安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终586号 上诉人（原审被告）：吴孝团，男，1957年9月7日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，住所地安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：陈波，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪国洲，安徽道同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程正有，男，1968年7月8日出生，汉族，住安徽省休宁县。 委托诉讼代理人：鲍健辉，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章恩思，安徽地平律师事务所律师。 原审第三人：黄山市佳乐房产租赁有限公司，住所黄山市屯溪区新园东路**世贸绿洲7-16，统一社会信用代码91341002MA2RF6F41D。 法定代表人：胡磊，执行董事兼总经理。 上诉人吴孝团因与被上诉人程正有，原审第三人黄山市佳乐房产租赁有限公司（以下简称佳乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院(2020)皖1002民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴孝团上诉请求：撤销一审判决，改判驳回程正有的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.程正有未按照合同约定足额支付房屋首付款的先履行义务，无权要求吴孝团办理房屋过户手续；2.根据2019年8月23日签订的《补充协议》“待甲方（吴孝团）收到乙方（程正有）全部首付款人民币陆拾叁万元整后必须积极配合乙方办理银行按揭及产权过户手续”可以看出，吴孝团须收到全部首付款后才履行过户手续；3.案涉房屋总价款123万元，银行审核放贷金额是40万元，故直到2020年4月程正有支付首付款的金额最终确定为83万元，至本案诉讼时，吴孝团只收到66万元首付款，尚有17万元未收到。根据《房屋买卖合同》第六条第三款第（2）项，在银行只能放贷40万元的情况下，程正有应当支付剩余20万元购房款。二、一审认定程正有已履行了付款义务，认定错误，适用法律不当。1.根据2020年1月13日的《补充协议》第3条，一审查明程正有已依约向佳乐公司支付了20万元，而佳乐公司未足额支付给吴孝团，一审法院认为程正有向佳乐公司付款，即履行了向吴孝团付款的义务，认定错误。约定20万元由佳乐公司代为保管，可以理解为是保管合同，约束程正有与佳乐公司，佳乐公司未按时付款的不利后果应由程正有承担。2.20万元差价应由谁来承担不是本案审理范围，一审法院认定“应由佳乐公司向吴孝团履行该差价款的履行义务，如佳乐公司未依约按期足额履行吴孝团可另行向其主张”违反法律规定。一审法院认定程正有不用承担责任，直接认定由佳乐公司承担责任，没有法律依据。三、目前尚有近60万元购房款未收到，在未采取任何保障措施的前提下，强制要求吴孝团履行过户义务，有失公平。 程正有答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.程正有已按合同约定足额支付了购房款，吴孝团应当履行过户手续。吴孝团与程正有分别于2019年8月15日、8月23日、2020年1月13日签署了三份合同，先后对付款方式进行了变更，约定2019年8月15日支付定金4万元，按照2019年8月23日补充协议约定程正有已履行支付40万元（含定金4万元）的义务，按照2020年1月13日《补充协议》程正有也已履行支付购房款63万元的付款义务。截至2020年1月13日程正有支付了103万元，后吴孝团归还程正有40万元，并在2020年1月13日支付20万元给佳乐公司，佳乐公司出具收条，至此程正有已付清83万元，故吴孝团应履行协助过户手续。2.关于法律适用问题，2020年1月13日《补充协议》约定来看，不属于第三人向债权人支付款项，本案应适用债务人向第三人履行债务，即程正友应当将购房款向第三人履行，再由佳乐公司向吴孝团履行。综上，一审判决并无不当，吴孝团上诉请求不能成立。 佳乐公司述称，我的银行卡被冻结了，当时我也不知情，17万元购房款我愿意拿出来。 程正有一审起诉请求：1.判令吴孝团立即配合程正有办理房产过户手续；2.诉讼费由吴孝团承担。 一审法院认定事实：2019年8月15日，吴孝团（甲方）、程正有（乙方）、佳乐公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其所有的位于安徽省黄山市屯溪区房屋出售给乙方；成交总价为123万元；乙方于2019年8月15日前交付定金4万元；乙方于2019年8月25日前交付首付款63万元（含定金）；房款60万元丙方协助乙方办理商业贷款；甲乙约定待甲方房产证办出来10日之内甲乙双方办理银行按揭手续；甲方承担维修基金和土地出让金；甲乙双方约定公证费用甲乙一人一半。此后，程正有向吴孝团支付购房定金4万元。 2019年8月23日，吴孝团（甲方）、程正有（乙方）、佳乐公司及黄山皖居不动产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商一致对2019年8月18日在佳乐公司签订的房屋买卖合同进行以下修改和补充；乙方首付款（含购房定金）63万元，余款60万元通过银行按揭贷款支付；因甲方出售的该房屋产权证暂时没有办理完成，经甲乙双方协商，乙方于2019年8月23日支付甲方首付款40万元（含定金4万元），待甲方产权证拿到后10日内，乙方支付甲方剩余首付款23万元，并办理银行按揭手续；待甲方收到乙方全部首付款63万元后必须积极配合乙方办理银行按揭及产权过户手续。当日，程正有通过转账向吴孝团支付36万元。 2020年1月13日，吴孝团（甲方）、程正有（乙方）、佳乐公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方确认该房屋实际成交价为123万元；甲乙双方同意在办理产权过户和交税时按总价103万元；乙方于存量房网签合同当天由乙方支付丙方差价款20万元，丙方代为保管账户（34×××62黄山市佳乐房产租赁有限公司）于过户当日由丙方一次性支付甲方。 当日下午15时21分，程正有通过转账向吴孝团支付63万元，此后15时38分吴孝团向黄山皖居不动产经纪有限公司的工作人员郭灏名下账户转账40万元，15时48分郭灏将其中20万元转账至佳乐公司银行账户，15时52分郭灏将剩余20万元转账至程正有银行账户。当日，吴孝团向程正有出具收条，载明收到程正有支付的房屋首付款63万元。当日佳乐公司向程正有出具收条，载明收到程正有支付的购买案涉房屋的差价款20万元。 另查明：坐落于安徽省黄山市屯溪区房屋登记在吴孝团名下【不动产权证：皖（2020）黄山市不动产权第××号】，登记日期为2020年1月8日。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应严格按照约定履行各自的义务。吴孝团、程正有与佳乐公司签订的《房屋买卖合同》及两份补充协议，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规或社会公共利益，应为合法有效，各方均应严格遵守履行。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同……”2020年1月13日的补充协议约定乙方于存量房网签合同当天由程正有支付佳乐公司差价款20万元，该约定对于《房屋买卖合同》及2019年8月23日的补充协议中的付款进度和付款方式作出了变更。现程正有依约向补充协议中约定的佳乐公司名下账户支付了20万元，已完成了合同约定的付款义务，吴孝团应按照合同约定协助程正有办理所售房屋所有权变更登记，即履行出售房屋的附随义务协助程正有到相关部门办理房屋过户，完成房屋买卖合同标的物所有权的转移手续。吴孝团辩称其未全额收到剩余房屋差价款故拒绝办理过户，一审法院认为根据2020年1月13日补充协议的约定，应由佳乐公司向吴孝团履行该差价款的履行义务，如佳乐公司未依约按期足额履行吴孝团可另行向其主张。关于吴孝团提出未收到全部购房款所造成的利息损失，经一审法院依法释明后吴孝团未提起相应的反诉诉讼，不予处理。综上所述，对程正有要求吴孝团协助办理产权过户变更登记的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：吴孝团于判决生效之日起十五日内协助程正有办理坐落于安徽省黄山市屯溪区房屋【皖（2020）黄山市不动产权第××号】产权过户登记手续。案件受理费40元，由吴孝团负担。 吴孝团在二审中提交:证据一委托书复印件，证明2020年1月13日程正有向吴孝团转款63万元后，程正有又委托吴孝团将40万元转给案外人郭灏，吴孝团系按照程正有指示进行汇款；证据二银行明细复印件，证明2020年4月14-16日，程正有又支付3万元房款的事实，该笔费用据称系佳乐公司退回给程正有，再由程正有支付给吴孝团，故程正有与佳乐公司之间存在委托保管关系。 程正有质证称，对两份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，程正有已将20万元购房款支付给吴孝团了，是吴孝团返还给程正有的，再由程正有交给佳乐公司，系履行合同义务。 佳乐公司质证称，对两份证据三性均无异议。 本院对两份证据的真实性予以确认。 当事人在二审中所举其他证据及举证目的与一审相同。 二审另查明，佳乐公司收到的房屋差价款20万元，其中已退还3万元给程正有，程正有于2020年4月14日至16日分三次向吴孝团转账3万元。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，在案涉房屋买卖过程中，吴孝团与程正有，及佳乐公司分别于2019年8月15日签订了《房屋买卖合同》，2019年8月23日、2020年1月13日签订了两份《补充协议》，合同各方应按照协议诚实履行各自的义务。合同各方在2019年8月15日及8月23日签订的房屋买卖合同及补充协议中，约定房屋的成交总价123万元，并在8月23日补充协议中约定：待吴孝团收到程正有全部首付款人民币63万元后配合办理银行按揭及产权过户手续。2020年1月13日，三方共同约定在办理产权过户和交税时合同按总价103万计算，对于房屋差价20万元，由佳乐公司代为保管在过户当日一次性支付给吴孝团。可见，2020年1月13日的补充协议仅是三方对总房款支付方式的变更，合同其他条款应按合同各方签订的买卖合同及补充协议履行。因程正有在2020年1月13日已经向吴孝团实际支付房款63万元，吴孝团也出具了收条，程正有主张吴孝团配合办理房产过户手续有事实依据。综上，吴孝团的上诉请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由吴孝团负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 余淑媛 审判员 刘 晨 二〇二〇年十月十三日 法官助理陈虹 书记员吕琳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。