沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初9494号原告（反诉被告）：沈阳市印刷制夹厂,住所地沈阳市铁**南十一西路**。法定代表人：吕传伟,系该厂厂长。委托代理人：何东旭，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：朱圣楠，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：田勇，男，汉族，1972年8月20日出生，住址沈阳市铁**。公民身份号码：2101061972********。委托代理人：孙洪亮，系辽宁省企业法律顾问协会工作人员。原告（反诉被告）沈阳市印刷制夹厂与被告（反诉原告）田勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙嘉楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳市印刷制夹厂的委托代理何东旭，被告（反诉原告）田勇及其委托代理人孙洪亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈阳市印刷制夹厂诉称，2013年8月11日，原告沈阳市印刷制夹厂与被告田勇签订了《租房协议》，约定由被告租赁使用原告位于铁西区1门全部及2门2层房屋，以上租赁房屋建筑面积约450平方米，租赁期间为2013年9月20日起至2018年9月20日止，租金为每年95，000元，并约定签订协议之日起，被告需一次性支付一年的房租，此后提前一个月支付下一年度的房租。2016年5月6日，原、被告双方对原《租房协议》部分内容进行了修改和补充，签订一份《补充协议》，双方再次明确租金标准为每年95，000元，并约定如被告不能按时一次性支付房租，应承担的违约金计算标准。在《租房协议》五年租赁期满后，经原、被告协商，双方同意按照原租赁条件续租一年，租赁期限为2018年9月20日至2019年9月20日，双方没有签订书面协议，被告按约定支付了房租，原告继续将房屋租于被告使用。2019年9月20日，由于续租的租期届满，被告仍不搬出，也不与原告协商继续租房，为明确案涉房屋租赁相关事项，原告于2019年9月30日以书面形式向被告送达《重新签订租房协议或立即腾退房屋沟通函》。被告收到该函后未做任何口头或书面回应，也未搬离案涉房屋，故请求人民法院依法判令：1、被告将原告所有的位于铁西区1门全部、2门2层房产腾退给原告；2、被告向原告支付从2019年9月21日起至实际腾房之日止的房屋使用费（按房屋出租市场价实际使用费每月10，000元计算）；3、被告按租房协议约定向原告支付逾期支付租金违约金30000元；4、由被告承担本案一切诉讼费用。被告（反诉原告）田勇辩称，被告一直按照与原告签订的《租房协议》全面履行合同义务，不存在任何违约行为，原告不应腾退房屋而是继续使用该房屋。《租房协议》约定租赁期间从2013年9月20日至2018年9月20日，租金每年95000元包括租金77，000元和采暖费18，000元，被告负责代缴采暖费，但采暖费一直停用至今，被告一直按照每年77000元的租金支付给原告。2018年9月20日到2019年9月20日，双方房屋租赁合同根据交易习惯延续合同。2019年9月20日至今，双方房屋租赁合同根据交易习惯延续合同，由于被告自承租该房屋以来，经营效益一直处于维持状态，又赶上2020年初的疫情影响，店面关闭好几个月，可原告不但没有响应国家号召减免租金，反而通知被告上涨房租，由此双方意见一直处于不一致的状态，是原告违约在先导致被告交房租不能；原告提出房屋实际使用费至实际腾房之日的100000元双方没有任何约定，不予认可，原告所称的沟通函并不能证明双方已达成沟通；原告关于违约金的计算超出了法律规定，被告没有任何违约行为，原告一直实际并持续使用房屋，合同已经履行完成，不存在违约金的赔付。被告（反诉原告）诉称，案涉房屋在被告（反诉原告）承租期间严重漏水，被告（反诉原告）花费了大量的人力、物力、财力维护修理。2020年疫情期间国家政策提出应减免租金。故请求人民法院依法判令：1、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）维修费7，400元；2、原告（反诉被告）免除被告（反诉原告）三个月房屋租金19，250元；3、反诉费由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）辩称，不同意被告提出的维修费及免除租金的请求，关于房屋维修费，被告从来没有和原告进行商量，我们不知道发生过这个费用，不同意承担，被告不经过原告同意维修与原告没有关系，原告依法全面履行了合同义务；关于减免，是指国企减少个体户负担，我们的企业是集体企业，不适用疫情期间国家的减免政策，我们的员工要靠房屋租金交纳各项保险费用和开支，被告的不缴纳租金行为给原告造成严重的经济困境。经审理查明，位于沈阳市铁**1门、2门2层房屋的所有权人系原告（反诉被告）沈阳市印刷制夹厂。原告（反诉被告）沈阳市印刷制夹厂与被告（反诉原告）田勇于2013年8月11日签订《租房协议》，约定原告（反诉被告）将位于铁西区1门、2门2层租给被告（反诉原告）使用；租期五年，从2013年9月20日至2018年9月20日。该合同同时约定，租金每年95，000元，原告（反诉被告）负责采暖费，被告（反诉原告）负责经营期间所发生的一切费用，被告（反诉原告）一次性付清一年租金，其后几年提前一个月支付一年房租。原、被告在庭审中均认可年租金95，000元中包含采暖费18，000元，被告（反诉原告）在2013年9月20日至2014年9月20日缴纳房屋租金95，000元，之后每年缴纳的房屋租金是77000元。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年5月6日又签订一份《补充协议》，双方协商将原协议部分条款加以修改和补充如下：租金每年9.5万元；被告（反诉原告）以上打租的形式支付房租，一次性付清下一年年度租金；被告（反诉原告）如不能按时一次性付清房租，需提前向原告（反诉被告）说服达成谅解了限期一个月内前付清，期限内每迟一天按全年租金5%缴纳违约金，限期满还不能足额交情房租，原协议及本协议自动终止。另查明，双方签订的《租房协议》约定的租赁期限到期后未再续签，但被告（反诉原告）一直实际占有使用案涉房屋，并向原告（反诉被告）缴纳案涉房屋租金至2019年9月20日。原告（反诉被告）于2019年9月30日向原告（反诉被告）发出《重新签订租房协议或立即腾退房屋沟通函》，内容为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的实际房屋租赁关系已于2019年9月20日期限届满，由于以上租赁房产市场价格租金上涨及单位情况发生变化，要求被告（反诉原告）按照新价格支付租金或者腾退房屋。上述事实，有当事人陈述、原告提供的《租房协议》、《补充协议》及收据等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同到期后，合同的权利义务终止。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。关于原告诉请被告腾退房屋一项，《租房协议》约定的租赁期限自2013年9月20日起至2018年9月20日止。《租房协议》到期后，双方又按照原协议内容继续履行一年，被告（反诉原告）缴纳租金至2019年9月20日，可以视为双方形成事实上的租赁关系。原告（反诉被告）作为案涉房屋权利人，在《租房协议》到期后不再续签协议，并要求被告（反诉原告）腾退案涉房屋给原告（反诉被告），有事实和法律依据，本院对此予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付占用期间的房屋使用费一项，被告无权占有案涉房屋期间应给付原告房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准问题，本院酌定按照原《租房协议》及《补充协议》的租金约定标准计算，即年租金77，000元（扣除采暖费后）。本院支持被告（反诉原告）按照年租金77，000元的标准支付原告（反诉被告）房屋使用费，从2019年9月21日计算至被告（反诉原告）实际搬离案涉房屋时止。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期给付租金违约金一项，因被告（反诉原告）非系主观恶意拒缴租金，系因与原告（反诉被告）沟通租金数额问题未达成一致意见所致。且2020年初正值新冠疫情爆发期间，2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，疫情防控属于法律规定的不可抗力。新冠××疫情防控及应急处置措施给合同双方当事人造成损失是当下必须面对的现实问题，应妥当分配交易过程中因疫情带来的损失，综合考虑上述因素，本院对原告（反诉被告）该诉请不予支持。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）向其支付维修费7，400元一项，因双方在《租房协议》中约定被告（反诉原告）负责经营期间所发生的一切费用，且被告（反诉原告）提供的证据亦不足以证明其为案涉房屋实际支付的维修费用数额，故本院对被告（反诉原告）该主张不予支持。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）免除其三个月房屋租金一项，因新冠疫情及防控影响，本院已酌情免除其支付相应违约金，故本院对被告（反诉原告）该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）田勇于本判决发生法律效力后三十日内腾出坐落于沈阳市铁西区南十一西路48号1门、2门2层房屋，并将房屋返还给原告（反诉被告）沈阳市印刷制夹厂；二、被告（反诉原告）田勇于本判决发生法律效力后三十日内支付原告（反诉被告）沈阳市印刷制夹厂位于沈阳市铁西区南十一西路48号1门、2门2层自2019年9月21日起至实际搬离日止的房屋使用费(房屋使用费的标准按照每年77，000元计算)；三、驳回原告（反诉被告）沈阳市印刷制夹厂、被告（反诉原告）田勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，800元，减半收取11，400元，由被告（反诉原告）田勇承担；反诉受理费466元,减半收取233元,由被告（反诉原告）田勇承担;保全费1，270元，由被告（反诉原告）田勇承担。（原告已预付，由被告直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  孙嘉楠二〇二〇年十月十三日法官助理张迪书记员慕卓航本判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。