广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1847号原告：陈供应，男，汉族，公民身份号码：341************113。委托诉讼代理人：王凤科，系广东定海针律师事务所律师。被告：冯伟超，男，汉族，住广东省恩平市**************。公民身份号码：440************014。委托诉讼代理人：陈嘉瑜，系广东协诚律师事务所律师。原告陈供应诉被告冯伟超土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈供应的委托诉讼代理人王凤科，被告冯伟超的委托诉讼代理人陈嘉瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈供应向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告签订的土地租赁合同无效（合同价值300000元），被告应退还20000元保证金并支付按民间借贷月利率2%从2019年5月2日起计至还清该20000元止（暂计至2020年8月1日止，共15个月，利息为：6000元）的利息给原告；二、判令被告赔偿50000元建设费用给原告；三、本案受理费由被告承担。事实和理由：原告长期在恩平市从事废旧钢材等回收经营活动，急需较大面积的堆放场所。被告系恩平市***********人，声称有大面积的宅基地出租。原告知道其在恩平市税务局担任领导职务，因此十分信赖。经协商双方于2019年5月1日签订《土地租赁合同》约定：被告将其位于恩平市***********、恩洲水泥后面（大槐镇沙栏清川村道边）的一块4.4亩农村宅基地租赁给原告使用。原告当即依约支付20000元现金给被告作为保证金。被告示意原告可以立即使用土地。于是，原告随后组织人员开工平整土地，利用自己收购的废旧钢材搭建围栏，及一间面积大约为10平方米左右简易房。正当一切按部就班进行时，突然于2019年6月10日收到恩平市自然资源局开出的恩自然资监察改字【2019】第134号《责令改正违法行为通知书》。工程不得不停止，上述《土地租赁合同》自然无法履行。事后，原告获知涉案地块属基本农田，根本无法用作原告的用地目的。被告还伙同吴润洪以帮助原告办理用地手续为由骗取原告20000元活动经费。期间，被告继续要求原告履行合同义务，支付租金。原告据理力争，不仅不同意继续支付租金，还强烈要求被告退还20000元保证金给原告，但被告至今拒付。原告认为被告恶意欺诈原告，且涉案《土地租赁合同》严重违反法律强制性规定，因此双方所签订的《土地租赁合同》属无效合同。被告应当退回20000元给原告外，还应赔偿原告平整土地、搭建围栏及简易房的费用。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求依法判处。被告冯伟超辩称：1、原被告签订的土地租赁合同是有效合同。被告对涉案的土地享有承包经营权，有权将土地租赁给原告使用，并不存在原告所说的被告与涉案土地没有任何关系。2、按照租赁合同的约定，涉案土地的租金为每年20000元，且原告应当在2019年8月1日前先付100000元租金，但是原告一直没有支付租金，导致被告于2019年10月28日向原告发出解除合同通知书，通知原告解除涉案土地租赁合同，且原告已收到该解除合同通知书。涉案的土地租赁合同已解除。原告已支付的20000元应抵作首年租金，以及因原告违约，抵作违约金。因此被告无需返还给20000元给原告。3、原告主张被告赔偿50000元建设费用，没有任何的事实依据。原告无法建设使用是因为原告在未经办理报建手续的情况下进行动工，而受到国土自然部门的责令整改。即使产生损失，也与被告无关。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，被告与恩平市****办事处米仓村大圹尾第一经济合作社签订一份《土地承租合同》，约定由被告承包米仓村大圹尾第一经济合作社位于马马骝山高边（土名）的土地【米仓村大塘尾村、恩洲水泥厂后面（大槐镇沙栏清川村道边）】，承包期限30年。被告可经营种植建厂房，不能变卖土地，但有转租权利。2019年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《土地租赁合同》，约定如下：一、租赁土地情况：甲方将位于恩平市***********、恩洲水泥厂后面（大槐镇沙栏清川村道边）的一块土地以有偿的方式租赁给乙方使用。该土地总面积为约4.4亩，土地的性质为农村宅基地。二、租赁期限：租赁期限为15年，即自2019年5月1日起至2034年7月30日止。三、交付时间：在本租赁合同生效之日起，甲方将土地交付乙方使用，且乙方同意承租。四、付款方式及保证金：租赁费总计300000元，分二期付清，第一期租赁费2019年8月1日前一次性先付100000元，第二期租赁费2024年12月30日前一次性再付200000元，若租金逾期，视为违约。签订合同时，甲方须付保证金人民币20000元给甲方，该保证金在本合同履行期满且乙方无违约隋况下由甲方无息归还给乙方。五、双方的权利和义务：租赁期内乙方如需建设的，必须征得甲方同意，建设相关费用由乙方负担。甲方有义务协助甲方办理有关该地块的相关手续，但所需的—切费用由乙方承担。租赁期内必须遵守各项法律法规。……七、违约责任：甲方违约，保证金退还给乙方，甲方要赔偿乙方经济损失。本合同终止。乙方违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金，同时乙方在该地块上所建的所建筑物及配套固定设施、固定装修等（不包括生产设备）全部无偿归甲方所有。……九、合同生效：合同自双方签字、盖章后生效。原、被告签订《土地租赁合同》后支付保证金20000元给被告，被告将土地交付给原告使用。原告在上述土地搭建临时用户及围墙。2019年6月10日，恩平市自然资源局向原告发出《责令停止违法行为通知书》和《责令改正违法行为通行书》，认定原告未办理相关用地手续，擅自在米仓村委会恩洲水泥厂后背搭建临设，通知原告立即停止上述违法行为，恢复土地原貌。原告没有在约定的期限在2019年8月1日前交付租赁费100000元给被告，被告于2019年10月28日向原告发出《解除合同通知书》，称原告未按合同约定的期限支付租金，已构成违约，决定解除双方签订的《土地租赁合同》，本通知自到达原告时起生效。原告于次日收到《解除合同通知书》。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。原、被告签订《土地租赁合同》，是双方的真实意思表示，并不违反法律规定，应受法律保护，合同有效。原、被告应按照《土地租赁合同》的约定履行相应的义务。双方约定如需建设的，建设相关费用由原告负担。被告有义务协助办理有关该地块的相关手续。租赁期内必须遵守各项法律法规。原告在租赁土地后，在搭建临建前没有向有关部门办理申请，被恩平市自然资源局通知停止上述违法行为，恢复土地原貌。其后果应由原告自行承担。原告并没有证据证明被告存在恶意欺诈的行为。困此，原告请求确认《土地租赁合同》无效的依据不足，本院不予支持。原告没有按约定的期限支付租赁费，其行为已构成违约。按《土地租赁合同》的约定，被告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条第一款第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，上述规定对解除权的行使采用的是依当事人的意思表示解除，且应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2019年10月28日向原告发出《解除合同通知书》，原告也确认收到《解除合同通知书》。但原告对于解除合同的事宜没有提出异议，原告与被告签订的《土地租赁合同》应于2019年10月29日解除。关于原告请求被告退回保证金20000元并按月利率2%计付利息的问题。《土地租赁合同》约定租赁期限15年，租赁费共300000元，即每年租赁费为20000元。原告提起诉讼后，被告辩称应抵作首年的租金，不同意返还。对此，本院认为，保证金是作为履行合同的担保。由于原告没有支付租赁费，被告将该保证金作为租赁费，本院予以支持。《土地租赁合同》已于2019年10月29日解除，因此，应从2019年5月1日至2019年10月29日止的实际租赁的天数计算租赁费，即8277.78元（20000元÷12个月×4个月+20000元÷12个月÷30天×29天），原告支付的保证金20000元扣除8277.78元后，余下的11722.22元，由被告退回给原告。原告主张被告支付利息的依据不足，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿50000元建设费用的问题。由于原告没有证据证实其实际存在上述损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯伟超应在本判决书生效之日起十日内退回11722.22元给原告陈供应；二、驳回原告陈供应的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。本案受理费775元（原告陈供应已预交），由原告陈供应负担645.22元，由被告冯伟超负担129.78元（原告陈供应多预交的受理费129.78元同意由被告冯伟超向其直接支付，应由被告冯伟超在履行本判决时直接支付给原告陈供应）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二〇年十月二十九日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪