上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30878号原告：范芳，女，1981年7月19日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张旻(夫妻关系)，男，1981年5月9日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告：上海宾泉物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱澄，总经理。委托诉讼代理人：傅文，女。委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告范芳与被告上海宾泉物业管理有限公司(以下简称宾泉物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告范芳的委托诉讼代理人张旻、被告宾泉物业的委托诉讼代理人陈世福到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告范芳向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿损失20,000元。事实和理由：原告系上海市静安区昌平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权人。2018年10月2日早上8点，原告发现涉案房屋东南面卫生间马桶的粪水反水，并流到了小卧室和客厅里。当天，被告方物业经理贾永花和物业修理工赵师傅没有到场。业委会安排了其他物业公司的修理工进行疏通,修理工拆除了马桶进行疏通，还是反水。后修理工打开了位于1楼商铺的检修口,让粪水从1楼商铺排出，暂时解决反水问题。10月5日上午9点左右，在马桶已经拆除的情况下，涉案房屋内突然再次反水。后原告发现当天物业经理贾永花上班后在没通知原告的情况下，拧上了1楼排污的检修口，导致第二次反水。反水导致房屋的卫生间、客厅和次卧受损，具体包括拆除的2个马桶、淋浴房、电视柜、床头柜、地板及导致地暖无法使用的经济损失，其中马桶1,928元(两个马桶)、重新安装淋浴房估价2,232元、卫生间柜子1,285元、小卧室电视柜1,193元、客厅电视柜957元、床头柜500元、被污水浸泡的门套和踢脚线维修500元、卫生间重新安装瓷砖人工费1,000元、清扫费用600元、地板更换估价800元、水暖管道重赔偿费1,6000元，合并除去折旧共计20,000元。原告认为，由于被告工作失职，没有做好排污管道的日常检查和维护工作，没有提前发现总管道堵塞和解决堵塞问题，造成原告经济损失，理应赔偿，故提起诉讼，要求判如所请。被告宾泉物业辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1.被告已经按照物业服务合同履行义务，对设备进行日常检查和维护，被告日常服务不存在过错。原告所称涉案房屋返水不是由于被告疏于管道日常养护所致。2018年10月2日、2018年10月5发日生返水后，被告及时安排正在休假的工程师傅进行上门疏通、清洁，并非原告所陈的物业公司没有及时派员、或者派其他公司员工维修。原告提供的证据可以证实，2018年10月2日被告根据国庆休假特殊情况安排临时排污设施，把地下室和一楼的污水管打开用垃圾桶接，在大楼公共区域贴告示，同时逐个通知楼上业主不要使用东侧洗手间，所以2018年10月2日至2018年10月4日期间没有发生返水。由于国庆期间没有大型疏通机对小区总管进行疏通，所以被告采取临时措施。2018年10月5日确实存在返水问题，被告认为是楼上业主用了东侧洗手间导致的。2018年10月5日下午14：00物业公司叫大型疏通机对小区总管进行疏通，至今小区再也没发生返水。2.原告主张的经济损失不合理，例如水暖管道、两个马桶、淋浴房、瓷砖进行清洁、消毒后可以继续使用，被告不同意赔偿。原告没有提供购买卫生间柜子、小卧室电视柜、床头柜、客厅电视柜的证据，不同意赔偿。如果法院认为被告有过错，被告认可门套及踢脚线维修500元、地板800元、清扫费600元并同意赔偿。本院经审理查明以下事实：涉案房屋位于静安区静安康寓小区内，房屋面积为111.21平方米，结构为2室2厅2卫。原告为涉案房屋产权人，于2015年6月2日取得涉案房屋产权。被告曾与上海市静安康寓业主委员会签订《物业服务合同》，约定由被告对静安康寓小区进行物业管理，时间为2017年1月1日至2020年12月30日；被告负责对小区内物业共用区域、共用设施及场所的使用管理和维护，收费实行包干制；公共部位、共用设施的日常运行包括对管道、排水沟，每季一次对屋面排水沟、楼外雨水排水道进行清理疏通，保持排水畅通等。2018年10月2日，涉案房屋东南侧卫生间的马桶往外溢出粪水，后粪水自卫生间流入客厅及次卧。原告遂将前述情况反映给被告。被告派人至涉案房屋内查看，帮原告将马桶拆下并采取疏通措施，但仍有粪水溢出。被告遂派人至一楼店铺及地下室打开粪水管上的闸口，采取用桶接的方式使粪水管内的污物排出。当日，粪水管堵塞的情况消失，涉案房屋内未再有粪水溢出。同日，被告在涉案房屋所在单元门口张贴告示，载明：8号大楼2室的业主注意了。大家东南的卫生间不要用，下面总管堵了，请大家用西面卫生间，谢谢大家配合，等水位下去，明天会再继续疏通好后，大家再用。当日晚些时候，被告将一楼商铺及地下室内粪水管的闸口关闭，但未告知原告。2018年10月3日、4日期间，涉案房屋内没有发生粪水溢出情况。2010年10月5日，涉案房屋内再次发生粪水溢出情况，原告遂通知被告。当日，被告找来大型疏通机对8号楼2室下的粪坑管进行疏通。后涉案房屋内未再发生过粪水溢出情况。上述粪水溢出使原告屋内地板、门套、踢脚线等家具设施受损。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主、物业服务企业具有约束力。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据被告所签物业服务合同的约定，被告有对小区内共用部位、共用设施设备及场所进行管理养护的义务。一方面，被告称粪水溢出发生于原告专有房屋部位内，系原告或楼上业主不当使用所致，但并未提供相应证据证明系原告自身原因导致粪水管堵塞。另一方面，涉案房屋内粪水溢出是因为公用粪水管道堵塞所致。被告称其对小区管道一年两次进行检查维护并据此提供了相应的检查记录、工作日志、管道疏通记录表及照片。即便被告提供的前述证据均为真实，亦无法证明其相关工作使粪水管达到了疏通、可正常使用的标准。尤其是，被告在未告知原告、仅在大楼内张贴告示的情况下，于2018年10月2日将8号楼一楼商铺及地下室内粪水管闸口关闭致2018年10月5日涉案房屋内再次发生粪水溢出，此系被告未采取合理措施致原告损失再次扩大。本院认为，被告未对公用管道及时进行清理致污水管堵塞，后在未采取合理措施的情况下关闭泻污闸口致原告屋内再次发生粪水溢出致原告财物受损，理应承担赔偿责任。被告关于其物业服务不存在过错，涉案房屋发生反水与其无关的意见，与客观事实不符，本院不予采纳。关于原告的各项损失。被告拆除并扔掉马桶系经过原告同意，且粪水溢出并不必然导致房屋内马桶、淋浴房、卫生间柜子受损达到了无法使用的程度，故相应物品损失及更换马桶产生的瓷砖相关费用不应由被告赔偿，但由于受损产生的清洁费用应由被告赔偿。关于小卧电视柜、客厅电视柜、床头柜、水暖管道，原告并未提供相应物品受损的证据，故相应损失不应由被告赔偿。鉴于审理中被告表示如认定其有责任，对于门套、踢脚线、地板及清洁费用不持异议，相关意见并无不当，本院予以准许。综上，被告应赔偿原告损失1,900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：被告上海宾泉物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告范芳损失1,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告范芳负担125元，由被告上海宾泉物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年十月九日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。