山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0784民初3294号 原告：安丘市开源布业有限公司。 法定代表人：陈志，总经理。 委托诉讼代理人：王向民，山东明清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，山东明清律师事务所律师。 被告：安丘市金瑞机械制造有限公司 法定代表人：王海梅，总经理。 委托诉讼代理人：侯风波，山东骏博律师事务所律师。 原告安丘市开源布业有限公司与被告安丘市金瑞机械制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安丘市开源布业有限公司委托诉讼代理人王向民、李凯，被告安丘市金瑞机械制造有限公司委托诉讼代理人侯风波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安丘市开源布业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《土地及地上附着物、建筑物租赁协议》。2.依法判令被告每月按2.5万元支付租赁费，直至搬出为止（暂计算至2020年7月15日计12.5万元）。3.本案的全部诉讼费用由被告。事实和理由：2019年1月21日，原、被告双方签订以原告为甲方，以被告为乙方的《土地及地上附着物、建筑物租赁协议》。合同约定：“在每个租赁年度2月10付清全年租赁费由甲方向乙方开具等额发票后，乙方支付当年度租赁费用”。合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告交付了租赁物，被告也交清了当年的租赁费25万元，但在第二个租赁年度，在由原告（甲方）向乙方开具等额发票并交付发票后，被告应在2月10付清全年租赁费，但至今未付。期间原告多次催促被告在合理期限内尽快缴纳，但被告迟迟以种种理由不向原告交付租金。综上所述，原、被告双方签订的《土地及地上附着物、建筑物租赁协议》合法有效，双方应诚信履行，但被告无由拒不缴纳租赁费，虽经原告多次催促被告在合理期限内尽快缴纳，但被告仍未履行。原告向本院起诉，依据合同法第227条之规定要求与被告解除合同，被告并支付实际使用期间的租赁费。 被告安丘市金瑞机械制造有限公司辩称，1、租赁合同有效，签订于2019年1月21日，第一年度的租金也已经在原告配合下成功支付。本年度开始，原告多次试图转让涉案土地，均因本案租赁关系的存在而未能成功。原告为了以低成本解除与被告的租赁关系，拒不配合被告完成租金交付事项，企图罗织被告违约的证据达到解除本案租赁协议的目的，违背诚实信用原则。被告在此明确声明，只要原告能提供安全有效的收款方式，被告可以当庭支付租金。2、原告在签订协议时隐瞒了涉案土地已经因原告拖欠银行高达400万元欠款而被安丘市人民法院查封的事实，并且因原告拒不履行生效法律文书确定的还款义务，导致法院启动强制执行程序并拟将涉案土地拍卖，届时，被告因租赁协议签订于司法查封之后，被告作为承租人不能有效对抗经司法拍卖程序产生的买受人，必将使被告的生产经营秩序遭受重大干扰。鉴于原告因拒不履行生效法律文书而丧失商业信誉，并且法院强制执行程序使原告存在可能丧失履行租赁协议中约定义务的能力，在原告消除影响之前，被告享有不安抗辩权，可以延付租金。据了解，原告为了终结司法拍卖程序已经于上个月通过大量举债的方式偿还了银行（执行申请人）400多万元的欠款，急需以高价转让涉案土地的方式清偿债务，又不愿承担违约解除本案租赁协议所对应的违约责任和损害赔偿责任，故而设计了本案诉讼。3、原告在本案中不享有合同解除权，原告在起诉状中的理由既不属于合同法第93、94条所规定的合同解除情形，也不符合合同法第227条规定的出租人可以解除合同的构成要件。按照立法目的，为促进、鼓励交易和保护交易安全，承租人无正当理由延付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。也就是说，承租人不支付租金的行为并不必然发生租赁协议随即解除的法律后果。出租人应根据承租人的支付能力、到期租金的数额以及承租人的经济状况等因素确定一个合理的期限，并通知承租人，要求其在合理期限内支付应当支付的租金。首先，被告作为承租人未能及时支付租金是有正当理由的：其一原告故意不配合，其二被告享有不安抗辩权。其次，原告从未催告被告在合理期限内支付租金。4、租赁协议于2019年1月签订后，被告已累计在涉案土地上投资300多万元用于新设备购置、安装及新设施建设。并且，被告在该土地上筹建的铸造项目已经通过环境评估并获政府审批通过。因政府新规，以后不再审批新的铸造项目。因此，一旦解除本租赁协议，被告损失巨大，并且因不能在新的经营场所通过政府审批，被告将被迫面临停产、停业的困境。所以，继续履行租赁协议既符合诚实信用原则，又不至于产生巨大损失造成资源浪费。综上所述，原告关于解除租赁协议的诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的该项诉讼请求，被告可以当庭过付应付租金。 本院经审理认定事实如下：原告安丘市开源布业有限公司成立于2010年6月11日。2019年1月22日，法定代表人由李江龙变更为王韵茜。2019年5月10日，法定代表人由王韵茜变更为程新文；2020年4月22日又变更为陈志。 安丘佳晟机械有限公司于2003年6月14日注册成立。2016年12月，邹东亮通过司法拍卖方式取得了安丘佳晟机械有限公司安装于原告涉案土地及厂房内的设备等资产，并于2016年12月作为出资至潍坊美信环保科技有限公司。被告安丘市金瑞机械制造有限公司成立于2018年2月12日，法定代表人王海梅；2018年4-5月期间，被告购买潍坊美信环保科技有限公司的上述设备，同时取得在原告涉案土地上的承租经营权，从事铸件加工。《安丘佳晟机械有限公司年产2万吨铸件加工项目现状环境影响评估报告》已于2017年8月29日获安丘市环境保护局批复；安丘市环境保护局同意被告承继该项目建设。 2019年1月18日，王韵茜、辛红光、被告三方签订《股权转让合同》，王韵茜将在被告处的49%的股权，转让给辛红光，转让价款为人民币730万元。辛红光于2019年1月22日前付股权转让款200万元，王韵茜于2019年1月25日前将其持有的全部49%的股权一次性转让给辛红光并配合完成工商变更登记，辛红光于工商变更登记完成后5日内支付股权转让款158万元，剩余股权转让款在未来12个月等额支付，每月31万元，至付清余款止。 2019年1月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地及地上附着物、建筑物租赁协议》，内容为：甲乙双方经平等协商，就乙方承租甲方拥有使用权的16亩土地及其地上附着物、建筑物过程中双方权利义务，达成本协议。一、租赁标的物甲方拥有使用权的土地16亩及其地上全部建筑物。二、租赁费用及支付方式1、本协议签订后第一个租赁年度的租赁费25万元、第二个租赁年度租赁费30万元、第三个租赁年度租赁费40万元，此后每年租赁费50万元；2、在每个租赁年度2月10日付清全年租赁费，由甲方向乙方开具租赁费等额发票后，乙方支付当年度租赁费用；3、土地使用税及其他一切税费全部由甲方承担。三、租赁期限1、租赁期限为6年，自本协议签订之日起算；2、在租赁期限内，非经乙方书面同意，甲方不得单方面要求解除本租赁协议，否则应当向乙方支付已经收取全部租赁费总和的3倍作为违约金；3、乙方因经营管理需要，可以在当年租赁年度终结前（不少于一个月）结清当年度租赁费并解除本协议，不需要承担任何违约责任。四、其他约定1、本协议签订后，双方不再因任何动产、不动产或其他生产资料（包括但不限于：机械设备、加工模具等）的权属问题产生任何争议，未经约定分配的动产、不动产或生产资料的实际占有、使用者就是其所有者；2、双方之间的其他债权债务关系通过其他途径解决，不得影响本协议的正常履行，否则应当参照本协议第三条第2款承担违约责任；3、租赁标的物因甲方原因不能继续使用（包括但不限于：查封、拍卖、毁损、灭失等）的，甲方应当依据本协议第三条第2款承担违约责任。五、本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字或盖章后生效。甲方王韵茜签字，加盖公司公章；乙方王海梅签字，加盖公司公章。 上述租赁协议签订后，第一个租赁年度的租赁费25万元被告已于2019年2月18日支付。 2020年2月13日，原告法定代表人程新文向被告股东辛红光发送微信，告知被告租金至今未缴造成违约，原告决定终止与被告的租赁厂区协议，并要求被告在2020年2月20日前搬离原告厂区。辛红光回复租金已准备好，按协议被告开发票后才付款；且被告土地使用权在2018年3月已经被法院判定拍卖，在与被告签订租赁合同时未如实告知，存在重大欺骗，使被告租赁期间经营存在重大经营风险，因此租金金额和支付方式必须改变，被告将保留起诉权利。次日，程新文回复，原告欠银行400万元借款被法院查封在与被告厂区租赁前已通知被告，查封拍卖与被告无关，由原告与法院对接处理，原告不存在欺骗行为。租金是被告主动联系原告，不存在发票问题。2月15日，辛红光回复，被告从未收到原告告知土地被查封拍卖信息，原告没有营业场所和稳定的联系人，被告一直多方打听也找不到联系人。原告为何在合同到期前不联系被告或辛红光，如原告故意找借口撤销租赁协议，被告将依法起诉申请赔偿，赔偿到位后才搬离。王韵茜作为原告独资股东与辛红光签订股权转让协议时，答复没有原告土地拍卖抵押情况，涉嫌重要信息刻意隐瞒，如果后续因搬迁被告资产引起股东损失，辛红光将依法向原告前股东要求赔偿。2月16日，程新文回复，原告可以开租金发票，被告尽快备好租金，关于法院问题原告处理，与被告无关，如被告拒交厂区租金，原告有权终止与被告的厂区租赁协议。2020年2月18日，原告开具了30万元的发票，并于次日通过顺丰速运送达被告。被告称未收到。 2020年4月，本院到被告租赁的原告厂区张贴执行公告，要求原告3日内偿还银行借款本息及诉讼执行费用，逾期本院将拍卖已查封的原告的财产。此后，原告履行了还款义务，至今尚欠本院执行费用47283元。 2020年7月17日，原告向本院起诉，要求解除与被告签订的《土地及地上附着物、建筑物租赁协议》，被告按每月25000元支付直至搬出值日的租赁费。 审理中，原、被告经镇领导调解，被告同意第二年度增加租赁费10万元，原告最终未同意，要求被告1000万元购买租赁土地及建筑物。经本院多次调解，原、被告双方未达成一致意见。 上述事实，有原、被告陈述；原告提供的租赁协议，发票记账联，顺丰速递查询回执，微信记录；被告提供的2019年至今在涉案土地、建筑物内添置的主要设备明细、照片、录像光盘，发票复印件，厂区分布图照片，现状环境影响评估报告，安丘市环境保护局函，股权转让合同复印件，第一年度租赁费发票、收据、承兑汇票，企业信息，执行公告照片打印件，证人当庭证言；经庭审质证及本院审查，在案证实。 本院认为，原、被告双方签订的《土地及地上附着物、建筑物租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家利益、社会公共利益，合法有效；双方均应按协议约定履行。被告已支付第一年度租赁费25万元，本院予以认定。经原告微信催促，被告逾期未支付第二年度的租赁费30万元，原告以此要求解除与被告的租赁协议，未得被告书面同意，且与协议约定不符，尚不符合租赁协议解除的条件，故本院不予支持。但被告以“原告因拒不履行生效法律文书而丧失商业信誉，并且法院强制执行程序使原告存在可能丧失履行租赁协议中约定义务的能力，在原告消除影响之前，被告享有不安抗辩权”，主张可以延付租金，亦理由不足，本院不予采信；双方在协议中已约定“租赁标的物因甲方原因不能继续使用（包括但不限于：查封、拍卖、毁损、灭失等）的，甲方应当依据本协议第三条第2款承担违约责任”，被告不应再以此理由延付租赁费；故被告延期支付租赁费，主观存在过错。调解中被告同意增加本年度租赁费10万元，虽然双方未达成一致，但本院酌定予以维持；本院确定被告支付原告第二年度租赁费40万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、原告安丘市开源布业有限公司要求解除与被告安丘市金瑞机械制造有限公司签订的《土地及地上附着物、建筑物租赁协议》，本院不予准许。 二、被告安丘市金瑞机械制造有限公司支付原告安丘市开源布业有限公司第二个租赁年度租赁费40万元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，减半收取3650元（已预交1400元），由被告安丘市金瑞机械制造有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王智新 二〇二〇年十月十四日 书记员  赵 洁