湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3101民初2584号原告（反诉被告）：唐盈盈，女，土家族，1991年12月3日出生，湖南省古丈县人，大学文化，湘西自治州人民医院护士，户籍住址湖南省古丈县，现住湖南省吉首市。委托诉讼代理人：欧军，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：湘西星泓置业有限公司，统一社会信用代码：91433IOOMA4LGQBW3J，地址：湘西经济开发区武陵山大道**吉凤投资服务中心办公大楼**。法定代表人：宋华东，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杨鲜燕，湖南广湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：向荣，湖南广湘律师事务所实习律师。原告（反诉被告）唐盈盈与被告（反诉原告）湘西星泓置业有限公司（以下简称星泓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐盈盈的委托诉讼代理人欧军、被告（反诉原告）星泓公司的委托诉讼代理人杨鲜燕、向荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐盈盈向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还原告购房首付款人民币141365元。2、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2020年7月21日，原告与被告签订了一份购房合同，合同约定：原告购买被告所开发的位于湘西经济开发区××道××广场××幢××房屋一套。原告随即付清首付。因原告购房仓促，也未征求家人意见，故购买该房遭到家人反对，为此原告多次为退房事宜与被告沟通未果，故诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告星泓公司辩称，一、双方签订的《湘西州经开区商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，其内容未违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。二、若原告执意解除合同，应当按合同约定承担相应的违约责任。首付不低于30%是国务院发布的一个通知，不是法律法规。综上所述，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，原告应当根据双方签订的合同约定，充分履行自己的义务，及时向答辩人缴纳剩余购房款。反诉原告星泓公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人承担合同违约金68120.5元。2、请求判令被反诉人承担本案律师代理费5000元。3、请求判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，星泓公司将反诉请求“1、请求判令被反诉人承担合同违约金68120.5元”变更为“请求判令被反诉人承担合同违约金77840.5元”事实和理由：2020年7月21日，反诉人与被反诉人签订《湘西经开区商品房预售合同》，约定被反诉人购买反诉人所开发的位于湘西经济开发区××道××广场××幢××房屋一套，该房屋建筑面积121.88平方米，单价为5589.15元，总价款为681205元整。被反诉人交纳了定金及首付款。后被反诉人以家人未同意其购房为由，于2020年8月11日诉至贵院，要求与反诉人解除合同，并要求返还首付款141205元。依据双方所签订的《湘西经开区商品房预售合同》，因买受人原告导致合同解除的，买受人应按房款总金额的10%向出受人支付违约金。现被反诉人违约，依法应向反诉人承担违约责任。反诉被告唐盈盈辩称，1．反诉被告没有违约，当时买房时是按揭，之后又协商以公积金按揭，但对方一直没有答复，所以我方没有构成违约。2．关于银行按揭，按照中国人民银行有个文件，首付款不能低于购房款的30%，如果低于30%的银行不予以办理按揭，而原告的首付款是低于总房款的30%的，所以原告不存在违约。对原告唐盈盈提交的证据1、发票，2、购房合同。和反诉原告星泓公司提交的证据1、《湘西经开区商品房买卖合同》，证明购房总价款、首付款及违约金等事项。2、《商品房预售许可证》，证明反诉人已经取得商品房预售许可资格。3、专用收款收据，证明被反诉人支付首付款141205元。4、微信聊天记录，证明被反诉人不按期办理银行按揭，也不支付房款，已实质违约。5、普通增值税发票，证明反诉原告为处理案件所产生的律师费用。当事人均无异议，本院予以认定。对原告唐盈盈提交的证据1、《扶贫手册》；2、家庭成员《户口簿》；3、古丈县高峰镇高望界村民委员会《证明》，拟证明原告系扶贫建档立卡户。星泓公司认为真实性无异议，但与本案无关联性。本院认为，前述证据与本案具有关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月21日，唐盈盈向星泓公司在农业银行的账户转账交纳了20000元定金后，随即，双方签订了《湘西经开区商品房买卖合同》（合同编号×××03），唐盈盈购买星泓公司在湘西经开区武陵山大道26号开发的红星·爱琴海城市广场××幢××号房。该合同约定：第二条买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可批准机关为湘西经开区住房和城乡建设局，预售许可证号为2020-0022。第三条该房建筑面积为121.88平方米，第四条单价为每平方米5589.15元，总房价陆拾捌万壹仟贰佰零伍元整（含企业增值税）。第六条付款方式及期限。付款方式：银行按揭，房子总价681205元，首付141205元整，余款540000元办理贷款。商品房属预售的，买受人应将购房款存入指定的预售资金监管账户，开户行为：华融湘江银行股份有限公司万溶江支行，监管账户名称为：湘西星泓置业有限公司，监管账号为7802********。第二十二条本合同连同附件共13页，一式6份，具有同等法律效力。附件五《补充协议》一、关于付款方式及期限的约定：1、买受人选择银行按揭贷款的，须于本合同签署之前达到住宅首付款不低于总房款的30%或商铺首付款不低于总房款的50%，剩余购房款通过银行贷款的方式支付，并在本合同签署之起7日内完成签字办理按揭贷款手续，并缴纳办理预告登记所需的相关费用。买受人逾期未办理按揭贷款手续的，应承担应付剩余房款每日万分之三的违约金．逾期超过本合同签订之日起60日内且买受人也未以其他方式付清全部房款的，则出卖人有权单方解除合同，且买受人须无条件配合出卖人办理完成退房手续（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）后办理退房手续。买受人除按前述约定执行外，还应按《商品房买卖合同》总金额的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人己付房款中直接扣除其应付的违约后，将剩余房款不计息退还给买受人。2、如因买受人的原因或银行政策原因或因其他原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到出卖人或银行相关通知后30日内与出卖人及银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款，若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，或未在要求时间内以其他方式付清相应房款，则视为买受人逾期付款，出卖人有权单方解除合同，买受人应按《商品房买卖合同》总金额的10%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，且买受人须无条件配合出卖人办理完成退房手续（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）后办理退房手续。出卖人有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款不计息退还给买受人。合同签订后，唐盈盈即按星泓公司要求向其在农业银行的账户转账交纳了121365元（其中包括不动产登记费80元和他项权登记费80元），原已交纳的20000元定金作为购房款，按约定唐盈盈已履行了向星泓公司缴纳购房首付款141205元的义务，但购房首付款未进入合同指定的预售资金监管账户。在办理银行按揭贷款过程中，作为扶贫建档立卡户家庭成员的唐盈盈，因购房仓促，未征求家人意见。故购买该房的购买能力遭到家人反对，拒绝提交《户口簿》。此后，双方又为是否转为办理公积金贷款意见不一，唐盈盈遂诉至本院。本院认为，本案作为商品房预售合同纠纷。唐盈盈与星泓公司签订的《湘西州经开区商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示。依照2015年9月24日《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》第一条“在不实施‘限购’措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%”的规定。双方签订的商品房买卖合同第六关于“付款方式：银行按揭，房子总价681205元，首付141205元整，余款540000元办理贷款”约定，购房首付款达到了20%。而与补充协议第一条关于“买受人选择银行按揭贷款的，须于本合同签署之前达到住宅首付款不低于总房款的30%或商铺首付款不低于总房款的50%，剩余购房款通过银行贷款的方式支付”的约定不一致，也与住房信贷政策相违背。说明双方对购房首付款按揭比例均存在重大误解，同时，购房首付款未进入合同指定的预售资金监管账户。导致双方发生纠纷，难以实现合同的目的，双方均有过错，合同依法应当解除。原告家庭系扶贫建档立卡户，后续履行能力存在困难。综上所述，原告的诉讼请求本院应予支持，被告的反诉请求本院应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条的规定，判决如下：一、被告湘西星泓置业有限公司在本判决生效之日起三日内返还原告唐盈盈购房首付款人民币141365元；二、驳回反诉原告湘西星泓置业有限公司的反诉请求。义务人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3127.3元，减半收取计1563.65元，反诉费814元，合计2377.65元，由唐盈盈负担781.65元、湘西星泓置业有限公司负担1596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  蒋卫清二〇二〇年十月二十二日代理书记员  王 维