广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3168号上诉人（原审原告）：陈斌，男，1967年10月31日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************。上诉人（原审原告）：苏慧映，女，1972年1月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************。上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：梁婉薇，广东中元（中山）律师事务所律师。上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：曾锵华，广东中元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区******，统一社会信用代码914************727。法定代表人：郑建强，该公司总裁。委托诉讼代理人：刘梦超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周水兰，女，该公司员工。上诉人陈斌、苏慧映因与被上诉人中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵豪园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈斌、苏慧映上诉请求：撤销一审判决，查清事实并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，程序违法。一审法院在另案中调取由中山市城乡规划局出具的《中山市建设工程验收批复书（直属分局）》后，未告知双方进行质证，陈斌、苏慧映根本不知道该份证据存在，一审程序违法。该份证据未经质证，不应作为定案依据使用。且假设涉案房屋在当前办理房地产权属证书存在客观履行障碍，法院也应判决凯茵豪园公司在履行障碍消除后限期内为陈斌、苏慧映办理房地产权属证书。二、一审判决适用法律错误，严重损害了陈斌、苏慧映的合法权益。陈斌、苏慧映主张逾期办证违约金损失的产生基础是凯茵豪园公司逾期办证的物权登记请求权，该违约行为一直处于持续状态且至今仍未中断，陈斌、苏慧映的权利一直处于被侵害状态，故陈斌、苏慧映主张逾期办证违约损失并不适用诉讼时效的规定。否则等于纵容凯茵豪园公司的侵权损害行为一直持续。退一步讲，即使适用诉讼时效规定，本案中，陈斌、苏慧映的诉讼请求以总房款价为基数，以年利率6%的标准计算违约金，即陈斌、苏慧映主张的逾期办证违约损失非固定金额，故不应从合同约定或法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。且一审法院在另案（2017）粤2071民初10653号案件中，已认定合同约定违约金为已付购房款1%是不公平条款，应按已付购房款总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从逾期办证之日起计算至业主取得涉案房屋办理房地产权属证书之日止。故陈斌、苏慧映认为本案中双方合同约定的违约金为已付房价款1%也应视为不利于买受人的格式条款，应视为无效合同条款，不能作为本案中陈斌、苏慧映主张违约金的诉讼时效已过的抗辩理由。二审诉讼期间，陈斌、苏慧映明确其上诉请求如下：撤销一审判决，改判支持陈斌、苏慧映一审诉讼请求。凯茵豪园公司辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回陈斌、苏慧映的诉讼请求。二、涉案房屋目前尚未规划验收与初始确权，陈斌、苏慧映要求凯茵豪园公司立即办理涉案房屋房地产权属证书存在客观履行障碍，根据《合同法》第110条及广东省高级人民法院相关指引意见，对陈斌、苏慧映要求办理权属证书的诉求应当予以驳回。另外，陈斌、苏慧映起诉要求支付违约金是基于双方之间的商品房买卖合同关系而产生的，属于合同之债，应适用诉讼时效，根据涉案合同约定，违约金为固定金额。根据最高人民法院工作会议纪要及广东省高院相关指引意见，陈斌、苏慧映要求凯茵豪园公司支付违约金的诉求已过诉讼时效，不应得到支持。陈斌、苏慧映于2019年6月5日向一审法院起诉请求：1.凯茵豪园公司立即为陈斌、苏慧映办理位于中山市东区凯茵新城A-16区3期5幢F1-5房的房地产权属证书；2.凯茵豪园公司向陈斌、苏慧映支付逾期办证违约金1554000元；3.凯茵豪园公司向陈斌、苏慧映赔偿从2012年10月1日起算，直至凯茵豪园公司为陈斌、苏慧映办理房地产权属证书之日止的因逾期办证造成的经济损失（以总房款10360000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2019年6月1日，损失为3328510元）。一审诉讼中，陈斌、苏慧映申请合并第2、3项诉讼请求为一项，并变更如下：请求凯茵豪园公司向陈斌、苏慧映支付逾期办证违约金4404726.67元（以总房款10360000元为基数，按年利率6%计算，从2012年10月1日计至凯茵豪园公司为陈斌、苏慧映办理取得房地产权属证书之日止，暂计至2019年9月25日）一审法院认定事实如下：1.2009年1月15日，陈斌、苏慧映（买受人）与凯茵豪园公司（出卖人）签订商品房买卖合同。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，坐落于中山市**凯茵新城********，商品房出售总价款为10360000元，买受人以银行按揭方式按期付款，于2009年1月16日以现金方式支付3108000元,于2009年1月16日以商业贷款方式支付7252000元;双方确认并同意于2009年12月30日为该商品房的交付时间;出卖人承诺在交付使用日起三个月内提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，逾期方视为交付延误，出卖人承担逾期交房的责任；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金；因买受人的原因，包括但不限于按揭供款但有因未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同备案表等文件给出卖人办证，或身份证明文件失效、面积有差异买受人不及时签署确认文件非税办未能核契税，或不及时缴纳办证税费，或对商品房进行拆改建、加建等延误政府有关部门验收或不能通过验收，导致出卖人不能按时递交办证资料办契，出卖人不承担任何责任，递件办契证的期限相应顺延。商品房买卖合同还约定了其他事项。后陈斌、苏慧映于2009年1月15日向凯茵豪园公司支付首期购房款3108000元，于2009年1月24日通过银行按揭的方式支付剩余购房款7252000元。2009年1月20日，陈斌、苏慧映与凯茵豪园公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同办理了备案登记。2009年12月30日，凯茵豪园公司将涉案房屋交付给陈斌、苏慧映使用。后因涉案房屋未在约定期限内办理房产证，陈斌、苏慧映遂于2019年6月5日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，凯茵豪园公司确认，根据商品房买卖合同的约定，其应于2012年9月30日前为陈斌、苏慧映到中山市国土资源局办理权属登记备案，但截至庭审辩论结束时凯茵豪园公司尚未履行该办理房地产权属登记的义务。一审法院另查明：广东省中山市第一人民法院在另案【案号：（2017）粤2071民初10653号】中调取了该案一份证据【名称为：中山市建设工程验收批复书（直属分局），出具单位中山市城乡规划局】，该份证据证明：凯茵新城A16区三期别墅共有60户，中山市城乡规划局于2013年1月5日通过了其中28户的竣工规划验收，另外32户因违章用地等问题暂未办理规划验收，需待整改后方可进行验收手续。涉案房屋属于该暂未办理规划验收的32户之一。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈斌、苏慧映与凯茵豪园公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。凯茵豪园公司未按约履行办理房地产权属证书的义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。由于一审法院调取的另案中山市城乡规划局出具的《中山市建设工程验收批复书（直属分局）》已经证实涉案房屋存在违章用地问题需进行整改，暂不符合办理规划验收手续的条件，双方虽然不确认该份批复内容，但无相反证据予以反驳，且凯茵豪园公司在一审答辩中亦承认涉案房屋目前尚未办理初始登记，此自认与《中山市建设工程验收批复书（直属分局）》相互印证，可以确定涉案房屋在当前办理房地产权属证书是存在客观履行障碍。故一审法院对陈斌、苏慧映主张办理房地产权属证书的诉求予以驳回，陈斌、苏慧映可待前述履行障碍消除后另行主张相关权利。2009年12月30日，凯茵豪园公司将涉案房屋交付给陈斌、苏慧映使用，按照《中山市商品房买卖合同》的约定，凯茵豪园公司应当在商品房交付使用后720个工作日（即2012年11月15日）内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。又鉴于双方约定的逾期办证违约金为固定金额（已付房价款的1%），因此应该从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间，在本案中为2012年11月15日，从2014年11月14日起就已超过二年诉讼时效，故对陈斌、苏慧映主张逾期办证违约金的请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回陈斌、苏慧映的诉讼请求。案件受理费113255元（陈斌、苏慧映已预交），由陈斌、苏慧映负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院另查明：一审法院调取另案（2017）粤2071民初10653号证据《中山市建设工程验收批复书（直属分局）项目号：2007100603》后，分别通知陈斌、苏慧映于2019年11月20日，凯茵豪园公司于2019年11月21日、11月28日到庭就上述证据发表意见。陈斌、苏慧映认为上述证据无原件，对真实性、合法性、关联性不予确认；而凯茵豪园公司则称其公司未找到该证据原件，无法核实该证据。二审期间，凯茵豪园公司称：涉案房屋至今尚未办理规划验收、综合验收，也没有初始确权；涉案房屋不存在违章用地问题，但涉案房屋所在的别墅区，因其他业主存在加建扩建问题，需要整体整改后才能通过规划验收，不是凯茵豪园公司原因导致逾期办证；陈斌、苏慧映没有加建、扩建涉案房屋，目前有些业主配合整改，有些业主不配合。陈斌、苏慧映二审称：其购买涉案房屋后一直未装修，房屋是毛坯状态。除上述事实外，一审查明认定的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。首先，凯茵豪园公司与陈斌、苏慧映于2009年1月15日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照涉案合同约定，凯茵豪园公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案。经查，凯茵豪园公司于2009年12月30日将涉案房屋交付陈斌、苏慧映使用，即凯茵豪园公司应于2012年11月15日前履行上述约定办证义务，持办理涉案房屋权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案。但凯茵豪园公司至今仍未履行上述义务，其行为明显已构成违约，应承担相应违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，陈斌、苏慧映要求凯茵豪园公司按涉案合同约定为其办理涉案商品房的不动产权证书，合理有据，本院予以支持。凯茵豪园公司称，涉案房屋至今仍未办理规划验收手续，未办理工程竣工验收备案及房屋初始登记，涉案房屋所在别墅区因其他业主存在加建扩建问题需整体整改后才能通过规划验收，故并非其原因导致逾期办证。且《中山市建设工程验收批复书（直属分局）》也反映涉案房屋存在违章用地问题需整改，暂不符合办理规划验收手续的条件。凯茵豪园公司据此主张应驳回陈斌、苏慧映要求其办证的诉求。本院认为，本案二审期间凯茵豪园公司已明确表示陈斌、苏慧映不存在加建、扩建涉案房屋以及违章用地的情形，即陈斌、苏慧映在履行合同中不存在过错。故现即使按照一审法院调取的涉案工程项目建设工程验收批复文件记载的证明内容反映，有存在包括涉案房屋在内有32户别墅因违章用地等问题暂不办理规划验收，需待整改过后才可进行验收手续的情况。但按照合同约定的义务以及法律规定的责任，凯茵豪园公司作为涉案的房地产开发企业以及本案合同的出卖人，理应负有继续履行合同，对所涉违章用地等问题进行整改，消除其出售给陈斌、苏慧映房屋的相关瑕疵，使之符合规划验收要求，以继续履行协助陈斌、苏慧映办理权属证书的合同义务。至于凯茵豪园公司又主张是有其他业主存在加建扩建问题需整体整改后才能通过规划验收的辩称，因本案在凯茵豪园公司与陈斌、苏慧映的合同没有特别约定下，第三人的违约或者侵权行为，并不能当然成为凯茵豪园公司可免于向陈斌、苏慧映承担继续履行合同的义务或者无需承担违约责任的免责事由。在此情形下，凯茵豪园公司亦有责任积极采取各种有效措施以制止第三人的不当行为，为协助陈斌、苏慧映办证排除相关的障碍。故凯茵豪园公司以上述涉案房屋目前暂不符合规划验收手续为由主张驳回陈斌、苏慧映要求凯茵豪园公司办证的诉求，其实质系主张免于承担继续履行合同的责任，理由不能成立，一审法院采纳凯茵豪园公司一方的主张驳回陈斌、苏慧映相应诉求有误，本院予以纠正。至于陈斌、苏慧映上诉称一审法院调取上述批复书后未告知双方进行质证属程序违法，该证据不应作为定案依据问题。经查，一审法院调取上述批复书后，已分别通知陈斌、苏慧映及凯茵豪园公司到庭就该证据发表意见，现陈斌、苏慧映以其不知道上述证据、一审法院从未告知其进行质证为由主张一审法院程序违法，理由明显不能成立，本院不予支持。其次，根据涉案合同中的约定，如因凯茵豪园公司的责任，陈斌、苏慧映不能在规定期限内取得房地产权属证书，陈斌、苏慧映不退房的，凯茵豪园公司按陈斌、苏慧映已付房价款的1%支付违约金。由于上述条款中约定的逾期办证违约金为固定金额违约金，故应从合同约定或者法定履行期限届满之次日（本案为2012年11月16日）起计算诉讼时效期间。陈斌、苏慧映未于2014年11月15日前主张凯茵豪园公司支付涉案合同中约定的逾期办证违约金，已超出法定的两年诉讼时效，且陈斌、苏慧映在本案中也未提交任何证据证实该诉讼时效存在中止或中断情形，故一审法院驳回陈斌、苏慧映要求凯茵豪园公司支付逾期办证违约金的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。至于陈斌、苏慧映认为其已要求按年利率6%标准计算违约金并非主张固定违约金，故不应从合同约定或法定履行期限届满之次日起算诉讼时效期间的上诉主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加或适当减少。而本案陈斌、苏慧映对于原约定的已付房款1%的违约金标准认为不足以弥补损失，主张按年利率6%计算违约金，其实质是主张增加违约金，属于对违约金标准进行调整的计算方法，但当事人的单方调整主张并不能对原来已超过诉讼时效期间的违约金性质的债权产生中断或者重新起算等的法律后果。故陈斌、苏慧映认为按照其调整标准则本案违约金未超过诉讼时效的主张不成立，本院不予采纳。若陈斌、苏慧映认为凯茵豪园公司逾期办证行为持续确对其造成实际经济损失的，可另行向凯茵豪园公司主张。综上所述，上诉人陈斌、苏慧映的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回；一审判决处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15141号民事判决；二、中山市凯茵豪园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助陈斌、苏慧映办理位于广东省中山市东区凯茵新城A-16区3期5幢F1-5房房地产的不动产权属证书；三、驳回陈斌、苏慧映的其他诉讼请求。一审案件受理费110388元（陈斌、苏慧映已向一审法院预交113255元），由陈斌、苏慧映负担33116元，由中山市凯茵豪园房地产开发有限公司负担77272元（中山市凯茵豪园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付陈斌、苏慧映）；二审案件受理费110388元（陈斌、苏慧映已向本院预交113255元），由陈斌、苏慧映负担33116元，由中山市凯茵豪园房地产开发有限公司负担77272元（中山市凯茵豪园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付陈斌、苏慧映）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十月二十八日书记员  易嘉璇廖博睿