江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初17827号原告：江苏餐创餐饮管理集团有限公司，统一社会信用代码91320115MA1PC6GEXW，住所地南京市江宁区上高路**东山国际企业研发园****。法定代表人：张海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：常成，江苏融鼎律师事务所律师。被告：南京天瑞酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320115302673489H，住，住所地南京市江宁区东山街道竹山路**万达广场（**）****/div>法定代表人：耿忠艳。原告江苏餐创餐饮管理集团有限公司（以下简称餐创公司）与被告南京天瑞酒店管理有限公司（以下简称天瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告餐创公司的委托诉讼代理人常成、被告天瑞公司的法定代表人耿忠艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告餐创公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还履约保证金10000元；2.判令被告退还租金25000元；3.判令被告赔偿装修损失45000元；4.判令被告承担违约责任，向其赔偿营业损失381628.20元（自2019年7月30日起计算至2019年11月30日止）；5.被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年7月25日，其与被告天瑞公司签订《特色美食广场铺位承包经营合同》一份，约定其承租天瑞公司铺位用于经营餐饮，期限2年。后其按约支付了定金、租金等各项费用。2019年7月30日，天瑞公司在未通知其的情况下，突然关闭了特色美食广场，致其被迫停业至今，遭受了重大损失。被告天瑞公司辩称：1.原告餐创公司拖欠承包金在先，按约全额扣除履约保证金。根据合同约定，餐创公司应提前一个月于2019年2月1日前缴纳半年承包金75000元，但实际于2019年4月16日、5月7日、6月13日分批支付完毕，根据合同约定，履约保证金及承包金不予返还。2.其根据合同约定提前1个月于2019年7月17日通知餐创公司合同于2019年8月17日到期，于同年7月31日开始办理退租金手续，但餐创公司一直拒绝沟通。餐创公司交付的承包金至2019年9月1日，故其应退还半个月的承包金6250元。3.合同约定，如其同经营场所物业的合约因故中止，本协议自动中止，其无需承担任何责任，故餐创公司主张的装修费无法律依据。4.餐创公司主张的营业损失不真实，餐创公司实际经营惨淡，多次私下转让无果，且根据上述第3条中合同约定，其也不承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2018年7月25日，甲方被告天瑞公司与乙方原告餐创公司签订《特色美食广场铺位承包经营合同》（编号ＴＲ2018-2018725号）一份，约定甲方将位于南京市江宁区竹山路68号万达广场7栋108号1-2层中编号为ＮＯ.Ｂ01的铺位交给乙方承包经营，经营面积7.02平方米，经营品类小吃类（年糕、烤肠、手工卷面皮），期限自2018年9月1日起至2020年10月1日止，赠送租期30天，年承包金150000元，房租6个月支付，后续提前一个月支付。合同第五条约定，甲方一次性向乙方交纳履约保证金10000元，合同期满后，若乙方无违约行为，甲方在乙方交还铺位后无息返还，若乙方有单方提前终止合同、不按期交纳承包金等情形的，甲方有权全额扣除。第七条约定，乙方设计方案须经甲方书面同意。合同10.6条“不可抗拒力的约定”中，10.6.3条载明，若甲方同经营场地所在物业的合约因故终止，则本协议自动终止，甲方无需承担任何责任。合同签订后，天瑞公司将铺位交给餐创公司经营使用，餐创公司于2018年8月9日支付租金75000元，保洁费6000元、物业费1850元，次日支付10000元。2019年4月16日、5月7日、6月13日，餐创公司又分别支付租金20000元、20000元、35000元。2019年7月17日，天瑞公司向餐创公司发出通知一份，告知因与房屋产权人的合同于2019年8月17日终止，故要求餐创公司于同年7月31日前腾退铺位。2019年8月5日，天瑞公司又向餐创公司发出通告一份，要求餐创公司于同年8月8日前搬迁。2020年8月8日，餐创公司因铺位被锁门，向公安机关报警。审理中，餐创公司提交《门面装修合同书》及收据，据此证明因经营的品牌变更，其于本案合同签订后，于2018年9月5日对铺位进行重新装修，价款45000元。餐创公司还提交其2019年上半年营业额表格，具体营业额为1月80195.47元、2月99021.97元、3月97193.07元、4月100237元、5月98655.68元、6月97139.10元，据此证明其营业损失金额计算依据。天瑞公司质证认为，根据合同约定，装修须其书面同意，餐创公司并未得到其同意，且餐创公司系续签合同，并无实际装修；餐创公司注册经营地不在案涉地址，营业额与其无关。餐创公司陈述天瑞公司于2019年7月31日起断水断电，致其无法经营，天瑞公司提交2019年8月5日拍摄的照片一张，该照片显示餐创公司铺位有使用灯具，据此证明其并未断水断电。天瑞公司抗辩其在签约时已告知餐创公司案涉合同期限长于其与房屋产权人的合同期限，故双方合同约定了10.6.3条，餐创公司陈述并未告知过其，该条也并非此意。上述事实，有合同、收据、通知、接处警证明、表格、照片、当事人陈述等证据证实。本院认为，原告餐创公司与被告天瑞公司之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。天瑞公司提前解除合同，违反合同约定，应承担违约责任。天瑞公司以合同10.6.3条约定抗辩其不应承担违约责任，但该约定系在合同不可抗力项下，而其因与产权人租赁期限届满被迫解除与餐创公司的租赁合同，并不属于法律规定的不可抗力情形，故10.6.3条并非约定本案情况，天瑞公司的该项抗辩意见本院不予采纳。根据接处警证明，2019年8月8日，餐创公司工作人员已无法使用铺位，故天瑞公司应退还餐创公司租金22177（12500×24/31+12500）元。餐创公司陈述天瑞公司自2019年7月31日起对其断水断电，但根据天瑞公司于2019年8月5日拍摄的照片，并无断电现象，铺位仍在经营，故对餐创公司的该项陈述，本院不予采信。餐创公司虽未按合同约定一次性交纳半年租金，但其已分批足额交纳，天瑞公司也未要求解除合同或主张违约责任，故本院认定天瑞公司已认可餐创公司的支付方式，餐创公司不存在违约行为，天瑞公司应返还履约保证金10000元。对于装修损失，合同约定餐创公司装修方案须经天瑞公司书面同意，而餐创公司并未提交天瑞公司书面同意的证据；餐创公司系续租商铺，在本案合同签订前餐创公司亦在此铺位经营，故在本案合同前案涉铺位已存在装修，而餐创公司并未提交装修发票、付款记录等足以证明其确实重新采取装修及装修款项实际支付金额的证据，本院因此对装修损失不予支持。对于营业损失，餐创公司租赁铺位进行经营，在天瑞公司违约解除合同的情况下，餐创公司有权主张损失，餐创公司主张计算至2019年11月30日的损失，符合法律规定。对于损失金额，餐创公司不能经营，其损失应为利润损失。餐创公司除自行制作的表格外，未提交其他证据佐证其营业额及利润率，但鉴于其确实被迫停止经营，存在实际损失，本院根据餐创公司经营铺位的面积、地段、同、地段的利润情况等，酌定餐创公司的经营利润损失为50000元，天瑞公司应予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京天瑞酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告江苏餐创餐饮管理集团有限公司履约保证金10000元、租金22177元，赔偿江苏餐创餐饮管理集团有限公司营业损失50000元，合计82177元。二、驳回原告江苏餐创餐饮管理集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8224元，由原告江苏餐创餐饮管理集团有限公司负担6760元，由被告南京天瑞酒店管理有限公司负担1464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 李 青二〇二〇年十月二十一日书记员 陈民娣