广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民再35号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：崔敏仪，女，1961年6月21日出生，汉族，身份证住址为广东省广州市越秀区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州市保障性住房事务中心（原广州市住房保障办公室机关服务中心）。住所地：广东省广州市越秀区东风中路****。法定代表人：卢少鹏，主任。委托代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。再审申请人崔敏仪因与被申请人广州市保障性住房事务中心（下称广州保障住房中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终8466号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月28日作出（2017）粤民申9304号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。崔敏仪申请再审称：申请人在失去自有房屋的情况下，和被申请人签订广州市廉租住房租赁合同，该合同的签订有维稳性质和政府行为性质，是对申请人进行解困和补偿。被申请人混淆了《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》中退出廉租住房保障制度和收回廉租住房两种不同的做法。收回廉租住房的依据是该实施办法的第三十六条。在双方签订的合同中，也明确了住房的退出机制，但并未约定申请人的儿子结婚购买房屋后申请人就应退出保障房。申请人的儿子出生于1985年10月，已经结婚，2017年已经生子，户口也已经迁出。家庭人口是动态的，事实上申请人已经和儿子是两家人，不能再在一起居住。二审判决结果引用合同法规定错误，合同法体现的是商业上的互利、平等，而廉租住房是与救济、扶助及社会维稳相关，房屋租赁的租金就是明证。况且申请人并未违反合同，也未违反合同法规定的义务与责任。故请求撤销一、二审判决，发回重审。广州市保障住房中心辩称：（一）根据《公共租赁住房管理办法》第三十一条第三款、《广州市公共租赁住房保障办法》第二十二条、《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第七条，崔敏仪家庭已经申购经济适用住房，享受了国家购房优惠政策，应当腾退公共租赁住房。（二）根据涉案租赁合同约定，租赁期间，如发生乙方不符合《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》规定的承租廉租住房条件的情形，租赁合同自动终止。崔敏仪家庭签订的经济适用住房买卖合同第十五条也约定，乙方保证在入住该经济适用房后3个月内退回原租住的公房或廉租住房。崔敏仪家庭购买了经济适用房，按约定应当退回原租住的公房。（三）家庭是申请经济适用房的主体，崔敏仪和其儿子郑某是共同家庭成员，其共同申请廉租房，其后共同申购了经济适用房。经济适用房的户型可以满足其家庭居住使用，房屋面积64.94平方米，该家庭住房人均建筑面积高于15平方米，也不属于《广州市公共租赁住房保障办法》规定的住房困难家庭的情形。（四）崔敏仪认为一、二审判决适用法律、政策不当，存在法理偏差，其认为公租房对其有补偿性质，是认识错误。故请求驳回崔敏仪的再审请求。广州保障住房中心一审起诉请求：判令崔敏仪将广州市天河区沙河金燕路23号701房腾空并交还给广州保障住房中心。一审法院经审理认定：2012年9月24日，广州保障住房中心（当时名称为广州市住房保障办公室机关服务中心，以下统称为广州保障住房中心）（甲方）与崔敏仪（乙方）签订《广州市廉租住房租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区沙河金燕路23号701房的廉租住房出租给乙方作住宅使用；房屋使用面积为39.2904平方米，租期2年，自2012年5月8日起至2014年5月7日止；房屋租金以使用面积计算，每月每平方米租金1元，每月总计39.3元；租金按月支付，支付方式为甲方委托银行在乙方指定的中国工商银行账户内划扣；租赁期满前2个月，乙方应当按本合同附件2的程序办理年审手续，经审核符合廉租住房保障条件的，双方另行签订租赁合同，不再符合廉租住房保障条件的，取消廉租住房保障，不按规定及时办理年审的，按公房成本租金标准计收租金；租赁期间，如发生乙方不符合《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》规定的承租廉租住房条件的情形，本租赁合同自动终止，甲方有权收回房屋并按《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》的有关规定取消廉租住房保障，乙方应当及时将承租房屋返还给甲方，并结清相关费用；任何一方未能履行本合同约定的条款，或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除合同，造成的损失和所支付的费用由违约一方承担；以虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取廉租住房保障的，甲方有权立即收回房屋，一方应当按同期市场租金标准向甲方支付占用期间的房屋租金；如乙方违反本合同的规定，其应缴的赔偿金应于住房保障部门确定责任后10日内付清，否则每逾期1日，乙方须按应缴赔偿金的3‰支付违约金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可依法向人民法院提起诉讼；本合同条款中对双方权利义务没有约定的，适用《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》规定的出租人和承租人应当承担的责任和义务等。2015年10月12日，广州保障住房中心向崔敏仪发出《公共租赁住房保障期满审查结果通知书》，称因崔敏仪及其家庭已入住经济适用房，不符合公共租赁住房保障条件，根据《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》的规定，取消崔敏仪及其家庭租赁住房保障资格，同时立即停止向崔敏仪及其家庭发放租金补贴，并通知崔敏仪及其家庭应当自本通知书发出之日起30日内，结清有关费用，腾退公共租赁住房，并到市住房保障办事窗口办理腾退公共租赁住房手续，如有特殊原因确实无法腾退的，应当提出续租申请并说明理由，经广州保障住房中心批准后按公共租赁住房租金标准的1.2倍计租，违反规定拒不腾退或不按规定缴交租金的，广州保障住房中心将依法追究法律责任。崔敏仪确认收到了上述通知，但称其自签订合同以来，一直按合同约定交纳租金，不存在违约情形，其有权继续使用案涉房屋。一审法院经审理认为：涉案租赁合同合法有效，租期届满后，崔敏仪继续使用房屋，广州保障住房中心未提出异议，应视为合同继续有效，租赁期限为不定期。合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”广州保障住房中心于2015年10月12日向崔敏仪发出《公共租赁住房保障期满审查结果通知书》，要求崔敏仪自该通知书发出之日起30日内腾退案涉房屋，系依法行使合同解除权，并履行了合理的通知义务。故此，在崔敏仪确认收到上述通知且不能证明其在2015年10月12日后与广州保障住房中心就房屋租赁问题达成一致的情况下，崔敏仪拒不腾空并搬离房屋的依据不足。广州保障住房中心诉请要求崔敏仪将案涉房屋腾空后交还，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：崔敏仪于判决发生法律效力之日起30日内，将广州市天河区沙河金燕路23号701房腾空并交还广州保障住房中心。一审案件受理费100元由崔敏仪负担。崔敏仪不服一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，责令广州保障住房中心继续履行涉案租赁合同。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院另查明，广州保障住房中心与崔敏仪签订的《广州市廉租住房租赁合同》附件记载，乙方家属名单：崔敏仪、郑某。根据广州保障住房中心与郑杰昌签订的《经济适用住房买卖合同（预售）》，买方为郑某，崔敏仪为共同申请的家庭成员。二审法院经审理认为：双方当事人构成房屋租赁合同关系，因租赁标的物为廉租房，应遵循廉租房相关规定确定双方权利义务。根据《广州市廉租住房保障制度实施办法（试行）》以及《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》的规定，家庭可以作为申请廉租住房、经济适用房的主体，崔敏仪、郑某与广州保障住房中心签订的合同均是以家庭为单位申请承租和购买，崔敏仪、郑杰昌为家庭成员。根据《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第三十条第（二）项规定，“申请廉租住房保障后出现下列情形的，保障对象应当主动申报退出廉租住房保障：（二）购买或通过其他途径获得住房的”，崔敏仪本应主动退出廉租房。广州保障住房中心行使管理职责向其发出《公共租赁住房保障期满审查结果通知书》，要求腾退房屋具有依据。崔敏仪提出的原住房问题，不属于本案的审查范围，其要求将有关单位列为第三人参加诉讼，二审法院不予采纳。崔敏仪提及购买经济适用房的款项来源属于其内部问题，不影响对其已购买经济适用房的事实认定。因此，二审依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由崔敏仪负担。本院再审查明，一、二审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。另查明，广州市住房保障办公室机关服务中心已更名为广州市保障性住房事务中心。本院再审认为，本案是因廉租房租赁引起的纠纷，当事人主要的争议在于崔敏仪是否具有继续承租廉租房的资格。根据2007年12月1日施行的《廉租住房保障办法》，廉租住房制度是为了解决城市低收入家庭的住房困难。根据《廉租住房保障办法》第十七条条规定，申请廉租住房保障，应当经过住房保障主管部门审核。2012年7月15日住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》施行后，广州住房保障中心向崔敏仪发出《公共租赁住房保障期满审查结果通知书》，要求其腾退房屋，是根据《公共租赁住房管理办法》《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》的规定对崔敏仪是否符合公共租赁住房承租条件进行审查后作出结论。涉案廉租房租赁合同的签订以及通知终止均是行政主管部门行使行政职权的范畴，该合同并不属于平等主体之间签订的民事合同，由此产生的争议亦不属于平等主体之间民事法律关系的范畴。因主管部门认定廉租房租赁合同应予终止产生的争议，不属于人民法院民事案件的受理范围。一审法院受理广州住房保障中心的起诉没有法律依据。本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零八条规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终8466号民事判决及广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19722号民事判决。二、驳回广州市保障性住房事务中心的起诉。一、二审案件受理费各100元，应由人民法院予以退还。如已按照一、二审判决由崔敏仪实际负担，则应退回崔敏仪。本裁定为终审裁定。审判长 贾 密审判员 许东平审判员 郭尔绚二〇二〇年十月二十八日书记员 洪喜芬