贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5627号 原告：贵州同心义乌市场管理有限公司，住所地：贵州省黔西县黔龙新城**楼****。 法定代表人：龚郎平,系该公司总经理。 委托代理人：黄训刚，公司法务，代理权限为特别授权。 委托代理人：刘洋，代理权限为一般授权。 被告：吕炳琼，女，汉族，1987年7月17日出生，贵州省贵阳市人，住贵州省息烽县。 委托代理人：吕高，黔西县中心法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 原告贵州同心义乌市场管理有限公司（下称同心管理公司）与被告吕炳琼租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行审理。原告同心管理公司的委托代理黄训刚、刘洋到庭参加诉讼，被告吕炳琼及其诉讼代理人吕高均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同心管理公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告支付原告租金185873.00元及违约金38417.1元，共计224290.1元；二、本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中将诉讼请求变更为：请求法院依法判决被告支付原告99444元与违约金3596.04元，时间为2019年4月1日至2020年9月17日。事实及理由：原告与被告于2015年5月28日签订《同心商贸城项目租赁合同书》、2017年11月26日签订《同心商贸城市场物业管理合同》，约定被告租赁原告同心商贸城A区第21幢A21-I-1-8至13共六间商铺，原告对该房屋进行物业管理服务。现原告巳按照合同约定履行交房及进行物业管理的义务，被告一直拒不支付原告租金及缴纳物业管理费，经多次协商、催缴无果后诉至贵院，望贵院判如所请为谢。 被告吕炳琼答辩称，2015年5月28日，答辩人与被答辩人签订《租赁合同书》，答辩人承租被答辩的同心商贸城A区第21幢A21-1-1-8至13商铺。合同约定租赁期5年(2015年4月1日至2020年3月31日，免租期至2017年3月31日），免租期满后年租金57816元等内容。签订租赁合同后，答辩人于2015年6月开始进场，经营艺术玻璃加工销售。免租期刚满，被答辩人就开始催收租金，因双方答订的租赁合同没有约定支付时间，加上生意不好资金紧张，答辩人就提出满一年再付租金。被答辩人不同意答辩人的要求，双方为此发生争议后，自2017年12月15日断电后，答辩人几次与被答辩人交涉未果后提出终止租赁合同，被答辩人不同意解除合同并扣留答辩人加工设备不准撤走。2019年5月，被答辩人就《租赁合同书》起诉答辩人支付2017年4月1日至2019年3月31日期间租金及违约金。因答辩人当时处于怀孕在医院保胎期间，未能到庭答辩应诉，法院作出缺席判决，判决答辩人支付租金和按同期银行贷款利率计算违约金。对此，答辩人将另寻法律救济渠道。合同履行过程中，被答辩人的权利应仅限于合同明确约定的对等权利义务履行方面，合同未作约，被答辩人采取断电措施，被答辩人属违约，应承担相应的违约责任，赔偿答辩人损失。另外，从被答辩人2017年12月15日断电之日起至今，答辩人没有依照合同得到店铺正常经营使用，双方签订的《租赁合同书》实际上巳经终止履行。即使可以认定答辩人欠付租金，被答辩人完全有权依照《租赁合同书》第九条之约定终止合同、收回商铺，追究违约责任，而不能违约断电扣留答辩人设备、物资。双方发生纠纷后，被答辩人为得到不当利益，不是积极与答辩人协商处理履行合同事宜，而是违约断电造成答辩人停业，并故意放任商铺闲置、扩大损失。答辩人自2017年12月15日起就停业未使用承租商铺，被答辩人诉称的租金损失和物业管理费应当由被答辩人自行承担，请求依法驳回被答辩人的无理诉讼。 为支持其诉讼主张，原告在举证期内向本院提交了下列证据： 证据一：原告《营业执照》副本、龚郎平身份证复印件、法定代表人身份证明；证明原告及法定代表人身份； 证据二：《同心商贸城项目家居建材市场商铺租赁合同书》，证明原被告双方存在租赁合同及合同所约定的义务； 证据三：《商铺装修申请书》、《装修施工责任承诺书》、《消防安全责任书》、《同心商贸城商铺装修审批表》、《同心商贸城市场装修工程开工通知书》，证明原告已依约将案涉六间商铺交付被告，被告利用其从事商业经营至今。 证据四：照片十八张，证明案涉商铺被告一直在使用，至今未返还给原告，至合同租赁期到，存在事实上的租赁合同关系。 证据五：（2019）黔0522民初2060号民事判决书，证明被告至今尚未履行生效判决，存在严重违约原告主张的违约金及租金，不存在任何过高情形。 证据六:照片两张，证明被告方至2020年3月1日要求支付租金，若逾期未支付原告将采取停水停电的措施。 对于原告提交的证据，被告发表如下质证意见：证据一的三性无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议；对于证据三真实性无异议，但对证明目的有异议，被告对该商铺仅使用至2017年12月15日；对证据四的三性均有异议，达不到原告的证明目的；对证据五对三性均无异议，但达不到原告的证明目的，相反证实原被告因租赁合同纠纷曾经经法院判决处理过，双方对签订的租赁合同没有实际履行至今。对于证据六的三性均有异议。 被告吕炳琼为支持其抗辩意见，在举证期限内向本院提交如下证据： 证据一：身份证及营业执照。证明目的：证明主体适格，而且被告是合法登记的个体工商户。 证人证言 证人付某：我与被告认识，受被告所托帮忙经营店面，因店面到2017年12月份断电，12月17日到18日我去找过原告方，但原告方没有回复，到2017年12月20日左右就没有经营了，只是不时去看一下，里面没有停水，但没有来电。商铺钥匙在我这里，2018年12月左右物管破门而入，要求东西不准搬走，至今房屋一致破门开启，当时我们没有报警，我找过同心商贸城几次，但事情一直没有得到解决。证人曾接到电话，正如原告所说，但在2020年6月份我跟兰总（招商经理）谈过，他说让我把东西搬走否则最后4月到6月的费用算给我。因原告催交房租的时候，说不缴纳房租就断电，我说我们没生意，有生意的时候再缴纳，结果2017年12月17日、18日就被断电了，我们当时欠了房租费，但水电费没有欠。 证人左某1证实：我与付某是老板与员工的关系，与吕炳琼不认识在同心商贸城上班大概有一个月，时间是在2017年11月到12月底，12月到20日左右就没有在那里上班了，当时断电以为停电，但到第二天之后都没有来电。 证人罗某证实：我与被告不认识，我在付某同心商贸城Ａ区处上班，后来断电我就没上班了，在付某处上班时间为1个月。 证人陈某的证言：我当时在2017年12月14日向付某订购了玻璃，但在18日付某告诉我无法完成订单了，因为商铺被断电了，所以无法交工，我因此拖延交工产生经济损失。 对于证人付某的证言,原告质证意见为：在2020年4月份，我公司经理兰总打电话给证人，要求证人将商铺内的设备运走，若不运走产生的租金会由证人承担，这是吓唬证人的话。证人所述部分属实，证人称原告及原告曾通知过证人要求搬离涉案商铺中物品属实，证人所称其余部分不属实。 对于证人左某2的证言，原告发表如下质证意见：证人所述是因为原告方断电不能经营不属实，原告方一致未采取任何断电措施，达不到证人证明目的，证人在被告处工作期限过短，无法准确了解被告无法经营的实际情况。 对于证人罗某的证言，原告发表如下质证意见：证人所述不属实，证人工作时间过短，不了解断电时间长短，至今是否断电也不清楚，达不到其证明目的。 对于证人陈某的证言，原告发表如下质证意见：证人所述不符实，是否断电也仅仅是付某告诉他的，断电时间长短证人也无从知晓，达不到其证明目的。 经审查认定，原告提供的证据一、二、三、四、无及被告提交的书证及付某、左某2、罗艺、陈某的证言客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法予以确认。对于原告提交的证据六系催收物业费照片，本案无关联性，不予采信。 经审理查明：2015年5月28日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方协商一致签订《“同心商贸城”项目家居建材市场商铺租赁合同书》，合同约定原告将位于黔西县租赁给被告，商铺面积为219平米，租赁期从2015年4月1日至2020年3月31日，合同第四条对租金标准约定为：“免租期届满后的单位租金标准为：租金22元／平方／月，年租金总额为57816元。”对租金递增标准约定为：“商铺的租金在免租期满后开始正式计算，由正式计租之日的第二年起，每年的租金在上一年租金基础上按7%的增幅递增。对租金缴纳时间约定为：“商铺租金由乙方（即被告）在租金支付日起一个月内将本年度租金交付给甲方或甲方的授权委托人（授权委托书作为本合同的附件），付款方式：转账或现金”，免租期为2015年4月1日至2017年3月31日；合同第五条对履约保证金进行了约定：“本合同书签定7日内，乙方需向甲方支付人民币20000元（大写：人民币贰万元）作为合同的商铺押金。押金主要分为以下几个内容：合同履约保证金、先行赔付保证金。乙方所缴押金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，则由甲方无息全额退还。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳押金不予退还，并且乙方承担由此给甲方造成的损失”。合同第九条对违约责任进行了约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止合同，并收回商铺：1、承租人未能按时缴纳商铺租金、物业管理费等其他费用达15天及以上的；…”；“租赁合同如因期满或其原因终止的，乙方逾期不搬迁的，甲方有权向乙方发出《限期搬迁通知书》。在送达乙方（或授权文书签收人）签收后或甲方向本合同所载明乙方之通讯地址邮寄《限期搬迁通知书》两周后，建房可对商铺内的财务进行处置、腾空适用。甲方因此所产生的全部费用由乙方承担，同时乙方须自行承担因此遭受的一起损失。”、“乙方逾期交付租金和物业管理费的，属违约行为，除仍应及时补交外，每拖欠一日还应支付拖欠总额的1%作为违约金”。签订合同当日，被告向原告申请对案涉商铺进行装修，并填写《同心商贸城商铺装修审批表》。被告于2015年6月8日向原告申请装修并出具了《同心商贸城商铺装修审批表》、《商品质量安全承诺书》、《消防安全责任书》，原告经审批向被告送达《同心商贸城市场修改工程开工通知书》。2019年4月1日，因在原告履行交付商铺义务后，被告未依合同约定向原告支付租金，故原告诉至本院请求判决被告支付案涉商铺租赁费。2020年6月10日，本院作出（2019）黔0522民初2060号判决书，判决：“一、被告吕炳琼于本判决生效之日起十日内支付原告贵州同心义乌市场管理有限公司截至2019年3月31日的租金119679.12元；并按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，其中2018年4月1日至实际履行完毕之日止以57816元为基数进行计算，2019年4月1日至实际履行完毕之日止61863.12为基数进行计算；二、驳回原告贵州同心义乌市场管理有限公司其余诉讼请求。”作出判决后，被告吕炳琼未提出上诉，该判决已发生法律效力。原告现就案涉商铺的2019年4月1日至2020年9月17日商铺租赁费提起诉讼，请求判决如诉。 本案的争议焦点为：1、案涉商铺被长期断电的事实是否存在，如存在是否能够据此作为不缴纳租赁费的理由；2、本案的案涉商铺租赁费与违约金是否应当予以调减；3、2020年4月1日起至2020年9月17日期间原被告双方是否存在租赁合同关系。 本院认为,本案为履行房屋租赁合同所产生的纠纷，故本案案由为房屋租赁合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。本案原告（甲方）、被告（乙方）签订的《“同心商贸城”项目家居建材市场商铺租赁合同书”》未违反法律法规的规定，合法有效，受法律保护。租赁合同约定原告将房屋出租给被告使用，被告已装修入住，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，被告负有支付租金的义务，现原告要求被告支付租金，符合法律规定，依法予以支持。合同约定免租期满后商铺的年租金总额为57,816.00元，第二年起每年递增7%，免租期为2015年4月1日至2017年3月31日，故从2019年4月1日起至2020年3月31日期间的租赁费应为57,816.00*107%*107%=66193.54。合同约定“商铺租金由乙方在租金支付日起前一个月内将本年度租金交付给甲方或甲方的授权委托人（授权委托书作为本合同的附件），付款方式：转账或现金”，虽约定了租金支付时间，但因“租金支付日”不能确定，故视为约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，2019年4月1日至2020年3月31日的租金支付时间为2020年3月31日，由于被告未按约定支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告依法应承担违约责任；同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案双方已约定了违约金的计算方法，但因违约金约定过高，但并未提供证据证实因违约行为带来的实际损失及调整依据，本院以被告欠付租金金额为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案违约金按起诉时的一年期市场报价利率3.85%向计算较为公平合理，故2020年4月1日起至履行完毕之日止，被告吕炳琼以66193.54元为基数，按起诉时一年期市场报价利率3.85%向原告贵州同心义乌市场管理有限公司支付违约金。 对于原告主张的2020年4月1日至2020年9月17日期间的租赁费，根据合同第九条第三款“租赁合同如因期满或其原因终止的，乙方逾期不搬迁的，甲方有权向乙方发出《限期搬迁通知书》。在送达乙方（或授权文书签收人）签收后或甲方向本合同所载明乙方之通讯地址邮寄《限期搬迁通知书》两周后，建房可对商铺内的财务进行处置、腾空适用。甲方因此所产生的全部费用由乙方承担，同时乙方须自行承担因此遭受的一起损失。”之约定，在双方约定的租赁期于2020年3月31日届满后，原告应当向被告发出《限期搬迁通知书》并按约定对房屋内的物品进行处置，但原告未按双方约定通知原告搬离，反而要求证人付某租赁商铺的物品，在租赁期届满后因出租人对于租赁物的继续使用有异议，故原被告并未转为不定期的租赁合同关系，原告要求对于2020年4月1日之后原告主张的租赁费，本院不予支持，但原告因商铺占用产生的损失可另行使用人主张权利。 对于被告吕炳琼提出原告停电导致其不能继续经营的抗辩意见，因四位证人的证言仅能体现2017年12月15日至2017年12月20日期间案涉商铺无电使用的情况，未证实原告实施断电的行为及案涉商铺从2017年12月15日至今一直处于断电状态，故对于被告的抗辩意见本院不予采信，被告应当按照合同约定支付租赁费。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告吕炳琼于本判决生效之日起十日内支付原告贵州同心义乌市场管理有限公司2019年4月1日至2020年3月31日止的租赁费66193.54元； 二、从2020年4月1日起至实际履行完毕之日止，被告吕炳琼以66193.54元为基数按2020年8月20日公布的一年期市场报价利率3.85%向原告贵州同心义乌市场管理有限公司支付违约金； 三、驳回原告贵州同心义乌市场管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费2332元（已减半收取），由被告吕炳琼负担778元，原告贵州同心义乌市场管理有限公司负担1554元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  李艳霞 二〇二〇年十月十四日 书记员  周新又