云南省广南县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2627民初2767号原告：杨发春，男，1963年1月27日出生，壮族，住云南省广南县。原告：季芬，女，1963年9月24日出生，壮族，住云南省广南县。二原告委托诉讼代理人：李庆雄，云南彬言无尚律师事务所执业律师，特别授权。被告：杨凯生，男，1987年4月10日出生，汉族，原住江西省吉安市新干县三湖镇厚堎村厚堎自然村**，现住云南省广南县。被告：武婷，女，1990年3月12日出生，汉族，，原住江西省吉安市新干县三湖镇曾坊村武家自然村**现住云南省广南县。二被告委托诉讼代理人：李正璇，云南章法律师事务所执业律师，特别授权。原告杨发春、季芬与被告杨凯生、武婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，于2020年9月21日，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨发春、季芬及其委托诉讼代理人李庆雄、被告杨凯生、武婷及其委托诉讼代理人李正璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨发春、季芬向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除杨凯生、武婷与杨发春、季芬于2017年5月28日签订的《租房协议》，由杨发春、季芬收回位于广南县房屋（瑞泽商务酒店）的经营管理使用权；2.依法判令杨凯生、武婷按照合同总租金的20%向杨发春、季芬支付违约金220000元，并由杨凯生、武婷赔偿杨发春、季芬瑞泽商务酒店的装修和物品折旧等损失费用30000元，合计250000元；3.本案诉讼费由杨凯生、武婷承担。事实和理由：2017年5月28日，杨发春、季芬与杨凯生、武婷经协商一致签订《租房协议》约定，杨发春、季芬将位于广南县房屋（瑞泽商务酒店）的36个房间及负一层停车场全部出租给杨凯生、武婷用于宾馆营业使用，租期5年（自2017年6月1日起至2022年6月1日止），租金按照220000元／年计算，租金支付方式：第一年的租金在合同签订之日付清，余下四年的租金必须在合同到期前15天内付清。合同签订后，前三年的租金杨凯生、武婷均已按约定如期向杨发春、季芬付清，第四年的租金履行期限在2020年6月1日即已届满，杨凯生、武婷却拒不向杨发春、季芬支付。根据《租房协议》第五部分第3项“拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止”约定，杨凯生、武婷已经超过两个多月未交房租，其行为已构成根本违约。现杨发春、季芬要求解除合同收回房屋，因双方协商未果，致杨发春、季芬诉讼来院。杨凯生、武婷辩称，一、自始至终是杨发春、季芬在违约，杨凯生、武婷并没有违约。双方签订的《租房协议》第一部分第三条第1款约定：出租的房屋除五楼办公室、地下室杂物储蓄间及**甲方长子结婚所用新房外，其余36格（间）均完全出租给乙方，包括负一层停车场在内共六层，楼顶空场甲方有权使用。但杨凯生、武婷承租至今，杨发春、季芬一直占用大厅前的一个休息室、大厅后面、后面的一个客厅和一个厨房，地下停车场也被占用。二、2020年6月属于上一年合同履行期。首先，因受疫情影响2020年2月并未正常营业，属于不可抗力导致；其次，根据国家政策及社会实践，2020年租赁行业自然延期一个月；再次，免收6月份房租是取得杨发春、季芬同意的。三、在杨发春、季芬未完善宾馆的营业手续时，杨凯生、武婷拒付租金的行为不属于违约。首先，《租房协议》第一部分第三条第2款约定：甲方负责该宾馆的相关证件年检或者换证的手续费用。该宾馆的特种行业许可证在2020年6月14日到期，杨凯生、武婷之前就已经要求更换，但杨发春、季芬并未及时更换，导致2020年6月30日被公安机关检查，同时发现杨发春、季芬未按规定办理该宾馆的消防证件。从而导致杨凯生、武婷对该宾馆今后能否正常营业、是否会被公安机关罚款产生担忧。因此，在杨发春、季芬未完善宾馆营业手续时杨凯生、武婷根据上述约定有权拒付租金；其次，2020年7月1日，杨发春、季芬要求杨凯生、武婷支付220000元房租时，杨凯生、武婷要求在杨发春、季芬完善宾馆营业手续后再交付，已经取得杨发春、季芬的同意。四、在承租期间，杨凯生、武婷并未对该宾馆造成重大损坏，正常经营期间的自然损耗不应当由杨凯生、武婷另行承担。电梯故障是因在安装消防门的过程中，使用电梯运砂浆、水泥和玻璃等造成的，也不应由杨凯生、武婷承担。因此杨发春、季芬主张的装修和物品折旧损失30000元，无事实和法律依据。五、杨凯生、武婷同意自2020年9月21日起解除双方签订的《租房协议》，由杨发春、季芬退还杨凯生、武婷交的租房押金50000元，并承担因其违约给杨凯生、武婷造成的经济损失。综上所述，杨发春、季芬的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院查明事实后依法作出公正的判决。在本案审理过程中，杨发春、季芬围绕诉讼请求依法提交的杨发春、季芬、杨凯生、武婷的身份证复印件、《租房协议》复印件一份、转账记录、营业执照、特种行业许可证、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、房产证复印件，杨凯生、武婷围绕答辩理由提交的身份证复印件、运砂浆的两段监控视频、运玻璃的监控视频、电梯光杆坏了喊杨凯生出钱换的监控视频、地下室堵车监控视频一段、扣押物品监控视频、扣押物品清单、打墙影响生意监控视频、开一个房退一个监控视频、晚上走道一团乱的监控视频、8月7日报警监控视频、租房协议、广南县人民政府管控公告、广疫防指发（2020）46号、特种行业许可证照片、杨发春、季芬占用出租酒店堆放杂物、停放车辆、锁消防通道现场照片8张。上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。杨发春、季芬提交的广南县公安消防安全检查意见书、复查意见书、消防检查记录与本案无关，不予采信。杨凯生、武婷提交的因疫情补贴证明、徐世纯的公民身份证复印件与本案无关，不予采信。经庭审举证、质证和认证，结合当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：季芬于2008年6月11日注册广南县莲城瑞泽商务酒店，经营范围：住宿服务、预包装食品、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）、卷烟零售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年5月28日，杨凯生、武婷（乙方）与杨发春、季芬（甲方）经协商一致签订《租房协议》，协议第一部分房屋概况及出租事宜约定，第三条房屋出租事宜及相关手续约定，1、出租房屋除五楼办公室、地下室堆放杂物储蓄间及**甲方长子结婚所用新房外，其余36格（间）均完全出租给乙方，包括负一层停车场在内共六层，楼顶空场甲方有权使用。2、乙方承租该房营业期间必须自行承担，经营产生的税费。甲方负责该宾馆的相关证件年检或者换证的手续费用。协议第二部分租赁期限及租金约定，1、该房租赁期共五年，自2017年6月1日起至2022年6月1日止。2、房屋租金：每年贰拾贰万元整（220000.00元），按年付款，第一年的租金必须在合同签订之日付清，余下四年的租金，乙方必须在合同到期前十五天付清，收款以甲方亲笔收据为清单。3、押金：乙方必须向甲方支付伍万元（50000元）的租房押金，五年合同期满后，除宾馆房间现在设置的电脑外，甲方房屋及其他摆设物品无受损情况时，甲方退还所收乙方的50000元押金。……协议第三部分房屋修缮与使用第四条约定，电梯每年维护费、安检费由乙方负责。电梯主机修理由甲方负责，钢绳配件，耗材配件零件更换由乙方自负。协议第五部分乙方违约的处理规定约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3、拖欠房租累计一个月以上的。协议还对其他有关事项进行了约定。合同签订后，杨凯生、武婷给付杨发春、季芬2017年度的房屋租金220000元及保证金50000元。杨发春、季芬将约定的36格（间）房屋交给杨凯生、武婷经营宾馆业务。2017年6月14日季芬依法办理了《特种行业许可证》。后因杨凯生家房屋不够使用，杨发春、季芬又将地下室约定由其使用的堆放杂物的储蓄间也清理出来交给杨凯生家使用至今。2018年6月2日、2019年6月1日，杨凯生、武婷分别付清2018年度和2019年度的房屋租金给杨发春、季芬。2020年2月因受疫情影响，宾馆、酒店等行业处于停滞状态。2020年7月下旬，杨发春、季芬根据消防部门的要求在宾馆里安装消防门，7月26日因电梯不能正常使用，双方当事人为电梯维修费应该由谁承担引发争吵，后季芬说武婷他们不按时交房租，武婷说季芬家不及时更换特种行业许可证等相互指责对方不对而使矛盾进一步加剧，后武婷说租你的房子还受你的气，不租了。季芬家怕杨凯生、武婷不开房租就走人，就开车到地下室将杨凯生家的小车堵在地下室不让该车外出。2020年8月7日，杨凯生、武婷报警，民警到场进行了调解，因双方各执己见而调处不成。致杨发春、季芬诉讼来院。2020年8月14日，季芬依法办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，同月18日，季芬再次办理了《特种行业许可证》。次日，本院依据杨发春、季芬的申请，扣押了杨凯生所有的云Ｈ×××**号本田小型普通客车一辆。另查明，杨发春、季芬及家人在与杨凯生、武婷签订《租房协议》之前，一直居住使用莲城镇南秀社区宁秀路52号房屋的大厅后面厨房及卫生间、二楼其子的婚房、五楼办公室及杨凯生、武婷答辩所说的大厅休息室至今。因合同约定由杨发春家管理的地下室堆放杂物的储蓄间也清理交给杨凯生家使用，杨发春家的三轮车就一直停放在大厅后半部分或者地下室，在地下室边和大厅后半部分也一直堆放着一些杂物。在2020年7月双方当事人产生矛盾之前，双方当事人对此均无异议。由于杨发春、季芬及家人也在该房居住生活，双方当事人口头约定由杨发春家每年给付杨凯生、武婷水电费1900元。2017年和2018年杨发春家的水电费是由杨发春、季芬直接给付，2019年的水电费是在交房租时，杨凯生、武婷先从应交的房租中扣除的。本院认为，杨发春、季芬与杨凯生、武婷在平等自愿、协商一致的基础上签订的《租房协议》，是其真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立有效，双方当事人应当按照该合同约定履行。但在2020年缴纳房租的过程中，因受疫情影响，双方当事人对于减免一个月房租的理解存在差异，杨发春、季芬认为在杨凯生、武婷交房租时减少一个月的房租，杨凯生、武婷认为是延长一个月的时间，就是到7月1日才到期。7月26日双方当事人因电梯维修费引发争执，从而引起纠纷。杨发春、季芬请求解除双方当事人2017年5月28日签订的《租房协议》，杨凯生、武婷也同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，可以解除双方当事人2017年5月28日签订的《租房协议》，由杨发春、季芬收回瑞泽商务酒店的经营管理使用权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨发春、季芬请求判令杨凯生、武婷赔偿瑞泽商务酒店的装修和物品折旧损失30000元，因杨发春、季芬未举证证明该项损失的具体情况，无证据证明30000元损失的来源和合理性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。应由杨发春、季芬承担举证不能的责任。本案中，杨发春、季芬主张杨凯生、武婷超期两个多月未支付第四年的租金，已构成违约，应当承担违约责任。依据双方当事人签订的《租房协议》第二部分租赁期限及租金约定第2点房屋租金约定：每年贰拾贰万元整（220000.00元），按年付款，第一年的租金必须在合同签订之日付清，余下四年的租金，乙方必须在合同到期前十五天付清，收款以甲方亲笔收据为清单。结合2018年、2019年两年履行合同给付租金的情况来看，虽然今年受疫情影响2月份宾馆、酒店处于停滞，但在双方当事人没有明确是延长一个月的时间，还是减少收取一个月的租金的情况下，杨凯生、武婷给付2020年租金的时间最迟应该是6月初前付清。至今杨凯生、武婷一直未给付2020年度的租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定及双方当事人签订的《租房协议》第五部分“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止”约定，杨凯生、武婷应向杨发春、季芬支付合同总租金20%的违约金，即220000元。杨凯生、武婷辩称是延长一个月，且在2020年6月14日《特种行业许可证》到期，因杨发春、季芬未按期续证，根据《租房协议》第一部分第三条第2点“甲方负责该宾馆的相关证件年检或者换证的手续费用”约定，杨凯生、武婷未交2020年租金不构成违约。首先，上述约定只是要求甲方负责相关证件年检或者换证手续费用，并没有约定甲方未履行该义务时，乙方有权拒交租金；其次，在双方当事人没有明确约定的情况下，杨凯生、武婷最迟应该在6月初付清2020年的租金。因此，杨凯生、武婷辩称的理由不能成立。杨凯生、武婷应当承担违约责任。杨凯生、武婷主张杨发春、季芬占用已出租给其的房屋，没有将约定的房屋交给其经营违约在先。因杨发春、季芬现在使用的房屋面积是在合同签订前就已经使用的，双方当事人在2018年至2020年7月之前一直未提出异议，证明双方当事人在签订合同时，就已经表明这些面积是属于杨发春、季芬使用的。且《租房协议》第一部分第三条第1点约定的也只是36格（间）出租给乙方使用，庭审中，杨凯生、武婷也表示已经将36格（间）房出租给其使用。地下室**原来约定的是堆放杂物的储蓄间由甲方使用，后来双方当事人变更给杨凯生、武婷使用，导致杨发春、季芬使用了部分地下室及大厅后半部分停放三轮车和堆放部分杂物，也是双方当事人在合同签订后至2020年7月前认可的事实。因此，不能证明杨发春、季芬违约。杨凯生、武婷主张杨发春、季芬违约在先不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除杨发春、季芬与杨凯生、武婷2017年5月28日签订的《租房协议》。由杨凯生、武婷于本判决生效后十五日内将位于广南县瑞泽商务酒店的经营管理使用权交给杨发春、季芬；二、由杨凯生、武婷在本判决生效后十五日内向杨发春、季芬支付违约金220000元；三、驳回杨发春、季芬的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由杨发春、季芬负担303元，杨凯生、武婷负担2222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不履行的，享有权利的当事人可在判决书规定履行的期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 方 合二〇二〇年十月十三日书记员 张正文