福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5937号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林钦云，女，1978年4月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林金秋（与林钦云系父女关系），住福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗明亮，男，1984年12月23日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈**星，女，1982年9月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈名才，福建海山律师事务所律师。 上诉人林钦云因与被上诉人罗明亮、陈**星房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林钦云上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判罗明亮、陈**星向林钦云支付106378元（其中租金59769元、增加的租金27060元、中途终止合同违约金18400元以及物业费1149元）,并按月利率2%的标准支付自2020年6月1日起至缴清租金之日止的逾期付款违约金。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误，应依法改判。一、一审判决未查明案涉店面的租赁起止时间。1.案涉店面的租赁时间为2017年1月1日。根据2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》第四条约定，合同签订时，租赁房已交接，罗明亮、陈**星主张诉争房屋在2017年10月13日交接，却未举证在此期间其主张交接或提出异议的证据，明显不符常理。2.案涉店面租赁终止的时间为2020年4月13日。林钦云与罗明亮、陈**星就本案租赁从未签订书面终止协议，根据在案证据，罗明亮、陈**星仅能证明林钦云在2020年4月13日将案涉店面转租给案外人，结合《房屋租赁合同》第七条约定，案涉店面租赁终止的时间为2020年4月13日。二、根据前述，可证期间案涉店面已产生实际租金，罗明亮、陈**星应就其实际支付的租金进行举证。三、结合在案证据可知，罗明亮、陈**星未严格按照合同约定支付租金，林钦云在收到租金时虽未立即提出异议，但未放弃关于逾期支付所产生的增加租金主张。一审判决认定林钦云在收取租金后未提出异议即认定双方达成新的约定，系扩大解释，明显错误。四、根据案涉店面物业增值税发票，可证物业管理费产生的实际时间为2019年8月至2020年5月。再结合一审庭审陈述，至少可证2019年8月至2020年2月罗明亮、陈**星占有使用案涉店面，期间物业费应由二人承担。一审判决以无法确定退租时间即驳回关于物业费的诉请，明显错误。 罗明亮、陈**星辩称，一、林钦云主张罗明亮、陈**星应支付2017年1月至2017年10月租金，并无事实和法律依据。林钦云认为案涉店面于合同签订当日即2016年12月30日已交付，应承担举证责任。林钦云将案涉店面一房二租，逾期10个月才将房屋交付给罗明亮、陈**星使用，林钦云的行为系根本违约，一审判决对此事实未进行认定，明显错误。二、为查清案件事实，罗明亮、陈**星要求追加张圣森等人为本案第三人，一审法院未予准许，程序违法。三、根据诉争房屋租赁协议，再结合2017年10月至2020年2月每月租金支付情况，足以证明本案租金系按月支付，而非按季度支付。且《房屋租赁协议》系林钦云提供的格式性合同，双方对租金支付时间点有争议，应作出对林钦云不利解释。四、一审判决关于罗明亮、陈**星提前退租的认定，明显错误。本案并非罗明亮、陈**星提前退租，而是林钦云将案涉店面单方强行收回，并于2020年3月将房产出租给案外人，故林钦云无权要求支付2020年3月至5月租金。 林钦云向一审法院起诉请求：判令罗明亮、陈**星向林钦云支付租金59769元和增加的租金27060元，中途终止合同违约金18400元，物业费1149元，合计106378元；判令罗明亮、陈**星支付从2020年6月1日起至缴清租金之日止的逾期付款违约金（按本金59769元，月利率2%，自2020年6月1日起至还请欠款之日止）。 罗明亮、陈**星向一审法院反诉请求：判令解除《房屋租赁协议》；判令林钦云退还押金13800元；判令林钦云承担违约金30997元；判令林钦云承担罗明亮、陈**星支出的20000元转让费；判令林钦云单方解除合同造成的装修损失49000元；判令林钦云偿还罗明亮、陈**星要求多支付的租金10774元；判令林钦云退还租金5566元（2020年1月、2月因防控疫情的原因导致无法开业，林钦云应当减半收取租金即应当退还上述期间的租金5566元），以上合计金额130137元。本案诉讼费用由林钦云负担。 一审法院认定事实：2016年12月30日，林钦云与罗明亮、陈**星签订一份房屋租赁协议约定，林钦云将坐落在鼓楼区XX镇XX号1＃楼、3＃楼连接体一层08店面（面积33平方米）出租给罗明亮、陈**星，期限从2017年1月1日至2027年12月31日，月租金4600元，租金每年增加10％。租金每季度交一次，每季度的前一个月的8日前缴清，逾期缴纳，每日按千分之三计算滞纳金（应更正为逾期付款违约金）逾期20天，原优惠租金取消，从合同签订之日起补收，每月每平方米增加20元，（20元×33平方米=660元）。中途终止合同，应支付4个月的租金的违约金，且押金不退。罗明亮、陈**星交押金13800元。 协议签订后，罗明亮、陈**星直至2017年10月13日才接收租赁店面。 一审法院认为，林钦云未向一审法院提交罗明亮、陈**星支付租金的具体账目，致一审法院无法查明罗明亮、陈**星是否欠交租金及具体数额。故其诉请判令罗明亮、陈**星向林钦云支付租金59769元、增加的租金27060元，逾期付款违约金，一审法院均不予支持。林钦云称罗明亮、陈**星经常延期交租，但其收到租金后未提出异议，视为双方经协商一致，变更了合同中关于如罗明亮、陈**星逾期交租，林钦云可增加租金的约定。故林钦云要求罗明亮、陈**星支付增加的租金27060元，一审法院不予支持。罗明亮、陈**星提前退租，林钦云不予退还押金，足以弥补其损失，其诉请判令罗明亮、陈**星支付中途终止合同违约金18400元，一审法院不再支持。双方对罗明亮、陈**星实际退租的时间陈述不一致，一审法院无法查明林钦云诉请的物业管理费1149元是否属罗明亮、陈**星承租期产生的，该项诉请亦不予支持。 林钦云与罗明亮、陈**星均同意解除合同，故罗明亮、陈**星要求解除房屋租赁协议的请求，一审法院予准许。罗明亮、陈**星称其向案外人支付押金13800元、转让费20000元，故其要求林钦云退还押金，承担转让费的请求，一审法院不予支持。罗明亮、陈**星提起反诉，请求解除房屋租赁协议，其要求判令因林钦云单方解除合同造成的装修损失49000元缺乏事实依据，一审法院不予支持。林钦云与罗明亮、陈**星于2016年12月30日签订合同后，罗明亮、陈**星称其直至2017年10月13日才接收案涉店面，视为双方经协商一致，变更了原租赁合同的约定，故罗明亮、陈**星请求判令林钦云偿还多支付的租金10774元，并承担违约金30977元，一审法院不予支持。案涉店面属林钦云私有房产，罗明亮、陈**星称2020年初因防控疫情导致无法开业，要求林钦云退还其全额支付的租金的1/2，缺乏法律依据，一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决：一、驳回林钦云的诉讼请求；二、驳回罗明亮、陈**星的反诉请求。本案诉讼费2344元，适用简易程序结案减半收取1172元，由林钦云负担；本案反诉费2902元，适用简易程序结案减半收取1451元，由罗明亮、陈**星负担。 本院二审期间，林钦云围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：林钦云提交的陈**星、周敏签字单据，本院将结合其他证据予以综合认定，而水电公摊收款收据及物业费发票，一审已有提交，属于重复提交，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，关于是否拖欠租金。林钦云在与陈**星、罗明亮签订诉争合同当日，又与案外人张圣森、李春妹就同一店面签订了一份《房屋租赁协议》，后张圣森于2017年2月1日将该店面转租给周敏，陈**星于2017年10月13日将押金13800元支付给案外人周飞林，另据林钦云二审中提交的陈**星、周敏签字单据，可知陈**星始于2017年11月2日缴纳租金，基于以上事实，可以认定陈**星、罗明亮实际于2017年10月13日才接收案涉店面。目前，陈**星、罗明亮已支付2017年11月至2020年2月间的租金，虽然支付租金的时间与合同约定的不一致，但林钦云收到租金后一直未有异议，可以视为双方已协商一致变更了逾期交租可增加租金的约定。林钦云二审中曾自认其于2020年3月起将案涉店面租赁给其他案外人，后又称按其与新租户的租赁合同看系4月起租5月计租金，鉴于回收店面重新招租亦需花费一定时间，可以认定陈**星、罗明亮搬离后，林钦云于2020年3月已回收了店面。综合上述事实，陈**星、罗明亮实际上没有拖欠林钦云的租金，林钦云此节主张，不予采纳。 关于物业费和水电费。林钦云一审中提交的由福建金帝物业有限公司出具的水电公摊收款收据（2019年7月至2020年3月共31.3元）以及物业费发票（2019年8月至2020年5月共1118元），可以证明林钦云为罗明亮、陈**星缴纳了部分租赁期内的物业费及水电公摊，罗明亮、陈**星应支付承租期内的相关费用，一审法院认定无法查明林钦云诉请的物业管理费1149元是否属于罗明亮、陈**星承租期产生的有误，本院予以纠正。罗明亮、陈**星应向林钦云支付物业费及水电公摊共计810.4元（31.3元×8个月/9个月+1118元×7个月/10个月）。 另外，一审法院认为林钦云不予退还押金已足以弥补其损失，并无不当，其关于中途终止合同违约金的主张，不予采纳。 综上所述，林钦云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初5056号民事判决第二项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初5056号民事判决第一项； 三、罗明亮、陈**星应于本判决生效十日内向林钦云支付物业费及水电公摊共计810.4元； 四、驳回林钦云的其他一审诉讼请求及其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2344元，适用简易程序结案减半收取1172元，由林钦云负担1167元，罗明亮、陈**星负担5元；本案反诉费2902元，适用简易程序结案减半收取1451元，由罗明亮、陈**星负担。二审案件受理费2344元，由林钦云负担2334元，罗明亮、陈**星负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年十月十六日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷