贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6889号上诉人（原审被告）：刘建明，男，1971年12月17日出生，汉族，住四川省泸县。被上诉人（原审原告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍。委托诉讼代理人：刘依。上诉人刘建明因与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初8592号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。上诉人刘建明向本院提出上诉请求：1撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部上诉请求或者将本案发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：宏益房开公司存在违规、欺诈招商造成上诉人损失，被上诉人并未实际向上诉人交付租赁物，上诉人没有支付租金的义务。原审法院判决上诉人支付租金至2016年12月12日于法无据，应予纠正。被告宏益房开公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏益房开公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《花果园写字楼租赁合同》；2、判令立即将贵阳市南明区花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目6（贵阳都会）栋（6）1-27-24号房屋交还给原告；3、判令被告向原告支付租金116839.6元，并以116839.6元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍向原告支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费（自解除合同之日起计算至被告将房屋交还原告之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。刘建明向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还房租3410元，押金10230元。2、判令被反诉人支付占用资金的利息3529.35元。3、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实，2016年6月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《花果园写字楼租赁合同》，约定乙方承租甲方位于贵阳市南明区花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目6（贵阳都会）栋（6）1-27-24号房屋，承租面积为135.86平方米，用途为经营家居，租赁期限为三年，租赁期限从2016年6月16日至2019年6月15日止，第一年租金为3397元/月，第二年租金为4076元/月，第三年租金为4755元/月.....；租金每三个月支付一次，乙方需于每期租金到期前15日向甲方支付下期租金，乙方在合同签订时交纳3397元作为保证金，合同签订后，乙方有违约或不履行合同约定的事项的，甲方有权单方面直接从保证金中抵扣赔偿款；在本合同终止或解除时，乙方应立即把该租赁物交还给甲方。经甲、乙双方结算，甲方在确认乙方无违约行为的前提下应在30个工作日内退还该保证金。在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期应付未付金额的5‰支付违约金。根据原告提交的房屋交付验收表，2016年6月16日，双方确认被告承租的物业于2016年6月16日交付给被告使用，入户门钥匙三把，在该验收表上被告的妻子邱有琴签字捺印，被告刘建明主张该验收表虽然由妻子代为签字，但事实上房屋并未交付。原告主张，被告在合同签订后，支付了2016年12月16日以前的租金。2019年10月22日，原告将房屋出售给他人，现空置中。庭审中，原告提交《贵阳市办公楼申请增加使用功能申请表》载明，企业名称贵阳宏益房地产开发有限公司法定代表肖春红项目名称花果园五里冲棚户区、危旧房改造项目建设地址花果园五里冲楼栋数量6栋楼总建筑面积（㎡）417458.72建设内容花果园五里冲棚户区、危旧房改造项目M区1-4号楼、R1区6号楼、T1区5号楼批准时间2012年市规划局意见1、是否同意办公楼增加使用功能（同意）2、办公楼增加的使用功能如下：增设酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态。市国土资源局1、是否同意办公楼增加使用功能（同意）2、办公楼增加的使用功能如下：增设酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态。并加盖市国土资源局公章，未注明日期。审理中，原告主张，由于双方签订的合同履行期限在开庭时已经到期，故放弃要求解除《花果园写字楼租赁合同》、返还房屋、支付租赁期限届满后房屋使用费的诉请，只要求被告支付租金，从2016年12月16日起到合同期限届满为止，金额为116839.6元，违约金合同约定为“每逾期一日，应按逾期应付未付金额的5‰支付违约金”，原告现自愿要求按照所欠租金总额为基数，按照同期银行贷款利率标准的四倍计算支付违约金。被告针对反诉和本诉未提交证据材料，主张由于时间过长，向原告支付相关费用的单据已经遗失，无法举证。且认为原告所提供的合同文本字迹小，达不到一般阅读水平，属于格式条款，应为无效。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原被告双方签订花果园写字楼租赁合同，约定宏益房开将自有房屋承租给被告使用，该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，根据被告的妻子签字确认的房屋交付验收表，房屋已经于2016年6月16日交付给被告使用，被告向原告支付了2016年12月16日以前的租金，此后未再支付，已构成违约，原告有权要求被告支付租金，但是在2016年12月16日被告支付的租金到期为止，长达一两年的时间原告不向被告主张要求支付租金的权利，且原告也未举证证明被告实际使用该房屋到何时为止，作为原告有疏于管理，怠于行使权力，放任损失扩大的责任，故本院酌情支持最后一期租金后一年的租金，关于违约金，双方合同约定过高，原告现自愿降低违约金标准，本院予以调整。对被告的反诉主张，基于房屋未实际交付为前提，但反诉原告主张的事实与本院查明的事实相悖，本院不予采纳，被告的反诉缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘建明在本判决生效之日起三日内支付租金44838元给原告贵阳宏益房地产开发有限公司，同时以该所欠租金44838元为基数，按照同期银行贷款利率标准计算支付从2016年12月16日起至本判决书明确的履行期限届满之日止的违约金给原告贵阳宏益房地产开发有限公司。二、驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告刘建明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1485元，其中由被告刘建明负担499元，宏益房开负担986元；反诉费115元，由被告刘建明负担。二审审理期间当事人均未提交新证据，本院二审审理查明事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张应提交证据证明，否则承担不利法律后果。《花果园写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，为合法、有效合同，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。上诉人主张被上诉人并未实际向上诉人交付租赁物，上诉人没有支付租金的义务。但是被上诉人提交上诉人妻子邱有琴签字、捺印的《房屋交付验收表》证明双方于2016年6月16日确认租赁物已于2016年6月16日交付给上诉人使用，并交付入户门钥匙三把。上诉人提出的被上诉人并未实际向上诉人交付租赁物，其没有支付租金义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人接收、使用房屋就应当按照约定支付租金，其未按照约定支付租金的行为属于违约行为，原判根据案件情况酌情支持最后一期租金后一年的租金及相应违约金并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2970.00元，由上诉人刘建明负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年十月十三日书记员 何家伟