天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3076号上诉人（原审被告）：天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室，住所地天津经济技术开发区北海路**贝肯山商业项目**地商业**楼**12门101商铺。经营者：李德胜，男，1969年6月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王举，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐爱民，天津大有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津招商泰达房地产开发有限公司，，住所地天津开发区北海东路**昆西园6/**楼法定代表人：邹连勇，董事长。委托诉讼代理人：叶彦红，天津赢彧律师事务所律师。委托诉讼代理人：高原，天津赢彧律师事务所律师。上诉人天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室（以下简称华夏罗裳工作室）因与被上诉人天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简称泰达房地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初86397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。华夏罗裳工作室上诉请求：1.依法撤销一审判决,改判驳回泰达房地产对华夏罗裳工作室的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由泰达房地产承担。事实与理由：华夏罗裳工作室未支付租金系泰达房地产违约在先,因此华夏罗裳工作室具有合法的抗辩理由。华夏罗裳工作室与泰达房地产于2019年9月7日签署了《贝肯山项目租赁合同》,华夏罗裳工作室承租泰达房地产开发的位于天津开发区××路××号楼××号房屋,租赁期间为5年。泰达房地产在前期宣传中是将贝肯山社区打造成波士顿风情街社区,将该社区描绘成红砖、黑瓦、竖窗、坡屋顶、美式教堂、室外绿地婚礼等京津最高品质一站式婚礼城,华夏罗裳工作室也是基于其宣传与华夏罗裳工作室的经营理念相吻合才花费巨资承租其房屋,泰达房地产的宣传华夏罗裳工作室已通过公证处公证书予以了证据保全,且公证书上的微信公众号泰达房地产直至现在仍在使用。双方签署合同后,华夏罗裳工作室依约交纳房屋租金,因泰达房地产消防设施不合格以及擅自变更规划设计,将原有大面积绿地拆除、将观光电梯改为垂直电梯等违约行为造成华夏罗裳工作室业务受到严重影响,同时鉴于将公共通道予以占用、封闭等严重违约行为,因此华夏罗裳工作室才未支付其租金,因此泰达房地产要求解除合同、支付租金没有事实为依据。且原定于2017年10月1日交付房屋,因泰达房地产房屋质量不合格,延期至10月31日才交付使用,因此泰达房地产统计的租金数额也不准确。此外,2020年2月13日《天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实减免中小企业房租政策实施细则的通知》规定:市级行政事业单位及其所办企业出租的房屋（含转租的直管公产房）,承租方为中小企业及公建配套菜市场的,纳入减免政策范围。本案中,华夏罗裳工作室为中小企业,即使一审法院判决华夏罗裳工作室支付租金,华夏罗裳工作室也应当享受三免三减政策,而不是一审法院判决中的三个月。其次，关于违约金。本案是泰达房地产一方先违约,而华夏罗裳工作室一方没有任何违约行为,因此一审法院判决华夏罗裳工作室支付违约金于法无据。泰达房地产辩称，请求驳回华夏罗裳工作室的全部诉讼请求。一、华夏罗裳工作室上诉状中所述事实和理由部分，已于2020年7月29日天津市第三中级人民法院出具的（2020）津03民终2381号民事判决书予以确认。华夏罗裳工作室在另案当中作为诉讼请求也是本案上诉的诉请部分，法院没有支持。因此，华夏罗裳工作室提出的所谓泰达房地产存在拆改以及观光电梯等事项，已经确认不属于泰达房地产的合同义务。另外，华夏罗裳工作室引用的2020年2月13日天津市出具的疫情期间的规定不适用本案的泰达房地产。本案的泰达房地产不属于市级行政事业单位及其所办企业出租的房产，所以该法律规定不适用本案泰达房地产，也不适用双方签署的租赁合同。最后华夏罗裳工作室拒绝支付租金，周期长、金额大，违约行为客观存在。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。泰达房地产向一审法院起诉请求：1.判令原、被告双方于2017年9月7日签订的《贝肯山项目租赁合同》依法解除，被告将涉诉房屋腾交给原告；2.判令被告立即付清自2018年4月1日起至实际腾房之日的租金（暂计算至2019年9月30日为109110.24元）；3.判令被告立即付清2018年1月1日至实际腾房之日的物业管理费（暂计算至2019年9月30日为20027.07元）；4.判令被告立即付清其腾房前拖欠的暖气费（暂计2018年度3433.53元）；5.判令被告向原告支付租金违约金、物业管理费违约金、采暖费违约金共计100000元；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：泰达房地产、华夏罗裳工作室双方之间于2017年9月7日签订《商铺租赁合同》，约定泰达房地产将位于开发区××路××号楼××层××号商铺××室用于商业。租赁面积即套内面积为42.95平米，租赁期限5年，自2017年10月1日至2022年9月30日止。租金标准（租金增值税税率为5%）自2017年10月1日至2018年3月31日，为泰达房地产给予华夏罗裳工作室的免租期，该期间物业管理费及水电使用费由华夏罗裳工作室负担；2018年4月1日至2019年9月30日，每日含税租金单价为4.64元／平米，每月含税租金总额6061.68元，季度支付含税租金总额18185.03元；自2019年10月1日至2020年9月30日，每日含税租金单价为4.73元／平米，每月含税租金总额6179.25元，季度支付含税租金总额18537.76元;2020年10月1日至2021年9月30日，每日含税租金单价为4.82元／平米，每月含税租金总额6296.83元，季度支付含税租金总额18890.48元；2021年10月1日至2022年9月30日，每日含税租金单价为4.92元／平米，每月含税租金总额6427.47元，季度支付含税租金总额19282.40元。上述租金标准不含管理费。华夏罗裳工作室向泰达房地产缴纳租赁履约保证金12123.35元，支付装修保证金2147.5元，物业管理费履约保证金1907.34元，水电费履约保证金644.25元。物业管理费用按套内面积计收，含税单价为每日每平米0.73元，每月含税物业管理费为953.67元，季度支付含税物业管理费总额为2861.01元。首季度为2017年10月1日至2017年12月31日，物业费由泰达房地产收取。华夏罗裳工作室每月将水、电、采暖费、燃气费等支付泰达房地产账户。出租商铺交付日为2017年10月1日。合同还约定如华夏罗裳工作室拖欠支付租金，泰达房地产有权自应付款日次日起收取逾期付款违约金，该违约金的计收标准为拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之三。华夏罗裳工作室拖欠租金或管理费达一个月以上（含一个月），或拖欠其他费用达一万元或相当于一个月租金租金（以较低者为准），视为华夏罗裳工作室违约。泰达房地产可视情况将华夏罗裳工作室的违约行为书面通知华夏罗裳工作室，并赋予华夏罗裳工作室在收到此通知后10日内整改期内进行纠正的权利，如华夏罗裳工作室如期纠正其违约行为，华夏罗裳工作室应不再被视为违约，但上述泰达房地产通知华夏罗裳工作室违约事宜的约定不构成泰达房地产的义务。整改期后，华夏罗裳工作室仍未能纠正上述违约情形，泰达房地产有权停止华夏罗裳工作室使用相关设施的使用，直至单方解除合同并收回商铺。同时，没收履约保证金作为华夏罗裳工作室的违约金，如泰达房地产的全部损失超出保证金范围，华夏罗裳工作室就超出部分仍应承担赔偿责任。泰达房地产提交的天津市滨海新区测绘所出具的昆西园1号楼《房产面积测算成果表》载明案涉房屋建筑面积为69.81平米，套内建筑面积（含阳台）为42.95平米。2016年11月15日，案涉房屋所在的建设项目，经消防验收合格。合同约定华夏罗裳工作室进行的装修或者添置设备设施应先报泰达房地产审批，装修方案必须在泰达房地产规定交付日前30日内书面提交给泰达房地产审核，并经泰达房地产书面同意以及政府有关主管部门批准后方可进行，由此产生的一切费用由华夏罗裳工作室自行承担，如果政府有关部门对华夏罗裳工作室的装修（包括但不限于消防设施、其他附属设施/设备）提出任何整改要求，华夏罗裳工作室均应按照该等整改要求修改其装修。2018年5月10日，泰达房地产向华夏罗裳工作室邮寄《催款通知单》，显示于2018年5月12日签收。华夏罗裳工作室至今仍占用涉诉房屋。一审法院认为，本案所涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守合同约定的相应义务。本案中泰达房地产提供的《房产面积测算成果表》系正式部门接受泰达房地产委托所做的测算报告，对相应使用面积已有明确载明，华夏罗裳工作室抗辩面积不符，无据证实，一审法院不予采信。关于消防验收的问题，泰达房地产已提交了涉诉房屋所在的建设项目通过消防验收的相关证据，华夏罗裳工作室抗辩消防验收未通过，亦无据，即便是因其自行装修使用导致消防验收不合格，亦无泰达房地产无关，故对华夏罗裳工作室抗辩不予采信。此外，华夏罗裳工作室抗辩泰达房地产更改规划，拆除绿地、更改观光电梯等，因无充分证据证实，亦未举证证明泰达房地产曾对此做出明确承诺，华夏罗裳工作室不能以此为由拒绝缴纳租金、物业费用等。关于华夏罗裳工作室抗辩消防通道被占用的事实，一审法院无权直接认定，华夏罗裳工作室可向相关部门反映，并根据相应处理结果另行追究相关方的责任，但不能以此为由拒付租金和物业费用等。基此，一审法院认为，华夏罗裳工作室拖欠泰达房地产租金、物业费等已构成违约，依照合同约定，泰达房地产有权解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求华夏罗裳工作室将涉诉房屋腾空交付泰达房地产。鉴于泰达房地产2019年11月6日向一审法院起诉，一审法院酌定双方之间签订的《商铺租赁合同》于该日解除。关于拖欠租金，华夏罗裳工作室抗辩交过3个月的租金和2个月的押金无据证实，一审法院不予采信。泰达房地产主张华夏罗裳工作室2018年4月1日至2019年9月30日的租金为109110.24元，并无不当，一审法院予以支持。华夏罗裳工作室交纳的12123.35元，装修保证金2147.5元在本案中直接抵扣欠付租金，华夏罗裳工作室仍欠付94839.39元。关于2019年10月1日之后的租金，一审法院认为至2019年11月6日，泰达房地产主张按4.73元每天每平米的标准主张租金并无不当，之后，亦可按该标准主张使用费，但其主张按照双倍租金标准结算部分时间的租金，一审法院认为该标准明显过高，不予支持。同时考虑华夏罗裳工作室占用房屋期间涉及新型冠状病毒性肺炎疫情影响，一审法院遵循公平原则，酌情减免华夏罗裳工作室三个月使用费。故2019年10月1日之后至实际腾房之日，华夏罗裳工作室还应支付泰达房地产租金及使用费（以4.73元/平米乘以42.95平米为标准计算），但应免除18537.76元。关于欠付物业费数额，泰达房地产依合同约定主张2018年1月1日至2019年9月30日的物业费20027.07元数额并无不当，但综合考虑相关案件多名华夏罗裳工作室提出物业服务的相应瑕疵，一审法院酌情扣除5%物业费，支持19025.72元，泰达房地产诉请超出部分不予支持。相关逾期交纳物业费的违约金亦不予支持。华夏罗裳工作室签订合同时交纳的物业管理费保证金1907.34元，在本案中直接抵扣欠付物业费。2018年1月1日至2019年9月30日，华夏罗裳工作室应交纳物业费17118.38元。同上所述，2019年10月1日之后至实际腾房之日的物业费，免除三个月后，华夏罗裳工作室应按照每月905.99元标准向泰达房地产支付。关于2018年度采暖费，泰达房地产主张3433.53元并无不当，一审法院予以支持。泰达房地产交纳的水电费履约保证金644.25元在本案中直接抵扣相应采暖费。华夏罗裳工作室尚欠2789.28元。关于欠付租金及采暖费的违约责任，泰达房地产主张违约金过高，且未提供证据证实其损失的发生，一审法院酌定支持4881元，泰达房地产诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告天津招商泰达房地产开发有限公司与被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室签订的《商铺租赁合同》于2019年11月6日解除，被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室于本判决生效之日起十日内将天津经济技术开发区北海路昆西园1号楼1层12门101号商铺腾空并交还原告天津招商泰达房地产开发有限公司；二、被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年4月1日至2019年9月30日的租金94839.39元以及自2019年10月1日起至实际腾房之日的租金、使用费（以4.73元每平米每天乘以42.95平米为标准计算，并免除18537.76元）；三、被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年1月1日至2019年9月30日的物业费19025.72元以及2019年10月1日之后至实际腾房之日的物业费（免除三个月后，按照每月905.99元标准支付）；四、被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司2018年采暖费2789.28元；五、被告天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室在于本判决生效之日起十日内给付原告天津招商泰达房地产开发有限公司违约金4881元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2394.5元，由原告负担1143.5元，被告负担1251元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华夏罗裳工作室提交了如下证据：证据一，行政机关责令泰达房地产拆除大理石恢复绿地的相关照片，证明泰达房地产拆除绿地是违法行为，经华夏罗裳工作室维权，泰达房地产已经将大理石拆除，重新覆盖绿地，恢复容积率，说明之前泰达房地产拆除绿地的违法行为，违反合同相关约定。证据二，泰达房地产与案外人路正签署的租赁合同，合同内容中明确约定把消防通道租给案外人路正进行营利使用。证据三，泰达房地产提供的测绘图，证明案外人路正所租的房屋确实是公共通道。泰达房地产的质证意见为：对于证据一，照片的真实性认可，照片显示是地面在做处理。不能证明华夏罗裳工作室主张的泰达房地产有违反合同义务的情况。对于证据二，这份合同的真实性认可，但是这份合同跟本案系不同的合同关系，不能依据该合同来确定泰达房地产有违约行为。对于证据三，认可该份证据的真实性。该份证据的楼号是5号楼，而本案是1号楼的问题，与本案没有任何关联，更不能证明泰达房地产存在其所述的相关的违约行为。对华夏罗裳工作室提交的证据，本院认定如下：对于该三份证明的真实性予以确认，然该三份证据与本案争议焦点不存在关联性，本院不予采信。泰达房地产提交了如下证据：消防监督检查记录三份，证明案涉房屋不存在消防问题。华夏罗裳工作室的质证意见为：该三份记录是对所举报的消防隐患问题的回复，与本案不存在关联性。对泰达房地产提交的证据，本院认定如下：该份证据与本案争议焦点不存在关联性，本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案因房屋租赁产生纠纷而成讼，本案的争议焦点为：1.双方当事人各自是否存在违约情形；2.华夏罗裳工作室是否应当享受三免三减的政策。关于争议焦点1，华夏罗裳工作室主张其未付租金系因泰达房地产违约在先，泰达房地产存在消防设施不合格，擅自变更规划设计，将原有大面积绿地拆除，将观光电梯改为垂直电梯，将公共通道占用、封闭等诸多违约行为。然，经本院生效判决确认，华夏罗裳工作室的该项抗辩意见并非泰达房地产违反了合同义务，故对于华夏罗裳工作室的该项抗辩主张，本院不予采信。华夏罗裳工作室未按合同约定交纳租金和物业费，并且经催告后仍未交纳，其行为构成违约。故一审法院判令华夏罗裳工作室承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。关于争议焦点2，华夏罗裳工作室主张，根据2020年2月13日《天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实减免中小企业房租政策实施细则的通知》规定，市级行政事业单位及其所办企业出租的房屋(含转租的直管公产房),承租方为中小企业及公建配套菜市场的,纳入减免政策范围。华夏罗裳工作室并未提交证据证明泰达房地产系市级行政事业单位及其所办企业。一审法院考虑到华夏罗裳工作室占用房屋期间受新型冠状病毒性肺炎疫情影响，已酌减三个月使用费。华夏罗裳工作室该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华夏罗裳工作室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2731元，由上诉人天津市滨海新区华夏罗裳服装设计工作室负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十月二十六日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……