福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异250号 案外人：厦门欣良威金属制品有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道东孚大道****厂房之一，统一社会信用代码91350205MA2XRUGK5U。 法定代表人：肖延煌。 委托诉讼代理人：张建平、陈福星，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行，住所，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道海富路****部分店面社会信用代码91358205854990722R。 主要负责人：吴宏荣，支行行长。 委托诉讼代理人：廖樟有、卢江平。 被执行人：徐俊，男，1970年2月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被执行人：厦门凯嘉工贸有限公司，住所地福，住所地福建省厦门市海沧区东孚镇东孚大道**信用代码91350205737863177B。 法定代表人：林惠色。 被执行人：林惠色，女，1971年8月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被执行人：凯嘉(福建)科技有限公司，住所地福建省漳，住所地福建省漳州市长泰县经济开发区兴泰工业园区码91350625595967754E。 法定代表人：林惠色。 被执行人：福建骐航实业有限公司，住所地福建省漳，住所地福建省漳州市长泰县经济开发区兴泰工业园区码91350625577011927Y。 法定代表人：林惠色。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行与被执行人厦门凯嘉工贸有限公司等金融借款合同纠纷一案，查封被执行人厦门凯嘉工贸有限公司名下位于厦门市海沧区××道××号××道北侧房产（以下简称案涉房产）。现案外人厦门欣良威金属制品有限公司向本院提出执行异议，请求中止对案涉房产的执行。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人厦门欣良威金属制品有限公司称，申请执行人中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行(下称：农行海沧支行)与被执行人徐俊、厦门凯嘉工贸有限公司(下称：凯嘉工贸公司)、林惠色、凯嘉(福建)科技有限公司、福建骐航实业有限公司金融借款合同纠纷一案，经由厦门市中级人民法院作出(2019)闽02民初694号民事判决书并已发生法律效力，现该案正在思明法院执行当中，案号(2020)闽0203执2327号。2020年7月，案外人收到思明法院传票要求到庭配合执行，思明法院并责令被执行人凯嘉工贸公司及实际使用人(备注：即案外人)将案涉房产腾空并交付思明法院评估拍卖，但案外人对前述执行标的房产享有合法权益，现提出书面执行异议。一、案外人自2016年起与被执行人凯嘉工贸公司存在租赁合同关系。1、2016年10月8日，案外人还在筹备设立阶段时，就以厦门欣良威金属制品有限公司(筹)作为承租主体，由现法定代表人肖延煌与凯嘉工贸公司签订了《房屋租赁合同》,约定案外人承租厦门市海沧区东孚街道东孚大道3018号2号厂房之一。该份《房屋租赁合同》现仍在厦门市市场监督管理局工商内档中留存，足以证明案外人在2016年即与凯嘉工贸公司建立租赁合同关系。2、2016年11月14日，肖延煌代表案外人与凯嘉工贸公司签订更为完整的一份《厂房租赁合同》,约定案外人向凯嘉工贸公司承租坐落于厦门市海沧区东孚街道东孚大道3018号(备注：即本案执行标的之一，以下称：3018号房产)的厂房，租赁建筑面积为3953.13平方米，租赁期限为10年，即从2016年11月14日起至2026年11月13日止。3、2016年11月21日，案外人公司正式设立，投入大量的设备及人力、财力、物力用于生产经营，并实际占有、使用案涉房屋至今。案外人系一家制造加工型企业，自购设备且长期稳定经营，现员工人数约为50人，作为承租人对于凯嘉工贸公司的整体债务问题确不知情。4、2019年5月，案外人厦门东孚腾飞产业发展有限公司(以下称：东孚腾飞公司)因凯嘉工贸公司拖欠址于东孚洪塘村324国道北侧地块的房租而提起诉讼，案号(2019)闽0205民初1811号。案外人基于扩大生产需要，作为第三方同意承租原有厂房并代为承担凯嘉工贸公司拖欠的649878元款项，该事实有海沧区人民法院于2020年1月出具的《民事调解书》予以确认。当月，凯嘉工贸公司与案外人签订补充协议，确认案外人承租的3018号房产在2020年11月至2021年12月31日期间的租金为649878元，该款项直接用于偿还凯嘉工贸公司对东孚腾飞公司的债务。5、2020年3月，案外人与案外人东孚腾飞公司正式签订《场地租赁合同》,承租东孚洪塘村324国道北侧地块的5303.75平方米面积；于2020年5月与凯嘉工贸公司签订《厂房租赁合同》,承租东孚洪塘村324国道北侧(凯嘉二期工程)的2071.6平方米面积(备注：即本案执行标的之一，以下称：凯嘉二期房产),至此，案外人的现有承租厂房面积规模已超过1万1千平方米。二、案外人对案涉房屋享有的在先权利依法可对抗执行申请人，请求思明法院中止对案涉3018号房产和凯嘉二期房产的执行，依法保护案外人的合法权益。1、根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。具体到本案，在思明法院查封案涉房产之前，案外人早于2016年即已与被执行人签订租赁合同，并实际占有、使用案涉执行标的房产，案外人每年均依法纳税、向厦门市海沧区市场监督管理局递交《内资商事主体年度报告书》、缴交各项费用，并有海沧区人民政府东孚街道办事处下辖企业东孚腾飞公司予以证明。2、根据(2019)闽02民初694号《民事判决书》查明的事实，农行海沧支行系于2017年10月31日与凯嘉工贸公司签订《最高额抵押合同》,并于2017年11月9日对案涉执行标的3018号房产及凯嘉二期房产办理抵押登记手续，因此案外人的租赁时点显然在农行海沧支行设定抵押之前，农行海沧支行无权要求案外人移交案涉房产用于执行评估拍卖。还需说明的是，根据农行海沧支行与凯嘉工贸于2017年10月31日共同盖章确认的《房地产抵押清单》的记载，案涉房屋抵押、出租情况明确为未抵押未出租，但这一记载与客观事实明显不符，属于农行在贷款过程中未尽谨慎尽调义务或为贷款所需而作的配套文件，不能用以对抗案外人享有的在先权利。3、案外人经过多年的稳定发展，于2019年下半年开始谋划增资扩产，拟投资5000万元扩建生产线、丰富生产产品。案外人前期已投入了大量资金对全厂生产设备及场地进行重新修整，合作方也于2019年11月完成厂房实地考察，项目于2020年5月进入实质生成阶段。若思明法院强行要求案外人腾空和退出案涉房产，将直接导致案外人产生巨大损失甚至倒闭，合作方显然也不可能进行投入，不仅影响到街道的招商引资工作，而且由此可能引发的各类劳动、买卖、合作纠纷将形成负面叠加效应。在大力倡导保护民营企业合法权益的当下，案外人承受住新冠疫情的打击，仍然坚守初心保障稳定生产、保障就业，请求思明法院对于案涉纠纷予以谨慎处理，依法维护案外人合法权益，以保案外人渡过难关。综上所述，鉴于案外人系属案涉房产的合法承租人，且有在先权利，特依据《民事诉讼法》第227条的规定提出执行异议，请求立即中止对案涉3018号房产及凯嘉二期房产的执行。案外人提交营业执照（副本）、私营公司基本信息、申请书、《房屋租赁合同》、通知书、《厂房租赁合同》、（2019）闽0205民初1811号民事调解书、补充协议、《场地租赁合同》、说明、名片、明细表、专用回单、收据、专用发票、年度报告书、税收完税证明、社会保险参保缴费情况说明、（2019）闽02民初694民事判决书等证明其主张。 申请执行人中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行答辩称，案外人的申请请求没有事实和法律依据，不应得到法院支持，具体答辩意见如下：一、异议申请依据非法。1、本案抵押物—一房地产东孚大道3018号厂房及附属土地使用权于2016年7月26日就设定抵押给申请执行人并办妥抵押登记(抵押合同号8310062060000286,他项权证号0138498),抵押登记前，申请执行人在贷前调查时，抵押人、案外人及其法定代表人肖延煌共同向申请执行人出具一份《租赁关系声明及承诺函》声明承诺：(1)抵押房产出租给肖延煌使用，租期2016年1月5日至2019年1月4日。(2)双方提前终止租赁关系的，应在十日内通知贵行。(3)未经贵行书面同意，出租人承租人对租赁期限、租金标准及租金支付方式不作变更。(4)出租人与承租人已全面向贵行披露与租赁房产相关的所有事实，双方任何其他与本承诺约定不一致的，以本承诺为准。未履行上述承诺的，赔偿由此给贵行造成的损失。肖延煌出具上述《租赁关系声明及承诺函》后，案外人于2016年11月正式成立后，在《租赁关系声明及承诺函》盖章确认。《租赁关系声明及承诺函》出具后至今为此，申请执行人从未收到抵押人、案外人及其法定代表人肖延煌向申请执行人送达关于该抵押物租赁状况的任何文件。2、于2017年10月31日申请执行人与抵押人就上述房产办理变更抵押登记(抵押合同号83100620170000431,他项权证号0124138)前，申请执行人贷前调查发现该抵押物由抵押人使用，抵押人还向申请执行人出具一份《无租赁声明》书，并向申请执行人口头说明：厦门欣良威金属制品有限公司为其关联公司，只因工商注册登记需要提供一份营业场所租赁合同备案，并无真实租赁关系。另外根据厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司出具的编号为厦信衡房评字【2017】第D1710024号的评估报告，在进行抵押物评估上门调查拍照时，该抵押房产也是属于未出租状态(详见评估报告第5页、第13页)，同时经过房管局查询，该抵押房产并无出租备案登记情况。根据《租赁关系声明及承诺函》出具后未收到该房产处置情况通知、申请执行人贷前现场调查、厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司评估公司现场评估及照片显示以及抵押人陈述，申请执行人认为该抵押房产在登记前无出租情况合情、合理、合法。3、2018年，申请执行人在实地进行贷后例行检查时发现，部分抵押物出现出租情况。申请执行人于2018年5月1日取得厦门凯嘉与承租人厦门裕江泰金属制品有限公司签订的厂房租赁合同，承租人承租东孚洪塘324国道北侧(面积1475平米)，且申请执行人也有租赁关系声明及承诺函为证。同时根据2018年度凯嘉工贸审计报告存在与承租人厦门裕江泰金属制品有限公司的其他应收款记录，然而未发现案外人的租金应收款记录。综合上述证据资料，申请执行人认为厦门凯嘉与厦门裕江泰金属制品有限公司之间的租赁关系真实反映了2018年期间抵押物的租赁状态。进而也印证了案外人提供的十年期的租赁合同系伪造。由上可见，案外人主要证据——证据三的《租赁合同》因为违反案外人与抵押人共同向申请执行人出具的《租赁关系声明及承诺函》的声明承诺，显然属于恶意串通并损害申请执行人利益而无效。二、案外人与抵押人并无事实租赁关系。1、2017年10月31日申请执行人与抵押人就上述房产办理变更抵押登记前，申请执行人贷前调查发现该抵押物仍由抵押人使用，抵押人还向申请执行人出具一份《无租赁声明》书，并向申请执行人口头说明：厦门欣良威金属制品有限公司为其关联公司，只因工商注册登记需要提供一份营业场所租赁合同备案，并无真实租赁关系。2、案外人证据三提交的《租赁合同》并无其它证据证明其真实租赁关系。根据案外人提供的租金明细、对账单，2019年9月以前皆为往来款，并无法证明为租金且往来款明细2016年仅有两笔(金额合计仅3100元)、2017年全年无交易记录、2018年仅5笔。所谓房租、水电记录都在2019年9月申请执行人对抵押人提起诉讼以后，且与其2016年10月8日与2016年11月14日签订的租赁合同租金相差较大。可见证据三的《租赁合同》和所附的明细不能证明双方存在真实的租赁关系或事实上的租赁关系。3、2017年10月申请执行人与抵押人就上述房产办理变更抵押登记前，经过房管局查询，该抵押房产并无出租备案登记情况。4、2016年7月20日，申请执行人与抵押人共同委托的厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司出具的编号为厦乾元房估字(2016)第162623号房地产抵押估价报告土地、房屋权益状况显示”至价值时点(2016年7月20日),估价对象即执行标的土地使用权无用益物权设定、其它担保物权设定、租赁或占用、拖欠税费以及查封等形式限定权利的情况，已设定抵押尚未注。(第19-20页)2017年10月20日办理抵押变更登记时，申请执行人与抵押人共同委托的厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司出具的编号为厦信衡房评字[2017]第D1710024号评估报告权益状况与描述显示“大部分处于空置状态”(第5页)“租赁或占用情况：无”(第13页)上述评估报告内均有图片为证，证明案外人并未实际占有使用抵押物，不存在实际真实租赁。5、根据厦门凯嘉工贸有限公司提供的经福建省注册会计师协会备案的2017年度审计报告(厦门中永旭会计师事务所有限公司出具报告编号：厦中永旭审字(2018)NS3-62号，出具日期2018年3月21日)和2018年度审计报告(厦门信贤会计师事务所有限公司出具报告编号：厦信审字(2019)NS3-64号，出具日期2019年3月11日),未发现有肖延煌及厦门欣良威金属制品有限公司相关营业外收入租金入账证明。根据2017年10月30日厦门凯嘉工贸有限公司提供给申请执行人的无租赁声明“确认海沧区东孚镇东孚大道3018号房地产目前不存在任何形式的租赁关系”。2018年，厦门凯嘉又将部分抵押物出租给厦门裕江泰金属制品有限公司的行为，也从侧面印证案外人和抵押人并无事实的租赁关系。由此可见，案外人从未向抵押人支付过租金，抵押人也从未收到租金。三、案外人未经登记租赁合同，不得对抗申请执行人合法登记抵押权。1.案外人证据三提交了一份租赁合同，该合同签订时间为：2016年11月14日，即合同是在抵押期间签订，根据《物权法》规定：该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案申请执行人与抵押人于2016年7月26日设定抵押关系并办理抵押登记，2017年10月31日双方就上述房产变更设定抵押，可见2017年10月31日抵押合同编号83100620170000431的抵押是2016年7月26日抵押合同编号为83100620160000286的抵押延续，案外人的租赁关系不得对抗申请执行人已登记的抵押权。2、案外人证据五提交的《厂房租赁合同》,租赁标的为海沧区东孚洪塘324国道北侧(凯嘉二期厂房),系申请执行人已设定登记的抵押物。该份租赁合同的签订时间为2020年5月31日，远在申请执行人抵押权登记日期之后。不得对抗申请执行人已登记的抵押权。3、案外人证据三提交的《租赁合同》未经房管部门办理备案登记。根据法律规定，未登记物权不得对抗在登记物权。四、案外人适用法律错误。案外人仅以2017年申请执行人与抵押人签订的《最高额抵押合同》内附房地产抵押清单显示涉案房屋未抵押、未出租的记录来推定抵押房产与客观不符，并以此推定申请执行人未尽谨慎尽调义务，进而反推案外人有在先权利，显然是是主观臆断，适用法律错误。本案答辩在办理抵押变更登记过程中，抵押人陈述：厦门欣良威金属制品有限公司为其关联公司，只因工商注册登记需要提供一份营业场所租赁合同备案，并无真实租赁关系；申请执行人工作人员实地核查，第三人评估公司上门实地调查中均未见案外人占有、使用、控制的情况(有评估公司现场拍图为证),同时经房管登记部门查询，并无出租备案记录，与本案房地产抵押清单显示涉案房屋未出租的记录完全能互相印证。申请执行人已尽职履行职责，无过失、无过错。五、案外人以其他案外事由混淆视听。案外人提交的证据四、证据五《场地租赁合同》、证据六说明、名片所涉及的租赁合同纠纷和租赁物均与本案没有任何法律上的关系。上述资料对应的租赁物权属人为厦门东孚腾飞产业发展有限公司，坐落于东孚洪塘村324国道北侧地块(面积5303.75平米)。与申请执行人申请执行标的完全无关。经申请执行人与厦门东孚腾飞产业发展有限公司接洽，其出具的说明效力仅及其自身对外租赁部分。必要时可由该公司另行出具相关书面说明。六、案外人异议申请行为属于恶意串通损害申请执行人合法权益，因案外人行为干扰法院执行工作，拖延贷款回收时间，给申请执行人造成损失，申请执行人将根据案外人的《租赁关系声明及承诺函》追究案外人损害赔偿责任。同时，案外人涉嫌骗取国家银行贷款、干扰法院司法执行，申请执行人保留追究的权利。申请执行人提供租赁关系声明及承诺函、房屋租赁合同、2016年、2017年抵押物评估报告、2017年、2018年年度审计报告、无租赁声明、租赁关系声明及承诺函、厂房租赁合同、2017年涉案标的抵押物核实书、最高额抵押合同、涉案标的产权证和不动产登记证明等证明其答辩意见。 本院查明，原告中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行与被告厦门凯嘉工贸有限公司、林惠色、凯嘉（福建）科技有限公司福建骐航实业有限公司、徐俊金融借款合同纠纷一案，厦门市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）闽02民初694号民事判决书，判决：“一、被告厦门凯嘉工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行借款本金4678.68万元及利息、罚息、复利（利息、罚息和复息暂计至2019年7月12日为129.58万元；之后借款本金250万元的罚息以250万元为基数、按年利率9.135%计算，复利以未付利息和罚息为基数、按年利率9.135%计算，均计算至实际还款之日止；借款本金1400万元的罚息以1400万元为基数、按年利率9.7875%计算，复利以未付利息和罚息为基数、按年利率9.7875%计算，均计算至实际还款之日止；借款本金3028.68万元的罚息以3028.68万元为基数、按年利率9.0045%计算，复利以未付利息和罚息为基数、按年利率9.0045%计算，均计算至实际还款之日止）；二、被告厦门凯嘉工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行为实现债权而支付的财产保全费5000元；三、若被告厦门凯嘉工贸有限公司未按时履行上述第一项、第二项债务，原告中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行有权对被告厦门凯嘉工贸有限公司名下坐落于厦门市海沧区东孚镇东孚大道3018号（不动产证号：厦国土房证第**）及海沧区东孚洪塘324国道北侧（凯嘉二期工程）（不动产证号：厦国土房证第：厦国土房证第地**行使抵押权，就折价或拍卖、变卖所得价款在债权最高余额21347000元范围内优先受偿；四、若被告厦门凯嘉工贸有限公司未按时履行上述第一项、第二项债务，原告中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行有权对被告凯嘉（福建）科技有限公司名下坐落于长泰县经济开发区兴泰工业园区的国有建设用地使用权（地号：0303（地号79）及4号厂房（房屋所有权证号：××）行使抵押权，就折价或拍卖、变卖所得价款在债权最高余额36780100元范围内优先受偿；五、若被告厦门凯嘉工贸有限公司未按时履行上述第一项、第二项债务，原告中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行有权对被告徐俊名下坐落于长泰县兴泰东路2899号翠溪山庄-西湖豪格Ｂ幢2901号房地产（房屋所有权证号：××）行使抵押权，就折价或拍卖、变卖所得价款在债权最高余额6035900元范围内优先受偿；六、被告福建骐航实业有限公司在债权最高余额6000万元范围内对被告厦门凯嘉工贸有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，并有权在履行完保证责任范围内向被告厦门凯嘉工贸有限公司追偿；七、被告林惠色、徐俊在债权最高余额9180万元范围内对被告厦门凯嘉工贸有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任，并有权在履行完保证责任范围内向被告厦门凯嘉工贸有限公司追偿。”该判决于2020年1月14日发生法律效力，由于厦门凯嘉工贸有限公司、林惠色、凯嘉（福建）科技有限公司福建骐航实业有限公司、徐俊未按生效法律文书履行义务，申请执行人遂向本院申请强制执行，本院于2020年2月26日立案受理。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，申请执行人中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行对案涉房产享有抵押权，有权就案涉房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿，该抵押权经合法登记，案外人以其与被执行人厦门凯嘉工贸有限公司已就案涉房产签订租赁合同阻挠本院执行，但该租赁合同签订时间在案涉房产抵押登记之后，依法不能对抗申请执行人中国农业银行股份有限公司厦门海沧支行抵押权的实现。故案外人提出的执行异议理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人厦门欣良威金属制品有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 俞伟强 审 判 员 吕娜彬 二〇二〇年十月二十八日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。