福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4097号 原告：王圣国，男，1964年8月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈悦、黄林锋，福建元一律师事务所执业律师。 被告：吴振海，男，1974年8月26日出生，汉族，住福建省闽侯县。 第三人：闽侯县宏利金属制品有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇宏二村，统一社会信用代码9135012175498312XX。 法定代表人：吴桂武。 第三人：郑芬，男，1965年12月16日出生，汉族，住福建省闽侯县。 第三人：林飞凤，女，1973年11月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 第三人郑芬、林飞凤的共同委托诉讼代理人：吴凡，北京天驰君泰（福州）律师事务所执业律师。 原告王圣国与被告吴振海、第三人闽侯县宏利金属制品有限公司（以下简称宏利公司）、郑芬、林飞凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告王圣国及其委托诉讼代理人陈悦与被告吴振海、第三人郑芬、林飞凤及其委托代理人吴凡到庭参加诉讼，第三人宏利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 王圣国诉讼请求如下：1、确认王圣国与吴振海间的位于闽侯县的事实房屋买卖合同无效；2、判令吴振海返还王圣国购房款200000元，并支付资金占用费121347.95元（以本金200000元为基数，按年利率6%计算，自2010年6月24日起暂计至2020年7月31日，直至还清为止）；3、判令吴振海赔偿王圣国装修损失5万元（以评估为准）；（以上合计371347.95元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：吴振海是第三人宏利公司的总经理，为宏利公司的控股股东也是实际控制人；第三人郑芬是王圣国前妻郑雅金的弟弟、吴振海妻子的叔叔，第三人郑芬与林飞凤是夫妻。 2010年间吴振海告知王圣国，其有一套公寓（位于闽侯县公寓）可以出售给王圣国作为住房，并可以办理不动产过户登记手续。双方达成购房合意，在吴振海多番催促下，王圣国凑得购房款。2010年6月24日，王圣国前往闽侯县青口镇宏三村口的中国邮政储蓄银行，由现场工作人员操作，将20万元购房款提现并存入吴振海的中国邮政储蓄银行卡中，由吴振海出具收据一张，上载收“原告王圣国购房款20万元整，东南公寓4＃503单元”等字样。 王圣国购房后，第三人郑芬、林飞凤便表示欲从王圣国手中购买诉争房屋。2016年9月8日王圣国与配偶郑雅金离婚，2016年9月12日，王圣国与郑芬、林飞凤签订合同，约定将诉争房屋以22万元价格卖给第三人郑芬、林飞凤，林飞凤当日便转账11.5万元给王圣国。后王圣国前妻郑雅金配合第三人郑芬，取走了吴振海出具给王圣国的购房收据，王圣国为此向闽侯县青口派出所报警要求处理，但至今未有结果。 诉争房产至今不能办理不动产过户登记手续。王圣国经查询12345热线得知：“青口东南员工公寓的购买对象为青口投资区内的企业，其使用对象限于购置楼房企业的员工，具体的由青口投资区管委会审核确定。该项目用地属于行政划拨，未经政府有权机关批准，其土地使用权不得转让、出租和抵押，不得改变土地用途。因此，青口镇宏利金属有限公司未经有权机关批准不得擅自将东南员工公寓的不动产权进行转让”。 实际上，第三人宏利公司为青口投资区内企业，购买了诉争公寓，吴振海为户主。吴振海将诉争房屋卖给王圣国的行为，在未经宏利公司追认的情形下是无权处分行为，且诉争房屋的转让也未经过闽侯县人民政府的批准。现诉争房屋无法过户，王圣国与吴振海间的房屋买卖合同目的无法实现，吴振海作为过错方，应当承担违约责任，返还王圣国购房款20万元，支付相应的资金占用费并赔偿原告装修损失。 为维护王圣国权益，特依据《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 吴振海辩称，一、吴振海对其与王圣国的房屋买卖合同有异议，当时王圣国妻子是吴振海家的保姆，她说没有房子居住，提出让吴振海借一个房子给她住，但是吴振海告知她这个房子即讼争房屋没有房产权证，合同也没法作出，她说可以。所以吴振海口头答应原告妻子房子给她永久住宿，由她汇给吴振海二十万元。2010年房子开始给王圣国妻子居住。 二、购房款及利息已过十几年，现已超过法律规定的诉讼时效。 第三人郑芬、林飞凤共同陈述，一、王圣国早已将讼争房屋卖给上述两位第三人，现王圣国无权要求退还讼争房屋，且王圣国手中根本没有讼争房屋可退。 2016年9月4日，王圣国以及其妻子郑雅金（当时两人尚未离婚）与上述两位第三人达成协议，王圣国以及其妻子郑雅金将闽侯县青口镇东南公寓四号楼503的讼争房屋，面积98平方米，以人民币220000元的价格卖给上述两位第三人，上述两位第三人中的郑芬支付105000元现金给郑雅金，并由郑雅金出具收据给第三人郑芬，上述两位第三人中的林飞凤转账115000元给原告王圣国。讼争房屋并由上述两位第三人居住达4年之久。现王圣国无权要求退还讼争房屋，且王圣国手中根本没有讼争房屋可退。 三、王圣国与吴振海之间的房屋买卖不能认定为无效。 1、王圣国与吴振海之间对讼争房屋没有订立买卖合同，所以根本不存在王圣国诉讼请求第1条所提出的要求确认讼争房屋买卖合同无效的问题。且吴振海陈述与王圣国不存在房屋买卖合同，只是对房屋使用权进行口头约定，故王圣国诉请第一项不成立。 2、吴振海作为第三人宏利公司的控股股东与实际控制人，不存在无权处置讼争房屋。 3、讼争房屋的转让未经闽侯县人民政府的批准，不存在违反《城市房地产管理法》第四十条的规定。政府部门在12345上的解答并不能作为判断讼争房屋买卖是否有效的依据。何况青口镇于2020年7月10日在12345上对讼争房屋是否可以对外出售，是建议诉求者王圣国前往闽侯县不动产中心进行详细咨询，这与青口镇于2019年5月14日在12345诉求件上的答复是自相矛盾的。另外，讼争房屋还不存在不动产权，不存在闽侯县自然资源与规划局、青口镇所答复的未经有权机关批准，不得擅自将东南员工公寓的不动产权进行转让的问题。 4、判断讼争房屋买卖是否有效，要严格对照《合同法》第五十二条合同无效的五项条件，而本案中讼争房屋买卖并没有违反其中的任何一项，关键是没有违反法律、行政法规强制性规定。根据相关司法解释，这里的强制性规定是指效力性的强制性规定。现没有任何法律、行政法规强制性规定这种讼争房屋买卖为无效。 5、《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力”。 6、王圣国诉求中的资金占用费不存在，讼争房屋在王圣国买后出售给两位第三人以前，王圣国使用讼争房屋，在讼争房屋出售给两个第三人以后，王圣国获得了220000元人民币。另外王圣国诉求中的装修费诉求亦于法无据，其一王圣国并没有提供相关装修票据进行佐证，其二装修5年即已折旧完毕，而讼争房屋已经过10年。 综上所述，两个第三人认为，王圣国早已将讼争房屋卖给上述两位第三人，现王圣国无权要求退还讼争房屋，且王圣国手中根本没有讼争房屋可退。加上王圣国与吴振海之间的房屋买卖不能认定为无效，故请求人民法院驳回王圣国的诉讼请求。退一万步来说，假如人民法院认定讼争房屋买卖无效，两位第三人亦要求王圣国按目前市场价(约人民币500000元)支付两位第三人，两位第三人才愿意给王圣国房屋，以免造成两位第三人给王圣国房屋后无处居住的局面。另外，当时第三人不想买房子，王圣国一再要求要与第三人买卖房屋，22万元购房款第三人于2016年9月12日已经全部支付完毕。现在房屋也没有过户。 宏利公司未作答辩，亦未提交相应证据。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实：经审理查明，2010年6月24日，吴振海将属于宏利公司所有的坐落于闽侯县青口镇陶精路2号的东南公寓以20万元价款“转让”给王圣国作为住房居住使用，王圣国为此向吴振海个人账户转入款项人民币20万元。2016年9月4日，王圣国与其前妻郑雅金又将该房以22万元的价款“出售”给第三人郑芬、林飞凤，上述款项其中115000元由林飞凤以银行转账方式支付给王圣国，另外105000元款项则由郑芬直接支付给王圣国前妻郑雅金。2016年9月8日，王圣国与郑雅金登记离婚。 本院认为，《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，吴振海将属于宏利公司所有的坐落于闽侯县青口镇陶精路2号的东南公寓以20万元价款出卖给王圣国作为住房居住使用，吴振海个人为此亦收到王圣国转入的款项人民币20万元，虽然吴振海对此予以否认双方之间有存在着房屋买卖关系，但其未向法庭举出相应的证据予以反驳，故吴振海与王圣国之间所谓的房屋买卖关系无效。至于王圣国主张判令吴振海返还其购房款200000元，并支付资金占用费121347.95元（以本金200000元为基数，按年利率6%计算，自2010年6月24日起暂计至2020年7月31日，直至还清为止）的诉讼请求。本院认为，王圣国于2016年9月4日与其前妻郑雅金将案涉房屋以22万元的价款“转让”给第三人郑芬、林飞凤，上述款项其中115000元由林飞凤以银行转账方式支付给王圣国，余款105000元则由郑芬以现金方式直接支付给王圣国前妻郑雅金，故王圣国再行主张吴振海返还其20万元购房款，并支付相应资金占用费等，没有事实与法律依据，况且王圣国的此项主张，也已超过《民法通则》第一百三十五条，《民法总则》第一百八十八条第一款规定的诉讼时效，本院对此不予支持。 宏利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃诉讼权利并依法予以缺席审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认吴振海于2010年6月24日将位于福建省闽侯县属于闽侯县宏利金属制品有限公司所有的房产以20万元价款转让给王圣国无效； 二、驳回王圣国的其他诉讼请求。 本案案件受理费6870元，减半收取3435元，由王圣国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年十月十四日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。