广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1650号 上诉人(原审被告、申请人)：中国工商银行股份有限公司河池市宜州支行，住所地广西河池市宜州区城中西路**，统一社会信用代码:914512812009118377。 负责人:莫凯杰，该支行行长。 委托诉讼代理人：韦佩华，女，1987年4月8日生，系中国工商银行股份有限公司河池市宜州支行员工。 委托诉讼代理人：陈更生，男，1963年7月8日生，系中国工商银行股份有限公司河池市宜州支行员工。 被上诉人（原审原告、案外人）：卢传东，男，1972年1月10日生，仫佬族，住罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：龚振中，广西望之辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦端宁，广西望之辩律师事务所律师 原审第三人（被执行人）：韦如田，男，1983年5月4日生，壮族，住罗城仫佬族自治县。 上诉人中国工商银行股份有限公司河池市宜州支行（简称：工商银行宜州支行）因案外人执行异议之诉一案，不服罗城仫佬族自治县人民法院（2020）桂1225民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人工商银行宜州支行的委托诉讼代理人韦佩华、陈更生，被上诉人卢传东及其委托诉讼代理人龚振中到庭参加诉讼，原审第三人韦如田经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人工商银行宜州支行上诉主要事实和理由：一、一审判决存在事实认定错误。(一）一审法院认为上诉人提交证据已过举证期限，不作为定案依据，属事实认定错误。(二）一审法院认为上诉人抵押权在被上诉人租赁权之后，属事实认定错误。(三）一审法院仅凭被上诉人一人之言及借条、《租房抵债协议》、《合股经营协议》而认定被上诉人的租赁权先于上诉人的抵押权，属事实认定错误。(四）一审法院认定被上诉人卢传东自2012年12月20日起实际占有涉案房产，属事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。本案被上诉人的租赁权都不能对抗上诉人的抵押权，故一审法院适用《物权法》第190条、《合同法》第229条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，属适用法律错误。上诉人上诉请求：1.依法撤销一审民事判决中的第一项判决，改判为上诉人的抵押权成立先于被上诉人的租赁权，被上诉人的租赁权不能对抗上诉人的抵押权。2.本案一、二审费用由被上诉人承担。 被上诉人卢传东二审庭审口头答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，特请求二审驳回上诉，维持原判。 一审法院审理查明：2012年5月25日，第三人韦如田与朱其旺、韦运姿签订房屋买卖合同，购买朱其旺、韦运姿位于罗城仫佬族自治县，买卖双方办理了过户手续。2012年6月22日，韦如田出具一张借条给卢传东，借条内容为“因本人韦如田做生意需要资金周转，现在和卢传东借到现金人民币大写捌拾万元整（¥800000元整），借期六个月到期全部还清。见证人：罗某。”韦如田还把刚购买得的东门镇××号的房产证原件（证号：罗房权证字第××号）交与卢传东质押，但未到房管部门办理房产抵押登记。2012年12月20日，韦如田在上述借条下方注明“现在因本人韦如田到期无法偿还大写捌拾万元整（¥800000元整）给卢传东，本人自愿以座落在罗城县的自有六层楼房以17年的使用权无偿给卢传东使用，作为抵偿借款。在此期间内所产生的利润归卢传东所有。如有一方违约，违约方支付对方违约金伍拾万元整（¥500000元整）。见证人：罗某。”2012年12月21日，韦如田与卢传东签订《租房抵债协议》，约定韦如田将东门镇××号的房屋租给卢传东抵债，租赁期限共17年，从2012年12月21日起至2029年12月21日止。2012年12月23日，卢传东与罗某签订《合股经营协议》，约定卢传东将向韦如田租来的东门镇××号的房屋作为合股出资，与罗某共同开设酒店，由罗某负责酒店的装修。2013年2月6日，韦如田向被告工商银行宜州支行申请个人经营贷款155万元，贷款期限为5年，双方签订了抵押贷款合同，韦如田以东门镇××号的房屋设定抵押，并提供了一本同样证号为“罗房权证字第××号”的房产证给房管部门办理抵押登记。2014年9月28日，韦如田因未能按合同约定还款，工商银行宜州支行向该院提起民事诉讼，该院于2014年12月17日作出（2014）罗民初字第686号民事判决书。2015年1月26日，工商银行宜州支行向该院申请执行已经生效的（2014）罗民初字第686号民事判决书。在执行的过程中，该院对东门镇××号房屋进行评估、拍卖，并于2016年4月15日拍卖成交。2016年4月12日，卢传东向该院提起行政诉讼，要求罗城仫佬族自治县房管所撤销工商银行宜州支行对东门镇××号房屋的抵押登记，该院于2018年7月25日作出（2016）桂1225行初10号行政判决书，判决驳回卢传东的诉讼请求。随后，工商银行宜州支行申请恢复执行，该院于2019年3月5日作出（2015）罗法执字第38—1号公告，责令实际占用东门镇××号房屋的人员迁出该房屋。卢传东于2019年3月13日向本院提出执行异议，要求撤销（2015）罗法执字第38—1号公告，撤销责令卢传东迁出东门镇××号房屋的执行行为，保障卢传东对东门镇××号的租赁权至2029年12月21日，本院于2019年3月22日裁定驳回卢传东的异议请求。卢传东不服，向河池市中级人民法院申请复议，河池市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）桂12执复20号执行裁定书，裁定：一、撤销罗城仫佬族自治县人民法院所作（2019）桂1225执异9号执行裁定；二、驳回卢传东的异议请求。2020年1月7日，卢传东向该院提起本案执行异议之诉。另查明，第三人韦如田质押给原告卢传东的房产证与韦如田用于向被告工商银行宜州支行贷款抵押的房产证，经鉴定机构鉴定，两本证不能认定为伪造文件。 一审法院认为：本案为案外人提起的执行异议之诉，争议焦点在于：一、原告卢传东与第三人韦如田签订的租房抵债协议是否合法有效？二、原告卢传东是否享有足以排除强制执行的民事权益？关于原告卢传东与第三人韦如田签订的租房抵债协议是否合法有效的问题。原告提供的（2016）桂1225行初10号行政判决书、借条、租房抵债协议、合股经营协议、营业执照、房产证、文件检验鉴定书等证据之间相互链接，相互印证，形成完整的证据链条，能够证明原告曾经借款本金及利息80万元给第三人韦如田，韦如田因无力偿还借款，遂与原告签订《租房抵债协议》，将涉案房屋出租给原告17年作为抵债，而后原告以该房屋作合股出资，与罗某共同开设酒店，直至2014年罗某退股后，原告一直管理该房屋至今的事实。据此，可以认定原告与第三人韦如田签订的租房抵债协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，亦无证据证实存在欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益等情形，故应依法确认原告卢传东与第三人韦如田于2012年12月21日签订的租房抵债协议合法有效。关于原告卢传东是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本案第三人于2012年6月22日向原告借款80万元后，将其证号为罗房权证字东门第5××9号的房产证原件交与原告质押，2012年12月21日原告与第三人韦如田签订租房抵债协议，次日原告又与罗某签订合股经营协议书，将取得租赁权的房屋作为合股出资，与罗某合伙开设宾馆，并约定由罗某负责出资装修。随后，房屋开始装修，至2013年3月18日，房屋装修完毕，宾馆试业。由此可见，原告于2012年12月21日原告与第三人韦如田签订租房抵债协议后，虽然未到房管部门办理备案登记手续，但已实际占有了涉案房屋。而被告工商银行宜州支行与韦如田之间的房产抵押登记是2013年2月6日，此时原告已占有涉案房屋，并已进行装修。被告辩称，原告与韦如田之间的合法有效的租赁关系是从2014年4月1日起生效，理由是2014年4月8日原告与韦如田、罗某三人到公证处公证一份《租房协议》，经公证的租房协议内容有约定韦如田与罗某于2012年12月18日签订的租房协议作废，此时原告才取得合法的租赁权，但事实上原告与罗某共同出资开宾馆，在双方合股协议中已明确原告是以涉案房屋合股出资，表明罗某认可原告对涉案房屋享有租赁权，而且在韦如田于2012年12月20日在自己写给原告的借条上的下方注明愿意将涉案房屋租给原告抵债的文字后面，也有罗某的在场签名，说明罗某同意韦如田将房屋租给原告抵债，即使韦如田与罗某之间另有租房协议，也不影响原告对涉案房屋的占有使用，原告与韦如田之间的房屋租赁关系应从双方订立租房抵债协议之日起生效，故被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。此外，韦如田质押给原告的房产证与韦如田用于与被告设立房屋抵押的房产证，经鉴定部门鉴定，不能认定为伪造文件，则原告及被告依据韦如田分别提供的房产证形成的租赁关系及抵押关系，在无证据证明原告及被告存在过错的情况下，都应确定为合法有效，双方的合法权益都应得到保障。根据《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”、《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。本案中，原告租赁房屋在前，被告设立抵押权在后，故原告请求确认原告与韦如田之间的租赁关系合法有效，确认原告对涉案房屋的租凭权至2029年12月21日，有事实和法律依据，本院予以支持。原告在诉讼请求中未要求停止对涉案房屋的执行，本院尊重当事人的选择。被告在行使抵押权时不应影响原告对涉案房屋的租赁权。对原告请求确认被告与韦如田之间的抵押权无效，无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十二条之规定，判决：一、原告卢传东与第三人韦如田关于罗城仫佬族自治县房屋的租赁关系合法有效，卢传东对罗城仫佬族自治县房屋的租赁权至2029年12月21日。二、驳回原告卢传东的其他诉讼请求。 本院二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。 本院认为，第一，本案执行异议之诉，系在执行法院对涉案房屋进行拍卖并作出要求房内人员退出房屋时，被上诉人卢传东以其对房屋享有租赁权请求排除执行而引起的诉讼，但原告卢传东的诉讼请求“确认卢传东与韦如田房屋租赁关系有效；确认韦如田与工商银行宜州支行抵押登记无效”并未明确阻却执行的目的，原告诉讼请求表述内容存在瑕疵，一审审理时未予释明不当，二审予以指正。第二，本诉审查的焦点应当是卢传东主张的租赁权是否可以阻却执行法院责令其迁出涉案房屋的效果。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人订立合同的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，系卢伟东借款给原审第三人韦如田，因韦如田不能按约定归还借款双方签订了《租房抵债协议》，协议目的是以房屋使用权抵偿借款而不是租赁房屋，该协议属债权债务合同关系而非房屋租赁合同，本案纠纷不应适用“买卖不破租赁”的原则，一审法院适用《物权法》第一百九十条、《合同法》第二百二十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定作出判决，属适用法律、法规错误。其次，上诉人工商银行宜州支行与韦如田签订的抵押贷款合同，韦如田以涉案房屋设定抵押，已经到房管部门办理登记。而卢传东与韦如田签订《租房抵债协议》未进行他项权利登记，根据合同相对性原则，以租抵债合同仅对缔约双方有法律约定力，不能对抗合同之外的第三人，即卢传东主张的租赁权不能对抗工商银行宜州支行已经登记抵押权的优先受偿权。据此，卢传东以其取得合法房屋租赁权先于工商银行宜州支行房屋抵押权，以此要求执行法院拍卖房屋时保障其租赁权不能责令其迁出房屋，所诉无事实、法律依据，本院不予支持。执行机构应当对涉案房屋继续执行。综上所述，一审判决适用法律、法规错误，本院予以纠正。工商银行宜州支行上诉请求确认卢传东的租赁权不能对抗上诉人抵押权的诉求应予以支持。卢传东对涉案的房产尚不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提起本案执行异议之诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项规定判决如下： 一、撤销罗城仫佬族自治县人民法院（2020）桂1225民初字64号民事判决； 二、驳回卢传东的诉讼请求。 一、二审案件受理费共计200元，由卢传东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 华卫江 审 判 员 卢林虎 审 判 员 曾铁军 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 李慧莹 书 记 员 邓淞尹