7）根据租赁合同附件九第3条：“甲方开业时必须保证乙方所在楼层公共区域达到可营业标准，如乙方开业时甲方未完成公共区域装修，影响乙方正常营业，则起租日计算日期以乙方正式开业为准”。至今，商场未正常开业，公共区域仍然遗留装修垃圾、无保安人员、无保洁人员、无空调设备，无法达到可营业标准。3.2020年春节爆发新型冠状病毒肺炎疫情，原告作为教育培训行业在肺炎疫情的不可抗力事件中遭受巨大经济损失，为了在不影响防疫工作前提下，开展自救减少损失，原告在2020年3月向被告提出申请，要求进入承租区域录制线上课程，并承诺不开展任何线下培训，但被告仍然无理拒绝，原告至今无法复工无法正常经营，甚至连线上课程也无法开展，原本因此失去连可以挽回部分损失的机会。原告认为，被告的上述行为已经严重违反租赁合同约定，且长时间没有任何改善，双方签订的合同目的已经无法实现，原告为此产生巨大的经济损失。独角兽公司辩称，同意解除合同，但是不同意赔偿对方损失。理由如下：一、我公司未违规招租，房屋已通过消防验收。原告说无法营业是不属实的，实际上原告的公司已于2019年11月正常经营，并开始招生。二、原告说我方提供的房屋与图纸不相符是不属实的。我们在交房以及在合同中都有说明，以房屋现状交接。在2019年7月29日重新签订的房屋租赁合同中的附件四“租赁房屋交接验收书”中原告已经签字盖章证明已经确认了房屋的现状。并且在房屋交接的时候，房屋也有漏水现象，原告可自行做防水。原告称我公司未提供空调设备不属实，我公司已与大楼物业协商向其提供空调设备，2019年11月份的时候已经协调成功。三、关于原告所述扶梯问题，扶梯的所有权归一楼业主所有并且通往三楼。除此之外还有其他各种通道，并不构成其合同所约定的赔偿条件。关于外立面广告问题，因制作广告需要工期，而且是由于疫情导致未及时提供外立面广告。另外，我们未与原告约定提供外立面的具体时间，因为广告位是赠送的。2019年11月前，商场已经完成了全部的公共区域的装修。四、关于对方所述疫情期间无法进入商场开展视频教学一节，实际上我方未接到原告的申请，并且根据政府及街道防控防疫政策，原告作为教育综合体，属重点防控区域，我们在疫情期间严格执行政府及街道的文件，并且我方认为线上课程在任何地方都可以录制，并非必须进入涉案租赁房屋。独角兽公司在案件审理期间曾向本院提出反诉诉讼请求，乐好教育公司亦针对反诉进行了答辩，但独角兽公司未在合法期限内向本院交纳反诉案件受理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年5月20日，乐好教育公司法定代表人邹琳与被告独角兽公司签订《房屋租赁协议》（合同编号：御证字2019004），约定被告将位于北京市西城区XXX号中国XXX大厦XXX项目X层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出租给邹琳使用。2019年5月24日，邹琳向独角兽公司支付房屋租金246151元、租赁保证金184613元、物业保证金14968.6元、物业管理费27442.5元。因独角兽公司、邹琳并未如约办理房屋交接手续，2019年7月30日，独角兽公司（出租方、甲方）、乐好教育公司（承租方、乙方）再次就涉案房屋租赁事宜签订相同合同编号的《房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定：涉案房屋租赁期限自2019年9月15日（计租日）至2024年9月14日止，房屋交付日期为2019年8月1日，交付房屋以“现状”交接，计租面积为273.4平方米。免租期共45天，自2019年8月1日至2019年9月15日。月租金为61537.7元（含税），付款方式“押三付四”，租赁保证金为184613元，物业费：0.6元/天×㎡，物业保证金：14968.65元。首期2019年9月15日至2020年1月14日租金为246151元，首期2019年9月15日至2020年1月14日物业费为27442.5元。租金自2019年9月15日起每2年递增一次，递增率为7%。乙方承诺开业日为2019年9月，乙方应当于开业日开业经营，乙方未在开业日开业的不影响本合同关于租金的计算。乙方应于租赁房屋开业日前满足如下条件：1.乙方已完成租赁房屋的装修并取得投入使用所需的全部许可及通过竣工验收备案、消防安全检查；2.乙方已取得其在租赁房屋内开展业务所需的一切必要证照及许可。甲方在开业时须保证商场一层扶梯可以正常通往二层，三层。甲方提供楼梯东侧墙体广告牌一个（具体尺寸根据实际规划情况而定）。甲方开业时须保证乙方所在楼层公共区域达到可营业标准，如乙方开业时甲方未完成公共区域装修，影响乙方正常营业，则起租日计算日期以乙方正式开业为准。乙方开业后，对未出租区域进行有效围挡，甲方物业应对其他装修商户提出噪音，粉尘污染等相关限制，尽可能减小对乙方的影响。庭审中，被告认可原告已向独角兽公司支付的房屋租金246151元、租赁保证金184613元、物业保证金14968.6元、物业管理费27442.5元、装修进场押金13650元、装修协作费4914元。为证明其诉讼请求中列举的房屋问题以及包括装修、设计在内的多项财产损失，原告提交以下证据用于证明：一、原告法定代表人邹琳与案外人“中介刘X”的微信聊天记录；二、原告与被告公司员工刘孙钰微信聊天记录；三、邮件往来及附件；四、有关装修、设计、保全费、人工、经营等损失的第三方合同及转账凭据；五、视频资料；六、北京银达物业管理有限责任公司向被告发送的《消防系统验收的提示函》照片。被告认可上述证据二、三、五的真实性，不认可证据的证明目的，并主张以下情况：1.房屋漏水问题确实存在，但原告对此知情，且被告没有能力做局部防水，至今未能解决。2.2019年10-11月期间，被告协调物业部门解决空调问题。3.扶梯通向三楼，但所有权混乱，经沟通，无法解决扶梯的使用问题。除扶梯外存在其他通道通向高层。4.施工异味系周边商户装修所致，我方曾经要求商户在原告周六上课时停止装修；5.2019年11月，涉案房屋所在公共区域已完成装修；6.外立面广告位系被告赠送，合同并未约定具体的安装时间；7.关于视频教学，被告未接到原告的申请，并且根据政府及街道防控防疫政策，原告作为教育综合体，属重点防控区域，被告在疫情期间严格执行政府及街道的文件。线上课程在任何地方都可以录制，并非必须进入涉案租赁房屋。8.原告在2019年8月-10月期间进行了装修，但房屋收回后已转租给其他户进行了经营，不清楚原告的装修情况。关于合同其他履行情况，2020年6月2日，被告在原告经营地张贴《解除通知书》，主要内容为：因原告未能支付2020年3月1日后租金的行为构成违约，且原告未按照被告于2020年5月22日发送的《关于明确起租日期及补交房租的函》的内容补缴2020年5月1日至2020年8月31日的房租及物业费，故按照合同约定，双方的租赁合同解除，要求原告自发出通知之日起七日内腾退房屋并办理工商登记地址变更。2020年6月16日，原告向被告发送《解约通知书》，主要内容如下：因被告存在违规招租等一系列原告诉讼请求中列举的房屋使用问题，属于违约在先，故基于被告的违约情形主张解除合同，要求被告退还各项费用并赔偿损失。庭审中，原告称其于2020年6月21日将涉案房屋腾空，房屋交被告收回后已交给其他商户经营。被告认可收回房屋并交由其他商户经营的事实，不认可房屋腾退时间。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方均认可合同解除，本院不持异议并予以确认时间。关于合同解除时间，以乐好教育公司向独角兽公司发送的《解约通知书》时间（2020年6月16日）为准。关于租金及物业管理费退还一节，根据双方提交的沟通记录证据以及双方陈述可知，涉案租赁房屋存在以下使用问题：1.房屋漏水问题长期得不到解决；2.房屋所在商场一层扶梯虽然可以通往二三层，但因产权问题不能保证原告正常使用。3.虽然被告于2019年11月协调解决了空调供暖事宜，但此后仍存在空调使用问题。4.被告并未在其承诺开业日（2019年9月）满足公共区域运营条件。故被告提供的房屋不符合《房屋租赁合同》中部分条款所约定的使用条件。本院根据公平原则、以及本案的具体情况，酌情认定被告应退还部分房屋租金及物业管理费。关于各项押金、保证金退还一节，因房屋存在使用瑕疵，原告未支付租金的行为属于事出有因，故在合同解除的情况下，原告要求退还已交纳的各项保证金、押金及协作费，本院予以支持。关于装修损失，考虑到双方均认可原告曾对涉案房屋进行过装修的客观事实，根据公平原则，被告作为受益人应对原告的装修损失进行补偿。因涉案房屋已实际收回并交由第三方进行经营，缺乏装修残值鉴定条件，无法确定具体的装修损失数额，本院根据合同的履行情况、双方过错程度以及案件的具体情况，酌情认定被告按照3万元/100㎡的标准向原告支付装修补偿，并对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于其他损失，原告提交的证据不足以证明损失结果，本院不予支持。关于保全费，保全程序系为保障申请人债权利益而设，并非诉讼必要程序，在无明显证据证明被告存在恶意转移财产的情况下，保全费应由申请人（原告）自行负担为宜。关于被告反诉一节，因被告未能按期交纳案件受理费，应按自动撤回反诉处理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，本院判决如下：一、确认北京乐好优睿悠家教育科技有限公司、独角兽置业（北京）有限公司就北京市西城区XXX号中国XXX大厦XXX项目X层XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》（编号：御证字2019004号）于2020年6月16日解除。二、自本判决生效之日起七日内，独角兽置业（北京）有限公司退还北京乐好优睿悠家教育科技有限公司租金、租金保证金、物业保证金、物业管理费、装修押金、装修协作费共计327583元。三、自本判决生效之日起七日内，独角兽置业（北京）有限公司支付北京乐好优睿悠家教育科技有限公司装修损失82000元。四、驳回北京乐好优睿悠家教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果独角兽置业（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7133元，由独角兽置业（北京）有限公司负担2778元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京乐好优睿悠家教育科技有限公司负担4355元（已交纳）；保全费5000元，由北京乐好优睿悠家教育科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年十月二十八日法官助理  姚 岚书 记 员  温晓娟