广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11687号上诉人（原审原告）：深圳市大好贸易有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道鹏基工业区****，统一社会信用代码91440300359355158Q。法定代表人：周少云，董事长。委托诉讼代理人：李毅，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾璐，广东普罗米修律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳绿恒环保科技有限公司，住，住所地深圳市罗湖区黄贝街道新秀社区罗沙路**银丰大厦**502一社会信用代码914403005990513050。法定代表人：李伟波，董事长。委托诉讼代理人：李俊宏，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建军，广东广和律师事务所律师。上诉人深圳市大好贸易有限公司因与被上诉人深圳绿恒环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初36772号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。深圳市大好贸易有限公司上诉请求：1.请求依法撤销原判第六项；2.改判原判决第二项为深圳绿恒环保科技有限公司按照每月租金50300元标准支付深圳市大好贸易有限公司自2019年3月1日起至实际交还房屋之日的房屋租金，并按照每月2%标准自2019年3月1日起累计至清偿之日止相应租金的滞纳金（至起诉之日租金为363837元，滞纳金为21629元，不服一审判决金额为283182元）；3.改判原判决第三项为深圳绿恒环保科技有限公司按照物业管理费每月每平方米3.5元、电梯使用费每月每平方米1.5元的标准支付深圳市大好贸易有限公司自2019年3月1日起至实际交还房屋之日的房屋物业管理费以及电梯使用费，并按照每月2%标准自2019年3月1日起累计至清偿之日止相应费用的滞纳金（至起诉之日物业管理费为24647元，电梯使用费为10563元，滞纳金分别为1514.5元、648.5元，不服一审判决金额为27146元）；4.本案一审、二审诉讼费用由深圳绿恒环保科技有限公司承担。事实理由：深圳市大好贸易有限公司与深圳绿恒环保科技有限公司至今没有书面解除租赁合同，双方也未曾办理物业交接验收手续是不争的事实。深圳绿恒环保科技有限公司因其股东之间的内部争议停业，但是在本案诉讼前并未明确向深圳市大好贸易有限公司表达退还房屋、解除合同的意向，期间其经办股东反而一再向深圳市大好贸易有限公司表示内部争议即将结束，很快将在租赁场地恢复经营，因此深圳绿恒环保科技有限公司至今仍实际占有涉案房屋，也未主动通知深圳市大好贸易有限公司办理交接验收手续，造成深圳市大好贸易有限公司客观上无法行使房屋的租赁权利。深圳绿恒环保科技有限公司的商事变更登记事项系其法定代表人在股东纠纷发生后的单方行为，连其内部股东都不知情，苛求深圳市大好贸易有限公司明知，据此推定深圳绿恒环保科技有限公司承担此后房屋空置的责任显然违反公平原则。深圳绿恒环保科技有限公司向一审法院提交的诉讼期间发出的书面通知函（未通知到深圳市大好贸易有限公司），也足以证实在此以前深圳绿恒环保科技有限公司未依法通知深圳市大好贸易有限公司解除合同的事实。按照谁主张谁举证的举证原则，深圳绿恒环保科技有限公司表明在本案诉讼前已经搬离房屋并通知深圳市大好贸易有限公司解除合同的意思表示，依法应当承担举证责任。原审无视深圳绿恒环保科技有限公司内部股东争议未妥善处置租赁关系的客观事实，在没有证据支持的情况下，苛求深圳市大好贸易有限公司明知、并承担房屋空置产生的损失，仅支持深圳市大好贸易有限公司2019年4月30日以前的租金、物业管理费及电梯使用费违反了公正原则，应予纠正。我国合同法规定的违约责任始终贯穿着一条基本原则，那就是损害填补原则。根据《中华人民共和国》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。双方合同约定了迟延支付相关费用的违约金标准为每日3%，深圳市大好贸易有限公司已经依法调整至公平合理标准按照每月2%计算，原审再行调整为贷款利率标准不足以弥补深圳市大好贸易有限公司损失，未体现对深圳绿恒环保科技有限公司违约行为的惩戒作用，因此原审对迟延支付款项违约金的判决应予纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。深圳市大好贸易有限公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定向贵院提起上诉，请求依法改判支持深圳市大好贸易有限公司的上诉请求。深圳绿恒环保科技有限公司答辩如下：深圳绿恒环保科技有限公司在2019年4月底搬离涉案房产是不争的事实。虽深圳绿恒环保科技有限公司与深圳市大好贸易有限公司没有书面的物业交接手续，但深圳市大好贸易有限公司作为业主，在深圳绿恒环保科技有限公司停业搬迁，涉案合同的履行已陷入僵局的情况下，应尽早收回物业减少损失，而不是放任涉案房屋空置造成的损失继续扩大。深圳绿恒环保科技有限公司已承担了相应的违约责任，足以赔偿深圳市大好贸易有限公司的损失。综上，恳请法院依法驳回深圳市大好贸易有限公司的全部上诉请求，维护深圳绿恒环保科技有限公司的合法权益。深圳市大好贸易有限公司一审起诉请求：1.判令解除深圳绿恒环保科技有限公司、深圳绿恒环保科技有限公司的租赁合同，并责令深圳绿恒环保科技有限公司立即交还深圳市大好贸易有限公司位于罗湖区平方米的房产；2.判令深圳绿恒环保科技有限公司支付深圳市大好贸易有限公司自2019年3月1日起至实际交还房屋之日的房屋租金（租金标准为月租金总额50300元，至起诉之日租金总额为363837元）；3.请求判令深圳绿恒环保科技有限公司支付深圳市大好贸易有限公司自2019年3月1日起至实际交还房屋之日的物业管理费以及电梯使用费（物业管理费标准为每月每平方米3.5元，电梯使用费为每月每平方米1.5元，至起诉之日物理管理费为24647元，电梯使用费为10563元）；4.请求判令深圳绿恒环保科技有限公司支付深圳市大好贸易有限公司自2019年3月1日起至实际交还房屋之日拖欠的租金、物业管理费及电梯使用费等各项欠费相应的逾期违约金（按每月2%的利率标准计算，至起诉之日违约金总计23792.5元，各项违约金详见违约金明细表）；5.判令深圳绿恒环保科技有限公司支付的押金150900元归深圳市大好贸易有限公司所有；6.判令深圳绿恒环保科技有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：涉案的位于深圳市罗湖区，建筑面积合计2265平方米的房屋均属于深圳市大好贸易有限公司所有。2018年5月22日，深圳市大好贸易有限公司与深圳绿恒环保科技有限公司签订《房屋租赁合同》，约定深圳市大好贸易有限公司将上述房屋中的1006平方米出租给深圳绿恒环保科技有限公司使用，租赁期限为2018年6月1日起至2020年5月8日止，每月租金为50300元；深圳绿恒环保科技有限公司缴纳租赁押金150900元；深圳绿恒环保科技有限公司负责支付因使用租赁房屋产生的水电费、卫生费、物业管理费、合同印花税等费用；深圳绿恒环保科技有限公司拖欠租金每逾期一天，按租金总额的万分之五向深圳市大好贸易有限公司赔偿违约金，逾期超过30天，视为深圳绿恒环保科技有限公司不履行本合同，深圳市大好贸易有限公司有权解除合同押金不退；租赁期限内，深圳绿恒环保科技有限公司未经深圳市大好贸易有限公司同意，中途擅自退租的，押金不退；双方还对其他事项进行了约定。6月1日，深圳市大好贸易有限公司、深圳绿恒环保科技有限公司又签署《房屋租赁合同附页》，约定深圳绿恒环保科技有限公司每月每平方米应缴纳管理费3.5元、电梯费每月每平方米1.5元，深圳绿恒环保科技有限公司每月15日前支付租金及其他相关费用，深圳绿恒环保科技有限公司不按时缴纳，深圳市大好贸易有限公司按拖欠日乘以月租金3%收取滞纳金，欠费超过15日，深圳市大好贸易有限公司有权釆取停水停电的方法进行催收；双方还约定了其他事项。随后，深圳绿恒环保科技有限公司向深圳市大好贸易有限公司缴纳了租赁押金150900元，深圳市大好贸易有限公司于2018年6月1日将涉案房屋交给深圳绿恒环保科技有限公司使用。深圳绿恒环保科技有限公司支付租金和物业管理费、电梯使用费至2019年2月28日。后因其股东纠纷，深圳绿恒环保科技有限公司未再支付租金及其他费用。深圳绿恒环保科技有限公司在2019年4月22日将其商事主体的登记住所由涉案房屋变更为深圳市罗湖区黄贝街道新秀社区罗沙路**银丰大厦**502。深圳绿恒环保科技有限公司在一审庭审中表示其在2019年4月底搬离了涉案房屋，并通知深圳市大好贸易有限公司办理房屋交接收取，但深圳市大好贸易有限公司不予同意。深圳市大好贸易有限公司在一审庭审中表示没有收房。一审法院认为，深圳市大好贸易有限公司与深圳绿恒环保科技有限公司签订的《房屋租赁合同及附页》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。深圳绿恒环保科技有限公司是涉案房屋的实际承租和使用人，租用深圳市大好贸易有限公司的房屋应当支付使用期间的租金，但深圳绿恒环保科技有限公司只支付租金至2019年2月28日，深圳绿恒环保科技有限公司的行为已构成违约，深圳绿恒环保科技有限公司应当支付2019年3月1日起至4月30日的租金100600元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年5月1日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至款项还清之日止的标准向深圳市大好贸易有限公司支付拖欠上述租金的滞纳金。深圳绿恒环保科技有限公司拖欠租金的行为已构成违约，深圳市大好贸易有限公司有权解除合同并没收租赁保证金，用以补偿深圳市大好贸易有限公司的损失。因深圳市大好贸易有限公司与深圳绿恒环保科技有限公司没有书面的物业交接手续，双方对于涉案物业是否交接存在异议，深圳市大好贸易有限公司作为业主，应当尽早收回物业尽量减少自己的损失，而不是放任损失继续扩大，对此深圳市大好贸易有限公司应承担相应的后果，深圳绿恒环保科技有限公司没有按约定时间交还物业，也应承担一定赔偿责任，根据案情，法院酌情确定深圳绿恒环保科技有限公司向深圳市大好贸易有限公司支付相当于一个月租金的50300元作为对深圳市大好贸易有限公司损失的赔偿。深圳绿恒环保科技有限公司使用深圳市大好贸易有限公司的房屋，应当支付2019年3月1日至4月30日的物业管理费和电梯使用费，物业管理费为7042元，电梯使用费为3018元。对于深圳市大好贸易有限公司的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除深圳市大好贸易有限公司与深圳绿恒环保科技有限公司签订的《房屋租赁合同及附页》；二、深圳绿恒环保科技有限公司在判决书生效之日起十日内向深圳市大好贸易有限公司支付2019年3月1日起至4月30日的租金人民币100600元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年5月1日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至款项还清之日止的标准向深圳市大好贸易有限公司支付拖欠上述租金的滞纳金；三、深圳绿恒环保科技有限公司在判决书生效之日起十日内向深圳市大好贸易有限公司支付物业管理费人民币7042元，电梯使用费人民币3018元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年5月1日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至款项还清之日止的标准向深圳市大好贸易有限公司支付拖欠上述费用的滞纳金；四、深圳绿恒环保科技有限公司向深圳市大好贸易有限公司支付的租赁押金人民币150900元不予退还；五、深圳绿恒环保科技有限公司在判决书生效之日起十日内向深圳市大好贸易有限公司赔偿损失人民币50300元；六、驳回深圳市大好贸易有限公司的其他诉讼请求。如果深圳绿恒环保科技有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4769元，深圳市大好贸易有限公司负担3100元，深圳绿恒环保科技有限公司负担1669元。深圳市大好贸易有限公司已预交的案件受理费人民币1669元，由法院予以退回，深圳绿恒环保科技有限公司应在判决书生效之日起七日内向法院交纳案件受理费人民币1669元，拒不缴纳的法院依法强制执行。二审期间，深圳市大好贸易有限公司提交了下列证据。证据一：照片，证明：房屋被深圳绿恒环保科技有限公司占用的实际状况，至2020年5月8日止前，深圳绿恒环保科技有限公司存放涉案场地物品占据了整个房屋。证据二：聊天记录，证明：双方于2020年5月8日办理房屋的交接，交还钥匙清空房屋。（深圳市大好贸易有限公司当庭向深圳绿恒环保科技有限公司出示聊天记录载体供其阅看）。深圳绿恒环保科技有限公司质证意见为：我方对于图片的真实性予以认可，深圳绿恒环保科技有限公司早已未实际经营，只有少量的办公物品还在涉案房屋，是深圳市大好贸易有限公司表示要结清租金才能搬离。对于聊天记录真实性予以认可，但是实际上深圳绿恒环保科技有限公司也是早也没有实际经营，只有少量的办公物品还在涉案房屋。而且当时搬离时深圳市大好贸易有限公司称是因为租赁到期才同意让深圳绿恒环保科技有限公司搬离该少量办公物品。深圳绿恒环保科技有限公司提交了（2020）粤0303民初10719号民事判决书（深圳绿恒环保科技有限公司与深圳绿恒环保科技有限公司前员工之间的劳动争议案件），证明：该判决已认定2019年4月深圳绿恒环保科技有限公司原办公地址（即涉案房屋）被停水停电及之后深圳绿恒环保科技有限公司办公地址搬迁的事实。深圳市大好贸易有限公司对此事实不予确认。一审查明的其余事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：深圳市大好贸易有限公司主张租金、物业管理费、电梯费应计至2020年5月8日是否成立。深圳绿恒环保科技有限公司主张因未交纳租金、物业管理费、电梯费，深圳市大好贸易有限公司对涉案房屋停水停电，导致无法办公，深圳绿恒环保科技有限公司于该月搬离涉案房屋，并办理了办公地址的工商变更登记；深圳绿恒环保科技有限公司主张一直与深圳市大好贸易有限公司协商解除租赁合同事宜，并撤离剩余少量用品，深圳市大好贸易有限公司以未结清租金为由予以拒绝，导致陷入僵局，由此造成的损失扩大应由深圳市大好贸易有限公司承担。深圳市大好贸易有限公司则主张深圳绿恒环保科技有限公司并未举证证明已通知深圳市大好贸易有限公司搬离的事实，其仍实际占用涉案房屋，至合同期满的2020年5月8日才办理交接，相关责任应由深圳绿恒环保科技有限公司承担。本院经审理认为，深圳市大好贸易有限公司对涉案房屋停水停电，客观上已难以实现合同的目的。（2020）粤0303民初10719号民事判决已认定2019年4月深圳绿恒环保科技有限公司原办公地址（即涉案房屋）被停水停电及之后深圳绿恒环保科技有限公司办公地址搬迁，结合，结合深圳绿恒环保科技有限公司在2019年4月22日将其商事主体的登记住所由涉案房屋变更为深圳市罗湖区黄贝街道新秀社区罗沙路**银丰大厦**502的事实市大好贸易有限公司应知晓深圳绿恒环保科技有限公司搬离的事实。而深圳市大好贸易有限公司也自认于2019年7、8月口头通知搬离及因相关事宜未谈妥而未成。综合本案事实，深圳绿恒环保科技有限公司主张其在2019年4月底搬离了涉案房屋，并通知深圳市大好贸易有限公司办理房屋交接，深圳市大好贸易有限公司以未结清租金为由予以拒绝，导致陷入僵局，合符客观实际，本院予以采信。深圳市大好贸易有限公司与深圳绿恒环保科技有限公司因解除租赁合同的相关事宜未谈妥导致未能完全搬离，双方未能办理物业交接手续，造成涉案房屋2019年5月后的租金损失双方均有过错，一审根据本案实际，认定深圳绿恒环保科技有限公司承担一个月租金损失的责任，其余扩大损失的责任由深圳市大好贸易有限公司承担并无不当。深圳市大好贸易有限公司主张租金、物业管理费、电梯费应计至2020年5月8日理由不成立，本院不予采纳。综上所述，深圳市大好贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5955元，由深圳市大好贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年十月十九日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。