广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终487号上诉人（原审原告，反诉被告）:陈若标，男，1970年2月24日出生，汉族，住潮州市潮安区***********,公民身份号码:440************978。委托诉讼代理人：陈熙，广东丰粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：潮州市潮安区******民委员会，住所地潮州市潮安区******。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：许志航、王珊珊，均系广东小何律师事务所律师。上诉人陈若标与被上诉人潮州市潮安区******民委员会（下简称“内畔村委会”）租赁合同纠纷一案，原由潮州市潮安区人民法院作出（2019）粤5103民初1450号民事判决，陈若标不服该判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月13日作出（2019）粤51民终674号民事裁定，撤销原审判决，发回潮州市潮安区人民法院重审。潮州市潮安区人民法院于2020年6月16日作出（2020）粤5103民初373号民事判决，陈若标不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人陈若标及其委托诉讼代理人陈熙，被上诉人内畔村委会的委托诉讼代理人许志航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈若标上诉请求：1.原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，查清事实后依法予以改判；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:1.原审法院认定事实错误，适用法律不当。涉案租赁场地的出租程序符合租赁合同关系确定之时的法律规定，符合当时的法定民主议定程序。上诉人承租被上诉人涉案场地用于经营幼儿园，起租时间实际是2006年8月份。对此，被上诉人已当庭予以确认，且有证人陈维良出庭作证予以佐证。《内畔幼儿园场地租用协议书》签订日期虽为2014年3月20日，但实际上，该份合同只是对原2006年始已存在并持续履行的租赁合同关系的延续，并通过书面形式对租赁手续予以完善。原审法院错误地割裂了两个时期的租赁合同关系，忽略了其内在的关联性、延续性，错误地将涉案租赁合同关系的确立时间定为书面协议签订日期2014年3月20日。2006年租赁合同关系确立之时，仍然是适用1998年修订并颁布施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》。在该部法律第十九条中，所列明的必须提请村民会议决议方可办理的事项中并未囊括“以租赁方式处分村集体财产”这一事项。因此，本案中上诉人与被上诉人双方确立的租赁合同关系合法有效，并未违反当时的法定民主议定程序。2.上诉人与被上诉人的租赁合同关系真实存在且合法有效，并不违反法律法规的强制性、效力性规定，且并未出现法定或约定的解除事由，租赁合同应当继续履行。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第14条规定:合同法第52条第5项所指的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而现行《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010年颁布施行)第二十四条的规定，并不属于效力性规定，而是基于农村集体经济组织自治管理其事务的管理性规定。被上诉人经村委会和村党委会作为村民委员会的履职机构，在不违反公共利益及法律规定的限度内，有权力代表村集体签订民事合同，这也是履行职责的一种方式。退一步讲，即使双方对涉案场地的租赁事宜，违反了现行《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，也是属于违反了集体经济组织内部民主化管理的管理性强制规定，而非效力性强制规定，这并不构成对《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的违反。更何况，《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定违反第二十四条规定，未经过民主程序的合同必然无效。本案租赁关系成立并实际履行至今长达14年之久，且上诉人为经营好幼儿园投入了巨大的财力、物力、人力。被上诉人为达到其目的，不惜以各种理由妄图收回上诉人合法使用的租赁场地，该做法既无法律依据，也是极其不道德的。3.若租赁合同被认定无效，无法继续履行，由此引发的社会不良影响不容忽视。上诉人所经营的幼儿园，是内畔村村内唯一的一所依法设立的幼儿园，为内畔村广大适龄儿童就读幼儿园提供了极大的便利。自2006年8月起租用涉案幼儿园场地办学以来，上诉人规范经营，在接手办学以来，特别是2014年租赁合同签订以来，为修缮原破旧的园舍，杜绝安全隐患投入了巨大的资金，有效地改善办园环境。为提高本村幼儿教育水平，倾尽心血，极力满足本村适龄儿童的教育需求，至今已颇具办学规模，有口皆碑。若租赁合同无法继续履行，将直接导致上诉人幼儿园众多师生面临中途被迫转学、转校，破坏教育的连贯性、稳定性，对幼儿心理造成不良影响，并将产生新的社会不稳定性因素。内畔村委会辩称：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，本案双方在签订协议之前的租赁关系应为不定期租赁关系，而在2014年3月20日签订的《内畔幼儿园场地租用协议书》是定期的租赁合同，两者之间是不同的租赁合同关系，并非后合同是前合同的延续，因此原审法院判决查明正确，应予维持；2.关于《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，上诉人存在双重的标准。在原一、二审阶段，上诉人依据该法规认为被上诉人解除合同的通知无效，即认定该条款为效力性、强制性规定。而到了重一审，在认定这份合同效力性时，却认为该条款是管理性规定，这无疑是避重就轻的双重性认定。3.目前我市正在积极开展农村“三资”清理工作，本案涉案场地未经集体讨论，低价出租，违反公平交易原则，恳请二审维持重一审的判决。陈若标向一审法院起诉请求：1.判决确认内畔村委会通知陈若标解除《内畔幼儿园场地租用协议书》的行为无效；2.判决陈若标、内畔村委会继续履行《内畔幼儿园场地租用协议书》约定的合同义务；3.判决内畔村委会在东凤镇内畔村党务村务公开栏处张贴告示，声明《内畔幼儿园场地租用协议书》继续履行，并向陈若标赔礼道歉；4.判决内畔村委会向陈若标赔偿因违约通知解除合同给陈若标造成的损失合计5331元（以每天1元计算，自被告通知解除合同之日起至合同约定到期之日止共14年7个月11天即5331天）；5.本案诉讼费用由内畔村委会负担。内畔村委会向一审法院反诉请求：1．判决确认陈若标与内畔村委会签订的《租赁合同》于2019年5月20日解除；2.判令陈若标腾退、返还位于内畔村委会西侧原幼儿园场地的租赁标的物；3.判令陈若标向内畔村委会支付合同解除后的占用费用（自2019年5月20日起至实际腾退之日止，按月租金500元计算）；4.本案诉讼费用由陈若标承担。重一审期间，内畔村委会将上述第一项反诉请求变更为确认内畔村委会与陈若标签订的《租赁合同》无效，第三项诉讼请求变更为占用费的计算起点为自2019年1月起。一审法院认定事实：内畔村委会经村二委会讨论决定，于2014年3月20日与陈若标签订《内畔幼儿园场地租用协议书》，约定内畔村委会将位于内畔村委会西侧原老幼儿园面积为832平方米的场地（不含东北角厕所间）出租给陈若标作为教学场地使用；租期为20年，自2014年1月至2033年12月底止；年租金6000元，每五年为一期缴纳租金；使用期满，陈若标应将场地及地面建设交还内畔村委会，如需继续使用，在同等条件下，陈若标可优先续租；同时，时任村委会主任兼党支部书记的陈维良在该约定后方空白处手写添加“在使用期限内，如集体需要，乙方应服从”的条款；双方还约定了其他权利、义务。协议签订后，陈若标向内畔村委会缴纳2014年至2018年的租金。2019年3月陈若标向内畔村委会缴纳2019年至2024年租金时，内畔村委会不予收取，同年5月20日内畔村委会以村委会准备利用涉案租赁场地建设党群服务中心为由向陈若标送达《通知》，告知陈若标根据租赁合同第五条补充条款的约定，即日起与陈若标解除租赁关系，陈若标应于2019年8月31日前腾退。陈若标认为内畔村委会未按合同约定单方解除合同的行为无效，遂于同年7月23日向一审法院起诉主张权利，同时至今仍占有、使用涉案租赁的场地。一审法院认为：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或其他方式处分集体财产，属于涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理。第二款规定，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。本案陈若标与内畔村委会于2014年3月20日签订《内畔幼儿园场地租用协议书》，所涉场地属内畔村委会村民集体所有，租赁事宜涉及全体村民利益。但该租赁协议仅经过村二委会研究决定，而未经村民会议或村民代表会议讨论决定，违反了法定的民主议定程序。陈若标认为涉案场地用于经营幼儿园，起租时间点是2006年8月8日，而非《内畔幼儿园场地租赁协议书》签订之日的2014年3月20日，有关民主议定程序应当适用1998年颁布施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》，当时双方没有订立书面租赁合同，但是该租赁事宜于2006年经村二委研究决定，约定由陈若标每届满3年缴纳租金，租赁合同关系一直延续。因涉案场地虽然为陈若标自2006年8月至涉案协议签订之前实际租赁使用，但现已履行完毕，不是本案审查的范围。双方于2014年3月20日签订涉案协议后，就是否继续履行协议约定的第二个租赁期租赁问题发生讼争，因此，应当就涉案协议的合法性进行审查。无论是2010年10月28日修订施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》，还是现行有效的《中华人民共和国村民委员会组织法》，都明确规定以租赁方式处理村集体财产必须经过村民会议或者村民代表大会讨论决定。故一审法院对陈若标的该项陈述内容不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案陈若标、内畔村委会签订的协议没有履行《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的法定程序，未经内畔村委会村民会议或者村民代表大会讨论决定，应当认定涉案协议无效，自始没有法律约束力。故陈若标要求内畔村委会继续履行合同的诉请已失去法理支撑，对其诉讼请求依法应予驳回。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，陈若标应腾退并返还涉案租赁场地。因陈若标现仍占有、使用涉案租赁的场地，内畔村委会要求陈若标自2019年1月1日起按月租金500元计算占用费有事实依据和法律依据，予以支持。综上所述，陈若标的诉讼请求因理据不足，不予支持，内畔村委会的反诉请求符合法律规定，依法应予采纳。案经调解无果。一审法院依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项、第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈若标与潮州市潮安区******民委员会于2014年3月20日签订的《内畔幼儿园场地租用协议书》无效；二、驳回陈若标的诉讼请求；三、陈若标应于判决发生法律效力之日起十五日内腾退并向潮州市潮安区******民委员会移交位于潮州市潮安区***************的土地及地上建筑物；四、陈若标应于判决发生法律效力之日起十五日内向潮州市潮安区******民委员会支付自2019年1月1日起至腾退之日止按每月500元计的占用费。案件本诉受理费50元、反诉受理费50元，由陈若标负担。二审期间，双方当事人没有向本院提交新证据。经审理，对原审查明的案件基本事实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理，对上诉人没有提出请求的，不予审理。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原审认定双方当事人于2014年3月20日签订的《内畔幼儿园场地租用协议书》无效，依据是否充分？对此本院分析如下：陈若标主张其于2006年起向内畔村委会承租案涉的场地开办幼儿园，双方的租赁合同关系于2006年确立，因此应当适用1998年修订并颁布施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》。审理认为，本案双方当事人于2014年3月20日签订《内畔幼儿园场地租用协议书》，并按该租赁合同确定的权利义务履行合同，现双方就该租赁合同是否有效以及应否继续履行的问题发生纠纷，故应当适用《内畔幼儿园场地租用协议书》订立时施行的法律。至于2014年3月20日《内畔幼儿园场地租用协议书》签订以前双方是否存在租赁关系，并不对该协议是否有效存在影响。因此，陈若标主张应当适用1998年修订并颁布施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》，依据不足，本院不予支持。因案涉租赁场地属于内畔村村民集体财产，对其处置涉及到村民集体利益，根据2010年10月28日修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”、第二款“村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项”的规定，陈若标与内畔村委会签订的协议未经内畔村委会村民会议或者村民代表大会讨论决定，违反了法律的强制性规定，故原审认定该租赁协议无效并根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定进行处理，依法有据，应予维持。综上所述，上诉人陈若标的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈若标负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 海审 判 员  朱 萍审 判 员  李照雄二〇二〇年十月十五日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇