贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初3773号原告（反诉被告）：杨丽，女，1987年4月6日生，苗族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：汤辣，贵州红枫律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：清镇润弘房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭小区民兴路**，统一社会信用代码91520181MA6HJA3DXW。法定代表人：张璐。委托诉讼代理人：袁可、芦灵伟，贵州同越律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）杨丽与被告（反诉原告）清镇润弘房地产开发有限公司（以下简称润弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨丽及委托诉讼代理人汤辣，被告（反诉原告）润弘房开公司的委托诉讼代理人芦灵伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨丽向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；二、判令被告返还原告购房首付款90552元及按照银行的同期贷款利率支付自2019年12月22日至判决生效日止的利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任；三、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2019年12月22日，原告在被告处订购房号为5栋2004号的房屋一套，同日原告支付2万元定金给被告。2020年1月11日，被告通知原告前往被告处签订涉案房屋买卖合同。签订当日，原告基于对被告的信任，其在被告代理人的指示引导下，在好几份文件上签名并按手印，但是，被告代理人并没有告知原告签订的文件具体是什么以及文件的内容是什么。被告代理人事后也承认原告在签署文件后，其没有给原告任何文件，只是在签订完之后让原告将70552元支付给被告，并出具收到原告90552元的收据一张给原告。2020年3月23日，原告收到被告发来的函件才知道自己被购买的房屋是21栋1单元101号，而不是自己当初购买的5栋2004号房屋，且函件要求原告于2020年3月15日前付清房款324302元，如原告2020年3月27日前不付清所述款项，便要求原告支付违约金，且已产生311元违约金的情况。原告知道自己被欺骗后，及时赶到被告处询问具体情况，被告接待处工作人员认可原告实际所购房屋与所签订的《商品房买卖合同》上的房屋不一致的事实，且被告同意解除合同，但是被告称退款公司需要走程序，让原告等待通知处理，并让原告不用理会函件及违约金的事。在原告知道自己被欺骗后，多次找到被告协商，被告才将案涉购房合同及原告签订的相关文件给原告一份，经过与被告代理人沟通询问，原告才知道被告2019年12月22日出售给原告的5栋2004号房屋在购买时没有取得商品房预售许可证明。原告这才明白被告之所以在2019年12月22日收取原告购买5栋2004号房屋定金，却在2020年1月11日才给原告出具《商品房订购书》并同时让原告签订案涉购房合同及相关文件并不给原告一份留底，其目的就是被告故意隐瞒其5栋房屋在销售时并没有取得商品房预售许可证的事实。且签署的合同并不是事先约定的银行贷款，而是短时间内分期购买，原告根本没有这种购买能力，故原告在得知被骗后多次找到被告请求返还已付购房款，但是被告总是找各种借口推脱。因为疫情期间原告所在公司倒闭，导致原告没有了收入，被告一再拖延退款给原告的生活带来极大不便，且被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实的欺骗行为不为法律所允许。为此，根据相关法律规定诉至贵院，望判如前所请。润弘房开公司辩称，1、原告诉状所述不是事实，双方2020年1月11日签订的合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，是合法有效的，原告所诉称的约定银行贷款方式付款也是不符合事实的，双方2020年1月11日合同约定：首期房款为90552元，第二期付款时间未约定，但金额为4万元，同日签订的无理由换房约定2020年2月15日补齐4万元可得知不存在银行贷款的说法，因为根据现行的通行做法首付最低20%，本案房价77余万元，按20%首付款应该在15万元以上，而不应是130552元，关于原告所谓的隐瞒5栋2004号房无许可证也不是事实，因为本着销售让利的想法给买受人再次选房的机会，双方同日签订了无理由换房约定书，实际上是给原告和买受人再次选房的机会，该约定书载明甲方承诺在5栋房屋取得预售许可证后，乙方申请换房的可以无条件进行换房，可见双方不存在隐瞒房源欺骗原告购房的事实；2、原告诉称的确认合同无效无法律依据，原告认为合同无效的理由是欺诈，但本案不存在欺瞒的事实，从法律上来说，欺诈只是可撤销合同的一种情形，而不是认定合同无效的情形，原告诉请无法律依据；3、原告在诉状中要求返还首付款利息并承担一倍赔偿责任无事实依据，因为合同是合法有效的，原告未履行合同约定，其本身存在违约，而被告不存在违约情形，在合同有效且未被撤销的情况下，原告要求退还房款没有依据；购房赔付一倍已付房款的情形，司法解释很明确，故意隐瞒没有销售许可证的、故意隐瞒房屋抵押的、故意隐瞒出卖给第三人的情形，三种情形导致合同无效，才会存在赔偿已付房款一倍的赔偿责任，本案原告所述不存在任何一种情形，退一步说即便在案涉房屋中的5栋楼房被告也没有隐瞒没有预售证的情形，也在2020年3月9日该栋楼已取得预售许可证，根据司法解释，没有取得预售许可证的应认定无效，但是在起诉前取得预售许可证的可以认定有效，也不存在原告所诉称的要求一倍赔偿的责任事由，综上，原告诉请没有事实、法律依据，请求法院驳回原告诉请。润弘房开公司反诉请求：1、解除原反诉被告双方于2020年1月11日签订的《商品房买卖合同》以及《无理由换房约定书》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金77915.6元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2020年1月11日，反诉原告清镇润弘房地产开发有限公司作为出卖人，反诉被告杨丽作为买受人双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于清镇市职教路与滨湖路交汇处蓝光·雍锦湾21幢1单元1层1号房，该商品房建筑面积119.87平方米，套内建筑面积93.25平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8355.56元，总价款779156元。买受人采取分期付款的方式支付，在2020年6月15日前分期支付房价款：其中，买受人于2020年1月11日前首期支付该商品房价款金额人民币90552元，后买受人承诺于2020年2月15日前支付该商品房款的金额4万元，买受人于2020年3月15日前第二期支付该商品房款金额人民币324302元，买受人于2020年6月15日前第三期支付该商品房款金额人民币324302元。与此同时，反诉原告、反诉被告双方于当日又签订了《无理由换房约定书》，其中约定：反诉被告在反诉原告取得位于清镇市职教路与滨湖路交汇处蓝光·雍锦湾5栋的商品房预售许可后，若反诉被告提出申请，可以将上述房屋更换为5栋2004号。反诉被告又于2020年1月11日向反诉原告出具《关于商品房买卖合同及其补充协议的确认书》，其中第2条确认：买受人逾期付款超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金。反诉被告在向反诉原告支付了部分款项后，并未向反诉原告支付剩余房款，反诉原告也多次催告其尽快履行付款义务，但反诉被告均拒绝履行。综上，反诉被告上述行为已经严重侵犯了反诉原告的合法权益，故依据相关法律诉至贵院，望人民法院判如前诉请。杨丽辩称，1、根据双方签订的合同来看，反诉人起诉的违约金没有在合同中体现，而是在没有经过双方协商的、反诉人提供的格式条款中有约定，并且该约定说明的是原告在应付房款及3月15日以后30日内没有付房款的才可以要求违约金，本案中原告在3月28日知道自己购买的房屋并不是5栋以后，在收到反诉人通知后，及时的前往反诉原告处明确表示自己要解除合同，并自愿承担违约金，但是反诉人的工作人员告知被反诉人不用去理睬违约金的事，现在解除合同、赔违约金的事情已告知公司，因为反诉人系上市公司有很多程序要走，要求被反诉人等反诉人法务电话，也就是说在还没有达到条件前，被反诉人就与反诉人的代理人达成了解除合同的一致意见，只是违约金的计算方式没有明确而已，所以反诉人要求被反诉人因拖延导致违约金的诉请不符合法律规定，反诉人在签订合同的同时并未将合同一式两份给被反诉人，原因是该合同仅仅是一个过渡，所以没有把合同给被反诉人，因为被反诉人没有合同所以无法去主张自己的权利，也就是说被反诉人不可能根据商品房买卖合同的司法解释第二条，反诉人不能在没取得预售许可证之前来起诉认定该合同无效，根据相关法律规定，反诉人在没有取得房屋预售许可证时不得进行商品房预售，这是法定义务，否则将承担相应的不利法律后果，本案中反诉人的代理人却说该房开的所有客户都是这个操作模式，既然反诉人违反法律规定的行为来与被反诉人签订的合同应该认定为合同无效，属于合同法第52条第一款、第三款之规定，是以欺诈的方式并损害了国家利益的情况，为了实现非法的目的而用所谓的形式来掩盖，相关法律也明确规定了因为故意隐瞒而进行销售的应当承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,根据当事人陈述及提供的证据，本院查明事实如下：2019年12月22日，杨丽向润弘房开公司交纳20000元购房定金。2020年1月11日，杨丽与润弘房开公司签订《商品房定购书》，定购蓝光·雍锦湾项目21栋1单元1层1号，建筑面积119.87平方米，套内面积93.25平方米，商品房总价820164元，定金20000元。优惠后总价779156元。2020年1月11日，杨丽（买受人）与润弘房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：196-0637），主要约定“杨丽购买润弘房开公司开发建设的坐落于清镇市职教路与滨湖路交汇处蓝光·雍锦湾建设项目第21幢1单元1层01号商品房一套，房号为21-101，该套商品房建筑面积119.87平方米，套内建筑面积93.25平方米。按照套内建筑面积每平方米8355.56元计算房屋总价款为779156元。第八条、付款方式及期限：付款方式为分期付款。买受人应当在2020年6月15日前分期支付房价款：其中，买受人于2020年1月11日前首期支付该商品房价款金额人民币90552元；买受人于年月日前支付该商品房款的金额人民币40000元；买受人于2020年3月15日前第二期支付该商品房款金额人民币324302元；买受人于2020年6月15日前第三期支付该商品房款的金额人民币324302元。第十条、逾期付款责任：2、按照逾期时间，（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日后，出卖人有限解除合同。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同时向出卖人支付违约金。第二十九条、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，杨丽向润弘房开公司交纳购房款70552元，润弘房开公司向杨丽出具收据，收到“蓝光雍锦湾/一期/21#高层/住宅清水/101楼款”，金额为90552元，备注POS小计70552元；结转小计20000元。同日，杨丽在润弘房开公司制作的《关于商品房买卖合同及其补充协议的确认书》上签字，该确认书主要内容为：2、买受人逾期付款超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款……。同日，润弘房开公司（甲方）与杨丽（乙方）签订《无理由换房约定书》，主要内容为：一、甲方承诺在5栋房屋取得预售证后，若乙方要求换到5栋2004号房（建筑面积：㎡，下称“换房房源”），甲方将在收到乙方申请后，无条件免费为乙方进行换房。乙方如选择换房的，应当于换房房源所在楼栋取得预售许可证后3日内，按照本协议附件一所示申请书向甲方提出书面申请，逾期提交的应当视为乙方放弃换房权利，双方就现房源签署的《商品房买卖合同》继续履行。如乙方选择换房的，换房房源成交价格按照如下方式计算：按照套内建筑面积计算，换房房源单价每平方米8128.81元，总价款630552元。二、……在换房房源取得预售许可证后，甲方以电话、短信、电子邮件、微信通知或邮寄函件等任意一种形式，通过前款所载联系方式对乙方进行通知的，均应视为甲方已履行告知义务。……三、换房房源预售许可证预计于2020年3月31日前取得，若甲方未能在前述期限内取得换房房源预售许可证的，乙方可以申请解除现房源的商品房买卖合同。乙方选择解除商品房买卖合同的，应当于2020年4月10前向甲方提出书面申请，甲方应在收到乙方申请后，无条件配合乙方办理退房手续。乙方逾期提交书面申请或乙方不选择解除现房源商品房买卖合同的，乙方仍可根据本约定书约定享受换房权利。四、本约定书一式两份，甲乙双方各持壹份，自双方签字或盖章之日起生效，具有同等法律效力。乙方承诺于2020年2月15日前补齐剩余首付款合计：40000元。2020年3月20日，润弘房开公司向杨丽发出《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》（函件编号：雍锦湾项目（备案名）函件字第1407号），要求杨丽于2020年3月24日前将雍锦湾项目21栋1单元101号房屋的应付房款324302元付清，并按合同第十条逾期付款责任的约定支付因逾期付款产生的违约金。该件送达情况显示为拒收。2020年3月23日，润弘房开公司向杨丽发出《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》（函件编号：雍锦湾项目（备案名）函件字第1427号），内容与2020年3月20日的函件基本一致。杨丽自认收到该函件。庭审中，杨丽自认收到润弘房开公司工作人员关于5栋已取得预售许可证，可以换房的通知。杨丽向本院提供一份贵州鑫悦煤炭有限公司出具的《解除劳动合同证明》一份，称公司受疫情影响，公司资不抵债，已申请破产程序，于2020年3月12日终止了与杨丽的劳动合同关系。杨丽向本院提供录音一份，称是杨丽在收到润弘房开公司发出的《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》后，于2020年3月28日到润弘房开公司找到工作人员刘月处理退款事宜时的录音。根据该录音可知润弘房开公司明知杨丽购买的不是双方合同约定的21-101号，而是5-2004号房。本院要求润弘房开公司通知其工作人员刘月到庭接受询问，润弘房开公司至今未派其工作人员到庭接受询问。另查明，润弘房开公司于2020年3月9日取得蓝光·雍锦湾建设项目5栋的预售许可证。在筑房网上，蓝光·雍锦湾（5）1-20-4号房屋的情况为已售（已备案），（21）1-1-1号房屋的情况为可售。本院认为，根据润弘房开公司（甲方）与杨丽（乙方）签订的《无理由换房约定书》、蓝光·雍锦湾（21）1-1-1号房屋的情况为可售以及杨丽的陈述可知润弘房开公司与杨丽签订蓝光·雍锦湾（21）1-1-1号房屋的《商品房买卖合同》的目的是为了让杨丽享有蓝光·雍锦湾（5）1-20-4号房屋的优先购买权，故双方没有签订蓝光·雍锦湾（21）1-1-1号房屋《商品房买卖合同》的真实意思表示，该合同无效。《无理由换房约定书》约定了换房房源的、单价、总价，签约时间等，应为预约合同。杨丽在收到润弘房开公司工作人员“5栋已取得预售许可证，可以换房的通知”后，未如期与润弘房开公司签订蓝光·雍锦湾（5）1-20-4号房屋的《商品房买卖合同》，违反了《无理由换房约定书》的约定，现润弘房开公司要求解除《无理由换房约定书》，杨丽无意见，且蓝光·雍锦湾（5）1-20-4号房屋已另售他人，故对《无理由换房约定书》予以解除。杨丽在收到换房通知后，未按《无理由换房约定书》约定换房，签订蓝光·雍锦湾（5）1-20-4号房屋的《商品房买卖合同》，对杨丽要求润弘房开公司返还购房首付款90552元的诉请予以支持，对杨丽要求润弘房开公司支付以90552元为基数，按照银行同期贷款利率支付2019年12月22日至判决生效日止的利息不予支持。杨丽以润弘房开公司故意隐瞒蓝光·雍锦湾5栋房屋在销售时没有取得商品房预售许可证要求润弘房开公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，因润泓房开公司没有向杨丽故意隐瞒蓝光·雍锦湾5栋房屋在2020年1月11日没有取得商品房预售许可证的事实，对杨丽要求润弘房开公司承担已付购房款一倍的赔偿责任不予支持。因杨丽与润弘房开公司签订的蓝光·雍锦湾（21）1-1-1号房屋的《商品房买卖合同》不是双方当事人的真实意思表示，为无效合同，对于润弘房开公司要求杨丽按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杨丽与被告（反诉原告）清镇润弘房地产开发有限公司于2020年1月11日签订的《商品房买卖合同》无效；二、解除原告（反诉被告）杨丽与被告（反诉原告）清镇润弘房地产开发有限公司于2020年1月11日签订的《无理由换房约定书》；三、限被告（反诉原告）清镇润弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨丽已付购房款90552元；三、驳回原告（反诉被告）杨丽的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）清镇润弘房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1032元，反诉案件受理费减半收取874元，由杨丽负担1032元，清镇润弘房地产开发有限公司负担874元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  黄国芬二〇二〇年十月十二日书记员  孙成娟