湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初1731号 原告：国网湖南省电力有限公司张家界供电分公司，住所地湖南省张家界市南庄坪。 负责人：任浪，总经理。 委托诉讼代理人：黄兰兰，女，1979年7月17日出生，土家族，住湖南省慈利县。系公司职工。 委托诉讼代理人：刘凡贞，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。 被告：谭凤翠，女，1954年8月20日出生，土家族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：徐东山，男，1982年5月10日出生，土家族，住湖南省慈利县。系被告谭凤翠之子。 被告：徐东山，男，1982年5月10日出生，土家族，住湖南省慈利县。 原告国网湖南省电力有限公司张家界供电分公司（以下简称“国网电力公司张家界分公司”）与被告谭凤翠、徐东山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国网电力公司张家界分公司的委托诉讼代理人黄兰兰、刘凡贞、被告谭凤翠的委托诉讼代理人及被告徐东山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告国网电力公司张家界分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即将位于慈利县门面腾让给原告，将该门面房屋钥匙立即交还给原告，并将存放在该房屋中的物品搬离；2.判令两被告向原告支付占用慈利县门面租金86667元（自2018年9月17日起计算至实际腾让之日止，按每个门面每年2万元标准计算，暂算至2020年8月17日）。事实与理由：两被告租赁原告位于慈利县门面用于经营金秋土特产专卖店，并于2015年9月17日向原告缴纳了2015年9月至2018年9月的租金共计18万元，后两被告再未支付任何租金。2019年3月初，两被告将其中1个门面腾还给了原告，并同意腾还另外2个门面。2020年3月5日，原告向两被告下达限期搬离通知书，要求两被告于2020年3月15日前搬离腾空案涉门面。2020年3月23日，被告谭凤翠承诺2020年5月31日腾空房屋并交还给原告。2020年8月3日，两被告再次保证于2020年8月10日前腾房。但至今两被告依旧没有履行该承诺。 被告谭凤翠、徐东山辩称：1.原告诉讼主体资格不符。案涉门面两被告从2003年延租至今，根据原告提供的第二组证据可以证明两被告是与张家界创远发展有限责任公司慈利分公司签订的房屋租赁合同并支付的租金。2.案涉门面在被告租赁时属于慈利县电力局闲置门面，从8楼到1楼层层漏水，两被告在2018年春节期间对租赁门面及旁边的卫生间进行了装修和修缮，共花费30余万元，在装修前已告知慈利县电力局及张家界创远发展有限责任公司，对方均未提出异议，但在装修几个月后原告就要求被告搬离，被告无法接受。双方经过沟通达成协议，被告将承租的3个门面退还1个门面给原告，用于原告修建单位大门。2020年1月22日，原告又要求被告搬离剩余的2个门面，违背了前述达成的协议，在疫情暴发期间又多次要求被告搬离，基于被告与慈利县电力公司多年来的友好合作关系，被告同意搬离，原告答应不收取延迟腾房租金，被告也不要求装修损失，但需要搬离时间，后因慈利县城修路，寻找新的门面需要时间，所以才产生拖延。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的第二组证据：中国建设银行单位客户专用回单（流水号4307471230070000035）1份。证明目的：2015年9月17日，被告谭凤翠给原告指定账户支付了案涉房屋2015年9月至2018年9月租金共18万元，以及每个门面每年租金为2万元的事实。两被告对真实性、关联性提出异议，认为收款人为张家界创远发展有限责任公司慈利县分公司，出租人也应为此公司，存在房屋所有权和出租权分离的情况，原告不具有本案诉讼主体资格。本院认为，被告对其已交纳18万元房屋租金无异议，与本案具有关联，予以采信，被告对原告诉讼主体资格提出异议是否应予采纳在本院认为中具体阐述。 原告提交的第三组证据：1.国网湖南省电力有限公司慈利县供电分公司出具的证明1份；2.2020年3月5日《期限办理通知书》1份。证明目的：原告授权国网湖南省电力有限公司慈利县供电分公司给两被告经营的金秋土特产专卖店送达了《限期搬离通知书》，要求搬离案涉房屋的事实。两被告提出没有收到该份《限期搬离通知书》。本院认为，该组证据原告无其他证据佐证被告已收到该份《限期办理通知书》，但结合被告给原告两次出具的承诺书内容来看，被告是收到了原告的通知，该组证据具有真实性、合法性、关联性，可以达到原告的证明目的，本院予以采信。 原告提交的第四组证据：关于“金秋土特产”店面租赁情况的汇报、承诺书各1份。证明目的：2020年3月23日，被告谭凤翠承诺于2020年5月31日腾空案涉房屋并交还给原告。2020年8月3日，两被告再次保证于2020年8月10日前搬迁到位。两被告对该组证据的真实性无异议，对承诺书的合法性有异议，承诺书有2份，两被告出具承诺书是基于原告方非法闯入店面，强行卸载水表、停水停电，导致被告方的电动卷闸门无法关闭，其财产无法得到保障的情况下被迫签订的，被告为此拨打过市长热线和95598国家电网供电服务热线进行过投诉。本院认为，被告未提交证据证明该组证据是出于原告胁迫所签，且有两被告签字确认，具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。 原告提交的第五组证据：王慧兰与田际琴签订的《房屋租赁合同》1份。证明目的：两被告以另行租赁的门面需要装修等理由一直拖延搬离涉案房屋。两被告对真实性无异议，对关联性有异议，该份房屋租赁合同与原告无关，无法达到原告的证明目的。本院认为，该份房屋租赁合同相对方为王慧兰与田际琴，均非本案当事人，与本案不具有关联性，本院不予采信。 被告谭凤翠、徐东山均未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年，张家界创远发展有限责任公司慈利分公司与被告谭凤翠签订书面房屋租赁合同，将慈利县零阳镇零阳中路001号一楼三间门面租赁给被告谭凤翠经营使用。张家界创远发展有限责任公司慈利分公司现已注销。2017年12月21日，慈利县国土资源局向原告国网电力公司张家界分公司核发湘（2017）慈不动产权第××号不动产权证书，认定慈利县零阳镇零阳中路001号建筑物（房屋建筑面积4480.60㎡）为其所有。在房屋租赁合同履行过程中，原、被告未续签书面的房屋租赁合同，双方形成了不定期房屋租赁关系。被告谭凤翠于2015年9月17日向张家界创远发展有限责任公司慈利分公司，经银行转账将房屋租金缴纳至2018年，共计人民币18万元，被告谭凤翠承租的三间门面（标号为1、2、3号门面）所对应的租金分别为每月1千元、2千元、2千元，原告对此租金缴纳标准无异议。2019年3月，经双方协商，被告将其中的一间门面（3号门面）返还给原告。2020年年初，原告欲收回剩余的两间门面。2020年3月5日，国网湖南省电力有限公司慈利县供电分公司受原告委托，向被告谭凤翠送达了限期搬离通知书，要求被告谭凤翠于2020年3月15日前搬离腾空房屋。2020年3月23日，被告谭凤翠承诺在2020年5月31日前搬离腾空房屋。2020年8月3日，被告谭凤翠再次承诺在2020年8月10日前予以搬离。现被告谭凤翠已腾空案涉门面内的货物，但尚未归还门面钥匙。 本院认为：被告谭凤翠与原张家界创远发展有限责任公司慈利分公司在2003年时就签订了书面《房屋租赁合同》，由于签订合同的时间跨度长，在诉讼时双方当事人均无法提交原始的书面《房屋租赁合同》，但双方在庭审中对租赁房屋、租金标准等事实以及合同在履行过程中形成不定期租赁合同的事实均无异议。鉴于不定期租赁合同的性质，即以持续履行的债务为内容的不定期房屋租赁合同，当事人均可行使无理由结束合同关系的终止权，随时终止权可以在双方当事人信赖关系不复存在的情形下，摆脱长时间受合同束缚的可能性，允许当事人随时单方解除合同。但是，根据维护合同关系稳定性的限制，单方面结束合同时应提前履行通知义务，以便对方作出必要准备，原告国网电力公司张家界分公司履行了通知义务，给予了被告合理的宽限期，被告谭凤翠亦承诺在一定的期限内返还房屋。从原告的诉讼请求文义上来看，虽没有明确提出解除不定期租赁合同，但其具体的诉讼请求中隐含有解除合同的意思表示，判断合同是否解除，不能拘泥于当事人是否明确提出该项诉讼请求，而应结合案件具体情形予以判断，故对于原告要求被告返还房屋即解除合同的诉讼请求，本院应予支持。原告提交的第二组证据即中国建设银行单位客户专用回单用途栏上明确标明被告谭凤翠缴纳的是2015年至2018年房租，表明被告谭凤翠的房屋租金已缴纳到2018年年底，原告认为被告租金只缴纳到2018年9月的主张无充足证据予以佐证，故被告拖欠租金的时间节点只能从2019年1月开始计算。被告在庭审中陈述所租三间门面（1、2、3号）所对应的租金分别是1千元、2千元、2千元，原告对此亦未提出异议，结合本案工作人员实地勘查现场，认为被告对门面租金的陈述具有合理性和确定性。被告从2019年3月起返还了原告的第3号门面，那么被告继续承租的第1、2号门面租金从2019年3月起只能按1千元、2千元，共计3千元计算。原告按总租金估算返还门面租金的计算方法存在明显瑕疵，本院不予认可。本院认定被告从2019年1月至2月租金是1万元、2019年3月至2020年8月（原告只主张租金计算到8月）租金是5.4万元，共计6.4万元。被告谭凤翠作为房屋承租人，其合同的主要义务就是向出租人缴纳租金，但被告迟延履行合同义务，故对原告要求被告缴纳租金的诉讼请求，本院予以支持。无论被告谭凤翠在2003年与谁作为合同相对方签订房屋租赁合同，基于案涉房屋现产权所有权人为国网电力公司张家界分公司，国网电力公司张家界分公司作为本案原告诉讼主体适格，故对被告辩称原告主体不适格的答辩意见，本院不予支持。被告徐东山辩称其与原告达成了搬迁协议，即被告不支付拖欠原告的租金，原告亦不赔偿被告的装修损失，该主张因被告未提交相关的证据予以证实，本院不予采纳。被告徐东山辩称其不属本案诉讼主体，原告未提交证据证实徐东山为本案适格诉讼主体，故对于被告徐东山的此抗辩意见，本院予以支持。被告在本案法庭辩论终结前没有向本院明确提出反诉以及具体的诉讼请求，对于被告提出原告赔偿房屋装修损失以及疫情期间减免租金的抗辩意见，可另行主张其诉权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告谭凤翠在本判决生效后十日内向原告国网湖南省电力有限公司张家界供电分公司支付2019年1月至2020年8月拖欠的房屋租金共计人民币6.4万元； 二、被告谭凤翠在本判决生效后十日内向原告国网湖南省电力有限公司张家界供电分公司返还其承租的慈利县零阳镇零阳中路001号第1、2号门面； 三、驳回原告国网湖南省电力有限公司张家界供电分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费1966.67元，减半收取计983.34元，由原告国网湖南省电力有限公司张家界供电分公司负担283.34元，被告谭凤翠负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员  滕勇 二〇二〇年十月二十七日 法官助理张晓哲 书记员王风 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。