江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7840号上诉人（原审被告）：昆山市凯凯医用光学玻璃有限公司，住所地昆山市陆家镇陆溪东路**。法定代表人：陈启明，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷少萍，江苏鼎昆律师事务所律师委托诉讼代理人：张中孝，江苏鼎昆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州昊宣阳机械设备有限公司，，住所地昆山市开发区鲲鹏路**法定代表人：王永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐修文，江苏兆锦律师事务所律师。上诉人昆山市凯凯医用光学玻璃有限公司（以下简称凯凯公司）与被上诉人苏州昊宣阳机械设备有限公司（以下简称昊宣阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2020)苏0583民初6710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用独任程序审理。本案现已审理终结。凯凯公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回昊宣阳公司诉讼请求；诉讼费用由昊宣阳公司承担。事实和理由：双方租赁合同没有约定具体交付时间。签约时租赁厂房尚未建成，并未取得施工许可，故双方均知晓厂房能否交付、何时交付属于不确定。昊宣阳公司对于厂房建设进度全程了解，其对于厂房交付的时间具有可预见性。现厂房已基本建造完成，近期即可通过验收并交付。昊宣阳公司的合同目的落空之说理由并不充分且并未提供任何证据证明。昊宣阳公司要求解除合同的真实动因是因为其没有找到下家，故被上诉人要求解除合同的主张没有法律依据，不能成立。一审法院认定合同有效，就应当依法履行，对双方均有约束力，凯凯公司的合同利益受法律保护。昊宣阳公司要求解除合同属违约行为，依法无权请求退还定金。昊宣阳公司辩称：一审判决结果正确，应予以维持。昊宣阳公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2018年11月1日签订的《厂房租赁合同》(编号为20180111)，判令凯凯公司返还定金20万元，并自起诉之日起按照银行间同业拆借中心市场贷款利率支付利息直至还清为止；2、诉讼费由凯凯公司承担。一审法院认定事实：昆山市陆家镇集福路东侧、星圃路北侧5000平方米的工业用地地块系被告凯凯公司通过出让方式取得。2018年6月21日，该地块取得建设用地许可证，许可证登记约定开工日期为2019年3月6日至2010年9月6日。2019年3月20日该地块取得建造厂房施工许可。2018年11月1日，昊宣阳公司（乙方、承租方）与凯凯公司（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：一、乙方租赁甲方位于陆家镇集福路东侧、星圃路北侧新建厂房，作为生产加工、仓储、物流、办公使用。基于甲方新建厂房即将开工承建，乙方作为远景规划，特预订新厂房生产车间。二、租赁面积及范围：乙方租赁甲方整栋厂房一到四层，总面积按图纸建筑基础面积为约10000平方米(除其中2楼东边厕所旁留100平方米作为甲方办公自用之外)，其余包括用水、用电、电梯2台，以及门卫、围墙内全部场地，作为乙方使用。三、租赁期限：乙方租赁期限为拾年(分二期，每期为伍年)。四、租赁价格：(全部以人民币结算)第一期伍年，租金为每年280万元；第二期第陆年至第拾年共伍年，按10000平方米计算，每平方米每月提升2元，则每年提升为24万元，合计为每年304万元。五、租金付款方式：乙方租赁甲方厂房，采用先付款后租赁形式，租金每年分二次支付，即六个月支付一次，每次付年租金总额的50%，每次租金应提前10日支付，乙方如末在规定时间内交付租金，每延期一天则支付应交总额的千分之五每天的滞纳金。七、分租户的租赁约定：乙方在总包租赁甲方全部厂房及其他设施、设备、场地的同时，分租给其他用户，甲方乙方与分租户同时签订广房租赁安全生产管理协议书，给甲方作为备案，分租户签订租赁合同不能超过本合同协定租期。八、租赁厂房押金协定：乙方需交甲方长期押金，经双方协商为一个月23.5万元，待乙方期满退租时退还给乙方，如乙方中途退租则甲方不退回押金，押金在交付租金时一并支付。十、付定金和厂房起用日期：1、经双方协商约定，乙方租赁甲方厂房签订本合同的同时付定金20万元，待厂房交付使用付房租时扣除。自甲方通知乙方可以进驻厂房起开始起算日期，如乙方十天内还不来接收厂房，则作为违约，作为自动放弃租赁合约。甲方不退回定金，作为对甲方的损失补偿。如甲方可以交付乙方厂房时，甲方另行租赁他人，则作为甲方违约，应支付给乙方双倍违约金，返回40万元。合同还对其他有关事项作了约定。对于上述合同，昊宣阳公司陈述，双方在前期沟通中，昊宣阳公司曾口头明确租赁目的为承接上海的转移产业项目，凯凯公司表示厂房大约在2019年5月至6月份能完工交付，符合昊宣阳公司的租赁目的，昊宣阳公司才与凯凯公司签订租赁合同，当时昊宣阳公司要求明确具体交房时间，但凯凯公司仅口头承诺5、6月份交付房屋，不肯做出书面约定，故双方仅在同日签订的《厂房租赁安全生产管理协议书》里面附带约定起租日期为“2019年竣工验收合格之日起”。昊宣阳公司就此提供《厂房租赁安全生产管理协议书》一份，用以证实双方约定的最晚交房时间为2019年12月31日。该协议书第二条约定：租赁期限自2019年竣工验收合格可使用至十年整。凯凯公司对该协议书真实性予以认可，但认为双方并无明确约定房屋交付使用的具体日期。合同签订当日，昊宣阳公司依约支付凯凯公司定金20万元，并由凯凯公司出具收据。昊宣阳公司陈述，因凯凯公司未能按照约定的最迟时间在2019年完成厂房建造及交付，昊宣阳公司遂多次催促凯凯公司交付房屋，但凯凯公司始终无法确定具体交付房屋时间。昊宣阳公司就此提供短信聊天截图一份（系昊宣阳公司员工王道浩跟凯凯公司陈总的聊天记录）、录音一份（系昊宣阳公司员工王道浩与凯凯公司法定代表人陈启明的父亲在2019年10月30日的录音，该录音中，昊宣阳公司工作人员询问凯凯公司能否确认具体交房时间，方便昊宣阳公司后期计划，凯凯公司回复12月份结束）。凯凯公司质证后，对上述证据的合法性及证明目的不认可。昊宣阳公司陈述，昊宣阳公司一直催促凯凯公司交付房屋，但凯凯公司迟迟未能交付，导致昊宣阳公司合同目的落空，昊宣阳公司遂与凯凯公司沟通合同解除及退还定金事宜，但双方未能达成一致意见，凯凯公司不肯退还定金。凯凯公司则认为，厂房虽尚未验收，但已建造完成，且双方并未明确约定具体厂房交付使用时间，同时凯凯公司因案涉租赁合同损失中介费20万元，故不同意解除，亦不同意退还定金。后双方就合同是否继续履行及定金返还事宜未能协商一致，故昊宣阳公司诉至一审法院。上述事实由租赁合同一份、厂房租赁安全生产管理协议书一份、收据一份及当事人陈述等证据在案佐证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，双方签订租赁合同，约定由昊宣阳公司租赁凯凯公司取得权属的土地上拟建设的厂房，该协议系双方真实意思表示，合法有效，一审法院依法予以认定。关于昊宣阳公司要求解除合同的主张，一审法院认为，双方签约时，租赁标的，即昊宣阳公司拟租赁厂房并未建成，且并未取得施工许可证，故该租赁标的能否交付使用及何时交付使用本身具有较大不确定性，双方对此均应系明知，且双方基于该认知，并未在合同中明确约定具体交付时间；后由于厂房未能及时交付使用，昊宣阳公司多次与凯凯公司沟通厂房交付事宜，要求凯凯公司明确交付时间，凯凯公司初步明确在2019年12月左右。该时间与双方签订的合同、安全协议的约定内容相一致，结合合同签订前该地块取得的建设用地许可证登记的开工及竣工日期，凯凯公司回复的该交付时间亦较为合理；但凯凯公司回复交付时间后，案涉厂房仍未能在2019年12月交付使用，且至今仍未完成验收，并不具备交付条件，昊宣阳公司据此主张凯凯公司未能及时交付房屋的行为导致昊宣阳公司合同目的落空并提出解除合同，符合规定，亦不违反诚信原则，一审法院依法予以支持。因该合同解除情形非属双方任何一方过错导致，且双方并未在合同中对此做出明确具体约定，故不应适用定金罚则，凯凯公司应将昊宣阳公司支付的定金返还给昊宣阳公司。关于昊宣阳公司要求凯凯公司支付定金的利息损失的主张，缺乏依据，一审法院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、昊宣阳公司与凯凯公司签订的《厂房租赁合同》解除。二、凯凯限公司于判决生效之日起十五日内返还昊宣阳公司定金200000元。三、驳回昊宣公司其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由凯凯公司负担。二审中凯凯公司提供：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各一份，证明凯凯公司在2018年7月10日取得案涉厂房建设用地规划许可证、在2019年1月23日取得案涉厂房建设工程规划许可证。昊宣阳公司对真实性未提出异议。二审经审理查明其他事实与一审相一致。本院认为，首先，关于《厂房租赁合同》的效力问题。根据《厂房租赁合同》的约定，凯凯公司的主要合同义务是按时交付符合合同约定要求的租赁物，昊宣阳公司的主要合同义务是支付定金及租金，双方的主要权利义务符合房屋租赁合同的特点。但《厂房租赁合同》签订时，作为租赁物的厂房尚未建成，因此属于对未来建成房屋的预租。关于房屋预租，在现行法律、行政法规没有规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。凯凯公司提供证据证明在2019年1月23日取得涉案厂房建设工程规划许可证，双方一审法庭辩论终结时间是2020年6月9日，故《厂房租赁合同》应认定为有效。虽然《厂房租赁合同》签订时厂房尚未建造完成，关于具体交付的时间处于不确定状态，但作为租赁合同双方，对于租赁物的交付时间这一关键事项应当有过磋商，结合双方签订的《厂房租赁安全生产管理协议》中关于“2019年竣工验收合格”的表述，以及后期昊宣阳公司关于厂房交付事宜与凯凯公司有过交涉等，一审法院认定2019年12月凯凯公司应当交付厂房并无不当。凯凯公司未能按约交付构成违约，昊宣阳公司在催促无果后要求解除与凯凯公司之间的《厂房租赁合同》，应予支持。故一审法院据此判决凯凯公司退还昊宣阳公司缴纳的定金20万元并无不当。综上，凯凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人昆山市凯凯医用光学玻璃有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  卞干国二〇二〇年十月二十六日书记员  徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。