广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2346号上诉人（一审原告）：广东嘉宝华医药集团股份有限公司。法定代表人：苏忠志，执行总裁。委托诉讼代理人：马磊，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建锋，广东精诚粤衡律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：丁世杰，男，汉族。被上诉人（一审被告）：李玉华，女，汉族。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李娇，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人广东嘉宝华医药集团股份有限公司（以下简称嘉宝华公司）因与被上诉人丁世杰、李玉华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉宝华公司的委托诉讼代理人马磊及刘建锋、被上诉人丁世杰、李玉华的共同委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉宝华公司上诉请求：1．撤销（2020）粤0402民初1547号民事判决；2．判决《房屋租赁合同》已经于2019年5月31日解除；3．判令丁世杰、李玉华向嘉宝华公司返还涉案商铺室内财产履约保证金41,000元、租金9,290元；4．判令丁世杰、李玉华向嘉宝华公司返还款项36,000元；5．判令丁世杰、李玉华向嘉宝华公司赔偿装修费用42,303.5元；6．判令丁世杰、李玉华承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、租赁物属于违法建筑，依法不得出租。《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第四款、《商品房屋租赁管理办法》第六条第一款均规定：违法建筑不得出租。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条甚至直接规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。二、丁世杰、李玉华未如实披露涉案建筑加建夹层行为没有依法报建并验收合格的事实，嘉宝华公司知悉后有权按照合同法第94条第三款、第四款的规定解除合同。涉案商铺虽已取得整个商铺的产权证书，但加建夹层行为发生在整体竣工验收后，且加建夹层影响了整个租赁物的平面布局、层高、承重、消防结构，依法应重新报建，验收合格后才能投入使用。1990年实施的《中华人民共和国城市规划法》第32条以及2019年施行的《中华人民共和国城乡规划法》第40条，均明确规定，建设单位或个人新建、扩建、改建建筑物、构筑物，必须向城市规划行政主管部门提出申请，取得建设工程规划许可证。《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第90条规定，擅自改变规划条件核实合格的建筑物、构筑物等建设项目的规划平面布局、规划标高、外部轮廓、层数、高度、面积、风貌、配套公共设施、规划使用功能等内容属于未取得规划许可进行建设的行为。案涉商铺加建夹层的行为改变了原来商铺的平面布局、规划标高、层数、高度，属于未取得规划许可进行建设的行为，依法属于违章建筑。丁世杰、李玉华在签署合同时隐瞒了案涉夹层没有报建验收（包括规划、竣工、消防验收）事实，嘉宝华公司进行装修时，在拆除原夹层的装修吊顶时才发现涉案建筑的夹层结构明显有异于常规商铺（商铺图纸原规划设计层高5.2米，加建夹层后，夹层的下层层高却仅有2.1米，比普通住宅最低层高（2.4米）都低，明显无法用于正常的药店经营用途）。嘉宝华公司咨询规划部门后发现涉案商铺并没有经过合规的设计、报建及验收。在无法保障租赁物安全性、整改要求不能得到满足、合同目的无法实现的情况下，嘉宝华公司按照合同法第94条第三款、第四款的规定提出解除合同，返还租赁物的要求并无不当。三、租赁合同已经不具有继续履行的可能性，嘉宝华公司的合同目的无法实现，要求嘉宝华公司在违章建筑的基础上继续投入资金进行装修并经营使用属于强人所难。在租赁物已经无法实现嘉宝华公司的合同目的，无法给嘉宝华公司带来任何商业价值的情况下，强制要求嘉宝华公司继续履行长达五年租期的租赁合同明显对嘉宝华公司不公。法律、法规对建筑物规划、报建、验收等程序及环节作出强制性规定，其目的之一在于保障建筑物的结构、承重及消防安全，未经依法验收的建筑物不得投入使用，验收不通过的必须责令拆除。一审法院关于“丁世杰、李玉华在案涉房产内加建夹层的行为并没有违反法律、法规的强制性规定，不影响嘉宝华公司与丁世杰、李玉华之间的房屋租赁合同法律关系，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利和义务”的观点违背最朴素的生活经验逻辑。嘉宝华公司已经明知夹层未经合法验收，存有安全隐患，却继续装修并对外营业，如不幸发生夹层坍塌或者火灾事故造成人员伤亡，因此导致的责任应由谁承担？这种裁判逻辑明显经不起推敲，会给商铺业主造成错误的裁判引导：“违章建筑不仅判不了合同无效，连合同解除都判不了，违章行为收益高，风险低”。嘉宝华公司认为，裁判机构对于“合同是否有效”可以严格适用合同法第52条关于合同法定无效的情形，但在建筑安全及消防安全领域，裁判机构对于“合同是否应继续履行”应秉承更加谨慎原则，而不仅是机械套用案涉情况是否违反“法律、法规的强制性规定”。另外，即便是判合同无效，如嘉宝华公司因为“违章建筑”的使用价值获益，那么根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，也可以参照约定的租金标准裁判占用费，不会出现显失公平问题。司法裁判应着重发挥“息诉止争”的功能，应根据当事人的争议实质一次性解决问题，而不是如一审裁判的观点“嘉宝华公司如认为继续履行合同存在显失公平情形的，可以另案起诉解除合同”。本案中，撇除夹层报建瑕疵的安全隐患问题，案涉商铺的夹层在拆除原有吊顶后，下层层高仅有2.1米，根本不能满足合同约定的药店经营用途，涉案商铺对嘉宝华公司没有任何商业价值，在嘉宝华公司合同目已经无法实现的情况下，强制要求嘉宝华公司继续履行合同将导致双方权益显著失衡的后果已经显而易见。一审判决关于“嘉宝华公司签约及解约的时间间隔不足一个月，在此期间不能得出履行租赁合同对其显失公平的结论”明显与事实不符。最后，一审法院关于“层高2.1米并未违反法律、法规的强制性规定，嘉宝华公司也未证明2.1米的层高影响了嘉宝华公司正常使用商铺”观点不正确。根据住房和城乡建设部关于发布国家标准《住宅设计规范》的公告可知，《住宅设计规范》GB50096-2011第5.5.2条规定“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。”（上述条款为强制性规定）。举重以明轻，住宅的室内净高都不能低于2.40米，用作对外经营用途的商铺层高更不能低于2.40米。实际上，《商店建筑设计规范》第4.2.3条规定，商铺的净高应不低于3米。本案中，案涉商铺整个150平方米的商铺净高均是2.1米，部分地方甚至低于2.1米。如果加上地板瓷砖及夹层吊顶，商铺净高更是不足2米，置身商铺内会明显给人带来压抑感，不管是从国家标准的设计规范，还是从五官感受出发，2.1米的层高已经严重影响了嘉宝华公司对商铺的正常使用，也不符合合同约定的“药店”经营用途。四、行政管理部门未对加建的夹层认定为违章建筑并不能推导出加建夹层不是违章建筑的逻辑。“依法报建”是建筑单位或个人的法定义务，“未依法报建”可以判定建设者必然违规，而“监督管理”是行政管理部门的职责功能。“未被认定为违章建筑”可能是行政管理部门未依法履职，也可能是行政管理部门未抽查到案涉建筑。嘉宝华公司在一审中曾申请法院向规划及城管部门发函询证，案涉建筑加建夹层的行为是否属于违章行为，一审法院认为丁世杰、李玉华在一审庭审中已经明确承认没有依法报建，所以没有询证的必要，据此嘉宝华公司撤回了询证申请，但一审法院据此作出“加建行为完成后二十年间未被行政管理部门认定为违章建筑，因此不影响合同继续履行”的逻辑和认定有失偏颇：（1）既无有效证据证明加建行为已经完成了20年；（2）法院并未询证，并无证据证明加建行为是否曾被认定为违章建筑；（3）行政管理部门是否认定加建夹层属于违章建筑并予以处罚并不影响和妨碍司法部门根据法律、法规的规定对案涉建筑是否违规作出法律认定。五、从双方交涉的微信记录、往来函件可知，嘉宝华公司要求终止履行合同的主张清晰明确，并已竭尽所能减少各方损失，丁世杰、李玉华明知案涉商铺的空置状态，但故意采取拖延态度，不曾采取任何止损措施及行为，明显违背了合同法第119条关于止损义务的规定。合同解除后，嘉宝华公司要求丁世杰、李玉华返还保证金并赔偿装修损失的请求合理有据。请求人民法院查清事实，公正判决，支持嘉宝华公司的上诉请求，以维护嘉宝华公司的合法权益。丁世杰、李玉华辩称：一、案涉房屋依法享有不动产权证。该房屋建筑面积为210.38㎡。嘉宝华公司承租的面积为150㎡，嘉宝华公司明知该商铺被分割，且双方确认承租的为一楼原枫叶商铺，本案夹层并非双方租赁合同以及交付的对象，丁世杰、李玉华已经依照约定交付了符合合同约定的商铺。二、嘉宝华公司作为市内知名的连锁药店，在珠海承租了上百家商铺，其作为多次租赁的承租人对于商铺的选择比丁世杰、李玉华显然更专业，其对商铺多次考察后签订租赁合同，其对商铺的状况十分清楚。嘉宝华公司在一审中陈述不知夹层的状况以及丁世杰、李玉华未披露夹层的陈述与本案事实、证据不符。三、该夹层空间并非出租的对象。夹层与嘉宝华公司无关。四、案涉商铺自1999年建成后使用至今，曾报建过消防并取得合格证。使用20多年没有被消防责令整改或者认定不合格。嘉宝华公司称未对该房屋的消防进行报批，其在本案中上述可能影响消防仅是其预想猜测。因其未报批，必定不能通过消防。嘉宝华公司在案涉商铺开设药店，该药店并非法律规定特有并限定层高的行业，双方在合同中的约定也并未对层高有限制和规定。合同是双方达成的合意，依法有效。嘉宝华公司向一审法院起诉请求：1．确认《房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除；2．判令丁世杰、李玉华向嘉宝华公司返还涉案商铺室内财产履约保证金41,000元、租金9,290元；3．判令丁世杰、李玉华向嘉宝华公司返还款项36,000元；4．判令丁世杰、李玉华向嘉宝华公司赔偿装修费用42,303.5元；5．判令丁世杰、李玉华承担一审案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：嘉宝华公司与丁世杰、李玉华于2019年5月13日签订《房屋租赁合同》，约定：丁世杰、李玉华将其拥有产权的位于珠海市*************底层12#铺之四出租给嘉宝华公司，租赁面积约为150平方米，租赁期限自2019年5月14日至2024年5月13日止，丁世杰、李玉华必须在2019年5月14日前完整地将场地交给嘉宝华公司使用，丁世杰、李玉华给予嘉宝华公司15天免租装修期，嘉宝华公司装修期间免付房租，从2019年5月29日起计算租金，丁世杰、李玉华逾期交付场地的，免租装修期顺延。2019年5月14日至2020年5月13日期间的月租金为18,000元，2020年5月14日至2021年5月13日期间的月租金为18,900元，2021年5月14日至2022年5月13日期间的月租金为19,845元，2022年5月14日至2023年5月13日期间的月租金为20,837.25元，2023年5月14日至2024年5月13日期间的月租金为21,879.11元，上述金额包含了开具发票所需支付的6%房产税及2.5%个人所得税，嘉宝华公司于每月5日前将当月租金汇入丁世杰、李玉华指定账户。签订租赁合同时，嘉宝华公司须向丁世杰、李玉华支付36,000元的室内财产履约保证金及水电费押金5,000元，该保证金及押金于合同期满时经双方确认后五个工作日内无息退还嘉宝华公司。丁世杰、李玉华向嘉宝华公司提供租赁房屋平面图（标明租赁范围）和产权证复印件，并协助嘉宝华公司办理与该房屋使用有关的各种手续。嘉宝华公司需按时交纳租金，逾期交付租金须按每日1%向丁世杰、李玉华支付滞纳金，如逾期15日，丁世杰、李玉华有权终止合同、收回租赁房屋并追讨由此造成的损失。嘉宝华公司有权对房屋进行装修，但装修方案应报丁世杰、李玉华同意方能实施。在租赁关系存续期间，嘉宝华公司负责租用场地的维修，并在租赁关系结束后把所租用的场所恢复到租赁关系开始时丁世杰、李玉华交付使用时的状态。租赁场所仅用于经营药店，在租赁期间，嘉宝华公司如需对房屋进行分租或转租，须征得丁世杰、李玉华同意。租赁期间，任何一方需提前解除合同，必须提前一个月书面通知对方并征得对方同意，丁世杰、李玉华提前收回房屋，丁世杰、李玉华除返还押金外，还应赔偿嘉宝华公司相当于解约前两个月租金的损失，损失超过两个月租金的，赔偿标准根据实际情况协商，协商不成则以仲裁或法院判决结果为准；嘉宝华公司提前退租，须提前一个月以书面形式通知丁世杰、李玉华，并且配合丁世杰、李玉华带其他客户看房，嘉宝华公司提前退租的，押金作为违约金不予退还，若对丁世杰、李玉华造成损失超过两个月租金的，赔偿标准根据实际情况协商，协商不成则以仲裁或法院判决结果为准。上述房屋租赁合同签订的当日，丁世杰与嘉宝华公司签订了一份补充协议，约定案涉商铺装修转让费为人民币3万元，该费用在嘉宝华公司办理完营业执照后需一次性转账支付给丁世杰、李玉华。上述房屋租赁合同签订后，嘉宝华公司于2019年5月16日向丁世杰、李玉华支付了履约保证金36,000元及水电费押金5,000元，于2019年5月21日向丁世杰、李玉华支付了9,290元租金，于2019年6月5日向丁世杰、李玉华支付了18,000元租金，又于2019年7月4日向丁世杰、李玉华支付了18,000元租金。2019年5月29日，嘉宝华公司向丁世杰、李玉华发出律师函称：丁世杰、李玉华于2019年5月18日向嘉宝华公司交付商铺后，嘉宝华公司于2019年5月22日聘请装修公司开始对商铺进行改造装修，装修公司在拆除原商铺吊顶时发现拆除吊顶后商铺的层高只有2.1米，不能满足药店经营用途，另经嘉宝华公司核查，丁世杰、李玉华对商铺的加建夹层行为未依法向规划部门报建，夹层建筑属于违章建筑，不能满足商业消防用途，嘉宝华公司在发现上述违章事宜当天邀请丁世杰、李玉华到现场查看，但丁世杰、李玉华到场查看后并未予以妥当回复，也未明确解决方案，故嘉宝华公司致函丁世杰、李玉华，请求丁世杰、李玉华于2019年5月30日前拆除夹层，恢复原有建筑结构，向嘉宝华公司交付符合法律规定及合同约定的租赁物，免租期从交付合法合规租赁物之日重新计算，丁世杰、李玉华未能在上述期限内完成夹层拆除工作的，则嘉宝华公司决定于2019年5月31日解除房屋租赁合同，请丁世杰、李玉华到现场接收，并在2019年6月3日前向嘉宝华公司退还押金36,000元、预付半月租金9,000元及前期已支付的装修费用35,000元。2019年5月31日，嘉宝华公司向丁世杰、李玉华发出短信称：丁世杰、李玉华未能在2019年5月30日前向嘉宝华公司交付符合法律规定要求的商铺，嘉宝华公司决定于2019年5月31日解除房屋租赁合同，请丁世杰、李玉华于当日17点前到现场接收商铺。丁世杰、李玉华短信回复称其拒绝接收并要求嘉宝华公司继续履行合同。2019年6月25日，嘉宝华公司通过EMS向丁世杰、李玉华邮寄商铺钥匙，丁世杰、李玉华拒收，邮件于2019年6月27日退回嘉宝华公司，嘉宝华公司于邮件退回当日微信通知丁世杰、李玉华其已将钥匙放在案涉商铺内，请丁世杰、李玉华到现场查收。2019年7月9日及次日，嘉宝华公司微信通知丁世杰、李玉华，称其财务操作失误，于2019年7月4日错把18,000元支付至丁世杰、李玉华账户，要求丁世杰、李玉华将收到的款项按原路退回。2019年7月26日，丁世杰、李玉华微信通知嘉宝华公司称：租赁合同合理、合法，并且是双方真实的意思表示，在此之前双方并未达成解约的共识，合同有效，嘉宝华公司于2019年7月4日按合同约定支付租金属正常履约行为，不存在返还一说，请嘉宝华公司继续履行合同，每月5日前支付租金，若嘉宝华公司需单方解约，需按合同约定将房屋恢复原状后交还丁世杰、李玉华并承担相应的违约责任。嘉宝华公司回复称：嘉宝华公司发现商铺问题后一直在减损，但丁世杰、李玉华并不是怀着减损的态度处理争议，没有考虑商铺空置不能用，嘉宝华公司交纳了押金、租金并投入了前期装修成本，确实比较被动，但不代表嘉宝华公司在整个事情以及对事情的处理上全部都是过错方。丁世杰、李玉华于2019年7月28日回复嘉宝华公司称：嘉宝华公司已按合同约定支付押金和租金，丁世杰、李玉华也将场地交付嘉宝华公司，合同已经正式执行，嘉宝华公司于2019年5月31日通知丁世杰、李玉华解除合同并单方强行交还商铺，丁世杰、李玉华认为嘉宝华公司通知解除合同不符合解除流程，交还商铺也不符合约定的交还标准，丁世杰、李玉华当场表示拒绝接收，故嘉宝华公司单方解除行为显然无效，请嘉宝华公司继续履行，每月5日前支付租金，若嘉宝华公司认为所租场地不符合经营要求，需按合同约定的正常解约流程进行解约，提前一个月书面通知并征得丁世杰、李玉华同意，把店铺修复原状并承担相应的违约责任，商铺空置有成本，请嘉宝华公司积极处理，按正确的流程把损失降至最低。案涉房产的房地产权证登记面积为210.38平方米，登记地址为珠海市*************底层12#商铺，丁世杰、李玉华各持有50%的产权份额。丁世杰、李玉华于1999年在上述房产内加建了夹层，在房产内东部区域加建了楼梯，加建夹层后房产下部层高约为2.1米，面积约为150平方米，即嘉宝华公司租赁丁世杰、李玉华的案涉商铺。丁世杰、李玉华将案涉商铺出租给嘉宝华公司使用前，案涉商铺的招牌为“枫叶”，嘉宝华公司与丁世杰于租赁合同签订当日签订的补充协议中涉及的商铺装修转让费即为该“枫叶”商铺装修的转让费。嘉宝华公司称其于2019年5月18日接收案涉商铺，之后委托珠海大品装饰设计工程有限公司对案涉商铺进行装修，清除了原有建筑垃圾，布置电线并铺设了一部分地板，因丁世杰、李玉华没有解决加建夹层的违建问题，装修工作无法继续进行。嘉宝华公司提供了其与珠海大品装饰设计工程有限公司之间签订的建筑装饰工程施工合同，合同约定价款为44,530元，2020年1月20日，嘉宝华公司向珠海大品装饰设计工程有限公司支付了42,303.5元。丁世杰、李玉华称其对案涉房产加建夹层没有报建手续，但有向消防部门申请消防报建，但目前找不到该消防报建手续，丁世杰、李玉华于2019年5月14日将案涉商铺交付嘉宝华公司后，其至今没有收回案涉商铺，嘉宝华公司对案涉商铺进行了装修，将商铺的原有装修全部拆除，嘉宝华公司还在商铺内堆放了部分装修材料。嘉宝华公司与丁世杰、李玉华双方确认，案涉商铺门前路段于2019年7、8月份开始围闭施工，现仍在围闭施工中。一审法院认为：案涉房产依法取得了房地产权证，丁世杰、李玉华在案涉房产内加建夹层的行为并没有违反法律、法规的强制性规定，行政主管部门在加建行为完成后的二十年间也未将加建夹层后的案涉房产认定为违法建筑，若嘉宝华公司认为丁世杰、李玉华加建夹层的行为违反了政府规章的规定，可依法寻求行政主管部门予以处理，不影响嘉宝华公司与丁世杰、李玉华之间的房屋租赁合同法律关系。嘉宝华公司与丁世杰、李玉华双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利和义务。嘉宝华公司与丁世杰、李玉华对于租赁标的物的空间范围没有异议，争议在于租赁标的物的层高是否符合相关规定及是否影响嘉宝华公司的正常使用。租赁标的物的层高为2.1米并未违反法律、法规的强制性规定，嘉宝华公司也未提供证据证明租赁标的物的层高影响了其正常使用案涉商铺，故一审法院对于嘉宝华公司主张的丁世杰、李玉华未交付符合规定的标的物的意见不予采纳，嘉宝华公司据此单方解除租赁合同于法无据，一审法院对于嘉宝华公司要求确认房屋租赁合同已于2019年5月31日解除的诉请不予支持。嘉宝华公司已将案涉商铺的原有装修拆除，嘉宝华公司在案涉商铺未完成装修的情况下将钥匙放在案涉商铺内不能视为其已履行返还租赁标的物的义务，丁世杰、李玉华亦否认其已收回案涉商铺，故嘉宝华公司与丁世杰、李玉华双方也没有通过实际行为解除案涉房屋租赁合同，嘉宝华公司仍需按照房屋租赁合同的约定继续履行支付租金的义务，嘉宝华公司要求丁世杰、李玉华返还室内财产履约保证金和水电费押金41,000元及租金45,290元没有法律依据，一审法院不予支持。房屋租赁合同中对于租赁标的物的层高未作约定，但房屋租赁合同中特别约定丁世杰、李玉华向嘉宝华公司提供标注租赁范围的房屋平面图，且嘉宝华公司与丁世杰、李玉华对于租赁标的物的空间范围不持异议，故一审法院认定丁世杰、李玉华向嘉宝华公司交付了符合租赁合同约定的标的物。嘉宝华公司接收案涉商铺后即委托装修公司对案涉商铺进行装修并支付了履约保证金和水电费押金，可见嘉宝华公司已经按照房屋租赁合同的约定开始履行。按照房屋租赁合同的约定，丁世杰、李玉华给予嘉宝华公司15天的免租期，租金自2019年5月29日开始计算，嘉宝华公司共计交纳了45,290元租金，故嘉宝华公司交纳租金至2019年8月13日。嘉宝华公司不再支付自2019年8月14日起的租金，构成违约，而丁世杰、李玉华并无违约行为，嘉宝华公司要求丁世杰、李玉华负担其对案涉商铺进行装修的费用于法无据，一审法院不予支持。需要说明的是，嘉宝华公司主张应结合实际情况赋予其违约解除租赁合同的权利，否则对其显失公平，但是否显失公平应根据合同的具体履行过程予以判断，嘉宝华公司与丁世杰、李玉华于2019年5月13日签订租赁合同，嘉宝华公司即主张于2019年5月31日解除租赁合同，时间不足一个月，在此期间内不能得出履行租赁合同对其显失公平的结论。嘉宝华公司作为违约方，不享有单方解除租赁合同的权利，但在违约方主观上非恶意、继续履行合同对违约方显失公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则等条件下，违约方可起诉要求解除合同，故嘉宝华公司若认为其与丁世杰、李玉华之间的租赁合同满足上述条件，可另行起诉主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：驳回嘉宝华公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币7,922元，由嘉宝华公司负担。本院二审期间，上诉人嘉宝华公司提交了如下证据：1、四份《问询函》；2、《珠海市自然资源局关于嘉宝华医药集团股份有限公司咨询银桦新村47栋底层商铺报建等相关事宜的复函》、《珠海市香洲区城市管理和综合执法局关于咨询银桦新村47栋底层商铺相关事宜的复函》、《珠海市香洲区城市管理和综合执法局关于咨询银桦新村47栋底层商铺违法建设相关事宜的复函》、《珠海市*******************相关咨询的复函》。以上证据拟证明涉案商铺增加夹层的行为，没有经过规划部门批准，属于违法建筑行为。被上诉人丁世杰、李玉华对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对证明目的、关联性不予认可。经审理，本院二审查明，2020年6月15日及7月10日，嘉宝华公司就涉案商铺夹层加建问题分别向珠海市自然资源局、珠海市香洲区城市管理和综合执行局、珠海市住房和城乡建设局咨询，上述三机关复函称，涉案商铺在报建时并无未设计夹层，增设夹层时亦未报建，该商铺内增设夹层不符合规划技术要求，亦不能办理规划报建手续，因此，该夹层属于违法建筑。本院二审期间，本院于2020年9月25日召集双方当事人到涉案商铺现场就商铺恢复原状及交付问题进行了协商调解。双方当事人就恢复原状的标准分歧很大，未能达成一致意见。本院当场让嘉宝华公司将涉案商铺钥匙交付给了被上诉人丁世杰、李玉华。本院认为，上诉人嘉宝华公司上诉主张涉案租赁物因加建夹层未经过规划部门审批批准，属于违法建筑，致使上诉人嘉宝华公司合同目的不能实现，故请求确认涉案租赁合同已经解除。为此，本案的焦点为涉案租赁合同是否已经解除以及解除后的法律后果。关于涉案租赁合同是否解除的问题。本院认为，被上诉人丁世杰、李玉华与上诉人嘉宝华公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，同时，涉案租赁物经过行政主管部门验收合格并取得房地产权证，因此，涉案合同合法有效。至于丁世杰、李玉华加建夹层未经规划部门批准，一方面属于行政部门管理的问题，嘉宝华公司可依法向相关行政主管部门反映并由行政主管部门给予相应处罚；另一方面，作为出租人的丁世杰、李玉华负有瑕疵担保责任的义务，即如果该加建行为危及承租人的安全或健康的，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，嘉宝华公司可以随时解除合同。因此，丁世杰、李玉华的加建行为并不影响涉案合同的效力；其次，嘉宝华公司在签订涉案租赁合同之前，亲临现场对涉案租赁物进行了考察，也知晓涉案租赁物有加建夹层行为，嘉宝华公司没有具体了解涉案商铺加建之后的层高，因此，嘉宝华公司在签订合同之初未尽到审慎、合理的注意义务。虽然丁世杰、李玉华加建夹层未经规划部门批准有过错，但该过错并不影响合同履行，嘉宝华公司也未举证证明该加建行为危及其安全或健康，因此，嘉宝华公司解除合同，违反了合同约定的义务，属于违约方。但同时，本院认为，涉案租赁合同签订后，嘉宝华公司按合同约定支付履约保证金、水电费押金、支付相应占用费，并对涉案租赁物拆除后重新装修，因此，嘉宝华公司在合同签订之初一直在积极履行合同，只是在拆除原装修后发现层高只有2.1米，自认为不符合药店经营用途时才提出解除合同请求，因此，嘉宝华公司并不存在恶意违约的情形；再次，虽然违约方不享有单方解除合同的权利，但本案房屋租赁合同履行租期长达5年，且嘉宝华公司通知丁世杰、李玉华于2019年5月31日解除涉案租赁合同后，就停止了对涉案商铺的装修，丁世杰、李玉华亦一直拒绝收回案涉商铺，双方形成了合同僵局。该僵局导致租赁物价值未能合理利用，对双方当事人均不利。因此，在违约方并非恶意违约且双方形成合同僵局的情况下，本院对违约方以承担合同约定的违约责任为代价主张解除合同的请求予以支持；最后，依据双方当事人租赁合同第十一条第2点之约定，嘉宝华公司提前退租，须提前一个月以书面形式通知丁世杰、李玉华。嘉宝华公司于2019年5月31日以微信形式向丁世杰、李玉华提出解除合同，因此，本院认定涉案合同于2019年6月30日予以解除。关于合同解除的法律后果问题。本院认为，虽然本院认定作为违约方的嘉宝华公司可以解除合同，但其本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。为此，首先，依据双方租赁合同第十一条第2点之约定，嘉宝华公司提前退租，押金作为违约金不予退还，因此，嘉宝华公司主张丁世杰、李玉华退还涉案商铺室内财产履约保证金及水、电押金共计人民币41,000元的请求没有事实及法律依据，本院不予支持；其次，涉案合同于2019年6月30日予以解除，因此，嘉宝华公司应支付2019年5月14日至6月30日的占用费共计18,290元，则丁世杰、李玉华应退还嘉宝华公司租金27,000元；再次，依据双方租赁合同第九条三方责任第（二）乙方责任第3条之约定，嘉宝华公司应在租赁关系结束后将涉案租赁场所恢复至租赁关系开始时的状态。丁世杰、李玉华将涉案商铺交付嘉宝华公司后，嘉宝华公司对原有商铺的装修予以拆除，并在解除合同时只进行了少部分装修。二审期间，本院到现场就恢复原状征询双方当事人意见，双方当事人就恢复原状的标准及金额分歧很大。为此，本院认为，双方当事人在2019年5月13日的《补充协议》中明确约定涉案商铺装修转让费为人民币3万元，即实际上双方当事人就涉案商铺出租时原装修的折旧价值约定为3万元。该约定是双方当事人真实意思表示，对双方当事人均有法律约束力。同时，本院再结合嘉宝华公司与珠海大品装饰设计工程有限公司之间签订的建筑装饰工程施工合同，涉案商铺装修需要花费44,530元，本院认定嘉宝华公司应支付丁世杰、李玉华恢复原状损失费用44,530元，则嘉宝华公司应支付丁世杰、李玉华恢复原状损失共计费用为74,530元；最后，关于涉案合同2019年6月30日解除至2020年9月25日涉案商铺交付给丁世杰、李玉华之间的损失问题。本院认为，如上所述，在嘉宝华公司并非恶意违约且双方形成合同僵局的情况下，嘉宝华公司以承担违约责任为代价有解除合同的权利，但嘉宝华公司在解除合同交付租赁物时，没有将租赁物恢复原状，故对上述损失应承担部分责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，丁世杰、李玉华亦有防止损失扩大的义务，如果没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在嘉宝华公司提出解除合同后，丁世杰、李玉华未积极接收租赁物，放任损失的扩大，因此，丁世杰、李玉华对扩大的损失亦应承担相应责任。本院酌定双方当事人各承担50%的责任，则嘉宝华公司应赔偿丁世杰、李玉华2019年6月30日解除合同至2020年9月25日涉案商铺交付期间的占用费损失135,765元=［（18,000元/月×10个月＋18,000元/月÷2）＋（18,900元/月×4个月＋11天×630元/天）］÷2。综上所述，嘉宝华公司的部分上诉请求有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初1547号民事判决；二、确认丁世杰、李玉华与广东嘉宝华医药集团股份有限公司2019年5月13日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月30日解除；三、丁世杰、李玉华于本判决发生法律效力之日起十五日内向广东嘉宝华医药集团股份有限公司退还占用费27,000元；四、广东嘉宝华医药集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向丁世杰、李玉华支付恢复原状损失费用共计74,530元；五、广东嘉宝华医药集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向丁世杰、李玉华支付从2019年6月30日解除合同至2020年9月25日涉案商铺交付期间的占用费损失135,765元；六、驳回广东嘉宝华医药集团股份有限公司其他上诉请求。一审案件受理费人民币7,922元，由广东嘉宝华医药集团股份有限公司负担6,337元，由丁世杰、李玉华负担1,585元；二审案件受理费人民币15,844元，由广东嘉宝华医药集团股份有限公司负担12,675元，由丁世杰、李玉华负担3,169元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇二〇年十月二十二日书记员 苏婉婷