贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0422民初2621号原告：贵州省安顺汽车运输公司，住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街西段**。统一社会信用代码：915204002156501824。法定代表人：李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军、李晶晶，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：安顺交投物资设备有限责任公司，住，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇普化路民族风情街中段一社会信用代码：91520400082758762M。法定代表人：李易蔚，该公司总经理。原告贵州省安顺汽车运输公司（以下简称：安运公司）诉被告安顺交投物资设备有限责任公司（以下简称：安顺交投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法由审判员袁熙单适用简易程序公开开庭进行了审理，原告安运公司委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼，被告安顺交投公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年7月18日签订的《贵州省安顺汽车运输公司普定汽车站房屋租赁合同》，并由被告立即向原告返还案涉租赁房屋。2、判令被告向原告支付房屋租金720720元，支付违约金157248元，两项金额合计877968元（租金、违约金暂计至起诉之日，实际应按合同约定计算至房屋返还之日止）。3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年7月18日，原告安运公司与被告安顺交投公司签订了《贵州省安顺汽车运输公司普定汽车站房屋租赁合同》（以下简称：合同），合同约定：被告安顺交投公司承租原告所有的普定汽车站一楼房屋2600平方米用于汽车销售，租赁期限为8年，自2016年7月19日至2024年7月18日止，押金为93600元，租金第一年、第二年为37.44万元，满两年后上浮5%，后四年的租金每两年上浮8%；乙方（被告）须按时交纳租金，逾期超过一个月未交租金则视为乙方违约，甲方（原告）有权无条件收回房屋；甲乙双方应严格遵守本合同约定，如有违反应承担违约责任，由违约方按照当年租金的20%向守约方支付违约金；同时，合同还对双方具体权利义务、争议解决方式等进行了明确约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告自2018年7月19日起并未按约向原告支付房屋租金。截止2020年5月18日，被告累计欠付原告租金720720元，按合同约定应支付违约金157248元。上述费用经原告多次催收，被告均以各种理由进行拖延。为维护自身合法权益，诉至法院。被告安顺交投公司未作答辩。原告安运公司向本院提交了下列证据证明其主张：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人居民身份证复印件，证明原告工商登记情况及诉讼主体资格；2、被告工商登记信息、法定代表人居民身份证复印件，证明被告工商登记情况；3、《贵州省安顺汽车运输公司普定汽车站房屋租赁合同》，证明原告与被告于2016年7月18日签订租赁合同，约定相关权利义务的事实；4、网上银行电子回单，证明合同履行过程中，被告向原告缴纳了2016年的租金280800元、押金93600元、2017年度的租金374400元；5、关于请予进款支付租赁费用事宜的函，证明原告向被告催缴租金的事实；6、安顺交投公司关于普定汽车站房屋租赁费用支付事宜的复函，证明被告股东就原告催缴租金事宜进行回函的事实；7、关于减免房租申请，证明被告向原告提出减免房租申请的事实；8、关于商请催促安顺交投公司处理普定汽车站租赁物业等有关事宜的函，证明被告股东就被告欠付租金函请原告提起诉讼的事实。被告安顺交投公司未向本院提交证据。原告安运公司提交的上述证据经本院审查，符合法律规定，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年7月18日，原告安运公司（甲方）与被告安顺交投公司（乙方）签订《贵州省安顺汽车运输公司普定汽车站房屋租赁合同》（以下简称：合同），合同约定：1、甲方将位于普定县房屋租赁给乙方用于汽车销售，该物业面积为2600平方米；2、承租期限为8年，自2016年7月19日至2024年7月18日止；3、甲方给乙方三个月的免租装修期限，即从2016年7月19日至2016年10月18日，本合同签订后乙方将第一年免租后9个月的租金共计280800元支付给甲方。若乙方提前完成装修的，完成装修的次日起开始计收第一年的租金，不足部分的租金按照第一年的租金金计收约定在下一年度的租金中补给甲方，但装修期限不得超过3个月，超过3个月的，已交租金不予退还。乙方采用一年一付的形式向甲方缴纳租金，除第一年外，乙方每年7月8日前将下一年度的租金支付给甲方；承租面积约为2600平方米，月租金为12元／平方米，乙方承租租金为374400元，该租金为基本租金，前四年的租金，满两年后上浮5%，后四年的租金每两年上浮8%，即第三、四年的租金为393120元，第五、六年的租金为424569.6元，第七、八年的租金为458535.2元；本合同签订后，乙方向甲方交纳三个月的押金93600元，合同终止后，在该物业完整无损的情况下，甲方将押金返还给乙方；乙方须按时交纳租金，逾期超过一个月未交租金视为乙方违约，甲方有权无条件收回房屋。如乙方拒绝搬离的，甲方有权采取停水停电措施，且每逾期一天，应按当年日租金两倍向甲方支付租金；甲乙双方应严格遵守本合同约定，如有违反应承担违约责任，由违约方按照当年租金的20%向守约方支付违约金，如违约金不足以弥补守约方经济损失的，守约方还可继续追究违约方的经济赔偿责任。原、被告双方还对其他权利义务、免责事由等进行了约定。被告安顺交投公司于2016年7月29日支付原告93600元的押金。2016年7月19日、2017年9月25日分别支付原告安运公司租金374400元。同时查明：被告安顺交投公司于2013年11月11日注册成立，注册资金1000万元，股东分别为安顺市交通建设投资有限公司、贵州天地厚德贸易有限公司。2018年12月21日，原告向股东安顺市交通建设投资有限公司发出《关于请予尽快支付租赁费用事宜的函》，安顺市交通建设投资有限公司于2019年1月2日作出复函，表明其公司虽为被告安顺交投公司股东，但与被告安顺交投公司是不同法人主体，按照合同相对性，合同约束力只限于原、被告之间，其已通知被告法定代表人李易蔚尽快处理此事。2019年5月15日，被告安顺交投公司向原告安运公司提出减免房租的申请，并表明不再继续租用原告场地，将于月底将场地交还原告，场内的装修也一并无偿移交，向原告申请减免其所欠的房租。之后，被告仍未将租赁场地未交付原告。安顺市交通建设投资有限公司于2019年12月3日向原告发出《关于商请催促交投物资公司处理普定汽车站租赁物业等有关事宜的函》，函告被告因违规担保产生民事诉讼纠纷，被告从2017年7月26日起已被冻结，请原告依法采取诉讼措施确保国有资产安全。本院认为：原告安运公司与被告安顺交投公司签订的《贵州省安顺汽车运输公司普定汽车站房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，为合法、有效的合同，本院予以确认。原告已按照合同约定履行自己的义务，被告在支付了两年的租金后就未再继续支付租金，经原告催收后，被告仍然未支付租金，并于2019年5月15日向原告提出免租金、解除合同的申请，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告安运公司主张解除合同、返还租赁场地，理由充分，本院予以准许；对于原告主张被告支付房屋租金720720元，因被告安顺交投公司于2019年5月向原告提出解除合同，返还租赁场地，原告收到通知后未提出异议，表明原告同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告安顺交投公司于2016年7月19日、2017年9月25日分别支付的租金374400元，扣除3个月的免租装修期限后，租金可抵扣到2018年10月19日，被告还需支付2018年10月20日至2019年5月31日的租金241332元[（393120元÷12月×7月）＋(393120元÷12月÷30天×11天）]，后期租金，因双方已确认解除合同，且不能实现合同目的，加之疫情，本院对此不予支持。被告安顺交投公司于2016年7月29日支付原告93600元的押金，可折抵未支付的租金，折抵之后被告安顺交投公司还应支付原告租金金额为147732元（241332元－93600元），原告诉请被告支付租金过高部分本院不予支持；关于原告安运公司主张的违约金157248元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原、被告在《贵州省安顺汽车运输公司普定汽车站房屋租赁合同》中约定甲乙双方应严格遵守本合同约定，如有违反应承担违约责任，由违约方按照当年租金的20%向守约方支付违约金，被告未足额支付租金，且经原告催告仍未支付，构成违约，被告除支付房屋租金外，还应支付违约金48266.4元（241332元×20%），原告诉请违约金过高部分本院不予支持。被告安顺交投公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告贵州省安顺汽车运输公司与被告安顺交投物资设备有限责任公司签订的《贵州省安顺汽车运输公司普定汽车站房屋租赁合同》，被告安顺交投物资设备有限责任公司于本判决生效之日起十五日日返还租赁房屋。二、被告安顺交投物资设备有限责任公司于本判决生效之日起十五日支付原告贵州省安顺汽车运输公司从2018年10月20日至2019年5月31日的租金147732元；三、被告安顺交投物资设备有限责任公司于本判决生效之日起十五日支付原告贵州省安顺汽车运输公司违约金48266.4元；四、驳回原告贵州省安顺汽车运输公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费12580元，减半收取6290元，被告安顺交投物资设备有限责任公司承担2050元，原告贵州省安顺汽车运输公司承担4240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，义务人未在指定期间履行义务的，权利人可在两年内申请执行。审判员  袁熙单二〇二〇年十月二十九日法官助理任礼兰书记员张淼