江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3595号上诉人（原审被告）：江苏金信达置业有限公司，住所地江苏省沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处（县体育馆内）。法定代表人：张元贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋春梅，女，1975年3月8日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：蒋希，江苏铭云律师事务所律师。上诉人江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）因与被上诉人蒋春梅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理并于2020年10月21日组织双方公开进行了听证。上诉人金信达公司的委托诉讼代理人孙兆辉、被上诉人蒋春梅的委托诉讼代理人蒋某到庭参加听证。本案现已审理终结。金信达公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.金信达公司已经在涉案房屋满足交付条件后，于2016年1月4日向蒋春梅履行了通知交房的义务，没有拿房是蒋春梅自身原因所致，金信达公司不应承担逾期交房违约金。2.蒋春梅的关于逾期交房违约金的诉请诉讼时效期间已经经过，不应得到法院支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人是按日向买受人支付相应的违约金，那么逾期交房违约金是每日都会产生新的违约金。对于该违约金是分段产生的，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，即相关的违约金已经过了诉讼时效，不应当得到法院支持。蒋春梅答辩称：同一审意见，请求维持原判。蒋春梅一审的诉讼请求为：1.金信达公司向蒋春梅出示涉案房屋经验收合格的证明；2.金信达公司向蒋春梅支付逾期交房违约金（以577360元为基数，自2015年12月30日起至涉案房屋经验收合格取得备案表且书面通知蒋春梅办理交房手续之日止，按日万分之1.5标准计算）；3.金信达公司向蒋春梅支付逾期办证违约金5773.6元。一审法院认定事实：2014年1月17日，蒋春梅、金信达公司签订《商品房买卖合同》，约定蒋春梅购买金信达公司开发的水木清华小区12幢3单元902室房屋，价款为577360元，合同第八条交付期限约定为2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.如因出卖人的责任，买受人不能按规定期限内取得房地产权属证书备案的（政府原因除外），买受人不退房，出卖人按已缴房款的百分之一向买受人支付违约金。蒋春梅已付清房款。另查明，涉案房屋于2015年12月10日经验收合格。一审法院认为：蒋春梅、金信达公司之间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。金信达公司提供的竣工验收记录，经核实原件，可以证明涉案工程竣工验收时间为2015年12月10日，予以确认。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定至2015年12月10日，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。蒋春梅要求金信达公司出示涉案房屋经验收合格的证明，金信达公司已出示，故对蒋春梅的该项诉讼请求不予支持。金信达公司辩称其已于2016年1月4日向蒋春梅邮寄交房通知，为此其提交了中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司出具邮寄清单一份，蒋春梅对此不予认可，认为该清单不是邮寄回执，不能证明蒋春梅收到交房通知，一审法院认为仅依据该邮寄清单不能证明金信达公司向蒋春梅邮寄了交房通知。蒋春梅自认金信达公司书面通知其于2016年12月31日前办理交房手续并提交了交房通知书，依法予以确认，即2016年12月31日之后的逾期交房责任不应由金信达公司承担，逾期交房违约金应当计算至2016年12月31日止，即金信达公司应给付蒋春梅逾期交房违约金31697.06元（以577360元为基数，自2015年12月31日起至2016年12月31日止，按日万分之1.5计算），对于蒋春梅主张的该部分逾期交房违约金，有事实和法律依据，予以支持。对于蒋春梅主张的超出上述范围的逾期交房违约金，无事实和法律依据，不予支持。金信达公司辩称蒋春梅主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效，一审法院认为，逾期交房违约金的诉讼时效应当自金信达公司书面通知蒋春梅办理交房手续之日（即2016年12月31日）起计算三年，经查询，本案于2019年12月27日在一审法院诉前调解立案，蒋春梅向金信达公司主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效，故对金信达公司的该辩称不予采纳。蒋春梅另要求金信达公司给付逾期办证违约金5773.6元，蒋春梅虽未办理房屋交接手续，鉴于涉案房屋已符合合同约定的交付条件，金信达公司已按合同约定向蒋春梅发出书面交房通知书通知蒋春梅办理上房手续，且蒋春梅自认其已于2016年12月31日收到该交房通知书，双方的行为亦是转移房屋占有的一种形式，根据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，现金信达公司未按合同约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，蒋春梅要求金信达公司给付逾期办证违约金5773.6元，有事实和法律依据，依法予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、金信达公司于判决发生法律效力后十日内支付蒋春梅逾期交房违约金31697.06元、逾期办证违约金5773.6元，合计37470.66元；二、驳回蒋春梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取计338元，由金信达公司负担。二审中，双方均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.涉案房屋交付时间如何确定；2.蒋春梅主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效。本院认为，1.涉案房屋交付时间应认定为2016年12月31日。金信达公司主张其已于2016年1月4日向蒋春梅邮寄了交房通知书，应由金信达公司对此承担举证证明责任。金信达公司仅提供了邮寄清单一份，蒋春梅不予认可，该证据不足以证明金信达公司已于2016年1月4日履行了交房通知义务，故应由金信达公司承担举证不能的不利后果。对金信达公司的该上诉请求，本院依法不予支持。2.蒋春梅主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。涉案合同虽然约定了按日支付逾期交房违约金，但并未对履行期限作出约定，交房日期仅是逾期交房违约金开始起算的日期，而非蒋春梅权利受到侵害的时间。本案金信达公司逾期交房行为属于持续发生的行为，在其依照约定将涉案房屋交付给蒋春梅之前，其一直处于持续违约状态，故本案逾期交房违约金的诉讼时效期间应从其违约行为终了之日即向蒋春梅送达交房通知书之日起计算。据此，蒋春梅于2016年12月31日收到交房通知书，从该日期起算至蒋春梅提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。因此，对金信达公司的该上诉请求，亦不予支持。综上所述，上诉人金信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由江苏金信达置业有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  刘路路二〇二〇年十月二十六日书记员  胡雅玲附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。