河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0730民初2205号 原告：怀来京御房地产开发有限公司 住所地：怀来县东花园镇新兴产业示范区规划展馆103室 法定代表人：孟惊，总经理。 委托诉讼代理人：刘东艾，北京保和律师事务所律师 被告：李博闻，男，1988年10月17日出生，汉族，现住吉林省桦甸市。 第三人：中国银行股份有限公司燕郊分行 住所地：河北省三河市燕郊开发区行宫大街303号 法定代表人：靳宝申，行长 原告怀来京御房地产开发有限公司与被告李博闻、第三人中国银行股份有限公司燕郊分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怀来京御房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘东艾到庭参加诉讼，被告李博闻经本院依法传唤未到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司燕郊分行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀来京御房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的备案号为ＨＦＢ20180706004346的《商品房买卖合同》与补充协议；2、判令被告配合原告办理涉案房屋的《商品房买卖合同》网签备案（备案号：ＨＦＢ20180706004346）；3、判令被告支付银行划扣原告的保证金532804.61元（暂计算至2020年3月31日为532804.61元，实际计算至一审开庭日，最终以实际划扣为准）及利息（利息以划扣保证金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从划扣之日计算至被告实际支付之日）；4、判令被告支付逾期偿还保证金的违约金153897.8元（769489元×20%）；5、判令被告支付原告律师代理费14000元；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费等费用。事实与理由：2018年7月6日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＨＦＢ20180706004346）与补充协议，被告购买原告开发建设的位于河北省怀来县，建筑面积共76.29平方米，总房款为人民币769489元，按照约定，被告应支付首付款为人民币239489元，剩余房款人民币530000元被告以银行按揭付款方式向第三人按揭贷款支付。购房合同《补充协议》第八条第7款第（1）条约定：“若买受人逾期归还贷款的，致使出卖人承担保证责任或代买受人偿还贷款、利息的，买受人应在出卖人承担连带保证责任之日起5日内向出卖人付清上述款项，买受人还应承担上述款项千分之二／日的违约金直至买受人付清为止。出卖人有权单方解除买卖合同及本协议。出卖人选择解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的20%作为违约金，因此而发生的全部税费及损失均由买受人承担。”目前，被告向第三人办理按揭贷款后，未按期履行还款义务。致使第三人将被告的贷款本金、利息及罚息直接从原告保证金账户扣除，共计人民币532804.61元（以实际划扣数额为准）。原告承担保证责任后，被告至今仍未偿还。原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。 原告怀来京御房地产开发有限公司为证实其主张，向法庭提供如下证据： 1、商品房买卖合同及补充协议各一份； 2、借款合同一份； 3、银行划款回单2页； 4、收据2页。 被告李博闻经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 第三人中国银行股份有限公司燕郊分行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 本院经审理查明：2018年7月6日，原、被告在八达岭售楼处签订商品房买卖合同及补充协议各一份，被告购买原告开发建设的怀来县八达岭英国宫4期项目第P4栋4单元10层10001号房。被告缴纳首付款后，在中国银行股份有限公司燕郊分行按揭贷款，原告作为保证人。后被告未按期还款，截止2020年3月31日，导致第三人扣划保证人（原告）532804.61元保证金。原告立案前，经多次催要，被告未给付原告被扣划的保证金。原告诉至本院，要求解除商品房买卖合同及补充协议，被告归还被扣划的保证金及利息，给付违约金，承担诉讼费及相关费用。 上述事实，有原告当庭陈述，原告提供的证据在案予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效，本院予以确认。买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议，是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自合同成立时生效。原、被告签订的《商品房屋买卖合同》及《补充协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽原、被告签订的补充协议中有在被告未按期偿还银行贷款被银行扣划原告保证金账户资金的情况下，原告有权单方解除合同的约定，但双方间买卖标的额达769489元，现被告实际违约未按期偿还银行贷款本金为532804.61元，原告承担了保证责任，被告违约部分与合同约定房屋总价款相比，所占比例较大，构成根本性违约。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此条款分析确定，双方当事人任何一方违约后，合同继续履行是法定义务，解除合同不是承担违约责任首选项。只有合同当事人根本性违约，拒不履行合同主要义务的情况下方可解除合同，本案当事人的违约行为不构成根本性违约的，合同不能轻易解除。因为根本性违约是限制一方当事人在对方违约以后滥用解除合同的权利，因为无限制的、频繁的合同解除是对资源的极大浪费，同时又是对交易安全的极大威胁。原、被告双方签订合同主要目的是为了合同的履行利益，即买方获得所购房屋，出卖方获得购房款，现被告取得、占有、使用涉案房屋，原告接收了大部分购房款，合同的主要目的已经实现，因此双方签订的商品房买卖合同及补充协议，不宜解除。故对原告要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》本院不予支持；原告要求被告腾空房屋、恢复原状并配合原告办理《商品房买卖合同》网签备案等相关注销手续及房屋过户手续本院不予支持；原告要求被告支付合同解除违约金103382.4元、要求被告承担原告实际支付的交易税费等诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告支付银行划扣的保证金26071.64元及逾期偿还保证金的利息问题，因原告提供的扣划凭证证明银行实际扣划原告保证金共计为26071.64元，原告履行了相应的担保责任，根据担保法“保证人向贷款人履行了担保义务后，保证人有权向被担保人追偿”的相关规定，被告应将26071.64元保证金偿还给原告。因原告提供的扣划凭证最后一笔扣划的时间为2019年6月28日，故被告应从2019年6月29日起至实际给付之日止，以26071.64元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算向原告支付逾期付款利息。关于原告要求被告支付原告本案律师代理费14000元问题，虽被告在履行合同过程中有违约行为，但该违约行为不构成根本性违约，原告在本案中大部分诉求依法不能得到法律支持，原告未提供证据证明有其他经济损失发生，其要求被告承担14000元的律师费明显高于因被告违约而造成的损失，原告该请求对被告明显有违公平，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告朱金龙于本判决生效后十日内给付原告怀来京御房地产开发有限公司被扣划的保证金26071.64元及利息（利息以26071.64元为基数，从2019年6月29日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日）； 二、驳回原告怀来京御房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1585元，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  王建生 二〇二〇年十月三十日 书记员  王宇群