广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初7297号原告（反诉被告）：深圳市湖贝实业股份有限公司（以下简称“湖贝公司”），住所地深圳市罗湖区湖贝路**湖溪大厦**，统一信用代码914403001923105634。法定代表人：张齐心，董事长。原告（反诉被告）：深圳市湖润大厦物业管理有限公司（以下简称“湖润公司”），住所地深，住所地深圳市罗湖区东门街道湖贝路**湖润大厦****信用代码9144030027926060XT。法定代表人：张海棠，总经理两原告共同委托诉讼代理人：黄水生，广东中深律师事务所律师，执业证号14403198710901685。委托诉讼代理人：黄衍能，广东中深律师事务所律师，执业证号14403201110047595。被告（反诉原告）：深圳市精彩无限商场管理有限公司（以下简称“精彩公司”），住所地深圳市罗湖区，住所地深圳市罗湖区南湖街道东门南路**华都园大厦****39号湖润大厦2、3、4楼、1楼之1，统一社会信用代码914403005538810200。法定代表人：孙明。委托诉讼代理人：白昕，广东广和律师事务所律师，执业证号14403200510427484。委托诉讼代理人：李滨，男，汉族，1988年6月13日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，公司员工。原告湖贝公司、湖润公司与被告精彩公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖贝公司、湖润公司共同委托诉讼代理人黄衍能与被告精彩公司委托诉讼代理人白昕、李滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖贝公司、湖润公司向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告之间的《湖润大厦租赁合同》、《湖润大厦租赁合同补充协议》和《湖润大厦租赁合同补充协议(二)》于2019年12月31日解除。二、判决被告清空深圳市罗湖区湖贝路2139号湖润大厦一楼(部分)、二、三、四楼房屋内的物品,并向两原告返还上述房屋。三、判决被告按每月283,800.00的标准向两原告支付自2019年6月1日至被告向两原告返还房屋之日期间的租金和房屋占用费,暂计至2020年1月20日为2,175,800.00元。四、判决被告向原告支付因拖欠租金而产生的滞纳金。滞纳金计算标准为:以283,800.00为基数,自2019年6月20日开始计算,其后每个月20日在上一月基数上增加283,800.00元;2019年6月20日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至拖欠租金还清之日止。暂计至2020年1月20日为27,975.68元。五、判决被告向原告湖润公司支付2019年5月1日至2020年01月20日期间的物业管理费人民币189,827.00元、电费人民币820,573.00元、水费人民币31,552.00元和垃圾处理费人民币540.00元。六、判决被告向原告湖润公司按每月23,760元的标准支付2020年1月21日起的物业管理费至返还房屋之日止。七、判决被告承担本案全部的诉讼费用。“(上述诉讼请求金额暂计至2020年1月20日总计为人民币3,246,267.68元)。事实和理由：原告湖贝公司（系深圳市罗湖区湖贝路**湖润大厦的所有权人，且系原告湖润公司的股东，持股比例为90.909%。原告湖贝公司委托原告湖润公司对湖润大厦进行租赁及物业管理。2013年11月8日，原告湖润公司与被告精彩公司签订《湖润大厦租赁合同》，约定：一、租赁房屋的位置为湖润大厦一楼（部分）、二、三、四楼面积，一楼(部分）扶手梯间楼面面积作为二、三、四层配套门面使用不计租金面积。二、租赁面积为二楼1800平方米，三楼1800平方米，四楼为1680平方米，合计5280平方米。三、租赁期为四年，从2013年11月1日起至2017年10月31日止。四、租赁湖润大厦楼层为2、3、4楼计租总面积合共5280平方米，每月总租金为人民币245,160元。租金第一、第二年不变，第三年租金在第二年的基础上递增8%，第四年租金在第三年的基础上递增8%。五、被告精彩公司应在每月20日前将当期的租金及各项应交费用一次性支付给原告湖润公司。乙方如有拖欠，每拖欠一天，须另交拖欠费用总额的千分之三。的滞纳金给原告湖润公司。六、未经原告湖润公司许可，被告精彩公司如拖欠租金及费用二个月，视为被告精彩公司单方违约，原告湖润公司有权采取停水、停电等措施，有权终止合同，收回场地，追讨被告精彩公司所拖欠的租金、费用。七、被告精彩公司每月必须向原告湖润公司缴交大厦管理费，费用为每平方米人民币4.5元（计算面积为5280平方米）。八、由于该楼宇已纳入政府“湖贝片区改造范围”内，在合同期内如政府改造需要，甲方提前六个月通知乙方，乙方必须无条件服从，不得有任何异议。2016年6月1日，原告湖润公司与被告精彩公司签订《湖润大厦租赁合同补充协议》，约定：一、原租赁期限为四年，从2013年11月1日起至2017年10月30日止后延长至2022年10月31日止。二、租金标准从2017年10月31日后按当时月缴租金第一、第二年不变，第三年租金在第二年的基础上递增8%，第四年租金在第三年的基础上递增8%，第五年租金在第四年的基础上递增8%。三、在合同和补充协议之租赁期限内，如果湖润大厦所属地块纳入罗湖区城市更新范围，政府或企业需要拆除湖润大厦以满足罗湖区城市更新之需要时，原告湖润公司提前六个月通知乙方终止协议，被告精彩公司必须无条件配合，不得有任何异议。2017年11月22日，原告湖润公司与被告精彩公司签订《湖润大厦租赁合同补充协议（二）》，约定：一、原告湖润公司将湖润大厦V10、V12出租给被告精彩公司，租赁期限自2017年12月1日起至2022年10月31日止。月缴纳租金共38640元。二、双方协议之租赁期限之内，如果湖润大厦按湖贝村城市更新进度需要拆迁，原告湖润公司提前六个月书面通知被告精彩公司，送达《终止合同通知书》，被告精彩公司必须无条件配合，不得有任何异议，损失各自承担。2018年11月23日，原告湖贝公司、原告湖润公司和案外人华润置地（深圳）开发有限公司向湖润大厦内的租户发出《提前启动湖润大厦拆迁工作告知书》，告知湖润大厦全体房屋使用人、承租人和经营者根据最新获批的深圳市地铁5号线规划，湖润大厦西侧将增设东门站，与地铁2号线湖贝站连通并建设成为地铁2号线与5号线交汇的换乘接驳站。为配合站点施工进度，项目对原拆迁计划进行了调整，拟于近期提前启动湖润大厦私人房屋确权、签约和收楼等拆迁安置工作，请各房屋使用人、承租人和经营者从即日起不再对湖润大厦房屋进行装修、转租或转让。2019年6月13日，原告湖润公司向被告精彩公司发出《湖润大厦物业收回通知书》，精彩公司于同日签收了该通知书。原告湖润公司在该通知书中告知被告精彩公司：一、原告湖润公司将于2019年12月31日收回房屋并移交华润置地公司。二、在此期间，租金、管理费、水费、电费一律正常交付。三、请被告精彩公司务必于2019年12月31日前将租赁房屋内的所有人员和所有物品全部迁离并将房屋交还原告湖润公司移交拆除。2019年6月20日，被告精彩公司向原告湖润公司发出《诉求书》，称其下属商户就终止合同事宜要求赔偿。2019年6月28日，原告湖润公司向被告精彩公司发出《复函》，告知原告湖润公司将于2019年12月31日收回房屋并移交华润置地公司，同意免除2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金。2019年7月8日，被告精彩公司向原告湖润公司发出《复函》，称其不同意于2019年12月31日前搬离并自2019年7月1日起免除6个月租金的方案，并要求继续履行租赁合同至2022年10月31日，被告精彩公司愿意按照原定租金继续缴纳租金。2019年11月18日，原告湖润公司向被告精彩公司发出《催告通知》，再次明确通知：一、原告湖润公司于6月发出的《通知书》和《复函》是根据租赁合同的约定发出的终止（解除）合同通知。即2019年12月31日确定为双方之间签订的湖润大厦全部租赁合同的终止（解除）之日。二、原告湖润公司鼓励并希望被告精彩公司提前交还租赁房屋，并愿意对提前交还的房屋给予奖励。三、原告湖润公司在原《通知书》和《复函》中所作的免除2019年7月1日至2019年12月31日的全部租金的承诺是附条件的，所附条件是被告精彩公司必须最迟于2019年12月31日将全部租赁房屋清场并移交给原告湖润公司。否则，被告精彩公司不享有该免除租金的权利。截至2019年12月31日，被告精彩公司既未向原告湖润公司移交租赁房屋，也未向原告湖润公司缴纳2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金。原告认为，原、被告签订的涉案租赁合同为双方真实的意思表示，应为有效的合同。因湖贝片区城市更新项目的实施，涉案租赁合同约定的合同解除条件己经成就，原告已经按照合同的约定提前6个月通知被告精彩公司搬迁。被告精彩公司在原告指定的搬迁期限届满后仍继续占用涉案房屋，其行为己经构成违约。其次，被告精彩公司拖欠租金的行为也严重违反了合同的约定，已经构成违约。因此，涉案租赁合同已经于2019年12月31日解除。被告故意拖欠原告租金，更是在涉案租赁合同解除后继续占用涉案房屋，其行为己经严重侵犯了原告的合法权益。据此，为维护自身合法的权益，原告特具此状，请求贵院支持原告全部的诉讼请求。被告精彩公司答辩称：一、答辩人与原告签订的《湖润大厦租赁合同》、《湖润大厦租赁合同补充协议》和《湖润大厦租赁合同补充协议（二）》合法有效，协议约定的解除条件尚未成就，原告不具有单方解除权。原告提交的证据八《湖润大厦租赁合同补充协议》第三条“在合同和补充协议之租赁期内，如果湖润大厦所属地块纳入城市更新范围，政府或企业需要拆除湖润大厦以满足罗湖区城市更新之需要时，原告湖润公司提前六个月通知乙方终止协议，乙方必须无条件配合，不得有任何异议”以及证据九《湖润大厦租赁合同补充协议（二）》第二条的约定不难看出，当政府或企业为满足城市更新的需要，按湖贝村城市更新进度需要拆除湖润大厦时，原告方能享有单方解除权。然而，原告提交的证据十六《市国土委关于印发的通知》充分证明，湖润大厦所属地块早在2013年已经纳入深圳市城市更新单元计划，但该大厦的拆除时间尚未确定。证据十《提前启动湖润大厦拆迁工作告知书》清楚表明，原告及案外人提前启动湖润大厦拆迁工作的真实目的在于配合深圳市线增设东门站点的施工进度。答辩人认为，地铁5号线工程是市政工程，地铁**线工程是市政工程的社会公共利益，与罗湖东门街道湖贝片区的旧城改造毫不相干，不属于罗湖区城市更新的施工范围。地铁5号线地下工程的施工。地铁**线地下工程的施工由此可见，原告及案外人华润置地（深圳）开发有限公司做出提前启动湖润大厦拆迁的告知书既不是为了满足罗湖区城市更新的需要而拆除湖润大厦，也不是按湖贝村城市更新的进度需要拆迁，而是以市政工程的需要为由决定提前拆迁。显然《湖润大厦租赁合同补充协议》第三条、《湖润大厦租赁合同补充协议（二）》第二条约定的合同解除条件并未成就，原告依法不具有单方解除权。故此，涉案租赁合同的履行期限为2022年10月31日，原告提前终止同的行为属于违约行为，因不符合约定的解除条件而不能产生合同解除的效力。二、答辩人无需向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金。1、原告于2019年6月28日以书面复函的形式告知答辩人，免除2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，是原告自主放弃收取租金权利的处分行为，合法有效，对双方具有约束力。2、原告免租六个月的行为导致答辩人在上述期间未能收取转租租金，当然无需向原告支付相应的租金。涉案房屋经原告同意后由答辩人转租。原告向答辩人发出免租复函的同时，要求答辩人及时通知全体涉案房屋的实际承租人于2019年7月1日至2019年12月31日期间免交租金。也就是说，原告既免除了答辩人的六个月租金，也免除了实际承租人的租金，致使答辩人在2019年7月1日至12月31日未能收取任何租金。既然答辩人没有收取转租的租金，原告当然也没有向答辩人收取租金的权利。三、答辩人无需向原告支付2020年2月、3月的租金。湖润大厦作为公有物业，根据2020年2月7日深圳市政府印发实施《深圳市应对新冠肺炎疫情支持企业共度难关的若干措施》的相关政策规定，原告应当依法免除答辩人2020年2月、3月的租金。四、答辩人并非涉案租赁房屋的实际占有人，即使租赁合同解除也无法交还全部房屋。退一步讲，即使原告单方解除涉案租赁合同有效，那么如前所述，答辩人并未实际占有、使用涉案房屋，无权清空他人物品后向原告返还房屋。原告既然同意答辩人将涉案房屋转租于实际承租人，当然知晓实际承租人是涉案房屋的实际占有人和使用权人，目前与答辩人尚未解除转租合同的商户有十余家，故原告应当自行与实际承租人解决涉案房屋的返还事宜。综上所述，涉案租赁合同约定的解除条件尚未成就，原告不具有单方解除权。原告为了提前解除合同而免除答辩人六个月租金的行为合法有效，依法不能撤销，答辩人并未构成单方违约。恳请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告不合理的诉讼请求。被告精彩公司本院提出变更后的反诉请求：1、判决确认反诉被告解除《湖润大厦租赁合同》、《湖润大厦租赁合同补充协议》及《湖润大厦租赁合同补充协议（二）》无效；2、判决确认上述房屋租赁合同于2020年4月7日事实解除；3、判令反诉被告依照《湖贝城市更新统筹片区深圳市湖贝实业股份有限公司集体物业拆迁安置补偿协议》的补偿标准对反诉原告出资扩建的湖润大厦一楼共四间商业用房（建筑面积约为117.933平方米）进行置换补偿；4、本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告湖润公司于2013年11月8日签订《湖润大厦租赁合同》，约定由反诉被告湖润公司将湖润大厦一楼（部分）、二、三、四楼出租给反诉原告使用、收益，其中一楼（部分）扶手梯间楼面面积作为配套门面不计租金面积、二楼、三楼、四楼共5280平方米，合同期限至2017年10月31日。合同签订后，反诉原告出资将承租各层楼面面积进行房屋隔墙装修、装饰及扩建，最后建成儿童天地主题商场，招商多家商户承租驻场经营。2016年6月1日，双方签订了《湖润大厦租赁合同补充协议》，约定原租赁合同期限延长至2022年10月31日。同时约定“在租赁期限内，如果湖润大厦所属地块纳入罗湖区城市更新范围，政府或企业需要拆除湖润大厦以满足罗湖区城市更新之需要时，甲方（反诉被告湖润公司）提前六个月通知乙方（反诉原告）终止协议，双方应积极配合协调清租客户，乙方（反诉原告）必须无条件配合”作为解除合同的条件。2017年11月22日，双方签订了《湖润大厦租赁合同补充协议（二）》，约定从2018年2月1日起新增一楼Ｖ10（面积57平米）、Ｖ12（面积55平米）两间铺面出租给反诉原告，月租金为38640元。并约定了“租赁期限内，如果湖润大厦按湖贝村城市更新进度需要拆迁，甲方（反诉原告湖润公司）提前六个月书面通知乙方，送达《终止合同通知书》……”作为解除合同的条件。上述三份协议基于平等自愿的基础签订，是双方真实的意思表示，合法有效。然而，在上述房屋租赁合同履行期限内，即2019年6月13日，反诉被告湖润公司向反诉原告发出《湖润大厦物业收回通知书》，以“根据最新获批的深圳市地铁5号线规划，湖润大厦西侧将增设东门站。东门站将于2019年开工建设，为了保障工程施工顺利进行，需要拆除湖润大厦”为由，其将于2019年12月31日前收回房屋。2019年7月8日，反诉原告向反诉被告湖润公司发出《复函》，明确表示不同意于2019年12月31日前搬离，并要求继续履行租赁合同至2022年10月31日。反诉原告认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上述房屋租赁合同约定的解除条件非常明确，仅限定于因湖贝城市更新进度而需要拆迁的事实发生时方能约定解除合同。但是，地铁5号线工程的建设属于，地铁**线工程的建设属于市政工程建设更为重要的是，据公开可查阅的信息显示，地铁5号线地下主体工程的，地铁**线地下主体工程的施工地段位于除毫不相干，反诉被告解除租赁合同依据的约定解除条件尚未成就。故反诉被告解除租赁合同的理由既不具备法定解除条件，也不符合约定的解除条件，完全是单方的严重违约行为，恳请法院确认反诉被告解除合同无效。另外，反诉原告于2014年在湖润大厦一楼大堂东侧的承租面积内出资扩建的四间商铺，建筑面积约为117.933平方米，虽然未办理合法报建手续，但反诉被告对商铺的扩建表示同意，并对该四间商铺按期收取水、电费用。2017年8月，反诉被告与案外人华润置地（深圳）开发有限公司签订了《湖贝城市更新统筹片区深圳市湖贝实业股份有限公司集体物业拆迁安置补偿协议》，将上述四间商铺的建筑面积纳入拆迁补偿的范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，反诉被告应当依照《湖贝城市更新统筹片区深圳市湖贝实业股份有限公司集体物业拆迁安置补偿协议》确定的补偿标准向反诉原告就扩建该四套商铺进行置换补偿。综上所述，反诉原告认为反诉被告违约解除合同的行为无效，反诉被告应当继续履行合同并补偿反诉原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，反诉原告特提出反诉，望贵院在查明事实的基础上依法公正裁决，判如所请。原告湖贝公司、湖润公司答辩称：一、两答辩人解除涉案合同的主张具有法律依据。涉案《湖润大厦租赁合同》第八条第1款、《湖润大厦租赁合同补充协议》第三条和《湖润大厦租赁合同补充协议（二）》第三条均明确约定了在合同和补充协议之租赁期限内，如果湖润大厦所属地块因政府或企业需要拆除湖润大厦以满足罗湖区城市更新之需要时，两答辩人提前六个月通知被答辩人终止协议，被答辩人必须无条件配合，不得有任何异议。二、两答辩人解除涉案合同的主张具有事实依据。2018年11月23日，两答辩人和案外人华润置地（深圳）开发有限公司（以下简称案外人华润公司）向湖润大厦内的租户发出《提前启动湖润大厦拆迁工作告知书》，明确告知湖润大厦全体房屋使用人、承租人和经营者根据最新获批的深圳市地铁5号线规划，湖润大厦西侧将增设东门站，与地铁2号线湖贝站连通并建设成为地铁2号线与5号线交汇的换乘接驳站。为配合站点施工进度，项目对原拆迁计划进行了调整，拟于近期提前启动湖润大厦私人房屋确权、签约和收楼等拆迁安置工作，请各房屋使用人、承租人和经营者从即日起不再对湖润大厦房屋进行装修、转租或转让。2019年6月13日，两答辩人向被答辩人发出《湖润大厦物业收回通知书》，被答辩人于同日签收了该通知书。两答辩人在该通知书中告知被答辩人两答辩人将于2019年12月31日收回房屋并移交案外人华润公司。据此，涉案合同中约定的提前解除合同的情形已经成就，两答辩人已经按照涉案合同的约定提前6个月通知被答辩人终止房屋租赁合同关系。三、被答辩人主张其对湖润大厦一楼共四件商业用房进行了扩建，完全是缺乏事实依据的。被答辩人所谓其出资进行了扩建的部分，全部位于湖润大厦一楼楼体结构内，该建筑面积本身就是《建设工程开工许可证》、《建筑许可证》和《深圳市建筑工程竣工验收证书》所载建筑面积的一部分，不存在任何的扩建。事实上，被答辩人所谓的扩建仅仅是在其所租赁的建筑面积内对利用围挡对内部空间和面积进行了重新的划分，并未导致湖润大厦楼体建筑面积的增加。综上所述，两答辩人认为被答辩人所提反诉诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，恳请法院驳回其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、位于深圳市罗湖区为原告湖贝公司开发建设，建设时取得相应规划报建手续，但目前仍未办理不动产证书。原告湖贝公司是原告湖润公司的股东，持有原告湖润公司90.909%的股权；原告湖贝公司委托原告湖润公司出租湖润大厦并对该大厦进行物业管理。2013年11月8日，原告湖润公司作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《湖润大厦租赁合同》，约定被告向原告湖润公司租赁湖润大厦一楼（部分）、二楼、三楼、四楼房产。合同第一条就“租赁房屋的位置、用途”约定，湖润大厦一楼（部分）、二、三、四楼面积（详见双方确认的该楼层的平面图），一楼（部分）扶手梯间楼面面积作为二、三、四层配套门面使用不计租金面积。用途为儿童主题商场。合同第二条就“租赁面积”约定，大厦第二、三、四层建筑设计图纸，扣除属于甲方使用部分，其余均属于乙方使用面积，双方确定计租面积：二楼为1800平方米，三楼为1800平方米，四楼为1680平方米，合计5280平方米。合同第三条约定，租赁期限为四年，从二О一三年十一月一日起至二О一七年十月三十一日止。合同第四条就“租金及计算方法”约定，1、租赁湖润大厦楼层为2、3、4楼计租总面积合共5280平方米，每月总租金为人民币245160元。2、租金标准：双方确认后月租金第一、第二年不变，第三年租金在第二年的基础上递增8%，第四年租金在第三年的基础上递增8%。合同第五条就“租金交付办法”约定，1、本合同经甲乙双方签订后3天内，乙方应付押金人民币325920元给甲方，作为履约保证金。租赁期间，如乙方违约而造成提前终止合同时，乙方无权要求退还履约保证金。这时履约保证金自动成为乙方的违约金。2、乙方应在每月20日前将当期的租金及各项应交费用一次性支付给甲方。乙方如有拖欠，每拖欠一天，须另交拖欠费用总额的3‰的滞纳金给甲方。3、未经甲方许可，乙方如拖欠租金及费用二个月，视为乙方单方违约，甲方有权采取停水、停电等措施，甲方有权终止合同，收回场地，追讨乙方所拖欠的租金、费用（滞纳金），将乙方承租之商场内投入的资产依法拍卖，优先扣除乙方应偿还给甲方的债务，余下部分依法处理。由此而造成的一切后果由乙方负责。合同第六条第B项第5款约定，乙方每月必须向甲方缴付大厦管理费，费用为每平方米4.5元（计算面积为5280平方米）。合同第八条第1款“特别条款”约定，由于该楼宇已纳入政府“湖贝片区改造范围”内，在合同期内如政府改造需要，甲方提前六个月通知乙方，乙方必须无条件服从，不得有任何异议。2016年6月1日，原告湖润公司作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《湖润大厦租赁合同补充协议》，该协议约定，双方在《湖润大厦租赁合同》的基础上达成补充协议。该协议第一条约定，原租赁期限为四年，从二О一三年十一月一日起至二О一七年十月三十一日止后延长至二О二二年十一月三十一日止。第二条约定，租金及计算方法：租金标准：从二О一七年十月三十一日后接当时月缴租金第一、第二年不变，第三年的租金在第二年的基础上递增8%，第四年租金在第三年的基础上递增8%，第五年租金在第四年的基础上递增8%。第三条约定，在合同和补充协议之租赁期限之内，如果湖润大厦所属地块纳入罗湖区城市更新范围，政府或企业需要拆除的湖润大厦以满足罗湖区城市更新之需要时，甲方提前六个月通知乙方终止协议，乙方必须无条件配合，不得有任何异议。双方应积极配合协调清租客户，避免因此产生不必要的矛盾。第四条约定，在合同协议租期内相关条款按原湖润大厦租赁合同条款执行，本协议和湖润大厦租赁合同具有同等法律效力。2017年11月22日，原告湖润公司作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《湖润大厦补充协议（二）》，约定被告向原告湖润公司湖润大厦一层V10（面积57平方米）、V12（面积55平方米）铺面。协议第一条约定，租赁期限，二О一七年十二月一日起二О二二年十月三十一日止。协议第二条约定，租金标准：从二О一八年二月一日起V10（面积57平方米）、V12（面积55平方米）铺面按月缴纳租金共38640元。协议第三条约定，甲、乙双方协议之租赁期限之内，如果湖润大厦按湖贝村城市更新进度需要拆迁，甲方提前六个月书面通知乙方，送达《终止合同通知书》，乙方必须无条件配合，不得有任何异议，损失各自承担，双方应积极协调配合按照甲方的时间要求清租所有承租客户，避免因此产生不必要的矛盾。原被告在庭审中确认，被告依约向原告湖润公司缴纳了履约保证金325920元。2、上述租赁合同履行期间，2018年11月23日，两原告及湖润大厦片区的城市更新开发建设单位华润置地（深圳）开发有限公司三方联合向湖润大厦的全体房屋使用人、承租人、经营者发出《提前启动湖润大厦拆迁工作告知书》，表明为配合地铁东门站的施工，将提前启动湖润大厦的拆迁安置工作。该告知书载明：“自湖贝城市更新统筹项目（以下简称“项目”）启动以来，各项工作的稳步前进，按照原计划湖润大厦属最后一期按改造范围。根据最新获批的深圳市地铁5号线规划，湖润大厦西侧将增设东门站，与地铁2号线湖贝站连通并建设成为地铁2号线与5号线交汇的换乘接驳站，项目也将在湖润大厦位置预留与接驳站的连通空间，为湖贝片区居民提供更加方便快捷的交通换乘通道。根据地铁集团最新施工计划，东门站将最快于2019年上半年启动建设，为配合站点施工进度，项目对原拆迁计划进行了调整，拟于近期提前启动湖润大厦私人房屋确权、签约和收楼等拆迁安置工作。请各位房屋使用人、承租人、经营者支持配合，从即日起不再对湖润大厦房屋进行装修、转租或转让，并请自行梳理租赁关系，以保证拆迁安置工作顺利进行。具体事宜可向湖润大厦物业管理公司或华润公司咨询，如有给您带来不便，敬请谅解”。3、2019年6月13日，原告湖润公司向被告发出了《湖润大厦物业收回通知书》，要求被告于2019年12月31日之前交还租赁房产，缴清相关的租金、管理费、水电费。同日被告签收了该《湖润大厦物业收回通知书》，但表明希望原告尽快处理相关次承租人的问题。4、2019年6月20日，被告向原告湖润公司发出《诉求书》，以收回房产对次承租人造成极大影响为由，请求原告有政策方案解决次承租人问题。2019年6月28日，原告湖润公司向被告发出《复函》，表明其将于2019年12月31日收回租赁房屋，免除被告在2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，但水电费、管理费需正常缴纳。2019年7月8日，被告又向原告发出《复函》，表明无法解决商户的搬迁问题，要求继续按原租赁合同履行。2019年11月18日，原告湖润公司再次向被告发出《催告通知》，要求被告尽快交还租赁房产，最迟于2019年12月31日交还，否则不享有免除租金的权利。5、本案，原被告对于湖润大厦是否面临提前拆迁及是否需要提前收回租赁房产之事实存在争议。原告称，根据湖润大厦片区的城市更新开发建设单位华润置地（深圳）开发有限公司的要求，湖润大厦面临提前拆迁，故租赁房产需提前收回。被告则称，地铁施工并不需要提前收回，地铁施工并不需要提前收回租赁房产实际上是配合华润置地（深圳）开发有限公司采取的措施。原告为证明湖润大厦面临拆迁，向本院提交了《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，该证据载明湖润大厦在城市更新计划范畴内。被告对该证据的关联性不予以确认。6、关于涉案租赁房产使用情况。被告称，原告在2020年1月借疫情防控为由，对湖润大厦进行了封闭管理，并于2020年4月7日采取了停水停电的措施，导致租赁房产不能使用，目前大部分次承租人已经搬离了租赁房产，少部分尚未搬离，但租赁房产目前仍由被告控制。原告则称，2020年1月初，湖润公司根据政府的防控需要对湖润大厦进行了相应的管理，湖润大厦在2020年5月才全封闭，停水停电的时间确实是2020年4月7日。7、被告的第2项反诉请求原为“判令反诉被告继续履行上述房屋租赁合同”，被告在本案庭审中将该项反诉请求变更为“要求确认租赁合同于2020年4月7日解除”。鉴于原、被告双方对于租赁合同解除并无异议，为避免房屋空置损失进一步扩大，本院向被告释明是否同意在本案诉讼期间提前办理租赁房屋的交还手续，但被告表明由于本案目前还在诉讼中，其不愿意提前向原告交还租赁房产。8、原被告双方确认被告自2019年6月开始未向原告支付租金及物业管理费，自2019年5月开始没有缴纳水电费用、垃圾处理费。原告为证明其诉讼请求第4项物业管理费、电费、水费、垃圾处理费的数额，向本院提交了相应的缴费通知单。被告确认在租赁期间双方在核算水电费、垃圾处理费、管理费时是以通知单的方式进行核对。9、被告主张其在承租期间在湖润大厦一楼扩建了四间商业用房。原告则认为，被告主张的所谓扩建仅是在其承租的房屋范围内进行了装修改造，该装修改造没有增加建筑面积，且在被告承租之前上一手承租人裕发灯饰也做了类似的装修改造。被告则称，该四间商业用房是在承租的范围空地上扩建的，因该扩建取得了相应的拆迁置换补偿利益，故被告提出反诉要求原告进行补偿。原告在本院的指定期限内提交了相关补偿协议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告湖润公司与被告签订的《湖润大厦租赁合同》、《湖润大厦租赁合同补充协议》、《湖润大厦补充协议（二）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据《湖润大厦租赁合同补充协议》，原告湖润公司与被告之间的租赁合同期限延长至2022年11月31日止，但双方在签订租赁合同时均清楚湖润大厦在城市更新范畴之内，且在《湖润大厦租赁合同补充协议》第三条明确约定“政府或企业需要拆除的湖润大厦以满足罗湖区城市更新之需要时，甲方提前六个月通知乙方终止协议，乙方必须无条件配合，不得有任何异议”。2018年11月23日，两原告及湖润大厦片区的城市更新开发建设单位华润置地（深圳）开发有限公司三方联合向湖润大厦的全体房屋使用人、承租人、经营者发出《提前启动湖润大厦拆迁工作告知书》，表明为配合地铁东门站的施工，将提前启动湖润大厦的拆迁安置工作，华润置地（深圳）开发有限公司作为城市更新开发建设单位该行为已表明其需要拆除湖润大厦已满足城市更新之需要，故原告湖润公司于2019年6月13日向被告发出了《湖润大厦物业收回通知书》要求被告于2019年12月31日之前交还租赁房产，符合合同约定，双方的租赁合同应视为于2019年12月31日解除。被告关于原告要求提前收回租赁房产实际上是配合华润置地（深圳）开发有限公司采取的措施的抗辩主张依据不足，本院不予采纳。原告要求确认《湖润大厦租赁合同》、《湖润大厦租赁合同补充协议》、《湖润大厦补充协议（二）》于2019年12月31日解除的诉讼请求，本院予以支持。同理，被告要求确认原告解除《湖润大厦租赁合同》、《湖润大厦租赁合同补充协议》、《湖润大厦补充协议（二）》无效的反诉请求，及被告要求确认上述房屋租赁合同于2020年4月7日事实解除的反诉请求，本院均不予支持。租赁合同解除之后，被告应清空租赁场所内的物品并将租赁房产交还原告。原告要求被告交还租赁房产的诉讼请求具有事实依据及法律依据，本院予以支持。被告自2019年6月之后未向原告缴纳租金，该行为不符合合同约定；在双方均同意提前解除租赁合同的情况下，被告经本院释明仍表示不同意提前将租赁房产交还原告，造成了房屋空置损失，应向原告支付相应的房屋使用费。但鉴于：其一，原被告之间的合同期尚未届满，原告依约提前解除合同时应预留给被告一定的搬迁期限，其二，原告曾承诺给予被告六个月期限的免租期，其三，新冠肺炎疫情原因影响了被告租赁使用涉案房产，基于公平原则和本案案情，本院酌定被告享有共七个月的免租期。截止至2020年9月底，被告应向原告支付租金或房屋使用费共计人民币2554200元（283800元×9=2554200元）；原告要求被告支付拖欠上述期间租金滞纳金的诉讼请求，本院不再支持。被告自2020年10月起应按每月人民币283800元的标准（租赁合同约定的递增前的租金标准）向原告支付房屋使用费至房屋实际交还原告之日止。原告要求被告支付截止至2020年1月20日的物业管理费人民币189827元、电费人民币820573元、水费人民币31552元、垃圾处理费人民币540元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。原告要求被告自2020年1月21日起按每月23760元的标准支付物业管理费至房屋实际交还之日止的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告并未提交充分的证据证明其在承租房产期间对租赁房产进行了扩建并取得了相应的置换补偿，且《湖润大厦租赁合同补充协议》第三条明确约定“政府或企业需要拆除的湖润大厦以满足罗湖区城市更新之需要时，甲方提前六个月通知乙方终止协议，乙方必须无条件配合，不得有任何异议”，被告要求原告支付补偿费用的反诉请求也不符合该合同约定，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、确认原告深圳市湖润大厦物业管理有限公司与被告深圳市精彩无限商场管理有限公司签订的《湖润大厦租赁合同》、《湖润大厦租赁合同补充协议》、《湖润大厦补充协议（二）》于2019年12月31日解除；二、被告深圳市精彩无限商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市湖贝实业股份有限公司、原告深圳市湖润大厦物业管理有限公司交付深圳市罗湖区湖贝路2139号湖润大厦一楼(一楼部分房产，包括但不限于一楼V10、V12房屋)、二楼、三楼、四楼房屋；三、被告深圳市精彩无限商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市湖贝实业股份有限公司、原告深圳市湖润大厦物业管理有限公司支付截止至2020年9月底的房屋租金或使用费共计人民币2554200元；四、被告深圳市精彩无限商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内按每月283800元的标准向原告深圳市湖贝实业股份有限公司、原告深圳市湖润大厦物业管理有限公司支付房屋使用费至房屋实际交还原告之日止；五、被告深圳市精彩无限商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市湖贝实业股份有限公司、原告深圳市湖润大厦物业管理有限公司截止至2020年1月20日的物业管理费人民币189827元、电费人民币820573元、水费人民币31552元、垃圾处理费人民币540元；六、被告深圳市精彩无限商场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市湖贝实业股份有限公司、原告深圳市湖润大厦物业管理有限公司自2020年1月21日起按每月23760元的标准支付物业管理费至房屋实际交还之日止；七、驳回原告深圳市湖贝实业股份有限公司、原告深圳市湖润大厦物业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市精彩无限商场管理有限公司全部反诉请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案本诉受理费人民币32770元，由被告深圳市精彩无限商场管理有限公司承担。原告圳市湖贝实业股份有限公司、原告深圳市湖润大厦物业管理有限公司已预交的受理费人民币32770元，待本判决生效之后由本院予以退回。被告深圳市精彩无限商场管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币32770元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本案反诉受理费人民币50元，由被告深圳市精彩无限商场管理有限公司承担。如不服本判决，当事人可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 何 意审判员 李 乾审判员 张曼丽二〇二〇年十月十五日王颖书记员    柏榕楠