黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1966号上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉春，男，1953年10月20日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：郭禹鹏，黑龙江齐大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，女，1982年6月6日出生,达斡尔族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜卓，男，1974年1月1日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵雷，男，1983年3月21日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县。二被上诉人委托诉讼代理人：胡金萍，黑龙江夙生律师事务所律师。上诉人李玉春因与被上诉人姜卓、赵雷租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省龙江县人民法院（2020）黑0221民初120号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉春上诉请求：撤销黑龙江省龙江县人民法院(2020)黑0221民初120号民事判决书，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，原审法院认定双方在租赁合同中约定合同期满迁出时所有附着于房屋上的装修均不得拆除破坏，亦即归出租人李玉春所有，但是在判决的时候却将归上诉人李玉春所有部分判给了被上诉人。涉案房屋在没有出租时，上诉人李玉春对房屋进行过装修，在2012年被上诉人第一次租赁时又部分装修了，当时双方有约定，在2017年合同期满迁出时，装修设施不得拆除，即归李玉春所有。而被上诉人在2017年再次租赁时又装修了一小部分，一审法院在没有核实具体哪部分是谁装修以及按租赁合同约定哪部分归谁所有的前提下，笼统认定装修部分归被上诉人所有显然错误。依据龙江县价格认定中心龙价认（行）字[2018]115号、140号、142号价格认定结论书，按被上诉人在原审法院审理中的自认,可推算出其不能拿走部分的物品价值为795,505.8元，而原审法院却错误的判决了。被上诉人在一审起诉时，既然是以解除租赁合同并给付装修款的诉求进行诉讼的，那么就应该按照合同约定，不能拿走的归上诉人李玉春，原审法院明显错误。二、原审法院审理存在程序错误。本案涉及的出租房屋坐落位置，现在被龙江县人民政府规划为动迁地段，但房屋的所有人即上诉人李玉春与龙江县政府没有达成任何动迁意向，这样就不存在任何动迁补偿问题，而被上诉人要求给付动迁补偿的情况是行政法律解决的范围，不应在民事案件中解决，但一审法院不知为什么又审理并判决，这明显违法法律规定，故而一审法院审理时存在程序错误。一审法院在判决时本诉诉讼费的比例计算错误，我方要求依法更正。我方反诉时租金问题，一审法院给驳回了，从2020年5月1日开始到至今被上诉人应该给我方房租租金116667元，被上诉人邮寄钥匙和联系公证部门找我方等行为要求解除租赁合同，双方签订的合同是合法有效的，解除需要双方达成合意或者依法解除，而被上诉人一方用单方的撕毁合约的行为这明显是违约行为，就应该按照法律规定就其违约承担法律责任，赔偿上诉人一方的租金损失，而一审法院简单的从解除合同的角度解决问题明显偏颇，按照双方租赁合同约定的内容来看合同期满如果没有续租在解除时能拿走的由被上诉人自行处理，不能拿走的部分不得破坏而且归上诉人所有，所以从现在的事实来看无论合同到期与否，那么解除合同的时候如果上诉人一方没有违约行为的话，就应该按照合同解除后双方约定处理事项解决问题，并且该约定并不违反法律约定，一审法院只是笼统的解除合同，并没有按照我国合同法的相关规定和处理本案双方当事人的约定，所以一审法院如此判决属于违法要求二审法院更正。姜卓、赵雷辩称，租赁房屋面临动迁，动迁公告的张贴以及周围的施工大大影响歌厅的正常营业，客观上导致姜卓、赵雷的歌厅无法经营，属于法律规定的因不可抗力不能实现合同目的的情形，一审判决解除双方的租赁合同是正确的。本案现在是合同未期满，在租赁期内遇到动迁，故双方约定合同期满的相关约定，不适用于本案。虽在2012年被上诉人对房屋进行了装修，但在双方再次签订租赁合同后，被上诉人2017年又进行了全新的装修，一审已提供证据。上诉人对此持否定说法，但未提供任何证据证实。双方与政府动迁相关部门无纠纷，故不是行政诉讼。本案是解除租赁合同时，出租方与承租方就补偿款分配无法达成意见，属于民事诉。一审判决归被上诉人所有的装修补偿款是由姜卓的装修款减去空调点歌机等歌厅设备的价值计算得出的，这些设备双方没有争议，所以法院不予处理。关于一审诉讼费，我方起诉时主张135余万元，一审法院支持122万余元，所以本诉诉讼费正确。关于反诉按照合同法规定解除合同可以双方协商也可以单方解除，单方解除先履行通知义务，本案我方在2020年4月30日之前已通知被上诉人很多次解除合同，通过微信和打电话邮寄钥匙的方式，2020年4月30日被上诉人方把所有的设备都迁出，交给征保中心价值364,144元，解除合同为了支持政府的动迁完成我们的搬迁义务，从2020年4月30日至今我方没有占有房屋也没有占有使用房屋，因此我方没有义务支付2020年5月1日到至今的租金，一审判决驳回反诉是正确的。姜卓、赵雷向一审法院起诉请求：要求解除2016年8月11日他们与李玉春签订的房屋租赁合同；请求法院判令政府动迁给予的装修补偿款1,354,013.92元、停产停业补偿款474,720元、动迁发给承租人的搬家费14,242元归姜卓、赵雷所有；院内办公室的装修补偿款7,500元搬家费1,735元归姜卓、赵雷所有。一审法院认定事实：姜卓、赵雷系合伙人，其二人经营龙江县夜焰娱乐会馆（即歌厅）的房屋系从李玉春租赁的，地址位于龙江县××路与××）交角处，包括二层楼房、车库、锅炉房及院落。2012年7月12日姜卓、赵雷、李波（李玉春之子）与李玉春就上述房屋签订租赁合同，在此合伙经营歌厅，租期5年（2012年8月1日至2017年7月31日）。2016年8月11日，姜卓、赵雷与李玉春又签订了一份租赁合同，租期自2017年8月1日至2022年4月30日，其二人继续在此经营歌厅。两份租赁合同中均有以下约定：（1）承租方因经营需要对房屋进行装修时，费用由承租方自行承担（如锅炉维修、外墙包装、维修房盖），合同期满迁出时，装修的墙壁、地面、暖气、门、塑窗、顶棚及墙内的电线和电路不得拆除（拿不走的不得破坏）。因承租方过错造成房屋损坏的，由承租方负责修复或赔偿。（2）消防喷淋设备属于承租方自投设备，在租赁五年届满时（双方解除合同时）喷淋设备归属出租方，承租方搬迁时不得拆除。第二份租赁合同对租金做了如下约定：2017年8月1日至2018年4月30日9个月租金19.50万元；2018年5月1日至2019年4月30日租金26万元；2019年5月1日至2020年4月30日租金26万元；2020年5月1日至2021年4月30日租金28万元；2021年5月1日至2022年4月30日租金30万元。每年4月1日交付下一年租金。2.2017年4月-6月，姜卓、赵雷对歌厅和院内车库进行了重新装修（车库装修后用做办公室）。2018年6月28日龙江县人民政府作出房屋征收决定，对南起龙江镇长横街、北至通达街，东起正阳路、西至新开路区域进行房屋征收，李玉春租给姜卓、赵雷的房屋在此征收范围内。同年8月14日征保中心委托龙江县价格认证中心对夜焰娱乐会馆的室内外装修、房屋附属设施、歌厅的设施设备及院内办公室的装修进行了价格认定。同年9月3日龙江县价格认证中心分别作出115号、140号、142号价格认定结论书，价格认定结论书已向李玉春送达并进行了公示。3.姜卓、赵雷于2019年4月16日起诉至一审法院，2019年5月31日他们向龙江县公证处提存了2019年5月1日至2020年4月30日的租金26万元。4.2019年6月27日征保中心针对一审法院发函作出回复，对涉案房屋（含院落）的停产停业损失费、搬迁费和装修补偿款的具体数额给予明确：“一、夜焰娱乐会馆：1、停产停业损失474,720元（791.20平方米×100元/平方米×6个月）。2、搬家费14,242元（791.20平方米×18元/平方米）。3、物价评估结果：1,913,092.39元，具体事项详见龙价认（行）字[2018]115号、140号、142号价格认定结论书。二、新天地办公耗材中心（即院内办公室，李玉春以此作为经营地址注册了“新天地办公耗材中心”）：1、房屋装修评估7,500元。2、搬家费1,735元（96.4平方米×18元/平方米）”。5.姜卓、赵雷主张的在第二个租赁合同履行期间由其投资装修的部分，经龙江县价格认证中心评估认定价格为1,334,889.38元（其中空调、点歌机等歌厅设备价值364,144元）。他们向法院提交了与富拉尔基区上和装饰设计室签订的装饰施工合同、该公司负责人张彦出庭作证的证言、张彦在微信朋友圈发的夜焰娱乐会馆施工中和完工后的照片、夜焰娱乐会馆装修前后的照片、装修工人的书面证言、以及在网上购买卫生间洁具等物品的订单截图等相关证据予以佐证。李玉春则主张姜卓、赵雷在第二个租赁合同履行期间并未对歌厅进行全新装修，其中大部分是第一个租赁合同到期时留下的，根据租赁合同约定“拿不走的不得拆除”，亦即归他所有，但李玉春未向法庭举证证明。6.赵雷于2020年3月26日给李玉春发送短信表示，由于政府动迁，周边邻居拆迁，严重影响歌厅经营，所以决定撤出歌厅，解除租赁合同，希望与李玉春交接房屋的钥匙。同年4月28日赵雷把房屋钥匙和大门遥控器邮寄给李玉春，后被其拒收。4月30日姜卓、赵雷向征保中心提出申请，请求把歌厅的点歌设备、空调等可移动物品搬迁至其指定地点，征保中心于当日接收，存放在其库房内。一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。姜卓、赵雷租赁李玉春的房屋经营歌厅，因政府作出房屋征收决定，致使双方的租赁合同不能继续履行，政府的征收决定是为了公共利益，属于不可抗力，姜卓、赵雷要求解除合同，积极配合政府征收工作，应予准许。在合同履行期间经李玉春同意，姜卓、赵雷投入资金对所租房屋进行了装修，双方在租赁合同中约定“合同期满迁出时，装修的墙壁、地面、暖气、门、塑窗、顶棚及墙内的电线、电路不得拆除。拿不走的不得破坏，因承租方过错造成房屋损坏的，由承租方负责修复或赔偿。”据此条理解，合同期满迁出时，装修的墙壁、地面等所有附着于房屋上的装修物均不得拆除破坏，亦即归出租人李玉春所有。现租赁合同虽未期满，但因政府征收而提前解除，致姜卓、赵雷不能实现预期收益和收回投入资金的目的；而其装修物附着于房屋之上，使所租房屋在被征收时可以获得装修补偿，该补偿已经有关部门评估确认，因此姜卓、赵雷要求分割装修补偿款的请求应予支持，但应扣除点歌设备、空调等可移动物品的价值。因双方在租赁合同中对歌厅的停产停业损失的分配未作约定，按照《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十四条规定，应由其双方各得50%。迁出租赁房屋的搬家费应归姜卓、赵雷所有。关于李玉春提出的反诉请求，姜卓、赵雷要求解除合同是基于政府的房屋征收决定，不是其故意违约，在下一个租赁年度到来之前其已通过发短信、交钥匙等行为做出解除合同的意思表示，并在下一个租赁年度到来之前将房屋内的可移动物品迁出，故其不应承担给付租金的义务，对于李玉春的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条之规定，判决：一、解除2016年8月11日姜卓、赵雷与李玉春签订的房屋租赁合同。二、龙江县房屋征收与住房保障中心委托龙江县价格认证中心评估确认的夜焰娱乐会馆的装修补偿款1,913,092.39元中的970,745.38元、停产停业损失474,720元的50%即237,360元、承租人迁出的搬家费14,242元归姜卓、赵雷所有。三、龙江县房屋征收与住房保障中心委托龙江县价格认证中心评估确认的“新天地办公耗材中心”（即院内办公室）的房屋装补偿款7,500元、承租人迁出的搬家费1,735元（96.4平方米×18元/平方米）归姜卓、赵雷所有。四、驳回李玉春的反诉请求。案件受理费21,306元，由姜卓、赵雷负担5,421.8元，李玉春负担15,884.2元；反诉案件受理费5,500元，由李玉春负担。本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。本院认为，2018年6月28日龙江县人民政府作出房屋征收决定，李玉春租给姜卓、赵雷的房屋在此征收范围内，根据龙江县人民政府公布的征收决定中“八、被征收人在本公告规定的签订协议期限内（自启动签订协议之日30日内）达不成协议的，由县政府做出房屋征收补偿决定，并限定搬迁期限。被征收人在房屋征收补偿决定限定的期限没有完成搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。”李玉春主张的其未与龙江县人民政府达成协议，案涉房屋被征收不影响姜卓、赵雷对租赁房屋的使用、经营不能成立。本案属于法律规定的因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的情形，故姜卓、赵雷无需承担违约责任，一审法院判决解除双方合同并无不当；在2020年4月30日前，姜卓、赵雷通过给李玉春发送短信及邮寄房屋钥匙和大门遥控器邮寄给李玉春，做出了其因不可抗力而解除合同的意思表示和行为，征保中心亦已接收姜卓、赵雷从歌厅搬出的点歌设备、空调等，且李玉春已收到姜卓、赵雷支付的自2017年8月1日至2020年4月30日的房租，故李玉春要求姜卓、赵雷继续支付租金的主张无法支持；双方虽约定2022年合同期满迁出时，装修的墙壁、地面等所有附着于房屋上的装修物均不得拆除破坏，亦即归出租人李玉春所有，但在2018年龙江县人民政府作出了征收决定，即合同未至期满发生不可抗力，故双方的约定不适用于本案。姜卓、赵雷为在租赁期间经营夜焰娱乐会馆而投入的装修的损失补偿应归姜卓、赵雷所有。姜卓、赵雷为证明其在2017年对出租房进行装修的支出，提供了证人证言，装修对比照片以及装饰施工合同等证据，李玉春认为姜卓、赵雷未提供装修支出的正式发票，并主张一审判决给姜卓、赵雷的装修补偿款并非都是姜卓、赵雷在2017年重新装修的项目，但未提供证据证实其主张。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故无法支持的李玉春该项上诉主张；诉讼费用是法院根据具体案件案情确定的承担比例，故对李玉春关于更正诉讼费比例的主张不予支持。综上所述，李玉春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,884.2元，由李玉春负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  刘 岩审判员  马冰莹二〇二〇年十月二十七日书记员  姜 雪