山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4858号上诉人（原审被告）：秦瑞峰，男，1964年12月27日出生，汉族，兖矿新里程总医院医生，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：周茂标，山东法至上律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超，山东法至上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兖矿东华物业管理有限公司，住所地：山东省邹城市东滩鲁**，统一社会信用代码：91370883753544723D。法定代表人：杨光，经理。委托诉讼代理人：骆树启，山东胜途律师事务所律师。上诉人秦瑞峰因与被上诉人兖矿东华物业管理有限公司（以下简称东华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院(2020)鲁0883民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦瑞峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回东华物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由东华物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。原判决认定“原告提供了相应的物业服务”，并以此认为东华物业公司不违约，其认定事实错误。1、在本案中《邹城市昌平花园住宅小区前期业主(临时)管理规约》第6页第三十一条约定的“本物业服务等级按一级标准服务”，具体为：《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》一级服务标准，是判定东华物业公司是否违约的金标准。秦瑞峰提供的东华物业公司违约的证据，包括“东华物业不履行合同义务的证据(PPT照片)”和“昌平花园18号楼1单元长期存在且多人多次向有关部门反映至今仍未解决的问题(多证人证言)”等相互印证，列举了近10项东华物业公司不履行合同义务的事实，已形成完整的证据链条，证明东华物业公司提供的服务明显达不到《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》一级服务标准要求，甚至低于最低级四级标准要求，其提供的服务严重不符“合同”约定，属严重违约。而一审判决对秦瑞峰提交证据基本未予评价，对PPT照片仅避重就轻地认定“管道有渗水情况、有花草修剪不整齐的情况”而未予评价是否构成违约。原判决将我们业主反映问题数年甚至达7、8年，东华物业公司至今仍不解决，且属于《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》一级服务标准限期解决的问题，轻描淡写地认定为“存在不及时、不规范的现象”。上述确凿事实证明，东华物业公司提供的服务明显低于《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》一级服务标准。而“低于服务等级标准提供服务并收费的”正是《山东省物业服务收费管理办法》第四十九条明文规定的违法甚至犯罪行为，东华物业公司实际服务并未达到相应一级标准从而无权按照一级标准请求物业费，一审判决秦瑞峰依东华物业公司诉请交纳物业费，认定事实错误。2、东华物业公司提供的证据大部分为无拍摄时间的卫生清洁方面的照片，不能证明17年至19年期间的情况，即使卫生清洁合格，也只属于《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》一级服务7部分中的1部分一保洁服务，而保洁服务这1部分又有10个服务项目，尚有数项服务严重不符“合同”约定。而车辆排放照片是在消防大检查期间超市门前拍摄，花草树木修理照片是在小区喷泉景观高空垂直拍摄，且照片均无拍摄时间，不能反映17年至19年期间涉案部位的真实情况。即使东华物业公司举证属实也与本案无直接关联，不能以此证明东华物业公司完全按照临时规约承诺履行了全部义务，充其量只能证明其履行了保洁部分而非全部义务。3、更重要的一点是，东华物业公司的行为严重损害了我单元业主在生命财产安全、防火安全、身心健康和生活秩序等方面的集体利益，也直接损害了秦瑞峰的个人权益，多名业主多次单独到其下属的昌平花园物业反映上述问题，无果后又联名反映，大部分问题至今仍未解决，法庭可现场调查核实上诉人所言非虚。综上，一审认定事实错误。二、原判适用法律错误。1、原判决认为“管道漏水问题系房屋建筑质量问题，应当向房屋建设主管部门要求解决”系适用法律错误。根据《山东省物业管理条例》第六十条、第六十五条规定，管道漏水问题的修理更换等工作属东华物业公司物业服务范国内的法定义务，而非向房屋建设主管部门寻求解决。2、原判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条判令秦瑞峰全面履约给付价款并承担违约责任，适用法律错误。根据《山东省物业管理条例》第七十一条第二款“物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳，物业产权转移时，业主应当结清物业服务费”。以及《山省物业服务收费管理办法》第四十条第二款“物业服务企业依照约定履行义务的、业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用。未按照合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其交纳；拒不交納的，物业服务企业可以通过诉讼等方式依法追缴。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”等法律规定精神可得出明确结论，物业服务企业服务达不到相应标准属于业主拒交物业费的正当理由，物业服务企业未依照约定履行义务的业主有权拒交物业费。案涉临时规约作为物业服务合同系双务合同，根据权利义务对等原则及公平原则，秦瑞峰举证证明的服务问题均系涉及其切身利益的问题，东华物业公司服务不到位切实影响到秦瑞峰的居住人身及财产安全及生活便利问题，秦瑞峰以拒交物业费的方式督促东华物业公司及时履行相关义务也完全符合合同法第六十七条规定内函。综上，一审适用法律错误。三、一审庭审中秦瑞峰请求举证播放PPT照片，法庭以设备无法播放为由而让秦瑞峰庭后提交照片，秦瑞峰庭后提交照片后一审法院并未组织质证，对该证据进行评价，更未采信；秦瑞峰请求与东华物业公司逐条进行质证，遭法官拒绝；秦瑞峰担心部分证据灭失，依法向原审法院申请调查取证未予准许。综上，一审程序违法。东华物业公司辩称：一、秦瑞峰的上诉请求的事实和理由主要涉及三个问题，分别答辩如下：（1）关于门厅漏雨致使过道湿滑5年左右问题。依据东华物业公司与秦瑞峰双方签订的《前期业主临时管理规约》附件五第二十五条规定，门厅属于物业管理区域内的共用部位。该共用部位，在保修期内，由建设单位承担保修责任；保修期满后，由业主共同承担维修责任。因此，门厅漏雨系房屋建设单位房屋质量问题，在保修期内应当由房屋建设单位承担修缮或恢复原状等责任。在门厅漏雨的最初，东华物业公司已经和建设单位沟通联系，建设单位也组织了施工队对漏雨门厅进行了修缮，东华物业公司已经履行了协调、沟通义务，东华物业公司不是修缮门厅房屋质量的义务主体，更不是秦瑞峰拒交物业费的充分理由。（该门厅于2019年10月底已由建设单位再次修缮）（2）关于门禁系统失灵问题。东华物业公司认为：根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，门禁系统的保修期限为二年。很显然，本案的门禁系统已经超保。依据东华物业公司与秦瑞峰双方签订的《前期业主临时管理规约》附件五第二十五条规定，门禁系统属于共用设施设备。该共用设施设备，在保修期内，由建设单位承担保修责任；保修期满后，由业主共同承担维修责任。《山东省物业管理条例》第七十六条也有类似规定：物业保修期满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备维护和管理责任，由业主共同承担；……。《前期物业服务约定》附件六第九条，专门对物业专项维修资金的使用进行了约定：该资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。东华物业公司依据《住宅专项维修资金管理办法》规定的程序曾告知业主启动专项维修资金来维修门禁系统，但部分业主不同意。（3）关于消防门失灵问题。答辩理由同（2）项，消防门也属于常闭门，不知何人为了方便自己存放电动车，故意破坏消防门拉紧装置，致使消防门常开，造成一楼的业主进出不方便，虽然物业人员屡次宣传楼道内禁止存放电动车，也屡次派人搬出电动车，但有些业主仍然不听，继续在一楼大厅及消防门内存放电动车。由于物业公司不具有执法权，对不按规定存放电车人员也很无奈，只有加大宣传力度、期盼部分业主的文明素质、安全意识逐步提高，使所有业主出行无阻。（本年4月6日，在秦瑞峰在场的情况下，物业人员已对消防门再次进行了维护）二、关于PPT照片不能播放问题。由于秦瑞峰存放PPT照片的载体与法庭的设备不匹配，秦瑞峰使用自己的电脑、手机当庭展示证据，由东华物业公司对照片进行了质证，一审法官询问秦瑞峰是否把电脑、手机上交法庭备存，秦瑞峰不同意，法官让秦瑞峰庭后提交纸质照片，符合法律规定，程序合法。东华物业公司当庭发表质证意见后，秦瑞峰在庭审后提交纸质照片时，再次要求让东华物业公司“逐条进行质证”，属于重复质证，没有法律依据。综上，秦瑞峰的上诉请求没有法律依据，一审判决事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求法庭驳回上诉，维持原判。东华物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告缴纳物业服务费5892元，滞纳金3181元，共计9073元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月25日，被告购买了兖矿集团东华建设有限公司开发建设的邹城市昌平花园小区18号楼1单元101室房屋一套，建筑面积125、91㎡。同日，被告与邹城市海鲁物业管理有限公司签订了《邹城市昌平花园小区前期业主（临时）管理规约》，工商登记显示2012年12月25日，邹城市海鲁物业管理有限公司变更为原告兖矿东华物业管理有限公司，由兖矿东华物业管理有限公司负责邹城市昌平花园小区物业服务管理，收取物业服务费。前期物业服务合同约定，物业收费标准为1、3元/㎡/月，逾期不交按每天3‰比例收取滞纳金。被告在2017年1月1日至2019年12月31日，未按照约定缴纳物业费，共计拖欠物业费5892元（125、91㎡×1、3元×36月）。原告系有资质的物业管理服务企业，自接管昌平花园小区物业服务后，提供了相应的物业服务，被告以服务达不到相关标准等理由拒不缴纳物业费，原告多次催要无果，诉至本院。庭审中，原告提供了一组照片，证实小区内管理秩序井然有序，卫生清扫光洁、车辆排放有序、花草树木修理平整的情况。被告提供了一组照片，证实小区内管道有渗水情况、有花草修剪不整齐的情况。一审法院认为，原告与被告签订的前期物业服务管理规约为有效合同，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务，原告提供了相应的物业服务，被告应当按照合同约定缴纳物业费。尽管在某个时段，原告管理服务有瑕疵，存在不及时、不规范的现象，但被告不能因此作为拒绝缴纳物业费的充分理由，原、被告应当及时沟通，协商处理。原告应当努力提供服务质量，尽力满足业主的合理要求，共同营造美好舒适的生活环境。被告提出的管道漏水问题系房屋建筑质量问题，应当向房屋建设主管部门要求解决。因此，被告要求驳回原告的诉讼请求，本院不予采信。综上所述，原告要求被告缴纳物业费的请求予以支持，原告要求被告支付滞纳金的要求明显过高，应予调整，被告可按银行同期贷款利率支付损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第四十一条之规定，判决：一、被告秦瑞峰于本判决生效之日起十日内向原告兖矿东华物业管理有限公司缴纳物业费5892元；二、被告秦瑞峰以5892元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付原告兖矿东华物业管理有限公司利息，从起诉之日至实际付清之日。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担（原告已垫付，由被告支付给原告）。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，东华物业公司是由邹城市海鲁物业管理有限公司变更而来，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位与东华物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。秦瑞峰作为涉案小区的业主，《前期物业服务合同》对其具有约束力，在东华物业公司已经提供物业服务的情况下，秦瑞峰应当按照合同约定交纳物业费。秦瑞峰主张东华物业公司的服务不达标，并提交了PPT照片等证据予以佐证。本院认为，该组照片在一定程度上能够反映出东华物业公司存在物业服务质量不高的问题，但仅凭上述证据并不足以证实东华物业公司提供的物业服务不能达到相应的星级标准。秦瑞峰以此为由拒交物业费，证据不足，应予驳回。如因东华物业公司的物业管理问题导致秦瑞峰人身、财产方面的损失，其可以另行提起损害赔偿之诉。一审法院已经组织东华物业公司对秦瑞峰一审中提交的相关证据进行质证，秦瑞峰以未经质证为由主张程序违法，与事实不符，本院不予支持。东华物业公司的物业管理是否存在违规行为，服务是否到位，作为业主可以向有关行政主管部门反映；东华物业公司作为涉案小区的物业公司，应当增强服务意识，针对业主表达的合理诉求应当有所反馈，并积极作出相应整改，打造和谐舒适的小区环境。如东华物业公司不注重与业主沟通，不注重提高服务质量，全体业主对此均提出较大异议的情况下，东华物业公司可能就没有继续在案涉小区提供服务的机会了。因全体业主可以成立业主委员会维护自己的合法权益，可以通过合法方式更换不满意的物业公司。综上，秦瑞峰的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦瑞峰负担。本判决为终审判决。审判长  史海洋审判员  扈 琳审判员  张思平二〇二〇年十月九日书记员  刘纯子