广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终13318号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼，住所地深圳市光明新区光明街道光明大街**。负责人：罗伟星。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市明恒实业发展有限公司，，住所地：深圳市光明新区光明街道光明大街**法定代表人：罗伟星。两上诉人共同委托诉讼代理人：任虹阳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李作贵，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市深水光明水务有限公司，住，住所地：深圳市光明区凤凰街道甲子塘大道**/div>法定代表人：李宝伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国平，北京市通商（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史雯超，北京市通商（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼、深圳市明恒实业发展有限公司因与被上诉人深圳市深水光明水务有限公司侵权责任纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼、深圳市明恒实业发展有限公司上诉请求：撤销（2019）粤0306民初1920号民事判决书，将本案发回重审，或者改判如下：1.驳回深圳市深水光明水务有限公司的起诉或诉讼请求；2.确认深圳市光明新区第60号综合楼39栋所有权及周围空地1332.36平方米的使用权为上诉人所有；3.恢复对光明新区产的供水；4.判决被上诉人赔偿上诉人因2013年1月28日开始对被上诉人违法断水导致的经济损失共计5277518.05元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失794313.45元（暂计至2019年3月8日，应计至实际偿还之日止）。5.本案一审及二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并非案涉光明大街综合楼38栋一、二层,39栋一层的权利人，被上诉人不具备原审原告的诉讼主体资格。1.综合楼38、39栋的产权登记权利人为深圳市光明华侨畜牧场（现更名为深圳市光明集团有限公司），并非被上诉人。2.综合楼38、39栋的房地产证书记载该房产为非商品性质，被上诉人提交的《深圳市光明自来水有限公司用地范围确认表》、《关于深圳市光明自来水有限公司改制土地资产处置方案的批复》（深圳市规划和国土资源委员会光明管理局【2011】190号文件）、《市规划国土光明管理局关于深房地字第**房地产有关情况的复函》（深规土光【2014】827号）均载明综合楼38栋为非商品性质房产，不得转让。因此，被上诉人并没有受让该房产而成为产权人。3.深圳市光明集团有限公司出具的《关于原红荔酒楼转让情况及××号地块发函情况的报告》（光司函【2013】128号）第4页第14行载明“水资源整合时，深水光明收购光明集团持有自来水公司的全部股权，至今尚未按收购协议约定支付转让款，自始自终，光明集团也未向深水光明办理资产移交手续”。再次印证，被上诉人并没有受让涉案房产而成为产权人。因此，被上诉人并非涉案产权人，无权提起本案诉讼。二、上诉人已经购买案涉光明大街综合楼39栋一层房屋，并进行改扩建，是该房屋的合法使用权利人，不存在侵权行为，无需向任何主体支付占有使用费。1.1996年12月，因红荔酒楼亏损严重，光明华侨畜牧场光明招待所所长刘某向华侨畜牧场领导请示，经批示同意后将红荔酒楼资产，含鸽场自建的厨房房屋（即综合楼39栋）转让给罗伟星。对此，上诉人提供了《转让合同》、招待所的报告、华侨畜牧场领导批示、招待所证明、领款单以及证人刘某的证言予以证明。刘某作为当年房屋转让的经办人，知悉转让事宜，结合招待所证明，华侨畜牧场领导批示等证据，转让标的包括红荔酒楼的资产及39栋房产，没有疑问。2.如果招待所在1996年转让的标的不包含39栋房屋，那出租方或者真正权利人为何20年来一直不收取39栋的租金？说明，39栋房产已经转让给上诉人。一审判决认为“红荔酒楼主要经营场所为38栋，39栋仅为厨房，按通常理解，转让酒楼时，厨房应一并转让，无需单独说明，同理，收取租金时亦无需单独收取”。但是，上诉人与深圳市光明自来水有限公司签订的《租赁合同》明确记载租赁的建筑为一、二层，面积共316.9平方米，租金也是按此面积计算，该一、二层就是38栋的第一、二层，39栋不是租赁物，这也就说明39栋权利人已非光明集团，而属于罗伟星。3.上诉人购买39栋房产后，对其进行改扩建。39栋房产面积的变化可以说明39栋存在改扩建行为，如果39栋房产没有转让，则有关权利人不可能放任罗伟星对其进行改扩建，有关部门也根本不可能接收罗伟星于2011年填报的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》等资料。4.光明集团于2011年10月27日出具的《关于光明自来水公司办公楼后一块地权属情况的说明》中也认定＂该地块及涉及地上的资产已于1996年12月1日经原政企合一体制的深圳市光明华侨畜牧场转让给现光明酒楼经营者罗伟星……产权未过户”。光明集团的认定并非毫无根据，相反说明转让行为属实。光明集团在2013年12月19日向光明新区发展和财政局发出的《关于原红荔酒楼转让情况及××号地块发函情况的报告》在结尾处认为“从现有资料，不能得出光明自来水公司办公楼后一块空地及地上资产已转让罗伟星的结论”，但该报告也并未否认这个结论。而光明集团于2018年1月12日向被上诉人出具的《关于光明大街综合楼权属等情况的说明》并不能反映当时红荔酒楼转让的真实情况。三、本案漏列主体，应该将涉案综合楼38、39栋的产权登记权利人深圳市光明华侨畜牧场（现更名为深圳市光明集团有限公司）追加参加本案诉讼，才能彻底查明案件事实（包括被上诉人是否主体适格、深圳市光明华侨畜牧场是否有将39栋房产转让给上诉人等等问题）。本案中，深圳市光明华侨畜牧场是否真的将名下资产转让给被上诉人，为何从2003年资产重组至今房产未过户？为何深圳市光明华侨畜牧场自己不以产权人身份来起诉上诉人追索租金？中间有何难言之隐？深圳市光明集团有限公司于2011年10月27日出具的《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》中提到的已经转让给上诉人1332.36平方米用地究竟在哪？如本案一审判决书的裁判逻辑，则该1332.36平方米土地根本不存在，那么深圳市光明集团有限公司又为何于2011年10月27日向上诉人出具《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》？深圳市光明集团有限公司2011年出具上述证明的理由及根据又是什么？另外，深圳市光明集团有限公司于2013年12月19日出具给光明新区发展和财政局《关于原红荔酒楼转让情况及××号地块发函情况的报告》却又自己否定已经将1332.26平方米土地已经转让给上诉人的事实。这就导致一个奇怪的现象，同一个深圳市光明集团有限公司为何2011年和2013年出具的书面文件，内容却完全相反？是否应将深圳市光明集团有限公司追加参加本案诉讼？原审法院为何只相信深圳市光明集团有限公司2013年函件内容，却不采信2011年证明内容？四、被上诉人并非综合楼38、39栋的权利人，却违法断水逼迁，造成上诉人遭受巨大经济损失，应该承担侵权责任。上文已论述，被上诉人并非综合楼38、39栋的权利人，因此其无权要求上诉人搬离。在没有处分权的情况下，被上诉人于2013年违反《深圳经济特区城市供水用水条例》第三十五条规定“符合城市规划及用水地点具备供水条件的，供水企业不得拒绝或者停止供水，但本条例另有规定的除外”，对上诉人断水逼迁，违反了其供水的公共义务，对上诉人构成侵权。（2013）深宝法公明初字第791号裁定书，驳回被上诉人的起诉，也说明，被上诉人断水逼迁行为违法，对上诉人构成侵权。断水行为是事实，原审法院却无视该行为给上诉人造成的损失，判决错误。二审调查时补充上诉意见如下：被上诉人违法停水给上诉人造成的损失，新颁布的《民法典》第1177条规定合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施，将使其合法权益受到难以弥补的损害。受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财务等合理措施，但是应当立即请求有关国家机关处理。这是新颁布的《民法典》对于自助行为的规定，但是其要求必须是情况紧迫，且不能及时获得国家机关保护。被上诉人违法断水逼迁显然不符合该条件。在民法典之前，我国的民法体系中私力救济只有正当防卫和紧急避险两种方式，对于自助行为尚未规定。被上诉人断水逼迁显然不是合法的维权方式，本案涉案的租赁合同已经明确约定了向法院提起诉讼作为争议解决方式。被上诉人断水逼迁显然是不符合合同约定，且违反了公共供水义务，也是明显的侵权行为，应当对造成的损失进行负责。被上诉人深圳市深水光明水务有限公司答辩称：一、一审判决关于被上诉人是综合楼38栋及39栋（“案涉房产”）的实际权利人、被上诉人有权提起本案诉讼、上诉人对案涉房产不享有任何权利的认定是完全正确的。（一）被上诉人是案涉房产的实际权利人这一事实有充分证据支持。被上诉人提供了大量的证据，证明其系通过合法并购行为实际取得了对案涉房产占有、使用、收益和处分的权利。案涉房产的由来及被上诉人的收购过程如下：（1）1993年9月，深圳市光明华侨畜牧场（“光明华侨畜牧场”，系深圳市光明集团有限公司曾用名）建成综合楼38栋，并将之交由其全资子公司水利公司出租予光明大宝鸽场（以下简称大宝鸽场）开办餐厅。承租期间，大宝鸽场经水利公司同意后在38栋后方修建了厨房建筑（即综合楼39栋）。1995年8月，大宝鸽场与水利公司终止租赁合同并将39栋一并交还给水利公司。1996年6月，光明华侨畜牧场对案涉房产产权进行了申报并取得了房地产证。2002年，光明华侨畜牧场将案涉房产划入水利公司资产范围，但未办理权属转移登记；（2）2003年11月，深圳市光明集团有限公司（以下简称光明集团）与深圳市宝安区光明街道办事处下属企业深圳市光明侨新实业有限公司（以下简称侨新实业公司）共同出资设立深圳市光明自来水有限公司（以下简称光明自来水）。光明自来水成立后，光明集团将水利公司包括案涉房产在内的全部资产转让给了光明自来水（但案涉房产仍未办理产权变更登记），光明自来水成为案涉房产的实际权利人；（3）2010年5月，被上诉人从光明自来水原股东侨新实业公司和光明集团处受让光明自来水全部股权，光明自来水成为被上诉人全资子公司。被上诉人收购光明自来水股权后，光明自来水向光明集团支付了其当年收购水利公司资产时所欠债务21401622.34元；（4）2013年4月，被上诉人对光明自来水进行吸收合并，光明自来水的资产（包括案涉房产）及债权债务由被上诉人承继。在被上诉人收购光明自来水之后尚未完成对其吸收合并前，上诉人即开始向被上诉人直接交纳38栋一、二层的租金，连续缴纳两年（2011年至2012年）。因此，上诉人事实上是完全知悉和认可被上诉人为案涉房产实际权利人这一事实的。（二）被上诉人获得了案涉房产名义登记权利人的授权，其起诉上诉人侵权有充分依据。案涉房产名义登记人光明集团分别于2018年1月12日及2019年5月4日向被上诉人出具情况说明，对案涉房产的由来及被上诉人的取得过程予以完全确认，同时还通过如下表述对被上诉人进行维权诉讼授权“如有关国家机关因为综合楼产权仍登记在我司名下之原因，认为贵司对侵占综合楼的相关方进行维权诉讼或采取其他合法行为需要我司事先特别授权的，我司在此处确认给予贵司该等授权”。故一审判决认可被上诉人的诉讼主体资格有充分依据。（三）案涉房产为非商品性质及被上诉人支付股权收购价款与否均不影响被上诉人已实际持有案涉房产的事实。案涉房产证上的非商品性质的注明，并不代表案涉房产在满足相关条件下不可以转让。被上诉人收购光明自来水是深圳市政府统一部署下的水资源整合行动，收购所涉土地资产处置方案取得了政府规划国土、发改和财政等部门的批准：2011年4月18日，深圳市光明新区发展和财政局印发《关于深圳市光明自来水有限公司土地资产处置方式的批复（深光发财【2011】130号）；2011年12月9日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局案（以下简称光明管理局）印发《关于深圳市光明自来水有限公司改制土地资产处置方案的批复（深规土光【2011】190号）》（以下简称《土地处置方案的批复》）。上述文件均明确案涉房产“纳入企业改制处置范围，补交地价转为商品性质”。因此，上诉人以案涉房产原本的非商品房性质来否认被上诉人通过受让股权的方式对其享有的实际占有、使用和处分的权利，没有任何依据。上诉人引述的光明集团在2013年出具的《关于原红荔酒楼转让情况及××号地块发函情况的报告》（以下简称《报告》）中的如下表述“水资源整合时，深水光明收购光明集团持有自来水公司的全部股权，至今尚未按收购协议约定支付转让款，自始至终，光明集团也未向深水光明办理资产移交手续”，仅说明光明集团出具该函时被上诉人尚未向其支付股权转让款，案涉房产的权属尚未办理转移登记，并没有否定其与被上诉人之间交易合法有效的意思。而且此后，光明集团于2018年1月12日及2019年5月4日向被上诉人出具的说明中，均完全确认被上诉人对案涉房产的权利，并授权被上诉人对侵犯其案涉房产权利的行为进行维权。故，被上诉人是否向光明集团支付股权转让价款不影响其对案涉房产享有的权利，上诉人的上诉毫无依据。（四）上诉人称其已购买39栋产权、为该房产合法权利人的说法无任何证据支持。上诉人没有任何证据证明其曾购买39栋、系该房产合法使用权利人。1.上诉人提交红荔酒楼转让合同以及报告、批示和证明，以证明其购买过39栋。但前述文件的落款人均系光明农场招待所，不是案涉房产之产权人；另外，转让合同清楚写明光明农场招待所转让的只是“红荔酒楼”，即转让的是位于38栋一、二层的酒楼的设施设备和剩余租期；合同“乙方责任”中明确规定“按时交房租”、“超过装修时间交房租”、“合同到期需续租，直接跟水利公司洽谈”。因此，上诉人的上述证据不能证明其合法受让过案涉房产。2.光明自来水之所以未在出租38栋一、二层的租赁合同中同时将39栋列为租赁标的，乃是因为39栋最初就是由38栋的承租人大宝鸽场作为酒楼后厨自建的，此后也一直作为酒楼配套设施使用。故光明自来水在向上诉人出租38栋时亦按照惯例将39栋一并提供给其作为厨房使用，没有另行收取租金。上诉人在上诉状中以光明自来水从未就39栋另行收取租金的事实，推出自己为39栋权利人的结论，这一逻辑有问题。3.上诉人提交的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》系由其单方填写，未有受理部门出具的收件回执及政府有权部门对上诉人申报的违法建筑进行的确权，不能证明上诉人对39栋享有所有权。4.上诉人引述光明集团于2011年10月27日出具的《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》（以下简称《说明》）中的如下表述“该地块及涉及地上的资产已于1996年12月1日经原政企合一体制的深圳市光明华侨畜牧场转让给现光明酒楼经营者罗伟星”，以此证明其已受让39栋产权。然而上述内容已被光明集团于2013年12月19日向光明新区发展和财政局发送的《报告》进行了如下更正：“由于当时没有仔细核查有关历史资料，《说明》中提出‘该地块……已于1996年12月1日经原政企合一体制的深圳市光明华侨畜牧场转让给现光明酒楼经营者罗伟星’，现经核查，从现有资料看是不能得出这个结论的”。5.作为案涉房产的属地管理部门，光明管理局出具的《土地处置方案的批复》及2014年11月21日其向上诉人负责人罗伟星出具的《市规划国土光明管理局关于于深房地字第**产有关情况的复函》均表明，案涉房产的权属与上诉人或其负责人没有任何关系。二、本案不存在漏列主体的问题，上诉人要求追加光明集团参加本案诉讼的主张毫无依据。本案系由被上诉人提起的侵权之诉，被上诉人在原审中提供的证据已能完全证明被上诉人系案涉房产的实际权利人、上诉人无任何法律及合同依据长期侵占案涉房产的事实。作为案涉房产的名义登记人光明集团已就案涉房产的由来及被上诉人取得案涉房产的过程提供了详细的说明，并同时授权被上诉人对侵犯案涉房产的行为进行维权。在此情况下，根本无任何必要将光明集团列为本案诉讼主体。至于上诉人在上诉状中提及的39栋周围1332.36平方米土地的权属问题，则与本案无关，原审判决关于被告非该土地登记权利人、应另循法律途径解决该等土地权属争议的认定是正确的。三、上诉人关于被上诉人赔偿其停水损失之主张既无任何依据，亦不符合构成反诉的实质要求。上诉人提供的证据均系其单方制作，根本无法确认其真实性及关联性，且上诉人在案涉房产租期到期后拒不搬离、长期侵占案涉房产，对停水损失存在重大过错，原审判决据此驳回上诉人的该项反诉请求是正确的。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第233条，反诉与本诉之间必须具有牵连关系，即反诉与本诉必须基于相同的法律关系或相同法律事实，或反诉与本诉的诉讼请求之间具有因果关系，否则不构成反诉。上诉人在原审反诉中提出的要求被上诉人赔偿停水损失之请求是基于双方之间作为供水企业与用水户之间供用水合同关系及被上诉人停止向上诉人供水的事实提起，而原审本诉则是被上诉人以上诉人非法侵占其实际持有的涉案房产为由提起的侵权之诉，二者不是基于相同的法律关系和法律事实，且该项请求与本诉诉讼请求并非相互对立和互不兼容，即如一方本诉或反诉请求成立，另一方诉讼请求并不必然被法院驳回。因此，上诉人赔偿停水损失之请求不符合构成反诉的实质要求，应予驳回。深圳市深水光明水务有限公司向一审法院起诉请求：1.二被告立即停止侵占原告位于光明新区光明大街水利公司综合楼的房地产，搬离并返还侵占的房产；2.被告向原告支付侵占涉案房产的房屋占用费667409.1元（按照涉案房产所在地段的房屋租赁指导租金标准计算，自2013年1月1日起暂计至2018年2月28日，实际截止日期以被告返还涉案房产之日为准）及房屋占用费的利息93940.81元（详见附件《房屋占用费及利息计算说明》）；3.被告承担本案诉讼费用。深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼、深圳市明恒实业发展有限公司向一审法院反诉请求：1.确认深圳市光明新区第60号综合楼39栋所有权及周围空地1332.36平方米的使用权为被告所有；2.判决原告立即恢复对光明新区产的供水；3.判决原告赔偿被告因2013年1月28日开始对被告违法断水导致的经济损失共计5277518.05元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息794313.45元（暂计至2019年3月8日，应计至实际偿还之日止）；4.反诉费用由原告承担。一审法院查明，2007年12月6日，深圳市光明自来水有限公司（以下简称光明自来水公司）与深圳市光明瑞民酒楼（以下简称光明瑞民酒楼）签订了《房地产租赁合同》，约定光明自来水公司将位于深圳市光明新区（现光明区光明街道光明大街60号）房地产出租给光明瑞民酒楼使用，建筑面积共计一、二层316.9平方米，建筑物总层数二，每月租金7916元，租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日，租赁用途为酒楼。2012年12月29日，原告向光明瑞民酒楼出具“关于租赁合同到期不再续约的通知”，记载我司已于2012年7月24日通知贵酒楼，原深圳市光明自来水公司（现我司下属光明分公司）与贵酒楼租赁合同于2012年12月31日到期，不再续约，现租期已到，请于期限届满前搬离经营场所。2013年1月9日，原告再次向光明瑞民酒楼发函，限其于2013年1月15日前搬离。2013年1月18日，万商天勤（深圳）律师事务所以原告代理人身份向光明瑞民酒楼发送《律师函》，要求其收函后5日内迁离并交回租赁房地产。根据快递信息显示，该函于次日签收。案涉租赁合同涉及的物业分别为水利公司办公楼38栋1层（房产证号：第**）、水利公司办公楼38栋2层（房房产证号：第**）水利公司办公楼39栋1层（房产房产证号：第**）利人均为深圳市光明华侨畜牧场。深圳市光明华侨畜牧场于2001年12月5日更名为深圳市光明华侨农场（集团）公司，2002年7月18日更名为深圳市光明集团有限公司。2013年4月19日，原告向一审法院提起诉讼，案号为（2013）深宝法公明初字第791号，请求二被告停止侵占并搬离案涉房产，支付逾期占有房屋的使用费及赔偿经济损失等。该案经审理认为，案涉房产的产权登记证书所有人为“深圳市光明华侨畜牧场”，而原告并未提交证据证明其已取得房产的处分权，且二被告并非房地产租赁合同的相对人为由，驳回了原告的起诉。2018年1月12日，深圳市光明集团有限公司向原告出具《关于光明大街综合楼权属等有关情况的说明》，记载1993年12月28日，我司建成光明大街综合楼，共有两栋办公楼，一栋五层为38栋，一栋一层为39栋。2002年1月和12月，我司分别将38栋、39栋划入当时我司子公司深圳市光明集团有限公司水利公司资产范围，由水利公司占有、使用、收益，但房产的权属登记未转移至水利公司，仍在我司名下。2003年11月28日，我司与光明街道办事处签订协议，共同出资设立深圳市光明自来水有限公司，我司应将水利公司注销并将水利公司净资产转让给光明自来水公司。光明自来水公司设立后，我司将综合楼38栋、39栋交由该公司占有、使用、收益和处分，但一直未办理权属转移登记。2013年4月1日，深圳市光明自来水有限公司被深圳市深水光明水务有限公司吸收合并而被注销。之后，深圳市深水光明水务有限公司一直占有使用综合楼38栋、39栋房产。尽管综合楼房产未变更至贵司名下，但我司对贵司占有、使用、收益和处分综合楼不持有任何异议，若贵司对侵占综合楼的相关方进行维权诉讼或采取其他合法行为需要我司事先特别授权的，我司在此确认给予贵司该等授权。2018年3月26日，原告再次向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0306民初10168号，请求被告停止侵占并搬离和返还案涉房产，支付房屋占有使用费等。该案经审理认为，原告的起诉与前述（2013）深宝法公明初字第791号属于重复诉讼，遂裁定驳回了原告的起诉。原告不服提出上诉，深圳市中级人民法院经审理认为，原告为证明其系案涉房产的产权人，提供了光明集团出具的《情况说明》，确认了案涉房产属于原告所有。原告提起本案诉讼属于侵权纠纷，而791号案件系租赁合同纠纷，两案所涉法律关系并不相同，不构成重复诉讼，作出（2018）粤03民终22010号民事裁定书，指令一审法院继续审理。另查，2011年10月8日，深圳市光明新区发展和财政局印发深光发财[2011]370号《关于同意深圳市深水光明水务有限公司吸收合并深圳市宝安区公明街道自来水公司及深圳市光明自来水有限公司的批复》文件，同意深圳市深水光明水务有限公司吸收合并深圳市宝安区公明街道自来水公司及深圳市光明自来水有限公司，并对深圳市宝安区公明街道自来水公司及深圳市光明自来水有限公司工商登记予以注销。2013年4月1日，深圳市市场监督管理局出具了《企业注销通知书》，明确深圳市光明自来水有限公司已于2013年4月1日办理注销登记手续，注销原因为因合并、分立解散。深圳市光明瑞民酒楼于1999年5月5日工商登记注册成立，性质为独资私营企业，负责人为罗伟星，登记营业期限为1999年5月5日至2009年5月5日。2009年3月18日，深圳市明恒实业发展有限公司向工商部门申请设立分公司，名称为深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼，负责人为罗伟星。2009年6月4日，深圳市工商行政管理局出具变更通知书，记载原深圳市光明瑞民酒楼于2009年3月26日规范登记为深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼。被告提交1996年12月1日签订的《合同》一份，甲方载为光明农场招待所，乙方载为公明塘尾耀盛酒楼（光明酒楼罗伟星），记载甲方将红荔酒楼转让给乙方，转让费26万，合同签订时间、面积、设备一律转让。给乙方的装修时间为2个月，不用交租，装修费乙方自负，交租时间1997年2月份起。合同到期需续租，直接跟水利公司洽谈。甲方代表刘某、乙方代表罗伟星分别在合同处签字。1996年12月31日，深圳市光明华侨畜牧场出具领款单，记载收到光明酒楼买红荔酒楼款26万元。被告提交刘某证言一份，刘某陈述其代表招待所与罗伟星签订转让合同，招待所将红荔酒楼资产（含鸽场自建的厨房房屋）转让给罗伟星。刘某未出庭作证，但该证言在公证处办理了公证。被告还提交1997年11月2日深圳市光明华侨畜牧场招待所出具的《证明》一份，记载同意原红荔酒楼后面的空地方，给光明酒楼使用，……光明酒楼自己清理杂物、平地，周边协调，做设备用房、停车场。2011年1月25日，罗伟星填报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表，申报建筑物名称为光明酒楼，建筑面积760㎡，竣工时间1993年9月20日。2011年10月27日，深圳市光明集团有限公司向原告出具《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》，记载2009年7月光明自来水公司上报光明水资源整合办公室20处土地的测量范围图纸中，在我司工作人员核实土地权属时，因当时历史资料查找欠缺，误将光明自来水公司办公楼后面露天仓库1332.36平方米的用地确权为光明集团所有。但经我司核实，该地块及涉及地上的资产已于1996年12月1日经原政企合一体制的深圳市光明华侨畜牧场转让给光明酒楼经营者罗伟星，罗伟星已将此地块向规划国土处理历史遗留问题办公室申报了确权变更手续。因此，该地块早已并非我司所有，不应列入水资源整合范畴。2012年10月22日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向新区管委会出具深规土光【2012】137号“关于光明大街60号房地产权属问题的意见”，记载光明大街60号位于A520-0050宗地，房地产权利人为深圳市光明华侨畜牧场，房地产权属清晰，A520-0050宗地土地使用权来源为协议挂账，该类房地产转让应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让。2013年12月19日，深圳市光明集团有限公司向光明新区发展和财政局出具光司函【2013】128号《关于原红荔酒楼转让情况及××号地块发函情况的报告》，记载：1993年9月4日，光明大宝鸽场与光明水利公司签订租赁合同，租用光明大街60号第38栋物业的一、二楼房屋作经营场所兴办大宝乳鸽大皇餐厅，期限十年，从1993年10月1日至2003年10月1日。合同第七条约定，甲方同意乙方在餐厅后建厨房，费用由乙方负担，合同期满无条件归回甲方使用。两年后，大宝鸽场将餐厅转让给光明招待所。大宝鸽场与光明水利公司约定1995年8月31日终止合同。终止合同约定，对于供电、供水设备、厨房建筑、装修、停车场等固定资产由水利公司与招待所重新签订合同。故厨房建筑由大宝鸽场所建，合同终止时交回水利公司。1995年6月按历史遗留问题统一办理房产证，光明华侨畜牧场统一进行了申报，获得了深了深房地字第**产证。光明招待所1996年3月以26万元收购了乳鸽大皇餐厅的设备资产，与光明水利公司重新签订场地租用合同后设立红荔酒楼。1996年12月1日光明招待所经原光明农场领导批准与公民塘尾耀盛酒楼（罗伟星）签订合同，将红荔酒楼转让，转让费26万元。至于2011年10月27日，光明集团向深水光明水务公司发出的《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》函件，本意是说明该地块与水资源整合无关，不列入与水资源整合相关的土地资产的范畴。经核查，该函件所述“该地块及涉及地上的资产已于1996年12月1日经原政企合一体制的深圳市光明华侨畜牧场转让给光明酒楼经营者罗伟星”，从现有资料是不能得出这个结论的。2014年11月21日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向罗伟星出具深规土光函【2014】827号“市规划国土委光明管理局关于深房于深房地字第**关情况的复函”，记载深房地载深房地字第**人为深圳市光明华侨畜牧场，土地用途为办公，目前处于有效状态，房地产证注明：本证所记载的房地产不得买卖。庭审时，被告确认租赁期限已经届满，对38栋一、二层物业非其所有亦无异议，仅是对39栋权属有异议，但因39栋物业为厨房，与38栋物业相连，现仍在继续经营。因双方产生纠纷，租赁期限届满后，未再缴纳租金费用。被告深圳市明恒实业发展有限公司是深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼的隶属企业。一审法院认为，案涉物业房产产权登记所有人已出具《情况说明》，确认原告为上述房屋的实际权利人，故原告作为权利人提起本案诉讼，符合法律规定。根据我国《物权法》第六条、第九条的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉物业房地产证权利人为深圳市光明华侨畜牧场，所有权性质为国有，使用权来源为协议挂账。根据深圳市规划和国土资源委员会光明管理局向新区管委员出具的深规土光【2012】137号“关于光明大街60号房地产权属问题的意见”明确，案涉房产产权清晰，房产转让应当经主管部门批准，并补足地价款后方可转让；在向罗伟星出具的深规土光函【2014】827号“市规划国土委光明管理局关于深房地字于深房地字第**况的复函”中亦明确案涉房地产不得买卖。而被告提交的《合同》、证人证言等均未明确39栋房产的所有权归光明酒楼罗伟星所有。被告辩称，正因为39栋房产已由其购买，故未收取租金，一审法院认为，根据深圳市光明集团有限公司向光明新区发展和财政局出具的光司函【2013】128号“关于原红荔酒楼转让情况及××号地块发函情况的报告”记载，红荔酒楼主要场所为38栋，39栋仅为厨房，按通常理解，转让酒楼时，厨房应一并转让，无需单独说明，同理，收取租金时亦无需单独收取。至于2011年10月27日，光明集团向深水光明水务公司出具的《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》函件记载的“该地块及涉及地上的资产已于1996年12月1日经原政企合一体制的深圳市光明华侨畜牧场转让给光明酒楼经营者罗伟星”，而该内容在2013年12月19日，深圳市光明集团有限公司向光明新区发展和财政局出具光司函【2013】128号中已明确并不能得出上述结论，退一步讲，上述《关于光明自来水公司办公楼后一地块权属情况的说明》函件并无法定职权部门的确认，且从规划和国土部门多次出具的函件亦无法得出房产实际属于被告所有的结论。至于被告提交的历史遗留违法建筑普查申报表系其个人申报，不足以认定其享有39栋房产的产权。综上，被告的抗辩称综合楼39栋房产已转让给罗伟星的理由依据不足，一审法院不予采纳。因案涉房产38栋一、二层、39栋均非被告所有，被告无正当理由仍占用上述房产，侵犯了原告的合法权益，原告请求其搬离于法有据，一审法院予以支持。被告反诉请求原告立即恢复对光明新区产的供水于法无据，一审法院不予支持。2013年1月1日起，被告于租赁期限届满后仍占用案涉租赁房产，原告诉请被告按当年年度房屋租赁指导租金标准支付占用费用于法有据，一审法院予以支持，截至2018年12月31日，38栋占有使用费用为597039.6元（7130.25元／月×24个月＋8714.75元／月×24个月＋9031.65元／月×24个月），此后按当地当年房屋租赁指导租金计算至实际搬离之日止。关于39栋房产的占有费用，因39栋为厨房，双方在签订租赁合同时，并未单独就厨房的租金进行核算，应视为整体出租，故39栋房产的占有使用费用不另行单独核算。被告无正当理由占有房屋，原告主张此期间占有使用费用的利息损失符合法律规定，一审法院亦予以支持，利息按同期银行贷款利率分段叠加计算，自应付占有使用费用次年起，以未付金额为基数，按同期银行贷款利率（其中自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）计算前一年利息至付清之日止。关于被告反诉请求确认第39栋房产及周围空地1332.36元使用权为其所有，一审法院认为，根据不动产登记原则，第39栋房产已取得产权登记证明，房产权利人并非被告，且本案为侵权责任纠纷，被告若对上述权属登记有异议，权益人可向相关行政职权部门提出或另循法律途径解决。关于被告请求原告赔偿自2013年1月28日起停水导致的经济损失5277518.05元及利息，一审法院认为，被告主张的损失所提交的证据部分为其单方制作，部分为客户出具的因停水导致无法提供预订餐饮的赔偿金证明，无法确认真实性及关联性，退一步讲，原、被告租赁合同期限至2012年12月31日到期，原告作为租赁房产的权利人，有权在合同到期后收回房屋，在原告已提前告知被告合同期满后不续租并让其搬离的情况下，被告仍不搬离，对造成的损失存在重大过错，故被告该项请求，一审法院不予支持。被告深圳市明恒实业发展有限公司作为深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼的隶属企业，应就该酒楼对外所负债务承担补充清偿责任。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决：一、被告深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼于判决生效之日起三十日内搬离并返还原告深圳市深水光明水务有限公司位于深圳市光明区（原光明大街综合楼38栋、39栋）房产；二、被告深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼于判决生效之日起三十日内支付原告深圳市深水光明水务有限公司房屋占有使用费用597039.6元（截至2018年12月31日，此后按当地当年房屋租赁指导租金计算至实际搬离之日止）及利息（利息分段叠加计算，自应付占有使用费用次年起，以未付金额为基数，按同期银行贷款利率（全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算前一年利息至付清之日止）；三、被告深圳市明恒实业发展有限公司就上述付款义务承担补充清偿责任；四、驳回原告深圳市深水光明水务有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市明恒实业发展有限公司、深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼全部反诉请求。被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11413元，反诉费27151元，均由二被告负担。本院二审查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为侵权责任纠纷。上诉人深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼、深圳市明恒实业发展有限公司上诉主张其已经购买案涉光明大街综合楼39栋一层房屋，并进行改扩建，是该房屋的合法使用权利人，不存在侵权行为，无需向任何主体支付占有使用费。对此，本院认为，根据本案一审、二审查明的事实，2014年11月21日，深圳市规划和国土资源委员会光明管理局已经向罗伟星出具深规土光函【2014】827号“市规划国土委光明管理局关于深房地字第于深房地字第**的复函”，记载深房地字第×载深房地字第**圳市光明华侨畜牧场，土地用途为办公，目前处于有效状态，房地产证注明：本证所记载的房地产不得买卖。故案涉房产为国有性质，非经法定程序不得买卖，且两上诉人在一审提交的《合同》（1996年12月1日签订）、证人证言等均未明确39栋房产的所有权归光明酒楼罗伟星所有，故被上诉人关于罗伟星根据《合同》（1996年12月1日签订）仅取得位于38栋一、二层的酒楼的设施设备和剩余租期，未取得案涉房屋所有权或排他占有权利的主张能够成立，本院予以采纳。两上诉人上述上诉主张缺乏事实依据，本院不予采纳，对两上诉人关于确认深圳市光明新区第60号综合楼39栋所有权及周围空地1332.36平方米的使用权为上诉人所有的上诉请求，本院予以驳回。两上诉人还上诉主张被上诉人并非案涉光明大街综合楼38栋一、二层,39栋一层的权利人，被上诉人不具备原审原告的诉讼主体资格。对此，本院认为，两上诉人在本案中认可案涉综合楼38、39栋的产权登记权利人为深圳市光明华侨畜牧场（现更名为深圳市光明集团有限公司），而深圳市光明集团有限公司已经于2018年1月12日向被上诉人出具了《关于光明大街综合楼权属等有关情况的说明》，确认被上诉人为案涉房屋的实际权利人，被上诉人取得案涉房屋实际占有、使用和处分的权利亦有相关政府批复文件作为依据，故被上诉人作为权利人提起本案诉讼，符合法律规定，亦有权向两被上诉人主张返还案涉房产和主张支付案涉房屋占有使用费用及利息，原审判决两上诉人搬离并返还被上诉人案涉房产及支付被上诉人房屋占有使用费用597039.6元与利息的处理并无不当，阐述的事实和判决理由详细，本院认同原审判决阐述的理由和处理结果，相同理由不再赘述。两上诉人上述上诉主张缺乏事实依据，本院不予采纳，对两上诉人关于驳回深圳市深水光明水务有限公司的起诉或诉讼请求的上诉请求，本院予以驳回。两上诉人还上诉请求判决被上诉人立即恢复对光明新区产的供水，判决被上诉人赔偿上诉人因2013年1月28日开始对被上诉人违法断水导致的经济损失共计5277518.05元及利息损失。对此，本院认为，两上诉人的侵权违法行为在先，任何人不能因其违法行为取得利益，故两上诉人占用被上诉人房产的预期收益不能认定为合法收益或损失，故两上诉人主张其经济收益的损失应由被上诉人承担的理由不能成立，原审不予支持并无不当，被上诉人已经通知两上诉人搬离案涉房屋，两上诉人拒不搬迁，其请求继续在案涉房屋用水，延续其侵权行为，本院难以认同，两上诉人上述上诉请求不能成立，本院予以驳回。综上所述，上诉人深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼、深圳市明恒实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58482.10元，由上诉人深圳市明恒实业发展有限公司光明酒楼、深圳市明恒实业发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  沈 炬审判员  易 静二〇二〇年十月十六日书记员  刘振光附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。