河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5107号原告：李红勇，女，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张喜峰，河南创力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓萌，河南创力律师事务所律师。被告：河南九域龙源房地产开发有限责任公司，住郑州市汝河路**。法定代表人：霍晓军。委托诉讼代理人：王万胜，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高文丰，河南中涵律师事务所实习律师。原告李红勇与被告河南九域龙源房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红勇的委托诉讼代理人张喜峰、周晓萌，被告河南九域龙源房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王万胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红勇向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间签订的《房屋转让协议书》无效；2、请求判令被告退还原告购房款2139700元，并按年利率6%向原告支付自2018年4月2日起至实际清偿之日的利息（暂计至2020年6月8日为284223.48元）；3、请求判令被告赔偿原告的装饰装修损失暂计300000元（以上暂计为：2723923.48元）4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年原告从老家驻马店来郑州生活，在朋友介绍下，购买了被告开发的中原区陇海路华山路西南角龙源世纪花园8号楼2层东户的房屋。2018年4月2日，原告将凑齐的房款转至被告名下，2018年4月8日双方签订了《房屋转让协议书》，协议约定房屋总面积为168.28平方米，单价为12715元/平方米，总房款为2139700元。随后被告将涉案房屋毛坯房交付原告，原告花费30余万元对房屋进行装修后2019年2月初搬迁入住。原告入住后被人告知所购买的房屋可能是违章建筑，遂于2020年6月3日到郑州市城市建设档案馆进行查询，查询得知被告开发的龙源世纪花园的建设工程规划许可证附件（1）中显示，该小区4号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、11号楼底层均架空6米，架空部分面积未计入建筑面积，架空空间地面部分作为小区景观使用。原告购买的8号楼2楼东户的房屋原规划为小区公共景观。原告认为，被告违反规划将业主共有的公共景观改建成了房屋出售给原告，侵犯了小区业主的共有权利，也对原告进行了欺诈，违法物权法第七十条、七十六条以及合同法第五十二条的规定，应当认定合同无效。被告应支付资金占用期间的利息，并赔偿原告的装修损失。综上，被告隐瞒了房屋的客观情况，导致原告支付了市场价却购买了被告无权处分的违章建筑，恳请贵院查明事实，依法裁判。被告河南九域龙源房地产开发有限责任公司辩称，一、被告对涉案房屋具有合法的所有权，有权处分该涉案房屋的使用权。二、本案所涉房屋由于在被告在申请《房屋预售许可证》，没有将该房屋列为可销售范围，因此该房屋的转让合同不能房管局备案，不能办理不动产证，但在房屋的使用上与其他房屋没有任何使用上的瑕疵，原告主张涉案房屋系违建，从而主张合同无效没有任何法律依据，本案所涉房屋不存在违反《物权法》第70、76条规定及《合同法》第52条规定。三、双方在签订协议时对房屋权利的办证瑕疵有明确的认定，被告没有过错，如果《房屋转让协议》解除，原告无权要求被告支付资金利息与装修费用。四、如果房屋转让协议解除，原告应当自2018年4月8日起按每月5000元的标准支付房屋使用费。原告为支持其诉讼请求向法庭提交的证据有第一组：企业工商信息查询单3页，证明被告于2018年10月30日将企业名称由河南龙源房地产有限责任公司变更为河南九域龙源开发房地产有限责任公司，被告主体适格。第二组：《房屋转让协议书》2页，证明被告以每平方12715元购房总房款为2139700元的价格将涉案房屋出售给原告，该协议名为转让使用权实为房屋买卖，被告在出售房屋时，隐瞒了所收房屋属于小区景观为业主共有的事实，被告无权处分，存在欺诈行为。第三组：转账凭证，证明被告收到原告购房款2139700元．第四组：房屋照片6张、收据一页、、居住证明一页证明原告支付房款后，被告将房屋交付给原告使用，原告将房屋进行了装修并入住。第五组：建设工程规划图、建设工程规划许可证附件、涉案房屋外观图片，证明被告出售给原告的房屋底层架空6米，架空部分未计入建筑面积，架空空间地面部分作为小区景观使用，属于业主共有部分，被告无权处分，被告将8号楼底层架空6米部分建成房屋出售，超建的一二层显属违章建筑，案涉房屋位于第二层，依法不具有买卖交付的合法性，被告将超出规划许可范围私自违章加盖的房屋以正常市场价出售给原告，并在协议中以转让房屋使用权形式出售房屋的行为属于以合法形式掩盖非法目的，属于无效协议。关于原告提交的证据，被告对第一组证据无异议；对第二组证据的真实性无异议，对关联性提出异议，认为双方对房屋现状都是明知的，不存在隐瞒事实、欺诈的情形；对第三组证据的真实性不能确定，对其关联性有异议，认为与本案无关；对第四组、第五组证据的真实性无异议，对其关联性均有异议，认为第四主证据证明双方已经履行合同，第五组证据证明房屋所在的建筑为被告所有，被告拥有所有权，依法有权处分，合同有效。被告为支持其辩称主张，向法庭提供的证据有证据一：龙源世纪花园“五证”，证明涉案房屋“五证”齐全，是被告合法建设的房屋；证据二：原被告双方签订的《房屋转让协议书》，证明在签协议时原告已经明知涉案房屋无法签订正式的《商品房买卖合同》，也无法办理不动产证等相关证件。对于被告提供的证据，原告对其真实性均无异议，但对其证明目的均有异议，认为案涉房屋不在被告预售许可证范围内，属于加建的超规划建筑，也能证明被告向原告出售的部分是作为小区景观使用，属于业主共同使用，被告无权处分；被告将违法加建且无权处分的房屋以转让使用权的形式出售给原告，属于以合法形式掩盖非法目的。被告在出售房屋时告知原告涉案房屋时集资房，有大证不能办小证。关于原告提供的证据，第一组证据被告无异议，为有效证据；第二组证据，被告对其真实性无异议，对其合法性关联性均未提出异议，只是对证明目的提出异议，本院认定该协议为有效证据；第三组证据被告不确定，综合本案其他证据，被告在收到原告款项后才将房屋交付原告，故此该组证据有效；第四组、第五组证据被告对其真实性均无异议，对其合法性关联性未提出异议，只是对其证明目的提出异议，本院认定该第四组、第五组证据为有效证据。关于被告提供的证据，证据一的五证，原告对其真实性无异议，对其合法性关联性均未提出异议，该证据均系相关职能部门出具，本院认定有效；证据二的《房屋转让协议书》，与原告的第二组证据重复，不再赘述。根据原、被告诉辩意见及有效证据，本院认定如下事实：2006年-2007年间，河南龙源房地产开发有限责任公司取得陇海西路南、环山路西地块土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，2014年5月取得龙源世纪花园商品房预售许可证。2018年4月8日，原、被告签订《房屋转让协议书》一份，主要内容为：甲方河南龙源房地产开发有限责任公司乙方李红勇双方就位于龙源世纪花园的房屋使用权转让事宜达成以下协议：第一条乙方受让使用权房屋的基本情况1、位置乙方受让的房屋位于郑州市陇海××、××路××世纪花园××楼××东户。2、建筑面积该商品房建筑面积共168.28平方米（该面积系约定面积，乙方已完全了解认可）。第二条受让价格单价为：12715元/平方米，购房总房款为人民币贰佰壹拾叁万玖仟柒佰元整（羊2139700元）。（本房款不含契税、维修基金、暖气集资费、燃气集资费及国家规定应交纳的相关费用）。第三条付款方式与时间签订协议之日，乙方付清全部总房价款，此次付款额为人民币贰佰壹拾叁万玖仟柒佰元整（2139700元）。第四条乙方已明确知道该房屋的无法同甲方签订正式的《商品房买卖合同》在房地产管理局备案，也无法办理不动产证等相关证件，乙方在充分知晓和了解前述事实后仍愿意购买该房屋。乙方并承诺前述该房屋不能签订备案合同及无法办理不动产证的法律后果（包括但不限于乙方因此受到损失）均由乙方承担。第五条房屋交付后，如乙方提出终止合同理由，导致本协议不能继续履行的，自乙方接收房屋之日起，向甲方支付房屋使用费（标准为前五年5000元/月，之后每五年递增10%，依次类推计算）。乙方所支付房款，扣除房屋使用费、应赔偿的损失后，剩余部分无息退还。第六条本协议书一式三份，甲方二份，乙方一份，均具有同等效力。第七条本协议书自甲乙双方签章之日起生效。落款处有甲方公章、乙方签名捺印。被告收到原告支付的全额房款后，将房屋交付给原告使用。2018年10月30日，被告企业名称变更，由原来的“河南龙源房地产开发有限责任公司”变更为现在的名称河南九域龙源房地产开发有限责任公司。另，被告在建设该小区时，将8号楼底层本应架空6米的空间，建设为房屋。诉讼中，原告称该架空6米部分，应为小区景观，为业主共有，未提供相应的证据。但从原告提供的建设工程规划许可证附件（1）来看，只显示4#、6#、9#、11#楼底层架空6米，架空部分面积未计入建筑面积，架空空间地面部分作为小区景观使用，没有8号楼。从原告提供的图纸也只是显示8号楼底层架空，并没有显示属于小区景观。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告双方当事人于2018年4月8日签订的房屋转让协议书，是双方经过协商在自愿平等情况下所签，系双方真实的意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定。原告诉称涉案房屋系违法建设，属于违章建筑，不具有买卖、交付的合法性，对此本院认为，该涉案房屋在被告的合法建筑区域内，该建筑是否违章建筑，其认定权在城市建设部门。退一步讲，即使是违章建筑，其本身也是存在价值的，在现实生活中，补缴相关费用办理合法手续后，其仍然可以成为合法建筑。况且在该协议中被告已经明确告知原告该房屋存在的瑕疵（诸如不能签订商品房买卖合同、不能办理不动产权证等）。本院不能因为涉案房屋没有相关行政审批手续从而认定该房屋转让协议书无效。该协议不符合合同法第五十二条规定的合同无效的五种法定情形，故原告关于涉案房屋转让协议书无效的诉讼请求，理由不足，证据不力，本院不予支持。我国民法中有一条基本原则，就是诚信原则。本案原、被告双方协议书中第四条约定已经明确写明，“乙方已明确知道该房屋的无法同甲方签订正式的《商品房买卖合同》在房地产管理局备案，也无法办理不动产证等相关证件，乙方在充分知晓和了解前述事实后仍愿意购买该房屋。乙方并承诺前述该房屋不能签订备案合同及无法办理不动产证的法律后果（包括但不限于乙方因此受到损失）均由乙方承担。”原告违背诚信原则，坚持要求退房（终止合同），其利息损失和装修损失，只能由原告自己承担。故原告请求被告支付利息及赔偿装修损失的诉讼请求，没有道理，本院不予支持。原、被告在该协议书第五条约定“房屋交付后，如乙方提出终止合同理由，导致本协议不能继续履行的，自乙方接收房屋之日起，向甲方支付房屋使用费（标准为前五年5000元/月，之后每五年递增10%，依次类推计算）。乙方所支付房款，扣除房屋使用费、应赔偿的损失后，剩余部分无息退还。”因被告在本案中未提出反诉，本院对被告要求的房屋使用费是否应予支付事项不予处理。在原告腾出房屋并将房屋退回被告后，被告应将房款2139700元同时退回原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条的规定，判决如下：被告河南九域龙源房地产开发有限责任公司在原告交回房屋的同时返还原告李红勇购房款2139700元；驳回原告李红勇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14296元，由原告李红勇负担8578元，被告河南九域龙源房地产开发有限责任公司负担5718元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈宏图二〇二〇年十月三十日书记员  吕青青