广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民初49号原告：赵富文，女，汉族，1932年10月5日出生，住广东省徐闻县************，公民身份号码：440************466。原告：陈兴，男，汉族，1962年12月15日出生，住广东省湛江市赤坎区************，公民身份号码：440************017。原告：陈春福，男，汉族，1969年11月16日出生，住广东省徐闻县*******1*，公民身份号码：440************450。原告：陈春杰，男，汉族，1971年9月29日出生，住广东省湛江市霞山区************，公民身份号码：440************455。以上四原告共同委托诉讼代理人：陈梧桐，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市粤海建筑工程公司打桩分公司，住所地：广东省湛江市赤坎区******。法定代表人：吴某1。第三人：湛江新鸿业房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市经济技术开发区***。法定代表人：陈某2。委托诉讼代理人：任冬蕾，该公司副总经理。第三人：湛江市腾龙房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市霞山区******。法定代表人：陈某1。第三人：钟放，男，汉族，1961年11月5日出生，住广东省湛江市霞山区******宝满口岸政务中心大楼3楼霞山海事处，公民身份号码：440************337。原告赵富文、陈春杰、陈春福、陈兴（以下简称赵富文等四人）与被告湛江新鸿业房地产开发有限公司（以下简称新鸿业公司）及第三人钟放、湛江市粤海建筑工程打桩分公司（以下简称粤海公司）、湛江市腾龙房地产有限公司（以下简称腾龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵富文、陈春杰、陈春福、陈兴的共同委托诉讼代理人陈梧桐及新鸿业公司的委托诉讼代理人任冬蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵富文等四人起诉请求：1、判令停止对赵富文等四人所有的位于湛江市********面积为185平方米的土地[土地证号：湛国用（2008）第1031**]及房屋的执行[执行案号：（2009）粤湛中法执字第85—6号】，并解除查封。*、本案诉讼费用由粤海公司承担。庭审中赵富文等四人明确其诉求为：判令停止对湛江新鸿业房地产开发有限公司名下位于湛江市********面积为185平方米的土地使用权的执行。事实与理由：1995年5月27日，新鸿业公司把位于湛江市******2*面积为185平方米的土地[土地证号：湛国用（2008）第1031**]出卖给第三人钟放，土地转让款为人民币372745.8元，双方签订了《项目转让合同》。钟放购买涉案的土地后，于1996年初开始建造房屋。房屋建造完毕后，钟放于1997年9月1日，将涉案的土地及房屋一并转让给陈文龙，由陈文龙与新鸿业公司重新签订了《皇家花园项目转让合同书》。陈文龙去世后于2015年4月19日在殡仪馆火化，由赵富文等四人继承涉案的土地及房产。2013年12月25日，湛江市中级人民法院作出了（2009）湛中字第85号之四《执行裁定书》，查封了涉案的土地。2018年11月23日，湛江市中级人民法院又作出（2009）湛中法执字第85号之六号《执行裁定书》，续行查封了涉案的土地。湛江市中级人民法院的上述执行行为，明显侵害了赵富文等四人的合法权益。陈文龙购买并控制、使用、合法占有涉案的土地及房屋是事实，至今己有二十多年，赵富文等四人现在是该土地、房屋的真正所有权人，己从一个民事法律关系变成了一个不容变更的法律事实。虽然，涉案的土地至今未办理使用权变更登记手续，但过错并不在于赵富文等四人一方。陈文龙购买涉案的土地后，曾多次要求办理变更登记手续，但由于新鸿业公司办公地址变迁、管理人员不断变换无法联系，以及该公司被吊销营业执照，无人管理公司事务等原因，才导致不能及时办理土地变更登记手续。据此，涉案的土地未办理使用权变更登记手续不是由于买受人的原因造成的，而是在于土地的出售人新鸿业公司一方。湛江市中级人民法院在执行本案过程中，曾于2009年8月14日作出（2009）湛中法执字第85号《执行裁定书》，查封了湛江新鸿业房地产开发有限公司位于湛江市******9*和21幢的土地使用权。由于案外人吴理军等人提出异议，湛江市中级人民法院于2010年7月28日作出（2009）湛中法执字第85号之二《执行裁定书》，解除了对上述土地使用权的查封。然后，查封了赵富文等四人涉案的土地。赵富文等四人在本案中与吴理军的情况是一模一样的。大家都是购买了新鸿业公司的土地，然后盖房并一直合法占有、使用至今。并且都是由于新鸿业公司的原因，造成不能及时办理使用权变更登记手续。2010年7月8日，吴理军的民事起诉状中有明确的表述（详见证据10）。除了赵富文等四人、吴理军之外，新鸿业公司在同一时期、同一地块出售给他人的土地，至今还有十多户与赵富文等四人一样未能办理使用权变更登记手续，原因也在于此。据此，陈文龙在贵院查封之前己经与新鸿业公司、钟放签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购买涉案土地的全部价款，合法占有、使用涉案的土地、房屋至今己二十多年。涉案的土地未办理使用权变更登记手续不是因为买受人陈文龙原因造成的，而是出售人新鸿业公司造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八规定，赵富文等四人的情况完全符合该条规定的情形，且赵富文等四人的权利完全能够排除贵院对赵富文等四人涉案土地的执行。现新鸿业公司与粤海公司打桩分公司产生债务纠纷，却要赵富文等四人承担新鸿业公司由此带来的不利法律后果，明显是违反公平合理的民法原则。湛江市中级人民法院在执行该案过程中，与赵富文等四人情形相同的案外人因提出执行异议，湛江市中级人民法院最终都裁定给予解封，表明法律是维护土地真正所有权人的权益的。退一步讲，与赵富文等四人一样的情况，因新鸿业公司的原因造成不能及时办理使用权变更登记手续的还有10多户。如果法院只强制执行赵富文等四人的土地，这对赵富文等四人是非常不公平、不合理的。赵富文等四人为维护自身的合法权益。新鸿业公司答辩称：对赵富文等四人的起诉无异议，同意其起诉意见。钟放书面答辩称：一、新鸿业公司把位于湛江市********面积为185平方米的土地出让给钟放是事实。1995年5月27日，湛江新鸿业房地产开发有限公司把涉案的土地出卖给钟放，土地转让款为人民币372745.8元。1996年初，钟放开始在涉案的土地上建造房屋。二、钟放把涉案的土地转让给陈文龙是事实。1997年9月1日，钟放将涉案的土地及房屋一并转让给陈文龙，由陈文龙与新鸿业公司重新签订了《皇家花园项目转让合同书》。三、陈文龙已经把土地及房屋转让款支付给钟放。陈文龙在银行取现后，通过现金的方式把转让款66万元支付给钟放，钟放在此给予确认。综上，钟放与赵富文等四人转让房屋的事实清楚，请求法院依法判决。粤海公司、腾龙公司既不到庭也未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：本院在执行申请人粤海公司与被执行人腾龙公司、新鸿业公司建筑工程合同纠纷一案【（2006）粤高法审监民再字第390号民事判决】过程中，因腾龙公司、新鸿业公司未履行判决所确定的义务，本院根据粤海公司的申请，于2013年12月25日作出（2009）湛中法执字第85号之四执行裁定，查封了新鸿业公司位于湛江市********面积为185平方米的土地使用权【土地证号为湛国用（2008）第103**】。2018年11月23日作出（2009）湛中法执字第85-6号执行裁定，对以上土地使用权进行续封。赵富文等四人不服该续封裁定，提出书面执行异议，本院于2020年1月21日作出（2020）粤08执异1号执行裁定，裁定驳回赵富文等四人的异议请求。赵富文等四人不服该裁定，向本院提起本诉。另查明：1995年5月27日，新鸿业公司与钟放签订《项目转让合同》，约定新鸿业公司向钟放转让“乐山路北、佳信西面，市委、市政府规划用地东，小区编号为A02号”地块。土地面积248.13平方米，其中实建面积101.75平方米，花园面积83.25平方米。总地款为334975.50元。由钟放分期付清购地款，首期按总价款20%交付订金。以新鸿业公司名义向国家有关部门申请报建，费用由新鸿业公司负责。如钟放需办理土地转让，费用由钟放负责。钟放须在签订合同三年内完成房屋建设任务。超过三年仍未建设的，新鸿业收回土地，待新鸿业再出售后才将地款退回钟放，并扣下地款20%作为违约金。1994年10月28日，新鸿业公司向钟放出具《收款凭单》，注明收到钟放C座102复式房及C座8号单车房第一期房款（含订金）共计372745.80元。1995年5月27日，新鸿业公司与陈文龙签订《皇家花园项目转让合同书》，约定陈文龙向新鸿业公司购买坐落于“乐山西路北、佳信公司西面，市委、市政府规划用地东”的皇家花园第2号别墅用地项目。该项目总占地面积248.13平方米，其中实建面积101.75平方米，花园面积83.25平方米。购地总价款334975.50元，签订合同时付项目总价100%给新鸿业公司。陈文龙须在二年内完成房屋建设任务。超过二年仍未建设的，新鸿业有权收回土地，待新鸿业再出售后才将项目款退回陈文龙，但需扣下总地款30%作为违约金和差价。1997年9月1日，新鸿业公司在1994年10月28日出具给钟放的《收款凭单》背面注明：同意钟放皇家花园2号地转让给陈文龙，并注明“退C座102房，转交A02地钱全部、A03…”。1997年9月1日，钟放出具一份证明，写明：皇家花园2号，将转让陈文龙，今后一切属于陈文龙所有。本案诉讼中，赵富文等四人主张陈文龙于1997年9月1日向钟放购买案涉房地，后与新鸿业公司补签了1995年5月27日的合同，代替钟放与新鸿业公司1995年签订的合同。新鸿业公司及钟放对赵富文四人陈述的以上事实予以确认。同时，钟放主张其于1996年初在案涉土地建造了房屋，其将案涉房地一并转让给陈文龙后，陈文龙在银行取了现金，通过现金的方式将房地转让款66万元支付给钟放。赵富文等四人向本院提交了1996年1月31日湛江市城市规划局向新鸿业公司出具的皇家花园2号三层别墅用地面积为106.44平方米的《工程建设临时通知书》复印件及湛江市城市规划局赤坎办事处出具的皇家花园2号三层别墅用地面积为106.44平方米的《建设工程规划施工许可证》复印件。同时主张自1997年开始使用案涉房屋，并提交了湛江市凯华物业服务有限公司皇家花园管理处出具的《催缴通知》，该通知上写明：皇家花园2栋业主已拖欠我司2011年1月至2019年10月，管理费31800元，水费623元，公摊电1710元…，合计36157元。并提交湛江市凯华物业服务有限公司皇家花园管理处于2019年11月3日打印的《皇家花园2011年1月-2019年11月缴费通知单》，写明陈文龙业主2011年1月-2019年11月应缴的费用为36578元（代收代缴费用421元+36157元）。再查明：2019年5月20日，陈春华对（2009）湛中法执字第85-6号执行裁定提出书面异议，本院于2019年6月18日作出（2019）粤08执异10号执行裁定，裁定驳回陈春华的异议请求。还查明：陈文龙与赵富文是夫妻关系，两人生育了四个儿子，分别是：陈春华、陈兴、陈春福、陈春杰。陈文龙已死亡，并于2015年4月19日进行火化。本院认为：本案属案外人执行异议之诉。根据本案中各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：应否停止执行案涉土地。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及第二十九条属法律、司法解释另有规定的情形。故本案审查赵富文等四人是否符合以上两条规定的条件。鉴于赵富文等四人明确主张依据第二十八条主张权利，故本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，审查赵富文等四人是否符合该条规定的四个条件。首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，钟放自1995年5月27日从新鸿业公司处受让了案涉土地后，于1997年9月1日转让给陈文龙，由陈文龙与新鸿业公司重新签订《皇家花园项目转让合同书》。而案涉土地是在2013年12月25日被查封。故案涉书面买卖合同是在人民法院查封前签订。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，陈文龙与新鸿业公司签订的合同自成立时生效。其次，关于是否在人民法院查封之前合法占有涉案房屋的问题。本案中，赵富文等四人提供了湛江市凯华物业服务有限公司2019年10月10日出具的《催缴通知》及2019年11月3日出具的《皇家花园2011年月-2019年11月缴费通知单》及赵富文等四人自行拍摄的一张案涉房产的照片，拟证明其一直实际占有使用案涉房地产。但以上证据均是案外人或赵富文等四人单方所出具，赵富文等四人未能提交其实际占有使用房屋所产生的水电费缴纳凭证、或者因生活需要安装电视、网络凭证等予以佐证，其该主张缺乏充分的依据，未能证明人民法院查封前其已实际占有使用案涉房屋。第三，关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。赵富文等四人提交了钟放出具的证明、《皇家花园项目转让合同书》、新鸿业公司出具的《收款凭单》等证据，证明陈文龙以从银行提取现金并以现金支付的方式已支付全部房地转让款。对支付房地款的事实，虽然钟放予以确认，但赵富文等四人未能提供现金提现的依据或该笔款项去向的相关证据，其款项支付的真实性未能确认，故本院对赵富文等四人购房款已支付的主张不予确认。最后，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。赵富文等四人主张因新鸿业公司的办公地址变迁，管理人不断变换无法联系，且该公司被吊销营业执照、无人管理公司的原因，导致无法办理土地过户手续。对赵富文等四人该主张新鸿业公司亦予以确认，故本院对赵富文等四人该主张予以采纳，认定并非赵富文等四人自身原因未办理过户登记。综上，赵富文等四人未能证明其在人民法院查封之前合法占有涉案房地及已支付全部价款，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对涉案房地不享有可排除执行的无过错不动产买受人的物权期待权，不可排除对涉案执行标的物的执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回赵富文、陈春杰、陈春福、陈兴的诉讼请求。案件受理费6891.19元，由赵富文、陈春杰、陈春福、陈兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日其十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 杨伟玲审 判 员 陈志韧审 判 员 陈志清二〇二〇年九月十五日法官助理 黄沛婷书 记 员 梁树杏