山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民终478号上诉人（原审被告）:李某1，住山西省高平市。委托诉讼代理人：崔某，北京市华泰（太原)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西长平建材家居广场有限公司。诉讼代表人：山西唐韵律师事务所，系山西沃土房地产开发有限公司及其关联公司破产管理人。委托诉讼代理人：李某2，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴某，山西唐韵律师事务所实习律师。上诉人李某1因与被上诉人山西长平建材家居广场有限公司（以下简称长平建材公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由王东担任审判长并主审、审判员许文杰、赵凯参加合议的合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李某1及其委托诉讼代理人崔某、被上诉人长平建材公司的委托诉讼代理人李某2、柴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某1上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人作为合同主体存在错误。2018年8月，因房屋实际所有人与被上诉人之间存在纠纷，实际所有人阻止上诉人继续租赁，租赁合同事实上处于终止状态。故本案中被上诉人不能仅凭《租赁合同》起诉上诉人要求解决房租事宜，应考虑被上诉人是否有权出租以及上诉人不能实际使用房屋经营带来的损失问题。2.一审法院关于租金与物业费的认定存在错误。《租赁合同》事实上已经终止。不能撤场并非因上诉人原因所致。3.一审法院为认定上诉人的损失数额及救济途径。基于合同终止的事实，另交的租金3000元和保证金5000元，被上诉人应予退还。被上诉人长平建材公司答辩称：1.本案不存在主体认定错误问题。李某1承租的商铺为12-7、12-8号楼，其中，12-8号楼的实际所有人为案外人闫某，该商铺由闫某委托被上诉人对外出租，12-7号楼暂未售出，为全体债权人共有的破产财产。经与市场相关人员了解，李咏梅所承租的商铺并不存在被阻止经营的情形。即使被上诉人真的与闫某之间存在纠纷，也是因上诉人不缴纳租金导致。针对已售出的商铺，长平建材市场的运营模式为：由房东委托长平建材公司统一经营管理，长平建材公司对外招租商户并收取租金，扣除一定的管理费用后将剩余租金交付房东。长平建材公司自2018年5月8日进入破产程序后，被上诉人曾多次通过组织会议、播放广播、实地走访等方式收取租金，但包括上诉人在内的商家却既不缴纳租金又不退还房屋，不缴纳租金的主要原因是想争取房租减免优惠，不退还房屋主要是因为其他市场的租金标准明显高于长平建材市场，在这样的背景下确实发生过部分房主锁门的情形，经被上诉人与房主沟通协商后，房主均及时解锁消除了影响，本案是否也存在此种情形无从所知。但即使真的存在锁门情形，也是房主迫不得已收租维权的无奈之举。上诉人直到2019年10月21日才办理撤场手续，可见，无论在此之前发生何种情形，均未影响其占有使用相关房屋。管理人在提出关联企业合并破产申请前夕，即长平公司正式进入破产程序之前，就己组织商户召开会议，商户对于管理人的存在是明知的，上诉人所述因长平公司进入破产程序而不能办理撤场，显然是严重背离客观实际的。2.关于租金。一审法院认定事实正确，适用法律正确。3.关于物业费。在长平建材公司与商户签订的主合同中虽然未有缴纳物业费的约定，但在实际经营过程中，长平建材市场实行的是统一管理，长平建材公司提供了供水、供电、供暖、卫生清洁、维修等物业服务，且向商户收取了物业费，实际上对主合同进行了补充，一审法院关于物业费的判项，认定事实清楚，适用法律正确。4.关于质保金。一审判决正确，上诉人的上诉理由缺乏依据。长平建材公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁合同；2.判令李某1立即腾出占用的长平建材市场12#7-8号商铺；3.判令李某1支付截止2018年8月31日前欠付的租金22958元，物业费1640元；4、判令李某1按每平米28元每月支付并按每平米28元支付2018年8月31日至腾退商铺之日止的租金，并按每平米每月1元按支付同期物业费。一审法院审理查明：自2017年8月1日起，李某1与长平建材公司签订《长平建材家居广场租赁合同》，约定由李某1承租位于长平建材市场12#7-8号商铺进行经营，租赁面积136.66平方米，租赁单价为28元/平米/月，租金按年缴付，李某1一次性支付保证金5000元。2017年9月1日-2018年8月31日的租金，李某1于2017年8月1日已缴纳。2018年9月1日之后的租金，李某1曾通过微信转账缴纳3000元。关于物业费双方在之前的合同中未做约定。另查明，2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重整。作为该破产企业的管理人，破产管理人在李某1的租期届满后，与李某1多次协商，但未达成一致，李某1于2019年10月21日撤场。关于撤场前的相关费用双方未达成一致意见。一审法院认为，双方签订的《长平建材家居广场租赁合同》附加协议及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。本案中，李某1租金缴付至2018年8月31日，之后只缴纳了个3000元，并未足额缴纳租金。根据《长平建材家居广场租赁附加协议》第七条的约定，“在合同期内，乙方未按合同规定的时间向甲方足额缴纳租金及其他费用，甲方有权单方面解除或终止租赁合同、滞留乙方店铺内所展示商品、并限时撤场，同时享有继续追缴乙方所欠租金及其他费用的权利。”故在李某1欠付租金的情况下，长平建材公司有权要求解除合同并要求其限时撤场，对长平建材公司要求解除合同的诉请，予以支持。关于腾退房屋诉请因李某1已经撤场，故本案中不再处理。关于2018年-2019年的租金，根据与本案关联的其他系列案件（194号案询问笔录）的相关证据和陈述中，可以看到长平建材公司在2018-2019年与商户签订租房协议时，给予了全部租户优惠，即只收取8个月的租金，故在本案中，2018年9月1日至2019年8月31日的租金计算为8个月较为妥当，2019年9月1日至10月21日的租金按28元/平米/月的标准计算51天。故李某1应付2018年9月1日至2019年10月21日的租金应为136.66×28×8+136.66×28×51/30=37116.86元，在此期间李某1于2018年11月支付3000元应予折抵，故李某1应支付自2018年9月1日至今的占房费用34116.86元。关于物业费，虽双方未在合同中予以明确约定，但从与本案关联的其他系列案件的相关证据中，可以看出，长平建材市场有收取一定物业费的记录，且在李某1租赁期间长平建材公司确实提供了一些物业管理服务，故综合相关情况，酌情认定物业费为400元。关于李某1要求用质保金进行折抵房租的抗辩，根据《中华人民共和国破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。因长平建材公司已于2018年5月8日进入破产程序，本案中诉争的租金、物业费等发生于破产受理之后，故对李某1要求折抵的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除山西长平建材家居广场有限公司与李某1之间的租赁合同；二、李某1于本判决生效后十日内支付山西长平建材家居广场有限公司租金和物业费共计34516.86元；三、驳回山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。二审庭审中，李某1申请证人李建勇出庭。李建勇原系长平建材公司下辖的长平建材市场工作人员。李建勇证实，因涉案商铺属于售于第三方后，委托被上诉人经营并对外出租，因为实际所有人干预经营，李某1就此问题向被上诉人反映，被上诉人未能予以妥善处理。李某1先缴纳了3000元，希望解决其问题后再继续缴纳。但双方就租金问题未能达成一致。2018年11月被上诉人在李某1租赁商铺上锁，导致李某1无法经营并于2019年10月21日撤场。结合二审庭审中各方当事人的陈述，本院对上列事实予以采信。除上述事实外，一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：1.占房费用是否应予支付；2.物业费是否应予支付；3.质保金是否可以折抵。就当事人争议的焦点问题，分述如下：第一个争议焦点，关于占房费用的问题。根据二审查明的事实，造成租赁合同无法正常履行的原因既有上诉人的原因，也有被上诉人的原因。从2018年11月开始李某1并未经营，让其承担租金显失公平。但是考虑到其一直实际占有商铺，导致被上诉人无法合理利用该商铺。为平衡双方利益，本院酌定租赁费各半负担。根据一审判决计算的标准37116.86元，减半18558.43元，再核减上诉人已经缴纳过的3000元，上诉人应支付占房费用为15558.43元。第二个争议焦点，关于物业费是否应交纳的问题。双方签订的《长平建材家居广场租赁合同》系格式合同，该合同第4条关于物业管理费一项，关于收取物业费的标准和费用，均以横叉划掉。这种情况下应作出对提供格式合同一方不利的解释。对于租户自愿交纳的，视为双方达成一致。对于租户不愿缴纳的，视为就此问题没有约定。因为对于租赁合同而言，租金的项下有包含物业费的可能，一审判决基于被上诉人有收取物业费的记录判令上诉人交纳，属于事实认定错误，该判项应予撤销。第三个争议焦点，关于质保金进行折抵的问题。因被上诉人已于2018年5月8日进入破产程序，根据《中华人民共和国破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵消。本案中诉争的租金、物业费等发生于破产受理之后。故根据法律规定，成立在破产受理之后的债务不能和在先的质保金折抵。关于质保金，属于被上诉人对上诉人所负的债务，上诉人应及时申报债权以保障自身权益。综上，李某1的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初196号民事判决第一项。二、变更山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初196号民事判决第二项为：李某1于本判决生效后十日内支付山西长平建材家居广场有限公司占房费用共计15558.43元。三、驳回山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费414元，由山西长平建材家居广场有限公司负担226元，李某1负担188元。二审案件受理费662.92元，由山西长平建材家居广场有限公司负担474.92元，李某1负担188元。本判决为终审判决。审判长 王 东审判员 许文杰审判员 赵 凯二〇二〇年十月二十六日书记员 高丽云