广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0126民初984号 原告：宾阳县育贤中学，住所地：宾阳县商贸城**开发区西小区。 法定代表人：王**，该校校长。 委托诉讼代理人：莫泉，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆清天，宾阳县育贤中学股东。 被告：黄旭清，女，汉族，1974年12月12日出生，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：陆昊，宾阳县黎塘镇法律服务所法律工作者。 原告宾阳县育贤中学诉被告黄旭清合同纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宾阳县育贤中学的诉讼委托代理人莫泉、陆清天，被告黄旭清及其诉讼委托代理人陆昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宾阳县育贤中学诉称，原告是一所民办中学，设立初中和高中两个教学部。被告曾在原告学校任教。1999年，原告向被告及其他老师筹集资金在校园内建设一幢宿舍楼，双方对集资及居住等事项作了约定并签订了《借款集资建房协议书》。2000年初，原告按约定将一套两房一厅房屋分配给被告居住。2008年初，原告按约定将一套两房一厅的房屋分配给被告居住。2008年将集资款全额退还给被告。2019年8月，被告从原告处辞职后到其他学校任教。从2016年开始，宾阳县人民政府、宾阳县教育局等上级领导机关先后发文要求，宾阳县所有义务教育小学、初中要在2019年全面消除56-65人“大班额”和66人以上的“超大班额”。普通高中要从2020年至2022年进行消除“大班额”规划工作，要在2022年基本消除的“大班额”，并要求原告在2020年消除高中部大班额10个。原告要完成此项任务，必须建设新的教学楼增加9个教室。被告以前居住的那幢宿舍楼现已陈旧破损、墙壁开裂，变成危房，早已无人居住。在无地可用的情况下，原告决定推倒这幢宿舍楼，再在原土地上新建一幢教学楼以增加9个教室。但被告从原告处辞职后仍留置一些自己个人物品占居着房屋。原告多次和被告协商搬出物品，以便能早日施工建楼，但被告却予以拒绝。为完成消除大班额任务，特具此状，请求人民法院判令：1、判决解除原告和被告签订的《借款集资建房协议书》；2、判令被告将位于原告校园内分配给其居住的房屋返还原告；3、本案全部诉讼费由被告承担。 原告宾阳县育贤中学向法庭提交了以下证据： 证据1、《民办非企业单位登记证书》，证明原告的身份信息情况； 证据2、《借款集资建房协议书》、《现金支出凭单》、《报销表》，证明2001年原告建宿舍楼向被告借款15000元，2007年和2008年原告已经将15000元全部返还给被告； 证据3、被告的《辞职书》和整栋宿舍楼《照片》，证明2018 年8月17日被告从该校辞职，被告原来居住的该整栋宿舍楼已经基本腾空； 证据4、《土地租赁合同书》、《宾教发（2020）2号文件、宾政发（2016）29号文件，证明宾阳县人民政府教育局上级领导机关从2016年起就先后发文要求宾阳县所有中小学在2019年全面消除56到65人以及65人以上高中部大班人。育贤中学2019年全面消除56到65人以及65人以上高中部大班人工作计划，对教学楼宿舍楼改造的决定，证明原告为了完成上级领导要求消除大班人任务，拆除原有的宿舍楼改造成教学楼； 证据5、建设用地规划许可证，证明宿舍楼所在的土地属于原告； 证据6、宾阳县自然资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示GC2019-10，证明如果原告不拆除该宿舍楼，被不配合搬出，原告再购买土地建房会造成很大的损失； 证据7、育贤中学申请拆除教工楼建教学楼的报告、宾阳县教育局办文处理筏，证明原告是在教育局的政策下迫不得已拆除原来老的教学楼重新建教学楼来实现消除大班额计划。 被告黄旭清辩称，我方不同意解除合同，原告不能以被告离职为由侵犯被告的房屋使用权，不能以要求返还房屋为由停水停电，不能以消除大班的理由拆除房子侵犯被告的居住权。签订借款集资建房合同是双方真实意思表示，当时双方约定在该校工作7年以上的职工可以一直住一辈子，被告已在育贤中学任教长达23年。建房到去年10月21日被告的家人一直都在宿舍居住，是被原告停水停电后才迫搬离。双方签订协议的时候被告是全额出资，当时的集资款足以在商贸城买一块地了。集资房不是分配房，虽然不办理有房产证，但有一辈子的居住权。如果按70年产权算，现被告才居住20年，被告还有50年的居住使用权，还有三分之二的合同没有履行，使用权是被告所有，不存在返还的事情。以当时的物价，当时15000元可以买到更好的房子，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告不同意返还房子也不同意解除合同。如原告要拆除房子，就应当给被告作出相应的补偿，按照国家规定的征收标准，一次性补偿16万元。 被告黄旭清未向本院提交证据。 经庭审质证，被告黄旭清对原告对证据1、证据2的真实性合法性没有异议，对关联性有异议；对证据3的真实性合法性有异议，对关联性有异议，对原告要证明的内容有异议，对照片的三性均有异议；对证据4《土地租赁合同书》的三性均有异议，没有法律依据；对证据5建设用地规划许可证真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对证据6原告提供的宾阳县自然资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示GC2019-10三性均有异议，对原告要证明的内容也有异议；对证据7的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，借款集资建房协议里双方约定，不是因为不可抗力因素拆房，被告可以居住一辈子，与原告提供的证据要证明的内容没有关联。 经审理查明，原告宾阳县育贤中学系一所民办中学，设立初中和高中两个教学部。1999年4月13日原告宾阳县育贤中学获得宾阳县（99）地证字第**建设用地规划许可证，用地项目名称为学校宿舍楼、教学楼等。1999年7月22日，原告宾阳县育贤中学与被告黄旭清签订借款集资建房协议书。协议内容如下：学校决定用借款集资办法，解决教工住房问题，建宿舍楼一幢，分三房一厅和两房一厅两种规格。三房一厅每套约71平米，集资22000元，两房一厅约52平米，集资15000元。经双方协议如下：1、集资人需两房一厅规格的房屋一套，集资壹万伍仟元，分两期交付，第一期于9月12日前付一半，即柒仟伍佰元，其余一半于建成交付使用时付清。不付清全部款不得入住；3、房屋不办房产证。集资人在校工作满7年以上（退休教师5年）可住一辈子，没有继承权。如果工作不满7年（或5年），无论是本人不愿在校工作或学校不聘任，工作停止一个月内退出房屋。集资款按第4条规定退还；4、集资款于入住后8年，即2007秋学期和2008年春学期由学校归还集资人。2007年秋学期退还总额一半，其余一半于2008年春学期全部退还；6、房屋计划于1999年8月初动工，明年春节前建成交付使用。 该集资房于2000年春节交付给被告黄旭清使用。2007年9月10日，原告宾阳县育贤中学退还给被告黄旭清集资款7500元；2008年3月10日，原告宾阳县育贤中学将余下的7500元集资款退还给被告黄旭清。 另查明被告黄旭清于1995年入职宾阳县育贤中学，于2018年8月辞职，在校工作年限为23年。 另查明原告宾阳县育贤中学于2020年1月15日作出关于拆除旧教工楼改建教学楼的决定，决定拆除该栋教学楼并建新的教学楼。并于2019年9月20日张贴公告,公告内容如下：一栋教工楼（非本校职工）住户：你所住的育贤中学教工宿舍楼。经学校董事会研究决定：将这栋教工楼拆掉，建教学楼。请你收到通知后于2019年10月15日前将本住户的东西全部搬离清空（搬离后，钥匙交到刘彪处，经验收合格后，可到财务领取5000元搬家费），学校将10月20日，将你所住的这栋教工楼断水断电（并采取全程录像打包你户内物品）。现查明该栋宿舍楼总套数为10套，其中3套因住户过世后已退回给学校，其中4套已主动退还房产（尚在学校就职，学校另行安排安置房），剩余3套即本案被告黄旭清及另外两案的被告陆真天、蔡斌因与原告协商未果尚未退房。 另查明原告宾阳县育贤中学于2020年8月10日向宾阳县教育局申请拆除旧教工楼改建教学楼的报告，宾阳县教育局已批准同意。 由于被告黄旭清与原告宾阳县育贤中学协商不一致，原告宾阳县育贤中学诉至法院请求判决。 以上事实，有原告提供的证据以及本院的庭审笔录附卷为证。 本院认为，原告宾阳县育贤中学与被告黄旭清于1999年7月22日签订《借款集资建房协议书》，是双方的真实意思表示，双方在借款集资建房中的行为及约定，符合民事活动的特征，应受民事法律法规的调整。协议书约定：集资人在校工作满7年以上（退休教师5年）可住一辈子，没有继承权。被告黄旭清答辩称其在宾阳县育贤中学服务年限已长达23年，依合同约定其可以居住一辈子，其不同意返还集资房。本案涉案合同在履行过程中，原告宾阳县育贤中学根据《广西壮族自治区教育厅办公室关于编制消除普通高中大班额专项规划的通知》的精神及宾阳县消除普通高中大班额专项规划的要求，并获得宾阳县教育局的批准，计划拆除旧教工楼，自筹经费在原址上新建一栋高中教学楼，客观情况已发生重大变化，导致原居住在旧教工楼的教工无法继续居住，该变化双方当事人无法预见，如确实因教育政策的调整及为了社会公益事业的发展，导致不能继续履行合同或者不能实现合同目的，应属于合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形。因此，应该认定本案的情形属于合同法司法解释（二）第二十六条规定的情势变更情形。原告宾阳县育贤中学主张本案的情形属于情势变更，其解除合同不属于违约行为，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。被告黄旭清主张其可以居住一辈子的主张，因旧教工楼产权属于原告宾阳县育贤中学，育贤中学为了更好发展宾阳县教育事业，要拆除旧教工楼重新建造教学楼，被告黄旭清继续居住的主张已无法实现，故对其继续居住的主张，本院不予支持。 但合同法司法解释（二）第二十六条的规定并非仅仅解决是否应该变更或者解除合同的问题，在依据该规定解除合同时，如合同当事人一方或双方已经履行或者部分履行合同，那么无论是通过当事人协商还是通过法院裁判解决，都会涉及当事人已经发生的损失的处理问题。本案的争议焦点问题在于原告宾阳县育贤中学该不该补偿给被告黄旭清？如果补偿，要补偿多少给被告黄旭清?被告黄旭清辩称其拥有该集资房的一辈子的使用权，如果原告要拆除该教工楼，就应当给被告作出相应的补偿，按照国家规定的征收标准，一次性补偿16万元，但未就其主张提供相应的证据佐证。集资房一般是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以其拥有的划拨土地使用权和部分资金及部分向内部职工筹集资金建成的房产，建成后以较低价格转让给内部职工使用。本案中涉诉的集资房的土地性质为国有划拨土地，宿舍楼是由原告宾阳县育贤中学向该校教师借款筹建而成，并在宿舍楼建成八年后已将15000元集资建房款全部归还给各集资人。双方在签订的借款集资建房的协议上明确房屋不办理房产证，集资人只有使用权，宿舍楼的产权属于原告宾阳县育贤中学。故被告黄旭清提出要按照国家征收房屋的标准来补偿，于法无据，本院不予支持。本院认为，原告宾阳县育贤中学对该宿舍楼拥有物权，为发展宾阳教育事业决定拆除旧宿舍楼改建为教学楼，且得到宾阳县教育局的批准。但被告黄旭清与原告宾阳县育贤中学签订《借款集资建房协议书》并长期居住，虽然被告黄旭清对该房产没有所有权，但原告拆除宿舍楼的行为直接影响到了被告黄旭清的居住生活和财产利益，且协议书上约定服务年限满7年以上可一辈子居住。被告黄旭清服务年限已满23年，依约定可享受相应的居住权益。被告黄旭清提出的赔偿数额为16万，但无相应的法律依据支持其诉求。本案并非因为合同一方存在主观过错导致合同解除的情形，在双方对因合同解除发生的损失不能协商解决的情况下，应根据公平原则处理，本院酌情判令原告宾阳县育贤中学一次性补偿20000元给被告黄旭清。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第一百九十四条，第二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下： 一、解除原告宾阳县育贤中学与被告黄旭清于1999年7月22日签订的《借款集资建房协议书》； 二、被告黄旭清将其居住的集资房退还给原告宾阳县育贤中学； 三、原告宾阳县育贤中学一次性补偿20000元给被告黄旭清； 四、驳回原告宾阳县育贤中学的其他诉讼请求。 案件受理费175元由原告宾阳县育贤中学负担。 上述款项，义务人应自本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付延迟期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 坚 人民陪审员  苏丽萍 人民陪审员  梁翠莲 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  朱小新 8