广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0404民初3042号原告：李洪翠，女，汉族，住浙江省******，公民身份号码：************。委托诉讼代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。被告：刘健，男，汉族，住广东省****，公民身份号码：************。被告：欧健红，女，汉族，住广东省****，公民身份号码：***********。原告李洪翠诉被告刘健、欧健红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭审理。原告李洪翠及其委托诉讼代理人赖雪梅、被告刘健到庭参加诉讼，被告欧健红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李洪翠诉称，2016年6月10日，原告与两被告签订了《商铺出租协议书》，两被告向原告租赁了位于珠海市**************商铺。约定租期为5年，每月租金9000元，每次支付三个月租金。两被告从2020年3月10日起拖欠租金，在原告的催促下，两被告仅在2020年8月18日交纳了2万元，上拖欠2020年6月至2020年8月租金，后原告向物业公司了解到，两被告还拖欠物业公司2018年9月至2020年8月16日的物业费12,042.48元、公摊电费133元及使用商铺期间产生的水电费。原告多次催促，两被告拒不支付，两被告的行为已严重违反了合同约定，导致双方合同目的无法实现，已无法再继续履行合同。原告于2020年8月24日委托律师向两被告发出律师函，解除了双方签订的《商铺出租协议书》，两被告收到律师函后却仍未支付拖欠的租金，仍占用商铺，未将商铺返还给原告。综上，原告认为，两原告的行为已严重违约，因两被告违约行为导致双方合同解除，二被告还应承担违约金。原告据此诉至法院，请求判令：一、两被告支付拖欠的租金23,100元（从2020年6月10日至2020年8月27日，2个月17天×9000/月）；二、两被告支付占用费（从2020年8月28日起，按9000元/月计算至腾退日止）；三、两被告支付滞纳金138,600元（暂以23,100元为基数计算，实际应以拖欠的租金及实际占用的占用费为基数，从2020年6月13日起，按10%/天暂计算至2020年8月13日，实际应计算至付清之日止）；四、被告支付拖欠2018年9月至2020年8月16日的物业费12,042.48元及公摊电费133元，共计12,175.48元；五、两被告腾退位于珠海市**************商铺，将商铺交还给原告；六、本案诉讼费用由两被告承担。原告提交以下证据：房地产权证、商铺出租协议书、****物业服务费明细表、律师函、快递单、签收记录。被告刘健辩称，第一、被告刘健不存在原告所述的违约，虽然有拖欠房租，但是被告刘健一直与原告有电话和微信上沟通，且确实是因为疫情期间也有好几个月，也是半关门的状态营业，并且双方签订的租赁合同里，被告刘健有缴纳了2个月的租金，作为保证金的作用就是防止有意外情况的出现，可以保障原告权益的损失。原告解除合同收回商铺，理应拿保证金作为冲抵租金。第二、原告在未贴公告通知的情况下，在2020年8月16号自行停水电，并在8月23日强行锁门，导致被告刘健都无法使用涉案的铺位。对被告刘健造成严重的营业损失，即使原告诉讼拖欠的租金及占有费用也只能算至2020年8月16日。第三、原告诉请的滞纳金按每日10%计算，是有违反法律规定，完全不合理，不应得到法院的支持。第四、关于物业管理费用的问题。事实上，从被告刘健签订的合同获得租赁使用权开始入住，不知道需要缴纳物业管理费，签订合同时亦未说明需要缴纳管理费用。原告也从来没向被告刘健催收过物业管理费，直至2020年8月16日，被告刘健才知道的。其他商铺均未向物业公司缴纳过物业管理费。被告刘健也没有收到过现物业管理公司的催收缴纳管理物业费有关文件，并且原告仅通过清单不足以证明原告已代被告缴纳了物业管理费，其非为原告的实际损失。被告刘健未向本院提交证据材料。被告欧健红未作答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，原告作为出租方（甲方）、被告刘健、欧健红作为承租方（乙方）签订《商铺出租协议书》，约定：甲方出租的商铺坐落地址位于*********号商铺，租期5年，自2016年6月10日起至2023年6月9日止。第三条租金及支付方式：1.该房屋每月的租金9000元。2.房屋租金支付方式：合同签字生效之日起，乙方支付三个月租金，以此类推，以后每季度支付一次租金。3.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如拖欠租金，从约定交款日第3天开始以每天按所欠租金10%向乙方加收滞纳金。如拖欠房租30天以上缴纳的，属拖欠方违约，甲方有权收回房屋。4.合同签字生效后，乙方向甲方交纳两个月租金的保证金，合同终止无违约一次性退还乙方。第四条出租期间各项费用的缴纳。1.物业管理费，水电费，垃圾费等：由乙方自行缴纳。第三条违约：乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。并向甲方支付相应违约金……（5）在约定的交租金时间无故不交，并推迟30天以上的。原告提交的《****物业服务费明细表（2020.4.6）》载有房号、业主姓名、欠费金额（截止2019.12.31）、2020.1.1-6.31欠费金额、公摊费用等，记载“****商铺2018年09月至2020年8月16日所欠物业费12,042.48元，电费欠133元，合计12,175.48元”，该表有****物业服务中心中正城物业的盖章。2020年8月27日，原告委托广东正拓律师事务所向被告刘健、欧健红送达《律师函》，通知两被告解除《商铺出租协议书》，并要求两被告收到律师函2日内向原告支付所拖欠租金、物业费、水电费及违约金等。被告刘健对解除合同没有异议。庭审中，原、被告共同确认被告向原告支付保证金18,000元，缴纳租金至2020年6月9日。原告于2020年8月23日将商铺上锁。被告刘健辩称，原告于2020年8月16日自行停水电，被告曾向原告主张将商铺中物品搬走，但因原告已锁上商铺，无法搬离。2020年10月20日,原告与被告刘健自行协商了腾退事宜,两被告已腾退并将涉案房屋交付给原告。另查明，位于珠海市**************商铺登记在原告名下（产权证号：粤（20**）珠海市不动产权第*****号）。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原告与被告刘健、欧健红签订的《商铺出租协议书》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同义务。结合双方的意见及证据，本案的争议焦点：一、关于拖欠租金的问题。原告与被告刘健、欧健红签订《商铺出租协议书》第三条第2款约定“合同签字生效之日，乙方支付三个月租金，以此类推，以后每季度支付一次租金。”第三条约定“违约：乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。并向甲方支付相应违约金……（5）在约定的交租金时间无故不交，并推迟30天以上的。”原告已向被告送达解除合同的通知书，被告刘健对案涉合同解除没有异议，故双方的合同已经解除。原告、被告刘健确认已支付2020年6月9日之前的租金，原告于2020年8月23日将案涉商铺上锁。当日被告向原告主张腾退，但原告予以拒绝。从2020年6月10日至2020年8月22日，被告刘健、欧健红正常占有、使用商铺，应按约定给付租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。没有采取适当措施导使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2020年8月23日，被告已明确要求将物品搬走，但原告从2020年8月24日至当月27日，案涉商铺因被告刘健、欧健红欠付租金而被原告上锁，致使商铺使用受到影响，又因原告不同意两被告搬离物品，致使案涉商铺被占用，对于该期间租金损失，双方均有过错，本院根据公平原则酌定原告与两被告各承担该期间的50%租金，综上，两被告应向原告支付租金22,800元（2个月×9000元/月+14天×9000元/月÷30天+4天×9000元/月÷30天÷2），对于原告主张超过的租金部分，本院不予支持。被告辩称原告于2020年8月16日断水电，租金应计算至2020年8月16日。被告未提供证据证明原告于2020年8月16日停水电及其影响商铺的使用，被告抗辩意见，没有事实依据，本院不予支持。二、关于商铺占用费的问题。原告主张两被告应支付按9000元/月标准计算，从2020年8月28日起计算至腾退日止的占用费。如上所述，案涉合同于2020年8月27日解除，且原告于2020年8月23日将商铺上锁，两被告要求腾退房屋，但原告予以拒绝。本院认为，案涉合同已解除，原告理应通过诉讼等途径依法主张租金的支付。原告拒绝被告腾退，致使案涉合同解除后案涉商铺被占用造成该期间的租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，对于该损失应由原告承担，故原告主张于法无据，本院不予支持。三、关于原告主张的物业费及公摊电费问题。被告刘健辩称不知案涉商铺需缴纳物业费，原告亦未告知，其不应该承担案涉商铺物业费。《商铺出租协议书》第四条约定物业管理费、水电费、垃圾费等由两被告自行缴纳。****物业服务中心中正城物业出具《****物业服务费明细表（2020.4.6）》载明，“****商铺2018年09月至2020年8月16日所欠物业费12042.48元，电费欠133元，合计12175.48元”，合同已明确约定物业管理费等由两被告承担，案涉商铺所拖欠物业费、电费均在两被告租赁及正常使用商铺期间，依据合同约定，上述物业费理应由两被告承担，故原告主张两被告支付物业费、电费12,175.48元，于法有据，本院予以支持。四、关于被告主张保证金抵扣租金及被告逾期支付租金违约金的问题。被告刘健辩称保证金18,000元应用于抵扣拖欠的租金。案涉合同约定，合同签字生效后，被告刘健、欧健红向原告交纳两个月租金的保证金，合同终止无违约一次性退还被告刘健、欧健红。根据上述合同约定，被告刘健、欧健红应于每季度前支付三个月租金，如拖欠房租30天以上缴纳的，属拖欠方违约，可解除合同。原告、被告刘健确认两被告支付截至2020年6月9日的租金，2020年6月10日后的租金未支付。即两被告应在2020年6月10日交付2020年6月10月至2020年9月9日的租金，两被告已拖欠租金已超过30天致使合同提前解除。根据上述合同约定，原告可不退还保证金，不用抵扣租金。故被告的抗辩，没有合同依据，本院不予支持。五、关于原告主张违约金的问题。原告请求两被告按拖欠租金、占用费的10%/天标准支付违约金,被告刘健抗辩违约金标准过高。案涉合同约定如拖欠租金从约定交款日第3天开始以每天按所欠租金10%向乙方加收滞纳金。被告刘健、欧健红欠付租金构成违约，应当承担违约责任，但逾期支付租金造成的损失主要为租金占用的利息损失，原告未提供证据证明其出租赁费用外的其他实际损失。合同约定每天按所欠租金10%支付违约金明显高于其损失。鉴于原告没收了保证金已弥补其部分损失，及综合本案合同履行、预期利益、公平原则等因素，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院酌定对违约金予以适当调整，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。原告主张从2020年6月13日起，未违背合同约定，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金，以22,800元为基数，自2020年6月13日起计至租金清偿完毕之日止，按同期全国银行间拆借中心公布的同业贷款市场报价利率计算。六、关于原告主张的腾退问题。鉴于庭后，原告、被告已自行组织了腾退，原告已收回案涉房屋，原告的该项诉请已得到实现，已无判决被告腾退的必要性。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定,判决如下：一、被告刘健、欧健红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李洪翠支付租金22,800元及违约金（以22,800元为基数，自2020年6月13日起计算至清偿完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的同业贷款市场报价利率计算）；二、被告刘健、欧健红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李洪翠支付物业管理费、电费12,175.48元；三、驳回原告李洪翠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1938.76元，由原告李洪翠负担1577.11元，被告刘健、欧健红负担361.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 邓在闲二〇二〇年十月二十八日法官助理 邓敏儿书 记 员 梁锦春