广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17315号原告：东莞市*****开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福社区**************商业楼2019号商铺，统一社会信用代码：914************351。法定代表人：伍步云，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭芬，广东启众律师事务所实习律师。被告：林嘉明，男，1993年11月28日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区********，公民身份号码：44**************74。委托诉讼代理人：吴丙华，广东竞德律师事务所律师。第三人：谢成国，男，1986年10月28日出生，汉族，住江西省赣州市赣县*******，公民身份号码：36**************38。原告东莞市*****开发有限公司（以下简称“旺南驹公司”）与被告林嘉明、第三人谢成国租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旺南驹公司的委托诉讼代理人刘小闹、被告林嘉明的委托诉讼代理人吴丙华到庭参加诉讼；第三人谢成国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市*****开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已经于2020年5月31日解除；二、请求法院判令被告向原告支付2019年8月至2020年5月的租金119512.08元及违约金55818.75元、物业管理费42346.80元及违约金20021.57元，电费4455.63元及违约金2780.12元（违约金的计算以欠费金额为基数，按照每日千分之三计算，应当计算至付清之日止）；三、请求法院判令被告承担本案律师费10000元；四、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月16日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》。该合同约定原告将位于东莞市南城区***************商业楼二层258-2号商铺（面积156.84平方米）物业出租给第三人使用。租赁期限3年，第一年和第二年租金为每月11762.5元，第三年租金为每月12704元。该合同约定若承租方逾期支付商铺租金、商场服务管理费用等各项应付款项的，应按照应付而未付的租金总额的3‰的标准支付违约金，同时原告有权解除《房屋租赁合同》并要求承租方立即返还商铺。2018月12月31日，原告与被告、第三人协商签订《补充协议》，约定承租人由第三人变更为被告，被告继续履行案涉租赁合同约定的相关义务，包括及时向原告支付租金、物业管理费等有关费用。现被告自2019年8月开始，长期拖欠原告房屋租金、物业管理费、电费等费用。原告多次向被告催收费用，但被告均以各种理由拖延付款。被告长期拖欠费用的行为已经严重违约。被告林嘉明辩称，1、合同期限内拖欠租金时间应截止至2019年10月，2019年10月后被告口头通知原告解除租赁合同，原告以被告拖欠租金为由，未允许被告撤离房屋。此后双方是已终止租赁合同。2、租赁合同约定被告迟延交付租金，原告可以在45日内行使解除合同权利，被告自2019年8月拖欠租金至2019年10月,足有3个月，原告未及时行使合同解除权，导致双方损失扩大，原告应当承担过错。原告行使合同解除权的原因应是不可抗力导致的，而不是被告违约导致的。3、合同约定的违约金过高，请求法院酌情降低违约金的计算比例。4、合同及补充协议约定保证金、电费、押金应当抵扣所欠的租金、电费、管理费。5、由于2020年1月底发生疫情，被告未实际有效使用租赁房屋，而原告以被告拖欠租金管理费为由拒绝被告退出租赁房屋，致使被告滞留租赁房屋长达5个月，对此期间对被告所造成的损失远大于出租方的租金损失，原告应当承担该部分损失。第三人谢成国陈述，1、原告起诉的租金及违约金应由实际承租人林嘉明承担，与第三人无关。2、涉案商铺经原告同意已经转租给被告，并通过协议确认转租后租金由被告承担。3、综上所述，请法院依法判决由被告承担相应责任。经审理查明，原告旺南驹公司于2014年1月17日取得旺南驹大厦4号商业楼的建设工程规划许可证。原告旺南驹公司为甲方与第三人谢成国为乙方于2018年1月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于东莞市南城区**********驹****商业楼二层258-2号商铺出租给乙方；租赁商铺用途为销售母婴用品；租赁期限3年，起租日为2018年4月1日；第一年和第二年的月租金为11762.5元，第三年的月租金为12704元，每月10日前向甲方支付当月租金；每月物业管理费、自用水电费、空调费及水电公摊费等由乙方于每月10日前缴至旺南驹大厦物业管理处；合同签订时乙方交付租赁保证金23525元，水电费押金2352.6元；甲方有权从保证金中抵扣乙方拖欠的租金、其它费用、乙方应承担的违约/赔偿金；乙方逾期支付商铺租金、商场服务管理费等各项应付款项的，按照应付而未付的租金总额的3‰的标准每天计算支付违约金给甲方，直到付清为止；乙方逾期支付租金、商场服务管理费等各项应付款超过45天，甲方有权解除本合同并要求乙方立即返还商铺；因乙方违反合同约定而解除合同的，保证金不退还，给甲方造成损失包括律师费等由乙方赔偿。原告旺南驹公司、第三人谢成国及被告林嘉明于2018年12月31日签订补充协议，协议约定：房屋租赁合同的承租人变更为林嘉明，林嘉明承受原合同的一切权利及义务，原合同保证金所有人变更为林嘉明；原合同其它条款不变。原告旺南驹公司提交了贝恩妈咪林嘉明欠费明细，主张被告林嘉明自2019年8月开始拖欠租金、物业管理费、电费、滞纳金。原告已代为缴纳2019年8月1日至2020年5月31日的物业管理费、电费、滞纳金69604.12元。被告林嘉明对其2019年8月后未缴租金、物业管理费、电费的事实予以确认，但其主张于2019年10月口头通知原告解除租赁合同，拖欠租金时间截止至2019年10月，原告对被告口头通知原告解除租赁合同的主张不予确认。双方确认被告至庭审时仍未搬离案涉商铺。本案庭审时，原告旺南驹公司确认新冠肺炎疫情期间双方曾协商减免一个月租金，但因被告不能结清拖欠的租金不能享受减免政策。原告为催讨案涉债权，于2020年5月31日与广东启众律师事务所签订民事委托代理合同，委托该所律师提起诉讼，并支付律师费10000元。另，本院以法院专递邮件的方式向被告林嘉明送达起诉状副本等相关应诉材料，收件地址为林嘉明身份证住址，邮件于2020年8月12日签收。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、补充协议、2020年5月缴费通知单、收款收据、民事委托代理合同、发票、建设工程规划许可证等及本案的法院专递邮件详情单、庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物已取得建设工程规划许可证，原告旺南驹公司与第三人谢成国就商铺租赁所签订的房屋租赁合同及原告旺南驹公司、第三人谢成国及被告林嘉明就租赁合同权利义务的转让而签订的补充协议是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。关于房屋租赁合同的解除，因被告林嘉明自2019年8月起拖欠租金，原告旺南驹公司要求解除合同符合合同约定的解除条件，对原告旺南驹公司要求解除房屋租赁合同的主张，本院予以支持。因原告未提供证据证明已履行合同解除的通知义务，故解除合同的时间应为起诉状副本送达被告之日，即2020年8月12日。关于租金及违约金的支付，双方均确认被告林嘉明于2019年8月起未交纳租金，且合同解除的时间为2020年8月12日，故对于原告要求被告支付2019年8月至2020年5月的租金的主张，本院予以支持。但由于2020年2月及3月受新冠肺炎疫情的影响，结合被告林嘉明租赁的场地在2020年2月、3月产生的电费明显减少可知，该段时期被告的经营因新冠肺炎疫情受到一定的影响，而原告作为出租人仍要求其按合同约定金额和期限缴纳租金，并要求被告按逾期缴纳的租金支付违约金，这明显不合理，也不公平。故本院对2020年2月、3月的租金进行调整，对该两月的违约金不予支持。因双方曾就新冠肺炎疫情期间的租金协商减免租金一个月，本院认为该协商意见合理，酌情认定2020年2月及3月的租金由原告旺南驹公司及被告林嘉明各承担一半。另，因合同约定保证金用于抵扣拖欠的租金、违约金或其它费用，故本院在租金中对保证金予以扣减。原告旺南驹公司主张支付2019年8月至2020年5月的租金，应计算为11762.5元×6个月（2019年8月至2020年1月）+11762.5元÷2×2个月（2020年2月、2020年3月）+12704元×2个月（2020年4月、2020年5月）=107745.5元，扣减押金23525元后，被告仍需支付租金84220.5元。依据房屋租赁合同的约定，被告逾期支付租金、管理费等款项的，按照应付而未付的租金总额的千分之三的标准支付违约金，合同约定的当月租金及管理费的支付时间为当月10日前，故被告应向原告支付违约金为：以11762.5元为基数，分别从2019年8月至2020年1月期间的每月11日起算；以12704元为基数，分别从2020年4月、5月的每月11日起算；以上均按每日千分之三的标准计至实际清偿之日止，被告主张合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，本院认为，违约金总额不宜高于拖欠的租金总额，故被告需支付给原告的违约金应以95983元为限。对原告诉请被告支付违约金，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。关于物业管理费、电费及滞纳金的支付，原告旺南驹公司提交的缴费通知单及代缴的收款收据本院予以采纳，因在签订房屋租赁合同时被告已交纳水电费用押金2352.6元，应对该押金作扣减。被告林嘉明需向原告旺南驹公司支付2019年8月至2020年5月的物业管理费、电费及滞纳金为69604.12元-2352.6元=67251.52元。关于律师费的支付，案涉房屋租赁合同的解除是因被告林嘉明逾期支付租金导致，根据合同约定，律师费属于乙方需赔偿甲方损失的范围，原告已提交民事委托代理合同和发票予以证明。故对于原告旺南驹公司要求被告林嘉明支付律师费10000元的主张，本院予以支持。综上所述，原告旺南驹公司与被告林嘉明签订的《房屋租赁合同》于2020年8月12日解除，被告林嘉明应向原告旺南驹公司支付租金、物业管理费、电费、滞纳金及相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市*****开发有限公司与被告林嘉明签订的《房屋租赁合同》于2020年8月12日解除；二、被告林嘉明在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*****开发有限公司支付2019年8月至2020年5月的租金共计84220.5元；三、被告林嘉明在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*****开发有限公司支付违约金（以11762.5元为基数，分别从2019年8月至2020年1月期间的每月11日起算；以12704元为基数，分别从2020年4月、5月的每月11日起算；以上均按每日千分之三的标准计至实际清偿之日止，以95983元为限）；四、被告林嘉明在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*****开发有限公司支付2019年8月至2020年5月的物业管理费、电费及滞纳金共计67251.52元；五、被告林嘉明在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市*****开发有限公司支付律师费10000元；六、驳回原告东莞市*****开发有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2562.01元，由原告东莞市*****开发有限公司负担757.01元，被告林嘉明负担1805元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 黄嘉琦二〇二〇年九月二日法官助理 曾小权书 记 员 陈嘉辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。