广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24016号上诉人（原审被告）：张筠，女，1986年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：温素琴，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗志强，男，1982年9月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。上诉人张筠因与被上诉人罗志强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初10502号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张筠上诉请求：1.依法撤销深圳市福田区人民法院作出的（2020）粤0304民初10502号民事判决；2.依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；3判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，一审法院认定的事实不清，上诉人不存在与被上诉人合意解除合同的情形，涉案合同系被上诉人单方提出提前解除。首先，被上诉人存在强烈的提前解除租赁合同的动机。一、上诉人提出了涨租要求，被上诉人不同意涨租。针对租金问题，被上诉人在一审期间出现了自相矛盾的陈述，其中，被上诉人在起诉书中称“被告（上诉人）向中介了解租金上涨情况后，表示希望解除租赁合同”，即被上诉人在起诉时主张租金是上涨的，上诉人为了赚取更高的租金，表示希望解除合同，然而在一审庭审过程中，当法官询问被上诉人对上诉人提出的涨租要求有什么意见时，被上诉人称自己不同意涨租，因为其了解到周边的租金是下降的，认为上诉人的涨租要求无理。实际上，深圳房屋租赁市场的价格是在上涨的，上诉人在被上诉人承租房屋的前两年未调整过租金，2019年2月提出的小幅度租金上涨是极为合理的，但从被上诉人相互矛盾、混淆视听的说辞可从看出，被上诉人对上诉人提出的涨租要求有很大的意见。二、上诉人生了二胎后，原租赁房屋已经不能满足其居住需求。被上诉人提出解除合同的原因是因为被上诉人现在又生了一个孩子，加上过来帮带孩子的老人保姆，所以觉得上诉人的房屋空间已经不足以容纳这么多人，必须是要搬的，至于学位问题不过是一个说法，因为被上诉人提出解约时是6月份，正是学位选择时期，所以被上诉人才会提出解约想搬去另外的一个可以够家里居住且带学位的房子。上诉人正是因为被上诉人提出前述理由，考虑到双方相处得还比较好，才没有坚持让他继续履行合同，而同意他提前解除。上诉人在2015年与被上诉人签合同时，已经向被上诉人重复声明过，任何理由提出提前解约都视为违约，是要扣除违约金的，双方签订的租赁合同也作了明确的约定。在上诉人与被上诉人以往的交往过程中，双方均是通过微信文字的方式进行沟通的，但当被上诉人要提出解除合同时，其就通过语音电话的方式与上诉人进行沟通，上诉人当时也感到奇怪，但也没想这么多，现在上诉人才意识到被上诉人是为了掩盖其单方解除合同的证据。其次，提前解除租赁合同系由被上诉人单方提出的，被上诉人所提交的证据不能证明上诉人与被上诉人系合意解除租赁合同，应承担举证不利的后果。从被上诉人提交的微信聊天记录可战看出，提前解除租赁合同首先是由被上诉人提出的，而且上诉人在多次与被上诉人巧通过程中均一直是称被上诉人单方提前解除合同，沟通的当时上诉人与被上诉人之间还不存在本案巧渉的争议，如果双方系合意解除合同，上诉人不可能在争议发生前多次向被上诉人指出系被上诉人单方提前解约。虽然上诉人向被上诉人提出了关于学位使用希望延长租约的请求，但该要约邀请是基于双方在开始租赁合同关系巧的沟通情况作出的。被上诉人在一开始租房时就首先要求需要使用学位，而且是打算让其小孩（当时只有一个小孩）上了幼儿园后直接上天健小学，但租房当时被上诉人的孩子还小，还在幼儿园阶段，所从被上诉人称前期先签五年合同，后面再续签。因此，上诉人在2019年2月考虑到孩子应该即将入小学了，可能会需要学位的问题，才提前让租客确认是否需要占用学位，是否延长合同期限，而没有提出任何解约的说法。被上诉人作为法律专业人士，其应清楚了解上诉人与被上诉人之间存在五年租约的租赁合同，其是完全可喊选择不延长租约的，否则就是上诉人违约。被上诉人主张上诉人为了让被上诉人不要占用学位而自愿要解除合同，该说法纯粹系无中生有，上诉人从来没有提过要解除合同，也没有提过如不延长租约就不给被上诉人使用学位，实际情况是上诉人一直在帮被上诉人缴纳了房屋租赁相关税费，上诉人出租房屋也并未因为房屋带有学位而去巧加租金，对于上诉人来说，租户是否需要使用学位对上诉人不存在任何影响，现在房屋也是出租给没有使用学位的单位。诉人罗志强辩称。罗罗志强向一审法院起诉请求：1.被告返还原告房屋租赁押金29000元；2.被告支付违约金29000元；3.被告按照中国人民银行同期贷款利率支付原告58000元占用期的利息（从2019年8月18日开始计算占用期利息至被告实际支付之日）；4.被告承担本案的诉讼费用。一审庭审时，罗志强变更第3项诉求中利息的计算标准为年利率6%。一审法院经审理查明，2017年2月6日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市天××世纪花园××4Ｃ房屋出租给乙方作为住家使用，房屋租赁自2017年2月15日至2022年2月14日，共计5年；租金每月14500元，租金按年支付，每年174000元；乙方应于每年第2个月15号前向甲方支付当年租金；押金为43500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方须提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金；经双方协商，房屋按照每年市场行情调整。同日，原告向被告支付押金43500元。双方确认，因为原告的小孩需要在2019年入读附近小学并占用涉案房屋的学位，双方办理了租赁备案登记手续。2019年原告向被告支付当年全年租金174000元后，2月15日，被告通过微信沟通的方式告知原告租金每月上调500元，全年费用还差6000元，而且学位占用一旦使用就是九年不能更换，所以如果原告占用学位，需要签订一个更长时间的合同，以确保学位不浪费。原告回复称这是要变更合同，双方见面谈。原告主张面谈的时候，因为被告提出上述要求，原告未予同意，原告遂提出原告可以不占用学位，并提前退租，以便被告可以将房屋及学位另行出租，被告予以同意。被告则称是原告提前解除合同，被告予以同意。被告并未提出如果原告不同意被告的上述要求，被告就要赶原告走。2019年6月26日，被告询问原告能否让中介去看房，以便重新出租。原告表示同意，并称可以住到8-9月份，给被告足够的时间找新租客。之后，原告称原告租到今年8月31日，被告房子这么好，两个多月绝对租得出去，我们也舍不得走，但是两个小孩加老人，以后实在住不下。并再次重申，小孩不占用学位，租期到今年8月31日。被告对此，未予回复。2019年8月10日，被告询问原告，如果客户确定的话，原告是否可以马上搬走。原告回复称之前说好的，租赁结束日改为8月31日，所以准备这个月底交房。被告则称没有客户可以等到月底，到之后根本就租不出去。原告则坚称租期到8月31日，被告则说以为原告早就找到房子，当时只是约定2个月内搬走，并没有定死到哪一天，合同结束后被告会退回该退的租金。在被告的多次催促下，2019年8月17日，被告开具放行条后，原告搬离了涉案房屋。2019年8月19日，被告向原告返还剩余当年租期内的租金及相当于一个月租金的押金。剩余押金29000元未退还，原告遂提起本案诉讼。一审法院认为，原告与被告成立房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行相应的义务。双方在合同期限内合意提前解除合同，双方合同自双方达成合意解除之日起就告解除。被告虽抗辩称系原告提前解除合同构成违约，但根据双方提交的证据材料，不足以证明合同提前解除可归责于任何一方，被告虽在合同期限内提出增加租金，但提出该增加租金的主张并未违反合同中关于租金按照市场行情调整的约定。至于被告要求延长合同期限，也未有证据显示因为原告的拒绝，被告要求原告提前搬离收回房屋。据此，应认定合同系双方合意解除，合同解除后，被告应向原告返还剩余押金29000元。至于原告主张的合同期限截至2019年8月31日止，被告在8月10日要求提前解除，构成违约。原告虽在微信中多次主张合同到期日为8月31日，但被告主张解除合同之时，是同意给予原告两个月的时间去寻找其他房屋，被告也使用该段时间寻找新的租客，并未约定到期日为8月31日。原告并未提交证据证明被告做出明确的意思表示，同意租期截止日变更为2019年8月31日。故，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。至于逾期返还押金的违约金，双方确认原告自2019年8月17日搬离，原告据此有权要求被告自2019年8月18日起以29000元为计算基数，自2019年8月18日起计算至实际付款之日止的逾期返还押金的利息，其中2019年8月19日之前应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告当庭变更诉讼请求要求参照民间借贷利率计算利息，没有合同依据，一审法院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告张筠应于判决生效之日起十日内向原告罗志强返还剩余押金29000元；二、被告张筠应于判决生效之日起十日内向原告罗志强支付逾期返还押金的利息（利息以29000元为计算基数，自2019年8月18日起计算至实际付款之日止，其中2019年8月19日之前应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告罗志强的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（已由原告预交），由原告负担625元、由被告负担625元。本院二审查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。经审查一审庭审笔录以及上诉人上诉意见，当事人在原审已经就本案事实争点和焦点问题充分举证和辩论，事实已经查清，本院予以书面审理。上诉人张筠上诉请求无需向被上诉人罗志强返还剩余押金29000元及支付利息。对此，本院认为，根据本案一审、二审查明的事实，被上诉人已经向上诉人支付了全年房租，且双方已经办理了租赁备案登记手续，上诉人在此情形下要求涨租和延长租赁期限，被上诉人拒绝上诉人要求并不构成违约，而被上诉人提出的提前解除租赁合同，由上诉人以高价另租他人的解决方案得到上诉人的同意，被上诉人也按上诉人提出的搬离日期搬离案涉房屋，故双方系协商一致提前解除房屋租赁合同，上诉人关于被上诉人违约提前解除租赁合同的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。原审判决上诉人向被上诉人返还剩余押金29000元及支付利息的处理并无不当，本院予以确认，原审判决阐述的事实和判决理由详细，本院认同原审判决阐述的理由和处理结果，相同理由不再赘述。综上所述，上诉人张筠的上诉请求明显不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一款第二项规定，当事人提出的上诉请求明显不能成立的案件，可以不开庭审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人张筠承担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年十月二十六日书记员 邓 懿附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。