上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初50388号原告：上海骋昊数码科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：傅玉英，经理。委托诉讼代理人：洪博，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊苗，上海金仕维律师事务所律师。被告：上海颢晴文化创意发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路570、588、590号1-5层。法定代表人：朱炳鹏，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海骋昊数码科技有限公司诉被告上海颢晴文化创意发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海骋昊数码科技有限公司的委托诉讼代理人洪博、被告上海颢晴文化创意发展有限公司的委托诉讼代理人沈女义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海骋昊数码科技有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2018年10月10日签订《商铺租赁合同》、于2018年11月26日签订《商铺租赁合同之补充协议》、于2019年1月14日签订《商铺租赁合同补充协议》、于2019年8月10日签订《商铺租赁合同补充协议》于2020年8月21日解除；二、判令被告返还租赁保证金人民币274,573.8元(以下币种相同)；三、判令被告返还公共事业费保证金7,322.6元；四、判令被告支付解约违约金274,573.8元；五、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月10日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区张杨路570、588、590号“MOREMEE”商场1层116号单元(以下简称系争房屋)出租给原告使用。之后，双方签订数份补充协议。原告支付给被告租赁保证金274,573.8元和公共事业费保证金7,322.6元。2019年12月17日，因被告欠付租金，大房东上海牵跃企业管理有限公司(以下简称牵跃公司)向被告发送《解除合同通知函》，要求解除租赁合同。2019年12月20日，被告回函同意解除租赁合同。2019年12月20日，牵跃公司向全体租户发送《声明公告》，要求全体租户停止向被告支付租金，并重新签订租赁合同。原告多次要求被告返还保证金并支付解约违约金，遭拒，故涉讼。被告上海颢晴文化创意发展有限公司辩称，同意原、被告签订《商铺租赁合同》以及补充协议于2020年8月21日解除。原告欠付2019年12月1日至2019年12月19日期间租金。根据合同约定，原告逾期不支付租金超过25日，被告有权解除合同并没收保证金。系争租赁合同的解除系原告欠付租金所致，不同意返还保证金并支付解约违约金。经审理查明，2018年10月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区张杨路570、588、590号“MOREMEE”商场1层116号单元出租给原告使用。合同第十四条约定，甲乙双方同意，乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过25日，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本户合同或向违约方追索违约金的权利。非违约方在依据本条14-2条约定单独或者解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在解除合同日所在日历月起往前三个月均保底租金与三个月物业管理费之和/解除合同日上月提成租金的三倍与三个月物业管理费之和。若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金。第二十二条约定，租赁期共计3年，自2018年10月12日至2021年10月11日。甲方应于2018年10月12日前将该单元交付乙方。第二十四条约定，乙方应当在本合同签署之后5个工作日内向甲方支付公用事业费的公用事业押金7,332.6元。2018年10月12日，被告将系争房屋交付给原告。2018年11月27日，原告向被告支付租赁保证金274,573.8元、公共事业费保证金7,322.6元。2018年11月26日，原、被告签订《商铺租赁合同之补充协议》，约定双方同意将《租赁合同》第23-1条保证金进行调整，调整后的保证金为274,573.8元。2019年1月14日，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》。2019年8月10日，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》，约定被告同意免除原告自2019年5月1日至2019年7月31日租金。原告应缴纳2019年8月1日至2019年8月31日租金84,202元，2019年6月1日至2019年8月31日物业费21,967.8元，总计106,169.8元。2019年12月17日，牵跃公司向被告发送《解除合同通知函》称，因被告多次出现逾期支付租金情形，现函告如下：通知解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》，且自本函送达贵司之日起对贵司产生法律效力。请贵司于2019年12月20日前迁离并无条件配合我司接收商城。2019年12月20日，被告向牵跃公司发送《上海颢晴文化创意发展有限公司回函》称，同意贵司解除双方于2017年10月签署《商铺租赁合同》及于2018年11月26日签署的《商铺租赁合同之补充协议》。2019年12月20日，牵跃公司向全体中融恒瑞MOREMEE租户发送《声明公告》称，颢晴公司拖欠支付多月租金、物业管理费，严重违反《商铺租赁合同》约定，我司已于2019年12月18日与颢晴公司解除租赁关系，并通过司法程序向其主张相应法律责任。为最大限度保证租户权益，保持商城的正常经营秩序，避免给租户造成不必要的经济损失，我司特函告全体租户：1、停止向颢晴公司支付到期租金；2、请各租户于2019年12月20日至2020年1月20日期间与我司驻场人员联络，就租户与颢晴公司签订的原租赁合同变更出租主体后重新签订。如未及时沟通变更合同造成的不良后果，需由承租人自行承担。3、重新签订相关租赁合同后向我司指定账户支付相应到期租金。原告将自2019年12月1日起的租金支付给牵跃公司。目前，原告仍使用系争房屋。本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同》及相关补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现原、被告一致同意双方签订《商铺租赁合同》及相关补充协议于2020年8月21日解除，本院依法予以准许。合同解除后，被告理应将收取的租赁保证金274573.8元及公共事业费保证金7,322.6元返还给原告。针对原告要求被告支付解约违约金274,573.8元的诉请，被告认为租赁合同解除系原告未按约于2019年11月20日支付2019年12月1日至2019年12月19日期间租金，原告逾期不支付租金超过25日，被告享有解约权。原告抗辩2019年11月，被告已与牵跃公司发生纠纷，牵跃公司口头通知原告将2019年12月1日起租金支付给该司。2019年12月20日，牵跃公司发送书面《声明公告》。本院认为，原告未于2019年11月20日支付2019年12月1日起的租金，被告即未催讨，亦未向原告发送解约函，现被告主张系争租赁合同的解除系原告欠付租金所致，有违诚信，本院难以采信。因牵跃公司与被告解除租赁合同，致使原、被告租赁合同解除，被告理应支付给原告解约违约金，被告认为解约违约金金额过高，要求本院予以调整，本院综合考虑被告的过错程度、原告的实际损失等因素，将解约违约金按照一个月租金及物业费标准调整为91,524.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海骋昊数码科技有限公司与被告上海颢晴文化创意发展有限公司于2018年10月10日签订《商铺租赁合同》、于2018年11月26日签订《商铺租赁合同之补充协议》、于2019年1月14日签订《商铺租赁合同补充协议》、于2019年8月10日签订《商铺租赁合同补充协议》于2020年8月21日解除；二、被告上海颢晴文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日返还给原告上海骋昊数码科技有限公司租赁保证金人民币274,573.8元；三、被告上海颢晴文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日返还给原告上海骋昊数码科技有限公司公共事业费保证金人民币7,322.6元；四、被告上海颢晴文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日支付原告上海骋昊数码科技有限公司解约违约金人民币91,524.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,364元，减半收取计人民币4,682元，由原告上海骋昊数码科技有限公司负担人民币1,405元，由被告上海颢晴文化创意发展有限公司负担人民币3,277元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇二〇年十月二十一日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。