山西省高级人民法院民事判决书（2020）晋民终479号上诉人（原审被告）:王某，住高平市。被上诉人（原审原告）：山西长平建材家居广场有限公司。诉讼代表人：山西唐韵律师事务所，系山西沃土房地产开发有限公司及其关联公司破产管理人。委托诉讼代理人：李某，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴某，山西唐韵律师事务所实习律师。上诉人王某因与被上诉人山西长平建材家居广场有限公司（以下简称长平建材公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由王东担任审判长并主审、审判员许文杰、赵凯参加合议的合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王某、被上诉人长平建材公司的委托诉讼代理人李某、柴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决主体不适格。签订合同的经办人为王三萍，租赁方为海天灯饰经销部。2.2018年4月29日，双方再未续签租赁合同，一审判决上诉人再行支付占房费51246元无事实依据。3.上诉人并未与被上诉人签署案涉附加协议，不应受该协议约束。4.上诉人不应承担物业费。双方所签租赁合同中没有物业费的约定，被上诉人应在上诉期内无偿提供物业服务。5.一审判决对质保金未予折抵属于适用法律错误。附加协议第4条第2项约定，在交纳租金的同时，一次性支付质量保证金10000元。一审判决适用《破产法》第四十条适用法律错误。被上诉人长平建材公司答辩称：1.王某是适格被告。海天灯饰经销部未经工商登记注册，非法律意义上的经营主体，王某是海天灯饰的实际经营者，其在一审中对该事实认可，本案不存在主体不适格情形。即使合同是由王三萍签订，王三萍也只是上诉人所述的“经办人”，即签订合同的授权代理人，而不是合同真正的相对方。2.王某至今仍占用长平建材市场相关商铺，一审判决其支付占房费用，认定事实正确，适用法律正确。被上诉人之所以对海天灯饰经销部采取停水、停电措施，是因为上诉人在多次与王某沟通催收后，王某仍拒不支付租金、物业费，该行为不视为对合同的终止，也无法否认王某至今仍占有商铺的事实。自2018年5月8日长平建材公司进入破产程序至今，王某一直将大量商品铺设陈列在面积达355.88平方米的商铺内，商品数量绝非上诉人所说的“部分”，其既不缴纳租金等费用，也拒不腾退房屋，市场相关人员多次与其联系要求其办理撤场手续，其均不予理会，严重影响了市场的对外招租进程，给市场的经营带来了恶劣的影响。3.关于漏水损坏灯具事宜，王某未在一审中提起反诉，应另案另诉。4.关于物业费。在长平建材公司与商户签订的主合同中虽然未有缴纳物业费的约定，但在实际经营过程中，长平建材市场实行的是统一管理，长平建材公司提供了供水、供电、供暖、卫生清洁、维修等物业服务，且向商户收取了物业费，实际上对主合同进行了补充，一审法院关于物业费的判项，认定事实清楚，适用法律正确。5.关于质保金。一审判决正确，上诉人的上诉理由缺乏依据。长平建材公司向一审法院起诉请求：1、判令王某立即腾出占用的长平建材市场的4#325、330、302、303号商铺；2、依法判令王某支付截止2019年5月1日前欠付的物业费4270元、暖气费5850元，截止2019年7月22日前欠付的租金51246元；3、本案诉讼费由王某承担。一审法院审理查明：自2014年4月29日起，王某与长平建材公司先后签订相关租赁合同，约定由王某承租位于长平建材市场4馆3层4302-4303、4325-4320号商铺进行经营，租赁面积355.88平方米，租赁单价为17元/平米/月，附加协议约定的租赁期限至2018年4月29日，关于物业费双方在之前的合同中未做约定。另查明，2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重组。作为该破产企业的管理人，长平建材公司在王某的租期届满后，与王某多次协商并发布缴纳欠付租金通知、征询续租意愿通知后，王某不与长平建材公司重新签订新的租赁协议，未腾退房屋，商铺基本处于停业状态。一审法院认为，双方签订的《长平建材家居广场租赁合同》附加协议及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。本案中，王某在合同到期后未签订新的租赁合同，亦未支付租金，故长平建材公司有权要求其限时撤场，故对长平建材公司要求王某腾退房屋的诉请予以支持。关于占房费用，双方签订附加协议的计租期至2018年4月29日，租赁期限届满后，虽王某未进行实际经营，但亦未腾退房屋，关于占房费用，因无相关证据证明市场租赁单价的明显浮动变化，故长平建材公司要求王某按照原合同租赁单价支付占房费用并无不当，应予以支持。因长平建材市场在2018年对市场商铺试行只收8个月房租的经营策略，故在计算王某的占房费用时应当参照对待。故2018年4月30日-2019年4月29日的占房费用应为：355.88×8×17=48399.68元。2019年4月30日-2019年7月22日的占房时间为2个月零23天，占房费用应为355.88×2×17+355.88×17×23/30=16738.22元。综上，截止2019年7月22日前的占房费用为65137.90元，本案中，长平建材公司诉请要求支付占房费用51246元在合理范围内，应予以支持。关于物业费，虽双方未在合同中予以明确约定，但从与本案关联的其他系列案件的相关证据中，可以看出，长平建材市场有收取一定物业费的记录，虽在王某占房期间长平建材公司确实提供了一些物业管理服务，但鉴于王某在2018-2019年期间商铺并未营业，故酌情认定该期间的物业费为200元。关于暖气费，2018-2019年，长平建材公司虽然面向全市场的商铺提供了供暖服务，但在实际服务中，因王某在占房期间基本处于停业状态，并未享受供暖服务，且长平建材公司可以通过关停暖气的方式处理供暖事宜，降低损失，故对长平建材公司要求支付暖气费的诉请不予支持。关于王某要求用质保金进行折抵的抗辩，因长平建材公司已于2018年5月8日进入破产程序，根据《中华人民共和国破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵消，本案中诉争的租金、物业费等发生于破产受理之后，故对王某要求折抵的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、王某于本判决生效后十日内腾出占用的长平建材市场4馆3层4302-4303、4325-4320号商铺；二、王某于本判决生效后十日内支付山西长平建材家居广场有限公司占房费用共计51246元；三、王某于本判决生效后十日内支付山西长平建材家居广场有限公司物业费共计200元；四、驳回山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为：本案二审争议焦点为：1.王某是否系本案适格主体；2.占房费用是否应予支付；3.物业费是否应予支付；4.质保金是否可以折抵。就当事人争议的焦点问题，分述如下：一、王某是否系本案适格主体问题。王某认为签订合同的经办人为王三萍，租赁方为海天灯饰经销部。在一审庭审中，王某并未提出此抗辩。在二审庭审中，王某认可王三萍系其妻子。因海天灯饰经销部未经工商登记注册，并非法律意义上的经营主体，王某、王三萍系海天灯饰的实际经营者，被上诉人亦认可向王某主张权利后，将不再向王三萍和海天灯饰主张权利，本院对王某该项上诉理由不予采纳。二、关于占房费用的问题。造成租赁合同无法正常履行的原因既有上诉人的原因，也有被上诉人的原因。被上诉人在多次与王某就租金问题沟通催收后，王某仍不支付租金的情况下，被上诉人采取了停水停电措施。造成海天灯饰无法正常经营，双方均有过错，被上诉人完全可以采取合理方式救济而径行采取停水停电措施不妥。但王某过错在先，且其截止目前一直实际占有商铺，导致被上诉人无法合理利用该商铺。为平衡双方利益，根据一审计算的标准51246元，本院酌定王某承担占房费用25623元，被上诉人承担25623元。三、关于物业费的问题。双方签订的《长平建材家居广场租赁合同》系格式合同，该合同第4条关于物业管理费一项，关于收取物业费的标准和费用，均以横叉划掉。这种情况下应作出对提供格式合同一方不利的解释。对于租户自愿交纳的，视为双方达成一致。对于租户不愿缴纳的，视为就此问题没有约定。因为对于租赁合同而言，租金的项下有包含物业费的可能，一审判决基于被上诉人有收取物业费的记录判令上诉人缴纳，属于事实认定错误，该判项应予撤销。四、关于质保金进行折抵的问题。因被上诉人已于2018年5月8日进入破产程序，根据《中华人民共和国破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵消。本案中诉争的租金、物业费等发生于破产受理之后。故根据法律规定，成立在破产受理之后的债务不能和在先的质保金折抵。关于质保金，属于被上诉人对上诉人所负的债务，上诉人应及时申报债权以保障自身权益。综上，王某的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初247号民事判决第一项。二、变更山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初247号民事判决第二项为：王某于本判决生效后十日内支付山西长平建材家居广场有限公司占房费用共计25623元。三、撤销山西省晋城市中级人民法院（2019）晋05民初247号民事判决第三项。四、驳回山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1334元，由山西长平建材家居广场有限公司负担440元，王某负担894元。二审案件受理费1086.15元，由山西长平建材家居广场有限公司负担440元，王某负担646.15元。本判决为终审判决。审判长 王 东审判员 许文杰审判员 赵 凯二〇二〇年十月二十六日书记员 高丽云