安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初8048号 原告：朱亚楠，女，1986年7月19日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：郭凤银，安徽阜淮律师事务所律师； 委托诉讼代理人：王文峰，安徽阜淮律师事务所律师。 被告：阜南县中金置业有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区南阳大道与阜兴路交叉口，统一社会信用代码91341225MA2NTK7P3R。 法定代表人：孙继召，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘冬松，该公司员工。 原告朱亚楠与被告阜南县中金置业有限公司（以下简称中金公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告朱亚楠的委托诉讼代理人王文峰，被告中金公司的委托诉讼代理人潘冬松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱亚楠向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2018年5月31日签订的《阜南碧桂园认购书》及商品房买卖合同（预售）等；2、判令由被告返还原告定金和预付购房款551339元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月21日,原、被告就购买“阜南碧桂园9幢502室(YJ215T型)洋房”达成意向,认购价1731399元,付款方式为“期楼洋房按揭三个月100折【首付30%】”。按被告的安排和计算,原告须于当日交纳定金50000元,5月31日前付清第一期楼款521339元(含定金),8月29日前付清第二期楼款1210000元,并要求原告提供银行交易明细以查证原告的贷款资质及额度。当天,原告交付定金50000元。后来又将银行交易明细交给了被告,过后,被告答复说可以去签订认购书了。2018年5月31日,原被告签订了《阜南碧桂园认购书》,就上述事项进行了约定,原告又支付了预付款501399元(按被告安排又多支付30000元)。后来被告告知原告说银行方面的贷款额度没有批下来,让等待。原告久等之下未果,就明确提出解除认购书、被告退款,被告仍然让等待。又等待了很久,被告告知原告无法办理按揭贷款了,让原告交全款,这样已经完全超出了原告的承受能力,于是要求被告返还所收款项,但被告以种种借口推诿今未退还,现特具状起诉,请予依法支持。 被告中金公司辩称：一、《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》等均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法订立的合同受法律保护。原告多次考察询价后，于2018年5月31日与被告签署《认购书》，约定由原告认购被告开发的阜南碧桂园9栋502室，并且约定原告应在签署本认购书时付清50000元定金，第一期楼款521339元（含定金）应于2018年5月31日前付清，第二期楼款1210000元应在2018年8月29日前付清（银行按揭）。同时双方又签订《商品房买卖合同》、《按揭贷款补充协议书》、《协议书》二、被答辩人要求解除双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》等文件，明确约定了原告应按照双方约定的时间办理按揭贷款，如因个人原因导致无法办理按揭贷款的，应承担相应的违约责任和不利后果。上述协议双方均签字确认，应属合法有效。根据《合同法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。本案中，依双方签订《认购书》等，原告并未按照协议约定的时间支付剩余购房款，其行为已给出违约，根据“定金罚则”，其无权要求返还定金，并且根据协议及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题司法解释》第十五条规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月内合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。我司保留向涉诉业主起诉要求解除合同并追究其违约责任的权利。二、原告要求解除认购书，并符合定金和购房款，无事实和法律依据。1、首先根据双方签订的《认购书》第六条第三款约定，原告选择银行按揭贷款方式的，原告在签署认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及银行按揭所需要的全部资料。被答辩人对于自身征信问题理应负责，在购房前更应了解查询是否存在征信问题，况且该合同并不是无法履行，被答辩人完全可以按照合同约定付清余款从而达到合同继续履行的目的。被告已向原告邮寄了到期缴款通知书，要求其限期付清余款，履行了告知和提醒义务，但原告一直未支付余款。2、根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告应按照约定继续履行合同，结清余款，而不是单方面解除合同，故此其诉求无任何事实和法律依据，更不符合情势变更规则的适用规定。综上，被答辩人的诉求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，维护正常的经济秩序。 本院经审理认定事实如下:2018年5月31日，原告和被告签署阜南碧桂园认购书，认购书注明：（甲方）中金公司，（乙方）朱亚南。认购物业，阜南县经济开发区南阳大道与阜兴路交叉口阜南碧桂园9幢502（YJ1215T型）洋房，交楼日期2020年7月30日，认购价格1731399元，乙方付款时间，定金50000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分），第一期楼款521339元须于2018年5月30日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款1210000元须于2018年8月29日前付清（银行按揭款）。双方在签署合同文件时，本认购书自行终止。乙方在签署认购书当天，已经交纳购房款551339元（含定金）。同日，原、被告还签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》等，合同约定:原告购买被告在阜南碧桂园梓树苑小区9幢1单元5层502室，建筑面积193.86平方米，该商品房单价为每平方米人民币7792.16元，总价款1731339元。买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付房价款的30.11%给出卖人，即521339元并向贷款银行办理按揭申请手续。买受人必须在2018年8月29日前，付该商品房总房价款的69.89%（银行按揭）给出卖人，即120000元整。合同还约定了其他事项。由于原告个人征信存在问题，导致银行不能办理按揭贷款（抵押担保贷款），原告无款支付剩余购房款，要求解除与出卖人签订的商品房买卖合同，故此，起诉来院。 本院认为：原、被告虽然签订的《认购书》、《商品房买卖合同》和补充协议，由于原告个人征信存在问题，导致不能办理按揭贷款，当事人在合同中明确约定用按揭贷款方式支付剩余房款，一旦当贷款这不值得为买受人继续履行合同后续付款义务方式无法实现时，可以认定为属于出现了令合同继续履行出现障碍并足以影响合同目的实现的重大变化事由。因为买受人不能取得贷款，或者不能取得原合同约定比例的贷款，间接影响的是买受人对待给付义务内容发生了变化。银行贷款不能的原因属于因不可归责于双方当事人的事由。购房过程中大多数人会选择贷款购房，而贷款购房所需要的贷款条件却各不相同。不同银行间也会存在审核方面的差异，单纯地以买受人存在过错，有失公允。根据民法总则的规定来看，当事人进行民事交易应当遵循自愿、平等、公平的原则，如不允许买受人解除合同，显然不符合公平正义的价值取向。结合本案情况，发生了双方均无法预测的实际情况，无法办理按揭贷款，合同无法继续履行，双方属均无过错，双方均可免责。原告要求解除与被告签订的认购书、商品房买卖合同及补充协议，应予准许，合同解除，被告应当返还原告所缴纳的购房款（含定金）。被告辩解原告应对个人征信负责，并不是合同不能履行，原告可以交纳余款继续履行合同，本案原告贷款不能，合同目的无法实现，应予解除合同，其辩解理由本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告朱亚楠与被告阜南县中金置业有限公司于2018年5月31日签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》； 二、被告阜南县中金置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告朱亚楠购房款551339元（含定金）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4657元（原告已预交），由被告阜南县中金置业有限公司负担2329元，原告朱亚楠负担2328元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张恩祥 二〇二〇年十月二十六日 书记员  姚 慧 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。