贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初4242号原告：宋举发，男，汉族，1949年12月12日生，住重庆市江**。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路******。法定代表人：韩光，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨虎、杨锐，贵州集泰律师事务所律师。原告宋举发诉被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋举发、被告美丽屋公司的委托诉讼代理人杨锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋举发向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金30306元；2、判决被告赔偿4247元并对家具家电恢复原状；3、判决被告支付从2019年12月1日起计算至房屋交接为止的租金和气费电费579元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月29日，原、被告签订《贵阳房屋出租委托合同》，约定原告将位于贵阳市南明区房屋委托被告管理，租期7年，免租4个月，6月1日原告将房屋交给被告。但被告未与原告达成共识将客厅隔屋，从2019年12月至今未支付房屋租金，且将部分家具家电丢失或损害，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告美丽屋公司辩称：1、原、被告签订的《贵阳市房屋出租委托合同》应当予以解除，被告不应承担违约责任。双方签订的合同属于《中华人民共和国合同法》第21章委托合同的调整范畴，本案的案由也应该为委托合同纠纷，依据合同法410条规定，被告有权随时解除双方签订的委托合同。受疫情的影响，贵阳市住建局于2020年2月14日发布关于全面加强小区封闭管理及新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知，要求物业、企业严格落实小区防控责任，对小区施行封闭管理，非小区业主不得进入小区，正是因为该项规定，导致原、被告签订的出租委托合同无法继续履行，根据双方合同第7条第2款约定：因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除，双方不再承担任何违约责任。即使人民法院认为被告需要承担违约责任，原告请求的违约金也要求过高。双方约定的违约金标准远远高于其受到的实际损失，故恳请人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，予以衡量，请求人民法院予以调整；2、原告要求被告将案涉房屋中的家电家具恢复原状，并无任何事实与法律依据，其房屋的实际损失应当以司法鉴定估价报告为准；3、对于案涉房屋租金应当以被告实际使用的期间进行计算，被告于2020年3月6日将解除合同的告知函通过短信的方式送达给原告，告知原告于2020年3月15日办理解除合同及房屋交接相关事宜，并通过在房屋大门张贴告知函以及邮寄等方式，将告知函原件送达给原告，但原告并未于2020年3月15日到场处理交房相关事宜，被告于当日将房屋清空，并将房屋钥匙邮寄给原告，因被告已经履行腾退房屋的义务，在被告发出解除合同的通知后，原告并没有收房，进而采取相应措施避免损失扩大，属于自行扩大损失，故对于2020年3月15日后的房屋租金不应当由被告承担，另因疫情的影响，贵州省于2020年1月24日晚启动重大突发公共卫生事件一级响应，原告因疫情原因无法实际开展经营活动，恳请人民法院根据公平原则对房屋租金进行调整，酌情减免疫情期间的租金；4、案涉房屋实际代缴的水电燃气费共计为398.95元，原告所主张的气费电费与实际不符。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1、商品房买卖合同1份，拟证明原告系涉案房屋的合法所有者。被告无异议；2、贵阳市房屋出租委托合同1份，拟证明合同对违约责任进行了约定，违约金按总租金的17%计算。第七条第四款约定，迟付租金5日就算违约，按第八条约定支付违约金。被告对合同的真实性无异议，但认为本案根据合同法规定属于委托合同调整范畴，本案应该属于委托合同纠纷，根据合同法相关规定，对于委托合同，委托人或受托人可以随时解除合同，故被告可以随时解除双方签订的合同。2.双方约定的违约金，远远高于原告的实际损失，故对合同所约定违约金恳请人民法院以调整；3、司法鉴定估价报告1份，拟证明原告的损失为4247元。被告对报告的三性无异议，但认为该鉴定报告书的最终结果就是原告房屋的实际损失；4、电脑截屏凭证1份，证明燃气费353.85元；缴费通知单1份，证明水费34.74元，产生违约金17.37元；电费电子发票4份，证明电费38.42元；燃气费发票1份，证明原告于2018年7月27日交纳燃气费128.7元；贵州增值税普通发票1份，证明原告交纳评估费3000元。被告认为电脑截屏凭证仅是复印件，真实性不认可，该截屏开单日期是2020年6月22日，被告于2020年3月15日就已经完成相关腾退房屋工作，之后就未使用该房屋，该笔费用不应由被告承担。对缴费通知单鉴于被告于2020年3月15日就已腾退房屋，故2020年3月15日之后的水费不应由被告承担。对电费电子发票不予认可。对燃气费发票真实性无异议，根据双方合同约定，双方的委托期限从2018年10月5日开始，该发票的开票日期为2018年7月27日，产生在双方签订合同之前，故不应由被告承担。对贵州增值税普通发票三性无异议；5、微信截图3张，拟证明解除合同从2019年7月开始扯皮，不是从疫情开始。被告认为该证据证明双方早已有解除合同意向；6、住院发票6份、处方12份，拟证明原告于2019年12月到2020年4月期间一直在住院治疗。被告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。被告围绕请主张提交证据如下：1、《贵阳市房屋出租委托合同》1份，拟证明原、被告双方于2018年5月29日签订委托合同，根据合同第7条第2款约定，因不可抗力导致合同无法履行，本合同自行解除，双方不承担任何违约责任。且根据合同内的物业交接清单，双方并没有对屋内物品进行清算，根据合同第2条第3款约定，甲方允许乙方对房屋进行装修装饰和添置新物。原告认为物品交接清单上无任何物品数据系被告可能未填写。委托合同第2条属格式合同，案涉房屋属于中装房，不存在装修；2、筑建通（2020）32号文件，拟证明贵阳市住房城乡建设局于2020年2月14日发布《关于全面加强小区封闭管理及新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作》的通知，要求物业、企业严格落实小区防控责任，对小区施行封闭管理，非小区业主不得进入小区，导致双方签订合同无法继续履行。原告提出因住在外地，对文件不知道，也没看过；3、2020年3月6日手机短信1份、手机录像2段、照片1张，拟证明被告于2020年3月6日将告知函以手机短信的方式发送给原告，表明因受疫情影响导致合同无法继续履行，要求解除双方签订的合同，并告知原告于2020年3月15日到房屋现场办理相关交接手续，并将告知函张贴案涉房屋大门上后，又将该告知函邮寄给原告，原告并未于2020年3月15日到房屋现场办理相关交接手续。原告认可收到被告发送的告知函，但提出未同意解除合同。同时，也向被告发送微信，告知当时在住院，且疫情严重，没有在2020年3月15日到贵阳涉案房屋处；4、手机短信1条、手机录像1段、照片1张，拟证明被告于2020年4月13日将催告函以手机短信的方式发送给原告，载明原告未于2020年3月15日到房屋现场办理相关交接手续，被告已将案涉房屋情况，并将房屋钥匙邮寄给原告，被告不再承担日后的房屋租金及其他相关事宜。并将该催告函邮寄给原告。原告认可收到手机短信，但否认收到催告函邮寄信件及钥匙；5、照片3张，拟证明截止2020年4月16日，案涉房屋的待缴的水电燃气费为398.95元。原告对照片提出看不懂也不知道；6、原告个人账户对账单1份，拟证明被告于2019年12月7日，已向原告支付2019年11月与12月租金4180元。原告提出系交纳2019年10月和11月的租金。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2014年1月8日，原告向贵阳宏益房地产开发有限公司购买位于本市南明区房屋，建筑面积60.14平方米。2018年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《贵阳市房屋出租委托合同》，主要约定为：1、甲方将上述房屋委托乙方进行管理，代甲方管理出租房屋及与出租事项有关的联络、接洽等事宜，在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件；2、甲方允许乙方或承租人在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，允许乙方增添1间房屋；3、委托期限：自2018年10月5日至2025年10月4日，共7年，其中2018年6月5日至2018年10月4日为免租期共计4月，免租期补充为2019年10月5日至2019年11月4日为1个月免租期；3.租金标准为：2018年10月5日起2090元／月，合同总租金25080元，2019年10月5日起2090元／月，合同总租金22990元，2020年10月5日起2090元／月，合同总租金25080元，2021年10月5日起2090元／月，合同总租金25080元，2022年10月5日起2090元／月，合同总租金25080元，2023年10月5日起2290元／月，合同总租金27480元，2024年10月5日起2290元／月，合同总租金27480元。支付方式为季付，乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期为：2018年6月21日支付房租6270元，2019年1月5日支付房租6270元，2019年4月5日支付房租6270元，2019年7月5日支付房租6270元，2019年10月5日支付房租6270元，依此类推；4、其他费用：乙方承担水费、电费、燃气费；5、合同的解除：经双方协商一致，可以终止本合同；出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任；6.违约责任：出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金。合同签订后，2018年6月1日，被告经办人高新在《物业交接清单》上签名并加盖被告合同专用章，确认原告于2018年5月31日交付案涉房屋及物品双人床2张、双人垫2张、单人床1张、衣柜2个、茶几2个、椅子1把、32吋电视机2台、电视柜1个、三人沙发1个、双人沙发1个、单人沙发1个、三开门冰箱1台、洗衣机1台、燃气热水器1台、抽油烟机1台。2019年12月7日，被告向原告支付租金4180元。2020年3月6日，被告通过手机短信方式向原告发出告知函，以新型冠状病毒肺炎疫情爆发导致在贵阳地区业务无法正常开展，致使经营出现重大亏损，该疫情属不可抗力情形为由，通知原告要求解除双方所签《贵阳市房屋出租委托合同》，并请原告于2020年3月15日10时至标的房屋现场办理相关交接手续。原告因疫情影响未在2020年3月15日到案涉房屋处与被告办理交付手续。2020年4月10日，原告起诉来院，提出如前诉请。审理过程中，原告于2020年5月6日向本院提交鉴定申请书，申请对案涉房屋装修损失及家具家电设备损失进行鉴定。经本院委托贵州贵润安丰房地产资产评估有限公司鉴定，该公司于2020年6月29日作出贵润安丰房估字（2020）152号房地产司法鉴定评估报告，对房屋装修和家具家电设备损失评估结果为4247元。并在鉴定评估报告上特别提示:“注册房地产估价师现场查勘时，没有发现估价委托人提供的《物业交接清单》中的茶几2个、椅子1把、电视机2台、电视柜1个、三人沙发1个、双人沙发1个、单人沙发1个、冰箱1台、洗衣机1台、燃气热水器1台。因没看见以上物品，委托人也没有提供以上物品的规格型号及品牌名称，因此我公司无法对以上物品进行评估。”。另：2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国发生。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《贵阳市房屋出租委托合同》，系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告管理，完全履行了自身义务。但被告于2019年12月7日向原告支付了截止至2020年1月4日的租金后，对2020年1月5日起产生的租金，亦未按合同约定按期支付给原告，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”之规定，被告于2020年3月6日通过手机短信方式向原告发出告知函，以新型冠状病毒肺炎疫情爆发导致在贵阳地区业务无法正常开展，致使经营出现重大亏损，该疫情属不可抗力情形为由，通知原告要求解除双方所签《贵阳市房屋出租委托合同》，该出租委托合同已于2020年3月6日解除。原告虽未在被告通知时间办理案涉房屋交付手续，但由于被告对案涉房屋在管理出租期间受到的损害及且屋内物品部分灭失未进行恢复处理或协商赔偿，故原告在提起诉讼并收到司法鉴定评估损失报告对房屋损坏进行修复的期间，应视为拒绝接收房屋的合理期间，鉴于房屋损坏程度，本院酌情考虑原告修复的时间为自收到司法鉴定评估报告之次日起7日即2020年8月5日，在此之前被告尚欠的逾期租金及合同解除后占用使用费应支付给原告。因双方所签合同约定2019年10月5日至2019年11月4日为1个月免租期，故对原告提出被告于2019年12月7日支付的4180元系交纳2019年10月和11月的租金的意见，本院不予采纳。本院认定被告应支付原告的租金及房屋占用使用费从2020年1月5日起计算至2020年8月4日止为14644元。新型冠状病毒感染的肺炎于2019年12月在我国发生并逐渐蔓延，该疫情属于全国突发公共卫生事件，是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力因素影响的一方有权要求部分或者全部免除责任。本案中，因为疫情防控需要，相应政府文件要求，全省采取停工停产、封闭管理等各种强有力措施防控疫情期间，被告管理出租案涉房屋必然会受到影响，由此造成的损失，根据公平原则应当由原被告双方分担。因案涉房屋租金为每个月2090元，综合疫情防控实际，本院酌情认定不可抗力造成的损失为2090元，由原、被告各承担1045元。扣除原告承担的该款项，被告实际应支付原告租金及房屋占用使用费13599元。关于原告以被告强行解除合同应承担违约责任为由，起诉要求被告支付违约金30306元（以总租金的17%标准计算）的主张，应被告于2010年3月6日向原告提出解除合同时，贵阳市受新冠病毒肺炎疫情的影响已得到有效控制，各行业已逐渐恢复生产经营，故被告辩解按合同约定不承担任何违约责任的意见，本院不予采纳。但被告同时辩称双方约定的违约金标准远远高于原告受到的实际损失，请求予以调整。因原告未提交解除合同导致其实际损失的证据，故被告的辩解意见有理，本院予以采纳，调整违约金按被告应支付的租金及房屋占用使用费13599元的17%计算为2311.83元。关于原告诉请被告赔偿4247元的主张，因贵州贵润安丰房地产资产评估有限公司出具的司法鉴定评估报告，对房屋装修和可查勘的家具家电设备损失评估结果为4247元，故原告的该诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告对家具家电恢复原状的主张，因被告将《物业交接清单》中载明的茶几2个、椅子1把、电视机2台、电视柜1个、三人沙发1个、双人沙发1个、单人沙发1个、冰箱1台、洗衣机1台、燃气热水器1台丢失，导致鉴定评估公司无法对以上物品进行评估，故原告的该主张，本院予以支持。关于原告诉请被告支付气费、电费579元的主张。被告辩称原告所主张的气费电费与实际不符，截止2020年4月16日实际代缴的气费电费共计为398.95元。因原告提交开具时间为2020年6月22日的电脑截屏凭证上载明煤气表换表费33.92元，系案涉房屋附属设施更换所产生费用，应由原告自行承担。同时产生延迟支付违约金156.61元，系原告延迟支付行为所导致，亦应由原告自行承担，扣除上述两笔费用后，原告诉请金额少于被告认可的395.95元，故本院认定被告应支付原告气费、电费共计为398.95元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋举发房屋租金及占有使用费13599元。二、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋举发违约金2311.83元。三、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋举发损失4247元。四、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内将所丢失茶几2个、椅子1把、电视机2台、电视柜1个、三人沙发1个、双人沙发1个、单人沙发1个、冰箱1台、洗衣机1台、燃气热水器1台恢复原状。五、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋举发气费、电费共计为398.95元。六、驳回原告宋举发的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994元，减半收取497元，鉴定费3000元，由被告北京美丽屋资产管理有限公司负担（此款原告宋举发已预交，被告北京美丽屋资产管理有限公司在支付上述款项时一并支付原告宋举发）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十月十四日书记员  谭博文