湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终791号上诉人（原审原告）：武汉同特商贸有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉北路九运大厦**。法定代表人：丁重生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：齐煜，湖北瀛楚（东湖新技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘先如，男，1962年8月5日出生，汉族，住湖北省随县。委托诉讼代理人：王明波，湖北天赋律师事务所律师。上诉人武汉同特商贸有限公司（以下简称武汉同特商贸公司）因与被上诉人刘先如房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2020）鄂1303民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉同特商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持武汉同特商贸公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由刘先如负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审认定刘先如将其商场甩货的喷绘广告悬挂至武汉同特商贸公司门店上方，导致武汉同特商贸公司无法正常经营，又得出了刘先如不存在违约行为的结论，前后矛盾，认定事实错误。2019年7月3日，刘先如未经武汉同特商贸公司同意，擅自在武汉同特商贸公司店铺门头悬挂清仓甩卖横幅，遮挡广告牌导致武汉同特商贸公司无法正常经营，已属于严重违约，武汉同特商贸公司根据法律规定及合同约定均享有解除权。2019年8月3日，刘先如将其经营的衣物、衣架等设备强行拖进武汉同特商贸公司门店，更加致使武汉同特商贸公司完全无法经营和无法正常使用租赁房屋。武汉同特商贸公司一审已提交光盘、现场照片、现场视频进行佐证，视频中可以清晰看到租赁场地被刘先如的衣架衣柜堆满，且外墙上贴满了“合同到期清仓甩卖”等字样，严重损害店铺形象和经营。刘先如通过一系列行为表明其已构成严重违约，武汉同特商贸公司为减少自身损失扩大，行使单方解除合同的权利符合合同约定和法律规定。二、双方签订的是房屋租赁合同，刘先如的基本义务是保障武汉同特商贸公司承租店铺的正常使用及实体门店的经营不受干扰，刘先如的一系列行为足以让武汉同特商贸公司无法开展正常经营。2019年8月3日，武汉同特商贸公司合法使用房屋遇到了障碍，刘先如的行为足以构成合同根本违约。武汉同特商贸公司无论基于合同约定还是法定解除权，行使单方解除权均合理合法。一审法院适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关规定，适用法律错误。一审既认定了武汉同特商贸公司的解除不发生合同解除的法律效果，又认定双方系合意解除，其法律定性模糊，二审应予明确。无论是武汉同特商贸公司合法运用单方解除权解除合同亦或如一审认定，双方协商一致解除，刘先如都没有没收保证金及未到期租金的权利。三、一审法院认定武汉同特商贸公司未按照约定时间向刘先如履行支付租金的义务，违约在先，属认定事实错误。刘先如先存在违约行为，且武汉同特商贸公司于2019年8月4日完全丧失了房屋的合法使用权，即便8月4日应当交付租金，武汉同特商贸公司完全有理由进行合理抗辩，要求延后交付。刘先如没有任何约定或法定事由没收武汉同特商贸公司的保证金及未到期租金。四、根据合同约定，刘先如没收保证金和不退还预收租金的前提是刘先如单方提出解除合同收回房屋。本案中，刘先如并没有单方解除合同，行使单方解除权的是武汉同特商贸公司，无论合同最终是武汉同特商贸公司单方解除的，还是如一审认定双方协商一致解除的，刘先如都无权依合同该条款没收保证金、不退还预收租金。刘先如辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，武汉同特商贸公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、涉案租赁合同系武汉同特商贸公司单方违约解除，刘先如无任何违约行为。2019年6月11日，武汉同特商贸公司工作人员给刘先如之子发微信，以销售业绩不佳，每月不到十万元销售额为由，要求刘先如降租，如果不降，武汉同特商贸公司直接关店，要求刘先如提前找好下家。刘先如得知消息后，多次与武汉同特商贸公司工作人员熊经理联系，熊经理一直表示不再承租了，要求刘先如找好下家。刘先如在2019年6月27日正式用短信告诉武汉同特商贸公司工作人员熊经理，不能降租，武汉同特商贸公司不做属违约行为，为了减少损失，刘先如准备在8月将商场重新装修，装修前要甩货，要在门头做广告。武汉同特商贸公司收到信息后没有表示任何意见。2019年8月5日，武汉同特商贸公司搬走了所有货物，撤离了涉案房屋。涉案合同是武汉同特商贸公司在2019年6月11日主动提出来要求单方违约解除合同的，武汉同特商贸公司应对其违约行为承担合同约定全部违约责任。二、刘先如在做广告之前，已经与武汉同特商贸公司工作人员沟通，征得武汉同特商贸公司工作人员同意，广告做出后，武汉同特商贸公司并没有要求刘先如拆除。甩货广告是在武汉同特商贸公司明确表示不再承租房屋后，刘先如为了减少自己的损失，与武汉同特商贸公司协商一致的结果，并非属刘先如的单方行为，更不存在违约行为。三、2019年8月5日，武汉同特商贸公司主动将门店货物搬走并撤离，刘先如没有将自己的货物拖到其门店售卖，武汉同特商贸公司一审没有提交有效证据证明刘先如存在上述行为。武汉同特商贸公司向一审法院起诉请求：1.判令刘先如向武汉同特商贸公司返还29天房屋租金80555.56元，并支付逾期返还租金的利息934.44元(以中国人民银行同期贷款利率计算自2019年8月6日起至2019年11月10日)；2.依法判令刘先如返还武汉同特商贸公司保证金15万元，并支付租金保证金使用费32400元（按每日0.05%计算自2018年9月4日起至2019年11月10日止）；3.依法判令刘先如赔偿武汉同特商贸公司各项经济损失96480元（装修费120600元，按五年租期折算长期待摊费用）；4.本案的诉讼费用由刘先如负担。一审法院认定事实：2018年9月，武汉同特商贸公司为拓展随州服饰市场，承租刘先如所有的位于随州市××区东城××街××号商铺用于开办“特步”服饰分店。同年9月5日，双方签订了《房地产租赁合同》，主要约定武汉同特商贸公司承租刘先如位于随州市××区东城××街××号房屋用于经营；租赁期间为五年，租金支付方式为2018年9月5日至2021年9月4日，年租金100万元；2021年9月5日至2023年9月4日，年租金110万元。租房保证金15万元，返还方式为，租赁合同到期后以不计息方式将保证金退还给乙方；违约责任：…2.租赁期间，双方违约，责任一致。如甲方违约，乙方有权单方提出解除本合同，甲方退回乙方所交的租房保证金及未使用的租金外，还需赔偿乙方违约金及装修费及由此造成的经济损失等。金额与乙方违约责任一致。如乙方违约，甲方有权在乙方违约当天单方提出解除本合同收回房屋，租房保证金作为违约金赔偿给甲方，预收的未使用租金不退还乙方……。落款处，出租方（甲方），签字人为刘先如，承租方（乙方）,盖有武汉同特商贸公司公司公章。合同签订的前一日即9月4日，武汉同特商贸公司已按照刘先如的要求将第一年租金及保证金合计115万元汇入刘先如银行账户。时至第一年租赁期届满之际即2019年6月11日，武汉同特商贸公司负责随州市场分店的工作人员熊伟(发出承租意向，签订租赁合同，日常工作沟通均由该人与刘先如联系)向刘先如发送微信消息，称因店铺销售额下滑业绩不佳是否可以降低租金，否则将不再继续承租。双方因此引发矛盾。同年6月底，刘先如认为武汉同特商贸公司可能撤店，为减少租金损失，便短信通知熊伟，欲对门店和商场进行重新装修并整体发租，需在武汉同特商贸公司店铺门头处悬挂广告（武汉同特商贸公司与刘先如经营的“随商购物广场”共同一处广告牌区域）。同年7月3日，刘先如将其经营的商店甩卖广告悬挂至武汉同特商贸公司店铺广告牌上方，遮挡了武汉同特商贸公司的广告牌。8月4日，双方约定的下一年度租金支付时间到期，武汉同特商贸公司未继续支付租金，刘先如要求武汉同特商贸公司结清水电费及相关税费后下柜搬离。8月6日，武汉同特商贸公司向刘先如发送了《解除通知书》，认为是刘先如悬挂广告行为导致其无法正常经营，其行为构成违约遂要求解除双方合同。次日，武汉同特商贸公司将商铺钥匙交与刘先如，并于同月28日将店铺内货架、空调搬离。后因武汉同特商贸公司要求刘先如返还剩余租金和保证金，双方发生纠纷，武汉同特商贸公司遂诉至一审法院。武汉同特商贸公司为装修涉案商铺花费装修费用120600元。一审法院认为，武汉同特商贸公司与刘先如之间签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律相关规定，合法有效。本案的争议焦点在：1.武汉同特商贸公司以通知方式解除涉案合同是否发生法律效果；2.双方违约责任的负担问题。就上述焦点问题，依次评判如下：1.依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人享有法定和约定解除权。第九十六条规定，享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案中武汉同特商贸公司向刘先如以通知的方式解除涉案租赁合同，其要求解除的事由系因刘先如悬挂广告且将其货物堆放在武汉同特商贸公司租赁场地导致其无法正常经营，继而要求解除租赁合同。从双方签订合同中约定的解除条件角度来看，武汉同特商贸公司所述的事由并非属于双方合同约定的解除事由。从法定解除情形角度来看，刘先如行为并非属于不能或迟延履行合同主要义务，导致合同目的无法实现。因此根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期限内提出诉讼，也不发生合同解除的效果。因此本案中武汉同特商贸公司以通知方式解除涉案租赁合同不产生合同解除的法律效果。然而，双方合同已经无法继续履行，故综合相关事实及一审庭审查明情况认为，涉案合同的解除时间应系双方当事人合意的时间，即武汉同特商贸公司撤场且刘先如许可的时间--2019年8月7日。2.诚实信用原则是合同法的基本原则，贯穿于整个交易的始终，在确定违约责任时应当综合评判。2019年6月11日，武汉同特商贸公司的工作人员向刘先如发送的微信内容已明显作出不再继续承租的意思表示。虽然武汉同特商贸公司一审庭审辩称其工作人员的意思表示不能代表武汉同特商贸公司，但根据双方提交的证据及一审庭审核实的情况可以认定，诉争租赁事宜协商的整个过程，均由该工作人员熊伟代表武汉同特商贸公司进行处理，并未出现武汉同特商贸公司的其他负责人员，且武汉同特商贸公司也未举证证明其随州市场负责人另有他人。故对武汉同特商贸公司的辩称理由不予认可。武汉同特商贸公司与刘先如之间系租赁合同法律关系，双方各自需履行的合同主要义务应是，刘先如将租赁物交付武汉同特商贸公司使用，武汉同特商贸公司向刘先如支付租金。时至合同约定的下一年度交付租金日期即8月4日，武汉同特商贸公司未按照约定时间向刘先如履行支付租金的义务。按此逻辑顺序，应系武汉同特商贸公司不履行合同主要义务在前，故武汉同特商贸公司违约在先，应承担违约责任。同年7月3日，刘先如将其商场甩货的喷绘广告悬挂至武汉同特商贸公司门店上方，遮挡武汉同特商贸公司广告牌导致武汉同特商贸公司无法正常经营。刘先如该行为虽有过错可能影响武汉同特商贸公司的经营生活，但并未达到致使武汉同特商贸公司无法继续使用租赁物的程度，双方的租赁合同仍可以继续履行。即刘先如的行为并不属于违约行为。对于武汉同特商贸公司称刘先如将其货物拖至武汉同特商贸公司租赁场地进行甩卖造成无法正常经营的情况，武汉同特商贸公司提供的照片并不足以证明系属刘先如行为造成，故对武汉同特商贸公司所称理由不予认可。因涉案租赁合同违约条款已经明确约定了，承租人违约，出租人有权没收保证金作为违约金，且不退还预收的租金。故对武汉同特商贸公司提出要求退还剩余租金和保证金的诉讼请求不予支持。至于房屋装修费用的诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。综上述，武汉同特商贸公司的诉讼请求所基于的理由，均缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款第（二）项规定，判决：驳回武汉同特商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6706元，由武汉同特商贸有限公司负担。经审理查明，2019年6月11日，武汉同特商贸公司工作人员熊伟向刘先如之子发微信，载明“由于19年上半年零售行业都下滑很厉害，这个店我们基本做了快一年了，每个月就10几万销售，总部非常关注，所以公司研究针对该店铺要求降租，如果降租有难处我们就直接关店，还请提前找好下家！”2019年6月27日，刘先如向熊伟发送短信，内容为“听我日（儿）子说你们不做了，这事我们赶（感）到很内愧，按现在市场行情我们也是没办法，所以说你们不做了算了，按合同约定8月4日你们要退场，所以我们打算8月份要把整个商场重新，在装修前要把货甩掉，从29号开始我们要在门前，门头做喷会（绘）布把门头做广告甩货，提前更（跟）你们说一下。谢谢你的支持！”同日，熊伟回复“我们合同期是到9月4日吧！我现在不在湖北，回去后查询在（再）联系。”2019年7月3日，刘先如将其经营商场（位于涉案商铺后面）的甩卖喷绘广告悬挂在涉案商铺上方，该喷绘广告遮挡了武汉同特商贸公司经营的品牌名称。2019年8月4日，刘先如向如向熊伟发送短信，内容为“你公司在我们商场租房，按合同第六条规定以（已）违约，今天你公司必须要把所有的商品下柜搬走，结清所有的水电费和国家的锐（税）费。”2019年8月5日，刘先如将其经营商场内的衣物及衣架等拖进武汉同特商贸公司经营门店内售卖。2019年8月6日，熊伟向刘先如短信送达电子租赁合同解除通知书，同日邮寄送达书面租赁合同解除通知书，2019年8月7日快递签收，显示收银台签收。上述通知书载明，2019年6月29日起，刘先如在涉案商铺门头悬挂清仓甩货喷绘广告，2019年8月5日至8月6日，刘先如擅自将其经营的产品及货架器具堆放在涉案商铺场地内销售。2019年8月7日，武汉同特商贸公司向刘先如发送短信，内容为“武汉同特商贸有限公司已于2019年8月7日从随州解放路44号撤场，请问店铺钥匙是交给谁？”同日，刘先如回复短信，内容为“钥匙交给我日（儿）子了，谢谢！”同日，武汉同特商贸公司结清电费及税费。武汉同特商贸公司于2019年8月7日、2019年8月19日向刘先如短信询问其空调货架拆除时间。刘先如于2019年8月28日短信通知武汉同特商贸公司把货架空调撤走，同日，武汉同特商贸公司将店铺内货架、空调搬离。刘先如一审陈述，其于2019年9月10日将涉案房屋出租给案外人。本院经依法核实确认的其他事实和一审认定的事实一致。本院认为，关于本案争议事实。刘先如二审中对在涉案商铺上方悬挂甩卖喷绘广告，遮挡武汉同特商贸公司经营品牌的行为予以认可，本院对该事实予以确认，刘先如主张其事先取得了武汉同特商贸公司同意，因未提交相关证据，不予支持。双方对刘先如在武汉同特商贸公司撤场前是否实施了将其经营的衣服及衣架拖进涉案商铺内售卖的行为存有争议。武汉同特商贸公司二审提交了其公司工作人员与刘先如的通话录音（武汉同特商贸公司一审陈述录音时间为2019年8月5日）以及视频、照片。对通话录音，刘先如认为武汉同特商贸公司一审提交的录音文字说明与录音内容不一致，有篡改行为。本院认为，刘先如对通话录音的真实性并未提出异议，其既未否认通话录音中系其本人陈述，也未提交反驳通话录音的相反证据，本院对通话录音予以采信。武汉同特商贸公司提交的通话录音、视频、照片可以形成证据链，足以证实刘先如在武汉同特商贸公司撤场前将其经营的衣服、衣架拖入涉案商铺内售卖的事实，本院对该事实予以确认。关于刘先如实施上述行为的时间，武汉同特商贸公司负有举证义务，其在一审起诉状载明时间为2019年8月5日，一审庭审中及二审中主张时间为2019年8月3日，自相矛盾。因武汉同特商贸公司未提交视频、照片的原始载体，本院无法直接确定刘先如实施上述行为的具体时间。依据现有证据，即武汉同特商贸公司一审提交的其向刘先如送达的租赁合同解除通知书，确定刘先如实施上述行为的时间为2019年8月5日至8月6日。武汉同特商贸公司主张刘先如实施上述行为的时间是在2019年8月3日，与其一审提交的证据载明时间不符，亦未提交充足证据予以支持，应承担举证不能的法律后果，本院对武汉同特商贸公司主张刘先如实施上述行为发生在2019年8月3日，不予认定。关于双方签订的房屋租赁合同的解除时间。2019年6月11日，武汉同特商贸公司工作人员熊伟向刘先如之子发微信，根据微信内容，熊伟表示的主要意思为：要求降租，如不能降租，就不再承租。本院认为，该意思表示系协商减少租金，不再承租系附条件的意思表示。2019年6月27日，刘先如向熊伟发送短信，陈述“听我日（儿）子说你们不做了”、“所以说你们不做了算了”，该陈述系向武汉同特商贸公司确认其是否不再承租的事宜，同时刘先如在短信中告知了其将在涉案商铺门头悬挂甩卖喷绘广告的事情。同日，熊伟向刘先如回复短信，该短信系刘先如一审作为证据提交，武汉同特商贸公司一审并未对该证据真实性提出异议，本院予以采信。据熊伟向刘先如的回复内容，熊伟并未对刘先如提出的将在商铺门头悬挂甩卖广告的事情表示同意，熊伟提出合同到期是9月4日，具体到期时间需查询。本院认为，至此，经过刘先如对武汉同特商贸公司不再承租事宜的确认及熊伟对合同到期时间的明确（双方约定的第一年租期的起止时间为2018年9月5日至2019年9月4日），武汉同特商贸公司将在第一年租赁期限届满后不再继续承租涉案商铺的意思表示已经明确。2019年8月6日，武汉同特商贸公司向刘先如发送了租赁合同解除通知书，认为刘先如悬挂广告的行为及将其经营的衣服、衣架拖进涉案商铺内售卖的行为严重影响武汉同特商贸公司正常经营，构成严重违约，要求解除合同。2019年8月7日，武汉同特商贸公司从涉案商铺中撤场并将商铺钥匙交与刘先如。2019年8月28日，武汉同特商贸公司将店铺内货架、空调搬离。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”参照上述规定，本案中武汉同特商贸公司未按期支付第二年度租金，刘先如未经武汉同特商贸公司同意在涉案商铺门头悬挂甩卖广告及将其经营的衣服、衣架拖入涉案商铺内甩卖，双方在履行合同过程中都存在违约行为，但双方的违约行为都不足以致使对方可行使单方解除权。2019年8月7日，武汉同特商贸公司从涉案商铺中撤场并将钥匙交付刘先如，从2019年8月28日武汉同特商贸公司将所有物品搬离涉案商铺之日起，刘先如取得了对商铺的完全控制权。双方上述交还房屋的行为，应视为双方协商一致提前解除合同。故本院认定，租赁合同于2019年8月28日解除。关于合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同履行过程中，双方均有过错行为。武汉同特商贸公司先作出要求变更合同、减少租金，否则不再承租的意思表示，后在双方协商过程中进一步明确将不再继续承租，且确未按期支付第二年度租金，故其有重大过错。刘先如在明确武汉同特商贸公司第一年租赁期满将不再继续承租后，未经武汉同特商贸公司同意，在涉案商铺门头悬挂甩卖广告，并在武汉同特商贸公司未按期支付第二年度租金后，将其经营的衣物、衣架拖入涉案商铺内售卖，影响武汉同特商贸公司对涉案商铺的使用，其具有次要过错行为。武汉同特商贸公司合同履行中，有重大过错，对武汉同特商贸公司主张的租房保证金使用费32400元及逾期返还租金的利息934.44元，不予支持。对武汉同特商贸公司主张的其余款项：1.29天房屋租金，本院核算为79452.05元（1000000元/年÷365天/年×29天）；2.保证金150000元，该保证金为履约保证金，具有担保武汉同特商贸公司履行合同、赔偿刘先如因合同解除导致的损失的作用；3.装修折价费用96480元，武汉同特商贸公司一审提交了装修合同、工程验收单、工程决算单、装修款收据等证据，拟证明涉案商铺装修费用为120600元，并据此折算装修费损失96480元（120600元÷5年×4年），刘先如未提供相反证据予以反驳，本院对该费用予以确认，则武汉同特商贸公司在合同履行中支出的有关费用及因合同解除的损失为325932.05元（79452.05元+150000元+96480元）。因武汉同特商贸公司、刘先如都具有违约行为，租赁合同第六条第二款的约定对此种情况约定不明，不予适用。对武汉同特商贸公司的上述费用及损失，本院依据双方过错的大小，酌定武汉同特商贸公司自负80%责任，刘先如承担20%给付责任，即65186.41元（325932.05元×20%）。综上所述，武汉同特商贸公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2020）鄂1303民初625号民事判决；二、刘先如于本判决生效之日起十日内向武汉同特商贸有限公司支付65186.41元；三、驳回武汉同特商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6706元，由武汉同特商贸有限公司负担5493元，刘先如负担1213元；二审案件受理费6706元，由武汉同特商贸有限公司负担5493元，刘先如负担1213元。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年十月三十日书记员 赵曼曼