安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4690号 上诉人（原审原告）：夏修青，男，1975年09月14日出生,汉族，住安徽省合肥市庐江县。 委托诉讼代理人：孔建国，上海长策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龚仁珍，女，1970年03月15日出生,汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：巩玲，安徽博时律师事务所律师。 上诉人夏修青因与被上诉人龚仁珍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初12267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏修青上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持夏修青的全部诉请；2.请求判令龚仁珍承担本案一、二审全部诉讼费用。 事实与理由：1.根据案涉《存量房买卖补充协议》第五条的约定龚仁珍的合同义务包括：注销他(项)权；《存量房买卖补充协议》需要约定的共他的条款以及实际情况可知，夏修青支付给龚仁珍的首付款人民币陆拾万元整即用于龚仁珍偿还与案涉房屋有关的贷款。结合以上两条以及龚仁珍庭审辩论意见可知：龚仁珍在收到夏修青支付的首付款后，应用于偿还贷款，并在此基础注销他（项)权，即注销包括设定在案涉房屋上的抵押登记系龚仁珍的合同义务。 2.本案是夏修青要求龚仁珍继续履行《房屋买卖合同》约定事项，因此在本案中主要审查的是夏修青是否有权依据《存量房买卖合同》、《存量房买卖补充协议》的约定要求龚仁珍履行一定的合同义务，而不是其他，尤其是在龚仁珍未就此提出质疑或者异议的情况下。如原审法院最终据此作出判决，应在庭审中就夏修青符合现阶段合肥市关于购房者要求的相关条件进行查明，而原审法院并没有据此查明。因此：原审法院依据夏修青未向法院提供相应证据证明其符合现阶段合肥市关于购房者要求的相关条件，从而驳回夏修青诉讼请求应属于为了驳回夏修青诉讼请求而作出的超出法院职权范围的错误行为。 3.夏修青要求龚仁珍继续履行合同，原审法院应围绕该请求进行审理，即龚仁珍会同夏修青办理房屋产权变更登记是否存在法律上的障碍，排除该法律上的障碍（注销包括设定在案涉房屋上的抵押登记)是否属于龚仁珍的合同义务，进而属于龚仁珍继续履行合同的范畴、龚仁珍履行注销包括设定在案涉房屋上的抵押登记是否属于法律上禁止的行为，进而判断龚仁珍是否以及能否继续履行合同，而非不加分析以“在该房屋上设定的抵押登记未注销的情况，该房屋现阶段实际无法办理产权变更登记手续”驳回夏修青的诉讼请求，因为这与案涉合同的约定、与《合同法》第六条规定的诚实信用原则相违背。 4.原审法院以夏修青未能提供充分证据证明其已根据双方的约定于2018年5月30日前足额支付600000元的首付款以及龚仁珍负有的后履行义务等驳回夏修青要求龚仁珍支付违约金的诉讼请求，应属于适用法律错误。依据原审法院查明的事实，在本案中夏修青与龚仁珍均存在违约行为，在双方均未对案涉《存量房买卖合同》、《存量房买卖补充协议》的效力提出异议的情况下；依据《合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”夏修青与龚仁珍均应承担违约责任。故此夏修青依据案涉《存量房买卖合同》、《存量房买卖补充协议》追究龚仁珍的违约责任，而要求龚仁珍支付违约金，是有法律和事实依据的。 龚仁珍辩称，1.夏修青与龚仁珍没有房屋买卖合同关系，无法办理房屋过户手续。龚仁珍和胡慧慧签订了《房屋买卖合同》，龚仁珍和胡慧慧是房屋买卖合同当事人，夏修青不是房屋买卖合同当事人。办理过户手续只能在合同双方当事人之间进行，一审时夏修青称胡慧慧是代理自己购房屋，此观点证据不足：第一，胡慧慧没有到庭作证，夏修青提交的所谓胡慧慧证言是否属实也未经查证。第二，夏修青为何让胡慧慧代理购房没有说明。第三，合同内容都是针对胡慧慧各方条件约定的，夏修青无法履行。龚仁珍与胡慧慧签订《存量房买卖补充协议》中约定：2018年5月30日前付首付款60万元，余款45万元申请公积金贷款，夏修青没有公积金，约定无法履行，现在余下款项如何支付，夏修青没有和龚仁珍达成一致，买卖不成立。夏修青在合肥市是否符合购房条件一审时未举证，二审期间也未举证其在合肥市是否有住房，是否符合购房条件。夏修青和龚仁珍没有买卖合同，无法办理房屋过户手续。 2.购房人未支付购房款，涉案房屋处于仍处于抵押状态，无法办理房屋过户手续。龚仁珍和胡慧慧签订的《房屋买卖合同》中约定：胡慧慧于2018年5月30日之前支付60万元给龚仁珍，偿还龚仁珍所欠贷款。如购房人未在2018年5月30日前付首付款给龚仁珍，本合同终止，互不追究责任。后胡慧慧没有按约定时间支付首付款，房屋贷款便不能偿还，房屋处于仍处于抵押状态。我国城市房地产管理法第三十八条规定：行政机关决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。物权法第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。案涉房屋在贷款没偿还之前，银行不同意办理房屋过户手续。而且本案购房人不是直接支付购房款，是通过夏修青在安徽景龙建筑装饰有限责任公司的工程款代付，夏修青在约定的付款时间2018年5月30日之前没有将60万元工程款转到景龙公司账上，同时夏修青与景龙公司的工程款没有结算，双方对数额有争议，夏修青起诉景龙公司建设工程施工合同纠纷案件还没判决，代付行为也没实现。本案购房人的购房款未付，龚仁珍的贷款未还，房屋无法办理过户手续。 3.龚仁珍没有违约行为。龚仁珍与购房人签订的《存量房买卖补充协议》第18条约定，购房人在2018年5月30日之前支付60万元购房款，用于偿还房屋贷款，购房人没有按时支付购房款，是购房人违约，龚仁珍在没有偿还贷款的情况下无法办理过户手续，所以龚仁珍没有违约行为。夏修青和购房人胡慧慧在签订房屋买卖合同之前明知该房屋是抵押给银行的，在贷款没有全部偿还之前，无法办理变更登记手续，本案购房人是过错方和违约方。 4.一审判决龚仁珍承担案件受理费有误，请二审法院更正。《人民法院诉讼收费办法》第十九条规定:案件受理费由败诉的当事人负担。夏修青的全部诉讼请求都被一审法院驳回，表明他败诉了，案件受理费应全部由夏修青承担，但一审法院却判决龚仁珍承担1250元，这不符合法律规定，所以请二审法院予以更正。 夏修青上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。 夏修青向一审法院起诉请求：1.判令龚仁珍继续履行《房屋买卖合同》约定事项，会同夏修青办理房屋产权变更登记至夏修青名下；2.判令龚仁珍向夏修青支付违约金247200元；3.本案诉讼费及其他相关费用由龚仁珍承担。 一审法院认定事实：2018年5月15日，胡慧慧（乙方）代表夏修青与龚仁珍（甲方）签订了《存量房买卖合同》一份，约定甲方将位于合肥市瑶海区房屋出售给乙方，建筑面积129.77平方米；转让价款为人民币壹佰贰拾万元等内容。同日，胡慧慧（乙方）代表夏修青与龚仁珍（甲方）与居间方合肥市丽城房地产营销策划有限公司第十分公司（丙方）共同签订《存量房买卖补充协议》一份，约定乙方购买甲方私有的没有产权争议的位于合肥市瑶海区房屋，附属设施为固定装修；建筑面积129.77平方米；甲方保证该房屋产权清晰无争议，否则责任由甲方承担，经甲、乙双方协商一致后，甲方以人民币壹佰贰拾万元整的价格向乙方转让该房屋及其附属设施；乙方购买该房申请办理公积金贷款肆拾伍万元整且承诺无不良信用记录，否则责任由乙方承担；甲、乙双方应于本合同生效十日内备齐相关资料送达丙方核验，甲方应迁出户口、结清物业费并提供证明，尚有贷款余额的应结清余额，注销他权证；经甲、乙双方协商决定于2018年7月15日前办理完税、资金托管和产权转移（过户）手续，如因一方原因逾期办理，则对违约方处以房款日万分之五的违约金赔付对方，如遇法定节假日或特殊情况协商处理；需要约定的其他事项：①甲、乙双方约定乙方定於2018年5月30日前支付首付款陆拾万元给甲方用於偿还甲方所欠贷款，不足部分由甲、乙双方自行协商按欠条处理（过户前办理）；②因甲方欠贷为公司房产捆绑贷款，故如因房产局不认该房贷款还款结清证明为首付款托管，本合同终止互不追究责任；③如因甲方原因不能办理过户手续，甲方赔偿乙方违约金人民币壹佰贰拾万元（含首付款陆拾万）；④甲方同意乙方首付款陆拾万元交付后即将该房屋钥匙交付给乙方；⑤签订本合同后，产权证在甲方保留；⑥如因乙方未在2018年5月30日前付首付给甲方，本合同终止，互不追究责任。如因甲方未在期满后一个月内未办理过户手续，甲、乙双方按违约责任处理等内容。 2018年5月13日，夏修青与龚仁珍通过微信磋商案涉房屋买卖事宜，龚仁珍问“月底至少到多少”，夏修青回答“估计六十左右”；2018年7月2日，夏修青通过微信告诉龚仁珍“龚总。我这边到账了572824.05按照我们当时说好的房款，我只差不到27000块钱了。这还是因为发票没开出来，如果开出来我应该算是付清。希望你也抓紧时间办理你那边需要办的手续”、“我这边的房子已经到期，房东在催我搬家。五号之前必须搬。”；2018年10月31日龚仁珍通过微信向夏修青发出“夏总，房子的事抓紧办过户吧”等信息。 一审另查明，龚仁珍系安徽景龙建筑装饰有限责任公司的法定代表人。2016年5月5日，夏修青与安徽景龙建筑装饰有限责任公司签订《安徽景龙建筑装饰有限责任公司项目内部承包责任书》（以下简称“《责任书》”）、《安全生产协议》，其中《责任书》中载明甲方单位为中国农业银行股份有限公司安徽省分行及辖下分（支）行，项目名称为中国农业银行安徽省分行辖下营业网点及其他建设工程；合同期限为长期；工程款支付：①工程款到公司后，公司扣除管理费及税费后余款由承包人根据公司财务部核算的开票比例（专票53%、普票20%、劳务发票27%）足额提供发票，经公司财务部审核后汇入开票方账户，用以支付本工程材料款及人工费……等内容。 2018年6月11日，中国农业银行股份有限公司旌德县支行向安徽景龙建筑装饰有限责任公司转款227000元、2018年6月25日，中国农业银行股份有限公司合肥经济开发区支行向安徽景龙建筑装饰有限责任公司转款95824.05元、2018年6月27日、中国农业银行股份有限公司安徽省分行向安徽景龙建筑装饰有限责任公司转款50000元、2018年6月27日、中国农业银行股份有限公司庐江县支行向安徽景龙建筑装饰有限责任公司转款200000元，以上合计572824.05元。除以上四笔交易记录以外，夏修青提供的安徽景龙建筑装饰有限责任公司徽商银行交易记录还显示：2018年2月2日至2019年1月31日期间，中国农业银行股份有限公司安徽省分行及辖下分（支）行与安徽景龙建筑装饰有限责任公司还存在多笔款项往来交易记录；夏修青与安徽景龙建筑装饰有限责任公司之间也存在多笔款项往来交易记录。 2019年10月31日，胡慧慧向本院出具情况说明一份，载明案涉《存量房买卖合同》系其受夏修青授权与龚仁珍签订，但实际购房者为夏修青，该合同所涉权利义务均由夏修青享有和承担等内容。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案中，根据夏修青提供的微信聊天记录可以看出，龚仁珍对胡慧慧是作为夏修青的受托人与其签订案涉《存量房买卖合同》是明知的，现夏修青以自己的名义起诉符合法律规定，故龚仁珍辩称夏修青的诉讼主体不适格缺乏依据，该院不予采纳。 对于夏修青要求龚仁珍继续履行《房屋买卖合同》约定事项，会同夏修青办理房屋产权变更登记至夏修青名下的诉讼请求，经查明，案涉房屋至庭审时仍处于抵押状态，在该房屋上设定的抵押登记未注销的情况，该房屋现阶段实际无法办理产权变更登记手续，且夏修青亦未提供相应证据证明其符合现阶段合肥市关于购房者要求的相关条件，故对夏修青主张的该项诉讼请求，该院不予支持。 对于夏修青要求龚仁珍支付违约金247200元的诉讼请求，根据《存量房买卖补充协议》第十八条的约定，双方对买方支付首付款的时间以及支付首付款用于卖方偿还贷款的目的进行了明确约定，而案涉房屋办理产权变更登记手续的前提是卖方还清贷款且他项权登记注销，现夏修青未能提供充分证据证明其已根据双方的约定于2018后5月30日前足额支付600000元的首付款，在双方均未对案涉《房屋买卖合同》、《存量房买卖补充协议》的效力提出异议的情况下，其以负有后履行义务的龚仁珍未在约定的时间办理产权变更登记手续而单方违约为由要求龚仁珍支付违约金的诉讼请求，不符合双方约定，亦无法律依据，该院不予支持。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回夏修青的全部诉讼请求。一审案件受理费5010元，减半收取2505元，由夏修青负担1255元，龚仁珍负担1250元。保全费1760元，由夏修青负担。 二审中，夏修青提交证据如下：证据一、夏修青社保证明以及合肥市商品房限购政策，证明：夏修青有购房资格。证据二、案涉房屋不动产登记信息查询结果，证明：案涉房屋抵押登记的时间为2018年7月4日，是在夏修青支付完首付款60万元之后。证据三、龚仁珍的银行流水，证明：龚仁珍所提交的个人循环借款合同，所涉借款的放款日期为2018年7月6日，放款金额为300万元。结合龚仁珍提交的个人循环借款合同，签订时间是2018年7月2日，可以证明在夏修青将60万元首付款支付给龚仁珍时该房屋没有贷款，没有抵押登记，或者有抵押登记也有权注销抵押登记，可以证明龚仁珍恶意欺诈违约。 龚仁珍质证如下：对证据一关联性和证明目的有异议，不能用规范性文件证明购房资格，需要提供无房证明，而且不管夏修青是否符合条件，不付购房款也不能购房有抵押的房屋。证据二案涉房屋的抵押一开始抵押给公司贷款的，和其他房屋放在一起的，是2017年6月2日循环贷款的，所有贷款没有偿还以前是不允许转让的。证据三关联性和证明目的有异议，目前涉案房屋还有80万元贷款，在贷款没有偿还之前银行不同意办理过户手续。 本院认证如下：对夏修青提交的证据一的真实性予以确认，对其证明目的将结合其他证据综合认证。对证据二、证据三的关联性不予确认。 本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，本案夏修青的诉讼请求之一为要求龚仁珍继续履行《房屋买卖合同》约定事项，办理房屋产权变更登记至夏修青名下。经审查，该诉请存在以下履行障碍：第一，案涉房屋上有抵押权存在。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，夏修青并未举证证明抵押权人同意转让案涉房屋，或者在诉讼中向抵押权人表示代为清偿债务消灭抵押权以受让抵押财产。因此，本案中夏修青在案涉房屋抵押权未涤除的情况下径行要求龚仁珍办理产权转移登记，存在法律上的障碍。第二，案涉《房屋买卖合同》系案外人胡慧慧与龚仁珍签订，虽然可以认定胡慧慧系夏修青的委托代理人与龚仁珍签订合同，但是合同中约定房屋登记至胡慧慧名下，并且付款方式为使用胡慧慧公积金贷款。在胡慧慧未参与本案诉讼，且夏修青未明确其是否存在限购限贷情形，其与龚仁珍就付款方式变更未协商一致的情况下，夏修青径行请求龚仁珍将房屋转移登记至夏修青名下，亦存在履行上的障碍。因此，夏修青的第一项诉讼请求在本案中不能成立。 夏修青诉讼请求之二为要求龚仁珍支付违约金，因该诉请系基于夏修青要求继续履行合同情况下的主张，而夏修青继续履行合同的主张在本案中不能成立，因此，本案对龚仁珍在该主张下的违约责任不予审查。夏修青如果基于其他请求权基础向龚仁珍主张违约责任，可另案主张。 另，龚仁珍在答辩中提到的一审关于诉讼费分配问题，依法不属于二审审查范围，本院不予处理。 综上，夏修青的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5010元，由夏修青负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十月十二日 书记员  金琬莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。