河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初4211号原告：许昌市魏都区金迪元幼儿园（原许继幼儿园），住所地许昌市向阳路**。法定代表人：孙秀丽。委托诉讼代理人：乔娜平，女，汉族，1964年1月21日出生，住许昌市魏都区。系原告员工。委托诉讼代理人：李刃，河南三兵律师事务所律师。被告：朱志强，男，汉族，1969年1月20日出生，住河南省许昌市魏都区。被告：许昌金信房地产开发有限公司，住，住所地许昌市魏都区新兴街道办事处工农社区居委会/div>法定代表人：朱志强，任执行董事兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：王翔宇，河南金泰律师事务所律师。原告许昌市魏都区金迪元幼儿园（以下简称金迪元幼儿园）诉被告朱志强、许昌金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金迪元幼儿园的委托诉讼代理人乔娜平、李刃，被告朱志强及金信公司的委托诉讼代理人王翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金迪元幼儿园向本院提出诉讼请求：1、确认房屋租赁合同已于2020年7月26日解除，并要求被告返还租金33万元（疫情期间未使用的三个月租金13万元＋已付的20万元）、保证金10万元且支付利息（利息以43万元为基数按照LPR自2020年5月16日起支付至实际还款完毕止），以上共计43万元及利息；2、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2018年6月22日，原、被告签订了房屋租赁合同，由原告承租位于许继大道与××交叉口东南角14号楼房屋：一层与二层面积共计844.29平方米，租期9年，自2018年7月22日至2027年7月21日。根据房屋租赁合同第二条（三）2款，原告有权提前两个月通知被告解除合同，原告于2020年5月26日通知被告于2020年7月26日解除合同。原告已于2020年7月21日全部搬离完毕，双方房租应按实际使用天数计算。自2019年12月初爆发新冠疫情以来，原告根据魏都区教育体育局的要求闭园，原本应于2020年2月10日开园，但直到2020年5月11日才恢复开园。在此三个多月期间，原告一直正常负担三百多名员工的工资等其他费用，亏损严重。这三个月无法营业系不可抗力，根据房屋租赁合同第十一条（三）约定，合同义务应予中止。综上，被告应退回原告：1、预交2021年7月26日之后房租20万元；2、不可抗力期间三个月房租13万元；3、保证金10万元。原告多次与被告沟通未果，遂向法院起诉。被告朱志强辩称：原告起诉与事实不符，本案中不存在原告具备法定及事实上解除合同的条件，原告要求解除合同并且确认房屋租赁合同于2020年7月26日解除没有事实及法律依据。疫情发生后，原被告就疫情的影响扣除租金相关事宜，达成过一致意见，即在2020年5月16日原告向被告支付第三年租金时，被告已经扣除了因疫情影响减免2万元的房租，在双方对此事有相关意思表示的情况下，应遵循双方的意思，原告要求3个月无法经营，扣除3个月的房租与事实不符、亦无法律规定。原被告签订的房屋租赁合同，约定了保证金退还的相关条件。原告没有按照合同约定的时间节点足额支付租金，已经构成违约。原告要求被告支付保证金没有事实根据。综上，原告的诉讼请求，依法不能够成立，请求法庭依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告金信公司辩称：公司不是本案所涉租赁合同的当事人，原告要求公司承担相关有租赁合同引起的法律责任，没有事实根据，请求法庭依法驳回原告对被告公司的诉讼请求。经审理查明：2018年6月22日，原告金迪元幼儿园作为承租人（乙方）和被告朱志强作为出租人（甲方）签订“房屋租赁合同”，合同约定：“第一条租赁标的（一）甲方同意出租并且乙方同意承租的租赁标的坐落于许继大道与××交叉口东南角14号楼房屋：一层大厅过道北侧30平方米；二层北起东侧第1间至第9间，建筑面积367.85批拟购房米；二层北起西侧第1间至第11间，建筑面积446.44平方米。……第二条租赁期限（一）租赁期限为九年，自2018年7月22日起至2027年7月21日止。……（三）任何一方提前解除合同，依照下述约定执行：……2、乙方单方面提前解除合同，应提前2个月通知甲方，双方按照实际使用天数结算租金，乙方向甲方按年租金的25%支付违约金。……第三条租金（一）一层大厅过道北侧30平方米第一年租金为每月90元/平方米，二层房屋第一年租金为50元/平方米。……（二）房租缴纳及浮动方式：第一年每次预交第一年房租，提前两个月预交下半年房租。第二年开始每次预交一年房租，提前两个月预交下一年房租。每满一年，房租比上一年增加2%，依次类推。……第六条履约保证金……（二）如果乙方违反本合同双方约定的条款，则甲方有权选择用保证金冲抵乙方所欠部分或全部债务。……第十四条租赁标的的交还（一）……乙方未按本合同约定条件交还租赁标的时，甲方有权令其立即搬出或视为乙方放弃租赁标的内的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品的所有权……甲方有权向乙方追讨因清除、清理、处置前述物品所产生的所有费用，并扣除部分或全部保证金作为乙方未及时交还租赁标的的赔偿金。（二）……如甲方发现系乙方原因造成租赁标的及设施损坏时，甲方有权要求乙方进行修复，或在乙方已交纳的保证金中扣除该损坏部分的维修费用。……”2018年6月22日，被告向原告支付全年租金52万元并交付保证金10万元。2019年5月8日，被告向原告支付全年租金52万元。2020年5月16日，原告向被告以银行转账的方式支付了次年的部分租金20万元。2020年5月25日，双方通过电话对疫情期间（2020年1月至3月）减收房租达成合意，即在此期间房租共减2万元，即原告应当支付次年租金为52万元，但被告认可原告支付次年租金为50万元。2020年5月26日，原告向被告朱志强以短信的方式告知：“解除租赁合同通知书致：朱志强我方许继幼儿园与您于2018年6月22日签订房屋租赁协议，双方约定：幼儿园于2018年7月22日承租贵方位于向阳路许继幼儿园对面二楼及一楼过厅部分房屋，开设0-3遂托育中心。现因新冠病毒疫情的影响，导致托育中心无法正常运行。现我方预根据双方签订的租赁合同约定提前解除房屋租赁协议，特郑重向您告知，解除日期为：2020年7月26日。特此告知许昌市魏都区金迪元幼儿园（原许继幼儿园）2020年5月26日。”后原告于2020年7月26日前搬离涉案房屋。原告认为被告应当返还其疫情期间租金及其预交的次年部分租金，遂向法院起诉。另查明，许继幼儿园于2019年12月23日起经主管部门魏都区教育局体育局批准，更名为许昌市魏都区金迪元幼儿园。上述事实，有原告提供的情况说明、房屋租赁合同、收据三张、转账凭证两张、许昌金信房地产开发有限公司工商登记信息两份、许教疫防办（2020）66号通知、许昌市幼儿园园长微信群聊天截图三张、通知书照片、与朱志强以及金信公司工作人员的短信对话截图五张，被告提供的许昌许继幼儿园工商登记查询单、许昌市魏都区金迪元幼儿园工商登记查询单、2018年6月22日收据两张、2020年5月16日收款收据一张及庭审笔录在卷为凭。本院认为：本案原告许昌市魏都区金迪元幼儿园与被告朱志强之间签订房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行合同义务。关于原告主张疫情对租赁合同系不可抗力，要求被告朱志强返还2020年1月至3月租金13万元的诉讼请求，疫情仅对原告作为承租人的经营收益产生不利影响，并不必然导致房屋租赁合同目的不能实现，此种情况不属于不可抗力。关于该三个月的租金，双方已在原告起诉之前达成了减少2万元租金的合意，系对合同条款的合理变更，本院予以认可。由于被告已支付了2020年7月21日前的全部租金，故被告朱志强应当返还原告2万元租金。关于原告要求被告朱志强返还预交的次年部分租金20万元的诉讼请求，合同约定，原告单方面提前解除合同应向被告按年租金的25%支付违约金。由于合同未约定上述年租金系本年租金还是次年租金，且根据双方提供的证据，原告连续两年向被告朱志强支付的年租金均为52万元，故原告向被告支付违约金也以年租金52万元作为计算基准为宜，原告应当向被告支付违约金13万元（52万元×25%）。由于原告通知被告其于2020年7月26日搬离房屋，按照合同约定，2020年7月22日至2020年7月26日按天计算房租，为7123.29元（52万元÷365天×5天），即被告朱志强应当返还原告62876.71元。由于双方合同中明确约定了原告作为承租方解除合同的条款，且原告也已按照该条款通知被告并搬离房屋，故原告与被告朱志强之间签订的房屋租赁合同已于2020年7月26日解除。关于原告要求被告朱志强返还保证金10万元的诉讼请求，由于双方就原告搬离后房屋是否符合恢复原状的状态存在争议，且该争议已另案处理，故本院对该10万元保证金不在本案中处理。关于原告要求被告朱志强按照LPR自2020年5月16日起计算利息的诉讼请求，由于原告于2020年5月16日支付20万元系正常履行合同，后原告于2020年7月26日单方解除该合同，故被告应自2020年7月26日起以62876.71元为基数，按照LPR计算利息至还清该款项之日止。关于原告将金信公司列为被告，要求金信公司承担责任的诉讼请求，根据房屋租赁合同显示，签订房屋租赁合同的双方为原告与被告朱志强，被告金信公司并非原告的合同相对方，根据合同的相对性，原告对被告金信公司的诉讼请求本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告许昌市魏都区金迪元幼儿园与被告朱志强于2018年6月22日签订的房屋租赁合同于2020年7月26日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告朱志强返还原告许昌市魏都区金迪元幼儿园租金2万元，租金62876.71元并支付利息（利息以62876.71元为基数，自2020年7月26日起按照LPR计算至还清62876.71元之日止）；三、驳回原告许昌市魏都区金迪元幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7750元，减半收取3875元，由被告朱志强承担747元，由原告许昌市魏都区金迪元幼儿园承担3128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李会娟二〇二〇年十月二十六日法官助理佘萌萌书记员丁浩