云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初2004号原告：云南堃驰房地产有限公司。住所：云南省昆明市前卫西路滇池湖岸花园******。统一社会信用代码：915300007998821709。法定代表人：张进瓶。委托诉讼代理人：董根莲，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱燕铭，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄**，女，1972年7月5日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原告云南堃驰房地产有限公司（以下简称云南堃驰公司）诉被告黄**商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月17日、2020年10月21日公开开庭进行了独任审理。原告云南堃驰公司的委托代理人董根莲到庭参加了诉讼。被告黄**在本院依法送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料后，于2020年9月17日到庭参加诉讼，2020年10月21日无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告云南堃驰公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2019年4月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（合同编号：53010120190430000191）；二、判令被告配合办理《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（合同编号：53010120190430000191）备案登记的撤销手续；三、判令被告向原告支付违约金1209668.4元；四、判令被告承担因其违反与上海浦东发展银行股份有限公司之间《个人购房担保借款合同》的约定未按时还款，导致原告承担担保责任而向按揭银行支付的购房款（按揭借款金额）以外的利息共计88639.88元；五、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费38400元；六、判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费、公告费等费用。后，原告云南堃驰公司变更诉讼请求为：一、判令被告承担因违反与上海浦东发展银行股份有限公司之间《个人购房担保借款合同》的约定，导致原告承担担保责任而向按揭银行代偿的购房款及利息共计3992188.36元；二、判令被告向原告支付违约金1209668.4元；三、判令被告承担原告因主张债权而支付的律师费34800元；四判令被告承担本案诉讼费、保全费、保险担保费等费用。事实及理由：2019年4月30日，被告向原告购买昆明市西山区，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（合同编号：53010120190430000191）。购房款总金额为8064456元，付款方式约定为首付4064456元，余款4000000元向上海浦东发展银行借款支付。随后原告、被告与上海浦东发展银行股份有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，原告对被告的按揭贷款承担阶段性保证责任。因被告未按照《个人购房担保借款合同》约定偿还借款，连续多次逾期，上海浦东发展银行股份有限公司遂向原告发函催告，要求原告承担连带担保责任。为避免上海浦东发展银行股份有限通过诉讼主张权利增加原告代偿成本，原告于2020年1月16日替被告向上海浦东发展银行股份有限公司偿还完所有贷款及利息共计3992188.36元。原被告双方签订的《补充协议》第十六条第5款约定：“如因乙方（被告）违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款的、逾期办理房屋抵押或因乙方原因不能办理房屋抵押登记等导致甲方（原告）承担担保责任的，无论该商铺的房屋所有权是否已经办理至乙方名下，甲方均有权解除原合同，要求按原合同锁定价格收回商铺，并在解除原合同后30日内将乙方已付房款（无息）扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款15%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方。乙方应将原合同所涉及的商铺返还给甲方，并配合甲方办理相关商铺产权变更手续，因此产生的甲乙双方所应承担的税费等一切费用由乙方承担，甲方可以从应返还乙方的房款中直接扣除。同时乙方应承当甲方向乙方主张权利的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等），及因解除合同所产生的所有一切费用。”原告代偿后，多次联系被告要求偿还原告代偿费用均无果，同时，因涉案房屋被昭通市监察委员会查封，原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》后取回已交付房屋存在困难，故为维护自身权益特诉至本院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告黄**未发表答辩意见。原告出示如下八组证据：一、商品房买卖合同；二、关于黄**贷款履行担保责任的通知；三、上海浦东发展银行授信业务凭证；四、证明；五、委托合同；六、发票、收据；七、云南省昆明市国正公证处（2019）云昆国正证字第11424号公证书八、昭通市监察委员会查封/扣押通知书。被告黄**在2020年9月17日庭审中对原告云南堃驰公司出示的一、二、三、四、五、六组证据无异议。被告黄**对于原告云南堃驰公司在2020年10月21日庭审中提交的第七、八组证据未到庭进行质证，也未向本院提交证据材料，视为其放弃对原告提交的第七、八组证据的发表质证意见的权利。本院认为，对于原告提交的证据第一、二、三、四、五、六、七、八组因其形式、来源合法，且与本案有关联性，本院在本案中予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年4月30原告云南堃驰公司与被告黄**签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（合同编号：53010120190430000191），约定被告黄**向原告云南堃驰公司购买昆明市西山区。商铺建筑面积为195.64平方米，单价为每平方米54946.22元，房屋总价款为8064456.00元。买受人于2019年4月30日前支付首期房价款4064456.00元，余款4000000元向上海浦东发展银行严家地支行（贷款机构）申请贷款支付。如因被告黄**违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款的、逾期办理房屋抵押或因被告黄**原因不能办理房屋抵押登记等导致原告云南堃驰公司承担担保责任的，无论该商铺的房屋所有权是否已经办理至被告黄**名下，原告云南堃驰公司均有权解除原合同，要求按原合同锁定价格收回商铺，并在解除原合同后30日内将被告黄**已付房款（无息）扣除被告黄**方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款15%计算的违约金扣除后将余款支付给被告黄**。被告黄**应将原合同所涉及的商铺返还给原告云南堃驰公司，并配合原告云南堃驰公司办理相关商铺产权变更手续，因此产生的双方所应承担的税费等一切费用由被告黄**承担，原告云南堃驰公司可以从应返还被告黄**的房款中直接扣除。同时被告黄**应承当原告云南堃驰公司向被告黄**主张权利的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费等），及因解除合同所产生的所有一切费用。该房屋的商品房买卖合同登记备案表登记的滇池湖岸花园一期商业Ｂ幢1-3层Ａ4-108号商铺的买受人为被告黄**，合同总价款8064456.00元，付款方式为商业贷款，付款金额4064456.00元。2019年5月14日，原告云南堃驰公司与被告黄**及上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行签订《个人购房担保借款合同》约定：由被告黄**向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行贷款4000000元用于购买昆明市西山区滇池湖岸花园B幢1-3层A4-108号商铺，并用该商铺予以抵押。贷款期限为10年，自2019年5月14日起至2029年5月14日，采用等额本息还款法。借款人未按合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按合同约定的逾期罚息利率计收罚息，贷款人有权宣布合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。借款人违约的，贷款人有权将贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行。贷款保证人为原告云南堃驰公司，保证人提供的保证为阶段性连带责任保证。上述《个人购房担保借款合同》于2019年6月10日在云南省昆明市国正公证处予以公证。2020年1月16日，上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行零售信贷部向原告云南堃驰公司发出《关于黄**贷款履行担保责任的通知》，函告原告云南堃驰公司，内容为：贵公司、浦发银行、黄**（身份证号：5321301972********）及于2019年5月14日签订《个人购房担保借款合同》，（下称“合同”），我行据此于2019年5月14日向黄**发放个人长期一手房购房贷款抵押贷款400万元，期限10年，采用按月等额本息还款法偿还，用于购买贵公司开发的滇池湖岸花园Ｂ幢1-3层Ａ4-108号商铺，贷款期限自2019年5月14日至2029年5月14日止，贵公司为借款人黄**在合同项下的贷款本息及相关费用承担连带保证担保责任。借款人黄**已连续4期未按约定归还贷款本息，现贷款剩余本金3805032.61元，尚欠逾期本金98515.87元，逾期利息86144.05元，罚息2495.83元，合计逾期欠款187155.75元。经我行调查黄**因触犯国家相关法律被拘押，其本人相关账户被查封、冻结。现借款人家庭已丧失了偿贷能力，截止2020年1月16日已连续4期未按约定归还贷款本息。需要贵公司累计代偿金额3992188.36元。鉴于上述情况，我行遂根据签订合同约定，宣布黄**长期一手房购房贷款抵押贷款提前到期，烦请贵公司将担保代偿金转入贵公司在我行账户为谢！（户名：浦发银行其他活期保证金存款云南堃驰房地产有限公司，账户：78×××24开户行名称:上海浦东发展银行昆明严家地支行），请贵公司据合同约定履行连带保证责任为谢！同日，原告云南堃驰公司向借款人为黄**，户名为浦发银行其他活期保证金存款云南堃驰房地产有限公司，开户行为上海浦东发展银行昆明严家地支行，账号为78×××24的账户付款本金、利息、罚息共计3992188.36元，上海浦东发展银行昆明分行信用运行中心向原告云南堃驰公司出具证明，内容为：借款人黄**（身份证号：5321301972********）与2019年5月14日申请的个人长期商业用房抵押贷款，贷款金额400万元，贷款期限10年，用于购滇池湖岸花园Ｂ幢1-3层Ａ4-108号商铺，截止2020年1月16日，该笔贷款已结清。该笔贷款由开发商云南堃驰房地产有限公司代为偿还，偿还本金、利息、罚息合计金额人民币3992188.36元。2020年9月20日，昭通市监察委员会在昆明市，查封期限为两年自2019年9月29日起至2021年9月28日。另，原告为本案，已支出律师费38400元、保险服务费4000元。本院认为：首先，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。本案，被告黄**与原告云南堃驰公司及上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》约定由被告黄**向原告云南堃驰公司购买昆明市西山区，被告黄**向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行贷款4000000元，由原告云南堃驰公司为被告黄**的该笔贷款提供阶段性连带责任保证。由于被告黄**没有按期支付贷款，原告云南堃驰公司为此承担了连带保证责任，为被告黄**代偿了购买上述商铺的付款本金、利息、罚息共计3992188.36元，故原告云南堃驰公司有权向被告黄**进行追偿，被告黄**应当向原告堃驰公司归还上述3992188.36元。其次，关于原告云南堃驰公司要求被告黄**支付1209668.4元违约金的诉请，因原告云南堃驰公司与被告黄**签订的《补充协议》第十六条第6款约定“如因乙方违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款的、逾期办理房屋抵押或因乙方原因不能办理房屋抵押登记等导致甲方承担担保责任的，无论该商铺的房屋所有权是否已经办理至乙方名下，甲方均有权解除原合同，要求按原合同锁定价格收回商铺，并在解除原合同后30日内将被告黄**已付房款（无息）扣除被告黄**方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款15%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方”，该约定系原被告双方对违约金的明确约定，故对原告诉请要求被告黄**支付1209668.4元违约金的诉讼请求本院予以支持。另外，由于原被告双方就原告主张权利的费用承担进行了约定，且原告云南堃驰公司已举证说明了其因为本案支出了律师费38400元、保险服务费4000元，故对原告云南堃驰公司要求被告黄**支付上述律师费、保险费的诉讼请求，本院予以支持。被告黄**经本院传票传唤无正当理由不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄**于本判决生效之日起十日内向原告云南堃驰房地有限公司支付代偿款3992188.36元；二、被告黄**于本判决生效之日起十日内向原告云南堃驰房地有限公司支付违约金1209668.4元；三、被告黄**于本判决生效之日起十日内向原告云南堃驰房地有限公司支付律师费34800元、保全担保费4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48456元（原告已预交）、保全费5000元（原告已预交）由被告黄**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李丽玲二〇二〇年十月二十五日书记员  顾娅婷