河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初1945号原告：刘智勇，男，汉族，1969年2月19日出生，住河南省柘城县商丘市睢阳区委托诉讼代理人：魏明昶，河南京港律师事务所律师。被告：李俊义，男，汉族，1973年2月25日出生，住河南省柘城县，确认地址同上。被告：李晓青，男，汉族，1972年10月20日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：张鹏，安徽松鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩康康（实习），系安徽松鼎律师事务所律师。被告：安徽睦祥置业有限公司，住所地阜阳市颍泉区中市办事处顶大路**，统一社会信用代码91341200077243385B。法定代表人：刘洁，职务公司总经理。委托诉讼代理人：张鹏，安徽松鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩康康（实习），安徽松鼎律师事务所律师。被告：吕本东，男，汉族，1964年4月8日出生，住河南省柘城县委托诉讼代理人：梁天超，河南梁园律师事务所律师。被告：柘城县泰隆置业有限公司，，住所地柘城县城关镇黄山路南段统一社会信用代码91411424061351939N。法定代表人：吕本东，职务公司经理。委托诉讼代理人：梁天超，河南梁园律师事务所律师。原告刘智勇诉被告李俊义、李晓青、安徽睦祥置业有限公司（以下简称睦祥置业公司）、吕本东、柘城县泰隆置业有限公司（以下简称泰隆置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告刘智勇及委托诉讼代理人魏明昶、被告李俊义、被告李晓青委托诉讼代理人张鹏、韩康康（实习）、被告睦祥置业公司委托诉讼代理人张鹏、韩康康（实习）、被告吕本东及委托诉讼代理人梁天超、被告泰隆置业公司法定代表人吕本东及委托诉讼代理人梁天超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘智勇向本院提出诉讼请求：1.依法判令五被告向原告支付房屋租金12万元及违约金1万元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月10日，原告刘智勇与被告李俊义、李晓青签订房屋租赁协议，协议约定：“原告刘智勇将位于柘城县中原东路11号房屋租给被告李俊义、李晓青。租赁期限为二年，每年租金为12万元，房租一年一付，被告李俊义、李晓青在租赁内擅自终止协议，原告有权不退还被告李俊义、李晓青已交纳租金，并且被告李俊义、李晓青应一次付清双方约定剩余年限的租金，并承担违约金一万元”。租期满后，原告刘智勇只收到了2016年10月10日至2017年10月10日的租金12万元，仍然拖欠一年租金。另外，被告李俊义称“是由被告吕本东让被告李俊义租赁的房屋，第一年是由被告柘城县泰隆置业有限公司找的被告安徽睦祥置业有限公司代理销售被告柘城县泰隆置业有限公司开发的楼盘使用，第二年是由被告李俊义将房屋钥匙交给被告柘城县泰隆置业有限公司法定代表人吕本东，由被告柘城县泰隆置业有限公司使用。现被告之间相互推脱，不予支付房屋租金，严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益及法律的尊严”。被告李俊义辩称：在2016年10月份左右，吕本东口头让被告李俊义去找房子，李俊义代表的泰隆置业有限公司，刘智勇的父亲代表刘智勇签订租赁合同期限是2年，在睦祥置业有限公司使用的该房屋作为售楼部，使用不到一年，吕本东把商铺不让睦祥公司出售，然后睦祥公司搬到再建工程楼下，涉案房屋是泰隆公司继续使用，李俊义只是打工的不应该承担责任，是授权签订的合同。被告李晓青辩称：1.答辩人与本案原告刘智勇素不相识，从未与原告签订过任何租赁协议。原告起诉状所称的《租赁协议》上“李晓青”的签名不是答辩人所签，答辩人也未授权任何人代为签名，答辩人与原告没有任何法律关系；2.答辩人从未使用过涉案房屋，无义务向原告支付房屋租金及违约金。综上，原告将答辩人列为本案被告是错误的，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告睦祥置业公司辩称：1.答辩人不是原告起诉书所称《租房协议》的当事人，也未授权任何人与原告签订租房协议，不是本案适格被告；2.答辩人在被告泰隆置业公司的安排下使用过涉案房屋，2017年10月后就不再使用。答辩人已经为泰隆置业公司向原告垫付了一年的房屋使用费用，原告诉请的房屋租金及违约金与答辩人无关。综上，原告将答辩人列为本案被告是错误的，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告吕本东、泰隆置业公司辩称：1.从来没有使用过刘智勇的房屋，也没有让李俊义代表与刘智勇签订房屋租赁合同，更没有授权给李俊义租房，李俊义之所以去租房是因为他与睦祥公司之间的关系，睦祥公司是泰隆公司的销售代理一方，李俊义给睦祥公司之间有相互的经济利益，所以李俊义去找刘智勇父亲租赁涉案房屋；2.2016年10月10日以后向刘智勇交付第一年的租金，也是李俊义和睦祥公司的代理人去交付的，所以交付租金根本与吕本东和泰隆公司没有任何的联系；3.第二年睦祥公司和李俊义仍然在使用，李俊义说搬到再建工程楼下是2017年下半年以后才装修好，搬到的泰隆公司再建工程楼下作为销售部，2018年泰隆公司为了销售门面房，有一个安徽的倪士伟为了给泰隆公司招商，他提出让吕本东找到李俊义和倪士伟一起找到刘智勇，将2018年11月11号以后将房屋交付给泰隆公司使用，对此上述事实有泰隆公司与刘智勇之间签订的房屋租赁协议，并且租赁协议签订后，倪士伟将2018年10月11日以后到2019年10月这一年的房租向刘智勇交付租金10万元，欠刘智勇2万元，已被商丘市中级人民法院（2019）豫14民终6881号民事判决所查明并已作出认定，确认2016年10月10日的租赁协议所约定的租金不应当由泰隆公司来支付租金，其理由是该份租赁协议是李晓青和李俊义与刘智勇的父亲签订的，另外刘智勇当时也主张李俊义支付行为，包括李俊义向法庭提交的证据都不能证明李俊义签订的这份租赁合同是泰隆公司的授权行为，且事后也没有经过泰隆公司的追认和认可。另外原告刘智勇、被告李俊义，根本没有证据证明2016年签订的合同的租金是泰隆公司或吕本东支付的，在本案中吕本东和泰隆公司不应该承担该责任，请依法驳回原告对吕本东和泰隆公司的诉请。根据原、被告的诉辩意见，本庭归纳本案争议焦点为：原告请求五被告支付房屋租金12万元及违约金1万元有无事实和法律依据。原告刘智勇向本院提交的证据材料有：1.刘智勇身份证复印件一份，证明原告刘智勇诉讼主体资格适格；2.租房协议原件一份，证明2016年10月10日，原告刘智勇与被告李俊义、李晓青签订房屋租赁协议，协议约定主要内容为：“原告刘智勇将位于柘城县中原东路11号房屋给被告李俊义、李晓青，租赁期限为二年，每年租金为12万元，房租一年一付，被告李俊义、李晓青在租赁期限内擅自终止协议，原告有权不退还被告李俊义、李晓青已交纳租金，并且被告李俊义、李晓青应一次性付清双方约定剩余年限的租金，并承担违约金一万元；3.银行卡交易明细清单四张、证言一份、录音摘要一份，证明原告刘智勇只收到了2016年10月10日至2017年10月10日的租金12万元，仍然拖欠一年租金；4.证言一份，录音摘要一份，证明被告之间相互推脱，不予支付房屋租金”。被告李俊义向本院提供证据材料有：1.与泰隆公司员工的聊天记录，证明涉案房屋是泰隆公司使用的；2.2017年5月2日、2018年6月14日河南增值税电子发票两张，证明泰隆公司的电子报税是用李俊义的身份证号和电话号码注册的；3.证人证言十二份，证明李俊义在泰隆置业公司上班和职务；4.河南建设工程桩基检测合同，证明这个合同也是李俊义签的；5.行政处罚事先告知书，证明刘智勇的房子第一年是睦祥公司使用，第二年是泰隆公司使用。被告李晓青未向本院提供证据材料。被告睦祥置业公司庭后向本院提供证据材料销售代理合同一份。被告吕本东、泰隆置业公司向本院提供证据材料有：1、（2019）豫14民终6881号民事判决书一份；2.租赁合同一份，判决书能够证明刘智勇对于今天审理的租赁合同纠纷已经商丘市中级人民法院终审判决，对于今天审理的涉及吕本东和泰隆公司与刘智勇之间的租赁关系全面做过审查。并且确认了2016年10月10日签订的这份租赁协议不应当由泰隆公司支付租金。租赁合同明确了泰隆公司与刘智勇之间的租赁期限和租赁金额以及约定其他事项，足以说明吕本东以及泰隆公司与刘智勇在2016年10月签订的合同没有任何法律上的联系。被告李俊义对原告提供的证据无异议。被告李晓青、睦祥置业公司对原告提供的证据1无异议；对证据2有异议，首先对租房协议的真实性有异议，该协议乙方“李晓青”的签名和指印均不是李晓青本人所签，李晓青也曾未授权任何人签订该协议，目前公司不是该协议的当事人，同样未授权任何人签订租房协议，原告所举的租房协议与李晓青和睦祥公司并无关联，本案李晓青和睦祥公司没有承担涉案房租的义务；对证据3无异议，该交易明细证明租赁合同关系与李晓青和睦祥公司无关；对证据4真实性无异议，证明目的有异议，该证据证明了涉案房屋租赁与李晓青和睦祥公司均无关联，睦祥公司是在泰隆公司的安排下使用过涉案房屋，并为泰隆公司垫付2016年至2017年第一年的房租，但在2017年10月份之后就没有使用涉案房屋。被告吕本东、泰隆置业公司对原告提供的证据1、2、4无异议；对证据3，原告提供的银行明细清单的汇款人是睦祥公司的会计，李俊义转款50000元与吕本东和泰隆公司无任何联系，李俊义说是代表吕本东和泰隆公司支付的租金，请李俊义拿出证据证明；对证据5在商丘中院提交过，已被否定，在本案中不能作为李俊义的抗辩证据，对录音有异议，录音没有提到吕本东欠他多少钱，吕本东是什么时间租赁他的房屋的，而且该证据同样是在上一次刘智勇诉泰隆公司和吕本东租赁合同纠纷一案中提交过的证据，没有任何录音内容证明吕本东应当向原告交付2016年10月11日至2018年10月10日的租金的事实，所以根据原告所提交的证据，没有任何证据能够证明原告所主张的租金应否由吕本东和泰隆公司支付，恰恰证明该份租赁合同是李晓青和李俊义签订的，并且其第一年的租金也是李晓青和李俊义交付的，因此足以说明2017年10月至2018年10月期间同样是李俊义和李晓青应当继续向刘智勇交付租金。原告对被告李俊义的证据未发表意见。被告李晓青、睦祥置业公司对被告李俊义提供的证据进行综合质证，对证据真实性无异议，首先部分证据可以证明睦祥公司只在2017年10月之前使用过涉案房屋不到一年的时间，李晓青与本案毫无关系，更重要的是大量证据可以证明李俊义自2013年起就已经在泰隆公司工作，并且代表泰隆公司办理了大量的业务活动，李俊义代表泰隆公司与原告所签订的租房合同属于职务行为，该租房合同的实际承租人应当是泰隆公司。被告吕本东、泰隆置业公司对被告李俊义提供的证据真实性和证明目的有异议，综合质证，这几个证人证言首先证人均没有到庭接受法庭质询，另外所证实的内容都是前后矛盾，而且也都是在李俊义和李晓青与刘智勇签订租赁合同之后才进入泰隆公司的销售，而且这些证人都是给李晓青和泰隆公司服务的，有些是李晓青的房屋销售人员有些是李晓青的工程师，还有一些是李晓青将工程又分包给其他干工程项目的人员。其中任玉让在2017年5月以后在进入开发小区的现场，所以他不能够证明李俊义在此之前就代为泰隆公司履行职务，李俊义在泰隆公司到底是什么职务，有没有职务都是在泰隆公司履行了哪些职责和义务，李俊义所提交的证据均无任何事实证明。另外李俊义提交纳税单是泰隆公司2018年6月和2017年5月，李俊义在泰隆公司干过活、跑过退，对于是否授权李俊义与刘智勇签订租赁合同无证据证明，李俊义不仅为睦祥公司服务还为李晓青服务，并且在近期内李俊义还到柘城县建委去打探泰隆公司的消息，还想替泰隆公司签字。另外微信聊天截图中员工是2018年才进入泰隆公司，所以不能证明，李俊义也没有证据能够证明他自己签订合同的背景还有直接支付给刘智勇50000元的转款，这个资金的来源是来自哪里，李俊义、睦祥公司和李晓青的代理人都承认第一年的房租是自己的交，从而可以看出李俊义与睦祥公司和李晓青已经承认并认可2016年10月10日签订的协议是他们两人签订的事实，如果要是像李俊义所陈述的情况是代表泰隆公司签订合同，那么也就不存在2018年10月10日再由泰隆公司与刘智勇重新签订合同，这同样能够说明泰隆公司与刘智勇所签订的租赁合同和李俊义、李晓青与刘智勇签订的租赁合同之间没有任何联系，另外在本案当中被告李俊义和被告李晓青以及睦祥公司他们之间的陈述与答辩完全一致，这足以说明其三被告在推脱自己的责任，想让吕本东和泰隆公司承担，现在吕本东与李晓青、睦祥公司在柘城县人民法院有其他案件的纠纷，并且每一个案件都有李俊义在里面掺杂，这完全说明李俊义与睦祥公司及其李晓青是恶意串通的行为，是在故意推脱自己的责任，李俊义所提交的上述证据不符合证据的三性原则，并且内容虚假不真实，不应当作为证据使用。原告刘智勇对被告睦祥置业公司提供的证据无异议。被告李俊义对被告睦祥置业公司提供的证据无异议。被告吕本东、泰隆置业公司对被告睦祥置业公司提供的代理合同质证意见如下：该合同是泰隆置业公司与睦祥置业公司的约定，与刘智勇之间的房产租赁合同没有直接的联系，并且刘智勇并不是合同的相对人，无论该代理合同如何约定均于睦祥置业公司和刘智勇之间没有任何关系，均对抗不了睦祥置业公司与刘智勇之间的租赁合同关系。原告刘智勇对被告吕本东、泰隆置业公司提供的证据真实性无异议，但是判决书是查明2018年以后的房屋租赁的事实，至于说2016年10月10日到2018年10月10日原告并不清楚被告之间的关系。被告李俊义对被告吕本东、泰隆置业公司提供的证据判决书无异议，但是2017年10月至2018年10月商丘市中院没有做任何说明，租赁合同与李俊义无关，因为这次没有口头授权。被告李晓青、睦祥置业公司被告吕本东、泰隆置业公司提供的两份证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议，这两份证据证明了原告一直向被告泰隆公司主张权利，原告很清楚该房屋的实际承租人一直是泰隆公司。另外在一份二审判决书中其中第六页在二审法院查明的事实中显示有这样一句话租金仍每年120000元结合之前李俊义的证言以及李俊义所举的大量书面证据进一步证明了涉案方的实际承租人是被告泰隆公司，租赁协议与李晓青睦祥公司均无关联。上述证据双方无异议部分，本院予以确认，有异议部分本院结合双方庭审陈述综合分析予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，原告刘智勇与被告李俊义签订租房协议一份，甲方（出租方）刘智勇，乙方（承租方）李晓青、李俊义，协议约定：一、乙方将位于柘城县中原东路11号房屋租给乙方；二、租赁期限为2年，自2016年10月10日至2018年10月10日；三、租金，每年租金12万元；四、付款方式房租一年一付，在租赁期间，甲方不能以各种理由为难乙方，乙方不租房提前一个月告知甲方；……并约定违约责任乙方在租赁期限内擅自终止协议，甲方有权不退还已交纳租金，并且乙方应一次付清双方约定剩余年限的租金，并承担违约金一万元。上述协议，由原告刘智勇之父代为刘智勇签名，被告李俊义自行签名，并签署李晓青名字，庭审中被告李俊义陈述签署李晓青名字未得到李晓青授权。2016年11月22日被告睦祥置业公司通过被告李俊义向原告支付租金50000元，2017年5月5日被告睦祥置业公司向原告支付租金70000元，以上租金为第一年（2016年10月10日至2017年10月10日）的房屋租金，被告睦祥置业公司自认上述租金均系其交付。因2017年10月10日至2018年10月10日即第二年的租金12万元未支付，原告向被告李俊义催要，被告李俊义则称：是被告泰隆置业公司吕本东口头授权让其租赁的房屋，第一年是被告泰隆置业公司找的被告睦祥置业公司代理销售被告泰隆置业公司开发的楼盘使用，第二年是由被告李俊义将房屋钥匙交给被告泰隆置业公司法定代表人吕本东，由被告泰隆置业公司使用。”。被告泰隆置业公司和吕本东均否认被告李俊义上述说法。另查明，2016年12月16日，被告泰隆置业公司（甲方）与被告睦祥置业公司（乙方）签订“柘城县老汽车站棚户区改造独家策划、销售、招商代理合同”一份，合同主要约定：第一部分：委托代理期限自2016年12月16日至2018年6月16日共18个月时间，……第三部分：甲方权利与责任：1.向乙方提供完成策划报告所需的文件资料，向乙方免费提供办公地点、办公设备、冷暖设施等。……4.协助乙方制定整体销售策略、承担售楼处建设及装修、广告费、展销费、现场包装、模型、展板、销售资料印刷、售楼处水电、座机电话费用、办公消耗品、活动组织支出、奖品、外拓人员工资等物业建设及营销推广的一切费用。保证宣传、推广资金按双方商定推广方案及时投入。……。并对乙方权责任及专业服务范围进行了具体约定。再查明，2018年10月2日，原告刘智勇与被告泰隆置业公司签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限一年，自2018年10月10日起至2019年10月9日止，每年租金12万元。原告刘智勇曾于2019年7月以泰隆置业公司为被告向本院起诉，请求：1.解除2018年10月2日签订的房屋租赁合同；2.支付房屋租金11万元（租金从2018年8月10日计算至2019年7月10日），2019年7月10日以后租金按每月10000元计算至交付房屋之日止及滞纳金。本院于2019年11月25日作出（2019）豫1424民初4212号民事判决，一、解除2018年10月2日签订房屋租赁合同；二、泰隆置业公司向刘智勇支付2018年8月10日至2019年7月10日的房屋租金11万元，2019年7月11日以后租金每月按10000元计付至交付房屋之日止，并按欠款金额年利率24%的利息支付原告滞纳金。泰隆置业公司不服该判决提出上诉，商丘市中级人民法院于2020年3月23日作出（2019）豫14民终6881号民事判决，判决查明：2018年10月2日，泰隆置业公司与刘智勇签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限一年，自2018年10月10日起至2019年10月9日止，……合同签订后，泰隆置业公司于2018年11月16日、2019年2月23日分两次向刘智勇交付租金10万元。刘智勇于2019年6月通过电话向泰隆置业公司法定代表人吕本东催要租金14万元……。商丘中院二审认为：双方对2018年10月2日签订的租赁合同无异议，但对于刘智勇与李晓青、李俊义于2016年10月10日签订的合同应由谁缴纳租金存在争议。认为2016年10月10日租赁协议不应由泰隆置业公司来支付租金，理由1.该租赁协议的承租人是李晓青、李俊义；2.刘智勇主张李俊义是代表泰隆置业公司签订协议，履行的是职务行为，无证据证明李俊义签订租赁合同获得泰隆置业公司授权，其所提供的证据均系在合同签订后的，泰隆置业公司不予认可和追认；3.刘智勇无证据证明第一年（2016年10月至2017年10月）的租金是泰隆置业公司缴纳的。故2016年10月10日的租赁协议，泰隆置业公司无支付租金的义务，其只对2018年10月2日签订合同承担责任。……综上，原审认定事实错误，导致判决结果错误，二审予以纠正。判决：一、维持柘城县人民法院（2019）豫1424民初4212民事判决第一项；二、撤销柘城县人民法院（2019）豫1424民初4212民事判决第二项、第三项；三、泰隆置业公司向刘智勇支付房屋租金54191.78元及滞纳金……。本院认为，从本案租赁协议所涉租赁房屋用途来讲是用于被告泰隆置业公司开发的楼盘销售门店，该楼盘销售被告泰隆置业公司也确实委托被告睦祥置业公司进行销售，被告李晓青又是被告睦祥置业公司股东，被告李俊义以其和李晓青名义与刘智勇签订房屋租赁协议，而且被告睦祥置业公司在签订协议后使用该租赁房屋进行销售，并交付第一年租金，说明被告睦祥置业公司对李俊义以李晓青名义签订合同的追认，被告睦祥置业公司虽使用一年后将售楼部搬移他处，但并未向原告刘智勇提出终止协议，故被告睦祥置业公司还应继续承担租赁期限内第二年租金12万元，虽被告睦祥置业公司与被告泰隆置业公司签订的销售代理合同约定应由被告泰隆置业公司免费提供办公地点、办公设备等并承担其他相关费用，但从租赁协议签订和被告睦祥置业公司履行交付第一年租金来看，被告睦祥置业公司当时并不是按照销售代理合同约定要求泰隆置业公司履行义务，至于睦祥置业公司和泰隆置业公司就销售代理合同享有的权利可另行主张权利。关于原告请求的违约金1万元的问题。因双方在租赁协议中对逾期交纳租金的违约情形并没有对违约金进行约定，只是约定“承租方在租赁期限内擅自终止协议，出租方有权不退还已交纳租金，并且承租方应一次付清双方约定剩余年限的租金，并承担违约金1万元”，被告睦祥置业公司并没有向原告提出终止协议，故原告请求支付违约金，不予支持。鉴于以上意见，原告对被告李俊义、李晓青、吕本东、泰隆置业公司的诉讼请求，因证据不足、缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安徽睦祥置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘智勇支付租金120000元；二、驳回原告刘智勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告安徽睦祥置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  王国富人民陪审员  朱全杰人民陪审员  皇志强二〇二〇年十月十六日书 记 员  陈梦青