广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1322民初4883号原告：陈少华，男，汉族，1985年10月10日出生，住址：广西合浦县****************，公民身份号码：450************759。原告：方潮艳，女，汉族，1985年1月5日出生，住址：广东省东莞市*************，公民身份号码：431************801。以上两原告共同委托诉讼代理人：杨嘉兴，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：袁佩娟，女，汉族，1982年1月5日出生，住址：广东省东莞市************，公民身份号码：441************127。第三人：惠州市有房有家房地产经纪有限公司，住所：惠州市博罗县*************侧上河坊商业城2区D栋130商铺，统一社会信用代码：91441322MA52GF0U15。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：周和超，男，汉族，1989年10月26日出生，住址：湖北省大悟县***********，公民身份号码：420************21X，系公司员工。原告陈少华、方潮艳诉被告袁佩娟、第三人惠州市有房有家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告缺席。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认两原告与被告于2020年3月31日签订的《房地产买卖合同》于2020年7月30日解除；2.请求判令被告返还定金50000元；3.请求判令被告向原告返还已付房款230000元及利息295.17元（利息以230000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月30日起计算至全部清偿之日止，现暂计至2020年8月11日为295.17元）；4.请求判令被告向两原告支付违约金176000元及居间费6000元；5.请求判令被告赔偿房价上涨损失115000元；6.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年3月31日，原、被告、第三人订立了《房地产买卖合同》，约定由两原告向被告购买位于惠州市博罗县******卢屋、谢屋经济合作社兴业大道东侧上河坊商业城Q7C区1栋商住楼3层02号房，总价款880000元。两原告已依约于签订合同当日向被告支付购房定金50000元，并于2020年5月26日向被告支付了首期楼款230000元，后续被告应依约为两原告办理房屋过户登记手续。但两原告在多次催促被告后，被告仍未办理房屋过户手续，后两原告从第三人处得知，案涉房屋已经被东莞市第三人民法院予以查封，现无法办理过户。被告现无法继续履行合同，两原告遂于2020年7月22日发送律师函通知被告解除合同，并赔偿两原告的相关损失，被告却拒收律师函。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。被告经本院依法传票传唤，既未向本院提供书面答辩意见和相关证据，亦未到庭参加诉讼。第三人述称，对原告的诉讼请求没有异议。根据上述证据，本院经审理查明，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为经纪人，于2020年3月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000051），主要约定：两原告向被告购买坐落于博罗县******卢屋、谢屋经济合作社兴业大道东侧上河坊商业城Q7C区1栋商住楼3层02号房，共132.68平方米；转让价为880000元，买方于合同签订时支付定金50000元给卖方，余下房款830000元通过银行按揭支付；于过户当天支付首期房款230000元，剩余600000元由买方用该物业办理银行贷款手续或公积金贷款手续，以所获取贷款等额的部分向卖方支付；如有一方未按照合同约定履行义务，逾期超过十天未履行，违约方视为自动放弃继续履行合同，守约方有权解除合同并要求违约方承当定金责任及追讨等于该总楼价的20%的违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付买卖代理费；守约方应向违约方发出解除合同通知书，卖方应在解除合同通知书发出之日起五日内退还；卖方需签订合同之日支付居间服务费10000元给经纪人，买方需支付居间服务费13000元给经纪人。签订合同当天，原告向被告支付定金50000元及向第三人支付居间服务费6000元。2020年5月26日，原告通过银行账户向被告支付购房款230000元。另查一，涉案房屋于2019年4月3日取得不动产权证书，产权证号为粤（2019）博罗县不动产权第0022142号，权利人登记为袁佩娟。该房屋于2019年4月3日办理了抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司惠州分行，抵押期限自2016年7月26日起至2036年7月26日止。2020年2月24日，涉案房屋被东莞市第三人民法院查封，查封文号：（2020）粤1973执恢39号，申请执行人为东莞银行股份有限公司黄江支行，查封期限自2020年2月20日起至2023年2月19日止。另查二，原告称其已于2020年7月22日将《律师函》通过EMS（单号：1091413772334）寄给被告，该寄件于2020年7月24日退回妥投。本院认为，关于合同解除的问题。原、被告及第三人于2020年3月31日签订《商品房买卖合同》系合同当事人真实意思的表示，主要条款不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，应受法律保护。上述合同签订后，原告支付被告定金50000元、购房款230000元及向第三人支付居间服务费6000元，此有原告提交的相关证据予以佐证，本院予以确认。在合同签订后，涉案房屋于2019年6月5日取得不动产权证书，原告认为被告至今未去领取不动产权证书，导致合同无法继续履行，故请求解除合同。被告未到庭提出抗辩，视为其对自身诉权的放弃，由此产生的不利后果，理应由其承担。在合同签订后，涉案房屋因被告问题被东莞市第三人民法院依法查封并拍卖，被告不能继续履行合同，原告不能取得涉案房屋的产权，不能实现合同目的，被告的行为已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定及双方合同约定，原告诉请解除双方签订的《房地产买卖及居间合同》，于法有据，本院予以支持。关于是否返还定金、已付房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应当返还已支付的定金50000元、购房款230000元给原告。关于违约金、购房款利息及房价上涨的损失的问题。涉案合同因被告违约而解除，被告应按双方约定及法律规定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，被告未对违约金计算标准是否过高问题提出请求，本院不适宜主动调整，被告应当按照双方合同的约定向两原告支付违约金176000元（880000元×20%）。上述违约金为补偿性违约金，原告的损失已在违约金中得到补偿，且原告提供的证据不足以证明房价上涨的损失，故对原告主张的购房款利息及房价上涨的损失，本院不予支持。关于居间服务费的问题。现合同因被告违约被解除，根据合同约定，被告应当承担此次交易的居间服务费。原告已向第三人支付居间服务费6000元，原告为此提供《收据》予以佐证，本院予以确认。故原告诉请被告支付居间服务费6000元，本院予以支持。被告经本院传唤无正当理由拒不到庭，视其放弃有关抗辩权利，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、解除原告陈少华、方潮艳与被告袁佩娟、第三人惠州市有房有家房地产经纪有限公司于2020年3月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0000051）；二、被告袁佩娟于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告陈少华、方潮艳返还定金50000元、购房款230000元；三、被告袁佩娟于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告陈少华、方潮艳支付违约金176000元；四、被告袁佩娟于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告陈少华、方潮艳支付居间服务费6000元；五、驳回原告陈少华、方潮艳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9577元，由原告陈少华、方潮艳负担1918元，被告袁佩娟负担7659元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  叶堂辉人民陪审员  邓志勇人民陪审员  崔紫君二〇二〇年十月二十日法官 助理  徐嘉姵书 记 员  蔡艳玲