上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初12047号原告：王平，女，1973年4月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：苏秀萍，上海昌鑫律师事务所律师。被告：王绪力，男，1978年6月12日生，汉族，住安徽省宁国市。原告王平与被告王绪力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告王平及其委托诉讼代理人苏秀萍与被告王绪力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年5月至7月欠付的房屋租金37,500元(币种为人民币，以下同)；2.判令被告支付原告违约金12,000元；3.判令被告支付原告2020年1月至7月的物业费3,675元；4.判令被告支付原告水费160元、电费205元；5.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除。事实与理由：2019年10月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其名下上海市松江区乐都西路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告；租赁期5年，自2019年11月1日起至2024年10月30日止；第一年、第二年的年租金15万元，第三年租金标准递增5%，第四年在第三年的基础上递增8%，第五年在第四年的基础上递增8%，租金半年一付，被告应于每期房租到期前10日向原告支付租金，逾期一日，被告按日租金的20%支付违约金；租赁保证金为12,000元；承租期间，物业管理费、水、电、煤、通信、空调费等由被告承担。上述合同签订后，原告于2019年10月11日向被告交付涉案房屋，被告于当日将半年房租75,000元和租赁保证金12,000元支付给原告。此后，被告实际将涉案房屋用于经营棋牌室。2020年4月20日，被告本应于当日向原告支付第二期租金75,000元，但原告多次催促，被告以各种理由推诿而拒绝支付。直至2020年7月29日，被告搬离涉案房屋并将钥匙交还原告时，被告仍未将实际占用涉案房屋期间的租金37,500元支付给原告。此外，被告在租赁期间还拖欠2020年1至7月的物业费未缴纳，也未缴纳2020年7月份水费160元、电费205元。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王绪力辩称，同意原告的第一项诉讼请求，认可欠付的租金数额和对应期间。不同意原告的第二项诉讼请求，原告的主张符合合同约定，但由于今年遭遇疫情导致被告付租困难，原告主张的违约金标准过高，应当酌情调低。不同意原告的第三项诉讼请求，被告已经在物业经理的带领下交纳过一年的物业费6,000元(按500元/月计算)，当时是现金支付，也开过收据，但搬家时找不到单据了。对原告的第四项诉讼请求，确实未支付2020年7月的水电费，愿意按实结算。不同意原告的第五项诉讼请求，合同解除需要双方协商，其搬离时间为2020年7月29日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年10月11日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》一份，载明：原告将涉案房屋出租给被告；租赁期5年，自2019年11月1日起至2024年10月30日止；第一年、第二年的年租金15万元，第三年租金标准递增5%，第四年在第三年的基础上递增8%，第五年在第四年的基础上递增8%，租金半年一付，被告应于每期房租到期前10日向原告支付租金，逾期一日，被告按日租金的20%支付违约金；租赁保证金为12,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定有乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；承租期间，物业管理费、水、电、煤、通信、空调费等由被告承担；承租方逾期未交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金12,000元。同日，被告向原告转账87,000元，包含2019年11月1日起至2020年4月30日止的首期租金75,000元和租赁保证金12,000元。2020年4月20日，原告催告被告支付第二期租金，但被告以涉及疫情等原因拒绝支付。此后，原、被告就租金支付和解约赔偿事宜有过协商，但未能达成一致。2020年7月29日，被告搬离涉案房屋。审理中，原告主张被告欠付2020年1月至7月的物业费、水费160元、电费205元，并已向上海九顺物业管理有限公司和电力部门支付相关的费用。被告对于电费205元的凭证无异议，但对水费的标准有异议；对于物业费的标准无异议，但表示自己已经实际支付了前述期间的物业费。被告就上述主张未向本院提供相应证据。以上事实，由《房屋租赁合同》、微信聊天记录、电费发票、水费收据、物业公司情况说明、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经明确约定了支付租金的时间和数额，现被告未依约支付租金，并自行于2020年7月29日搬离了涉案房屋，以实际行动表示不再继续履行合同，原告请求确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，租期内欠付的租金、物业费、水电费等仍应支付：关于租金和电费，被告对原告的相关诉讼请求和证据表示认可，故本院对原告的相应诉讼请求予以支持；关于物业费，被告虽辩称其已支付，但并未向本院提供相应证据，而原告已实际向物业公司缴纳了相应期间的物业费，原告向被告主张的物业费计算标准亦得到被告的认可，故对原告关于物业费的诉讼请求，本院亦予以支持；关于水费，被告自认有部分水费未付，只是对水费标准有异议，但并未向本院提供其已付水费的相关证据，根据物业公司说明的情况来看，160元的水费系针对2020年5月至7月三个月的水费，标准尚属合理，故本院对原告的此项诉讼请求亦予以支持。对于原告主张的违约责任，被告称应当基于疫情原因减轻，对此本院认为，本案中疫情的原因尚不足以导致合同解除，被告拖欠租金并实际提前退租，违约金的数额尚不足1个月的租金，并不显著过高，对被告的此项辩称意见，本院不予采信。被告在原告处尚有租赁保证金12,000元，应在相关债务中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告王平与被告王绪力于2019年10月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月29日解除；二、被告王绪力应于本判决生效之日起十日内向原告王平支付2020年5月至7月欠付的房屋租金25,500元(被告王绪力在原告王平处的租赁保证金12,000元已在此项中予以抵扣)；三、被告王绪力应于本判决生效之日起十日内向原告王平支付违约金12,000元；四、被告王绪力应于本判决生效之日起十日内向原告王平支付2020年1月至7月的物业费3,675元；五、被告王绪力应于本判决生效之日起十日内向原告王平支付水电费365元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,073元，减半收取计536.5元，由被告王绪力负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年十月三十日书记员  姚吉妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。