贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6283号上诉人（原审被告）：贵州御江南房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道办事处中山西路**楼。统一社会信用代码：915203283087286630。法定代表人：陈小志，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐书霞。被上诉人（原审原告）：曾孝维，男，苗族，1976年6月6日出生，贵州省湄潭县人，住湄潭县。被上诉人（原审原告）：魏雪，女，汉族，1976年1月16日出生，贵州省湄潭县人，住湄潭县。委托诉讼代理人：杨秀军，贵州群众律师事务所律师。上诉人贵州御江南房地产开发有限公司（以下简称御江南房开公司）因与被上诉人曾孝维、魏雪房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。御江南房开公司上诉请求：撤销原审判决第一项，即撤销上诉人支付逾期交房违约金25,992元的判决，改判上诉人不承担逾期交房的违约责任。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人克服重重困难，按进度施工，涉案房屋已经验收合格，达到按现状交付、正常使用的条件。1、按湄潭县人民政府2013年12月签订的《湄潭县滨河公园青山商业街项目建设投资框架协议》第九条第一项的约定，湄潭县政府应取得国有土地批准手续后，及时启动项目建设用地的招拍挂程序，该程序应在6个月内完成。但案涉土地至今没有完成挂牌程序，严重影响上诉人办理房屋移交、转移登记手续。2、案涉项目于2015年2月12日开始动工，一直因为拆迁户邱家瑞拒绝搬迁的原因长期停工，直到2016年9月5日才签订房屋征收补偿安置协议，项目计划工期被延误17个月。3、案涉房屋在2018年12月就已完工，经各部门验收，在2019年1月24日获得《湄潭县建设工程验收意见书》，验收合格，可以按现状交付给被上诉人及其他业主使用。4、案涉房屋事实上在2018年12月30日前前已开始有业主接房入住，正常生活。二、逾期交房非因上诉人的自身原因导致，系政府土地挂牌手续、2018至2019年政府机构改革、2020年1月以来的疫情等上诉人无法克服的原因导致。1、案涉项目于2018年10月竣工后，因土地手续不齐导致不能办理规划验收。由于政府相关部门针对最后一批次土地手续报批延误，土地手续于2019年9月12日在贵州省人民政府取得土地指标批复，但报批回来的土地红线有误，导致至今仍未挂牌。2、由于2018年底和2019年初政府机构改革工作的推进落实，导致项目土地、规划、消防等主管部门职能变化，导致项目在土地报批、规划审批、消防报批及验收滞后。3、由于2020年初至今，新冠病毒疫情影响，相关工作进度全按下暂停键，相关职能部门在此期间一直未正常工作；三、上诉人通知被上诉人及其余业主接房，并通过邮寄EMS书面通知被上诉人接房，但被上诉人拒绝接房导致逾期交房，造成了违约金的无限扩大，对于扩大的损失，不应由上诉人承担。四、被上诉人并未举证证明逾期交房给其造成了损失，鉴于房屋早已可以交付使用和前述特殊情况，并非上诉人主观违约，不应判决上诉人承担违约责任。五、即便按一审法院的逻辑，判决上诉人承担逾期交房的违约责任，则一审判决结果与查明的事实、合同约定存在矛盾，也应当撤销判决。一审法院在判决书第3页倒数第5行已经认定的事实为逾期交房的违约金在“房屋实际交付之日起30日内支付该违约金”，但在判决时却要求上诉人在本判决生效之日起10日内支付逾期交房的违约金，既不符合查明的事实，也不符合商品房买卖合同第十三条的约定，更不符合法律规定。被上诉人二审未作答辩。曾孝维、魏雪向一审法院起诉请求：1.判令被告支付曾孝维、魏雪从2018年12月31日起至2020年4月24日期间逾期交房违约金36,480元；并从2020年4月25日起以760,000元为基数，按每日万分之一继续支付违约金至交房止的违约金；2.判令被告支付曾孝维、魏雪从2018年4月22日起至2020年4月24日期间逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金73,503.61元；并继续支付从2020年4月25日起以760,000元为基数，按年利率4.75%的标准支付违约金至交付办理房屋转移登记的有关文书之日止的违约金；3.本案诉讼费由御江南房开公司承担。一审法院认定事实：曾孝维、魏雪系夫妻关系。御江南房开公司系经营房地产开发等业务的有限责任公司。2017年5月16日，御江南房开公司取得位于湄潭县的商品房预售许可。2018年4月21日，曾孝维、魏雪与御江南房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：曾孝维、魏雪购买御江南房开公司开发的位于湄潭县水韵兰亭项目第10号楼-1层-1-4号房（建筑面积84.87ｍ2，套内建筑面积81.87ｍ2）；总价款760000元；曾孝维、魏雪在合同签订之日交付首期房款480000元，余款280000元以银行按揭贷款支付；御江南房开公司在2018年12月30日前向曾孝维、魏雪交付房屋；该房屋交付时应满足下列条件：已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘结构出具的该商品房面积实测技术报告书等；逾期交房超过30日，曾孝维、魏雪有权退房，曾孝维、魏雪如退房，应当书面通知御江南房开公司，御江南房开公司应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的0.01%向曾孝维、魏雪支付违约金，曾孝维、魏雪如要求继续履行合同，则合同继续履行，御江南房开公司应从逾期之日起至实际交付之日止按日向曾孝维、魏雪支付已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内支付该违约金；御江南房开公司承诺在2017年12月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付曾孝维、魏雪；御江南房开公司逾期30日后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，则曾孝维、魏雪有权退房，如曾孝维、魏雪退房，御江南房开公司应自收到退房通知之日起30日内退还曾孝维、魏雪已付款，并按中国银行同期利率支付利息；曾孝维、魏雪如不退房，御江南房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向曾孝维、魏雪支付已付房款“×”的违约金。该合同附件十二《补充协议》第五条“关于《合同》第八章房屋登记的补充”约定：1.双方一致理解并认同御江南房开公司在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给曾孝维、魏雪；在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的原因造成房屋权属登记时间延迟，御江南房开公司不承担违约责任。合同签订后，曾孝维、魏雪已向御江南房开公司交付全部房款，案涉房屋尚未取得《建设工程竣工规划认可证》等竣工合格证明文件。一审法院认为，双方就御江南房开公司开发并取得预售许可的案涉房屋的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信全面履行。案涉房屋至今未达交付使用条件，御江南房开公司已构成违约，应承担相应违约责任。虽双方约定该项违约金在房屋实际交付之日起30日内支付，但御江南房开公司已构成事实上的长期持续违约，曾孝维、魏雪据此要求御江南房开公司先行承担违约责任以弥补其损失，符合违约责任的补偿立法理念，应不受约定支付时间的限制，原审法院应予支持。御江南房开公司主张逾期交房约定违约金过高，要求予以调减，而曾孝维、魏雪未对其该项损失予以举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，并参照本地房屋租金标准，本案约定违约金计算标准过高，应予调整，对逾期交房违约金酌定为按照已付购房款的日万分之零点六计算为宜。案涉楼栋于2017年5月16日便取得商品房预售许可，御江南房开公司抗辩主张案涉建设用地第三块、第四块共计0.0881公顷于2019年9月12日才经贵州省人民政府批复，系审批延迟导致逾期交房，但御江南房开公司并未举证证明该批复与案涉房屋至今仍未达到交付使用条件的关系，且御江南房开公司与政府的审批关系属另一法律关系，御江南房开公司不能以此对抗曾孝维、魏雪，而御江南房开公司抗辩主张的自2020年1月至今因疫情影响，政府相关职能部门完全处于停工状态更与事实不符，疫情期间系御江南房开公司的持续违约期间，疫情与御江南房开公司的违约行为并无因果关系，故对御江南房开公司的该抗辩不予支持。案涉《商品房买卖合同》对逾期30日交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作约定，但在《补充协议》中补充约定为御江南房开公司在商品房交付之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付曾孝维、魏雪，现案涉房屋尚未交付，御江南房开公司履行交付办理商品房转移登记有关文书的条件尚未成就，原告要求御江南房开公司承担违约责任无事实依据，原审法院不予支持。综上所述，御江南房开公司应向曾孝维、魏雪支付从2018年12月31日起至庭审之日即2020年7月22日共计570天以760,000元日万分之零点六（即0.06‰）计算的逾期交房违约金25,992元（760,000元×0.06‰×570天），案涉房屋何时具备交付使用条件并向曾孝维、魏雪交付使用，尚不确定，故后期至案涉房屋实际交付之日止的违约金，现不宜处理，曾孝维、魏雪可待御江南房开公司交付案涉房屋后再行主张。曾孝维、魏雪的其余诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限贵州御江南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性支付曾孝维、魏雪从2018年12月31日起至2020年7月22日止的逾期交房违约金25,992元；二、驳回曾孝维、魏雪的其余诉讼请求。案件受理费2,500元，依法减半收取1,250元，由曾孝维、魏雪负担1,025元，贵州御江南房地产开发有限公司负担225元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于御江南房开公司是否承担逾期交房的违约责任的问题。双方签订《商品房买卖合同》，约定了交房时间为2018年12月30日，但是直到一审庭审时，御江南房开公司提交的证据仍不足以证实涉案房屋达到合同约定的交房条件，其逾期交房的违约事实清楚，一审判决御江南房开公司承担逾期交房的违约责任正确。御江南房开公司主张迟延交房的原因系政府规划、征收补偿安置、行政机构改革等原因导致，但上述部分因素在签订合同前就已经发生，御江南房开公司作为专业房地产开发公司，其与购房者签订合同时就应当预见到上述因素可能对交房时间产生影响，上述因素亦不属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定的不可抗力，故不能以此免除御江南房开公司的违约责任；而新冠疫情虽属于不可抗力，但其发生在双方约定交房时间近一年之后，对御江南房开公司逾期交房无因果关系，亦不能免除御江南房开公司的违约责任，故一审判决上诉人承担违约责任并无不当。此外，即使上诉人认为其已经通知被上诉人接房，但从本案查明事实来看，截至到一审开庭时，涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件，被上诉人有权拒绝接收房屋，由此产生的损失不属于扩大的损失。对于上诉人主张违约金给付时间问题，若按照上诉人主张的在实际交房之日30日内给付，因交房时间无法确定，则使法院生效判决的结果处于不确定状态，而当事人向法院申请强制执行的期限为两年，若上诉人迟迟未交房，则可能使本判决生效后因超过两年而失去法院强制执行效力，严重损害被上诉人的利益，故一审判决上诉人在判决生效后十日内给付违约金并无不当。综上所述，御江南房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由贵州御江南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二〇年十月二十三日法官助理侯振伟书记员胡汝静