广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初834号原告：吴春梅，女，1978年8月16日出生，汉族，住广东省化州市鉴江区**********。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市******。法定代表人：蔡云伟，总经理。被告：蔡云伟，男，1962年10月8日出生，汉族，住广东省中山市横栏镇横栏圩镇**。上列两被告共同委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师；上列两被告共同委托诉讼代理人：吴赛，广东康浩律师事务所实习律师。原告吴春梅与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）、蔡云伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴春梅委托诉讼代理人陆燕妮、被告鸿远公司、蔡云伟委托诉讼代理人周光福、吴赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴春梅向本院提出诉讼请求：1.鸿远公司向吴春梅支付逾期交房违约金42207.31元（以368945元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年1月1日起计算至2019年2月18日止）；2.蔡云伟对鸿远公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：吴春梅与鸿远公司于2013年10月27日签订《商品房买卖合同》，约定吴春梅购买鸿远公司位于中山市********************的房产。房产的建筑面积为85.46平方米，套内面积为70.91平方米，房屋的单价为5203元，总金额为368945元。合同第八条约定，房屋的交付时间为2015年12月31日。然而，鸿远公司实际交付的时间为2019年2月18日，逾期交楼时间为1144天。合同第九条约定，鸿远公司逾期交房的，吴春梅有权要求鸿远公司承担违约责任，赔偿吴春梅从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的违约金，违约金计算方式为按已付房价款的日万分之一计算。因此，鸿远公司逾期交付房屋的，应按照合同约定向吴春梅赔偿违约金。另，经吴春梅查询得知，鸿远公司的企业性质为一人有限公司，蔡云伟为鸿远公司的唯一股东及法定代表人。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，蔡云伟应当对鸿远公司的上述债务承担连带责任。鸿远公司、蔡云伟辩称：一、因政府验收标准突然变更，致使鸿远公司未能按时取得备案登记证，是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对鸿远公司应予以免责。鸿远公司的房地产开发项目立项为2007年，按当时房屋验收标准规定，鸿远公司可按时取得《建设工程竣工验收备案登记证》。但之后国家相关部门及中山市出台系列新标准：1.2014年8月19日，中华人民共和国水利部令第46号《水利部关于废止和修改部分规章的决定》修改和废止了部分规章，中山市水务局据此作出《水利工程建设项目验收管理规定》，对水利方面作了规定，直至2017年10月25日才出文发布；2.2015年4月24日，中山市住房和城乡建设局《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》自2015年5月1日开始实施，对光纤到户工程验收备案进行了规定；3.中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》第8条对防雷装置验收作了规定，于2017年10月17日才出文发布；4.2017年10月17日，中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》【办理材料】（2017.10）第4条“规划、环保、消防、人防、绿化、光纤、档案等各专项验收文件”。以上一系列的新规，严格了商品房验收标准，以新标准要求旧立项，如2015年新增的“光纤”验收，必然导致在验收审批上突然增加了不稳定因素，导致按原标准可顺利验收的审批事项需要更多的时间。此外，新标准增加了多项之前没有的验收事项与程序。现鸿远公司取得的验收事项文件有《水质验收意见书》《防雷装置验收意见书》《住宅信报箱工程专项验收表》《消防审核意见书》《施工图审查合格书》《人防建设核准单》。鸿远公司根据新规，取得了几乎全部的验收报告。新的验收标准出台是鸿远公司不可预料的情况，属于不可抗力事件，因此鸿远公司逾期交房应予免责。二、双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定“若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政府法规发生变化的”，以上情形导致不能在交付期限内交房的，出卖人可据实予以延期。三、鸿远公司股东蔡云伟依法无需承担连带清偿责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”根据上述规定，股东对公司债务承担连带清偿任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。而关于是否构成财产混同的认定，根据刊登于2016年第10期《最高人民法院公报》的公报案例“应高峰诉嘉美德(上海)商贸有限公司、陈惠美其他合同纠纷案”的裁判摘要部分显示“一人公司的财产与股东个人对产是否混同，应当审查公司是否建立了独立规范的财务制度、财务支付是否明晰、是否具有独立的经营场所等进行综合考量。”而在本案中，根据鸿远公司提供的鸿远公司企业所得税汇算清缴纳税调整报告、资产负债表、损益表及房屋租赁合同显示，鸿远公司拥有独立的经营场所及独立规范的财务制度，反映了鸿远公司财产与股东蔡云伟个人财产相分离的事实，证明鸿远公司财产与股东个人财产不存在混同。因此鸿远公司的股东蔡云伟依法无需承担连带清偿责任。综上，鸿远公司作为出卖方，在遇到新标准要求旧立项，必然导致验收审批上不确定因素的增加，对此据实作出的延期应予支持。且鸿远公司与其股东蔡云伟不存在财产混同，股东蔡云伟依法无需承担连带清偿责任。请求法院依法驳回吴春梅的全部诉讼请求。四、关于违约金的起算时间，鸿远公司、蔡云伟认为应当从立案之日往前倒推三年即2017年1月10日起开始计算违约金。经审理查明：2013年10月27日，吴春梅作为买受人与作为出卖人的鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定吴春梅购买鸿远公司开发的位于中山市********************的预售商品房，总房款为368945元。买受人按银行按揭方式付款，于2013年10月25日支付110945元（其中含定金10000元），于2013年11月30日以商业贷款的方式支付258000元。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，定金归出卖人所有，因解除合同而造成的其他损失由买受人承担。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……3、若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的；4、买受人未付清购房款及其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因。逾期交房的违约责任：逾期时间，分别处理（不作累加）1.逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年11月12日，借款人吴春梅、贷款人中国银行中山火炬开发区支行、保证人鸿远公司共同签订《个人一手住房贷款合同》，约定中国银行中山火炬开发区支行向吴春梅发放258000元的个人住房贷款用于吴春梅支付涉案房产的购房款，贷款期限为24年，贷款直接发放至鸿远公司的银行账户。2013年12月2日，中国银行中山火炬开发区支行按约定发放了贷款。2014年11月3日，涉案房屋所属建设工程的施工图经审查合格。2014年12月12日，涉案房屋所属建设工程取得《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》。2015年12月28日，涉案房屋所属建设工程的消防设计经审核合格。2017年1月22日，涉案房屋所属建设工程的住宅信报箱工程经验收合格。2017年9月29日，涉案房屋所属建设工程的防雷装置经验收合格。2017年10月10日，涉案房屋所属建设工程的水质经验收合格。2018年7月17日，涉案房屋所属建设工程取得竣工验收备案登记证。2019年1月22日，鸿远公司通知吴春梅于2018年12月24日至2019年2月24日期间办理收楼手续。截至2019年2月17日，吴春梅向鸿远公司付清了涉案房屋的首期款。2019年2月18日，鸿远公司将上述房屋交付给吴春梅。另查，2015年4月15日，中山市通信建设管理办公室、中山市住房和城乡建设局发布了《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》，表示为贯彻落实《住房城乡建设部、工业和信息化部关于贯彻落实光纤到户国家标准的通知》（建标[2013]36号）等文件精神，新建住宅区、住宅建筑（非自建自用）及商住楼（建筑面积大于或等于5000平方米）的光纤到户配套设施必须与主体工程同步设计、同步建设、同步验收，如验收不合格不得接入公用电信网。2017年10月17日，中山市住房和城乡建设局发布了《建设工程竣工验收备案》文件。又查，鸿远公司是一人有限责任公司，股东是蔡云伟。2019年12月18日，鸿远公司与艾平签订《房屋租赁合同》，约定艾平将其位于中山市石岐区*************01卡的房屋出租给鸿远公司作办公用途。租赁期限自2020年2月1日至2023年1月31日。诉讼过程中，鸿远公司、蔡云伟提交2015年企业所得税汇算清缴鉴证报告（复印件）、2016年企业所得税汇算清缴纳税调整报告（复印件）、2017年企业所得税汇算清缴纳税调整报告（原件）及鸿远公司编制的资产负债表、损益表，用于证明鸿远公司有独立完整的财务制度，其财产与蔡云伟个人财产互相独立。吴春梅对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认，认为上述证据是鸿远公司自行出具的，也不能证明鸿远公司与蔡云伟个人财产互相独立。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴春梅与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。该商品房买卖合同约定鸿远公司应当在2015年12月31日前将涉案商品房交付给吴春梅使用，但如吴春梅未付清购房款，鸿远公司的交房期限可以顺延。该商品房买卖合同约定的首期款110945元，吴春梅直至2019年2月17日才向鸿远公司付清。根据上述商品房买卖合同的约定，鸿远公司的交房期限可以顺延。所以，鸿远公司在2019年2月18日将涉案房屋交付给吴春梅使用，不构成违约。对吴春梅主张鸿远公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。相应地，对吴春梅主张蔡云伟承担连带责任的诉讼请求，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告吴春梅的诉讼请求。案件受理费428元（原告吴春梅已预交），由原告吴春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇二〇年十月九日书记员  钟厚仁