中华人民共和国广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7049号原告：吴仲然，女，1968年8月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：李俊峣，男，1998年7月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上列原告共同委托诉讼代理人：杨海燕、刘志强，均系上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：李伟聪，男，1969年7月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：李祉峣，男，1998年7月29日出生，住香港特别行政区。被告：李泳峣，男，2000年3月20日出生，住香港特别行政区。上列被告共同委托诉讼代理人：林思臻、管振华，均系广东诺臣律师事务所律师。原告吴仲然、李俊峣与被告李伟聪、李祉峣、李泳峣共有物分割一案，本院于2019年6月24日立案受理。案件受理后，吴仲然、李俊峣向本院申请财产保全，本院经审查，于2019年7月17日作出（2019）粤0112民初7049号民事裁定，查封、冻结李伟聪、李祉峣、李泳峣价值416696.64元的财产。本院依法适用普通程序于2019年9月18日对本案公开开庭进行了审理。原告吴仲然、李俊峣的委托诉讼代理人杨海燕、刘志强，被告李伟聪、李祉峣、李泳峣的委托诉讼代理人林思臻、管振华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴仲然、李俊峣向本院提出诉讼请求：1.原告吴仲然、李俊峣对位于广州市黄埔区黄埔东路266号怡港大厦201房各享有五分之一的产权份额；2.被告李伟聪赔偿原告吴仲然、李俊峣涉案房屋五分之二份额产权对应的租金（从2012年4月12日至2019年7月11日为人民币3746696.64元，之后仍按每月25729.8元/月计算至实际收取租金之日止）；3.被告李伟聪向原告吴仲然、李俊峣支付利息（利息以第2项诉讼请求应赔偿的租金总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2012年4月12日起计至2019年7月11日为40万元，之后仍按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至实际付清第2项诉讼请求金额之日止）；4.被告李祉峣对被告李伟聪所负的第2项、第3项诉讼请求的债务向原告吴仲然、李俊峣承担连带清偿责任；5.本案的受理费、公告费、保全费等全部诉讼费用由被告李伟聪、李祉峣、李泳峣承担。事实与理由：吴仲然与李伟聪原是夫妻关系，李俊峣、李祉峣、李泳峣是两人的婚生儿子。位于广州市黄埔区黄埔东路**怡港大厦**（下称“涉案房屋”）登记在五人名下。吴仲然与李伟聪的婚姻关系经广州市天河区人民法院（2013）穗天法民一初字第2418号民事判决双方离婚，吴仲然不服该判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终651号调解书，吴仲然与李伟聪调解离婚。2017年5月25日，调解书生效。李伟聪将涉案房屋从2012年1月12日起一直出租并侵占全部租金至今。李伟聪指定承租人将侵占的全部租金转租至由李伟聪长期控制、使用的李祉峣的银行账户中。在2013年李伟聪与吴仲然离婚案中，吴仲然向法院提出分割该夫妻共同财产及被李伟聪长期侵占的租金，但因该房产登记在5个人名下，故在离婚案中未处理涉案房屋及李伟聪所侵占的吴仲然、李俊峣房屋份额的租金及利息损失。因此，吴仲然、李俊峣请求确认吴仲然、李俊峣的房产份额、要求李伟聪赔偿相应份额的租金及利息损失，而李祉峣应对李伟聪所负的上述债务向吴仲然、李俊峣承担连带清偿责任。被告李伟聪辩称，一、李伟聪与吴仲然原系夫妻，李俊峣、李祉峣、李泳峣为李伟聪与吴仲然之子。广州市黄埔区黄埔东路266号怡港大厦201、301、401房（下称“共有房产”）为李伟聪与吴仲然婚姻关系存续期间购置的房产，由吴仲然、李伟聪、李俊峣、李祉峣、李泳峣共同共有。2017年5月25日，李伟聪与吴仲然经广州市中级人民法院调解离婚，共有房产的共同共有基础已经丧失，李伟聪同意在本案中确认各共有人享有的共有房产的产权份额。二、本案不应直接处置共有房产的租金，应驳回吴仲然、李俊峣第2至4项诉请。本案是共同共有的纠纷，在未有生效判决确定共有的份额时，不应当直接处理第2至4项诉请。处置共有房产租金的前提是各共有人享有的房产份额已经确定，故从程序上讲，本案不应直接处置共有房产的租金及其他诉请。三、若本案要处置共有房产租金，应只处置李伟聪与吴仲然离婚后共有房产的租金，且应先扣除李伟聪承担的共有房产运营费用，吴仲然的可得租金还应先扣除李伟聪在离婚后支付的共有房产的购置费用。1.李伟聪与吴仲然离婚前的共有房产租金已被李伟聪与吴仲然共同支取，李伟聪支取部分已用于子女教育和共有房产装修，本案只应处置离婚后的租金。李伟聪与吴仲然离婚前，共有房产租金虽汇入李祉峣的银行账户，但李祉峣年幼，其身份证和收租账户存折都交由吴仲然保管，共有房产租金被李伟聪和吴仲然共同支取且用于子女教育和共有房产装修。李俊峣、李祉峣、李泳峣三人在外国接受中、高等教育，费用高昂。吴仲然虽然掌握大多数的夫妻共同财产，但不顾及家庭，三个儿子的教育、生活费用都是李伟聪支付的。李伟聪未刻意保留记录，但仅从现有残缺的凭证看，从2014年到双方离婚时，李伟聪至少为三个儿子转账、还款人民币130万元和美金65万元，总计超过人民币580万元。共有房产购置后是毛胚状态，需要装修并安装相应设施设备，租户自行安装的要给租户补偿，这些款项都由李伟聪支出。比如，区又生承租共有房产301房、401房后，自行安装了二、三、四楼的电梯、煤气管道以及三、四楼中央空调，为此李伟聪向区又生赔偿了160万元。李伟聪与吴仲然离婚前的共有房产租金由双方共同收取，李伟聪没必要也没能力完整记录租金用于何处、有无结余，但广州中级人民法院（2017）粤01民终651号民事调解书已对李伟聪及吴仲然名下银行卡余额进行处理，双方离婚后前的共有房产租金纵然有结余也已在离婚时分割完毕，吴仲然再要求处置没有依据，本案应当仅处置双方离婚后的共有房产租金。2.李伟聪承担了其与吴仲然离婚后的共有房产运营费用，该费用是为全体共有人利益的支出，应由各共有人分担，从共有房产租金中扣除。共有房产权利人在收取租金的同时，也要承担相应的营运费用，比如配套设施如电梯的维护费用、相关税费、管理人员工资和其他杂费等。在李伟聪与吴仲然离婚后，李伟聪承担了共有房产全部的营运费用，总计1177733.18元，这些费用属于为全体共有人的利益支出的成本，应由各共有人共同承担，从双方离婚后共有房产的租金中扣除。3.共有房产尚有3316561.5元债务及利息，该债务本息应由李伟聪与吴仲然共同承担，吴仲然应承担50%，从吴仲然的可得租金中扣除。案外人广州市伯明翰美容科技有限公司（以下简称“伯明翰公司”）系李伟聪与吴仲然的夫妻全资共有企业，二审调解离婚前2个月伯明翰公司被吴仲然以明显不合理的低价虚假非法转让，但是实际仍由吴仲然控制。婚姻关系存续期间，吴仲然曾指令伯明翰公司代付共有房产的购置费用。虚假非法转让该公司后，吴仲然指使该公司向广州市天河区人民法院起诉吴仲然与李伟聪，要求双方连带清偿前述代付款等夫妻共同债务，申请查封李伟聪的账户。在李伟聪积极配合下，广州市中级人民院作出（2019）粤01民终21764号民事判决书，认定伯明翰公司代付的共有房产购置费用为夫妻共同债务，判令李伟聪与吴仲然连带清偿共有房产购置费3316561.5元、其他账务103472元，共3420033.5元，并承担相应利息。2019年3月4日，广州市天河区人民法院依伯明翰公司申请划扣了李伟聪银行存款3784819元，相当于李伟聪被划扣了3670368.72元（3784819元÷3420033.5元×3316561.5元）的共有购置费。共有房产是李伟聪与吴仲然共同购置以赠与三个儿子的，购置费用应当由双方各承担50%,李伟聪应从可得租金中扣除1835184.36元（3670368.72×50%）,因吴仲然可得租金明显少于上述款项，不足以扣除部分，李伟聪保留另案主张的权利。庭审中，李伟聪抗辩如果按照吴仲然、李俊峣的观点，其诉讼的第2-4项诉请部分已超过法律诉讼时效，不应支持。被告李祉峣、李泳峣的答辩意见与被告李伟聪相同。本院经审理认定事实如下：吴仲然与李伟聪之间离婚纠纷，广州市中级人民法院出具（2017）粤01民终651号民事调解书，解除双方婚姻关系，该调解书于2017年5月25日生效。李俊峣、李祉峣、李泳峣系吴仲然与李伟聪的儿子。涉案房屋由吴仲然、李伟聪、李俊峣、李祉峣、李泳峣共同共有，通过购买取得，建筑面积为1720.22平方米，套内建筑面积为1104.23平方米。李伟聪与吴仲然离婚时未就涉案房屋的所有权作出调处。吴仲然、李俊峣提交的《房屋租赁合同》显示，甲方为吴仲然、李俊峣、李伟聪、李祉峣、李泳峣，签约代表为李伟聪，与乙方内蒙古小肥羊餐饮连锁有限公司签订期限自2012年1月12日起至2018年1月11日止的租赁合同，甲方将涉案房屋（920平方米）于出租给乙方，合同第6条约定，租金自2012年4月12日起开始计算，每平方米75元。物业管理费由乙方负责向甲方缴纳，每月管理费计算方式为6元/平方米×甲方租赁物业的建筑面积920平方米，计每月5520元，该租金已经包含该房屋及其附属设备、设施等使用费，但不包含乙方因经营所产生的政府应缴费用，除法律规定或合同另外规定外，甲方不得要求乙方支付其他任何费用。自第3年开始，租金每年递增3%。乙方应于每日的5日（含）前以现金或转账的形式向甲方支付当月的租金及管理费。乙方将租金及管理费汇往李伟聪的工商银行天润路支行账户36×××**。第8条约定，租赁期内，甲方负责支付因土地使用权或房屋权而产生的国家或地方行规定的任何税收费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等。乙方自行承担因经营而依法缴纳的费、税。因本租赁合同在办理租赁过程中应向政府部分缴的印花税由双方各自承担，登记备案费由甲方承担。吴仲然、李俊峣提交的《广州市房屋租赁合同》显示，甲方为吴仲然、李俊峣、李伟聪、李祉峣、李泳峣，签约人为吴仲然，与乙方陈某军签订期限自2012年7月11日至2019年7月10日的租赁合同，甲方将涉案房屋（自编B房800平米）出租给乙方，双方约定：2012年7月11日至10月10日为免租期，2012年10月11月至2014年7月10日租金为每月48000元，往后每年租金递增，租金按月结算，由乙方在每月的第5日按银行转账付款方式交付租金；每月物业管理费由乙方负责向甲方缴纳，每月管理费为6元/平方米×甲方租赁物业的建筑面积800平方米，计每月4800元；办理本合同租赁登记本案时需要缴纳的印花税费有甲乙双方各自承担自己相应的费用；租赁期内，甲方须协助乙方一起前往相关部门办理租赁登记备案手续，乙方应按照本合同约定的时间将每月租金、物业管理费及租赁税费以银行划账方式缴交给甲方；甲方负责代收代缴租赁税，甲方负责每月30日之前将代缴的广州租赁发票交付给乙方；开户名：李祉峣；开户银行：中国人民银行广州大德路支行；银行账户：66×××**。吴仲然、李俊峣主张涉案房屋出租后，租金转往李伟聪、李祉峣的账户，并提交了报警回执、转账凭证、开庭笔录等证据拟证明李祉峣收取租金的银行账户由李伟聪控制使用，要求李伟聪支付吴仲然、李俊峣涉案房屋五分之二份额产权对应的租金，自2012年4月12日至2019年7月1日为3746696.64元，之后按照每月25729.8元的标准计算至实际收取租金之日止，因李伟聪指定李祉峣的银行账户作为收款账户，故要求李祉峣承担连带清偿责任。以上证据显示李祉峣的账户66×××**于2013年12月12日转出9170000元至812-0000068475890****账户，吴仲然、李俊峣称该账号属于李伟聪的账户；报警回执显示吴仲然于2013年12月16日报警，但未注明报警事由；开庭笔录[（2017）粤0106民初19251号]显示李伟聪确认该案中李祉峣收取租金的账户前期由吴仲然保管，自2012年分居后由李伟聪保管，并由李伟聪控制和使用。诉讼中，李伟聪、李祉峣、李泳峣对吴仲然、李俊峣诉请的涉案房屋五分之二的租金为每月25729.8元予以确认，但对报警回执、转账凭证、开庭笔录的关联性均不予认可，主张吴仲然与李伟聪关于金钱方面的收益在离婚案中已处理完毕，离婚前的收益用于家庭生活包括子女教育支出，本案应只处置李伟聪与吴仲然离婚后共有房产的租金，且应先扣除李伟聪承担的共有房产运营费用及李伟聪在离婚后支付的共有房产的购置费用。李伟聪、李祉峣、李泳峣提交了广州红遍天物业管理有限公司（以下简称“红遍天公司”）企业信用信息公示报告、《电梯日常维护保养合同》、《电梯监督检验报告》、4张收据、《劳动合同》、沈某琪的中国建设银行个人活期账户交易明细及中国银行交易流水明细清单、沈某琪的社保缴费明细表等证据，抗辩为管理涉案房屋建立了红遍天公司，并聘请了员工沈某琪，并要求在涉案租金中扣除李伟聪支出的共有房产运营费用：观光电梯维护费用42060元及员工工资500000元(20000元×25个月)。其中，企业信用信息公示报告显示红遍天物业公司成立于2016年9月29日，法定代表人为李伟聪，沈某琪为监事；《劳动合同》显示沈某琪为红遍天公司的员工，合同期限自2016年10月1日至2019年12月30日，工资为每月20000元；沈某琪的中国建设银行个人活期账户交易明细及中国银行流水明细显示自2017年1月4日至2019年8月，沈某琪账户每月均收到李伟聪的转账，数额不等，基本都超过了20000元，有些月份达到80000元；社保缴费明细表显示自2017年3月至2019年9月，沈某琪的社保由红遍天公司缴纳。吴仲然、李俊峣对以上证据均不予确认，反驳认为前述两份租赁合同已与承租人约定另行缴纳管理费，即使存在事实上的管理，支出费用应当在管理费中扣除，而吴仲然、李俊峣并未诉请管理费；吴仲然、李俊峣主张沈某琪的银行流水缺失了2016年10月至12月的转账情况且每月数额均超过了劳动合同约定工资数额，李伟聪提交的证据无法证明沈某琪为红遍天公司的员工，且红遍天公司的员工工资应由物业管理费支付，不应从租金中扣除。李伟聪、李祉峣、李泳峣还提交了涉案房屋（黄埔东路266号201之B房）自2017年7月至2019年1月的税收缴款书，抗辩应在涉案租金中扣除李伟聪支出的共有房产租赁税费。税收缴款书显示：登记注册类型为出租屋，税务机关为黄埔街道来穗人员和出租屋管理服务中心，纳税人为吴仲然、李伟聪、李泳峣、李祉峣、李俊峣，税种为综合征收：非住宅、土地使用税。吴仲然、李俊峣对税收缴款单的真实性无异议，主张该证据不能证明李伟聪收取本案租金后用于支付上述费用，且李伟聪也未提交证据证明其曾经使用租金支付土地使用税。此外，李伟聪、李祉峣、李泳峣还提交（2018）粤01民终21764号民事判决书、（2019）粤0106执异619号民事裁定书主张李伟聪因其与吴仲然的共有房产尚未清偿的债务在另案中被划扣3670368.72元，该费用应由吴仲然与李伟聪各负担50%，要求在本案中予以抵扣。以上事实，有（2017）粤01终651号民事调解书、房地产权证书、《房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同》、转账凭证、开庭笔录、收据、广州红遍天物业管理有限公司企业信用信息公示报告、《电梯日常维护保养合同》《电梯监督检验报告》《劳动合同》及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经庭审质证，双方当事人没有争议，且符合证据规则的要求，本院予以采信，并附卷存查。对于双方有争议的报警回执因未显示报警事由，无法证明与本案有关联；沈某琪的《劳动合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细及中国银行流水明细、社保缴费明细表、税收缴款书等证据，以及另案纠纷的（2018）粤01民终21764号民事判决书、（2019）粤0106执异619号民事裁定书，均与本案不具直接关联性，本院对上述证据均不予采信。本院认为：本案为共有物分割纠纷，涉及离婚后的分家析产，涉案房屋的房地产权证显示涉案房屋为吴仲然、李俊峣、李伟聪、李祉峣、李泳峣共同共有，各方当事人对吴仲然、李俊峣各享有五分之一的产权份额不持异议，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第九十九条，本院对吴仲然、李俊峣主张各享有涉案房屋五分之一的产权份额予以支持。关于涉案房屋租金，本院对此分析如下：第一，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，吴仲然、李俊峣作为涉案房屋的共同共有人对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的所有权，吴仲然、李俊峣要求按每日五分之一的标准分割涉案房屋的租金，于法有据。第二，本案属于共有物分割，吴仲然、李俊峣诉求自2012年4月12日起之租金，因吴仲然、李伟聪离婚前为夫妻共同财产制，婚姻存续期间的夫妻财产用于家庭共同支出，且租金收入为金钱，应在离婚案件中予以分配，本案不宜也无法分割婚姻关系存续期间的租金收入，故对吴仲然、李俊峣关于租金起算日的主张不予采纳，本案涉案租金应自吴仲然与李伟聪离婚之日即2017年5月25日起算。第三，关于李伟聪、李祉峣、李泳峣主张扣除共有房产运营费用、缴纳税费等的抗辩。首先，李伟聪提交的与沈某琪相关证据，不足以证明与本案争议具有关联性；其次，本案的租赁合同已明确租金不包含管理费，其中一份租赁合同更是明确了租赁税费由承租方随同租金、管理费转给出租方代收代缴；再次，李伟聪、李祉峣、李泳峣扣减主张不属于本案共有物分割纠纷的处理范围。故此，李伟聪要求在涉案租金抵扣相关运营费用、税费等，本院不予采纳，李伟聪可另行主张权利。综上，李伟聪承认涉案房屋租金由其掌控，故李伟聪应向吴仲然、李俊峣支付自2017年5月25日起的租金，考虑到吴仲然、李俊峣起诉时，涉案房屋租赁合同的期限已经届满，而李伟聪未向吴仲然、李俊峣支付租金的行为却处于持续状态，租金随不同的租赁合同产生变化，鉴于庭审中李伟聪认可吴仲然、李俊峣诉请的涉案房屋五分之二的租金为每月25729.8元，本院支持吴仲然、李俊峣请求涉案房屋租金的截止时间为法庭辩论终结之日，即2019年9月18日，李伟聪应以每月25729.8元标准向吴仲然、李俊峣支付涉案房屋27个月零24天的租金，计为715288.44元。关于租金利息。涉案房屋为共同共有，本院确认吴仲然、李俊峣各享有五分之一的产权份额，故对吴仲然、李俊峣自2019年6月24日起诉日起的利息予以支持，对其主张自2012年4月12日起计算利息，本院不予支持。关于连带责任。根据租赁合同显示，涉案租金转入李伟聪、李祉峣的账户，未有证据显示李泳峣收取了涉案租金，李伟聪也在另案庭审中确认李祉峣的账户由其控制和使用，应当由李伟聪承担返还租金的责任，故对吴仲然、李俊峣要求李祉峣承担连带责任的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十五条、第九十七条、第九十九条、第二百四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴仲然、李俊峣对位于广州市黄埔区黄埔东路266号怡港大厦201房各享有五分之一的产权份额；二、被告李伟聪自本判决发生效力之日起十日内向原告吴仲然、李俊峣支付自2017年5月25日起至2019年9月18日止位于广州市黄埔区黄埔东路266号怡港大厦201房的租金715288.44元及利息（自2019年6月24日起至2019年7月23日止以643245元为本金，自2019年7月24日起至2019年9月18日止以668974.8元为本金，自2019年9月19日起至实际付清款项之日止以715288.44元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；三、驳回原告吴仲然、李俊峣的其他诉讼请求。如果被告李伟聪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60427元，由原告吴仲然、李俊峣负担48946元，由被告李伟聪负担11481元；财产保全费5000元，由被告李伟聪负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  朱 江人民陪审员  丁树祥人民陪审员  饶记平二〇二〇年十月二十六日法官助理彭逸婷书记员刘婉仪