湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初2814号原告：常德市悦康物业管理服务有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处高山街社区果行泉巷**。法定代表人：胡开云，该公司总经理。委托诉讼代理人：马伟，湖南经卫律师事务所专职律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：童源，湖南经卫律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。被告：范进清，男，汉族，1954年4月1日出生，居民，住常德市鼎城区。被告：童仕元（范进清之妻），女，汉族，1955年10月26日出生，居民，住常德市鼎城区。原告常德市悦康物业管理服务有限公司（以下简称悦康物业公司）与被告范进清、童仕元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告悦康物业公司的委托诉讼代理人马伟、童源，被告范进清到庭参加诉讼，被告童仕元经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。悦康物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告范进清、童仕元支付拖欠的物业服务费56917.5元，及从2018年11月18日起至付清日止按日万分之八支付违约金（暂计至2020年7月17日为14343.21元），共计71260.71元；2．本案诉讼费用由被告范进清、童仕元承担。事实与理由：2018年11月8日，锦绣江南商住小区业主委员会与原告悦康物业公司签订《物业管理服务合同》，约定聘用悦康物业公司为锦绣江南小区提供物业管理服务，业主物业服务费按多层0.6元/平方米/月、高层1.2元/平方米/月、商铺2.5元/平方米/月缴纳，业主应按期足额缴纳物业服务费。范进清和童仕元系锦绣江南小区2-102、3-101、3-201号商铺的业主，商铺面积总计1138.35平方米，每月应缴纳物业费2845.875元。自2018年11月18日起至今被告拒交物业管理费，经原告多次打电话、上门催缴，并致律师函等形式进行催收，被告仍未履行缴费义务。按合同约定，被告不履行义务，应按日万分之八支付违约金。现依据相关规定提起诉讼，请求法院判如所请。悦康物业公司为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1．常德市鼎城区自然资源局不动产登记出具的房屋权属登记信息查询证明，拟证明两被告名下的商铺位于常德市鼎城区，分别是3号楼201铺、3号楼101铺、2号楼102铺，属于锦绣江南小区的物业管理范围及两被告是适格主体的事实；2．《物业管理服务合同》，拟证明锦绣江南小区业主委员会委托原告为其锦绣江南小区提供物业管理服务，业主物业服务费按商铺2.5元/平方米/月交纳，业主应按时足额交纳物业服务费，逾期交纳的，按日按管理费的万分之八作为滞纳金及原告与被告之间存在物业服务合同关系的事实；3．范进清欠缴物业费及滞纳金明细表，拟证明被告从2018年11月18日起一直未缴纳物业费用，至2020年7月17日止共拖欠物业费56917.5元、产生违约金14343.21元的事实；4．催收照片，拟证明原告采取邮寄律师函等方式催收物业费无果的事实；5．收款收据，拟证明被告向前任物业管理公司缴纳2018年2月1日至2019年1月31日的物业管理费3000元的事实。被告范进清和童仕元共同答辩：原告起诉两被告支付拖欠物业服务费及违约金71260.71元严重缺乏事实依据。2007年4月8日，被告人与锦绣江南商住小区的开发商常德市安业房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿协议》，并对该协议进行了公证，协议约定案涉商铺属于被告与开发商进行房屋产权调换，不纳入锦绣江南商住小区物业管理范围。从2007年4月9日起前任的物业管理公司从未找被告收取过物业服务费，且被告就案涉商铺与原告没有单独签订物业服务合同，案涉商铺不属于锦绣江南商住小区物业管理范围；物业服务应是有偿服务，原告没有提供服务，不应找被告收取物业费。综上，请求驳回原告的诉请。范进清为支持其辩解主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1．照片，拟证明案涉房屋是独立的，相关的水电、监控、围墙都是原告自己安装的事实；2．公证书，拟证明在未拆迁之前，被告已于与开发商达成协议，案涉房屋是原地置换，不纳入锦绣江南小区物业管理范围内的事实。童仕元经本院合法传唤，未到庭应诉，但提交了书面的答辩意见，未提交相关的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，童仕元经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。关于原告向本院提交的证据，范进清对证据1、2、3、4没有异议；对证据5认为幼儿园缴纳的物业费并不知情。关于范进清向本院提交的证据，原告对证据1认为不能反映出拍摄人、拍摄时间等，也没有原件予以核对，不能证明案涉房屋是单独一部分，如果要证明案涉房屋不属于小区一部分，应从国土局调取最原始的材料来证明，该证据只能证明建筑物的现状，达不到被告的举证目的；对证据2认为该份证据实际是开发商与被告关于拆迁的补偿及房屋的交易流转，与本案的物业纠纷不具有关联性，被告与开发商约定的房屋买卖之外的事项，是否交物业费并不是开发商来约定，故对该合同有关物业费的条款合法性有异议，原告不予认可，被告名下的几间商铺是开发商统一设计、统一验收，与整个小区存在共同利益，共有事项，业委会能够代表业主与原告签订物业管理协议。经审查，本院对原告提交的证据和范进清提交的证据的真实性均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：范进清与童仕元系夫妻关系。2007年4月8日，武陵镇氏塑料制品加工厂（乙方）与锦绣江南商住小区的开发商常德市安业房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，并对该协议进行了公证。协议约定：甲方对乙方所属房屋实行房屋产权调换，在甲方新建设的锦绣江南商住小区一楼裙楼原乙方仓库所在地调换给乙方1020.60平方米，二楼调换997.15平方米，新建的商品房竣工验收后交付给乙方；调换的一、二楼商品房的供水供电由甲方负责与供水供电部门联系，接入乙方的供水供电户，乙方应予配合，费用由甲方承担；调换的一、二楼商品房系原房屋产权调换，不纳入锦绣江南商住小区物业管理范围；甲方在小区竣工后委托物业管理公司时，将此条款和物业公司约定。2018年11月8日，锦绣江南商住小区业主委员会与悦康物业公司签订《物业管理服务合同》，约定：锦绣江南商住小区业主委员会将锦绣江南物业委托悦康物业公司实行物业服务，悦康物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人，本物业的全体业主或物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；委托管理事项为市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括道理、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、停车坪等，公用绿化、花木等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体娱乐场所等，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分费清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括安全监控设施、建立巡视、门岗执勤制度、处理各类突发事件，规劝、制止、警告违反《业主公约》的行为，安全和保管责任，业主或使用人房屋自用部位、只用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业公司应接受并合理收费等；委托管理期限为三年，自2018年11月17日起至2021年11月16日止；物业服务费按多层0.6元/平方米/月、高层1.2元/平方米/月、商铺2.5元/平方米/月缴纳，每个服务年度周期的第一个月支付当年全年服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日管理费的万分之八向物业公司交纳违约金。另查明，调换的房屋坐落在常德市鼎城区，证书号分别为湘（2018）鼎城区不动产权第0002321号、第0002320号、第0002322号，权利人为范进清和童仕元。2018年9月17日，案涉商铺的租赁方幼儿园向锦绣江南商住小区前任物业管理公司缴纳2018年2月1日至2019年1月31日的物业管理费3000元。悦康物业公司向两被告催收物业费未果，故诉至法院。本院认为，锦绣江南商住小区业主委员会与悦康物业公司签订的《物业管理服务合同》约定：锦绣江南商住小区业主委员会将锦绣江南物业委托悦康物业公司实行物业服务，悦康物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主或物业使用人，本物业的全体业主或物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。该合同系业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。悦康物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。因悦康物业公司没有向本院提交证据证明其为锦绣江南商住小区提供了物业服务，故对悦康物业公司要求被告范进清、童仕元支付拖欠的物业服务费的诉求，本院不予支持。童仕元经本院合法传唤未到庭参加诉讼，事后亦未说明正当理由，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第十五条、第三十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回常德市悦康物业管理服务有限公司诉讼请求。案件受理费1421.52元，减半收取710.76元，由常德市悦康物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  刘蓉二〇二〇年十月十五日书记员  唐莉附判决法律条文：1．《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3．《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。