贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0628民初2443号原告：铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇滨江社区滨江花园****楼。法定代表人：杨昌洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂扬，贵州泽富律师事务所律师。被告：罗某某，男，1965年12月12日出生，汉族，户籍地湖南省安化县，现住广东省佛山市南海区。原告铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司（以下简称武投公司）与被告罗某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武投公司的委托诉讼代理人聂扬、被告罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告一次性清偿门面租金127325元，并以127325元为基数按照年利率18%计算逾期利息至门面租金付完毕止（起算期为2017年8月15日，暂计算至2020年7月15日的利息为66845.6元）；2.判令被告向原告支付违约金3000元；3.判令被告所交付的保证金30000元不予退还；4.本案诉讼费由被告承担。诉诉过程中，武投公司自愿放弃第3项诉讼请求。事实和理由：2012年12月3日，武投公司与罗某某签订《门面租赁合同》约定，武投公司将位于松桃县门面出租给罗某某，门面面积1115.55㎡，租赁期限为5年，自2012年12月3日至2017年12月2日，租金为210000元／年。租金每半年收取一次。同时约定罗某某向武投公司缴纳履约保证金30000元，如罗某某逾期支付租金，则保证金不予退还并向武投公司支付违约金3000元。合同签订后，罗某某因无力支付租金，遂向武投公司出具《还款承诺书》一份，载明：本人罗某某欠铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司门面租金127325元，承诺所欠租金从2016年12月16日起分三期偿还，第一期为2016年12月16日至2017年2月15日还款40000元，第二期为2017年2月16日至2017年5月15日还款40000元，第三期为2017年5月16日至2018年8月15日还款47325元，若逾期未还，将按所欠金额的万分之五支付日利息。罗某某出具承诺书后，并未按约定进行还款，经武投公司多次催收无果。为此，为维护自身合法权益，特提出如前所诉，请依法支持。被告罗某某辩称，第一，武投公司诉称多次与罗某某协商不属实。第二，根据《中华人民共和国民法通则》规定，武投公司起诉已经超过诉讼时效。第三，罗某某现在没有偿还能力，保证金30000元要进行抵扣租金，且不认可利息。本院经审理认定事实如下：武投公司原名称为松桃苗族自治县武陵山投资经营有限公司。2012年12月3日，武投公司与罗某某签订《门面租赁合同》。合同第一条约定：“门面坐落、间数、面积、房屋质量。甲方（松桃武投公司）出租给乙方（罗某某）的砖混结构门面，位于松桃县门面，面积1115.55平方米。”第二条第一款约定：“租赁期限。租赁期限为五年，甲方从2012年12月3日起将出租门面交付给乙方使用，至2017年12月2日收回。”第三条约定：“租金和租金的交纳期限。甲方出租给乙方的门面租金贰拾壹万元整。每半年收取一次，租金人民币：壹拾万零伍仟元整（￥105000元整）。……”第五条第1款约定：“为保证合同正常履行，乙方必须先向甲方缴纳合同保证金叁万元整（￥30000元）。合同到期后予以返还，如乙方违约，所缴纳保证金不予退还。”第六条第1款约定：“乙方逾期未交付租金的，除应及时如数补交租金外，应支付违约金叁仟元。”合同签订后，罗某某向武投公司缴纳保证金30000元。2016年12月16日，罗某某向武投公司出具《还款承诺书》一份，载明：“本人罗某某（身份证号4323261965********）欠铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司门面租金127325元（大写）：壹拾贰万柒仟叁佰贰拾伍元整。现本人罗某某承诺所欠租金从2016年12月16日开始分三期偿还所有欠款。第一期为2016年12月16日至2017年2月15日还款金额为40000元；第二期为2017年2月16日至2017年5月15日还款金额为40000元；第三期为2017年5月16日至2018年8月15日还款金额为47325元。若逾期未还，将按所欠金额的万分之五的日利息赔偿。”现罗某某尚欠武投公司门面租金127325元未付。以上事实有武投公司、罗某某陈述及武投公司提交的《门面租赁合同》、《还款承诺书》等证据在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，武投公司与罗某某签订《门面租赁合同》约定，武投公司将位于松桃县门面出租给罗某某使用，故双方形成租赁合同关系，应受法律保护。双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于武投公司主张罗某某立即一次性清偿门面租金127325元，并以127325元为基数按照年利率18%计算逾期利息至门面租金付完毕止（起算期为2017年8月15日，暂计算至2020年7月15日的利息为66845.6元）的诉请。结合前述，罗某某尚欠武投公司门面租金127325元未付，现已届清偿期，罗某某未能举证证明其已支付了该款项，应当向武投公司承担支付义务。因此，武投公司主张罗某某支付门面租金127325元与事实相符，于法有据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”并结合罗某某出具的《还款承诺书》关于“……。现本人罗某某承诺所欠租金从2016年12月16日开始分三期偿还所有欠款。第一期为2016年12月16日至2017年2月15日还款金额为40000元；第二期为2017年2月16日至2017年5月15日还款金额为40000元；第三期为2017年5月16日至2018年8月15日还款金额为47325元。若逾期未还，将按所欠金额的万分之五的日利息赔偿。”的约定，罗某某未按时付款的行为已构成违约，应当承担相应违约责任。从《还款承诺书》内容来看，虽然罗某某承诺“若逾期未还，将按所欠金额的万分之五的日利息赔偿。”但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院结合本地区经济发展状况、本案合同的履行情况、罗某某的过错程度、预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，本院认为，罗某某按所欠金额的万分之五的日利息进行赔偿相对较高，本院酌情认定罗某某按照年利率12%的标准以欠付款项为基数向武投公司计付违约金。又从《还款承诺书》内容来看，罗某某承诺最后一次付款截止日期为2018年8月15日。因此，本院酌情认定该违约金自2018年8月16日起算，算至全部款项付清之日止。关于武投公司主张罗某某支付违约金3000元的诉请，结合前述，虽然双方在《门面租赁合同》第六条第1款约定：“乙方逾期未交付租金的，除应及时如数补交租金外，应支付违约金叁仟元。”但2016年12月16日罗某某向武投公司出具了《还款承诺书》，该《还款承诺书》应视为双方对付款时间及违约责任的重新约定，对双方具有约束力。因此，武投公司该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于罗某某提出武投公司起诉已经超过诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”结合《还款承诺书》载明：“……第一期为2016年12月16日至2017年2月15日还款金额为40000元；第二期为2017年2月16日至2017年5月15日还款金额为40000元；第三期为2017年5月16日至2018年8月15日还款金额为47325元。……”故本案诉讼时效自第三期款项还款日届满之次日即2018年8月16日起按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效计算，算至2021年8月15日止。武投公司于2020年8月3日提起诉讼主张债权并未超过诉讼时效，因此，罗某某该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条之规定，判决如下：一、被告罗某某于本判决生效之日起十日内支付原告铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司门面租金127325元，并自2018年8月16日起以127325元为基数按照年利率12%的标准计付违约金至全部款项付清之日止；二、驳回原告铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2354元（已减半收取），由原告铜仁市武陵山投资经营（集团）有限公司负担931元，由被告罗某某负担1423元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  吴欣刚二〇二〇年十月二十日法官助理龙寄兴书记员龙思俊法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。