广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终11045号上诉人（原审被告）：深圳市得利旭实业有限公司。法定代表人：黄发键。委托诉讼代理人：古继仰，广东驰浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九龙实业公司。法定代表人：庄鸿义。委托诉讼代理人：李库库。委托诉讼代理人：谭小波，广东华商律师事务所律师。原审第三人：黄得全。原审第三人：黄树标。原审第三人：陈启铭。上诉人深圳市得利旭实业有限公司（以下简称得利旭公司）因与被上诉人九龙实业公司（以下简称九龙公司）、原审第三人黄得全、黄树标、陈启铭建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初10359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。得利旭公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.判令得利旭公司与九龙公司之间的《协议书》无效，各负其责；3.判令一、二审受理费由九龙公司承担。事实与理由：一、本案定性应为“土地使用权代为转让合同纠纷”。得利旭公司与九龙公司之间2015年9月15号所签的《协议书》即不是九龙公司所讲的“返还原物纠纷”，也不是一审法院认定的“土地使用权转让合同纠纷”。而是“土地使用权代为转让合同纠纷”。涉案土地及地上的物业，得利旭公司拥有合法的全部使用权、支配权、收益权等他项权益。1997年1月，九龙公司以抵债转让给案外人X公司（以下简称X公司），没有过户。2007年12月21日X公司、得利旭公司、九龙公司三方签订《协议书》又将该涉案土地及地上的物业转让给了得利旭公司，《协议书》中九龙公司承诺负责办理过户。但基于历史原因造成的产权瑕疵，一直至今未过户。2015年9月15日以后，九龙公司的全部股权及其名下财产（包括土地使用权等）全部转让给了第三方，名字还叫九龙公司（股东全换了）。由此涉及到涉案土地及地上物业的权益问题。九龙公司以2015年9月15日与得利旭公司签订有《协议书》为由，于2018年6月8日诉至一审法院。得利旭公司即公司的法人黄得全一直说没在《协议书》上签过名和按指印。现假定《协议书》上就是黄得全签的名，用历史的观点，根据《协议书》的内容，本案应具体定性为“土地使权代为转让合同纠纷”。为了说明这个问题，关于代为转让一事，分两个阶段。九龙公司原所有股东股权及财产没有转让以前为第一阶段。九龙公司原所有的股东退出，股权及名下财产全部转让给后来的新股东为第二阶段。所谓的得利旭公司与九龙公司之间的《协议书》是在第一阶段产生的。2015年9月15日签订的《协议书》第一条、第二条约定及九龙公司一审的陈述“2015年签订的《协议书》明确记载双方将九龙公司股权及名下土地转让给庄鸿义。土地买卖是九龙实业公司和庄鸿义去协商”，充分说明：其一，得利旭公司在此《协议书》产生时或之前与第二阶段九龙公司没有任何关联性。其二，2015年9月15日的《协议书》内容，是得利旭公司同不同意第一阶段九龙公司代为转让土地使用权的问题；是得利旭公司履行不履行《协议书》义务的问题；在这个协议里得利旭公司绝对不是把拥有的土地使用权及地上的物业转让给九龙公司，而是庄鸿义。二、在得利旭公司没有交出土地使用权及地上的物业之前，当时的九龙公司是没有权利代为转让使用权的。从《协议书》来看，行使代为转让权有三个条件：1.甲方处陈启铭签字是否有效。《协议书》中，甲方是九龙公司。甲方签字处是陈启铭个人签的字，没有加盖公章。能否代表全体股东的意见签字，这一点要澄清才具备第一个条件。2.按《协议书》甲方支付完相当于土地使用权转让获得款项的保障金（即相当于应分款项）才具备第二个条件。3.待得利旭公司将土地使用权及地上的物业实际交付给当时的九龙公司才具备第三个条件。具备上述三个条件，当时的九龙公司才能转让，否则后果自负。对以上三个问题陈述如下：1.关于2015年9月15日的《协议书》，甲方（即当时的九龙公司）签字处只有陈启铭的签名，没有签章。没有证据佐证陈启铭签字的法律效果。第三人陈启铭在2018年12月20日左右交给法院一份“授权书”也无加盖公章也无按指印还有英文签名用来证明他代表全体股东签的字。2011年12月24日一审法院通知得利旭公司前往质证。得利旭公司意见：不认可。无佐证能证明其真实性。另已过举证期，无效。2.款项的支付有瑕疵，2015年9月10日至11日黄得全银行卡上总共进了三笔款。一笔是杨约瑟打的往来账200万元，一笔是陈某某打的还款是500万；一笔是陈启铭打的款445.12万元。九龙公司讲原股东付完了款项是有出入的。杨约瑟、陈某某不是股东。三笔进款打进黄得全个人银行卡是个人行为，与公司无关。另黄得全给陈启铭写的收据应分别写，谁汇进的款就写谁的名字并把是还款、往来账等写清楚。银行单据已提交法院。3.得利旭公司因对上诉情况不清，同时感到这样转让是不合法的，因此没有按《协议书》交付土地使用权及地上物业。综上所述，土地使用权及地上物业不具备代为转让条件。三、得利旭公司与九龙公司于2015年9月15日签订《协议书》是违法协议，是无效协议。1.根据建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局外汇局六部委、经国务院同意发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定：“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务”。据时九龙公司本身是境外企业，在内地未办理土地使用权转让及地上物业经营权。故，得利旭公司与九龙公司签订的《协议书》是无效的。虽然九龙公司1992年在深圳宝安县通过出让获得土地使用权，但那是历史遗留问题。现在不经创办外资企业，不经有关政府审批，私下转让受让国有土地使用权是非法的。所以九龙公司不经审批无权受让国有土地使用权及地上的房地产物业。2.九龙公司自1992年以办理工厂为名，利用法规执行不力等情况获得的国有土地使用权，但始终也没生产产品，相反，反复、多次炒卖国有土地使用权。而且在内地也无此经营权，是一种违法行为。目前证据表明，仅“宝国用(1992)字第X9号”国有土地使用权及地上建筑物就倒卖了四次：1997年1月转让给了X公司；2007年12月又参与三方协议转让给得利旭公司；2011年4月又连同拥有的“宝国用（1992）字第X8号”转让给陈某。2015年9月15日又起草《协议书》要得利旭公司转让给庄鸿义。而且总计8469㎡的土地使用权，转让达到4450万元。每平方为5254元／㎡，比现在的工业土地使用权转让还高，可谓从中牟利。因此2015年9月15日双方签订的《协议书》不能执行。3.得利旭公司与九龙公司2015年9月15日签订的《协议书》违反法律程序是违法无效的。（1）国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》规定：“国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价，标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权”。以上这些法律条款主要防止虚假瞒报地价，逃避或少缴土地交易税、费，以维护和稳定国家土地市场次序和社会公共利益，都属于效力性强制规定。（2）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定：土地使用权转让价格明显低于市场价格的市、县人民政府有优先购买权，土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。（3）《深圳经济特区地产转让条例》第17条规定；房地产转让当事人一方或双方为境外组织或个人的转让合同应当经深圳市公证机关公证。（4）转让或受让土地使用权，包括工业楼宇房地产转受让等，必须按照《深圳市土地交易市场管理规定》《深圳市工业楼宇转让管理办法》进行。该法规第五条规定：“工业楼宇的受让人须是依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行资格审查”。得利旭公司与九龙公司签订的《协议书》未按法规呈报、审核、评估、确价等。这与政府强化对国有土地市场监管，实现“垄断”一级市场，规范二级市场的调控目的相背离，也无法实现政府对于土地转让价低的优先购买权和土地使用权价格上涨时的平衡作用。（5）《深圳市经济特区地产转让条例》第二十二条规定：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。无效的房地产买卖合同，从订立时起就是不具法律约束力。2015年9月15日的《协议书》转让土地使用权及地上的物业实际就是工业地产（得利旭公司物业楼房约两千余平）。（6）《民法通则》第58条，《合同法》第52条都规定了损害社会公共利益的合同是无效的。不评估、不申报，会影响国家税收管理制度，会扰乱土地市场次序，从而造成社会公共利益的损害。综上所述，得利旭公司与九龙公司签订的《协议书》违背程序法规及其他法律是违法的，是无效协议。四、九龙公司没有物权请求权。在《协议书》中，转让的目标人是庄鸿义，而不是九龙公司。此时依据有关法律得利旭公司也未失去对涉案土地和地上物业的占有及使用权。2010年9月15日《协议书》签订后，原股东及股权全变更为XX有限公司和符某。由此可见当时九龙公司的股权及其名下土地使用权并没按《协议书》转让给庄鸿义。九龙公司截止现在无任何佐证，证明九龙公司按约履行义务。五、2015年9月15日的《协议书》无法给付。1.涉案土地使用权及物业的转让给付义务无法完成。给付有三方面：土地使用权、物业产权的给付，协助变更备案登记，协助变更《国有土地使用权证》换证。基于上述，得利旭公司给九龙公司办理不了过户登记，也无证可给、无证可办。其原因是九龙公司、历史遗留问题造成的。九龙公司原将土地使用权转让给得利旭公司时承诺负责办理过户，可一直没给办理，九龙公司应承担不利后果。如果涉案土地使用权及地上的物业一定要得利旭公司转让，会违背国有土地法，国家房地产法；违背程序法和深圳市政府的有关规定。2.九龙公司的诉求让得利旭公司“返还非法占有的宝国用（1992）字第1100279号国有土地及建筑物”。这也是得利旭公司办不到的。因为九龙公司诉求中的涉案号土地2385㎡早已被政府征走864.5㎡。六、九龙公司的诉求已超过了诉讼时效。九龙公司与得利旭公司签订的《协议书》，不是物权请求权问题，应该适合时效制度，诉讼时间应该从2015年9月15日起算。九龙公司的起诉是2018年6月8日，已超过诉讼时效。对一审法院认定得利旭公司获得土地使用权及地上物业的合法性有效性予以认可，即对2007年12月21日三方签订的《协议书》的合法性有效性的认可。二审调查询问时，得利旭公司补充上诉理由：一、一审判决对事实认定有误，一审法院认为《协议书》中的乙方签名处经笔迹鉴定确认为得利旭公司法定代表人黄得全签署，且黄得全当天出具《收据》，确认收到转让费11451200元，收到款项后从未提出任何异议，表明其以实际行为同意此次转让行为，认可《协议书》的转让内容，一审认定有误。事实上，黄得全之所以会向陈启铭发出收款账号，并且收取该款项是因为黄得全意识到得利旭公司的权利受到侵害，九龙公司当时的法定代表人陈启铭在没有经得黄得全同意的情况下擅自将涉案土地使用权转让，因为到目前为止，土地使用权还在九龙公司名下，因此黄得全收取这个款项完全是出于防范风险。二、黄得全收取款项以后，于2015年9月13日邀请陈启铭以及陈启铭的姐姐和他母亲到得利旭公司的办公室商议此事如何处理，明确提出：1.不同意处置变卖该土地使用权；2.要求将收取的款项退回给陈启铭；3.要求陈启铭将涉案土地使用权变更登记至得利旭公司名下，陈启铭一家人表示回去商量一下。因此可以看出，黄得全明确表示不同意转让该土地使用权，当时在场的有黄树标，法庭可以就此事实向黄树标查明。九龙公司答辩称：根据得利旭公司的陈述，其2015年9月13日作出退款的表示，而其后又于2015年9月15日与九龙公司签署书面协议，确认转让金额以及其应得的款项金额，并且提供了银行账户，而且也于同日向九龙公司出具了书面的收款收据，这一行为恰恰说明涉案的2019年9月15日《协议书》是九龙公司与得利旭公司之间签订的，并非得利旭公司一审所主张的主体错误。二、2015年9月15日的《协议书》是双方真实意思表示，并且九龙公司也已经按照协议完成款项的支付义务，因此得利旭公司依据2007年12月21日的《协议书》继续占有、使用涉案争议土地的理由已经不存在，其应当将涉案土地的权利证书及相关权利交还给九龙公司。三、一审法院对本案的事实查明清楚，法律适用正确，请求二审法院予以维持，驳回得利旭公司的全部上诉请求。黄树标陈述意见称：陈启铭和她姐姐约我到黄得全的得利旭公司商量这个事，陈启铭的妈妈当天也过来，陈启铭和黄得全两个人商量。黄得全说这块地不卖，陈启铭说你收到我的钱了，黄得全说我把钱打还给你，如果不退，银行利息给你，陈启铭说这件事回家后一家人商量一下。九龙公司向一审法院提出诉讼请求：1.得利旭公司向九龙公司返还非法占有的宝国用（1992）字第1X9号国有土地及地上建筑物，并积极配合九龙公司与第三人及租户厘清租赁法律关系；2.得利旭公司向九龙公司支付从2015年9月16日至实际返还涉案土地及地上建筑物之日期间的土地占用费（按照月租金16000元的标准，从2015年9月16日暂计至2018年5月31日为520000元，最终计算至得利旭公司实际返还之日止）；3.得利旭公司承担全部诉讼费。一审法院经审理查明，1992年12月15日，九龙公司取得位于深圳市宝安县，总面积为2385平方米、地号为1X5土地的《国有土地使用证》（国用【1992】字第**）。2007年12月21日。案外人X公司作为甲方，得利旭公司作为乙方，九龙公司作为丙方，三方签署《协议书》，三方就转让位于深圳市龙岗区X的工业用地使用权（包括地上物）达成如下协议：一、土地使用权情况。甲方转让给乙方的土地为：甲方位于深圳市龙岗区X村面积为2385㎡的国有土地使用权，国有土地使用证号“宝国用【1992】字第××号”及地上物。甲方拥有上述物业来源于：九龙公司与甲方于1997年1月1日签订的《土地使用权转让协议书》，九龙公司将上述物业抵债给甲方，并约定办理产权过户手续。由于九龙公司的原因，上述物业至今未办理产权过户，但该项物业的占有、使用、处分、收益等均归甲方所有。甲方以上土地情况丙方予以确认，乙方予以接收。二、转让价格。甲方将上述面积2385㎡的土地使用权及地上物，按照国有土地使用证确定的使用年限，以450万元的价格转让给乙方。甲乙双方认可甲方同时转让该土地使用权预期可办理产权的权益、后续他项权益，甲方同意不再收取任何费用。……七、产权过户。乙方在付清全部转让价款时，乙方即拥有上述物业的全部使用权、支配权、出租收益权等他项权益。基于历史原因造成的产权瑕疵，甲方同意尽力协助但无法律义务为乙方办理过户手续，若因政策或法律原因，上述物业无法办理产权过户，本协议效力不受影响。丙方承诺配合乙方办理产权过户，丙方对乙方的承诺与甲方无关，甲方无义务为乙方办理土地使用权过户手续。2008年1月28日，案外人X公司与得利旭公司签订《房地产物业移交确认书》，得利旭公司确认接收涉案土地及地上建筑物。得利旭公司接收后将涉案土地及地上建筑物出租给第三人黄树标使用，租金为16000元/月，一直占有使用至今。2015年9月15日，第三人陈启铭作为甲方的法定代表人、第三人黄得全作为乙方的法定代表人签订《协议书》，该协议书中的甲方记载为：“香港九龙实业公司、X塑胶制品（深圳）有限公司”，乙方记载为“深圳市得利旭日投资担保有限公司”。协议内容如下：一、甲方以44500000元的价格把甲方公司的全部股权连同名下的土地转让予庄鸿义，下称转让方。二、甲方负责与转让方进行一切所需的行政事宜……三、根据土地比例，乙方于此次转让中共得12531200元；四、扣除乙方欠下甲方之本金1000000元以及2015年3月至6月利息80000元，甲方将付乙方11451200元。五、甲方于2015年9月15日前把11451200元转给乙方。六、甲方完成付款后，乙方将持有的国有土地使用证1X9号（地（地号X5）以及土地使用权交予甲方，由甲方负责与转让方进行转让手续。签订合同当天，第三人黄得全出具《收据》，确认共收到第三人陈启铭转款11451200元，具体汇款明细为：2015年9月10日汇入2000000元、9月11日汇入5000000元、9月11日汇入4451200元。第三人黄得全收到上述款项后未将涉案土地及地上建筑物交付至九龙公司，九龙公司认为得利旭公司的行为严重侵害了合法权益，故诉至一审法院，提出上列诉请。第三人黄得全收到应诉材料后，对九龙公司提交的《协议书》中“黄得全”签名及签名处捺印的真实性提出异议，并申请笔迹鉴定，一审法院同意其申请后依法委托广东中一司法鉴定所对其笔迹及捺印的指印进行鉴定，该所于2018年9月13日出具《司法鉴定意见书》（粤中一鉴【2018】痕鉴字第2X4、2X5号）确认《协议书》中的签名及指印均为第三人黄得全本人签名和捺印。庭审中，针对《协议书》中的乙方名称打印为“深圳市得利旭日投资担保有限公司”的问题，得利旭公司主张《协议书》中的乙方并非得利旭公司，而是得利旭投资担保有限公司，该公司的法定代表人之前也是第三人黄得全，因此九龙公司不应起诉得利旭公司。九龙公司主张双方签订协议时未注意到乙方名称有误，属于笔误，实际应为得利旭公司，且经工商查询，深圳市并不存在“深圳市得利旭日投资担保有限公司”的注册登记信息。另查，2015年7月7日之前，深圳市得利旭投资担保有限公司的法定代表人为第三人黄得全，成员为黄得全（总经理）、黄某（监事）、黄得全（执行董事）；2015年7月7日之后法定代表人变更为包某，成员变更为包某（总经理）、黄某（监事）、包某（执行董事）。深圳市得利旭投资担保有限公司现已更名为深圳市中资联融资担保有限公司。又查，经工商注册登记信息系统查询，未查询到“深圳市得利旭日投资担保有限公司”的注册登记信息。再查，第三人陈启铭自2015年4月6日至9月22日期间担任九龙公司的拥有人，2015年5月16日，九龙公司各股东出具《授权书》，同意由陈启铭作为九龙公司代表处理九龙公司的股权转让以及名下物业和债权的相关事宜，并有权代表公司签署所有相关的合约。各股东同意由陈启铭出任X塑胶制品（深圳）有限公司之法定代表人，并负责所有有关X塑胶制品（深圳）有限公司之业务发展和公司股权转让及名下物业和债券的相关事宜，并有权代表公司签署所有相关的合约。一审法院认为，九龙公司诉请要求得利旭公司返还涉案土地是基于涉案《协议书》中约定了得利旭公司负有返还涉案土地的合同义务，得利旭公司未依约履行交还土地的合同义务，故九龙公司诉请得利旭公司履行该合同义务，因该份协议书的性质为土地使用权转让合同纠纷，故本案立案案由定性有误，应为土地使用权转让合同纠纷，一审法院予以纠正。结合九龙公司的诉讼请求以及当事人的主张，本案的争议焦点有以下三点：一、第三人陈启铭与黄得全签署的《协议书》中的乙方是否为得利旭公司，得利旭公司是否负有向九龙公司返还涉案土地及地上建筑物的义务；二、本案是否适用诉讼时效；三、得利旭公司是否应向九龙公司缴纳占有使用费。关于第一个争议焦点，庭审中九龙公司主张乙方为得利旭公司，得利旭公司主张乙方为“深圳市得利旭投资担保有限公司”、“深圳市得利旭日投资担保有限公司”，一审法院认为，首先，根据工商登记注册信息系统查询，并不存在深圳市旭日投资担保有限公司，因此得利旭公司主张乙方为深圳市旭日投资担保有限公司完全没有事实依据，一审法院不予采信；其次，根据工商登记信息显示，深圳市得利旭投资担保有限公司在《协议书》签订时的法定代表人为包某，成员为包某（总经理）、黄某（监事）、包某（执行董事），黄得全并非该公司的法定代表人或成员，亦无提交该公司曾委托其签署《协议书》的授权书，故黄得全无权代表深圳市得利旭投资担保有限公司签署《协议书》；第三，涉案《协议书》是针对涉案土地使用权的转让而签订，根据审理查明的事实，在签订《协议书》时，涉案土地一直由得利旭公司占有、使用，深圳市得利旭投资担保有限公司从未实际占有、使用过涉案土地，亦未与涉案土地产生过任何联系，深圳市得利旭投资担保有限公司无理由与九龙公司签订《协议书》转让涉案土地使用权，九龙公司亦不可能与从未实际占用过涉案土地的公司签署协议。第四、因涉案土地自九龙公司、得利旭公司及案外人X公司于2007年12月21日签署《协议书》以来一直由得利旭公司占有、使用，《协议书》中的乙方签名处经笔迹鉴定确为得利旭公司的法定代表人黄得全签署，且黄得全当天出具《收据》，确认收到转让费11451200元，收到款项后从未提出任何异议，表明其以实际行动同意此次转让行为，认可《协议书》的转让内容。故一审法院认定《协议书》中的乙方应为得利旭公司。关于得利旭公司辩称《协议书》中并无得利旭公司的盖章确认，不能认定得利旭公司即为合同签订方，根据《民法总则》规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，黄得全作为得利旭公司的法定代表人，有权以公司名义签订《协议书》，且签署《协议书》的法律后果由得利旭公司承受，即使《协议书》中未有得利旭公司盖章确认，亦不影响黄得全作为法定代表人代表公司签署《协议书》的法律效力，得利旭公司的该辩解意见，一审法院不予采信。综上，《协议书》的内容真实有效，九龙公司、得利旭公司双方作为合同相对方应按照约定履行各自义务，得利旭公司在收到九龙公司转让款后应及时向九龙公司交还土地及地上建筑物，但得利旭公司至今未交还，一直占有、使用至今，九龙公司有权要求得利旭公司交还土地及地上建筑物。关于第二个争议焦点，九龙公司作为涉案土地备案登记的使用权人，将涉案土地的使用权转让至案外人X公司、案外人X公司继而转让至得利旭公司，此两次转让协议的效力均为有效，得利旭公司有权依据与案外人X公司以及九龙公司三方共同签署的《协议书》合法占有、使用涉案土地，但两次转让行为均未办理土地使用权的变更登记手续，合同标的物即涉案土地尚未发生物权变动的法律后果。至2015年9月15日，得利旭公司签署《协议书》同意将土地使用权再次转让至九龙公司，此时得利旭公司失去了占有、使用涉案土地及地上建筑物的合法依据，无权继续占有、使用涉案土地及地上建筑物，九龙公司作为备案登记的土地使用权人，有权要求得利旭公司交还土地，九龙公司要求得利旭公司交还土地系基于物权请求权，根据民法总则关于诉讼时效的相关规定，物权请求权不应适用诉讼时效制度，故本案不应适用诉讼时效，得利旭公司的该辩解意见，一审法院不予采信。关于第三个争议焦点，《协议书》中约定得利旭公司将土地使用权交还至九龙公司的时间为九龙公司完成付款后，未明确约定具体的交还期限，考虑到涉案土地面积广且存在多轮转租情况，交还土地需要相对较长的搬离期间，九龙公司应给予得利旭公司一段合理的搬离、清退期间，一审法院综合考量酌情认定该期间以六个月为宜，即得利旭公司本应至迟在收到转让费后六个月内将涉案土地交还至九龙公司。得利旭公司已于2015年9月11日收到全部转让费，故应至迟于2016年3月11日前将涉案土地及地上建筑物交还至九龙公司，但得利旭公司至今未交还涉案土地及地上建筑物，应自其逾期交还之日起即2016年3月12日起支付占有、使用费，占有使用费的标准参照得利旭公司与第三人黄树标约定的租金价格16000元/月计算，支付至得利旭公司实际交还土地之日止。鉴于九龙公司主张的占有使用费属于给付之债，应适用诉讼时效，且得利旭公司亦提出诉讼时效的抗辩，故从九龙公司起诉之日（2018年6月8日）倒推两年，即2016年6月8日之前的占有使用费已超过诉讼时效，一审法院不予支持，得利旭公司应自2016年6月9日起向九龙公司按照16000元/月的标准向九龙公司支付占有使用费，九龙公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百八十八条、第一百九十六条第二项、《中华人民共和国物权法》第八条、第十四条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、得利旭公司应于判决生效之日起六十日内向九龙公司返还位于深圳市龙岗区的土地及地上建筑物；二、得利旭公司应于判决生效之日起按照16000元／月的标准向九龙公司支付自2016年6月9日起至得利旭公司实际交还土地之日止的占有使用费；三、驳回九龙公司的其他诉讼请求。一审受理费9000元（九龙公司已预交），鉴定费44411元（得利旭公司已预缴），以上共计53411元，全部由得利旭公司负担。本案二审调查询问时，得利旭公司称除上诉补充意见中对判决书第9页有异议，其他事实部分无异议；黄得全之所以要在2015年9月15日向陈启铭出具收据，就是对已经收到的1145.12万元进行确认，但是并不表明黄得全同意转让涉案土地使用权。九龙公司称对一审法院查明的事实无异议。黄树标称对一审法院查明的事实无异议。得利旭公司二审期间申请对《协议书》中黄得全的签名进行重新鉴定：一是对签名的笔迹进行鉴定，二是对捺印的痕迹进行鉴定，三是对《协议书》进行碳十四的分析，确认其年份。理由是：一、黄得全本人认为，2015年9月15日的《协议书》并非其本人签名和捺印。二、黄德全的代理人认为，这个签名是高度模仿黄得全签名，具有一定的书法基础的人模仿黄得全的签名，但是和黄得全的书写习惯不符，因为黄得全是没有文化的，是没有书法基础的人。三、该《协议书》转让的价格明显低于市场价格。被问及得利旭公司一审期间有没有对鉴定意见书提出异议时，黄得全称：“当时我和我请的律师不懂，所以没有提出异议。”得利旭公司于2020年9月3日提交的《对签名的形成方式补充鉴定申请书》中另称：对于一审期间广东中一司法鉴定所出具的“粤中一鉴[2018]文鉴字第2X4号”司法鉴定意见书，从鉴定程序来看，没有明显瑕疵，但从技术角度看，该鉴定书确实有不够完善之处，经过对专业人士的咨询，不能排除如下两种可能：1.获取黄得全签名的基础上，在该《协议书》上以临摹的方式冒充黄得全的签名；2.获取黄得全签名的基础上，通过电脑制作调整其笔画，然后在该《协议书》上以打印的方式冒充黄得全“签名”。因此，申请鉴定是否存在上述两种冒充的情形。对于黄得全二审提出的重新或补充鉴定申请，本院认为，一审法院委托广东中一司法鉴定所进行的鉴定程序合法，一审法院也已通知各方当事人“如对鉴定意见书存在异议，须在收到意见书七日内向本院提交书面异议申请，鉴定公司考虑各方的异议内容做出答复，逾期则视为对意见书没有异议”，而得利旭公司、黄得全未在一审期间未提出异议，且2015年9月15日的《协议书》上既有黄得全的签名又有其指印，经一审鉴定确认均为其本人签名和捺印，得利旭公司二审申请重新或补充鉴定的理由系其单方推测，缺乏充分依据，本院不予支持。本院认定事实：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：依据当事人主张的民事法律关系的性质，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。因九龙公司住所地在香港特别行政区，本案属于涉港合同纠纷，各方当事人对一审法院适用内地法律审理本案均无异议，本院予以确认。2015年9月15日的《协议书》中，黄得全作为“深圳市得利旭日投资担保有限公司”的法定代表人签字，经查实该名称的公司不存在，与之名称相近的“深圳市得利旭投资担保有限公司”在2015年7月7日之后黄得全已不再担任该公司法定代表人，而签订该《协议书》时黄得全为得利旭公司法定代表人，故应认定黄得全系代表得利旭公司签字。陈启铭作为九龙公司法定代表人在该《协议书》上签字时为该公司的拥有人，且签字之前取得了九龙公司各股东的授权。故，该《协议书》对得利旭公司、九龙公司均具有法律效力。得利旭公司主张2015年9月15日的《协议书》未经政府审批无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本院认为，我国法律并未禁止国有土地使用权转让，也未规定转让合同须经政府审批生效，2015年9月15日的《协议书》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。虽然该《协议书》签订时，涉案土地使用权并未登记在得利旭公司名下，但不影响该《协议书》的效力。得利旭公司基于2007年12月21日其与九龙公司、X公司签订的《协议书》的约定享有对涉案土地和物业的使用权、出租收益权。2015年9月15日九龙公司与得利旭公司签订的《协议书》约定，在九龙公司完成付款11451200元后，涉案土地使用权交予九龙公司。签订合同当天，黄得全出具《收据》确认收到该项转款。本案中，黄得全未否认收到该项转款，至于其所称实际汇款时间早于《协议书》签订时间、汇款人为案外人等情况，不影响其已收取该项转款并确认为支付合同款的事实。故，九龙公司已依约完成付款，得利旭公司应将涉案土地使用权交付九龙公司。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案土地《国有土地使用权证》记载的权利人为九龙公司，至今未变更登记，故虽然得利旭公司在2007年12月21日与九龙公司、X公司签订《协议书》之后依约享有使用权、出租收益权，但并未依法取得相应的物权。在2015年9月15日九龙公司与得利旭公司签订《协议书》且九龙公司依约完成付款之后，得利旭公司占有、使用涉案土地已不再有合同依据。九龙公司要求得利旭公司返还涉案土地及地上建筑物，既符合2015年9月15日《协议书》的约定，也是行使其作为涉案土地登记使用权人享有的物权请求权的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，不动产物权的权利人请求返还财产的请求权不适用诉讼时效的规定。故，得利旭公司有关九龙公司上述诉请超过诉讼时效的主张不成立。一审法院另依据2015年9月15日《协议书》的约定及本案实际情况，认定得利旭公司应自2016年3月12日起参照得利旭公司与黄树标约定的租金价格向九龙公司支付涉案土地占有、使用费，并无不当。一审法院适用两年诉讼时效未予支持九龙公司2016年6月8日之前占有使用费的请求，九龙公司未提出异议，本院予以确认。综上，得利旭公司上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9000元，由上诉人深圳市得利旭实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年十月十日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。