广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8702号上诉人（原审原告）：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********，统一社会信用代码914***********64H。法定代表人：孙旭光，该司总经理。委托诉讼代理人：何绮文，女，该司员工。被上诉人（原审被告）：姚顺德，男，汉族，1989年8月17日出生，住四川省自贡市沿滩区*************，公民身份号码510************339。委托诉讼代理人：朱丽珍，广东金舵律师事务所律师。上诉人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市公司）因与被上诉人姚顺德租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。城市公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持城市公司的全部诉请；2.本案一、二审诉讼费由姚顺德承担。事实和理由：城市公司与姚顺德的物业租赁关系未于2019年11月实际解除。双方签订的租赁合同明确约定：租赁期内，除本合同有明确约定外，双方未达成书面协议，任何一方不得单方面变更任何合同约定。另根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照约定或法定的解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。姚顺德违反租赁合同的约定，既没有交纳相应费用，也没有按照合同约定开门营业。城市公司通知姚顺德就相关的违约行为进行处理，但姚顺德未前来协商处理。姚顺德违约在先，其不享有法定的解除权，双方也未能达成书面解约协议，故租赁合同仍继续有效。姚顺德于2018年11月8日用涉案商铺地址注册了个体工商户营业执照（注册号：924******59X）,店名：佛山市南海区******，工商登记资料显示经营状态为登记成立，姚顺德已实际使用涉案商铺。截至2020年4月22日，涉案商铺一直由姚顺德实际占用，美容床、电器、货架及招牌等还在涉案商铺内，由姚顺德自行上锁，处于姚顺德的实际控制之下。城市公司无法处理铺内物品和重新出租。一审开庭后，在一审法院的协调下，姚顺德才于2020年4月22日自行开锁将涉案商铺的部分物品搬走，直至今日仍有较多物品堆放在涉案商铺内。姚顺德一直占用涉案商铺，造成城市公司无法正常出租，承受了几个月的租金损失。另根据租赁合同第10.5条约定，乙方单方原因提出终止本合同的或违约私自离场的，除应支付赔偿金给甲方外，还应一次性补回甲方在合同期内给予乙方的任何形式优惠金额包括但不限于装修免租期、租金优惠等。同时乙方应将商铺复原后返还给甲方，乙方拒不复原的，乙方应承担甲方复原商铺所支出的一切费用。租赁合同的条款都是双方在友好平等的基础上互相协商达成的，但姚顺德却在合同期开始不到1年就拖欠租金，拒不履行合同义务，至今未按合同复原商铺返还。姚顺德拖欠租金在先，不按商场规定时间营业、违约后不搬离物品占用商铺在后，其行为已构成违约。城市公司多次催促无果后，于2020年1月19日起诉，姚顺德的违约行为已使城市公司遭受重大经济损失，根据合同约定，其所缴纳的租赁保证金应不予退回。综上，一审法院认定姚顺德已于2019年11月终止合同，双方的租赁合同关系于当月实际解除没有事实和法律依据，二审应改判支持城市公司的诉请。姚顺德辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。城市公司向一审法院提出诉讼请求：1.姚顺德向城市公司支付2019年11月至2020年1月的租金56463元及逾期付款违约金2296.16元（按应付租金的日千分之一暂计至2020年1月19日，要求计算至实际履行之日）；2.姚顺德支付城市公司违约金37642元；3.本案诉讼费用由姚顺德承担。一审法院认定事实：涉讼商铺位于佛山市南海区*********。涉讼商铺所在建筑物已办理不动产权登记。2018年10月15日，城市公司（甲方、出租方）与姚顺德（乙方、承租方）签订《城市广场租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方同意将涉讼商铺出租给乙方，租赁期自2018年10月17日起至2020年10月16日止；2019年10月17日起至2020年10月16日的月租金为18821元；乙方向甲方交付相当于两个月标准租金的租赁保证金作为履约保证35850元；乙方在租赁期内必须于每月十号前一次性交付当月租金；乙方单方原因提出终止本合同，乙方应支付相当于贰个月租金（按违约时租金标准计算）金额的违约金给甲方；乙方违反本合同约定，未按时向甲方足额支付租金，每逾期一日，乙方必须支付相当于应付租金千分之一的逾期付款违约金给甲方，乙方拖欠租金超过当月二十号，属乙方违约，甲方有权提前解约，并由乙方承担违约责任；（第10.8条）乙方有违约行为，应承担违约责任时，甲方有权即时采取停电停水及限制乙方货物出入等措施，有权单方面提前终止本合同，乙方所交纳的租赁保证金不予退还，同时甲方有权向乙方追偿一切欠费和要求乙方赔偿一切损失，乙方必须在甲方规定限期内无条件将商铺复原交回甲方，否则视为乙方同意甲方将商铺内留滞物品作为杂物处理，同时甲方有权采取任何措施进驻商铺，且无须承担任何责任，一切责任由乙方承担。2018年10月，城市公司出具《收据》确认收取了姚顺德租赁保证金35850元。2019年10月，姚顺德向城市公司提出解约请求，但双方未就具体解约及撤场日期、退付款问题协商一致。2019年11月17日，案外人佛山市南海区**物业管理有限公司城市广场管理处出具《催缴通知书》，载明：涉讼商铺截至2019年11月17日违约金金额149.45元。姚顺德的员工孙某在该通知书上备注“和领导沟通中”。2019年11月21日，案外人佛山市南海区**物业管理有限公司城市广场管理处出具《违约通知》，载明：涉讼商铺仍欠截至2019年11月21日违约金金额238.96元。后姚顺德的员工刘某在该通知上签名。姚顺德在涉讼商铺玻璃内侧张贴了《通知》，载明：因店面升级，现将本店所有顾客迁移到万科广场负一楼《****》健康管理中心，电话189*****558，原电话微信不变，望顾客朋友们提前电话微信预约。诉讼中，城市公司陈述：姚顺德已交纳的租赁保证金35850元应由城市公司没收；姚顺德已于2020年4月22日将涉讼商铺清空返还予城市公司。姚顺德陈述：2019年11月17日管理处工作人员上门催要费用时，姚顺德已明确要解约搬离，并表示同意由城市公司没收租赁保证金、退还管理费保证金，但管理处工作人员表示其不能做主。一审法院认为：涉讼合同是城市公司、姚顺德的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。民事活动应遵循诚实信用原则。姚顺德先是于2019年10月底向城市公司提出了解约的请求，后亦于次月停止营业，并在商铺内张贴了搬迁的通知、留有相应的联系电话，姚顺德已以实际行动于2019年11月单方违约解除了涉讼合同。从本案现有证据未能反映城市公司在本案诉讼之前有向姚顺德催要过商铺的租金、向姚顺德催促过限时搬离商铺内的物品，也未能反映姚顺德在停止营业后有向城市公司表示过继续承租的意思表示，结合涉讼合同第10.8条的约定，城市公司作为出租方在此情况下有及时收回商铺防止损失扩大的义务，因城市公司未及时收回涉讼商铺而导致的租金损失应由城市公司自行承担。经综合考虑，一审法院酌定姚顺德应支付至2019年11月30日止的租金18821元予城市公司，城市公司诉请的2019年12月、2020年1月的租金，一审法院不予支持。姚顺德逾期支付租金给城市公司造成损失，应承担相应的违约责任，因双方在涉讼合同约定的逾期付款违约金标准（日千分之一）过高，一审法院酌定姚顺德应以18821元为本金从2019年11月11日起按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予城市公司，城市公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。涉讼合同因姚顺德单方违约而解除，城市公司存在空租期损失，现城市公司主张没收姚顺德已支付的租赁保证金，并由姚顺德支付违约金，实质上是要姚顺德承担单方违约解除涉讼合同的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，一审法院酌定姚顺德应赔偿相当于两个月租金的违约金37642元（18821×2）予城市公司，经抵扣姚顺德已支付的租赁保证金35850元，姚顺德还应支付违约金1782元（37642－35850）予城市公司，城市公司请求超出一审法院核定范围的，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、姚顺德于判决发生法律效力之日起十日内支付租金18821元及以此为本金从2019年11月11日起至实际清偿日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予城市公司；二、姚顺德于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1782元予城市公司；三、驳回城市公司的其他诉讼请求。姚顺德如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1105.02元（城市公司已预交），由城市公司负担939.02元，姚顺德负担166元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予城市公司，一审法院不另收退。二审期间，姚顺德未向本院提交新证据，城市公司向本院提交了如下两份新证据：证据一申请书，拟证明姚顺德实际占用涉案商铺至2020年4月22日，才将涉案商铺内物品清空；证据二个体户机读档案登记资料，拟证明姚顺德在2018年8月11日注册了工商营业执照，现地址仍登记为涉案商铺地址。姚顺德质证称，对证据一、证据二的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，与本案无关。经审查，本院对城市公司提交两份证据的真实性予以确认，但能否证明其主张本院将在后文结合案件事实进行论述。另，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人城市公司与被上诉人姚顺德的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案合同解除的时间；2.姚顺德应承担的责任。关于涉案合同解除时间的问题。城市公司上诉主张涉案合同并未在2019年11月解除。本院经核查认为，涉案合同为城市公司与姚顺德的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行义务。姚顺德在2019年11月以其实际行动单方违约解除了商铺租赁合同，姚顺德使用涉案商铺至2019年11月，该事实已经另案（2020）粤0605民初4162号判决确认，故城市公司与姚顺德之间的租赁合同关系亦于2019年11月解除。城市公司的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于姚顺德应承担的责任问题。如上所述，姚顺德单方违约，应依照合同约定承担相应违约责任。涉案合同约定,乙方单方原因提出终止本合同，乙方应支付相当于贰个月租金（按违约时租金标准计算）金额的违约金给甲方;乙方违反本合同约定，未按时向甲方足额支付租金，每逾期一日，乙方必须支付相当于应付租金千分之一的逾期付款违约金给甲方。本案中，城市公司的诉请包括租金和占有使用费、逾期付款违约金及违约金三项。对于城市公司主张的租金和占有使用费，租赁合同的承租人在解除合同后负有及时腾空退还租赁物的义务。姚顺德虽于2019年11月单方违约解除了合同，但直至2020年4月22日才将案涉商铺清空返还予城市公司，并未及时履行腾空退还商铺的义务，理应向城市公司支付期间的租金和占有使用费。因不能排除姚顺德陈述的城市公司在案涉商铺外加锁导致其无法腾空商铺的可能性，本院根据案涉合同的实际履行情况及双方的过错程度，酌定姚顺德应向城市公司支付2019年11月的租金18821元及额外再支付一个月的租金18821元作为清空搬离前的占有使用费。对于城市公司主张的逾期付款违约金，因双方在案涉合同约定的逾期付款违约金标准（日千分之一）过高，一审法院酌定姚顺德应以18821元为本金从2019年11月11日起按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予城市公司，处理妥当，本院予以维持。对于城市公司主张的违约金，案涉合同因姚顺德单方违约而解除，城市公司根据案涉合同约定有权要求姚顺德赔偿两个月的租金作为违约金（即18821元×2=37642元），鉴于城市公司已没收姚顺德缴付的租赁保证金35850元，一审法院判令姚顺德另外再向城市公司支付1782元（37642元－35850元=1782元），足以补偿城市公司因姚顺德违约导致的损失，故本院对此予以维持。综上所述，城市公司的上诉请求部分于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4162号民事判决第一、二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4162号民事判决第三项；三、姚顺德应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费18821元予佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司四、驳回城市公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1105.02元，由城市公司负担539.02元，由姚顺德负担566元。二审案件受理费1878.04元，由城市公司负担1000.04元，由姚顺德负担878元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 徐允贤审 判 员 翁丰好二〇二〇年十月二十七日法官助理 彭振宇书 记 员 卢瑶璇