内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院民事判决书（2020）内0521民初4486号原告：张桂杰，女，1965年9月10日出生，汉族，人，高中文化，个体工商户，住内蒙古自治区通辽市。（公民身份号码：×××）委托诉讼代理人：包满仓，科左中旗148法律服务所法律工作者。被告：科左中旗国君房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁左翼中旗保康镇孝庄文大街文化路教育局西侧楼**。法定代表人：赵国君职务：经理被告：张文涛，男，1984年3月8日出生，蒙古族，人，高中文化，个体工商户，现羁押于内蒙古自治区科尔沁左翼中旗看守所。（公民身份号码：×××）被告：邹德龙，男，1980年1月12日出生，汉族，人，大专文化，无职业，住内蒙古自治区通辽市。（公民身份号码：×××）委托诉讼代理人：王春雨，内蒙古宏冠律师事务所律师。原告张桂杰与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛、邹德龙确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂杰及其委托诉讼代理人包满仓、被告张文涛、被告邹德龙的委托诉讼代理人王春雨到庭参加诉讼，被告科左中旗国君房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂杰向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告张桂杰与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订的《房屋拆迁回迁协议书》有效，被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告邹德龙签订的商品房买卖合同无效；2、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：2011年10月11日，原告与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订《房屋拆迁回迁协议书》，协议书中约定，被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛为原告张桂杰安置补偿楼房总建筑面积273平方米，协助办理房权证、土地使用证。2014年3月被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛基于回迁协议，将被告张文涛挂靠被告科左中旗国君房地产开发有限公司开发的保康镇乐居小区面积为286.46平方米的5号楼-商业东-1（套内建筑面积273平方米）的商品楼一套交给原告张桂杰，原告张桂杰装修房屋后一直经营大拇指幼儿园。因被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛的原因导致原告张桂杰一直无法办理产权登记手续。2015年8月26日，被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛又将涉案回迁房屋为被告邹德龙出具了《商品房买卖合同》，现原告张桂杰诉至人民法院，请求人民法院依法确认原告张桂杰与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订的《房屋拆迁回迁协议书》有效，被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告邹德龙签订的《商品房买卖合同》无效。被告科左中旗国君房地产开发有限公司未答辩。被告张文涛辩称，原告张桂杰诉状中所述属实，2014年我与被告邹德龙签订的《商品房买卖合同》，实际上是我向被告邹德龙借钱而做的抵押，但是我已经于2015年用位于乐居天下商业街路南西侧楼西数第一家至第四家共四套（共400多平，我总共欠邹德龙本金200万，这四套房屋的价值远远超出200多万）、都是一层的房屋将此借款抵账完毕，其他无异议，同意原告张桂杰的诉请。被告邹德龙辩称，对原告张桂杰要求其与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订的《房屋拆迁回迁协议书》有效的诉讼请没有异议，认可原告张桂杰与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订的拆迁协议是有效的；对原告张桂杰要求确认被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告邹德龙签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求有异议：1、被告邹德龙与被告张文涛之间确实存在债权债务关系，被告张文涛用涉案房屋抵顶借款给被告邹德龙，双方签订了购房合同，该购房合同在房屋主管部门备案签订了网签合同，即本案被告邹德龙善意取得涉案房屋所有权，因此原告张桂杰主张要求确认被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告邹德龙签订的《商品房买卖合同》无效是不能成立。被告邹德龙当庭补充答辩意见：因在庭审前代理人与被告邹德龙本人进行沟通时，对房屋的抵顶以及抵押细节没有进行良好的沟通，事实上被告邹德龙陈述的抵顶位置为乐居东区的商品房，其中抵顶的也有一个第一间，与被告张文涛陈述的抵顶房屋的位置一致，但是对被告张文涛与被告邹德龙借款抵顶完毕的事实，被告邹德龙不认可。原告张桂杰在举证期限内向法庭递交3组证据，证据1、《房屋动迁回迁协议书》一份，证明原告张桂杰用原有的房屋与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛签订了房屋回签协议，签订日期为2011年10月11日；证据2、供热公司临时发票4枚、自来水交费发票5枚，证明原告张桂杰获得本案涉案房屋后一直在本案涉案的房屋居住、生活并交纳自来水费、供热费；证据3、《商品房买卖合同》一份，证明本案涉案房屋开具的网签合同在被告邹德龙名下，原告张桂杰得知此事后依法向人民法院提起诉讼，要求确认该合同无效。被告张文涛质证认为，对证据1无异议，是我与原告张桂杰签署的；对证据2无异议，房屋确实由原告张桂杰在使用；证据3中的合同就是抵押，而且已经用其他房屋抵顶了债务，抵顶的房屋已交付被告邹德龙并由其使用。被告邹德龙质证认为，对证据1真实性无异议，对证明指向有异议，该份合同中房屋的位置与层数与涉案实际房屋不符，不能证明双方签订的回迁协议的房屋为涉案房屋；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，该证据只能证明被告张文涛与被告邹德龙签订了商品房买卖合同。经审查，原告张桂杰向法庭递交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛、邹德龙未向法院递交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张文涛挂靠被告科左中旗国君房地产开发有限公司开发建设了位于××旗，将原告张桂杰所有座落于该小区位置的房屋以房屋所有权置换的形式占有并拆除，于2011年10月11日与原告张桂杰签订了房屋拆迁回迁协议书，约定将位于乐居小区5号楼商业东-1（面积为286.46平方米）的楼房等相应的楼房归原告张桂杰所有。被告张文涛因缺少资金向被告邹德龙借款，并用回迁给原告张桂杰的涉案房屋作为抵押，于2014年4月23日与被告邹德龙签订了名为买卖实为抵押的《商品房买卖合同》，该合同在城建部门登记备案。本案诉争房屋现在由原告张桂杰管理。另查明，被告张文涛已用其他房屋抵顶给被告邹德龙，以偿还借款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张桂杰与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛按照所有权调换形式于2011年10月11日签订《房屋拆迁回迁协议书》，用原告张桂杰自有的房屋置换了本案诉争的房屋，此行为可以认定原告张桂杰取得了本案诉争房屋的所有权，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以确认。被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛在未拥有本案诉争房屋所有权的前提下，自行于2014年4月23日与被告邹德龙就本案诉争房屋订立了商品房买卖合同并登记在其名下，此行为属于无处分权利人处分他人财产，且事后未得到所有权人即原告张桂杰的追认，故被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告邹德龙签订的《商品房买卖合同》的行为属于无效行为。被告邹德龙的答辩意见与本案客观事实相悖，本院不予采纳。被告科左中旗国君房地产开发有限公司经本院传票依法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张桂杰与被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛2011年10月11日订立房屋拆迁回迁协议书合法有效；二、被告科左中旗国君房地产开发有限公司、张文涛与被告邹德龙于2014年4月23日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告张文涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审判长 王福顺审判员 张 聪审判员 张曙明二〇二〇年十月二十八日书记员 姚宏伟适用法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。