黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4344号上诉人(原审被告)：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商服楼。法定代表人：江亭良，执行董事。委托诉讼代理人：何玉明，黑龙江柔德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨雪松，女，1983年4月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：陈辉，哈尔滨市双城区吉川法律服务所法律工作者。原审被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**世阳路717路盛世家园小区********。法定代表人：江亭良，执行董事。上诉人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称曼哈顿第二分公司）因与被上诉人杨雪松、原审被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式对本案进行审理。本案现已审理终结。曼哈顿第二分公司上诉请求：撤销一审判决,发回重审或依法改判。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.杨雪松并没有请求解除预约合同也就是认购书，但是原审法院判决解除认购书，违反民事自治和不告不理原则；2.双方按照认购书的内容履行了义务，即杨雪松缴纳了购买商铺价款，曼哈顿第二分公司与杨雪松签订了商铺买断经营使用权合同以及委托租赁管理协议并且支付了租金，且双方确认了商铺所有权的性质，这是双方真实意思的体现；3.双方在签订认购书后又签订了商铺买断经营使用权合同，双方依据该合同最后一页的平面图及现场确定了商铺位置，杨雪松签字确认商铺交付，而后双方签订委托租赁管理协议，杨雪松将商铺交付给曼哈顿第二分公司对外出租，由此可以证明合同目的已经实现。4.双方签订的认购书，商铺买断经营使用权合同以及委托租赁关系协议，均已全面履行，曼哈顿第二分公司不存在违约行为，原审法院适用合同法第九十四条第四款错误；5.双方签订的是商铺买断经营使用权合同，并不是商品房买卖合同，不应当适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。杨雪松辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.杨雪松购买的是双城曼哈顿新世界购物广场商铺所有权，而非使用权；2.杨雪松购买的曼哈顿新世界购物广场二层精品屋未经过消防验收，属禁止投入使用场所；3.曼哈顿第二分公司至今没有将商铺向杨雪松实际交付，辩称早已交付并获得利益，与事实不符,假如商铺已实际交付，也不影响杨雪松诉讼权利实现，杨雪松起诉要求返款金额是曼哈顿第二分公司实际收取的购买商铺款，不存在获得任何利益，商铺没有交付是为了证明曼哈顿第二分公司存在多方面违约；4.已经生效的判决认定其他业主与曼哈顿第二分公司签订《买断经营使用权合同》无效。曼哈顿公司未到庭，亦未提交书面意见。杨雪松向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的曼哈顿新世界购物广场二层118号商铺《买断经营使用权合同》；2.曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司返还杨雪松购买商铺款165,275.19元；3.曼哈顿公司、曼哈顿第二分公司给付杨雪松违约利息损失：以人民币165,275.19元为本金，自2014年9月5日付款之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息标准计算。一审法院认定事实：曼哈顿公司与曼哈顿第二分公司系隶属关系。2014年9月3日，杨雪松与曼哈顿第二分公司签订购买曼哈顿新世界购物广场二层118号商铺买卖《认购书》，商铺面积10.53平方米，每平米19,800元，折后总价款165,275.19元，杨雪松和出卖方销售经理、出卖方财务审核人员分别在《认购书》签字。2014年9月5日杨雪松按约定将购房款汇入曼哈顿第二分公司提供的公司账户，曼哈顿第二分公司出具165,275.19元收款票据。杨雪松付清全款后，曼哈顿第二分公司通知杨雪松签订《商铺买断经营使用权合同》。曼哈顿第二分公司擅自改变合同性质，将购买的商铺所有权通过补签合同变成了使用权，导致长期群体上访事件，所购商铺一直无法正常经营。2015年4月30日经双城市政府主要领导协调，曼哈顿第二分公司方对全体业主要求办理产权事宜作出承诺“待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议”。经杨雪松长期主张权利，曼哈顿第二分公司一直推脱至今也未签订补充协议。曼哈顿第二分公司在未获得相关审批手续的情况下，出售未有预售许可证，未通过相关部门工程质量、消防验收合格，不符合入户条件的商铺，一直未与杨雪松签订商铺买卖合同，导致杨雪松购买商铺合同及贷款目的无法实现。一审法院认为，杨雪松、曼哈顿第二分公司所签订的商铺认购书在内容上对商铺的权属、贷款的抵押物及双方的权利义务、商铺的交付条件、交付日期及曼哈顿第二分公司的违约责任等重要履行内容未作约定，应属于商铺买卖预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案曼哈顿第二分公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，可以认定有效。杨雪松请求利息的主张应参照中国人民银行同期贷款基准利率，自购房之日起计算。综上，杨雪松、曼哈顿第二分公司所签订的预约合同因曼哈顿第二分公司未能切实履行合同义务，致使合同目的无法实现，杨雪松要求解除应予准许，曼哈顿第二分公司应依法返还收取的全部价款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，判决：1.解除杨雪松、曼哈顿第二分公司签订的曼哈顿新世纪购物广场认购书和商铺买断经营使用权合同。2.曼哈顿第二分公司返还杨雪松交付的全部价款165,275.19元。3.曼哈顿第二分公司自2014年9月5日起，以165,275.19元为基数，按人民银行同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算给付杨雪松利息至本判决确定履行期限前的实际给付之日止。4.曼哈顿公司对上述款项的给付承担连带责任。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。本案杨雪松与曼哈顿第二分公司于2014年9月3日签订《曼哈顿新世界购物广场认购书》时，明确约定为：认购商铺。杨雪松依照该认购书交付了预购款。而2014年12月30日，杨雪松与曼哈顿第二分公司签订的合同为《商铺买断经营使用权合同》。该合同内容与之前双方签订的认购书对买卖标的物的性质作出了实质性更改，由购买所有权变更为购买经营使用权。曼哈顿第二分公司在收取杨雪松预购款后，违反诚信原则，以格式合同方式改变购买标的物性质，侵害了包括杨雪松在内的诸多购房者的财产利益。虽然杨雪松在商铺买断经营使用权合同签字，该签字行为是在已交付预购款后，其后杨雪松就所购商铺性质一直与其他购买者与出售方进行交涉并去政府相关部门上访，因此该签字行为不能认定是杨雪松真实的意思表示。曼哈顿第二分公司作出承诺后，杨雪松主张曼哈顿公司一直未予答复，曼哈顿公司未举示证据证实其向杨雪松进行了答复，故杨雪松等人的财产利益处于不确定状态。在此情形下，杨雪松起诉请求解除双方签订的买断经营使用权合同，返还其已交付的购房款并由曼哈顿第二分公司及其法人单位给付利息损失符合法律规定。综上所述，曼哈顿第二分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1803元，由黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二〇年十月二十八日法官助理张智慧书记员于文娟