广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终979号 上诉人（原审被告）：梧州市兴悦酒店管理有限公司,住所地广西梧州市红岭路****。统一社会信用代码91450400685178898D。 法定代表人：陈中，该公司经理兼执行董事。 上诉人（原审被告）：陈中，男，1972年2月9日出生，汉族，住广西岑溪市。 两上诉人共同委托的诉讼代理人：张石，广西扬尘展程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西梧州金鼎实业有限公司，住所地广，住所地广西梧州市长洲区三龙东一路****夹层信用代码91450400715116840F。 法定代表人：刘小靖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘堃，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楷铖，广西益远律师事务所实习律师。 上诉人梧州市兴悦酒店管理有限公司（以下简称兴悦公司）、陈中因与被上诉人广西梧州金鼎实业有限公司（以下简称金鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1692号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人兴悦公司、陈中上诉请求：1.变更一审判决主文第一项为“梧州市兴悦酒店管理有限公司应向广西梧州金鼎实业有限公司支付购房余款1673197元；广西梧州金鼎实业有限公司应为梧州市兴悦酒店管理有限公司向本行政区域的不动产登记机构申请办理梧州市长洲区3-1号负一层车库不动产转移登记及申请办理不动产权证书”。或即一审法院判决上诉人多支付786803元购房余款及利息给被上诉人。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人的一审诉讼请求是要求兴悦公司支付相关款项，并要求陈中承担连带清偿责任，而一审法院却判决陈中支付相关款项、兴悦公司承担连带清偿责任，可见，一审法院对被上诉人未提出变更诉讼请求的事项进行审判，违背了不告不理的原则。二、即使被上诉人在一审庭审过程中突然变更诉讼请求，一审法院也没有重新指定举证期限，明显剥夺了上诉人的诉讼权利。三、关于兴龙综合楼购房款金额问题。梧州市长洲区3-1号全幢商品房的产权登记面积为18671.5平方米，房屋买卖合同约定的建筑面积为19050平方米，实际面积比约定面积小了378.5平方米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，被上诉人应向上诉人兴悦公司返还面积误差款项786803元[378.50平方米×（3960万元÷19050平方米）]，并在商品房款项中扣减。四、被上诉人请求上诉人支付利息无事实和法律依据。尚欠梧州市长洲区3-1号负一层地下室款项1673197元是事实，但未付款是由于被上诉人一直未办理过户手续所致，过错完全在于被上诉人一方。因被上诉人未取得负一层地下室的竣工验收手续及转移房屋所有权、且未移交负一层地下室给上诉人兴悦公司，上诉人兴悦公司行使拒绝付款的抗辩权合理合法，故不存在支付利息的事实和法律依据。综上，上诉人认为，被上诉人取得负一层地下室的竣工验收手续及转移房屋所有权，系上诉人兴悦公司付款的前提条件，在被上诉人未完全履行义务时，上诉人兴悦公司有权拒绝履行相应的付款义务。为合理合法解决本案纠纷，做到案结事了，上诉人兴悦公司可以向被上诉人支付购房余款1673197元，但被上诉人必须办理梧州市长洲区3-1号负一层地下室的不动产转移登记至上诉人兴悦公司名下。 被上诉人金鼎公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、被上诉人在一审过程中并没有变更诉讼请求，上诉人有关一审法院对被上诉人未提出变更诉讼请求的事项进行审判违背了不告不理的原则、剥夺了其诉讼权利的主张，都是错误的。被上诉人向一审法院提出诉讼请求时认为涉案房产的实际买受人是兴悦公司，陈中作为该公司的法定代表人应承担连带清偿责任；一审法院对涉案房产的实际买受人进行了事实认定，该认定不改变上诉人兴悦公司、陈中对同一债务承担连带清偿责任的事实。被上诉人作为债权人有权要求任何一个债务人履行付款义务。二、上诉人提出一审法院判决上诉人多支付786803元购房款的主张，不符合实际情况以及合同的约定，不能成立。上诉人以房地产实际面积与约定面积不符为由，请求被上诉人返还面积误差款项，没有事实依据，也不符合合同约定。三、上诉人认为尚欠被上诉人购房款金额为1673197元、未付款是由于被上诉人未办理产权证件手续、过错在被上诉人、其不应支付利息，理由不能成立。涉案《房地产买卖补充协议》约定，被上诉人负责办理房产竣工验收手续及房产总登记，在办理总登记证后两个月内，陈中须付清所购房产的全部余款。现房产总登记证早已办好，上诉人也使用了全部房产，且地下停车场早已用于经营并产生收益。因此，上诉人行使不安抗辩权的理由不能成立，上诉人逾期支付购房款的行为已构成违约，一审法院依照法律规定及合同约定判决支付逾期付款利息是正确的。 被上诉人金鼎公司向一审法院提出诉讼请求：1.被告兴悦公司支付车库转让款246万元及利息（以余款246万元为基数，从2011年5月21日起，按中国人民银行同期贷款基准年利率4.9%，暂计至2019年10月21日止共101个月，利息为1014545元，之后以246万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率另行计算至还清之日止）；2.被告陈中对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2008年1月8日，原告金鼎公司（甲方）与被告陈中（乙方）签订一份《房地产买卖意向书》，双方约定：一、甲方将其位于广西梧州市地块内兴龙综合楼房地产全幢出售给乙方，建筑面积为19050平方米（以产权登记部门核定为准），土地使用面积3093.4平方米；二、双方议定上述房产成交价格为3810万元，乙方在签订本意向书时即向甲方支付100万元定金，余款在签订正式买卖合同后按合同约定支付给甲方；三、双方保证在签订意向书后15日内签订正式买卖合同。被告梧州市兴悦酒店管理有限公司于2009年3月17日成立，被告陈中为被告兴悦公司的法定代表人。2010年10月31日，原告金鼎公司（甲方）与被告陈中（乙方）签订《房地产买卖补充协议》，双方约定：一、甲方将其所属的兴龙综合楼房地产全幢出售给乙方，出售价为3960万元；二、乙方已于2008年1月8日签订兴龙综合楼《房地产买卖意向书》后，于2008年1月9日支付了100万元……累计共支付了7446312元。现约定在本补充协议签订后十五日内，乙方须向甲方支付350万元；三、甲方负责办理房产的竣工验收手续及房产总登记，在办理好总登记证后两个月内，乙方须付清所购房产的全部余款。2010年12月8日，原告金鼎公司取得梧州市红岭路3-1号兴龙综合楼房地产的《房屋总产权登记证》，产权证登记编号为“梧房权证长洲区字第××号”，总层数15层，建筑面积为18671.5平方米，套内建筑面积为15725.31平方米。2011年5月13日，原告金鼎公司向被告陈中出具《关于要求付清房产余款的函》，要求被告陈中在2011年5月20日前付清余款2476万元。被告陈中于当日签收该函。2012年1月10日，被告兴悦公司向原告出具《承诺书》，承诺在2012年3月10日前付清兴龙综合楼地下车层款246万元,如逾期不付清，被告兴悦公司愿按商业银行最高同期利率支付利息。被告兴悦公司在该《承诺书》上加盖公章，被告陈中在法人处签名。被告兴悦公司于2011年底对外营业，双方在《房地产买卖补充协议》中约定的价款3960万元包含了地下停车场，两被告已付清兴龙综合楼房地产一至十三层的购房款3714万元，但至今未付清《承诺书》中地下停车场余款246万元。2015年10月28日，原告向一审法院起诉被告兴悦公司、陈中，认为被告未支付地下停车场购房款，但从2011年7月起一直侵占使用地下停车场，故提出要求解除原告与被告陈中签订的《房地产买卖意向书》以及《房地产买卖补充协议》中约定原告将地下停车场出售给被告的协议等诉请。2016年9月21日，一审法院作出(2015)长民初字第1617号民事判决，认定原告将其所有的兴龙综合楼房地产全幢出售给被告陈中，被告陈中尚欠原告购房款246万元，已付款额占总房款的93.79%，原告已基本实现合同目的。此外，双方约定的标的物为“兴龙综合楼房地产全幢”，包括地下停车场等整体建筑空间，不能将兴龙综合楼负一层地下停车场脱离合同标的要求解除合同，故判决驳回原告金鼎公司的诉讼请求。原告不服上诉至梧州市中级人民法院，被告兴悦公司在二审阶段提交答辩状，提出被告陈中与原告的行为是陈中的个人行为，协议所产生的一切权利义务与兴悦公司无关。梧州市中级人民法院于2016年12月27日作出(2016)桂04民终1281号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年12月18日，原告要求被告支付余款246万元并再次诉至一审法院成讼。在庭审过程中，原告的委托诉讼代理人陈述涉案房产的买受人是被告陈中。被告的委托诉讼代理人陈述涉案房产的买受人是被告兴悦公司，被告陈中作为兴悦公司的法定代表人在协议上签名。 一审法院认为，原告金鼎公司与被告陈中签订《房地产买卖意向书》《房地产买卖补充协议》，关于涉案房产兴龙综合楼的实际买受人，原告主张为被告陈中，被告主张为兴悦公司。对此，一审法院认为，原告与被告陈中于2008年1月8日签订《房地产买卖意向书》时，被告兴悦公司尚未成立。原告与被告陈中于2010年10月31日签订《房地产买卖补充协议》时，被告陈中在买方处签名，并未表明其身份是被告兴悦公司的法定代表人。另外，原告于2011年5月13日向被告陈中发函追讨房产余款；而被告兴悦公司向梧州市中级人民法院递交的答辩状，亦表明陈中与原告的行为是陈中的个人行为，协议所产生的一切权利义务与兴悦公司无关。因此，虽然涉案房产兴龙综合楼用于被告兴悦公司的经营场所，但该房产的实际买受人是被告陈中，因此原告与被告陈中成立房屋买卖合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的。 被告陈中向原告购买兴龙综合楼，关于购房款金额的确定问题。《房地产买卖补充协议》约定出售价为3960万元，被告已支付3714万元。被告主张房产登记面积为18671.5平方米，《房地产买卖意向书》中约定房屋面积为19050平方米，应按照约定单价计算面积误差部分来确定购房款金额。对此，一审法院认为，首先，原告与被告陈中在《房地产买卖意向书》中约定的是将兴龙综合楼房地产全幢出售，并没有约定出售单价，虽然双方在协议中约定建筑面积为19050平方米，但同时约定建筑面积以产权登记部门核定为准，证明《房地产买卖意向书》中约定的建筑面积具有不确定性；其次，原告与被告陈中在《房地产买卖补充协议》中同样约定将兴龙综合楼房地产全幢出售，该合同没有约定建筑面积、单价，双方变更约定购房款为3960万元；再有，原告于2010年12月8日取得房产登记证，登记证载明建筑面积为18671.5平方米，原告于2011年5月13日向被告陈中出具《关于要求付清房产余款的函》并附有登记证，证实被告陈中已知道房屋的建筑面积为18671.5平方米，但没有提出异议，并于2012年1月10日出具《承诺函》，承诺支付余款246万元。上述事实证明原告以3960万元的价格整体出售兴龙综合楼房地产（包括地下车库），双方并没有以单价及面积来确定购房款。被告的主张，与事实不符，一审法院不予采纳。被告陈中已支付3714万元，至今尚欠购房款246万元，该事实与被告陈中、兴悦公司出具的承诺函相互印证。被告兴悦公司于2011年底对外营业，证明原告已将房产交付给被告陈中，因此被告陈中应当向原告支付购房余款246万元。被告陈中在承诺书中签名，承诺在2012年3月10日前付清地下车库转让款246万元。被告陈中至今未付清余款，构成违约，应承担违约责任。因此，被告陈中应向原告支付购房余款246万元及逾期利息，利息计算，从2012年3月11日起，按年利率4.9%，计至2019年10月21日，利息为917443.33元，从2019年10月22日起，利息按年利率4.9%，计至被告陈中实际清偿之日止。因双方没有在协议中约定办理房屋过户手续的期限，且原告已经办理兴龙综合楼的总登记证并将房产交付给被告使用，故被告提出原告至今没有为地下停车库办理产权证件，被告可依法行使拒绝付款的抗辩权的主张，没有事实依据，一审法院不予采纳。被告兴悦公司虽然不是涉案房产的买受人，但被告陈中作为兴悦公司的法定代表人，向原告购买兴龙综合楼是用于被告兴悦公司的经营场所。而被告兴悦公司亦于2012年1月10日向原告出具承诺书，承诺付清购房余款246万元，该承诺书具有法律效力。因此，被告兴悦公司应对陈中的上述债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决：一、被告陈中应向原告广西梧州金鼎实业有限公司支付购房余款2460000元及逾期利息（利息计算，截至2019年10月21日，利息为917443.33元，从2019年10月22日起，利息按年利率4.9%，计至被告实际清偿之日止）；二、被告梧州市兴悦酒店管理有限公司应对被告陈中的上述债务承担连带清偿责任。一审案件受理费34596元，由原告广西梧州金鼎实业有限公司负担967元，被告梧州市兴悦酒店管理有限公司、陈中负担33629元。 本院二审期间，被上诉人金鼎公司提交《商品房开发项目预售前市政、园林（绿化）工程前期物业管理和白蚁防治备案证明》《建设工程质量竣工验收意见书》复印件各一份（共5页），拟证明兴龙综合楼车库办理竣工验收手续的情况。上诉人兴悦公司、陈中没有提交证据。 对被上诉人金鼎公司提交的上述证据，上诉人兴悦公司、陈中质证认为，上述证据没有原件核对，且并非车库竣工验收的材料，车库竣工验收材料应该是向梧州市人民防空办公室提交备案审批的竣工材料（包括人防工程材料），据上诉人向梧州市人民防空办公室了解，车库并没有办理竣工验收手续；地上建筑确；地上建筑确已竣工验收，地上建筑的房产证才顺利办理和地下车库竣工验收的主管单位不同，上诉人认为车库不具备竣工验收的条件，没有进行竣工验收。 被上诉人提交的上述证据，其证明主张涉及的是车库办理竣工验收手续的情况，本院结合其与本案的关联性进行取舍。 本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.支付兴龙综合楼车库购房款的责任主体如何确定；2.购房款数额如何确定。 关于支付兴龙综合楼车库购房款的责任主体如何确定的问题。涉案《房地产买卖意向书》《房地产买卖补充协议》，合法有效，对合同当事人均具有约束力。金鼎公司以兴悦公司、陈中没有付清兴龙综合楼车库购房款等为由，将兴悦公司、陈中列为共同被告诉至一审法院，就车库购房款的支付问题要求兴悦公司、陈中承担相应的责任。根据查明的事实，涉案《房地产买卖意向书》《房地产买卖补充协议》作为买方的签约主体均系陈中，而陈中在履行合同过程中特别是在兴悦公司成立后、本院审理（2016）桂04民终1281号房屋买卖合同纠纷案件期间，亦从未向被上诉人明示兴龙综合楼的买受人系兴悦公司，并非其本人。因此，一审法院认定兴龙综合楼的买受人是陈中，而非兴悦公司，是正确的，并以此据实判决由陈中承担支付购房款的责任，由承诺付清购房款的兴悦公司承担连带清偿责任，亦是正确的，本院予以确认。上诉人兴悦公司、陈中上诉主张一审判决违背不告不理原则、剥夺其诉讼权利，不能成立，本院不予采纳。 关于购房款数额如何确定的问题。从涉案《房地产买卖意向书》约定甲方（金鼎公司）将兴龙综合楼房地产全幢出售给乙方（陈中），建筑面积为19050平方米（以产权登记部门核定为准），以及《房地产买卖补充协议》约定兴龙综合楼房地产全幢出售，购房款变更为3960万元的内容可以看出，金鼎公司系以3960万元的价格整体出售兴龙综合楼房地产（包括车库）给陈中，双方并没有约定以单价及面积来确定购房款。同时，兴悦公司在《承诺书》中确认尚欠兴龙综合楼车库购房款的金额为246万元,且该《承诺书》系陈中在收到金鼎公司催收欠款时所附的兴龙综合楼产权登记证、知晓产权登记面积后出具。故一审判决认定兴龙综合楼购房款为3960万元，陈中尚应支付的购房款数额为246万元正确。兴悦公司、陈中提出兴龙综合楼产权登记面积（18671.5平方米）比合同约定的建筑面积（19050平方米）小了378.5平方米，应由被上诉人返还面积误差款项786803元，并在商品房款项中扣减的主张，本院不予采纳。 关于利息问题。经查，金鼎公司与陈中签订的《房地产买卖补充协议》约定，陈中应在涉案房产办理登记后两个月内付清购房款。此后，兴悦公司出具《承诺书》，明确在2012年3月10日前付清尚欠的购房款246万元。结合金鼎公司于2010年12月8日办理房产登记及兴悦公司于2011年底对外营业这一事实，金鼎公司诉请陈中支付尚欠的购房款，具有事实和法律依据，一审判决支持该诉请是正确的。鉴于上诉人没有依约履行付款义务，一审判决从2012年3月11日起计算购房款利息，并无不当，应予维持。因兴龙综合楼（包括车库）已办理了房产登记，金鼎公司要求陈中付清购房款的条件已成就，各方当事人因兴龙综合楼车库竣工验收问题引发的争议并不影响本院对上诉人承担支付购房款责任的认定。至于上诉人上诉请求金鼎公司为兴悦公司办理兴龙综合楼车库的不动产转移登记手续，并办理不动产权证书至兴悦公司名下，因该请求系在二审期间提出，不属于本案二审审理范围，本院不作处理。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11669元（上诉人已预交），由上诉人梧州市兴悦酒店管理有限公司、陈中负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李晖萍 审 判 员 潘志安 审 判 员 任 军 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 唐萍萍 书 记 员 钟海婷 附本判决适用的法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。