广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4898号原告：张日钟，男，汉族，1998年12月23日出生，住广州市花都区，原告：刘淑沂，女，汉族，1972年9月7日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：黄振镛，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄纤童，广东古谷律师事务所实习律师。被告：谭德甜，男，汉族，1961年10月17日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王桂荣、邓会桢，广东富荣律师事务所律师。原告张日钟、刘淑沂诉被告谭德甜物权保护纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，由审判员袁贞适用简易程序于2020年5月11日公开开庭审理，之后依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年7月15日裁定转为适用普通程序，由审判员袁贞独任审理。原告张日钟、刘淑沂，被告谭德甜及其委托诉讼代理人邓会桢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告已故丈夫与被告1995年9月28日见字（95）第034签订的见证书为无效协议书；2、被告限定时间内交回原告不动产产权使用；3、诉讼费用由被告承担。原告于庭审时增加二项诉讼请求：1、被告赔偿原告从1996年4月6日至2020年4月30日按照每月租金2000元计算的侵权损失，金额为576000元；2、被告赔偿原告家庭损失从1996年4月6日至2020年4月30日按照每月租金2000元计算，共计576000元。事实和理由：农村《集体宅基地》是农民“安身立命”的根本，而甲方（张玉新）是生活在社会底层的弱势群体，法律意识薄弱，1995年9月28日，所签订的见（95）第034号，内容条例，不合法，不合理，不公平。严重损害甲方及甲方后人的合法权益，甲方所在经济社，村委会，监护人和直系亲属所有人均不知情的情况下签订的，被告在有意欺瞒的情况下，侵占甲方与甲方否认的使用权收租达24年之久，退一万步说哪怕当年出资建房甲方收回成本及利益，如今房屋已经多处渗漏。这些年以来作为一位单亲妈妈说承受的生活压力和苦涩非言语可以表达。眼看着儿子已经长大成人，连住的地方都没有，深感煎熬，依据，《土地管理法》第62条，《物权法》第155条，2019宅基地使用权最新政策，综上所述，为了维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼。被告辩称：张玉新与谭德甜于1995年9月28日签订的《协议书》合法有效，符合《中华人民共和国土地管理法(1988修正)》的规定，被告建房已经原花都市花山镇人民政府发放符合规划准予建设的建设规划许可证，并已领取了集体土地建设用地使用证，我方请求法院驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：一、张玉新与谭德甜于1995年9月28日签订的《协议书》符合《中华人民共和国土地管理法(1988修正)》的规定，合法有效。1994年，张玉新有宅基地一块面积为96平方米，详见花山镇编号94.619建设规划许可证。张玉新因其是残疾人，经济困难无法建房，如果再不建房村委会会收回批准给他的宅基地，故他与被告商量合作建房。双方于1995年9月28日，签订了《协议书》，并经原花都市花山镇法律服务所见证。协议书约定：甲方（张玉新）将已批准建的土地与乙方（谭德甜）出资合作建造，完成后面积分成使用。甲方一次性无偿投资建造96平方米商铺住宅两层，甲方占北面（面积为建造面积的三分之一），乙方占南面（面积为建造面积的三分之二，面向106国道）。上述协议书签订时间为1995年9月28日，回顾我国《土地管理法》立法和修改历程，《土地管理法》于1986年6月25日通过，1988年12月29日第一次修正，2004年8月28日第二次修正，2019年8月26日第三次修正。综合上述《协议书》签订时间是在1995年9月28日，因此，涉案《协议书》应适用1988年修正的《土地管理法》。根据《中华人民共和国土地管理法(1988修正)》第二条：“……国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让……”及第38条：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。……出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”依据上述规定，当时的集体所有的土地使用权依法是可以转让的，因此，张玉新与谭德甜于1995年9月28日签订的《协议书》符合法律规定，合法有效。二、张玉新与谭德甜于1995年9月28日签订的《协议书》已实际履行完毕，谭德甜的建房已取得原花都市花山镇人民政府发放的符合规划准予建设的建设规划许可证，并已领取了集体土地建设用地使用证，谭德甜是该宅基地房屋的合法权属人。上述合作建房的《协议书》签订后，被告按协议约定进行建造房屋，但期间村委会及花山镇政府为了合理利用土地，对该96㎡的宅基地作出了重新调整规划，在96平方米的基础上扩大到面积为138平方米。花山镇人民政府对该土地划分为谭德甜占用地面积92㎡，张玉新占用地面积46㎡，并重新颁发了建设规划许可证。从花山镇编号94.821号建设规划许可证显示：建设人姓名：谭德甜，用地面积92㎡，建筑楼层二层，总建筑面积184㎡。从花山镇编号94.619号建设规划许可证显示：建设人姓名：张玉新，用地面积46㎡，建筑楼层二层，总建筑面积92㎡。房屋建好后，1996年1月5日，谭德甜取得了花府集建字【96】第011003112号集体土地建设用地使用证，土地使用者：谭德甜，建筑占地面积92㎡。张玉新取得了花府集建字【96】第011003111号集体土地建设用地使用证，土地使用者：张玉新，建筑占地面积42㎡。张玉新与谭德甜签订的上述《协议书》双方已实际履行完毕，被告的建房行为取得了花都市花山镇人民政府发放的符合规划准予建设的建设规划许可证，并已领取了集体土地建设用地使用证，被告是用地面积为92㎡宅基地二层房屋共184平方米的合法权属人，而张玉新则是用地面积为46㎡宅基地二层房屋共92平方米的合法权属人。因此，两原告要求被告返还宅基地房屋没有事实和法律依据。原告依继承重新取得的不动产权证与被告持有的集体土地建设用地使用证相互冲突，且与现实房屋状况不符。从原告提供的证据《中华人民共和国不动产权证书》来看，两原告于2019年11月18日依继承取得了粤（2019）广州市不动产权第08805540号、第08805541号不动产权证，但记载面积显示为96㎡。按正常来说，原批准的宅基地96平方米经调整为138平方米后，花山镇人民政府并重新颁发了建设规划许可证及集体土地建设用地使用证，原来96平方米的建设规划许可证及集体土地建设用地使用证依法应注销或失效。因此，两原告依法继承的只能是1996年1月5日颁发的权属人为张玉新的花府集建字【96】第011003111号集体土地建设用地使用证，建筑占地面积42㎡，两原告依继承取得的不动产权证只能是属于其被继承人42平方米的宅基地使用权。但据现原告提供的粤（2019）广州市不动产权第08805540号、第08805541号不动产权证记载的面积96平方米，被告认为不排除两原告隐瞒了涉案土地已调整并重新发证的事实，而仅仅依据张玉新与谭德甜于1995年9月28日签订的《协议书》办理了继承登记，从而获得了记载96㎡的不动产权证。显然，粤（2019）广州市不动产权第08805540号、第08805541号不动产权证与被告谭德甜持有的集体土地建设用地使用证存在冲突，一块土地出具了不同权属人的产权证，这明显是侵犯了被告的不动产物权。此外，从被告提供的现场照片可以显示现房屋的状况，两原告的不动产权证明显是与显示不符的。综上所述，张玉新与谭德甜于1995年9月28日签订的《协议书》合法有效，符合当时的法律规定，被告建房已经原花都市花山镇人民政府发放符合规划准予建设的建设规划许可证，并已领取了集体土地建设用地使用证，原告的诉求没有事实和法律依据，答辩人请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。针对原告的侵权以及家庭损失，没有事实与法律依据，涉案房屋是被告合法使用的，是有土地相关权属证，属于合法租赁，原告的诉求没有法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：张玉新（已故）系张日钟的父亲，刘淑沂的丈夫。谭德甜不是花山镇两龙村人。1995年9月28日，张玉新作为甲方与谭德甜作为乙方签订一份《协议书》，约定：一、建造项目：商铺住宅。性质：甲方将已批准建的土地与乙方出资合作建造，完成后面积分成使用。二、承建面积：按土地使用证面积96平方米范围来承建，规格为钢筋与混凝土框架结构两层（附土地使用证复印件壹份给乙方）。三、建造的年限为半年，使用年限与甲方本队私人土地使用证一样永久性使用。四、建造规格：甲方一次性无偿投资建造96平方米商铺住宅两层（共192平方米），甲方占北面（面积为建造面积的三分之一），乙方占南面（面积为建造面积的三分之二，面向106国道）。……七、合作期内，乙方必须按正规的商铺和住宅来建造，并按时按质建造完毕，验收后交付三分之一房屋给甲方使用。八、在合作期内，如双方需加高建造，必须由各自出资加建，加建面积甲方占三分之一，乙方占三分之二。九、本协议一式叁份，甲、乙双方各执壹份，镇法律服务所壹份，自签字之日起生效。原花都市花山镇法律服务所于1995年9月28日作出见字（95）第034号《见证书》，见证上述《协议书》签名属实。原花都市花山镇人民政府向张玉新发放花山镇编号94.619号建设规划许可文件，批准张玉新在花山镇两龙村三队建造一层农房，用地面积96平方米，总建筑面积96平方米。原花都市花山镇人民政府向谭德甜发放花山镇编号94.821号建设规划许可文件，批准谭德甜在花山镇两龙村三队建造二层农房，用地面积92平方米，总建筑面积184平方米。1996年1月5日，张玉新取得花府集建字【96】第011003111号《集体土地建设用地使用证》，用地总面积为42平方米，边界四至南面为谭德甜。1996年1月5日，谭德甜取得花府集建字【96】第011003112号《集体土地建设用地使用证》，用地总面积为92平方米，边界四至北面为张玉新。2019年11月18日，刘淑沂、张日钟取得编号为粤（2019）广州市不动产权第08805540号、第08805541号不动产权证，为按份共有，刘淑沂占四分之三，张日钟占四分之一。诉讼中，谭德甜陈述：其因有上述建设规划许可文件、《集体土地建设用地使用证》，故未申请办理不动产权证。刘淑沂陈述：当时协议建房时她并未嫁过来，事情不清楚，不动产权证的房屋是由其居住，整个房屋是谭德甜承建的。刘淑沂明确其要求谭德甜归还的不动产使用权系其提交的不动产权证的产权。谭德甜确认其使用《集体土地建设用地使用证》上房屋进行出租。本院认为，张玉新与谭德甜签订的《协议书》，根据该协议内容，实质为土地使用权转让。原花都市花山镇人民政府已批准谭德甜规划建设房屋，并由原花都市人民政府下发《集体土地建设用地使用权》，且根据当时施行的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条，张玉新与谭德甜签订《协议书》并未违反法律及行政法规的强制性规定，且已得到相关部门批准规划建设，而谭德甜亦承建整个房屋，且刘淑沂自认其对当时的情况并不清楚，因此刘淑沂、张日钟主张该《协议书》无效，理据不足，本院不予支持。刘淑沂、张日钟主张谭德甜向其归还其取得的不动产权证上的不动产使用权，但并未提交证据证明谭德甜占有使用粤（2019）广州市不动产权第08805540号、第08805541号不动产权证的使用权，因此，刘淑沂、张日钟的该项诉讼请求，没有事实和依据，本院不予支持。同理可知，谭德甜并未占有使用刘淑沂、张日钟的不动产权使用权，其占有使用自己取得土地使用权的花府集建字【96】第011003112号《集体土地建设用地使用证》上建房屋，具有合理理由，因此张日钟、刘淑沂主张谭德甜赔偿侵权损失及家庭损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘淑沂、张日钟的全部诉讼请求。案件受理费14188元（原告张日钟、刘淑沂申请缓交7094元，目前未交），由原告刘淑沂、张日钟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇二〇年十月十五日书记员 彭小容黄瑜