上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0112执异339号案外人：朱某某，男，1975年12月12日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市南陵县三里镇水闸村山头组**，现住上海市闵行区华漕镇诸新三村****。案外人：万玉，女，1981年1月18日出生，汉族，户户籍地安徽省芜湖市南陵县三里镇水闸村山头组**，住上，现住上海市闵行区华漕镇诸新三村****iv>两案外人的共同委托诉讼代理人：陈伟，男，1963年6月18日出生，汉族，户籍户籍地上海市闵行区。div>申请执行人：朱铭飞，男，1990年5月3日出生，汉族，住上海市闵行区。被执行人：沈炳根，男，1943年11月17日出生，汉族，户籍户籍地上海市闵行区，上海市闵行，现住上海市闵行区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被执行人：沈志平，男，1967年12月10日出生，汉族，户籍户籍地上海市闵行区。div>本院在执行申请执行人朱铭飞与被执行人沈炳根、沈志平房屋买卖合同纠纷一案中，案外人朱某某、万玉对本院查封的上海市闵行区季乐路XXX弄XXX号703房屋(以下简称涉案房产)提出执行异议。本院依法受理并组成合议庭进行审查，现审查终结。案外人朱某某、万某某，其于2016年与沈志平、强琼签订了《房屋买卖合同》，合同约定：沈志平、强琼将涉案房产作价174万元出售给申请人，该房屋系动迁安置房，于2018年3月16日办理了大产证，沈志平取得动迁房后，将房屋交付给朱某某、万玉。自2018年3月该房屋竣工交付后，一直由两人管理和使用。2018年5月4日，因沈志平在外负债，存在一房多买，两人提起诉讼，要求判决该房屋归两人所有。案件审理过程中，沈志平、强琼对房屋买卖合同、房屋交付不存在异议，但法院作出(2018)沪0112民初15224号民事裁定，驳回朱某某、万玉的起诉。申请人认为，其与沈志平、强琼的房屋买卖合同合法有效，且房屋已经交付两申请人，付清了全额购房款。由于涉案房产仍在限制交易期间，尚不能办理不动产交易过户手续。现申请执行人申请对涉案房产进行查封，法院对涉案房产采取查封措施，损害了两申请人的合法权益，请求法院解除对涉案房产的查封。案外人为证明其主张，向本院提交了2016年6月1日签订的《房屋买卖合同》、2016年5月19日农业银行交易明细清单、陈伟名下农业银行交易明细清单、现金收据二份、冯跃琴2017年6月18日出具的收条一份、2020年3月30日缴纳的物业管理费收据、燃气业务受理单及部分水电费用发票。经审查查明：本院于2018年12月27日作出(2018)沪0112民初26941号民事判决，判决主文：一、确认原告朱铭飞与被告沈炳根、沈志平就位于上海市闵行区华漕镇11–06(5)号703室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年10月15日解除；二、被告沈炳根、沈志平于本判决生效之日起十日内返还原告朱铭飞房款1,650,000元；三、被告沈炳根、沈志平于本判决生效之日起十日内支付原告朱铭飞违约金1,300,000元。判决于2019年1月25日发生法律效力。后朱铭飞向本院申请执行，本院依法受理【案号(2019)沪0112执3086号】。执行过程中，本院于2019年4月17日向上海市闵行区不动产登记事务中心发出《协助执行通知书》，查封登记在上海九韵置业有限公司名下属被执行人沈志平所有的位于上海市闵行区季乐路XXX弄XXX号703室、14号602室房产。2019年8月19日，本院作出(2019)沪0112执3086号执行裁定：本院(2018)沪0112民初26941号民事判决除已执行到人民币99800元外，余款终结本次执行程序。另查明，朱某某、万玉曾于2018年5月4日诉至本院，要求确认其与被告沈炳根、沈志平、强琼、沈艳签订的《房屋买卖合同》合法有效;坐落于上海市闵行区季乐路******房屋归朱某某、万玉所有，被告办理过户手续。同年8月20日，本院作出(2018)沪0112民初15224号民事裁定：驳回朱某某、万玉的起诉。还查明，本案在执行过程中对沈志平进行了提审。沈志平称，其名下尚剩季乐路XXX弄XXX号703室、14号602室房屋可以处理还债，房屋产权均未办理;目前上述两套动迁房由谁在居住不清楚。根据朱某某、万玉提供的证据，一、《房屋买卖合同》显示签订日期为2016年6月1日;合同标的房屋位于11-06(5)号703室;合同第四条约定，乙方于本合同及相关其他合同文本签订完当日向甲方支付首期款项1,100,000元，实际支付截止时间为2016年12月31日前，如延期则按照每天500元利息支付给甲方，第二笔购房尾款640,000元于2017年12月31日前支付，……;合同第六条3.(1)记载，甲、乙双方应于本合同签订之日共同签订借款合同;(2)上述借款及担保，在乙方办妥产权过户手续后自动失效，乙方无权向甲方催讨部分借款。……;二、农业银行银行卡交易明细清单显示，朱某某于2016年5月19日向沈志平银行卡转账1,000,000元;三、农业银行银行卡交易明细清单和冯跃琴(经查，该人系本院受理的另一起执行异议人冯雅芳的委托诉讼代理人)出具的收条显示，朱某某、万玉的委托诉讼代理人陈伟于2017年6月18日向冯跃琴转账600,000元;冯跃琴出具的收条载明，今收到沈志平指定陈伟并通过陈伟的银行卡转入本人银行卡人民币伍拾伍万元，用于沈志平归还本人的借款。审查中，朱某某还称，在购买涉案房产时，房屋还没有建造，只有动迁协议;通过陈伟转账给冯跃琴是因为陈伟欠朱某某债务，陈伟要还款给朱某某，当时也没考虑这么多，根据沈志平的要求就划给了冯跃琴。以上事实，由本院(2018)沪0112民初26941号民事判决书、(2019)沪0112执3086号《协助执行通知书》、(2019)沪0112执3086号执行裁定书、(2018)沪0112民初15224号民事裁定书、谈话笔录及朱某某、万玉提供的《房屋买卖合同》、转账凭证、收据等材料予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案朱某某、万玉以房屋买卖为由申请解除对涉案房产查封之执行异议，双方签订之《房屋买卖合同》存在如下不符合常理和交易习惯的情形：一、朱某某在签订《房屋买卖合同》前已经转账支付大额钱款给沈志平，称该款系房款，不合常理;且根据《房屋买卖合同》中记载的“双方应于签订合同当日共同签订借款合同”之约定，不能排除对合同当事人间存在名为房屋买卖，实为民间借贷之事实的合理怀疑;二、朱某某、万玉自述在涉案房产尚未建造的情况下，即与沈志平等人进行房屋买卖交易，不符合常人对购买房屋应具备的重大事项审慎交易习惯;三、房款支付方面，对于两个并非合同主体的陈伟与冯跃琴间的转账款项，朱某某、万玉要作为其已经支付的房款，事实依据不够充分，也不符合常理;另外，沈志平在本院提审时仍将涉案房产作为其名下财产供法院执行，也不清楚该房产由谁在占有使用，说明沈志平并未认可其已将涉案房产出售予朱某某、万玉之事实。综上，朱某某、万玉要求对涉案房产解除查封的异议请求，不符合上述司法解释之规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人朱某某、万玉要求解除对上海市闵行区季乐路XXX弄XXX号703室房屋查封的异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  汤克新审判员  袁 辰审判员  胡汇哲二〇二〇年十月十六日书记员  李晓芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。