广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初1459号原告：林国洪，男，汉族，1996年5月26日生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：林伟强（系被告父亲），男，汉族，1963年8月21日生，身份证住址：广东省深圳市福田区。被告：深圳市恒鑫润城实业发展有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道玉翠社区龙观东路**柏龙大厦106，统一社会信用代码：91440300MA5EC77B80。法定代表人：余书芬，总经理。委托诉讼代理人：李鸿博，广东法迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胜，广东法迈律师事务所实习律师。原告林国洪诉被告深圳市恒鑫润城实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林伟强，被告委托诉讼代理人李鸿博、郭胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令双方2018年5月8日签订的租赁合同从被告2019年6月6日恶意停水停电之日起失效，并退回押金12000元，赔偿违约金12000元，退回进场广告费10000元，共34000元；2.判令被告赔偿原告投资损失29.4万元（装修，设备，广告等等)；3.判令被告赔偿原告停电停水造成的员工失业，停业损失5个月，合计98000元（根据实际时间可能还会增加）；4.判令被告6月6号恶意停电造成原告商品发臭损坏5750元（牛肉23斤，小龙虾42斤及其他饮料，配菜等等）；5.判令被告赔偿原告现在被迫继续关门停业及后续所产生的一切损失，从2019年6月至2020年4月62000元；6.判令被告承担本案诉讼费；7.判令被告退还多收原告电费13710.45元并处违法收取费用五倍以下违约金；8.退还2019年6月已交租金6200元。本案相关事实涉案房屋位于龙华新区观澜大和路原田寮工业区262号宿舍5栋102／103号店铺，被告提交了涉案房屋的产权证明，深房地字第**房地产权证书显示，位于宝安区观澜街道观城社区的宗地号Ａ915-××3、宗地面积8133.57㎡，厂房1-9栋的权利人为李杰铭、李达林，使用期限为50年，土地用途为工业用地，登记日期为2011年6月23日。庭审中原被告均认可房产证上登记的是一房东，原告为三房东。2018年5月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方同意将位于龙华新区观澜大和路原田寮工业区262号宿舍5栋102/103号店铺出租给乙方作为商铺使用。2.乙方有偿拥有甲方所提供的商铺的使用权，并依法自主经营，甲方以现状交楼，乙方在承租期间必须保证甲方商铺的安全和完好；甲方收取乙方10000元人民币作为进场费，在合同期内乙方有权转让店铺给第三方但是必须经过甲方同意。3.租赁期限从2018年5月8日至2021年5月7日止。4.首次租金在签定完合同后即交首两月租金为12000元及管理费400元（以上均不含税价），每间店铺管理费100元整。5.合同签订后乙方应于当日向甲方交纳2个月押金12000元，承租期满，甲方退还押金（不计利息）给乙方，甲方收到押金及预交租金后应按时交租赁物业交给乙方使用；合同期内两年递增10%，即2018年5月8日至2019年5月7日每月租金为6000元；2019年5月8日至2020年5月7日每月租金为6000元，2020年5月8日至2021年5月7日每月租金为6600元（以上价格不含税），房屋租赁税费由乙方负责，乙方应于每月5号前向甲方支付月租金额及上月水电费用。逾期支付租金应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以缴租金总额的0.5%，如延迟到当月15日仍未缴清逾期费用，则甲方有权对乙方采取停电、停水及其它有效措施，由此造成的一切经济损失由乙方单方承担。如逾期一个月未支付租金，甲方有权终止合同，清空租赁物内的物品，所造成的损失由乙方承担。6.水、电费由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向甲方缴纳水电费。水电价格按标准，水费为7元/立方米，电费为1.5元/千瓦时（面积100平方米以内加收变压器基本用电公摊100元，面积超过100平方米至200平方以内加收变压器基本用电费公摊200元，面积超过200平方米至500平方以内加收变压器基本用电费公摊500元），甲方不收取乙方电费公摊费用，每月基本用水为6立方米。7.任何一方要求变更或解除合同，应提前2个月以书面形式通知对方，并取得一致意见，达成书面协议后，方可解除。8.合同终止时，属乙方资产归还乙方所有，属甲方关键设备归甲方所有。不能移动的，如属装修部分、加建部分等，乙方不能拆除，归甲方所有，甲方不作补偿。9.任何一方未能完全履行本合同各条款，属违约行为，违约方应向守约方支付违约金。违约金的数额为两个月的租金。10.违约金、赔偿金兑现的期限应在明确责任后十日内偿付，否则按逾期付款处理。11.甲方提供免租期90天给乙方。12.补充协议：乙方每月向甲方缴纳200元管理费（作为场地垃圾清理费，公共设施维护基金和公共电费支出等）。原告于2018年5月29日以涉案商铺为经营场所，成立个体工商户深圳市龙华区牛牛潮汕牛肉火锅店，原告为经营者。原告已向被告支付押金（两个月租金金额）12000元，进场费10000元。关于租金支付情况，被告主张至2019年6月尚欠租金358元、电费1175.2元、水费84元，之后原告未缴纳任何费用。原告主张2019年6月租金已付清，并提供了收款收据，显示2019年6月1日被告收到原告缴纳的6月租金和水电费7459.2元。根据被告工作人员杨卫忠与原告父亲林伟强的微信聊天记录显示，2019年5月29日，林伟强说“付了3600元现金给保安”，杨卫忠回复“好”；2019年6月1日，林伟强说“截至6月1日5月份（含5月份）以前铺租水电费已经全部结清，请你回复一下我，并于明天把欠我们的收据补齐给我们”。杨卫忠回复“好”。2019年6月6日，被告向原告发出《催款单》，指出截至2019年6月6日，原告仍未缴清2019年6月房租水电等费用共计7459.2元，逾期每日收取所欠款项千分之五的滞纳金。鉴于原告长期拖欠租金的恶劣影响，被告要求原告必须在6月6日18点之前结清上述费用，否则将采取停水停电措施。2019年6月7日，林伟强与杨卫忠的微信聊天记录中说“如果今天晚上七点钟前没给我们恢复通电造成我们无法营业及厨房商品损失一切责任由你们承担”。2019年7月18日，林伟强说“恢复通电了通知我们”。杨卫忠未回复。恒鑫润城美食广场的六家商户于2019年7月18日出具停业证明材料，证明自2019年6月6日牛牛潮汕牛肉店遭恒鑫润城物业停电至今一直处于停业状态（期间6月19日、20日、21日营业3天）。被告主张原告持续经营至2019年9月，原告主张因被告2019年6月停水停电导致被迫停业，仅在2019年6月19日至21日趁被告未将电闸上锁经营了三天。庭审中原被告表示涉案商铺已被业主收回，原被告均无法进入涉案商铺。原告提交了其与案外人庄亚镇签署的《装修工程合同书》，对涉案房屋装修费用约定为86000元。深圳市东方恒韵设计工程有限公司出具了装修项目的情况说明，并开具了86000元收款收据。上述事实，有房产证、租赁合同、工商登记信息、收款收据、微信聊天记录、停业证明等证据以及庭审笔录在卷予以证实。裁判理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。现就本案争议焦点评判如下：争议焦点一是被告是否构成违约，这涉及到两个事实认定问题。首先，关于原告是否已缴清2019年6月租金。原告主张已缴清并提供了收款收据。被告主张系先开具收款收据给商户，再进行收款。结合双方的微信聊天记录，2019年6月1日，林伟强说“截至6月1日5月份（含5月份）以前铺租水电费已经全部结清，请你回复一下我，并于明天把欠我们的收据补齐给我们”。杨卫忠回复“好”。可知双方之间的交易习惯并非先开具收款收据再进行收款。另外，根据双方聊天记录显示，原告曾通过向保安支付现金的方式缴纳租金，并得到杨卫忠确认，双方之间存在使用现金交付的情况。故本院对原告的主张予以采信，确认原告已结清2019年6月房租、水电费。其次，是被告是否存在停水停电行为。原告主张被告于2019年6月6日停水停电，被告对此否认。本院认为，根据双方的微信聊天记录，2019年6月7日、7月18日原告均就停电问题与被告进行沟通，被告并未对原告主张的停电一事提出异议。此外，结合涉案商铺附近多个邻居商户的证明材料，本院确认被告于2019年6月6日对涉案商铺停电，之后也未能恢复正常供电。因此，原告已缴纳2019年6月房租，而被告于2019年6月6日无故停电，造成原告无法正常经营，被告的行为构成违约。第二，关于违约责任如何承担的问题。原告诉请合同于2020年6月6日起失效，隐含了解除合同的意思表示，因被告未能在合理时间恢复供电，导致原告无法实现合同目的，原告依法享有解除权，本院确认原被告签订的《商铺租赁合同》已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对原告提出的各项诉请，本院认定如下：1.押金12000元被告应退还原告；2.进场费10000元，鉴于原告已实际承租且经营一年多，本院酌定退还6600元；3.装修损失，虽然双方约定“合同终止时，属乙方资产归还乙方所有，属甲方关键设备归甲方所有。不能移动的，如属装修部分、加建部分等，乙方不能拆除，归甲方所有，甲方不作补偿”，但本案并非到期自然终止，系因被告违约而提前解除，应对原告的装修损失进行赔偿。原告提交的证据证明其为装修支付了86000元，因双方均未申请造价评估，本院酌定被告赔偿原告50000元装修损失；4.违约金12000元，有合同约定“任何一方未能完全履行本合同各条款，属违约行为，违约方应向守约方支付违约金。违约金的数额为两个月的租金”，本院予以支持；5.停电造成的商品损失，原告主张损失5750元，但提交的证据系其单方制作，被告不予认可，考虑到原告经营的为牛肉火锅店，客观上停电会造成生鲜物品损失，本院酌定被告赔偿3000元；6.电费，原告主张被告多收取电费13710.45元，但本案双方已在合同约定收费标准，本院对该项诉请不予支持；7.其他，原告购买的设备属于可移动物品，原告本可自行搬离，要求被告赔偿于法无据；原告主张的广告投入，与被告违约行为无关，要求被告赔偿于法无据；员工失业等损失，因本院已支持12000元的违约金，足以弥补该部分损失，违约金具有补偿性质，不再另行支持该部分损失。至于停业后的其他损失，原告未举证证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告林国洪与被告深圳市恒鑫润城实业发展有限公司于2018年5月8日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、被告深圳市恒鑫润城实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林国洪退还押金12000元；三、被告深圳市恒鑫润城实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林国洪退还进场费6600元；四、被告深圳市恒鑫润城实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林国洪支付违约金12000元；五、被告深圳市恒鑫润城实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林国洪赔偿装修损失50000元；六、被告深圳市恒鑫润城实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林国洪赔偿因停电造成的生鲜物品损失3000元；七、驳回原告林国洪的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4313元，由原告负担人民币3575元，由被告负担人民币738元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇二〇年十月三十日书记员 黄  梦  蕾书记员 毛帅雄（兼）