广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8216号上诉人（原审被告)：佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：刘强，男，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：刘光华，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅甜，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：洪建龙，男，汉族，住广东省广州市。原审被告：周惠平，女，汉族，住广东省化州市。原审被告：张华芳，女，汉族，住广东省广州市。原审被告：张土良，女，汉族，住广东省湛江市。上诉人佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司（以下简称南庄集团公司）因与被上诉人刘强、原审被告洪建龙、周惠平、张华芳、张土良房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。南庄集团公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回刘强的所有诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由刘强承担。事实与理由：一、迟延办证并非南庄集团公司的过错，不应由南庄集团公司承担违约责任。（一）根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款的约定，买受人要求违约金的前提条件是因出卖人的原因导致买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书。（二）根据双方签订的《补充协议》第五条的约定，因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违反《商品房买卖合同》第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直至办妥房产证为止。（三）现暂时未能取得房产证的原因并不在于南庄集团公司，而是因政府原因所致。具体从南庄集团公司提交政府的申请可以看出，由于本案所涉项目是禅城区早期的三旧改造项目，旧改政策经过数次变更，在实践中造成衔接问题，并且政府将开发过程中的问题与办证挂钩，导致了办证的延期。二、合同法的基本精神是鼓励和促进交易，维护市场交易秩序问题，避免社会资源浪费，故合同解除权的行使应当考虑双方的利益平衡。本案中，刘强已经支付完毕购房款，并已接收涉案房屋达两年之久，期间积极创造条件出租或转卖涉案物业。故《商品房买卖合同（预售）》约定的主要权利义务实际已经履行完毕。综合考虑双方当事人的利益平衡、合同履行进度、合同解除对当事人利益影响等情节，加之秉持维护市场交易秩序稳定之宗旨，涉案《商品房买卖合同（预售）》不宜解除。综上，请求二审法院驳回刘强的所有诉讼请求。刘强辩称，刘强依据双方签订的合同及法律规定，提出的诉讼请求合理合法。刘强认可一审判决结果，合同解除是因南庄集团公司原因所致，从南庄集团公司自己提交的资料可以看出，佛山市自然资源局在2019年9月4日仍然对南庄集团公司延期竣工的违约行为进行处理，南庄集团公司在上诉期间仍未完成竣工备案。本案中不存在南庄集团公司所称的该涉案物业出租和转卖的情形，南庄集团公司与刘强达成解除合同的合意后，于2018年12月19日已将涉案物业交还给南庄集团公司，南庄集团公司也收取了相关的物业钥匙，双方存在争议的是，已注销的广州茵创信息科技有限公司（以下简称某某公司）所收取的6万元是属于中介费还是装修款。洪建龙、周惠平、张华芳、张土良未发表答辩意见。刘强向一审法院起诉请求：1.判决解除《商品房买卖合同》及《装修补充协议》；2.判令南庄集团公司返还刘强购房款389980元、及利息(其中199980元自2017年3月4日起，按4.75%利率且不低于中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际返还之日，暂计至立案之日为25017.48元；190000元自2017年7月5日起，按年利率4.75%且不低于人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际返还之日，暂计至立案之日为19002.64元）；3.判令南庄集团公司协助刘强办理退还契税、维修基金的手续；4.判令南庄集团公司返还刘强“装修款”60000元及利息暂计6974.58元(自2017年3月4日起，按4.75%利率计算至实际返还之日，暂计至立案之日);5.判令南庄集团公司赔偿刘强物业费损失3643.58元、因维权所支出的律师费损失60000元；6.判令洪建龙、周惠平、张华芳、张土良对南庄集团公司的上述第3、4项债务承担连带清偿责任；7.诉讼费由南庄集团公司、洪建龙、周惠平、张华芳、张土良承担。一审法院认定事实：2017年3月4日，刘强（买受人）与南庄集团公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********701）以及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。《商品房买卖合同（预售）》约定刘强向南庄集团公司购买位于佛山市禅城区某某区*******的房产（以下简称涉案物业），建筑面积45.88平方米，合同总价款为389980元，付款方式为刘强以自有资金支付199980元，剩余房款190000元申请按揭支付；出卖人交付房屋的时间为应2017年6月30日前。该合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计算给付利息。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条约定，如因政府原因导致逾期办理房产证的，不视为出卖人违反本合同第二十条的约定，买受人同意延长办证期限，直到办妥房产证为止。同日，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》及《精装修交楼标准》，约定《商品房买卖合同》所约定的交楼标准变更为以《精装修交楼标准》为准；《精装修交楼标准》所列的装修部分由南庄集团公司委托的装修公司负责保修。至2017年3月4日，刘强共向南庄集团公司支付了购房款199980元。上述合同签订后，刘强向银行申请按揭贷款，银行于2017年7月5日将剩余房款19万元支付给了南庄集团公司。另外，南庄集团公司还于2017年3月4日向刘强收取了代交契税、印花税、维修基金的费用共计15237.08元，且在之后缴纳了相应的税费并将票据返还予了刘强。2017年6月20日，南庄集团公司发出《某某公寓收楼通知书》，通知涉案物业交楼的时间为2017年6月30日。之后刘强接收了涉案物业，并从2017年7月份起按照3.2元／（月·平方米）的标准支付该房屋的物业服务费用，总计支付了物业服务费用3643.58元。至2018年12月，因南庄集团公司仍未按照合同约定办理涉案物业的房屋所有权转移登记手续，刘强联系南庄集团公司协商办理解除合同、退房、退款的手续。刘强于2018年12月6日向南庄集团公司发出《退房通知书》，主要内容为因涉案物业交付超过480天仍未能办理房产证，故刘强依照双方合同之约定通知南庄集团公司解除本案商品房买卖合同。之后，刘强于2018年12月19日将涉案物业的钥匙给了南庄集团公司。后因双方对于应退还款项数额存在争议，刘强诉至一审法院请求解决。另查明：一、2017年3月4日，刘强向案外人某某公司支付了6万元，该案外人出具《收据》载明“今收到刘强某区30座406单元装修款60000元整。经手人：张?英”。对于上述款项，经询问，刘强陈述称，刘强在南庄集团公司的售楼部支付购房款和税款时，南庄集团公司的工作人员要求刘强支付该笔款项并告知刘强该款为装修款。对此，南庄集团公司回应称，南庄集团公司曾向某某公司支付过销售佣金，但南庄集团公司未收取涉案60000元或者指令刘强向某某公司支付该款，某某公司也未将该款支付给南庄集团公司，《收据》中签字的“张?英”也非南庄集团公司的员工，南庄集团公司也从未委托某某公司对涉案物业进行装饰装修。据查，案外人某某公司成立于2016年1月25日，其股东为张华芳、洪建龙、周惠平，负责人为张土良，2019年2月18日登记注销。工商行政管理部门的档案资料显示，2018年10月30日，张华芳、洪建龙、周惠平、张土良备案成立清算组；2018年12月5日在《广东建设报》第13版上刊登清算公告；2019年2月15日公司股东会通过了清算组清算报告并同意办理注销登记，同日该公司向行政管理部门提交了《公司注销登记申请书》。二、至2019年12月9日，刘强已经结清了为购买涉案物业而向银行所借的贷款，且已经办妥涉案物业抵押权（预告登记）涂销手续。该物业目前无有效的查封或抵押登记等记录。三、刘强于2019年7月21日与广东广信君达律师事务所签订了《民事委托代理合同》，委托该律师事务所代理本案的诉讼事宜，约定律师费为6万元。四、2019年9月4日，佛山市自然资源局向南庄集团公司出具《佛山市自然资源局关于某某路西延线南侧、某某路西侧地块竣工建设履约通知单》，上载：“你单位受让的坐落于某某路西延线南侧、某某路西侧地块，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440601-2009-1xxxxx8）约定，该宗地建设项目应在2012年8月19日前竣工，经核查发现你单位未按期竣工。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，即16196.73元人民币。请你单位严格履行出让合同相关义务，并及时向我局报送项目竣工验收情况，以便我局核查确认实际竣工时间，核定延期竣工违约处置相关事宜。”一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《商品房买卖合同(预售)》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》为刘强与南庄集团公司双方的真实意思表示，不存在法律法规所规定的无效或应撤销的情形，合同内容合法有效，各方均应诚实全面地履行合同义务，否则应承担相应的法律后果。本案涉及合同解除以及解除的后果问题。一、关于合同解除问题按照《商品房买卖合同(预售)》第二十条之约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书的，买受人有权解除合同。根据查明的事实，涉案物业交付刘强的时间为2017年6月30日，刘强至今未取得房屋所有权证书，已经远远超过了合同约定的期限。至本案法庭辩论终结之日，南庄集团公司仍未举证证实其已经办理涉案物业的所在建筑物的商品房首次登记，刘强当然无法办理涉案物业的不动产产权证件，故南庄集团公司已构成上述合同约定之违约行为。南庄集团公司抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无有效证据予以证明，应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定由其自行承担举证不能后果，一审法院对其上述抗辩意见不予采纳。南庄集团公司逾期未履行合同约定的办证义务，已经构成违约，且达到了合同约定的解除条件，刘强主张解除案涉《商品房买卖合同(预售)》，合法有据。《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》作为《商品房买卖合同(预售)》的组成部分，亦一并解除。关于合同解除的时间，合同自解除通知到达对方时解除。刘强已于2018年12月6日向南庄集团公司送达载有解除涉案房屋买卖合同意思的《退房通知书》，故合同解除时间为2018年12月6日。二、合同解除的后果《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”兹就刘强对南庄集团公司的各项诉讼请求分析如下：1.要求南庄集团公司返还房款389980元并支付利息的诉请。涉案合同解除，刘强有权要求南庄集团公司返还所付房款本金。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理的规定，刘强要求南庄集团公司依照《商品房买卖合同(预售)》第二十条的约定，从付款之日起按照年利率4.75%且不低于中国人民银行同期贷款基准利率的标准计付利息，合法有据，一审法院予以支持。需要说明的是，因国家利率政策调整，从2019年8月20日起应按照年利率4.75%且不低于同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的标准计算利息。2.要求南庄集团公司协助办理物业维修基金和契税退费的诉请。系涉案商品房买卖合同解除后南庄集团公司应履行的附随义务，一审法院予以支持。3.要求返还“装修款”6万元及利息的诉请。刘强主张该款为其根据南庄集团公司的指令向案外人某某公司支付，故要求南庄集团公司返还。南庄集团公司则抗辩否认，且主张从未向某创收取该款或者委托某某公司装修涉案物业。刘强所举证的某某公司出具的《收据》无南庄集团公司的盖章或有权人员的签名，在无其他证据佐证的情况下，其上述主张，证据不足，不能认定；其要求南庄集团公司返还该款项的诉求，理据不足，一审法院不予支持。同理，对刘强要求洪建龙、周惠平、张华芳、张土良对南庄集团公司承担连带清偿责任，返还该“装修款”的主张，一审法院亦不予支持。至于某某公司收取刘强6万元款项是否构成不当得利等其他需要返还的法律事由、洪建龙、周惠平、张华芳、张土良应否就此承担相应法律责任等，因与本案所审理的商品房买卖合同关系无法律上的关联性，不宜在本案中处理，刘强可另遁途径解决。4.要求赔偿物业费及律师费的诉请。首先，关于物业费。我国现行法律规定，物业费的交纳主体为物业的业主或物业使用人。本案房屋买卖合同虽然解除，但并非自始无效，刘强自接收涉案物业之日起至返还物业期间为涉案物业的使用人，其享受了物业服务企业提供的服务，理应支付相应的物业费。至于刘强将涉案物业返还南庄集团公司后所支付的物业费的数额，刘强经一审法院要求未能明确，应自行承担相应不利后果。其次，关于律师费。律师费有约定从约定，无约定或约定不明则自行承担（知识产权案件除外）。本案刘强与南庄集团公司所签订的所有合同文件均未约定南庄集团公司违约情况下应承担律师费的情形，故刘强所支出的律师费应自行承担。综上，对刘强该项诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、确认刘强和南庄集团公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为201********701）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》和《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》于2018年12月6日解除；二、南庄集团公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘强返还购房款389980元并支付利息［利息的计算方式：其中的199980元从2017年3月4日起计算利息、其余190000元从2017年7月5日起计算利息，均按照年利率4.75%且不低于中国人民银行同期贷款基准利率（2019年8月20日后不低于同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率）的标准，计算至购房款实际清偿之日止］；三、南庄集团公司于判决发生法律效力之日起协助刘强办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********701）项下契税及维修基金的退还手续；四、驳回刘强的其他诉讼请求。如南庄集团公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费计9598元（刘强已预交），由刘强负担2170元，南庄集团公司负担7428元。二审期间，南庄集团公司向本院提交如下证据：1.《首次登记确权清单》，拟证明涉案房屋已于2019年12月4日办理首次登记，具备办理房产证的条件。2.《佛山市自然资源局禅城分局关于某某项目履约复核情况的复函》，拟证明2018年10月31日，南庄集团公司已向佛山市自然资源局禅城分局提交涉案房屋整体竣工申请材料，但自然资源局一直怠于处理，导致南庄集团公司延迟办理首次登记。3.佛山市顺德区人民法院行政判决书，拟证明该行政判决书在本院认为部分认定行政机关不应以“未缴纳违约金”为由不予办理竣工申报备案，在本案中有参考价值。经质证，刘强对南庄集团公司提交的上述证据不予确认，认为上述证据不属于新证据，且已经过了举证期限，南庄集团公司提交的判决书与本案无关，该判决书不是生效判决，本案是因为南庄集团公司的原因导致延期办理首次登记。洪建龙、周惠平、张华芳、张土良未发表质证意见。刘强、洪建龙、周惠平、张华芳、张土良未向本院提交新证据。经审查，南庄集团公司向本院提交上述证据不足以证明因政府部门审查等原因，导致涉案项目未能办理首次登记，故对其证明力本院不予确认。南庄集团公司于2020年9月22日向本院提交中止审理申请书，认为涉案项目未能办理首次登记是因佛山市自然资源局禅城分局行政不作为所致，南庄集团公司已于2020年9月21日就此提起行政复议，行政复议的结果会影响本案审理，故应中止审理本案。经审查，南庄集团公司提供的证据无法证明政府部门的原因造成涉案房屋迟延交付，且亦无证据证明相关部门已受理其行政复议，本院对其中止审理的申请不予准许。经审查，一审认定事实清楚，本院予以确认。二审期间，经法庭询问，南庄集团公司陈述，涉案房屋在一审法庭辩论终结后才办理首次登记手续完毕。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，围绕诉辩双方的意见，二审审查的焦点为：南庄集团公司主张涉案房屋未能依约办理房产证是因政府原因所致，不应解除《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》和《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》理据是否充分。南庄集团公司上诉主张涉案房屋未能办理房产证是因行政部门行政不作为所致，根据涉案《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条的规定，南庄集团公司不构成违约，刘强无权行使合同解除权。刘强对此不予认可，认为是因南庄集团公司存在延期竣工等问题导致涉案房屋未能办理房产证，南庄集团公司已构成根本违约，刘强行使合同解除权合理合法。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据《商品房买卖合同(预售)》第二十条之约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的所有权证书的，买受人有权解除合同。根据查明的事实，涉案房屋交付予刘强的时间为2017年6月30日，但南庄集团公司在一审法庭辩论终结后才办理涉案房屋的所在建筑物的商品房首次登记，刘强至提起本案诉讼前未取得房屋所有权证书，远超过了合同约定的期限。南庄集团公司抗辩主张系政府原因导致迟延办证，但并无提供有效证据予以证明，且从《佛山市自然资源局关于某某路西延线南侧、某某路西侧地块竣工建设履约通知单》等证据可知，南庄集团公司确存在延期竣工等影响涉案项目办理首次登记情形，对其该上述抗辩意见，本院不予采纳。南庄集团公司逾期未履行合同约定的办证义务，已经构成违约，且达到了合同约定的解除条件，刘强诉请解除涉案《商品房买卖合同(预售)》合法有据。南庄集团公司上诉主张涉案《商品房买卖合同(预售)》的主要权利义务已履行完毕，不宜解除，与其未履行办理房产证义务的事实不符，本院不予支持。刘强已于2018年12月6日向南庄集团公司送达载有解除涉案房屋买卖合同意思的《退房通知书》，一审法院确认《商品房买卖合同(预售)》以及作为《商品房买卖合同(预售)》组成部分的《〈商品房买卖合同〉补充协议》《〈商品房买卖合同〉装修补充协议》亦于2018年12月6日解除正确，本院予以维持。综上，南庄集团公司的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十月二十九日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋