甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终1125号上诉人（原审被告）：甘肃龙河房地产开发有限公司，住所地：甘肃省白银市平川区。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓丽，女，1989年4月17日出生，汉族，该公司办公室主任，住甘肃省景泰县一条山镇。被上诉人（原审原告）：李树兰，女，1974年6月16日出生，汉族，自由职业，住甘肃省白银市平川区。委托诉讼代理人：李树源，甘肃仁泽律师事务所律师。上诉人甘肃龙河房地产开发有限公司与被上诉人李树兰买卖合同纠纷一案，平川区人民法院作出（2020）甘0403民初1263号民事判决，甘肃龙河房地产开发有限公司不服向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。甘肃龙河房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决中解除商品房买卖合同判决，发回重判或依法改判。2、依法将一审判决中退还购房款360372元改判为268777元。事实及理由：1、被上诉人提起的未筮订商品房买卖合同一事，我公司不予认可。原因是被上诉人称一直未与我司签订商品房买卖合同，实际情况是原告于2015年7月6日与我公司签订了房屋买卖合同，并在同时售后返租合同》。根据我公司与李树兰签订的《售房合同》、《售后返租合同》相关约定，我公司从与李树兰签订合同之日起连续三年(即2015年7月6日-2018年7月5日)，每年按约定付给李树兰售后返租款。2019年李树兰与我公司黄总口头约定售后返租延长一年，我公司也根据约定，向原告付了第四年返租款。根据约定我公司于2020年6月28日书面通知李树兰携带相关资料前来我公司办理房产证，至今李树兰也没有来我公司办理。2、被上诉人要求退还购房款360372元我公司不子认可。按照我公司与李树兰签订的《售后租合同》，我公司连续四年向李树兰共计支付返租款95％元，并按照相关约定通知李树兰前来办理房产手续，李树兰在接到通知后并未携带相关手续前来我公司办理。被上诉人执意要求解除商品房买卖合同并退还购房款，我公司也予以同意，退还购房款的前提是将我公司付给她四年的售后返租款91595元扣除后，剩余的购房款26877元我公司可退还给李树兰。据此，请求二审法院销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人请求。李树兰辩称，双方之间的房屋买卖合同合法有效，但上诉人的原因导致房屋没有办理过户，二者之间的租赁合同已经按照合同约定实际履行。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李树兰向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告向原告双倍返还购房定金100000元；3.判令被告向原告返还购房款310372元，并给付资金占用利息（按年利率6%，自2014年9月22日起计至还清为止）；4.本案诉讼费、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2014年9月9日之前，龙河公司与李树兰之间签订了认购协议书后。2014年9月9日，李树兰向龙河公司支付认购金5万元。双方又于2014年9月22日签订了房源确认单，约定双方在未签署商品房买卖合同或所签订的商品房买卖合同未生效之前，本协议将用作正式有效之协议，在双方签订的商品房买卖合同生效时，本协议将同时失效。2015年7月6日，龙河公司与李树兰签订了商品房买卖合同，约定龙河公司向李树兰出售位于平川区上河华尔街第4幢12号商铺，总价款为360372元，李树兰需于2015年7月6日一次性付清房款，龙河公司需于2015年9月30日前向李树兰交付房屋。双方在商品房买卖合同中未约定权属登记证书未按期办理到李树兰名下的违约责任。同日，龙河公司与李树兰签订了售后返租合同，约定李树兰将其从龙河公司购买的位于平川区上河华尔街4号楼12号商铺返租给龙河公司，该房屋全部投资经营管理权，全部收益权委托给龙河公司或龙河公司设立的公司，由龙河公司或龙河公司设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营。返租期限为2015年7月6日至2018年7月5日。龙河公司按约定向李树兰支付了合同期内的租金。合同到期后，龙河公司与李树兰继续在履行双方签订的售后返租合同。李树兰实际向龙河公司支付房款的时间为：2014年9月22日支付5万元，2014年9月22日支付14万元，2015年7月7日支付170372元。2019年12月16日，李树兰与龙河公司法定代表人黄河相协商，黄河表示，明年5月份李树兰若想退钱，就想办法给李树兰退钱。李树兰表示要求直接退钱。2020年6月27日，龙河公司向李树兰送达关于办理房产证的告知函，要求李树兰于2020年6月30日前携带有关材料到龙河公司办理房产证相关手续。上河华尔街第4幢12号商铺在2020年6月29日时处于被抵押状态。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。龙河公司与李树兰签订的商品房买卖合同未违法法律、行政法规的强制性规定，双方应按约定履行合同。因李树兰购买房屋的产权证无法登记在李树兰名下，经李树兰与龙河公司协商，双方达成新的协议，即李树兰在2020年5月份想退钱，龙河公司就向李树兰退钱，该约定应视为双方协商一致若李树兰决定在2020年5月份解除双方签订的商品房买卖合同，龙河公司就同意。现李树兰向法院起诉要求解除双方之间的买卖合同，根据双方约定，解除合同的条件成就，本院对于李树兰要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。根据双方签订的房源确认单中的内容，在双方签订的商品房买卖合同生效时，房源确认单将同时失效。现因商品房买卖合同生效，双方约定的内容应以商品房买卖合同中约定的内容为准。在商品房买卖合同中，双方未约定定金，对于李树兰要求龙河公司双倍返还购房定金10万元的请求，本院不予支持。龙河公司与李树兰在签订商品房买卖合同后即签订了售后返租合同，且龙河公司实际按售后返租合同内容向李树兰支付了租金，应视为龙河公司于2015年7月6日即向李树兰交付了房屋。因双方在商品房买卖合同中未约定权属登记证书未按期办理到李树兰名下的违约责任且龙河公司按约定向李树兰交付了房屋，对于李树兰要求龙河公司支付资金占用期间的利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百三十条之规定判决：一、解除甘肃龙河房地产开发有限公司与李树兰于2015年7月6日签订的商品房买卖合同；二、甘肃龙河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向李树兰退还购房款360372元；三、驳回李树兰的其他诉讼请求。案件受理费7456元，减半收取3728元，李树兰负担375元，甘肃龙河房地产开发有限公司负担3353元。二审中双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审相同。承办人认为，第一、本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《售后返租合同》系双方真实意思表示，合法有效。被上诉人依照合同约定交付了全部房款360372元，已履行合同义务，上诉人未依照约定办理权属登记。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款之规定，被上诉人要求解除合同、退还房款，符合法律规定，本院予以支持。第二、本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《售后返租合同》虽有相关性，但系两个独立的合同。依照《售后返租合同》的约定，被上诉人向上诉人出让经营管理权取得租金，2019年双方协商售后返租延长一年。双方事实也已履行完毕。根据《中华人民共和国》第九十一条第一款第一项之规定，双方的合同权利义务终止。故，上诉人要求扣除已付租金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，甘肃龙河房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090元，由甘肃龙河房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶作科审判员  高登云审判员  刘红雅二〇二〇年十月二十七日书记员  张诗琪