德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初1560号 原告：高建英，女，汉族，1971年8月1日出生，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：李果，四川斗城律师事务所律师。 被告：陶友富，男，汉族，1963年5月18日出生，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：尹胜，四川公达信律师事务所律师。 被告：孔凡蓓，女，汉族，1963年11月30日出生，住四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：尹胜，四川公达信律师事务所律师。 被告：袁帅，男，汉族，1989年11月15日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告高建英与被告陶友富、孔凡蓓、袁帅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高建英及其委托诉讼代理人李果、被告陶友富、孔凡蓓的委托诉讼代理人尹胜、被告袁帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高建英向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告高建英系位于四川省遂宁市船山区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人；2.请求人民法院立即停止对案涉房屋的强制执行，请求判决不得执行该执行标的，并解除已经采取的查封措施；3.本案的案件受理费由以上三被告共同承担。事实和理由：2016年9月12日，原告通过中介方居间，与被告袁帅的代理人杨和三方签订了《房屋买卖合同》。合同签订当日，原告向被告袁帅代理人杨和支付房屋定金人民币20000元。2016年9月19日，原告通过银行转账方式向被告袁帅代理人杨和支付购房款人民币284292元。2016年10月9日，原告以被告袁帅的名义开始每月向银行还款。2017年5月5日，原告向银行结清了该笔按揭贷款本息，并出具了结清证明。2017年5月11日，遂宁住房保障和房屋管理局办理了该套房屋的抵押注销手续。2016年10月11日，原告在北兴集团有限公司办理了交房手续，并向该公司支付了房屋专项维修资金、转移登记费等。接房当日，原告在物业服务公司办理了装修许可证、施工许可证等。2016年10月16日，原告对案涉房屋进行装饰装修。2017年5月，原告及其家人搬进该房屋居住。被告陶友富、孔凡蓓因与被告袁帅民间借贷纠纷一案于2019年10月28日向德阳市旌阳区人民法院申请财产保全。2019年10月29日，该院作出（2019）川0603民初4065号之一《民事裁定书》，裁定查封案涉房屋，不动产的保全期限为三年。原告得知该房屋被查封后，于2019年12月26日提出查封异议申请书。2020年4月13日，该院作出（2019）川0603执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。为此,原告遂提起诉讼。 陶友富、孔凡蓓辩称，1.原告明知袁帅未取得该房屋的不动产权证仍违法受让案涉房屋，且受让房屋的物权未依法变更登记，不产生物权转让的法律效力，依法不享有案涉房屋的物权,故原告主张房屋所有权无事实和法律依据；2.原告明知袁帅对案涉房屋未办理产权无法办理过户变更登记，明知案涉房屋系银行抵押，无法办理过户登记，且偿还完银行贷款并解除抵押后具备条件过户仍未办理，长达三年多时间怠于行使积极有效的行为办理过户。因此案涉房屋未办理过户登记的原因应归责于原告的过错，其异议之诉不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，故不能享有排除强制执行的民事权益;3.本案的事实及法律适用与最高人民法院（2020）最高法民申1100号民事裁定书完全相同，最高人民法院认定不能就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因此请求驳回原告的诉讼请求。 袁帅辩称，原告所述均属实，但尾号为3333的电话号码已经三年未使用，且北兴集团有限公司作为开发商也未到案涉房屋催促业主办理产权证。认可原告主张的第一项和第二项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下： 2014年4月10日，被告袁帅与北兴集团有限公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 2014年7月25日，被告袁帅与中国建设银行股份有限公司遂宁分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：借款人袁帅以案涉房屋作为抵押财产，向贷款人借款本金人民币400000元，借款期限为叁佰陆拾个月。 2016年4月11日，被告袁帅委托四川省遂宁市红旗公证处对《委托合同》进行公证，《委托合同》载明：我因事务繁忙，特委托杨和为其合法代理人，全权代理其办理银行还款、房屋出售等相关事宜。 2016年9月12日，原告（乙方）通过中介方遂宁市金窝房产信息咨询服务有限公司（丙方）居间，与被告袁帅（甲方）的代理人杨和三方签订了《房屋买卖合同》，合同主要载明:乙方愿意购买案涉房屋，成交价为696000元，乙方于房屋买卖合同公证当日支付该房屋的购房首付款284292元给甲方，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款。乙方转甲方建行按揭贷款391708元。第九条手写约定如下“该房屋是清水房、未接房。接房时的所有费用和甲方契税及该房屋产权过户买卖的所有税费由乙方支付；乙方转甲方按揭贷款，还款金额以银行为准；该房屋未办产权证，办证时间以开发商通知为准。”合同签订当日，原告向被告袁帅代理人杨和支付房屋定金人民币20000元。2016年9月19日，原告通过银行转账方式向被告袁帅代理人杨和支付购房款人民币284292元。 2016年9月19日，被告袁帅的代理人杨和与原告之子杨杨签订了《转委托书》，约定因杨和事务繁忙，转委托杨杨为袁帅的合法代理人，全权代表袁帅处理其单独所有的案涉房屋相关事项。杨和并于当日向四川省遂宁市红旗公证处申请公证。 2016年10月9日，原告以被告袁帅的名义开始每月向银行还款。2017年5月5日，原告向银行结清了该笔按揭贷款本息。2017年5月11日，遂宁市住房保障和房屋管理局办理了该套房屋的抵押注销手续。 2016年10月11日，原告在北兴集团有限公司办理了交房手续，并向该公司支付了房屋专项维修基金、转移登记费、契税以及补房款。接房当日，原告在遂宁市北兴物业服务有限公司办理了装修许可证、施工许可证等。 2016年10月16日，原告对案涉房屋进行装饰装修，2017年5月，原告及其家人搬进该房屋居住至今。 另查明，被告陶友富、孔凡蓓因与被告袁帅民间借贷纠纷一案于2019年10月28日向本院申请财产保全。2019年10月29日，本院作出（2019）川0603民初4065号之一《民事裁定书》，裁定查封案涉房屋，保全期限为三年。原告得知该房屋被查封后，向本院提出查封异议申请书。本院于2020年4月13日作出（2020）川0603执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服此裁定，向本院提起诉讼。 庭审中，原告申请调查令，调查案涉房屋尚未办理产权证的具体原因。北兴集团有限公司向本院出具《说明》，载明：按《商品房买卖合同》约定，该商品房需双方共同向权属登记机关申请办理房屋不动产权证，我司多次致电袁帅都未取得联系，故我司无法开展办理不动产权证工作。同时调取的《关于分期办理不动产权证协议书》上载明：案涉房屋所在项目由北兴集团有限公司负责办理产权，四川兴和房地产开发有限公司于2020年6月开始按计划向北兴集团有限公司分期支付办理不动产权证所需税费，直至2021年5月30日前支付完毕。在附后的应办证业主名单里显示：被告袁帅的计划办证时间为2020年11月，原告高建英签“袁帅”的名字予以确认。 本院认为，结合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原告是否取得了案涉房屋的所有权；2.原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点1。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，原告取得了标的物即案涉房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。原告作为债权人，在案涉《房屋买卖合同》签订后，已按约支付了购房款，并实际占有了案涉房屋，被告袁帅作为出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助原告办理过户登记的义务。据此，案涉房屋虽然并未办理过户登记，但原告作为合法占有人有权要求出卖人袁帅为其办理案涉房屋的过户登记手续。被告认为，根据《城市房地产管理法》第三十七条第六款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”、《中华人民共和国物权法》第九条第二款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”和第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”的规定，原告明知被告袁帅未取得房屋产权证而受让案涉房屋，且受让房屋的物权未依法变更登记，依法不享有案涉房屋的物权。因此，高建英主张房屋所有权无法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，法律规定对合同效力及物权效力进行了区分。另，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”之规定，现案涉房屋并未办理产权登记，其物权状态尚不明晰，尚未发生物权变动的效果，故对原告要求确认其系案涉房屋所有权人的主张不予支持。 关于争议焦点2。原告认为，案涉房屋虽未办理过户登记，但并非是其自身原因所致。本案中，案涉房屋已网签备案、贷款结清、期转现、初始登记，未取得不动产权证，不具备办理过户登记条件。案涉房屋未取得不动产权证，是因案涉房屋的开发公司欠缴办理不动产权证所需税费，案涉房屋至今未取得不动产权证，不具备办理过户登记条件。同时，原告之子杨杨与杨和办理了转委托书，为办理案涉房屋的不动产权证和所有权转移登记作准备。原告的证据能形成证据锁链，足以证明本案并非因原告自身原因未办理过户登记。被告认为，原告明知案涉房屋未办理产权无法办理过户变更登记，明知双方交易房系银行抵押，无法办理过户登记，偿还完银行贷款并解除后具备条件过户仍未办理，长达三年多怠于行使积极有效的行为办理过户。因此,案涉房屋未办理过户登记的原因应当归责于原告的过错,其不能排除强制执行的民事权益。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中，对原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以认定。原告提起本案诉讼主张相应权利所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因此，本案可参照该条规定的条件审查认定原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，前三种情形已具备没有争议，争议点在于“未办理过户登记是否因买受人即本案原告自身原因造成”。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但该条规定是管理性强制性规定，其不影响房屋买卖合同的效力，但有可能影响房屋买卖合同的履行。本案中，原告购买了被告袁帅尚未办理权属登记的房屋，原告办理不动产权证书涉及到被告袁帅与开发商之间合同的履行。而《商品房买卖合同》约定的买受人（即被告袁帅）应在商品房交付之日（即2016年10月11日）起360个工作日内取得房屋所有权证书，现开发商北兴集团有限公司未向被告袁帅办理不动产权证书，是由于四川兴和房地产开发有限公司未支付办理不动产权证的税费所致，并非原告高建英的原因所致。且被告袁帅对原告的诉讼请求并无异议。因此，原告提交的证据足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 另外，其诉讼请求中要求解除查封措施的请求属于基于实体权利提出的执行行为异议，而停止对诉争房屋的执行属于基于实体权利对执行标的提出的排除执行的异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本院仅就执行标的异议进行审理，原告高建英可依据本判决申请执行法院变更执行行为。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十五条第一款、第二十八规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省遂宁市船山区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋； 二、驳回原告高建英的其他诉讼请求。 案件受理费10760元，由被告陶友富、孔凡蓓负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 本院（2020）川0603执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  范荣书 审 判 员  廖虹琳 人民陪审员  骆如健 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  刘斌冰