安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初4203号 原告：巢湖市农村公路管理局，住所地安徽省巢湖市长江中路，统一社会信用代码123401817373124632。 法定代表人：叶名祥，该局局长。 委托诉讼代理人：张言达，安徽福达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王珊珊，安徽福达律师事务所律师。 被告：蒋世群，女，1966年7月27日出生，汉族，安徽省巢湖市人，个体工商户，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：赵家松，巢湖市环城法律服务所法律工作者。 原告巢湖市农村公路管理局与被告蒋世群房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告巢湖市农村公路管理局的委托诉讼代理人张言达，被告蒋世群及其委托诉讼代理人赵家松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巢湖市农村公路管理局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间不定期的房屋租赁关系；2、判令被告按现状返还原告房屋，并结清水、电费等一切费用；3、判令被告支付原告截止2020年8月31日的房屋租金589093元（暂，今后顺延计算至房屋返还之日止）及逾期付款利息（从2019年9月1日起按同期贷款利率计算至款清之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：原告系巢湖市东塘路**房屋的产权人，现为实际管理人。2008年8月31日,原告与原安徽泽华超市有限责任公司签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于巢湖市出租给泽华超市公司;租赁期限为13年,自2008年9月1日至2021年8月31日;租金第一年为28万元,以后每三年租金在原基础上。增加10%;双方还约定了其他事项。该合同签订后,原告将房屋交付给泽华超市公司,履行了合同义务。但自2012年9月起,泽华超市公司未按合同约定支付租金。为此,原告多次起诉至人民法院,要求泽华超市公司给付租金、解除租赁合同、返还房屋。其中,（2015）巢民一初字第01755号民事判决书判令泽华超市公司于判决生效之日起十日内交还原告案涉房屋,并给付原告至2015年6月房屋租金共计205333.33元。前述租赁合同履行期间,泽华超市公司未经原告同意擅自将承租房屋转租给被告。人民法院判决解除原告、泽华超市公司2008年8月31日签订的《房屋租赁合同》后,位于巢湖市直由被告实际出租经营。期间,经原告多次催要,被告仅支付部分房租。现原告巢湖市农村公路管理局诉讼来院，请求判如所请。 被告蒋世群辩称：1、本案原告不具备诉讼主体资格，因原告不是房屋的产权所有人；2、被告在此期间与该房屋产权所有人所产生的事实房屋租赁关系是合法有效的，原告提出解除合同，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除的主张依法不能成立；3、单位要求合同解除，被告请求出租人赔偿剩余租赁期内租赁期内装饰装修残值损失；4、综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：巢湖市农村公路管理局原系巢湖市东塘路72号的一栋房屋（共三层）的产权所有人，2012年9月26日将案涉房屋变更至巢湖市城镇建设投资有限公司名下。2016年4月22日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“泽华超市：唐：…整体出租…租金不能低于30.8万…”。2016年5月17日，巢湖市农村公路管理局委托巢湖同达房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，巢湖同达房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明“估价对象年租赁价格：人民币叁拾壹万壹仟元整（ＲＭＢ31.1万）。”2016年8月25日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“…不得低于评估价，房租只是今年的租金（2016年）…装潢期间交纳保证金…上述2016年租金，以后按周边房屋及评估确定租金，年头预交，预交按上一年的交，多退少补…门面转租给别人了…”，蒋世群在该会议记录中签名确认。2019年6月20日，巢湖市农村公路管理局委托巢湖同达房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，巢湖同达房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明“确定估价对象在估价基准日：月租金＝18元／月／㎡×1969.62㎡，年租金＝18元／月／㎡×1969.62㎡×12个月≈425000元”。2019年9月6日，巢湖市农村公路管理局出具《情况说明》一份，载明“我单位位于经由招商引资于2008年8月31日与安徽泽华超市有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，租赁期间由于债务问题发生多次法律纠纷，并于2014年12月经由法院判决解除原合同。2016-2019年期间尽管蒋世群没有和我农村局建立合同关系，但她一直主动缴纳房租，同时对原建筑进行投资、改造和装潢以适合经营，且经营状况良好，鉴于历史遗留原因及诸多因素，暂拟定蒋世群为原房屋承租人”。 另2020年9月1日，巢湖市城镇建设投资有限公司出具《证明》一份，载明“位于巢湖市东塘路**房地产原产权登记单位为巢湖市管理局。2012年9月，因政府融资工作需要，根据《巢湖市市属国有资产划转工作会议纪要》的精神，巢湖市农村公路管理局将该处房地产划转至我公司名下。划转后，该处房地产的使用权单位为巢湖市农村公路管理局，由该局行使出租、收益及其他一切管理权”。 庭审中原、被告均认可蒋世群共向巢湖市农村公路管理局交纳了房屋租金1232000元。 上述事实有当事人陈述及原告提交的营业执照、《房地产估价报告》、会议记录、《情况说明》、《证明》、《巢湖市市属国有资产划转工作会议纪要》等载卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，关于本案原告诉讼主体资格。案涉房屋虽登记在巢湖市城镇建设投资有限公司名下，但根据巢湖市城镇建设投资有限公司出具的《证明》可知案涉房屋的使用权单位为巢湖市农村公路管理局，由该局行使出租、收益及其他一切管理权，且蒋世群在承租房屋时该房屋就已登记在巢湖市城镇建设投资有限公民名下，但一直是巢湖市农村公路管理局会议通过将案涉房屋租赁给蒋世群使用，蒋世群自承租时至今也一直是向巢湖市农村公路管理局交纳房屋租金，故与蒋世群发生房屋租赁关系的应是巢湖市农村公路管理局，蒋世群对此亦知情，现巢湖市农村公路管理局诉讼主张解除合同及差欠的房屋租金，应是适格的原告。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原、被告未签订书面房屋租赁合同亦未约定租赁期限，应视为不定期租赁，巢湖市农村公路管理局可随时解除合同，但应在合理期限之前通知蒋世群，巢湖市农村公路管理局于2020年8月6日诉请解除合同，本院认为案涉房屋租赁关系自2020年10月25日解除为宜。合同解除后，作为租赁案涉房屋的蒋世群，应当负有向原告返还房屋的义务，且在返还房屋时应当将房屋腾空。原告诉请按照现状返还房屋没有事实依据，本院不予支持。 根据2016年4月22日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“泽华超市：唐：…整体出租…租金不能低于30.8万…”可知2016年4月22日案涉房屋仍未进行出租，另根据2016年8月25日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“…门面转租给别人了…”，可知2016年8月25日蒋世群已将案涉房屋其中的门面转租给了其他人，虽原、被告双方未签订书面的房屋租赁合同，但由此可见2016年8月25日巢湖市农村公路管理局已与蒋世群建立了房屋租赁关系，后蒋世群将门面转租给了其他人，现原、被告提供的证据均不能证明建立房屋租赁关系的确定时间，本院认为按照2016年8月25日作为建立房屋租赁关系成立的时间为宜。关于房屋租金。根据2016年4月22日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“泽华超市：唐：…整体出租…租金不能低于30.8万…”及2016年8月25日巢湖市农村公路管理局会议记录中载明“…不得低于评估价，房租只是今年的租金（2016年）…装潢期间交纳保证金…上述2016年租金，以后按周边房屋及评估确定租金，年头预交，预交按上一年的交，多退少补…门面转租给别人了…”，蒋世群在2016年8月25日的会议记录上签字应视为认可按照会议记录上的“不得低于评估价”即认可按照2016年5月17日评估确定的311000元计算房屋租金，故房屋租金应按照311000元计算，后巢湖市农村公路管理局于2019年6月20日再次委托评估公司对案涉房屋进行评估，确定“月租金=18元/月/㎡×1969.62㎡，年租金=18元/月/㎡×1969.62㎡×12个月≈425000元”，但该次评估系巢湖市农村公路管理局单方委托，其未提供证据证明已征得蒋世群的同意，亦未提供证据证明周边房屋的房屋租赁价格作为参考，结合案件目前的现状，本院综合考量被告仍然按照年租金311000元的标准支付原告租金及房屋占有使用费为宜。故截止2020年10月25日蒋世群应交纳房租1295833.33元（311000元×4年+311000元÷12月×2个月），蒋世群已交纳了1232000元，尚差欠63833.33元未能交纳。关于逾期付款利息，因原、被告未就逾期付款违约责任进行约定，故本院不予支持。 因原告未提供证据证明蒋世群差欠水电费的数额，故对原告诉请蒋世群结清水电费的诉请，本院不予支持。关于被告辩称出租人应赔偿其剩余租赁期内租赁期内装饰装修残值损失，因蒋世群未提供证据证明损失数额，不宜在本案中一并处理，对其该项辩称意见本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告巢湖市农村公路管理局与被告蒋世群关于巢湖市东塘路72号的一栋房屋（共三层）的租赁关系于2020年10月25日解除； 二、被告蒋世群于本判决生效后十日内将其租赁的位于巢湖市东塘路72号的一栋房屋（共三层）腾空并返还给原告巢湖市农村公路管理局； 三、被告蒋世群于本判决生效后十日内给付原告巢湖市农村公路管理局租金63833.33元； 四、被告蒋世群于本判决生效后十日内给付原告巢湖市农村公路管理局房屋占有使用费（按照年租金311000元的标准，自2020年10月26日起计算至租赁房屋实际返还之日止）； 五、驳回原告巢湖市农村公路管理局的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9990元，减半收取4995元，由原告巢湖市农村公路管理局负担4200元，被告蒋世群负担795元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  肖金菊 二〇二〇年十月二十五日 书记员  朱雅柔 附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。