黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1281民初1714号原告：苗金义，男，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王秉政，哈尔滨市道外区大兴法律服务所法律服务工作者。被告：黑龙江德智房地产开发有限责任公司，住所地安达市。法定代表人：邸彦海，职务执行董事。委托诉讼代理人：王善国，黑龙江天河律师事务所律师。原告苗金义与被告黑龙江德智房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗金义的委托诉讼代理人王秉政、被告黑龙江德智房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王善国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗金义向本院提出诉讼请求：1.要求解除苗金义与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；2.要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司返还苗金义全部购房款327，978.40元；3.要求黑龙江德智房地产开发有限责任公司支付违约金，自2014年1月1日起按日万分之0.1比率计算至全部房款给付之日止；4.案件诉讼费由黑龙江德智房地产开发有限责任公司承担。事实和理由：2013年6月12日，苗金义与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，合同约定：黑龙江德智房地产开发有限责任公司将坐落于XXxXX小区XX栋X单元XXXX号房产出卖给苗金义，同时约定了买卖价款及房屋交付时间和交付方式。合同签订后，苗金义履行了合同约定的义务，现黑龙江德智房地产开发有限责任公司没有按照合同约定交付房屋，也未按合同约定为苗金义办理不动产权登记证。后黑龙江德智房地产开发有限责任公司将该房出卖给他人。为此，苗金义诉至法院，请求支持其诉讼请求。黑龙江德智房地产开发有限责任公司辩称，2011年10月31日，黑龙江德智房地产开发有限责任公司将开发的安达市XXXX小区（A地块）棚改项目工程发包给黑龙江省三建建筑工程有限责任公司。田某为建设工程的实际施工人。黑龙江省三建建筑工程有限责任公司为保证黑龙江德智房地产开发有限责任公司工程款的给付，要求为其开具购房合同，为工程款给付设定抵押。黑龙江德智房地产开发有限责任公司同意黑龙江省三建建筑工程有限责任公司的请求并以此办理。同时按照其要求将房屋购买人填写到其指定的名称下，案涉房屋按田某的指定，先后改开到田某甲、邢某某、田某乙、王某某、苗金义名下。苗金义持有的购房合同系黑龙江德智房地产开发有限责任公司为黑龙江省三建建筑工程有限责任公司开具的几十份合同之一。后黑龙江省三建建筑工程有限责任公司未完成与黑龙江德智房地产开发有限责任公司合同约定的工程量，黑龙江德智房地产开发有限责任公司已将苗金义持有合同所标注的房屋另行出卖转移给他人。另，黑龙江省三建建筑工程有限公司在其他法院对黑龙江德智房地产开发有限责任公司提起的建设工程施工合同工程款给付纠纷案件中，其起诉标的亦不包括案涉房屋。此外，苗金义在上次诉讼涉及本案标的，亦认可是田某甲欠其材料款。综上，因黑龙江德智房地产开发有限责任公司与黑龙江省三建建筑工程有限公司签订商品房买卖合同的形式是为工程款的给付提供抵押保证，即名为商品房买卖实为担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示，因此，合同应属无效。本院经审理认定事实如下：2014年6月24日，黑龙江德智房地产开发有限责任公司（出卖人）与苗金义（买受人）签订了《商品房买卖合同》，该合同的买受人是于2014年6月24日由王某某更名为苗金义，但合同签订日期是原2013年6月12日未更改。合同约定：苗金义购买黑龙江德智房地产开发有限责任公司开发建设的xxxxx小区第xx幢x单元xxxx号房屋，建筑面积约122.38平方米，每平方米2，680.00元，总价款为327，978.40元。付款方式为一次性付款。房屋交付期限为2013年12月31日前。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任第一款第二项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分0.1（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。商品房买卖合同签订后，黑龙江德智房地产开发有限责任公司于2014年6月24日给苗金义出具了案涉房屋购房款327，978.00元的收款收据，收据备注载明：田某乙更名王某某、王某某更名苗金义，原据收回。黑龙江德智房地产开发有限责任公司至今未按商品房买卖合同的约定交付案涉房屋，并在庭审中明确表示，案涉房屋已另行出卖给他人。黑龙江德智房地产开发有限责任公司提供客户名称为田某甲、邢某某、田某乙、王某某、苗金义的5份案涉房屋收款收据主张，与苗金义之间不存在商品房买卖关系，而是抵押。苗金义对收款收据中名称为田某甲、邢某某的二张票据有异议，主张并不认识田某甲和邢某某，其收据上注明的抵押与黑龙江德智房地产开发有限责任公司为苗金义出具收款收据无任何关联，黑龙江德智房地产开发有限责任公司出具收款收据的同时与苗金义签订了商品房买卖合同，能够证实其同意承接拖欠苗金义的债务事宜。因黑龙江德智房地产开发有限责任公司提供的收款收据中只有客户名称为田某甲的票据备注中标明：抵押现场经济签证款。苗金义的购房款收据中并未标明系抵押，且黑龙江德智房地产开发有限责任公司也未能提供证据证实与苗金义签订的《商品房买卖合同》实际系为田某的工程款给付提供的抵押，故对黑龙江德智房地产开发有限责任公司的主张不予确认。本院认为，本案的争议焦点是苗金义与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》是否应予解除及黑龙江德智房地产开发有限责任公司是否应退还全部购房款并支付违约金。黑龙江德智房地产开发有限责任公司与苗金义签订了《商品房买卖合同》，表明黑龙江德智房地产开发有限责任公司对王胜椿将案涉房屋的合同债权转让给苗金义并无异议，并自愿与苗金义签订了《商品房买卖合同》，此合同应视为双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。黑龙江德智房地产开发有限责任公司虽提供了客户名称为田某甲、邢某某永、田某乙、王某某、苗金义的5份案涉房屋收款收据主张，案涉房屋是为实际施工人田某甲的工程款给付提供的抵押担保，按田某甲的指示改开在苗金义名下，并不是商品房买卖，应为无效。但因该5份购房款收据中只有田某甲的收据备注中记载抵押现场经济签证款，苗金义的购房款收据中并未标明系抵押，且黑龙江德智房地产开发有限责任公司也未能提供证据证实与苗金义签订商品房买卖合同及出具购房款收据实际系为田敏工程款给付提供的抵押，且黑龙江德智房地产开发有限责任公司为田某甲出具的购房款收据时间为2013年6月11日，其不能证实于2014年6月24日与苗金义签订《商品房买卖合同》及出具购房款收据的行为也是抵押，故黑龙江德智房地产开发有限责任公司的主张不能成立。黑龙江德智房地产开发有限责任公司为苗金义出具的《商品房买卖合同》及购房款收款收据足以证实了苗金义已经按照商品房买卖合同的约定履行了全部义务，现黑龙江德智房地产开发有限责任公司未按《商品房买卖合同》约定的期限交付案涉房屋，且逾期已超过60日，按双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定，作为买受人的苗金义有权解除合同。且黑龙江德智房地产开发有限责任公司已将案涉房屋另行出卖给他人，致使合同的目的无法实现。据此，苗金义主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求合理，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，苗金义主张黑龙江德智房地产开发有限责任公司返还购房款327，978.00元及支付违约金的诉讼请求合理，应予支持。因黑龙江德智房地产开发有限责任公司与苗金义在签订《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算标准，故黑龙江德智房地产开发有限责任公司应按合同中约定的标准支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除苗金义与黑龙江德智房地产开发有限责任公司签订的安达市XXXXXX小区第XX幢X单元XXXX号房的《商品房买卖合同》；二、黑龙江德智房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内返还苗金义购房款327，978.00元；三、黑龙江德智房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内给付苗金义违约金327.98元；四、驳回苗金义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，110.00元，由黑龙江德智房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员 刘 巍二〇二〇年十月二十一日书记员 王宇龙