广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9828号上诉人（原审被告）：刘君，女，1972年9月10日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区******，公民身份号码420************02X。委托诉讼代理人：扶阳，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山信基百年置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区******************，统一社会信用代码914********26U。法定代表人：梅维生，经理。上诉人刘君因与被上诉人佛山信基百年置业有限公司（以下简称信基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初29588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘君上诉请求：1.撤销一审判决，驳回信基公司一审诉请；2.一、二审诉讼费由信基公司承担。事实和理由:一、刘君在信基公司逼迫、诱导情况下签订案涉703房的商品房买卖合同（预售），该合同并非刘君的自愿、真实意思表示。二、一审认定刘君未支付剩余房款190000元已构成违约，并支持解除案涉合同与补充协议，属于认定事实不清，适用法律错误。一审没有查明银行至今未放贷原因，也没有证据证明因买受人原因导致无法办理贷款手续或银行不批准贷款申请。根据举证规则，应由信基公司证明银行至今不放贷是买受人原因造成，但信基公司未提供证据证明。除个别人外，绝大多数买受人都没有银行放贷，证明并非买受人原因造成。合同虽未约定但信基公司向刘君承诺可以成功办理贷款，且按揭银行由信基公司推荐，刘君对此存在极大信赖才会订立合同。三、刘君已履行合同主要义务，支付了50%的购房价款及契税、印花税、专项维修基金等，合同尚可继续履行，未达到解除的程度。四、信基公司存在逾期交楼行为，应当承担违约责任支付违约金。五、一审法院违背当事人自愿原则采用简易程序审理本案，未受理刘君当庭提起的反诉，程序严重违法。信基公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、刘君具有完全民事行为能力，理应知道签订商品房预售合同和其他文件所产生的法律后果。二、未能申请到贷款是由于刘君自身负债过高，且未能在合同约定的时间内及信基公司发函要求的时间前将房屋余款一次性支付，刘君的行为已经构成违约，提出解除合同及诉讼是合理之举。三、受疫情影响，且刘君为武汉户籍，一审开庭日期已延期多次，已有充足的时间做好应诉的准备，并不存在仓促应诉的情况。信基公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除信基公司与刘君签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********602）及《补充协议》；刘君在判决生效后十日内协助信基公司办理合同注销上述合同的备案登记的相关手续；2.判令刘君在判决生效后十日内向信基公司支付逾期违约金38066元（按照商品房总价款的10%计算）；3.案件受理费由刘君承担。一审法院查明：涉讼商品房位于广东省佛山市南海区********************。2016年11月12日，信基公司与刘君签订《信基广场·认购书》，约定刘君认购涉讼商品房。2017年1月5日，信基公司（出卖人）与刘君（买受人）签订了合同编号为201********602号的涉讼合同，约定：刘君向信基公司购买涉讼商品房，总价款为380660元；签订合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，自本预售合同网上签订之日起3日内支付全部房价款的50%，金额190660元，除首期款外，剩余房款金额190000元，应于2017年2月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；等等。2017年1月5日，信基公司（出卖人）与刘君（买受人）签订了《补充协议》，约定如应买受人实际情况与按揭银行的相关要求及条件不符，买受人应接受按揭银行要求并及时完善按揭手续，须变更付款方式并在出卖人通知后7日内一次性付清合同余款；若买受人延迟支付上述款项，应按合同及本协议约定的逾期付款责任承担违约责任；非因出卖人原因导致出卖人自本合同签订之日起90日内仍未收齐出卖人申请的按揭贷款的，自本款所述期限届满之次日起，视为买受人逾期付款，买受人须按合同及本协议约定的逾期付款责任承担违约责任；一方违反合同约定须承担违约责任或支付违约金，违约金按商品房总价款的日万分之五的标准计算，违约金总额不超过合同约定商品房总价款的10%；等等。刘君于2016年11月12日向信基公司支付了定金20000元，于2017年1月5日向信基公司支付了房款170660元。2017年3月9日，刘君缴纳了涉讼商品房的契税10876元。同日，刘君缴纳了涉讼商品房的印花税192.39元。同日，刘君缴存了涉讼商品房的住宅专项维修基金3806.6元。2018年12月6日，信基公司向刘君在涉讼合同中所留的地址邮寄《催款函》，载明要求支付剩余房款。该邮件于2018年12月15日妥投。2019年11月18日，信基公司向刘君在涉讼合同中所留的地址邮寄《律师函》，载明要求解除涉讼合同及要求刘君支付违约金及利息。该邮件于2019年11月20日妥投。2019年12月2日，信基公司提起本案诉讼，应诉材料于2020年1月10日送达予刘君。诉讼中，刘君确认其尚未向刘君支付涉讼合同约定的剩余房款190000元。刘君陈述其向银行申请了涉讼商品房的按揭贷款，但因为其负债率过高，银行未批准其贷款申请。刘君明确假如本案中其需要支付违约金，其不同意用已付房款抵扣违约金。信基公司陈述涉讼商品房已进行了备案登记。一审法院认为，信基公司、刘君签订的涉讼合同及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。补充协议约定非因信基公司原因导致其在协议签订之日起90日内未收齐刘君申请的按揭贷款的款项，刘君须承担逾期付款的违约责任。刘君陈述由于其负债率高的问题导致银行未批准其就涉讼商品房的按揭贷款申请，刘君的举证也不能证明是由于信基公司导致其未成功贷款。刘君抗辩称信基公司有义务为其成功办理银行按揭贷款，但刘君未提交证据证明双方有相应的约定或信基公司有做出相关承诺，一审法院对其该抗辩不予采纳。故刘君因至今未支付涉讼合同约定的剩余房款190000元，已构成违约，现信基公司诉请解除涉讼合同与补充协议符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一审法院确认信基公司、刘君签订的涉讼合同与补充协议于信基公司《律师函》送达刘君之日即2019年11月20日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘君逾期支付房款，已经构成违约，应向信基公司承担违约责任。信基公司主张刘君按照涉讼合同及补充协议的约定按照涉讼商品房房价380660元的10%即38066元支付违约金，符合双方的约定，一审法院予以支持。因涉讼合同与补充协议已解除，信基公司诉请刘君配合办理涉讼合同网签备案注销手续，合法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、确认信基公司与刘君于2017年1月5日签订的合同编号为201********602号的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年11月20日解除；二、刘君于判决发生法律效力之日起十日内协助信基公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》的注销网签备案手续；三、刘君于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金38066元予信基公司。刘君如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3504.95元（信基公司已预交），由刘君负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予信基公司，一审法院不另收退。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为一审法院判令案涉合同解除及刘君承担违约责任是否正确。刘君上诉称其在信基公司逼迫、诱导情况下签订案涉合同，该合同并非刘君真实意思表示，且刘君已履行合同主要义务，案涉合同不应解除。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，刘君并未提交证据证实该情况，应承担举证不能的后果。本案中，根据案涉合同及补充协议约定，买受人应于2017年2月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。现刘君至今未支付案涉合同约定的剩余房款，已达成合同约定解除的条件，且不存在可抗辩的事由，应承担违约责任，故一审法院据此判令解除案涉合同及刘君应依合同约定向信基公司支付38066元的违约金，并无不妥，本院予以维持。对于刘君提出的一审法院适用简易程序违法问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可以适用简易程序；《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二条第二款规定，人民法院不得违反当事人自愿原则，将普通程序转为简易程序。本院认为，一审法院于2019年12月10日立案后即适用简易程序审理本案，并非由普通程序转为简易程序，故无需取得当事人的同意，刘君认为本案适用简易程序违背其意愿故一审程序严重违法，于法无据，本院不予采纳。综上所述，刘君的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21029.5元，由上诉人刘君负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月十三日法官助理 彭振宇书 记 员 卢瑶璇