福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽05执异45号 案外人：林哲，女，1977年8月5日出生，汉族，公民身价号码×××2Ｘ，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：金薇，海南京园律师事务所律师。 申请执行人：蔡云峰，男，1971年1月10日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被执行人：晋江晟瑞房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市池店镇江滨片区溪头村，统一社会信用代码91350582689392269L。 法定代表人：康玛水。 被执行人：康玛水，男，1954年11月6日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 被执行人：泉州市世界贸易中心有限公司，住所地福建省晋江市池店镇江滨片区溪头村、溜石村，统一社会信用代码91350582674046048H。 法定代表人：康玛水。 被执行人：惠安德诚工业科技发展有限公司，住所地福建省惠安县惠东涂寨工业园区，统一社会信用代码9135052178451819XK。 法定代表人：林素珊。 被执行人：生茂固态照明科技股份有限公司，住所地河南省郑州市高新技术产业开发区西四环路****楼，统一社会信用代码91410000692188779T。 法定代表人：康玛水。 被执行人：海南儋州生茂房地产开发公司，住，住所地海南省儋州市那大镇新兴街**一社会信用代码91469003681157934B。 法定代表人：康建国。 被执行人：海南生茂房地产开发有限公司，住所地，住所地海南省海口市港澳大道**会信用代码914600002840306731。 法定代表人：康玛水。 被执行人：海南生茂工业有限公司，住所地海，住所地海南省海口市港澳大道**信用代码914600006200030772。 法定代表人：康玛水。 被执行人：郑州郑安交通科技开发有限公司，住所地河南，住所地河南省郑州高新区西四环路**用代码91410100744056613N。 法定代表人：张玉新。 本院在执行（2019）闽05执23号申请执行人蔡云峰与被执行人晋江晟瑞房地产开发有限公司、康玛水、泉州市世界贸易中心有限公司、惠安德诚工业科技发展有限公司、生茂固态照明科技股份有限公司、海南儋州生茂房地产开发公司、海南生茂房地产开发有限公司（以下简称生茂公司）、海南生茂工业有限公司、郑州郑安交通科技开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人林哲对本院查封生茂公司名下址在海南省海南市××路××学校××号别墅（不动产权证号：房证字第1××6号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人林哲称，请求撤销（2019）闽05执23号之二协助执行通知书，立即解除对位于海南省海南市××路××学校××号别墅（不动产权证号：房证字第1××6号）（以下简称案涉房产）的查封。事实和理由：林哲系被查封的案涉房产的实际所有权人，享有事实物权。林哲与被执行人生茂公司于1997年10月8日签订《房产转让合同》，约定生茂公司将案涉房产以40万元出卖给林哲，林哲按约定于同年10月8日和11月26日分二次向生茂公司分期全额支付现金购房款共计40万元整。生茂公司于1997年11月底将案涉房产交付给林哲，林哲于当年12月开始对该房产进行装修，并于1998年入住、占有、使用至今。生茂公司未能按约及时将案涉房产过户至林哲名下，林哲至今仍在催促其办理房产过户手续，但因生茂公司怠于履行义务而未果。未能办理过户登记手续的主要原因是生茂公司违反约定，怠于履行过户登记义务，后又撤离海南，虽经林哲常年催促，但因该公司早已撤销海南，业务一直无人办理而拖延至今，故林哲对此不存在过错，不应承担由此产生的不利法律后果。林哲依法享有阻却法院对案涉房产执行措施的权利，异议请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应予支持。案外人为支持其异议主张及请求，提供了身份证、《房产转让合同》、生茂公司房产证及购房发票、林哲支付购房款收款收据、装修案涉房产借款单和收条及借条等单据、物业管理与水电的收款收据和发票等费用交纳凭证、物业管理公司证明等证据复印件。 蔡云峰称，异议人提供的证据不足以证明其为案涉房产的实际所有人，其非案涉房产的登记所有人，案涉房产不动产权属证书登记的所有人为生茂公司，根据《物权法》第十七条规定，案涉房产的所有权人为生茂公司，而非异议人。异议人提供的证据不足以证明案涉房产已经转让给异议人，《房产转让合同》转让价是40万元，《别墅买卖合同》显示生茂公司购入别墅时的价格是633000元，属于以明显的低价转让，根据《公司法》第38条的规定，生茂公司以低于成本价三分之一的低价转让公司资产却未经股东会决议决定，异议人也未能提供相应的转账凭证，无法证明异议人有支付购房款。根据《别墅买卖合同》的约定，该房产已经是精装修，根本无需装修，异议人提供的借款单等单据与本案无关，无法证明是支付案涉房产的装修费用。异议人提供的物业费收费票据未载明缴款人名称，无法证明其为案涉房产的实际所有权人，且缴交物业费不当然等同于房屋产权人。假使异议人的主张成立，因案涉房产已具备办理权属登记的条件，生茂公司购买后已办理了相应的权属登记，不因开发商撤离而无法办理房产过户登记手续；且根据《房产转让合同》约定双方至少在1998年11月26日前就应办理产权过户登记手续，但是双方并未办理，至案涉房产被查封时已经长达22年之久，异议人从未通过诉讼或仲裁等法律途径向生茂公司主张过要求办理过户登记的权利，因此，异议人对未办理过户登记具有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，异议人也不享有排除执行的权利。申请执行人为支持其主张，提供了不动产登记信息查询情况说明、房屋所有权证存根、《别墅买卖合同》、房地产买卖契约等证据复印件。 生茂公司称，案涉房产是生茂公司于1993年购买并于1995年办理了房屋所有权证，1997年卖给林哲，双方确实签订有房产转让协议，收到全部购房款现金40万元后即交付给林哲。由于公司内部意见不统一，有人认为卖便宜了，拟与林哲协商另外补交一部分购房款，或房屋过户的相关税费全部由其承担，但林哲未同意，所以就一直拖着没有办理房产变更过户手续。2002年生茂公司及办事人员全部转到上海，虽然林哲一再要求办理房产过户手续，但生茂公司一直没有安排人前去办理。案涉房产应属于林哲所有。因海南房地产发展历史原因和生茂公司自身过错，未能给林哲办理过户手续，林哲对案涉房产的查封具有异议申请的权利。 本院查明，本院在执行（2019）闽05执23号申请执行人蔡云峰与被执行人晋江晟瑞房地产开发有限公司、康玛水、泉州市世界贸易中心有限公司、惠安德诚工业科技发展有限公司、生茂固态照明科技股份有限公司、海南儋州生茂房地产开发公司、生茂公司、海南生茂工业有限公司、郑州郑安交通科技开发有限公司民间借贷纠纷一案中，因被执行人拒不履行发生法律效力的福建省高级人民法院（2017）闽民初66号民事调解书确定的义务，本院依法作出（2019）闽05执23号执行裁定及（2019）闽05执23号之二协助执行通知书，于2020年7月8日查封了生茂公司名下址在海南省海南市××路××学校××号别墅（不动产权证号：房证字第1××6号）。案外人林哲就上述查封的案涉房产提出书面异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林哲提供的其与生茂公司签订的《房产转让合同》的落款时间为1997年10月8日，合同约定生茂公司在林哲付清全部购房款后一年内办理房产过户手续；林哲最后支付25万元款项的收据落款时间为1997年11月26日。林哲并未能举证证明案涉房产从其主张的付清全部购房款后一年内的期间里及之后至今非因其自身原因未办理过户登记。因此，林哲对登记在被执行人生茂公司名下的案涉房产提出异议，并不符合上述第二十八条第四项规定的情形，林哲关于对案涉房产解除查封的异议请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回林哲的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张家典 审判员  欧阳波 审判员  戴 强 二〇二〇年十月二十一日 书记员  林 劲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。