重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初5408号原告:重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司，住所重庆市铜梁区南城街道办事处西环路南段**（南城国际）**楼第**，统一社会信用代码91500224MA5U8DJM31。负责人：周金良，经理。委托诉讼代理人：张鑫，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓万青，重庆百事得律师事务所律师。被告:罗德盆,男,汉族,1985年3月23日出生。委托诉讼代理人：刘丰铭，重庆德功言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东，重庆德功言律师事务所律师。原告重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司（以下简称建玛特公司）与被告罗德盆租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鑫，被告罗德盆及其委托诉讼代理人刘丰铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建玛特公司向本院提出诉讼请求（审理中变更为）：1.判决被告向原告支付2017年9月16日至2019年9月15日期间的商铺租金76384元（已扣除罗德盆之前交纳的意向金20000元）、综合管理费40452元、水电费32767.85元、履约保证金15884元、垃圾清运费1685元、公示牌费50元、出入证费300元，共计167622.85元。2、被告从2017年9月21日起以当季度累计欠交的租金、综合管理费为基数按年利率24%计算违约金至该款付清时止。3、被告从2017年9月21日起以当月累计欠交的水电费为基数按年利率24%计算违约金至该款付清时止。4、被告从2017年9月21日起以尚欠的履约保证金为基数按年利率24%计算违约金至该款付清时止。5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2017年6月28日签订了《租赁合同》，约定被告租用原告管理的建玛特商场5楼530、531、532、533、535号商铺，租期从2017年5月1日至2022年4月30日，租金从开业之日起算。合同还对履约保证金、租金、管理费等进行了约定。但自被告开业即从2017年9月16日起，其未曾向原告交纳租金等相关费用。因原告多次催收未果，故诉至法院望判如所请。被告罗德盆辩称，其与原告签订《租赁合同》属实，租用的5个商铺中，仅531、532号系罗德盆租用，530、533、535号商铺系重庆万名会商贸有限公司（以下简称万名会公司）租用。罗德盆曾系万名会公司的股东及负责人，故曾以自己的名义代表万名会公司签订了530、533、535号商铺的租赁合同。后万名会公司与原告又重新签订了530、533、535号商铺的租赁合同，进而确认了之前罗德盆的代签行为。罗德盆之后退出了万名会公司，但双方仍存在商业合作。基于双方的合作关系，万名会公司承租的530、533、535号商铺由双方在共同使用，但就该3个商铺租金等相关费用仍应由承租方万名会公司负担。罗德盆欠付原告531、532号商铺租金属实，金额以合同约定为准，其他费用不认可。原告主张的违约金过高，请求予以调整。罗德盆之前向原告交纳了订约意向金20000元，签约后，原告并未退还，应抵扣相关费用。因原、被告之间曾有合作关系，原告至今还拖欠被告工程款，故商铺租金一直未作结算。本院经审理认定事实如下：2017年6月28日，原告作为出租方（甲方）与被告罗德盆作为承租方（乙方）签订《租赁合同》（原告提供），约定被告租用原告管理的建玛特商场5楼530、531、532、533、535号商铺。合同还约定：租赁标的物、铺位面积、租赁期限、租金、履约保证金详见《租赁合同附表》；乙方应于合同签订之日缴纳履约保证金和首季租金，以后各期租金的缴纳，乙方应于上一季度最后一个月的15日-20日缴纳。逾期未缴者，每日按欠费总额的5‰收取滞纳金。乙方承诺不迟于2017年9月16日完成铺位装修并正常营业。《租赁合同附表》有两份，其中一份载明：承租商铺为531、532号，铺位面积130平方米；租金单价12元/平方米，月租金为1560元，季租金为4680元；履约保证金3120元；综合管理费单价6元/平方米，月综合管理费780元/月，季综合管理费2340元/月。乙方租赁铺位的期限为五年，即从2017年5月1日起至2022年4月30日止，从开业之日算起；优惠政策项目为累计减免24个月租金、综合管理费，优惠项目为交3个月减免3个月。另一份《租赁合同附表》载明：承租商铺为530、533、535号，铺位面积428.82平方米；租金单价15元/平方米，月租金为6432元，季租金为19296元；履约保证金12864元；综合管理费单价6元/平方米，月综合管理费2573元/月，季综合管理费7719元/月；其他约定如租期、优惠政策等同前一份内容一致。同日，原、被告还签订《补充协议》，主要约定：除租金外，乙方还应向甲方支付履约保证金、综合管理费（含商场公共区域的公共秩序、绿化、保洁、维护等费用）、空调费、水费、电费、维修费；乙方承担空调费，由甲方根据物业产权方收费标准按租赁铺位面积的多少平均分摊，并向乙方收取；租赁铺位内自用电费由乙方据实缴纳，其他公摊水、电费按租赁面积的多少平均分摊；甲方按照现行的国家商业用水、电的收费标准执行；甲方按季收取租金、综合管理费，乙方应于本补充协议签订之日提前支付三个月的租金、综合管理费，以后各季乙方应在上季度最后一个月的15号-20号期间支付下一季度的租金、综合管理费。乙方在每月15日至20日期间将上月应承付的空调费、电费等相关费用支付给甲方。乙方应按期向甲方交纳本补充协议约定的所有与租赁有关的其他费用，逾期未支付任何一项或多项，甲方每日按欠费总额的5‰向乙方收取违约金，超过5日，乙方仍未支付的，甲方有权解除《租赁合同》及本协议。合同签订后，原告将商铺交由被告使用至今。另查明，罗德盆曾于2016年12月21日向原告交纳铺位租赁意向金20000元，并签订了《铺位租赁意向金协议书》，载明若在原告举行招商新闻发布会后7个工作日内，双方未能签订《铺位预定协议书》，意向金不计息予以退还，但对签约后意向金如何处理未作约定。原告至今未将该意向金退还罗德盆。还查明，万名会公司于2017年8月14日由重庆霞英丽月商贸有限公司更名而来，重庆霞英丽月商贸有限公司成立于2015年6月30日，罗德盆曾系该公司的股东及法定代表人。该公司更名为万名会公司的同时，也将法定代表人由罗德盆变更为何力。审理中，被告罗德盆向本院提交了两份《租赁合同》（含《租赁合同附表》），一份系罗德盆与原告签订，载明承租商铺为531、532号。另一份系万名会公司与原告签订，载明承租商铺为530、533、535号。该两份《租赁合同》及附表约定的事项与原告提供的《租赁合同》内容一致，合同签订的落款时间也为2017年6月28日。同时，罗德盆还提供了万名会公司出具的两份《情况说明》，其中一份载明：“建玛特铜梁商场五楼530、533、535号铺位系我公司承租。我公司与重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司就前述铺面租赁事宜签订了《租赁合同》。合同系事后补签，我公司此前名为重庆霞英丽月商贸有限公司，后更名为重庆万名会商贸有限公司。”另一份载明：“贵院受理的重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司与罗德盆租赁合同纠纷一案，该案中涉及的530、533、535号商铺系我公司承租，因我公司与罗德盆及其关联公司之间有业务往来，所以530、533、535号商铺由我方与罗德盆及其关联公司在共同使用。”罗德盆陈述该两份《租赁合同》的签订时间实际后于原告提供的那份《租赁合同》，因在2017年6月28日，重庆霞英丽月商贸有限公司正待更名为万名会公司，当时还没有万名会公司的印章，罗德盆代表公司与原告签订了530、533、535号商铺的租赁合同，2017年8月14日更名为万名会公司后，万名会公司才与原告完成了对530、533、535号商铺的合同签订，合同中也加盖有双方公司的印章。罗德盆也与原告重新签订了《租赁合同》，载明其仅租赁531、532号商铺。但为了与原《租赁合同》一致，签订时间也均写为原合同的签订时间即2017年6月28日。原告质证后认为，对两份《租赁合同》及《租赁合同附表》中加盖的原告印章的真实性予以认可，但当时系原告基于被告要求签订一份万名会公司的租赁合同，以方便其办理营业执照进而作融资需要，该合同并未实际履行。而事实上，案涉的5个商铺也均一直由被告在使用。故原告对被告提供的该两份《租赁合同》及《租赁合同附表》不予认可。原告提供的其与罗德盆签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，罗德盆系5个商铺的实际承租人，应由罗德盆向原告支付5个商铺租金等相关费用。对被告提供的万名会公司出具的《情况说明》，因被告曾系该公司的股东及法定代表人，关系密切，故法院对该《情况说明》应不予采信。原告拟证明被告在承租期间商铺产生相应水电费，向本院提交了重庆鸿永房地产开发有限公司出具的《情况说明》（证明系原告在代交商场水电费）、交纳水电费的增值税发票、原告自制的被告商铺从2017年9月至2019年9月的水电费表（含商业用电公摊、非含商业用电公摊、商家用电、公摊水费），该表载明：531、532号商铺水电费情况：2017年9、10月水电费493.74元、2017年11月水电费7.82元、2017年12月水电费20.50元、2018年1月水电费195.14元、2018年2月水电费197.43元、2018年3月水电费142元、2018年4月水电费174.21元、2018年5月水电费183.14元、2018年6月水电费433.14元、2018年7月水电费276.44元、2018年8月水电费1516.92元、2018年9月水电费1050.82元、2018年10月水电费203.97元、2018年11月水电费190.32元、2018年12月水电费206.68元、2019年1月水电费272.95元、2019年2月水电费212.31元、2019年3月水电费350.62元、2019年4月水电费199.48元、2019年5月水电费196.99元、2019年6月水电费212.77元、2019年7月水电费169.67元、2019年8月水电费839.92元、2019年9月水电费819.95元，以上共计8566.93元。530、533、535号商铺水电费情况：2017年9、10月水电费1201.25元、2017年11月水电费14.86元、2017年12月水电费29.52元、2018年1月水电费505.15元、2018年2月水电费480.54元、2018年3月水电费365.40元、2018年4月水电费470.35元、2018年5月水电费487.51元、2018年6月水电费441.94元、2018年7月水电费1654.28元、2018年8月水电费3706.73元、2018年9月水电费2601.11元、2018年10月水电费635.60元、2018年11月水电费492.96元、2018年12月水电费587.10元、2019年1月水电费783.20元、2019年2月水电费462.52元、2019年3月水电费524.16元、2019年4月水电费503.67元、2019年5月水电费625.91元、2019年6月水电费582.41元、2019年7月水电费1421.99元、2019年8月水电费2880.36元、2019年9月水电费2742.39元，以上共计24200.92元。另原告还提供了有罗德盆签名的其于2017年7月19日向原告提交的《装修申请表》，表中载明装修期间需缴纳费用：公示牌50元、出入证（50元/证）300元、垃圾清运费1685元。此外，原告还提供了《合同差价调整表》，载明531、532号商铺经实测面积为131.70平方米，530、533、535号商铺经实测面积为430.11平方米，均高于合同约定的面积，应以实测面积计算商铺租金等费用。被告质证后认为，对水电费增值税发票的真实性无异议，但欠费表系原告单方制作，不予认可。《装修申请表》的真实性无异议，但公示牌等费用系原告填写，未经被告确认，不予认可。《合同差价调整表》系原告单方制作，也未经被告确认，不予认可。上述事实，有《租赁合同》、《租赁合同附表》、《补充协议》、《铺位租赁意向金协议书》等证据材料在案，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。同时，法律还规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方争议焦点为罗德盆系承租的2个商铺还是5个商铺，其具体评述如下：案涉5个商铺涉及3份《租赁合同》（含《租赁合同附表》），1份系原告提供的载明罗德盆承租了5个商铺。另两份为罗德盆提供，1份载明罗德盆承租了531、532号两个商铺，另1份载明万名会公司承租了530、533、535号3个商铺。原告对罗德盆提供的该两份《租赁合同》中加盖的其司印章的真实性予以认可，只是认为当时系方便万名会公司办理营业执照等而为之，该合同实际并未履行。罗德盆则认为，其曾作为万名会公司股东以自己的名义代表公司签订了530、533、535号商铺的租赁合同，后万名会公司与原告又重新签订了530、533、535号商铺的租赁合同，进而确认了之前罗德盆的代签行为，而罗德盆本人与原告也重新签订了531、532号两个商铺的租赁合同，进而确认了其仅承租两个商铺的事实。本院认为，《租赁合同》范本系原告提供，原告在与罗德盆签订5个商铺租赁合同的同时，又与万名会公司签订其中3个商铺的租赁合同，且罗德盆本人与原告也重新签订了另两个商铺的租赁合同，原告对此并未作出较合理充分的解释。而万名会公司亦出具《情况说明》，明确530、533、535号商铺系其司承租，基于其司与罗德盆之间的商业合作，该3个商铺由双方在共同使用。故根据现有证据，本院宜认定罗德盆系承租的531、532号两个商铺，而基于合同的相对性，罗德盆只需向原告支付该两个商铺的租金等相关费用。结合原告请求，罗德盆需支付的商铺费用：1、租金及综合管理费：根据合同约定应从商铺营业即从2017年9月16日开始计算，优惠政策为交3个月减免3个月，累计减免24个月，故从2017年9月16日至2019年9月15日共计24个月的租金及综合管理费，原告实际只需交纳12个月的费用。关于原告请求531、532号商铺的租金及综合管理费应按商铺实测面积131.70平方米计算的意见，因原告并未提供商铺面积实际测算的依据，本院对该意见不予采信。本院按合同约定的面积130平方米计算其租金为18720元（4680元/季度×4)，综合管理费为9360元（2340元/季度×4)。2、履约保证金：本院根据合同约定主张为3120元。3、水电费：根据双方合同约定，被告需向原告交纳水电费。鉴于水电费的实际产生，以及原告提供的交纳水电费的增值税发票，本院认为原告自制的被告商铺需承担的水电费金额符合客观实际，且被告亦未提供相反证据，故本院予以采信原告意见，主张被告需向原告支付至2019年9月的水电费共计8566.93元。4、公示牌费、出入证费、垃圾清运费：根据《装修申请表》，其已载明商铺装修期间会产生垃圾清运等相关费用，故本院予以主张公示牌费50元、出入证费300元、垃圾清运费1685元。关于意向金20000元抵扣的问题，因双方对签约后意向金如何处理未作约定，现双方均认可抵扣，而该20000元系之后签约的5个商铺的意向金，故宜认定每个商铺为4000元。罗德盆可以抵扣的意向金为8000元，另12000元视为罗德盆代万名会公司支付，不在本案中处理。鉴于意向金至今未退还的事实，基于公平原则，本院酌情予以主张8000元抵扣履约保证金和第一季度的租金及部分综合管理费。抵扣后，罗德盆需支付租金14040元，综合管理费9160元[（9360元-（8000元-履约保证金3120元-租金4680元）]。关于违约金，根据查明的事实，被告罗德盆除向原告交纳签约意向金外，未再支付商铺的其他费用，另根据双方合同约定:“甲方按季收取租金、综合管理费，乙方应于本补充协议签订之日提前支付三个月的租金、综合管理费，以后各季乙方应在上季度最后一个月的15号-20号期间支付下一季度的租金、综合管理费。乙方在每月15日至20日期间将上月应承付的空调费、电费等相关费用支付给甲方。乙方应按期向甲方交纳本补充协议约定的所有与租赁有关的其他费用，逾期未支付任何一项或多项，甲方每日按欠费总额的5‰向乙方收取违约金”，故罗德盆未按时支付租金、综合管理费、水电费的行为已构成违约，应支付相应违约金。因罗德盆辩称约定的违约金过高，请求本院予以调整，综合本案情况，本院认为原告请求按逾期金额的年利率24%计算违约金明显过分高于给原告造成的实际损失，本着公平、诚实信用原则，本院酌情予以主张违约金标准在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算。结合原告的请求，违约金的具体起算时间为：租金的违约金从2018年2月21日起算（2017.9.16-2017.12.15的租金已用意向金抵扣，2017.12.16-2018.3.15系租金减免期，2018.3.16-2018.6.15的租金根据合同需在2018.2.15-2018.2.20期间交纳）；综合管理费的违约金从2017年9月21日起算；水电费的违约金因承租商铺从2017年9月16日才开始营业，根据合同约定本院主张从2017年10月21日起算。履约保证金本院已主张用意向金支付，未产生违约金，故对原告要求主张该项违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告罗德盆于本判决生效后五日内支付原告重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司2017年9月16日至2019年9月15日的商铺租金14040元及违约金，违约金从2018年2月21日起以当季度累计欠交的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起至该款付清时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算。二、被告罗德盆于本判决生效后五日内支付原告重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司2017年9月16日至2019年9月15日的综合管理费9160元及违约金，违约金从2017年9月21日起以当季度累计欠交的综合管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起至该款付清时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算。三、被告罗德盆于本判决生效后五日内支付原告重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司2017年9月16日至2019年9月15日的水电费8566.93元及违约金，违约金从2017年10月21日起以当月累计欠交的水电费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起至该款付清时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算。四、被告罗德盆于本判决生效后五日内支付原告重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司商铺装修期间产生的公示牌费50元、出入证费300元、垃圾清运费1685元。五、驳回原告重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3652元，减半收取1826元，由原告重庆市铜梁区瑞绅商贸有限公司建玛特分公司1426元，被告罗德盆负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 杨建二〇二〇年十月三十日法官助理 谢东书 记 员 胡巧