江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民初207号原告：庐山市建筑工程有限公司，住所地：江西省庐山市南康镇秀峰大道**，统一社会信用代码：91360427751139927X。法定代表人：余建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：易云南，该公司项目部负责人。委托诉讼代理人：郭斗清，江西顺合律师事务所律师。被告：郭章臣，男，汉族，1977年10月17日出生，住江西省九江市星子县。委托诉讼代理人：周立斌，江西柴桑律师事务所律师委托诉讼代理人：周盈丹，江西柴桑律师事务所律师。被告：江西勤德实业有限公司，住，住所地：江西省庐山市工业园一社会信用代码：91360400553528083J。法定代表人：蔡金磅，该公司董事长。委托诉讼代理人：万鹏，该公司员工。原告庐山市建筑工程有限公司（以下至判决主文前简称“庐建公司”）与被告郭章臣、江西勤德实业有限公司（以下至判决主文前简称“勤德公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庐建公司委托诉讼代理人郭斗清、易云南，被告郭章臣及其委托诉讼代理人周立斌、周盈丹，被告勤德公司法定代表人蔡金磅及委托诉讼代理人万鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庐建公司诉讼请求：准许执行天湖壹号小区1F01-2房产。事实和理由：一、异议人郭章臣主体不适格，根据《认购书》，认购人为孙学春，且根据开发商出具的收据记载，1F01-2房产的购买人为郭峰，认购书中的其他房产也备案在非异议人郭章臣名下。异议人郭章臣的主体不适格。二、异议人郭章臣与开发商签订的认购书不是商品房买卖合同，也不具备法律意义上的商品房买卖合同性质。从内容看，认购书仅仅针对房屋单价、定金进行约定，违约也仅仅是针对定金。认购书不具备商品房买卖合同的主要条款，不符合法律意义上的商品房买卖合同。且认购书特别明确记载，认购人和开发商的有关具体权利义务双方应通过签订书面的买卖合同确定。双方没有签订书面的买卖合同，更不符合买卖合同的性质。能否认定为法律意义上的买卖合同，需经实体审判由法院判决确定，而不是在执行异议程序作出处理。三、异议人与勤德公司虚构认购书和收据，恶意串通，企图通过房屋买卖的方式达到优先债权的目的，损害原告工程款优先权的合法权益。1、签订认购协议的主体为孙学春，在开发商出具的收据中认购书记载的是郭峰，因此权利人并非郭章臣；二、长达2年多的时间，竟然没有办理商品房买卖合同以及备案，在此期间很多真实购房者已经办理了相关手续，单就其没有办理，明显不符合正常的市场交易行为。在明知仍未签订买卖合同的情况下，仍然将款项不断的汇入开发商，也明显不符合政策的市场交易行为；三、异议人讲是因为测绘原因导致未办理合同签订以及备案手续，但在相邻的1F01-1、1F01-3等房产已经办理了合同签订和备案手续，这又怎么解释；四、异议人郭章臣以及其他人向开发商的转款与本案房产没有关联。被告郭章臣辩称：一、答辩人系适格执行异议人。从形式要件，认购书上的原始认购人经勤德公司盖章认可变更为郭章臣；郭峰系郭章臣未成年人的儿子，郭章臣是为了后续办房产证方便，才以郭峰名字出具收据，但实际交款人、实际出资人均系郭章臣和其妻子。从实质要件来看，郭章臣已经在2016年7月22日就将认购定金转给了原始认购人孙学春，权利义务早已发生，郭章臣已全部交付完毕案涉房屋的价款；勤德公司将商铺于2017年3月份交付给了郭章臣，郭章臣为实际所有人。二、认购协议书已具备法律意义上的商品方买卖合同性质，应当认定为合法有效的书面买卖合同。三、郭章臣已支付涉案房屋全部价款，郭章臣在签订认购协议书后已在2016年7月22日至2017年8月15日按照约定支付了3350000元的购房款，并且在本院执行裁定书出具前，已将因房屋测绘面积未定而延期支付的剩余购房尾款全部交纳至执行法院账户。四、郭章臣在法院查封前已合法占有涉案房屋；五、未办理本案登记系开发商原因所致，而非本人所致。涉案房屋未能办理备案系因实测面积未予明确，而予以测绘明确实测面积，为住户办理备案登记手续，均属于勤德公司的义务范畴，并非郭章臣自身原因导致。被告勤德公司辩称，原告民事诉状中所称的虚假买卖是不真实的，买卖真实存在，如果存在虚假买卖勤德公司将承担所有责任，认同郭章臣代理人答辩的意见，认为原告方所称的有关开票的金额与具体房号可能不是对应的关系，可能是开发商因为开票时郭章臣购买的商铺是多间，不是一间，所以开票时为了图简便就对商铺做了一个捆绑开票方式，郭章臣缴费的总额与合同的总价款一致，一开始是从南向北编号，最后是从北向南编号，所以导致编号错误，1F05不是从我这买的，是从蔡华那买的。原告庐建公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组证据：九江市仲裁委作出的（2017）九仲裁字第47号裁决书，九江市中级人民法院作出的（2019）赣04执164号执行裁定书，证明：1、原告依据生效法律文书取得了对被告江西勤德实业公司在工程款方面享有优先受偿权，且申请了执行。2、该项目工程于2016年9月30日竣工验收并交付使用（详见裁决书第11页），进一步说明房产交易可正常办理合同备案手续。第二组证据：2017年8月14日庐山市人民法院作出的（2017）赣0483执保48号协助执行通知书，2017年9月4日庐山市人民法院作出的（2017）赣0483执保48号解除部分资产的裁定书，2019年10月9日经被告勤德公司确认盖章的财产保全申请书，2017年10月24日庐山市人民法院作出的（2017）赣0483执保58号协助执行通知书，证明：原告在2017年8月14日查封了本案的1F01-2号房产，在2017年9月4日除1F01-2外，其他房产大部分予以解封，解封后被告勤德公司伙同他人将大量房产进行了转移，存在与他人合谋，恶意转移资产的行为，被告勤德公司在保全申请中认可转移资产行为，基于被告勤德公司转移资产原因原告在2017年10月24日第二次查封了被告勤德公司的房产，在本次查封协助执行回执中，除已查封的房产外其余房产都售出，再无任何房产可供查封。第三组证据：九江市中级人民法院（2019）赣04民终630号终审判决书（判决书内容介绍：原告在2017年9月4日解封这个案子的诉争10套房屋，9月8日以及9月12日勤德公司与杨金佳就办理了合同备案，将资产转移，在第三页第二段），证明：被告勤德公司与杨金佳签订了假买卖商品房备案合同，被九江中院查明真相。同时，杨金佳的转款是转给个人江妙青（被告勤德公司自称是公司财务人员）、也是给予“优惠”幅度，实际是为了跟银行打款相匹配故意为之，被告勤德公司同样是开具手写收据，并非发票。详见判决书第4页最后一段，这个案子的恶意串通行为与本案非常相似。第四组证据：被告郭章臣提供的认购协议书以及执行异议申请书，庐山市不动产权登记局出具的1号楼1F01-1、1F01-3、1F05房产备案信息，证明：1、被告郭章臣自称购买了1号楼1F01-1、1F01-2、1F01-3房产，而实际在房产局备案的房产有1号楼1F01-1、1F01-3、1F05房产。而1号楼1F01-1房产在2017年2月20日进行签约，备案日期为2017年2月23日；1号楼1F01-3房产在2017年2月18日进行签约，备案日期为2017年2月20日。这两套房产签约时间和备案时间均在原告查封前，1号楼1F01-2号房产就紧邻这两套备案的房产，不可能办不了备案，进一步说明两被告的理由虚假，双方不存在真实的买卖关系。2、被告郭章臣还备案了一套1F05号房产，签约时间2017年12月21日，备案时间同样是2017年12月21日。原告在第二次查封被告勤德公司的房产时，已经全部查封了在庐山市不动产登记局登记的全部房产，其余房产都售出，再无任何房产可供查封。1F05号房产是在原告第二次查封之后完成备案的，被告郭章臣却完成了这一高难度的合同备案工作。3、1F01-1号房产房屋备案单价10231.56元/平方，总价760000元；1F01-3号房产备案单价15151.52元/平方，总价940000元；这与两被告签署的认购协议书中约定的单价统一为16800元/平方严重不符，相差巨大。进一步说明双方签订的认购协议和执行异议理由虚假，为双方恶意串通。4、1F05号房产也是被告郭章臣购买的，备案单价6000元/平方，总价285840元。其在提异议过程中自称，所转给开发商的款项均是购买1F01-1、1F01-2、1F01-3房产，而实际情况是，1F05号房产也为其实际购买，出资情况也不明，却只字不提。进一步说明，两被告为了凑拢1F01-1、1F01-2、1F01-3房款总额故意规避该套房产的真实交易。5、有些房产备案登记在被告郭章臣亲属名下，应由其亲属提出异议，提异议的主体资格都不正确。6、至于付款方式是按揭多少及付款多少关联到哪一套房产，是需要被告郭章臣进一步提供备案的商品房买卖合同来体现付款的关联度。第五组证据：被告郭章臣提供的银行转款凭证，证明：1、被告郭章臣已汇入开发商账户的款项到底是购买1F01-1、1F01-2、1F01-3、1F05号房产中，哪一套或部分套数或全部套数，是需要被告郭章臣提供房产备案合同，否则付款无法关联到实际购买哪一套房产的事实，就无法关联到1F01-2房产的付款情况，即1F01-2房产被告无证据证明有款项的支付。2、从2016年7月认购房产到2017年2月签订买卖合同以及办理房产备案，长达7个月的时间才将非涉案的房产办理备案，明显不符合正常的市场交易行为。涉案的1F01-2房产更不存在真实的合同买卖行为。3、从2015年6月（认购时间）到2017年8月（查封时间）长达2年多的时间，竟没有办理商品房买卖合同以及备案，在这期间有很多真实的购房者已办理了相关手续，单就其没有办理，明显不符合正常的市场交易行为。更有甚者，在明知仍未签订商品房买卖合同的情况下，仍然将款项不断的汇入开发商，也明显不符合正常的市场交易行为。4、即使有买卖行为存在，提异议不应是被告郭章臣，也应是孙学春，在举行执行异议听证时，孙学春并未到场，无法核实孙学春与郭章臣的买卖行为。第六组证据：3号楼101号房产备案信息，涉案小区1号楼整体备案信息，2017年2月7号以及2017年12月7日的房屋测绘信息，证明：1、2015年1月23日3号楼101号房产（该房产异议人亦在中院提出异议），已经办理合同备案手续，1号楼房产陆续已经全部办理了备案。2、涉案的1F01-2房产早已办理了在建工程抵押，即如需要购买该房产，需要银行解押后才能办理合同备案手续。3、从测绘公司了解到，2017年2月的房屋测绘信息是供房产备案用，2017年12月7日的测绘信息是供办产权证用，进一步说明涉案的房产具备办理房产备案条件，两被告自称的是测绘原因为虚假陈述。第七组证据：被告勤德公司提供的收据，证明：1、收据记载的购买房产全部为1F01-1、1F01-2号房产，无1F01-3房产以及1F05号房产收据。2、根据认购书单价可计算出：1F01-1房产的房款应为71.18平方×16800元/平方=1195824元，而根据收据记载：1F01-1房产实际付款总额212万，应付款金额和实际付款金额差距将近一半。3、根据认购书单价可计算出1F01-2房产应付款为：75.1平方×16800元/平方=1261680元，而收据记载1F01-2房产，实际付款金额为70万，相差53万多。同时，在收据中记载“转账”，没有看到郭峰有关的转账凭证，且在被告以及关联人提供的银行流水也没有相对应的金额存在。4、进一步证明：1F01-2房产无真实的买卖行为存在，认购协议以及收据存在严重自相矛盾的事实，否定了认购协议以及收据的真实性，认购协议以及收据为两被告恶意串通，通过假买卖来达到规避执行的目的。5、收据记载的权利人为郭峰，提异议的主体都不适格。第八组证据：庐山市人民法院做出的（2018）赣0483执异7号执异裁定书、九江中院执行异议听证笔录第7页、第8页，证明：被告郭章臣在中院执行异议听证时隐瞒了曾在庐山市人民法院提出执行异议的事实，庐山市人民法院于2018年4月27日受理了被告郭章臣对本案的1F01-2房产的异议申请，法院于2018年5月14日驳回了被告郭章臣的异议请求，被告郭章臣没有提出诉讼，中院做出的（2019）赣04执异42号裁定书是由于被告郭章臣的隐瞒使得做出了程序上的严重错误。第九组证据：一份我方从庐山市法院档案室调取的关于郭章臣的送达回证及陈述和调查申请意见，证明：就涉案房产郭章臣已在2018年提出过执行异议，被庐山市人民法院驳回，就否定了郭章臣称其没有提过执行异议，受理通知书也进行了送达，之后郭章臣没有提出异议之诉，庐山市法院的该份裁定属于生效法律文书，本次执行异议存在重复受理，应依法进行纠正。被告对原告提供证据的质证意见：郭章臣：第一组证据：对九江仲裁委委员的47号裁决书三性均有异议，该证据是复印件，故真实性无法核实，合法性也无法确认，即使该份裁决书真实，该份裁决书也仅是原告与被告勤德公司的施工合同纠纷，与本案无关。2、对164号执行裁定书三性有异议，该证据是复印件，故真实性无法核实，合法性也无法确认。关联性是，我方已经对该执行裁定提出了异议。第二组证据：真实性、合法性无异议，但关联性有异议，本案系案外人执行异议之诉，郭章臣所提出的本案涉案房产在2016年6月份就已经签了认购协议，而本案原告所提的该组证据证明2017年9月4日后，原告认为的勤德公司与他人合谋恶意转移资产的行为，与本案没有任何关系。第三组证据：对该组证据真实性、合法性无异议，该组证据与本案无关联性。第四组证据：对该组证据的真实性合法性无异议，但关联性有异议。1、原告提出的证明目的，首先本案争议的房产是1F01-2与其他房产没有任何关系，至于1F01-2为何没有备案在郭章臣的异议申请书中已经明确说明，且在被告举证时会提供相关证据，故希望原告不要进行推理。2、原告如认为郭章臣其他房产已备案房产涉及虚假买卖，原告可以申请撤销之诉，我方认为本案无任何关联。3、认购书中认购的价格与实际成交价格不一致属于交易管理，并不能因为价格不一致就推定为虚假买卖，同样原告如果认为存在虚假买卖可以申请撤销之诉。4、备案登记在郭章臣亲属名下，稍后被告举证会予以说明。5、对于原告第六点证明目的，我方认为这不是证明目的，这属于答辩意见，我方不发表质证。第五组证据：对该组证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，故对其证明目的，关联性有异议。从该组证据可证明被告郭章臣购买涉案房产的时间是2016年7月份，而自2016年至2019年，被告郭章臣总共支付了3440945元，这300余万元是被告郭章臣支付其购买的包括涉案房产在内的三套房（01-1至01-3），所以其买卖是真实存在的，至于购买之后何时办理备案，双方没有约定，法律也没有强制性规定，原告并不能因为没有备案就推定买卖是虚假的。1F05房产系被告郭章臣从蔡华手中购买所得，并非从被告勤德公司手中所得，故与本案无任何关联性。第六组证据：对该组证据真实性，合法性无异议，但关联性有异议。1、房产具备了办理备案的条件，并不代表说涉案房产就应当办理备案手续，根据原告提供的房屋分户面积测算表（注明：办证用）及另外一份房屋分户面积测算表（注明：备案用），该两份证据针对01-1/2/3的面积是存在差异的，这也是被告郭章臣一直与被告勤德公司争议的导火索，也是郭章臣没有全部付清购房款的原因，也是被告勤德公司没有配合郭章臣去办理备案的原因，但通过原告提交的另外一份证据及等下被告提交的证据，郭章臣才知道涉案房产之所以一直不能办理备案的原因，除了郭章臣认为的面积不符之外，还存在着该涉案房产因勤德公司在银行办理了抵押导致郭章臣无法将自己购买的涉案房产办理备案手续。第七组证据：对该组证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议。该组证据是原告从被告郭章臣处复印的，郭章臣提交该组证据的目的是想证明自己向勤德公司一次性购买三套房产，包括涉案房产，支付房款的目的。而且付款时间也大多发生在原告2017年8月14日申请查封之前，所以不存在原告假想的被告郭章臣与被告勤德公司恶意串通虚假买卖的行为。补充说明，2016年9月14日的转账中，其实是102号房，因为开发商编号错误，导致记载错误，已经在2019赣04执异42号案件中勤德公司已出具了相关证明，确认该房号变更的事实。由于郭章臣是一次性购买三套门面，所以付款只按房款的总数来支付，自己也未进行区分。郭峰系郭章臣的儿子是未成年，买房认购协议均是由郭章臣所签，所以郭章臣理应是本案适格被告。第八组证据：对该证据三性均有异议，郭章臣并未在2018年庐山市人民法院提出过执行异议，也从未收到过（2018）赣0483执异7号执行裁定书，该组裁定书我从未收到，所以也就不知道裁定的内容，就不存在说为什么没有提起诉讼。即使该裁定有效，但也与本案无关，这是在诉讼当中的财产保全阶段提出的。第九组证据：对送达回证的三性均有异议。据郭章臣自己陈述，自己从未签过任何送达回证，该份证据如果系受理通知书的送达回证也不能证明郭章臣对庐山市法院就该受理案件裁定进行了签收。2、调查申请意见不能作为证据使用。勤德公司：第一组证据：对该组证据真实性合法性无异议，但关联性有异议，因为该组证据涉及的是工程款的问题，本案中郭章臣主张的是其物权问题，故该两份裁定与本案无关，郭章臣已经在中院提出了执行异议，中院也支持了其异议，中止了执行。第二组证据：同意郭章臣代理人意见。我方没有与他人恶意转移财产。第三组证据：九江中院的630号判决书已经被江西省高级人民法院裁定再审，真实性我无法判断。第四、五、六组证据：同意被告郭章臣的质证意见。第七组证据：对真实性、合法性无异议，但对原告说明该组证据证明恶意串通是不真实。第八组证据：我不清楚这个事。第九组证据：受理案件通知书的送达回证并不能代表裁定书予以送达了，其他同意被告郭章臣的意见。被告郭章臣向本院提交如下证据：第一组证据：郭章臣的身份证、户口本复印件各一份、李迎秋的户口本复印件一份、郭章臣与李迎秋的结婚证复印件一份、、郭金波、郭峰的户口本复印件一份、情况说明一份。证明目的：1、郭章臣的诉讼主体身份适格；2、郭章臣与李迎秋系夫妻关系，郭章臣与郭峰（未成年）、郭金波(未成年）系父子关系，郭章臣系为了后期办房产证方便，才以郭峰名字出具收据，而涉案房产的实际控制人系郭章臣。第二组证据：认购协议书一份、勤德公司出具的商铺号变更的证明一份、郭章臣的支付凭证一组、勤德公司出具的收据一组、郭章臣转给孙学春的转账凭证一份及孙学春出具的收条一份。证明目的：1、《认购协议书》中有当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；2、勤德公司已经按照约定收受了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为合法有效的书面买卖合同。3、郭章臣已支付涉案房屋全部价款，郭章臣系涉案房屋合法所有人，其有权提出案外人执行异议，以排除对涉案房屋的执行。第三组证据：情况说明一份、商铺实际使用图片一组、原询问笔录一份。证明目的：2017年3月8日，勤德公司已将涉案房屋交付给郭章臣使用，且郭章臣对案涉房屋进行了实际装修，实际控制和管理，证明其于2017年3月8日就合法占有了该涉案房屋。第四组证据：房屋测绘报告两份、勤德公司出具的延期网签的证明。证明目的：1、案涉房屋未能办理备案系涉案房屋实测面积未予明确，并非郭章臣自身原因所致。2、直至2019年11月16日郭章臣才知晓涉案房屋未能办理网签备案的原因是开发商与九江银行签订了在建工程抵押，而该抵押贷款债务没有及时结清所以才导致无法网签备案，这与原告提供的第六组证据相吻合，说明无法办理网签备案的原因非因郭章臣自身原因所致。原告对被告郭章臣提交的证据的质证意见；第一组证据：对提供的户口本原件身份无异议，但对本案关联有异议。被告郭章臣至今未提供有关的备案合同证实所付的款项是对应的哪一套房产，根据收据记载权利人是郭峰，应由郭峰提出执行异议，即使郭峰未成年也不能违反法定诉讼程序，异议人应是郭峰，然后法定监护人是郭章臣或李迎秋。2、对情况说明的不予认可，李迎秋本人未到场。第二组证据：1、对于认购协议和收据三性均不予认可，理由是通过原告的举证已经推翻了被告认购协议和收据所记载的事实。2、收据的记载孙学春的入账日期是2015年1月份，后面写的又是2015年的6月份，且孙学春本人未到庭，在执行异议听证时也未到庭说明情况，收据中记载的所购店面均是101和1F01-1共计七张，102和1F01-2共三张，105一张，涉案的房产付款金额并未达到认购协议约定的金额，且收据没有记载1F01-3的任何信息。2、支付凭证真实性、合法性认可，关联性有异议，由于被告郭章臣自称购买了01至03三套及05房产，共计四套，其转款给开发商的不能说明是购买哪一套，是需要提供备案合同进一步查实。3、由于房产局的登记中也有一个102和1F01-2两套房产的记载，原告也不清楚102到底是不是1F01-2，至少从评估报告中看出是分开的独立的两套。4、对于中院的进账单是在举行听证完后进行交易的，我方不知情。第三组证据：1、针对这份询问笔录我方不予认可，该份材料我方并不知情，执行异议时承办法官也未通知我方进行质证，因此该份材料严重违反证据规则，应视为无效。2、商铺实际使用图片没有提供合法交房手续材料，无法证实是合法占有还是非法占有。3、对情况说明的三性不予认可，我方认为是非法交房，我方去物业了解了情况，勤德公司的法人叫物业负责人去交房就交房，但那是老早的情况，后来发生了诉讼很多事情，现在就严格按照有备案就交房，无备案就不给交房，以往的操作均不是按照合法途径进行交房的。第四组证据：1、两份测绘报告正好说明了不是因为二被告强调的测绘原因导致不能办理合同备案手续，我方在房产局了解测绘报告2月7日的报告是为了开发商能够以购房户办理合同备案手续所用的，12月7日的测绘报告是为了办房产证用。2、对于情况说明三性均不予认可，在执行异议听证时二被告一直在强调是房屋测绘原因，并无其他原因，且打款的实际情况与备案的款项及开发商记载的款项严重不符，就驳倒了被告说明内容一的前部分，后部分又说是由于抵押才无法办理，是被告的又一个借口，是不属实的。3、在原来的听证庭审过程中被告郭章臣一直强调的是因测绘原因导致无法办理备案，与今天的陈述严重不符。被告勤德公司对被告郭章臣提供的证据的质证意见：第一组证据，对证据三性无异议，关于郭章臣的诉讼身份问题，是由原告方提出的。第二组证据：无异议，对于原告代理人所称的第二点我方认为是笔误，应该从转账凭证及订购协议中予以认定。第三组证据无异议。第四组证据无异议。我方与九江银行办理抵押没有对外公布，因为我方财务出现了严重恶化，2019年11月郭章臣才知道因为开发商与银行的抵押问题无法办理备案登记，是因为我方的原因，测绘仅是原因之一。被告勤德公司向本院提交提交一份江西省高级人民法院（2019）赣民申1080号民事裁定书，证明：原告称我方与客户之间存在虚假买卖是不属实的。原告庐建公司对该组证据质证称，在再审判决未改判前，终审法院的判决是生效的，且被告勤德公司在保全申请书中认可了转移资产的行为，是盖了章的。被告郭章臣对该组证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告庐建公司在其与被告勤德公司因工程款纠纷仲裁期间，原告庐建公司向九江市仲裁委员会提出财产保全申请，由勤德公司所在地江西省庐山市人民法院于2017年8月11日作出（2017）赣0483财保3号民事裁定，裁定：查封勤德公司价值2000万元的天湖壹号处房产，查封期限为三年。该院于2017年8月14日作出（2017）赣0483财保48号协助执行通知书，查封了勤德公司名下天湖壹号的多套房产，其中包括涉案房产1F01-2房产。原告庐建公司以双方和解为由向江西省庐山市人民法院提出书面解除部分房产保全申请，该院于2017年9月4日作出协助执行通知书对部分房产予以解除查封，其中不包括涉案1F01-2房产。因双方协商未果，原告庐建公司又向该院提出保全申请，2017年10月24日，江西省庐山市人民法院作出（2017）赣0483执保58号协助执行通知书，查封了天湖壹号等共40套房产。2018年4月27日，郭章臣对案涉房产的查封向江西省庐山市人民法院提出书面异议，该院审查后认为，对于案外人郭章臣是否拥有案涉房屋的所有权的确认，不属于该院执行程序审查的范围，对此，当事人、案外人可通过民事诉讼程序予以确认。2018年5月14日，江西省庐山市人民法院作出（2018）赣0483执异7号执行裁定，驳回郭章臣的异议请求。2019年5月6日，九江仲裁委员会作出（2017）九仲裁字第47号裁决书，裁决：一、勤德公司于裁决书生效之日起十日内向庐建公司支付尚欠工程款15099350.3元及垫资利息2000000元，合计17099350.3元；二、庐建公司在15099350.3元范围内对承建工程部分折价、变卖或者拍卖时价款享有优先受偿权；三、驳回庐建公司其他仲裁请求。该裁决书已经发生法律效力。之后因勤德公司未履行裁决书确定的义务，庐建公司向本院提出申请执行，本院于2019年7月5日予以立案执行。在本院执行庐建公司与勤德公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，郭章臣对本院执行勤德公司案涉房产提出书面异议。本院于2019年9月12日作出（2019）赣04执异42号执行裁定书，裁定中止对被执行人勤德公司名下勤德天湖壹号1F01-2号房产的执行。庐建公司对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。本院另查明，2015年6月23日，案外人孙学春作为乙方与勤德公司作为甲方签订了一份《认购协议书》，双方约定：甲方接受乙方认购勤德天湖一号1#楼104、105、106号住宅。上述商品房用途为商住，建筑面积209.58㎡。按建筑面积计价，本单元原价16800元／㎡，优惠后最终认购价格约定如下：按揭付款16800元总价人民币3520945元。上述建筑面积仅为暂测面积，双方签订《商品房买卖合同》以市房地产交易中心网上备案测绘面积为准。三、乙方签订本《认购协议书》后三日内，应携带本《认购协议书》、缴款凭证及有效身份证明等原件到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，逾期则视为乙方自动放弃上述商品方的优先认购权。上述购房定金即作为违约金用以补偿甲方损失。且甲方有权将上述商品房另售他人，不需另行通知书。……《认购协议书》签订后，经孙学春与勤德公司同意，将该1#楼104、105、106号房产转给了郭章臣，郭章臣自2016年8月1日至2017年8月15日以转账及现金支付方式累计向勤德公司支付了3350000元购房款，勤德公司已向郭章臣出具相应的购房收据。勤德公司于2017年3月向郭章臣交付了涉案房产的钥匙。郭章臣与勤德公司在执行听证中共同确认勤德公司对于郭章臣购买总价款3520945元，予以了优惠降为3420945元。2019年9月5日郭章臣按照本院的要求将案涉房产的剩余购房款90945元汇入本院执行账户。2019年8月21日勤德公司出具证明：“因一号楼店铺编号，从转角向北编号是104、105、106号，后因为二号楼跟一号楼接近，所以改动从北至南编号为：101、102、103号”。2019年11月16日，勤德公司出具《关于郭章臣在本公司所购房屋未及时网签备案合同等情况的说明》，证明案涉房产未办理权属登记手续系勤德公司责任，与郭章臣无关。本院认为，本案系执行异议纠纷，争议焦点为：一、本案执行异议纠纷程序是否存在违法情形？在本案审理过程中，原告庐建公司提出郭章臣先后在江西省庐山市人民法院和本院对案涉房产提出异议系重复提出，本院（2019）赣04执异42号执行裁定系重复作出，程序严重违法。经查，在庐建公司与勤德公司因工程款纠纷仲裁期间，江西省庐山市人民法院对案涉房产进行了财产保全，郭章臣对该财产保全的执行行为不服提出异议。江西省庐山市人民法院作出的财产保全措施系为保障生效法律文书得以顺利、有效执行而作出的，其效力应维持到生效法律文书执行时止，该裁定并不是对案涉房产进行实体处置，不产生房产权属变更的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的》第二条“当事人对仲裁机构作出的仲裁裁决或者仲裁调解书申请执行的，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地的中级人民法院管辖”的规定，本院系案涉仲裁裁决的执行法院。在执行中，郭章臣作为案外人，针对案涉房产的实体权利提出异议，并未违反法律规定，本院经审查后作出（2019）赣04执异42号执行裁定，庐建公司不服该裁定提起执行异议之诉，符合《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第四条“案外人、申请执行人提起执行异议之诉的理由必须是针对执行标的的实体权利提出异议，而不是针对执行行为提出异议”的规定，本案执行异议之诉程序合法。二、庐建公司提出的准许执行案涉房产的诉讼请求有否有依据？经查，孙学春转给郭章臣的《认购协议书》中，该协议书对房产位置、面积、价格等进行了明确约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。郭章臣在案涉房产被法院查封之前已合法占有了该房产、已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行、案涉房产未办理过户登记系勤德公司造成的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，郭章臣具备前款法律第二十八条规定的四个必备情形，对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。本院作出中止对被执行人勤德公司名下天湖壹号房产1F01-2房产的执行裁定，于法有据。庐建公司提出的准许执行案涉房产的诉讼请求，与事实不符，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，对原告诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告庐山市建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费16155元，由原告庐山市建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 张欢欢二〇二〇年十月二十二日书记员 陈沁榕