河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初4202号原告：朱志强，男，汉族，1969年1月20日出生，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王翔宇，河南金泰律师事务所律师。被告：许昌市魏都区金迪元幼儿园（原许继幼儿园），住所地许昌市向阳路**。法定代表人：孙秀丽。委托诉讼代理人：乔娜平，女，汉族，1964年1月21日出生，住许昌市魏都区。系原告员工。委托诉讼代理人：李刃，河南三兵律师事务所律师。原告朱志强诉被告许昌市魏都区金迪元幼儿园（以下简称金迪元幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱志强的委托诉讼代理人王翔宇，被告金迪元幼儿园的委托诉讼代理人乔娜平、李刃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告欠付租金351200元（10400元+340800元）；2、请求判令被告支付原告违约金暂计155064元（以340800元为基数按每日千分之五从2020年4月22日计算至实际清偿完毕之日止，暂计算至2020年7月22日）；3、请求判令被告将租赁房屋恢复原状，或赔偿原告因恢复原状所产生的损失费用；4、本案诉讼费及其他费用由被告全部承担。事实与理由：2018年6月22日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告将许继大道与向阳路交叉口东南角14号楼房屋租赁给被告用于学前教育，租赁期限为九年，即2018年7月22日起至2027年7月21日止。合同第三条第二条约定，房租缴纳及浮动方式：第一年每次预交一年房租，提前两个月预交下半年房租。第二年开始每次预交一年房租，提前两个月预交下一年房租。每满一年，房租比上一年增加2%，以此类推。2019年度被告未支付增加2%的租金即10400元。2020年度已是被告承租的第三年，按照合同约定，被告应提前两个月及即2020年4月22日预交下一年房租，房租比上一年增加2%即540800元。但被告仅支付了20万元，剩余340800元不予支付。被告逾期支付房租的行为已构成违约，按照合同第十条第一款约定，逾期交纳租金需按逾期天数向甲方交纳逾期付款违约金，该违约金按应交款额之每日千分之五计算，故被告应承担自逾期支付租金之日之后的违约金。2020年7月18日，被告单位人员故意将租赁房屋内的设施、设备、墙体、电线、装饰装修物等毁坏，造成租赁房屋内一片狼藉。被告的故意毁坏行为已经使原告的权益受到严重损害，被告应承担将租赁房屋恢复原状或赔偿原告因恢复原状所产生的损失的费用。综上，在租赁合同履行期间，被告未按约定支付租金，并故意毁坏租赁房屋的财物，已构成违约，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失。原告遂向法院起诉。被告金迪元幼儿园辩称：关于租金，原告的诉求没有依据。幼儿园根据《房屋租赁合同》第二条、（三）、2款，已提前2个月通知被告解除了该合同，有相关短信发送记录予以佐证。本案不存在继续支付租金事宜，而是原告和许昌金信房地产开发有限公司应将已收到的20万元连带返还，且应退还不可抗力期间3个月房租13万元、保证金10万元，共计43万元及利息。关于违约金，同理，原告根据《房屋租赁合同》第二条、（三）、2款，已提前2个月通知原告解除合同，被告已收到；原告已尽到告知义务。行使解除权不属于违约，被告不承担违约责任。关于恢复原状、赔偿损失，本案不存在恢复原状和赔偿损失。幼儿园搬入前有场地照片，能够清楚显示当时场地只有连基本粉刷都没有水泥墙、坑洼地、杂物乱堆、电线与管道外露。消防、电路早已被破坏，一楼漏水现象严重，根本无法开水闸。被告如果想承租，必须自费修整水、电、消防等所有设施。幼儿园装修经过了原告同意，目前幼儿园只拆走了中央空调、儿童门等物品（详见清单、均有票据），给原告留下的有完整的地板、完整的吊顶、玻璃门、射灯、装饰画、洗漱池等。价值约6万余元。至于原告所称的消防设施等，被告并未损坏，而是在原有设施的基础上增加了幼儿消防设备，原有消防设备是可以正常使用的；也从未破坏原告的承重墙、主体结构等设施。幼儿园提供的图纸上可以清楚显示“与原系统构成环状”。那么幼儿园在搬离时，只需要拆除“构成环状”的相关设备，根本不会影响原有设备。原告所称的一楼吊顶是公共区域，在被告搬入时不仅油污满墙（上一家租户是火锅店），还松动要掉，十分危险。现存一楼吊顶被告没有拆除是因为三楼、四楼还有其他机构，所有人员每天都要从一楼经过，如果被告拆除，会给其他机构带来安全隐患。幼儿园没有要求折价补偿，反而是原告要求幼儿园恢复原状，请原告明确一下是否需要恢复为搬入前的水泥墙、坑洼地状况。如是，则我方保留要求原告对目前留下的地板等物品折价补偿。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年6月22日，被告金迪元幼儿园作为承租人（乙方）和原告朱志强作为出租人（甲方）签订“房屋租赁合同”，合同约定：“第一条租赁标的（一）甲方同意出租并且乙方同意承租的租赁标的坐落于许继大道与向阳路交叉口东南角14号楼房屋：一层大厅过道北侧30平方米；二层北起东侧第1间至第9间，建筑面积367.85批拟购房米；二层北起西侧第1间至第11间，建筑面积446.44平方米。……第二条租赁期限（一）租赁期限为九年，自2018年7月22日起至2027年7月21日止。……（三）任何一方提前解除合同，依照下述约定执行：……2、乙方单方面提前解除合同，应提前2个月通知甲方，双方按照实际使用天数结算租金，乙方向甲方按年租金的25%支付违约金。……第三条租金（一）一层大厅过道北侧30平方米第一年租金为每月90元/平方米，二层房屋第一年租金为50元/平方米。……（二）房租缴纳及浮动方式：第一年每次预交第一年房租，提前两个月预交下半年房租。第二年开始每次预交一年房租，提前两个月预交下一年房租。每满一年，房租比上一年增加2%，依次类推。……第六条履约保证金……（二）如果乙方违反本合同双方约定的条款，则甲方有权选择用保证金冲抵乙方所欠部分或全部债务。……第十四条租赁标的的交还（一）……乙方未按本合同约定条件交还租赁标的时，甲方有权令其立即搬出或视为乙方放弃租赁标的内的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品的所有权……甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处置前述物品所产生的所有费用，并扣除部分或全部保证金作为乙方未及时交还租赁标的的赔偿金。（二）……如甲方发现系乙方原因造成租赁标的及设施损坏时，甲方有权要求乙方进行修复，或在乙方已交纳的保证金中扣除该损坏部分的维修费用。……”2018年6月22日，被告向原告支付全年租金52万元并交付保证金10万元。2019年5月8日，被告向原告支付全年租金52万元。2020年5月16日，被告向原告以银行转账的方式支付了次年的部分租金20万元。2020年5月25日，双方通过电话对疫情期间（2020年1月至3月）减收房租达成合意，在此期间房租共减2万元，即被告应当支付次年租金为52万元，但原告认可被告支付次年租金为50万元。2020年5月26日，被告向原告以短信的方式告知：“解除租赁合同通知书致：朱志强我方许继幼儿园与您于2018年6月22日签订房屋租赁协议，双方约定：幼儿园于2018年7月22日承租贵方位于向阳路许继幼儿园对面二楼及一楼过厅部分房屋，开设0-3遂托育中心。现因新冠病毒疫情的影响，导致托育中心无法正常运行。现我方预根据双方签订的租赁合同约定提前解除房屋租赁协议，特郑重向您告知，解除日期为：2020年7月26日。特此告知许昌市魏都区金迪元幼儿园（原许继幼儿园）2020年5月26日。”后被告于2020年7月26日前搬离涉案房屋。原告认为被告提前搬走且未将房屋恢复原状系违约，遂向法院起诉。另查明，许继幼儿园于2019年12月23日起经主管部门魏都区教育局体育局批准，更名为许昌市魏都区金迪元幼儿园。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同，2019年5月8日收款收据一份，2020年5月16日收款收据一份，2020年7月18日接处警登记表一份，房屋电施图19张，水施图6张，许昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，原一楼二楼照片23张，现一楼二楼照片15张，现3楼照片21张、现4楼照片7张。被告提供的房屋租赁合同，2014年消防验收意见书一份，金迪元幼儿园2018年搬入时所做的消防、报警、喷淋、水电线路、排烟系统验收图纸7张，租赁前的场地照片15张，收据3张，转账凭证2张，许昌金信房地产开发有限公司工商登记信息2份，幼儿园拆走物品清单2张，儿童门合同一份，儿童门收据3张，中央空调安装合同一份，中央空调收据3张，设备采购合同一份，工程项目合同一份，收据2张，木地板窗户监控等物品的清单收据7张，幼儿园搬离后房屋图片11张（2020.7.22拍摄），许教疫防办（2020）66号通知，许昌市魏都区幼儿园园长群微信聊天截图3张，通知书照片一张，与朱志强等短信对话截图5张及庭审笔录在卷为凭。本院认为：本案原告朱志强与被告许昌市魏都区金迪元幼儿园之间签订房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行合同义务。关于原告要求被告支付原告欠付租金351200元（10400元+340800元）的诉讼请求，虽然双方在合同中约定合同履行每满一年，房租比上一年增加2%，但原告于2019年5月8日收到被告支付的年租金52万元后并未要求其继续支付上涨的2%，在2020年5月25日双方亦达成次年租金仍为52万元的合意，故原告要求被告补交上涨租金10400元的诉讼请求本院不予支持。由于双方合同中明确约定了原告作为承租方解除合同的条款，且被告也已按照该条款通知原告并搬离房屋，故原告与被告之间签订的房屋租赁合同已于2020年7月26日解除，被告不需向原告继续支付次年的租金，故原告要求被告继续支付租金的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。合同约定，被告单方面提前解除合同应向原告按年租金的25%支付违约金。由于合同未约定上述年租金系本年租金还是次年租金，且根据双方提供的证据，被告连续两年向原告支付的年租金均为52万元，故被告向原告支付违约金也以年租金52万元作为计算基准为宜，被告应当向原告支付违约金13万元（52万元×25%）。但该诉讼请求本院已在（2020）豫1002民初4211号民事判决书中作出处理，故不再在本案中处理。关于原告要求被告将租赁房屋恢复原状或赔偿因恢复原状所产生损失的诉讼请求。由于合同约定“乙方未按本合同约定条件交还租赁标的时，甲方有权令其立即搬出或视为乙方放弃租赁标的内的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品的所有权……甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处置前述物品所产生的所有费用，并扣除部分或全部保证金作为乙方未及时交还租赁标的的赔偿金。……如甲方发现系乙方原因造成租赁标的及设施损坏时，甲方有权要求乙方进行修复，或在乙方已交纳的保证金中扣除该损坏部分的维修费用。”故被告应当将涉案房屋恢复原状，在被告将房屋恢复原状后，原告应将10万元保证金退还被告。若被告未对房屋进行恢复，原告自行恢复房屋状态所花费的费用从10万元保证金中予以扣除，若该10万元不足以清偿原告恢复原状的费用，原告可在恢复房屋原状并有相应证据之后另行主张多出部分的费用。原告的该诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告许昌市魏都区金迪元幼儿园将位于许继大道与向阳路交叉口东南角14号楼房屋一层大厅过道北侧30平方米、二层北起东侧第一间至第九间、二层北起西侧第一间至第十一间房屋恢复原状，上述房屋恢复原状后，原告朱志强退还被告许昌市魏都区金迪元幼儿园保证金10万元；若由原告朱志强自行恢复上述房屋原状，则原告朱志强因此所产生的费用从10万元保证金中予以扣除，10万元保证金剩余部分退还被告许昌市魏都区金迪元幼儿园。二、驳回原告朱志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8863元，减半收取4432元，由被告许昌市魏都区金迪元幼儿园承担875元，由原告朱志强承担3557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李会娟二〇二〇年十月二十三日法官助理佘萌萌书记员丁浩