江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终1245号上诉人（原审被告、申请执行人）：孙蓉，女，1950年8月15日生，汉族，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：崔莹，江西商海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张丽红，女，1982年9月27日生，汉族，户籍所在地福建省晋江市，现住南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：王元恒，江西江佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李传昊，江西江佑律师事务所律师。原审被告（被执行人）：李菊桂，男，1968年10月17日生，汉族，住南昌市南昌县。原审被告（被执行人）：钟花平，女，1970年9月20日生，汉族，住南昌市南昌县。上诉人孙蓉与被上诉人张丽红、原审被告李菊桂、钟花平案外人执行异议之诉一案，因不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初10051号，依法向本院提起上诉。本案于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。上诉人孙蓉上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人张丽红的执行异议。二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案的两套房产均未办理产权登记，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。该规定属于国家强制性法律规定。依据《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，应认定无效。因此，被上诉人与原审被告签订的《购房合同》不受法律保护，应依法认定无效。2.《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，均是以房屋出售人已办理不动产产权登记、取得物权为前提，并未与《城市房地产管理法》的强制性规定相违背。且《最高人民法院关于审理商品房年买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》完全不适用于本案。综上所述，一审法院执行局依据物权公示原则，对被执行人名下的备案房产采取查封的执行措施并无不当，一审判决认定事实及适用法律错误，故请求贵院依法予以改判，驳回被上诉人的执行异议。被上诉人张丽红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人请求。被上诉人与原审被告签订的购房合同合法有效，双方真实的意思表示，并未违反公序良俗，该行为符合最高院执行异议和复议规定第28条。李菊桂夫妇签订的商品房买卖合同以抵扣工程款形式付清全款，而后被上诉人与原审被告于2016年8月18日签订购房合同，支付十万元定金，之后付清尾款，且案涉房屋交付给被上诉人一直使用至今。根据《物权法》15条，自合同成立生效，未办理登记的不影响效力。《民法总则》153条，上诉人所提出的城市管理法第38条规定只是对物权行为的规范，并非强制性规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的请求。原审被告李菊桂陈述，我把房子给卖了，张丽红付清了款项。张丽红向一审法院诉讼请求：1、请求判令立即停止对原告购买的位于江西省南昌市青云谱区的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、本案的诉讼费用由三被告共同承担。一审法院认定事实，2017年11月27日，一审法院作出（2017）赣0103民初2976号民事判决书，判决：“一、李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性归还孙蓉借款本金300000元；二、李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性支付孙蓉利息126000元（自2014年7月7日起至2016年4月6日）；三、驳回孙蓉的其他诉讼请求”。该案经一审法院二审终审维持一审判决。李菊桂、钟花平未按期履行还款义务，孙蓉向本院申请强制执行。本院依法作出（2018）赣0103执1847号执行裁定书和协助执行通知书，于2018年12月19日查封了李菊桂、钟花平含本案房产在内的五套备案房产。2019年8月20日张丽红向本院提出执行异议，请求解除对本案房产的查封。本院于2019年9月2日作出（2019）赣0103执异106号执行裁定书，驳回张丽红的异议申请。张丽红不服该裁定，向一审法院提出如上诉请。另查明，涉案写字楼钟花平、李在斌于2011年2月28日与江西华东装潢建材博览城有限责任公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，合同约定买受人钟花平、李在斌向出卖人江西华东装潢建材博览城有限责任公司购买坐落于南昌市，建筑面积共计175.36平方米，并于2011年3月23日备案登记在买受人钟花平和李在斌名下，钟花平、李在斌以抵扣工程款的形式全额结清了合同约定购房款754048元。涉案房屋约定建筑面积为43.84㎡，单价4300元／㎡。由于开发商的原因，整个小区的绝大多数购房人未能及时领取到房产证。2016年8月18日李菊桂、钟花平、李在斌（甲方）与张丽红（乙方）签订了《购房合同》，该合同第二条约定：“双方议定上述房屋按套计算，四套总价款为人民币55万元。甲方必须办理房屋使用权证和土地使用权证，费用由甲方承担。甲方需积极配合乙方办理过户，过户的费用由乙方承担，甲方必须保证乙方获得此房屋的使用权证和土地使用权证”。合同签订后，张丽红分别于2016年8月10日分两笔支付了被告李菊桂购房订金10万元，2016年8月18日付清了剩余购房款45万元。庭审中，李菊桂、钟花平确认涉案房已于2016年8月以55万元价格卖给了张丽红，且涉案房自卖给张丽红后，已交付张丽红居住使用。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，第一、原告在人民法院查封前已签订了购房合同，未登记责任不在购房人。涉案写字楼虽未办理产权变更登记，是由于开发商的原因，致使整个小区的绝大多数购房人未能及时领取房产证，责任不在购房人；第二、张丽红全额支付了合理对价。2016年8月18日李菊桂、钟花平、李在斌与张丽红签订了《购房合同》，约定总价款为人民币55万元，但不含变更登记费用，变更登记费用约定由张丽红承担。该涉案房产为公寓写字楼，过户契税较一般住宅高，李菊桂、钟花平、李在斌以55万元总价格出售，合单价3136.41元/㎡，虽与其75万余元购买价及增值价款存在一定差异，但加上过户契税，出售价款不低于市场价的70%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”，显然，李菊桂不属于以明显不合理低价转让；第三、涉案房屋于合同签订后买卖双方即办理了交付，张丽红在人民法院查封前已合法占有了该不动产。综上所述，本院于2018年12月19日因金钱债权执行中查封了涉案备案房产，该时间晚于李菊桂与张丽红之间的交易、付款和张丽红合法占有涉案房屋的时间。孙蓉以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”为由，认为李菊桂、钟花平、李在斌与张丽红签订的房屋买卖合同无效的意见，本院不予采纳。理由如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定第一款：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”李菊桂、钟花平、李在斌与张丽红之间的房屋买卖行为不符合认定无效的法律及司法解释的规定。孙蓉向李菊桂主张的为金钱债权请求权，而张丽红享有向李菊桂、钟花平主张物权请求权，物权请求权优于债权请求权。故对张丽红的诉请，本院依法应予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：解除坐落南昌市青云谱广州路189号华东装潢建材城青云汇二期83-10商业写字楼-717室房产的查封。张丽红预交的案件受理费100元，由李菊桂、钟花平承担。本院二审期间，被上诉人张丽红向本院提交了一份西湖区法院（2019）赣0103民初10050号民事判决书一份，证明判决生效，房屋归张丽红所有。对生效判决书这份证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，张丽红对南昌市青云谱区广州路189号华东装潢建材城二期83-10号商业写字楼-717室房产是否享有排除强制执行的民事权利。现阐述如下：审查案外人的权利能否排除执行，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，同时依据相关法律规定，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。首先，李菊桂和钟花平通过以房抵工程款的方式取得诉争房产，该房产并未办理产权证，但备案登记在钟花平、李在斌名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，钟花平、李在斌并未取得诉争房屋的物权。之后，2016年8月18日，李菊桂、钟花平及李在斌与张丽红签订《购房合同》，约定将诉争房屋以总价55万元的价格出售给张丽红。虽然《购房合同》系双方真实的意思表示，但李菊桂在明知其尚欠不少债务的情况下，将诉争房产低价出售给张丽红，上述出售价格比六年前李菊桂的购买款还要低20万元，显然与常理不符。上述《购房合同》有逃避债务、转移财产等侵害第三人权益的嫌疑。其次，从权利成立的时间来看，孙蓉与李菊桂、钟花平的债权债务发生的时间早于张丽红与李菊桂、钟花平签订《购房合同》的时间，张丽红的请求权不具有优先性。再次，从权利的性质及内容来看，孙蓉的请求权为金钱债权，该债权的形成并不是基于对案涉房产的公示信赖效力，也并非针对案涉不动产这一特定财产，诉争房屋只是作为李菊桂的责任财产成为孙蓉债权的一般担保。虽然张丽红对诉争房屋所享有的是基于购房合同而要求将诉争房产过户登记至自己名下的请求权，但其在签订购房合同时就知道该房屋并未办理产权证，李菊桂并未取得完全意义上的物权，张丽红作为完全民事行为能力人，应当知晓相应的法律风险，对于诉争房屋，张丽红并不具有物权期待权。同时，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，张丽红所主张的权利并未完全符合上述四个条件，故对诉争房产并不能够排除执行。另外，张丽红主张经（2019）赣0103民初10051号生效判决确认诉争房产归其所有的主张，本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，该生效判决并不能排除本案的执行。综上所述，孙蓉的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初10051号民事判决；二、驳回张丽红诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由张丽红负担。本判决为终审判决。审判长  余行飞审判员  陈 晶审判员  胡 伟二〇二〇年十月十五日法官助理涂洁书记员李悦琪