广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3728号原告：何雪斐，女，1987年2月26日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：谭维红，广东穗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。被告：广州市磊文贸易有限公司，住所地广州市番禺区桥南街南郊路**，统一社会信用代码9144010157800776XM。法定代表人：王婉雯。被告：温如飞，男，1961年3月2日出生，汉族，住广东省兴宁市。原告何雪斐与被告广州市磊文贸易有限公司（以下简称磊文公司）、温如飞、郑伟雄排除妨害纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告何雪斐的委托诉讼代理人林振业，被告磊文公司的法定代表人王婉雯，被告郑伟雄，被告温如飞到庭参加诉讼。诉讼中，原告何雪斐表示，因被告郑伟雄自认没有占用涉案房屋，故其申请撤回对被告郑伟雄的起诉,本院依法裁定予以允许。本案现已审理终结。原告何雪斐向本院提出诉讼请求：1.被告磊文公司、温如飞停止侵权，立即将位于广州市花都区宏发南路9号1栋503房交还给原告；2.被告磊文公司、温如飞按每月1000元的标准向原告支付占有使用费，自2019年3月6日起计算至房屋交还给原告之日止，暂计10000元；3.本案诉讼费用由被告磊文公司、温如飞承担。事实和理由：位于广州市花都区宏发南路******原为被告磊文公司所有。2019年3月5日，原告通过司法拍卖程序取得上述房屋的所有权并且获发粤（2019）广州市不动产权第xxx号《不动产权证》，原告是涉案房屋的合法所有权人。原告取得《不动产权证》后前往收楼时，发现涉案房屋已由被告温如飞交给郑伟雄使用。而当原告出示相关产权证明向温如飞、郑伟雄交涉，要求其将涉案房屋交还给原告时，温如飞、郑伟雄不但拒绝交还，而且还出示被告磊文公司与被告温如飞签订的《房屋租赁合同》，企图继续占据涉案房屋。原告经多方交涉无果，特诉至法院。原告于2020年3月14日至涉案房屋张贴了支付场地占用费通知，告知温如飞、郑伟雄将涉案房屋的场地使用费支付至原告的指定账户，但其仍未按照通知要求向原告支付场地使用费。假设上述《房屋租赁合同》被认定为有效，原告也不同意将涉案房屋出租给温如飞，并在开庭当天当庭向温如飞要求解除合同。被告磊文公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、磊文公司与温如飞的租赁合同是由温如飞提交给广州市越秀区人民法院的，该合同合法有效，希望能够按照合同履行。二、我方没有侵权，我方在涉案房屋设立抵押时，原告尚未购买。我方将涉案房屋抵押给广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小贷公司）时，是带租约抵押的，可以到珠江小贷公司核实，且珠江小贷公司已派职员到现场勘查。当时房屋是作员工宿舍使用，广州市越秀区人民法院在竞买公告上说明：1.房产属性均详见评估报告，法院不对财产质量作瑕疵担保；2.上述房屋均有人居住使用（现作员工宿舍使用），具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场；3.交易过户的全部税费及风险均由买受人承担。按照法院拍卖有人居住使用的房产标的物价格下调20%-30%之间，且广州市越秀区人民法院有出租合同的备案，拍卖标的物特别说明：“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。”三、我方由于资金周转问题向温如飞借款，在2015年3月10日借款3万元，2015年8月6日借款3万元，2016年1月22日借款35000元，2016年6月20日借款25000元，合计12万元。我方和温如飞在借款协议中说明抵扣租金，当时因为温如飞不会使用微信，是由我方法定代表人王婉雯亲自到花都区拿现金的。现在原告起诉温如飞，那么原告就是双重获益。被告温如飞辩称，我对涉案房屋有十五年的租约在先的，后来出现什么情况我并不清楚，直到法院拍卖的时候我才有点了解，我不同意将房子腾空交还给原告。如果需要我腾空交还涉案房屋，那么原告应该赔偿我的损失，包括房子装修、下水道疏通和化粪池疏理的费用。郑伟雄述称，我并没有承租涉案房屋，而是我的老板赖雄宇承租的，我只是在涉案房屋中搞卫生和做饭，并没有在涉案房屋居住。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区宏发南路9号1栋503房，建筑面积110.27平方米，原权属人为磊文公司，于2019年3月5日变更登记至何雪斐名下，权属来源为何雪斐拍卖所得。珠江小贷公司诉磊文公司、王婉雯、李月梅、郑伟强小额借款合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院（以下简称越秀法院）于2016年8月25日作出（2016）粤0104民初3867号民事判决书,查明：2015年1月4日，珠江小贷公司（贷款人）与磊文公司（借款人）签订M20150101J号《循环借款合同》，约定循环价款额度为85万元……同日，珠江小贷公司（抵押权人）与磊文公司（抵押人）签订M20150101D号《最高额抵押合同》，约定磊文公司所担保的主债权为自2015年1月4日至2017年1月3日期间，在85万元的最高余额内，珠江小贷公司依据与磊文公司签订的《循环借款合同》而享有的对借款人的债权……抵押物为磊文公司名下位于广州市花都区宏发南路9号1栋402房（以下简称402房）、广州市花都区宏发南路9号1栋503房（以下简称503房）房产。上述抵押物已办理抵押登记手续。越秀法院在该案判决中认为，磊文公司以其名下房产为上述借款提供抵押担保，且抵押房产已办理抵押登记手续，抵押权依法成立。判决：磊文公司向珠江小贷公司偿还借款本金及利息、支付违约金；磊文公司不履行上述判决时，则依法处分402房、503房房产，所得价款由珠江小贷公司优先受偿……。该案诉讼中，越秀法院依珠江小贷公司的申请，作出（2016）粤0104民初3867-1号民事裁定书，裁定：查封、冻结磊文公司名下价值160万元的财产；并于2016年4月18日依法查封了磊文公司名下位于广州市花都区宏发南路9号1栋503房。因磊文公司不履行上述生效判决所确定的义务，珠江小贷公司向越秀法院申请立案执行，该院于2019年1月17日作出（2017）粤0104执30020号之一执行裁定书，载明，该院依据已发生法律效力的（2016）粤0104民初3867号民事判决书拍卖磊文公司名下的402房、503房，何雪斐于2018年11月12日竞得503房；裁定：广州市花都区宏发南路9号1栋503房的所有权及相应的其他权利归买受人何雪斐所有……。磊文公司与温如飞均表示，双方于2015年3月份签订租赁合同，磊文公司将涉案房屋出租给温如飞，温如飞又将涉案房屋出租给赖雄宇。磊文公司表示其因资金困难，向温如飞借款合计145000元，双方约定借款及利息用于抵扣租金，但温如飞仍依约向其支付租金；并陈述，温如飞都是以现金方式向其交租，因温如飞年纪太大，不会用微信，所以由磊文公司的法定代表人王婉雯开车到花都区向温如飞收租。磊文公司提交其与温如飞签订的《房屋租赁合同》、磊文公司的法定代表人王婉雯向温如飞出具的5张《借条》、磊文公司与温如飞于2017年1月16日签订的《补充协议书》拟证明其主张。上述《房屋租赁合同》显示，磊文公司将广州市花都区永发南路9号1栋301、303、402、503、601、803六套房屋出租给温如飞居住，租期为15年，从2015年3月1日至2029年2月28日止，租金为每月4800元，温如飞有权将房屋转租给第三方……。该合同落款没有日期。上述5张《借条》显示，2015年3月10日借款3万元，2015年8月6日借款3万元，2016年1月22日借款35000元，2016年6月20日借款25000元，2017年1月16日借款25000元。5张《借条》均约定借款月利率为3%，可抵房租；均没有载明还款日期；借款人处均为王婉雯签名并按手印。上述《补充协议书》载明：“甲方：磊文公司，乙方：温如飞，经双方友好协商如下：王婉雯与温如飞借款5笔……合计145000元，如王婉雯无力偿还借款及利息，自愿从2018年10月开始抵扣磊文公司的6套房屋的租金65个月。”温如飞对此予以确认。何雪斐对此持不同意见，认为磊文公司同意以房租抵扣王婉雯私人向温如飞的借款，涉嫌转移磊文公司的财产；且借条最早的时间为2015年3月10日，在磊文公司抵押涉案房屋之后产生；在磊文公司未偿还温如飞借款的情况下，温如飞仍向磊文公司支付租金，以及温如飞以现金方式付款，温如飞提交的收据多连号，均不合常理。温如飞表示，其于2019年4月与赖雄宇签订租赁合同，将涉案房屋出租给赖雄宇，并提交其与赖雄宇签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁登记备案证明》等证据予以证明。上述《房屋租赁合同》显示，温如飞将503房（涉案房屋）出租给赖雄宇居住，租期2年，从2019年4月15日至2021年4月14日止；租金为每月900元……。该合同落款没有日期。上述《房屋租赁登记备案证明》显示出租人为温如飞、承租人为赖雄宇，出租房屋地址为503房，租赁期限为2019年4月15日至2021年4月14日，审核时间为2019年7月29日。何雪斐提交《解除、中止房屋租赁登记备案申请书》证明温如飞于2020年5月28日向出租屋服务机构申请撤销涉案房屋的出租屋登记备案。该申请书载明温如飞于2020年5月28日以由于法院已拍卖，于2020年5月28日解除合约、停租为由，申请解除、终止涉案房屋租赁合同。出租屋服务机构当天在核实意见中确认：经核实，该房屋于2020年5月28日已空置。街出租屋服务管理中心在申请书上盖章予以确认。2020年3月14日，何雪斐在涉案房屋张贴《支付场地占用费的通知》及（2017）粤0104执30020号之一执行裁定书，表明其为涉案房屋的业主，因温如飞、郑伟雄多次拒绝搬离涉案房屋，故要求温如飞、郑伟雄收到本通知之日起三日内向其支付场地占用费，否则将采取法律途径维护其合法权益。何雪斐认为磊文公司、温如飞在涉案房屋已设立抵押，在未通知抵押权人的情况下签订租赁合同，将涉案房屋出租长达15年，不排除两者恶意串通，故意签署虚假的租赁合同来对抗抵押权人和债权人，不能仅以房屋租赁合同就证明被告享有权利。何雪斐提交不动产登记簿查册表（档案号：HD-HI-商Q-003190）予以证明，该查册表显示涉案房屋的权属人为磊文公司，登记时间为2014年12月17日，于2015年1月13日设定最高额抵押，债权数额为85万元，抵押权人为珠江小贷公司；于2016年4月18日被越秀法院查封，限制权利文号为（2016）粤0104民初3867-2号。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”磊文公司于2015年1月4日与珠江小贷公司签订《最高额抵押合同》，将涉案房屋抵押给珠江小贷公司，并于2015年1月13日办理了抵押登记。磊文公司将已抵押的涉案房屋于2015年3月出租给温如飞，该租赁行为发生在抵押权设定之后。因磊文公司未按时偿还借款，抵押权人珠江小贷公司为实现抵押权提起诉讼并向法院申请强制执行，法院依法对涉案房屋进行拍卖，何雪斐作为该抵押物的受让人，越秀法院于2019年1月17日裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人何雪斐所有。根据上述规定，磊文公司与温如飞之间的租赁合同对何雪斐不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。何雪斐为涉案房屋合法的产权人，且已于2019年3月5日办理了涉案房屋的产权登记，其对涉案房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利依法应受保护，何雪斐要求磊文公司、温如飞交还涉案房屋及支付2019年3月6日起至交还房屋之日止占有使用费合法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费的标准，何雪斐并未提供证据证明。广州市房地产租赁管理所公布的2019年广州市房屋租金参考价显示，涉案房屋所在南北商贸城区域租金标准为：楼梯楼每月每平方米5元。本院参照该标准计算，确定按每月551.35元（5元×110.27平方米）的标准计算涉案房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市磊文贸易有限公司、温如飞于本判决发生法律效力之日起十五日内，腾空并交还位于广州市花都区宏发南路9号1栋503房的房屋给原告何雪斐；二、被告广州市磊文贸易有限公司、温如飞于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告何雪斐支付房屋占有使用费（按每月551.35元的标准，自2019年3月6日起计算至被告广州市磊文贸易有限公司、温如飞腾空并交还上述第一项判项的房屋之日止）；三、驳回原告何雪斐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告广州市磊文贸易有限公司、温如飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年十月十七日书记员  王 呈陈少颖