广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1033号 上诉人（原审原告）：徐幹，女，1961年12月21日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：廖海珊，广西广合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗秀清，女，1947年4月6日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：张擎（被告儿子），男，1975年11月23日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人徐幹因与被上诉人罗秀清房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初431号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月26日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人徐幹不服一审判决，上诉请求：一、请求法院依法维持判决第一、第三、第四项判决内容；二、请求法院依法撤销第二项判决，改判为被上诉人向上诉人支付违约金人民币92000元;三、请求法院依法撤销第五项判决；四、请求法院依法改判被上诉人支付上诉人房屋占用费62500元（自2018年1月16日起至2020年2月15日按每月2500元计算，后续费用计算至搬出之日止）；五、请求法院依法改判被上诉人支付房屋恢复原状费用5万元（上述费用在被上诉人已支付的150000元内进行扣除，不足部分由被上诉人继续支付）；六、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误。1．一审法院认定在房屋返还后上诉人实际享受了房屋的装修利益， 2 上诉人应给予被上诉人适当的补偿，属于存在事实认定错误、证据不足。罗秀清在2018年3-4月收到拆迁款后并非第一时间支付购房款而是径行装修并入住该房屋，经徐幹多次催促罗秀清仍拒绝履行其付款义务，其主观上是有履行能力的而拒绝履行其付款义务，严重的损害了徐幹的合法权益。罗秀清作为唯一过错方应当承担全部的违约责任，支付违约金并赔偿徐幹所有损失，而罗秀清所谓的损失装修费用等应当由其自行承担。2．罗秀清在已经领取了房屋拆迁款后不是没有能力支付购房款，而是恶意拒绝支付购房款，并非由于徐幹的原因导致无法支付余下购房款，罗秀清的行为存在严重违约，应当承担违约责任。二、一审法院适用法律错误，并没有适用公平原则作出公平、合理的判决。1．一审法院仅支持罗秀清向徐幹支付违约金9200元存在判决不公。双方签订的购房合同是罗秀清提供的合同版本，如徐幹违约导致合同解除时，解约违约金是合同总金额的20%，而罗秀清违约导致合同解除时，解约违约金是合同总金额的20‰，该合同的违约责任的约定是不对等的，极大的损害徐幹的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，一审判决仅支持罗秀清向徐幹支付违约金人民币9200元是无法补偿徐幹的损失，对罗秀清的违约行为也起不到惩罚作用。因此请求法院根据公平原则和诚实信用原则，考虑合同的实际履行情况当事人的过错程度、徐幹的实际损失以及预期利益等综合因素，对于解约违约金予以调整为合同总金额的20%，即违约金为92000元。2.徐幹要求罗秀清支付房屋占用费每月2500元及恢复原状费用5万元合情合理，应当得到支持。双方解除合同，罗秀清返还房屋的前提下，因罗秀清事实上已从2018年1月16日至2020年2月15日期间一直占用徐幹的房屋，致徐幹在该时间段损失了房屋的处分收益，对此，徐幹认为诉请判令罗秀清支付上诉人房屋占费用62500元（自2018年1月16日起至2020年2月15日按每月2500元计算，后续费用计算至搬出之日止）是公平合理的。双方在解除合同的前提下，根据合同法相关之规定，罗秀清应返还原物并赔偿损失，徐幹将涉案房屋出售给罗秀清时为毛坯状态，罗秀清理应恢复房屋原状还给徐幹，理由在于罗秀清本身已存在违约属重大过错，在装修涉案房屋时已改变房屋的原有图貌，且由于罗秀清的装修已然对涉案房屋的价值有贬损，徐幹收回房屋二次销售时的难 3 度远比毛坯状态时要大。对此，徐幹认为根据公平原则的前提下，徐幹应返还收到的15万元购房款，但罗秀清应恢复房屋原状，如罗秀清不履行该义务，则徐幹有权从15万元中扣除5万元返还原状的费用，这是公平合理的。 被上诉人罗秀清辩称，一、对于房屋装修，当时被上诉人和上诉人进行了多次协商后确认被上诉人先支付首付再进行装修，并以此为前提达成案涉合同的。二、上诉人要求的房屋租赁费用和占用费均是不合理的。三、一审法院已经多次询问被上诉人是否需要申请房屋装修评估，由于被上诉人不想把这件事闹得太僵，因此没有申请评估。 徐幹向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房产转让协议书》；2.判令被告支付原告违约金人民币9.2万元（违约金计算：合同总金额的20%，即46万元×20%）；3.判令被告在判决生效十日内返还原告涉及梧州市长洲区的所有材料（见附件一）；4.判令被告支付原告房屋占用费人民币6.25万元（自2018年1月16日起至2020年2月15日按每月2500元计算，后续费用计算至搬出之日止）；5.判令被告在判决生效十日内搬出梧州市长洲区；6.判令被告支付房屋恢复原状费用人民币5万元。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：上述费用在被告已支付的款项内进行扣除，不足部分由被告继续支付。 一审法院经审理查明，被告因房屋拆迁需购买新房，2018年1月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房产转让协议书》，主要约定：一、本合同所出售房屋坐落在梧州市长洲区，房屋性质为商品房，建筑面积为117.78平方米，实际使用面积97.4平方米。房屋的抵押情况为未抵押，房屋现有装修及其他配套物品、设备情况：毛坯；二、甲方对产权的承诺：甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷。除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项等，甲方均在出售该房屋前办妥，出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；三、转让价格和付款方式：1.房屋转让价格为46万元;2.本合同签订后3日内，乙方向甲方支付首期款15万元；3.该房屋目前因房产证未能办理（双方已知悉）导致未能过户到乙方名下，现双方经协商后确认自交房后 4 到2018年12月30日，乙方向甲方继续支付5万元；4.如该房屋房产证在2019年12月30日都未能办理，导致未能过户到乙方名下时，经双方协商确认自交房后到2019年12月30日，乙方需向甲方继续支付23万元；a.办理过户手续当天乙方交付甲方成交总价余款3万元；b.买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用；c.除首期款乙方需现金支付外，余款可按实际情况由乙方向相关合法的金融机构申请贷款支付给甲方；四、房屋交付：甲方应于本合同生效之日起三日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，同时应移交有关房产的全部资料；五、房屋过户：房屋交付乙方后，甲方将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到乙方名下。甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；六、在办理此房屋产权证、土地证及其手续时，甲方应协助乙方将此房屋产权证、土地证产权办理到乙方名下，所需一切费用，由乙方承担；七、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜，不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，因房屋产权发生的经济纠纷费用亦由甲方承担；八、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，甲方应在2018年元月15日将该房产交付乙方；九、甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金；乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20‰的违约金。《房产转让协议书》签订后，被告于2018年1月15日向原告支付15万购房款，原告将案涉房屋的钥匙及相关材料交给被告，被告于同年9月、10月对案涉房屋进行装修，后入住至今。2018年12月30日，被告未能按约定向原告支付5万元购房款，遂每月向原告支付500元利息至2019年12月30日。2019年12月31日原告向被告追索剩余购房款，要求被告打印征信记录、银行交易流水向中介公司办理贷款以支付购房款，被告担心交易安全要求原告提供中介公司的联系方式，而原告未向被告提供，被告未办理贷款手 5 续亦未支付剩余购房款。此后原告向被告发送微信信息，要求被告支付剩余购房款后并愿意配合其办理房屋过户手续，但被告仍未付款。在诉讼过程中，被告表明无法一次性支付余下购房款，提出先支付10万元后，原告将案涉房屋过户到被告名下，被告提取公积金11万元以支付购房款，剩余部分购房款通过向中介公司贷款支付，但原告不同意上述方案，双方对剩余购房款、案涉房屋过户事宜多次协商无果，原告遂向该院起诉成讼。另被告于2018年3月-4月期间得到房屋拆迁补偿款。2019年4月16日被告儿子张擎向原告出具一张清单，确认收到原告交付的商品房定购协议、管道燃气供用气合同、燃气管道工程款发票联、预收购房款发票联、住宅专项维修基金、契税缴款书、预收购房款发票联、住宅专项维修资金缴交表、住宅质量保证书、收楼交接书，后被告将契税缴款书、预收购房款发票联交给售楼工作人员用于办理案涉房屋的不动产权证。原告于2019年11月27日取得案涉房屋的不动产权证，该房屋系原告单独所有。上述事实，有原告提供的《房产转让协议书》、资料清单、微信聊天截图，被告提供的聊天记录及当事人的陈述在卷佐证，证据充分，该院予以确认。 一审法院认为，原告与被告签订的《房产转让协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力。关于原、被告双方签订的《房产转让协议书》应否解除的问题？本案中被告向原告购买案涉房屋，按协议约定支付购房款是被告的主要义务，在原告已履行交付房屋义务的情况下，被告应按合同的约定分四期向原告支付购房款，而被告仅向原告支付购房款15万元，第二期购房款应于2018年12月30日支付而没有支付，仅是每月支付5万元的利息500元至2019年12月30日，原告取得案涉房屋的不动产权证后，要求被告在办理房屋过户手续前支付余下房款31万元，但被告无法支付，且在庭审中表明无法一次性支付31万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及《房产转让协议书》约定“乙方未能在约定时间内支付约定的购房款逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20‰的违约金”，现原告请求解除双方签订的《房产转让协议书》，符合法律规定及双方约定，该院予以支持。根据该条约定，被告还应向原告支付全部购房款20%的违约金9200元。原告主张《房产转让协议书》是被告提供的格式合同版本，协议第九条约定原告违约导致合同解除时，违约金是合同总价款的20%，而被 6 告违约导致合同解除时，违约金是合同总价款的20‰，该协议的违约责任是不对等的，因此请求该院予以调整被告违约导致合同解除时的违约金为合同总价款的20%。原告作为完全民事行为能力人，应当在对协议条款充分理解后才签订协议，其对签名可能导致的法律后果应具有预见性，其请求对被告应付的违约金进行调整，该院不予支持。被告认为原告在履行合同的过程中存在违约，其出售的房屋存在抵押，但原告已经按合同约定向被告交付了房屋，且在房屋具备办理过户手续条件的情况下，已经解除了房屋的抵押状态，故该院对被告抗辩原告存在违约的意见不予采纳。房产转让协议书》解除后原告应向被告返还已收取的购房款15万元。被告儿子张擎于2019年4月16日向原告出具一份清单，确认收到原告交付的案涉房屋相关材料，其中契税缴款书、预收购房款发票联已交给售楼工作人员用于办理案涉房屋的不动产权证。《房产转让协议书》解除后，被告没有依据继续持有上述材料，现原告请求被告返还清单载明材料，该院予以支持。因契税缴款书、预收购房款发票联已用于办理不动产权证，不存在返还，故被告应向原告返还除该两项外的清单载明的材料。《房产转让协议书》解除后，被告已丧失占有案涉房屋的基础，原告作为案涉房屋的所有权人，有权要求被告返还案涉房屋，故原告请求被告在判决生效后十日内搬出案涉房屋，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告主张的房屋占用费相当于因被告违约致合同解除所造成的损失，但除赔偿损失外，原告还请求支付违约金，意味着被告的一次违约行为，需要承担双重的违约责任。原告同时主张赔偿损失与违约金无法律依据，且该院已经支持了违约金，故对原告诉请的房屋占用费该院不予支持。《房产转让协议书》签订后，原告将案涉房屋的钥匙交给被告，被告于同年9月、10月对案涉房屋进行装修后入住至今，原告对此知情且未提出异议，原告现请求被告支付房屋恢复原状费用5万元，该院不予支持。本案因被告违约而导致合同解除，故该院对被告要求原告支付已付购房款的资金占用费的意见不予采纳。被告已经案涉房屋进行了装修，原告在房屋返还后实际享受了房屋的装修利益，由于这种装修利益是被告付出的，根据公平的原则，原告应给予被告适当的补偿，但由于被告就其装修的损失未能提供证据印证，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十第一款、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除原告徐幹、被告罗秀清签订的《房产转让协议书》；二、被告罗秀清应 7 向原告徐幹支付违约金人民币9200元；三、被告罗秀清应于本判决生效后十日内向原告徐幹返还商品房定购协议、管道燃气供用气合同、燃气管道工程款发票联、预收购房款发票联、住宅专项维修基金、住宅专项维修资金缴交表、住宅质量保证书、收楼交接书；四、被告罗秀清应于本判决生效后十日内搬出梧州市长洲区；五、原告徐幹退还被告罗秀清购房款人民币15万元，抵减被告罗秀清应支付的违约金人民币9200元后，原告徐幹退还被告罗秀清人民币140800元；六、驳回原告徐幹的其他诉讼请求。案件受理费4368元，减半收取计2184元，由被告罗秀清负担。 二审期间各方当事人没有向本院提供新的证据材料。 一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、违约金是否应当调整？二、涉案合同解除后，被上诉人应否向上诉人支付房屋占用费及房屋恢复原状费用？ 本案是房屋买卖合同纠纷，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。按照合同约定，被上诉人的基本义务是全额支付涉案房产的购房款，在上述款项支付完毕后，上诉人才履行其协助被上诉人办理过户手续的义务。但在本案中，被上诉人在支付15万元首付款后，并未按照合同约定的时间内支付后续款项，对于被上诉人逾期支付尾款的行为，应认定构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及双方签订的《房产转让协议书》约定的“乙方（被上诉人）未能在约定时间内支付约定的购房款逾期超过三个月时，甲方（上诉人）有权单方解除本合同”，涉案《房产转让协议书》的解除条件成就，一审判决支持上诉人解除双方签订的《房产转让协议书》请求符合双方合同约定和法律规定。 关于违约金是否应当调整的问题。双方签订的《房产转让协议书》约定，被上诉人违约应向上诉人支付全部购房款20‰的违约金共计9200元。上诉人作为完全民事行为能力人，应当在对协议条款充分理解后才签订协议，其对被上诉人违约可能导致的损失应具有预见性，上诉人认为该违约金远不能弥补上诉人的各项损失，但提供的证据不足以证实其实际损失远超过9200元，故上诉人请求对被上诉人应付的违约金予以调整为92000元没有事实依据，本院不 8 予支持。 关于房屋占用费的问题。《房产转让协议书》签订后，上诉人将案涉房屋的钥匙交给被上诉人，被上诉人对案涉房屋进行装修后入住。被上诉人对该房屋的占用，上诉人是对此知情且未提出异议的，在此期间亦没有提出要求其支付费用的要求，上诉人主张的房屋占用费，实际上是认为违约金不足以弥补其损失，要求被上诉人赔偿损失的主张，本院已认定被上诉人按照全部购房款20‰支付违约金9200元，该违约金已经弥补上诉人的损失，故本院对上诉人要求被上诉人支付房屋占用费的主张不予采纳。 关于房屋恢复原状费用的问题。涉案房屋交付时是毛坯房的状态，被上诉人对涉案房屋装修的行为，是为了改善涉案房屋的居住条件，没有证据证实贬损了涉案房屋的使用价值。现上诉人认为被上诉人对房屋进行的装修，会贬损涉案房屋的价值，应将房屋恢复到毛坯房的原状，要求被上诉人支付恢复原状的费用5万元无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4368元（上诉人徐幹已预交），由上诉人徐幹负担。 本判决为终审判决。 审判长  张光霖 审判员  李庆春 审判员  莫 芮 二〇二〇年十月三十日 9 法官助理韦钦仁 书记员覃烯 10 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。