江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1693号上诉人（原审被告）：王新桂，男，1969年8月13日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨宏岗，男，1974年11月2日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：蒋新华，女，1971年1月11日生，汉族，住泰兴市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：闾志军，泰兴市溪桥法律服务所法律工作者。上诉人王新桂因与被上诉人杨宏岗、蒋新华排除妨害纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王新桂上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨宏岗、蒋新华诉讼请求或者发回重审。事实和理由：陈更名、王玉花二人原系夫妇，租赁了案涉房屋及隔壁112室，经杨宏岗、蒋新华同意，陈更名、王玉花将案涉房屋转租给王新桂。后因陈更名、王玉花离异，故陈更名签订的租赁协议终止，由王玉花继续签订租赁协议，此后王玉花以个人名义起诉王新桂，在该案中王玉花称经房主同意将涉案房屋转租给王新桂，要求王新桂承担超出实际约定的额外租金，该案判决驳回王玉花的起诉。现杨宏岗、蒋新华以需要将涉案房屋收回且转交给实际承租人王玉花使用为由，诉至法院，可以看出杨宏岗、蒋新华、陈更名、王玉花均知晓王新桂承租涉案房屋的事实。一审且未追加关键当事人到庭查明相关事实，认定事实不清，程序错误。杨宏岗、蒋新华辩称：1.杨宏岗、蒋新华将案涉房屋出租给陈更名，王新桂未经杨宏岗、蒋新华同意，擅自使用案涉房屋从事经营活动，杨宏岗、蒋新华与陈更名终止租赁合同后，王新桂仍然占据案涉房屋，并擅自拆除隔墙。2.杨宏岗、蒋新华与陈更名的合同中明确约定禁止转租。3.王玉花起诉王新桂，杨宏岗、蒋新华不知情，王玉花的行为并不影响杨宏岗、蒋新华行使排除妨碍的权利。4.陈更名与王新桂的租赁纠纷与本案并非同一法律关系，本案无需追加第三人。杨宏岗、蒋新华向一审法院起诉请求：请求判令王新桂立即排除妨害，将堆放在杨宏岗、蒋新华位于内的物品清空后将房屋交付杨宏岗、蒋新华；王新桂自2019年7月24日起至实际清空交付房屋之日的租金损失（以每年30000元结算）；判令恢复原有的与紧邻的印仁杰房屋之间的隔墙，拆除王新桂新建的卫生间并恢复原状。一审法院查明事实：杨宏岗、蒋新华系夫妻关系。2018年7月23日，案外人陈更民与杨宏岗、蒋新华、案外人印仁杰分别签订《门面租赁合同》，租赁位于房屋用于经营圣象地板，租赁期限为2018年7月23日至2021年9月17日，年租金30000元。租赁期间，陈更民未经印仁杰、杨宏岗同意，擅自将租赁房屋的三楼转租给王新桂。2019年3月4日，杨宏岗、蒋新华、案外人印仁杰与陈更民签订补充协议，终止《门面租赁合同》，终止时间为2019年3月4日，约定2019年3月5日至2019年9月17日剩余房租不予退还。2019年3月5日，印仁杰、杨宏岗与王玉花签订《门面租赁合同》，王玉花承租涉案房屋，年租金为30000元，租赁期间为2019年3月5日至2021年9月17日。以上事实有租赁合同、补充协议等及杨宏岗、蒋新华、王新桂当庭陈述在案佐证，予以确认。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，杨宏岗、蒋新华系涉案房屋的所有权人，陈更民未经杨宏岗、蒋新华同意擅自将涉案房屋转租给王新桂，且陈更民与杨宏岗、蒋新华的租赁合同已协议终止，王新桂无权占有杨宏岗、蒋新华的涉案房屋，故对杨宏岗、蒋新华要求王新桂排除妨害，清空泰兴市内物品后返还杨宏岗、蒋新华的诉讼请求，依法予以支持。关于恢复涉案两房屋之间的隔墙问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条的规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”。王新桂称隔墙系王新桂出钱找陈更民请人拆除的，王新桂未经杨宏岗、蒋新华同意，擅自损毁杨宏岗、蒋新华房屋隔墙，故对杨宏岗、蒋新华要求王新桂恢复涉案两房屋之间的隔墙的诉讼请求，依法予以支持。关于租金问题，王新桂无权占有房屋，应当支付房屋占有使用费，对于杨宏岗、蒋新华要求按照30000元/年的标准计算租金并无依据，考虑到三楼并非门面，该栋楼整体出租金额也仅30000元/年，王新桂主张111室、112室第三层租金共计10000元/年也未提供证据证明，故酌定三楼租金为6000元/年，杨宏岗、蒋新华与陈更民所订立租赁合同于2019年3月4日即已终止，现杨宏岗、蒋新华主张自2019年7月24日起开始计算房屋占有使用费，予以支持。关于王新桂陈述其系口头租赁的陈更民房屋，并得到杨宏岗、蒋新华同意，租期三年，并已给付陈更民三年房租30000元。杨宏岗、蒋新华否认存在该事实，王新桂未提交任何证据证实。且即使王新桂陈述属实，陈更民已与王玉花离婚，提前与杨宏岗、蒋新华解除了租赁合同，杨宏岗、蒋新华现依据租赁房屋的所有权要求王新桂迁出符合物权法规定。至于陈更民提前与房东解除租赁合同导致王新桂不得不迁出房屋且产生装修损失的情况，王新桂可向陈更民另行提起合同之诉，要求陈更民承担违约责任。关于杨宏岗、蒋新华与王玉花另重新订立租房合同，杨宏岗、蒋新华与陈更民的订立的补充协议及该重新订立的租房合同，相对于杨宏岗、蒋新华系两份独立的合同，杨宏岗、蒋新华依据与王玉花的合同，有义务将租赁房屋完整交予王玉花。至于王玉花与陈更民之间有无其他约定，与杨宏岗、蒋新华并无关联。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条之规定，判决：一、王新桂于判决生效之日起二十日内将泰兴市内物品后清空后返还杨宏岗、蒋新华。二、王新桂于判决生效之日起二十日内恢复泰兴市原有隔墙。三、王新桂于本判决生效之日起二十日内拆除其在泰兴市内建造的卫生间并恢复原状。四、王新桂于判决生效之日起十日内给付杨宏岗、蒋新华房屋占有使用费（按照年租金6000元的标准自2019年7月24日起计算至王新桂实际返还房屋时止）；五、驳回杨宏岗、蒋新华的其他诉讼请求。二审中，王新桂向本院提交（2019）苏1283民初8467号民事裁定，证明王玉花在该案中承认其系在房东知情的情况下将案涉房屋转租给王新桂，并要求王新桂支付额外租金。杨宏岗、蒋新华质证认为，与本案无关联性。本院经审查，王玉花在（2019）苏1283民初8467号案件中的陈述系其单方陈述，并未得到杨宏岗、蒋新华的认可，不能证明杨宏岗、蒋新华同意将案涉房屋转租给王新桂。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为：民事主体的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，杨宏岗、蒋新华系涉案房屋的所有权人，其于2018年7月23日将房屋租赁给陈更名。王新桂上诉称陈更民系经杨宏岗、蒋新华同意，将涉案房屋转租给王新桂，但未能举证证明该主张。现陈更民与杨宏岗、蒋新华的租赁合同已协议终止，王新桂系无权占有杨宏岗、蒋新华的涉案房屋，故应当依法将案涉房屋返还杨宏岗、蒋新华。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条的规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”。王新桂称隔墙系王新桂出钱找陈更民请人拆除，对此，本院认为王新桂未经杨宏岗、蒋新华同意，擅自损毁杨宏岗、蒋新华房屋隔墙，杨宏岗、蒋新华二审中明确表示要求王新桂恢复泰兴市三楼隔墙，故本院依法予以支持。综上，王新桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王新桂负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年十月十三日书记员  陈丽桢