黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2456号上诉人（原审被告）：杨晓丽，女，1956年12月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：陈雷，黑龙江北斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋连平，男，1967年6月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：齐静，男，1950年1月23日出生，汉族，方正县方兴法律服务所法律工作者，住黑龙江省方正县。原审被告：哈尔滨兴隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省方正县方正镇前进街。法定代表人：陈延发，经理。原审第三人：方正县房屋征收事务中心（原方正县人民政府房屋征收办公室），住所地黑龙江省方正县方正镇物华街**。法定代表人：刘宝柱，主任。委托诉讼代理人：张伟华，黑龙江**铄律师事务所律师。上诉人杨晓丽因与被上诉人宋连平、原审被告哈尔滨兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆房地产公司）、原审第三人方正县人民政府房屋征收办公室（以下简称征收办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。杨晓丽上诉请求：撤销黑龙江省方正县人民法院作出的(2019)黑0124民初1125号民事判决，依法改判驳回宋连平的诉讼请求或发回重审。事实与理由，1.宋连平与征收办签订的房屋征收产权调换协议合法有效，兴隆房地产公司不具有拆迁合法主体资格，故其与宋连平于2013年4月9日签订的拆迁协议书无效，一审法院认定该拆迁协议是对房屋征收产权调换协议的补充错误；2.宋连平的被拆迁房屋实际面积为65.25平方米，与征收办签订的087房屋征收产权调换协议书中约定回迁面积为85平方米，该协议已经履行完毕。088房屋征收产权调换协议书，产权面积是144.42平方米，回迁为88平方米住宅和44.64平方米车库，冲抵面积给付66,068.80元（这笔钱不知道在建设局领没领，自购面积9.1025平方米乘以5000元等于45,512.50元）已经兑换完毕。产权调换协议书和商服预售合同杨晓丽不认可。综上，原审法院认定事实错误，请求依法予以纠正。宋连平辩称,2013年11月27日，宋连平与征收办签订房屋征收产权调换协议书时，因住改非拆迁事宜未达成协议，2013年11月28日，经宋连平与开发商代表刘明雪进行协商，杨晓丽同意用72平方米的商服门市作为对宋连平房屋土地面积及营业损失的补偿费用，双方签订了商铺预售合同，合同中约定商服门市位置为3号楼东数第六门，建筑面积为72平方米，同时给宋连平出具了收到房款144,000元的收据，次日，宋连平与征收办签订了房屋征收产权调换协议书，宋连平按照该协议约定期限，将自有房屋拆除，但杨晓丽至今未将本案72平方米商服门市交付给宋连平使用。本案是拆迁安置补偿纠纷，宋连平与杨晓丽签订的商服预售合同是双方真实意思的表示，是对房屋征收产权条调换协议书的具体细化和补充，并不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。西林玛奇朵售楼中心工作人员刘明雪的签约行为代表杨晓丽，其法律后果责任应由杨晓丽承担，兴隆地产公司系本案小区开发单位，应承担连带责任。商铺预售合同第三条约定如2014年12月31日不能交付使用，按正常临迁费临迁安置补偿，依照该约定，原审法院判令杨晓丽给付临迁安置费符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。征收办述称，尊重法院作出的裁判文书。兴隆房地产公司未陈述意见。宋连平向一审法院起诉请求：1.确认宋连平与杨晓丽、兴隆房地产公司于2012年11月28日签订的《商服预售合同》合法有效；2．判令杨晓丽、兴隆房地产公司按照商服预售合同交付西林玛奇朵3号楼东数第六门72平方米，或交付相近位置同等面积的商服，如因杨晓丽、兴隆房地产公司的原因导致房屋不能履行，应按现行市场价格进行替代履行；3．判令杨晓丽、兴隆房地产公司给付2014年12月31日至今的临迁安置费63,360元。一审法院认定事实：2012年11月29日,宋连平与征收办签订了1份区号:A35-31-1/A35-31-2编号088的《房屋征收产权调换协议书(住改非)》。双方在协议书中约定：征收办将宋连平位于方正县方正镇建设街安乐巷65号（W委101号）/方正镇建设街安乐巷7号（W委166号），使用性质住改非,建筑面积65.25/79.17平方米,产权调换132.64平方米，位置：12栋4单元4层1号（88㎡）和7号楼7-3车库（44.64㎡）；乙方应付甲方楼层差价款17,600元、价格差价款2132.25元；甲方应付乙方1.搬迁费：1444.42元，临时安置费：8665.20元（临时安置费超过六个月由甲方继续支付，超过十八个月的双倍支付），无照房屋补偿：0.00元。2.室内装修、装饰补偿费：5776.80元，提前搬迁奖励：0.00元。3.有限电视迁移费：60元，数字电视迁移费：0.00元，电话迁移费：80元，互联网业务接入迁移费：50元；4.附属物：（1）停产停业损失4080元；6.其它：1.53,041.55元，2.12,603.30元。冲抵购房款后，甲方应付乙方结余款：陆万陆仟零陆拾捌圆捌角整（￥：66,068.80）；产权调换房屋进户时间暂定为自签订协议之日起十八个月以内。2012年11月28日,溪林玛奇朵售楼中心的负责人杨晓丽委托刘明雪与宋连平签订商服预售合同：第二条宋连平自愿向甲方定购溪林玛奇朵小区第3号楼东数第六门商服，建筑面积约72㎡，超出约定面积多退少补。第三条甲方于2014年12月31日交付乙方使用，交付不了按正常临迁安置费补偿。第四条甲乙双方同意上述之商服预售价为2000元/㎡，总金额人民币壹十肆万肆千元（小写144,000元）。甲方代理人刘明雪签字并盖溪林玛奇朵售楼中心的财务专用章，乙方宋连平签字。并为宋连平出具收据，交款单位宋连平，人民币壹十肆万肆千元整，收款事由3号楼东数第六门商服房款，面积72平方米，甲方代理人刘明雪签字并盖溪林玛奇朵售楼中心的财务专用章，该款项并未实际交付。另查明，方正县溪林玛奇朵小区是杨晓丽挂靠兴隆房地产公司的资质建设的。现溪林玛奇朵小区3号楼已经建成，东数第六门商服为一、二层，面积约为130平方米。一审法院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。2012年12月28日，刘明雪代表实际开发商杨晓丽与宋连平签订的商服预售合同是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。此合同虽名为商服预售合同，但其内容属于对房屋征收产权调换协议的补充，双方当事人均应依照合同约定全面履行。杨晓丽应该按照约定向宋连平交付溪林玛奇朵小区3号楼东数第六门商服。关于杨晓丽抗辩其挂靠兴隆房地产公司，拆迁协议书没有经过兴隆房地产公司确认，不能代表兴隆房地产公司，不同意履行的主张。原审法院认为，该拆迁协议书是基于宋连平与征收办签订房屋征收产权调换协议书（住改非）而签订产生，是在房屋征收产权调换协议书（住改非）的基础上由项目实际开发商杨晓丽的工作人员与房屋被征收人具体、细化拆迁的补充事宜。其次，该小区回迁户签订协议的过程均是相同的签约方式，均由溪林玛奇朵售楼中心工作人员刘明雪与被拆迁人签约，且杨晓丽为实际开发商，可以认定溪林玛奇朵售楼中心工作人员刘明雪系代表杨晓丽的行为，其法律后果应由杨晓丽承担，而兴隆房地产公司系该小区开发单位，应与杨晓丽承担连带责任，故杨晓丽针对此事的抗辩理由不能成立。杨晓丽辩称本案超过诉讼时效，无事实和法律依据，该抗辩理由不能成立。关于临迁费用，甲方于2014年12月31日未交付房屋，应按约定补偿临迁费用，宋连平要求杨晓丽、兴隆房地产公司支付未回迁商服的临迁费，予以支持。从2014年12月31日至今已超过18个月，宋连平诉请要求给付商服临迁费2014年12月31日至今63,360元（72㎡×10元／月／㎡×18月＋72㎡×20元／月／㎡×35月），予以支持。综上所述，宋连平要求杨晓丽、兴隆房地产公司依合同履行交付义务应予支持，如因杨晓丽、兴隆房地产公司原因导致协议中约定的具体交付房屋无法履行，应按照该小区同类房屋相同面积进行安置或应按现行市场价格进行替代履行。判决：1.宋连平与杨晓丽于2012年11月28日签订的商服预售合同合法有效；2.杨晓丽于判决生效后十日内向宋连平依法安置方正县溪林玛奇朵小区3号楼东数第六门商服，建筑面积72平方米；如不能安置或实际面积存在误差，对不能安置或实际面积存在误差部分变更为按照同地段同类房屋现行市场价格进行货币补偿；3.杨晓丽于判决生效之日起十日内给付宋连平临时安置费用63,360元；4.兴隆房地产公司对上述第一、第二、三项承担连带给付责任。本院二审期间，杨晓丽围绕上诉请求依法提交方正县人民政府房屋征收办公室编号为087、088房屋征收产权调换协议书档案一套。拟证明：本案的主体有问题。2012年与方正县人民政府房屋征收办公室签订住改非产权调换协议的是宋连红，宋连平代签，该房屋档案中显示有房屋租赁使用合同，出租方为宋连红，承租方是宋连平。2011年5月10日办理关于房屋被征收和改造相关事项的授权委托书中，委托人也是宋连红，被委托人是宋连平，宋连平只是代理人。案涉房屋存在着相关的权利人即宋连红，2008年不允许案涉房屋及场地性质及面积进行变动，宋连平2010年7月21日办理了个体工商户的营业执照，将住宅房屋的性质改为非住宅房屋，在不符合法定程序办理的个体工商户执照基础上才签订房屋征收产权调换协议，致使宋连平、宋连红一方按照非住宅的性质，获得了相关的利益。宋连平的质证意见：住改非是房产部门和政府多部门联合调查核实的，宋连平没异议，宋连平签订的住改非协议是088号，宋连红签订的087号，与本案没关系。商服预售合同是对方正县房屋征收产权调换协议书住改非088号协议书的补充和细化，目的是对宋连平拆迁房屋过程当中的面积损失、营业损失进行补偿，当时宋连平做买卖，才给办的工商执照。征收办的质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。本案诉争的商服预售合同是基于宋连平签订的088号房屋征收产权调换协议书所产生，与087号产权调换协议没有任何关联性。对于住改非认定是经相关部门共同认定所产生，且由工商税务等部门出具相关证明。本院认证意见：宋连平、征收事务中心对杨晓丽举示的证据证实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认，对于待证事实本院将结合其他证据进行综合评判。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于刘明雪代杨晓丽与于2012年12月28日签订的《商服预售合同》是否有效的问题。首先，该合同加盖“溪林玛奇朵售楼中心财务专用章”，杨晓丽并未否认该印章的真实性；其次，生效判决已经认定刘明雪的签约行为代表杨晓丽，杨晓丽主张该协议无效没有事实和法律依据，本院不予支持。关于杨晓丽庭审中提出宋连平“住改非”不符合程序的问题。宋连平被拆迁房屋的“住改非”问题已经过相关主管部门的审核确认，拆迁房屋的现状亦在房屋征收产权调换协议书中予以确认，杨晓丽的该项理由不成立。综上所述，杨晓丽的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1384元，由杨晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  王晓东审判员  梁红玉二〇二〇年十月九日法官助理咸雅芳书记员于文娟