福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4691号 上诉人（原审被告）：熊秋阳，男，1995年3月15日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：刘洪琪，福建闽辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林桂平，福建闽辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁莉娜，女，1973年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：赵九生（系袁莉娜配偶），住福建省厦门市翔安区。 上诉人熊秋阳因与被上诉人袁莉娜房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2020）闽0213民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 熊秋阳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判熊秋阳向袁莉娜支付违约金7万元。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误。一审判决查明2019年11月8日，熊秋阳提前偿还了中国农业银行装修贷款余额56882元错误，应为2019年10月22日，熊秋阳办理了手续提前偿还中国农业银行装修贷款余额56882元。二、熊秋阳的轻微违约行为不会导致《房屋买卖协议》无法实现目的，双方能够继续履行协议。熊秋阳在沟通过程中主动采取一些补救措施并积极与袁莉娜协商办理讼争房屋过户手续，《房屋买卖协议》仍然可以继续履行。且熊秋阳一审答辩明确表示继续履行的意愿，以袁莉娜能够接受的方式继续办理房屋解押手续，不增加袁莉娜的费用和风险负担。三、一审判决适用法律不当。熊秋阳并非悔约，愿意继续履行协议，但袁莉娜不愿意继续履行协议。《房屋买卖协议》约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。按照民间借贷资金占用率年6%的标准计算，一年的利息为3.918万元，房产的增值损失经评估约2.38万元，合计约6.8万元，加上交易过程中因纠纷产生的少量费用，袁莉娜遭受的损失合计约7万元。 袁莉娜辩称，一、熊秋阳存在违约的主观故意，违约行为严重，涉嫌合同欺诈。1.熊秋阳在签订《房屋买卖协议》时故意隐瞒讼争房屋实际贷款情况，隐瞒了装修贷款56882元及农商行灵活金8万元，在收到袁莉娜的银行解押款45.3万元后未及时办理解押手续，并要求袁莉娜帮助偿还装修贷款56882元及农商行灵活金8万元，以方便其办理解押手续，其行为严重违反诚实信用原则。2.熊秋阳收到袁莉娜的购房定金及银行解押款后，未向银行申请提前还款，且擅自挪用解押款，导致其无法办理解押手续，涉嫌骗取购房款。3.熊秋阳在无法及时偿还抵押贷款的情况下，企图串通银行工作人员骗取解押款，涉嫌造假和欺诈。4.熊秋阳在无法办理解押手续的情况下向袁莉娜提出变更房屋交易方式，并要求袁莉娜支付尾款，进行抵押中过户，袁莉娜明确拒绝并坚持按《房屋买卖协议》约定的方式进行交易，但熊秋阳至今仍坚持按其提出的方式进行交易，其行为与《房屋买卖协议》不符。二、熊秋阳作为厦门市房屋买卖中介机构从业人员，其恶意违约行为严重违背行业自律原则，请求从重惩处。熊秋阳及其堂哥开设房屋中介机构五年以上，作为房屋中介从业人员，不遵守相关法律法规、行业规则，故意不履行义务，涉嫌商业欺诈、经济犯罪，请求对其从重惩处。三、《房屋买卖协议》是由熊秋阳及其堂哥提供的，是其开设的房屋中介机构长期所用的格式化文本，内容是双方当事人的真实意思表示，约定的违约金在法律允许范围内，具有法律效力，且袁莉娜因熊秋阳恶意违约遭受的经济损失远不止《房屋买卖协议》约定的数额。本案是房屋买卖纠纷，不适用民间借贷资金占用的规定，对熊秋阳提出的违约金7万元不予认可。 袁莉娜向一审法院提出诉讼请求：1.解除袁莉娜与熊秋阳签订的《房屋买卖协议》,并判令熊秋阳承担违约责任；2.判令熊秋阳返还袁莉娜已支付给熊秋阳的购房定金20万元及房屋解押款45.3万元；3.判令熊秋阳按《房屋买卖协议》约定向袁莉娜赔偿总购房款的20%计21.2万元；4.判令熊秋阳按《房屋买卖协议》约定支付房产成交总价0.05%的违约金，违约金按530元/天自2019年10月25日起计至实际支付违约金为止；5.判令熊秋阳承担本案诉讼费用14487元，并承担袁莉娜的保全费用5000元、保全担保费用3444元，共计22931元。 一审法院认定事实：2019年7月28日，袁莉娜与熊秋阳签订《房屋买卖协议》（编号×××44）。协议第一条约定：熊秋阳将厦门市翔安区××路××号××室房屋出售给袁莉娜，建筑面积48.67平方米，用途为住宅，不动产权证证号为闽（2016）厦门市不动产权第0××3号。第二条约定：房屋成交价为106万元，本协议签订当日，袁莉娜支付给熊秋阳购房定金20万元。第四条约定：袁莉娜分三次向熊秋阳支付购房款，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1.袁莉娜于协议签订当天向熊秋阳支付20万元；2.袁莉娜于解除抵押当天向熊秋阳支付银行按揭贷款（金额以银行贷款清单为准）；3.袁莉娜于过户当天向熊秋阳支付购房余款。第五条约定：上述房产已办理土地房屋权证，但处于抵押状态，熊秋阳应于2019年9月30日前到原贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。第六条约定：双方应于2019年10月15日前以本协议为基础签订《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户手续。若于2019年10月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。第九条约定:熊秋阳应于过户当天将房产交付给袁莉娜使用。第十二条约定:违约责任：1.双方签订本协议后，不得中途毁约。若熊秋阳悔约，应以书面形式立即通知袁莉娜，并自悔约之日起三日内返还袁莉娜的已付款（含定金，不计利息），并支付违约金。若袁莉娜中途悔约，应以书面形式立即通知熊秋阳，熊秋阳应自悔约之日起三日内将袁莉娜的已付款（含定金，不计利息）扣除违约金后返还，若已付款不足抵扣违约金的，不足部分应自毁约之日起三日内支付给熊秋阳。双方协商约定违约金为总购房款的20%。2.若熊秋阳不能按期交付房产或袁莉娜不能按期支付购房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产总额的0.05%作为违约金。任何一方逾期超过5天仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。 协议签订当日，袁莉娜向熊秋阳支付购房定金20万元。 至2019年9月29日，熊秋阳在中国农业银行的二手房贷款本金余额为453543.15元。该日，熊秋阳通过微信聊天告知袁莉娜其在中国农业银行有房贷453543元、装修贷61259元及农商银行灵活金8万元。袁莉娜提出其按房贷转账支付453543.15元，熊秋阳则要求连装修贷一起转；袁莉娜表示：“我明天中午过去吧，你这挺复杂的”，熊秋阳称其“明天会回老家一趟”，并提出“您今天转给我，我今天去银行还进去”，袁莉娜坚称：“你这复杂的情况，还是当面完成的好”。10月7日，袁莉娜询问熊秋阳：“你回来了吗”，熊秋阳称：“没回厦门，还在老家”。之后，双方在电话中约定于10月8日去银行办理解押。 2019年10月22日，袁莉娜向熊秋阳转账支付45.3万元。 2019年11月1日，袁莉娜通过微信询问：“房产证什么时候能过户？”熊秋阳回复：“早的话就5、6号左右去市政那边过户，晚的话可能就7、8号左右吧”。11月4日，熊秋阳通过微信告知袁莉娜：“装修那边还没有扣，然后我们下个礼拜就直接过户吗？做转按揭过户也可以”，袁莉娜询问：“什么是转按揭过户？”熊秋阳回复：“也是正常的过户了，到时候我们就下个星期直接去过户就可以了”，并提出采取“抵押中过户”的形式将该房产过户，袁莉娜表示不接受。2019年11月8日，熊秋阳提前偿还了中国农业银行装修贷款余额56882元。 其间，袁莉娜多次催促熊秋阳办理解押及过户。其中，2019年11月7日熊秋阳在与袁莉娜的通话中，承认按揭款还没有还清，并提出以转按揭方式办理过户；袁莉娜予以拒绝，要求按照协议约定的方式办理过户。同日，在袁莉娜夫妇与熊秋阳堂哥熊亮林的通话中，熊亮林提出去担保公司做抵押中过户，赵九生询问：“我们转给你的钱，为什么你不能去解押呢”，熊秋阳哥哥回答：“他没有当场扣的话，那我肯定我有用途，我肯定临时用啊，这都是很正常的事情啊”。11月9日，熊秋阳在与袁莉娜的通话中称房屋是熊亮林的，钱被熊亮林拿去了。 另查明，在诉前调查期间，一审法院于2019年12月6日向熊秋阳送达了起诉状副本。袁莉娜因本案申请财产保全，支出保全费5000元及保全保险费3444元。 一审法院认为，袁莉娜与熊秋阳签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行义务。根据协议第五条约定，熊秋阳应于2019年9月30日前到原贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。在履行过程中，袁莉娜2019年9月29日提出按房贷金额支付453543.15元用于解押，熊秋阳告知袁莉娜除了房贷之外还有装修贷61259元等，并要求袁莉娜连装修贷一起转账。在此情形下，袁莉娜坚持当面完成解押，但因熊秋阳称其9月30日要回老家，故双方未能在协议约定的时间前办理解押。之后，双方又约定于10月8日去银行办理解押，但直到2019年10月22日袁莉娜向熊秋阳转账支付45.3万元后，熊秋阳仍未办理解押，而且挪用了解押款，并多次提出办理转按揭过户或抵押中过户，袁莉娜均明确予以拒绝，坚持按照协议约定的方式办理解押及过户。因此，熊秋阳未按照合同约定的期限办理解押，所提出的转按揭过户或抵押中过户的方式亦与约定不符，且实际亦未能办理房屋解押及过户，其行为已构成违约。 至于熊秋阳的违约责任，根据协议第六条约定，若2019年10月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。因此，袁莉娜主张解除《房屋买卖协议》的诉讼请求，依法应予支持。对于协议的解除时间，因一审法院2019年12月6日将袁莉娜的起诉状副本送达熊秋阳，故可认定《房屋买卖协议》于该日解除。同时，熊秋阳应向袁莉娜返还已收取的定金20万元及购房款45.3万元。对于违约金，《房屋买卖协议》第十二条约定：……若熊秋阳悔约，应以书面形式立即通知袁莉娜，并自悔约之日起三日内返还袁莉娜的已付款（含定金，不计利息），并支付违约金。……双方协商约定违约金为总购房款的20%。2.若熊秋阳不能按期交付房产或袁莉娜不能按期支付购房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产总额的0.05%作为违约金。因此，熊秋阳应依约向袁莉娜支付购房款20%的违约金即21.2万元。至于袁莉娜主张熊秋阳自2019年10月25日起每日按房产总价0.05%支付违约金的诉求，因《房屋买卖协议》已解除，故一审法院对其该项诉求不予支持。另外，熊秋阳还应向袁莉娜支付因本案支出的保全费5000元；至于保全保险费，双方未有约定，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认袁莉娜与熊秋阳2019年7月28日签订的《房屋买卖协议》于2019年12月6日解除；二、熊秋阳应于判决生效之日起十日内向袁莉娜返还购房定金20万元及购房款45.3万元，合计65.3万元；三、熊秋阳应于判决生效之日起十日内向袁莉娜支付违约金21.2万元；四、熊秋阳应于判决生效之日起十日内向袁莉娜支付保全费5000元；五、驳回袁莉娜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元，减半收取计7170元，由熊秋阳负担。 对一审判决查明的事实，除熊秋阳提出其提前办理偿还装修贷款手续的时间为2019年10月22日外，其余事实双方当事人均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，熊秋阳提交编号为厦均达房估[2020]B040号的房地产估价报告，证明经评估，讼争房屋市场价值为108.38万元，单价为22268元/平方米，仅比《房屋买卖协议》约定的总价款106万元略有升值2.38万元，袁莉娜因解除合同遭受的房产升值损失仅约2.38万元。袁莉娜质证认为，该证据真实性不予认可，与本案无关。 二审查明，熊秋阳确认其2019年10月22日申请办理提前偿还装修贷款的手续，银行于2019年11月8日扣款。 本院认为，熊秋阳二审确认其2019年10月22日仅是申请办理提前偿还装修贷款的手续，装修贷款实际于2019年11月8日偿还完毕，故一审判决认定熊秋阳2019年11月8日提前偿还装修贷款正确。 根据查明的事实，熊秋阳在履行合同过程中，要求袁莉娜一并支付《房屋买卖协议》未约定的装修贷款，在袁莉娜按房屋按揭贷款金额向熊秋阳转账453000元后，熊秋阳不仅未按约定办理提前还贷及解除抵押登记手续，而且将袁莉娜支付的解押款挪为他用，且多次提出采取《房屋买卖协议》未约定的转按揭过户、抵押中过户等过户方式。熊秋阳的行为已构成违约，影响袁莉娜合同目的的实现，袁莉娜有权请求解除《房屋买卖协议》并主张违约责任，一审判决对此认定正确。熊秋阳主张其行为系轻微违约行为，不会导致《房屋买卖协议》无法实现目的，《房屋买卖协议》可以继续履行不能成立。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故违约金的调整应结合实际损失、合同履行情况、公平原则和诚实信用原则等因素综合考虑。熊秋阳主张《房屋买卖协议》约定的违约金过分高于袁莉娜遭受的损失，但熊秋阳二审提交的房地产估价报告系其单方委托作出，袁莉娜不予认可，熊秋阳主张按年6%的标准计算资金占用损失亦缺乏依据。《房屋买卖协议》第十二条约定的“甲乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约。……甲乙双方自行协商约定违约金为总购房款的20%”对双方当事人均适用，且从《房屋买卖协议》的履行情况看，袁莉娜不存在违约行为，而熊秋阳不仅将袁莉娜支付的购房款挪为他用，未按约定办理提前还贷及解押手续，还多次向袁莉娜提出《房屋买卖协议》以外的要求，对《房屋买卖协议》的解除存在明显过错。根据公平原则和诚实信用原则，一审判决对熊秋阳违约责任的认定并无不当。 综上所述，熊秋阳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3140元，由熊秋阳负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  陈 璟 二〇二〇年十月十二日 代书记员  林忻忻 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。