宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁03民终735号上诉人（原审被告）：周军，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托诉讼代理人：杨某，青铜峡市小坝法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郑乐平，男，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托诉讼代理人：贺某，宁夏古峡律师事务所律师。特别授权代理。上诉人周军因与被上诉人郑乐平房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2019）宁0381民初4860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周军的委托诉讼代理人杨某，被上诉人郑乐平及其委托诉讼代理人贺某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周军上诉请求：1.撤销一审判决后改判；2.郑乐平承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，判决显失公平。一审审理中郑乐平没有提交任何证据证实周军与郑乐平针对宏泰饭店存在租赁关系，也没有提交任何证据证实双方之间针对房屋的租赁费为每年19万元的事实。一审法院在没有任何证据支持下，认定双方之间存在租赁关系，确定每年租金为19万元，要求周军承担支付责任，认定事实错误，判决显示公平。二、郑乐平要求周军支付宏泰饭店的租金、采暖费、水费、支付60、62、64号房暖费没有事实与法律依据。双方之间存在一处房屋租赁事宜，郑乐平作为一名个体工商户，接近一千平米的房屋出租，没有签订书面租赁合同，不符合常理。郑乐平也没有提交任何有效证据证实其支付采暖费或者予以供暖的事实。一审法院认定以商业房收费标准计算，侵害了周军的合法权益。关于60、62、64号商业房屋的暖气费，周军在使用期间经营的是自助火锅，在使用过程中就没有使用暖气，郑乐平也没有给周军供应暖气。一审中，郑乐平也没有提交任何证据证明其供应了暖气。请求支持周军的请求。郑乐平辩称，一、周军与郑乐平就宏泰饭店虽然没有书面的租赁合同，但双方之间形成了事实上的租赁。其一、周军实际承租经营宏泰饭店4个月，这一事实有相关的证据及周军的自认可证实。其二，周军陈述经郑乐平同意，其免费经营或试营业半年，郑乐平不予认可。周军对此事实应当承担举证责任，周军没有提交证据证明。其三、郑乐平提供的证人可证实双方对宏泰饭店不存在试营业的状态，同时也证实了双方口头约定的租赁费为每年19万元。根据以上事实，足以说明周军与郑乐平之间就宏泰饭店形成租赁的事实。二、周军上诉称不应当承担水暖电费的上诉理由不能成立。郑乐平之所以要求周军承担租赁房屋及宏泰饭店的各项费用，是基于双方所签订的租赁合同以及双方所形成的租赁事实，特别是周军在经营60、62、64号营业房时，跨越两个采暖季，而该房屋的供暖是由郑乐平自行供暖，综上，周军上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。郑乐平向一审法院起诉请求：1.解除郑乐平、周军签订的房屋租赁协议，周军返还郑乐平位于青铜峡市利民东街60、62、64号营业房；2.周军支付拖欠租赁费92500元、水费1472.37元、取暖费41502.48元，合计135474.85元；3.终止郑乐平、周军之间形成的宏泰饭店餐厅的租赁合同关系，周军支付下欠餐厅租赁费13332元、水费1561.49元、取暖费17400元，合计32293.49元；4.诉讼费由周军承担。一审法院认定事实：2017年8月29日，郑乐平（甲方）与周军（乙方）签订房屋租赁协议，约定:郑乐平将位于青铜峡市利民东街60、62、64营业房出租给周军使用，房屋面积715.56㎡，租金第一年壹拾万元，第二年起每年房租为壹拾伍万元，合同保证金贰万元（租赁期满甲方验收后原值退还给乙方），租房暂付五万元，剩余房款2017年12月31日前付清；租赁期限暂定为三年，租赁时间自2017年11月1日起至2020年10月30日止。租赁期满后，乙方如继续使用，须提前两个月向甲方提出申请，甲方优先考虑给乙方续租，如若拖欠房费超过10日，甲方无须通知乙方，合同自行解除，甲方收回房屋另行租赁。水、电、闭路电视费由乙方自理,暖气费5.8元每平方米（按市政收费标准收取）由甲方收取，每个采暖期10月15日前一次性交清。周军自2017年11月承租60、62、64营业房后经营欢乐牧场自助火锅，2019年3月26日停止营业。2019年4月16日，郑乐平登报通知，载明：周军租用的60、62、64营业房欠缴租金7个月，按合同约定通知速来解除合同，请自本通知发布之日起10日内前来清理房屋内的相关物品否则后果自负。后郑乐平收回上述租赁房屋。2017年9月1日周军给郑乐平转账5万元，2018年7月9日周军给郑乐平网银转账支付3万元，2018年9月7日周军向郑乐平网银转账支付5万元、7000元，2019年1月7日周军向郑乐平转账支付1万元，2019年2月18日周军通过他人向郑乐平微信支付1万元。另查明，郑乐平、周军口头协议周军使用经营郑乐平宏泰饭店餐厅，2018年10月中旬餐厅开始营业，2019年1月28日停止营业。后郑乐平收回该餐厅。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。归纳双方争议焦点如下：（一）60、62、64营业房租赁合同履行。郑乐平、周军就60、62、64营业房签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方应当严格遵照履行。郑乐平已登报通知周军解除合同，且郑乐平已经收回租赁房屋，双方租赁合同已实际解除。郑乐平当庭陈述周军租赁上述营业房自2017年11月1日至2019年3月26日，郑乐平主张的租金也截止2019年3月26日，则周军租赁上述营业房在此租赁期间租金共计为162500元〔10万元（2017年11月1日至2018年10月31日）+62500元（15万元÷12个月×5个月）〕。根据双方陈述及周军提交的证据佐证，周军共计向郑乐平支付了157000元，则下欠租金为5500元。郑乐平认为部分款项非支付租金，但未提交其他证据予以反驳，该辩解意见依据不足不能成立；周军辩称另以现金方式向郑乐平支付2万元保证金，郑乐平予以否认，周军未提交相应证据予以佐证，该主张亦不能成立。根据双方协议约定，租赁期间的水费应由周军负担，结合郑乐平提交的证据，郑乐平于2019年4月3日分别交纳欢乐牧场62号、64号水费781.24元、691.13元，合计1472.37元。该笔费用周军应予支付。双方房屋租赁协议明确约定暖气费的收取标准及交纳时间。周军自2017年11月1日租赁房屋至2019年3月26日，应向郑乐平支付两个采暖季的暖气费用。房屋面积为715.56㎡×5.8元/㎡/月×5个月×2年=41502.48元。（二）宏泰饭店餐厅郑乐平、周军间是否存在租赁合同关系。郑乐平、周军双方均认可对周军经营使用宏泰饭店餐厅没有书面租赁协议。结合现有证据和查明的事实，周军自2018年10月中旬至2019年1月28日经营使用该餐厅，后郑乐平将餐厅收回。周军陈述系郑乐平交由其免费试营业，否认双方存在租赁关系，但未提交证据予以证实，周军对此应承担不利的后果。故应认定2018年10月中旬至2019年1月28日期间，郑乐平、周军就该餐厅形成有偿租赁关系。周军对此的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。该房屋郑乐平已收回，双方租赁关系已实际解除。郑乐平要求周军支付租赁费、水费、取暖费的诉讼请求，一审法院予以支持。根据双方陈述及郑乐平提交的证据佐证，宏泰饭店餐厅每年租赁费19万元，周军自2018年10月中旬至2019年1月28日经营3个月，应支付郑乐平租金47500元（19万元÷12个月×3个月）。郑乐平提交的证据证实其于2019年4月3日交纳宏泰饭店水费1561.49元，该笔费用周军应予支付。周军应支付郑乐平宏泰饭店餐厅暖气费17400元（1000㎡×5.8元/㎡/月×3个月）。综上所述，周军应支付郑乐平青铜峡市利民东街60、62、64号营业房租赁费5500元、水费1472.37元、暖气费41502.48元，支付宏泰饭店餐厅租赁费47500元、水费1561.49元、暖气费17400元，共计114936.34元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、周军支付郑乐平青铜峡市利民东街60、62、64号营业房租赁费5500元、水费1472.37元、暖气费41502.48元，宏泰饭店餐厅租赁费47500元、水费1561.49元、暖气费17400元，共计114936.34元，于判决书生效之日起10日内付清；二、驳回郑乐平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3656元，郑乐平负担1151元，周军负担2505元。二审中，双方当事人均未提交证据。一审审理查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，周军与郑乐平对于双方就案涉60、62、64号营业房签订房屋租赁协议的事实无异议，本院予以确认。本案争议的焦点：一是宏泰饭店餐厅周军与郑乐平是否存在租赁合同关系；二是周军应否支付郑乐平60、62、64号营业房的暖气费及宏泰饭店餐厅的暖气费、水费。关于争议焦点一，周军与郑乐平就宏泰饭店餐厅未进行书面约定，周军认可自2018年10月中旬至2019年1月28日实际经营使用宏泰饭店餐厅，周军称宏泰饭店餐厅是双方协商免租半年由周军试营业，对此，郑乐平不认可，周军亦未提交证据证实，本院不予采信。一审法院结合双方当事人陈述及提交的证据判决周军支付使用宏泰饭店餐厅期间的租赁费47500元并无不当。关于争议焦点二，周军与郑乐平签订的房屋租赁协议就60、62、64号营业房暖气费明确约定为5.8元每平方米（按市政收费标准收取）由郑乐平收取，现周军并未提交证据证明其已向郑乐平支付60、62、64号营业房的暖气费，一审法院依据周军与郑乐平签订的房屋租赁协议约定的标准判决周军支付郑乐平60、62、64号营业房两个采暖季的采暖费41502.48元正确。关于宏泰饭店餐厅的暖气费、水费，双方虽没有书面合同约定，但周军2018年10月中旬至2019年1月28日实际经营使用该餐厅，2018年11月至2019年1月28日正值冬季采暖期，结合当事人陈述，一审法院判决周军支付郑乐平三个月的暖气费符合本案实际，周军主张郑乐平未供暖，不应收取暖气费，周军就该主张未提交证据证实，本院不予支持。郑乐平一审提交的证据可以证实其交纳了宏泰饭店餐厅的水费，一审据此判决周军承担其经营期间的水费正确。综上所述，上诉人周军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3656元，由上诉人周军负担。本判决为终审判决。审判长  马建萍审判员  贾玉宁审判员  马春燕二〇二〇年十月十六日书记员  唐 力附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。