内蒙古自治区高级人民法院民事裁定书（2020）内民申2412号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:米富堂，1954年9月4日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：苏力德，内蒙古赫扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈哲，内蒙古赫扬律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司。法定代表人：延静，该公司经理。委托诉讼代理人：杨宾，男，鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司股东。二审被上诉人（一审被告）：鄂尔多斯市兆基房地产开发有限公司。法定代表人：郭勇，该公司执行董事。二审被上诉人（一审被告）：郭勇，男，1967年3月26日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：侯鹏宇，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩轩，内蒙古鄂尔多斯（北京）律师事务所律师。再审申请人米富堂因与被申请人鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司（以下简称环球公司）及二审被上诉人鄂尔多斯市兆基房地产开发有限公司（以下简称兆基公司）、郭勇合同纠纷一案,不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2020）内06民终403号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。米富堂申请再审称，被申请人环球公司诉申请人米富堂、兆基公司和郭勇合同纠纷一案，伊金霍洛旗人民法院于2019年11月24日作出（2019）内0627民初3935号民事判决书，判决驳回了被申请人的全部诉讼请求。后因被申请人不服一审判决向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）内06民终403号民事判决书，判决撤销了伊金霍洛旗人民法院（2019）内0627民初3935号民事判决，改判由申请人和兆基公司返还被申请人3107500元及从2010年3月2日至实际给付之日的相关利息。申请人认为鄂尔多斯市中级人民法院作出的判决存在以下事实认定错误和适用法律错误：一、鄂尔多斯市中级人民法院认为被申请人环球公司与兆基公司于2010年2月26日签订的《土地使用权转让合同》为建设用地使用权转让合同属于事实认定错误,适用法律错误。从合同内容上看,该合同是典型的无名合同中的混合合同类型。合同明确约定了土地坐落的位置、面积、土地转让价格等具体约定，符合土地转让合同的形式要件，其合同的主体为兆基公司与环球公司。该合同同时约定，“乙方拿到土地部门的乙方认购土地协议后，再向甲方账户（中国建设银行账号为：×××，户名为米富堂）转入3907500元。”因米富堂既不是该土地的使用权人，也不是兆基公司委托代理人或其指定收款人，故该款项明显属于是对米富堂居间报酬的约定，完全符合居间合同的形式要件，该合同的主体应为环球公司与米富堂。从合同中对甲方名称的约定不同，也可以印证，该合同虽名为土地转让合同，其实质包括了居间合同的内容。该合同抬头部分明确标明的甲方为兆基公司，但是在合同第三条中又约定“乙方拿到土地部门的乙方认购土地协议书后，再向甲方账户（中国建设银行账号为：×××，户名为米富堂）转入3907500元”，由此可以印证，该合同表面形式为一个合同，其实是两个合同，即土地使用权转让合同和居间合同共同形成的混合合同。从合同中约定的转让价款也可推知，打给米富堂的费用并非土地转让款，而是居间费用。从合同的签字、盖章形式也可以推断出，米富堂是居间合同一方的当事人。因为米富堂并非该土地使用权人，也非兆基公司的授权代理人，故而其不是该转让合同中关于土地转让的当事人，只能是居间合同的当事人。从合同的实际履行情况完全可以证实，米富堂是居间合同中的当事人。环球公司与伊旗国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，给米富堂的指定账户打款3107500元，剩余80万元则打给了环球公司实际控制人杨宾的姐夫郑永飞。郑永飞和米富堂一样，都不是该宗土地的使用权人，也不是转让合同约定的甲方指定的收款人，而是将土地转让信息告知环球公司并最终促成合同成功签订的居间人，这也得到了环球公司的自认。二、米富堂已完成向环球公司报告订立合同的机会，提供了订立合同的媒介服务，并促成环球公司与伊旗国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，居间合同合法有效。鄂市中院却以转让合同无效进而否定了居间合同的真实有效性，判决米富堂返还转让款并承担相应利息的行为于法无据。本案中，米富堂向环球公司实际控制人杨宾的姐夫郑永飞提供了位于伊旗乌兰木伦湖南岸宗地编号为C12-02地块转让信息。郑永飞将该信息告知杨宾，并就该宗土地的权利现状、转让价款及每亩收取居间费用5万元，其中米富堂每亩收取4万元，郑永飞收取1万元等内容与杨宾进行了充分协商。此后，杨宾代表环球公司与兆基公司及米富堂共同签订了土地使用权转让合同。在与伊旗国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》后，环球公司按照合同约定及事前约定，以每亩4万元的标准将3107500元转至米富堂账户，另外按照每亩1万元的标准将80万元转给郑永飞。至此，该居间合同不仅成立生效且履行完毕。因伊旗国土局无法交付土地导致其合同目的不能实现，并不能否定居间合同的效力。三、环球公司行使所谓的“解除权”已超过了解除权的除斥期间。本案中，环球公司在2017年4月30日以伊旗国土局为被申请人提起仲裁，鄂尔多斯仲裁委于2017年7月25日作出裁决书，裁决解除环球公司与伊旗国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》。环球公司2019年2月12日才起诉至伊旗法院请求解除合同，其“解除权”已经过了除斥期间。米富堂申请再审本案，依法撤销鄂尔多斯市中级人民法院（2020）内06民终403号判决书，维持原一审判决。环球公司提交意见称，本案的基本事实如下：（一）兆基公司违规拍卖B08-02、B10-01、C12-02三块土地的国有土地使用权。2009年10月20日，兆基公司向鄂尔多斯市政府提出请求划拨建设用地的申请。2009年11月21日，鄂尔多斯市规划局与兆基公司签订了B08-02、B10-01、C12-02三块土地的开发建设协议书，并于2010年2月5日出具了建设用地规划条件意见书。2010年2月27日，环球公司对C12-02地块竞拍成功。后来，伊旗国土资源局相关工作人员因参与包括上述土地在内的三次围标被处分。（二）2010年2月26日，兆基公司、米富堂作为出让方与受让方环球公司签订了《土地使用权转让合同》，该合同约定：环球公司取得C12-02地块的对价为每亩20万元，包括两部分，即给伊旗国土局土地出让金每亩15万元，合计11722500元，给兆基公司、米富堂每亩加价5万元合计3907500元。为了使取得C12-02地块招拍挂程序合法，按兆基公司、米富堂的要求，环球公司与兆基公司签订了《合作开发协议》。因C12-02地块上附着有东乌铁路的一段及一个火车站，伊旗国土局未能将C12-02地块交付于环球公司，转让方兆基公司、米富堂没有按照《土地使用权转让合同》、《合作开发协议》约定，将国有建设用地使用权登记在环球公司名下，环球公司从未取得C12-02地块的国有建设用地使用权。环球公司多次要求兆基公司、米富堂协调伊旗国土局供地并办理国有土地使用权证等，但兆基公司、米富堂拒不协调，不履行合同主要义务。最终，环球公司通过仲裁解除了与伊旗国土局的《国有土地使用权出让合同》。（三）《土地使用权转让合同》不符合居间合同的法律特征。该合同签订目的就是买卖涉案土地的使用权，从合同形式及合同内容均约定了买卖合同权利义务。因转卖程序不符合法律规定，二审法院认定该合同为无效合同是正确的。《土地使用权转让合同》中兆基公司、米富堂的主要合同义务是：将C12-02地块转让于环球公司，将该土地的土地所有权证的权属人办理为环球公司，承担所发生的税费，且保证形式为出让。《合作开发协议》明确了兆基公司以自己的名义和资质进行项目立项审批，并负责将土地手续办理至环球公司名下，兆基公司按期履行前期相关工作，及时办理完土地使用权证书；环球公司有权要求兆基公司根据该协议约定履行相关的前期工作、取得国有土地使用权证、开发管理与协助等义务。将上述两份协议结合起来看，环球公司取得C12-02地块的国有土地使用权，全程都需要兆基公司的参与，包括《国有建设用地使用权出让合同》的履行。故该合同从合同目的、合同内容、合同形式上均不符合《合同法》规定的居间合同应有的法律特征。若《土地使用权转让合同》为居间合同，则居间费用占到合同价格的33.4%。而在庭审中，兆基公司、米富堂根本不承认自己参与了C12-02地块的招拍挂程序，也就是说环球公司与伊旗国土局订立《国有建设用地使用权出让合同》与兆基公司、米富堂无任何关系。在其无法证明其提供了什么样的居间义务、支出了哪些成本的情况下，兆基公司、米富堂根本没有完成任何合同义务，也就根本不应收取任何费用。《土地使用权转让合同》从未约定兆基公司、米富堂要促成环球公司与伊旗国土局签订合同，从始至终强调的是要取得C12-02地块的国有建设用地使用权形式为出让，所以该合同的性质是一种除居间合同之外的有偿合同。（四）环球公司与兆基公司、米富堂签订的《土地使用权转让合同》，因违反土地招拍挂程序相关法律法规，损害国家及第三人利益，应认定为无效合同。即使《土地使用权转让合同》有效，兆基公司、米富堂因未履行合同主要义务应承担的根本违约责任。环球公司在根据《合同法》94条解除合同后，兆基公司、米富堂应返还环球公司已支付的合同价款3107500元，并按合同约定承担环球公司的经济损失及支付违约金。米富堂将取得涉案土地的国有建设用地使用权过程中的一个环节等同于不动产登记，且更进一步地将这个环节扩大为合同义务已全部履行，完全不尊重已签订合同约定的义务，以此申请再审没有任何事实依据。综上，二审法院认定事实正确，适用法律正确。兆基公司与郭勇提交意见称，一、兆基公司对《土地使用权转让合同》并不知情，兆基公司及法定代表人郭勇也从未授权米富堂签订该合同。《土地使用权转让合同》是米富堂个人和被申请人之间订立的合同，兆基公司印章是米富堂私自加盖的。米富堂不是兆基公司的法定代表人（或负责人），也不是兆基公司股东或员工。环球公司代理人杨宾声称，《土地使用权转让合同》是在兆基公司法定代表人郭勇的办公室签订，当时郭勇也在场。按照杨宾的说法，如果《土地使用权转让合同》是兆基公司与环球公司所签，就应当是郭勇而非米富堂在合同上法定代表人处签字。可见，杨宾对《土地使用权转让合同》的签订过程作了虚假的陈述，兆基公司及郭勇对《土地使用权转让合同》的签订并不知情。二、被申请人所举《合作开发协议》《乌兰木伦南岸中央CBD及周边地块土地开发建设协议书》（复印件）上“郭勇”的签字均非兆基公司法定代表人郭勇所签。事实上，郭勇从未在上述协议上签名，也不知晓上述协议的存在，“郭勇”的签字与郭勇真实的签名明显不符。三、兆基公司从未取得涉案土地使用权，更无权对涉案土地使用权进行转让。涉案土地如果是兆基公司转让给被申请人的，被申请人为何要将土地出让金转入伊金霍洛旗国土局，被申请人为何向米富堂个人账户转款，这些现象不符合常理。另外，《土地使用权转让合同》第三条中表述的“甲方账户”是米富堂的个人账户，米富堂也承认该笔款项性质是其个人的“跑腿费”、“劳务费”。四、米富堂与被申请人签订的合同虽然名为土地使用权转让合同，从内容上来分析实质上是一份居间合同。在此过程中，兆基公司不是居间合同的主体，并没有参与任何居间事务，也没有因此获得任何利益，不应当承担任何责任。五、《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中被申请人与伊金霍洛旗国土局签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，米富堂与环球公司之间的合同目的已经实现。《国有土地建设用地使用权出让合同》因合同目的不能实现而解除，并不能得出米富堂与被申请人签订的《土地使用权转让合同》合同目的不能实现的结论。即使米富堂与被申请人签订的《土地使用权转让合同》被解除，承担返还款项的责任主体也是米富堂个人，与兆基公司无关。此外，被申请人主张的违约金过高，被申请人关于利息的主张也没有法律依据。结合上述内容，被申请人与米富堂签订的《土地使用权转让合同》不是兆基公司的意思表示，对兆基公司不产生任何法律约束力，兆基公司不应当承担任何责任。本院经审查认为，2009年11月16日兆基公司与环球公司签订《合作开发协议》，约定甲方兆基公司以自己的名义和资质进行项目立项审批，并负责将乌兰木伦湖南岸宗地编号为C12-02地块的土地手续办理至乙方名下等条款。2010年2月7日，伊金霍洛旗国土资源局对案涉土地的国有建设用地使用权挂牌出让事宜进行了公告。2010年2月26日，甲方兆基公司与乙方环球公司签订《土地使用权转让合同》，其中第一款约定兆基公司将位于乌兰木伦湖南岸，宗地编号为C12-02的土地转让给乙方环球公司。由于签订该转让合同时，兆基公司并未取得案涉土地的土地使用权，因此其无权依法处分该片地块的土地使用权。该份《土地使用权转让合同》第三款约定“本合同生效后，甲方负责将合同所指土地的土地所有权证的权属人办理为乙方名称，所发生税费由甲方承担。且保证办出土地证的所有权形式为：出让”。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。而本合同约定的事项显然已经超出了报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的范畴。同时依据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条规定“本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为”，第三条规定“招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。因此，能不能竞得土地使用权，如何确定土地使用权人以及土地所有权证办理在谁的名下等事项，不应由本合同双方当事人来约定。依据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条之规定，国有土地使用权取得方式是出让还是划拨，是由其是国家以有偿使用方式出让还是经县级以上人民政府依法批准来决定的，也不应当由本案合同当事人作出保证约定。综上，该《土地使用权转让合同》中约定条款内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。兆基公司否认其参与签订《合作开发协议》和《土地使用权转让合同》，但是并未否认加盖在合同上公章的真实性。管理公章是公司的职责，该一系列合同的签订都加盖兆基公司公章，以兆基公司的名义所进行，为了保护信赖利益与交易安全，兆基公司应当与米富堂共同对合同行为负责。综上所述，本案原生效判决结果并无不当，米富堂的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回米富堂的再审申请。审判长 刘逸娟审判员 阿茹娜审判员 刘红兵二〇二〇年十月十九日法官助理 王云静书记员 李 耕