天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3078号上诉人（原审被告）：天津优居信息技术有限公司，住所地天津市南开区黄河道****141。法定代表人:贾全钰，经理。被上诉人（原审原告）：姚凯,男,1984年6月29日出生,汉族，住天津市开发区。上诉人天津优居信息技术有限公司（以下简称优居公司）因与被上诉人姚凯房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初6784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。优居公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二、五项；2.改判一审判决第三项为优居公司不支付违约金;3.改判一审判决第四项为驳回姚凯该项诉讼请求;4.由姚凯承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：2018年8月16日,优居公司与姚凯签订了关于滨海新区塘沽贻东园7-2-101号房屋的《天津市房屋出租委托合同》,约定姚凯将该房屋委托天津优居进行出租管理,委托期限为2018年11月17日至2023年11月16日。首先,2020年1月,由于全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情,导致优居公司业务无法正常开展,优居公司经营出现重大亏损。优居公司积极与姚凯沟通,努力排除不可抗力因素,但姚凯疫情期间,强制将房屋收回,导致双方合同无法继续履行,姚凯应对自己的行为承担一定的责任。新冠疫情的影响于属于社会应知信息,一审法院认定优居公司未能提交证据证明受新冠疫情影响属于事实认定错误。依据《天津市高级人民法院民事审判第一庭关于审理涉××疫情相关民事案件的法官会议纪要（一）》的通知,关于审理房屋租赁合同纠纷案件,“因采取××疫情防控措施直接导致当事人不能履行房屋租赁合同,或者受××疫情及防控工作影响,致使不能履行房屋租赁合同,当事人主张解除合同的,一般予以支持。合同解除后,相关的法律责任问题,应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十八条,《最高人民管法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条等法律、司法解释规定妥善处理。承租人因受××疫情及防控工作直接影响,暂时无法使用租赁房屋而主张延长租期、减免租金的,案件审理中,应当结合所属地区××疫情及防控工作的实际影响进行综合考量。经审查,如属实不可归责于当事人的原因所致,可以考量采取适当延长租期或者适当减免租金的方式,由当事人合理分担损失”。优居公司延迟支付的行为不属于违约,不同意承担违约金,并且要求人民法院对应付租金的金额予以考虑。如人民法院认定优居公司应当承担部分损失,但合同中违约责任约定过高,根据《中华人民共和国合同法》第114条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”,及根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”该条第二款规定:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高,以远远超出姚凯的实际损失,一审法院要求天津优居按照合同约定支付违约金,有失公平,属于事实认定错误,适用法律错误。房屋内的隔断已形成附着,且优居公司对房屋内的装修及装饰不仅仅针对隔断,对装修装饰产生的天津优居的损失,姚凯同意优居公司对房屋增加隔断,当合同因不可抗力因素导致无法继续履行的情况下,该部分损失,姚凯应当承担一部分。姚凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。姚凯向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《天津市房屋出租委托合同》；2.判令优居公司支付2020年2月16日-2020年3月24日房租3483元；3.判令优居公司支付违约金5500元,退还五个月免租期房租13750元；4.判令优居公司将房屋增加隔断恢复原样,赔偿防盗门损失1000元,换锁开锁费用360元；5.本案诉讼费由优居公司承担。一审法院认定事实：2018年8月16日，当事人双方签订《天津市房屋出租委托合同》，出租委托期为自2018年11月17日至2023年11月16日。合同约定姚凯将坐落于天津市滨海新区贻2-101房屋委托优居公司以姚凯的名义出租并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；代姚凯向承租方收取租金。姚凯允许优居公司在委托期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品。姚凯同意在出租委托期预留免租期，作为优居公司装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内姚凯不收取租金。约定出租委托期预留150自然日为优居公司工作期，自然日后开始计算租金。第一年2018年8月17日起至2018年11月16日为免租期共计3个月；第二年2019年11月17日起至2020年1月16日为免租期共计2个月。双方约定了租金标准及支付方式，同时约定，在房屋交付给优居公司后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金。在优居公司有下列情形之一的，姚凯有权单方解除合同：1.未按约定支付租金达5日以上的又无正当理由；……（二）自合同签订之日起，乙方需提前终止合同的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。另查明，优居公司未按照合同约定于2020年2月17日支付房租，因双方协商未果，姚凯于2020年3月24日收回房屋。一审法院认为，姚凯与优居公司签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。双方当事人应当严格按照合同约定全面履行己方义务。第一，双方均认可房屋租赁合同已于2020年3月24日解除，一审法院依法予以确认；第二，关于2020年2月16日至2020年3月24日之间的租金问题，优居公司同意支付，一审法院予以照准；第三，关于姚凯主张的退还五个月的免租期房租的问题，姚凯、优居公司双方在合同中约定“出租委托期（内外）甲方同意预留出150自然日作为乙方工作期，自然日后开始计算租金”，双方同时约定了租金的支付标准。优居公司按照合同约定已支付了2020年2月16日前的租金，且双方未约定在合同解除时免租期租金的退赔方式，故姚凯要求优居公司退还五个月免租期租金的诉请一审法院不予支持；第四，关于优居公司支付违约金的问题，因优居公司未按照合同支付租金，依法应承担违约责任，故姚凯关于优居公司支付5500元违约金的请求一审法院予以支持。关于优居公司提出违约金过高的抗辩事由，因优居公司未能提交相关证据，一审法院不予采纳；第五，关于姚凯诉请的要求优居公司将房屋增加的隔断拆除恢复原样，姚凯、优居公司双方在庭审中均表示可以拆除。该隔断为未形成附合的装饰装修物。本案中合同约定了姚凯允许优居公司在委托期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品，在合同解除时，因双方未对装饰装修物进行约定，故姚凯诉请的隔断由优居公司予以拆除的诉讼请求，一审法院予以支持。第六，关于姚凯诉请的要求优居公司赔偿防盗门及换锁开锁损失，因姚凯未能提供证据予以证明，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，一审法院判决：“一、确认原告姚凯与被告天津优居信息技术有限公司签订的《天津市房屋出租委托合同》于2020年3月24日解除；二、被告天津优居信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚凯租金3483元；三、被告天津优居信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚凯违约金5500元；四、被告天津优居信息技术有限公司于本判决生效之日起十日将涉案房屋增加的隔断拆除，恢复原样；五、驳回原告姚凯其他诉讼请求。如未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，原告负担252元、被告负担150元”。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。优居公司提交视频证据一份，证明姚凯未经允许强行收回房屋。姚凯认可证据的真实性，不认可证明目的，是经过优居公司的刘旭同意后，才把房子收回的。姚凯提交与优居公司工作人员的通话录音，证明优居公司解除合同的目的是为了五个月的免租期。优居公司不认可证据的真实性。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，优居公司主张因××的影响导致其无法经营，延迟支付的行为不属于违约,不同意承担违约金,并要求降低违约金标准。合同约定，优居公司未按约定支付租金达5日以上的又无正当理由，姚凯有权单方解除合同。双方约定的出租委托期为五年，优居公司在免租期届满后即发生违约行为，优居公司提交的证据不足以证实其违约行为系不可归责于优居公司的原因所致,优居公司未按照约定支付房租，应当承担违约责任。关于违约金标准的问题，考虑优居公司在免租期届满后即发生违约行为，一审法院判决优居公司支付违约金5500元，并无不当，本院予以维持。关于优居公司是否承担恢复原状义务的问题，双方在一审庭审中均表示隔断可以拆除，姚凯允许优居公司在委托期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品，在合同解除时，因双方未对装饰装修物进行约定，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。故一审法院判决由优居公司拆除隔断，并恢复原状，并无不当，本院予以维持。综上所述，优居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津优居信息技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年十月十四日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……