河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7174号 上诉人（原审被告）：河北强隆房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**东风路**君庭苑**商务办公楼****。 法定代表人：石占翔。 委托诉讼代理人：马永辉，河北三言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨石明，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张建忠，男，1971年4月9日出生，汉族，住河北省辛集市。 委托诉讼代理人：梁金亮，河北海洲律师事务所律师。 原审被告：石占翔，男，1977年2月4日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 上诉人河北强隆房地产开发有限公司（以下简称强隆公司）因与被上诉人张建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2020）冀0181民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 强隆公司的上诉请求：1、撤销河北省辛集市人民法院（2020）冀0181民初878号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误和适用法律错误。双方签订的《认购协议》不是商品房买卖合同，双方约定另行签订正式商品房买卖合同，《认购协议》只是一种合同要约。一审法院适用《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷》的司法解释是错误的，双方签订的不是商品房买卖合同，不应当适用该司法解释。签订协议时，被上诉人知道没有预售许可证所以才签订了认购协议，认购协议明确说在预售手续下来之后签订正式的合同。 张建忠辩称：双方签订的认购协议书内容包括双方的基本信息、房屋的具体房号及位置、建筑面积、总价款及付款方式，并且被上诉人已经支付了首付款及储藏间款项，按照最高人民法院相关解释第五条规定应当认定为是商品房买卖合同。 张建忠向一审法院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《认购协议书》无效；2、判令被告退还原告购房首付款469689元及利息；3、判令被告退还原告地下室款23325元及利息；4、全部诉讼费用由被告承担。 一审法院的认定事实：2018年6月14日原告与被告河北强隆房地产开发有限公司签订认购协议书，约定原告购买被告河北强隆房地产开发有限公司开发的位于辛集市房产，建筑面积128.51平方米，总房款929689元，应交首付469689元，实交首付469689元，46万元走银行按揭。2018年6月12日原告按被告河北强隆房地产开发有限公司要求向辛集市朝阳路沿街个体工商户石占翔转款三笔：中国银行转款10000元、11000元，中国邮政储蓄银行转款12325元，10000元用于支付购房定金，23325元用于购买地下室。被告公司给原告出具了2018年6月12日收地下室款23325元的收据。原告称2018年6月12日所交10000元购房定金款包含在2018年6月14日收房款收据的数额中。2018年6月14日原告按被告河北强隆房地产开发有限公司要求向辛集市朝阳路沿街个体工商户石占翔转款四笔：中信银行转款61000元、中国银行转款44770元、中国建设银行转款174400元、中国邮政储蓄银行转款77819元。原告称向被告公司的财务交付现金101700元。被告公司给原告出具了2018年6月14日收房款首付469689元的收据。本案涉及房产尚未取得商品房预售许可证明。 一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案涉及房产未取得商品房预售许可证明，对原告要求确认原告与被告河北强隆房地产开发有限公司2018年6月14日签订的认购协议书无效的主张，依法应予支持。法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告提供的银行转款记录与被告河北强隆房地产开发有限公司为原告出具的两份收款收据相互印证，可以证实原告为购买认购的房产向被告河北强隆房地产开发有限公司支付房产首付款469689元、地下室款23、地下室款23325元河北强隆房地产开发有限公司返还购房首付款、地下室款，符、地下室款，依法应予支持。原告称其按被告要求将款转给辛集市朝阳路沿街个体工商户石占翔，其所转款项均已由被告河北强隆房地产开发有限公司出具了相应的购房收款收据，原告未提供充足证据证实其主张的要求石占翔承担连带返还购房款的责任，对原告该主张不予支持。原告要求被告给付应返还款项的利息，符合法律规定，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张建忠与被告河北强隆房地产开发有限公司2018年6月14日签订的认购协议书无效；二、被告河北强隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张建忠购房首付款469689元并支付利息（利息以469689元为基数；自2018年6月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告河北强隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张建忠购买地下室款23325元并支付利息（利息以23325元为基数；自2018年6月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告张建忠的其他诉讼请求。案件受理费8695元，减半收取计4348元，由被告河北强隆房地产开发有限公司负担。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，本案的焦点问题是双方当事人2018年6月14日签订的《商品房认购协议书》是本约合同还是预约合同，合同效力的认定是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。预约合同是当事人之间约定将来签订本约合同而预先签订的协议。预约合同也具有法律效力，约束双方当事人，不可随意变更或解除。预约是为了本约而签订的，但预约又不从属于本约，具有相对独立性。预约合同条款不够具体明确，需要签订本约合同补充完善才能完全履行合同，实现合同目的。本案中，强隆公司与张建忠签订的《商品房认购协议书》没有约定剩余房款的给付方式及给付时间、没有房屋交付标准、装饰设备标准、没有供水、供电、供热、燃气、道路等配套设施和公共设施交付承诺、没有解决争议的方法和违约责任条款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，应当认定为预约合同。因此强隆公司与张建忠签订的《商品房认购协议书》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定合法有效。张建忠关于《商品房认购协议书》无效的主张本院不予支持，一审法院适用法律错误，应予纠正。 综上所述，强隆公司的上诉理由成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省辛集市人民法院（2020）冀0181民初878号民事判决； 二、驳回被上诉人张建忠一审的诉讼请求。 一审案件受理费4348元，二审案件受理费8695元，共计13043元，由被上诉人张建忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年十月十六日 书记员 田家鑫