黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2009号上诉人：周彦文，男，1991年3月9日出生，汉族，工人，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：董学斌，黑龙江轩言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙江翰沃房地产开发有限公司，住所地黑龙江省龙江县龙江翰沃城市综合配送中心**楼******。法定代表人：高雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：于海洋，该公司职工。委托诉讼代理人：杨凤义，黑龙江杨凤义律师事务所律师。上诉人周彦文因与被上诉人龙江翰沃房地产开发有限公司（以下简称翰沃公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周彦文上诉请求：1.依法撤销黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初668号民事判决；2.依法改判被上诉人承担因逾期交付房屋产生的法定违约金8581.32元；3.依法改判被上诉人支付逾期办理不动产权利证书违约金（以258,793元为基数，按照同期银行贷款利率上浮50℅为标准,自2020年3月21日开始计算至办理房屋不动产权利证书之日止）;4.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与翰沃公司未签署过任何返租协议，也没有委托被上诉人向外寻租，同时龙江中天市场管理有限公司（以下简称中天公司）也从未向上诉人披露过其与上诉人之间从事的民事活动是受被上诉人委托，在双方签订的商品房买卖合同中约定的原总价为258,793元，如扣除24%的返租款，价款应为216,247元，与一审法院认定的扣除三年24%的返租款后商品房原总价为284,536元不吻合，显然根本不存在返租款这一事实。此外，一审法院认定上诉人与中天公司签订的合同是返租性质的合同，同时又认为上诉人与中天公司约定无偿委托中天公司管理，一审判决对事实的认定不严谨，更会导致法律适用错误；2.《商品房买卖合同》的证据效力高于《认购书》和《审核单》等，《商品房买卖合同》形成于后，应为主要证据，房屋价款已经结清，已结清房屋价款与被上诉人陈述的返租及价格不符又无其他证据的情况下贸然认定双方之间存在返租事实是不合法的，一审法院错误的运用返租销售这一概念，返租必须是在房屋销售后由开发商承租或者寻租，而本案中被上诉人与中天公司签订的委托协议时间早于商品房买卖合同签订的时间，本案不是被上诉人承租，而是上诉人与中天公司签订委托经营管理合同，按照合同相对性原则，既对被上诉人无约束力，同时被上诉人也不就据此取得合同权利，并且无论是被上诉人与中天公司签订的委托协议，还是上诉人与中天公司签订的委托协议，均是无偿的，无偿就不可能是租赁，更不会存在返租折抵购房款的现象；3.关于逾期办理不动产权证书违约金的标准，一审法院适用短期“同行业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率”错误，应当严格按照金融贷款利率执行，适用同期银行贷款利率，并且根据现有银行所有的贷款合同及执行情况，逾期贷款利率均适用的是上浮50%为标准。翰沃公司辩称，1.一审法院认定事实正确，上诉人在其主张的房屋使用费期间因按合同约定不享有案涉房屋的使用权和收益权，被上诉人逾期交房并没有造成上诉人的实际经济损失，本案中上诉人确实收到了房屋价款减免24%的优惠，即案涉房屋并不是购房当年龙江县房屋的市场价格，故一审法院不予支持房屋使用费是正确的；2.关于逾期办证违约金问题，一审法院没有引用司法解释所规定的贷款利息的标准是正确的，因为2019年8月20之后中国人民银行不再公布基准利率，而是改成由同行业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率；第三，上浮利率30%-50%是浮动期间，一审法院有自由裁量权，一审法院酌定上浮40%不违反法律规定，且一审法院适用中短期年利率3.85%是正确的，因为无论是上诉人在一审起诉时还是今天的二审庭审，上诉人经过的期间都是中短期，故上诉人的上诉状中主张的可能短期内依然不履行办理证照的义务是推测性语言，且按照双方的合同约定和一审法院的认定，被上诉人办理房产证照的时间是从交房之日起180天，而交房日期为2019年9月20日，按照该时间计算，被上诉人办理房照的时间应在2020年3月，此时正是我国新冠××疫情最严重的时期，被上诉人无法办理房产证属于不可抗力；综上，一审法院认定事实清楚，采信证据适当，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。周彦文向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销或调整合同中不公平约定条款；2.被告赔偿原告违约金33,073.75元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.撤销第一项诉请；2.第二项诉请变更为：主张2018年11月1日至2019年9月20日期间房屋使用费8,581.32元（参照附近其他房屋租赁价格计算）；3.要求被告自2020年3月21日（合同18页第二十条第二项的约定）起，按照银行同期同行业利率上浮50%来计算利息，直至实际办理房屋产权变更手续时止。一审法院认定事实：翰沃公司在龙江县××镇××北、××、建设“龙江翰沃城市综合配送中心”项目，2019年7月该工程竣工。2017年5月1日，翰沃公司与中天公司签订了《龙江翰沃城综合配送中心委托经营管理协议》，约定翰沃公司开发的翰沃城二期商铺由中天公司负责对外经营、管理，期限是2018年10月31日至2021年10月30日止，翰沃公司无偿委托中天公司经营管理，翰沃公司不收取任何经营收益。2017年10月30日翰沃公司取得案涉商品房预售许可证。在本案案涉商品房交易前，周彦文与翰沃公司签订了《龙江翰沃城综合配送中心商品房认购书》，约定在案涉商品房议价款中扣除三年24%的返租款后，商品房原总价款为284,536.00元。2017年11月21日，原告周彦文与被告翰沃公司签订了《商品房买卖合同》、与龙江中天市场管理有限公司（以下简称中天公司）签订了《委托经营管理合同》，周彦文购买翰沃公司开发、销售的龙江翰沃城市综合配送中心二期12-3幢00单元01层000116号房产（面积78.80平方米，扣除返租款、各项优惠后房款为人民币258,793.00元），并将该商品房返租予中天公司。周彦文与翰沃公司约定：周彦文应当于2017年11月21日前支付首期房价款，余款向龙江县农村信用合作联社申请贷款支付，周彦文按约交纳商品房首付款并按期贷款支付商品房余款，履行了全部支付商品房价款义务。同时约定，翰沃公司应当在2018年10月31日前向周彦文交付案涉商品房，翰沃公司于2019年9月20日向周彦文交付了案涉商品房，但因翰沃公司方面原因至今未予办理商品房权属登记。周彦文与中天公司约定，委托期限为2018年10月31日至2021年10月30日，此三年期间案涉商品房无偿委托予中天公司管理。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，周彦文与翰沃公司签订的《龙江翰沃城综合配送中心商品房认购书》、《商品房买卖合同》及与中天公司签订的《委托经营管理合同》，均无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该三份合同均合法有效，合同当事人均应按约定全面履行己方义务。本案当事人的商品房买卖方式系“返租销售”，也叫售后包租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业委托代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。本案中，周彦文与翰沃公司以实际购买商品房价款低于预购总价款的情形下取得商品房所有权，可以理解为周彦文购买翰沃公司的商品房得到购房返利，预约价款与实付价款间的差额恰为周彦文将所购商品房无偿交给中天公司管理三年应获利益的填补，而中天公司系由翰沃公司委托，即周彦文、中天公司、翰沃公司三者间形成利益闭环，且周彦文主张的房屋使用费期限（2018年11月1日至2019年9月20日）包含于周彦文与中天公司签订的商品房委托合同约定的三年期间（2018年10月31日至2021年10月30日）之内，综上所述，周彦文在其主张的房屋使用费期间内不能享有案涉房屋的使用、收益权，故翰沃公司逾期交房未对周彦文造成经济损失，周彦文要求房屋使用费本院依法不予支持。关于周彦文主张翰沃公司逾期办证应付违约金的问题，本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十条第（二）项中明确约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种（“不影响买受人委托管理经营合同权益”）方式处理，案涉商品房交付时间为2019年9月20日（双方当事人均认可），以此为起算时间节点，即截至2020年3月20日翰沃公司应为周彦文办理房屋所有权证书，翰沃公司未能履约，周彦文行使不安抗辩主张应予支持；双方当事人在诉讼过程中并未就所约定的前述第2种处理方式阐释清楚，视为约定不明或没有约定，根据法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新贷款市场报价利率，其中短期年利率为3.85%，又根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》要求，逾期贷款罚息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，本院酌定上浮40%，即逾期年利率为3.85%+3.85%×40%=5.39%。综上所述，逾期办证违约金应以周彦文购房款总额258,793.00元为基数，自2020年3月21日始，按年利率5.39%计算利息至不动产登记机构颁发案涉商品房房屋所有权证书日止。另，当事人应积极向不动产登记机构提交房屋登记或转移登记所需的资料、批件，涉及周彦文提供资料、文件或协助的，若周彦文怠于配合，利息停止计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告龙江翰沃房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周彦文支付违约金（具体金额以258,793.00元为基数，按年利率5.39%计息，自2020年3月21日始延续计算至不动产登记机构颁发案涉商品房房屋所有权证书日止）；二、驳回原告周彦文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费627.00元，减半收取313.50元，由原告周彦文负担156.75元，由被告龙江翰沃房地产开发有限公司负担156.75元。本院经二审审理，对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人周彦文与被上诉人于2017年11月21日签订的商品房买卖合同以及上诉人于同日与中天公司签订的委托经营管理合同，均系合同双方真实的意思表示，上述合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，三份合同有效，合同双方应按照合同的约定行使权利和履行义务。案涉房屋的实际成交价格是在双方当事人在认购书中约定的扣除三年24%返租后再享受各项优惠后的最终价格，而双方约定的扣除的24%的返租款系上诉人购房获得的优惠，但是取得该优惠的条件系上诉人将所购房屋无偿交给中天公司管理三年。按照案涉相关合同的约定，翰沃公司应在2018年10月31日前向上诉人交付房屋，上诉人自2018年10月31日至2021年10月30日期间无偿委托中天公司管理，现虽然翰沃公司延期至2019年9月20日才交付房屋，但是不影响上诉人在与中天公司约定的三年期满后对案涉房屋的使用和收益。按照上诉人与中天公司签订的委托经营管理合同的约定，上诉人应于2021年10月31日以后收回房屋，翰沃公司逾期交付房屋并未对上诉人造成损失，故上诉人要求翰沃公司支付其逾期交付房屋的违约金的上诉请求，本院不予支持。此外，翰沃公司确系存在逾期办理房屋所有权证书的情况，翰沃公司应向上诉人支付违约金。上诉人主张该违约金的数额应258,793元为基数，按照同期银行贷款利率上浮50%为标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方在签订的商品房买卖合同中对逾期办理房屋产权证的违约金没有明确约定，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发[2003]251号），逾期贷款利息应在贷款利率水平上加收30%-50%，但是自2019年8月20日开始，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经被取消，取而代之的是中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故一审法院按照这一标准在年利率3.85%的基础上上浮40%，将本案中逾期年利率确定为5.39%并无不当。综上所述，上诉人周彦文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周彦文负担。本判决为终审判决。审判长  马冰莹审判员  刘 岩审判员  赵怡虹二〇二〇年十月三十日书记员  张朝阳