河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4037号原告：河南顺之康物业服务有限公司，住所地新乡市和平大道与东关街交叉口西南角豫程小区**楼院内**物业办公用房。法定代表人：侯笑活。委托诉讼代理人：程鑫，河南牧野律师事务所律师。被告：董长松，男，汉族，1990年1月7日出生，住河南省封丘县。被告：王熙华，男，汉族，1976年8月22日出生，住河南省卫辉市。被告：刘素娟，女，汉族，1976年11月30日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王熙华（刘素娟配偶），男，汉族，1976年8月22日出生，住河南省卫辉市。被告：秦富群，男，汉族，1974年3月24日出生，住河南省延津县。被告：潘振苹，女，汉族，1977年9月29日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：秦富群（潘振苹配偶），男，汉族，1974年3月24日出生，住河南省延津县。原告河南顺之康物业服务有限公司（以下简称“顺之康公司”）与被告董长松、王熙华、刘素娟、秦富群、潘振苹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顺之康公司的委托诉讼代理人程鑫，被告董长松，被告王熙华并作为被告刘素娟的委托诉讼代理人，被告秦富群并作为被告潘振苹的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺之康公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、第一被告董长松支付原告自2019年2月9日至2020年3月31日的物业费8368．4元，违约金836元；第二被告王熙华、第三被告刘素娟在其应交的4184.2元物业费及418元违约金的范围内承担连带责任；第四被告秦富群、第五被告潘振苹在其应交的4184.2元物业费及418元违约金的范围内承担连带责任；2、本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：2014年8月25日，原告与新乡市清韵花园项目部签订前期服务合同，约定由原告为清韵花园提供物业服务事宜，物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积缴纳，标准为住宅房1元/月·平米，商业房（临街商铺）、住改商房1.4元/月·平米。合同签订后，原告依约履行合同义务，一直为该小区提供物业管理服务。王熙华、刘素娟系清韵花园裙房幢1-2层106号业主，房屋建筑面积为218.71平方米；秦富群、潘振苹系清韵花园裙房幢1-2层105号业主，房屋建筑面积为218.71平方米。董长松系上述两房屋的承租人。五被告自2019年2月9日起一直未支付物业费，原告多次催促无果。为维护自身合法权益，原告诉至本院。被告董长松辩称，其只是租户，在2019年6月已经退租，不应承担退租后的物业费。被告王熙华、刘素娟向本院提交书面答辩状称，原告顺之康公司无权要求其支付物业费，具体理由如下：1、原告未与其续签物业服务合同，该公司主张物业费无事实和法律依据。其在买房后签订了为期2年的物业合同，到期后，原告未和其续签物业服务合同，故双方对物业费标准、具体物业服务事项未做约定，原告的主张没有依据；2、物业费收取标准没有公示，作为业主可以拒交物业费；3、原告物业服务不到位，业主对原告的服务怨声载道，原告还多次对新租户停水停电，为此，双方多次发生纠纷，2020年4月6日更是报警处理；4、被告董长松拖欠王熙华、刘素娟与被告秦富群、潘振苹多日房租，四人多次到原告处反映，但原告均未表示董长松欠付物业费的问题，且物业费自2016年4月10号起一直是董长松按租赁合同约定缴纳的，物业公司明知双方约定，却不向四人反映董长松拖欠物业费的问题，而董长松搬离房屋时并没有通知四人，原告也没有帮忙通知四人，有配合董长松拖欠房租逃跑的嫌疑。被告秦富群、潘振苹向本院提交书面答辩状称，原告顺之康公司无权要求其支付物业费，具体理由如下：1、原告未与其续签物业服务合同，该公司主张物业费无事实和法律依据。其在买房后签订了为期2年的物业合同，到期后，原告未和其续签物业服务合同，故双方对物业费标准、具体物业服务事项未做约定，原告的主张没有依据；2、物业费收取标准没有公示，作为业主可以拒交物业费；3、原告物业服务不到位，业主对原告的服务怨声载道，原告还多次对新租户停水停电，为此，双方多次发生纠纷，2020年4月6日更是报警处理；4、被告董长松拖欠秦富群、潘振苹与被告王熙华、刘素娟多日房租，四人多次到原告处反映，告知原告如果董长松撤离帮忙通知四人，但原告均未表示董长松欠付物业费的问题，且物业费自2016年4月10号起一直是董长松按租赁合同约定缴纳的，物业公司明知双方约定，却不向四人反映董长松拖欠物业费的问题，而董长松搬离房屋时并没有通知四人，原告也没有帮忙通知四人，直到2019年12月，王熙华等四人才知道董长松已经搬离。2020年3月，四人将房屋重新出租时，原告才告知董长松拖欠物业费，所以，原告有配合董长松拖欠房租逃跑的嫌疑。因此，秦富群、潘振苹愿意承担2019年12月之后的物业费，但之前的物业费与其无关，应当由董长松承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定以下事实：2014年8月25日，顺之康公司与新乡市隆基置业有限公司（以下简称“隆基公司”）清韵花园项目部签订前期物业服务合同，约定由顺之康公司为清韵花园小区提供物业服务，合同有效期自2014年8月25日至2017年8月24日，合同到期前30日双方无异议的自动延约5年，以此类推；物业服务费用标准为商业物业（临街商铺）、住改商物业1.4元/月·平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠交费用总额10%的标准向物业公司支付违约金。2016年，秦富群、潘振苹购买清韵花园裙房幢1-2层105号非居住用房，并与隆基公司签订2016-0622130号商品房买卖合同，约定：房屋面积为218.71平方米，物业服务公司为顺之康公司，物业服务时间为2015年3月10日至2016年3月10日，物业服务费为1.4元/月·平方米；王熙华、刘素娟购买清韵花园裙房幢1-2层106号非居住用房，并与隆基公司签订2016-0223001号商品房买卖合同，约定：房屋面积为218.71平方米，物业服务公司为顺之康公司，物业服务时间为2015年3月10日至2018年3月10日，物业费为1.4元/月·平方米。2016年3月，秦富群、王熙华分别与董长松签订房屋出租协议书，约定董长松租赁上述105号、106号房屋，租期为五年，自2016年4月10日至2021年4月10日，租期内一切费用由董长松自付。租赁协议签订后，105号、106号物业的物业费由董长松自2016年3月8日交纳至2019年2月8日。之后的物业费至今未支付，顺之康物业为此诉至本院。认定以上事实的证据有：前期物业服务合同、商品房买卖合同、物业费收据、租赁协议书等。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有约束力。业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，清韵花园的建设单位隆基公司与顺之康公司签订前期物业服务合同，约定由顺之康公司为清韵花园提供物业服务，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故对业主秦富群、潘振苹及王熙华、刘素娟具有约束力。后秦富群、王熙华将各自的物业出租给董长松，约定由董长松支付物业费，则董长松作为物业使用人，也应按前期物业服务合同的约定足额支付物业费，现董长松自2019年2月9日至2020年3月31日未支付物业费，欠付物业费时间为13个月23天，105号、106号房屋面积均为218.71平方米，故每个物业的物业费金额为1.4元/月·平方米×218.71平方米×13个月+1.4元/月·平方米×218.71平方米÷30天/月×23天=4215.27元，则董长松应支付的物业费4215.27×2=8430.54元，顺之康公司要求8368.4元，系其对自身合法权益的处置，本院予以支持。顺之康公司要求董长松按照前期物业服务合同的约定，按8368.4元的10%承担违约金836元，本院予以支持。顺之康公司还要求秦富群、潘振苹及王熙华、刘素娟分别在4182.2元物业费及418元违约金的范围内承担连带责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定及前期物业服务合同第三章第七条约定，本院对该主张也予以支持。董长松辩称，其已于2019年6月退租，故退租后的物业费不应其承担，但其与秦富群、王熙华签订的租赁合同到期时间为2021年4月10日，而董长松未提交证据证明其与秦富群、王熙华已就退租事宜履行交接手续，也无证据证明其退租时通知顺之康公司，故本院对其辩称意见不予支持。秦富群、潘振苹及王熙华、刘素娟辩称，物业费应由物业实际使用人董长松承担，但该意见不符合上述司法解释规定及前期物业服务合同约定，本院不予支持。依照《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、董长松于本判决生效之日起十日内支付河南顺之康物业服务有限公司物业费8368.4元，并支付违约金836元；二、秦富群、潘振苹在4182.2元物业费及418元违约金范围内承担连带责任；王熙华、刘素娟在4182.2元物业费及418元违约金范围内承担连带责任。如果董长松、秦富群、潘振苹、王熙华、刘素娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由董长松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 李 琦二〇二〇年十月十五日书记员 曲志菲