江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7526号上诉人（原审被告、反诉原告）:黄苏勇，男，1962年8月18日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人:倪兆红、张萍，上海段和段（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:苏州历史文化名城发展集团有限公司，住所地江苏省苏州市干将东路**。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人:徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈若滢，江苏新高的（苏州）律师事务所实习律师。上诉人黄苏勇因与被上诉人苏州历史文化名城发展集团有限公司（以下简称历史文化名城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初8540号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄苏勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.全观本案所有证据，未有直接证明涉案房屋因为不符合331整治规定被关停，而是由于历史文化名城公司的原因被关停，其已构成根本违约。2.被上诉人知道涉案房屋性质是住宅，将该房屋出租给上诉人用于经营，存在过错。上诉人是在知晓涉案房屋可以办理相关营业执照的基础上签订涉案租赁合同，已尽审慎义务，没有任何过错，不应承担合同解除后30%的损失。3.退一步讲，即便上诉人承担30%的损失，则房屋租赁费、占有使用费也应按30%承担。4.对于装修损失，因上诉人并无过错，不应自行承担损失。被上诉人历史文化名城公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。历史文化名城公司向一审法院起诉请求：1.判令黄苏勇向历史文化名城公司返还承租房屋；2.判令黄苏勇向历史文化名城公司支付房屋租金355160.68元（自2018年6月1日起计至实际返还房屋之日，暂计至2019年9月20日）；3.判令黄苏勇支付逾期付款违约金57779.24元（自逾期之日起计至付清之日止，年利率按人民银行同期贷款利率的四倍计算，暂计至2019年9月20日）；4.本案诉讼费用由黄苏勇承担。诉讼中，历史文化名城公司将诉讼请求变更为：1.判令确认历史文化名城公司、黄苏勇房屋租赁合同于2019年11月6日解除；2.判令黄苏勇向历史文化名城公司支付自2018年6月1日至2019年11月6日期间的租金391972.6元；3.判令黄苏勇支付逾期支付租金的违约金131030.95元（按照年利率24%计算，分别以每期欠付租金为基数，分别自逾期之日起至实际支付之日止，暂计至2020年4月15日，其中以135000元为基数，自2018年6月1日起至2020年4月15日止；以135000元为基数，自2018年12月1日起至2020年4月15日止；以121972.6元为基数，自2019年6年1日起至2020年4月15日止）；4.判令黄苏勇向历史文化名城公司支付自2019年11月7日起至2020年4月3日止的房屋占有使用费148591.78元（按照租金的1.3倍计算）；5.本案诉讼费由黄苏勇承担。反诉原告黄苏勇向一审法院提起反诉，请求：1.判令黄苏勇、历史文化名城公司之间签订的房屋租赁合同解除；2.判令历史文化名城公司支付因关停违约行为造成的损失100万元；3.本案所有诉讼费由历史文化名城公司承担。一审法院认定事实如下：2017年6月1日，历史文化名城公司（甲方、出租房）与黄苏勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于彩香二村89幢西首的房屋出租给乙方使用，计租之建筑面积为896.32平方米，乙方已对本房产目前之装修现状、供电、供水设施及其他外部条件等予以现场勘验，并确认可以满足其租赁使用之需。乙方向甲方承诺，租赁本房产的用途仅作为合法用途使用，不得超出许可经营的范围，不得经营有可能影响到房屋安全使用、产生安全隐患、造成不良后果的业态，乙方正式对外开业前，应取得其经营活动所必需的所有行政许可等相关证照。房屋租赁期限为三年，自2017年6月1日起至2020年9月30日止，免租期四个月，第一年租金173300元，第二年租金27万元，第三年租金28万元，在本合同签订时，乙方向甲方支付保证金65000元。乙方不得擅自改变本房产的结构和用途，如确因业务需要或特殊原因，需要对承租房进行改建或装修(包括对附属设施的增添、改进)的，须事先就具体设计图纸和施工方案征得甲方书面同意并办妥一切合法审批手续后方可实施，且乙方不得改变本房产结构及减损附属设施。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，黄苏勇装修涉案房屋，并提供了大成世家装修设计工程有限公司预算书。2017年10月13日，历史文化名城公司向苏州市姑苏区工商局彩香分局出具证明，载明“现有我司房屋彩香二村89幢西首房屋，因历史原因未办理产证过户手续，现租赁给黄苏勇个人使用，特此说明”。2018年5月14日，黄苏勇出具保证，载明“本人黄苏勇承诺彩香二村西首房产在2018年7月30日前将该资产用于公寓的消防手续、营业执照等相关手续办理出来，如未办理，按照相关规定执行”。2018年6月，黄苏勇向历史文化名城提出申请，载明“因响应国家号召配合‘331’联合执法行动，我方将坐落于彩香二村89幢西首房屋的2、3楼停业及关闭，1楼正常经营，特向历史文化名城公司申请将2、3楼的房屋租金延期支付，1楼正常支付，或经双方协商后再另行支付”。2020年4月3日，历史文化名城公司（甲方）与黄苏勇（乙方）签订房屋交接确认书，乙方将租赁房屋自即日起返还甲方，甲方同意接收。乙方已经将可移动的装修物、可移动的设备设施及其他物品搬离；对于乙方未搬离的装修物、设备、物品，乙方放弃所有权，由甲方自行处置。交接时，乙方已经将租赁房屋产生的水、电、燃气、通讯、物业管理等费用结清。审理中，黄苏勇提出对涉案房屋的装修残值进行鉴定。经一审法院委托，苏州中茂房地产土地资产评估有限公司于2020年3月20日出具苏中茂房估（2020）鉴第001号装修残值评估报告，确定在价值时点2018年6月25日，涉案房屋的残值评估结果为446606元。历史文化名城公司对该份评估报告无异议，黄苏勇认为该份评估报告评估房屋价格过低，且未包含原装修拆除费用、建筑垃圾清运费用，希望法院能够综合考量，酌情对该事实以及其损失予以支持。黄苏勇为此支付鉴定费6164元。审理中，历史文化名城公司与黄苏勇均确认双方是通过协商的方式签订的房屋租赁合同，黄苏勇支付租金至2018年5月31日，黄苏勇交纳保证金65000元，均要求在本案中一并予以处理；因“331”整治，历史文化名城公司于2018年6月25日将涉案房屋的二、三楼贴具封条，并停水停电，涉案房屋由黄苏勇控制，房屋一直空关；关于涉案房屋作为住宅用房的租金，双方均不要求鉴定。审理中，历史文化名城公司陈述，当时双方签订房屋租赁合同时，黄苏勇一会说要做会所，一会说要做别的用途，双方对房产用途无法界定，只是要求黄苏勇做合法用途使用，并要求其不得超出许可经营的范围，其在签订合同时已向黄苏勇提供房屋的产权证书，并在合同约定了黄苏勇对房产实地予以查看并确认本房产符合租赁目的的实现；涉案房屋的租金比较低，其认为应该是住宅标准的租金；涉案房屋交付给黄苏勇时，二、三楼大理石台阶仍然是咖啡馆状态，交付房屋至少不是纯毛坯。审理中，黄苏勇陈述，双方签订合同时约定是做公寓对外经营的，后来历史文化名城公司也提供相应的证明用于办理工商营业执照，其在签订合同时不知道涉案房屋的性质是住宅，在历史文化名城公司于2017年10月13日提供房屋产权证书时才知道涉案房屋的性质，涉案房屋之前的承租人是办了营业执照的，历史文化名城公司也作了说明是可以办理营业执照的，其才租赁涉案房屋；涉案房屋的一楼是经营水果和甜点店的，2019年6月，行政部门因涉案房屋的产权问题，也不让经营了，故该水果和甜品店也不再营业；涉案房屋的二、三楼用于经营公寓，共有28个房间，其于2018年4月3日将房间内的可移动物品搬走，其购买这些物品的价格在138395元，以2万元的价格进行处置了；其主张的损失100万元，包括装修残值损失446606元、可移动物品损失11万元、涉案房屋的拆除及垃圾清运费用15万元，其余损失为合同租赁期间经营可预期利益损失。另查明，涉案房屋坐落于苏州市姑苏区首，建筑面积1015.06平方米，所有权人为原苏州市金阊区环境卫生管理所，房屋的土地用途为住宅。2017年，苏州市姑苏区国有（集体）资产监督管理委员会（甲方）与历史文化名城公司（乙方）签订2017年姑苏区国有资产委托代理经营协议，约定甲方将彩香二村89幢西首的房屋委托乙方代管经营，委托代理期限自2017年6月1日起至2025年12月31日止。以上事实，有不动产权属证明、房屋租赁合同、证明、保证书、申请书、房屋交接确认书、2017年姑苏区国有资产委托代理经营协议、预算书、照片及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，历史文化名城公司与黄苏勇签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，历史文化名城公司将涉案房屋租赁给黄苏勇，虽双方签订的合同约定房屋用途为合法用途，但双方也约定黄苏勇正式对外开业前，应取得其经营活动所必需的所有行政许可等相关证照，历史文化名城公司亦陈述在协商过程中，黄苏勇表示将涉案房屋可能用于经营会所或者其他用途，故双方是将涉案房屋作为商业性房屋进行出租和租赁的。现涉案房屋的性质为住宅房屋，无法用于经营，黄苏勇租赁涉案房屋的合同目的无法实现，合同无法继续履行，黄苏勇依法有合同解除权，合同解除时间自反诉状送达历史文化名城公司之日即2019年10月31日解除。历史文化名城公司将住宅房屋作为商业性用房出租，违反合同约定，导致黄苏勇订立合同的目的无法实现，应承担合同解除的违约责任。黄苏勇在订立合同时应审查涉案房屋的性质而未审查，未尽到合理的审慎义务，在合同签订存有一定的过错。对合同解除后损失分担的责任，历史文化名城公司承担70%，黄苏勇承担30%。关于历史文化公司向黄苏勇主张2018年6月1日至2019年11月6日期间的租金391972.6元、2019年11月7日起至2020年4月3日止的房屋占有使用费148591.78元的诉讼请求，黄苏勇支付租金至2018年5月31日，历史文化名城公司于2018年6月25日在涉案房屋二、三楼张贴封条，并停水停电，故黄苏勇应按照合同约定的租金标准支付2018年6月1日至2018年6月24日期间的租金17753.42元（27万÷365天×24天）；历史文化名城公司于2018年6月25日将涉案房屋二、三楼张贴封条，并停水停电，致使涉案房屋二、三楼无法使用，存在过错，但黄苏勇占有涉案房屋，其未及时行使合同解除权属实，其亦陈述涉案房屋一楼在2019年6月份不再经营，故对2018年6月25日至2019年6月30日期间的租金、房屋占有使用费，在双方均不对涉案房屋作为住宅用途的租金进行鉴定的情况下，一审法院根据涉案房屋的性质、建筑面积及使用情况酌定该期间的租金标准为年租金14万元，该期间的租金为142301.37元（14万÷365天×371天）；2020年3月20日，鉴定机构出具涉案房屋装修残值损失，2020年4月3日，双方交接房屋，自2019年7月1日至2020年4月3日期间，涉案房屋由黄苏勇实际控制，但未能按约使用涉案房屋，故自2019年7月1日至2020年4月3日期间的租金标准，一审法院根据涉案房屋的性质、建筑面积及使用情况酌定为年租金7万元，该期间的租金、占有使用费为53123.29元（7万元÷365天×277天）；综上，黄苏勇应向历史文化名城公司支付2018年6月1日至2020年4月3日期间的租金、占有使用费共计213178.08元，历史文化名城公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于历史文化名城公司主张黄苏勇支付违约金的诉讼请求，历史文化名城公司将住宅房屋作为商业性房屋出租，导致合同目的不能实现，存在违约，历史文化名城公司再向黄苏勇主张违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于黄苏勇向历史文化名城公司主张损失100万元的诉讼请求，针对黄苏勇的损失，一审法院逐一认定如下：1.装修损失。黄苏勇承租涉案房屋后，将涉案房屋装修用于经营公寓，按照法律法规规定，黄苏勇应对装修设计先行报消防部门审核批准，黄苏勇应报而未报随即组织装修，虽因历史文化名城公司原因导致房屋租赁合同解除，但黄苏勇对装修投入属于扩大损失，应由黄苏勇承担主要部分，即由黄苏勇承担60%的责任，历史文化名城公司承担40%的责任，再考虑黄苏勇自身应承担的合同解除后的损失分担比例，一审法院最终认定历史文化名城公司应承担的装修损失为125049.68元。2.拆除、垃圾清运损失。黄苏勇租赁涉案房屋重新进行装修用于经营公寓，历史文化公司陈述其交付的房屋不是毛坯状态，部分装修是咖啡馆的状态，在装修过程中，必然产生拆除、垃圾费用，该部分费用未计算在装修残值内，但该部分损失属于扩大损失，黄苏勇承担主要部分，再根据历史文化名城公司承担合同解除后的损失分担比例，结合涉案房屋的建筑面积、黄苏勇提供的预算书等情况，一审法院酌定历史文化名城公司应承担的该部分损失为1万元。3.可移动物品损失，黄苏勇购买的可移动物品，可由黄苏勇自行搬离，不应计算在历史文化名城公司赔偿损失范围内。4.后续履行利益损失。黄苏勇未能提供证据证明其经营公寓的经营情况及盈利情况，也未能提供证据证明涉案房屋一楼水果和甜品店的经营情况及盈利情况，对于该部分的损失，黄苏勇应当承担举证不能的不利后果，故该部分损失，一审法院不予支持。综上，历史文化名城公司应赔偿黄苏勇各项损失共计135049.68元，黄苏勇主张超出部分，一审法院不予支持。历史文化名城公司与黄苏勇签订房屋租赁合同后，黄苏勇支付保证金65000元，该保证金在一审法院中一并予以处理，用于折抵黄苏勇应支付的租金，故黄苏勇还应支付历史文化名城公司租金、占有使用费148178.08元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、苏州历史文化名城发展集团有限公司与黄苏勇签订的房屋租赁合同于2019年10月31日解除；二、黄苏勇于判决生效之日起十日内支付苏州历史文化名城发展集团有限公司房租、房屋占有使用费148178.08元；三、苏州历史文化名城发展集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿黄苏勇损失合计135049.68元；四、驳回苏州历史文化名城发展集团有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费10516元，由苏州历史文化名城发展集团有限公司负担8196元，黄苏勇负担2320元。反诉案件受理费6900元，鉴定费6164元，合计13064元，由黄苏勇负担7839元，苏州历史文化名城发展集团有限公司负担5225元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，2017年6月1日，历史文化名城公司（甲方、出租房）与黄苏勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定历史文化名城公司将坐落于彩香二村89幢西首、建筑面积为896.32平方米的房屋出租给黄苏勇经营使用，租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日，同时约定黄苏勇已对本房产目前之装修现状、供电、供水设施及其他外部条件等予以现场勘验，并确认可以满足其租赁使用之需，该合同应认定有效。黄苏勇承租涉案房屋之后部分转租，部分自用经营公寓。后因政府整治，合同中止履行。涉案房屋性质为住宅房，历史文化名城公司将其作为经营用房出租，对于合同解除具有主要过错。而合同约定黄苏勇对本房产目前之装修现状等予以现场勘验，并确认可以满足其租赁使用之需，则对房屋性质是否可以用于经营的勘察同样属于黄苏勇签订合同时应尽的审慎注意义务，故黄苏勇对合同解除具有次要过错，对于合同解除后的损失，一审法院酌定由历史文化名城公司承担70%的责任，黄苏勇承担30%的责任，在合理范围之内，并无不当。关于房屋租金的承担，黄苏勇向历史文化名城公司支付租金至2018年5月31日，于2010年4月3日返还房屋，在该时间节点前，虽然因政府整治导致黄苏勇无法正常使用涉案房屋，但黄苏勇并未及时止损，主动要求解除合同、返还房屋，则其应支付占用涉案房屋期间的对价。一审法院根据本案实际情况，分段计算租金，并进行相应的酌减，衡平了双方利益，亦无不当。黄苏勇将涉案房屋二、三楼用于经营公寓，应先报建再进行装修。在二次消防未经核准的情况下，其擅自装修，所投入的装修损失属于扩大损失，应由黄苏勇对该损失承担主要责任。综上，黄苏勇的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17416元，由上诉人黄苏勇负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十月二十七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。