广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初2374号原告:陈桂冠,女,1977年5月20日出生,汉族,身份证号码：440************929，住湛江市赤坎区雍景城******。委托诉讼代理人:吴义补（系原告丈夫），住湛，住湛江市赤坎区雍景城******div>被告:湛江市万有房地产有限公司,住所地湛江市经济技术开发区*****办公室305房。法定代表人:谭什成，董事长。委托诉讼代理人：邓亚玲，广东汉基律师事务所律师。原告陈桂冠诉被告湛江市万有房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂冠的委托诉讼代理人吴义补、被告的委托诉讼代理人邓亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告湛江市万有房地产有限公司支付逾期交房违约金40687元;2.被告支付以40687元为基数自2019年10月15日起至还清之日止的利息,利率按年利率6%计算;3.被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由:2017年12月4日,原告陈桂冠与被告湛江市万有房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告开发的位于湛江经济技术开发区乐山大道60号地块的恒逸酒店会议中心1816号住房一套,建筑面积39.95平方米,房屋总价为311538元,签订合同时原告已全额支付房款。根据合同第十一条约定,被告应于2017年12月31日前交付房屋,否则应按合同第十二条规定承担逾期交付房屋的违约责任,即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。由于被告的原因,迟迟不能交付房屋,至2019年10月15日实际交付房屋时已延期一年零九个半月,总计653天。因此,被告应支付原告违约金40687元(653天×311538元×0.0002)。为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,原告特向法院提起诉讼,请求判如所请。被告辩称，原告请求支付逾期交房违约金的终止时间、逾期交房天数没有事实和法律依据，应予调整。原告于2019年5月30日向被告提出提前收楼申请，2019年6月14日原告办理了涉案房屋交楼手续，并支付了装修押金及装修清运费给被告。因此，计算被告逾期交房的违约金终止时间应为2019年6月14日，逾期交房天数应为530天。原告请求支付以违约金40687元为基数的利息，没有事实和法律依据，应予驳回。2019年由于政府机构改革职能调整的原因，延长了办理竣工验收备案的时间，故被告交付房屋的期限应顺延，不视为被告违约。2019年1月24日，湛江市住房和城乡建设局、湛江人民防空办公室联合发出湛建人[2019]16号《关于人防工程建设质量管理相关职能划转的通告》，自2019年1月12日起，原由市人民防空办公室负责的应建或易地修建防空地下室的民用建筑项目许可、人防工程竣工验收等人防工程审批和服务事项改由市住房和城乡建设局办理。2019年5月5日，湛江市消防救援支队《关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案抽查等业务的公告》，通知全市各级消防救援机构即日不再办理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，上述职能由《中华人民共和国消防法》规定的部门按要求承接办理，具体事宜可向承接部门另行咨询。2019年5月29日，市住建局在湛江市******窗口处张贴《告知书》，告知市住建局决定于2019年5月29日开始，接收各办事企业、群众申办消防验收、备案业务，但由于建设工程消防验收、备案职责尚未正式划转给市住建局，因此市住建局无法出具正式的接收文书，办理时限也会有所延长。根据以上事实，涉案商品房所在的恒逸酒店会议中心项目，具备交付的条件之一是取得《竣工验收备案表》，而取得该备案表的前置条件之一是要取得人防、消防工程竣工验收，由于市人防办自2019年1月12日起不再受理人防竣工验收业务，消防支队自2019年5月5日起也不再受理消防竣工验收业务，导致被告无法正常申请涉案房产项目的人防、消防竣工验收，也是导致被告迟延取得《竣工验收备案表》、逾期交房的原因之一，因此，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五点，因政策变化及政府主管部门原因造成延误，被告交付商品房的期限可顺延，不应视为被告违约。综上，2019年1月24日至2019年5月29日（市住建局开始陆续接收人防竣工验收业务）因政府职能部门未能受理人防竣工业务，导致被告迟延126天取得《竣工验收备案表》，故计算被告承担逾期交房期限应扣除126天，即本案被告逾期交房天数为530－126＝404天。《商品房买卖合同》第十二条约定逾期交房时，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金过高，请求依法调整。涉案房屋总价为311538元，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期交房时被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金，原告请求被告支付40687元的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定；“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”据此规定，被告认为该违约金过高。涉案房屋位于湛江开发区乐山东路，根据湛江市住房与城乡建设局于2017年2至今三次公布的《湛江市市区******指导性租金》，该地段房屋的租金标准为21～24元/平方米（上下浮动20%），按最高标准则是28.8元/平方米，参照此租金标准作为被告逾期交房给原告所造成的损失，即违约金应以原告损失的30%为限。如前所述，逾期交房天数为404天，违约金应调整为28.8元/平方米×39.95平方米÷30天×404天×1.3倍＝20142.47元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：2017年12月4日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（预售）。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售。该合同第三条第3点约定：该商品房为第一条规定项目中的18层1816号公寓。第六条约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币10419.33元，总价款为人民币311538元；第七条第一项约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。第七条第二项第3点约定：贷款方式付款：一次性付款。买受人应当于2017年12月4日前支付该商品房全部价款。第九条第一款约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条第一项约定：基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。水在该商品房交付时达到使用条件；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，电在该商品房交付时达到使用条件；……如果在约定期限内基础设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）以上设施中第1、2、5项未按时达到交付使用条件的，出卖人继续采取措施以使上述设施达到条件，但买受人不因此拒收房屋及要求出卖人承担违约责任或赔偿损失。第十一条第一项约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十一条第二项约定：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同附件十一补充协议第五条约定：如有下列特殊情形之一的，出卖人交付商品房及办理房地产权证书的期限可顺延，不视为出卖人违约：1.因不可抗力造成延误的；2.因政策变化及政府主管部门原因造成延误的；3.因其他非出卖人责任造成延误的。合同签订后，原告依约于2017年12月4日向被告支付全部购房款311538元。2019年5月30日，原告向被告出具一份《承诺书》，内容为：……因个人原因及需求，向被告申请提前交楼并允许本人进场装修。其承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合被告完善物业的相关后续事宜。2019年6月14日，双方办理收楼手续。2019年8月12日，被告向原告出具收楼通知书，主要内容为：您购买的【恒逸酒店会议中心】乐山大道中60号（自编号为恒逸酒店会议中心住宅/公寓1816号房）已通过竣工验收，准予交付使用。请您于2019年8月14日至2019年8月20日间前来【恒逸酒店会议中心】湛江经济技术开发区乐山大道60号恒逸酒店会议中心或物业办公室办理交付手续。2019年9月-2019年10月期间，对供电供水、门窗破损问题，原告与被告工作人员进行协商处理。再查明：被告为从事房地产开发、室内装饰工程等项目的自然人投资或控股的有限责任公司。2019年7月5日，涉案商品房的建设工程恒逸酒店会议中心竣工验收合格。2019年8月8日，涉案商品房经湛江经济技术开发区住房和规划建设局核查，取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2020年3月，被告向广东省湛江市港城公证处申请证据保全，要求对被告的代理人庞晋手机的微信内容进行现场拍摄保全证据公证。同年3月18日，庞晋到该公证处，在公证员何剑锋和公证人员顾冬梅的面前打开自己的手机微信进行操作，并对操作过程进行现场拍摄，共拍得视频壹段及相片两张。2020年3月19日，该公证处出具了（2020）粤湛港城第919号公证书，兹证明与本公证书相粘连的相片两张和视频光碟与现场一致。根据上述公证的相片和视频光碟，有以下内容：（1）湛江市住房和城乡建设局与广东省湛江市人民防空办公室于2019年1月24日联合发出《关于人防工程建设质量管理相关职能划转的通告》（湛建人[2019]16号）。该通告内容是：……自2019年1月12日起，原由市人民防空办公室负责的应建或易地修建防空地下室的民用建筑项目许可、人防工程竣工验收等人防工程审批和服务事项改由市住房和城乡建设局办理，现予以通告。（2）湛江市消防救援支队于2019年5月5日发布的《关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案抽查等业务的公告》。该公告内容是：……全市各级消防救援机构即日起不再办理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务，上述职能由《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国主席令第二十九号公布施行》规定的部门按要求承接办理，具体事宜可向承接部门另行咨询。（3）告知书，内容是：为解决过渡期建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务申办问题，我局拟决定于2019年5月29日开始，接收各办事企业、群众申办建设工程消防设计审核、消防验收、备案业务的申请材料，但由于建设工程消防设计审核，消防验收、备案职责尚未划转给我局，因此我局无法出具正式的接收文书，办理时限也会有所延长。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区******指导性租金》（湛建办﹝2019﹞163号）的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，乐山东路房屋地段分等级为一等二级，住宅框架结，住宅框架结构租金为21-24元/平方米>本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。被告为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与原告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。关于被告是否存在免责延期交房的情形。被告以2019年因政府机构改革、职能调整导致延长办理竣工验收备案时间为由，提出交房期限应顺延的抗辩。涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条确有约定，因政策变化及政府主管部门原因造成延误的，出卖人交付商品房及办理房地产权证书的期限可顺延，不视为出卖人违约。2019年有关人防、消防等政府机构改革、职能调整发生在2019年1月至2019年6月期间，即发生在涉案合同约定的交房时间2017年12月31日之后。故2019年政府机构改革、职能调整并不影响涉案商品房有关人防、消防的验收，也不影响涉案商品房取得建设工程竣工验收备案。因此，被告的上述抗辩，于理无据，不予采纳。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否调整及计算问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。被告主张约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区******指导性租金》（湛建办﹝2019﹞163号）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案合同已明确约定了逾期交房的违约金标准为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2，即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于被告关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，本院依法不予支持。关于违约天数与违约金问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付涉案商品房。在办理房屋交付手续前，原告已依约在2017年12月4日向被告支付足额房款，被告在2019年6月14日与原告办理收楼手续，已超过约定的交房期限，显属违约，应向原告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，被告依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给原告。原被告于2019年6月14日办理收楼手续，而被告办理竣工验收备案手续日期为2019年8月8日，即原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，原告在收房后又以该商品房供水供电不完备不具备交付条件为由主张被告自2018年6月14日之后的逾期交房违约责任,于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告逾期交房期限从2018年1月1日计至2019年6月13日共529天，违约金为32960.72元（311538元×万分之2/天×529天）。关于原告主张的违约金利息是否应予支持问题。本案的逾期交房违约金在本案判决生效前发生与否并不确定，只有被告未按生效法律文书确定的履行期限履行义务时，该款项才实际发生，原告主张以逾期交房违约金为基数计算从逾期交房之日起的利息，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湛江市万有房地产有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金32960.72元给原告陈桂冠；二、驳回原告陈桂冠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费817.18元，减半收取计408.59元，由原告陈桂冠负担77.59元，由被告湛江市万有房地产有限公司负担331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈霜屏二〇二〇年十月十四日书记员  杨 茧附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。