广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2936号 原告：欧维明，男，汉族，1986年8月30日出生，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 被告：吴成国，男，汉族，1969年2月5日出生，住广东省遂溪县。 被告：李革辉，女，汉族，1970年8月19日出生，住广东省遂溪县。 被告：北海聚合元房地产代理有限公司，住所地：广西北海北部湾东路**国泰大厦**，统一社会信用代码：91450502MA5N4BH31R。 法定代表人：张虎。 被告：张爽，男，汉族，1993年1月28日出生，住吉林省双辽市。 委托诉讼代理人（同为第三人北海智奇房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人）：张成民，广西旷源律师事务所律师。 第三人：北海智奇房地产营销策划有限公司，住所地，住所地：广西北海市北海大道国经住宅楼****会信用代码：91450502MA5N5DC49D。 法定代表人：张爽。 原告欧维明诉被告吴成国、李革辉、北海聚合元房地产代理有限公司、张爽、第三人北海智奇房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧维明的委托诉讼代理人李蓓、被告张爽及第三人北海智奇房地产营销策划有限公司的共同委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼，被告吴成国、李革辉、北海聚合元房地产代理有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告欧维明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告吴成国、李革辉于2019年12月4日签订的《房屋买卖合同》以及与被告吴成国、李革辉、北海聚合元房地产代理有限公司签订的《补充协议》；2、判令被告吴成国、李革辉共同向原告返还购房款180000元及支付违约金46317元(违约金计算：以585000元为基数，按日万分之五从2020年1月10日起算，暂计至2020年6月10日，以后另计至案涉合同解除之日止）。 事实和理由：被告吴成国、李革辉是夫妻。2019年12月4日，原告经被告北海聚合元房地产代理有限公司的介绍，与被告吴成国、李革辉签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告吴成国名下位于北海市房屋。同日，原告与被告吴成国、李革辉、北海聚合元房地产代理有限公司签订了《补充协议》，约定房屋总价为585000元，首付款为180000元，余款405000元向银行按揭贷款支付，原告与被告吴成国、李革辉约定于2019年1月5日到北海市不动产登记中心办理不动产权转移登记手续。合同签订后，原告按约于2019年12月6日向被告李革辉支付首付款180000元。转款后，被告吴成国、李革辉却拒绝履行不动产权转移登记义务。原告认为被告吴成国、李革辉已构成违约，损害原告的合法权益，原告为此诉至法院，请求判如所请。 被告张爽及第三人北海智奇房地产营销策划有限公司共同辩称：1、原告的诉请与第三人及被告张爽无关；2、从证据中看被告张爽没有过错，因此张爽不应承担责任 被告李革辉提交书面答辩意见称：1、第三人北海智奇房地产营销策划有限公司违反与被告签订的销售合同，在未告知的情况下，擅自将68万元房子低于585000元出售；2、第三人在房子还没有房产证，尚不可交易时，提前4个多月签订买卖合同及逾期违约金协议；3、第三人没有履行合同及约定，阻止交易过户，导致被告违约，第三人应当承担所造成的全部法律责任。 被告吴成国、北海聚合元房地产代理有限公司未作书面答辩，未提交证据。 经审理查明，2019年10月11日，被告吴成国、李革辉出具两份委托书，委托被告张爽作为其代理人，代表其二人办理位于广西北海市房屋的解押手续和转让手续。 2019年12月4日，被告张爽作为吴成国、李革辉的代理人与原告欧维明、被告北海聚合元房地产代理有限公司签订一份合同编号为100004746387的《房屋买卖合同》及《补充协议》，主要约定被告吴成国、李革辉在北海聚合元房地产代理有限公司的居间服务下，将位于北海市房屋出售给原告欧维明及其妻子苏积英，房屋成交价格为585000元；该房屋有抵押，需原告首付款解押，解押金额为18万元；被告吴成国、李革辉应于2019年12月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2019年12月13日前办理完毕解除抵押登记手续；原告应于2019年12月4日将第一笔首付款18万元支付给被告吴成国、李革辉，剩余房款405000元通过按揭贷款支付；买卖双方约定在2020年1月5日共同办理房屋不动产转移登记手续；买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，违约方按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；被告吴成国、李革辉若出现逾期履行补充协议第二条关于房屋交易具体事宜约定的义务超过十五日的，构成根本违约，原告有权以书面方式解除房屋买卖合同，被告吴成国、李革辉应在违约行为发生之日起十五日内支付房屋总价款20%的违约金。合同还约定了其他内容。 2019年12月6日，原告欧维明通过其妻子苏积英向被告李革辉银行账户转账支付18万元购房款，被告张爽并代为出具收款收据予原告。 2020年1月20日，被告李革辉、张爽与原告欧维明签订一份《补充协议》，主要约定：今号房，合同编号（100004746387）已经逾期，现按合同支付违约金，双方协商继续履行合同，给予卖方时间处理卖方的所有事务。逾期一日违约金为总房款万分之五继续支付，违约金从2020年1月5日开始计算，现买方和卖方协商给予时间至2020年2月10日之前办理完成房屋过户手续，共计37日，违约金为10730元整于2020年2月10日过户，违约金于过户当日支付。如若逾期超过2020年2月10日，继续支付违约金并且客户有权终止合同按照合同违约责任进行赔偿，支付2020年2月10日前的所有违约金后才可继续协商解决，并按照合同履行合同编号（100004746387）。 现原告主张被告吴成国、李革辉未按合同约定履行不动产权转移登记义务，已构成违约。原告为此诉至法院，提出上述诉讼请求。 本院认为，合同编号为100004746387的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系被告张爽代表被告吴成国、李革辉与原告欧维明、被告北海聚合元房地产代理有限公司所签订，上述合同及协议是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据被告吴成国、李革辉出具《委托书》委托张爽代理办理房屋转让手续，以及被告李革辉收取购房款18万元并签订《补充协议》可知，被告吴成国、李革辉对张爽签订涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》的代理行为应当清楚并予以认可，故该代理行为对被告吴成国、李革辉发生效力，因代理行为产生的法律责任应由被代理人吴成国、李革辉承担。至于被告李革辉与第三人北海智奇房地产营销策划有限公司之间存在何种法律关系以及如何解决两者之间的权利义务争议，则不属于本案应当审查的范围。被告李革辉关于应由第三人北海智奇房地产营销策划有限公司承担违约责任的抗辩主张，本院不予采纳。 原告欧维明按照合同约定支付了购房款18万元，而被告吴成国、李革辉至今未按约履行房屋过户的合同义务，导致原告无法实现购买房屋的合同目的，两被告的行为已构成违约。原告有权依约解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求被告吴成国、李革辉返还已付购房款及支付违约金。本案起诉状副本分别于2020年7月22日和2020年7月23日送达给被告北海聚合元房地产代理有限公司与被告吴成国、李革辉，据此，本院确认原告欧维明与被告吴成国、李革辉、被告北海聚合元房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年7月23日解除。合同解除后，被告吴成国、李革辉应返还购房款18万元给原告欧维明。关于违约金，原告主张按协议约定以房屋总价款日万分之五的标准计算，但综合考虑合同履行情况，结合被告违约程度以及原告实际损失等因素，根据诚实信用原则和公平原则，本院调整违约金以已付购房款18万元为基数，按日万分之五的标准计算，自2020年1月10日起计算至2020年7月23日的违约金为17550元。因此，被告吴成国、李革辉应当支付违约金17550元给原告欧维明。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告欧维明与被告吴成国、李革辉签订的《房屋买卖合同》（合同编号：100004746387）和原告欧维明与被告吴成国、李革辉、北海聚合元房地产代理有限公司签订的《补充协议》（合同编号：100004746387）于2020年7月23日解除； 二、被告吴成国、李革辉须返还购房款18万元及支付违约金17550元给原告欧维明； 三、驳回原告欧维明的其他诉讼请求。 案件受理费4694元，减半收取2347元，诉前财产保全费1420元，合计3767元，由被告吴成国、李革辉承担（该费用原告已向本院预交，两被告应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4694元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年十月十四日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰