山东省威海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁10民终2745号 上诉人（原审被告）：马开友，男，1953年9月15日出生，汉族，住威海市文登区。 被上诉人（原审原告）：文登金典物业服务有限公司，住所地威海市文登区天福办庆和国际花园门卫**。 法定代表人：唐立敏，经理。 委托诉讼代理人：徐承清，男，该公司员工。 上诉人马开友因与被上诉人文登金典物业服务有限公司（以下简称金典物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2020）鲁1003民初3673号，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马开友上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁1003民初3673号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.诉讼费由被上诉人负担；4.依法判令被上诉人在上诉人居住小区内书面公开向上诉人赔礼道歉,赔偿上诉人的名誉损害、健康损害及购买法律书籍等费1031元；5.依法将被上诉人非法收取业主所谓“电梯维保年检费载荷费”的犯罪行为，移送（交）有关司法机关或行政主管部门追究法律责任。事实和理由：2014年3月22日上诉人与威海市永兴物业服务中心（以下简称永兴物业）签订物业服务合同，真实有效受法律保护，至今上诉人再未与任何其他物业服务企业签订物业服务合同。建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》明确规定电梯的维修和更新改造包括在专项维修资金的使用范围内。第十九条明确规定“受益人和负担人的相一致的原则”（上诉人住一楼，即无电梯卡，也从未使用过电梯，不是受益人不应该负担相应费用），第二十条明确了按比例分摊的规定。《山东省住宅专项维修资金管理办法》也与上述建设部财政部的规定相一致。这些规定足以证明上诉人购买住房时足额缴纳的住宅专项维修资金包括了电梯的维修和更新改造费用。被上诉人向上诉人（及六栋高层五百多户业主）收取电梯维保年检费、载荷费是违法违规、违反科学常识、更有悖于社会公德的非法行为。被上诉人分别两次无理将上诉人诉至法庭，（共有上诉人小区业主6人旁听）使上诉人的名誉受到不法侵害，正常生活秩序被扰乱,精神、心理、生理健康被损害，理应得到与被上诉人诉讼同额的赔偿。 金典物业公司辩称，一审判决正确，应予维持。事实和理由：1.《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2014年11月1日，金典物业公司与威海浩洋置业有限公司（以下简称浩洋公司）签订《威海市文登区前期物业服务合同》，正式接管上诉人居住的“兴业茗居”住宅小区的物业管理服务，并在当地行政管理部门进行备案登记。期间，上诉人也向被上诉人交纳物业费、水电费、购买门禁卡，实际上接受了被上诉人提供的物业服务。根据上述相关法律规定，开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有法律效力，不需要单独再与每个业主签订物业服务合同。因此，建设单位、被上诉人签订的前期物业服务合同，对全体业主具有法律约束力；2.关于电梯维护、保养、年检费的负担问题。《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。第四款，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。国家发展改革委员会、建设部《物业服务定价成本监审办法》第七条规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用等。第九条规定物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。威海市文登区物价局、威海市文登区住房和城乡建设局联合发布文价费法（2018）12号第一条规定，安装使用电梯的住宅小区，电梯服务费暂不列入物业服务费中。住宅专项维修资金是业主买房时按面积向维修资金主管部门交纳的，由主管部门进行管理及批准使用。被上诉人曾向维修资金主管部门提出申请使用，主管部门答复维修资金不可用于设备的年检、维保费用，只用于公共设施设备的维修、更新、改造，不能使用；3.上诉人主张其居住在一楼，不使用电梯，不应交纳电梯各项费用。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。电梯维护、保养、年检等费用属于公共设施分担费用。根据上述法律规定，业主住户即使不使用电梯，也应按住房面积分摊费用。 金典物业公司向一审法院起诉请求：判令马开友支付2014年11月1日至2020年6月30日的电梯年检维护保养费1000元、载荷费31元，共计1031元。 一审法院认定事实：马开友系文登区“兴业茗居”小区4号楼2单元103室业主，马开友自2014年5月至今在该房屋居住。“兴业茗居”小区由浩洋公司开发建设，该小区前期由永兴物业管理服务，2014年10月31日，浩洋公司、永兴物业、金典物业公司联合发布《关于兴业茗居物业公司更换的公告》一份，主要内容为：“由于永兴物业管理地域的不便，依据《前期物业服务合同》的条款内容，经浩洋公司与永兴物业协商，永兴物业同意自2014年10月31日起退出本小区的管理服务，浩洋公司另行委托金典物业公司进行本小区的管理服务”。落款处加盖上述三公司公章予以确认。浩洋公司与金典物业公司于2014年11月1日正式签订了《威海市文登区前期物业服务合同》，浩洋公司选聘金典物业公司为兴业茗居小区提供前期物业服务，合同中对服务内容、收费标准等作出了明确约定。双方服务合同还于当年12月在文登区物业管理办公室、物价局等相关行政主管部门进行了备案登记。 庭审中，金典物业公司为证实马开友接受物业服务，提供了马开友交纳电费、水费、购买门禁卡收费单据一宗，经质证，马开友对金典物业公司提供的上述证据真实性均无异议，也认可之前物业费、水电费都及时交纳，但提出交款是因为之前对物业公司更换并不知情，从今年开始再没有交款，要交给与自己有合同关系的物业公司。 另查明，威海市文登区物价局、威海市文登区住房和城乡建设局联合发布的文价费发（2018）12号文件第一条规定：“安装使用电梯的住宅小区，电梯服务收费暂不列入物业公共服务费中，实行代收代缴管理”。兴业茗居小区4号楼电梯两部，每部电梯金典物业公司每年交山东省特种设备检验研究院威海分院年检费820元，电梯维护保养费每年交给威海力森电梯工程有限公司3000元，电梯限速器两年一校验，交给威海力森电梯工程有限公司两年600元，每年300元，电梯常规更换维修每年不低于500元，每部电梯每年4620元，两部电梯共计9240元/年。4号楼一共7000平方米建筑面积，到户每平方1.3元/年，马开友房屋建筑面积135.79平方米，欠款5年8个月，欠电梯年检维保费数额为1000.32元，电梯5年做一次载荷试验，一部电梯载荷费800元，4号楼两部电梯载荷费1600元，按7000平方米建筑面积分摊，每平方米载荷费0.23元，马开友房屋建筑面积135.79平方米，欠电梯载荷费数额为31.23元。 一审法院认为，本案中，双方争议的焦点为：马开友所欠电梯年检维保载荷费是否应当由住宅专项维修资金负担。首先，《山东省住宅专项维修资金管理办法》（以下简称管理办法）第三条规定，本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第四条规定，维修资金实行属地化统一管理，坚持专户专储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。从上述管理办法可以看出，住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共同设施设备保修期满后的维修和更新、改造，电梯的日常维护、保养、年检产生的费用，并不在该使用范围之内。其次，住宅专项维修资金系业主共有，根据管理办法第十九条规定，使用专项维修资金需经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意等条件，现马开友也未提供证据证实已经达到可使用维修资金的条件。最后，电梯属于特种设备，是业主共有的财产，电梯日常的年检、维护保养最终受益的是小区广大业主，物业公司对上述费用只是代收代缴管理，金典物业公司也提供证据证实电梯维保、年检、载荷费用实际代缴支出，业主作为电梯的使用人，理应向物业公司交纳属于自己承担电梯的维保和年检费用。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，因此，在费用分摊没有约定的情况下，金典物业公司根据上述法律规定，要求马开友按照其专有部分占建筑物总面积的比例来支付电梯维保年检费，于法有据，予以支持。 关于马开友辩解的，其与金典物业公司之间没有书面合同，不应当向金典物业公司交纳费用的意见，虽然金典物业公司与马开友之间没有订立书面的服务合同，但自2014年11月1日金典物业公司管理服务兴业茗居小区是客观事实，而且，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，作为建设单位浩洋公司与金典物业公司于2014年11月1日正式签订了《威海市文登区前期物业服务合同》，浩洋公司选聘金典物业公司为兴业茗居小区提供前期物业服务，双方服务合同还于当年12月在文登区物业管理办公室、物价局等相关行政主管部门进行了备案登记，浩洋公司、永兴物业、金典物业公司还联合就小区更换物业服务公司之事向业主进行了书面公告。金典物业公司进入“兴业茗居”小区之后，为包括马开友在内的小区业主提供了物业服务，小区业主也接受了金典物业公司的服务，双方之间已经形成了事实上的物业服务合同，金典物业公司在为马开友提供物业服务的同时，马开友理应有向金典物业公司交纳相关费用的义务。马开友辩解其对物业公司更换并不知情，金典物业公司给马开友开具的购买门禁卡收据中已清楚加盖了该公司公章，因此，马开友辩解意见与事实不符，综上，马开友以与金典物业公司之间没有书面合同为由拒绝向金典物业公司交纳费用，理由并不充足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告马开友于判决生效后十日内向原告文登金典物业服务有限公司支付电梯维保年检费1000元、电梯载荷费31元，共计1031元（汇入户主为：文登金典物业服务有限公司，开户银行：中国农业银行，卡号为：15×××33号账户中）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告马开友负担。 本院二审期间，上诉人主张根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《威海市物业管理条例实施细则》、《文登市物业管理办法》、发改委、建设部2014年发布的实施的《物业服务收费管理办法》第11条等规定，公用设施、设备在保修期后，维修改造费用应当通过专项维修资金予以列支，不足部分由受益业主按比例分摊。 本院经审理查明，2014年11月1日金典物业公司与浩洋公司签订的《兴业茗居前期物业服务合同》第五条约定，本物业区域物业服务费选择包干制方式。电梯（年检费、维保费、运行费用）：维保、年检费据实公摊，运行费用刷卡制，每次0.12元。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的主要焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否形成物业服务合同关系；二、关于案涉电梯年检维保费、载荷费，被上诉人是否有权要求上诉人支付。 关于焦点一，上诉人主张其与永兴物业签订的物业服务合同，并未与被上诉人签订物业服务合同，其与被上诉人并未形成物业服务合同关系，被上诉人无权向其主张权利。对此，本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。马开友主张其未与金典物业公司签订物业服务合同，与金典物业公司未形成物业服务合同关系。对此，本院认为，本案中，马开友在购买案涉房屋时，案涉小区由开发商浩洋公司委托永兴物业进行服务。之后，根据2014年10月31日浩洋公司、永兴物业、金典物业公司联合发布的公告，永兴物业退出案涉小区的物业管理，由浩洋公司委托金典物业公司对案涉小区进行物业服务。根据上述规定，开发商有权选聘物业服务企业，开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。马开友作为业主，理应受该合同的约束。且事实上，马开友也向金典物业公司交纳了物业费、水电费等。因此，马开友主张其与金典物业公司未形成物业服务合同关系的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二，根据2014年11月1日金典物业公司与浩洋公司签订的《兴业茗居前期物业服务合同》第五条的约定，电梯（年检费、维保费、运行费用）：维保、年检费据实公摊，运行费用刷卡制，每次0.12元。可见，物业服务合同中对电梯的年检费、维保费的负担有明确约定，并未包含在物业服务费的范畴内。结合威海市文登区物价局、威海市文登区住房和城乡建设局联合发布的文价费发（2018）12号文件第一条规定“安装使用电梯的住宅小区，电梯服务收费暂不列入物业公共服务费中，实行代收代缴管理”。金典物业公司对其主张案涉电梯年检维护保养费、载荷费等提供的相应的证据证实，根据物业服务合同及上述文件的规定，金典物业公司对其代缴的该部分费用有权向业主收取。上诉人主张其系一楼业主，并不使用电梯，不应支付上述费用。对此，本院认为，案涉物业服务合同对该部分费用的收取并未将一楼业主予以排除，上诉人以此主张其无需交纳该部分费用的依据不足。其该上诉理由不成立，本院不予支持。 此外，对于上诉人主张的要求被上诉人向其公开赔礼道歉、赔偿其名誉损害、健康损害及购买法律书籍等费用的上诉理由，一审其并未提出该主张，被上诉人对此亦不认可，该部分上诉请求不属于本案二审审理的范围。对于上诉人主张被上诉人非法收取业主所谓“电梯维保年检费载荷费”，构成犯罪，应移送（交）有关司法机关或行政主管部门追究法律责任的上诉理由，对此，本院认为，上诉人该上诉主张没有事实依据，其该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，马开友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人马开友负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏丽杰 审判员  马树芳 审判员  于 晶 二〇二〇年十月九日 法官助理肖芸芸 书记员刘亚萍