江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3890号原告：何波，男，1988年12月13日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区，户籍在四川省平昌县。委托诉讼代理人：陈美霞，江苏双汇律师事务所律师。原告：王必秀，女，1989年1月27日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区，户籍在四川省平昌县。委托诉讼代理人：陈美霞，江苏双汇律师事务所律师。被告：姜永亮，男，1986年6月27日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区，户籍在辽宁省朝阳市凌源市。原告何波、王必秀与被告姜永亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告何波、王必秀及其共同委托诉讼代理人陈美霞，被告姜永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何波、王必秀向本院提出诉讼请求：1.判令解除与姜永亮签订的房屋买卖合同；2.判令姜永亮归还案外人黄巍的借款，解除设置在案涉房屋上的抵押权后，何波、王必秀在扣除姜永亮应当承担的违约金、律师费等费用，将剩余首付款返还给姜永亮；3.判令姜永亮支付违约金20万元；4.判令姜永亮支付何波、王必秀支出的律师费15000元；5.本案诉讼费由姜永亮承担。事实和理由：2019年8月28日，何波、王必秀与姜永亮签订房屋买卖合同，约定何波、王必秀将无锡市梁溪区城南世家1-1804号房产出售给姜永亮，建筑面积为124.25平方米，总价为195万元，并约定了付款期限及过户时间，但姜永亮在支付了首期款项后，未在合同约定日期通知办理过户，双方在2020年1月14日又签订了补充协议，对剩余房款的支付以及过户日期再次进行协商约定，但至今仍未办理过户及支付房款，故诉至法院要求姜永亮继续履行合同，支付房款办理过户。审理中经本院释明后，变更诉讼请求如上。姜永亮辩称，案涉房屋买卖过程确如何波、王必秀所述，房屋一直未办理过户一是因为疫情原因，还有就是后期何波、王必秀不配合卖房，所以其同意解除房屋买卖合同，但不同意承担违约金，至于归还借款其是担保人，与其无关，对于律师费也保留意见。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月28日，何波、王必秀与姜永亮签订《房屋买卖合同》1份，约定何波、王必秀（甲方）将无锡市梁溪区城南世家1-1804号房产（以下简称案涉房屋）出售给姜永亮（乙方），建筑面积为124.25平方米，总价为195万元；房款分两期支付，第一期由乙方代甲方支付三起法院执行案件款项，第二期为剩余全部款项即扣除支付的执行款和可能支付给甲方的其他款项，在办理不动产转移登记手续时由乙方支付；甲方在过户日之前将案涉房屋交付给乙方使用，并于合同签订当日将案涉房屋的钥匙及房产证原件、相关复印件交于乙方；案涉房屋转让过程中产生的一切税费均由乙方承担，包括但不限于按照法律规定应由甲方或者乙方承担的各项税费，甲方收取的总价款195万元为扣除甲方应缴税费后的实得款项；乙方在2019年10月31日前通知甲方办理过户手续，如涉及房产解封手续较为繁琐，最后过户日可以延长一个月，但乙方须在2019年10月31日先支付甲方40万元；任何一方违反本合同项下的义务或者承诺，导致对方损失的，应向对方赔偿违约金20万元，并赔偿由此给对方造成的一切损失，若乙方违约未能按时支付转让价款，应以剩余未支付的转让款为基数按照年利率24%支付逾期付款利息，如任意一期款项逾期超过30天未支付的，甲方还有权单方解除本合同;守约方为实现债权支出的合理费用（包括但不限于诉讼费用、保险费、律师费、公告费、评估费、拍卖费、执行费等）由违约方承担。2020年1月14日，何波、王必秀（甲方）与姜永亮（乙方）又签订《房屋买卖合同补充协议》，该补充协议载明乙方已于2019年9月13日支付购房款993733元（以代为向第三人还款的方式支付），余款956267元尚未按原有合同支付，双方就剩余房款作如下约定：乙方解除原债权抵押，重新办理他项权证，债权方由乙方指定；乙方负责债权方所有资金成本或者利息支出直至过户；在本协议签订后3日内乙方支付甲方房款56267元，剩余房款90万元，自2019年11月起，按照每月总利息10000元由乙方按月支付给甲方；本协议签订之日起3日内，乙方支付2019年11月、12月、2020年1月的利息及上述需支付的房款共计8万元；若乙方未按照本协议约定支付甲方剩余购房款和约定利息，或者乙方在2020年6月30日前未通知甲方办理过户手续的，甲方有权解除原《房屋买卖合同》，乙方已经支付的购房款（不包含已经支付给甲方的利息）扣除乙方按照原《房屋买卖合同》应当承担的违约金，且乙方解除设置在案涉房屋上的抵押权后，剩余购房款甲方无息退还给乙方。2020年1月15日，何波出具收条1份，载明收到姜永亮支付的购房款56267元以及剩余购房款产生的2019年11月至2020年1月的利息23733元，共计8万元，并明确截止2020年1月15日收到姜永亮支付的案涉房屋购房款105万元，剩余购房款90万元未付。目前案涉房屋由何波、王必秀实际控制使用。为追讨本案债务，何波、王必秀委托律师代理本案诉讼，支付律师费15000元。另查明，2020年1月15日，何波（甲方）与姜永亮（乙方）签订了《关于的补充约定》，约定为了配合姜永亮办理借款手续，甲方于2020年1月15日在债权人提供的借条上作为债务人签字，借款本金为135万元，并以案涉房屋办理抵押登记，乙方为该借条的实际债务人。同日，何波、王必秀签署了两份借条，一份姜永亮作为共同借款人署名，另一份姜永亮作为担保人署名。案涉房屋于当日设定了抵押权，债权数额为270万元，权利人为黄巍。何波、王必秀为本次诉讼支付律师费15000元。再查明，锡房调办[2017]3号《关于贯彻市政府办公室加强房地产市场调控补充意见有关事项的通知》规定：非本市户籍居民家庭购房住房时，应提供自购房之日前累计2年（含）以上在本市缴纳的社保或个税证明。在江阴、宜兴缴纳2年（含）以上社保或个税的非本市户籍无房家庭，可在市区新购一套住房。姜永亮非本市户籍，在本市无不动产登记信息、无社保缴纳信息，姜永亮本人亦表示在本市未缴纳过个人所得税，目前与朋友合伙做房屋中介。以上事实，由房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、法律服务合同、票据、借条、关于借条的补充约定及当事人陈述在卷作证。本院认为，何波、王必秀与姜永亮签订《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，依法成立且合法有效。姜永亮非本市户籍，不符合相关限购政策，无法在本市购买住房办理不动产登记，案涉房屋买卖双方不能实现合同目的，故何波、王必秀有权解除原房屋买卖合同。现何波、王必秀在2020年7月1日证据交换过程中向姜永亮提出解除房屋买卖合同，姜永亮亦表示同意，故双方的房屋买卖合同于2020年7月1日解除。同时，何波、王必秀应返还姜永亮已支付的购房款。关于何波、王必秀要求姜永亮归还案外人黄巍借款，解除设置在案涉房屋上的抵押权的诉讼请求，因涉及案外人权利，本案不予理涉。关于违约金，姜永亮作为房屋中介人员，应熟知无锡市相关限购政策，但其明知自己是被限购人员，仍与何波、王必秀签订购房合同，导致合同无法继续履行，且亦未按合同约定支付价款，构成违约，应承担相应的违约金，而何波、王必秀作为卖方未了解限购政策，也存在一定过错，双方在合同中约定的违约金20万元明显过高，综合考量合同的履行情况、双方的过错程度以及本案实际情况，违约金酌定60000元。律师费损失符合双方的约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、何波、王必秀与姜永亮在2019年8月28日签订的《房屋买卖合同》、2020年1月14日签订的《房屋买卖合同补充协议》于2020年7月1日解除。二、何波、王必秀于本判决发生法律效力之日起十五日内返还姜永亮购房款1050000元。三、姜永亮于本判决发生法律效力之日起十五日内支付何波、王必秀违约金60000元。四、姜永亮于本判决发生法律效力之日起十五日内支付何波、王必秀律师费损失15000元。五、驳回何波、王必秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14835元，减半收取计7417.5元（何波、王必秀已预交），由何波、王必秀负担1000元，姜永亮负担6417.5元，姜永亮将所负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十五日内直接支付给何波、王必秀。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  姜 海二〇二〇年十月二十七日法官助理  钱丽丽书 记 员  赵蕴怡本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。