广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2072民初9957号原告：潘月婵，女，1973年6月28日出生，汉族，住广东省中山市****************。委托诉讼代理人：卢燕飞，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖珊，广东广中律师事务所实习律师。被告：中山市汇丰房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市****************。法定代表人：庞某1。被告：庞某1，女，1973年5月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*********。共同委托诉讼代理人：李槟成，广东汉铎律师事务所律师。原告潘月婵诉被告中山市汇丰房地产中介服务有限公司（以下简称汇丰公司）、庞某1居间合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘月婵的委托诉讼代理人卢燕飞、廖珊，两被告的委托诉讼代理人李槟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘月婵向本院提出诉讼请求：1.确认潘月婵与汇丰公司于2011年5月3日签订的《物业独家代理委托协议》无效；2.汇丰公司向潘月婵返还居间服务费630150元及利息损失（以630150元为基数，自2011年5月17日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计息，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借利率计息）；3.庞某1对上述债务承担连带责任。事实和理由:潘月婵受案外人申友元所托，将其向中山市******委会受让的位于中山市横栏镇新茂工业区积兴围面积为33.6459亩的土地，对外转让。潘月婵与汇丰公司经过协商，同意委托汇丰公司提供中介服务，双方于2011年5月3日签订了《物业独家代理委托协议》，该协议约定潘月婵委托汇丰公司物业独家代理事宜，委托项目为横栏新茂工业区（积兴围）工业区，面积为33.6459亩土地转让，委托转让价格为每亩四十七万元整，溢价部分甲、乙双方均分。2011年5月，汇丰公司作为居间方介绍了案外人吴云国、金红光受让上述土地，并在汇丰公司的见证下潘月婵与案外人吴云国、金红光分别签订了两份《土地转让协议》，约定潘月婵将位于中山市横栏镇新茂工业区积兴围面积为33.6459亩的土地转让给案外人吴云国、金红光。在签订两份《土地转让协议》后，潘月婵按《物业独家代理委托协议》约定于2011年5月17日通过银行转账向庞某1支付了居间服务费630150元。2016年，案外人吴云国向中山市第二人民法院起诉，主张潘月婵向其转让的土地违反我国土地管理法的强制性规定，双方签订的《土地转让协议》无效。经中山市中级人民法院（2017）粤20民终3287号《民事判决书》认定案外人吴云国与潘月婵签订的《土地转让协议》无效，终审判决潘月婵需向案外人吴云国返还购地款。2020年，案外人金红光以上述同样理由起诉潘月婵，诉请潘月婵返还其土地受让款。该案贵院已立案受理，案号为（2020）粤2072民初155号。潘月婵认为：案涉土地属于农村集体用地，根据《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。汇丰公司作为专业的房产中介机构，对相关法律规定十分熟悉，但却促成了案外人吴云国、金红光与潘月婵分别签订违法无效的《土地转让协议》，汇丰公司提供违法的居间服务不仅导致合同目的无法实现，并且导致潘月婵产生重大经济损失，潘月婵需退回收取的土地转让款给案外人吴云国、金红光，因其中630150元由汇丰公司已收取，因此，汇丰公司应向潘月婵退还已收取的居间服务费用。庞某1是汇丰公司的法定代表人和实际控制人，庞某1滥用公司独立法人地位和股东有限责任，利用个人的银行账户收取公司财产，由此证明汇丰公司与庞某1的财产并不独立，公司资产和股东资产相互混同，损害了债权人利益，根据《中华人民共和国公司法》规定庞某1对本案债务承担连带责任。为维护潘月婵的合法权益，潘月婵依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国公司法》等规定，特具状起诉，请依法判决。汇丰公司辩称，1.2011年5月3日《物业独家代理委托协议》合法有效。居间合同是独立的合同，与目的合同之间没有从属性，目的合同无效不影响居间合同的效力。居间合同是否有效，应严格依照合同法第五十二条之规定独立判断。涉案合同不存在合同法第五十二条规定的法定无效情形；2.潘月婵请求返还佣金630150元及利息损失，缺乏事实和法律依据。（1）居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，潘月婵称其于2011年4月28日已与中山市******签订了位于中山市横栏镇19.55亩工业用地土地使用权合同书，对涉案土地享有处分权，为此汇丰公司才与潘月婵签订《物业独家代理委托协议》，为潘月婵提供居间服务，并已付出大量人力、财力。潘月婵也确实因汇丰公司提供的居间服务，与买受人签订《土地转让协议》，汇丰公司已促成合同成立，潘月婵应当按照《物业独家代理委托协议》约定向汇丰公司支付佣金。（2）从《土地转让协议》、（2017）粤20民终3287民事判决内容可知，买受人和潘月婵当时在明知转让土地性质、权属问题的情况之下仍同意签订转让协议，并最终因违反法律强制性规定而无效，汇丰公司对此没有过错。（3）退一步讲，即使《物业独家代理委托协议》无效，但汇丰公司在居间合同履行中不存在过错，是潘月婵存在过错，应由潘月婵承担不利的法律后果。并且，汇丰公司为潘月婵提供居间服务期间已付出大量人力、财力，因此潘月婵诉请返还佣金及利息损失不合理，且显失公平。恳请法院驳回潘月婵的无理请求。庞某1辩称，潘月婵的诉求没有事实及法律依据，请法庭驳回潘月婵的诉求。1.涉案的佣金是由汇丰公司收取，退一步讲，即使需要返还，应当由汇丰公司返还；2.潘月婵未能举证证明汇丰公司与庞某1的财产混同，应当由潘月婵承担举证不能的法律后果；3.同意汇丰公司的答辩意见。本院经审理认定事实如下：案涉土地位于中山市******积兴围工业开发区，属于集体所有。2010年11月新茂村委会将案涉土地转让给申友元，潘月婵与申友元于2011年5月19日签订了《土地转让协议》，约定申友元将案涉工业用地使用权转让给潘月婵。潘月婵（甲方）与汇丰公司（乙方）于2011年5月3日签订《物业独家代理委托协议》，约定潘月婵委托汇丰公司独家代理横栏新茂工业区（积兴围）工业区土地转让事宜；委托价格约定为“每亩四十七万元整，溢价部分甲、乙双方均分”；委托服务费“按溢价部分的50%收取”。该协议还约定了其他内容。经汇丰公司介绍，潘月婵与金红光于2011年5月3日签订《土地转让协议》，约定潘月婵将位于面积为9.4275亩的土地转让给案外人金红光、每亩人民币550000元等内容；潘月婵与吴云国于2011年5月4日签订《土地转让协议》，约定潘月婵将位于中山市横栏镇新茂工业区积兴围面积为10.122亩的土地转让给案外人吴云国、每亩人民币520000元等内容。潘月婵于2011年5月17日向庞某1转账支付居间服务费630150元，汇丰公司出具了《收款收据》，《收款收据》载明款项计算方式为“10.122亩×2.5万＝253050元，9.4275亩×4万＝377100元”。2016年间，吴云国与潘月婵因土地转让问题产生争议并诉至本院，经过本院一审及中山市中级人民法院二审，本院作出（2016）粤2072民初10491号民事判决、中山市中级人民法院作出（2017）粤20民终3287号民事判决，终审判决确认吴云国与潘月婵签订的土地转让协议违反了土地管理法的强制性规定，属无效协议。2020年，金红光以上述判决理由诉至本院，要求确认其与潘月婵的土地转让协议无效。另查明，2009年11月至2015年1月期间，汇丰公司为一人有限责任公司，股东为庞某1。本院认为,关于居间合同的法律效力问题。第一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同。”案涉土地属于集体所有，不具有转让条件。潘月婵与汇丰公司签订《物业独家代理委托协议》，约定潘月婵委托汇丰公司独家代理横栏新茂工业区土地转让事宜，即系以法律禁止转让的土地作为居间服务的事项，居间行为本身同样违反法律的强制性规定，属无效合同。第二、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，居间促成的转让合同经判决确定为无效合同，自始不具备法律效力，因此汇丰公司未能促成合同成立，其约定的“按溢价部分的50%收取委托服务费”的条件也未能成就。综上所述，无论是从居间合同的效力角度还是从居间合同约定的报酬支付条件的角度分析，潘月婵均有权利要求汇丰公司返还居间报务费630150元，故对潘月婵要求确认《物业独家代理委托协议》无效及返还居间服务费的诉讼请求，本院予以支持。案涉居间合同签订于2011年间，此时汇丰公司为一人有限责任公司，股东庞某1不能证明其个人财产独立于公司财产，且庞某1收取了案涉居间服务费，因此对潘月婵主张庞某1承担连带清偿责任的诉讼请求，本院一并予以支持。关于利息损失问题。潘月婵明知案涉土地属村集体所有，仍然自愿签订居间合同欲达成违法交易，其作为完全民事行为能力人，在缔约过程中未尽到谨慎注意之义务，对合同无效存在过错，应承担合同无效的相应过错责任，本院认定潘月婵与汇丰公司对于案涉协议的无效负有同等责任，汇丰公司应以630150元为基数，自2011年5月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计付利息；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的50%计付利息。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告潘月婵与被告中山市汇丰房地产中介服务有限公司于2011年5月3日签订的《物业独家代理委托协议》无效；二、被告中山市汇丰房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潘月婵返还居间服务费630150元并支付利息（以630150元为基数，自2011年5月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的50%计算）；三、被告庞某1对以上第二项被告中山市汇丰房地产中介服务有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告潘月婵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10102元，减半收取5051元，由原告潘月婵负担551元，由被告中山市汇丰房地产中介服务有限公司、庞某1负担4500元（该款原告潘月婵已预交，本院不作清退，由被告中山市汇丰房地产中介服务有限公司、庞某1在支付上述款项时迳付给原告潘月婵）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 朱 鹏二〇二〇年十月二十二日书记员 石光灵