广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16959号原告(反诉被告)：彭娟，女，1988年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：彭雪晴，广东矩力律师事务所律师。被告(反诉原告)：品尊兰庭酒店管理（佛山市）有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码******************。法定代表人：关某某。委托诉讼代理人：谢世奇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告彭娟诉被告品尊兰庭酒店管理（佛山市）有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月16日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭雪晴，被告的委托诉讼代理人谢世奇、周宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的2020年2月至9月租金12800元、2020年3月至8月的物业管理费688.62元；2.被告支付违约金（自2020年2月至9月期间每月10日起各以1600元为本金至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月，原告与被告签署《委托经营托管协议》，约定原告位于佛山市南海区****************房委托给被告进行托管租赁服务，被告将该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由被告提供线上线下租赁服务及增值服务。原告按照被告的要求将物业进行装修，并给予被告4个月的免租期，在2019年7月27日之前将物业交付给被告使用。2020年2月10日被告并未按约将租金支付给原告，直至今日被告仍未支付2020年2月及9月的租金及物业管理费。被告辩称，1.被告并未欠租12800元。首先，原告承诺因疫情对2月至3月租金予以减免，2020年1月底收到疫情影响，被告承租的1322房实际上未能出租，无法营业，原告已经进行了租金的减免。其次，因收到疫情持续影响，涉讼租赁物所在的2座直到6月才正式营业，在未营业期间，涉讼租赁物并未产生收益，基于公平原则，请法庭对该部分租金进行适当的减免。最后，被告在2020年9月2日提起反诉，实际上9月份也并未使用涉讼公寓进行经营。根据涉讼合同约定，合同解除后，家私家电归原告所有，故在涉讼合同已经无法履行的情况下，原告作为出租人也有即使收回房屋的义务，故应综合合同的公平性，以被告提起反诉之日作为合同解除之日，故被告无需再支付合同解除后即9月份的租金。2.原告主张的违约金过高，原告已经同意等到被告正常营业后才收取租金，该点可由双方的微信记录证明。原告诉请的是2020年2月至9月的租金违约金，但本案租赁所在区域直到6月才营业，在未营业期间，涉讼租赁物并未产生收益。被告迟延支付租金的原因是一方面是疫情影响，被告所在行业受到巨大冲击；另一方面是双方对于租金的标准未能达成一致。在疫情前被告一直按约交租，积极履行合同，被告并非恶意违约。请求法庭综合考虑疫情影响及合同履行情况减免违约金的数额。被告向本院提起反诉请求：1.解除原被告之间的《委托经营托管协议》；2.原告退还被告支付的押金1600元；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年3月26日，原被告签订《委托经营托管协议》，约定原告将位于佛山市南海区****************房交由被告进行托管租赁服务。2020年因受新冠疫情及政府防控政策影响，被告无法正常复工营业，涉讼房屋也无法出租，因疫情及疫情防控措施的不可抗力，导致合同不能履行，合同目的无法实现。此外，因涉讼合同无法履行，于是原、被告协商减免疫情期间的租金，原告亦表示同意，可以等到国家政策开放的时候再计算租金，但如今原告却违背承诺，要求被告支付已减免的租金，并诉至法院。有鉴于此，因疫情及疫情防控措施不可抗力原因，合同事实上已不能履行，且现今双方间的信任基础已经丧失，被告已将租赁物交还给原告，合同目的已无法实现，故被告请求解除双方间的《委托经营托管协议》。原告针对反诉辩称，1.被告反诉请求所谓的不可抗力不存在。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告可能因疫情原因导致金钱给付能力的下降，但并不是不能克服。并且全国全面复工已于2020年3月全面进行，更加不存在因疫情的原因导致合同不能履行，因此被告以不可抗力解除合同没有事实及法律依据。2.原告并未主张减免疫情期间租金，也并未承诺由被告营业后再支付租金。原告基于疫情并且为了早日获得拖欠的租金，曾向被告发出减免疫情两个月租金并同时要求被告支付拖欠租金，但被告并未承诺也未履行相应的支付义务。因此，原告对于减免两个月租金并不作相应的承诺。3.涉讼房屋已经被被告使用，也已经营业，不存在如被告陈述的该房屋没有对外出租过。因此，被告反诉请求不应获得支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：涉讼房屋坐落于佛山市南海区****************房，已办理不动产权证。2019年3月26日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《委托经营托管协议》，约定：甲方将涉讼房屋委托给乙方进行托管租赁服务，甲方委托乙方对委托物业进行改造（如有必要）及配置房间设施，甲方按乙方的要求配置，使之达到不低于乙方制定的佛山市品尊兰庭酒店管理有限公司的物业，甲方委托乙方代购家私家电，以确保达到乙方制定的品尊兰庭酒店公寓的物业装修及屋内设施配置标准；该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由乙方提供线上线下租赁服务及增值服务；委托期限为5年，2019年7月28日起至2024年7月27日止，2019年7月28日至2020年7月27日每月租金1600元，2020年7月28日至2021年7月27日每月租金1600元，2021年7月28日至2022年7月27日每月租金1680元，2022年7月28日至2023年7月27日每月租金1680元，2023年7月28日至2024年7月27日每月租金1764元；每月租金在合同期限内的免租期结束以后的，每月10日前通过银行转账方式支付给甲方，每个月拾日支付当月租金，如遇国家法定节假日和休息日的顺延至节假日和休息日后的三个工作日内支付；在免租期结束以后次月，乙方向甲方支付相当于一个月租金的押金；甲方物业做好精装修以后，甲方通知乙方一同验收精装修物业，验收甲方精装修物业合格以后，甲方提供为期三个月免租期给予乙方作为该物业软装布置，而且每年免租期为零个月，作为委托物业的筹备和正常例行保养期，免租期以甲方做好精装修交房时间为基准，时间为2019年7月27日至2019年10月27日；甲方应在2019年7月27日前将该物业精装修好交付乙方，乙方按本协议要求为甲方完成改造及设施配置；乙方承担费用包括水电燃气费、宽带及有线电视费、布草清洁及洗涤费用、营业易耗品消耗、服务人力成本和其他经营费用（合同期限内物业管理费）；未经甲方同意，乙方延迟支付甲方应得租赁收益超过10日的，除应按协议约定如数支付给甲方外，从第11天起还应支付违约金相当于月租金的0.3%/日，迟延支付超过30日的，甲方有权提出解除协议，乙方应向甲方支付相当月二个月租金的违约金。同日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《家私家电委托代购合同（房）》，约定乙方接受甲方委托，代甲方根据双方确认的《家私家电配置清单》上的要求及规格购买家私家电并配置到甲方房屋内，家私家电代购购置费（不含税）总金额为29800元。2020年1月28日，被告工作人员微信告知原告颐兰庭酒店公寓长华国际店自2020年1月28日起暂停营业，恢复营业时间另行通知，根据签约合同中不可抗力条款精神，暂停营业期间停止支付租金。原告回复称到时候按照国家实际情况再做调整，如果说国家政策已经开放到什么时候，双方到时候再算。2020年2月29日，原告微信称3月份的租金不能免了。被告工作人员回复称现在开业时间未定，只能等疫情结束，公司恢复营业以后才能按时每个月支付租金，如果不行，只能协商解除合同，公司现在停业，没有任何收入，没有办法支付得起租金。2020年4月17日，原告向被告工作人员微信询问2座为何检查通不过，是哪个部门检查。被告工作人员回复称是街道办。原告提出2个月没要租金已经是最大让步。2020年4月28日，被告工作人员微信称目前是2座没有隔离间，被告没有运营，如果要被告交租也行，被告得运营，运营中因防疫提供条件或防疫出问题原告也承担同等的法律责任。原告称不能也不会承担，并询问什么时候可以营业。被告工作人员回复称被告在找房产中介，想开业长租出去。2020年7月30日，广东人可和律师事务所接受北京****物业管理有限公司佛山分公司委托，向原告发出律师函，要求原告接函后5日内付清截至2020年7月31日止欠交的2020年3月至2020年7月物业费573.85元、物业费违约金149.43元、公寓水费0元，合计723.28元。2020年8月3日，****长华国际商业中心物业管理中心出具《催款通知书》，载明涉讼房屋2020年3月1日至2020年8月31日欠交物业管理费688.62元。2020年8月4日，原告向北京****物业管理有限公司佛山分公司支付688.62元，北京****物业管理有限公司佛山分公司出具发票，确认收到涉讼房屋3-8月物业管理费688.62元。本院认为，原、被告签订的《委托经营托管协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施确会对被告使用涉讼租赁物、复工复业及生产经营产生影响，进而在客观上影响被原告的经营收入，在一定期间内可能造成被告履行合同困难，结合双方对于减免租金的协商经过，根据诚实信用及公平原则予以衡量，本院酌定涉讼房屋于2020年2、3月免租，故其余月份被告应依《委托经营托管协议》的约定如期足额支付租金。被告承租涉讼房屋用于对外出租，原告已表示因疫情免除2个月租金，且被告自称2座公寓已于2020年6月正式营业，可见新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响并未达到令合同目的不能实现的程度，亦无证据显示被告已将涉讼房屋交还予原告，现被告主张解除合同并要求原告退还押金，没有事实和法律依据，本院不予支持。2020年2月至9月期间，被告应支付的租金为9600元（1600×6），本院对原告诉请租金超出部分不予支持。《委托经营托管协议》约定物业管理费由被告承担，原告因被告欠缴而垫付的物业管理费688.62元，被告应支付予原告。被告逾期支付2020年4月至9月的租金，已构成违约，原告主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，未超出约定及法律规定，本院予以支持，故被告应支付各以1600元本金，分别从2020年4月至2020年9月的每月11日起，各项均至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）品尊兰庭酒店管理（佛山市）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金9600元予原告（反诉被告）彭娟；二、被告（反诉原告）品尊兰庭酒店管理（佛山市）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费688.62元予原告（反诉被告）彭娟；三、被告（反诉原告）品尊兰庭酒店管理（佛山市）有限公司应各以1600元为本金，分别从2020年4月至2020年9月每月的11日起，各项均至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金予原告（反诉被告）彭娟，本项随上列第一项清；四、驳回原告（反诉被告）彭娟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）品尊兰庭酒店管理（佛山市）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费119.01元（原告已预交1037.76元），由被告品尊兰庭酒店管理（佛山市）有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日向迳付予原告彭娟，本院不另收退。反诉受理费888.6元（被告已预交），由被告负担。对原告多预交的诉讼费用918.75元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年十月三十日书记员  林浩成