福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4205号 上诉人（原审被告）：陈家武，男，1968年5月3日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 委托诉讼代理人：郑明辉，福建兴世通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄志勇，男，1978年1月30日出生，汉族，住福建省漳浦县。 被上诉人（原审原告）：兰桂凤，女，1984年4月15日出生，汉族，住福建省武平县。 上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘开林，福建如浩律师事务所律师。 原审被告：厦门市杏林求精工艺品有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林广兴南路**。 法定代表人：邱乘龙。 上诉人陈家武与被上诉人黄志勇、兰桂凤、原审被告厦门市杏林求精工艺品有限公司（以下简称求精工艺品公司）合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初3535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈家武上诉请求：撤销（2019）闽0205民初3535号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉求。事实和理由：一、原审认定事实错误，原审认定陈家武与黄志勇、兰桂凤是买卖合同关系是错误的。陈家武与黄志勇、兰桂凤于2018年5月21日签订了一份，该协议第一条第2款约定，黄志勇、兰桂凤自愿出资278000元，与陈家武合作改建。从合同内容看，双方系合作关系，并非买卖关系，如果是买卖关系的话，因该地块的使用权人登记在求精工艺品公司名下，买卖关系只能存在于黄志勇、兰桂凤与求精工艺品公司之间，与陈家武无关，原审判决陈家武承担责任是错误的。二、原审严重违反法定程序。原审法院在开完庭后，黄志勇、兰桂凤变更了诉讼请求，针对黄志勇、兰桂凤变更诉求，陈家武提起反诉，原审法院只同意了黄志勇、兰桂凤变更诉求，没有受理陈家武的反诉是错误的，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定及〈最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释〉第二百三十二条的规定，属于严重违反法定程序。 黄志勇、兰桂凤辩称，一、本案系房产买卖纠纷，一审判决具有事实和法律依据。本案中，虽然双方签订的是《合作建房协议》，但协议书的内容都是围绕黄志勇、兰桂凤购买陈家武房产的具体事项而约定的。黄志勇、兰桂凤按约定认购了海沧区垵村西片403号6楼A6室的确切房产一套并一次性支付购房款278000元。而且，从黄志勇、兰桂凤一审提交的录音证据也可以证明，双方存在的问题是何时交房。因此，该《合作建房协议》本质上系房产买卖合同。一审法院认定双方签订的《合作建房协议》系房屋买卖合同并无不当。而基于上诉人并无合法手续建房卖方，导致合同无效的认定，也是合理合法的。一审法院判决双方各自承担一半利息损失，事实有利于陈家武一方。二、一审审理过程合法，未发生违反法定程序。本案一审系黄志勇、兰桂凤提起诉讼的，一审法院根据案件情况，有权决定陈家武的反诉是否成立，是否同意陈家武的反诉请求。反诉原本就是一个独立的诉讼，一审法院未同意被告的反诉请求并不违反法定程序。如陈家武对此有异议，其完全可以另案起诉，并不存在不可救济的情形。请求驳回上诉、维持原判。 求精工艺品公司未作陈述。 黄志勇、兰桂凤向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除黄志勇、兰桂凤与陈家武、求精工艺品公司于2018年5月21日签订的《合作建房协议》；2.判令陈家武、求精工艺品公司退还黄志勇、兰桂凤购房款278000元，并支付违约金62457.33元（按月息2%计，自2018年6月1日起暂计至2019年5月8日，实际计至还款日止）；3.本案全部诉讼费用由陈家武、求精工艺品公司承担。案件审理中，经法院释明，黄志勇、兰桂凤对第1、2项诉讼请求变更为：1.确认黄志勇、兰桂凤与陈家武、求精工艺品公司于2018年5月21日签订的《合作建房协议》无效；2.判令陈家武、求精工艺品公司退还黄志勇、兰桂凤购房款278000元，并支付资金占用费（按年利率6%计，自2018年6月1日起暂计至实际还款日止）。 一审法院认定事实：2017年10月12日，求精工艺品公司（甲方）与陈家武（乙方）签订一份《集体土地使用权及房屋转让协议书》，约定：甲方是厦门市海沧区新阳街道新垵村11组3566.41平土地及房屋的权利人（土地证号为厦集土海沧字第0&tim**;×1号），现在因甲方资金需要，将该土地证内部分土地及房屋转让给乙方并配合乙方投资在原有栋房屋，设计五层修改，地址为新垵西片403-5；转让标的：厦集土证海沧字第00451号内中间栋土地和房屋，现有房屋建筑面积大概每层250平方米、共五层（四至为东至邱武松厝，西至现有三栋空地，南至2017年5月4日转让给陈家武三层房屋，北至邱乘龙厂房）；甲方配合乙方改建，改建的房屋归乙方所有，1-5层房屋每层东西向各外扩2米。合同还约定了其他条款。 2018年5月21日，黄志勇、兰桂凤共同作为乙方与陈家武（甲方）签订一份《合作建房协议》，约定：甲方投资求精工艺品公司集体使用权地块，地点为海沧区新阳街道新垵村**，新垵村西片**，土地证号为厦集土证海沧字第**，占地面积950平米（四至为东至邱武吉厝、西至石德燕房屋、南至预留的消防共同道路、北至邱乘龙宅）；资金支付方式：乙方向甲方垫付资金，一次性付款实收278000元后，甲方向乙方提供地块6楼Ａ6户型一套，面积58.67平方归乙方永久使用；乙方对该房产拥有法律许可的完全的权利，包括占有、使用、收益处分权，乙方有权自行对该房产自住、合作、转让必须交清全款后才有权再转让、出租、赠送或继承等，甲方无条件同意并在乙方行使上述权利符合法律规定的条件下无条件予以必要的协助配合，若该房屋在政策允许范围内能取得权属证书等，甲方必须予以配合办理，费用由乙方支付；甲方定于2018年8月31日完工并交付房屋给乙方，若甲方逾期到2018年12月30日未交房屋给乙方，乙方有权退房，退房时甲方无条件退还所交的房款、补偿乙方从签订合同开始所交房款按时间计算月2%付给乙方。合同还约定了其他条款。邱乘龙作为求精工艺品公司的法定代表人也在该《合作建房协议》的尾部落款处签名捺指印。合同签订后，陈家武于2018年5月21日出具一份《收据》交黄志勇、兰桂凤收执，该《收据》载明：“兹收到黄志勇（身份证350623197801××××）于海沧区垵村西片403号6楼Ａ6室278000元。附：一次性付款，2018.5.21日付￥278000元整。收款人：陈家武（签名捺指印），日期：2018年5月21日”。 庭审中，黄志勇、兰桂凤提交案涉房屋的相片、兰贵昌（系黄志勇的小舅子）与陈家武的电话录音，拟证明案涉房屋目前并未交付，录音转文字记载黄志勇、兰桂凤催促陈家武交房的过程，兰贵昌问“五月份开工什么时候交房”，陈家武回复“只要敲...两个月就完成了”，兰贵昌“那意思是说你们6月份动工，8月份就能交房？”，陈家武回复“如果6月份前无法动工8月份无法交房给你。”。陈家武质证认为，对上述相片的真实性无异议，但对其关联性有异议；对上述电话录音资料的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为双方对话主体不是原告本人，与本案无关。求精工艺品公司质证认为，对上述相片的真实性无异议，是案涉房屋；对上述电话录音资料质证认为，其当时不在场，对该电话录音资料不清楚。 庭审中，求精工艺品公司陈述称，案涉房屋原来就建到3层，后因没有资金便与陈家武合作将房屋建到6层，并确认案涉房屋顶层（6层）已于2020年4月1日被海沧城管拆除，到目前没有向黄志勇、兰桂凤交付案涉房屋。 另查明： 1.《厦门市集体土地使用权证》（证号：厦集土证海沧字第0××1号）载明：“土地使用权人：求精工艺品公司；土地座落：海沧区新阳街道新垵村11组；使用权类型：集体土地使用权；土地用途：工业；土地使用权总面积：3566.41平方米。 2.陈家武提交《钢管外脚手架施工协议书》、《转账凭证》、《费用支出报销凭证》、《泥水班组施工协议书》、现金借款单、收条，拟证明其已为案涉房屋的施工，搭建钢管外脚手架、模板支出150000元、向水泥班组支付费用160000元，共计310000元。黄志勇、兰桂凤质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。 一审法院认为，本案争议的焦点在于：1.《合作建房协议》约定的是合作建房关系还是房屋买卖合同关系；2.合同无效的损失如何处理。 关于《合作建房协议》约定的是合作建房关系还是房屋买卖合同关系的问题。黄志勇、兰桂凤主张本案的法律关系是房屋买卖合同关系。陈家武主张，案涉合同系合作建房关系，认为黄志勇、兰桂凤承认房屋系改建，则证明双方有合作建房的事实基础。法院认为，陈家武与黄志勇、兰桂凤签订的虽名为《合作建房协议》，但实际上双方系就买卖房屋设定权利义务，并达成买卖合意，双方确立的是房屋买卖合同关系。首先，合作建房意指当事人就待建房屋的相关事项所做约定。从合同内容看，双方约定陈家武向黄志勇、兰桂凤提供地块6楼A6户型一套，面积58.67平方归其永久使用，实质上属于付款人获得房屋所有权的内容，属于房屋买卖合同中买受人主要义务及主要的权利的实质内涵。上述约定与合作建房合同要件不符,更符合房屋买卖合同的实质要件。本着尊重当事人意思表示的原则,案涉合同认定为房屋买卖合同更为合理。案涉房屋未经主管部门批准而进行建设，已被认定为违法建设并已被部分拆除，陈家武与黄志勇、兰桂凤就违章建筑而订立名为合作建房实为房屋买卖的《合作建房协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故黄志勇、兰桂凤请求陈家武、求精工艺品公司退还购房款278000元，符合法律规定，法院予以支持。 关于因房屋买卖合同无效而导致的损失承担问题。根据合同无效的处理原则,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。陈家武、求精工艺品公司明知案涉房屋系违章建筑而将其出售，导致合同无效，存在主观过错，应对合同无效产生的损失承担相应的责任。黄志勇、兰桂凤作为买受人在查看了相应集体土地使用权证后，明知所购房屋系违法建筑，仍与陈家武、求精工艺品公司签订房屋买卖合同，亦应对损失承担相应的责任。法院衡量双方的责任大小，酌定按照各50%的比例承担因合同无效而导致的损失。黄志勇、兰桂凤主张资金占用利息损失以278000元为基数按年利率6%的标准，自2018年6月1日起计至实际还款日止，于法不悖，法院予以确认。双方应各自负担上述利息损失的50%，故陈家武、求精工艺品公司应承担上述利息损失的50%，即以278000元为计算基数，按年利率3%的标准，自2018年6月1日起计至实际还款日止。关于陈家武主张建设案涉房屋的损失问题，与本案名为合作建房实为房屋买卖不属同一法律关系，本案在此不作处理，双方协商不成可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认黄志勇、兰桂凤与陈家武、厦门市杏林求精工艺品有限公司于2018年5月21日签订的《合作建房协议》无效；二、陈家武、厦门市杏林求精工艺品有限公司于判决生效之日起十日内返还黄志勇、兰桂凤278000元并支付资金占用期间利息（以278000元为计算基数，按年利率3%的标准，自2018年6月1日计至实际还款日止）。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，陈家武上诉主张《合作建房协议》并非房屋买卖关系。如一审判决所分析，案涉合同内容实质上属于付款人获得房屋所有权的内容，属于房屋买卖合同中买受人主要义务及主要的权利的实质内涵。因上述约定与合作建房合同要件不符,一审法院认定案涉合同认定为房屋买卖合同更为合理并无不当。同时，求精工艺品公司虽为案涉房屋所在土地权利人，并在案涉合同签字，但合同载明甲乙双方为陈家武与黄志勇、兰桂凤，陈家武亦收取黄志勇、兰桂凤支付的款项，故在案涉合同被依法认定无效情形下，陈家武与求精工艺品公司共同承担相应法律责任并无不当，陈家武该上诉主张本院不予采信。关于程序问题，虽陈家武在一审提起反诉，因其反诉的建设损失与本案不属同一法律关系，陈家武可另行主张权利，一审法院决定不予处理程序并无不当。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费5632元，由陈家武负担。 本判决为终审判决。 审判长  李向阳 审判员  陈 璟 审判员  胡林蓉 二〇二〇年十月二十三日 书记员  沈 伟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。