河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初6011号原告：谢倩楠，女，1990年10月24日出生。委托诉讼代理人：晋泽，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卓莙，河南扬善律师事务所律师。被告：郑州鑫南置业有限公司，住所地郑州市管城回族区紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城**楼**。法定代表人：杨斌，总经理。委托诉讼代理人：王忠祥，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟醒，河南三融律师事务所实习律师。第三人：卢征，男，1987年3月22日出生。原告谢倩楠与被告郑州鑫南置业有限公司（以下简称鑫南公司）、第三人卢征房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢倩楠的委托诉讼代理人晋泽、张卓莙，被告鑫南公司的委托诉讼代理人王忠祥、孟醒到庭参加诉讼，第三人卢征经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢倩楠向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.被告退还剩余4个月的租金和押金合计19648元，并承担原告装修、设备、物业费、垃圾清运费等损失29608.49元，以上共计49256.49元；3.被告赔偿原告因丧失优先购买权而遭受的损失3万元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年12月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期内被告有权转让该房屋，但应当及时通知原告，原告在同等条件下享有优先购买权。但被告在转卖该租赁房屋时未依约提前通知原告，直到第三人通知原告搬离该房屋时原告才知晓该房屋已经发生买卖的事实。因第三人将房屋大门上锁，导致原告无法继续经营，合同目的无法实现，因此给原告造成重大损失；被告未提前告知并将房屋出售给他人的行为构成违约，应当承担违约责任并赔偿原告的财产损失和可得利益损失；被告违约前，双方就新冠肺炎疫情导致无法经营期间的房租问题未协商一致，故原告也要求被告退还疫情影响期间的房租。原告为维护其合法权益，故起诉至法院，希望判如所请。鑫南公司辩称，1.在租赁合同能够继续履行的情况下，原告无权请求解除。合同法规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。故即使涉案房屋所有权发生变动，原告有权要求第三人卢征继续履行该租赁合同。根据“买卖不破租赁”原则，原告的承租权是受法律保护的合法权利，原告在有法律依据维护其合法权益情况下，无权要求解除合同；2.第三人卢征无权解除租赁合同；若存在违法解除，应赔偿原告实际损失。第三人卢征购买涉案商铺时，明知涉案商铺存在租赁情形，仍进行了购买。购买后无权解除与原告的租赁关系，若其违法解除，应自行承担原告的实际损失，与被告无关；3.被告拟出售涉案商铺时，工作人员带客户到案涉商铺明确告知了原告该商铺即将出售，但原告并未按照租赁合同约定在3日内书面回复被告。另受疫情影响，房地产市场进入萧条期，涉案商铺目前价格较第三人购买时较低，原告并未因丧失优先购买权遭受损失。再者，原告称其优先购买权遭受损失，其应提供证据证明其在2020年3月17日（即第三人购买涉案商铺时）的存款超过180万，能够行使优先购买权。故原告并无任何证据证明其能够行使优先购买权，且无任何证据证明其因丧失优先购买权而遭受损失；根据“买卖不破租赁”原则，原告有权要求第三人继续履行租赁合同内容，第三人无权解除原告的租赁合同，鉴于此，原告请求解除租赁合同，抑或主张其实际损失，应直接向第三人主张，与被告无关，应依法驳回原告的诉讼请求。卢征未到庭，无述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。第三人卢征缺席，无质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑州市管城回族区长江东路与丘寨路南鑫苑国际新城一期商铺系被告开发建设的商品房，所有权属于被告。2019年12月11日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《鑫苑国际新城租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将上述商铺的Ax-xxx号有偿租赁给乙方使用，建筑面积为49.12㎡，使用范围为早餐小吃；2.租期36个月，自2019年12月25日起至2022年12月24日止，租金标准为80元/月/㎡，年租金为47155.2元（含税，不含水、电、暖气费、物业服务费、停车费等）；3.以3个月为一个支付期，第一期租金应于本合同签订后3日内支付，租金所属期间为2019年12月25日至2020年3月24日，应交租金为11788.8元；4.本合同签订之日起3日内乙方向甲方一次性支付履约保证金3929.6元整；5.一方违约导致合同提前终止，违约方应向守约方支付相当于该解除月一个月租金的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应赔偿实际损失与违约金的差额部分；6.租赁期内甲方有权转让房屋，但应当及时通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。乙方自甲方书面通知送达之日起3日内未书面表示购买，视为其放弃优先购买权；7.租赁期间内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新的所有权人之间仍具有法律效力。乙方同意在本租赁房屋出售后的15日内，与本出租房屋购买方按照本租赁合同签署相同内容的租赁合同，届时甲乙双方就本租赁合同签订《解除协议》，甲方有权收回本租赁合同全部原件；如乙方未能在规定期限内与购买方签订租赁合同，则甲方有权单方面解除本租赁合同并没收保证金等。同日，原告向被告交纳2019年12月25日至2020年3月24日的租金11788.8元及履约保证金3929.6元。另原告向被告交纳2020年3月25日至2020年6月24日的租金11788.8元。2019年12月13日，原告向小区物业（鑫苑国际新城管理处）交纳装修服务费500元及2019年10月1日至2020年10月31日期间的物业管理费2995元。后原告装修涉案商铺经营“郑州市管城区谢张记馒头烧饼铺”。2020年3月17日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，将涉案商铺出卖给第三人（《合同信息备案摘要》载明房屋总售价为1767825元）。第三人遂与原告就涉案商铺租金及租期问题进行协商，无果后，第三人于2020年4月29日将涉案商铺大门上锁。2020年5月15日，原告委托河南扬善律师事务所律师晋泽向被告住所地邮寄《律师函》，主要载明“致卢征：委托人与鑫南公司签订的房屋租赁合同现处于有效期内，委托人依法有权继续承租该房屋并对该房屋行使使用权，其他人不得干涉。现因您要求委托人搬离该房屋，并私自把该房屋大门上锁，自该日起，委托人便不能使用该租赁房屋，无法继续经营，造成重大经营损失……请您接到本函后的第二天立即打开租赁房屋上的门锁，以使委托人能够继续经营，否则委托人会依法要求您赔偿因此而造成的损失，包括但不限于营业损失、房租、装修费、物业费、水电费等。如您收到本函后，未予答复或未在三日内向委托人履行上述义务，则视为您对本函所载内容的认可或默认……”。诉讼过程中，原告称，其支出装修费18700元（以转款方式支出装修费17865.68元，以现金方式支出装修费834元）、设备购置费7413.49元，其已将设备低价处理，并提交《房屋装修合同》、收据及转款凭证；被告称，其未与第三人交接原告已支付的相关租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《鑫苑国际新城租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，涉案商铺所有权在租赁期间发生变更，但不影响租赁合同的效力，故该合同合法有效。但因房屋所有权发生变更后买受人封停案涉商铺，致使原告无法使用，原告的合同无法实现，原告有权解除合同。本案的争议焦点为被告是否损害了原告的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人享有同等条件下的优先购买权是法定权利，其本质在于确保租赁关系的稳定。故出租人的通知应包含出售事实、出售时间、价格及付款方式等基本内容。本案中，被告虽称出售之前其销售人员带第三人到案涉商铺查看时通知了原告，仅提交了证人证言，无其他证据佐证，且案涉合同约定“租赁期内甲方转让房屋，乙方自甲方书面通知送达之日起3日内未书面表示购买，视为其放弃优先购买权”。因被告没有提供充分证据证实其就涉案房屋的出售时间、价格、付款方式在合理期限内书面通知到原告，原告亦未表示过放弃优先购买权，本院认定被告未履行通知义务，使原告丧失了与第三人同等的购房价格、付款期限等交易条件下的优先购买权。被告违反市场交易的诚信原则及合同约定的义务，存在过错，侵害了原告作为承租人的合法权利，理应承担赔偿责任。故对原告以被告侵害其优先购买权为由主张损害赔偿予以支持。关于损害赔偿数额，本院认为优先购买权就其性质而言属请求权，并非物权，只有原告实际行使了优先购买权，即与出租方建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，其才会取得诉争房屋所有权。侵害优先购买权的法律后果是赔偿损失，即优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。原告主张的3万元损失依据不足，本院结合本案实际情况，参照涉案房屋租赁合同的约定，酌定为1万元。关于原告主张的租金、押金损失，因被告违约，被告应将租期内租金、押金退还给原告。由于第三人于2020年4月29日封停案涉商铺，致使原告于2020年4月29日已无法使用商铺，被告应退还原告已支付的2020年4月29日至2020年6月24日期间（56天）的租金7335.25元（11788.8元÷3个月÷30天×56天）。且因受新冠肺炎疫情和各级政府防控措施的影响，原告承租案涉房屋经营的馒头烧饼铺存在停业的情形，本院酌定减免二个月的租金即7859.2元。故被告应退还原告租金15194.45元（7335.25元＋7859.2元）、押金3929.6元。关于原告主张的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，本案系因被告违约而导致案涉合同解除，对于装饰装修残值损失，原告并未申请评估，且原告提供的装修合同、收据、转款凭证并不能完全体现原告店铺实际装修损失18700元，本院结合原告提交的有效支付凭证、折旧率等因素，酌情确定装修损失为10000元。关于原告主张的物业费损失2995元，因原告已交纳2019年10月1日至2020年10月31日期间的物业管理费2995元，被告应退还原告2020年4月29日至2020年10月31日期间的物业管理费，经计算为1399元。关于原告主张的垃圾清运费损失500元，本院予以支持。关于原告主张的设备费损失7413.49元，因原告认可其已将设备变卖，且未提交购买发票以及其店铺实际使用该设备的证据予以佐证，故原告该项诉求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告谢倩楠与被告郑州鑫南置业有限公司于2019年12月11日签订的《鑫苑国际新城租赁合同》；二、被告郑州鑫南置业有限公司于本判决生效后十日内向原告谢倩楠退还租金15194.45元、押金3929.6元并支付装修损失10000元、物业管理费损失1399元、垃圾清运费损失500元、承租人优先购买权损失10000元；三、驳回原告谢倩楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1781元，减半收取计891元，由原告谢倩楠负担430元，被告郑州鑫南置业有限公司负担461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  侯培利二〇二〇年十月二十三日书记员  位铭燕