广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初48170号原告袁明印，男，1965年9月9日出生，汉族，身份证住址四川省达县。原告李志祥，男，1975年6月7日出生，汉族，身份证住址湖南省益阳巿赫山区。原告赖光进，男，1964年5月18日出生，汉族，身份证住址福建省清流县。上述三原告共同委托诉讼代理人钟晓聪，广东瑞霆律师事务所律师。被告黎勇，男，1977年10月20日出生，汉族，身份证住址江西省九江巿永修县。委托诉讼代理人叶刚，广东达和律师事务所律师。委托诉讼代理人吴文倩，广东达和律师事务所律师。原告袁明印、李志祥、赖光进与被告黎勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告袁明印、赖光进及三原告的委托诉讼代理人钟晓聪、被告黎勇及其委托诉讼代理人吴文倩到庭参加诉讼。本院又于2020年8月27日第二次公开开庭进行了审理，原告赖光进及三原告的委托诉讼代理人钟晓聪、被告黎勇及其委托诉讼代理人吴文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，2014年10月12日，三原告（甲方）与被告（乙方）签订《管房协议》，约定将位于下沙村××号房屋的租赁、管理由被告承包。协议第一条约定，租赁管理期限自签约日至2020年1月31日交房。第2条约定，租赁管理价位：每间房在乙方水电费自负盈亏的前提下，租金1260元／月，三年后看巿场行情，每间年递增10元。租赁管理工资为2200元。第3条约定，租赁期间，每半年甲方出一次中介费每间200元，空房期限9天内租出去，9天内房屋租金由乙方自负盈亏。第4条约定，所收房屋租金每月在10号前必须将租金的6.5万元打到甲方指定账户，剩余租金可在月底打到甲方指定账户。第8条约定，乙方在管理期满时，应主动退回甲方所有房屋的押金的差价，即1220元以外的押金。但是，在合同履行过程中，被告存在如下违约行为：第一，从2019年5月开始，被告不再向原告交付房租。第二，被告未按照协议第4条如实将实际收取的租金交付原告。无论房租如何上涨，被告都是按照每月每间1260元的租金向原告交租；若按照实际租金计算，被告往期欠付的租金已迖490960元。第三，被告违反协议第3条，多扣了租金合计7938元。原本空房期为9天，9天之外应当赵阳收取房租，但是被告实际上是每半年对一间房屋扣了整个月（按30天计算）的房租，因此一间房每半年多扣了21天房租。2019年4月份的空房有9间。因此，2019年4月多扣了租金7938元。第四，被告违反协议约定，擅自多扣了卫生费16500元，被告在本协议未有约定的情况下，擅自多扣除了所谓的卫生费每月300元，自2014年10月（合同签订时）到2019年4月（实际支付房租的最后一个月），共55个月。因此其擅自扣除的卫生费为16500元。经原告多次联系被告，被告均拒绝履行协议。根据《合同法》第一百零八条，被告以自己的行为表明不履行合同义务的，原告可以在履行期间届满之前要求其承担违约责任，因此被告应依照协议第8条将押金差价退回原告。根据实际的押金条，得出实际平均押金3000元／间，房屋共76间。因此，被告应支付的押金差额为42560元。故原告诉至法院，并提出诉讼请求如下：1、解除《管房协议》，被告将深圳巿福田区的整栋房屋交由原告管理，向三原告交付全部涉案出租房屋的房屋租赁合同、押金单、每个房间房门的备份钥匙、一楼防盗大门钥匙、各楼层的监控和消防等设备，每个房间内配备的空调、电视、热水器、床、床垫、衣柜、梳台等损坏或缺少的，被告应按照《管房协议》第6条的价格赔偿三原告；2、被告支付未付的房租合计276800元（暂计算至2019年5月和6月，要求计算至被告实际办理房屋管理交接手续之日，每月房租按照138400元计算）；3、被告向三原告支付往期欠付的租金490960元；4、被告向三原告退回多扣除的租金7938元；5、被告向三原告退还多扣除的卫生费16500元；6、被告向三原告退回房屋的押金差价42560元；7、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，三原告变更第6项诉讼请求为被告向三原告退回房屋押金差价30172元，计算公式为（2837-1220×2）×76＝30172元。被告黎勇答辩称，一、《管房协议》已于2020年1月31日终止，不存在原告诉求解除的问题。被告可以将涉案房屋的钥匙、押金条等交给原告，但是鉴于涉案房屋一手房东莫瑞杭告知其与原告没有关系，以及《管房协议》已终止，现一手房东将涉案房屋交由被告管理，被告无须将涉案房屋交还给原告。经被告自查，涉案房屋的监控、空调、电视等设备齐全，被告也不须向原告额外赔偿。二、原告诉求的2019年5月、6月租金合计276800元计算错误，原告已将2019年5月至2020年1月份的租金按68000元/月支付给了莫瑞杭，剩余租金用于向租户退还押金。在《管房协议》签订后，被告已将收取的押金183000元（2240元×75间）交付给了原告。鉴于《管房协议》即将到期，考虑到被告须向部分租户退还押金，被告曾与原告协商过押金退还事宜，但原告根本不配合，无奈被告将剩下几个月的租金直接交与一手房东，本应交给原告的剩余租金18万左右用于支付租户押金。因此，被告不是故意违约，不须向原告支付2019年5月至2020年1月的租金。三、自2014年10月至诉争之日5年期间，被告一直按照协议约定按“每间房屋1260元/月”的标准向原告交租，原告从未提出过异议，被告不拖欠往期租金490960元。1、《管房协议》第2条约定“每间房在被告水电费自负盈亏的前提下，租金1260元/月，三年后看市场行情，每间每年递增10元”。原告按实际租金计算被告拖欠租金490860元不符合《管房协议》的内容，没有法律依据。2、本案是原告将涉案房屋的租赁、管理承包给被告，被告根据房屋实际出租情况按1260元/月的标准向原告支付租金的类型。被告除向原告交付租金外，还须承担水电费、空房责任、维修责任以及房屋内一切安全责任等（见协议第5、6、7条）。若按原告主张被告须向其交付实际租金，仅得管理工资2200元/月，双方权利义务严重失衡，根本不符合被告承包涉案房屋获取收益的合同目的，也不符合《管房协议》的性质及常理。3、自2014年被告承包涉案房屋以来已经每月按约向原告支付租金，期间原告从未提出过异议，原告在诉状中也自认截至其起诉之日，被告已按1260元/月的标准向其支付了租金。因此，原告诉请被告支付拖欠的往期租金490960元应当予以驳回。四、被告未多扣租金7840元。根据被告提交的2019年4月、5月出租报表，2019年4月空房9间，该9间房屋3月25日至4月25日的房租在3月25日（交租日）收取后已经按1260元/月标准向被告交付。2019年4月25日该9间房屋租期到期，扣掉9天的空房期不须交租，向原告支付该9间房屋的租金到了2019年5月份结算，所以2019年4月被告并未多扣该9间空房21天的租金合计7938元；五、原被告签订《管房协议》时口头约定由被告按300元/月收取卫生费，自2014年签订协议以来，被告向原告发送的每月报表中也一直附有卫生费300元，被告作为涉案房屋的承包人及管理人，收取该费用后也在合理利用。被告向原告报账时将其列为“开支项”如实上报，原告明知该笔费用，在5年间从未提出异议，《管房协议》仍然在继续履行。因此，双方的履行行为已经变更了协议，被告无须向其退还16500元卫生费。《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。当事人之间订立合同可以采用书面形式和口头约定等，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行合同的过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致，变更了合同。具体到本案中，被告每月扣除卫生费300元并如实向原告报账，原告收到租房报表及实际租金后，并未对被告每月扣除300元卫生费的行为提出异议，视为原告已经同意变更合同内容，《管房协议》应当以实际履行的合同为准。因此，被告没有多扣卫生费，不须向原告返还16500元。六、被告不须向原告退回房屋押金差价42560元。第一，涉案收取房屋押金间数为75间，非原告计算的76间。第二，房屋押金被告已根据房租实际出租情况退还给部分租客。第三，现原告对涉案房屋已无出租权，无权收取押金。其已收取的租客押金至今未向租客退还，是被告垫付退还了各散户租客。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，2014年10月12日，三原告（甲方）与被告（乙方）签订了《管房协议》，约定，甲方将位于下沙村××号房屋的租赁、管理由乙方承包；租赁管理期限自签约日至2020年1月31日交房。协议第二条约定，租赁、管理价位以每间房在乙方水电费自负盈亏的前提下，租金为1260元／月（壹仟贰佰陆拾元全包），三年后看市场行情，每间每年递增10元。租赁管理工资为2200元（除去水电盈利）。第三条约定，租赁期间，每半年甲方出一次中介费每间220元，空房期限9天内租出去，9天内房屋租金由乙方自负盈亏。第四条约定，所收房屋租金每月在10号前必须将租金的6.5万元打到甲方指定账户，剩余租金可在月底打到甲方指定账户。第六条约定，该栋楼的2层至7层共76间房，是由甲方合伙出资共150万元进行全新装修，并且每间房内配有新空调（1500元／台）、新电视（400元／台）、新热水器（400元／台）、新床280元／套）、新床垫（280元／张）、新衣柜（150元／个），梳台（85元／个）等物品由甲方提供给乙方及乙方的租客使用，乙方自己的贵重物品，如手机、金、银首饰，现金自行保管，遗失甲方概不负责，电线、热水器等电器设备，发现有故障不得使用乙方应及时维修或更换，费用由乙方负责，并告知甲方，如不按规定使用、操作造成后果，甲方不承担任何责任，经甲方同意乙方使用的储水式热器，乙方必须做到加热后关掉电源再冲凉，乙方应遵循安全的操作规则，否则如乙方在使用中发生安全事故，全部责任由乙方自行负责，本条款乙方如果觉得苛刻，乙方可以选择放弃使用，乙方及乙方的住客在租位期间，在室内发生的一切违约、违规、生活安全等行为造成后果，由乙方自行负责，甲方不承担任何责任。第八条约定，乙方在管理期满时，应主动退回甲方所有房屋的押金的差价，即1220元以外的押金。三原告主张被告自2019年5月后不再向其支付房租。被告辩称其已每月直接将房租68000元支付给房东黄梓平、莫瑞杭夫妇，剩余房租用于抵扣其于2014年向三原告支付的房屋押金183000元（每间房押金1220×2×75）。为此，被告提交了其委托代理人黎娟与莫瑞杭的微信聊天记录及黎娟的银行账户交易明细清单、微信转账记录为证。其中，黎娟的建设银行个人活期明细显示，黎娟于2014年2月16日至2014年6月29日期间向原告袁明印转账支付合计358878元；向龙学军支付50000元；向李志祥支付50000元；2019年5月6日，黎娟向袁明印之子袁海转账支付房租68000元。黎娟的平安银行的账户交易明细及微信转账记录显示，黎娟于2019年6月至2020年7月期间每月向莫瑞杭支付房租68000元。三原告主张被告每月均按照每间1260元的租金向其支付租金，未按照实际出租收取的租金向其支付租金；被告则辩称根据约定，涉案房产每月每间房屋1260元为固定租金，其多年来每月均按照每间1260元的租金标准向原告支付租金，且向原告袁明印发送了载有每月租金收支状况的《房屋出租表》，原告从未提出异议。为此，被告提交了2014年10月至2020年1月期间的《房屋出租表》、黎娟的银行转账流水记录以及黎娟与原告袁明印之间的微信聊天记录。根据黎娟与原告袁明印之间的微信聊天记录显示：2018年11月4日，黎娟向原告袁明印发送了2017年9月至2018年9月期间的《房屋出租表》；此后，黎娟亦向原告袁明印发送了2018年10月至2019年4月期间的大部分《房屋出租表》。《房屋出租表》记载了被告应向三原告支付的款项、每月的租金收入情况及每月开支部分，其中开支部分记载有卫生费300元、工资2200元，部分月份还记载有修电费、综合管理费等其他费用支出。根据《房屋出租表》的内容显示，2018年4月被告应付款项为103360元；2018年5月被告应付款项为98800元；2018年6月被告应付款项为111000元；2018年7月被告应付款项为111000元；2018年8月被告应付款项为111000元；2018年9月被告应付款项为111000元；2018年10月被告应付款项为104160元；2018年11月被告应付款项为97800元；2018年12月被告应付款项为106800元；2019年1月被告应付款项为111000元；2019年2月被告应付款项为111000元；2019年3月被告应付款项为111000元；2019年4月被告应付款项为99660元。上述微信聊天记录另显示：2019年5月31日，袁明印说：“房客押金是在房东那里，到期退房是我们与房东的事，你们到时把1220元以外的押金补给我们就行了”。黎娟说：“每间房是2押1220×2=2440元”、“房客住进来签合同了，2押就交给你们股东，我这有转账记录的，你们当时分了这个钱”。袁明印说：“我知道，我们交了房东13万，到那时我们与房东算就可以，现在1220元以外的两个月的还在你们手头没给我们”。黎娟说：“袁哥，当时新房入住2押一租，2押押金都给你们了，怎么会昌（冒）出来1220元以外的2个（月）没给”。袁明印说：“你交给我们的是每间房2400元，你们实质是租的多少收的多少，比如你们租的1440元，收的押金可能就是2800元，还有400元你们管房到期退给我们就可以了”。袁明印又说：“这400元加我们的1220元到时再退给租户”。黎娟说：“不是2400元，是2440元每间房”。袁明印说：“是2440元，我记错了”。另查明，三原告主张涉案房产的房东黄梓平将涉案房产出租给案外人岳永胜后，其与岳永胜的下属龙学军签订了《协议》承租涉案房产，用于经营酒店式公寓。三原告为此提交了黄梓平与岳永胜签订的房屋租赁合同及补充协议的复印件、三原告与龙学军签订的《协议》原件。被告主张其不清楚三原告、岳永胜及龙学军之间的关系。根据黄梓平与岳永胜于2013年9月3日签订的房屋租赁合同及补充协议显示，黄梓平同意将案涉物业出租给岳永胜作为酒店或公寓使用，建筑面积为1200平方米。租赁期限为2013年12月1日至2020年3月1日；租金为每月65000元整；2015年9月1日起一楼店铺每月加租3000元整。根据三原告与龙学军于2013年11月18日签订的《协议》显示，龙学军将用涉案房产经营的酒店式公寓项目转让给三原告经营；转让金额为35万元；龙学军与业主之间的租赁合同内所有的权利义务均由三原告承继；租赁期限为6年整，不续签。又查明，根据本院向深圳市福田区沙头街道办事处调取的《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报表》显示，涉案房产建筑面积1200平方米，建筑层数为七层，黄梓平对建筑物所占份额为100%，土地来源系下沙村民委员会分配，房屋来源为自建，原村民住宅建设申报情况为未批准，申报“两规”情况、办理用地或建筑许可证、土地或房屋权利证书情况、工程检测或房屋鉴定、消防验收均为“无”。申报表另附有的当事人信息表显示，莫瑞航与黄梓平系夫妻关系。庭审时，案涉双方确认涉案房产共有七层，其中二层到七层共有76间房间，被告陈述其中一间为监控室，未用于出租。再查明，被告在庭审时确认涉案房产目前仍由其管理、出租，但主张系房东莫瑞航、黄梓平同意交由其管理。以上事实，由三原告、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，涉案《管房协议》中虽然约定了房屋租赁、设施设备、承包经营等事项，但《管房协议》中的主要条款的内容涉及房屋租赁事宜，协议的性质实质上仍为房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房产未申报“两规”情况、未办理用地或建筑许可证、土地或房屋权利证书，涉案《管房协议》应认定为无效。合同无效，自始无效，三原告请求解除合同，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三原告请求被告向其交还涉案房产。被告主张莫瑞杭每月直接向其收取房租，已同意将涉案房产交由其管理。本院认为，被告提交的黎娟与莫瑞杭之间微信聊天记录的内容仅显示莫瑞杭向黎娟收取房租或催收租金，并不足以表明其同意将涉案房产交由被告管理，因被告确认涉案房产目前仍由其管理、出租，且亦未提交充分证据证明涉案房产已被房东收回并交由其管理，故三原告的此项诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。三原告要求被告向其交付房屋租赁合同、押金单、备份钥匙以及监控、消防设备，被告在庭审时确认每个房间有租赁合同、押金单及备份钥匙，认可有监控消防设备，故本院对此予以支持。至于三原告主张的每间房间配备的空调、电视、热水器、床、床垫、衣柜、梳妆台的赔偿问题，因涉案双方目前尚未交接涉案房产，原告既未举证证明其主张的损失已实际发生，亦未明确其赔偿金额，故本院对此不予支持。三原告可待该损失实际产生后另行主张权利。关于三原告请求被告向其支付往期欠付的租金490960元、多扣除的租金7938元、多扣除的卫生费16500元、押金差价30172元。本院认为，涉案管房协议虽为无效合同，但被告对涉案房产进行出租管理并获得了利益，应向三原告支付相应的占有使用费。根据查明的事实，被告每月已依照《房屋出租表》记载的金额向三原告支付了占有使用费，同时，2019年4月前的《房屋出租表》亦已发送给原告袁明印核对，未有证据显示三原告曾就此提出异议，视为三原告已认可出租表上记载的支付金额，故三原告请求被告向其支付欠付的租金490960元、多扣除的租金7938元、多扣除的卫生费16500元，无法律依据，本院不予支持。关于押金差价30172元，该租赁押金系被告向涉案房产的各实际承租人收取，被告应将其返还给各实际承租人，三原告请求被告返还押金差价，无法律依据，本院不予支持。关于三原告请求被告按照每月138400元的标准自2019年5月起向其支付欠付的租金（占有使用费）。被告主张每月将房租68000元直接支付给房东莫瑞杭，剩余房租用于抵扣其于2014年向三原告支付的房屋押金183000元。本院认为，黎娟与原告袁明印于2019年5月31日的微信聊天记录显示原告袁明印已认可其收到每间房2440元押金，结合被告提交的银行转账记录，故本院对被告主张三原告已收取租赁押金183000元予以采信。如前所述，案涉管房协议无效，原告因该协议而收取的押金应返还给被告，故被告主张在其应支付的房租中抵扣该笔押金，本院予以支持。被告虽自2019年6月开始每月将房租68000元直接支付给房东莫瑞杭，但根据合同相对性，被告应将每月房租支付给三原告，被告属于支付对象错误，可就此另寻法律途径解决。三原告请求被告向其支付2019年5月后的占有使用费，本院予以支持。关于占有使用费的标准，本院综合考虑2018年5月至2019年4月期间每月的收支情况，酌情认定每月占有使用费按115632元的标准计算。其中，因被告已向三原告支付了2019年5月占有使用费68000元，故被告还应向三原告支付5月的占有使用费47632元。三原告已收取的租赁押金183000元应在前述占有使用费中予以扣除。原告诉请中的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黎勇应于本判决生效之日起十日内，将深圳巿福田区的整栋房屋交回原告袁明印、李志祥、赖光进管理，并向原告袁明印、李志祥、赖光进交付出租房屋的房屋租赁合同、押金单、每个房间房门的备份钥匙、一楼防盗大门钥匙、各楼层的监控和消防设备；二、被告黎勇应于本判决生效之日起十日内，向原告袁明印、李志祥、赖光进支付占有使用费（2019年5月支付47632元，此后每月按115632元的标准支付，自2019年6月支付至实际返还上述房屋之日止，被告黎勇支付的租赁押金183000元应在此项占有使用费中抵扣）；三、驳回原告袁明印、李志祥、赖光进的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12023.7元（三原告已预交12148元），由原告袁明印、李志祥、赖光进负担9636.7元，被告黎勇负担2387元。三原告多缴交部分，予以退回。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  吕平荒人民陪审员  黄美容二〇二〇年十月二十七日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。