安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1125民初3006号 原告：安徽京东房地产开发有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇春秋路**，统一社会信用代码91341523698953734U。 法定代表人：魏家良，总经理。 委托诉讼代理人：胡双庆，安徽龙鼎律师事务所律师。 被告：定远县新贸大酒店，，住所地安徽省定远县定城镇金山路京东国际商铺统一社会信用代码92341125MA2Q596207。 经营者：石永奇，男，1969年6月11日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被告：张孝荣，男，1969年8月11日出生，汉族，住安徽省定远县。 两被告共同委托诉讼代理人：张红星，定远县定城镇法律服务所法律工作者。 原告安徽京东房地产开发有限公司（以下简称京东房地产公司）与被告定远县新贸大酒店（以下简称新贸酒店）、张孝荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转普通程序，于2020年9月17日再次公开开庭进行了审理。原告京东房地产公司的委托诉讼代理人胡双庆，被告新贸酒店的经营者石永奇、被告张孝荣及其委托诉讼代理人张红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告京东房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《京东国际大厦订购协议书》(签订日期2018年7月1日)、《补充协议》(签订日期2019年3月17日)、《协议》(签订日期2019年10月6日)(不含已经履行的部分)。2、判令被告立即搬离原告所有的京东国际大厦A座2层西7(东半部)西8、9号;B座1层B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号房产并将上述房产返还给原告。3、判令确认原告有权不予返还被告已付的定金165万元。4、判令被告立即支付原告截止至2020年6月7日的租金426040元（2017年11月21日至2019年3月17日，按开始租赁面积1530.25平方米减去最终购买面积914.63平方米，下剩面积为615.62平方米，乘以16元/m2/月，乘以15.83月，即155957元；2019年3月18日至2019年10月6日，按照前期租赁面积615.62平方米加上2019年3月17日签订《补充协议》中被告确认购买面积471平方米，计租总面积为1086.62平方米，即1086.62m2×16元/m2/月×6.6月＝114228元；2019年10月7日至2020年6月7日，按照前期1086.62平方米加上2019年10月6日签订《协议》中被告确认购买面积131平方米，计租面积为1217.62平方米，即1217.62m2×16元/m2/月×8月＝155855元）,并自2020年6月8日开始以1217.62平方米为基数按照每月每平方米16元的标准支付原告租金至实际返还之日。5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2014年11月26日同原告签订《商铺租赁合同》，被告租赁原告的房产（A、B栋一、二层S-113，S-208、209、210号、211商铺）予以经营，约定被告租赁原告房产从事经营，房产面积为1530.25平方米，租金为每月每平方米16元，2017年11月21日前期租金已经全部结清，其后租金一直未予支付。 2018年7月1日，安徽京东房地产开发有限公司定远分公司与被告张孝荣签订了一份《京东国际大厦订购协议书》,协议书约定，被告张孝荣订购原告开发建设的京东国际大厦A座2层西7(东半部)、西8、西9商品房及B座整2层商品房，上述物业面积合计约1386平方米，单价4500元/平方米；被告当时又订购京东国际大厦B座1层B105、B106号商品房，面积约165平方米，单价参考同区同类左右物业价格(单价)下浮1000元/平方米。同时约定被告交纳定金200万元，其中2018年7月10日前付定金20万元。 2019年3月17日，原告与被告定远县新贸大酒店、张孝荣签订了一份《补充协议》，协议进一步明确被告方拟购买的物业为：京东国际大厦A座2层西7(东半部)、西8、西9商品房；B座整2层（B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208、B209）商品房；B座一层B104、B105、B106、B107、B108、B109号。同时确认被告已经支付定金140万元，如被告违约，原告将没收其定金。 其后,原被告双方履行了其中B座整2层（B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208、B209）商品房买卖合同。 2019年10月6日，原告与被告定远县新贸大酒店、张孝荣又签订了一份补充《协议》，约定被告增购B座一层B103号；前期被告所交纳定金165万元，其中70万元为A座2层西7（东半部）、西8、西9房屋买卖合同定金，95万元为B座一层B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号房屋买卖合同定金。协议还约定被告应于2019年10月30日前支付B座一层B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号房屋首付款50万元，同年12月30日前支付首付款100万，2020年2月11日前支付首付款125万，如被告在此期限内不能缴纳首付款的，视作被告违约。 在上述协议的履行过程中，被告一再违约，原告在迫不得已的情况下，于2020年1月8日向被告发出了解除通知并要求被告立即搬离房产，并且被告已经实际收到。 综上，被告已经以其实际行为表示其不能按照协议的约定履行，并被告一直侵占原告房产不予搬离的行为严重侵害了原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，诉至贵院，望支持诉请。 被告新贸酒店、张孝荣辩称，一、原被告签订了房屋买卖协议，依据合同法的规定，依法成立的合同对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行义务，当事人不得擅自变更或解除合同。2018年原、被告签订的第一份订购协议书，原告按照该协议履行了义务，并依法缴纳了购房定金；2019年3月17日，原被告签订了补充协议，该协议约定了被告购买的房屋的房号，被告依法按照合同约定交付定金和购房款。合同明确约定原告在签订合同后解除B座正2层抵押权，原告没有按照合同约定解除，被告多次催促原告，原告仍没有解除，最后由被告拿出购房款2115835元帮原告解除了正2层的抵押权，并办理了过户手续，原告已经违约。涉案房屋抵押在银行并办理了抵押手续，协议明确约定待原告解除抵押后通知乙方交付房款并办理产权过户。该涉案房屋至今仍抵押在银行，没有解除抵押权。2019年10月6日，原被告又签订了一份协议，因补充协议原告未按协议履行，已经违约，根据合同法规定，被告购买的房产抵押在银行，被告有权停止支付购房款。综上，因原告在先违约，导致被告不能支付后期的房款，原告要求解除合同不符合合同法规定，请求法院依法驳回原告诉请。原告称2020年1月8日，原告向被告发出解除通知，被告至今没有收到。原告要求被告返还房产无法律依据。对诉请3，不予返还定金。因原告违约，如果解除合同应当双倍返还定金。诉请4，原被告明确约定，已经免除了被告所有的房屋租金。 被告张孝荣辩称，房屋自2018年订立合同，1、2楼原告没有办法解除房屋抵押，由新贸酒店先打2115835元作为新贸酒店道义上、礼情上帮助京东公司，如新贸酒店不打钱至今没有解除房屋抵押，原告没有按3日内解除抵押。协议约定3日内不能解除抵押，我们要求原告赔偿定金140万元。在合同期间所有房租是免费的，1楼被告预付了95万元，经调查该房屋在银行抵押2000多万元，2楼西抵押2000多万；经股东研究不同意支付下余房款，因抵押至今没有解除，所以我们给了钱，房子也可能拿不到，希望法院依法判决。 原告京东房地产公司为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、营业执照复印件、工商登记信息复印件、身份证复印件各一份，证明原被告主体适格；二、《商铺租赁合同》一份，证明被告租赁原告的房产（A、B栋一、二层S-113、S-208、209、210、211号商铺）予以经营，约定被告租赁原告房产从事经营，房产面积为1530.25平方米，租金为每月每平方米16元；三、《京东国际大厦订购协议书》、《补充协议》、《协议》各一份，定远县商品房出售合同一份，证明1、《京东国际大厦订购协议书》约定：张孝荣订购原告开发建设的京东国际大厦A座2层西7（东半部）、西8、西9商品房及B座整2层商品房，上述物业面各合计约1386平方米，单价4500元/平方米；同时订购京东国际大厦B座1层B105、B106号商品房，面积约165平方米，单价参考同区同类左右物业价格（单价）下浮1000元/平方米；2、《补充协议》约定：两被告购买原告京东国际大厦A座2层西7（东半部）、西8、西9商品房；B座整2层（B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208、B209）商品房；B座一层B104、B105、B106、B107、B108、B109号。同时确认被告已经支付定金140万元，如被告违约，原告将没收其定金；3、《协议》约定：被告方增购B103号；前期被告所交纳定金165万元，其中70万元为A座2层西7（东半部）、西8、西9房屋买卖合同定金，95万元为B座一层B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号房屋买卖合同定金。协议还约定被告应于2019年10月30日前支付B座一层B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号房屋首付款50万元，同年12月30日前支付首付款100万元，2020年2月11日前支付首付款125万元，如被告在此次期限内不能缴纳首付款的，视作被告违约；4、原被告双方已就B座整2层（B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208、B209）签订商品房买卖合同并已履行完毕；5、在原被告双方关于房产买卖签订的最后一份协议即2019年10月6日所签订的《协议》，第三条最后一句话明确约定了，“若被告在此期限内不能缴纳首付款的，视作被告违约，被告在规定时间内交清上述首付款项后，原告如无法解除房产抵押手续造成被告不能正常办理房产按揭的视作原告违约”，明显约定了原被告双方的违约条件；6、无论是《补充协议》，还是《协议》均明确告知了被告，原告所出售的房产处于抵押状态。四、解除通知、邮递信封、邮寄查询单各一份，证明2020年1月8日，原告向两被告发出解除通知并明确注明因被告一再违反约定，没有按照协议规定给付房款，解除购房协议，并要求定金不予退还、被告立即搬离和给付实际占用期间的租金。 被告新贸酒店、张孝荣质证认为，对证据一、无异议。对证据二，对证明目的无异议，真实性无异议。对证据三，对《订购协议书》真实性、证明目的无异议。但该协议第二条第五项明确约定了2018年7月10日前支付定金20万元，以上租赁房屋未付费用全部免除。对《补充协议》真实性无异议，对证明目的不认可，该补充协议第3条约定，原告在本协议签订后解除B座正2层抵押，合同签订后原告没有按照合同约定3日内解除，原告构成违约。第四条京东国际大厦A座房屋已经办理产权在汪加星及汤洁名下并处于抵押状态，B座一层也处于抵押状态，乙方支付定金140万元，待甲方解除抵押后通知乙方交付房款并办理产权过户，至今上述的房屋没有办理解除登记仍在抵押状态，视为原告违约，在此期间租赁费不予收取。第五条如原告违约赔偿对方现金140万元，按协议规定原告已经违约，应该赔偿被告140万元。因被告没有违约，原告无权没收其定金。对2019年10月6日的《协议》，真实性无异议，证明目的不认可。因2019年3月17日的补充协议，原告没有按协议履行，已经构成违约，2019年10月6日的协议签订后，原告没有按照补充协议的约定解除抵押权，原告也不能拿出涉案房屋的抵押金额，构成违约。涉案房屋抵押在银行4344万元，被告有证据证明该房屋抵押在银行存在第三人主张权利，被告有权不予支付房款，该协议不构成违约。对《商品房出售合同》三性无异议，已经办理了过户手续。对证据四，三性均有异议，不能证明原告的证明目的。被告至今没有收到2020年1月8日的解除通知，原告提供的是复印件不能作为证据使用。 被告张孝荣补充质证认为，2020年2月11日支付首付款不能支付，因为疫情期间，属于不可抗力。 被告新贸酒店、张孝荣为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、《京东国际大厦订购协议书》、《补充协议》、《协议》各一份，证明原告按照协议约定支付被告购房款2115835元和购房定金165万元，合计3755835元。被告未按照协议履行义务，原告将出售给被告的商铺抵押在银行，原告至今没有解除上述房屋的抵押权，原告未按照协议约定履行义务已经违约；二、安徽农金银行汇款凭证六张和原告收据一张，证明被告通过农村商业银行转购房款及定金到原告账户人民币3565835元，原告收到被告定金现金200000元，被告向原告支付购房款和购房定金合计3755835元；三、抵押查封信息四张，证明原告将出售给被告的商铺分别抵押在安徽舒城农村商业银行股份有限公司和徽商银行股份有限公司六安舒城支行及黄山太平农村商业银行股份有限公司合计抵押款4344万元。原告至今未办理解除抵押，仍在抵押。 原告京东房地产公司质证认为，对证据一，真实性无异议，但对其证明目的不认可。对于房屋的抵押在合同中已经明确告知了被告，原告对于合同的履行没有任何违约。对证据二，都是复印件，对其原告收到被告的有关款项（3765835元）没有异议，但是被告支付的第一笔20万元定金的时间为2018年7月11日，超出了合同规定的时间。对证据三，真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。抵押的款项和被告举证的款项是错误的，被告查证的是西8和西9，这两个是重复计算的且抵押物也不止西8和西9。该证据也不能证明上述房产是否已经解除抵押或正在抵押状态，即使该房产处于抵押状态，原告也没有违约，因为在签订合同时，原告已经告知了被告房产的抵押情况。 经举证、质证，本院对上述证据认证如下： 对原告所举证据一、二，被告无异议，本院予以确认；对证据三，被告对其真实性无异议，本院予以确认；对其证明目的，本院在下文予以综合认定；对证据四，系打印件，无法确知收件人是谁，无法核实，且被告不认可，本院不予认定。 对被告所举证据一、二、三，真实性原告无异议，本院予以确认，对其证明目的，本院将在下文予以综合认定。 本院经审理查明案件事实如下：2014年11月26日，原告京东房地产公司定远分公司（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：乙方自愿承租甲方位于定远县京东国际“乐活城”A、B栋一、二层S-113，S-208、209、210、211号商铺，该商铺建筑面积为1530.25平方米；乙方承租的商铺，仅可用于经营餐饮业态；租期陆年，自2014年11月26日至2020年11月25日止；免租期满后，房屋租金第两年递增一次，递增幅度为上一年租金的5%；乙方承租的商铺每月租金计人民币16元/m2，每月租金合计人民币24484元；乙方享有免24个月租金的优惠，免租期从2014年11月26日至2016年11月25日止，合计24个月；乙方应向甲方支付壹万元为乙方运营的保证金，签订合同时缴纳；在签定本合同之日，乙方需要交纳玖万元租金（此租金为免租期后一年内的部分租金，免租期过后乙方需补齐6个月租金），计人民币90000元、应交运营保证金10000元，本次共计应交金额为人民币壹拾万元整。租金每6个月缴纳一次，以后每次费用均应于下一个计费周期前一个月交纳。租赁期满后，装修装饰部分不得作价给甲方。合同还对其他事项进行了约定。 2018年7月1日，原告京东房地产公司定远分公司（作为甲方）与被告张孝荣（作为乙方）签订《京东国际大厦定购协议书》。主要约定，乙方自愿交纳购房定金贰佰万元，以定购甲方开发建设的京东国际大厦A座2层西7（东半部）西8西9号商品房及B座整2层商品房（以下简称该物业），双方约定该物业建筑面积约1386m2（最终以房产部门实测面积为准）、定购单价4500元/m2，定购总价￥6237000元。乙方定购甲方开发建设的京东国际大厦B座1层B105、B106号商品房（以下简称该物业），双方约定该物业建筑面积约165m2（最终以房产部门实测面积为准）、定购单价以参考定购房源左右出售单价下浮1000元/m2作为购买单价，定购总价￥最终确定购买单价*165平方米元。乙方承诺在本协议书签定后接甲方通知起60天内，到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》；购房首付款（一次性付款首付款为该商品房销售总价款，按揭方式付款的不低于该商品房总价的50%）；2018年7月10日前支付定金贰拾万元整，以上租赁房屋未付费用全部免除。甲乙双方在签定《商品房买卖合同》时，乙方所交定购定金直接充抵购房价款使用。乙方若未能遵照本协议在双方约定时间内与甲方签定《商品房买卖合同》的，视作乙方自动放弃该商品房定购权，则乙方所交定金自动作为乙方合同违约金处理并由甲方无条件没收，同时甲方有权对该物业另售他人。本定购书经甲乙双方签字并在乙方交付定金或转换定金收据后生效，至双方签定了《商品房买卖合同》后自行终止。A座楼是指梅园路一侧的6层楼，而B座是指金山路一侧的10层楼。 2018年7月11日，安徽京东房地产开发有限公司定远分公司给原告出具收据，收到张孝荣购房保证金20万元。2018年9月10日，被告给原告转款120万元，备注保证金。 2019年3月17日，原告京东房地产公司定远分公司（作为甲方）与被告新贸酒店、张孝荣（作为乙方）签订《补充协议》，主要约定，甲、乙双方就京东房产出售于2018年7月1日签订《京东国际大厦定购协议》，现就相关事宜签订本协议，望共同遵守：1、乙方前期已缴纳定金现金人民币壹佰肆拾万元（1400000.00）。2、标的：京东国际大厦A座2层西7（东半部）西8、9号商品房；B座正2层（B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208、B209，面积约914.63平方，依据房管局实测为准）；B座一层B104、B105、B106、B107、B108、B109号。3、甲方在本协议签订后30日内解除抵押B座正2层抵押，其后3天内乙方应缴纳首付款，乙方缴纳首付款后甲方协助乙方办理相关银行按揭贷款，在相关手续办理完毕并银行放款后甲方将此房产办理产权证至乙方名下。若因甲方原因导致乙方无法按揭的，甲方自行解决；若因乙方原因无法办理按揭的，乙方应在一个月内支付完毕下剩款项。4、京东国际大厦A座2层西7（东半部）西8、9号商品房现已办理产证至甲方股东汪加星以及汤洁名下并处于抵押状态；B座1层B104、B105、B106、B107、B108、B109号也处于抵押状态（该两处房产现已由乙方租赁使用）。乙方前期支付的现金人民币140万元作为上述两处房产定金，待甲方解除抵押后通知乙方交付房款并办理产证过户（京东国际大厦A座2层西7（东半部）西8、9号商品房价格按照4500元每平方米；B座1层B104、B105、B106、B107、B108、B109号价格为11996元每平方米）。若甲方最终无法办理过户，应立即告知乙方并退还乙方定金140万元（无息），在此期间租赁费不予收取，乙方也不要求甲方赔偿损失或承担违约责任。5、如甲方违约赔偿乙方现金人民币140万元，若乙方违约甲方没收140万元定金。 2019年5月14日，被告给原告转账110万元，附言：购京东国际大厦B座2楼商品房首付款。2019年5月24日，被告给原告转账1015835元，附言：新贸国际大酒店购买京东国际大厦B座2层首付款。 2019年5月24日，安徽京东房地产开发有限公司定远分公司与石永奇、张东东等6人签订《定远县商品房预售合同》，将京东国际大厦B区办公室（即上述《补充协议》中的B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208、B209），建筑面积914.63平方米，每平方米单价4500元，总房价4115835元出售给石永奇、张东东等6人。双方已办理过户手续。 2019年8月29日，被告给原告转账10万元。2019年8月30日，被告给原告转账10万元。2019年9月2日，被告给原告转账5万元。 2019年10月6日，安徽京东房地产开发有限公司定远分公司（作为甲方）与被告张孝荣、新贸酒店再次签订《协议》，约定甲乙双方于2018年7月1日签订《京东国际大厦订购协议》，2019年3月17日签订《补充协议》，现就上述协议中相关事宜签订本协议，望共同遵守：1、甲乙双方一致同意京东国际大厦B座1层B103号也由乙方购买，价格同样为11826元每平方米。2、前期乙方所缴纳的定金165万元为京东国际大厦A座2层西7（东半部）西8、9商品房的定金70万元；B座1层B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号商品房的定金95万元。3、乙方应在本协议签订后，乙方应于2019年10月30日前支付甲方B座1层B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号商品房的首付款（定金95万元抵作首付款）50万元，2019年12月30日前支付首付款100万元，2020年2月11日前支付首付款125万元，若乙方在此期限内不能缴纳首付款的，视作乙方违约。乙方在规定时间内交清上述首付款项后，甲方如无法解除房产抵押手续，造成乙方不能正常办理房产按揭的，视作甲方违约。 此后，被告一直未付款，原告遂诉讼来院。 另查明，原、被告签订的《协议》中的上述房产，A座2层西7（东半部）西8、9产权登记在原告股东汤洁、汪加星名下，并抵押给银行办理了大额贷款。B座1层B104、B105、B106、B107、B108、B109号商品房在《补充协议》中也表明处于抵押状态。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《京东国际大厦订购协议书》、《补充协议》、《协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。只是后期的《京东国际大厦订购协议书》将《商铺租赁合同》的租金给付责任予以免除，即2018年7月10日前支付定金贰拾万元整，以上租赁房屋未付费用全部免除。虽然被告举证的证据是2018年7月11日才将20万元定金交付给原告，但从后期双方签订《补充协议》、《协议》看，原告并没有对此20万元定金的交付时间有争议，也即原、被告均认可了该定金的给付及免除以前的房屋租赁费用。在双方于2019年3月17日签订的《补充协议》中约定，“乙方前期支付的现金人民币140万元作为上述两处房产定金，待甲方解除抵押后通知乙方交付房款并办理产证过户”，“若甲方最终无法办理过户，应立即告知乙方并退还乙方定金140万元（无息），在此期间租赁费不予收取，乙方也不要求甲方赔偿损失或承担违约责任。”此约定可视为双方对租金给付的变更。即甲方不收取乙方租金，待甲方解除抵押后通知乙方交付房款并办理产证过户。但从庭审看，原告至开庭时，案涉房屋仍然处于抵押状态，且抵押金额巨大。虽然双方在2019年10月6日的协议中约定，“乙方应于2019年10月30日前支付甲方B座1层B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号商品房的首付款（定金95万元抵作首付款）50万元，2019年12月30日前支付首付款100万元，2020年2月11日前支付首付款125万元，若乙方在此期限内不能缴纳首付款的，视作乙方违约。乙方在规定时间内交清上述首付款项后，甲方如无法解除房产抵押手续，造成乙方不能正常办理房产按揭的，视作甲方违约。”但该约定忽视了被告的不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，在得知对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。但根据该法第六十九条的规定，中止履行后，应当及时通知对方，对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。通过庭审，原告已无履行意愿，被告因怀疑原告的履行能力也不愿先履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，可以判决解除双方之间签订的《京东国际大厦订购协议书》、《补充协议》、《协议》，但双方已经履行的《补充协议》中的B201、B202、B203、B204、B205、B206、B207、B208、B209号商品房买卖合同不再解除，故对原告第一项诉请，本院予以支持。 虽然《京东国际大厦订购协议书》、《补充协议》、《协议》（不含已履行部分）解除，但原、被告之间签订的《商铺租赁合同》仍合法有效，被告现仍在租赁期内，故对原告要求被告立即搬离京东国际大厦A座2层西7（东半部）西8、9号；B座1层B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109号房产并将上述房产返还给原告的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于原告要求确认原告有权不予返还被告已付的定金165万元，因解除合同双方均有过错，不能归过于某一方，而且综观本案，双方的过错程度相当，故本案不应适用定金法则。该165万定金，原告应当返还被告。 关于本案的租金问题，因双方于2018年7月1日签订《京东国际大厦定购协议书》中明确约定，“2018后7月10日前支付定金贰拾万元整，以上租赁房屋未付费用全部免除”，而从后期的履行看，原、被告均认可了该定金的给付及免除以前的房屋租赁费用。故租金应自2018年7月11日起算。因原、被告均不愿履行购房协议，则后期的《补充协议》及《协议》中有关免租金的约定即不再适用双方（双方约定免租金的本意是，被告购买原告的房产从而免除租金），被告应按实际使用的面积和时间支付租金。因后期双方未对租金另行约定，故应当按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定计算租金。 原告主张的租金，本院确认为：从庭审看，双方签订的《商铺租赁合同》有面积和租金的约定，即1530.25平方米，每月租金16元/m2。扣除被告最终购买的面积914.63平方米，被告实际应付租赁面积为615.62平方米。该部分的租金应为以615.62平方米乘以16元/m2/月，再乘以自2018年7月11日起暂计算至判决之日（2020年10月11日），即615.62m2×16元/m2/月×27月＝265947.84元。此后的租金应计算至被告返还房屋之日止。因双方间的《商铺租赁合同》仍然有效，对于后期的租金，原告可另案主张。对于增加部分的租金，因后期原、被告双方签订《补充协议》及《协议》中，对增加部分的面积、租赁物计租时间等均无约定，故对此部分的租金，本院暂不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起，解除原告安徽京东房地产开发有限公司与被告定远县新贸大酒店、张孝荣签订的《京东国际大厦订购协议书》(签订日期2018年7月1日)、《补充协议》(签订日期2019年3月17日)、《协议》(签订日期2019年10月6日)(不含已经履行的部分)； 二、被告定远县新贸大酒店、张孝荣于本判决发生法律效力后十日内支付原告安徽京东房地产开发有限公司2020年10月11日之前的租金265947.84元； 三、驳回原告安徽京东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7690元，由原告安徽京东房地产开发有限公司负担2890元，被告定远县新贸大酒店、张孝荣负担4800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  李恩福 人民陪审员  窦正传 人民陪审员  葛振华 二〇二〇年十月十日 书 记 员  罗永新 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。