吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1296号 上诉人（原审原告）：李贺奇，女，1996年8月29日出生，汉族，教师，住吉林省长岭县。 委托诉讼代理人：李小利，1965年4月19日出生，汉族，无职业，住吉林省长岭县。 被上诉人（原审被告）：吉林省淼艺房产咨询公司信息咨询有限责任公司，住所地吉林省松原市长岭县。 法定代表人：刘刚，经理。 被上诉人（原审被告）：依瓦特，男，1978年12月22日出生，汉族，职工，住吉林省松原市宁江区。 上诉人李贺奇因与被上诉人吉林省淼艺房产咨询公司信息咨询有限责任公司（以下简称淼艺房产咨询公司）、依瓦特合同纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院（2020）吉0722民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李贺奇的委托代理人李小利，被上诉人依瓦特到庭参加诉讼。淼艺房产咨询公司经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案现已缺席审理终结。 李小利上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持李贺奇的诉讼请求。事实和理由：李小利是李贺奇的代理人，实际李小利是买房人，买房需要贷款，李小利的年龄大，不符合银行贷款要求，打算用李贺奇名义贷款买房。找房子和签订合同都是李小利办理的。一、李小利通过淼艺房产咨询公司找到房子，与淼艺房产咨询公司的工作人员一起看的房子，看好房子后淼艺房产咨询公司的工作人员王宁（代替房主签订三方房屋买卖合同）收取李小利的中介费和购房订金各5000元。淼艺房产咨询公司当时承诺过年银行上班就能办理银行贷款及过户手续（有录音为证）。过年后银行上班李小利就去找淼艺房产咨询公司和王宁，打算办理银行贷款及过户手续。可是他们说办不了，需要房主本人签字，淼艺房产咨询公司有权替房主签订房屋买卖合同，就有责任去办理完成银行贷款及过户手续，履行合同无需房主本人签字，真正的原因是房主没有给淼艺房产咨询公司和王宁办理具有法律效力的公证授权委托书（原审判决已经确认），而银行规定贷款没有房主的授权委托书是不能用该房屋办理贷款手续的。原审判决说房主有授权，但是没有委托授权书，所以办不成银行贷款及过户手续，就无法履行合同。淼艺房产咨询公司和王宁无权处分该房屋，签的合同也是无效的。二、在所谓的合同中规定，甲、乙双方在银行签字之日起，淼艺房产咨询公司承诺在30天内办理完成银行贷款及过户手续，过了年银行及房管所都已经上班，能办理贷款及过户手续的情况下，淼艺房产咨询公司和王宁违约不能履行合同长达半年之久，导致李贺奇无法顺利履行合同，李贺奇无奈要求返还中介费和购房定金遭到拒绝后起诉。既然淼艺房产咨询公司无法履行合同，就应该返还李贺奇中介费和购房定金；三、房主依瓦特和淼艺房产咨询公司说有疫情回不了国当借口，那是你们之间的事，和李贺奇没有关系。因为李贺奇是与淼艺房产咨询公司、王宁协商签订的合同。房主依瓦特已经让淼艺房产咨询公司和王宁替其签订房屋买卖合同，就应该尽到履行合同的义务，无需房主本人亲自办理。退一步讲，能够办理银行贷款及过户手续期间，是依瓦特原因不能回国卖房子，及时履行合同，为什么拖着半年之久不放，非得叫李贺奇买此房。是淼艺房产咨询公司、依瓦特无法履行合同，应该返还李贺奇购房定金及中介费。李贺奇购房目的是居住，因为依瓦特在国外工作回国无期，李贺奇不能因此无限期的租房，这对于李贺奇而言既不公平也不公正，李贺奇要求解除合同，不再购买该房屋。综上，恳请二审法院维护李贺奇的合法权益。 依瓦特辩称，其在油田工作，常年外派伊拉克工作，依瓦特在长岭有一处住宅要出售，淼艺房产咨询公司王宁是依瓦特同学，依瓦特出国前口头授权王宁让其帮助联系买主并将房屋钥匙交给王宁，没有出具书面授权委托书。到国外后王宁联系依瓦特称李贺奇要买房并要求过户，依瓦特不回国也不能办理贷款及过户，依瓦特原定2020年2月11日机票回国，结果因为疫情无法回来，直到2020年9月15日才回到国内。如果李贺奇想买房依瓦特还是同意卖，如果不买依瓦特也不能强求，再卖给别人。李贺奇交纳的定金和中介费没有收取，依瓦特与李贺奇、李小利也没接触过，都是通过淼艺房产咨询公司。 淼艺房产咨询公司未出庭答辩。 李贺奇向一审法院起诉请求：1.解除淼艺房产咨询公司、依瓦特与李贺奇签订的房屋买卖合同及补充协议；2.淼艺房产咨询公司、依瓦特返还李贺奇中介费5000元、购房订金5000元；3.本案诉讼费用由淼艺房产咨询公司、依瓦特负担。 一审法院认定事实：2020年1月21日，李贺奇委托代理人李小利，依瓦特委托代理人王宁、淼艺房产咨询公司法人刘刚签订房屋买卖合同、补充协议各一份，约定依瓦特将位于长岭镇药材小区南栋西1单元302室出售李贺奇，售价25万元，佣金及服务费1.2万元。李小利于同日支付房屋定金5000元、中介费定金5000元，王宁、刘刚分别出具收据各一枚。依瓦特现因新冠疫情无法归国。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，李贺奇称王宁无授权与其和淼艺房产咨询公司签订合同，经核实，依瓦特同意王宁卖长岭镇药材小区楼房的事宜，可见王宁有授权，因此李贺奇、依瓦特与淼艺房产咨询公司之间的房屋买卖合同及补充协议有效。现李贺奇主张依瓦特不能回国，无法办理产权过户登记及房屋贷款等事宜，应解除合同，返还中介费及房屋定金，依瓦特因疫情原因无法回国是客观现实，属不可抗力，李贺奇的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，其主张无法律依据，且淼艺房产咨询公司不同意解除合同，故其诉讼请求不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”依瓦特经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃相应诉讼权利。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回李贺奇的诉讼请求。案件受理费已减半收取25元，由李贺奇负担。 本院二审期间，争议双方未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.依瓦特是油田职工，定期派驻伊拉克工作。依瓦特夫妇在长岭县长岭镇药材小区南栋自有房屋一处预出售。2020年左右，依瓦特出国工作之前找到在淼艺房产咨询公司工作的同学王宁，口头委托其代卖该房屋，并将房屋钥匙交给王宁保管。依瓦特出国工作后，王宁联系到依瓦特称李贺奇打算购买该房屋，方式为办理过户并贷款等事宜，依瓦特同意，并决定待回国后办理相关事宜，但因2020年1月23日新冠状病毒疫情爆发，导致无法回国，致使依瓦特于2020年9月15日才回到国内。 2.2020年1月21日，王宁代表依瓦特作为买方与李贺奇父亲李小利作为买方、淼艺房产咨询公司法人刘刚作为居间人签订一份《房屋买卖合同》，约定：依瓦特所售房屋位于长岭县长岭镇药材小区南栋C1单元302室，双方协商一致，依瓦特所售房屋总金额为25万元，李贺奇支付依瓦特定金5000元。依瓦特违约返还双倍定金，李贺奇违约定金不予退还。双方在房管所办理完过户手续后10日内，依瓦特将房屋交付李贺奇。备注：由于李贺奇贷款购房，依瓦特需要以售房人的身份配合在银行签字，双方在银行签字之日起，淼艺房产咨询公司承诺在30个工作日内办理完过户手续。 3.同日，王宁以依瓦特名义作为甲方与李贺奇、淼艺房产咨询公司签订一份《补充协议》，约定：双方签订的购买案涉房屋总价款25万元，李贺奇只支付5000元房款，需要淼艺房产咨询公司垫付20万元房款，李贺奇、淼艺房产咨询公司另签借款协议、打欠条。淼艺房产咨询公司因替李贺奇垫资和帮助李贺奇贷款所产生佣金及服务费1.2万元。 4.同日，李贺奇交付给王宁“房款定金”5000元，交付淼艺房产咨询公司“中介费”定金5000元，共计1万元。 5.双方签订协议及补充协议后，因依瓦特无法回国办理贷款、过户手续，案涉协议及补充协议直至李贺奇诉讼并未实际履行，淼艺房产咨询公司未实际垫资，未产生垫资及因贷款发生的佣金及服务费。 本院认为，王宁代表依瓦特与李贺奇、淼艺房产咨询公司签订一份房屋买卖合同，因依瓦特事前口头委托、事后又予以追认，故房屋买卖合同、补充协议是在平等自愿的基础上订立的有效合同。 本案的争议焦点为：房屋买卖合同是否具备解除条件。该份合同约定“办理贷款并过户”，该约定须出卖人依瓦特到相关部门办理相关手续，但因依瓦特出国后即发生新冠状病毒疫情，直至李贺奇诉讼依瓦特均无法回国，导致合同目的直至2020年9月15日仍然不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”就本案，李贺奇自2020年1月末开始，一直主张继续履行合同中约定的权利、义务，上述情形的发生使其在长达9个月的时间里不能顺利购买房屋，依瓦特虽并非故意拖延，但作为买受人内心的焦灼不安是人之常情。本案符合合同法九十四条第一款第一项、三项、四项规定的解除情形。又因依瓦特、李贺奇二审开庭均表示同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。依据上述事实及法律规定，法院不能强行要求双方继续履行合同。对李贺奇要求解除房屋买卖合同的请求，应予准许。 补充协议是否应予解除的问题。房屋买卖合同已具备解除条件，权利义务已具备终止条件。补充协议要依赖于房屋买卖合同的存在而存在，房屋买卖合同已解除，补充协议不能单独存在亦随之终止。因此，李贺奇要求解除补充协议的请求，应予支持。 1万元费用返还主体的确定问题。经查，李贺奇将1万元交给王宁及刘刚，其中一笔收据虽载明收取房款定金5000元，但依瓦特否认收到定金，该款项为王宁书写，淼艺房产咨询公司并不否认其为该公司员工，因此该笔费用无法确定为房屋定金，应视为全部由淼艺房产咨询公司收取的佣金。补充协议明确约定“淼艺房产咨询公司因替李贺奇垫资和帮助李贺奇贷款所产生佣金及服务费1.2万元”，但淼艺房产咨询公司并未替李贺奇垫资，亦未帮助李贺奇完成贷款，并未实际产生佣金、服务费，因此淼艺房产咨询公司应返还收取李贺奇的费用1万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省长岭县人民法院（2020）吉0722民初906号民事判决； 二、吉林省淼艺房产咨询公司信息咨询有限责任公司于本判决生效后立即返还李贺奇10000元。 一审案件受理费25.0元、二审案件受理费100.0元，由吉林省淼艺房产咨询公司信息咨询有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年十月二十七日 书记员 邹仕尧