北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16284号原告：高古想，男，1983年2月4日出生，汉族，住山东省巨野县。委托诉讼代理人：刘堂，广东国晖（北京）律师事务所律师。被告：黄品启，男，1971年7月25日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：崔嵩超，北京市康盛律师事务所律师。被告：段杰，男，1981年2月10日出生，汉族，住北京市通州区漷县。被告：北京金三角鑫荣商业管理有限公司，住北京市通州区漷县。统一社会信用代码91110112MA00B3P47A。法定代表人：黄品启。委托诉讼代理人：刘立学，男，1961年3月7日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：朱式锁，男，1965年10月31日出生，汉族，现任公司经理。原高古想与被告黄品启、段杰、北京金三角鑫荣商业管理有限公司（以下简称金三角公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告高古想及委托诉讼代理人刘堂，被告黄品启委托诉讼代理人崔嵩超，被告段杰，被告金三角公司的委托诉讼代理人刘立学、朱式锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高古想向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告金三角公司、黄品启向原告退还保证金200000元；2、请求依法判决被告金三角公司、黄品启向原告返还租金131400元；3、请求依法判决被告金三角公司、黄品启向原告支付经济损失360000元；4、本案全部诉讼费由被告金三角公司、黄品启承担。事实与理由：2016年11月26日，原被告双方签订《租赁合同》，约定由被告将位于北京市通州区漷县镇金三角商贸城内北京金三角购物商场一层出租给原告使用。租赁面积2060平方米，租赁期限为6年，自2017年5月1日至2023年4月30日止，每年租金1127850元，合同期前四年租金按每平米每天1.5元计算，从第五年第六年按照每平方米1.65元计算，租赁用途为经营超市，双方还对权利、义务及合同的解除等内容进行了约定。此外，原告还需向被告支付贰拾万元的保证金。合同签订后，原告依照约定向被告交纳了保证金并定期向被告交纳租金，按照约定租赁用途开展超市经营活动。双方在合同履行期间，关于原告实际应使用的租赁面积一直存有争议，直到2019年4月22日，经过双方的测量，才最终明确商场入口处约有120平方米的面积也应属于原告承租的面积。2019年11月12日，双方经协商签订补充协议，将原告承租的租赁面积由2060平方米变更为1500平方米，每年的租金也进行了调整。补充协议还约定被告将超市收银线和入口线以外部分收回、管理，原告将外租区域商户交给被告管理，同时亦将与外租商户的合同、保证金及剩余期限的租金一并交给被告。2020年4月20日，双方再次经过协商，双方终止租赁合同。综上，原告作为承租人严格依照约定支付租金，履行了合同义务，而被告却违反合同约定，未能提供合同约定的使用租赁面积，严重侵害了原告的合法权益。在租赁合同终止后，被告理应及时退还向原告收取的保证金。原告曾多次与被告协商无果，故现依据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》相关规定诉至贵院，请求依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告黄品启辩称，不同意原告诉讼请求。第一、涉案房屋向原告出租是公司行为，而不是黄品启的个人行为，合同签订虽然是黄品启签订的，但是因为当时金三角公司在2016年11月24日没有设立，金三角公司是在2017年1月5日设立完毕，在公司设立完毕后，合同实际由公司与原告之间履行，商场除原告以外的其他用户都是以公司的名义签订，我只是股东，我作为法人进行管理，虽然我们以个人的账户收取租金，但是我们认为是公司行为，不应该向我主张。第二、原告在履行合同该期间存在迟延交付租金的情况，根据合同第十条第一款、第十三条的约定，原告应该承担违约责任，其违约后支付的款项应优先折抵违约金及前一期租金，计算至2019年4月，原告尚欠付款项140782.36元。第三，我方不认可其存在面积不符的情况，原告的主张没有依据。并没有不让原告使用，原告所称的120平米在大门那，但需要留安全通道的距离，并没有不让原告使用。关于原告主张的36万元的经济损失，合同约定原告不得转租涉案土地，原告的主张缺乏事实依据，原告存在转租行为没有取得我方同意，原告行为存在违约，应该承担违约责任及赔偿损失，应该折抵保证金。被告段杰辩称，我是2019年3月底与朱式锁洽谈经营场地问题，我负责招商和管理。我接手以后，原告陈述说面积不符，我们就在4月份测量确认了面积是2070平方米，原告将2019年5月的租金打给了朱式锁。我与高古想不存在争议，他们之前的事情不清楚。2019年11月，因原告经营问题，我们签订补充协议将超市外租部分甩出来，原告只经营超市，之后合同履行到最后解除合同，我们之间没有争议，但原告有延迟交纳租金的现象。2019年11月1日至2020年4月30日的租金转给我了，由我转给朱式锁。另外：第一，我2019年4月接手，原告有过逾期行为，我发过催交函。第二，关于撤场，是4月30日开始谈，当场原告要求撤场，当场签字，按照合同履约第十款第二条，但是原告按照约定时间，没有提前告知。第三，关于转租问题，在签订补充协议后，高古想跟我交接外租部分，大概有4、5份对外转租的合同。第四，合同第十条第三项第三款，原告在通道延伸大概有3米一道墙，属于擅自改建。被告金三角公司辩称，租赁合同主体是公司，不是黄品启个人。租给原告是2060平米，100多平米是公共的通道，平时是原告使用，我们公司平时不使用，高古想在那里摆过展台。不同意退还保证金，是原告自己自愿离场，其有严重违约行为。不同意返还租金，给原告租赁面积是够的。不同意赔偿经济损失，损失与我公司无关，我公司损失更大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：金三角公司系北京市漷县新锐百货店（个体工商户）变更改制而来，于2017年1月5日办理变更登记，名称变更为金三角公司现名称，企业类型变更为有限责任公司，登记投资人为黄品启、朱式锁、蔡其亮等七人。金三角公司现法定代表人黄品启，段杰自2019年4月初负责涉案场地招商出租。2016年11月24日，黄品启（甲方）与高古想（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将北京市通州区漷县镇金三角商贸城内北京金三角购物商场一层面积为2060平方米的场地出租给乙方使用；租赁期限自2017年5月1日起至2023年4月30日止；年租金为1127850元（按每天每平方米1.5元计算）；付款方式为每六个月支付一次，提起一周交付租金。合同还约定“乙方逾期交纳租金及相关费用，每逾期一日按滞交经费的万分之十向甲方交纳违约金”，“乙方如发生支付租金或其他款项有不足额的情况，乙方支付的款项优先支付所欠租金或其他款项的逾期违约金，甲方接受此不足额部分的款项并不表示甲方同意减免租金，不影响甲方向乙方追索所欠租金的权利以及按本合同和法律规定采取其他措施的权利”。2019年4月22日，高古想与段杰共同测量确认场地面积为2070平方米，并在测量图上签字确认，加盖金三角公司公章。2019年11月12日，段杰（甲方）与高古想（乙方）签订《补充协议》，约定将乙方超市使用面积更改为约1500平方米，超市收银线和入口线以外由甲方收回、管理，补充协议与原合同具有同等法律效力。2020年4月30日，段杰与高古想签订《撤场申请》，高古想承诺于2020年5月15日前将租赁场地交还，后高古想撤场。关于保证金与租金的交纳。自《租赁合同》签订后，高古想向黄品启转账20万元保证金，向黄品启交纳租金至2019年4月，对于前两年租金，高古想存在逾期交付的情形。2019年5月之后，高古想将租金交纳至朱式锁或段杰处。关于转租。段杰向本院提交五份高古想与他人签订的《租赁合作合同书》，以证明在段杰负责管理招商出租前，高古想存在向他人转租的情形，五份租赁合同时间分别为2017年至年月日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年6月1日至2019年5月31日、2018年10月1日至2019年9月30日、2019年5月1日至2020年4月30日。关于租赁场地面积。《租赁合同》中约定出租场地面积2060平方米，段杰与高古想曾确认场地面积2070平方米，《补充协议》中约定的1500平方米仅为高古想使用部分，不包含外租部分。高古想主张《租赁合同》签订后出租人允许其使用的面积与约定不符，其中120平方米未让其租赁使用。高古想为此提交了与案外人刘景涛于2019年4月25日签订《租赁合同》一份，称段杰负责管理后，该区域中一部分才转租他人；高古想还称因面积使用与黄品启曾发生争执报警处理。对于此，黄品启、金三角公司均称未禁止高古想使用，但需留出安全通道；段杰称其接手负责经营时，该区域左侧有展台挂有空调样机，右侧空置；高古想称其曾做空调销售在120平方米区域挂展示样品。经查，派出所笔录中未记载双方因租赁面积发生争议。经现场勘查，双方争议的120平方米区域属于超市一层大门出入区域，中间系通道，两侧设摊位经营。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案黄品启与高古想签订的《租赁合同》、高古想与段杰签订的《补充协议》与《撤场申请》均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。因金三角公司认可黄品启与高古想签订租赁合同系代表公司签订，段杰认可其负责商城招商出租，故该两人签订合同的行为属职务行为，租赁合同相对人为金三角公司。据查，租赁合同履行期间高古想多次未按时支付租金，确属违约。但对黄品启辩称根据《租赁合同》第十条、第十三条约定，高古想交纳款项均应优先支付上期欠付违约金，高古想现尚欠2017年5月至2019年4月30日间租金14万余元；本院认为黄品启未提交证据证明其曾在租赁期间明确告知高古想所缴纳款项并非租金、而是应先扣除违约金后再算作租金，故对该意见本院不予采纳。另高古想就涉案场地部分面积分租给他人，合同履行期间被告方应明知商场经营状态，但至高古想撤场前未提出异议，且根据段杰提交的五份合同中租赁期间来看，均已超过六个月的异议期，应视为出租方同意转租。因段杰与高古想签订《撤场申请》后高古想撤场属于协商一致后撤场，并非违约行为，故对金三角公司辩称高古想擅自撤场属违约行为、保证金不应退还的意见，本院不予采信。所以，对高古想要求退还保证金20万元的诉讼请求，因高古想应就迟延支付租金承担违约责任，本院综合高古想迟延交付租金的情况、约定违约金标准过高、本案起诉前未就迟延交付租金发生争议等情形，对应退还保证金酌减为150000元，依法应由被告金三角公司退还。对高古想第二项、第三项诉讼请求，其主张因出租人交付使用的场地面积与合同约定不符，其中120平方米区域未允许其使用，故被告方应返还已支付、未实际使用的租金与赔偿因此造成的损失。现高古想提交证据不足以证明出租人未允许其使用该区域，其亦明知该区域为通道口的功能属性，且其自认曾在该区域摆放空调样机，故高古想应承担举证不能的法律后果，对其第二项、第三项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京金三角鑫荣商业管理有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告高古想保证金150000元；二、驳回原告高古想的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5357元，由原告高古想负担3707元（已交纳），由被告北京金三角鑫荣商业管理有限公司负担1650元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 原海涛二〇二〇年十月二十二日法官助理 梁宏耀书 记 员 吴 艳