四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初2302号 原告：攀枝花市佳兴物业服务有限公司。住所地：攀枝花市仁和区攀枝花大道南段**。统一社会信用代码：9151041109213390X7。 法定代表人：潘绍洲，董事长。 委托诉讼代理人：杜骁，四川三才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瑶瑶，四川三才律师事务所实习律师。 被告：王雪梅，女，1986年2月14日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：张念（被告之夫），1981年3月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 原告攀枝花市佳兴物业服务有限公司(以下简称佳兴公司)与被告王雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案，依法适用小额诉讼程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告在庭审中增加诉讼请求，致使本案不符合小额诉讼案件条件，本院通知双方当事人本案适用简易程序的其他规定进行审理。于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告佳兴公司的委托诉讼代理人杜骁、黄瑶瑶，被告王雪梅的委托诉讼代理人张念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年4月10日至2020年7月10日的物业服务费4431.38元；2.被告支付原告滞纳金3978.19元;3.本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2017年4月10日至2020年7月10日的物业服务费4431.38元；2.被告支付原告2018年12月1日至2020年7月10日的滞纳金3978.19元;3.被告承担违约金10000元；4.被告承担原告律师费5261元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告为润丰新座10-15号房主，房屋建筑面积75.75平方米。2016年3月29日，原、被告签订《前期物业管理合同》，合同约定被告委托原告进行前期物业管理服务，物业费每月每平方米1.5元，从交房之日起开始计算，每半年度的月末最后一周内缴纳下半年度的物业费。逾期未缴纳物业费的，从未缴纳月份的次月第一日开始，将自动按每半年应缴纳额的千分之五的比例，每日计算收取被告的滞纳金。被告从2017年4月10日至今，未缴纳物业费。原告2017年8月、11月及2020年4月向被告送达了《物业费催缴通知书》，被告仍不缴纳。被告拖欠物业费的行为已构成违约，理应承担相应的责任。 被告王雪梅辩称，双方签订的《前期物业管理合同》是交房时所签，不签合同不让拿钥匙，对真实性不认可，合同内容存在霸王条款。入住以来，物业管理的内容不符合《前期物业管理合同》第3、4条的约定，服务质量不真实。绿化被占用，消防设备不齐全，没有专业的保安人员，保安上班时间睡觉。原告在业主不交费的情况下，恶意断电。门禁、可视电话没有安装。楼下餐厅吵闹原告不管，疫情期间没有安排人员测量体温，一楼长期无保安，保安人员不超过5人。电梯三台，其中一台长期关闭，电梯是新的，不需要长期维修。三楼平台花园楼梯门和电梯门从来不开放，对四楼以上业主造成安全隐患。三楼的住户将住房改成了商业用房，负三楼是人防工程被改建成修理厂，负三楼的消防通道被改成酒店的接待室，通风口被改为商用，负二楼修建了楼梯，平台花园违规修建。收入和支出从来没有公示。被告要成立业主委员会，找过社区，信访办，原告都在阻拦，并收买其中的业主。除了华芝，没有哪个小区的物业费是1.5元。近几年被告曾多次找原告协商，原告不予理睬。被告要求原告赔偿精神损失费30000元、违约金20000元、因断电造成的直接损失6000元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院认为原告、被告提交的《前期物业管理合同》《物业费催缴通知书》等具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。上述证据能够证实原告履行了基本的物业服务，证人申国喜的证言不能证明原告对业主进行了断电。 本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2016年3月29日签订《前期物业管理合同》，合同约定的收费标准为电梯住宅每平方米每月1.50元，乙方应当从交房屋之日起开始计算；交房之日缴纳6个月的物业管理服务费。以后按半年交纳，每半年的末月最后一周内缴纳下半年度的物业管理服务费用，逾期未交，乙方从未缴费月份的次月第一日开始，将自动按每半年应缴纳额的千分之五的比例每日计算收取甲方的滞纳金。约定的物业服务内容包括：1.制定物业管理服务工作计划、并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2.房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。3.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。5.公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。6.公共环境卫生。7.维持公共秩序。8.维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9.消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。10.电梯的运行和日常管理服务。12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。双方约定的违约责任：1.甲方违反本合同约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应予赔偿。2.甲方违反本合同约定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用或乱收费用，并赔偿乙方的利息损失。3.乙方违反本合同约定，使甲方未达到约定的物业管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部损失。4.乙方违反本合同约定，不按本合同法规约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补缴，并从逾期之日起按应缴金额每天5‰向甲方支付违约金。无正当理由逾期15天仍不缴纳的，物业公司除采取公告、停水、停电等催缴措施外，还可向人民法院提起诉讼或申请仲裁，欠费业主承担律师费诉讼费及一切相关损失费用。同时，原告与业主另签订有《供用热水合同》《室内装饰装修管理服务协议》，《供用热水合同》约定由原告在合同履行期间，向业主提供不间断居民热水（不可抗拒的事由除外）。《室内装饰装修管理服务协议》约定室内可视对讲系统线路不能随意拆卸，装修验收合格后由物业公司统一收费安装。收费标准为50元/户；《室内装饰装修管理服务协议》附件五“关于使用太阳能集中供热水的告知书”载明：润丰新座全体业主：依据《中华人民共和国再生能源法》、建设部《民用建筑节能管理规定》及国家发改委、建设部《关于加快太阳能热水系统推广应用的通知》，润丰新座在设计时要求必须安装太阳能集中供热水系统并投入使用。 被告系润丰新座的业主，房屋面积75.75平方米，被告自2017年4月10日起未向原告缴纳物业服务费，原告在2017年8月、11月、2020年4月向被告送达了《物业费催缴通知书》。2020年5月，润丰新座部分业主委托敬雪峰、王雪梅等人与原告代为进行谈判、协商。2020年6月10日，润丰新座部分业主申请成立业主委员会。 在原告提供物业服务期间，存在部分可视门禁无法使用、集中供热水系统未供水问题，消防设施原告已基本补齐。关于绿化，部分树木根部无草坪。原告为润丰新座配备了保安人员，在地下停车场设有监控室和人员，有门禁系统。润丰新座有电梯三部，除1号电梯曾存在故障进行维修外，其他两部电梯正常运行。润丰新座为商住一体楼，三层及以上部分为住宅。关于原告违法建设、占用消防通道的意见，没有规划图予以佐证，无法确认。关于被告提出的原告恶意停电，被告不能详细说明停电的时间，没有提交原告如何停电的证据。停电的原因是多方面的，有业主自身内部电器故障短路停电，有线程原因短路停电，有供电部门检修停电等。被告认为原告恶意停电没有证据证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告作为润丰新座业主，与建设单位选定的物业企业（原告）签订的《前期物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法、有效。双方当事人应当按照合同约定履行自身的合同义务。《前期物业管理合同》约定的物业服务内容包括：1.制定物业管理服务工作计划、并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业主档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2.房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。3.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。5.公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。6.公共环境卫生。7.维持公共秩序。8.维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9.消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。10.电梯的运行和日常管理服务。12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。即，物业服务涉及小区公共建设与管理等多方面，原告履行小区物业职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务费。被告房屋面积75.75平方米，每月应缴纳物业费113.63元。被告在原告书面催收的情况下仍未缴纳物业费，对原告主张被告支付2017年4月10日至2020年7月10日期间的物业费4431.38元的诉讼请求，本院予以支持。在业主不缴纳物业费的情况下，必然导致物业公司需要垫付经费或没有经费投入到物业服务中。仅以电梯运行为例，电梯运行需要产生电费，维保费，这些费用均需要用物业费予以支出。同时，部分业主长期不缴纳物业费，却与缴费业主享受着相同的物业服务，将损害已缴费业主的合法权益，导致不缴费业主逐渐增多，物业公司更加没有相关费用投入公共设施维护，提高物业服务质量。对原告主张被告支付滞纳金3978.19元、违约金10000元、律师费5261元的诉讼请求，《前期物业管理合同》既约定了逾期缴纳物业费要支付滞纳金，又约定了违约金，属重复约定。被告除了逾期缴纳物业费外，无其他违约行为。原告提供的物业服务按照《前期物业管理合同》的约定，还有需要进行整改或完善的部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告主张的滞纳金3978.19元、违约金10000元、律师费5261元的诉讼请求，本院依法不予支持。成立业主委员会是业主的权利，在业主欠缴物业费时，物业公司选择先行起诉或部分起诉是物业公司的权利。如果业主认为物业服务企业没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主大会解聘物业，或者协商变更收费标准、另案诉讼等合法途径解决。被告辩称原告应当赔偿精神损失费30000元、违约金20000元、因断电造成直接损失6000元的意见，被告未在答辩期限内提起反诉，精神损失、断电造成的直接损失与本案不是同一法律关系，被告应当另行诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告王雪梅于本判决生效之日起十五日内支付原告攀枝花市佳兴物业服务有限公司2017年4月10日至2020年7月10日的物业费4431.38元； 二、驳回原告攀枝花市佳兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费392元，减半收取计196元，由被告王雪梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满次日起二年内。 审判员  李仕荣 二〇二〇年十月十九日 书记员  蒲 杨