北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5335号原告（反诉被告）：何文兵，男，1978年12月18日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘少辉，北京市广渡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京半岛印力商业运营管理有限公司，住所地北京市房山区广阳新路**院**楼**（商业部分）。法定代表人：杨卫东，董事长。委托诉讼代理人：刘筠，北京市康达律师事务所律师。原告（反诉被告）何文兵诉被告（反诉原告）北京半岛印力商业运营管理有限公司（以下简称半岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何文兵及其委托诉讼代理人刘少辉，被告（反诉原告）半岛公司的委托诉讼代理人刘筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何文兵向本院提出诉讼请求：1、解除何文兵与半岛公司于2020年1月13日签订的承租北京市房山区广阳新路9号院1号楼三层F3070的商铺租赁合同，归还何文兵租赁保证金132709.5元；2、诉讼费用由半岛公司承担。事实与理由：何文兵与半岛公司于2020年01月13日签订承租北京市房山区广阳新路9号院1号楼三层F3070的商铺租赁合同，合同中规定2020年1月31日交房，本人进场进行装修，于2020年3月16日开始计算房租。由于1月下旬突然爆发的新型冠状病毒肺炎疫情，出乎所有人的意料，随着北京市一级疫情防控措施的实施，原计划的商铺交接和装修完全无法实现。一切人员密集型的工作都被明令禁止，根本无法组织工人施工。疫情期间为响应政府号召居家隔离、减少接触，何文兵在3月15日前多次与半岛公司招商办领导任晶晶经理电话或微信进行过沟通，并在3月17日以微信发送交予半岛公司任经理申请商铺交接延期及合同延期的函件，反映了何文兵受疫情影响，不能按原合同规定时间进行商铺交接及装修现状的困难，半岛公司领导也表示理解。至4月中旬北京疫情一级紧急状态仍未解除，何文兵和半岛公司于4月13日进行了见面沟通，何文兵希望商铺交接及合同得到延期，半岛公司任经理也表示很体谅何文兵的难处，在基于4月中旬北京疫情一级紧急状态仍未解除，铺面装修施工及物料采买仍然受严格限制的现实，为了继续经营和长久合作，双方会谈达成了一些租金减免的意向。何文兵在4月16日与半岛公司任经理再次沟通申请过以下事宜，并得到了口头的同意按照以下申请的答复：1、租金自2020年9月16日起计，整体合同租期顺延6个月；2、将交房日期顺延到疫情后具备装修条件时再办理交接商铺，剩余款项也于正式交房之前进行缴纳齐全，免除之前出现的违约金；3、为了共同对抗疫情，共渡难关，租金调整为每月含税21600元（不包括含税管理费及含税推广费），第二、第三年递增也以此为标准按原递增比例计算。然而当何文兵4月24日再次与半岛公司任经理就同楼层、同业态、同面积、相似位置的租金低至9元/天/平米（包括含税管理费及含税推广费）进行电话沟通时，得到的半岛公司任经理答复是：要求何文兵6月1日进场，7月16日开业，并起算租金，才能答应帮何文兵申请租金调整至9元/天/平米（包括含税管理费及含税推广费）之事。对于餐饮企业来说，租金是成本的最大组成部分，尤其在疫情期间，客流量严重不足的情况下，租金的敏感性尤为突出，甚至可以说是生死攸关！当然何文兵也能理解商场急于恢复正常运营的迫切心情，权衡再三，何文兵同意在租金调整至9元/天/平米（包括含税管理费及含税推广费），第二、第三年递增也以此为标准按原递增比例计算的前提下，6月1日办理商铺交接、安排进场装修，并从7月16日起算租金。疫情期间及五一假期之中，何文兵方的人员多次到商场了解客流情况，客流稀少，门可罗雀，很多商铺均处于停业或撤场状态，但半岛公司无视疫情给中粮万科半岛广场客流及经营带来的巨大变化，无视疫情给何文兵小微个体带来的极其严重的影响，于5月7日回复函拒绝调整房租，并要求何文兵5月11日起进场装修。何文兵收到函件后又立即预约了半岛公司招商负责人任经理5月8日再次进行面谈沟通调整交接商铺延期及房租之事。商场客流受到疫情的严重影响，何文兵方的人员在5月8日到达商场后，发现大部门餐饮门店及儿童服务商业目前仍处于暂停营业的状态，每层楼均有10-20家店面未营业或围挡围起状态，餐饮业受到的影响尤为突出，三层四层的餐饮业商铺中有将近50%处于未营业或围挡围起来的状态，完全失去了合同签订时所提供的商业氛围和支撑的客流。在此情况下，何文兵人员与半岛公司商场领导郭总、任经理再次进行了诚恳积极的沟通，希望半岛公司能够正视疫情，响应政府号召，能够帮扶到何文兵小微个体，半岛公司两位老总也表示很体谅，并同意帮何文兵向半岛公司申请调整租金，告知何文兵需要几天时间，让何文兵耐心等待结果。但很遗憾，5月11日下午3点多何文兵接到了半岛公司任经理的电话，告知半岛公司拒绝了何文兵的合理申请！由于疫情的不可抗力影响，北京市严苛的疫情防控措施致使原计划的商铺交接和装修完全无法实现，同时商场也完全不具备签订合同时所匹配的客流和环境，实质上疫情前签订的合同已经失去了正常履行的前提，且半岛公司不能按照公平的原则对待租户，何文兵于5月12日根据租赁合同第10.2.15等条款郑重向半岛公司发出了解约函，送予半岛公司任经理。通知半岛公司如下事宜：1、由于疫情的不可抗力影响，两方并未办理房屋交接手续，两方于2020年1月13日签订的承租北京市房山区广阳新路9号院1号楼三层F3070的商铺租赁合同于半岛公司收到本通知函之日（即2020年5月12日）起解除；2、半岛公司应在收到本函之日起5日内，退还何文兵已交租赁保证金132709.50元，何文兵保留追索因合同未能履行导致的一切经济损失的权力。半岛公司任经理于2020年5月14日给何文兵发了半岛公司就解约一事的回复函的微信图片，并发出文件快递，不同意何文兵提出的要求。何文兵再次回函告知半岛公司：由于新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力的影响，F3070商铺并没有实际交付，合同目的无法实现，何文兵不需要承担任何法律责任。根据半岛公司回复函的第2条，半岛公司是认可解除合同的；并且半岛公司也完全不具备签订合同时所匹配的客流和环境，实质上合同已经失去了正常履行的前提。再次郑重的通知半岛公司，两方于2020年1月13日签订的承租北京市房山区广阳新路9号院1号楼三层F3070的商铺租赁合同于2020年5月12日起解除；希望半岛公司能够正视疫情，响应政府号召，能够帮扶到何文兵小微个体，再次提醒半岛公司应在收到5月12日解约函之日起5日内，退还何文兵已交租赁保证金132709.50元，何文兵保留追索因合同未能履行导致的一切经济损失的权力。由于半岛公司并未在5月12日解约之日起5日内退还何文兵租赁保证金，何文兵多次与半岛公司沟通办理退还租赁保证金之事未果，恳请贵院支持何文兵的诉讼请求。半岛公司答辩并反诉称，我司认为何文兵的诉讼请求没有事实及法律依据，要求法院驳回何文兵的请求。一、我司不否认签约后新冠疫情的存在，但认为尚不构成本合同终止履行的免责事由，何文兵主张新冠疫情为不可抗力没有事实依据，也不符合有关不可抗力的法定构成要件。理由是：1、何文兵的合同义务是支付租金，法律属性为金钱债务，基于货币本身的属性，其履行方式不受疫情及防控措施的影响；2、因疫情发生而出台的政府措施及政策，对案涉商铺拟从事的经营业态（合同第24条），没有禁止性规定，不构成经营不能的阻碍因素；3、我司自疫情以来一直开业经营，不存在不能履行交付商铺的合同义务的情形，该商铺的使用权完整，没有任何瑕疵。何文兵采取拖延行为，不在合同期内行使使用商铺的合同权利，是何文兵的主观选择。二、何文兵于2020年5月12日向半岛公司发送解约函的行为，半岛公司认为构成何文兵单方面以明示的方式解除合同，由此发生合同解除的法律效力，且该解除效果的法律性质属于不具备正当理由的根本违约，何文兵应当承担违约责任。三、根据现行法律法规、国家政策及案涉租赁合同约定，何文兵承担违约责任的方式包括：1、扣除租赁保证金，不予退回；2、按照合同第12.3条款、第27条款支付违约金；至半岛公司收到本案传票时，我司追究何文兵违约责任的方式仅为扣除租赁保证金。四、自合同签订时起，租赁合同成立并生效，但何文兵一直怠于履行支付义务，故自租金起算日2020年1月31日至2020年5月12日（其中2020年1月31日至2020年3月16日为约定装修期租金阶段、2020年3月17日至何文兵通知解除日2020年5月12日为约定正常租金阶段），何文兵欠缴租金共计57614.685元。计算依据是：合同第26条；合同第27.1条；计算公式：329.79×1.5+（30600×2-30600÷30×4）=494.685+（61200-4080）=57614.685元。综上所述，我司与何文兵之间的房屋租赁合同关系合法、有效，应当受到法律保护，何文兵主张不可抗力以此逃避其违约责任，没有法律及事实依据，请求驳回何文兵的全部诉讼请求。半岛公司向本院提出反诉请求：1.判令何文兵支付2020年1月31日至2020年5月12日期间的商铺租赁金57614.685元；2、判令何文兵支付违约金123300元；3、反诉费用由何文兵承担。事实与理由：2020年1月13日，半岛公司与何文兵签订《商铺租赁合同》（合同编号：107XXXXXXXX），约定何文兵承担中粮万科半岛广场F3070号商铺，用于经营犟骨头品牌快餐餐饮服务，租赁期限3年，自2020年1月31日至2023年1月30日。该合同中还约定了租金及相关费用、违约情形及违约责任承担等内容。根据该合同，商铺交接日为2020年1月31日，但由于新冠疫情影响，并未按期交接。出于对客观情势的研判和与缔约方共担商业风险的初衷，半岛公司并未不近情理地要求何文兵严格按照合同约定的时间履行其承接商铺并支付装修期租金等各项费用和合同义务。至2020年3月16日起，何文兵开始以书面函件的形式提出延期履行合同义务的诉求（见3月16日函），继而提出变更多项合同主要条款的诉求（见4月16日函、4月29日函）。我司于2020年4月30日书面回复，指出何文兵一方过分强调疫情造成的不利影响，在能够履行合同的情况下延迟履行各项合同义务。为有利于合同的继续履行，半岛公司做出合理让步，变更了交接日为2020年5月11日（即要求承租人进场装修的起始日），并附条件地豁免其在该日前的违约责任。此外，我司明确表示不同意何文兵既延期计租又降租的变更请求。时至2020年5月12日，何文兵仍未履行其合同义务，并且书面致函我司，明确表示其不履行合同并于当日解除合同。对于何文兵在解约函中所主张的因不可抗力而免于承担违约责任，我司于2020年5月13日予以书面回复，表示不予认可。而后两天的书面沟通，租赁双方均坚持己见，未能达成一致。我司认为，何文兵违背契约精神和诚实信用原则，在本地防疫趋势向好、全面复工复产的情况下，以新冠疫情构成不可抗力为由怠于履行其各项合同义务，后以此为借口单方面解除合同、逃避违约责任承担，构成根本违约，已给我司造成相应的经济损失。何文兵针对反诉辩称，1、不同意半岛公司的反诉请求及事实理由。整个纠纷是因为疫情重大影响以及半岛公司的管理不善，疫情在春节期间仍然没有结束，北京市出台了对商家进行照顾的文件，半岛公司没有履行。2、春节期间半岛公司管理混乱不能正常营业，导致到了关门的程度，我方基于不安抗辩权没有交付租金，是为了自保，至今半岛公司管理不善导致商场仍然不能正常营业，我方证据13可以对此证明，我方在2020年5月多次对半岛公司管理场所进行拍照记录，不同角度拍摄商场全貌，客流量基本为零，我方不交租金有事实以及法律依据。3、半岛公司庭审中承认涉案商铺没有向我方实际交付，我方认为涉案租赁合同虽然签署，是否生效需要进一步确认，我方认为该合同尚未实际履行，基于疫情以及半岛公司的实际管理能力太弱，我方提出解除合同有法律以及事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年1月9日，何文兵通过中国工商银行账户向北京中粮万科商业运营管理有限公司（现北京半岛印力商业运营管理有限公司）汇入132709.5元。2020年1月13日，甲方（出租方：北京中粮万科商业运营管理有限公司（现北京半岛印力商业运营管理有限公司））与乙方（承租方：何文兵）签订《商铺租赁合同》，合同编号：107XXXXXXXX铺位号：F3070。合同第24条约定，租赁该商铺用途为经营犟骨头品牌快餐类别/系列商品，为顾客提供餐饮服务；第25条约定，商铺交付日为2020年1月31日（约定交付日），交付宽限期为约定交付日起150天。该商铺的租赁期为自交付日起3年0个月0天的期间，即自2020年1月31日至2023年1月30日；第26条约定，装修期为45天，自2020年1月31日至2020年3月15日。乙方应于商铺交付日即2020年1月31日前按如下标准向甲方支付装修期租金、押金和管理费。租金标准为：含税金额为329.79元/月（不含税金额为1.5128元/平方米/月，税率为9.00%），装修押金为41100元，管理费标准为：含税金额为2308.51元/月（不含税金额为10.8892元/平方米/月，税率为6.00%）。第28条约定，甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金132709.50元、质量保证金0.00元、公用事业保证金1500元、结算保证金3000元。第7条约定，乙方应于本合同签订时，按照合同第28条及《商户手册》的约定向甲方支付该商铺的保证金，包括租赁保证金、质量保证金、公用事业保证金等，甲方收到上述款项后应向乙方出具收据。乙方应在本合同签订时支付全额租赁保证金。乙方根据租赁意向已向甲方支付的诚意金，可用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分（如有）。乙方逾期支付租赁保证金15日的，甲方有权解除本合同、将该商铺另行出租予以他人，并要求乙方按本合同约定承担违约责任。第10条第二款约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。同时，违约方应按本合同约定承担违约责任：……（6）乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项累计超过15天的或累计逾期支付款项超过3次的；第15条约定，甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的商铺；第20条约定，如本合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因其过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，则该方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方。在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，但应尽力减少因不可抗力引起的损失。任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延。不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。如不可抗力情形存续超过180天，任何一方均有权解除合同。“不可抗力”应被定义为不能预见、不能避免、不能克服的事件，包括洪水、台风、地、地震争或军事行动、内乱或民众动乱、恐怖主义行动、火灾、爆炸、罢工（甲、乙双方内部员工的罢工除外）等情况及类似的天灾等相关内容。合同签订后，因受新冠肺炎疫情影响，双方未能依约于2020年1月31日交付涉租房屋。2020年3月16日，何文兵致函与半岛公司沟通，该函载明：一、针对北京当下疫情，新冠状病毒仍然还未消灭，且由于北京属于境内境外人口输入大城市，对于境外人员的把控也无法呈现稳定的状态，抗疫形势依然比较严峻，当下因素的多重考虑不利于餐饮门店的营业，以及装修施工的开展。二、受到疫情的影响，装修队的寻找处于比较困难的阶段，加上施工队人员的住所的因素考虑，由于都是外来人口，所以在租赁装修人员住所上面的时效性和容易程度也面临极大困难。三、北京现在的建材市场还未开业，许多需要的建筑材料无法采购。进场后也将面临无法装修的状况。四、为了尽快进场，本人疫情期间多次考察商场情况，商场人流量受到疫情的影响有很大幅度的下滑，且大部门餐饮门店的经营也受到了冲击目前仍处于暂停营业状态。之前，本人与贵司的申请延期的函件并未收到贵司不可延期的明确答复，并且我在3月15日前与贵司领导电话进行了沟通，反映了我受疫情影响不能按原合同规定时间进行铺面交接及装修现状的困难，并希望得到延期，领导也表示很体谅我们的难处。在求得继续经营，和与贵司长久合作的前提下，望贵司可以再次考虑到目前的状况及疫情的影响，取消原有的违约金，将交房日期顺延到疫情后具备装修条件时交房，剩余款项也于正式交房之前进行缴纳齐全，免除之前出现的违约金。2016年4月16日，何文兵再次致函与半岛公司沟通，该函载明：一、针对北京当下疫情，新冠状病毒仍然还未消灭，且由于北京属于境内境外人口输入大城市，对于境外人员的把控也无法呈现稳定的状态，抗疫形势依然比较严峻，当下因素的多重考虑不利于餐饮门店的营业，以及装修施工的开展。二、受到疫情的影响，装修队由于都是外来人口，加上施工限制人员数量及施工队人员的住所的因素考虑，所以整体装修的时效性和容易程度也面临极大困难。三、北京现在的建材市场还未开业，许多需要的建筑材料无法采购。进场后也将面临无法装修的状况。四、为了尽快进场，本人疫情期间多次考察商场情况，商场人流量受到疫情的影响有很大幅度的下滑，且大部门餐饮门店及儿童服务商业的经营也受到了冲击，目前仍处于暂停营业状态。之前，本人在3月15日前与贵司领导电话进行了沟通，3月17日交与贵司的申请延期的函件，反映了我受疫情影响，不能按原合同规定时间进行铺面交接及装修现状的困难，贵司领导也很重视此事，并在4月13日进行了见面沟通，并望得到延期，领导也表示很体谅我们的难处。在求得继续经营和与贵司长久合作的形前提下，望贵司可以再次考虑到目前的状况及疫情的影响，取消原有的违约金。视疫情发展情况，本人申请：1、租金至2020年9月16日起计，整体合同租期顺延6个月；2、将交房日期顺延到疫情后具备装修条件时交房，剩余款项也于正式交房之前进行缴纳齐全，免除之前出现的违约金；3、由于疫情，租金下浮调整为每月含税21600元，第二、第三年递增也以此为标准按原递增比例计算。2016年4月29日，何文兵第三次致函与半岛公司沟通，该函载明：……1月下旬突然爆发的新型冠状病毒肺炎疫情，导致原计划的商铺交接和装修完全无法实现。……目前虽然北京疫情得到了有效控制，但是一级防控状态仍未解除，各项防控措施依然非常严格。装修工人组织工作仍然面临巨大困难，且许多建材市场还未完全恢复，对于建筑材料的采买也造成了极大困扰。事实上北京中粮万科商业目前客流量对比疫情之前也下滑得非常严重，大部门餐饮门店及儿童服务商业目前仍处于暂停营业的状态。……何文兵于4月13日与半岛公司进行了见面沟通（之前何文兵在3月15日前多次与贵司领导电话进行过沟通。3月17日交与贵司的申请延期的函件，反映了何文兵受疫情影响不能按原合同规定时间进行铺面交接及装修现状的困难，贵司领导也表示理解），并望得到延期，贵司领导也表示，体谅何文兵的难处。基于目前北京一级紧急状态仍未解除，铺面装修施工仍受严格限制的现实，为了继续经营和长久合作，双方达成了一些租金减免的意向。何文兵在4月16日，与招商部任经理再次沟通申请过以下事宜，并得到了口头的同意申请的答复：1、租金自2020年9月16日起计，整体合同租期顺延6个月；2、将交房日期顺延到疫情后具备装修条件时交房，剩余款项也于正式交房之前进行缴纳齐全，免除之前出现的违约金；3、为了共同对抗疫情，共渡难关，租金调整为每月含税21600元（不包括含税管理费及含税推广费），第二、第三年递增也以此为标准按原递增比例计算。然而当何文兵4月24日再次与任经理就同楼层、同业态、同面积、相似位置的租金低至9元/天/平米（包括含税管理费及含税推广费）进行电话沟通时，得到的半岛公司任经理答复是：要求何文兵6月1日进场，7月16日开业，并起算租金，才能答应帮何文兵申请租金调整之事。对于餐饮企业来说，租金是成本的最大组成部分，尤其在疫情期间，客流量严重不足的情况下，租金的敏感性尤为突出，甚至可以说是生死攸关！当然何文兵也能理解商场急于恢复正常运营的迫切心情，权衡再三，何文兵同意在租金调整至9元/天/平米（包括含税管理费及含税推广费），第二、第三年递增也以此为标准按原递增比例计算的前提下，6月1日进场，并从7月16日起算租金。2020年4月30日，半岛公司致函何文兵，该沟通载明：……贵司于4月16日发送的沟通函已经收悉，就贵司提出的要求作如下答复：1、按照合同约定。贵司应在2020年1月31日起办理房屋交付，现贵司申请交房日期顺延到疫情后具备装修条件时，我司表示不予认可。商铺于2020年1月31日，即符合交付条件。但贵司至今未进场商铺。请贵司于5月11日起进场装修，装修期期45天。如贵司仍未接场并进场施工，我司保留按照租赁合同行使单方解约的权利，按照合同约定追究贵司的违约责任。2、关于降租申请。合同签订前，贵司对我商场考察后，回复合作条件。贵我双方均是自愿签订租赁合同，双方均有义务信守租赁合作条件及合同条款，因此对降租申请我司不予认可。何文兵收到半岛公司《关于督促贵方继续履行合同义务的沟通函》后于2020年5月12日向半岛公司发送了解约函，该函载明：何文兵与贵司于2020年1月13日签订承租北京市房山区广阳新路9号院1号楼三层F3070的商铺租赁合同。由于1月下旬突发的新冠疫情完全失去了合同签订时所提供的商业氛围和支撑的客流，北京严苛的疫情防控措施致使原计划的商铺交接和装修完全无法实现，同时商场也完全不具备签订合同时所匹配的客流和环境，实质上合同已失去了正常履行的前提。经双方电话、微信、函件等方式的沟通达成口头协议，何文兵同意6月1日办理商铺交接及进场装修手续，同时，何文兵申请要求租金调整至同楼层、同业态、同面积、相似位置的商铺租金水平每天每平米9元（包括含税管理费及含税推广费），何文兵于5月7日收到半岛公司拒绝调整房租回函，并要求何文兵于5月11日起进场。何文兵收到复函后于5月8日与半岛公司招商部郭经理、任经理再次见面进行了沟通调整房租，在5月8日到达商场后发现每层楼均有十至二十家店面未营业或围挡围起状态，三层、四层的餐饮业商铺中有近一半处于未营业或围挡围起状态，郭经理、任经理也表示同意帮助何文兵向总公司申请调整租金，并告知何文兵需要几天时间，但在5月11日下午3点多任经理电话通知何文兵，半岛公司拒绝了何文兵的申请。由于疫情的不可抗力影响，以及商场不具备恢复客流，当初签订的合同失去了履行的前提，且半岛公司不能公平对待租户，何文兵根据合同第10.2.15条款向半岛公司通知如下：1、由于疫情的不可抗力影响，双方并未办理房屋交接手续，双方于2020年1月13日签订的承租北京市房山区广阳新路9号院1号楼三层F3070的商铺租赁合同于收到本通知函之日（即2020年5月12日）起解除；2、半岛公司在收到本函之日起5日内，退还何文兵已交租赁保证金132709.5元，何文兵保留追索因合同未能履行导致的一切经济损失的权力。半岛公司收到何文兵的解约函后于2020年5月13日向何文兵回复函，该函载明：落款为2020年5月12日的《北京中粮万科商铺F3070租赁合同解约函》我司已收到。双方签订的《商铺租赁合同》期限为：2020年1月31日至2023年1月20日，截止至今合同尚未到期。针对贵公司的申请我司现正式回复如下：1、针对贵公司申请所说的不可抗力原因免除贵司的违约责任我司不予认可。现形式好转，作为唇齿相依的合作伙伴，请贵司依据合同约定继续履行合同。2、如贵司坚持提前终止合同，请贵司按合同约定承担提前解除合同的违约责任。综上请贵司慎重妥善处理提前解除合同事宜。如未能妥善处理，届时我司将依据法律及合同约定追究贵司的违约责任，包括但不限于：免租期损失、提前解除违约金、占地使用费等。再次请贵司慎重决定。何文兵收到半岛公司关于解约函的回复后，于2020年5月14日再次致函半岛公司，该函载明：因受新冠疫情不可抗力的影响，造成合同目的无法实现，合同于5月12日解除，何文兵不需要承担任何法律责任。根据贵司回复函的第二条，贵司是认可解除合同的；并再次告知半岛公司在收到5月12日解约函之日起5日内退还已交租赁保证金132709.5元。半岛公司在收到何文兵2020年5月14日的回复函后，于2020年5月15日再次回函答复何文兵：1、针对贵司要求退还租赁保证金事宜，我司不予认可；2、针对贵司以合同目的无法实现为由解除合同不承担责任的说法我司不予认可；3、合同因贵司拒绝履行解除，按照合同规定贵司需要承担提前解除合同的违约责任。综上，贵司已缴纳的租赁保证金，根据合同约定不予退还。因贵司违约贵司还需支付我司违约金、占地使用等费用。请贵司根据合同约定于2020年5月22日，与我司确定相关费用金额，并向我司支付。本院认为，本案的争议焦点为：一、新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称新冠肺炎疫情）对于双方于2010年1月13日商铺租赁合同是否构成不可抗力；二、新冠肺炎疫情是否导致本案合同无法履行而解除。一、新冠肺炎疫情对于双方于2010年1月13日商铺租赁合同是否构成不可抗力。因2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，将新冠肺炎疫情纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月31日，世界卫生组织宣布将新冠肺炎疫情列为“国际关注的突发公共事件”。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。即不可抗力的核心特征是不能预见、不能避免、不能克服。新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，是不以人的意志为转移的，当事人亦无法对这种客观现象的发生与否、发生程度等作出安排或处置。因此是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，已经构成法律规定的不可抗力。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第二条中，对于新冠肺炎疫情亦适用了不抗力规则。再因双方合同约定商铺交接时间、装修期间正是北京地区对新冠疫情防控最严时间，故本院认为，新冠肺炎疫情对于双方于2010年1月13日商铺租赁合同构成不可抗力，对于半岛公司主张的新冠肺炎疫情不构成不可抗力意见，本院不予采纳。二、新冠肺炎疫情是否导致本案合同无法履行而解除。根据《民法总则》第一百八十条第一款规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本次疫情自2019年12月底开始出现，涉案合同于2020年1月13日签订，此时新冠疫情还没有开始大范围发生，在当时的情况下，本案合同订立的双方当事人无法预见新冠肺炎疫情将在短时间内迅速传播，并导致后续出现封城、人群密集场所人流管控等一系列防控隔离措施，而涉案商铺用途是餐饮经营，在新冠肺炎疫情期间，举国上下采取了居家隔离、延长春节假期等防控措施，为了避免人口大规模流动和聚集，全国范围内众多大型商场停业，多家连锁餐饮品牌宣布停业，商场等人群密集场所均实行人流管控防控措施，而涉案商铺受疫情影响，在合同约定的商铺交付日亦没有实现交付，亦无法进行装修，且双方就商铺的延期交付以及降租事项无法协商一致，故新冠疫情造成涉案合同订立的基础发生变更，继续履行会导致合同目的不能实现。因何文兵于2020年5月12日以新冠疫情的不可抗力影响，造成合同目的无法实现为由向半岛公司发出商铺F3070租赁合同解约函，此后在双方就合同解除的来往信函中可以从半岛公司在2020年5月15日的答复函中确定半岛公司于2020年5月15日同意解除双方于2010年1月13日商铺租赁合同，故双方商铺租赁合同于2020年5月15日解除。因何文兵与半岛公司签订的房屋租赁合同受新冠肺炎疫情不可抗力的影响，导致合同目的不能实现而解除，双方当事人不存在过错，故何文兵请求半岛公司返还已交纳的租赁保证金，于法有据，本院予以支持；半岛公司反诉请求，于法相悖，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、确认何文兵与北京半岛印力商业运营管理有限公司于2020年1月13日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：107XXXXXXXX、铺位号：F3070）于2020年5月15日解除；二、北京半岛印力商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还何文兵租赁保证金132709.5元；三、驳回何文兵其他诉讼请求；四、驳回北京半岛印力商业运营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1477元，由北京半岛印力商业运营管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费1959元，由北京半岛印力商业运营管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 赵鹏杰二〇二〇年十月二十日法官助理 丛 丹书 记 员 安 双