北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1994号原告（反诉被告）：刘永，男，1986年9月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：邱英美（系刘永之妻），女，1987年8月10日出生，汉族，住北京市通州区。被告（反诉原告）：张磊，男，1986年8月8日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马飞飞（系张磊之妻），女，1987年9月19日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告（反诉被告）刘永与被告（反诉原告）张磊及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘永及其委托诉讼代理人邱英美，张磊及其委托诉讼代理人马飞飞，链家公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永向本院提出诉讼请求：1、判令张磊返还户口迁出保证金2万元；2、判令张磊返还物业交割保证金2万元；3、判令张磊支付迟延返还户口迁出保证金及物业交割保证金的违约金2万元；4、诉讼费用由张磊承担。事实与理由：2017年1月14日，经链家公司居间介绍，刘永与张磊签署了《北京市存量房房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）和《补充协议》。《补充协议》第二条第7款约定：张磊从协议约定的购房款中留存2万元户口保证金，户口迁出当日，由张磊返还刘永；张磊从协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日返还刘永。《补充协议》第四条第1款约定：双方任何一方逾期履行本补充合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。《补充协议》第四条第3款（3）约定：张磊逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，自违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。关于户口迁出事宜，双方发生过纠纷，并经法院判决确认，张磊已获得相应的赔偿。此户口迁出保证金和物业交割保证金一直被扣押在张磊手中。现案外人户口已于2019年6月28日转移完毕，之后刘永多次向张磊主张返还户口迁出保证金和物业交割保证金，其以种种理由拒绝。现为了维护自身的合法权益，特提起诉讼。张磊辩称，我不同意刘永的诉讼请求，刘永的诉讼请求违反双方签订的合同和协议，应予以全部驳回。主要理由如下：第一，双方于2017年1月14日签订《房屋买卖合同》第九条第（三）约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内向办理原有户口迁出手续。2017年3月23日双方签订《户口协议》，刘永承诺3个月户口可以迁出。但根据其提供的依据，该房内户口于2019年6月28日才迁出。因此，刘永的诉讼请求与事实不符，不应得到支持。另外，在（2018）京0112民初5632号案件中，刘永提出“根据《户口协议》三个月内将户口迁出，违约责任是保留户口迁出金2万元和物业交割金2万元”。在《户口协议》约定和刘永本人认可的情况下，4万元户口按时迁出保证金应作为违约金补偿给我方，不应归还刘永；第二、2018年我方起诉刘永，要求户口迁出并索赔。通州区人民法院于2018年6月20日作出民事判决书，判决“暂计至本判决生效之日（2018年6月20日）的违约金3万元”。但自判决生效的第二日（即2018年6月21日）至2019年6月27日，涉案房屋内的原有户口仍未迁出。刘永违反双方合同约定，应按照第九条（三）“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五逾期违约金”，总计684480元，故我方不同意刘永的诉讼请求。张磊向本院提出反诉请求：1、请求判令刘永赔偿户口迟延迁出违约金6万元；2、刘永承担本案诉讼费用。事实与理由：刘永未按合同约定按时迁出户口，也未根据合同约定赔偿我自2018年6月21日至2019年6月27日期间的违约金。由于户口未迁出，影响我房屋销售和房屋价格。针对张磊提出的反诉请求，刘永辩称：张磊的反诉无事实和法律依据，并且主张的数额明显过高，应予全部驳回。理由如下：1、关于户口迁出事宜，双方发生过纠纷，并经法院生效判决确认。刘永已按照生效判决履行了3万元违约金的支付义务。张磊的反诉违反了一事不再理的基本原则；2、房屋买卖合同的本质是房屋本身交付及使用。双方已按照买卖合同约定将房屋进行了交付，并办理相关过户及物业交割手续，张磊也已实际入住，张磊及其家人的户口都已在房屋当中，其没有任何损失。张磊反诉称由于户口未迁出影响其房屋销售和房屋价格没有证据可以证明，明显是为拒付房屋余款而编造的理由；3、本案中没有转出户口的客观原因在于第一任房主张明兴，非我方过错，而且我方一直催促并积极协调将张明兴之女的户口转出，客观上已经转移完毕。链家公司述称，双方的诉讼请求及反诉请求与我公司无关，故不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月14日，刘永（出卖人）与张磊（买受人）及第三人（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定刘永将坐落于412号房屋（以下简称涉案房屋）卖与张磊，总价款368万元，并同时在权属转移登记一项中约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议变更或补充，补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，刘永（甲方）与张磊（乙方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，其中户口迁出保证金一项约定甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为户口迁出保证金，该保证金在甲方迁出户口当日由乙方自行划转至甲方。物业交割一项约定双方应当在过户当日自行办理物业交割手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割金。该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。违约责任一项约定甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，刘永和张磊按约定履行了支付房款及房屋交割义务。在此之前，刘永（买受人）与案外人张明兴（出卖人）于2011年9月5日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘永购买张明兴所有的涉案房屋。由于涉案房屋现存户口有张明兴之女张雪蕊，故刘永与张磊就此事进行协商，并于2017年3月23日签订《户口协议》，约定刘永对涉案房屋内户口承诺三个月可以迁出。张磊保留户口迁出金和物业保证金总计4万元整，在业主迁出户口之后以现金形式一次性支付给刘永。该涉案房屋于2017年3月24日转移登记至张磊名下，但案外人张雪蕊的户口一直未予迁出，故张磊于2018年2月27日诉至本院，要求刘永支付未如期迁出户口违约金。本院于2018年6月20日作出（2018）京0112民初5632号民事判决书，判决刘永给付张磊暂计至本判决生效之日的违约金3万元，驳回张磊其他诉讼请求。张磊不服该判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年7月31日作出（2018）京03民终9352号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年6月28日，案外人张雪蕊的户口从涉案房屋中迁出。此后，刘永多次与张磊协商退还户口迁出保证金和物业交割金事宜，但双方未达成一致意见。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘永与张磊自愿签订《房屋买卖合同》、《补充协议》及《户口协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。刘永未按约定在产权转移登记后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口的迁出手续，属违约行为，对此，本院于2018年6月20日作出（2018）京0112民初5632号民事判决书，判决刘永给付张磊暂计至本判决生效之日的违约金3万元。该判决于2018年7月31日生效，双方对判决内容已执行完毕。由此看出，刘永对2018年7月31日前因案外人户口迟延迁出的行为已经承担了违约责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”。本案中，（2018）京0112民初5632号民事判决书生效后，案外人户口仍未从涉案房屋迁出，现张磊就此主张刘永承担该判决生效后至案外人户口迁出之日止的违约责任的诉讼请求，与（2018）京0112民初5632号民事判决书中的诉讼请求不同，因此，张磊的反诉不属于重复起诉。刘永主张张磊提出反诉违反一事不再理原则的抗辩意见，本院不予采纳。根据双方《户口协议》约定，张磊保留户口迁出金和物业保证金总计4万元整，在业主迁出户口之后以现金形式一次性支付给刘永。案外人张雪蕊的户口于2019年6月28日从涉案房屋迁出，刘永就此事多次与张磊沟通，故张磊应在知晓张雪蕊户口迁出之日返还刘永户口迁出金和物业保证金。刘永在（2018）京0112民初5632号民事判决书生效后未及时将案外人户口迁出，张磊未在案外人户口迁出之后及时返还户口迁出金和物业保证金，双方均违反了合同的约定，应当各自承担相应的责任。综上，刘永要求张磊返还刘永户口迁出金和物业保证金的诉讼请求合理，本院予以支持。刘永要求张磊支付违约金及张磊要求刘永支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张磊于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）刘永户口迁出金和物业保证金共计4万元；二、驳回原告（反诉被告）刘永的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张磊的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告（反诉被告）刘永负担250元（已交纳），由被告（反诉原告）张磊负担400元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费650元，由被告（反诉原告）张磊负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十月九日书记员  杨月兰