福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0526民初914号 原告：郑玉思，男，1973年6月15日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：陈小平，福建戴云律师事务所律师。 被告：王庆源，男，1978年2月3日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：曾爱华，女，1978年1月8日出生，汉族，住福建省德化县。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。 上述二被告的共同委托诉讼代理人：王淑贞，福建岱仙律师事务所律师。 第三人：王庆丰，男，1979年9月26日出生，汉族，住福建省德化县。 原告郑玉思与被告王庆源、曾爱华合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案，依法适用普通程序，由审判长陈志群与人民陪审员李巧彦、赖开汪组成合议庭进行审理。第一次庭审结束后，原合议庭组成人员李巧彦、赖开汪因故无法继续参与本案的审理，需要变更合议庭组成人员，决定由陈志群担任审判长，与人民陪审员陈采怡、连祥仪组成合议庭继续审理。2020年8月17日，本院依法追加与本案具有利害关系的的王庆丰作为本案的第三人参加诉讼。本院共三次公开开庭审理本案。第一次开庭时，原告郑玉思、被告王庆源及其与曾爱华的共同委托诉讼代理人张剑平到庭参加诉讼；第二次开庭和第三次开庭时，原告郑玉思及其委托诉讼代理人陈小平、被告王庆源及其与曾爱华的共同委托诉讼代理人张剑平、第三人王庆丰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑玉思向本院提出诉讼请求，1、依法确认原、被告于2010年7月2日签订的《建房合作协议书》合法有效，判令王庆源、曾爱华继续履行协议；2、判令王庆源、曾爱华义务配合郑玉思到不动产权登记中心签名申办不动产权证登记手续，并在取得不动产权证之日起1个月内将郑玉思相应分得的相关产权签名过户给郑玉思指定的购买人名下，过户费由郑玉思承担；3、判令王庆源、曾爱华向郑玉思交还一层店面1开间及退还该间店面租金收益10万元及利息（自起诉日起至还款之日止按年利率6%计算）；4、判令王庆源、曾爱华向郑玉思支付违约金30万元；5、判令王庆源、曾爱华承担本案诉讼费用。诉讼过程中，郑玉思于2020年8月27日变更第2项诉讼请求和第3项诉讼请求。其中，第2项诉讼请求变更为：判令王庆源、曾爱华义务配合郑玉思到不动产权登记中心签名申办不动产权证登记手续，并在取得不动产权证之日起1个月内将郑玉思相应分得位于德化县××镇××期项目区安置地Ｂ区3幢4号一层靠王庆丰合墙店面一间（现浔中镇电商街72号-7），（现浔中镇电商街72号Ｂ单元）302套房、502套房、202套房一半、（现浔中镇电商街72号-7-1、-8-1号）地下室一半不动产转移登记至郑玉思名下；第3项诉讼请求变更为：判令王庆源、曾爱华向郑玉思交还位于德化县××镇××期项目区安置地Ｂ区3幢4号一层靠王庆丰合墙店面一间（现浔中镇电商街72号-7）及赔偿占用该间店面租金收益10万元及利息（自起诉日起至还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2020年10月26日，经本院释明，郑玉思将变更后的第2项诉讼请求和第3项诉讼请求再次变更。其中，再次变更后的第2项诉讼请求为“判令王庆源、曾爱华及第三人王庆丰义务配合郑玉思到不动产权登记中心签名申办不动产权证登记手续，并在取得不动产权证之日起1个月内将郑玉思相应分得位于德化县××镇××期项目区安置地Ｂ区3幢4号一层靠王庆丰合墙店面一间（现浔中镇电商街72号-7），（现浔中镇电商街72号Ｂ单元）302套房、502套房、202套房一半、（现浔中镇电商街72号-7-1层、-8-1层）地下室一半不动产转移登记至郑玉思名下”；再次变更后的第3项诉讼请求为“判令王庆源、曾爱华向郑玉思交还位于德化县××镇××期项目区安置地Ｂ区3幢4号一层靠王庆丰合墙店面一间（现浔中镇电商街72号-7）及赔偿占用该间店面租金收益10万元及利息（自起诉日起至还款之日止，按年利率6%计算）”。 事实与理由：2010年7月2日，郑玉思作为乙方与王庆源、曾爱华作为甲方签订了一份《建房合作协议书》（以下简称：协议书）。协议书约定：甲方将拆迁安置所得，位于东头（城东）开发区二期项目区安置一宗地2开间，每开间4米×12米，及地下室可建7.5层，甲方同意将该宗地由乙方出资合作营建房屋，建好面积双方对半平分。该协议书还约定：该合作宗地以甲方出地皮由乙方出资基建为条件，建好后该宗地的产权甲乙双方各分得一半；公共部分双方共同使用、地下室双方平分、一层店面2开间双方各分得1开间、二至六层套房以抽签形式一方得二、五层套房、一方得三、六层套房，第四层套房以市场价格对外出售所得双方各分一半，顶层半层归甲方所有（后双方又对二层至六层套房作了分房调整。该协议书另外约定：甲方分得第四、六层套房及一层靠郑某合墙店面1开间，乙方分得第三、五层套房及一层靠王庆丰合墙店面1开间，第二层套房双方共有对外出售，地下室双方对半平分），建房费用由乙方全额负责，乙方应完成基础、框架主体、配套费缴交、按图纸砌墙及外墙装饰、外墙窗、电、水管道串楼、排污排水管、前后埕硬化等并约定了甲方义务到工地现场指导工程质量、押金、建房期限等条款。该协议书第七条约定：甲方有义务主动在可办产权之日起三个月内将乙方分得的房屋产权和土地产权过户到乙方户头或乙方指定的户头，过户费用由乙方承担，协议书第九条约定：甲方违约应支付违约金人民币叁拾万元给乙方等约定。之后，该合作宗地房屋建好完工后，郑玉思将德化县××镇××期项目区安置地Ｂ区3幢4号楼一层店面1开间转卖给黄某、将房屋第二层套房与王庆源、曾爱华一起卖给杨忠炜、将房屋第三层套房及车库卖给陈家义、陈文达、第五层套房及车库卖给陈周平。2012年1月起，郑玉思将出卖的套房交付给受让方杨忠炜、陈家义、陈文达、陈周平等装修入住，而郑玉思应得的一层1开间店面被王庆源、曾爱华占为己有不交付给郑玉思。郑玉思多次找王庆源、曾爱华交涉，王庆源、曾爱华仍拒不交付给郑玉思。2011年11月起，王庆源、曾爱华擅自将一层2开间店面对外出租至2020年2月。王庆源、曾爱华已收取租金20万。当中，该合作宗地房屋经县建设局验收并于2018年7月取得了《建设工程竣工规划条件核实意见书》即该合作宗地房屋办证材料齐全已具备申办不动产权证登记条件，王庆源、曾爱华拒不配合郑玉思到不动产权证登记中心签名申办不动产权证登记及过户手续，造成了郑玉思权益损失。原、被告签订的协议书合法有效，应受法律保护。 王庆源和曾爱华共同辩称，一、原、被告双方签订的协议书无效。址在德化县浔中镇城东开发区二期安置地属于王庆源和曾爱华旧有的宅基地及房屋被征迁后，由政府给予安置建设的土地。该安置地属于国有划拨性质的土地，具有对象的特殊性。在未经政府部门允许的情况下，是不得转让，也不得与他人合作建房的。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条明确规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。原、被告双方签订的协议书违反国家法律规定，应为无效合同。 二、郑玉思所建楼房存在屋顶板面漏水、地下室渗水等无法使用的质量问题。郑玉思应予以修复。协议书约定的“三化池”也未建设。另外，郑玉思所建楼房存在超建、违建等情形。 三、案涉房屋的初始登记尚未办理。根据协议书的约定，郑玉思有办证的义务，而王庆源和曾爱华只需要配合。王庆源和曾爱华多次催促郑玉思办证，但郑玉思一直拖着不予以办。因为协议书是份无效的合同，所以郑玉思要求将相应的房产的不动产权证办理至郑玉思名下的的诉讼请求是不能成立的。 四、一层的2间店面是全部属于王庆源和曾爱华所有。郑玉思要求退还一间店面及支付租金收益缺乏依据，该项诉讼请求不能成立。房屋建造完毕后，双方于2012年协商，郑玉思同意将归属于郑玉思的一间店面以30万元的价格转让给王庆源和曾爱华使用，归王庆源和曾爱华所有。店面转让款以房产证办理妥当后以房产抵押贷款所得的款项支付给郑玉思。所以，该店面的所有权是属于王庆源和曾爱华所有。郑玉思主张其已将一间店面转让给黄某，要求退还并支付租金收益10万元及利息的诉讼请求缺乏依据，不能成立。 五、郑玉思将共有的楼房第二层转让给他人后，并未将转让款207375元按对半比例支付给王庆源和曾爱华。王庆源和曾爱华仅收到7.5万元。 六、协议书签订后，王庆源和曾爱华已按约定将安置地交付给郑玉思建设楼房，也办理了相关建设审批手续，并不存在任何违约行为。郑玉思要求王庆源和曾爱华支付30万元违约金缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立。 郑玉思围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、郑玉思身份证复印件1份，拟证明郑玉思的身份情况；证据二、王庆源的身份证复印件1份，拟证明王庆源的主体资格；证据三、《建房合作协议书》、《声明书》、缴交配套费发票复印件、合作建房押金收条各1份，拟证明该合作宗地以甲方(王庆源、曾爱华)出地皮，由乙方(郑玉思)出资基建为条件等事实；证据四、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》、《土地使用权证》、《建设工程竣工规划条件核实意见书》各1份，拟证明该宗地经德化县规划建设局、德化县国土资源局许可、德化县人民政府批准的事实；证据五、基建材料采购清单2张、票据118张，拟证明郑玉思出资757695元的事实；证据六、《店面买卖合约》复印件1份（郑玉思称，原件在退店面时已当面撕毁）、《房屋买卖合约》2份，拟证明郑玉思将房屋转卖的事实；证据七、《房屋买卖合约》1份，证明原、被告双方将第二层套房共同转卖的事实；证据八、发票三份，供水设施安装合同2份，拟证明安装入户是由郑玉思进行入户的事实；证据九、房屋检验合格报告一份，拟证明案涉房屋质量合格的事实；证据十、申请书一份，拟证明王庆源向不动产中心申请暂缓办证、不配合郑玉思办证的事实；证据十一、借条三份，收条一份，拟证明二层房屋的转让款已经支付给王庆源和曾爱华的事实；证据十二、不动产权籍调查表、房产（产权）测绘成果报告书、分摊协议书、行政处罚决定书、函各一份，拟证明案涉房产已具备办理不动产权证的条件；证据十三、房屋分户图，拟证明案涉地下室03、04、08、09、10、11的办证地址，地下室具体位置是被告所有。 王庆源和曾爱华围绕其答辩意见提交了如下证据材料：证据1、证明一份，拟证明郑玉思同意将其中一间店面以30万元的价款转让给王庆源的事实；证据2、图片一组、录像光盘一份，拟共同证明郑玉思建设的楼房存在渗水、漏水现象，地下室积水成潭，无法正常使用的事实；证据3、补充协议一份，拟证明郑玉思负责水电管线及代入户费，但郑玉思并没有履行该补充协议，存在违约；证据4、录音光盘及文字资料、微信、通话记录等，拟证明王庆源多次催促郑玉思要求办理产权证件，郑玉思不接电话也不回复和双方已对属于郑玉思的一家店面进行协商，郑玉思同意转让给王庆源的事实；证据5、相片和图纸各一份，拟证明郑玉思未按照图纸施工。 王庆丰未向法庭提交证据材料。 审理过程中，本院依郑玉思的申请，依法通知证人黄某、郑某出庭作证，并接受质证。1、证人黄某称，2012年1月，其以总价45万元向郑玉思购买店面，后来因为郑玉思和王庆源之间的纠纷，听郑玉思说因为店面给王庆源霸占着，所购买的店面没办法过户，其才与郑玉思解除合同。郑玉思退还购房款的时候，其当面将购房合同撕毁了。其并未使用过向郑玉思所购买的店面。其向郑玉思购买的店面是与王庆源所拥有的店面合墙的那一间，其所购买的店面的门比较宽；2、证人郑某称，其与王庆丰是邻居。其有3开间的安置地，王庆源有2开间的安置地。其房子与王庆源的安置地上建的房子是合墙的。郑玉思代表王庆源三兄弟和其一起建房。其与郑玉思共同出资购买基建材料。1-2是黄志坚的，5-6是王庆丰的，其自己的好像是71-11（具体的记不清楚）。其与王庆源、王庆丰等人的安置地上所建的房子的屋后的排水管被压扁了，积水排不出去。其所有的店面一个月的租金为1000元／月。 郑玉思对王庆源和曾爱华提供的证据材料质证如下：证明1中的证人未出庭作证，真实性无法确认；证据2中的图片及录像不予认可。根据郑玉思提供的房屋检验合格报告已能证明房屋的质量是合格的。关于房屋存在漏水的问题，房屋于2011年就建好，已整整9年；证据3只是复印件，缺乏原件核对，真实性不予认可；证据4中的录音的真实性无异议，但有删减，而且录音的形成时间是2019年，当时虽对店面回购进行协商，但并未达成一致意见。证据4中的微信及通话记录的真实性均无异议，但王庆源既不提供身份证，也不到办证现场配合办理；证据5的真实性无异议，但相片中的改梁位置是当时根据王庆源的要求更改的。 郑玉思对黄某和郑某的证人证言的质证意见如下：1、第一次庭审时，郑玉思认为黄某的证人证言属实。郑某与王庆源和曾爱华是邻居，郑某应知道王庆源、曾爱华有2间店面的事情。2、第二次庭审时，郑玉思认为本案的诉讼请求变更后，黄某的证人证言与本案不具有关联性；郑某的证人证言能证实合资建房的账目已结清和合墙的事实。 王庆源和曾爱华对郑玉思提供的证据材料共同质证如下：证据一、证据二、证据三、证据四的真实性无异议，但证据三中的协议书所涉及的合作建房的土地是安置地，是划拨的国有土地，未经政府批准，是不得合作建房的。所以，协议书是一份无效的合同；证据五系郑玉思自行制作的，按建筑行业价格，一般整幢楼房建设大约在50-60万元间，郑玉思制作的采购单已经远远超过建筑行业的价格；证据六的真实性无法确认。其不知道店面是否存在转让，但房屋转让属实，只是不清楚转让给谁。不清楚证据七中的《房屋买卖合约》是转让给谁；证据八的真实性无异议；证据九的表面真实性没有异议，但这只是结构安全性，要以这份报告证明房屋合格是不能成立的；证据十的真实性无异议；证据十一中的25000元的收条无异议，对于三份借条中2010年10月30日借款15000元无异议，2011年6月10日借款16000元无异议，对于2011年9月15日找郑开德借款5万元的真实性没异议，这是郑玉思带其去向郑开德借款的；证据十二的真实性无异议。对证据十三的真实性无多大异议。 王庆源和曾秀华对黄某和郑某的证人证言的质证意见如下：1、第一次庭审时，王庆源和曾爱华认为，黄某所述不属实。对郑某的证人证言无意见；2、第二次庭审时，王庆源和曾爱华认为，证人黄某的证人证言所述的是其与郑玉思的内部关系，与本案不具有关联性。认为郑某所述的合资建房的事情虽属实，但不能反证店面租金是1000元的事实。证人郑某能证实原、被告双方协商解除店面买卖的事实。郑玉思承诺修理房屋后面被压扁的水管，但至今都未修缮。 王庆丰对郑玉思提交的证据材料质证如下：证据一、证据二、证据三、证据四均无异议；证据五的质证意见与王庆源和曾爱华的质证意见一致，不清楚郑玉思出资多少；其不清楚证据六、证据七所涉及的店面交易和房产交易；证据八、证据九、证据十、证据十一均无异议，证据十二的质证意见与王庆源和曾爱华的质证意见一致。证据十三不全面，有一间违建的未画出来，郑某隔墙的那间没有画出来。其他的与实际情况差不多。 王庆丰对王庆源和曾爱华提供的证据材料均无异议。 王庆丰对黄某和郑某的证人证言的质证意见与王庆源、曾爱华第二次庭审时的质证意见一致。 本院结合当事人的质证意见，对郑玉思和王庆源、曾爱华的证据材料审查后认为，1、王庆源、曾爱华和王庆丰对郑玉思提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据八、证据九、证据十、证据十二的真实性均无异议，本院对上述证据材料的真实性予以确认。郑玉思提供的证据六中的2份《房屋买卖合约》、证据七及证据十三所要证明的内容与本案的诉讼请求不具有关联性，本院不予采用。建房成本并不是本案的审理范围。所以，郑玉思提供的证据五与本案不具有关联性，本院不予采用。郑玉思所提供的证据十一的证明对象与其向本院主张的诉讼请求并不具有关联性。所以，本院对该份证据材料不予采用；2、王庆源和曾爱华提供的证据1系证人证言，但该份证人证言中的证人郑某在庭审中承认其并不清楚郑玉思与王庆源、曾爱华之间购买店面的事宜，而其余证人均未出庭作证。所以，该份证人证言的真实性无法确认，本院不予采信；王庆源、曾爱华提供的证据2与本案不具有关联性，本院不予采用；王庆源、曾爱华提供的证据3无原件核对，真实性无法确认，本院不予采信；郑玉思和王庆丰对王庆源、曾爱华提供的证据4的真实性无异议，本院对该份证据材料的真实性予以确认。王庆源、曾爱华提供的证据5所要证明的答辩意见与本案的诉请求并不具有关联性。所以，本院对王庆源、曾爱华提供的证据5的不予采用。 本院经审理认定如下事实：2010年7月2日，王庆源、曾爱华作为甲方，郑玉思作为乙方，双方签订一份《建房合作协议书》。该协议书约定，甲方同意将其址在东头开发区拥有的一宗2开间的拆迁安置地（址在德化县城东二期项目区××幢××号，以下简称：案涉安置地）由乙方出资合作营建，房屋建好后面积双方对半平分。该协议书具体约定如下条款“一、该合作宗地以甲方出地皮由乙方出资基建为条件，建好后该宗地的产权甲乙双方各分得一半：公共部分双方共同使用、地下室双方平分、一层店面2开间双方各分得1开间、二至六层套房以抽签形式一方分得二、五层套房、一方得三、六层套房，第四层套房以市场价格对外出售的所得双方各分一半，顶层半层归甲方所有。二、甲方应负责该宗地需缴交国家的土地款项，取得土地使用批准书，协调邻里基建进度及公共事项。三、该合作宗地以规划可建层数平方为准，不得超建违建。四、乙方应出资负责项目：旧房拆迁可扣除余需缴交的配套费、建安税、框架主体、室内红砖砌墙、外墙装修及外墙铝合金窗玻璃，四至沟路及门路、三化池、排污排水管及排气管、公共用地混凝土、办证费用、地下室土方。五、乙方交给甲方人民币2万元作为押金，待乙方建好二层板后，甲方再将2万元押金退还给乙方。六、基建要求：可动工之日起一年零六个月建好，按图纸设计施工，基建当中安全设施由乙方负责，甲方有义务到工地现场指导工程质量。七、甲方有义务主动在可办产权过户之日起三个月内将乙方分得的房屋产权和土地产权过户到乙方户头或乙方指定的户头，过户费用由乙方承担，甲方对该产权地将不再有任何关系，包括乙方再转让销售等。八、甲方保证该宗地没有经济及其他纠纷，如因甲方原因，甲方应承担赔偿乙方的全部经济损失。九、违约责任：甲方违约应支付违约金人民币叁拾万元给乙方，并退还乙方已投入基建的款项及利息以及赔偿因违约造成的经济损失；乙方违约者应付违约金人民币叁拾万元给甲方，逾期交房日按伍拾元计算给甲方。十、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起生效。”。 2010年8月1日，经德化县国土资源局批准，王庆源以划拨的形式取得案涉安置地的《建设用地批准书》，土地所有权性质为国有。2016年10月13日，王庆源和王庆丰取得包括案涉安置地在内的德化县城东二期项目区安置地Ｂ区3幢的国有土地使用权［国有土地使用权证号：德国用（2016）第7××3号］。2010年11月22日，王庆源取得案涉安置地的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。案涉安置地及地上建筑物的相关审批手续审批后，案涉安置地上的建筑物已于2011年竣工，共计8层，其中，地上建筑物为**、地下室**。案涉安置地上的房屋建造完毕后，经郑玉思与王庆源、曾爱华协商，郑玉思分得第二层房屋（即德化县浔中镇电商街Ｂ单元202室）的一半、第三层房屋（即德化县浔中镇电商街Ｂ单元302室）、第五层房屋（即德化县浔中镇电商街Ｂ单元502室）及案涉安置地上的地下室的一半。 案涉安置地上所建造的地面第一层两间房屋系德化县浔中镇电商街72-7号（以下简称：7号房屋）和德化县浔中镇电商街72-8号（以下简称：8号房屋）。其中，7号房屋的门比8号房屋的门宽。 上述事实，有各方当事人对真实性均无异议的原、被告身份证复印件、《建房合作协议书》、《声明书》、缴交配套费发票复印件、收条（合作建房押金）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》、《土地使用权证》、《建设工程竣工规划条件核实意见书》、发票、《供水设施安装合同》、不动产权籍调查表、房产（产权）测绘结果报告书、分摊协议书、行政处罚决定书、函及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。 根据已查明的案件事实和各方当事人的举证、质证，本院对郑玉思的诉讼请求分别评析如下： 一、关于郑玉思的第一项诉讼请求，即协议书的效力问题。 本院认为，（一）依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”之规定，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》所规范的划拨土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人订立的合作开发房地产合同需具有共同投资、共享利润、共担风险等特征。而本案中，根据协议书所约定的权利与义务，王庆源、曾爱华只分配固定数量的房屋，既无需承担经营风险，也无权分配郑玉思将房产转卖他人后所得的利润。因此，本案并不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的调整范围。所以，王庆源、曾爱华以协议书违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定为由而主张协议书为无效合同的答辩意见于法无据，本院不予采纳。 （二）王庆源、曾爱华与郑玉思签订的协议书虽系双方当事人的真实意思表示，但协议书第七条中双方约定王庆源和曾爱华应在“可办产权过户之日起三个月内”将郑玉思“分得的房屋产权和土地产权过户到”郑玉思指定的户头的条款因规避了国家税费的征收，损害国家和社会公共利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定。所以，协议书第七条要求王庆源和曾爱华将郑玉思所分配的房屋（含国有土地使用权）直接过户到郑玉思指定的名下的条款无效。协议书的其他条款并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应按照协议书的有效条款履行。 二、关于郑玉思的第二项诉讼请求。该项诉讼请求包含两项诉讼请求，分别为：1、判令判令王庆源、曾爱华及第三人王庆丰义务配合郑玉思到不动产权登记中心签名申办不动产所有权首次登记手续；2、王庆源、曾爱华应在取得上述不动产权证之日起1个月内将址郑玉思分配所得的房产的不动产所有权转移登记至郑玉思名下。 本院认为，1、根据郑玉思提供的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》、《国有土地使用权证》、《建设工程竣工规划条件核实意见书》、《房屋检验合格报告》、《不动产权籍调查表》、《房产（产权）测绘结果报告书》、《分摊协议书》、《行政处罚决定书》、《函》和《申请书》及当事人的陈述，可以共同证实包含郑玉思分配所得的房产在内的案涉安置地上所建造的建筑物即已经由有关部门规划验收，且相关权利人也对上述建筑物进行析分，相关权利人可向德化县不动产登记机关申请办理不动产所有权首次登记手续。 根据协议书的约定及原、被告双方的诉辩意见，包含郑玉思分配所得的房产在内的案涉安置地上所建造的建筑物的不动产所有权的首次登记等手续应由郑玉思去办理，但王庆源、曾爱华应予以配合。郑玉思分配所得的房产以外的不动产是否办理不动产首次登记手续属于王庆源、曾爱华自行处分自己民事权利的范畴。所以，王庆源、曾爱华应配合郑玉思到德化县不动产登记机关签名申办郑玉思分配所得的房产的所有权首次登记手续。 依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。又依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据上述规定，可知房地产交易应遵循房地一体的交易原则，土地使用权随地上不动产的所有权同时转移。本案中，案涉安置地上的建筑物所占用的国有土地使用权原系登记在王庆源和王庆丰两人名下。所以，王庆丰有义务配合郑玉思到德化县不动产登记机关签名申办郑玉思分配所得的房产的所有权首次登记手续。 2、郑玉思的第二项诉讼请求中的第2项诉讼请求的前提条件是郑玉思分配所得的房产办理了不动产所有权的首次登记手续。根据前述分析，尽管王庆源、曾爱华应配合郑玉思到德化县不动产登记机关签名申办郑玉思分配所得的房产的所有权的首次登记手续，但依照《中华人民共和国物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”之规定和《中华人民共和国物权法》第十二条“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”之规定，审查不动产是否具备办理不动产首次登记的条件是不动产登记机关的行政职权。所以，郑玉思的该项诉讼请求因相关不动产尚未完成首次登记手续而暂不具备成立条件。郑玉思可待相关不动产的首次登记手续办理完毕后另行向王庆源和曾爱华主张权利。 三、郑玉思的第三项诉讼请求包含两项诉讼请求，分别为：1、判令王庆源、曾爱华将址在德化县浔中镇电商街72号-7房屋交还给郑玉思；2、判令王庆源、曾爱华赔偿占用该房屋的租金收益10元及利息(自起诉日起至还款之日止，按年利率6%计算)。 1、关于郑玉思第三项诉讼请求中的第1项诉讼请求。 王庆源和曾爱华认为，其已以30万元的价格将该房屋进行回购，只是回购款未支付给郑玉思而已。且该房屋尚未抽签。王庆源和曾爱华为证实其主张，向本院提交录音及《证明》各一份。 郑玉思认为，1、原、被告双方已就协议书所涉及的店面进行抽签，其抽中了7号房屋；2、双方虽曾就协议书所涉及的店面的回购事宜进行协商，但未达成一致意见。 本院认为，根据前述分析，双方当事人应按照协议书的有效条款履行合同。现案涉安置地上的建筑物已建造完毕，王庆源和曾爱华应按照协议书的约定，将地上一楼的一间房屋交付给郑玉思。关于该房屋的具体位置。本院认为，黄某的证人证言与郑玉思提供的《店面买卖合约》复印件（购买人为黄某）的相关条款可以互相印证，本院对黄某的证人证言予以采信。黄某的证人证言和该份《店面买卖合约》复印件及当事人的陈述，可以共同证实黄某曾向郑玉思购买协议书所约定的一楼“店面”的事实。而根据黄某的证人证言，其向郑玉思所购买的“一楼店面”的门比较宽。另外，王庆源、曾爱华于庭审中确认其所拥有的“两间店面”中7号房屋的门比8号房屋的门宽。所以，根据证人黄某的证人证言及当事人的陈述，可以确认协议书第一条所约定的“一层店面2开间双方各分得1开间”中，郑玉思所分得的“1开间店面”应为7号房屋。王庆源和曾爱华应将7号房屋交付给郑玉思。 2、关于郑玉思第三项诉讼请求中的第2项诉讼请求。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，违约损失赔偿应当以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时可得利益。本案中，根据王庆源和曾爱华的陈述，7号房屋和8号房屋先是由其自用，后用以出租。王庆源和曾爱华未及时将7号房屋交付给郑玉思的行为已构成违约，客观上造成郑玉思的房租损失。郑玉思为证实其房租损失而申请证人郑某出庭作证，但因证人郑某参加了旁听，故本院不采用郑某的证人证言。所以，郑玉思应就房租损失承担举证不能的不利后果。但，根据王庆源于庭审中的陈述，“（法庭）问：王庆源，你那两间店面什么时候具备出租的条件。王庆源答：外墙拆下来时是2012年底，2013年才可以正式使用”；又根据王庆源在庭审中的陈述“（法庭）问：2012年和2013年那时候出租一个月租金是多少。王庆源答：2012年至2013年一个月租金是一间500元，2015年一间1000元／月”。王庆源在庭审中的上述陈述构成自认。根据王庆源的上述自认事实，7号房屋自2013年起即可对外出租、产生租金等孳息。截止至法庭辩论终结（2020年9月11日）前，共产生7年又8个月又11天的房租。参照王庆源关于租金标准的陈述，7号房屋自2013年起至法庭辩论终结前，共产生租金68366.67元｛（2013年的12个月×500元／月）＋（2014年的12个月×500元／月）＋（2015年的12个月×1000元／月）＋（2016年的12个月×1000元／月）＋（2017年的12个月×1000元／月）＋（2018年的12个月×1000元／月）＋［2019年的（8＋11天÷30天／月）个月×1000元／月］｝。该租金属于协议书正常履行时，郑玉思的可得利益。所以，王庆源和曾爱华应向郑玉思支付7号房屋自2013年起至法庭辩论终结前所产生的租金损失共计68366.67元及该笔资金在占用期间所产生的利息损失（自起诉日起至还款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、关于郑玉思的第四项诉讼请求。 本院认为，协议书第九条对违约责任进行了约定，具体为“违约责任：甲方违约应支付违约金人民币叁拾万元给乙方，并退还乙方已投入基建的款项即利息以及赔偿因违约造成的经济损失；乙方违约应付违约金人民币叁拾万元给甲方，逾期交房日伍拾元计算给甲方”。从协议书第九条的条款内容的文义解释来分析，违约方向守约方承担支付违约金30万元的违约责任的约定应适用于违约方构成根本违约导致案涉合同被解除后，违约方应承担的违约责任。根据前述分析，王庆源和曾爱华在合同履行的过程中，虽然存在瑕疵履行，但并不构成对合同的根本违约。所以，协议书第九条关于违约方应向守约方支付违约金30万元的约定并不适用于本案。所以，郑玉思要求王庆源和曾爱华支付违约金30万元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，郑玉思的诉讼请求，本院予以部分支持。 2、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第十条、第十二条、第一百四十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第七十二条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、王庆源、曾爱华与郑玉思于2010年7月2日签订的《建房合作协议书》第七条中关于“王庆源、曾爱华应将郑玉思分配的房产的产权和国有土地使用权过户到郑玉思指定的户头”的条款无效； 二、本判决第一项判决所涉及的无效条款外，王庆源、曾爱华与郑玉思于2010年7月2日签订的《建房合作协议书》的其他条款合法、有效，双方当事人应按照有效的条款履行； 三、王庆源、曾爱华应于本判决生效之日起十个工作日内配合郑玉思到德化县××镇××街××号××街××号××单元××房××街××号××单元××房××街××号××单元××房××街××号××层××层××室××房产的不动产所有权的首次登记； 四、王庆源、曾爱华应于本判决生效之日起十日内将址在德化县浔中镇电商街72号-7房屋交付给郑玉思； 五、王庆源、曾爱华应于本判决生效之日起十日内向郑玉思支付68366.67元及利息（自2020年3月24日起至还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 六、驳回郑玉思的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，由王庆源、曾爱华负担1247.7元、郑玉思负担6052.3元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈志群 人民陪审员  陈采怡 人民陪审员  连祥仪 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  郑雅婷 附：一、主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 7、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押 3、《中华人民共和国物权法》 第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第十二条：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条：在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。 第七十二条第二款：证人作证前不得参加旁听法庭审理，作证时不得以宣读事先准备的书面材料的方式陈述证言。 6、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。