广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初2901号 原告：广西龙江物业服务有限公司，住所地平果市马头镇大学路龙江**府住宅小区1幢1层B1号。统一社会信用代码：914510236927773700（1－1）。 法定代表人：覃爱珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周卫凤，女，1974年8月16日出生，汉族，广西龙江物业服务有限公司物业经理。 被告：黄佑保，男，1964年4月12日出生，壮族，自由职业，户籍地广西平果市，住广西平果市。 原告广西龙江物业服务有限公司与被告黄佑保物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周卫凤和被告黄佑保到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告广西龙江物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告拖延的2012年3月至2020年7月物业管理费3906.68元、2015年01月至2020年1月生活垃圾处理费427元、2015年1月至2020年7月公摊水电费558.33元、2018年1月至2020年7月专项维修费299.74元，共计：5191.75元。并从2012年4月1日起按日支付3‰滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月30日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的平果市新安镇旺江花园小区11幢2单元603号房提供物业服务，被告每月向原告缴纳物业服务费用38.68元、生活垃圾处理费7元、专项维修费9.67元，公摊水电费每年100元。如逾期未缴纳的按日支付3‰滞纳金。多年来，被告拖欠自2012年3月至2020年7月物业管理费3906.68元、2015年01月至2020年1月生活垃圾处理费427元、2015年1月至2020年7月公摊水电费558.33元、2018年1月至2020年7月专项维修费299.74元，共计：5191.75元。原告经多次催缴未果，为此，特向法院提起诉讼。 原告为证明其主张，向本院提交的证据有： 1．旺江花园欠费明细表，证明原告服务期间被告从2012年3月至2020年7月欠费明细的事实。 2．缴费通知书，证明原告2012年9月6日至2017年3月8日向被告催缴费用的事实。 3．物业服务协议，证明原告与被告签订的物业服务协议，约定物业费0.4元/月/平方米的事实。 4．住宅区管理费收缴协议，证明原告与被告约定每月每户生活垃圾费7元，公摊水电费每年预收100元并且按每户分摊的事实。 5．律师函，证明原告通过律师函向被告催缴所欠费用并告知不按时缴纳所带来的法律后果的事实。 6．相片5张，证明原告以粘贴缴费通知书及亲自上门的方式向被告多次催缴所欠费用。 被告黄佑保辩称：我的意见是原先交房的时候，物业应该帮我处理我的窗户高至人的脖子为止的问题。2012年和2015年，我去物业反映这个问题的时候，物业没有帮我处理，也没见他们物业拖地、扫地。还有油烟等种种问题也没有得到处理。2016年以来我就不住小区里了。根据以上问题，我不愿意缴纳物业费，并不是我不愿意交，是物业服务做不好。房子的窗户问题，物业应该有义务提醒我，房子的问题应该去找开发商的。 被告黄佑保在举证期限内未向本院提交证据。 经质证，被告黄佑保对原告广西龙江物业服务有限公司证据一、二、三、四和六均无异议，但是认为物业服务不到位，所以不想缴纳物业费；对证据五有异议，认为自己没有看到。 经核实，被告黄佑保对原告广西龙江物业服务有限公司的证据一、二、三、四和六均无异议，故本院对原告的证据的证明力予以认定。被告对原告的证据五有异议，但该律师函系粘贴于业主家门，被告未能提供证据予以反驳，故本院对该证据五的证明力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件法律事实如下： 2020年6月平果县撤县设市，更名为平果市。2009年12月30日，原告广西龙江物业服务有限公司与被告签订《物业管理服务协议（前期）》，约定原告对被告购买的平果县新安镇旺江花园小区11幢2单元603号房提供物业服务，建筑面积为96.69平方米。物业管理服务收费标准约定：住宅按建筑面积0.4元/㎡/月收取；受有关部门的委托，原告提供水费、生活垃圾处理费代收代缴服务；专项维修资金按房屋建筑面积从2018年1月起按0.1元/㎡/月筹集；每月1日-15日交纳当月费用；业主不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告经原告催收但未交纳物业费，尚欠2012年3月至2020年7月物业管理费3906.68元、2015年01月至2020年1月生活垃圾处理费427元、2015年1月至2020年7月公摊水电费558.33元、2018年1月至2020年7月专项维修费299.74元，共计：5191.75元。原告于2020年8月31日向本院申请财产保全，请求冻结被告的银行账号存款，交纳财产保全费78元。本院于2020年9月2日作出财产保全裁定。 本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务协议（前期）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，如拖欠物业费则构成违约，还应担相应违约金。现原告主张被告支付拖欠的2012年3月至2020年07月物业管理费用及违约金符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，被告一直拖欠物业管理费，违约行为明显，原告有权依法主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张2012年4月1日起按日支付3‰违约金过高，本院予以酌减为按中国人民银行同期同类贷款利率和同期贷款市场报价利率(LPR)计算。自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)。为此，本案违约金计算方式为：以当月尚欠物业费的金额为基数，自2012年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期贷款市场报价利率(LPR)按月依次计算。被告主张房屋专有部分有质量问题，本院在本案中不予审查，被告可依法另案向相关责任人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告黄佑保向原告广西龙江物业服务有限公司支付尚欠的平果市新安镇旺江花园小区11幢2单元603号在2012年3月至2020年7月期间的物业费5191.75元及违约金（计算方式：以当月尚欠物业费的金额为基数，自2012年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期贷款市场报价利率(LPR)按月依次计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费25元，财产保全费78元，共计103元，由被告黄佑保负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄河元 二〇二〇年十月三十日 法官助理 谭永前 书 记 员 陆富韬