广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初1101号原告：广东尚居置业有限公司。住所地：韶关市浈江区**************。法定代表人：肇丹丹，该公司经理。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。被告：韶关市和祖廷房地产置业有限公司。住所地：韶关市武江区****************。法定代表人：郑祖和，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思，广东磨铁律师事务所律师。原告广东尚居置业有限公司（以下简称尚居公司）与被告韶关市和祖廷房地产置业有限公司（以下简称和祖廷公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尚居公司的委托诉讼代理人刘丹丹，被告和祖廷公司的委托诉讼代理人陈思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立刻支付拖欠的销售佣金1429140元及逾期付款违约金214371元（违约金：1429140×5‰×30天=214371元）；2.判令被告支付违约金1000000元；3.判令被告承担原告支付的律师代理费80000元；4.判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费。事实和理由：原、被告于2015年9月11日签订了《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》，由原告负责销售“和廷苑住宅小区”，合同对双方的权利义务进行了详细的约定，原告已经按照合同约定的时间于2015年12月完成了销售任务，但被告并未按照合同的约定履行支付销售代理佣金的义务。因被告一直以资金周转困难为由，拒绝支付剩余的佣金2660000元，经原告多次找被告协商，直至2016年12月26日，原、被告达成了《销售代理佣金支付协议书》，协议约定以2016年12月7日编号SG-HTY-201601的工作联系函中所列5套未签购房合同房源的待回购房款2430358元支付（抵扣）原双方签订的销售代理合同中约定的应计提销售佣金2430358元，且详细的约定了操作的细则。但因为被告有其他债务纠纷的原因，《销售代理佣金支付协议书》约定的五套房源中的其中三套被法院查封，无法实现原告的债权，原告仅收到了没有被查封的两套房屋的房款1230860元抵扣拖欠的佣金，还有佣金1429140元拖欠至今仍无法实现。原告就该笔拖欠的佣金多次找被告协商，被告均拖延了事，原告认为，被告不按合同约定履行支付佣金的行为已严重损害原告的合法权利，被告应当按照《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》第八条违约责任及合同中止约定的第1款、第8款约定，向原告支付违约金1000000元，并承担原告维权而发生的律师费80000元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告和祖廷公司辩称，一、双方销售代理合同已经合作终止并就相关佣金进行了结算，原告于2016年结算的2660000元的剩余佣金据被告公司统计多计算了3万余元，扣减结算后的部分抵债购房款后剩余的销售佣金不到140万元；二、原告主张的销售佣金140多万元并未按照销售代理合同第三条的约定按溢价部分扣减相应营业税、教育附加税等税费，根据被告方统计，被告结算佣金时应扣减税费385211.37元；三、原告主张的违约金过高，我方不予认可，对方无相关证据证明其经济损失达到了120余万元；四、原告主张的律师代理费没有法律依据，被告不予认可；五、对于被告已经支付的佣金，要求原告开具相应的发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月11日，被告和祖廷公司（甲方）与原告尚居公司（乙方）签订《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》，约定甲方委托乙方就韶关和廷苑住宅小区项目除两套样板房、商铺、车位以外的住宅部分进行全程独家策划与销售代理工作，关于销售代理佣金，双方约定“实际销售价格与销售底价的价差的所有款项（根据国家及地方法律法规按溢价部分的营业税按溢价部分5%计算，城建税按营业税7%计算，教育费附加税按营业税3%计算，地方教育费附加税按营业税2%计算，堤围费按溢价部分0.0936%计算，印花税按溢价部分0.05%计算，土地增值税按溢价部分3%计算缴纳税费后，如国家及地方法律法规的税率有调整的，按调整后的执行）”；关于合同的起止期限，双方约定“1.起始日期：2015年10月1日，甲方同意自签订本合同之日起，配合乙方办理客户登记信息等销售相关交接手续，并同意乙方进场提前准备并进行销售工作。但是乙方独家代理销售起始日仍以2015年10月1日起算。2.终止日期：合同生效之日起至销售率达100%止或本合同生效之日起12个月即2016年9月30日止（以先到的时间为准）”；关于违约责任，双方约定“1.如甲方不按期向乙方支付应得的销售代理佣金，则每逾期一天，甲方须向乙方支付本期销售代理佣金总额的5‰的滞纳金，超过30天则属于甲方严重违约，甲方授权乙方直接收取客户购房款以充抵所欠佣金，但金额不得超过甲方所欠乙方佣金总额。在此情况下，乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方支付违约金人民币100万元整……8.合同签字生效后，如有一方不按合同约定的条款执行，违约一方应赔偿守约一方因履行合同所造成的一切经济损失。”上述合同签订后，原告尚居公司对和廷苑住宅小区的房屋进行了代理销售。2016年12月26日，被告和祖廷公司（甲方）与原告尚居公司（乙方）签订《销售代理佣金支付协议书》，内容包括“甲方同意用乙方2016年12月7日编号SG-HTY-201601的工作联系函（详见附件）中所列5套未签购房合同房源的待回购房款：¥2430358元支付（抵扣）原双方签订的销售代理合同中约定的应计提销售佣金¥2430358元，就佣金支付事宜经双方友好协商，本着平等、自愿、公平、诚信的原则订立本协议，双方共同遵守。……六、本协议双方签字盖章后生效，一式肆份，双方各执贰份，协议附件是本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。协议事项履行完毕后该协议失效。”而原告尚居公司发送给被告和祖廷公司的2016年12月7日SG-HTY-201601的《工作联系函》内容为“主题：关于房款抵扣佣金的函，具体情况：经贵司财务核对，我司和廷苑商住小区项目未结销售佣金（2016年3月至10月）金额¥266万。我司实际已按时按量完成代理任务，根据我司与贵司签订代理合同的第八条第一款，我司合理并有权代收房款以抵扣拖欠佣金。现和廷苑商住小区住宅剩余5套房源未签约，我司代收此5套房源房款用于未结佣金的抵扣，具体为：……备注：以上5套房源待回款¥2430358元。（即可抵扣2430358元佣金）。贵司配合：上述5套房源我司拟协助购房业主向建设银行申请按揭贷款，我司建议，贵司在建设银行开设一般账户用于收取首付款及按揭款之用，并开设网银，网银工具交由我司保管并使用。我司承诺并保证，此账户只用于上述5套房源首付款及按揭款回笼我司指定账户之用，不得用于其他任何用途。待我司收到首付款及银行按揭款后，我司归还银行账号，并附上转账明细备查。感谢贵司对我司多年来工作的支持与理解。”上述《销售代理佣金支付协议书》签订后，原告尚居公司与被告和祖廷公司按照该协议书的约定履行购房款抵扣佣金事项，但在履行协议过程中，约定的5套用于抵扣佣金的房屋中有3套房屋在办理过户登记之时发现已被人民法院查封，原告尚居公司仅收到约定的房源回款1230860元，被告和祖廷公司亦未支付剩余佣金，为此，原告尚居公司于2018年11月7日再次向被告和祖廷公司发送编号为SG-HTY-20181107的《工作联系函》，内容为“主题：关于剩余佣金处理方案，具体情况：根据与贵司2016年11月的工作联系函（编号为SG-HTY-201601）中确定的和廷苑商住小区项目未结销售佣金（2016年3月至10月）为266万元，当时协商以5套未售房源的房款抵扣剩余佣金，根据协定，贵司分别在2017年1月5日结款400860元，2017年4月25日结款300000元以及2017年4月27日结款530000元，三笔合计1230860元，但因上述5套房源中的3套在办理产权登记时发现已被查封，所以未能实现资金回笼，现尚余1429140元未结算。现向贵司申请支付剩余佣金1429140元。感谢贵司对我司多年来工作的支持与理解。”现因被告和祖廷公司未能将剩余佣金支付给原告尚居公司以致成讼。另查明，原告尚居公司与被告和祖廷公司均确认双方于2015年9月11日签订的《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》业已解除。针对原告尚居公司的诉讼请求，被告和祖廷公司认为原告尚居公司计算的2660000元佣金存在错误，该款多计算了三万余元，应以正确的佣金数额扣减房款抵扣佣金的1230860元，且原告主张的尚欠佣金1429140元并未按照销售代理合同第三条的约定扣减相应税费385211.37元，但就被告和祖廷公司主张的2660000元佣金存在多算问题，以及按照销售代理合同第三条约定还应扣减385211.37元税费问题，原告尚居公司不予认可，被告和祖廷公司亦未能就其主张的上述内容提供证据予以证实。而就结算金额问题，原告尚居公司在庭审中存在“双方协商一致以附件《工作联系函》中所列五套房源的未结算佣金2430358元作为最终结算金额，该最终2430358元为无需扣税实际支付给原告的销售代理佣金”、“双方已确定待被告支付完2430358元双方合同即履行完毕、结算支付完成，不存在被告所述另外还需扣除各种税费的问题”的陈述。就违约金问题，原告尚居公司明确其主张的依据为《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》第八条第1款的约定，被告和祖廷公司认为原告尚居公司主张的两部分违约金过高，原告实际经济损失并不能达到其主张的违约金数额，且违约金应从签订佣金支付协议书之后且房屋被查封导致无法支付佣金的时间节点结算，原告尚居公司则认为，本案双方的合同属于包销合同，原告有垫付广告费、人工费等成本，合同实际在2016年10月就已经结算，被告和祖廷公司拖欠佣金导致原告尚居公司的资金无法回笼，原告尚居公司主张的第二项违约金100万元不存在合同法第一百一十四条所规定的违约金过分高于造成的损失可以请求予以适当减少的情形。还查明，原告尚居公司为进行本案诉讼，与广东天行健律师事务签订《委托代理合同》并支付了80000元律师代理费，现原告尚居公司主张依照《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》第八条第8款及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被告和祖廷公司应予赔偿。本案诉讼过程中，原告尚居公司申请财产保全并提供了财产保全担保，本院经审查后作出（2020）粤0203民初1101号财产保全民事裁定，并据此对被告和祖廷公司的财产实施了财产保全，原告尚居公司为此支付了5000元财产保全申请费。本院认为，本案为合同纠纷，原告尚居公司与被告和祖廷公司签订的《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》及《销售代理佣金支付协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同及协议约定的内容行使权利、履行义务。根据本案查明的案件事实，被告和祖廷公司尚欠原告尚居公司销售代理佣金的事实清楚，证据确凿充分，本院予以确认。现双方对于被告和祖廷公司尚欠原告尚居公司销售代理佣金的数额意见不一，对此，本院认为，原、被告双方在2016年12月26日达成的《销售代理佣金支付协议书》确定的2430358元应视为双方对于佣金的最终结算，理由为：首先，虽然2016年12月7日的《工作联系函》在存在未结销售佣金（2016年3月至10月）金额为2660000元、代收此5套房屋房款用于未结佣金的抵扣、可抵扣2430358元佣金等内容的表述，但从原告尚居公司在2018年11月7日的《工作联系函》中载明的“当时协商以5套未售房源的房款抵扣剩余佣金”表述，结合原告尚居公司在庭审中陈述的“双方协商一致以附件《工作联系函》中所列五套房源的未结算佣金2430358元作为最终结算金额，该最终2430358元为无需扣税实际支付给原告的销售代理佣金”、“双方已确定待被告支付完2430358元双方合同即履行完毕、结算支付完成，不存在被告所述另外还需扣除各种税费的问题”的内容，可见原告尚居公司按照2430358元结算佣金的内容是认可的；其次，根据2016年12月7日SG-HTY-201601的《工作联系函》的内容，该时原告尚居公司已经完成了销售代理任务，但双方除2016年12月26日达成一份《销售代理佣金支付协议书》之外，并未再对《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》的款项进行另行结算，双方也从未就剩余的229642元（2660000元-2430358元）的支付进行过协商，如2016年12月26日签订的《销售代理佣金支付协议书》并非双方的最终结算，则上述情形有悖常理；再次，被告和祖廷公司于本案中提出的2660000元多计算了三万余元，原告尚居公司在本案中主张的1429140元属于未依《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》第三条约定扣减385211.37元税费，本质上是认为本案的销售佣金未经结算，如前所述，本案销售佣金尚未结算不符合常理，且如未能进行结算，被告和祖廷公司即与原告尚居公司签订《销售代理佣金支付协议书》承诺以5套未售房源的购房款2430358元支付给原告尚居公司并已经实际履行部分款项亦与常理不符，本案中，原告尚居公司系按照其主张的结算佣金2660000元扣减已支付的1230860元为1429140元主张权利，被告和祖廷公司一方面主张2660000元已经多计算了三万余元，可另一方面又主张原告尚居公司的佣金还应扣减385211.37元的税费，如被告和祖廷公司的上述主张能够成立，则难以解释其在2016年12月26日又同意支付2430358元销售佣金给原告尚居公司，更何况被告和祖廷公司现并无任何证据予以证实其上述主张。综上，本院予以认定双方在2016年12月26日已经结算确定按2430358元计付原告尚居公司销售佣金，现被告和祖廷公司仅支付了1230860元，尚欠1199498元被告和祖廷公司应承担继续支付义务；原告尚居公司在2016年12月26日已经认可按照2430358元计付销售佣金，现其按照销售佣金数额2660000元扣减已支付的1230860元主张权利于法无据，本院依法不予支持。至于本案违约金问题，原告尚居公司依照《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》第八条第1款的约定，主张了两部分违约金，被告和祖廷公司认为过高并请求人民法院予以调整。对此，本院认为，从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金内容来看，违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金被作为惩罚性质。故支付违约金作为承担违约责任的一种形式，目的不是旨在严厉惩罚违约方，不能将违约金条款完全留待当事人约定，如果任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由予以支持，在有些情况下无异于鼓励当事人通过不正当的方式取得暴利，也可能促使一方为取得高额违约金而故意引诱对方违约，因此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则，并使违约方从高额且不合理的违约金责任的束缚中解脱出来。而在违约金是否过高的认定上，从民事诉讼举证原则来说，应当遵循“谁主张、谁举证”的原则，但因违约方对守约方造成的损失，与损失相关的证据距守约方较近，守约方对此有较强的举证能力，故在违约金是否过高的认定上，违约方需提供足以让人民法院对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据，人民法院再将举证责任分配给守约方。本案中，原告尚居公司主张的违约金数额已达1214371元（含逾期付款违约金），已经高于本院支持的债务本金，现被告和祖廷公司提出原告尚居公司主张的违约金过高有事实依据，原告尚居公司未能举证证实被告和祖廷公司未能及时向其支付佣金已对其造成高达1214371元的损失，故对被告和祖廷公司请求人民法院调整本案违约金的请求，本院予以支持。现原告尚居公司除明确因被告和祖廷公司未能支付佣金导致其资金无法回笼外，未能提供其他证据证实其实际损失，故本院予以确定原告尚居公司因被告和祖廷公司违约的损失主要是替代资金的利息损失，再结合《最高人民法院关于修改的批复》有关合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）有关逾期贷款罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》有关当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失等内容，酌情确定原告尚居公司可主张的违约金为，以本院确定的尚欠佣金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计付（贷款利率加50%的罚息为1.5倍贷款利率，再加30%的损失为1.95倍）。至于起算时间，原告尚居公司与被告和祖廷公司在签订《销售代理佣金支付协议书》之时未能就支付款项的时间进行约定，事后因部分房屋被司法查封导致协议书未能得到履行，被告和祖廷公司认为应从签订佣金支付协议书之后且房屋被查封导致无法支付佣金的时间节点计算，但并未向本院明确该时间节点，鉴于原、被告之间的债权债务关系自2016年12月26日已经确定，而《销售代理佣金支付协议书》之所以未能得到完全切实履行亦是因被告和祖廷公司一方的原因，且本院已经将《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》第八条第1款约定的违约金计算方式调整为以本院确定的尚欠佣金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计付，故本院予以确定违约金应自2016年12月26日起算，鉴于2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），导致中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消的内容和事实，本院予以支持的违约金计算方式为：以1199498元为基数，自2016年12月26日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计付；自2019年8月21日起至被告实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计付。至于原告尚居公司请求的律师代理费80000元问题，本案原、被告双方签订的《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》第八条第8款约定违约一方需要赔偿守约方因履行合同所造成的一切经济损失，现被告和祖廷公司未能按照《韶关和廷苑住宅小区项目销售代理合同》的约定及双方对该合同进行结算而形成的《销售代理佣金支付协议书》的内容履行支付代理费的义务，故原告尚居公司有权要求被告和祖廷公司赔偿因其违约而给原告尚居公司造成的损失。本案中，原告尚居公司经向被告和祖廷公司进行催告后仍无法实现债权的情形下通过委托律师行使诉权的方式救济自身权利所产生的律师代理费支出属于原告尚居公司的合理损失，原告尚居公司要求被告和祖廷公司予以赔偿有合同依据。现依照本院予以支持的债务本金及违约金数额，参考《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》及其附件《广东省律师服务政府指导价》内有关“涉及财产的民事、行政诉讼收费标准：在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取：5万元（含5万元）以下：免加收；5万-10万（含10万元）：8%；10万-50万（含50万元）：5%；50万-100万（含100万元）：4%；100万-500万（含500万元）：3%；500万-1000万（含1000万元）：2%；1000万-5000万（含5000万元）：1%；5000万元以上：0.5%”、“上述收费标准允许上下浮动20％”的内容，原告尚居公司为本案诉讼实际支付80000元律师代理费在合理范围之内，被告和祖廷公司对此应予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条、第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告韶关市和祖廷房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付销售佣金1199498元及违约金（违约金计算方式：以1199498元为基数，自2016年12月26日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计付；自2019年8月21日起至被告实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计付）给原告广东尚居置业有限公司；二、被告韶关市和祖廷房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师代理费损失80000元给原告广东尚居置业有限公司；三、驳回原告广东尚居置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28588.09元，财产保全申请费5000元，合计33588.09元，由原告广东尚居置业有限公司负担4470.92元，被告韶关市和祖廷房地产置业有限公司负担29117.17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  梁增有人民陪审员  陈志筠人民陪审员  周月玲二〇二〇年十月十四日书 记 员  陈宇静