甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1040号上诉人（原审被告）：刘某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。被上诉人（原审原告）：石某1，甘肃省天水市人，住甘肃省天水市（现住甘肃省金塔县）。委托诉讼代理人：石某2，甘肃金章律师事务所律师。上诉人刘某因与被上诉人石某1房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市金塔县人民法院（2020）甘0921民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由石某1承担。事实和理由：一审认定实际履行合同时间错误，导致刘某责任加重。1.根据甘建设[2019]173号文件要求，2019年5月9日之前，消防验收应以消防救援机构出具的相关手续为准；2019年5月9日之后，应以住建部门的相关手续为准。即消防验收通过时间应当按照酒泉消防总队出具的消防验收手续为准，并以此来认定石某1实际履行合同的时间。但一审以总体备案时间作为消防验收的时间，系认定错误。2.石某1作为房屋的所有权人，在出租房屋时明知房屋手续并不齐全、消防及整体验收未通过的情况下，仍擅自承诺将房屋出租给刘某本就已违约。刘某在不知情的情况下进行装修，后为了减少损失私自经营的行为只是缩小损失的一种手段，且双方签订的协议中附加条款第五条已经明确了石某1的责任问题，石某1没有按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条履行出租人的基本义务，导致合同履行不能，应当由其承担相应的合同风险责任，一审将此后果判令由刘某承担，认定不当。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法维护当事人的合法权益。石某1辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘某的上诉请求不合理，请求二审驳回上诉。石某1向一审法院起诉请求：1.判令刘某支付租赁费590000元（2018年6月20日至2019年6月20日租赁费为290000元，2019年6月20日至2020年6月20日租赁费为300000元）；2.判令刘某承担违约金20000元；3.本案的诉讼费用由刘某承担。一审法院查明事实：2017年4月20日，石某1、刘某签订合同，约定刘某租赁石某1位于金塔县建新路天庆御园号云返超市××层商铺，用于经营活动。签订合同时约定：石某1给予刘某两个月的装修期限，约定租赁期从2017年6月20日至2021年6月20日止。租金约定第一年为280000元，从第二年开始每年递增10000元。租金付款方式为甲乙双方自签订本合同之日乙方一次性向甲方支付全年租金，第二年至第四年房租要提前一个月交付。同时合同附加条件约定甲方需向乙方提供负一楼工程消防验收手续，若因此手续影响乙方办理消防手续，一切责任均有甲方负担。合同签订后，刘某依照约定向石某1交纳第一年租金280000元，并依照约定另行缴纳押金50000元，共计交付330000元。合同签订前后，刘某对所租房屋进行装修。2017年9月5日，金塔县公安消防大队作出金公（消）行罚决字〔2017〕0059号行政处罚决定书，该决定书认为金塔县金域豪庭娱乐会所内部装修工程未经消防设计审核擅自施工，违反了《中华人民共和国消防法》第十二条之规定，给予金塔县金域豪庭娱乐会所责令停止施工，并处罚款人民币30000元的处罚。2017年10月12日，石某1交纳该罚款。2017年10月，刘某开始无证营业。2018年7月25日，金塔县天庆御园住宅小区四号楼竣工验收备案。2019年5月28日，金塔县文体广电和旅游局向金域豪庭娱乐会所发出（金）文改字〔2019〕第5号责令整改通知书，因金域豪庭未取得娱乐经营许可证，擅自从事娱乐经营活动，要求其立即停止营业至办理文化娱乐经营许可证方可营业。2019年7月8日，金塔县住房城乡建设局作出金建消验字〔2019〕第001号建设工程消防验收意见书，对其室内工程装修项目综合评定为消防验收合格。截止目前，刘某再未向石某1支付租赁费。一审法院认为，石某1、刘某签订的商铺租赁合同属于双方真实意思表示，合法、有效，各方均应按约履行。本案中，石某1未能及时提供出租商铺的消防验收合格手续，影响了刘某正常的经营活动，应该承担相应的责任，对所约定的租金在一定时期内应予减少。通过审理查明，2017年6月20日合同签订后至2017年9月底期间，从石某1、刘某提供的证据看，刘某没有营业，其原因为消防验收问题引起，且刘某也无利润，故该期间的租金应由石某1自行承担。后石某1出租的商铺于2018年7月25日才经相关部门竣工验收备案，之前刘某虽营业，但石某1并没有提供案涉商铺的消防验收手续，在一定程度上影响了刘某的经营，造成了违约，且考虑到2018年7月25日竣工验收备案后，刘某才能带着相关手续向消防部门申请办理金域豪庭的装修工程验收手续，其应该有一定的宽限期，其宽限期为两个月。故在2017年9月底至2018年9月底期间，石某1因其没能提供消防手续，而刘某确实在进行营业，考虑到案件实际，租金由石某1、刘某各承担一半。2018年9月底之后，石某1按照合同履行完了自己的义务，而刘某迟迟没有办理其经营场所的消防验收手续，且造成了相关部门的停业整顿，责任在刘某，故2018年9月底后，刘某应全额向石某1支付租赁费。但考虑到从2020年1月底发生疫情，经双方协商同意，扣除两个月半的租金。经过计算，从2017年6月20日至2020年6月20日，刘某共向石某1支付租金应为596241.5元，减去已付的租金280000元，刘某欠石某1租金共计316241.5元（具体计算办法见附表）。对于石某1主张违约金的问题，结合该案，考虑到造成该纠纷产生的原因起源于石某1没有按时提供案涉商铺的消防验收手续，故此诉求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决：一、刘某限于判决生效后30日内支付石某1商铺租赁费316241.5元；二、驳回石某1的其他诉讼请求。案件受理费9900元，适用简易程序审理减半收取4950元，由石某1负担2434元，刘某负担2516元。二审中，刘某提交了证据，石某1未提交证据，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。刘某提交了甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省应急管理厅下发的甘建设[2019]173号文件复印件一份，拟证明一审判决认定的房租起算日期错误，在该文件下发之后工程竣工由金塔县住建局验收，如果在2018年应该是由酒泉市消防支队验收，从而证明案涉金塔县天庆御园住宅小区4号楼的实际竣工验收时间是2019年6月。经质证，石某1对该证据的真实性认可，但认为租金的承担以实际经营活动为准，该证据不能证实其证明目的。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合全案证据综合分析认定。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，刘某与石某1签订商铺租赁合同后，由于石某1作为出租方未能及时提供涉案商铺的相关验收手续，影响了刘某的正常经营活动，石某1对此应承担一定责任。关于租赁合同履行期间石某1应承担的租赁费如何认定的问题，根据石某1提交的涉案商铺历月电费明细、水费抄表数据，刘某提交的消防部门对涉案商铺作出的行政处罚决定书以及金塔县住××乡作出的竣工验收备案表、涉案商铺建设工程消防验收意见书，结合双方对于涉案商铺装修、营业情况的陈述，能够认定虽然石某1未能及时提供涉案商铺所在楼宇的竣工验收手续，但刘某对涉案商铺进行了装修并实际经营的事实。一审在综合审查双方合同履行情况、涉案商铺所在楼宇竣工验收情况、刘某实际经营情况的基础上，对涉案商铺所在××县竣工验收前的租赁费进行适当减免，对竣工验收后刘某办理涉案商铺装修工程消防验收手续在合理期限内给予租金减免，并对2020年疫情期间的租赁费根据双方意见予以扣减，故一审法院对刘某应承担租赁费的数额认定适当。对于刘某所提根据甘建设[2019]173号文件关于消防验收机构的规定，案涉金塔县天庆御园住宅小区4号楼的实际竣工验收时间是2019年6月的上诉主张，经查，刘某提交的涉案商铺所在××县竣工验收备案表在备案机关处理意见一栏中记载：“……该工程于2015年8月26日开工建设，至2016年10月20日竣工，工程建设过程中，建设单位组织参建各方对工程的各分部分项及单位工程进行了验收，验收结论为合格。2018年7月17日，建设单位组织参建各方组成验收小组对该工程进行了竣工备案验收，验收意见为合格。程序合法，符合要求，准予备案。”下方填写时间为2018年7月26日，并加盖金塔县住房和城乡建设局公章。据此应认定涉案商铺所在楼宇竣工验收时间为2018年7月26日，故刘某该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6044元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年十月三十日书记员 季晶晶