山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4430号上诉人(原审被告)：山东鱼台农村商业银行股份有限公司，住所地山东省鱼台县湖陵二路西北环路南。法定代表人：李本志，董事长。委托诉讼代理人：刘国栋，山东宏易律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李梓豪，男，1975年7月8日出生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：张军，山东方宇律师事务所律师。上诉人山东鱼台农村商业银行股份有限公司与被上诉人李梓豪房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省鱼台县人民法院（2020）鲁0827民初686号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东鱼台农村商业银行股份有限公司上诉请求：依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清虽然上诉人向被上诉人出具了租金收据，但是被上诉人并未实际向上诉人交纳租金。上诉人作为正规的金融机构，所有的收入都严格按照会计制度的要求记账，在上诉人的会计账目中没有记载被上诉人向上诉人交纳租金的记录，上诉人并未收到被上诉人交纳的所谓的租金；被上诉人在一审中陈述是在被上诉人处取出的现金向上诉人交纳的租金，因此上诉人应举证证明其银行取款并向被上诉人交付的证据。二、一审判决超出了被上诉人的诉讼请求范围。被上诉人在一审时第一项诉讼请求是：请求解除原、被告于2003年2月28日签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》，2003年8月3日签订的《补充协议》；而一审判决却是：确认2003年2月28日签订的《房屋租赁协议书》自2020年4月日解除。这明显的是将当事人的变更之诉，变为确认之诉，显然是超出了当事人的请求范围。由于合同解除的时间发生了变化，势必导致一审法院在判决被上诉人向上诉人支付利息时的起始日提前。三、一审判决适用法律错误。被上诉人请求的是解除合同，而不是确认合同解除的效力，因此不应适用合同法第九十六条的规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。李梓豪答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立。一、上诉人提出是正规的机构，没有对自己的账务进行管理，出现会计记账错误明显与事实不符。上诉人自己的账册应当由自己管理，其拒不向法庭提供当年的全部账册，而提出这一荒谬的上诉理由明显对广大的储户和农商行信赖造成影响；二、对一审判决的诉讼请求范围一审法院认定事实清楚，适用法律正确。因为本案是房屋租赁合同，租金的返还是在解除合同的基础上进行依法处理的，其上诉理由并没有任何事实依据；同时上诉人提出的适用法律问题明显违背了合同法的基本原则和法条的适用原则，本案解除合同与确认合同解除的效力是文字上不同，而没有具体的实际意义。本案拆迁是政府行政行为，拆迁的后果是被上诉人无法继续使用房屋，上诉人收到的租金扣除使用的部分，剩余应当依法返还。故一审判决适用法律正确。李梓豪向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告于2003年2月28日签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》；2003年8月3日签订的《补充协议》；2、请求法院判令被告退还原告房屋租金143750元及代付违约金40000元，并支付利息损失；3、要求被告支付经营性损失100000元（诉讼中撤回，并保留诉权。）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2003年2月27日，李梓豪向原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社支付租金230000元。原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社向李梓豪出具收据两张，收款金额分别为115000元，收据有原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社及经办人的签章。次日，原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社（甲方）与李梓豪（乙方）签订《房屋租赁协议书》，并约定：鱼台县谷亭农村信用社原营业楼一幢，使用权面积166.44平方米，房产证号0×**，租赁给乙方。租赁期限为二十年，从2003年3月1日至2023年2月28日，租金为115000元，一次性交清。在承租期内，如因政府行为干预，沿街开发拓宽街道等，导致承租房屋完全拆除无法正常履行协议时，则甲方在扣除乙方实际承租期间的费用后，剩余已收取的租金一次性退还乙方。在承租期内，甲、乙双方不得擅自违约转让或转租房屋。乙方如违约转租，承租期内，甲方不承担任何经济损失。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方预交后二十年租金115000元，一次性交清，租赁期限自2023年3月1日至2043年2月28日。如甲方前20年租期已到，不再继续租给乙方，需退回乙方后20年的租金，并按照原租赁协议第九款执行。2003年7月24日，李梓豪、宋凯在原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社法定代表人宗树智及姜化强见证下，签订协议书，约定李梓豪和谷亭信用社赔偿宋凯房屋装修款40000元，宋凯自愿与谷亭信用社解除原房屋合同，从此三方不在任何纠纷。李梓豪、宋凯作为当事人签字按手印。宗树智与姜化强作为见证人签字按手印。2003年8月3日，原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社与李梓豪再次签订《补充协议》，约定甲方与原承租方宋凯在履行租赁合同中违约需支付赔偿承租方违约金40000元，由乙方代甲方支付该笔违约金，鉴于此甲方同意在乙方承租甲方房屋租赁期满后，延长六年租赁期作为对乙方的补偿，乙方不再缴纳任何费用。本协议作为原租赁协议书的补充协议。上述《房屋租赁协议书》及两份《补充协议》后均有原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社及其法定代表人签章（字），李梓豪签字。2016年3月，原鱼台县农村信用合作联社改制为鱼台农商银行。2018年7月，涉案房屋因政府征收被拆除。一审法院认为，李梓豪与原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社签订的《房屋租赁协议书》是当事人双方的真实意思表示，自双方签字之日起，《房屋租赁协议书》依法成立并生效，法院予以确认。双方于2003年2月28日、8月3日签订的《补充协议》，因租赁期限约定超过了最长期限为20年的法律限制性规定，该超过部分约定应为无效。其他部分仍然有效，法院予以确认。在涉案合同履行期间，涉案房屋被政府拆迁属于不可抗力，李梓豪主张解除《房屋租赁协议书》及《补充协议》中除去租赁期限的内容部分，符合法律规定，法院予以确认。原鱼台县农村信用合作联社改制为鱼台农商银行，涉案合同权利义务由鱼台农商银行承继。故涉案合同解除效力于鱼台农商银行，并自收到本案起诉状之日（2020年4月11日）生效。关于李梓豪是否交纳房屋租金、代交违约金问题以及拆迁日期等问题的确定。李梓豪向法院提交了有原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社及经办人签章的收据，足以认定李梓豪已经按照合同约定支付了租金230000元，予以确认。李梓豪向法院提交了其与原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社于2003年8月3日签订的《补充协议》、李梓豪与宋凯签订的协议书等证据，能够认定李梓豪代原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社履行支付违约金40000元给宋凯后，原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社以代其履行的40000元转为租金与李梓豪签订补充协议，将租期延长六年。原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社与李梓豪于2003年8月3日签订的《补充协议》和李梓豪与宋凯于2003年7月24日签订的协议书相互印证，形成完整证据链条，足以认定上述事实，予以确认。鱼台农商银行仅以其账目上不能反映上述交易存在之辩解，理由不充分，不予采信。关于拆迁日期的确定。李梓豪提交了有鱼台县棚户区改造指挥部签章的证明证据，鱼台农商银行对该证据形式要件提出异议。鱼台县棚户区改造指挥部属于政府职能部门，其出具的证明属于行政证明，可信度较高，且法院限定鱼台农商银行补充具体拆迁时间的证据，但在限期内，鱼台农商银行没有提交证据，法院采信拆迁日期为2018年7月。根据《房屋租赁协议书》及《补充协议》约定，涉案房屋月租金为：115000元/（20×12）月=479.17元/月。李梓豪已经使用租赁物时间截止至2018年6月底为：15×12+4=184（个月）。鱼台农商银行应返还第一个20年租金为：479.17元/月×（240-184）月=26833.33元。第二个20年租金为：115000元。代为履行违约金折抵租金40000元。以上合计181833.33元。关于李梓豪主张欠款利息问题。鉴于鱼台农商银行在合同解除、确认无效后，没有向李梓豪退还租金，客观上给李梓豪造成货币利息损失，故李梓豪向鱼台农商银行主张利息损失，理由充分，予以支持。其中，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自合同解除、确认无效次日起计算至欠款清偿日止。综上所述，李梓豪主张与鱼台农商银行解除合同、返还租金及利息，理由正当，予以支持。其中，补充协议中超过20年租赁期限部分，法院确认为无效。李梓豪主张律师费无合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、确认原告李梓豪与原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社于2003年2月28日签订的《房屋租赁协议书》自2020年4月11日解除，其效力及于被告山东鱼台农村商业银行股份有限公司；确认原告李梓豪与原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社于2003年2月28日、8月3日签订的《补充协议》中关于租赁期限的约定为无效，其余部分自2020年4月11日解除，其效力及于被告山东鱼台农村商业银行股份有限公司；二、被告山东鱼台农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告李梓豪房屋租金181833.33元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。其中，本金26833.33元为基数的，自2020年4月12日起计算至欠款清偿日止；本金155000元为基数的，自2020年5月25日起计算至欠款清偿日止。）；三、驳回原告李梓豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2778元，由原告李梓豪负担810元，被告山东鱼台农村商业银行股份有限公司负担1968元。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于被上诉人李梓豪是否已交纳租金问题。李梓豪一审中提交了原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社出具的收据两张，收款金额分别为115000元，该收据上有原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社及经办人的签章。结合双方签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》、李梓豪与宋凯签订的协议书以及李梓豪实际使用租赁房屋的事实，应当认定李梓豪已经按照合同约定支付了租金230000元。上诉人主张公司会计账目中没有记载被上诉人交纳租金的记录，上诉人并未收到被上诉人交纳的租金，与查明的事实不符且上诉人也未提供足以反驳的相反证据，对上诉人的该上诉理由本院不予采信。关于原审判决是否超出了被上诉人的诉讼请求范围。李梓豪在一审的诉讼请求是解除原、被告于2003年2月28日签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》；2003年8月3日签订的《补充协议》；请求判令被告退还房屋租金及代付违约金并支付利息损失。原审法院经审理判决确认李梓豪与原山东省鱼台县谷亭农村信用合作联社于2003年2月28日签订的《房屋租赁协议书》自2020年4月11日解除，2003年2月28日、8月3日签订的《补充协议》中关于租赁期限的约定为无效，其余部分自2020年4月11日解除，并判决山东鱼台农村商业银行股份有限公司返还李梓豪房屋租金181833.33元及利息，并没有超出李梓豪的诉讼请求。上诉人主张原审判决超出了李梓豪的请求范围，该上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，山东鱼台农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3937元，由山东鱼台农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十月三十日书记员  米 阳