陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终11003号 上诉人（原审原告）：张菲，女，汉族，1986年2月23日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：叶肃杰，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晓静，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安德茂兴房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：魏铭权，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雨，女，汉族，1986年11月13日出生，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人张菲与上诉人西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称：德茂兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初7099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明,2015年2月3日，张菲、德茂兴公司签订《商品房买卖合同》,约定,张菲购买德茂兴公司开发的位于西安市雁塔区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套,建筑面积为124.30平方米，合同总价款为660033元;出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应于交付房屋后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，张菲按照合同约定向德茂兴公司缴纳了全部购房款。张菲于2015年5月30日收房并办理了房屋交接手续。德茂兴公司至今尚未将张菲所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。张菲诉至原审法院称,其与德茂兴公司双方于2015年2月3日签订了《商品房买卖合同》，约定其购买位于陕西省西安市雁塔区XX路XX小区XX号房屋一套，总价为660033元。合同第八条约定德茂兴公司应在2015年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给张菲。合同第十五条关于产权登记约定德茂兴公司应于交付房屋后365日内将办理房屋权属登记所需的材料报产权登记机关备案，因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，德茂兴公司支付其总房款0.5%违约金。合同签订后，其依约支付了全部房款。2015年5月30日，其收房时发现小区的水、电、天然气等基础设施未达到使用条件，其因急于住房，无奈之下被迫接受了房屋。其收房后，德茂兴公司未按照约定将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。德茂兴公司逾期办证的违约情形长达四年之久，截止目前违约情形还在持续，导致其长期无法取得房屋权属证书，给其生活带来诸多影响和不便，德茂兴公司违约行为的性质非常严重，因此合同第十五条约定按已付房价款的0.5%支付违约金的计算标准明显过低，远低于中国人民银行同期存款利率标准，明显与违约金的惩罚性质不符，也违反了公平原则。其申请德茂兴公司按照已付房价款的2%标准向其支付违约金。故其诉至法院,请求：判令德茂兴公司将办理房屋权属登记所需要的资料报产权登记机关备案；判令德茂兴公司向其支付迟延备案违约金13200.66元；本案诉讼费用由德茂兴公司承担。德茂兴公司辩称,由于验收规划问题至今未能进行产权登记备案，但其公司愿意按照合同约定违约金标准向张菲进行赔偿，其公司愿意在2022年12月31日前将备案资料报产权登记机关备案。原审法院认为，张菲、德茂兴公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，德茂兴公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务，而德茂兴公司在张菲依约向其支付购房款后，并未在约定期限内履行提交备案资料的义务，其行为已构成违约。故张菲要求德茂兴公司将办理权属登记需要由德茂兴公司提供的材料报产权登记机关备案的诉讼请求，符合法律规定，原审法院依法予以支持。德茂兴公司未按合同约定在约定期限内将其应提供的资料报产权登记机关备案，依约应按照张菲已付房款的0.5%向张菲支付违约金。故张菲要求德茂兴公司支付违约金3300.17元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院依法予以支持。就张菲要求按照已付房价款的2%计算违约金的请求，因不符合合同约定，原审法院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院遂判决如下：一、被告西安德茂兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告张菲购买的位于西安市雁塔区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告西安德茂兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张菲违约金3300.17元；三、驳回原告张菲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费130元,减半后由被告承担65元。因原告已预交,被告将其承担部分在支付上述款项时一并支付原告。宣判后，张菲、德茂兴公司均不服，向本院提起上诉。张菲向本院提起上诉称，1、原审判决以其未能举证证明实际损失为由，对其要求提高违约金的请求不予支持，明显违反了《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定。德茂兴公司持续违约导致其长期无法取得房屋权属证书，所购房屋无法正常交易，给其生活上带来诸多影响和不便，其由此遭受的损失明显高于合同约定的总房款0.5%的违约金。其的损失虽然难以确定但确实存在且必然不断扩大。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，以及上述司法解释的规定，参照中国人民银行逾期贷款利息标准，酌情主张按照已付房款总额的2%标准支付违约金，事实清楚，法律依据充分，应当予以支持，所以并不存在举证不能一说。2、原审法院对其提高违约金的诉请不予支持，也明显有违公平原则。德茂兴公司违约事实明确，违约程度严重，违约行为持续时间已长达4年之久，并且截至目前违约情形还在持续，短期之内都无法解决。而合同约定的逾期办证违约金的计算标准远低于中国人民银行同期存款利率标准，明显与违约金的惩罚性质不符，违反了公平原则。德茂兴公司至今未办理竣工验收，致使房屋权属登记不符合办理条件，由于合同约定逾期办证违约成本过低，根本没有压力促使德茂兴公司履行合同义务，德茂兴公司的违约行为将继续长期损害其的合法权益。综上，请求：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7099号民事判决书第二项，并依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、判令由德茂兴公司承担本案一、二审全部诉讼费用。德茂兴公司辩称，案涉商品房买卖合同系双方意思自治，自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，双方均应遵守。张菲确实未提交任何证据证明一审所判决的违约金难以弥补其损失，应当承担举证不能的后果。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。德茂兴公司在本案审理中自愿向本院申请撤回上诉，本院依法予以准许。本院认为，张菲与德茂兴公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案双方当事人对于德茂兴公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是德茂兴公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，张菲截止本案二审依然无法证明德茂兴公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且原审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，应给予了德茂兴公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，张菲的上诉请求依法应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张菲预交的130元二审案件受理费，由张菲负担；西安德茂兴房地产开发有限公司预交的130元二审案件受理费，减半收取65元，由西安德茂兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十月二十日   书 记 员  范 致 远  1