湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初2271号原告：欧俊，女，1962年9月21日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住冷水滩区。委托诉讼代理人：李跃英，系湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：永州中建置业发展有限公司（以下简称为中建公司），住所地冷水滩区清桥路**。法定代表人：刘铁生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾爱玲，女，1973年8月16日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：盘航英，女，1968年7月15日出生，汉族，户籍地湖南省道县，代理权限为一般授权。被告：何道东，男，1941年1月26日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：胡家斌，系湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告欧俊诉被告永州中建置业发展有限公司、何道东执行异议之诉一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用普通程序由审判员唐和平担任审判长，与人民陪审员吕旺民、唐素姬组成合议庭于2020年7月3日公开开庭进行了审理，书记员唐向敏担任记录。原告欧俊及其委托诉讼代理人李跃英，被告永州中建置业发展有限公司的委托诉讼代理人曾爱玲、盘航英，被告何道东及其委托诉讼代理人胡家斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧俊诉请：一、判决立即停止对原告购买位于冷水滩区××栋××号房屋的强制执行，并解除该房屋的查封；二、判决确认原告与被告中建公司于2018年1月23日所签的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于冷水滩区××栋××号房屋归原告所有；三、判决被告中建公司立即为原告办理位于冷水滩区××栋××号房屋的产权登记过户手续；四、本案的案件受理费由二被告承担。事实与理由：2018年1月23日，原告与被告中建公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告中建公司位于冷水滩区××栋××号房屋，原告在签订合同时一次性支付总房款408060元，被告中建公司应当于2018年12月31日前将该房屋交付给原告，并于房屋交付使用后360日内，为原告办理房屋所有权证过户手续。合同签订后，原告按约定一次性付清了总房款408060元，并交清了相关的税费；被告中建公司也于2018年12月31日将房屋交付原告。原告花费了50多万元进行了装修，现已入住该房多月。但被告中建公司一直拖延给原告办理产权证过户手续。2020年2月26日，冷水滩区人民法院作出（2020）湘1103执2017号执行裁定书，对原告购买位于冷水滩区××栋××号予认强制执行。原告于2020年5月6日向冷水滩区人民法院提出了执行异议，冷水滩区人民法院于2020年5月12日下达了（2020）湘1103执异89号执行裁定书：裁定驳回原告的异议请求。原告认为：原告与被告中建公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，原告属善意取得，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款，花费50多万元的装修并实际使用该房至今。为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特诉诸法院。被告中建公司辩称：1、滨江豪园新城A××-××房已销售，原告以实际占有并使用该房屋；2、答辩方与被告何道东的安置合同纠纷重审申请中院已受理；3、在先且经永州中院审委会讨论的案件不支持以一房无偿换多套住房。被告何道东辩称：1、答辩人享有优先取得滨江豪园A××栋××层××号房的法定权利；2、被答辩人欧俊与开发商存在恶意串通，损害答辩人利益的行为，其买卖合同应当是无效合同，其非善意购买人，且房屋没有登记在其名下，不适用善意取得的规定；3、答辩人申请执行的案件不是金钱债权的执行，而是物权的执行，被答辩人不能排除执行。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证实原告与被告中建公司于2018年1月23日签订合同，并对购房的位置、房号、房款等相关内容进行了约定；证据二、缴款发票，拟证实原告已交清所有购房款；证据三、票据，拟证实原告已交清办理过户手续所需的相关税费；证据四、查询记录，拟证实原告已于2018年3月12日办理了网签手续；证据五、装修清单，拟证实原告已花费装修费500495元；证据六、涉案房屋照片，拟证实原告已入住该房。被告中建公司的质证意见为：对证据一、证据二、证据三、证据四的“三性”没有异议；对证据五装修清单我们不认可，装修价格我们不清楚，不予质证；对证据六房屋装修的照片没有异议。被告何道东的质证意见为：对证据一的合法性有异议，该房已作为安置补偿房，不能一房二卖，原告与被告1有恶意串通的嫌疑，开发商明知该房已作为安置补偿房还向原告卖出，该行为涉嫌诈骗；对证据二，原告没有提交银行转账记录不能证实原告已缴纳购房款；对证据三，交税不能代表已交购房款，恰好证实原告与开发商恶意串通；对证据四的真实性有异议，如果是真实的话，也仅仅是网签备案登记；对证据五的“三性”均有异议，是随便打出来的，想怎么打印就可以怎么打；对证据六的“三性”均有异议，不能证实原告已实际占有该房屋。被告中建公司向本院提交以下证据：证据一、《拆迁补偿协议》两份，证明合同约定置换总面积是111.22㎡，实际交付A××-××，办证面积154.15㎡，超出面积42.93㎡，需按市场销售价购买，因补偿安置户没有按约定补差价购买，违约在先；证据二、中院预立案登记表，证明中建公司申请重审与安置户何道东的拆迁安置合同纠纷一案，中院已受理。原告质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但是有个疑问，为什么拆了一套房子签了两份补偿协议，补了两套房子；对证据二无异议。被告何道东质证意见为：请被告中建公司提供证据原件，对复印件不予质证。被告何道东向本院提交以下证据：证据一、《房屋拆迁补偿协议书》，证实2014年3月21日，被告1永州中建置业发展有限公司就将A××栋××号房屋用于安置被告2的事实；证据二、判决书、裁定书，证实两级法院生效判决均判定A××栋××号房屋归被告2，被告2已对该房屋享有物权权利的事实；证据三、滨江豪园新城A1栋同户型部分房屋网签信息，证实原告购买A××栋××号房的价格明显低于市场价，存在与被告1恶意串通的事实；证据四、房地产权登记信息，证实A××栋××号房的产权2016年底就登记在永州中建置业发展有限公司名下的事实。原告质证意见为：对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，本案判决书中已经写明，当时的价格就是40多万元，原告以45万元购买的，不存在与被告中建公司恶意串通，且被告中建公司已向中院申请重审并受理，具体情况等中院的判决结果；对证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据四没有异议。根据合同的相对性，我们合同的相对方是中建公司，我们将购房款已交给中建公司，且出具票据，是双方认可的，不需要提供银行转账记录。被告中建公司质证意见为：对证据一的真实性没有异议，对关联性有异议；对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该判决书有瑕疵，我们已经向中院申请重审；对证据三、证据四的真实性没有异议，对证明目的有异议。根据原、被告庭审陈述及双方提供的证据，本院确认以下基本事实：被告中建公司因开发冷水滩区滨江豪园新城小区，需拆迁被告何道东位于冷水滩区政府河东生活区的房屋，双方于2014年3月21日签订了两份《房屋拆迁补偿协议书》，协议约定由被告中建公司拆迁被告何道东所有的位于冷水滩区××栋××号房屋，中建公司将其建设的滨江豪园新城Ａ××栋××号房屋和Ａ××栋××号房屋安置给被告何道东，另免费赠送何道东车位一个。协议签订后，被告何道东依约将冷水滩区××栋××号房屋交于被告中建公司拆迁。后因被告中建公司没有按照协议约定履行义务，被告何道东向本院提起诉讼，本院于2019年6月18日作出了（2019）湘1103民初2102号《民事判决书》，判决：“一、被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告何道东交付永州市冷水滩区滨江豪园新城标准车位一个；二、被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后三十日内依照《房屋拆迁补偿协议书》的约定为原告办理永州市冷水滩区滨江豪园新城Ａ××栋××层××号住房的不动产权证书；三、被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后三十日内依照《房屋拆迁补偿协议书》的约定，向原告何道东交付永州市冷水滩区滨江豪园新城Ａ××栋××层××号建筑面积为91.26平方米住房一套；四、被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告何道东给付2016年3月至2017年2月过渡安置租房费11000元。”宣判后，被告中建公司不服该判决向永州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年12月19日作出（2019）湘11民终2812号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告何道东向本院申请强制执行，本院于2020年2月26日以（2020）湘1103执217号案件受理了何道东的执行申请。2020年3月5日，本院作出（2020）湘1103执217号之二执行裁定书，裁定如下：“一、将被执行人中建公司所有的位于永州市冷水滩区××栋××层××号××道××名下；二、申请执行人何道东可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续。”2020年4月23日，原告欧俊向本院提出排除执行异议申请，本院作出（2020）湘1103执异89号执行裁定书，驳回了其异议请求，原告欧俊不服遂向本院提起了执行异议之诉。另查明：2016年12月16日，冷水滩区房屋初始登记在被告中建公司名下，现仍登记在该公司名下。2018年1月23日，被告中建公司又与原告签订了《商品房买卖合同》，将已用于安置被告何道东（被拆迁人）的Ａ××-××房销售给原告，销售价格为408060元，并于2018年10月22日为原告开具了税务发票。原告欧俊诉称已在签订合同时一次性支付总房款408060元给被告中建公司，原告在举证期内仅向本院提供了购房发票但未提供转账凭据证实付款事实。直至2020年9月28日原告补充三份转款凭据复印件，但不符合《证据规则》相关规定，本院不予采信。现涉案房屋被告中建公司已交付给原告欧俊并装修使用。本院认为，本案为执行异议之诉。本案争执的焦点为滨江豪园新城A1栋1306号房屋的所有权归属于谁，原告就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。分析如下：1、涉案房屋本院于2019年6月18日作出了（2019）湘1103民初2102号民事判决，永州市中级人民法院作出（2019）湘11民终2812号民事判决，均确认滨江豪园新城A××栋××号房屋属于被告何道东所有，上述两份民事判决书均已生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让、或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，应予以支持。”本案被告中建公司与被告何道东在2014年3月21日就明确约定以涉案房屋对被拆迁户何道东予以安置，2018年1月23日又将该房屋再次出售给原告欧俊属违约行为。被告何道东就法院生效判决而取得涉案房屋，又属被拆迁户应享有安置优先的特殊权利。原告虽然在2018年1月23日与被告中建公司签订了《商品房买卖合同》，欲购买滨江豪园新城A××栋××号房屋，但一直未办理过户登记手续也未提供相应的转账凭证证实其已经足额支付了购房款，其《商品房买卖合同》并未产生房屋物权变动的效力。该涉案房屋的不动产权属自2016年12月16日初始登记后就一直在被告中建公司名下，原告主张其系善意取得，因不符合物权法第一百零六条所规定善意取得的基本条件，且签订合同仅仅是当事人取得物权的基础依据，在当事人之间形成合同之债，并不产生物权的法律效果。如对方不能完成不动产登记的履行行为，另一方仅能根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”的规定，要求对方承担违约责任。原告要求确认其《商品房买卖合同》合法有效、滨江豪园新城A××栋××号房屋归其所有，并办理该房屋的产权登记过户手续已属实际不能履行，但对其损失原告可另行主张权利。本案原告不具有排除人民法院执行的优先性。因此，对其诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第七条之规定，判决如下：驳回原告欧俊的全部诉讼请求。本案受理费300元，由原告欧俊承担。如不服本判决，可以自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。审 判 长  唐和平人民陪审员  吕旺民人民陪审员  唐素姬二〇二〇年十月十五日书 记 员  唐向敏