广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初20449号原告：刘丽娜，女，汉族，1987年11月6日出生，住广东省平远县。委托诉讼代理人：张土传，男，汉族，1958年10月17日出生，住广东省海丰县。被告：深圳市承翰投资开发集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区商报路奥林匹克大厦**。法定代表人：庄翰锋。委托诉讼代理人：刘东林，男，汉族，1993年7月1日出生。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告刘丽娜本人及其委托诉讼代理人张土传，被告委托诉讼代理人刘东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2017年7月19日到被告位于深圳市，原告在与被告营销人员王文江洽谈购房事宜时向王文江提交了原告刘丽娜深圳市社保资料，被告公司经审核表示原告符合购房资格后原告才与被告签署了《认购协议书》和买卖合同，购买了被告房产，总房价10550000元，约定50%首期款为5280000元。另50%房款通过银行按揭贷款购买。原告自2017年7月19日与被告签署认购协议后至2017年11月按照被告的指引与要求向被告支付了购房定金30万元，打板费1000元、首期款498万元，合计5281000元；但当原告向被告交清了所有房款及费用后，被告又以原告无购房资格为由拒绝与原告签署《商品房买卖合同》；被告不但未经原告同意也未经与原告协商解除认购协议的前提下单方面“撕毀”协议将原告认购的房产出售他人。原告己按认购协议向被告交清了购房款及其他费用共计5281000元已足以彰显原告购房的意愿及诚意，原告在本案中不存在违约情形，换而言之是被告违约。原告认为原告按照认购协议约定向被告交清了房款，被告就不得以任何理由拒绝与原告签署买卖合同。是否符合购房资格不是被告决定而是应以政府部门的书面确认为准，被告不签即违约。原告认为被告以原告深圳社保中间有间断失去购房资格拒绝与原告签订买卖合同理由不能成立，理由如下：1、原告在看房时已向被告提交了社保资料，被告是在审核过原告社保资料表示符合购房资格后，原告才与被告签署《认购协议书》的，此后历时四个多月中被告共收取原告七笔共计5281000元的房款；如原告不符合购房资格，被告在收取原告的第一笔定金时就应当明确告知原告不符合购房资格并拒绝收取原告的定金，更不应该在明知原告不符合购房资格的情况继续收取原告5281000元购房款;被告收取全部房款后再以原告购房资格问题扣住原告五百多万元不予退还。被告在原告多次找其协商下才于2019年5月退回原告498万元购房款，于2019年12月20日再退回原告201000元定金，共退回原告5181000元。仍有100000元未退回原告。2、因原告是一个普通老百姓，不了解深圳市限购政策，不知道社保中间不可以有间断的规定是可以理解，但被告作为专业从事房地产开发的企业应当充分了解国家购房政策，被告在收取原告的第一笔购房定金后就应该对原告购房资格进行严格审核，审核符合后才能继续收取原告的购房款；如经审核原告不符合购房资格，被告就应该及时终止交易并主动退回原告定金及购房款，被告不应继续收足原告的购房款后再以原告无购房资格为由而拒绝与原告网签买卖合同。3、被告扣押原告共计528万元一年八个月后才退回原告518万元，使原告蒙受巨大的经济损失，银行存款利息损失达50多万元。原告与被告签署认购协议书收足原告购房款后，被告不但拒不与原告签署商品房买卖合同，且未与原告解除合同退回原告房款的情况下将原告认购的房号另行出售他人，被告已构成事实上的违约应双倍赔偿原告的定金。综上，被告在收足原告购房款后拒不与原告签署买卖合同,而且被告在未与原告解除买卖合同的情况下将原告已购买的房屋以多出原告购买价近百万元的价格卖给他人已构成事实上的违约，被告扣押原告528万元购房款致使原告直接经济损失包括银行存款利息50万元和未退回10万元共计60万元以上。鉴于被告已退还原告定金20万元的事实，原告只主张被告赔偿原告5281000元被扣押20个月的银行存款利息5000000元，自愿放弃要求被告双倍赔偿定金的主张，据此请求判令：1、被告退回原告购房定金10万元；2、被告赔偿原告5281000元本金的银行存款利息50万元，上述共计60万元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确诉讼请求第二项利息以500万元为基数，按照银行存款基准利率4倍自2017年7月19日签订认购书计至被告退回原告首付款之日止。被告辩称，一、原告提供给我方的深圳市社会保险参保证明上显示的打印日期为2017年12月19日，因此原告所述2017年7月19日看房时就提交了刘丽娜的深圳市社保资料，与客观事实不符。客观事实为2017年7月19日看房时，原告声称自己为未婚非深圳户籍，社保连续缴纳已满五年，并签订了声明书及购房人承诺，书面保证陈述的婚姻与社保信息的真实性，直到2017年12月19日原告向我方提供深圳市社会保险参保证明时，我方才发现原告的社保连续缴纳未满5年、存在断缴，按深府办2016【28】号规定不具备购房资格，原告一开始就向我方隐瞒了影响购房资格的关键信息。二、按深府办2016【28】号规定原告不具备购房资格，我方便无法与其签订房地产买卖合同，否则违法违规，因此原告所述“符不符合购房资格是原告与政府之间的事，只要原告按认购书协议之约定向被告交清了房款，被告就不得以任何理由拒绝与原告签署买卖合同”无理无据。三、深圳市房地产认购书、原告向我方出具的声明书、购房人承诺以及3份承翰集团购房特殊事务申请表均系行为人的真实意思表示、内容合法，构成原告与我方之间真实合法、有效的契约，双方应严格遵守。四、原告隐瞒了社保连续缴纳未满5年的信息，导致房屋买卖合同无法签订、构成违约，我方按约没收定金合规合法。五、我方没收定金本就合规合法，且原告在出具的承翰集团购房特殊事务申请表3中明确表示“望贵司退回本人所支付部分定金20万元...本人承诺后续不再与贵司有任何纠纷，剩余壹拾万元自愿由贵司挞定处理”，现却要求我方退还其10万元定金无理无据。六、我方在没收定金同时，就已经通过多种方式通知原告，及时办理首期款（不含定金）的退款手续，并无占有原告款项的意思，原告一直拖到2019年5月才办理，相关款项于我方账户存放一年有余，系原告怠于办理退款手续所导致。七、原告主张利息损失，但并无证据证明存在损失，我方也并未从相关款项中获益，即使存在损失，也系由原告怠于行使权利所致，应当由原告自负。八、该项房屋买卖交易未能实现的根本原因为，原告一开始就隐瞒了影响购房资格的关键信息，整个事件中过错及一系列违约行为均归于原告，我方在交易全程中已尽到充分的提示义务，无任何过错或违约，因此，我方无需退回原告购房定金10万元，无需赔偿原告5281000元的银行存款利息50万元，也无须承担本案诉讼费。经审理查明，2017年7月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市房地产认购书》，载明买方自愿认购卖房产，套内建筑面积143.2平方米，房屋总价款为1055万元。签订本认购书时，买方应向卖方支付定金30万元。自签订本购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。同日，原告出示《声明书》，称“本人已知晓存在断缴或补缴情形不符合《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中“连续缴纳”的规定、《深圳经济特区房地产登记条例》第五十六条之规定，了解个人所得税或社会保险缴纳存在断缴或补缴情形不符合“连续缴纳”的规定。并保证本人提供的婚姻状况信息真实有效，如有虚假愿意承担一切法律后果”。《声明书》下附《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》第四条规定：能提供自购房之日计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。庭审时，原告确认该《声明书》中“刘丽娜”的签字为本人签署。2017年7月19日，原告向被告支付定金30万元。2017年10月至12月间，原告向被告支付购房款共计498万元房款，具体为：10月23日支付30万、10月27日支付40万、11月21日支付30万、11月27日支付70万、12月11日支付30万、12月14日支付210万元、12月18日支付88万。根据被告提交的2017年7月、2017年12月的《承翰集团购房特殊事务申请表》，原告多次向被告申请将签约时间延期，其中在2017年12月19日的申请表中，原告称首期款已交齐，现因社保未满五年，申请延期至2018年1月30日，若因个人原因未能备案，原告愿被告没收定金30万，房屋另行出售。2018年1月31日，被告向原告发出签约通知，通知被告于收到该通知之日内三日内到被告处完善签约手续，否则将依照《深圳市房地产认购书》收回此房产，定金不予退还。该邮件于当日投递。2018年1月31日，被告工作人员向微信昵称“郑家俊”用户发送微信信息，称“您今天没过来，公司已经正式踏定了。您除了定金之外的首付款可以过来办理退款了”。庭审时，原告称“郑家俊”为原告配偶，原告确认收到该微信通知。庭审时，双方确认未签订正式房地产买卖合同，系因原告的社保连续缴纳记录存在断缴未满5年不满足购房资格。根据原告向被告提交的打印日期为2017年12月19日的《深圳市社会保险参保证明》显示，原告在深参保记录在2016年2月存在断缴；原告称其于2017年7月19日签订认购书时向被告销售人员出示过社保证明等购房资格相关资料，对方表示没问题后再签约，但无法提供相关证据，此外原告庭审陈述在2017年7月19日晚已知存在断缴，2017年7月21日发现自身社保不符合购房资格。2018年12月18日，被告再行向原告发出通知函，要求原告于2018年12月25日前到被告处办理首期款退还事宜。2019年5月7日，被告向原告退还购房款498万元。2019年11月15日原告向被告提出退款申请，称原告于2017年7月19日认购别墅，因各种原因无法办理后续手续，现经友好协商，望被告退回原告支付部分定金20万元及1000元搭板费，原告承诺后续不再与被告有任何纠纷剩余10万元自愿由被告挞定处理。被告工作人员及董事长在该申请表中确认同意。2019年12月19日，被告向被告退回定金20万元。另查，庭审时原告陈述2018年3月1日原告出国回国后才得知涉案房产已卖予他人，被告确认其与原告无法签订买卖合同之后另行卖出。本院认为,本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为被告是否需要继续返还定金及支付资金占用期间的利息。为此分析如下：关于定金。根据查明事实可知，原被告通过认购书约定及延期签约合意，将签订正式房屋买卖合同时间变更为2018年1月30日，双方未在约定期限内签署正式买卖合同，主要系因原告依深圳市相关限购政策不满足购房资格。第一、原告虽主张其不了解购房政策，但原告在签订《深圳市房地产认购书》已向被告出具《声明书》确认知晓社保断缴不符合限购政策“连续缴纳”的规定，且于庭审时也确认于签订合同当日已知其社保存在断缴情形，因此原告在签订认购书时应当知晓其未满足购房资格，原告认购涉诉房产时，深圳市实行房产限购政策已为公众知悉，故原告称其不了解限购政策缺乏可信度。第二、双方已就处理定金事宜达成了一致意见。根据原告退还定金申请，原被告已协商一致并实际退还了定金20万元，且原告自愿承诺剩余10万元定金由被告挞定处理，原告虽主张其被迫签署该文书但未能提交证据证明，上述定金处理方案由原被告自愿达成，合法有效，未违反法律强制性规定，原告应根据诚实信用原则恪守承诺不得再向被告主张剩余10万元定金。第三、原告主张被告将涉案房产另行出售构成违约，根据双方庭审陈述，被告另行出售房产的时间发生在双方约定的签约时间及被告向原告发出终止合同通知后，依约认购书效力即行终止，被告有权处分涉案房产，另行出售房产也并未构成违约。综上，因原告自身原因导致无法签订正式买卖合同，且原告已书面明确表明剩余10万元定金由被告挞定处理，被告有权不予退还剩余购房定金10万元，对原告关于返还购房定金的主张，本院不予支持。关于利息。原告主张的利息实际为定金及购房款的资金占用期间损失。根据认购书约定，买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同的，认购书效力即行终止。《深圳市房地产认购书》解除后，根据合同法相关规定当事人有权要求恢复原状或者赔偿损失，但关于赔偿损失要根据履行情况具体分析。根据前述被告有权不予退还剩余定金，因此对于定金的占用期间利息本院不予支持。至于购房款的占用期间利息，被告于2018年1月31日已通知原告前来办理购房款退回手续，此后又再次催告原告领款，现有证据未见被告有扣押购房款的主观恶意。原告确认收到退款通知但未及时办理，属于原告自身怠于行使权利，且原告在合同履行期间对合同解除存在过错，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上，对于原告要求被告赔偿银行存款利息的主张，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘丽娜的全部诉讼请求。本诉案件受理费9800元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 黄 美 容人民陪审员 李 招 荣二〇二〇年十月二十八日书 记 员 李妍（代）