广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11104号原告：刘芷君，女，1994年6月26日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷雯，广东古谷律师事务所实习人员。被告：徐荣芳，男，1956年8月11日出生，汉族，住江苏省丹阳市,被告：眭丹虹，女，1961年11月18日出生，汉族，住江苏省丹阳市,被告：徐睿阳，女，1984年3月13日出生，汉族，住江苏省丹阳市,三被告的共同委托诉讼代理人：金文，江苏瀛尚律师事务所律师。三被告的共同委托诉讼代理人：金颖，江苏瀛尚律师事务所律师。第三人：广州正瀛房地产代理有限公司，住所地广州市花都区百合路****119商铺，统一社会信用代码91440101MA5CRNBQX5。法定代表人：肖正朝。委托诉讼代理人：曾越华，该公司员工。原告刘芷君与被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳及第三人广州正瀛房地产代理有限公司（以下简称正瀛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘芷君及其委托诉讼代理人潘健欢、刘芷雯，被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳的共同委托诉讼代理人金文、金颖，第三人正瀛公司的委托诉讼代理人曾越华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芷君向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2.判令三被告将广州市花都区凤凰北路32号7号楼Y43座201房交付给原告,并协助原告将上述房屋产权过户登记到原告名下；3.判令三被告支付违约金325000元；4.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于广州市花都区凤凰北路****楼****为三被告共有的房产，该房产在第三人处挂牌出售。在第三人的促成下，2020年4月，利锦作为原告的代理人与三被告的代理人梁靖为、第三人正瀛公司三方签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告向三被告购买涉案房屋，房屋总价为325万元，原告先支付10万元定金到第三人处，三被告收取定金时将房屋交付给原告，余款315万元在房管部门出具受理本次交易的递件回执时付清，2020年7月31日前完成本次交易的递件手续。合同签订后，原告已按约定支付10万元定金给第三人。因受疫情影响，原告在2020年6月2日才从美国回到中国，并按规定在厦门集中隔离14天，原告的代理人于2020年6月11日书面通知被告，告知其原告将于2020年6月16日解除隔离，届时可以马上回来办理交房及交易递件手续，且原告的购房资金已准备就绪，请被告提前准备，双方按《房屋买卖合同》的约定履行后面的交易事宜。被告收到原告的书面通知后，认为此前签订的《房屋买卖合同》已作废，拒绝继续履行《房屋买卖合同》。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》没有违反法律规定，对双方具有法律约束力，被告的行为已构成违约，原告有权要求其继续履行合同并承担相应的违约责任。被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、本案房屋买卖合同的订立不符合合同成立的要件，该合同不成立。1.房屋买卖合同的签署无买方身份信息，合同当事人不明确。涉案合同为三方合同，合同主体分别为卖方、买方及房地产中介服务机构，但是合同当事人仅有卖方当事人信息和房地产中介服务机构的联系人、联系方式，却无买方姓名、身份证号等重要身份信息，本合同买方主体不明确。根据《合同法》第十二条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款:（一)当事人的名称或者姓名和住所。”涉案合同无买家名称和住所，不符合合同法的规定内容。2.涉案合同订立过程中缺乏合同成立要件要约与承诺。通过被告提供的电子证据可知，在合同条款磋商过程中，原告修改了重要的合同条款，通过中介再次向被告发出购买意向的新要约，被告作为受要约人对新要约未作出同意的意思表示。2019年5月13日，在第三人表示还没着手写正式合同之前，被告已经明确向第三人告知原告不符合被告的要求。被告考虑到同期市场房价有上涨的可能，不能接受因原告推迟购房交易造成其预期可得利益的损失，因此，被告最终并未给予原告同意出售房屋的承诺。涉案合同订立过程中缺乏承诺要件，合同不成立。3.买卖双方对合同约定内容未达成一致意思表示。关于房屋交付时间的重要合同条款，原告通过第三人向被告提出，将房屋交付条件由“卖方收齐房款当天交付”，变更为“双方约定收齐定金交楼”，通过被告提供的电子证据可见，被告代理人明确向对方表达了不接受的意思表示。合同在付款方式中明确约定，定金在买方签署本协议的同时支付给卖方，即定金的收款方应为被告，但备注填补的手写内容却是“本合同由买方代理人转定金人民币壹拾万元到正瀛地产公司账户”，合同约定内容明显前后矛盾，存在分歧，合同当事人对主要条款未达成一致的意思表示。二、原告未向被告出具书面授权委托手续，未能明确利锦的代理权限。被告多次催要，原告均未能提供。代理人利锦签署房屋买卖合同的行为属于无权代理。三、原、被告之间未形成正式的买卖合同关系，被告不应承担违约责任，不应支付违约金325000元。买卖双方未对购房交易的主要合同内容达成合意。2019年4月14日，被告代理人提出请第三人根据双方协商的意思拟写合同。2019年5月13日，第三人明确表示仍未拟定正式合同，本案所涉房屋买卖合同并非正式合同。原告已支付至第三人账户的10万元，被告不认为是基于正式交易所支付的定金，该意思表示在与第三人微信交流的电子证据中能明确体现。原告现向被告主张325000元违约金，属于合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”情形。即使有过错，也是第三人的过错。第三人正瀛公司述称，同意原告要求被告继续履行合同的诉讼请求。合同签订前，原、被告经过多次协商沟通并捺印确认，双方也都知道原告作为实际购买人的情况及原告有足够购买涉案房屋的经济来源，且原告也已经担风险从美国赶回来履约了。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路32号7号楼Y43座201房，权属人为三被告。2020年4月，利锦作为乙方、买方的委托代理人，梁靖为作为被告徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳（甲方、卖方）的委托代理人，正瀛公司作为丙方、房地产中介服务机构（签约代表曾越华、胡萍），三方签署《房屋买卖合同》，就涉案房屋买卖的相关事宜进行了约定。合同约定，第二条计价和价款：该房地产按整套出售并计价，总金额325万元。第三条交楼时间和交接手续：1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【卖方收齐房款当天】（该【】内的文字同时有手划删除线和手写“√”）、双方约定收齐定金交楼（手写，同时有手划删除线）。第九条交易不成的违约责任：1.甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方支付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十三条：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十九条其他约定：本合同自买卖双方签署后生效……备注（手写）：①因买方现居住美国，由买方代理人签署本合同，因疫情原因不能回国，经买卖双方协商，于2020年7月31日前办理过户，若疫情影响则顺延；②因业主本人不能前来签署本合同，委托代理人梁靖为代为签署，业主已知悉并承担一切责任；③签署完本合同，由买方代理人转定金10万元到正瀛公司账户，待业主寄到委托公证书、房产证、身份证资料齐全后，由正瀛公司转入业主指定账户。合同附件付款方式约定：双方一致同意买方按一次性付款支付楼款并办理交易手续。定金10万元，买方在签署本协议同时支付给卖方，买卖双方需于签署本合同后个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；房价余款315万元，买方在房管部门出具办理受理本次交易的递件回执付清房价余款给卖方，双方在签署本合同后于2020年7月31日前配合完成本次交易的递件手续。上述合同第三条1修改痕迹处、第十九条手写备注处及合同附件手写处均没有原、被告或其代理人的签名或手印确认。上述合同抬头及落款买方处均为空白，合同其他地方也未显示买方名字。对此，原告及第三人解释，当时尚未提供到买方的具体名字，但代理人利锦已明确告知被告买方可能是利锦的侄子或儿子，但未确定由哪一人购买。原告并补充陈述当时利锦已告知被告之后会提供买方的授权。被告陈述其代理人梁靖为当时认为利锦就是购房人，后来才知道利锦也是代理人。关于上述合同签订的过程。原告陈述：2020年4月8日原告代理人利锦到现场与被告代理人梁靖为进行协商，利锦也在现场通过电话与徐荣芳进行沟通，当时没有达成一致意见，后经正瀛公司沟通，双方于2020年4月9日就价格及其他问题达成一致意见；在签订合同前，梁靖为有将合同版本发给被告审查过，经被告同意后，梁靖为才在合同上签字；2020年4月10日，利锦将定金支付给正瀛公司，正瀛公司也将情况告知了被告，被告又提出要求对合同条款进行修改。被告陈述：梁靖为将涉案房产信息放在贝壳网上出售，后正瀛公司主动致电梁靖为称可以代为出售，2020年4月7日利锦约看房，所以当时梁靖为以为利锦是中介方；2020年4月8日，梁靖为和利锦在正瀛公司洽谈，未谈妥，利锦就先离开了，后徐荣芳同意以325万元成交，当天梁靖为就在正瀛公司做出的草稿合同上签字；梁靖为签字时利锦不在现场；第二天（2020年4月9日），梁靖为到正瀛公司取合同时，发现合同已被篡改了，就提出了异议，后双方一直都在磋商；陆续磋商到2020年5月24日，双方都明确了原合同作废，被告也不再委托正瀛公司出卖涉案房屋了，认为在这过程正瀛公司不诚信。第三人正瀛公司陈述：合同并未被篡改，原、被告都是经过各自的代理人电话沟通之后才签订了合同，对合同的签订过程正瀛公司的代理人已经记不清了；梁靖为在合同上签字时，利锦并不在现场。原、被告均提供微信聊天记录拟证明各自主张。相关微信记录显示：2020年4月9日，正瀛公司的员工曾越华将LICLIFF及刘芷君的身份证件发给梁靖为，梁靖为询问：这是买方夫妻？曾越华回复：对，客户刚转了10万。梁靖为：我们不接受，改完合同再说，你同你的主管说清楚，第一不要以疫情为由延期过户，第二我们没有买方的诚意金，合同首付款按照广州房产交易规定百分之七十，第三到房产办过户手续后付余款百分之三十，最晚不超过五月，这些条件达不到再找下家吧。曾越华：好的，收到，我去沟通。当天，正瀛公司的另一签约代表胡萍向徐荣芳发微信：……今早听主管说了您的诉求，我也很理解，刚刚跟买方微信沟通，他们正在办理回国手续确保最快时间完成过户并支付完全部楼款，请放心！并且客户已经转账人民币十万圆购房定金……。2020年4月14日，梁靖为：你们有诚意先把合同写好，我把合同草本发给房主人看一下，他们说让我签合同我再签……。曾越华：好。2020年4月15日，曾越华通过微信发送一份修改后的合同样本照片给梁靖为，该份合同样本显示“买方为刘芷君、LICLIFF，双方约定收定金交楼，原合同作废”等字样，合同备注中也删除了“因疫情原因不能回国，经买卖双方协商，于2020年7月31日前办理过户，若疫情影响则顺延”等内容。曾越华并表示：麻烦您发一下原图给亲家过目；没问题就可以签。梁靖为：我看不清楚，你们应该传真给卖主处，他们还没有回信，有什么要求我再告诉你；收定金交楼卖主说过不同意；……你给我看一下合同6月30号后过不了户违约金怎么付，我看合同写了（双方收定金交楼）。曾越华：这都可以协商的。2020年4月22日，梁靖为对合同内容提出修改意见（修改了交楼条件、付款方式等内容），表示：你们改好了合同再扫描给我，我再转卖方过目确定。2020年4月24日，AlexL（梁靖为的子女）：我这合同的修改建议有结果了吗？……你可以起草合同了，签合同你转定金给业主，但是因为只收了10万定金，我们先不能交房……收全款后马上交楼给你们……。2020年5月2日，曾越华：您这边带相关公证委托书回来了吗？梁靖为：我还没收到，收到了我第一时间告诉你，你可以按照我们的要求做合同了；我还要去公证处翻译；这个期间你先做合同让我小孩过目。曾越华：收到。2020年5月13日，梁靖为：翻译好了，你到现在也没有做出合同给我们看，我们考虑你们还是不适合我们，我们又有新的意向了，打算卖给自己单位同事了。曾越华：三号那天不是跟你沟通了，等你翻译件吗，过来直接写合同呀；你说6号后才可以翻译，我们一直在等你。梁靖为：我们没收到定金啊。曾越华：我们不是说条件谈好了，你过来签合同就转钱吗？我还一直等你的翻译件的，我们要翻译件写合同，即时签即时赚钱。梁靖为：我们先让你写好合同给我小孩看，你也没写呀。曾越华：那你拍一下翻译件过来，我写吧。梁靖为：你们先写的合同不适合我们，你们也没改过来。曾越华：我们不是不改，而是一直在等你的翻译件写正式合同。梁靖为：我不是告诉你要先写好合同让我小孩过目吗。曾越华：你要人过来，当你的面按你要求写，这样不用改来改去。梁靖为：我说了好多遍了要让房主人先看好合同，我才能签字啊；我们早就告诉过你，在美国都开好了委托书了；我让你先写好合同让我小孩过目，你告诉我你明白，结果你始终没有写呀。曾越华：我一直在等你的翻译件。梁靖为：你那有我的名字，不影响你写合同。曾越华：好的，我写好发你。随后曾越华发送了一份合同照片给梁靖为。梁靖为：我虽然看不大清楚，但是我看清楚了一句话（收定金后交楼），你这也没有改过来呀？我不是说了吗，房主不同意；另外买主因疫情不能回国，我们要把房产证压到房管局；你们这不是还在拖时间吗，无限期推迟的事你认为我能同意吗；再一个最关键的问题我们在美国都办好了委托书并在中国公证处翻译好了，你们买主的外国人也是受人委托开好委托书了吗？人嘴两扇皮有法律依据吗？万一有法律纠纷我管谁要违约风险金，我想你应该清楚开始你们说跟买主谈价格，我进屋就说利某不是买主，我提到委托书，你们从来没有正面回答我，你认为我能签这份合同吗？2020年6月11日，梁靖为：原合同已经作废了，在中介修改合同中已经说明了。2020年6月11日，利锦向三被告及其代理人梁靖为发出《履行房屋买卖合同通知书》，表示“……合同签订后，本人已代买方支付10万元定金，因疫情影响，刘芷君在2020年6月2日才从美国回到中国，目前正在厦门集中隔离14天，6月16号将结束隔离，届时可以马上回来花都办理交房及交易递件手续。买方的剩余购房资金已经准备就绪，请你方提前准备，双方按《房屋买卖合同》的约定履行后面的交易事宜。”同日，徐睿阳发出《关于无效合同的作废通知》，载明“正瀛地产及（履行房屋买卖合同通知书）发文方：我方已经收到你方的通知书，需要和你方明确，因你方代理人不是实际购买人，为了体现合同的有效性，已经于2020年5月份在微信群里3次通知正瀛地产代表要求出示关于买方代理人委托书的正式文件，你方均没有回复。介于和你方沟通的过程感觉有明显的欺骗意图，现我方正式文件通知你方：1.于2020年6月12日上午10：00之前出示由国家政府部门批准合法有效的委托书原件，如依旧不能提供，我方则确定你因不符合法律赋予代理买方签字的权力与我方所签署关于广州市花都区凤凰北路32号Y43-201的合同及所谈的一切均视为无效，实为合同欺骗……”2020年6月17日，利锦向三被告及其代理人梁靖为发出《履行房屋交付及过户手续通知书》，要求被告继续履行合同。诉讼前，刘芷君向本院申请诉前财产保全，本院于2020年7月6日作出（2020）粤0114财保83号民事裁定书，裁定查封被申请人徐荣芳、眭丹虹、徐睿阳名下位于广州市花都区凤凰北路32号7号楼Y43座201房的房产，并采取了执行措施。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同中，买卖双方当事人的名称、交易标的、房屋价款、房款支付期限和方式、交楼时间等合同主要条款均需经过双方充分协商后达成一致意见方可履行。首先，各方于2020年4月签订的《房屋买卖合同》中并未显示买方名称。对此，原告及第三人均确认签订合同时尚未确定具体由谁购买涉案房屋。根据被告代理人的陈述，其在签订合同时也不清楚买方为原告，因此该合同签订时缺少买方相对人。其次，关于房屋交付时间，合同中供选择的交房时间分别为“卖方收齐房款当天”和“双方约定收齐定金交楼”，但该两个选项均被手写划掉删除。虽然“卖方收齐房款当天”选项上又加了“√”的符号，但从后来被告代理人与第三人的沟通及经第三人修改的合同样本中，仍维持“双方约定收定金交楼”的约定及被告代理人对此的反对意见，反映双方对交房时间一直存在争议且未能达成一致意见。第三，从被告代理人与第三人的微信沟通过程也反映，各方于2020年4月在《房屋买卖合同》上签字后，仍就交易主要事项进行多次沟通且无法达成协商一致。在被告代理人多次要求第三人提供按被告意见修改后的合同样本后，第三人也一直未能正面回应且未出具按被告意向修改的合同样本。因此，涉案《房屋买卖合同》约定不明，之后买卖双方也未能就合同主要条款达成一致意见，对原告要求被告继续履行合同、交付房屋、办理房屋过户登记及支付违约金的主张，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘芷君的全部诉讼请求。案件受理费16400元，财产保全费5000元，均由原告刘芷君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年十月九日书记员  王 呈陈少颖方琢华