宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初1188号 原告(反诉被告)：宁波艾匹优汽车服务有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶街道凤凰城**************************，统一社会信用代码:91330206MA2AGXOL9C。 法定代表人：蔡晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈奇琛,浙江凡心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈际伟,浙江凡心律师事务所律师。 被告(反诉原告)：宁波天使空间企业管理服务有限公司。住所地：宁波市北仑区大碶街。住所地：宁波市北仑区大碶街道新大路********0206MA283JF28J。 法定代表人：魏加军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗建冬,北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 原告(反诉被告)宁波艾匹优汽车服务有限公司诉被告(反诉原告)宁波天使空间企业管理服务有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后,依法由审判员贾旭辉独任审判。被告(反诉原告)宁波天使空间企业管理服务有限公司于2020年9月9日提起反诉，本院一并审理。本案于2020年4月23日、9月9日、9月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宁波艾匹优汽车服务有限公司委托诉讼代理人沈奇琛、被告(反诉原告)宁波天使空间企业管理服务有限公司委托诉讼代理人罗建冬到庭参加诉讼。在审理过程中，本案启动工程造价司法鉴定。双方申请庭外和解未达成协议。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)宁波艾匹优汽车服务有限公司诉请判令：1.解除原、被告签订的《天使空间孵化器服务合同》；2.被告赔偿原告因《天使空间孵化器服务合同》无法继续履行造成的各项损失共计1043218元（暂计）；3.被告返还保证金17280元；4.诉讼费用由被告承担。理实与理由：2017年12月7日,原告公司发起人蔡晨、王洲言、陈俊拟设立原告公司从事汽车服务,遂与被告签订《天使空间孵化器服务合同》(下称合同一)一份,约定蔡晨、王洲言、陈俊拟经营的APU汽车服务有限公司作为产业孵化项目入驻天使空间,被告将位于宁波市北仑区××街北区6幢B103、B104、B105室办公室有偿提供给原告使用,全年租金151110元,服务期限自2017年12月6日至2023年4月7日。被告承诺,在台阶处修建斜面、将相应办公室门前路面修平并对后花坛移位保证车辆通过。后因经营需要,经协商,2017年12月22日,原、被告签订《天使空间孵化器服务合同》(下称合同二)一份,在合同一的基础上,新增租赁101、102号办公室,租期自2018年1月1日起至2022年12月31日止,首年租金140160元,被告另行承诺门前空地原告可以无偿使用。拟任原告法定代表人的案外人周倩倩签署了服务合同,并依约足额向被告支付了租金。原告公司于2018年1月17日在北仑区市场监督管理局依法登记设立。2019年8月2日,原告接到凤凰城社会治理综合指挥室的《告知书》,通知凤凰山商业街和文化广场将禁止机动车辆通行;2019年11月11日,原在台阶处修建的斜面被石球阻挡,车辆无法通行。后经原告向北仑区城建档案室了解方知,凤凰城项目原始规划即为步行街,没有任何车行道。被告在合同一中承诺的车辆通行显然违背了凤凰城项目的原始规划。原告认为,合同一、二系原告发起人及原告在设立过程中,因经营用房需要与被告签订的具有承接性的两份关联合同,合同一的权利、义务在原告公司依法设立后应由原告享有、承担。被告违背凤凰城原始规划,诱使原告发起人及原告签订合同一、二,违背了诚实信用原则,原告从事汽车服务业务,现凤凰城改造致使车辆无法通行,原告的合同目的己经无法实现,原告享有合同二的法定解除权,原告因为合同无法继续履行造成的各项损失依法应当由被告承担。 原告(反诉被告)宁波艾匹优汽车服务有限公司提供天使空间孵化器服务合同二份、凤凰城北区商业街图纸二页、APU汽车设备室内装修工程结算书、设备采购合同、转账记录、设备搬迁报价单以证明其主张。 被告宁波天使空间企业管理服务有限公司答辩并反诉称：同意解除合同,同意退还保证金17280元。根据合同约定，原告对房屋装饰、装修或增扩设备时应征得被告同意，但原告对房屋装饰、装修未经被告书面同意。原告装修挑选的材料其使用年限超过5年，存在装修费用高，装饰、装修的合理使用年限应当评估。合同期限5年即60个月，至2020年9月底原告租用33个月，装修损失为造价费用的（60-33）/60，该费用双方合理分担。租赁合同到期后必然产生搬迁费，搬迁费用不属于原告的损失事项，由原告自行承担。原告未支付2019年、2020年物业费及2020年的租金，故反诉要求原告支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业费53696.88元，2020年1月1日至2020年9月30日的房租165110.4元。 被告(反诉原告)宁波天使空间企业管理服务有限公司提供下列证据：1.房产租赁合同以证明房屋系从第三人处承租且第三人同意将房屋转租给原告；2.房屋使用合同以证明被告将涉案房屋租赁给原告，并签订房屋租赁合同；3.房屋产权证以证明原告知晓房屋产权及使用情况，被告不存在过错；4.证明、统筹经营房产委托合同第三方协议、统筹经营房产委托经营合同以证明房屋的经营管理权人的变更情况；5.补充协议（三）、天使空间孵化器服务合同、发票以证明被告承租房屋租金为25元/㎡/月，转租0.9元/㎡/日，并且原告享受4个月免租优惠。被告已为政府招商引资贴付成本。因不可抗力及政府原因造成的损失，互不承担责任；6.告知书以证明涉案房屋所处商业街行政规划变动，导致该地段禁止机动车通行，影响原告公司经营，原告损失由政府行为造成。 经庭审质证，本院认定以下事实： 2017年12月7日,原告公司发起人蔡晨、王洲言、陈俊拟设立原告公司从事汽车服务,遂与被告签订《天使空间孵化器服务合同》(下称合同一)一份,约定蔡晨、王洲言、陈俊拟经营的APU汽车服务有限公司作为产业孵化项目入驻天使空间,被告将位于宁波市北仑区××街××幢××室办公室有偿提供给原告使用,全年租金151110元,服务期限自2017年12月6日至2023年4月7日。被告承诺,在台阶处修建斜面、将相应办公室门前路面修平并对后花坛移位保证车辆通过。修平并对后花坛移位保证车辆通过。2017年12月22日,原、被告签订《天使空间孵化器服务合同》(下称合同二)一份,在合同一的基础上,新增租赁101、102号办公室,租期自2018年1月1日起至2022年12月13日止,首年租金140160元,被告另行承诺门前空地原告可以无偿使用。合同订立后，被告承担花坛移位费用15000元，从房租中扣除。原告交纳保证金17280元。拟任原告法定代表人的案外人周倩倩签署了服务合同。原告公司于2018年1月17日在北仑区市场监督管理局依法登记设立。经营范围有机动车维修、三类汽车维修、保险代理、汽车租赁、二手车经纪、代办车辆按揭服务、车辆施救服务、汽车配件、汽车饰品的批发、零售。2019年8月2日,原告接到凤凰城社会治理综合指挥室的《告知书》,通知凤凰山商业街和文化广场将禁止机动车辆通行;2019年11月11日,原在台阶处修建的斜面被石球阻挡,车辆无法通行。期间，原、被告就损失承担未能达成协议。按合同约定，原告应支付被告2019年1月1日至2020年9月30日的物业费53696.88元，2020年1月1日至2020年9月30日的房租165110.4元。因车辆无法通行原因，原告未支付该费用。原告室内装修工程的鉴定工程造价为677160元，该造价未包括因无法测量出工程量而未评估的广告牌基础、回廊修补、混凝土基础大理石饰面圆柱拆除、花坛拆除、店面外汽车过道、室外拆除费用。室内搬迁费用评估价为5250元。 对本案争议的焦点分析如下： 一、原告室内装修工程的造价认定 原、被告对鉴定工程造价评估结论虽均无异议，但原告认为未评估部分的费用超过100000元，被告认为原告对房屋装饰、装修或增扩设备时应征得被告同意，但原告对房屋装饰、装修未经被告书面同意。原告装修挑选的材料其使用年限超过5年，存在装修费用高。本院认为，原告室内装修工程的鉴定工程造价为677160元，但未包括广告牌基础、回廊修补、混凝土基础大理石饰面圆柱拆除、花坛拆除、店面外汽车过道、室外拆除费用，考虑上述费用客观存在，本院在扣除被告承担过15000元的花坛拆除费用后，酬情认定原告室内装修工程的总造价为7000007元。 二、原告装修损失的认定及承担 原告认为，合同期限为2018年1月1日至2022年12月31日五年，2019年11月11日车辆未能通行，致房屋效能不能发挥，实际使用22个月，损失为（60-22）/60×室内装修工程的总造价。被告认为，原告经营范围并不仅限于机动车维修，现原告确定2020年9月30日搬出，装修损失为（60-33）/60×室内装修工程的总造价。本院认为，原告未将房屋归还被告，现双方确定归还时间为2020年9月30日，故原告的装修损失折旧计算到2020年9月30日较为合理。本院认定原告装修损失为315000元[（60-33）/60×700000]。被告承诺在台阶处修建斜面、将相应办公室门前路面修平并对后花坛移位保证车辆通过，现车辆未能通行，理应由被告承担赔偿责任。 三、搬迁费 原告主张搬迁费11795元，被告认为租赁合同到期后必然产生搬迁费，搬迁费用不属于原告的损失事项。本院认为，本案搬迁费用系因合同提前解除产生的费用，不能等同于合同到期后的搬迁，属于原告的损失，被告辩称不属于损失，本院不予采信。搬迁费评估结果为5250元，本院认定搬迁费用为5250元。 四、原告应否应支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业费53696.88元，2020年1月1日至2020年9月30日的房租165110.4元 原告认为，2019年11月11日车辆不能通行后，原告租赁房屋的目的不能达到，故自2019年11月11日的物业费、2020年房租费不应当支付。被告认为，原告的经营范围并不仅限于机动车维修，还有其他业务并不需要车辆通行条件。本院认为,物业费系向物业公司交纳的费用，合同约定，该费用由原告承担，现原告拒付理由不足，本院不予支持。车辆不能通行期间，原告并未将房屋退还给被告，现原告主张不付租金，理由不足，本院不予支持。车辆维修是原告的主要经营内容，车辆不能通行客观上造成原告租赁房屋的目的不能达到，且双方并未协商退房方案来合理止损，双方对房屋装修损失的估价不能达成协议之前，需保留原状，原告也难以退房，在此情况下，被告要求原告按合同标准支付租金显然不合理。为平衡双方之利益，本院酬情认定原告支付2020年1月1日至2020年9月30日的房租82600元。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下: 一、解除原告宁波艾匹优汽车服务有限公司与被告宁波天使空间企业管理服务有限公司签订的天使空间孵化器服务合同； 二、被告宁波天使空间企业管理服务有限公司赔偿原告宁波艾匹优汽车服务有限公司损失315000元、搬迁费5250元； 三、被告宁波天使空间企业管理服务有限公司退还原告宁波艾匹优汽车服务有限公司保证金17280元； 四、反诉被告宁波艾匹优汽车服务有限公司支付反诉原告宁波天使空间企业管理服务有限公司物业费53696.88元、租金82600元； 上述二、三、四项相抵，被告（反诉原告）宁波天使空间企业管理服务有限公司尚应支付原告（反诉被告）宁波艾匹优汽车服务有限公司201233.12元，该款应于本判决生效之日起七日内履行完毕。 五、驳回原告宁波艾匹优汽车服务有限公司其余诉讼请求； 六、驳回反诉原告宁波天使空间企业管理服务有限公司其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费14189元，减半收取计7094.5元,由原告宁波艾匹优汽车服务有限公司负担4916.6元，被告宁波天使空间企业管理服务有限公司负担2177.9元。本案反诉受理费2291元，由反诉原告宁波天使空间企业管理服务有限公司负担864元，反诉被告宁波艾匹优汽车服务有限公司负担1427元。鉴定费7303元（原告宁波艾匹优汽车服务有限公司已预付），由原告宁波艾匹优汽车服务有限公司负担3303元，被告宁波天使空间企业管理服务有限公司负担4000元，于本判决生效之日起七日内支付给原告宁波艾匹优汽车服务有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 贾旭辉 二〇二〇年十月二十日 法官助理 鞠云翔 代书记员 张晓燕