广东省广州市白云区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0111执异130号案外人：刘伟坚，男，1970年1月18日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托代理人：陆社炎，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：祝金凤，广东一粤律师事务所实习人员。申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路**越秀城市广场南塔**。法定代表人：张伟，董事长。被执行人：清远市粤顺金属材料有限公司，住所地广东，住所地广东省清远市清城朝阳花苑******自编**>法定代表人：陈鑑全，执行董事兼经理。被执行人：清远市韶星物业发展有限公司，住所地广东省清远市，住所地广东省清远市清城区朝阳花苑******自编**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈鑑全，执行董事。被执行人：黄丽梅，女，1967年10月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。被执行人：江润军，男，1970年9月7日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被执行人：陈鑑全，男，1959年3月20日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。本院在执行申请执行人广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财资产公司）与被执行人清远市粤顺金属材料有限公司（以下简称粤顺金属公司）、清远市韶星物业发展有限公司（以下简称韶星物业公司）、黄丽梅、江润军、陈鑑全金融借款合同纠纷一案中，案外人刘伟坚对本院裁定拍卖位于清远市清城朝阳花苑××座××层××房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。案外人刘伟坚称，法院在执行〔2017〕粤01**执恢267号案的过程中，查封了登记在被执行人韶星物业公司名下位于清远市清城朝阳花××座首层大堂房屋，并作出〔2017〕粤01**执恢267号执行裁定书拟对案涉××座××层××房屋作拍卖处理，对此，案外人刘伟坚提出异议。实际上，韶星物业公司于2010年11月30日就通过以租抵债的方式将案涉××座××层××房屋交由杜凯彦经营、使用、收益，租期为2010年5月1日至2034年4月30日；后，杜凯彦于2019年6月1日又将案涉××座××层××房屋出租给案外人刘伟坚作商业、百货、服装百货商场用途，租期为2019年6月1日至2034年5月31日；而案外人刘伟坚承租案涉××座××层××房屋后，已对该房产进行装修，并特成立清远市清城区新兆丰市场管理有限公司进行管理。案外人刘伟坚认为，刘伟坚作为案涉××座××层××房屋的承租人，其合法权益应当受到保护，若法院拍卖上述房产，必将对案外人刘伟坚的合法权益造成巨大损害，故请求法院停止〔2017〕粤01**执恢267号案对位于清远市清城朝阳花××座首层大堂房屋的拍卖措施。申请执行人粤财资产公司称，粤财资产公司不同意案外人刘伟坚的异议请求，请求法院驳回其异议请求。首先，刘伟坚主张其对案涉××座××层××房屋享有租赁权缺乏事实依据，其与杜凯彦所签订的租赁合同不符合交易习惯，15年的租赁期限也不符合一般生活经验，且案外人刘伟坚未提供实际支付租金及其实际使用案涉××座××层××房屋的相应证据。其次，即使案外人刘伟坚与杜凯彦之间就案涉××座××层××房屋存在租赁关系，但由于在有关租赁合同签订前该房屋已被法院查封，甚至已设立了抵押、办理了抵押登记，故所谓的租赁关系也不得对抗抵押权，案外人刘伟坚更无权请求法院停止拍卖案涉××座××层××房屋。最后，案外人刘伟坚所谓韶星物业公司于2010年11月30日通过以租抵债的方式将案涉××座××层××房屋交由杜凯彦经营、使用、收益，租期为2010年5月1日至2034年4月30日等意见也是无事实依据的。综上，恳请法院驳回刘伟坚的异议申请。被执行人粤顺金属公司称，无述称。被执行人韶星物业公司称，无述称。被执行人黄丽梅称，无述称。被执行人江润军称，无述称。被执行人陈鑑全称，无述称。本院查明，根据生效的〔2013〕穗云法民二初字第441号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：“一、于本判决生效之日起十日内，被告清远市粤顺金属材料有限公司向原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行偿还借款本金59694259.54元及利息〔2012年2月14日至2013年2月12日期间，按合同约定支付利息、罚息及复息；2013年2月13日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付利息自清偿之日止〕。二、原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行对处理抵押物〔即粤房地权证清字第××、**××59、01××33号，粤房地证字第C08××30、C56××77、C12××14、C12××15、C12××16、C12××17、C12××18、C12××19、C07××59号房地产权证项下登记房产〕的所得借款享有优先受偿权。三、被告清远市韶星物业发展有限公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全，对原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行就上述判决第二项未获清偿部分债权，承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告清远市粤顺金属材料有限公司追偿”等），广州农村商业银行股份有限公司金钟支行（以下简称农商行金钟支行）向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求粤顺金属公司、韶星物业公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全向其偿还借款本金59694259.54元及利息，要求农商行金钟支行对处分位于清远市清城朝阳花××座首层大堂房屋等抵押物所得价款享有优先受偿权等，本院于2013年10月21日以〔2013〕穗云法执字第5369号对该案立案执行（执行标的为64298459元，执行费为131698元）。另，根据生效的〔2013〕穗云法民二初字第442号民事判决书（该民事判决书的判决内容为：“一、于本判决生效之日起十日内，被告清远市粤顺金属材料有限公司向原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行偿还本金1800万元及利息〔2013年4月5日至2013年4月25日，按合同约定支付利息、罚息及复息；2013年4月26日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付利息自清偿之日止〕。二、原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行对处理抵押物清远市清城区北门小区××号楼××层第××卡、××层〔全层〕、××层〔全层〕及清远市清城区北门小区××号楼地下室的所得价款享有优先受偿权。三、被告清远市韶星物业发展有限公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全、薛力彬，对原告广州农村商业银行股份有限公司金钟支行就上述判决第二项未获清偿部分债权，承担连带清偿责任，并在承责后有权向被告清远市粤顺金属材料有限公司追偿”等），农商行金钟支行向本院提出强制执行申请，申请执行的内容为要求粤顺金属公司、韶星物业公司、黄丽梅、江润军、陈鑑全、薛力彬向其偿还借款本金18000000元及利息，要求农商行金钟支行对处分位于清远市清城区北门小区4、6号楼首层第22卡……等抵押物所得价款享有优先受偿权等，本院于2013年10月21日以〔2013〕穗云法执字第5368号对该案立案执行（执行标的为18799646元，执行费为86200元）。在上述案件执行过程中，本院曾作出〔2013〕穗云法执字第5368－5369号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人薛力彬名下位于清远市清城区北门小区4、6号楼首层第22卡……的房产及被执行人清远市韶星物业发展有限公司名下位于清远市清城朝阳花苑××座××层××卡、××座××楼××层、××座××层××卡、××座××层××卡、××座××层××卡、××座××层××卡、××座××层××、××座××层、××座××层、××座××层××、××座××层及××座××层的房产”；后，因涉及房屋拍卖需时较长，本院于2014年9月分别作出〔2013〕穗云法执字第5368号执行裁定书及〔2013〕穗云法执字第5369号执行裁定书，终结了两案的本次执行程序。2017年6月30日，本院以〔2017〕粤01**执恢267号对执行案恢复执行。2018年4月25日，本院在对当事人提出的变更执行主体申请进行审查后，先后作出裁定内容为“变更申请人广东粤财资产管理有限公司为本案申请执行人”的〔2013〕穗云法执字第5368号执行裁定书以及裁定内容为“变更申请人广东粤财资产管理有限公司为本案申请执行人”的〔2013〕穗云法执字第5369号、〔2017〕粤01**执恢267号执行裁定书。2018年11月1日，本院作出〔2017〕粤01**执恢267号执行裁定书，裁定拍卖被执行人韶星物业公司名下位于清远市清城朝阳花××座首层大堂房屋等房产。由于案外人刘伟坚认为韶星物业公司于2010年11月30日已通过以租抵债的方式将案涉××座××层××房屋交由“杜凯彦”经营使用（租期为2010年5月1日至2034年4月30日），而“杜凯彦”又于2019年6月1日将案涉××座××层××房屋出租给案外人刘伟坚使用（租期为2019年6月1日至2034年5月31日），案涉××座××层××房屋属于其承租使用的物业，故提出本执行异议。另查，在〔2013〕穗云法民二初字第441号案诉讼期间，基于原告农商行金钟支行提出的财产保全申请，本院于2013年3月29日以〔2013〕穗云法民二初字第441号之一民事裁定书及〔2013〕穗云法民二初字第441号协助执行通知书首查封了被执行人韶星物业公司名下位于清远市清城朝阳花××座首层大堂房屋等多处房产。当事人提起对〔2013〕穗云法民二初字第441号民事判决书的强制执行程序后，本院已依法办理了对案涉××座××层××房屋的续封手续。经查，案涉位于清远市清城朝阳花××座首层大堂房屋（房地产权证号：粤房地证字第**，房屋用途为“非住宅”，房屋所有权性质为“私有”）的登记权属人为被执行人韶星物业公司，占有房屋份额为全部，登记日期为2003年1月6日。据清远市自然资源局出具的《清远市不动产登记资料查询结果证明》记载：涉案××座××层××房屋的登记权利人为被执行人韶星物业公司，共有情况为“单独所有”，登记原因为“二零零二年十二月三日分割”，不动产权证书/证明号为“12××17”，土地用途为“非住宅”，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”；该房屋的抵押情况为“抵押权人：广州农村商业银行股份有限公司金钟支行；抵押人：清远市韶星物业发展有限公司；抵押方式：最高额抵押；登记证明号：010××××81；抵押期限：2011－02－12至2015－02－12；被担保债权数额：1104.6301万元；最高债权数额：1104.6301万元；登记时间：2011－02－12”等。案外人刘伟坚为证实其申请符合相关司法解释规定，仅提交了《租赁合同》复印件（该合同签约位置的“甲方：”处有“杜凯彦”字样的签名、签有“2019年6月1日”字样并盖有指印，“乙方：”处有“刘伟坚”字样的签名、签有“2019年6月1日”字样并盖有指印，合同的内容涉及甲方将“位于清远市北门街朝阳花××＃、××＃××楼××层、夹层、××层”租赁给乙方、租赁期为2019年6月1日至2034年5月31日等事宜）及《出租人身份证》（涉及姓名为“杜凯彦”）复印件等两份资料。本院认为，案外人刘伟坚主张其对案涉位于清远市清城朝阳花××座首层大堂房屋享有不动产租赁权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。根据法律的规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”、“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，而在同一财产上抵押权设定后成立的租赁关系，抵押权可以对抗租赁权。本案中，虽然案外人刘伟坚认为其已于2019年6月1日就租赁使用案涉××座××层××房屋与“杜凯彦”签订了租赁期限为2019年6月1日至2034年5月31日的《租赁合同》，并在承租案涉××座××层××房屋后对该房产进行装修，刘伟坚属案涉××座××层××房屋的承租人，并据此申请法院停止对案涉××座××层××房屋采取的拍卖强制执行措施。但由于案涉××座××层××房屋是登记在被执行人韶星物业公司名下，且根据《清远市不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉××座××层××房屋登记产权人即为被执行人韶星物业公司（共有情况为“单独所有”），据此已可以认定被执行人韶星物业公司系案涉××座××层××房屋的不动产所有权人；因此，本院裁定拍卖被执行人韶星物业公司名下案涉××座××层××房屋的执行行为，于法有据，并无不当。同时，根据《清远市不动产登记资料查询结果证明》反映，早在案外人刘伟坚所述租赁关系成立多年之前的2011年2月12日，被执行人韶星物业公司就已实际将其名下案涉××座××层××房屋抵押给农商行金钟支行，抵押双方并于2011年2月12日办理了抵押登记手续，而生效〔2013〕穗云法民二初字第441号民事判决也已判决农商行金钟支行对韶星物业公司名下案涉××座××层××房屋这一抵押物享有优先受偿权（该权利现已经转让给申请执行人粤财资产公司），由此可见，申请执行人粤财资产公司对案涉××座××层××房屋本就依法享有对抗案外人刘伟坚成立时间在后之租赁权的优先受偿权，故根据法律的相关规定，本院对案外人刘伟坚就案涉××座××层××房屋提出的排除执行异议不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人刘伟坚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘**审判员  贺 恒审判员  高 静二〇二〇年十月十二日书记员  罗颖欣