广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3506号上诉人（一审被告）：广东金色社区科技有限公司，住所地：广东省东莞市莞城街道兴塘社区汇峰中心******，统一社会信用代码：91441900MA4UR21G1L。法定代表人：郭军强，该公司经理。委托代理人：刘勇慧，广东莞恒律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：东莞先佳数码科技有限公司，住，住所地：广东省东莞市莞城区汇峰路**汇峰中心****一社会信用代码：91441900799346271B。法定代表人：李辉洪，该公司执行董事。委托代理人：何力恒，广东众达律师事务所律师。委托代理人：廖尚华，广东众达律师事务所律师。一审被告：辛仲三，男，1974年7月22日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。一审被告：程云，男，1976年3月25日出生，汉族，住郑州市金水区。一审被告：王超，男，1980年1月24日出生，汉族，住广东省从化市。一审被告：谢鹏，男，1980年10月4日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。委托代理人：曾顺开，广东指针律师事务所律师。委托代理人：余家慧，广东指针律师事务所实习律师。一审被告：吕华坚，男，1965年2月25日出生，汉族，住杭州市拱墅区。上诉人广东金色社区科技有限公司(以下简称金色社区公司)因与被上诉人东莞先佳数码科技有限公司（以下简称先佳公司），一审被告辛仲三、程云、王超、谢鹏、吕华坚租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初10558号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。先佳公司起诉请求：1.确认先佳公司与广州报商联盟文化传播有限公司(以下简称报商联盟公司)在2016年3月3日签订的《汇峰中心物业租赁合同》以及先佳公司、金色社区公司及报商联盟公司于2016年7月26日签订之《汇峰中心物业租赁合同三方转让协议书》于2017年9月12日起解除。2.金色社区公司向先佳公司支付拖欠的租金222278.42元(租金标准按47293.28元/月计算,自2017年7月1日起计算至2017年11月21日)。3.金色社区公司向先佳公司支付逾期支付租金的违约金(从逾期之日起,按拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰标准计算,计至金色社区公司实际清偿前述租金之日止)。4.金色社区公司向先佳公司支付拖欠的2017年7月1日至2017年11月21日的管理费40322.62元。5.金色社区公司向先佳公司支付逾期支付管理费违约金(从逾期之日起,按拖欠天数乘以欠缴管理费总额的3‰标准计算,计至金色社区公司实际清偿前述管理费之日止)。6.金色社区公司向先佳公司支付拖欠的2017年7月1日至2017年11月21日的中央空调费50403.27元。7.金色社区公司向先佳公司支付逾期支付中央空调费违约金(从逾期之日起,按拖欠天数乘以欠缴空调费总额的3‰标准计算,计至金色社区公司实际清偿前述空调费之日止）。8.金色社区公司向先佳公司支付拖欠的2017年6月1日至2017年11月21日的电费2838.00元。9.金色社区公司向先佳公司支付逾期支付电费违约金(从逾期之日起,按拖欠天数乘以欠缴电费总额的3‰标准计算,计至金色社区公司实际清偿前述电费之日止)。10.金色社区公司向先佳公司支付拖欠的2017年6月1日至2017年9月12日的水费40.32元。11.金色社区公司向先佳公司支付逾期支付水费违约金(从逾期之日起,按拖欠天数乘以欠缴水费总额的3‰标准计算,计至金色社区公司实际清偿前述水费之日止)。12.金色社区公司向先佳公司支付逾期搬迁违约金[逾期搬迁违约金每日按原日租金标准的两倍计算,即按3152.89元/日计算,自逾期搬离之日(2017年9月18日)起计至先佳公司强制收回租赁物业之日(2017年11月21日)止]共计204937.20元。13.金色社区公司支付物品暂存费用(从2017年11月21日起,按每日100元标准计算,计至金色社区公司实际搬离暂存物品之日)。14.金色社区公司支付先佳公司前期律师费损失10000元。15.确认先佳公司有权没收金色社区公司之租赁保证金160861.50元。16.先佳公司有权自行处分金色社区公司未搬离之动产及财物,并无需向金色社区公司支付任何补偿或赔偿。17.辛仲三、程云、王超、谢鹏、吕华坚对金色社区公司应对先佳公司偿还的所有债务在未出资本息范围内承担补充赔偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年9月30日判决：一、确认东莞先佳数码科技有限公司与广东金色社区科技有限公司就案涉租赁物达成的租赁合同以及东莞先佳数码科技有限公司与广东金色社区科技有限公司、原广州报商联盟文化传播有限公司签订的《汇峰中心物业租赁合同三方转让协议书》已于2017年9月12日解除。二、限广东金色社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞先佳数码科技有限公司支付租金113503.87元以及逾期付款违约金如下：1.以47293.28元为本金，从2017年7月6日起计至款项付清之日止；2.以47293.28元为本金，从2017年8月6日起计至款项付清之日止；3.以18917.31元为本金，从2017年9月6日起计至款项付清之日止。三、限广东金色社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞先佳数码科技有限公司支付占用使用费26799.53元。四、限广东金色社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞先佳数码科技有限公司支付逾期搬迁违约金如下：以26799.53元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的四倍，从2017年9月17日起计至2017年9月29日止。五、限广东金色社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞先佳数码科技有限公司支付管理费25451.86元、中央空调费31814.83元以及两项费用的逾期付款违约金如下：1.以19303.38元为本金，从2017年7月6日起计至款项付清之日止；2.以19303.38元为本金，从2017年8月6日起计至款项付清之日止；3.以18659.93元为本金，从2017年9月6日起计至款项付清之日止；上述逾期违约金均按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的四倍计算。六、限广东金色社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞先佳数码科技有限公司支付水费40.32元、电费2838元以及两项费用的逾期付款违约金如下：1.以2280.96元为本金，从2017年8月27日起计至款项付清之日止；2.以597.36元为本金，从2018年4月29日起计至款项付清之日止；上述逾期违约金均按中国人民银行规定的同期同档贷款基本利率的四倍计算。七、限广东金色社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞先佳数码科技有限公司支付暂存费用73000元。八、限广东金色社区科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞先佳数码科技有限公司支付律师费10000元。九、确认东莞先佳数码科技有限公司有权没收广东金色社区科技有限公司缴纳的租赁保证金160861.50元。十、辛仲三、王超、谢鹏、程云、吕华坚在各自对原广州报商联盟文化传播有限公司未足额出资范围内对判决第二至第八判项确定的债务承担补充清偿责任。十一、驳回东莞先佳数码科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费12740.04元（先佳公司已预交），由先佳公司承担5415.23元，由金色社区公司、辛仲三、程云、王超、谢鹏、吕华坚共同承担7324.81元。一审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初10558号民事判决书。金色社区公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认先佳公司与金色社区公司就案涉租赁物达成的租赁合同以及先佳公司与金色社区公司、原报商联盟公司签订的《汇峰中心物业租赁合同三方转让协议书》已于2017年5月1日解除。2.撤销一审判决第二项，改判金色社区公司无需支付租金及逾期付款违约金。3.撤销一审判决第五项，改判金色社区公司无需支付管理费、中央空调费以及逾期付款违约金。4.撤销一审判决第六项，改判金色社区公司无需支付水费、电费以及逾期付款违约金。5.撤销一审判决第七项，改判金色社区公司无需支付暂存费用。6.撤销一审判决第八项，改判金色社区公司无需支付律师费。7.撤销一审判决第九项，改判先佳公司无权没收金色社区公司缴纳的租赁保证金。事实与理由：一、2017年5月起金色社区公司已经告知先佳公司请求提前解除《汇峰中心物业租赁合同三方转让协议书》，但先佳公司一直不予回复，并拒绝和阻拦金色社区公司搬离租赁物业内金色社区公司的财产。2017年6月起禁止金色社区公司的人员进入租赁物业，因此《汇峰中心物业租赁合同三方转让协议书》和租赁合同已于2017年5月解除，金色社区公司没有拖欠先佳公司的租金、管理费、中央空调费、电费、水费等，亦无需支付先佳公司诉请的费用及相应违约金，并且先佳公司应当退还金色社区公司缴纳保证金。二、《汇峰中心物业租赁合同三方转让协议书》和租赁合同于2017年5月已经解除，金色社区公司没有拖欠租金，则无需支付所谓拖欠租金和违约金。且金色社区公司已经向先佳公司支付了2017年6-8月租金的等额费用，一审判定的逾期付款违约金过高，已经超过了其认定损失的30%。三、金色社区公司自2017年6月起未能进入物业内经营，未能享受先佳公司的管理，先佳公司的管理费用没有实际产生。且案涉物业由北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司东莞分公司进行管理，先佳公司并非诉请管理费的适格主体。四、金色社区公司自2017年6月起未能进入物业内经营，不应支付拖欠的中央空调费和违约金。五、金色社区公司自2017年6月起未能进入物业内经营，先佳公司亦未能举证证明其为金色社区公司垫付了水电费及违约金的证据。六、金色社区公司2017年5月起多次要求搬离属于金色社区公司的财产，先佳公司均拒绝并恶意阻拦，未经金色社区公司同意单方面扣押了金色社区公司的财产。因此所谓的暂存费用完全是先佳公司的违法行为所产生，应当由先佳公司承担。先佳公司应立即返还金色社区公司扣押的财产已经赔偿因此造成的损失。七、租赁保证金是预交的押金，非租赁合同的定金，先佳公司无权没收租赁保证金，先佳公司应当返还保证金160861.5元。先佳公司答辩称：一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。谢鹏答辩称：对担任报商联盟公司的法定代表人一事完全不知情，只是作为股东之一参与的投资，但2016上半年已经实际退出了经营管理，实际的管理负责人是辛仲三，对公司后续经营状况完全不知情。辛仲三、程云、王超、吕华坚均未在法定期限内提交书面答辩意见。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。另查明，金色社区公司二审向本院申请向先佳公司调取2017年5月至8月的财务收据和报表，以证明其已经超额支付了租金、管理费、空调费等。本院认为，本案系租赁合同纠纷。金色社区公司、先佳公司、原报商联盟公司《三方转让协议书》系各方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依照协议履行权利义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。根据各方的上诉及答辩，本院分析如下：关于《三方转让协议书》的解除。金色社区公司主张系双方于2017年5月已经协商解除《三方转让协议书》，先佳公司对此予以否认，金色社区公司未能就此提供证据予以证明，本院对其该主张不予采纳。一审采纳先佳公司的主张，认定案涉合同因金色社区公司拖欠租金，构成违约，而解除，合法有据，本院予以维持。根据案涉合同的约定，先佳公司有权没收保证金。关于各项费用。1.租金。案涉合同于2017年9月12日解除，金色社区公司应支付2017年7月1日至9月12日租金。金色社区公司未举证证明其已经向先佳公司返还案涉租赁物，一审结合本案实际，认定金色社区公司应支付2017年9月13日至2017年9月29日的占有使用费，并无不当。2.管理费、中央空调费、水费、电费。根据合同约定，金色社区公司应向先佳公司缴纳上述费用，一审根据先佳公司的举证，认定金色社区公司应向先佳公司支付管理费、中央空调费、水费、电费，并无不当。上述两项费用的违约金，先佳公司根据合同约定诉请，一审法院结合先佳公司的损失情况予以调整，金色社区公司现再要求调整或免除，缺乏依据，本院不予支持。金色社区公司主张其已经足额支付上述费用，但未提供证据予以证明。金色社区公司申请本院调取先佳公司的财务报表、收据，在先佳公司否认其收取了相关费用的情况下，金色社区公司对其支付了上述费用情况负有证明责任，金色社区公司该申请不属于本院调查取证的范围，本院不予准许。3.暂存费用。金色社区公司未搬离其物品，结合物品的品种、数量、体积大小，一审法院酌情支持暂存费用73000元，较为合理，本院予以维持。4.律师费。先佳公司主张的律师费10000元，有合同依据，本院予以支持。综上所述，金色社区公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7020.3元，由广东金色社区科技有限公司负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二〇年十月九日书记员  钟燕珊