上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14947号原告：上海汤储供应链管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李魁鹏，总经理。委托诉讼代理人：王硕飞，上海全辉律师事务所律师。被告：马晓锋，男，回族，户籍地及住址宁夏回族自治区吴忠市利通区马莲渠乡廖桥村102058。被告：上海赛龙物流有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王勤，执行董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：马占兵，上海中夏律师事务所律师。原告上海汤储供应链管理有限公司与被告马晓锋、上海赛龙物流有限公司(以下简称赛龙公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王硕飞、两被告共同委托诉讼代理人马占兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告支付自2019年11月14日至2020年5月14日的合同到期款人民币87500元(以下币种均为人民币)；二、两被告向原告支付逾期付款违约金(以87500元为基数，按照每日千分之三为标准，自2019年11月14日起计算至实际付款之日止)；三、两被告对上述款项承担连带责任。事实和理由：2019年5月15日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为6年，自2019年5月15日至2025年5月14日。租金每年两档，每档为87500元。在租赁起内每六个月为一个结算支付周期。首期费用在合同签订生效之日支付，以后每期费用在上期费用支付周期届满前30个工作日支付。现被告已于2019年12月8日在未提前告知原告的情况下擅自搬离，且搬离时未支付第二期费用。根据合同的相关约定，如被告单方不履行合同的，原告有权追究合同期间所有应缴的租金。合同由被告马晓锋签订，但租赁的房屋实际有被告赛龙公司使用。两被告共同辩称，涉案《房屋租赁合同》系实际由被告赛龙公司与原告签订，被告马晓锋并非合同主体，其是被告赛龙公司的股东，合同系其代表被告赛龙公司签订。被告赛龙公司曾于2016年5月10日与原告的前身或关联方上海润生物流有限公司签订了租赁合同，租期期限自2016年5月至2018年5月，该合同的内容几乎和涉案《房屋租赁合同》的内容相同。被告赛龙公司当时支付的押金也延续至本案涉案《房屋租赁合同》中，且被告赛龙公司也将相关费用支付予原告。另外，原告也向被告赛龙公司开具了相关发票，而非被告马晓锋。被告赛龙公司已支付了保证金1万元，根据合同相关约定，承租人单方解除合同的，保证金不予退还。在本案中，原告已没收了该保证金，被告赛龙公司实际已承担了相应违约责任。而原告主张的合同到期款系租金，但租金系根据实际使用情况而支付，被告赛龙公司已于2019年12月8日搬离了承租房屋，并将该房屋交换了原告，并未产生相应租金。鉴于被告赛龙公司支付租金至2019年11月14日，故自2019年11月15日至2019年12月8日的租金，被告赛龙公司愿意支付。对逾期付款违约金，认为原告主张的标准过高，要求予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月15日，原告(甲方)与被告马晓锋(乙方)签订一份《房屋租赁合同》(该合同的承租方载明为被告赛龙公司)，约定乙方向甲方承租位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX区16-17档房屋(以下简称讼争房屋)经营物流专线和仓储。租赁期限为6年，自2019年5月15日至2025年5月14日。租金、物业管理费等费用每档每年为87500元，合计175000元。上述费用每6个月为一个结算周期。首期费用在合同签订生效之日支付，以后每期费用在上期费用支付周期届满前30个工作日支付。租金第一、二年不变，自第三年起，每隔两年递增10%。乙方须支付保证金1万元。乙方逾期支付租金、物业管理费等费用的，每逾期一天按一期租金、物业管理费等费用的千分之三支付违约金。租赁期限为届满，乙方单方解除合同的，其所支付的保证金、租金、物业管理费等费用不予退还，甲方有权追究合同期间乙方应支付的房费(第8.3条)。合同另对其他事项作了约定。2019年5月24日、8月14日，被告马晓锋向原告分别支付了租金、物业管理费等费用47925元、42000元。2019年9月18日，原告向被告赛龙公司开具一张金额为10500元的增值税专用发票，该发票载明的费用为运输服务运费。2019年12月8日，被告赛龙公司搬离了讼争房屋，后原告涉讼。另查，2016年5月10日，案外人上海润生物流有限公司与被告赛龙公司签订一份《房屋租赁合同》，约定被告赛龙公司承租讼争房屋。租赁期限为2年，自2016年5月15日至2018年5月14日。租金、物业管理费等费用每年为115000元。被告赛龙公司须支付保证金1万元。该合同上被告赛龙公司并未盖章，而被告马晓锋作为公司代表在该合同上签字确认。庭审中，原告表示，其系和被告马晓锋签订了《房屋租赁合同》而非被告赛龙公司，被告马晓锋无法代表被告赛龙公司签约。另外，原告表示，其当时进驻管理讼争房屋时确实与上家就保证金进行了交接，但根据合同的相关约定，承租人提前解除合同的，原告有权就保证金不予退还并追缴承租人应支付的费用。本院认为，关于合同主体问题，根据被告赛龙公司提供的2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》，该合同的承租人为被告赛龙公司，被告马晓锋作为签约代表亦在该合同上签字，且被告马晓锋系被告赛龙公司的股东，被告赛龙公司承租讼争房屋系用于公司经营物流专线和仓储，可见讼争房屋的承租人为被告赛龙公司而非被告马晓峰。而本案所涉的2019年5月15日签订的《房屋租赁合同》内容与2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》内容基本一致，具有一定的延续性，且原告开具的发票对象亦为被告赛龙公司而非被告马晓锋，基于此，本院认定本案所涉《房屋租赁合同》的主体为原告和被告赛龙公司，被告马晓锋签字的行为系代表被告赛龙公司的职务行为，相应法律后果应归于被告赛龙公司。至于被告马晓锋支付租金的行为尚不足以否定原告与被告赛龙公司的主体资格。而原告与被告赛龙公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。被告赛龙公司于2019年12月8日擅自搬离讼争房屋的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。在被告赛龙公司搬离后，双方间签订的《房屋租赁合同》实际已解除，在被告赛龙公司已支付租金至2019年11月14日的情况下，其还应向原告支付自2019年11月15日至2019年12月8日的房屋使用费，经核算，金额为11178元。关于原告主张的合同到期款即第二期未到期租金问题，根据查明的事实，被告赛龙公司已于2019年12月8日搬离了讼争房屋，在其搬离后并不存在租金或使用费问题，故原告主张的该款项没有事实依据，本院不予支持。关于对合同第8.3条中“甲方有权追究合同期间乙方应支付的房费”的理解问题，该条款约定内容并不十分明确，但基于该条款系约定在违约责任条款内容中，故可以理解为双方对违约责任的约定，“合同期间乙方应支付的房费”应理解为对解除合同违约金的约定，鉴于被告赛龙公司单方解除合同的违约行为，本院根据本案的实际情况，酌情确定其应承担三个月租金的违约金即43750元。扣除被告赛龙公司已支付的保证金1万元(可作违约金处理)，被告赛龙公司还应向原告支付解除合同违约金33750元。关于逾期付款违约金，根据查明的事实，被告赛龙公司并未按约支付第二期租金，故原告要求被告赛龙公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。但原告主张的违约金标准过高，被告赛龙公司亦要求予以调整，故本院将违约金标准调整为每日万分之五。经核算，该违约金的金额为1094元(2019年11月14日至2019年12月8日)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海赛龙物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汤储供应链管理有限公司支付自2019年11月15日至2019年12月8日的房屋使用费人民币11178元；二、被告上海赛龙物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汤储供应链管理有限公司支付逾期付款违约金人民币1094元；三、被告上海赛龙物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海汤储供应链管理有限公司支付解除合同违约金人民币33750元。四、原告上海汤储供应链管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1987元，减半收取993.50元，由原告负担470.95元，被告负担522.55元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  周平二〇二〇年十月十三日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……