广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初2056号原告（执行案外人）：蓝康省（LANKANGSHENG），男，1947年9月15日出生，加拿大籍，护照号GF447693，现住梅江区正兴路皇家名典******。委托诉讼代理人：陈勇志，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑媚，广东义致律师事务所律师。被告（申请执行人）：梅州都德建筑工程有限公司，住所地梅州市梅江区*************，统一社会信用代码91441402MA52Q65M84。法定代表人：曾瑞琼，该公司董事长。第三人（被执行人）：广东皇家名典集团有限公司，住所地梅州市梅江区***皇家名典29#商住楼57号店铺（复式），统一社会信用代码9144140********345。法定代表人：梁红涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘加禄，该公司员工。第三人（被执行人）：梅州皇家名典房地产开发有限公司，住所地梅州市***（三角镇寮背岭市农科所内），统一社会信用代码914***********198A。法定代表人：陈某1。原告蓝康省与被告梅州都德建筑工程有限公司（简称都德公司）、第三人广东皇家名典集团有限公司（简称皇家名典集团公司）、梅州皇家名典房地产开发有限公司（简称皇家名典房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于同年8月25日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人郑媚律师，第三人皇家名典集团公司的委托诉讼代理人刘加禄到庭参加诉讼；被告都德公司、第三人皇家名典房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的位于梅州市梅江区***皇家名典二期22#**房（复式）[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第001**号]的强制执行，并解除查封；2.确认原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年3月7日签订的NO：00014**《皇家名典·认购书》真实、合法、有效，并确认位于梅州市梅江区***皇家名典二期22**房（复式）[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第001**号]归原告所有；3.第三人立即履行协助原告办理梅州市梅江区***皇家名典二期22#住宅楼903房（复式）[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第0016**号]的产权过户登记至原告名下的义务；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：因梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2910号民事调解书已发生法律效力，第三人未履行法律文书的义务，被告向法院申请强制执行，法院依法查封了第三人名下的房产一批，2020年6月4日法院发出（2020）粤1402执384号之一《公告》，拟对涉案的903房进行强制执行。因涉案的903房是之前原告与第三人签订了《认购书》，并支付了房款，交付给原告使用的房产，原告实际享有被查封903房的产权。为此，原告作为案外人向法院提出异议请求，要求解除查封，中止执行。2020年6月17日，梅州市梅江区人民法院作出（2020）粤140执异25号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在30日内向人民法院另案提起诉讼。原告与第三人签订的NO：0001**《皇家名典·认购书》是真实、合法、有效的；原告已按协议支付了涉案903房的全部价款，且在被告与第三人确定债权及梅江区法院作出查封裁定之前，原告已合法占有、使用并管理涉案房屋；非因原告自身原因导致涉案903房未办理过户登记手续。因此，原告自身的权利足以排除法院对涉案903房的执行，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告未到庭，亦未作答辩，第三人皇家名典集团公司述称，对原告的诉讼请求都无异议，同意原告的诉讼请求。因为本公司原因，一直未与原告办理过户手续，本公司被第三方起诉，导致卖给原告的房屋被查封。第三人皇家名典房地产公司未到庭，亦未作述称。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有，原告护照，被告都德公司企业信息登记情况，第三人企业信息登记情况，（2020）粤1402执384号之一《公告》，（2020）粤1402执异25号《执行裁定书》，《皇家名典·认购书》（编号NO：0001444）、收款收据一张，收款收据五张、电费发票四张、水费明细清单二张、燃气票据一张，预售许可证信息等。经质证，原告、第三人皇家名典集团公司均表示无异议。本院经审理认定事实如下：坐落于梅州市梅江区***皇家名典二期22#**房（复式）[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第001**号]的房产登记权利人为梅州市名磊农科发展有限公司。梅州市名磊农科发展有限公司于2018年4月19日更名为广东皇家名典集团有限公司。2016年3月7日，原告蓝康省（乙方、买方）与第三人皇家名典集团公司（甲方、卖方）签订《皇家名典·认购书》（编号NO：0001**），主要内容有，认购物业编号：22－903，销售面积约140㎡，售价56万元整，注：由原业主林运桥转名，乙方须支付上述物业的登记费、公证费、评估费、契税、政府征收及其他应乙方支付之费用等。合同签订当日，原告蓝康省向第三人皇家名典集团公司支付购房款56万元，第三人皇家名典集团公司出具《收款收据》给原告蓝康省收执，第三人皇家名典集团公司将案涉房屋交付原告蓝康省。原告蓝康省收楼后对案涉房屋进行装修，交纳相关物业费、维修基金等费用，后居住使用至今。因第三人皇家名典集团公司资金困难，未为原告办理案涉房产的过户手续。因第三人皇家名典集团公司未履行本院作出的（2019）粤1402民初2910号民事调解书（该案为都德公司与皇家名典集团公司、皇家名典房地产公司借款合同纠纷案）确定的义务，本院作出（2020）粤1402执384号执行裁定书，查封案涉房产，并于2020年6月4日送达梅州市自然资源局协助执行。同时，向第三人皇家名典集团公司发出（2020）粤1402执384号之一《公告》，拟对案涉不动产进行评估拍卖处置。案外人蓝康省提出异议请求，要求解除对案涉房产的查封，并中止对该房产的执行。本院于同年6月17日作出（2020）粤1402执异25号执行裁定书，裁定驳回案外人蓝康省的异议请求。蓝康省不服该裁定，遂于同年7月诉至本院。庭审中，原告表示第一、三项诉讼请求不变，第二项关于“确认原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年3月7日签订的NO：0001444《皇家名典·认购书》真实、合法、有效”诉讼请求不变，撤回“并确认位于梅州市梅江区***皇家名典二期**房（复式）[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第001**号]归原告所有”诉讼请求，诉讼请求中的第三人是指皇家名典集团公司。原告是现楼交易，在案涉售楼处，根据销售人员介绍，原业主林姓老板在开发商处有房屋出售，经皇家名典集团公司同意后进行交易的，现原告与皇家名典集团公司已签订书面认购书，付清全部房款，合法使用至今，原告加入案涉房屋维权微信群，一直催促第三人皇家名典集团公司办理过户手续，但第三人皇家名典集团公司经济困难，一直未办理网签、过户手续，非原告原因未办理过户手续，要求支持原告请求。第三人皇家名典集团公司表示对原告诉请无异议，没有为原告等业主办理过户手续，是因为公司资金特别困难造成的。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。焦点问题为：一是原告请求案涉房产的认购书效力如何认定的问题。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条的规定“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同”，本案中，原告为购买案涉房产与第三人皇家名典集团公司签订的《皇家名典·认购书》，符合上述规定精神，应认定为双方房屋买卖合同。原告与第三人皇家名典集团公司签订的《皇家名典·认购书》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。二是原告主张排除执行案涉房产的请求是否成立的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，原告购买案涉房产在本院查封之前，签订了合法有效的买卖合同，支付了全部购房款，并一直占有使用案涉房屋，因第三人皇家名典集团公司资金困难未办理案涉房产过户手续的事实，有原告提交的认购书、购房款收款收据、物业费、维修基金单据、水电费单据，及原告与第三人皇家名典集团公司庭审陈述等证据证实，本院予以确认。由此可见，原告已取得对案涉房产的物权期待权，享有足以排除执行的民事权益。故原告请求停止对案涉房产的强制执行，解除查封，符合上述法律规定，本院予以支持。对于原告请求第三人皇家名典集团公司协助原告办理案涉房产的过户登记手续问题。原告主张其系因买卖而受让物权，对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规足的除外。”及第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，虽然原告与第三人皇家名典集团公司签订了《皇家名典·认购书》，且案涉房产由原告占有使用，案涉房产亦登记在第三人皇家名典集团公司名下，但如要登记在原告名下，必然需要合同双方的积极配合，按相关职能部门程序要求办理好过户手续，现原告与第三人皇家名典集团公司庭审中均表示第三人皇家名典集团公司经济困难，造成案涉房产无法办理过户手续。在原告没有证据证明上述问题可以妥善解决的情况下，涉案房产登记在原告名下存在客观的障碍，原告请求第三人皇家名典集团公司协助办理案涉房产过户手续，本案不予支持。综上，被告都德公司、第三人皇家名典房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行原告购买的位于梅州市梅江区***皇家名典二期22#**房（复式）[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第0016**号]；二、解除对位于梅州市梅江区***皇家名典二期22#住宅楼903房（复式）[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第0016**号]房产的查封；三、确认原告与第三人广东皇家名典集团有限公司于2016年3月7日签订的《皇家名典·认购书》（编号NO：0001**）合法有效；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9400元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告和第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘育平人民陪审员  梁淮南人民陪审员  梁思思二〇二〇年十月九日书 记 员  林虹绮