云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3578号原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司。统一社会信用代码：91532801568816205B。住所地：云南省西双版纳州景洪市大沙坝。法定代表人：鲁建平，职务总经理。委托诉讼代理人：叶晏宾（系，男，1989年10月18日出生，汉族，身份证住址云南省曲靖市罗平县，特别授权代理。委托诉讼代理人：周淑娴，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被告：韩保军，男，1972年11月10日出生，汉族，身份证住址安徽省太和县，现住云南省西双版纳州景洪市。原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告韩保军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告滨江物业公司的委托诉讼代理人叶晏宾、周淑娴、被告韩保军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄望江苑9幢1单元301号房屋物业管理费6372元以及违约金12043.08元（暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计18415.08元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月14日，被告签订《承诺书》，认可原告制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》以及原告与西双版纳滨江果园度假山庄有限公司签署的《滨江果园避寒度假山庄前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，其中第24条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米1元，按年度预先收取。”、第25条约定“业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主为物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”、第36条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”但自2017年1月1日起被告一直拖延交纳物业费，截止至2020年底，被告拖欠物业管理费共计6372元，并产生违约金累计12043.08元。原告多次催收未果，现为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告韩保军辩称，1.原告未按合同约定履行维修义务，系其违约在先，导致被告的合法权益受到侵害。根据《景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《前期物业服务合同附近》的相关约定，原告作为物业公司应当保障房屋共用部分公用设施设备的日常维护。本案中，被告的房屋自2017年初以前多次发生下水道漏水致污水溢到房屋地板，期间被告多次找原告协商解决，因为下水道的维修并非被告自行修理能够完成的，需要与上下楼住户沟通、协商共同配合完成，但原告一直消极怠慢履行合同义务，导致被告的家具被溢出的污水浸泡损坏；2.原告未及时履行合同义务的行为系违约在先，被告有权行使同时履行抗辩权，要求原告先履行义务，再补缴被告应当承担的相应物业管理费，且无需承担违约责任，原告主张的违约金无事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。原告向本院提交的证据：被告身份证复印件、景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知、《滨江果园避寒度假山庄管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》、《前期物业服务合同附件》、承诺书、入住手续书、商品房买卖合同登记备案表、缴费通知单，印鉴齐全、来源合法，本院予以采信并在卷佐证；业主欠费计算依据明细表、重大紧急事件处理记录表，系原告单方制作，本院不予采信；被告提交的证据：被告房屋部分图片10张，无法确认拍照的时间、地点以及与本案的关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：被告系滨江果园避寒度假山庄望江苑9幢301号房的业主，房屋建筑面积为132.75平方米。西双版纳滨江果园避寒山庄有限公司与原告滨江物业公司就滨江果园避寒度假山庄提供前期物业管理服务事宜签订《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），并制定《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》。前期物业合同中第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.20元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取……”；第25条约定：“……业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用……”；第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”，合同还约定了其他内容。2012年12月14日，被告签署《承诺书》表示自己作为滨江果园避寒度假山庄望江苑9幢301号房的买受人确认已经详细阅读西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》和《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》，同意遵守规约和合同的约定，并愿意承担因违反规约或者合同约定产生的相应责任。2013年3月26日，被告办理入住，并签署《入住手续书》。入住前期，被告尚且按照合同及协议的约定按时交纳物业管理服务费，但自2017年1月1日起开始拖欠物业管理费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告与被告受《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》的约束，各自享有权利并负有义务，被告辩称因其居住的房屋出现管道漏水、溢水的情况，原告未履行维修义务，故拒不交纳物业管理费。根据庭审查明的事实，无法确认导致管道漏水、溢水的责任主体，但经被告反映后，原告已经修缮完成，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。现原告按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，故本院对原告主张被告支付拖欠的物业费6372元（自2017年1月1日起至2020年12月31日止）的主张予以支持。对于违约金，本院认为，被告未按时支付物业管理费的行为已经构成违约，理应承担一定的违约责任，虽合同对违约金的计算方式有约定，但双方约定的违约金过高，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院将被告拖欠物业费金额视为损失金额，并根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业管理费6372元×10%，即637元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告韩保军于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付位于滨江果园避寒度假山庄望江苑9幢301房屋2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费6372元、违约金637元，共计7009元；二、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，减半收取计130元，由原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司负担80元，由被告韩保军负担50元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陶润仙二〇二〇年十月十六日法官助理周婉婷书记员熊枣