广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初3875号原告：杨婷，女，****年*月*日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区***********************，公民身份号码：429************023。委托诉讼代理人：刘刈，广东斯子朗律师事务所律师。被告：惠州市万城房地产开发有限公司，住所：惠阳区淡水土湖白云坑。法定代表人：楼家强。委托诉讼代理人：彭斌生，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。原告杨婷诉被告惠州市万城房地产开发有限公司（下称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人刘刈，被告万城公司的委托诉讼代理人彭斌生、李博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金计49585.25元（按已付房价款1358545元的日万分之一自2019年6月1日起暂计至2020年6月1日，具体以实际交房时间为准）。2、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售)》，原告购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区*****号商品房，房屋总价款1358545元。原告已付清购房款，合同约定被告应于2019年5月31日交付案涉房屋，销售时被告宣传广告及样板房均宣称所售房屋为带精装销售。2019年4月20日被告在施工业主（买受人）开放日时，众业主发现其所购买房产主体由于施工技术或施工材料原因造成大面积严重渗水，为此众业主自发组织多次与被告进行协商沟通以确保最终交付工程质量，2019年7月3日在辖区主管单位惠阳区住房建设管理局质检站的协调下，被告承诺整改并答应书面承诺就相关涉及到国家标准的房屋渗水维修保障期限在原来基础上延长3年，书面承诺渗漏保修8年。2019年8月20日被告陆续以函件形式通知众业主毛坯收楼，此日期距合同约定5月31日超期81天。8月20日因前期质量问题，多数业主到现场检查并提出多项工程土建等质量问题整改，在未正式收到电话等书面告知整改的情况下，被告自行转入到装修环节中，且为逃避合同责任，被告将装修合同的装修施工单位（乙方）主体更改为：福建省惠裕建设工程有限公司，与部分业主签署了装修合同。被告至今没有将涉案房产交付给原告，承诺的公共设施移交等也未交付使用，违反合同约定，损害了原告的合法权益，遂成讼。庭审前，原告变更诉讼请求第一项为：被告向原告支付逾期交房违约金计268312.63元（按已付房价款1358545元的日万分之五自2019年6月1日起暂计至2020年7月1日，具体以实际交房时间为准）。被告万城公司辩称，一、案涉商品房已符合约定交付条件，答辩人不存在逾期交房事实，无需向原告承担逾期交房违约金，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。1、案涉商品房已符合约定交付条件，答辩人已向原告履行房屋交付义务。原告与答辩人签订《商品房买卖合同》约定，原告购买答辩人开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑名座花园二期房屋。其中，合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。2019年8月12日，案涉项目“名座花园二期”完成竣工验收备案，并取得惠阳区房地产测绘所出具的《房产面积测绘成果报告书》。2019年8月20日，答辩人通过邮政快递向原告发出收楼通知，同年8月30日，原告签署收楼确认书，答辩人已完成房屋交付义务。2、案涉房屋买卖合同之补充协议对特定情形下的延期交房约定了免责事由，双方应当遵照执行，在约定免责范围内的合理延期，不应视为答辩人逾期交付。根据《商品房买卖合同》第十一条规定，出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付商品房。但《商品房买卖合同》附件十一之补充协议第六条规定，甲方（答辩人）因下列情形之一逾期交付房屋的，不视为甲方违约，无需承担违约责任：6.3.6因异常天气造成延期交付未超过90日的；6.3.2因政府部门、市政能源部门进行于该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的。根据答辩人提交的涉案建设工程项目的《建筑工程施工许可证》显示，案涉项目合同工期为909天，施工期间为2017年1月23日至2019年7月21日，而在该时间段内，案涉项目确实因上述不确定因素导致工期有所延误，主要为台风等异常天气及因政府部门市政工程所带来的影响，其延误的工期应当在上述施工期限内予以扣减。项目所在地的惠阳地区属于沿海地区，每年5至9月频繁出现台风、暴雨等灾害性天气。根据惠阳区气象台出具的权威气象资料表明，2017年至2020年期间，惠阳区共前后遭遇11次台风，其中2017年5次，2018年3次、2019年2次，2020年1次，且均为强台风，破坏力巨大。惠阳区政府就此制定了《惠州市建筑工地防御气象灾害工作指引》等指导文件，明确了气象灾害发生时，例如台风、强降雨、高温天气等，建筑施工方应当保障施工人员健康及人身安全，停止或调整施工作业。涉案建设工程项目在2017年1月至2019年7月施工期间，根据惠州市惠阳区气象台《气象证明》确认，在此期间惠阳当地共遭遇9次台风，台风及台风后所带来的暴雨恶劣天气影响均在1周（7个自然日）左右，而2018年9月的“山竹”台风，为建国历史上罕见的超强台风，该台风过后破坏巨大，涉案建设工程因“山竹”台风施工遭受严重影响，该台风过后30日后才恢复施工。因而，在整个施工期间，涉案建设工程项目施工因台风影响耽误的工期在90日左右。另外，2018年3月至2019年5月期间，因惠阳白云新城片区金惠大道及云新大道市政规划道路建设需要，答辩人名下的部分商住用地、综合用地、商服、城镇住宅用地被占用，惠阳区国土局及盘整办公室需将被占用土地收回，直接导致答辩人开发的案涉项目需重新进行规划和调整，包括已经预埋的电线、煤气管道、电缆等需重新开挖铺设，因此原因直接导致答辩人耽误涉案建设工程竣工验收期限30日左右。综上，虽然案涉合同约定交付日期为2019年5月31日，但因上述多个台风异常天气及市政施工的影响，结合补充协议的明确约定，答辩人于2019年8月20日实际通知业主于2019年8月26日至2019年8月31日收房，未超出约定的90日内，属于正常交房情形，不存在违约。二、案涉《商品房买卖合同》已明确约定商品房为毛坯房交付，在业主收楼后，由业主与装修公司签订装修合同，答辩人送装修，装修期限为7个月，原告主张按合同约定毛坯收楼后的违约金没有事实依据。涉案《商品房买卖合同》已明确约定房屋是以毛坯房交付，答辩人在住建局部门备案时也是登记为毛坯交付，因此答辩人按毛坯向业主交房再送装修并不存在违约。原告所述应以精装房交付，并以装修后的收楼为其收楼时间，与双方签订的《商品房买卖合同》的约定不符，因为装修是答辩人作为购房优惠附送给业主的，但每套房的装修必然需要合理的期限，但该装修期限并未在《商品房买卖合同》中体现，而是在业主与装修公司签订的《装修协议书》中约定，因此，原告忽视所购房屋的合理装修工期，而主张延期赔偿，没有尊重客观事实。三、原告主张的逾期交房违约金计算标准合同并无约定，不符合相关司法解释就延期交房承担责任的有关规定，应当驳回或予以调整。1、双方在《商品房买卖合同》中，对逾期交付责任中关于答辩人逾期交付房屋的违约金计算标准并未作出明确的规定，因而原告主张按已付房款日万分之一的标准计算违约金没有事实依据。2、原告主张的逾期交房违约金计算标准过高，应当予以调整。依据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。3、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条约定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金或损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请求法庭结合本案客观实际情况，依法驳回其全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年3月13日，原告与被告万城公司签订《商品房买卖合同（预售）》（下称合同），约定原告购买被告开发建设的位于惠州市惠阳区******号商品房，建筑面积为103.39平方米，房屋总价款1358545元，合同第十一条约定被告万城公司应当在2019年5月31日前向原告交付案涉房产。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见附件十一补充协议。附件十一补充协议第6条关于商品房交付时间及交接手续的补充约定中第6.3约定“甲方（被告）因下列情形之一逾期交付房屋的，不视为甲方（被告）违约，无需承担违约责任；……6.3.2因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；……6.3.6因异常天气造成延期交付未超过90日的。6.4甲方（被告）因自身原因【指不可抗力及补充协议第6.3条约定情形以外的原因】逾期交付房屋超过90日，或在本补充协议第6.3.6条约定期限内仍未未交付房屋的，乙方（原告）有权在甲方（被告）违约之日起三个月内解除合同”。合同签订后，原告已付清购房款给被告。2019年8月12日，案涉房屋竣工验收备案。2019年8月21日，案涉房屋取得测绘报告。2019年8月21日被告通过登报及邮政快递的方式通知案涉花园业主于2019年8月22日至2019年9月10日期间办理收楼手续。因被告逾期交房，原告遂提起本案诉讼。庭审时，原告认为案涉房屋是精装修交房，被告抗辩因台风异常天气而免责事由不成立，且逾期交房违约金采用同地段同类房屋租金标准计付不合理；被告则认为案涉房屋交付符合合同约定条件，非精装修交付，合同明确约定因台风异常天气造成延期交付未超过90日则免责，被告可相应扣减违约天数。另，被告主张逾期交房违约金按同地段同类房屋租金标准计算，并提交安居客平台发布的2020年9月17日租金信息。另查明，案涉房屋竣工验收备案表载明案涉商品房项目开工日期为2016年12月4日，竣工验收日期为2019年8月9日。惠州市惠阳区气象台出具的《气象证明》，载明案涉商品房项目在施工期间，发生台风有2017年的“苗柏”、“洛克”、“天鸽”、“帕卡”、“玛娃”；2018年的“艾云尼”、“贝碧嘉”、“山竹”；2019年的“韦帕”。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、万城入伙通知书、入伙须知、气象资料、《惠州市建筑工地防御气象灾害工作指引》、竣工验收备案表、测绘报告、快递单等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议内容不违反法律法规的强制性规定且系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。本案中，被告未能按合同约定于2019年5月31日前交房给原告，被告逾期交房是事实，能否依据附件十一补充协议第6.3.6条的约定扣除90日免赔期是案件争议的焦点。根据原、被告的争议焦点，本案作以下分析认定：关于案涉房屋交付条件的问题。案涉合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。本案中，案涉房屋于2019年8月12日竣工验收备案、2019年8月21日取得测绘报告，被告于2019年8月21日通知原告办理收楼手续，此时案涉房屋符合案涉合同约定交付条件，被告通知原告收楼并无不妥，本院认定被告开始履行案涉合同约定交房义务的时间为2019年8月22日。原告称案涉房屋为精装修交房，与合同约定相悖，本院不予采信。双方关于案涉房屋装修约定属另一法律关系，当事人应另循途径解决。关于案涉合同附件十一补充协议第6.3.6条约定的效力及应否扣减90日免赔期的问题。首先，案涉合同虽为格式合同，但违约天数超出90日后，被告并没有排除原告提出解除合同等主要权利的行使，合同目的不存在无法实现的问题；其次，被告作为房地产开发商，根据本地的气候特点，预见到异常天气对建筑施工的影响，在合同中提出上述条款，目的是为了免除其承担因台风、雨天造成延期交房的违约责任。原告作为完全行为能力人，签订合同时也应当是阅读了该内容，理解了文本内容，原告未对这一条款提出异议，与被告签订了合同，可认定就该合同条款双方达成了共识，属双方的真实意思表示；最后，在台风、雨天等天气施工作业增加了施工人员的安全隐患，既不符合建筑安全生产管理的相关规定，也不符合保护职工劳动安全的相关规定。因此，案涉合同约定将台风、雨天等异常天气不可归责于被告的情形作为工期顺延的原因合法且合理，该约定并未加重原告的合同责任，原告主张该约定无效没有事实根据和法律依据，本院不予支持。本案中，案涉合同附件十一补充协议第6条关于商品房交付时间及交接手续的补充约定中第6.3约定“甲方（被告）因下列情形之一逾期交付房屋的，不视为甲方（被告）违约，无需承担违约责任……6.3.6因异常天气造成延期交付未超过90日的”。据此，只要有异常天气情形存在，被告即可据此扣减90日逾期交房天数。根据气象台出具的气象资料，案涉商品房项目在施工期间确实有因台风、雨天等异常天气原因影响施工的情形存在，被告在2019年8月22日开始陆续履行案涉交房义务，逾期交房天数为83日（合同约定交房时间2019年5月31日计至履行交房义务之日2019年8月22日为83日），未超出上述约定的90日，被告认为其依约不应承担逾期交房的违约责任，有事实根据和合同依据，本院予以支持。被告称因市政施工、部分土地被占用、盘整等事由耽误工期30天左右，仅有政府相关部门通知书、听证告知书等，是否足以影响施工，未有进一步提交有效证据予以证实，对此，本院不予采信。综上所述，被告虽逾期交房，但逾期天数在免赔期90日内，故原告的案涉诉请于合同约定相悖，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告杨婷的全部诉讼请求。本案诉讼费2662元（原告已预交），由原告杨婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李杏连二〇二〇年十月十二日法官助理 张 婷书 记 员 冯梦云