河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0204民初972号原告：商丘苏沐商业管理有限公司。统一社会信用代码：91411422MA40L4579J。住所地：河南省商丘市宁陵县珠江路与太行路交叉口东南角。法定代表人：高龙伟，任总经理。原告：开封峥泽梓夕酒店管理服务有限公司。统一社会信用代码：91410204MA45LQ2H67。住所地：河南省开封市鼓楼区鼓楼街**开封阳光酒店**。法定代表人：高龙伟，任总经理。二原告共同委托诉讼代理人：潘胜超、李冰，河南潘胜超律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：阳光酒店管理集团有限公司开封阳光酒店。统一社会信用代码：91410204556930457Y。;'>住所地：开封市鼓楼街**div>法定代表人：夏卫国，任总经理。委托诉讼代理人：代伯亮、林格（实习），河南辽源律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告商丘苏沐商业管理有限公司、开封峥泽梓夕酒店管理服务有限公司与被告阳光酒店管理集团有限公司开封阳光酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人潘胜超，被告委托诉讼代理人代伯亮、林格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商丘苏沐商业管理有限公司、开封峥泽梓夕酒店管理服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除原被告双方于2018年8月11日签订的房屋租赁合同。2、判令被告返还原告履约保证金2150000元。3、餐厅改造装修产生的费用3489531元、酒店维修损失434360（含因消防不合格，楼间距窄，原告将后楼拆除费用16万元）元，共计3923891元；由于疫情导致合同提前解除，请法院酌情判令被告承担上述费用中80％，即3139112元，作为原告的补偿。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月11日，原被告双方签订一份房屋租赁合同，被告将位于河南省开封市鼓楼街41号（房产证号为汴房地权正字第**）整栋楼房交于原告租赁经营。租期15年，免租期为6个月，其中包含3个月的装修期，约定第一年至第五年租金为4300000元/年；后因后楼拆除租金更改为4162000元/年，按季度交付，第一期租金在免租期结束后10日内支付至甲方指定账户。合同签订后，原告按照约定向被告支付了履约保证金2150000元。原告对房屋进行部分装修后，2018年11月份酒店开始试营业，同时依照约定支付了第一期的租金1075000元。但是由于该栋楼房年代久远，且在经营的过程中，原告发现该楼房存在诸多安全隐患，酒店房屋经过使用也发现，存在多处漏水，由于漏水又造成空调大面积损坏、门框瓷砖脱落、消防不合格、线路故障频繁发生，后楼由于付8板电压过低，空调带不动等问题出现，直接导致有56间客房长期处于无法使用状态，为此，原告不得不对后楼付8板电压重新进行升级改造，为此前楼1-2层餐厅装修向后整整推迟一年，给原告造成了巨大的经济损失，酒店经营一直处于亏损状态。这些问题由于大部分属于隐蔽工程，被告在签订房屋租赁合同时也没有悉数告知原告，原告为此支出了大量的维修费用，截止目前原告已投入资金800余万元，缴纳房租租金315.6万元。综上，原告从外地到开封投资酒店经营并与被告签订为期15年的租赁合同，其本意就是为了长期发展，大家互惠互利，实现共赢。2019年9-11月期间，为了进一步提升酒店的服务品质及档次，实现多元化经营，原告又花费了巨额的人力和财力对酒店的餐厅、前楼一、二层进行了大面积的升级改造。11月20日装修完毕刚刚投入使用。不料，2019年底恰逢国家新型冠状病毒疫情大面积爆发，对酒店业造成了毁灭性的打击，为此我们付出了沉重的代价，至今仍无法恢复正常经营，根据我国《合同法》第117条2款规定，属于不可抗力因素，目前原告经营一直处于持续亏损状态，为此向被告提出了减租、免租方面的建议，被告一直拒绝，不予支持。为维护自身合法权益免受进一步侵害，无奈之下，原告只能通过提出解除双方的房屋租赁合同达到维权的目的，现原告依照相关法律规定，提起诉讼，望判如所请。庭审中，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同补充协议，并补充说明，原被告双方于2020年5月20日对涉案房屋进行了交接，有交接手续视频资料，目前双方已经实际解除了租赁合同，涉案房屋已经交还被告。被告阳光酒店管理集团有限公司开封阳光酒店辩称，1、原告要求解除双方签订的房屋租赁合同缺乏事实根据和法律依据，本案既不存在因新冠疫情致使合同不能履行的情况，也不存在双方已合意解除合同的情形；2、原告诉请要求返还履约保证金及餐厅改造装修费用等的诉求同样缺乏事实根据与法律依据，且原告提供的所谓理由均有悖事实；3、原告转租的鸡公虾婆的门店还在使用经营中；4、原告所谓租赁房屋存在质量问题不真实，答辩人不予认可，也不能成为解除合同的理由；5、事实上，原告拖欠租金已构成违约。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条关于违约方起诉解除的规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”因此，原告属于违约解除的情形，违约方不应该通过起诉的方式解除合同，应依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效应受到法律保护，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，2018年8月11日，原告商丘苏沐商业管理有限公司作为承租方（合同乙方）与出租方被告阳光酒店管理集团有限公司开封阳光酒店（合同甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：一、本协议项下的租赁房屋开封阳光酒店坐落于河南省开封市鼓楼街41号，房产证号为汴房地权证字第（229741）号。甲方已将其知悉的租赁房屋现状向乙方予以充分披露，乙方充分了解并认可，同意以本合同签订时的现状承租。如任何情形可能导致租赁物及合同效力瑕疵，乙方承诺应按本协议租金标准支付占用费，自行承担装饰装修损失。二、房屋租赁期限为十五年，免租期为6个月，即，（1）本合同履行期内，乙方对租赁场所进行改造与装修期3个月，即从交接日起算至第三个月的次日止；（2）如合同期满按月履行完毕，乙方在承租期内的最后3个月视为装修改造补偿，可免交租金。如因乙方原因导致合同提前解除，则乙方不再享受上述第(1)项免租期，并应向甲方补交三个月的租金；如因甲方原因导致合同提前终止，甲方退还乙方终止当年3个月的租金（如实际履行租期不满3个月，则按实际履行期限计算）；如因不可归结于甲乙双方的原因导致合同提前终止，甲乙双方对产生的损失各自承担，互不追偿。三、租金自交接日起算，第一年至第五年为4300000元/年，季度租金为1075000元。租金的结算采用分期付款的方式先付后用，以三个月为一个结算周期。乙方未按约定时间足额支付租金逾期超过三十日的，甲方可以随时终止合同的履行，并有权单方解除合同并要求乙方退还房屋，甲方不退换乙方履约保证金，并对乙方剩余租赁期内装饰装修物残值和剩余租赁期内设施设备残值损失不做赔偿或补偿。四、履约保证金金额为2150000元，乙方向甲方交纳保证金后，表明乙方已经全面准确理解甲方向乙方披露的租赁房屋现状，并愿意自行承担风险。本合同解除或终止时，乙方如有拖欠甲方租金、违约金及其他费用的，甲方可以用履约保证金进行冲抵。由于乙方原因致使本合同提前解除的，甲方有权从履约保证金中直接抵扣乙方应付的违约金/赔偿金，乙方需及时补足履约保证金。如前述扣除后有剩余，应将剩余保证金返还乙方；如不足则由乙方另行支付。五、在交接日，由甲乙双方对经营场所内的所属设施、设备及物品进行现场清点，确认房屋安全、环保、消防、卫生等资质现状和各种计量仪器的读数后，双方签署《房屋交接清单》，确认交接事实和房屋现状、附属设施等情况，视为完成交付，房屋交付后乙方使用期间一切责任由乙方自负。交付后，租赁房屋及配套设施、设备、建筑结构、水、电、暖、管道及相关公共设备设施的全部维护修缮责任及费用均由乙方自行承担。六、交接日后，乙方可对所承租的房屋及设施、设备进行局部改造。施工工期不得超过一百八十日，且乙方必须在开工前十日内以书面形式通知甲方。租赁期间的房屋修缮工作及费用由乙方承担。未经甲方事先书面同意的装修，本合同解除或终止时，甲方不做补偿。因乙方违约导致合同提前解除，乙方应自行承担剩余租赁期内其自身添附装饰装修物及设施设备残值的损失。七、租赁期满或合同提前解除，乙方应结清房屋租赁期间发生的各项税、费（包括尚未支付但受益期涵盖租赁期间的税费），由甲乙双方于房屋归还日对应缴费金额共同签字确认，甲方可由履约保证金中扣除。同时，该合同还对甲乙双方权利和义务、违约责任、协议解除与不可抗力等事项作出约定。2018年9月14日，原告商丘苏沐商业管理有限公司（乙方）、开封峥泽梓夕酒店管理服务有限公司（丙方）与被告阳光酒店管理集团有限公司开封阳光酒店（甲方）签订《房屋租赁合同》补充协议，协议约定：甲乙双方于2018年8月11日就租赁位于河南省开封市鼓楼街41号区域事宜签订《房屋租赁合同》，甲乙丙三方同意自本协议签订之日起，丙方加入原合同，与乙方共同承担原合同权利、义务。为方便乙方、丙方劳务结算，甲方同意由丙方按照原合同约定向甲方支付租金，乙方同意承担连带支付租金、逾期利息、违约金等责任，与丙方共同就原合同约定事项对甲方或合同约定的第三人承担连带保证责任。另查明，原告向被告支付履约保证金2150000元。2018年8月31日原告商丘苏沐商业管理有限公司与被告阳光酒店管理集团有限公司开封阳光酒店对租赁房屋进行交接。2019年3月双方年租金变更为4162000元。原告开封峥泽梓夕酒店管理服务有限公司共计向被告支付房屋租金3156000元，其中包含第二期租金（2018年12月1日至2019年2月28日）1075000元，第四期租金（2019年6月1日至2019年8月31日）1040500元，第五期租金（2019年9月1日至2019年11月30日）1040500元，自2019年12月1日起，原告未向被告支付租金。2020年5月原告已从租赁房屋撤离。上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议、《房屋交接清单》、付款凭证及庭审笔录等为据。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原被告双方应按合同约定全面履行义务。原告在租期届满前要求解除合同，且欠被告租金未支付，其作为违约方不具有单方解除合同的权利，新冠疫情的发生亦非致使原被告合同目的不能实现的不可抗力，原告要求解除合同属于违约解除，鉴于原告已从租赁房屋搬离，不愿继续履行租赁合同，未避免双方损失扩大，结合本案实际情况，自原告起诉之日起，解除原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议。原被告签订的《房屋租赁合同》对履约保证金、装修、维修等事项做了明确约定，根据合同约定内容，因原告违约解除合同，故对原告要求被告返还履约保证金、支付餐厅改造装修费用、酒店维修损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告商丘苏沐商业管理有限公司与被告阳光酒店管理集团有限公司开封阳光酒店于2018年8月11日签订的《房屋租赁合同》及原告商丘苏沐商业管理有限公司、开封峥泽梓夕酒店管理服务有限公司与被告阳光酒店管理集团有限公司开封阳光酒店于2018年9月14日签订的《房屋租赁合同》补充协议；二、驳回原告商丘苏沐商业管理有限公司、开封峥泽梓夕酒店管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费48824元，由原告商丘苏沐商业管理有限公司、开封峥泽梓夕酒店管理服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  毛 爱人民陪审员  石爱菊人民陪审员  石辉峰二〇二〇年十月九日法官助理王俊美书记员杨盼盼