贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3887号原告：吴仕梅，女，1978年3月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：胡波，贵州省贵阳市乌当区高新法律服务所法律工作者，执业证号32401171100314。委托诉讼代理人：吴开友，贵州省贵阳市乌当区高新法律服务所法律工作者，执业证号32401081100309。被告：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码91520100072215698XC。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李国锋，该公司员工。原告吴仕梅与被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称贵阳荣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴仕梅的委托诉讼代理人胡波，被告贵阳荣达公司的委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴仕梅向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告逾期交房违约金59077.89元（从2016年12月31日起至2019年9月6日交房时止，共979天）；按乌当区住宅房屋租赁市场租金指导价14元／ｍ2·月计算，14元／ｍ2·月（租金）×99.47ｍ2（房屋面积）÷30天／月×979天（逾期交房天数）×1.3（上浮130%违约金）＝59077.89元；2．判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金15711.45元（分两个时间段计算；计算公式：第一个时间段，从2018年12月20日起至2019年6月20日，共180天，按已付房款415647元×0.0001（每日万分之一违约金）×180天（违约天数）＝7481.64元）；第二个时间段，从2019年6月21日起暂计算至2020年7月20日，共396天，按已付房款415647元×0.00005（每日万分之0.5违约金）×396（违约天数）＝8229.81元；2020年7月21日之后的违约金按照每日万分之0.5继续计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书时止；以上1、2项诉求合计金额为74789.34元。3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月9日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积99.47ｍ2，房屋总价415647元。合同签订前，原告于2016年6月21日向被告支付了125647元首付款，并于2016年6月21日支付290000元购房尾款，共计415647元购房款己全部付清。该《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当于2016年12月31日前交付该商品房，交付时应符合下列第1、2、3、4项所列条件：“1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4．经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”。合同第十三条约定，逾期交房责任：“除不可抗力外，如被告未按照合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过180日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日原告不选择解除合同的，违约金继续按照每日万分之0.5计算至实际交付之日止。但原告认为合同约定的违约金过低，不能弥补原告的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，为保护原告的合法权益，特请求贵院按照《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》贵阳市乌当区房屋租赁市场租金指导价14元／ｍ2·月（租金）调整后计算违约金，并在总违约金中上浮30%才符合公平原则。本《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款还约定：“被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。被告承诺于2018年12月20日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如被告不能按约交付转移登记的有关文书的，逾期180日内按照已付房款每日万分之一承担违约责任；逾期180日后仍不能交付的，原告不退房的，按照已付房款每日万分之0.5支付原告违约金至被告交付办理商品房转移的有关文书时止。原告为减少损失，故在被告还未满足交付条件的情况下，于2019年6月3日接收了所涉房屋，入住后原告不断向被告催要违约金及要求移交办理产权登记有关文书，但被告至今仍拒不支付和办理产权登记文书移交手续。综上，被告的行为已经构成违约，现诉请法院依法判决。被告贵阳荣达公司辩称，1．请法庭依据原告的举证结合本案的客观实际和过错程度，根据公平原则依法判决。2．造成被告逾期为原告办证的原因不在于被告，是由于案外人恶意诉讼，将被告出售给原告的商品房进行诉讼保全查封所致。3．案外人多次恶意重复起诉我方，其起诉结果均被四级人民法院驳回了其诉讼请求，案外人恶意诉讼且滥用保全诉讼权利的行为，答辩人已经向贵州省高级人民法院作起了侵权赔偿，该案贵州省高级人民法院正在审理中。4．被告销售给原告的商品房因案外人的原因未在约定期间内办理产权证不是被告的主观过错造成的，而且逾期办证未给原告造成直接经济损失，故请贵院依据客观情况和过错原则适当主张。5．逾期办证违约金合同约定过高，被告请求贵院按同期银行贷款利率进行调整。6．关于逾期交房违约金，应当按照双方签订的商品房买卖合同的约定计算违约金，不应该按照租赁市场的指导价上浮30%计算。本院经审理认定事实如下：2016年6月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积99.47平方米，房屋总价款为415647元，其中首付款125647元，余款290000元通过银行按揭贷款方式支付。对于商品房交付时间及条件，《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年12月31日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件：2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书：3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。”。对于交房、房屋登记，《商品房买卖合同》第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”、第二十二条“房屋登记：……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月20日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起至180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已经付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。……”。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款415647元。但合同约定的交房期限届满后，被告未按时向原告交付案涉房屋，符合交房条件后，被告于2019年9月6日通过在报刊刊登交房公告的方式通知原告收房。由于被告已经逾期交房，且在合同约定的2018年12月20日前未取得该商品房所有权初始登记，至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂诉至本院如前所诉。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告则有按照合同约定的交房日期向原告交付案涉房屋的义务。现由于被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，且逾期已超过180日，而原告未行使合同解除权并在被告登报通知收房后实际接收了案涉房屋，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应按约向原告支付逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原告要求被告向其支付逾期违约金的诉请，本院予以支持。对于原告关于双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补其因被告的逾期交房行为产生的损失的主张，因考虑到一般情况下出卖人因逾期交房给买受人造成的损失主要系租金损失,双方约定按日以总房款万分之0.5计算逾期交房违约金的标准确实不足以弥补原告的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院酌情在实际损失与合同约定差异之间进行平衡，以兼顾双方当事人的利益。参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为14元/㎡·月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院酌情将违约金标准调整为租金指导价14元/㎡·月上浮30%。虽然原告自认提前收房，但被告此时尚不符合交房条件，其在报刊刊登交房公告的时间（即2019年9月6日）应视为交房时间，故被告逾期交房期间为2017年1月1日至2019年9月6日，共979天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金应为租金14元/㎡·月(1+30%)×房屋面积99.47㎡÷30天/月×逾期交房天数979天=59077.89元（四舍五入），故原告该项请求，本院予以支持。关于原告诉请被告支付逾期交付房屋转移登记文书违约金15711.45元的诉请。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告应于2018年12月20日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,但被告至今未能取得案涉房屋所在楼栋的所有权初始登记，仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且已经超过约定日期起180个工作日，其行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照合同约定，从约定日期日即2018年12月20日起每日按原告已付房价款415647元的万分之0.5向原告支付逾期交付办理商品房转移登记文书违约金至其履行该项义务时止，其中2018年12月20日起至2020年7月20日，被告已逾期579天，故该期间被告应向原告支付的违约金为415647元（已付房价款）×0.00005（每日违约金标准）×579天（违约天数）=12032.98元（四舍五入）。对于被告辩称的逾期办证是因为案外人错误财产保全所致且逾期交房违约金不应按租金指导价上浮的答辩意见。本院认为，逾期办证是否是案外人错误保全造成，不属于被告可以免除或者减轻其在本案中承担违约责任的理由，原告根据合同相对性原则诉请其承担违约责任于法有据，故本院对其辩解意见不予采纳。同时，原、被告双方关于违约金支付标准的约定是双方意思自治的体现，不违反法律、法规的强制性规定，本院对违约金计算标准不予调整。至于逾期交房违约金，因原、被告双方约定的违约金标准过低，双方约定按日以总房款万分之0.5计算逾期交房违约金的标准确实不足以弥补原告的实际损失，原告主张按乌当区住宅房屋租赁市场租金指导价14元/㎡·月上浮30%作为计算逾期交房违约金的标准较为适当。故本院对被告的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告吴仕梅逾期交房违约金59077.89元；二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告吴仕梅逾期交付办理商品房转移登记文书违约金（截至2020年7月20日为12032.98元，其后的违约金以原告吴仕梅已付房价款415647元为计算基数并以每日万分之0.5为标准计算支付至被告贵阳荣达房地产开发有限公司向原告吴仕梅交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告吴仕梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费835元，由原告吴仕梅负担41元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担794元（此款原告吴仕梅已预交，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司在履行本判决时一并支付给原告吴仕梅）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年十月十六日法官助理毛宇迪书记员王礼斌