苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3733号原告：韩庆峰，男，1995年8月27日生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：胡婉，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。被告：苏州市天扬房地产代理有限公司，住所地苏州市解放东路**桐泾商务广场****。法定代表人：刘文文，经理。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。原告韩庆峰与被告苏州市天扬房地产代理有限公司(以下简称天扬公司)居间合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩庆峰及其委托诉讼代理人胡婉、被告委托诉讼代理人龚信、郑铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩庆峰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《房屋买卖定金合同》；2、判令被告返还原告评估费5850元、售中及贷款服务费28300元、购房款85.8万元及原告代出售方向被告支付的中介费3万元，共计922150元整；3、判令被告赔偿原告因失去购房资格导致的再次购房差价损失10万元(以司法审计数额为准)；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月24日，原告作为买受方与出售方陆盛、居间方被告天扬公司签订了《房屋买卖定金合同》，约定由被告作为居间方，原告以213万元购买陆盛位于苏州市吴中区的房屋。原告向被告支付评估费5850元、售中及贷款服务费28300元，且代出售方向被告支付中介费3万元。2019年8月21日，被告约原告与出售方至吴中区不动产交易中心以房屋180万元的价格办理网签审核，8月28日审核通过。《房屋买卖定金合同》约定，网签审核通过后5日内办理资金托管手续，但被告告知原告因出售方按揭贷款未能还清资金托管需延迟办理。另，被告以帮助出售方还清银行按揭贷款、办理资金托管所需等为由，收取原告首付款等共计85.8万元。截止于2019年9月28日本次网签作废，资金托管仍未办理。《房屋买卖定金合同》签订后，苏州出台的购房新政策要求从2019年7月25日起，非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。《房屋买卖定金合同》签订时，原告的社保缴纳时间刚好满1年，具备在苏州购房的资格，因此顺利通过了网签审核。由于被告的原因导致本次网签的作废，根据上述购房新政的规定，原告丧失了购房资格。目前苏州市住宅房地产价格继续看涨，等到原告符合购房资格时，213万元已经无法购买案涉房屋。被告的违约行为严重损害了原告的合法权利，应当赔偿原告经济损失，暂时按照10万元主张，最终以司法审计数额为准。被告天扬公司辩称：1、确实收到原告支付的评估费5850元、售中及贷款服务费28300元及原告代出售方支付的中介费3万元，但其作为居间方，已促成案涉合同成立，有权收取佣金，故原告无权要求其退还中介费；2、根据《房屋买卖定金合同》约定，被告无权收取原告房款，夏照虎诈骗原告房款与被告无关，被告对此亦不知情也无过错，故原告无权要求被告退还房款及赔偿差价损失。本院经审理认定的事实：2019年7月24日，原告韩庆峰（买受方、乙方）、案外人陆盛（出售方、甲方）、被告天扬公司（居间方、丙方）在被告天扬公司小石城店店长夏照虎的实际经办下签订了《房屋买卖定金合同》，约定：甲方将坐落于苏州市吴中经济开发区金珺花园118幢206室的房屋出售于乙方，总价款231万元，乙方于2019年7月24日支付甲方定金2万元，定金最终冲抵房款，房价款以商贷方式支付；甲乙双方于本合同生效后10日内提交相关证件材料，并签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同，网签审核通过后5日内办理资金托管手续；办理该房屋转让手续所产生的相关税、费由乙方承担；甲方应于收到全部款项后将该房屋交付给乙方，协助乙方办理相关证件的变更手续；合同中“若本合同签订之前，该房屋已抵押他人，甲乙双方决定采取解决抵押的方式：”后所留空格被划去。合同另约定了其他内容。合同落款处甲乙双方签字、丙方加盖合同专用章。同日，原告向出售方支付定金2万元。2019年7月27日，原告韩庆峰（乙方）、案外人陆盛（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方购买甲方金珺花园118幢206室，实际成交价213万元整，网签价180万元，差价33万元，减去定金2万元，乙方实际只需支付甲方31万元整，其中3万元留在中介作为尾款，待交房时甲方结清该房屋内的所有水、电、煤气、物业费后，由中介全额退还给甲方。该笔房款31万元整由乙方一次性通过银行转账方式付给甲方。如果因为新政原因导致不能正常交易的互相不追究对方违约责任，所付金额全数退还。同日，原告韩庆峰母亲崔某向被告天扬公司刷卡支付34150元，被告天扬公司向原告出具了两张加盖财物专用章的收据，分别载明：交款单位韩庆峰，金额5850元，金珺花园118幢206室评估费；交款单位韩庆峰，金额28300元，金珺花园118幢206室售中及贷款服务费。原告韩庆峰母亲崔某另代出售方向被告天扬公司刷卡支付3万元，被告天扬公司出具加盖财物专用章的收据一份，载明：交款单位陆盛，金额3万元，金珺花园118幢206室售中。原告韩庆峰母亲崔某向出售方支付了25万元，另将3万元房屋尾款支付给夏照虎。出售方陆盛向原告出具了收据，载明收到韩庆峰金珺花园118幢206室定金33万（含已支付的2万元）。审理中，被告天扬公司明确，评估费5850元系用于商业贷款时对案涉房屋的价值进行评估，售中及贷款服务费即销售中介服务和贷款服务费用，均系中介费，因资金托管尚未完成，还未到商贷办理阶段，故评估费还未使用。2019年7月底至2019年9月，夏照虎以代收购房款、协助出售方陆盛涤除抵押权等为由，骗取韩庆峰母亲崔某向其账户转账九十多万元。本案中，原告主张被告返还的85.8万元购房款系其中一部分。2019年10月30日，原告韩庆峰向本院提起（2019）苏0506民初9785号民事诉讼，诉请出售方陆盛返还购房款1222150元（包含定金2万元、评估费5850元、售中及贷款服务费28300元），审理中，原告韩庆峰申请追加天扬公司为第三人参加诉讼，本院予以准许。2019年11月28日，原告韩庆峰（乙方）、案外人陆盛（甲方）签订《协议书》，约定：解除双方于2019年7月24日签订的《房屋买卖定金合同》，甲方于2019年12月20日前全额返还乙方购房款27万元（含定金2万元），乙方代甲方支付给天扬公司的3万元中介费，甲方自愿将该债权转让给乙方。后原告韩庆峰申请撤回了对该案的起诉，本院口头裁定予以准许。2020年1月15日，苏州市吴中区人民检察院以夏照虎涉嫌犯诈骗罪向本院提起公诉，指控被告人夏照虎在担任天扬公司小石城店店长期间，于2019年8月至2019年9月，利用买卖双方不熟悉二手房交易流程，以代收购房款、定金、意向金、评估费、代办契税、垫资还款等为由，骗得被害人崔某等12人合计1664450元，其中指控诈骗崔某的金额为987000元。另查明，2019年9月19日晚被告天扬公司实际负责人向育健发现夏照虎存在问题，遂电话询问原告方夏照虎有无诈骗原告款项。2019年9月22日原告方至被告天扬公司，向育健劝夏照虎出面解决问题，后因协商未果，向育健及原告方将夏照虎扭送至公安机关。2019年9月24日，向育健通知原告及出售方于当月26日至房管中心办理托管手续，同日，出售方问原告父亲26号能否办理资金托管，原告父亲称“看他们（即被告天扬公司）的，我们准备好人过去，钱我们一分不出”。2019年9月26日，原告方和被告方均按时至房管中心，被告工作人员协助原告完成了材料准备及托管协议签字手续，但当天未能完成资金托管。审理中，原告母亲崔某出庭作证称，2019年9月26日下午其按时到达房管中心并已在托管协议上签字，且其已准备好托管资金，因为出售方未来而未能完成资金托管，因向育健之前称2019年9月26日前不完成资金托管网签合同即失效，被告也未告知其2019年9月27日还能资金托管，故被告违反居间义务，应赔偿原告方的差价损失。被告天扬公司向育健出庭作证称，2019年9月26日下午，其工作人员协助原告办理好资金托管协议的签字手续后出售方于下午3时许赶到，因原告资金问题，其提出先空托（即先签订托管协议而不向托管账户汇入钱款），但出售方不同意，崔某要求被告承担20万，其不同意，故最终未能托管成功，网签协议于2019年9月27日下午3时许失效，但27日当天三方在其司协商解约、赔偿事宜，根本未提及资金托管，故27日未再组织双方进行资金托管。以上事实，有原告提交的《房屋买卖定金合同》、POS单、收据、转账凭证、《债权转让协议书》，被告提交的微信聊天记录，本院调取的吴中区人民检察院吴检二部刑诉[2020]27号起诉书及（2019）苏0506民初9785号案件中的起诉状、证据材料、笔录材料等，及本案开庭笔录、质证笔录等证据予以证实。本院认为，原告韩庆峰、被告天扬公司签订的《房屋买卖定金合同》合法有效，双方均应恪守履行。1、关于原告提出的解除原、被告之间签订的《房屋买卖定金合同》的诉请。案涉《房屋买卖定金合同》涉及原告作为买受方与出售方之间的买卖合同关系，也涉及为促成买卖合同订立及履行而形成的原告、出售方与被告之间的居间合同关系。现原告与出售方已协商解除了《房屋买卖定金合同》中的买卖合同关系，原告订立该合同的目的已无法实现，且被告亦同意解除《房屋买卖定金合同》中原、被告之间的居间合同关系，故本院认定原被告之间的《房屋买卖定金合同》于双方均同意解除之日即2020年10月29日解除。2、关于原告提出的返还中介费、评估费的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告签订《房屋买卖定金合同》的目的系在被告的居间下够得出售方的房屋，但被告员工夏照虎促成原告与出售方签订《房屋买卖定金合同》后，不仅不积极履行中介义务组织买卖双方进行资金托管，反而以代收购房款、协助出售方涤除抵押权等为由骗取原告方钱款，致原告与出售方解除了《房屋买卖定金合同》终致原告合同目的无法实现，被告理应返还原告中介费28300元、评估费5850元，出售方已将其对被告的中介费3万元返还权转让原告，故被告也应一并向原告返还。故对原告该诉请予以支持。3、关于原告提出的返还购房款85.8万元的诉请。首先，被告并未委托夏照虎代理被告向原告收取购房款，即夏照虎收取该款项并非基于被告的委托代理；其次，被告作为居间方并非房屋出售方，仅有权依据居间协议向原告收取居间服务费，而无权向原告收取购房款，即夏照虎收取该款项不能对被告构成职务代理；第三，夏照虎收取该款项亦不能对被告构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。认定构成表见代理的，应当以被代理人的行为与权利外观的形成具有一定的牵连性即被代理人具有一定的过错为前提，以相对人善意无过失为条件。本案中，其一，原告向被告支付中介费、评估费系直接支付至被告账户，由被告出具加盖财务专用章的收据，而该85.8万元系直接支付至夏照虎个人账户，被告也未出具收据予以确认；其二，向卖方支付价款系一般常识，原告也据此向出售方支付了27万元房款，在夏照虎以代收房款向原告收取款项时，原告应审慎审查出售方有无委托被告收取房款、被告有无给予夏照虎收取房款的职权等，原告未经核实即向夏照虎转账支付该款项，不能满足表见代理所需的善意且无过失的条件。故对原告该诉请不予支持。4、关于原告主张的差价损失。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告之间系居间服务合同关系而非房屋买卖合同关系，夏照虎诈骗原告钱款的犯罪行为，已超出被告预期和被告管理制度所能预设的监督范围，对原告因被骗而未能完成本次购房产生差价损失被告难以预计；其次，被告在发现夏照虎涉嫌诈骗后及时通知原告，并积极组织买卖双方进行资金托管，已合理、审慎地履行了中介义务，资金托管未能成功、网签合同失效及原告丧失购房资格，并非被告违反居间义务所致。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告苏州市天扬房地产代理有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩庆峰评估费5850元、中介费58300元，合计64150元；二、驳回原告韩庆峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7000元，由原告韩庆峰负担6298元，由被告苏州市天扬房地产代理有限公司负担702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李艳行二〇二〇年十月二十九日书记员  罗瑞艳