福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初8594号 原告：张瑞明，男，1960年1月29日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：李良财，福建飞景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雯颖，福建飞景律师事务所律师。 被告：福建泉州易企办企业管理服务有限公司，住所地晋江市青阳街道曾井社区迎宾路**高森世纪中心**，统一社会信用代码91350582MA2YH8X57Q。 法定代表人：杨美娜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚建彬，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈华欣，福建泉南律师事务所律师。 原告张瑞明与被告福建泉州易企办企业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。张瑞明的委托诉讼代理人李良财及福建泉州易企办企业管理服务有限公司的委托诉讼代理人姚建彬、陈华欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张瑞明向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年9月15日签订的《房屋租赁合同》；2.福建泉州易企办企业管理服务有限公司（下简称为“易企办公司”）立即支付张瑞明3112016.33元（含截至2018年12月17日止尚欠租金372259.12元、按合同约定应支付的10个月租金标准计算的违约金1022396.1元及按合同约定的租赁范围的装修费用1717361.11元），并按月利率0.5%支付自起诉之日起至实际还款之日止的资金占用利息。事实与理由：易企办公司因经营所需，向张瑞明租赁位于晋江市××街道××小区××路××号高森实际中心第二层整层区域（建筑面积3098.17㎡）用于办公，双方于2017年9月15日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期限为10年，自2017年11月1日起至2027年10月31日止；租金自2017年11月1日起算，按季度支付租金，首期租金应于2017年9月15日前支付，自第二期起，易企办公司应于每期第3个月25号前支付下一期租金；合同签订之日，易企办公司应支付288129元保证金，保证金于合同到期后办理房屋租金交接手续后七日内无息退还；张瑞明同意为易企办公司租赁区域的二次消防改造承担费用55000元，该费用待二次消防验收通过后，易企办公司缴纳第二期租金时，由张瑞明返还给易企办公司；易企办公司租赁区域的室内装修及装修费用由张瑞明负责，装修费用双方同意按2000000元计算，若易企办公司违反合同约定解除合同中途退租，则应支付张瑞明相当于10个月租金的违约金及张瑞明支付的装修费用（以8年年限按年折旧）。合同签订后，易企办公司于2018年12月14日以其公司经营不善为由，提出合同无法继续履行。2018年12月17日，张瑞明回函要求易企办公司支付拖欠租金并承担提前解除合同的违约金等。收到张瑞明的回函通知后，易企办公司至今未与张瑞明协商解决，应负违约责任。 易企办公司辩称，1.其公司同意解除双方签订的租赁合同，但认为易企办公司自2018年11月30日后没有继续使用租赁物，租赁物现处于闲置状态，该租赁合同已经于2018年11月30日就解除了；2.应按双方合同约定的每月按31元/㎡计算租金，张瑞明雇佣的物业管理经理陈维吉也同意按该标准计算租金，故截至2018年11月30日，易企办公司仅拖欠租金245525元；3.易企办公司支付了288129元保证金，双方未约定张瑞明可以没收保证金，故保证金可以冲抵尚欠租金；4.张瑞明同意承担易企办公司二次消防改造费用55000元，易企办公司二次消防改造已经完成，并已经报送批准，但由于张瑞明所有的房屋性质为住宅，故无法审批通过，该部分改造费用应在诉争欠款中予以扣减；5.张瑞明既请求易企办公司承担相当于10个月租金标准计算的违约金，又要求赔偿装修费用，虽然有合同约定，但该合同约定明显显示公平，已远远超过了出租方的实际损失，不应同时得到支持，张瑞明在收到易企办公司的解除合同通知后，没有采取适当措施致使损失扩大，另外违约金约定过高，应该予以调整。 针对易企办公司的答辩，张瑞明进一步主张：1.由于易企办公司在租赁期一年内引入的服务机构所租赁的房产面积未达到8000平方米，故本案每月租金应按33元/㎡计算；2.保证金是为了保证合同全面履行，易企办公司拖欠租金且提前解除合同，构成违约，应没收其保证金，保证金不应冲抵其他费用；3.张瑞明收到易企办公司的律师函后，已经及时申报了债权，张瑞明并未要求易企办公司承担2018年12月18日后的损失或其他违约费用，易企办公司提前解除租赁合同给张瑞明造成的损失远不止合同约定的金额，张瑞明请求的违约金也未超出合同总金额的30%，应得到支持。 在本院审理过程中，到庭双方当事人无争议的事实为： 张瑞明与易企办公司于2017年9月15日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：易企办公司向张瑞明租赁位于晋江市××街道××小区××路××号高森世纪中心第二层整层区域用于办公；租赁区域面积为3098.17㎡；租赁期限为10年，自2017年11月1日至2027年10月31日止；租赁第一年月租金暂按31元／㎡计算，自2017年11月1日起算，按季度支付租金，首期租金应于2017年9月15日前支付，自第二期起，易企办公司应予每期第3个月25号前支付下一期租金；易企办公司向张瑞明缴纳288129元保证金，保证金于合同到期后办理房屋租金交接手续后七日内无息退还；出租方同意承担部分易企办公司租赁区域的二次消防改造费用55000元；易企办公司租赁区域的室内装修及装修费用由张瑞明负责，装修费用双方同意按2000000元计算，若易企办公司违反合同约定解除合同中途退租，则应支付张瑞明相当于10个月租金的违约金及张瑞明支付的装修费用（以8年年限按年折旧），并赔偿其他损失。上述合同签订后，张瑞明将案涉房屋交付易企办公司使用。但易企办公司在使用期间，仅支付了834475元租金，未能按照合同约定及时支付足额租金。2018年12月14日，易企办公司向张瑞明发出律师函，以其公司“经营不善，无法继续履行租赁合同”为由，要求提前解除双方之间的租赁合同关系。现双方均同意解除双方之间的租赁合同关系。 当事人之间的争议焦点为：1.易企办公司尚拖欠张瑞明多少租金？2.张瑞明请求易企办公司支付违约金1022396.1元，并赔偿装修费用1717361.11元是否有事实和法律依据？ 一、关于拖欠租金数额的问题 关于该争议焦点，双方当事人的意见与前述一致。 关于应按何种标准计算月租金，本院认为，双方合同明确约定在租赁期一年内月租金暂按31元/㎡计算，如易企办公司在租赁期一年内引入的服务机构所租赁的房产面积未达到8000平方米，则月租金应上调至33元/㎡，易企办公司应补缴第一年租金的差额。易企办公司辩称曾得到张瑞明雇佣的物业经理同意均按31元/㎡，但未能提供任何证据证明，对其主张，本院不予采纳。综上所述，鉴于易企办公司未能达到优惠租金的条件，故应按合同约定的月租金33元/㎡标准计算租金，每月租金应为102239.61元（33元/㎡×3098.17㎡，含税）。 易企办公司于2018年12月14日以其公司经营不善为由，提出合同无法继续履行，向张瑞明发出提前解除合同通知。2018年12月17日，张瑞明回函要求易企办公司结清拖欠租金，并要求易企办公司承担违约金并赔偿相应装修部分损失，其行为并未对易企办公司解除合同提出异议，应视为对解除合同不持异议，鉴于双方均无继续履行合同的意思表示，在起诉后，双方均一致同意解除租赁合同，故双方之间的租赁合同关系应予以解除。根据前述认定租金标准，并结合易企办公司租赁期间（2017年11月1日至2018年12月17日）则易企办公司在租赁期间产生的租金为1387050.71[102239.61元/月×（13个月+17天÷30天）]，鉴于张瑞明在起诉时主动将租金按税率13%标准自行扣除，故实际租金应为1206734.12元，扣除易企办公司支付的834475元租金，尚欠租金应为372259.12元（1206734.12元-834475元）。 租赁双方未就一方提前解除合同情形下保证金如何处理作出明确约定，张瑞明主张该部分保证金应予没收缺乏合同依据。在双方租赁合同关系解除的情况下，出租方继续留置该部分保证金没有依据，该部分保证金应退还承租人易企办公司。 双方在合同中约定，出租方同意承担易企办公司租赁区域的部分二次消防改造费用55000元，虽然合同约定必须待二次消防验收通过后，易企办公司交纳第二期租金时支付，鉴于双方均同意解除合同，二次消防验收通过已没有意义，该付款部分条件因客观原因无法成就，但易企办公司已经交纳了第二期租金，故张瑞明应按合同约定支付55000元二次消防改造费用。 二、关于如何承担违约责任的问题 本院认为，易企办公司未按照合同约定及时足额支付租金，且在租赁期内提前解除租赁合同，应承担相应的违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2条第（3）项明确约定“承租人未经出租方书面同意不得中途退租，若承租人违反合同约定解除合同中途退租的，承租人应向出租人支付相当于10个月租金的违约金及本合同租赁范围内张瑞明支付的装修费用（以8年年限按年折旧）”，因此，张瑞明主张易企办公司支付相当于10个月租金的违约金，符合双方合同约定，但违约金标准偏高，本院酌情按4个月租金的标准计算该部分违约金，且租金应按实际租金标准计算，该违约金计算为355793.84元（102239.61元/月×87%×4个月）。 易企办公司租赁区域的室内装修及装修费用由张瑞明负责，因履行本案租赁合同，张瑞明投入了大量的装修费用，经双方一致同意按2000000元确定该部分装修费用，而这部分装修费用原本应由易企办公司负担。由于本案合同的特殊约定，张瑞明承担了该部分装修费用，原本寄希望于易企办公司能够长期租赁。根据合同约定，如易企办公司租赁持续达八年以上，该部分装修费用即使易企办公司提前解除租赁合同亦无需支付，但易企办公司仅持续租赁了一年一个月又十七天，即中途退租，给张瑞明造成了装修费用的实际损失，故易企办公司应按照合同约定，支付张瑞明该部分装修费用，根据八年的时间折旧，该部分费用应确定为1717361.2元{2000000-[250000元+250000元÷12个月×（13个月+17天÷30天）]}。 该部分违约金系为了出租方另行寻找承租人所造成的租赁空档期租金损失，而装修费用损失为直接经济损失，二者总和为张瑞明因易企办公司提前解除租赁合同关系造成的实际损失，张瑞明的两部分请求并未超出实际损失，易企办公司辩称合同约定超出了实际损失，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，张瑞明与易企办公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：张瑞明将位于晋江市××街道××小区××路××号高森世纪中心第二层整层区域出租给易企办公司用于办公；租赁面积为3098.17㎡；租赁期限为10年，自2017年11月1日至2027年10月31日止；租赁第一年月租金暂按31元／㎡计算，自2017年11月1日起算，按季度支付租金，首期租金应于2017年9月15日前支付，自第二期起，易企办公司应予每期第3个月25号前支付下一期租金；如易企办公司在租赁期一年内引入的服务机构所租赁的房产面积未达到8000平方米，则月租金应上调至33元／㎡，易企办公司应补缴第一年租金的差额；易企办公司向张瑞明缴纳288129元保证金，保证金于合同到期后办理房屋租金交接手续后七日内无息退还；出租方同意承担部分易企办公司租赁区域的二次消防改造费用55000元；易企办公司租赁区域的室内装修及装修费用由张瑞明负责，装修费用双方同意按2000000元计算，若易企办公司违反合同约定解除合同中途退租，则应支付张瑞明相当于10个月租金的违约金及张瑞明支付的装修费用（以8年年限按年折旧），并赔偿其他损失。上述合同签订后，张瑞明将案涉房屋交付易企办公司使用。但易企办公司在使用期间，仅支付了834475元租金，未能按照合同约定及时支付足额租金，仍拖欠租金372259.12元。2018年12月14日，易企办公司向张瑞明发出律师函，以其公司“经营不善，无法继续履行租赁合同”为由，要求提前解除双方之间的租赁合同关系。双方因租赁合同解除事宜产生纠纷，张瑞明于2019年7月12日诉至本院。现双方均同意解除双方之间的租赁合同关系。 综上所述，本院认为，张瑞明与易企办公司之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方当事人应按照合同约定履行各自的合同义务。关于租赁合同解除的诉请，易企办公司于2018年12月14日以其公司经营不善为由，提出合同无法继续履行，向张瑞明发出提前解除合同通知。2018年12月17日，张瑞明回函要求易企办公司结清拖欠租金，并要求易企办公司承担违约金并赔偿相应损失，其行为并未对易企办公司解除合同提出异议，应视为对解除合同不持异议，鉴于双方均无继续履行合同的意思表示，在起诉后，双方又均一致同意解除租赁合同，故双方之间的租赁合同应予以解除。被告在承租期间迟延交付租金，应当按照双方合同约定支付逾期租金部分的延迟履行违约金，双方合同约定按日5‰计算延迟履行违约金，张瑞明请求按月利率0.5%计算自起诉之日起至实际还款之日止的延迟履行违约金，符合合同及法律规定，本院予以支持。根据合同约定，易企办公司未经张瑞明书面同意中途退租，应承担相应的违约责任。张瑞明根据《房屋租赁合同》第八条第2条第（3）项条款约定，张瑞明请求支付10个月租金标准计算的空档期租金损失及装修费用损失，符合合同约定，但10个月租金标准偏高，本院酌情按4个月租金的标准计算355793.84元，并应支付装修费用损失1717361.2元。易企办公司辩称，经张瑞明同意调低租金标准，但未能提供相应证据，对其辩解本院不予采信。张瑞明超过本院认定及法律规定的其他诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除张瑞明与福建泉州易企办企业管理服务有限公司于2017年9月15日签订的《房屋租赁合同》； 二、福建泉州易企办企业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张瑞明租金人民币372259.12元及自2019年7月12日至实际付款之日止按月利率0.5%计算的逾期付款违约金； 三、福建泉州易企办企业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张瑞明提前退租违约金355793.84元及装修费用损失1717361.2元，合计2073155.04元； 四、张瑞明应予本判决生效之日起十日内退还福建泉州易企办企业管理服务有限公司保证金288129元保证金； 五、张瑞明应予本判决生效之日起十日内支付福建泉州易企办企业管理服务有限公司二次消防改造费用55000元； 六、驳回张瑞明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31696元，由张瑞明负担6789元，由福建泉州易企办企业管理服务有限公司负担24907元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  黄东来 审判员  戴晓燕 审判员  吴小妹 二〇二〇年十月二十日 书记员  李坤煌 附件：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。