黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1326号上诉人（原审被告、反诉原告）蔡铁芝，男，1956年9月19日出生，汉族，哈尔滨市房产住宅局退休人员，住哈尔滨市道里区。上诉人（原审被告、反诉原告）刘振东，男，1963年6月6日出生，汉族，哈尔滨市交电公司退休人员，住哈尔滨市道里区。二上诉人委托诉讼代理人：陈静，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：范明瑶，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：王洋，女，1970年4月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：万志刚，黑龙江盛德利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街****。法定代表人：华显卓，董事长。委托诉讼代理人：张庆荣，男，1966年2月9日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。上诉人刘振东、蔡铁芝因与被上诉人王洋、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（以下简称振达地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。刘振东、蔡铁芝上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初3662号民事判决书，依法改判驳回王洋的全部诉讼请求，支持蔡铁芝、刘振东的全部反诉请求。事实与理由：1.一审法院认为本案中代收转付是指中介方代收房款再转付给卖方的代收款行为错误，中介方是接受买方的委托，代买方保管房款。买方王洋通过涉案房屋窗户上的电话联系的卖方，看好房屋，谈好价钱后，因王洋担心其交付购房款后卖方不履行过户义务，主动提出委托中介公司签订合同，由中介公司对其购房款进行监管。根据三方签订的《房屋买卖居间服务合同》约定：居间方保证负责双方购房款项代收转付的安全保障责任，如代保管房款、产权证出现遗失等问题，由居间方承担全部的经济赔偿和法律责任。由此可知，居间方在房屋买卖合同中的作用是替买方保管房款，替卖方保管产权证，因中介公司的原因导致房款受到损失，应由中介公司向买方承担责任，与卖方无关，卖方有权向买方和中介公司主张房款；2.根据《房屋买卖居间服务合同》约定：买方王洋应将剩余房款全部交付给居间方代收转付及办理资金监管。由此可知，中介公司的义务是代收转付，买方将房款交付给中介公司，由中介公司代理买方转付给卖方后才是一个完整的付款行为，才完成了合同义务。当买方将房款交付给中介公司时，中介公司接受买方的委托，监管买方的资金，支配权仍掌握在买方的手中，买方并没有完成保障卖方按时收取房款的合同义务。根据合同第八条补充条款③买方有权扣留房款也可以进行佐证。现因中介方将购房款挪作投资并失败，导致经营状况严重恶化，已丧失履行债务的能力，卖方享有不安抗辩权，可以中止履行，卖方在中止履行后已告知买方，但买方没有给付房款也没有提供担保，无法保证在办理完过户手续后卖方可以得到房款，卖方已知办理完过户后无法得到房款，故享有不安抗辩权，有权要求解除合同。一审法院认为卖方已从中介提取部分购房款，且涉案房屋已交付给买方，《房屋买卖居间合同》已实际履行，应继续履行该合同是错误的；3.根据三方签订的《房屋买卖居间服务合同》第五条（居间方权利及责任）第6款约定：本合同签订后买方向居间方缴纳产权代理代办服务费500元；第六条第1款约定：买方支付房屋买卖代理费3000元。根据委托合同谁委托谁付费的原则，中介公司是接受买方的委托，对买方的房款进行一种暂时性的监管，并负责转付给卖方。一审法院认为结合交易习惯，房屋买卖中的中介费为买方交纳，与是否为买方委托并无关联是错误的；4.根据2018年12月4日哈尔滨市不动产登记中心出具的不动产登记预受理凭证，申请办理涉案房屋买卖转移登记的申请材料基本齐全，现预受理，到窗口办理核税、完税后转为正式受理，办理时限为正式受理之日起4个工作日。因此2018年12月4日办理房屋买卖转移登记的相关材料已经齐全，并不缺少土地证，而是因为王洋未按合同约定交纳税费，拖延了办证时间，导致中介公司未能将房款及时转付给卖方，卖方存在违约行为。一审法院认为房屋更名过户手续因缺少土地证而未能及时办理，并非因王洋未向有关部门缴纳税款是错误的。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，卖方在没有收到全部房款的情况下没有义务为买方办理产权变更手续。王洋辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。王洋已经履行了房屋买卖居间服务合同所约定的全部权利和义务关系，交付了全部购房款，蔡铁芝、刘振东应当为王洋办理诉争房屋的更名过户手续，承担物权变动的法律责任。1.中介方工作人员郭建华证明蔡铁芝、刘振东在2016年到2017年就已经在房屋中介进行了登记，委托中介公司出售房产。蔡铁芝、刘振东称王洋主动委托中介公司签订合同，完全违背本案的基本事实。在合同中写明的中介代保管房款，并没有约定是代表甲方还是代表乙方保管房款，但是从合同中约定的代收转付的条款，可以判断代收房款就是中介替蔡铁芝、刘振东收取房款，代卖方保管收到买方的房款。从本案的实际履行来看，王洋在2018年5月24日就支付了全部购房款，履行完了合同约定的全部义务。中介公司支付给蔡铁芝、刘振东314万元的付款行为并没有通过王洋，没有经过王洋同意，因此中介公司和蔡铁芝、刘振东之间约定的代收转付已经实际履行，蔡铁芝、刘振东在上诉状中称中介方接受买方的委托代买方保管房款违背了双方签订的房屋买卖居间服务合同的约定；2.蔡铁芝、刘振东既然承认王洋交付了全部购房款，又提出不安抗辩权的观点相互矛盾。依据合同法第68条规定，先履行债务一方当有确切证据证明对方有经营恶化等情形，可以终止履行合同，本案中不符合不安抗辩权的法律规定。第一，蔡铁芝、刘振东承认并知道王洋已经支付了全部的购房款，且收到了中介公司支付的314万元购房款，其不继续履行的原因是因中介公司扣留了替蔡铁芝、刘振东收取的房款，与王洋无关；第二，代收是中介代替蔡铁芝、刘振东售房款，王洋只要将购房款交付给中介公司，就履行完了全部的合同义务，不存在违约或履行不能的行为，蔡铁芝、刘振东无权对王洋提起不安抗辩权；第三，从合同的履行顺序来看，蔡铁芝、刘振东在收到购房款以后办理更名过户手续，不适合第68条规定的先履行合同义务一方提出不安抗辩权的情形，中介公司已经将314万元的购房款支付给了蔡铁芝、刘振东，蔡铁芝、刘振东在接到中介公司的购房款以后，办理更名过户手续，不属于先履行合同一方，因此蔡铁芝、刘振东提出的不安抗辩权的理由不能成立。3.仅凭王洋缴纳中介费，不能认定中介方接受王洋的委托。依据合同法的规定，中介方促成双方交易成功的，应当获取中介服务费用。居间方收取服务费用并没有特殊说明是代王洋的保管费用，王洋交付了全部的购房款，蔡铁芝、刘振东在还清贷款以后，又从中介方收取了114万元的购房款，所以从蔡铁芝、刘振东的行为来看，对于中介代收转付的房款是没有异议的，并且已经实际履行。因此买方交付中介费用是中介行业的交易惯例，不能认定中介费用是中介为王洋保管房款的费用；4.根据合同第三条约定，蔡铁芝、刘振东应当提供能够正常交易的产权手续，但是在办理不动产证的过程中，该房是房改房，欠缴国家土地出让金导致不能办理土地证，交易无法正常进行，按照中介公司经办人郭建华的说法，在签订合同时，王洋不知道需要缴纳土地费用。王洋缴纳的费用应当是双方正常的交易过程中发生的税费，不包括蔡铁芝、刘振东的房产交易之前欠国家的土地出让金，双方在签订合同时，蔡铁芝、刘振东没有告知王洋需要交纳土地出让金，蔡铁芝、刘振东的行为增加了王洋购买房屋的成本。2018年12月4日，哈尔滨市不动产登记中心出具的不动产登记与受理凭证可以证明蔡铁芝、刘振东知道王洋已将房款全部交给中介方，办理产权更名手续是蔡铁芝、刘振东真实意思表示，蔡铁芝、刘振东没有收到房款是因为中介公司的违约行为所导致，和王洋无关，因此蔡铁芝、刘振东没有及时办理土地证、欠缴土地出让金的行为导致双方没有及时更名过户，并非王洋不交房产交易税款所导致。综上请求法院依法驳回蔡铁芝、刘振东的上诉请求。振达地产辩称，同意一审判决。王洋向一审法院起诉请求：判令蔡铁芝、刘振东履行双方签订的《房屋买卖居间服务合同》，协助王洋办理哈尔滨市××区菜××街××层（房屋产权证号哈房权证香字第1001036707-1，房产权证号为哈房权证香字第**）房屋的更名过户手续。刘振东、蔡铁芝反诉请求：1.判令解除《房屋买卖居间服务合同》；2.判令王洋将位于哈尔滨市××区菜××街××层的房屋返还给蔡铁芝、刘振东，并从该房屋中迁出；3.判令王洋向蔡铁芝、刘振东支付占用房屋期间的损失赔偿费用，按每年52万元标准计算,自2018年5月15日至房屋实际返还之日止。一审法院认定事实：2016-2017年，蔡铁芝、刘振东将其所有的位于哈尔滨市××区菜××街××层商服在振达地产处登记待售。2018年5月15日，王洋与蔡铁芝、刘振东及振达地产签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：王洋购买蔡铁芝、刘振东所有的位于哈尔滨市××区菜××街××层商服，价格为780万元；契税、个人所得税、营业税、城建税、印花税、土地增值税由王洋承担。合同第四条约定：王洋的义务为向振达地产按期交付购房款，确保产权正常交易。合同第五条约定：振达地产保证买卖双方购房款项代收转付的安全保障责任，确保双方房屋产权置换的权益，如代保管房款、权证出现遗失等问题，由振达地产承担全部的经济赔偿及法律责任。合同第六条约定：房款应全部交给振达地产代收转付及办理资金监管。当日，王洋即向振达地产交付购房款200万元。同年5月17日，蔡铁芝、刘振东在振达地产处取走200万元用于房屋解贷。5月24日，王洋向振达地产交付购房款580万元，振达地产向王洋出具购房款及代理费、产权更名代办费的专用收据。10月31日，蔡铁芝、刘振东在振达地产处取走14万元。12月4日，哈尔滨市不动产登记中心出具了《不动产登记预受理凭证》。但因该房产未办理土地证而无法继续进行更名过户。12月18日，蔡铁芝、刘振东在振达地产处取走100万元，至此振达地产处代保管购房款466万元。蔡铁芝、刘振东于2018年年末将该房屋交付给王洋。一审法院认为，王洋与蔡铁芝、刘振东及振达地产之间签订《房屋买卖居间服务合同》是三方合意的结果，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据该合同第四条约定：王洋的义务为向振达地产按期交付购房款，确保产权正常交易。王洋已履行其义务，交付全部购房款，在此三方合同中，应由另外两义务人各自履行义务。根据该合同第六条约定：房款应全部交给振达地产代收转付及办理资金监管。代收转付在本案中是指中介方即本案振达地产代收房款再转付给卖方即本案蔡铁芝、刘振东的代收款行为。依照该合同中第四条、第六条规定，王洋将房款交付给振达地产，其已履行了约定的合同义务。蔡铁芝、刘振东已从振达地产手中提取部分购房款314万元，且蔡铁芝、刘振东已将诉争房屋交付给王洋，王洋为该房屋缴纳了供热费等费用，该《房屋买卖居间合同》已实际履行。现蔡铁芝、刘振东应继续履行该合同，协助王洋办理房屋产权证。对于蔡铁芝、刘振东辩称谁委托谁付费，因王洋支付中介费，本案振达地产是受王洋委托为王洋监管资金，结合现实生活中的交易习惯，房屋买卖中的中介费为买方交纳，与是否为买房委托并无关联，故对该主张一审法院不予采信。对于蔡铁芝、刘振东辩称王洋存在违约行为，致使合同目的无法达到，一审法院经审查，该房产更名过户手续因缺少土地证而未能及时办理，并非因王洋未向有关部门交纳税款，王洋已提供证据证明其已支付全部购房款，合同义务已履行完毕，故对蔡铁芝、刘振东该项主张一审法院不予支持。对于蔡铁芝、刘振东辩称其有证据证明振达地产已丧失给付能力，其享有不安抗辩权，在本合同中共有三个主体，蔡铁芝、刘振东此时履行协助办理产权证义务的权利人为王洋，王洋已履行其义务，蔡铁芝、刘振东不能对其主张不安抗辩权，且蔡铁芝、刘振东已实际收取40％购房款，其主张不安抗辩权，依据不足，一审法院不予支持。对于蔡铁芝、刘振东的反诉请求，要求王洋迁出该房屋并向其支付占用房屋期间的损失赔偿费用，一审法院不予支持。判决：蔡铁芝、刘振东于判决生效之日立即协助王洋办理房屋产权证；2.驳回王洋、蔡铁芝、刘振东其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王洋与蔡铁芝、刘振东及振达地产之间签订《房屋买卖居间服务合同》是三方真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行义务。房款由振达地产代收转付及办理资金监管系王洋与蔡铁芝、刘振东的共同意志，并非基于某一方的单方委托。本案双方主要争议的是振达地产收取王洋购房款产生何种法律后果，所产生的相关资金风险应由哪一方承担。换言之，就是振达地产收到该款后，是否产生王洋已履行合同义务的后果。对该争议问题应结合双方合同约定内容，实际履行的行为等各种因素综合分析认定。首先，从双方在合同中约定的内容看，虽然没有明确约定王洋将该款交于振达地产即完成给付义务，但也没有约定只有蔡铁芝、刘振东收到该款王洋才完成给付义务，在没有前述特别约定情况下，“代收转付”从文意上并不能产生直接利于某一方的解释意义。但“如代保管房款、权证出现遗失等问题，由振达地产承担全部的经济赔偿及法律责任”是在确保合同履行情况下的承诺，从该约定看，对存放在振达地产房款的安全，蔡铁芝、刘振东有关注义务，并在出现可能不能履行情形时应积极采取维护自身权益的保护措施。其次，在前述合同风险下，蔡铁芝、刘振东没有督促振达地产将案涉款项转为安全的政府指定监管账户，而是任由振达地产占用数额巨大的房款，在不动产转移登记受阻时，仍将案涉房屋交由王洋使用，至此，蔡铁芝、刘振东已经以行为表明其认可合同可以继续履行，对振达地产履行合同中资金风险的承诺亦构成认可。故对本案涉及的振达地产占用资金，蔡铁芝、刘振东应向振达地产主张，其以自己应承担的风险作为对王洋履行合同的抗辩不能成立，一审对此未予支持并无不当。综上所述，刘振东、蔡铁芝上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由蔡铁芝、刘振东负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十月十日法官助理咸雅芳书记员于文娟