山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终8291号 上诉人（原审被告）：青岛金泰达工贸有限公司，住所地黄岛区灵山卫街道两河村。 法定代表人：赵丽娜，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳龙，山东居高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹逸飞，山东居高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会，住所地黄岛区临港管区两河村。 法定代表人：薛峰，村主任。 委托诉讼代理人：王飞飞，山东雅圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋雨洁，山东雅圣律师事务所实习律师。 上诉人青岛金泰达工贸有限公司因与被上诉人青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初12938号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人青岛金泰达工贸有限公司的委托诉讼代理人李艳龙、被上诉人青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会的委托诉讼代理人王飞飞、宋雨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛金泰达工贸有限公司上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁0211民初12938号民事判决书；2.依法改判或发回山东省青岛市黄岛区人民法院重新审理；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人签订土地租赁合同时间在《中华人民共和国合同法》实施之前，根据我国法不溯及既往原则，一审法院对于双方签订合同中租赁期限的约定，不应依照《中华人民共和国合同法》认定。2.一审判决书中所认定的内容自相矛盾：如法院认定双方之间存在无固定期限的租赁关系，就证实合同在2018年6月28日之后仍为有效，但是在判决主文中又认定合同自2018年6月28日始无效。3.既然《合同书》属于有效合同，则就不存在上诉人返还土地的问题，更不存在向被上诉人支付土地占用费的问题。4.一审法院判决鉴定费用由上诉人承担2059元无任何法律依据及事实依据。5.本案实质是当地政府出于建设需要，在没有合法征收手续以及无法与上诉人妥谈的情况下，运用各种手段妄图解除双方间的合同，损害上诉人的利益。 被上诉人辩称，一、一审法院适用《中华人民共和国合同法》关于租赁期限最长不超过20年的规定，就此认定本案合同在2018年6月28日之后为无效，适用法律正确。二、因本案租赁合同期限于2018年6月28日之后属于无效，因此上诉人在2018年6月28日起应当将涉案土地返还原告，上诉人也应当赔偿应返还土地而不予返还的土地占用费及被上诉人支出的8000元评估费。1.上诉人与被上诉人之间不存在不定期租赁合同关系。2.赵丽娜作为上诉人法定代表人及股东，被上诉人向其主张返还土地，就代表向上诉人主张返还土地，并非一审法院认定直到2019年8月8日才通知上诉人返还土地，虽不认同但基于可以返还土地，被上诉人没有上诉。三、本案并不涉及土地征收，所以上诉人主张系当地政府没有合法的征收手续，运用手段解除合同损害上诉人利益更是自己无端揣测，没有任何事实依据；抛开本案合同无效这一点，即便合同被认定为有效合同，上诉人也应当返还土地。 青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会向一审法院起诉请求：1、判令原被告租赁关系自2018年6月28日归属无效；2、判令被告返还土地、腾空并拆除地上建筑物；3、判令被告支付自2018年6月28日至实际返还土地之日的土地占用费(待评估后进行追加)。庭审过程中原告增加诉讼请求：1、要求被告支付原告自2018年6月28日至2019年12月11日的土地占用费193287元；2、要求被告支付自2019年12月12日至2020年12月11日期间按0.186元/日/平方米计算实际占用期间的土地占用费；3、评估费用8000元由被告承担。 一审法院认定事实：1998年6月28日，两河村委会（原名胶南市灵海街道办事处两河村委会）与韩瑞龙（韩瑞龙生前与赵被告法定代表人赵丽娜系夫妻关系）签订合同书，约定两河村委会将本村2.93亩建设用地（四至为：南至两河地，北至绿化地，东至两河地，西至夏宝金，长50.23米、宽38.96米，共1956平方米；现位于黄岛区角）有偿提供给韩瑞龙使用，期限50年，即1998年6月28日至2048年6月28日止，租金为每年共计3516元，当年租金于合同签订之日起三日交清，以后年度租金于下一年度每年6月28日前一次交清；地上建筑物及附属物由韩瑞龙自行投资建设使用，同时约定了合同期内如遇国家征用和占用，双方自觉服从，地上建筑物及附着物补偿归韩瑞龙。协议签订后，两河村委会将土地交付给韩瑞龙使用。1999年韩瑞龙在土地上建设了两河汽车配件门市部（即本案诉争的房屋）。2001年8月8日，青岛金泰达工贸有限公司成立，股东为韩瑞龙和赵丽娜，法定代表人为韩瑞龙。公司成立所使用的土地为本案诉争土地，其中办公用房面积30平方米，营业用房面积189平方米。韩瑞龙在向工商部门提交的公司住所勘查记录表中记载房屋产权归属青岛金泰达工贸有限公司。2001年12月9日，经原告申请，涉案土地办理集体土地使用证，土地所有者和使用者为原告，土地用途为商业用地。2005年韩瑞龙去世，2006年8月11日青岛金泰达工贸有限公司法定代表人变更为赵丽娜，股东变更为赵丽娜和韩福真（韩瑞龙与赵丽娜之子），继续履行上述租赁协议至今。本案的土地租赁费交纳至2018年6月27日。被告提供的租赁费收据显示，大部分的租赁费交款单位为金泰达公司，少部分交款单位为赵丽娜。涉案土地已于1996年12月18日办理建设用地规划许可证，用地单位两河村委会，用地项目名称：新建两河汽车配件门市部。2018年12月14日，原告向赵丽娜和韩福真发送解除租赁通知书一份，内容为本案所涉土地租赁合同履行过程中韩瑞龙去世后，你方作为韩瑞龙生前共同居住家属继续履行该协议至今，因租赁合同超过20年部分无效，故自2018年6月28日起租赁期限为不定期，现因政府修路需要占用上述租赁的两河村土地，故向你发送解除通知书，租赁关系自本通知书送达之日起解除；你方在收到通知书之日起5日内返还租赁土地、腾空拆除你方在土地上建造的房屋、与村委会签订相关搬迁协议、领取评估值……。赵丽娜于2018年12月19日收到该通知。另外，原告曾于2019年1月2日起诉赵丽娜要求其返还土地、腾空拆除地上建筑物并支付自2018年12月25日起至返还土地之日（按每天10元计算）的土地占用费，后于同年7月8日撤诉。经原告申请，一审法院委托青岛衡元德房地产评估有限公司对2018年6月28日至2019年12月11日（实际评估之日）期间涉案2.93亩土地的占用费进行评估，2019年12月18日该公司出具评估报告，结论为该期间的土地占用费为193287元，单价0.186元/日/平方米。原告支出评估费8000元。本案当事人争议的焦点为：1、青岛金泰达工贸有限公司主体是否适格2、本案土地租赁合同的效力问题；3、原告要求被告返还土地、拆除地上建筑物并支付土地占用费的诉讼请求应否支持。 一审法院认为，1、青岛金泰达工贸有限公司主体是否适格问题，最高人民法院第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。本案中韩瑞龙作为公司发起人在被告公司成立前以自己的名义与原告签订土地租赁合同，公司成立后韩瑞龙任公司的法定代表人，公司成立所使用的土地为本案诉争土地，其中办公用房面积30平方米，营业用房面积189平方米，韩瑞龙向工商部门提交的公司住所勘查表中记载房屋产权归属青岛金泰达工贸有限公司，韩瑞龙去世后公司法定代表人变更为赵丽娜，继续履行上述租赁协议至今，应认定被告公司已经实际享有合同权利、履行合同义务，现原告又选择被告公司承担责任，表明原告已同意公司发起人韩瑞龙将合同权利义务转让给被告公司，故被告公司主体适格，被告的辩解意见理由不当，不予采纳。2、关于本案所涉土地租赁合同的效力问题，韩瑞龙与两河村委会签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，但本案所涉土地租赁合同签订于《中华人民共和国合同法》实施以前，当时的法律没有对租赁期限做出规定，本案所涉土地的租赁期限可以适用《中华人民共和国合同法》的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故双方签订的合同为部分有效合同。本案所涉土地租赁合同约定的自1998年6月28日至2018年6月27日期间的租赁期限有效，自2018年6月28日至2048年6月28日期间的租赁期限无效。除2018年6月28日至2048年6月28日期间的租赁期限无效外，其他内容均合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。被告关于合同有效的辩解意见无法律依据，不予采纳。3、关于原告要求被告返还土地、拆除地上建筑物并支付土地占用费问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。故本案中被告自2018年6月28日合同无效之日起应将涉案土地返还给原告，但原告在本案起诉之前仅向赵丽娜与韩福真个人主张过权利，未要求被告返还土地等，故在本案起诉状向被告送达之前原被告之间形成无固定期限的租赁关系，该期间的土地租赁费应按原合同约定履行；本案起诉状等应诉材料于2019年8月8日送达被告之日应认定双方无固定期限的租赁关系解除，被告应将土地返还原告并自该日起至2019年12月11日按评估报告的结论0.186元/日/平方米由被告支付占用费，即2018年6月28日至2019年8月7日之间的租赁费为3911元（3516元/年÷365天×406天），2019年8月8日至2019年12月11日期间的占用费为45841元（0.186元/日/平方米×126天×1956平方米），以上合计49752元，原告主张超出上述部分的请求不予支持。原告主张因本案评估报告的有效期至2020年12月11日，故要求被告自2019年12月12日至2020年12月11日按0.186元/日/平方米支付占用费，依据不足，对该请求不予支持，原告可另行主张权利。评估费8000元，由被告承担2059元，原告承担5941元。对于原告要求被告腾空并拆除地上建筑物的请求，因建筑物的拆除不属于民事案件的处理范围，本案中不予处理。综上，一审法院判决：一、原胶南市灵海街道办事处两河村民委员会与韩瑞龙于1998年6月28日签订的合同书自2018年6月28日始无效；二、青岛金泰达工贸有限公司于本判决生效之日起90日内将位于黄岛区亩讼争土地（原合同四至：南至两河地，北至绿化地，东至两河地，西至夏宝金，长50.23米、宽38.96米，共1956平方米）返还给青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会。三、青岛金泰达工贸有限公司支付青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会2018年6月28日至2019年12月11日期间的土地占用费49752元；四、青岛金泰达工贸有限公司支付青岛市黄岛区灵山卫街道办事处两河村民委员会评估费2059元；以上三、四项均于本判决生效后十日内履行完毕。五、驳回青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4266元，由被告青岛金泰达工贸有限公司承担1144元、原告青岛市黄岛区灵山卫街道两河村民委员会负担3122元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明事项与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订土地租赁合同时间在《中华人民共和国合同法》实施之前，当时的法律没有对租赁期限做出规定，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条的规定，一审判决认定涉案土地租赁合同超出二十年期限的部分无效，并无不当。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。故本案上诉人自合同无效之日起应将涉案土地返还给被上诉人，未及时返回应向被上诉人支付占用费用。一审判决认定，合同无效后至本案一审向上诉人送达之前双方当事人之间形成无固定期限的租赁关系，因2018年12月14日被上诉人向赵丽娜和韩福真发送解除租赁通知书，赵丽娜于2018年12月19日收到该通知，并且被上诉人一直拒收租赁费，不宜认定此后双方形成了无固定期限的租赁关系，但被上诉人未对因此而减少的赔偿额提出异议，亦未上诉，属于对自己权益的处分。 综上所述，青岛金泰达工贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4266元，由上诉人青岛金泰达工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  尤志春 审判员  刁培峰 审判员  李 莉 二〇二〇年十月二十八日 书记员  肖若男