广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1323执异73号 案外人：益阳工业品贸易中心，住所地湖南省益阳市赫山办事处人民街**。 法定代表人：袁燕才。 委托代理人：陈文聪、韩睿敏，广东伟伦律师事务所律师。 申请执行人：陈**宏，男，1963年7月12日出生，汉族，广东省惠州市惠城区人，住惠州市惠城区。 申请执行人：古石稳，男，1968年1月6日出生，汉族，广东省东源县人，住东源县。 申请执行人：谢天文，男，1984年4月13日出生，汉族，广东省广宁县人，住广宁县。 申请执行人：惠州市奥东置业有限公司，，住所地广东省惠东县平山镇大另地（**第****房） 法定代表人：杨凯彪。 委托代理人：夏英明，广东惠泰律师事务所律师。 被执行人：兴运（惠州）银燕花园房产有限公司，住所，住所地广东省惠东县城平深路**div> 法定代表人：袁燕才。 本院在执行（2017）粤1323执444号申请执行人陈**宏、古石稳、谢天文、惠州市奥东置业有限公司与被执行人兴运（惠州）银燕花园房产有限公司（以下简称银燕花园公司）其他合同纠纷一案中，益阳工业品贸易中心（以下简称益阳公司）于2020年8月27日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行听证及审查，现已审查终结。 案外人益阳公司称，请求裁定撤销（2017）粤1323执444号之一执行裁定书，确认案外人为惠东国用（2010）第010153号土地权利人，确认案外人享有惠东国用（2004）第01××25号土地的部分权益。事实和理由：1、案外人系惠东国用（2010）第010153号土地的实际权利人，仅是为了合作开发银燕花园项目，便于项目报建手续，而将土地挂名在被执行人银燕花园公司名下代持。2004年4月7日，案外人通过挂牌交易方式取得9333.3平方米土地使用权，并于同年4月9日取得国有土地使用证。2009年12月18日，案外人与被执行人签订《土地转让协议书》，将该土地转让挂名到被执行人名下，该协议书没有约定价格，也未约定支付方式，目的是便于银燕花园项目的报建，协议性质仅是履行行政手续，双方是控股关联公司关系，合作、挂名代持、方便统一开发具有合理性。2、案外人系惠东国用（2010）第010153号土地的实际权利人，不动产的实际权利人与登记权利人不一致，物权应当归实际权利人所有。我国物权法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此可知，不动产登记效力仅具有权利公示推定的效力，并非不动产归属的绝对依据。本案9333.3平方米的土地系案外人通过摘牌受让的国有土地，后为项目建设方便将土地挂名在被执行人名下，事实清楚，案外人系该土地的实际权利人。3、案外人对该土地享有的权利足以排除执行。4、案涉执行的土地有三块，其中惠东国用（2004）第01××25号土地面积30666.3平方米，系案外人分两次向被执行人进行出资，但因土地实际价值高于应缴出资额，实际上案外人仅是以部分土地使用权进行出资。2003年12月9日，被执行人公司注册成立，案外人为其认缴注册资本金额1050万港元的股东。2004年4月7日，案外人实际出资，由被执行人通过挂牌交易方式取得30666.3平方米的土地使用权。同年8月18日，惠东县物价局价格认证中心出具《土地使用权价格评估报告书》，认定惠东国用（2004）第01××25号土地截止至评估基准日价格为人民币2146641元。同年8月23日，惠州市立诚会计师事务所有限公司出具体验资报告，认定被执行人收到案外人以无形资产土地使用权缴纳的注册资本120万港元（折合人民币127.2万元）。由此可知，在第一次出资中，案外人仅以部分土地使用权进行出资。2009年5月4日，惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司出具《资产评估报告》，认定惠东国用（2004）第01××25号土地截止至评估基准日价格为人民币12297200元。同年5月7日，惠州市立诚会计师事务所有限公司出具体验资报告，认定被执行人收到案外人以无形资产土地使用权第二次缴纳的注册资本930万港元（折合人民币818.679万元）。据此，案外人已全部出资完毕，出资额为1050万港元。惠东国用（2004）第01××25号土地实际价值为12297200元，即案外人仍有价值为283.841万元的土地未予以出资，享有相应占有、使用、收益的权利。 申请执行人惠州市奥东置业有限公司辩称，案外人已丧失涉案土地的使用权，无权提出执行异议。1992年间，案外人向惠东县平山镇城建办购买涉案土地，银燕花园公司于2004年取得30666.3平方米地块的国土证，于2010年取得9333.3平方米地块的国土证。案外人于2004年取得9333.3平方米的土地使用权证，于2009年12月18日将该土地转让给银燕花园公司，银燕花园公司取得国土证，案外人填报的《房地产交易税收（免）证明书》注明，该次交易是“土地作价入股”。案外人提交的证据，可以证明土地使用权转让给银燕花园公司，相关证据并无任何“代持”内容。根据物权法第十七条和第二十八条的规定，在无证据证明登记确有错误时，土地使用权归银燕花园公司所有。湖南省益阳市中级人民法院作出的（2019）湘09民初101号民事判决书，认定2011年1月23日、2013年2月23日，益阳公司、银燕花园公司、香港兴运集团分别签订了两份《协议书》，三方同意涉案土地60亩作价4733万元，转让给银燕花园公司，其中1050万元属于益阳公司的投资款，剩余3683万元，属于银燕花园公司向益阳公司借款，年利率8.4%；判决银燕花园公司偿还益阳公司借款3683万元，按年利率6%计付利息。该判决书充分证明，益阳公司的涉案土地使用权已转化为借款，土地使用权归银燕花园公司，益阳公司已无土地使用权而只有债权。案外人益阳公司故意隐瞒该民事判决，欺骗和藐视法庭，是严重妨害民事诉讼的行为，要求人民法院追究其法律责任！关于30666.3平方米土地使用权的问题。该土地是银燕花园公司通过挂牌交易取得的，直接办证到银燕花园公司名下。益阳公司没有证据证明其拥有部分土地使用权，当时30666.3平方米是整体投资，并不是一部分投入。该土地是作价投入，如果投入后有剩余的，剩余部分是债权而不是土地使用权。益阳中院判决书证明，益阳公司对涉案的土地使用权已转化为借款。综上，案外人的异议理由不成立，请依法驳回。 申请执行人陈**宏辩称，同意奥东公司的答辩意见，案外人恶意提出执行异议，请求法院驳回异议请求。 申请执行人古石稳、谢天文未到庭参加听证。 被执行人银燕花园公司书面答辩称，惠东国用（2010）第010153号土地是我公司代持的土地，因开发建设需要，案外人将土地过户登记在我公司名下，我公司未向案外人支付土地价款，实际是案外人公司所有。案外人是我公司的股东，约定出资额为1050万港元，通过惠东国用（2004）第01××25号土地向我公司出资，于2009年5月7日通过会计师确认出资完毕。但因土地被评估的实际价值高于1050万港元，所以案外人并非以全部土地价值进行出资。 案外人益阳公司向本院提交的证据如下： 1、惠东县土地使用权挂牌交易申购表，记载申购方为益阳公司，土地位置平山镇云田村上下赤脚陂，土地使用证号惠东国用（2004）字第010161号，面积9333.3平方米，县土地交易中心审批意见：申购材料齐备，具备竞买资格，报价有效，予以确认。2004年4月7日。 2、惠东县土地使用权挂牌交易成交确认书，记载交易主持人惠东县土地交易中心，竞得人益阳公司，确认在本次挂牌交易过程中，竞得人竞得平山镇云田村上下赤脚陂的国有土地使用权，成交价46.67万元，土地面积9333.3平方米。签订日期2004年4月7日。 3、国有土地使用证，记载证号为惠东国用（2004）第010326号，土地使用权人益阳公司，使用权面积9333.3平方米，发证日期2004年4月9日。 4、土地转让协议书，记载甲方益阳公司，乙方银燕花园公司，约定甲方将平山镇云田村上下赤脚陂的国有土地使用权9333.3平方米转让给乙方，签订日期2009年12月18日。该合同未记载转让价格、付款方式。 5、土地登记卡，记载权利人为银燕花园公司，宗地面积9333.3平方米，国土证号惠东国用（2010）第0101**，原国国土证号惠东国用（2004）第0103** 6、惠东县土地使用权挂牌交易申购表，记载申购方为益阳公司，土地位置平山镇云田村上下赤脚陂，土地使用证号惠东国用（2004）字第010161号，面积30666.3平方米，县土地交易中心审批意见：申购材料齐备，具备竞买资格，报价有效，予以确认。2004年4月7日。 7、惠东县土地使用权挂牌交易成交确认书，记载交易主持人惠东县土地交易中心，竞得人益阳公司，确认在本次挂牌交易过程中，竞得人竞得平山镇云田村上下赤脚陂的国有土地使用权，成交价153.33万元，土地面积30666.3平方米。签订日期2004年4月7日。 8、土地使用权价格评估报告书，惠东价评字[2004]199号，记载惠东县物价局价格认证中心对银燕花园公司位于平山镇云田村上下赤脚陂的土地一块、国有土使用权证号为惠东国用（2004）第01××25号进行评估，价值为2146641元。 9、验资报告，惠立会验字（2004）第168号，记载惠州市立诚会计师事务所有限公司于2004年8月23日对银燕花园公司进行验资，记载截至2004年8月18日止，收到益阳公司缴纳的注册资本120万港元，折合人民币127.2万元。 10、资产评估报告，惠正资评报字（2009）第86号，记载惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对银燕花园公司位于平山镇云田村上下赤脚陂的土地使用权[国有土使用权证号为惠东国用（2004）第01××25号]进行评估，价值为12297200元。 11、验资报告，惠立会验字（2009）第058号，记载惠州市立诚会计师事务所有限公司于2009年5月7日对银燕花园公司进行验资，记载截至2009年5月4日止，收到益阳公司缴纳的注册资本930万港元，折合人民币818.679万元。累计实缴注册资本为1050万港元，占注册资本的75%。 申请执行人惠州市奥东置业有限公司提交的证据如下： 1、国有土地使用证，记载银燕花园公司名下土地使用权，证号惠东国用（2004）第01××25号。 2、国有土地使用证，记载银燕花园公司名下土地使用权，证号惠东国用（2010）第010153号。 3、房地产交易税收征（免）证明书，记载产权人益阳公司，国土证号**××25，减免税依据：土地作价入股，受让方银燕花园公司，税额199274.2元。2010年4月13日，惠东县地方税务局。 4、网络下载的民事判决书，记载案号（2019）湘09民初101号，记载益阳公司与银燕花园公司合同纠纷一案，湖南省益阳市中级人民法院审理后作出判决，银燕花园公司应向益阳公司偿还借款3683万元及利息。 本院查明，本院作出的（2015）惠东法民一初字第257号民事判决书及惠州市中级人民法院作出的（2016）粤13民终1292号民事判决书均已经发生法律效力，依据上述判决，被执行人银燕花园公司应向申请执行人古石稳、陈**宏、谢天文返还文明施工保证金1050万元，支付从2014年7月1日至2014年9月4日停工期内损失人民币150万元及利息（利息从2014年7月1日起至同年9月4日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计付），支付每日停工损失共2325万元（损失按每日50000元计，从2014年9月1日起计至2015年12月16日止），负担案件受理费166990元。因被执行人未自觉履行该判决书确定的义务，根据申请执行人的申请，本院于2017年2月21日立案执行。本院受理的以银燕花园公司为被执行人的案件有23宗，本院决定以本案为主案并案执行。 诉讼期间，本院作出（2014）惠东法立保字第108-1号民事裁定书，查封了被执行人银燕花园公司名下位于惠东××××云田村墩头地段土地使用权及地上建筑物[权属证号：惠东国用（2010）第011688号；地号：0；地号030190]；本院作出（2015）惠东法执字第363-1号执行裁定书，查封了被执行人银燕花园公司名下位于惠东××××田村上下赤脚陂地段土地使用权及地上建筑物[权属证号：惠东国用（2010）第010153号；地号：0；地号030110]；惠州市惠城区人民法院作出（2015）惠城法立保字第54号民事裁定书，查封了被执行人银燕花园公司名下位于惠东××××田村上下赤脚陂地段土地使用权及地上建筑物[权属证号：惠东国用（2004）第01××25号；地号：0；地号030109]。经惠州市中级人民法院主持协调，指定惠城区人民法院将其受理的执行案移送本院执行，本院予以立案执行，案号为（2017）粤1323执1886号。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对被执行人银燕花园公司名下的上述三宗土地使用权及地上建筑物进行评估，该评估公司2018年6月22日作出穗华价估（惠州）[2018]079号报告书，估定上述三宗土地使用权及地上建筑物总价值为人民币209705260元整。该报告书送达双方当事人后,被执行人银燕花园公司对评估报告提出异议。2018年7月18日，广州市华盟价格事务所有限公司对上述三宗土地使用权及地上建筑物的价格进行复核，函复称穗华价估（惠州）[2018]079号《关于银燕花园公司名下位于惠东县平山镇××村墩头地段土地使用权及地上建筑物、惠东××××田村上下赤脚陂地段土地使用权及地上建筑物、惠东××××田村上下赤脚陂地段土地使用权及地上建筑物价值评估结论书》评估结论是客观、合理的。本院依法向被执行人送达了该函复，被执行人未再提出异议。 本院于2018年12月12日10时至2018年12月13日10时在广东省惠东县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对上述土地使用权及地上建筑物以评估价209705260元下调20%即167764208元进行公开拍卖，因无人竞拍而未成交。本院于2018年12月29日10时至2018年12月30日10时在广东省惠东县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对上述土地使用权及地上建筑物以第一次拍卖价167764208元下调20%即134211366元进行再次拍卖，仍无人竞拍而未成交。本院于2019年2月1日10时至2019年4月2日10时在广东省惠东县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对上述土地使用权及地上建筑物以134211366元进行公开变卖，仍无人竞拍而未成交。 在执行过程中，本院于2019年4月15日召开债权人会议，征询各债权人是否愿意以物抵债，告知由于本院受理的银燕花园公司为被执行人的案件较多且数额巨大，无法确定各债权人的分配所得数额，要求自愿申请以物抵债的债权人在2019年4月17日前依法向本院提交书面申请以物抵债，并在2019年4月22日前将以物抵债款项134211366元汇入我院执行款专户。债权人左宗德、廖连山、张中华、朱治钢、古石稳、陈**宏、谢天文向本院提交书面申请要求以物抵债。因债权人黄方圆于2019年4月19日向本院提出“执转破”申请，本院依法将本案移送惠州市中级人民法院进行破产审查，以物抵债程序中止。后黄方圆向惠州市中级人民法院撤回申请，惠州市中级人民法院于2019年7月23日作出（2019）粤13破申44号民事裁定书，准许黄方圆撤回破产清算的申请。据此，本院继续启动以物抵债程序，于2019年8月15日召开债权人会议，征询各债权人是否愿意以物抵债，申请人陈**宏、古石稳、谢天文、朱治钢、廖连山、张中华、左宗德分别向本院申请以物抵债，其他债权人自愿放弃以物抵债。本院告知各位提出申请以物抵债的债权人应于2019年8月19日前将上述款项134211366元汇入我院执行款专户，逾期未全额支付上述款项的，本院将对上述房产重新评估进行拍卖。 2019年7月25日，申请执行人朱治钢、廖连山、张中华、左宗德分别与奥东公司签订债权转让协议，将各自对被执行人享有的债权转让给奥东公司，并于2019年8月14日在《羊城晚报》上刊登《债权转让通知》。该通知内容记载：“廖连山、张中华、朱治钢、左宗德将各自持有的案号（2015）惠东法执字第363号、（2016）粤1323民初2848号、（2016）粤1302执40号、（2015）惠东法民一初字第570号项下各自持有对银燕花园公司的债权转让给惠州市奥东置业有限公司。”朱治钢、廖连山、张中华、左宗德于2019年8月19日向本院提交《债权转让通知》，告知本院已将其债权转让给奥东公司。奥东公司于2019年8月19日将134211366元汇入惠东县人民法院执行款账户，并请求对上述土地使用权及地上建筑物按变卖价格134211366元以物抵债，承诺自愿承担上述财产的瑕疵后果和自行办理过户手续。2019年8月27日,根据奥东公司的申请，本院分别作出（2017）粤1323执1886号、（2015）惠东法执字第363号、（2019）粤1323执1115号、（2015）惠东法执字第1261号执行裁定书，裁定变更奥东公司为该案申请执行人。申请人陈**宏、古石稳、谢天文在规定期限内未交纳以物抵债款项，视为放弃以物抵债。 本院于2019年8月28日作出（2017）粤1323执444号之一执行裁定书，裁定将被执行人名下的上述房地产以134211366元的价格以物抵债给奥东公司。 另查，惠州市对外贸易经济合作局于2003年12月16日出具批复，同意湖南省益阳工业品贸易中心（甲方）与香港兴运国际集团有限公司（乙方）合资设立“兴运（惠州）银燕花园房产有限公司”，投资总额2000万港元，其中甲方投资1500万港元，以土地使用权折价投入，占投资总额的75%；乙方投资500万港元，以现汇投入，占投资总额的25%。注册资本1400万港元，其中甲方认缴出资额1050万港元，以土地使用权折价投入，占注册资本的75%；乙方认缴出资额350万港元，以现汇投入，占注册资本的25%…… 在审查过程中，本院向湖南省益阳市中级人民法院核实相关民事判决书情况，该院向本院出具了（2019）湘09民初101号民事判决书，并备注：“该案双方均未提起上诉，该判决已生效，产生法律效力。”该判决书记载：益阳公司与银燕花园公司合同纠纷一案，湖南省益阳市中级人民法院查明：2003年12月19日，益阳公司以案涉60亩土地折价4733万元出资1050万元（占股75%）与香港兴运国际集团有限公司出资350万元（占股25%），成立银燕花园公司。该公司成立后，益阳公司将该60亩土地在国土部门过户至银燕花园公司名下。2011年1月23日，益阳公司与银燕花园公司、香港兴运国际集团有限公司签订协议书，载明益阳公司供给“银燕花园”项目3683万元按年利率8.4%计算挂账到项目开发完工，清算本金及利息支付给益阳公司。2013年2月23日，三方又签订协议书，约定同意解除三方于2011年1月23日签订的协议书，银燕花园公司同意在本协议签订后二年内支付土地借款及利息给益阳公司，银燕花园公司自2011年1月23日开始先后向益阳公司借款3683万元……。判决：银燕花园公司于本判决生效后十日内偿还益阳公司借款3683万元及资金占用期间利息。 本案争议的焦点问题是：案外人主张其对被执行人名下的土地使用权享有权益并排除执行的理由是否成立？ 本院认为，被执行人银燕花园公司因拖欠债务未能偿还，本院处置其名下的涉案房地产，符合法律的规定。在执行过程中，本院启动了评估、拍卖、变卖和以物抵债程序。现案外人益阳公司对涉案两块土地主张拥有使用权，本院结合双方提交的证据及本院调取的证据，评析如下： 一、本案涉及的两块土地使用权的面积，一块为9333.3平方米，另一块为30666.3平方米，合计为39999.6平方米，约为60亩，而（2019）湘09民初101号案件确认益阳公司以60亩土地使用权出资折价4733万元。可见，益阳公司主张的涉案土地使用权与其用于投资的土地使用权的面积是一致的。两案指向的土地属于同一地块。 二、益阳公司与香港兴运国际集团有限公司共同出资成立银燕花园公司，益阳公司投资款为1050万港元，以案涉土地使用权折价投入。在2011年1月23日，益阳公司与银燕花园公司、香港兴运国际集团有限公司签订协议书约定土地折价为4733万元，扣除出资1050万元，余额3863万元转为借款。2013年2月23日，三方又签订协议书，明确约定银燕花园公司应向益阳公司偿还借款3683万元及利息。湖南省益阳市中级人民法院作出的民事判决书确认了该事实并作出了判决，该判决已生效。可见，益阳公司以土地折价投入银燕花园公司，超出投资部分已转为借款，案涉的土地使用权办到了银燕花园公司名下，益阳公司对案涉的土地使用权不再拥有权利。 综上，案外人益阳公司主张由银燕花园公司代持土地、对案涉土地拥有使用权，理由不足，本院不予采纳。案外人提出的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，需要指出的是，案外人已诉请益阳中院判决银燕花园公司偿还超出投资部分的借款，现又对银燕花园公司名下的案涉土地使用权主张权利，明显违背事实，有滥用异议权利和阻止执行之嫌，在此予以谴责。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人益阳工业品贸易中心的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提出执行异议之诉。 审判长  黄东平 审判员  钟广鸣 审判员  周凤珠 二〇二〇年九月三十日 书记员  林志勇