安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5943号 上诉人（原审原告）：彭志韦，男，汉族，1992年4月23日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：沈锋，安徽大森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋红，安徽大森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：檀进，男，汉族，1993年9月30日出生，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：王晶晶，安徽徽商律师事务所律师。 上诉人彭志韦因与被上诉人檀进房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭志韦上诉请求：撤销原判，改判支持彭志韦一审诉讼请求。 事实与理由：一、2019年5月16日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。首先檀进是在一边急需偿还平安普惠公司的贷款及利息。否则就要被平安普惠公司上银行不良征信的情况下，另一方面同时需要彭志韦及案外人的借款的情况下，需要寻找能够一次性支付购房款的买家出售房屋，以售房款来偿还上述债务。在这种情况下，檀进了解到彭志韦对该房屋有购买能力和购买意愿，且能一次性支付购房款，所以与彭志韦签订了房屋买卖合同。其次，双方在签订房屋买卖合同后又到房屋登记机关办理了网签备案手续，再次充分体现了彭志韦与檀进签订房屋买卖合同是双方真实意思表示。 二、彭志韦2019年5月8日出借的5万元在2019年5月16日已经转变为房屋买卖合同的定金也是经过双方协商一致的。彭志韦认为双方在2019年5月8日建立了5万元的民间借贷合同关系，后彭志韦在索要借款无果的情况情况下，双方于2019年5月16日签订了房屋买卖合同，协议檀进将自己的房屋以房抵债，同时檀进向彭志韦出具了关于收到买房定金的声明书。双方之间的民间借贷合同关系归于消灭，房屋买卖合同生效。双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在欺诈胁迫显失公平的情形，更不属于让与担保的情形，应当认定为房屋买卖合同真实有效。 檀进辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确。案涉《房屋买卖合同》不是双方真实意思表示，真实意图是为五万元借款提供担保。一、檀进与彭志韦签订的《房屋买卖合同》不符合正常的交易习惯。价格明显偏低，案涉房屋价格低于同期同类房屋市场价50万左右；彭志韦在签订合同时，并没有对案涉房屋进行实地查看，甚至连房屋是几室几厅都不清楚，一审庭审中，代理人询问彭志韦房屋户型时，彭志韦回答三室两厅，实际案涉房屋户型为两室两厅一厨一卫；案涉房屋并没有通过房屋中介机构交易，也不符合实际购房者的购买习惯；从合同内容来看，对于付款方式，付款时间，收款账户，房屋装修情况、屋内设备设施等关键内容均无约定，并且约定可任意过户到彭志韦指定的第三人名下，明显不符合房产交易的普遍习惯；彭志韦在签订合同时，对房屋的抵押情况是知情的，这一点其在一审诉状中自认。此时房屋并不能办理产权过户，无法交易。因此买卖不可能是双方的真实意思表示。 二、一审中双方的证人都某证实，五万元借款实际为檀进的堂兄檀某以檀进的名义借的，短期过桥使用，目的是为了偿还其在中航信托的贷款。一审证人檀某多次以檀进的名义从中介公司、贷款公司借款，并以檀进的房产设定抵押。檀某曾在合肥众意天成信息咨询有限公司借款150万元，扣除斩头息到手135万元，使用半年左右时间被迫偿还170余万元。借款五万元后，檀某发现彭志韦也是合肥众意天成信息咨询有限公司员工，意识到自己可能再次陷入“套路贷”陷阱。现在该公司以虚假的房屋买卖合同为由提起诉讼，妄图侵占檀进的合法财产，涉嫌“套路贷”行为。 三、双方证人证言及檀进陈述，均能证明借款五万元后，双方多次到房产局办理案涉房屋的“二押”登记，可见真实意图就是以案涉房产为借款提供担保。 四、一审庭审中，檀进即同意偿还五万元借款，并支付合理利息，但彭志韦坚持以房屋买卖合同纠纷起诉。在法院释明是否变更诉讼请求后，拒不变更，故一审法院判决驳回诉请适用法律准确。 彭志韦向一审法院起诉请求：1、依法判令檀进立即将合肥市蜀山区习友路1315号国贸天琴湾4幢1103室房屋（不动产权证号：合产字第××号）腾空后交付彭志韦，并将该房屋的物业、水电、通信等全部费用结清；2、彭志韦向檀进交付剩余购房款1970000元；檀进依据合同约定支付彭志韦违约金290880元（以交易总价2020000为基数，按照每日万分之六的利率，自2019.5.29暂计算至2020.1.29，此后按照上述标准计算至房屋交接且经彭志韦确认验收完毕止），支付彭志韦律师代理费20000元；两者相抵后彭志韦支付檀进剩余购房款1659120元：3、依法判令檀进协助彭志韦办理合肥市蜀山区习友路1315号国贸天琴湾4幢1103室房屋（不动产权证号：合产字第××号）房屋产权过户手续；4、本案诉讼的费用、保全费、担保费等费用均由檀进承担。 一审法院认定事实：2019年5月8日，彭志韦经人介绍借给檀进人民币50000元。 2019年5月16日，甲方（出卖人）檀进与乙方（买受人）彭志韦签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于安徽省合肥市蜀山区习友路1315号国贸天琴湾4幢1103室出售给乙方；房屋交易总价为2020000元；付款方式为乙方于本合同签订时已向甲方支付定金伍万元整，甲方已收到该款项；剩余房款乙方采取一次性支付方式，向甲方转账购房款2020000元；房屋交付约定有甲方应于本合同签订之日起3个工作日内将本合同项下房屋按约腾空并交付给乙方等；产权登记约定有甲方应于乙方支付完毕房款之日起3个工作日内负责将本合同项下房屋过户登记至乙方指定的第三人名下等；违约责任约定有如甲方未能按本合同约定履行或擅自解除本合同的，应当双倍返还乙方定金，且乙方有权解除合同，有权主张甲方按交易总价的30%承担违约金，同时有权按交易总价的日万分之六主张逾期利息损失，由此产生的律师费、诉讼费等全部费用均由甲方承担；合同还进行了其他约定。同日，双方进行了备案手续。 2019年5月16日，檀进出具《声明书》，内容为：1、甲方（出卖人）已收到乙方（买受人）彭志韦支付的定金人民币50000元整。2、《房屋买卖合同》中的条款本人已充分阅读并理解，房屋交易总价款系经本人充分协商、考虑且认可，本人自愿出售房屋，自愿接受合同义务。3、本人认可买受人系房屋实际所有人，如按买受人要求登记至买受人指定第三人名下，第三人为房屋名义所有人，本人对此认可不持有异议，并配合办理与房屋名义所有人（即代持人）的相关手续。4、本人向买受人提供的全部房查资料，本人保证资料的真实性及合法性，由此产生的一切责任由本人承担，与买受人无关。5、本人认可如与房产局备案等合同产生差异，双方交易应以《房屋买卖合同》约定为准，包括但不限于涉及税务、代为持有房屋等原因，且本人不因此向买受人、代为持有人主张任何责任。 2019年6月27日，彭志韦向檀进发出《通知函》，内容主要为：要求檀进履行合同，逾期不办理，本人将追究违约责任。 2020年1月6日，彭志韦与安徽大森律师事务所签订《委托代理合同》，为此彭志韦支付律师代理费20000元。 诉讼中，双方均认可案涉房屋在签订《房屋买卖合同》时处于抵押状态。 一审法院认为：本案争议的焦点系双方签订的《房屋买卖合同》真实意思表示系买卖亦或是为双方债务提供抵押担保。从证人吴某的证言分析，双方最初系用案涉房屋为其之间的债务提供担保，双方在办理抵押无果的情形下，才签订房屋买卖合同；再从双方房屋买卖合同约定的内容分析，案涉房屋此时在抵押过程中，并不能办理产权过户手续，且双方约定由第三方代持，故本案双方签订房屋买卖合同的真实意思表示应实为对双方于2019年5月8日借款的担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。现彭志韦经释明，拒绝变更诉讼，故彭志韦诉请，无事实与法律依据，该院不予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条，《最高人民法院》第二条之规定,判决：驳回彭志韦的诉讼请求。本案一审案件受理费23120元，保全费5000元，由原告彭志韦负担。 二审中，当事人未提交新的证据。对于一审法院认定的、当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，檀进于2018年12月19日与中航信托股份有限公司订立借款合同，借款期限为1695000元，借款期限为36个月。檀进主张其系代其亲属檀某签订以上合同，实际借款主体为檀某。2019年5月因未筹到还款数额，经由出借人联系吴某找到彭志韦，以檀进名义向彭志韦借款5万元用于还款。彭志韦将五万元款项汇至檀进账户，备注为檀进借款，借款当日彭志韦、檀某、檀进前往蜀山房产局以案涉房屋为该五万元借款办理抵押登记手续，后因材料手续问题抵押未能成功。关于彭志韦身份问题，檀进称彭志韦系合肥众意天成信息咨询有限公司员工，檀某曾向该公司借款150万元。彭志韦对此予以否认，主张其与合肥众意天成信息咨询有限公司不存在劳动关系，其与吴某以个人名义做资产处置方面工作，办理银行贷款等业务，社会保险挂在合肥众意天成信息咨询有限公司。 本院认为，本案中，根据彭志韦、檀进的陈述及证人的证言均可证实，彭志韦向檀进提供借款时，要求将案涉房屋为其之间的债务提供担保，此后彭志韦、檀进及檀某亦实际前往抵押登记机关办理抵押登记手续，后因手续中出现差错而未能办成，此后彭志韦、檀进才签订房屋买卖合同，同时彭志韦认可在签订买卖合同前未前往查看房屋情况，且案涉房屋在双方合同签订时处在抵押过程中，并不能办理产权过户手续。综合以上情形，原审法院认定本案双方签订房屋买卖合同的真实意思表示实为对双方于2019年5月8日借款的担保，并无不当，本院予以维持。彭志韦经一审法院释明后，仍坚持要求按照房屋买卖合同法律关系提出诉讼请求，原审法院判决驳回彭志韦的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的应予驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费23120元，由彭志韦负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年十月十九日 书记员 朱籽玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。