广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤53民终746号上诉人（原审原告）：曾若珍，女，汉族，1968年1月9日出生，住云浮市。上诉人（原审原告）：陈炳桦，男，汉族，1993年3月12日出生，住广州市。委托诉讼代理人：曾若珍，是上诉人陈炳桦的母亲。上诉人（原审被告）：云浮市天地盛华房地产开发有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：何金兴，广东兴贤律师事务所律师。上诉人曾若珍、陈炳桦因与上诉人云浮市天地盛华房地产开发有限公司（以下简称“天地盛华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2020）粤5302民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾若珍、陈炳桦向本院上诉请求：一、判令天地盛华公司支付从2018年11月1日起计算至2019年11月19日止的逾期交楼违约金给曾若珍、陈炳桦（即以1798508元为本金，按照每日万分之5计算支付违约金。其中，2019年4月2日起至2019年11月19日止的违约金为209526.19元）。二、一、二审诉讼费全部由天地盛华公司承担。事实和理由：一、违约金应当计算至2019年11月19日。双方合同约定该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人才能通知我方办理交付手续。但我方至今未接到天地盛华公司在满足第九条约定的证明文件后的收楼通知书。2019年11月19日起，深圳市金兆丰物业管理有限公司才连续几天分别发送收楼通知给我方。天地盛华公司一审时提交物管公司与我方的微信记录，拟证明物管公司代表天地盛华公司通过微信与我方联系。倘若天地盛华公司认为物管公司于2019年5月23日所发出的信息能被代表，那么2019年11月19日物管公司发出的信息就应当得到认可。物管公司代表天地盛华公司发出“从2019年10月12日起通知我方收楼”的确认行为具有法律效力。违约金应当计算至2019年11月19日止。二、《钥匙借出登记表》不能混同于《钥匙领取登记表》。《钥匙借出登记表》只能证明我方曾向物管公司借过钥匙，不能证明我方已经领取涉案房屋的钥匙。根据《钥匙借出登记表》内容显示，表格内容只有日期、房号、数量、借匙人签名、联系电话、借出时间、经办人、归还时间。该表格由物管公司提供，表格内容并没有设立归还人签名，归还钥匙都是物管公司自行登记。我方归还钥匙后，无论物管公司是否登记“归还”，都不是我方的责任。物管公司没有登记“归还”是物管公司失职，不能由我方代替天地盛华公司承担管理责任。因此，不能以物管公司没有登记“归还”来证明我方没有归还钥匙。何况，向物管公司“借钥匙”与我方“领取涉案房屋的钥匙”是两个不同的概念，不能混为一谈。“借钥匙”是要归还的，而“领取涉案房屋的钥匙”是不必归还的。《钥匙借出登记表》列有归还时间，以及物管公司写上“归还”二字，足以证明钥匙是约定要归还的事实，而不是一审判决认为的“已经领取涉案房屋的钥匙”。我方没有领取钥匙，没有占有案涉房屋。本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定。三、法院应当采信2019年11月19日物管公司所发出“从2019年10月12日开始通知收楼”的信息。2019年11月19日起物管公司多次发出“从2019年10月12日开始，我司客服人员多次通过电话或发信息催促您过来收楼，至今您仍未前来办理。鉴于此，我司受云浮市天地盛华房地产开发有限公司的委托再次书面通知您：您应在收到本信息之日起五日内前来办理入伙手续。否则，则视为您同意该商品房符合交付条件，并已实际收楼。”的信息给我方，足以证明2019年11月19日物管公司才告知我方从2019年10月12日开始通知收楼。物管公司作为天地盛华公司的代理人，往往是有关案件事实的实际参与人，切身感知案件、最了解案件的真实情况，当事人承认的对己方不利的事实和认可，人民法院应当予以确认。通知收楼日期应当以2019年11月19日物管公司发出的信息为准。四、天地盛华公司从来没有向我方出示满足《商品房买卖合同》第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件，买受人有权拒绝接收。《商品房买卖合同》第十一条约定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。《商品房买卖合同》第十二条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金”。本案没有证据证明天地盛华公司已经向我方出示满足《商品房买卖合同》第九条约定的证明文件，应当由其承担法律后果。综上，2018年10月26日天地盛华公司向我方邮寄了《入伙通知书》，但由于天地盛华公司不能出示满足《商品房买卖合同》第九条约定的证明文件，我方拒绝收楼。2019年11月19日物管公司才告知我方从2019年10月12日开始通知收楼。《钥匙借出登记表》不能混同于《钥匙领取登记表》。期间我方曾经向物管公司借过钥匙查看房屋，然后归还钥匙给物管公司。由于物管公司的疏忽没有写上归还二字。即使我方不能提供证据证明归还钥匙，也并非等于已经领取涉案房屋的钥匙。违约金应当计算至2019年11月19日物管公司通知收楼之日止。请求二审法院维护我方的合法权益。曾若珍、陈炳桦在二审中补充：我方在2019年4月2日看房时归还了钥匙，直到2020年5月2日我方还向物管公司借钥匙看房，最后一次是2020年8月16日向物管公司借钥匙看房。从交楼工作流程表可知，我方没有收楼，也没有领取钥匙。违约金计算应按照合同约定，违约金不存在过高情形，并补充说明应将房屋折旧费、独子在广州租房的租金、别墅出租的租金收益等考虑在内。天地盛华公司答辩称：曾若珍、陈炳桦请求违约金按照每日万分之五计算，我方认为是非常高的。按照该标准，每日的违约金是899.25元，每月将近27000元，该金额与曾若珍可能受到的实际损失相差甚远，所以基于公平原则，我方认为应对违约金的计算标准进行适当的减少。关于曾若珍提到的钥匙问题，我方在一审时提交了相关的证据证实在2019年4月2日曾若珍领取了钥匙，并没有归还，对房屋已经实际占有使用，其所称的在2019年4月2日后仍向物业公司领取钥匙的情况，暂且不论该情况的真实性，因为曾若珍拒绝办理交楼手续，因此，在其已经有房屋钥匙的情况下，在一审判决后的2020年5月份和8月份仍向物业公司申请领取钥匙，不合常理，这行为明显是为了二审作证明之用。天地盛华公司向本院上诉请求：一、依法撤销云浮市云城区人民法院于2020年3月23日作出的（2020）粤5302民初97号民事判决，改判驳回曾若珍、陈炳桦的诉讼请求；二、请求对违约金的计算标准进行适当的减少；三、本案的诉讼费由曾若珍、陈炳桦承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理错误。我方已经按照合同约定交付房屋给曾若珍、陈炳桦，不存在逾期交楼，无需承担逾期交房违约金。2018年10月26日，我方按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，向曾若珍、陈炳桦邮寄了《入伙通知书》，其在一审庭审中也确认收到。2018年11月4日，曾若珍与其丈夫陈江前来收楼，在收楼过程中，我方按照商品房买卖合同约定向其出示、提供了相关的资料文件，并阐明清楚了正在办理竣工验收备案手续。曾若珍在明确知道该事实的情况下，因急于装修入住，所以同意收楼，并对房屋进行了详细的验收。该事实从双方及深圳市金兆丰物业管理有限公司云浮分公司盖章确认的《收楼意见书（别墅区）》可反映，《收楼意见书（别墅区）》列明了曾若珍提出的各项验收情况，并注明“业主已验收上述物品，符合与开发商签订的商品房买卖合同的相关内容，并现场确认，从即日起，该物业正式移交给业主（即产权人）”。由此可证实，曾若珍已经收楼，实际占有、使用了房屋。因此，一审法院判决我方承担逾期交楼违约金是严重错误的。而且曾若珍、陈炳桦请求违约金按照每日万分之五计算是非常高的，我方认为应对违约金的计算标准进行适当的减少。综上，请求二审法院依法改判，支持我方的上诉请求，保护我方的合法权益。曾若珍答辩称：从《交楼工作流程表》可以看出，我方没有收楼，也没有领取钥匙。从《钥匙借出登记表》上的归还时间也可以看出，是物业公司的人员填写的，不是我方填写的，其没有填写不代表我方没有归还钥匙。曾若珍、陈炳桦向一审法院起诉请求：1、天地盛华公司从2018年11月1日起至2019年11月19日止，以1798508元为本金，按照每日万分之5计算支付违约金共345313.54元给曾若珍、陈炳桦。2、本案诉讼费由天地盛华公司承担。一审法院认定事实：2018年6月8日，曾若珍、陈炳桦（买受人)与天地盛华公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同(预售）》（合同编号：201806001**)，合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得坐落于云浮市**区**街道**路**号地块的建设用地使用权，该地块【国有土地使用证号】为粤（2018）云浮市不动产权第00000**号，……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为云浮**商住小区……。第三条：商品房基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的：**幢**单元**号。……该商品房的房产测绘机构为云浮市安邦房产测绘有限公司，其预测建筑面积共174.93平方米，其中套内建筑面积174.93平方米，分摊共有建筑面积0平方米。……第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按下述第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10281.30元，总金额1798508元整。第七条：付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金伍万元，该定金于【本合同签订】时【抵作】商品房价款。（二）买受人按下列第3种方式付款:3、贷款方式付款：【商业贷款】买受人应于2018年6月7日前支付首期房价款998508元，占全部房价款的55.52%;余款800000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。……第九条:商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的书面通知送达买受人。……其它相关约定详见附件十一。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……第十二条：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内【该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限】，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金【该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率】。（2）逾期超过30日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5【该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率】的违约金。……。2018年6月7日，曾若珍、陈炳桦与天地盛华公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》补充协议书，约定：一、甲乙双方一致同意，对原合同第九条作以下变更：第九条、商品房交付时间和交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告并经验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……。上述合同及补充协议签订后，曾若珍、陈炳桦在约定的期限内将全部购房款支付给天地盛华公司。2018年10月26日，天地盛华公司向曾若珍、陈炳桦邮寄了《入伙通知书》，通知曾若珍、陈炳桦云浮**商住小区（一期）别墅已竣工并具备政府规定的入伙条件，将于2018年11月3日至11月4日在**营销中心现场为业主集中办理入伙手续。在2018年11月4日的**栋**单元《收楼意见书（别墅区）》中，陈江、曾若珍在该意见书的验收情况栏的业主签名处签名确认，天地盛华公司、深圳市金兆丰物业管理有限公司云浮分公司分别在该意见书的验收情况栏盖章确认，该表对验收情况进行列明，并注明“业主已验收上述物品，符合与开发商签订的商品房买卖合同的相关内容，并现场确认，从即日起，该物业正式移交给业主（即产权人）。”另查明，云浮市安邦房产测绘有限公司于2018年4月1日对云浮市市区**路**号云浮**商住小区项目（一期）**幢出具了《不动产测量报告》，房产管理部门于2018年5月15日出具了“符合规范规定”的审核意见。云浮市安邦房产测绘有限公司于2018年8月18日对上述项目出具《竣工测绘报告》。云浮**商住小区项目（一期）-低密度建筑经验收，出具了《竣工验收备案表》，2018年11月19日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在该表上盖章确认，同意验收，云浮市住房和城乡建设局于2018年11月29日在该表盖章确认，注明“同意备案”。建材广州工程勘测院有限公司云浮分公司于2019年3月1日对云浮市市区**路**号**商住小区**幢出具了《不动产测量报告初始登记》，房产管理部门于2019年3月22日出具了“符合规范规定”的审核意见。一审庭审中，曾若珍、陈炳桦确认收到天地盛华公司邮寄的《入伙通知书》，曾若珍亦与丈夫陈江于2018年11月4日到天地盛华公司处收楼，但由于天地盛华公司没有提供《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的文件，没有收楼成功，故没有详细看该意见书的内容，曾若珍、陈炳桦至今没有收楼。天地盛华公司称涉案房屋是陈江与曾若珍的夫妻共同财产，陈江、曾若珍已在《收楼意见书（别墅区）》上签名确认，可以证实其已于2018年11月4日收楼；虽然在2018年11月4日后才办理完毕竣工验收备案手续，但不影响房屋质量，天地盛华公司在此之前已提供了材料给有关部门，由于合同约定房屋于2018年10月31日交付，天地盛华公司了解到有些业主急于装修入住，所以在发出《入伙通知书》后，再与各业主阐明清楚竣工验收备案证明的情况，在口头征得业主同意后，才进行房屋验收。天地盛华公司称在取得竣工备案文件后，没有重新出具收楼通知书给曾若珍、陈炳桦，但通过电话、微信告知了曾若珍、陈炳桦。涉案房屋的物业公司管家于2019年与曾若珍（以下简称“曾”）的部分微信聊天记录载明：1.2019年5月23日，管家：你好，所有证件已经齐全，可约定时间到开发商查看。曾：很多证件都不是验收标准，我已看过了。管家:房产证都办紧了，证件不符合怎能办房产证呢。曾：那个户型办好了房产证？管家：准备办好了。2.2019年8月14日，管家：业主你好，你在群上提到的问题，我们会尽力为你解决，开发商证件齐全就符合收楼条件的了。曾：也就是说我们领到证件日开始符合收楼？即从领到证日开始交物管费？3.2019年8月23日，曾：你好,办公室周六日有上班吗？帮我看看1604近期有无漏水，铁钉等处理好未？有问到违约金怎样处理？我迟的准备装修了。管家：有上班的，下午安排工程部再检查一次吧。另外，深圳市金兆丰物业管理有限公司云浮分公司从2019年11月20日起，多次发信息给曾若珍，催促其在收到信息之日起五天内办理入伙手续，否则，视为同意该商品房符合交付条件,并已实际收楼。天地盛华公司提供的《锁匙借出登记表》载明各业主借出锁匙及归还锁匙的时间，有部分并没有注明归还的时间，其中曾若珍于2019年4月2日借出了锁匙，但没有注明归还时间。对此，天地盛华公司称可以证实曾若珍、陈炳桦于2019年4月2日领取了房屋锁匙;曾若珍称其每次借锁匙都有签名，因还锁匙时在开车，所以没有签名，由保安人员帮忙签名。再查明，2019年6月14日，曾若珍、陈炳桦与天地盛华公司签订了一份《面积补差协议书》，对涉案房屋的面积差异0.16平方米，按合同单价10281元计算，由天地盛华公司补面积差异款1645元给曾若珍、陈炳桦，协议还对其他相关事宜进行了约定。2019年7月23日，云浮市自然资源局颁发了涉案房屋的《不动产权证》，证号为：粤（2019）云浮市不动产权第00172**号，权利人为曾若珍、陈炳桦。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。曾若珍、陈炳桦与天地盛华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同及其协议约定履行自己的义务。关于涉案商品房的交付问题。按照《商品房买卖合同（预售）》第九条及补充协议约定，出卖人应当将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告并经验收合格的房屋交付买受人使用，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，天地盛华公司提供的《竣工验收备案表》载明云浮**商住小区项目（一期）16幢经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，并经云浮市住房和城乡建设局于2018年11月29日同意备案，故在2018年11月29日，涉案房屋达到了合同约定的“取得建设工程竣工验收备案证明文件”的条件。《房产测绘管理办法》第十八条规定:“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。”测绘公司于2018年4月1日出具了《不动产测量报告》，房产管理部门于2018年5月15日出具了“符合规范规定”的审核意见，建材广州工程勘测院有限公司云浮分公司于2019年3月1日出具《不动产测量报告初始登记》，房产管理部门于2019年3月22日出具了“符合规范规定”的审核意见，故在2019年3月22日，涉案房屋达到了合同约定的“已取得预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告并经验收合格”的条件。天地盛华公司于2018年10月26日向曾若珍、陈炳桦发出《入伙通知书》，此时尚未符合合同约定的交付条件，曾若珍、陈炳桦有权拒绝收接收，故不能以天地盛华公司发出《入伙通知书》就视为天地盛华公司履行了通知交楼手续，在不满足交楼条件的前提下，曾若珍、陈炳桦有权拒绝接收房屋，天地盛华公司主张曾若珍、陈炳桦已于2018年11月4日收楼的理据不足，一审法院不予支持。在涉案房屋达到交楼条件后，虽然天地盛华公司并没有再向曾若珍、陈炳桦发出《入伙通知书》，但是，从曾若珍与涉案房屋的物管公司的工作人员的微信聊天记录可见，物管公司于2019年5月23日告知其房屋的证件已经齐全，曾若珍、陈炳桦可以到开发商处查阅，且根据天地盛华公司举证的《钥匙借出登记表》可见，曾若珍已于2019年4月2日领取了涉案房屋的钥匙。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”天地盛华公司将房屋钥匙交给曾若珍、陈炳桦，视为房屋的交付使用，且在2019年4月2日，房屋已达到合同约定的交付条件，曾若珍、陈炳桦认为已将锁匙退回给天地盛华公司，但没有提供证据否定天地盛华公司举证的《钥匙借出登记表》的记载事项，该辩解理据不足，一审法院不予釆信。综合本案证据，一审法院认定曾若珍、陈炳桦于2019年4月2日收楼。综上所述，合同约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。涉案房屋于2019年4月2日收楼，从合同约定的房屋交付之次日即2018年11月1日起计至收楼前一天即2019年4月1日止，天地盛华公司已逾期交楼151日，计得违约金为：1798508元×0.0005/日×151日=135787.35元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：云浮市天地盛华房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金135787.35元给曾若珍、陈炳桦。如果云浮市天地盛华房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6480元，适用简易程序审理，减半收取3240元（该款曾若珍、陈炳桦已预交），由曾若珍、陈炳桦负担1966元，云浮市天地盛华房地产开发有限公司负担1274元。二审期间，曾若珍、陈炳桦向本院提交了以下证据并经质证：证据1：《钥匙借出登记表》，拟证明2020年5月2日16时53分曾若珍向天地盛华公司借用**别墅**栋**房钥匙，并在当天17时36分归还给天地盛华公司。天地盛华公司至今仍然持有**别墅的钥匙；证据2：《交房工作流程表》，拟证明双方没有进行房屋交接，天地盛华公司没有将涉案房屋的钥匙交给曾若珍、陈炳桦。证据3：微信聊天截图和房屋租赁合同复印件，拟证明陈炳桦在广州房屋租赁的费用支出；证据4：中国工商银行股份有限公司云浮分行开具的商业性个人住房贷款证明复印件，拟证明其每年利息支出；证据5：**签约确认单复印件、面积差异结算通知书复印件、完税证明复印件、增值税普通发票复印件、住宅专项维修资金专用收据复印件，拟证明其购买天地盛华公司房屋的各项支出；证据6：一审、二审诉讼受理费缴款通知书，拟证明其预交的诉讼费用；证据7：广告传单图片两张，拟证明天地盛华公司现推出美墅7000元/㎡。证据8：百度查询截图一张，拟证明房屋折旧计算的方法和公式。天地盛华公司质证认为：上述证据已经超过法定的举证期限，不应作为认定本案相关事实的依据。对于证据1，曾若珍、陈炳桦没有提供原件，无法证实证据来源以及拍摄的时间地点，更无法证实与涉案房屋有关。即使该份证据是真实的，也是上诉人曾若珍为了本案二审故意制造的情况；对于证据2，我方不予认可，因该份证据没有我方的盖章，在一审时曾若珍、陈炳桦没有提交，且在该份工作流程表底下注明此表由验房交房组经办人收回，因此，若该工作流程表是真实的，也不可能在上诉人曾若珍的手中。该工作流程表中第五项签订《业主收房意见书》，根据我方一审时提交的证据9可以证实双方已经签订收楼意见书；对于证据3的三性不予认可，首先，无法证实微信聊天截图当中双方的身份信息，其次涉及到的转账金额的性质和用途无法证实用于支付租金，而且转账3100元与租赁合同约定的2600元每月租金不一致；另外租赁合同约定的房屋坐落在广州，不能将广州与云浮的租金进行相比较；对证据4、5、6、7、8的关联性不予认可，与本案无关。对于曾若珍、陈炳桦提交的上述证据，本院认为，还不能充分证明其需要证明的事实，本院不予采纳。二审期间，天地盛华公司向本院提交了以下证据并经质证：广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具的《房地产月租金价值评估报告》，证明案涉房屋在价值时点2020年9月23日的月租金市场价值为人民币4000元，月租金为22.85元每平方米。按照该评估报告的月租金标准，天地盛华公司认为本案计算违约金应参照评估公司的估值计算，但也不应超过以每日万分之二的标准计算违约金较为合适。对于上述《房地产月租金价值评估报告》，曾若珍、陈炳桦质证认为，双方应按照合同履行，评估报告的价值时点是2020年9月23日，盖章日期是2020年9月24日，2020年9月24日前应按照合同约定计算违约金，之后可以适当减少违约金；曾若珍、陈炳桦自2020年9月24日至现在还没有收楼，天地盛华公司应当按照合同约定赔偿。曾若珍、陈炳桦不同意按每日万分之二的标准计算违约金，因损失非常大，购买房屋是为了改善生活质量，现居住的房屋没有车位，只有一个卫生间，陈炳桦结婚也没有地方居住。合同约定2018年10月31日前交房，曾若珍、陈炳桦直到现在还没有收楼入住，如果入住新屋，就可将旧屋出租，违约金不高，远远未达到房价的30％，合同是双方自愿签订的，按合同赔偿违约金，合法合理，公平公正。对于天地盛华公司提交的上述《房地产月租金价值评估报告》，本院认为，广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司是具有房地产及其附属设施评估资质的鉴定机构，出具的《房地产月租金价值评估报告》由从事鉴定的人员签名并盖有公司印章，并附鉴定人的相应资格证明，经曾若珍、陈炳桦质证，其对该报告的真实性、关联性、合法性没有异议，本院予以采信。经审理查明，一审法院查明的事实除认定曾若珍、陈炳桦以《钥匙借出登记表》记载的2019年4月2日领取了涉案房屋的钥匙没有归还，就视为天地盛华公司将房屋交付给曾若珍、陈炳桦使用，并认定曾若珍、陈炳桦于2019年4月2日收楼，不符合本案实际情况，本院不予确认外，其余事实属实，本院予以确认。另查明，天地盛华公司于2018年10月26日向曾若珍、陈炳桦发出《入伙通知书》后，由于双方对涉案房屋的交付条件发生争议，曾若珍、陈炳桦直至二审期间仍拒绝接收房屋。再查明，天地盛华公司为了证明双方约定的逾期交楼违约金过高，二审举证的广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具的《房地产月租金价值评估报告》，认定案涉房屋在价值时点2020年9月23日的月租金市场价值为人民币4000元，月租金为22.85元每平方米，按照该评估报告的月租金标准，天地盛华公司认为本案计算违约金不应超过每日万分之二的标准。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、天地盛华公司何时将涉案房屋的交付给曾若珍、陈炳桦？二、逾期交楼违约金是否过高？关于焦点问题，本院综合评判如下：按照《商品房买卖合同（预售）》第九条及补充协议约定，出卖人应当将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告并经验收合格的房屋交付买受人使用，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同约定天地盛华公司应在2018年10月31日前将符合交付条件的商品房交付给曾若珍、陈炳桦使用。天地盛华公司于2018年10月26日向曾若珍、陈炳桦发出《入伙通知书》，此时尚未符合合同约定的交付条件，曾若珍、陈炳桦有权拒绝收接收房屋，虽然曾若珍、陈炳桦于2018年11月4日收到《收楼意见书（别墅区）》通知要其签名收楼，但在涉案房屋未达到交楼条件的情况下，曾若珍、陈炳桦没有办理收楼。而涉案房屋于2018年11月29日，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，在2019年3月22日，取得《不动产测量报告初始登记》，即涉案房屋于2019年3月22日才符合合同约定的交付条件。天地盛华公司未能在合同约定的交付时间内将符合交付条件的商品房交付给曾若珍、陈炳桦使用，存在逾期交房的违约行为，天地盛华公司应向曾若珍、陈炳桦承担违约责任。双方在合同中约定逾期交房要由天地盛华公司按每日支付全部房价款万分之五的违约金给曾若珍、陈炳桦，天地盛华公司认为双方约定的违约金过高，请求适当减少违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人约定的违约金过高为由请求减少的应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”、第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”现天地盛华公司举证有资格的广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具的《房地产月租金价值评估报告》，认定案涉房屋在价值时点2020年9月23日的月租金市场价值为人民币4000元，月租金为22.85元每平方米，按照该评估报告的月租金标准，天地盛华公司逾期交房给曾若珍、陈炳桦使用，造成曾若珍、陈炳桦每月的租金损失为4000元外，曾若珍、陈炳桦再没有充分举证证明还存在其他损失。按照双方约定的天地盛华公司要每日支付全部房价款万分之五的违约金计算，每月违约金为26977.5元，证明双方当事人约定的违约金过高，天地盛华公司请求适当减少违约金符合上述法律规定，本院予以支持。按照上述评估报告的月租金标准，天地盛华公司认为本案计算违约金可以按每日万分之二的标准计算，属其自愿处分诉讼权利，本院予以支持。一审判决天地盛华公司按每日支付全部房价款万分之五计算的违约金过高，本院依法变更为天地盛华公司按每日支付全部房价款万分之二计算的违约金给曾若珍、陈炳桦。虽然曾若珍、陈炳桦至今没有收楼，但涉案商品房已于2019年3月22日符合交付条件，天地盛华公司承担的逾期交房违约责任应计至2019年3月21日，从合同约定的房屋交付之次日即2018年11月1日起计至2019年3月21日止，天地盛华公司已逾期交楼141日，计得违约金为50717.93元（1798508×0.0002×141=50717.93元）。一审判决以曾若珍、陈炳桦于2019年4月2日领取了涉案房屋的钥匙没有归还，就认定曾若珍、陈炳桦于2019年4月2日收楼不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人天地盛华公司上诉请求适当减少违约金，理由成立，本院予以支持，请求撤销一审判决，改判驳回曾若珍、陈炳桦的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持；上诉人曾若珍、陈炳桦的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但认定曾若珍、陈炳桦收楼日期不当，没有适当减少违约金不符合法律规定，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更云城区人民法院（2020）粤5302民初97号民事判决为：云浮市天地盛华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金50717.93元给曾若珍、陈炳桦。如果云浮市天地盛华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费6480元，适用简易程序审理，减半收取3240元，由曾若珍、陈炳桦负担2764元，云浮市天地盛华房地产开发有限公司负担476元。二审受理费6480元，由曾若珍、陈炳桦负担5528元，云浮市天地盛华房地产开发有限公司负担952元。本判决为终审判决。审判长  李开勇审判员  罗晓红审判员  陈 阳二〇二〇年十月十九日书记员  冯梓叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。