江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2075号上诉人（原审被告，反诉原告）：袁红军，男，1975年1月26日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张臻，泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李春生，男，1965年2月6日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张蓉，江苏人仁律师事务所律师。上诉人袁红军因与被上诉人李春生房屋租赁合同纠纷一案，不服泰兴市人民法院（2020）苏1283民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁红军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审认定双方租赁合同解除的时间为2019年3月，但李春生没有提交证据证明该事实。一审却以袁红军的回复内容片面推定合同解除时间，而李春生的通知中有“现通知你：解除我与你签订的《租房协议》”，如双方已协商一致解除租赁合同，为何还要继续书面通知解除？且李春生一直没有将承租房屋恢复原状。李春生辩称,一审认定案涉租房协议于2019年3月解除有事实依据，李春生通过发通知声明解除协议及袁红军的配偶已取回房屋钥匙，袁红军在回复函中对该事实并未否认，仅对地面砖费用的返还金额提出不同意见。请求二审法院驳回袁红军的上诉请求，维持原判。李春生向一审法院起诉请求：1.判令袁红军返还李春生垫付的地面铺贴费20000元；2.袁红军承担本案诉讼费用。袁红军向一审法院提出反诉请求：1.判令李春生给付自2019年5月21日至2020年3月11日的租金25000元；2.判令李春生支付违约金7500元。一审法院认定事实：2018年5月20日，李春生与袁红军签订《租房协议》一份，约定由袁红军将位于泰兴市间门面房出租给李春生用于汽车销售，租期十年，租金30000元/年，付款方式为一年一付。同时约定，案涉房屋的地面铺贴费用暂由李春生垫付，铺地费用由袁红军承担，费用在第二年房租内扣除。协议签订后，李春生按约给付2018-2019年度房租30000元，并对案涉房屋的地面进行了铺贴，花费若干。2020年3月8日，李春生通过顺丰速递向袁红军寄送《通知》一份，该通知载明：“我与你于2018年5月20日签订的《租房协议》签订后，我于2018年5月5日支付租金壹万元，2018年6月5日我委托我儿子李磊微信转账给你两万（2018年5月20日至2019年5月20日的房租）。因销售滑坡，我于2019年3月电话通知你解除2018年5月20日签订的《租房协议》，你也同意解除，尔后我全部搬出，你老婆也将大门钥匙取走，现通知你：一、解除我与你签订的《租房协议》。二、随本通知一并将副门钥匙寄给你。三、因合同约定你应当返还我替你室内地面装修贰万肆仟陆佰元，限接通知后一周内履行。逾期不履行一切法律后果均由你承担。”收到通知后，袁红军以短信方式向李春生发送《回复函》：“我方与你方于2018年签订的房屋租赁协议，协议租期为10年，房租每年支付，现因你方经营问题终止租赁协议，租赁协议中关于你方地面砖铺贴费用问题协议中明确是在第二年的房租中扣除，现你方已不再租赁我方房屋，考虑到你方的实际是经营问题不再租赁，我方也站在双方立场看待问题，现把解决方案发于你方，如不同意此方案，可向法院提起诉讼。我方于2020年10月份前支付你方地面砖铺贴费用贰万元整，不再产生其他费用，关于你方目前广告牌还安装在我方门头上，如你方还需要此广告牌，请在此函半月内拆除，同时对墙面膨胀螺丝孔部位进行修复到位。”因地面铺贴费用给付问题协商不成，李春生诉至法院。一审法院认为，李春生、袁红军签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。现双方因地面铺贴费用的金额不能达成一致意见而产生矛盾，进而对租赁协议解除的时间各执一词。双方应本着实事求是、诚实信用的原则，解决纠纷，钝化矛盾。关于案涉房屋地面铺贴费用的金额及承担问题。该项金额，袁红军在出具给李春生的回复函中已明确表示愿意支付20000元，本案诉讼过程中，李春生亦变更诉讼请求为主张20000元，故对地面铺贴费用金额，支持20000元。双方签订的租房协议中，约定了该项费用由李春生垫付，由袁红军承担。现双方均同意解除合同，袁红军亦同意支付该项费用，故支持李春生的诉讼请求。关于案涉租赁协议协商解除的时间问题。李春生称其于2019年3月通过电话方式与袁红军达成解除协议的一致意见，且袁红军的配偶已经取回租赁房屋的大门钥匙，李春生亦搬离租赁房屋。而袁红军辩称是在2020年3月11日即其向李春生出具回复函时才同意解除案涉租赁协议。为查清该项事实，一审中通知李春生、袁红军本人到庭接受询问，但袁红军无正当理由拒不到庭，其应当承担不利的法律后果。从袁红军出具的回复函内容可以看出，对李春生在通知中陈述的2019年3月已通过电话方式协商解除案涉协议以及袁红军配偶已取回大门钥匙等事实，袁红军并未否认，其回复内容中主要的不同意见是针对李春生主张地面铺贴费用为24600元的问题作出回应。结合案涉协议中地面铺贴费用返还方式是在第二年的租金中予以扣除的相关约定，从常理上分析，如果袁红军在2019年3月没有与李春生就协议解除问题达成一致意见，或者李春生没有在2019年搬离租赁房屋，那么在2020年3月的回复函中，袁红军理应向李春生主张10个月的租金并以此冲抵地面铺贴费用。而袁红军不仅没有主张冲抵，反而明确表示愿意支付该项费用，且表示不再产生其他费用。因此，鉴于袁红军拒不到庭接受询问，应认定李春生所述事实更符合常理，予以采信。综上，双方签订的房屋租赁协议已于2019年3月经协商解除，袁红军提出反诉主张支付2019年5月至2020年3月期间房屋租金及违约金的诉讼请求，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十的规定，判决：一、袁红军于判决发生法律效力之日起十日内给付李春生20000元；二、驳回袁红军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费减半收取208元，由袁红军负担（此款李春生已预交，袁红军于履行义务时一并给付给李春生）；反诉费306元，由袁红军负担。二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审相同。另，二审中李春生表示其设置的广告牌不要，也不拆除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，袁红军与李春生于2018年5月20日签订的租房协议合法有效。合同履行过程中，李春生因经营原因提出解除合同。二审中双方当事人争议的焦点为房屋租赁合同的解除时间是2019年3月还是2020年3月。首先，李春生称其于2019年3月通过电话方式与袁红军协商达成解除房屋租赁协议的一致意见，袁红军的配偶已取回房屋钥匙，李春生亦搬离承租房屋。袁红军对其配偶2019年3月取回出租房大门钥匙的事实予以认可。其次，李春生虽于2020年3月8日才向袁红军邮寄书面通知，但李春生在通知中陈述了签订租房协议、给付租金、因销售滑坡其于2019年3月已电话通知解除租房协议及袁红军也同意解除等情况，从而进一步明确解除租房协议、邮寄副门钥匙并要求袁红军给付地面装修费用24600元。而袁红军回复函中对租房协议已于2019年3月解除及李春生当时已搬离出租房的事实未持异议，并称“考虑到你的实际经营问题不再租，站在双方立场看待问题，我方于2020年10月份前支付你地面砖铺贴费用2万元，不再产生其他费用。”如袁红军此时认为租房协议尚未解除，李春生尚应给付第二年度的租金，其理应可依据合同约定提出用此期间的房屋租金抵算地面铺贴费用。然袁红军不仅没有提出该抵销主张，反而承诺于2020年10月前给付李春生地面铺贴费用2万元，并表示不再产生其他费用。因此，一审判决认定案涉租房协议已于2019年3月双方协商解除，从而判决袁红军给付李春生地面铺贴费用2万元、驳回袁红军要求李春生支付2019年5月至2020年3月期间房屋租金的反诉请求，符合案件事实和法律规定。至于李春生承租期间所设置的广告牌，其二审中已明确表示不要，也不拆除，可由袁红军自行处理。综上所述，袁红军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费415元，由袁红军负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年十月二十日书记员  周 佳