广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终7276号 上诉人（原审被告、反诉原告）：霍保平，男，1951年2月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李宗溢，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：劳英昌，女，1987年8月16日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：骆祖进，广西冠能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：广西江山房地产代理有限公司，住所地：南宁市良庆区凯旋路9号海尔·青啤（东盟）联合广场3号楼十七层1706号办公室。 法定代表人：卢中良，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：司尚袆，该公司员工。 委托诉讼代理人：黎阳光，该公司员工。 上诉人霍保平与被上诉人劳英昌、广西江山房地产代理有限公司（以下简称“江山公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2019）桂0103民初10503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。 霍保平上诉请求：1.撤销原审判决第三、四、五项，维持其余判项；2.本案一、二审诉讼费由劳英昌、江山公司承担。事实和理由：一、一审判决在没有任何证据的情况下，认定劳英昌因霍保平不履行合同而导致丧失购房机会、房屋价格上涨造成损失，并据此判决霍保平承担24万元的违约金，是认定事实和适用法律错误。劳英昌诉请要求霍保平承担违约金32万元，霍保平已经明确提出违约金过高，要求依法调减。劳英昌所能举证的损失就是中介费等费用，且一审判决霍保平承担，但一审判决未将《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定作为调整违约金的基础，而是根据“在签订合同到解除合同期间，因丧失购买同类其他房屋的机会，遭致因房屋价格上涨所造成的差价损失”的主观臆测作出裁判，而且劳英昌没有任何证据证明确实存在“因房屋价格上涨所造成的差价损失”，法院也没有经过评估鉴定确认是否确实存在该部分损失。在此情况下，一审判决霍保平承担24万元的违约金没有事实和法律依据。二、根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金既包含了损失赔偿的补偿功能、又包含了惩罚性功能，一审判决霍保平全部赔偿了劳英昌的损失的情况下，又判决大于损失两倍多的违约金，存在严重的适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七的规定，赔偿损失亦属于违约责任的一种。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四、《最高人民法院关于若干问题的解释二》第二十九条的规定，违约金同时包含了损失赔偿和惩罚性金额，但惩罚性金额不应超过实际损失的30%。故法院在判决违约方全额赔偿了损失的情况下，再判决承担的违约金不应该超过实际损失的30%。三、霍保平、江山公司对本案合同无法履行均存在过错，不应由霍保平承担全部违约责任。首先，霍保平已经举证证明其患有脑梗死、血管性老年痴呆、记忆力和智能减退、老花眼等疾病，且在签订合同当晚喝了酒。劳英昌、江山公司却在凌晨12点多，在没有核实霍保平是否有配偶以及配偶是否同意出售共有财产的情况，仅宣读了部分合同条款给霍保平听，即引诱霍保平签订合同，最终导致合同因霍保平的配偶不同意而无法履行，劳英昌、江山公司存在明显过错。其次，根据劳英昌提交的微信聊天记录及短信可知，霍保平多次要求劳英昌去办理过户手续，但劳英昌均未配合办理。从一审法院调取的证据中国银行南宁市邕州支行出具的《情况说明》可知，申请按揭借款人系赵元松而不是劳英昌，而《房屋买卖合同》的相对人系劳英昌，合同也没有约定房屋可以过户至劳英昌指定的第三人名下。如果继续履行合同，将房屋过户至劳英昌名下，则必然导致劳英昌无法取得按揭贷款。这正是劳英昌拒绝配合办理过户的真实原因。至于劳英昌以须霍保平配偶共同签字才办理过户的辩解理由实际不成立。办理房屋过户只需要产权证书上的人签字办理即可，不需要没有登记在产权证书上的配偶配合。四、一审判决霍保平赔偿劳英昌中介服务费48000元、贷款服务费7000元、贷款房屋评估费5991元，缺乏必要的证据，不能证实该部分费用确实发生了。首先，《房屋买卖合同》仅约定了居间服务费（中介服务费）按成交总价3%收取，根本没有约定存在贷款服务费和贷款房屋评估费。不清楚所谓的贷款服务费和贷款房屋评估费是否是合法的费用或者是否是真实发生的费用。其次，劳英昌在一审过程中仅提交了收款收据，既没有转账凭证，也没有发票，无法证明这些款项是否真实发生。即使有转账凭证，在没有发票及有关合同、评估报告等履行合同的凭证的情况下，也不能证明确实发生的费用，不排除劳英昌与有关单位串通的可能性。再次，从常理来看，既然没有实际发生按揭贷款，则所谓的贷款服务费和贷款房屋评估费就不应该是真实发生的费用。五、一审判决霍保平赔偿劳英昌律师费50000元、诉讼财产保全服务费3200元缺乏合同依据，且劳英昌仅提供了律师费发票，没有支付凭证，不能证实确实发生了该律师费用，不排除存在恶意串通的可能。六、劳英昌在合同履行期未满就提出诉讼，属于无稽之谈。七、合同约定了如有变更可进行补充或另行拟定书面协议。八、双方因杂物房产生纠纷，因为霍保平没有车库产权，不能将杂物房过户责任不在霍保平。九、经查，劳英昌没有办理过贷款审批手续，贷款人是赵元松，跟《房屋买卖合同》购房人不符。 劳英昌答辩称，霍保平认为违约金过高，超过实际损失，但其一审至今没有提交相关损失证据，按照证据规则，由霍保平承担举证责任。一审判决认定事实清楚，劳英昌不存在任何违约行为，合同未能履行的根本原因系霍保平违约不履行协助办证义务，由于霍保平违约，故一审判决其承担违约责任依法有据，涉案合同第十条明确约定守约方选择解除合同的，则有权要求违约方支付该物业成交价款20%作为违约金，一审判决已依职权降低了违约金，不存在违约金过高的情形。至于其他的损失赔偿，劳英昌已对此充分举证，涉案合同第十条第2款、第十三条亦有明确约定。综上，霍保平的上诉缺乏事实和法律依据，应予以驳回。请求二审法院驳回霍保平的全部上诉请求，维持一审判决。 江山公司答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，霍保平的上诉请求没有事实及法律依据。 劳英昌向一审法院起诉请求：1.解除涉案《房屋买卖合同》，依据《房屋买卖合同》第10条第4项的内容，由霍保平向劳英昌赔偿违约金32万元；2.霍保平退还劳英昌已支付的定金5万元。3.霍保平赔付劳英昌已经支付的中介服务费48000元，贷款服务费7000元，贷款保险费2800元，贷款房屋评估费5991元。4.霍保平赔付劳英昌律师费50000元、诉讼财产保全费5000元、诉讼财产保全服务费3200元。5.本案诉讼费由霍保平承担。 霍保平向一审法院反诉请求：1.撤销本案当事人于2019年4月15日签订的《房屋买卖合同》；2.本案反诉受理费由劳英昌、江山公司承担。 一审法院认定事实：坐落于南宁市，登记的房屋所有权人为霍保平，系1993年12月向南宁市 江南房地产开发公司购买。2019年4月15日，霍保平（卖方、甲方）、劳英昌（买方、乙方）、江山公司（居间方、丙方），签订了一份《房屋买卖合同》，合同第一条第1、2款约定，物业地址为南宁市，房屋产权证号为**××51号，建筑面积为139.20㎡。合同第一条第6项约定，该物业有户口，甲方应在按揭放款后一个月内迁出。若甲方逾期迁出，按本合同第十条承担违约责任。合同第二条约定，物业成交价款为1600000元，此成交价包含该物业所有楼款及甲方买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包括但不限于管道煤气初装、有线电视初装、电话初装及入住等费用）。合同第二条第1、2款约定，甲方同意乙、丙方可将款项存入下述账户，视同甲方已收取款项，户名：霍保平，开户银行：中国工商银行，账号62×××15；甲方应在签约之日起当个工作日内向乙、丙方交付该物业的不动产档案查询证明材料。合同第三条约定，乙方应向甲方在2019年4月支付50000元，作为购房定金（在乙方首次支付房款时作为房款的一部分），双方同意按下列第2种方式付款及办理产权转移手续。合同第三条第2款第（1）项约定，甲乙双方应于签约之日起十个工作日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，及时配合丙方签署相关文件及办理相关手续，乙方应于本合同签订之日起20个工作日内向银行提出按揭申请，按揭方式为公积金、商业组合贷款。如选择公积金贷款、组合贷款方式的，甲方应在签约之日起90日个工作日内将物业产权转移给乙方，乙方拿到产权证后15个工作日内立即申请贷款，逾期办理的视为违约，根据本合同第十条承担违约责任。合同第三条第2款第（3）项约定，甲乙双方应于银行告知同意贷款（即批准乙方按揭申请）之日或丙方通知之日起五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，乙方取得产权证之日起一个工作日必须到贷款银行办理抵押放款等手续。合同第三条第2款第（4）项约定，乙方应在房地产登记机构出具受理本次交易过户回执行当天，向甲方支付首期房款（含定金）530000元。合同第三条第2款第（5）项约定，房款余额1020000元，待办完全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户。合同第四条第1款约定。甲乙双方同意该物业交付使用时间为2019年12月31日前。合同第五条第1、2款约定，乙方承担本次交易的全部税费；签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由乙方承担。合同第十条第2款约定，本合同签订后，甲、乙两方中一方悔约的，违约方应承担双方的中介服务费，丙方有权在定金优先收取。合同第七条第1款规定，甲方应保证出售的房屋权属真实，并符合国家及房屋所在地房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产共有人对出售房屋无异议。合同第十条第3款，甲方未履行房屋权属状况告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。合同第十条第4款约定，甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期超过10个工作日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方选择继续履行合同的，违约金自逾期之日起按照逾期每日该物业成交价万分之五的方式进行计算直至违约方履行合同为止。如守约方选择解除合同的，则有权要求违约方支付该物业成交价款20%的违约金。合同第十六条补充约定，甲方于2019年12月31日之前交房，乙方于交房之日付清房屋尾款50000元；房屋附属杂物间（一楼509号杂物间）的使用权，卖方甲所拥有的车库（一楼一号车库）的使用权同时转让给乙方；对合同履行过程中的争议，协商不能解决的，应向房屋的所在地人民法院起诉解决；房产证由中介保管。合同签订当日，霍保平向江山公司提交了房地产证原件，未提交结婚证等婚姻证明，劳英昌于2019年4月15日向霍保平支付了定金50000元。劳英昌于2019年4月16日向江山公司支付了代理服务费48000元。2019年5月8日向广西品盟房地产土地资产评估有限公司支付了5991元评估费，于2019年6月5日向广州安宝按揭服务有限公司南宁分公司支付了鲤湾路7号C座1单元501号房的贷款服务费7000元。2019年6月10日，江山公司通过中国邮政速递向霍保平发出《敦促履行通知书》，载明卖方霍保平、买方劳英昌、经纪方江山公司签订《房屋买卖合同》后，买方已依照合同约定向银行提出了按揭贷款申请，于2019年5月23日通过审批，且江山公司和买方已告知了霍保平，根据《房屋买卖合同》第三条第2款第（3）项的规定，霍保平应配合办理物业产权转移登记手续，但经江山公司与买方多次催告，至今仍未履行，故正式函告请霍保平，请其在收到本通知书起3个工作日内，积极配合江山公司和买方办理物业的产权转移登记手续，切实履行合同义务。霍保平于2019年6月11日签收了该《敦促履行通知书》。 另查明，霍保平的配偶叫谷慧莲，双方于1980年1月12日登记结婚。2018年10月25日，广西壮族自治区人民医院出具疾病诊断证明书，载明霍保平患有脑梗死、高脂血症、脂肪肝、胆囊结石、烟草依赖、动脉粥样硬化等疾病。2019年8月27日，南宁市第五人民医院·南宁心理医院出具疾病诊断证明书，诊断霍保平患有血管性痴呆有记忆力、智能减退等症状。 再查明，霍保平、劳英昌在履行《房屋买卖合同》过程中产生纠纷，因协商未果，劳英昌即于2019年7月3日向该院提起诉讼，在诉讼过程中，支出律师代理费50000元，财产保全费5000元、诉讼保险费3200元。在诉讼过程中，霍保平于2019年7月10日上午，分别向劳英昌、江山公司发出手机信息，信息内容为“你好，补充协议：1、交房时间延长至2020年3月31日，2、如果卖方单位书面收回车库使用权，不追究卖方责任。甲、乙方同意补充协议，定于2019年7月12日上午9点钟，甲、乙、丙三方到市房产局办理房屋产权证过户手续。”2019年7月10日下午，霍保平又分别向劳英昌、江山公司发出手机信息，信息内容为“按房屋买卖合同执行，定于2019年7月11日上午8点钟，甲、乙、丙三方到市房产局办理房屋产权证过户手续。” 在诉讼过程中，劳英昌向该院提出申请，申请向中国银行南宁市邕城支行调取以劳英昌的配偶赵元松为贷款人，卖方为霍保平、买方为苏英昌签名的贷款合同，及银行审批通过同意贷款的审批单。该院经审查对劳英昌的申请予以准许，经向中国银行南宁市邕城支行调查，该支行于2019年11月1日出具《情况说明》，载明借款人赵元松，其配偶劳英昌，身份证号码：4507211987××××××××，因购买南宁市住房向我行申请个人住房贷款70万元，期限20年，该笔贷款于2019年5月24日审批通过，须完善过户、抵押手续方才具备放款前提条件。收款人：霍保平，收款卡号：62166926000********。特此说明。霍保平、劳英昌、江山公司对此《情况说明》的真实性、合法性均无异议。劳英昌、江山公司称霍保平亲自去中国银行配合劳英昌办理了讼争房屋买卖的上述按揭贷款手续，霍保平对此未予否认。 在审理中，经该院释明，劳英昌将原来要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求变更为要求解除该合同，并提出了相应的请求，诉如所请。 一审法院经审理认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 一、关于《房屋买卖合同》的法律效力问题。1.本案《房屋买卖合同》，系劳英昌、霍保平、江山公司三方真实意思表示，且房屋对价合理，内容未违反法律法规的强制性效力性规定，应属合法有效。2.虽霍保平辩称其患有脑梗死等疾病，且记忆力智力均减退，但霍保平该患病的事实并不必须导致其丧失民事行为能力或民事行为能力受限，在霍保平的举证不能证明其在签订《房屋买卖合同》时系无民事行为能力人或限制行为能力人的情形下，霍保平的前述患病并不影响本案《房屋买卖合同》的法律效力。3.虽霍保平辩称讼争房屋系夫妻共同财产，其配偶谷慧莲不同意转让，因讼争房屋仅登记在霍保平一人名下，劳英昌基于对物权公示的信赖，在交易时依据霍保平提供的房屋产权登记证书等外在的权利表现载体对讼争房屋权属进行审查，已尽到了通常情况下合理人的注意义务，并不存在过错，结合前述关于合同效力的阐述，即使霍保平配偶谷慧莲不同意转让，并不影响本案《房屋买卖合同》的合法有效性。 二、关于霍保平反诉请求撤销《房屋买卖合同》的主张是否成立的问题。霍保平反诉称其在签订合同时，存在重大误解，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条之规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”根据上述法律规定，并结合霍保平反诉所称的存在重大误解的情形，作如下论述：1.配偶不同意是否构成重大误解。如前所述，霍保平的配偶是否同意出售房屋，不影响本案《房屋买卖合同》的法律效力，且配偶同意与否，并非认定重大误解的情形。2.霍保平是否对付款方式存在重大误解。首先，霍保平并未提交证据证明该主张，应由其承担不利的法律后果；其次，霍保平在合同签订后，已自愿到银行配合劳英昌办理了讼争房屋按揭贷款的事宜，该行为显然与其声称的误解为系全款而非按揭贷款付款的主张自相矛盾。据此，霍保平称其对付款方式存在重大误解的主张不能成立；3.劳英昌、江山公司是否对霍保平存在误导、欺诈行为。霍保平对其该主张，负有举证义务，但其未能提供证据予以证明，应由其承担举证不利的后果，故霍保平称在签订合同时，劳英昌、江山公司对存在误导、欺诈行为的主张不能成立。综上，根据《房屋买卖合同》载明的内容，并结合霍保平已配合办理按揭贷款的事实，及其于2019年7月10日向劳英昌、江山公司发送的手机短信的内容等情形来看，霍保平对本案房屋买卖行为的性质，对买受人，及买卖标的物的种类、规格、数量、付款方式、交付时间等内容均有清晰明确的认识，并不存在重大误解，故本案《房屋买卖合同》不存在可撤销的法定情形，据此，霍保平反诉请求撤销《房屋买卖合同》的主张不能成立，依法应予以驳回。 三、关于劳英昌要求解除《房屋买卖合同》的主张能否支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，虽各方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但该合同涉及的标的物即鲤湾路7号C座1单元501号房，系霍保平与其配偶谷慧莲在婚姻关系存续期间所购买，属于双方的夫妻共同财产，故霍保平处分该财产，应征得其配偶谷慧莲同意。在审理中，本案各方当事人均未提交证据证明谷慧莲对霍保平出售房屋知情且做出过同意出售房屋的意思表示，事实上，谷慧莲事后明确表示不同意出售房屋，不愿意配合履行《房屋买卖合同》，据此，根据前述法律规定，涉案房屋不能实现物权的变动，无法完成房屋的权属变更登记手续，即《房屋买卖合同》实际无法继续履行，劳英昌经法院释明后，变更诉讼请求，要求解除《房屋买卖合同》，该主张于法有据，予以支持。 四、关于劳英昌主张的各项费用能否支持的问题。（一）涉案合同解除的责任归责问题。首先，霍保平已在反诉中自认《房屋买卖合同》系在江山公司的绿塘里分店签订，但其在明知涉案房屋属夫妻共同财产的情况下，既未携带配偶一同去签订合同，也未向劳英昌出示其与配偶的婚姻登记材料，亦未向劳英昌出示其配偶同意出售或授权其出售涉案房屋的书面材料，且事后也未能出示其配偶表示同意出售房屋的书面材料，劳英昌的上述行为构成无权处分，直接导致《房屋买卖合同》在合法有效的情况下无法实际履行。虽霍保平辩称已口头告知劳英昌及江山公司其婚姻关系及房产的共有情况，因其未提供证据予以证明，且劳英昌及江山公司均不予认可，故该院对其辩称不予采纳。其次，根据霍保平提供的房屋产权登记证书，在该房屋产权人明确登记为霍保平单独所有，且霍保平未主动提供其婚姻关系证明及房产共有人信息的情形下，劳英昌无义务且无法核实霍保平是否有配偶、是否获得其配偶同意，故劳英昌对本案合同无法实际履行并无过错。综上，本案《房屋买卖合同》解除的责任应由霍保平自行承担，依法应向劳英昌退还购房定金并赔偿因其违约所造成的全部损失。（二）劳英昌主张的各项费用应如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此：1.霍保平应依劳英昌的请求将其收取的定金50000元退还给劳英昌。2.劳英昌已实际支出的中介服务费48000元、贷款服务费7000元、贷款房屋评估费5991元，均属于履行《房屋买卖合同》所实际遭受的损失，应由霍保平予以赔偿。至于贷款保险费2800元，因劳英昌未提供证据证明，不予支持。3.律师费50000元、诉讼财产保全费5000元、诉讼财产保全服务费3200元，均系在履行合同过程中，因霍保平的配偶不愿意配合，而霍保平亦未能说服其配偶配合，双方产生纠纷后，劳英昌为保障其合法权益采取合法措施而支出的费用，属于劳英昌的实际损失范围，应由霍保平予以赔偿。4.违约金320000元。首先，在《房屋买卖合同》既约定了违约金，又约定了定金的情况下，劳英昌选择适用违约金条款即合同第10条第4项来主张其权益，于法有据。其次，本案合同系在合法有效的情况下，因霍保平未能遵守约定保证其对涉案房屋享有完全的处分权致合同无法实际履行而解除，故劳英昌的损失除上述实际损失外，还应包括因霍保平违约，劳英昌在签订合同到解除该合同期间，因丧失购买同类型其他房屋的机会，遭致的因房屋价格上涨所造成的差价损失。虽霍保平答辩称劳英昌主张的该违约金数额过高，但法律设置的违约金既具有补偿的功能、同时皆具有惩罚的功能，本案霍保平的不诚信及违约行为应受到相应的惩罚。据此，综合劳英昌的履行情况、霍保平的过错程度以及劳英昌的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院酌定劳英昌主张的违约金按物业成交价的15%计算，即为240000元（1600000元×15%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第六十条第一款、第九十七条，第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除劳英昌与霍保平、江山公司于2019年4月15日签订的《房屋买卖合同》；二、霍保平应在本案判决生效后十日内向劳英昌退还购房定金50000元；三、霍保平应在本案判决生效后十日内向劳英昌赔偿中介服务费48000元、贷款服务费7000元、贷款房屋评估费5991元；四、霍保平应在本案判决生效后十日内向劳英昌赔偿律师费50000元、诉讼财产保全服务费3200元；五、霍保平应在本案判决生效后十日内向劳英昌支付违约金240000元；六、驳回劳英昌的其他诉讼请求；七、驳回霍保平的反诉请请求。本案一审本诉受理费20429元、反诉受理费9600元、财产保全费5000元，由霍保平负担。 霍保平在本院二审期间提交了微信记录一份。江山公司在二审提交了《不动产查档告知书》以及《交易税费预算表》，本院组织了质证。本院认为，《不动产查档告知书》以及《交易税费预算表》有本案当事人的签名，能够证明江山公司将房产交易的相关情况告知了双方当事人。霍保平提供的微信记录，一审时候已经提交了部分，二审提交了更多的聊天内容，但从聊天的时间及内容来看，无法证明劳英昌明知涉案房屋存在共有权人之事实。 一审判决查明事实无误，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院另查明，涉案《房屋买卖合同》第十三条约定：“争议解决因本合同发生争议，应协商解决；协商不成的，均同意提交南宁仲裁委员会解决，本合同纠纷产生的仲裁、诉讼、律师代理、交通及通讯等费用均由败诉方承担。” 本院认为，霍保平、劳英昌、江山公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。各方当事人对解除涉案《房屋买卖合同》、霍保平在本案判决生效后十日内向劳英昌退还购房定金50000元均没有异议，本院对此予以确认。 关于违约责任的问题。涉案房屋系霍保平在与其配偶谷慧莲的夫妻关系存续期间所购买，目前并无证据证明霍保平向劳英昌出售该房屋取得了谷慧莲的事前同意或事后追认，而霍保平却未在《房屋买卖合同》中披露房屋共有情况并保证对涉案房屋享有完整所有权、处分权且能完全支配及处理，导致在劳英昌依约交付定金50000元、代理服务费48000元、评估费5991元、贷款服务费7000元并经由江山公司向霍保平催告后其无法履约完成房屋过户手续，违反了诚实信用原则，合同目的无法实现，已构成根本违约，霍保平无证据证明在涉案合同的履行过程中，劳英昌、江山公司存在违约的情形，应承担举证不能的不利后果，故霍保平上诉主张其是在劳英昌、江山公司引诱下签订涉案合同，各方对涉案合同无法履行均存在过错，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于损失赔偿的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款及第一百一十四条第二款之规定，劳英昌有权要求霍保平赔偿包括合同履行后可以获得的利益在内的因违约所造成的损失，现劳英昌主张赔偿中介服务费48000元、贷款服务费7000元、贷款房屋评估费5991元，于法有据，本院予以支持。根据涉案《房屋买卖合同》第十三条“……因本合同纠纷产生的仲裁、诉讼、律师代理、交通及通讯等费用均由败诉方承担。”之约定，劳英昌为本案纠纷支付了50000元律师费及3200元诉讼财产保全服务费，霍保平为本案败诉方，故霍保平应向劳英昌支付上述律师费及诉讼财产保全服务费，一审判决对此认定正确，本院予以维持。 关于违约金的问题。劳英昌依照涉案《房屋买卖合同》第十条第4款：“……如守约方选择解除合同的，则有权要求违约方支付该物业成交价款20%的违约金”之约定主张违约金，合理有据，但霍保平认为约定的违约金过高，请求一审法院予以调整，一审法院认为由于霍保平的违约，造成劳英昌的上述损失之外，还应包括劳英昌在签订合同到解除该合同期间，因丧失购买同类型其他房屋的机会，造致的因房屋价格上涨所造成的差价损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，酌定违约金按照物业成交价的15%计算。在霍保平没有证据证明一审判决调整后的违约金数额仍过分高于损失的情形下，霍保平上诉请求继续减少违约金没有事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，霍保平的上诉主张，理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6613元（上诉人霍保平已预交），由上诉人霍保平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄敏俊 审 判 员 覃国雄 审 判 员 邱伟英 二〇二〇年十月三十日 法官助理 田应泉 书 记 员 黄茜铭