苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初8803号原告：丁大姐，女，1969年8月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：黄超，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐燕，上海市华荣律师事务所律师。被告：陆才兴，男，1957年9月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陆斌，男，1983年7月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系被告陆才兴儿子。被告：陆彩珠，女，1961年4月1日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：叶娟芳，女，1983年6月28日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系被告陆彩珠儿媳。原告丁大姐与被告陆才兴、陆彩珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法由审判员李文苑适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告丁大姐的委托诉讼代理人唐燕，被告陆才兴的委托诉讼代理人陆斌，被告陆彩珠的委托诉讼代理人叶娟芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁大姐向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告各项损失合计80000元，其中装修费损失8000元、食物损失5000元、电器损失10000元、营业损失30000元、转让费损失27000元；2、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：二被告系夫妻关系，2004年，二被告将位于吴江区的房屋出租给原告，原告在案涉房屋内经营个体工商户“吴江市芦墟镇莘塔广元熟食店”，双方签订了房屋租赁合同，原告均按约履行合同义务支付租金（现金支付）。2020年2月初，新冠疫情对全国生产生活造成严重影响，原告也因此遭受巨大经济损失，同时，家中突遭变故，更令原告雪上加霜。这些客观原因导致原告无法及时返回店铺，更无法交付租金。原告多次与被告沟通希望转账支付房租，但被告拒绝以现金以外的方式支付，且随意处置原告的财物。另外，被告在于原告租赁合同期间又与第三方签署合同，强行入门，拿走原告合同，破坏原告原有的装修，严重违反合同约定，在沟通过程中，还将原告打伤。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告陆才兴、陆彩珠共同辩称，请求法庭驳回原告诉讼请求。1、原告不能履行租赁合同的理由不成立，原、被告均受疫情影响遭受损失，但原告完全能够通过其他通讯手段与被告联系沟通，双方之间的租赁合同完全能够继续履行。2、被告终止租赁合同的行为有理有据，原告与被告之间系不定期租赁合同关系，双方也未对租赁期满后承租人对于房屋所作的添附的归属及补偿做出约定，所以任何一方只要给予对方合理的准备时间，都可以随时通知对方解除合同。合同履行至今年，已有十五年之久，但原告并未按照双方之前的习惯向两被告支付租金，且对于两被告的催告不予回应，因此两被告为了减少损失才终止与原告之间的租赁合同关系，要求原告搬离并返还涉案房屋，但原告未予理会，两被告只得自行清理并另寻他处安置了涉案房屋内的物品，并通知了原告。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2004年，陆才兴、陆彩珠将其双方共同共有的位于的房屋（房产证号：苏房权证吴江字第**）出租给丁大姐，丁大姐承租后与家人张定明一起经营吴江区莘塔广源熟食店。2020年3月23日，陆才兴、陆彩珠向张定明发送短信，内容为“你好，我是莘塔大街1140号的房东，鉴于你租的房屋已到期多日，经多日电话联系你均为关机状态，托人也没法和你取得联系。现以短信形式通知你，我要将此房屋收回，不再出租于你，请你收到短信后尽快来处理退租事宜。发出短信之日起三日内得不到你的任何回应，我将认为你已知悉，屋内物品也不再替你保管。”2020年4月1日，陆才兴、陆彩珠向张定明发送短信，内容为“老板你好，你说等您4到5天，现在已经8天了，您让我有（又）一次失望了，您已经让人失信了，房子我要用了，我已经打110作证把门撬开了，您要拿钥匙来拿吧，您的东西我准备把它们放在后面的那一间，您有空的时候来搬一下吧！”丁大姐回复“家里的丧事才办完，这两天准备过去了。我们过去了就和您们对接的，麻烦再等两天。一开始是疫情封路，后来是家里奶奶后来身体不行了，就在家里陪着奶奶最后一程，奶奶走了家里就办丧事，这些事都是这几个月发生的。”2020年4月25日早上，陆彩珠至吴江区莘塔广源熟食店，以出租人的身份要求承租人丁大姐、张定明搬离并归还房屋，双方因此发生争吵，陆彩珠以进房装修为由持榔头将吴江区莘塔广源熟食店玻璃砸碎，丁大姐上前阻止，后丁大姐称在冲突中被殴打并就医，其指出系陆彩珠对其进行殴打致伤。后陆彩珠方将熟食店内物品自行进行清理。双方为此发生纠纷，苏州市吴江区公安局进行调解，但双方无法达成一致调解意见。2020年4月27日，陆才兴、陆彩珠向丁大姐、张定明发送短信，内容为“张定明（342XXXXX950）、丁大姐（）：出租于你的房屋已于2020年2月20日到期，期满后双方并未续签合同，我方也已经多次通知你方限期搬离，但是你方一直不予搬离并一直占用租用房屋，现我方再次通知，限你方在我发出本短信之日起七日内清空物品，如若逾期仍不搬离的，届时我方将自行清理屋内物品，所产生的一切费用将由你方承担，对于前期占有租赁房屋的使用费用届时也将通过相关途径向你方主张。”庭审中，丁大姐陈述，其与陆才兴、陆彩珠于2004年签订过书面的租赁合同，合同约定租金以现金支付，但合同未约定租赁期限，合同原件在陆才兴、陆彩珠进入房屋内时拿走了；按照以往交易习惯，其应当在2020年2月底支付下一年度的租金，由于疫情原因，其无法及时现金支付租金。陆才兴、陆彩珠陈述，其未拿走丁大姐的合同原件，2004年双方确实签订过合同，但因时间久远，具体内容已经记不清了。双方一致确认，丁大姐已于2020年5月10日清退涉案房屋。以上事实，有原告提供的治安调解协议书、短信聊天记录、工商登记信息、营业执照，两被告提交的短信聊天记录、房产证复印件，以及双方当事人的庭审陈述在卷佐证。本院认为，原告丁大姐与两被告虽然一致确认双方于2004年签订了书面的租赁合同，但双方均未能提供合同原件，且原告亦自认双方未约定租赁期限，故原告与两被告之间的成立不定期租赁合同关系，双方均应恪守合同约定，全面履行合同义务。原告自认根据双方之间的交易习惯，原告应在2020年2月底支付下一年度租金，本院对于该租金支付的交易习惯予以确认。原告主张双方约定租金必须以现金支付，其在2020年2月与两被告联系主张通过微信转账支付租金，两被告明确表示拒绝，但原告未能提供相应证据予以证明，本院实难采信。现两被告因原告拒不按期支付租金，分别于2020年3月23日、2020年4月1日、2020年4月27日三次通知原告将收回房屋，即向原告发出了解除双方之间租赁合同的意思表示，原告也已于2020年5月10日实际搬离涉案房屋，故本院确认原告与两被告之间的租赁合同于2020年5月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。两被告因原告违约而依法采取适当的方式行使合同解除权，原告向两被告主张因合同解除而产生的营业损失30000元及转让费损失27000元，于法无据，本院依法不予支持。关于原告主张的食物损失5000元，因原告确认春节前后至2020年5月10日期间均未营业，原告未能举证证明该损失的存在，本院依法不予支持。关于原告主张的电器损失10000元，原告认为其系被强制搬离涉案房屋才会低价出卖电器，因此产生该损失，本院认为，两被告系合法行使合同解除权，清空并搬离涉案房屋系原告的义务，且电器系原告自行出卖，价款由原告自行收取，两被告依法不应当承担赔偿责任。关于原告主张的装修损失8000元，因本案租赁合同解除系原告自身违约行为导致，故对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丁大姐的全部诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由原告丁大姐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 员 李文苑二〇二〇年十月九日法官助理 李小菊书 记 员 潘 浩附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。