福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初4769号 原告：石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司，住所地福建省石狮市永宁黄金海岸渡假村，统一社会信用代码913505006115444290。 法定代表人：林金国，系公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，1986年3月19日出生，汉族，住福建省石狮市，系公司员工。 委托诉讼代理人：李燕婵，女，1994年2月18日出生，汉族，住福建省石狮市，系公司员工。 被告：钟月兰，女，1981年7月5日出生，汉族，住广东省南雄市。 原告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司（以下简称黄金海岸公司）与被告钟月兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡晓迎、李燕婵到庭参加诉讼，被告钟月兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 黄金海岸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄金海岸公司与钟月兰签署的编号为00023594的《商品房买卖合同》；2.判令钟月兰向黄金海岸公司支付违约金人民币67395.6元；3.判令钟月兰于商品房买卖合同解除后3日内向原告返还“中骏·黄金海岸”项目6-3区高层1幢1002单元房产；4.判令黄金海岸公司于前述《商品房买卖合同》解除、收回该商品房并注销前述《商品房买卖合同》备案及预告登记后30日内将钟月兰已经支付的购房款(336978元)扣除钟月兰应支付黄金海岸公司的解除合同违约金(67395.6元)及黄金海岸公司代钟月兰垫付的款项(247990.55元)后的剩余款项（21591.85元)无息退还给钟月兰；5.本案诉讼费用由钟月兰承担。庭审中，黄金海岸公司变更第4项诉讼请求为，钟月兰已交的房款336978元扣除黄金海岸公司代钟月兰垫付的款项270144.19元及违约金67395.6元，还应向黄金海岸公司交付561.79元。事实与理由是：2016年10月21日，就钟月兰购买黄金海岸公司“中骏·黄金海岸”项目6-3区1幢1002(以下简单元房屋事宜，双方签订了编号为00023594的《商品房买卖合同》称“购房合同”)，总价款为336978元，约定钟月兰于签订购房合同时付清首期款76978元，余款260000元办理银行按揭贷款。购房合同补充协议第六条约定：“若因买受人未按照‘个人住房按揭贷款合同’规定的期限向按揭贷款银行/公积金中心偿还本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行/公积金中心要求出卖人承担连带保证责任(包括但不限于按揭贷款银行向出卖人发函要求代为支付、按揭贷款银行强制从出卖人账户划拨款项用于代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用、出卖人自行向按揭贷款银行代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用)，则出卖人有权不向买受人交房，且有权解除购房合同、收回商品房。如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人有权从买受人已支付款项中扣除买受人应承担的违约金、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行/公积金中心的贷款本金、利息、罚息(由出卖人代买受人向按揭贷款银行/公积金中心偿还)”。购房合同签订后，钟月兰自行支付首期款76978元，余款260000元申请银行按揭贷款，并与黄金海岸公司、中国民生银行股份有限公司泉州分行(以下简称“民生银行泉州分行”)三方签订了《个人购房/车位借款及担保合同》(以下简称“借款合同”)。在借款合同履行过程中，因钟月兰拖欠按揭贷款本息，民生银行泉州分行遂向泉州市丰泽区人民法院(以下简称“丰泽法院”)起诉，丰泽法院作出(2019)闽0503民初4712号民事判决，判决黄金海岸公司承担连带保证责任。此后，民生银行泉州分行就前述判决向丰泽法院申请执行，强制从黄金海岸公司银行账户划拨款项共计270144.19元。为此，黄金海岸公司已多次催促钟月兰及时返还该垫付款项，钟月兰一直拒绝返还。根据购房合同约定及有关法律规定，黄金海岸公司已有权解除购房合同，并追究钟月兰违约责任。 钟月兰未作答辩。 黄金海岸公司围绕诉讼请求依法提交如下证据:1.商品房买卖合同及备案证明、闽（2016）石狮市不动产证明第0006152号预告登记、房屋交接书；2.贷款还款催告函及EMS详情单、EMS寄送路径；3.中国建设银行网上银行电子回单2份；4.福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初4712号民事判决书；5.中国建设银行单位客户专用回单、石狮市房屋登记信息查询结果表、(2020)闽0503执1879号结案通知书。钟月兰在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，视为其放弃举证的权利。钟月兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。黄金海岸公司提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以确认并在卷佐证。根据黄金海岸公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月21日，黄金海岸公司与钟月兰购买黄金海岸公司“中骏·黄金海岸”项目6-3区1幢1002单元房屋签订了编号为00023594的《商品房买卖合同》，总价款为336978元，约定钟月兰于签订购房合同时付清首期款76978元，余款260000元办理银行按揭贷款。钟月兰于2016年11月17日与民生银行泉州分行签订一份编号个房贷字第1××9号《个人购房／车位借款及担保合同》，黄金海岸公司作为保证人在借款合同上盖章。该合同约定钟月兰向民生银行泉州分行借款260000元，借款期限自2016年11月17日起至2036年11月17日止，还款方式为按月等额本息还款；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，钟月兰以其购买的上述石狮市中骏?黄金海岸6-3区1幢1002单元房产为本合同项下贷款提供抵押担保；被告黄金海岸公司作为保证人，对本合同签订之日起至本合同项下房产及／或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予民生银行泉州分行之日止期间产生的本合同项下钟月兰的债务承担连带保证责任即阶段性连带保证责任；担保的范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及民生银行泉州分行应付的其他款项；合同中还约定借款人本合同履行过程中发生违约情形，民生银行泉州分行有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部借款，依法处分担保物并优先受偿，要求保证人履行保证责任。合同签订后，民生银行泉州分行与钟月兰于2016年11月24日就抵押物依法向登记机关办理了房屋抵押权预告登记手续。2016年12月2日，民生银行泉州分行依约向钟月兰发放贷款260000元，钟月兰为此在《个人借款凭证》上签名并加摁手印，对其上载明的借款金额、借款执行利率及借款期限等内容予以确认。2018年12月26日黄金海岸公司与钟月兰办理了交房手续。自2018年11月14日始钟月兰未能按约进行还款，截止至2019年3月9日，尚欠民生银行泉州分行借款本金244424.55元、利息4172.59元、罚息（含复利）81.9元。民生银行泉州分行于2019年4月15日向丰泽法院起诉，该院于2019年7月1日作出（2019）闽0503民初4712号民事判决，判决主文如下：“一、被告钟月兰应于本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金244424.55元、利息4172.59元、罚息（含复利）81.9元，并按中国人民银行有关规定及案涉《个人购房／车位借款及担保合同》约定支付自2019年3月10日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利；二、被告钟月兰应于本判决生效之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司泉州分行偿付律师费6000元；三、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司对被告钟月兰上述判决第一、二项的债务承担连带保证责任；其在承担保证责任后，有权向被告钟月兰追偿；四、驳回原告中国民生银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。”该判决生效后，民生银行泉州分行向泉州市丰泽区人民法院申请强制执行，该法院扣划了黄金海岸公司银行账户270144.19元。 本院认为，黄金海岸公司与钟月兰签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。现钟月兰拖欠民生银行泉州分行按揭贷款本息，该行依法起诉要求黄金海岸公司承担连带清偿责任，并依约从黄金海岸公司扣划款项。钟月兰的行为已经构成违约，应依合同约定和法律规定承担违约责任。根据案涉合同的约定，黄金海岸公司有权解除合同并要求钟月兰支付商品房总价款336978元的20%计算违约金67395.6元，故黄金海岸公司请求解除其与钟月兰签订的案涉合同并按商品房总价款的20%支付违约金67395.6元的主张，具有合同依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现黄金海岸公司请求判令钟月兰返还案涉房产，于法有据，予以支持。黄金海岸公司亦应向钟月兰退还购房款，钟月兰已交的购房款共计336978元，扣除违约金67395.6元，扣除黄金海岸公司已垫付的270144.19元，钟月兰还应向黄金海岸公司交付561.79元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司与钟月兰于签订的编号为00023594的《商品房买卖合同》； 二、钟月兰应于本判决生效后十日内向石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司返还“中骏·黄金海岸”项目6-3区高层1幢1002单元房产； 三、钟月兰应于本判决生效后十日内支付给石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司违约金67395.6元（该款项在钟月兰应退还的购房款336978元中扣除）； 四、钟月兰应于本判决生效之日起十日内向石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司支付垫付款270144.19元（在钟月兰应退还的购房款336978元中先行扣除269020.61元，钟月兰应另行支付561.79元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6355元，减半收取计3177.5元，由钟月兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈清真 二〇二〇年十月十五日 书记员  林钰雯 附：本案适用的法律规定及执行申请提示 一、主要法律条文 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 3.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 4.《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 5《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 6.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 8.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。