湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初7900号原告：邹华，男，1979年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：饶羽，女，1979年6月29日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：湖南中嘉云筑酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路**。法定代表人：谢力军。被告:谢力军,男，1969年6月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告邹华、饶羽与被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司、谢力军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告邹华、饶羽到庭参加诉讼，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司、谢力军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹华、饶羽向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年11月30日签订的《房屋委托经营合同》；2.判令被告向原告支付租金19200元（2017年3月至2019年8月被告应支付租金48000元，截至2018年8月9日被告实际支付租金28800元）；3.判令被告向原告支付违约金10000元；4.判令被告向原告支付由原告垫付的物业管理费976元（2017年3月至2019年8月）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年11月30日签订《房屋委托经营合同》，原告将自有房屋（长沙市天心区书院南路423号乾城嘉园1栋26楼2611房）委托被告经营管理。合同签订后原告依约将房屋交由被告的关联公司湖南中嘉云筑装饰工程有限公司进行装修。但是，被告未依约装修房屋、未按期支付租金。此后，原告与乾城嘉园1栋其他业主推选出代表与被告法定代表人谢力军协商，在人民调解委员会的调解下签订《人民调解协议书》。协议签订后，被告未按约履行，拖欠租金，且涉案房屋装修工程也未完成。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司、谢力军未到庭参加诉讼，未提交答辩及质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定的事实如下：原告邹华、饶羽系长沙市天心区书院南路**乾城嘉园****房屋的登记所有权人。2016年11月30日，原告邹华、饶羽（甲方）与被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋委托经营合同》，约定甲方将长沙市天心区书院南路乾城大厦A座26楼2611号房屋委托乙方在委托期限内全权代理房屋租赁管理相关事宜，租赁期限自2017年3月1日至2023年2月28日止；月租金1600元，每三年递增5%；按季支付租金，每个季度的一日支付；第一个季度的房租在2017年3月1日统一交付；甲方每年年底需要向乙方提供免租半个月；乙方支付租赁押金1600元；合同生效一周内交付房屋；房屋租赁期间产生的水电费及物业费由乙方承担；违约方须向守约方交纳违约金10000元。合同签订后，原告邹华、饶羽依约向被告中嘉云筑酒店公司交付租赁房屋。被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司向原告邹华、饶羽支付了押金1600元。因涉案房屋未能完成装修，2018年1月11日，经长沙市天心区赤岭路街道人民调解委员会调解，乾城嘉园A座部分业主代表与被告谢力军签订《人民调解协议书》，约定的主要内容：谢力军于2018年3月初重新聘请装修公司对书院南路423号乾城嘉园A座24-26楼60户公寓进行装修，并于2018年4月15日装修完毕并营业（2018年5月1日），装修过程中谢力军将对业主支付每月租金1600元，如谢力军在协议期未完成协议内容，由谢力军本人无条件退回每户业主装修费40000元，退还金额按原业主与谢力军签订的合同为准。前述《人民调解协议书》签订后，涉案房屋仍未能完成装修。截至2018年8月9日，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司向原告邹华、饶羽支付了28800元租金，尚欠19200元租金。此后，经原告邹华、饶羽催告，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司仍未按约支付租金。另查明，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司在租赁期间内未向原告邹华、饶羽及物业公司支付过涉案房屋的物业服务费。原告提供了长沙腾鑫物业管理有限公司出具的企业管理服务物管费增值税发票976元予以佐证。本院认为：原告邹华、饶羽与被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司签订《房屋委托经营合同》，原告邹华、饶羽将房屋交付被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司使用、收益，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司支付租金，双方在合同中虽约定原告邹华、饶羽委托被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司在委托期限内全权代理房屋租赁管理相关事宜，但不论被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司如何处理委托事务，均需向原告邹华、饶羽支付租金，故双方之间系房屋租赁合同关系，而非委托合同关系。前述合同当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。一、关于解除《房屋委托经营合同》。原告邹华、饶羽依约向被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司交付了房屋，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司应按约支付租金及物业费。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。支付租金是被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司的主要合同义务，截至2018年8月9日，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司向原告邹华、饶羽支付了28800元租金，尚欠19200元租金。此后，经原告邹华、饶羽催告，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司仍未按约支付租金，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司收到本案起诉状副本之后即知道原告邹华、饶羽解除合同的意思表示，相当于原告邹华、饶羽履行了《合同法》第九十六条第一款规定的行使法定解除权的通知义务；且在本案诉讼过程中，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司也没有举证证明有继续履行合同的能力；故原告邹华、饶羽诉请解除《房屋委托经营合同》，符合法律规定，本院予以支持。二、租金。被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司未按约支付租金，违约在先，原告邹华、饶羽要求被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司支付19200元租金的请求，本院予以支持。三、违约金。被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司未按《房屋委托经营合同》约定支付租金、物业费，双方约定的违约金为10000元，该约定过分高于造成的损失，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量调整为半个月租金即800元。四、物业费。《房屋委托经营合同》约定装修免租期内物业费由原告邹华、饶羽支付，之后由被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司支付，但装修免租期之后，被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司从未支付过物业费，原告邹华、饶羽要求被告中嘉云筑酒店公司支付物业费976元的请求，符合双方约定，本院予以支持。五、被告谢力军的责任。《人民调解协议书》约定被告谢力军本人在协议约定的装修期内承担支付租金的义务及协议期内未完成的责任，被告谢力军以个人身份自愿加入到债务中来的意思表示明确具体，因此，被告谢力军应对前述协议约定的装修期即一个半月的租金2400元与被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司共同承担支付责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告邹华、饶羽与被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司于2016年11月30日就长沙市天心区书院南路乾城大厦A座26楼2611号房屋签订的《房屋委托经营合同》；二、被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹华、饶羽支付租金19200元；三、被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹华、饶羽支付违约金800元；四、被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹华、饶羽支付物业费976元；五、被告谢力军对本判决第二项在2400元范围内与被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司共同向原告邹华、饶羽承担支付责任；六、驳回原告邹华、饶羽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费554元，减半收取277元，由被告湖南中嘉云筑酒店管理有限公司、谢力军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  龙玲玲二〇二〇年十月十日法官助理田也代理书记员  朱 明附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。