贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终7281号上诉人（原审被告）：贵州双平民族风情旅游管理有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目**第11（贵阳国际中心**）栋******。法定代表人：田曙宏。委托诉讼代理人：殷平，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张明伟，男，1975年12月10日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。被上诉人（原审原告）：余王**，男，1963年3月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审被告：田曙宏，女，1969年12月19日出生，汉族，住贵阳市南明区。上诉人贵州双平民族风情旅游管理有限公司（以下简称“双平公司”）因与被上诉人张明伟、余王**房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员李云鹤独任审理，本案现已审理终结。上诉人贵州双平民族风情旅游管理有限公司上诉请求：1.依法改判原审判决第二项；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理：上诉人与被上诉人自2018年签订房屋租赁合同后一直按时交纳房屋租金，2019年8月至2020年5月因猪瘟和新冠疫情影响，导致上诉人无法经营餐饮，因此交纳租金已成为实际上不能履行，此属不可抗力情形，应当免责。另外，我司已投入百万装修而原审法院却只支持我5万元的装修抵扣，有失公允，请贵院依法裁判。被上诉人张明伟、余王**答辩称，1.我们合同明确约定但是上诉人不付租，已经违约了，对于违约明确说明了不付租金，上诉人的物品能搬走的可以搬走。2.我们没有用上诉人原来的装修，能搬走的搬走，不能搬走的我方也不要。本案房屋是我和余王**共同共有。张明伟、余王**向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付已拖欠的2019年8月1日至2019年10月31日房租75000元并以75000为基数按银行同期贷款利率支付资金占用费直至付清为止；2.解除双方签订的《房屋租赁合同》立即腾空搬离并要求按约定租金834元每日支付占用费直至搬离为止；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2018年12月1日，原告张明伟、余王**与被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司承租位于南明区，租赁期限从2018年12月1日至2021年11月30日，每月租金25000元，两月一付，在每次房租到期前十日支付下两个月房租，押金10000元，不按约定时间交付租金，原告张明伟、余王**可解除合同，收回房屋没收押金。被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司自2019年8月起未向原告支付租金。2020年5月14日，被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司将案涉租赁房屋返还给原告。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、房产证以及当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证核实。一审法院认为，原告张明伟、余王**与被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原告主张解除合同，被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司亦同意解除，且被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司已将租赁房屋返还给原告，双方租赁关系实际已终止，故对原告要求解除《房屋租赁合同》的请求，一审法院予以确认。被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司自2019年8月起未向原告支付租金，截至房屋返还之日即2020年5月14日，尚欠租金236290元未付，因双方租赁关系提前解除，房屋装修尚有残值，原告收回房屋后仍可利用，对被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司将装饰装修折抵2019年8月和9月的租金50000元辩称予以采纳，故对原告要求被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司支付租金的请求，一审法院按186290元予以支持。根据合同约定，被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司存在违约的情况下，原告可不退还保证金10000元，则原告再要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用费，属重复主张，且无合同依据，一审法院不予支持。被告田曙宏系被告贵州双平民族风情旅游管理有限公司法定代表人，其在《房屋租赁合同》上签字系职务行为，故对原告要求被告田曙宏承担责任的请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除张明伟、余王**与贵州双平民族风情旅游管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、贵州双平民族风情旅游管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付张明伟、余王**租金186290元；三、驳回张明伟、余王**的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1696元，减半收取848元，由贵州双平民族风情旅游管理有限公司负担。二审中，当事人无新证据提交，本院二审查明事实与一审一致,本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人双平公司是否构成违约，其所述情形是否构成不可抗力免责事由？2.其装修款是否能折抵欠付租金？关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当恪守履行各自义务。本案上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同约定，房屋租期为2018年12月1日至2021年11月30日，租金为25000元/月，两月一付，在每次房租到期前十日支付下两个月房租，押金10000元，不按约定时间交付租金，出租人张明伟、余王**可解除合同，收回房屋并没收押金。根据已查明事实，上诉人自2019年8月起即未向被上诉人支付租金，且直至2020年5月14日才将案涉房屋返还给被上诉人，显然构成违约。对此上诉人辩称，其2019年8月至2020年5月因猪瘟和新冠疫情影响致其无法经营，导致缴纳租金已实际上不能履行，此属不可抗力免责情形，不应构成违约。对此，本院认为，根据《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定可知，不可抗力是指当事人签订合同后，发生了无法预见、无法避免、无法克服的客观事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。另，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此，即使在2019年8月至2020年5月期间爆发猪瘟和新冠肺炎疫情导致上诉人无法经营以致无法继续缴纳租金，其亦应当及时将此情况通知被上诉人，以请求延期支付租金或者同被上诉人协商采取其他补救措施。若上诉人公司终止经营需要解除合同的，其亦应当及时通知被上诉人协商解约事宜并及时将租赁房屋返还，否则给被上诉人造成损失的，其应当承担赔偿责任。然而本案中，上诉人虽举证证明其自2019年9月起就已关门停业，但其并未提供任何证据证明其已履行相应的通知义务。因此，由于上诉人的过失导致案涉租赁房屋直至2020年5月才返还给被上诉人，此期间给被上诉人造成的租金损失，其应当承担赔偿责任。故对于上诉人提出的其构成不可抗力免责事由的有关上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人自2019年8月起即未缴纳租金，截至房屋返还之日即2020年5月14日，尚欠租金236290元未支付，上诉人应当向被上诉人支付欠付租金236290元，由于其已构成违约，按照合同约定，其所交纳的10000元押金，被上诉人可予以没收。关于争议焦点二。本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》中，双方当事人并未约定提前解约情形下有关房屋装修的处置事宜，故对于该装修残值损失的处置应遵从法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”之规定，本案上诉人欠付租金违约在先致使合同解除，且被上诉人亦明确表示不同意利用该装修，故上诉人要求被上诉人承担装修款损失以折抵欠付租金，于法无据。考虑到上诉人装修投入较大，一审法院基于公平原则判决支持了上诉人在原审中提出的将装饰装修折抵2019年8月和9月欠付租金50000元之抗辩主张，而被上诉人在并未就此问题提出上诉，故可视为被上诉人服从该项判决意见，本院从其自愿。综上所述，上诉人贵州双平民族风情旅游管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1696元，由上诉人贵州双平民族风情旅游管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李云鹤二〇二〇年十月二十六日书记员  冯采维