安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7084号 上诉人（原审原告）：安徽腾辉商业运营管理有限公司，住所安徽省合肥市肥东县龙塘。 法定代表人:张顺平，总经理。 委托诉讼代理人：陈进文，安徽威名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥腾辉酒店管理有限公司，住所地肥东县撮镇镇合裕路北侧华东(国际)建材中心综合楼**。 法定代表人：沈建，总经理。 委托诉讼代理人：陈友宝，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈清，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 上诉人安徽腾辉商业运营管理有限公司（以下简称腾辉商运公司）因与被上诉人合肥腾辉酒店管理有限公司（以下简称腾辉酒管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾辉商运公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决将占有使用面积混淆为承租面积错误。腾辉商运公司起诉腾辉酒管公司支付的是多占用部分的占有使用费而非租金，超过租赁合同约定面积部分腾辉酒管公司无权占有使用，应当立即退还并支付占有使用费。多占用部分的占有使用费及物业管理费参照已租赁部分的租金及物业管理费的标准。2.一审判决将房屋占有使用费混淆为房屋租金错误。本案面积差为事实存在而非过错导致，腾辉商运公司也不存在过程，双方所签合同约定的租金及物业管理费是按平方单价乘以出租面积进行确定的计价方式，存在浮动，并非整体出租、固定总价。腾辉酒管公司按照承租面积1722.843平方米支付了租金，但实际使用面积确是1869.48平方米，多占有使用的146.637平方米不属于合同约定的出租范围，其未支付相应对价，损害了腾辉商运公司的合法权益。一审腾辉商运公司主张的为占有使用费，租赁合同约定面积仅作为腾辉酒管公司多占房屋的参照，证明腾辉酒管公司超过合同约定面积占有使用房屋的事实。且双方租赁合同第一条第二款也明确约定租赁面积为建筑面积，故以建筑面积确定出租部分租金及多占部分占有使用费符合法律规定。 腾辉酒管公司辩称，1.腾辉商运公司知道其没有按照产权面积签订必然存在风险，本案差额面积适用风险原则。腾辉商运公司主观上属于自愿行为，其未对差额面积的风险进行禁止反对，而差额面积风险亦是被社会认可允许存在的，双方也未就差额面积予以约定。案涉楼层应为整体出租，双方默认合同面积1722.843平方米就是案涉楼层面积，腾辉商运公司是在知悉案涉楼层作为整体出租并默认合同面积就是案涉楼层面积的情况下，才签订并实际履行了房屋租赁合同，其不应对所谓的差额面积另行计算相关费用，并向腾辉酒管公司主张权利，腾辉酒管公司也无需支付所谓的占有使用费、物业服务费。2.腾辉商运公司诉求退还的差额面积没有事实及法律依据。一审法院已经查明案涉合同约定的面积系由腾辉商运公司自行测量所得，案涉房屋是整体出租，使用前是没有进行分割的，不存在遗漏部分。签订案涉合同前案涉房屋的产权证已经办理，腾辉商运公司理应知晓房产证登记的面积，出租时又重新对案涉房屋进行测量应视为腾辉商运公司对房产证登记面积的放弃，合同中也未约定房屋面积最终以房产证登记面积为准，因此案涉合同载明的面积应认定双方知晓并认可的出租面积。腾辉商运公司主张的补交租金、退还多出的面积无事实及法律依据。 腾辉商运公司向一审法院起诉请求：1.判令腾辉酒管公司向腾辉商运公司补足自2016年9月5日至多占房屋退还之日止期间的占有使用费及物业管理费(暂计至2020年5月4日共计104374元,计算方式为:占有使用费为143.637×13×12+143.637×13×12+143.637×16.25×12+143.637×16.9×8=92244.物业管理费为146.637×1.88×44=12130,共计104374元)。2.判令腾辉酒管公司自起诉之日起退还腾辉商运公司位于华东国际建材中心综合楼四楼的房屋共计143.637m。3.请求判令腾辉酒管公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：位于肥东县撮镇镇华东国际建材中心综合楼**、402室属于安徽腾辉投资集团有限公司所有，2016年5月10日,安徽腾辉投资集团有限公司与腾辉商运公司签订授权委托书，授权腾辉商运公司全权负责华东建材城（A区、B区、C区、D区）、钢材城（E区、F区、G区、H区、I区）、石材区（J区、K区）市场所有商铺租赁合同、商户营业执照、税务登记及居住证等业务办理工作。同日，腾辉商运公司与腾辉酒管公司签订了房屋租赁合同，双方约定租赁地点是华东（国际）建材中心综合楼四楼，租赁面积（建筑面积）为1722.843平方米，合同对商铺租金和物业管理费的数额、计算方式、支付方式做了约定。腾辉酒管公司按照合同的约定支付了租金和物业管理费。合同履行过程中，腾辉商运公司发现案涉房屋房产证上登记的面积共计1869.48平方米，2019年8月26日，腾辉商运公司要求腾辉酒管公司补交因面积误差而产生的租金和物业管理费。 一审另查明，合同约定的租赁面积是由腾辉商运公司自行测量而得出的。 一审法院认为，该案的争议焦点在于,一、腾辉商运公司的诉讼主体资格是否适格。腾辉商运公司与安徽腾辉投资集团有限公司签订了授权委托书，明确了代理权限为全权授权，依据该授权，腾辉商运公司是本案合同签订的主体，在履行该合同中产生了诉讼，其有参加诉讼的权利，所以，腾辉商运公司在本起诉讼中主体资格适格，腾辉酒管公司关于腾辉商运公司不是本案适格主体的主张，不予采信。二、腾辉商运公司向腾辉酒管公司收取物业管理费是否适当。双方租赁合同中已明确约定租赁期间腾辉商运公司有权依据租赁合同向腾辉酒管公司收取物业费。同时安徽腾辉投资集团有限公司也向腾辉商运公司进行了授权，委托腾辉商运公司全权管理案涉房屋的相关事宜。故腾辉商运公司依据权利人授权及双方的合同约定，收取物业管理费并无不当。三、腾辉商运公司是否有权要求腾辉酒管公司补足因面积差而计算出的使用费和物业管理费，是否有权要求腾辉酒管公司退还涉案房屋143.637平方米的面积。首先，双方在签订合同时，应当审慎地进行审查，特别是合同的中的重大事项。本案中腾辉商运公司作为该房产的管理人，应当熟知房屋面积对签订租赁合同的重要性，但腾辉商运公司依据自己的测绘确定了租赁房屋的面积，并与腾辉酒管公司签订了房屋租赁合同，其意思表示是真实的，面积差也是由于腾辉商运公司自身的过错造成的，腾辉商运公司应当承担因此所造成的后果。其次，本合同条款除了约定了租赁面积以外，还对租赁地点、每月的租金、物业管理费也作出了明确约定，依据合同其他条款，腾辉酒管公司租赁房屋的范围明确（综合楼四楼）、租金、物业管理费确定，腾辉酒管公司应按合同约定的条款行使权利。再次，腾辉商运公司的诉请缺乏合同依据和法律根据。腾辉商运公司虽然提供了房产证，证明房产证中载明的建筑面积与合同中约定的建筑面积存在面积差，但双方在合同中并没有约定租赁费和物业管理费的计算以房产证中载明的面积为准，在没有其他证据佐证的情况下,存在面积差的事实并不能支持腾辉商运公司的诉请成立。综上，腾辉商运公司提供的证据不足以证明自己的诉请成立。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回安徽腾辉商业运营管理有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取为1213元，由安徽腾辉商业运营管理有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋租赁合同的标的物肥东县撮镇镇华东国际建材中心综合楼401室、402室属于安徽腾辉投资集团有限公司所有，于2012年8月27日办理了不动产登记，确认房屋建筑面积为1869.48平方米。腾辉商运公司在安徽腾辉投资集团有限公司的授权范围内对涉案房屋进行管理、出租，其作为管理人及出租人，理应掌握涉案房屋的具体信息。涉案房屋租赁合同签订于2016年5月10日,合同约定的租赁面积（建筑面积）1722.843平方米亦为腾辉商运公司自行测量所得，交付时为现状交付，双方也未在合同中约定租赁费和物业管理费的计算以房产证中载明的面积为准，故一审对于腾辉商运公司的起诉请求未予支持，论理充分，结果正确，本院予以维持。综上，腾辉商运公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2387元，由安徽腾辉商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年十月十五日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。