山西省侯马市人民法院   民事判决书   （2020）晋1081民初1354号   原告(案外人)：曹安垣，男，1962年10月28日出生，汉族，住山西省垣曲县。   委托诉讼代理人：李圣云，山西中条律师事务所律师。   被告（申请执行人）：山西铃木电梯有限公司，住所地山西侯马经济开发区香邑大街西侧（新一格公司）**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：王国坤，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨国庆，山西宗君律师事务所律师。   被告（被执行人)：垣曲县金海达房地产开发有限公司（原名垣曲县金龙房地产开发有限公司），住所地山西省运城市垣曲县新城镇中条大街，统一社会信用代码×××。   法定代表人：王金锁，董事长。   委托诉讼代理人：吕军峰，山西方立律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭剑颖，山西方立律师事务所律师。   原告曹安垣与被告山西铃木电梯有限公司（以下简称铃木电梯公司）、垣曲县金海达房地产开发有限公司（以下简称金海达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹安垣的委托诉讼代理人李圣云、被告铃木电梯公司的委托诉讼代理人杨国庆、被告金海达公司的委托诉讼代理人郭剑颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告曹安垣向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对原告所有的位于山西省××县幢房产（垣曲县房权证【2016】字第XXXX号）的执行，并解除查封措施；2、要求被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：一、原告已取得祥龙花园南区T2幢房产（垣曲县房权证【2016】字第XXXX号）的所有权。被告金海达公司于2012年2月27日就将该房屋出售给垣曲县金叶公司，并向金叶公司出具了收款收据。2018年11月1日，原告以62万元的价格购买了该房屋，支付了全部房款，且合法占有至今。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条之规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或是合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，原告已取得涉案房产的所有权，没有进行登记，只是物权没有设立，被告金海达公司应配合原告办理不动产登记手续。被告金海达公司开发的祥龙花园南区、北区有房屋因其自身原因，至今均未办理不动产登记证书，没有登记过错在于金海达公司，原告没有任何过错。二、鉴于上述理由，原告于2020年7月8日向贵院提出执行异议，贵院经审查作出（2020）晋1081执异53号裁定书，驳回了原告的异议请求。该裁定不但认定事实错误，且适用法律不当。1、对原告已购买涉案房产并享有所有权的事实，没有作出任何认定。2、裁定依照《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十五条的规定驳回异议请求明显不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的异议请求完全符合上述条件，应予支持，而（2020）晋1081执异53号裁定书，却故意颠倒黑白，混淆是非，错误适用法律条款。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，恳请依法判决支持原告诉讼请求。   被告铃木电梯公司辩称，原告无权排除答辩人对被执行人金海达公司名下房屋的强制执行，原告的起诉没有事实与法律依据，应依法判决驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告不是涉案房屋的所有人。涉案房屋：垣曲县中条大街祥龙花园T2幢房屋（不动产权证：垣曲县房权证（2016）字第XX**）的所有权人为金海达公司，原告不是该房屋的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”。因此，原告无权对答辩人执行该房屋提出异议。二、根据在原执行案件中查明的涉案房屋的现实状况，原告在人民法院查封该房屋之前并没有实际占有、使用该房屋。三、原告在人民法院查封涉案房屋之前签订的《房屋买卖协议》系无效合同。原告2018年11月1日与垣曲县金叶烤烟购销有限公司（以下简称金叶公司）签订一份《房屋买卖协议》，由于金叶公司尚未取得涉案房屋的所有权，其处分房屋的行为系无权处分，因此，原告持有的买房协议为无效协议。原告与金叶公司签订房屋买卖协议中没有金叶公司法定代表人的签名，不符合合同成立的形式要件。协议约定，原告于签订协议时一次性将购房款62万元付给金叶公司，并以交款收据为准。由于金叶公司系企业法人，根据公司财务管理制度的规定，金叶公司处置法人资产，应当开具正规的税务发票，相应的资金往来应当以银行转账方式进行，并且金叶公司还应当以公司开户账户收款。然而，原告与金叶公司约定以现金方式交易，这不符合公司财务管理规定，也不符合社会生活常理。答辩人有理由怀疑，原告与金叶公司签订的房屋买卖协议是虚假合同，支付房款行为也是虚假交易。四、涉案房屋已于2016年2月29日进行不动产登记，房屋所有权人为金海达公司。原告在2018年向金叶公司“买房”后，没有积极办理房屋过户登记，发现错误，过错完全在原告自己。综上，原告的起诉没有事实与法律依据，应依法判决驳回原告的诉讼请求。   被告金海达公司辩称，一、原告诉讼对象主体错误。答辩人系垣曲县金海达房地产开发有限公司非垣曲金海达房地产开发有限公司，涉案山西省××县幢房产（垣曲县房权证【2016】字第XXXX号）登记于答辩人名下。二、案外人执行异议之诉，是在执行终结前，对执行标的物享有足以执行的权利的案外人所提供的救济方式。综合《物权法》第五条、第六条物权法定原则和物权公示原则、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条异议之诉成立要件、《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》精神，答辩人认为该诉的实质是对于物权及在查封前所具有优先债权的确认之诉。三、本案中原告的诉讼请求能否成立，需要审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，这也是本案的争议焦点。答辩人认为本案原告起诉不符合该条规定。1、答辩人认为本案原告与本案案外人金叶公司不存在真实有效的买卖合同。本案中《房屋买卖协议》存在诸多疑点，首先，原告称2018年11月1日其从金叶公司购得该房屋，支付房款62万元，但原告仅提供买卖合同，并未提供62万元的收款收据及其向金叶公司付款凭证等履行买卖合同义务的证据，不能确定是否支付了价款。依据《民事诉讼法》六十四条第一款规定，应当承担举证不力的后果。其次，原告购房，应当及时查询房屋权属登记情况并向答辩人提出过户手续，但实际上答辩人早在2016年已进行了权属登记，而本案原告从来没有找过答辩人要求办理过户手续，答辩人根本不认识原告。2、2012年2月27日本案案外人金叶公司是通过月息超过3分的利息（部分利息高达4.5分/月）抵顶取得涉案房屋的，金叶公司并没有实际支付58万元的购房款。答辩人与案外人的法定代表人王爱国一直有大额金钱债务往来，王爱国向答辩人借款并收取高息，通过砍头贷、利滚利、强迫交易等形式将答辩人名下数处土地房产侵占，截止到本案起诉时，答辩人仍未还清王爱国的借款。答辩人对被迫抵顶给王爱国及金叶公司名下的房产均有异议。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，结合该条前三款，意思是签订了合法有效的买卖合同，存在真实交易关系，支付了合理对价，已经完全具备了负担行为的特征，但非因本人原因导致没有过户公示，即处分行为没有实现是因不可归责的外力所致，而导致没有发生物权效力。故可以将二十八条看成案外人已经具备了“准物权”，需要法院予以确认。根据物权法定原则，本案中所争议的房屋不论是金叶公司还是本案原告皆无法享有物权，也无法办理过户登记。所以金叶公司与原告之间签订的《房屋转让协议》性质仅仅是设立一个债权，并非“准物权”行为。其债权与（2018）晋10民终2104号民事判决书所确定的债权相比在该房屋受偿范围内并不具有优先性。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，请求人民法院依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铃木电梯公司诉金海达公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日作出（2018）晋1081民初592号民事判决，判决金海达公司在判决生效后5日内给付铃木电梯公司货款26.4万元及违约金。金海达公司不服该判决提出上诉，临汾市中级人民法院于2018年10月9日作出（2018）晋10民终2104号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，铃木电梯公司向本院申请执行，本院于2020年5月18日作出（2019）晋1081执554号之二执行裁定，查封了被执行人金海达公司位于××县幢房产（垣曲县房权证【2016】字第XXXX号）。执行案外人曹安垣对此提出异议，本院于2020年8月10日作出（2020）晋1081执异53号执行裁定，驳回其异议请求。原告曹安垣不服该裁定，向本院提起本次案外人执行异议之诉。同时查明，2012年2月27日，被告金海达公司与本案案外人金叶公司签订“商品房买卖合同”一份，约定将金海达公司位于××条】T2#号房出售给金叶公司，建筑面积共225.08平方米，总金额58万元，买受人于签订合同时一次性付清，以交款收据为准，商品房达到交付条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，双方交接时，双方签署房屋交接单。同日，金海达公司向金叶公司出具了金额为58万元的房款“收据”及金额为3万元的配套费、维修费“收据”各一份。2016年2月29日，金海达公司对上述合同中约定的房屋在垣曲县房地产管理所办理了房屋产权登记，并领取了编号为垣曲县房权证2016字第XXXX号房产证，证书载明该房屋所有权人为被告金海达公司，坐落位置××县幢，建筑面积216.16㎡。2018年11月1日，金叶公司与原告签订了“房屋买卖协议”一份，约定金叶公司将位于××条#房以62万元出售给原告，原告于签订协议时一次性将购房款62万元付给金叶公司，以交款收据为准，金叶公司将2012年2月27日与金海达公司签订的商品房买卖合同、原购房交款收据全部移交给原告作为办理《房产证》及相关手续凭证。同日，金叶公司向原告出具了金额为62万元的房款收据。   本院认为，本案争议焦点有二，一是原告以金海达公司为被告是否属于“原告诉讼对象主体错误”？二是原告的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定并就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益？关于第一个焦点，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，被告金海达公司为执行案件的被执行人，在本案中反对案外人异议，故将金海达公司列为本案被告并无不当。原告在诉状中将金海达公司名称写为“垣曲金海达房地产开发有限公司”，少写了一个“县”字，属笔误，不能因此认定“原告诉讼对象主体错误”。关于第二个焦点，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；......”。本案中，涉案房产至今仍登记在被告（被执行人）金海达公司名下，属登记在被执行人名下的不动产，故本院依法查封、执行该房产符合法律规定，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，被执行人金海达公司虽曾于2012年2月27日与金叶公司签订了“商品房买卖合同”约定将涉案房产出售给金叶公司，但原告并无证据证明金海达公司已按该合同约定将该房产交付给金叶公司并签署房屋交接单。金海达公司于2016年2月29日将该房产登记在金海达公司名下，金叶公司在未实际接受该房产、未依法办理房屋过户手续取得该房产所有权的情况下，于2018年11月1日与原告签订“房屋买卖协议”将金海达公司名下的涉案房产转售给原告，明显违反上述《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定，不能认定原告在本院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。且原告不能提供证据证明在本院查封涉案房产之前已合法占有该涉案房产，也无证据证明原告作为买受人已向房屋登记机构递交过过户登记资料或其已向出卖人金海达公司、金叶公司提出了办理过户登记的请求，故原告的异议请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（四）项规定的情形。综上所述，原告作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回其诉讼请求。原告、金叶公司、被告金海达公司如因涉案“房屋买卖协议”、“商品房买卖合同”的履行问题产生纠纷，可另案诉讼解决其争议。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回原告曹安垣的诉讼请求。   案件受理费5260元，由原告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省   临汾市中级人民法院。                                                                                                   审判长杨文兵   审 判 员 安娜   人民陪审员 刘斐     二O二O年十月二十六日   书记员杜亭青