福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0305民初635号 原告：莆田市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）,住所福建省莆田市湄洲湾北岸经济开发区经济城**，统一社会信用代码：91350305913911497。 法定代表人:杨智帆，经理。 委托诉讼代理人：王强，该公司员工。 委托诉讼代理人：王玮珂，该公司员工。 被告：吴春福，男，1991年9月17日出生，汉族，住，住福建省莆田市秀屿区/div> 原告碧桂园公司与被告吴春福商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，被告吴春福经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为Ｘ201401509的《商品房买卖合同》及其附件、附录。2.判令被告支付解约违约金107023.95元（计算依据：713493＊15%＝107023.95元）。3.判令被告返还原告位于秀屿区××镇××路××期××幢××号房产。4.判令被告配合原告办理注销秀屿区××镇××路××期××幢××号房产的合同备案及预告登记手续。事实与理由：2014年10月21日，原、被告双方签订编号为Ｘ201401509的《商品房买卖合同》及其附件、附录，约定被告向原告购买坐落于秀屿区××镇××路××期××幢××房产，被告应向原告支付购房款总额713493元。为支付上述购房款，被告向中国建设银行股份有限公司莆田分行贷款49万元，原告作为担保人为被告向中国建设银行股份有限公司莆田分行提供阶段性担保。贷款发放至原告账户后，因被告未能按约定依约向中国建设银行股份有限公司莆田分行履行还本付息义务，中国建设银行股份有限公司莆田分行向莆田市城厢区人民法院起诉，要求被告偿还其剩余全部贷款本息及实现债权的费用，并要求原告对此承担连带担保责任。该案已于2019年5月29日作出判决，由原告对被告所欠的银行借款债务承担连带偿还责任，为此，原告代被告向该银行偿还了523950.87元。根据《商品房买卖合同》附件六《补偿协议》第十条约定：“若贷款银行未行驶抵押物优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同…出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金给出卖人…”。鉴于被告无力偿还中国建设银行股份有限公司莆田分行全部贷款本息，原告依约向该银行承担保证责任。现原告依约有权选择解除合同，并向被告主张相应解约违约金。 吴春福未作答辩，也未提供证据。 碧桂园公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据加以证实： 1.《福建省商品房买卖合同》及附件一份。证明2014年10月21日，原、被告双方签订了编号为X201401509的《商品房买卖合同》及附件，约定原告承担连带清偿责任后有权解除合同。 2.(2019)闽0302民初1639号民事判决书一份。证明中国建设银行股份有限公司莆田分行向法院起诉，要求碧桂园公司对吴春福所拖欠的银行借款本息、实现债权等费用承担连带清偿责任。 3.建设银行个人贷款还款证明一份。证明碧桂园公司代吴春福向银行偿还了523950.87元。 4.莆田碧桂园物业及资料移交书复印件一份。证明涉案房屋已移交给吴春福。 5.不动产登记信息查询结果证明一份。证明涉案房屋已办理预告登记。 6.莆田市商品房买卖合同合同备案表一份。证明涉案房屋已经办理合同备案手续。 本院审查认为，碧桂园公司提供的上述证据形式合法、内容明确，吴春福缺席又未提出书面异议，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月21日，碧桂园公司与吴春福签订编号为Ｘ201401509的《商品房买卖合同》及附件、附录，约定吴春福向碧桂园公司购买坐落于莆田市秀屿区××镇××路××期××幢××房产，吴春福应向碧桂园公司支付购房款总额713493元。为了支付上述购房款，吴春福向中国建设银行股份有限公司莆田分行贷款49万元，碧桂园公司为吴春福向中国建设银行股份有限公司莆田分行借款提供担保。贷款发放至碧桂园公司账户后，因吴春福未能依约向中国建设银行股份有限公司莆田分行履行还本付息义务，中国建设银行股份有限公司莆田分行向莆田市城厢区人民法院起诉，要求吴春福偿还其剩余贷款本息及实现债权的费用，并要求碧桂园公司对此承担连带保证责任。2019年5月29日，福建省莆田市城厢区人民法院作出（2019）闽0302民初1639号民事判决：一、吴春福应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金人民币473702.5元及该款的利息、罚息、复利（截止2019年2月26日的利息、罚息、复利为24310.98元，自2019年2月27日起至还清之日止按照合同约定计算）；二、莆田市碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 2019年12月26日，中国建设银行股份有限公司莆田荔城支行出具给莆田市碧桂园房地产开发有限公司建设银行个人贷款还款证明一份，载明：“2019年12月19日，我行收到贵公司转入我行的人民币524210.87元代偿款…用于归还碧桂园·浪琴湾18＃幢2401号房的购房人吴春福身份证号码×××0032）与我行签订的借款合同为350636207-2012-20150732133号《个人住房借款合同》项下拖欠的贷款本息，其中523650.87元用于偿还吴春福贷款的全部利息，300元用于归还公告费，剩余260元用于2019年12月24日退回到莆田市碧桂园房地产开发有限公司账户（账号：5949××××0868，开户行：招商银行股份有限公司莆田分行）”等内容。 另，碧桂园公司与吴春福签订的合同附件六《补充协议》第十条约定：“若贷款银行未行驶抵押物优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同…出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金给出卖人…”。 本案诉讼过程中，本院根据碧桂园公司的财产保全申请，于2020年4月14日作出裁定：查封吴春福买受的莆田市北岸山亭碧桂园·浪琴湾一期18幢2401号房产(商品房买卖合同编号为：X201401509)，保全金额以713493元为限，查封期限为2年。同年4月15日，本院向莆田市湄洲湾北岸经济开发区不动产登记中心送达协助执行通知书。为此，碧桂园公司花费诉讼保全申请费4087元，但未列入本案的诉讼请求。 本院认为，碧桂园公司与吴春福签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件均合法有效，双方都应按照约定全面履行自己的义务。吴春福未按合同约定支付购房款，碧桂园公司要求解除合同的请求符合双方约定，予以支持。碧桂园公司要求按合同中约定的商品房总价款的15%计付违约金，因该合同系碧桂园公司单方出具的格式条款，不能仅依据该约定确定碧桂园公司因吴春福违约所造成的损失，故对碧桂园公司主张的违约金，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依照公平和诚实信用原则，予以调整，以吴春福应付未付房款数额确定为宜。吴春福应给付碧桂园公司的违约金为524210.87元×15%＝78631.63元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款规定，判决如下： 一、解除莆田市碧桂园房地产开发有限公司与吴春福于2014年10月21日签订的关于福建省莆田市湄洲湾北岸山亭镇碧桂园.浪琴湾18幢2401号房的编号为X201401509《商品房买卖合同》及其附件、附录； 二、吴春福应当在本判决生效之日起五日内协助莆田市碧桂园房地产开发有限公司办理解除合同编号为X201401509的《商品房买卖合同》备案信息和商品房预告登记的注销手续。 三、莆田市碧桂园房地产开发有限公司与吴春福办理解除合同编号为Ｘ201401509的《商品房买卖合同》备案信息和商品房预告登记的注销手续后，位于福建省莆田市湄洲湾北岸山亭镇碧桂园.浪琴湾18幢2401号的房产即归还给莆田市××房地产开发有限公司。 四、吴春福应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市碧桂园房地产开发有限公司违约金78631.63元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10934元，由吴春福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  柯元海 人民陪审员  林海鹰 人民陪审员  许志强 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  谢丽萍 附相关法律依据条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。 对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。 当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。