安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终7948号 上诉人（原审原告）：胡殷俊，男，1990年2月26日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：吴海峰，北京盈科(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宝钢，北京盈科(合肥)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:安徽文德金都置业有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇包公大道南桥头集路西侧文一凯旋公馆****。 法定代表人：杨国龙，执行董事。 委托诉讼代理人：李清，安徽李丰升律师事务所律师 上诉人胡殷俊因与被上诉人安徽文德金都置业有限公司（以下简称文德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初8646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 胡殷俊上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胡殷俊全部一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院仅认定网重验房的测量结果不足以推翻肥东县不动产登记中心的出具的测绘结果，这一事实认定错误。胡殷俊委托网重验房是社会专业机构，测算面积明显与合同约定不符，室内仅有56.12平方米，因此胡殷俊要求对案涉房屋面积进行复测，但是一审法院认定肥东县不动产登记中心出具的面积对照表是正确的而没有回应胡殷俊的请求。一审庭审中，文德公司还简称室内铁皮楼梯面积属于房屋室内面积。实际是商品房买卖合同中跟没有显示和约定室内楼梯属于面积，根据该合同附件《房屋分布图》中可以看到房屋面积并未包括室内楼梯面积。胡殷俊与文德公司应当依照《商品房买卖合同》履行各自义务，但是文德公司未按照合同测算房屋面积，得出的房屋面积结果没有事实和法律依据，不应被认可。另一方面，肥东县自然资源与规划局的回复可以看出，文德公司承建的房屋没有对跃层进行备案，即没有允许文德公司建设跃层，那么通往跃层的楼梯就不更不应计入房屋面积内。肥东县不动产登记中心出具的房屋测绘结果，没有附上具体的测绘清单，也不能因为是政府部门出具就认可其合法性。该铁皮楼梯建造成本仅有2000元左右，如果依照文德公司陈述，该楼梯可以冲抵7-8平方米的面积，需要花费10万元的购房款，对胡殷俊明显不公平。二、一审法院认定加盖隔板是业主个人行为，认定有误。文德公司在销售房屋时所有的楼盘宣传、微信公众号信息文章、现场G8、G9户型图、现场样板房视频、销售人员承诺和签字、肥东县市场监督管理局作出的行政处罚决定书，都可以证实问的欧公司承诺G7户型赠送25平方米面积，G8户型赠送30平方米面积，且宣传跃层就是合法备案的设计建设方案，但是实际上跃层需要业主自己加盖，与文德公司承诺不符，一审法院称加盖隔板属于业主个人行为，是否符合规划和存在安全隐患，尚无证据证明，此认定不负责任。案涉房屋没有预留钢筋，只是后期再墙体上用电钻打了一些小洞，查了几根细钢筋，胡殷俊不敢也不能加盖隔板，更不可能与第三方签订混凝土浇筑协议，因此文德公司无法完成赠送义务。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院判如所请。 文德公司辩称，一审法院判决并无不当，程序合法，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回胡殷俊的上诉请求。一审时文德公司提供的测绘报告面积与案涉合同面积一致。其案涉房屋面积只有符合规划才能验收合格并交付。自然资源局的信访回复客厅面积上和小平台在规划上，案涉房屋存在跃层和铁皮楼梯，都是按照国家规定计算的。销售房屋宣传承诺赠送的25-30平方米面积，是建议购房者装次改造后能够获得的面积。市场监督管理局的行政处罚决定已经行政复议后撤销，处罚决定上的事实认定也已经修改，只是认定文德公司在物业管理方面存在虚假宣传，在赠送面积、跃层改造方面，文德公司并不存在虚假宣传。 胡殷俊向一审法院起诉请求：一、判令文德公司立即向胡殷俊返还购房款246180元;二、判令文德公司向胡殷俊承担违约损害赔偿金220000元;三、判令文德公司承担本案的诉讼费、担保费和保全费。 一审法院认定事实如下：2017年9月1日，胡殷俊与文德公司签订《商品房买卖合同》，胡殷俊购买文德公司开发的位于肥东县房屋一套，建筑面积88.55平方米，其中套内建筑面积66.76平方米,公摊建筑面积21.79平方米,总金额1120000元。2017年6月8日，胡殷俊向文德公司支付4000元认购款,2017年7月4日支付了房屋首付款180000元,从张晓妹处借款100000元支付房屋首付款,2017年10月1日，胡殷俊从银行贷款840000元支付房款。截止胡殷俊起诉之日，胡殷俊未领取所购房屋产权证。2019年7月4日，胡殷俊委托“网众验房”对所购房屋进行测量，房屋使用面积为56.12平方米。胡殷俊认为文德公司所售房屋的使用面积远低于合同约定的面积，且没有按承诺赠送30平方米，遂以诉称理由起诉至一审法院。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真是意思表示，该合同合法有效。胡殷俊仅依据“网众验房”对房屋测量的面积来认定房屋实际面积与合同约定的面积不符，证据不足，而文德公司提供的肥东县不动产登记（交易）中心出具的房屋户（室）面积对照表显示，案涉房屋的面积与合同约定的面积一致，故对胡殷俊认为房屋面积远低于合同约定的面积的理由不能成立，该院不予采信。关于文德公司未能按宣传资料承诺的赠送30平方米面积问题，胡殷俊所购房屋客厅层高为5.8米，业主在客厅装修时加盖隔板属业主个人行为，是否符合规划和存在安全隐患，尚无证据证明，即文德公司承诺的赠送面积并非不能实现，对胡殷俊要求文德公司承担违约损害赔偿金的请求，该院不予支持。对胡殷俊所述文德公司作虚假宣传，已由行政主管部门作了处罚，不属该院审理范围。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回胡殷俊的诉讼请求。本案受理费8294元，减半收取4147元，保全费2851元，合计6998元，由胡殷俊负担。 本案二审期间，文德公司提供证据如下：证据一，行政复议决定书，证明市场监督管理局的处罚已经被县政府的行政复议决定书撤销，涉及到的赠送面积还是装修改造是完全符合法律规定。证据二，2019年5月19日森磊源建筑规划设计有限公司出具的《文德公园里跃层户型封板后荷载情况说明》、森磊源建筑规划涉及有限公司营业执照及资质证明，证明案涉房屋能够改造，并且改造对整栋楼的结构安全不存在影响。胡殷俊质证认为：一、对证据一的真实性无异议，但是该行政复议不一定生效，该行政复议第八页可以看出文德公司在广告宣传中确实存在虚假或者不清楚的宣传，没有尽到明示义务，而且行政复议结果也只是将处罚数额减少，并不代表其违法行为不存在。二、对证据二的三性有异议，达不到其证明目的，只是一个说明。 对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于胡殷俊主张文德公司虚假宣传，交付房屋面积减少与户型图不符，并据此要求文德公司返还购房款并承担违约损害赔偿金的请求是否应支持，本院分析如下： 第一，胡殷俊认为案涉房屋与《商品房买卖合同》约定的房屋面积、赠送面积及户型不符，文德公司严重违约，文德公司对此予以否认。一审时，文德公司提交了肥东县不动产登记中心出具的《测绘报告》，该报告中《房屋户（室）面积对照表》载：“店埠镇新安江路与虎山路交叉口东南角公园里012幢302户,第3层建筑面积71.61平方米,第4层建筑面积16.94平方米”，即肥东县不动产登记中心对案涉房屋的建筑面积测绘结果为88.55平方米，与案涉合同约定的房屋建筑面积相符。胡殷俊委托第三方对案涉房屋进行实际测量并制作了《验房报告》，该测量行为为胡殷俊单方行为，所制作的《验房报告》也不足以推翻或反驳《测绘报告》的测绘结论，故应承担举证不能的不利后果。此外，因案涉合同中未约定赠送面积，胡殷俊现主张赠送面积与实际不符，亦没有合同依据。综上，对胡殷俊主张案涉房屋面积及赠送面积与文德公司承诺严重不符故要求文德公司返还购房款并承担违约损害赔偿金的请求，本院依法不予支持。 第二，胡殷俊主张文德公司在其户型宣传彩页、户型立体模型等宣传资料中均宣传案涉房屋的设备平台及跃进层可以改造为具备实际居住功能的房屋，但实际情况与文德公司宣传不符。首先，文德公司与胡殷俊签订的《商品房买卖合同》并未约定文德公司有改造设备平台或跃进层的义务；其次，文德公司已经在房屋销售广告注明改造设备平台或跃进层属于“建议装修改造方案”，是否改造及具体改造方案应属业主选择，而不是房屋能否交付的硬性条件。综上，胡殷俊以上述理由主张文德公司严重违约并要求文德公司返还购房款并承担违约损害赔偿金的主张，没有合同和事实依据，本院依法不予支持。 胡殷俊所主张在室内加盖隔板严重不符合规划，且存在安全隐患，但其未能提供确实有效证据予以证明，本院依法不予支持。 综上所述，胡殷俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8294元，由胡殷俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十月三十日 法官助理杜锐 书记员孟成 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。