广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4508号上诉人（原审被告）：黄秀丽，女，1974年1月25日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*************。委托诉讼代理人：陈一杏，广东国融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽鹏，广东国融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛胜珍，女，1974年8月29日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区**************。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。原审第三人：中山市创华房地产置业有限公司，住所地广东省中山市石岐区*********卡，统一社会信用代码91442000MA523LTX6T。法定代表人：冯新，该公司经理。上诉人黄秀丽因与被上诉人湛胜珍、原审第三人中山市创华房地产置业有限公司（以下简称创华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2010）粤2071民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄秀丽上诉请求：依法撤销一审判决。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，黄秀丽并非涉案房屋购买人，黄秀丽作为诉讼主体不适格，无需承担支付违约金的责任。黄秀丽在房地产买卖合同签字时，中介公司称只是签名，到时可以改名，黄秀丽才在房地产买卖合同签名，且当时便告知中介公司与湛胜珍实际购买人另有其人。另外，湛胜珍在一审庭审中也声称说过有变更，黄秀丽要求三方协商变更合同，但湛胜珍对当时的具体情况却含糊不清、没有说明。这表明湛胜珍隐瞒部分事实真相，其明确知道黄秀丽不是实际购买人。根据合同的相对性原则，黄秀丽与本案的交易无关，湛胜珍无权要求黄秀丽承担违约责任。因此，黄秀丽并非本案的适格主体，无需向湛胜珍支付违约金。二、退一万步，即使一审法院认定黄秀丽与涉案房屋买卖合同纠纷有利害关系，需要承担相应违约责任，但一审法院要求黄秀丽承担的违约金过高。黄秀丽和湛胜珍签订的房地产买卖合同同时约定定金罚则和违约金条款。因中山市楼市相对平稳，湛胜珍的实际损失微乎其微。另外，黄秀丽按照合同的约定支付了定金，后因双方发生争议，黄秀丽积极与湛胜珍进行沟通，其过错程度较轻，且湛胜珍也存在过错，根据公平原则定金罚则更能平衡双方的利益。因此，定金罚则足以赔偿湛胜珍损失。综上所述，黄秀丽认为原审法院对事实认定不清，请求法院查清事实并依法审理判决，维护黄秀丽的合法权益。三、黄秀丽一审提交的微信聊天记录、个人信用报告足以证明涉案交易前期没有黄秀丽参与，后期也不是黄秀丽履行，表明黄秀丽与湛胜珍并未就房屋买卖达成合意，黄秀丽不是房屋买卖合同的实际购买人和履行人，合同义务不应当由黄秀丽承担。四、1.根据合同法司法解释第二十九条，对方签订合同后已经收取黄秀丽弟弟代为缴纳的定金2万元，其后湛胜珍没有履行其他合同义务，若仅因黄秀丽未及时办理按揭就判决黄秀丽按合同总价的10%支付违约金，是不公平的。2.双方2019年9月11日签订合同至2020年1月3日湛胜珍提起本案诉讼，中间不到3个月时间，期间中山市的房价波动较小，即便双方因房屋买卖发生纠纷，湛胜珍不能及时另售房屋，黄秀丽支付的定金足够弥补对方的损失，故黄秀丽不应承担其他违约责任。3.黄秀丽签订合同后及发生纠纷后，主动找创华公司、湛胜珍代理人进行协商，黄秀丽积极解决纠纷，已经履行应尽义务，故不应按合同总价的10%支付违约金。综上，即使黄秀丽存在一定过错，湛胜珍没收定金行为已经足够弥补其损失，请求调整违约金。二审诉讼期间，黄秀丽申请撤回上诉意见第四点中的第1小点。湛胜珍辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.黄秀丽签订涉案合同，其是完全民事行为能力人，根据合同相对性，应承担相应责任。2.黄秀丽签订合同时就应当知道违约责任，应当坚持诚实信用原则，因湛胜珍未上诉，一审认定违约金不是过高。创华公司述称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。双方是自愿签订合同，应当履行合同义务。湛胜珍于2020年1月3日向一审法院起诉请求：1.判令解除2019年9月11日黄秀丽与湛胜珍代理饶修美签订的房地产买卖合同；2.判令黄秀丽向湛胜珍支付违约金126000元。一审庭审中，湛胜珍明确第1项诉讼请求为：解除湛胜珍、黄秀丽签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。一审法院认定事实如下：坐落于中山市南区*************及车房的房地产于2019年4月12日登记在湛胜珍名下。2019年7月26日，湛胜珍出具委托书，委托饶修美代签上述房地产的出售交易合同，委托书自签署之日起一年内有效。2019年9月11日，饶修美以湛胜珍的名义作为卖方，黄秀丽作为买方，创华公司作为经纪方，三方签订房地产买卖合同，约定：卖方将其名下位于中山市南区*************及车房的房地产出售买方，交易总价630000元；买方在签署合同时支付定金20000元作为第一部分房款，第二部分房款610000元，首期款（定金除外）310000元在双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付，另外的300000元由买方申请银行按揭支付（具体贷款金额以银行承诺书为准多退少补），买方需于2019年10月15日前申请按揭，卖方须提交按揭所需收款帐户及银行要求卖方应提供的资料，双方均不得借故拖延。另外还约定如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。签订合同当天，黄秀丽通过黄锡权向湛胜珍支付定金20000元。因黄秀丽没有按合同约定向银行申请按揭贷款，双方经协商无果，湛胜珍遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，黄秀丽申请黄锡权为证人出庭作证。黄锡权出庭作证称，其与黄秀丽是姐弟关系，与黄淑敏是兄妹关系；涉案房产实际上是黄淑敏购买的；2019年9月11日晚上，因黄淑敏没空，故由其与黄秀丽代表黄淑敏到创华公司与业主面谈；双方商定后，创华公司叫黄秀丽出示身份证并交纳定金，在签合同时发现合同是购房合同而非定金协议，便当即告知创华公司及业主称购房人实际是黄淑敏，她有公积金，用公积金贷款供楼，而黄秀丽是租住公租房的，没有购房能力，但创华公司称只是签名，到时改名就行了；之后过了几天，黄淑敏向银行申请贷款，但银行称他们夫妻俩已经贷款了90多万元，基本上不再批贷；其将该情况告知创华公司，并让创华公司转告业主说不买了，是否可退回定金，创华公司在当天晚上回复称可以约业主面谈，但基本不可能退定金；其让创华公司再与业主商量，什么时候有空一起到中介公司面谈，一直到2019年10月15日晚上，三方面谈，业主称不可能退定金，双方协商不成，创华公司提出让其申请贷款，故其在第二天将所有申请贷款的资料交给创华公司，大约两周左右，创华公司告知其最低也可贷款35万元左右，因贷款只有35万元，其没有能力支付首付款，之后创华公司劝其办理装修贷款，但其不同意。2019年11月15日，其与黄淑敏到创华公司与业主面谈，其方要求退回部分定金及中介费，但业主不同意，还要追究20%违约金，协商不成。一审法院另查明：湛胜珍在庭审中称其不清楚最终的购房人是谁，只是有过说要变更，但其一直要求三方一起协商并签订相关的变更合同，但截至庭审之前，一直未办理任何变更手续。另，湛胜珍明确表示其按合同相对性主张权利，合同是谁签的，就向谁主张权利。一审法院再查明：创华公司在一审庭审中明确指出涉案房屋买卖双方为买方黄秀丽、卖方湛胜珍，并称黄秀丽曾向其提供了黄锡权、黄淑敏的贷款资料，但均没有去银行申请按揭贷款。一审诉讼期间，湛胜珍、黄秀丽向一审法院申请继续适用简易程序审理本案。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方湛胜珍，居间方创华公司，买方黄秀丽共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案合同中的房屋买卖合同部分。关于涉案房地产的实际购买人的问题。本案所涉的房地产买卖合同由湛胜珍与黄秀丽签订的事实各方当事人均予以确认，黄秀丽辩称其非实际购房人，但只提供了与其有利害关系的证人黄锡权的证言予以佐证，湛胜珍、创华公司对证人证言存疑，且均明确认为涉案房地产的购买人为黄秀丽，在黄秀丽没有进一步举证的情况下，一审法院对证人证言不予采信，并根据涉案的房地产买卖合同的内容，确认涉案房地产的购买人为黄秀丽。关于涉案房地产买卖合同解除的问题。涉案房地产买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。涉案房地产买卖合同约定第二部分房款中的30万元由黄秀丽于2019年10月15日前向银行申请按揭贷款，至本案辩论终结前，黄秀丽仍未办理申请按揭的手续并支付房款，应当承担相应的违约责任。据此，湛胜珍请求解除与黄秀丽、创华公司签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分，理据充分，一审法院予以支持。关于违约金的问题。如前所述，黄秀丽已构成违约，故湛胜珍有权依据房地产买卖合同关于违约金的约定请求黄秀丽支付违约金。关于违约金数额是否过高应否调整的问题。房地产买卖合同约定“如买方（即黄秀丽）逾期履行超过十五个工作日的，则卖方（即湛胜珍）有权解除合同并没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金”，诉讼中黄秀丽认为该违约金计算标准过高，应予调整。关于违约金数额是否过高的判断标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定,并参考《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”之规定，本案中关于实际损失，因当事人双方均未提交相应证据，故应根据本案的实际情况予以认定。湛胜珍作为出卖方的实际损失为受让方即黄秀丽拒绝履行合同支付受让价款所造成的房屋差价或者转售利益等可得利益损失，考虑到因房地产买卖合同签订后不久双方即发生争议，结合当前中山市楼市相对平稳等情形，根据合同履行情况、黄秀丽的过错程度以及公平原则，一审法院认为合同约定以购房总价20%的标准计算违约金数额已过分高于湛胜珍的实际损失，故一审法院依法酌定黄秀丽应向湛胜珍支付违约金63000元为适当。同时因湛胜珍已收取定金20000元，且在一审庭审中湛胜珍表示定金可在违约金中抵扣，故一审法院认定违约金的支付方法为：黄秀丽应向湛胜珍支付违约金63000元，已支付的定金20000元先予抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除湛胜珍与黄秀丽于2019年9月11日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系;二、黄秀丽于一审判决发生效力之日起七日内向湛胜珍支付违约金63000元（黄秀丽已支付的定金20000元应先予抵扣）；三、驳回湛胜珍的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，减半收取计1410元（湛胜珍已预付），由黄秀丽负担并于一审判决生效之日起七日内迳付湛胜珍。二审中，黄秀丽、湛胜珍及创华公司均没有提交新证据。黄秀丽二审期间申请证人黄惠芳出庭作证，该证人称：其协助丈夫从事房地产买卖，退休前也一直从事房地产一手代理及二手中介行业；；黄秀丽是大姐，黄惠芳是二姐，黄锡权是老三，黄淑敏最小；涉案真实买房人不是黄秀丽，而是其妹妹黄淑敏，交易各方当事人都知道实际购买方不是黄秀丽；签订合同时，中介没有向黄秀丽说清楚违约责任条款就让黄秀丽签名，中介没有告知黄秀丽代为签名的法律风险；因黄淑敏夫妇本身有贷款未还清，无法再次按揭贷款，中介就让其弟弟黄锡权以他的名义申请贷款，但黄锡权贷款额度也不够，中介冯新就说可以去办理装修贷款，并称可以处理银行流水问题，但黄惠芳不同意黄锡权这样做，之后双方无法协商一致，无法继续履行合同，双方就开始协商解除合同，卖方要求其一方承担相应违约责任，导致本案纠纷；签订合同当天其不在场，除定金和中介费是黄淑敏给的，本案诉讼费律师费都是其支付的；黄秀丽签订合同时本想把合同拍照发给其，但中介拒绝拍照，发生纠纷后其与冯新通电话才得知合同内容。黄秀丽确认上述证人证言的真实性。湛胜珍则认为上述证人与黄秀丽存在利害关系，签合同时不在现场，故不确认证人证言真实性、合法性、关联性。创华公司不确认上述证人证言。二审期间，各方确认签订涉案合同时黄秀丽、黄锡权、湛胜珍代理人饶修美及创华公司工作人员冯新均在场。但对于涉案房屋的买受人，黄秀丽主张系黄淑敏，但称黄淑敏现在在坐月子，之前都是黄锡权与冯新沟通。湛胜珍对此则称：饶修美在纠纷发生后见过黄淑敏，之前没有见过，当时黄淑敏来要求退定金，黄淑敏也没有说变更合同，就说没钱买。湛胜珍同时明确：其认为真实买房人是黄秀丽，黄淑敏、黄锡权都没有要求变更合同。另外，湛胜珍称签约后创华公司告知其黄秀丽想变更买房人名字，但湛胜珍要求重新签订书面变更协议，但黄秀丽从未要求签订书面变更协议，故买家还是黄秀丽。创华公司确认湛胜珍上述相关陈述，并称黄秀丽签约时有提过要将房屋登记在指定第三人名下，不是合同更名。黄秀丽则表示整个交易中其仅是签了名，其他都没有参与，其不是真正买房人，责任不应当由其承担。一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。围绕黄秀丽的上诉，现本案二审争议有二，一系涉案房屋买受人认定问题，二系违约金调整问题。首先，关于涉案房屋买受人。1.黄秀丽一审答辩时称涉案房屋的实际购房是其弟弟黄锡权，质证时又主张房屋系由其妹妹黄淑敏及弟弟黄锡权购房；黄秀丽一审期间申请黄锡权出庭作证时又称，黄锡权才系涉案房屋实际买受人，而黄锡权出庭作证时则称实际购房人先系黄淑敏，此后变更为以黄锡权名义申请银行贷款。后黄秀丽在提起上诉时又改称黄淑敏才系实际购房人，并为证实该主张于二审期间申请其姐姐黄惠芳出庭作证，黄惠芳作证称涉案房屋实际由黄淑敏购买。上述事实反映，黄秀丽在本案诉讼期间就实际购房人的陈述前后存在矛盾，且其陈述与证人证言也存在矛盾。另外，证人黄锡权、黄惠芳虽均作证称其妹妹黄淑敏才系涉案房屋实际购房人，但黄秀丽与上述两名证人均主张三人之间分别系姐弟、姐妹关系，即黄秀丽与两名证人之间存在利害关系，且黄淑敏亦未到庭就相关事实进行陈述相关情况，故本院对上述两名证人的证言依法不予采信。2.黄秀丽称签约时已告知湛胜珍及创华公司工作人员其不是实际购房人。对此湛胜珍予以否认，并称签约后创华公司告知其黄秀丽想变更买房人名字，其要求重新签订书面变更协议，但黄秀丽从未要求签订书面变更协议。创华公司确认湛胜珍上述关于买方签约后提出更名的陈述，称黄秀丽在签约时提过要将房屋登记在指定第三人名下。3.黄秀丽一审提交的中介与黄锡权微信聊天记录，虽能反映签订合同后冯锡权曾就合同履行问题与创华公司工作人员联系的事实，但考虑冯锡权陪同黄秀丽看房以及涉案合同签订时冯锡权也在现场，本院认为上述微信聊天记录不足以推翻涉案合同中所载明的买房人为黄秀丽的事实。黄秀丽一审另提交的黄淑敏个人信用报告、借记卡购房历史明细清单、中山市住房公积金个人明细账，但上述证据未明确指向与涉案房屋交易存在关联，且即使如黄秀丽所称签约后曾以黄淑敏名义申请涉案房屋申请按揭贷款，但结合前述湛胜珍、创华公司前述关于签约后买方提出合同更名、签约时买方提出将房屋登记于指定第三人名下的意见，本院认为该部分证据也不足以推翻合同中所载的买房人为黄秀丽的事实，也不足以证明湛胜珍与黄秀丽签订合同时有已明知黄秀丽是为他人代签的情形。且按各方陈述，即使黄秀丽在签订买卖合同后，虽曾又提出变更买受主体的要求，但在各方当事人未有达成一致变更合同主体或签订变更协议的情形下，黄秀丽的单方变更意思表示不对合同相对方湛胜珍产生约束力，不足以改变原合同的权利义务关系。综上本院认为，黄秀丽虽称其并非涉案房屋实际购房人，但其一、二审期间关于实际购房人的主张前后存在矛盾，且至今未提交充分证据推翻其作合同直接相对人在涉案房地产买卖合同上签名确认为买方的事实，故其主张并非涉案房屋购房人主张不能成立，一审法院根据涉案房地产买卖合同内容、依据合同相对性，认定黄秀丽为涉案房地产购买人，并无不妥，本院予以维持。其次，关于违约金调整。签约后黄秀丽未能按合同约定办理申请按揭手续并向湛胜珍支付第二部分房款中的30万元，该行为已构成违约。湛胜珍有权依据涉案合同约定要求解除与黄秀丽之间的房屋买卖合同关系，以及要求黄秀丽向其支付违约金。黄秀丽一审期间认为合同约定的按转让总价款630000元的20%标准计算的违约金过高应予调整，一审法院已考虑涉案合同履行情况、黄秀丽过错程度及公平原则等因素后，酌情将违约金调整为63000元，并无明显不妥，本院可予维持。现黄秀丽二审期间再次要求调低违约金，但未提交证据证实一审法院调整后的违约金金额仍过分高于湛胜珍实际损失，故本院对黄秀丽二审提出的调整违约金主张不予采纳，对一审认定的违约金金额予以维持。综上所述，上诉人黄秀丽的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元（黄秀丽已预交），由黄秀丽负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二〇年十月三十日书记员  易嘉璇廖博睿