重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书渝01**民初20251号原告：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同****楼****，统一社会信用代码91110116802596504P。法定代表人：邹明，经理。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹伯群，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：刘平，女，1985年11月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李虎（刘平配偶），住重庆市沙坪坝区。原告北京首万物业服务有限公司（以下简称首万物业公司）与被告刘平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告首万物业公司的委托诉讼代理人尹伯群到庭参加诉讼。被告刘平的委托诉讼代理人李虎于本院组织证据交换时到庭，其后经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告首万物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘平支付2017年10月1日至2020年6月30日的物业服务费7956.63元以及逾期交纳物业服务费产生的违约金1591.33元（欠付物业服务费金额的20%）；2.判令刘平支付2017年10月1日至2020年6月30日的公摊电费179.25元。首万物业公司于2020年9月22日向本院提交申请书，撤回对违约金1591.33元的诉讼请求。事实和理由：首万物业公司与重庆首创新石置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由首万物业公司为首创·鸿恩国际生活区提供物业服务，物业服务费的实际标准为1.9元/月/平方米，合同对物业服务费的交纳时间和违约责任进行了约定。首万物业公司如约提供物业服务，刘平却拒绝支付前述期间的物业服务费和公摊电费。首万物业公司催收未果，故提起本案诉讼。被告刘平辩称，一、对首万物业公司主张的物业服务费与公摊电费的欠费期间和欠费金额均无异议。二、首万物业公司的物业服务不到位，存在以下问题：外来人员和车辆随意进入小区，楼栋门厅的门禁系统至今未使用，安保人员没巡视；小区内乱停车现象严重，业主私人车位随意被外来车位占用；小区内垃圾清理不到位；绿化存在极大问题，首万物业公司未尽到防止人为破坏、践踏、随意占用绿化的义务；小区内住改商问题严重，首万物业公司未向相关部门进行反映；小区内部违规设有垃圾站；小区地下停车库内存在违规化工厂，首万物业公司未要求整改，也未按建委要求排查。三、首万物业公司对小区公共收益的处理方式违反法律规定，存在以下问题：小区内地面停车位收取的停车费未兑现给业主，存在挪用或私吞的可能性；未公示物业共有部分的收支明细；未按照重庆市物业管理条例第83条规定将小区收益存放在专门的账户等。四、按照民事诉讼法诉讼时效规定，本案首万物业公司的部分诉讼请求已超过法律关于诉讼时效的规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对首万物业公司举示的《前期物业服务合同》与备案证明、物业服务证明、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、前期物业管理中标通知书、不动产登记中心登记信息查询结果、缴费通知单张贴照片、能耗公摊发票与计算明细、能耗公摊每月公示照片、物业服务报告及违规行为整改通知单均为原件，且与本案具备关联性，本院予以确认。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、首万物业公司举示的名称变更通知书。首万物业公司拟证明北京金网络物业管理有限公司于2016年12月12日变更登记为首万物业公司。刘平质证认为，真实性无法确认。本院认为，该组证据为原件并加盖有北京市工商行政管理局怀柔分局的印章，且该证据与本案具备关联性，本院予以确认；二、对律师函、EMS寄件单及投递详情查询。首万物业公司拟证明于2020年4月向刘平寄送律师函进行了欠费催收。刘平质证认为，从未收到该邮件。本院认为，该组证据为原件，且与本案具备关联性，该催收邮件的收件地址与收件人为案涉房屋与权利人，邮政速递物流显示于2020年4月11日妥投，故本院对该组证据予以采纳；三、对（2019）渝0105民初18580号民事判决书与生效证明，（2019）渝0105民初18587号民事判决书与生效证明。首万物业公司拟证明已履行前期物业服务合同约定的义务，刘平应支付欠缴的物业服务费。刘平质证认为，对真实性无异议，但与本案无关。本院认为，（2019）渝0105民初18587号民事判决书与生效证明系原件，且与本案具备关联性，本院对该证据予以采纳；本案小区为首创·鸿恩国际生活区二期，（2019）渝0105民初18580号民事判决书与生效证明中的案涉小区为首创·鸿恩国际生活区三期，该证据与本案不具备关联性，本院不予采纳；四、对刘平举示的微信聊天记录、PPT打印件、打印材料、照片。刘平拟证明首万物业公司在物业管理方面存在诸多问题。首万物业公司质证认为，对该组证据的真实性、关联性、合法性均不认可，也不能达到刘平的证明目的，该组证据能证明首万物业公司对共有部分的经营予以过公示并针对业主提出的问题进行过处理。本院认为，该组证据仅能证明首万物业公司在提供的物业服务过程中某些方面存在不足之处，而物业服务是一个持续性的过程，该组证据并不能反映完整的物业服务状态，故本院对此不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京金网络物业管理有限公司于2016年12月12日变更登记为首万物业公司。重庆首创新石置业有限公司（甲方）与北京金网络物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为该小区提供前期物业管理服务，并对乙方提供的物业服务的主要内容进行了约定；物业服务费的收费标准按照建筑面积计算，高层住宅2.4元/月/平方米；物业服务费首期按半年交纳，此后按季交纳，业主或者物业使用人应在每季前三十日内履行交纳义务；公区照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；合同期限自2011年5月20日起至业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订或续聘的物业服务合同生效时，本合同自行终止；业主或物业使用人违反本合同约定，如未能如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，首万物业公司为案涉小区提供物业服务至今，庭审中，首万物业公司陈述该区域内的物业服务费实际是按照1.9元/月/平方米进行收取。2016年3月31日至今，重庆市江北区大石坝红原路138号26幢31-2房屋的产权人登记为刘平，房屋建筑面积为126.9平方米。刘平未支付2017年10月1日至2020年6月30日的物业服务费7956.63元及2017年10月1日至2020年6月30日的公摊电费179.25元。首万物业公司于2018年6月12日在案涉房屋门口张贴缴费通知书，并于2020年4月向案涉房屋所在地址寄送律师函进行欠付催收。现案涉小区未成立业主委员会。本院认为，本案争议焦点为：一、首万物业公司的诉讼请求是否已过诉讼时效。二、刘平是否应当向首万物业公司支付本案诉讼请求中的物业服务费和公摊电费。关于争议焦点一。首万物业公司举示的证据足以证明其分别于2018年6月12日、2020年4月向刘平催收过相应费用，该催收行为发生在诉讼时效期间内，使得诉讼时效中断并重新计算诉讼时效期间，故本案未过诉讼时效期间。关于争议焦点二。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。《前期物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。首万物业公司举示的证据反映出其对小区实施了日常管理、维护维修等，可以认定首万物业公司履行了物业服务合同的主要义务。刘平虽提出首万物业公司提供的物业服务存在不足之处并可能存在违规处理公共收益的问题，但其举示的证据并不能完整反映物业服务的整个过程，故对其抗辩意见本院不予采纳。即使首万物业公司提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为刘平长期拒交物业服务费的正当理由。合同约定公共区域照明及共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。公摊电费为据实分摊，刘平应当缴纳，故首万物业公司主张刘平缴纳物业服务费及公摊电费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘平于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2017年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费7956.63元；被告刘平于本判决生效之日起五日内向原告北京首万物业服务有限公司支付2017年10月1日至2020年6月30日期间的公摊电费179.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘平负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄涛二〇二〇年十月十五日法官助理 梁蜜书 记 员 杨露