山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4590号上诉人（原审原告）：曹登峰，男，1968年10月9日出生，汉族，农民，住嘉祥县。被上诉人（原审被告）：孙逢顺，男，1980年9月1日出生，汉族，农民，住嘉祥县。被上诉人（原审第三人）：高玉双，男，1982年3月18日出生，汉族，农民，住嘉祥县。委托诉讼代理人：徐昭严，山东祥城律师事务所律师。原审第三人：孙建法，男，1969年7月7日出生，汉族，农民，住嘉祥县。上诉人曹登峰因与被上诉人孙逢顺、高玉双，原审第三人孙建法申请执行人执行异议之诉一案，不服嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹登峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决对涉案四份楼房买卖合同的效力未予明确，对涉案楼房与梁宝寺镇南门明珠小区的曹明起、梁宝寺镇村镇房地产综合开发有限公司（以下简称梁宝寺房产公司）、嘉祥县梁宝寺建筑工程公司（以下简称梁宝寺建筑公司）是什么关系不明。涉案房屋系小产权房，未办理房地产开发手续，亦不能办理房产证，涉案房屋买卖合同依法均是无效合同。上诉人向法庭提供的是孙建法与曹明起于2008年6月16日签订的购买房屋协议。假设2014年1月17日高玉双与孙建法签订借款合同、房屋买卖合同书真实，高玉双依法也不能取得涉案房屋的所有权，高玉双没有合法有效的证据证明是以房抵债取得的该房，更没有证据证明在涉案房屋内居住了一年。李某与高玉双具有利害关系，其证言不能作为有效证据使用。另外，一审判决未认定2014年4月4日案外人梁连合诉孙建法民间借贷纠纷一案（2014）嘉民初字第709号案中，梁连合对孙建法所有的涉案房屋于2014年4月4日进行诉讼保全采取了查封措施，且该案于2014年6月24日裁定中止诉讼至今未结案的事实。孙逢顺依据于2015年2月26日与高玉双签订的房屋买卖合同提起执行异议，因该房屋买卖合同形成于查封效力存续期间，依据法律规定查封期间该房屋不得变卖、抵押、赠与、转让，据此，孙逢顺的房屋买卖合同无效。孙逢顺依据无效的房屋买卖合同无法阻却法院的强制执行。2、一审判决认为“高玉双和孙建法因签订借款合同的同时又签订了房屋买卖合同，借款到期后孙建法未偿还房屋价款部分的借款，应认为孙建法认可以涉案房屋价款抵偿债务的形式，属以房抵债的性质”，是法院的主观臆断，是严重的违法行为。判决认定高玉双在涉案房屋中居住大约一年，无任何有效证据证明。一审判决认为“上诉人享有的是普通债权，而高玉双是以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际占有，优先于普通债权”错误，没有法律依据。只有合法的担保债权优先于普通债权，而高玉双的债权并非合法的担保债权。一审判决认为案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，高玉双不是异议申请人，不能对抗法院的强制执行。孙逢顺也不属于所谓的抵押担保债权人，在其房屋买卖合同无效的前提下，其异议行为不足以排除强制执行的民事权益。3、一审判决适用法律错误。涉案房屋系小产权房，依法不得自由买卖，孙逢顺违背法律的强制性规定买卖房屋。在受诉法院依法查封的情形下购买房屋亦违背法律的强制性规定，房屋买卖合同无效。据此，依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）（二）项规定，孙逢顺的异议行为不能排除强制执行。孙逢顺辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。高玉双辩称：一审判决认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。1、一审判决认定事实正确。一是上诉人认为涉案房屋买卖合同均无效错误。小产权房并不是违章建筑，只是由于证件不齐全不能办理物权变动的过户登记手续。作为梁宝寺镇辖区非城镇居民的孙建法、高玉双、孙逢顺购买和出售房屋没有损害国家、集体或第三人的利益，也没有损害社会公共利益，不违反法律强制性规定。因此，本案不存在房屋买卖合同无效的情形。另外，如果按上诉人所说，涉案房屋买卖合同均为无效合同，那么，上诉人申请执行涉案房屋，利用法院对涉案房屋进行查封和执行同样是不合法的，上诉人岂不是想通过法院的执行将非法的房产合法化，其观点相互矛盾，其申请执行不应得到支持。二是高玉双履行了合同义务，取得了涉案房屋的所有权。孙建法将其与梁宝寺房产公司签订的合同和缴款收据交付于高玉双，并在证人李某的见证下签订了买卖合同，足以证明高玉双履行了合同义务，合法取得了涉案房屋的产权。三是上诉人不能证明李某与高玉双具有利害关系，相反，李某与孙建法是同村一起长大关系较好的朋友，明显具有利害关系，其所作的有关涉案房屋买卖的证言是真实的，能够作为有效证据使用。四是嘉祥县人民法院在出具（2014）嘉民初字第709-1号民事裁定书前没有调查核实涉案房屋在查封前的转让情况，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释［2004］15号第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，该裁定本身存在错误。又因该裁定没有载明查封期限，不当然地理解为高玉双将涉案房屋转让给孙逢顺时还在查封期间，孙逢顺依据合法有效的合同完全可以阻却法院的强制执行。综上，一审判决认定事实完全正确，应依法予以维持。2、一审判决认为“高玉双和孙建法因签订借款合同的同时又签订了房屋买卖合同，借款到期后孙建法未偿还房屋价款部分的借款，应认为孙建法认可以涉案房屋价款抵偿债务的形式，属于以房抵债性质”正确和合法。高玉双在涉案房屋内居住大约一年，孙逢顺从2015年居住至今，没有任何人提出过异议，足以说明二人合法占有该房屋。因高玉双居住的时间距今较长，当时小区没有正规的物业，没有相关证明，但不能否认高玉双在此居住近一年的事实，且上诉人没有高玉双未在此居住的相反证据，一审认定高玉双居住大约一年正确。高玉双与孙建法在先履行了房屋买卖合同，已取得涉案房屋所有权，即取得了物权，物权优当然先于普通债权，一审认定高玉双是以房抵债的权利人，优先于普通债权正确，孙逢顺的异议足以排除强制执行的民事权益。3、一审判决适用法律正确。涉案房屋虽系小产权房，但依法可以在一定范围内进行买卖，孙逢顺买卖房屋并没有违背法律的强制性规定，房屋买卖合同有效。高玉双在法院查封前已与孙建法签订了书面买卖合同，并合法占有该房屋，高玉双和孙逢顺的权利能够排除法院的执行。孙建法未进行陈述。曹登峰向一审法院起诉请求：1、案外人孙逢顺就执行异议标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决准予执行该执行标的；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2018年4月13日嘉祥县人民法院对曹登峰与孙建法追偿权纠纷一案作出了（2017）鲁0829民初4085号民事判决书，经原告曹登峰申请强制执行，本院对涉案房产予以强制执行。案外人孙逢顺提出执行异议，本院执行局于2019年6月13日作出（2019）鲁0829执异25号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。另查明，2011年3月4日，孙建法和梁宝寺开发公司签订了购买房屋协议。2011年10月7日，孙建法又与梁宝寺开发公司签订了明珠小区售楼合同，协议购买车库。2014年1月17日高玉双与孙建法签订借款合同，共同借款人李某海签字，同日高玉双与孙建法签订保证书，担保人李某海和孙守义，同日高玉双与孙建法签订房屋买卖合同书，见证人李某海签字。后高玉双在涉案房屋内居住。2015年2月26日高玉双与孙逢顺签订涉案房屋买卖合同，曹明起等在合同上签字，梁宝寺建筑公司盖章。后孙逢顺在房屋内居住。一审法院认为：案外人高玉双与被告孙建法签订了借款合同并有在场见证人证明高玉双已支付借款，高玉双和孙建法因签订借款合同的同时又签订了房屋买卖合同，借款到期后孙建法未偿还房屋价款部分的借款，应认为孙建法认可以涉案房屋价款抵偿债务的形式，属以房抵债的性质。高玉双在涉案房屋中居住大约一年，后交给案外人孙逢顺居住。高玉双与被告孙建法以房抵债行为，发生于人民法院采取强制措施以前，并且高玉双已经实际占有。申请执行人享有的是普通债权，而以房抵债的权利人对于涉案房屋进行了实际占有，优先于普通债权。因此案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告曹登峰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告曹登峰负担。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间各方争议的焦点为：被上诉人孙逢顺是否有权排除上诉人曹登峰对涉案房屋的执行。涉案房屋是孙逢顺从高玉双出购得，并非与孙建法签订的买卖合同；而高玉双与孙建法的房屋的买卖合同在2014年1月份，且已经交付，并且孙逢顺购得后已经实际占有使用涉案房屋，取得对涉案房屋的占有使用权益，上述行为均发生在上诉人申请对涉案房屋执行之前，因此足以排除上诉人对涉案房屋的执行。综上所述，上诉人孙逢顺的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙逢顺负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十月二十日法官助理韩飞书记员周平平