山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁08执复217号复议申请人（异议人、被执行人）：山东济宁华任置业有限公司，住所地：济宁市任城区廿里铺镇吕庄村。法定代表人：何小林，经理。申请执行人：济宁广盛通新型建材有限公司，住所地：济宁市任城区唐口街道东王庄西邻运河水泥厂院内。法定代表人：陈庆喜，经理。被执行人：山东华任置业有限公司，住所地：济宁市任城区南张街道办事处南张村。（以下简称山东华任公司）法定代表人：刘勇，经理。复议申请人山东济宁华任置业有限公司不服山东省济宁市任城区人民法院（以下简称任城法院）(2019)鲁0811执异811号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。任城法院在执行济宁广盛通新型建材有限公司与山东华任置业有限公司（以下简称山东华任公司）、山东济宁华任置业有限公司（以下简称济宁华任公司）买卖合同纠纷一案中，被执行人山东济宁华任公司对执行标的提出书面异议，请求终止拍卖异议人开发的华任·尚府2号楼、4号楼在建工程项目。事实与理由：1、被查封的华任·尚府2号楼、4号楼，因前任公司管理层同山东华任公司违规操作，部分房屋通过各种渠道已作为商品房流入市场。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，涉案的华任·尚府2号楼、4号楼在建工程不应进行拍卖。当前，房子对于一个家庭的意义和重要性不言而喻。现有部分交付房款的业主获悉查封并拟拍卖涉案房产的情况，已多次有组织的到异议人处主张权利并到政府部门讨要说法。如不终止本次拍卖，集体上访事件不可避免，势必给社会稳定造成危害。2、因本项目开发过程中的情况变化，上述在建工程项目仅取得了土地使用权，除此之外未取得任何批建手续，基于上述在建项目属于建设工程许可证、建设规划许可证等证件全无的违法建筑，不宜作拍卖处理。任城法院查明，该院在执行申请执行人济宁广盛通新型建材有限公司与被执行人山东华任公司、济宁华任公司买卖合同纠纷一案中，于2018年1月2日查封了被执行人济宁华任公司名下位于济宁市××路东侧、金宇路北侧土地使用权一宗（出让宗地编号：济国土2013-0021号、土地面积34403平方米），并于2018年9月20日查封了该土地上的建筑物--济宁华任公司开发的华任·尚府2号楼、4号楼全部房产（在建中）。2019年5月29日，任城法院根据案件执行需要向济宁市城乡规划局任城区分局发出征求意见函，内容：“被执行人济宁华任公司名下的华任·尚府2号楼、4号楼是否办理了建设工程规划许可？二、如未办理建设工程规划许可，买受人或承受人能否补办2号楼、4号楼的建设工程规划手续？补办需具备哪些条件及补办的费用？”。同年7月30日，该局复函，内容：“一、目前，我单位未办理华任·尚府项目2号楼、4号楼的建设工程规划许可手续。二、根据《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》，应由国有土地使用权人向我单位申请补办华任尚府项目2号楼、4号楼的建设工程规划许可手续。需准备材料清单如下：1、建设到位盖章的建设工程规划许可证申请表；2、土地使用证明文件：国有土地使用证或者国有建设用地使用权出让合同；……。”本案在重新审查期间，任城法院于2020年7月30日致函济宁市行政审批服务局，内容：1、本院依法拟拍卖被执行人山东济宁华任置业有限公司开发的华任·尚府2号楼、4号楼“在建工程项目”。目前，该“在建工程项目”是否具备申请补办建设工程规划许可手续条件。2、本院依法拍卖被执行人山东济宁华任置业有限公司开发的华任·尚府2号楼、4号楼“在建工程项目”后，拍卖成交确认的买受人或以物抵债权利承受人，是否能够申请补办该项目的建设工程规划许可手续；申请补办应当具体那些条件。同年8月20日，该局复函，内容:经核查，截止到目前我局未收到该项目的任何申请材料，未办理完毕华任·尚府2号楼、4号楼的建设工程规划许可手续。对该项目是否具备申请补办建设规划许可手续条件，需待建设单位提报相关资料后予以核查，方可明确是否具备补办条件。2019年9月27日，任城法院作出（2019）鲁0811执恢1104号执行裁定书，裁定拍卖上述在建工程项目。任城法院认为，本案争议的焦点问题是：异议人济宁华任公司对本院查封的涉案在建工程项目是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应终止拍卖？首先，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”。本案中，本院查封被执行人济宁华任公司的在建工程后根据申请执行人的申请依法进行拍卖，并无不当。其次，依照《城市商品房预售管理办理》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行销售”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被执行人山东华任公司、济宁华任公司在未取得预售许可证的情况下销售上述在建工程，购买人可通过合法途径主张其权利。再次，关于任城法院拟处置的涉案标的物华任·尚府项目2号楼、4号楼“在建工程项目”补办建设工程规划许可手续的问题。本案在执行过程中，济宁市城乡规划局任城区分局与济宁市行政审批服务局针对本院发出咨询函明确回复，该工程项目建设工程规划许可需由建设单位（国有土地使用权人）提出申请，并列出具体准备材料清单。终上所述，异议人济宁华任公司的异议请求，理由欠妥，且法律依据不足，依法不能成立。2020年9月1日，任城法院作出（2020）鲁0811执异811号执行裁定书，裁定驳回异议人山东济宁华任置业有限公司的异议请求。复议申请人山东济宁华任置业有限公司不服上述异议裁定，向本院提出复议申请，请求本院撤销任城法院(2020)鲁0811执异811号执行裁定书，并中止对涉案在建工程的执行，其复议主要理由1、涉案的工程系违法建筑，不符合执行拍卖的条件，应当中止执行。2、(2020)鲁0811执异811号执行裁定书认定事实、适用法律错误，申请人提起的异议与案外人提起的异议同为案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，任城法院应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，而任城法院用地二百二十五条对案外人的实体权利进行了审查，侵害了案外人的权利。3、(2020)鲁0811执异811号执行裁定书审查、程序错误，该案涉及140户案外人利益，争议大，应当进行听证。申请执行人答辩称，一、(2020)鲁0811执异811号执行裁定书对于争议问题(评估拍卖未办理建设工程规划许可证的在建工程)的处理认定，符合法律规定、司法实践及政策精神。1、济宁华任公司已于2013年12月办理了华任尚府2号楼、4号楼项目所占宗地的建设用地规划许可证，并于2017年6月23日取得了该宗地的不动产权证书。2018年5月23日至2018年5月30日，济宁市规划局在建设项目现场及规划局官方网站对济宁华任尚府商住小区建设项目修建性详细规划进行了公示公告，项目修建性详细规划获得批准，具备办理建设工程规划许可证的条件。在济宁市网络问政平台中，济宁市住房和城乡建设局(原主管部门)也曾针对《问政济宁》节目曝光的“华任尚府”烂尾项目工程手续问题作出明确的答复，即：该项目若要补办建设手续，需补缴规费、缴纳罚款，济宁华任公司不愿缴纳，协调任城区拟免缴，但是受政策规定限制，难以突破。对于上述答复内容，实质上已明确回答了，涉案华任尚府在建工程项目，可以补办建设手续，未能办理的原因系济宁华任公司拒绝缴纳规费及罚款。2、济宁市行政审批服务局于2020年8月20日复函称“对该项目是否具备申请补办建设规划许可手续条件，需待建设单位提报相关资料后予以核实”。根据上述复函内容，贵院在发回重新审查的裁定中提出的疑问，因涉及时间及规划调整问题，现阶段不具备明确答复的客观条件。但该问题，不应成为济宁华任公司拖延、阻止查封标的拍卖处置的借口。首先，《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。其次，华任尚府2号楼、4号楼在建工程的拍卖处置，对于地上在建工程部分，只对占有的事实状态及相关财产权益进行变更，并不会直接涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形，至于买受人或承受人是否能够补办建设工程规划许可等手续，与涉案查封标的的拍卖处置无关，亦不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。3、对于取得国有土地使用权证而未办理建设工程规划许可证的在建工程的拍卖处置，有类似案例佐证、支持。山东荣旺经贸有限公司(以下简称“荣旺公司”)与山东华任置业有限公司企业借贷纠纷执行案件中，执行标的为山东华任置业有限公司名下位于济宁市任城区××、××桥路东侧的土地一宗及在建的华任尚品商住区2#商务楼及地上应办理证照的附着物(土地证号：(2011)济宁国用第0811110025-1号)，该执行标的执行拍卖时同样存在未办理建设工程规划许可证的情况。最终，济宁市中级人民法院作出(2014)济执字第100-3号执行裁定书，裁定将华任尚品2#商务楼及项下应分摊的土地使用权划归至荣旺公司，荣旺公司后续通过法院协执手续完成了土地分割并办理了国有土地使用权证(证号：济宁国用2015第**)，并持办理的国有土地使用权证补办了华任尚品商住区2#商务楼的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，并在工程竣工验收合格后办理了不动产权证书。二、本案为被执行人提起的执行异议案件，而非案外人异议，复议申请人济宁华任公司提出与案外人异议进行合并审查，没有任何法律依据。三、答辩人作为申请执行人，通过查封、冻结等执行措施，获得了对首先查封土地、房产的评估、拍卖及优先受偿的权利，案件事实清楚。本院查明事实与任城法院查明事实一致。本院审查后认为，对于复议申请人提出的第一个复议理由，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”的规定，本案被处置的在建工程虽没有建设工程许可证、建设规划许可证等证件，但上述房产具有财产价值，且综合济宁市城乡规划局任城区分局与济宁市行政审批服务局针对任城法院回函及本院曾对同一被执行主体执行过的先例来看，上述资产任城法院通过“现状处置”符合相关规定，复议申请人的复议理由不能支持。对于复议申请人提出的第二个复议理由，复议申请人虽名义上对执行标的主张实体权利，但其提出的理由中，主张的实体权利应由其他案外人主张，复议申请人不是适格的主张实体权利的主体，任城法院以中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查，符合法律规定。关于复议申请人第三个复议理由，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂，争议较大的，应当进行听证。本案中，因复议申请人不是适格的权利主体，本案执行异议和复议程序的处理并不会影响其他案外人对执行标的主张权利，其他案外人的权利可通过另案主张进行救济，因此本案不属于应当听证的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一条第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人山东济宁华任置业有限公司的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  刘建国审判员  李 鹏审判员  李 贺二〇二〇年十月二十四日书记员  李雪亭