湖南省双牌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1123民初632号 原告：陈勇华，女，1977年10月20日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。 委托诉讼代理人：何进平，双牌县峦山法律服务所法律工作者。 被告：永州市日月地产投资有限公司，住所地：湖南省双牌县泷泊镇永水路**。 法定代表人：程志刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓立新，湖南金钰律师事务所律师。 原告陈勇华与被告永州市日月地产投资有限公司（以下简称日月地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈勇华及委托诉讼代理人何进平、被告日月地产公司委托诉讼代理人邓立新到庭参加诉讼。被告日月地产公司法定代表人程志刚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈勇华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付延期办理不动产登记手续的违约金100902元；2.请求法院判决被告从2020年6月16日按购房款255449元、每日违约金0.05%的标准计算违约金，直至被告将原告的产权登记手续办好之日止；3.请求法院判决被告按合同约定办理国家电网居民用电正规开户手续；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月15日，原告与被告签订了一份《日月星·河湾商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将日月星河湾3号楼705房屋出售给原告，房屋面积127.45平方米，每平方米单价2004元，共计价款255449元，原告首付105449元，向银行按揭贷款15万元；房屋定于2014年8月15日交付给原告；原告委托被告办理产权登记，被告应当在房屋交付之日起360个工作日内为原告办理好产权登记，如果被告逾期办理产权登记，从逾期之日起的第30日开始每日按照该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金，此外合同还对其他事项作了约定。上述合同签订后，原告在2013年10月21日前付清了首付款105449元，并办理了银行按揭贷款手续。依照合同约定被告应当在2015年9月15日前办理好产权登记手续，原告多次督促被告办理产权登记手续，但被告一直不予办理，算至2020年6月15日止，被告延期办证的违约金一共是194141元（合同约定的房屋交付时间是2014年8月15日，实际交付使用的时间是2016年10月15日，360个工作日后被告为原告办理好产权登记的时间是2018年4月15日，从逾期后的第30天开始计算违约金即从2018年4月15日开始计算违约金，算至2020年6月15日一共是790天：25449元*0.05%*790天=100902元），从2020年6月16日起被告仍需要按照上诉标准赔付违约金，直至被告将原告所购房屋的产权登记办好之日止。 日月地产公司答辩称，第一，原告的不动产证是因为以下因素导致的：1.在2016年不动产中心进行改制合并，这期间耽误了几个月的时间；2.被告开发的房屋在2017年12月被黄山市公安局查封了，也导致不能办理产权证；3.在房屋2019年12月26日解封后，又碰到新冠疫情。第二，原告诉请的违约金明显的过高，原告的房屋首付只付了105449元，而其诉请的违约金已经高达100902元，该违约金已基本上达到了首付的标准，明显过高，再者，在房屋交付的时候，被告也已经承担了延期交房的违约责任，如果再要被告承担逾期办证的违约责任，这二者相加，就基本上已经达到了房屋的价值。第三，原告在收房后，虽然现在还没有办理不动产证，但是也并没有给其造成什么实际的损失，即便是损失，也就是银行的贷款利息，况且原告首付也只是105449元，因此请求法院根据本案的事实和情况公正判决。第四，被告已经为原告办理了国家电网开户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据及事实，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提交了黄山市公安局徽州分局的查封通知书，拟证明被告的房屋于2017年12月27日至2019年12月26日被黄山公安局查封，无法办理产权证。被告对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议。本院认证认为，该证据可以证实案涉房屋被黄山市公安局查封，不能办理产权证，与本案的事实有关联，故本院对该证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月15日，原告陈勇华（乙方）与被告日月地产公司（甲方）签订《日月星·河湾商品房买卖合同》，合同约定被告将位于双牌县××路××＃楼××号房售卖给原告，房屋总价款为255449元。合同约定付款方式为按揭贷款方式付款，首期款金额为105449元，剩余房款150000元，按照按揭方式付款。合同关于产权登记及逾期办证违约责任的约定：“乙方委托甲方办理房屋产权证，甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供当地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料，甲方应一次性如实告知乙方办理产权证登记需要乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定的时间或者上诉约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照相关规定，单方向房地产登记机构申请预购商品房转移登记。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第十六条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方自逾期之日的30日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到90日的，则乙方有权在该90日届满之日起半年内解除合同。双方在签订主合同同时还签订了《附件二：本合同补充协议》，该补充协议第六条约定：“双方同意《买卖合同》第十六条增加如下条款：甲方应当在商品房交付使用后360日内，协助乙方向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。若因乙方未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其他违约行为或乙方未能付清全部房款的，则甲方办证期限顺延。因政府政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。”该补充协议还约定本《补充协议》对《买卖合同》的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示，并愿意按本《补充协议》规定严格执行，自甲、乙双方签字后与买卖合同同时生效，均具同等法律效力。合同对供电的约定：“主线进至每户总开关箱，下行部分业主自理，室内均按设计预埋穿线管，开户费用由乙方支付，甲方代办代收”。合同签订后，原告于2013年10月15日支付涉案商品房的首付款55449元，于2013年10月21日支付首期购房款50000元，并于办理了按揭手续。涉案商品房于2016年10月8日交付给原告使用，但案涉房屋的不动产登记证书一直未能办理。 因日月星河湾小区不具备接入居民公共电网的条件，故被告并未为原告在国家电网开立居民用电账户。日月地产公司为满足小区住户的居民用电需要，采取了补救措施，使用其施工用变压器为小区住户供电，并为包括原告方在内的小区住户安装了电表，但双方未就电费缴费标准进行协商并达成一致意见，被告以原告未按其标准缴纳电费而将原告的供电中断，双方因此发生纠纷并另案处理中。 另查明：被告日月地产公司于2019年9月24日办妥了日月星河湾小区3-6#的商品房房地首次登记的不动产权证书。 经归纳原、被告的诉称、辩称意见，本院对双方当事人的争议焦点评判如下： 焦点一、被告主张的逾期办证的理由是否能够免除被告方的违约责任。本院认为，原、被告在合同第十六条约定，被告需在房屋交付之日起360个工作日内为原告办妥产权登记手续，被告于2016年10月8日将房屋交付给原告，应当于2018年3月15日前办妥产权登记手续，但至今被告仍旧未按合同约定给原告办理好产权登记，已构成违约。被告主张的逾期办证并非被告主观故意，可免除被告方责任。被告主张的逾期办证第一个理由是因为2016年不动产登记中心的改制合并期间不受理商品房产权登记，但被告方并未提供相关证据证明不动产登记中心在合并改制期间不受理商品房产权登记的证据，经本院核查，被告方主张的理由并不是事实，故对该答辩意见本院不予采纳。原告主张的逾期办证的第二个理由是因为小区的房屋在2017年12月至2019年12月期间被黄山市公安局查封了。因被告所开发的小区并未办妥商品房房地首次登记，故黄山市仅仅是对案涉小区在查封前没有卖出的房屋进行了预查封，预查封不影响商品房房地首次登记的不动产权证书的办理。而在商品房办理好房地首次登记的不动产权证书后，才能办理各套房屋的产权证。原告的房屋购买于2013年，黄山市公安局查封的房屋清单中并不包括原告所购买的3#705号房。黄山市公安局的查封行为并不影响原告房屋产权证的办理，故黄山市公安局的查封行为不能成为逾期办证的理由。被告主张的第三个逾期办证的理由是因为受新冠肺炎疫情的影响，不动产登记中心在疫情期间不受理商品房产权登记的业务，但被告方未提供相关证据证明新冠肺炎期间不动产登记中心在不受理商品房产权登记的证据，且经本院核查，被告主张的理由不成立，故对该答辩意见本院不予采纳。综上所述，被告方所主张的逾期办证理由不能免除被告方违约责任。 焦点二、关于逾期办证的违约金如何计算的问题。被告逾期为原告办理产权证构成违约，原告陈勇华要求被告按照商品房买卖合同的约定，从逾期之日的30日开始，每日按购房款255449元每日万分之五计算违约金。被告日月地产公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”因此，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。本案中，原、被告双方在诉讼中均未提供证据证实因被告逾期办理产权证的行为给其造成的实际损失情况，在这种情况下，逾期办理产权证导致购房人的损失实际上就是其已交购房款的利息损失，原告陈勇华在庭审中也提出逾期办证所造成的损失主要就是银行的利息损失。本案中，逾期办理产权证的时间超过一年，在2019年8月20日前，中国人民银行公布的贷款基准利率（一年以上为年利率4.75%），2019年8月20日至今，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率在年利率3.85%-4.25%间，而本案合同约定每日按购房款255449元每日万分之五计算违约金，折算为年利率18%，远高出购房人已交房款利息损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的功能。因此，根据前述法律规定，本案的违约金应予调整。依照前述法律规定确定的违约金调整计算规则，本案逾期办证的违约金应以原告已交付房价款255449元为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率（从2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率）*130%从2018年4月15日起计算至涉案房屋产权证办妥之日止。 焦点三、被告是否应当为原告办理国家电网开户手续。原、被告在合同中约定了被告有为原告供电开户的义务，原告方也已将供电开户的费用按照合同约定缴纳给被告方，被告应当按合同约定为原告办理国家电网居民用电开户手续。但是现在日月星河湾尚不具备接入居民公共电网的条件，双方在本院组织调解的过程中，原告同意给被告一年的履行期限，故本院综合考虑，给予被告一年的履行期限。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后10日内支付原告陈勇华逾期办理产权证的违约金，违约金的计算方式为：255449元×4.75%×130%÷365天×493天（2018年4月15日至2019年8月19日的违约金）+255449元×LPR×130%÷365天×从2019年8月20日计算至房屋产权证办妥之日止的天数（2019年8月20日后的违约金）； 二、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效之日起1年内为原告陈勇华办理位于双牌县日月星*河湾3栋705号房的国家电网开户手续； 三、驳回原告陈勇华的其他诉讼请求。 案件受理费2318元，减半收取计1159元，由永州市日月地产投资有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  邓江跃 二〇二〇年十月十九日 法官助理杨橄榄 书记员杨橄榄（兼） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。