江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2547号 上诉人（原审原告）：程兵兵，男，1978年12月12日出生，汉族，户籍住址江西省南昌市新建区，现住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：曾东发，江西华力欣律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：虞锋，男，1974年8月30日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：邬敏，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛沛诺，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：江西省步云文化传播有限责任公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿地香颂小区**住宅楼**（第**），统一社会信用代码：913601255535128319。 法定代表人：虞锋，该公司总经理。 上诉人程兵兵、虞锋因与被上诉人江西省步云文化传播有限责任公司（以下简称步云文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2020）赣0105民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的理由，通过阅卷和询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 程兵兵上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.改判步云文化公司、虞锋赔偿其房屋装修损失72700元和电脑、监控等电子设备处理后的财产损失260859元。事实与理由：（一）案涉《商铺租赁合同》的无效，系被上诉人无转租权所致。被上诉人在无转租权的情况下虚构事实，使程兵兵相信其具有转租权，故被上诉人应承担全部责任，程兵兵对此无过错。（二）基于《商铺租赁合同》，程兵兵购置了一批电脑设备用于经营。现租赁合同无效，房屋装修损失72700元和该批电脑设备作价处理后的经济损失260859元均应由被上诉人承担赔偿责任。 虞锋辩称，1.程兵兵明知案涉租赁物的所有权人为先锋学院，对合同签订有过失，应当承担相应责任;2.程兵兵主张设备处理后的财产损失，没有事实和法律依据；3.虞锋系步云文化公司的法定代表人，在本案中的行为系职务行为，不应当承担责任。 步云文化公司辩称，程兵兵没有提供证据证明装修的相关情况。同意虞锋的答辩意见。 虞锋上诉请求：1.撤销一审判决，改判虞锋不承担返还租金及赔偿损失的责任；2.本案一、二审诉讼费由程兵兵承担。事实和理由：（一）虞锋与程兵兵签订的《商铺租赁合同》是双方自愿、真实意思的表示，未违反法律规定。出租人先锋学院对虞锋的转租行为从未提出异议并以此为由要求解除合同，且步云文化公司已就案涉场地于2020年3月24日与江西森荣物业管理有限公司（校方物业管理单位）续签租赁合同一年，先锋学院的行为是对虞锋转租的认可。故虞锋与程兵兵签订的《商铺租赁合同》有效，一审判决认定该合同无效错误。（二）一审判决认定虞锋与程兵兵签订的《商铺租赁合同》约定三年合同期全部租金为10万元是错误的。结合合同条款和交易习惯，程兵兵一次性支付的10万元应认定是第一年的租金。（三）程兵兵未举证证明虞锋与步云文化公司存在财产混同，一审法院判决虞锋对步云文化公司应付款项承担连带赔偿责任不当。 程兵兵辩称，1.合同是无效的；2.10万元是将近三年一次性的租金；3.剩余的租金应当退回，一审法院处理正确；4.装修损失应该全额赔偿。电脑设备在按照学校要求撤离前请评估公司现场勘查后再处置，系为了防止损失扩大的正当行为，一审法院对该部分损失不予认定不当。 步云文化公司述称，1.合同是有效的；2.根据当地市场行情，程兵兵支付的10万元应当为第一年的租金，且南昌市也没有一次性缴纳三年房租的习惯；3.程兵兵处理电脑及鉴定均没有事先通知步云文化公司、虞锋，也未就装修损失提供充分证据，步云文化公司、虞锋均不应赔偿。 程兵兵向一审法院起诉请求：1.要求确认原告与被告虞锋签订的商铺租赁协议无效；2.被告赔偿因无效转租向原告造成的直接经济损失40万元；3.诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告明确第2项诉请的被告指步云文化公司，将第3项诉请变更为诉讼费和鉴定费由被告步云文化公司承担，增加一项诉请为被告虞锋对第2项和第3项诉请承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实：一、对于双方无争议的事实，确认如下：位于南昌市湾里区（原江西先锋软件职业技术学院，以下简称先锋学院）校园内XX室系先锋学院所有。2014年11月26日，步云文化公司作为乙方，与作为甲方的先锋学院签订《共建电子竞技实训基地协议》一份，约定甲方为了办好电子竞技专业，加强学生的动手能力培养，解决教学设备紧缺，充分利用社会力量，经研究，决定引入社会资金，共同建立一个“电子竞技实训基地”（以下简称Ａ区电竞室），该基地建在XX室，并将此基地由乙方管理。乙方管理使用时间期限是2015年1月1日起至2020年12月30日止，共计五年。甲方提供场地、电源、宽带接入等外部条件，提供卫生用水接入条件；乙方投资购置200台电脑设备、布线工程，以及200套电脑课桌椅，提供部分电子竞技教学比赛的管理软件。乙方每年向甲方缴纳场地使用费8000元，在非教学时间段（但不可违反甲方作息时间）乙方使用管理电子竞技实训基地，根据电子竞技实训基地使用情况，乙方可以向使用者收取一定的使用费。合同还约定不准乙方私自转租、转借电子竞技实训基地给第三方使用。合同期满后，乙方优先享有续签权，但乙方连续使用甲方场地八年后，基地所有设备归甲方所有，如乙方不再续签，只可带走电脑设备，不可破坏场地任何装修、装饰品。步云文化公司的法定代表人虞锋在乙方代表处签名并盖有步云文化公司印章。2019年2月25日程兵兵作为顶让方（乙方）与转让方虞锋（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1.丙方同意甲方将自己位于先锋学院的店铺转让给乙方使用，建筑面积为300平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2.甲方将店铺租赁给乙方后，乙方同意代替甲方向学校履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用（含卫生物业费）；3.合同签订后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方使用，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行），甲方营业前产生的水电费由乙方承担，合同期满乙方必须归还原有设备；4.乙方一次性向甲方支付房租费共计人民币壹拾元（大写壹拾万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。合同还对工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续、债权债务等进行了约定。程兵兵在合同的乙方处签名，虞锋在甲方处签名。合同的补充条款约定：合同期内乙方购置客户机（电脑）归乙方所有，时间为2019年2月25日到2021年12月31日止。合同签订的第二天程兵兵通过银行转账方式向虞锋支付了租金10万元，后接手Ａ区电竞室。2019年12月13日，森荣物业公司以合同将于2019年12月31日满五年期限为由，要求Ａ区电竞室于2020年1月1日前停止营业，并于1月3日前将所使用场地交还学校且保证设施完好。 二、双方有争议的事实部分：1.先锋学院是否知道转租：程兵兵称其与被告的转租行为未经先锋学院同意，先锋学院也不知道，如先锋学院知道了也不会同意。被告则认为，先锋学院口头同意，且在程兵兵实际经营的一年中，先锋学院和森荣物业公司都没有就转租提出任何异议。先锋学院于2020年2月11日回复称步云文化公司将A区电竞室转租给程兵兵一事不知情。原、被告亦未提供证据证明先锋学院知道或应当知道转租事宜，故一审法院认定虞锋将A区电竞室转租给程兵兵一事未经过先锋学院同意，先锋学院对此也并不知情。2.程兵兵的搬离时间。程兵兵主张其接到森荣物业公司的通知后于2019年12月31日自行搬离，步云文化公司、虞锋则认为程兵兵在2020年1月15日先锋学院放假前仍在营业。先锋学院于2020年5月15日回复称A区电竞室于2019年12月31日搬离，故一审法院认可程兵兵于2019年12月31日搬离A区电竞室。3.关于步云文化公司、虞锋与先锋学院的租赁期限：步云文化公司、虞锋认为其与先锋学院的租赁期限为2015年1月1日起至2020年12月30日止，并续签1年即有效期延至2021年12月30日，对此提交了其与森荣物业公司于2020年3月24日签订的《电子竞技实训基地补充协议》，该补充协议载明：由于步云文化公司提出原合同存在时间问题，据核实原合同确实存在时间的问题，故补充此协议，重新确认原有合同的终止时间为“2020年12月30日”，另续签1年，即有效期延至2021年12月30日。一审法院认为，步云文化公司、虞锋与森荣物业公司之间补充协议的签订时间系其与程兵兵产生纠纷并诉至法院之后，且程兵兵因收到森荣物业公司要求其限期搬离的通知后已实际搬离A区电竞室，故该补充协议关于原有合同“有效期延至2021年12月30日”的效力仅对先锋学院和步云文化公司、虞锋有效，并不溯及程兵兵。4.司法鉴定：2020年2月27日，江西万昌房地产资产评估有限公司受程兵兵委托作出赣万昌评报字（2020）字第005号资产评估报告书，评估结论为评估资产在评估基准日（2019年12月27日）的评估价值总额为480246.87元，其中电脑、监控等设备净值为360859元，机器设备净值为119387.87元。为此程兵兵支付鉴定费4940元。步云文化公司对该鉴定意见有异议，要求对A区电竞室装修时间及原值、残值和设备添置时间及原值、残值进行鉴定，因鉴定机构江西隆鑫房地产评估咨询顾问有限公司称对装修时间和设备添置时间事项不属资产评估价格鉴定范畴，步云文化公司撤回鉴定申请。程兵兵在江西万昌房地产资产评估有限公司的鉴定人员出庭接受质询后，向一审法院申请对A区电竞室所添附的装饰装修及电子设备的残值损失进行重新鉴定。经随机选择鉴定机构为银信资产评估有限公司，该鉴定中心于2020年6月22日回函称，涉案当事人对评估范围无法达成一致时，评估人员无法将已灭失的资产纳入本次的评估范围，且仅对申请人申报并经其确认的A区电竞室尚存的装饰、装修以及电子设备的价值进行评估。并于2020年7月5日作出银信评报字（2020）沪第0857号资产评估报告，鉴定结论为截至评估基准日2020年6月28日，部分装修市场价值为72700元。为此程兵兵支付鉴定费3000元。 一审法院认为，程兵兵与虞锋签订的《商铺租赁合同》虽系双方真实意思表示，但因A区电竞室的所有权人为先锋学院，步云文化公司与先锋学院签订的《共建电子竞技实训基地协议》约定步云文化公司不准私自转租、转借该实训基地，截至法庭辩论终结前，步云文化公司和虞锋未提交证据证明其拥有合法转租权，故原、被告所签订的《商铺租赁合同》因被告无转租权而为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，虞锋作为出租人，明知其无转租权的情形下仍与程兵兵签订租赁合同，甚至在明知步云文化公司与先锋学院所签订的合同使用期为2020年12月30日止的情况下，仍于2019年2月25日与程兵兵签订租期至2021年12月31日止的租赁合同，应对合同无效承担责任。虞锋系步云文化公司法定代表人，且步云文化公司认可虞锋与程兵兵签订租赁合同系履行职务行为，故虞锋的行为构成表见代理，因此合同产生的民事责任由被代理人步云文化公司承担。因涉案房屋租金汇入步云文化公司股东虞锋账户，对此步云文化公司、虞锋未作合理解释，故一审法院认为步云文化公司与股东虞锋之间存在财产混合的情形，虞锋应对步云文化公司债务承担连带责任。程兵兵作为承租人在庭审时称不知道虞锋与先锋学院之间存在租赁行为，但根据其与虞锋所签订的《商铺租赁合同》所约定的内容“丙方同意甲方将自己位于先锋学院的店铺转让给乙方使用……并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”“甲方将店铺租赁给乙方后，乙方同意代替甲方向学校履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用（含卫生物业费）”和“合同签订后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方使用，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）……”可以看出，A区电竞室系转租，程兵兵作为次承租人只需尽到一般的注意义务，在签订合同时就应审查虞锋有无转租权，但其未尽到该义务，在虞锋无转租权的情形下与其签订租赁合同，且使用期限超过原租赁合同的使用期限，并在步云文化公司与先锋学院剩余租期不足两年的情形下仍对租赁物进行整体装修，程兵兵对合同的无效及损失的扩大亦应当承担责任。根据双方的过错程度和各自应尽义务的大小，一审法院认定原、被告各承担50%的责任。 程兵兵主张的损失包括房屋租金、中介费、装修损失、购置音响、电脑配件、电脑显示屏的费用。对于房屋租金，程兵兵认为10万元租金是租赁期的总租金，步云文化公司、虞锋则认为是一年租金，一审法院认为依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”规定，原、被告所签订的租赁合同约定“乙方……一次性向甲方支付房租费共计壹拾万”，从合同所使用的词句来看，10万元租金应是合同期限内的总租金，况且如10万元是一年租金，首先不会使用“一次性共计支付”的字句，其次如10万元是一年租金，合同通篇对第二年、第三年租金的支付方式和支付时间全文都没有提及，这也不符合常理，故一审法院对步云文化公司、虞锋关于该10万元为一年租金的抗辩不予支持。程兵兵已实际使用租赁物，且已于2019年12月31日撤离，故其应向步云文化公司支付2019年2月25日至2019年12月31日的房屋使用费即29412元（100000元÷34个月×10个月），步云文化公司应退还程兵兵租金70588元（100000元-29412元）。对于装饰装修费用，根据鉴定意见确定装修残值为72700元，对该部分损失，程兵兵自行承担36350元（72700元×50%），步云文化公司承担36350元（72700元×50%）。对于中介费，因程兵兵已实际使用了涉案租赁物，且程兵兵所主张的该部分费用系其租赁涉案房屋的正常经营损失，并非因合同无效所造成的实际损失，故对该部分损失不予认定。对于电脑监控等设备，因程兵兵认可该电脑及其配件等设备均已由其拆除搬离，并且已处置，故对该部分损失不予认定。 关于鉴定费，对程兵兵自行委托鉴定所产生的鉴定费4940元，因程兵兵在本案审理中又向法院申请重新鉴定，且重新鉴定的鉴定结论改变了其自行委托鉴定的结论，故该次鉴定费由程兵兵自行负担。一审法院因程兵兵申请委托鉴定所产生的鉴定费3000元，由程兵兵负担1500元，步云文化公司和虞锋负担1500元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百二十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、程兵兵与虞锋于2019年2月25日签订的《商铺租赁合同》无效；二、江西省步云文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还程兵兵租金70588元；三、江西省步云文化传播有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿程兵兵损失36350元；四、虞锋对本判决第二项和第三项所确定的江西省步云文化传播有限责任公司应负的款项承担连带赔偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元（已减半收取），由程兵兵负担承担2430元，江西省步云文化传播有限责任公司和虞锋负担1220元。鉴定费3000元（原告已垫付），由程兵兵负担1500元，江西省步云文化传播有限责任公司和虞锋负担1500元。 二审期间，虞锋提交步云文化公司员工鲁冬英与案涉租赁物隔壁蛋糕店老板的通话录音光盘2张，以证明案涉租赁物隔壁蛋糕店老板表示其不到50平方米的店铺，一年租金为6万元，案涉租赁物实际使用面积为800平方米，一年租金应为10万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。程兵兵对该证据提出异议，步云文化公司对该证据予以认可。综合当事人举证、质证意见，本院认为，虞锋提交的证据为通话录音，谈话人身份不明确，亦不能达到其证明目的，本院不予确认。 本院二审对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《商铺租赁合同》是否有效；2.步云文化公司应返还的租金数额及赔偿损失数额如何确定；3.虞锋应否对步云文化公司应付的款项承担连带赔偿责任？ 关于争议焦点1，A区电竞室的所有权人为先锋学院，步云文化公司与先锋学院签订的《共建电子竞技实训基地协议》明确约定“不准乙方（步云文化公司）私自转租、转借电子竞技实训基地给第三方使用”，步云文化公司对案涉租赁物并无转租权。根据本案一审查明的事实，先锋学院明确表示其对步云文化公司将案涉租赁物转租给程兵兵一事不知情，步云文化公司及虞锋亦未提供证据证明先锋学院追认该合同或者其订立合同后取得了处分权，一审法院认定案涉《商铺租赁合同》为无效合同，符合法律规定。虞锋关于《商铺租赁合同》有效的上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2，对于租金部分，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。结合案涉《商铺租赁合同》所使用的词句、合同的有关条款，一审法院认定程兵兵一次性支付的10万元为合同期的总租金，判决步云文化公司返还程兵兵租金70588元，于法有据。虞锋上诉主张程兵兵支付的10万元为第一年的租金，但未提供充分证据予以证明，本院不予支持。对于损失部分，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据案涉《商铺租赁合同》的约定，程兵兵作为租赁方明知A区电竞室系转租，但未确认步云文化公司、虞锋对该房屋有无转租权而签订租赁合同,存在过错，应当承担相应的责任。一审法院根据双方的过错程度和各自应尽义务的大小，认定程兵兵、步云文化公司各承担50%的责任，符合法律规定。电脑监控等设备均已由程兵兵拆除搬离、处置，一审法院对该部分损失不予认定亦无不当。程兵兵上诉主张步云文化公司、虞锋应赔偿其房屋装修损失、电脑设备作价处理后的经济损失共计333559元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点3，《中华人民共和国公司法》第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。根据在案证据，程兵兵于2019年2月26日向虞锋个人银行账户转入10万元，备注为先锋软件学院租金，虞锋未对公司款项汇入其个人账户作出合理解释，亦未对该笔款项的去向作出说明并证明公司财产独立于其个人财产，一审判决虞锋对步云文化公司在本案中的应付款项承担连带责任具有事实、法律依据，本院予以维持。虞锋上诉主张其不应对步云文化公司应付款项承担连带赔偿责任，理据不足，本院不予支持。 综上所述，程兵兵、虞锋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8742.15元，由程兵兵负担6303.39元，由虞锋负担2438.76元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年十月二十二日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛