江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初1314号原告：南京普净工程技术有限公司，统一社会信用代码91320115MA1PBRCX1G，住所地南京市江宁区东山街道上元大街**恒通大厦**。法定代表人：毛爱华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王涛，江苏玖润律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛煜，江苏玖润律师事务所律师。被告：南京建盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320114MA1MN76Q42，住所地，住所地南京市雨花台区软件大道******iv>法定代表人：郭海东，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪雯，江苏宁嘉律所律师。委托诉讼代理人：张聪，江苏宁嘉律所实习律师。原告南京普净工程技术有限公司（以下简称普净公司）诉被告南京建盛房地产开发有限公司（以下简称建盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告普净公司的委托诉讼代理人王涛和毛煜、被告建盛公司的委托诉讼代理人汪雯和张聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普净公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方订立的《南京市商品房预售合同》于2020年3月23日解除；2.判令被告向原告返还购房款1651524.84元；3.判令被告向原告承担定金责任50000元；4.判令被告向原告赔偿超出定金部分的利息损失315812.78元（以已付款1651524.84元为基数，按日万分之五的利率，从2019年1月23日暂计算至2020年4月10日，最终计算值被告实际返还之日，计算后的金额扣除定金责任50000元）；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告从被告处购买了位于南京市雨花台区，总价款为1651524.84元，于2018年12月28日支付定金50000元，于2019年1月22日支付了剩余全部购房款。原、被告于2019年2月20日签订了《南京市商品房预售合同》（合同号为：宁房预售字2017041934），并于2019年2月28日向南京市房地产市场交易中心完成合同备案登记。《南京市商品房预售合同》第六条第一款、第二款约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付案涉商品房，在交付时其应当取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。但约定交房当日，被告未取得《房屋测绘成果》，并不具备房屋交付条件。此后，原告于2019年10月15日、2019年10月16日两次发函催告，但被告一直未能具备房屋交付条件。2020年3月23日，原告在多次与被告沟通无果的情况下，依据《南京市商品房预售合同》第六条第四款的约定，向被告发出《退房通知函》，提出解除合同、退房退款、赔偿损失等主张，但被告均置之不理。故此，为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告建盛公司辩称，1.原、被告订立合同后，原告支付了合同款项，被告在2019年9月26日通知原告交付房屋，同期其他房屋均已经交付使用，原告诉称被告缺少的材料并不影响原告对于房产的合理使用，故被告不同意解除双方订立的《南京市商品房预售合同》。2.原、被告在《南京市商品房预售合同》第六条对解除合同和违约责任进行了明确约定，虽然被告希望双方继续履行合同，但如果原告坚持解除，法院也认为合同应当解除的话，则原告的诉讼请求已经超过了双方原有的约定，应当按照约定确定违约责任。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年2月20日，原告普净公司（乙方）与被告建盛公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017041934号）一份，约定：甲方预售给乙方的商品房位于雨花台区，规划用途为门面房、小商店。乙方应当于2019年12月28日前向甲方支付定金50000元。该商品房建筑面积40.58㎡，该商品房以建筑面积计价，单价40698元／㎡，房价款合计1651524.84元，于2019年1月9日前全额支付。甲方应于2019年9月30日前向乙方交付该商品房，交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应于本合同解除后30日内将已收房款及双倍定金返还乙方。原告普净公司于2018年12月28日支付了定金50000元，于2019年1月22日支付了剩余房款1601524.84元。原、被告已就案涉商品房进行了预告登记。2019年9月26日、10月13日，被告建盛公司分别向原告普净公司发出《紫悦广场交付通知书》、《收房催告函》，要求原告收房。因被告建盛公司未能提供案涉商品房的《房屋测绘成果》，原告普净公司于2019年10月15日、2019年10月16日分别向原告发出《关于督促交付所购紫悦广场商品房的催告函》《回函》，明确表示拒绝接收不符合交付条件的房屋。后双方进行了多次沟通，但均因原告不具备《房屋测绘成果》而协商不成。2020年3月23日，原告普净公司发出《退房催告函》明确要求被告建盛公司于2020年3月31日前办理退款、补偿、退房手续。被告建盛公司于2020年3月24日签收了《退房催告函》。以上事实有商业认购流转单、南京市商品房预售合同、网上银行电子回单及发票、不动产登记证明、紫悦广场交付通知书、收房催告函、关于督促交付所购紫悦广场商品房的催告函、《收房催告函》回函、催收单、微信记录截图、录音材料及文字稿、及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告普净公司与被告建盛公司签订的《南京市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。被告建盛公司未按合同约定如期提供《房屋测绘成果》导致案涉房屋交付不能，且经原告催告后90日内仍无法提供《房屋测绘成果》以供交付使用，被告的行为已经构成根本违约，原告普净公司有权依据《中华人民共和国合同法》规定和《南京市商品房预售合同》的约定行使解除权，《南京市商品房预售合同》自《退房催告函》到达被告建盛公司时解除。被告建盛公司于2020年3月24日签收了《退房催告函》，故本院确认：原、被告之间的《南京市商品房预售合同》于2020年3月24日解除。原、被告之间的《南京市商品房预售合同》已经解除，原告要求被告返还购房款1651524.84元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约责任。本院认为，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。原、被告在《南京市商品房预售合同》中约定的定金为50000元，原告以该定金不足以弥补因被告违约造成的购房款占有损失为由，要求被告承担定金责任及超过部分的利息损失，具有事实和法律依据，依法应予支持。原告普净公司先主张定金责任50000元，后又主张利息损失并扣减50000元，其主张的违约责任范围实质就是被告占有购房款给其造成的利息损失。原告普净公司按日万分之五的利率主张利息损失，于法无据，本院不予支持。本院依法将被告应当承担的违约责任调整为：自2019年1月23日起、以1651524.84元为基数、按中国人民银行同期贷款利息计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起、以1651524.84元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认南京普净工程技术有限公司与被告南京建盛房地产开发有限公司订立的《南京市商品房预售合同》（宁房预售合字2017041934号）于2020年3月24日解除；二、被告南京建盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京普净工程技术有限公司返还购房款1651524.84元；三、被告南京建盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京普净工程技术有限公司支付占有购房款的利息（自2019年1月23日起、以1651524.84元为基数、按中国人民银行同期贷款利息计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起、以1651524.84元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；四、驳回原告南京普净工程技术有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22939元，由被告南京建盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  刘 芳人民陪审员  朱庆翠人民陪审员  姚世祥二〇二〇年十月十四日法官 助理  侯 甜书 记 员  张思凝