山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3548号原告：杜振华，男，汉族，1982年9月17日出生，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：贺郑，山东天宇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉慧，山东天宇人律师事务所律师。被告：济南香江置业有限公司，住所地济南市市中区郎茂山路**峰景鉴筑**。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：张东旭，上海友禾律师事务所律师。原告杜振华诉被告济南香江置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜振华的委托诉讼代理人贺郑，被告济南香江置业有限公司法定代表人张波的委托诉讼代理人张东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜振华向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告济南香江置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》；二、依法判令被告济南香江置业有限公司退还原告已付款项9057394元并向原告赔偿资金占用费损失（以9057394元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，共38305元；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算，暂计算至起诉之日为268442元）；判令被告支付原告资金占用费损失127236元（以50万元为基数，自2018年11月24日计算至2019年7月14日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率进行计算，共计14016元；以50万元为基数，自2018年12月2日计算至2019年7月14日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率进行计算，共计13533元；以500万元为基数，自2019年1月30日计算至2019年7月14日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率进行计算，共计99687元；三、依法判令被告济南香江置业有限公司赔偿原告利益损失2427326元（以现涉案房产售均价36000元*涉案房屋面积486.52平方米减去原被告双方签订《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋总价款15087394元之差价），若房屋评估价值均价高于36000元每平方米，则以房屋评估价值减去房屋合同约定的总价值；四、依法判令被告济南香江置业有限公司赔偿原告装修设计损失费用150000元；五、本案的诉讼费用、评估费用由被告承担。事实和理由：原告与被告济南香江置业有限公司就该公司位于济南市市中区房屋的购买事宜签订了《济南市商品房买卖合同》一份。合同约定房屋总价款15087394元，出卖人即被告济南香江置业有限公司应当于2019年12月15日前依照国家和地方人民政府规定，将具备合同约定条件的商品房交付原告，并约定该商品房采用向指定贷款机构中国农业银行贷款方式付款。现被告济南香江置业有限公司拒不交付合同约定商品房，且拒绝配合原告办理贷款手续，导致银行贷款无法发放，《商品房买卖合同》签订的根本目的无法实现。现经原告多次催告，被告仍拒绝履行相应义务，特诉至贵院，请求贵院依法裁判。被告济南香江置业有限公司辩称，被告不同意原告诉讼请求，本案在2018年12月1日双方签订了一份商品房定购书，约定原告应当在2018年12月4日18点前到售楼处进行签订否则定金不予返还，但是原告并未按时来办理签约且并未告知合理的原因，原告提交的正式买卖合同实际签署日期估计是在2019年6、7月，而不是其证据所落款的2019年1月，原告提交的录音证据中也可以看出原告明知售楼处工作人员越权办理合同事宜且与售楼处工作人员串通，后续所签订的正式房屋买卖合同是售托销售方违背我委托方指令与原告串通所签订的应属无效，请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2018年12月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房定购书》，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区枫丹白鹭山庄33号楼1单元1层1号，建筑面积为486.52平方米，总价为15087394元，定金50万元。本《定购书》在经出卖人和买受人双方签字、买受人向出卖人交纳定金后生效。买受人应于2018年12月4日18：00前携带本《定购书》、定金收据和身份证明原件等相关资料到出卖人处签署《商品房买卖合同》，否则属买受人违约，出卖人有权将该商品房另行出售，买受人所付定金不予返还。在定购截止日前，出卖人不得将该商品房另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金。2019年1月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区枫丹白鹭山庄33号楼负一层-四层，房屋用途为住宅，建筑面积为486.52平方米，总价为15087394元。付款方式为按揭付款，买受人于2019年7月15日前支付首期房价款9057394元，余款6030000元向中国农业银行申请贷款支付。出卖人应当在2019年12月15日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期在三十日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起按10元/日向买受人支付违约金直至买受人取得房屋不动产权证书。2018年11月24日，原告向被告支付房款50万元；同年12月2日，原告向被告支付房款50万元；2019年1月30日，原告向被告支付房款500万元。截止到2019年7月15日，原告向被告交纳购房款共计9057394元。涉案房屋现登记于被告济南香江置业有限公司名下，该房屋于2017年9月21日办理了抵押登记，抵押人为济南香江置业有限公司，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，债务履行期限为2017年9月21日起至2020年9月20日止。2020年1月8日，原告与中国农业银行股份有限公司济南历下支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为603万元，用于购买位于济南市市中区枫丹白鹭山庄33号楼101。原告贷款资格已通过银行审批，银行至今未发放贷款。原告主张要求解除涉案《商品房购房合同》，理由如下：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第二十三条的规定,本案被告向原告出售的房屋其已经办理在本案被告名下（商品房买卖合同25页第五条第一款可以看出），其实质上是二手房买卖程序，在二手房买卖程序中被告应当向原告开具房屋的全款发票以便原告交纳契税，从而将房产证办理在原告名下。且本案房屋根据房屋权属状况信息显示被告向原告出售的房屋已经抵押在案外人中国信达资产管理股份有限公司山东分公司名下，在二手房买卖程序中被告亦应当先解押，原告才能将房屋过户至自己名下。然后将该房屋抵押至商品房买卖合同指定贷款银行中国农业银行，该贷款信息可以在原告提供的证据五看出且该房屋目前被告仍未向原告交付，根据商品房买卖合同约定本案房屋应当在2019年12月15日前向原告交付，现被告并未向原告出具书面通知亦未办理交付手续。综上，由于被告拒绝开具发票且拒绝对房屋进行解押，导致无法办理贷款金额发放且无法办理房屋过户，目前该房屋也未进行交付，其已经致使原告签订商品房买卖合同的根本目的无法实现。”原告提交与枫丹白鹭山庄项目负责人杜祥贞录音及原告与中国农业银行历下支行信贷负责人杨杰录音各一份，拟证明该房屋由于被告拒绝出具购房发票导致无法缴纳契税从而无法办理房产过户手续的事实，该房屋现仍存在抵押现状，被告拒不配合解押导致无法办理过户，从而无法于指定贷款银行办理贷款的事实，证明目前该房屋仍未交付于原告及涉案房屋售卖均价的事实。被告对此有异议，并主张原告的诉讼请求不能成立，双方房产买卖合同关系既无约定解除情形，也无法定解除情形，原告请求交付房产和办理房地产权证的手续、条件、期限尚不具备，诉请因交付房产和办理产权证迟延进而主张解除双方商品房买卖关系，无事实和法律依据。原告的贷款手续，是原告自行与银行联系办理，与双方商品房买卖关系进度不协调，且贷款手续如今已经过期，不具备办理产权证书的条件；《个人购房担保借款合同》第2.2条约定自本合同签订之日起六个月内，借款人未能落实2.1中所约定的条件的，贷款人有权采取调减或取消本合同项下借款额度、对本合同项下借款重新审批、解除本合同等一项或多项措施。而该合同签署于2020年1月8日，截止到7月7日也使得银行是否放款处于不确定状态，原告亦未进一步提交证明银行已经对其授信延期的相关文件。被告提交商品房定购书一份，拟证明2018年12月1日签订，双方当时约定是2018年12月4日18点前原告需携带相应的文件来售楼处办理正式的签约，原告没有来而且没有说明原因，按照约定原告默认定金不予返还；提交被告四川蓝光与山东信达工作群聊天记录二份，拟证明2019年6月12日下午3点左右蓝光还在对原告的购房关系提出用章的申请，2020年3月24日蓝光的工作人员确认在2019年6月12日还在群中发起本案用印的申请，我方没有同意。原告对证据一的真实性予以认可，对证明目的不认可，认为该证据恰恰证明了本案原被告间的房屋买卖合同关系且该商品房定购书载明的商品房亦为后续签订的商品房买卖合同中约定的房屋，本案被告承认了商品房买卖合同的真实性，其代表着本案被告以实际行动承认了其收取定金将该房屋出售的事实，该继续履约行为代表被告丧失了向原告不予退还定金的权利，至于2018年12月4日前未签约的原因在于被告，其一直单方面推脱签订正式的商品房买卖合同；对证据二的真实性不认可，其与本案并无关联，其系被告间的内部流程及矛盾问题，本案原告对此不知情且本案原告已按照商品房买卖合同的要求按时交纳了房屋首付款项，假如说被告陈述的商品房买卖合同签订的时间为2019年6月后，那被告在2019年6月前收取原告首付款项的事实不符合常理。原告提交其与山东千林建筑装饰有限公司签订的《设计合同书》及收据，拟证明原告就该房屋支出装修设计费15万元之事实。被告认为该证据与本案无关并且没有看到相应的转账记录。案件审理过程中，原告申请本院委托司法鉴定机构对涉案房屋2020年5月6日的市场价值进行鉴定，后原告撤回对上述鉴定事项的申请。本院认为，原告与被告签订的《商品房定购书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并有效,双方应当按照合同约定履行各自义务。双方合同约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，现涉案房屋仍登记在被告名下，且该房屋在双方签订《商品房定购书》、《商品房买卖合同》时实际已抵押于案外人，即在签订上述合同时实际并不具备过户条件；原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告要求继续履行合同，但抵押债务已届满，案外人的抵押权尚存在，故涉案房屋尚不具备办理房屋产权过户的条件，即合同目的无法实现。故原告要求解除双方于2019年1月30日签订的《济南市商品房买卖合同》的诉求本院予以支持。因原被告均未提交证据证明在本案立案前向对方送达过解除合同的意思表示，故本院认定双方合同解除日期为本院向被告送达原告起诉状之日，即2020年5月14日。因此，本院对原告杜振华与被告济南香江置业有限公司于2019年1月30日签订的《商品房买卖合同》于2020年5月14日解除。因合同解除，被告应当向原告返还原告已交付的购房款9057394元。因双方合同自2020年5月14日解除，被告应自解除之日返还原告已交纳的购房款9057394元，但被告至今未予返还，故原告要求被告支付以9057394元为基数，自2020年5月14日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算的资金占有使用费的诉求予以支持，对多出部分予以驳回。原告主张的利益损失即房屋差价损失2427326元但原告申请本院委托司法鉴定机构对涉案房屋2020年5月6日的市场价值进行鉴定后撤回对上述鉴定事项的申请，对此原告应承担相应的举证不能的责任。原告亦未提供有效的证据证实其该项主张，故对此诉求因证据不足，本院不予支持。关于原告主张的装修设计损失费用150000元，本院认为，该项支出不属于涉案商品房买卖合同项下的必要支出，故对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杜振华与被告济南香江置业有限公司于2019年1月30日签订的《商品房买卖合同》于2020年5月14日解除；二、被告济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜振华返还已缴纳购房款9057394元；三、被告济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜振华支付资金占用费，以9057394元为基数，自2020年5月14日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算；四、驳回原告杜振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93450元，减半收取46725元，由原告杜振华负担10085元，由被告济南香江置业有限公司负担36640元；财产保全费5000元，由原告杜振华负担1080元，由被告济南香江置业有限公司负担3920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 许 毅二〇二〇年十月二十九日书记员 潘建永