福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初1680号 原告：林水俤，男，1953年8月22日出生，汉族，住福建省福州市长乐区，现住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：杜铁军，福建松筠律师事务所律师。 原告：柯莺娇，女，1960年9月21日出生，汉族，住福建省福州市长乐区，现住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：杜铁军，福建松筠律师事务所律师。 被告：世纪亿发集团有限公司，住所地福建省南平市延平区滨江南路**闽城大厦**。 法定代表人：林积銮，执行董事。 委托诉讼代理人：余琳，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：林思佳，国浩律师（福州）事务所实习律师。 第三人：何新存，男，1984年4月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告林水俤、柯莺娇与被告世纪亿发集团有限公司（以下简称世纪亿发公司）、第三人何新存商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院于2020年6月5日第一次公开开庭审理本案。原告林水俤、柯莺娇共同委托诉讼代理人杜铁军，被告世纪亿发公司的委托诉讼代理人余琳、林思佳到庭参加诉讼。依被告世纪亿发公司申请，本院于2020年8月5日通知何新存作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年9月15日第二次公开开庭审理本案。原告林水俤、柯莺娇共同委托诉讼代理人杜铁军、被告世纪亿发公司的委托诉讼代理人余琳到庭参加诉讼。第三人何新存经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林水俤、柯莺娇向本院提出诉讼请求：世纪亿发公司协助林水俤、柯莺娇办理福建省南平市延平区房屋的权属登记至林水俤、柯莺娇名下的手续。事实和理由：林水俤、柯莺娇于2015年6月4日与世纪亿发公司签订了《商品房买卖合同》，购买世纪亿发公司开发的坐落于福建省南平市延平区房屋一套，建筑面积139.67平方米（最终测量实际面积140.36平方米），购房价款698350元（实际购房总价701800元）。林水俤、柯莺娇按合同约定在2015年6月15日向世纪亿发公司支付了全部购房款。2016年1月7日，世纪亿发公司在南平市房地产交易登记服务中心进行预售合同登记备案。房屋竣工后，世纪亿发公司于2016年1月20日将房屋交付给林水俤、柯莺娇。其后，世纪亿发公司未按《商品房买卖合同》第十四条约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付林水俤、柯莺娇等原因，致使林水俤、柯莺娇不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书。2019年11月27日，世纪亿发公司因涉及债务被申请强制执行，南平市中级人民法院一并查封了林水俤、柯莺娇的涉案房产。林水俤、柯莺娇向南平市中级人民法院申请执行异议。南平市中级人民法院经审理作出（2020）闽07执异2号执行裁定书，裁定：中止对涉案房产的执行。林水俤、柯莺娇认为，林水俤、柯莺娇与世纪亿发公司签订案涉商品房买卖合同后，已支付了全部购房款等费用，已接收房屋并装修入住至今，世纪亿发公司借故推诿不依约提供资料协助林水俤、柯莺娇办理房屋不动产权证，违反了《商品房买卖合同》第十四条的约定，已构成违约。林水俤、柯莺娇特提起诉讼。 世纪亿发公司辩称，一、林水俤、柯莺娇未全额支付购房款，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在林水俤、柯莺娇付清全部购房款之前，世纪亿发公司有权拒绝配合林水俤、柯莺娇办理权属登记。世纪亿发公司因执行董事林积銮的朋友引荐，与林水俤、柯莺娇签订《商品房买卖合同》，并因信赖关系，于2015年6月15日出具《收款收据》。但事实上，林水俤、柯莺娇并未支付全部购房款。本案涉及大额购房款，通常情况不可能以现金方式一次性付清，往往是通过银行转账的方式，况且林水俤、柯莺娇作为负有举证责任的一方，不提供支付凭证，不提供付款账户的银行流水，只提供一份孤证收据，不符合常理。依据最高人民法院民一庭编《民事审判参考75辑》中《执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查（最高人民法院民一庭）》记载：“案外人以其商品房购买人提出异议，但仅凭被执行人房地产开发企业出具的房款收据，不能证明已付房款。”因此，世纪亿发公司有权拒绝林水俤、柯莺娇配合办理权属登记请求。二、虽然林水俤、柯莺娇获得（2020）闽07执异2号裁定，但案涉房屋仍处于法院查封之下，事实上世纪亿发公司也无法协助林水俤、柯莺娇办理权属登记。综上所述，世纪亿发公司请求驳回林水俤、柯莺娇的诉讼请求。 何新存述称，何新存对于涉案借款合同如何形成根本不知情，合同上没有何新存本人的签字或捺印。何新存对于涉案《商品房买卖合同》不知情，也没有参与任何商谈。何新存不知道林水俤、柯莺娇与世纪亿发公司商品房预售合同纠纷的细节。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.林水俤、柯莺娇提交的《商品房买卖合同》、《商品房购销补充合同》、《南平市商品房买卖合同备案信息表》各一份。世纪亿发公司对于该组证据的真实性、合法性无异议，对于关联性有异议。本院认为，该组证据对于林水俤、柯莺娇与世纪亿发公司已建立商品房买卖合同关系的事实具有证明力，本院予以采信。2.林水俤、柯莺娇提交的《收款收据》二张。世纪亿发公司对于该组证据的真实性、合法性无异议，对于关联性有异议。本院认为，该组证据已加盖世纪亿发公司印章，世纪亿发公司对于已收取林水俤、柯莺娇面积差额的房价款的事实无异议，本院对于金额为3450元的《收款收据》予以采信。对于金额为698350元的《收款收据》，林水俤、柯莺娇是否足额支付《收款收据》记载的购房款698350元的问题是本案主要争议焦点，本院将在后文中予以分析认定。3.林水俤、柯莺娇提交的手工发票一张。该组证据系正式票据，具有真实性。该证据对于林水俤、柯莺娇已交纳物业费的事实具有证明力，本院予以采信。4.林水俤、柯莺娇提交的《借条》一张。该借条出具人为何新存的母亲林珠容，何新存对该借条未提出书面异议，本院予以确认。5.世纪亿发公司提交的《借款合同》、《收据》各一份。林水俤、柯莺娇对于该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，林水俤、柯莺娇虽对《借款合同》和《收据》有异议，但在庭审中亦确认世纪亿发公司尚欠何新存的1000万元为《借款合同》和《收据》所记载的借款，故本院对于该组证据予以采信。6.世纪亿发公司提交的南平市中级人民法院（2020）闽07民终861号、862号案件起诉状及证据一组。该组证据系世纪亿发公司与案外人潘美凤、陈兴雨之间的借贷关系，与本案世纪亿发公司、林积銮与何新存之间的借贷关系事实有关，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 世纪亿发公司以出让方式取得位于南平市延平区地块的土地使用权。经批准，世纪亿发公司在该地块建设商品房，暂定名为盛世御品。世纪亿发公司取得了商品房预售许可证，证号为2013（南）房预售证第016号。2015年6月4日，世纪亿发公司与林水俤、柯莺娇签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为201501261）。合同约定：世纪亿发公司将南平市延平区南福路31号（盛世御品）1幢1508室房屋出售给林水俤、柯莺娇；房屋建筑面积为139.67平方米；房屋单价为5000元，总价款为698350元，付款方式为一次性付款。合同第十四条对于产权登记约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条约定：“买受人以本合同第六条约定的任何一种方式付款，均应以交清全部购房款后方可交房，买受人未付清全部购房款前（买受人向银行申请公积金或按揭贷款的，银行将买受人所贷的全部款项付至出卖人指定账户内，视为买受人付清全部购房款），出卖人有权拒绝交房，即使超过了本合同约定的付款期限也不构成出卖人违约。” 2015年6月15日，世纪亿发公司向林水俤、柯莺娇出具一张编号为6779065的《收款收据》。该收据载明：“客户名称：1号楼1508林水俤，项目：收1号楼1508购房款，金额698350元，备注：抵款。”2016年1月7日，双方为前述《商品房买卖合同》在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产交易中心）办理了合同备案登记手续，业务宗号为101506040004。2016年1月20日，林水俤、柯莺娇向世纪亿发公司支付了涉案房屋的面积补差款3450元，世纪亿发公司将涉案房屋交付给了林水俤、柯莺娇。林水俤、柯莺娇在涉案房屋居住至今。2016年9月5日，双方补签一份《商品房购销补充合同》，约定涉案房屋实际面积为140.36平方米，购房总价款为701800元，林水俤、柯莺娇需向世纪亿发公司补差价3450元，还约定林水俤、柯莺娇委托世纪亿发公司办理房屋所有权证。林水俤、柯莺娇多次要求世纪亿发公司办理涉案房屋的权属登记证书未果，遂诉至本院。 同时查明，南平市中级人民法院在执行申请执行人兰萍与被执行人林积銮、王顺金、世纪亿发公司民间借贷纠纷一案中，作出（2019）闽07执473号执行裁定书，于2019年11月27日查封了涉案房屋。林水俤、柯莺娇对此提出执行异议。2020年1月19日，南平市中级人民法院对于林水俤、柯莺娇的执行异议作出（2020）闽07执异2号执行裁定书，裁定如下：中止对涉案房屋的执行。裁定作出后，南平市中级人民法院解除了涉案房屋的查封。 另查明，何新存的父亲为何文修，母亲为林珠容。2014年9月6日，借款人林珠容、担保人何文修向林水俤出具一张《借条》，载明：“兹向林水弟（俤）借人民币壹佰万元整（小写1000000元整），时间为半年，半年后如继续用款则有权收回全部借款，借款人应在15天内连本带息付清。”借款人林积銮（系世纪亿发公司法定代表人）、世纪亿发公司于2014年1月1日出具一份《借款合同》，载明林积銮、世纪亿发公司向何新存借款1000万元，借款期限为6个月，自2014年2月1日起至2014年7月30日止，利息按月2%计收等内容。同日，林积銮、世纪亿发公司还出具一张《收据》，确认收到何新存于2014年2月1日的出借款1000万元。何新存未在《借款合同》和《收据》上签名确认。2015年6月，林水俤、柯莺娇、世纪亿发公司与案外人孙秀芝约定以前述借款抵扣本案购房款。2015年6月3日，孙秀芝在前述《借款合同》及《收据》落款的空白处手写备注：“2015年6月3日收到林积銮以卖房形式折价（1幢1508，林水俤）归还甲方何新存借款本金人民币陆拾玖万捌仟叁佰伍拾元整（¥698350元）。孙秀芝代何新存，2015年6月3日。”前述《借款合同》和《收据》经多次更换借款后，拆分为二份借条，一份为借款人林积銮、担保人世纪亿发公司与案外人陈兴雨（系何新存姐夫）于2016年2月1日签订《借款合同》，约定林积銮向陈兴雨借款500万元；另一份为借款人林积銮、担保人世纪亿发公司与案外人潘美凤（系何新存妻子）于2016年2月1日签订《借款合同》，约定林积銮向潘美凤借款500万元。林积銮与陈兴雨之间的《借款合同》以及林积銮与潘美凤之间的《借款合同》中均未约定以借款抵扣本案房屋购房款事宜。林积銮与陈兴雨之间的《借款合同》中仅是由陈兴雨手写备注：“2016年12月16日林积銮以卖房形式归还借款本金捌拾叁万伍仟捌佰伍拾元整（¥835855），盛世御品裙楼-3层3号、4号。”林积銮与潘美凤之间的《借款合同》中由何文修手写备注：“2016年5月5日林积銮以卖房形式归还借款本金玖拾捌万贰仟贰佰肆拾伍元整（¥982245）。何文修代潘美凤。（盛世御品1-2702、2703）”，由林珠容手写备注：“2016年12月16日，林积銮以卖房形式归还借款本金肆佰零壹万柒仟柒佰伍拾伍元整（¥4017755），盛世御品裙楼-3层3号、4号。林珠容代潘美凤。”陈兴雨、潘美凤以林积銮未归还借款本金，林积銮、世纪亿发公司未对“以卖房形式归还借款本金”的房产变现为由诉至本院。本院于2019年12月16日立案受理原告陈兴雨与被告林积銮、世纪亿发公司民间借贷纠纷一案以及原告潘美凤与被告林积銮、世纪亿发公司民间借贷纠纷一案。陈兴雨向本院提出诉讼请求：林积銮向陈兴雨归还借款本金500万元及自2016年8月19日起至借款本金全部还清之日止按照月利率2%计算的利息；世纪亿发公司对林积銮的上述债务承担连带清偿责任。潘美凤向本院提出诉讼请求：林积銮向潘美凤归还借款本金500万元及自2016年8月19日起至借款本金全部还清之日止按照月利率2%计算的利息；世纪亿发公司对林积銮的上述债务承担连带清偿责任。本院于2020年3月23日对原告陈兴雨与被告林积銮、世纪亿发公司民间借贷纠纷一案作出（2020）闽0702民初5375号民事判决：一、林积銮应于本判决生效之日起十五日内一次性偿还陈兴雨借款本金500万元及利息（自2016年8月19日起至借款还清之日止，按月利率2%计算)；二、世纪亿发公司对林积銮的上述债务承担连带清偿责任。本院于2020年3月23日对原告潘美凤与被告林积銮、世纪亿发公司民间借贷纠纷一案作出（2020）闽0702民初5376号民事判决：一、林积銮应于本判决生效之日起十五日内一次性偿还潘美凤借款本金500万元及利息（自2016年8月19日起至借款还清之日止，按月利率2%计算)；二、世纪亿发公司对林积銮的上述债务承担连带清偿责任。前述判决作出后，林积銮向南平市中级人民法院提起上诉。南平市中级人民法院于2020年6月4日立案受理上诉人林积銮与被上诉人陈兴雨、原审被告世纪亿发公司民间借贷纠纷一案，案号为（2020）闽07民终861号；于同日立案受理上诉人林积銮与被上诉人潘美凤、原审被告世纪亿发公司民间借贷纠纷一案，案号为（2020）闽07民终862号。前述两案尚未审结。 本院认为，林水俤、柯莺娇与世纪亿发公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房购销补充合同》，系当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方已建立房屋买卖合同关系。双方应当按照约定全面履行各自的义务。涉案房屋购房款总额为701800元，双方对于林水俤、柯莺娇已向世纪亿发公司支付了《商品房购销补充合同》约定的面积差购房款3450元的事实无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：林水俤、柯莺娇是否已向世纪亿发公司支付《商品房买卖合同》约定的购房款698350元。根据世纪亿发公司向林水俤、柯莺娇出具的《收款收据》记载，购房款698350元是以“抵款”方式支付。关于该付款方式，林水俤、柯莺娇主张是因为何新存的母亲林珠容、父亲何文修欠林水俤借款本金100万元，而世纪亿发公司及其法定代表人林积銮又欠何新存借款本金1000万元，所以三方协商以世纪亿发公司、林积銮欠何新存的借款本金中的698350元抵扣本案购房款698350元。但是在本案中，何新存对于林水俤、柯莺娇主张的“以借款抵购房款”的事实并未予以确认。本院认为，其一，世纪亿发公司提交的落款时间为2014年2月1日的《借款合同》和《收据》中，出借人何新存并未签名确认。《借款合同》和《收据》中案外人孙秀芝所写的“2015年6月3日收到林积銮以卖房形式折价（1幢1508，林水俤）归还甲方何新存借款本金人民币陆拾玖万捌仟叁佰伍拾元整（¥698350元）。孙秀芝代何新存，2015年6月3日”，也未得到何新存确认。林水俤、柯莺娇亦未提交证据证明孙秀芝有权代表何新存进行借款抵扣购房款的行为。何新存对于“以借款抵购房款”事实并不知情，在本案中也未对于孙秀芝的行为进行追认。其二，落款时间为2014年2月1日的《借款合同》和《收据》，经更换借条后，已拆分为二份借条，一份为借款人林积銮、担保人世纪亿发公司与陈兴雨（系何新存姐夫）于2016年2月1日签订《借款合同》，约定林积銮向陈兴雨借款500万元；另一份为借款人林积銮、担保人世纪亿发公司与潘美凤（系何新存妻子）于2016年2月1日签订《借款合同》，约定林积銮向潘美凤借款500万元。二份新《借款合同》中并未约定以借款抵扣本案房屋购房款事宜，且出借人陈兴雨、潘美凤仍起诉主张林积銮、世纪亿发公司归还欠付借款本金各500万元合计1000万元，未对本案购房款予以抵扣借款本金698350元。因此，根据以上事实可知，林水俤、柯莺娇与世纪亿发公司关于本案购房款698350元以借款抵扣方式支付的约定，未获得第三方何新存以及陈兴雨、潘美凤的确认，本案双方“以借款抵购房款”未完成。林水俤、柯莺娇主张其已向世纪亿发公司支付了购房款698350元，缺乏事实依据，本院不予支持。房屋买卖合同关系中，买受人的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付房屋并办理房屋权属转移登记手续。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条约定，出卖人向买受人交房的前提是买受人付清全部购房款。交付房屋在前，办理房屋权属转移登记在后，在买受人未付清购房款前，出卖人亦有权拒绝为买受人办理房屋权属转移登记。买受人林水俤、柯莺娇未足额向出卖人世纪亿发公司支付购房款，世纪亿发公司可以行使先履行抗辩权，拒绝为林水俤、柯莺娇办理房屋权属转移登记手续，故本院对于世纪亿发公司的抗辩意见予以采纳，对于林水俤、柯莺娇主张世纪亿发公司协助办理涉案房屋的权属登记至其名下的手续的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回林水俤、柯莺娇的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由林水俤、柯莺娇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐华强 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 张玉萍 书 记 员 刘 欢 一、本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户： 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 账号：9050227010010000014965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。