云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云执异78号案外人：江祖旭，男，1973年12月12日生，汉族，住云南省昭通市威信县。案外人：王春琼，女，1975年10月28日生，汉族，住云南省昭通市威信县。申请执行人：长青建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区。法定代表人：齐耀宏。被执行人：云南润红房地产开发有限责任公司。住所地：云南省昆明市度假区滇池路。法定代表人：倪尉东。本院在执行长青建设集团有限公司与云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）建设工程合同纠纷一案，案外人江祖旭、王春琼对执行标的位于威信县城麒麟小区扎西尚城X幢X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人江祖旭、王春琼称，其与润红公司于2016年3月4日签订了购房合同，于2016年3月4日通过润红公司POS机刷卡付款方式支付购房首付款150000元，2017年7月30日支付剩余房款287729元。自2017年起接房取得钥匙后，就装修入住使用至今，已实际交付使用。即在查封前，其已合法占有该房产，享有能够排除执行的权利。请求中止对位于威信县城麒麟小区扎西尚城X幢X房屋的执行，并解除查封、冻结。为证明其主张，江祖旭、王春琼向本院提交了以下证据：江祖旭、王春琼结婚证复印件各一份、《商品房购销合同》复印件一份、购房款银行转账以及对应收据复印件各两份、装修垃圾清运费收据复印件一份、相关物业费收据复印件十六份、水电费发票复印件四份、威信县城区供电所电费复印件一份、业主装修验收表复印件一份、威信县房地产管理局查封证明复印件一份。另，王春琼于2020年10月9日对其名下房屋情况进行了证据补充，提交了以下证据：不动产登记信息查询表复印件一份、王春琼与李邵波《房屋买卖合同》复印件一份、农业银行转账回单复印件一份（附有李邵波书写的情况说明）、李邵波身份证复印件一份、王春波（系王春琼兄弟）买房情况说明复印件一份、王春波身份证复印件一份、农业银行云南省分行历史数据查询报告原件一份、吴利敏通过手机微信转给王春琼关于农行转账明细的微信图片复印件一份、微信转账记录截图复印件五份、吴丽梅（系王春波朋友）书写的说明原件一份、吴丽梅身份证复印件一份、交通银行北京胜古园支行银行回单原件二份、农业银行卡交易明细清单复印件一份、王春琼住院病历首页复印件一份、江祖旭出院证明书复印件两份、江祖旭残疾人证复印件一份。本院查明，长青建设集团有限公司与润红公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年6月6日作出（2016）云民初29号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结润红公司、润红公司威信分公司价值5000万元的财产。为执行该裁定，本院于2016年6月16日对润红公司、润红公司威信分公司名下的房产进行查封。后本院于2019年6月3日作出（2016）云执保28-4号协助执行通知书，对上述房产进行了续查封。查封期限为三年，从2019年6月14日起至2022年6月13日止。上述查封及续查封均包括扎西尚城X幢X房屋。进入执行程序后，经指定，案件由昆明市中级人民法院于2020年4月17日立案执行。在异议案件审查过程中，本院于2020年9月23日就购买案涉房产相关事宜向江祖旭和王春琼进行询问，江祖旭和王春琼称：2016年3月4日其与润红公司威信分公司签订了购房合同，合同约定房款总价为437729元，共分为两笔支付，第一笔是签订购房合同当天即2016年3月4日一次性支付150000元；第二笔是在2017年接房拿到钥匙后付清剩余款项。江祖旭和王春琼在2017年7月接房后装修并居住至今。针对江祖旭和王春琼名下房屋情况，王春琼于2020年10月9日提交了补充证据。根据王春琼所提供的不动产登记信息查询表，除案涉房屋外，江祖旭和王春琼名下还有两套房屋：第一套房屋位于城区，房屋面积113.17㎡，不动产用途为住宅，该套房屋于2016年1月25日由王春琼以338000元的价格出售给李邵波，双方签订了《房屋买卖合同》并约定房款分两次支付，李邵波于2016年1月25日支付150000元、2018年3月9日支付188000元，累计支付338000元。李邵波于2018年3月9日入住，但房产过户手续还在办理中；第二套房屋位于城区，房屋面积652.05㎡，不动产用途为商住楼，江祖旭和王春琼在2012年至2016年期间陆续向王春波（系王春琼兄弟）及其家人借款累计400000元，2017年1月29日江祖旭和王春琼与王春波协商，将第二套房屋以1000000元的价格出售给王春波，用于抵扣之前的400000元借款，因王春波与江祖旭、王春琼为亲戚关系，王春波又长期在外地，故双方未签订书面购房协议且至今未办理过户手续，王春波也尚未支付剩余房款600000元。本院认为，本案的争议焦点为江祖旭、王春琼是否系扎西尚城X幢X房屋的权利人，该权利是否能排除执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，扎西尚城X幢X房屋没有登记在江祖旭、王春琼名下，上述房屋从物权的角度看并非江祖旭、王春琼所有。其次，由于上述房产并未登记在江祖旭、王春琼名下，江祖旭、王春琼提出执行异议意图排除法院对该房产的执行应符合法律和司法解释的相关规定，否则执行法院有权查封该房屋，并依法采取评估、拍卖等处置措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，根据在案证据、对江祖旭和王春琼的询问情况以及王春琼补充的证据表明：江祖旭、王春琼与润红公司威信分公司在本院查封前签订书面购房合同并交纳了全部购房款，除案涉房屋外，其名下的两套房屋虽均已出售给他人，但两套房屋至今均未办理过户手续，原则上仍为江祖旭和王春琼所有，因而案涉房屋并非江祖旭和王春琼名下唯一住房，并且江祖旭和王春琼在本院查封后才占有涉案房产，从形式上不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定的物权期待权保护的条件。故案外人江祖旭、王春琼对扎西尚城X幢X房屋不享有物权期待，其权利不能排除本院对该房屋的执行。综上，江祖旭、王春琼的异议请求不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回江祖旭、王春琼的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张广川审判员  冯 华审判员  马宝伦二〇二〇年十月二十九日书记员  张雨桐