广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2541号上诉人（原审被告）：佛山市尊宏房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：谢某。委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢志强，男，汉族，1968年11月10日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄燕兰，女，汉族，1964年5月2日出生，住广西壮族自治区苍梧县。委托诉讼代理人：邝绮梅，广东高美律事务所律师。上诉人佛山市尊宏房地产发展有限公司（以下简称尊宏公司）、谢志强因与被上诉人黄燕兰租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尊宏公司、谢志强上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回黄燕兰的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黄燕兰承担。事实与理由：一、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定错误。尊宏公司与某股份合作经济社签订《土地使用权租赁合同书》，使用期限是32年，至2047年3月31日止。该集体建设用地使用权证，注明地类（用途）：批发零售用地兼容住宿餐饮、商务金融及其他商服用地，使用权类型：批准拨用商服用地，尊宏公司租用该集体建设用地，投资建设涉案物业项目，再与黄燕兰等签订涉案物业使用权转让合同，因此本案应适用以下法规：1.《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条：“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。2.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……商业、旅游、娱乐用地四十年……。”3.广东省高级人民法院粤高法民一复字某号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的意见，土地的流转使用年限参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。4.《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：佛山市南海区属于试点县区，在符合规划用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市，同权同价。因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，认为实际租赁期限超过二十年的部分无效，属于适用法律错误。二、尊宏公司无需承担逾期交楼的违约责任。逾期交楼并非尊宏公司原因造成，尊宏公司不存在主观故意，不构成违约。尊宏公司合法取得涉案物业所在地块的使用权，并于2015年8月18日取得涉案物业所在项目的《建设工程规划许可证》，依法依规建设涉案物业。但涉案物业所在项目施工过程恰逢太平大道升级改造道路封闭施工。2018年1月至10月车辆通行受限，涉案项目施工材料、施工设备等无法运送到达项目现场而停工。2017年12月至2018年12月，佛山市迎接国家卫生城市复审及大沥镇迎接国家卫生镇复审工作。受市容环境卫生、环保、安全等要求建筑工地整治对扬尘、噪音、空气等专项检查而停工。项目于2018年12月29日才竣工验收合格。之后又因装修公司的原因停止施工，致使尊宏公司不得不重新选聘新的装修公司入场进行装修，致使尊宏公司未能在合同约定的时间内交付涉案物业。可见，尊宏公司不存在逾期交楼的主观故意。三、即使尊宏公司逾期交楼构成违约，黄燕兰要求解除《物业使用权转让合同》也不符合合同约定，且违反《中华人民共和国合同法》规定的保护交易安全的基本原则。首先，双方签订《物业使用权转让合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。其次，《物业使用权转让合同》并未约定尊宏公司逾期交付房屋的情况下，黄燕兰有权解除合同。因此，黄燕兰不享有单方解除权。涉案房屋已于2019年9月18日可交付予黄燕兰使用，《物业使用权转让合同》不存在无法继续履行的情况。因此，黄燕兰单方要求解除合同违背《中华人民共和国合同法》规定的保障交易安全的基本原则。四、《物业使用权转让合同》一旦解除，将对企业继续经营发展造成重大冲击。其他目前仍未肯收楼的业主将仿效黄燕兰的做法，届时尊宏公司将面临大量房屋空置并赔付大量资金的状况，陷入资金链断裂的困境。针对本案存在的逾期交楼的客观情况，尊宏公司已积极采取补救措施，包括积极与黄燕兰等沟通协商客观原因导致延期交楼赔偿事宜，面积差问题。并于2019年9月18日向黄燕兰发出《收楼通知书》。已履行交楼义务。截至2019年11月6日，已有多户承租人收楼。可见尊宏公司履约态度积极诚恳，不存在合同目的无法实现的情况。另外，尊宏公司积极诚恳与各承租人进行友好协商，并对多户承租人按每月1500元的标准支付逾期交楼期间的补偿款。五、即便法院认定《物业使用权转让合同》应解除，违约责任的计算标准也不应参照《物业使用权转让合同》约定计算违约金。首先，《物业使用权转让合同》虽由尊宏公司提供，但内容系尊宏公司与承租人协商一致订立，并允许承租人进行修改。承租人作为完全民事行为能力人，对合同内容具有完全的理解能力，对内容无异议后签订合同即应受合同约束。因此，《物业使用权转让合同》并非格式合同，合同未约定尊宏公司逾期交楼则承租人有权解除合同及解除合同后具体的违约金数额。黄燕兰只能主张赔偿损失。一审法院认定合同解除后的违约责任参照合同约定标准计算尊宏公司应付的违约金没有依据。其次，黄燕兰未举证证明其存在损失，一审判决认定的违约金数额已超过中国人民银行同期贷款利率，明显高于承租人实际遭受的损失。尊宏公司请求法院考虑到尊宏公司作为出让方投资建设涉案项目工程，已支付土地租金、建设施工工程款、装修工程款、物业销售费以及相关税费、规费等各项成本费用，改判违约金标准按中国人民银行同期贷款利率或从全国银行间同业拆借中心公布的贷款、市场报价利率。尊宏公司对比其他类似获得集体土地使用权建设项目转让物业使用权，最终停建烂尾导致无法交付物业的情况。尊宏公司投资建设完毕，竣工验收合格，交付物业给承租人，不存在合同无法继续履行的情况。六、谢志强与尊宏公司不存在财产混同的情况，且证明责任在于黄燕兰。黄燕兰未提供证据证明此一事实，应承担举证不能的不利后果。黄燕兰辩称，一、涉案物业逾期交楼并非是不可抗力造成，尊宏公司构成根本违约。（一）尊宏公司逾期交楼原因的抗辩，一审时称是装修公司停工，二审时称是市政工程原因，无论是装修公司停工还是市政工程原因，均非不可抗力因素，而是日常生活经验足以预见。尊宏公司逾期交楼构成根本违约。（二）在黄燕兰提起一审诉讼时，涉案物业已经逾期交楼一年多。至一审庭审辩论终结之日，涉案物业还在装修，尚未能交付，尊宏公司严重迟延履行。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉案物业所在项目虽于2019年4月15日通过竣工验收备案，但至目前仍未经有关单位验收合格，不能交付使用，尊宏公司强行交付违法。二、本案为租赁合同纠纷，并非买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经过对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”黄燕兰行使解除权合法有效。尊宏公司作为开发商，应认真履行合同，而非寻求各种理由推卸责任，损害合同相对方的合法利益。尊宏公司的根本违约严重损害黄燕兰的利益，黄燕兰要求解除合同符合法律规定，一审判决支持黄燕兰解除合同的请求是正确的。三、尊宏公司是谢志强设立的自然人独资有限责任公司，谢志强不能举证其财产独立于尊宏公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，谢志强对尊宏公司的债务应当承担连带责任。黄燕兰向一审法院起诉请求：1.解除黄燕兰与尊宏公司签订的《物业使用权转让合同》，尊宏公司返还黄燕兰转让款369381元；2.尊宏公司自2018年6月2日起按185元/日的标准计算违约金至实际清偿之日止；3.谢志强对尊宏公司的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由尊宏公司、谢志强承担。一审法院认定事实：位于南海区某股份合作经济社（土名）“牌坊脚”地段某广场已取得建设工程规划许可证，并于2019年4月15日通过竣工验收备案，总建筑面积23943.56平方米，地下**、地上**，工程用途为商业。2017年12月7日，黄燕兰（受让方、乙方）与尊宏公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区某广场项目6层10号商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积65.25平方米，乙方受让的物业只能用作商业用途；涉案房屋使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年5月31日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2047年3月31日止，乙方应该在2047年4月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案房屋按套转让，转让金为489375元，乙方按照分期付款方式付款，首期转让款249375元于签订合同当天支付，余款240000元须分期3年免息共36期支付，每月12号前按每期6667元支付；甲方在2018年6月1日前将涉案房屋交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案房屋交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；乙方选择按照分期付款的，应按照合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定涉案房屋使用权转让金的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的所有费用；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案房屋，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，尊宏公司出具收据确认收到黄燕兰支付某广场某单位房款（含定金）249375元。黄燕兰于2018年1月12日、2月10日、3月12日、4月12日、5月13日、6月12日、7月12日、8月12日、9月13日、10月12日、11月13日、12月12日、2019年1月14日、2月12日、3月12日、4月12日、5月13日、6月13日分别向尊宏公司支付分期款6667元，合共120006元。2018年5月8日，尊宏公司发出通知，载明因尊宏公司、谢志强受到环保等因素影响，停止施工建设，影响交楼时间，并明确已加快建设进度，保证近期可以交付涉案房屋。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢志强为尊宏公司的自然人股东。2019年7月22日，黄燕兰提起本案诉讼。庭审中，尊宏公司确认已收取黄燕兰支付转让款369381元；涉案房屋所在建筑物主体工程已完工，现处于装修阶段，预计2019年9月底装修完毕可以交付使用。一审法院认为，涉案房屋所在建筑工程经规划许可及竣工验收备案。黄燕兰和尊宏公司签订的《物业使用权转让合同》，该合同明确约定涉案房屋使用权转让期限从合同签订之日即2017年12月7日起至2038年5月31日止，出让期限届满之日起，尊宏公司赠送物业使用权给黄燕兰至2047年4月1日止，即实际租赁期限超过二十年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》所约定的涉案房屋使用权转让期限在二十年内（含二十年）的部分有效，超出二十年的部分无效。《物业使用权转让合同》约定尊宏公司在2018年6月1日前将涉案房屋交付给黄燕兰，但至本案庭审辩论终结之日，涉案房屋尚未交付，尊宏公司已构成迟延履行。黄燕兰基于尊宏公司迟延履行合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行交付义务的行为而主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。因涉案房屋所在项目于2019年4月15日才通过竣工验收备案，故尊宏公司辩称因装修公司停工其不存在逾期交楼的主观故意的意见，一审法院不予采纳。合同自解除通知到达对方时解除。本案中，黄燕兰未举证证明在起诉前已通知尊宏公司解除合同，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达尊宏公司的时间，即2019年8月15日为准。物业使用权转让合同解除，尊宏公司应返还已收取的转让金369381元予黄燕兰。《物业使用权转让合同》并未对尊宏公司未按期交付涉案房屋致《物业使用权转让合同》解除的情形及应承担的违约责任进行约定，其仅约定尊宏公司应按照已收转让金每日万分之五的标准向黄燕兰支付迟延履行违约金；但《物业使用权转让合同》对于黄燕兰逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即黄燕兰迟延付款超过90天的，尊宏公司有权解除合同，尊宏公司选择解除合同的，黄燕兰应按合同约定的转让金的30%向尊宏公司支付违约金，并承担解除合同的所有费用。尊宏公司作为出租人，其提供的格式合同，未对双方的权利义务作出对等约定，有违公平原则。一审法院参照《物业使用权转让合同》对于黄燕兰逾期付款违约责任的约定，结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、尊宏公司的过错程度、黄燕兰的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定尊宏公司按《物业使用权转让合同》约定收取的转让金的15%向黄燕兰支付违约金，即尊宏公司需向黄燕兰支付违约金55407.15元（369381元×15%），黄燕兰诉请超出核定部分，一审法院不予支持。尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢志强为尊宏公司的唯一自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。谢志强并未举证证明尊宏公司财务状况，且未举证证明该公司财产独立于公司股东个人财产，谢志强应当对公司债务承担连带责任。黄燕兰主张谢志强对尊宏公司的债务承担连带责任，合法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认黄燕兰与尊宏公司于2017年12月7日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限不超过二十年（含二十年）部分的约定于2019年8月15日解除；二、尊宏公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还使用权转让金369381元予黄燕兰；三、尊宏公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金55407.15元予黄燕兰；四、谢志强对上述第二、三项判项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回黄燕兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费9454.10元，减半收取计4727.05元，由黄燕兰负担103.14元，尊宏公司、谢志强负担4623.91元。二审期间，尊宏公司、谢志强向本院提交新的证据：《关于泰富广场诉讼事件的请求》《证明》《大沥镇建设工程招标方式确认书》《大沥镇建设工程项目招标申请书》《佛山市南海区大沥镇建设工程项目中标通知书》《市政基础设施工程开工通知书》、沥府办某号《关于印发的通知》，拟证明涉案房屋整体项目未能按照合同约定时间交楼，主要是由于太平大道升级改造道路封闭施工，车辆通行受限制，涉案项目施工材料、施工设备等无法运送到项目现场而停工，且佛山市迎接国家卫生城市复审及大沥镇迎接国家卫生镇复审工作导致市容环境卫生、环保安全等要求建筑工地整治使涉案房屋所在项目停工，并非尊宏公司原因造成涉案房屋不能依约交付。尊宏公司不存在逾期交楼的主观故意，因此，尊宏公司不构成违约。二审期间，黄燕兰未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对以上新的证据进行证据交换和质证。经本院核查，尊宏公司的证据真实性可以确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案合同的有效部分应否解除；2.尊宏公司应否向黄燕兰支付违约金。一、关于涉案合同的有效部分应否解除的问题《物业使用权转让合同》约定涉案房屋使用权转让期限从合同签订之日即2017年12月7日起至2038年5月31日止，出让期限届满之日起，尊宏公司赠送物业使用权给黄燕兰至2047年3月31日止。该合同符合租赁合同的特征，但是实际租赁期限超过二十年。尊宏公司、谢志强上诉认为根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、广东省高级人民法院粤高法民一复字某号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的意见、《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，合同约定期限未超过四十年，应为有效。本院认为，本案《物业使用权转让合同》的标的物为物业使用权，并非土地使用权。尊宏公司、谢志强主张适用上述规定缺乏依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”，《物业使用权转让合同》所约定的涉案房屋使用权转让期限在二十年内（含二十年）的部分为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同超出二十年的部分无效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《物业使用权转让合同》约定尊宏公司在2018年6月1日前将涉案房屋交付给黄燕兰，但直至黄燕兰起诉解除合同，涉案房屋仍未交付。尊宏公司已构成迟延履行。尊宏公司迟延履行合同义务，经黄燕兰催告后在合理期限内仍未履行交付义务，黄燕兰享有法定的合同解除权。合同自解除通知到达尊宏公司时解除。本案中，黄燕兰未举证证明其在起诉前已通知尊宏公司解除合同，故合同解除时间为民事起诉状送达尊宏公司的时间，即2019年8月15日。二、关于尊宏公司应否向黄燕兰支付违约金的问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《物业使用权转让合同》解除，尊宏公司应返还已收取的转让金369381元予黄燕兰。《物业使用权转让合同》仅约定在合同继续履行的情况下，尊宏公司应按照已收转让金每日万分之五的标准向黄燕兰支付迟延履行违约金，未对尊宏公司未按期交付涉案房屋致《物业使用权转让合同》解除的情形及应承担的违约责任进行约定。因黄燕兰未举证证明其在资金被占用的损失之外还存在其他损失，本院综合考虑合同履行的情况、尊宏公司的过错程度、黄燕兰的实际损失等因素，酌定尊宏公司向黄燕兰支付利息损失。该款项的计算方法如下：以249375元为本金，从2017年12月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以分期款6667元为本金（共18期），分别从2018年1月12日起至2019年6月13日每月付款之日（2018年1月12日、2月10日、3月12日、4月12日、5月13日、6月12日、7月12日、8月12日、9月13日、10月12日、11月13日、12月12日、2019年1月14日、2月12日、3月12日、4月12日、5月13日、6月13日）起，至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。黄燕兰诉请超出核定部分，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”尊宏公司为自然人独资有限责任公司，谢志强为尊宏公司的唯一自然人股东。谢志强并未举证证明尊宏公司的财产独立于公司股东个人财产，谢志强应当对公司债务承担连带责任。一审法院判决谢志强对尊宏公司的债务承担连带责任，符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，本案因二审期间出现新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。尊宏公司、谢志强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17061号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17061号民事判决第四、五项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17061号民事判决第三项为：佛山市尊宏房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄燕兰支付利息[计算方法：以249375元为本金，从2017年12月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以分期款6667元为本金（共18期），分别从2018年1月12日起至2019年6月13日每月付款之日（2018年1月12日、2月10日、3月12日、4月12日、5月13日、6月12日、7月12日、8月12日、9月13日、10月12日、11月13日、12月12日、2019年1月14日、2月12日、3月12日、4月12日、5月13日、6月13日）起，至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算]；四、谢志强对上述判项确定的佛山市尊宏房地产发展有限公司应承担的金钱债务承担连带清偿责任；五、驳回黄燕兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4727.05元，由黄燕兰负担1521.64元，由佛山市尊宏房地产发展有限公司、谢志强负担3205.41元。二审案件受理费7671.82元，由佛山市尊宏房地产发展有限公司、谢志强负担7004.37元，黄燕兰负担667.45元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年十月二十八日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲