福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4337号 上诉人（原审原告）：厦门市思明区人民政府厦港街道办事处，住所地福建省厦门市思明区思明南路****。 负责人：张云鹏，该办事处主任。 委托诉讼代理人：黄光仪、许文革，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄振富，男，1956年1月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 原审第三人：游桥法，男，1982年6月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：刘锦扬，男，1955年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人厦门市思明区人民政府厦港街道办事处（以下称厦港街道办）因与被上诉人黄振富、原审第三人游桥法、刘锦扬房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 厦港街道办上诉请求：撤销一审判决,改判支持上诉人的一审诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：一审法院认为上诉人厦港街道与被上诉人黄振富不存在房屋租赁合同关系，属于适用法律错误，理由如下：1.根据上诉人厦港街道办与被上诉人黄振富签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议》内容，明确约定了被上诉人黄振富系向上诉人厦港街道办承租本案讼争房屋，双方明确达成了租赁合意。2.房屋租赁合同关系，法律并不强制要求签订书面合同，只要双方之间具有租赁关系的合意即可，而一审法院以双方未签订租赁合同，继而认为难以认定双方之间存在租赁合同关系，属于明显的认定错误。3.上诉人厦港街道办在本案明确诉求被上诉人黄振富向其支付拖欠租金，并非如一审法院所述从未向被上诉人主张，且上诉人厦港街道办认为，虽在起诉前被上诉人黄振富未向上诉人支付过租金，但一审法院不能就此认为无法认定上诉人厦港街道办系讼争房屋出租人的地位，是否主张租金系上诉人厦港街道办的权利，一审法院只能对上诉人厦港街道办的租金诉求是否得到支持做认定，而不能以此认定上诉人厦港街道办不是讼争房屋出租人。4.一审法院既认定被上诉人黄振富对讼争房屋享有租赁权，又认为上诉人厦港街道办与被上诉人黄振富不存在房屋租赁合同关系，明显属于自相矛盾。5.退一步讲，即使如一审法院所述，被上诉人黄振富系基于国家为了保障被上诉人居住权而获得的公房租赁权，但本案查明事实，被上诉人黄振富将讼争房屋抵债给被上诉人刘锦扬，被上诉人刘锦扬又将讼争房屋出租给被上诉人游桥法，被上诉人黄振富的抵债行为明显违反了国家保障其居住权的目的，上诉人亦有权根据合同法的规定解除双方房屋租赁关系，要求返还讼争房屋。综上，上诉人厦港街道办认为，本案上诉人与被上诉人黄振富之间就是房屋租赁合同关系，现一审查明被上诉人黄振富将讼争房屋抵债给被上诉人刘锦扬，被上诉人刘锦扬又将讼争房屋出租给被上诉人游桥法，那么上诉人有权以被上诉人黄振富未经同意擅自转租为由解除租赁关系，要求返还讼争房屋。 黄振富答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。讼争房产是厦门市能源开发公司卖给他的，厦门市能源开发公司前身是厦门市燃气轮机电站。 刘锦扬陈述称，其以前一直以为这个房子是被上诉人，2020年8月30日已经把这个房子交给被上诉人黄振富了。 游桥法未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 厦港街道办向一审法院起诉请求：1.厦港街道办与黄振富就位于厦门市思明区××路××号××室房屋的租赁关系自本案起诉之日起解除；2.黄振富立即向厦港街道办腾空返还位于厦门市思明区××路××号××室的房屋；3.黄振富立即向厦港街道办支付上述房屋的租金（自2010年10月1日起计至实际返还房屋之日止，暂计至2019年7月为344874元）；4.第三人游桥法、刘锦扬配合黄振富返还上述房屋。 一审法院认定事实：坐落于厦门市思明区××路××号××室的房屋即讼争房屋的登记权利人为厦港街道办，权利性质为划拨／拆迁安置房，建筑面积96.32㎡，竣工时间2010年。 2009年6月18日，厦港街道办（产权人、甲方）与黄振富（房屋承租人、乙方）签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，载明根据厦府地[2006]768号、厦府地[2006]769号建设用地批文，厦国土房拆通[2008]71号拆迁通告，因“思明小学迁建、第六幼儿园迁扩建”项目建设用地需要，乙方承租甲方位于南溪仔乾××号××室的房屋应予拆除。被拆迁房屋属单位自管公房，根据乙方选择的房号，甲方与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，拆迁后乙方继续承租选择的安置房。双方就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：一、甲方拆除乙方承租的住宅房屋承租建筑面积为70平方米，实行房屋安置的补偿方式，经评估，标准房市场价为6312元/平方米，则区位房屋补偿价5792元/平方米。二、安置房建筑面积为96.1平方米，房型为三房，共一套。安置房地点、幢号、楼层：东埔花园1#楼404室安置房评估单价为5715元/平方米（含楼层调节价90元/平方米），乙方应向甲方缴纳安置分配费计42520元。三、甲方应补偿乙方各项补偿补助费合计41795元。1.房屋装修补偿费为17500元；2.房屋附属物补偿费经评估为15483元；3.有线电视、电话、空调等补助费计450元；4.自行过渡补助费计8362元。四、甲方按规定一次性付给乙方按其承租房屋建筑面积70平方米，按7元/平方米、次，共3次搬迁补助费共计1470元。五、综合第二、三、四条之款项，甲方应付给乙方745元。六、乙方应在2009年7月18日前搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交付拆除实施单位，甲方给予乙方一次性的搬迁奖励计33602元；乙方逾期不搬迁的，取消奖励，甲方可依法申请强制执行，强制执行的费用由乙方承担。七、若乙方隐瞒已享受房改货币化补贴及经济适用房等优惠政策，甲方有权取消本协议。八、付款方式：拆迁补偿安置款对抵后，甲方应支付给乙方34347元。……。 2010年9月19日，厦门厦港旧城改造有限公司向讼争房屋所在物业管理处发出《入住通知书》，载明兹介绍“思明小学扩建、第六幼儿园迁扩建”项目被拆迁户黄振富前往办理××花园××房××号楼××（新门牌号为××路××号××）的入住手续。 另查明，2017年7月27日，刘锦扬将讼争房屋转租给游桥法，租期至2020年8月26日。 审理中，厦港街道办主张与黄振富之间存在房屋租赁合同关系，双方履行了前述《拆迁补偿安置协议书》，厦港街道办补偿了3万元多元给黄振富并于2010年9月19日交付了讼争房屋，但交付后无法联系上黄振富沟通租金支付的问题，黄振富也未支付任何租金，直到本案起诉前才了解到黄振富将讼争房屋转让并出租；厦港街道办认为黄振富未经其同意擅自转租，厦港街道办有权依据合同法第二百二十四条规定主张解除双方的租赁关系。黄振富主张，相关补偿款系政府出资由街道支付的，但协议签完后黄振富按要求支付了42520元，且房屋系旧城公司交付的并非厦港街道办，至于厦港街道办如何取得的产权不清楚，按着规定在安置五年后产权是可以办理到个人名下的，但至今未办理。 一审法院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。厦港街道办认为与黄振富之间存在租赁合同关系，并以黄振富未经其同意擅自转租为由解除租赁关系的诉请依据不足，理由如下：第一，双方签订的《拆迁补偿安置协议书》虽然约定拆迁后黄振富继续承租选择的房屋即讼争房屋，但双方就讼争房屋并未签订书面租赁合同，也未举证证明双方就租赁用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、违约责任等重大合同事项存在其他形式的约定，难以认定双方之间存在租赁合同关系。第二，截至厦港街道办提起本案，讼争房屋已交付黄振富近十年，黄振富从未支付相关租赁费用，但厦港街道办也未向其主张支付，难以认定其讼争房屋出租人的地位。第三，被拆迁房屋属单位自管公房，黄振富对被拆迁房屋享有承租权，公房租赁权是国家为了保障特定群体的居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利，承租人获得公房承租权不同于平等民事主体之间通过签订房屋租赁合同而取得房屋的承租权。因此，在缺乏书面合同及其他证据佐证的情形下，厦港街道办主张与黄振富存在租赁关系且黄振富作为承租人擅自转租违反法律规定而诉请解除租赁关系等，依据不足。 综上所述，因厦港街道办主张与黄振富之间就讼争房屋存在租赁关系的依据不足，对其依据租赁合同法律关系提出的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：驳回厦门市思明区人民政府厦港街道办事处的诉讼请求。案件受理费6473元，由厦门市思明区人民政府厦港街道办事处负担。 二审中，厦港街道办对一审判决查明的事实有以下异议：判决书第五页“另查明，2017年7月27日，刘锦扬将讼争房屋转租给游桥法，租期至2020年8月26日。”有异议。一审判决还遗漏查明被上诉人黄振富已经将案涉房屋转让给刘锦扬用于抵扣债务的事实。除此之外，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，黄振富向本院提交以下证据：1、厦门市计划委员会的文件、2、协议书，证明讼争房屋是厦门市能源公司卖给被上诉人的。 厦港街道办对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为文件是1986年的，协议是1991年的，房屋以登记为准，房屋登记在上诉人名下，上诉人与被上诉人是房屋租赁关系。 刘锦扬对上述证据无异议，认为该证据可以证实房子就是被上诉人黄振富的。 本院认为，根据厦港街道办（产权人、甲方）与黄振富（房屋承租人、乙方）于2009年6月18日签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定，因“思明小学迁建、第六幼儿园迁扩建”项目建设用地需要，乙方承租甲方位于南溪仔乾33号401室的房屋应予拆除。被拆迁房屋属单位自管公房，根据乙方选择的房号，甲方与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，拆迁后乙方继续承租选择的安置房。厦门厦港旧城改造有限公司于2010年9月19日通知被拆迁户黄振富前往办理××花园××房××号楼××（新门牌号为××路××号××）的入住手续。因厦港街道办与黄振富双方未能就讼争的折迁安置房即××路××号××室签订书面租赁合同，现厦港街道办上诉请求解除与黄振富的讼争房屋租赁关系并支付相应租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6473元，由上诉人厦门市思明区人民政府厦港街道办事处负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇二〇年十月十九日 书记员  王国伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。