广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13222号原告：唐丽梅，女，1955年5月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘锋，广东天穗律师事务所律师。被告：龙门县新景秀百货有限公司，住所地广东省惠州市龙门县龙城街道新兴路**，统一社会信用代码914413241962213066。法定代表人：伍景成，总经理。被告：龙门县盛源隆商业有限公司，，住所地广东省惠州市龙门县龙城街道东门路**统一社会信用代码91441324196220004P。法定代表人：郑临华，总经理。被告：龙门县住房和城乡建设局（原龙门县住房和城乡规划建设局），，住所地广东省惠州市龙门县城新兴路**统一社会信用代码11441324007205164Q。法定代表人：林金华，局长。三被告的共同委托代理人：郑永南、杨柱，均系广东法村律师事务所律师。原告唐丽梅诉被告龙门县新景秀百货有限公司（下简称新景秀公司）、龙门县盛源隆商业有限公司（下简称盛源隆公司）、龙门县住房和城乡建设局（下简称龙门县住建局）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐丽梅的委托代理人刘锋，被告新景秀公司、盛源隆公司、龙门县住建局的共同委托代理人郑永南均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐丽梅诉称：1999年2月8日，原告与被告新景秀公司签订《购房协议书》，约定原告向被告新景秀公司购买广州市天河区天河东路德欣街39号403房，房屋面积85平方米，价格220000元；协议签订后，原告向被告新景秀公司支付200000元，剩余20000元待被告新景秀公司办好房产证交给原告后一次性支付。协议签订当日，原告即支付房款200000元，被告新景秀公司于1999年3月1日将房屋交付给原告。但经原告多次催促，被告新景秀公司却一直没有给原告办理房产证。被告新景秀公司是被告盛源隆公司的下属企业，被告盛源隆公司、龙门住建局于1988年4月23日签订《关于县建委与县商业局共同筹资建驻广州办事处业务综合大楼的协议》，双方共同开发建设原告所购房产，由被告龙门住建局统一办理产权登记手续。经查证，原告购买的上述房产大确权登记在被告龙门住建局名下，由被告龙门住建局负责办理产权证给购房者。鉴于原告与被告新景秀公司签订的购房协议合法有效，且原告已按照合同约定支付了购房款，被告新景秀公司长期不履行办证义务，是严重的违约行为。被告新景秀公司对外出售房屋是代表被告盛源隆公司所为，责任应由被告盛源隆公司承担。上述房产又是被告盛源隆公司、龙门住建局合建，且被告龙门住建局负责办理产权证，故被告龙门住建局应对办证负责。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、三被告为原告办理广州市天河区天河东路德欣街39号403房的产权证；二、三被告共同承担本案的诉讼费。被告新景秀公司辩称：一、我方与原告签署的《购房协议书》无效。1999年2月8日，我方与原告签署《购房协议书》，约定原告向我方购买广州市天河区天河东路德欣街39号403房。但在签署上述《购房协议书》时，上述房产并非我方投资建设，我方并不拥有上述房产的权属。因此，原告与我方签署的《购房协议书》是无效协议，原告据此作为主张上述房产的权属依据，不符合我国物权法和房地产法律法规的规定。二、原告的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。1999年2月8日，原告与我方签署了《购房协议书》，但上述协议签署至今已经超过20年，原告并没有对该《购房协议书》提出过任何主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定，原告提出的诉讼请求已超过了法律保护的诉讼时效，应予驳回。三、原告要求办理房产证的诉讼请求不符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，以及第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，原告要求办理房产证的诉讼请求，与法律规定相违背。四、本案所涉物权属于国有资产，未经法定程序不得转让。根据《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十九条关于“行政单位处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得处置”的规定，以及第三十二条关于“行政单位国有资产处置应当按照公开、公正、公平的原则进行。资产的出售与置换应当采取拍卖、招投标、协议转让及国家法律、行政法规规定的其他方式进行”的规定，原告的诉讼请求不符合国有资产处置的规定，依法应予以驳回。被告盛源隆公司辩称：一、原告与广东省龙门百货公司（下简称龙门百货公司）签署的《购房协议书》无效。根据原告提供的证据显示，原告与龙门百货公司于1999年2月8日签署《购房协议书》，约定由原告向龙门百货公司购买广州市天河区天河东路德欣街39号403房，但并没有资料显示龙门百货公司拥有上述房产的权属，龙门百货公司不具有出售或转让上述房产的资格。因此，原告与龙门百货公司签署的《购房协议书》不具有法律效力。二、我方与原告不存在任何民事法律关系。《中华人民共和国公司法》第三条规定，“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”龙门百货公司是独立的企业法人，独立享有民事权利和承担民事责任。根据原告提供的资料显示，原告与龙门百货公司签署《购房协议书》，但我方并没有委托龙门百货公司销售或转让上述房产，该《购房协议书》也没有得到我方追认，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定，我方与原告不存在民事法律关系，原告提出的民事权利主张与我方无关。三、原告要求办理房产证的诉讼请求不符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，以及第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，原告要求办理房产证的诉讼请求，与法律规定相违背。四、原告的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。1999年2月8日，原告与龙门百货公司签署了《购房协议书》，但上述协议签署后至今已经超过20年，原告并没有对该《购房协议书》提出过任何主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定，原告提出的诉讼请求超过了法律保护的诉讼时效，应予驳回。五、我方所拥有的物权属于国有资产，未经法定程序不得转让。《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十九条规定，“行政单位处置国有资产应当严格履行审批于续，未经批准不得处置。”第三十二条规定，“行政单位国有资产处置应当按照公开、公正、公平的原则进行。资产的出售与置换应当采取拍卖、招投标、协议转及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。”原告的诉讼请求不符合国有资产处置的规定，依法应予驳回。被告龙门住建局辩称：一、原告与龙门百货公司签署的《购房协议书》无效。根据原告提供的证据显示，原告与龙门百货公司于1999年2月8日签署《购房协议书》，约定由原告向龙门百货公司购买广州市天河区天河东路德欣街39号403房，但并没有资料显示龙门百货公司拥有上述房产的权属，龙门百货公司不具有出售或转让上述房产的资格。因此，原告与龙门百货公司签署的《购房协议书》不具有法律效力。二、我方与原告不存在任何民事法律关系。《中华人民共和国公司法》第三条规定，“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”龙门百货公司是独立的企业法人，独立享有民事权利和承担民事责任。根据原告提供的资料显示，原告与龙门百货公司签署《购房协议书》，但我方并没有委托龙门百货公司销售或转让上述房产，该《购房协议书》也没有得到我方追认，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定，我方与原告不存在民事法律关系，原告提出的民事权利主张与我方无关。三、原告要求办理房产证的诉讼请求不符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，以及第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，原告要求办理房产证的诉讼请求，与法律规定相违背。四、我方所拥有的物权属于国有资产，未经法定程序不得转让。《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十九条规定，“行政单位处置国有资产应当严格履行审批于续，未经批准不得处置。”第三十二条规定，“行政单位国有资产处置应当按照公开、公正、公平的原则进行。资产的出售与置换应当采取拍卖、招投标、协议转及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。”原告的诉讼请求不符合国有资产处置的规定，依法应予驳回。经审理查明：1999年2月8日，龙门百货公司（甲方）与唐丽梅（乙方）签订《购房协议书》，约定甲方将位于广州市天河区东路德欣街39号403房（下简称案涉房屋）的商住楼一套售给乙方，共计售价220000元；此协议签订后，乙方付给甲方200000元，余下20000元待甲方办好房产证交给乙方后，乙方一次付清给甲方余款20000元；此商品房的房产证由甲方负责于1999年12月31日前以乙方提供的唐丽梅户名办理好，如乙方在方便办理的情况下，可由乙方自行办理，甲方应无条件提供一切手续及协助乙方办理，办证所需费用由甲方负责；协议签订后，甲方定于1999年3月1日将此房准时无条件地交付给乙方使用；售给乙方的此套商品房，由于未办理好房产证手续，在本协议签订后，从1999年2月10日起，本商品房的产权及使用权永久属于乙方所有等。1999年2月8日，龙门百货公司出具《收据》，确认收到唐丽梅支付的购房款200000元。现唐丽梅提起诉讼，要求新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局共同为唐丽梅办理案涉房屋的房产证。诉讼过程中，新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局均确认新景秀公司原为龙门百货公司，享有独立法人地位；盛源隆公司原为龙门商业局，后改制为龙门商业总公司，龙门百货公司属于龙门商业局行政管辖下的法人企业；龙门建设委员会是事业编制的参公单位，与新景秀公司、盛源隆公司没有任何行政管辖或子母公司的关系；案涉房屋所在项目是盛源隆公司、龙门住建局共同建设的，现案涉房屋登记在龙门住建局名下。另，为证明上述名称变更情况，新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局提交了《企业机读档案变更登记资料》等证据。唐丽梅确认上述证据的真实性。唐丽梅主张盛源隆公司与龙门住建局联合建设案涉房屋所在的广州办事处业务综合大楼，其向新景秀公司购买的案涉房屋并非国有资产，并提交了《关于县建委与县商业局共同筹资建驻广州办事处业务综合大楼的协议》（复印件，显示由龙门建设委员会与龙门商业局于1988年4月23日签订）、《关于广州市天河区天河东路德欣街31-39号住房权属情况说明》【复印件，显示由龙门规划建设局（前身龙门建设委员会）于2009年11月2日出具】。新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局均确认上述证据的真实性，并确认案涉房屋属于上述协议约定的合建房屋范围。唐丽梅主张新景秀公司是代盛源隆公司出售案涉房屋，并提交了《证明》（显示由龙门商业局于2002年7月5日出具，手写内容为该局位于广州市天河东路德欣街403房产现已转卖给麦炳超）。新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局均确认该《证明》中龙门商业局的印章的真实性，但认为该《证明》内容中是由原来的“402”涂改为“403”的，所以对真实性不予确认；而且该《证明》中显示的人名为“麦炳超”，与本案无关。唐丽梅则表示《证明》中显示的“麦炳超”应该是出具证明时写错，粤语中超和钊的读音相同，该《证明》中的麦炳超实际上应为唐丽梅的丈夫麦炳钊；在（2015）穗天法民四初字第746号案件中，龙门商业局也出具了相同的《证明》，该《证明》中显示的房号为402房（该案中原告李秀容所购买的房屋），因此，不可能同一套房屋出具两份不同的《证明》，由此可以证明龙门商业局在出具两份《证明》时发现本案的《证明》中房号有误，在原402房基础上直接改成403房。为予证明，唐丽梅提交了《常住人口登记卡》、麦炳钊的火化证、《结婚证书》及（2015）穗天法民四初字第746号民事调解书【原告为李秀容，被告为龙门商业总公司（原龙门商业局）、龙门住房和城乡规划建设局（原龙门建设委员会）；和解协议的主要内容为被告龙门商业总公司为原告李秀容办理广州市天河区天河东路德欣街39号402房的产权过户手续，被告龙门住房和城乡规划建设局协助李秀容办理产权过户手续，办理上述房屋产权过户登记所需费用由原告李秀容承担】、（2015）穗天法执字第9105号执行裁定书。新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局对上述证据的真实性予以确认。唐丽梅主张由于新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局的名称变化及改制等原因，其一直不知道要找谁处理案涉房屋的问题，且案涉房屋之前被检察院查封，也无法办理过户。新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局则主张案涉房屋在2002年才被检察院查封，实际上是唐丽梅没有找新景秀公司办证，并非由于案涉房屋被查封而无法办证。根据唐丽梅提交的统字282744号《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区天河东路德欣街37号401-404房，39号401-403房的产权人为龙门建设委员会；广东省龙门县人民检察院于2002年9月26日查封该业37号402,39号402，403房，后于2003年9月12日解封该业37号402房，于2015年3月31日解封该业39号402,403房。本院向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》，调查案涉房屋的权属登记、抵押、查封情况等。该局函复本院称，案涉房屋以统字××号案登记在龙门建设委员会名下，暂无该业的查封、抵押和转移登记信息。唐丽梅主张案涉房屋已经按照《购房协议书》的约定于1999年3月1日交付给其使用至今。另，本院组织当事人到案涉房屋进行现场查勘，现场由唐丽梅用输入密码方式打开案涉房屋的大门。本院又在案涉房屋现场张贴申报权利公告，通知对案涉房屋主张权利的人员向本院申报权利，后未有人员申报。另，唐丽梅表示只要新景秀公司等能办理案涉房屋的房产证，其同意支付剩余购房款20000元，并由法院在本案中一并处理。新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局均表示若法院判决其办理案涉房屋的房产证，剩余购房款要支付给新景秀公司。本院认为：龙门百货公司（即现新景秀公司）与唐丽梅签订《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据《购房协议书》约定，案涉房屋的售价为220000元，唐丽梅在协议签订后向龙门百货公司支付200000元，余下20000元待龙门百货公司办好房产证交给唐丽梅后，唐丽梅一次付清余款20000元；房产证由龙门百货公司负责于1999年12月31日前以唐丽梅户名办理好。而根据已查明的事实可知，龙门百货公司已出具《收据》确认收到唐丽梅支付的购房款200000元，且已将案涉房屋交付给唐丽梅使用，但其至今未为唐丽梅办理案涉房屋的产权登记手续，该行为已违反了合同约定，其依法应承担相应的违约责任。另外，虽然根据房地产管理部门的调查回复显示，案涉房屋登记在龙门建设委员会（即现龙门住建局）名下，但根据唐丽梅提交且新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局均确认真实性的证据显示，案涉房屋所在大楼是由龙门建设委员会（即现龙门住建局）与××县商业局（即现盛源隆公司）所开发，且龙门商业局出具《证明》确认其同意出售案涉房屋。综上，现唐丽梅要求新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局办理案涉房屋的房产证的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。另，由于唐丽梅表示同意支付剩余购房款20000元，并由法院在本案中一并处理，新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局均表示剩余购房款要支付给新景秀公司，故本院对此一并判处。唐丽梅要求判令新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局办理案涉房屋的房产证的诉讼请求具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故新景秀公司、盛源隆公司、龙门住建局的诉讼时效抗辩缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告龙门县新景秀百货有限公司、龙门县盛源隆商业有限公司、龙门县住房和城乡建设局自本判决发生法律效力之日起十日内，为原告唐丽梅办理广州市天河区天河东路德欣街39号403房的房产证；二、原告唐丽梅自取得广州市天河区天河东路德欣街39号403房的房产证后十日内，向被告龙门县新景秀百货有限公司支付购房款20000元。本案受理费4600元，由被告龙门县新景秀百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  武慧峰人民陪审员  张 娣二〇二〇年十月十五日书 记 员  何靖文黄谱兰