福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初7204号 原告：福建南方物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街东段倚湖楼首层会所，统一社会信用代码：91350502611578960M。 法定代表人：黄济志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑伟民，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨翠云，女，该公司员工。 被告：洪大松，男，1980年11月16日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建南方物业管理有限公司诉被告洪大松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告福建南方物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨翠云、郑伟民、被告洪大松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建南方物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决洪大松立即向福建南方物业管理有限公司支付所拖欠的自2019年1月1日起至2020年7月31日止物业管理费用人民币4328.58元，并以物业管理费逾期付款额的日万分之五为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止的逾期付款的违约金（违约金暂计人民币487.07元），合计4815.65元；2、本案的诉讼费用由洪大松承担。事实和理由：洪大松于2016年4月15日取得位于福建省南安市滨江新城Ｆ1-11店面房产，该套房产的建筑面积为151.98平方米。南安中禧房地产开发有限公司于2019年与福建南方物业管理有限公司签订滨江新城《前期物业服务合同》，委托福建南方物业管理有限公司对滨江新城进行物业管理，并约定了有关权利义务关系。福建南方物业管理有限公司认真履行物业管理的工作至今，然而洪大松从2019年1月1日起至今一直无理拒绝缴纳他们所有及实际使用的前述房产的物业管理费用。 洪大松答辩称，2016年4月15日在接收滨江新城F1-11店面房产时，发现该店面墙壁渗水。开发商南安中禧房地产开发有限公司承诺会处理好渗水问题，并承诺物业管理费从处理好渗水问题之日开始收费。这点从福建南方物业管理有限公司自行提供的房产验收确认书中接收方意见一栏可以体现（开发商自己填写的）。但该店面渗水问题一直没有处理好，不是洪大松不交物业管理费，而是开发商没有处理好渗水问题，物业管理费也就无从起算，福建南方物业管理有限公司的诉求没有依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年5月9日，洪大松与南安中禧房地产开发有限公司签订一份编号为201504084的《商品房买卖合同》，洪大松向南安中禧房地产开发有限公司购买水暖新都城（滨江新城）F1幢1-2层111号店、211号房，合同载明的建筑面积为151.98平方米。合同中还约定：该商品房项目由南安中禧房地产开发有限公司依法以招标方式选聘泉州市云鹏物业管理服务有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四；购房者同意由南安中禧房地产开发有限公司选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。上述房产于2016年4月15日由洪大松签署《滨江首府别墅区房产验收确认书》进行交接，确认书中接收方意见处写明“店面墙壁渗水，待处理好管理费从那日算起”。当日泉州市云鹏物业管理服务有限公司出具一份《收款收据》给洪大松收执，备注“缴费时段待店面渗水问题处理好再算起”。2016年9月8日洪大松向南安中禧房地产开发有限公司提交《室内住宅装饰装修审批表》，对其购买的水暖新都城（滨江新城）店面进行装修，表格内注明装饰装修面积为151.88平方米。2018年12月31日福建南方物业管理有限公司中标南安中禧房地产开发有限公司公开招标的“滨江新城（水暖新都城）项目”，并经南安市住房和城乡建设局备案登记。 福建南方物业管理有限公司与南安中禧房地产开发有限公司于2019年签订《滨江新城(水暖新都城)前期物业服务合同》，系滨江新城(水暖新都城)的物业管理公司。合同中约定：1.合同期限自2019年1月1日起至滨江新城(水暖新都城)首届业委会与选聘的物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效日止；2.物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费）：高层住宅为1.5元/月·平方米、别墅（地上）为2.5元/月·平方米、商业为1.5元/月·平方米、小额公维金为0.25元/月·平方米；3.物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费；4.物业服务费按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，以商品房买卖合同标明的建筑面积收取，房屋所有权证登记办理后按登记面积结算，多退少补；5.经书面催讨，未按时足额支付物业服务费，应当按照应交纳欠费总额每日3‰标准支付违约金等。 另查明，洪大松所购房屋未进行测绘也未办理房屋所有权证，洪大松自2019年1月起未支付物业管理费，福建南方物业管理有限公司通过福建义全律师事务所于2020年5月23日向洪大松发出律师函进行催收，洪大松至今未予交纳。福建南方物业管理有限公司曾在2019年12月11日就洪大松反映的墙面渗水问题登记于《发文登记表》、《工作联系单》中向开发商反映。 上述事实，有福建南方物业管理有限公司提供的当事人身份信息、《商品房买卖合同》复印件、《滨江首府别墅区房产验收确认书》、《滨江新城(水暖新都城)前期物业服务合同》、《室内住宅装饰装修审批表》、《律师函》复印件、EMS邮寄单回执、欠费明细表打印件、《中标通知书》、《物业服务合同备案证明》、发文登记表复印件、工作联系单复印件等证据及洪大松提供的泉州市云鹏物业管理服务有限公司《收款收据》、店铺渗水图片打印件为据，上述证据与福建南方物业管理有限公司委托诉讼代理人及洪大松的庭审陈述能够互相印证，上述证据来源真实合法，与本案具有关联性，本院对上述证据予以确认。 本院认为，上述《滨江新城(水暖新都城)前期物业服务合同》签订的主体适格，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应确认为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”和《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”规定，洪大松作为水暖新都城（滨江新城）F1幢1-2层111号、211号商品房的业主，应按上述合同的约定履行支付物业服务费的义务。福建南方物业管理有限公司主张按面积151.88平方米收取每月227.82元的物业服务费，本案《商品房买卖合同》载明案涉房屋建筑面积为151.98平方米，且洪大松并未提供测绘图纸或房屋所有权证证明其购买的房屋面积少于151.88平方米，福建南方物业管理有限公司主张按面积151.88平方米每月收取227.82元计算应付物业服务费，本院予以支持。福建南方物业管理有限公司自2019年1月1日起为“滨江新城（水暖新都城）项目”提供物业服务，洪大松已接收案涉房屋，应依照《滨江新城(水暖新都城)前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费，但洪大松主张《滨江首府别墅区房产验收确认书》及前任物业公司泉州市云鹏物业管理服务有限公司出具的《收款收据》中均承诺待处理好案涉房屋墙面渗水问题后再收取物业管理费，至今墙壁渗水问题未能得到解决，其本人无需交纳相应的物业管理费。因福建南方物业管理有限公司并非上述承诺作出方，洪大松也未举证证明福建南方物业管理有限公司接管后再次作出免交物业费的承诺，且福建南方物业管理有限公司已将洪大松反馈的问题向开发商沟通协商，开发商及泉州市云鹏物业管理服务有限公司给洪大松的承诺对福建南方物业管理有限公司不具有约束力，故洪大松的这一主张缺乏依据，本院不予采纳，洪大松针对渗水问题可另行起诉。现福建南方物业管理有限公司请求洪大松交纳自2019年1月1日起至2020年7月31日止的物业管理费，即227.82元/月×19个月=4328.58元。物业服务合同中约定若业主未能按时足额交纳物业服务费，每逾期一日，应当按照欠款总额的每日3‰的标准支付违约金，虽然福建南方物业管理有限公司自愿请求洪大松按每日万分之五的标准支付自拖欠之日起的违约金，但福建南方物业管理有限公司未举证证明其因逾期付款所造成的损失，其主张的违约金显然偏高，本院酌情调整为以每月拖欠的物业服务费为基数，自拖欠之日起至2019年8月19日以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付；自2019年8月20起至付清物业费之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的1.3倍计付。因前期物业服务合同中约定应于每月5日前支付物业服务费，逾期付款违约金应以合同约定的当月物业服务费付款届满之日起算。福建南方物业管理有限公司诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。 综上，洪大松应支付福建南方物业管理有限公司自2019年1月1日起至2020年7月31日物业服务费4328.58元及违约金（违约金以每月物业服务费227.82元为基数，自当月6日起至实际付清该月物业服务费之日止按如下标准计付：2019年8月19日前以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告洪大松应于本判决生效后十日内偿还原告福建南方物业管理有限公司自2019年1月1日起至2020年7月31日物业服务费4328.58元及违约金（违约金以每月物业服务费227.82元为基数，自当月6日起至实际付清该月物业服务费之日止按如下标准计付：2019年8月19日前以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告福建南方物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告洪大松负担，被告洪大松应于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 王一心 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 颜文靖 书 记 员 黄丹妮 附页： 一、判决引用的主要法律、法规、司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。