广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终2493号上诉人（原审原告）：吴志明。上诉人（原审原告）：李春燕。上诉人（原审原告）：陈瑞。上诉人（原审原告）：黄成武。上诉人（原审原告）：黄闯。上诉人（原审原告）：李玲。上诉人（原审原告）：梁俊子。上诉人（原审原告）：叶凤娇。上诉人（原审原告）：刘真。上诉人（原审原告）：吴彤。上诉人（原审原告）：卢意芬。上诉人（原审原告）：黄林贵。上诉人（原审原告）：谢海月。上诉人（原审原告）：李谷。上诉人（原审原告）：李文超。上诉人（原审原告）：林志辉。上诉人（原审原告）：麻晓鸽。上诉人（原审原告）：罗栋。上诉人（原审原告）：王秋仁。上诉人（原审原告）：伍小珠。上诉人（原审原告）：梁贞晶。上诉人（原审原告）：胡澜涛。上诉人（原审原告）：黄钜渊。上诉人（原审原告）：陈妙青。上诉人（原审原告）：王永平。上诉人（原审原告）：吴少兰。上诉人（原审原告）：李红谕。上诉人（原审原告）：邱兰珍。上诉人（原审原告）：陈海明。上诉人（原审原告）：李中秋。上诉人（原审原告）：陈小漫。上诉人（原审原告）：余丹凤。上诉人（原审原告）：黄飞。上诉人（原审原告）：李小玲。上诉人（原审原告）：詹卡娜。上诉人（原审原告）：方如敏。上诉人（原审原告）：杨志恒。上诉人（原审原告）：黄平爽。上诉人（原审原告）：孙冬艳。上诉人（原审原告）：朱明强。上诉人（原审原告）：谢建雄。上诉人（原审原告）：陈升彩。上诉人（原审原告）：王文建。上诉人（原审原告）：黄金妹。上诉人（原审原告）：林梦晨。上诉人（原审原告）：林翔春。上诉人（原审原告）：陈方**。上诉人（原审原告）：陈小东。上诉人（原审原告）：吴剑军。上诉人（原审原告）：林国亮。上诉人（原审原告）：周樱。上诉人（原审原告）：周声冠。上诉人（原审原告）：揭丽云。上诉人（原审原告）：黄伟文。上诉人（原审原告）：许志华。上诉人（原审原告）：夏前进。上诉人（原审原告）：赵彩玲。上诉人（原审原告）：刘华赞。上诉人（原审原告）：詹小英。上诉人（原审原告）：陈少英。上诉人（原审原告）：陈应文。上诉人（原审原告）：朱湛文。上诉人（原审原告）：吴海英。上诉人（原审原告）：刘寅冬。上诉人（原审原告）：黄杏。上诉人（原审原告）：李妹。上诉人（原审原告）：王锋。上诉人（原审原告）：李勤涛。上诉人（原审原告）：郑宾。上诉人（原审原告）：李洁。上诉人（原审原告）：陈小颖。上诉人（原审原告）：黄伟全。上诉人（原审原告）：王旭升。上诉人（原审原告）：王洁。上诉人（原审原告）：陈晓雪。上诉人（原审原告）：梁祖珍。上诉人（原审原告）：王颖。上诉人（原审原告）：杨波。上诉人（原审原告）：王**。上诉人（原审原告）：陈生。上诉人（原审原告）：庞罗通。上诉人（原审原告）：郑锦玉。上诉人（原审原告）：彭建贵。上诉人（原审原告）：陈有杰。上诉人（原审原告）：麻振贤。上诉人（原审原告）：梁彩凤。上诉人（原审原告）：刘敏鹏。上诉人（原审原告）：庞婷。上诉人（原审原告）：邓明浩。上诉人（原审原告）：钟明。上诉人（原审原告）：陈廉燕。上诉人（原审原告）：赵云迪。上诉人（原审原告）：陈康卫。上诉人（原审原告）：李家峰。上诉人（原审原告）：李燕勤。上诉人（原审原告）：吴小银。上诉人（原审原告）：申伶俐。上诉人（原审原告）：林昭轻。上诉人（原审原告）：简世劲。上诉人（原审原告）：林峰。上诉人（原审原告）：沈立群。上诉人（原审原告）：李锦屏。上诉人（原审原告）：梁华。上诉人（原审原告）：陈庆碌。上诉人（原审原告）：陈金莲。上诉人（原审原告）：谭香娇。以上上诉人的诉讼代表人：吴志明。以上上诉人的诉讼代表人：李春燕。以上上诉人的诉讼代表人：陈瑞。以上上诉人共同的委托诉讼代理人：靳琦，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市京基房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区体育南路******西粤京基城夏辉苑******商铺。法定代表人：陈辉，董事长。委托诉讼代理人：冯国文，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江市西粤京基城物业服务有限公司，住所地：湛，住所地：湛江市赤坎区人民大道北41/**西粤京基城首期会所>法定代表人：徐明峰，总经理。委托诉讼代理人：冯国文，广东鸿峰律师事务所律师。原审原告：蔡海仁。原审原告：林建成。原审原告：李秋明。原审原告：孙彩丽。原审原告：林招。原审原告：黄立庚。原审原告：陈林国。原审原告：莫玉英。原审原告：李世强。原审原告：莫兰兴。原审原告：李景文。原审原告：徐达。原审原告：谢长宁。原审原告：陈永强。原审原告：李志强。原审原告：皮小玲。原审原告：陈耀聪。原审原告：梁平。原审原告：唐建维。原审原告：郑义觉。原审原告：王乔丹。原审原告：刘先斌。原审原告：陈才。原审原告：廖春玲。原审原告：王武。原审原告：何涛。原审原告：严显辉。原审原告：卢全荣。原审原告：林春桃。原审原告：阮粤珍。原审原告：梁文秋。原审原告：肖照森。原审原告：符式深。原审原告：吴庆福。原审原告：朱知岸。上诉人吴志明、李春燕、陈瑞等106人因与被上诉人湛江市京基房地产开发有限公司（以下简称“京基房地产公司”）、湛江市西粤京基城物业服务有限公司（以下简称“京基物业公司”）及原审原告蔡海仁等35人商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2019）粤0802民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴志明、李春燕、陈瑞等106人的诉讼代表人吴志明、李春燕、陈瑞及共同委托诉讼代理人靳琦，被上诉人京基房地产公司、京基物业公司共同的委托诉讼代理人冯国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴志明、李春燕、陈瑞等106人上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持吴志明、李春燕、陈瑞等106人的起诉诉讼请求；二、判决本案一、二审诉讼费用均由京基房地产公司、京基物业公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，京基房地产公司、京基物业公司于售房之初在小区地下停车场入口处放置大型车辆停放收费公示牌，该停车收费公示牌公示的停车收费价格属于《商品房买卖合同》的内容。众所周知，商品房的价值除了房屋面积、结构等内部要素外，其外部因素同样重要，如小区的公共面积大小、安全、绿化、卫生、服务配套设施、相应的收费标准等等，这些外部因素构成人们居家生活的组成部分，它极大程度地影响了人们的购房意愿，因此，这些外部因素均构成商品房的价值。本案中，京基房地产公司、京基物业公司就规划设施（停车位）所作的说明（收费10元一天）具体明确（大型公示牌明示），京基房地产公司、京基物业公司在地下停车场门口竖立大型公示牌公示停车收费标准，以此合理价格来彰显其商品房的价值，而吴志明、李春燕、陈瑞等106人之所以愿意以较高的价格购买京基房地产公司开发的商品房，正是看中了该小区比较满意的配套设施及服务包括停车收费价。且京基房地产公司的销售人员在销售京基城小区房屋时口头对停车费作出允诺。若当初京基房地产公司、京基物业公司公示停车收费价为每天25元，面对如此高的生活成本，购房人的购房意愿必然会消失殆尽。因此，京基房地产公司售房时向吴志明、李春燕、陈瑞等106人等购房者公示的停车收费价已经融入商品房价格之中，对商品房价格的确定有重大影响，该停车收费价构成商品房买卖合同不可分割的组成部分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，而出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上述最高人民法院的司法解释正好完美地诠释了吴志明、李春燕、陈瑞等106人的说法。因此，10元一天的停车收费公示牌公示的停车收费价完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，该公示的停车收费价格应视为《商品房买卖合同》的内容。二、发生本案纠纷之时吴志明、李春燕、陈瑞等106人和京基房地产公司之间的商品房交易契约已经成立，停车收费价已经确定，一审法院认为京基房地产公司在本案中还享有自主定价权，完全是认定事实错误。1.一审法院认为发生本案纠纷之时京基房地产公司还享有自主定价权是极其错误的。在市场经济下，非法律明确限定的商品，商品所有人有完全的自主定价权，因此，京基房地产公司在售房时完全可以根据自己的造价成本、市场竞争及销售需要，自主确定随房销售的停车收费价。但本案中，停车收费标准（即收费价格），已作为商品房买卖合同的内容，在售房时京基房地产公司就已确定下来，吴志明、李春燕、陈瑞等106人等业主认可这个收费标准购买了房屋并且双方已经履行了几年10元每天的停车收费价，因此，吴志明、李春燕、陈瑞等106人与京基房地产公司之间的商品房交易契约已经成立并开始履行，停车收费价已经明确并确定，京基房地产公司在售卖商品房时已经行使了自主定价权，一审法院认为京基房地产公司现在仍享有停车收费的自主定价权明显是错误的。2.根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，本案中停车收费价在京基房地产公司出售商品房之前已经通过明示的方式（公示牌）发出要约，吴志明、李春燕、陈瑞等106人购买了商品房，同时也就接受了停车收费价的要约，吴志明、李春燕、陈瑞等106人对商品房合同的签订也就完成了对停车收费价（10元一天）的应诺。如果京基房地产公司、京基物业公司欲调整停车收费价，应与吴志明、李春燕、陈瑞等106人协商一致方可变更，现在京基房地产公司、京基物业公司单方提价的行为属擅自变更合同内容的行为；而且，京基房地产公司、京基物业公司现在突然单方提价既未与吴志明、李春燕、陈瑞等106人协商，也未说明提价的合理理由，有违公平及诚实信用原则，违背《中华人民共和国合同法》相关规定。3.根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，本案中京基城小区规划用于停放汽车的车位应首先满足吴志明、李春燕、陈瑞等106人等业主的居家停车需要，吴志明、李春燕、陈瑞等106人等业主购房是为了长期居住，使用停车位当然也是长期稳定的需求，而不是外来客人停车的临时需求，因此，一审法院认定规划用于停放汽车的车位属“临时停车”与事实不符，是完全错误的；另外，根据前述法律规定，规划用于停车的车位归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，京基房地产公司在售房之前已经明确向吴志明、李春燕、陈瑞等106人等客户发出购房者可以享受10元一天的停车收费价的要约，吴志明、李春燕、陈瑞等106人付款购房就是承诺，吴志明、李春燕、陈瑞等106人购得房屋之后双方关于10元一天的停车收费价的约定已经完成，双方都没有单方面更改这个契约的权利。现在，京基房地产公司、京基物业公司在出售房屋后单方面大幅度提高停车收费价，是践踏法律、撕毁契约、涉嫌销售欺诈行为。因此，京基房地产公司于售房之时与吴志明、李春燕、陈瑞等106人之间关于10元一天的停车收费价的约定完全符合《中华人民共和国物权法》关于车位归属需要约定的规定。一审法院认定10元一天的停车收费公示内容不是商品房买卖合同的约定内容，与事实不符，与法律规定不符。三、京基房地产公司、京基物业公司现在的畸高停车收费价违反“自主定价权”的相关法律规定，一审对此适用法律错误。1.由于住宅小区的地下停车位是业主主要的停车途径，业主除了将自有汽车停放在小区的地下停车场，别无更好的选择，而京基房地产公司对京基城住宅小区内停车位的占有远超过小区停车位50%的份额，对小区停车位具有独占、垄断的客观情形，因此，京基房地产公司对地下停车场具有明显的市场支配地位，根据《中华人民共和国反垄断法》第十七条第（一）项“禁止具有市场支配地位的经营者以不公平的高价销售商品”的规定，京基房地产公司现在强行执行畸高停车收费价违背《中华人民共和国反垄断法》的规定。2.根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得价格合理的公平交易条件”的规定，吴志明、李春燕、陈瑞等106人在别无选择的情况下，有权获得价格合理的公平交易条件，而不是被迫接受京基房地产公司、京基物业公司的畸高停车收费价。京基房地产公司、京基物业公司现在强行执行畸高停车收费价违背《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定。3.根据《中华人民共和国价格法》第七条“经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则”以及第十四条第（七）项“经营者不得违反法律、法规的规定牟取暴利”的规定，京基房地产公司、京基物业公司针对吴志明、李春燕、陈瑞等106人开放的地下停车收费价是有价格约束的。又根据国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知（发改价格[2014]2755号）第二条“各省、自治区、直辖市在放开上述7项服务价格时，应要求各经营者严格遵守《中华人民共和国价格法》等法律法规，合法经营，为消费者等提供质量合格、价格合理的服务”、“不得利用优势地位，强制服务、强制收费”以及广东省发展和改革委员会《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（粤发改价格[2015]483号）第一条“住宅小区机动车停放保管服务费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其它方式约定”的规定，停车场经营者不可单方提高收费标准，其价格调整行为仍应当遵循“充分协商，适度调整”的原则，充分保障业主的知情权、参与权、优先权，合理、有序、有度进行。现京基房地产公司、京基物业公司欲调整停车收费价，依法依规也应当通过与业主或使用人协商约定，而不是由其单方决定。一审法院认定京基房地产公司、京基物业公司现在突然执行的畸高停车收费价是其行使“自主定价权”的体现，明显在纵容京基房地产公司、京基物业公司利用优势地位强制收费、侵害业主权益、扰乱停车价格秩序，京基房地产公司、京基物业公司的行为严重违背《中华人民共和国价格法》及相关部门规章的规定。一审法院认为小区的停车服务收费不属于政府指导价或政府定价的范畴，肯定京基房地产公司、京基物业公司确定的畸高的停车收费，并认为其行为符合合同法、物权法、价格法等相关法律法规的规定，明显是断章取义，避重就轻，主观武断地解读了法律法规，侵害了吴志明、李春燕、陈瑞等106人的合法权益，其判决与法律法规的出发点和精神背道而驰。另外，值得一提的是，吴志明、李春燕、陈瑞等106人于2019年4月1日提起本案诉讼，一审于2020年6月9日才审结本案，用时一年零二个月，已远超过民事诉讼法规定的审理期限，但一审没有对延期审理的原因向吴志明、李春燕、陈瑞等106人作出任何说明和解释，程序上也有违法律规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。京基房地产公司、京基物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。原审原告蔡海仁等35人未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。吴志明、李春燕、陈瑞等141人向一审法院起诉请求：一、确认京基房地产公司、京基物业公司于2019年3月3日向包括吴志明、李春燕、陈瑞等141人在内的京基业主发出的《关于西粤京基城住宅小区地下室车位临时停车收费标准变更通知》无效；确认京基房地产公司、京基物业公司单方面提高地下停车场收费标准对包括吴志明、李春燕、陈瑞等141人在内的京基业主无约束力；二、确认包括吴志明、李春燕、陈瑞等141人在内的京基业主有权按照原来的每日不超过10元的收费标准继续使用京基城地下停车场；三、判决本案诉讼费用由京基房地产公司、京基物业公司负担。一审法院审理查明：吴志明、李春燕、陈瑞等141人分别与京基房地产公司签订了《商品房买卖合同》，系京基城小区的业主。该京基城小区地下室负一层002号、003停车位，夏辉苑地下室负二层001号、002号停车位，秋盛苑地下室负1层154号、157号停车位，冬馨苑地下室负1层0001号、0002号车位（以下简称涉案车位）的产权人为京基房地产公司。京基物业公司接受京基房地产公司的委托，对该小区的停车场进行管理、收取临时车辆停车费。京基城小区内的《物业小区车辆停放服务收费公示牌》载明：“收费单位：湛江市西粤京基城物业管理有限公司（冬馨苑）。价格管理形式：政府指导价。小型车的收费项目及收费标准：白天（每次）8时至0时，5元；夜间（每次）0时至8时，10元。批准机关及文号：粤发改价格[2015]483号。备注：停车场收费可在基准价基础上，上下不超过30%；夜间指跨越零时为界，按夜间收费的，一天24小时内最高收费10元。说明：进入室内停车场的车辆停放不超过120分钟免收停车服务费”。京基物业公司在2019年3月4日之前一直按此标准执行收费。2018年12月28日，京基房地产公司向京基物业公司作出《关于西粤京基城地下室临停费用的通知》载明：“由于我司开发并具有所有权的西粤京基城项目（一期至四期）地下室车位按）地下室车位按规划标准建设时停放使用车位，为我司具有车位产权权属，该临时停放使用车位现参考周边同等小区收费价格标准，特通知贵司调整临时停放车位收费标准如下：1、8时-24时，按次收费，15元/次，（两小时免费）；2、0时-8时，按此收费，20元/次，（两小时免费）；请于2019年2月15日起正式执行”。2019年1月15日，京基物业公司向京基城业主作出《关于西粤京基城地下停车场临时停车收费标准调整的通知》载明：“京基房地产公司于2018年12月28日发函至京基物业公司，要求对西粤京基城一、二、三、四期地下室临停费用进行上调，实行统一的收费标准，具体收费标准如下：白天8时-24时，调整前5元，调整后15元；夜间0时-8时，调整前10元，调整后20元；说明：调整前两小时内免费，24小时最高10元，调整后两小时内免费，按次收费。现将上述收费通知标准进行公开公示，并按照京基房地产公司的通知要求于2019年2月15日0时起西粤京基城项目统一上调地下停车场临停费用”。该通知与附件《关于西粤京基城地下室临停费用调整的通知（湛江京基地产函件）》《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》张贴于小区公告栏。在上述通知的公示期间，包括吴志明、李春燕、陈瑞等141人在内的京基业主多次反映收费标准过高。2019年1月31日，京基房地产公司向京基物业公司作出《关于延长公告期的通知》：“2019年1月31日上午经赤坎区南桥街道办牵头组织湛江市市场监管局价监分局，赤坎区发改局、赤坎区住建局、南桥派出所等相关领导、京基城业主代表5人及京基房地产公司、京基物业公司沟通《关于西粤京基城地下室停车场临时停车收费标准调整的通知》事宜……我司决定延长该通知的公告期限至2019年2月28日，2019年3月1日零时开始执行通知内容事宜”。2019年3月3日，京基房地产公司向京基物业公司作出《关于西粤京基城住宅小区地下室车位临时停车收费标准变更通知》载明：“车辆类型：小型汽车；8时（含）-24时（含），10元/次；0时-8时，15元/次，备注：2小时（含）内免费，24小时内25元封顶。以上收费方式于2019年3月4日零时起实施”。上述变更通知张贴于小区公告栏，载明上述收费标准的公示牌摆放在该小区各停车场出入口明显位置。吴志明、李春燕、陈瑞等141人认为京基房地产公司单方面大幅提高停车收费不合理，亦违背有关法律法规规定，侵害了吴志明、李春燕、陈瑞等141人的合法权益，遂诉至一审法院。另查明，京基业主就该小区停车费调整问题分别向湛江市发展和改革局、湛江市12345热线反映。2019年1月28日，湛江市发展和改革局向京基四期业主作出《关于湛江市西粤京基城小区停车费提价不合理相关问题的答复函》载明：“一、关于地下停车费标准约定的问题，根据《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》（粤发改价格[2015]483号）第一条规定“住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式约定”。文件中对住宅小区机动车停放保管服务收费标准的制定和调节进行了明确的界定。另根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，地下车位所有，地下车位所有人车位停车收费标准的权利。在收费过程中，收费者对收费标准和计价方式均有公示，应视为合同的告知，若业主进入地下停车场停车，则视为合同约定生效，也可选择不进入地下停车服务，则合同约定无效。并非必须签订书面的合同才为正式合同。经查，西粤京基城外围商业配套车位免费对外开放，可容纳500辆汽车同时停放，湛江市京基房地产公司非强制性要求业主的车辆必须停放在地下车位，业主可自行选择停车场所……综上，住宅小区停车收费已实行市场调节价，其服务内容和收费标准都应由市场调节决定”。湛江市12345热线处理答复：“该诉求反映问题，不属于受理范围。因为粤发改价格[2015]483号和湛发改价格[2015]22号文通知，对商品楼房及企事业地方有关停车位收费问题，实行放开，不受政府管控范围，故政府无法交涉”。一审法院审理认为，综合上述吴志明、李春燕、陈瑞等141人、京基房地产公司、京基物业公司双方的意见，本案争议的焦点可归纳为：一、关于京基房地产公司与包括吴志明、李春燕、陈瑞等141人在内的京基小区业主之间是否就涉案车位租赁及租金定价已达成合意的问题；二、关于京基房地产公司是否有权就涉案车位租金自行拟定、京基小区业主是否受到约束的问题。本案中，吴志明、李春燕、陈瑞等141人主张《物业小区车辆停放服务收费公示牌》属于京基房地产公司与其签订《商品房买卖合同》的组成部分，以京基房地产公司单方面提高临时停车收费价格违背契约及法律法规的规定为由提起诉讼，吴志明、李春燕、陈瑞等141人作为京基城业主，其对该小区涉及自身权益的临时停车收费调整等事项有直接利害关系，故本案的案由应当属于商品房买卖合同纠纷，本案立案时将案由定为物业服务合同纠纷不妥，应予纠正。关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，京基房地产公司分别与吴志明、李春燕、陈瑞等141人签订的《商品房买卖合同》对停车收费价格未作约定，目前没有证据显示京基房地产公司在其销售广告、宣传资料中发出关于临时停车收费价格为10元/天的要约邀请或作出临时停车收费标准为10元/天的允诺。政府规划的配套设施，未明确规划内的临时停车收费标准为10元/天，因此，《物业小区车辆停放服务收费公示牌》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，不应视为《商品房买卖合同》的内容。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。吴志明、李春燕、陈瑞等141人未能举证证明其与京基房地产公司之间就涉案车位租赁及租金定价已达成合意，应承担举证不能的不利后果。关于焦点二，首先，涉案车位权属人系京基房地产公司，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，京基房地产公司依法享有对其名下的车位行使收益和处分的权利。其次，《国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）第一条规定，对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格……（七）住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用……由此可见，小区的停车服务，不属于政府指导价或政府定价的范畴，放开价格是政府依法行政的具体表现，从本质来看，小区停车场的停车服务，属于市场经济范畴。国家放开这项价格定价权，是考虑到这一领域已经能实现市场竞争，定价多少，由市场主体自己决定。故本案中，在涉案车位权属归属于京基房地产公司专有的情形下，应肯定京基房地产公司的自主定价权，方符合私法自治原则，符合市场经济的内在要求，有利于车位的有效利用和管理，以及符合物权法、合同法、价格法等相关法律法规的规定，京基房地产公司有权自行拟定涉案车位的临时停车收费价格。因此，吴志明、李春燕、陈瑞等141人主张京基房地产公司、京基物业公司于2019年3月3日向包括吴志明、李春燕、陈瑞等141人在内的京基业主发出的《关于西粤京基城住宅小区地下室车位临时停车收费标准变更通知》无效；确认京基房地产公司、京基物业公司单方面提高地下停车场收费标准对包括吴志明、李春燕、陈瑞等141人在内的京基业主无约束力；确认包括吴志明、李春燕、陈瑞等141人在内的京基城业主有权按照原来每日不超过10元的收费标准继续使用京基城地下停车场的诉求，于法无据，均不予支持。综上，案经合议庭合议，并经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回吴志明、李春燕、陈瑞等141人的全部诉讼请求。案件受理费100元，由吴志明、李春燕、陈瑞等141人负担。本案二审中，各当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据吴志明、李春燕、陈瑞等106人上诉请求的事实理由以及京基房地产公司、京基物业公司的答辩意见，本案各当事人二审争议以下焦点问题：一、关于《商品房买卖合同》是否约定停车费价格的问题。在京基房地产公司与吴志明、李春燕、陈瑞等141人签订的《商品房买卖合同》中对停车费问题并无文字上的约定，吴志明、李春燕、陈瑞等106人上诉主张京基房地产公司的销售人员在销售京基城小区房屋时口头对停车费作出允诺，也未提供足够证据予以证明。陈瑞等106人还上诉主张《物业小区车辆停放服务收费公示牌》应视为《商品房买卖合同》的内容，对此分析如下：1.商品房买卖和停车位租赁分属不同法律关系，两者并不存在必然的牵连，根据商品房销售市场的一般情况，并无将停车位租赁与商品房买卖捆绑签约的交易习惯；2.停车位租赁合同中租赁期限属于合同的主要内容，在未明确租赁期限的情况下，应根据已明确租赁价格所对应的期间确定租赁期限，否则将违背合同法的公平原则；3.收费公示牌既是出租企业根据行政部门的价格管理要求进行的价格公示，也是京基房地产公司发出的要约，但如果履行时间不能确定，则停车位租赁合同缺乏成立要件，故无特殊情况下，按时、按日租赁停车位的承诺一般以车辆驶入停车场地为准。综上，吴志明等106人关于《物业小区车辆停放服务收费公示牌》应视为《商品房买卖合同》内容的主张无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于京基房地产公司上调停车费价格是否侵害吴志明、李春燕、陈瑞等106人权利的问题。虽然本案案由确定为合同纠纷，但吴志明、李春燕、陈瑞等106人除主张京基房地产公司违约外，还主张京基房地产公司具有未优先满足业主停车需要及垄断停车费价格的侵权行为，因二者与吴志明、李春燕、陈瑞等106人的诉讼请求存在关联，故本院对此一并予以审查。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定的“首先满足业主需要”，指必须保障设置规定数量的停车设施、禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施纳入自己所有权范围单独开发、保证建筑区划内业主使用的前提下方可许可业主以外人员使用等情况，本案并无证据证明京基房地产公司实施了违反上述法律规定的行为。根据湛江市发展和改革局向京基四期业主作出《关于湛江市西粤京基城小区停车费提价不合理相关问题的答复函》所查明“京基城小区外围商业配套车位免费对外开放，可容纳500辆汽车同时停放”的事实，可见京基房地产公司就涉案停车位的经营未构成垄断地位。故吴志明、李春燕、陈瑞等106人关于京基房地产公司未优先满足业主停车需要及垄断停车费价格的主张无事实与法律依据，本院不予支持。三、关于停车费能否调整及应否回调为10元的问题。京基房地产公司对涉案停车位享有专属物权，故应肯定京基房地产公司对涉案停车位收益和处分的权利。在市场经济条件下，遵循市场机制，才能有利于实现各方利益的平衡和最大化。而尊重私法自治，既是对双方当事人权利的保护，也是民法平等原则的要求。一审法院认为京基房地产公司对涉案停车位租金有权自主定价，对此已进行了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以确认。如前所述，吴志明、李春燕、陈瑞等106人若尚未与京基房地产公司就租赁使用涉案停车位成立合同，当然也无权请求调整停车费价格。如果京基房地产公司在实际履行停车位租赁合同中存在违约行为，合同相对人可依法依约主张权利。综上所述，吴志明、李春燕、陈瑞等106人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴志明、李春燕、陈瑞等106人负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二〇年十月二十八日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。