辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终6号上诉人（原审原告、执行案外人）：大连益安金房子科技有限公司，住所地大连普湾新区炮台镇红星村。法定代表人：张永鹏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王炜，系辽宁启成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地大连市西岗区花园广场**。法定代表人：刘世汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄卓颖，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅斐，北京德恒（大连）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：大连文景房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。法定代表人：景克瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯瀛璐，辽宁锴亿律师事务所律师。上诉人大连益安金房子科技有限公司（简称：益安公司）因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（简称：长城资产公司）、大连文景房地产开发有限公司（简称：文景公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2019）辽02民初36号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。益安公司上诉请求：一、撤销大连市中级人民法院（2019)辽02民初36号民事判决，请求依法改判或发回重审。二、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决以上诉人未能提交证据证明其已占有使用案涉房屋为由，认为上诉人对案涉房屋不享有物权期待权是错误的。本案中的抵债是以房抵债，抵债协议应视为房款的支付方式，基于此有效的抵债协议，文景公司债务消灭同时，相应的债价款也就转化成了房款，上诉人即取得了案涉房屋，享有了物权期待权，上诉人作为法人单位，无法等同于自然人占有使用房屋，自然人占有使用房屋是自己居住需要，而上诉人作为法人单位有自己的注册地或固定的办公地址，无法随意地更换，因此不应一概简单地用占有使用作为判断是否享有物权期待权的标准。上诉人提交的证据能充分证明其权利的合法性和真实性，对案涉房屋享有物权期待权，应具有排除执行的法律效力。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人依据法律规定，向贵院提出上诉，请求查明事实依法裁判，维护上诉人的合法权利。被上诉人长城资产公司辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。益安公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法判决不予执行大连市普兰店区久寿街441号2单元10层2号（即文景清华园15号楼2单元10楼2号）房屋。事实与理由：原告与文景公司2013年6月10日签订《文景清华园小区防火门和管井门供货、安装合同》，双方约定原告为文景公司开发的普兰店市文景清华园小区提供防火门、管井门供货和安装工程，工程质量标准为达到国家验收规范合格标准。合同总价款为1015578元，无预付款，付款方式为50%现金和50%的商品房（文景清华园在建的住宅楼），抵顶房屋单价为5300元/平方米。全部安装完毕后付至总价款的95%，余下5%作为质保金，质保期满一年无质量问题15日内甲方无息全额支付给原告。合同在附件中明确了防火门及管井门数量、单价清单。至2014年12月15日，全部防火门及管井门供货安装完毕。2013年8月12日，文景公司向原告支付48万元。2015年8月12日，双方签订《以房抵付工程款确认书》，确认文景公司文景清华园15号楼2单元10楼2号房屋（即案涉房屋）抵付等价的工程款，单价为5300元/平方米，在该房屋具备商品房销售条件时，文景公司协助原告办理该房屋的商品房买卖手续。后因文景公司未偿还到期债务，该房屋于2017年11月7日以第一被告为申请人被贵院查封。原告已向贵院提出了执行异议申请，请求中止对案涉房屋的执行，大连市中级人民法院作出了（2018）辽02执异1123号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，大连市中级法院（2018）辽02执异1123号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当。以房抵债的协议是双方当事人真实意思表示，没有违反物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债协议，文景公司债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为了房款，以房抵债即为一种房款的支付方式，原告在抵债的额度内支付了文景公司房屋价款，文景公司以各种由拒绝为原告办理过户登记，该情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，因此，原告对案涉房屋享有物权期待权，原告的物权期待权优先于被告长城公司的普遍债权，执行异议应当得到支持。综上所述，原告认为，法院的查封措施查封的是案外人即本案原告的财产，侵犯了原告的合法权益，先提起诉讼，请求依法判决不予执行大连市普兰店区久寿街441号2单元10层2号（文景清华园15号楼2单元10楼2号）的房屋。长城资产公司辩称，第一，案涉房屋已设立抵押，抵押人未经抵押权人同意且未行使涤除权涤除案涉房屋上的抵押权负担，不得转让案涉房屋。第二，原告不享有案涉房屋的实际所有权。原告主张的抵债协议签订后，案涉房屋并未办理过户登记手续，因此，原告继受取得的法定公示要件尚未达成，关于案涉房屋的转让并未产生物权变动的效力。第三，原告作为以房抵债的受让人，现有法律规定未将其列入物权期待权的保护范围。第四，负有举证责任的原告应对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则就应当承担举证不能或举证不力的法律后果。第三人文景公司述称：原告主张案涉房屋抵顶欠款的情况需要进一步核实。长城资产与文景公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽、聂利平、李娜、李艳艳金融借款合同纠纷系列案件，本院于2017年12月25日作出（2017）辽02民初676号民事判决：一、文景公司偿还长城资产借款本金人民币8246万元及至付清之日的利息（截止2017年9月19日欠息1,665.05万元，自2017年9月20日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；二、长城资产对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.78平方米在建工程（土地证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积**,996.92平方米、证号：普他项2014第**）享有优先受偿权；三、长城资产对景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵持有的文景公司共计100%的股权享有优先受偿权；四、景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带清偿责任，景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带责任后有权向文景公司追偿。一审法院于2017年12月22日作出（2017）辽02民初677号民事判决：一、文景公司自判决发生法律效力之日起十日内偿还长城资产债务本金6800万元人民币及至付清之日的利息、罚息和复利（截止2017年9月30日欠息2,560.58万元，自2017年10月1日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二、长城资产对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.55平方米在建工程（权证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积39,996.92平方米、证号：普：普他项2014第**依据该他项权利证的记载在判决主文第一项所列债权范围内享有第二顺位优先受偿权；三、景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳对文景公司前述第一项债务在《连带保证合同》范围内承担连带保证责任；景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳承担连带保证责任后，有权向文景公司追偿。四、驳回长城资产其他诉讼请求。上述两件案件在诉讼过程中，一审法院依据长城资产的诉讼保全申请于2017年11月7日查封了文景公司建设开发的相关房屋（包括案涉房屋）。本案在执行过程中，一审法院于2018年5月8日作出（2018）辽02执228号、229号公告，即一审法院拟对查封文景公司的相关房屋（包括案涉房屋）进行评估拍卖。案外人益安公司对查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年12月4日作出（2018）辽02执异1123号执行裁定书，裁定驳回案外人益安公司的异议请求。益安公司对该裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。一审法院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定是对无过错买受人物权期待权保护的要件，第二十九条规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现，故该条规定原则上未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。本案中，上诉人提交了供货安装合同、出库单、房屋抵顶确认书，拟证明原告于2015年8月12日通过工程款抵顶的方式取得了案涉房屋。原告未能提交证据证明其已占有使用案涉房屋。故仅依据供货安装合同、出库单、房屋抵顶确认书无法证明原告对案涉房屋享有物权期待权。案涉房屋抵顶确认书是以消灭第三人金钱债务为目的，故不具有排除执行的法律效力。综上，原告以抵债协议拟排除法院对案涉房屋的执行，无法律依据，原告的执行异议不成立，驳回原告要求停止对案涉房屋执行的诉请。据此，一审法院判决驳回大连益安金房子科技有限公司的诉讼请求。案件受理费8602元，由大连益安金房子科技有限公司负担。本院经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，是对无过错不动产买受人基于房屋买卖关系而产生的物权期待权的保护。而以房抵债协议作为一种债的履行方式，其约定的抵顶房产事宜是以消灭金钱债务为目的的，在完成房屋变更登记前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。依据以房抵债协议并不能产生物权期待权，不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书申请强制执行。本案中，案涉房屋系因文景公司欠付益安公司金钱债务而由文景公司以以房抵债的形式抵顶给益安公司。文景公司与益安公司之间并无真实的房屋买卖关系，益安公司作为抵债受让人并不在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护范围内。益安公司亦未能提交证据证明其已占有使用案涉房屋，一审法院驳回益安公司的诉讼请求，并无不当。综上，大连益安金房子科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,602元，由大连益安金房子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  倪立新审判员  黄海洋二〇二〇年十月二十一日书记员  周明静