山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初5836号原告：张慧华，男，1975年12月3日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。被告：日照京泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码913711007267209040，住所地山东省日照市高科园北园二路南侧。法定代表人：孙作海，总经理。委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐镜律师事务所专职律师。原告张慧华与被告日照京泰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“京泰房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张慧华、被告京泰房地产公司的委托诉讼代理人许崇弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张慧华向本院提出诉讼请求：判令被告向原告赔偿逾期交房违约金16022.82元。事实与理由：原被告双方于2013年3月19日签订《商品房买卖合同》[合同编号：201303190035]，约定原告向被告购买日照市东港区山东路京泰盘龙湾小区21号楼1单元601室的商品房，合同约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付经验收合同的该商品房，如逾期交付房屋，被告将按日赔偿买受人租住同等位置同等面积房屋租金。合同签订后，原告依约交纳全部购房款，被告却于2015年4月27日才向原告交付该商品房，且未为该商品房办理验收合格手续。原告多次向被告提出异议，被告于2016年4月22日将该商品房验收合格手续办理完毕。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求处理。被告京泰房地产公司辩称，原告的主张超过诉讼时效，要求违约金没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交如下证据：证据1、《商品房买卖合同复印件》一份，证明原、被告双方买卖合同关系；证据2、原告接房时交纳装修管理费、有线电视费的《收据》复印件2份，证明原告接房日期为2015年4月27日；证据3、《山东省商品住宅质量保证书》一份，证明原告接房时误以为商品房已验收合格，实际上被告并未办理商品房验收合格手续。被告京泰房地产公司质证意见如下：对证据1真实性无异议，原告自被告处购买过房屋；证据2真实性无异议，原告于2015年4月27日接房；证据3真实性无异议。被告京泰房地产公司未提交证据。经审查，原告提交的证据均与待证事实相关联，且被告对真实性予以认可，本院对上述证据的关联性及真实性均予以确认并在卷佐证，对证明内容本院将结合审理查明的事实予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月19日，原告张慧华（买受人）与被告京泰房地产公司（出卖人）签订合同编号201303190035的《商品房买卖合同》，合同主要内容载明：第一条出卖人以出让方式取得位于山东路以北沙墩河以西、编号4-37-7的地块的土地使用权。[土地使用权证号]为日国用（2019）第731号。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第021[幢]1[单元]（01）601号房。该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.8米，建筑层数地上30层，地下**。该商品房阳台（封闭情况）是半封闭。该商品房[合同约定]建筑面积共127.3平方米，其中，套内建筑面积103.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.59平方。另出卖人以41080元将户号为（01）地下-27的储藏室出售给买受人。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米4402.11元，总金额（人民币）伍拾陆萬零叁佰捌拾玖圆整。第六条，付款方式及期限。买受人已付房款￥301469元，余款￥300000元采用银行按揭，买受人必须于2013年3月30日前携带相关资料到银行办理完毕按揭手续，逾期按逾期付款处理。第八条，交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人将按日赔偿买受人租住同等位置同等面积房屋租金等。合同第十一条还约定了，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件。合同还对其它内容作了约定。同日，原、被告签订了商品房买卖合同（201303190035号）《补充协议01》，协议主要对上述《商品房买卖合同》中未约定的事宜进行了补充。原告张慧华与被告京泰房地产公司签订商品房买卖合同后，原告按约交付房款301469元并办理了房屋按揭手续。2015年4月27日，原、被告办理了交接房屋手续，并交付原告《山东省商品住宅质量保证书》一份。2016年4月22日，被告京泰房地产公司为案涉房屋完成质量备案。2020年7月21日，原告以被告未为案涉房屋办理验收合格手续为由，要求被告按照案涉房屋面积127.3平方米，以每平方每月8元的价格，赔偿原告自2015年1月1日至2016年4月22日期间的逾期交房违约金16022.82元。诉讼中，原告主张其于2018年3月到被告公司法务部协商时，得知案涉房屋于2016年4月22日验收合格。诉讼中，被告主张其于2015年4月27日交房时，已将《商品住宅质量保证书》、房屋钥匙、使用说明书、户型图、线路图等一并交给原告。案涉房屋的质量验收是合格的，当时仅是未进行备案，被告于2016年4月22日办理完成备案手续。原告于2015年4月27日已经接房，接房后就没有损失，不能追究逾期交房的违约金。诉讼中，被告自认《山东省商品住宅质量保证书》系由山东省建设厅监制，实际是由被告公司到建设部门领用的固定格式的保证书，用的时候由房产公司直接填写。被告自认未向原告送达质量验收合格的证明。被告认可逾期违约金按照每平方米每月8元的价格计算。另查明，被告为原告出具的《山东省商品住宅质量保证书》中最后一页开发单位处有被告公司印章，未有其它监管部门、建设部门等盖印。本院认为，原告张慧华与被告京泰房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。原告按约交付了《商品房买卖合同》中约定的购房款301469元，被告亦应按《商品房买卖合同》约定，于2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告。本案争议焦点：一、本案是否已超诉讼时效；二、原告的诉讼请求是否能够全部得到支持。结合本案查明事实，本院分析如下：针对焦点一、本案是否已超诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》中，明确约定了被告应于2014年12月31日前交付原告经验收合格的商品房，原告虽于2015年4月27日接收房屋，然其并未接收到被告交付的房屋合格的证明文件，被告为原告出具的《山东省商品住宅质量保证书》仅系被告单方对商品房的质量做出承诺，并未经具有专业资质的国家部门确认，该《山东省商品住宅质量保证书》的交付不能视为被告已完成“经验收合格的商品房”的交付，被告在2015年4月27日交房时，尚未满足原告交付“经验收合格商品房”的条件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告主张其于2018年3月到被告公司找法务部协商时，才得知被告案涉房屋于2016年4月22日验收合格，之前于2015年4月27日接收的房屋并未验收合格，被告自认于2016年4月22日办理完毕房屋验收合格备案，被告于验收合格后，未及时告知原告商品房验收合格，自认没有向原告送达质量验收合格的证明，亦未提交其它证据证明已告知原告案涉房屋经验收合格。因此，本案诉讼时效应自原告得知自己权利受损害之日起即2018年3月份计算3年，原告于2020年7月21日诉至本院，未超出诉讼时效，对被告主张原告的起诉已超诉讼时效的辩称，本院不予认可。争议焦点二、原告的诉讼请求是否能够全部得到支持。按照合同约定，被告应于2014年12月31日前交付经验收合格的商品房,然被告于2015年4月27日交房,构成违约，故此期间被告应按照合同约定向原告支付迟延交房违约金。对于原告主张的2015年4月27至2016年4月22日间的迟延交房违约金。我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，原被告在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应将验收合格的房屋按期交付给原告使用。因此，被告将未经验收合格的房屋转移给原告占有使用，不符合合同的约定，因此被告交付行为已然构成违约。根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此在本案中，被告应按照合同约定承担违约责任，即应承担逾期交房违约金，对违约金的计算方式，原、被告均认可逾期违约金按照每平方米每月8元的价格计算，该计算方式不违反法律规定，本院予以支持，被告自2014年12月31日的次日起构成违约，原告主张自2015年1月1日起计算违约金至2016年4月22日止，不违反法律规定，本院予以支持。经计算，案涉商品房面积为127.3平方米，自2015年1月1日起至2016年4月22日止，被告共计逾期477天，即被告应支付原告违约金数额为16192.56元=（8元÷30日）×127.3平方米×477天，原告仅主张16022.82元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条之规定，判决如下：被告日照京泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张慧华逾期交房违约金16022.82元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，由被告日照京泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李隆财人民陪审员  费立铸人民陪审员  辛本光二〇二〇年十月十七日书 记 员  匡姗姗