广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2640号 原告：潘锋，男，1971年1月2日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：徐海超，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾浩珂，广西万益（北海）律师事务所实习人员。 被告：北海奔成房地产开发有限公司，住所地：北海市龙潭公路西侧龙潭花园****，统一社会信用代码：91450500782108058K。 法定代表人：岳润珠，执行董事。 委托诉讼代理人：李玉霞，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 第三人：王上学，男，1952年8月18日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 委托诉讼代理人：冯纯，男，1955年10月24日出生，汉族，住广西北海市海城区，现住北海市，系王上学妻子的胞弟。 原告潘锋诉被告北海奔成房地产开发有限公司、第三人王上学商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘锋及其委托诉讼代理人徐海超、曾浩珂，被告北海奔成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李玉霞，第三人王上学的委托诉讼代理人冯纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘锋向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告遐还已付购房款329328元并支付利息82895.51元（利息的计算方式：以329328元为基数，自2015年5月19日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月20日为70337.6元；并以329328元为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至退清房款之日止，现暂计至2020年6月1日为12557.91元)；3、判决被告向原告支付其已付购房款一倍的赔偿款329328元;4、判决被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告与被告于2015年5月18日签订《商品房买卖合同》（销售合同编号:ＸＹＬＷ-5-2-1003）,约定:原告以总房价款人民币355674元（经双方协商实际以九二折优惠价格即329328元为准）购买被告开发建设的位于北海市海城区，建筑面积共91.48平方米；出卖人应当在2015年7月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同签订当日，原告按合同约定一次性向被告付清购房款，被告向原告出具了购房款收据。此后，经原告多次催促，被告至今未按合同约定履行交房、办理不动产权证等义务。经了解，被告现已将该商品房另行出卖他人。原告认为，被告至今尚未履行交房义务，且存在一房二卖的欺诈销售行为，已严重违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，原告有权主张解除合同并要求其返还已付购房款及利息、承担已付购房款一倍的赔偿责任。为维护自身合法权益，原告特依《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。 被告北海奔成房地产开发有限公司辩称：该合同是基于与案外人王上学口头协商以房抵债形成，但后来双方未能完成协议并履行，王上学已就该债务提起诉讼，且一审、二审已经审结，原被告所签订的合同并不是双方的真实意思表示，原告也没有向被告给付购房款，所以被告同意原告的第一项诉请，原告的其他的诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回。 第三人王上学述称，对原告的诉请无意见。 经审理查明：原告潘锋（债权人）主张与第三人王上学（债务人）存在民间借贷关系，第三人（债权人）与被告北海奔成房地产开发有限公司（债务人）存在债权债务关系，因第三人与被告达成以房抵债协议，被告将其开发的位于北海市海城区抵债给第三人后，原告与被告及第三人口头达成以房抵债协议将上述房屋抵债给原告，并由原告与被告于2015年5月18日签订了一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：ＸＹＬＷ-5-2-1003），被告并出具购房《收据》给原告，据此，三方在该商品房成交价范围内的债权债务相互抵销。该《商品房买卖合同》主要约定：被告将其开发的位于北海市出售给原告，总金额355674元；买受人于合同签订当日付清总房款355674元，出卖人应于2015年7月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过六十日后，买受人有权解除合同；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人的损失。被告向原告出具的购房《收据》载明：今收到潘锋购号商品房购房款329328元。原告主张购房款329328元系双方约定按《商品房买卖合同》约定的总房款355674元的优惠折扣价结算。 另查明，北海市房地产交易中心于2020年8月3日出具的房屋交易信息查询载明，截止2020年8月3日16时40分，坐落于北海市海城区房屋已于2019年12月3日办理期房网上签约，买受人为刘启贵。 还查明，王上学因与北海奔成房地产开发有限公司及案外人曹千里民间借贷纠纷一案于2018年11月19日向本院提起诉讼，案号为（2018）桂0502民初3901号，该案经审理查明，王上学、曹千里、北海奔成房地产开发有限公司三方于2016年9月5日签订《还款协议书》约定曹千里共欠王上学144万元，本院据此及结合其他证据确认王上学与曹千里之间的借款本金为144万元，该案判决曹千里须归还144万元及相应利息给王上学，北海奔成房地产开发有限公司承担连带清偿责任。该案经北海市中级人民法院二审审理后，判决维持原判。 庭审时，被告抗辩其与王上学就位于北海市海城区房屋的以房抵债协议最终未实际达成，且王上学已就和被告之间的债权债务关系向法院起诉,双方之间的债权债务关系已经法院确认。因此被告认为原告所主张的以房抵债没有事实依据，并且原、被告签订的上述《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，原告亦未向被告实际支付房款，被告系在以房抵债未实际履行的前提下将涉案房屋卖予案外人，被告同意解除《商品房买卖合同》，但不同意原告的其他诉讼请求。 第三人王上学则述称认可原告主张，并称其与原告先期存在33万元的民间借贷债务，后将案涉房屋作价329328元抵偿给原告，33万元的借条原件已撕毁。第三人同时主张在（2018）桂0502民初3901号案件中，法院所确认的借款金额系已扣除了被告以北海市海城区4号两套房屋抵债后的金额；原、被告及第三人同意将北海市海城区房屋抵债给原告后，被告收取了其与第三人就该套房屋签订的商品房买卖合同及收据原件，并由被告与原告重新签订案涉《商品房买卖合同》及出具收据。 本院认为，原告主张因与第三人王上学之间存在民间借贷关系，王上学与被告之间存在债权债务关系，经原、被告及第三人三方口头协商达成以房抵债协议，将被告开发的位于北海市海城区房屋以房抵债给原告，并由原告与被告签订《商品房买卖合同》，据此抵销三方在该商品房成交价范围内的债权债务，有《商品房买卖合同》、《收据》、庭审时当事人的陈述等证据予以证实，并达到高度盖然性的证明标准，本院对原告的上述主张予以采纳。被告抗辩以房抵债协议未最终达成，但结合《商品房买卖合同》及《收据》原件仍由原告持有，被告未曾主张原告返还的事实，被告提供的证据不足以证实其主张，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 原告、被告及第三人就涉案房屋达成的以房抵债协议是各方当事人的真实意思表示，原、被告就以房抵债协议签订的《商品房买卖合同》亦是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真意合致，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。以房抵债协议达成并签订《商品房买卖合同》后，原、被告及第三人在该涉案商品房成交价范围内的债权债务已抵销，各方应按《商品房买卖合同》的约定来履行。根据原告与被告签订的涉案《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年7月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，但截至庭审之日，被告仍未按约将涉案房屋交付原告，且被告已将该房屋卖予案外人并办理了网签，其行为已构成违约，致使原告不能实现购房的目的，被告应承担相应的违约责任，故原告要求解除与被告签订的涉案《商品房买卖合同》并要求被告退回购房款329328元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张被告以329328元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息以及赔偿一倍购房款的诉讼请求，本院认为，原告的损失实为购房款在逾期交房期间产生的直接损失即利息损失，根据公平原则和诚实信用原则，原告的上述主张过分高于造成的损失。原告主张的以329328元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息已足以弥补其损失，对原告再行主张一倍购房款的损失赔偿，本院不予支持。故被告应以329328元为基数，向原告支付从2015年7月31日起至款项清偿之日止的利息，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告潘锋与被告北海奔成房地产开发有限公司于2015年5月18日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：XYLW-5-2-1003）； 二、被告北海奔成房地产开发有限公司退还329328元购房款并支付利息（利息计算：以329328元为基数，支付从2015年7月31日起至款项清偿之日止的利息，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）给原告潘锋； 三、驳回原告潘锋的其他诉讼请求。 案件受理费11214元，减半收取5607元，诉前财产保全费2166元，合计7773元，由被告北海奔成房地产开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告北海奔成房地产开发有限公司应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费11214元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年十月十六日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰