广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5293号原告：阳江市英雷发展有限公司，住所地：阳江市江城区******。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盈律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广东省广州市***************。负责人：杨景，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志强，该公司员工。委托诉讼代理人：冯鹏贞，该公司员工。第三人：阳江市新鸿经贸发展有限公司，住所地：阳江市*****法定代表人：陈春柳，该公司总经理。第三人：陈春柳，女，1979年11月9日出生，汉族，住阳江市江城区*********，公民身份号码：4417021979********。第三人：林国良，男，1976年12月10日出生，汉族，住阳江市江城区冲口社**之三，公民身份号码：4417021976********。第三人：谢某1，男，1957年8月26日出生，汉族，住阳江市江城区*********，公民身份号码：440************917。第三人：张友爱，女，1957年5月22日出生，汉族，住阳江市江城区*********，公民身份号码：440************928。第三人：阳江市粤岛经贸有限公司，住所地：阳江市高新区*********路边。法定代表人：梁某1。第三人：阳江市粤岛海洋工贸有限公司，住所地：阳江市高新区*********路边法定代表人：谢某1。原告阳江市英雷发展有限公司(以下简称英雷公司)与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产公司）、第三人阳江市新鸿经贸发展有限公司、陈春柳、林国良、谢某1、张友爱、阳江市粤岛经贸有限公司、阳江市粤岛海洋工贸有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告英雷公司的委托诉讼代理人林进慎、被告信达资产公司的委托诉讼代理人陈志强到庭参加了诉讼。第三人阳江市新鸿经贸发展有限公司、陈春柳、林国良、谢某1、张友爱、阳江市粤岛经贸有限公司、阳江市粤岛海洋工贸有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告英雷公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销阳江市江城区人民法院（2020）粤1702执恢60号执行裁定书第二项裁定；2、判令解除对坐落于阳江市江城区*****************产的查封；3、判令终止对坐落于阳江市江城区*****************产的执行。确认该房屋归原告所有（该房屋价值87万元）；4、判令被告承担本案的一切诉讼费。事实与理由：2009年9月27日，阳江市英雷发展有限公司与陈春柳、林国良签订《广东省商品房买卖合同》，陈春柳、林国良购买阳江市江城区*****************产，首期款是16万元，余款60万元由银行提供按揭。2009年11月5日，中国工商银行股份有限公司阳江分行与陈春柳、林国良、阳江市英雷发展有限公司签订《个人购房借款/担保合同》。由于陈春柳、林国良借款后多次断供，中国工商银行股份有限公司阳江分行于2015年4月2日提起诉讼，阳江市江城区人民法院于2015年10月8日作出了（2015）阳城法民二初字第316号民事判决书，判决：1、解除原告中国工商银行股份有限公司阳江分行与被告陈春柳、林国良、阳江市英雷发展有限公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号：房按字阳江分行营业部支行2009年746号）；2、限被告陈春柳、林国良在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金428992.17元及利息（计至2015年5月21日为止的利息1573.42元，从2015年5月22日起至本判决确定的给付之日止的利息按合同约定计算）给原告中国工商银行股份有限公司阳江分行；3、被告阳江市英雷发展有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市英雷发展有限公司承担保证责任后，有权向被告陈春柳、林国良追偿；4、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳江分行的其他诉讼请求。阳江市英雷发展有限公司至2020年5月31日止共支付了359648.42元给中国工商银行股份有限公司阳江分行，陈春柳、林国良没有支付分文。2020年6月9日，阳江市英雷发展有限公司得知阳江市江城区人民法院在司法拍卖网络平台上公开拍卖涉案房屋后，向阳江市江城区人民法院提出执行异议。阳江市江城区人民法院作出（2020）粤1702执异61号执行裁定书，驳回阳江市英雷发展有限公司的异议请求。阳江市英雷发展有限公司认为：2012年11月26日，阳江市国土资源局填发了《商品房房屋产权权属证明书》（登记字号：商房证字第NO.00008466号）确定阳江市江城区*****************产权人是阳江市英雷发展有限公司。根据《中华人民共和国合同法物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”陈春柳、林国良本应在2013年2月26日前申请不动产登记，由于陈春柳、林国良自身存在经济问题，没有在2013年2月26日前申请不动产登记。因此，陈春柳、林国良的预告登记失效，阳江市江城区*****************不是陈春柳、林国良的合法财产，该房产权人仍是阳江市英雷发展有限公司。由于（2015）阳城法民二初字第316号民事判决解除中国工商银行股份有限公司阳江分行与陈春柳、林国良、阳江市英雷发展有限公司签订《个人购房借款/担保合同》（编号：房按字阳江分行营业部支行2009年746号），阳江市英雷发展有限公司至2020年5月31日止共支付了359648.42元给中国工商银行股份有限公司阳江分行，陈春柳、林国良没有支付分文。因此，等同于陈春柳、林国良现阶段仍拖欠阳江市英雷发展有限公司购房款359648.42元，且陈春柳、林国良根本没有能力偿还上述款项。阳江市英雷发展有限公司现在仍每月偿还款项给中国工商银行股份有限公司阳江分行，相当于陈春柳、林国良拖欠阳江市英雷发展有限公司购房款越来越多。综上所述，阳江市江城区*****************所有权现在不属于陈春柳、林国良，将来也不会属于陈春柳、林国良，在以陈春柳、林国良为被执行人的案件中，该房屋不具备拍卖条件，法院应当终止对该房的执行，并解除对该房屋的查封。为了维护原告的合法权益，特依法向阳江市江城区人民法院提起诉讼，请求依如所请。被告信达资产公司辩称：原告所提出的异议是不合理的，（2020）粤1702执异61号执行裁定是合理正确的，应驳回原告的诉讼请求。第三人阳江新鸿经贸发展有限公司没有到庭，也没有书面答辩。第三人陈春柳没有到庭，也没有书面答辩。第三人林国良没有到庭，也没有书面答辩。第三人谢某1没有到庭，也没有书面答辩。第三人张友爱没有到庭，也没有书面答辩。第三人阳江市粤岛经贸有限公司没有到庭，也没有书面答辩。第三人阳江市粤岛海洋工贸有限公司没有到庭，也没有书面答辩。经审理查明：涉案房产坐落于阳江市江城区****************。2009年9月27日，原告英雷公司与陈春柳、林国良签订了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定：英雷公司以76万元的价格将其开发建设的坐落于阳江市江城区****************房产出售给陈春柳、林国良，首付款为人民币16万元，余款60万元由银行按揭支付。2009年11月5日，陈春柳、林国良作为借款人，英雷公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司阳江分行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定：陈春柳、林国良向中国工商银行股份有限公司阳江分行借款60万元用于购买坐落于阳江市江城区****************房产，建筑面积为267.73平方米，英雷公司自愿向贷款人提供连带责任保证。2010年3月5日，双方为阳江市江城区*****************产在阳江市房产管理局办理了房地产预告登记证明手续[证书编号：粤房地预登阳字第0100003732号]，预告登记权利人为工行阳江分行，预告登记义务人陈春柳、林国良，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，登记时间2010年3月6日。第三人陈春柳、林国良按上述合同借款购买上述房产后，多次逾期未偿还按揭借款，中国工商银行股份有限公司阳江分行于2015年4月2日向本院提起诉讼。本院于2015年8月7日作出（2015）阳城法民二初字第316号民事判决，该判决主要内容为：解除中国工商银行股份有限公司阳江分行与陈春柳、林国良、英雷公司签订的《个人购房借款/担保合同》；限陈春柳、林国良在判决生效后十日内偿还给中国工商银行股份有限公司阳江分行借款本金428992.17元及相应利息；英雷公司对上述款项承担连带清偿责任，并有权向陈春柳、林国良追偿。判决生效后，由于陈春柳、林国良并未按判决履行还款义务，中国工商银行股份有限公司阳江分行通过每月从英雷公司账户扣划方式要求英雷公司履行保证责任，自2013年12月5日至2020年5月30日共从英雷公司账户扣划了359648.42元为陈春柳、林国良偿还了中国工商银行股份有限公司阳江分行的借款359648.42元。另外查明，根据《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于阳江市江城区*****************产（产权证号：01000004**）的权利人为陈春柳、林国良。涉案房产登记现状并未改变，陈春柳、林国良与英雷公司的《商品房买卖合同》并未被解除。2019年1月21日，本院因执行申请执行人信达资产公司与被执行人阳江市新鸿经贸发展有限公司、陈春柳、林国良、谢某1、张友爱、阳江市粤岛经贸有限公司、阳江市粤岛海洋工贸有限公司融资借款合同纠纷一案，作出（2018）粤1702执恢79号执行裁定，查封了涉案房产。2020年3月30日，本院作出（2020）粤1702执恢60号执行裁定，裁定拍卖涉案房产，英雷公司于2020年6月9日向本院提出书面异议。本院于2020年6月8日作出（2020）粤1702执异61号执行裁定，驳回了英雷公司的异议请求。原告英雷公司据此向本院提起案外人执行异议之诉，请求如诉称。以上事实有执行裁定书、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、民事判决书、商品房房屋产权权属证明书、双方陈述等为据。本院认为，第三人陈春柳、林国良向英雷公司购买了坐落于阳江市江城区*****************产，并向中国工商银行股份有限公司阳江分行按揭付清了全部价款，且办理了预售登记，双方之间的商品房买卖合同已经履行完毕，陈春柳、林国良对涉案房屋享有物权期待权。英雷公司应当在陈春柳、林国良付清购房款后将涉案房产交付给陈春柳、林国良并协助陈春柳、林国良办理产权登记转移。原告英雷公司因陈春柳、林国良拖欠中国工商银行股份有限公司阳江分行的按揭借款，经本院作出判决，判决解除中国工商银行股份有限公司阳江分行与陈春柳、林国良、英雷公司签订的《个人购房借款/担保合同》，陈春柳、林国良在判决生效后十日内偿还借款428922.17元及利息给中国工商银行股份有限公司阳江分行，英雷公司承担连带清偿责任，并对陈春柳、林国良享有追偿权。据此，英雷公司履行保证责任后，其对陈春柳、林国良享有的债权属于普通债权。况且，涉案房产登记现状并未改变，陈春柳、林国良与英雷公司的《商品房买卖合同》并未被解除，英雷公司主张涉案房屋仍属其所有没有事实和法律依据。即使英雷公司按合同约定履行了保证责任为陈春柳、林国良偿还了中国工商银行股份有限公司阳江分行的全部借款，亦不能排除对涉案房屋的执行。本院对涉案房产执行符合法律规定，原告主张不得对涉案房屋执行，并确认涉案房屋归其所有，理据不足，应予驳回。第三人阳江市新鸿经贸发展有限公司、陈春柳、林国良、谢某1、张友爱、阳江市粤岛经贸有限公司、阳江市粤岛海洋工贸有限公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告阳江市英雷发展有限公司的诉讼请求。本案诉讼费12500元，由原告英雷公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  凌远文人民陪审员  林结元人民陪审员  莫欣瑜二〇二〇年十月二十三日书 记 员  魏青梅附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。