山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4687号上诉人（原审被告）：魏兰芳，女，1973年5月10日出生，汉族，兖矿集团退休职工，住山东省邹城市。被上诉人（原审原告）：兖矿东华物业管理有限公司，住所地：邹城市东滩鲁**，统一社会信用代码：91370883753544723D。法定代表人：杨光，经理。委托诉讼代理人：骆树启，山东胜途律师事务所律师。上诉人魏兰芳因与被上诉人兖矿东华物业管理有限公司（以下简称东华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院(2020)鲁0883民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏兰芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回东华物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由东华物业公司承担。事实和理由：一、该案超过诉讼时效期间。二、东华物业公司没有尽到物业服务的相关内容，物业服务不达标。三、东华物业公司没有诉讼主体资格，其未经招投标与魏兰芳签订规约违反了法律的强制性规定，双方不存在合同关系。四、滞纳金不等同于违约金，且滞纳金属于行政部门收取。五、无借贷关系。东华物业公司的行为损害了魏兰芳的权益，也损害了全体业主的共同权益。东华物业公司辩称：一、东华物业公司系2003年经邹城市工商行政机关核准，依法成立的物业管理有限公司。2010年东华物业公司与兖矿东华建设有限公司签订了前期物业服务合同，同年12月12日与魏兰芳签订了《前期业主临时管理规约》《前期物业服务约定》（以下简称物业服务合同），该物业服务合同对合同双方权利义务进行了约定,东华物业公司诉讼主体适格。二、物业服务合同签订后，东华物业公司一直按照合同的约定提供服务，魏兰芳也欣然接受，东华物业公司多次对魏兰芳催缴拖欠物业费，其以种种理由拒绝缴纳。2019年5月10日，东华物业公司向邹城市人民法院提起诉讼，案号：（2019）鲁0883民初2774号，对魏兰芳催缴2016年至2018年期间所欠物业费，法院送达人员上门送达法律文书，魏兰芳故意躲避拒签法律文书。因此，上述情形不存在超过诉讼时效。三、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求贵院维持一审判决，驳回上诉。东华物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告缴纳物业服务费8207元及滞纳金4431元，共计12638元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月12日，被告购买了兖矿集团东华建设有限公司开发建设的邹城市昌平花园小区23号楼1单元101室房屋一套，建筑面积105.22㎡。同日，被告与邹城市海鲁物业管理有限公司签订了《邹城市昌平花园小区前期业主（临时）管理规约》，工商登记显示2012年12月25日，邹城市海鲁物业管理有限公司变更为原告兖矿东华物业管理有限公司，由兖矿东华物业管理有限公司负责邹城市昌平花园小区物业服务管理，收取物业服务费。前期物业服务合同约定，物业收费标准为1、3元/㎡/月，逾期不交按每天3‰比例收取滞纳金。被告在2016年1月1日至2020年12月31日，未按照约定缴纳物业费，共计拖欠物业费8207元（105.22㎡×1、3元×60月）。原告系有资质的物业管理服务企业，自接管昌平花园小区物业服务后，提供了相应的物业服务，被告以种种理由拒不缴纳物业费，原告多次催要无果，诉至本院。一审法院认为，原告与被告签订的前期物业服务管理规约为有效合同，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务，原告提供了相应的物业服务，被告应当按照合同约定缴纳物业费。被告提出的第1、2条辩护观点不能成立，物业费每年照常缴纳收取，被告只是以某种理由拒绝缴纳，不能作为诉讼时效的抗辩理由；至于滞纳金是合同双方的约定，当然，滞纳金约定过高，可以调整。被告提出的卫生间漏水，导致墙皮脱落、木地板损坏的问题，不属于物业公司的服务范围，被告可与房屋建设单位联系解决。被告提出第3、5观点，没有相关证据证实，不予采信。综上所述，原告要求被告缴纳物业费的请求予以支持，原告要求被告支付滞纳金的要求明显过高，应予调整，被告可按银行同期贷款利率支付损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第四十一条之规定，判决：一、被告魏兰芳于本判决生效之日起十日内向原告兖矿东华物业管理有限公司缴纳物业费8207元；二、被告魏兰芳以8207元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付原告兖矿东华物业管理有限公司利息，从起诉之日至实际付清之日。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由被告负担（原告已垫付，由被告支付给原告）。金乡县利民物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，秦义嵩、周凤杰的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金乡县利民物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告秦义嵩、周凤杰支付原告物业服务费3080.04元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告金乡县利民物业公司系依法成立的物业服务公司，为金乡县益民小区提供物业服务；被告秦义嵩、周凤杰系金乡县益民小区6号楼2单元804室的业主，从2014年7月16日起居住至今；所购房屋系经济适用住房，建筑面积78.89㎡。2014年2月11日，金乡县房产管理局（甲方）与原告金乡县利民物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：金乡县利民物业公司为金乡县益民小区提供物业服务；物业服务费用由业主按拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.45元/㎡/月，高层住宅1.00元/㎡/月，六楼（含）以上每户每年80元供水加压费。另查明，金乡县益民小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，金乡县房产管理局与原告签订的《物业管理服务合同》意思真实，不违反法律规定，合同依法成立并有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对包括被告秦义嵩、周凤杰在内的金乡县益民小区全体业主具有约束力。原告按照《物业管理服务合同》的约定对益民小区提供了物业服务，应当按约定取得收益，被告秦义嵩、周凤杰作为业主实际也接受了服务，应该按约定承担交纳物业服务费及二次供水加压费的义务。被告应按约定向原告缴纳2016年7月16日至2019年7月15日物业服务费2840.04元（1.00元/㎡/月×78.89㎡×36个月）以及二次供水加压费240元（80元×3年）。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时缴纳物业费的其他业主亦存在损害，如果业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张权利；业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，原告的诉求合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：被告秦义嵩、周凤杰于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县利民物业服务有限公司物业服务费2840.04元及二次供水加压费240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告秦义嵩、周凤杰负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。魏兰芳提交了如下证据：照片11张，证明东华物业公司服务不达标。东华物业公司的质证意见为：对该证据真实性不予认可，不能反应拍照的时间、地点、地点等物业公司提交了如下证据：邹城市人民法院（2019）鲁0883民初2774号案件的受理通知书、开庭传票、起诉状和撤诉申请书，证明东华物业公司曾经起诉过魏兰芳索要物业费。魏兰芳的质证意见为：对上述情况不知情。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于诉讼时效问题，根据东华物业公司二审中提交的受理通知书、开庭传票、起诉状和撤诉申请书等证据，可以看出东华物业公司曾于2019年5月向邹城市人民法院提起过诉讼，向魏兰芳主张2016年1月至2018年12月份的物业费。东华物业公司提起诉讼的行为可以引起诉讼时效中断的效力，其又于2020年5月提起本案诉讼，不超出三年的诉讼时效期间。故魏兰芳关于本案超出诉讼时效期间的主张不能成立。根据工商登记载明的内容，东华物业公司是由邹城市海鲁物业管理有限公司变更而来，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位与东华物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。魏兰芳作为涉案小区的业主，《前期物业服务合同》对其具有约束力，故东华物业公司是本案适格的诉讼主体。《前期物业服务合同》中对滞纳金进行了约定，一审法院以约定的滞纳金过高为由，调整为按同期银行贷款利率支持滞纳金，已经充分考虑了魏兰芳的利益，并无不当，应予维持。魏兰芳主张东华物业公司的服务不达标，并在二审中提交了照片11张予以佐证。本院认为，该组照片在一定程度上能够反映出东华物业公司存在物业服务质量不高的问题，但仅凭该组照片并不能成为魏兰芳拒交物业费的理由。东华物业公司的物业管理是否存在违规行为，服务是否到位，作为业主可以向有关行政主管部门反映；东华物业公司作为涉案小区的物业公司，应当增强服务意识，针对业主表达的合理诉求应当有所反馈，并积极作出相应整改，打造和谐舒适的小区环境。如东华物业公司不注重与业主沟通，不注重提高服务质量，继续我行我素，继而导致全体业主对此均提出较大异议的情况下，东华物业公司可能就没有继续在案涉小区提供服务的机会了。因全体业主可以通过成立业主委员会的方式维护自己的合法权益，采取合法程序更换不满意的物业公司。综上，魏兰芳的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人魏兰芳负担。本判决为终审判决。审判长  史海洋审判员  扈 琳审判员  张思平二〇二〇年十月九日书记员  刘纯子