河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4364号上诉人（原审被告）：新乡荣祥房地产开发有限公司,住所地：新乡市卫滨区菜市街**。法定代表人：黄志明，董事长。委托诉讼代理人：丰雁，河南国豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海磊，男，1986年1月23日生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人:高丽娜，河南普建律师事务所律师。上诉人新乡荣祥房地产开发有限公司（以下简称荣祥公司）因与被上诉人李海磊商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0703民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣祥公司委托诉讼代理人丰雁，被上诉人李海磊委托诉讼代理人高丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣祥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方一审诉讼请求；诉讼费用由对方负担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。一审判决认定违约金起算时间错误，应为2016年10月26日起算。一审认定逾期办证违约金比例过低的合同条款为格式无效条款错误。一审将逾期办证违约金标准上调并限制上浮幅度均无法律依据，双方逾期办证违约金比例符合合同次要义务，不存在比例失衡问题，不应调整。李海磊辩称：应驳回上诉，维持原判。合同违约金起算时间错误，我方认可。对于逾期交房违约金条款系单方制作，实际上限制我方权利，有违公平，构成格式条款，应为无效。一审判决按照我方请求，调整违约金比例并限制上限幅度，符合公平原则，应予支持。李海磊向一审法院起诉请求：1、请求判令荣祥公司向李海磊支付逾期办证违约金99172.76元（自2016年9月27日至2019年10月26日，房款542927元×贷款年利率4.35%×1.4倍×3年）；2、请求判令荣祥公司自2019年10月27日起每月支付一次违约金，直至李海磊实际取得不动产权属证书之日止；3、请求判令荣祥公司立即按照《商品房买卖合同》第十一条约定向李海磊提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、请求判令荣祥公司立即向李海磊开具180元代办房产证的收据；5、本案诉讼费用由荣祥公司承担。一审法院认定事实：2013年8月22日，李海磊与荣祥公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2013-0802126），李海磊购买荣祥公司开发建设的位于新乡市卫滨区××楼××单元××房屋××套，合同价款542927元。付款方式为合同签订之日起，应付首付款162927元，公积金贷款38万元。李海磊于2013年8月22日向荣祥公司交付了首付款和契税，随后办理了公积金贷款。荣祥公司于2015年5月8日为李海磊开具542927元的销售不动产统一发票。案涉房屋于2015年10月26日交付。案涉合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2种方式处理：1、。；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金。李海磊至今未取得案涉房屋的不动产权属证书。庭审中荣祥公司当庭交付李海磊《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，认可李海磊交付的180元代办房产证费用。李海磊当庭撤回对这两项的诉讼请求，一审法院准予李海磊撤回对荣祥公司的这两项诉讼请求。一审法院认为，李海磊、荣祥公司所签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，约定的违约金数额极低，对违约时间长短没有约束，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，对该条款可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，李海磊要求对案涉合同约定的逾期办证违约金标准予以调整，符合法律规定，一审法院予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情调整为按日万分之零点五计算较妥，现李海磊要求荣祥公司支付逾期办证违约金29698.11元（以542927元为基数，自2016年9月27日至2019年9月26日止，共计1094天，按日万分之零点五计算，即542927元×1094天×0.00005）及自2019年10月27日起每月向李海磊支付一次违约金（以542927元为基数，自2019年9月27日起，按日万分之零点五计算至李海磊实际取得不动产权属登记证书之日止），违约金总额不超过总房款的30%，理由正当，一审法院予以支持。本案经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审判决：一、荣祥公司于判决生效后十日内支付李海磊自2016年9月27日至2019年9月26日止的逾期办证违约金29698.11元；二、荣祥公司自2019年10月27日起每月向李海磊支付一次逾期办证违约金至李海磊实际取得不动产权属登记证书之日止（以542927元为基数，按日万分之零点五计算）。违约金总额不超过总房款的30%；三、驳回李海磊的其他诉讼请求。如果荣祥公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2284元，李海磊承担1600元，荣祥公司承担684元。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案中，荣祥公司提出上诉，本院围绕荣祥公司的上诉请求进行审理。关于荣祥公司的上诉请求能否支持的问题。案涉房屋买卖合同系荣祥公司单方制作，对于逾期办证违约金约定为按照总房款的0.015%比例计算。案涉房屋从交房到现在已经长达五年多，荣祥公司已经通过该条款实际限制了李海磊的权利，对双方不公平，一审判决认定该条款系格式条款，有法律依据，已经论述清楚，并无不当，在此不再赘述。关于调整违约金比例，一审判决根据公平原则、诚信原则，对违约金比例适当调高，符合本案事实情况，属于法院依法行使自由裁量权范围权利，符合合同法的规定，并无违法之处。二审现审查，该违约金调整及对违约金总额作出限制并无明显不当之处。荣祥公司主张李海磊无举证实际损失的问题，逾期办证势必造成预期利益受损，正如李海磊述称影响子女上学、房产交易等。因此一审判决根据购房人的实际情况，认定荣祥公司承担逾期办证违约金具有事实依据。至于荣祥公司另称，办证与交房相比，属于次要合同义务，对此本院认为，案涉房屋的单价符合商品房市场行情，商品房的重要特征就是能够办理房产证，虽房屋交付，但购房人支付对价却不能办证影响到购房人的合法权益，因此办证是交付房屋的必然要求，逾期办证或不能办证，应承担相应的违约责任。故荣祥公司的上诉请求部分成立，应予支持。需要指出的是，一审判决认定违约金起算时间错误，应从2016年10月26日起算，对于一审从2016年9月27日起算，多计算29日，多计算数额为542927元×29天×0.00005=787.24元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算违约金数额不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初109号民事判决第二项；二、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初109号民事判决第一项、第三项；三、新乡荣祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李海磊自2016年10月26日至2019年9月26日止的逾期办证违约金28910.87元；四、驳回李海磊的其他诉讼请求。一审案件受理费2284元，李海磊负担1700元，新乡荣祥房地产开发有限公司负担584元；二审案件受理费应收542元，李海磊负担50元，新乡荣祥房地产开发有限公司预交664元，应退还其174元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  付学堂二〇二〇年十月二十七日书记员  王 华