广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民初112号原告（执行案外人）：庞壮森，男，汉族，1975年4月23日出生，住广东省佛山市南海区。被告（申请执行人）：欧凯，女，汉族，1962年7月29日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖昭，广东至高律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（原佛山市南海区****信用合作社），住所地：广东省佛山市南海区。负责人：陈得胜。委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。原告庞壮森与被告欧凯、第三人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本院经审查认为本案的处理结果与广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称盐步支行）有法律上的利害关系，依职权通知其作为本案第三人参加诉讼。本案于2020年9月15日公开开庭审理，原告庞壮森、第三人万帮公司的委托诉讼代理人陈珠妹、第三人盐步支行委托诉讼代理人沈瑶玲、何毅鹏到庭参加证据交换以及庭审，被告欧凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞壮森提出诉讼请求：1.请求停止对第三人万帮公司名下的位于佛山市南海区*******************座首层车库（证号2****0）（即*号车库）**号车位（以下简称涉案车位）的执行，解除查封，并责令万帮公司为原告办理案涉车位的房地产权证；2.判令本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：本院因（2016）粤06执475号案，执行查封了万帮公司名下的涉案车位，原告提出执行异议，本院作出（2020）粤06执异70号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，现原告不服，提出执行异议之诉。原告于2011年7月4日与万帮公司签订《定购协议》，以130000元的价格购买涉案车位。按协议约定，原告于签订定购协议当天支付定金20000元，于2011年7月30日支付了首期款71000元、维修金1300元。协议约定尾款39000元于签署正式《商品房买卖合同》时付清。出售方万帮公司以《告知书》的形式承诺签订定购协议后720个工作日内办理确权至原告名下的手续。签订定购协议并付款当天该处房产已交付给原告使用至今。但由于万帮公司的原因，至今未能签署正式的《商品房买卖合同》并办理产权证。万帮公司在执行异议答辩状中也承认未办证的过错在万帮公司，不在原告。原告是小区业主，是普通商品房消费者，而车位是商品房的配套，作为普通商品房消费者的物权期待权应依法予以保护。基于上述事由，请求法院对原告的上述合法权利予以保护，请求法院停止对涉案车位的执行，解除查封，并责令万帮公司为原告办理房地产权证。被告欧凯答辩称，第一、庞壮森不具有任何优先权，无权排除案件执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条关于建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而商品房消费者权利又优先于建设工程价款优先受偿权的规定，针对的是实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，其适用对象应该是在建建筑工程或未办理产权转移登记的商品房，而涉案车位早于2003年办证至万帮公司名下。故庞壮森不能以商品房消费者权利优先为由排除本案执行。正常的商品房开发，所建商品房原始登记的权利人为开发商，不动产登记部门会向开发商出具“商品房首次登记确权”证明。开发商销售商品房后，产权转移给买受人，再办理房地产权证。但涉案车库已不属于首次登记的范畴，万帮公司已于2003年以“自建”方式办理了正式的不动产登记。而且该两车库尚未“分证”，还是以一个大车库的方式办理产权登记。2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会议纪要）第一百二十六条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第一百二十五条规定的商品房消费者。庞壮森不是本纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”同时应当明确的是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定针对的是实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定。本案中，**************座首层车库、************座首层车库的登记时间均为2003年11月21日，申报的所有权来源为自建。庞壮森购买车位时并非第一手，也并非万帮公司预售车位，车库已建成多年，早已办证至万帮公司名下，万帮公司再行出售也绝非新建商品房对外销售，其性质属于二手车位，一手权利人为万帮公司。且万帮公司在2003年办证后已将车库抵押给盐步支行（姑且不论该第一顺位抵押目前的效力，因为万帮公司称其已取得要求盐步支行涂销抵押登记的条件），欧凯亦已善意取得了涉案车库的抵押权，应受法律保护。第二、本案的庞壮森亦非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的商品房消费者，不能据此排除本案执行。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案涉的执行标的物是车库并非房产，庞壮森作为二手所购买使用的是车库中较小的单元――车位，并不属于“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。车位属于可有可无的商品，而房产属于特殊的商品，主要就是保护消费者用来居住的生活用品，商品房属于必需品！所以，庞壮森无权根据执行异议复议规定第二十九条规定排除本案执行。第三、本案应适用执行异议复议规定第二十七条的规定，欧凯已依法享有第二顺位抵押权，可就执行标的的变现价款享有第二顺位优先受偿权，庞壮森提出异议不能排除本案执行。根据执行异议复议规定第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，执行标的已于2015年3月13日二次抵押给欧凯，欧凯出借2404万本金给万帮公司并办理了抵押，已善意取得第二顺位抵押权，由于欧凯申请法院强制执行成为申请执行人。且执行标的登记的第一顺位抵押权人为盐步支行，抵押登记时间为2007年更早。庞壮森如提出异议应该先针对第一顺位抵押权人，但庞壮森却针对担保人提出异议，由于欧凯的抵押权是法定优先权，欧凯作为申请执行人可以排除任何执行异议，故庞壮森诉求不能排除本案的执行。第四、庞壮森损失或所遇到的困惑应该由庞壮森和万帮公司、许志华承担。庞壮森作为二手购买人，没有认真审查车位权属情况以及是否抵押情况，就自行从他人手中购买，应承担审查不严的后果。而万帮公司、许志华明明知道涉案车位已经2007年抵押登记为第一顺位抵押权人为盐步支行，在未办理涂销抵押手续情况下，还同意庞壮森收购二手车位，并继续与庞壮森签订《车位认购书》，万帮公司、许志华属于欺诈具有明显过错。所以庞壮森的损失应该向万帮公司、许志华主张。综上所述，望法院采纳欧凯的答辩意见，依法驳回庞壮森的全部诉讼请求。第三人万帮公司答辩称，对庞壮森的诉讼请求没有异议，庞壮森依法享有足以能够排除强制执行的权利。第一、欧凯不属于善意取得抵押权，其第二顺位抵押权无效。根据法院向国土部门去函所得的回复，车库所在土地为全体业主所有，欧凯在办理抵押登记前，是知道该两大车库上存在第一抵押权，以及万帮公司已将车位出售予各业主的事实，且欧凯到涉案车库的现场进行勘察，知道车库的所属位置和属性及售卖情况，才同意二次抵押。两大车库涉及120多户业主，牵涉广泛，万帮公司都已向欧凯明确说明已经出售完毕，欧凯只能就剩余车位款项享有优先受偿权，万帮公司并不是全部的权益都抵押给被告。欧凯既然接受该抵押物，就应该接受其所带来的瑕疵。故欧凯不属于善意取得第二顺位抵押权，其抵押权应属无效。第二、万帮公司确实已收取庞壮森按照合同约定所交付的涉案车位的购房款，并且按照约定将车位交予案外人使用至今，对此，欧凯也是清楚知晓的。涉案车位的买卖合同合法有效，合同的签订时间早于欧凯办理抵押登记的时间（2015年3月13日），其抵押权不能对抗庞壮森的物权期待权，该合同的签订时间也早于法院的查封时间。庞壮森在法院查封之前已合法占有涉案车位，且一直在使用，物业管理费均是庞壮森自行交给物管公司。根据本院向国土部门去函所得的回复可知车库所在土地为全体业主所有，故该车位是小区配套的必备设施，性质类似于商品房。第三、涉案车位至今没有过户，责任并不在于庞壮森，主要责任在于第一抵押权人盐步支行和欧凯的申请查封。盐步支行作为万帮公司开发该项目的合作银行，双方此前一直都是按照“销售一套解押一套”的模式进行的，所有的商品房或者车位在出售之前，盐步支行都是知晓的。基于这种模式，当时在出售涉案车库的车位前，万帮公司在得到盐步支行的承诺确定可以出售，才对外出售。后万帮公司与盐步支行约定万帮公司在偿还2300万元后，盐步支行即办理涉案车位在内的抵押物涂销抵押手续。2013年11月18日、2013年11月29日，盐步支行收到万帮公司的2300万元还款，随后就在2013年12月27日、2013年12月30日、2013年12月31日、2017年8月28日分批办理了大部分抵押物共计114项的解押手续，仅剩涉案车位所在的车库及一间商品房三处不动产的解押没有办理，此后，万帮公司也多次要求盐步支行解除剩余三处不动产的抵押登记，但盐步支行迟迟不肯配合。如盐步支行认为万帮公司迟延支付2300万元而解除协议，其不可能会在收到该笔款项后就在一个月内解除了附件三中共计113项的抵押物的抵押登记手续，甚至在万帮公司没有再偿还过任何借款的情况下，盐步支行在2017年8月28日还解除了协议附件三的一间商品房的抵押手续。该商品房的出售情况与另案曾飞燕购买的商品房情况一致，而盐步支行在2017年8月28日解押了该商品房，遗漏办理了曾飞燕那套房子的解押手续。但是后来万帮公司在要求其办理的时候，盐步支行却一直以各种理由推脱，甚至在双方发生诉讼的时候，以万帮公司延期偿还2300万元为由否认自己的解押义务。盐步支行作为一个正规的金融机构，从每一笔贷款的申请到审批到还款直至解押，均是有严格的规定。如其认为上述协议书已经解除，那么就不会发生后续其收款后立即对所述的绝大部分的抵押物的解押行为。从签订以物抵债及债务偿还协议到偿还对应款项，再到解除抵押登记，每个时间节点都与履行协议环环相扣。可见，盐步支行也认为解除抵押的条件已经成就。现在，为了逃避责任，盐步支行居然作出与此前行为完全相反的说法，自相矛盾，不愿意承担继续解除抵押的义务，这显然是盐步支行的责任，也是因为这个原因才导致无法过户给庞壮森，该责任不在于庞壮森，也不在于万帮公司。此外，作为正规大型的金融机构，盐步支行这种违背诚实、出尔反尔的行为，理应受到谴责和处理，恳请法院向其监管部门发警示函予以警告。第四、关于本案的法律适用问题。尽管执行异议复议规定第二十七条规定了申请执行人的抵押权优先受偿权，但该条同时也规定了在“法律、司法解释另有规定的除外”，显然，第二十八条即是对二十七条的例外规定，故本案应该适用第二十八条。同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，可以得出，符合条件的商品房消费者的权益是优于工程价款的优先受偿权，而工程价款的优先受偿权优先于抵押权，故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。这是法律对消费者的物权期待权的保护，是保障消费者居住条件的一种体现。尽管涉案标的物是车位，但车位是属于为购买用于居住的商品房的小区业主提供必要居住配套的设施。因小区业主购买车位是服务于居住目的，可认定车位也是用于居住的，与商品房是不可分割的。且在当时，车位还是配套出售的，只有小区业主才能购买，并不对外销售，也是为了保障小区业主的居住和出行。综上，庞壮森提出的执行异议符合执行异议复议规定第二十八条的相关规定，即可排除对具有商品房性质的车位享有优先受偿权的申请执行人的执行，依法应予支持。第三人盐步支行答辩如下：第一、盐步支行与万帮公司等签订的《借款合同》、《抵押合同》等合同合法有效，盐步支行与万帮公司之间的借款纠纷已经向本院和佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）提起了诉讼，法院已经判决确认盐步支行的债权，并且部分案件已经进入执行阶段。2006年11月8日，万帮公司与盐步支行签订农信保借字【万帮】第200502号《保证担保借款合同》，约定万帮公司向盐步支行借款144194000元。为担保上述债务的履行，万帮公司将涉案房产抵押给盐步支行。并且双方于2007年1月10日办理了相应的抵押登记，证号为粤房地他证字第C1****6号。同时，盐步支行已就该借款依法向本院提起诉讼，案号为（2020）粤06民初62号。本院经依法审理后，判决万帮公司向盐步支行偿还借款本息，且盐步支行对万帮公司名下房产（包括涉案车位）享有抵押权。另外，万帮公司拖欠的其他借款本息盐步支行亦向南海区法院提起诉讼，并且已取得相应的生效民事判决书。第二、虽盐步支行与万帮公司签订了《以物抵债及债务偿还协议》，但并未实际履行过，且该协议已依法解除。2013年，盐步支行与万帮公司等签订了《以物抵债及债务偿还协议》，但各方并未按照协议约定履行过，盐步支行一直都按照原借款合同、抵押合同的约定向万帮公司等债务人催收主张权利，万帮公司及其他债务人均未提出异议。在此情况之下，盐步支行认为各方已默认按原借款协议等约定履行，故未实际向万帮公司发出解除《以物抵债及债务偿还协议》的通知。后盐步支行于2019年3月12日向万帮公司送达解除协议的通知书，该《以物抵债及债务偿还协议》已依法解除。第三、庞壮森主张的排除执行不符合执行异议复议规定中的情形。依据执行异议复议规定第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，万帮公司已将涉案车位抵押给盐步支行及欧凯，涉案车位已存在两抵押权人，故庞壮森该请求不应得到支持。第四、庞壮森在明知涉案房产存在抵押的情况下仍购买该车位，应承担相应的不利后果，庞壮森与万帮公司、出卖人之间的房屋买卖合同纠纷，可向万帮公司或者出卖人主张违约责任。2007年，盐步支行与万帮公司就涉案房产办理了抵押登记，并且抵押登记具有公示效力，而庞壮森在购买涉案车位时就应当知悉万帮公司已将涉案房产抵押予盐步支行，但仍独断购买抵押车位，显然在该交易行为中存在过错，应对其行为承担不利后果。同时，若庞壮森的主张得到支持的话，即在债务人将已办理抵押登记的房产擅自出售，购房人又不将转让款用于清偿债务人债务，购房人仍能取得权属的话，那债务人为了逃避债务，只要与出卖人恶意串通签订抵押财产的买卖合同，并由买受人主张涂销抵押登记，那债权人抵押权将得不到任何保障。这将与法律、司法解释的规定相违背，极大的损害抵押权人的合法权益。另外，庞壮森与万帮公司或者出卖人签订了《定购协议》，现因该车位设定了抵押无法过户，庞壮森可以追究万帮公司或者出卖人的违约责任，而不应该要求排除执行，损害抵押权人的权益。综上，盐步支行认为庞壮森提出要求确认涉案车位为其所有且排除执行的请求无事实与法律的依据，恳请本院依法驳回。原告庞壮森向本院提交如下证据：1.庞壮森身份证及万帮公司企业信用信息公示报告（复印件）各一份，拟证明庞壮森及万帮公司的诉讼主体资格；2.《定购协议》、《告知书》各1份；3.收款凭证1份及发票2份；4.车位管理费及分摊水电费明细1份；上述证据拟证明庞壮森与万帮公司签订购买车位协议真实有效；5.（2020）粤06执异70号执行裁定书1份，拟证明庞壮森执行异议请求被驳回；经质证，欧凯对庞壮森提供的证据“三性”均不予确认。万帮公司对庞壮森提供的证据“三性”均无异议，确认已按合同约定收到涉案车位款且交付车位予庞壮森使用至今，物业管理费、水电费等是庞壮森自行向管理处缴纳，涉案合同符合买卖合同的基本特征，应予继续履行。盐步支行对庞壮森提供的证据1“三性”予以认可，对证据2“三性”不予认可，认为盐步支行非合同相对方；对证据3“三性”不予认可；对证据4“三性”不予认可，认为该证据无法证明为涉案车位管理费；对证据5“三性”予以认可，庞壮森的主张无法律和事实依据，应予以驳回。经审查，因证据1、2、3、4中部分有原件可供核对，部分证据虽无原件核对，但交易相对方万帮公司予以确认，证据5为本院作出的法律文书的复印件，故本院对上述证据1-5的真实性均予以确认。被告欧凯向本院提交如下证据：1.佛山仲裁委员会（2015）佛仲字第190号仲裁裁决书1份，拟证明欧凯对万帮公司、许志华的债权已经被生效裁决所认定，且至今合法有效；2.粤房地他项权证佛字第0*****0号他项权证1份，拟证明欧凯对万帮公司、许志华名下的车位（****座车库、***座车库）办理了抵押登记，享有法定优先权，即享有可以对抗庞壮森的担保物权优先受偿权，足以排除一切执行异议；3.本院（2019）粤06民终9824号民事判决，拟证明万帮公司销售房子和车位，没有经过抵押权人同意，万帮公司与盐步支行的协议没有生效。庞壮森对欧凯提供的证据认为其于2011年7月签订定购协议，并按约分期支付91000元，交付1300元维修基金，且万帮公司也开具发票，因此，其购买涉案车位是真实合法的。万帮公司对欧凯提供的证据真实性无异议，对其合法性及关联性有异议，欧凯的第二顺位抵押权不适用善意取得，应认定为无效。盐步支行对欧凯提供的证据1，认为其非案件当事人，由法院认定；对证据2、3的“三性”予以确认。经审查，因欧凯提供的证据有原件可供核对，且庞壮森、万帮公司、盐步支行对其真实性无异议，故本院对欧凯提供的证据的真实性予以确认。第三人万帮公司向本院提供如下证据：1.《以物抵债及债务偿还协议》（复印件）1份；2.进账单2份；3.《关于确认已归还贷款2300万元及应解除车库抵押手续的情况说明》1份；4.佛山市（南海区）不动产登记（抵押权）信息查询结果41份；5.（2017）粤06执异160号执行裁定书1份；拟证明涉案车库无法过户的原因在于第一顺位抵押权人盐步支行不履行协议约定的解押手续。经质证，原告庞壮森对万帮公司提供的证据无法判断真实性。欧凯对万帮公司提供的证据“三性”不予确认，认为万帮公司与盐步支行签订的《以物抵债及债务偿还协议》已经解除，盐步支行对涉案车位享有抵押权，万帮公司在出售车位时未告知庞壮森存在抵押，具有过错，且万帮公司未经抵押权人同意就转让涉案车位的行为应属无效，庞壮森不能取得涉案车位的物权。盐步支行对万帮公司提供的证据1、3“三性”不予认可，认为相关协议已解除；对证据2、4的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为113项不动产的解押申请及材料均为2013年12月提交，盐步支行并未在2017年办理过房产解押，且盐步支行是在万帮公司偿还款项后，解除款项相对应价值的房产的抵押，不能否认万帮公司违约的事实，亦不能由此推断盐步支行同意继续履行协议；对证据5的真实性予以认可，但认为适用法律错误且与本案无关。经审查，因万帮公司提供的证据均有原件可供核对，故本院对该证据的真实性予以确认。第三人盐步支行向本院提供如下证据：1.盐步支行营业执照、金融许可证（均为复印件）各1份，拟证明盐步支行的主体资格；2.《逾期贷款催收通知书》12份，拟证明自万帮公司在盐步支行的借款到期后，盐步支行一直按照原借款合同的约定向万帮公司催收借款本息，万帮公司及其他债务人均予以盖章、签名确认，各方当事人以实际行动确认按照原借款抵押担保合同、保证担保借款合同的约定履行；3.《解除通知书》、邮政快递单、邮件查询结果（打印件）各1份，拟证明因万帮公司存在严重违约，盐步支行向万帮公司发出解除《以物抵债及债务偿还协议》的通知书，现该协议已解除；4.（2019）粤06民终9824号民事判决书1份，拟证明曾飞燕诉盐步支行买卖合同纠纷一案，本院已作出相应生效判决，确认盐步支行对万帮公司名下位于佛山市南海区*******************座**房的抵押权合法有效，同时，有生效法律文书确定《以物抵债及债务偿还协议》已解除；5.（2019）粤0605民初5301号民事判决书、（2020）粤06民终1472号民事裁定书、（2020）粤06执18963号申请执行受理通知书、（2019）粤0605民初5304号民事判决书、（2020）粤06民终1473号民事裁定书、（2020）粤0605执19179号申请执行受理通知书、（2019）粤0605民初5046号民事判决书、（2020）粤06民终849号民事判决书、（2019）粤0605民初5049号民事判决书、（2020）粤06民终1471号民事裁定书、（2020）粤0605执19177号申请执行受理通知书、（2019）粤0605民初5306号民事判决书、（2020）粤06民终846号民事判决书、（2019）粤0605民初5318号民事判决书、（2020）粤06民终1474号民事裁定书、（2020）粤0605执18961号申请执行受理通知书、（2019）粤0605民初5319号民事判决书、（2020）粤06民终1475号民事裁定书、（2020）粤0605执19181号申请执行受理通知书、（2019）粤06民初62号民事判决书各1份，拟证明因万帮公司未能按约偿还借款本息，盐步支行依法向南海区法院和本院提起诉讼，现部分案件已生效且已进入执行程序。经质证，庞壮森对盐步支行提供的证据无法判断真实性。欧凯对盐步支行提供的证据“三性”无异议。万帮公司对盐步支行提供的证据1无异议；对证据2中万帮公司盖章的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为该通知书是盐步支行单方面出具的，并不是万帮公司的真实意思表示，万帮公司基于对正规金融机构的信任，且在盐步支行给予万帮公司继续履行《以物抵债及债务偿还协议》的承诺下，才予以盖章；对证据3的“三性”不予认可，该解除通知书为盐步支行单方制作，且在6年期间均未行使解除权，反而在接受万帮公司偿还的2300万元后着手解除协议上约定的抵押物的抵押手续，进一步说明该行认可解除抵押的条件已成就，即使认定协议已解除，其解除效力也不能追溯到解除日之前；对证据4的真实性无异议，对合法性及关联性有异议，《以物抵债及债务偿还协议》附件三已经明确显示解押的不动产包括曾飞燕所购买的商品房在内，该房的解除抵押条件已成就，曾飞燕已就该案提出再审申请；对证据5的真实性无异议，对其关联性不予确认。经审查，盐步支行提供的证据1为主体资格材料，其他当事人均无异议，故本院予以确认；证据2、4、5及证据3中的《解除通知书》、邮政快递单有原件可供核对，且证据3中的邮件查询结果与邮政快递单可相互印证，故本院对证据2-5的真实性均予以确认。审理期间，本院通过另案依法向盐步支行发函调查涉案《以物抵债及债务偿还协议》的真实性、相关贷款的清偿情况、抵押物解封情况等，该行向本院出具《回复函》及其相关附件。本院依法向各方当事人出示该《回复函》及其附件。经质证，庞壮森对本院出示的上述材料没有异议。欧凯未到庭发表质证意见。万帮公司对本院出示的《回复函》及附件中的民事判决书的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，对其他附件的“三性”不予确认。盐步支行对本院出示的上述材料无异议。经审查，上述材料由本院依法调取，来源合法，本院对其真实性予以确认。经审理查明，关于欧凯与万帮公司、许志华民间借贷纠纷仲裁一案，本院根据佛山仲裁委员会移交的财产保全申请材料依法作出（2015）佛中法立保字第220号民事裁定书，并依据该裁定书于2015年5月14日查封万帮公司名下位于**************座首层车库、************座首层车库及其他财产等，其中**************座首层车库查封期限为三年，自2015年5月14日起至2018年5月13日止。2015年11月20日，佛山仲裁委员会作出（2015）佛仲字第190号仲裁裁决书，根据该裁决书：一、万帮公司在裁决书送达之日起十五日内向欧凯返还借款本金24040000元及利息；二、万帮公司在裁决书送达之日起十五日内支付欧凯为实现债权而支出的律师费200000元；三、万帮公司在裁决书送达之日起十五日内支付欧凯为实现债权而支出的财产保全担保费60000元；四、许志华对上述第一项、第二项、第三项裁决确定的债务向欧凯承担连带清偿责任；五、欧凯对“粤房地他项权证佛字第0*****0号”《广东省房地产他项权证》项下的位于************座首层车库、**************座首层车库享有抵押权，并就上述房产的拍卖、变卖款在上述第一项、第二项、第三项裁决确定的债权及仲裁费、财产保全费的范围内享有第二顺位优先受偿权。仲裁费72150元、财产保全费5000元，合计77150元由万帮公司、许志华共同承担。后因万帮公司、许志华未按时履行上述法律文书确定的义务，权利人欧凯向本院申请执行。本院依法于2016年6月8日立案执行，案号为（2016）粤06执475号。在执行过程中，本院作出（2016）粤06执475号执行裁定书，并依据该裁定书继续查封万帮公司名下位于************座首层车库、**************座首层车库等财产，查封期限为三年，自2018年5月11日起至2021年5月10日止。2019年12月4日，本院作出（2016）粤06执475号公告，拟对万帮公司名下包括************座首层车库、**************座首层车库在内的房地产采取评估、拍卖等处置措施，如有案外人主张对上述房地产享有产权或其他排除执行的民事权益的，或主张享有租赁权及优先购买权等，限于规定期限内向本院书面提出。该公告于2019年12月5日进行张贴，庞壮森遂提起执行异议。本院经审查，作出（2020）粤06执异70号执行裁定，裁定驳回庞壮森的异议请求。庞壮森因不服该执行裁定书，在法定期限内提起本次诉讼。另查明，2006年11月8日，万帮公司与盐步支行签订农信保借字【万帮】第200602号《保证担保借款合同》，约定万帮公司向盐步支行借款144194000元。为担保上述债务的履行，万帮公司将其名下位于**************座首层车库、************座首层车库及其他财产抵押给盐步支行，并且双方于2007年1月10日办理了相应的抵押登记，两车库的他项权证号分别为粤房地他证字第C1****6、C1****8号。此后，盐步支行依约发放贷款。2013年5月7日,盐步支行(甲方)、万帮公司(乙方)与其他案外人签订《以物抵债及债务偿还协议》,约定:“……经甲乙双方核对后确认,截至2013年4月20日止,乙方尚欠甲方贷款本金156992000元,利息94081312.06元;(第二条1)乙方于2013年6月15日前偿还编号为农信保借字（万帮）第200601号《保证担保借款合同》项下的贷款本金444.1万元、偿还编号为农信保借字（万帮）第200603号《保证担保借款合同》项下的贷款本金1277万元、偿还编号为农信保借字（万帮）第200601号《抵押担保借款合同》项下的贷款本金428.6万元、偿还编号为农信保借字（万帮）第200602号《保证担保借款合同》项下的贷款本金150.3万元，合计偿还贷款本金2300万元;(第二条2）乙方偿还上述2300万元贷款本金后,甲方对该2300万元贷款本金所产生且尚未偿还的利息予以免除,同时甲方须于120个工作日内解除乙丙方用于抵押的所有汽车车位及****座**房、***座**房【详见附件三《解除抵押登记清单（1）》】的抵押登记，乙方应积极予以协助;……（第五条）乙方不能于2013年6月15日前偿还第二条第一款所述的2300万元贷款本金的,甲方有权解除本协议,立即恢复原来债务状态,利息不予免除……”2011年7月4日，庞壮森（认购方）与万帮公司（出售方）签订《定购协议》。该定购协议载明，庞壮森以130000元购买涉案车位，签订定购协议当天需支付定金20000元，第一期车位款71000元于2011年7月30日前付清，第二期车位款39000元于签署正式《商品房买卖合同》时付清。庞壮森于2011年7月4日支付了定金20000元，并于7月30日支付首期购买车位款71000元，并支付维修基金1300元，且万帮公司于2011年8月将涉案车位交付给庞壮森使用至今，但至今未能与庞壮森签署正式的《商品房买卖合同》，亦未办理产权证。庞壮森明确表示同意向执行法院缴纳剩余的购买价款39000元。2013年11月18日，万帮公司向广东省南海农村商业银行股份有限公司金海支行支付500万元，2013年11月29日，又支付1800万元。盐步支行将收到的2300万元优先用于抵偿相应借款合同项下的贷款本金，款项与《以物抵债及债务偿还协议》的约定相符，并分批办理万帮公司提供抵押的上述附件三《解除抵押登记清单（1）》中汽车车位及房产的抵押权注销手续，但涉案的两车库及*******座**房至今未办理。为此，万帮公司于2015年2月3日向广东南海农村商业银行作出《关于确认已归还贷款2300万元及应解除车库抵押手续的情况说明》,称:“我司已于2013年12月24日归还了贵行2300万元,贵行应该办理我司位于南海区************座首层车库及******首层车库的车库解押手续,由于我司工作的疏忽,迟迟未到贵行办理相应解押的后续工作。故此,我司春节后主动协调贵行办理解押手续。”2015年2月5日,盐步支行在上述说明上签署“贵司确实已归还贷款2300万元,解押事宜待双方另行协商处理”。2015年3月10日，万帮公司与欧凯签订《抵押合同》，万帮公司提供名下位于南海区************座首层车库及******首层车库的车库为其借款合同提供抵押担保。2015年3月13日，万帮公司与欧凯就上述抵押财产办理了抵押登记，他项权证号编号：粤房地他项权证佛字第0*****0号。2019年3月8日，盐步支行以万帮公司未能按上述借款合同履行还款义务，且逾期多年为由，就该借款向本院提起诉讼，案号为（2020）粤06民初62号。本院经依法审理后，判决万帮公司、许志华向盐步支行偿还借款本息，且盐步支行对万帮公司提供抵押的包括涉案车库等在内的财产及许志华提供抵押的财产享有优先受偿权。因当事人不服该判决，已上诉至广东省高级人民法院，目前尚未作出生效判决。再查明，根据本院已发生法律效力的（2019）粤06民终9824号民事判决查明的事实，2007年4月16日，农商银行发出《关于对佛山市南海区**信用合作联社机构进行合并的通知》，将广东南海农村商业银行股份有限公司黄岐广佛分理处与盐步支行合并,整合为盐步支行,该黄岐广佛分理处归盐步支行直接管理。本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，主要争议焦点为原告庞壮森是否享有足以排除本院（2016）粤06执475号案件中对涉案车位的强制执行的实体权利。具体分析如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人”根据上述规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。从上述规定可以看出，并非只要支付了全部或大部分对价款的房屋买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行，而是对此种情形下的房屋买受人的范围有所限定，即限于为生活消费需要而购买商品房的买受人。因此，在处理房屋买受人与抵押权人的权利冲突时，应当根据这一原则严格把握适用范围。本案原告庞壮森是否属于商品房消费者，对于涉案车位性质的认定具有影响。本案中，各方当事人对庞壮森所购涉案车位是否属于商品房，或是否具有商品房的性质，存在较大争议。虽然车位来源、功能不同，现行法律法规并未将车位直接认定为商品房，但从商品房的性质来看，车位也是满足消费者的衣食住行方面的需求，结合本案中涉案车位由万帮公司开发，与住宅一体存在，小区车位可以单独办证，万帮公司实际上将小区车位作为商品房向买受人出售并收取物业管理费等情形分析，应当认定涉案车位具有商品房的属性。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合执行异议复议规定第二十八条规定的不动产买受人在满足特定条件的情形下，可以认定属于执行异议复议规定第二十七条所指的法律、司法解释另有规定的除外的情形。因此，本案参照适用执行异议复议规定第二十八条的规定审查房屋买受人是否能够排除抵押权人对抵押物的强制执行时，也应当根据“限于为了生活消费需要而购买商品房的买受人”的精神和原则进行审查。本案中，虽然原告庞壮森购买涉案车位前已依法设置抵押权，但其向开发商购买的涉案车位用于解决生活需求，涉案车位具有商品房属性。庞壮森属于上述司法解释规定的应予特殊保护的“商品房消费者”范畴。而且，庞壮森购买涉案车位亦符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形：首先，本院查封涉案车库时间为2015年5月，而庞壮森与万帮公司于2011年7月签订定购协议，明显早于本院查封时间。另外，庞壮森与万帮公司在签订定购协议前，涉案车位已设定抵押，根据《中华人民共和国物权法》规定，买卖抵押物需要征得抵押权人同意，并且需将买卖价款优先清偿抵押权所担保的债务。从盐步支行实际履行《以物抵债及债务偿还协议》的情况看，其在条件（收到万帮公司2300万元）成就后，依约从收到款项中优先用于抵偿相应借款合同项下的贷款本金，并解除部分财产的抵押手续。作为涉案车位买受人的庞壮森，能够相信抵押权人盐步支行继续解除涉案车位的抵押手续，并同意万帮公司销售。可见，万帮公司与庞壮森签订的定购协议并不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。其次，庞壮森依约支付价款后，万帮公司已于2011年8月将涉案车位交由庞壮森使用，故庞壮森实际占有涉案车位时间早于本院查封时间。再次，庞壮森已按照合同约定支付71000元，且同意将剩余价款39000元交由本院处置。最后，庞壮森已向万帮公司提出了办理过户登记的请求等积极行为，因万帮公司的原因无法过户，其对于未办理过户登记没有明显过错。综上，根据执行异议复议规定的上述规定，庞壮森对涉案车位享有的物权期待权应优于盐步支行与欧凯享有的抵押权予以保护。至于欧凯、盐步支行认为涉案车位存在抵押权，庞壮森在买受前未尽审慎注意义务，买受后未及时办证，存在过错，不符合执行异议复议规定第二十八条第四项规定情形的问题。经查，因盐步支行的抵押权设立于2007年1月10日，欧凯的抵押权设立于2015年3月13日，涉案车位出售给庞壮森的时间为2011年7月4日，该出售日期早于欧凯所享有的抵押权设立时间，该出售时间虽晚于盐步支行抵押权设立时间，但盐步支行作为万帮公司贷款建设涉案车位所在小区的合作单位，既有在小区附近设立营业部，也有代万帮公司收取涉案车位物业管理费、水电费等费用，并曾经与万帮公司协商约定解除有关抵押事宜，应视为盐步支行不反对万帮公司出售已抵押车位；此外，万帮公司作为涉案车位的开发商，向小区业主出售车位，车位买受人在按照合同约定支付价款的情形下并无查明车位是否存在抵押及能否解除的必要义务。因此，庞壮森并不存在未尽审慎注意义务及未及时办证的过错。另外，由于本案为执行异议之诉案件，仅审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。庞壮森主张解除对涉案车位的查封，责令万帮公司为原告办理房地产权证并非本案审查范围。因此，本院对庞壮森上述诉讼请求不作审查。关于诉讼费承担问题，由于万帮公司过错导致车位无法过户被查封引发本次诉讼，从公平合理角度出发，本案诉讼费应由万帮公司承担。综上所述，原告庞壮森享有足以排除强制执行的实体权利，对于原告诉请停止对涉案车位的执行，本院应予以支持。其应在本院执行部门指定日期内将涉案车位剩余价款39000元支付至本院执行款专用账户，否则，本院将恢复对涉案车位的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，缺席判决如下：在（2016）粤06执475号案中不得执行第三人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下位于佛山市南海区*****************座首层车库及***座首层车库（房地产权证号分别为C2****1、C2****0）中自编*号车库第**号汽车位。案件受理费2900元（原告已预交），由第三人佛山市南海万帮实业投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年十月二十九日法官助理 徐 瑶书 记 员 黄榕霞