河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0323民初2906号原告：张雪峰，男，汉族，1969年3月17日生。原告：郭煜，女，汉族，1972年7月19日生。二原告共同委托诉讼代理人：郭志强，河南慕容律师事务所律师，特别授权。被告：高伟锋，男，汉族，1983年5月24日生。被告：高广建，男，汉族，1959年10月29日生，系高伟锋之父。被告：张淑珍，女，汉族，1959年10月2日生，系高伟锋之母。原告张雪峰、郭煜诉被告高伟锋、高广建、张淑珍确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张雪峰、郭煜及二原告的共同委托诉讼代理人郭志强，被告高广建到庭参加了诉讼。被告高伟锋、张淑珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雪峰、郭煜向本院提出诉讼请求：1、确认被告高伟锋与马万臣就洛阳市宝龙城市广场B-420房屋网签的房屋买卖合同无效；2、判令被告高伟锋履行其于2012年11月10日与原告签订的《房屋买卖合同》，按约定向原告办理洛阳市开元大道宝龙城市广场B-420房屋过户手续；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。庭审中原告自愿放弃第一项诉讼请求。事实与理由：2012年11月10日原告与被告高伟锋签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、甲方（即高伟锋）自愿将位于洛阳市开元大道宝龙广场B-420，面积48.1平方米房屋卖给乙方（即原告），该房屋系高伟锋购买洛阳市宝龙置业发展有限公司按揭性商品房；2、双方商定房屋价格为219543元；3、付款方式：乙方在2012年11月10日前将首付款69543元一次性付清，剩余的款项按商贷的方式每月按时支付款项；4、甲方在2013年5月1日前将房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权的所有资料一并同时转让给乙方；5、甲方应积极配合乙方办理房屋所有权变更手续等。合同签订后，原告按约向高伟锋交付首付款69543元；原告代高伟锋于2013年2月份从开发商处接收该房屋。接收房屋后，原告自2013年2月份开始按约定以高伟锋的名义偿还银行分期贷款，同时原告对该房屋占有使用出租收益。2019年8月7日原告得知被告将涉案房屋又出售给他人，引发本案纠纷。另得知，被告高伟锋自2013年年底开始患××，现原告已经依法对涉案房屋进行了诉前保全。综上，原告认为，原告与被告高伟锋签订的本案房屋买卖合同合法有效，原告严格按照约定履行合同，已经支付了大部分房款及其他费用，且对涉案房屋占用、使用、出租收益，原告不存在任何过错及违约事实；但被告高伟锋在明知该房屋已经出售给原告，且已经由原告长期占用使用的情况下，又对涉案房屋卖给他人，严重侵害原告合法权益。另外，原告有证据证明被告高伟锋出售涉案房屋的时候处于严重××状态，其出售行为不具有任何法律效力，依法自始无效。原告多次找被告高伟锋及其监护人主张权利，至今未能解决。原告为维护合法权益，诉至人民法院。被告高广建辩称：原告所诉属实，我知道案涉房屋已经卖给原告多年了。被告高伟锋、张淑珍未答辩。原告张雪峰、郭煜向本院提交如下证据:第一组，原告张雪峰、郭煜的身份证复印件各1张，证明张雪峰、郭煜系本案适格原告。第二组，1、2012年11月10日高伟锋与原告签订的《房屋买卖合同》1份；2、2012年8月22日高伟锋与洛阳宝龙置业有限公司签订的本案房屋《商品房预售合同》1份；3、高伟锋向原告出具的接收首付购房款的收据1张；4、高伟锋的兴业银行卡复印件1张；5、高伟锋尾号为9317的兴业银行卡交易明细6张。证明早在2012年11月10日高伟锋与原告签订《房屋买卖合同》，高伟锋将其购买的位于洛阳市宝龙广场B-420房屋出卖给原告，原告向高伟锋支付首付购房款后，通过高伟锋的兴业银行卡支付房贷等事实。第三组，1、洛阳宝龙城市广场公寓装修施工承诺书1份；2、消防安全责任书1份；3、洛阳宝龙城市广场2#楼装修管理协议1份；4、装修承建商防火责任书1份；5、《宝龙住宅区前期物业服务协议》1份；6、《出租房屋合同》1份；7、《补充协议》1份；8、《证明》1份；9、销售不动产统一发票1张；10、商品住宅质量保证书1份；11、商品住宅使用说明书1份。证明2012年原告对房屋进行装修后出租，代表高伟锋与宝龙住宅区的物业公司签订物业服务协议等，代表高伟锋与开发商洛阳宝龙置业发展有限公司签订本案房屋《补充协议》等事实，证明了高伟锋与原告的本案房屋买卖合同应当依法履行。第四组，1、洛阳科鉴法医××司法鉴定所出具的司法鉴定意见书部分复印件1份；2、商品房现售合同签约证明1张；3、新安县人民法院（2019）豫0323财保110号民事裁定书1份。证明高伟锋存在限制民事行为能力，2019年8月8日高伟锋通过网签的形式欲对涉案房屋进行出售，原告得知后及时申请人民法院查封该房屋。被告高广建经质证称：对二原告提交的证据无异议。被告高广建、高伟锋、张淑珍未向本院提交证据。经审理查明：2012年8月22日，被告高伟锋与洛阳宝龙置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，约定由被告高伟锋购买洛阳宝龙置业发展有限公司开发建设的位于洛阳宝龙城市广场第2幢B座B-420号公寓，房屋价格为219543元；被告高伟锋支付首付款69543元后，余款采取按揭的方式支付。2012年11月10日，二原告作为乙方，被告高伟锋作为甲方签订了《房屋买卖合同》，主要约定：甲方（即被告高伟锋）自愿将位于宝龙广场B-420号房屋（即案涉房屋）卖给乙方（即二原告），房屋价格为219543元；乙方在2012年11月10日前将首付款69543元一次付清，剩余的款项按兴业银行商贷合同的约定每月按时支付；房屋的所有权变更手续由乙方自行办理，甲方应积极配合，产生的费用由乙方承担等。二原告称其从洛阳宝龙置业发展有限公司代被告高伟锋接收了案涉房屋，按约定以被告高伟锋的名义支付房贷，并对案涉房屋装修后对外出租。二原告自认案涉房屋的按揭贷款尚未清偿完毕。2019年8月8日，被告高伟锋就案涉房屋与马万臣网签了房屋买卖合同。二原告得知此事后向本院提起民事诉讼。在庭审中，被告高广建称案涉房屋，被告高伟锋早已出卖给二原告了，当时高伟锋是正常人；高伟锋自2013年或2014年以来患××，不是正常人。本院认为，在本案中，二原告的诉讼请求是请求确认案涉合同的效力，故本案案由应为确认合同效力纠纷。在庭审中，二原告自愿放弃其第一项诉讼请求，系对其权利的自由处分，又不违反相关法律法规的规定，本院予以准许。虽然被告高伟锋就案涉房屋与马万臣网签了房屋买卖合同，但本案二原告仅主张确认其与被告高伟锋签订房屋买卖合同的效力，并不涉及案涉房屋的权属；另外房屋买卖合同的效力并不当然产生物权变动的效力。因此，马万臣可不参与本案诉讼。二原告与被告高伟锋于2012年11月10日就案涉房屋签订《房屋买卖合同》时，二原告和被告高伟锋均具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实，又不违反法律行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，二原告和被告高伟锋签订的《房屋买卖合同》有效。又依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。故上述《房屋买卖合同》对二原告和被告高伟锋具有法律约束力，双方应按照约定履行各自的义务。因二原告自认案涉房屋的按揭贷款尚未清偿完毕，就案涉房屋办理产权过户手续的条件尚未成就，故对二原告主张被告高伟锋按约定办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。关于二原告主张的保全费，因未举证证明具体数额，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张雪峰、郭煜与被告高伟锋于2012年11月10日就洛阳宝龙城市广场第2幢B座B-420房屋签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告张雪峰、郭煜的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告高伟锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘红魁二〇二〇年十月二十八日书记员  韩雪萍