广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初27544号原告梅莹，女，委托诉讼代理人韩冰，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人汪颖，广东普罗米修律师事务所实习律师。被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（以下简称“喀斯特公司”），住所地深圳市龙岗区平湖镇金城路**，统一社会信用代码91440300715233027Q。法定代表人丁芃。委托诉讼代理人方腾，男。被告卓越置业集团有限公司（以下简称“卓越集团”），住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心**楼6501，统一社会信用代码91440300618863254U。法定代表人李华。委托诉讼代理人杨旸，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告梅莹诉被告喀斯特公司、被告卓越集团商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩冰、被告喀斯特公司委托诉讼代理人方腾、被告卓越集团委托诉讼代理人杨旸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告喀斯特公司于2018年6月8日签订《深圳市房地产买卖合同》（预售），交易标的为中环阳光星苑房地产项目中第一栋3C单元/座13层1305号房，总金额为3420029元。双方约定交房日期为2019年6月30日，但由于房屋质量存在严重问题而被责令整改，被告喀斯特公司一直未向原告交付房屋。根据双方合同第十二条的规定：逾期交房90日内，按照购房总价款的日万分之三支付违约金；超过90日的，按照购房总价款的日万分之四支付违约金。被告卓越集团参与开发了中环阳光星苑（即卓越星源）的开发。两被告共同进行虚假宣传和销售欺诈，在进行销售宣传时，将并未得到审批的规划房间，列入宣传，宣传时的户型图与实际不符，导致三房变两房等户型与宣传不符的情况。直接导致原告丧失了一个房间约6.88平方米的使用权，参照房价约定，应予以退还。两被告由于利益分配不均，股东失和，一直拖延解决问题。被告喀斯特公司的延期交房行为及欺诈行为导致原告遭受了巨大的损失。诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房自2019年6月30日暂计算至2020年7月10日的违约金483592.10元，自2020年7月11日计算至交房之日（按照总购房款3420029元的日万分之三计算）；2、请求被告退还原告面积差价319437.95元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告喀斯特公司辩称，一、卓越集团才是案涉房产的事实开发商，依法应最终由其对案涉房产承担《房地产预售买卖合同》的法律责任。二、案涉小区房产的房屋已经竣工验收合格，住建局等政府部门仍然认可并要求被告喀斯特公司安排业主入伙，被告喀斯特公司也已经通过报纸公告通知小区业主办理入伙手续。法院已有其他业主的判决已经确认被告喀斯特公司在交楼的程序和竣工验收实体上均为合格，如业主拒绝收楼应自身承担逾期收楼的法律后果。三、被告喀斯特公司认为原告所主张的“多功能房”房屋差价损失的诉讼请求应予驳回，理由如下：1、原告所主张的“多功能房”在双方签署的《深圳市房地产买卖合同》中没有体现，说明双方对此并没有达成合意，原告提供的广告、宣传资料、样板房等证据，在《深圳市房地产买卖合同》第35页第十九条已经明确约定：“双方的权利义务以本合同、附件和补充条款为准”。2、“多功能房”实际为规划设计中的采光井，并非案涉房屋的合法面积。而原告对此在购买案涉房产时是明知该情况的，故原告认为被告喀斯特公司构成欺诈的观点并不成立。3、“多功能房”没有对案涉房产的房产价格产生任何影响，深圳市人民政府要求房屋单价必须在政府的备案指导价内予以销售，而案涉房屋总面积由政府规划方案确定，因此案涉房产的价格是固定的，原告也没有因为有无“多功能房”就向被告喀斯特公司支付多或少的房屋价款。4、“多功能房”是没有列入案涉房屋的规划面积内，即使退一步认为案涉双方对此达成合意，也因非法而无效，对非法利益而主张损失不应得到法律的支持。被告卓越集团答辩称，1、签订涉案商品房预售合同的当事人为原告及被告喀斯特公司，卓越集团并非涉案合同当事人，根据合同相对性，该合同项下责任与卓越集团无关。2、涉案房屋符合约定情况，原告主张“三房”交付没有合同依据。而且原告支付的房价系与合同约定面积相符的等额对价，不存在对所谓“三房”多支付任何费用，也不存在退还问题。3、涉案房屋符合约定交房条件，即取得竣工验收备案，也已依约发布《入伙通知》，原告能够收房而拒不收房也未提出书面异议，主张违约及赔偿没有事实依据。4、涉案房屋交房时间虽较合同约定期迟延，但并未超过合同约定的宽限期，不需要承担违约责任。综上，卓越集团认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据合同相对性，相关责任仅在合同当事人即原告与被告喀斯特公司之间分担，与卓越集团无关，原告请求卓越集团承担连带责任没有任何合同和法律依据。经审理查明，2018年6月8日，原告（买受人）与被告喀斯特公司（出卖人）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告喀斯特公司开发的位于深圳市龙岗区，建筑面积为88.9平方米（其中套内建筑面积66.78平方米），房屋总价为人民币3420029元。其中合同第九条约定，［交付时间和办法］出卖人应当于2019年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，［交付的文件］出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件中的（三）、（四）项，出卖人应向买受人交付加盖出卖人公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并交付加盖出卖人公章的复印件；（五）、（六）项应由买受人填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，［交付时的验收］买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出；买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见；出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起5日内对本房地产重新验收；买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定［出卖人逾期交付的违约责任］，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第贰种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理，1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；贰、详见双方补充约定。合同第二十七条约定［通知与送达］，本合同中的通知应采取书面形式，并选择第2种方式送达：2、邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为公告当天，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准；如地址发生变更，应及时通知对方；未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同附件五补充条款第四条（对通知义务的补充约定）约定，出卖人按如下方式之一向买受人履行通知义务：1、出卖人当面通知买受人的，买受人签收之日为通知到达时间；2、出卖人按合同载明的地址向买受人寄出特快专递，寄出第三日为通知到达时间；3、出卖人将通知公告于当地报纸的，公告刊出之日即为通知到达日。合同附件五补充条款第六条（支付购房款和延期付款的违约责任的补充约定）约定，逾期付款在90日以内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该笔逾期款项万分之四的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日的，出卖人有权单方面解除本合同；出卖人解除合同的，买受人按本房地产总价的20%向出卖人支付违约金，此款由出卖人在买受人己交购房款中扣除，多余的购房款（不计利息）退还给买受人；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同附件五补充条款第十一条（关于交付房屋的补充约定）约定，1、买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日期5日内（验收期限）验收房产，如有异议，应在验收期满当日提出，逾期不提出，视为买受人对本房产无异议，同意接收；2、出卖人通知买受人入伙后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为买受人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日，买受人自入伙届满之日起开始承担相应的房屋风险责任；不论买受人是否拒收《入伙通知书》，还是未在合同约定的入伙期限内对房地产进行验收，或者以房屋主体结构不合格以外的事由拒绝收楼，均视为出卖人已在合同约定的期限内将该房产交付给了买受人；届时，与该房产相关之一切风险责任均转由买受人承担，且买受人无权拒绝向物业管理公司交纳物业管理费、专项维修资金等；3、买受人认为本房地产不符合本合同约定的交楼标准的，出卖人根据该意见整改完毕，买受人须在出卖人通知验收期限5日内到现场再次进行验收，买受人逾期未验收的，则视为该房产已按照合同约定的标准交付给买受人；整改完毕买卖双方对整改结果仍有不同意见的，则以政府主管部门或专业检测机构的检测意见为准；4、除非该房屋主体结构不合格情况外，在房屋通过政府部门竣工验收的情况下，该房屋的装修或者设备未完全达到买卖合同约定的标准及其他非属主体结构的质量问题均不影响该房屋的验收交接，买受人不能以此为由延迟收房或者拒绝办理该房屋的验收交接手续，否则视为出卖人已交付本房地产；出卖人的装修和设备达不到约定标准及其他非属主体结构的质量问题的，由出卖人按合同约定承担保修责任，保修期间不视为出卖人逾期交付；出卖人无须向买受人支付补偿和赔偿；5、买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则从31日起，每逾期一天向出卖人支付总房款的万分之一违约金，逾期超过180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的损失由买受人承担，同时买受人向出卖人支付总房款10%的违约金；买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付届满日起，开始计算商品房的保修期，与商品房有关的风险和费用转由买受人承担，因此造成出卖人损失和给出卖人造成的其他费用，也由买受人承担；6、在约定的交房期限内，不论因何种原因买受人未办理完毕房屋的交接手续的，视为买受人对出卖人赠送的该房屋装修已验收并且对质量无异议（如有赠送）；属于国家法律、法规及地方法规、规章或设计、施工、验收规范许可范围内的瑕疵（如不影响房屋结构的粉刷层裂缝等），出卖人不承担赔偿责任；7、在买卖双方所约定的房屋交付期限届满时，买受人仍未付清该房屋的总价款的，出卖人有权选择拒绝向买受人交房；在此情况下，买受人仍应按本合同的约定向出卖人承担违约责任，而出卖人并不因此向买受人承担延期交房的违约责任；8、如出卖人已按合同规定提交交房所需材料，但买受人仍无理拒绝接受该房屋的，则视为出卖人已完成房屋交付义务并不承担任何责任；9、买受人原因致使出卖人未能按时交付该房产，出卖人可将商品房钥匙放于物业管理机构，视为出卖人依预售合同办理交付，不再承担任何责任；买受人自行向物业管理机构办理房屋交接手续；10、买受人因质量问题要求退房的，须持有广东省深圳市具有资质的建设工程质量检测机构出具的房屋主体结构不合格的书面鉴定意见，且在该书面意见签发15日内向出卖人提出，否则视为买受人放弃该权利；买受人因房屋主体结构不合格解除本合同的，出卖人在收到买受人书面通知的90日内退还买受人已支付的房价款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的1%向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失。合同附件五补充条款第十二条（对逾期交付违约责任的补充约定）约定，交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任；在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金，延期交付超过一年的，买受人有权单方面解除合同；出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知后20个工作日内退还买受人已付的购房款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的百分之一向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付己收本房地产价款的千分之一作为违约金；无论买受人是否解约，出卖人因交房迟延所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。上述合同签订后，原告按约定向被告喀斯特公司付清了上述购房款。2019年1月25日，被告喀斯特公司取得由深圳市住房和建设局出具的涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》。2019年6月30日，涉案“中环阳光星苑”项目的前期物业管理公司深圳智慧空间物业管理服务有限公司（被告委托其办理入伙手续）向原告等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，称截至2019年6月28日，涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，具体如下：1、两次柱头压爆裂结构隐患消除未经合格专业资质设计单位确认和专家论证；2、关于地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏对消防线路出现新的隐患，致使消防系统出现1000多出报警，根本无法使用的问题；3、多部电梯基坑及井道漏水未完成整改使电梯无法安装和使用的问题；4、未按图施工致使地下室变形缝，整改处理完全不符合设计要求；5、地下室半负**外围商铺装饰柱多处裂缝的整改工程未完工；6、外墙5.0厚干混类聚合物水泥防水层大面积的多处修补工程未能完成；7、地下室顶板渗、漏水整改工程未进行；8、相当面积的补漏工程的外墙淋水实验仍未进行；9、室外多处回填土不符合设计要求的施工整改工程未进行；10、地下室、裙房墙体擅自采用薄抹灰工艺，整改工程未进行；11、多栋凸窗顶板未按设计要求设置保温板的整改工程未进行；12、涉及铝合金门壁及不锈钢扶手厚度不符合设计要求的整改工程未进行；13、项目结构墙体线条、造型外观误差超出规范允许范围的整改工程仍未完工；14、入户门变形及无法打开的整改工程未进行；通知预售合同约定的2019年6月30日入伙期限推迟至总包单位配合完成移交前的工程整改，工程符合移交的基本要求、达到建筑物及配套设施可安全使用等查验标准为止。2019年7月11日，被告在《深圳特区报》上对入伙时间进行了公告，通知有关分区业主按照如下时间计划入伙，1、第一批入伙，1栋7A、7B和2栋业主，入伙时间2019年7月15日；2、第二批入伙，1栋6A、6B业主，入伙时间2019年7月31日；3、第三批入伙，1栋3A、3B、3C业主，入伙时间2019年8月31日；4、第四批入伙，1栋1A、1B、2A、2B业主，入伙时间2019年9月30日。2019年8月22日，被告喀斯特公司在《深圳特区报》再次公告通知第三批入伙业主于2019年8月31日办理入伙手续。其后被告喀斯特公司没有向原告书面发出《入伙通知书》，而是选择于2019年7月11日和8月22日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主分批入伙。被告喀斯特公司称正式通知原告收房的时间是在《深圳特区报》刊登的入伙公告。原告称其是听闻被告喀斯特公司经营不善，即将破产，因此于2020年7月25日前去办理了入伙手续。2020年1月6日，深圳智慧空间物业管理服务有限公司代被告喀斯特公司向原告转账10000元，客户附言“生活补助金”。另查，2016年3月31日，被告卓越集团的全资子公司深圳卓越信捷投资有限公司收购被告喀斯特公司73.71%股权，成为被告喀斯特公司的控股股东。同时，被告喀斯特公司与被告卓越集团签订《项目开发管理协议》，约定被告喀斯特公司委托被告卓越集团对涉案“中环阳光星苑”项目进行开发管理。本院认为，原告与被告喀斯特公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。本案中，被告喀斯特公司于2019年1月25日取得涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》，已具备合同约定的交付条件，被告喀斯特公司于2019年6月30日委托物业公司向原告等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，自认涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，无法在2019年6月30日入伙，本院予以确认。其后被告喀斯特公司没有向原告书面发出《入伙通知书》，而是选择于2019年7月11日和8月22日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主分批入伙。被告喀斯特公司上述行为违反双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十七条【通知与送达】中约定的入伙通知方式，且被告喀斯特公司不前置采取直接送达或邮寄送达入伙通知书，而直接采用公告送达入伙通知书的方式极易造成原告不知晓自己所购房屋的入伙时间，使得其正当权益受损。虽然双方在合同附件五第四条对上述合同第二十七条作了变更约定，但因为合同附件五第四条是被告提供的格式条款，且该条款内容免除了被告合理送达的义务，排除了原告通过合理送达的方式知晓入伙时间的权利，应为无效条款，不产生对合同第二十七条变更约定的效力，双方仍应按合同第二十七条履行。故被告喀斯特公司于2019年7月11日和8月22日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主入伙，因违反合同约定的入伙通知方式，属于无效通知，致原告延迟在2020年7月25日入伙的责任应由被告喀斯特公司承担。被告喀斯特公司应当依约向原告支付延迟交房违约金。根据合同附件五补充条款第十二条约定，原告给予被告喀斯特公司三个月的延迟交房宽限期，宽限期内不追究违约责任，双方合同约定交房时间为2019年6月30日，三个月宽限期过后，应当从2019年10月1日开始计算延迟交房违约金。同时根据该条约定，延迟交房违约金的标准按已付房款每月千分之一计算，计至实际交房之日（2020年7月25日）为33538元（3420029元×1‰×9个月+3420029元×1‰×25天÷31天），扣除被告喀斯特公司已给付的10000元，被告喀斯特公司仍应支付原告23538元。原告请求延迟交房违约金标准按已付房款每日万分之三计算，与双方约定不符，本院不予支持。案涉的“多功能房”实际系由规划的“采光井”位置非法搭建，并非该栋楼设计图纸规划的建筑面积，被告为了房屋的促销，在销售中心现场通过样板房展示、户型平面图册、微信公众号等方式进行宣传。因此上述宣传与实际的商品房内部结构不相符。深圳市市场监督管理局龙岗监管局在2019年12月18日对被告上述发布含有虚假或者引人误解的内容的广告的违法行为作出深市监龙罚字[2019]1119号行政处罚决定书。因案涉“多功能房”属于非法搭建，已被政府相关部门禁止搭建，是被告无法向原告交付“多功能房”的原因。关于原告请求的“多功能房”差价损失问题，原告所称的被告喀斯特公司在向原告宣传销售时，展示的户型图与实际不符导致“三房变两房”，该“多功能房”实际系由规划的“采光井”位置违法搭建而成，并非房屋的合法面积，原告在购买时对此是知悉的，被告在交付房屋之前也试图进行了搭建行为，只是因为该搭建行为系违法的，被行政主管部门禁止搭建而无法搭建成功。原、被告在买卖涉案房屋过程中，形成了非法搭建“多功能房”的默契，这种行为因违反法律强制性规定应是无效的，原告因被告的违法行为无法实施而主张非法利益损失不应得到法律的支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。对比本案情况，“多功能房”并未在规划范围内，即便被告在宣传时作出具体说明，但并未写入买卖合同，依法应为要约邀请，对双方没有约束力，双方权利义务应以买卖合同的约定为准。在双方买卖合同中，双方并未约定“多功能房”面积计入房屋总价，因此，虽然“多功能房”未能搭建成功，原告据此请求面积差损失亦缺乏依据，本院对原告的此项请求不予支持。关于被告卓越集团的责任，本院认为与原告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的主体系被告喀斯特公司，根据合同相对性原则，被告喀斯特公司作为独立法人，应当独立对原告承担责任，原告请求被告卓越集团承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告梅莹支付延迟交房违约金23538元；二、驳回原告梅莹的其他诉讼请求。案件受理费5915元（原告已预交），由原告承担5742元，由被告喀斯特公司承担173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈璟二〇二〇年十月二十八日书记员  张浩