云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初4697号原告：陈兰波，女，1967年7月25日生，壮族，住富宁县。委托诉讼代理人：罗用，云南君山律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：陶江旺，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，住所地：云南省文山市开化南路永通桥头，统一社会信用代码：91532600750678224C。法定代表人：杜光伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告陈兰波与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告陈兰波的委托诉讼代理人罗用、陶江旺，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈兰波向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年10月21日签订的《商铺内部认购合同》和《商铺委托租赁经营合同》；2.判令被告向原告返还已付购房款224500元,并支付违约金44900元,两项合计269400元;3.本案诉讼费由被告承担。审理中陈兰波变更诉讼请求：“1.判决确认原、被告于于2017年10月21日签订的合同《商铺内部认购合同》、《商铺委托租赁经营合同》无效；2.判令被告返还原告购房款224500元及支付购房款一倍的赔偿款224500元，并以购房款224500元为基数，按照6%／年支付原告自2018年7月1日至款项付清之日止的资金占用费，其中2018年7月1日年9月4日的资金占用费29821元，三项暂合计478821元；3.本案诉讼费由被告承担。”事实和理由：2017年10月21日，原、被告双方签订《商铺内部认购合同》，合同约定：①原告购买被告欲在文山至砚山二级路旁庄子田建设的文山中的第10幢Ａ排10-Ａ131号房；②原告当日付全部房款224500元；③被告须在2018年6月30日前将验收合格的商铺交给原告；④双方均不得违反合同，否则需支付对方已付房款百分之二十的违约金。同日，双方签订《商铺委托租赁经营合同》，约定原告将所购买的商铺返租给被告，租期自合同签订当日起算五年，租金收益由被告按年支付给原告。签订两份合同当天，原告即将224500元房款全部支付给被告。现距合同约定的交房日期已过去两年多，被告承诺卖给原告的商铺仍未建成，更不用说向原告支付租金利益。原告经多方了解得知被告至今未取得商品房预售许可证。故意隐瞒未取得预售许可证即销售房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定，致使双方签订的《商品内部认购合同》、《商铺委托租赁经营合同》无效,依法应当退还原告的购房款并承担购房款一倍的赔偿及资金占用费。为此，原告诉至法院。金源公司辩称，被告认可双方所签订的《商铺内部认购合同》无效，同意按原告实际所交付认购款予以退还。原告主张已付房费一倍的赔偿款以及资金占用费依法不能得到支持，因被告不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可的事实。陈兰波针对其主张，向本院提交以下证据：1.原告《身份证》、被告企业信息查询表复印件，证明原、被告的基本身份信息及诉讼主体适格；2.《商铺内部认购合同》、《商铺委托租赁经营合同》复印件，证明①、2017年10月21日，原、被告签订两份合同，约定原告购买被告在文山至砚山二级路旁庄子田建设的文山；②、合同就商铺情况、款项支付时限及方式、商铺交付期限、违约责任、争议解决方式等作了详细约定；③、被告至今未依约建成并向原告交付商铺的行为已构成根本违约的案件事实；3.《收据》复印件，证明签订《商铺内部认购合同》、《商铺委托租赁经营合同》当日，原告即向被告全款支付224500元的购房款；4.被告企业信息查询表、（2020）云2601民初283号民事判决书复印件各一份，证明被告未取得涉案商铺的商品房预售许可证，该事实已被生效法律文书确认；生效法律文书判决被告向原告支付返还购房款，并支付购房款一倍的赔偿及相应的资金占用费。经质证，金源公司对陈兰波提交的第1、3组证据没有异议；第2组证据的真实性没有异议。本院认为，陈兰波提交的第1、2、3、4组证据客观、真实，且与本案相关联，能够相互印证，本院予以采信。金源公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月21日,陈兰波（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20171013的《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第10幢A排10-A131号商铺，建筑面积为30平方米，每平方米7483元，房款为224500元。乙方在2017年10月21日一次性支付全部房款224500元。甲方在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日，陈兰波向金源公司支付了商铺房款224500元。金源公司出具收据交陈兰波收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，至陈兰波起诉前，金源公司尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。现陈兰波起诉要求金源公司返还购房款224500元，并支付已付房款一倍的赔偿款，并以购房款224500元为基数，按照6%/年支付原告自2018年7月1日至款项付清之日止的资金占用费，其中2018年7月1日年9月4日的资金占用费29821元，三项暂合计478821元。本院认为，关于陈兰波主张其与金源公司签订合同编号为20171013《商铺内部认购合同》无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与陈兰波签订合同编号为20171013《商铺内部认购合同》，并收取陈兰波支付的购房款224500元，至起诉前未取得商品房预售许可证，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同，且金源公司也认可该份合同无效，故陈兰波主张确认其与金源公司签订的《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于主张金源公司返还已付房款224500元并赔偿已付购房款一倍的损失及支付资金占用费的问题，金源公司在与陈兰波签订合同编号为20171013号《商铺内部认购合同》时，既无商品房预售许可证，也不能提供陈兰波明知无商品房预售许可证而自愿购买的证据，金源公司的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，直接导致合同无效，使得陈兰波购买房屋目的落空，侵害了陈兰波的权益。金源公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，订立商品房买卖合同的事实依法成立，陈兰波主张金源公司返还已付购房款224500元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，该项请求，本院予以支持。参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，陈兰波主张金源公司按年利率6%计算自2018年7月1日至还清房款时止的资金占用费应为利息损失，本院予以支持，即陈兰波的合理利息损失为以购房款224500元为基数×年利率6%，自2018年7月1日起计算至还清购房款时止。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陈兰波与文山金源商贸有限公司于2017年10月21日签订的合同编号为20171013的《商铺内部认购合同》为无效合同；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈兰波购房款224500元，并按已付购房款一倍赔偿陈兰波的损失224500元，合计449000元及支付资金占用费（以已交房款224500元为基数，按年利率6%计算自2018年7月1日至还清购房款时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8480元，减半收取计4240元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王先志二〇二〇年十月二十二日书记员  王**翔