福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初6273号 原告：熊仁华，男，1974年9月24日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 原告：朱赛玉，女，1975年4月12日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：黄静如，福建正成功（晋江）律师事务所执业律师。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：黄少斌，福建正成功（南安）律师事务所执业律师。 被告：南安瑞安房地产开发有限公司，住所地福建省南安市省新镇省东村。 法定代表人：吴其系，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴培清，女，该公司员工。 原告熊仁华、朱赛玉与被告南安瑞安房地产开发有限公司（以下简称“瑞安公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊仁华、朱赛玉共同的诉讼代理人黄静如，被告瑞安公司的诉讼代理人吴培清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊仁华、朱赛玉向本院提出诉讼请求：1.判令瑞安公司履行《商品房买卖合同》，立即为熊仁华、朱赛玉办理不动产权证；2.判令瑞安公司支付逾期办理不动产权证的违约金（自起诉之日起至实际办证之日止，以已支付购房款数额为基数，按日利率0.0001%计算）。诉讼过程中，熊仁华、朱赛玉撤回上述第2项诉讼请求。事实与理由：2018年8月11日，熊仁华、朱赛玉与瑞安公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，熊仁华、朱赛玉向瑞安公司购买位于南安市××幢××号房屋，总价为455232元；瑞安公司应当在2018年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付熊仁华、朱赛玉使用；瑞安公司应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由瑞安公司提供的资料交付熊仁华、朱赛玉；如因瑞安公司原因，熊仁华、朱赛玉不能在商品房交付使用后720日内取得房屋权属证书的，瑞安公司应自逾期之日起每日按熊仁华、朱赛玉已付款的万分之0.1向熊仁华、朱赛玉支付违约金。合同签订后，熊仁华、朱赛玉按照合同约定支付了购房款455232元，但瑞安公司至今未依约向熊仁华、朱赛玉提供办理权属登记所需资料，同小区的绝大多数业主与瑞安公司约定的办理不动产权登记期限早已届满，但瑞安公司拒不为该部分业主办理不动产权登记，其行为表明其在与熊仁华、朱赛玉约定的办理不动产权登记期限届满后将不会履行为熊仁华、朱赛玉办理不动产权登记的合同义务，根据合同法第一百零八条规定，熊仁华、朱赛玉有权在瑞安公司履行为熊仁华、朱赛玉办理不动产权登记的合同义务期限届满之前要求瑞安公司承担违约责任，即立即履行为熊仁华、朱赛玉办理不动产权登记的义务。 瑞安公司辩称，第一，瑞安公司并不负有为熊仁华、朱赛玉办理不动产权证的义务，而是协助办证义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，瑞安公司仅负有办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由瑞安公司提供的资料交付熊仁华、朱赛玉。同时，《附件六：合同补充协议》第四条第二款约定，若熊仁华、朱赛玉需委托瑞安公司代办不动产权证，需要与瑞安公司办理书面委托手续并按照要求提交办证所需材料及支付相应的费用。从上述约定足以看出，瑞安公司仅负有协助办理不动产权证的义务，并不负有为熊仁华、朱赛玉办理不动产权证的义务。第二，案涉房屋尚未办理房屋权属证书属实，但系非因瑞安公司的原因导致无法办证，瑞安公司也在努力沟通、协调案涉房屋的办证问题。案涉的房地产项目因政府征迁问题尚未完成，导致项目中还有2幢楼房未完工，是案涉房地产项目尚未办理权属初始登记的原因之一。另外，施工方的施工资料也尚未向城建档案馆归档。瑞安公司在努力沟通、协调处理，争取尽快协助熊仁华、朱赛玉办证。 本院经审理认定事实如下：瑞安公司系依法注册成立的从事房地产开发、经营、租赁等业务的有限责任公司，并取得瑞安中心城5＃楼店铺、写字楼的商品房预售许可证。2018年8月11日，熊仁华、朱赛玉与瑞安公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件十一的《补充协议》等内容。本案合同约定，熊仁华、朱赛玉购买瑞安公司开发的址在南安市××号楼××号××房，预测建筑面积共74.94平方米，单价为每平方米6074.63元，总金额455233元。第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房……第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有产权登记之日起，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第四条约定，买受人同意出卖人在交房后180天，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。买受人应根据出卖人的通知，在协助办理期限内缴纳办理分户产权证的相关费用，并根据合同第五条约定办理面积差异补退及其他相关手续，逾期的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之0.5的违约金，由此产生的一切责任及费用由买受人承担。如买受人需要委托出卖人代办商品房分户产权证，应在收到出卖人办理权证通知的10日内，与出卖人办理书面委托手续，并按照出卖人的要求提交办证所需材料及费用。逾期的，出卖人不再为买受人代办分户产权证。合同签订后，熊仁华、朱赛玉付清了全部购房款，瑞安公司于2018年11月15日将本案商品房交付熊仁华、朱赛玉使用，双方共同确认瑞安公司应于2019年5月15日前办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由瑞安公司提供的资料交付熊仁华、朱赛玉，但瑞安公司至今未向当地房屋权属登记机构办理完毕房屋所有权初始预登记，致熊仁华、朱赛玉至今未取得不动产权证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本院认为，瑞安公司具有商品房预售资格，其与熊仁华、朱赛玉签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有产权登记之日起，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。附件十一《补充协议》第四条关于产权的补充约定又约定了，买受人同意出卖人在交房后180天，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案商品房于2018年11月15日交付熊仁华、朱赛玉使用，双方共同确认瑞安公司应于2019年5月15日前办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由瑞安公司提供的资料交付熊仁华、朱赛玉，但瑞安公司至今未向当地房屋权属登记机构办理完毕房屋所有权初始预登记，应承担继续履行协助办证的义务。因此，瑞安公司承担的是协助办证的义务，而非直接为业主办理不动产权证，故熊仁华、朱赛玉要求瑞安公司为其办理不动产权证，对于符合合同约定的部分即瑞安公司应协助其办理不动产权属登记，予以支持；对于超过的部分，不予支持。诉讼过程中，熊仁华、朱赛玉撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以准许。 综上所述，本院对熊仁华、朱赛玉的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安瑞安房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内履行协助熊仁华、朱赛玉办理南安市××号楼××号××房不动产权属登记的义务； 二、驳回熊仁华、朱赛玉的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由南安瑞安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇二〇年十月十三日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。