广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10346号上诉人（原审原告)：谭万洲，男，1991年12月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************318。上诉人（原审原告)：莫健霞，女，1991年12月22日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************627。两上诉人的共同委托诉讼代理人：高继华，广东佛明律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区*************之7铺（首层），统一社会信用代码914************098。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。上诉人谭万洲、莫健霞因与被上诉人佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称树头房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谭万洲、莫健霞上诉请求：1.改判树头房地产公司应支付违约金8276.72元给谭万洲、莫健霞；2.本案一审、二审的诉讼费用由树头房地产公司承担。事实与理由：一审法院以谭万洲、莫健霞与树头房地产公司签订《补充协议》，已放弃向树头房地产公司追讨因树头房地产公司逾期取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的违约事项的全部权利为由，错误地认定谭万洲、莫健霞放弃了追究树头房地产公司逾期交楼违约责任的权利。2018年12月17日，树头房地产公司取得建设工程竣工验收备案证明文件后，本应通知谭万洲、莫健霞交楼，但树头房地产公司在2019年5月14日才以短信的方式通知谭万洲、莫健霞交楼。这期间明显与树头房地产公司逾期取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告等违约行为无关。因此，树头房地产公司仍应支付该期间的违约金给谭万洲、莫健霞。树头房地产公司辩称，答辩意见与一审时的答辩意见一致。谭万洲、莫健霞向一审法院起诉请求：1.请求判决树头房地产公司立即向谭万洲、莫健霞支付违约金26274.44元（在庭审过程中，谭万洲、莫健霞将诉讼请求变更为：请求树头房地产公司从2017年9月1日起至实际交付房之日止，按每日万分之一，以555485元为本金计算违约金给谭万洲、莫健霞）；2.本案诉讼费用由树头房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年11月15日，谭万洲、莫健霞、树头房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：谭万洲、莫健霞向树头房地产公司购买佛山市高明区**********************的房屋，房价为555485元；树头房地产公司应当在2017年8月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案房屋交付给谭万洲、莫健霞使用；除不可抗力外，树头房地产公司未按照约定的时间将商品房交付谭万洲、莫健霞的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，树头房地产公司按日计算向谭万洲、莫健霞支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，谭万洲、莫健霞有权解除合同；谭万洲、莫健霞解除合同的，应当书面通知树头房地产公司，树头房地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还谭万洲、莫健霞已付全部房款（含已付贷款部分），并自谭万洲、莫健霞付款之日起，按照0.0136%计算给付利息，同时树头房地产公司按照全部房价款的1%向谭万洲、莫健霞支付违约金；谭万洲、莫健霞要求继续履行合同的，合同继续履行，树头房地产公司按日计算向谭万洲、莫健霞支付全部房价款万分之一的违约金（其余约定详见该合同）。谭万洲、莫健霞依约向树头房地产公司支付了全部房价款。涉案房屋于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。另查明：谭万洲、莫健霞与树头房地产公司于2019年11月5日签订了一份《补充协议》，双方约定，谭万洲、莫健霞就树头房地产公司交付其开发建设的樵顺嘉园商住小区在商品房买卖合同（预售）中约定的交楼期限内，谭万洲、莫健霞所购买的房号为301商品房所在的2座商住楼暂未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及由此可能造成树头房地产公司逾期为谭万洲、莫健霞办理房产证等违约事宜，谭万洲、莫健霞自愿同意放弃向树头房地产公司追讨因树头房地产公司逾期取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及树头房地产公司因此可能逾期为谭万洲、莫健霞办理房产证等违约事项的全部权利，作为对谭万洲、莫健霞的补偿，树头房地产公司对谭万洲、莫健霞在樵顺嘉园商住小区所购买的小车停车位给予每个小车停车位均可在原销售价格基础上享受9折优惠；双方对上文所述事情作一次性解决后双方再不因在商品房买卖合同中所涉的任何违约责任而互相追究，自愿放弃各自各种权利的主张。2019年9月4日，谭万洲、莫健霞与树头房地产公司签订了一份《树头房产认购书》，确认谭万洲、莫健霞按九折优惠购买树头房地产公司的地下室x号汽车位，该汽车位的认购价为124200元，备案价为138000元。2019年11月5日，谭万洲、莫健霞与树头房地产公司签订了一份《商品房买卖合同（现售)》，谭万洲、莫健霞向树头房地产公司购买地下室x号汽车位，建筑面积为28.55平方米，总价款为124200元。该汽车位的备案价格为138000元。再查明：2019年5月14日，树头房地产公司以手机短信的方式通知谭万洲、莫健霞“尊敬的樵顺嘉园2座301号房的业主谭万洲莫健霞先生/小姐，樵顺嘉园项目已经验收合格备案，达到商品房买卖合同约定及国家法定交付条件，期望在收到信息后务必尽快过来收房，详细收楼业务请咨询樵顺嘉园管理处075*******268。樵顺嘉园收楼部”。谭万洲、莫健霞确认已收到上述手机短信信息。谭万洲、莫健霞至今未去办理涉案房屋的具体交接手续。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。谭万洲、莫健霞与树头房地产公司签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人签订合同约定商品房交付条件为房屋已经取得建设工程竣工验收备案证明文件等。2016年11月15日谭万洲、莫健霞、树头房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2017年8月31日前，而涉案房屋于2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件，树头房地产公司已逾期交楼，构成违约。2019年5月14日，树头房地产公司通过手机短信的方式通知谭万洲、莫健霞收楼，谭万洲、莫健霞已收到该短信通知，树头房地产公司采用能使谭万洲、莫健霞准确知悉的方式对谭万洲、莫健霞履行了收楼通知义务并无不当。谭万洲、莫健霞在收到收楼通知后怠于履行收楼义务，由此产生的该日期后的逾期收楼责任应由谭万洲、莫健霞自行承担。对于树头房地产公司通知谭万洲、莫健霞收楼前的违约责任问题。在树头房地产公司通知谭万洲、莫健霞收楼前，涉案房屋虽已具备交楼条件，但已超过了《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间，树头房地产公司本应承担相应的违约责任。然而，谭万洲、莫健霞与树头房地产公司于2019年11月5日签订了一份《补充协议》，谭万洲、莫健霞并未举证证明其签订该协议时存在被胁迫、欺诈的情形，一审法院确认该协议除“双方对上文所述事情作一次性解决后双方再不因在商品房买卖合同中所涉的任何违约责任而互相追究，自愿放弃各自各种权利的主张”部分外合法有效。该协议中，谭万洲、莫健霞自愿同意放弃向树头房地产公司追讨因树头房地产公司逾期取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的违约事项的全部权利，据此，谭万洲、莫健霞放弃了追究树头房地产公司逾期交楼违约责任的权利，谭万洲、莫健霞无权再向树头房地产公司主张该项违约责任。根据诚实信用原则，谭万洲、莫健霞应对其放弃的民事权利承担相应的法律后果。对于谭万洲、莫健霞的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回谭万洲、莫健霞的诉讼请求。本案受理费1252.6元，减半收取626.3元（谭万洲、莫健霞已预交），由谭万洲、莫健霞负担。二审期间，谭万洲、莫健霞向本院提交（2020）粤0608民初1095号民事判决书一份，拟证明有民事判决书认定对开发商逾期取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的违约责任与开发商逾期交楼的违约责任是分开处理的。经质证，树头房地产公司对该证据的关联性不予确认，认为我国并非判例法国家，且民事判决书的案件事实与本案也存在较大差异，该判例对本案无指导作用。树头房地产公司未向本院提交新证据。经审查，谭万洲、莫健霞向本院提交的判决书与本案认定不具有关联性，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。围绕着谭万洲、莫健霞的上诉请求，二审审查的焦点为：树头房地产公司履行案涉《商品房买卖合同（预售）》过程中，是否构成违约，应否承担违约责任。经审查，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中，约定涉案房屋交付时间为2017年8月31日前，涉案房屋至2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件，树头房地产公司于2019年5月14日通过手机短信方式通知谭万洲、莫健霞收楼之时，已超过合同约定的交付时间，谭万洲、莫健霞据此主张树头房地产公司承担违约责任理据充分。对于树头房地产公司责任承担问题，双方于2019年11月5日签订一份《补充协议》，约定“谭万洲、莫健霞自愿同意放弃向树头房地产公司追讨因树头房地产公司逾期取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告以及树头房地产公司因此可能逾期为谭万洲、莫健霞办理房产证等违约事项的全部权利，作为对谭万洲、莫健霞的补偿，树头房地产公司对谭万洲、莫健霞在樵顺嘉园商住小区所购买的小车停车位给予每个小车停车位均可在原销售价格基础上享受9折优惠”。该协议签订之时，树头房地产公司对涉案房屋构成逾期交楼的事实已发生，谭万洲、莫健霞并无证据证实该协议签订之时存在被胁迫、欺诈的情形，且树头房地产公司亦依约出售协议约定的车位予谭万洲、莫健霞。故此，在双方就涉案房屋逾期交付所涉的违约责任承担问题已进行处理的前提下，谭万洲、莫健霞再行提起本案诉讼要求树头房地产公司向其支付逾期交房违约金有悖诚实信用原则，一审法院予以驳回正确，本院亦予以维持。综上，谭万洲、莫健霞的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭万洲、莫健霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月二十八日法官助理  杨全欣书 记 员  赖敏婷