广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0203民初3390号 原告：刘荣积，男，1958年12月26日出生，侗族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：平颖，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋锞帆，广西万然律师事务所律师。 被告：刘善清，女，1961年8月12日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 被告：刘善芬，女，1976年4月15日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：刘善球，女，1963年3月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 委托诉讼代理人：郭广怀，男，1961年6月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区，系被告刘善球的丈夫。 -2- 被告：刘善文，女，1965年1月28日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 被告：刘善林，女，1973年8月19日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：刘善雄，男，1972年12月31日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：刘善均，男，1967年8月28日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 第三人：刘权积，男，1955年12月14日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 第三人：刘元积，男，1957年12月7日出生，侗族，住广西壮族自治区柳州市。 被告刘善雄、刘善均及第三人刘权积、刘元积共同委托诉讼代理人：梁帆，广西广正大律师事务所律师。 被告刘善雄、刘善均及第三人刘权积、刘元积共同委托诉讼代理人：韦露倩，广西广正大律师事务所律师。 原告刘荣积与被告刘善清、刘善球、刘善文、刘善均、刘善 -3- 雄、刘善林、刘善芬所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序审理。因原告刘荣积申请，本院依法追加刘权积、刘元积作为第三人参加诉讼。本案于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告刘荣积的委托诉讼代理人平颖、蒋锞帆，被告刘善清、刘善雄、刘善芬，被告刘善球的委托诉讼代理人郭广怀，被告刘善雄、刘善均、第三人刘权积、刘元积的共同委托诉讼代理人梁帆到庭参加诉讼。被告刘善文、刘善林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘荣积向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认刘生积与原告对于柳州市（靠孔家左边两间）房屋（土地使用证编号为00375）的转让有效；2、请求法院依法确认原告对柳州市（靠孔家左边两间）房屋（土地使用证编号为00375）享有所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与刘生积（已故）、刘权积、刘元积系同胞兄弟。因刘生积无钱盖房，经与原告协商，刘生积于1994年7月19日自愿将位于柳州市房屋（占地面积为34.96ｍ²，土地使用证编号为00375）转让给原告。原告于当日向刘生积支付了购房转让款57000元。刘生积向原告出具《收条》，明确房屋定价为57000元，已收到原告交来购房款57000元。刘权积、刘元积和被告刘善均、刘善雄、刘善芬分别在《收条》上确认情况属实并签字捺印。刘生积与其配偶均已去世，双方共同生育七名子女， -4- 即七名被告。2008年8月10日，七名被告共同出具《声明》，确认刘生积于1994年7月19日将位于柳州市（靠孔家左边两间）房屋，占地面积为34.96ｍ²，土地使用证编号为00375转让给原告，该房屋所有权属于原告所有的事实。原告认为，原告与刘生积的房屋转让已完成，原告一户居住至今。为维护合法权益，原告依法提起本案诉讼。 被告刘善清辩称，当时转让只是涉及靠孔家的那两间房屋的买卖，没有涉及土地。当时刘荣积、刘权积、刘元积、刘生积是说得到钱后就建第二层。同意柳州市靠孔家左边两间房屋归原告所有，但土地不包含在内。 被告刘善球、刘善芬辩称，同意被告刘善清的答辩意见。 被告刘善均、刘善雄辩称，目前该房屋共5层，其产权状态为刘荣积、刘权积、刘元积、刘生积共有，刘生积对于本案诉争房屋并不具有单独的处分权，对于该房屋的处置无效，因此原告的诉请不具备事实和法律依据，请求法院依法驳回。 第三人刘权积、刘元积辩称，答辩意见与被告刘善均、刘善雄的意见一致。 被告刘善文、刘善林作答辩，亦未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： -5- 填发日期为1985年11月25日的《房屋产权证》中载明：“户主姓名”系刘元积、刘权积、刘荣积、刘生积，“户别”系农业，“住址”系羊角山乡水南村民委员会第二村民小组，“宅基地面积”系228平方米，“建房时间”系1985年10月，“号码”系柳郊字第111号；在平面图页面上，注明建筑面积长20.24米、宽11.24米，合227.5平方米，房屋结构系砖混，共壹层，宅基地面积长20米、宽11.4米，合228平方米；末页载明“经审查符合省农村建设用地管理规定，特发此证”，并加盖有原柳州市郊区乡镇建设局印章。 刘元积、刘权积、刘荣积、刘生积各持有一份填发日期均为1988年6月的《土地使用证》，证件内的“土地使用示意图”均标识明确对应土地长、宽、四界及相邻土地使用人情况，并均加盖有原广西壮族自治区柳州市土地管理局印章。其中编号为00375的《土地使用证》上载明：“土地使用人”系刘生积，“住址”系东环路东一巷26号，“用地座落”系羊角山乡水南村，“使用土地总面积”系34.96平方米，“房屋占地”系34.96平方米。 1994年7月19日，刘生积向原告刘荣积出具一份《收条》，载明：“经收到刘荣积交来退让房靠孔家左边两间协定价：伍万柒仟元正（57000元），公共大厅不让。其中：此款转刘权积收，做招顶原权积起的二楼一整层，权积转起五层。另：元积弟赠送贰仟元：现金壹仟元，砖顶壹仟元（2000），双方口头对清楚由权积收。特交此凭证。房屋退让收款人：刘生积。”该《收条》下方，在书写内容“属实”二字后分别有第三人刘权积、刘元积的签名及捺印，签署落款时间为2008年8月7日；被告刘善均、刘善雄均 -6- 于2008年8月7日分别书写“情况属实”并签名及捺印，被告刘善芬于2016年4月14日书写“情况属实”并签名及捺印。 在落款时间为2008年8月10日一份《声明》下方落款处注明“女儿”及“儿子”的区域，分别有被告刘善清、刘善球、刘善文、刘善均、刘善雄、刘善林、刘善芬在对应位置签名捺印并填写身份证号码。该《声明》正文载明：“父亲刘生积于1994年7月19日将位于东环路东一巷南区（靠孔家左边两间）的房屋所有权转让给小叔刘荣积已成事实，房屋转让费为伍万柒仟圆整（￥57000元），房屋占地面积为34.96㎡（详见【00375】土地使用证），房屋与房屋转让费已于1994年7月19日相互交讫完毕，我们均予确认该房屋所有权属刘荣积所有。” 原告认为其与刘生积关于涉案房屋的转让行为合法有效,并要求确认所有权,遂向本院起诉，提出前述请求。 另查明，2020年5月20日，柳州市鱼峰区水南村村民委员会出具一份《证明》，载明：兹有广西柳州市鱼峰区东环大道东一巷南区26号村民刘荣积，其一家从1994年起居住在东环大道东一巷南区今。 2020年6月8日，柳州市城中区静兰街道办事处柳东村民委员会出具一份《证明》，载明：兹有我委下坭屯3队村民刘生积，于2002年死亡，刘生积的配偶佘凤英，于1994年5月死亡，刘生积与佘凤英生前共生育有7个子女，分别是刘善清、刘善球、刘善文、刘善均、刘善林、刘善雄、刘善芬，刘生积与佘凤英生前没有收养其他子女，刘生积的父亲刘配斌，于1990年去世，母亲温配英，于2009 -7- 年去世。 2020年9月10日，柳州市城中区静兰街道办事处柳东村民委员会出具一份《证明》，除载明与前述2020年6月8日的《证明》相同的内容外，另载明：佘凤英的父亲佘达贞，于1980年10月去世，母亲刘庆兰，于1986年12月去世。 2020年8月13日的《柳州市不动产查档结果证明书》中载明：东环路东一巷南区26号的不动产登记信息未见存于我局。 本案庭审中，原告、被告刘善清、刘善球、刘善均、刘善雄、刘善芬及第三人刘权积、刘元积均认可，位于柳州市房屋现状为：在1985年11月25日的《房屋产权证》中载明的一层上，已另加盖有四层。原告认为另加盖的部分未有相关报建手续。被告刘善均、刘善雄及第三人刘权积、刘元积的共同委托诉讼代理人于2020年8月18日的《代理词》中确认除第一层外，涉案房屋没有实际取得建设规划许可证亦未办理房屋产权证。 本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、刘生积与原告对于位于柳州市（靠孔家左边两间）的房屋（土地使用证编号为00375，建筑面积为34.96平方米）的转让行为是否有效？2、原告对于位于柳州市（靠孔家左边两间）的房屋（土地使用证编号为00375，建筑面积为34.96平方米）是否享有所有权？ 针对争议焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自 -8- 合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”1985年11月25日的《房屋产权证》证实，位于柳州市房屋（建筑面积227.5平方米）系经合法审批程序建设，刘元积、刘权积、刘荣积、刘生积系该房屋及所使用土地的共有权人。刘元积、刘权积、刘荣积、刘生积各自持有的《土地使用证》证实，其四人按份共有土地的具体区域。根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”1994年7月19日的《收条》、2008年8月10日的《声明》相互佐证证实，刘生积将其享有的不动产份额转让给原告，原告已付清购房款并取得涉案房屋即位于柳州市（靠孔家左边两间）的房屋（土地使用证编号为00375），第三人刘权积、刘元积对此知情且未提出异议，被告刘善清、刘善球、刘善文、刘善均、刘善雄、刘善林、刘善芬作为刘生积的第一顺序继承人亦对该转让行为予以认可，因此，原告与刘生积关于位于柳州市（靠孔家左边两间）的房屋（土地使用证编号为00375，建筑面积为34.96平方米）的转让系基于双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该转让行为合法有效，本院依法予以确认。对于被告刘善清、刘善球、刘善芬辩称其仅认可转让房屋但未认可土地使用权转让的答辩意见，根据我国法律对于不动产转让规定“地随房走”的原则，本院对以上被告的答辩意见不予采纳。对于被告刘善均、刘善雄及第三人刘权积、刘元积辩称刘生积擅自转让共同共有物 -9- 的行为无效的意见，本院认为，结合1994年7月19日的《收条》、2008年8月10日的《声明》及2020年5月20日《证明》，足以证实原告与刘生积已于1994年完成涉案房屋的转让行为，被告刘善均、刘善雄及第三人刘权积、刘元积所签署的“属实”表明并未对该转让提出异议，故其四人所作辩解无法推翻原告所举证的证据已证明的法律事实，本院对该答辩意见亦不予采纳。 针对争议焦点2,本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。虽然，位于柳州市的房屋尚未进行不动产登记，且加盖的四层在本案中尚缺乏合法报建手续，但是1985年11月25日的《房屋产权证》已证实该址第一层房屋（建筑面积227.5平方米）系经合法审批程序建设，由于原告与刘生积关于位于柳州市（靠孔家左边两间）的房屋（土地使用证编号为00375，建筑面积为34.96平方米）的转让行为有效，且原告与刘生积已各自履行完毕相应的付款及交房义务，故对于原告主张确认对位于柳州市（靠孔家左边两间）的房屋（土地使用证编号为00375，建筑面积为34.96平方米）享有所有权的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十三条、第九十四条、第一百零一条之规定，判决如下： 一、确认原告刘荣积与刘生积关于位于柳州市 -10- 26号第一层（靠孔家左边两间）的房屋（土地使用证编号为00375，建筑面积为34.96平方米）的转让行为有效； 二、确认原告刘荣积对位于柳州市（靠孔家左边两间）的房屋（土地使用证编号为00375，建筑面积为34.96平方米）享有所有权。 案件受理费5233元（原告刘荣积已向本院预交），由原告刘荣积负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 黄 爽 人民陪审员 梁 静 人民陪审员 曹业林 二〇二〇年十月二十日 书 记 员 岑芳华 -11- 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十三条【物权确认请求权】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第九十四条【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第一百零一条【共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件 -12- 下享有优先购买的权利。