河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1024民初2313号原告：张金平，女，1979年8月21日出生，汉族，住鄢陵县。委托代理人：李水建，河南金泰律师事务所律师。被告：鄢陵县建德房地产有限公司，住所地鄢陵县翠柳路北段路东金鼎国际**楼**商铺。法定代表人：张凯，公司执行董事。委托代理人：雷风云，河南世纪风律师事务所律师。原告张金平与被告鄢陵县建德房地产有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金平的委托代理人李水建、被告鄢陵县建德房地产有限公司的委托代理人雷风云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金平向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告交付符合双方合同约定标准的房屋；2、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金39550元（按已付房款日万分之一的标准，从2017年9月1日暂计至被告交付房屋达到双方约定的条件为止）。事实及理由：2017年8月9日，原告和被告签订商品房买卖合同，以565000元的价格购买了被告开发的建坤御园10#楼东1单元5层502号房屋。双方在买卖合同中详细约定了房屋位置、面积、单价、付款方式，交房标准、交房时间、逾期交房的违约责任等条款。合同签订后，原告按照约定履行了缴纳房款的义务。但被告却未如约于2017年12月31日向原告交付房屋。直到2019年11月下旬，被告才通知原告可以交房，但要求原告向其额外支付中央空调安装费6000元，对于被告自行增加的该交房条件，原告不同意。为此，被告拒不支付逾期交房违约金。现在中央空调无法使用，电话、网络和电视网络不通，经沟通未果后，原告无奈之下，唯有依法向贵院提起诉讼，望公正审理，判如所请。被告鄢陵县建德房地产有限公司辩称：1、合同签订于2017年8月9日，合同约定交房时间是2017年12月31日前，本案被告违约时间应从2018年1月1日算起，并非原告所说2017年8月9日；2、被告在施工期间因政府要求被迫停工，政府的行为属于不可抗力，而且合同中约定不管是不可抗力还是政府行为导致的逾期交房，被告都可以予以延期；3、合同第十二条，逾期交付责任第一条第二款约定，逾期交房超过30日双方没有约定违约责任，只约定了逾期30日内的违约责任，根据《最高院关于商品房买卖合同司法解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿的，可参照的标准为：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据鄢陵县房屋租金市场的实际情况，扣除掉不可抗力天数，被告应支付的违约金10000元；4、原告诉状要求支付违约金过高，根据《最高院关于商品房买卖合同司法解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案中原告要求支付的违约金数额明显超过损失的30%。又根据《最高院关于商品房买卖合同司法解释》第十七条规定，按照违约天数乘以同类地段的租金，超过部分法院不应支持；5、本案中原告张金平于2017年8月9日前支付首付款170000元，但直到2017年9月18日，原告才交齐首付款，根据双方签订的买卖合同，原告交纳首付和银行贷款发放时间超过合同约定交付时间，应就下余所欠被告款项，向被告支付日万分之一的违约金；6、中央空调是与物业签订的合同，与被告无关；7、就原告在法庭陈述的电话网络未通的情况，在合同第十条约定，有限电视电话网络需要买受人自行办理开通。综上所述，请法院驳回原告部分诉求。本院经审理认定事实如下：2017年8月9日，原告张金平与被告鄢陵县建德房地产有限公司签订了一份商品房买卖合同（预售），合同约定：一、原告购买被告开发的建坤御园10#楼东1单元5层502号建筑面积为144.07平方米的商品房一套，房屋总价款为565000元；二、买受人于2017年8月9日付清首付170000元，剩余房款395000元，向银行贷款支付；三、除不可抗力外，原告未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日，被告有权解除合同，被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款不低于万分之一的违约金；合同附件十一补充协议第3条约定，向银行申请贷款（按揭贷款或公积金贷款）支付房款是原告的义务，被告仅提供协助。能否贷款、首付比例、贷款金额、房款时间、利率等均与原告个人信用和金融政策有关，决定权在审查银行，被告无权决定，亦无任何承诺担保。贷款不能在本合同签订之日起60天内到被告账户的原告应改为一次性付款或变更贷款银行；不能改为一次性付款或按揭贷款仍不能在两个月内到账的，被告有权解除合同，原告应无条件配合办理预售备案登记注销手续，该商品房另行销售后被告退还原告已付款房款本金；四、房屋交付时间为2017年12月31日前交付房屋；五、房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；六、若被告未在约定的房屋交付时间交付房屋，逾期在30日之内，被告应支付给原告自约定的房屋交付时间之次日起至实际交付之日止，按全部房价款日万分之一的标准计算违约金；逾期超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付房屋总价款不低于日万分之一比例的违约金；七、交付房屋时，被告应当出示满足房屋交付条件约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足房屋交付约定的条件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并支付违约金；八、如遇不可抗力或政府行为导致基础设施设备未达到交付使用条件，被告可据实予以延期；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2017年8月9日付清首付170000元房款，2018年7月30日银行贷款到账。2019年10月30日，原、被告双方办理了交房手续。被告至今未取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。另查明，被告参照2017年11月4日许昌市环境污染防治攻坚指挥部办公室下发的督办通知，从2017年11月15日至2018年3月15日实行了冬季“封土行动”未再施工。2018年12月16日至2018年12月31日、2019年1月11日至2019年1月13日、2019年1月18日至2019年1月20日、2019年1月25日至2019年1月29日，被告根据大气污染防治和控制扬尘污染防治的要求未再施工。以上被告共停止施工147天。本院认为，一、原告张金平与被告鄢陵县建德房地产有限公司双方签订的商品房买卖合同（预售），是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为有效的商品房买卖合同，本院予以确认。二、关于违约责任及承担违约责任的主体。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。商品房买卖合同签订后，原、被告双方应当按照合同全面履行合同约定的义务。被告主张原告于2017年9月18日才交齐首付款，原告对被告主张的上述事实予以否认，因被告未提供相应证据，对被告该主张的上述事实，本院不予釆信。从商品房买卖合同及合同附件十一补充协议第3条的约定来看，向银行申请贷款支付房款是原告的义务，因原告未在合同签订之日起四个月内支付剩余房款395000元，已构成违约，原告应按照合同约定支付给被告未支付剩余房款的违约金。被告未按期交付房屋，也已构成违约，被告应支付给原告相应的违约金。三、关于本案违约金计算的起止时间。从商品房买卖合同及合同附件十一补充协议第3条的约定来看，房屋贷款期限为合同签订之日起四个月，而原告未在该期限内支付剩余房款，从贷款期限届满次日起至被告收到原告的剩余房屋贷款之日止，应向被告支付违约金（2017年12月9日到2018年7月30日，计234天）。被告未在合同约定的期限内交付房屋，被告应承担逾期交房的违约责任，违约金计算至房屋交付之日止（2018年1月1日至2019年10月30日，计668天）。双方在商品房买卖合同中约定，被告逾期交房，违约金计算至逾期交付房屋之日，现房屋已实际交付原告，被告支付的违约金应计算至房屋实际交付之日止。对原告要求被告支付逾期交房的违约金计算到被告交付的房屋达到合同约定的交房条件为止的诉讼请求，本院不予支持。四、关于违约金的标准。合同已明确约定了逾期付款30日内和超过30日的违约金计算标准，原告支付逾期付款的违约金应按逾期应付款金额的日万分之一计算。被告支付逾期交房的违约金应按房屋总价款日万分之一计算。被告的第3、第4项辩称理由，与合同约定的不符，本院不予支持。五、关于被告因政府行为而停止施工的天数是否扣除。合同已明确约定了如遇不可抗力或政府行为导致基础设施设备未达到交付使用条件，被告可据实予以延期。双方签定商品房买卖合同前，因大气污染防治和控制扬尘污染防治的需要，被告根据政府的要求，停止施工的期间，为可预知因素，被告可根据施工情况，约定交付房屋的日期，停止施工的期间不应扣除。双方签订商品房买卖合同后，因大气污染防治和控制扬尘污染防治的需要，被告根据政府的要求，停止施工的期间，为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力的情形，故停工期间的天数应在被告逾期交房的天数内扣除。综上，对原告称被告停止施工的天数不应扣除的理由，本院不予支持。综上所述，原告支付给被告逾期付款的违约金应为9243元（395000元×234天×0.0001）。被告支付给原告逾期交房的违约金应为29436.5元［565000×（668-147）×0.0001］。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鄢陵县建德房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张金平违约金20193.5元；二、驳回原告张金平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，减半收取394元，由原告张金平负担200元，被告鄢陵县建德房地产有限公司负担194元（被告负担部分先由原告垫付，待执行时由原告一并申请执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  张路杰二〇二〇年十月二十八日书记员  王聪琦