湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初555号 原告赵娜，女，汉族，1989年7月6日出生，住远安县。 委托代理人赵明，湖北楚贤律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人彭虹，湖北楚贤律师事务所律师。（特别授权） 被告李娟，女，汉族，1966年1月12日出生，住宜昌市西陵区。 被告刘鑫，男，汉族，1967年11月26日出生，住宜昌市西陵区。 原告赵娜诉被告李娟、刘鑫商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成由审判员汪邦国担任审判长、审判员左树青、程丹参加评议的合议庭，于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告赵娜的委托代理人赵明、彭虹到庭参加诉讼。被告李娟、刘鑫经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵娜诉称，2017年7月5日，李娟、刘鑫将位于宜昌市西陵区珍珠路69号（盈嘉酒店）××室的一套面积51.79平方米的房屋作价20万元出售给赵娜，由李娟出面与赵娜签订《宜昌市房屋买卖合同》。期间，赵娜陆续支付购房款13万元，其他费用5854元。在房屋买卖合同中第十四条约定：如甲方（李娟）有其他根本违约行为的，乙方（赵娜）可解除合同并选择要求甲方双倍返还乙方已支付的房款。合同签订后，赵娜履行了自己的义务，李娟、刘鑫因所出售房屋按揭未还清导致房屋无法过户。2018年8月29日，赵娜与李娟、刘鑫在宜昌市西陵区人民法院达成民事调解协议书，确定：1、李娟、刘鑫在2018年10月15日前协助办理房屋权属变更手续；2、权属变更完成后三日内赵娜向李娟、刘鑫支付剩余房款5.11万元。在民事调解书生效执行期间，赵娜收到了宜昌市基督教三自爱国运动委员会起诉赵娜、李娟、刘鑫第三人撤销民事调解书之诉。经宜昌市西陵区人民法院一审、宜昌市中级人民法院二审，最终判决：1、赵娜与李娟、刘鑫之间的1994号民事调解书被撤销；2、宜昌市基督教三自爱国运动委员会与李娟、刘鑫于2018年3月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效；3、李娟、刘鑫配合宜昌市基督教三自爱国运动委员会办理争议房屋的权属变更手续。因李娟、刘鑫一房二卖的行为以及后续生效文书所确定的内容，导致赵娜从根本上丧失了依据房屋买卖合同取得房屋标的物的权利，李娟、刘鑫属于严重的根本性违约行为，应承担违约责任，即双倍返还赵娜已实际支付的购房款13万元，并对赵娜已经支付的其他费用5854元也应予以返还。赵娜自2017年6月开始实际确定支付的购房款为13万元，到2020年6月，李娟、刘鑫实际占用上述资金的期限为36个月，参考占用资金的利息月息2%标准计算，利息有13万×2%×36月=9.36万元，另赵娜为此房屋买卖合同还实际发生各项费用约45296元（具体包括律师费8000元+8000元+8000元+6000元=30000元、诉讼费4112元+5184元=9296元、交通费住宿费等6000元），合计损失为138896元。上述计算的损失数额已超过约定的13万元违约金金额。刘鑫作为李娟的配偶，系上述房屋的共有人之一，且对房屋买卖合同是明知并实际参与的，其虽然没有在房屋买卖合同上签字，但其是上述合同利益的享有人之一，对李娟实际取得的购房款，应为处理夫妻共同财产所获取的利益，其应予以承担连带共同返还责任。遂诉请法院判令：1、解除赵娜与李娟之间签订的《宜昌市房屋买卖合同》；2、李娟返还赵娜实际支付的购房款13万元、其他费用5854元，刘鑫对上述款项的返还承担连带责任；3、李娟按双倍返还购房款的方式向赵娜支付违约金13万元；4、本案诉讼费由李娟承担。 被告李娟、刘鑫未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2017年7月5日，李娟（甲方）与赵娜（乙方）签订《宜昌市房屋买卖合同》，约定：“甲方将其位于宜昌市珍珠路69号的房屋（建筑面积为52.7平方米、土地使用权证号码××××）出售给赵娜；房屋转让成交价为20万元；乙方须在签订当天向甲方支付房款8万元，剩余房款12万元于2017年8月15日付清；甲方保证于签署本合同之日起1年内（含当日）将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予受委托方；甲乙双方约定交楼日期为2018年8月1日；如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还乙方已支付的房款；该房屋若为共有房屋，甲方须保证已取得其他共有人（含配偶）同意；不动产登记过户所产生的一切费用由买方承担。2017年6月25日至2017年7月18日赵娜向李娟转款192000元。2017年7月19日、20日，李娟分两次退还赵娜62000元。2017年7月19日，李娟向赵娜出具《收据》，表明收到赵娜房款13万元。2018年4月13日，李娟再次向赵娜出具《收据》，表明收到赵娜房款14.89万元、信用卡借款11万元，共计25.89万元，承诺于2018年8月30日前全部归还。2018年4月19日，赵娜与李娟签订《协议书》，对《宜昌市房屋买卖合同》的履行以及信用卡欠款偿还进行了约定。 因李娟未按约定将房屋过户至赵娜名下，赵娜以房屋买卖合同纠纷为案由向本院起诉李娟、刘鑫，本院于2018年7月3日立案受理，并依赵娜申请作出（2018）鄂0502民初1994号民事裁定书，裁定查封了案涉房屋。后双方达成调解协议，本院作出（2018）鄂0502民初1994号《民事调解书》：一、李娟、刘鑫于2018年10月15日前协助赵娜办理位于宜昌市西陵区珍珠路69号（所有权证号××、产籍号××）的房屋及土地权属变更手续；二、赵娜于房屋及土地权属变更手续完成后三日内向李娟、刘鑫支付剩余房款5.11万元；三、本案受理费5184元（赵娜已预交），本院减半收取2592元，保全费1520元，诉讼费合计4112元，由赵娜承担1000元，李娟、刘鑫承担3112元，李娟、刘鑫承担的诉讼费由其在履行本协议的第二项约定时一并直接给付赵娜。 宜昌市基督教三自爱国运动委员会以本院作出的（2018）鄂0502民初1994号《民事调解书》损害其于2018年3月22日与李娟、刘鑫签订的《房屋买卖合同》中所享有的合法权益为由向本院提起第三人撤销之诉。本院于2019年8月5日作出（2019）鄂0502民撤1号《民事判决书》，判决：一、撤销宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初1994号民事调解书；二、确认宜昌市基督教三自爱国运动委员会与李娟、刘鑫于2018年3月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效;三、李娟、刘鑫应在判决生效之日起十五日内配合宜昌市基督教三自爱国运动委员会办理位于宜昌市西陵区珍珠路69号的房屋（房产证号：宜市房权证西陵区字第××、××号）的房屋及土地使用权等不动产权属转移过户手续；四、驳回宜昌市基督教三自爱国运动委员会本案其他诉讼请求。同时判决，案件受理费5184元、保全费1670元，合计6854元，由李娟、刘鑫共同负担，在履行上述判项时一并转付给宜昌市基督教三自爱国运动委员会。原案案件受理费2592元、保全费1520元，合计4112元（赵娜均已预交），由赵娜自行负担。赵娜不服该判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉。宜昌市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）鄂05民终2895号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。同时判决二审案件受理费5184元，由赵娜负担。 审理中，1、赵娜主张其因与李娟、刘鑫之间的纠纷发生费用45296元（律师代理费30000元、诉讼费9296元、交通费住宿费等6000元），并向本院提交三份《委托代理合同》、两张律师代理费发票（发票金额共计14000元）、诉讼费票据（票据金额为5184元）及（2018）鄂0502民初1994号《民事调解书》、（2019）鄂0502民撤1号《民事判决书》、（2019）鄂05民终2895号《民事判决书》。2、赵娜主张其花费费用5854元，但仅向本院提交1601.6元的支付宝转账凭证。 另查，李娟与刘鑫系夫妻关系。 上述事实，有《宜昌市房屋买卖合同》、银行交易明细二份、《收据》二份、《协议书》、《委托代理合同》三份、律师代理费发票两张、诉讼费票据、（2018）鄂0502民初1994号《民事调解书》、（2019）鄂0502民撤1号《民事判决书》、（2019）鄂05民终2895号《民事判决书》、支付宝转账凭证以及庭审笔录在卷证实。 本院认为，依据已经发生法律效力的判决书，李娟、刘鑫与宜昌市基督教三自爱国运动委员会就涉案房屋签订的买卖合同有效且李娟、刘鑫需配合宜昌市基督教三自爱国运动委员会办理宜昌市基督教三自爱国运动委员会办理涉案房屋及土地使用权等不动产权属转移过户手续，李娟已无继续履行与赵娜签订的房屋买卖合同的可能，已构成根本违约。赵娜要求解除与李娟之间签订的《宜昌市房屋买卖合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。赵娜向李娟支付的购房款13万元（192000元-62000元），李娟应予以返还。关于赵娜已支付的其他费用，仅提交了1601.6元的支付宝转账凭证，未提交其他费用的证据，故本院对其费用支持1601.6元。关于违约金，赵娜以因资金占用费以及其支出的律师代理费、诉讼费等实际损失已超出13万元违约金的标准为由进行主张，但其因诉讼支出的律师代理费、诉讼费非因本案产生的费用，且其所称资金占用费月利率2%的标准过高，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于资金占用期间利息之规定，按照年利率6%的标准支持2017年7月20日（李娟最后一次向赵娜退还房款的日期）至实际清偿之日止的违约金。关于刘鑫的责任，虽刘鑫未在《宜昌市房屋买卖合同》上签字，但其与李娟在本院与赵娜达成关于涉案房屋过户的协议的行为，应视为其对赵娜与李娟签订的《宜昌市房屋买卖合同》的追认，故其应对李娟需退还的房款及费用承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告赵娜与被告李娟于2017年7月5日签订的《宜昌市房屋买卖合同》。 二、被告李娟、刘鑫连带返还原告赵娜购房款13万元及费用1601.6元。 三、被告李娟以购房款13万元为基数，按照年利率6%向赵娜支付自2017年7月20日起至实际清偿之日止的违约金。 四、驳回原告赵娜的其他诉讼请求。 案件受理费5288元，公告费600元（原告已预交），由被告李娟承担。 上述判决于判决生效之日起10日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长  汪邦国 审判员  左树青 审判员  程 丹 二〇二〇年十月二十三日 书记员  李菁菁