黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2368号上诉人（原审被告）：牟瑞波，男，1978年4月8日出生，汉族，农民，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：赵石蕊，黑龙江风范律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司通河第二分公司，住所地黑龙江省通河县通河镇向阳街。法定代表人：刘金昌，该公司经理。委托诉讼代理人：姜祯祥，女，1962年5月5日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：刘金龙，男，1981年10月28日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市松**。原审第三人：徐维才，男，1963年4月12日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省通河县。原审第三人：孙占辉，男，1982年6月16日出生，汉族，农民，现因刑事犯罪被羁押。上诉人牟瑞波因与被上诉人黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司通河第二分公司（以下简称鼎盛通河公司）、原审第三人徐维才、孙占辉房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。撤销一审判决，发回重审或者依法改判，驳回鼎盛通河公司的诉讼请求。事实和理由：1.本案虽然以房屋买卖合同立案，但基础法律关系是债权转移，转移方式为以物抵债；2.本案不存在代卖关系，在代卖合同中已经确认是15套房产，观澜国际共有100多套房产，特指15套，拥有专门的用途，15套的实际用途是抵债用房。代卖合同中第三页，空余出一行，为了写满一页，与前部分的关联几乎没有。最后一页应该是后期拼接上的；3.三个债权人通过两次债权转移以房抵债的方式，通过刘金昌的公司以联机备案的形式，将案涉房屋转移到牟瑞波的名下，债权转移已经完成，办完手续后双方达成了合意；4.鼎盛通河公司抗辩的先联机备案开具发票再收款的行为，不符合房地产市场的交易习惯，正常情况应是先交款再开具发票，如果存在代卖关系，孙占辉也无权在交款之前开具发票；5.因基础法律关系是债权转移，而非买卖合同，多方达成合意，转移已经完成。鼎盛通河公司系最后履行交付义务人，其以未交付房款解除合同的理由不能成立；6.债权转移成立后，能够确认四方当事人就案涉房屋转移达成一致，孙占辉和鼎盛通河公司之间是否还存在债务关系不影响债权转移的成立。鼎盛通河公司辩称：1.没有银行流水，交付房款事实不能认定；2.牟瑞波、孙占辉、徐维才主客体混乱，不能互相代替。牟瑞波刚才陈述开具发票没有给钱的问题，鼎盛通河公司没有开具收据，给钱之后再开发票。法律规定买房子要将钱交给卖方，当时要求买房交易需要以银行转账的方式支付，并且要用买受人和出卖人的账户，因为牟瑞波没有履行，鼎盛通河公司要求撤销买卖合同。徐维才述称：同意牟瑞波的意见。孙占辉未陈述意见。鼎盛通河公司向一审法院起诉请求：解除鼎盛通河公司与牟瑞波签订的三份《哈尔滨市商品房买卖合同书》。一审法院认定事实:黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司系案涉房屋的开发商，其授权鼎盛通河公司销售通河县盛世祥和三期（项目名称为观澜国际）14号楼盘。2017年4月6日，徐维才与牟瑞波到鼎盛通河公司的售楼处，由牟瑞波与鼎盛通河公司签订了编号为1778144000305、1778144000308、1778144000307的3份《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同约定买受人（牟瑞波）分别以313,891.80元、294,574.50元、239,508元购买盛世祥和家园三期14号楼5单元1302室、1单元1603室、6单元1502室商品房3套，鼎盛通河公司给牟瑞波出具了313,892元、294,574元、239,508元的交款收据三张(三份合同和三份收据均加盖鼎盛通河公司公司公章),但牟瑞波未向鼎盛通河公司实际交纳房款。该三套房屋联机备案登记到牟瑞波名下。同时三份合同约定买受人（牟瑞波）应于2017年4月6日一次性付清总房款，逾期15日后出卖人（鼎盛通河公司）有权解除合同。第三人徐维才、孙占辉及牟瑞波虽称该三笔购房款系经过各方合意抵顶了欠款，但庭审中第三人孙占辉未举示出鼎盛通河公司以六套房屋及四个车库作价2,136,440元抵顶给第三人孙占辉之后尚欠孙占辉欠款的证据。第三人孙占辉称其与鼎盛通河公司系合作关系，对此未向法庭出示证据。再查明，鼎盛通河公司至今未向牟瑞波交付盛世祥和家园14号楼5单元1302室、1单元1603室、6单元1502室住宅。2018年12月30日，鼎盛通河公司向牟瑞波发出《通知》，限其10日内将房款交付鼎盛通河公司公司，逾期不交，鼎盛通河公司依法解除上述合同。牟瑞波至今未向鼎盛通河公司交付购房款。一审法院认为，以房抵债必须原有债务关系存在、经过各方认可达成合意、并实际交付完成。本案中，鼎盛通河公司对其尚欠第三人孙占辉欠款未予认可，对此第三人孙占辉未举示证据加以证明，且在法庭多次释明其在羁押期间可以申请法院调取证据，孙占辉明确表示不调取证据。故无法确认鼎盛通河公司是否尚欠孙占辉欠款。其他当事人亦未举示鼎盛通河公司尚欠孙占辉欠款及鼎盛通河公司同意上述以房抵债行为的证据。且该案涉房屋尚未实际交付，现鼎盛通河公司明确表示不同意交付房屋，上述以房抵债行为显然已不能实际完成。故牟瑞波及第三人称案涉房产已经以房抵债抵顶房款的抗辩意见不能成立，不予采纳。鼎盛通河公司与牟瑞波签订了案涉房产的买卖合同，并将上述房产备案登记在牟瑞波名下，牟瑞波虽未交付购房款，但鼎盛通河公司基于委托孙占辉代为售楼从而产生的信任将房屋赊予牟瑞波，此有鼎盛通河公司与第三人孙占辉签订的商品房委托代卖合同为证，第三人代为鼎盛通河公司销售房屋,鼎盛通河公司、牟瑞波自愿签订房屋买卖合同后，应按照合同约定履行相关的义务，牟瑞波应向鼎盛通河公司给付购房款。现鼎盛通河公司以牟瑞波拒不交付购房款为由要求解除鼎盛通河公司、牟瑞波2017年4月6日签订的三份商品房买卖合同书的主张符合法律规定，予以支持。关于孙占辉辩称其与鼎盛通河公司系合作关系，双方签订了合作协议且鼎盛通河公司鼎盛公司给孙占辉出具了200万元的收条的述辩主张，因孙占辉称“该收条及合作协议均在案外人张宏处保管无证据向法庭举示”。庭审中，经一审法院多次释明，孙占辉均坚持不申请人民法院调取相关证据，故对孙占辉的该项主张，不予确认。关于鼎盛通河公司主张牟瑞波与第三人孙占辉承担本案鼎盛通河公司聘请律师等费用的主张，因鼎盛通河公司公司二委托诉讼代理人均系鼎盛通河公司公司员工，且未举示相关证据证明其是否聘请律师及聘请律师的金额，故对鼎盛通河公司的该诉讼请求不予支持。关于本案中提及的债务纠纷问题，不属于本案审理的范畴，各方可另案诉讼解决。判决：1.解除鼎盛通河公司与牟瑞波于2017年4月6日签订的通河县通河镇观澜国际第14号楼5单元1302室、6单元1502室、1单元1603室商品房买卖合同书；2.驳回鼎盛通河公司的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：2017年4月6日，孙占辉、徐维才、案外人张宏签署《收据》一份，内容为：“张宏给徐维才开据观澜国际14＃楼的房屋12套、车库两套，共计金额人民币叁佰肆拾玖万零伍佰柒拾伍元整（￥3,490,475）。徐维才拿孙占辉、由春佳借条一张，人民币叁佰贰拾贰万元（￥3,220,000）整作为交换，剩余款由孙占辉承担人民币贰拾柒万肆佰柒拾伍元整。”牟瑞波称其2016年下半年借给徐维才70万元，本息合计近80万元，徐维才用案涉三套房屋抵顶，徐维才予以认可。鼎盛通河公司称其借孙占辉160万元，本息合计213万元，已用六套房屋，四个车库抵顶，孙占辉承认用十套房屋抵顶213万元的事实，但同时称其向鼎盛通河公司投资200万元，约定返还360万元，但未举证证明。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，鼎盛通河公司承认其与孙占辉存在债务往来，并用黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司开发的房屋予以抵顶，后又委托孙占辉代卖房屋。一审庭审中，鼎盛通河公司亦承认委托孙占辉代卖的房屋包括其自认抵账的房屋。本案中，孙占辉承认将案涉房屋抵偿其欠徐维才的债务，徐维才亦提交了双方抵账12套房屋、两个车库的“收据”。徐维才将其中三套房屋（即案涉房屋）抵偿其欠牟瑞波的70万元借款及利息。基于上述抵债关系，鼎盛通河公司与牟瑞波签订了三份《商品房买卖合同》并将案涉三套房屋备案制牟瑞波名下，同时出具了收取购房款的收据，应视为其对牟瑞波以其债权抵购房款的事实予以认可，如其与孙占辉之间尚有其他债权债务纠纷，可另行主张，与本案无关。《商品房买卖合同》及购房款收据中均未载明赊购内容，一审法院认定鼎盛通河公司基于对孙占辉代为售楼而产生的信任将房屋赊予牟瑞波没有证据支持，鼎盛通河公司关于牟瑞波经多次催缴没有缴纳购房款，案涉《商品房买卖合同》应予解除的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上所述，牟瑞波的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省通河县人民法院（2019）黑0128民初1613号民事判决；二、驳回黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司通河第二分公司的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，由黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司通河第二分公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  王晓东审判员  梁红玉二〇二〇年十月十三日法官助理咸雅芳书记员周小倩