北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初55052号原告：北京通正源投资发展有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：谭青，董事长。委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。被告：乔彦明，男，1970年5月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。第三人：北京金翠湖农贸有限公司，住所地，住所地北京市海淀区上庄乡上庄村西郊农场木器厂北门**平房iv>法定代表人：蒋友明，经理。委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。原告北京通正源投资发展有限公司（以下简称通正源公司）与被告乔彦明、第三人北京金翠湖农贸有限公司（原名称北京恒诚创意商贸有限公司，以下简称金翠湖公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告通正源公司的法定代表人谭青、委托诉讼代理人彭彦、被告乔彦明、被告乔彦明和第三人金翠湖公司的共同委托诉讼代理人王滨才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通正源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告通正源公司与被告乔彦明于2015年1月23日签订的《合作协议》；2.判令被告乔彦明及第三人金翠湖公司共同返还原告通正源公司已经支付的租金人民币80万元；3.判令被告乔彦明返还原告通正源公司办理项目审批手续的费用人民币80万元；4.判令被告乔彦明及第三人金翠湖公司赔偿原告通正源公司的已投资部分的损失人民币324万元；5.判令本案诉讼费由被告乔彦明及第三人金翠湖公司承担。事实和理由：2014年8月1日，金翠湖公司与通正源公司签订了《租赁合同》，约定乔彦明将位于北京市海淀区上庄翠湖小区东侧、翠湖北路南的土地出租给通正源公司，面积约80亩。租赁期限自2015年4月7日至2030年4月6日止，共计十五年。土地租金为前五年每年200万元，每五年年租金递增10%。乔彦明作为公司执行董事在该合同上签字。通正源公司在签订合同后先期支付了租金80万元（支付给乔彦明个人账户），并开始对租赁场地进行规划、设计、施工。在施工建设过程中，通正源公司与金翠湖公司执行董事乔彦明于2015年1月23日就涉案土地签署了《合作协议》。约定了由通正源公司、乔彦明双方合作开发涉案土地。通正源公司先期出资2000万元进行场地建设，由乔彦明负责项目前期申报、报批、施工、建设、运营的相关手续和文件的审批和办理工作，通正源公司另行支付给乔彦明80万元作为上述审批等相关手续文件的费用。且通正源公司、乔彦明以北京恒诚创意商贸有限公司（后更名为金翠湖公司）为该项目的运营公司。同时约定通正源公司享有该公司90%的股份，乔彦明享有10%的股份。金翠湖公司及乔彦明在签订《租赁合同》及《合作协议》后，应积极履行交付全部涉案出租土地及向通正源公司提供与合同面积相符、适租场地的义务。但在本案中，乔彦明及金翠湖公司未将合同约定的适租场地提供给通正源公司。在通正源公司进驻涉案场地后，仍有很多原商户在场地内经营，没有搬迁。直到2015年10月，涉案土地的清场工作也没完成到二分之一。且乔彦明依旧在收取这些商户的后续租金。更为严重的是，乔彦明利用通正源公司已投资建设完成的经营大厅框架及项目效果图，在未经通正源公司同意的情况下私自进行招商活动。自上述合同签订以来，通正源公司为这个项目先后已经投入了人民币近500万元。而金翠湖公司及乔彦明的所作所为严重影响了通正源公司对涉案租赁土地的相关建设、施工以及后续经营管理。同时，乔彦明也未按《合作协议》约定办理相关审批文件及手续。乔彦明及金翠湖公司违反了上述合同的义务，导致通正源公司的合同目的无法实现，给通正源公司造成巨大经济损失。故通正源公司诉至法院。被告乔彦明辩称，不同意通正源公司的诉讼请求。乔彦明与通正源公司签订的《合作协议》没有正式履行，乔彦明同意解除该协议。对于返还租金的问题，法院在另一案件中已作出生效判决，相关费用不应返还。通正源公司主张的第三项诉讼请求，乔彦明已办理了审批手续，不存在返还的问题。对于通正源公司的第四项诉讼请求，合同约定的是建阳光棚，但通正源公司建的是钢棚，被执法部门依法拆除，此后果与乔彦明无关。第三人金翠湖公司述称，其意见与乔彦明的辩称理由一致。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年4月8日，乔彦明（丙方）与魏明（原乙方）、北京市海淀区上庄镇上庄村村民委员会（原甲方，以下简称上庄村委会）签订《流转协议》，乔彦明自2010年4月8日承包位于翠湖小区东侧约80亩土地，使用期为二十年，每年使用费为80万元。2014年8月1日，金翠湖公司（甲方）与通正源公司（乙方）签订《租赁合同》，约定经双方协商，签订此合同。一、土地面积、位置、期限及付款方式。1、甲方将位于北京市海淀区上庄翠湖小区东侧、翠湖北路南的土地出租给乙方，面积约80亩。2、建设施工期为八个月，自2014年8月7日至2015年4月止，建设施工期内免租金。租赁期限共计十五年，自2015年4月7日至2030年4月6日。3、此地租金为每年200万元人民币，每五年递增一次，按租金10%递增，前五年为半年一付（上付租金），五年以后每年一次性付清当年租金。4、签订合同当日预付80万元人民币，打造期满后十日内补齐第一年上半年租金。二、甲方的权利与义务。1、甲方有权按合同约定将此地出租给乙方，甲方应确保此地合理合法，并无其他权属不明及经济纠纷。2、甲方享有按此合同约定收取土地租金的权利，合同期限内不得提高租金，不得干涉乙方经营。3、甲方协助乙方在此地块盖阳光大棚（按施工图），费用由乙方负责，甲方保证乙方顺利施工，不受政府部门干扰。如因甲方原因造成乙方施工延期或者不能施工，给乙方造成损失由甲方负责。5、签约前，甲方提供原营业执照、规划设计图及政府报备文件。三、乙方的权利与义务。1、乙方应遵守合同约定，按时上交租金。如逾期不能按时交租金，乙方投资部分归甲方所有。2、乙方应合法经营，经营中所涉及工商、税务、消防、环保、综治及安全问题均由乙方处理，由乙方负责。3、乙方对土地拥有经营权。四、违约与拆迁。甲方确保此合同能按所约定的时间履行，如合同履行三年后遇拆迁，甲方享有40%拆迁款。三年内遇拆迁，甲方投资归甲方，乙方投资归乙方。合同还对其他条款作出约定。协议签订当日，通正源公司向金翠湖公司法定代表人乔彦明的银行账户支付租金50万元。此后，通正源公司又向金翠湖公司支付租金30万元。2014年10月，通正源公司开始委托施工队在租赁场地内兴建上庄农副产品物流中心大棚。2014年10月7日，通正源公司与张永良签订《单项工程施工承包协议书》，通正源公司委托张永良在上庄镇翠湖小区东侧、翠湖北路南的80亩院落内兴建上庄农副产品物流中心的钢结构项目。2014年10月26日，通正源公司与林作琼签订《单项工程施工承包协议书》，通正源公司委托林作琼在上庄镇翠湖小区东侧、翠湖北路南的80亩院落内兴建上庄农副产品物流中心的钢结构项目。2014年11月13日，金翠湖公司的名称由北京恒诚创意商贸有限公司变更为现名称。2014年11月24日，金翠湖公司与上庄村委会签署《设施农业及农业配套附属设施用地承诺书》，金翠湖公司承诺上庄村农业种植采摘观光连栋温室项目的所有设施用于农业生产，不得从事非农经营，如所建生产设施改变使用性质，承包方无条件整改拆除。2014年11月下旬至2015年1月初，通正源公司陆续付给乔彦明或其指定的收款人账户款项共计80万元。2015年1月23日，通正源公司（乙方）与乔彦明（甲方）签订《合作协议》，约定双方就租赁合作位于北京市海淀区上庄翠湖小区东侧、翠湖北路南的土地约八十亩的租赁、经营、合作签约的资金投入事宜达成如下意见。第一条项目概况。1.1此地块位于北京市海淀区上庄翠湖小区东侧、翠湖北路路南，占地面积约53360平米，所属场地四至：上庄路，西侧翠湖别墅小区，南侧为上庄水库的疏浚河，北侧翠湖北路，规划总建筑面积约为50000平米左右，总高度不超10米。1.2此钢构大棚和商业建筑群、院落和场地的使用性质为农业种植、销售循环示范基地和农副产品的集散、批发基地等。第二条合作模式。2.1合作模式是由乙方先期出资近2000万元人民币左右，按当地政府的意愿报批设计图纸，并按此要求建设成海淀区农委审批的项目业态，然后逐渐建成或改造成项目最终的经营业态。2.2甲方除作为出租方另负责代理该项目前期向当地政府有关部门报批和审核并取得该项目的施工建设所需的合法手续，并最终给乙方留一份当地村、镇、区政府最终审定的项目批复文件的复印件或扫描件作为现场管理留底备查。乙方为此另承担费用人民币80万元。2.3甲、乙双方为此项目共同组建成立“北京金翠湖农贸有限公司”运营此项目，在此项目今后实际运营的近十五年中，甲方占股10%，在日常运营中甲方主外，主要负责协调项目外围甲方力所能及的事，乙方主内并出资建设该项目所有的建筑设计、建筑建造、建筑装修、建筑设备和项目所需的一切硬件投入以及日常运营团队管理，在该项目里乙方占该公司总股的90%，法人由甲、乙方商议指定人出面当任。2.4原租赁合同的甲方改成为乔彦明个人并继续生效，原北京恒诚创意商贸有限公司变更为金翠湖公司。第三条合作的时间和周期及其他约定。3.1甲、乙双方约定双方的合作周期和总的租赁合同周期相同。3.2原施工期由于种种原因，对原来约定自2014年8月7日至2015年4月6日止改为自2014年8月7日至2015年6月30日止，正式租赁起租日变更为自2015年7月1日起至2030年4月6日止，合同终止日和原租赁约定期不变。3.3双方约定本合作结束后继续保持在其他项目上的合作。3.4合作期间的日常管理以乙方为主，甲方仅负责配合和监管，日常经营的租赁协议一式四份，租户一份，甲、乙双方各留一份，另一份存档。乙方负责每月有一份报表给甲、乙双方高层管理留底，年度甲、乙方的经营分配基本定为前三年为半年一分配，后期均为一年一分配。分配的具体方案和具体日期另定。第四条甲、乙双方的权利和义务。4.1甲方全程监督乙方严格按本合同约定的条文执行。乙方若出现有超出本合同外的约定，即视为乙方违约，一经发现乙方违约，甲方有权终止本合同，并保持对乙方追诉赔偿甲方占股总投资部分的双倍损失的权利。4.2甲方应按本约定真正放手由乙方实际接管此项目，不干预乙方正常的经营和运作，不得以各种理由和名义介入此项目的运营和把控甚至于逐步取代乙方，一旦有此现象和事件发生，乙方有权终止本合同，并保持追诉甲方赔偿乙方已投资部分的双倍损失的权利。协议还对其他条款作出约定。2015年3月下旬，赶集网上出现了农贸市场摊位对外招租的信息，面积53000平方米，联系人为金翠湖公司。截至2015年7月、8月期间，通正源公司在租赁场地内完成了三、四栋钢结构框架房。2015年10月国庆节前，因施工手续不齐全，通正源公司停止了施工建设，并离开了承租场地。2015年10月15日，金翠湖公司向通正源公司发出《催告函》。金翠湖公司称通正源公司拖欠2015年至2016年度租金120万元未付，要求通正源公司于2015年10月19日前付清租金，否则将解除《租赁合同》并追究违约责任。该函件发送至通正源公司在通州区的经营地址。上述催告函已于2015年10月17日由通正源公司法定代表人的亲属予以签收。北京市海淀区上庄镇违法建设核查队将通正源公司兴建的钢结构框架房认定为违章建筑，并张贴了公告，钢结构框架已被拆除。2016年初，金翠湖公司至本院起诉通正源公司，要求解除《租赁合同》，判令通正源公司支付2016年1月4日前的租金695889.85元。金翠湖公司主张的租金起算日为2015年4月7日，日租金5479.45元。在该案件审理过程中，法院未通知到通正源公司应诉，采用了公告送达的方式。本院于2016年8月19日作出（2016）京0108民初1237号判决书，支持了金翠湖公司的诉讼请求。另查，金翠湖公司最初成立于2004年7月6日，最初的投资人是乔彦明和熊英。2015年10月22日，金翠湖公司的法定代表人由乔彦明变更为熊英。诉讼中，乔彦明为证明其已为通正源公司办理了涉及项目的审批手续，提交了河北省第二测绘院于2014年7月24日出具的二份《设施农用地勘测技术报告书》和丙方为金翠湖公司的《流转协议》。《设施农用地勘测技术报告书》显示用地单位是金翠湖公司，项目建设名称是上庄村农业种植采摘观光园连栋温室。乔彦明称通正源公司在项目中兴建的是二层永久性建筑，导致被政府部门拆除，此后果与乔彦明无关。乔彦明否认2015年3月网页上的招租信息为该公司发布。诉讼中，通正源公司称其投资在涉案项目的费用包括：租金80万元、手续费80万元、钢材材料款99.85万元、二手钢材款38万元、给张永良的土建结算款56.12万元、林作琼的钢结构承包款51.92万元、现场费用支出48.69万元、其他应付款30-50万元，累计约500万元。以上事实，有原告通正源公司提交的《流转协议》、《租赁合同》、《合作协议》、中国农业银行卡交易明细清单、《单项工程施工承包协议书》、网页截图、（2016）京0108民初1237号民事案件卷宗材料、被告乔彦明提交的《设施农业及农业配套附属设施用地承诺书》、借记卡账户历史明细清单、《催告函》、北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初1237号民事判决书、《流转协议》、钢结构房屋图片等证据及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，通正源公司与金翠湖公司于2014年8月签订《租赁合同》建立租赁关系后，又在该合同关系的基础上与乔彦明个人设立合作关系。通正源公司与乔彦明签订《合作协议》的目的是为取得钢构大棚的合法手续，之后利用金翠湖公司作为经营主体，乔彦明与通正源公司重新分配股权比例。通正源公司与乔彦明签订的《合作协议》，未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应依约履行合同约定的义务。通正源公司在双方签订正式协议之前，已向乔彦明支付80万元办理手续的费用，履行了付款义务。乔彦明负有保证钢构大棚建筑群取得合法建设手续的义务。乔彦明虽然向法院提交了《设施农用地勘测技术报告书》和丙方为金翠湖公司的《流转协议》，以证明其履行了《合作协议》项下的义务，但通正源公司兴建的钢构大棚已被执法部门认定为违章建筑被拆除，证明乔彦明并未完全履行其合同义务，应属违约。乔彦明认为通正源公司兴建的是永久性建筑，建筑被拆除的后果与其无关。本院认为，乔彦明作为出租方金翠湖公司的法定代表人，有义务对承租方兴建的建筑予以监督，并保证温室项目不得用于非农经营。乔彦明并未尽到监督管理的责任，故其应当承担违约责任。通正源公司作为承租方明知涉案场地为农业种植性质，在未取得合法审批手续的情况下即开始建筑施工，系对经营风险认知不足，由此造成的经济损失应自行承担。通正源公司自2015年10月离开租赁场地后，双方即已在事实上终止了合作关系。乔彦明在诉讼中表示同意解除《合作协议》，本院对此不持异议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院酌情判令乔彦明返还通正源公司80万元项目审批手续费，通正源公司的经济损失由其自行承担。通正源公司在本案中要求乔彦明和第三人金翠湖公司返还80万元租金，缺乏事实依据，且租金问题已由另案处理完毕，本院对此项诉讼请求，不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京通正源投资发展有限公司与被告乔彦明于二〇一五年一月二十三日签订的《合作协议》已解除；二、被告乔彦明返还原告北京通正源投资发展有限公司800000元项目审批手续费，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告北京通正源投资发展有限公司其他诉讼请求。如果被告乔彦明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45520元（原告北京通正源投资发展有限公司已预交），由原告北京通正源投资发展有限公司负担33720元（已交纳），由被告乔彦明负担11800元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张建文人民陪审员  张本正人民陪审员  张晓晖二〇二〇年十月二十六日书 记 员  刘金霞书 记 员  郭 瑞