海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2020）琼9022民初900号   原告：屯昌民悦物业服务有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇环东二路南洋广场。   法定代表人：陈新，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴乾雄，男，屯昌民悦物业服务有限公司经理。   被告：罗森松，男，1991年7月8日出生，汉族，现住广东省丰顺县。   原告屯昌民悦物业服务有限公司（以下简称“民悦物业公司”）与被告罗森松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，2020年9月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告民悦物业公司委托诉讼代理人吴乾雄、被告罗森松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告民悦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳物业服务费2868元；2、由被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第1为：1、判令被告缴纳物业服务费2311元。事实和理由：原告系屯昌县环东一路南洋广场物业公司，原告进驻管理以来提供优质服务，但被告未能主动履行义务缴纳住房物业服务管理费。原告也多次向被告催缴，但被告都未予缴纳。   被告罗森松辩称，因屯昌民悦物业服务有限公司诉答辩人物业服务合同纠纷一案，现依据事实和法律依据进行答辩如下：原告违反《合同法》，没有全面履行《前期物业管理服务协议》(以下简称服务协议)中条款，本人拒绝交纳物业费用，拒交理由如下：1、服务协议第三条第四款“无重大投诉，业主对甲方服务满意度达95%以上”，满意率估计不足10%（证据一）；2、服务协议第四条第二款“生活用房物业费收费标准1元/㎡.月”；原告自2020年1月1日擅自提价1.5元/㎡.月。违反《海南经济特区物业管理条例》第9条第三款：制定物业服务内容，标准以及物业服务收费方案；要由业主共同决定；第38条：普通住宅物业服务收费实行政府指导价；第39条：未成立业主委员会的住宅区物业服务收费，不得超过政府指导价的基准价标准，并由物业企业报发改委备案，物业服务企业不得擅自提高收费标准，增加收费项目、扩大收费范围等条款；(证据二)；3、服务协议第一条第八款“每半年向乙方公布物业费收支账目”，四年来未公布过一次。原告对此应当承担举证义务，否则应当承担举证不能的不利法律后果；4、服务协议第三条第二款2中(1)“消防控制中心和消防系统配备齐全，完好无损可随时启用”。现状南洋广场连一个灭火器都没有；5、服务协议第三条第二款4中(1)业主生活用水现状是无法正常使用，原告长期不履行为业主提供申请生活用水的服务，导致物业长期用水不符合质量标准，对业主身体健康造成安全隐患，乃至无法居住（证据三视频）；6、服务协议第三条第一款：“房屋外观整洁，无搭建，房屋完好率达90%以上”，现状况（证据四）；7、原告捆绑电费，离琼《健康证明》、《居住证证明》；收《物业费》、《停车费》、《电视端口费》、《装修垃圾清运费》给业主不出具《税务发票》，以谋取不当得利。如此违法违规毫无诚信的企业怎么能为业主提供所谓的“优质物业服务”(如需举证可申请南洋广场在住业主出庭作证)。其原告未履行的服务数不胜数，当庭就不一一列举。综上所述，答辩人认为，原告未能按照服务协议约定履行自身义务，提供质价不相符的物业服务，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，严格按照服务协议约定的价格计算物业管理费，并依据原告未能全面履行服务协议义务的事实，减免答辩人应当支付的物业管理费，同时承担此诉讼的所有费用。   原告为证明其诉讼主张向法庭提交的证据：证据1、天悦花园+南洋广场（2019年11月-2020年7月）欠物业费明细表，证明被告拖欠费用的事实与日期；证据2、南洋广场21#05房多次催缴物业费短信截图，证明原告已经多次催缴被告，被告一直未支付物管费；证据3、前期物业管理服务协议，证明被告与原告已经签订物业服务合同，且被告已经同意由我方来进行物业管理；证据4、商品房买卖合同，证明被告是房屋所有权人，有义务交物业管理费；证据5、中标通知书，证明原告物业公司是合法投标进驻该小区进行物业管理。（被告质证后原告回应）1、关于明细表，我们每个月都交到业主手中；2、关于物业管理协议，被告肯定清楚物业的具体情况。   被告对原告提交的证据质证意见：对证据1，我没有见过物业明细表，我没有收到过；对证据2，我确实收到了短信；对证据3，我确实与物业签订了协议；对证据4、房子确实是我买的；对证据5，我不清楚招标具体情况，我只是被叫过去签订了协议。   被告向法庭提交的证据：证据1、微信聊天截图（南洋广场小区维权群），证明业主满意度以及我们之前叫物业办事的事实；证据2、《海南省物业管理条例实施细则》，证明原告没有按照其收取的费用去完成相应的工作；证据3、视频光盘一份，证明内容为小区水质质量很差，很黄；证据4、照片5张，证明小区所有的外墙现状，路面损坏物业却没有修缮。（原告质证后被告回应）对证据4的外观的建筑问题，物业前期合同已经约定需要达到95%，而小区现状很多外墙线条都已经脱落；对于证据3的水质问题，2017年我们就已经出现水质问题了，但是物业一直没有解决这个问题，也没有得到任何回应和回复，而不是我们没有提交过，我们多次去物业处表明水质问题，但物业一直没有回应。   原告对被告提交的证据质证意见：对证据1，被告所述满意度95%，具体计算方法是根据物业公司工作的具体情况去决定的，我没有办法计算；对证据2，物业公司只是公共区域的服务，而不是服务被告个人区域；对证据3，水质问题，南洋广场2009年开始建筑，当时没有政府批文或者规定说要把水管全部分开，当时所有的小区都是只有一条主水管道，自2019年才开始有文件说要把自来水、生活用水、消防水分开，所以水质问题不是物业的责任；对证据4，物业公司只是公共区域服务的公司，当时开发商建筑的线条，本来容易脱落，很多业主装修后都是重新打掉改为平整，而不是由物业公司来修整。   本院对当事人提交的证据认证意见为：原告提交的证据：本院对证据1至证据5的真实性，予以确认。证据1证明被告拖欠物业服务管理费的数额；证据2证明原告向被告催缴物业服务管理费；证据3证明被告认可由原告提供物业管理服务；证据4证明原告购得该小区房屋，是房屋所有权人；证据5证明原告经开发商招标中标。被告提交的证据：本院对证据1、具有真实性，能证明部分业主的意见；证据2、实施细则具有真实性，以法庭核实为准；证据3、4具有真实性，也有片面性。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：原告民悦物业公司成立于2010年8月25日，现持有2020年5月12日在屯昌县工商行政管理部门办理的营业执照，营业期限为2010年8月25日至2030年8月19日，经营范围包括物业管理服务、保洁服务、安保安防服务、水电安装维修等多项业务。2016年7月17日，屯昌南洋广场·天悦花园小区的建设单位海南天悦房地产开发有限公司向原告下发《中标通知书》，主要内容是：“海南天悦房地产开发有限公司招标项目屯昌南洋广场·天悦花园前期物业管理，已按照《中华人民共和国招标投标法》和《海南省物业管理招标投标管理试行办法》的有关规定，已采用公开招标方式，于2016年7月14日完成对现开发的物业区域的招标、投标和评标工作，经评标委员会审推荐，现确定你单位为中标人。中标价：1、住宅物业服务费：1.00元/平方.月；2.商业物业服务费：1.50元/平方.月。”被告罗森松向海南天悦房地产开发有限公司购买位于屯昌县屯城镇环东二路的天悦花园第21＃楼（幢）21（单元）1（层）05（室），建筑面积184.933平方米，用途为成套住宅。2016年10月25日原告（甲方）与被告罗森松（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务.物业管理服务内容及质量要求等内容，其中约定：“第二条物业管理服务内容。一.公共性服务。1、公共部位的维护和管理：公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2.共用设施和设备的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营车场和共用设施设备使用的房屋等；3.清洁卫生管理；4.绿化日常维护管理；5.治安管理；6.物业档案资料管理；7.车辆停放及交通秩序管理；8.安排社区文化活动，协助政府宣传教育；9.代收代缴水电费；10.房屋再次装饰装修管理；11.根据需要增设的其他服务项目。二、特约性服务。……三.车位有偿服务费用。……第三条物业管理服务质量。一、房屋外观：1.房屋外观整洁，无乱搭建，房屋完好率达到90%以上；2.公共设施设备维护良好.正常运行，水电工每周巡查4次以上，每月定期保养，维护完好率达90%以上。二、公共部位、公共设施设备的维护和管理。1、供电系统管理：（1）确保24小时运行，出现故障立即排除（市政停电除外）；（2）限电、停电按规定提前通知业主/住户，外线停电时，自备发电机送电不超过30分钟。2、消防系统管理：消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用；（2）制定有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设施，引路标志完好。（3）加强小区消防管理，尽力预防火灾事故发生。3.电梯管理：（1）电梯轿厢.井道保持清洁；（2）出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。4.给排水系统管理：定期对二次供水蓄水设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患；（2）设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象；（3）遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水.泛水。5.市政公用设施管理：（1）公共配套设施完好，不随意改变用途；（2）公用照明、通讯、邮政设备齐全，工作正常。6.环境卫生管理：（1）楼外公共场所每天清扫二次，实施8小时保洁，无随意堆放杂物和占用；（2）楼内公共通道.走廊.楼梯.每天清扫一次，生产垃圾日产日清。7.公共绿化管理：（1）对小区绿化定期修剪.施肥.除杂草.灾虫害，养护得当，常绿常青；（2）定期对小区区域内的绿化等进行养护，植物成活率达到95%以上，出现枯死苗木及时补种。8.交通秩序：交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。9.保安服务：（1）小区实行24小时保安制度，日夜巡逻。（2）保安人员有明显标志，工作规范遇有险情，在接到报警后立即到达现场。（3）对出入小区区域内的车辆敬礼（戴白手套敬标准礼），以标准手势指挥车辆的进出停放；（4）小区治安达到安全文明小区的标准。……四.业主满意率：无重大投诉，业主和物业使用人对甲方的服务满意率达到95%以上。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位.共用设施设备大中修.更新.改造的费用）。一.乙方缴纳费用起始时间未填写。二.营业性用房1.50元/㎡.月，办公商住两用房1.50元/㎡.月，纯生活用房1.00元/㎡.月，均含日常维修养护费0.25元㎡.月。……第八条违约责任。一.甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应法律责任。”在庭审中，原告承认被告已经交水费，此项不再主张。2020年8月10日，原告向本院提起诉讼，请求：1.判令被告缴纳物业服务费2868元；2.由被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第1为：1、判令被告缴纳物业服务费2311元。   本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案主要争议的焦点是：1.被告拒绝缴纳物业服务费理由是否成立；2.被告缴纳的物业服务费应按何标准收取。   一.关于被告拒绝缴纳物业服务费理由是否成立的问题。被告抗辩民悦物业公司未尽职履行物业管理事项，导致案涉小区内存在违背协议中的第三条第四款、第四条第二款、第一条第八款、第一条第九款、第三条第二款1-6、第三条第二款9等约定，且未对小区进行封闭管理，对业主会所、地下车库维护不到位，盗卖国家水、电费，收取《物业服务费》、《停车费》、《电视端口费》、《装修垃圾清运费》，不提供税务发票，《健康证明》、《居住证证明》，不向业主出具等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。民悦物业公司在接受业主委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以根据《前期物业管理服务协议》的约定，通过要求民悦物业公司限期整改直至终止合同，或者提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求民悦物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费来对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。被告罗森松应当依照合同的约定支付缴纳物业管理费。   二、关于被告缴纳的物业服务费应按何标准收取的问题。本院认为，物业服务收费，是指物业企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费是物业服务管理的重要支撑点，是直接关系业主、使用人和物业服务企业利益的问题。物业服务费一般包括：管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修的保养费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；保险费；法定税金；利息等。《前期物业管理服务协议》是原.被告双方真实意思表示，是合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。原告根据协议为业主提供了物业管理服务，依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，被告既已接受原告提供的物业服务，就应当履行支付物业服务费的义务。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。”本案中，原告已通过短信等书面方式催缴，但被告至今仍未交纳，也没有有效证据证明具有不交纳的正当理由。因此，原告履行物业管理服务的职责具有合同根据和法律依据，故对原告主张物业服务费，本院予以支持。根据罗森松与海南天悦房地产开发有限公司签订的《屯昌县商品房买卖合同》的约定，该商品房用途为成套住宅，和《前期物业管理服务协议》第四条第二项约定，纯生活用房1.00元/㎡.月，故本案原告民悦物业公司应当按照协议约定纯生活用房1.00元/㎡.月的标准收取被告罗森松的物业服务费。   此外，对于原告民悦物业公司单方提高收费标准的问题。本院认为，民悦物业公司认为按原收费标准无法满足小区物业服务，那么作为物业服务的民悦物业公司应当自行考虑《前期物业管理服务协议》的内容，考虑市场变化，确定收费标准，一旦原告与开发商达成了物业服务合同，就应当依照合同约定提供服务，同时收取物业服务费。物业收费标准属于重大事项，民悦物业公司无权单方决定提高物业小区的收费标准，如需改变服务项目或者提高标准，在小区未成立业委会的情况下，也应当与业主进行协商；如民悦物业公司认为，继续履行合同违反合同的公平原则，不符合相关法律规定，民悦物业公司可以请求解除合同。故对于原告擅自提高收费标准，超出《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准部分，本院不予支持。   综上所述，被告罗森松应从2019年7月起至2020年6月共12个月缴纳物业管理服务费，购房用途为成套住宅，住房建筑面积184.933平方米，按《前期物业管理服务协议》约定，纯生活用房1.00元/㎡.月，被告拖欠原告物业管理服务费为2219.2元（184.933㎡×1.00元/㎡月×12月）。原告的主张超出91.8元，本院不予支持，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：   一、被告罗森松于本判决生效之日起十日内向原告屯昌民悦物业服务有限公司交纳自2019年7月起至2020年6月的物业服务费2219.2元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告屯昌民悦物业服务有限公司其他的诉讼请求。   案件受理费25元（已减半收取）由被告罗森松负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 陈 政      二〇二〇年十月二十六日   法官助理 张熙锋   书记员 黄雨萱   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行.采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件   具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律.法规规定以及相关行业规范确定的维修.养护.管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。