云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云04民终920号上诉人（原审被告、反诉原告）：郎世有，男，1982年10月2日生，彝族，住云南省玉溪市新平县。上诉人（原审被告、反诉原告）：普琼，女，1982年9月18日生，彝族，住云南省玉溪市新平县。二上诉人共同委托诉讼代理人：毕云龙，云南滇铭律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭平波，男，1969年11月30日生，彝族，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。委托诉讼代理人：彭玺行（系彭平波次子），住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王一波，女，1970年7月12日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。委托诉讼代理人：刘雯雯，云南云誉（开远）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人郎世有、普琼因与被上诉人彭平波、王一波房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省新平彝族傣族自治县人民法院（2020）云0427民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郎世有、普琼上诉请求：1.撤销原判第一、四项，改判支持上诉人的反诉请求；2.驳回被上诉人彭平波、王一波的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人彭平波、王一波承担。事实及理由：一、原判认为上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》是按幢整体计价，上诉人从未认可这种计价方式。依据双方的合同约定，是按每平方米计算总价。原判认定按幢计价的方式系认定事实错误。二、位于聚宝路的房屋面积比证载面积实际少了162平方米，按双方约定的每平方米2260.58元计算，房款应减少366213元，加上被上诉人逾期移交商贸路24号房屋的违约金和上诉人替被上诉人代偿的民间借贷借款、利息，被上诉人应退还上诉人多支付的购房款65606元。而且，被上诉人存在逾期交房和欺诈交易，依法已构成严重违约和合同欺诈的违法行为。三、上诉人有证据可以证实，替被上诉人向刀威偿还借款45000元，替被上诉人向刀才锐退还未使用的租金15500元，一审以上诉人未能举证而不予确认，系错误的认定，依法应当改判。四、本案一审受理案件过程违法，本案涉案房屋标的是两套房子，分别签订了两份房屋购房合同，签订的时间和涉及的金额都是不同的，应分别立案，合并审理。彭平波、王一波答辩称，同意驳回上诉，维持原判。彭平波、王一波向一审法院起诉请求：1.判令郎世有、普琼支付其尚欠购房款480867.39元及逾期付款利息（利息从2018年3月10日起按照年利率6%计算至付清购房款之日止）；2.本案诉讼费用由郎世有、普琼承担。郎世有、普琼向一审法院反诉请求：1.判令彭平波、王一波支付其因逾期交付新平县房屋的违约金71280元；2.判令彭平波、王一波退还其多支付的购房款53625元；3.本诉及反诉的案件受理费由彭平波、王一波承担。一审法院认定事实：彭平波与王一波系夫妻关系，郎世有与普琼系夫妻关系。彭平波、王一波将位于新平县的原红河谷大酒店出售给郎世有、普琼，双方于2016年8月18日签订《房屋转让合同》，合同约定：“交易房屋建筑面积为1928.71平方米（以房产证登记面积为准）；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益（含停车场及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品）随该房屋一并转让。房屋价格按照实际建筑面积计算，该房屋售价为每平方米2260.58元，房屋总金额为4360000元。购房款分三次付清，2016年8月5日支付购房定金100000元；第二次支付3100000元，用于偿还卖方在戛洒信用社用上述房屋抵押的贷款，并办清房屋解除抵押登记手续；剩余购房款1160000元于双方将不动产登记证办至买方名下，并由买方办清贷款到账之日后按卖方要求付清为止。卖方于买方支付购房款3100000元的30日后，将上述房屋、停车场及酒店的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品、钥匙交付买方；如果卖方未按合同约定的期限将该房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房产转让总价款为基数，按日万分之一向买方支付违约金，合同继续履行。”在上述房屋交易期间，彭平波、王一波又将位于新平县的原红河谷快捷酒店出售给郎世有、普琼，双方于2016年9月1日签订《房屋转让合同》，合同约定：“交易房屋建筑面积为1045.44平方米（以房产证登记面积为准）；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益（含酒店经营权，酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品）随该房屋一并转让。房屋价格按照实际建筑面积计算，该房屋售价为每平方米2066.16元，房屋总金额为2160000元。购房款分三次付清，2016年8月19日支付购房定金50000元；第二次支付1800000元，用于偿还卖方在戛洒信用社用上述房屋抵押的贷款，并办清房屋解除抵押登记手续；剩余购房款360000元于双方将不动产登记证办至买方名下，并由买方办清贷款到账之日后按卖方要求付清为止。卖方于买方支付购房款1800000元的30日内，将上述房屋及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品、钥匙交付买方；如果卖方未按合同约定的期限将该房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房产转让总价款为基数，按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。”彭平波与郎世有于2016年9月10日签订《交房补充协议》，补充约定双方于2016年8月18日签订的房屋转让合同中购买红河谷大酒店买卖事宜不变，但因卖方位于戛××镇××街××快捷酒店在××信用社抵押贷款××期，经双方协商，买方先购买戛洒镇商贸街24号红河谷快捷酒店，支付1800000元给卖方用于还款，因此卖方同意将位于戛××镇聚宝路的红河谷大酒店提前交付给买方，交付日期为2016年9月10日。彭平波、王一波与郎世有、普琼于2016年11月7日签订《彭平波售卖新平县（原红河谷大酒店）给郎世有的补充协议》，补充约定：1.因卖方用戛洒镇商贸街24号房产在戛洒信用社抵押贷款1800000元到期无力偿还，经双方协商一致，卖方将戛洒镇商贸街24号房产先卖给买方，由买方还款作为购买戛洒镇商贸街24号房产和本合同所指标的房产的首付款及定金，合同另立。待房产过户到买方名下且买方获得贷款再进行本合同的交易，本合同所有约定条款均有效。2.因本合同中所指的房屋在土地和房屋的权籍调查中发现原房产证、土地证的记载面积和用途错误，现国土部门和房管部门不再受理证件变更（更正）手续，换（补）证由不动产登记中心受理，经双方协商一致，根据有关政策法规，由卖方申请补办该房屋的不动产权证书以更正信息，再进行交易过户，变更后的新的不动产权证号为云（2016）新平县不动产权第××号。一审另查明，郎世有、普琼向彭平波、王一波支付购房款情况如下：2016年8月5日，支付红河谷大酒店购房定金100000元；2016年8月19日，支付红河谷快捷酒店购房定金50000元；2016年9月5日支付红河谷快捷酒店购房款1800000元，用于偿还该酒店的抵押贷款；2016年9月10日，支付购房款160000元；2016年9月25日，支付购房款10000元；2016年11月16日，支付购房款7000元；2016年11月18日，支付购房款2029591.58元；2016年12月4日，支付购房款1112596.53元；2016年12月15日、19日，代付水电费2014.50元；2017年2月8日，代付水泥款13500元；2017年2月8日，代付员工工资20730元；2017年2月8日，代偿刀威借款355000元；2017年2月9日，支付购房款150000元；2017年3月2日，协助本院提取执行款223200元；2019年2月3日，支付购房款3000元；2020年1月16日，支付购房款2500元；共计6039132.61元。彭平波、王一波于2016年9月10日向郎世有、普琼交付了红河谷大酒店；2016年12月10日交付了红河谷快捷酒店。一审再查明，新平县房权证新政发字第**房屋所有权证载明：新平县（原红河谷大酒店）房屋所有权人为彭平波，建筑面积为1928.71平方米；2017年1月9日，该房屋变更登记为郎世有、普琼共同共有，建筑面积为1928.71平方米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”彭平波、王一波与郎世有、普琼分别签订了两份《房屋转让合同》，将彭平波、王一波所有的红河谷大酒店和红河谷快捷酒店出售给郎世有、普琼。在双方签订红河谷大酒店的《房屋转让合同》中，交易双方约定“房屋建筑面积为1928.71平方米（以房产证登记面积为准）……甲方出售该房产，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益（含停车场及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品）随该房屋一并转让。”从合同约定可以看出，双方是结合房屋状况、附属设施、已有设备和家具等综合情况，整体商定房屋交易价格为4360000元；而合同中约定的房屋交易单价2260.58元是双方商定总价后再除以房屋产权证上登记的建筑面积（1928.71平方米）而来，双方交易该房屋是按一幢房屋整体论价，而非商定每平方米的单价后再计算总价，该事实双方在庭审中均已认可。现郎世有、普琼主张按该房屋实际建筑面积1759.53平方米计算该房屋总价，与双方协商原意和合同目的不相符，且该房屋的房屋所有权证及过户登记后的不动产权证书均载明该房屋的建筑面积为1928.71平方米，与双方签订的房屋转让合同一致，而非郎世有、普琼主张的1759.53平方米，故对郎世有、普琼的主张，不予支持。彭平波、王一波已将两幢交易房屋交付郎世有、普琼管理使用，并协助将该两幢房屋过户登记至郎世有、普琼名下，已履行房屋交付义务；郎世有、普琼也应按合同约定，向彭平波、王一波履行支付购房款的义务。经审理查明，郎世有、普琼向彭平波、王一波共计支付购房款6039132.61元，尚欠480867.39元；现彭平波、王一波主张郎世有、普琼支付剩余购房款480867.39元的理由成立，予以支持。郎世有、普琼提出经彭平波、王一波授权委托，用应付购房款向刀威偿还借款45000元、向刀才锐退还租金15500元；对此彭平波、王一波予以否认，郎世有、普琼也未能举证证明受到彭平波、王一波授权代付，故对此不予以确认。郎世有分别于2019年2月3日、2020年1月16日向王一波转账3000元和2500元；对此郎世有辩称系王一波向其个人借款，但却未能提供证据予以证明，故对郎世有的辩解不予采信，认定该两笔款项系郎世有向王一波支付的购房款。郎世有、普琼提出彭平波、王一波的本诉已超过诉讼时效，与审理查明的事实不符，不予支持。双方当事人签订的两份《房屋转让合同》均约定最后付款时间为双方将不动产登记证办至买方名下，并由买方办清贷款到账之日后按卖方要求付清为止。双方对最后付款时间约定不明确，故一审法院认为逾期付款利息自彭平波、王一波起诉之日（2020年3月10日）起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止较为适当。《中华人民共和国合同法》第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”本案中，双方当事人在《房屋转让合同》中约定，卖方于买方支付购房款1800000元的30日内，将红河谷快捷酒店及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品、钥匙交付买方；如果卖方未按合同约定的期限将该房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房产转让总价款为基数，按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。经审理查明，郎世有、普琼于2016年9月5日向彭平波、王一波支付红河谷快捷酒店购房款1800000元。按照合同约定，彭平波、王一波应于2016年10月6日前向郎世有、普琼交付红河谷快捷酒店；但二人于2016年12月10日才向郎世有、普琼交付了红河谷快捷酒店，共计逾期66天，应承担相应的违约责任，故郎世有、普琼要求彭平波、王一波支付逾期交房违约金71280元的理由成立，予以支持。经审理查明，双方当事人房屋交易是按幢论价，而非按建筑面积计算房屋总价，且现有不动产权证书已证明交易房屋面积并未减少，故郎世有、普琼主张彭平波、王一波退还多支付购房款的理由不能成立，不予支持。据此，依照上述法律的规定，判决：“一、由被告郎世有、普琼于判决生效之日起三十日内，支付原告彭平波、王一波购房款480867.39元及利息（利息自2020年3月10日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、由反诉被告彭平波、王一波于判决生效之日起三十日内，支付反诉原告郎世有、普琼逾期交房违约金71280元；三、驳回原告彭平波、王一波的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郎世有、普琼的其他诉讼请求。”二审中，上诉人郎世有、普琼提交刀威与刀法（刀才锐）出具的情况说明两份，欲证明上诉人替被上诉人代偿刀威利息45000元（2016年12月18日30000元、2017年1月18日15000元）及代为退还刀法（刀才锐）的房屋租金7600元（2017年3月9日7200元、2017年8月20日400元），上述款项应抵偿购房款。被上诉人彭平波、王一波质证认为，其认可刀法向其租门面的事实；其向刀威的借款，几方协商时谈成本息共偿还35.5万元，至于4.5万元是怎么来的其不清楚。被上诉人彭平波、王一波未提交新证据。经审查，上述情况说明系证人证言，因证人未到庭作证，不符合证据形式要件，故本院不予采信。经审理，本案二审查明的案件事实与一审认定事实相一致，本院依法予以确认。另，二审中，针对郎世有、普琼主张的替彭平波、王一波向刀威偿还的借款45000元，彭平波、王一波陈述：其欠着刀威钱，当时几方商量，由郎世有、普琼以购房款替其偿还，当时说两个月内还清，本息共计偿还35.5万元，利息4.5万元是怎么产生的其不清楚，也不认可。郎世有、普琼陈述：8月份签合同时，说的是其办了房产证办下贷款后，就由其代彭平波、王一波偿还刀威这笔款，当时说的是两个月内由其直接代还35.5万元，如果超过两个月，就要收利息；因为双方买卖发生了变化，先是说买一幢，后又说两幢都买，没有及时过户，办下贷款，所以没能在两个月内偿还；如果按照当时三方的约定在两个月内还清就不用付刀威利息，但由于彭平波、王一波的原因和证照面积错误的原因导致四、五个月后才办理完毕，所以才支付给刀威利息，支付时彭平波、王一波是同意并知晓的。就刀法退租款的问题，郎世有、普琼陈述：其不知晓刀法租房的事情，彭平波、王一波收取了其的定金之后才租给了刀法，刀法知道房屋买卖的事后，主动提出要退房租，其打电话给王一波，在王一波同意的情况下，其就把房租7600元退给刀法。彭平波、王一波陈述：刀法是2016年8月向其租红河谷快捷酒店一楼的一个门面，还有一间人住的房屋；在房屋买卖过程中其已经跟郎世有、普琼说明过，其租的房子的任何租金其都不退；5万元并不是定金，是支付红河谷大酒店的钱，当时郎世有、普琼不知道其要卖快捷酒店，后来郎世有、普琼得知其要卖快捷酒店，双方谈妥后，就协商把前几天给其的5万元钱作为定金，5万元是8月19日收到的，收据是签第二份合同的时候补写的。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，彭平波、王一波与郎世有、普琼签订的《房屋转让合同》系当事人的真实意思表示，均合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。对于郎世有、普琼上诉认为双方合同约定按每平方米计算总价，聚宝路的房屋面积比证载面积实际少162平方米，房款应减少366213元的主张，经审查，从双方合同约定看，本案所涉转让的标的除了房产、土地使用权外，还包含停车场权益及酒店内的所有设施、设备、家具、床上用品等全部物品，系整体商定的房屋交易总价，据此，原判认定房屋是按幢整体论价，而非商定每平方米单价后再计算总价，符合事实。另，郎世有、普琼认为原红河谷大酒店实际建筑面积为1759.53平方米，但该房屋交易前后，房屋所有权证及不动产权证书载明的建筑面积均为1928.71平方米，因不动产权证书系国家不动产管理部门颁发的具有公示效力的物权凭证，故郎世有、普琼的该主张也不能成立，不予采信。据此，郎世有、普琼上诉认为房款应减少366213元的主张没有事实依据，本院依法不予支持。原判确定由郎世有、普琼支付彭平波、王一波购房尾款480867.39元及利息并无不当，本院予以维持。对于郎世有、普琼上诉认为其替彭平波、王一波向刀威偿还借款45000元，向刀法（刀才锐）退还租金15500元（二审中其主张为7600元），应抵扣房款的问题，因彭平波、王一波不予认可，现郎世有、普琼也不能提交证据证实其向刀威偿还借款45000元及向刀法退还租金15500元系经彭平波、王一波同意，故本院也不予确认。对于郎世有、普琼主张一审受理程序违法，应对涉案的两处房屋分别立案的问题，根据查明的情况，双方虽然就转让两处房产分别签订了合同，但实际履行过程中，转让款并未分开支付，且一审彭平波、王一波就尚未支付的转让款等提起诉讼后，郎世有、普琼也未就程序问题提出异议，据此，现其主张一审存在程序问题不能成立，本院不予支持。原判确定由彭平波、王一波支付郎世有、普琼逾期交房违约金71280元，因双方均无异议，本院予以维持。综上所述，郎世有、普琼的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11312元，由郎世有、普琼负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年十月十八日书记员 简昱佳