山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0829民初3568号 原告：张呈强，男，1985年10月6日出生，汉族，住嘉祥县。 被告：赵月华，女，1978年7月17日出生，汉族，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：郑海东（一般授权），嘉祥皓宇法律服务所法律工作者。 被告：张造真，男，1965年1月17日出生，汉族，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：王晓庄（一般授权），嘉祥皓宇法律服务所法律工作者。 原告张呈强与被告赵月华、张造真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张呈强，被告赵月华及其诉讼代理人郑海东，被告张造真及其诉讼代理人王晓庄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张呈强向本院提出诉讼请求：1.依法确认房屋租赁合同已解除；2、依法判令二被告立即支付拖欠的房屋租赁费26,000元，同时支付设备转让款114,000元；3、本案的诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告与二被告在2020年3月10日经充分协商，原告将其经营的位于嘉祥县一处转租给二被告经营，同时将该饭庄的二手设备及周黑鸭配方、火锅配方，以价值114,000元转让给二被告。同日，二被告与原告一同到嘉祥县城的一法律服务所协商起草了房屋转让合同，设备等转让款连同房屋租赁费共计140,000元。二被告以被告赵月华的名义于原告签订了上述合同书(详见房屋转让合同)。合同签订当日二被告给付原告转让款40,000元。剩余款项10万元分别于2020年8月1日前支付40,000元，2020年10月1日前支付30,000元，余款30,000元于2020年12月1日前付清。合同同时约定如乙方(被告)不能按照上述约定交付转让款，则双方签订的合同自行解除，乙方已交的转让款作为本合同的违约金。二被告至2020年8月3日未按照约定的时间交付转让费，原告多次督促，二被告均以没钱为由推脱拒绝支付。二被告的行为构成根本违约。原告无奈提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告赵月华辩称，一、原告与赵月华之间的房屋转让合同按照约定已于2020年8月1日解除，故赵月华同意原告要求依法确认房屋租赁合同已解除的请求。二、不同意原告的第2项诉求，根据双方合同第七条的约定，原合同客观上已于2020年8月1日应付第二笔转让金而未支付时即已经自行解除，双方之间不再存在房屋转让合同关系，故原告要求二被告支付拖欠的房屋租赁费26,000元及支付设备转让款114,000元的请求无事实根据和法律依据，理由为：1、原告与赵月华之间客观上为饭店房屋转租关系，赵月华已于合同签订之日即2020年3月10日将首批转让金4万元支付给原告。根据《房屋转让合同》第二条显示，被告赵月华和原告之间系房屋转让合同关系（即转租关系），原告租赁房屋的期限为2019年12月1日至2020年12月1日，房租为26,000元/年，而本案转租的时间为2020年3月10日，期间相差三个多月，但房租仍然按照全额26,000元计算显然对被告赵月华不公平；另店铺内的设备均在饭店内，系饭店经营的必备物品，被告赵月华在2020年3月10日签订合同后，又花费3万余元安装了一个烧烤屋并进行了装修、安了一扇推拉门、装修厨房、疏通下水道、更换了一个新门头等，但因装修及疫情原因只经营了半个月就停业无法继续经营，并与2020年6月18日后离开饭店并关门，被告赵月华离开饭店时所有店内设备、设施均在饭店内。2、原告于2020年8月初将饭店大门用锁锁住并张贴了其自己的联系电话，其从行为上也表明双方的合同已经解除，饭店内所有设备，包括被告赵月华新装修的部分均在饭店内，饭店钥匙在原告处，原告已客观上收回饭店及店内所有设备、设施（含被告赵月华后添置及装修的部分）。3、原告所称的设备款实际价值并非114,000元，当时被告赵月华认可的原因是因为房租便宜且能长期经营酒席生意，故进行了认可，实际价值如合同中所载明“店铺内所有设备（该设备为二手设备，乙方实际验收后，双方协商价值114,000元）”，该价值系按照饭店经营惯例是基于位置、人流量、预期收益等的综合考量，而并非实际价值。4、根据现实中饭店转让的惯例及通常情况，均是饭店所处房屋及店内物品一并转让或转租，而并非购买，被告赵月华不再继续经营的情况下转租该店面，仍然是原告与被告赵月华之间相同的方式，店面及店内设施不可分离，否则即丧失了本案转让合同的本质意义，也违背了双方签订转让合同的真实意思表示。5、基于上述情况，被告赵月华认为原告在本案中并未受到任何损失，被告赵月华已支付的4万元在扣除已使用部分（实用半个月、占用3个月、至今6个月）房租外尚有大部分剩余，且被告赵月华另投资3万余元又进行了部分添置及装修，且店内所有物品、设备均在店内。对于剩余房租及店内添置设备及装修费用是否要求返还由被告赵月华向法庭明确表示。三、被告赵月华与被告张造真是雇佣关系，张造真是被告赵月华雇佣的厨师。四、综上，被告赵月华认可双方的房屋转让合同已经解除，但原告要求被告赵月华再支付26,000元房屋租金及设备转让款114,000元的请求无事实根据和法律依据，请法院查明案件事实，依法驳回原告对被告赵月华要求支付房屋租金及设备转让款的诉求。 被告张造真辩称，一、被告张造真和原告无合同关系，被告主体不适格。被告张造真未参与原告与被告赵月华2020年3月10日签订的房屋转让合同，被告仅仅是被告赵月华在案涉大山头饭庄雇佣的厨师，由赵月华支付工资而已。根据合同相对性原理，本案诉争的房屋转让合同的当事人双方分别为原告张呈强和被告赵月华，与被告张造真没有任何关系，原告起诉被告张造真无事实及法律依据。二、被告不应当承担任何责任。被告张造真与赵月华之前仅仅是认识，或者说是普通朋友，不属于利益共同体，不存在发生共同债务的法定原因，被告向原告转账的3,000元系为赵月华垫付3,000元定金，不是原告所称。被告不应当承担任何责任。综上，张造真不是合同当事人，原告起诉张造真无事实和法律依据，请贵院查明事实，依法驳回原告对张造真的诉讼请求。 原告张呈强围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据一、房屋转让合同一份，证明我与被告赵月华签订了房屋租赁合同及饭店设备买卖合同。 证据二、欠条一份，证明被告赵月华欠原告转让款10万元及违约金4万元共计14万元。 证据三、我与被告赵月华的通话录音光盘一份及我与被告张造真微信聊天记录7张。证明二被告系合伙关系，应承担共同还款责任。 被告赵月华为支持其辩解庭审后提交了录音光盘两张，其中大部分通话内容与原告当庭提交的录音光盘基本一致，证明二被告并非合伙关系的事实。 对于原被告提交的上述证据，经双方相互质证，对真实性无异议，本院对于上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于对原告与被告赵月华通话录音的认定，从二人的通话中，虽然原告在通话中多次诱使被告赵月华承认与被告张造真合同经营案涉饭店，但从二人半个多小时的谈话中即使个别语句中含有承认合伙经营的意思表示，但后来又被赵月华否认，该通话录音中始终未显示出被告赵月华明确认可二被告合伙的内容，赵月华仅仅承认雇佣张造真为厨师，假借夫妻的名义经营而已。因此，原告以该通话录音来证明二被告合伙经营案涉饭店的观点本院不予采信。2、关于对原告与被告张造真微信聊天记录及载有张造真手机号码的转让广告的认定，第一，该微信聊天虽然含有张造真给付原告定金3,000元，通过微信接受原告转让的周黑鸭火锅配方，以及饭店转让广告上留有张造真本人的手机号码，但张造真作为赵月华雇佣的厨师，且假借夫妻之名进行经营，完全有可能根据赵月华委托处理以上事务，因此，上述证据均不能直接证明张造真系饭店的合伙人。第二，案涉房屋转让合同及欠条等直接证据均显示饭店的受让人系赵月华，同时赵月华与原告通话中也明确张造真是其雇佣的厨师。综上，本院认为，上述证据不足以证明张造真与赵月华合伙经营案涉饭店的事实，故对于原告以该微信聊天记录及张贴的转让广告来证明二被告合伙经营案涉饭店的观点本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月10日，原告与被告赵月华签订房屋转让合同，将其经营的位于嘉祥县店面以140,000元的价格转让归被告赵月华，其中含2019年12月1日至2020年12月1日房租26,000元，以及该店铺内所有设备价值114,000元（该设备为二手设备，赵月华实际验收后，双方协商的价值）。合同签订当日被告赵月华给付原告转让款40,000元，原告应将自己掌握的周黑鸭火锅配方交付被告赵月华。剩余款项100,000元分别于2020年8月1日前支付40,000元，2020年10月1日前支付30,000元，余款30,000元于2020年12月1日前付清。双方还在合同中约定：如被告赵月华不能按照上述约定交付转让款，则双方签订的转让合同自行解除，乙方已交的转让款作为本合同的违约金，原告不再退还。被告赵月华向原告交付40,000元首付款后，原告将周黑鸭配方交付被告张造真。被告赵月华接手该饭店后，雇佣被告张造真为厨师，后因市场行情等原因被迫关闭。2020年6月18日，被告赵月华在原告出具的欠条上签名并按手印。该欠条载明：赵月华欠张呈强饭店转让余款100,000元，房屋转出还清余款。截止到原告起诉日该饭店仍未转让出去，后因转让款的给付问题，双方发生争议，原告将二被告诉至本院。 本院认为，原告将其经营的饭店转租，并连同饭店内的二手设备转让给被告赵月华，双方构成租赁合同及买卖合同关系。上述合同系双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定及公序良俗，本院对其效力予以确认。由于双方在合同中约定了解除合同的条件，且解除合同的条件已经成就，被告赵月华也同意解除。故原告要求解除案涉合同的诉讼请求，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原告与被告赵月华签订的案涉合同解除后，被告赵月华已经给付原告的40,000元应当按照合同约定算作违约金，2020年8月1日之后尚未履行的转让款终止履行，但应当赔偿原告因此造成的损失。关于原告损失数额的认定，由于案涉饭店系转租，原告与被告赵月华签订合同时转租期限剩余9个月，原告先前支付房东赵国强一年的房租26,000元全部计入转让款中，也就是说被告赵月华同意9个月房租按照26,000元计算，因此，原告转租给被告赵月华五个月期间租赁费应由被告赵月华承担损失14,445元（26,000元÷9月×5月）。原告在合同中转让给被告的饭店设备至今放置在饭店内部，且没有损坏，并没有给原告造成实际损失，即原告不存在因转让饭店内二手设备而造成损失。关于被告张造真是否承担责任的认定，本案系合同纠纷，张造真不是合同当事人，不应承担因合同而产生的权利义务；且原告提交的其与被告赵月华的通话录音、以及与被告张造真的微信聊天等证据不足以证明二被告系合伙关系，其要求二被告共同承担责任的诉讼请求，无相关事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张呈强与被告赵月华2020年3月10日签订的房屋转让合同自2020年8月1日起解除。 二、被告赵月华于本判决生效之日起十内赔偿原告张呈强房屋租金损失14,445元。 三、驳回原告张呈强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,550元，申请费1,220元，共计2,770元，由原告张呈强负担2,445元，被告赵月华负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李德鹏 二〇二〇年十月十九日 法官助理李秀丽 书记员崔红梅