广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1323执异59号 案外人：梁建快，男，1965年4月14日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍惠东县。 申请执行人：宁波银行股份有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区宁东路**。 法定代表人：陆华裕。 被执行人：罗炳雄，男，1968年11月14出生，汉族，住广东省惠东县。 本院在执行（2020）粤1323执1367号申请执行人宁波银行股份有限公司与被执行人罗炳雄金融借款合同纠纷一案中，案外人梁建快于2020年8月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人梁建快称，请求撤销（2020）粤1323执1367号执行裁定书，以便对涉案房产进行过户。事实和理由：2018年6月12日，梁建快与罗炳雄、何勤签订《房产转让协议书》，约定梁建快以80万元购买罗炳雄位于惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××单元××号，建筑面积116.81平方米。按合同约定，签订合同时缴纳40万元，剩余款待房产的一切证照、票据、合同、钥匙交给案外人时付清。房屋交付时间为2018年7月1日之前。合同签订后，案外人当日按约定支付40万元购房款，后又陆续缴纳9万元，合计付款49万元。因涉案房产当时没有产权证书，现在也没有办下来，故案外人无法进行过户。案外人按合同约定于2018年7月1日入住至今，所有物业费用由案外人缴纳。该房产于2020年5月26日由惠东法院查封，请解除查封。 案外人梁建快对其主张提交以下证据证明： 1、居民身份证复印件，记载梁建快身份信息。 2、居民身份证及结婚证复印件，记载罗炳雄与何琴身份和结婚信息。 3、商品房买卖合同，记载出卖人惠东县康伦房地产开发有限公司，买受人罗炳雄，约定买受人购买惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××单元××号房，总价款563925元，首付款223925元，余款34万元向中国农业银行股份有限公司惠东县支行申请贷款支付。合同签订日期2016年9月22日。惠东县房产交易所于2016年11月1日备注“该合同已办理房屋预售登记备案”。 4、见证书，见证人惠东县第一法律服务所，2018年6月12日，记载罗炳雄、何琴与梁建快于2018年6月12日在《房产转让协议书》上签名、按指印属实。 5、房产转让协议书，记载甲方、卖方罗炳雄、何琴，乙方、买方梁建快，主要内容为：甲方合法拥有位于惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××单元××号，建筑面积116.81平方米，合同编号HT0034614；该房产以800000元转让给乙方，签订协议书之日付400000元，剩余400000元待该房产更名到乙方名下之日一次性付清；该房产原抵押贷款340000元，于2033年10月24日由甲方偿还完毕；甲方应于2018年7月1日前将房产交付乙方使用。签署日期2018年6月12日。 6、收据，编号0003623，日期2018年6月12日，记载罗炳雄收到梁建快交来购买惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××单元××号购房款400000元。 7、收据，编号003332，日期2020年1月10日，记载罗炳雄收到梁建快交来购买惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××单元××号第二次购房款80000元，剩余尾款待签名过户完成后付清。 8、收据，编号003271，日期2020年1月12日，记载郑伟光收到梁建快交来购买惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××单元××号过户费12000元。 9、收据，编号18379604，日期2020年5月13日，记载郑伟光收到梁建快交来办理“发票过户银行逾款”8000元，加盖惠州市远鑫房地产有限公司印章。 10、手机农行网络下载转让记录，记载2018年6月12日，向罗炳雄转账200000元和100000元。 11、中国农业银行个人明细对账单，记载梁建快账户交易情况，梁建快在对账单备注2020年1月10日取现金20000是支付给罗炳雄的，另于2020年1月11日转支50000元是支付给罗炳雄的，但没有对应账号，手写微信转10000元给罗炳雄，共80000元。 12、广东农村商业银行股份有限公司吉隆支行账户交易明细查询，没有客户名称，没有账号，记载2018年6月12日转账8000元到罗炳雄账户。 13、物业费用清单，惠东县山湖海物业服务有限公司在清单上盖章，记载用户“14-1-1201梁建快”，费用日期为2018年6月开始至2020年6月。 14、惠东县不动产登记资料查询结果证明，记载权利人罗炳雄，登记原因预购商品房预告登记，坐落惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××单元××号，不动产证（明）号粤（2016）惠东县不动产证明第0011570号；抵押情况：抵押权人中国农业银行股份有限公司惠东县支行，抵押人罗炳雄，抵押期限2016年9月28日至2033年9月28日，债权数额34万元，登记时间2016年11月24日；查封情况：查封文号（2020）粤1323执1367号，登记时间2020年5月26日，申请执行人宁波银行股份有限公司，查封单位惠东县人民法院。 本院查明，本院于2019年12月25日作出（2019）粤1323民初7660号民事判决书，判决罗炳雄向宁波银行股份有限公司偿还借款本金100000元及利息，并承担诉讼费。判决生效后，罗炳雄未履行还款义务，宁波银行股份有限公司申请强制执行，本院于2020年5月7日立案执行，案号为（2020）粤1323执1367号。 在执行过程中，本院查封了被执行人罗炳雄的上述房产，拟进行处置。案外人梁建快向本院提出执行异议。 本案争议的焦点问题是：案外人梁建快以已购买涉案房产为由申请解除查封的理由是否成立？ 本院认为，涉案房产登记在被执行人罗炳雄名下，本院依法查封并处置该房地产，程序并无不当。案外人梁建快主张购买涉案房产，请求排除执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院评析如下： 关于买卖合同的效力问题。梁建快与罗炳雄于2018年6月12日签订了《房产转让协议书》，约定梁建快受让罗炳雄的涉案房产，双方在惠东县第一法律服务所进行见证，可以认定双方在本院查封之前签订了合法合同。 关于购房款支付的问题。根据案外人提交的证据显示，手机农行转账30万元，其余款项支付记载不明确，无法认定是梁建快支付给罗炳雄的购房款。案外人主张已付购房款49万元，不予采纳。 关于实际占有使用房产的问题。案外人提交的物业费用清单，没有交款、扣款凭证佐证，无法认定案外人使用房产。 关于对未办理过户有无过错的问题。双方约定抵押贷款34万元由罗炳雄于2033年10月24日偿还完毕，可以理解为在贷款未还清前房产保留在罗炳雄名下，双方无意进行登记过户。由此可以认定案外人对未能办理过户是有过错的。 综上，案外人提交的证据，不能排除对涉案房产的执行，对于案外人的异议请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人梁建快的异议请求。 本案的案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  黄东平 审判员  李彬雄 审判员  林伟雄 二〇二〇年十月十六日 书记员  赖运贵