广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7297号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********，统一社会信用代码914**********951X7。法定代表人：柏树，经理。委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡舒然，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张启荣，男，汉族，住四川省江安县******柏杨林组，公民身份号码512************418。委托诉讼代理人：欧阳喜玲，广东广和（顺德）律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司（以下简称顺怡物业公司）因与被上诉人张启荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初24189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顺怡物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.张启荣向顺怡物业公司支付租赁使用费187000元及滞纳金（滞纳金以187000元为本金，按年利率24%的标准自起诉之日起计至租赁使用费清偿完毕之日止）；3.本案一审、二审诉讼费由张启荣承担。事实和理由：一、一审判决认为对张启荣尚欠的租金进行“搁置处理”仅为顺怡物业公司的单方意思表示是错误的，双方已就案涉《通知》内容达成合意并实际履行《通知》的内容。1.案涉《通知》中明确对于张启荣及孙某1在2013年12月31日前尚欠的租金暂时搁置，待上级主管部门批复后按照批复处理意见执行。张启荣及孙某1在收到《通知》时是知悉该通知的内容的，且没有对《通知》的内容提出异议，而是在《通知》上进行签署，应视为张启荣及孙某1同意《通知》的内容，同意对2013年12月31日前的未付租金暂时搁置处理。2.实际上，双方也是按照《通知》中关于租金处理的内容予以实际履行。（1）张启荣已实际根据《通知》内容暂缓对案涉1号商铺和2号商铺2013年12月31日前的租金支付，且张启荣自2014年1月1日起也是按照《通知》第一条所述的调整后的租金标准支付案涉1号商铺和2号商铺的租金，该实际履行情况完全与《通知》所述内容一致。张启荣及孙某1在向顺怡物业公司出具的《关于更名的申请》中申请案涉1号商铺的承租方由孙某1变更为张启荣，张启荣亦明确会对案涉1号商铺的欠缴租金负责，足以证明张启荣同意《通知》的内容，知悉2013年12月31日前的未付租金处于“搁置处理”状态，认可其仍然需要根据顺怡物业公司的上级主管部门的批复处理意见对案涉未付租金承担责任。（2）顺怡物业公司也是依照《通知》的约定，在未收到上级主管部门的批复意见前没有向张启荣追缴其2013年12月31日前的未付租金。二、一审判决认为顺怡物业公司的起诉已超过诉讼时效是错误的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，在顺怡物业公司提起本案诉讼前，张启荣从未向顺怡物业公司表示过对2013年12月31日前未付租金暂时“搁置处理”的方式有异议，亦未表示过不会向顺怡物业公司支付2013年12月31日前的未付租金。在顺怡物业公司于2019年5月8日取得上级主管部门的批复前，案涉未付租金处于暂时“搁置处理”的状态，不存在顺怡物业公司知道或应当知道自身权利受到侵害的情况，故顺怡物业公司在本案中的主张的诉讼时效期间应自其上级主管部门的批复之日起即2019年5月8日起算，本案顺怡物业公司的起诉未超过诉讼时效。被上诉人张启荣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。顺怡物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.张启荣向顺怡物业公司立即支付租赁使用费合共187000元及滞纳金（滞纳金以187000元为本金，按年利率24%的标准自起诉之日起计至租赁使用费清偿完毕之日止）；2.本案诉讼费用由张启荣承担。一审法院查明：位于佛山市顺德区**************商业街商铺属顺德区**镇经济发展服务中心所有，该物业并未取得建设规划许可。2011年8月31日起，顺德区**镇经济发展服务中心将该物业管理权移交顺怡物业公司管理。案外人孙某1成功竞投租赁商业街1号商铺，张启荣成功竞投租赁商业街2号商铺。2011年9月22日，顺怡物业公司作为出租方与孙某1作为承租方签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：顺怡物业公司将位于佛山市顺德区*********************的使用权出租给孙某1使用，每月租金、管理费4900元，租赁期由2011年10月8日至2014年9月30日。为了保证本合同的履行，顺怡物业公司先收取孙某1保证金14700元，租赁期满后，该房屋及设施、设备完整无损的，保证金全额退回给孙某1；如房屋、设施、设备有损坏的，由顺怡物业公司派人修复，费用在保证金中支付或由孙某1按市场价赔偿，剩余部分退回给孙某1，若保证金不足支付费用的，不足部分仍由孙某1补偿。孙某1如中途终止履行合同的，顺怡物业公司收取孙某1保证金不予退回并追加孙某1三个月的使用费。使用费的支付实行先付款后使用，孙某1必须在每月的10号前将使用费全额转入顺怡物业公司银行账户，孙某1逾期未付使用费的，顺怡物业公司则由当月1日起每日计收孙某13%滞纳金至全额付清使用费止，超过当月20日，孙某1仍未付使用费的，顺怡物业公司有权终止使用权，并从当月1日起每日计收5%的滞纳金至孙某1全额付清使用费及将房屋还给顺怡物业公司为止。2011年12月5日，顺怡物业公司作为出租方与张启荣作为承租方签订《商铺租赁合同》一份，双方约定：顺怡物业公司将位于佛山市顺德区*********************的使用权出租给张启荣使用，每月租金、管理费3600元，租赁期由2011年12月5日至2014年12月30日。为了保证本合同的履行，顺怡物业公司先收取张启荣保证金10800元，租赁期满后，该房屋及设施、设备完整无损的，保证金全额退回给张启荣；如房屋、设施、设备有损坏的，由顺怡物业公司派人修复，费用在保证金中支付或由张启荣按市场价赔偿，剩余部分退回给张启荣，若保证金不足支付费用的，不足部分仍由张启荣补偿。张启荣如中途终止履行合同的，顺怡物业公司收取张启荣保证金不予退回并追加张启荣三个月的使用费。使用费的支付实行先付款后使用，张启荣必须在每月的10号前将使用费全额转入顺怡物业公司银行账户，张启荣逾期未付使用费的，顺怡物业公司则由当月1日起每日计收张启荣3%滞纳金至全额付清使用费止，超过当月20日，张启荣仍未付使用费的，顺怡物业公司有权终止使用权，并从当月1日起每日计收5%的滞纳金至张启荣全额付清使用费及将房屋还给顺怡物业公司为止。上述两份合同签订后，顺怡物业公司依约将1号商铺交付给孙某1，将2号商铺交付给张启荣。另因孙某1向张启荣转让1号商铺，顺怡物业公司与张启荣遂重新补签一份1号商铺的《商铺租赁合同》。2014年1月21日，孙某1与张启荣向顺怡物业公司提交《关于更名申请》，申请将原《商铺租赁合同》承租方由孙某1变更为张启荣，尚欠租金及以后需支付的租金由张启荣负责。同日，顺怡物业公司向孙某1送达《通知》一份，内容为：你与我司签订《商铺租赁合同》，因特殊情况未按《商铺租赁合同》条款履行清缴租金，我司已将情况向上级主管部门汇报，待批复处理，我司经研究决定，在上级主管部门未批复处理前，暂作如下处理：一、你承租的1号商铺月租金由2014年1月1日起暂调为3880元，待上级主管部门批复后按批复意见执行。我公司从2014年1月1日起暂按3880元收取租金。二、你在2013年12月31日前尚欠的租金暂时搁置，待上级主管部门批复后按批复处理意见执行。三、若你将承租物业退回我公司，我公司暂不追讨经济损失，但保留追收尚欠租金的权利。待上级主管部门批复后按批复意见再作处理。四、2014年1月起未按时清缴当月租金的，我公司将采取法律程序按《商铺租赁合同》条款执行追收所有欠款（含尚欠107800元）。孙某1在上述《通知》的签收人一栏处签名。同日，顺怡物业公司向张启荣送达《通知》一份，通知2号商铺月租金由2014年1月1日起暂调为2880元，其余内容与前述《通知》一致，张启荣亦在《通知》的签收人一栏处签名。自2014年1月1日起，张启荣按6760元每月的标准向顺怡物业公司缴交1号、2号商铺租金。上述《商铺租赁合同》到期后，双方又续租。2016年6月，张启荣向案外人杨成红转让2号商铺。2019年6月，因政府规划需要征用案涉租赁物，顺怡物业公司及张启荣协商一致解除1号商铺租赁关系，张启荣向顺怡物业公司返还租赁场地，顺怡物业公司亦向张启荣退回履约保证金。另查，**镇公有资产监督管理办公室于2019年5月8日向顺怡物业公司发出《关于依法追收**************商业街商铺租户历史欠缴租金的通知》，内容为：位于**************商业街商铺属均安镇公有资产，由**镇经济发展服务中心移交给贵公司实施租赁管理，根据贵公司反映上述商铺租户存在历史欠缴租金的情况，为确保镇属公有资产租赁收益不受损害，现特向贵公司作通知如下：请贵公司核实**************商业街商铺租户的历史欠缴租金情况，并依法追收欠缴租金。诉讼中，张启荣陈述因商业街的人流与招租宣传的存在较大差异，后经双方协商，顺怡物业公司已默许免收2012年3月至2013年12月的1号商铺欠缴租金107800元、2号商铺欠缴租金79200元，对此顺怡物业公司予以否认，认为并非免收租金，只是搁置处理，因上级主管部门在2019年5月才明确作出指示，故提起本案诉讼前未曾向张启荣追缴过。一审法院认为，本案争议焦点为顺怡物业公司主张张启荣支付2012年3月至2013年12月的租金是否已超过诉讼时效。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权力即丧失请求法院保护其民事权利的法律制度，规定诉讼时效的目的在于督促债权人积极主张权利，保持民事流转关系的稳定性。本案中，虽顺怡物业公司在其向张启荣及孙某1所送达的《通知》中明确2013年12月31日前的租金搁置处理，张启荣及孙某1也在《通知》“签收人”一栏签名，但张启荣及孙某1的上述签名行为仅能体现其签收了《通知》，并不能因此推断张启荣及孙某1已同意《通知》上所有内容，亦不能将该份《通知》直接等同于双方协商一致所达成的协议，即“搁置处理”仅为顺怡物业公司的单方意思表示。因《商铺租赁合同》约定当月租金当月支付，2号商铺租金的诉讼时效应从张启荣未按照合同约定缴租之日起起算，另由于张启荣在2014年1月21日曾书面确认对1号商铺的欠缴租金负责，1号商铺租金的诉讼时效应从2014年1月21日起算，故顺怡物业公司的起诉已超过了诉讼时效。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条之规定，判决：驳回顺怡物业公司的全部诉讼请求。案件受理费4040元，财产保全申请费1455元（顺怡物业公司已预交），由顺怡物业公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系顺怡物业公司主张张启荣支付2012年3月至2013年12月的租金是否已超过诉讼时效期间。顺怡物业公司上诉主张其向张启荣所送达的《通知》中明确2013年12月31日前的租金搁置处理，且张启荣是同意《通知》中所载之内容，故本案诉讼时效期间应从其上级领导批复追缴之日起算。对此，本院认为，张启荣在《通知》中“签收人”一栏签名，只是表示张启荣收到了该通知，不能以此来推断张启荣已同意《通知》中所载之内容，亦不能将该份《通知》直接等同于双方协商一致所达成的协议，且张启荣对此亦予以否认，故本院对其该项上诉主张不予支持。张启荣曾于2014年1月21日书面确认对1号商铺欠缴的租金负责，故1号商铺租金的诉讼时效应从2014年1月21日起算；因《商铺租赁合同》约定当月租金当月支付，故2号商铺租金的诉讼时效应从张启荣未按照合同约定缴租之日起起算，一审法院据此认定顺怡物业公司的起诉已超过了诉讼时效期间于法有据，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。顺怡物业公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4040元，由上诉人佛山市顺德区均安镇顺怡物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年十月十二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽