广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初7782号原告（反诉被告）：赵志忠，男，汉族，1980年12月16日生，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。被告（反诉原告）：深圳市深成业电子有限公司，住所地深圳市宝安区新桥街道新发东路**，统一社会信用代码91440300311669422N。法定代表人：张亚波。委托代理人：叶冠繁，广东莞信律师事务所律师。委托代理人：李梅梅，广东莞信律师事务所律师。上述当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵志忠到庭参加了诉讼，被告深圳市深成业电子有限公司委托代理人叶冠繁、李梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.判决被告订立的此合同无效;2.判决被告立即支付拖欠本人的押金共计人民币22000元，并按同期同类人民银行贷款计付逾期付款利息;3.如实补偿本人在租赁期间电费差价12116元，并承担本案诉讼费用、律师费等相关诉讼费用。被告答辩称，1.答辩人与被答辩人于2016年12月12日签订的《厂房租赁合同》系合法有效合同，故根据该合同的相关约定，答辩人无需向被答辩人退还租赁保证金；2.被答辩人主张电费差额没有法律依据。该《厂房租赁合同》第六条明确约定：“…乙方应缴电费单价按1.35元/度…”，且根据答辩人每月就包括涉案租赁物在内的租赁物向答辩人出租方郑奕娜缴纳水电费的《收款收据》及银行转帐记录刻制，答辩人就涉案租赁物在2010年2月份前每月向出租方郑奕娜支付的电费标准1.35元/度，2018年3月份开始每月向出租方支付的电费标准是1.4元/度，答辩人不仅没有多收被答辩人电费，每月还替被答辩人承担0.05元/度的差额部分，故被答辩人主张电费差额没有任何法律依据。反诉原告（本诉被告）反诉请求：1.请求法院判决被反诉人向反诉人支付2019年12月份水电费1628元及逾期支付的违约金人民币10256.4元（违约金每日按该月水电费总额的7%计算，计至实际清偿之日止，暂计至2020年4月9日）;2.请求法院判决被反诉人支付违约金人民币50600元;3.请求判决本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）答辩称，1.对被告提供证据文件三性不予确认；2.厂房未取得房产证，本人办租赁合同用于银行开户所需，被告屡次拒绝提供产权证明；3.出租人非厂房所有权人，无权出租，且单方面订立的合同存在诸多不合理条款，合同甲方没有按照规定履行义务，只有单方面约束乙方；4.厂房不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋，并属于违反规定改变房屋使用性质的房屋；5.乙方每个月按期交租，甲方从未开具发票；6.厂房未经消防验收合格。经审理查明，2016年12月12日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《厂房租赁合同》，约定：1.甲方将位于深圳市宝安区现状出租给乙方使用；2.每月厂房租金及管理费总额11000元；3.乙方应向甲方交付2个月的租金及费用作为租赁保证金；4.租赁期限自2016年12月12日起至2020年12月25日止，租金自2016年12月25日起计算；5.厂房用途为办公；6.乙方承担每月每ＫＶＡ24元的电量使用费，应缴电费单价按1.35元／度，水费7月／吨。合同签订后，原告向被告交付租赁保证金22000元，并按约支付了2016年12月至2019年11月的厂房租金及水电费。双方确认，原告已支付2019年12月厂房租金，该月份水电费尚未支付。2019年12月31日，原告向被告发送退租通知单，表明因个人原因已于2019年12月30日搬离，希望友好协商退还所交押金。以上事实，有《厂房租赁合同》、收款收据、退租通知单及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案被告提交的证据不足以证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，本院确认原告与被告于2016年12月12日签订的《厂房租赁合同》无效。因涉案房屋租赁合同无效，被告应返还原告租赁保证金22000元。关于原告诉请利息，本院认为，原告对涉案房屋未尽合理审查义务，存在一定过错，故原告关于利息主张，本院不予支持。关于原告电费差价的诉请，本院认为，双方对电费标准已达成合意，且原告一直按该标准支付电费，未曾提出异议，故对于原告该项诉请，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付2019年12月份水电费1628元及违约金。本院认为，根据原告提供的经被告确认的2019年12月缴费通知书显示，该月水电费1445元，故被告诉请水电费合理部分1445元，本院予以支持。因涉案租赁合同无效，被告关于原告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市深成业电子有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告赵志忠返还租赁保证金22000元；二、反诉被告赵志忠应于本判决生效之日起五日内向反诉原告深圳市深成业电子有限公司支付水电费1445元；三、驳回原告赵志忠其他诉讼请求；四、驳回反诉原告深圳市深成业电子有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币326元，由原告赵志忠承担116元，被告深圳市深成业电子有限公司承担210元；反诉受理费人民币598元，由反诉原告深圳市深成业电子有限公司承担583元，反诉被告赵志忠承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇二〇年十月二十二日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。