广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终14289号上诉人（原审被告）：严康记工程咨询（深圳）有限公司。法定代表人：严伟豪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张继生，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江映山，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭钧华。委托诉讼代理人：周海，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱文辉。上诉严康记工程咨询（深圳）有限公司（以下简称严康记公司）因与被上诉人彭钧华、朱文辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初23624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。严康记公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判由朱文辉向彭钧华承担租金、装修转让费、租赁押金、水电和违约金；2.判令一审、二审诉讼费用由朱文辉和彭钧华共同承担。事实与理由如下：一、朱文辉超越严康记公司的授权，属于无权代理。一审法院仅根据《委托书》的复印件就认定朱文辉与严康记公司具有委托代理关系，认为朱文辉有权代理处置严康记公司房屋租赁事宜。由此认定明显不符合事实情况。《委托书》仅委托朱文辉处理与前手租客的租赁合同问题以及清偿问题，再者，严康记公司的法定代表人严伟豪为香港永久性居民，常年在香港生活和工作，故委托了朱文辉帮其诚信介绍租赁商铺的意向客户。本案一审起诉前，严伟豪曾多次询问朱文辉是都由租赁商铺的意向客户，但朱文辉一直瞒报已私自出租涉案商铺的事实，也进一步证明了朱文辉市无权代理。根据《合同法》第四十八条第一款的规定，朱文辉为无权代理，应当承担本案租赁合同违约的责任。二、彭钧华有审查朱文辉是否被授权的义务，且有与朱文辉串通损害严康记公司利益的情况。在签订租赁合同时，彭钧华理应知道朱文辉并非严康记公司的法定代表人，在处理商铺的租赁事宜上应该核查《委托书》的原件、《委托书》的签章等情况，但彭钧华仅凭未知真伪的《委托书》复印件就进行签约；再者，彭钧华在没有得到严康记公司确定的情况下，径直把款项转给朱文辉，串通合谋侵害严康记公司的利益。其次，彭钧华与朱文辉签订两份明显不一致的物业租赁合同，在前份合同2018年7月16日签订《物业租赁及经纪合同》中，将涉案房屋资料、面积均搞错，权利义务不对等。第二份2018年7月18日签订的《房地产租赁合同》中，均损害严康记公司利益，两者串谋嫌疑非常大。由此可知，彭钧华仅凭小广告和无严康记公司盖章的《委托书》复印件就确定朱文辉有代理权，明显没有合理的理由。故，本案严康记公司不应承担相应责任。三、对于违约责任事实方面，一审法院依据已经被替换的合同，判罚违约责任，明显是违背事实的。2018年7月16日签订《物业租赁及经纪合同》中，将涉案房屋资料、面积均搞错，后面被第二份2018年7月18日签订的《房地产租赁合同》所取代，第二份合同中也同时约定了违约责任，法院错误适用该变更掉的合同条款，是错误的。四、至于彭钧华与朱文辉之间的违约事实问题，因严康记公司完全不知情，均是朱文辉、彭钧华私自行为，串谋行为，超越权限行为，请法院依法判决由两人承担法律责任。被上诉人彭钧华答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，严康记公司的请求应当依法驳回。根据严康记公司的上诉请求，本案的争议焦点是朱文辉是否有代理权。首先，本案一审及上诉状中严康记公司均认可委托书的真实性，不存在彭钧华仅根据委托书复印件而判断得出朱文辉的代理权未尽谨慎义务的问题，其次，根据委托书载明的内容，严康记公司主张仅委托朱文辉处理与前手租客的租赁合同问题及清偿问题，属故意断章取义。委托书载明：“代为签署租赁合同”。因此，本案朱文辉系有权代理。严康记公司若认为与朱文辉未妥善处理代理义务，应以本案委托合同纠纷向朱文辉追偿，合同具有相对性，本案租赁双方为严康记公司与彭钧华，一审确认合同主体承担违约责任，符合法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回严康记公司的上诉请求。被上诉人朱文辉未答辩。彭钧华向一审法院起诉请求：1.解除彭钧华与严康记公司、朱文辉之间签订的《物业租赁及经纪合同》、《房地产租赁合同》；2.严康记公司、朱文辉连带返还彭钧华租金人民币34500元；3.严康记公司、朱文辉连带返还彭钧华装修转让费人民币78000元；4.严康记公司、朱文辉连带返还彭钧华租赁押金70000元、水电押金5000元，共计押金75000元；5.严康记公司、朱文辉支付彭钧华违约金人民币70000元；6.诉讼费由严康记公司、朱文辉承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：严康记公司系罗湖区南湖路西X购物中心1-006商铺的所有权人。2018年5月28日，严康记公司法定代表人严伟豪出具一份《委托书》。载明：本公司严康记工程咨询（深圳）有限公司，现授权朱文辉先生全权处理罗湖区X路X广场街铺X号之铺租赁合同问题，代为签处租赁合同，及一切有关之清场事宜。彭钧华通过涉案商铺张贴广告上的联系方式与朱文辉取得联系，朱文辉向彭钧华出示《委托书》，并作为严康记公司的代理人与彭钧华签订案涉《物业租赁及经纪合同》、《房地产租赁合同》。2018年7月16日，朱文辉作为严康记公司（甲方）的代理人与朱文辉（乙方）签订《物业租赁及经纪合同》，合同约定：甲方将位于深圳市罗湖区铺之物业及其设备在现有状态下租给乙方使用；建筑面积约63平方米；租赁期限自2018年7月18日至2021年7月17日止；租金每月为34500元，乙方应于2018年7月18日前交付首期租金；乙方须向甲方支付租赁保证金70000元；甲方不将物业交付乙方使用或提前解除合同及违反合同其他约定的，甲方须向乙方支付70000元作为违约金，乙方有权选择要求甲方支付约定的违约金或要求甲方双倍返还乙方租赁保证金，但不能同时主张。合同特别备注：甲方承诺疏通上下水管道位。2018年7月18日，朱文辉作为严康记公司（甲方）的代理人与彭钧华（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：租赁房屋位于罗湖区，房屋面积44.68平方米；租赁期限3年，从2018年7月18日至2021年8月7日止，免租期20日，起租日2018年8月8日；租金34500没有，从第三年起（即从2020年8月8日起），每月租金标准每一年上递增3%；乙方应向甲方支付70000元租赁保证金及5000元水电费保证金。2018年7月16日，彭钧华委托案外人李某向朱文辉名下账户转账34500元；2018年7月18日，彭钧华委托案外人刘某向朱文辉名下账户转账支付款项75000元、78000元。彭钧华提交银行电子回单及收款收据予以证明，朱文辉确认收取上述款项。朱文辉提交的微信记录显示：2018年7月17日，朱文辉通过微信发送消息给彭钧华称“你那个图纸或者是设计图能发一点给我看一下吗，……看一下你的水管走的方向，我尽快把那个水管先通了……”;2018年7月23日，彭钧华通过微信发送平面图给朱文辉。朱文辉提交一份空白的《服务合同书》，载明：泡面小食堂项目如果委托方所选的餐饮项目经营地址半径1公里范围内已存在受托方其他委托方的，则受托方有权拒绝为委托方提供本合同项下的服务。一审法院认为，案件的争议焦点为：一、朱文辉代理严康记公司与彭钧华签订的《物业租赁及经纪合同》和《房地产租赁合同》是否有效。二、若上述合同有效，合同无法继续履行的原因是什么，应由谁承担侵权责任。关于第一个争议焦点，首先，严康记公司法定代表人严伟豪向朱文辉出具的《委托书》系其以严康记公司名义出具，该行为系职务行为，其法律后果由公司承担。其次，《委托书》载明授权朱文辉全权处理案涉商铺租赁合同问题，代为签处租赁合同及一切有关清场事务。朱文辉与严康记公司成立委托代理关系，朱文辉根据该《委托书》的授权代理严康记公司处理涉案房产租赁事宜并与彭钧华签订合同的行为为有权代理。故，案涉《物业租赁及经纪合同》和《房地产租赁合同》合法有效，严康记公司与彭钧华之间成立房屋租赁合同关系，双方应遵照合同履行义务。关于第二个争议焦点，彭钧华主张合同无法正常履行系由于朱文辉未能疏通上下水管道，而朱文辉主张合同不能继续履行是因为彭钧华加盟的“泡面小食堂”项目有品牌竞争限制，而彭钧华又不愿改作其他用途。一审法院认为，朱文辉提供的加盟服务合同，系空白的格式合同，上面并没有彭钧华签名，该空白合同并不能证明彭钧华因品牌竞争限制无法继续履行合同。朱文辉在庭审时确认至开庭前上下水管道仍未疏通，且从朱文辉提交的微信记录中显示彭钧华已将平面图发给朱文辉，亦不存在因其过错导致上下水管道无法疏通的情形。故一审法院对朱文辉的抗辩理由不予采信。综上，一审法院认为由于案涉《物业租赁及经纪合同》约定由严康记公司疏通上下管道，其未全面履行合同义务，导致案涉商铺上下水管道未能疏通，彭钧华租赁房屋的合同目的不能实现，其有权解除合同并要求对方承担违约责任，故一审法院对于彭钧华解除合同的请求予以支持。严康记公司违反合同约定，未全面履行合同义务，导致案涉商铺上下水管道未能疏通，彭钧华租赁房屋的合同目的不能实现，其有权解除合同并要求对方承担违约责任，故一审法院对于彭钧华解除合同的请求予以支持。严康记公司违反合同约定，未全面履行合同义务，应承担返还彭钧华已经支付的租金、装修转让费、租赁押金、水电押金的违约责任。另，合同约定其违约应当支付彭钧华违约金70000元，该约定并无不当，故对于彭钧华要求其承担上述违约责任的主张，一审法院予以支持。因案涉合同约定的违约金条款已经补偿了彭钧华的经济损失，故对于彭钧华主张的资金占用期间的利息，一审法院不予支持。关于朱文辉是否应当承担赔偿责任。一审法院认为，朱文辉系代理严康记公司与彭钧华签订租赁合同，办理房屋租赁事宜，其作为受托人以委托人名义所实施的法律行为应当对委托人即朱文辉承担赔偿责任的主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于严康记公司提出的朱文辉存在超越代理权限未尽到委托义务的情形。一审法院认为，朱文辉与严康记公司之间的委托关系与本案并非同一法律关系，若严康记公司认为因为朱文辉过错给其造成了损失，严康记公司可另循法律途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除彭钧华与严康记公司签订的《物业租赁及经纪合同》《房地产租赁合同》；二、严康记公司应于判决生效之日起十日内向彭钧华返还租金人民币34500元、装修转让费人民币78000元、租赁押金人民币70000元、水电押金人民币5000元；三、严康记公司应于判决生效之日起十日内向彭钧华支付违约金人民币70000元；四、驳回彭钧华的其他诉讼请求。本案一审受理费人民币5163元，保全费人民币1807.5元，由严康记公司负担。彭钧华已预交的人民币6970.5元，由一审法院予以退回。严康记公司应在一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳人民币6970.5元，据不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审中，当事人未提交新证据。本院查明：一审法院认定的事实属实。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、《物业租赁及经纪合同》《房地产租赁合同》对严康记公司是否具有约束力；二、彭钧华依据《物业租赁及经纪合同》的约定要求严康记公司承担违约责任能否支持。关于争议焦点一。首先，在订立涉案商铺房屋租赁合同过程中，朱文辉向彭钧华出示了《委托书》照片打印件。虽然该《委托书》并非原件但严康记公司在一审庭审中未否认该《委托书》的真实性，且其在一审庭后提交的《补充说明》中确认《委托书》中的签名系其法定代表人严伟豪所签，故对该《委托书》真实性应予采信。该《委托书》载明，严康记公司授权朱文辉全权处理罗湖区X路X广场街铺X号之铺位租赁合同问题，代为签署租赁合同，及一切有关之清场事务。严伟豪与朱文辉的微信聊天记录显示严伟豪曾多次询问朱文辉其位于罗湖的商铺，即涉案商铺租赁情况如何。因此，应认定严康记公司与朱文辉之间存在有关涉案商铺租赁的委托代理关系，朱文辉有权代理严康记公司与彭钧华签订租赁合同。其次，即便如严康记公司所述，朱文辉超越代理权与彭钧华签订租赁合同，彭钧华对此并不知情，其已尽到合理的注意义务，有理由相信朱文辉有权代表严康记公司订立涉案商铺的租赁合同，构成表见代理。严康记公司称朱文辉与彭钧华之间串通共谋损害严康记公司利益，但缺乏证据证明。故，应认定《物业租赁及经纪合同》《房地产租赁合同》合法有效且对严康记公司具有约束力。关于争议焦点二。2018年7月16日朱文辉与彭钧华签订《物业租赁及经纪合同》，2018年7月18日双方又签订《房地产租赁合同》。在2018年7月16日的《物业租赁及经纪合同》签订后，彭钧华即于当日通过案外人李某向朱文辉转账人民币34500元，备注为“彭钧华租店定金”，表明双方实际按照该合同履行。2018年7月16日签订的《物业租赁及经纪合同》中附有手写的备注条款，内容包括“甲方承诺疏通上下水管道”，朱文辉与彭钧华的微信聊天记录也显示双方就“疏通上下水管道”义务的履行有过交流，表明该项约定系双方当事人的真实意思表示，且属于出租方的主要合同义务之一。严康记公司违反该项义务，导致合同被解除，其应承担违约责任。《物业租赁及经纪合同》中的违约条款并未被《房地产租赁合同》所变更或废除，仍然合法有效，彭钧华作为守约方要求严康记公司按照《物业租赁及经纪合同》约定承担违约责任，具有合同依据，应予支持。严康记公司如果认为朱文辉在本案代理行为中损害了其利益，可另循法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5163元，由上诉人严康记工程咨询（深圳）有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 胡  曲  云审判员 石    磊审判员 林  建  益二〇二〇年十月十五日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。