安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初3385号原告（反诉被告）：韦艳，女，1991年5月28日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原告（反诉被告）：韦俊，男，1967年6月23日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陶善军，安徽苏滁律师事务所律师。被告（反诉原告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市丰乐大道**（长江财富广场）**酒店**,统一社会信用代码91341100750952676U（1-1）。法定代表人：林贞雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：余忠铭，系该公司员工。原告（反诉被告）韦艳、韦俊诉被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年8月18日立案受理，诉讼期间，滁州茂业投资发展有限公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）韦艳、韦俊的共同委托诉讼代理人陶善军，被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司的委托诉讼代理人余忠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦艳、韦俊向本院提出的诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金1072元；2、被告支付原告逾期办证违约金39319元（自2018年6月19日起暂计算至2019年1月17日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2018年3月20日签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定被告将其开发的位于滁州市丰乐大道1899号《长江商贸城》I7幢商业单元61室房屋出售给原告。合同约定:房屋建筑面积为108.78平方米，价款1191812元（发票金额1191483元），房屋交付时间为2018年3月31日前，房屋交付条件为该商品房验收合格，若被告未按期交付房屋，应向原告按已交付的房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续。合同签订前，原告按照约定支付首付款601812元，余款590000元办理贷款，后又支付10万元，余款490000元银行按揭支付。被告于2018年6月7日交付房屋，逾期交房且未按约定时间取得并送达初始登记证明，致使不能办证，严重违约。原告为了维护自己的合法权益，特诉至法院。滁州茂业投资发展有限公司辩称：1、韦艳、韦俊要求茂业公司承担延迟交房的违约责任不符合双方合同约定；2、被告没有违反涉案合同的约定，不存在逾期办证的违约行为；3、本案原告不存在实际损失，被告不应支付违约金。滁州茂业投资发展有限公司向本院提出的反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付涉案房屋保管费1170元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年3月20日，反诉人滁州茂业投资发展有限公司与被告人签订了《商品房预售合同》，反诉人将位于丰乐大道**长江商贸城板材区**商业单元**房产出售给被反诉人。售房合同总价款为1191812元。双方在涉案合同补充条款还约定：被反诉人无故不来交接房屋，视为违约，反诉人可按照延迟一天30元标准收取被反诉人的房屋保管费。现被反诉人在反诉人通知其于2018年6月7日交房后，因其个人原因于2018年7月6日才于反诉人办理号交房手续，被反诉人仍延迟29天后与反诉人办理交接手续，为此，反诉人有理由且有必要向被反诉人追要涉案房屋保管费29天*30元/天，计1170元。韦艳、韦俊在反诉中辩称：韦艳、韦俊不应向茂业公司支付逾期领房保管费，理由为韦艳、韦俊在缴纳物业管理费时间是2018年6月7日至2019年6月6日，我方缴纳一年的物业管理费2219元，如存在保管费也应包含在物业管理费中。韦艳、韦俊为支持其诉辩理由，提交以下证据：1、原告身份证（复印件），拟证明原告主体身份情况，是本案适格诉讼主体；2、滁州市商品房预售合同一份，拟证明原被告双方于2018年3月20日签订了一份《滁州市商品房预售合同》，双方就相关内容及权利义务进行了约定，双方在合同第三条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条对价款、交房条件、交房时间、逾期交房违约金计算、交房程序、办证时间进行了具体约定。鉴于被告未在2018年6月19日前取得并送达滁州市房地产登记证明，已经违约，按合同第十四条约定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，起算时间自2018年6月19日至送达滁州市房地产登记证明之日止；3、滁州市建设工程竣工验收备案证书，拟证明涉案的17#楼竣工验收时间为2018年1月18日，结合合同签订时间为2018年3月20日，也就是说，合同签订时涉案房屋为已竣工房屋，逾期办证违约金依法应该从合同签订之日起90日起算；4、购房款发票，拟证明原告按照合同约定支付了购房款1191483元；5、物业费收据，拟证明涉案房屋实际交房时间为2018年6月7日，交房逾期3天，我方主张3天的逾期交房违约金。滁州茂业投资发展有限公司为支持其诉辩理由，提交以下证据：1、银行进账回单复印件一份、交房资料一组，拟证明我公司的交房时间符合合同约定。2、初始登记证复印件、2019年1月14日滁州日报第八版相关部分复印件，拟证明茂业公司已经在合同约定的时间内履行告知相关义务。经审理查明：2018年3月20日，韦艳、韦俊与滁州茂业投资发展有限公司签订一份《滁州市商品房预售合同》，合同约定：韦艳、韦俊向滁州茂业投资发展有限公司购买滁州市丰乐大道1899号（长江商贸城）《长江商贸城》17幢商业单元61室房屋，购房款1191483元。该合同约定交房时间为2018年3月31日前，并约定逾期交房违约金按房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，该合同还约定购房尾款49万元于2018年6月9日前付清，逾期支付房款违约金按未付房款日万分之三计算。该合同的补充条款还约定，购房者迟延领取房屋，视为违约要承担30元／天的管理费用。《滁州市商品房预售合同》签订后，韦艳、韦俊除签约时已付701812元外下余购房尾款49万元于2018年6月4日付至滁州茂业投资发展有限公司账户。案涉房屋于2018年1月18日通过竣工验收，双方于2018年6月7日办理涉案房屋交付手续。案涉房屋滁州茂业投资发展有限公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。本院认为：原、被告签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。（一）关于逾期办证违约金问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”滁州茂业投资发展有限公司应当自交付韦艳、韦俊房屋90日内协助韦艳、韦俊办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，滁州茂业投资发展有限公司至2018年12月24日才取得初始登记证，造成韦艳、韦俊不能及时办理房屋所有权证，滁州茂业投资发展有限公司构成违约，其应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约责任，也即滁州茂业投资发展有限公司按照年利率5.655%(案件事实发生在2019年8月20日之前，按照当时中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）、购房款1191483元，承担自2018年9月8日起至2019年1月17日（滁州茂业投资发展有限公司2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）迟延办证违约金23813.18元（1191483元×年利率5.655%÷365日×129天)。（二）关于迟延领取房屋违约金及逾期交房违约金问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方在《滁州市商品房预售合同》的补充条款约定，购房者迟延领取房屋，视为违约要承担30元／天的管理费用，但本案韦艳、韦俊于2018年6月4日付清案涉房屋尾款49万元，在2018年6月7日办理涉案房屋交付手续（办理交清自2018年6月7日起的一年物业费，应视为实际占有房屋），前后间隔2天时间，属于相互通知的合理时间，按照生活常识，不宜认定双方逾期交房或迟延领房（2018年7月6日实际入住手续仅是对2018年6月7日交房手续的完善）。故对韦艳、韦俊要求支付逾期交房违约金及滁州茂业投资发展有限公司反诉要求支付迟延领房违约金的诉求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）韦艳、韦俊逾期办证违约金23813.18元；二、驳回原告（反诉被告）韦艳、韦俊的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费810元，减半收取405元，由滁州茂业投资发展有限公司负担300元，韦艳、韦俊负担105元；反诉受理费50元，减半收取计25元，由滁州茂业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  许安源二〇二〇年十月九日书记员  朱 静附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合应当的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。