山西省高级人民法院执行裁定书（2020）晋执异21号案外人：山西鑫通矿业有限公司，住所地山西省侯马市合欢街东侧方略联检办公大楼**。法定代表人：李某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王健，山西尚安律师事务所律师。申请执行人：闫某，住山西省古交市。委托诉讼代理人：许某，山西泰同律师事务所律师。被执行人：山西鑫茂实业发展有限公司。法定代表人：陈某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某。被执行人：山西世贸中心（有限公司）。法定代表人：陈某2，该公司董事长。被执行人：陈某1，住山西省太原市小店区。申请执行人闫某与被执行人山西鑫茂实业发展有限公司（以下简称鑫茂公司）公证债权文书执行一案，本院向太原市不动产登记中心送达（2012）晋执字第7号之五执行裁定书、（2012）晋执字第7号之六协助执行通知书，继续轮候查封被执行人鑫茂公司位于太原市××路（山西世贸中心）的房产，其中包括本案太原市长治路111号（山西世贸中心）1幢A座1905号房产。案外人山西鑫通矿业有限公司（以下简称鑫通矿业公司）对查封案涉房产不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月27日举行了听证。鑫通矿业公司的委托诉讼代理人王健，闫某的委托诉讼代理人许某，鑫茂公司的委托诉讼代理人王某到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人鑫通矿业公司提出异议称：2007年12月24日，异议人与被异议人鑫茂公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定由异议人以人民币3850018元的总价格向被异议人鑫茂公司购买位于太原市××路世贸中心A座1905、1906号房产。2007年12月20日，异议人一次性向鑫茂公司支付全部购房款3850018元。而异议人自2008年2月19日已入住该房屋，并办理了入住手续，至今已有12年有余。山西省高级人民法院在（2012）晋执字第7号案件的强制执行过程中，将异议人的房产当作被执行人鑫茂公司的财产予以查封，并在2018年依据（2012）晋执字第7号之五号执行裁定书及（2012）晋执字第7号之六号协助执行通知书将异议人全额购买且实际入住的房产予以续查封拍卖，侵害了异议人的合法权益。故请求中止执行，并依法解除对山西世贸中心××座（房产证号：0**446**）房产及相应土地使用权的查封。本院查明，申请执行人闫某与被执行人鑫茂公司公证债权文书执行一案，本院于2012年8月2日作出（2012）晋执字第7号执行裁定书和（2012）晋执字第7号协助执行通知书，轮候查封了鑫茂公司位于太原市××路（山西世贸中心）的房产。后本院于2018年3月23日作出（2012）晋执字第7号之五执行裁定书，于2018年3月29日作出（2012）晋执字第7号之六协助执行通知书，继续轮候查封鑫茂公司位于太原市××路（山西世贸中心）的房产，查封期限为三年。上述被查封房产中，包括鑫通矿业公司提出异议的太原市××路房产（房权证并字第0**44673号）。2007年12月24日，鑫通矿业公司与鑫茂公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫通矿业公司购买鑫茂公司位于太原市××路（山西世贸中心）1幢A座1905号房屋，面积113.13㎡，单价8869元/㎡，总价款1003350元整，合同还约定了双方的其他权利义务，出卖人鑫茂公司、买受人鑫通矿业公司及原法定代表人武真龙在落款处签字盖章。同日，鑫通矿业公司与鑫茂公司签订第二份《商品房买卖合同》，约定鑫通矿业公司以2846668元的价格购买鑫茂公司位于太原市××路（山西世贸中心）1幢A座1906号房屋。2007年12月20日，鑫通矿业公司通过杨静的个人账户以电汇方式向鑫茂公司支付上述两套房屋购房款3850018元。鑫茂公司于2007年12月24日向鑫通矿业公司出具1905、1906号房屋购房款3850018元的收据一张。太原市鑫森物业管理有限公司为山西世贸中心提供物业服务。鑫通矿业公司与太原市鑫森物业管理有限公司于2008年2月19日签订太原市长治路111号（山西世贸中心）1幢A座1905、1906号房屋的第一份《物业管理委托服务合同》，该合同有效期五年，目前双方已第三次续签《物业管理委托服务合同》，合同到期日为2022年3月14日。2008年2月19日鑫通矿业公司办理了入住手续后，入住案涉房屋至今。因鑫通矿业公司要将购买的太原市××路、1906号房屋抵顶其应付山西省第一建筑工程公司的工程款，2014年8月1日，鑫通矿业公司召开临时股东会，会议通过《临时股东会决议》，决议主要内容：同意解除与鑫茂公司2007年12月24日签订的购买鑫茂公司位于太原市××路（山西世贸中心）1幢A座1905、1906号房屋的《商品房买卖合同》。2014年9月3日鑫通矿业公司就《临时股东会决议》办理了公证。后鑫茂公司与山西省第一建筑工程公司签订一份《商品房买卖合同》，约定山西省第一建筑工程公司购买鑫茂公司位于太原市××路（山西世贸中心）1幢A座1905号房屋，合同落款日期为2007年12月24日。因太原市长治路111号（山西世贸中心）1幢A座1905号房屋被法院查封无法办理过户手续，2015年10月26日，山西一建集团有限公司（原山西省第一建筑工程公司）向鑫茂公司提交变更商品房买卖合同买受人申请书，申请将合同中的买受人变更为鑫通矿业公司。之后，鑫通矿业公司与鑫茂公司就太原市长治路111号（山西世贸中心）1幢A座1905号房屋签订《商品房买卖合同》，合同落款处有出卖人鑫茂公司、买受人鑫通矿业公司及法定代表人李某签字盖章，落款日期为2007年12月24日。确认以上事实的证据有本院作出的（2012）晋执字第7号执行裁定书、（2012）晋执字第7号协助执行通知书、（2012）晋执字第7号之五执行裁定书、（2012）晋执字第7号之六协助执行通知书、《商品房买卖合同》、银行电汇凭证、购房款收据、《物业管理委托服务合同》、入住手续书、钥匙领取通知单、商品房验收交接书、消防安全责任协议书、增值税普通发票、临时股东会决议、公证书、变更商品房买卖合同买受人申请书等。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张权利要求排除执行，必须同时符合四个要件：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，鑫通矿业公司提交其与鑫茂公司于2007年12月24日签订的《商品房买卖合同》，以证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。闫某辩称2007年12月24日双方签订的《商品房买卖合同》已解除，并提交鑫通矿业公司临时股东会决议、公证书、商品房买卖合同、房屋租赁协议以佐证。鑫通矿业公司辩称，当时是要把1905号房屋抵债给一建公司，一建公司发现房屋查封无法过户，又将房屋退回给鑫通矿业公司。鑫茂公司提交向山西一建集团有限公司收回的双方签订的《商品房买卖合同》、山西一建集团有限公司向其出具的收据遗失证明、变更商品房买卖合同买受人申请书等证据，以证明其先与鑫通矿业公司签订《商品房买卖合同》，鑫通矿业公司要求将1905号房屋抵债给一建公司，后其与一建公司签订《商品房买卖合同》，因房屋查封不能办理过户，一建公司又将房屋还给鑫通矿业公司，其与鑫通矿业公司又签订《商品房买卖合同》。从以上各方当事人提交的证据及陈述来看，鑫通矿业公司将案涉房屋抵债给山西一建集团有限公司并未实际履行，鑫通矿业公司与鑫茂公司于2007年12月24日签订的《商品房买卖合同》并未解除，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且在本院查封之前签订。鑫通矿业公司提交的《物业管理委托服务合同》、入住手续书、钥匙领取通知单、商品房验收交接书、消防安全责任协议书等证据，可以证明鑫通矿业公司在本院查封之前已合法占有案涉房屋。鑫通矿业公司提交的银行电汇凭证、购房款收据，可以证明鑫通矿业公司已支付全部房屋价款。鑫通矿业公司因本院查封案涉房屋导致不能办理过户登记手续，非因自身原因所致，鑫通矿业公司对此不存在过错。综上，鑫通矿业公司对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其主张排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、中止对山西鑫茂实业发展有限公司位于太原市××路（山西世贸中心）1幢A座1905号房产（房权证并字第0**44673号）的执行；二、解除本院（2012）晋执字第7号之六协助执行通知书“轮候查封山西鑫茂实业发展有限公司位于太原市××路（山西世贸中心）的房产”中对太原市××路房产（房权证并字第0**44673号）的轮候查封。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王 迪审判员 董晓华审判员 赵小云二○二○年十月二十六日书记员 寇晓云