广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1258号上诉人（原审原告）：叶俊宇，男，1981年6月6日出生，汉族，住广东省清远市清城区*********************。委托诉讼代理人：曾瑞玲，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司清远分行。经营场所：广东省清远市清城区。负责人：王贵玉。委托诉讼代理人：高翔，该银行员工。委托诉讼代理人：彭剑涛，该银行员工。原审第三人：潘彩燕，女，1977年2月4日出生，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人叶俊宇因与被上诉人广发银行股份有限公司清远分行（以下简称广发银行清远分行）及原审第三人潘彩燕案外人执行异议之诉一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人叶俊宇上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持叶俊宇的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由广发银行清远分行负担。事实和理由：一、原审判决认定事实有误。首先，按照叶俊宇与潘彩燕签订的《房屋转让合同》约定，因叶俊宇并非是潘彩燕与清远农商行借贷关系的主体，所以无法直接偿还借款，但叶俊宇已通过向潘彩燕转账613000元用于向清远农商行偿还涉案房屋抵押贷款。但潘彩燕未用于归还贷款，导致不能办理抵押涂销登记，这属于潘彩燕的过错。因此该案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。且《房屋转让合同》并未约定需要叶俊宇支付完毕房屋价款才能要求潘彩燕过户，原审法院认定事实错误。其次，叶俊宇与潘彩燕于2016年5月26日签订的《房屋转让合同》第四条约定，在签订本合同日为交楼日。即2016年5月26日起，叶俊宇已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。最后，叶俊宇已在一审中明确表示在确定叶俊宇对涉案房屋享有所有权的前提下，叶俊宇愿意代潘彩燕清偿该案中涉案房屋的抵押贷款。二、原审判决适用法律有误。叶俊宇与潘彩燕签订了《房屋转让合同》，叶俊宇按照合同约定给付了大部分购房款，该房屋买卖合同生效，叶俊宇是该房屋的真实权利人，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故叶俊宇应享有对涉案房屋的所有权。被上诉人广发银行清远分行辩称，一、清远市清城区人民法院在案件的执行过程中对潘彩燕名下涉案房屋采取查封拍卖措施合法有效，叶俊宇要求解除查封依法无据。1、根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。叶俊宇与潘彩燕于2016年5月26日签订《房屋转让合同》时，涉案房屋是处于抵押状态，抵押权人是广东清远农村商业银行股份有限公司，故在没有任何证据证明叶俊宇与潘彩燕的买卖行为告知了抵押权人的情况下，该转让行为依法无效。2、最高人民法院于2004年11月4日公布的法释[2004]15号第十六条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人己经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。及第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，由于叶俊宇与潘彩燕在签订合同时没有履行告知抵押权人的义务，依法己不适用于法释[2004]15号第十六条规定。在本案中，依据叶俊宇之前提供的证据显示，叶俊宇与潘彩燕签订的合同买卖金额是1380000元，叶俊宇实际支付了613000元，实际支付的购房款仅占应付购房款的45%，并未支付全部价款，依法人民法院可以对该房屋进行查封、扣押、冻结。二、叶俊宇存在重大过错。叶俊宇是广东明典律师事务所的执业律师，作为一个专业律师，理应清楚此房屋买卖中存在的风险。在叶俊宇与潘彩燕签订的《房屋转让合同》中显示，叶俊宇签订合同时非常清楚该涉案房屋处于抵押状态，作为执业律师，其也理应清楚对抵押权人履行告知义务的重要性，但其却一直采取漠视的态度，从而导致当今争议局面的出现，叶俊宇应自行承担全部损失责任。三、在执行异议的过程中，对叶俊宇的异议清远市清城区人民法院依据事实己作出明确判决，合法合规。针对叶俊宇执行异议之诉一案，清远市清城区人民法院于2019年6月3日立案后进行开庭审理，认定叶俊宇首先并未完成《房屋转让合同》约定的支付购房款义务，其次因涉案房屋抵押贷款没有偿还导致不能办理物权变更登记，叶俊宇存在过错，再次不能认定叶俊宇在查封前己合法占有涉案房屋，因此不存在可以排除执行的情形。叶俊宇与案外人潘彩燕签订的《房屋转让合同》，叶俊宇获得的是房屋价款支付完毕后要求潘彩燕过户的权利，并不能确认叶俊宇对涉案房屋具有所有权。综上，请求二审法院依据客观事实，依法驳回叶俊宇的上诉请求。原审第三人潘彩燕未作陈述。上诉人叶俊宇向一审法院起诉请求：1.停止执行位于清远市清城区******锦江豪苑商住小区9座14层03号的房屋；2.确认位于清远市清城区******锦江豪苑商住小区9座14层03号的房屋属叶俊宇所有（房屋价值约138万元）；3.案件诉讼费由广发银行清远分行负担。一审法院认定事实：广发银行清远分行与潘彩燕金融借款合同纠纷一案，一审法院于2016年11月11日作出（2016）粤1802民初4209号民事判决，判决潘彩燕向广发银行清远归还借款本金199086.90元及利息，案件受理费2194元，财产保全费1549元，合共3743元，由潘彩燕负担。在诉讼中，一审法院依广发银行清远分行的申请采取诉讼财产保全措施，裁定查封潘彩燕位于清远市清城区******锦江豪苑商住小区9座14层03号房屋（下称涉案房屋）。该房屋分别于2013年7月22日、2014年7月18日办理了抵押登记，抵押权人为广东清远农村商业银行股份有限公司（以下简称清远农商行），抵押债权数额共计113万元，第一次抵押期限自2011年6月28日至2023年6月27日，债权数额为93万元，第二次抵押期限自2014年7月15日至2018年7月14日，债权数额为20万元。上述判决生效后，进入执行程序，执行案号为（2017）粤1802执1108号。执行过程中，叶俊宇以案外人身份向一审法院提出执行异议。2019年5月15日，一审法院作出（2019）粤1802执异20号执行裁定书，裁定驳回案外人叶俊宇的异议请求，叶俊宇不服该裁定向一审法院提起本案诉讼。另查明，2016年5月26日，叶俊宇（乙方，受让方）、潘彩燕（甲方，转让方）、黄志雄（丙方，保证方）三方在广东明典律师事务所江志远律师的见证下签订了《房屋转让合同》，合同约定潘彩燕将涉案房屋按现状（包括室内装修、电器）转让给叶俊宇，转让成交价138万元，在签订合同当天支付8万元购房定金，该房屋抵押在清远农商行，按揭贷款约50万元及商业贷款20万元，合共70万元，由乙方向清远农商行直接归还，作为支付购房款，余款在房屋权属证办理至乙方名下后20天内付清，在签订合同当日为交楼日。合同还约定了其他权利义务等。合同签订后，叶俊宇于2016年5月26日向潘彩燕转账80000元，潘彩燕向叶俊宇出具《收据》，确认已经收到定金80000元；2016年5月28日，潘彩燕向叶俊宇出具《收据》，确认已收到购房款现金260000元；2016年5月28日，叶俊宇向潘彩燕转账31500元，潘彩燕向叶俊宇出具《收据》，确认已收到购房款80000元，其中31500元系转账，余下48500元系现金收取；2016年5月31日，叶俊宇向潘彩燕转账100000元，潘彩燕向叶俊宇出具《收据》，确认已收到购房款100000元；2016年7月6日，叶俊宇向潘彩燕转账12000元，潘彩燕向叶俊宇出具《收据》，确认已收到购房款12000元；2016年7月21日，叶俊宇向潘彩燕转账31000元，潘彩燕向叶俊宇出具《收据》，确认已收到购房款31000元；2016年8月7日，潘彩燕向叶俊宇出具《收据》，确认已收到购房款现金50000元。上述款项合共613000元。再查明，潘彩燕与清远农商行金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年2月24日作出（2016）粤1802民初6958号民事判决，判决潘彩燕向清远农商行清偿欠款本金530281.91元及利息，并确认清远农商行对潘彩燕名下涉案房屋在抵押担保范围内享有优先受偿权。案件受理费4595元，由潘彩燕负担。该判决生效后，进入执行程序，案号为（2017）粤1802执2274号。诉讼中，叶俊宇提交入住照片、客户抄表结算复核单以及电费单，拟证明其现已入住涉案房屋。其中，入住照片无显示时间，客户抄表结算复核单显示涉案房屋用电编号031**********506的用户名为王瑞霞（叶俊宇陈述系其母亲），2019年3月的电费为532.27元。电费单显示的涉案房屋2017年用电量为0，2018年-2019年2月的月电费在0-32.44元之间。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，叶俊宇与潘彩燕签订的《房屋转让合同》第三条第2项约定，甲方上述房屋抵押在清远农商行按揭贷款约50万元（具体以银行清单为准）及商业贷款20万元，合共70万元，该款由乙方向清远农商行直接归还，作为向甲方支付购房款，依照该约定，叶俊宇负有向清远农商行偿还涉案房屋抵押贷款的义务，但合同签订后，叶俊宇并未向清远农商行偿还贷款，即叶俊宇并未完成合同约定的支付购房款的义务；其次，因涉案房屋抵押贷款没有偿还，不能办理抵押涂销登记，进而导致涉案房屋不能办理物权变更登记，对此，叶俊宇存在过错。因此，本案并不符合上述司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形；再次，叶俊宇提供的证据并不能证明其在查封前已合法占有涉案房屋，其提交的电费单据显示的涉案房屋用电户名直至2019年3月才变更为王瑞霞，并不能证明涉案房屋的电费为叶俊宇缴纳。且2019年2月之前的电费均极低，甚至低至0元，根据生活常理，如已入住使用产生的电费不可能为0元，因此不能认定其在查封前已经合法占有涉案房屋。综上，本案并不符合上述司法解释规定的可以排除执行的情形，叶俊宇要求停止执行涉案房屋，事实和法律依据并不充分，一审法院不予支持。对于叶俊宇要求确认涉案房屋属其所有的请求，一审法院认为，叶俊宇和潘彩燕签订《房屋转让合同》，叶俊宇所获得的是房屋价款支付完毕后要求潘彩燕过户的权利，并不能以此直接确认房屋所有权，故叶俊宇该请求亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，于2019年12月2日作出判决：驳回叶俊宇的诉讼请求。案件受理费17220元，由叶俊宇负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人叶俊宇对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，作为买受人叶俊宇必须同时符合以上四种情形才能对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，经审理查明，叶俊宇与潘彩燕签订的房屋转让合同约定涉案房屋转让价为1380000元，但叶俊宇实际支付了613000元，实际支付的购房款仅占应付购房款的45%，并无支付全部价款，亦未按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，因此，叶俊宇并不符合以上规定的第三种情形，其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院驳回其要求停止执行涉案房屋的诉求，并无不妥。关于叶俊宇要求确认涉案房屋属其所有的上诉请求，如前文所述，叶俊宇对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其所获得的是房屋价款支付完毕后要求潘彩燕过户的权利，并不能以此为由直接要求确认房屋所有权，故对于叶俊宇的该请求，一审法院不予支持，亦无不当。综上所述，上诉人叶俊宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17220元，由上诉人叶俊宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十月十二日法官助理 梁家惠书 记 员 林月敏