广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6451号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘三辉，男，汉族，1977年1月9日出生，住江西省南昌市***************，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟伟锋，广东蓝沃律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李月娟，女，汉族，1953年5月18日出生，住广东省东莞市*********，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：黄翠丹，广东彭代强律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭代强，广东彭代强律师事务所律师。原审第三人：东莞市桥头锦圆工艺品厂。经营场所：广东省东莞市*************。统一社会信用代码为************。经营者：刘三辉。原审第三人：东莞市昊阳电子材料有限公司。住所地：广东省东莞市************。统一社会信用代码为91441900MA4WWJY57X。法定代表人：沈某1。上诉人刘三辉因与被上诉人李月娟、东莞市桥头锦圆工艺品厂（以下简称锦圆工艺品厂）、东莞市昊阳电子材料有限公司（以下简称昊阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李月娟向一审法院提出诉讼请求：1.解除李月娟与刘三辉签订的《厂房租赁合同书》，刘三辉及锦圆工艺品厂、昊阳公司返还租赁物给李月娟；2.刘三辉支付的定金53600元归李月娟所有；3.刘三辉从起诉之日起按每月28944元向李月娟支付租金直至返还租赁物之日止；4.刘三辉承担本案的诉讼费。其后李月娟变更诉讼请求如下：1.确认李月娟与刘三辉签订的《厂房租赁合同书》中，涉及没有房产证出租的合同部分无效，对于有房产证出租的合同部分有效，并解除合同有效部分；2.刘三辉及锦圆工艺品厂、昊阳公司返还《厂房租赁合同书》约定的全部租赁物给李月娟；3.刘三辉从起诉之日起按每月28944元租金标准向李月娟支付租金及使用费直至返还全部租赁物给李月娟之日止；4.刘三辉支付的定金53600元归李月娟所有；5.本案诉讼费由刘三辉负担。刘三辉向一审法院提出反诉请求：1.李月娟赔偿刘三辉因租赁合同无效造成的损失61064.8元以及退还租赁合同无效部分的租赁押金10720元；2.本案反诉费用由李月娟负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限刘三辉于判决发生法律效力之日起十日内向李月娟返还位于东莞市***********的土地及地上建筑物的占有，集体土地建设用地使用证号：东府集建（1993）字第1900251310270号；二、限刘三辉于判决发生法律效力之日起五日内向李月娟支付2019年7月起的占有使用费直至返还租赁物的占有之日止（占有使用费按每月28944元的标准计付，若刘三辉自2019年7月起仍有支付占有使用费的，可作相应扣减）；三、限李月娟于判决发生法律效力之日起五日内向刘三辉返还租赁押金53600元；四、驳回李月娟的其他诉讼请求；五、驳回刘三辉的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1400元，由李月娟负担（已预交），反诉案件受理费1595元，由刘三辉负担（已预交）。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7991号民事判决。刘三辉不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项，发回重审或依法改判：案涉《厂房租赁合同书》项下的涉及到有房产证部分的内容继续履行，李月娟赔偿刘三辉因租赁合同无效部分造成的损失61064.8元及租赁押金10720元；2.本案的诉讼费由李月娟负担。事实和理由：（一）刘三辉承租李月娟的租赁物分为一栋三层厂房、两栋分别为3层、4层的宿舍，案涉3层宿舍与4层宿舍、厂房并非是相互附在一起，而是相互独立的，而且建筑面积也不存在不可区分的情形。（二）李月娟提交的厂房代垫明细所列费用与刘三辉提交的费用明细并不一致，不能证明李月娟已经将装修费支付给了刘三辉。（三）刘三辉并不存在转租厂房的行为，退一步讲即使认定刘三辉存在转租的行为，李月娟也无权解除《厂房租赁合同书》，李月娟在收取租金时明知支付租金的是沈某1而非刘三辉，应视为李月娟已经知道厂房存在转租的情形，且其提出解除合同的时间已明显超过异议期。李月娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。锦圆工艺品厂、昊阳公司未向本院陈述意见。二审诉讼期间，本案当事人均未向本院提交新的证据。本院另查明，关于无效合同押金的计算方式，刘三辉主张为10720元，计算方式为53600×[无效部分建筑面积800÷（宿舍面积1039.8+有证厂房面积2434.53+无效部分建筑面积800）],李月娟对上述计算方式不持异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人刘三辉的上诉请求，本案二审争议焦点为：案涉合同是否部分有效及李月娟是否应当赔偿装修损失。双方曾签订《厂房租赁合同》，约定李月娟将一栋厂房、一栋三层宿舍、一栋四层宿舍出租给刘三辉使用。其中，厂房、四层宿舍均办理了房地产权证，三层宿舍未办理产权证或建筑工程规划许可证。对于厂房及三层宿舍，李月娟主张应作为整体看待一并认定为无效，如果法院认定租赁物可分，则李月娟坚持一审诉讼请求，主张刘三辉存在转租行为，依据《厂房租赁合同》第八条约定，其享有合同解除权，《厂房租赁合同》应解除。刘三辉否认存在转租行为，主张案涉租赁物可分，不应全部认定无效，有效部分应继续履行，且李月娟应当赔偿其三层宿舍装修损失。本院认为，案涉厂房、三层宿舍、四层宿舍均系独栋可分建筑，单独使用并不影响其功能，一审判决将上述建筑视为整体，认定《厂房租赁合同》全部无效不当，本院予以纠正。厂房、四层宿舍均办理了房地产权证，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，《厂房租赁合同》涉及厂房、四层宿舍的部分为有效合同。沈某1自2014年开始缴交《厂房租赁合同》所涉全部建筑物的电费，自2015年开始支付《厂房租赁合同》所涉全部建筑物的租金。沈某1担任法定代表人的昊阳公司于2017年成立，宿舍第四层系其经营场所，结合沈某1向刘三辉部分转账附言系报销款、房产税、工资等，可知刘三辉与沈某1即使不是合作经营，也存在某种特定关系，故刘三辉将宿舍第四层交由沈某1经营并非转借或转租，李月娟以刘三辉转租为由请求解除合同，本院不予支持。《厂房租赁合同》有效部分应当继续履行。关于《厂房租赁合同》无效部分，刘三辉应当向李月娟返还三层宿舍，李月娟应当向刘三辉返还相应押金，双方均无异议。刘三辉以无效房屋面积所占全部建筑物面积比例换算应退押金数额，李月娟不持异议，本院予以支持。李月娟应当返还刘三辉押金10720元。至于装修损失。双方确认真实性的费用明细显示李月娟支付了装修费。刘三辉主张其支付了装修费，虽提交了案外人出具的收据和转账记录，但无法说明上述证据与本案的关联性，本院不予采信。一审判决未支持刘三辉主张的装修损失正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7991号民事判决第二项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7991号民事判决第一、第四、第五项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7991号民事判决第三项为：限李月娟于本判决发生法律效力之日起五日内向刘三辉返还租赁押金10720元；四、限刘三辉于本判决发生法律效力之日起十日内向李月娟返还位于东莞市***********，未办理房地产权证的三层建筑物；五、驳回李月娟的其他诉讼请求；六、驳回刘三辉的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1140元（李月娟预交），由李月娟负担，反诉案件受理费1595元（刘三辉预交），由刘三辉负担（已预交）；二审案件受理费1595元（刘三辉预交），由刘三辉负担1495元，李月娟负担100元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年十月十三日书记员  施淑女薛玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。