青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初65号 原告：青海兴鼎安房地产开发有限公司，住所地,西宁市。 法定代表人：郭厚兴，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋郁，青海西海律师事务所律师。 被告：格尔木大都市电影城有限公司，住所地,格尔木市。 法定代表人：韦长领，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁琨，青海长佳律师事务所律师。 被告：青海鼎安兄弟影业有限责任公司，住所地，西宁市。 法定代表人：何永生，系该公司总经理。 被告：深圳星美联合通讯有限公司，住所地,深圳市。 法定代表人：范嘉东，系该公司董事长。 原告青海兴鼎安房地产开发有限公司（以下简称兴鼎安公司）与被告格尔木大都市电影城有限公司（以下简称大都市公司）、青海鼎安兄弟影业有限责任公司（以下简称鼎安兄弟公司）、深圳星美联合通讯有限公司（以下简称深圳星美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月5日、2020年9月30日公开开庭进行审理。原告兴鼎安公司的委托诉讼代理人蒋郁，被告大都市公司的委托诉讼代理人梁琨到庭参加诉讼，被告鼎安兄弟公司、深圳星美公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴鼎安公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告大都市公司2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告鼎安兄弟公司腾退城西区五四大街58号商业巷鼎安时代广场4层商铺；3.判令三被告支付租金2710197.29元，并按照每平方米53.61元的标准承担场地占用费至实际腾退之日；4.请求判令三被告支付物业费147923.16元、水费4076.4元、电费266975.9元、采暖费98512.8元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由，2012年3月原告委托青海首源商贸有限公司对自行开发建设的城西区商铺（建筑面积2561.44平方米）与被告格尔木大都市电影城有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限为十三年，每平方米单价为40元，此后每年以上一季度5%的比例逐年递增。在合同履行过程中，被告鼎安兄弟公司三股东将公司股份转让与被告深圳星美公司，由其实际占用案涉商铺进行经营。截止2017年11月24日，实际支付租金2454715.51元，拖欠租金2710197.29元至今，已构成严重违约。另，原告物业管理受托人青海首源商贸有限公司于2019年1月21日决议解散并办理工商注销手续。原告作为案涉商铺开发单位行使商铺所有权。原告多次向三被告催要欠款并督促腾退商铺，三被告予以拒绝，为维护企业合法经济利益，将本案诉至贵院，请求判如所请。 大都市公司辩称，本案实际承租人为鼎安兄弟公司，大都市公司在股权转让时已完成了变更程序，不应承担任何费用，请求驳回原告对大都市的诉讼请求。 鼎安兄弟公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 深圳星美公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 1.2012年3月27日，青海首源商贸有限公司（甲方）与被告大都市公司签订《房屋租赁合同》，合同载明“承租人××电影城（乙方），甲乙双方就乙方租赁甲方所有的房屋开设‘××电影城’（暂定名，以下简称“电影城”）的事宜达成一致意见，签订房屋租赁合同如下”，合同1.1条约定甲方将位于西宁市××区整层（实际建筑面积2561.44平方米）出租给乙方；合同2.1条约定租赁期限为13年，自甲乙双方约定的免租期届满的次日开始计算；合同2.8条约定甲方在交付租赁房屋前，应协助乙方与甲方委托的管理时代购物中心的物业管理公司签订物业管理服务合同；合同3.1条约定双方同意电影城的房屋租赁费为第一年40元/㎡/月，第二年其房屋租赁费按前一年租赁费的5%的比例逐年递增；合同3.2条约定租赁年度自开业之日起开始计算，每12个月为一个租赁年度；合同3.3条约定乙方应于每约定租赁期前10日向甲方交付本期租金；合同4.1.1条约定除本合同第4.1.2条、第4.1.3条规定外，非经甲方事先书面同意，乙方不得将其权利和义务转让；合同4.1.3条约定乙方将本合同项下的权利义务予以转让时，如受让方为乙方控股的子公司，且本合同项下乙方的所有权利义务为受让方概括的予以受让，在此条件下，乙方有权将本合同权利义务全部概括转让无需征得甲方同意，但必须事先向甲方发出书面通知。 2.2011年12月5日，兴鼎安公司委托青海首源商贸有限公司就兴鼎安公司开发、建设的商铺进行商业经营管理，商铺坐落于《鼎安时代精品购物中心》建筑面积共计10523平方米，一层面积为2579平方米，二层面积为2675平方米，三层面积为2708平方米，四层面积为2561平方米。 3.2019年1月21日，青海首源商贸公司经西宁市××区食品药品和市场监督管理局批准准予注销。 4.青海晟辉物业管理有限公司系兴鼎安公司的子公司。 5.2015年6月29日，韦长领、杨永平、吴伟明就鼎安兄弟公司的股权出让与深圳星美联合通讯有限公司，并于2015年7月16日完成工商信息变更登记。 以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》《委托经营管理协议》、XXXX号房产证、准予注销登记通知书、房租明细及收款明细，被告大都市公司提交的《影院收购协议》、企业基本注册信息查询单等证据及当事人陈述在案佐证。 本案的争议焦点为：案涉商铺的承租人？原告起诉被告支付物业费、水电费、采暖费的诉求能否支持？ 关于案涉商铺承租人的问题。根据青海首源商贸有限公司（甲方）与被告大都市公司签订的《房屋租赁合同》“承租人××电影城（乙方），甲乙双方就乙方租赁甲方所有的房屋开设‘××电影城’（暂定名，以下简称“电影城”）的事宜达成一致意见”等合同内容，可以认定本案的承租人为鼎安兄弟公司，故原告要求被告大都市公司承担支付租赁费的诉求无事实及法律依据，本院不予支持。青海首源商贸有限公司与鼎安兄弟公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。青海首源商贸有限公司经西宁市城西区食品药品和市场监督管理局批准准予注销，兴鼎安公司作为房屋的所有权人及青海首源商贸有限公司的委托人有权行使该合同的权利及义务。本案中,原告兴鼎安公司依约向被告鼎安兄弟公司提供商铺,被告鼎安兄弟公司应按合同约定支付租金，但其拖欠2015年7月1日至2019年5月31租金的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。故对于原告要求解除与被告鼎安兄弟公司《房屋租赁合同》、支付租金2710197.29元并腾退房屋的诉请,本院予以支持。因本案的承租人是鼎安兄弟公司，故原告要求解除与大都市公司的《房屋租赁合同》诉求有误，本院予以更改。《房屋租赁合同》解除后被告鼎安兄弟公司理应在合理的期限内归还房屋,但原告并未向法庭提交相关证据证实其何时向被告提出解除合同或腾退房屋的通知，故原告要求自按照合同约定的2019年每月每平方米53.61元计算至实际腾退之日的诉求于法无据，本院不予支持。原告依据合同4.1.3条约定要求深圳星美公司承担责任的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告起诉要求被告支付物业费、水电费、采暖费能否支持的问题。原告与鼎安兄弟公司签订的《房屋租赁合同》未约定物业费、水电费、采暖费的交纳，原告提交的欠费明细及水电费通知单的收款单位是青海晟辉物业管理有限公司，且原告庭审中亦认可青海晟辉物业管理有限公司系其子公司，故青海晟辉物业管理有限公司有独立的诉讼主体资格，根据合同相对性的原则，原告起诉被告支付物业费、水电费、采暖费的主体不适格，故对其该项诉求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、原告青海兴鼎安房地产开发有限公司与被告青海鼎安兄弟影业有限责任公司于2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》自2020年8月28日解除； 二、被告青海鼎安兄弟影业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告青海兴鼎安房地产开发有限公司房屋租赁费2710197.29元； 三、被告青海鼎安兄弟影业有限责任公司于本判决生效后十五日内腾退西宁市城西区商铺； 四、驳回原告青海兴鼎安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37457元，由原告青海兴鼎安房地产开发有限公司负担8975元，被告青海鼎安兄弟影业有限责任公司负担28482元及公告费900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 长  高秋香 审 判 员  郝瑞琳 人民陪审员  赵小海 二〇二〇年十月十四日 法官 助理  马莉娟 书 记 员  黎元珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。