广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终3265号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓晓虹，女，汉族，住重庆市巴南区***************，公民身份号码510************349。委托诉讼代理人：赖璇，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：凌卫，男，汉族，住重庆市巴南区***************，公民身份号码510************019。委托诉讼代理人：赖璇，广东新健达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文红，女，瑶族，住广东省广州市海珠区********之九1202房，公民身份号码432************048。委托诉讼代理人：李锋，广东保典律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖建勋，广东保典律师事务所律师。原审第三人：佛山市凯城房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码914***********913C。法定代表人：况斌，总经理。委托诉讼代理人：杜颖婷，女，该公司员工。上诉人邓晓虹、凌卫因与被上诉人陈文红、原审第三人佛山市凯城房地产代理有限公司（以下简称凯城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓晓虹、凌卫上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、六项；2.改判陈文红向邓晓虹支付违约金自2018年12月6日起以6200000元为基数，按日千分之一计算违约金（暂计至2020年3月1日为2802400元）；3.本案诉讼费由陈文红负担。事实和理由：（一）《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）第十九条约定：1.签约当天陈文红支付定金1000000元；2.2018年3月12日陈文红再转1000000元，邓晓虹提供房屋查册；3.2018年6月30日前陈文红再转1500000元；4.2018年12月5日前陈文红将房款6000000元转至邓晓虹指定的银行还款账户，邓晓虹不能挪作他用，只能还银行贷款作用；5.剩下款项700000元在过户当日结清。但邓晓虹在2018年3月12日至2018年8月12日收到4000000元后，陈文红至今未按合同第十九条的约定支付6000000元房款。（二）涉案合同系双方协商解除，一审法院认定因邓晓虹、凌卫单方违约而解除，没有事实和法律依据。1.陈文红不享有合同解除权。陈文红未按合同约定支付6000000元系该合同无法继续履行的原因，其行为已构成违约。不论邓晓虹是否有办理提前还贷手续，陈文红该项付款义务均应先于邓晓虹的提前还贷义务。退一步而言，即使邓晓虹存在过错，但相较于陈文红故意拖延履行付款的主合同义务，其过错并不影响合同履行，属于显著轻微。2.涉案合同客观上可以继续履行。涉案房屋登记在邓晓虹名下，其作为物权人有权处分该房产，在合同签订后一直明确表示愿意继续履行合同，甚至在一审期间提供了与银行工作人员聊天记录证明随时可以提前还贷。因此，邓晓虹在合同履行过程中不存在违约行为，对合同解除不应承担违约责任。（三）陈文红迟延履行合同义务已构成违约，应以逾期未付金额为本金按日千分之一的标准支付违约金。1.涉案合同第十九条约定，买方应于2018年12月5日前支付房款6000000元，卖方只能用于偿还贷款。因合同其他条款并未明确款项用途，根据合同的文义解释，该条款的真实意思应理解为邓晓虹足额收到该6000000元后，再履行提前还贷义务。2.一审法院错误理解和适用不安抗辩权。当事人对房款支付时间的变更是双方协商一致的结果，法院不能对相关款项支付时间的变更进行扩大解释。如前所述，邓晓虹提前还贷应为陈文红按约定支付6000000元后再履行的义务，在双方没有明确进行协商的情况下应继续按合同约定履行。且邓晓虹在履行合同过程中一直按时归还银行抵押贷款，没有丧失对涉案房屋的处分权，更没有向陈文红表示拒绝履行涉案合同，因此，本案的情形不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权行使的条件。（四）本案为房屋买买合同纠纷，凌卫并非合同相对人，本案相关纠纷与其无关，其无需承担责任。陈文红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.陈文红按合同约定在2018年6月30日前足额支付了3500000元，且在6月30日后还根据邓晓虹在微信中提出的要求，于2018年7月提前支付了500000元。陈文红一直积极履行合同，努力促成交易。2.邓晓虹实际收到4000000元购房款后，既然没有向抵押银行申请提前还贷，也没有告知陈文红指定的还款账户，陈文红甚至多次主动向其询问提前还款手续办理情况并要求凯城公司予以督促。考虑到邓晓虹在一审庭审中才告知还款账户且已私下将涉案房屋挂网出租，同时其还在另案中被法院列为失信被执行人，在此情况下陈文红行使不按抗辩权，停止支付剩余房款，具有法律依据。3.邓晓虹存在根本违约行为。根据凌卫与银行签订的合同，提前还款应由凌卫向银行提出申请，邓晓虹并无积极向陈文红提供凌卫的银行账户。4.陈文红预交的诉讼费应由法院先行退还，一审法院判决由邓晓虹直接向陈文红支付该费用没有依据。凯城公司述称，对一审判决无异议，由法院依法处置。陈文红向一审法院起诉请求：1.解除涉案合同；2.邓晓虹立即向陈文红退还购房款4000000元及相应利息（利息以4000000为基数，自2018年7月28日起至实际退还购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，截至2019年6月12日暂计为154183.33元）；3.邓晓虹向陈文红支付违约金1020000元；4.邓晓虹向陈文红赔偿已支付的咨询及中介服务费52000元，并由邓晓虹向凯城公司支付剩余的中介服务费50000元以及陈文红迟延向凯城公司支付中介费的违约金124500元；5.凌卫对上述第2项至第4项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、保全费由邓晓虹、凌卫承担。邓晓虹向一审法院反诉请求：1.陈文红继续履行涉案合同并支付剩余房款6200000元予邓晓虹；2.陈文红应支付自2018年12月6日起至2019年8月12日止的违约金1488000元予邓晓虹，并支付以未付购房款6200000元为本金按每日1‰的标准从2019年8月13日起至实际付清之日止计算的违约金；3.陈文红承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区*************************，登记权属人为邓晓虹；涉案房屋存在抵押登记，登记抵押权人为广发银行股份有限公司广州分行，登记日期为2017年12月4日。2017年11月28日，凌卫（借款人、抵押人、乙方）、邓晓虹（保证人、抵押人）与广发银行股份有限公司广州分行（贷款人、甲方）签订《个人贷款合同》，约定：借款金额8000000元，借款期限为180个月，用于生产经营，抵押财产为涉案房屋；借款到期前，如乙方已正常还款满12期或12月的，可以申请提前还款，但乙方应提前30个工作日向甲方提出申请并征得甲方同意，提前还款违约金为提前还款金额的一个月利息，乙方每次提前还款金额不得少于10000元，并为其整数倍。2018年3月11日，陈文红（买方）与邓晓虹（卖方）、凯城公司（经纪方）签订涉案合同，约定：涉案房屋成交价为10200000元；（第十条）基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付102000元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将涉案房屋售予买方，或者因违约而无法将其售予买方的，应向买方支付成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入涉案房屋，或者因违约而无法买入涉案房屋的，应向卖方支付成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；（手写备注）①签约当天买方给卖方定金1000000元，②2018年3月12日买方再转部分楼款1000000元，卖方提供房屋查册，③2018年6月30日前买方再转部分楼款1500000元，④2018年12月5日前买方将部分楼款6000000元转至卖方指定的银行还款账户，卖方不能挪作他用，只能还银行贷款作用，⑤剩下楼款700000元在过户当日结清给卖方；（附件第4条）买卖双方一致同意按以下方式支付楼款并办理交易程序——①签订本合同时买方支付1000000元作为定金，②买方于2018年3月12日前支付1000000元作为大定，卖方应在收到该笔款项后须即时向抵押银行办理提前还款手续，买卖双方须卖方在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续后×天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，③首期楼款1500000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，④交易过户完成当天，买方向卖方付清楼款6700000元，交易过户手续应在2018年12月30日前完成。2018年3月12日，凯城公司出具收款收据确认：收到陈文红支付承购涉案房屋的52000元。陈文红及凯城公司确认此款为陈文红支付的中介费。2018年4月2日至2018年7月27日期间，邓晓虹多次请求陈文红丈夫付某华提前支付购房款，并许诺就提前收取的购房款计付利息，为此，付某华多次转账予邓晓虹。邓晓虹于2018年3月12日、6月27日、8月3日分别出具《收款收据》，确认其就涉案房屋分别收到陈文红交来定金1000000元、收到凯城公司交来限时销售保证金2500000元、收到陈文红交来部分楼款500000元。2018年10月10日，邓晓虹以家人住院资金不足为由请求付某华提前支付购房款，付某华以其存款到11月份才到期为由拒绝。后陈文红担心其支付的购房款不能保证用于赎契，故与凯城公司于2018年12月、2019年1月向邓晓虹提出想通过保险或过桥的方式进行赎契，并数次约邓晓虹面谈，但邓晓虹以工作忙推托。2019年2月25日、3月4日，付某华催促邓晓虹前去了解银行提前还款和过桥贷款的政策。后邓晓虹回复称其已申请提前还贷但银行要收违约金。2019年4月10、23、27日，付某华通过微信向邓晓虹追问银行关于提前还贷的审批情况，但邓晓虹没有正面回应。2019年4月27日，陈文红及凯城公司发现邓晓虹将涉案房屋对外放租。2019年4月29日，陈文红委托律师发出《律师函》，要求邓晓虹在收到本函30日内向银行申请提前还贷，并向陈文红提供银行出具的同意提前还款的凭证等等。该函于次日送达予邓晓虹。2019年7月24日，本案应诉材料送达予邓晓虹。邓晓虹是佛山户籍，其在佛山地区没有不动产权登记记录。诉讼中，邓晓虹、凌卫确认二人于2001年8月8日登记结婚。一审法院认为：涉案合同是陈文红与邓晓虹的真实意思表示，没有违反法律法规的强制规定，合法有效，双方应依约履行合同。涉案合同中“备注”及附件第4条均对陈文红支付购房款的时间节点作了约定，但两者约定不一致，考虑到“备注”是手写约定，不同于附件的格式合同条款，且结合双方实际履行合同的情况、双方在微信中就购房款支付的陈述，一审法院确认应适用“备注”的约定认定陈文红支付购房款的节点。邓晓虹先是以资金周转困难为由多次要求陈文红提前支付购房款，后又未及时向陈文红提供涉案房屋抵押贷款的还款账户及向银行申请提前还贷，在陈文红提出要就过桥赎契问题进行协商并一再催问申请提前还贷进度的情况下，邓晓虹却采取回避、拖延的方式，甚至还对涉案房屋进行放租，邓晓虹的行为已构成违约，至陈文红提起本案诉讼时止，邓晓虹仍未能举证证实其有取得银行的同意提前还贷批准，陈文红请求解除合同，于法有据，一审法院予以支持，并确认涉案合同已于2019年7月24日解除。邓晓虹反诉请求继续履行合同、陈文红支付剩余购房款，一审法院不予支持。涉案合同因邓晓虹的单方违约而解除，陈文红请求邓晓虹按成交价的10%支付违约金1020000元，符合涉案合同的约定，一审法院予以支持。陈文红请求邓晓虹另就已收取的购房款计付利息，缺乏依据，一审法院不予支持。陈文红已提前足额支付了至2018年6月30日止的应付购房款，但邓晓虹一直向陈文红释放其资金不足的信息，又未及时告知涉案房屋还贷账户、未申请提前还贷，陈文红在此情况下暂缓支付剩下购房款，是在行使不安抗辩权，邓晓虹请求陈文红就迟延支付购房款计付违约金，一审法院不予支持。陈文红已支付予凯城公司的中介费52000元，属陈文红因履行涉案合同而导致的损失，现涉案合同因邓晓虹单方违约解除，陈文红请求邓晓虹赔偿该款，符合涉案合同第十条的约定，一审法院予以支持。至于剩下的中介费及中介费违约金，陈文红尚未实际支付，凯城公司在本案中亦未提出相应主张，陈文红在本案中诉请判令邓晓虹支付该些费用予凯城公司，一审法院不予支持。邓晓虹、凌卫是夫妻关系，涉案房屋购置于夫妻关系存续期间，虽然涉案房屋登记在邓晓虹一人名下，但邓晓虹允许凌卫用涉案房屋办理抵押贷款，并同意为凌卫的贷款提供担保，凌卫亦对本案交易知情同意，现陈文红主张凌卫对邓晓虹的上述债务承担共同清偿责任，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认陈文红与邓晓虹于2018年3月11日签订的《房屋买卖合同》于2019年7月24日解除；二、邓晓虹、凌卫应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款4000000元予陈文红；三、邓晓虹、凌卫应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1020000元予陈文红；四、邓晓虹、凌卫应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿52000元予陈文红；五、驳回陈文红的其他诉讼请求；六、驳回邓晓虹的全部反诉请求。若当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费85284.1元，财产保全费5000元，合共90284.1元（陈文红已预交），由陈文红负担1972.1元，邓晓虹、凌卫负担88312元；反诉受理费32808元（邓晓虹已预交），由邓晓虹负担；经比对，邓晓虹、凌卫应负担的88312元应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈文红，一审法院不另收退。二审期间，陈文红向本院提交了民事调解书、被执行人及失信被执行人查询信息截图、《限制消费令》，拟证明邓晓虹、凌卫在一审诉讼时因另案纠纷已被重庆市綦江区人民法院列为失信被执行人，陈文红据此诉请解除合同并要求邓晓虹、凌卫承担违约责任，具有事实依据。邓晓虹、凌卫、凯城公司二审期间没有提交新证据。本院依法组织当事人进行了质证。经审查，本院对陈文红提交的证据予以采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明一，因邓晓虹、凌卫未能履行生效裁判所确定的给付义务，重庆市綦江区人民法院于2020年1月13日将两人列为失信被执行人，并于2020年1月17日对邓晓虹发布了《限制消费令》。另查明二，一审庭审中法官向陈文红、邓晓虹询问“是否同意败诉方将应负担的诉讼费用直接向你支付？”陈文红、邓晓虹均回复：“同意”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为涉案合同履行过程中谁构成违约及相应的违约责任如何承担。根据已查明事实，双方当事人在本案中相互主张对方构成违约，根本原因在于对涉案合同第十九条（手写备注）与合同附件第4条关于房款支付时间节点和交易程序的理解存在分歧。对此，本院认为，首先，虽然涉案合同第十九条手写备注与合同附件第4条关于房款支付时间节点约定不一致，但结合双方实际履行合同情况以及在微信中关于房款支付时间的陈述，双方事实上均以手写备注约定的时间节点履行合同，故一审法院以手写备注的内容作为约定房款的支付时间节点，理据充分，本院予以确认。其次，依合同履行情况，涉案合同手写备注第1至3项已履行完毕，双方对此不持异议。双方的分歧主要在于合同手写备注第4项关于“2018年12月5日前买方将部分楼款6000000元转至卖方指定的银行还款账户，卖方不能挪作他用，只能还银行贷款作用”的约定，是否存在先后履行顺序问题。即，陈文红于2018年12月5日支付房款前，邓晓虹是否应先向银行申请提前还贷并告知陈文红具体的还款银行账户。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本院认为虽然前述手写备注并无直接约定应由邓晓虹先向银行申请提前还贷，但从该合同条款的文义看，唯有邓晓虹先向抵押银行申请提前还贷并将还款银行账户告知陈文红，陈文红才能按合同约定将6000000房款转至“卖方指定的银行还款账户”，而且根据二手房买卖的交易习惯，在房屋存在抵押的情况下，陈文红履行支付涂销抵押专用房款之义务时也应以邓晓虹先行向抵押银行申请提前还贷并获得银行同意为前提。同时，对诉争合同条款的前述理解亦与双方签订的合同附件第4条关于邓晓虹应在陈文红2018年3月12日支付部分房款后即向抵押银行申请提前还贷的真实意思相符。因此，依合同法前述第一百二十五条第一款关于争议合同条款的解释规则，对本案诉争的合同条款，不论系从该条款本身所使用的词句、合同有关条款（附件第4条的约定）抑或二手房买卖的交易习惯，均可认定邓晓虹在陈文红于2018年12月5日支付房款前负有先向银行申请提前还贷并将告知指定还款账户的义务。退一步而言，即使认定双方当事人对手写备注约定的合同履行顺序存在争议致使邓晓虹向银行申请提前还款的履行期限处于约定不明状态，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，陈文红于2018年12月至2019年4月已多次向邓晓虹询问提前还贷事宜并催促其尽快向抵押银行申请提前还贷，邓晓虹对陈文红的履行催告未提出异议，并于2018年12月27日在微信中对陈文红明确表示“还有一个问题就是，主要是还要申请，还要给银行申请”，即邓晓虹经过陈文红的履行催告后已对自身应先履行申请提前还贷的义务十分清晰，现其至今尚未向抵押银行申请提前还贷，致使合同无法继续履行，已构成违约。据此，一审法院依据合同约定的违约责任条款判决邓晓虹按涉案房屋成交价10%支付违约金1020000元及赔偿陈文红履行合同产生的中介费损失52000元，符合法律规定，本院予以维持。同时，因邓晓虹、凌卫系夫妻关系，涉案房屋购置于夫妻关系存续期间，虽然该房屋仅登记在邓晓虹一人名下，但邓晓虹允许凌卫用该房屋办理抵押贷款并同意为凌卫的贷款提供担保，凌卫亦对本案交易知情同意，故一审法院判决凌卫与邓晓虹共同清偿本案所涉债务，具有法律依据，本院亦予以维持。最后，关于陈文红是否构成违约的问题。如前所述，本院已认定陈文红依合同手写备注于2018年12月5日向邓晓虹支付房款前，邓晓虹应先向银行申请提前还款并将指定的还款账户告知陈文红，现邓晓虹未能履行己方义务导致合同解除，故陈文红在本案中不构成违约。另一方面，根据已查明事实，邓晓虹在合同履行过程中一直向陈文红释放其资金不足、存在资金周转困难、希望陈文红提前支付房款等问题，甚至相关法律文书也显示邓晓虹、凌卫因未能履行另案判决已被重庆市綦江区人民法院列为失信被执行人并以《限制消费令》的方式限制邓晓虹的高消费，故即使邓晓虹催告了陈文红履行支付房款的义务，陈文红亦可以前述不安抗辩之事由予以不安抗辩。因此，邓晓虹、凌卫上诉认为陈文红未能支付6000000元购房款构成违约的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，邓晓虹、凌卫的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因陈文红一审中已同意其预交的案件受理费由邓晓虹、凌卫直接向其支付，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条规定，本院对一审法院关于一审案件受理费负担的处理方式，予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37795.2元，由上诉人邓晓虹、凌卫负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月二十九日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫