江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6642号上诉人（原审被告）：苏州金辉居业有限公司，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路**元和大厦**。法定代表人：黄俊泉。委托诉讼代理人：李永安，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，北京市康达（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐华旭。委托诉讼代理人：李克林，江苏显允律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘达，江苏显允律师事务所实习律师。上诉人苏州金辉居业有限公司（以下简称金辉公司）因与被上诉人徐华旭商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭行了审理。本案现已审理终结。金辉公司上诉请求：撤销一审判决第二项支付违约金106.2万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不存在逾期交房，无需向被上诉人支付任何违约金。案涉房屋在取得交房使用条件后，已于2014年10月30日书面通知被上诉人收房，上诉人不存在逾期交房，对此原审判决也予以认定，且据此作出要求上诉人承担修复费用4.886705万元的判决。被上诉人声称交房时案涉房屋存在严重漏水而拒绝收房，但被上诉人仅提供一份录音证据，无其他直接证据证明。录音证据真实性未经上诉人认可，一审法院据此认定交房时存在严重漏水，认定事实错误。即便案涉房屋在交房时存在漏水，但房屋漏水属于保修范畴，被上诉人无权以此为由拒绝收房。上诉人在2014年业已通知被上诉人收房，被上诉人逾期未能收房，根据合同约定已视为收房。被上诉人也未提出解除合同，显然被上诉人也认为“案涉房屋系通过正常维修达到居住使用状态”。维修费用仅为48867.05元，金额小于鉴定费用，显然漏水问题仅属于轻微瑕疵，不影响房屋使用。“房屋漏水足以严重影响其居住使用”，举证责任在于被上诉人。二、即便认定上诉人存在逾期交房，一审法院对于违约金认定也存在错误。被上诉人主张逾期交房的原因系案涉房屋存在部分漏水，上诉人已就漏水问题在2015年6月修复完成，故上诉人逾期交房的时间已经是2014年11月1日至2015年6月30日期间。2015年6月维修完成后被上诉人拒绝收房的事由已消失，应当及时收房，逾期未能收房产生的扩大损失应由被上诉人自行承担。双方约定的违约金比例过高，远远超过上诉人发生的实际损失，应当调整为“参照案涉房屋同一商圈内、用途一致的邻近区域的市场租金为标准承担违约金”。合同约定的按总房价20%的违约金标准是解除合同时才加以适用。被上诉人的实际损失也仅仅是租金损失，其在一审时主张的43个月的租金损失为43万元较为一致，故按照被上诉人所主张的月租金1万元标准计算，2014年11月至2015年6月期间7个月的租金为7万元。徐华旭辩称：一、原审法院认定上诉人逾期交房事实是清楚。双方在2014年11月1日实际收房过程中，因房屋漏水严重，上诉人的工作人员自主停止了收房，提出由上诉人要求施工方整改合格后再次交接。几年来上诉人一直未能完全修复，直至2017年12月才对涉案房屋渗漏最为严重的东墙进行大修，但其他地方渗漏还存在。2017年7月6日上诉人处工作人员，称不会影响被上诉人依法主张权利为前提，为上诉人办理了房屋产权证书，但上诉人从未通知被上诉人交付案涉房屋，被上诉人没有房屋钥匙，房屋实际未完成交付。从2014年10月份计算保修期也是不合理的，因为房子实际并未交付。上诉人虽然认为一审中的录音证据不是一份独立的证据，但是该份录音是配合其他的证据是共同作为上诉人未能修复房屋渗漏问题的一个证明。经鉴定的维修费用48867元，仅是南京东南鉴定现场勘查当天存在的五处渗漏水点，并未包含从2014年11月1日以来的全部漏水渗水点，以及并未涉及屡修屡漏的根本原因。上诉人反复维修了五年，也说明并非轻微瑕疵。二、原审法院认定上诉人承担房屋总价款的20%违约金，虽然降低了双方合同约定的违约金数额，但是适用法律正确，符合公平合理原则。上诉人未有证据证明其在2015年6月已将渗漏问题修复完成，且在2017年12月对房屋东墙还进行了整体大修。鉴定时也存在五处渗漏水迹的部位，后有新增漏水位置。被上诉人考虑鉴定费用问题，为避免更大损失，未提起重新鉴定，并不代表被上诉人认可是修复费用可以将所有渗漏问题修复。被上诉人实际已承担了六年房屋贷款及利息，后期的沟通维修、诉讼等维权成本也应予以考虑。按约每逾期一天要承担万分之五的违约金，按此计算远高于20%。被上诉人为避免损失加大，接受一审法院的酌减违约金的判决。徐华旭向一审法院起诉请求：1、判令金辉公司立即支付位于相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园18幢101室房屋渗漏及其他质量问题的修复费用40万元；2、判令金辉公司支付按总房款531万元的每日万分之五的标准计算的逾期交付房屋的违约金（自2014年10月30日起至实际交付原告之日）暂计150万元；3、判令金辉公司赔偿自2014年10月30日起至房屋交付之日止房屋贬损价款20万元（若需要鉴定，则以鉴定为准）、因修复房屋期间造成的损失43万元（因房屋至今未交付，导致不能居住或出租，按同地段租金每月1万元计算，暂计43个月，要求计算至实际交房之日止）；4、本案诉讼费用由金辉公司承担。一审法院认定事实：徐华旭与金辉公司于2014年2月12日签署《商品房买卖合同（编号苏相合同201402120081）》，约定徐华旭以总价款531万元购买金辉公司开发建设的苏州市相城区元和街道阳澄湖西路966号融城花园18幢101室房屋（期房），主体建筑地上三层、地、地下**商品房建筑面积为392.66平方米，系毛坯房，其中地下室面积为77.93平方米、价款129.5180万元，汽车库面积为45.44平方米、价款为136.32万元。合同第六条关于付款方式及期限约定：2014年2月12日前支付房价款161万元，剩余房款370万元由买受人申请办理银行按揭手续，并于2014年3月12日前支付到账。第八条关于交付期限及交接约定：1.出卖方应当在2014年10月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。2．商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续。买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。3、由于买受方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1)、由买受方承担延期交房的责任，并视同出卖方已在本合同第八条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费分摊费、住宅质量保修期自本合同第八条约定的交房期限届满之日或出卖方书面通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予买受方。2)、买受方未能向出卖方付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入出卖方监控账号内，则出卖方有权顺延实际交付房屋的时间。在此情况下，应按本条款第1项执行。商品房在买受方付清上述款项后一个月内，买受方自行前来接收，出卖方予以配合。3)、如出卖方发出一次《入伙通知书》和一次《催收楼通知书》后，买受方仍未收楼的，应视同出卖方己于本合同第八条约定的交房期限届满之日或出卖方书面通知的收楼之日（二者以日期较前者为准确）按本合同约定的标准交付了该商品房，并应按本条款第1项执行。第九条关于出卖方逾期交房的违约责任约定：出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列第【1】款方式处理：【1】按逾期时间，分别作如下处理：（不作累加）(1）逾期不超过90天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2）逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方应当将买受方己付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金。第十二条出卖方关于房屋质量、装饰、设备标准承诺的违约责任约定：1．出卖方承诺该商品房使用合格的建筑材料和构配件，商品房质量符合国家和本省、本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。经该商品房所在地的市级或市级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房地基基础或主体结构存在重大工程质量问题的，除买卖双方退房退款以外，出卖方还应按实承担买受方发生的检测费用、购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余已付房价款的利息；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在其他严重工程质量问题的，买受方有权退房。买受方退房的，自买受方退房通知书到达之日起60天内，出卖方将买受方己付房价款退还给买受方，按实承担买受方发生的检测费用、购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余己付房价款的利息。买受方不退房的，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起60天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在一般工程质量问题，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。第十六条保修责任约定：买受方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖方自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。上述《商品房买卖合同附件五：合同补充协议》第四条对本合同第八条作如下补充：2、在房屋交付过程中，乙方（即买受方）应配合交接，但因甲方（即出卖方）不具备合同第八条约定的交房条件的除外。在交付过程中，乙方发现的非主体结构质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方在房屋交付后的合理时间内承担整改、维修义务，但不能作为拒绝收房的理由，乙方如以此理由拒绝收房的，乙方自行承担相应法律后果，甲方不承担逾期办理交房手续的责任。3、乙方在接收该商品房时，该商品房已具备本合同约定的交房条件，不得以保修范围之内的房屋质量问题拒绝收楼，甲方将按《住宅质量保证书》条款进行保修。乙方需填写相关保修单于收楼当天交回甲方，经甲方确认后，由甲方安排及时保修，维修期间双方互不追究责任。第十条其他约定中还约定：5、按本合同约定或法律规定乙方可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内以书面形式向甲方提出，若乙方未在15日内行使该项权利的，视为乙方放弃该项合同解除权。乙方行使本合同解除权时，甲方只需返还乙方已支付房价款，而无需支付乙方已支付款项的利息及其他任何费用。8、双方对房屋的约定以本合同的内容为准，在合同外的如广告、楼书、样板房、模型以及销售现场，不作为双方交付标准或交易条件，乙方已经确认并接受，并且不作为本合同附件。第十一条约定，双方在此确认本合同以及本协议为双方充分协商后的意思表示，而非格式条款。双方自愿接受并自愿履行。此前双方达成协议的任何书面或口头的约定与本合同或本协议冲突的，以本合同和本协议为准。徐华旭在买受方签名，金辉公司在出卖方加盖合同专用章。该合同签订后，徐华旭依约支付了房屋价款。一审另查明，2014年10月30日，苏州市相城区住房和城乡建设局向金辉公司出具了2014第022号《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，内容为根据《相城区商品房交付使用备案实施细则》（相政发200837号），你公司建设的融城花园1号、2号、4号、5号、10号、11号、14号、15号、18-21号、30号楼项目建设工程已通过交付使用备案。金辉公司于2014年10月25日即向徐华旭发出入伙通知书，要求徐华旭于2014年10月30日收房。徐华旭于2014年11月1日现场与金辉公司的工作人员验房，在验房过程中，因发现涉案房屋存在多处严重渗漏，就停止了下一步的房屋交接事宜。徐华旭认为，是金辉公司工作人员主动停止了办理交接手续，金辉公司工作人员当即要求施工方整改合格后再通知业主交接。后房屋多次修理，但始终未修好。金辉公司亦未再次通知徐华旭收房。后在金辉公司工作人员凌立承诺不影响徐华旭依法主张权利、要求先办理产权证书，徐华旭同意办理了产权证书。房屋产权于2017年7月6日办至徐华旭名下。期间凌立还代表金辉公司同意接受徐华旭提出的修复方案，修复造价为37万元左右，但最后金辉公司仍未按徐华旭的方案施工，擅自修理，但房屋仍有多处、大面积渗漏水。徐华旭无奈只得起诉。徐华旭为此提供了验房现场的录音，与金辉公司方凌立的微信记录。金辉公司认为，现场验场录音未能体现金辉公司方工作人员的具体姓名、职务，对徐华旭所称金辉公司方主动提出修复后再交房的意见不予认可；根据合同约定，金辉公司提供了涉案房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书、苏州市相城区商品房交付使用通知书，即能说明涉案房屋取得了法定的和约定的交付资格，徐华旭无理由拒收房屋，金辉公司也无再次通知徐华旭收房的义务。徐华旭所称的渗漏水问题属于质量保修范围。关于徐华旭提供的与凌立的微信记录，因凌立已离职，经与凌立沟通，凌立表示当时的微信记录已删除，也记不得当时的情况。金辉公司还提供了涉案房屋所在小区融城花园物业服务中心提供的情况说明，以证明涉案房屋漏水维保工作于2015年6月完成。2017年9月在对空置房屋定期检查过程中发现涉案房屋三楼东墙存在渗水现象，并通知了金辉公司。金辉公司于2017年12月再次进行了维修。金辉公司表示维修过程中采用埋设止水针、高压泵注浆封闭等方法。徐华旭对此情况说明不认可。以上事实，由徐华旭居民身份证复印件、金辉公司企业信息登记资料、《商品房买卖合同》及附件复印件、《苏州市相城区商品房交付使用通知书》、入伙通知书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、苏州市相城区商品房交付使用通知书、录音、微信记录、情况说明、产权证书、现场照片以及双方当事人陈述等证据证实，一审法院予以认定。一审审理中，一审法院依法对涉案房屋漏水原因及修复方案委托南京东南建筑工程安全鉴定有限公司进行了鉴定。该公司于2019年7月17日出具第SF201907096号司法鉴定报告，载明：现场检查发现涉案房屋目前有五处存在渗漏水迹的部位。其中第四部分漏水原因分析及鉴定意见：1、地、地下**车库与公共区域共用墙体的墙面上部存在饰面层发黄皮和湿渍现象，其产生原因与该墙体部位的顶板局部防水功能失效有关。2、地、地下**洗衣房外墙上部穿墙管道处墙面存在泛碱挂水迹现象，其产生原因与管道穿墙部位的局部防水功能失效有关。3、二层北卧室顶板存在饰面层发黄现象，其产生原因与三层露台泛水处防水层与基层粘结不牢固、密封不严密，防水层在阳角处断开，未搭接形成整体防水层以及根部饰面砖接缝开裂的质量问题造成的局部防水功能失效有关。4、二、三层东北角烟道存在饰面层开裂、起皮、剥落现象，其产生原因与出屋面烟道根部的局部防水功能失效有关。5、三层更衣室和主卧东侧内墙面多处存在饰面层发黄、起皮、剥落和抹灰层泛碱现象，其产生原因与该部位的砌体灰缝内部空洞，砌筑砂浆不饱满，雨水从外墙面砖接缝处进入到砌体灰缝缝隙内产生的外墙渗漏有关。并出具了相应的修复方案。鉴定费用36000元由徐华旭预交。金辉公司书面回复一审法院，对鉴定报告的结果没有异议，并同时向一审法院提交了根据鉴定报告的修复方案结合修复工程量以及市场价格对修复费用的预测表。徐华旭认为鉴定报告仍未将多处渗漏部位列入鉴定中，尤其是在2019年8月11日“利其马”台风经过后又出现了六处渗水点。一审法院为此发函向鉴定机构征询，鉴定机构于2019年12月2日回复一审法院：1、房屋渗漏原因鉴定需要根据房屋出现的渗漏部位、渗漏痕迹等综合判断。如果没有渗漏事实很难对渗漏原因进行鉴定。根据法院委托要求，我单位鉴定人员进行现场勘查，经现场向申请方调查了解，涉案房屋部分渗漏部位已修复过，渗漏痕迹也已处理。鉴定人员根据申请方确定的且目前仍存在的渗漏部位进行了现场勘查，对已发现的渗漏部位进行分析鉴定，出具了相应报告。2、我单位认为已经完成法院的委托事项，如涉案房屋又出现新的渗漏痕迹，且确认不是我方已鉴定部位，我单位认为应该重新委托鉴定。对此，徐华旭于2019年12月18日回复一审法院：徐华旭考虑到无法就房屋反复渗漏的根本原因及彻底修复进行鉴定，仅就勘察当日的渗漏情况鉴定不能彻底修复，也因为房屋渗漏反复，每次风雨过后，现场看到的渗漏点都有不同部位，而鉴定价格昂贵，为了避免更大的损失，故新出现的六个渗漏点及房屋根本的渗漏原因不再申请鉴定。在这期间根据徐华旭的申请，经双方协商确定一审法院委托苏州立诚建设管理咨询有限公司对涉案房屋的渗漏的修复造价及修复工期进行鉴定。该公司于2019年10月14日出具工程造价咨询报告书[苏立咨（2019）023号]，结论为：一、造价鉴定，1、根据东南建设工程安全鉴定有限公司所出具的鉴定报告及修复方案进行的鉴定修复造价为41669元；2、2019年9月11日踏勘现场时，徐华旭以台风大雨期间导致的房屋新增渗漏水位置，并由照片佐证为由，申请增加的参照东南鉴定报告修复方案的鉴定修复造价为7198.05元；3、以上价格均未考虑下浮。二、工期鉴定，本工程的修复鉴定工期为30日历天。鉴定费15000元由徐华旭预付。徐华旭认为修复价格过低，还抵不上两次鉴定的费用，要求法院按金辉公司工作人员凌立代表公司认可的修复方案及修复价款37万元予以认定修复价格。金辉公司表示对按东南建设工程安全鉴定公司所出具的鉴定报告及修复方案进行的鉴定造价41669元无异议；对徐华旭在鉴定中新增的渗漏水位置并参照东南鉴定报告修复方案的鉴定修复造价7198.05元不予认可。一审法院认为，双方合同为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法有效。本案争议焦点为房屋是否实际交付？何时交付？徐华旭主张，2014年11月1日，其按合同约定准时去现场办理房屋交接手续，在验房过程中，因发现涉案房屋存在严重渗漏,双方停止了交房。金辉公司亦多次维修，但屡修不好，故徐华旭至今未能取得房屋。金辉公司认为，涉案房屋已取得交付使用通知书，已满足合同约定的交付条件，徐华旭不得拒收房屋。按合同约定，应认定徐华旭已于该日收房。涉案房屋即使存在质量瑕疵，但不是主体结构的重大质量，属于保修的范围。金辉公司亦确实进行了修理。一审法院认为，根据金辉公司提供的证据，可以认定诉争房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。金辉公司已按合同约定的期限通知了徐华旭前来收房，双方也确于2014年11月1日按约进行了现场验房。根据现有证据可以认定，双方在验房过程中，因发现涉案房屋存在严重渗漏，双方遂停止了下一步的房屋交接事宜，徐华旭方要求金辉公司方将房屋整改、消除渗漏水情况再收房。金辉公司虽进行了修理，并自认为修理完成，但未再向徐华旭通知收房。涉案《商品房买卖合同》与《补充协议》中虽有房屋存在非主体结构质量问题，业主不能作为拒收房屋理由的约定，但在验房时存在肉眼可见的重大瑕疵，徐华旭可以拒收。况且房屋渗漏水问题屡修不好，足见不是一般瑕疵。涉案房屋在交付时不漏水、不影响居住是交付房屋的起码要求。故本案中应认定金辉公司逾期交房，金辉公司应负逾期交房的相应责任。涉案房屋的权属于2017年7月6日转移至徐华旭处，故可认定房屋最迟已于该日交付。双方合同第九条关于出卖方逾期交房的违约责任约定：出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，……(2）逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方应当将买受方己付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金。即徐华旭在金辉公司逾期交房超过90天，即享有合同解除权，金辉公司应返还房屋价款并支付价款20%的违约金。本案中徐华旭基于各方面考虑未行使合同解除权，要求继续履行，亦可准许。合同约定逾期交房每天万分之五的违约金。按一审法院认定的交房时间计算，违约金几近房价的一半，双方利益失衡。为平衡双方的利益，一审法院参照解除合同的相关约定，并考虑房屋修复需一个月工期等情况，认定金辉公司共应支付徐华旭房价531万元的20%违约金即106.2万元。经鉴定认定的修复费用共4.886705万元，金辉公司另需赔偿。徐华旭要求按37万元认定修复损失，无法律依据，不予支持。徐华旭另主张房屋贬损费20万元，事实上房价大幅上涨，该请求无事实依据，不予支持。徐华旭还主张延期交房期间的租金损失，一审法院已支付延期交房的相应违约金，该请求为重复主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条以及相关法律规定，判决如下：一、金辉公司赔偿徐华旭房屋修复费用4.886705万元。二、金辉公司支付徐华旭违约金106.2万元。三、驳回徐华旭的其他诉讼请求。案件受理费减半收取13520元、鉴定费51000元，合计64520元，由徐华旭负担8027元，金辉公司负担56493元二审中，金辉公司提供证据：照片13页，分别拍摄于2020年6月13日和2020年9月份，案涉房屋最近一年在挂牌出售，中介带着意向买房人进行现场查看，上诉人一同进入房屋进行了勘验，并不代表上诉人没有交付房屋。从13页照片看出，在今年苏州发生暴雨的情况之下，案涉房屋依然没有任何渗水，整体来看，房屋质量是非常好。小区内大部分的别墅业主已经装修入住，即使说当时交房时存在渗水的痕迹，也仅是质量瑕疵，上诉人已屡行维修义务。徐华旭质证意见为：对该组证据的来源和照片能否反映系涉案房屋，不予认可。2020年6月13日徐华旭没有将房屋的钥匙交付给上诉人，上诉人无权进入到屋内，而且该证据与一审判决后所拍摄的下雨天房屋渗漏的情况是严重不符。同小区涉诉的渗漏问题，还有朱明，小区业主群里面有好多家，一审法官现场去勘查也发现渗漏明显。徐华旭提供证据：视频一份，视频内容是一审判决之后，上诉人到涉案房屋曾经渗漏水的多处以及新的地方发现，仍然有五六处是有渗漏水的情况，照片拍摄的当天显示天气晴好。金辉公司质证意见为：对视频真实性和关联性不认可，视频中表述均为被上诉人单方表述，根据上诉人提交的照片，房屋不存在反复渗漏水问题。二审另查明，徐华旭方与凌立部分微信聊天内容为：2017年12月7，凌立向徐华旭方发送《防水施工方案》，凌立：“我司按照您提供的。如上图所示的方案进行维修”。徐华旭方：“何时开始动修。”凌立：“本周施工单位已落实。”徐华旭方：“动修开工时请告知我！”凌立：“好的。”2017年12月14日，凌立向徐华旭方发送搭建脚手架图片，徐华旭方：“已去看过，今天上午是南通二建的人在搭脚手架，但同时他们所说的维修方案与你发给我的书面方案并非一致，不知为何？”凌立：“请稍等我来核实啊。”二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，二审争议焦点为：一、金辉公司是否存在逾期交付房屋的行为？2014年11月1日双方至房屋现场办理交付，徐华旭认为因房屋存在严重渗漏，未能交付完成，并提供录音证据加以证明，金辉公司应当对于2014年11月1日房屋实际交付承担举证责任，结合金辉公司其后确实对涉案房屋关于渗漏水问题实施了维修，并表示2015年6月维修完成后徐华旭拒绝收房的事由已消失。说明2014年11月1日双方并未达成房屋已实际交付的合意。金辉提出的公司2015年6月维修完成也未能提供充分依据加以证明。金辉公司提出的渗漏水问题仅属于质量保修的范畴，徐华旭不得以此拒绝收房，但金辉公司也负有再次通知徐华旭收房的义务。徐华旭举证的涉及凌立微信记录，金辉公司表示凌立已离职，凌立微信聊天记录已删除，可见原因不在徐华旭，不能以此为由否定微信聊天记录的证明力。金辉公司实际未否认凌立聊天内容的真实性，也未提供反证证明聊天记录中涉及的内容不实，且金辉公司表示的2017年12月再次维修与聊天记录内容相印证。因此，涉及凌立的微信聊天记录内容应当予以认定。从聊天记录内容反映金辉公司在2017年12月仍在对涉案房屋进行维修，且2014年11月1日以后未有证据证明再次通知过徐华旭收房，故一审法院认定金辉公司构成逾期交付，并认定权属转移的时间2017年7月6日为交付时间并无不当。争议焦点为：二、金辉公司逾期交房应承担的违约责任？金辉公司认为一审法院按合同总价款20%计算的106.2万元违约金过高。根据合同约定，出卖方逾期交房的违约责任为：“逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方有权解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按合同第四条约定房屋总价款20%向买受方支付违约金”。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之五的违约金。因徐华旭自认房屋每月租金一万元，且双方一致确认的影响交房的原因是房屋存在渗漏水问题，该问题并非房屋主体结构质量问题。因此，本院结合鉴定报告中渗漏水原因及修复方案、维修金额，以及徐华旭也有怠于行使权利的因素，一审法院按房价20%计算违约金106.2万过高，综合考虑徐华旭实际损失，本院酌定违约金为40万元。综上，一审法院对违约金认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初4695号第一、三项判决民事判决；二、撤销苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初4695号第二项判决民事判决；三、苏州金辉居业有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐华旭违约金40万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13520元、鉴定费51000元，合计64520元，由徐华旭负担11382元，苏州金辉居业有限公司负担53138元；二审案件受理费27040元，由徐华旭负担22765元，由苏州金辉居业有限公司负担4275元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十月二十二日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。