广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17465号原告（反诉被告）：谭俊强，男，1990年5月2日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告（反诉原告）：李信菱，男，1972年4月19日出生，汉族，住广州市越秀区。原告谭俊强与被告李信菱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭俊强与被告李信菱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照约定和履行合同向原告支付退还押金5200元。2、判令被告支付违约金5200元（按照合同第6条第2点约定）。事实和理由：被告与中介公司在未告知房屋仍在拍卖的情况下租赁广州市越秀区XXX路123号501房给原告，并由被告冒用其妻（余XX）身份信息与原告达成租赁合同于2019年7月18日至2020年7月17日，原告入住房屋后经法院通告得知房屋拍卖情况，多次与被告协调，最终确定原告在2020年4月9日交还房屋后，三日内结算水电费后退还押金，截止到诉讼当天被告仍未依约退还押金，违背了民事活动的诚信基本原则，被告的这种行为不仅浪费原告工作时间和精力，同时损害原告的经济利益，对原告造成一定程度上的精神伤害，故提起诉讼，请人民法院依法判决，维护原告的合法权益。被告辩称，涉案房屋是我出资购买，属于夫妻共同财产，以妻子余XX名称持有。2018年因案外人余XX个人债务被法院执行拍卖，在此期间，余XX因闹离婚指使其父亲发函要求我搬离家庭居住的白云区××泉水街××房。我因独力照顾孩子，为不影响成长所以不与其纠缠，其后，涉案房屋是我和孩子的唯一住房，我向法院申请执行异议。在2019年7月9日拍卖后法院撤回拍卖。同时，我为照顾毕业班的孩子心理健康需要，保持原来居住环境，计划将唯一住房借住给别人，换取费用另租更大的房间以存放搬家家具，余XX对此依然紧跟不放，企图让我父子无家可归。2019年7月13日，通过中介公司联系，我将房屋借给原告居住，双方协议收取居住费用每月3000元，预交两个月使用费，水电物业管理费押金1800元，水电物业费物业管理费两个月收取一次。奇怪的是，原告这个不普通的住客在入住几天就主动提起网上拍卖的事情，并提出要赔偿给他。当我指出法院停止拍卖了，处理过程需要很长时间，然后原告要求将租金降低为每月2600元，为了缓解矛盾，我同意下月按每月2600元收取，但之前预收费用不退，只能作为房屋使用费。后原告在8月又以有人打电话给他骚扰为由再次提出赔偿要求。我明确指出，任何人来找我原告都应该接待和告知我，只要给我电话号码对方就行了。另外，为什么作为借住人员，原告会留电话给陌生人呢，后来才知道是虚假信息。原告为了更具体得到其被骚扰的证据，居然派人冒充法院工作人员打电话联系我，我当时接孩子，没搭理不熟悉的电话，结果接到孩子时碰到原告遛狗，原告质问我“为什么法院打三次电话你不听？”我就纳闷为什么原告知道法院十分钟前打电话给我，还是准确到三次？法院怎么可能用手机打给我？我要求原告当面直接拨打对方电话，询问法院哪个部门，对方结果说“没事了，你没有权，我找了余小姐了。”在我明确告知相关责任后，原告哑口无言，事后明确表示不再参与我家庭纠纷问题，否则同意我说的属于违约责任。事后我向执行局查询，没有人要求拿业主电话或上面询问拍卖事宜。这是原告自导自演的勒索戏。原告的多次无理要求均被我拒绝，由于疫情关系，原告没有再采取行动，为了保证配合余XX的拍卖行为，继续占用该房产，所以一定时间内还按期缴纳使用费。2020年4月原告又一次自行要求搬离，双方在4月9日见面，原告要求当天退还水电押金，我告知其还有物业管理费和水电煤气费没交，要求结算清楚后再进行交接手续。后我对原告骚扰性密集式要求退还水电押金事情不胜其烦，告知其查询到费用才能退，原告企图制造找不到我的假象以方便配合余XX起诉，起诉状显示，4月16日原告已经制定好诉状，并得到我准确的身份信息，为掩盖其漏洞，原告在越秀区分局查询的信息中打上马赛克，并通过微信对我进行辱骂和污蔑。原告这些证据和诉状很有可能是余XX代为炮制的。5月13日，我回去涉案房屋发现，房屋已遭换锁，经管理处告知，是余XX直接更换的，我当时报警，派出所建议通过法院诉讼解决。按照至2020年6月30日原告拖欠两个半月租金6500元和管理费四个月252元，电费300元，扣除预交3000元，原告还欠我4053元。被告向本院提起反诉请求：1、要求原告向被告支付2020年4月17日至6月30日的租金，按每月租金2600元计算。2、要求原告向被告支付管理费（自2020年3月至6月的管理费，每月按63元标准计付）。事实和理由与答辩意见一致。原告对被告的反诉请求辩称，在2020年4月17日前双方已经协商，由原告退租，并结清水电费，由被告返还原告押金，不同意被告的第一项诉讼请求。第二项诉讼请求，由于我在4月17日前已经退租了，因此只同意缴纳3月至4月17日的管理费。此后的管理费，由于我没有使用涉讼房屋，不同意缴纳。经审理查明：广州市越秀区XXX路123号501房是登记在余XX名下的房产。原告和被告均提交了双方的微信聊天记录，时间前后衔接，原、被告对对方提交的微信聊天记录均予以确认。据原告提交的原、被告微信聊天记录显示，原告于2019年7月13日向被告支付了7800元（分三笔支付，金额分别为3000元、3000元、1800元）。原告称该7800元包括5200元押金及2600元的首月租金。被告称该7800元对应的是首月租金3000元、次月租金3000元及三个月的水电费押金共1800元，此后原告每月按2600元标准支付租金。据2020年3月26日的微信对话显示，原告称“我住到下个月就搬走，东西清理好就联系你。”2020年4月7日的微信对话显示，原告称“我已经清理好房子，你什么时候方便过来交钥匙给你、退还押金。”被告称“你不是到月底吗？后天吧。你什么时间方便。”原告称“后天早上吧。”被告称“好十点吧。”原告称“可以。”原告为证明其与被告签订了租赁合同，提交了一份签约时间2019年7月13日的《房屋租赁合同》拍照件，该合同载明出租方为余XX，承租方为谭俊强，承租物业为广州市越秀区XXX路123号501房，租期自2019年7月18日至2020年7月17日，出租方交付物业使用日期为2019年7月18日，押金为5200元，租金每月2600元；押金和首月租金在签订合同之日支付，其余租金按月结算并在每月18日前支付当月租金；承租方应在每月18日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用；等。原告称该合同是被告以“余XX”名义签订的，“余XX”的名字是由被告手写的。被告认为该证据没有原件，不予确认，亦不确认其在合同上代签“余XX”的名字。原告为证明其支付了押金5200元和首月租金2600元，提交了收款收据的拍照件，收款收据上收款人签章一栏签有“余XX2019年7月13日”字样。被告认为该证据没有原件，不予确认，并表示被告没有针对上述款项开具过收据给原告。被告为证明双方签订借住协议，提交了《房屋借住约定》复印件，内容为：借住人：谭俊强。因工作需要原因，借住人作为单位员工性质借住本房，需要办理居住证等相关证件，由借住人自行办理，借用房屋产生费用由借住人负责。未经许可，借住人不能转借该房屋或者带人到该房屋过夜，饲养宠物必须办理合法手续，否者属于违约行为，房主有权收回房屋并追究违约责任。借住时间为：2019年7月15日到2020年7月14日，经过双方协商可以提前结束或延长借用关系，每月借用费用为3000元，预交两个月房费3000元，三个月水电管理费押金（每月600元）1800元，结束借用后核算好费用多除少补。该证据下方仅有李信菱签名，所签日期为2019年7月13日。原告对该证据不予确认，亦不确认该证据所载内容。被告确认该协议上“谭俊强”的名字是被告签写的。被告提交了双方的对话录音及文字整理资料，原告质证称：对该证据不予确认，称租赁房屋从来多次被敲门告知涉案房屋被法院拍卖，其均与被告进行沟通协商。另查明，本院于2019年11月26日作出（2018）粤0104执8292号之一执行裁定书，载明本院公开拍卖被执行人余XX名下的广州市越秀区XXX路123号501房以清偿债务，裁定：……三、注销广州市越秀区XXX路123号501房的原产权登记证明。四、广州市越秀区XXX路123号501房的所有权归买受人林燕妹所有。五、买受人林X妹可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。再查明，李信菱、余XX于2004年10月19日登记结婚。2018年，余XX向法院提起离婚诉讼要求与李信菱离婚，法院于2018年3月18日作出（2018）粤0104民初18081号民事判决书判决不准予双方离婚。后余XX于2020年再次提起离婚诉求，本院于2020年8月31日作出（2020）粤0104民初11274号民事判决书，判决许原告余丽绮与被告李信菱离婚。李信菱不服，提起上诉，至本案作出之日，该案二审尚未审结。庭审中，双方确认被告于2019年7月交付房屋给原告使用，并确认原告向被告交租至2020年4月17日。原告表示：我于2020年4月9日退租，当时我将房屋钥匙亲自交还给被告，但没有办理书面交接手续。被告表示：双方没有办理退租手续，2020年4月9日见面当天，原告要求我退还押金，但没有表示退租，也没有将房屋钥匙交还给我，当天我查看了电表当月峰值为0，问原告有否实际居住，原告称一个星期没有居住，在被告质疑后，原告改口两个星期没有居住。本院认为：关于原、被告之间的法律关系。由于被告对原告在本案中提交的出租人为“余XX”的《房屋租赁合同》不予确认，原告对被告提交的《房屋借住约定》亦不予确认，且双方均未能对上述两份证据提供原件，本院无法确认该两份证据的真实性。但从双方的费用交收情况和房屋交付情况来看，原、被告之间形成事实上的租赁关系，由于没有书面证据证明双方对租赁期限进行约定，根据法律规定，双方形成不定期租赁关系。从双方确认的微信转账记录可见，原告在2019年7月13日当天支付了7800元给被告，双方对该费用的性质各持己见，但均未能提供证据证明，从房屋租赁的常规流程来看，承租人首月一般会支付押金和首月租金，被告称原告首月支付的该7800元费用包括两个月的租金（每月3000元）和水电费押金1800元，但该租金标准与此后被告收取的租金标准即每月2600元不符，在没有证据证明双方曾变更租金标准的情况下，本院对被告所述的7800元的费用性质不予采纳，对原告主张的7800元应包括押金5200元和首月租金2600元的意见予以采信。由于双方形成的是不定期租赁关系，作为承租人的原告可以随时要求解除合同，据双方微信聊天记录显示，原告已于2020年3月26日表示下个月搬出，结合被告确认2020年4月电表读数为0以及涉案房屋已被案外人余XX换锁的陈述，可以证实原、被告之间的租赁关系现已终止，原告要求被告退还押金5200元合法合理，本院予以支持。被告以原告尚未结清租金和管理费为由不同意退回押金，且提起反诉要求原告支付2020年4月17日至6月30日的租金及2020年3月至6月的管理费，但据本案查明事实，法院已在2019年11月26日依法裁定涉案房屋产权归买受人林燕妹所有，自该日起被告已无权收取租金和管理费。因此，本院对被告拒绝退回押金的抗辩意见不予接纳，对其主张2020年4月17日至6月30日期间的租金和2020年3月至6月期间的管理费的反诉请求也不予支持。至于原告主张的违约金，因现有证据无法证实双方曾达成书面的租赁协议，无法证实双方对违约责任有相关约定，故本院对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告李信菱应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将押金5200元退还给原告谭俊强；二、驳回原告谭俊强的其他诉讼请求。三、驳回被告李信菱的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由原告谭俊强负担25元，被告李信菱负担25元；反诉受理费25元，由被告李信菱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二〇二〇年十月二十日书 记 员  徐浩龙