辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽民申3630号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中国人民解放军93363部队。住所地：辽宁省沈阳市于洪区洪湖北街**。法定代表人：成兆锋，该部部队长。委托诉讼代理人：王婧祎，北京市炜衡（沈阳）律师事务所师。委托诉讼代理人：刘琦，男，1979年9月13号出生，汉族，该部队参谋，住辽宁省沈阳市于洪区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贾懿，男，1965年12月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：戚文腾，辽宁长风律师事务所律师。再审申请人中国人民解放军93363部队（以下简称93307部队）因与被申请人贾懿租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终13875号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，本案现已审查终结。93363部队申请再审称：原判决认定的基本事实缺乏证据证明，原判决认定的腾退时间为2017年11月缺乏证据。贾懿在原审中提供了封条照片及（2018）辽01民终4704号民事卷宗中对当事人的询问笔录，但该证据仅能证明申请人于2017年11月查封过租赁场地大门，但并不能证明贾懿已经实际腾退。申请人发放腾退通知和张贴封条的行为对贾懿而言没有任何强制力，贾懿仍然继续占用租赁场地，场地仍在其控制之中。否则，申请人也不会于2018年提起诉讼和申请法院强制执行要求其腾退租赁场地。4704号卷宗中的询问笔录第二页申请人主张“没有换锁，上诉人（被申请人）还有东西遗留场地”，第三页法官询问“腾退土地时间的证据及交接手续情况”，贾懿自认“没有交接”，足以证明其并未归还且未将东西撤离场地。沈阳中院执行庭执行结案报告显示，贾懿于2018年6月26日方腾退完毕，租赁场地通过沈阳中院强制执行才返还给申请人。因此，实际腾退时间应为2018年6月26日，申请人无需返还租金。（二）原判决认定的地上物价值缺乏证据（评估结论不具备合法性）。1、委估标的物为违法建筑，评估结论不具备合法性而失效。贾懿在承租的场地上的建筑物构筑物均无政府相关规划建设手续（包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证）（详见报告第5页“权属情况”）。根据《城乡规划法》，委估标的物（包括地上物在内）属于违法建筑。建筑物本身就不受法律保护，贾懿更不应就不法行为、不法建筑得到赔偿或补偿。又根据《房地产估价规范》第3条，法律行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。委估标的物（地（地上物违法建筑，属于征收不予补偿的房地产，不可作为估价对象。2、报告中特殊假设的前提已发生变化，评估结果失效报告第17页（二）特殊假设第3项载明“假定评估过程中委估资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的”；第4项载明“除在报告中已有揭示以外，假定相关方完全遵守现行的国家及地方性有关土地规划、使用、占有、环境保护及其他相关的法律、法规”；第18页第4行载明“当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。”委估标的物（包含地上物）为违法建筑，根据《城乡规划法》应予拆除，且属于停止有偿服务管理范围内的军产，不能在市场上进行交易，评估结果应该失效。3、报告违背了审慎严谨的基本原则，评估结论不真实该评估报告没有做到审慎严谨的基本原则，在核心部分的评估结论处（评估报告第18页第十项），记载为“确认坐落于锦州市太和区林业水利局土地上，原自然人贾懿所属的房屋总建筑……以及2016年12月至2018年5月场地租金项目价值为人民币242.03万元……”，委估标的的位置与评估租金价值严重与本案不符。报告附表计算的租金价值为310,300元，与结论中记载的“242.03万元”存在矛盾。申请人有理由怀疑该评估报告为多份报告复制粘贴、结合拼凑所得，报告中或将存在更多数据上的错误，甚至在数据结论上也存在其他报告的遗留痕迹。4、报告关于委估标的的折旧计算不当。报告第14页载明“评估值=房屋及构筑物复原重置成本＊成新率”，而报告计算的成新率为80%，并未考虑租赁期内地上物价值的折旧情况。该成新率是以委估标的继续存在市场价值可继续使用为前提的，但是委估标的（地（地上物违建，不存在市场价值应予拆除。且被申请人构建委估标的应与双方租赁期间相适应，委估标的构建于2010年，当年双方签订的是5年期租赁合同，因而委估标的如果在取得申请人书面批准的前提下使用寿命为5年。双方最终租期延长至2017年7月1日，但被申请人并未在延长租期年份添建建筑物及构筑物，因而在报告基准日即2018年9月4日，委估标的早已不存在其租期内想要实现的价值，残值为0。根据《房地产估价规范》4.4.7，建筑物折旧应为各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本减去建筑物在价值时点的市场价值，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。委估标的物在估价时点已不具备市场价值，其折旧率为100%，报告中成新率并未参考实际折旧情况，因而数据不真实准确。三、关于腾退时间，有足以推翻原判决的新证据（2018）辽01民终4704号案件2018年5月10号的询问笔录第6页记载，法官询问“上诉人（被申请人），案涉土地的腾退时间”，贾懿回答“至今未腾退”。其自认至少在2018年5月10日仍未腾退场地，足以推翻原判决认定的“腾退时间为2017年11月”，结合上述关于腾退时间的双方举证情况，申请人主张的2018年6月26日情况属实，法院应予采纳。四、原判决适用法律确有错误。《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案双方签有租赁合同，合同约定“不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，权属归甲方必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理（申请人）所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地支给甲方。”合同第九条“合同的解除”约定：“（一）甲方因军事需要解乙方应自接到甲方书面通知之日起个月内无条件地将所除合同的，承租的房地产及按本合同约定作为的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿：……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。”在存在涉及解除合同及地上物处理等对应条款的前提下，不论合同是否到期，是否属于提前解除合同，都应按照约定优于法定原则从其约定，将地上物无偿转交申请人，双方互不补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，建筑费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”双方关于扩建行为约定了严格的报批程序，申请人继续提供租赁并不代表允许其未经批准扩建；贾懿因其仓储经营需要，可以扩建，但应经过申请人书面同意批准。原审判决认为申请人未对申请人建房行为予以制止属于对其建房行为的默示，该判决加重了申请人的监管责任，也违背了双方的合同约定。且因双方关于扩建费用的处理已有即使法院认为申请人同意其扩建行为，约定，应当从其约定由贾懿承担扩建费用（包括解除合同后扩建物的价值损失）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”该条可作为平行参考，即使在法院认为申请人同意扩建行为的情况下，也应按照双方约定将地上物无偿交给申请人，申请人不承担补偿责任；如果没有约定，依据公平原则分担补偿的情况下，也应按照租期内的剩余价值计算损失，而非解除合同时点的地上物价值。综上，原审判决认定的事实缺乏证据证明，且适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项的规定，请求再审本案。贾懿提交材料称，1、2010年签订的租赁协议，是对方单方提供的格式合同，约定的租赁期间的建筑物归出租人所有的条款，虽有文字记载，但实践中没有任何作用，承租人建筑的房屋均得到出租人默许才能建成并存在多年。2、对方称2013年中央军委下令调整租金，却从未在原审中提交。2013年7月1日至2014年7月1日的租金仍是每年8,000元，执行的是2010年签订的合同条款。3、2014年，双方签订的第二份租赁合同，变更了租金，场地面积上变更了，但实际还是原来2010年租赁合同的土地和地上物，没有变化。4、对方对租金及租期的计算，不符合实际，且该事实已被生效的（2018）辽01民终4704号民事判决所确认。因此，对方的此项异议，不能成立。5、地、地上物的评估报告，一审均进行了质证，文字上的笔误，已由鉴定人员说明更正。6、2017年11月，对方已将租赁的场地大门上锁贴封条，自此我方已无法使用租赁物，原审据此节点判决对方退还租金，并无不妥。综上，请求驳回其再审申请。本院认为，关于租金是否应当退还的问题。经审查，已经发生法律效力的辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民终4704号民事判决，认定贾懿于2016年12月10日交纳的86,000元租金对应的期间为2016年7月1日至2018年7月1日。而93363部队于2017年11月在涉案租赁场地张贴封条，原审判决确认贾懿在此后无法使用租赁场地并判决2017年11月至2018年6月（7个月）的租金应予退还正确。关于93363部队提出双方所签订的合同约定对于添附不应补偿的主张。经审查，双方合同虽约定承建永久性建筑物需经审批，但贾懿在2010年签订第一份合同后就承建了相应的建筑物及构筑物，93363部队未对贾懿的建房行为予以制止，原审认定该行为可以视为是对贾懿建房行为的一种默示行为正确；其次，双方所签订的合同场地租赁用途为仓储，93363部队交付的是净地，在此情形下贾懿为实现合同目的建设地上建筑物也在情理之中，其根据自身经营目的的需要，对租赁场地进行必要的自建，在合同没有到期的情况下系93363部队提前解除合同，对此，贾懿并无过错。因双方未约定租赁合同提前终止对添附物的归属，且案涉建筑物亦由93363部队接收，因此，原审确定93363部队因提前解除合同应对贾懿所建添附物合理承担并无不当。关于鉴定结论中存在的问题，原审委托辽宁中意惠佳资产评估有限公司对在租赁场地内的建筑物及构筑物的评估价值2，109，976元（1，951，807元+158，169元）程序合法，本案二审期间，相关鉴定人员已到庭接受质询，现有证据不能否认鉴定结论的效力。因此，原审基于公平原则考虑，确定各承担50%并无不当。综上，中国人民解放军93363部队的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回中国人民解放军93363部队的再审申请。审判长  罗建华审判员  王建柱审判员  燕 妮二〇二〇年十月二十日法官助理李华书记员杨悦