内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民初216号 原告（案外人）：杨茂，男，汉族，1969年9月13日出生，打工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：陈丽云，女，汉族，1970年3月14日出生，无业，现住址同上，系杨茂妻子。 被告（申请执行人）：王伟，男，汉族，1981年11月17日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告（申请执行人）：高小瑞，女，蒙古族，1980年6月17日出生，无业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 共同委托诉讼代理人：郭婷、刘治美，内蒙古三恒律师事务所律师。 第三人（被执行人）：马金龙，男，汉族，1967年1月5日出生，退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 第三人：王欣，女，汉族，1968年11月13日出生，退休职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。 原告杨茂与被告王伟、高小瑞，第三人马金龙、王欣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨茂及其委托诉讼代理人陈丽云，被告王伟，高小瑞的委托诉讼代理人刘治美，第三人马金龙、王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨茂向本院提出诉讼请求：1、确认位于鄂尔多斯市东胜区煜春园小区3-车库-010126（合同编号：2010-9000845）及3-车库-010127（合同编号：2008-0027306）房产所有权归其所有，并停止对上述房屋的执行。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年3月10日，经原告与第三人马金龙协商一致签订《房地产买卖契约》一份，双方约定：马金龙将其所有的位于鄂尔多斯市××区车库-010126（合同编号：2010-9000845）及3-车库-010127（合同编号：2008-0027306）房产有偿出售给原告，总价款为51万元整，原告将马金龙所借款进行结算后支付了全部房款。协议签订后，马金龙依协议内容于当日向原告交付了案涉房屋，案涉房屋一直由原告占有、使用、管理至今。期间，原告缴纳了物业费、取暖费等费用。因开发商原因，案涉房屋仅仅办理了网签，未取得《不动产登记证书》，故至今无法办理产权转移登记，原告对案涉房屋未办理过户不存在过错。综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求判如所诉。 王伟、高小瑞辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、诉争房产预告登记在第三人王欣名下，根据不动产所有权以登记为准的法律原则，该房屋所有权人为王欣而非杨茂，在王欣未清偿王伟、高小瑞债务的情况下，王伟、高小瑞为实现债权，申请法院查封涉案房屋合理合法。2、杨茂与第三人马金龙、王欣是否对案涉房屋存在真实交易仍未可知，且杨茂并未按双方所签《房地产买卖契约》约定向第三人交付全部价款。虽有51万元收据，但无银行转账等证据予以佐证。仅是从2009年3月24日至2011年2月27日陆续以银行转账及存款的方式同马金龙有账务往来，但这些资金并非是购房款。3、杨茂在人民法院查封前未合法占有涉案房屋。4、杨茂对案涉房屋未办理过户登记存在过错。因此，杨茂提出的排除执行请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件，请求法院驳回其诉讼请求。 马金龙、王欣述称，同意原告的诉讼请求。案涉房屋应归原告所有，法院查封和执行案涉房屋错误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一收款收条与其提交的证据四银行回单11支及庭审陈述，可以形成证据链佐证购房款支付情况，对上述两组证据本院予以采信。房地产买卖契约有原件予以核对，与本案具有关联性，予以采信。证据二热费收据中2013年8月14日分别为491元收据两张（编号：00164351、00164350）、2014年9月15日分别为501元热费收据两张（编号：00171501、00171502）2016年9月6日分别为506元热费收据两张（编号：00344194、00344193），上述证据均可与其提供的财务明细记录（QQ邮箱打印邮件）显示的银行缴费记录进行核对，本院予以采信，其余热费收据，其一无缴费凭证予以核对，其二部分收据为涉案房屋查封后形成，与本案争议焦点无关联性，不予采信。物业费、垃圾费收据中2014年8月26日604元收据（编号：0121072）、2015年11月27日604元收据（编号：0290401）、2016年9月6日484元收据（编号：6528755）均可与其提供的财务明细记录（QQ邮箱打印邮件）显示的银行缴费记录进行核对，予以采信，其余物业费、垃圾费收据不能反映费用系原告缴纳，不予采信。财务明细记录（QQ邮箱打印邮件）与本案具有关联性，予以采信。证据三房屋租赁合同三份，承租人未出庭佐证，亦无支付租金的相关证据，证明力不足，不予采信。证据五证人陈丽的证言，因证人与原告存在利害关系，且证人证言无其他证据相互印证，不予采信。被告王伟、高小瑞提供的三组证据客观真实，与本案具有关联性，予以采信。 根据双方证据交换情况，本院认定事实如下： 1、2009年3月24日-2011年2月27日期间，原告杨茂及其妻子陈丽云通过转账或现金存款方式累计向第三人马金龙支付47万元，杨茂陈述其与马金龙存在借贷关系。2011年3月9日，马金龙为杨茂出具收据，载明：今收到杨茂交来购买煜春园小区6、7号车库款51万元。收款人马金龙。2011年3月10日，杨茂与马金龙签订《房地产买卖契约》一份约定：马金龙将坐落于××区房地产（房屋建筑面积50.38平方米）出售给杨茂，成交价格为51万元，付款方式为一次性支付。双方同意于2011年3月10日由马金龙将上述房地产正式交付给杨茂。杨茂在诉状及庭审中陈述其系将出借的款项与马金龙结算后购买了涉案房屋。 2、2013年8月4日，陈丽云通过银联POS机向国电东热力有限公司为煜春园车库3单元126、127房间分别缴纳热费491元。2014年9月15日，陈丽云通过银联POS机向国电东热力有限公司为煜春园车库3单元126、127房间缴纳热费1002元。2016年9月6日，陈丽云通过银联POS机向国电东热力有限公司为煜春园车库3单元126、127房间缴纳热费1012元。2014年8月26日，陈丽云通过银联POS机向鄂尔多斯市东胜区振群物业管理有限公司为3#车库10126、10127缴纳物业费、垃圾费604元。2015年11月27日，陈丽云通过银联POS机向振群物业公司为3#车库10126、10127缴纳物业费、垃圾费604元。2016年9月6日，陈丽云通过银联POS机向振群物业公司为3#车库10126、10127缴纳物业费484元。上述交款收据均有供热公司、物业公司加盖的公章。 3、王伟、高小瑞与马金龙、王欣等民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月9日作出（2016）内06民初285号民事裁定书，依法查封了王欣所有的位于鄂尔多斯市××园、27号车库，建筑面积为25.19平米，合同编号为2008-0027306、2010-9000845房屋。内蒙古商品房销售审批系统显示上述房屋查封时间为2017年3月16日。2017年5月31日，本院作出（2016）内06民初285号民事调解书，调解内容为：一、马金龙、王欣偿还王伟、高小瑞借款本金1440万元及利息，于2017年9月30日前一次性付清；利息从2011年10月1日开始起算至实际给付之日止，月利率按1%计算。二、陈波、张克雄对上述借款及利息不承担责任。案件进入执行程序，本院于2020年2月24日作出（2019）内06执245号之一执行裁定书，对上述房产进行了续行查封。 4、马金龙与王欣系夫妻关系。杨茂与陈丽云系夫妻关系。 本院认为，本案争议焦点为杨茂对位于鄂尔多斯市××区车库010126（合同编号：2010-9000845）及010127（合同编号：2008-0027306）房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，其请求确认上述房产的所有权归其所有及停止对上述房产的执行能否成立。经审查，涉案房屋查封于2017年2月9日，2011年3月10日，杨茂与马金龙签订《房地产买卖契约》，约定杨茂购买本案诉争房屋。杨茂提供的收款收条、银行回单并结合其在庭审中的陈述，可以形成证据链佐证案涉房屋购房款的支付情况，王伟、高小瑞虽对杨茂与马金龙是否存在真实的房屋买卖关系存疑，但无相反证据予以反驳，本院对其抗辩不予采纳。杨茂提供的热费、物业费、垃圾费缴款收据及银联POS机支付凭证可以证实其在案涉房屋查封前已对案涉房屋形成事实上的管理、控制，符合在案涉房屋查封前即存在占有使用事实的认定。故，杨茂对案涉房屋已形成物权期待权，该权利应优于王伟、高小瑞申请执行的金钱债权予以保护。案涉房屋因房地产公司原因并未取得房产证书，未能及时办理过户的过错亦不应苛责于买受人杨茂。故其请求排除对涉案房屋的执行，本院予以支持。基于物权法定的原则，房屋所有权的确认应以房管部门登记簿的记载为准，案涉房屋现阶段仅存在预告登记，并未在房管部门登记簿记载，亦未取得房屋产权证书，故杨茂请求确认案涉房屋所有权为其所有，本院不予支持。 综上所述，杨茂的诉讼请求部分能够成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行鄂尔多斯市东胜区煜春园小区3-车库-010126（合同编号：2010-9000845）及3-车库-010127（合同编号：2008-0027306）房屋； 二、驳回杨茂的其他诉讼请求。 案件受理费8900.0元，由王伟、高小瑞负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 本院（2020）内06执异170号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  何艳春 审判员  刘银福 审判员  高宇柔 二〇二〇年十月二十八日 书记员  尹 雪