广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15915号原告：郭肖娥，女，1973年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************。被告：佛山市铂江酒店管理有限公司，住所地：佛山市三水区**************************。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：叶菁，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘之洋，广东科韵律师事务所律师。原告郭肖娥与被告佛山市铂江酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告郭肖娥，被告的委托诉讼代理人叶菁、刘之洋均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金6000元（2020年2月租金1600元、2020年3月租金1600元、2020年4月租金800元、2020年5月租金400元、2020年6月租金1600元）；2.被告向原告赔偿2020年2-5月逾期支付租金的滞纳金402元（按日千分之一的标准计算）；3.被告向原告赔偿违约金4800元；4.被告向原告退还已购家具配置物品费用26800元，原告将已购家具配置物品退回被告；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年11月1日签订一份《公寓托管合同》，合同内协议约定2020年2月1日起至2024年1月31日，原告将公寓委托被告托管，并约定每月10日前被告向原告支付1600元/月的租金。但2020年2月至3月被告以疫情为由单方面拒绝支付租金；而且2020年4月只支付了半个月租金800元；2020年5月以维护期为由再次支付租金1200元（原本应支付1600元）。疫情来临，原告收入有限，且公寓尚处于贷款状态，银行也没有因为疫情免除原告部分贷款，疫情不应当由业主承担，且国家并没有明文要求业主给租户免租，所以理论上原告没有义务免除被告2、3、4、5月份的租金，风险也不应该由原告承担。被告应按时支付租金，所以被告需向原告支付2020年2月租金1600元、3月租金1600元、4月租金800元、5月租金400元和6月租金1600元。另外根据合同第十三条第13.2项因被告方原因逾期支付原告租金的,每逾期一日被告应按日向原告支付月租金的1%的滞纳金，所以按照合同被告应当向原告支付逾期支付租金而产生的滞纳金402元。2020年6月，被告单方面提出解除合同，但没有提及任何赔偿违约金的事宜，根据《公寓托管合同》十三条第13.1项规定任何一方提出解约，至少需要提前一个月告知对方，按实清算租金，并支付当年月租金的三倍作为违约金。所以根据合同，被告应向原告赔偿4800元违约金。原告与被告签订《公寓托管合同》时同时签订《公寓装修/软装配置物品代购协议》，且被告代购物品的价格远高于市场价，现被告因疫情原因不能营业而选择结业，所以实际上代购的物品几乎没有被使用过，当初原告本着被告能长期经营且能准时支付租金的情况下才会选择委托采购，当初合同期约定四年，而如今合同签订才刚过半年，不到当初的约定的合同期的八分之一，所以原告诉讼要求被告归还代购家具配置物品费用26800元，而原告将代购家具配置物品退回给被告。为维护原告合法权益，唯有诉至贵院，望判如诉请。被告辩称：一、因受新冠疫情影响，酒店公寓被当地政府强制暂停营业，公寓出入口被有关单位用围栏封闭禁止进出，被告于2020年1月28日向业主发出通知暂停营业，新冠疫情是原告与被告双方无法预见不能避免无法克服的，符合《公寓托管合同》第十条中对不可抗力的约定，即包括当地政府某些政策法规致使无法经营的特殊现象。被告已收到政府通知后第一时间通知业主，履行了通知义务，因此在政府允许复工前，被告无需向原告承担违约责任。二、因疫情原因被告向原告提出免租2、3、4月，原告并无提出异议，并收取了调整后的租金，且每年2月的1-15日是公寓的免租保养维护期，而刚好这段时间是在公寓停业期间，被告无法进行正常维护，因此只能在复工后再进行，被告于2020年4月15日全面复工，被告已通知原告在5月进行维护，因此5月有15天的免租期。三、疫情后由于人手问题，加上公寓生意一落千丈，被告提出解除合同实属无奈，由于被告已支付押金1600元，并表示原告无需退回，原告要求被告支付4800元的违约金属于约定的违约金过高，请求法院予以降低。四、被告已履行代购协议，且软装配置库所有家具设施完好无损，根据《公寓托管合同》约定，双方提前解除合同的，被告应将室内物品交还给原告，原告无权将物品退还给被告并要求被告支付配置物品费用。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.公寓装修/软装配置物品代购协议原件1份；3.收款收据原件1份；4.公寓托管合同原件1份；证据2-4用以证明被告尚欠原告租金6000元。被告举证如下：1.微信聊天记录打印件1份（原告与被告、12页），用以证明被告因疫情被停业后，在2020年1月29日及时通知原告，并告知停业期间暂停支付租金，但被告在停业期间支付了2、3月物业管理费262.24元、水费39.5元，被告在2020年4月4日向原告发通知公寓将于2020年4月15日恢复营业，并向原告提出可以选择收回公寓自行出租或继续合作但申请免除停业期间的租金，原告同意继续与被告合作，被告于是向原告发出租金支付详单，清单上列明2020年4月租金为800元、5月为公寓维护期，但实际按租金的75%向原告支付5月租金，原告没有异议，并在2020年4月10日收取了4月份的租金800元，原被告双方已达成2-5月的租金计算方式，被告不应向原告支付2-5月的租金6000元及滞纳金402元；2.微信聊天记录打印件1份（原告与被告、8页），用以证明因疫情严重亏损，被告于2020年5月10日向原告发出结业通知，被告愿意免退押金作为赔偿，并表示在2020年5月20日前结清5月月租，原告也可以选择在7月31日前由被告帮原告寻找长租客户，此期间租金按50%支付，原告一开始同意第二种方案，被告也已经找到长期租户与原告直接签合同，但后来由于5月租金的问题原告不同意，被告因自己结业已尽力帮助原告在最短时间内降低损失，但原告却多次谩骂甚至威胁被告，被告并非恶意违约，且愿意将1600元的押金赔偿给原告，原告再要求支付4800元违约金明显过高；3.光盘1个（房间视频），用以证明被告已按照《代购协议》中的软装配置库装修及代购家具配置物品，且物品完好无缺可以使用，不应退还原告的26800元代购费。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年11月1日，原告与被告签订一份《公寓托管合同》，约定：原告同意将位于佛山市南海区***************（以下简称涉讼房屋）委托被告经营管理，委托物业包含的现有装修及设施、设备情况详见双方签订的合同附件《房屋物品清单》，该清单作为合同期满后或者期间解约，被告归还委托物业的物品移交依据；委托期限自2020年2月1日起至2024年1月31日止，委托期满前被告提前1个月书面通知原告，双方是否继续签订委托管理合同进行协商；原告需要在2019年11月1日前向被告移交公寓钥匙，便于公寓装修及配置施工；委托物业的月租金为1600元/月，每两年递增5%，被告每月10日前支付当月租金；合同签订后，被告向原告支付托管押金1600元，在合同期满时结清全部费用并办理房屋移交手续后，原告全额退还押金，押金不计利息；委托期间，每年度2月份的1-15日为公寓免租保养维护期，此期间被告无需向原告支付房租；托管期满，双方应当共同到现场对委托物业进行验收核实并办理交接手续，清算相关费用后，原告需全额退还被告所交的押金；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行的一方应当及时告知另一方，不可抗力包括但不限于国家或者当地政府某些政策法规致使无法继续经营等特殊现象；本合同签订后，除不可抗力的原因或者本合同约定的解除条件出现外，任何一方提出解约，至少都需要提前一个月告知对方，按实结清租金，并支付当年月租金的三倍为违约金；因被告原因逾期支付租金的，每逾期一日被告应按日向原告支付月租金的千分之一的滞纳金；逾期30日未支付的，原告有权解除合同收回委托物业，被告需按本合同约定支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了押金1600元。同日，原告（委托方）与被告（受托方）签订《公寓装修/软装配置物品代购协议》，约定原告委托被告按《臻品商务大床房软装配置库》上的要求及规格购买家私家电并配置到涉讼房屋内；物品代购款共计金额26800元，于签约当日向被告支付；软装配置期共3个月，即签约日起至2020年1月31日，该期间的管理费由原告承担，且该期间内无需向原告交纳租金；本合同签订后，任何一方解除合同的，违约方须赔偿守约方8000元作为违约金；协议附件为《室内装修/物品代购清单》，等等。之后，原告向被告支付了物品代购款26800元。2020年3月1日，原告向被告员工发送微信“2月房租还没打过来”，被告员工回复“2月份因疫情原因应政府要求停业了，暂时停租”；原告向被告员工发送微信“停租应该也不关我事吧，已经比左三个月装修期”，被告员工回复“政府要求属不可抗力，不算违约的”。2020年4月4日，被告员工向原告发送微信“你好，4月15日恢复营业，这两天财务会做一份租金明细发给你，如果有物业费是由我们公司交的但你已经代付的，请发明细给我，有截图更好，4月10日前会和租金一起结清给你”，原告在2020年4月7日回复“我跟我老公讲过了，还是同你公司合作下去，你看什么时候发房租过来吧，其实疫情谁都受到影响，人家最多是免一个半月房租的，你们公司这样做也有推卸责任的一种做法，如果下次有这样的情况，我会用法律保护自己的，不过希望你们以后经营得很好，一直和你们合作下去”；被告的员工向原告发送《长华国际中心公寓2座2004房租金支付详单》微信图片（该详单记载2020年2月和3月因疫情停工免租；2020年4月1日至15日因疫情停工免租，需支付2020年4月租金800元；原每年2月为免租维护期，应缴月租金的50%，疫情期间免租维护期挪至5月份，免租租金折算50%，即应缴5月租金的75%即1200元；2020年6月份租金1600元），并发送微信“你好，这份是租金明细表，请核对下，有不明白的地方请及时回复我，确认好后跟我说下，我们财务会及时打款”，原告回复“好”；2020年4月8日，被告员工向原告发送微信“租金明细核对好和我说下，财务才能恢复正常打款”，原告回复“OK”。2020年4月10日，被告员工向原告发送微信“郭小姐，记得核对一下，今天10号了”，原告回复“好”；2020年4月11日，被告员工向原告发送《转账电子回单》微信图片（该电子回单记载转账金额800元，备注为2004租金），并发送微信“你好，财务把租金先打了，如果有疑问的话这两天记得找我一下”，原告回复“好的”。2020年5月11日，被告员工向原告发送《苦撑待变共克时艰》微信图片（载明因新冠疫情的影响及长华国际的商业氛围不景气，被告最好的选择是结业止损，业主可于2020年5月15日前选择方案：1.解除合同、收回房屋，押金不退，2.被告帮忙托管日租或寻找长租户，为期2个月，即2020年7月31日合同终止，押金不退，托管期间租金按50%支付，水电及物业费用由被告承担；如无异议则视为默认选择方案1即在2020年5月31日后终止合同）；2020年5月19日，被告员工向原告发送微信“有个租到11月30日的租客要不要”，原告回复“得由我自己同他本人签”，后双方就新合同签订、旧合同解除及2020年5月租金支付流程进行了沟通。2020年5月20日，被告员工向原告发送《转账电子回单》微信图片（该电子回单记载转账金额1200元），原告回复“点会系1200元，不是1600元吗”；被告员工向原告发送微信“我们就是按商谈的解约方案去做，做完之后大家就好聚好散”，原告回复“5月租金1600元未想解约”，被告员工再回复“按这个租金明细”并再次发送《长华国际中心公寓2座2004房租金支付详单》微信图片。长华国际商业中心商业2座于2018年12月12日办理竣工验收备案手续。本案庭审中，原告陈述其诉讼请求是以解除合同为前提。本院认为，原告与被告签订的《公寓托管合同》和《公寓装修/软装配置物品代购协议》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。从上述两份协议约定来看，一方面，原告将涉讼房屋出租予被告，被告按月支付使用对价，双方成立租赁合同关系；另一方面，原告委托被告代购家私家电和进行软装装修，双方成立委托合同关系。被告发出提前结业通知和解除合同方案，原、被告双方协商由原告与长租客签约、原被告解除《公寓托管合同》，后因原告对2020年5月份租金数额提出异议而不同意解除《公寓托管合同》，该合同未实际解除。《公寓托管合同》约定被告于每月10日前支付当月租金，逾期30日未支付的，原告有权解除合同。被告尚未支付2020年6月租金，已构成根本违约，原告享有解除合同的权利。原告在本案庭审中明确其诉讼请求以合同解除为前提，本院据此确认《公寓托管合同》于本案庭审之日即2020年8月19日解除。针对《公寓托管合同》解除后的款项清理结算，本院具体分析如下：一、代购配置费26800元。被告已按《公寓装修/软装配置物品代购协议》购买家私家电并配置到涉讼房屋内，而根据《公寓托管合同》的约定，如该合同解除，涉讼房屋内的装饰装修和家私家电均归原告所有。因此，原告诉请退回被告已购家具配置物品、被告退还代购配置费26800元，理据不足，本院不予支持。二、2020年2月至6月的租金。原告主张被告应当按合同约定以1600元/月标准支付2020年2月至6月期间的租金。首先，对于2020年2月至5月的租金，被告员工于2020年4月7日发送予原告的《***********房租金支付详单》微信图片，记载租金减免情况，原告回复“好的”以及“其实疫情谁都受到影响，人家最多是免一个半月房租的，你们公司这样做也有推卸责任的一种做法，如果下次有这样的情况，我会用法律保护自己的，不过希望你们以后经营得很好，一直和你们合作下去”，且原告收到2020年4月的减半租金800元并没有提出异议，表明原告同意按《长华国际中心公寓2座2004房租金支付详单》计收租金。该租金支付详单载明2020年2月1日至2020年4月15日为疫情停工免租、2020年4月租金800元、2020年5月租金1200元，被告已支付2020年4月租金800元、2020年5月租金1200元予原告，故被告已结清2020年2月至5月的租金，原告诉请2020年2月至5月的租金差额，本院不予支持。其次，2020年6月的租金，如前所述，《公寓托管合同》于2020年8月19日解除，根据《长华国际中心公寓2座2004房租金支付详单》，被告应当支付2020年6月的租金1600元予原告。原告诉请的租金超出上述核定的部分，本院不予支持。三、2020年2-5月租金的滞纳金。原告主张逾期支付租金的滞纳金，实为要求被告承担逾期支付租金的违约责任。被告并不欠付原告2020年2-5月的租金，故原告的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。四、合同解除的违约金。如前所述，《公寓托管合同》因被告根本违约而解除，被告应承担相应的违约责任。原告主张被告支付违约金4800元，符合合同约定，本院予以支持。由于被告已支付押金1600元给原告，而合同并没有约定因被告方原因导致合同解除的押金应予没收，故原告应当返还押金1600元给被告。为减少当事人诉累，本院确定该1600元押金用以抵扣违约金为宜，即被告尚应支付违约金3200元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市铂江酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月租金1600元予原告郭肖娥；二、被告佛山市铂江酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3200元予原告郭肖娥；三、驳回原告郭肖娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计375.03元（原告已预交），由原告负担75.03元，由被告负担300元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十月十二日书记员  余宝儿