广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7906号上诉人（原审原告）：叶培枝，女，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************445。被上诉人（原审被告）：胡青秀，女，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************5C，公民身份号码432************829。上诉人叶培枝因与被上诉人胡青秀房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶培枝上诉请求：1.撤销一审判决;2.本案一、二审诉讼费由胡青秀负担。事实和理由:一审法院没有核实清楚租赁合同的内容，将相关费用认定为商铺转让费，与事实不符。2019年2月20日，叶培枝与胡青秀签订《店面出租合同》，租期两年，自2019年3月1日至2021年3月1日。该合同仅涉及店面租赁，未提及店面转让。2019年4月9日，胡青秀提出让叶培枝将店面转名下来，考虑到租期两年，且胡青秀以具有优先续租权为由多次保证业主方一定会续约，而胡青秀又急需用钱，叶培枝才将钱转给胡青秀。双方约定2019年7月份办理过户手续。胡青秀明知其与原出租人的租期还剩下半年，依然与叶培枝缔结租期为两年租赁合同，属于诈骗。现胡青秀未履行义务，涉案商铺未过户成功，其应将相关过户手续费退还给叶培枝。胡青秀辩称，一审法院认定清楚，适用法律正确，请求维持。胡青秀的上诉请求不足以说明一审判决有误，《店面出租合同》租期长短不是本案重点，本案重点是店铺转让成立不成立问题。一审法院已查明是叶培枝自愿给付转让费，且有字据为证，叶培枝已行使了转让的权利。在叶培枝支付转让费时，涉案店铺是可以签约的，叶培枝也认可，因此不存在所谓的欺诈问题。后来涉案商铺被卖，房租上涨，均与胡青秀无关。另外，叶培枝从2019年5月份已不再向胡青秀交租，合租人彭某婵2019年5至7月的租金也是叶培枝收取，且叶培枝已与新业主签约，均足以证明双方已转让了涉案商铺。另外，胡青秀请求法院支持其误工费、精神损失费1000元至5000元。叶培枝向一审法院起诉请求：1.胡青秀向叶培枝返还转让费21887.9元；2.本案诉讼费由胡青秀承担。一审法院认定事实：2018年3月28日，胡青秀与出租方就涉案商铺签订《租赁合同》，约定租期从2017年8月1日起至2019年7月30日止，每月租金为2125.2元，每月管理费212.52元，胡青秀同意两年租金及管理费分四期支付，扣除优惠后每期支付9775.92元，另，胡青秀需向出租方交纳保证金6000元。合同终止时，同等租赁条件下，胡青秀有权优先续租。2019年2月20日，胡青秀与叶培枝以及案外人彭某婵签订《店面出租合同》约定胡青秀将涉案店铺一分为二转租给叶培枝及彭某婵，租期从2019年3月1日起至2021年3月1日止，每月租金为2500元，之后如果星某湾升租金，就按星某湾涨幅的80%来升，但升幅金额最多不能超过300元，叶培枝及彭某婵向胡青秀各支付定金2500元。转租后，叶培枝、胡青秀达成口头协议，将涉案商铺的第一承租人转为叶培枝，2019年4月11日，双方通过微信确认转让费为22000元，加上叶培枝应支付的5月-7月租金及管理费4887.9元、胡青秀已向出租方交付的保证金6000元，再扣减叶培枝与案外人彭某婵向胡青秀支付的押金5000元以及叶培枝代胡青秀向出租方支付的2月-7月租金9775.92元，实际应向胡青秀支付18112.1元。4月17日，叶培枝向胡青秀转账支付18000元，胡青秀向叶培枝出具《收据》一份，主要内容如下：今收到叶培枝支付的涉案商铺转让费18000元，从5月份开始店铺所有费用都属叶培枝，7月份合同到期再办理过户手续。庭审中，叶培枝陈述，签订《店面出租合同》时已经知悉涉案商铺租期还剩半年，支付转让费时也知悉转让费包含装修费，店铺原有的地板、吊顶、厕所、空调现仍在使用。一审法院认为，胡青秀确认已收取叶培枝转让费21887.9元，故当事人争议的焦点是双方口头达成的《转让协议》是否已实际履行，胡青秀在履行《转让协议》过程中是否存在违约行为，故本案案由应为合同纠纷。根据交易习惯，转让费是双方对涉案店铺使用权、店铺附属设施及材料等约定的对价。具体到本案，胡青秀向叶培枝支付转让费，其已实际获得了涉案商铺的使用权并在这过程中使用了店铺原有的装修，故涉案《转让协议》已履行完毕。叶培枝称因涉案商铺在原《租赁合同》到期后出售给新业主，导致叶培枝未能与出租方签订《租赁合同》，故胡青秀存在违约行为。首先，叶培枝、胡青秀达成《转让协议》时，叶培枝已清楚知道涉案商铺租赁期限即将届满，其应当预料到租赁期限届满后，可能存在的风险，即使出租方不将店铺出售，叶培枝仍然会面临出租方要求提高租金、其他承租人愿意支付更高的租金导致叶培枝未能与出租方签订合同等风险，在这样的情况下，叶培枝自愿与胡青秀达成《转让协议》，应自行承担风险。然后，涉案《转让协议》并非附条件合同，即叶培枝所称的合同到期后叶培枝能按原《租赁合同》的租赁条件与出租方续签，并非《转让协议》生效的条件。综上，叶培枝诉请胡青秀退还转让款无理，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第七十七条第一款、第九十一条第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第三项规定，判决：驳回叶培枝的全部诉讼请求。一审案件受理费145.37元，由叶培枝负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，胡青秀一审庭审中陈述，其收取的转让费包含了其投入到店铺的隔墙、地板、吊顶、厕所、空调等装修物的价值。叶培枝陈述：“地板、吊顶、厕所、空调确实还在用，空调我修过，花了1千多块，厕所也重新装修花了几百块。”“签订出租合同的时候，合同是没有约定转让金，双方没有要转让，只是承租关系，后面是胡青秀联系我把铺面转给我，以后我方直接对星某湾，考虑到办营业执照和水电费的便利，我就同意了。”本院认为，本案系店铺转让引起的合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为胡青秀应否退还叶培枝诉请的转让款。根据本院已查明事实，胡青秀从出租人罗某龙处承租涉案店铺后，于2019年2月20日与叶培枝签订《店面出租合同》并将该店铺转租给叶培枝。《店面出租合同》约定的租期虽然超出胡青秀与罗某龙的原租期，但叶培枝对此知情，且双方均确认了达成了口头店铺转让协议，并约定由次承租人叶培枝取代胡青秀承租人的身份与出租方缔结租赁关系。即，从双方达成该转让合意之日起，《店面出租合同》已终止履行。事实上，叶培枝已于2019年4月17日向胡青秀转账18000元，胡青秀于同日开具备注为“转让费”的收据予叶培枝。叶培枝虽然在上诉中否认双方存在店铺转让关系并主张其转账的费用并不属于“顶手”性质的转让费，但结合叶培枝在一审庭审关于“后面是胡青秀联系我把店面转给我，以后我方直接对星某湾，考虑到办营业执照和水电费的便利，我就同意了”的陈述，以及双方2019年4月11日在微信中关于转让费如何计算的协商过程，本院对叶培枝的该项上诉主张不予采信。《店面出租合同》因双方就店铺转让达成新的合意而终止履行，故叶培枝称胡青秀就租期等问题上构成欺诈，缺乏理据，本院不予采信。叶培枝顶手涉案商铺继续承租后，该商铺业主方虽然发生变更，但叶培枝已与新业主方重新缔结租赁关系，即其顶手涉案商铺的目的客观上已得以实现，同时考虑到胡青秀转让涉案商铺的费用包含了该店铺内原装修物的对价，而叶培枝庭审中也承认其还在正常使用相关装修，故本院综合以上情况，认定叶培枝与胡青秀口头达成的店铺转让协议（顶租协议）已实际履行。现在叶培枝主张胡青秀退还转让款，没有事实和法律依据，一审法院驳回其全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，叶培枝的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费347.2元，由上诉人叶培枝负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年十月二十九日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫