江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初14439号原告：王建才，男，1988年1月18日生，汉族，住江苏省昆山市。原告:张杨,女,1989年4月28日生,汉族,住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：杨小飞，江苏澹泊律师事务所律师，同时代理上述二原告。被告：中基（昆山）置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路**，统一社会信用代码91320583570368448U。法定代表人：陶子鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乔，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告王建才、张杨与被告中基（昆山）置业发展有限公司（以下简称中基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告王建才及其与原告张杨的共同委托诉讼代理人杨小飞，被告中基公司的委托诉讼代理人崇斯源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建才、张杨向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金10000元（以920000元为基数，按照每日万分之二的标准自2017年4月1日计算至房屋交付之日）；2、诉讼费用由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：被告支付原告逾期交房违约金30728元（以920000元为基数按照每日万分之二计算167天，自2017年4月1日起计算）。事实和理由：原告于2016年4月向被告购买昆山市高新区北门路东侧方正名门花园X幢XXX室商品房，并和被告签订了《昆山市商品房购销合同》。该合同约定房屋交付期限为2017年3月31日；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了房价款820000元，并履行了其他合同义务。但被告并没有按照合同约定在2017年3月31日之前将房屋交付给原告，也没有向原告作出任何说明或通知。原告认为，双方签订的《昆山市商品房购销合同》依法应当受法律保护，被告应当承担逾期交房的违约责任。原告为维护自身权益特具状法院，请求依法支持。被告中基公司辩称：被告因受政策原因、形势变更、原告逾期付款等因素影响逾期交付房屋。根据商品房销售合同约定，被告可以顺延交付房屋，故本案中不存在逾期交付的情形，请求法院驳回原告的诉请。本院经审查认定事实如下：2015年10月17日，原告王建才、张杨（买受人）与被告中基公司（出卖人）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定买受人向出卖人购买其开发的位于昆山高新区，购房总价920000元；买受人于本合同签订之日支付首付款计人民币220000元，余款700000元买受人必须于2015年11月30日前办理贷款到账，如非甲方原因，贷款金额不足，买受人需以现金方式付清；出卖人应当在2017年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、政府政策因素；3、非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期；出卖人逾期交房的违约责任，自本合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行。该合同附件四补充协议第七条约定，买受人逾期付款的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时出卖人有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延。现原告王建才、张杨已经支付被告购房款920000元，其中700000元通过公积金贷款于2016年3月1日支付完成。2017年9月13日，被告向业主发出交付通知书，告知集中办理交房时间为2017年9月15日至2017年9月25日。后原告与被告办理了涉案房屋的交付验收流程。原告向本院提供住房公积金贷款审批通知书，载明住房公积金贷款申请已于2015年11月20日审批通过，贷款银行将轮候6个月放款。2015年11月9日，苏州市住房和城乡建设局下发苏住建质[2015]63号《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》，要求即日起至11月25日，我市在建工地一律全面停工，所有项目在恢复施工前必须进行自查自纠，并报请项目所在地住建部门组织复查，达到要求和标准后工程项目才能复工。2016年5月12日，昆山市人民政府办公室下发《市政府办公室关于引发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯”羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》，管控时段2016年5月13日至25日，要求重点管控工地区域范围内的工地全部停工，重点管控工地区域包括黄浦江路以西、城北路以南、环城西路以东、元丰路以北。2016年8月3日，昆山市人民政府办公室下发《昆山市G20峰会环境质量保障工作方案》，规定印发之日至8月22日为会前整治阶段，8月23日至9月7日为会期保障阶段；除轨道交通工程工地外，全市所有建设工地一律停止施工，停工工地全面实行封闭围挡、物料遮盖、地面、地面清结不产生扬尘，禁止运输渣土、砂石等易产生扬尘物料。2016年6月1日，昆山市住房和城乡建设局下发昆住建[2016]127号《关于国基城邦小区外墙保温脱落质量事故调查处理情况的通报》，要求建设单位应切实履行外墙保温工程的监督管理责任，按照经审查合格的施工图设计文件、建筑节能规范标准及相关规定进行保温工程的施工。自2016年5月开始，被告开始进行2号楼、5号楼、7号楼、9号楼外墙保温系统的设计变更图审，将外墙保温材料修改为复合材料保温板，后因涉及降低标准而未通过。第一次送审时间为2016年8月31日，审查完成时间为2016年9月7日。2016年10月8日被告再次送审，经审查完成时间为2016年10月24日，确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。2016年4月12日，昆山锐承建筑工程有限公司针对厚层腻子（0.065，品牌为塞尚）的单价报价为66.23元/平方米。2016年9月20日，施工单位南通四建集团有限公司针对2号楼、5号楼、7号楼、9号楼的外墙保温材料的报价为111.6元/平方米，品牌为苏州大乘。上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、汇款凭证、类案生效裁判文书及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行相关义务。合同约定的交房时间为2017年3月31日前，而被告实际能够办理交房时间为2017年9月15日，晚于合同约定的交付时间167天。关于被告提出的免责事由，在原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》中明确约定了被告可延期交付的情形，其中包括政府政策因素。涉案房屋所在工程于2015年5月开工建设，而政府及职能部门分别于2015年11月9日、2016年5月12日、2016年8月3日下发文件，要求停工的时间累计66天。涉案房屋所在工程作为当年度本市在建工程，为做好重大会议的会期保障工作，被告有义务遵守主管部门的停工要求，属于合同中约定的政策因素的免责事由，故本院对被告据此主张的免责事由予以支持，房屋交付时间应顺延66天。关于外墙保温材料变更的免责事由，建设主管部门基于外墙保温脱落的质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，被告于2016年6月20日开始进行设计变更的审查报审，后经两次报审，第一次为2016年8月31日送审，审查完成时间为2016年9月7日，第二次送审时间为2016年10月8日，完成时间为2016年10月24日，最终确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统，建造成本报价由原来的66.23元/平方米增加到111.6元/平方米。被告关于外墙保温系统的设计变更，虽未能提供建设主管部门的强制要求的书面材料，但外墙保温工程质量与小区业主的人身、财产安全息息相关，被告基于小区业主长远的公共利益考量，在可能增加原有建造成本的情况下，变更外墙保温系统的设计导致了工期延误，可酌情给予部分宽宥期限，应扣除必要的图纸设计和报审时间。被告主张顺延127天过长，被告第一次报审后退回至第二次报审，应视为必要的图纸设计时间，第二次图纸报审至审查完成应为图纸审查时间，合计47天，应予以扣除，工期相应顺延（2016年9月8日至2016年10月24日）。关于被告主张的原告逾期付款的免责事由，合同约定原告的购房款700000元的付款时间为2015年11月30日，但实际付款时间为2016年3月1日，延迟合同约定付款时间91天。原告主张系公积金贷款发放延迟所致，但原告与放款银行之间的合同关系与本案所涉房屋购销合同为两个不同的法律关系，合同主体以及所承担的合同义务亦有所不同，基于公平及对等原则，原告主张免责不能成立。根据该合同附件四补充协议第七条之约定，买受人逾期付款的除了要承担相应的违约责任外，出卖人有权将交房时间按照逾期付款的天数相应顺延，故本案中被告具有顺延91天交付房屋的正当事由。综上，虽被告实际交房时间迟于合同约定交付时间167天，但被告基于合理事由有权顺延的204天，被告抗辩免责成立，被告不应承担逾期交房违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王建才、张杨的诉讼请求。案件受理费620元，减半收取310元，由原告王建才、张杨负担。本判决为终审判决。审判员  张伟二〇二〇年十月三十一日书记员  陈翩