广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7619号上诉人（原审被告）：潘敬祥，男，1969年4月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************713。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉欣，广东树本律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张悦辉，男，1977年11月3日出生，汉族，住广东省怀集县****************，公民身份号码441************759。委托诉讼代理人：梁飞燕，广东洊江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张达强，男，1971年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇高边张边南村新区*****，公民身份号码440************31X。委托诉讼代理人：张树辉，广东百言律师事务所律师。上诉人潘敬祥、张悦辉因与被上诉人张达强租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘敬祥上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回张达强全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由张达强承担。事实和理由:一、关于案涉《土地租赁协议》是否有效问题。一审法院认定事实不清，适用法律错误。张悦辉与张达强签订的《土地租赁协议》转让标的物为案涉农用地使用权，并非地上建筑物，《土地租赁协议》并无违反法律强制性规定，不应认定无效。首先，《土地租赁协议》明确约定转让标的物为烧炮地地段，即案涉土地使用权，各方均清晰转让的标的是农用土地使用权并非厂房，各方亦知悉上盖无证建筑物只是附加值标的，一审法院不能抛开协议各方本身的真实意思表示仅凭收据的字眼去认定案件事实。其次，租赁期间剩余14年土地收益预计超70万，协议约定的70万转让对价应视为土地使用权的收益，这也远低于周边土地市场价格。张达强取得案涉地块使用权后，其向***经济社支付土地租金是履行新合同义务，张达强是否利用上盖建筑物是自身权利问题，不能以此认定该对价为土地硬化及上盖的转让对价。最后，土地上盖硬底化部分被拆除并非不具备交付使用条件，实际上案涉土地张悦辉已实际交付给张达强使用。二、潘敬祥与张悦辉之间不存在内部关系，本案亦无证据证明存在内部关系，两者为转租人和次承租人的合同关系，一审法院认定潘敬祥与张悦辉共同向张达强承担合同责任损害了潘敬祥合法权益，加重了合同责任。潘敬祥在土地转让过程中仅起协助合同更名的作用，潘敬祥已完全退出案涉土地承包的经营权，其收取的10万元仅作为合同转让更名及土地使用收益的转让费用，但不能以此来认定两者有内部关系进而认定潘敬祥对合同承担共同责任。张悦辉交付土地给张达强之前有加建或张达强自身进行违章搭建，与潘敬祥无关。潘敬祥未参与上盖建设，即使合同无效，款项应予返还，潘敬祥也仅应返还其取得的10万元。三、关于返还土地承包款12498元，案涉土地上盖违法建筑物被拆除前至目前止，案涉土地仍在张达强控制下使用，即使合同无效，该期间的土地使用费按协议约定应由张达强承担。张悦辉上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或驳回张达强全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由张达强、潘敬祥承担。事实和理由:一、本案须以另案判决结果为据应中止诉讼，一审法院径行作出判决，程序错误。张达强的诉讼请求之一是退还承包款，应以张达强与***经济社和潘敬祥签订的《租赁合同转让协议书》是否被撤销为前提，该案的审理结果直接影响本案判决结果，根据民事诉讼法规定，本案应中止诉讼。二、潘敬祥、张悦辉、张达强签订的协议符合国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》规定，属农业用地转租及农业设施的转让，合法有效。三、张达强在承租后，把农业设施厂棚之外的土地硬化底用于建设项目，才是构成违法用地被查处的直接原因。四、70万元厂房款是农业设施厂棚款，与张达强全部将土地硬底化建设有质的区别。张悦辉基于农业项目所需搭建厂棚等农业设施是合法的，转让也属合法，因而张悦辉、潘敬祥收取70万元名为厂房款，实为农用地上农用设施价款，也是合法取得。一审法院将之混为一谈，把张达强应承担的违法后果转嫁至张悦辉，有失偏颇。张达强辩称，一、案涉《土地租赁协议》无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、潘敬祥、张悦辉作为《土地租赁协议》的转让方，对于合同无效的法律后果应共同向张达强承担。三、本案无需以另案判决结果为根据，无需中止诉讼，一审法院不存在程序错误。张达强向一审法院提出诉讼请求：1.确认张达强与潘敬祥、张悦辉签订的《土地转租协议》无效；2.潘敬祥、张悦辉返还转让款700000元及支付违约金100000元予张达强；3.潘敬祥、张悦辉退还2019年10月1日至12月31日的土地承包款12498元；4.本案的诉讼费由潘敬祥、张悦辉承担。一审法院查明：2018年4月24日，佛山市南海区******新誉洞股份合作经济社（下简称“***经济社”）（甲方、发包方）与潘敬祥（乙方、承包方）签订《狮山镇农用地承包合同》，约定乙方作为中标人承包位于佛山市南海区******地段农用地（下简称“涉案土地”）的经营权，面积共2.317亩，乙方按现状使用，不得改变用途。承包期15年，从2018年4月19日至2033年4月18日。承包款每年30000元，每三年在原基础上再向上递增10%，承包款按年交付。合同履约保证金为50000元。乙方承包本合同项下的农用地必须按规定用于农作物种植，严禁用于任何工业或商业用途，不允许随意改变其使用用途和破坏地貌。2018年12月1日，潘敬祥（甲方）与张悦辉（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将涉案土地租给乙方使用，租赁期为2018年12月1日至2033年4月18日，按现状交付。租金每年50000元，每三年递增10%。合同签订起乙方向甲方支付合同履约保证金30000元。租金按月支付。乙方在承租期间所产生的盈亏以及一切债务与甲方无关，经营过程中出现的任何生产、安全、环保等问题与甲方无关。未经甲方同意，乙方不得擅自转租，共同协商处理。2019年1月25日，潘敬祥出具《收据》，确认收到张悦辉承租土地押金30000元。2019年8月13日，潘敬祥、张悦辉（甲方）与张达强（乙方）签订《土地转租协议》，约定：甲方将涉案土地转让给乙方，转让款70万元。双方签订本协议当天支付定金10万元（不包含保证金5万元），收到定金后，甲方在6天内与经济社办理转让手续，转让手续费由甲方承担，转让手续办理完成后，三天内乙方将转让款全部结清给甲方。如甲方不同意转或不协助办理转让手续的，甲方双倍退还定金，若乙方不同意转让的，甲方没收定金，经济社原因不协助办理，甲方退回定金10万元。备注：潘敬祥10万元、张悦辉60万元，以银行转账为准（已收款潘敬祥）。同日，张达强向潘敬祥转账支付100000元。2019年9月16日，***经济社（出租方、甲方）、潘敬祥（转让方、乙方）与张达强（受让方、丙方）签订《租赁合同转让协议书》，约定：甲方双方将2018年4月24日就涉案土地签订的《农用地承包合同》中乙方所承担的责任、权利和义务全部转移给丙方。同日，***经济社出具《南海区狮山镇集体组织收据（电子）》，确认收到潘敬祥交来的涉案土地合同转让费20000元。2019年9月17日，张达强向张悦辉转账支付200000元。2019年9月18日，潘敬祥书面确认收到张悦辉支付的40664元。2019年9月19日，张达强向张悦辉转账支付370000元。2019年9月26日，张达强向张悦辉转账支付42498元。2019年9月26日，张悦辉向张达强出具《收据》，载明“今收到******地厂房转让款共计700000元，另有壹拾万元是潘敬祥收”。2019年9月29日，张达强收到罗村国土城建办发出的《指令限期整改告知书》，载明：你（单位）在***“**地”地方未经批准进行违章搭建的行为违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，已由自然资源局出具违法认定意见，需拆除违法用地或违法建筑物并按规定复耕复绿，逾期我办将组织强制拆除并追讨相关费用，涉嫌触犯刑法的，移送司法机关追究刑事责任。1.责令你（单位）于2019年9月30日前到罗村查治办接受约谈调查。2.责令你（单位）于2019年10月7日前自行拆除违法用地或违法建筑。3.责令你（单位）于2019年10月15日前自行复耕复绿。2020年1月20日，佛山市自然资源局南海分局就一审法院调查函复函回复：经核查，反映的地块为2019年南海区自拍卫片886号图斑，现场为2019年期间新建的硬底化厂房。因地块未办理合法用地手续，属违法用地行为。我分局于2019年9月20日作出认定意见，并移交狮山镇人民政府查治办。执行落实整治工作，目前已完成整治。并附现场整改前后照片、2018年地块位置示意图、2019年地块位置示意图。2019年地块位置示意图显示涉案地块于当时基本全部硬化。张悦辉确认其承租涉案土地后在原有基础上进行了建设。一审法院认为，根据各方陈述及佛山市自然资源局南海分局复函可知，张达强与潘敬祥、张悦辉签订《土地租赁协议》时，涉案土地已基本全部硬化并建设厂房。张悦辉向张达强出具的收据载明收到张达强支付的涉案厂房转让款共计700000元，明确该款项为厂房转让款，且涉案土地整改前的硬化及上盖系由被告投入建设。再结合，张达强、潘敬祥与***经济社签订的《租赁合同转让协议书》约定，张达强承接潘敬祥作为涉案土地承租人的合同权利义务，张达强仍需按约定向***经济社支付后续土地占有使用费。综合上述情况，张达强已付款项700000元应为涉案土地硬化及上盖的转让对价。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。佛山市自然资源局南海分局已认定涉案土地被整改前的利用情况违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，并已全部拆除并复耕复绿，故潘敬祥、张悦辉向张达强转让的标的不具备交付使用的条件。张达强与潘敬祥、张悦辉签订的《土地转租协议》违反法律强制性规定，依法无效。张达强与潘敬祥、张悦辉签订《土地转租协议》，张达强向潘敬祥、张悦辉支付转让款，潘敬祥、张悦辉实际收取转让款比例关系为其内部关系，潘敬祥、张悦辉作为转让方应共同向张达强承担合同责任。对于潘敬祥不承担本案责任的抗辩，一审法院不予采纳。无效合同自始无效，因合同收取的款项应予返还，张达强主张潘敬祥、张悦辉退还转让款700000元，符合法律规定，一审法院予以支持。合同无效，合同约定的违约条款亦无效，张达强根据无效合同主张违约金，一审法院不予支持。关于张达强主张返还2019年10月1日至2019年12月31日的土地承包款12498元，张达强于2019年8月13日与潘敬祥、张悦辉签订《土地租赁协议》，于2019年9月16日与***经济社、潘敬祥签订《租赁合同转让协议书》，2019年9月26日支付完转让款及承包款，2019年9月29日张达强已收到整改拆除通知，张达强在2019年10月1日至2019年12月31日期间未能使用涉案土地及厂房，张达强主张退还承包款12498元，潘敬祥、张悦辉收取了该款项，应退还予张达强。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，判决：一、确认张达强与潘敬祥、张悦辉于2019年8月13日签订的《土地租赁协议》无效；二、潘敬祥、张悦辉于判决发生法律效力之日起十日内返还转让款700000元予张达强；三、潘敬祥、张悦辉于判决发生法律效力之日起十日内返还土地承包款12498元予张达强。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元、财产保全费4520元，合共10420元（张达强已预交），由潘敬祥、张悦辉负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予张达强，一审法院不另收退。二审期间，潘敬祥向本院提交了两份新证据。证据1是2019（穆院新誉洞）合字第0003号狮山镇农用地承包合同、*******土地出租位置图、消防、环保安全生产协议书、南海区狮山镇集体组织收据（电子）、租金明细表、赞成人员签名表，拟证明案涉地块租金远远低于周边地段农用地租金，张达强向张悦辉支付的对价70万元为案涉农用地今后土地收益价值，张达强也明确知道受让的标的物是案涉农用地使用权；证据2是（2019）粤0605民初30302号民事判决书，拟证明在该案中法院作出判决驳回张达强要求撤销案涉《租赁合同转让协议书》的诉讼请求，即协议书合法有效，不存在可撤销情形，张达强明确知道受让的标的物是案涉农用地使用权。张悦辉向本院提交了两张照片作为新证据，拟证明张悦辉将土地交付给张达强时是没有将土地硬底化的。张达强向本院提交了两份新证据，证据1是整改前2019年10月18日拍摄的图片、显示2018年土地加建厂房和硬底化情况卫星图、2019年加建厂房和硬底化后情况卫星图，拟证明张达强签订合同的目的是取得厂房的使用权，才支付了厂房转让款70万，因厂房被认定为违章建筑而拆除，潘敬祥、张悦辉未向张达强移交厂房；证据2是调解书，拟证明张达强所支付的70万转让款是基于厂房使用而支付的对价，并非取得农用地使用权的对价。经审查，对于潘敬祥提交的证据1，因其与本案不具关联性，本院不予采纳；对于证据2，因该判决书并非生效法律文书，不能证明潘敬祥主张的事实，本院不予采纳。对于张悦辉提交的证据，因该组照片未能反映拍摄时间，不能证明案涉土地硬化并非张悦辉所为，本院不予采信。对于张达强提交的证据1，因其能与佛山市自然资源局南海分局出具的文件及复函相互印证，本院予以采信；对于证据2，因调解书内容并未显示张达强支付70万元的目的，本院不予采纳。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为:1.案涉合同的效力；2.潘敬祥、张悦辉应否向张达强返还转让款及土地承包款。关于案涉合同的效力问题。潘敬祥、张悦辉上诉称张悦辉与张达强签订的《土地租赁协议》转让标的物为案涉农用地使用权，并非地上建筑物，该协议并未违反法律强制性规定，不应认定无效。张达强在承租后，把农业设施厂棚之外的土地硬化底用于建设项目，才是构成违法用地被查处的直接原因。经核查，潘敬祥、张悦辉与张达强于2019年8月13日签订的《土地转租协议》，虽然字面约定的标的物为农用地使用权，但根据张悦辉于2019年9月26日向张达强出具的《收据》所载明内容，张达强支付的70万元转让款是作为新誉洞村烧炮仗地厂房转让的对价，即案涉合同的标的物实际应为案涉土地及土地硬化和上盖厂房，而并非仅为农用地使用权。本案中，根据佛山市自然资源局南海分局的复函，案涉土地被整改前的利用情况违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，现已全部拆除并复耕复绿。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。一审法院据此认定案涉合同转让的标的物不具备交付使用的条件，案涉合同违反法律强制性规定，属于无效合同，于法有据，本院予以维持。关于潘敬祥、张悦辉应否向张达强返还转让款及土地承包款的问题。潘敬祥上诉称，潘敬祥与张悦辉之间不存在内部关系，且未参与厂房建设，即使合同无效，潘敬祥也仅应返还其取得的10万元，且案涉土地仍在张达强控制下使用，该期间的土地使用费按协议约定应由张达强承担。张悦辉上诉称，张悦辉基于农业项目所需搭建厂棚等农业设施是合法的，转让也属合法，因而张悦辉、潘敬祥收取70万元名为厂房款，是合法取得。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。如前文所述，案涉合同因违反法律强制性规定，属于无效合同，潘敬祥、张悦辉因案涉合同取得的财产依法应予返还，张悦辉该项意见缺乏法律依据，本院不予采纳。根据案涉合同约定，潘敬祥、张悦辉共同作为甲方向张达强转让案涉土地，故潘敬祥应当与张悦辉共同承担返还财产的责任。至于潘敬祥主张其仅应返还所得的10万元问题，根据张悦辉出具的收据可知，该收款金额是潘敬祥与张悦辉的内部约定，并不能以此对抗共同返还财产的义务，故潘敬祥、张悦辉的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于应否返还土地承包款的问题，根据一审查明的事实，张达强于2019年8月13日与潘敬祥、张悦辉签订《土地租赁协议》，于2019年9月16日与***经济社、潘敬祥签订《租赁合同转让协议书》，2019年9月26日支付完转让款及承包款，2019年9月29日张达强已收到整改拆除通知。在潘敬祥、张悦辉未提交任何证据证实张达强已占有使用案涉租赁物的情形下，潘敬祥、张悦辉主张收取该土地承包款缺乏事实和法律依据，其应予返还。综上所述，潘敬祥、张悦辉的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21849.96元，由上诉人潘敬祥、张悦辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月二十二日法官助理 彭振宇书 记 员 卢瑶璇