福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初2151号 原告:中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区817南路中亭街利生苑****楼**，统一社会信用代码：91350100854390364G。 负责人：林齐林，该行行长。 委托诉讼代理人：刘昌奉，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈展鹏，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 被告：林秀敏，女，汉族，1987年6月7日出生，住福建省永泰县。 被告：福建海富房地产有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区五四北路**世界金龙大厦****一社会信用代码91350000611000077M。 法定代表人：陈亚平，该司董事长。 原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称“工行台江支行”）与被告林秀敏、被告福建海富房地产有限公司（以下简称“海富公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行台江支行的委托诉讼代理人刘昌奉、被告林秀敏到庭参加诉讼，被告海富公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行台江支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告林秀敏向原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金人民币712641.34元及相应利息、罚息、复利（暂计至2020年4月3日止利息、罚息、复利为151616.07元，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计至被告实际还清借款本息之日止）。2.判令原告有权对被告林秀敏名下的位于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元（预告登记证号：榕房预ＹＲ字第1××8号）予以折价或者拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权。3.判令被告福建海富房地产有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。4.判令本案诉讼费用由二被告共同承担。 事实与理由：2010年2月25日，工行台江支行与被告林秀敏、福建海富房地产有限公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［营业部］行［台江］支行［2010］年［一手房贷ＨＦ0023］号），合同主要约定：1、贷款金额为人民币78万元，贷款用途为购买鼓楼区××街道××路××号××大厦××层××单元房产，贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；2、合同项下贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，发放借款时年利率为4.158%，贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；3、还款方式为等额本息还款（按月计息）；4、逾期还款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为在上述借款利率的基础上加收30%；5、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；7、被告林秀敏将其名下的位于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产（预告登记证号：榕房预ＹＲ字第1××8号）抵押给原告，作为履行本合同的担保；抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；8、被告福建海富房地产有限公司为合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；9、争议解决方式为向贷款人所在地法院起诉。2010年3月3日，原告向被告指定的收款账户发放贷款人民币78万元。原告与被告林秀敏于2010年3月3日为上述房产办理了抵押权预告登记。自2010年7月起，被告开始逾期还款，后偶有还款。期间，原告多次向被告催款但均无果。为维护自身合法权益，原告诉至本院。 林秀敏辩称其对工行台江支行的诉请无异议，希望待办完案涉房屋的产权证后偿还这笔钱。 工行台江支行围绕诉讼请求依法提交了下述证据材料：1.个人购房借款/担保合同；2.借款凭证。3.预告抵押登记证。4.自营历史明细列表。 林秀敏对工行台江支行提交的证据无异议。 海富公司未答辩亦未提供证据,视为放弃答辩、举证、质证权利。 经审查，工行台江支行提供的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年2月25日，贷款人工行台江支行与借款人及抵押人林秀敏、保证人海富公司签订编号为［闽］字［营业部］行［台江］支行［2010］年［一手房贷ＨＦ0023］号《个人购房借款／担保合同》约定：贷款人根据借款人林秀敏的申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款，金额为780000元；合同项下的贷款用于购置位于鼓楼区××街道××路××号××大厦××层××单元的房产；借款期限为30年；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按前述约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次划入海富公司开立在工行台江支行账号为1402××××8925的账户；借款人以按月等额本息的方式偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日；借款人未合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人林秀敏自愿以其所有的坐落于鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元的房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等；保证人海富公司自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但案涉房屋正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2010年3月3日，抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工行台江支行。 2010年3月3日，工行台江支行向林秀敏发放案涉贷款780000元至指定账户，借款当期执行利率为4.158%。 林秀敏自2010年7月13日开始出现逾期，之后陆续还款，截止至2020年4月3日，被告尚欠原告借款本金712641.34元，利息、罚息、复利共计151616.07元。 另查明，海富公司开发的位于福州市鼓楼区××街道××路××号海富大厦尚未办理初始登记。 本院认为，工行台江支行与林秀敏、海富公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家有关法律法规的规定，应认定为合法有效。工行台江支行已履行合同项下的出借义务，林秀敏却未按期归还借款本息，已构成违约。故原告工行台江支行请求被告林秀敏偿还尚欠的借款本金712641.34元及相应的利息、罚息、复利有事实和法律依据，本院予以支持。 林秀敏自愿以其坐落于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。案涉房产未办理初始登记，尚不具备办理所有权登记和抵押登记的条件，但林秀敏负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，故本院确定林秀敏应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产抵押登记。在案涉房产完成初始登记，具备办理物权登记条件后，若林秀敏逾期仍未协助办理抵押登记，工行台江支行将无法行使抵押权，海富公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予工行台江支行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 海富公司自愿为林秀敏的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于案涉房屋正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任的约定，在案涉房产办理正式抵押登记之前，海富公司应在保证范围内承担连带清偿责任。 综上所述，对工行台江支行的诉讼请求，本院予以支持。海富公司未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、林秀敏应于本判决生效之日起十日内，向中国工商银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金712641.34元及利息、罚息、复利（暂计至2020年4月3日的利息、罚息、复利共计151616.07元，此后利息、罚息、复利按编号为[闽]字[营业部]行[台江]支行[2010]年[一手房贷HF0023]号的《个人购房借款/担保合同》约定的标准计至款项还清之日止）； 二、林秀敏应于福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产完成初始登记之日起三十日内，协助中国工商银行股份有限公司福州台江支行办理前述房产的抵押登记手续； 三、福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产抵押登记办妥后，或林秀敏逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司福州台江支行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、福建海富房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，在福州市鼓楼区××街道××路××号××大厦××单元房产的抵押登记手续办妥之日或林秀敏未在本判决第二项确定的期限内协助办理该房产抵押登记手续，但中国工商银行股份有限公司福州台江支行选择对该房产行使优先受偿权之日，其保证责任终止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12442元，减半收取计6221元，由林秀敏、福建海富房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 张少玲 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 缪文燕 书 记 员 林木子 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。