广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15701号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地：广东省深圳市福田区益田路**荣超商务中心**05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，统一社会信用代码：914403004557663795。负责人：王业。委托诉讼代理人：陈子煌，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王峰，男，汉族，1969年9月9日出生，身份证住址：湖北省通山县。被上诉人（原审被告）：惠州市名人实业发展有限公司，住所，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇人民四路河畔城社会信用代码：91441303779213287P。法定代表人：郭壮葵。上诉人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）因与被上诉人王峰、惠州市名人实业发展有限公司（以下简称名人实业公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初48224号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人建行深圳分行上诉请求：1.维持一审判决第一、二项;2.撤销一审判决第二项;3.改判支持建行深圳分行有权依约处分案涉抵押房产，以优先偿还本案债务;4.二审诉讼费、保全费、公告费等相关费用由王峰、名人实业公司承担;事实与理由：一、2012年8月15日，建行深圳分行与被王峰签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号:442000004-011-2012000999），约定:建行深圳分行向被王峰提供借款人民币33万元用于购买位于广东省惠州市惠阳区房产，借款期限为240个月，自2012年9月3日起至2032年9月3日止。建行深圳分行于2012年9月3日履行了全部放款义务;且合同第三十条约定了抵押条款，约定借款合同签订后由王峰负责办理抵押登记，但王峰并未办理抵押登记，仅于2013年1月24日办理了预告抵押登记;二、王峰虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于王峰财产，客观上应作为王峰责任财产进行处置，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但王峰却拒不办理，已违反抵押条款约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。三、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。被上诉人王峰、名人实业公司未到庭应诉，亦未答辩。建行深圳分行向一审法院起诉请求判令：1.王峰立即偿还建行深圳分行贷款本息合计273951.39元（其中本金265690.84元，利息7888.46元，罚息（含复利，即延迟费用到期）372.09元，利息、罚息、复利暂计至2019年7月4日，之后利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行之规定计至实际还清之日），并加倍支付迟延履行判令期间的债务利息；2.名人实业公司对上述债务承担连带保证责任；3.对王峰抵押的位于广东省惠州市惠阳区房产处理后所得之价款优先偿还建行深圳分行的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由王峰、名人实业公司继续清偿；4.王峰、名人实业公司承担本案一切诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。一审法院经审理查明：查明事实与建行深圳分行所述基本相同。另查明，《个人住房（商业用房）借款合同》约定，本合同项下贷款利率为年利率，执行浮动利率，即起息日基准利率上浮5%，并自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日（于起息日在每年的对月对日调整，当月无起息日对日的，则以当月的最后一日为利率调整日）当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本合同抵押条款约定，抵押人以合同所列“抵押财产清单”所列财产（位于广东省惠州市惠阳区房产）设定抵押，抵押担保范围包括合同所列欠款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。本合同项下抵押人与借款人一致。一审庭审中，建行深圳分行确认上述涉案抵押房产未办理房产证，亦未办理抵押登记手续。截至2019年7月4日止，王峰尚欠建行深圳分行本金265690.84元，利息7888.46元，罚息（及复利）372.09元。又查，建行深圳分行与名人实业公司签订的《保证书》约定：如果主合同项下债务到期或者贷款人根据主合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任，无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效；不论其他担保是否由债务人自己提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，保证人在保证书项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照保证书约定在保证范围内承担连带保证责任，保证人不提出任何异议。保证人名人实业公司的保证范围为：借款合同中约定的借款本金33万元及产生的利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项，原告为实现债权与担保权利发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。一审法院认为：建行深圳分行与王峰之间的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方成立合法有效的金融借贷及抵押担保合同关系。建行深圳分行按约发放贷款后，王峰未如约还款，其行为已构成违约，建行深圳分行有权要求王峰立即偿还全部贷款本金及相应的利息、罚息及复利。名人实业公司作为连带责任保证人，其应依约在上述保证范围内对王峰的上述全部债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向王峰追偿。关于建行深圳分行请求将王峰抵押的位于广东省惠州市惠阳区房产处理后所得价款优先受偿的诉求。一审法院认为，若涉案房屋建成后的产权未登记在借款人名下，则抵押权设立登记将无法完成，因此，建行深圳分行于2013年6月9日办理的抵押权预告登记并不必然使建行深圳分行获得现实的抵押权。抵押权预登记的效力并不等同于抵押权登记，涉案房产未办理抵押登记，建行深圳分行不能对案涉预售商品房行使抵押权。因此，对于此项诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、王峰应于一审判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司深圳市分行清偿贷款本金265690.84元及利息7888.46元、罚息及复利372.09元（上述利息及罚息、复利暂计至2019年7月4日，其后利息及罚息、复利按合同约定计至债务全部清偿之日止）；二、惠州市名人实业发展有限公司对王峰的上述债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向王峰追偿。三、驳回中国建设银行股份有限公司深圳市分行的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5409元（建行深圳分行已预交），由王峰、名人实业公司负担，一审法院退还建行深圳分行5409元。本院经审理查明，确认一审查明事实。本院认为，本案为金融借款合同纠纷，本案二审期间争议焦点为案涉房产抵押权预告登记的效力问题。经查，涉案房屋建成后的产权尚未登记在借款人名下，上诉人办理的抵押权预告登记并未转为正式的房屋抵押登记，抵押权预告登记并不具有正式设立抵押物权的法律效果。一审未认定上诉人对案涉预售商品房享有抵押权正确，本院予以维持。综上，上诉人建行深圳分行的上诉，事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5409元，由上诉人中国建设银行股份有限公司深圳市分行负担。本判决为终审判决。审判长 刘 茹审判员 付璐奇审判员 尚彦卿二〇二〇年十月十三日书记员 杨俊杰