河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1634号 上诉人（原审原告）：沽源县亨升房地产开发有限公司，住所地张家口市沽源县平定堡镇富源小区**商业楼内。 法定代表人：高萍，经理。 委托诉讼代理人：张成亮，河北滳熙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴建军，男，1970年6月14日出生，汉族，住张家口市沽源县。 委托诉讼代理人：张春安，河北滳熙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘爱霞，女，1979年9月28日出生，汉族，住张家口市沽源县。 上诉人沽源县亨升房地产开发有限公司（以下简称亨升公司）因与被上诉人吴建军、刘爱霞房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沽源县人民法院（2019）冀0724民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人吴建军及其委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 亨升公司上诉请求：撤销沽源县人民法院（2019）冀0724民初1441号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审法院审理租赁合同关系所认定事实的主要证据、审查重点、焦点及查明的事实与亨升公司的诉讼请求谬之千里。亨升公司在一审庭审中补充陈述说明的很清楚，诉讼请求是要求收回108、206、306号房屋，理由充分，双方已经全面履行了租赁合同约定的义务，到期之后，合同权利义务自然消灭。但一审法院所认定的内容大篇幅的在论述以上房屋买卖合同关系以及其他房屋的买卖合同关系。虽然商业房预定协议书中关于亨升公司主张三套房屋的租金存在约定，但是该条款只是双方对租赁合同关于租金条款的变更，且案由是租赁合同纠纷，所以一审法院所论述的以上房屋买卖合同关系的问题与亨升公司的诉讼请求相悖。一审法院认定的事实超出了亨升公司的诉讼请求，其并未要求一审法院认定租赁合同及订购协议的效力，且两合同属于不同的法律关系。在一审判决的说理部分，一审法院认定双方形成不定期租赁合同关系，且不存在解除的意愿，双方签订的买卖合同解除等内容，亨升公司不能认同。本案中，租赁合同双方已经全面履行，由于约定的租赁期间到期所以合同权利义务消灭，并非属于不定期租赁合同关系。根据合同法中的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，才能够认定为不定期租赁。亨升公司与刘爱霞之间签订的租赁合同中租赁期限明确，显然不属于不定期租赁。一审判决适用法律错误，一审判决适用了合同订立的条件及无效、可撤销及法定抵消的几条法律规定，但上述法律规定与本案并不存在关联性。根据民诉法的规定，人民法院审理民事案件应当以事实为依据，法律为准绳。一审法院判决明显违反了上述法律规定，认定事实错误，审查重点偏离，导致了错误的认定结论，请二审法院查明事实，维护亨升公司的合法权益，支持其上诉请求。 吴建军、刘爱霞答辩称，一审判决并无不当，亨升公司要求腾退的房屋是先租后买的，一审中撤诉的部分房屋是在四方签订协议的情况下，通过工程款抵顶的方式出售。但一审起诉时，亨升公司仍旧将已经出售的房屋作为诉讼请求提出，直至吴建军、刘爱霞出示了相关的证据才将诉讼请求予以变更。关于亨升公司目前所主张的108、206、306号房屋，吴建军和刘爱霞一直履行的是商业房预定协议书的义务，已经交付了购房定金5万元。后续房款之所以未能履行是由于亨升公司拖欠二人的工程款，要求以工程款抵顶购房款。亨升公司从2018年1月13日至2019年12月24日共交付吴建军二人工程款98万元余元，尚拖欠135余万元。一审法院为了查明事实，将两份合同共同审查，同时对吴建军、刘爱霞所主张的工程款问题进行查明是对本案全案的审查，不能成为亨升公司诟病的理由。对于双方先租后买的事实，在给付房款问题上出现分歧时，双方协议第四条来看，租赁期满第二年至第三年之间，亨升公司并未将房屋出售，而是继续让吴建军、刘爱霞二人占有、使用。亨升公司也从未口头或者书面通知二人解除租赁合同，所以根据合同法的有关规定，一审法院将租赁合同关系确定为不定期租赁是正确的。由于亨升公司未能将承诺的应付工程款交付，吴建军二人将在完善相关手续之后另案提起诉讼。二人要求亨升公司继续履行商业房预定协议中的义务，以工程款进行抵顶，不足部分再以现金给付。为了减少当事人诉累，请二审法院维持一审判决。 亨升公司向一审法院起诉请求：吴建军、刘爱霞立即腾退租赁房屋；二人赔偿损失，自2018年5月2日至实际腾房之日按照同地段的市场价格支付亨升公司租金共计15万元。 一审法院认定事实：2014年12月22日，亨升公司、吴建军、刘爱霞双方就富源小区9号商业楼108、206、306、109、207、307室房屋签订了“房屋租赁合同”，约定承租期限自2015年5月1日起至2018年5月1日止，房屋年租金为60000元（9间）租期届满后，承租人将房屋返还给出租人。同日，双方就其中的108、206、306室房屋又签订了一份“富源小区商业房预定协议书”，协议书中约定，房屋总面积为366.77㎡，价格为4200元/㎡，总房款为1540434元。付款方式及时间为：“乙方（吴建军、刘爱霞）在签订本协议书后当日向甲方（亨升公司）交付5000元定金。2015年5月1日前交45000元定金，2018年5月1日前将1490434元剩余房款付清（或首付770434元，余款770000元办理银行按揭贷款），同时签订商品房买卖合同。乙方交付的定金在签订商品房合同时转为购房款”。双方在“富源小区商业房预定协议书”中同时约定了租赁期间是自2015年5月1日起至2018年5月1日止，年租金为27275元（3间），吴建军、刘爱霞在三年租期届满后未交余款，则视为自动放弃购买。同时在租赁期的第2至3年期间享有优先购买权。如果租赁期限届满后，吴建军、刘爱霞自动放弃购买，则所交的定金不予退还。另查，案涉富源小区9号商业楼109、207、307室房屋已于2017年8月28日由亨升公司、吴建军、案外人张家口市第四建筑工程有限公司及刘超签订“购房协议书”，约定亨升公司将总面积220.05㎡的3间房屋，以单价5380元/㎡，总价1183869元出售给了刘超，四方同意刘超的购房款以亨升公司应支付案外人张家口市第四建筑工程有限公司的工程款进行抵顶。亨升公司与刘超已于2018年9月15日就109、207、307室房屋签订了“商品房买卖合同”。一审法院认为，双方的争议焦点为：诉争的富源小区9号商业楼108、206、306室房屋受何种法律关系调整。双方于2014年12月22日当天就富源小区9号商业楼108、206、306室房屋同时签订“房屋租赁合同”与“富源小区商业房预定协议书”，法院认为，“房屋租赁合同”与“富源小区商业房预定协议书”均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方均应当按照约定全面履行自己的义务。但在双方签订的“富源小区商业房预定协议书”中提及该协议的签订是为了“就乙方租赁甲方商业房期间转为购买事宜而达成”。即亨升公司、吴建军、刘爱霞同时签订租赁合同和商品房预定协议的目的是为了保证吴、刘二人在此期间可以获得108、206、306室房屋的产权。而并非亨升公司在起诉状中所言“用于开设锦岳宾馆”。因此，法院认为，双方就诉争的富源小区9号商业楼108、206、306室房屋所签订的“富源小区商业房预定协议书”实际上是一份“先租后买”协议书，从庭审查明的事实来看，吴建军、刘爱霞在协议书签订后的约定期限内交纳了定金50000元，定金收据上清晰载明收款事由为“9-108-206-306定金”；房屋单价及面积为“366.77㎡×4,200元/平=1540434元”；收款日期为“2015年3月27日”。由此可见，吴建军、刘爱霞在“富源小区商业房预定协议书”签订后已经履行了购买房屋的前期义务。但由于在2018年5月1日前，亨升公司与承建方张家口市第四建筑工程有限公司没有完成工程价款的最终结算，吴建军、刘爱霞仅凭承建方张家口市第四建筑工程有限公司项目负责人杨传华签名的“经核实无异议拖欠工程款2926947元”证明一份，无法明确与亨升公司的债权债务关系。法定抵消权的行使条件是双方互负合法、有效、到期的债权债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消”，因目前亨升公司与承建方张家口市第四建筑工程有限公司的工程款一案正在另案审理中。故吴建军、刘爱霞作为项目实际施工方行使法定抵消权的条件尚未成就。亨升公司对此也表示无能为力。因此，双方也未成功签订后续的“商品房买卖合同书”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。由于本案属于房屋租赁合同纠纷，对定金返还一事，在本案中不再一并解决，吴建军、刘爱霞可以另行起诉，解决此事。另，吴建军、刘爱霞在“预定协议书”签订后，已经按照约定每年按时交纳了租金，全部履行了其中的房屋租赁条款，亨升公司主张于2018年5月5日向二人发出过“解除合同通知函”，要求在2018年5月12日前交纳剩余购房款，但二人称从未收到过，亨升公司也未提供收到解除合同通知函的相关证据，因此，对解除合同通知函的真实性不予认可。时至今日，吴建军、刘爱霞依然占有案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。亨升公司向法院提出解除双方之间的租赁关系，并且返还房屋的请求。既然原合同的租赁期限已经改变为不定期，一方在给予对方合理的时间后，都可以随时提出解除租赁合同结束双方的租赁关系，对处于不定期租赁合同的承租人而言，就不涉及优先购买的问题，因此，在不定期租赁合同中，承租人不享有房屋的优先购买权。结合房屋目前状况和双方继续履行合同的意愿程度，法院认为，亨升公司主张解除双方租赁关系的法定条件尚未成就。但买卖合同解除已符合合同约定及法定单方解除条件，如双方对是否续租达不成一致意见，则亨升公司应当提前一个月书面通知吴建军、刘爱霞并给予对方60日的腾退期，腾退期满后，由亨升公司将房屋收回。双方之间租赁合同的租金标准按双方原商品房预定协议书中确定的标准执行。吴建军、刘爱霞应补交自2018年5月2日至实际给付租金之日的房屋租金，标准为27275元/年（3间），每日合74.73元。判决：一、吴建军、刘爱霞自本判决生效之日起十日内向沽源县亨升房地产开发有限公司补交自2018年5月2日至实际给付租金之日的租金，标准为27275元/年（3间）；二、驳回沽源县亨升房地产开发有限公司的其他诉求。 本院二审期间，吴建军提交其向亨升公司主张工程款并抵顶案涉房屋的起诉材料一组，亨升公司认为该组材料与本案不具有关联性，且有关意见已经在一审法庭调查阶段陈述清楚，未予质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴建军所主张的以工程款抵顶购房款的抗辩理由，系建立在工程款数额确定的基础上，目前起诉材料仅能够说明其就该项主张提起诉讼，但未经人民法院审理作出生效判决，无法达到其证明目的，故对于吴建军所提交的该组证据，本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审无异。 本院认为，本案的争议焦点为亨升公司与吴建军、刘爱霞之间的基础法律关系是什么；亨升公司提出的要求返还房屋的主张是否具有事实及法律依据。 关于本案的基础法律关系，亨升公司与吴建军、刘爱霞签订租赁合同的同时签订了商业房订购协议书，双方对此均不持异议，故两份合同均系缔约双方真实意思的表示，约定内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同依法成立并生效。吴建军、刘爱霞主张租赁合同并未实际履行，二人是按照商业房订购协议履行的给付义务，且亨升公司拖欠吴建军的工程款未能给付，应当以工程款抵顶购房款。但吴建军、刘爱霞二人对于占有、使用案涉房屋的事实不持异议，二人未能就其主张的拖欠工程款的数额提出明确的证据证实，故现有证据无法证实亨升公司与吴建军之间存在直接的建设施工合同关系，吴建军、刘爱霞二人所主张的债务抵顶条件尚未成就，一审法院对此未予支持并无不当。结合商业房订购协议中“吴建军、刘爱霞在三年租赁期届满后（租赁期届满次日及以后）未交余款，视为自动放弃购买”的约定，吴建军二人未能按照约定的期间履行给付购房款的义务，且未能提交证据证明其与亨升公司就工程款抵顶购房款一事达成新的协议，故该份商业房订购协议因吴建军、刘爱霞二人未能及时交付购房款已经丧失购买的权利而不能实际履行。基于此，吴建军、刘爱霞二人应当对其占有、使用案涉房屋期间所发生的租金，按照二人与亨升公司的约定交付。一审法院认定本案的基础法律关系为租赁合同关系符合法律规定。 关于亨升公司主张的腾退房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，案涉租赁合同所约定的租期截止于2018年5月1日，但此后吴建军、刘爱霞二人仍旧占有、使用房屋至今，亨升公司虽然提交了其在2018年5月5日向二人发出的通知，但吴建军二人否认收到，且亨升公司对此亦未能提交证据予以证实，一审法院对亨升公司所提交的该份通知未予采信并无不当。根据上述法律规定，亨升公司在租赁期间届满时，未能及时向承租人一方提出异议，应视为其认可二人继续占有、使用该房屋，符合法律规定的不定期租赁合同构成要件，一审法院对亨升公司与吴建军、刘爱霞之间的租赁合同认定为不定期并不违反法律规定。亨升公司要求吴建军、刘爱霞二人腾退房屋应基于二人无权占有房屋，即租赁合同解除。但不定期租赁合同的解除，需满足合同法二百三十二条中规定的合理期间内通知承租人，本案中，亨升公司未能举证证明其通知承租人解除合同并留有腾房的合理期间，一审法院对于其主张的腾退房屋的诉讼请求未予支持符合法律规定。 关于租金的数额，亨升公司与吴建军、刘爱霞对于一审法院确定的租金数额均未提出上诉，但亨升公司所提出的诉讼请求是基于吴建军、刘爱霞无权占有房屋所产生的损失，以租金的标准进行支付。由于本案所涉及的租赁合同尚未被解除，且亨升公司并未能就合同履行期间所产生的租金提出诉讼请求，故一审法院的该项判决超出亨升公司的诉讼请求，应予纠正。亨升公司可在通知吴建军、刘爱霞解除租赁合同的同时主张相应的租金。 综上所述，沽源县亨升房地产开发有限公司的上诉请求不成立；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省沽源县人民法院（2019）冀0724民初1441号民事判决； 二、驳回沽源县亨升房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费1650元，二审案件受理费3300元，均由沽源县亨升房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇二〇年十月十三日 书记员 田 佳