福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5920号 上诉人（原审被告）：陆则宁，女，1968年9月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：苏纹，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道**三盛滨江国际**楼**。 法定代表人：林荣滨，董事长。 委托诉讼代理人：王斌、男，公司员工。 原审被告：龚雪琴，女，1983年12月5日出生，汉族，住江西省贵溪市。 上诉人陆则宁因与被上诉人福建三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）、原审被告龚雪琴执行异议之诉一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆则宁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回三盛公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决违反法定程序、认定事实错误、适用法律不当，应予纠正。一、一审判决未对收件告知书质证，程序违法。（2018）闽0102执异90号裁定于2018年9月5日作出，根据《民事诉讼法》第六十八条规定，三盛公司应在收到该裁定书后15天内提起执行异议之诉，其在2020年4月3日提起一审诉讼，已超过诉讼时效。一审判决认定三盛公司持有的（2018）收字第82220号收件告知书落款日期未超过法定期限，故本案起诉合法，但至今陆则宁未见三盛公司出示该收件告知书，一审法院亦未组织质证，程序违法。二、一审判决认定《商品房买卖合同》解除后，三盛公司已无履行义务，与事实不符。三盛公司提供的证据不足以证明其已向银行结清龚雪琴的贷款，即使另案判决案涉《商品房买卖合同》解除，但此时龚雪琴因尚有债务纠纷对诉争房屋进行预查封。对于龚雪琴已经支付给三盛公司的购房首付款及其余购房款，三盛公司应当还给龚雪琴，待解除预查封之后，与债权人共同参与该部分财产的分配，而不应当直接抵扣违约金。三、一审判决认定诉争房屋预告登记已经失效，三盛公司对诉争房屋享有所有权，属法律适用不当。1.依据物权的公示公信制度，三盛公司应当依据判决先向相关机构申请注销预告登记，相关机构对案涉房屋注销预告登记之后，才能主张房屋预告登记消灭、龚雪琴对诉争房屋的物权消灭。三盛公司在另案判决之后，享有的是“注销预告登记请求权”，不能直接认定预告登记失效。龚雪琴仍然基于预告登记对诉争房屋享有物权。2.根据《物权法》第二十条的规定，预告登记失效的前提条件是债权消灭。然如前所述，三盛公司与龚雪琴的债权债务并未消灭，故预告登记未失效。 三盛公司辩称，一、一审程序并未违法。三盛公司于2018年9月25日收到（2018）闽0102执异90号裁定，于2018年9月28日提交本案立案材料，同日一审法院出具（2018）收字第82220号收件告知书，三盛公司已将收件告知书原件交由一审法院立案庭。三盛公司从未超出法定期限提起本案诉讼，且收件告知书属于人民法院自主审查的范畴，无需质证。二、陆则宁关于三盛公司未代偿按揭款的主张，于法无据，陆则宁无权要求三盛公司退还龚雪琴购房款。1.三盛公司已代龚雪琴向贷款银行偿还全部代偿款4512478元。贷款银行于2017年6月22日注销了诉争房屋预抵押登记。2.龚雪琴作为购房人，并未要求三盛公司返还购房款。且（2015）侯民初字第3413号民事判决已明确，三盛公司可在代偿款项后，与龚雪琴进行结算。3.现双方互负到期债务，应予以抵销，龚雪琴还应返还752478.4元。4.陆则宁并非诉争房屋购房人，无权要求退还龚雪琴购房款。三、一审判决正确，应予维持。1.诉争房屋的《商品房买卖合同》及补充协议已被解除，即龚雪琴享有的对诉争房屋物权变动请求权、预告登记均消灭。陆则宁关于龚雪琴基于预告登记对诉争房屋享有物权的主张，于法无据。2.如前所述，三盛公司与龚雪琴双方在470万元范围内互负债务已相互抵销，故龚雪琴的债权已归于消灭，其预告登记自然归于消灭。3.陆则宁与龚雪琴恶意串通，导致诉争房屋被查封，但根据《合同法》第四十五条规定，一审法院应解除对诉争房屋的查封，确认房屋归三盛公司所有。4.陆则宁并非诉争房屋购房人，无权就房屋的归属提出任何主张。 龚雪琴未作陈述。 三盛公司向一审法院起诉请求：1.确认座落于福州市××镇××道××号××幢××号房产的所有权归三盛公司所有；2.解除（2017）闽0102民初2306号案件对仍属三盛公司所有的上述房产作为龚雪琴财产进行的查封。 一审法院认定事实：2010年9月6日，龚雪琴与三盛公司签订《商品房买卖合同》，向三盛公司购买坐落于闽侯县××镇××道××号××＃楼××联排住宅（以下简称“诉争房产”），总价款6750000元。合同签订后，龚雪琴支付购房首付款2260000元。中国建设银行福建省分行根据龚雪琴的申请，与三盛公司、龚雪琴签订《个人住房贷款合同》，向龚雪琴发放按揭贷款4490000元，三盛公司作为保证人。后三盛公司、龚雪琴达成协议，将精装房6750000元变更为无装修4700000元，三盛公司于2011年8月23日退还龚雪琴2050000元。 2014年3月25日起，龚雪琴未依约偿还贷款本息，三盛公司向闽侯法院起诉，要求解除《商品房买卖合同》，并要求龚雪琴承担违约责任。该院于2016年9月28日作出（2015）侯民初字第3413号民事判决书，认定：三盛公司在履行代还贷款本息后，依据实际偿还金额，可与龚雪琴结算，并在龚雪琴已付购房款中扣除违约金，如有结余，直接无息返还龚雪琴，并判决：一、解除龚雪琴与三盛公司签订的《商品房买卖合同》；二、龚雪琴于判决生效之日起十五日内协助三盛公司办理上述合同的登记备案注销手续；三、龚雪琴于判决生效之日起十五日内支付三盛公司违约金940000元；四、驳回三盛公司的其他诉讼请求。龚雪琴不服判决，提起上诉。后龚雪琴未缴纳案件受理费，福州中院于2017年4月21日作出（2017）闽01民终1846号民事裁定书，裁定按龚雪琴自动撤回上诉处理。上述民事判决书、民事裁定书于2017年5月5日发生法律效力。三盛公司于2017年9月15日向闽侯法院申请强制执行。 一审法院于2017年2月20日根据陆则宁的申请，于2017年2月20日作出（2017）闽0102财保7号民事裁定书，并于2017年2月23日查封了诉争房产。三盛公司对上述查封提出执行异议，请求解除对诉争房产的预查封。一审法院于2018年9月5日作出（2018）闽0102执异90号执行裁定书，驳回三盛公司的执行异议请求，三盛公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查，三盛公司代龚雪琴向中国建设银行福建省分行偿还贷款本息合计4512478.4元。 一审法院认为，三盛公司提出的确认诉争房产归其所有的诉讼请求，属于在法庭辩论终结前增加诉讼请求，符合法律规定，陆则宁主张三盛公司变更诉讼请求超过法定期限，一审法院不予采纳。陆则宁主张三盛公司起诉超过执行异议裁定书送达之日起十五日，因三盛公司持有的一审法院收件告知书落款日期未超过上述期限，一审法院不予采纳。 预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，以保证将来正式登记的实现，但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得房屋所有权。本案中法院查封的是龚雪琴享有的正式登记完成之前的要求三盛公司履行《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。陆则宁对于诉争房产的执行效果取决于房产能否符合正式登记的条件，只有当该房产符合正式登记条件时，陆则宁才能对其进行拍卖、变卖、折价等以实现其债权。 法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，而法律并未规定合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案《商品房买卖合同》明确约定了合同解除权，符合法律规定，且是当事人真实意思表示，非因法定事由不能剥夺三盛公司的合同解除权。三盛公司据此起诉要求解除合同，亦获得了法院的支持，龚雪琴享有的诉争房产物权变动请求权因合同解除而消灭，因此预告登记依法律规定亦已失效。 三盛公司提交了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证，足以证明其是诉争房产的开发企业。《商品房买卖合同》解除后，预告登记亦已失效，因此可以确认三盛公司是诉争房产的所有权人，而龚雪琴仅享有取回已支付购房款的权利。根据生效判决，三盛公司和龚雪琴之间的应退购房款、代还贷款、违约金可互相抵扣，因三盛公司代还贷款4512478.4元，违约金为940000元，龚雪琴已支付的购房款为4700000元，故三盛公司无需向龚雪琴退款，龚雪琴还需向三盛公司支付4512478.4+940000-4700000=752478.4元，三盛公司已无未履行的义务。基于物权优先原则，足以请求排除债权人对执行标的的强制执行。三盛公司对诉争房产享有的所有权，足以排斥他人干涉，包括对标的物的执行，因此其要求确认诉争房产系其所有，并解除查封，一审法院予以支持。龚雪琴经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、确认福建三盛房地产开发有限公司为闽侯县××镇××道××号××＃楼××排住宅的所有权人；二、不得执行闽侯县××镇××道××号××＃楼××联排住宅，并解除对该房产的查封。案件受理费42720元，由龚雪琴负担。 本院二审期间，三盛公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：三盛公司提交的证据中，1.（2018）闽0102执异90号执行裁定书及送达回证、（2018）收字第82220号收件告知书在一审中已有提交，属于重复提交，不予采纳；2.中国建设银行个人贷款结清证明、福州市高新区不动产登记和交易中心查询结果证明，陆则宁对两份证明的真实性没有异议，且两份证明与本案有关联性，予以采纳；3.到期债务抵销通知书及快递单，系三盛公司单方制作，快递单上未体现已签收，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。另查明，龚雪琴向中国建设银行福建省分行的贷款已于2016年11月21日结清，诉争房产于2017年6月22日注销了购房抵押。 本院认为，关于是否程序违法。案涉收件告知书是三盛公司向一审法院起诉时，由一审法院出具的收件凭证，而非三盛公司提交的证据，一审法院未就该收件告知书组织当事人质证，没有违反法定程序。根据收件告知书显示，三盛公司于2018年9月28日即向一审法院递交起诉材料，未超过法律规定向人民法院提起执行异议之诉的期限。陆则宁关于程序违法的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。 关于三盛公司与龚雪琴之间的权利义务。（2015）侯民初字第3414号民事判决书（三盛公司诉龚雪琴商品房销售合同纠纷）业已生效，该判决书中写明“三盛公司在履行代还贷款本息后，依据实际偿还金额，可与龚雪琴结算，在龚雪琴已付购房款中扣除违约金”，而案涉贷款已于2016年11月21日结清，双方互付的款项经结算，龚雪琴还需向三盛公司支付752478.4元，一审法院认定三盛公司已无未履行义务并无不当。陆则宁此节主张，亦不予采纳。 由于案涉《商品房买卖合同》已解除，龚雪琴不再享有诉争房产的物权变动请求权，三盛公司作为房产的开发企业，在其已代龚雪琴偿还贷款本息后，对诉争房产享有的所有权，足以排除执行，一审法院适用法律亦无不当。 综上所述，陆则宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42720元，由陆则宁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年十月二十日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷