西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初2326号 原告：陕西金基瓷艺有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：吴溪芳，总经理。委托诉讼代理人：曹晓东，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巧莉，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：陕西益诺商业运营管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：郭娜，董事长。委托诉讼代理人：周瑞红，女，陕西益诺商业运营管理有限公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：代吉良，陕西莱锦律师事务所律师。被告：西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询有限责任公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：郭娜，董事长。委托诉讼代理人：第五军，陕西吉尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙朕，陕西吉尔律师事务所实习律师。原告陕西金基瓷艺有限公司（以下简称金基瓷艺公司）与被告陕西益诺商业运营管理有限公司（以下简称陕西益诺公司）、西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询有限责任公司（以下简称西安益诺公司），房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金基瓷艺公司委托诉讼代理人曹晓东、王巧莉，被告陕西益诺公司委托诉讼代理人周瑞红、代吉良，被告陕西益诺公司委托诉讼代理人第五军、孙朕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认已签订的《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》及《补充协议》已解除；2、判令两被告共同赔偿原告实际租金损失4451883元（计算标准110元（含管理费）/月×1800㎡×24个月=4752000元，减去两年已付金额300117元，实际应支付4451883元）；3、判令两被告承担自2017年12月1日起至起诉之日止的场地占用损失396000元（110元（租金+管理费）/月×1800㎡×2个月=396000元；承担自2017年11月15日至起诉之日止空调费45000元（1800㎡×2.5月×10元/月/㎡=45000元）；场地占用损失及空调费均以实际交付场地之日为准；4、判令两被告腾交所占用的原告场地，并恢复在其装修前的场地原状，否则应付原告拆除、清运费3万元；5、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告西安益诺公司于2015年8月6日签订了《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》，双方约定原告向被告出租位于XX城XX层西侧面积1800㎡的场地，租赁期限为5年。2015年8月21日被告陕西益诺公司与原告签订《协议》，约定陕西益诺公司作为《租赁合同》的共同履约方，两公司在本合同下的权利义务相同，也即两公司在协议签订后均应遵守合同约定的全部条款。合同对租金计算方式、合同解除及违约责任均作出约定。合同签订后，被告西安益诺公司实际经营状况与签订合同时所承诺的差距甚远，使原告遭受巨大经济损失。原告从2017年10月开始多次约谈被告商议第三年起保底份额，被告避而不谈至今不予答复。原告遂于2017年12月8日第三次致函被告提出解除合同，被告于12月9日收到解除通知，至此合同已解除。合同还约定，原告有权依据被告提供的合同，提出核查被告财务收入情况，原告无论以何种方式得知被告隐瞒和漏报收入（发现一例以上），原告给出证据后有权单方面终止合同，且被告接到原告正式终止合同通知一周内撤离原告经营场地。并赔偿原告的租金损失，租金损失的计算方式为从起租时间开始，所租场地的租金全部按原告同类场地的租金和管理费规定计算收取。被告在履行合同过程中有严重的瞒报、漏报经营收入的行为，构成违约，且给原告造成了巨大损失，致使合同目的无法实现。为维护合法权益，原告提起本案诉讼。被告陕西益诺公司辩称，其未在《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》及补充协议上签字盖章，亦没有参与实际的经营行为，并非本案涉案合同的相对人，与原告之间不存在房屋租赁合同法律关系。因此，其不是适格被告。其公司于2015年8月21日签订的《协议》既未成立，也未生效。其公司成立于2015年9月21日，当日取得营业执照，此时其公司方可凭登记机关核发的营业执照刻制公司印章。其公司在未取得营业执照以前不具备法人资格不能作为合同主体以公司的名义从事经营活动，在取得营业执照前所出现的签章行为违反了公司登记管理规定及相关行政法规规定，因此该协议属于无效协议。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。被告西安益诺公司辩称，2017年12月1日，其公司对本案原告金基瓷艺公司提起诉讼，请求确认2017年12月8日金基瓷艺公司所发解除通知无效；解除其公司与金基瓷艺公司签订的《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》；赔偿其公司违约金及各项经济损失暂计60万元。2018年1月31日，金基瓷艺公司以其公司和陕西益诺公司为共同被告提起本案诉讼。请求法院确认已签订的租赁合同及补充协议已解除，并要求损失赔偿。其公司认为，法院应当对此二者诉讼请求之间的确认存在先后顺序，首先应当处理另案中其公司请求确认的2017年12月8日原告所发解除通知无效并解除租赁合同等诉讼请求，其次才应当处理本案中原告关于损失赔偿的诉讼请求。原告于2017年12月8日单方面所发的解除通知不符合合同约定的解除条件，其行为构成根本违约。截止目前，其公司积极履行合同义务，既不存在迟延支付费用的行为也不存在漏报收入的行为。原告单方面解除合同的行为既无和合同依据也无事实根据，其行为违反合同约定，解除通知无效。综上，请求驳回原告要求损失赔偿的诉讼请求。经审理查明，2015年8月6日，原告（甲方）与被告西安益诺公司（乙方）签订《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》、《补充协议》，约定乙方租赁甲方XX城XX层西侧建筑面积1800㎡，经营范围为用于0-12岁婴幼儿亲子训练及语言、思维、肢体类训练。租赁期限：起租时间最晚从2015年11月30日（若提前开业以开业为准）至2020年11月29日，租赁期为5年（装修期从2015年7月1日至2015年10月30日）；租金支付方式：乙方所签合同和实际经营收取的全部收入的16%作为支付甲方租金计算标准。另乙方以商业形式出租的场地，按乙方所收取的租金与甲方5:5分成。若前两年乙方招商量不理想，第三年起双方商定一个招商保底份额；收入范围包括：乙方收取学生和家长的全部费用、与乙方外部联营、挂靠、培训、场地的租赁、以及乙方在本场地商业经营等所有收入。乙方每月根据收入按应提取的比例于次月10日前给甲方予以结算，次年元月底双方再予以总结算。如果与其他学校、幼儿园或其他教育培训机构签订的合同生源，若转到甲方地点上课的，除业务提成外，在甲方地点上课期间的培训费用也属该合同内收入。甲方有权依据乙方提供的合同，提出核查乙方财务收入情况，甲方无论以何种方式得知乙方隐瞒和漏报收入（发现一例以上），甲方给出证据后有权单方面终止合同，且乙方接到甲方正式终止合同通知一周内撤离甲方经营场地。并赔偿甲方租金损失，租金损失的计算方式是：从起租时间开始，所租场地的租金全部按甲方同类场地的租金和管理费规定计算收取。合同期满，乙方如不再续约，乙方将场地内自己装修的设施设备拆除并清运垃圾，不得损坏甲方的房屋结构及原装修和全部设施、设备，如有损坏，照价赔偿。租赁场地应在期满当日内拆除完毕交给甲方。合同签订后，双方共同无条件遵守，不得违约，任何一方不得无故单方面提出终止合同。若单方面终止合同，违约方应结清应结的费用，并赔偿给守约方造成的经济损失，另给守约方赔偿50万元作为赔偿金。甲方同意乙方使用甲方中央空调，空调费用10元/每平方米/月，每年按8个月收取，1800平方米合计每年费用为壹拾肆万肆仟元整（￥144000元）。交费时间为每年11月1日前一次性交清一年空调费用。若不按时交纳租金和空调费用，超过一个月甲方有权单方面解除合同。2017年12月1日，西安益诺公司以金基瓷艺公司在履行双方签订的《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》过程中，对其公司经营场所限制电量、拖延买电，严重影响原告正常的教学活动，造成原告营业额下滑。金基瓷艺公司于2017年12月8日向其公司发出解除通知不符合合同约定为由，向本院提起诉讼，请求判令：1、确认2017年12月8日金基瓷艺公司所发解除通知无效；2、解除双方签订的《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》；3、赔偿西安益诺公司违约金及各项损失60万元。本院经审理认为：双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》合法有效。合同约定以西安益诺公司的实际经营收取的全部收入的16%作为租金的计算标准，西安益诺公司每月按照经营收入交纳租金至2017年9月，后金基瓷艺公司致函西安益诺公司要求拟定租金的保底数额未果，金基瓷艺公司再次致函要求解除合同，西安益诺公司收到解除函后未书面答复，视为同意解除。现西安益诺公司要求确认2017年12月8日金基瓷艺公司所发解除通知无效，与法相悖，本院不予支持。因西安益诺公司未按时交纳空调费及租金，故原告主张违约金本院不予支持。西安益诺公司要求赔偿各项损失10万元，未提供确凿的证据证明，其主张本院不予支持。故于2018年9月3日作出（2018）陕0103民初668号民事判决书，判决：1、驳回西安益诺公司要求确认金基瓷艺公司2017年12月8日所发解除通知无效之诉讼请求；2、驳回西安益诺公司要求金基瓷艺公司赔偿违约金及各项损失60万元之诉讼请求。该案宣判后，西安益诺公司不服，依法向西安市中级人民法院提起上诉。西安市中级人民法院经审理后于2019年5月5日作出（2019）陕01民终2364号民事判决书，认为一审法院认定西安益诺公司未按时交费并无不当，西安益诺公司关于违约金及损失的主张缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持亦无不妥。故驳回西安益诺公司上诉，维持原判。2017年11月22日，原告致函被告西安益诺公司，称：“你司与我方于2015年8月6日签订了《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》，合同约定租期5年，以贵司所签合同和实际经营收取的全部收入的16%作为贵司向我方支付租金的计算标准，你司每月根据收入按应提取比例于次月10日前给我方结算租金，并且约定若前两年你司招生量不理想，第三年起双方商定一个招商保底份额，也就是双方应当另行约定租金支付方式。自合同签订履行至今已两年多，你司的实际经营状况与签订合同时的预期租金差距巨大，支付租金平均标准仅仅为每平方米不超过10元/月。尤其是从2017年5月开始，你司已不能正常招生；且连续6个月招生出现无法维持正常经营成本的情形，甚至有几个月还出现招生为负数的情形，租金支付为零。同时我方还发现你司在合同履行期间有漏报收入的违约行为。据以上事实，已足以表明你司无法正常履行合同且存在违约行为。我方自2017年10月份以来多次与你司协商，但你司一直拖延沟通。上述行为严重侵害了我方的合法权益，导致你司无偿占用我方1800平方米商业房产使我方无法收益。在此，我方郑重向你司要求：1、尽快履行合同内容，拟定租金支付保底数额。2、函件到达你司处5日内仍然置之不理，我方将按照二楼商业用房对外招商租赁标准（每平方米每月租金70元、管理费10元）自发函之日起计算房屋租金；10日后仍然拖欠房租拒不交纳的，我方将解除双方协议，收回租赁场地。3、如实报告你方各项经营收入状况。”因被告西安益诺公司收到原告函件后未予以回复，2017年12月8日，原告再次致函被告西安益诺公司，以被告西安益诺公司不按时交纳租金和空调费用，并有漏报收入的违约行为，按照双方于2016年1月6日签订的《补充协议》约定，正式向被告益诺公司提出解除合同，交回场地前按照2017年11月22日致函提出的收费标准和合同补充协议规定，结清全部费用。因被告西安益诺公司收到原告于2017年12月8日发出的函件后仍未予以回复，2017年12月21日，原告致函被告西安益诺公司，要求：1、双方合同已经于2017年12月8日解除，合同权利义务终止。2、限本函到达之日起三日内交回场地，将场地原样交给我方，场地内自己装修的设施、设备拆除并清运垃圾，不得损坏甲方的房屋结构及原装修和全部设施、设备。并按照前次致函提出的收费标准及合同补充协议规定，结清全部费用。如有损坏，照价赔偿。3、双方于2017年12月25日共同到现场办理场地交接手续。庭审中，经本庭向被告释明不及时搬离租赁房屋的法律后果，被告西安益诺公司已于2018年6月13日搬离租赁房屋。原告为证明被告西安益诺公司存在漏报课程费用的事实，提交未提供合同统计表明细、相应学员报名资料表、已提供合同的学员漏报费用统计表；原告为证明被告违约行为给其造成的实际损失计算标准，提交其公司与承租涉案同类场地的“宥然茶品”、“千味茶禅”所签订的《陕西金基瓷艺有限公司经营场地租赁合同》，证明月平均租金标准为110元/平方米/月。此外，原告庭审中为证明被告陕西益诺公司亦应承担还款责任的事实，还提交落款时间为2015年8月21日的《协议》一份，该《协议》载明：“新注册公司陕西益诺商业运营管理有限公司与2015年8月6日西安益诺早期智力开发咨询服务有限责任公司签订的金基瓷艺有限公司商业经营场租赁合同为共同履约乙方，其权利与义务与西安益诺早期智力开发咨询服务有限责任公司相同”。另查明，被告陕西益诺公司于2015年9月21日成立，2016年5月30日通过西安市工商行政管理局碑林分局核准并颁发营业执照。以上事实，有原、被告提交证据及庭审笔录存卷为证。本院认为，原告与被告西安益诺公司签订的《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》、《补充协议》属当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。原告已按照合同约定向被告西安益诺公司交付租赁场地,此后在合同履行过程中，原告于2017年12月8日以被告西安益诺公司未按约定交纳空调费和租金为由向被告益诺公司发出解除函，被告西安益诺公司曾针对此解除函向本院提起诉讼，请求判令确认原告所发解除通知无效，并要求赔偿损失。本院经审理认为西安益诺公司未按时交纳空调费及租金，且在收到解除函后未书面答复，视为同意解除，故驳回了西安益诺公司的诉讼请求。被告西安益诺公司不服，又向西安市中级人民法院提起上诉。西安市中级人民法院经审理后，驳回西安益诺公司上诉，维持原判。故根据生效判决认定的事实，应当认定原告与被告西安益诺公司签订的《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》，因被告西安益诺公司未按时交纳空调费及租金，已于2017年12月8日解除。对于原告要求被告西安益诺公司赔偿原告实际租金损失、场地占用损失，并支付空调费的诉讼请求，因根据涉案合同约定：原告无论以何种方式得知被告益诺公司隐瞒和漏报收入（发现一例以上），原告给出证据后有权单方面终止合同，且被告益诺公司接到原告正式终止合同通知一周内撤离经营场地。并赔偿原告租金损失，租金损失的计算方式是：从起租时间开始，所租场地的租金全部按原告同类场地的租金和管理费规定计算收取。而原告庭审中提交的学员报名资料表等证据及本院先前作出的生效判决均可以证明被告确实存在漏报课程费用、欠付原告空调费、租金及原告同类场地的租金和管理费标准的事实。故原告从起租时间开始，所租场地的租金及场地占用费全部按其同类场地的租金和管理费规定计算收取符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张的租金损失、场地占用损失及空调费具体数额，因原告自认被告已支付的租金数额为300117元，被告未提交证据予以反驳，本院予以认可。经计算对原告主张的租金损失、场地占用损失及空调费具体数额均予以确认。但对原告主张的场地占用费应计算至被告搬离时止，即2018年6月13日。对于原告要求被告支付其拆除、清运费的诉讼请求，因被告西安益诺公司已经实际搬离涉案房屋，原告也未能举证证明其拆除、清运费损失，故对原告此诉讼请求亦不予支持。对于原告要求被告陕西益诺公司承担共同还款责任的诉讼请求，因原告提交的《协议》落款时间为2015年8月21日，早于被告陕西益诺公司成立时间，依据该《协议》难以认定被告陕西益诺公司曾作出与被告西安益诺公司共同承担涉案合同义务承诺的事实，原告未能提交其他证据证明其与被告陕西益诺公司存在涉案合同关系的事实。故对原告依此《协议》要求被告陕西益诺公司承担责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告陕西金基瓷艺有限公司与被告西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询有限责任公司签订的《陕西金基瓷艺有限公司商业经营场地租赁合同》及《补充协议》已解除二、本判决生效之日起十日内，被告西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询有限责任公司支付原告陕西金基瓷艺有限公司实际租金损失4451883元;三、本判决生效之日起十日内，被告西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询有限责任公司支付原告陕西金基瓷艺有限公司自2017年12月1日至起诉之日止(2018年1月31日)的场地占用损失396000元，并支付原告陕西金基瓷艺有限公司2018年2月1日至2018年6月13日按照每月110元/平方米的标准计算的场地占用损失877800元，合计1273800元；四、本判决生效之日起十日内，被告西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询有限责任公司支付原告陕西金基瓷艺有限公司空调费45000元；五、驳回原告陕西金基瓷艺有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费45943元、保全费5000元均由被告西安益诺婴幼儿早期智力开发咨询有限责任公司负担（以上款项原告已交纳，被告于支付上述款项时一并支付原告50943元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审    判    长    李新元审    判    员    李静宇人 民 陪 审 员    冯万长                                  二○二○年十月十三日     书    记    员     张  宁 1