上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23817号原告：林炜。原告：陈维。两原告共同委托诉讼代理人：李致远，上海天梯律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李昀，上海天梯律师事务所律师。被告：上海虹运房地产经纪有限公司。法定代表人：何某某。委托诉讼代理人：薛某某。原告林炜、陈维与被告上海虹运房地产经纪有限公司（以下简称虹运公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告陈维及原告林炜、陈维的共同委托诉讼代理人李致远，被告虹运公司的委托诉讼代理人薛某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林炜、陈维向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权证；2、判令被告赔偿原告5万元。事实和理由：2020年3月24日,原告与被告、案外人王某签订了《不动产买卖意愿书》,约定王某委托被告居间购买原告所有的上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，最迟于2020年4月10日前签订买卖合同。王某于当日支付定金10万元。合同签订前,被告收取了涉案房屋的不动产权证书原件,查验后告知原告该房屋符合出售条件。3月27日,原告经朋友提醒,前往查询涉案房屋的产调信息,发现涉案房屋已被司法查封,最终导致原告无法与王某签订房屋买卖合同,并被王某诉至法院。后双方达成和解,原告返还王某定金10万元、另支付违约金5万元。根据房地产经纪管理办法第21条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪合同前，应向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并书面告知需要协助的事宜，如提供产调信息。原告认为，中介机构应书面通知委托方需要哪些资料；关于房屋交易的一般程序及可能存在的风险也应书面告知。根据合同法第60条之规定，被告应根据合同性质、目的尽到告知、复核义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告虹运公司辩称：2020年年初，原告在被告处挂牌出售涉案房屋，被告为其寻找客户。挂牌时，被告会询问原告有无户口、有无抵押等情况，将上述情况录入系统。当时原告说房屋上有抵押，是抵押给银行，且可以还掉。只有原告提供相关证明，被告才可以查询到房屋信息。原告没有告知被告涉案房屋在2019年12月被查封。2020年3月24日晚，在被告居间下，原告与王某签订《不动产买卖意愿书》，原告收取10万元定金。当晚被告告知王某，房屋有抵押。2020年3月27日下午3时左右，被告至交易中心拉产调时，发现涉案房屋已被查封。被告询问原告什么情况，原告陈维称不知道，可能是其与前夫有债务纠纷导致。被告第一时间告知了王某。另外，在拉产调时，被告发现在2019年2月16日，原告对产权份额进行过变更，变更为林炜99%、陈维1%。被告从该行为推断，原告陈维对前夫有欠债是清楚的，但未告知被告。后来，原告跳过被告，直接与买方王某达成解约协议。即使原告与买方解除合同，原告仍应支付被告2%的必要的居间费用。本院经审理认定事实如下：经被告居间介绍，2020年3月24日，王某（甲方）与被告A路店（乙方）签订《不动产买卖意愿书》，约定：王某委托上海虹运房产经纪有限公司A路店居间购买陈维并代林炜（卖方）所有的坐落于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，该房屋建筑面积为57.13㎡。该房屋的现状为无租赁关系、已抵押。甲方同意的成交价为186万元整。甲方同意成交的方式为过户。付款方式：1、签署《上海市房地产买卖合同》当日支付66万元（含定金）；交房时支付剩余房款2万元整。2、甲方要求申请1,180,000元整的购房贷款用以支付部分房价款，该手续由乙方协助甲方办理。买卖双方协商一致，根据法律法规、规章等规定的交易税费，全部由买方承担。甲方于签订本意愿书之同时，须给付乙方10万元之出价意向金，并同意授权乙方将该房屋的出价意向金依本意愿书条件转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，此时买卖双方将遵循“定金罚则”（给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金）。甲方同意于签订本意愿书后壹拾柒日内与卖方依乙方所指定之处所签订《上海市房地产买卖合同》。买卖双方特别约定：1、本协议约定的成交价格186万元为卖方实际净到手价，且在本次交易过程中买卖双方所产生的交易税费均由卖方承担；2、卖方承诺该房屋为市政动迁房（动迁协议已满三年）；3、卖方承诺在交易过户之前迁出该房屋内全部户口及还清该房屋内全部抵押贷款（若有）；4、卖方无需支付中介费由买方支付；5、买卖双方于2020年5月30日之前去房地产交易中心办理过户手续。《不动产买卖意愿书》之卖方签认书部分，原告陈维（并代林炜）与被告虹运公司A路店及王某约定：卖方已收到并知悉不动产买卖意愿书之内容，同意上列甲方价位。具体签订买卖合同时间由中介方根据本协议内约定时间通知为准，最晚不超过2020年4月10日。卖方于签订《上海市房地产买卖合同》时，应支付乙方依成交价1%计算之佣金。甲方在卖方同意出售后，有反悔不买或其他行为致无法于约定之日期签订《上海市房地产买卖合同》时，甲方所支付之出价意向金（已转定金）由卖方没收，对此，卖方同意于收到的定金中支付一半金额给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。如卖方签字后不依本意愿书履行时，则卖方应加倍返还已收定金（原意向金）给甲方。卖方签订《卖方签认书》后，后悔不卖或其他行为致无法于约定之日期完成签订《上海市房地产买卖合同》时，卖方同意依成交价2%给付乙方作为市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用。2020年3月27日，原告至上海市闵行区房地产交易中心查询涉案房屋的房地产权利信息，发现涉案房屋已于2019年12月17日因民间借贷纠纷案被上海市闵行区人民法院查封。2020年5月10日，王某（甲方）与原告林炜（乙方）达成《和解协议》，内容为：鉴于2020年3月24日，甲、乙双方签订了《不动产买卖意愿书》，但由于中介方上海虹运房地产经纪有限公司未告知甲方所出售房屋存在司法查封，也未告知乙方需要在签约前提供产调信息或询问司法查封信息、未告知被司法查封的房屋无法完成过户等注意事项，导致乙方违约。现经甲乙双方友好协商，达成如下和解协议：1.于本协议签订之日解除甲乙双方签署的《不动产买卖意愿书》；2.乙方应于本协议签订当日，一次性返还甲方已支付的定金100,000元；3.乙方应于本协议签订当日，一次性赔偿乙方违约金50,000元；4.甲方应于收到上述款项当日出具收条；5.甲方应于收到上述款项后立即撤销对乙方的诉讼（案号：上海市闵行区人民法院2020沪01**诉前调4445号）；6.双方就本次交易再无其他争议，乙方可另行出售上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，甲方也可另行购买其他房产。当日，原告将上述违约金5万元及定金10万元支付给王某。审理中，原告称涉案房屋于2020年4月15日左右已由法院解封，且已于2020年6月22日与案外人另行签订网签合同进行转让。2020年7月20日，被告向原告返还了涉案房屋的房地产权证。另查明，案外人苏某某与原告陈维原系夫妻关系，2009年8月20日协议离婚。2018年11月9日，苏某某诉至本院要求陈维归还借款130万元。该案执行阶段，涉案房屋于2019年12月17日被本院查封。原告陈维称其未收到查封房屋的裁定书，对查封不知情。上述事实，由原告提供的不动产买卖意愿书、上海市不动产登记簿、和解协议、转账记录、收条等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，居间人的主要义务之一即提供订立合同的媒介服务。在合同履行过程中，作为居间人的被告负有如实报告的义务，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。为了履行如实报告义务，居间人在必要时还应当进行一些调查，以了解真实情况。凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，居间人都应当就自己所知道的情况，向委托人如实报告。本案中，被告虹运公司作为中介方，向买卖双方负有如实报告义务。被告应当对房屋产权现状尽到调查义务。本案中，在买卖双方签约前，被告基于对出卖方的信任，未对出卖方陈述的出卖房屋产权现状详尽调查，属于提供服务有瑕疵。应当指出，即使房屋被法院查封，原告仍可通过及时归还债务使查封解除，从而继续履行与买受方签订的买卖合同。原告现与王某达成和解协议解除买卖合同关系，系对自身权利的处分，其所受经济损失不能全部归责于被告。就被告提供的居间服务的瑕疵程度，本院酌情支持由被告赔偿原告5,000元。关于原告要求被告返还涉案房屋的产权证，因庭审中被告已将产权证交还原告，故对该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、被告上海虹运房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林炜、陈维5,000元；二、驳回原告林炜、陈维其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计525元，由原告林炜、陈维负担462.50元，由被告上海虹运房地产经纪有限公司负担62.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年十月十六日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介房屋，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。