广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9850号原告：倪龙，男，1985年1月3日出生，汉族，住佛山市南海区****************。原告：钟海发，男，1985年12月10日出生，汉族，住长沙市天心区*****************。两原告共同委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被告：黄树溪，男，1965年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************。被告：梁凤坤，女，1960年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************。两被告共同委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：何思溢，广东都汇律师事务所实习律师。原告倪龙、钟海发与被告黄树溪、梁凤坤租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序分别于2019年6月24日、2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭绍伦、被告的委托诉讼代理人彭勇到庭参加两次庭审，被告的委托诉讼代理人何思溢到庭参加第二次庭审。诉讼中，根据原告的申请，本院委托司法鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告黄树溪签订的承租合同；2.两被告退还原告租赁保证金21000元、退还原告已经支付的2019年3月26日起至2019年4月15日期间因无法正常使用租赁物的租金4666.7元；3.两被告赔偿原告装修损失128325元、搬迁损失6000元、员工遣散费35800元、停业期间经营损失160000元；4.案件诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告黄树溪于2018年3月13日与原告签订《承租合同》，合同约定由原告承租被告位于佛山市南海区***************位（下简称“五号铺位”），用于经营珠宝检测、士多店，租赁期限自2018年4月16日起至2020年4月15日止。合同签订后，原告支付了租赁保证金21000元，并且按照合同约定按时支付相应租金，已经履行完毕作为承租方应履行的相关义务。但在2019年3月26日起，五号铺位被停水停电，且铺外道路被围蔽，导致原告无法正常使用五号铺位，无法正常生产经营。为此，原告多次微信、电话同两被告沟通，但被告未能解决。原告又于2019年4月12日委托律师向被告发送律师函，要求被告须在2019年4月20日前履行作为出租方的义务，恢复五号铺位的正常供水供电，复通五号铺位外相关道路，使得原告能正常使用五号铺位并正常生产经营。同时律师函还明确要求若被告未能在上述时间内解决前述问题的，原告将行使法律赋予的权利，解除《承租合同》，向被告追讨因此造成原告的损失，损失包括但不限于装修损失、搬迁损失、员工遣散损失、经营损失等，并追究被告的其他法律责任。被告收到律师函后一直没任何回复。且五号铺位至今仍被停水停电，五号铺位外相关道路依然封闭，原告依然无法正常使用租赁物进行生产经营。原告认为，两被告应当履行出租方义务，出租的租赁物应当满足原告正常生产经营的合同目的。但自2019年3月26日起，五号铺位被停水停电、五号铺位外相关道路封闭，原告无法正常生产经营，被告已经构成根本违约，应当返还原告已付的租赁保证金、已付的租金（21天的租金折算为4666.7元）、装修损失128325元（详见装修损失计算明细表）、搬迁损失6000元（按经验预估）、员工遣散损失35800元（详见员工遣散费计算明细表）、停业期间经营损失160000元（按每月80000元利润，计算2个月）等。案涉租赁物是两被告的共同财产，且租金为两被告共同收益，日常租赁事务处理也是由两被告共同处理，所以，两被告应共同向原告承担返还保证金、租金及赔偿损失的责任。根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，提起诉讼。两被告辩称，一、《承租合同》无法继续履行，系因政府征收行为导致，非两被告单方违约，两被告不应承担任何赔偿责任。首先，签订合同时，两被告已将案涉商铺被政府划入征收范围、商铺外已被围蔽、但尚未签署拆迁补偿协议的情况全面告知原告，已充分尽到告知和提醒义务，无任何隐瞒行为，原告对该事实也完全明知，应对此结果有充分预期并承担相应风险。2012年3月9日南海区人民政府发布《关于南海区平东大道建设工程项目征地拆迁的通告》，告知市民为保障南海新型轨道交通系统试验段（桂城至三山枢纽段）建设工程项目的顺利实施，桂城平东片区自永安南路起至东平水道止共1.7公里将被征收拆迁（案涉租赁物商铺属于该征收拆迁范围）。2016年7月26日，桂城街道办事处拆迁办公室再次就该项目拆迁工作事宜发布公开信，并对拆迁区域进行了施工围蔽。前述《通告》和《公开信》均在平东片区公告栏公开张贴，平东片区家喻户晓，但是拆迁办一直未就拆迁补偿事宜与两被告进行协商，拆迁补偿协议尚未签署。2018年3月13日，两被告明确告知原告案涉商铺被划入拆迁范围，随时可能被政府征收拆迁，且商铺周围已被政府进行施工围蔽，但原告在明知上述事实的情况下，仍要求承租案涉商铺，并与两被告签订《承租合同》，表明原告对租赁期中因政府拆迁导致合同无法继续履行的可能后果已有充分预期，且自愿承受相应风险。其次，正是由于案涉商铺存在随时拆迁的可能，两被告才愿意将商铺以远远低于周边租赁市场价格的租金出租给原告。现原告以如此低价租赁并使用了整整一年，其不但没有损失，仅租金一项就获益颇丰。案涉商铺在政府围蔽之前出租情况如下：商铺1于2015年5月16日至2018年5月15日出租给陈信明，租金为每年230000元，平均每月约19167元；商铺2于2013年3月3日至2018年3月3日出租给雷以森，租金为每月11800元；商铺3于2014年3月1日至2018年2月31日出租给莫珍道，租金为每月14300元，三间商铺每月租金合计45267元。但是，原告承租案涉三间商铺，每月租金一共才7000元，该租金价格远远低于正常市场价（仅为市场价的15%)。两被告愿意以如此低价出租该商铺，完全是因为政府征收工程随时可能启动，且合同签订时商铺外围已被围蔽。原告以如此低廉的价格承租并使用3间商铺一年，至少节省租金45万元，获益丰厚。再次，由于前述建设工程项目施工的需要，有关部门于2019年3月26日起采取停电停水及道路全封闭的措施，此实非两被告所愿及所能掌控，两被告已提前壹个月通过电话及微信告知原告商铺将要停电停水及道路全封闭的情况，并提醒两被告尽快准备搬离，已尽到了出租人全部的提醒告知义务，不存在任何过错。2019年4月，原告委托律师向两被告发函，两被告亦第一时间回函说明停水停电的原因，表示同意与原告友好协商解除《租赁合同》、结算租金及水电等费用，待原告返还租赁物，两被告即退还保证金21000元，但原告拒不接受，实在不应归责于两被告。综上，案涉商铺涉及政府工程项目拆迁，才导致《承租合同》无法继续履行，征收拆迁属于政府行为，非两被告所能抗拒。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，两被告认为，因不可抗力致使合同目的无法实现的，当事人有权解除合同，且当然免除全部责任。两被告对于商铺的真实情况已充分告知原告，已经交付符合经营用途的租赁物予原告，并没有违反合同中约定的义务，不存在过错，也不存在违约行为。原告在租赁涉案商铺时已经知悉、了解商铺被划入拆迁范围、已经预见到随时可能被政府部门拆迁的情况，其仍然租赁该商铺，应当自行承担相应的风险和后果。其要求两被告赔偿损失，无事实和法律依据。二、原告主张的赔偿数额既不真实，也不合理，不应得到支持。1.退还租金（4666.7元）：合同约定租金按季度支付，4月份的租金属于第二季度，原告根本没有向被告支付第二季度租金，而且截至目前，原告尚未交还商铺钥匙，腾退商铺予两被告。考虑到商铺拆迁，两被告自愿免除原告第二季度至实际返还租赁物期间的租金，但让两被告退还4666.7元实在没有事实和法律依据。2.装修损失（128325元）：原告提出租赁期间耗费巨额装修费，还提交了大量图片和收据来证明，显然原告在虚报损失，事实并非如此。原告承租前，案涉商铺就已经是现在的装修效果（两被告曾在出租前拍照记录，有图为证）,原告承租后仅打扫了一下卫生，增加了自己经营店铺的一块招牌而已（张贴喷绘）,根本不存在所谓的装修支出。原告提交的收据显示数万元的费用支出均为现金支付，不同收款单位开出的收据笔迹居然一模一样，造假痕迹非常明显。3.搬迁损失（6000元）、员工遣散损失（35800元）和停业期间经营损失（160000元）：商铺围蔽前，两被告已提前壹个月提醒原告另行租铺营业，事实上原告也很快租赁了目前正在营业的商铺进行经营，并未因合同无法履行而造成停业，所以根本不存在员工遣散损失和停业损失，退一步说，即使有，这些费用也不应该让两被告承担。至于搬迁费用，即使合同到期，原告也一样需要搬迁，该笔费用的产生系正常经营应有的合理成本，不应转嫁到两被告身上。原告签订涉案租赁合同后，没有办理工商营业执照，没有取得合法营业资格，不存在经营损失。事实上，政府的征收拆迁补偿根本无法填补两被告蒙受的巨额损失，两被告也是名副其实的征收事件受害者，可为了支持南海的发展，两被告选择了无条件配合政府拆迁，然而从2018年3月13日签订合同到2019年3月26日政府停水停电全面封闭施工仅一年的时间，两被告从原告处所收取的租金总共才84000元，现在因为政府行为导致合同无法履行，原告却要求同为受害者的两被告赔偿330125元（是全部已收租金的4倍）,显然严重违背常理，也于法无据，两被告无论如何都无法接受和满足原告这种漫天要价、显失公平的无理要求。三、本案案由为租赁合同纠纷，被告梁凤坤根本不是合同的当事人，根据合同相对性原则，梁凤坤不是适格主体，不应成为被告。鉴于以上事实和法律规定，两被告认为合同无法继续履行，确非两被告的原因，系政府征收行为造成，属于不可抗因素，因此两被告不应承担任何形式的赔偿责任，待原告交还钥匙、腾退商铺后，两被告愿意向原告全额退还合同签订时收取的保证金21000元。诉讼中，两原告举证如下：1.两原告身份证复印件各1份，证明原告诉讼主体资格；2.承租合同原件1份，证明原被告间存在租赁关系；3.房屋所有权证原件1份，证明涉讼房屋已合法报建；4.收据NO.3752752原件1张，证明原告依约支付了保证金；5.装修损失计算明细表打印件1份、收据（NO.1005180/1005179/5810942/5810944/5810945）原件5张；6.杨保章身份证复印件1份、照片打印件50张；7.思惠便利店电路布线人工材料费共8710元、检测中心电路布线人工材料费共11840元原件各1份；8.魏庆中特种作业操作证、身份证复印件各1份；9.收款收据原件2份、丘桂生身份证复印件1份；10.员工遣散费计算明细表打印件1份；11.劳动合同原件5份，王亚景、张傲、陈丽娇、曾文凤、志聪身份证复印件各1份；12.微信聊天截图1组，照片打印件6张；证据4-12证明原告的各项损失情况。两被告举证如下：1.佛山市南海区人民政府文件、致南海新型交通系统试验段沿线经营户的一封信复印件各1份，证明涉讼商铺涉及南海区政府项目，被划入征收范围的情况原告知悉，被告没有隐瞒，原告应自行承担风险，涉讼合同无法继续履行是政府导致，被告没有违约；2.承租合同原件3份，证明案涉商铺以低价租给原告，原告使用了一年，节省了45万元租金，原告应自行承担风险；3.微信聊天记录截图打印件3份（出示手机核对），证明被告对案涉商铺被征收的情况已尽告知义务，且一直与原告积极协商，被告不存在过错；4.律师函复函原件及快递单原件各1份，证明被告曾向原告发函，积极协商解除合同；5.照片打印件51张，证明原告承租案涉商铺前就是现在的装修效果，原告承租后仅更换店铺名称喷绘图，原告不存在其他装修支出。本院出示如下证据材料：1.资产评估报告书及发票、对被告异议的回复原件各1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.两原告的5-11，本院综合全案予以认定；2.两原告的证据12，与被告提供的微信聊天记录截图相印证，本院采信其真实性；3.两被告的证据2，与本案无关，本院不予审查认定；4.两被告的证据5，所示场地为涉讼租赁物，部分照片显示了拍摄日期，部分照片虽未显示拍摄日期但与显示了拍摄日期的照片相印证，本院采信该组证据为两原告承租涉讼租赁物前的照片。本院经审理认定事实如下：2018年3月13日，两原告（乙方）与被告黄树溪（甲方）签订《承租合同》（以下简称涉讼合同），约定乙方承租座落于平东天胜村十四巷五号3间铺位，经营项目为珠宝检测、士多，租期从2018年4月16日起至2020年4月15日止；每月租金7000元，每季度5日前交纳当季度租金，水电费每季度计算支付一次；乙方需先交21000元作为保证金；承租期满时，乙方如再承租使用，在同等条件下应优先给乙方承租，如乙方不再承租时，铺位内所有一切改建或扩建及固定装修、水电线路都归甲方所有，乙方不得拆除搬走；甲方保证铁门不能封口；等等。同日，被告黄树溪出具收据，确认收到原告倪龙支付的租铺保证金21000元。原、被告的微信聊天记录有：2019年3月26日，原告倪龙告知被告黄树溪“老板，门又被封了”，被告黄树溪回复“可能封了都不开了，只有你们搬东西出去，他们才会开门了，要把档口东西全部整理好，要搬出去了”，原告倪龙“那我们这个损失怎么办啊？这些东西怎么办？当时的合同写了留个路口给我们做生意的，都签名了，那你看看怎么办？”，被告黄树溪“合同是这样写的，但现在政府封口，我们也尽力了，你看看还剩一年，我们坐下来商量一下办法，大家迁就一下，前一个月我们都通知你们要找地方搬啦，我们知道消息就马上告诉你们了，随时他们都会封口了”，原告倪龙“行咯，你看看咯，政府拆迁工程肯定有赔偿的，要不我们三方坐下来谈咯，看政府赔偿多少给我们咯，都有数据的”、“城管现在把电剪了，损失很大，冰淇淋会融化掉，麻烦您叫人处理一下”；2019年3月27日，被告梁凤坤告知原告倪龙“老板，这四个档口全部都要搬，昨天水电都停了，门都封了，后面我们申请把门打开一段时间，所以你们要找地方搬了，我们前一个月已经跟你们说要找地方搬了，已经说了一个月了，我们已经尽力协调了，同你们算好剩下的杂费，退回押金就了事啦”，原告倪龙“你那时候只是说叫我去找位置搬，又没说一定要拆，现在你是说一定要拆，那你一定要拆的话，那你看这个装修、人工遣散，你看看这个怎么算，这些东西我还有一年才到期，你总该把这事处理一下啊，这政府拆迁，有个赔偿标准嘛对不对，你把赔偿标准拿出来看看吧，当时我租的时候跟你说拆不拆迁，你说不拆的，然后还签了个协议说要留条路给我们做生意，你突然间告诉我们要拆了，那你看看这东西怎么搞嘛，总不可能说简单就处理完嘛是不”，被告梁凤坤“当时确实不拆，你要知道政府要拆的时候他说了算，我也只能接受，我知道要拆肯定不租给你，就按合同办事，我现在是被逼违约了，现在押金是多少金额我就退回给你，你的租期还有一半，然后我再赔偿押金的一半给你”，原告倪龙“政府有补偿给我们这些商户的，你去上网查一下也好，问律师也好，如果我们两个谈不拢了，那就只能够打官司了，到时候看看怎样了，如果谈得拢那就最好咯”，被告梁凤坤“补偿是补偿给业主的，不是补偿给租户的，如果你要补偿，你可以去拆迁办争取，政府都还没和我们谈好就围蔽起来了，但是谈都是谈起屋的钱，不是谈商铺的钱”，原告倪龙“你现在跟拆迁办说这个商户要搬迁安置，问他们怎么安置，我们和拆迁办没有关系，我们只能够找你赔偿，你们就找拆迁办赔偿，拆迁办会把全部东西都算进去的，国家有规定的”，被告梁凤坤“说实际的，你说心里话，你装修有多少钱，你这个装修很多都是在原有的现状修补修补，不存在大搞装修，外立面都没有你们的装修，除了你们的名称是直接贴上去的，你的装修用不了多少钱，只有这检测的商铺用多了一点费用”；2019年4月12日，原告向两被告发送律师函照片；后原告通知两被告“因为你一直未能解决商铺被停水停电及商铺外道路被封闭的问题，我无法使用承租的商铺，现特通知您，于2019年4月22日解除租赁合同，请您退回我的租赁保证金及赔偿我的装修、经营等损失”。2019年4月22日，被告黄树溪委托律师向原告倪龙寄送《律师函复函》，表示五号商铺涉及政府工程项目拆迁，导致租赁合同无法继续履行，属于不可抗力，被告黄树溪同意与原告倪龙友好协商解除租赁合同，要求原告倪龙与被告黄树溪结算租金和水电费用、返还租赁物，被告黄树溪再退还保证金。另查，两被告于1986年3月11日登记结婚。2012年3月21日，佛山市南海区人民政府作出《关于南海区平东大道建设工程项目征地拆迁的通告》（南府[2012]65号），载明：根据《关于南海区平东大道建设工程项目建议书的批复》（南发改资[2011]267号）及《关于南海区新型公共交通系统试验段（桂城至三山枢纽段）可行性研究报告的批复》（南发改资[2011]213号）的要求，为保证南海区平东大道建设工程项目建设顺利实施，现将该项目征地拆迁有关事项通告如下：项目位于桂城街道平东片区，征地拆迁范围起于永安南路，终于东平水道，道路全长约1.7公里，征地面积约188.745亩；征地拆迁补偿根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及省、市、区征地拆迁有关规定执行，由南海区桂城街道办事处负责具体组织实施；违章建筑及本通告发布之后新建、改建、抢建的建（构）筑物不予补偿；等等。2016年7月26日，佛山市南海区****办事处拆迁办公室作出《致南海新型交通系统试验段沿线经营户的一封信》，载明南海新型交通系统试验段（桂城至三山枢纽段）计划2017年正式通车，由于时间紧、建设任务重，现时施工单位对项目沿线进行围闭施工，请沿线经营户做好搬迁计划，积极配合新交通项目建设；等等。诉讼中，原、被告一致确认：涉讼铺位编号分别为之一、之二、之八，之一是便利店、之二是检测中心、之八门牌为“八福珠宝”；涉讼铺位于2018年3月13日交付予两原告使用；两原告已支付2018年4月16日至2019年4月15日的租金。两被告陈述：涉讼三间铺位均无报建，诉讼中提交的房产证是“八福珠宝”所在楼栋后面的三层半房屋；涉讼铺位自2017年10月开始被围蔽，但人员可出入，2019年3月26日完全封闭，同时停电，此后没有恢复通电。本院于2019年7月18日对涉讼铺位进行现场勘验，两被告确认：之一号铺位中“思惠便利店”招牌、监控、灯、壁柜、收银柜、墙面粉刷、货柜是两原告装修的，其他为原有的装修；之二号铺位中门两边及顶部的招牌、监控、玻璃间隔台和门、一楼地毯、一楼墙面粉刷、门口装饰板、二楼改造水管3米、楼梯间墙面粉刷2平方米是两原告装修的，其他为原有的装修；之八号铺位中海报是原告所装修，其他为原有的装修;海报架是原有的，两原告只是将海报贴上去。两原告承租前的照片显示：之一号铺位原招牌为“雅峻珠宝”，外墙、地砖与本院现场勘验时的颜色相同，两侧为玻璃门，灯具嵌入天花；之二号铺位原招牌为“金豊玉首饰”，外墙、地砖颜色与本院现场勘验时的颜色相同，灯具与本院现场勘验时相同，有玻璃门、储物间隔断；之一、之二号铺位有蓝色不锈钢雨棚及二楼外立面有海报架；之八号铺位二楼至三楼外立面有“八福珠宝”字样的海报。诉讼中，经原告申请，本院依法委托广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对涉讼租赁物的固定装饰装修现值进行鉴定，双方确认评估基准日为2018年5月26日，该司出具资产评估报告书[粤贵资评字（2020）05X2006号]、回复，评估结果：涉讼租赁物的固定装饰装修在评估基准日的价值为139186元[思惠便利店：思惠便利店招牌、蓝色不锈钢架棚、橙色铝塑门面9041元，玻璃门2套7272元，监控7534元，电器布线、灯5525元，天花4428元，壁柜7517元，收银柜3069元，墙面粉刷2835元，地砖铺设4032元，连接电线的货柜3616元；检测中心：检测中心招牌、蓝色不锈钢架棚、橙色铝塑门面16976元，玻璃门1套1969元，监控8538元，电路布线、灯7584元，一二楼天花7560元，玻璃间隔台、门6618元，储物间隔断1130元，一楼地砖地毯粉墙6395元，二楼地砖、粉墙、布水管9450元，门口装饰板436元，楼梯间粉刷8㎡324元；仓库：一二三楼电路布线、灯3566元，一楼天花修复1418元，一楼楼梯间至二楼、三楼粉墙5265元，二三楼地砖修复2016元，二三楼水管改造2059元，招牌3013元]；特别事项说明：评估对象为固定装修工程，存在大量隐蔽工程，同时施工工艺及相关装饰材料信息无法通过现场勘察完整获取，本次评估对现场勘察无法核实的项目，参考委托方及资产占有方提供的相关资料进行确定。上述项目除思惠便利店监控、电器布线、灯以及检测中心监控外，其余项目尺寸数据未作核实。原告预交评估费12800元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告没有在一审辩论终结前提交涉讼租赁物已取得建设工程规划许可证或者经批准建设的相关证据材料，涉讼租赁物未取得建设工程规划许可证或者经批准建设，涉讼合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效，自始无效，不存在解除的问题，两原告诉请解除涉讼合同，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还。被告黄树溪已收取两原告保证金21000元，被告黄树溪应返还予两原告。两原告的相应诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉讼合同无效，但两原告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准向被告黄树溪支付使用费。被告黄树溪确认涉讼铺位于2019年3月26日被完全封闭且停电，此后没有恢复通电，故自2019年3月26日起两原告没有实际使用涉讼租赁物、在涉讼租赁物经营，本院确认两原告应支付使用费至2019年3月25日。两原告已支付至2019年4月15日的使用费，故被告黄树溪应返还2019年3月26日至2019年4月15日的使用费4854.84元（7000元÷31天×6天+3500元）予两原告。两原告主张返还的使用费数额为4666.7元，本院予以准照。关于装修损失。被告黄树溪作为出租方，将未经合法规划报建的房屋出租给原告作经营使用，存在过错。两原告作为承租人，未尽到谨慎审查租赁物是否适租的情况下即对租赁物进行装修，对其装修损失也具有一定过错，综合本案的实际情况，考虑双方过错程度及装修物使用等，本院酌情确定两原告按50%、被告黄树溪按50%的比例分担该损失。被告黄树溪确认之一号铺位中“思惠便利店”招牌、监控、灯、壁柜、收银柜、墙面粉刷、货柜和之二号铺位中门两边及顶部的招牌、监控、玻璃间隔台和门、一楼地毯、一楼墙面粉刷、门口装饰板、二楼改造水管3米、楼梯间墙面粉刷2平方米以及之八号铺位中海报是两原告所装修，本院予以确认。对比两原告承租前的照片和本院现场勘验的情况，本院确认之一号铺位电器布线及更换嵌入灯具的天花为两原告装修。两原告主张评估报告中的其它项目也为其装修，但两原告承租前的照片已显示部分现有装修在两原告承租前已存在，本院现场勘验也可见之一、之二号铺位的地砖、天花和之二号铺位二楼墙面以及之八号铺位墙面较陈旧，两原告也未提供充分有效的证据证明其它项目为其装修，本院对两原告的上述主张不予采信。在两原告的装修项目中，监控、收银柜、货柜均属于未形成附合的装饰装修物，两原告可拆除；其他项目不可搬离、拆除，属已形成附合的添附物。因评估报告未单独评估思惠便利店招牌、检测中心招牌、检测中心粉墙和地毯、布水管、海报的价值，本院结合评估报告酌定思惠便利店招牌500元、更换嵌入灯具的天花500元、检测中心招牌500元、检测中心粉墙1400元、检测中心地毯500元、布水管150元、海报200元。因此，被告黄树溪应向原告赔偿装修损失13381元[（思惠便利店招牌500元+电器布线、灯5525元+更换嵌入灯具的天花500元+壁柜7517元+墙面粉刷2835元+检测中心招牌500元+玻璃间隔台、门6618元+检测中心粉墙1400元+检测中心地毯500元+布水管150元+门口装饰板436元+楼梯间粉墙81元+仓库海报200元）×50%）]。原告请求的装修损失超出上述核定部分，本院不予支持。关于搬迁损失、员工遣散费、停业期间的经营损失。涉讼合同无效，原告需向被告黄树溪返还涉讼铺位，其腾退涉讼铺位而产生的搬迁费属于因合同无效造成的损失。两原告主张物品由其员工负责搬迁、聘请第三方拆除及搬迁7台空调并支出空调拆装费用2100元，本院结合一般日常生活经验予以采信。本院考虑双方过错程度酌情确定原告按50%、被告按50%的比例分担该损失。故被告黄树溪应向原告赔偿搬迁损失1050元。两原告诉请的搬迁损失超出上述核定的部分，本院不予支持。员工遣散费、停业期间的经营损失不属于因涉讼租赁合同无效而导致的直接损失，两原告诉请被告黄树溪赔偿员工遣散费35800元、停业期间经营损失160000元，本院均不予支持。被告梁凤坤为被告黄树溪配偶，本案债务发生在其夫妻关系存续期间，被告梁凤坤对于涉讼铺位租赁事宜清楚知悉并与原告倪龙沟通租赁合同结算事宜，故依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，本院认定本案债务属于被告梁凤坤、黄树溪夫妻共同债务，上述保证金、使用费、装修损失、搬迁损失应由二人共同承担，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄树溪、梁凤坤应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金21000元予原告倪龙、钟海发；二、被告黄树溪、梁凤坤应于本判决发生法律效力之日起十日内退还使用费4666.7元予原告倪龙、钟海发；三、被告黄树溪、梁凤坤应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失13381元予原告倪龙、钟海发；四、被告黄树溪、梁凤坤应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿搬迁损失1050元予原告倪龙、钟海发；五、驳回原告倪龙、钟海发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费6636.88元，减半收取计3318.44元（两原告已预交4385.94元），由两原告负担2917.44元，由两被告负担401元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。两原告多预交的受理费1468.5元，在本判决发生法律效力后，经两原告申请，本院予以退还。鉴定费12800元（两原告已预交），由两原告负担10240元，由两被告负担2560元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年九月二十九日书记员  余宝儿