黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3696号上诉人（原审被告、反诉原告）：张春浩，男，1990年4月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人（系张春浩母亲）：徐娅，女，1962年12月6日出生，汉族，哈尔滨市轮胎厂退休人员，住黑龙江省哈尔滨市香坊区会展城上城**公寓楼**。委托诉讼代理人：王绍美，黑龙江合欣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省依兰县通江路**。法定代表人：孙杨，总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。上诉人张春浩因与被上诉人黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新松鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。张春浩上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初285号民事判决书，改判支持张春浩的诉讼请求。事实与理由：张春浩与新松鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》、张春浩与上海浦东发展银行哈尔滨分行签订的《个人购房担保借款合同》分别为买卖法律关系和借款法律关系，是两个不同的法律关系，张春浩已经向银行借款并全部履行了《商品房买卖合同》中的付款义务，不存在违约行为。新松鸿泰公司理应按照合同约定为张春浩办理产权登记。新松鸿泰公司代张春浩偿还的银行贷款是新松鸿泰公司作为《个人购房担保借款合同》中的保证人承担的担保责任，其应当向张春浩追偿。张春浩只是违反了《个人购房担保借款合同》中向银行偿还借款的义务，张春浩应承担逾期还款的违约责任，与《商品房买卖合同》无关。既然张春浩已经按照《商品房买卖合同》约定交付房款，新松鸿泰公司就应当按合同约定办理房屋产权登记，否则应构成违约。一审法院认为张春浩未及时偿还银行贷款，导致新松鸿泰公司代偿银行贷款，视为张春浩未支付完毕全部房款，不具备办理房屋权属证书的条件，不予支持张春浩办理房屋权属证书及违约金的请求属于事实认定错误。《中华人民共和国合同法》规定的违约金为补偿性违约金而非惩罚性违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判”。新松鸿泰公司存在损失也应为利息损失，而且新松鸿泰公司本身也存在违约行为，存在过错，按照月利率2%支付违约金明显高于新松鸿泰公司损失的百分之三十，2018年银行贷款年利率（1-5年）仅为4.75%，月利率2%已经超过了新松鸿泰公司的全部损失。根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条及《合同法解释》（二）第二十九条规定，应当予以减少，按照新松鸿泰公司的实际损失，也就是利息损失进行赔偿。新松鸿泰公司提供的民事委托代理合同中，律师费的金额为空白，并且主张的数额15,122元也高于本地平均水平，其律师费的主张不应得到支持。新松鸿泰公司辩称：按揭购房业务，涉及到贷款银行、借款人以及开发公司三方主体，开发公司所承担的担保责任，不同于一般的担保责任，该担保责任是与房屋买卖合同紧密联系在一起的，而借款合同、按揭合作协议，均是银行出具的，涉及保护银行的贷款人权益的协议。其中对于开发公司承担担保责任之后，如何维护其合法权益，并未规定，因此只能在商品房买卖合同附件中有所体现，也就是本案一审诉请的全部依据。商品房买卖合同附件四第8.2条，也正是因为按揭购房的法律关系的特殊性，如果购房人违约逾期还贷则开发公司就需要代其偿还欠款，实际上变相就等于将所收取的购房款又进行返还了，最后导致的一个结果就是开发公司房屋被购房人占有而收取的购房款又返还给银行，房款与房屋的相关权益，均无法得到保障。因此本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于律师费，新松鸿泰公司已经在一审当中举证了代理合同以及律师费发票。新松鸿泰公司向一审法院起诉请求：1.判决张春浩返还新松鸿泰公司被划扣的保证金44,099.44元；2.判决张春浩给付自2018年3月21日至2018年12月5日（合计260天）以代付款金额8243．76元为基数，按照月利率2％标准计算的违约金；3.判决张春浩给付自2018年5月18日至2018年12月5日（合计202天）以代付款金额4095.07元为基数，按照月利率2％标准计算的违约金；4.判决张春浩给付自2018年8月6日至2018年12月5日（合计122天）以代付款金额4110.83元为基数，按照月利率2％标准计算的违约金；5.判决张春浩给付自2018年9月21日起至代付款项实际清偿之日止，以代付款金额4097.97元为基数，按照月利率2％标准计算的违约金；6.判决张春浩给付自2018年10月19日起至代付款项实际清偿之日止，以代付款金额2041.72元为基数，按照月利率2％标准计算的违约金；7.判决张春浩给付自2019年3月20日起至代付款项实际清偿之日止，以代付款金额10,334.48元为基数，按照月利率2％标准计算的违约金；8．判决张春浩给付自2019年8月15日起至代付款项实际清偿之日止，以代付款金额8287.72元为基数，按照月利率2％标准计算的违约金；9．判决张春浩给付自2019年11月21日起至代付款项实际清偿之日止，以代付款金额8246.66元为基数，按照月利率2％标准计算的违约金；10．判令张春浩返还新松鸿泰公司代付款6192.42元，并以其为基数，按照月利率2％标准给付自2020年3月13日至代付款项实际清偿之日止的违约金；11．判令张春浩返还新松鸿泰公司代付款4898.47元，并以其为基数，按照月利率2％标准给付自2020年5月18日至代付款项实际清偿之日止的违约金；12．判决张春浩支付新松鸿泰公司律师费15,122元。张春浩向一审法院反诉请求：1.判令新松鸿泰公司为张春浩办理房地产权属证书；2.判令新松鸿泰公司自2018年6月17日起按照银行同期活期存款利率至2020年6月5日向张春浩支付逾期办理房地产权属证书的利息3482.05元，余款自2020年6月6日起计算至实际给付之日止。一审法院认定事实：2015年12月19日，浦发银行哈分行与新松鸿泰公司签订《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》，约定：浦发银行哈分行同意对新松鸿泰公司开发的会展城上城项目商品房的购房人提供个人购房按揭贷款，贷款最高限额为玖亿伍仟万元，按揭额度有效使用期限自2014年5月8日起至2018年5月8日止，期满未使用的额度经浦发银行哈分行同意后可以展期；新松鸿泰公司同意自《个人购房借款合同》签订之日起至购房人（借款人）取得产权证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交给浦发银行哈分行收执之日止，对购房人（借款人）所欠浦发银行哈分行的全部借款本息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在浦发银行哈分行开立保证金专户，按照按揭贷款余额的2％存入保证金账户并承担质押担保责任；当借款人不能按期还本付息时，由新松鸿泰公司代为偿还，浦发银行哈分行有权直接从保证金账户直接扣取。2016年5月27日，新松鸿泰公司与张春浩签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定：张春浩购买新松鸿泰公司开发的位于香坊会展城上城二期2#楼3层3号房屋，单价为505,750元，并约定张春浩于签订合同当日向新松鸿泰公司交付首付款151,750元，余款354,000元由张春浩向银行办理贷款支付给新松鸿泰公司，具体事宜见附件四。附件四约定：新松鸿泰公司担保期间，若因张春浩拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用导致新松鸿泰公司代偿的，自新松鸿泰公司发出通知之日30日内，张春浩应全额向新松鸿泰公司返还代付款项，并按新松鸿泰公司代其向银行偿还贷款金额每日5‰的标准支付违约金；由此给新松鸿泰公司造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由张春浩承担；双方通知的方式：用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准；用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第3日视为送达，新松鸿泰公司发出通知后，如果7日内没有收到张春浩明确的答复，视为默认新松鸿泰公司意见。该《商品房买卖合同》还约定，新松鸿泰公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期活期存款利率向买受人支付利息。后张春浩与浦发银行哈分行签订《个人购房担保借款合同》（编号：65092016101747130301），约定：张春浩向浦发银行哈分行借款354,000元，用于购买涉案房屋，贷款期限自2016年6月28日起至2046年6月28日止，共计30年，每期还款日为每月15日。《个人购房担保借款合同》签订后，浦发银行哈分行向张春浩发放了购房贷款354,000元。因张春浩未能按期偿还浦发银行哈分行购房贷款，新松鸿泰公司分8次代其向浦发银行哈分行代偿购房贷款本金、利息、罚息，具体代偿期限及金额如下：1．2018年3月21日代偿本金、逾期利息及罚息共计：8243.76元；2．2018年5月18日代偿本金、逾期利息及罚息共计：4095.07元；3．2018年8月6日代偿本金、逾期利息及罚息共计：4110.83元；4．2018年9月21日代偿本金、逾期利息及罚息共计：4097.97元；5．2018年10月19日代偿2041.72元；6．2019年3月20日代偿10,334.48元；7.2019年8月15日代偿8287.72元；8．2019年11月21日代偿8246.66元；9．2020年3月13日代偿6192.42元；10．2020年5月18日代偿4898.47元。上述代偿款项合计：60,549.1元。新松鸿泰公司承认张春浩于2018年12月5日给付其于2018年3月21日代张春浩偿还的款项8243.76元、于2018年5月18日代偿的款项4095.07元及2018年8月6日代偿的款项4110.83元，共计16,449.66元。现张春浩尚欠新松鸿泰公司代偿款项44,099.44元未给付。2018年7月25日，新松鸿泰公司向张春浩预留的地址发出催款通知，该邮件投递信息显示：2018年7月28日投递签收，签收人为本人。一审法院认为，新松鸿泰公司与浦发银行哈分行签订的《浦发银行商品房按揭合作协议书》、新松鸿泰公司与张春浩签订的《商品房买卖合同》、张春浩于浦发银行哈分行签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张春浩向浦发银行哈分行贷款354,000元用于购买新松鸿泰公司开发建设的房屋，在该房屋办理产权登记前，由新松鸿泰公司为张春浩的贷款承担阶段性连带责任保证。新松鸿泰公司在张春浩的贷款出现逾期后，已代其向浦发银行哈分行偿还10期贷款、逾期利息及罚息。按照《商品房买卖合同》中附件四的约定，张春浩应当返还新松鸿泰公司代付款项并按照每日5‰支付代偿款项的逾期付款违约金。本案中，张春浩尚欠新松鸿泰公司代偿款44,099.44元，故新松鸿泰公司要求张春浩给付欠款44,099.44元的诉讼请求，一审法院予以支持。新松鸿泰公司自2018年3月21日起至2018年8月6日期间代张春浩向浦发银行哈分行偿还贷款16,449.66元，双方虽确认上述款项张春浩已经给付新松鸿泰公司，但张春浩并未举证证明上述款项的偿还时间。现新松鸿泰公司承认张春浩于2018年12月5日偿还上述款项，一审法院对此予以确认。故新松鸿泰公司要求张春浩按照月利率2％的标准支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。张春浩关于违约金计算标准过高的抗辩主张，依据不足，一审法院不予采纳。新松鸿泰公司与张春浩在《商品房买卖合同》中约定，由于新松鸿泰公司造成的损失，包含律师费在内的损失应当由张春浩承担。新松鸿泰公司举示《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票证明其已就本案纠纷产生上述律师费，故新松鸿泰公司要求张春浩给付律师费15,122元的诉讼请求，一审法院予以支持。张春浩关于不应给付律师费的抗辩主张，依据不足，一审法院不予采纳。因张春浩未及时偿还银行贷款，导致新松鸿泰公司于2018年3月21日起持续为张春浩代偿银行贷款，应视为张春浩未支付完毕全部房款，未全部履行房款给付义务，张春浩不具备办理房屋权属证书的条件，故张春浩要求新松鸿泰公司给其办理房屋权属证书及逾期办证利息的反诉请求，一审法院不予支持。判决：一、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司代偿款项44,099.44元；二、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以8243.76元为基数，自2018年3月21日起至2018年12月15日止，按月利率2％计算的违约金1478.88元；三、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以4095.07元为基数，自2018年5月18日起至2018年12月5日止，按月利率2％计算的违约金576.04元；四、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以4110.83元为基数，自2018年8月6日起至2018年12月5日止，按月利率2％计算的违约金359.01元；五、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以4097.97元为基数，自2018年9月21日起至欠款实际给付之日止，按月利率2％计算的违约金；六、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以2041.72元为基数，自2018年10月19日起至欠款实际给付之日止，按月利率2％计算的违约金；七、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以10,334.48元为基数，自2019年3月20日起至欠款实际给付之日止，按月利率2％计算的违约金；八、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以8287.72元为基数，自2019年8月15日起至欠款实际给付之日止，按月利率2％计算的违约金；九、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以8246.66元为基数，自2019年11月21日起至欠款实际给付之日止，按月利率2％计算的违约金；十、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以6192.42元为基数，自2020年3月13日起至欠款实际给付之日止，按月利率2％计算的违约金；十一、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司以4898.47元为基数，自2020年5月18日起至欠款实际给付之日止，按月利率2％计算的违约金；十二、张春浩于判决生效之日起十日内给付新松鸿泰公司律师费15,122元；十三、驳回张春浩的全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，新松鸿泰公司与浦发银行哈分行签订的《浦发银行商品房按揭合作协议书》、新松鸿泰公司与张春浩签订的《商品房买卖合同》、张春浩于浦发银行哈分行签订的《个人购房担保借款合同》均合法有效，各方当事人均应按合同约定履行义务。根据商品房买卖合同第六条约定，贷款银行将354,000元贷款支付给新松鸿泰公司之日,张春浩即履行了合同约定的付款义务，一审法院以张春浩未及时偿还银行贷款导致新松鸿泰公司为其代偿银行贷款为由认定张春浩未支付完毕全部房款没有法律依据，合同公司应依据《商品房买卖合同》第十五条的约定履行协助张春浩办理产权登记的义务，逾期不履行或拒不履行应按合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3向处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期活期存款利率向买受人支付利息。”张春浩主张从2018年6月17日起算逾期办理产权登记损失，新松鸿泰公司仅以2018年3月21日已经因张春浩逾期偿还贷款导致新松鸿泰公司代偿贷款本息，为避免其处置房产而拒绝为其办理房屋权属登记进行抗辩，根据《中华人民共和国担保法》第31条规定，新松鸿泰公司承担保证责任后，享有向张春浩追偿的权利，其以此为由拒绝履行《房屋买卖合同》其应履行的义务没有合同依据和法律依据。关于一审法院判决确定的违约金标准是否过高的问题。双方在合同附件四中约定发生新松鸿泰公司代偿贷款的情形，张春浩应按代偿款项每日5‰的标准向新松鸿泰公司支付违约金，新松鸿泰公司起诉时主动调减为按月利率2%计算，符合法律规定。张春浩没有证据该标准过分高于其违约行为该新松鸿泰公司造成的损失，其关于调整违约金的上诉请求证据不足，本院不予支持。关于张春浩应否赔偿新松鸿泰公司律师费15,122元的问题。合同附件四约定张春浩违约应赔偿新松鸿泰公司因其违约行为而支持的律师费，且新松鸿泰公司一审亦提交证据证明其实际支持律师费15,122元，新松鸿泰公司该项诉讼请求有合同依据和事实根据，张春浩主张律师费过高，没有提交相关依据，对其该项上诉请求本院不予支持。综上所述，张春浩的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初285号民事判决第一至十二项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初285号民事判决第十三项。三、黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助张春浩办理香坊区会展城上城二期2#楼3层3号房屋的房地产权证书；四、黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付张春浩逾期办理不动产权证书的违约金（以505,750元为基数自2018年6月17日起按照银行同期活期存款利率至张春浩取得不动产权证书之日止）；五、驳回张春浩的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2154元，由张春浩负担1341元，黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司负担813元，反诉案件受理费25元由黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1341元，由黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司负担50元，张春浩负担1291元。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  梁红玉审判员  王晓东二〇二〇年十月二十日法官助理咸雅芳书记员于文娟