四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初3118号 原告：陈柯吉，男，1990年9月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：刘英,四川辽原律师事务所律师。 原告：李亚林，女，1990年7月8日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：刘英,四川辽原律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告陈柯吉、李亚林与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈柯吉、李亚林的委托诉讼代理人刘英，被告东城置业公司的委托诉讼代理人李雄、刘欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈柯吉、李亚林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的商品房买卖合同关系；2.判令被告向原告退还购房款人民币519,193.00元，并从起诉之日起按照年利率6%支付资金占用利息至全部款项退清之日止；3.判令被告承担本案诉讼费及其他费用。事实及理由：2018年4月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告购买被告开发的恒大悦龙台D地块（二区）14幢2单元3-4层1号住宅一套，房屋面积157.83平方米，每平方米单价为10,765.97元，房屋总价款为人民币1,699,193.00元，付款方式为银行按揭，合同签订后原告按约定向被告支付首期购房款人民币519,193.00元，其余购房款由原告向被告指定的银行申请贷款，双方还对合同项下双方的权责进行了约定。后原告发现，被告开发手续不全部具备，且被告所售房屋的土地早已在银行进行了土地使用权的抵押，抵押期限已经届满，被告尚未解除抵押登记，而在原被告签订认购协议和商品房买卖合同时，被告对此情况一直隐瞒，且在原告办理按揭贷款的过程中，贷款银行也以此理由拒绝向原告提供购房贷款。原告多次找到被告要求解除合同，退还购房款，但被告要求原告支付高额的违约金，否则不予办理。经双方多次协商，未就退房事宜达成一致意见。原告认为，原告作为消费者，被告作为经营者，应当依法依规、诚实守信，被告的行为侵害了消费者的合法权益。 被告东城置业公司辩称，1、本案原告没有合同解除权，东城置业公司与原告所签订的商品房买卖合同及补充协议已经被东城置业公司解除。2、对原告所陈述的向被告支付的购房款金额不予认可，购房款金额以原告向法庭出示的有关收据及转款凭证为准，收费上扣除优惠的金额才是实际的购房款。3、因原告违约没有按约定办理商品房按揭贷款手续，对于合同解除后房款的返还应当按照双方的约定在扣除总房款10%的违约金后将剩余的房款予以返还。4、原告在诉状中陈述东城置业公司开发手续不全、不具备、隐瞒土地抵押信息及土地未解除抵押不是事实，土地在2019年10月15日已经解除抵押。5、被告东城置业公司不应当承担利息，案涉商品房买卖合同解除是原告违约造成，且原告在通知解除商品房买卖合同及补充协议后没有到东城置业公司办理相关事宜，所以责任不在东城置业公司，东城置业公司不应当承担利息及诉讼费。 本院经审理认定事实如下：1、原告陈柯吉、李亚林系夫妻。 2、2018年1月6日，原告陈柯吉、李亚林（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中主要约定是：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台D地块14别墅幢2301单元商品房，该房建筑面积157.83㎡（套内面积124.33㎡），单价10,765.97元/㎡（按套内面积单价为13,666.80元/㎡），总金额1,699,193.00元。1．乙方同意签订本认购书时，支付10,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2．付款方式：按揭付款（商业贷款）。乙方须于2018年1月12日前支付首期房款509,193.00元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即118.0万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年1月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。5．乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。6．如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任等。 3、2018年2月3日，原告陈柯吉、李亚林（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订合同编号为201802033559的《商品房买卖合同（预售）》。第四条商品房基本情况约定，该商品房为预售许可证2017122803号下第14幢2单元3-4层1号，建筑面积157.83㎡（其中套内面积124.33㎡）。第五条抵押情况约定，该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行。第八条计价方式与价款约定，按套内建筑面积计算，单价13,666.80元/㎡，总价款1,699,193.00元。第八条付款方式及期限约定，贷款方式付款为商业贷款，即买受人2018年1月8日前支付首期房价款人民币519,193.00元，占全部房价的27.78%；余款人民币1,180,000.00元向指定银行（贷款机构）申请贷款支付）。第十条逾期付款的处理约定，买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第三十六送达约定，出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效；任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起5日内通知对方；变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。第三十九条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同约定陈柯吉的通讯地址为南充市顺庆区丝绸路183号1栋1单元7楼12号；李亚林的通讯地址为内江市东兴区胜利镇新立村3组193号。 4、2018年2月3日，原告陈柯吉、李亚林与被告东城置业公司签订了《商品房买卖合同补充协议》。第二条双方同意本合同第九条补充如下中约定，（1）、买受人须在《认购书》约定日期办理完毕银行、公积金的按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金所需的全部真实资料。如逾期办理或逾提供相关资料，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款万分二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应当向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。（3）如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款万分二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视为买受人单方解除本合同，买受人应当向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。第十六条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以补充协议为准。 5、2018年2月3日，被告东城置业公司要求原告陈柯吉、李亚林签署的《承诺函》，内容为：“本人以商业按揭付款方式购买了贵司开发的南充商品房，本人承诺按照《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间前往银行办理完毕按揭手续，若逾期10天仍旧未办理完毕的，贵司有权单方面解除合同，且没收本人总房款的10%作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全部付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，自签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。承诺人：陈柯吉、李亚。” 6、2018年1月12日，原告陈柯吉、李亚林向被告东城置业公司支付房款519,193.00元，东城置业公司向陈柯吉、李亚林出具了《收款收据》。 7、2017年10月19日，东城置业公司因贷款将恒大悦龙台Ad-1地块的土地使用权于抵押给浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行。2019年10月15日，东城置业公司清偿抵押贷款本息后，该土地使用权的抵押权已予注销。 8、因原告陈柯吉、李亚林未能办理按揭贷款被告东城置业公司于2019年11月29日以邮政快递方式向陈柯吉、李亚林发出《关于解除〈商品房买卖合同〉及补充协议的通知》，内容为：“您购买南充恒大悦龙台一期D地块14号楼别墅-2-301号商品房，并与南充市东城置业有限公司于2018年02月03日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，根据《商品房买卖合同补充协议》第二（二）1条约定，买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。由于您未按照合同约定时间办理完毕按揭手续，按照合同约定，截止2019年11月30日，你已约逾期665日，且我司于2019年11月28日委托四川致高律师事务所致函催促您及时办理按揭贷款手续，迄今为止，您仍未按合同履行您的相关义务。为保护自身正当利益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今致函贵方：自本通知到达贵方，贵我双方于2018年2月3月所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售南充恒大悦龙台一期D地块14号楼别墅-2-301号商品房，您需向我司支付该商品房总价款的10%作为违约金，请您收本通知书后5日内来我司办理解除善后事宜。”邮寄达地地址为南充市顺庆区丝绸路183号1栋1单元7楼12号。2019年11月30日，物业服务公司代原告陈柯吉、李亚林签收该《关于解除〈商品房买卖合同〉及补充协议的通知》。 本院认为，关于《商品房买卖合同》及补充协议解除问题。原告未按照合同约定支付房款，被告东城置业公司作为守约方有权解除合同，被告东城置业公司按照合同约定的通讯地址向原告陈柯吉、李亚林发出了解除合同通知书，原告陈柯吉、李亚林在收到该解除通知书后亦以起诉的方式要求解除合同，表明原告陈柯吉、李亚林对解除合同亦无异议，因此，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于2019年11月30日解除。 二、关于被告应当退还的房款数额及利息问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除系买受人违约而导致，故买受人应当支付违约金。双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及买受人签署的《承诺函》中关于逾期付款违约责任的约定明显不同，《商品房买卖合同补充协议》及《承诺函》中约定的逾期付款违约责任明显加重了买受人责任。案涉商品房买卖合同采用的相关行政管理部门制订的示范文本，需接受相关行政管理部门的备案审查。该商品房买卖合同第三十九条补充协议中约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该合同条款明显是为了预防买卖双方签订不公平、不合理的补充协议，保护处于弱势地位的买受人的合法利益，与《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定精神完全一致，故违约金的标准定以同编号为201802033559的《商品房买卖合同（预售）》约定为准，即解除合同之日按照累计应付款的1%支付违约金11,800.00元［（1,699,193.00元－519,193.00元）×1%］，因此在陈柯吉、李亚林承担违约责任后东城置业公司应当退还其已付购房款507,393.00元（519,193.00元－11,800.00元）。关于陈柯吉、李亚林请求的资金利息，原告未提供证据证实损失的存在，故不予支持。 综上所述,原告的诉讼请求部分成立,部分不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，判决如下： 一、原告陈柯吉、李亚林与被告南充市东城置业有限公司签订的合同编号为201802033559的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》于2019年11月30日解除； 二、被告南充市东城置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告陈柯吉、李亚林房款507,393.00元； 三、驳回原告陈柯吉、李亚林的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,496.00元，由原告陈柯吉、李亚林负担59.50元，被告南充市东城置业有限公司负担4,436.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何凤军 二〇二〇年十月二十日 书记员  罗海燕