安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2436号 原告：程晋敏，女，1974年11月3日出生，汉族，安徽省淮南市人，自由职业，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：张岩，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：陈伟，男，1982年9月8日出生，汉族，安徽省淮南市人，自由职业，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：周宁，安徽源则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚茜，安徽源则律师事务所律师。 原告程晋敏与被告陈伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程晋敏委托诉讼代理人张岩、被告陈伟的委托诉讼代理人周宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程晋敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年5月19日签订的《房屋租赁协议》;2.判令被告立即支付拖欠原告的租金42000元（自2019年6月16日至2020年6月15日），被告支付原告拖欠租金所产生的违约金12600元（以42000元为基数按百分之三十计算）;3.判令被告立即腾出位于淮南市田家庵区门面商铺,并恢复原状后交还给原告；4.判令被告按《房屋租赁协议》约定的租金标准向原告支付从2020年6月16日至被告实际腾退完成之日所产生的房屋占用费用；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告自有安徽省淮南市田家庵区门面商铺一套。2016年5月19日，原告的丈夫张策和被告签订了《房屋租赁协议》,约定于2016年6月16日租赁给被告使用,按照协议约定,被告应按年提前一个月一次性支付下一年的房租，其后被告依约支付房租至2019年6月15日,2019年6月16日至2020年6月15日的房租按照协议约定应于2019年6月15日前支付,但被告未依约履行租金给付义务,且拖欠租金已超过约定期限。经了解,被告早在2019年下半年就因拖欠各方资金,关闭店面去向不明,被告所留电话也无法打通。时至今日,原告无法和被告联系,该商铺一直处于关闭状态,导致原告的损失继续扩大。原告诉至法院，要求判如所请。 被告辩称，1.租赁合同是张策和陈伟签订，程晋敏作为本案原告诉讼主体不适格；2.租赁合同约定的时间为2016年6月16日至2017年6月15日，原告私自更改租赁期限，根据民事诉讼法的规定，人民法院可以视情节给予处罚，现合同履行期限已经届满，双方合同应为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，双方已用实际行为表示解除合同。3.租赁期内原告擅自将房屋锁上，已经构成违约，应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证复印件、结婚证复印件、被告身份证复印件、房产证复印件，因原、被告双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的证据，本院认定如下： 1.《房屋租赁合同》；证明：双方之间存在租赁合同关系，合同约定双方的权利和义务；被告质证意见为：真实性有异议；合同上有改动的痕迹，双方的租赁期为2016年6月16日至2017年6月15日，原告擅自改动租赁期的时间是违法行为。本院认证意见为：本院对该合同除租赁期限以外的内容予以确认。 2.房屋现状照片打印件；证明：已经被被告锁上；被告质证意见为：2019年11月24日，房屋即被上锁，被告已经不能使用该房屋，而且是原告将房屋上锁的。本院认证意见为：本院对该份证据的真实性予以确认。 3.微信、短信聊天记录打印件；证明：双方合同一直履行到2020年6月15日，被告对此是明知的，只是他支付租金困难，能够证明双方对租赁合同中租赁期改动是达成一致意见的，虽然没有重新签订合同，但一直在继续履行，房屋一直在被告控制下，锁门是被告自己实施的；被告质证意见为：真实无异议，证明观点有异议，从聊天记录上张策明确告知被告10月10日下午会安排锁门，门是张策锁的致使被告无法使用房屋，被告不同意继续租赁房屋，双方合同关系已经解除。本院认证意见为：本院对该份证据的真实性予以确认。 二、被告提交的证据，本院认定如下： 微信、短信聊天记录及房屋照片打印件；证明：张策于2019年10月10日将门上锁，其中被告向张策支付房租16000元；原告质证意见为:真实性无异议，证明观点有异议；2019年10月10日是双方最后一次短信联系，能够证明房屋仍然在被告的控制下且合同在继续履行，不能够证明房屋是张策锁的，被告只支付2019年部分租金，2020年的租金未付。本院认证意见为：本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 原告程晋敏与张策系夫妻关系，案涉淮南市田家庵区房屋登记为程晋敏所有。2016年5月19日，程晋敏将案涉房屋出租给被告陈伟用于经营销售“森歌高端集成灶”，当日，张策代程晋敏（甲方）与陈伟（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“第一条租赁地点：田家庵区香港街10栋6号门面，房型规格1-2层，面积96.2平方米；租赁期限自2016年6月16日起至2017年6月15日；租金42000元／年；付款方式：按年提前一个月一次性支付……另付水电费、设施、违约等押金10000元，租房终止无违约，甲方验收无误后，无息将押金退还给乙方；……租赁期满，乙方如需继续使用，应提前2个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先……”。2019年7月至10月期间，原告丈夫张策多次向被告陈伟催要租金，后陈伟陆续向原告支付租金共计16000元。2019年10月10日，被告虽搬离案涉房屋，但其经营期间的集成灶样机、空调仍然在该房屋内，且案涉房屋已经上锁。后原、被告因房屋租赁期间的租金给付问题发生纠纷。2020年6月10日，原告诉至法院，要求：1.判令解除原、被告于2016年5月19日签订的《房屋租赁协议》;2.判令被告立即支付拖欠原告的租金42000元（自2019年6月16日至2020年6月15日），被告支付原告拖欠租金所产生的违约金12600元（以42000元为基数按百分之三十计算）;3.判令被告立即腾出位于淮南市田家庵区门面商铺,并恢复原状后交还给原告；4.判令被告按《房屋租赁协议》约定的租金标准向原告支付从2020年6月16日至被告实际腾退完成之日所产生的房屋占用费用；5.诉讼费由被告负担。 另查明，原告在被告提交的微信名“奋斗，才能梦想成真”聊天记录中认可后续收到被告租金16000元；原、被告在本院庭后调查谈话中均认可双方2016年6月至2019年6月期间租金已结算，且被告陈伟认为其仅欠付原告自2019年7月至2019年10月期间的租金。 结合庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点为：1.原告是否属于案涉房屋的出租人，原告的诉讼主体是否适格；2. 双方租赁协议期限如何确定，原告要求解除双方租赁协议的诉讼请求应否予以支持；3.原告要求被告支付房屋租金42000元、房屋占有使用费及违约金12600元等诉请是否有事实和法律依据的问题。 针对争议焦点，本院评判如下： 一、关于原告是否属于案涉房屋的出租人，原告的诉讼主体是否适格的问题。 本案中，虽然案涉租赁协议落款处系张策签名，但房屋所有权人系程晋敏，张策基于与程晋敏是夫妻的特殊身份关系代表程晋敏对外租赁房屋，符合常理，且陈伟在租赁期间给付租金时并未提出异议，现双方因租金给付问题，程晋敏以房屋所有权人的名义提起诉讼，符合法律规定。故对被告称原告诉讼主体不适格的辩解意见，本院不予采信。 二、关于双方租赁协议期限如何确定，原告要求解除双方租赁协议的诉讼请求应否予以支持的问题。 本案中，案涉《房屋租赁协议》中租赁期限存在明显涂改的痕迹，从合同打印字体上显示租赁期限系“自2016年6月16日起至2017年6月15日止”，但手写涂改成“2020年6月15日止”。经庭审调查询问，原告主张租赁期限是经与陈伟协商一致后涂改的，但陈伟坚决否认。因案涉租赁协议是确定原、被告之间是否存在租赁关系的重要证据，且双方对于该租赁协议中租赁期限涂改的内容争议较大、各执一词，故原告作为协议保管人有义务对其提交协议的瑕疵问题进行合理性解释。鉴于原告未对协议期限涂改问题进行合理解释，且双方于2019年10月份实际终止履行合同，故本院对原告在案涉租赁协议中涂改后“2020年6月15日”内容不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因案涉《房屋租赁协议》印制的届满期限为2017年6月15日，且本院已对原告在案涉租赁协议中涂改后“2020年6月15日”内容不予确认，同时，被告自2017年6月16日开始继续使用租赁物，原告也没有提出异议的，故案涉《房屋租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然原、被告对于租赁协议租赁期限和“谁上锁”的问题各执一词，但双方均认可陈伟于2019年10月已基本搬离案涉房屋、该房屋2019年10月开始一直处于上锁状态，双方租赁房屋之目的已明显无法实现，双方租赁合同关系自2019年10月实际处于终止状态，故本院认为双方案涉《房屋租赁协议》已于2019年10月解除。 三、关于原告要求被告支付房屋租金及占有使用费的诉讼请求应否予以支持的问题。 关于房屋租金的问题。本案中，原告认为被告陈伟仅付清了2016年6月至2019年6月期间的租金，被告陈伟微信转账支付的16000元系其支付拖欠的租金，陈伟未付2019年6月以后的租金，并向本院提交关于一份《香港街陈伟房租清单》，后经本院庭后组织质证认可其租金只支付到2019年6月，并自愿承担2019年10月之前的租金。因双方2019年6月份之前的租金已经结清，且本院已确认案涉《房屋租赁协议》已于2019年10月解除，故被告应付原告租金数额为14000元（3500元/月×4个月）。对原告要求被告支付租金42000元的诉讼请求，仅部分符合法律规定，本院仅支持14000元。 关于房屋占有使用费用的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因双方《房屋租赁协议》已于2019年10月已解除，且被告自认其至今尚有集成灶样机和空调存放在案涉房屋内，被告在合同解除后明显未履行搬离物品、返还房屋的义务,故被告应当承担房屋占有使用费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然双方对于“谁上锁”的问题各执一词，但张策在与陈伟短信记录中多次强调“锁门”，且原告至今未采取适当措施以减少房屋占有使用费损失的扩大，故原告不得就明显扩大的损失主张权利。鉴于双方不能正视自身诉求、不能兼顾商铺实际经营状况而及时有效的采取补救措施，且原告作为出租人明知在合同已无法履行的情形下,应积极收回房屋避免减少损失的扩大，故本院认为双方对损失的扩大均存在过错责任，并酌情确定被告按照租金1000元/月为标准支付原告自2019年10月15日至判决之日（2020年10月15日）期间的房屋占用使用费，经计算为12000元（1000元×12个月）。对原告要求被告按照约定租金标准支付自2020年6月16日至被告实际腾退完成之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院仅支持12000元。 四、关于原告要求被告支付违约金12600元的诉讼请求应否予以支持。 根据《房屋租赁协议》约定“乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同收回房屋使用权，乙方需承担违约及全部责任，并赔偿甲方损失（1）乙方未经甲方书面同意将房屋转租、转让……（3）拖欠房租3天以上的……”。因被告陈伟至今尚欠原告2019年6月以后的租金未付，其行为明显构成违约，故被告应当支付原告违约金。关于违约金具体数额问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”故本院确认约定的违约金数额是否过高,应以实际损失数额为确认基础。本案中，因原告并未提供有效的证据证明被告违约给其造成实际损失的具体数额，且本院已部分支持原告关于房屋占用使用费的诉请，故原告主张的违约金12600元明显过高。结合被告尚欠原告租金14000元未付确实导致原告产生合理损失，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,本院酌情按照被告未付租金14000元的20%支持违约金2800元（14000元×20%）。 关于是否退还押金问题。虽然租赁协议约定“……水电费、设施、违约等押金10000元，租房终止，无违约，甲方验收无误后，无息将押金退还乙方”，但被告陈伟未能本院提供押金收款单据证明其交付押金的事实，且原告否认陈伟给付押金，故对被告陈伟要求退还押金的诉请，本院暂不予支持，如被告陈伟日后能够就其已交付押金事实提供相关证据加以证明，可另行起诉主张权利。 五、关于原告要求被告腾退房屋、恢复原状、返还房屋的诉讼请求应否予以支持的问题；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因双方《房屋租赁协议》已经解除，且案涉《房屋租赁协议》未约定合同解除后房屋返还方式，故原告要求被告腾退并返还租赁的房屋的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。对原告要求被告将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，因双方在庭审中均不清楚案涉房屋出租前的具体状况，致使恢复原状的标准无法确定，故本院暂不支持。 综上所述，对原告程晋敏诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持，对其不合理的部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告程晋敏与被告陈伟签订《房屋租赁协议》解除； 二、陈伟于本判决生效后十日内清空、搬离并向程晋敏返还淮南市田家庵区商铺； 三、陈伟于本判决生效后十日内一次性支付程晋敏房屋租金14000元，房屋占有费用12000元，合计26000元； 四、陈伟于本判决生效后十日内一次性支付程晋敏违约金2800元； 五、驳回程晋敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1165元，依法减半收取计582.5元，由原告程晋敏负担280.5元，由被告陈伟负担302元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李小柱 二〇二〇年十月十五日 法官助理丁玲玲 书记员杜金山 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。