内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2020）内0702民初563号原告：马洪涛，个体经营者，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。原告：侯云云，女，个体经营者，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。二被告共同委托诉讼代理人：王丹，内蒙古典威律师事务所律师。被告：呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司。法定代表人：郭朝林。委托诉讼代理人：王瑜，男。委托诉讼代理人：孔志伟，内蒙古博园律师事务所律师。原告马洪涛、侯云云与被告呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司（天然居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，于2020年6月10日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年9月18日再次公开开庭进行了审理。原告马洪涛、侯云云及其共同诉讼代理人王丹、被告委托诉讼代理人孔志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马洪涛和侯云云向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告于2017年7月11日及2017年8月9日签订的两份《商品房买卖合同》已解除；2.判令被告于判决生效后立即返还原告两套商品房的购房款956631元，并支付利息（利息计算方式：以已付购房款956631元为基数，按照年利率6%，自2017年8月9日起计算至被告实际返还购房款之日止）。3.判令被告向原告支付违约金（以已付购房款956631元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，按照贷款年利率4.75%再上浮50%，自2019年3月29日起计算至被告实际返还购房款之日止）。4.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告与被告于2017年7月11日和2017年8月9日分别签订两份商品房买卖合同，约定二原告向被告购买坐落于××区、178号两套商品房。2017年7月11日签订的商品房买卖合同约定，179号商品房价款486886元。2017年8月9日签订的商品房买卖合同约定，178号商品房价款为469745元，两套商品房购房款共计956631元。合同签订后，二原告依照合同约定支付了两套商品房的全额房款，但被告仅向二原告出具了收据凭证。至今未向二原告出具购房款发票。另外，被告经二原告多次催促，至今仍未办理房屋登记备案，也未办理不动产产权初始登记，因未办理初始登记故而无法协助原告进行不动产产权登记。因被告以各种理由拒绝履行上述义务，二原告于2019年11月27日口头通知被告解除合同，于2020年3月22日以邮寄方式向被告送达《解除商品房买卖合同通知》，2020年3月23日邮件送达被告。根据合同法第九十四条、九十六条、一百一十三条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，二原告已通知被告解除两份商品房买卖合同，该两份合同自解除通知到达被告之日起已经解除，且被告的行为已构成严重违约，应向原告返还全额购房款，并赔偿原告利息和违约金。天然居公司辩称，一、关于双方签订的两份商品房买卖合同是否已经解除的问题。答辩人认为双方签订的两份商品房买卖合同不应当被法院确认为已经解除，具体理由如下：首先根据合同法第96条关于“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，合同解除的前置条件必须是享有解除权的一方当事人向对方当事人明确发出了解除合同的通知，而在本案当中依照原告就此问题提供的两份电话录音来看，根本无法证明其已经在本次诉讼之前通知过答辩人解除了两份商品房买卖合同。因为两份电话录音中原告提出的要求是要么办理产权证，要么退房，是一个二选一的要求，而不是一个必须明确解除合同的要求和通知。因此原告仅依据该两份电话录音显示无法证明其在诉前已经就解除合同之事宜通知过答辩人。由于原告没有通知过答辩人解除合同，缺少诉前通知的前置条件，所以法院不应认定双方签订的两份商品房合同已经被解除。其次，事实上原告在2019年11月18日及2019年11月27日两次与答辩人通完话后，答辩人又于2019年11月30日收到了原告委托的山东德州律师事务所的律师函两份，在该律师函中，原告明确要求答辩人在2019年12月31日前为原告办理网签备案手续及协助原告办理房产产权登记手续，而并未要求解除合同。也就是说答辩人在收到原告关于案涉房屋的最后一份书面文件里面，原告的要求还是继续履行合同，继续为其办理产权登记手续，而不是要求解除合同。因此通过这一证据更能证明原告诉前并未通知过答辩人解除合同，因此本案显然不能确认双方之间的合同关系已经解除。二、关于双方签订的两份商品房买卖合同是否应当现在被法院判令解除的问题。答辩人认为，该两份商品房买卖合同，在本案中不应被判令解除。具体理由如下：根据合同法第94条之规定，合同解除的法定情形包括：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现；（二）在履行期限届满前当事人一方明确表示或其行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期间内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的；（五）法律规定的其他情形。结合本案案涉房屋已经实际交付，并已经装修完毕，答辩人作为产权登记的协助义务人，也从未表明或表示过不再履行协助办理房产登记手续的义务，而是正在积极协调办理此事。因此本案显然不符合合同解除的法定情形，合同目的是能够实现的。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，商品房买卖合同约定或者是城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因致使买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或者赔偿损失的，应当支持。但是答辩人认为本案并不适用上述规定的解除条件。依照上述规定，解除合同的前置条件必须同时满足两个条件：一个条件是办理房屋所有权登记的期限超过了一年：另一个条件是由于出卖人的原因，导致房屋所有权登记手续无法办理。在本案当中根据答辩人稍后提供的证据系海拉尔区集中处置房地产遗留问题工作领导小组办公室出具的《关于海悦城项目办证难解决情况的函》可以证明，案涉房产已作为历史遗留问题，政府相关部门正在协调解决，并明确表示预计在2020年6月30日之前办理不动产登记。也就是说本案涉案的房屋并不是无法办理房屋产权登记手续，而是能够办理房屋产权登记手续。因此由于本案不符合上述规定的法定解除情形，所以本案不适用上述法律规定。最后，从双方签订两份商品房买卖合同的目的来看，原告购买答辩人房屋的合同目的是依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权并取得合法的登记手续。但根据《关于海悦城项目办难解决情况的函》，完全可以证明案涉房屋的产权登记手续完全可以办理，阻却产权登记手续未能办理的情形已经消失。原告的合同目的完全可以得到实现，因此本案显然更不应该判定解除合同。三、关于原告要求返还房款、房款利息及赔偿违约金的诉求，答辩人认为原告提出该请求不能成立，理由是原告提出该请求均是基于合同解除为前提，而在本案当中如前所述，由于双方签订的两份商品房买卖合同并未解除，也不应该被法庭判令解除，所以原告的上述诉求显然不能成立。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。马洪涛和侯云云为证明其主张的事实，向法庭提交了如下证据：1.两份商品房买卖合同，证明二原告与被告分别于2017年7月11日、2017年8月9日签订了商品房买卖合同，约定二原告向被告购买坐落于××区两套商铺的事实。天然居公司质证称，对该组证据的真实性无异议。两份商品房买卖合同当中，并没有约定办理不动产登记的时间，也没有约定何种条件下守约方可以行使解除权以及解除权的行使期限。本院予以采信。2.五张收据，证明商品房买卖合同签订后，原告便及时交付了全额房款，但被告至今未向原告出具发票。天然居公司质证称，对该组证据的真实性无异议，但是需要向法庭特别说明的是随着条件的成熟，现在可以为原告开具正式的房地产交易发票，并且可以办理网签合同及不动产登记。本院予以采信。3.三段录音、企业查询信息、房屋买卖流程表、房产买卖意向书（照片打印件）、解除合同通知、两份邮件交寄单（收据）、邮件查询单、送达视频，证明2019年11月27日二原告找到被告的销售经理付东磊，在谈话当中明确表明也就是在我们的录音翻译转换材料的第二页当中，付东磊明确表明网签办不了大证办不了，而且是由于被告的原因耽搁了。同日两位原告给被告的联络人王瑜打电话，明确表示二原告将给被告30天的时间完善相关手续，如果办理不了房产证的话，那么要求被告办理退房也就是解除合同。同日二原告和被告的总经理龚雪峰沟通的过程当中，也明确表示给被告一个月时间，如果办不了相关手续，那么就明确要求解除合同。同时龚雪峰在整个沟通的过程当中明确办不了房产登记的原因不是政府不给办，而是由于被告的资金问题，导致无法办理房产登记手续。2020年3月22日二原告向被告发出解除商品房买卖合同的通知，通知明确了2019年11月27日二原告已经向被告行使了法定解除权。在通知当中，再一次明确要求被告立即退还房款，承担违约责任。天然居公司质证称，原告举证的流程表、房产买卖意向书均是复印件，复印件不能作为有效证据使用，代理人不清楚是不是收回了原件。另外这两份证据和本案也不具有关联性，因为双方之间存在着买卖合同关系，这一事实是双方共同认可的事实。对于原告提供的企业查询信息，我方认可王瑜和龚雪峰均是我公司的工作人员。对于二原告举证的其与王瑜、龚雪峰、付东磊的谈话录音的真实性认可。但是从三段录音的内容来看，仅能证明原告就案涉房屋曾经找过被告的工作人员进行协商，并不能证明原告已明确精准的通知了被告要求解除合同。在整个录音材料当中，原告给出的诉求是要么办理房证不动产登记手续，要么解除合同，并不是一个明确要求解除合同的通知。我方稍后举证的律师函，能够证明在2019年的11月27日之后，原告又委托律师明确以律师函的方式要求被告为其办理网签和不动产登记。原告举证的录音内容与律师函的内容是不一致的，他的诉求发生了变化。对于原告举证的2020年3月20日的解除合同通知的真实性不认可，被告从未收到过该份通知。原告邮寄的的地址××区海悦城项目销售中心，并不是被告的地址。被告的××区。原告举证的网络下载的邮件查询单显示的是2020年的3月23日11:51分他人代收了该通知。但是被告并没有收到，也不知道是何人替被告进行了代收。本院审核后认为，综合上述证据及法院调取的邮件邮寄的证明材料可以证实，二原告在2020年3月23日通知被告解除了涉案合同。4.原告询问房产遗留办的工作人员的视频，证明在上次开庭前被告向法庭出示了《关于海悦城项目办难解决情况的函》后，原告依照法定程序向房产遗留办出示了该份材料，并且希望了解相关情况。遗留办的工作人员于文江与遗留办的另一位领导已经作出解答。第一，该函并不影响原告要求解除合同；第二，被告明知房产开发存在问题，办理不了房产证的情况下，隐瞒该事实与原告签订房屋预售合同；第三，遗留办工作人员明确了涉案房屋无法办理房产证并非政府原因而是被告自身原因；四、遗留办的职责只是负责督促被告办理相关手续，并向被告追查以及补救相关的问题，推进办证；五、遗留办明确表示如果能解决，那么也是先要办理住宅的问题，商铺并不在此次遗留办的工作范围之内。故关于商铺房屋产权登记能否办理，何时能够办理并不确定。天然居公司质证称，对于原告举证的两份视频的真实性不认可，视频无法反映录像中的人是遗留办的工作人员。假使该录音录像内容是真实的，那么也和本案没有关联性。因为我举证的《关于海悦城项目办证难解决情况的函》证明案涉房屋到目前为止是满足了办理不动产登记的条件，而遗留办的工作人员与原告的谈话内容和这一事实是没有任何关联性的。本院审核后认为，不能核实视频的真实性，不予采信。5.原告询问房管局的工作人员的视频，证明2020年6月8日原告向房管局原告询问房管局的工作人员，被告是否办理过初始登记，是否递交办理房产登记的相关材料。房管局的工作人员明确告知被告从来没有递交过任何材料或手续。天然居公司质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。在整个视频画面过程当中没有出现任何人的面孔，也没有反映录制的地点。本院审核后认为，不能核实视频的真实性，不予采信。6.回复和回复送达的视频，证明原告在收到被告于2020年8月17日发出的通知后，于2020年8月21日回复当中明确告知被告：你贵公司早已违约，我方早已行使解除权，解除了商品房买卖合同，而且已经诉讼至海区法院了。即便你公司现在能办理不动产登记，但并不代表可以抹杀你公司之前的违约行为和合同已经解除的事实，你公司现在应做的事情是立即给我方办理退房退款以及承担相应的违约赔偿责任。在案件判决生效之前，你方无权对我方作出上述要求。天然居公司质证称，对于该组证据的真实性无异议，我们确实收到了原告的回复。合同是否解除，这是法院认定的问题。本院予以采信。7.送达情况的视频光盘、两份律师函送达回执，证明原告于2020年3月22日和2020年3月23日通过6种方式向被告送达了解除合同通知书。天然居公司质证称，首先证据已经超过了法定的举证期限，其次该组证据的其他质证意见同法院调取的尾号8278号邮件投递证明的质证意见和尾号7978号邮件送达情况的质证意见一致。本院审核后认为，该组证据结合原告举证的第3组证据，可以证明二原告在2020年3月22日和2020年3月23日通过多种方式向被告解除合同通知书。天然居公司为证明其主张的事实，向法庭提交了如下证据：1.海域城项目一期建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工规划核实合格证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、国有建设用地使用权出让合同、（国有建设用地使用权）不动产权证书，提交证据的形式均为复印件，证明至今案涉房屋已经具备了办理不动产登记的全部条件，可以为原告办理不动产登记手续。原告的合同目的能够得以实现，被告不存在根本性违约，原告无权按照合同法的相关规定解除合同。马洪涛和侯云云质证称，首先对于竣工验收备案表还有竣工规划核实合格证、建设用地批准书、建设用地规划许可证的真实性认可。这几份证据恰恰能够证明被告在涉案工程已经竣工之后，那么直至开庭之前，才进行涉案楼盘的初始登记，是被告的原因迟迟不予办理。对于建设用地使用权出让合同也没有异议。对于建设工程施工许可证的真实性无异议，该证的发证日期是2017年6月26日，在该份建设工程施工许可证当中明确工程名称为海悦城项目一期，也就是在此时被告已经将海悦城的项目区分为一期和二期，被告已经知晓由于一期、二期先后开发建设可能导致一期办理不动产权证无法实现的事实。原告的商品房买卖合同是在2017年的7月签订的，在签订该两份买卖合同的时候，被告从未向原告告知此事实，故而能够证明被告在此时已经具备了隐瞒甚至是一种欺诈的这种违约行为。对于被告提交的商品房预销售许可证的真实性认可，之前原告在买房的过程当中要求被告向原告出示商品房预售许可证，被告工作人员向原告出示的商品房预售许可证与今天举证的商品房预售许可证内容不一致，故我们认为被告在预售商品房的时候已经产生了欺诈的行为，同时把原告掌握的商品房预售许可证提交给法院供参考。对于不动产权证书真实性无异议，该不动产权证书的出具时间是2020年6月17日，恰恰能够证明被告直至第二次开庭之前，才将涉案楼盘的初始登记办理下来。而原告早已在2019年就已经行使了法定解除权，合同解除已经既成事实，这是原告的选择权，故被告的证明目的无法实现完毕。本院对该组证据的真实性予以确认，被告欲证明的事实须结合其他证据来综合认证。2.《关于海悦城项目办证难解决情况的函》，证明案涉项目工程关于办证的问题已经纳入了海拉尔区处置房地产遗留问题当中，相关的遗留办公室已经以书面文件的方式明确案涉房产的不动产登记手续可以在2020年6月30日之前完成。马洪涛和侯云云质证称，首先对于该份证据的真实性不认可，这份证据虽然是以这个遗留办工作小组的名义出具的红头的文件，但是其内容明显与被告曾经自认的事实相矛盾。首先我方提交的证据中显示，被告的总经理龚雪峰已经自认涉案这个楼盘无法办理网签及初始登记的原因是由于被告的资金问题，是其自身的原因。另外根据今天我方当庭提交的遗留办给出的最新的解释，也是基于被告自身的原因无法办证。另外从证据的形式上来看，该份证据以一个政府公文的形式出现是不符合政府公文要求的。根据这份文件的名头可以得知，这是被告为了此次诉讼而自行取证，从遗留办的职能以及政府部门的工作性质来讲，遗留办不应当为开发商来向法院出具该份函件，因为遗留办并非本案的当事人，也并非有利害关系的第三人。另外，该份证据里面恰恰能够证明涉案的商铺根据遗留办的最新解释以及该份函件是否能够办理不动产权登记，何时能够办理仍然不确定。第三，该份函件当中称因搬迁难度大，导致分两期建设，结合刚才被告提交的施工许可证的函件，能够认定在合同签订之前被告已经知晓分两期建设，房屋无法及时办理房产证的事实，在未告知原告的情况下，出售涉案房屋已经构成一种欺诈的行为。另外被告的违约并非疫情造成，不应当考虑疫情的因素。该份证据能够证明系被告的原因无法办理房产登记。本院对该组证据的真实性予以确认，被告欲证明的事实须结合其他证据来综合认证。3.两份律师函、2份邮寄的查询单（打印件），证明2019年11月27日，二原告找到被告就案涉项目进行协商。2019年的12月30日被告又收到了二原告委托发出的两份律师函，律师函当中明确提出的诉求是要求被告继续为原告办理网签备案手续，交付房屋协助原告办理房屋产权登记。通过该份证据可以证明原被告双方的合同关系并未实际解除。原告所主张的其在2019年11月27日既已通知被告解除合同的观点不成立。马洪涛和侯云云质证称，对于证据的真实性无异议。首先该两份律师函发出的时间是2019年11月25日，是在2019年11月27日我方与被告的三位工作人员沟通之前所作出，2019年11月27日的电话录音显示我们当时是希望把这个律师函直接交给对方，但是由于对方的推脱和拒绝，没有办法我方才以邮寄的方式来送达给被告。我方在2019年11月25日委托发出的律师函的内容和我方在2019年11月27日的解除通知的内容并不矛盾，因为在2019年11月27日我们也是要求被告给你们一个月的时间来办理这些手续，如果办理不成就解除就退房。本院予以采信。4.2份邮件查询单（打印件），针对原告主张的其曾在2020年的3月20日以邮寄的方式向被告送达解除合同通知书，我方进行了网络查询，查询结果都是被邮局支局代收，我方未签收。马洪涛和侯云云质证称，对证据的真实性认可。虽然一份是邮政支局收，但另一份已明确是他人代收，因为我们发送的对方被告是公司，体现一定是他人代收。结合我们的其他证据，仍然能够证明送达的事实。本院予以采信。5.第010544号不动产权证书（复印件）、第0014703号不动产权证书（原件）、《关于办理网签即不动产证的通知》及邮寄凭证（电子凭证的打印件），证明2020年6月17日，案涉房产已经完成了初始登记，具备了办证条件。案涉房产内的其他住户已经依法办理了不动产权证书。对于案涉房产能够办理不动产权登记手续的情况，被告已经在2020年的8月17日正式通知本案的原告。马洪涛和侯云云质证称，对两份不动产权证真实性认可。第一，被告办理的不动产初始登记证上显示时间为2020年6月17日。而依据房地产相关法律规定，办理初始登记应当由开发商在房屋竣工向登记机关申报，经过房屋主管部门审核确认之后发放不动产权证。如开发商不进行初始登记，则应承当承担相应的违约责任。另外，该初始登记证照上显示的面积为17941.41平方米，而上次庭审过程当中被告提供的商品房预售许可证当中的面积为29911.53平方米，面积相差如此之大，故初始登记权证不能证明是否包括地下负一层的部分。第二，关于被告所举的陶玉姣的房产证是海悦城四楼的业主，而本案原告两位当事人是负一层的业主，在商品房对于地下负一层以及楼上的房产证的办理的程序以及条件是不同的。四层的房屋能够办理，就证明地下负一层的房屋也同样能够办理不动产权证。另外即便现在能够办理不动产登记，但仍然不能抹杀被告之前违约的一系列的事实，而该组证据恰恰证明了被告的违约事实。原告的解除权已经行使，合同的解除已经成为了既定的事实。原告仍然坚持要求法院确认解除。另外，关于被告提供的该组的第三份证据的证明目的，我方不认可。首先它的用词说“再次通知”，这个之前没有过通知，没有再次一说。另外这个通知当中第一项内容说，海悦城项目早已具备不动产登记办理条件。这是错误的，因为根据刚才被告提供的不动产初始登记证显示的办证时间是2020年6月17日，海悦城项目并非早已具备办理不动产登记的条件。故对于该份通知的内容我们不认可。相应的我方接到通知之后马上进行了回复，分别通过邮寄还有当场送达以及电话告知的多种方式向对方作出了回复。本院予以采信。本院依职权于中国邮政集团有限公司呼伦贝尔市分公司调查了二原告邮递解除合同书的二份邮件的邮递信息，证实二份邮件的邮递情况。马洪涛和侯云云质证称，对于尾号8278号邮件投递证明的质证意见：该份邮件已由海悦城售楼中心保安徐刚签收，且当庭被告代理人与天然居公司负责人王瑜当场电话核实，王瑜承认已收到该份邮件。对于尾号7978号邮件送达情况的质证意见：由于该份邮件送达地址为被告登记的注册地，原告于2019年12月按照该地址邮寄律师函被告已签收，参照最高人民法院（2019）最高法民申292号以及（2020）最高法民申788号两案的裁判文书，受送达人营业执照载明的地址应视为有效的送达地址。该地址已经明确签收过法律文书，再次邮寄未能被受送达人实际接收的文书退回之日视为送达之日。综上，结合原告对于2020年3月22日的解除合同通知的所有送达方式能够证明该解除合同通知已有效送达至被告，合同已经解除。天然居公司质证称，对于尾号7978号邮件送达情况的质证意见：该邮件根据法院调取的证据可以证明未给被告送达成功。对于尾号8278号邮件投递证明的质证意见：1.该邮件只能证明送达给徐刚，但徐刚并非本案被告的保安而是海悦城商贸公司的保安；2.该份证据也与本案原告的诉讼主张无关联性，因为二原告在诉讼中曾明确向法庭表示合同解除的时间是2019年的11月份，所以该证据与其主张不相符；3.该邮件系原告2020年3月23日通过邮寄的方式向被告进行了送达，无论被告是否收到都不能证明合同因该邮件的送达而解除，因为原告在2020年3月23日已对本案提起解除诉讼，且被告已对解除之诉提出了异议。本院审核后认为，该组证据能够证明，二原告在2020年3月23日向被告送达了解除合同通知书，予以采信。本院依职权于呼伦贝尔市海拉尔不动产登记中心调查，该中心向本院出具了情况说明，证实涉案房产可以办理不动产登记。马洪涛和侯云云质证称，对该份证据的真实性认可。但是该份证据当中不动产登记中心阐明的事实没有体现时间，根据之前庭审被告提交的大证的办理时间能够证明，被告办理初始登记时间已经超出了法律法规规定的时间。即使现在刚刚可以办理涉案房屋的不动产登记，但合同解除已成事实。另外，现在可以办理不动产登记的现状，可以避免集团诉讼的产生。该证据能够证明是由于被告的原因一直无法办理产权登记。关于被告登记材料的备案，不能体现被告提交登记资料的时间，而根据二原告在庭审之中提交的原告向不动产登记中心了解的情况能够证明被告未在法律规定的时间内提交不动产登记资料，且结合本次的情况说明能够证明责任在被告，我方坚持请求法院确认解除合同事实，被告应当承担违约责任。天然居公司质证称，对该证据的真实性认可，这份证据可以证明涉案房屋能够办理不动产登记手续，双方合同目的能够实现。本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年7月11日和2017年8月9日，二原告共同与被告分别签订了两份商品房买卖合同，约定二原告向被告购买坐落于××区、179号两套商品房。其中178号商品房价款为469745元，179号商品房价款为486886元，两套商品房购房款合计956631元。二原告在2017年8月9日前，支付了两套商品房的全额房款，被告向二原告出具了收据。此时，涉案房产尚未建成。2018年12月31日，被告向二原告交付了涉案的两套房屋。因被告未向二原告出具购房发票，也未与原告签订网签购房合同并协助原告办理不动产权证，双方发生纠纷。2019年11月25日，二原告委托山东德衡（济南）律师事务所向被告邮寄律师函，律师函内容：“为妥善处理此事，本律师特向贵公司转达委托人的要求如下：请贵公司于2019年12月31日前与委托人联系，为委托人办理网签备案手续、向委托人交付该房屋、协助委托人办理该房屋产权登记手续。否则，为维护自身的合法权益，委托人将通过法律途径追究贵公司的违约责任，邮寄地址为呼伦贝尔市××区（被告的住所地）。该律师函于2019年11月30日由被告工作人员签收。2019年11月27日，原告分别与被告工作人员付东磊、王瑜、龚雪峰进行交谈，原告表示如果被告在一个月内不能办理涉案房屋的产权证，则原告要求退房。二原告于2020年3月22日分别向被告邮寄了两份解除合同通知书，其中一份邮件的收件地址为呼伦贝尔市××区海悦城项目销售中心，该邮件于2020年3月23日由海悦城保安室保安员徐刚接收（疫情期间统一由保安室签收），徐刚签收后转交给被告的诉讼代理人王瑜；另一份邮件的收件地址为呼伦贝尔市××区（被告的住所地），邮局于2020年3月23日、3月24日、3月26日、3月27、3月28日、3月29日、3月30日、3月31日多次进行投递，投递结果均未妥投，邮件于2020年4月1日退回至海拉尔学府路支局。2020年3月23日，二原告到呼伦贝尔市××区海悦城项目销售中心将解除合同书交给该销售中心的工作人员，让其转交被告的法定代表人；当日，二原告到被告的办公地点（精品国际公馆楼1单元32层）送达解除合同书，该公司办公室无人，二原告将解除合同书粘贴在该处门口的墙壁上显示“呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司”标志牌的下方。原告于2020年4月2日诉至本院。被告于2020年8月17日发出通知，通知二原告于接到通知之日起十日内来被告处办理网签及不动产登记。本院于2020年9月21日向呼伦贝尔市海拉尔不动产中心发函就下列问题进行调查：1.涉案的的位××区、179号两套商品房能否办理不动产权证？2.如能办理何时具备办理不动产权证条件及至今未办理不动产权证的原因？该中心于2020年9月29日向本院出具一份情况说明，该说明内容：1.海悦城一期负一层178、179号可以办理不动产登记；2.开发商因拆迁问题导致海悦城项目无法办理产权登记，经遗留办核定解决老百姓办证难问题先行开展海悦城不动产登记。另查明，呼伦贝尔市海拉尔不动产中心于2020年6月17日办理了海悦城建设项目的初始不动产权登记。本院认为，二原告与被告签订的两份商品房买卖合同合法有效。一、关于合同是否已经解除问题。呼伦贝尔市海拉尔不动产登记中心于2020年9月29日向本院出具的一份情况说明证实，因被告原因导致海悦城项目无法办理产权登记。双方对被告协助原告办理不动产权证的时间未约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案双方签订商品房买卖合同时涉案房屋尚未建成，自房屋交付使用之日（2018年12月31日）起90日，对于本案即为2019年4月1日之前，被告依法应当在此期间内协助二原告办理涉案房屋的不动产权证。二原告未能在上述期间内容取得涉案房产的不动产权证，且被告未能举证证明其在上述期间内履行了协助原告办理涉案房屋不动产权证的义务，则被告依法构成违约。经原告在2019年11月30日委托律师发函进行催告，被告在合理期限内仍未能履行，则二原告依法享有解除合同的权利。二原告于2020年3月22日和2020年3月23日向被告发出解除合同通知书，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，自解除合同通知书到达被告时合同解除。综合二原告向被告发送解除合同通知书的送达情况，可以认定双方签订的两份解除合同通知书于2020年3月23日解除。二、关于违约责任。合同解除后，双方互付返还义务。被告应当返还二原告的购房款，并赔偿原告损失，二原告应当返还被告占有的涉案房屋，并支付被告返还房屋之前的占用房屋使用费。原告主张的利息和违约金均为违约损害赔偿性质，属于重复主张。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条的裁判思路：“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息”，二原告主张的利息或者违约金与其在返还涉案房屋之前应支付被告的占用房屋使用费相抵销，本院对此不予支持。二原告返还房屋之后，若被告未返还购房款，则二原告可另案主张购房款的利息或者违约金。被告的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告马洪涛和侯云云与被告呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》于2020年3月23日已经解除；二、被告呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告马洪涛和侯云云购房款956631元；3驳回原告马洪涛和侯云云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13366.31元和财产保全费5000元，均由被告呼伦贝尔市天然居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  蔡井福人民陪审员  董本惠人民陪审员  张娟娟二〇二〇年十月十日书 记 员  刘 洋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。