河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初3055号原告（执行案外人）：连兵，男，1979年6月22日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：李凯杰，济源市天坛法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：河南济源农村商业银行股份有限公司，住所地：济源市沁园中路**。法定代表人：卢新强，董事长。委托诉讼代理人：任磊磊，河南艳阳天律师事务所律师。被告（被执行人）：王**，男，1979年7月1日出生，汉族，住济源市。被告（被执行人）：王三定，男，1955年8月19日出生，汉族，住济源市。第三人（被执行人）：杨晓，女，1980年11月30日出生，汉族，住济源市。第三人（被执行人）：郑素萍，女，1985年4月18日出生，族，住济源市。原告连兵与被告河南济源农村商业银行股份有限公司（以下简称济源农商行）、王**、王三定、第三人杨晓、郑素萍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告连兵的委托诉讼代理人李凯杰、被告济源农商行的委托诉讼代理人任磊磊到庭参加诉讼，被告王**、王三定、第三人杨晓、郑素萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连兵向本院提出诉讼请求：判令排除对其位于恒泰街北侧汇丰苑小区门面房西边第一间房产的强制执行。事实和理由：一、其是涉案房屋的真实权利人。2006-2007年间，被告王三定借河南迪益置业开发有限公司（以下简称迪益公司）的名义开发汇丰苑小区。2007年4月16日，其与王三定签订了《汇丰苑小区商住房买卖合同》，认购了位于恒泰街北侧汇丰苑小区门面房西边第一间房产一套，并于当日交纳了全部购房款19.2万元。其后其将房屋中添加楼梯改造后出租至今，期间其曾多次催促王三定给其办理房产证，王三定以各种理由搪塞未办。二、法院裁定准予拍卖变卖涉案房产错误，应当依法予以排除。2020年4月17日，其的租户打电话说，法院派人到房屋中拍照测量，要对房屋进行拍卖。其向法院咨询情况后得知，2009年5月王三定将汇丰苑小区的门面房（包含其的房产）均办至其子王**名下，并在2013年抵押给被告济源农商行。2018年6月29日，法院作出（2018）豫9001民特59号民事裁定书，准许拍卖变卖位于恒泰街北侧汇丰苑小区门面房西边第一间房产。上述情况其之前均毫不知情，其认为被告的行为严重侵犯了其的合法权利，于2020年4月20日向济源市人民法院提交了执行异议申请书。2020年5月6日，济源市人民法院作出（2020）豫9001执异29号执行裁定，驳回了其的异议请求。其认为，法院作出的（2020）豫9001执异29号执行裁定书错误，其在房产被抵押之前已经对涉案房产进行认购，正式签订了买卖合同，交纳了所有的购房款，也已经对外出租使用11年，是该房产的实际所有人，故请求支持其的诉讼请求。济源农商行辩称，第一，本案所涉房屋登记在王**名下，王**系房屋的合法所有权人。2013年11月15日，王**与其签订个人最高额抵押担保借款合同，将标的房屋抵押给其，并依法办理了抵押登记，在债权未能清偿的情况下，其依法享有标的房屋的优先权。第二，据其了解，诉争房屋位于汇丰苑小区，系迪益公司开发，根据物权法所有权取得的规则，迪益公司建造涉案房产后，迪益公司应当是房屋的所有权人。原告诉称原告是从王三定处认购了本案房屋，而王三定并非该房屋所有权人，无权处分该房屋，原告的主张没有事实和法律依据。第三，原告诉称原告2007年就已经全款购买了涉案房屋，而直到2020年才知道房屋登记在王**名下，该陈述明显不符合常理。根据本案情况，至少在2009年涉案房屋就已经可以办理房产证，而原告在长达11年之久的时间内未申报房产登记，显然是不符合一个正常购房人的心理的。第四，其申请执行的是登记在王**名下的房产，并不是王三定的房产，原告和王**不存在任何关系，根据物权法规定，取得不动产所有权的方式为登记，其在办理抵押登记时审查了涉案房产情况，王**系涉案房产的所有权人。其基于对房产登记的信任才办理了抵押登记，也就是说其在办理抵押登记时根本不知道原告所诉称的情况，退一步讲，即使原告陈述属实，本案房屋所有权存在争议，但现仍登记在王**名下，并办理了抵押登记，其也基于物权法第106条规定的善意取得，合法的获得了涉案房屋的抵押权，依然享有对涉案房屋进行拍卖，并对拍卖价款优先受偿的权利。综上，原告对执行标的享有的权益，不足以达到排除其对王**名下房产执行的程度，原告的诉讼请求应当予以驳回。被告王**、王三定未作答辩。第三人杨晓、郑素萍无述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月16日，原告和王三定、河南迪益置业开发有限公司汇丰苑小区项目部签订了两份《汇丰苑小区商住房买卖合同》，购买了汇丰苑小区壹号楼三单元三层东户，编号为1-301号，房价为125100元，以及位于恒泰街北侧汇丰苑小区一号楼门面房西边第一间，编号为门市房西壹间包括二层，房价为192000元，两套房屋的总价为317100元，合同中首页显示的出卖人为河南省汇丰种业有限公司。当日，王三定、河南迪益置业开发有限公司汇丰苑小区项目部给原告出具了收条，载明：“今收到连兵交来房款叁拾万元整”。原告收到了两处房屋，后将其中的1-301号房屋转卖，将门面房一直用于出租，未办理房产证。2009年5月15日，包括原告购买的一间门面房在内的汇丰苑小区一号楼门面房办理了房产证，所有权人为王三定的儿子王**。王**在向济源农商行借款时，于2013年11月15日将汇丰苑小区一号楼门面房房产抵押给济源农商行。后因王**未归还借款，济源农商行向本院申请实现担保物权，要求拍卖、变卖王**所有的汇丰苑小区一号楼门面房房产。本院于2018年6月29日作出（2018）豫9001民特59号民事裁定，准予拍卖、变卖王**所有的汇丰苑小区一号楼门面房房产。2019年3月28日，本院作出（2019）豫9001执2379号之七执行裁定书，对该房产进行了查封。2020年3月29日，本院作出（2019）豫9001执2379号之十执行裁定书，拍卖该房产。原告向本院提出执行异议，要求排除对该房屋的执行。本院于2020年5月6日作出（2020）豫9001执异29号执行裁定，驳回了原告的异议请求。本院认为，原告于2007年购买了汇丰苑小区一号楼门面房西边的第一间，其后一直对外出租，但未办理房产登记。原告诉称，其多次找开发商王三定要求办理房产登记，王三定答复：“现在门面房开发税太高，房已经卖给你了，能办就给你办了”，但王三定未予认可，称其只卖给原告汇丰苑小区1-301号房屋，未卖给原告涉案的门面房，未收到原告的购房款。因原告不能证明其多次要求房屋出卖人办理房产登记，且该房产于2009年已登记在王**名下，原告一直不知晓该情况，说明原告并未及时要求办理房产登记，故应属于其自身原因导致的房产未登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，虽然原告已购买并占有、使用了该门面房，但由于原告的自身原因导致未办理过户登记，应当承担取得不动产物权前的交易风险，且该房产现已登记在王**名下，济源农商行享有该房产的担保物权，有权要求执行。因此，原告对该房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告连兵的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  史立平人民陪审员  牛 丽人民陪审员  赵艳枝二〇二〇年十月二十二日书 记 员  胡弯弯