北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初69739号原告：孙宇飞，男，1971年7月13日出生，汉族，现住北京市西城区。原告：肖雪，女，1977年4月28日出生，汉族，现住北京市西城区。原告孙宇飞、原告肖雪之共同委托诉讼代理人：张燕，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京森润房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路****。法定代表人：胡萍萍，董事长。委托诉讼代理人：张慧，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张叶**，北京市中伦文德律师事务所律师。原告孙宇飞、原告肖雪（以下合述称二原告，分述称姓名）与被告北京森润房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告之共同委托诉讼代理人张燕，被告之委托诉讼代理人张慧、张叶**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告、被告于2017年2月21日签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）；2.判令被告向二原告返还已支付的购房款1900万元；3.判令被告向二原告支付已付购房款的利息，自购房款支付之日起至实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；4.判令被告向二原告支付违约金及房屋差价损失1069万元；5.案件受理费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2017年2月21日，二原告与被告签订《预售合同》，约定二原告购买被告开发的位于朝阳区A处102号房（以下简称涉案房屋），被告在2017年6月30日前向二原告交付房屋，如被告逾期交付，每逾期一日，向二原告支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过60天的，二原告有权解除合同，并要求被告按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，同时按全部购房款1%的标准支付违约金。合同签订后，二原告如约履行付款义务，向被告支付购房款1900万元，但被告至今未向二原告交房。经了解，涉案房屋至今未通过竣工验收，被告根本无法履行合同约定的交房义务，根据《预售合同》的约定，二原告有权解除合同。经核实，被告开发的与涉案房屋相同面积的别墅，现对外售价为2950万元，因此二原告要在周边购买类似的房屋，至少需要多支出1050万元。被告延期两年未交房，导致二原告再购房的成本增加，应当赔偿二原告的房屋差价损失，故诉至法院。被告辩称，不同意二原告的诉讼请求。二原告购买的涉案房屋已经建成，正在等待最后一道验收手续，《预售合同》可以继续履行。二原告的解除权应当在逾期之日起一年内行驶，故二原告的解除权已经灭失。二原告要求解除合同，我方不同意支付差价损失。《预售合同》第11条约定，因不可抗力或政府原因导致逾期交房，我方不承担违约责任。如果法院判决解除《预售合同》并退还购房款，被告同意按照二原告的实际付款时间计算已付购房款的利息，不同意支付房屋的差价损失，因为该损失是被告不可预见的，也是不确定的，随着市场风险房屋价格也有可能下降。从违约金弥补损失的角度，二原告主张的违约金是低于二原告所称的租房实际损失的，被告认为二原告的实际损失是租金损失，有必要对二原告主张的租金损失进行鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年2月21日，二原告作为买受人与被告作为出卖人签订《预售合同》，购买涉案房屋。《预售合同》第二章第三条约定房屋基本情况，涉案房屋建筑总层数为4层，其中地上3层，地，地下**测建筑面积共333.5平方米，其中，套内建筑面积322.9平方米，分摊共有建筑面积10.6平方米。第三章第六条约定计价方式和价款，按照建筑面积计算，涉案房屋单价为每平方米56971.51元，总价款1900万元。第七条约定付款方式和期限，买受人采取分期付款方式，签订合同当日前买受人应支付首期房款570万元；2017年2月28日前，买受人应支付第二期房款190万元；2017年6月1日前，买受人应支付第三期房款1140万元。第四章第九条约定房屋交付条件，涉案房屋交付时应当符合下列条件：1.房屋已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.房屋已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十一条约定交付时间和手续，出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付房屋。如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人据实予以延期，并无须承担违约责任。第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。2.逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同签订后，二原告向被告支付购房款，2016年8月27日汇款20万元，2016年8月30日汇款170万元，2016年11月29日汇款380万元，2017年2月26日支付房款190万元，2017年5月31日汇款890万元，2017年6月30日汇款250万元；被告向二原告开具总金额为1900万元的房款发票，开票时间及金额为：2017年2月26日开具的发票金额为760万元，2017年6月27日开具的发票金额为890万元，2017年6月30日开具的发票金额为250万元。2017年6月2日，被告向二原告发送《延期交房通知》，告知二原告因极端天气、环境治理等不可抗力因素，依据相关政府部门下达的停工通知，施工进度受阻，现将原定的交房时间暂时延期至2017年12月31日前，具体交房日期另行通知。二原告、被告签订《（住宅类）补充协议》（以下简称《补充协议》），约定变更合同条款的部分内容，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案房屋；双方同意在买受人所购房屋交房之时按照主合同相关条款计算被告延期交房的违约金。经询，二原告称《补充协议》的签订时间是2017年6月中旬，被告称签订时间是2017年的6月底7月初。2017年11月20日，被告向二原告发送《关于XXX延期交房的通知》，告知二原告因政府下达停工通知，导致项目施工严重受损，无法按照之前的日期交付，交房时间暂定延期至2018年7月30日前，具体交房时间另行通知。2019年3月1日，被告向二原告发送《延期交房告知函》，告知二原告由于电力、燃气、自来水和消防工程等行业配合上的客观原因影响导致竣工验收手续滞后，通知正式交房日期定于2019年6月至9月，具体时间另行通知；承诺按照已支付的购房款在2019年6月30日前支付该日期前的逾期交房违约金。2019年6月27日，被告向二原告发送《XX别墅业主告知函》，告知二原告暂不能按期支付违约金，经核算，截至2019年6月30日，应支付的逾期交付违约金115.9万元，承诺赠送物业抵金券10万元作为补偿。另查，被告就涉案房屋所在项目于2005年4月28日取得《建设工程规划许可证》[2005规（朝）建字XXXX号]、2015年11月5日取得《预售许可证》[京房售证字（2015）XXX号]，项目名称为XXX。诉讼中，经二原告申请财产保全并提供担保，本院依法冻结被告名下价值31724611.1元的财产。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于合同解除。二原告称《预售合同》于2019年7月25日起诉之日予以解除。被告不予认可，称合同能够继续履行，且二原告未在期限内行使解除权，解除权已经消灭。本院认为，二原告与被告没有约定解除权行使的期限，被告亦未举证证明催告二原告行使合同解除权，故本院对被告关于二原告合同解除权消灭的抗辩意见不予采纳。关于违约责任。二原告称被告没有按合同约定期限交付涉案房屋，被告存在违法建设导致涉案房屋不能交付，依据《预售合同》第11条、第12条主张违约金，提交《信访事项答复意见书》规自朝（区级）[2019]XX号（以下简称《答复意见书》）予以证明。《答复意见书》上载：2019年11月21日北京市规划和自然资源委员会（以下简称规自委）就孙宇飞等反映的购买崔各庄乡东方XXX花园房屋，开发商以住建委、规自委不给验收为名不予交房的问题进行答复：该项目为北京X**一期项目，于2005年取得建设工程规划许可证。该项目存在建筑单体超出规划核验标准等涉嫌违法建设的问题。目前，规自委正在研究推进下一步处理及其后续解决方案。被告对《答复意见书》真实性无法确认，称规自委并未就该信访问题向被告核实过，即使该答复意见是真实的，也无法证明二原告的证明目的，涉案房屋所在项目最迟在2020年上半年底就可以验收通过。被告虽不认可《答复意见书》的真实性，但未提交反证予以推翻，故本院对该项证据的真实性予以采信。被告认可其逾期交房的事实，但称系其他客观原因导致违约，提交关于印发《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》（以下简称《行动方案》）的通知的网页截图予以证明。网页截图上载，《行动方案》通知的下发日期为2017年9月15日，方案要求在2017年11月15日至2018年3月15日期间停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工等，停工范围包括涉案房屋所在区域。二原告对上述网页截图的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，称该通知所涉停工时间晚于合同约定的交房时间。综合二原告的质证意见，本院对通知的网页截图的真实性予以采信，该通知所涉停工期间在合同约定的交房日期之后，在无其他证据佐证的情况下，本院该项证据的关联性不予采信。关于购房款的利息。二原告依据合同第十二条第（一）款第2项主张自购房款支付之日起至实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，利息的起算时间及金额为：从2016年8月27日起算20万元购房款的利息，从2016年11月29日起算380万元购房款的利息，从2017年2月26日起算360万元购房款的利息，从2017年5月31日起算890万元购房款的利息，从2017年6月30日起算250万元购房款的利息。关于违约金。二原告主张的违约金包括合同约定的违约金和房屋差价损失，具体计算方式为：1.合同约定的违约金系根据合同第十二条第（一）款第2项约定，按照全部房价款的1%计算违约金为19万元；2.差价损失是二原告再行购房需支付的对价，按照每平方米10万元的询价标准计算房屋市场价格再减去已支付的购房款数额，差值为1050万元。二原告认为合同约定的违约金低于造成的损失，请求法院予以增加。经释明，二原告仍坚持并列主张合同约定违约金与房屋差价损失。为证明房屋差价损失，二原告提交房屋价格网页截图。网页截图显示，北京XX别墅，别名：XXX，价格2950万元/套起。被告不认可网页截图的真实性、关联性和证明目的。诉讼中，二原告申请对涉案房屋价值进行评估鉴定，本院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司（以下简称大地盛业公司）对涉案房屋进行评估，大地盛业公司以根据《答复意见书》所载内容，无法判断涉案房屋是否合法为由，退回评估委托。随后，二原告申请对涉案房屋进行资产评估，本院委托北京富川房地产土地资产评估有限公司（以下简称富川公司）进行鉴定，二原告预交评估费85000元。2020年4月20日，富川公司出具《资产评估报告》，评估结果为：截止评估基准日2020年4月8日，涉案房屋的市场总价为2816.18万元，楼面单价为84443.09元。二原告认可上述评估结果。被告对评估计算方法及结论提出书面异议，在收到富川公司的书面答复后仍有异议，申请鉴定人出庭，预交鉴定人出庭费用5000元。本院通知鉴定人戴某、庞某出庭。被告就评估方法及依据、系数及计算数据向鉴定人员提问，戴某对市场法、成本法的构成、计算标准及单价金额逐一作出解释。被告对鉴定人员的答复内容的真实性不予认可。综合被告的质证意见，在无其他证据佐证的情形下，本院对房屋价格网页截图的真实性不予采信。被告虽不认可《资产评估报告》的真实性，但未申请重新鉴定，亦未提交反证予以推翻，故本院对《资产评估报告》的真实性和关联性予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，二原告、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照约定履行义务。二原告向被告支付购房款，被告未按合同约定交付涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定，二原告有权解除合同，本院对二原告主张解除合同的诉讼请求，予以支持。关于合同解除的时间，应当以二原告解除通知送达被告为准，本案起诉状送达至被告的时间为2019年10月16日，该日期为《预售合同》解除的时间。关于返还购房款一节。合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款。二原告主张返还购房款，具有合同依据，本院予以支持。关于违约金一节。根据合同法规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。合同约定，被告逾期未交付涉案房屋，二原告解除合同的，被告应支付全部房价款1%的违约金。二原告据此要求被告支付19万元违约金，具有法律和合同依据，本院予以支持。根据鉴定结论，房屋差价为916.18万元，明显高于违约金数额，本院在违约金基础上，综合被告的违约情节、房屋尚未竣工验收、房屋市场价格浮动等因素，酌情确定房屋差价损失数额为850万元。关于已付房款的利息损失一节。根据合同法及司法解释的规定，当事人请求法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。鉴于本院已增加违约金的数额，二原告同时请求被告支付利息损失，没有法律依据，本院不予支持。案件受理费及鉴定费用，由本院依法处理。综上，对二原告的诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决如下：一、原告孙宇飞、原告肖雪与被告北京森润房地产开发有限公司于二〇一七年二月二十一日签订的《北京市商品房预售合同》于二〇一九年十月十六日解除；二、被告北京森润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告孙宇飞、原告肖雪购房款一千九百万元；三、被告北京森润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告孙宇飞、原告肖雪违约金十九万元；四、被告北京森润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告孙宇飞、原告肖雪房屋差价损失八百五十万元；五、驳回原告孙宇飞、原告肖雪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190250元，由原告孙宇飞、原告肖雪负担20314元（已交纳），被告北京森润房地产开发有限公司负担169936元（原告孙宇飞、原告肖雪已预交，被告北京森润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告孙宇飞、原告肖雪）。保全费5000元，由被告北京森润房地产开发有限公司负担（原告孙宇飞、原告肖雪已预交，被告北京森润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告孙宇飞、原告肖雪）。鉴定费85000元，由被告北京森润房地产开发有限公司负担（原告孙宇飞、原告肖雪已预交，被告北京森润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告孙宇飞、原告肖雪）。鉴定人员出庭费5000元，由被告北京森润房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 陈 蕾审判员 栾 荟二〇二〇年十月十二日书记员 赵玮佳书记员 栾晨焕