广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2951号原告：罗伟明，男，汉族，户籍地广东省深圳市光明新区。委托诉讼代理人：宗贵东，广东商达（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗聪，广东商达（前海）律师事务所实习律师。被告：惠州市美盈酒店管理有限公司，住所地惠东县巽寮湾地产阳光假日****楼架空层。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：肖海飞，广东惠泰律师事务所律师。原告罗伟明诉被告惠州市美盈酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗伟明及其委托诉讼代理人宗贵东，被告惠州市美盈酒店管理有限公司的的委托诉讼代理人肖海飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗伟明向本院提出诉讼请求：一、被告向原告公开涉案房产托管期间的全部租金收入；二、被告向原告支付第一项诉讼请求中60%的租金收入；三、被告向原告承担托管房屋装修费用65296元；四、被告承担涉案房产托管期间的物业费1648.92元（暂计至2019年6月5日）及逾期利息；3、4项合计人民币66944.92元；五、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求为：解除双方签订的两份《房屋托管合同》；并将第一、二项诉讼请求变更为要求被告支付每套房屋每年30000元的保底收益直至合同解除时止；将第四项诉讼请求的托管期间的物业费用计算截止至2020年6月，金额为17893元。事实与理由：2017年9月30日，原告同被告（2019年8月23日更名前：惠州市美遇假日酒店管理有限公司）签订《房屋托管合同》（以下简称《合同》），约定：原告将位于惠州市惠东县平海镇万科双月湾二期X1房和X2房交给被告进行代租托管，期限自2017年10月6日至2020年10月5日止，原告需要在2017年10月7日前交付符合被告装修条件房屋；对于托管房屋所获得的租金收入，在扣除68元各种费用后，按照原告60%、被告40%的比例分配。后原告将房屋按照被告要求进行装修，装修费用为65296元，并按时交付房屋。但被告在代租托管期间，从未向原告分配租金收入，并且还拖欠托管房屋的物业费等费用。原告认为被告的行为已侵犯原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判其所请。被告惠州市美盈酒店管理有限公司答辩称：被答辩人与答辩人签订合同的时间是2017年9月30日，且在2019年8月23日答辩人将企业名称变更为惠州市美盈酒店管理有限公司至今，被答辩人未向答辩人提出过关于房屋租赁的事宜及收取收益，可以证实被答辩人未实际按房屋代租托管合同履行交付房屋给被答辩人，答辩人现经营的酒店房号中没有被答辩人所称涉诉房号。答辩人在变更股东及企业名称过程中及答辩人现经营的有关房号交接信息，也未有被答辩人所称涉诉房号，证实被答辩人也没有将所涉房屋交付给答辩人使用。被答辩人与答辩人签订房屋代租托管合同后也没有相关的交接手续。答辩人从始至终没有将被答辩人房屋纳入酒店经营管理，没有经营收入。所以无法向被答辩人公开涉案房产的租金收入，也不能向被答辩人支付租金收入。根据答辩人与被答辩人签订的房屋代租托管协议约定由被答辩人负责购买家私家电且添附设施及改装，故被答辩人房屋装修费用应当由被答辩人自行负担。根据被答辩人与答辩人签订的房屋托管合同，位于惠州市惠东县平海镇万科双月湾****由甲方也即由被答辩人承担物业管理费，故被答辩人请求的物业费也应当由被答辩人自行负担。综上，根据答辩人的现有的证据，业主信息表、阳光美遇酒店房态、2019年8月租金及欠租打款信息表、美盈酒店房间资料、物业管理费清单，均无法显示答辩人名下有被答辩人诉称房屋房号，又被答辩人2017年9月份与被答辩人签订的托管合同直至今日被答辩人才向答辩人主张权利，也能从侧面得出被答辩人并未向答辩人交付涉案房屋，故答辩人与被被答辩人签订的房屋代租托管合同，并没有实际履行，答辩人也无需向被答辩人履行合同义务。本院查明本案的事实如下：被告惠州市美盈酒店管理有限公司系经工商登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），成立日期为2015年4月24日，法定代表人于2019年5月30日由赵x根变更为麦某1，公司名称于2019年8月23日由惠州市美遇假日酒店管理有限公司变更为惠州市美盈酒店管理有限公司。2017年9月30日，原告作为甲方（托管方）与惠州市美遇假日酒店管理有限公司作为乙方（受托管方）签订一份《房屋代租托管合同》，约定托管的房屋系位于惠州市惠东县平海镇万科双月湾二期X1房，托管服务的期限自2017年10月6日起至2020年10月5日止；经双方同意，对托管房屋所获得的租金收入，需先扣除68元作为酒店包括但不限于布草，水电等的贴补，剩余按甲方享60%，乙方享有40%的比例分配，乙方应在托管次月15号前把分成收益打入甲方银行账户，乙方保证甲方年收益保底不得少于30000元整；乙方承担托管期限内费用为水费、电费、燃气费等；甲方承担托管期限内费用为物业管理费等；甲方须购买家私家电放置在甲方被托管的房屋中。同日，原告作为甲方（托管方）与惠州市美遇假日酒店管理有限公司作为乙方（受托管方）签订一份《房屋代租托管合同》，约定托管的房屋系位于惠州市惠东县平海镇万科双月湾二期X2房；其中除费用承担外，其余条款内容一致；关于费用承担的条款中，乙方应承担的费用手写增加“物业管理费用”，甲方应承担的费用中的“物业管理费”划掉，两处均加盖了惠州市美遇假日酒店管理有限公司的公章。上述两套房屋的登记所有人分别为案外人李x良、李x云，本院依原告申请通知上述两人作为证人到庭接受询问，该两人均称原告系案涉两套房屋的实际权属人，原告有权就两套房屋进行出租并与被告签订合同，对原告起诉要求被告支付租金等相关费用不持异议。原告主张应被告要求对案涉两套房屋进行装修及添加家私家电花费65296元，提交了销售合约，记载的买方名称为原告，卖方分别为东莞xx家具有限公司、xx电器厂、原色xx窗帘、深圳xx实业有限公司、xxx灯饰、xx力等。原告主张被告在接收房屋后未按约缴纳案涉两套房屋的物业管理费等费用，提交了加盖有“双月湾物业服务中心业务章”的物业缴纳统计表，记载：案涉x1房从2017年10月至2020年1月共计缴纳费用为7738.11元，美遇酒店结清费用为795.46元，其余6942.65元为业主结清，2020年2月至2020年6月共计发生费用为1319.61元，未缴纳；案涉x2房从2017年10月至2020年1月共计缴纳费用为7540.05元，美遇酒店结清费用为1982.27元，其余5557.78元为业主结清，2020年2月至2020年6月共计发生费用为1296.74元，未缴纳。另查明，2019年6月的物业管理费（含分摊电费、住宅水费、排污费）为268.66元。原告主张被告未能按约支付托管收益，于2019年9月11日向被告寄送律师函，提交了律师函及EMS邮单，该邮单记载收件人为“赵x根”、单位名称为“惠州市美遇假日酒店管理有限公司”、、地址为“惠州市惠东县巽寮湾国际旅游度假区阳光假日****楼”被告主张其现股东在受让公司股权时并未涉及原告所主张的案涉两套房屋，原告实际并未向其交付案涉两套房屋，提交了：1.转让协议书，记载的出让方为惠州市美遇假日酒店管理有限公司（法定代表人：赵x根），受让方信息为空白，内容为“惠州市美遇假日酒店管理有限公司于2015年4月24日注册成立，注册资本为人民币100万元，经甲乙双方协商，就公司转让事宜达成下述一致意见”等内容，落款甲方处加盖有“惠州市美遇假日酒店管理有限公司”的公章，乙方处有“高x”、“高x容”的签名；2.加盖有“惠州市美遇假日酒店管理有限公司”公章的业主信息表、阳光美遇酒店房态、2019年8月租金及欠租打款信息表、美盈酒店房间资料（2019）、物业管理费清单，上述表格内容中均未有案涉两套房屋的信息。另，原告主张因被告未缴交案涉X2房的物业管理费，其收到了物业公司委托律所出具的《律师函》，载明拖欠2018年12月1日至2019年5月31日物业费等费用共1648.92元，该函件的落款日期为2019年6月5日；此后，原告自行缴交了上述费用，提交了物业公司的收款收据，记载的开立日期为2019年7月16日。庭审后，被告提交一份《情况说明》，内容为：1、根据原告举证材料了解到，托管合同按房屋托管收益4/6分成，业主收益60%，物业费用由业主承担。2、因原告提供举证材料我方全部未知情（包括合同签订、房屋托管交接手续、房屋经营过程发生任何事情都未收到任何信息），原告并未实际交付房屋给我司，所以我方同意解除原托管合同，避免后续会再产生纠纷。3、原告举证材料中物业管理处提供缴费清单中注明“美遇酒店结算费用”的情况已在万科双月湾物业管理处了解清楚。凡是注明“美遇酒店结算费用”、“POS”的缴费操作人员有赵x根、王x、严x三人在物业处刷卡缴费。且日常经营、费用支出及托管方接触都是这三人，我司在职人员从未接触过以上业务。赵x根、王维于2017年10月30日已将惠州市美遇假日酒店管理有限公司转让给了高x、高x容，故赵x根、王x等人的行为不能代表我司的意思，我司地址及管理的酒店房间均位于惠东县巽寮湾地产阳光假日二期，而本案涉诉的房屋位于惠东县平海镇万科双月湾二期，两地相隔甚远，我司是根本无法对其进行管理和经营的。另，原告罗伟明向本院提交一份说明，确认被告向其支付过10000元租金。庭审后，本院工作人员到案涉房屋进行现场勘查，该两房屋内有沙发、床、电视机等家私家电。本院认为，原告罗伟明在取得案涉两套房屋的实际权利人的许可的前提下分别就案涉两套房屋与惠州市美遇假日酒店管理有限公司签订的两份《房屋代租托管合同》，该内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。惠州市美遇假日酒店管理有限公司通过工商核准变更名称后为被告惠州市美盈酒店管理有限公司，虽包含股东及上述名称均发生了变化，但其作为承担民事责任的主体并未发生变化，即案涉两份《房屋代租托管合同》中关于惠州市美遇假日酒店管理有限公司的权利义务应由被告进行承继。本案的争议焦点为：一、原告是否已将案涉两套房屋交付给被告；二、案涉两份《房屋代租托管合同》是否应予以解除；三、原告的其他诉讼请求应作如何处理。关于第一个焦点。首先，根据原告所提交的物业缴费情况可知，租赁期间的部分物业费系由“美遇酒店”支付，且被告在庭后提交的情况说明中主张该物业费均系由“赵x根”、“王x”、“严x”支付，而根据被告公司登记信息可知，“赵x根”曾担任被告的法定代表人，由此可认定原告与惠州市美遇假日酒店在签订案涉合同后已交付了案涉房屋；其次，关于被告辩称其现任股东在受让公司股权时并未接收到案涉房屋的相关资料的主张，如前所述，虽被告的股东及名称进行了变更，但在案涉合同的中关于惠州市美遇假日酒店的权利义务，以及惠州市美遇假日酒店所作出的接收房屋的行为所导致的法律后果，均应由被告承继，被告的该项辩称属股权转让的内部法律关系，被告可另寻法律途径解决；最后，根据原告庭后所补充提交的EMS邮寄单所记载的收件地址、收件人信息以及律师函，被告在收到该函件后也未就此提出相关异议。综合以上事实，本院认定原告已实际向被告交付了案涉两套房屋。关于第二个焦点。鉴于原、被告均同意解除案涉合同，本院对此予以照准。关于解除的时间，因原告系于本案开庭之时即2020年7月1日提出解除合同，故本院认定上述日期为案涉两份合同的解除日期。因原告并未诉请要求被告交还案涉两套房屋，原告可自行收回，被告给予必要的配合协助。关于第三个焦点。关于原告诉请的租金，原告主张按合同约定的年保底收益每套30000元计算，符合合同的约定，本院予以照准。关于计算的期间，租金本应计算至上述认定的合同解除之日，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，守约方亦负有防止损失扩大的义务，依据原告所收到的物业公司所寄送的律师函可知，被告已未按合同约定缴纳其中一间房屋的物业管理费，且该物业管理费已拖延支付将近半年，原告作为出租人在未收取被告支付相关收益的情况下，理应及时查看房屋并依据合同主张权利，故根据上述规定，对于扩大损失的租金部分，本院不予支持。依据物业公司律师函的落款日期及原告此后缴交该部分物业管理费的日期，结合案涉合同约定的租金收取模式为每年保底加每月分成的模式，且虽另一套房屋的物业管理费约定由原告自行缴纳，但因两套房屋具有关联性，故本院酌定该两套房屋的租金计算至2019年7月5日止，即合计为105000元，扣除原告自认被告已向其支付的租金10000元，被告仍需向原告支付租金95000元。关于原告主张的购买家私家电等装修费用，根据合同约定系由原告负责购买家私家电，且原告主张的该项费用所提交的证据也未经被告确认，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请的物业费，根据合同的约定，X1房的物业费应由原告自行承担，原告诉请要求被告承担，不符合双方的约定，本院不予支持；X2房的物业费约定系由被告承担，如前所述，截止至2019年7月5日前的物业管理费等费用应由被告承担，根据物业公司寄送的律师函及物业公司出具的缴费清单，被告应承担2018年12月至2019年6月份前的物业管理费等费用应为1917.58元，对于原告诉请超过的部分，属于扩大损失，本院不予支持。关于原告诉请要求被告支付物业费的逾期利息，合同对此并未进行相关的约定，故原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，对当事人的主张，有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告罗伟明与被告惠州市美盈酒店管理有限公司于2017年9月30日所签订的两份《房屋代租托管合同》已于2020年7月1日解除。二、被告惠州市美盈酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告罗伟明租金95000元。三、被告惠州市美盈酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告罗伟明物业管理费（含分摊电费、住宅水费、排污费）1917.58元。四、驳回原告罗伟明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4873元，由原告罗伟明负担2663元，由被告惠州市美盈酒店管理有限公司负担2210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  方运流人民陪审员  钟海雄二〇二〇年十月二十三日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬