江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0802民初4082号原告(反诉被告)：吉安凯旋物业有限公司。法定代表人：汤希贤。委托诉讼代理人：陈洁。被告（反诉原告）:王立文。委托诉讼代理人：沈祖兰。被告（反诉原告）：沈祖兰。原告吉安凯旋物业有限公司（以下至判决主文前简称凯旋物业公司）与被告王立文、沈祖兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯旋物业公司的委托诉讼代理人陈洁，被告沈祖兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉安凯旋物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付物业管理服务费8428元（截止2020年9月30日止，以到物业前台实际缴费为准）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据小区《物业服务合同》，原告为凯旋中央城小区提供物业管理服务，被告有交纳物业管理服务费和其他相关费用的义务。但从2016年11月1日起，被告一直拖欠物业管理服务费。截止到2020年9月30日，被告已拖欠8428元物业管理服务费。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告仍置之不理。被告王立文、沈祖兰辩称：1、凯旋物业与华盛公司订立的前期物业服务合同，未经过任何部门的招标或监管，不属于依法订立的合同。2、凯旋物业公司成立于2014年10月17日，仅取得三级资质。根据《江西省物业管理服务收费办法》的规定，三级资质物业服务公司只能收取0.51-0.8元/平方米/月（高层）的服务费。凯旋物业公司明知自己仅有三级资质，仍然与建设单位签订物业费价格为1.2元（按一级资质收费）的前期物业合同，也未向业主出示过前期物业中标通知书或者经行政主管部门批准的相关协议或其他合法订立前期物业合同的依据，属于恶意欺诈行为，该合同不应视为合法有效。3、凯旋物业与凯旋中央城业主委员会订立的两份《物业服务合同》及其订立的物业收费标准，均未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故凯旋物业不是经业主大会选聘的物业服务企业，并且该合同中约定的收费标准明显超过市场价格，其收费利润也远远超过规定的合理利润，因此，两份合同不应视为合法有效的合同。4、小区物业管理不善，凯旋物业未按合同约定履行合同义务，其提供的服务标准或服务内容未达到三级资质的标准，并且未按合同约定及时制止二楼架空层装修，致使所有楼栋的二楼和部分楼栋的一楼现已被非法侵占，给业主造成重大损失，系凯旋物业严重违约。5、综上所述，原告所诉求的2016年10月30日至2017年9月26日的物业费已经超过3年诉讼时效，不应该支付；2017年9月26日之后的物业费应以五折计算，减去3055元，实付3055元；本案诉讼费用由原告承担。被告王立文、沈祖兰向本院提出反诉请求：判决凯旋物业公司向反诉人返还之前收取的装修垃圾清运费483元、出入证50元、工本费50元、装修押金1500元以及超过实际支出均摊，多收取的2015年10月30日-2016年10月29日电梯运行费和二次供水费928元，多收取的物业费516元，以上合计3527元；反诉费由反诉被告承担。事实和理由：凯旋物业公司为三级服务资质，但其与开发商及业主委员会签订的合同约定的物业收费标准均超出了三级资质的收费标准。每月物业费的单价超出标准0.4元，一年多收取516元。前期物业服务合同仅约定了物业服务费，并未约定其他收费项目，但凯旋物业公司收取了我装修垃圾清运费483元、出入证50元、工本费50元、装修押金1500元。针对被告提出的反诉，原告辩称：按规定装修垃圾应当业主自行清理，但实际系由物业清理，故收取了垃圾清运费，该费用合法合理，合同对此也有约定。关于出入证和工本费，因为业主装修需雇佣工人进出小区，为了保证小区业主的安全，故公司根据规定有偿办理了装修工人的出入证。至于水电费，因为第一次开电，电力公司在业主的电表中进行了充值，充值的金额由物业公司代业主向电力公司支付，有发票可以提供。关于电梯运行和二次供水费，物业合同有约定，合同约定的基础物业费未包含该费用。关于装修押金，业主装修好了可以找物业公司退还。本院查明的事实：一、2015年10月28日，凯旋中央城小区的开发商江西华盛投资有限公司聘请凯旋物业公司为该小区提供前期物业服务，约定2015年10月28日至2017年10月27日期间的物业服务费收费标准为：高层住宅1.2元/平方米/月（不包含公共水、电分摊）。2017年8月15日，凯旋中央城业主委员会与原告签订《物业服务合同》，合同期限为2017年8月15日至2018年2月15日2018年2月16日，凯旋中央城业主委员会与凯旋物业公司续签了《物业服务合同》，合同期限为2018年2月16日起至2019年12月31日。上述物业服务合同中对物业服务收费标准约定为每月按照业主房屋的建筑面积及其所在楼层分段计费，具体单价为：1-3层1.22元、4-6层1.27元、7-9层1.32元、10-12层1.37元、13-15层1.42元、16-18层1.48元、19-21层1.53元、22-24层1.58元、25-27层1.63元、28-30层1.68元、商铺和写字楼单价为2元，以上单价均包括电梯运行费和二次供水费用。约定合同到期后，如双方无异议，合同自动续签。原告现仍在被告所在小区进行物业服务。二、被告王立文和沈祖兰系凯旋中央城3幢1单元2202室的业主，该房建筑面积107.44平方米。被告王立文和沈祖兰自2016年11月1日起未缴纳物业服务费。三、原告于2016年4月22日收取了被告2015年10月30日至2016年10月29日期间物业费1547元、电梯运行费633元、二次供水费425元。本院认为，原告与凯旋中央城小区的开发商及凯旋中央城业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告系该小区内的业主，物业服务合同对其具有约束力。原告为凯旋中央城小区提供了物业管理服务，被告应当支付物业服务费，收费标准以合同约定为准。关于原告主张的2016年11月1日至2017年8月15日期间的物业费和电梯运行费、二次供水费，因前期物业服务合同只约定物业费的单价为1.2元每月，电梯运行费和二次供水费根据实际支出由业主分摊，现原告未提供证据证明其实际支出及分摊合理，故本院对其分别以0.491元、0.33元的标准计算电梯运行费和二次供水费的主张不予支持，但考虑其确实有实际支出，本院结合原告与小区业主委员会签订的物业服务合同，以该合同约定的22-24层1.58元的标准计收物业费（含电梯运行费、二次供水费）。故原告的诉请应当核算为7978元。关于被告辩解的2017年9月26日前的物业费超过诉讼时效的问题，本院认为：被告欠付物业服务费的状态一直持续，且原告一直在小区从事物业服务并多次向其催收，故本院对其关于诉讼时效的辩解不予采信。关于被告辩解提出的小区架空层等公共区域被占用及公共收费款项分配的问题，可通过另案诉讼处理，被告不应以此为由拒交物业服务费。关于被告辩解提出原告提供物业服务存在瑕疵的问题。考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，不应对物业服务企业过分苛求。本案中被告提供的相应证据不足以证实原告存在严重违约，亦不足以构成被告不交纳物业费的抗辩。但原告对被告提出的诸多问题亦应高度重视，妥善处理业主的相关意见建议，不断提高物业服务质量。同时，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。希望原、被告今后共同努力，共同营造一个和谐、宜居、有序的物业小区。关于被告反诉要求原告返还多其收取的2015年10月30日至2016年10月29日期间多收取的电梯运行费和二次供水费，本院认为：原告之前按照0.491元和0.330元的标准向被告计收电梯运行费和二次供水费，但未举证证明其收费系按照其实际支出后的合理分摊，故本院亦参照其与业主委员会签订的物业服务合同的标准予以核定，核算后原告应该将多收取的569元电梯运行费和二次供水费退回给被告。关于被告反诉的其他费用，因其未提供证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告王立文、沈祖兰支付原告吉安凯旋物业有限公司2016年11月1日至2020年9月30日期间的物业服务费（含二次供水和电梯运行费）7978元；二、反诉被告吉安凯旋物业有限公司返还反诉原告王立文、沈祖兰多收取的2015年10月30日至2016年10月29日期间的电梯运行费和二次供水费569元；三、以上两项相品后，被告王立文、沈祖兰应支付原告吉安凯旋物业有限公司物业费7409元，限判决生效后5日内履行完毕；四、驳回反诉原告王立文、沈祖兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元；反诉案件受理费减半实收25元；由原、被告各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  邓大敏二〇二〇年十月三十日法官助理刘丽书记员杨君之