四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初1639号 原告：成都聚仁物业管理有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇大邑大道。 法定代表人：赵竟赛，总经理。 委托诉讼代理人：刘彦秀，四川藏锋律师事务所律师。 被告：付艳君，女，汉族，住四川省大邑县。 被告：许寒松，男，汉族，住四川省崇州市。 原告成都聚仁物业管理有限公司（以下简称聚仁物业）与被告付艳君、许寒松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告聚仁物业申请庭外调解，双方未达成一致意见，本案于2020年10月19日开庭审理。原告聚仁物业的委托诉讼代理人刘彦秀到庭参加诉讼，被告付艳君到庭参加诉讼，被告许寒松经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚仁物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2015年11月1日至2020年5月31日的物业管理服务费11,830元，违约金1420元（每月按1%计算）及由原告代缴的生活垃圾处置费440元，上述款项共计13,690元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：付艳君、许寒松系“滨河景秀”小区的业主。根据双方签订的《前期物业服务协议》，物业管理服务费按被告的房屋建筑面积以每月1.8元/㎡计收，被告应在物业使用的每月1-10日前交纳物业管理服务费。若被告逾期未支付物业管理服务费，被告应承担违约金。根据合同约定，原告需代收代缴生活垃圾处置费。合同签订后，原告依约履行了物业管理服务义务，并代缴了生活垃圾处置费，但被告未履行相应的支付义务，故提起诉讼。 被告付艳君辩称，2017年之前房子是租出去的，原告应该向承租方主张。被告付艳君只承担2018年、2019年的物管费，被告付艳君未享受过物业服务，也未与原告签订过物业服务合同，且原告的物管费标准过高。 被告许寒松书面辩称，不认可支付物业管理服务费，因为被告许寒松于2014年4月24日离婚，其物业管理费产生于2015年之后，与被告许寒松本人无关，其女儿已成年。 经审理查明，被告付艳君、许寒松系位于大邑县××镇××路××号“滨河景秀”*幢*楼*号（商业、建筑面积119.49平方米）的业主。2015年3月29日，成都浩升房地产开发有限公司与成都金泉物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》约定由成都金泉物业管理有限公司为“滨河景秀”小区内业主提供物业服务。2017年8月25日，成都金泉物业管理有限公司与聚仁物业签订《滨河景秀代管协议》，约定成都金泉物业管理有限公司未收取的物业服务费由聚仁物业代收。2017年12月21日，大邑县晋原街道滨河景秀首届业主委员会与聚仁物业签订《滨河景秀物业服务合同》，约定由聚仁物业为“滨河景秀”小区内业主提供物业服务，该协议载明：物业管理服务费按季度缴纳，每次缴纳费用时间为每月的1-10天，以业主拥有的建筑面积按1.8元／月／平方米计算，若业主未按照约定交纳费用，聚仁物业有权向业主进行催收，并从逾期之日起每日按照应收费用的千分之三收取违约金直至业主付清为止等。聚仁物业在签订物业服务合同后，为“滨河景秀”小区提供物业服务至今.被告付艳君、许寒松于2015年10月12日按每月每平方米1.8元支付了2014年7月1日至2015年10月31日的物业管理服务费3441元。被告付艳君、许寒松从2015年11月起至今未交纳物业管理服务费，成都金泉物业管理有限公司于2017年8月16日向被告付艳君、许寒松催收物业管理费，聚仁物业于2017年、2018年、2019年、2020年向被告付艳君、许寒松催收2015年11月至2020年5月底的物业管理费。 上述事实，有原告在庭审中的陈述、商品房买卖合同摘要、《前期物业服务合同》、《滨河景秀代管协议》、《滨河景秀物业服务合同》、物业管理服务费收据、催缴通知、庭审笔录等予以佐证。 本院认为，成都浩升房地产开发有限公司与成都金泉物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》、成都金泉物业管理有限公司与聚仁物业签订《滨河景秀代管协议》、大邑县晋原街道滨河景秀首届业主委员会与聚仁物业签订《滨河景秀物业服务合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，成都浩升房地产开发有限公司与成都金泉物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》、大邑县晋原街道滨河景秀首届业主委员会与聚仁物业签订的《滨河景秀物业服务合同》对被告付艳君、许寒松有约束力，被告付艳君、许寒松应按照合同的约定交纳物业管理服务费。被告付艳君、许寒松作为“滨河景秀”小区业主，应按约交纳物业管理服务费。依照《前期物业服务合同》及《滨河景秀物业服务合同》按1.80元∕月∕平方米交纳物业服务费，付艳君、许寒松自2015年11月1日至2020年5月31日期间应当交纳的物业服务费为11,830元（1.80元/月˙平方米×119.49平方米×55个月）。根据双方的约定，业主未按合同约定交纳费用的，应以逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，由于该违约金的约定过高，现原告仅主张违约金1420元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的垃圾清运费，未提供证据证明其履行了代缴义务，应当承担举证不能的法律后果，本院对该请求不予支持。被告许寒松辩称其于2014年4月24日与被告付艳君离婚，物业管理费产生于2015年之后，与被告许寒松本人无关。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉房屋登记在被告付艳君、许寒松名下，对外依法应当由被告付艳君、许寒松承担相应权利义务。被告付艳君、许寒松虽然离婚，但房屋所有权未经转移登记，未发生变更，被告许寒松仍然是该房屋的登记权利人之一，故原告要求被告许寒松承担支付物业服务相关费用的请求并不违反法律规定，对被告许寒松的前述辩解意见，本院依法不予采信。被告付艳君、许寒松之间对房屋权利有明确约定的，可在依法对外承担责任后另行处理。被告付艳君辩称，未享受过物业服务，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告付艳君以其未享受物业服务为由拒绝缴纳物业服务费，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告付艳君、许寒松在本判决生效之日起十日内支付原告成都聚仁物业管理有限公司2015年11月1日至2020年5月31日的物业管理服务费11,830元、违约金1420元，共计13,250元; 二、驳回原告成都聚仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费71元，由被告付艳君、许寒松负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄金龙 二〇二〇年十月二十六日 书记员  王**曦