山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2361号上诉人（原审被告）：陈欢，男，1988年4月13日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘李娜，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济宁农村商业银行股份有限公司（原济宁市城区农村信用合作社城中分社），住所地济宁市建设路**，统一社会信用代码91370800MA3CEDDG93。法定代表人：聂磊，董事长。委托诉讼代理人：杨杰，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱磊，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省农业生产资料公司济宁分公司，，住所地济宁市任城区文昌阁街**统一社会信用代码913708001659241138。法定代表人：陈红，经理。委托诉讼代理人：周传涛，山东文康（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝俊梅，女，1972年10月24日出生，汉族，住济宁市任城区，系该公司员工。上诉人陈欢、济宁农村商业银行股份有限公司(以下简称济宁农商行)因与被上诉人山东省农业生产资料公司济宁分公司(以下简称农资公司济宁分公司)确认合同效力纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初7681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈欢上诉请求：1、请求依法撤销济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初7681号民事判决，裁定驳回农资公司济宁分公司的起诉或发回重审或依法改判驳回农资公司济宁分公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由农资公司济宁分公司承担。事实和理由：首先，本案农资公司济宁分公司并非本案的适格原告，一审法院不应受理，请求裁定驳回农资公司济宁分公司的起诉。2003年农资公司济宁分公司因无力偿还(2003)济任经初字46号民事判决确定的偿还济宁农商行本金和利息的义务，自愿与济宁农商行达成资产抵债协议，并向任城法院出具承诺书，将案涉房屋抵偿447号执行案件的全部借款本息，即该房产经不动产登记部门变更登记至济宁农商行之后，农资公司济宁分公司不再享有涉案房屋的所有权利，(2003)济任经初字46号民事判决确定的应当向济宁农商行承担的偿付本金利息的义务也同时消灭。因此，本案中济宁农商行与陈欢的房产交易行为没有侵害到农资公司济宁分公司的任何权利，农资公司济宁分公司并非本案的原告，无权要求确认济宁农商行和陈欢之间的交易行为无效。其次，本案中济宁农商行与陈欢之间的民事法律行为应为合法有效，一审法院认定拍卖行为无效进而由此认定济宁农商行与陈欢之间买卖行为无效的过程严重违法，应当予以纠正。一、本案拍卖行为系合法有效。民法总则第一百四十三条规定：具备下列条件的，民事法律行为有效，(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。该条中第三项中的强制性规定指的是效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，本案中山东天恒星拍卖行有限公司、济宁农商行、陈欢没有违背上述规定的情形，拍卖行为合法有效。1、案涉房屋权属并不存在争议。经农资公司济宁分公司和济宁农商行之间的资产抵债协议、农资公司济宁分公司向任城法院出具的承诺书、任城区人民法院(2003)任执字第447-1号民事裁定书及协助执行通知书，案涉房产已经变更登记到济宁农商行名下，案涉房产所有权已经归属于济宁农商行，直到济宁农商行将案涉房产处置给陈欢之前，并没有导致该房产产权变动的事由出现，济宁农商行当然有权通过合法的形式拍卖处分该房产。(2004)中区行初字第90号民事判决虽然确认房产登记部门的变更登记行为违法，但是并没有产生产权变更的效力，案涉房产仍归济宁农商行所有，济宁农商行的会议纪要仅能够证明济宁农商行认为案涉房屋长期由农资公司济宁分公司非法占有使用，不能证明该房产权属存在纠纷。案涉房产是否存在产权纠纷系客观事实，一审法院不能以农资公司济宁分公司是否委托律师向拍卖行寄发律师函和通知认定该房产是否存在权属纠纷，此外一审法院已经认定通知并未送达到不动产登记部门，不能产生产权变动的效果。综上，一审法院以(2004)中区行初字第90号民事判决、会议纪要、农资公司济宁分公司寄发律师函为依据，认定案涉房产存在产权纠纷不能成立，山东天恒星拍卖行有限公司的拍卖行为并没有导致民事法律行为无效的情形，一审法院认定其无效没有法律依据。2、案涉房产的权属明确，也不存在质量瑕疵，因此济宁农商行没有必要向拍卖行说明。一审法院根据拍卖法第27条之规定和委托拍卖合同第一条之规定，认定拍卖行为无效，严重违法，应当予以纠正。民法总则第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。该条第三项中的强制性规定指的是效力性强制性规定，而非管理性强制性规定，拍卖法第27条之规定系管理性强制性规定，违反该条规定并不必然导致民事法律行为无效。3、拍卖法第18条、27条和委托拍卖合同第一条的目的系保护竞拍人即本案中的陈欢，陈欢在该民事法律行为就不存在过错，其合法权益(购买案涉房屋并取得所有权)应当得以保护。综上三点，一审法院认定拍卖行为无效缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。二、即使拍卖行为无效，也并不必然导致济宁农商行与陈欢之间的房屋买卖合同无效。合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。即使拍卖行为无效，也并不存在导致济宁农商行与陈欢之间房屋买卖合同无效的事由，房屋买卖合同应为有效，且陈欢已经合法取得案涉房屋的不动产登记证书，合法享有该房屋的所有权，济宁农商行与陈欢之间的房屋买卖合同已经履行完毕。一审法院以认定拍卖行为无效为由据此认定陈欢与济宁农商行之间房屋买卖协议无效，不符合法律规定，应予纠正。最后，即便济宁农商行对案涉房屋无权处分，陈欢也构成了善意取得，取得了案涉房屋的所有权。物权法106条规定了善意取得的条件：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的，已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。1、陈欢自齐鲁晚报刊登拍卖公告得知案涉房产的拍卖信息，2017年12月25日，上诉人陈欢作为竞买人依法参加了竞拍，在拍卖过程中，陈欢尽到了交易过程中的合理注意义务，没有重大过失，因此陈欢取得案涉房产是善意的。2、陈欢拍得的案涉房产的价款1340400元，是经过资产评估机构依法作出的，符合当时的市场价格，该价格系合理的转让价格。3、2019年6月4日，济宁农商行与陈欢办理了案涉房产及房产项下土地的变更登记过户手续，缴纳了土地出让金和相关的契税，取得涉案房产的不动产权证，完成登记手续。综上，即便济宁农商行对涉案房产无权处分，上诉人陈欢也构成善意取得，取得案涉房屋的所有权，如果农资公司济宁分公司认为与济宁农商行存在其他纠纷，应当另行起诉主张其权益。综上所述，一审法院裁判严重违法，请求二审法院予以纠正。农资公司济宁分公司针对陈欢的上诉辩称，一、一审法院认定拍卖行为是一种无效民事行为，因此案涉房屋买卖行为无效，具有事实依据和法律依据。1、通过一审查明的事实，济宁农商行虽然取得了案涉房屋的权属证明，但在长达十余年的时间里，房屋一直由农资公司济宁分公司实际控制并获取收益，济宁农商行对此是知道的。何况在济宁农商行不良资产管理委员会会议纪要中明确表示，“该资产的取得因设定抵押权存有纠纷，一直由山东省农业生产资料公司济宁分公司占有和控制”，显然济宁农商行对拍卖标的权属存在争议是明知的，但其在委托山东天恒星拍卖行有限公司拍卖时，并未将权属瑕疵如实告知拍卖行，违反了诚实信用原则和拍卖法的强制性规定。2、作为拍卖行，在农资公司济宁分公司委托律师向其送达律师函，明确告知拍卖标的存在权属争议，要求停止拍卖时，根据山东天恒星拍卖行有限公司提供的补充说明中明确说明，按照拍卖法的有关规定告知了各位竞买人知晓并认可了标的物的现状和瑕疵，并签字确认，承诺承担相关法律责任。拍卖行明知并告知了各竞买人标的物存在争议的事实，也将律师函反馈给委托人，既没有核实标的物的瑕疵问题，更没有依法停止拍卖，同样违反了诚实信用原则和拍卖法的强制性规定。二、陈欢不符合善意取得的构成要件，其行为不构成善意取得。理由是：1、陈欢通过拍卖的方式受让涉案房屋时，并非善意。标的物是四间营业房，作为竞买人如果说不去房屋实地查看，于情于理都说不过去，到实地查看必然会询问实际使用人(租赁户)与房屋有密切关系的问题，比如房东、权属是否有争议、租赁期限、租赁价格等，况且证人王智向法庭陈述了其告知了陈欢房屋存在争议的事实。另外，山东天恒星拍卖行有限公司出具的补充说明和一审法院依法调取的竞买协议及陈欢认可标的物存在瑕疵的签字确认的证据，都充分印证了陈欢对房屋存在争议是明知的，所以陈欢参与竞买并非善意，因此交易的房屋也必然是非法的、无效的。2、从双方的实际交易价格上看，陈欢支付的价款并不合理，虽然其价格是拍卖的起拍价1340400元，但正是这一价格与实际价格存在巨大差异，难免让人产生合理怀疑。首先，该1340400元的价格是依据济宁农商行不良资产定价委员会的定价，不良资产定价委员会则是依据2017年3月29日委托山东贵信房地产土地评估经纪有限公司出具的房地产评估报告的评估价格，然而令人匪夷所思的是该价格竟然与农资公司济宁分公司截止2017年3月29日的欠款通知通过银行系统计算的数额本息基本一致，显然在本次交易中存在人为操作的因素。而农资公司济宁分公司委托另外一家有评估资质的公司对涉案房产进行评估的2017年12月拍卖时点的价格为2865652元，对于同样的房产评估值竟然存在如此巨大的差异，虽然表面上看陈欢按底价支付了1340400元的拍卖价款，但因该价格与市场价格存在巨大差异，不能认定为合理价格转让。三、农资公司济宁分公司是隶属于济宁市供销社的国有企业，其资产属于国有，涉案房屋作为答辩人为数不多的优良资产，企业180多人的医保及60多名在职职工的生活来源和社保费全靠涉案房屋收取的租金维持。虽然2003年任城区人民法院错误的将涉案房产抵偿给被答辩人，但这十几年来一直由答辩人实际控制并收益，现在如果不及时制止济宁农商行与陈欢之间的交易，必然造成巨额国有资产流失，造成农资公司济宁分公司失去重要的收入来源，必然引起职工不满甚至更严重的后果。当然如果涉案房屋恢复登记到农资公司济宁分公司名下，当年的抵偿视为自始不存在，农资公司济宁分公司会如数连本带息将欠款一并付清，避免济宁农商行的债权落空，所以在任城区人民法院作出的(2019)鲁0811执监2号执行裁定书之前，农资公司济宁分公司已经将借款本息凑足并存入银行账户。四、农资公司济宁分公司主体适格，一审法院审理程序合法。济宁农商行虽然持有涉案房屋的权属证书，但因其取得产权的基础法律关系，即2003年任执字第447-1号民事裁定书已经被法院新的裁定撤销，其法律后果必然涉及执行回转，涉案房产恢复登记到农资公司济宁分公司名下是迟早的事情，但二上诉人的交易行为直接导致涉案房屋产权登记到陈欢名下，为执行回转设置了障碍，根据民诉法119条的规定，符合存在直接利害关系，农资公司济宁分公司当然有权作为原告提起诉讼。五、虽然二上诉人之间通过看似合法的拍卖，达到了交易的目的的，整个拍卖行为从实体到程序，无不违反拍卖法，其拍卖行为因违法而无效，因拍卖行为达成的房屋交易行为当然无效，1、根据拍卖法第六条规定，拍卖标的是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。第27条规定，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。通过一审查明的事实，2003年农资公司济宁分公司因欠济宁农商行借款被任城区人民法院强制执行，在执行过程中济宁市房管局未将涉案房产存在抵押权的实情告知任城区人民法院，造成任城区人民法院作出(2003)任执字第447-1号民事裁定，错误地将存在抵押权的涉案房产抵偿给济宁农商行。2004年中国农业银行济宁市分行提起行政诉讼，将济宁市房管局告上法庭，原济宁市市中区人民法院作出(2004)中区行初字第90号行政判决，确认济宁市房管局认定中国农业银行济宁市分行对涉案房产最高额抵押担保登记逾期失效的行为违法。据此济宁农商行取得涉案房产的产权，侵犯了中国农业银行济宁分行的在先抵押权，故任城区人民法院于2007年、2019年先后作出通知、(2019)鲁0811执监2号执行裁定，撤销原(2003)任执字第447-1号民事裁定，济宁农商行取得产权的基础法律关系被撤销，显然其不享有合法的产权。况且济宁农商行虽然自2003年取得涉案房屋的产权证，但在长达十余年的时间里，房屋一直由答辩人实际控制并获取收益，济宁农商行对此也是默认。在济宁农商行不良资产管理委员会会议纪要中明确表述，该资产的取得因设定抵押权存有纠纷，一直由山东省农业生产资料公司济宁分公司占有和控制。以上事实足以证明济宁农商行其不实际享有涉案房屋产权是明知的，但其在委托山东天恒星拍卖行有限公司拍卖时，并未将权属瑕疵如实告知拍卖行，违反了诚实信用原则和拍卖法的强制性规定。2、拍卖法第18条规定，拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。在农资公司济宁分公司委托律师向拍卖人送达律师函，明确告知拍卖标的存在权属争议，拍卖人应当将拍卖标的瑕疵告知竞买人，拍卖人虽称已告知上诉人，但上诉人陈欢予以否认，因此一审法院认定拍卖人没有履行告知义务，违反拍卖法的规定，退一步讲，如果认定拍卖人向上诉人陈欢告知了标的瑕疵，上诉人仍执意竞买，在答辩人提起行政诉讼将拍卖标的查封的情况下，仍继续完成交易，上诉人的不合理、不正常行为完全印证农资公司济宁分公司的观点，即提前与济宁农商行沟通，明知有瑕疵，意图通过合法的形式掩盖非法占有农资公司济宁分公司合法财产的目的。六、上诉人认为即使济宁农商行对涉案房产无权处分，上诉人陈欢也构成善意取得的主张，明显缺乏事实依据，主要体现在以下四点，第一，农资公司济宁分公司对上诉人提出的济宁农商行无权处分涉案房产的观点是认同的，这是因为济宁农商行取的房产的基础事实已经被生效法律文书撤销，对此各方有无争议，不再赘述，但由此可以推断出济宁农商行在转让房产时并非善意。第二，涉案房产(不含土地)的转让价格明显低于市场价，对此农资公司济宁分公司一审时已经充分举证，并阐明了观点，而上诉人陈欢虽然并不认同，却没有向法庭提交对应的反证，对此也不再赘述。第三，也是最重要的一点，根据我国房地一体主义的法律规定和交易常识，房产的转让必然包含相应的土地使用权，而山东天恒星拍卖行有限公司2017年12月关于涉案房产发布的拍卖公告中，却特别指出该房产不含土地使用权，济宁农商行与陈欢的成交合同附件中也明确注明，不包括土地使用权，这表明山东天恒星拍卖行有限公司作为专业的拍卖主体，对陈欢尽到了拍卖物的瑕疵提示义务。但经过农资公司济宁分公司向不动产登记中心查询，陈欢在明知交易价格不包括土地使用权的情况下，却向不动产登记部门申请办理了该宗土地的使用权证书，将涉案房产所对应的国有划拨土地，以区区十几万出让金的代价占为已有，而该土地位于市中心，属于一级地区域，市场价值在百万以上，远远高于陈欢交纳的土地出让金，于此可以看出陈欢在本次交易中用心良苦，步步为营，以极低的价格和欺骗不动产登记部门的方式获取了应当回转给农资公司济宁分公司的房产和土地，虽然登记部门在办理土地出让和登记过程中存在着审查不严的过失，但陈欢的行为无论如何也不能解释为善意。第四，涉案房地产的转让价格是合理的吗？涉案房产的此次转让中，济宁农商行和和陈欢均是一般市场交易主体，并非涉案房产及对应划拨土地的原始受益人(原始受益人为农资公司全体职工)，因此该宗房地产的合理价格应当参考其交易时的市场价值，而市场价格的确定应当参考同等区位房屋的交易价格或者专业机构出具的评估报告。本案仅仅对比涉案房产(不含土地)交易价格和一审被上诉人提交的评估报告所确定的市场价值，就已经存在较大的价差，如果再计入土地价值的损失，陈欢取得涉案房地产的总价格远远低于实际价值(市场交易价)的70%，所以陈欢所主张的合理价格又从何而来？综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。济宁农商行上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回农资公司济宁分公司的诉讼请求；二、诉讼费由农资公司济宁分公司承担。事实与理由：一、拍卖房产系登记在济宁农商行名下合法房产，竞买人陈欢通过合法途径竞得房产并办理了过户登记，双方交易已经完成，不存在拍卖法规定的恶意串通损害第三人合法权益的无效情形，单纯拍卖程序上的瑕疵或违反管理性的规定，不足以否认拍卖的效力，一审判决认定事实及适用法律存在错。1、拍卖房产系济宁农商行依据生效法律文书，通过执行程序依法获得，系拍卖房产的合法产权人，所谓的争议、瑕疵均系农资公司济宁分公司单方臆断，农资公司济宁分公司为济宁农商行的原债务人，因欠付济宁农商行贷款未还被诉至法院，由济宁市任城区人民法院作出了(2003)济任经初字第46号民事判决，判决生效后，农资公司济宁分公司未按判决确定时间履行法定义务，在执行程序中，农资公司济宁分公司自愿以涉案房产抵付济宁农商行，并签订了资产抵债协议，济宁农商行即通过执行程序办理了涉案房产过户登记手续，获得了涉案房产所有权，执行程序已执行完结。过户裁定虽于2019年被济宁市任城区人民法院2019鲁08**直接2号执行裁定撤销，但房产抵偿程序是合法有效的，也是经农资公司济宁分公司同意承诺的。而且涉案房产产权已登记或者归属于济宁农商行，过户裁定撤销，并不意味着房产返还。关于执行完毕后资产的返还仅限于执行回转，民事诉讼法第233条规定，执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还。上述规定明确，只有据以执行的判决裁定被撤销才涉及执行回转问题，但是在济宁农商行与农资公司济宁分公司的执行案件中，据以执行的依据为(2003)济任经初字第46号民事判决，该判决以及资产抵债协议自始至终合法有效，单纯的过户裁定被撤销，并不产生执行回转的效力。其实农资公司济宁分公司在与济宁农商行就涉案房产产生的一系列纠纷中，农资公司济宁分公司的地位彻头彻尾均是债务人身份，其无非想以涉案房产抵押问题为由，借房产价值升值，通过诉讼获取额外利益，涉案房产产权不存在瑕疵，济宁农商行不可能仅凭农资公司济宁分公司的单方说法或者胡搅蛮缠，就将自己的房产定性为瑕疵房产，也就是说本案根本不存在故意隐瞒房产瑕疵，违反拍卖程序的问题。2、拍卖法除第37条外，其他程序性规定均为管理性规定，而非效力性强制规定，不产生合同无效的法律后果，管理性强制性规范旨在对违法行为的管理和处罚，以禁止行为为目的，并不否定该行为的私法效力。本案中涉及的拍卖法第18条、27条规定，并未明确违反该规定导致拍卖无效。另外经上诉人沟通，拍卖房产买受人在知道房产现状后，依然认可拍卖效力，主张房产产权。3、拍卖法及拍卖法实施细则，对拍卖效力采取了严格细致的立法态度，仅仅在拍卖法第65条及拍卖法实施细则第29条规定了两种拍卖无效的情形，一是竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通，给他人造成损害的，二是未经许可拍卖文物。因此，除出现拍卖法及拍卖法实施细则规定的上述情形，否则即使拍卖程序存在某些问题，也不应当否定拍卖的效力。4、在所谓过户裁定撤销之前，涉案房产已经由陈欢合法性得，并办理了过户登记手续，相关交易流程已经完成。竞买人陈欢在明知拍卖房产现状后，依然认可拍卖效力，主张房产产权，且拍卖价格合理，其善意、合法取得，应尊重其合法产权，法院作为定纷止争的司法机关，应维持拍卖交易的安定性、安全性，不应简单否定拍卖效力，而且以之后的撤销裁定来评价之前已经完成了合法拍卖效力，本身就是错误的。二、本案存在违反法定程序的问题。1、漏列当事人。涉案房产是由拍卖人山东天恒星拍卖有限公司以公开方式拍卖，由竞买人陈欢竞得，在本案拍卖过程中存在三种合同关系或者法律行为，第一种是委托人济宁农商行与拍卖人山东天恒星拍卖行有限公司之间的委托关系，由委托拍卖合同来体现；第二种是拍卖人山东天恒星拍卖行有限公司与竞买人陈欢之间的拍卖服务关系，由竞买合同来体现；第三重则是拍卖人山东天恒星拍卖行有限公司与买受人陈欢之间的特殊买卖关系，由拍卖成交确认书或成交合同来体现。在整个拍卖过程中，济宁农商行与竞买人陈欢之间并未发生直接的交易行为或者合同关系，不管是农资公司济宁分公司请求确认，还是一审最终判决济宁农商行与陈欢之间的交易行为无效，其实都无事实基础，诉求及一审判决所指向的交易行为根本不存在。而且在事实上，一审法院在本院认为部分论述的也是拍卖人山东天恒星拍卖行有限公司与借款人陈欢之间的拍卖行为，在程序上，不管是拍卖无效还是交易无效，都涉及拍卖人山东天恒星拍卖行有限公司的合法权益，山东天恒星拍卖行有限公司实为拍卖合同以及涉案房产交易行为的一方主体，一审法院未将拍卖人山东天恒星拍卖行有限公司列为案件当事人，属于漏列主体，存在严重程序错误。2、原告主体不适格。从现有查明的案件事实，不管原告如何主张，事实上涉案房产以及相关交易行为目前与原告不存在任何利害关系。原告所谓的争议也好，纠纷也罢，最多也只是潜在且未实现的利害关系。原告提起本案，确认拍卖合同或者交易行为无效的诉讼，从根本上不符合民事诉讼法119条关于存在直接利害关系的起诉主体条件。综上所述，上诉人认为一审判决存在是认定事实、适用法律及程序方面存在错误，应依法改判或者发回重审.农资公司济宁分公司针对济宁农商行的上诉辩称，一、一审程序合法，认定事实准确。1、本案系确认涉案房屋买卖合同效力纠纷，拍卖只是确认买卖交易关系的交易方式，其实质是济宁农商行以委托拍卖的形式出卖涉案房屋，并非拍卖合同纠纷。山东天恒星拍卖行有限公司不是房屋买卖合同当事人，当然不应列为本案当事人。因此济宁农商行将拍卖行列为涉案当事人的观点不能成立。2、为查明案件事实，一审法院依职权调查取证，程序合法，在证据认定及采信上客观公正，依法有据，济宁农商行对此否定的观点同样不成立。二、济宁农商行明知涉案房产权属存有纠纷，强行委托拍卖，存在恶意，严重违法，后果自负。在明知当年的抵偿程序违法，明知济宁市市中区人民法院作出的(2004)中区行初字第90号行政判决确认抵押有效的情况下抵偿无效。明知447-1号抵偿裁定被任城区人民法院已通知予以撤销的情况下，理应与答辩人协商，将房产恢复登记到答辩人名下，答辩人另外偿还其借款，这样才能真正避免纠纷，但在答辩人与被答辩人于委托拍卖前近一年的时间里多次协商还款并取得有效进展的情况下，不知济宁农商行出于何种目的，非采取拍卖的方式进行交易，在委托拍卖时故意隐瞒房屋权属存在争议，房屋没有被其实际控制的事实，尤其是在答辩人送达律师函至拍卖行，且拍卖行告知被答辩人房屋权属争议详情后，被答辩人仍要求违法强行拍卖，严重违反法律规定和诚实信用原则，存在主观恶意，造成拍卖行为违反法律强制性规定而无效，所以由此造成的一切后果均应由被答辩人自行承担。农资公司济宁分公司向一审法院起诉请求：依法确认二被告之间的房屋买卖合同无效。诉讼过程中明确诉讼请求为：要求确认被告济宁农商行委托拍卖案涉房产的拍卖行为无效以及因拍卖所产生的二被告之间的房屋交易行为无效。一审法院认定事实：原告农资公司济宁分公司系集体所有制企业，上级主管部门为济宁市供销合作社联社，该公司位于济宁市中区沿街一楼房屋四间房产（房产证号：古字第**）属于本案争议的房产，系国有资产登记在原告农资公司济宁分公司名下。2002年8月30日原告农资公司济宁分公司与被告济宁农商行下属的济宁市城区农村信用合作社城中分社签订借款合同、最高额保证合同，约定原告农资公司济宁分公司向济宁市城区农村信用合作社城中分社借款72万元，用途为落实债务（转贷），还款期限至2003年5月20日。合同签订后，原告农资公司济宁分公司未按约定偿还利息，济宁市城区农村信用合作社城中分社诉至济宁市任城区人民法院，济宁市任城区人民法院作出（2003）济任经初字第46号民事判决，判决原告农资公司济宁分公司向济宁市城区农村信用合作社城中分社偿还借款本金72万元、利息23763.50元。因原告农资公司济宁分公司未履行判决书确定的给付义务，济宁市城区农村信用合作社城中分社向济宁市任城区人民法院申请强制执行。案件在执行过程中，济宁市任城区人民法院于2003年5月28日作出（2003）任执字第447-1号民事裁定，裁定将“山东省农业生产资料公司济宁分公司位于济宁市中区综合办公楼一楼东头房地产（面积157㎡，证号：04371）过户于济宁市农村信用合作社城中分社名下”并向济宁市房产交易处送达要求协助办理过户手续的民事裁定、协助执行通知书。2003年7月28日，济宁市房产管理局根据济宁市任城区人民法院作出的（2003）任执字第447-1号民事裁定及协助执行通知书，将上述案涉房产过户至济宁市农村信用合作社城中分社名下，同时颁发给济宁市农村信用合作社城中分社编号为济字第××号房屋产权证书。2003年11月20日，济宁市任城区人民法院向申请执行人与被执行人送达“执行案件结案通知书”，此案以执行终结方式结案。2004年5月28日，中国农业银行济宁市分行以济宁市房产管理局为被告，以原告农资公司济宁分公司、被告济宁农商行下属的济宁市城区农村信用社城中分社为第三人向原济宁市市中区人民法院（现济宁市任城区人民法院）提起诉讼，以其对案涉房产设定的抵押权被注销、房产被执行过户，侵犯了其合法权益为由，要求撤销济宁市房产管理局作出的注销中国农业银行济宁市分行的抵押登记行为、恢复抵押登记的效力。经审理，原济宁市市中区人民法院（现济宁市任城区人民法院）于2004年10月16日作出（2004）中区行初字第90号行政判决，查明中国农业银行济宁市分行1999年8月31日与原告农资公司济宁分公司签订最高额抵押担保借款合同，抵押房屋10153平方米，抵押金额2663万元，抵押贷款期限自1999年8月1日至2000年11月3日止，实际贷款金额为1450万元人民币，并于1999年9月28日在济宁市房产交易监理处签订了（济）房地产抵押契字××号房地产抵押契约。据此认定中国农业银行济宁市分行对涉案房产的抵押权有效，应当恢复登记效力，判决“确认济宁市房产管理局认定中国农业银行济宁市分行对涉案房产最高额抵押担保登记逾期失效的行为违法”。根据前述行政判决，中国农业银行济宁市分行、原告农资公司济宁分公司认为在涉案房产存在有抵押登记的前提下，济宁市任城区人民法院作出的以物抵债民事裁定不符合法律规定，就此向济宁市任城区人民法院执行机关提出异议。济宁市任城区人民法院执行机关发现裁定抵偿错误后，于2007年11月3日作出“通知”。该“通知”指向对象是济宁市房产交易监理处，主要内容为：“因在该房屋抵押登记有效的情况下办理该房屋的过户手续不当，应予撤销。现通知你局，本院撤回（2003）任执字第447-1号民事裁定书及协助执行通知书，特此通知。”现经查证，济宁市房产交易监理处称其单位未收到该“通知”，济宁市任城区人民法院执行机关亦无送达该“通知”的送达资料。2018年2月2日，原告农资公司济宁分公司将济宁市房管局、济宁市国土资源局起诉至济宁市任城区人民法院，要求依据前述“通知”注销济宁市农村商业银行股份公司（原济宁市城区农村信用合作社城中分社）名下的济字第××号房屋所有权证，恢复登记至山东省农业生产资料公司名下，济宁市任城区人民法院经审理于2018年7月4日作出（2018）鲁0811行初15号行政裁定，认为原告农资公司济宁分公司的起诉不属于人民法院行政诉讼的受案范围，裁定“驳回山东省农业生产资料公司济宁分公司的起诉”。由于原告农资公司济宁分公司就济宁市任城区人民法院抵付案涉房产的（2003）任执字第447－1号民事裁定进行申诉，2019年6月11日济宁市任城区人民法院经院长提交院审判委员会讨论决定，认为济宁市任城区人民法院（2003）任执字第447－1号民事裁定应予撤销，作出（2019）鲁0811执监2号《执行裁定书》，裁定“撤销济宁市任城区人民法院（2003）任执字第447－1号民事裁定书”。该裁定书已送达并发生法律效力。根据该裁定，原告农资公司济宁分公司认为济宁市任城区人民法院之前的抵偿案涉房产程序违法，案涉房产仍属于原告所有，二被告在明知案涉房产存在争议的情况下仍签署买卖协议并将房产过户，显然违反法律强制性规定，严重侵害了原告的合法权益，遂诉至济宁市任城区人民法院，请求依法确认二被告之间的房屋买卖合同无效。诉讼过程中，原告农资公司济宁分公司根据查明的事实明确诉讼请求如下：要求确认被告济宁农商行委托拍卖案涉房产的拍卖行为无效以及因拍卖所产生的二被告之间的交易行为无效。另查明，原济宁市城区农村信用合作社城中分社经合并重整于2016年7月更名为济宁农村商业银行股份有限公司，案涉房产变更登记在济宁市农村商业银行股份公司名下。2017年6月13日，被告济宁农商行召开不良资产管理委员会，形成了《会议纪要》，该《会议纪要》载明：“我行取得抵债资产是法院裁定强行过户，实际并未交付房产，一直由原房屋所有权人即山东省农业生产资料公司济宁分公司实际占有、控制、出租，争议大，生资公司将该房产及楼上二层出租给某火锅店使用，一层房产与二层房产打通为一体，二层房屋所有权为山东省农业生产资料公司济宁分公司。该资产的取得因设定抵押权存有纠纷，一直由山东省农业生产资料公司济宁分公司占有和控制。同时该抵债资产所占用的土地性质为商业国有划拨，且在济宁市农业银行营业部办理了抵押贷款未办理过户手续，现土地使用权能否过户为不确定因素。“会议纪要”作出决定：1、同意对前述案涉房产以公开拍卖的方式进行处置；2、同意济宁农商行不良资产定价委员会的定价结果，案涉房产的处置价格为134.04万元。”。根据该“会议纪要”，2017年12月1日被告济宁农商行与山东天恒星拍卖行有限公司签订委托拍卖合同，委托对案涉房产进行公开拍卖，“委托拍卖标的清单”载明：拍卖标的名称：济宁市古槐辖区文昌阁街7号沿街一层东数一至四间营业房；质量状况（瑕疵情况）：不包括土地，建筑面积约159.38㎡；保留价：1340400元。”。2017年12月18日，山东天恒星拍卖行有限公司在齐鲁晚报刊登拍卖公告，公告称受委托定于同年12月25日在该公司拍卖案涉房产。拍卖展示咨询期间，原告农资公司济宁分公司上级主管部门济宁市供销合作社及原告工作人员郝俊梅、孙振江向山东天恒星拍卖行有限公司该次拍卖的主管人员孙士立送达了《律师函》，对该次房产拍卖行为提出异议。该《律师函》系山东恒正律师事务所受其法律顾问单位原告农资公司济宁分公司的委托于2017年12月19日出具，经办人为执业律师唐彬，内容如下：“本所郑重通知贵公司，因上述房产存在权属争议，建议慎重开展有关的拍卖活动，相关事实如下（根据委托人出示的证据材料）：1、拍卖委托人济宁农村商业银行股份有限公司（原农信社任城联社）系依据任城区人民法院（2003）任执字第447-1号民事裁定书及协助执行通知书办理上述房屋的产权证书；2、因上述执行裁定有误，（2003）任执字第447-1号民事裁定书及协助执行通知书已经被任城区法院以《通知》的形式撤销；3、济宁房屋管理部门根据以上内容下发《关于注销济字第××号房屋所有权的决定》。望贵公司收到本律师函后，立即核实上述有关法律文件的内容及真实性，防止无效拍卖给贵公司造成的不良影响及其他后果”。该《律师函》的附件为济宁市任城区人民法院“通知”及济宁市房管局《关于注销济字第××号房屋所有权的决定》，“通知”内容前述事实部分已载明；《关于注销济字第××号房屋所有权证的决定》载明：“2003年7月我局依据济宁市任城区人民法院（2003）任执字第447-1号民事裁定书及协助执行通知书，将被执行人山东省农业生产资料公司济宁分公司位于文昌阁街7号沿街一层东数一至四间营业房过户至济宁市城区农村信用合作社城中分社（以下简称城中分社）名下，并颁发了济字第××号房屋所有权证。2007年11月3日我局接到济宁市任城区人民法院裁定书和执行通知书。我局经研究认为，在据以协助执行过户的法律文书被撤销的情况下，为申请执行人城中分社颁发的房屋所有权证亦应注销。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条之规定，决定注销济字第××号房屋所有权证。自本决定送达之日起三日内城中分社应当将该证送还我局。对本决定如有异议，可在接到本决定之后六十日内申请行政复议或三个月直接向人民法院起诉”。该文件未加盖出具单位公章。山东天恒星拍卖行有限公司收到该《律师函》后，将该函件的内容及相关情况告知委托人被告济宁农商行，济宁农商行告知山东天恒星拍卖行有限公司继续拍卖。2017年12月25日上午，案涉房产的拍卖如期举行，山东天恒星拍卖行有限公司称在竞价开始前，拍卖师聂海滨现场宣读了拍卖规则及竞买协议，并向两位竞买人告知了如下事宜：拍卖标的在拍卖前由第三方山东农业生产资料公司济宁分公司通过山东恒正律师事务所，向其公司递交了关于拍卖标的权属争议的《律师函》；在会前拍卖人已将收到《律师函》情况告诉了委托人（被告济宁农商行），委托人告知其公司拍卖标的权属合法有效，通知其公司按照法律程序继续拍卖。当天，被告陈欢在拍卖会上以拍卖底价1340400元买受上述案涉房产（不包含土地），与山东天恒星拍卖行有限公司签订了拍卖成交确认书，全额缴纳了案涉房产拍卖价款1340400元及佣金10000元。同月29日，二被告签订资产交接清单，载明：“交接的资产名称为济宁市任城区（原市中区）文昌阁街7号沿街一层东数一至四间营业房，房房产证号济字第**，筑面积159.38平方米；交出人刘淑忠，资产部田汉中，接交人陈欢”。因前述（2018）鲁0811行初15号案件行政诉讼当事人提出诉讼保全申请，济宁市任城区人民法院对涉案房产进行了查封，被告济宁农商行与陈欢未能即时进行案涉房产的产权变更登记。济宁市任城区人民法院行政案件审理终结后，对案涉房产解除了查封措施，2019年6月4日被告济宁农商行与陈欢在济宁市自然资源和规划局办理了涉案房产及房产项下土地的变更登记过户手续，缴纳了土地出让金和相关的契税。还查明，2017年12月被告济宁农商行委托山东天恒星拍卖行有限公司对案涉房产进行拍卖确定的拍卖保留价为134.04万元，依据是其于2017年3月29日委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的房地产评估报告。原告农资公司济宁分公司认为上述“评估报告”结论不真实，于2019年9月10日委托山东博莱士土地房地产评估有限公司对案涉房进行价格评估，出具房地产评估报告书；证明案涉房屋2017年12月市场价格为2865652元。被告济宁农商行、陈欢对该“评估报告”不认可，但不申请进行重新评估。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、本案案由定为确认合同效力纠纷是否符合相关的法律规定。2、2017年12月被告济宁农商行委托山东天恒星拍卖行有限公司对案涉房产进行的拍卖行为及因此产生的房屋买卖行为是否有效。对于焦点（一），本案案由定为确认合同效力纠纷是否符合相关的法律规定问题：本院认为：《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。本案系因被告济宁农商行委托山东天恒星拍卖行有限公司拍卖案涉房产所引发的纠纷，被告济宁农商行委托拍卖的目的是为了出卖案涉房产，拍卖完成后，被告济宁农商行在收取案涉房产的拍卖价款后，将案涉房产权利证书变更至买受人被告陈欢名下，故本案双方当事人争议的实质是被告济宁农商行以委托拍卖的形式出卖案涉房屋的拍卖行为及因此产生的房屋买卖行为是否有效。因此，根据原告农资公司济宁分公司有关“要求确认被告济宁农村商业银行股份有限公司委托拍卖行为无效以及因拍卖所产生的二被告之间的交易行为无效”的诉讼请求，本案确定案由为确认合同效力纠纷符合相关的法律规定。被告济宁农商行称本案应当属于拍卖合同纠纷，属于特种买卖，应当适用特别法的相关规定的抗辩主张没有法律依据，不应得到支持。对于焦点（二），2017年12月被告济宁农商行委托山东天恒星拍卖行有限公司对涉案房产进行的拍卖行为及因此产生的案涉房屋买卖行为是否有效问题：本院认为：2017年12月被告济宁农商行委托山东天恒星拍卖行有限公司对案涉房产进行的拍卖行为是一种无效的民事行为，理由如下：1、被告济宁农商行委托山东天恒星拍卖行有限公司拍卖的案涉房产权属问题存在争议，在拍卖标的物权属争议问题未解决的前提下，其委托拍卖有可能损害相关权利人的合法权益，亦有可能导致拍卖无效的法律后果，从而损害竞买人的合法权益。《中华人民共和国拍卖法》第四条规定：拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。被告济宁农商行与山东天恒星拍卖行有限公司签订的委托拍卖合同第一条第二款约定：甲方（济宁农商行）保证委托拍卖标的是甲方所有或者依法可以处分的，甲方对提供材料的真实性负责。根据以上法律规定和合同约定，被告济宁农商行委托山东天恒星拍卖行有限公司拍卖的案涉房产应当是其所有或者依法可以处分的财产。本案中，案涉房产济宁市古槐辖区文昌阁街7号沿街一层东数一至四间营业房虽然登记在被告济宁农商行名下，但是，其财产权利权属问题存在争议，对于该事实被告济宁农商行作为委托人是明知的，仍然委托进行了拍卖行为，具体表现如下：首先，案涉房屋初始产权人为原告农资公司济宁分公司，1999年8月31日原告农资公司济宁分公司与中国农业银行济宁市分行签订最高额抵押担保借款合同，将案涉房产在内的10153平方米房屋抵押给中国农业银行济宁市分行，1999年9月28日在济宁市房产交易监理处签订了（济）房地产抵押契字××号房地产抵押契约。济宁市任城区人民法院于2003年5月28日作出（2003）任执字第447-1号民事裁定，裁定将“案涉房产抵付给被告济宁农商行所属济宁市农村信用合作社城中分社的执行行为不当，损害了中国农业银行济宁市分行的抵押权”。济宁市任城区人民法院（2004）中区行初字第90号行政判决也认定：中国农业银行济宁市分行对案涉房产的抵押权有效，应当恢复登记效力。该行政判决的判决结果被告济宁农商行作为当事人是清楚的，也知道案涉房产的抵押权人为中国农业银行济宁市分行。其次，被告济宁农商行在委托拍卖该案涉房产前于2017年6月13日召开不良资产管理委员会，形成了会议纪要，在该会议纪要中明确载明：“我行取得抵债资产是法院裁定强行过户，实际并未交付房产，一直由原房屋所有权人即山东省农业生产资料公司济宁分公司实际占有、控制、出租，争议大，该资产的取得因设定抵押权存有纠纷，一直由山东省农业生产资料公司济宁分公司占有和控制。同时该抵债资产所占用的土地性质为商业国有划拨，且在济宁市农业银行营业部办理了抵押贷款未办理过户手续，现土地使用权能否过户为不确定因素。决议为：1、同意对山东省农业生产资料公司济宁分公司抵债资产采取公开拍卖方式进行处置。2、同意济宁农商行不良资产定价委员会的定价结果：山东省农业生产资料公司济宁分公司抵债资产处置价格为134.04万元”。上述会议纪要内容充分证明被告济宁农商行委托拍卖案涉房产前对于案涉房产存在抵押权纠纷，土地性质为商业国有划拨，且在济宁市农业银行营业部办理了抵押贷款，其未实际占有案涉房产的事实均十分清楚，但为规避风险，依然对外委托拍卖。第三，被告济宁农商行委托山东天恒星拍卖行有限公司拍卖案涉房产后，在展示咨询期间，济宁市供销合作社及原告农资公司济宁分公司工作人员向山东天恒星拍卖行有限公司送达了有关拍卖标的权属争议的《律师函》，对房产拍卖行为提出异议，指出济宁市任城区人民法院作出的（2003）任执字第447-1号民事裁定及协助执行通知书已经被济宁市任城区人民法院以“通知”的形式撤销，同时提交了济宁市任城区人民法院的上述“通知”，提示山东天恒星拍卖行有限公司收到《律师函》后，立即核实上述有关法律文件的内容及真实性，防止无效拍卖给贵公司造成的不良影响及其他后果。被告济宁农商行在山东天恒星拍卖行有限公司向其告知收到《律师函》及其附件济宁市任城区人民法院“通知”的事实后，并未向济宁市任城区人民法院执行机关核实，仍然坚持要求山东天恒星拍卖行有限公司继续拍卖案涉房产。综合分析以上三点，可以认定被告济宁农商行委托山东天恒星拍卖行有限公司拍卖的案涉房产所有权问题存在争议，其在拍卖标的物权属有争议的情况下，委托拍卖案涉房产，违反了《中华人民共和国拍卖法》第四条有关“拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则”的规定，亦违反了第六条有关“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”的规定，同时违反了被告济宁农商行与山东天恒星拍卖行有限公司签订的委托拍卖合同第一条第二款有关“甲方（济宁农商行）保证委托拍卖标的是甲方所有或者依法可以处分的”的约定。2、被告济宁农商行在委托拍卖过程中未依法如实向拍卖人山东天恒星拍卖行有限公司说明拍卖标的的瑕疵。《中华人民共和国拍卖法》第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”；被告济宁农商行与山东天恒星拍卖行有限公司签订的委托拍卖合同第一条第一款约定：甲方（济宁农商行）自愿委托乙方（山东天恒星拍卖行有限公司）依法拍卖如下标的：文昌阁房产，如实填写拍卖标的的质量瑕疵；本案中，被告济宁农商行在委托拍卖过程中并未按照《委托拍卖合同》第一条第一款的约定“如实填写拍卖标的的质量瑕疵”，也未在拍卖人收到《律师函》向其询问时如实告知拍卖标的权属存在争议的事实，违反了前述法律规定和合同约定。3、被告济宁农商行作为委托人、山东天恒星拍卖行有限公司作为拍卖人在委托拍卖过程中未依法如实向竞买人被告陈欢说明拍卖标的权属争议瑕疵。《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。被告济宁农商行与山东天恒星拍卖行有限公司签订的委托拍卖合同第一条第三款约定：拍卖前乙方（山东天恒星拍卖行有限公司）应将已知或应知拍卖标的的权属、质量和瑕疵如实告知竞买人。本案中，被告济宁农商行作为委托人在委托拍卖过程中未依法如实向竞买人被告陈欢说明拍卖标的权属争议瑕疵；山东天恒星拍卖行有限公司作为拍卖人虽然称其已告知竞买人陈欢收到《律师函》等可能造成拍卖标的权属瑕疵的情况，但被告陈欢对此予以否认，山东天恒星拍卖行有限公司又无其他证据证明其已向竞买人履行了告知拍卖标的权属瑕疵的义务，故此，可以认定被告济宁农商行作为委托人、山东天恒星拍卖行有限公司作为拍卖人，在委托拍卖过程中未依法履行向竞买人被告陈欢说明拍卖标的权属争议瑕疵的义务。综上所述，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，拍卖活动必须遵守法律规定和行业惯例，必须符合公平、公正的原则。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；《中华人民共和国拍卖法》第四条规定：拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。以上法律规定可见，诚实信用原则是民事主体从事民事活动的基本原则。本案中，被告济宁农商行在明知济宁市古槐辖区间营业房权属问题存在争议的情况下，为了规避风险，委托山东天恒星拍卖行有限公司对上述房产进行拍卖，违背了基本的诚实信用原则，也违反了《中华人民共和国拍卖法》第六条有关“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”的规定。委托拍卖活动过程中，被告济宁农商行在签订委托拍卖合同时对于其委托拍卖的标的物的权属争议及瑕疵并未如实告知拍卖人，特别是在拍卖咨询展示期间拍卖人向其告知收到利害关系人发送有关拍卖标的物权属有争议的《律师函》后，被告济宁农商行在未向竞买人告知标的物存在权属争议及瑕疵的前提下，仍然要求拍卖人继续拍卖，山东天恒星拍卖行有限公司作为拍卖人在未向竞买人告知标的物存在权属争议及瑕疵的前提下，仍然继续主持拍卖。上述行为违反了《中华人民共和国拍卖法》第十八条有关“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”，第二十七条有关“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”的规定；同时违反了委托拍卖合同约定的对于委托拍卖标的权属及瑕疵的告知义务。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。由于被告济宁农商行委托拍卖案涉房产的上述拍卖行为违反了《中华人民共和国拍卖法》、《拍卖法实施细则》等法律、行政法规的强制性规定，因此，原告农资公司济宁分公司请求确认被告济宁农商行委托拍卖案涉房产的拍卖行为无效以及因拍卖所产生的二被告之间的房产交易行为无效的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告济宁农商行、陈欢有关拍卖行为有效的抗辩主张本院不予支持。拍卖作为一种民事法律行为，当然会存在风险，也会出现拍卖无效的情形，对此法律法规均有相关规定。被告陈欢参加拍卖活动，亦应对可能出现的拍卖无效的法律后果有预判并应承担相应的后果。即使其本人在拍卖活动中无过错，也不能否定委托人或拍卖人的过错导致的拍卖无效的法律后果。对于其因此造成的损失的追偿，法律也有明确规定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国拍卖法》第五十八条规定：委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。根据上述法律、法规的规定可以看出，如果因拍卖无效导致案涉房屋交易买卖行为无效的，被告陈欢作为竞买人有权就其损失向责任人要求赔偿。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国拍卖法》第六条、第十八条、第二十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条及相关法律规定，判决：被告济宁农村商业银行股份有限公司与陈欢之间对案涉济宁市古槐辖区文昌阁街7号沿街一层东数一至四间营业房的交易买卖行为无效。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中农资公司济宁分公司要求确认济宁农商行委托拍卖案涉房产的拍卖行为无效以及因拍卖所产生的二上诉人之间的房屋交易行为无效，对于该主张是否成立，本院分析如下：一、对于济宁农商行委托拍卖涉案房产的拍卖行为以及因拍卖所产生的二上诉人之间的房屋交易行为是否违反了《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定，本院认为，1、《中华人民共和国拍卖法》第六条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”拍卖行为发生时涉案房产登记在济宁农商行名下，虽然2003年7月28日济宁农商行经强制执行程序取得涉案房产产权证书后，2004年中国农业银行济宁市分行提起行政诉讼，但行政判决只是确认“济宁市房产管理局认定中国农业银行济宁市分行最高额抵押担保登记逾期失效的行为违法”，并未涉及济宁农商行的房屋所有权问题，任城区人民法院执行机关于2007年11月3日向济宁市房产交易监理处作出的“通知”，经一审法院查证，没有送达手续，济宁市房产交易监理处称未收到该通知，故2017年12月涉案房产拍卖时，济宁农商行的房屋所有权证书并未被任何有权机关予以撤销。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”拍卖时济宁农商行持有涉案房产的房屋产权证书，享有涉案房产的所有权，而处分权是所有权的权能之一，涉案房产属于济宁农商行所有并依法可以处分的财产，济宁农商行基于行使自己对涉案房产的所有权而委托山东天恒星拍卖行有限公司拍卖涉案房产，并不违反拍卖法的上述规定。2、虽然涉案房产拍卖时所占用的土地为划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨的方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报由批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。根据上述规定，转让划拨土地的应经由批准权的人民政府审批，本案中2019年6月4日济宁市自然资源和规划局办理了涉案房产及房产项下土地的变更登记过户手续，陈欢缴纳了土地出让金和相关的契税，已经过政府审批程序，取得了涉案房产的不动产权证书，该房产项下土地的原有划拨性质已不影响济宁农商行和陈欢之间的交易行为的效力。二、关于济宁农商行委托拍卖案涉房产的拍卖行为以及因拍卖所产生的二上诉人之间的房屋交易行为是否违反《中华人民共和国拍卖法》第十八条和第二十七条的规定而无效，1、《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”。上述法律条款规范的是委托人(济宁农商行)、拍卖人(山东天恒星拍卖行有限公司)、竞买人或买受人(陈欢)三方之间的权利义务，以此来保障该三方当事人的相关合法权利，现该三方当事人均不主张自己的权利在拍卖行为中受到侵害。2、对于《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条规定是否是效力性强制性规定，本院认为，上述条文没有明确如违反上述义务将直接导致拍卖无效，本案中涉案房产登记在济宁农商行名下，事实上确实由农资公司济宁分公司占有和使用，但这一事实影响的是拍卖人、竞买人的利益，故第十八条、第二十七条规定委托人的义务是向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵，拍卖人的义务是向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，在拍卖人未主张委托人违反来源和瑕疵告知义务、竞买人没有主张拍卖人违反来源和瑕疵告知义务情况下，不能仅以拍卖法律关系之外的第三人主张委托人、拍卖人没有履行来源和瑕疵告知义务就认定拍卖行为无效。三、关于农资公司济宁分公司主张涉案房产存在权属争议从而二上诉人之间的买卖行为无效，本院认为，涉案房产自2003年7月经人民法院强制执行后一直登记在济宁农商行名下，虽然事实上涉案房产由农资公司济宁分公司占有使用，但济宁农商行系涉案房产登记的所有权人，该物权登记具有公示公信效力，在其对外进行交易时即是法律上承认的权利人，济宁农商行通过拍卖出售自己登记名下的房产，属于有权处分。且农资公司济宁分公司关于权属存在争议房产的买卖行为无效的主张，与现行法律规定相悖，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对于农资公司济宁分公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，陈欢、济宁农村商业银行股份有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初7681号民事判决；二、驳回山东省农业生产资料公司济宁分公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由山东省农业生产资料公司济宁分公司负担。二审案件受理费200元，山东省农业生产资料公司济宁分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十月二十八日书记员  史庆云