广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0891民初783号原告：湛江**都商业管理有限公司，住所地湛江开发区绿华路**华都汇售楼部**。法定代表人：万某1。委托诉讼代理人：符昕，广东鸿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖红，广东鸿峰律师事务所实习律师。被告：陈俊宏，男，汉族，1993年6月23日出生，公民身份号码：440************374，住广东省湛江市麻章区***********。原告湛江**都商业管理有限公司（以下简称华都商业公司）与被告陈俊宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华都实业公司的委托诉讼代理人符昕到庭参加诉讼，被告陈俊宏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华都商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年8月24日签订的《湛江**都汇物业管理合同》；2.判令被告向原告支付2019年8月至9月的综合管理费各3480元、10月综合管理费2694元；3.判令被告向原告支付2019年8月至9月的水费75元；4.判令原告没收被告已交保证金7200元；5.判令被告向原告支付违约金10440元；6.判令被告向原告支付拖欠逾期管理费及水电费的滞纳金（从拖欠之日暂计至2019年12月31日的滞纳金为582元，之后的滞纳金按合同约定计算至付清欠款之日止）；7.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月24，原告华都商业公司与被告陈俊宏签订《湛江**都汇物业管理合同》。同日，陈俊宏向华都实业公司缴纳保证金7200元。合同签订后，华都商业公司依约向陈俊宏提供了物业服务。2018年12月5日，经双方协议签订了《湛江**都汇物业管理合同补充协议》，重新确认计租面积为116平方米。根据《湛江**都汇物业管理合同》约定，综合管理费按30元/平方米计收，综合管理费变更为每月人民币3480元。陈俊宏从2019年8月开始不缴纳综合管理费及水电费，华都商业公司于2019年8月和9月向陈俊宏店内直接送达了《催款通知函》，陈俊宏签收了，但仍未及时清缴。2019年9月24日，陈俊宏因每月严重亏损，难以为继，提出《茶谷地撤场申请》，并于当天闭店停业。收到该申请后，华都商业公司于2019年10月9日向陈俊宏发出内容为“违约通知函”的《公证书》，告知陈俊宏按约擅自停业撤场属单方违约行为，现按约其应支付违约金、将被没收保证金，同时催告陈俊宏在收函七天内缴清所欠费用并办理闭店手续等。陈俊宏收件后不予理会，华都商业公司于2019年10月12日再向催告陈俊宏发出内容为“清撤通知函”的《公证书》，催告陈俊宏于2019年10月15日前将欠费缴清，并将铺内商品和物品搬走，逾期不搬走，视为陈俊宏自愿放弃铺内所有物品，同时，华都商业公司对铺内装修结构进行清拆过程中所产生的费用应由陈俊宏承担。但陈俊宏收件至今，仍未缴清相关欠费。综上所述，鉴于陈俊宏擅自停业及逾期付款的严重违约行为，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告陈俊宏拒不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并记录在案。根据当事人陈述及本案证据，本院认定事实如下：2018年8月24日，湛江**都实业投资有限公司（以下简称华都实业公司）与陈俊宏签订《湛江**都汇商铺租赁合同》，该合同约定由华都实业公司将华都汇++++++商铺出租给陈俊宏，租赁期由2018年12月1日起至2021年11月30日止，共36个月。同日，华都商业公司与陈俊宏签订《湛江**都汇物业管理合同》，该合同的主要内容为：第一条约定：1.1陈俊宏同意华都商业公司对湛江**都汇的商铺及场内各承包经营单位进行物业服务及管理，并愿意服从管理，履行有关的义务。1.2陈俊宏所租用商铺的经营范围：餐饮，经营品牌：茶谷地，不作厂房、加工场使用。1.3本合同有效期与《租赁合同》有效期相同，即从2018年12月1日起至2021年11月30日止。租赁合同终止的，本合同自动终止，但综合物业管理费、公共能耗费及水费、电费等其他费用仍计至陈俊宏交还租赁商铺之日，华都商业公司管理权的行使亦同。陈俊宏违反租赁合同的行为同时亦视为对本合同的违反。第二条约定：2.1综合管理费按每月30元/平方米计收，陈俊宏每月共计需缴交人民币3600元。2.3综合管理费、公共能耗费及自用水电费按月结算，陈俊宏必须于每月5日前向华都商业公司缴付当月综合管理费、公共能耗费及自用水电费。2.6自用水电费：陈俊宏自用的水电费按水电表的实际用量（另加5%的损耗）计算缴交，水电费的价格随政府有关部门的调整而相应调整。第三条约定：3.1在本合同签订的当天，陈俊宏须向华都商业公司缴纳综合管理费及公共能耗费保证金为人民币7200元；同时，预交一个月综合管理费及公共能耗费，即人民币3600元。第七条约定：7.3陈俊宏未经华都商业公司事先书面同意，擅自停止营业或在非正常时间营业的，视为违约行为，陈俊宏同意华都商业公司没收陈俊宏所缴一切保证金（包括综合管理费及公共能耗费保证金）和费用，收回商铺另外招租，而不需另行通知陈俊宏，陈俊宏对此无异议并愿承担由此引起的一切责任。7.5陈俊宏若逾期支付应付款项（包括但不限于综合管理费、公共能耗费、推广宣传费、水电费、设施费用、损失赔偿及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给华都商业公司的滞纳金。第八条约定：8.1双方任何一方提前终止本合同，须提前30天向对方发出书面终止合同申请/通知，违约方须向守约方赔偿3个月综合管理费及公共能耗费（即：发出书面终止合同申请/通知之日的前1个月应缴综合管理费及公共能耗费的3个月），并须在解除合同之日全额支付上述款项，守约方同意不会以任何理由/借口对违约方追加赔偿款。同日，陈俊宏向华都商业公司支付保证金7200元。2018年12月5日，华都商业公司与陈俊宏签订《湛江**都汇商铺物业合同补充协议》，第一条约定：租赁商铺及计租面积。华都商业公司与陈俊宏原签订的管理合同编号HDHZ-2018-0214位于湛江市******华都汇+++++++++，经双方实际测量的计租面积为116平方米。第二条约定：综合管理费、公共能耗费及水电费等其他费用。2.1综合管理费按每月30元/平方米计收，乙方每月共计需缴交人民币3480元。三、保证金及上期。3.1本合同签订的当天，陈俊宏须向华都商业公司缴纳综合管理费及公共能耗费保证金为人民币6960元；同时，预交一个月综合管理费及公共能耗费，即人民币3480元。从2019年8月起，陈俊宏欠付租金、综合管理费、水电费等各项费用，华都商业公司和华都实业公司分别于2019年8月11日、8月16日、8月21日、9月16日、9月21日向陈俊宏发出《催款通知函》。2019年9月24日，陈俊宏向华都商业公司提交《茶谷地撤场申请》，提出撤场申请，希望用进场前预付的2个月租金和管理费单据抵扣所欠的租金和管理费，并于当天撤场。2019年9月26日，华都商业公司向陈俊宏发出《违约通知函》，该通知函的主要内容为：阁下承租的华都汇++++于2019年9月24日未经我司同意擅自停业撤场，已严重违反了双方签订的合同约定，属单方面违约，现我司严重函告阁下：根据双方签订的华都汇《湛江**都汇商铺租赁合同》《湛江**都汇物业管理合同》已明确双方在合同期内应履行的义务。请阁下慎重对待上述双方签订的合同条款，并自收到此函件之日起七天内向我司缴清所有应交费用并办理相关闭店手续，否则我司将按合同约定条款收回商铺另租，且不需另行通知阁下，并且我司将保留向法院提起诉讼的权利。届时，法院受理后将采取冻结银行账户、查封资产等诉讼保全措施，阁下除依法清偿全部欠款外。还应承担违约金、银行同期贷款利息、诉讼费用、差旅费、律师费等实现债权的所有费用。2019年10月7日，华都商业公司向陈俊宏发出《清撤通知函》，该通知函的主要内容为：阁下承租的华都汇++++商铺于9月24违反双方签订合约规定擅自停业撤场，已属违约。我司已于9月26日向阁下发出了《违约通知函》要求限期配合处理，但阁下不予理会。鉴此，我司给予最后通告：1.我司根据双方签署的合同约定，现对该铺（5023）作收回另外招租处理，并没收一切保证金。2.请阁下于10月15日前将贵铺所欠的费用缴清，并将铺内的所有商品和物品搬走，逾期不搬走的，则视为阁下自愿放弃铺内所有商品和物品，我司对铺内的所有商品和物品作弃置物处理，当作垃圾进行清理，届时不再另行通知。同时，我司对该铺现有的装修结构进行清拆，清拆过程中产生的所有费用由阁下承担，一并计入阁下欠缴费用内。3.我司已正式启动法律程序，向法院提起诉讼，届时阁下的银行账户将会被冻结、资产将会被查封等，为维护我司的权益，我司将依法追究阁下的法律责任。陈俊宏于2019年10月12日签收了《清撤通知函》。陈俊宏欠华都商业公司2019年8月份至2019年10月份的管理费分别为3480元、3480元、2694元，2019年8月份水费46元、9月份水费29元。陈俊宏于2018年8月24日预交一个月管理费3600元，已经冲抵了2019年2月份的管理费3480元，剩余120元未冲抵。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。陈俊宏与华都商业公司签订的《湛江**都汇物业管理合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法成立有效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”陈俊宏与华都商业公司签订《湛江**都汇物业管理合同》，约定陈俊宏同意华都商业公司对++++++++后并于当天撤场，华都实业公司委托华都商业公司于2019年10月7日向陈俊宏发出《清撤通知函》，对5023商铺作收回另外招租处理，并要求陈俊宏在2019年10月15日前将店铺内的所有商品和物品搬走。陈俊宏签收了《清撤通知函》，故应当认定华都商业公司已向陈俊宏作出解除《湛江**都汇商铺管理合同》的意思表示，故陈俊宏与华都实业公司签订的《湛江**都汇商铺管理合同》已于2019年10月7日解除。由于涉案物业管理合同第1条第3款约定，若上述租赁合同终止的，该物业管理合同自动终止，故陈俊宏与华都商业公司签订的《湛江**都汇物业管理合同》亦已于2019年10月7日解除，对华都商业公司诉请解除其与陈俊宏之间的签订的《湛江**都汇物业管理合同》，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据涉案物业管理合同的约定，2018年12月1日至2021年11月30日期间的每月综合管理费为3480元，陈俊宏必须于每月5日前向华都商业公司缴付当月综合管理费、公共能耗费及自用水电费。华都商业公司主张陈俊宏已拖欠其2019年8月至10月的综合管理费9654元以及2019年8月至9月的水费75元，陈俊宏未提供证据予以反驳，本院依法予以认定，扣除华都商业公司未冲抵的管理费120元，故陈俊宏应向华都商业公司支付综合管理费9534元及水费75元。陈俊宏未经华都商业公司的同意而擅自停止停业，依照涉案物业管理合同第7条第3款的约定，华都商业公司有权没收陈俊宏所缴的保证金。故对华都商业公司诉请其没收陈俊宏已交保证金7200元，予以支持。合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时才予以退还。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。违约金、保证金具有惩罚性及补偿性双重性质，法律通过对违约方的制裁促使债务人履行债务，同时也可以起到预防或减少违约现象发生的作用。根据公平原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，具有较强的补偿性，根据违约责任的补偿性，一方在违约后，所承担的赔偿责任应相当于另一方因此而受到的损失。陈俊宏支付给华都商业公司的上述保证金已足以弥补华都商业公司的损失，而且华都商业公司向陈俊宏发出的《清撤通知函》，只主张没收保证金，不主张违约金，故对华都商业公司诉请陈俊宏向其支付违约金10440元，不予支持。涉案物业管理合同第7条第5款约定，陈俊宏若逾期支付应付款项（包括但不限于综合管理费、公共能耗费、推广宣传费、水电费、设施费用、损失赔偿及其他应缴费用），每天应按拖欠金额的千分之三计算作为支付给华都商业公司的滞纳金，故对华都商业公司诉请陈俊宏向其支付逾期管理费及水电费的滞纳金（从拖欠之日起以实际拖欠的管理费及水费金额为基数，按每日千分之三计至付清之日止），予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告湛江**都商业管理有限公司与被告陈俊宏于2018年8月24日签订的《湛江**都汇物业管理合同》（该合同已于2019年10月7日解除）；二、被告陈俊宏在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都商业管理有限公司支付综合管理费9534元；三、被告陈俊宏在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都商业管理有限公司支付水费75元；四、被告陈俊宏在本判决生效之日起10日内向原告湛江**都商业管理有限公司支付拖欠逾期管理费和水费的滞纳金（计算方法：从2019年8月5日起，以3526元为基数按每日千分之三计至付清之日止；从2019年9月5日起，以3509元为基数按每日千分之三计至付清之日止；从2019年10月15日起，以2694元为基数按每日千分之三计至付清之日止；上述计算金额不超过9729元的30%）；五、原告湛江**都商业管理有限公司没收被告陈俊宏向其支付的保证金7200元；六、驳回原告湛江**都商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1540元，由原告湛江**都商业管理有限公司负担231元，由被告陈俊宏负担1309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  吴红丽人民陪审员  袁春焕人民陪审员  占朱湛二〇二〇年九月七日书 记 员  吴培勇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。