河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0323民初2905号原告：张雪峰，男，汉族，1969年3月17日生。原告：郭煜，女，汉族，1972年7月19日生。二原告共同委托诉讼代理人：郭志强，河南慕容律师事务所律师，特别授权。被告：高伟锋，男，汉族，1983年5月24日生。被告：高广建，男，汉族，1959年10月29日生，系高伟锋之父。被告：张淑珍，女，汉族，1959年10月2日生，系高伟锋之母。被告：韩鸽，女，汉族，1981年3月6日生。委托诉讼代理人：陈震，北京德和衡（郑州）律师事务所律师，特别授权。原告张雪峰、郭煜诉被告高伟锋、高广建、张淑珍、韩鸽确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张雪峰、郭煜及二原告的共同委托诉讼代理人郭志强，被告高广建，被告韩鸽的委托诉讼代理人陈震到庭参加了诉讼。被告高伟锋、张淑珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雪峰、郭煜向本院提出诉讼请求：1、确认被告高伟锋与被告韩鸽签订的关于洛阳市宝龙城市广场B-421（洛阳开元大道）房屋买卖合同无效；2、判令被告高伟锋履行2012年11月10日与原告签订的《房屋买卖合同》内容，按约定向原告办理洛阳市开元大道宝龙城市广场B-421房屋过户手续；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2012年11月10日原告与被告高伟锋签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、甲方（即高伟锋）自愿将位于洛阳市开元大道宝龙广场B-421，面积48.1㎡房屋卖给乙方（即原告）所有，该房屋系高伟锋购买洛阳市宝龙置业发展有限公司按揭性商品房；2、双方商定房屋价格为219543元；3、付款方式：乙方在2012年11月10日前将首付款49543元一次性付清，剩余的款项按住房公积金贷款合同的方式每月按时支付款项；4、甲方在2013年5月1日前将房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权的所有资料一并同时转让给乙方；5、甲方应积极配合乙方办理房屋所有权变更手续，双方还约定了其他内容。合同签订后，原告按约向高伟锋交付首付款49543元；2013年2月份原告代高伟锋从开发商处接收该房屋。接收房屋后，原告自2013年2月份开始按约定以高伟锋的名义偿还银行分期贷款，同时原告对该房屋占有使用出租收益。2019年8月7日，原告得知被告将涉案房屋又出售给被告韩鸽，引发本案纠纷。另得知，被告高伟锋自2013年年底开始患××，现原告已经依法对涉案房屋进行了诉前保全。综上，原告认为，原告与被告约定的本案房屋买卖合同合法有效，原告严格按照约定履行合同，已经支付了大部分房款及其他费用，且对涉案房屋占用使用出租收益，原告不存在任何过错及违约事实；但被告高伟锋及被告韩鸽在明知该房屋已经出售给原告，且已经由原告长期占用使用的情况下，恶意串通后对涉案房屋进行买卖，严重侵害原告合法权益；另外有证据证明被告高伟锋向被告韩鸽出售涉案房屋的时候处于严重××时期，其出售行为不具有任何法律效力，依法自始无效。原告多次找被告高伟锋及其监护人主张权利，但因被告韩鸽及高伟锋置之不理。原告为维护合法权益，诉至人民法院。在诉讼中，原告依法申请对高伟锋进行精神状态鉴定，2020年7月28日洛阳科鉴法医司法鉴定所出具司法鉴定意见书，高伟锋在2019年6月6日也就是出售给被告韩鸽房屋时被鉴定为限制民事行为能力人。被告高广建辩称：我知道高伟锋将房子卖给张雪峰已经多年了，高伟锋二次将房屋卖给韩鸽我不知道，我认为高伟锋二次卖房子是违法的，因为高伟锋二次卖房是××期间。我认为高伟锋卖给韩鸽的房子是无效的。被告韩鸽辩称：高伟锋与韩鸽所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且在中介配合下已将房屋产权证办理在韩鸽名下，韩鸽已拥有房屋所有权。即便有证据证明高伟锋在出售房屋时患××，但根据物权法106条规定，韩鸽取得该房产权符合善意取得之规定。因涉案房屋已登记在韩鸽名下，故原告的第二项诉讼请求不符合法理。被告高伟锋、张淑珍未答辩。原告张雪峰、郭煜向本院提交如下证据:第一组：原告张雪峰、郭煜的身份证复印件各1张，证明张雪峰、郭煜系本案适格原告。第二组：1、2012年11月10日高伟锋与原告签订的《房屋买卖合同》1份；2、2012年7月22日高伟锋与洛阳宝龙置业有限公司签订的本案房屋《商品房预售合同》1份；3、高伟锋向原告出具的接收首付购房款的收据1张；4、高伟锋中国工商银行卡复印件1张；5、中国工商银行出具的高伟锋在中国工商银行新安支行卡尾号为5002交易明细16张。证明：2012年11月10日，高伟锋将其购买的位于洛阳市宝龙广场B-421房屋出卖给原告，原告向高伟锋支付首付购房款后，通过高伟锋的中国工商银行新安支行银行卡支付房贷等事实。第三组：1、洛阳宝龙城市广场公寓装修施工承诺书1份；2、消防安全责任书1份；3、洛阳宝龙城市广场2#楼装修管理协议1份；4、装修承建商防火责任书1份；5、《宝龙住宅区前期物业服务协议》1份；6、《出租房屋合同》1份；7、销售不动产统一发票1张；8、商品住宅质量保证书1份；9、商品住宅使用说明书1份。证明：高伟锋将本案房屋交付给原告，原告接收后对房屋进行装修后出租等。第四组：1、××司法鉴定所出具的司法鉴定意见书1份；2、2019年6月6日《房产买卖合同》；3、（2019）豫0323财保110号民事裁定书1份。证明：1、2019年6月6日高伟锋为限制民事行为能力人，与被告韩鸽签订了本案房屋《房产买卖合同》应当依法认定为自始无效，被告应为原告办理本案房屋的房产过户手续。2、原告申请法院对本案房产查封的事实。被告高广建经质证称：对二原告提交的证据均无异议。被告韩鸽经质证称：对第一组证据无异议。对第二组证据真实性无异议，对证明方向有异议。该证据仅能证明高伟锋曾和原告签订过房屋买卖合同，但房屋已登记在韩鸽名下，高伟锋与原告签订的房屋买卖合同效力已中止，原告可追究高伟锋的违约责任，不能要求履行买卖合同的内容。第三组证据系复印件，不予质证。对第四组证据司法鉴定意见书有异议，1、因当时要求鉴定人员回答一个问题，但鉴定人员没有作答，根据法律规定司法鉴定人员必须对提出的问题进行回答的，高伟锋在2014年住院治疗，显示出院后病情基本稳定，在2016年11月病情复发，根据现有的技术无法推定从高伟锋住院到出院某天的精神状态，所以我认为2019年6月6日出售房屋时高伟锋患××的状态是没有依据的，不符合实际。2、出售房屋是一系列的过程，从与中介谈买卖到办理手续持续了一个月。在2019年6月3日高伟锋与韩鸽签订了买卖合同，如果在6月6日高伟锋处于××状态，那么其他时间点签订的手续应当属于正常的。被告韩鸽向本院提交如下证据：证据1，2019年6月3日的买卖合同，证明高伟锋与韩鸽在2019年6月3日通过房屋中介公司签订的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，合法有效。证据2，不动产登记证，证明韩鸽作为买受人已对房屋进行登记，符合物权法106条之规定。证据3，韩鸽及其丈夫高小锋的银行交易明细，证明韩鸽按照合同约定向高伟锋支付部分房款，2019年6月5日至2019年7月9日共向高伟锋付款约18.5万元。证据4，证人王某出庭作证。证明韩鸽和高伟锋向其询问房屋过户事宜时，高伟锋神志清晰，精神没有异常。二原告经质证称：对证据1，真实性、关联性、合法性均有异议，该合同与高伟锋、韩鸽2019年6月6日在房管部门备案的合同内容不一致，且该合同来源不合法，不能作为认定高伟锋与韩鸽2019年6月3日就本案房屋存在买卖的事实。相反，在洛阳市不动产管理中心备案的买卖合同属于双方对房屋的处分合同，该合同是不真实的。对证据2，真实性没有异议，对该产权证书的关联性、合法性均有异议。该产权证书不能证明韩鸽的主张成立，物权法106条规定的前提是在无处分权人情况下使用的，而本案中高伟锋是××，导致限制民事行为能力处分房屋的情况，不适用物权法106条的规定。根据法律规定，高伟锋作为民事限制行为能力人，其出售房屋的行为后果始终没有得到其法定监护人的追认，该出售房屋的行为依法应当认定为自始无效。故被告韩鸽持有的产权证书不具有合法性，不具有合法性的产权证书依法应当予以撤销。故韩鸽的主张依法不能成立。对证据3有异议，不予认可。该证据中有户名为高小锋的账户交易明细，交易的对方账户有部分为高小锋、韩鸽等，不能证明被告的主张成立。另外，2019年6月5日韩鸽与高伟锋的两笔交易明细也仅仅是10万元，不能证明被告韩鸽向高伟锋支付房款的事实成立，该证据不能作为定案依据。对证据4，证人出庭作证的内容不能证明被告韩鸽的主张成立，不能作为本案的定案依据。被告高广建经质证称：我从证据上看不出什么结果，因为高伟锋已将房屋卖给二原告。对银行交易明细不真实，因为韩鸽曾与高伟锋在一块搞旅游开发，所以我认为这不是购房款。被告高广建、高伟锋、张淑珍未向本院提交证据。经审理查明：2012年7月22日，被告高伟锋与洛阳宝龙置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，主要约定：被告高伟锋购买洛阳宝龙置业发展有限公司开发的位于洛阳市××广场××号公寓，房屋价格为219543元；被告高伟锋支付首期款46543元，剩余房款以按揭款的方式支付等。2012年11月10日，二原告与被告高伟锋签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方（即被告高伟锋）自愿将宝龙广场B-421（即案涉房屋）卖给乙方（即二原告）所有；房屋价格为219543元，乙方在2012年11月10日前将首付款49543元一次付清，剩余款项按住房公积金贷款合同的方式每月按时支付等。二原告在其诉状中称其于2013年2月代被告高伟锋从洛阳宝龙置业发展有限公司处接收案涉房屋，按约定以被告高伟锋的名义偿还房贷，并对房屋装修后对外出租。2019年6月3日，被告高伟锋与被告韩鸽就案涉房屋签订《屋买卖合同》一份，约定房屋价格为36万元。2019年6月5日，被告韩鸽以银行转账的方式向被告高伟锋转款两次，共计10万元。2019年6月6日，被告高伟锋与被告韩鸽签订《房产买卖合同》一份，约定房屋价格为37万元。被告高伟锋与被告韩鸽以该合同作为办理案涉房屋产权过户手续的备案合同，该合同现存于洛阳市不动产登记中心。2019年6月13日，洛阳市自然资源和规划局向被告韩鸽出具了不动产权证书，案涉房屋登记在被告韩鸽名下。二原告得知被告高伟锋处分案涉房屋后，向本院提起民事诉讼。在诉讼中，二原告申请对被告高伟锋于2019年6月6日的精神状态和民事行为能力进行司法鉴定。经本院委托，××司法鉴定所于2020年7月28日作出洛科鉴司鉴所[2020]精鉴字第136号司法鉴定意见书。该鉴定意见书显示：1、高伟锋2019年6月6日出售案涉房屋时的精神状态应诊断为心境障碍，××性症状的躁狂发作；2、高伟锋2019年6月6日出售涉案房屋时的民事行为能力应评定为限制民事行为能力。被告韩鸽对上述鉴定意见书提出异议，称“高伟锋2017年3月31日出院，于2019年7月30日入院治疗，如何确定2019年6月6日在出售涉案房屋时民事行为能力评定为限制民事行为能力？”××司法鉴定所于2020年10月19日作出书面说明，××司法鉴定多为回溯性鉴定，即逆向推理、研究判断被鉴定人在本次鉴定日期之前某一时段或时间点的精神状态和相关法律能力，本例鉴定亦如此。在接受委托后，按照司法部精神障碍鉴定规范要求，我们对被鉴定人高伟锋进行了详细的精神检查和相关医技设备检查（如CT、智商测定等）结合送检材料经讨论分析，认为被鉴定人自2013年开始出现精神异常（××），多次住院治疗，至本次委托要求日期（2019年6月6日）之前，病情始终未完全痊愈，仍残存有部分症状，社会功能下降。2019年7月30日因症状严重再次住院治疗，其在2019年6月6日并非处于完全正常状态，思维、情感活动的异常。诊断归类于躁狂发作（具体诊断依据鉴定意见书中分析说明1，已详细描述）在此基础上鉴定人认为其在处理房屋交易时对交易事件的认识是不完整的，对个人权利和义务的辨认亦存在欠缺，故评定为限制民事行为能力。”在庭审中，被告高伟锋之父高广建对被告高伟锋于2019年6月6日出售案涉房屋的行为不予追认。在2020年10月26日，本院对被告高伟锋之母张淑珍的询问笔录中，张淑珍亦对被告高伟锋于2019年6月6日出售案涉房屋的行为不予追认。另查明，2014年4月18日，被告高伟锋与其妻子高圆圆离婚，其女尚未成年。本院认为，涉及不动产权属的确认，应适用不动产专属管辖的规定。因案涉房屋位于洛阳市××区，本院仅就案涉的相关合同效力进行审理，故本案案由可为确认合同效力纠纷。2012年11月10日，被告高伟锋与二原告就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，行为人均具有相应的民事行为能力，系行为人的真实意思表示，又不违反法律法规的强制性规定。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告高伟锋与二原告于2012年11月10日签订的《房屋买卖合同》有效。又依据《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条的规定，该《房屋买卖合同》对被告高伟锋和二原告均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务。对于被告高伟锋于2019年6月6日与被告韩鸽签订《房产买卖合同》时的民事行为能力问题，虽然被告韩鸽对××司法鉴定所出具的司法鉴定意见书有异议，但未提交充分的证据证明，××司法鉴定所对其异议已作了解释说明，又结合被告高伟锋多次住院治疗××的情况，本院对××司法鉴定所为本案出具的鉴定意见书予以采信。因此，被告高伟锋于2019年6月6日与被告韩鸽签订《房产买卖合同》时，系限制民事行为能力人。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条的规定，被告高伟锋出售案涉房屋的行为应经其法定代理人同意或追认。因被告高伟锋于2014年与妻子离婚，其女尚未成年，依据《中华人民共和国民法总则》第二十八条的规定，被告高伟锋在出售案涉房屋时的监护人应由其父母担任，即高广建和张淑珍。现高广建和张淑珍均不追认被告高伟锋于2019年6月6日出售案涉房屋的行为。因此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，被告高伟锋出售案涉房屋的行为无效，故被告高伟锋与被告韩鸽于2019年6月6日签订的《房产买卖合同》无效。关于二原告主张被告高伟锋按约定办理案涉房屋过户手续的诉讼请求。一般情况下，房屋买卖合同系房屋物权变动的原因，买受人履行完毕房屋买卖合同约定的义务后，才能主张出卖人办理相应的产权变更手续，从而实现房屋买卖合同的目的。在本案中，二原告在其诉状中称其尚未全部清偿完毕案涉房屋的款项，故二原告主张被告高伟锋办理房产过户的条件尚未成就；就同一房产，现已登记在被告韩鸽名下，二原告主张被告高伟锋就该房产办理过户登记，暂时属履行不能。故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于二原告主张的案件保全费，因二原告未举证证明保全费的具体数额，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告高伟锋与被告韩鸽于2019年6月6日签订的《房产买卖合同》无效；二、驳回原告张雪峰、郭煜的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告高伟锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘红魁二〇二〇年十月二十八日书记员  韩雪萍