河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4633号原告：河南省兴达置业有限公司，住所地郑州市金水区政七街**********，统一社会信用代码：914101007241014722。法定代表人：刘东霞，系总经理。委托诉讼代理人：刘大鹏，河南天新律师事务所律师。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。被告：赵本正，男，回族，1953年2月23日出生，住河南省郏县。被告：马付敏，女，回族，1954年12月10日出生，住河南省郏县。二被告共同委托诉讼代理人：帖海燕，河南博风律师事务所律师。被告：魏旭，男，汉族，1983年12月13日出生，住吉林省九台市。原告河南省兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）与被告赵本正、马付敏、魏旭案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴达公司的委托诉讼代理人段颖杰，被告赵本正及其与马付敏的共同委托诉讼代理人帖海燕到庭参加诉讼。被告魏旭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴达公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于二七区房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告魏旭于2011年9月14日签订《商品房买卖合同》，被告魏旭以支付首付款112367元，余款259000元办理银行按揭的方式购买原告开发的位于二七区房屋。原告依约向被告魏旭交付了约定的房屋。此后，因被告未及时偿还银行按揭贷款，致使原告作为按揭贷款的保证人承担了保证责任，代被告清偿了按揭贷款。原告根据《商品房买卖合同》的约定，向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，责令魏旭返还二七区房屋。被告魏旭购买原告开发的房屋后，因与被告赵本正、马付敏民间借贷纠纷案件，致使其购买的、未办理产权转移登记的位于二七区房屋被二七区人民法院查封。原告得知后，立即向二七区人民法院提起执行异议。二七区人民法院作出（2020）豫0103执异10号执行裁定，驳回了原告的异议申请。原告认为，根据《商品房买卖合同》的约定，因魏旭未按时偿还按揭贷款，致使原告承担清偿责任，原告有权利解除合同。涉案商品房登记在原告名下，并未办理产权转移登记，魏旭作为预告登记权利人，其享有的只是期待物权，原告作为涉案房屋的合法产权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。故，在原告已提出执行异议、解除合同的情况下，二七区人民法院驳回原告的异议，显属错误，为维护合法权益，故提起诉讼。被告赵本正、马付敏辩称，一、案涉房屋权利人为魏旭，人民法院对案涉房屋系依法查封。被答辩人兴达公司没有提供任何合法有效证据证明其为该房屋的权利人，更不能证明其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益，请求法院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。根据答辩人赵本正、马付敏向法院提交的郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》和郑州市房产档案馆所出具的《郑州市个人房屋产权信息表》显示，案涉房屋坐落于郑州市××、××北××楼××号（现登记为郑州市），房产的权利人登记为魏旭。作为房屋不动产管理部门对外公示信息，具有公示公信的法律效力，足以说明涉案房屋权利人为魏旭。根据答辩人赵本正、马付敏的财产保全申请，郑州市二七区人民法院依法对上述案涉房屋进行了查封，查封期限为自2016年7月15日起至2019年7月14日。后该法院对上述案涉房屋裁定继续查封，查封期限自2019年5月17日起至2022年5月16日。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被答辩人兴达公司没有提供任何合法有效证据证明其为该房屋的权利人，更不能证明其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益。因此，被答辩人兴达公司的全部诉讼请求既没有事实根据，也没有法律依据，更没有提供任何合法有效的证据予以证明，请求人民法院依法予以驳回。二、魏旭与被答辩人兴达公司就案涉商品房买卖合同已经履行完毕且合同目的已经实现，被答辩人无权要求解除该商品房买卖合同且未提供任何有效证据证明其依法解除了该商品房买卖合同。第一，根据被答辩人兴达公司在诉状中自述，兴达公司与同案被告魏旭之间构成了商品房买卖合同关系。根据双方合同的约定，魏旭已向兴达公司支付了案涉房屋的首付款且魏旭也办理了案涉房屋按揭贷款，交通银行股份有限公司河南省分行也已经向兴达公司发放了涉案房屋的贷款，兴达公司作为房屋的出卖人已经按照双方的合同约定取得了全部购房款，魏旭也已经实际占有了该房屋。该商品房买卖合同所涉及的权利义务被答辩人兴达公司与魏旭均已履行完毕，双方案涉房屋买卖合同目的已经实现。第二，双方商品房买卖合同约定解除权约定不明确且未约定解除权的行使期限，属于被答辩人兴达公司单方制定的格式条款，明显加重魏旭的责任、排除魏旭的主要权利。兴达公司没有证据证明其向魏旭对于格式条款予以合理提示注意与明确说明，上述条款为无效条款，对魏旭不发生法律效力。第三，从双方商品房买卖合同上看出卖人兴达公司应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机构备案。而兴达公司明显违反了上述合同的约定未及时办理房屋权属证书，存在严重的违约行为。第四，根据商品房买卖合同司法解释第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，兴达公司并未向法院提供任何魏旭逾期偿还贷款的事实证据且未提供任何证据证明其提出要求解除涉案房屋买卖合同的要求。因此，兴达公司已超过法律规定的行使解除权的期限。因此，被答辩人兴达公司无权要求解除该商品房买卖合同且未提供任何有效证据证明其依法解除了该商品房买卖合同。故被答辩人兴达公司对执行标的不享有足以排除法院强制执行的民事权益，请求法院依法判决驳回兴达公司的全部诉讼请求。三、退一步讲，假设兴达公司垫付了部分银行按揭贷款，其完全可以通过行使债权追偿权来实现担保债权。而兴达公司恶意提出执行异议就是企图侵占案涉房屋上涨带来的巨大利益，干扰法院正常的执行工作，明显损害了包括赵本正、马付敏在内其他债权人的合法权益。本案中，同案被告魏旭在2011年购买该房产时房屋市场价值为371367元，河南远志房地产评估有限公司接受人民法院的委托，出具的《房地产司法鉴定估价报告》显示案涉房屋郑州市二七区住宅房地产市场价值为人民币641261元。兴达公司恶意提起执行异议就是企图侵占案涉房屋价值上涨带来的巨大利益。其在没有任何事实证据的情况下提出案外人执行异议的行为则直接严重扰乱法院正常的案件执行工作，导致法院无法及时对已经依法查封的房产进行处置，使生效裁判文书长时间无法得到正常执行。这也直接损害了执行案件申请执行人赵本正、马付敏的合法权益，明显对同案被告魏旭其他债权人也是非常不公平。因此，请求法庭及时判决依法驳回被答辩人兴达公司的全部诉讼请求。综上所述，被答辩人兴达公司就案涉房屋主张要求停止对案涉房屋的强制执行并解除该房屋查封既没有事实根据，也没有法律依据，更没有提供任何有效证据予以支持。答辩人赵本正、马付敏请求法院依法维持郑州市二七区人民法院（2020）豫0103执异10号执行裁定书，依法判决驳回被答辩人兴达公司的全部诉讼请求。被告魏旭未答辩、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人认为真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2011年9月14日，原告兴达公司（出卖人）与被告魏旭（××）签订合同编号11889694的《商品房买卖合同》一份，主要约定：××购买的商品房为郑州市××、××北××号房屋；房屋总价款371367元，其中首付款112367元，剩余房款259000元由银行办理按揭贷款。2.原告赵本正、马付敏诉被告魏旭、王伟民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月15日向郑州市不动产登记中心送达民事裁定及协助执行通知，保全查封魏旭名下（预告登记）位于郑州市××区××楼××号房××套。2017年2月19日，本院作出（2017）豫0103民初5559号民事判决书，判决：一、被告魏旭于本判决生效之日起十日内向原告赵本正、马付敏支付欠款本金68000元，并自2016年7月1日起至实际履行之日按年息6%支付利息；二、被告王伟对上述欠款本息承担连带还款责任；三、驳回原告赵本正、马付敏的其他诉讼请求。上述判决生效后，于2017年7月18日立案执行，执行案号为（2019）豫0103执6227号。在执行过程中，本院于2017年12月5日作出（2019）豫0103执6227号执行裁定书，裁定将被执行人魏旭名下位于郑州市二七区房产予以评估、拍卖。案外人兴达公司不服本院执行上述房屋，向本院提出执行异议，本院于2020年5月18日作出（2020）豫0103执异10号执行裁定书，裁定：驳回案外人河南省兴达置业有限公司提出的执行异议。兴达公司对此不服，诉至本院。另查明，原告兴达公司与被告魏旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日作出（2020）豫0103民初6706号民事判决书，判决：一、解除原告河南省兴达置业有限公司与被告魏旭2011年9月14日签订的合同编号：11889694《商品房买卖合同》；二、被告魏旭于判决生效之日起十日内支付原告河南省兴达置业有限公司违约金18568.35元；三、被告魏旭于本判决生效后十日内协助原告河南省兴达置业有限公司办理商品房预告登记注销手续（预告登记号：1109031087及《商品房买卖合同》（合同编号：11889694）备案登记注销手续；四、被告魏旭于本判决生效之日起十日内将位于郑州市××、××北××号房屋返还给原告河南省兴达置业有限公司。该判决书已生效。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。本案，魏旭从兴达公司购买位于郑州市××、××北××号房屋，现兴达公司已就与魏旭之间的商品房买卖合同纠纷诉至本院，本院已作出生效判决判令解除兴达公司与魏旭于2011年9月14日签订的合同编号：11889694《商品房买卖合同》并判令魏旭向兴达公司返还涉案房屋，故本院因赵本正、马付敏诉魏旭、王伟民间借贷纠纷一案，对于魏旭名下上述房产的查封应予解除。兴达公司诉求立即停止对位于二七区房屋的强制执行并解除对该房屋查封的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：停止对位于郑州市二七区房屋的执行并解除查封；本院作出的（2020）豫0103执异10号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费3380元，由被告赵本正、马付敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘春林审判员  张卫青审判员  王静静二〇二〇年十月十六日书记员  李 ?