天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终2914号上诉人（原审被告）：天津（河北）海运有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽水线路。法定代表人：戚国华，总经理。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市宏大伟豪资产管理有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）亚洲路与欧洲路之间郑州路以**域东疆金融贸易服务中心****-43。法定代表人：徐多伟，执行董事。委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，北京东卫（天津）律师事务所律师。上诉人天津（河北）海运有限公司（以下简称海运公司）与被上诉人天津市宏大伟豪资产管理有限公司（以下简称宏大公司）返还原物纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海运公司的法定代表人戚国华及委托诉讼代理人孙剑锋，被上诉人宏大公司的委托诉讼代理人潘峰、张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海运公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定租赁关系存续的关键事实前后矛盾，严重侵害上诉人合法权益。在本案审理过程中，双方均未对上诉人与天津豪发船务有限公司（以下简称“豪发公司”）之间租赁关系存在与否产生过争议。一审法院基于对部分证据的简单逻辑分析即判定上诉人基于租赁关系产生的占有权无法证实，是对争议焦点相关事实问题的任意扩大审查和判定。一审法院查明事实部分所列天津市宁河区人民法院拍卖公告已经能够充分说明，诉争房地产在竞拍时仍存在租赁关系，此客观事实却在一审法院的分析中莫名其妙的“消失”了。上诉人基于宁河法院法官的要求提供了租赁合同，却被一审法院认为存在时间逻辑错误。案外人豪发公司办理贷款系其自身经营需要，因需要提供抵押物的实际情况证明，故其向银行提供了证明抵押物的租赁合同。豪发公司向银行提供租赁合同，仅为证明抵押物存在权利瑕疵，至于租赁期间、租金等并不是银行发放贷款的资料审查范围，且豪发公司办理银行贷款向银行提供资料是其自身的经营行为，其提供何种资料以及资料的数量、内容，上诉人无法知晓也无法控制，亦不是上诉人的法定义务。上诉人的租赁权能否对抗被上诉人的所有权关键应当在于租赁期限的确定，而对这一关键事实，一审法院并没有审理查明。一审法院认定因租赁期限不确定导致租赁关系不存在，是极为牵强的。上诉人提供大量证据足以证明上诉人与豪发公司之间的租金支付及抵扣情况，一审法院仅以“证据不足以证实其主张”为由草率做出判断。上诉人从未做出任何放弃租赁权和占有权的承诺或意思表示。上诉人的法定代表人并非法律专业人士，亦很少经历正式的司法诉讼程序，其无法正确认知租赁权、占有权、所有权的概念和关系以及承诺、放弃的法律构成要素，故其在执行笔录中的表示仅是基于对法官的绝对信任所做的客观回答，并没有任何处分权利的意思表示。上诉人已经在涉诉房地产经营数十年，没有任何理由随意放弃对诉争房地产的合法占有。一审法院未准许上诉人在一审中提出的公章真实性鉴定是错误的，《承租人声明》中仅加盖了公章没有签字，且上诉人从未知晓该文件的存在，因此对其真实性产生严重怀疑。一审法院认定占有使用费支付及标准存在严重错误。租赁合同载明租金为20万元，判决却最终判决每月租金为5万元，明显依据不租，尺度不一。上诉人与豪华公司直接租赁关系是客观不争的事实，2007的租赁合同为20年，而2011年的租赁合同租期表述是有歧义的，2011年租房合同中租期并不是真实意思表示。戚国华所谓腾房的意思表示也仅仅是配合执行法院的工作，腾房的相对主体也并非被上诉人而是宁河法院。宏大公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。宏大公司是依法拍卖的涉案房屋，拍卖程序之前，宁河法院对上诉人进行了询问，问其是否同意腾房，上诉人明确答复如果上诉人竞拍不成功，是同意配合腾房的，而且在拍卖程序过程中也没有提出执行异议。同时，上诉人提交的证据不能证明其租赁合同的有效性，也不能证明已经实际支付租赁款项，因此其上诉请求不能得到支持。宏大公司向一审法院诉讼请求：1．判令被告将天津经济技术开发区第五大街72号房地产腾空并交付原告；2、判令被告支付自起诉之日至实际交付房屋之日止的房地产占有使用费（按照每天每平方米2元的标准计算）。一审法院认定事实：天津市滨海新区开发区第五大街72号的房地产（包括3944.4平方米的国有建设用地使用权/建筑面积为1984.98平方米的房屋所有权）原属于案外人豪发公司所有。2014年9月18日，豪发公司与天津农村商业银行股份有限公司宁河中心支行（以下简称农商宁河支行）签订借款合同，约定豪发公司向农商宁河支行借款14950000元，同时，双方还签订了抵押合同，豪发公司以上述诉争房地产提供抵押担保，并办理了他项权登记。此后，农商宁河支行发放了贷款，但豪发公司未能依约还款。农商宁河支行于2015年7月14日起诉豪发公司，天津市宁河区人民法院于2016年9月30日作出（2015）宁民初字第2526号判决，判令：豪发公司偿还农商宁河支行借款本金14450000元及利息，农商宁河支行在抵押权权利价值14950000元范围内对诉争房地产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。此后，该院在执行该案中，对该诉争房地产进行拍卖。2018年5月12日，原告竞得该房产。2018年5月23日，天津市宁河区人民法院出具执行裁定，确认诉争房地产归原告所有。2018年10月15日，原告取得诉争房地产的不动产权证。诉争房地产目前被被告占有使用。被告主张系诉争房地产的承租方。庭审中，被告提供了房屋租赁协议、船舶委托管理合同、收据、维修费发票、判决书等，用以证明：被告于2007年1月4日与案外人豪发公司就诉争房地产签订租赁协议，租期自2007年1月1日至2026年12月31日，年租金20万元。关于租金，被告以豪发公司应支付的船舶管理费抵扣了2010年之前的租金，实际向豪发公司支付了2010年、2011年、2012年的租金，以对诉争房地产的维修费用抵扣了2013年、2014年的租金，并以抵扣借款的方式交纳2015年至合同期满的所有租金。对以上证据，原告不予认可。案件原审过程中，一审法院向农商宁河支行调取了《租房协议》、《承租人声明》等材料。《租房协议》显示，被告于2011年1月20日与豪发公司签订租房协议，约定租期与被告转卖豪发公司时的合同约定租期一致，租金每年20万；承租人声明显示，被告海运公司于2014年8月29日向农商宁河支行出具声明，确认知晓该房地产抵押事项，并承诺在借款人没有按期履行债务，农商宁河支行在处分该抵押物时，自愿搬出租赁房屋并放弃优先受偿权，无条件配合银行处分抵押物。该声明加盖了被告的公章。对于租房协议，被告表示尽管该协议内容与其提交的协议不一致，但二者并不矛盾，该协议是对被告所提交协议的补充，是被告和豪发公司之后重新签订的协议。对于该协议约定的租期，被告解释称豪发公司原来是被告设立的公司，后来被出卖，对于租期，未具体说明；对于声明书，被告不予认可，不认可公章的真实性，并申请对公章真实性鉴定。此外，一审法院还向天津市宁河区人民法院调取了涉及农商宁河支行与豪发公司执行卷宗中房屋租赁协议、执行笔录、评估报告等卷宗材料。执行笔录显示执行过程中，执行法官分别于2017年2月28日、2017年6月22日询问被告的法定代表人戚国华，向其了解诉争房地产的情况，并告知其拍卖事宜、询问被告相关意见。在2月28日的笔录中，关于租赁情况，戚国华陈述称“租房大概有10多年了，从2003年、2004年左右就开始租了”，关于租赁何时到期，其陈述“我来了以后就很少接触了，好像18年”，关于租金，其陈述“每年租金10万”，关于豪发公司情况，其陈述“人都找不到了．．．”，对于拍卖意见，其表示“有意向参与竞拍”，对于执行法官询问的“拍卖如果你们买不到，是否同意腾房”，其答复“那没问题，如果我们没拍上，会及时腾房”，同时表示无法联系豪发公司的负责人。在6月22日的笔录中，戚国华陈述“没有租赁合同，租期大约2005年开始，不知结束日期．．．会参与竞买．．．联系不到豪发公司．．．”，在执行法官提出“如果竞买不到，须配合法院搬离此地，交付买受人，愿意配合吗”，其回答“愿意”。此后，被告向宁河法院提交房屋租赁协议，该协议载明，租赁期限自2007年1月1日至2026年12月31日，签订日期为2007年1月4日。对于该份租赁协议，原告表示该协议与被告提交农商宁河支行的协议内容不一致，被告提交的证据不能证实其向豪发公司支付了租金，租赁期限也无法确定；对于执行笔录，原告认为被告已向执行法院明确表示如未竞拍成功，自愿腾房，原告的竞买行为正是基于该承诺，被告应遵守该承诺。被告对以上证据无异议，认为被告在执行笔录中所表示的愿意腾房是指租赁合同到期后腾房，而非在竞拍后即腾房。天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司受天津市宁河区人民法院委托出具的报告书载明评估价为806万（建筑物价值为549万元，土地使用权价值为人民币257万元）。并在不相一致假设中注明由于案情原因，委托方未能提供估价对象租赁合同等相关租赁资料，故本次估价结果未考虑承租人权益价值对估价对象市场价值的影响。原告通过淘宝司法拍卖网络平台竞价取得涉诉房地产产权，成交价格为17760000元。被告称其也参与竞拍，最后出价到15500000元。天津市宁河区人民法院在拍卖公告中注明瑕疵说明：房屋有抵押，有查封，有租赁（有书面租赁合同），房屋存在优先购买权人；拍卖法院在本次拍卖中不负责认定占用拍卖物或租用拍卖物的实效问题，且不负责腾房、清除妨碍等。一审法院认为，本案的争议焦点在于被告所主张的租赁权是否能够对抗原告通过竞买所取得的所有权。对此，一审法院分析如下：关于被告主张的租赁关系认定问题。通过现有证据，能够认定被告与豪发公司的租赁关系在诉争房地产被设定抵押时已经存在，但从两份租赁协议来看，被告表示两份租赁协议并不矛盾，第二份协议是对第一份协议的补充，但一审法院认为，被告提交的协议是在宁河法院执行人员向被告法定代表人就腾房事宜进行询问之后提交的，且内容与其法定代表人在接受执行人员询问中的陈述严重不一致，此外，该份协议标注的签订时间为2007年1月4日，远远早于一审法院向农商行宁河支行调取的《租房协议》的签订时间即2011年1月20日，被告未能就其没有在2014年9月豪发公司自农商行宁河支行办理贷款时提供2007年1月4日签订的租赁协议，做出合理解释，又未能提供其他证据予以证实该份协议的效力，对于2007年1月4日签订的租赁协议的效力，一审法院不予认定。故而应以2011年1月20日协议来认定租赁期限等问题，然被告对于该协议中所约定的“租期与被告转卖豪发公司时的合同约定租期一致”未能进行具体的、针对性陈述，也未能提供相应证据予以证实其抗辩。同时，从租金支付情况来看，被告主张以各种费用抵扣自2013年起至租期届满（2026年12月31日）的全部租金，但其提供的证据亦不足以证实其主张。故被告关于租赁期限至2026年12月31日的抗辩，一审法院不予采信。综上，被告不能证实在原告通过竞拍取得诉争房屋所有权时，其和豪发公司的租赁关系仍存续。对此，被告应承担举证不能的后果。此外，被告公司法定代表人在天津市宁河区人民法院执行笔录中作出的相应承诺，系代表公司，对公司发生效力。对于该承诺内容的理解，无论是从被告法定代表人在笔录中的具体表述，还是从执行笔录的谈话背景、上下文意思表示，被告的意思显然是在竞拍人取得诉争房地产所有权后即同意配合腾房。被告所辩称的合同到期后腾房与事实不符，难以成立。该承诺系被告在人民法院执行过程中作出，承诺内容系放弃对诉争房地产的占有权，故退一步讲，即便租赁期限未到期，亦因被告对相应权利做出了放弃的意思表示，无法对抗原告要求其腾房的权利。综上分析，被告以租赁权对抗原告所有权的主张不能成立，其应将诉争房地产腾空并交付原告。对原告的该请求，一审法院予以支持。关于被告在设定抵押阶段的声明，被告虽对该公章的真实性不予认可，并在原审中申请鉴定，但综合考虑本案的全部情况，一审法院认为无必要启动鉴定程序，对此亦不予受理。关于原告主张的占有使用费，在法院作出执行裁定书，确认诉争房地产转移至原告时，原告即取得诉争房地产的所有权。被告此后一直占有诉争房地产，其应向原告支付相应使用费。原告主张自起诉之日给付使用费，并无不当，一审法院予以照准。关于使用费的标准，应结合涉诉房地产的工业用地用途，一审法院酌情以2017年度相关区域非住宅租金指导价格每月26元每平方米为标准，以建筑面积1984.98平米，计算使用费每月为51609.48元。故被告应自起诉日，即2018年6月19日至实际腾空交还原告之日止，按照每月51609.48元的标准，向原告支付使用费。原告诉请超出部分，一审法院不予支持。判决：一、被告天津（河北）海运有限公司于判决生效之日起十日内腾空天津市滨海新区开发区第五大街72号的房地产（包括3944.4平方米的国有建设用地使用权/建筑面积为1984.98平方米的房屋所有权），并将该房地产交付原告天津市宏大伟豪资产管理有限公司；二、被告天津（河北）海运有限公司于判决生效之日起十日给付原告天津市宏大伟豪资产管理有限公司的房屋占有使用费（按照51609.48元/月的标准，自2018年6月19日起至被告实际交付房屋之日止）；三、驳回原告天津市宏大伟豪资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9834元，由原告负担5572元，被告负担4262元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：海运公司是否应当腾还案涉房地产以及占有使用费问题。首先要对2007年1月房屋租赁协议和2011年1月租房协议的效力问题进行审查。经查，两份租赁协议上均加盖有海运公司和案外人豪发公司的公章，在本案之前的数次审理中，豪发公司均不能到庭。本案二审中，双方当事人亦表示不能联系到豪发公司，两份协议中豪发公司公章的真实性尚不能确定的情况下，一审法院没有准许对海运公司的公章进行鉴定并无不妥。海运公司既表示对2011年租房协议不认可，又表示对2014年豪发公司办理贷款时向农商宁河支行提供2007年房屋租赁协议和承租人声明之事不知情，但其并不申请豪发公司参加诉讼，且未能提供其他证据否定2011年的租房协议的真实性，考虑到海运公司一直使用案涉房地产的实际情况，并结合本案现有证据，本院认为两份协议均真实、有效。其次，两份协议中关于租期的约定不一致的问题。本院认为，应采用签订在后的2011年合同中的租期。该协议中所记载“租期与被告转卖豪发公司时的合同约定租期一致”的约定不明，租赁期限六个月以上的未采用书面形式的情形，应视为不定期租赁。房屋在租赁期内发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，故宏大公司取得案涉房地产产权后与海运公司事实上构成了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系依法律规定当事人可以随时解除合同，宏大公司于2018年6月19日在一审法院的（2018）津0116民初82688号民事案件中起诉海运公司腾交房屋时，即以实际行为表明要求解除双方的不定期租赁关系，且海运公司在一审法院执行笔录中明确表示一旦拍卖成功愿意配合腾房，故海运公司应将案涉房地产腾空并交付宏大公司。本案中，海运公司实际一直占有使用该诉争房屋，直至宏大公司取得房屋权证后仍然继续占有使用该房，现宏大公司主张从2018年6月19日起诉之日起算占有使用费，不违反法律规定，故其应当支付占有使用费至实际交付房屋之日止。关于占有使用费的标准，双方没有明确约定，则宜参照原租赁协议每年20万元标准的支付，一审法院酌定以2017年度相关区域非住宅租金指导价格每月26元每平方米为标准缺乏依据，本院予以纠正。上诉人主张以各种费用抵扣自2013年起至租期届满（2026年12月31日）的全部租金，但其提供的证据不足以证实其主张，一审法院未予支持，并无不当，本院对此应予维持。综上所述，上诉人海运公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83265号民事判决第一项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83265号民事判决第二项、第三项；三、天津（河北）海运有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津市宏大伟豪资产管理有限公司的占有使用费（按照20万元/年的标准，自2018年6月19日起至天津（河北）海运有限公司实际交付房屋之日止）；四、驳回天津（河北）海运有限公司其他上诉请求；五、驳回天津市宏大伟豪资产管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9834元，由天津市宏大伟豪资产管理有限公司负担5672元，由天津（河北）海运有限公司负担4162元。二审案件受理费4262元，由天津市宏大伟豪资产管理有限公司负担100元，由天津（河北）海运有限公司受理费负担4162元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十月二十二日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；