湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5926号原告：宁乡市玉潭房屋管理所，住所地宁乡市二环南路玉潭街道办事处。法定代表人：邹为和，该所所长。委托诉讼代理人：张旭仁，湖南光阳律师事务所律师。被告：姜晋，男，1987年6月15日出生，汉族，住湖南省。原告宁乡市玉潭房屋管理所与被告姜晋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁乡市玉潭房屋管理所法定代表人邹为和及委托诉讼代理人张旭仁、被告姜晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金34368元；2、判令被告支付滞纳金40210元（从2018年10月30日暂计算至2019年11月30日，以34368元为基数，按日3‰标准计算，后段顺延计算至全部付清日止）；3、判令被告立即腾退宁乡县××期××号商业门面；4、判令被告双倍支付从2019年10月31日至实际腾退之日期间的违约金5728.8元（暂计算至2019年11月30日，后段顺延计算至腾退之日）。事实与理由：2016年9月30日，原、被告签订《门面租赁合同》，约定姜晋承租原告管理的宁乡县××期××号商业门面从事彩票、包点业务，租期三年，租金标准2864.4元/月，即每年34372元，合同同时还对租金支付方式、滞纳金等进行了约定。合同签订后，原告按约定将宁乡县××期××号商业门面交付给姜晋使用，但是被告没有按约定支付租金，至合同期满日还欠付租金34368元，至今未付，亦未将涉案门面腾退交还给原告。原告遂向法院起诉。被告姜晋辩称：一、被告于2016年9月30日和原告签了门面租赁合同，租了涉案门面，大概只经营了8-9个月就将该门面转租给了姜孟，当时被告和姜孟在原告处签订了一份协议，是当着原告处工作人员的面签的。姜孟出了8万多转让费给被告，转让费包括被告支付给原告的1万元押金、房租（被告已经支付给原告，且截至被告转租给姜孟时还剩余的房租）及房屋内的装修和添置的设备等。转让了大概半年后，被告突然又接到房管所的电话要求支付租金，当时被告去问了姜孟为何没有支付租金，姜孟说他又将涉案门面转租给了另一个人。第二、被告共计交了10个多月的房租给原告，姜孟也直接向原告交过房租，但是具体交了多少被告不知道。第三、被告认为如果要解决这个问题，必须被告、姜孟以及现在实际使用该房屋的承租人一起和原告进行协商，不能只找被告一个人，这个事情原告本来就有责任，当时被告和姜孟在原告处签订转让协议的时候，如果原告不同意就没有这回事情，既然同意了就不应该再来找被告了。本院经审理认定事实如下:宁乡县××期××号室房屋（该房屋上下两层）系登记在宁乡市住房保障服务中心下属二级单位宁乡市房地产开发经营有限公司名下的政府保障性住房小区配套门面，由原告对外进行出租等日常经营管理。2016年9月30日，原、被告就前述房屋签订《门面租赁合同》，约定：1、乙方（被告）承租甲方（原告）管理的位于宁乡县××期××号门面用于经营彩票及包点业务，建筑面积190.96㎡，租赁期限为3年，即从2016年11月1日至2019年10月31日，租金标准为2864.4元／月，即34372元／年；2、在签订该合同时，乙方支付12个月的租金34372元，以后每个年度租金提前一个月缴纳，为保证房屋及附属设备的正常使用及按时交纳，乙方向甲方支付租赁保证金10000元；3、乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外,另按拖欠租金的天数和拖欠额，每日以千分之三的比例向甲方支付滞纳金；4、本合同期满后，乙方未经甲方同意，继续使用房屋，每月按月租金的双倍由乙方向甲方支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金10000元并支付租金至2018年10月30日。上述事实，有原告提交的证明、宁乡市自然资源局不动产信息登记表、《门面租赁合同》及到庭当事人的当庭陈述等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：一、原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，原告已将房屋交付给被告使用，被告亦应及时足额向原告支付租金。故在抵扣租赁保证金10000元后，被告还需支付合同期限届满前的剩余租金24372元；二、关于租金的支付期限，合同虽约定每一年度租金需提前一个月缴纳，但庭审时原告自认合同实际履行过程中，因被告反应经营困难，第二租赁年度的租金系分批支付，本院认为，此种情形应视为原、被告双方对租金支付期限的变更，变更后的支付期限约定不明确，则被告最迟应在该租赁年度届满前支付该年度的租金。故对于最后一个租赁年度的租金，被告应在2019年10月31日前付清，逾期原告有权要求被告支付相应违约金。关于违约金的计算标准，合同约定为日利率3‰，被告抗辩该标准过高，本院认为，违约金计算应与损失相当，现原告未提供证据证明因被告未及时支付租金而导致其产生的损失，另结合被告违约的主观过错程度及涉案房屋的保障性住房性质，本院参照银行利息标准予以适当浮动，酌情将违约金标准调整为年利率6％，则以34372元为基数，按年利率6％的标准，从2019年11月1日暂计算至2019年11月30日的违约金为166元；三、合同期限届满后，原、被告未续签合同，被告亦未将涉案房屋进行腾退，则原告有权主张逾期腾房占有使用费。关于占有使用费的标准，合同以违约金的名义约定为月租金标准的两倍，被告抗辩该标准过高，从公平角度出发，结合该涉案门面在合同期限届满后早已停止经营的实际状况，对于2019年11月1日至2019年12月30日期间及2020年4月1日至房屋实际腾退期间的占有使用费，本院参照合同约定租金标准予以认定，对于2020年1月1日至2020年3月30日期间的占有使用费，因2019年12月后新冠肺炎疫情严重，对实体经济造成较大冲击，故对前述时段内的占有使用费，本院酌情按双方所约定租金标准的二分之一予以认定。按前述标准，从2019年11月1日暂计算至2020年3月30日的逾期腾房占有使用费为10024元（2864元/月×2月+1432元/月×3月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告姜晋于本判决生效之日起三日内支付原告宁乡市玉潭房屋管理所租金24372元；二、被告姜晋于本判决生效之日起三日内支付原告宁乡市玉潭房屋管理所违约金166元（已计算至2019年11月30日，后段违约金以欠付租金为基数，按年利率6％的标准继续计算至租金付清之日止）；三、被告姜晋于本判决生效之日起三日内支付原告宁乡市玉潭房屋管理所逾期腾房占有使用费10024元（已计算至2020年3月30日，后段按2864元/月的标准继续计算至房屋腾退之日）；四、被告姜晋于本判决生效之日起十日内将宁乡县××期××室房屋予以腾退；五、驳回原告宁乡市玉潭房屋管理所的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元（已减半收取），由被告姜晋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  傅海燕二〇二〇年十月二十九日书记员  周 婕附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。