广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1790号上诉人(原审被告)：肇庆市进南房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区**************。法定代表人：伍群容，经理。委托诉讼代理人：黄汉东，广东安达信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢樑，广东安达信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：欧阳雪飞，女，1975年10月17日出生，汉族，住肇庆市端州区****。上诉人肇庆市进南房地产开发有限公司（以下简称进南公司）与被上诉人欧阳雪飞商品房预售合同纠纷一案，因不服肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人进南公司的委托诉讼代理人黄汉东、被上诉人欧阳雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。进南公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法驳回欧阳雪飞的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由欧阳雪飞承担。事实和理由：（一）一审法院违法“不告不理”的原则。欧阳雪飞在2020年4月30日向一审法院主张逾期办理房屋权属证书的违约金的计算标准为550719×0.1‰×696天。欧阳雪飞主张权利时已将《中华人民共和国民法总则》中诉讼时效的相关规定考虑在内。由于欧阳雪飞起诉的时间为2020年4月30日，按照诉讼时效的相关规定，其主张了2017年4月30日至2019年3月26日合计696天(2019年3月28日至2020年4月30日的天数为400天，即696天+400天=1096天=3年)的违约金。为此，欧阳雪飞并没有主张2017年4月30日之前的违约金。另外，进南公司在2018年6月22日已将全部办证所需材料提交给登记部门，并由登记部门出具《临时收件收据》。可见2018年6月22日即视为进南公司履行了合同约定的办证义务。为此欧阳雪飞主张逾期办理房屋权属证书的违约金计算至其收到不动产权证之日(2019年3月27日)没有事实和法律依据。（二）一审法院认定欧阳雪飞“在2019年3月27日才知道或者应当知道自己的权利受到侵害。因此，欧阳雪飞在2020年4月30日向本院提起本案诉讼，并未超过三年的诉讼时效”属于认定事实错误。欧阳雪飞在《民事起诉状》中已经清楚表明“进南公司既未按照合同第二十四条的约定完成合同备案手续，也未能按照合同第十五条的约定应当在商品房交付使用后60日内(即2014年3月2日前)办理案涉房屋的产权登记手续”。可见，欧阳雪飞知道或者应当知道进南公司未能为其办理办理房屋权属证书的时间是2014年3月2日。因此，欧阳雪飞的主张超过诉讼时效。综上，一审判决存在认定事实不清，适用法律错误，二审法院应查明本案事实，支持进南公司的上诉请求。进南公司在二审法庭调查期间增加如下事实和理由：本案进南公司涉及的是逾期备案而非逾期办证，按照商品房买卖合同第15条约定，进南公司应当在商品房交付60日内办理备案手续，进南公司是在2018年6月22日已经办理了备案手续，逾期办理备案手续时间是2014年3月4日至2018年6月22日。而进南公司没有逾期办理房屋权属证书，按照商品房买卖合同附件4合同补充协议第5条第1项约定，进南公司须在备案受550日办好房地产权证。从进南公司2018年6月22日完成备案后至2019年3月27日核发房地产权证，没有超过550日，不存在逾期办理房地产权证，而欧阳雪飞在一审中提起的诉讼请求是请求支持逾期办理房地产权证书的违约金，而没有主张逾期备案的违约责任，然而进南公司没有逾期办理房地产权证书，不存在支付违约金，因此欧阳雪飞的一审诉讼请求不成立，请二审依法撤销一审判决，驳回欧阳雪飞的第一项诉讼请求。欧阳雪飞辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法予以维持。进南公司的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。1.进南公司割裂理解合同条款的约定，从而导致理解片面和错误。《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证的违约责任，并不能因为进南公司将资料报产权登记机关备案就可免除。该条款后半段明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按.....”该条款明确约定逾期办证的违约责任的计算标准是“取得”房地产权属证书，而非提交办证资料。进南公司认为提交办证资料即可免除其办证责任，明显与合同的约定相违背，片面理解了合同的约定。由于产权登记机关核发证书的时间为2019年3月27日，因此，一审法院以此作为截止计算进南公司逾期办证违约责任的时间点，并不不当，应予维持。2.欧阳雪飞的起诉并未超过三年的诉讼时效，进南公司错误理解法律的规定。由于产权登记机关核发证书的时间为2019年3月27日，在此时间之前，欧阳雪飞并未能依约“取得”房地产权属证书。换言之，进南公司的违约行为，一直处于一个持续的状态，依法应当一直计算其逾期办证的违约责任，且进南公司理应按照合同约定按已付房价款日万分之一的标准向欧阳雪飞支付违约金。因此，欧阳雪飞于2020年4月30日的起诉，并未超过法定的诉讼时效。进南公司的上诉理由，与法理相违背，应不予采纳。欧阳雪飞向一审法院起诉请求：1.判决进南公司向欧阳雪飞支付逾期办理房地产权属证书的违约金38330.04元（550719×0.0001×696=38330.04）；2.判决进南公司向欧阳雪飞退还剩余办证费用2700元；3.本案的全部诉讼费用由进南公司承担。一审法院认定事实：2013年10月20日，欧阳雪飞、进南公司签订了合同编号为201**********800的《商品房买卖合同》一份，约定欧阳雪飞向进南公司购买其开发建设的位于肇庆市端州区****侧“江南美誉”商住小区第1幢第14层1408号房，房屋总价款550719元。在《商品房买卖合同》中，欧阳雪飞、进南公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、雨天、火灾等；3.政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为导致市政配套设施批准、安装之延误；4.非出卖人所能控制的其它的事由，包括但不限于政府规划政策的改变、政府及相关部门要求暂停施工、异常地质状况、地下文物古迹的发掘和保护等因素影响。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不能据此为由退房解约，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。在附件四：合同《补充协议》第五条第(一)项约定：出卖人按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在备案后550日办理好《房地产权证》。合同《补充协议》第五条第(二)项约定，出现下列情形之一，出卖人可据实顺延办理和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任：1.买受人未能付清全部房价款、未缴纳应由买受人交纳的相关费用、税费、面积差异房价款或因违约产生的违约金等……合同签订后，签订合同后，欧阳雪飞依约向进南公司支付购房款550719元。2014年1月2日，欧阳雪飞办理了案涉商品房的收楼手续。此后，由于进南公司未能依约办理案涉房屋的房地产权属证书，双方为此产生纠纷，欧阳雪飞遂于2020年4月30日诉至一审法院。一审法院认为，欧阳雪飞与进南公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，系双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，肇庆市国土资源局向欧阳雪飞出具案涉商品房的不动产权证的时间为2019年3月27日。欧阳雪飞在2019年3月27日才知道或应当知道自己的权利受到侵害。因此，欧阳雪飞在2020年4月30日向一审法院提起本案诉讼，并未超过三年的诉讼时效。故进南公司抗辩欧阳雪飞的起诉超过了诉讼时效，理据不足，一审法院不予采纳。关于欧阳雪飞要求进南公司支付逾期办证违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据本案查明的事实，进南公司确实存在迟延办证的行为，已构成违约，理应依约向欧阳雪飞支付违约金。对于逾期办证的起止时间。根据合同约定，案涉房屋应在案涉商品房交付之日起60日内取得所有权证书。欧阳雪飞诉称案涉商品房的交付时间为2014年1月2日，庭审中进南公司予以确认，故一审法院予以采信。依据合同约定，案涉房屋应在收楼日即2014年1月2日起60日内(即2014年3月3日前)取得所有权证书，故逾期办证的起始时间应为2014年3月4日。对于截止时间，欧阳雪飞认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证出证时止，而进南公司则认为应计算至其提交办证材料给房管部门之日止。对此，一审法院认为，进南公司提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，并非进南公司可以控制之情形，故在进南公司提交了全部办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》后即2018年6月22日应视为已履行了合同约定的办证义务，故进南公司逾期办证的期间应为2014年3月4日起至2018年6月22日止合共1571日。进南公司对于逾期办证期间所提之抗辩，其理由成立部分，一审法院予以采纳。关于违约金的标准。根据合同的约定，逾期办证的违约金为每日按总房价款的万分之一计付。本案中，欧阳雪飞已根据有关生效判决自行调整违约金每日按总房价款的万分之一的标准主张，该违约金标准合理合法，一审法院予以支持。综上，进南公司存在迟延办证的违约行为，理应依约承担支付违约金的责任。根据上述认定，欧阳雪飞请求进南公司承担违约金38330.04元，未超出案涉合同约定进南公司应承担的违约金金额，系对其自身权利的自行处分，故对欧阳雪飞的上述诉讼请求，一审法院予以支持。对于欧阳雪飞请求进南公司退还剩余办证费用2700元的诉讼请求。一审庭审中，进南公司承诺予以退还，故对上述诉讼请求，一审法院予以支持。一审判决：一、进南公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币38330.04元给欧阳雪飞；二、进南公司应在该判决发生法律效力之日起七日内退还办理房屋权属证书费用人民币2700元给欧阳雪飞。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费412.88元(欧阳雪飞已预交)，由进南公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，进南公司于2018年6月22日已提交案涉房屋的全部办证所需材料给肇庆市房产交易管理所，肇庆市房产交易管理所出具《临时收件收据》。案涉房屋于2019年3月27日办理了房地产权证，权利人是欧阳雪飞。欧阳雪飞在二审法庭调查期间陈述，其在一审提出第一项诉讼请求要求进南公司向欧阳雪飞支付逾期办理房地产权属证书696天违约金是指自欧阳雪飞办理房地产权证之日即2019年3月27日之前的696天违约金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院应围绕进南公司的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。进南公司退还剩余办证费用2700元给欧阳雪飞的问题，进南公司在一审庭审中承诺予以退还欧阳雪飞，进南公司在二审也明确未对该问题提出上诉。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）进南公司是否逾期办理房地产权证；（二）欧阳雪飞诉求中主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效期间。一、关于进南公司是否逾期办理房地产权证的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条、合同补充协议第五条等条款约定，进南公司没有按照合同约定期限提供资料报产权登记机关备案，致没有按照约定期限办理好房地产权证。一审判决对进南公司逾期办证的期间为2014年3月4日起至2018年6月22日止合共1571日已作详细论述，该认定并无不当，本院予以维持。进南公司在二审法庭调查期间增加的上诉理由认为其仅逾期办理备案手续，不存在逾期办理房地产权证，无需支付逾期办理房地产权证的主张缺乏理据，本院不予支持。二、关于欧阳雪飞诉求中主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效期间的问题。按照欧阳雪飞与进南公司签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，逾期办证违约金是按日为单位累计计算违约金的,因此，本案应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。进南公司自2014年3月4日起就已存在逾期办证的情形，一审判决认定欧阳雪飞在案涉房屋办理不动产权证之日（即2019年3月27日）才知道或应当知道自己的权利受到侵害有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”和第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，本案中，欧阳雪飞向一审法院提出起诉的时间是2020年4月30日。关于本案逾期办证违约金诉讼时效期间的问题分析如下：（一）对于自2014年3月4日起至2015年9月30日的逾期办证违约金，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满，因此该期间的逾期办证违约金诉讼时效期间为2年，至欧阳雪飞提起起诉的时间已超过2年。欧阳雪飞并未提供证据证实本案存在诉讼时效有中断、中止或延长的情形，因此该期间的逾期办证违约金已超出诉讼时效期间。（二）对于自2015年10月1日起至2018年6月22日止的逾期办证违约金，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间尚未届满，因此该期间的逾期办证违约金的诉讼时效期间为3年。结合欧阳雪飞向一审法院提起起诉的时间，欧阳雪飞未提供证据证实本案存在诉讼时效有中断、中止或延长的情形，因此自2015年10月1日起至2017年4月30日止的逾期办证违约金已超出诉讼时效期间，超过此法定诉讼时效期间的诉请本院不予保护。2017年5月1日起至2018年6月22日止（共418天）的逾期办证违约金没有超出诉讼时效期间，本院对该期间的逾期办证违约金予以支持。一审判决对于诉讼时效期间的认定有误，本院予以纠正。双方对于一审判决认定的逾期办证违约金标准均未提出上诉，且一审判决对该逾期办证违约金的标准认定并无不当，故进南公司应向欧阳雪飞支付的逾期办证违约金为550719元×0.1‰/天×418天=23020.05元。综上所述，进南公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1699号民事判决第二项；二、变更肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1699号民事判决第一项为：肇庆市进南房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金23020.05元给欧阳雪飞；三、驳回欧阳雪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费412.88元（欧阳雪飞已预交），由肇庆市进南房地产开发有限公司负担258.82元，欧阳雪飞负担154.06元。二审案件受理费825.75元（肇庆市进南房地产开发有限公司已预交），由肇庆市进南房地产开发有限公司负担517.64元，欧阳雪飞负担308.11元。上述案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十月二十六日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩