广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初2333号原告（执行案外人）：杨立成，男，汉族，1974年12月26日出生，香港居民身份证号码K754787(0)，现住梅州市梅江区三角镇东升村客天下旅游产业园圣山湖1号Gl区***。委托诉讼代理人：肖红，广东从信律师事务所律师。被告（申请执行人）：梅州都德建筑工程有限公司，住所地梅州市梅江区*************，统一社会信用代码91441402MA52Q65M84。法定代表人：曾瑞琼，该公司董事长。第三人（被执行人）：广东皇家名典集团有限公司，住所地梅州市梅江区***皇家名典29#商住楼57号店铺（复式），统一社会信用代码9144140********345。法定代表人：梁红涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘加禄，该公司员工。第三人（被执行人）：梅州皇家名典房地产开发有限公司，住所地梅州市***（三角镇寮背岭市农科所内），统一社会信用代码914***********198A。法定代表人：陈某1。原告杨立成与被告梅州都德建筑工程有限公司（简称都德公司）、第三人广东皇家名典集团有限公司（简称皇家名典集团公司）、梅州皇家名典房地产开发有限公司（简称皇家名典房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，于同年9月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人肖红律师，第三人皇家名典集团公司的委托诉讼代理人刘加禄到庭参加诉讼；被告都德公司、第三人皇家名典房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）粤1402执异32号《执行裁定书》，解除原告购买的位于梅州市梅江区***皇家名典二期38#***房[不动产证号：粤（2017）梅州市不动产权003***号]的查封并中止对该商楼403房的强制执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告发现梅州市梅江区人民法院张贴在梅江区正兴路皇家名典二期38#***房（下称：涉案不动产）门前的（2020）粤1402执384号之三《公告》：本院依法查封涉案不动产，本院拟对涉案不动产评估拍卖处理，责令被执行人在2020年6月14日前腾空涉案不动产。因原告在法院查封涉案不动产之前便与第三人广东皇家名典集团有限公司签订了《皇家名典•认购书》并已支付了全部房款，涉案不动产亦交付给原告使用，原告实际享有被查封的皇家名典二期38#***的产权。为此，原告于2020年6月15日向贵院提起执行异议，但贵院作出（2020）粤1402执异32号《执行裁定书》驳回了原告异议申请。原告认为法院裁定驳回原告的异议属于认定事实不清，适用法律错误，现向法院提起执行异议之诉。理由如下：原告杨立成在梅州市梅江区人民法院查封涉案不动产前已与梅州市名磊农科发展有限公司（后更名为“广东皇家名典集团有限公司”）签订了书面的买卖合同。梅州市梅江区人民法院查封涉案不动产之前原告已合法占有并一直使用涉案不动产。原告杨立成已支付清购房款给梅州市名磊农科发展有限公司。非因原告杨立成的原因未办理涉案不动产的过户登记。请法院支持原告的诉讼请求。被告未到庭，亦未作答辩。第三人皇家名典集团公司述称，同意原告的诉讼请求，涉案房产在法院查封前已经转让给原告，原告也实际在使用涉案房产。第三人皇家名典房地产公司未到庭，亦未作述称。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有，原告香港身份证，被告都德公司企业信息登记情况，第三人企业信息登记情况，（2020）粤1402执异32号《执行裁定书》，公告，《皇家名典•认购书》、收款收据4张，房屋买卖（抵债）合同，皇家名典入伙收费项目明细、收款收据6张，张柳芬身份证复印件，收款收据、银联交易凭证、收据等。经质证，原告、第三人皇家名典集团公司均表示无异议。本院经审理认定事实如下：坐落于梅州市梅江区***皇家名典二期38#***房[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第00***号]的房产登记权利人为梅州市名磊农科发展有限公司。梅州市名磊农科发展有限公司于2018年4月19日更名为广东皇家名典集团有限公司。张柳芬于2014年向第三人皇家名典集团公司购买案涉房产，于同年6月12日办理入伙手续，随后进行装修使用。2015年9月6日，原告与张柳芬签订《房屋买卖（抵债）合同》，约定，张柳芬以100万元价格将案涉房产转让给原告，张柳芬协助原告到第三人皇家名典集团公司办理房屋买卖合同变更手续等内容。同日，原告（乙方、买方）与第三人皇家名典集团公司（甲方、卖方）签订《皇家名典•认购书》（编号NO：000***），主要内容有，认购物业编号：38－403，销售面积约188㎡，售价752000元整，注：由张柳芬更名而来，乙方须支付上述物业的登记费、公证费、评估费、契税、政府征收及其他应乙方支付之费用等。合同签订当日，第三人皇家名典集团公司出具《收款收据》给原告收执，确认收到原告购房款752000元及预交办证费2000元；张柳芬将案涉房屋交付原告居住使用至今。因第三人皇家名典集团公司资金困难，未为原告办理案涉房产的过户手续。因第三人皇家名典集团公司未履行本院作出的（2019）粤1402民初2910号民事调解书（该案为都德公司与皇家名典集团公司、皇家名典房地产公司借款合同纠纷案）确定的义务，本院作出（2020）粤1402执384号执行裁定书，查封案涉房产，并于2020年6月4日送达梅州市自然资源局协助执行。同时，向第三人皇家名典集团公司发出（2020）粤1402执384号之三《公告》，拟对案涉不动产进行评估拍卖处置。案外人杨立成提出异议请求，要求中止对案涉房产的执行。本院于同年6月24日作出（2020）粤1402执异32号执行裁定书，裁定驳回案外人杨立成的异议请求。杨立成不服该裁定，遂于同年7月诉至本院。庭审中，原告表示撤回“撤销（2020）粤1402执异32号《执行裁定书》”部分诉讼请求，其他请求不变；经皇家名典集团公司同意，原告与张柳芬签订《房屋买卖（抵债）合同》的，现原告与皇家名典集团公司已签订书面认购书，确认付清全部房款，合法使用至今，原告一直催促第三人皇家名典集团公司办理过户手续，但第三人皇家名典集团公司经济困难，一直未办理网签、过户手续，非原告原因未办理过户手续，要求支持原告请求。第三人皇家名典集团公司表示对原告诉请无异议，因为公司资金困难造成的，无法为原告办理过户手续。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。焦点问题为：一是原告请求案涉房产的认购书效力如何认定的问题。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条的规定“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同”，本案中，原告为购买案涉房产与第三人皇家名典集团公司签订的《皇家名典•认购书》，符合上述规定精神，应认定为双方房屋买卖合同。原告与第三人皇家名典集团公司签订的《皇家名典•认购书》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。二是原告主张排除执行案涉房产的请求是否成立的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，原告购买案涉房产在本院查封之前，签订了合法有效的买卖合同，支付了全部购房款，并一直占有使用案涉房屋，因第三人皇家名典集团公司资金困难未办理案涉房产过户手续的事实，有原告提交的认购书、购房款收款收据、预交办证费单据，及原告与第三人皇家名典集团公司庭审陈述等证据证实，本院予以确认。由此可见，原告已取得对案涉房产的物权期待权，享有足以排除执行的民事权益。故原告请求停止对案涉房产的强制执行，解除查封，符合上述法律规定，本院予以支持。综上，被告都德公司、第三人皇家名典房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行原告杨立成购买的位于梅州市梅江区***皇家名典二期38#***房[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第0030297号]；二、解除对位于梅州市梅江区***皇家名典二期38#住宅楼403房[不动产权证号：粤（2017）梅州市不动产权第003***号]房产的查封。案件受理费100元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告和第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  刘育平人民陪审员  管惠娟人民陪审员  何军威二〇二〇年十月九日书 记 员  林虹绮