浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初4672号 原告：潘权花，女，1956年11月22日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：申屠亚琴（系原告潘权花女儿），女，1982年12月12日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：王娟梨，浙江铭生律师事务所律师。 被告：桐庐滨江建设有限公司江南镇分公司，住所地浙江省桐庐县江南镇三联东路**。 法定代表人：钟胡明，经理。 委托诉讼代理人：徐东，浙江合强律师事务所律师。 被告：桐庐滨江建设有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道迎春南路**国资大厦**。 法定代表人：卢利华。 委托诉讼代理人：孙建平，浙江春江明珠律师事务所律师。 第三人：桐庐县江南镇人民政府，住所，住所地浙江省桐庐县江南镇窄溪高山头div> 法定代表人：朱杰，镇长。 委托诉讼代理人：王树军，男，1978年2月18日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告潘权花诉被告桐庐滨江建设有限公司江南镇分公司（以下简称滨江江南分公司）、桐庐滨江建设有限公司（以下简称滨江公司）、第三人桐庐县江南镇人民政府（以下简称江南镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理，依法由审判员陆如有适用简易程序于2019年12月31日公开开庭进行了审理，原告潘权花及其委托诉讼代理人申屠亚琴和王娟梨、被告滨江江南分公司的委托诉讼代理人徐东、被告滨江公司的委托诉讼代理人孙建平、第三人江南镇政府的委托诉讼代理人王树军到庭参加诉讼。因案情复杂，争议较大，本案依法裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2020年4月30日公开开庭进行了审理，原告潘权花的委托诉讼代理人王娟梨、被告滨江江南分公司的委托诉讼代理人徐东、被告滨江公司的委托诉讼代理人孙建平、第三人江南镇政府的委托诉讼代理人王树军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘权花的诉讼请求：一、判令被告按每平方米2300元的价格向原告安置交付90平方米的房屋一套；若客观上已无法交付的，则判令被告按同安置小区实际房价（均价每平方米8000元）赔偿相应的损失513000元。二、判令被告向原告支付自2013年11月至2019年12月的逾期交房补偿款7200元，并按100元每月继续向原告支付至被告实际交房或支付全额补偿款之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2010年，为响应美丽乡村建设整治工程，原告同意有关部门对其自有旧房屋进行拆迁改造。2011年8月2日，原告在第三人江南镇政府见证下与被告滨江江南分公司签订《购房协议书》一份，该协议约定原告同意将坐落于荻浦村建筑面积为20平方米的猪栏1幢交由村委拆除，被告滨江江南分公司将位于××镇××小区××层公寓房××0元每平方米的优惠价予以原告购置，安置房屋交付期限为28个月，如超期限，按每月100元补偿款给原告直至交房为止。协议签订后，原告已按约定腾空房屋并交由江南镇荻浦村民委员会拆除，且已收到村委支付的拆迁补偿款千把百元。2013年11月，约定交房期限届满后，被告滨江江南分公司未向原告交付房屋。截至起诉时止，距约定交房期限已逾期6年之久，经原告多次奔走协商及向有关部门信访催告，被告滨江江南分公司仍未妥善履行交付房屋责任。被告滨江公司作为被告滨江江南分公司的总公司，因江南分公司不具有企业法人资格，不能独立对外承担民事责任，其民事责任由成立分公司的总公司承担。 原告认为其为公共利益积极配合旧村改造，然而在旧房被拆多年后，却迟迟没有等来本早应交付的安置房屋，为维护已方合法权益，原告依法提出诉讼，望判如所请。 原告潘权花为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《购房协议书》一份，拟证明原告与被告滨江江南分公司于2011年8月2日签署购房协议，约定原告将荻浦村20平方米的房屋交由村委拆除，被告滨江江南分公司将以2300元每平方米的价格向原告安置90平方米住房一套，于协议签署后28个月内交付，如逾期则按100元每月支付补偿款至交房为止的事实。 2、《信访事项处理意见书》、《荻浦村申屠保荣等户拆迁安置处理意见》各一份，拟证明第三人回复原告等6户所反映的情况基本属实，原告等6户与滨江江南分公司签订购房协议，双方协商一致，六户村民履行协议拆除建筑物后，滨江江南分公司将位于××镇××小区××层公寓房以每平方米2300元的优惠价由村民安置。确认原告等6户农户所涉建筑物在协议签订后均已拆除或收归村集体的事实。原则上同意根据已签订协议中有关内容履行安置购房事宜等事实。 3、《图片打印件》一张，拟证明原告建筑物被拆除的事实和拆除后改造现状的事实。 4、《桐庐县江南镇人民政府告知书》一份，拟证明本案诉争源于2011年荻浦村被列为全省美丽乡村现场会考察点，原告等村民的房屋被拆除，故本案原告诉讼请求的依据，与被告主张的农民下山集聚政策及县委（2007）32号文件《中共桐庐县委、桐庐县人民政府关于进一步做好农民下山居住集聚发展工作的意见》无任何关联性。购房协议签署后，原告相应建筑物被拆除，均未申请过拆除部分相应的宅基地。故原告按照《土地管理法》享有的其他原有部分的宅基地或因其他拆迁而安置的宅基地均与被告的安置义务无关。 被告滨江江南分公司辩称：一、2011年7月28日，原告在第三人江南镇政府见证下与我公司签订《购房协议书》一份是事实，该协议我公司没有履行也是事实。二、《拆迁补偿协议书》不符合桐庐县征收集体土地房屋拆迁补偿的相关政策规定，属于无效合同。三、我公司认为《购房协议书》是“为加快城乡统筹发展，鼓励和引导农民向中心城镇集聚，积极推进中心镇建设”而签订的，现经审核原告的情形不符合农民向中心城镇集聚的政策规定，按农民向中心城镇集聚的政策规定是以户为单位要放弃原先的全部宅基地，而原告拆除的仅仅是附房，且原告在当地仍有其他住宅用房，与农民向中心城镇集聚的政策规定不符，有损社会公共利益，属于无效合同。本案应当按照无效合同的规定进行处理。 被告滨江公司辩称：一、关于《购房协议书》的签订及其履行情况，我公司不清楚，也没有参与，以被告滨江江南分公司的答辩意见为准。二、我公司认同被告滨江江南分公司认为《拆迁补偿协议书》和《购房协议书》与相关政策法律不符，属于无效合同的意见。三、滨江江南分公司是滨江公司的分公司，虽然不具备独立法人，但是依照法律规定，不具备独立法人的分支机构也应当以其经营管理的财产承担民事责任，在不足以承担责任的情形下才由企业法人承担责任，故原告要求滨江公司与滨江江南分公司共同承担案涉义务的请求与法律规定不相符。 被告滨江江南分公司、滨江公司为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：县委（2005）28号文件《中共桐庐县委、桐庐县人民政府关于鼓励农民下山居住促进集聚发展的意见》和县委（2007）32号文件《中共桐庐县委、桐庐县人民政府关于进一步做好农民下山居住集聚发展工作的意见》各一份，拟证明原告与被告滨江江南分公司签订的案涉购房协议书不符合农民下山集聚政策的规定，导致购房协议无效的事实。 第三人江南镇政府辩称：江南镇政府系本案所涉原、被告双方签订的《购房协议书》的见证方，与本案最终处理结果或原告的诉讼请求在法律上没有利害关系，所以原告将江南镇政府列为本案第三人于法不符。至于原告信访的答复，系基于江南镇政府属地管辖的工作所需。第三人江南镇政府未提供证据。 对原告潘权花提交的证据，被告滨江江南分公司质证如下：证据1的真实性无异议，合法性有异议，认为该购房协议是“为加快城乡统筹发展，鼓励和引导农民向中心城镇集聚，积极推进中心镇建设”而签订的，现经审核原告的情形不符合农民向中心城镇集聚的政策规定，按农民向中心城镇集聚的政策规定是以户为单位要放弃原先的全部宅基地，而原告拆除的仅仅是猪栏房，且原告在当地仍有其他住宅用房，与农民向中心城镇集聚的政策规定不符，有损社会公共利益，属于无效合同。证据2、4的真实性无异议，对原告的证明内容有异议。江南镇政府属地管辖的工作所需作出答复是事实，原告建筑物拆除不属于农民向中心城镇集聚情形，但是购房协议以农民向中心城镇集聚的政策规定签订，涉及的问题是该购房协议效力问题。现经审核认为购房协议不符合政策法律的相关规定，属于无效合同。证据3无异议。 对原告潘权花提交的证据，被告滨江公司和第三人江南镇政府质证认同滨江江南分公司的质证意见。 对被告滨江江南分公司、滨江公司提交的证据，原告潘权花质证如下：1、根据县委（2007）32号文件第五条规定，县委（2005）28号文件已废止。2、县委（2007）32号文件是针对全县地处高、偏、险、散农民下山居住集聚发展工作，而本案是为响应美丽乡村建设整治工程，原告同意有关部门对其自有旧房屋进行拆迁改造。故县委（2007）32号文件不适用于本案。3、本案为平等民事主体间的购房合同关系，该购房合同是否无效，应当适用《合同法》第52条的规定确定，而不是适用上述文件的规定。 对被告滨江江南分公司、滨江公司提交的证据，第三人江南镇政府质证没有异议。 对原告潘权花提供的证据，本院认证如下：符合证据的真实性、合法性、关联性，其内容可以证明原告所主张的相关事实，本院予以认定。 对被告滨江江南分公司、滨江公司提交的证据，本院认证如下：县委（2005）28号文件已被县委（2007）32号文件废止，故不予认定；县委（2007）32号文件虽然符合证据的真实性、合法性，但本案所涉及的是美丽乡村建设，而非农民下山居住集聚，故该文件与本案没有关联性，本案中不予认定。 根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年，桐庐县江南镇荻浦村实施美丽乡村建设拆除原告等七十多户农户建筑物。 2011年8月2日，甲方滨江江南分公司与乙方潘权花签订《购房协议书》一份，并由江南镇政府见证。协议载明：为加快城乡统筹发展，鼓励和引导农民向中心城镇集聚，积极推进中心镇建设，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，现就购房事项达成如下协议：一、乙方同意将坐落在荻浦村建筑面积20平方米的其他房屋1幢（猪舍）交由村委拆除，具体拆迁补偿由村委实施。同时乙方将自动放弃本村申请宅基地。二、乙方保证必须在2011年8月3日前腾空房屋并交由村委拆除。三、甲方将位于××镇××小区××层公寓房××以每平方米2300元的优惠价予以乙方购置。如超面积，超出面积部分按市场价购买。房屋交付期限为28个月，从本协议签订即日起计算；如超期限，按每月100元补偿款给乙方，直到交房为止。四、乙方购置公寓房必须在甲方提供的房源中进行统一选房。五、乙方接到甲方选房通知后必须及时参加统一时间选房，并在甲方交房30天期限内必须付清购房款；如果乙方不能及时参加统一时间选房及不能在30天期限内及时付清购房款，将作为自动放弃本协议第三条所涉及的一切内容。 原告家庭在荻浦村原有住宅用房和猪栏房等，其中20平方米猪栏房一幢为上述协议拆除房，原告已按上述协议约定交由村委拆除，现已改造为村道路，且原告就协议拆除的房屋未再另行审批宅基地。但《购房协议书》约定的房屋交付期限到期后，被告滨江江南分公司未通知原告选房和交房。 经原告等6户农户强力要求和上访信访，江南镇政府于2018年5月22日作出江访复字（2018）15号《信访事项处理意见书》，载明：针对有关反映问题，镇政府工作人员进行了实地走访，并向获浦村两委干部进行了核实了解，反映人所指的情况基本属实。2011年，获浦村实施美丽乡村建设工作过程中，实际牵涉了原告等6户农户，当时与滨江江南分公司签到了购房协议，双方协商一致，原告等6户村民履行协议拆除建筑物后，滨江江南分公司将位于××镇××小区××层公寓房以每平方米2300元的优惠价由村民安置。协议同时就本村宅基地申请、房屋交付期限等进行了明确。并查明原告等6户农户所涉建筑物在协议签订后均已拆除或收归集体。今年5月13日，江南镇召开领导班子会议讨论研究了该项事宜，会议原则上同意根据已签订协议中有关内容履行安置购房事宜。由于窄溪安置房分配存在诸多的历史遗留问题，目前由县委工作组牵头正在开展调查处理。因此，需要待县委工作组完成违法违纪处理，并出台安置政策后，才能明确6户村民具体安置房源。 2018年10月31日，江南镇政府作出《荻浦村申屠保荣等户拆迁安置处理意见》，再次明确江访复字（2018）15号《信访事项处理意见书》所载明的情况属实，但鉴于窄溪安置房分配历史遗留问题目前尚在调查处理中，待窄溪安置房分配问题调查处理完毕后，将结合疏港公路征迁房屋安置情况，确定在2019年10月31日前给予落实到位。 2020年1月5日，江南镇政府作出《告知书》，载明：2011年，荻浦村被列为全省美丽乡村现场会考察点，该村原告等6户村民的房屋影响考察线路周边环境。为了进一步做好考察线路节点打造，6户村民的房屋经镇村干部做工作后拆除。房屋拆除后，原告等6户村民提出要求给予安排与拆除面积相应的宅基地安置，但因当时村宅基地分配指标紧张，无法满足6户村民提出的诉求。经协商一致，江南镇政府作为见证方，6户村民与滨江江南分公司分别签订《购房协议书》。协议中明确，由滨江江南分公司将位于××镇××小区××层公寓房以每平方米2300元的优惠价出售给6户村民。同时，协议明确了6户村民对申请宅基地安置的诉求，村委不再安排与拆除面积相应的宅基地。 但是因陈庄拆迁安置存在诸多历史遗留问题，导致6户村民截止目前尚未依据协议以优惠价购得窄溪农民集聚安置小区房屋。2017年前江南镇窄溪区块房价较低，所涉村民要求安置的愿望并不迫切。但2017年后，江南镇房价飙升，因此所涉村民希望以协议价购房的诉求显著增强。6户村民多次就房屋安置事宜进行信访，要求根据购房协议予以安置。对此，江南镇做了大量的工作，召开班子会议讨论研究，并多次与相关村民进行面对面的沟通，表达镇政府处理此事的原则和态度。与此同时，镇领导积极向县政府对接沟通房屋安置事宜。但6户村民至今无法依据协议进行安置，主要原因：一是陈庄拆迁安置历史遗留问题的处理目前尚未完全结束；二是针对协议中关于相关村民不再将自动放弃在本村申请宅基地的内容存在异议，需荻浦村委予以确认，但荻浦村尚未进行确认，鉴于该事宜所经时间跨度较长，情况较为复杂，为最大程度保障反映人权益，建议通过司法途径处理该问题。 诉讼中，被告滨江江南分公司称购房协议约定的江南镇窄溪农民集聚安置小区有二个区块，2区块于2015年10月30日竣工，1区块于2017年1月13日竣工，现仍有现房可按购房协议的约定交付，并提供江南镇窄溪新苑（即江南镇窄溪农民集聚安置小区）B区15幢1单元102室、202室和2单元103室、203室、104室、303室六套房源供交付履行。 本院认为：《购房协议书》为原告与被告滨江江南分公司平等民事主体之间自愿签订，系双方真实意思表示，且由江南镇政府见证，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，被告滨江江南分公司未按照约定通知原告选房和向原告交房，系违约，应当承担违约责任；鉴于××房××镇××小区××房××房协议的约定交付履行，且被告已提供江南镇窄溪新苑（即江南镇窄溪农民集聚安置小区）Ｂ区15幢1单元102室、202室和2单元103室、203室、104室、303室六套房源供交付履行，故《购房协议书》应当继续履行。 根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，现原告要求被告滨江公司承担其分支机构被告滨江江南分公司的民事责任之主张，符合法律规定，本院予以支持。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百四十一条的规定，判决如下： 一、被告桐庐滨江建设有限公司江南镇分公司、桐庐滨江建设有限公司于本判决生效之日起十日内按照《购房协议书》的约定将位于××镇××小区××南镇窄溪新苑）面积为90平方米的多层公寓房壹套交付给原告潘权花（原告潘权花在被告已提供的江南镇窄溪新苑Ｂ区15幢1单元102室、202室和2单元103室、203室、104室、303室六套房源中选房），并按照《购房协议书》的约定建筑面积在90平方米内按每平方米2300元结算房款，超90平方米外的面积部分按市场价结算房款，原告潘权花应在交房30天期限内付清购房款。 二、被告桐庐滨江建设有限公司江南镇分公司、桐庐滨江建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘权花自2013年12月2日起至生效判决确定的履行之日止按每月100元计算的逾期交房补偿款。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 本案受理费9003元，由被告桐庐滨江建设有限公司江南镇分公司、桐庐滨江建设有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。原告潘权花于本判决生效之日起十五日内向本院联系退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定帐号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行、户名、指定帐号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  刘 鸣 人民陪审员  姚丽华 二〇二〇年十月二十六日 代理书记员  金 玲 附法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第七十四条【法人分支机构】法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 第一百四十一条出卖人应当按照约定的地点交付标的物。