贵州省雷山县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2634民初536号原告：潘某某，女，1981年8月3日出生，壮族，住贵州省贵阳市观山湖区。被告：卜某某，女，1983年7月16日出生，汉族，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：潘海洋，贵州财团律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海林，贵州财团律师事务所实习律师。原告潘某某与被告卜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中发现本案案情较为复杂不宜适用简易程序进行审理，于2020年8月24日裁定转为普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行审理。原告潘某某，被告卜某某的委托诉讼代理人潘海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某某向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续履行双方于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》和2015年12月27日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2、判决被告赔偿原告2020年5月4日至2020年5月28日造成的营业损失50000元；3、判决减免因新冠疫情影响造成租赁物不能使用66天的租金41589元。事实和理由：原、被告于2015年12月20日签订《房屋租赁合同》，并于2015年12月27日签订《房屋租赁合同补充协议》，之后双方一直按合同约定正常履行。因新冠疫情的影响，西江景区自2020年1月25日关闭至2020年3月30日，导致租赁物不能正常使用。期间，原告一直就疫情影响与被告协商租金的减免或延迟交纳租金，但被告不顾原告的损失，坚持要求按合同履行。原告无奈，于2020年3月1日、2日通过贷款向被告支付了10万元租金。该租金足以支付至2020年8月5日的租金。同时，原告继续与被告协商后续租金的交纳事宜，但被告不予理会，并于2020年5月4日委托他人将原告租赁的二楼大门关闭，并断水断电，造成原告无法正常经营，致使原告的损失进一步扩大。原告与被告多次协商未果，现起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告卜某某答辩：1、原告与被告于2015年2月20日签订的《房屋租赁合同》和同年12月27日签订的《房屋租赁合同补充协议》已经于2020年5月1日解除。双方在合同中约定支付租金的时间为每年的3月1日前支付下一年的租金，被告多次催促，原告仅支付10万元，剩余15万元一直未支付，构成根本违约。之后被告又催促原告于2020年5月1日前支付剩余租金，如不支付将收回房屋。到期后原告仍然不能支付剩余租金，被告委托他人收回房屋。原告迟延履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，构成根本违约，合同已经于2020年5月1日解除。根据合同约定，被告有权收回房屋；2、原告违约在先，被告并未侵害原告的合法权益，是在行使先履行抗辩权，故原告请求判决赔偿损失无事实依据和法律依据；3、涉案房屋系唐文成所有，唐文成并未给被告减免房租。且新冠疫情系不可抗力，双方在合同中约定，因不可抗力产生的损失，双方互不承担责任。因此，原告无权要求被告减少租金。本院经开庭审理后查明以下事实：2013年3月5日，被告与西江镇羊排村的村民唐文成签订了一份《房屋租客合同》，合同约定唐文成将自家位于西江镇××博物馆后面××栋房屋出租给被告使用。双方虽然签订的是租赁合同，但实际上是被告与唐文成合建。2015年12月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将自己建造的位于贵州省雷山县房屋（一砖两木结构）出租给乙方使用；租赁期限自2016年4月1日起至2028年12月17日止，甲方从2015年12月30日起将房屋交付给乙方使用；房租为2016年4月1日起至2024年3月31日期间，每年230000元；2024年4月1日起至2028年12月17日期间，每年租金人民币300000元；合同签订之日起支付首年租金，之后每一年提前一个月支付下一年租金，即每年3月1日前支付下一年租金。2015年12月27日，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，该协议对房屋租金进行了调整，即2016年4月1日起至2019年3月31日期间，每年人民币230000元；2019年4月1日至2023年3月31日，每年人民币250000元；2023年4月1日至2024年3月31日期间，每年人民币260000元；2024年4月1日至2028年12月17日期间，每年330000元。合同签订后，原、被告按合同的约定履行至2020年3月1日。因新冠病毒疫情影响，雷山县文体广电旅游局于2020年1月24日发出《雷山县文体广电旅游局关于暂时关闭西江千户苗寨等景区的通告》，从2020年1月24日24时起，暂时关闭西江千户苗寨景区、郎德苗寨景区、大塘景区和雷公山景区。2020年3月30日，贵州省西江千户苗寨文化旅游发展有限公司发出《关于贵州省西江千户苗寨景区恢复开放游客须知公告》，内容：“根据上级的同意部署，在严格落实疫情防控措施的前提下，西江景区将于2020年3月31日起有序恢复对外开放…”因新冠病毒疫情影响，原告预计不能按时交纳房租，于2020年2月17日通过微信向被告发送了一条信息，内容为：“卜姐看能否和壁哥商量，给我们宽限点时间，最迟五月一号前凑(筹)齐房租，我们在这个过程中，能凑(筹)到多少，陆续先转给您。到时付清的时候，再给您支付一定期限的延期利息。”被告回复原告要求原告遵守合同约定，按时支付租金。2020年3月1日、3月2日，原告通过潘锦肖以微信转账和支付宝转账的方式共计给被告转款10万元。之后原告告知被告，称二楼的租金由二楼的使用人支付，被告不同意。2020年4月17日，被告向原告发了一条微信，内容为：“他（二楼使用人）愿意做，就交租金，不愿意，你们自己也应该把拖欠我的房租赶紧补上给我，如果你们实在交不上，那就5月1号之前把房子还给我，小潘他们之前转给我的10万元，我直接退你们就好了，我们虽然困难，也不是不讲理的人，不会贪赖你们这个钱的。”同年4月26日，被告又向原告发出微信，内容为：“你好，潘姐，今天已经是4月26号了，荷花池你们还是否要继续做，请尽快给我一个明确的答复吧，之前你说剩余的租金最迟5月1号之前一定交的，咱们这么多年了，如果我一天都不给你缓也说不过去，但既然延缓的期限也马上到了，我们各自有各自的困难，我这边也着急等着钱用，再也是缓不起了，如果你们确实拿不出钱来，那么我就5月1号按合同把房子整体收回来了，检查完房屋没有问题交接了钥匙，就可以把之前那10万元退给你们。”原告收到信息后也未能支付被告租金。2020年5月1日，被告委托操凌飞处理其与原告的租赁合同的解除事宜，将租赁房屋收回。操凌飞于5月4日将租赁房屋上锁，并停止供电和供水。上述事实，有双方在庭审中的陈述和房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、微信聊天内容、打款记录、雷山县文体广电旅游局关于暂时关闭西江千户苗寨等景区的通告、关于贵州省西江千户苗寨景区恢复开放游客须知公告等证据证据在卷，经庭审举证质证，足以认定。本院认为，原、被告于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》和2015年12月27日签订的《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，属于合法有效的协议。双方应当按合同的约定享有权利和履行义务。关于租房屋赁合同和补充协议是否应当继续履行的诉讼请求，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中从查明的事实来看，首先，原告租赁房屋用于经营，因疫情防控的影响西江景区被关闭66天（关闭时间从2020年1月26日至3月31日），导致原告不能正常经营；其次，原告在2月17日向被告发出延期支付租金的请求，说明原告有继续履行合同的诚意；第三，被告拒绝原告延期支付租金的请求后，原告于3月1日和2日共计支付租金10万元给被告。以上事实说明原告虽然受到疫情防控的影响，但也在积极的与被告沟通，并且履行了部分合同，原告未足额支付租金并未构成根本违约。被告提出因原告违约，双方的合同已经于2020年5月1日解除的抗辩有悖上述司法解释的规定，本院不予采纳。因此原告请求判决被告继续履行双方于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》和2015年12月27日签订的《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求判决被告赔偿原告2020年5月4日至5月28日的营业损失50000元的诉讼请求。被告于2020年5月4日将案涉租赁房屋的房门上锁，导致原告不能使用租赁房屋进行经营活动，由此造成的损失应当予以赔偿。原告提供其2019年同期的营业收入情况欲予以证明被被告关门期间的损失。因2019年没有受到疫情影响，该证据不能证明2020年疫情影响后的营业状况，故原告的证据不足。但鉴于原告不能使用租赁房屋进行经营活动的客观事实，本院酌定减免期间的租金。本年度租金为250000元，经计算2020年5月4日至5月28日的租金应为17123.29元（250000元÷365天×25天）。因原告未足额支付本年度的租金，本院决定该款直接折抵原告尚未支付的本年度的部分租金。关于判决被告减免因新冠疫情影响造成租赁物不能使用66天的租金41589元。景区在疫情期间被关闭并非原、被告双方的原因所致。在此期间，原告不能使用租赁物，给原告造成了一定的损失。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条第二款规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持…”原告的诉讼请求符合该司法解释的规定，本院予以至此。结合本案实际情况，本着公平原则，疫情期间的租金予以调整为原、被告各承担一半。因疫情期间的租金23万元（2019年4月1日至2020年3月31日的租金）原告已经交纳，经计算因新冠病毒疫情防控造成停业期间的租金为41589.04元（230000元÷365天×66天），理应由被告卜某某退还原告租金20794元，但因原告现在未足额支付原告租金，该部分租金直接折抵下一年的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条第二款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，判决如下：一、原告潘某某与被告卜某某于2015年12月20日签订的《房屋租赁合同》和2015年12月27日签订的《房屋租赁合同补充协议》继续履行。被告卜某某于本判决生效之日起3日内将租赁房屋的大门钥匙交付给原告潘某某。二、由被告卜某某赔偿原告潘某某经济损失17123.29元，该款折抵原告原告潘某某2020年4月1日至2021年3月31日的部分租金。三、被告卜某某应退还原告潘某某因新冠病毒疫情影响减免的租金20794.02元，折抵原告潘某某2020年4月1日至2021年3月31日的部分租金。四、驳回原告潘某某的其余诉讼请求。案件受理费5500元，由被告卜某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  黄启富人民陪审员  李 俊人民陪审员  余 俊二〇二〇年十月十五日法官助理廖庭停书记员宋中山