贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初11555号 原告（反诉被告）：贵州某某房地产开发有限责任公司，地址在贵阳市云岩区新添大道南段**。 法定代表人：李正南，职务董事长。 委托代理人：廖禾韬、郭威，贵州博文律师事务所律师（特别代理）。 被告（反诉原告）：贵州某某科技有限公司，地，地址在贵阳市南明区青年路**/div> 法定代表人：陈某某，职务：执行董事兼总经理。 被告（反诉原告）：贵州某某商贸有限责任公司，地，地址在贵阳市云岩区中华北路**银海大厦****/div> 法定代表人：陈某某，职务执行董事。 共同委托代理人：李堃，贵州朗声律师事务所律师（特别代理）。 被告（反诉原告）：张某某，女，1967年3月1日出生，汉族，住贵阳市云岩区。 原告贵州某某房地产开发有限责任公司与被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司、张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。诉讼中被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司、张某某于2019年8月25日对原告贵州某某房地产开发有限责任公司提起反诉，本院经审查能够成立，决定合并审理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州某某房地产开发有限责任公司的委托代理人廖禾韬、郭威，被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司的法定代表人陈某某及委托代理人李堃，被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州某某房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张某某于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告向原告返还位于贵阳市南明区房屋；3、判令三被告支付原告租金6770676元、违约金3632376元，共计10403252元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由，2014年4月24日，被告张某某与原告签订《房屋租赁合同》，约定张某某向原告承租位于贵阳市南明区房屋，期限从2014年4月1日到2024年7月31日。被告张某某承租房屋后交给其投资的被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司用于开发超市使用，租金由张某某及贵州某某科技有限公司支付。从2016年11月起，三被告就未向原告支付过租金。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司、张某某辩称及反诉辩称，被告张某某与原告签订的《房屋租赁合同》，因原告出租的房屋涉嫌改变规划用途且未通过消防验收即投入使用。双方签订的合同因违反法律的强制性规定，应为无效。因合同无效，对合同无效给被告造成的损失被告有权向原告主张赔偿，同时原告无权向被告主张支付租赁费用。故反诉请求：1、确认张某某与原告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同无条件免责补充协议》无效；2、判令原告赔偿被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司各项损失共计15098428元；3、评估费90000元，由原告承担；4、反诉费由原告承担。另如双方签订的合同是有效的，被告也不变更反诉请求。 原告贵州某某房地产开发有限责任公司对反诉辩称，被告反诉不是事实，原告在与被告张某某签订《房屋租赁合同》前就已取得《建设工程规划许可证》和《建设工程竣工规划许可证》，规划的内容包含涉案出租的房屋。是否经过消防验收与合同效力并无关联，即使违反有关消防的管理性规定，并不必然导致租赁合同无效。原告在签订租赁合同时已明确告知了出租的房屋未通过竣工验收及消防验收的情形，不存在隐瞒出租房屋真实情况的情形。原告认为双方签订的《房屋租赁合同》，未违反法律的禁止性规定，应为有效的。即使租赁合同无效，被告占用涉案房屋，也应依照双方约定的租金标准支付房屋使用费。故对被告的反诉请求，原告不能同意。另如合同无效，原告的诉请也不变更。 本院经审理认定事实如下，位于贵阳市南明区项目，系原告贵州某某房地产开发有限责任公司建设。2008年9月18日，原告从贵阳市规划管理局取得了该项目1＃—6＃地上住宅部分的建设工程竣工规划许可证。2010年9月7日、12月15日，原告分别取得了该项目4＃-6＃楼一层功能房（1361.15平方米）的建设工程竣工规划许可证及25＃楼8410.81平方米—12＃39409.68平方米建设工程竣工规划许可证。2014年4月24日，原告作为出租方与被告张某某作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市南明区房屋出租给出租方使用，其中负一层出租面积为5500平方米、负二层的出租面积为6500平方米、一楼平台房屋出租面积为426平方米。负二楼及负一楼的租赁用途为商业、停车场，一楼平台的用途为健身房。承租方明白知晓该物业未通过竣工验收、消防验收及未办理产权证，但已符合承租方使用要求标准。租赁期限从2014年4月1日起到2024年7月31日止，装修期限为4个月，从2014年8月1日起计算租金；一楼平台健身房自2014年4月1日起计算租金。负二层的租赁价格为35.5元／平方米／月（含30.5元／平方租金，1.5元／平方米租赁税，3.5元／平方物管费），负一层的租赁价格为55元／平方米／月（含50元／平方租金，1.5元／平方米租赁税，3.5元／平方物管费），小区平台租金为40元／平方米／月（物业管理费另计2.5元／平方米）。从2016年8月1日起至合同期满，每一年度租金单价按上一年度租金单价的6%递增，租金为每3个月支付一次。若承租方逾期，应按欠缴总额的0.5%向原告支付违约金；若逾期15日，则原告有权单方解除合同，且不退还履约保证金（押金）。该合同由被告张某某签字并加盖手印，原告也在合同上加盖了公章。次日，原告与被告张某某另签订《房屋租赁合同无条件免责补充协议》，约定被告张某某知道原告持有的物业用途未确定，未通过竣工验收、未办理产权证。原告告知被告张某某上述情况后，被告张某某仍然要求签订内容含免责条款的合同，且被告张某某不追究原告任何责任。如发生因房屋未通过竣工验收、消防验收、未办理产权证，而引起的停业等各项问题，被告张某某不追究原告的责任。被告张某某放弃起诉权，原告不承担责任，也不进行任何赔偿。如发生因房屋未通过竣工验收，消防验收，未办产权证而出租导致产生的政府性处罚，费用由被告张某某承担。停业期间的房租，被告张某某还需正常交纳。本补充协议一经双方签字、盖章则与原合同具有同等法律效力，无限期有效。该补充协议也由被告张某某签字并加盖手印，原告也加盖了公章。被告贵州某某商贸有限责任公司，系陈某某（与被告张某某系夫妻关系）于2010年3月注册成立的自然人投资有限责任公司。被告贵州某某科技有限公司，也系陈某某于2015年6月12日注册成立的自然人投资有限责任公司。上述合同、补充协议签订后，原告即将出租的房屋交给被告张某某。被告张某某又用承租的上述房屋交由上述两家公司用于经营超市，该超市取名为亿家福超市但未办理工商营业执照，房屋的租金由上述三被告向原告支付。从2016年11月起三被告未向原告支付租金。2017年1月25日，贵阳市公安消防支队南明区大队对贵州某某科技有限公司作出《行政处罚决定书》，内容为：因该公司经营的场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，故作出给予该公司停产、停业，并处罚款30000元的处罚。此后，三被告拒绝向原告支付租金，仅将涉案房屋的一楼平台及负一层房屋交还原告，涉案的负二层房屋至今未返还给原告。原告向被告主张支付租金未果，遂起诉来院，提出如前诉请。审理中，根据被告的申请，本院委托北京亚超资产评估有限公司对被告的经营损失进行评估，结论为被告的设施设备的价值为1677969元、装饰装修价值为3524059元、经营损失为9896400元。评估费90000元，被告已支付。 另查，审理中，根据被告的申请，贵阳市自然资源和规划局向本院作出《业务征（咨）询问回复函》，称：1.原告涉案物业《建设工程规划许可证》中所核定的建设内容及用途；1-6号楼、25号楼地下部分；负一层使用用途为商业、车库；负二层使用用途为人防、车库；2.该项目±0.00以下部分未办理规划竣工认可手续；3.该项目1-6号楼、25号楼底下负二层人防、车库部分，现状已将规划审批的一部分地下车库区域进行围合，未作为车库使用。另陈某某担任法定代表人的贵阳传奇医院有限公司与原告的房屋租赁合同纠纷一案，已经法院判决并于2020年9月11日生效。从2016年11月至2019年4月，三被告尚欠原告涉案负二层房屋租金6770676元未付。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的营业执照、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同无条件免责补充协议》、发票、银行转账凭证、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划许可证，被告提供的身份证、营业执照、结婚证、《房屋租赁合同》、行政处罚决定书、建设工程规划许可证、评估报告、评估费发票、贵阳市自然资源和规划局向本院作出《业务征（咨）询问回复函》及法院判决书等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告张某某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案中原告出租给被告张某某的涉案房屋，于2008年9月18日取得了《建设工程竣工规划许可证》，其中负一层使用用途为商业、车库，负二层使用用途为人防、车库。依照上述法律规定，参照贵阳市自然资源和规划局的回复函，本案租赁合同中涉及的出租房屋，确实存在改变规划用途的情形。但该情形并未侵害国家、集体或者他人利益，也没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。被告提供的相关证据，也不足以证明涉案房屋是原告未按照建设工程规划许可证的规定修建的。故涉案的《房屋租赁合同》，应为合法、有效的。对被告关于涉案《房屋租赁合同》因原告擅自改变规划用途、按照建设工程规划许可证的规定修建，故应为无效的诉请，不予支持。另对被告关于涉案房屋未经竣工验收和消防验收，故涉案的《房屋租赁合同》应为无效的主张。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《中华人民共和国消防法》第十三条第二款：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，因未经竣工验收和消防验收，仅仅是对交付使用和投入使用的管理性规定，并不是认定合同无效的法定理由。故对被告该主张，也不予支持。原告另与被告张某某签订的《房屋租赁合同无条件免责补充协议》，也系双方当事人的真实意思表示，内容上也不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法、有效的。被告请求确认该《房屋租赁合同无条件免责补充协议》无效，没有相应的法律依据，不予支持。涉案的《房屋租赁合同》虽系以被告张某某的名义签订的，但合同的实际履行人为张某某及被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司。故对原告要求三被告共同承担本案民事责任的主张，予以支持。根据合同约定，若承租人逾期15日支付租金，出租人有权单方解除合同。被告逾期未向原告支付租金，已构成根本性违约。现原告主张解除涉案的《房屋租赁合同》，判决被告返还房屋并支付拖欠的负二层房屋租金，符合双方合同约定，予以支持。因导致合同不能继续履行的原因之一是原告提供的租赁物未经消防安全检查擅自投入使用、营业，致使被告的超市停业。对此原告也有一定的过错，故对原告主张的违约金损失，不予支持。对被告要求原告赔偿其装修损失、经营损失、设施设备损失、评估费损失的反诉请求，对装修损失问题，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”之规定，对被告主张的装修损失，因双方在合同中并未约定，出租人也未明确表示不同意利用被告的装饰装修残值。故参照评估金额3524059元，本院酌情支持1/3即1174686.33元。对被告多主张部分，不予支持。对被告另主张的经营损失、设施设备损失、评估费损失，因导致合同解除的主要原因是被告违约未按时向原告支付租金，且在被告张某某与原告签订的《房屋租赁合同无条件免责补充协议》中已明确约定，如发生因房屋未通过竣工验收、消防验收、未办理产权证，而引起的停业等各项问题，被告张某某不追究原告的责任。被告张某某放弃起诉权，原告不承担责任，也不进行任何赔偿。被告的上述主张，没有相应的法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州某某房地产开发有限责任公司与被告张某某签订的《房屋租赁合同》； 二、被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司、张某某于本判决生效后十日内将位于贵阳市南明区房屋腾空返还给原告贵州某某房地产开发有限责任公司； 三、被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司、张某某于本判决生效后十日内共同支付原告贵州某某房地产开发有限责任公司负二层房屋（从2016年11月至2019年4月）的租金6770676元； 四、驳回原告贵州某某房地产开发有限责任公司对本案的其余诉讼请求； 五、原告贵州某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内补偿被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司、张某某装修残值损失1174686.33元； 六、驳回被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司、张某某对本案的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费42110元（已减半），由被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司、张某某共同承担24180元，原告贵州某某房地产开发有限责任公司承担17930元。反诉费66800元（已减半），由被告贵州某某科技有限公司、贵州某某商贸有限责任公司、张某某共同承担59114元，原告贵州某某房地产开发有限责任公司承担7686元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  刘军 二〇二〇年十月二十日 书记员  王欢