宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁03民终789号上诉人（原审被告）：宁夏宏都房地产开发有限公司。住所地：宁夏吴忠市利通区西一环路黎明花卉市场**。法定代表人：吴红平，系该公司总经理。上诉人（原审被告）：宁夏宏都物业服务有限公司。住所地：宁夏吴忠市利通区利华街塞尚明都**营业楼**。法定代表人：马彦香，系该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓珊，系宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴丽，女，1989年6月2日出生，回族，住宁夏石嘴山市大武口区香榭星海湾小区**。委托诉讼代理人：马骁，系宁夏北地律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：王强，男，1975年10月15日出生，回族，住宁夏吴忠，住宁夏吴忠市利通区和府******>上诉人宁夏宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都房地产开发公司）、宁夏宏都物业服务有限公司（以下简称宏都物业公司）因与被上诉人吴丽及原审第三人王强房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2017）宁0302民初3215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，因本案双方均没有提出新的事实与理由，故经过阅卷、调查和询问双方当事人，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人宏都房地产开发公司和宏都物业公司的共同委托诉讼代理人陈晓珊，被上诉人吴丽及其委托诉讼代理人马骁到庭参加诉讼。原审第三人王强经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宏都房地产开发公司和宏都物业公司的共同上诉请求：1.撤销原判决第一项并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、1.关于本案原告主体问题。①2016年7月12日，上诉人宏都物业公司与被上诉人吴丽及田晓龙签订《商业房租赁合同》，租赁期限自2016年7月12日至2019年7月11日，年租金为48000元，给予两个月装修期，被上诉人吴丽缴纳了2016年9月1日至2017年9月1日的房屋租金，之后房屋租金再未缴纳。②2016年9月20日，吴忠市利通区独道牛板筋火锅店进行了个体工商户登记，经营者系被上诉人吴丽母亲王翠凤。综上，关于涉案房屋租赁的合同相对方为上诉人宏都物业公司与被上诉人吴丽及田晓龙，涉案火锅店的经营者为王翠凤，虽然一审时，被上诉人吴丽提交了收据及调解书，证实田晓龙与涉案房屋租赁及经营无关，且王翠凤系其母亲，但在法律关系上仍然属于两个独立的民事主体，本案遗漏原告；2.关于本案法律关系问题。被上诉人自始至终主张系因原审第三人王强锁门的原因致使其无法正常经营，按其主张本案应是侵权纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。一审未予以释明，且按照违约行为来判决违反法律规定；3.关于本案责任承担主体问题。①第三人王强对涉案房屋不享有所有权。第一，涉案租赁房屋所有权系上诉人宏都房地产开发公司，因上诉人宏都房地产开发公司向原审第三人王强借款，而将涉案房屋以签订《商品房买卖合同》的形式提供担保，是一种非典型的担保形式。因无法办理抵押登记，为保证借款的安全性，遂将《商品房买卖合同》在不动产登记中心办理了备案登记。第二，《商品房买卖合同》备案登记不代表涉案房屋物权的转移，《商品房买卖合同》的备案登记仅是为了规范房地产行业一房二卖现象而采取的行政管理手段和措施，不具有物权变动的法律效力，不产生物权变动的法律后果，物权的变动、转移应当以不动产产权登记为准。第三，《商品房买卖合同》无签订时间，合同记载的付款时间2015年9月6日与登记备案时间一致与常理不符，且合同约定的单价5960.96元/㎡也与常理不符，实质仅是为了凑足借款数额。且自《商品房买卖合同》签订后，原审第三人王强也并未占有使用涉案房屋，双方不符合商品房买卖合同关系特征。涉案租赁房屋的所有权属上诉人宏都房地产开发公司所有，原审第三人王强对涉案租赁房屋不享有所有权，且上诉人宏都房地产开发公司与原审第三人王强之间就涉案房屋不存在买卖关系。②被上诉人自始至终主张系因原审第三人王强锁门的原因致使其无法正常经营而造成损失，系侵权纠纷。且经庭审查明，2016年9月21日，原审第三人王强进行了锁门，时间为三天。2017年3月，原审第三人王强再次对涉案租赁房屋进行锁门，致使被上诉人无法正常经营。③即便原审第三人王强进行了锁门，但在原审第三人王强锁门时被上诉人已张贴了转让通知，不再继续经营，现在客观上没有继续经营是由被上诉人主动放弃经营造成的，其负有主要责任。④上诉人宏都房地产开发公司及宏都物业公司在租赁合同履行过程中未实施任何阻碍被上诉人经营的侵权行为，虽然上诉人宏都房地产开发公司与原审第三人王强之间存在债权债务关系，但原审第三人王强可通过合法的途径主张权利，法律仍需保护债务人的合法财产不受侵害，上诉人宏都房地产开发公司虽为债务人，但在该侵权行为中并不存在过错。⑤上诉人宏都房地产开发公司并非本案租赁合同相对方，虽然出具了收据，但也仅是租金收取的方式，不等同于合同相对方。综上，导致被上诉人无法正常经营首先系因其主动放弃经营造成，其次，系因原审第三人王强锁门的侵权行为造成，而上诉人宏都房地产开发公司并非合同相对方，二上诉人均未实施任何侵权行为，不应当承担赔偿责任；4.关于赔偿范围的问题。①关于装饰装修费用问题。第一，鉴定机构对涉案房屋装饰装修的鉴定是对被上诉人装修投入的鉴定，并非是对装修残值的鉴定。第二，装饰装修以三年租赁期限为限，被上诉人在涉案租赁房屋内已经营使用了一年，并获取利益，对于三年装饰装修费用应当参考经营使用期限，予以折抵扣减。②关于税金问题。该租赁房屋装修系个人施工装修，未开具发票，虽然依据鉴定结果，税金需计算在内，但被上诉人并未支付相应的税金，施工人王伟也并未向被上诉人开具发票，在税金的处理问题上，应当予以扣减，一审未扣减错误。③关于楼梯费用问题。根据上诉人一审时提供的图纸及工程项目清单定额复印件能够证实，被上诉人在对涉案租赁房屋进行装修时，对楼梯及部分墙体进行了拆除施工，对于该部分损失鉴定机构认定费用为8928.65元，一审未扣减错误。④网络监控费10000元不应当予以支持。第一，该部分设施被上诉人可自行拆除搬离。第二，该部分费用已经包含在装修工程安装费用中，一审判决支付网络监控费10000元属重复判决。第三，仅出示信息化建设系统报价清单无法证实被上诉人支付网络监控费10000元。⑤关于加盟费40000元不应当予以支持。第一，特许加盟合同签订主体系田晓龙与北京独门蜜餐饮有限公司签订，范围为宁夏回族自治区总代理，加盟期限为5年，自2016年6月28日至2021年6月28日，加盟费共计40000元，该特许加盟合同与被上诉人无关，且与合同租赁期限也不具有同一性。第二，被上诉人租赁涉案房屋经营独道牛板筋火锅店仅属于特许加盟合同中的一部分，并非全部，且被上诉人仅经营一年就放弃经营。第三，无证据证实被上诉人缴纳了加盟费40000元。第四，加盟费并非被上诉人经营过程中的必须投入。综上，一审判决由上诉人承担加盟费无依据。⑥关于营业损失问题。第一，根据庭审查明，被上诉人实际于2017年3月前就己经贴出了转让店铺通知，主动放弃经营。第二，因在鉴定过程中，被上诉人未能按鉴定机构要求提供相应的经营收入明细账和经营成本明细账等主要证据材料，导致无法鉴定，对其营业损失不应当予以支持。第三,一审法院酌情支持营业损失30000元无任何依据。因此，一审判决支持营业损失错误。⑦关于违约金问题。第一，本案在租赁期内，系因被上诉人原因要求解除合同，上诉人无任何违约行为。第二，租赁期内，被上诉人就张贴转让通知，其行为表明其己经不再履行租赁合同，且仅缴纳一年的租赁费，2017年9月2日至今的租赁费仍然未缴纳，构成违约。因此，一审判决支付违约金显失公平，且违约金与营业损失存在重复判决。综上，一审判决认定事实错误，本案系因原审第三人王强的侵权行为造成，上诉人宏都房地产开发公司并非合同相对方，也非侵权人，上诉人宏都物业公司未实施任何侵权行为，一审判决由二上诉人承担赔偿责任错误。二、一审适用法律错误。1.根据被上诉人的主张，本案系因原审第三人王强锁门的侵权行为导致其遭受损失，应系侵权纠纷，虽签订了租赁合同，但本身并非系因履行租赁合同过程中的违约行为造成，二者应加以区分；2.本案适用《合同法》及其相关法律规定错误。综上所述，一审法院在认定事实、证据审查、法律适用等方面存在严重错误，请求二审依法予以改判。吴丽辩称，1.关于被上诉人作为原告的主体资格。涉案房屋租赁合同系被上诉人吴丽、案外人田晓龙共同与上诉人签订，由被上诉人缴纳了涉案房屋的租金，该合同系双方真实意思表示，后被上诉人与田晓龙达成散伙协议，被上诉人向田晓龙支付了退伙费，因此该店及涉案合同的权利义务均由被上诉人依法享有。本案系房屋租赁合同纠纷，该店登记所有人虽然是被上诉人母亲王翠凤，但实际经营人是被上诉人，该店也是家庭生产经营管理，被上诉人是适格原告，一审法院认定正确；2.关于本案法律关系，根据案涉合同约定，上诉人应对案涉房屋享有合法的产权及所有权，但是案涉房屋存在权属争议，导致被上诉人无法正常使用，上诉人在没有处分权的前提下处分房屋，属于违约，以合同纠纷审理并无不当；3.关于本案责任承担主体。如原审第三人王强对案涉房屋不享有所有权，则王强应当承担侵权责任。根据民诉法的相关规定，当事人应对其主张的事实负举证责任，上诉人主张其与王强系民间借贷关系，案涉房屋系担保物，但未出示证据，上诉人作为出租方，有义务对案涉房屋权属及抵押情况如实告知，上诉人选择隐瞒，明显存在过错。上诉人宏都房地产开发公司与上诉人宏都物业公司的法定代表人系夫妻关系，两公司均由家庭控制经营，涉案房屋的租金由宏都房地产开发公司收取，且该公司一直主张房屋的所有权及处分权，因此一审认定二上诉人承担责任并无不当；4.关于赔偿范围，被上诉人的店仅开了4个月，因为权属争议无法使用，装饰装修均为新的，实际花费30余万元，鉴定的价值远低于实际装修的花费。其次鉴定机构的鉴定内容是一审时双方达成的一致意见，是上诉人申请法院委托的，一审时上诉人对鉴定意见的质证并无异议，楼梯费用一审予以查明，鉴定机构的说明及相关证据能够证明被上诉人承租后因房屋内没有楼梯，后被上诉人自行搭建。网络监控费用并未包含在鉴定意见中，属于二次增项，该部分花费属实，依据卫生部门要求，网络监控根据涉案房屋结构设计的，布线安装等均属于房屋的附属物，无法二次使用。被上诉人于2016年6月28日加盟独道牛板筋火锅店，于2016年7月12日签订案涉合同，两者时间接近，被上诉人租赁该房屋就是为了经营该品牌，而上诉人的违约行为导致被上诉人无法经营，后被上诉人严重亏损，也未再开其他店，因此一审认定加盟费并无不当。涉案租赁合同签订后，被上诉人仅仅经营4个月，与其设想的长久经营背道而驰，期间被关停的3天内，上诉人曾口头答应赔偿7000元损失也未支付，2017年2月27日后的营业损失是事实存在的，被上诉人之前每天的平均营业额超过2000元，因此一审法院酌定30000元，只少不多。本案系上诉人将无权处分的房屋出租给被上诉人而引发的，该房屋存在权属争议，被上诉人无法正常经营，是各方当事人认可的事实，上诉人的行为不仅违反合同约定，而且给被上诉人造成严重损失，违约金和经营损失并不冲突，根据相关法律规定，法院应根据综合情况裁判，违约金不超过实际损失的30%，上诉人的行为给被上诉人造成的损失及产生的法律后果都非常严重，一审法院判赔的违约金数额符合合同约定与法律规定，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人王强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料，视为对自身答辩权利的放弃。吴丽作为原告一审时的诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原告与被告宏都物业公司签订的《商业房租赁合同》；2.判令二被告向原告赔偿各项经济损失889600元（装修费320000元、灯具22100元、厨房设备80000元、餐具80300元、空调挂机费6800元、监控10000元、加盟费40000元，以上共计559200元；违约金9600元；营业损失是2017年3月27日暂算至2017年9月27日为180天*每天1782.3元=320814元，总计889614元，原告主张889600元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月6日，被告宏都房地产开发公司与第三人王强签订《商品房买卖合同》，约定宏都房地产开发公司将塞尚明都14幢101号商铺出售给第三人王强，建筑面积201.31平方米，每平方米单价5960.95元，总金额120万元；付款方式为买受人于2015年9月6日一次性付款120万元。同日，被告宏都房地产开发公司出具收到王强塞尚明都14号-101商铺房款120万元的收据一张，并将该《商品房买卖合同》在吴忠市住房和城乡建设局进行了合同备案。2016年7月12日，被告宏都物业公司（甲方）与田晓龙、吴丽（乙方）签订《商业房租赁合同》，约定：甲方将位于塞尚明都14-102门面房201平方米出租给原告，甲方对所出租的房屋具有合法产权，同意原告所租房屋作为经营使用；租赁期限三年，自2016年7月12日至2019年7月11日止。给予两个月装修期，合同自行顺延两个月；店面第一年每月每平方米租金20元，年租金48000元，承租时一次性收清一年租金。第二年租金不变，第三年租金根据周围实际情况酌情调整；若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20%，并对双方的权利义务、续租等其他内容进行了约定。租赁合同中约定租赁店面为14-102，但被告交付原告实际租赁、经营的商铺为14-101。2016年7月13日，吴丽交纳2016年9月1日至2017年9月1日租金48000元，由被告宏都房地产开发公司出具收到14#-101商铺租金的收据。吴丽、田晓龙租赁涉案房屋为经营“独道牛”统一开发和配送的“独道牛板筋火锅”产品并与北京独门蜜餐饮有限公司签订了《特许加盟合同》，特许加盟费40000元，加盟期为2016年6月28日至2021年6月27日止。2016年8月30日，田晓龙与吴丽协商后退出双方合开的“独道牛板筋火锅”，加盟费、经营、房屋租赁与田晓龙无关。原告吴丽对涉案房屋进行装修并安装监控，安装监控花费10000元。装修之后，原告于2016年9月14日开始正式营业。2016年9月20日，原告吴丽的母亲王翠凤就该火锅店进行了个体工商户登记，名称为“吴忠市利通区独道牛板筋火锅店”。2016年9月21日，第三人王强将原告经营火锅店强行锁门，三天后王强将店门打开，原告继续经营。2017年3月27日，第三人王强再次将火锅店锁门至今。案件审理中，原告吴丽申请对装修费用及营业损失进行鉴定，经协商选择中和资产评估有限公司宁夏瑞衡分公司进行，原告支付鉴定费20000元。2018年7月18日，中和资产评估有限公司宁夏瑞衡分公司作出司法鉴定意见书，因该鉴定程序违法且鉴定结论明显依据不足，二被告申请就装修费用和营业损失进行重新鉴定。经过抓阄选择宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司进行装修费用鉴定，被告支付鉴定费15000元。2019年6月25日，宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司作出《工程造价鉴定报告书》，鉴定意见：利通区塞尚明都14-101号营业房装饰装修工程造价经鉴定为226299.28元。对于营业损失鉴定，经抓阄由希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）宁夏分所进行，因原告无法提供其经营过程中经营收支相关的财务资料，缺少必要的鉴定资料，无法开展鉴定业务于2019年4月22日退回委托鉴定。一审法院认为，吴丽、田晓龙与被告宏都物业公司于2016年7月12日签订的《商业房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，依法受法律保护，当事人应严格按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，吴丽、田晓龙按约向被告宏都房地产开发公司交纳房租。2016年8月30日，田晓龙与吴丽协商后退出了双方合开的“独道牛板筋火锅”，该店铺的加盟费、经营、房屋租赁均与田晓龙无关，故吴丽现作为原告提起诉讼主体适格。2015年9月6日，被告宏都房地产开发公司将涉案房屋出售给第三人王强，与之签订《商品房买卖合同》并办理了备案。在原告从被告处承租涉案房屋装修后的经营期间，第三人王强于2017年3月27日将原告经营火锅店锁门至今，致使原告无法经营使用。二被告辩称涉案14号楼101号房屋系被告宏都房地产开发公司所有，因向第三人王强借款而将涉案租赁房屋以签订《商品房买卖合同》的形式为其借款提供担保，并对该商品房买卖合同进行备案登记的抗辩理由，第三人王强不予承认，被告亦未提交证据予以证明，该抗辩理由不能成立，不予采纳。因二被告与第三人王强就涉案房屋权属争议导致原告租赁房屋无法使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”之规定，原告要求解除其与被告宏都物业公司签订《商业房租赁合同》的诉讼请求应予支持。在一审法院审理中，因《商业房租赁合同》已于2019年7月11日到期，故解除合同已无法律意义，但二被告应赔偿给原告造成的各项损失。原告要求二被告赔偿装修费320000元的诉讼请求，根据宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司《工程造价鉴定报告书》的鉴定意见，一审法院依法认定原告的装修损失为226299.28元；原告要求赔偿灯具费用22100元，因灯具费已包含在宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司《工程造价鉴定报告书》的装修费用226299.28元中，故一审法院不予支持；要求被告赔偿厨房设备费用80000元、餐具费用80300元、空调挂机费6800元，因厨房设备、餐具、空调等属于可移动财产，原告可以搬走自行处理，故对三笔费用，一审法院不予支持；要求被告赔偿网络监控费用10000元的诉讼请求，一审法院予以支持；要求被告赔偿加盟费40000元的诉讼请求，原告在租赁涉案房屋之前签订了《特许加盟合同》并交纳了加盟费，租赁涉案房屋的目的是为了经营“独道牛”统一开发和配送的“独道牛板筋火锅”产品，因二被告的违约行为致使其无法经营，该加盟费40000元属于被告违约造成的损失，故对该诉讼请求，一审法院予以支持；要求被告按照房屋年租金的20%支付违约金9600元的诉讼请求符合双方约定亦符合法律规定，一审法院予以支持；关于原告要求被告赔偿2017年3月27日至2017年9月27日期间营业损失320814元的诉讼请求，一审法院依法委托希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）进行鉴定，因原告无法提供其经营过程中经营收支相关的财务资料致无法鉴定而被退回，但考虑到双方合同履行情况及原告营业损失确实存在的事实，一审法院酌情认定被告赔偿原告营业损失30000元。综上，二被告赔偿原告各项损失共计315899.28元。二被告申请重新鉴定向宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司交纳的鉴定费15000元应由二被告自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、被告宏都房地产开发公司、宏都物业公司赔偿原告吴丽装修损失226299.28元、网络监控费用10000元、加盟费40000元、营业损失30000元、违约金9600元，合计315899.28元，限被告宏都房地产开发公司、宏都物业公司于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告吴丽的其他诉讼请求。案件受理费12696元、鉴定费15000元，合计27696元，由原告吴丽负担6658元，由被告宏都房地产开发公司、宏都物业公司负担21038元。二审期间，上诉人宏都房地产开发公司和宏都物业公司未提交新的证据。被上诉人吴丽提交50份结账单，证实其经营的火锅店每天的营业额超过2000元，一审认定的经营损失只少不多。上诉人宏都房地产开发公司和宏都物业公司的质证意见为：对结账单的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。首先该证据不属于新证据；其次2017年2月1日至2月7日期间，属于春节放假期间，该时间段的营业额并不能客观的反映火锅店的真实营业情况，以节假日期间的营业额来推断每天的平均营业额有失偏颇；最后，该证据是被上诉人单方的打印小票，真实性无从考证，且被上诉人在一审鉴定时没有提供。原审第三人王强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面证据材料，视为对其自身举证、质证权利的放弃。经审查，被上诉人吴丽提交的证据为书证原件，对其真实性、合法性予以确认，但因该证据只是某个时间段的火锅店营业情况，不能以此推断其在本案中的具体损失，对其证明目的不予确认。一审认定事实有经双方当事人提交并经质证确认的证据在卷佐证，二审予以确认。二审认定事实与一审一致。本院认为，关于被上诉人吴丽作为本案原告的主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，虽然与宏都物业公司签订房屋租赁合同的相对方为被上诉人吴丽和案外人田晓龙，火锅店的个体工商登记经营者为吴丽的母亲王翠凤，但从被上诉人吴丽提交的证据来看，其已经终止与案外人田晓龙就涉案房屋共同经营火锅店的合伙协议，并退还了田晓龙的出资款项，田晓龙亦在收据中明确载明火锅店的经营及房屋租赁均与其无关，现对涉案房屋履行租金缴纳义务的主体为被上诉人吴丽，实际对涉案房屋进行装修和经营的主体也为被上诉人吴丽，故本案的处理结果与被上诉人吴丽有直接利害关系，吴丽有权提起本案诉讼，二上诉人认为本案原告主体不适格，一审遗漏案外人田晓龙和王翠凤为本案原告的上诉理由不能成立，不予支持。关于本案的法律关系问题。本院认为，虽然引发本案纠纷的诱因是原审第三人王强锁门导致被上诉人吴丽不能正常经营所致，但王强锁门也是因与二上诉人就涉案房屋的权属争议而引起，现吴丽与王强之间并不存在直接的合同关系，而二上诉人作为本案房屋租赁合同的相对方，未能全面履行合同义务，向被上诉人吴丽交付的房屋存在权利瑕疵，进而影响吴丽的正常经营。故吴丽依据房屋租赁合同向二上诉人主张权利既符合法律规定，也符合双方合同约定，一审将本案定性为房屋租赁合同纠纷正确，二上诉人主张本案应为侵权纠纷的上诉理由不能成立，不予支持。关于本案的责任承担主体问题。如前所述，本案系房屋租赁合同纠纷，而非侵权纠纷，不能以侵权行为认定本案的责任承担主体。本案中与被上诉人吴丽签订房屋租赁合同的相对方为上诉人宏都物业公司，收取租金的向对方为上诉人宏都房地产开发公司，二上诉人之间系关联公司，二上诉人的法定代表人之间亦存在近亲属关系，现因二上诉人的违约行为给被上诉人吴丽造成的损失，理应由二上诉人共同承担赔偿责任。二上诉人认为应由实际侵权人王强承担赔偿责任，二上诉人不承担赔偿责任的上诉理由不能成立，不予支持。关于本案的赔偿范围和赔偿数额问题。经核，对于装饰装修费用，因被上诉人吴丽实际使用涉案房屋不久即发生本案纠纷，鉴定机构在现场核查后认定装饰装修物基本处于完好状态，因此，不存在对装饰装修残值进行鉴定的问题。另外，从被上诉人吴丽提交的收据来看，其支出的装饰装修费用为320000元，但鉴定结果在扣除涉案房屋使用期限的情形下，最终认定装饰装修费用为226299.28元，二上诉人在一审时对此并未提出异议，二审时又对装饰装修费用提出异议的上诉理由不能成立，不予支持；对于税金，属于被上诉人吴丽与装饰装修相对方需要解决的问题，与本案并无关联；对于楼梯费用，一审时被上诉人吴丽提交的证人证言能够证实其在租赁涉案房屋后自行搭建楼梯的事实，故对该项费用应当予以考虑；对于网络监控费，系被上诉人吴丽根据涉案房屋的结构进行设计安装，不属于可以搬离的附属设施，故对该项费用应当予以考虑；对于加盟费和营业损失，从被上诉人吴丽提交的证据来看，其租赁涉案房屋的目的是为了经营“独道牛板筋”火锅产品并由此获得一定的收益，但因二上诉人的违约行为，导致其在缴纳全部加盟费后不能正常使用房屋，业不能正常经营火锅店，其签订房屋买卖合同及加盟合同的目的均不能实现，因此，二上诉人作为违约方，应当对上述加盟费和营业损失承担赔偿责任；对于违约金，在涉案房屋租赁合同中双方明确约定，如有违约行为，按照年租金的20%赔偿，该赔偿标准并未超出法律规定的范围。另外，本案中被上诉人吴丽作为守约方，因二上诉人的违约行为受到了严重的损失，以双方约定的违约金来补偿其损失，也体现了法律设立违约金的意义。故二上诉人认为其不存在违约行为，不应支付违约金的主张不能成立，不予支持。综上，上诉人宏都房地产开发公司和宏都物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6354元，由上诉人宁夏宏都房地产开发有限公司和宁夏宏都物业服务有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 李坤审判员满丽娟审判员王祺祺二〇二〇年十月二十六日书记员 李      得      夫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……