湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初1694号原告(反诉被告)：周际军,男，1971年12月15日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：向昀霄、艾鑫周，湖北灵均律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉中和置业有限公司，住所地：黄陂区盘龙城经济开发区下集村F阳光城5-1-101。法定代表人：张小文，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾泽文，该公司员工。原告(反诉被告)周际军与被告（反诉原告）武汉中和置业有限公司(以下简称中和公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周际军及其委托诉讼代理人向昀霄、被告（反诉原告）中和公司委托诉讼代理人曾泽文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周际军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间关于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道德成生活中心广场内2层A2-015号商铺的租赁关系;2.判令被告向原告退还履约保证金及商管管理保证金共计44806元;3.判令被告向原告赔偿经济损失暂计25000元(律师函费用2000元,案件代理费8000元、货物被扣留无法处置损失按500元/天计算至被告返还货物为止，暂计期间为2020年4月5日至2020年5月4日)。事实与理由：原、被告于2017年9月8日签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告名下位于武汉市黄陂区巨龙大道德成生活中心广场内2层A2-015号商铺，租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金36484元及商场管理保证金8322元。新冠××疫情于2020年初全面爆发，自2020年1月23日起，武汉采取封城措施，被告经营管理的商场也被迫停业，原告无法进行经营，合同目的无法实现，且被告商场外围正在修建道路，内部环境破烂不堪，随处可见撤场打拆的景象，不具备基本的消费环境，且原告因为受到疫情影响，负债不断加重，原告资金链已断裂，原告多次向银行申请贷款，但银行以原告负债过重拒绝。原告于2020年4月1日委托律师事务所向被告寄送了《律师函》，明确提出因不可抗力导致合同无法继续履行，通知租赁关系解除并要求被告退还履约保证金及商场管理保证金，被告收到原告《律师函》后开始扣留原告货物，不允许原告搬运货物，且派保安对原告进行人身攻击。原告于2020年4月28日再次委托律师向被告寄送了《律师函》，明确提出因不可抗力导致合同无法继续履行，双方租赁关系已于2020年4月5日起依法解除，要求被告返还原告货物，退还履约保证金及商场管理保证金并配合办理撤场手续，但被告至今未返还任何款项，依旧扣留原告货物。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告中和公司辩称，1.我公司同意解除租赁合同，但解除时间以原告签收本案反诉状的时间为准；2.对于原告的第二项、第三项诉讼请求，请求法院予以驳回，关于履约保证金、商管保证金，根据合同约定履约保证金不予退还，用于抵扣原告欠交的租金。反诉原告中和公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉人与被反诉人之间的《商铺租赁合同》;2.判令被反诉人支付的履约保证金36484元不予退还；3.判令被反诉人支付租金和商场管理费92602元（暂计算至2020年5月29日，原金额为100924元，用商管保证金8322元抵扣后为92602元）；4.判令被反诉人按银行同期贷款利率，支付租金违约金（第一阶段以36484元为基数自2019年12月21日起计算至其实际付清之日；第二阶段以35876元为基数，自2020年3月21日计算至实际付清之日止）和商场管理费迟延履行违约金（第一阶段以14402元为基数，自2019年12月21日起计算至其实际付清之日；第二阶段以14162元为基数，自2020年3月21日计算至实际付清之日）；5.判令被反诉人补交3个月经营免租期租金54726元；6.判令被反诉人将房屋按进场时的交付标准拆除交还，逾期未交还的，由被反诉人按租赁合同约定支付房屋占用费；7.判令被反诉人办理将店铺工商、税务地址从租赁合同约定地址迁出的注销手续。审理中，反诉原告中和公司申请撤回第一、二项诉讼请求，经审查本院依法予以准许。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年9月8日签订《商铺租赁合同》，合同第8.1条、9.3条约定的第一阶段租金为18242元/月、商场管理费（含空调费）7201元/月/平方米除首期租金、商场管理费外，后期费用支付以3个月为一个交费期，每个交费期最后一个月的20日前支付下期租金及商场管理费。合同第20.6条、20.9条约定，因承租方违约导致合同提前终止的，出租方有权没收履约保证金，且承租方须补交减免的租金。合同签订前，反诉人承诺免收原告装修期间租金，全装修期间管理费按22.5元/月/平方米收取的优惠政策支持。2018年6月29日商铺正式开业后，反诉人按约定在2018年月1日至2019年3月31日期间,分三季度,每季度给予一个月经营免租期,共给予三个月的经营免租期政策支持。在武汉环球广场2020年4月5日恢复营业前期，商管公司工作人员就恢复营业的相关准备事项与被反诉人进行沟通，被反诉人未表示拒绝恢复营业或要求解除租赁合同，但紧接着被反诉人却委托律师事务所发来《律师函》，要求依据租赁合同第21条解除租赁关系并要求反诉人退还所有保证金。反诉人收函后明确书面回复，被反诉人不享有租赁合同第21条解除租赁合同的权利，且租赁合同目前能继续履行，要求被反诉人及时恢复店铺营业。但是被反诉人在未与反诉人、商管公司就租赁合同履行事宜达成一致的情况下，要求反诉人退还保证金，并带人强制性撤走店铺全部货物。并再次发送《律师函》，不仅要求反诉人退还所有保证金，且还主张不再支付2020年1月23日之后至疫情结束完全前的所有租金、商场管理费。经营期间，反诉人一直积极履行租赁合同义务，甚至疫情期间为保障商场水电、消防、店铺货物安全，仍然坚持安排专人值守巡查。为尽快恢复商场营业，稳定各商户的情绪，反诉人与商管公司一直积极与政府各部门沟通，并采购防控物资，对商场进行消杀，以保障各商户安全、及时复工。但被反诉人在疫情前后，均表现出怠于履行租赁合同义务。反诉人在2019年3月31日底享受完前期3个月经营免租期扶持后，租金、商场管理费的支付均表现出拖延迹象，从未按合同约定在上一个交费期最后一个月的20日前支付过租费。且被反诉人应于2019年12月20日前支付2020年第一季度的租金及商管费，仅于2019年12月28日支付了2020年1月份的租金及商管费。至今，反诉人再未收到被反诉人租费。综上，在因疫情商场被迫停止营业前，被反诉人即存在违约行为，且在租赁合同尚能继续履行的情况下，被反诉人并以实际行动表示不现履行合同义务，要求提前解除合同，其行为已构成单方违约，对反诉人及商管公司造成了严重的经济损失。反诉被告周际军辩称，1.疫情属于不可抗力，反诉人主张疫情期间他们正常值班与事实明显不符，武汉从1月23日开始封城管控，直至4月8日解除离鄂交通管制措施，这不代表解除疫情防控措施，也不代表反诉人就具备正常营业条件，被反诉人已经于2020年4月1日委托律师向反诉人发出律师函，明确提出因不可抗力原因导致合同无法履行，要求解除合同关系，要求反诉人退还保证金，且反诉人已收到律师函，双方租赁关系已于2020年4月5日解除；2.反诉人主张被反诉人迟延支付租金、商管费与事实不符，在租赁关系存续期间，被反诉人一直缴纳上述费用，且反诉人从未提出异议，2020年4月4日，反诉人通知商城复工，证明反诉人对之前被反诉人缴纳租金等行为表示认可，所以被反诉人之前不存在任何违约情形；3.关于补交3个月经营免租期租金，之前因为经营享受的免租期，反诉人无权主张；4.对于第四项反诉请求，事实是被反诉人要求解除合同后，反诉人强行扣留了被反诉人的所有货物，由此导致的扩大所有经营损失均应有反诉人自行承担，反诉人还应赔偿被反诉人所有经济损失。2020年4月28日，被反诉人再次邮寄律师函行使其解除权，双方租赁合同已经解除，不存在4月份以来需要补交租金、商管费。请求驳回被告的反诉请求。本院查明：甲方中和公司（出租人）与乙方周际军（承租人）于2017年9月8日签订《商铺租赁合同》，合同约定周际军承租被告名下位于武汉市黄陂区巨龙大道39号德成生活中心广场内2层A2-015号商铺，作为零售业态的专业经营商。双租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。双方确认商业管理公司为武汉德盈盘龙商业管理有限责任公司。合同约定的进场日暂定为2018年3月1日，届时中和公司按约定向周际军交付房屋；开业日期暂定为2018年5月1。《商铺租赁合同》第七条保证金条款约定，合同签署当日，周际军应当向中和公司支付履约保证金36484元；同时向商业管理公司支付管理费8322元（相当于2个月商场管理费）作为商场管理保证金。中和公司和商业管理公司有权从履约保证金或商场管理保证金中相应扣除原告欠付的租金或商场管理费或违约金或其他原告应付款项，周际军应在7日内补足保证金；但中和公司或商业管理公司从履约保证金或商场管理保证金中相应扣除原告欠付的租金或商场管理费并不免除原告应承担的相应违约责任。合同终止且经中和公司确认周际军已将工商注册登记地址从该房屋迁出，完成向消费者退卡退费及妥善履行合同约定的全部义务后30日内，履约保证金或商场管理保证金余额（如有）无息退还，周际军应则退还履约保证金或商场管理保证金收据原件。《商铺租赁合同》第八条租金条款约定，起始月租金为18242元；自计租日至2019年2月28日，每月租金为18242元；自2019年3月1日至2020年2月29日，每月租金为18242元；自2020年3月1日至2021年2月28日，每月租金为19701元。首期租金应于房屋交付当日支付，租金期间为2018年3月1日至2018年7月31日，为36484元。为扶持周际军经营，中和公司同意在前述租金支付标准的基础上，给予周际军5个月的租金优惠，即：2018年3月1日至2018年4月30日，周际军需支付租金为零；自2018年5月1日至2018年7月31日，周际军需支付租金36484元；2018年8月1日至2018年10月31日，周际军需支付租金36484元；2018年11月1日至2019年1月31日，周际军需支付租金36484元。《商铺租赁合同》第九条商场管理费条款约定，周际军应自开业之日起向商业管理公司缴纳管理费，每月4161元。合同签订后，周际军向中和公司交纳了履约保证金36484元及商场管理保证金8322元。之后周际军已支付租金至2020年1月31日。2020年初，新冠××疫情爆发，自2020年1月23日起，武汉采取封城措施，商场停业，原告停止经营。2020年4月1日，周际军委托律师事务所向被告寄送了《律师函》，提出因不可抗力导致合同无法继续履行，通知租赁关系解除并要求被告退还履约保证金及商场管理保证金。被告收到原告《律师函》后开始扣留周际军货物，不允许周际军搬运货物。周际军于2020年4月28日再次委托律师向被告寄送了《律师函》，明确提出因不可抗力导致合同无法继续履行，双方租赁关系已于2020年4月5日起依法解除，要求被告返还原告货物，退还履约保证金及商场管理保证金并配合办理撤场手续。周际军认为被告至今未返还任何款项，且依旧扣留其货物,为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。本院认为，中和公司、周际军所签《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。合同履行过程中，因新冠××疫情爆发，2020年1月23日起，武汉采取封城措施，致使商场停业，周际军停止经营。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条第二款均规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。为防控新冠××疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界采取了相应疫情防控措施，由于本次疫情的发生具有突发性，双方当事人在缔约时难以预见，故对于因此次疫情不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的…”规定，周际军租赁商铺经营，因新冠××疫情爆发，其合同目的已不能实现，其通知中和公司解除合同，符合法律规定，审理中，中和公司亦同意解除合同，故对周际军解除合同的请求，本院予以支持，但合同解除时间应以周际军书面解除通知送达至中和公司时间即2020年4月5日为准。《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。2020年1月23日起至2020年4月8日期间为武汉封城期间，周际军请求中和公司返还该期间的履约保证金及商场管理保证金44806元的请求，符合法律规定，本院予以支持；对于返款时间，根据合同约定，中和公司返还该款前，周际军需将工商注册登记地址从该房屋迁出，自迁出后30日内，中和公司应将44806元理保证金返还周际军，周际军则应退还履约保证金或商场管理保证金收据原件。本案系因不可抗力原因所致合同解除，中和公司在本案中不属于违约方，周际军请求中和公司赔偿律师函费用2000元及案件代理费8000元，无法律依据，本院不予支持；周际军请求被告赔偿其货物被扣留无法处置损失,但对其所主张损失未提交充分证据予以证明,故本院不予支持。周际军在2020年1月23日前已按合同约定履行其合同义务，中和公司请求周际军支付合同解除前的租金和管理费及迟延履行违约金，于法无据，本院不予支持；请求周际军补交免租期间租金，既无合同约定,也无法律规定，本院不予支持；合同并未约定合同终止履行时周际军应按进场时标准交付房屋，但依交易习惯，周际军在交还房屋时应按合同交付房屋时标准向中和公司交付租赁商铺,对中和公司该反诉请求，本院予以支持；中和公司请求周际军交付房屋后应办理将店铺工商、税务地址从租赁合同约定地址迁出的注销手续，其请求符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、武汉中和置业有限公司和周际军所签《商铺租赁合同》于2020年4月5日解除;二、武汉中和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还周际军履约保证金及商场管理保证金共计44806元;三、周际军于本判决生效之日起十日内将位于武汉市黄陂区巨龙大道德成生活中心广场内2层A2-015号商铺按进场时的标准交付武汉中和置业有限公司；四、周际军于本判决生效之日起十日内办理将上述商铺工商、税务地址从租赁合同约定地址迁出的注销手续；五、驳回周际军的其他诉讼请求；六、驳回武汉中和置业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费773元（已减半），反诉费1988元（已减半），共计2761元，由周际军负担773元,由武汉中和置业有限公司负担1988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李迎久二〇二〇年十月二十三日法官助理张宵书记员高雨薇