湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0822民初1233号 原告：熊伟，男，1978年1月28日出生，白族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：张兵，湖南源阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘经学，湖南源阳律师事务所律师。 被告：张家界科赛置业有限公司，住所地桑植县澧源镇科赛路（科赛商务大楼内）。 法定代表人：张绵源，执行董事。 委托诉讼代理人：向润年，湖南金州律师事务所律师。 原告熊伟诉被告张家界科赛置业有限公司（以下简称“科赛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序分别于2020年8月18日、2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告熊伟的委托诉讼代理人张兵、刘经学及被告科赛公司的委托诉讼代理人向润年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊伟向本院提出诉讼请求：1．被告科赛公司继续履行合同约定的交房义务；2．被告科赛公司支付逾期交房违约金26711元（自2019年9月1日起计算至2020年7月31日，335天×398677元×0.0002，实际违约金以总房款按日万分之二的标准计算至验收合格并交房之日止）；3本案的诉讼费用由被告科赛公司负担。事实与理由：原告于2018年8月2日与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的桑植县阳光家园住宅小区，购房款为398677元，并已按合同约定履行了付款义务。根据合同约定，被告应于2019年8月31日前将该商品房交付给原告使用，因被告迟延交房，应当承担违约责任。现向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告科赛公司辩称：一、原、被告签订的《桑植县商品房买卖合同》约定了可以据实予以迟延交房的情形。合同第十条约定“出卖人应当在2019年8月31日前……将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格；2．该商品房经综合验收合格；3．该商品房经分期综合验收合格……”。同时，第二款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……”，其中第（2）项约定“因政府相关部门的原因或电力公司、自来水公司接电接水等原因延误交房时间的……”。故被告符合据实迟延交房的情形。二、因被告与张家界创远发展有限责任公司桑植景融分公司（以下简称“景融公司”）签订《张家界创远发展有限责任公司桑植景融公司工程施工承包合同》，约定由景融公司承建桑植县阳光花园小区配电工程，且该工程应于2018年12月30日完工，但该工程实际于2020年4月17日完工并具备送电条件。送电后，国网桑植县供电公司对供电工程进行验收，并于2020年7月8日验收合格。自2018年12月30日约定的完工期限至2020年4月17日实际完工的期限共473天，故被告的交房期限可自2019年8月31日前据实延迟473天。三、原、被告签订的《桑植县商品房买卖合同》第十条第二款第（2）项约定的可以据实迟延交房的情形即“因政府相关部门的原因或电力公司、自来水公司接电接水等原因延误交房时间的……”不具有合同法无效情形，该条款依法成立生效，对双方都具有约束力。四、本案须考虑新冠肺炎疫情的影响。综上，原告诉请被告支付逾期交房违约金没有法律依据和事实依据，请求人民法院依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：原告熊伟与被告科赛公司于2018年8月2日签订了《桑植县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于桑植县阳光花园住宅小区，房款总金额为398677元。《桑植县商品房买卖合同》中第十条约定“出卖人应当在2019年8月31日前……将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格；2．该商品房经综合验收合格；3．该商品房经分期综合验收合格……”，同时第二款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……”，其中包括第（2）项情形即“因政府相关部门的原因或电力公司、自来水公司接电接水等原因延误交房时间的”。该合同第十一条约定“（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”2018年8月13日，原告按约定一次性支付了购房款398677元。2018年10月15日，被告科赛公司与景融公司签订《张家界创远发展有限责任公司桑植景融公司工程施工承包合同》，约定配电工程的施工期限为2018年10月15日至2018年12月30日，但该工程实际开工日期为2019年8月18日。2019年12月31日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位联合出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示，阳光花园1-4号楼综合验收结论为验收合格。景融公司出具证明证实桑植县阳光花园住宅小区，国网桑植县供电公司于同日对阳光花园配电安装工程进行验收，经验收该工程不合格。2020年4月26日，科赛公司提出复验申请。2020年7月8日，国网桑植县供电公司对阳光花园小区配电安装工程验收合格。2020年4月30日，桑植县建设工程安全监督管理站出具《关于桑植县阳光花园住宅小区，初步意见为“原则同意各责任主体的验收意见，同意提前交货，但对部分未完工的配套设施，建设单位务必加紧施工，对局部未处理到位的质量常见问题要与业主签订好维修协议，限期整改”。被告科赛公司以短信方式通知原告熊伟于2020年4月30日起开始办理交房手续。2020年5月29日，桑植县住房和城乡建设局出具的《阳光花园信访事项处理意见书》证实科赛公司逾期交房属实，项目未完成工程竣工验收，也未达到三方约定的“五通一合格”的基本要求，并提出开发企业立即恢复施工，于2020年6月30日完成所有设计内容，达到各验收单位进场进行综合验收标准，尽快交房的处理意见。2020年7月24日，桑植县建设工程安全监督站出具《建设工程质量监督报告》，验收情况为实体质量、工程资料均符合要求。 另查明，2020年3月5日，桑植县建设工程安全监督管理站针对阳光花园工程春节复工质量安全及疫情防控隐患检查出具“同意复工”的意见。 本院认为，依法签订的合同应当受法律保护，合同相对方应当遵守合同约定。本案的争议焦点是：一、阳光花园住宅小区；二、景融公司迟延完工阳光家园住宅小区；三、违约金的计算标准及时间问题。 关于焦点一，本案中有四份反映房屋验收时间的证据，即《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《关于桑植县阳光花园住宅小区、《阳光花园信访事项处理意见书》、《建设工程质量监督报告》。依据上述证据并结合《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》，案涉小区达到交房条件的时间应当确定为《建设工程质量监督报告》出具之日，即2020年7月24日。 关于焦点二，原、被告签订的《桑植县商品房买卖合同》第二款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……”，其中第（2）项为“因政府相关部门的原因或电力公司、自来水公司接电接水等原因延误交房时间的……”。本院认为，1．该条款为免责格式条款，被告张家界科赛置业有限公司在与原告签订合同时，未对该条款特别说明和提醒，另外，原、被告在签订《桑植县商品房买卖合同》的时候，亦未将被告张家界科赛置业有限公司与景融公司签订《工程施工承包合同》作为附件或者将该合同内容明确告知购房人；2．对该条款不宜做扩大解释，该条款强调的是“因政府相关部门或电力公司、自来水公司接电接水等原因延误交房时间的。”而被告辩称的是因为景融公司对阳光家园小区的配电工程迟延完工才导致被告迟延交房，但景融公司不是该条款约定的政府部门也不是电力公司，而是配电工程施工方，不符合约定的几种情形。而且该条款中的“等原因”不能无限扩大，否则有失公平。3．即便是电力公司存在迟延供电的情形，也是因为之前国网桑植县供电公司对阳光花园配电安装工程验收不合格才未予送电，在2020年4月26日复验合格后立即予以送电，迟延送电亦非电力公司的责任，而是其他原因，故被告辩称双方约定因电力公司接电原因导致迟延交房属于据实迟延交房的理由亦不能成立。4．根据合同相对性原则，即使是因第三方原因导致违约的，也只能由合同原当事人承担违约责任后，然后再向第三人进行追偿，而不能免除自身的违约责任。故景融公司对阳光家园住宅小区。 关于焦点三，原、被告约定交房时间为2019年8月31日前，虽然《桑植县商品房买卖合同》中约定“该商品房经验收合格”即可以交付，但是本案没有证据能够确定达到该条件的时间节点，而且根据《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》，案涉商品房的交付时间只能按《建设工程质量监督报告》出具的时间即2020年7月24日予以确定。故逾期时间应自2019年9月1日起计算至2020年7月24日止。但2019年年底新型冠状肺炎开始在我国蔓延，2020年1月中旬全面爆发并大范围传播，系出现不可抗力的情形。根据《民法总则》第一百八十条的规定，本院酌情考虑上述原因和当事人实际损害等因素后，将违约金的计算划分为两个阶段：第一阶段为违约之日（2019年9月1日）起至2020年1月初疫情全面爆发期间，此阶段共四个月，违约金金额确定为9568.25元（398677元×0.0002×120天）。第二阶段为桑植县建设工程安全监督管理站出具“同意复工”的意见之日（即2020年3月5日）起至2020年7月24日验收通过之日止，但由于复工期间疫情又在多地开始反弹且至今尚未完全解除，而商品房建设施工系多人聚集性活动，不能按照疫情发生前的规模和进度施工，应当有序复工复产兼顾疫情防控工作，故本院酌情对此阶段的违约天数定为70天，违约金金额为5581.48元（398677元×0.0002×70天）。两个阶段违约金共计15149.73元（9568.25元+5581.48元）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告张家界科赛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告熊伟逾期交房违约金15149.73元； 二、驳回原告熊伟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费233元（已减半收取），由被告张家界科赛置业有限公司负担133元，原告熊伟负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 员 叶光双 二〇二〇年十月十二日 法官助理 陈娅心 书 记 员 聂天飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。