襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初978号原告：马双林，男，1977年8月22日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：施阳，襄阳高新技术开发区致远法律服务所法律工作者。被告：中国工商银行股份有限公司襄阳分行。住所地：襄阳市樊城区前进路**。主要负责人：徐云峰，该行行长。委托诉讼代理人：李和华，该银行员工。委托诉讼代理人：范晨，该银行员工。被告：襄阳祥瑞房地产开发有限公司。。住所地：襄阳市鱼梁洲**路法定代表人：刘传富，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋新生，湖北春园律师事务所律师。第三人：刘传富，男，1947年10月20日出生，汉族，住汉川市。委托诉讼代理人：宋新生，湖北春园律师事务所律师。原告马双林与被告中国工商银行股份有限公司襄阳分行（以下简称工行襄阳分行）、襄阳祥瑞房地产开发有限公司（以下简称祥瑞房地产公司）、第三人刘传富案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马双林及其委托诉讼代理人施阳、被告祥瑞房地产公司和第三人刘传富的共同委托诉讼代理人宋新生到庭参加诉讼。工行襄阳分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。马双林向本院提出如下诉讼请求：1.请求高新区人民法院依法确认正在执行的祥瑞房地产公司名下位于襄阳市××开发区××路××、××室及××室房产××室内外装修工程归马双林所有（暂计金额200万元）；2.不得对上述房屋的室内外装修部分进行执行；3.本案诉讼费由祥瑞房地产公司、工商银行襄阳分行承担。庭审过程中，马双林明确对案涉房屋整体拍卖无异议，但拍卖后，装修部分评估的价值全部归其所有。事实与理由：马双林现住案涉房屋属祥瑞房地产公司名下。因祥瑞房地产公司从2010年5月7日开始用涉案房屋作抵偿，从马双林处陆续借款至今未还。当时，祥瑞房地产公司对涉案房屋并未办理产权登记，故不能办理抵偿登记手续。后马双林为索要借款在无法联系、无法找到祥瑞房地产公司的情况下，开始装修涉案房屋并入住，为此花费600多万元。直到高新区人民法院评估、拍卖此房，马双林才知道祥瑞房地产公司已在2013年为涉案房屋办理了产权登记，并抵押给工行襄阳分行。马双林一直认为，涉案房屋是没有产权证并已抵偿给其，故才装修入住，更不知道涉案房屋又抵押给工行襄阳分行的事实，其是受害人。故请求中止对涉案房屋室内外装修的拍卖，并将该房屋室内外装修的相应款项返还给马双林。工行襄阳分行辩称，其对涉案房屋享有抵押权，依法对涉案房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。对房屋装修部分，属于添附，依照法律规定应当和抵押物一并处置变现。祥瑞房地产公司辩称，1.其与马双林之间曾发生过借贷关系，但借款本息是否已经还清，双方存在争议，马双林曾对此向法院提起诉讼，但又撤诉；2.其与马双林在发生借贷关系时，虽曾明确表示将上述房产抵押给马双林，但双方并未办理抵押登记；3.其虽曾明确表示将上述房产抵押给马双林，但抵押不代表将房屋交由其占有使用，其也从未作出让马双林占有使用案涉房屋的意思表示。双方在借款协议中虽约定若超过还款时间，该房屋产权归马双林所有，但该约定系无效约定。双方对是否还清借款本息还存在争议。4.马双林系通过不法行为占有上述房屋，并未征得其同意。期间，因马双林占有其房屋，其曾多次向派出所报警，但派出所均以经济纠纷为由没有立案处理。另外，涉案××室其在马双林装修前就进行了装修、××室房屋原系租给他人使用，室内外装修均是他人所装修。5.如认定装修归马双林所有，即承认了马双林强行占有房屋的合法性。另外，祥瑞房地产公司保留马双林对房屋恢复原状的权利。6.装修依附于房屋，不能脱离房屋独立存在，已与房屋形成附合物。马双林提出不得对装修部分进行执行不符合法律规定。刘传富辩称，其与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月1日，被执行人祥瑞房地产公司与申请执行人工行襄阳分行签订了《最高额抵押合同》，约定祥瑞房地产公司以其包括鱼梁××开发区××花园××室、××室、××室房屋等共计16项财产抵押给工行襄阳分行，为湖北江泰科技实业有限公司自2011年8月1日至2014年8月1日期间的借款提供担保，并办理了抵押登记，但上述抵押的房屋，在办理抵押登记时仍是毛坯房，尚未进行装修。工行襄阳分行也取得上述房产及土地使用权的他项权证。湖北江泰科技实业有限公司的借款到期后，因拒不还款，工行襄阳分行于2015年11月4日向本院提出实现担保物权申请，本院于2015年12月4日作出（2015）鄂襄新民特字第××号《民事裁定书》：拍卖、变卖祥瑞房地产公司提供给工行襄阳分行的下列16项抵押财产：位于鱼梁××开发区××花园××室房屋【房屋产权证号为樊城区字第**、建筑面积为183.27㎡、土地使用权证号为襄樊国用（2010）第×××××号】、×幢×层××室的房屋【房房屋产权证号为樊城区字第**、筑面积为202.86㎡、土地使用权证号为襄樊国用（2010）第××××××号】、×幢×层××室的房屋【房屋房屋产权证号为樊城区字第**、面积为202.86㎡、土地使用权证号为襄樊国用（2010）第××××××号】等等。该裁定生效后，工行襄阳分行向本院申请强制执行。执行期间，本院于2019年8月14日作出（2017）鄂0691执恢47号执行裁定，查封了包括上述房屋在内的抵押财产。同年7月15日，本院作出（2017）鄂0691执恢47号之二执行裁定，评估、拍卖、变卖上述房屋及其对应的土地使用权。案外人马双林知悉后，以其对上述房屋的室内外装修享有所有权为由，向本院提出执行异议，请求终止对上述房产室内外装修的评估、拍卖执行。本院于2020年4月28日做出（2020）鄂0691执异19号裁定书,裁定认为工行襄阳分行向本院申请实现担保物权，经本院裁定生效后，又申请强制执行，以实现其担保物权。故本院在执行过程中，依法对上述抵押的案涉房屋进行评估、拍卖及变卖，符合法律规定。案涉房屋的室内外装修工程，属于抵押标的物房屋上的添附，与房屋主体建筑形成不可分离的整体，人民法院在强制执行时，应分别进行评估、一并拍卖和变卖。故案外人马双林要求本院中止对案涉房屋室内外装修工程的拍卖、变卖并阻却执行的请求，与法不符，本院不予支持。鉴于案涉房屋抵押给工行襄阳分行时，尚未进行室内外装修，且工行襄阳分行亦自认对房屋的装修款并不享有优先受偿权，故申请执行人工行襄阳分行仅应就毛坯房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权。对于案涉房屋的室内外装修所得拍卖、变卖款，因不属工行襄阳分行的担保物权范围，本院应依法予以保留，不得向其交付。马双林提出，案涉房屋的室外内装修工程系其投资施工，室外内装修工程的拍卖、变卖款应归其所有的理由，虽提交有与被执行人祥瑞房地产公司、刘传富签订的《借款协议》及对案涉房屋进行装修的相关证据，但不属于本案执行异议审查范围，依法应通过司法审判程序予以确认后，方可一并申请执行或参与分配，故本案不予处理，其可依法提起案外人执行异议之诉解决。故驳回马双林的异议请求。刘军对(2016)鄂0502执异21号裁定书不服,向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，2010年5月7日，被执行人祥瑞房地产公司、刘传富与异议人马双林签订《借款协议》，由祥瑞房地产公司、刘传富向马双林借款40万元，借款期限为一年，双方约定若超期未能还款，借款人将宏发花园××号楼别墅一套和门面两间，面积为202.86㎡、186.88㎡抵押归马双林所有。因上述房屋当时并未办理房屋产权登记，故双方未办理抵押登记。借款到期后，因祥瑞房地产公司、刘传富未能向马双林偿还借款，双方又签订几份展期借款协议，并继续约定了将上述房屋抵押给马双林，如到期未能偿还借款，房屋权属归马双林所有等内容。马双林陈述，因祥瑞房地产公司、刘传富未偿还借款，其便占有了位于鱼梁××开发区××花园××室、××室、××室的房屋。2017年4月28日、2018年3月16日，马双林与黄冈市中原建筑总公司襄阳分公司两次签订《装修施工合同》，对涉案房屋进行了装修，合同约定的装修总造价共计610万元。房屋装修后，马双林便入住使用至今。本院认为，祥瑞房地产公司、刘传富与马双林签订《借款协议》约定以案涉房屋为借款作抵押担保，并承诺在无法清偿借款的情况下，以案涉房屋抵偿债务。但借款人未依约办理抵押登记，致使抵押权未设立。之后，祥瑞房地产公司将房屋抵押给工行襄阳分行，并办理了抵押登记。后马双林依约占有案涉房屋用以抵偿祥瑞房地产公司的债务并进行了装修，因马双林与祥瑞房地产公司、刘传富以房屋抵偿债务的约定属于“流押”约定，应属无效，马双林应返还占有的房屋，且因双方未设立抵押权，马双林亦无优先受偿权。但其在该房屋上添附的装修部分的价值应属马双林所有。而该装修系在案涉抵押权设定后添附，不在抵押权实现范围之内,抵押权人仅对设定抵押部分的财产有优先受偿权,对超出抵押之外的财产价值部分,抵押权人无优先受偿权。由于装修添附物与抵押物不可分割,所以在实现抵押权时,应当由有资质的中介机构对抵押物和装修添附物等进行评估,以确定与抵押物不可分割的装修添附物的实际价值。在抵押权实现时,应当将装修添附物价值部分单独提存,交还给马双林。对此，马双林亦无异议。但装修添附物价值部分应以最终评估认定为准，如最终成交金额低于评估价值，装修部分的价值应按照其在房产总价值中的比例，相应降低。故马双林主张确认案涉装修工程评估价值归其所有，除经本院审查认定部分予以支持外，超出部分，本院不予支持。马双林要求本院中止对案涉房屋室内外装修工程的拍卖、变卖并阻却执行的请求，因装修添附与房屋主体建筑形成不可分离的整体，人民法院在强制执行时，应分别进行评估、一并拍卖和变卖，故对该请求，本院不予支持。祥瑞房地产公司辩称，马双林系占有上述房屋，并未征得其同意。因马双林占有并装修案涉房屋时，祥瑞房地产公司、刘传富虽陈述进行了报警，亦有一名证人出庭证明刘传富委托其进行过报警，但并未提供报警记录予以佐证。而且即便报警，在其陈述派出所均以经济纠纷为由没有立案处理后，其也未通过诉讼的方式来解决。且马双林占有案涉房屋时，案外人徐明福为马双林整理并清理了房屋中刘传富的物品，收取了相应的费用。徐明福陈述其原为刘传富的司机，刘传富亦多次委托其到法院处理相关诉讼事宜，故其清理案涉房屋并收取费用的行为，显然得到祥瑞房地产公司法定代表人刘传富的许可。徐明福陈述这皆系个人行为，与常理不合。故对祥瑞房地产公司该辩称意见，本院不予支持。该公司还辩称，涉案××室其在马双林装修前就进行了装修、××室房屋原系租给他人使用，室内外装修均是他人所装修，但并未提交证据证明，故对该意见，本院不予支持。刘传富辩称，其与本案无关。因其并非案涉执行的执行人，亦非被执行人，故对该意见，本院予以支持。工行襄阳分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条的规定,判决如下:一、确认襄阳祥瑞房地产开发有限公司名下位于××开发区××的×幢×层××室房屋（房屋产房屋产权证号为樊城区字第**）×层××室的房屋（房屋产权房屋产权证号为樊城区字第**）×层××室的房屋（房屋产权证房屋产权证号为樊城区字第×号）价值(以最终评估认定为准，如最终成交金额低于评估价值，装修部分的价值应按照其在房物总价值中的比例，相应降低)归马双林所有。二、驳回马双林的其他诉讼请求。案件受理费22800元,由马双林负担11400元，襄阳祥瑞房地产开发有限公司负担11400元。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  钟 阳人民陪审员  崔险峰人民陪审员  沈照强二〇二〇年十月二十一日书 记 员  王红伟