北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7851号原告（反诉被告）：北京伟森物流有限公司，住所地北京市海淀区阜成路******。法定代表人：张宏伟，男，1965年8月10日出生，汉族，北京伟森物流有限公司执行董事，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵晓利，男，1965年4月6日出生，汉族，北京市昌平区马池口中学教师，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：袁会玲（被告赵晓利之妻），女，1972年6月27日出生，汉族，中铁六局建工集团职员，住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京伟森物流有限公司（以下简称伟森公司）与被告（反诉原告）赵晓利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伟森公司的法定代表人张宏伟及其委托诉讼代理人晋长明、缪月，被告（反诉原告）赵晓利及其委托诉讼代理人袁会玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟森公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令赵晓利赔偿我公司经营损失248496.29元；2.判令诉讼费由赵晓利承担。事实与理由：2018年3月20日，我公司与赵晓利签订《房屋租赁协议》，租赁赵晓利位于北京市昌平区×村（以下简称×村）村西的厂房用于生产经营，租赁期限为两年。《房屋租赁协议》到期后，我公司考虑不再与赵晓利续签合同，为此，我公司计划到期后搬离承租的房屋，但赵晓利自2020年3月20日起至今，采取各种非法方式妨害我公司撤出，包括将车辆停靠堵塞在涉案厂房院门前、间歇性切断涉案厂房供电、从涉案厂房门外上锁等，严重影响了我公司的正常经营，故我公司诉至法院，请求法院支持我公司的诉讼请求。被告赵晓利辩称：一、按照双方合同约定，乙方应于租赁期限届满之日迁离租赁场地，伟森公司称协议到期后其不再考虑与我续签合同，为此其计划到期后搬离承租房屋，这与事实严重不符，没有事实依据，我有伟森公司拟定的续租协议为证，伟森公司的行为自相矛盾。二、伟森公司称我自2020年3月20日起采取各种方式妨害其搬出，这与事实严重不符，伟森公司合同到期后始终都非法侵占我的场地，并进行正常的经营根本没有撤离的意愿。三、虽然我有把车停在门前的行为，但是并没有实质影响到伟森公司的正常经营，有照片和录音为证。我的目的是督促对方尽快支付承租800平方米以外的220平方米小院的占用费，并尽快腾退厂房，解决协议到期的后续事宜。四、伟森公司称“半成品是根据需方的生产计划制作，库房原有半成品是按照三、四月份的计划生产制作，供货周期已过，已没有原来的使用价值”，这只是伟森公司的一面之词，没有证据证明其真实性。三、四月份伟森公司一直非法占有我的场地并进行正常经营，如从南北两门拉走他们客户所需的半成品等，有录像和员工的证言为证。我自始至终没有阻止伟森公司对外打包等正常的经营，直至2020年4月27日伟森公司仍然在正常的拉货和打包。至于伟森公司所称的个别半成品发霉，与我没有关系，木质材料本身就有容易受潮易发霉的特质，还与含水量等多种因素有关，2020年3月27日已有发霉的现象，有照片为证，与我无关。五、2020年4月27日经过民警调解，伟森公司与我达成协议，伟森公司留人管理库房。2020年4月30日伟森公司看守人员告诉我说“回老家看病，可能不回来了”，让我锁门，因我没有义务帮伟森公司看管库房，期间我多次催促伟森公司腾退厂房，之后伟森公司断断续续地拉走了一部分，甚至半夜提出拉东西，我都给予配合。我被逼无奈只能限期让伟森公司把东西全部拉走，但是在期限内伟森公司只拉走了一车。伟森公司自始至终都没有搬家的意愿，我没有办法只能等待法院的判决。至于伟森公司所谓的损失都是其自己的原因造成的，与我无关，请求法院依法判决。反诉原告赵晓利向本院提出如下诉讼请求：1.判令伟森公司支付我2018年3月20日至2020年3月19日期间占用承租厂房以外南侧小院220平方米的占有使用费91643.75元；2.判令伟森公司支付我2020年3月20日起至腾退之日即2020年8月16日两个院的占有使用费167593元；3.判令伟森公司支付我赔偿给第三方的违约金2万元；4.判令伟森公司支付我从2020年5月1日起到2020年8月16日止看管费用21200元；5.判令伟森公司支付我占用南侧小院两年的占有使用费的利息6393.75元；6.判令伟森公司赔偿我毁坏的门窗、锁、卷帘门、电线、灯的损失5460元；7.判令本案的诉讼费由伟森公司承担。事实与理由：2018年3月20日，伟森公司经过中间人介绍，找到我要租赁厂房，双方签订了《房屋租赁协议》，约定我将位于×村西的厂房租赁给伟森公司用于生产经营，租赁面积经双方测量确定为800平方米，期限为两年。我的厂房分为南北两部分，北侧的院子、厂房和附属设施共计800平方米，南侧的院子、房屋及附属设施共计200多平方米。在签订租赁协议之前，我明确告知伟森公司，如伟森公司承租南北两个院子和厂房共计1000平方米，则租金为每年18万元。由于伟森公司只同意承租北侧的院子和厂房，租赁面积经双方确定为800平方米，双方约定该800平方米租赁面积每年租金为155000元。2018年夏天，我发现伟森公司在未事先告知我的情况下擅自占用了南侧的院子和厂房，南院和北院之间的栅栏已经损坏。我当即找到伟森公司现场的负责人交涉，同时联系了伟森公司的经理张英文，张英文当场表示愿意支付南院的租金，等下次支付租金时一起支付。2019年3月，伟森公司支付第二年租金的时候并未支付南院的租金。2019年7月，我再次要求伟森公司支付拖欠的南院租金，张英文表示愿意支付，但要等到明年续租的时候一起支付。2020年3月16日，我联系张英文，要求与其商量厂房续租事宜，并再次要求其支付南院两年的租金，张英文未答复。2020年3月20日，租赁合同期限届满，伟森公司对于是否续租、何时支付南院租金均无任何表示。2020年3月23日，伟森公司的法定代表人张宏伟、经理张英文一同来到厂房，表示愿意续租。但由于疫情影响，希望续租的时候能够减免一部分租金。我同意减免租金，前提是伟森公司必须先将拖欠的南院租金补上，张宏伟表示同意，并于次日送来了草拟的合同，合同上已经盖章。我阅读了合同以后发现合同内容与之前双方协商的内容不一致，于是并未签字认可。自此以后，我联系伟森公司的负责人，伟森公司均不回应，并删除了我的微信。我让中间人联系伟森公司，也得不到回应。时至今日，伟森公司仍然遗留大量物品存放于南院与北院内。据中间人透露，伟森公司已经在别处另租厂房并开始了生产活动，但伟森公司至今未向我腾退承租厂房及承租厂房南侧200多平方米的小院。同时，我发现，由于伟森公司的工人操作叉车失误，将北院东侧厂房的卷帘门、房顶撞坏，同时将北院西侧厂房内、楼房内部四间房屋内和南院房屋内的电线全部剪断并拿走，造成我直接经济损失5000余元。因租赁期满不再续租，我已经与第三人签订了新的租赁合同、收取了定金2万元，并约定于2020年5月25日交付厂房给新的承租人。如逾期不交付，我将承担双倍返还定金的责任。伟森公司至今仍遗留大量的物品存放于厂房内，导致我无法按期交付厂房，伟森公司应当赔付其逾期腾退导致我无法向新承租人交付厂房而支付的定金损失2万元。综上，我向法院提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告伟森公司辩称：我公司不同意赵晓利的反诉请求。一、赵晓利所提厂房南侧小院，我公司并未实际占用，只是在搬家前临时存放了物品，后因赵晓利阻挠搬家而占用至今。该小院的情况赵晓利完全清楚，租赁合同期限两年，在此期间赵晓利从未就该小院向我公司提出过租金要求。南侧小院不在租赁合同约定范围之内，与本案系不同法律关系，不属于本案审理范围。二、租赁合同到期前后，我公司曾多次表示不再续租，但赵晓利仍采取堵大门、上锁等方式威胁、阻拦我公司搬走，我公司屡次报警、信访也未解决。我公司对于2020年3月底之后厂房的占用不具有主观过错，无需交纳房屋占有使用费。三、赵晓利所述2020年4月中旬另租他人的事实不符合常理。4月中旬我公司与赵晓利在楼自庄村委会的主持下正常协商洽谈续租事宜，最终未能协商一致，赵晓利无理由另租他人。如另租他人，为什么还阻拦我公司搬离？且不论最后赵晓利是否有损失，其自身对于损失的造成具有严重过错。四、赵晓利所述房屋占有使用费利息及财产看管费，无事实及法律依据。五、赵晓利主张的房屋损毁赔偿，应以法院现场勘查认定为准。六、因赵晓利的恶意续租行为，导致我公司厂房内的原材料、半成品受潮破损，日常经营无法开展，给我公司造成严重经济损失。综上，请求法院驳回赵晓利的全部反诉请求。本院经审查认定事实如下：赵晓利（甲方、出租方）与伟森公司（乙方、承租方）于2018年3月20日签订《房屋租赁协议》，约定：甲乙双方在平等自愿互利的基础上就甲方将其拥有的厂房出租给乙方使用，双方达成协议并签订合同如下：甲方将位于×村西的厂房或仓库租赁于乙方使用，租赁面积甲乙双方确定为800平方米。乙方经营范围为木箱包装（其中设备含有精密锯、切割锯、气泵等）。租赁期限为2年，即从2018年3月20日起至2020年3月19日止。租金每年人民币155000元。付款方式为年付，并付押金5000元。租赁期限届满，乙方如需续租，应在合同期满前30日提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权。本合同有效期满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届之日迁离租赁场地。乙方在搬离过程中，如提早搬离甲方须退回租金，如乙方逾期搬离乙方须补交房租。协议还对其他事项作出了约定。协议签订后，赵晓利将涉案房屋交付伟森公司经营使用，伟森公司支付赵晓利押金5000元及涉案房屋合同期内的全部租金。涉案房屋所在小院南侧有一小院，南侧小院内有房屋六间。赵晓利主张其自2018年夏天开始发现伟森公司占用了南侧小院的房屋，因南侧小院租金交付一事双方一直未能协商一致。赵晓利提交照片、视频予以证明，并申请证人兰某、王某出庭予以证实。照片及视频显示涉案房屋所在院落为北侧小院，院内有办公楼、大车间、小车间、门房等，南侧有一小院，院内有东房、西房、南房共六间，南侧小院与涉案房屋所在北侧小院中间有院墙相隔，南侧小院有一扇小门（即南门），南侧小院的房屋内堆放有木料等物品。兰某出庭陈述称其因租房需要于2018年5月2日到过涉案房屋，其看到北侧院子有一个大铁门，进铁门后南侧有一个跨院，两个院落之间有墙隔开，南侧小院西边、南边、东边都有房屋，房屋里堆放有木料等物品。王某出庭陈述称伟森公司与赵晓利系经其介绍达成的房屋租赁协议，赵晓利的院子总共1000多平方米，分为南北两个院子，北侧小院面积为800平方米，南侧小院面积为200多平方米，南北小院之间有一个小墙隔开，承租时伟森公司称只租用北侧的小院，双方协商如果伟森公司占用南侧小院，则伟森公司按双方就北侧小院签订的协议所约定的租金标准支付赵晓利南侧小院使用费，其于2019年3月20日之前担任×村的主任，每年均需到村里检查安全防火问题，其于2018年查看现场时即发现伟森公司占用南侧小院，2019年仍在占用，2020年3月伟森公司经理张英文给其打电话称伟森公司与赵晓利产生纠纷，其到现场组织双方调解时看见伟森公司仍在占用南侧小院。伟森公司认可照片及视频的真实性，但主张南侧小院堆放的物品是其在合同到期后要搬离涉案房屋时堆放的，之前并未占用，对证人证言均不予认可。《房屋租赁协议》到期后，双方就伟森公司支付赵晓利南侧小院占有使用费及续租等相关事宜未能协商一致，赵晓利自2020年3月20日起多次用小汽车堵住涉案房屋所在院落的大门（即北门），要求伟森公司支付南侧小院占有使用费。伟森公司于2020年4月28日向本院提交起诉状，要求赵晓利排除妨碍，停止封堵其承租厂房大门及其他影响其搬离涉案房屋的行为，并要求赵晓利赔偿其生产经营损失。2020年5月12日及5月13日赵晓利与伟森公司法定代表人张宏伟短信联系，要求与其商谈欠付房租一事。张宏伟表示赵晓利于2020年3月20日、3月27日用车堵大门导致伟森公司无法搬离物品，赵晓利如果同意其搬离物品可随时通知其搬离，但对于赵晓利主张的房租其不同意支付，听候法院判决。2020年5月15日、5月16日、5月19日、5月20日赵晓利再次与张宏伟短信联系，要求伟森公司支付其欠付房租并把物品搬走，张宏伟于2020年5月20日回复称尚占立过去拉点东西，如果可以近期会安排车辆全部拉走，并同意以押金5000元抵扣十天的房租，对赵晓利主张的超出5000元部分的房租不予认可。赵晓利回复称车偶尔堵在北门是为了提醒伟森公司尽快结清欠其的所有房租，期间伟森公司可以在南北两门拉走客户所需要的东西，并限伟森公司三日内结清欠其两个院子的所有房租，拉走全部物品。2020年5月20日及5月23日伟森公司从涉案房屋处拉走部分物品。伟森公司主张因北门被堵，其只能从南侧小门拉走了部分小件的物品，大的机械无法进入，故很多物品无法搬离。2020年5月25日，赵晓利再次短信联系张宏伟称在伟森公司未给付房租的情况下其并未阻止伟森公司拉东西，但伟森公司三日内只拉走了一车物品，并没有全部拉走，暂时不用的东西仍然侵占其厂房，其要向伟森公司主张所有经济损失。2020年5月26日早上7时16分张宏伟与赵晓利联系称这几天要将物品全部拉走，7时21分时称司机昨晚给赵晓利打电话了，今天要是不开大门不让拉东西，其就等法院裁决。当日早上7时37分张宏伟再次联系赵晓利称司机在院子门口等着赵晓利开门，如果赵晓利不开门，十分钟后其就让司机离开。赵晓利回复称张宏伟所述与事实不符。2020年8月13日本院组织双方开庭时赵晓利明确表示涉案房屋大门的钥匙在其手中，并主张伟森公司的看守人员在此之前称不再回来了，要求其将门锁了，伟森公司认可大门钥匙在赵晓利手中，但不认可是其工作人员让赵晓利锁的门。在本院的主持下，双方确定于2020年8月15日至2020年8月18日办理房屋交接手续，由赵晓利打开大门，伟森公司于上述期间将涉案房屋的物品全部搬离。后伟森公司于2020年8月16日将涉案房屋内的物品搬离，双方于当日办理了房屋交接手续。伟森公司撤回要求赵晓利排除妨碍的诉讼请求。伟森公司主张因赵晓利在双方协议到期后通过堵门方式阻止其搬离物品，导致其经营损失248496.29元，包括车间剩余半成品包装物价值177565元、车间剩余原材料价值37221.29元、另行购买推台锯费用8100元、另行购买吸尘器费用770元、另行租赁叉车费用24840元，其中原推台锯、吸尘器购买于3、4年前，叉车购买于4、5年前，一直能够正常使用，因为赵晓利不让其搬离，导致其需要另行购买推台锯、吸尘器，并另行租赁叉车使用。伟森公司提交照片、《固安华电天仁原材料技术协议风电变桨系统变桨包装技术协议》、《购销合同》、发票、《叉车租赁协议》、微信转账记录、北京银行电子回单、收据等予以证明。其中照片显示木料发生了霉变的情况。《固安华电天仁原材料技术协议风电变桨系统变桨包装技术协议》为伟森公司与固安华电天仁控制设备有限公司于2018年4月13日签订，约定了固安华电天仁风电变桨系统包装木箱的包装规范与标准、售后服务及特殊要求等。《购销合同》为三份，其中一份由北京兴远鸿福木制品有限公司（出卖人）与伟森公司（买受人）于2020年4月10日签订，约定出卖人将木方出卖给买受人，金额共计17573元。第二份由北京兴远鸿福木制品有限公司（出卖人）与伟森公司（买受人）于2020年4月12日签订，约定出卖人将木方出卖给买受人，金额共计12640元。第三份由青岛展翅机械有限公司（出卖人）与伟森公司（买受人）于2020年4月7日签订，约定出卖人将推台锯、吸尘器出卖给买受人，其中推台锯为8100元，吸尘器为770元，金额共计8870元。发票显示伟森公司支付青岛展翅机械有限公司8870元。《叉车租赁协议》由伟森公司经理张英文（乙方）与隋军明（甲方）于2020年4月25日签订，约定甲方将龙工叉车（3吨）租赁给张英文使用，每天租金230元整，三日内预付租金壹万元整。微信转账记录、北京银行电子回单、收据等显示伟森公司支付隋军明截止至2020年8月31日的叉车租赁费24840元。赵晓利主张伟森公司存放于涉案房屋处的木料于2020年3月27日即已发生部分霉变，认可涉案房屋处原存放有伟森公司的推台锯、吸尘器和叉车，伟森公司于2020年8月16日将推台锯、吸尘器和叉车搬走，但在此之前系伟森公司拒不搬离，伟森公司使用涉案房屋期间损坏原有电线、玻璃、外墙砖、卷帘门、车间顶棚、锁等，且因伟森公司延迟搬离，导致其未能向第三方如期交付房屋，其向第三方支付违约金2万元。赵晓利提交照片、收据、微信转账记录、录音等予以证明，并申请证人朱某出庭予以证实。赵晓利主张显示有木材的照片拍摄于2020年3月27日，木料在当时已发生霉变现象。其余照片显示楼房室外及西侧大车间室内电线被扯断、部分房屋的玻璃出现损坏、办公楼外墙砖部分掉落、东侧车间卷帘门损坏、东侧车间顶棚勾缝处损坏、部分门锁损坏。收据显示赵晓利于2020年8月27日支付北京市马池口仁意商店电线、灯、开关款660元。微信转账记录显示赵晓利于2020年9月1日支付门窗、锁更换维修费2000元、于2020年8月24日支付卷帘门款2800元、于2020年7月25日退还第三方定金2万元并支付第三方违约金2万元。赵晓利主张录音为其与伟森公司员工倪有刚、王朝中的谈话，录音中对方陈述他们搬过来没多久就占用了南侧小院，使用涉案房屋期间撞坏了卷帘门，碰坏了玻璃，并把电线给掐断了。朱某出庭陈述称2018年过完年赵晓利找其修缮了楼自庄村房子的窗户、门、玻璃、纱窗、锁，2020年8月赵晓利又找其维修了该房屋的窗户、门、玻璃、纱窗等，费用为2000元。伟森公司对赵晓利主张的损失均不予认可，主张损坏并非其造成，证人朱某无法证明赵晓利向其交付涉案房屋时门窗、玻璃、灯、锁等物品均是完好无损的，赵晓利提交的录音无法证实对方的身份，即便对方原系其公司员工，因该两名员工现与其有劳动争议的纠纷，故该两人的陈述亦不可信。经询，双方均同意将伟森公司已支付的押金5000元抵扣本院判决伟森公司应当支付给赵晓利的费用。另查，涉案房屋所在土地系×村集体土地。赵晓利主张涉案房屋所在土地原系大坑，其将土地垫平后修建了涉案房屋，涉案房屋均系其自行建造，未经相关部门合法审批。上述事实，有《房屋租赁协议》、照片、视频、短信记录、《固安华电天仁原材料技术协议风电变桨系统变桨包装技术协议》、《购销合同》、发票、《叉车租赁协议》、微信转账记录、北京银行电子回单、收据、证人证言、录音及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《北京市城乡规划条例》第二条规定：本市行政区域全部为规划区。本案中，伟森公司与赵晓利签订的《房屋租赁协议》虽系双方当事人真实的意思表示，但因涉案房屋系赵晓利未经相关部门合法审批私自修建，故伟森公司与赵晓利签订的《房屋租赁协议》因违反了法律的强制性规定属无效合同。双方协议虽属无效，但伟森公司实际占有使用涉案房屋期间应当支付赵晓利房屋占有使用费。合同实际履行过程中，伟森公司已经按照双方协议约定的租金标准支付赵晓利涉案房屋占有使用费至2020年3月19日止。赵晓利主张伟森公司除使用涉案房屋外，还占有使用了涉案房屋所在小院南侧小院的房屋，赵晓利提交了照片、视频予以证明，并申请证人兰某、王某出庭予以证实。上述证据能够相互印证，证明伟森公司在双方合同履行过程中占有使用了南侧小院的房屋，证人证言显示伟森公司最早自2018年5月开始占用南侧小院房屋直至2020年3月20日。伟森公司虽主张其只在搬家过程中临时占用南侧小院房屋，但未提交相应证据予以反驳。综合双方的证据和陈述，本院认为赵晓利提交的证据明显优于伟森公司的陈述，故对赵晓利提交的证据本院予以采信，并据此认定伟森公司自2018年5月至2020年3月期间占有使用了南侧小院的房屋。双方《房屋租赁协议》约定的租赁物虽系北侧小院，但在双方合同履行过程中伟森公司实际占有使用了南侧小院，双方为此产生了争议，故伟森公司占有使用南侧小院与本案争议的处理具有直接关系，本院一并予以处理，伟森公司关于其占用南侧小院属于另一法律关系，赵晓利应另行解决的抗辩意见，本院不予采信。因双方协议并未就南侧小院的房屋租金作出约定，证人王某的证言亦不足以证明双方曾就南侧小院房屋租金的标准达成过一致意见，故对南侧小院房屋的占有使用费由本院结合南侧小院的房屋现状、间数、用途并参考本市同地段同等标准房屋的一般租金标准酌情确定为每年25000元。自2020年3月20日开始，双方约定的协议到期，但因双方就伟森公司支付赵晓利南侧小院占有使用费一事未能协商一致，赵晓利自2020年3月20日起多次用小汽车堵住涉案房屋所在院落的大门（即北门），阻止伟森公司搬离物品。因伟森公司已按照双方协议的约定足额交纳了涉案房屋截止至2020年3月19日的租金，其虽占用了南侧小院的房屋，但占用房屋的面积、间数均远远小于其承租的涉案房屋，其欠付赵晓利的房屋占有使用费亦远远低于其已履行的部分，且双方就南侧小院的租金存在争议，赵晓利要求伟森公司交纳南侧小院占有使用费的主张虽属正当，但其应采取合法的方式主张权利，但其采取的停车堵门、阻止伟森公司搬离物品的行为明显超出了必要限度，与伟森公司欠付其房屋占有使用费的数额、比例及过错程度不相适应，缺乏正当性。从双方提交的证据及伟森公司就搬离物品一事与赵晓利的沟通情况来看，本案系赵晓利阻止伟森公司搬离物品在先，在本院组织双方办理房屋交接之前，赵晓利认可涉案房屋的大门钥匙在其手中，其虽主张其系按照伟森公司工作人员的要求锁门，但未提交相应证据，且赵晓利现无证据证明后期系伟森公司拒不搬离涉案房屋及南侧小院，故对赵晓利要求伟森公司支付自2020年3月20日起至2020年8月16日期间涉案房屋及南侧小院占有使用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；伟森公司应当支付赵晓利2018年5月至2020年3月19日期间南侧小院的占有使用费47134.7元。现双方均同意将伟森公司已支付的押金5000元抵扣本院判决伟森公司应当支付给赵晓利的费用，本院对此不持异议，据此，伟森公司应当支付赵晓利南侧小院房屋占有使用费42134.7元；赵晓利要求伟森公司支付南侧小院房屋占有使用费利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；因涉案房屋未能腾退并非伟森公司所导致，故赵晓利要求伟森公司支付其向第三方支付的违约金2万元及物品看管费21200元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于赵晓利主张的电线、卷帘门、玻璃、外墙砖、顶棚、锁等物品的损失，因赵晓利提交的证人证言不足以证明其交付给伟森公司涉案房屋时门窗、玻璃、外墙砖、卷帘门、顶棚、锁等均系完好无损，且上述物品的损坏不能排除系使用涉案房屋期间产生的正常损耗，其提交的录音本院无法确定对方的身份，录音的对方亦未到庭接受质询，故赵晓利提交的证据不足以证明其交付给伟森公司涉案房屋时原有门窗、玻璃、外墙砖、卷帘门、顶棚、锁等物品的状况，不足以证明上述物品的损坏系伟森公司造成，故对赵晓利主张的上述物品的损失，本院不予支持；关于电线损失，赵晓利提交的照片显示楼房室外电线、西侧大车间室内电线系被扯断的，而非正常使用情况下的正常磨损，且涉案房屋在协议到期之前可以正常使用，伟森公司未就电线被扯断作出合理说明，故对赵晓利主张的电线损失本院予以支持，根据其提交的证据，本院酌情确定为500元。双方合同虽属无效，但双方应当秉持诚实信用的原则处理合同无效后的法律后果问题。双方合同不再履行后，伟森公司应将物品从涉案房屋处搬离，赵晓利应当予以配合，伟森公司应当支付欠付赵晓利的房屋使用费。如前所述，伟森公司虽占用了南侧小院未向赵晓利支付使用费，但赵晓利采取的停车堵门、阻止伟森公司搬离物品的行为明显超出了必要限度，缺乏正当性，双方就争议的产生及损失的发生均存在过错，赵晓利就上述行为给伟森公司造成的损失应承担与其过错程度相当的责任。关于伟森公司主张赵晓利阻止其搬离物品给其造成的经营损失，其提交的木料照片、《固安华电天仁原材料技术协议风电变桨系统变桨包装技术协议》、《购销合同》等不足以证明系赵晓利阻止其搬离期间导致的木料受潮发霉、无法使用，并进而导致其经营受损，且其提交的木方《购销合同》签订时间为2020年4月10日及2020年4月12日，系在其与赵晓利发生争议之后，故对其要求的车间剩余半成品包装物损失、车间剩余原材料损失本院均不予支持；考虑到推台锯、吸尘器、叉车等确系伟森公司经营所需，赵晓利认可上述物品原存放于涉案房屋，于2020年8月16日从涉案房屋处搬离，现有证据未能显示在此之前上述物品未能搬离系伟森公司的原因所致，故对伟森公司重新购买推台锯、吸尘器，并另行租赁叉车产生的费用，由本院根据伟森公司提交的证据并考虑双方对争议及损失发生存在的过错酌情予以支持。伟森公司诉讼请求过高的部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京伟森物流有限公司与赵晓利于二○一八年三月二十日签订的《房屋租赁协议》无效；二、北京伟森物流有限公司支付赵晓利房屋占有使用费42134.7元；三、北京伟森物流有限公司赔偿赵晓利损失500元；四、赵晓利赔偿北京伟森物流有限公司损失21000元；上述第二至第四项折抵后，由北京伟森物流有限公司支付赵晓利21634.7元，于本判决生效后十日内付清。五、驳回北京伟森物流有限公司的其他诉讼请求；六、驳回赵晓利的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2514元，由北京伟森物流有限公司负担2302元，已交纳；由赵晓利负担212元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2992元，由赵晓利负担2584元，已交纳；由北京伟森物流有限公司负担408元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇二〇年十月十三日书记员  高 曼