河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2012号上诉人（原审原告）：新乡名都置业有限公司，住所地：新乡市文岩路**恒大雅苑综合楼**。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：李红朵，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李宝中，男，1970年7月4日出生，汉族，住新乡市。上诉人新乡名都置业有限公司(以下简称名都置业)因与被上诉人李宝中房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0703民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名都置业的委托诉讼代理人李红朵到庭参加诉讼，被上诉人李宝中经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名都置业上诉请求：1、撤销原审法院民事判决，依法改判支持名都置业的原审全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由李宝中承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，名都置业并无逾期办证的违约行为，并未以不正当行为促使合同解除条件成就。二、原审法院适用法律错误，李宝中的行为已构成根本违约导致合同目的无法实现。三、本案诉讼费收取有误，原审法院存在提高收费标准给名都置业施加压力以完成其结案考核目的之不当行为。李宝中未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。名都置业向原审法院起诉请求：1、解除名都置业、李宝中签订的编号为2013-0400649的《商品房买卖合同》；2、判令李宝中配合办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续。一审法院认定事实：2013年4月17日，名都置业与李宝中签订了编号为2013-0400649的《商品房买卖合同》，购买名都置业开发位于新乡市××大雅××单元××156.89平方米商业营业房一套。依据合同约定，该购房款1559896元，李宝中应于2013年3月24日前支付首期房款789896元，余款770000元需在2013年4月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。在合同附件四（第19页）约定：“5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或者不予办理房地产权证，并无须承担责任。”另查明，2013年6月20日，中国银行股份有限公司新乡国贸支行（贷款人）与李宝中（借款人）、名都置业（保证人）签订个人商业用房贷款合同。合同约定：借款用途为购买坐落于新乡市卫滨区××大雅××楼××单元××号的商业用房购房款。借款人李宝中以所购涉案房屋向银行提供抵押担保，名都置业作为保证人承担阶段性连带责任。个人商业用房贷款合同签订后，中国银行股份有限公司新乡国贸支行依据贷款发放方式约定向名都置业划入李宝中770000元贷款作为购房款。李宝中于2016年3月开始逾期偿还贷款。中国银行股份有限公司新乡国贸支行依据合同约定扣除名都置业自2016年3月至2018年2月保证金200948.07元。中国银行股份有限公司新乡国贸支行于2018年5月22日向新乡市红旗区人民法院提起诉讼。2018年7月17日新乡市红旗区人民法院作出（2018）豫0702民初2506号民事判决书，判决：一、任美玲、李宝中偿还中国银行股份有限公司新乡国贸支行贷款本金517332.53元、利息、罚息5131.78元（2018年2月2日之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日）；二、名都置业对判决第一项承担连带责任保证，并有权在实际承担清偿责任的范围内向李宝中、任美玲追偿；三、驳回中国银行股份有限公司新乡国贸支行其他诉讼请求。名都置业于2018年10月向中国银行股份有限公司新乡国贸支行履行了上述判决。原审法院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，就商品房买卖合同而言，名都置业作为开发商合同目的是通过出售商品房取得购房款，李宝中作为商品房买受人合同目的是通过支付房款获得商品房。本案的争议焦点是涉案的房屋买卖合是否应当解除。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。原审法院认为，就合同目的而言，李宝中的违约未达到解除合同的程度。具体理由如下：合同解除是指合同有效成立后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。解除合同是通过解除合同、损害赔偿等惩戒违约方、保护守约方的补救手段。合同法第九十三条第二款赋予了合同当事人约定解除权，合同法第九十四条规定了法定解除权的行使条件。解除权的行使一般以存在违约行为为前提，但并非所有的违约行为均发生解除权，原则上要考虑违约的严重程度。因此，无论是约定解除还是法定解除，其中违约情形均应是对合同主要义务的违反，并且该违约促使合同目的无法实现。当事人一方有违约行为并不必然导致另一方享有解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，另一方才享有解除权。作为开发商名都置业，商品房买卖合同的根本目的就是获得商品房的对价，即全额从买受人李宝中处获得购房款。虽然李宝中交付房款有银行贷款，但取得房款的来源并不影响已经履行完毕付款义务的客观事实。名都置业诉称，在《房地产产权证》办理完毕之前，在李宝中未按期偿还贷款导致名都置业承担保证责任的情况下，名都置业有权解除合同。一方面，虽然该房屋尚未登记于李宝中名下，表面上来看商品房买卖合同尚未履行完毕，但房屋产权证的办理属于出卖人名都置业所负的合同义务。名都置业以自己未办理产权证的违约为基础，进而以李宝中逾期还款导致保证金被扣划违约为由主张解除合同。另一方面，名都置业签订补充合同约束李宝中按时偿还银行贷款或者实现保证金的追偿的条款，并非商品房买卖合同的目的。由此，李宝中未及时偿还银行贷款的违约行为并不影响名都置业已经取得房价款的合同目的，也就是说，李宝中该违约行为未达到解除合同的程度。另名都置业、李宝中虽有解除合同的约定但未约定回购价格。综合涉案商品房买卖合同签订于2013年且房屋已交付多年、案涉房屋原购买价格与现有价格差异较大及回购房屋价格基础不存在的情况，名都置业解除合同的诉讼请求，不符合民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条之规定，原审判决：驳回名都置业的诉讼请求。案件受理费18839元，由名都置业负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为：商品房买卖合同，是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，出卖人名都置业与买受人李宝中签订房屋买卖合同，该购房款1559896元，李宝中按约支付首期房款789896元，余款770000元进行银行按揭贷款支付。李宝中按约支付了房款，名都置业亦将房屋按约进行了交付，合同的目的已经实现。现名都置业主张因李宝中银行按揭贷款违约而解除房屋买卖合同。本院认为，该购房款1559896元，除按揭贷款外，李宝中支付首期房款789896元，履行了付款的主要义务，名都置业亦将房屋按约进行了交付，现名都置业主张解除合同，有违合同的目的，且对李宝中欠缺公平，李宝中亦不同意解除合同。故一审对名都置业的起诉主张不予支持，并无不妥。本院对名都置业的上诉请求，不予支持。综上，名都置业的上诉请求，理由不足，不予支持。一审认定事实清楚、适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18839元，由新乡名都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程俊林审判员  周云贺审判员  郭中伟二〇二〇年十月二十五日书记员  王 铮