福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初16137号 原告：赵丹红，女，1967年10月19日出生，汉族，住北京市丰台区，现住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。 被告：李于强，男，1953年8月15日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：洪良攀。 第三人：李天扶，男，1963年2月6日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告赵丹红与被告李于强案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月14日作出（2018）闽0582民初13994号民事判决书，被告李于强不服该判决，上诉于福建省泉州市中级人民法院，福建省泉州市中级人民法院于2019年5月28日将本案发回重审。本院于2019年11月20日重新立案，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院追加李天扶作为第三人参加诉讼。原告赵丹红及其委托诉讼代理人邹峰，被告李于强及其委托诉讼代理人洪良攀到庭参加诉讼。第三人李天扶经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵丹红向本院提出诉讼请求：判令不得执行北京市丰台区镇××街××号××号楼××单元××号房屋。事实与理由：赵丹红于2018年10月18日收到晋江市人民法院作出的（2018）闽0582执异28号执行裁定书，对该裁定书的裁定结果不服，认为其对上述房屋享有足以排除抵押权人强制执行的物权期待权。理由：一、原告已经具备法律规定的可排除抵押权人优先受偿权的四个法定条件，依法对诉争房屋享有物权期待权：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，并结合该规定第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，法律规定案外人在符合上述规定的条件下，可以排除对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的申请执行人。本案中原告对诉争房屋已满足上述四项条件，足以排除抵押权人的强制执行，具体如下：1、原告在晋江法院查封前，已就涉案房屋与李天扶签署了合法有效的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》；2、原告在晋江法院查封之前已依约支付了96%的购房款，而且剩余购房款亦已经按照福州市中级人民法院的要求交付给该院执行，至此原告已支付涉案房屋的全部购房价款；3、在贵院查封之前，原告及原告父母已经合法占有使用了诉争房屋，并且一直居住至今：被告于2013年4月1日交付房屋给原告，原告于2013年4月2日办理入住手续、缴纳了物业费、暖气费等费用，对诉争房屋花费十万余元的装修费，随后原告及原告父母就入住诉争房屋居住至今；4、原告购买诉争房屋后，积极履行付款义务和办理房屋交付及过户的相关手续，只是因突如其来的司法查封（主要系因之前福州中院的首轮查封），导致无法办理诉争房屋的过户等手续，因此原告对未能办理诉争房屋的房屋产权证没有任何过错：（1）若没有福州中院的首轮查封，在2013年4月16日当时原告已经支付的购房款足以清偿抵押权人李于强的借款300万元，从而解除李于强的抵押登记并完成房屋过户登记，北京伟嘉安捷投资担保有限公司对该笔款项进行了提存，待原告对涉案房屋上存在的查封予以解除后即可完成还款解押过户手续；（2）诉争房屋在销售和签约时，已经取得抵押权人李于强的认可和同意，诉争房屋的一切出售事宜都是由抵押权人李于强及其代理人李志琛办理并决定，在抵押权人同意销售的情况下，原告的物权期待权可以排除抵押权人的优先受偿权。二、除了上述排除抵押优先受偿权的法定要件外，福州中院已经对诉争房屋解除查封的事实，原告作为善意买受人及生存居住为购房目的的事实、北京地区房产限购政策在查封前后已发生变化的事实，请法院在裁决时亦能予以充分考虑，以妥善维护原告的合法权益和生存权益：1、原告对之前福州中院的首轮查封，已经取得了执行异议之诉的胜诉判决书，福州中院已经裁定解除对诉争房屋的查封措施，中止了对诉争房屋的执行程序；2、原告及父母是普通的房屋买受人，购房是为了生存和生活，属于生存权益，应当优先于其他主体的经营权利予以保护；3、原告在2013年3月16日购房时具备北京市购房资格，但原告目前的单身状态是在北京市政府2013年3月30日的国五条细则“自2013年3月31日起禁止京籍单身人士购买二手房”的限制范围内。如现诉争房屋被法院强制执行，将导致原告今后失去购房的资格，年迈的老人将无房居住，无法安享幸福的晚年生活，更进一步激化社会矛盾，形成不稳定的社会因素。 李于强辩称，1.其取得诉争房屋的抵押权合法有效：李天扶于2012年10月25日向其借款300万元，李天扶以诉争房屋作为借款抵押，并在房产主管部门办理了抵押登记；2.涉案房屋并未发生物权变动，原告不享有涉案房屋的所有权；3.其对诉争房屋享有优先受偿权；4.其行使优先受偿权时未存在任何的懈怠及恶意；5.赵丹红将314万元购房款“提存”至伟嘉安捷公司，上述欠款出卖方李天扶不可控，而该款仍在赵丹红控制范围，不能以此视为赵丹红已实际支付了房屋价款；6.原告在受让诉争房屋的过程中不符合善意第三人的构成要件，本案不能使用善意取得制度；7.原告不具备可排除优先受偿权的法定要件；8.赵丹红的确权诉请已经由多家法院以多份生效法律文书判决驳回。综上所述，请求驳回赵丹红的诉讼请求。 李天扶未作答辩。 针对李于强的答辩，赵丹红认为，1.对李于强与李天扶之间的借款真实性有异议，李于强并未提供借款的交付凭证，无法证明双方存在真实借款关系，李于强与李天扶之间的民间借贷涉嫌虚假诉讼；2.赵丹红对于不能办理房屋过户不存在过错。首先，在购房时，李于强通过其代理人李志琛参与了诉争房屋的销售全过程，李于强对于诉争房屋买卖是知情的；其次，购房时，赵丹红已经将购房款支付至李天扶委托收款的中介机构，上述款项足以清偿诉争房屋上抵押登记的借款金额，当时如不出现法院查封这一不可抗力，中介机构将按购房解押流程向李于强进行清偿抵押款项，足以消灭抵押登记；最后，李于强对法院查封后形成的利息扩大损失也存在一定的过错，赵丹红及中介机构多次向李于强的代理人李志琛提及有314万元购房款在中介机构并提存，李于强完全可以在案件进入执行程序后，告知执行法院向中介机构提出协助扣划，但李于强没有采取相应措施避免损失的扩大。3.提存在中介结构的314万元购房款并未处于赵丹红控制之下，晋江市人民法院执行局已直接向伟嘉安捷公司发出执行裁定及协助执行通知书，完成了扣划过程。 审理中，到庭当事人对以下事实没有争议，本院依法予以确认：2013年3月16日赵丹红与案外人李天扶签订编号为Ｅ09117574号《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由赵丹红购买李天扶名下诉争房屋，合同约定该房屋已设定抵押，出卖人应于2013年4月28日前办理抵押注销手续等。后赵丹红分四次共付款505万元，其中有314万元提存于中介机构北京市伟嘉安捷投资担保有限公司，其余剩余购房款于2017年4月17日向福州市中级人民法院交付执行。双方于2013年3月22日办理合同网签手续。赵丹红于2013年4月2日占有使用诉争房屋至今。李于强与李天扶之间的民间借贷纠纷，业经本院以（2014）晋民初字第6312号民事判决书判决：李天扶应予本判决生效之日起十日内偿还李于强借款300万元及自2013年10月25日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期还款利息；若李天扶不履行前述判项债务，李于强对李天扶位于北京市丰台区镇××街××号××号楼××层××（房屋所有证号：京房权证丰私字第9××3号）折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。诉争房屋因李于强与李天扶之间的民间借贷纠纷于2016年5月17日被本院查封，后又于2018年6月21日被续查封。2019年2月15日，本院向北京市伟嘉安捷投资担保有限公司发出协助执行通知书及执行裁定书，该公司已于2019年2月18日配合将314万元款项扣划至本院账户，后本院执行局将该笔款项发放给李于强。 到庭当事人争议的焦点为：赵丹红提出的对诉争房屋的物权期待权是否足以排除李于强作为抵押权人的强制执行，赵丹红的诉讼请求能否成立。对此本院分析、认定如下： 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵丹红提供如下证据：1.编号为E09117574《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各一份；2.《存量房屋买卖合同》一份；3.北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第2761号民事判决书、我爱我家公司的《情况说明》各一份；4.定金存根一张、李天扶手写的《收条》一张、赵丹红交通银行账户2013年3月1日至2013年4月1日明细一份；5.我爱我家公司的业务收据（编号1364517）一张、赵丹红广发银行账户明细一份；6.伟嘉安捷公司的业务收据（WJ5001656、WJ5001657）、赵丹红2013年4月1日广发银行个人结算业务申请书一份；7.《补充协议（二）》、伟嘉安捷公司的业务收据（WJ5001326、WJ5001327）、赵丹红2013年8月16日两笔银行交易明细；8.伟嘉安捷公司的业务收据（WJ5001660）、赵丹红的广发银行账户交易明细各一份；9.北京市中信公证处的《公证书》【（2013）京中信内民证字06847号】、伟嘉安捷公司的《证明》各一份；10.中国民生银行贷款还款凭证、伟嘉安捷公司的《说明》各一份；11.北京星河城物业管理有限公司2013年4月2日出具的《证明》及其2014年12月7日出具的《证明》、收取赵丹红交纳2013年度和2014年度物业费的收据和发票、北京市电力公司发票三张、《北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单》一份；12.北京市丰台区房屋管理局《抵押权设立登记申请表》一份；13.（2014）榕民初第1060号民事判决书、（2016）闽民终1264号民事判决书各一份；14.福州中院案款收据及（2014）榕执行字第6号之一《执行裁定书》各一份；15.晋江市人民法院（2018）闽0582民初13994号民事判决书，证明晋江市人民法院经审理后已对赵丹红的买房、付款以及入住事实进行了查明，并判决不得执行诉争房产；16.（2014）晋执行字3284号协助执行通知书、送达回执与网上交易凭证，证明晋江市人民法院已向伟嘉安捷公司寄送法律文书要求协助执行，该公司已按照要求将314万元全部转账至法院账户，后晋江市人民法院已将上述款项发放给李于强；17.（2019）闽05民终1072号民事裁定书，证明二审发回重审系因遗漏当事人的程序问题而非实体问题；18.（2013）丰民初字第12595号案件庭审笔录，以证明李于强对赵丹红购房、付款事实皆知情并认可，清楚知道李天扶尚有售房款314万元在伟嘉安捷公司，完全足以清偿其债权，但其怠于刑事主张上述款项的权利。 本院认为，对当事人无异议的证据1-12，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据13-14、17相关法律文书能证明相应的事实；证据15民事判决书因发回重审并未发生法律效力；证据16三性无异议，但认为无法证明李于强怠于行使抵押权，李于强已经于2014年就向法院申请强制执行直至2019年法院才将提存款执行到位，造成李于强利息损失原因是赵丹红及中介公司多年来拒不配合而形成的；对证据18三性无异议，无法证明李于强怠于行使权力，反而证明了李于强为该案的执行一直在努力中。 关于赵丹红提出的对诉争房屋的物权期待权是否足以排除李于强作为抵押权人的强制执行的争议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条明确规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即对于符合上述法定情形的善意买受人，给予其优先的权利保护。本案中，首先，李于强申请执行的债权种类为金钱债权，本案执行异议符合上述规定之适用前提。其次，诉争房屋买卖合同的签订时间早于法院查封，并在房管部门进行网签备案登记，该合同效力已经经过生效民事判决予以确认，并已实际履行。第三，结合赵丹红提供的定金、佣金、首付款支付等证据证明赵丹红已支付房屋全部价款（包括提存于福州中级人民法院的23万元款项）。第四，赵丹红于2013年4月2日入住诉争房屋，实际上取得对房屋的管理和支配权，应认定其在法院查封前合法占有不动产，房屋无法办理过户原因系被法院查封，非赵丹红自身原因造成。李于强辩称赵丹红在明知房屋存在抵押登记，在抵押权未消除并且未经抵押权人同意的情况下，执意与李天扶签订购房合同，不是善意买受人，但李于强自认其曾与案外人李志琛一起去办理房屋抵押登记，后在福建省高级法院的诉讼中有让李志琛帮忙跟进诉讼事宜，本院结合双方的庭审陈述、在案证据及李于强的自认，并经向相关部门了解，可认定在北京市丰台区人民法院审理赵丹红诉李天扶房屋买卖合同纠纷、福建省高级人民法院审理稠州银行上诉赵丹红案件及本院受理李于强申请强制执行一案等过程中，李于强有委托代理人到庭或委托案外人李志琛参与并处理，李于强主张其对赵丹红与李天扶之间的买卖行为始终不知情的辩解，本院不予采纳。从赵丹红购房到应对法院几经查封及诉讼的整个过程看，赵丹红在签订购房合同时已约定出卖人应于2013年4月28日办理抵押注销手续，而诉争房屋于2013年4月15日被福州市中级人民法院查封而无法办理过户登记，后赵丹红于2013年4月16日将314万元购房款提存至中介机构以消除房屋抵押，并将剩余23万元购房款按照福州市中级人民法院的要求交付执行，但李于强在明知该笔提存款足以覆盖其对李天扶的债权的情况下，却不及时实现其债权，故本院认定李于强虽对诉争房屋享有因合法设立抵押权而取得的优先受偿权，但其享有并行使优先受偿权时存有懈怠及恶意，而赵丹红作为善意买受方，对诉争房屋享有足以对抗抵押权人的物权期待权。 除无争议的事实外，本院另查明：李于强于2014年11月26日申请对诉争房屋进行强制执行。赵丹红与李天扶签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2014年1月23日经北京市丰台区人民法院判决确认有效。在该诉讼期间，李于强即已知悉赵丹红与李天扶之间的房屋买卖纠纷。诉争房屋曾因稠州银行福州分行诉福建玛莱特针织制衣有限公司、李天扶等借款合同纠纷，于2013年4月15日被福州市中级人民法院查封；因晋江市海丝服装织造有限公司与福建玛莱特针织制衣有限公司、李天扶、李育伟追偿权纠纷，于2013年12月2日被本院查封。赵丹红向福州中级人民法院提起执行异议之诉，经福州中级人民法院和福建省高级人民法院判决后，赵丹红于2017年4月17日将诉争房屋的剩余购房款230000元交付至福州中级人民法院，该院于2017年5月10日对诉争房屋进行解封。现本院为诉争房屋的首封法院。赵丹红于2018年10月15日向本院提出执行异议被驳回，后赵丹红对该裁定书的裁定结果不服向本院起诉，本院于2018年12月14日作出（2018）闽0582民初13994号民事判决书。被告李于强不服该判决，上诉于福建省泉州市中级人民法院，福建省泉州市中级人民法院于2019年5月28日将本案发回重审。 综上所述，本院认为，法律赋予特定情形下不动产买受人以特殊法律保护，其目的在于保护善意购房人的生存利益，以维护公平的社会秩序和交易安全。综合双方诉讼的全过程及在案证据证明，赵丹红对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不得执行上述房屋，于法有据，本院予以支持。李于强的相应主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。第三人李天扶经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得执行址于北京市丰台区镇××街××号××号楼××单元××号房屋的房产。 案件受理费100元，由李于强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  黄东来 审判员  戴晓燕 审判员  吴小妹 二〇二〇年十月三十一日 书记员  李坤煌 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。