江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异82号案外人（异议人）：江西万联投资发展有限公司吉安分公司。住所地：江西省吉安市青原区河东经济开发区B9-2-4块****。统一社会信用代码：9136080306972623XＥ。法定代表人：黄永琴。案外人（异议人）：孙建勋，男，1985年4月5日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。上述二案外人委托诉讼代理人：罗雪，江西奋翼律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人：中国农业银行股份有限公司吉安青原支行。住所地：江西省吉安市青原区。统一社会信用代码：913608038619716183。负责人：黄海樱，行长。委托诉讼代理人：钱旭，男，1973年1月15日出生，汉族，系该支行副行长，住江西省吉安市吉州区。特别授权代理。委托诉讼代理人：梅家彪，男，1967年5月1日出生，汉族，系该支行职员，住江西省吉安市吉水县。特别授权代理。被执行人：江西黄金客商贸有限公司。住所地：江西省吉安市青原区河东开发区控规B9-2-1-4地块。组织机构代码：74850625-5。法定代表人：朱斌英，公司总经理。被执行人：朱斌英，男，1973年4月15日出生，汉族，住江西省吉安县。被执行人：黄永琴，女，1975年8月2日出生，汉族，住吉安市吉安县。在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司吉安青原支行（以下简称农行青原支行）与被执行人江西黄金客商贸有限公司、朱斌英、黄永琴金融借款合同纠纷一案过程中，案外人江西万联投资发展有限公司吉安分公司、孙建勋申请本院在拍卖位于泰和县房权证泰府万字第**房产（以下简称案涉房产）中保障其从异议之日起至2026年7月31日的合法租赁权益，并提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人江西万联投资发展有限公司吉安分公司、孙建勋称，请求法院停止要求案外人腾空案涉房产的强制执行措施，保障案外人从异议之日起至2026年7月31日的合法租赁权益。事实和理由：1、2011年12月26日，江西万联投资发展有限公司注册成立，恰巧赶上江西推行的“万村千乡”工程，该公司迅速在江西省全省范围内布局开设农村乡镇销售点。后在各个乡镇销售店铺开张后，陆续成立了41家分公司。位于案涉房产的**，是江西万联投资发展有限公司先行租赁用于开设万联家和乡镇商贸中心万合店。2013年5月22日，成立了江西万联投资发展有限公司吉安分公司，万联家和乡镇商贸中心万合店即设立在该吉安分公司名下经营管理，原有的租赁关系由吉安分公司与房东签订租赁合同，租赁时间由于存在先行租赁使用的事实所以把租赁时间进行往前倒算的做法，租赁期限为2012年8月1日至2026年7月31日。本案案涉房产一直系江西万联投资发展有限公司开设的万联家和乡镇商贸中心万合店使用。后该店由于经营不善，负债累累。2016年2月1日，江西万联投资发展有限公司吉安分公司与该超市店铺员工孙建勋、张小嫦、康振萍、肖斌、李**志、王木娜协商一致，由该六名员工偿付万联家和乡镇商贸中心万合店所欠债务，并由该六名员工实际经营管理万联家和乡镇商贸中心万合店。目前，该乡镇超市店铺直至现在均未发生变化，租赁事实清晰，无争议。2、银行属于专业的金融机构，根据银行的抵押流程，对于不动产抵押登记需要到现场对抵押物是否存在租赁进行核实并拍照留存。因此，本案申请执行人应在办理抵押时已经知晓案涉房产一楼，由租赁人租赁用于开设万联家和乡镇商贸中心万合店。3、执行过程中，吉安市中级人民法院在执行中多次认可案涉房产存在租赁有效的事实。2017年4月6日现场拍卖中，法院工作人员短信通知万联家和乡镇商贸中心万合店联系人孙建勋，短信内容明确表示租赁在先。2019年3月至6月网拍中使用的评估报告中也进行了特别说明，明确了案涉房产租赁情况。江西万联投资发展有限公司吉安分公司非常配合法院的工作，在法院启动相关拍卖程序后，一直交付租金至2019年。2020年因受到疫情影响，资金周转有困难，但也愿意交付相应租金到法院。4、本案租赁人与房屋所有权人签订的《房屋租赁合同》后，一直占有、使用房屋，且该租赁合同是在抵押给申请执行人之前签订的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定及买卖不破租赁原则，案外人仍享有租赁权。申请执行人农行青原支行称，1、2014年12月8日在设定抵押权时，案涉房产状态为朱斌英公司自行营用，未对外出租。2014年12月在办理抵押贷款及签订《最高额抵押合同》时，朱斌英告知申请执行人并承诺案涉房产为江西黄金客商贸有限公司万合直营店，并提供了一份商超直营便利门店，包括直营店位于泰和县的万合店，案涉房产并未对外出租，商铺系自用。2、朱斌英与江西万联投资发展有限公司吉安分公司签订的商铺租赁合同为虚假租赁全同，无任何法律效力。（1）从合同签订时间来判断，经全国企业信息公示系统查询，江西万联投资发展有限公司吉安分公司成立于2013年5月22日，而租赁合同的签订时间是2012年7月20日，签订合同时，江西万联投资发展有限公司吉安分公司不存在。（2）从合同条款来判断，该租赁合同第十条约定乙方承租时应提供的身份证明（营业执照）文件，此时公司根本没有成立，何来营业执照。（3）从合同效力来判断，该租赁合同第十三条明确约定，合同经双方签章后生效，可是合同根本就没有加盖公章，也就是合同没有生效。3、朱斌英与江西万联投资发展有限公司吉安分公司商铺租赁关系为虚假租赁关系。朱斌英是案涉房产的所有权人，又是江西万联投资发展有限公司吉安分公司的法人代表、股东，其在所谓的租赁关系中，即是出租人又是承租人，租赁关系虚假。4、孙建勋的异议人身份不适格。经查询，江西万联投资发展有限公司吉安分公司有信息，而万联家和乡镇商贸中心万合店无任何信息，根据查询结果及实地调查推断，两者之间没有任何关系。（1）公司经营场地不一致。江西万联投资发展有限公司吉安分公司的经营地址为青原区河东经济开发区Ｂ9-2-4块6栋二楼，而万联家和乡镇商贸中心万合店在泰和县。（2）公司经营范围完全不一致。江西万联投资发展有限公司吉安分公司经营范围为国内贸易、投资咨询、技术咨询、市场营销策划、企业管理咨询、为公司承揽业务提供服务、预包装食品销售，有效期至2016年5月16日止。经过实地考察，万联家和乡镇商贸中心万合店经营范围为百货、大米、油、酒、水果、蔬菜、肉类等超市日常用品。5、经全国企业信息公示系统查询，江西黄金客商贸有限公司万合直营店经营业场所为吉安市泰和县万合圩镇，经营范围为百货、超级市场、黄金首饰、珠宝、卷烟零售；散装食品、预包装食品、冷冻食品、粮油及制品、肉及肉制品机构应；果蔬、水产品销售，法人代表为朱斌英。根据该店的实际经营现状、实际经营地址，可以推断江西黄金客商贸有限公司万合直营店与万联家和乡镇商贸中心万合店实则为同一店。6、2016年12月8日，申请执行人向吉安市中级人民法院申请不予保护案涉房产上的租赁权，2019年1月31日，吉安市中级人民法院在案涉房产上张贴搬迁公告，要求占有人在2019年3月31日之前搬离，故吉安市中级人民法院对案涉房产上的租赁权不予认可。综上，案外人的异议请求没有依据，请求法院依法驳回。本院查明，原告中国农业银行股份有限公司吉安青原支行诉被告江西黄金客商贸有限公司、朱斌英、黄永琴金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月14日作出（2015）吉中民二初字第124号民事判决书，判决：一、被告江西黄金客商贸有限公司偿还原告中国农业银行股份有限公司吉安青原支行借款本金1450万元及利息（自2015年10月21日至11月20日按照年利率11.34%计算，2015年11月21日以后利息按照年利率15.12%算至借款付清之日止），限在本判决生效后十五日内履行；二、原告中国农业银行股份有限公司吉安青原支行对被告江西黄金客商贸有限公司、朱斌英、黄永琴提供的抵押财产（1、房权证泰府万字第**，产权人朱斌英、黄永琴，房屋坐落于泰和县的；2、泰国用（2006）第××号建设用地使用权，产权人朱斌英，土地坐落于泰和县；3、房房权证泰府字第**，权人朱斌英、黄永琴，房屋坐落于泰和县；4、吉房权房权证青原字第**、权证房权证青原字第**，江西黄金客商贸有限公司，房屋坐落于吉安市青原区地块；5、青原区国用（2011）第××号建设用地使用权，产权人黄金客公司，土地坐落于吉安市青原区地块）享有优先受偿权；三、被告朱斌英、黄永琴在1450万元借款本息限额内对于被告江西黄金客商贸有限公司提供的抵押财产不足清偿部分的债务承担连带清偿责任。案件受理费108800元，财产保全费5000元，合计113800元，由被告江西黄金客商贸有限公司、朱斌英、黄永琴共同负担。（2015）吉中民二初字第124号民事判决书中确定该金融借款签订《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》的时间是在2014年12月8日。在诉讼过程中，2015年10月28日，本院查封了案涉房产。执行过程中，2016年7月15日，本院执行局在委托本院司法技术处对案涉房产进行评估时，认可该房地产在抵押之前即2012年8月出租给江西万联投资发展有限公司分公司，在处置时依法应保障其租赁权。2016年11月2日，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司对案涉房产作出了房地产估计报告，报告中考虑了该租赁权。2016年12月8日，申请执行人农行青原支行认为案涉房产上的租赁合同存在虚假等原因请求本院不予保护江西万联投资发展有限公司分公司的租赁权。后由于各种原因，案涉房产经三次拍卖，一次变卖均无人购买。经约谈，申请执行人不接受以物抵债，同意本院裁定本案终结本次执行程序。本案申请执行标的为1461.38万元及利息，执行到位376.95万元，未执行标的为1084.43万元及利息。2017年11月15日，本院作出（2016）赣08执51号执行裁定书，裁定终结江西省吉安市中级人民法院（2015）吉中民二初字124号民事判决书的本次执行程序。2020年5月13日，农行青原区支行申请恢复（2015）吉中民二初字124号民事判决的执行，本院依法予以立案，执行案号为（2020）赣08执恢33号。执行中，农行青原区支行申请对案涉房产等进行重新评估，并提出因江西万联投资发展有限公司分公司成立于2013年，但案涉房产上的租赁合同签订时间是2012年7月20日等理由，请求法院在执行中不予认可和保护案涉房产上的租赁权。本院执行人员对该意见予以采纳。为此，案外人提出执行异议。朱斌英在2020年8月5日向本院作出《关于万合店店面租赁合同的说明》，载明：江西万联投资发展有限公司吉安分公司是江西万联投资发展有限公司整合江西黄金客商贸有限公司商超部分的资产和业务而来，江西黄金客商贸有限公司与江西万联投资发展有限公司交接时间为2012年7月1日，江西万联投资发展有限公司吉安分公司独立真正运作时间是2012年7月1日开始，但是未确定是以分公司还是子公司的方式进行管理，导致办理营业执照时间延后至2013年。在2012年7月上旬，江西万联投资发展有限公司派驻管理团队进入江西万联投资发展有限公司分公司，将原黄金客超市万合店改为样板门店，也就是在那时候签订的租赁合同，公章是在后期办好营业执照后补盖的，万合店整改后的重新开业的时间是2012年9月28日。另查明，江西万联投资发展有限公司吉安分公司成立于2013年5月22日，地址位于青原区河东经济开发区B9-2-4块****，负责人变更前为孙建勋，变更后为黄永琴，经营范围：国内贸易、投资咨询、技术咨询、市场营销策划、企业管理咨询、为公司承揽业务提供服务、预包装食品销售；目前该公司的经营状态为已吊销。通过国家企业信用信息公示系统显示，江西万联投资发展有限公司法定代表人为朱斌英，股东之一为江西黄金客商贸有限公司。根据案外人提供的证据显示，2012年7月20日，朱斌英作为甲方与江西万联投资发展有限公司吉安分公司作为乙方签订案涉房产的《商铺租赁合同》，约定租赁期限为12年，自2012年8月1日起至2026年7月31日止，每年租金12万元整，按季度支付。2016年2月1日，孙建勋与江西万联投资发展有限公司吉安分公司签订《转让协议》，约定案涉房产交由孙建勋继续履行租赁合同，在该《转让协议》的补充协议上，朱斌英在江西万联投资发展有限公司吉安分公司公章处签名。万联家和乡镇商贸中心万合店于2012年9月在案涉房产上开张，系超市。本院认为，本案的争议焦点为本案执行过程中是否应保障案外人对案涉房产上的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，江西万联投资发展有限公司吉安分公司成立于2013年5月22日，其在2012年7月20日与朱斌英签订《商铺租赁合同》，该分公司变更后的负责人系案涉房产所有权人之一黄永琴，江西万联投资发展有限公司的法定代表人系案涉房产所有权人之一朱斌英，该分公司营业执照上的经营范围与目前案涉房产上的万联家和乡镇商贸中心万合店的经营范围亦不相同，故对该《商铺租赁合同》的真实性难以认定，亦无法确认案涉房产上的万联家和乡镇商贸中心万合店系江西万联投资发展有限公司吉安分公司所有；且案外人提供的证据不足以证实其自2012年7月以来向案涉房产所有权人朱斌英、黄永琴支付了租金。因此，对江西万联投资发展有限公司吉安分公司提出在本案执行中保障其案涉房产上的租赁权益，本院不予支持。根据孙建勋提供的其于2016年2月1日与江西万联投资发展有限公司吉安分公司签订《转让协议》，因案涉房产于2015年10月28日已被本院查封，且本院不予保证江西万联投资发展有限公司吉安分公司对案涉房产上的租赁权益，故对孙建勋提出在本案执行中保障其案涉房产上的租赁权益，本院亦不予支持。综上，案外人的异议理由缺乏事实与法律依据，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第三十一条之规定，裁定如下：驳回江西万联投资发展有限公司吉安分公司、孙建勋的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年十月二十八日书记员  王兰英