广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终1062号 上诉人（一审原告）：莫吾方，男，1979年12月9日出生，汉族，居民，住浦北县。 委托诉讼代理人：梁林强，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄倩，广西君桂律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：广西世彪房地产有限公司，住所地：广西浦北县小江镇城南路**。统一社会信用代码：91450722557211585R。 法定代表人：苏千佳，公司总经理。 委托诉讼代理人：庞信祥，广西桂风律师事务所律师。 上诉人莫吾方与被上诉人广西世彪房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，上诉人不服浦北县人民法院（2020）桂0722民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人莫吾方的委托诉讼代理人梁林强、黄倩，被上诉人广西世彪房地产有限公司的委托诉讼代理人庞信祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 上诉人莫吾方的上诉请求：一、依法撤销（2020）桂0722民初883号民事判决；二、依法改判被上诉人双倍返还上诉人定金1778900元及利息约195678元（以889450元为基数，按中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率自2015年10月20日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率自2019年8月20日起暂计算至起诉之日，以后另计）。三、依法改判被上诉人返还预付款60550元及预付款利息约13321元（以60550元为基数，按中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率自2015年10月20日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率自2019年8月20日起暂计算至起诉之日，以后另计）四、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实，导致一审判决错误。(一）一审判决遗漏被上诉人在合同签订时未告知上诉人银行贷款首付款比例为50%的事实，导致错误认定被上诉人不存在违约行为，错误认定被上诉人不承担双倍定金责任。被上诉人作为熟练知悉商品房交易业务的房地产开发企业，应当在合同签订时就知道银行贷款首付款比例为50%，但在《商铺买卖合同书》签订时，被上诉人未告知上诉人该情况，导致上诉人认为支付95万元首付款即可进行银行按揭贷款而与被上诉人签订了《商铺买卖合同书》。被上诉人的行为违反了诚实信用原则，构成违约，致使上诉人无法按照双方约定的付款方式支付购房款，应当承担合同履行不能的责任。(二）一审判决遗漏被上诉人将涉案商铺出租给广西红木棉投资有限公司（以下筒称红木棉公司）的事实，导致错误认定被上诉人不存在违约行为，错误认定被上诉人不承担双倍定金责任。2017年11月10日，被上诉人将已出卖给上诉人的商铺出租给了红木棉公司，租期为21年，并由其进行了装修。被上诉人的该行为违反了双方签订的《商铺买卖合同书》中被上诉人的保证一一“甲方保证对所卖商铺拥有完全的所有权、处分权和收益权，不存在任何权 3 利瑕疵（包括但不限于抵押权、优先购买权等），乙方以甲方的保证和陈述为基础，决定整体买受上述商铺”；同时也改变了商铺的用途，导致上诉人购买该商铺的目的无法实现。(三）一审判决遗漏上诉人积极与被上诉人沟通事实以及被上诉人未及时与上诉人沟通、协商事实，导致错误认定被上诉人不存在违约行为，错误认定被上诉人不承担双倍定金责任。2017年12月23日，被上诉人股东苏世彪发短信给上诉人，要求上诉人支付330万元购房款，对被上诉人此违约行为，上诉人于当日发短信要求被上诉人履行合同、停止（红木棉公司）装修施工，但被上诉人对上诉人的要求不予理睬。在2018年8月1日被上诉人发送邮件要求上诉人再交付127万元首付款后，上诉人于2018年8月、9月多次短信、电话联系被上诉人，要求按照双方签订的《商铺买卖合同书》履行合同，均未得到被上诉人回复。以上事实在上诉人一审时提供的上诉人与被上诉人公司股东苏世彪2017年短信截图及上诉人与被上诉人公司股东苏世彪2018年短信截图两份证据中，均可证明。由此可见，被上诉人怠于与上诉人沟通，迟延履行合同义务，导致《商铺买卖合同书》无法履行，双方无法签订正式的商品房买卖合同，应当承担违约责任。综上所述，一审法院遗漏上述多项事实，导致错误认为被上诉人不存在违约行为，错误认为《商铺买卖合同书》的解除系不可归责于任何一方的原因所致，最终未判决被上诉人承担双倍返还定金责任，该判决存在错误。二、一审法院适用法律错误，导致一审判决错误。(一）一审法院应适用《担保法》第八十九条而未适用，属于适用法律错误。如上文所述，被上诉人在签订合同时隐瞒按揭贷款首付款比例、将商铺长期出租给他人、在合同履行过程怠于与上诉人沟通等，均显示被上诉人从一开始就存在违约行为，尤其最后因首付款比例双方无法迗成一致意见亦是因为被上诉人一开始的隐瞒行为导致。因此，根据《担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，被上诉人的违约行为导致双方签订的《商铺买卖合同书》目的无法实现，合同被 4 解除，被上诉人除返还上诉人支付的95万元预付款外，还需按照定金罚则承担支付889450元定金的义务。(二）一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第九十七条，导致错误判决被上诉人仅承担自2019年8月29日计至实际付清完毕之日止的利息。如上文所述，被上诉人在签订合同时隐瞒按揭贷款首付款比例、将商铺长期出租给他人、在合同履行过程怠于与上诉人沟通等，均显示被上诉人从一开始就存在违约行为，尤其最后因首付款比例双方无法达成一致意见亦是因为被上诉人一开始的隐瞒行为导致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方签订的《商铺买卖合同书》因被上诉人的违约行为而被解除，被上诉人自2015年10月20日即占有上诉人95万元资金，导致上诉人蒙受利息损失，被上诉人支付上诉人预付款95万元的利息起算点应为2015年10月20日。因此，一审法院未正确适用《中华人民共和国合同法》第九十七条，错误判决被上诉人支付上诉人利息起算点为2019年8月29日，属于法律适用错误。综上所述，一审法院遗漏重要事实，事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人合法权益。 被上诉人广西世彪房地产有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人莫吾方向一审法院提出的诉讼请求：1、判决被告双倍返还定金1778900元及利息约195678元（以889450元为基数，按中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率自2015年10月20日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率自2019年8月20日起暂计算至起诉之日，以后另计）；2、判决被告返还预付款60550元及预付款利息约13321元（以60550元为基数，按中国 5 人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率自2015年10月20日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率自2019年8月20日起暂计算至起诉之日，以后另计）；3、案件诉讼费用由被告承担。 一审法院审理并确认以下事实：2015年3月18日，原、被告签订《商铺买卖合同书》，合同约定原告受让被告开发建设的位于浦北县，面积约1778.90平方米，每平方米价格为2500元，商铺合计总价款为4447250元。双方还约定，2015年3月11日至2015年11月前，原告向被告支付95万元，余款在签订标准合同后办理银行按揭支付。合同签订后，原告于2015年3月12日至同年10月20日期间，共向被告预付了95万元购房款。涉案商铺已于2018年1月18日办理了不动产权证。2018年8月，被告以邮寄、手机短信方式向原告发出通知，要求原告交付首付款1277250元，并到公司签订《商品房买卖合同》，至今原告没有到被告处协商，也没有交款，双方至今没有签订标准《商品房买卖合同》。2019年1月2日，被告向该院起诉解除双方于2015年3月18日签订的《商铺买卖合同书》，该院于2019年3月29日作出判决，解除双方于2015年3月18日签订的《商铺买卖合同书》。原告不服上诉至钦州市中级人民法院，钦州市中级人民法院于2019年8月29日作出判决，维持原判。 一审法院认为：本案的焦点：预约合同解除后如何处理的问题。原、被告于2015年3月18日签订《商铺买卖合同书》属于商品房买卖预约合同，该合同双方约定了违约责任，该合同约定“如因甲方（被告）原因导致上述商铺无法按照合同约定的上述时间办理过户手续给乙方（原告），视为甲方重大违约，乙方有权单方解除合同，甲方除应立即退还乙方已付款项及利息（自乙方支付房款之日起至实际退还之日止）外，还应向乙方承担定金的担保责任，经 6 双方协商甲方愿意双倍返还定金给乙方作为补偿损失”。根据该预约合同的约定，导致预约合同无法履行的原因如果是被告方造成的，被告则应当承担相应的违约责任，反之，被告不应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同书》签订时被告未取得预售许可证，《商品房买卖合同书》约定等取得预售许可证后再签订正式合同，同时约定以银行按揭贷款方式支付余款。由于合同书约定的首付款比例未达到银行按揭贷款的首付款比例要求，被告要求原告按银行规定支付50%的首付款后，签订正式合同并办理银行按揭，双方就付款比例未能达成一致意见。2018年8月以后按照银行贷款政策无法办理商铺的按揭贷款，而原告又不能全额支付购房款，导致双方签订的预约合同的目的—即订立正式商品房买卖合同不能实现。因此，导致双方签订预约合同的目不能实现的原因不是被告，被告并不存在违约行为，不应承担双方约定的违约责任。故原告请求被告双倍返还定金及利息的理由不成立，该院不予支持。关于原告是否违约的问题。双方签订的《商铺买卖合同书》约定原告向被告支付95万元后，余款在签订标准合同后办理银行按揭支付。由于合同书约定的首付款比例未达到银行按揭贷款的首付款50%比例，首付款50%的比例是银行政策要求，并不是原告的原因造成的。在此情况下，原告选择不再付剩余的首付款是其权利，并不是《商铺买卖合同书》约定的义务。因此，原告在本案中亦不存在违约行为。原告不付剩余首付款后，可主张解除《商铺买卖合同书》，但原告一直没有主张解除合同，反而是被告向法院起诉解除双方签订的《商铺买卖合同》。原、被告签订的《商铺买卖合同书》经法院判决解除，依《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因不可归责于任何一方未能签订正式的商品房买卖合同致预约合同解除，任何一方都不应在合同解除后负赔偿责任。但案涉预约合同原告已交付预约金950000元给被告，资金是有成本的，双方签订的预约合同被解除后， 7 当事人应采取措施避免损失扩大，被告应立即返还预约金950000元给原告，被告对解除预约合同后因未能及时返还资金致原告的资金成本损失应承担赔偿责任。钦州市中级人民法院于2019年8月29日作出了维持一审法院解除双方签订《商铺买卖合同书》的判决，故被告应赔偿原告的损失以950000元为本金，从2019年8月30日起计至实际付清完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告广西世彪房地产有限公司返还预约金950000元并支付利息（利息以950000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年8月30日起计至实际付清完毕之日止）给原告莫吾方。案件受理费11594元，因被告广西世彪房地产有限公司负担。 二审诉讼过程中，上诉人莫吾方提交了以下新证据：案涉商铺2018年7月现场照片；拟证实被上诉人2018年7月已经装修好涉案商铺，被上诉人违反合同约定将该房屋出租给他人。被上诉人质证称，该照片无法看出是否是现场，原来商铺租赁过给红木棉公司，签订有租赁合同，但租赁方还没有使用就解除租赁了，是法院判决解除。本院认为，对该证据的真实性予以确认，但无法证实上诉人拟证明的目的。 对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为,关于上诉人莫吾方请求被上诉人广西世彪房地产有限公司双倍返还定金以及预付款和利息有否法律依据的问题。本案中，双方于2015年3月18日签订《商铺买卖合同书》，该合同系商品房买卖预约合同，双方约定以贷款的方式支付剩余购房款，但在按揭贷款办理的过程中，因贷款政策问题，需提高首付的比例，上诉人无法按合同约定的首付款条件取得贷款，但实 8 际上在上诉人提高首付比例后，其仍可取得贷款，且在此过程中，被上诉人知晓需提高首付额度后，已及时通过电话、短信、邮件等方式向上诉人履行告知义务，但双方未能达成一致意见,上诉人没有支付剩余部分首付款。因贷款政策变更后，无法办理贷款，当事人订立合同目的无法实现，应予解除合同。而导致合同无法履行的原因不能归责于被上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在合同解除后，被上诉人应立即返还预约金950000元给上诉人，对解除预约合同后因未能及时返还资金致上诉人的资金成本损失应承担赔偿责任。据此，一审判决被上诉人广西世彪房地产有限公司返还预约金950000元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，并无不当，本院予以确认。上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审法院查明事实清楚，判决正确，上诉人上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23188元，由上诉人莫吾方负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 9 审判员王英佑 二〇二〇年十月十二日 法官助理黄襦平 书记员刘蔚