河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5774号 上诉人（原审被告）：程振东,男,1978年1月31日生,汉族，现住唐山市路**。 委托诉讼代理人：董宁，河北高阶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱欢欢，河北高阶律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李振声,男,1946年8月2日生,汉族,现住北京市西城区。 委托诉讼代理人：司维，河北锐顶律师事务所律师。 上诉人程振东因与被上诉人李振声租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2020）冀0203民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程振东上诉请求：1、依法撤销河北省唐山市路北区人民法院作出（2020）冀0209民初912号民事判决，并依法改判或发回重审：2、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间并非是房屋租赁合同纠纷，而是民间借贷纠纷。案涉房屋系2017年4月期间由程振东与案外人刘某合伙从李彩云夫妻处购买。购买价格为21万元，全部现金支付。二人与李彩云夫妻签订了房屋买卖合同，且该房屋的使用权限进行了约定，由于资金有限与李彩云夫妻约定的过户时间另行确定。刘某向李振东的儿子借款18万元，借款期限不明，到期未付利息约5万元，合计23万元。由于刘某在上述借款到期后无力偿还，单独与李振东的儿子口头约定将其与程振东共同共有的金凯悦商务中心3号楼Ａ-120号房屋以抵债的方式约定给李振东的儿子。并告知该房产尚未办理过户手续，可直接找李彩云夫妻办理过户手续，并将之前与李彩云夫妻签订的相关材料全部转交给李振东的儿子。二、程振东作为该房屋的共同共有人，已经于2017年时候支付了相应的房款，且李彩云夫妻已将房屋交付，并长期在此居住。在程振东不知情的情况下，被共同共有人以抵债的方式将上述房屋转让给债权人。根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，刘某在未经共同共有人程振东的同意情况下，就对上述房产的处分应当属于无权处分，程振东的合法权益因此受到了损害。三、被上诉人并非是案涉房屋的实际受让者，实际受让者应当为李振声的儿子，只是在过户登记时使用了李振声的姓名。刘某与李振声之间并没有合法有效的房产交易合同，且刘某属于无权处分，因此本案不适用物权法第106条规定，不属于善意取得，本案案涉房屋系刘某无权处分在先，且案涉房产虽然办理了过户，但是过户登记的所有人与转让房产协议的债权人不是同一人。李彩云与李振声之间的房屋买卖协议系刘某以房抵债的结果，双方之间并没有发生直接的交易。 李振声答辩称，程振东的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李振声向一审法院起诉请求：原告李振声向本院提出诉讼请求：1、排除妨碍，被告搬出唐山市路北区金凯悦商务中心3号楼A120号房屋；2、判决被告给付2019年6月至实际搬出之日每月房租2000元；3、本案诉讼费被告负担。 一审法院认定事实：2019年4月3日，原告李振声与案外人孙兰武、李彩云二人签订《房地产转让合同》（合同编号：20190403109），合同约定原告以26万元价格向孙兰武、李彩云购买唐山市路北区金凯悦商务中心3号楼A120号房屋（以下简称案涉房屋），该合同经唐山市房地产交易中心备案登记。2019年4月12日，案涉房屋转移登记至原告李振声名下，原告一并取得该房屋的不动产权证书，编号为冀（2019）唐不动产权第0001117号。因案涉房屋之前由被告程振东承租使用，原告未能取得房屋的实际占有。另查明，案涉唐山市路北区金凯悦商务中心3号楼A120号房屋系由唐山市振兴房地产开发有限公司开发，于2008年12月10日在不动产登记机构进行了不动产登记；2009年6月1日，该案涉房屋转移登记至孙兰武、李彩云名下（共同共有；2019年4月12日，该案涉房屋转移登记至原告李振声名下（单独所有）。 一审法院认为，不动产物权的转让经依法登记，发生效力。本案原告自孙兰武、李彩云二人（原产权人）处购买案涉房屋，并完成了不动产权转移登记，取得不动产权证书，依法成为该房屋的产权人。原告基于对案涉房屋的所有权，享有占有使用、收益、处分的权利，并有权排除他人干涉。因被告程振东占有案涉房屋，妨碍原告对于房屋的占有使用，原告诉请排除妨碍，要求被告搬出案涉房屋，于法有据，本院予以支持。被告抗辩自他人处购买案涉房屋，但并未提供相应证据，且没有办理不动产权转移登记，并非房屋的合法产权人；况且被告亦未提供合法占有房屋的其他证据，故其占有案涉房屋没有法律依据，对其抗辩意见，本院不予采纳。遂判决如下：被告程振东于本判决生效后十日内搬出唐山市路北区房屋。案件受理费25元，由被告程振东负担。 本院二审期间，上诉人李振声提交如下证据：证据一、合伙协议，证明程振东与刘某于2017年4月18日合伙购买金凯悦商务中心3号楼Ａ-120号房产，且对上述房产的收益、使用、处分进行了约定，约定不能私自抵押买卖。证据二、物业费收据，证明程振东一直居住在涉案房产，作为业主缴纳了2019年11月至2020年10月物业费。证据三、水电费收款收据9份，时间是2019年至2020年期间，证明程振东在此期间一直居住于上述房产，作为业主按期缴纳相关费用。证据四、录音两段以及书面资料一份，第一段录音时间2020年7月10日，对话人为刘某和李玥，证明本案起因为刘某与李玥之间的民间借贷，后刘某将涉案房屋抵账给李玥。第二段录音资料时间2020年7月16日，证明刘某与李玥存在债权债务关系，李玥将上述房产过户到李玥父亲名下。证据四、申请证人刘某出庭作证证明：案涉房屋是和上诉人一起买的，当时我开了一间饭馆，买完房后房产证和土地使用证都在我手里放着，因为我有其他生意急需用钱，被上诉人借了10万，我瞒着上诉人私自将房产证和土地使用证给了被上诉人，利息按照1毛计算，我给了四个月利息。当时我做生意失败了，被上诉人儿子李玥瞒着我私自将房屋与原房主过户了。被上诉人李振声对上述证据的质证意见为：对证据一、对合伙协议不认可，2019年7月22日到法院立案，一直到2020年6月30日出判决，将近一年时间，上诉人并未向一审法院提交合伙协议。一审期间，刘某一直与上诉人去法院，没有说过合伙协议。刘某系程振东姐夫，双方有亲属关系。对证据二、三，被上诉人是2019年5月30日跟上诉人协商，让上诉人到6月1日搬出，当时上诉人不认可，被上诉人就通过物业告知上诉人搬出，而且断水断电，物业公司有证明。上诉人提交的证据二、三全部都是2019年6月之后的，只能说诉讼期间他是占有的，没有以前的收据。证据四，录音没有原始载体，内容都是案外人之间的录音，与本案当事人没有关系，不认可。对证据四证人证言的质证意见为：不认可证人证言内容，一审时庭前调解，证人也在场跟着一起调解，一审开庭时证人作为旁听人员也参加了庭审。证人证言也不是新的内容，一审调解时证人也说了些关联内容，不能作为二审新证据。 本院二审经审理查明，案外人刘某（甲方）与上诉人程振东（乙方）签订合作协议书，内容：甲乙双方在2017年4月18日商定后购买唐山市路北区金凯悦商务中心3号楼Ａ-120号，共计24万元整。自日起本着平等互利协商一致的原则，订立如下协议，望共同遵守。甲乙双方不能自私出租、转让、变更、抵押、买卖，如有一方违约，将追究其与相关责任人法律责任。上诉人称其与刘某将购房款给付给冯晓东，但并没有签订房屋买卖合同，但是因为资金紧张未办理案涉房产的过户手续，购买案涉房屋的手续由刘某保管。刘某出庭陈述其向被上诉人李振声的儿子借款，因到期无法偿还债务及利息，因此单独与李振声的儿子约定将案涉房屋进行抵债。被上诉人认可因刘某向其儿子李玥借款十八万元到期无法偿还，因此同意以案涉房屋抵债并将案涉房屋的相关手续如房产证、土地证交付给被上诉人，后被上诉人与案外人孙兰武、李彩云办理了案涉房产的过户手续。其他查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，上诉人李振声称与案外人刘某共同出资购买了唐山市路北区金凯悦商务中心3号楼Ａ-120号房屋，但因资金紧张并未办理案涉房产的过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，上诉人与案外人刘某并未办理案涉房产的产权登记手续，因此上诉人与案外人刘某并非是案涉房屋的共同共有人。案外人刘某与被上诉人的儿子李玥存在借款合同关系，刘某亦承认因到期无法偿还债务将案涉房屋抵债给被上诉人，在被上诉人与刘某达成口头以房抵债的协议的情况下，上诉人没有证据证明被上诉人明知其与刘某共同购买案涉房屋的事实，亦没有证据证明被上诉人与刘某恶意串通达成以房抵债的协议侵害其合法权益，现被上诉人与案涉房产的原产权人孙兰武、李彩云已经完成过户登记手续，即被上诉人已经取得了案涉房产的所有权，故上诉人称刘某未经其同意擅自将案涉房屋进行处分，被上诉人不构成善意取得上诉理由不能成立。上诉人可依据与刘某的合作协议、相关法律规定另行主张权利。综上所述，程振东的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人程振东负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕雪维 审判员  沈 军 审判员  姚春涛 二〇二〇年十月二十六日 书记员  王 玫