广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3618号 原告：杜春艳，女，汉族，1978年4月12日出生，住四川省南充市顺庆区。 原告：蒲伦，男，汉族，1979年8月11日出生，住四川省南充市顺庆区。 共同委托诉讼代理人：邓锡全，南部县滨江法律服务所法律服务工作者。 被告：北海湾春投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块，统一社会信用代码：914505006976331229。 法定代表人：邵有春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告杜春艳、蒲伦与被告北海湾春投资开发有限公司（以下简称湾春公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜春艳、蒲伦的共同委托诉讼代理人邓锡全、被告湾春公司的委托诉讼代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜春艳、蒲伦向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告于2016年11月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:DMGJ06-4271)及2019年12月4日签订的《协议书》；2、判令被告返还原告购房款174311元、装修款25327元、税费5229.33元，共计204867.33元并支付资金占用利息（资金占用利息计算方式：以204867.33元为基数，支付至款项清偿之日止的利息，自2016年11月22日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告承担诉讼费用。 事实和理由：2016年11月22日原告购买被告开发的位于北海市，房屋价款为174311元、房屋装修费用25327元、税费5229.33元合计总价款204867.33元。双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定了商品房具体地理位置、面积、单价及付款方式交付时间。原告按照合问约定交付了全部购房款共计204867.33元履行了全部义务。根据合同第八条约定被告应当在2016年10月31日前将商品房交付原告及根据合同第十二条约定被告保证销售的商品房没有产权和债务纠纷，造成该商品房不能办理登记或发生债权债务纠纷由被告承担全部责任。合同约定商品房交付期届满，原告多次催促。嗣后原、被告于2019年12月4日达成补充协议约定被告在补充协议签订后120日内为原告办理商品房网签备案登记，但约定期限届满后被告任然不履行交付义务也不能为原告办理案涉房屋的备案登记。被告均以各种理由推诿搪寒，违背诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告湾春公司辩称，不同意原告诉求，请求驳回。理由如下：1、本案并非单纯商品房买卖合同，而是附有租约的合作关系，根据商品房买卖合同约定，房屋需要在交付之日起交付北海湾春企业管理有限公司经营管理10年，至今未超过该期限，因此被告对原告不存在逾期交房的违约事实，原告因此提出解除商品房买卖合同以及返还购房款诉求没有事实和法律依据；2、退一步讲，即便本案商品房买卖合同予以解除，根据合同约定，解除之后按已付款的5%支付违约金，现原告请求按照购房款的资金占用利息支付违约金没有事实和法律依据；3、本案原告所请求的购房款本金数额也与其实际支付的数额不符，具体数额应当以购房款发票为准。综上，被告请求法院予以驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年11月22日，原告杜春艳、蒲伦与被告湾春公司签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-4271），主要约定原告购买北海号房，建筑面积26.66㎡，总价款174311元，付款方式为一次性付款；被告应当在2016年10月31日前，将经综合验收合格、符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。该合同还约定了其他内容。 同日，原告杜春艳、蒲伦（甲方、出租方）与被告湾春公司（丙方、保证人）、案外人北海湾春企业管理有限公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：原告将北海号商铺出租给北海湾春企业管理有限公司，租期十年，以甲方将商铺使用权转交给乙方之日的第二天起算，租赁期始于2016年11月1日起至2026年10月31日止。 2019年12月4日，原告杜春艳、蒲伦与被告湾春公司签订一份《协议书》，约定双方同意将2016年11月22日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-4271）购买的商品房置换为2#的商品房，从双方签订新的商品房买卖合同，完成网签、备案后，原6-4271号房《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-4271）即作废，原、被告的权利义务以新签订的商品房买卖合同为准，原、被告双方完成商品房置换手续后，商品房交付日期为2020年6月30日。上述协议签订至今，双方当事人并未就置换后的商品房重新签订合同，亦未进行网签、备案。 原告向被告支付了购房款174311元，被告于2015年11月30日向原告开具了购买北海号房的购房款174311元的发票。被告另于2019年12月4日向原告开具了北海东盟国际商贸城2幢4183号房房款（原6-4271号房转入）的《收据》。原告还向本院提交了案外人北海中亚置业有限公司向其开具的25327元装修款的《收据》，主张装修款亦是购房款性质，要求被告一并返还。原告还缴纳了北海东盟国际商贸城6幢4271号房的税费5316.49元。 另查明，案涉房屋至今仍未交付给原告，且该房产尚未竣工并已被司法查封。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《协议书》均是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告杜春艳、蒲伦已依约支付购房款，但湾春公司既未按约履行交付房屋的义务，又未按照《协议书》约定与原告就置换后的房屋重新签订《商品房买卖合同》并办理网签、备案手续，已导致案涉《商品房买卖合同》及《协议书》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》及《协议书》的目的不能实现，原告主张解除《商品房买卖合同》及《协议书》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”关于法定解除合同条件的规定，据此，原告主张解除《商品房买卖合同》及《协议书》具有事实和法律依据，本院予以支持。原告行使的合同解除权基础应当是法定解除权，而非约定解除权。被告湾春公司以案涉房屋租赁给北海湾春企业管理有限公司为由，主张其不存在逾期交房的违约责任的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》及《协议书》解除后，被告湾春公司应向原告返还购房款174311元。 关于原告主张按《商品房买卖合同》约定计算违约金过低，要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息，被告则抗辩应按《商品房买卖合同》约定的已付购房款的5%计算违约金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案中，原告杜春艳、蒲伦将购房款174311元支付给被告湾春公司后，湾春公司未依照《商品房买卖合同》的约定交付房屋又实际占有原告的购房款，原告杜春艳、蒲伦的实际损失应当是其购房款被湾春公司占用期间的利息损失，故原告主张按《商品房买卖合同》约定的已付购房款的5%计算违约金过低，要求按照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告关于应按《商品房买卖合同》约定的已付购房款的5%计算违约金的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。故被告应向原告支付资金占用期间利息（利息计算：以174311元为基数，从2016年11月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 关于原告主张被告退还25327元装修款并支付资金利息的问题，本院认为，本案系商品房预售合同法律关系，原告主张的该笔装修款系由案外人北海中亚置业有限公司收取，装修合同关系与本案分属不同的法律关系，故原告要求被告返还装修款并支付资金利息的诉讼请求，没有依据，本院不予支持，原告可另行主张权利。关于原告主张的税费5229.33元，原告可于涉案《商品房买卖合同》解除后向税务机关申请退回，故原告要求被告返还税费5229.33元，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杜春艳、蒲伦与被告北海湾春投资开发有限公司于2016年11月22日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-4271）以及于2019年12月4日签订的《协议书》； 二、被告北海湾春投资开发有限公司须返还购房款174311元并支付利息（利息计算：以174311元为基数，从2016年11月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告杜春艳、蒲伦； 三、驳回原告杜春艳、蒲伦的其他诉讼请求。 案件受理费4372元，减半收取2186元，由被告北海湾春投资开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告北海湾春投资开发有限公司在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4372元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年十月三十日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰