黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3174号上诉人（原审被告）武丽燕，女，1961年1月25日出生，汉族，黑龙江省歌舞剧院退休干部，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：鞠雪芹，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾云，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:哈尔滨饮食服务公司，住所地哈尔滨市道里区西六道街**。法定代表人：宋伟，经理。委托诉讼代理人：赵智，黑龙江龙升律师事务所律师。上诉人武丽燕与哈尔滨饮食服务公司（以下简称饮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初8778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。武丽燕上诉请求：撤销一审判决，驳回饮食公司全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决事实认定明显错误，适用法律错误。1.武丽燕与饮食公司签订并实际履行的是2015年4月27日的房屋租赁合同，一审庭审中饮食公司称2015年与姜坤签订的合同，是故意隐瞒事实，以达到其虚假诉讼的目的。事实上武丽燕于2015年4月拟成立武丽燕舞蹈学校与饮食公司签订租赁合同，案外人姜坤（武丽燕学校主任）于2015年4月20受武丽燕的委托，与饮食公司签订房屋租赁合同，租金为33万元/年，租赁房屋面积为380平方米以及其他合同权利义务。饮食公司明知武丽燕租赁目的，也明知签订合同主体是武丽燕，同时向武丽燕提供了饮食公司的公产房租赁证的文件，以上证据均于道里区教育局留存备案。2015年12月16日，道里区教育局经核查，武丽燕提交的材料符合相关办学条件，批准武丽燕舞蹈学校设立，并且饮食公司为补正租赁合同效力，要求武丽燕舞蹈学校法定代表人补签名，此份租赁合同饮食公司处亦留存原件，但在一审中饮食公司却以合同丢失为由拒绝向法庭出示。对此，根据法律规定，饮食公司应对其举证不能承担不利后果。双方于2015年4月27日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，同时符合合同合法要件，合同成立并有效。2.一审法院对双方实际履行事实认定错误，导致明显错误判决。双方依据2015年4月27日签订的房屋租赁合同，依约履行权利义务及交付房款、交付房屋，而一审法院依据2016年1月3日签订的房屋租赁合同判决存在明显错误判决。3.双方签订并实际履行的合同为2015年4月20签订的房屋租赁合同，实际给付房租时间为2015年4月27日，而一审认定房屋租赁时间为2016年1月3日，与实际租赁时间与交付租金时间存在明显不符，无论从常识还是合同，均无法作出合理解释，一审依据2016年1月3日租赁合同判决明显错误。4.一审判决认定饮食公司将其租赁的哈尔滨市道里区西六道街29号二层整层租赁给武丽燕使用遗漏重要事实。其中110平方米舞蹈教室为武丽燕舞蹈学校核心区域，也是舞蹈学校设立的教育局审核的舞蹈学校的重点审查部分，系饮食公司私建部分，一审法院对此置之不理，导致事实审理不清，错误判决。二、饮食公司明知双方签订并实际履行的合同为2015年4月27日签订的房屋租赁合同，却依据2016年1月3日签订的房屋租赁合同起诉要求武丽燕给付租金，以达到其非法获利的行为，属虚假诉讼，武丽燕保留向饮食公司追究刑事责任权利。饮食公司明知在2015年4月27日签订的合同相对方是武丽燕，却故意将该份合同的原件隐匿，不向法律法庭提交，而仅向法庭提供了2016年1月3日签订的一份双方未实际履行的合同作为起诉依据而主张权利，意在逃避出租房屋部分建筑为违章建筑被强行拆除后对武丽燕的赔偿责任。三、一审判决武丽燕按照日租金两倍向饮食公司支付滞纳金，明显高于饮食公司实际损失。双方签订的合同中关于违约金的标准明显过高，一审法院并未实际审查，导致适用法律错误，二审应予纠正。四、饮食公司隐瞒房屋实际产权面积，导致2019年6月部分租用场地被政府强行拆除，严重影响武丽燕的经营收入，饮食公司应当予以赔偿，按照270平方米的面积收取租金。饮食公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。武丽燕与饮食公司于2016年1月3日签订的《房屋租赁合同》主体适格、合同内容不违反法律规定，双方应按合同约定履行自已的义务。饮食公司按合同约定履行义务并交付了房屋，但武丽燕未按约定履行交纳租金的义务，根据《合同法》等相关规定，武丽燕应全面履行自已的义务，并承担违约责任。2.武丽燕的抗辩理由不能成立，本案与姜坤没有任何关系，本案合同双方主体是武丽燕与饮食公司，两份合同无论是签订合同的主体、签订时间、房屋面积、租金数额、租赁时间等等都不相同，双方履行的就是由武丽燕与饮食公司签订的《房屋租赁合同》。武丽燕也是按该《房屋租赁合同》支付的租金，既每年租金为29万元，而姜坤的合同是每年租金为33万元。两份合同不但租金发生变化，面积也有所改变，本案租赁面积为270平，而姜坤的是380平，显然从合同中就明显能看出，两份合同存在本质的区别，武丽燕完全是在混淆是非，其抗辩理由不能成立。3.武丽燕一审时未对违约金提出异议，也没有提出请求减少或调整。在二审法院提出，法院不应予以审查。《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”所以双方在租赁合同中约定违约的计算方法符合法律规定。当事人认为合同约定的违约金过高的，需要法院进行调整的请求，应在起诉或答辩的过程中提出。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十七条规定了当事人通过反诉或者抗辩的方式，也可以请求人民法院对违约金进行调整。武丽燕在一审中没有提出需要调整违约金，系其对自身权益的处分。二审中武丽燕提出的理由和请求应当是针对一审法院对其一审的诉讼理由和主张没有采纳或者予以驳回的那一部分，在一审中没有提出的问题应认定为当事人已经自认，而不属于新的证据的认定问题，不宜作为二审应当审理的问题。一审法院判令武丽燕承担违约金并无不当。武丽燕的上诉理由不成立，法院不应采信。另外，武丽燕不但拖欠本案的租金16万元未付，连今年应付的29万元租金也未给付，给饮食公司造成极大的经济损失，因为饮食公司单位的职工医保、养老等费用全部都是由租金支付，武丽燕的违约行为致使单位职工医保、养老等费用均无法及时交纳，不但给饮食公司造成损失，还对饮食公司职工的就医、生活、工作都产生影响。饮食公司向一审法院起诉请求：武丽燕履行双方签订的房屋租赁合同，给付饮食公司2019年6月1日至2020年5月31日房屋租金16万元及违约金（自2019年6月1日起，每逾期一日，按日租金的两倍计算违约金至武丽燕给付全部租金之日止）。一审法院认定事实：2016年1月3日，武丽燕与饮食公司签订《房屋租赁合同》一份，约定饮食公司将其承租的位于哈尔滨市道里区西六道街29号二楼整层租赁给武丽燕使用；租赁期限自2016年1月3日起至2023年7月31日止，自2016年1月3日至2016年5月31日，用于武丽燕装修；租金自2016年6月1日起计算，年租金为29万元，从2021年度开始房屋租金总额为31万元；租金交付方式为每年6月1日前向饮食公司支付下一年度租金；武丽燕如逾期支付租金，每逾期一日，则武丽燕须按日租金的两倍支付滞纳金。2016年8月8日，双方签订补充协议一份，约定：因饮食公司大会议室房顶渗漏，给武丽燕造成经济损失，饮食公司同意在武丽燕租赁期满后再延长二个月，并免二个月租金，以补偿武丽燕经济损失。合同签订后，武丽燕向饮食公司交纳2016年度租金33万元，后饮食公司退还武丽燕4万元；2017年度至2018年度武丽燕均向饮食公司交纳房屋租金29万元；2019年度房屋租金武丽燕仅向饮食公司交纳13万元，尚欠房屋租金16万元至今未交纳。一审法院认为，饮食公司与武丽燕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现饮食公司依约交付房屋给武丽燕使用，武丽燕未按合同约定支付2019年度房屋租金，武丽燕的行为已构成违约，故饮食公司要求武丽燕支付拖欠租金的诉讼请求，一审法院予以支持。饮食公司与武丽燕合同中对违约金标准进行了明确约定，故饮食公司要求武丽燕按合同约定支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。武丽燕抗辩称双方实际签订合同时间为2015年4月27日，并称双方实际履行的也是该份合同，但该份合同显示的承租人系姜坤，且该合同约定的房屋租金为每年33万元，与武丽燕实际交付租金的数额不符。武丽燕另称因涉案房屋漏水，双方口头协商将年租金变更为29万元，但其未提供证据予以证实，且从双方签订的补充协议看，双方就漏水问题已经达成一致意见以延长两个月租赁期限的方式予以解决。故武丽燕上述抗辩理由均不成立。综上，判决：被告武丽燕于判决发生法律效力后十日内给付原告哈尔滨饮食服务公司2019年度拖欠的房屋租金16万元并自2019年6月1日起至被告武丽燕给付拖欠的租金之日止每逾期一日按日租金的两倍计算违约金。本院二审期间，武丽燕举示证据如下：哈尔滨市道里区教育局哈里教发[2015]125号《关于同意成立哈尔滨市道里区武丽燕舞蹈学校的批复》及审批文件、武丽燕舞蹈学校章程、办学基本情况、租赁协议、租赁房屋消防检查记录、平面图等（复印件）。意在证明：1.武丽燕舞蹈学校成立之初，姜坤作为学校主要负责人与饮食公司协商租赁房屋事宜，明知并承认姜坤作为学校负责人与饮食公司签订房屋租赁协议，即2015年4月27日签订的，租期为2015年5月18日－2023年7月31日，面积380平方米，年租金33万的租赁协议。饮食公司作为租赁人向武丽燕提供了其公司营业执照、组织机构代码证、公有住房承租证，用于武丽燕舞蹈学校设立使用，因此饮食公司在一审中称，2015年5月与姜坤签订租赁合同明显是在撒谎；双方签订的该份协议是双方的真实意思表示；武丽燕于签订协议后即于2015年5月20日向饮食公司法定代表人宋伟转款，是双方如约履行合同的行为表现，而饮食公司以一份无效合同要求武丽燕给付租金的行为，很明显的虚假诉讼，以期待不当利益。2.饮食公司与武丽燕签订房屋租赁协议时，饮食公司向武丽燕提供的公有住房承租证（复印件）上可以看出，饮食公司的承租证上仅写明房屋座落与位置，并未写明面积米数，虽然武丽燕对此有疑问，但饮食公司承诺租赁房屋面积为380平方米，并经实际测量也确为380平方米，武丽燕本着诚实信用的原则相信饮食公司的承诺是真实的，与其签订协议并交付租金，并且以饮食公司提供的全部资料（包括房屋平面图）办理了学校设立审批手续，因此饮食公司称其与武丽燕签订合同的房屋面积为270米的明显虚假的。另外，从双方签订的补充协议中提及的“因甲方大会议室房顶渗漏，给乙方造成经济损失”中也可以同时印证，饮食公司与武丽燕签订合同时为380平方米，而非270平方米，其中“大会议室”即为被拆除部分。饮食公司对武丽燕举示的证据质证意见为：1.武丽燕出示的复印件无法证明其真实性。2.该证据与本案没有任何关系，备案的手续，也不是履行双方之间签订的合同，因为从备案的房屋租赁合同来看，是饮食公司与姜坤签的，最后结尾也是姜坤本人签字，也没有武丽燕签名，从这份证据能看出，一审的时候，武丽燕提交过一份有武丽燕签字的2015年4月27日合同，显然是虚假的，伪造的，与教育局备案的合同完全不同，也就相应地自己否认了自己的上诉理由，与2015年的4月27日合同无任何关系。本院认证意见：武丽燕举示的证据均不能证明其与饮食公司履行的是2015年4月27日饮食公司与姜坤签订的租赁合同，武丽燕举示证据与本案无关联性，本院不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，武丽燕与饮食公司签订的租赁合同合法有效，武丽燕应当按照合同约定向饮食公司交纳房屋租金。武丽燕上诉主张其与饮食公司签订并实际履行的是2015年4月27日的房屋租赁合同，而2015年4月27日的房屋租赁合同是姜坤与饮食公司签订，两份合同无论是签订合同的主体、签订时间、房屋面积、租金数额、租赁时间等都不相同，武丽燕也是按2016年其与饮食公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准支付的租金，既每年租金为29万元，武丽燕所举示证据不足以否定其与饮食公司签订的租赁合同的效力，饮食公司依据其与武丽燕签订的租赁合同的约定，要求武丽燕支付拖欠租金有事实依据，武丽燕的该项上诉主张证据不足，本院不予支持。关于拖欠租金的违约金。双方合同约定，武丽燕如逾期支付租金，每逾期一日，则武丽燕须按日租金的两倍支付滞纳金。该约定违约金标准明显过高。饮食公司的请求明显高于实际损失，违反公平原则并导致利益失衡，一审又未对武丽燕是否需要主张违约金过高问题进行释明，武丽燕上诉提出违约金过高，从公平原则出发应予调整，调整过高的约定违约金并不违反合同自由原则，武丽燕此节上诉主张有理，本院予以支持。违约金的约定具有一定的惩罚性，在饮食公司未举证证明其实际损失的情形下，依据相关法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院酌定将违约金调整为自2019年6月1日起至武丽燕给付拖欠的租金之日止每逾期一日按日租金的30%计算违约金。综上所述，武丽燕的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初8778号民事判决为：武丽燕于本判决发生法律效力后十日内给付哈尔滨饮食服务公司2019年度拖欠的房屋租金16万元并自2019年6月1日起至武丽燕给付拖欠的租金之日止每逾期一日按日租金的30%计算违约金；二、驳回哈尔滨饮食服务公司其他诉讼请求和武丽燕的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费7000元，由武丽燕负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二〇年十月十六日法官助理张智慧书记员于文娟