广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8713号上诉人（原审原告、反诉被告）：陆冠根，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：夏正阳，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**樱，广东宝慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区。社长：郑兆球。委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郑兆球，董事长。委托诉讼代理人：熊晓光，广东提德律师事务所律师。上诉人陆冠根因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社（以下简称杏头经联社）、佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司（以下简称杏头集团）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初2794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陆冠根上诉请求：1.改判确认陆冠根对杏头经联社、杏头集团属下的位于东边2号地段的8.94亩土地享有优先承租权；2.本案一、二审诉讼费用由杏头经联社、杏头集团承担。事实和理由：1.杏头集团在陆冠根不知情的情况下，在村公告栏粘贴了《XXX工业区地块一批土地使用权竞租公告》，该公告笼统模糊地写明“一批土地”竞租，没有清楚表明进行招标的具体地块，导致陆冠根不知道也不可能知道所承租的土地要进行竞租。并且，招标公告设置了高达5000万元的竞租保证金，该条件的设置明显违法，系排斥其他竞租人参与竞标，意图通过招标来损害陆冠根优先续租的权利。2.陆冠根与杏头经联社在案涉协议中约定，租赁期届满后陆冠根在同等条件下享有优先承租权。杏头经联社、杏头集团有继续出租的意愿，陆冠根亦有明确的继续承租的意思表示且陆冠根的承租条件系优于杏头经联社、杏头集团重新对外招租的条件。故，陆冠根的优先承租权应受到保护。杏头经联社、杏头集团进行整片招租限制了陆冠根的权利，无视双方签订合同时的真实意思表示。对于土地招租后的使用用途，杏头经联社、杏头集团也没有提供证据说明重新招租后的土地用途，不能说明土地用途在重新招租后发生变化。因此，不应把土地的租赁面积、用途作为优先承租的平等条件来限制陆冠根的优先承租权。杏头经联社、杏头集团辩称，杏头经联社、杏头集团将整个工业区的248.42亩土地进行整体出租，招租条件是进行开发，即需要按照政府相关规定对村工业园进行环保、消防升级改造，不是简单的土地出租、续租，也不是对整块土地分割出租。杏头经联社、杏头集团作为案涉土地的负责人有权决定出租条件，陆冠根提出的续租条件达不到同等条件下的标准。杏头经联社、杏头集团至今未收到陆冠根达到同等条件的续租申请。案涉整个工业区也已按照招、投标程序进行了招租并签订了相关合同，陆冠根提出的续租实际已不可能履行。陆冠根向一审法院起诉请求:1.确认陆冠根对杏头经联社、杏头集团属下的位于东边2号地段的8.94亩土地享有优先承租权；2.本案诉讼费由杏头经联社、杏头集团承担。杏头集团向一审法院反诉请求：1.确认陆冠根与杏头经联社关于《土地使用权租赁协议书》的土地租赁合同关系在2019年12月31日解除；2.陆冠根承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：1999年5月23日，杏头经联社（甲方、出租方）与陈汝铭（乙方、承租方）签订一份《土地使用权租赁协议书》，约定陈汝铭向杏头经联社承租杏头村东边2号地段10.07亩土地，租赁期限自1999年7月15日至2019年12月31日，合同同时约定乙方（承租方）租赁期限满后在同等条件下可优先续租。2001年10月10日，杏头经联社、陈汝铭、陆冠根签订《合同权利义务转让协议书》，约定陈汝铭将土地租赁协议项下的权利义务转让给陆冠根。2014年7月14日，杏头集团（甲方）与陆冠根（乙方）签订《补充调整协议》，约定承租面积变更为8.94亩。2019年9月9日，杏头集团向陆冠根发出《通知函》一份，主要内容为：根据市区镇三级政府推进村级工业园区连片改造提升的部署，我公司拟在租赁协议到期后对土地进行统一连片开发，租赁协议在2019年12月31日到期后终止双方的土地租赁合同关系。2019年9月24日，杏头集团委托广东提德律师事务所向陆冠根发出律师函，主要内容同上。2019年11月26日，杏头集团发出《XXX工业区地块一批土地使用权竞租公告》，对248.42亩土地使用权竞拍，不接受联合体竞租，中标者竞得土地后，需按上级最新控规进行开发建设。2019年12月10日，杏头集团（出租方、甲方）与案外人佛山市XXX营有限公司（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于佛山市禅城区*******以南、XXX以东XXX工业区地块，出租面积约248.42亩，租赁期限自2020年1月1日至2039年12月31日。2020年1月3日，杏头集团和杏头经联社发出告知书：我司（社）与您（司）签订的《土地使用权租赁协议书》将于2019年12月31日到期，该地块已于2019年12月4日对外进行公开竞租，并由佛山市XXX营有限公司投得该地块的整体使用权，因此，我司（社）通知您（司）在2020年1月31日前完成地块上盖物及相关物资的搬迁及拆除，同时向我司（社）交还租赁地块。庭审中，陆冠根陈述：陆冠根不知情所以没有参与竞租，陆冠根无法确认杏头集团对外公开竞租的土地是否包含案涉土地；陆冠根一方是肯定没有能力整体租赁，但是在合同到期前包含陆冠根在内的诸多企业主通过向杏头经联社、杏头集团提交承诺书的方式明确续约的强烈要求。杏头经联社、杏头集团陈述：杏头经联社、杏头集团将整个工业区248.42亩整体出租，陆冠根至今提出的续租条件都没有达到杏头经联社、杏头集团的招租条件，因此陆冠根没有优先承租权。另查明，杏头集团系由佛山市禅城区******所有经济合作社作为股东出资成立的有限责任公司。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。案外人陈汝铭与杏头经联社签订的《土地使用权租赁协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。陆冠根基于《合同权利义务转让协议书》承继上述土地租赁合同项下的权利义务，系土地租赁合同一方当事人。后杏头集团与陆冠根签订补充协议并向陆冠根发出通知等，视为债的加入，与杏头经联社共同作为合同一方当事人。关于杏头经联社、杏头集团主张的合同解除。所谓合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示使合同权利义务终止，合同解除发生在合同有效成立至全部履行完毕前。本案中，根据《土地使用权租赁协议书》的约定，租赁期限从1999年7月15日至2019年12月31日止，且杏头集团于2019年9月24日向陆冠根发出的律师函中明确表示租赁期限届满后不再续租，因此，在案涉《土地使用权租赁协议书》约定的租赁期限即2019年12月31日届满后，合同已经履行完毕，双方的权利义务终止，合同不存在解除的问题。杏头集团反诉要求解除《土地使用权租赁协议书》已无必要，一审法院不予支持。关于陆冠根主张的优先承租权问题。《土地使用权租赁协议书》约定“乙方（承租方）租赁期限届满后在同等条件下可优先续约”，租赁优先权是同等条件下优先承租土地的权利，并非法定优先权。而所谓的同等条件，不限于租赁价格，还包括租赁面积、使用用途等。案涉租赁土地在租赁合同期限届满前，杏头集团发函明确表示“租赁协议到期后对土地进行统一连片开发，终止双方的土地租赁合同关系”，同时结合杏头集团于2019年11月对外发出的竞拍公告，拟对包含案涉土地在内的XXX工业区地块248.42亩土地整体对外出租。据此可知，杏头集团对于案涉土地的租赁条件已经发生变化，不再对将土地分割后零散出租，而是整体出租、连片开发。庭审中，陆冠根也明确表示，其单个人不可能有能力整体承租地块。由此可以认定，在租赁条件发生变化时，陆冠根还主张继续优先承租8.94亩的土地，显然不符合“同等条件”下的约定。另一方面，杏头集团已于2019年12月与案外人佛山市XXX营有限公司就包含案涉土地在内的248.42亩土地签订了租赁合同，陆冠根要求享有租赁优先权而继续承租8.94亩土地，显然已经履行不能。因此，一审法院认定案涉土地对外租赁条件已经发生变化，陆冠根主张按照原《土地使用权租赁协议书》约定享有租赁优先权，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回陆冠根的诉讼请求；二、驳回杏头集团的反诉请求。案件适用简易程序，本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，由陆冠根负担50元，杏头集团负担50元。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，杏头经联社、杏头集团在租赁协议到期后有权自主制定新的承租条件，出租案涉土地。而陆冠根依据租赁协议享有的优先承租权是建立在与其他有意向承租的人以同等条件承租的基础之上，该条件包括租赁物的面积、使用用途等。就杏头经联社提出的案涉土地必须作为一个整体承租的条件，在杏头集团发出公告后，陆冠根未向杏头集团表示愿意按该条件续租，陆冠根在一审中也明确表示不可能按照该条件进行承租，故陆冠根上诉主张其享有优先承租权，缺乏依据，本院不予支持。由于陆冠根已收到杏头经联社发送的写明案涉土地在租期届满后进行统一连片开发的《律师函》，杏头集团亦已张贴了竞租公告且招租条件已明确招租的土地面积为248.42亩、该片区已纳入佛山市产业保护区，故陆冠根理应知悉该竞租的土地包含案涉土地，其主张杏头经联社、杏头集团未告知其续租条件与事实不符，本院不予支持。综上所述，陆冠根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陆冠根负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十月二十八日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡