广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初50974号原告何伟群，女，1973年3月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人曹茂华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人叶凌云，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告梅从俊，男，1979年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。原告何伟群诉被告梅从俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法使用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曹茂华、叶凌云及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告双方通过地产中介公司中联地产介绍，于2015年8月17日签订了《房产租赁合同》（以下简称合同）。《合同》约定了以下内容：（1）原告将位于深圳市福田区的房产出租给被告作为办公之用，租赁面积共计289平方米。（2）租期自2015年10月15日至2020年10月14日。（3）合同签订时间为五年，第一、二年每平方米为125元（即每月租金36125元），第三、四、五年每平方米为140元（即每月租金40460元）。（4）原告应在2015年9月16日将物业交付给被告使用。（5）基于经纪方促成原被告双方签订本租赁合同，原告应向经纪方支付佣金18062元。（6）如被告单方违约或擅自解除合同的，原告有权没收被告支付的租赁押金并解除合同，被告应付清所欠租金、水电费物业管理费等应付费用，并赔偿甲方损失。合同签订后，原告向中介方中联地产支付了中介费13600元，并依约交付了租赁房屋给被告使用，被告也接受并使用了租赁房屋。并且原告基于双方履行合同义务的情况下给予了被告1个月的免租期。但被告从2017年11月1日起至2018年3月1日每月仅支付租金36125元，每月拖欠租金4335元，4个月共拖欠租金17340元。且被告支付租金到2019年1月31日止后就没有再支付租金，原告多次催促被告补交租金，直到2019年2月15日下午，被告突然通知原告接收钥匙并提前单方解约，给原告造成非常大的损失。原告认为，双方签订的《合同》是主体适格的当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，生效的合同对双方当事人均具约束力。原告依据《合同》的约定全面、忠实地履行了自己的义务，而被告拒不履行《合同》约定的按期支付约定的租金的义务，并单方提前停租即提前解除《合同》，其行为已构成严重违约，依法应承担违约责任并赔偿原告的损失。虽经原告多次向被告主张权利，但被告置之不理。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。综上，原告的诉讼请求如下：一、被告向原告支付从2019年2月1日至2019年2月15日拖欠的房屋租金20230元及管理费1107元、电费419.06元，共21756.06元；二、被告向原告支付2017年11月1日起至2018年3月1日每月欠付的租金4335元，即4个月共欠付租金17340元；三、被告向原告支付因其提前解除合同导致的原告损失：一个月的免租期36125元及中介费损失13600元；四、本案的诉讼费、保全费由被告承担。被告答辩称，一、原告主张拖欠房屋租金，双方口头已经协议减免租金，如被告确实拖欠，原告不可能这么久不催要；二、原告主张突然接到被告通知并交钥匙给原告单方解除合同，实际上被告多次与原告电话、微信等方式沟通，原告同意减免被告四个月租金，协商过程中双方也讨论过或者通过转租、分租的方式减少双方的损失。被告后来在无法承受这么高租金的情况下，提前半年找中介、管理处与原告进行沟通退租事宜。经审理查明，2015年8月17日，原告（甲方）与被告（乙方）及深圳市中联地产置业顾问股份有限公司签订《房屋租赁（居间）合同》，约定，甲方将位于深圳市福田区的房产（以下简称涉案房屋）租赁给乙方办公使用；租期自2015年10月15日至2020年10月14日止，租赁面积合计为289平方米，每月租金为36125元；第一次租金支付时间为2015年10月15日前，以后每月支付时间为每月1日；签订合同当日之前，乙方支付租赁押金72250元，甲方应出具押金收据。合同正常履行期限满后，在甲乙双方结清应付租金、管理费等费用后，余款甲方应不计利息退还乙方；甲方应在2015年9月16日前将房屋交付给乙方使用等。合同第四条第2款约定，交付佣金后，如甲乙双方因合同履行发生纠纷，导致租赁合同无法继续履行或双方协商一致解除合同的，不免除各方支付佣金的义务。已经支付的佣金任何一方无权要求经纪方退还，守约方有权向过错方追偿已付佣金造成的损失；若佣金尚未付清的，双方仍需支付经纪方应付佣金，双方承担连带支付责任。如因单方违约而导致合同无法履行的，过错方承担全部佣金或由守约方承担后向违约方追讨。合同第五条第2款乙方违约情形及责任约定，房产交付后，乙方单方违约或擅自解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方损失。合同第七条备注中约定，本合同签订时间为五年，第一年、第二年每平方单价125元，第三年、第四年、第五年每平方米单价为140元整。同日，深圳市中联地产置业顾问股份有限公司出具收款收据，确认收到原告交付的中介费13600元。上述合同签订后，案涉双方依约履行合同义务。原告主张被告自2019年2月开始拖欠租金，并于2019年2月15自行搬离；被告认可其自2019年2月开始未向原告支付租金，但辩称其已于2019年2月初搬离涉案房屋。此外，原告主张被告2017年11月至2018年2月期间，每月支付租金36125元，少支付租金4335元。被告辩称其系与原告协商一致该期间仍按每月36125元的标准支付租金。另查明，涉案房屋的物业管理公司于2019年3月4日出具《收款收据》，确认收到案涉房屋2019年2月管理费2144.42元、本体资金71.49元。根据深圳福田供电局于2019年2月21日出具的《欠费客户停止供电通知单》载明，案涉房屋中1302房应缴电费为98.83元、1303房应缴电费为118.75元、1323房应缴电费为201.48元。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于被告拖欠的租金、管理费、电费。原告主张被告于2019年2月15日自行搬离案涉房屋，被告则主张其已于2019年2月初搬离，鉴于双方确认未办理交接手续，考虑到被告即使已于2019年2月初搬离，原告收回及清理租赁房屋亦需要合理的时间，故本院酌情认定案涉租赁合同已于2019年2月15日解除。原告请求被告支付2019年2月1日至2月15日期间的租金20230元，本院予以支持。因原告已支付案涉房屋2019年2月份的管理费（含本体维修金）2215.91元，原告请求被告支付拖欠的管理费1107元，本院予以支持。因原告提交的供电部门出具的《欠费客户停止供电通知单》上并未载明拖欠电费的计费时段，无法证明该拖欠费用系被告拖欠的费用，故原告请求被告支付电费419.06元，本院不予支持。此外，原告主张被告于2017年11月至2018年2月期间每月少支付租金4335元，被告辩称系与原告协商一致该期间仍按每月36125元的标准支付租金，但并未对此提交任何证据，原告对此亦不予认可，故原告请求被告向其支付上述期间拖欠的租金合计17340元，本院予以支持。关于原告的各项损失。关于免租期损失。因被告自行搬离案涉房屋，导致案涉合同无法继续履行而提前解除，并造成了原告的免租期损失，本院按照涉案租赁合同实际履行的期限与约定租赁期限的比例，酌情支持被告向原告赔偿免租期损失12009元（36125×607÷1826）。关于中介费损失13600元。根据案涉合同第四条的相关约定，交付佣金后，如甲乙双方因合同履行发生纠纷，导致租赁合同无法继续履行或双方协商一致解除合同的，不免除各方支付佣金的义务。已经支付的佣金任何一方无权要求经纪方退还，守约方有权向过错方追偿已付佣金造成的损失；若佣金尚未付清的，双方仍需支付经纪方应付佣金，双方承担连带支付责任。如因单方违约而导致合同无法履行的，过错方承担全部佣金或由守约方承担后向违约方追讨。故原告要求被告赔偿中介费损失13600元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告梅从俊应在本判决生效之日起十日内，向原告何伟群支付2019年2月1日至2019年2月15日期间的租金20230元及管理费1107元；二、被告梅从俊应在本判决生效之日起十日内，向原告何伟群支付2017年11月至2018年3月期间拖欠的租金17340元；三、被告梅从俊应在本判决生效之日起十日内，向原告何伟群赔偿免租期损失12009元；四、被告梅从俊应在本判决生效之日起十日内，向原告何伟群赔偿中介费损失13600元；五、驳回原告何伟群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2020.53元（已由原告预交），由原告何伟群负担558.13元，被告梅从俊负担1462.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 黄  美  容人民陪审员 刘  小  焱二〇二〇年十月十日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。