湖北省宜城市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0684执异78号案外人：薛朝钦，男，生于1977年5月19日，汉族，户籍住址福建省，委托诉讼代理人：王远林，湖北法正大律师事务所律师。申请执行人：李灵希，女，生于1982年1月5日，汉族，户籍住址襄阳市襄城区，被执行人：宜城市中宜房地产开发有限公司，住所地址宜城市沿堤街，统一社会信用代码91420684760654082Q。法定代表人：杨保忠，该公司总经理。本院在执行申请执行人李灵希与被执行人宜城市中宜房地产开发有限公司（以下简称中宜公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人薛朝钦于2020年9月25日向本院提出书面异议。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭，调阅了（2014）鄂宜城执字第00359号、（2017）鄂0684执恢116号执行案件卷宗材料，并进行了书面审查。现已审查终结。案外人薛朝钦称，申请执行人李灵希与被执行人中宜公司借款与房屋买卖合同纠纷一案，经湖北省襄阳市中级人民法院（以下简称襄阳中院）调解，达成（2011）鄂襄中三初字第00010号民事调解书。因中宜公司未按生效法律文书履行义务，宜城市人民法院根据李灵希申请在执行的过程中，将位于宜城市自忠路中××小区××楼××、××、××、××、××、××、409商业房地产作为中宜公司的房屋予以评估拍卖是错误的。案涉房屋系案外人合法购买，并实际占有使用，故请求法院不得对上述房屋进行执行。理由如下：一、案外人与中宜公司于2011年3月15日签订了《房屋买卖合同》，并交纳100万元购房款。二、2011年3月18日，案外人与中宜公司办理了房屋交接手续，案外人已合法占有使用案涉房屋。三、案外人接房后对房屋进行了转系，开办“澳门豆捞酒店”。2015年11月14日，案外人将酒店承包给杨帆，双方签订了租期3年的《酒店承包合同》。四、在该酒店租赁期间，杨帆因承包合同发生纠纷向宜城法院起诉，经过一审、二审，襄阳市中级人民法院驳回了杨帆的诉讼请求，确认双方签订的《酒店承包合同》有效。宜城法院根据杨帆申请作出（2016）鄂0684民初2856-1号民事裁定书，查封了案外人购买的案涉房屋，并向宜城市住房保障和房屋管理局发出协助执行通知书，要求该局停止办理案涉房屋过户手续，协助执行期间自2016年12月30日至2019年12月29日。通过以上事实，可以得知宜城法院对案外人购买案涉房屋事实是清楚的，但在执行李灵希与中宜公司案件时，将案外人购买的房屋作为中宜公司财产实属不当。故请求法院不得对案外人已经购买并实际占有使用的位于宜城市自忠路中××小区××楼××、××、××、××、××、××、409商业房地产进行执行，并确认案外人对案涉房屋拥有合法的权利。李灵希称，案外人薛朝钦的执行异议不能成立。理由为：一、薛朝钦没有在法院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同。薛朝钦与中宜公司岸尚城项目部签订的购房合同时间是2011年3月15日，我申请法院查封时间在2011年3月2日之后，中宜公司对法院查封的房屋不可以处置。中宜公司岸尚城项目部不具有法人资格，故薛朝钦的购房合同无效。二、薛朝钦没有在法院查封之前合法占有该不动产。2011年3月2日，襄阳中院在现“东鼎豆捞”门口张贴公告的照片证明该房产在查封前没有装修，处于空置状态。薛朝钦买卖合交付该房产是在襄阳法院查封之后，是违法行为。另外，襄阳中院（2013）鄂襄阳中执字第00023-11号《通知》通知其腾退房屋，也证明襄阳法院当时认定薛朝钦对该房屋买卖行为无效并涉嫌违法。三、薛朝钦没有付清购房款，而且在执行法院催交购房款公告期满后仍没有付清。故购房合同也不能成立。四、薛朝钦没有在房管部门办理任何合法有效的产权登记手续，总之，薛朝钦所交的购房合同、收款收据及交房手续均在我申请法院查封时间之后，是无效证据。涉及杨帆的保全申请及民事裁定书，与本案无关，也不能证明房屋所有权是薛朝钦的，并且杨帆申请查封是轮候查封，不能对抗首轮查封。中宜公司称，李灵希对“澳门豆捞酒店”的房屋查封在前，是首轮查封，薛朝钦签订《房屋买卖合同》在后，杨帆申请查封是轮候查封。另外，薛朝钦签订合同时杨虎是公司法定代表人，其所交的购房款，我公司账户没有收到一分钱，公司账面也没有显示收购其购房款。薛朝钦所签《的房屋买卖合同》、收房手续、付款收据，均发生在李灵希案申请查封之后，应是无效证据。宜城法院根据杨帆保全申请作出民事裁定书，是杨帆起诉薛朝钦，不能证明薛朝钦是房屋所有权人。故薛朝钦的执行异议不能成立，请求法院驳回其申请。异议申请人薛朝钦为证明其异议请求成立，向本院提交了《房屋买卖合同》、收款收据、借条、收房手续、杨帆诉讼保全申请书及（2016）鄂0684民初2856-1号民事裁定书、（2014）鄂宜城执字第00359-2号执行裁定书、第二次拍卖公告（均为复印件材料），申请执行人李灵希向本院提交了襄阳中院查封公告、（2013）鄂襄阳中执字第0023-11号通知、执行笔录、宜城法院（2014）鄂宜城执字第00359号公告（均为复印件材料）。申请执行人本院也依职权调取了执行案卷的相关执行文书。本院查明，申请执行人李灵希与被执行人中宜公司借款及房屋买卖合同纠纷一案，襄阳中院根据李灵希诉讼保全申请作出（2011）鄂襄中民三初字第10号民事裁定书，裁定查封中宜公司开发的位于宜城市自忠路中××小区××向××层（现售楼部用房）九间门面房。2011年3月2日，襄阳中院发出查封公告，查封期限自2011年3月2日至2013年3月1日止。后该案经襄阳中院调解，双方当事人自愿达成协议，内容为：“中宜公司于2011年11月30日前一次性支付李灵希人民币2422000元。若逾期支付，中宜公司按欠款双倍支付李灵希人民币3250000元和其中1625000元的银行同期利息，李灵希自愿放弃其他诉讼请求，本案所涉纠纷全部了结。”襄阳中院于2011年7月20日作出（2011）襄中民三初字第00010号民事调解书，对协议效力予以确认。后中宜房地产公司未履行民事调解书确定的付款义务，李灵希向襄阳中院申请强制执行，襄阳中院对被执行人中宜公司所有的位于宜城市自忠路中××小区××楼（××楼，现为宜城澳门豆捞酒店）3层九间门面房的房产进行了查封。2013年2月18日，该院作出（2011）襄中执字第00114-9号执行裁定，对上述房产裁定续行查封一年，查封期限自2013年3月2日至2014年3月1日。2014年1月15日，襄阳中院又作出（2013）鄂襄阳中执字第00023-12号执行裁定，裁定续行查封一年，查封期限自2014年3月1日至2015年2月28日。2013年11月25日，襄阳中院通知薛朝钦限期腾退所查封房屋。2014年6月4日，襄阳中院作出（2014）鄂襄阳中执他字第00020号民事裁定书，指定本院执行。本院于2014年6月17日立案执行。2016年6月18日，本院作出（2014）鄂宜城执字第00359-1号执行裁定书，裁定冻结（扣划）被执行人中宜公司在金融机构的存款4926150元或者扣留（提取）中宜公司享有的债权受收入4926150元或者查封（扣押）中宜公司所有的等价值4926150元的财产。2016年4月29日，本院向薛朝钦发出在执行公告，公告通知薛朝钦限期将其与中宜公司及“中宜.岸尚城”项目部签订的购房合同、相关资料、所欠购房款320万元提交本院，逾期不履行义务，本院将视其未购买，将依法对该房产进行评估、拍卖，处置该财产清偿中宜公司欠李灵希的欠款。公告60日期满后，薛朝钦没有履行公告通知义务。2016年9月25日，本院作出（2014）鄂宜城执字第00359-2号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人中宜公司所有的位于宜城市××忠路“中宜岸尚城”工程项目中部分资产（原为澳门豆捞，现为红鼎豆捞）9号楼207、208、307、308、309、407、408、409号房产所有权。上述房屋目前尚未完成拍卖处置，处于续行查封状态。另查明，2011年3月15日，薛朝钦与中宜公司岸尚城项目部签订了《房屋买卖合同》，合同上加盖了“宜城市中宜房地产开发有限公司岸尚城项目部”及“黄静印”章。该合同约定，出卖人中宜公司将其开发的位于宜城市××忠路“中宜岸尚城”第9幢二、三、四层的208、209、307、308、309、407、408、409号房屋出售给买受人薛朝钦，其中二楼单价每平方米8500元、三楼四楼单价每平米3800元，总金额4010860元。中宜公司给薛朝钦出具80万元购房款收据，还给薛朝钦出具了20万元借条。目前，尚无证据证明薛朝钦在宜城市不动产登记部门办理了备案登记手续、取得案涉房屋权属证书。2016年12月30日，本院根据杨帆的诉讼保全申请作出（2016）鄂0684民初2856-1号民事裁定书，裁定对薛朝钦所有的宜城市中宜岸尚城186-1号房屋予以查封，查封期限为3年。本院认为，薛朝钦作为购买人申请本院不得对案涉房屋进行执行，系案外人对执行标的主张所有权而提出排除执行的执行异议。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人薛朝钦虽然与中宜公司签订的《房屋买卖合同》，但因房屋从签订至今没有在不动产登记部门办理权属登记，薛朝钦还不是房屋所有权人。故本院根据李灵希的执行申请可以查封中宜公司投资开发的案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人薛朝钦签订《房屋买卖合同》后，既没有支付房屋全部价款，也没有将剩余未付价款按照人民法院的要求交付执行法院。故其异议申请不能排除本院强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人薛朝钦的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  张华友审判员  李 涛审判员  陈明军二〇二〇年十月二十六日书记员  申 瑞