福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初2638号 原告：中国建设银行股份有限公司福鼎支行，住福建省福鼎市桐城街道五里牌村委会玉龙北路**，统一社会信用代码91350982857500805X。 负责人：张灵圣，该行行长。 委托诉讼代理人：王怀文，男，1972年2月11日出生，汉族，住福，住福建省福鼎市员工。 被告：陈维姜，男，1992年5月4日出生，汉族，住浙，住浙江省苍南县div> 被告：福鼎泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市桐城玉龙北路**，统一社会信用代码91350982096752556N。 法定代表人：段卫华。 原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行与被告陈维姜、福鼎泰禾房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行的委托诉讼代理人王怀文到庭参加诉讼，被告陈维姜、福鼎泰禾房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司福鼎支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令陈维姜偿还中国建设银行股份有限公司福鼎支行贷款本金人民币259870.32元和逾期利息（从2020年6月15日至实际还款日止以借款本金259870.32元为基数,按人民币贷款年利率8.085%计算利息至借款本金还清之日止）；2.依法判令陈维姜办理福鼎市××栋××室房产抵押登记手续，将抵押权人设定为中国建设银行股份有限公司福鼎支行；3.依法判令陈维姜办理了上述房屋的抵押登记手续后，或陈维姜逾期仍未办理抵押登记的，则确认原告对福鼎市××栋××室房产折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4.依法判令福鼎泰禾房地产开发有限公司对陈维姜以上债务承担连带清偿责任。 事实与理由：2017年12月21日原告与被告签订编号为xxxxxxxxxxx《个人住房借款合同》，约定陈维姜向原告借款280000元，期限20年，用于购买位于福鼎市××栋××室房产。双方约定，陈维姜将其所购房屋为借款提供抵押担保，福鼎泰禾房地产开发有限公司对陈维姜以上债务承担阶段性担保责任。合同签订后，办理了预告抵押登记手续。后原告依约向陈维姜发放贷款，履行了放款义务。现房屋已正式交付，并已具备办理正式抵押登记手续的条件，但陈维姜却未配合办理相关手续，拖延至今。陈维姜取得借款后，自2019年6月30日起，就未按合同约定偿付贷款利息，经我行多次催讨借款人仍未归还。截至2020年6月15日，已拖欠本息260160.63元，其中本金259870.32元，利息290.31元，借款人已严重违约。综上，二被告违反约定，拒不配合办理抵押登记手续行为及拖欠贷款已构成违约，现原告为维护自身合法权益，特具状至贵院，以求诉求。 陈维姜、福鼎泰禾房地产开发有限公司未作答辩。 经审理，本院查明事实与原告诉称一致，并有原告提供的被告身份证复印件、《个人住房借款合同》、《不动产登记证明》、个人贷款支付凭证、贷款明细清单、贷款催收通知书及原告庭审陈述为据。陈维姜、福鼎泰禾房地产开发有限公司拒不到庭，又未书面提出异议，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的证据经核对与原件无异，具备证据的客观性、关联性和合法性，其证明力本院予以采信确认并在卷佐证。 本院认为,中国建设银行股份有限公司福鼎支行与陈维姜、福鼎泰禾房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》,系各方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中国建设银行股份有限公司福鼎支行已按照合同约定向陈维姜发放了贷款,而陈维姜未能按照合同约定的按期履行还款义务,已构成违约,依法应承担相应的违约责任。中国建设银行股份有限公司福鼎支行主张提前收回贷款并按贷款执行利率上浮50%计收逾期利息，具有事实与法律依据，本院予以支持。福鼎泰禾房地产开发有限公司自愿为本案借款提供连带责任保证，中国建设银行股份有限公司福鼎支行主张福鼎泰禾房地产开发有限公司对本案借款本息承担连带偿还责任，于法有据，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”的规定可知,预告登记属于债权保全措施,并非正式物权登记,在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下,抵押权并未依预告登记而设立。但在具备物权登记条件情况下,购房人应有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记手续。在商品房抵押登记完成后,抵押权方依法设立,贷款银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中,案涉福鼎市xxxx号房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件,但购房人陈维姜怠于办理以致抵押登记未能完成,故购房人陈维姜负有协助办理抵押登记手续的义务。本院确定陈维姜应在十日内协助办理案涉房产抵押登记手续。购房人陈维姜若逾期仍未协助办理抵押登记手续,基于本院无法径行判决由债权人贷款银行自行办理抵押登记手续。从有利于平衡保护各方当事人利益及保障交易安全和稳定的角度考量,在案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立的情况下,应赋予债权人贷款银行对案涉商品房享有优先受偿权。故本院依法确认债权人中国建设银行股份有限公司福鼎支行对案涉商品房以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。陈维姜、福鼎泰禾房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法予以缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、陈维姜应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司福鼎支行借款本金259,870.32元、逾期利息（自2020年6月15日起至借款本金还清之日止，按年利率8.085%计算）； 二、福鼎泰禾房地产开发有限公司对第一项的还款义务承担连带偿还责任； 三、陈维姜应于本判决生效之日起十日内协助中国建设银行股份有限公司福鼎支行办理不动产(坐落于福鼎市**房产)抵押登记手续； 四、福鼎市xxxx号抵押登记手续办妥后,或陈维姜逾期仍未办理抵押登记手续的,中国建设银行股份有限公司福鼎支行有权就上述房产以折价或拍卖、变卖所得的价款,在第一项确定的债权范围内优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5277元，减半收取计2638.5元，由陈维姜、福鼎泰禾房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘晓亮 二〇二〇年十月二十七日 书记员  蔡平心 附主要法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 官方