吉林省洮南市人民法院行 政 判 决 书（2020）吉0881行初5号原告：尚海明，男，1972年8月1日生，汉族，个体，住吉林省洮南市大通乡林发村双城堡屯。委托诉讼代理人：张倩娇，吉林景云律师事务所律师。被告：洮南市自然资源局。住所：吉林省洮南市北部新城。法定代表人：鲁延臣，该局局长。出庭负责人：张俊东，该局副局长。委托诉讼代理人：耿亚林，该局主任。委托诉讼代理人：周宏斌，洮南市梓辛律师事务所律师。第三人：洮南市旺达房地产开发有限公司。住所：吉林省洮南市宏声西路（丽泽苑小区西起第7门市房）法定代表人：吴智杰，该公司经理。委托诉讼代理人：苏忠义，该公司员工。第三人：郭香丽，女，1984年3月25日生，汉族，无职业，住吉林省白城市四季华城小区。委托诉讼代理人：杨威，吉林亚非律师事务所律师。原告尚海明不服被告洮南市自然资源局于2018年12月20日作出的吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产权证，于2020年7月15日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，于2020年7月20日向被告洮南市自然资源局、第三人洮南市旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达公司）、第三人郭香丽送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票等。本院依法组成合议庭，分别于2020年8月12日和2020年9月15日公开开庭审理了本案。原告尚海明及其委托诉讼代理人张倩娇，被告洮南市自然资源局出庭负责人张俊东及其委托诉讼代理人耿亚林、周宏斌，第三人洮南市旺达房地产开发有限公司委托诉讼代理人苏忠义，第三人郭香丽的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洮南市国土资源局于2018年12月20日作出吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产权证书，将坐于洮南市团结街道宏声西路（旺达·碧兴园小区一期2号楼）1层1门门市楼房（建筑面积：229.71㎡），产权登记在第三人旺达公司名下。原告诉称，2014年4月20日，原告所有的吉房权证洮字第**4634号和014635号房屋被征收，原告与洮南市房屋征收经办中心签订了产权调换协议书，第三人洮南市旺达房地产开发有限公司承建了回迁房屋的开发工程。2016年4月21日，原告回迁了位于洮南市团结街道宏声西路(旺达碧兴园小区一期2号楼)1层1门229.71平方米的门市楼房。日前，原告欲办理回迁楼房的产权登记手续，经查询得知旺达公司在原告不知情的情况下，于2018年12月20日申办了不动产权登记证，不动产权证号为吉(2018)洮南市不动产权第0008384号。第三人旺达房产与第三人郭香丽于2019年1月8日就该楼房办理了抵押登记。原告认为，涉案房屋于2016年便基于回迁取得所有权，被告为第三人核发不动产权证的行为侵犯了原告的合法权益，故请求贵院依法予以撤销。被告辩称，一、本案诉争的不动产登记是换证行为；二、原告对涉案登记换证行为，原告是不具有利害关系的；三、原告虽持有回迁协议，但仅是民事上合同关系，不是不动产登记行为，原告应先确定权属，再提行政诉讼。第三人旺达公司辩称，换证合不合理我不知道，具体怎么操作我不清楚，抵押也不清楚，没有其他意见，服从法院判决。第三人郭香丽辩称，被告换证行为依据充分，进行了依法审理，符合法定程序，原告不能证所其与案涉不动产存在利害关系，直接提行政诉讼不适格，本案遗漏主体，应追加陈丽艳为共同原告或第三人参加诉讼。第三人抵押权合法，应受法律保护，况且被告作为行政机关，行政行为具有公示性，郭香丽系善意第三人，基于民间借贷关系，旺达公司提供抵押担保，在被告处办理的手续合法。本案案涉不动产已经两次办理抵押登记，在抵押未解除的前提下，按规定不能办理更正手续，登记的产权证不应撤销。被告洮南市自然资源局向本院提交以下证据及依据：证据一、房产小照和国有土地使用证，证明旺达公司原始初始权利登记人是旺达公司；证据二、旺达公司申请换发不动产权证的登记档案卷宗一册，证明取得吉（2018）洮南市不动产权第0008384号是换发证书，权利人依然是旺达公司。经庭审质证，原告尚海明对被告洮南市自然资源局提供的证据质证意见如下：被告单位所提供的原始房产小照上登记的所有权具体名称为旺达。碧兴园小区一期2号楼，并非是洮南市旺达房地产开发有限公司，而在换证申请时将该所有权人变更为洮南市旺达房地产开发有限公司，所以被告的行为名为换证，实为变更登记。原告提供如下证据：证据一组，产权调换协议书，2014年4月20日原告与洮南市住房和城乡建设局签订；补充协议，原告于2014年6月5日与旺达公司签订；2016年4月21日，旺达公司为原告出具的回迁证明，以上三份证据证明原告原有的两处房屋被政府征收，与政府达成产权调换协议，2016年经旺达公司确认，原告回迁的房屋为旺达碧兴园小区一期2号楼一层一门，面积为229.71平方米，同时证明原告是吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产证指向房屋的真正所有权人，也是本案的真正利害关系人。证据二组，房产证二份，证明原告是原拆迁房屋的所有权人，收款收据二枚，供水合同一份，房屋租赁合同一份，个体户注销情况一份以及历月电费明细表一份，以上证据证明原告自2016年6月回迁案涉房屋后，与自来水公司、供电公司分别订立了合同，并已实际入住使用，同时原告入户时，向旺达公司缴纳了物业、取暖费等费用，原告入住后将房屋租赁给董壁瑜，用于经营洮南市普那拉斯养生会所，后将该楼出租于吉林省农村金融综合服务有限公司白城分公司，原告自回迁后对案涉房屋管理使用至今。证据三组，房产小照复印件一份，不动产查询信息证明一份，证明旺达公司在房产办理小照时，初始登记的所有权人名称为旺达碧兴园小区一期2号楼，不是实际所有权人，该房产证为小照，不是实际意义上的产权证明，而被告单位在为旺达公司换证时将原小产权证中载明的所有权人名称变更登记为洮南市旺达房地产开发有限公司，正是这一变更行为，才使得旺达公司与第三人成功办理抵押登记，如果按照2016年房产部门颁发的小照，第三人是无法办理抵押登记的。证据四组，第三人郭香丽与旺达公司签订的抵押合同，证明旺达公司在明知原告为回迁房屋所有权人的情况下还申请办理不动产权，其不具备申请人的资格。恶意隐瞒客观事实，欺骗行政机关为其办理权属登记，并且在2018年12月20日登记后，12月28日便与郭香丽签订抵押合同，2019年1月8日办理抵押登记，其目的为损害原告权益，实现借款抵押。证据五组：洮南市房屋产权交易管理中心产籍科出具的争议房屋原始核算面积，应为一楼134.68平方米，二楼建筑面积为165.03平方米，共计299.71平方米，而被告在为第三人旺达公司发放不动产证时，登记的面积为229.71平方米，出现错误登记面积70平方米，所以不动产证登记存在严重错误，应予撤销。经庭审质证，被告洮南市自然资源局对原告提供的证据质证意见如下：首先是证据一组是民事合同，不能作为确定所有权的法定依据，原告得到150平方米的门市户两处，且无具体的回迁位置，因回迁协议未确定具体单元号，不能证明其与本案有利害关系，面积也不符，本案案涉颁发的不动产权证面积为229.71平方米一套，原告不适格。2016年4月21日的回迁证明是无效的，因为旺达公司不具有行政机关的行政职权，原告只享有物权请求权，且仅向旺达公司有物权请求权，原告不能向行政机关主张权利。对证据二组的真实性无异议，原告所持有的房产权不能确认与案涉房屋是同一房屋，按发证程序，原证必须收回，才能发放新产权证，故2份房产证与本案无关。被告发证时不会现场踏查，只进行形式审查登记申请和相应的权属凭证。对证据三组，当时原告未向开发商索要小照，而由旺达公司所有，旺达公司持小照向被告要求换发不动产权证，被告应该换发。对证据四组，行政机关无权审查抵押合同是否有效，被告依职权作形式审查，已经尽到了审查义务。对证据五组，按照房屋登记办法的相关规定，登记结果以登记簿记载为准，原告出具的计算面积成果表不是房屋登记的登记簿，不能证明该户房屋产权面积错误，登记面积以审批面积为准。如果审批面积是原告提供的，属于登记错误，如果审批面积是登记面积，那登记没有问题，如果面积确实不符，应作更正登记。认为229.71平方米是正确的。建议法院追加洮南市房屋产权交易管理中心为被告，因为小照和成果表都是他们做的。第三人旺达公司质证称，对原告提供的证据一、二、三、四组无异议，对证据五组未质证。第三人郭香丽质证称，同被告质证意见。《洮南市国有土地上房屋征收补偿协议书》第2页显示，乙方被拆迁人回迁面积122.69营业、85.41住宅平方米，乙方选择回迁的户型154X2宏声西路营业平方米，乙方增加面积135.92平方米。协议只约定了回迁的面积，而并未明确回迁的具体位置，属于约定不明确，原告各种书证中记载的面积，与吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产证记载的面积不一致，房屋数据到底是一套还是二套也不一致，不足以证明回迁房屋与案涉房屋一致。房屋租赁合同约定房屋坐落在碧兴园2号楼101室300平方米，与案涉不动产权证不一致。不能证明原告是诉争房产权利登记人。根据原告提交的证据，原告房屋拆迁两处，一处是122.69平方米，设计用途住宅，另一处82.41平方米，设计用途住宅，两处合计205.10平方米，正常回迁应是住宅，本案争议的不动产是商品房，不能证明原告是商品房的权利人。被告的发证行为系未改变登记内容的证书换发行为，根据最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第二条第二款，房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书登记证明或者更新登记簿的行为，公民法人或其他组织不服，人民法院不予受理。郭香丽系基于对旺达公司的信任，提交申请材料，被告复核，《不动产登记信息查询结果证明》，其中不动产限制信息显示产权有效，无预告登记，无抵押登记，无查封，无异议登记，本证明书系依不动产证明书登记，郭香丽缴费后，被告依法办理的抵押登记。计算成果表记载的面积与审批面积不符，应当以审批面积和登记簿为准。8384号产权证记载正确，第三人郭香丽的合法权益应予保护。第三人旺达公司未提供证据。第三人郭香丽提供如下证据：证据一，不动产登记信息查询结果证明、吉林省非税收入通用票据，吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产证、吉（2019）洮南市不动产证明第0000042号不动产登记证明各一份，详见证据目录。证据二、略（详见证据目录）原告质证称，首先，第三人的抵押权不应适用善意取得制度，其次，第三人虽进行查询，但行政机关不应发放吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产证，第三人提供的证据不能证明行政机关在发证时不存在违法行为。由于第三人郭香丽就该判决没有申请强制执行，导致原告无法提起执行异议之诉，原告已经向洮北区人民法院提起第三人撤销之诉，但得到答复是应当向进行行政撤销，本案得到判决结果后，才可提起第三人撤销之诉。被告质证称，抵押登记不在被告审查范围内，涉案房产权已被白城市洮北区法院扣押，应提执行异议，解除查封，本案应中止审理，待查封解除后审理。本案原告应提起民事诉讼，确定案涉房屋权属。第三人旺达公司质证称：无异议。以上证据，来源合法、客观真实，本院予以确认、采信。经审理查明：坐落于洮南市团结街**的房屋系原告尚海明所有，房产证号分别为吉房权证洮字第**（建筑面积：122.69平方米）、014635号（建筑面积：82.41平方米），2014年，上述两处房屋被洮南市人民政府列入征收范围。2014年4月20日，原告（乙方）与洮南市住房和城乡建设局签订了产权调换协议书，内容为：“乙方选择产权调换：乙方应回迁面积122.69平方米营业、85.41平方米住宅，乙方选择回迁的户型154X2平方米宏声西路营业，乙方增加面积135.92平方米。乙方应回迁非住宅。产权调换安置地点旺达碧兴园小区，回迁楼房位置按征收决定公式的内容执行，建设标准按照《洮政发2007（20）文件》规定执行。”，第三人旺达公司负责工程建设。2014年6月5日，原告与旺达公司签订《补充协议》，内容为：“尚海明回迁宏声西路154平方米门市楼两套，原址回迁，尚海明所增加面积不添钱，各种补偿费用款项包含在回迁楼面积内，旺达公司各种补偿费用不予补偿给尚海明。双方互不找差。超出过渡期限按有关文件执行。旺达公司负责和建筑商协商给尚海明建地下室，建设方法及费用均由尚海明和建筑商按成本价协商”。2016年4月21日，第三人旺达公司为原告出具证明一份，内容为：洮南市团结街道宏声西路(旺达碧兴园小区一期2号楼)1层1门，299.71平方米的楼归尚海明回迁所有。同日，原告回迁了位于洮南市团结街道宏声西路(旺达碧兴园小区一期2号楼)1层1门的门市楼房，楼房实际面积为299.71平方米，该楼房由原告居住、管理至今。案涉楼房小照所有权人为：旺达碧兴园小区一期2号楼，坐落于团结，坐落于团结**229.71平方米。洮南市国土资源局于2018年12月20日为第三人旺达公司颁发了吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产权证书。为实现担保债权，第三人旺达公司为第三人郭香丽就案涉楼房办理了抵押，2019年1月8日被告为第三人郭香丽核发了吉（2019）洮南市不动产证明第0000042号不动产权登记证明。原告以被告为第三人旺达公司核发吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产权证的行为侵犯了原告的合法权益为由，请求本院予以撤销。本院认为，洮南市自然资源局作为不动产登记的行政机关，负有对辖区内不动产进行首次登记、变更登记的法定职责。依据《不动产登记暂行条例》第十九条第一款第（一）项、第二款的规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记…，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查”。本案中，案涉楼房实际建筑面积为299.71平方米，而被告洮南市自然资源局于2018年12月20日作出的吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产权证登记的案涉楼房建筑面积为229.71平方米，两者相差70平方米，案涉争议房屋实际建筑面积明显大于证载面积，被告洮南市自然资源局于2018年12月20日作出的吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产权证认定、审核错误，应予纠正，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第一款:“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”、第八十一条：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。…；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”的规定，案涉楼房在首次登记后，第三人旺达公司已为第三人郭香丽设立了抵押登记，案涉楼房已无法进行变更登记，故应撤销首次登记，楼房权属问题可以通过民事诉讼途径解决。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定,判决如下：撤销被告洮南市自然资源局于2018年12月20日作出的吉（2018）洮南市不动产权第0008384号不动产权证。案件受理费50.00元，由被告洮南市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判长  吴士伟审判员  卢伟光审判员  刘 慧二〇二〇年十月十九日书记员  李昱东