广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4321号上诉人（原审被告）：何文彦，男，汉族，1974年4月23日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区**********，身份证号码：441********0。上诉人（原审被告）：何国东，男，汉族，1981年6月19日出生，住址：广东省兴宁市********，，身份证号码：441************111。上诉人共同委托诉讼代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：许敏玲，广东百德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：廖裕玉，女，汉族，1964年5月12日出生，住址：广东省惠州市惠阳区*****************，身份证号码：350************44X。被上诉人（原审原告）：刘文凡，男，汉族，1995年7月12日出生，住址：福建省闽清县**********，身份证号码：350************152被上诉人共同委托诉讼代理人：何敏，广东鸿浩（惠阳）律师事务所律师。上诉人何文彦、何国东因与被上诉人廖裕玉、刘文凡返还原物纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初5000号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：1.撤销惠阳区人民法院作出的（2019）粤1303民初5000号民事判决的第一、第二、第三、第四判项，改判驳回被上诉人的起诉，或者发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定事实有误，适用法律不当。一、一审判决认定被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》有效有误。一审判决认定案涉《房屋买卖合同》未违反效力性强制性规定有误。最高人民法院于2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）指出：“人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断‘强制性规定’的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为‘效力性强制性规定’：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为‘管理性强制性规定’。”依照上述规定，强制性规定涉及市场秩序等公序良俗的，应认定为效力性强制规定。违法建筑买卖，正是破坏社会主义市场秩序、违反公（共秩）序良俗的行为，因此，本案中的《房屋买卖合同》应认定为无效。否则一旦本案公之于众，将会导致违法建筑买卖行为的争相效仿、风起云涌，极大地破坏社会主义市场秩序。二、一审判决片面强调诚实信用原则，忽视了诚信订立、履行合同必须以合法守法为前提。《合同法》第六条虽然规定了当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，但该法第七条明确规定：“当事人订立、履行合同，当遵守法律、行政法规!尊重社会公德!不得挠乱社会经挤秩序!损害社会公共利益"。《民法总则》同样规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗"。当事人从事民事活动、行使合同权利必须在遵守法律、不违背公序良俗的前提之下。在不违反法律、不违背公序良俗的前提下，当事人应当遵循诚实信用原则订立和履行合同。在本案中，一审法院片面强调诚信原则，而忽视了诚信订立、履行合同必须以合法守法为前提。三、一审判决认定上诉人取得了案涉房屋的所有权（物权）有误。一审判决认为，上诉人作为违法建筑的建造人基于事实行为取得了案涉房产的所有权，被上诉人同样应当取得案涉房屋不动产物权。这一认定是错误的。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。因事实行为设立物权，前提是该事实行为必须合法。违反法律规定的事实行为不得设立物权。结合本案，上诉人的事实行为因其不具有合法性而不取得物权，只取得占有、使用法益，而不取得收益、处分法益。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉房屋租赁合同也无效。因此，一审判决认定上诉人和被上诉人取得了案涉房屋物权（所有权），上诉人要向被上诉人返还原物，并协助被上诉人办理案涉房屋的房地产权变更登记手续，且须向其支付自2013年12月9日起的房屋占用费，这是错误的。四、一审判决判令上诉人应消除案涉房屋的违法状态超出了。被上诉人的诉请。一审中，被上诉人并未诉请上诉人为其消除案涉房屋的违法状态，只是诉请上诉人协助其“办理房屋所有权转移登记至原告刘文凡名下”。并且，一审判决也认定：“原告在购买案涉房产时已知该房产未办理不动产登记，其自愿按现状接受房屋系原告自愿承担的交易风险”。然而，一审判决不但超出了被上诉人的诉讼请求范围，而且强令上诉人消除案涉房屋的违法状态，这明显偏袒被上诉人。一审法院有失公允。五、一审判决以司法权代行了行政权。依照《城乡规划法》第六十四条规定，规划行政主管部门可以根据违法建筑的违反规划的情况对违法建筑处以罚款、予以拆除或者予以没收。此一权利的法定行使机关为规划行政主管部门，违法建筑是否可以消除其违法状态?是否属于尚可消除对规划影响?是处以罚款还是没收，由规划行政主管部门予以认定和决定。本案中，一审法院想当然地认为案涉违法建筑可以消除违法状态，可以给与罚款处罚，这是以司法权代行了行政权。案涉违法建筑是否可以消除其违法状态，是否属于尚可消除对规划影响，是处以罚款、还是拆除或者没收，由规划行政主管部门予以认定和决定。在一审法庭辩论终结前规划行政主管部门没有做出上述决定前一审法院应当判决驳回被上诉人的起诉。六、一审判决认定上诉人每月所取得的房屋租金4000元，这与事实和证据不符。根据上诉人提供的证据和陈述，案涉房屋的2016年的月租金只有2000多元，而2016年前更不足此数额。被上诉人提供的证据也显示“1.厂租2420元；2.水77吨×4=308元；3.电5556×1=5556元。计8284元”。一审判决在无任何证据显示上诉人所得月租金4000元的情况下，强行推定上诉人所得月租金为4000元，并判决上诉人按照4000元/月的标准自2013年12月9日起计至实际交付房屋之日止向被上诉人支付房屋占用费这一非法所得，既与事实不符，也不符合法律规定。七、一审判决采信被上诉人违法办理的证据不妥。一审中，虽然被上诉人提供了案涉土地的国土证，但该证办理过程中，一方面被上诉人廖裕玉冒充上诉人的妻子，欺骗原土地使用权人吴幸芳办理国土证转移登记手续，另一方面惠阳区国土局未到现场查看，未查明土地上存在违法建筑，未进行地籍调查，违反法定程序为被上诉人刘文凡办理了该国土证。因此，该证据显然存在重大瑕疵，依法不应采信。八、一审判决适用法律错误。一审判决支持被上诉人适用《物权法》第三十四条、第三十七条规定支持其诉请，是错误的。另外，一审判决适用《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条和《物权法》第六条、第十五条，也是适用法律有误。九、即便认为涉案《房屋买卖合同》有效，但因案涉房屋系违法建筑，上诉人不享有所有权，被上诉人只能就该合同主张相应违约责任，不能主张该房屋的所有权。《房屋买卖合同》的法律效果仅是产生债权债务，使上诉人对被上诉人负担设立交付房屋的债务，被上诉人对上诉入享有对应的债权和支付购房款的债务，该合同是负担行为，仅有负担行为并不足以导致物权变动即房屋所有权转让的效果。根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定，案涉房屋并非合法建造的房屋，无法因事实行为成就设立所有权，但违法建筑系建造者以个人财产建造，具有一定财产属性和使用价值，建造者对违章建筑享有占有权益，但无法享有所有权。故上诉人对案涉房屋仅享有占有权益，并不享有所有权，不具有处分权能。如前所述，合同仅产生为双方当事人创设债权债务的效果，在房屋未获得产权证、未履行不动产过户登记手续的情况下，不能产生物权变动的效果。案涉合同是以转让房屋所有权为目的签订的，并非以转移占有为目的，故在无法转让房屋所有权的情况下，被上诉人不能要求房屋所有权，也不能主张对房屋的占有。案涉房屋至今仍是上诉人占有使用，未发生转移占有等情形，上诉人仍然是案涉房屋的合法占有人。综上，合同有效的情况下，被上诉人不能向上诉人主张物权请求权，仅能主张债权请求权。十、上诉人未交付涉案房屋的根本原因在于被上诉人未按约定支付购房款，被上诉人主张交付房屋和支付房屋占用费无事实和法律依据。虽然涉案合同约定2013年12月9日前将房屋交付被上诉人使用，但签署该合同的当日，双方也达成一致意见，待被上诉人付清房款后再交付房屋。被上诉人出具的《欠条》中明确约定“在2014年3月5日前此款未付清按银行利息支付"，双方已对涉案房屋余款支付时间和房屋交付时间作出补充约定，即被上诉人须在2014年3月5日前付清余下46万元的房款，上诉人才可将房屋交付被上诉人。但至约定付清房款时间被上诉人未按约定付清余下购房款及相应利息，至今仍欠付上诉人房款33万元，故上诉人未交付房屋。双方约定交付房屋的条件并未成就，被上诉人据此主张履行合同，要求上诉人交付房屋、支付房屋占用费无事实和法律依据。十一、被上诉人并非本案适格诉讼主体，其以欺骗手段取得涉案土地惠阳国用（2016）第×××号《国有土地使用权证》，存在严重程序违法，被上诉人刘文凡依法不享有涉案土地的土地使用权，涉案土地的证书正处于行政复议审理当中，本案应当中止审理，被上诉人主张上诉人协助办理房屋过户登记手续的无事实和法律依据。涉案《房屋买卖合同》的签约主体是上诉人何文彦、何国东与廖裕玉，刘文凡并非涉案合同的签约主体，根据合同相对性原则，刘文凡无权作为本案当事人提起诉讼，更无权获得涉案土地使用权。且被上诉人廖裕玉冒充上诉人何文彦的妻子欺骗原土地使用权人吴幸芳的信任办理国土证转移登记手续，惠阳区国土局未核查涉案土地的地上附着物情况，没有依照法定程序进行实质和形式审查，即为被上诉人刘文凡办理不动产权登记手续，存在严重程序违法，致使上诉人的合法权益遭受严重损害，现上诉人已向惠阳区人民政府提起行政复议申请，惠阳区人民政府已受理，该案正处于行政复议审理当中。被上诉人取得的涉案国土证存在严重程序违法，不能作为其合法取得涉案土地国土证的合法依据，更不能作为被上诉人主张上诉人协助其办理房屋过户登记手续的事实和法律依据。此外，涉案土地使用权因廖裕玉提交的虚假登记材料而错误登记在刘文凡名下，刘文凡是否涉案土地合法使用权人、是否享有请求继续履行涉案《房屋买卖合同》的权利均处于争议状态，涉案土地使用权证的行政复议审理结果与本案审理息息相关。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，本案应当中止审理，待行政复议审理结果出来后再行审理该案。综上，恳请贵院查清事实和法律，依法支持上诉人诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人辩称，一、《房屋买卖合同》（以下简称合同）合法有效。1.本案应参照《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民纪要）关于合同纠纷案件确定的审理原则即：鼓励交易、意思自治、审慎认定合同效力、保护诚信、惩治违法违约行为。2.本案交易房地产有国土使用权证、建设用地规划许可证、红线图（详见二审证据1及我方一审证据4国土使用权证）。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条规定：国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告根据外观主义原则，受让国有土地使用权合法有效。3.对方引用《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，主张合同无效，属理解错误。首先，该条是管理性强制性规定，从该部法律46条规定违反后进行管理处罚的系统解释可知，并非效力性强制性规定；其次，九民纪要第30条第二款，列举的交易标的如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖应认定合同无效。显然，根据保护法益的比例原则，本案房屋买卖远未达到前述的违反效力性强制性规定的标准；再次，本条管理的对象为对方，对方作为房屋的建造者，应依法申请报建，办理建设工程规划许可证，但反而以自己的违法行为主张合同无效，从而获取因地价暴涨、持续收租不当利益，违反诚实信用。4.《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。违章建筑的认定依法应由有关行政管理部门处理，被答辩人无任何证据证明本案的房地产属于违法违章建筑，惠州中院的裁判思路准确，值得参考（详见二审证据2答辩人诉讼代理人参与的惠州中院关于熊新城房屋租赁案判例（案号2019粤13民终4623号））。5.本案交易房地产有国土使用权证、建设用地规划许可证、红线图，具备办理建设工程规划许可证的前提条件（详见二审证据3广东政务服务网搜索惠州惠阳区建设工程规划类许可证核发（建筑类））。对方作为建造者能够办理而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认合同无效，违反诚实信用原则。参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条第二款规定：“发包人能够办理审批手续而未办理，并以未办理审批手续为由请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持。”6.转让的房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。首先，即使对方建造行为违法，也不能改变违章建筑的不动产属性，其次，房屋虽暂不能办理所有权登记，但建造人基于事实行为取得所有权；再次，房屋建设过程中未履行相关手续，是对方过错，并非我方过错导致。（详见二审证据4.最高院民事裁定书判例-腾州市百货总公司与张百永及商登红返还财产纠纷申请再审民事裁定书）。7.对方当庭确认了两个重要事实：1.房屋买卖合同约定的转让标的，是国土使用权及房屋一并转让；2.我方于2013年12月9日依法取得债权。根据合同第六条双方明确约定以简易交付的形式确认2016年12月9日前将房屋交付给我方使用；我方于2016年5月18日依法取得物权（已转移登记至我方名下有房地产权证书为证），根据物权法第146条规定，我方已取得国土及地上房屋的完整物权，依法诉请返还于法有据。二、对方违约在先，应承担支付国土及房屋占用费的违约责任。1.根据合同第二条、第三条、第四条和第六条约定：签订合同后，对方具有配合办理国土证转移登记、房屋转过户手续、保证房屋没有与对方的房产纠纷、应于2013年12年9日交付房屋的义务，且上述义务的履行顺序在先，我方支付尾款的履行在后。2.我方依合同约定已依约足额支付第一次转让款473300元，但由于对方既不联系原权利人吴幸芳履行配合办国土证和房屋转过户登记义务，又拒交付房屋非法出租获利，甚至还以房屋涉及与政府部门纠纷属于违章建筑为由，主张合同无效，恶意违约行为明显。3.鉴于对方的上述违约行为，我方要求对方极积履行合同义务被拒，无奈之下，费尽精力寻找到了原权利人吴幸芳要求配合转移登记国土证。吴幸芳审核了我方与对方签订的合同、已付款凭证后，同意配合我方办理相关转移登记手续，前述事实有公证委托书为证，国土转移登记合法（详见二审证据5吴幸芳委托廖裕玉的公证委托书）。4.我方诉请对方支付租金收益的计算方式及数额应获支持。首先，根据对方一审提供的证据9《建房合作协议》第3条结合该房地产的实物现状的建筑面积可知：该房地产共三层，店面共两个，住宅楼各**。由于自2014年至2018年的租赁合同、收据、租金数额情况在对方控制下，我方依据《民事诉讼法解释》第一百一十二条规定，在一审举证期限内向一审法庭提交了《责令被告提交书证申请书》，在审庭中，经法庭批准，责令对方限期提交租金收取情况，但对方每个年度仅提供了一两张其中一两个独立房屋分别出租的收据，并未列表如实向法庭举证，且并未提供2019年度的租金情况，故意隐瞒出租事实、租金数额的行为明显；其次，即使其故意提供不完整的租金收入证据，但通过其租金收据也可得出：2015年5月28日一楼租金520元、2018年7月30日一楼厂租2620元、2018年6月9日一楼店面560元、2014年8月3日二楼房租2180元、2014年7月25日三楼3900元押金（参照二楼房租2180元）整栋出租的租金收益每月最少合计为：8060元。再次，我方诉讼请求仅以每月4000元租金标准计算被告租金收益，远低于其实际收入，诉请返还租金合法合理。综上，众所周知，2015年5月份后惠阳和大亚湾的房地产价格直线暴涨，是对方违反诚信，拒不履行的根本原因。因此，请求法庭保护我方守约诚信行为，驳回其上诉，维持原判来惩治对方违法违约行为，促进诚信社会构建，维护我方合法权益。一审原告向一审法院起诉请求：1.两被告立即返还惠阳区秋长街道高岭公用事业局规则小区23号国土使用权[证号：惠阳国用（2016）第×××号]及房屋给两原告；2.两被告协助办理房屋所有权转移登记至原告刘文凡名下；3.被告支付从2013年12月9日至实际返还之日止的国土和房屋占用费（按被告每月出租收益4000元标准暂计至2019年9月9日，合计276000元（69个月×4000元）；4.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2012年1月12日，案外人吴幸芳出具一份委托书，全权委托受托人李春兰将其位于惠阳区×××小区住宅用地[国有土地使用证号：惠阳国用（2007）第×××号；建设用地规划许可证编号：惠阳规地字（2007）××]土地使用权转让他人，受托人有权代表委托人与他人签订转让合同，交付税款，收取地价款以及到国土规划等部门办理与该土地转让过户相关的一切手续；委托期限至办理完上述委托事项止；受托人有转委托权。该委托书经广东省惠州市大亚湾公证处公证。2012年2月28日，被告何文彦（买方，乙方）与案外人李春兰（卖方，甲方）签订一份《地皮转让合同》，约定甲方将位于惠阳区×××小区90平方米的地皮使用权[国有土地使用证号：惠阳国用（2007）第×××号；建设用地规划许可证编号：惠阳规地字（2007）××]有偿转让给乙方使用，甲方自愿将上述90平方米的出让住宅用地转让给乙方名下或乙方指定名下使用，乙方暂不办理过户，双方签合同后即时到大亚湾公证处做委托公证；本合同签订时乙方预付给甲方购地定金2万元，甲乙双方签合同后即时到大亚湾公证处做委托公证，乙方拿到公证书回执后即时把剩余购地款一次性支付给甲方，甲方同时将该地皮的上述证件原件及有关票据移交给乙方。同日，李春兰出具一份《转委托书》，委托事项：转委托人根据委托人吴幸芳的授权，受托全权处理一块位于惠州市惠阳区×××小区的住宅用地[国有土地使用证号：惠阳国用（2007）第×××号；建设用地规划许可证编号：惠阳规地字（2007）××]。根据委托人的授权，现转委托人全权委托受托人何文彦将上述土地使用权转让他人，受托人有权代表委托人与他人签订转让合同，交付税款，收取地价款以及到国土规划等部门办理与该土地转让过户相关的一切手续。受托人在办理委托事项过程中签署的相关法律文件，转委托人均予以承认。委托期限至办理完上述委托事项止；受托人无转委托权。2013年6月28日，被告何文彦（甲方，买住宅地人）与被告何国东（乙方，建住宅楼投资人）签订一份《建房合作协议》，约定甲乙双方合作建房，建房地址位于惠州市惠阳区×××小区，占地面积90平方米，该地使用权或用途为秋长住宅小区；甲方出钱买地，乙方出钱建好该住宅楼（应为三层混泥土框架结构，且为普通装修），本楼建成后，店面为2个各一个，住宅楼各**；该住宅地与楼建好使用权与变更权属于甲乙双方。2013年12月9日，原告廖裕玉（买方，乙方）与被告何文彦、何国东（卖方，甲方）签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：一、甲方自愿将位于惠州市惠阳区秋长镇高岭公用事业局规划小区23号，占地面积90㎡，共三层，出让价为933300元整，建筑面积约为360㎡卖给乙方所有。二、经协商双方同意乙方第一次先付给甲方房款473300元，甲方把该房屋所有相关证件及身份证复印件（国土使用证等）交给乙方，剩余款460000元待办理国土使用证和转过户手续后付清给甲方。甲方收到乙方购房款后不得变卦不得将该房屋转卖给他人，否则按所付购房款的双倍赔偿给乙方。……四、由于房屋未过户，甲方应无条件配合乙方办理过户手续的后续工作，过户费由乙方支付，甲方提供本人及身份证原件并按手印，甲方应尽本义务。……六、甲方于2013年12月9日前将房屋正式交付给乙方使用。2013年12月6日，两被告向原告出具一份订金收条，内容载明：“本人何国东、何文彦愿意将建在×××小区玖拾平方地面积，建好房屋共计：360平方米，有偿转让给刘文凡使用，今收到订金壹拾万元整。（￥100000元）”。2013年12月10日，原告廖裕玉通过银行转账向被告何国东支付人民币373000元。同日，两被告向原告出具一份收款收据，内容载明：“今收到秋长镇高岭公用事业局规划小区23号￥473300元（出让款）。”2013年12月10日，被告何文彦出具一份内容为“余款46万元整若在三个月内未办理国土使用证及转过户手续暂扣叁万元做为押金，待该手续都办理完毕后数退还叁万元押金”的意见。2014年4月30日，被告何文彦出具一份收据，确认收到刘文凡房款10万元。2014年7月5日，被告何文彦出具一份收据，确认收到房款3万元。原告总计已向两被告支付603300元。现案涉房产仍由被告占有、使用并已出租。根据被告提交的10张房租收款单（2014年7月18日-2018年7月30日）显示：一楼租金约520元/月，二楼租金（厂租）约2180元/月、2420元/月或2620元/月，三楼押金3900元。另查明，原告刘文凡已于2016年5月18日取得位于惠阳区×××小区的土地使用权证[证号：惠阳国用（2016）第×××号]，使用权类型为出让。庭审时，被告表示：1.被告已收取原告购房款603300元，原告尚有330000元未付；2.被告对国有土地登记证的真实性无异议，但对于合法性及证明内容有异议；3.被告认为案涉房产因违反法律法规，无法办理登记过户，案涉《房屋买卖合同》无效，所以案涉房产仍属于被告权属，租金收益应属于被告；4.案涉《房屋买卖合同》约定房、地一起买卖，且原告应在3个月内付清房款，因原告未付清房款，故案涉房产不卖给原告；5.当时买卖房屋看现场时，被告给原告出示了国土证，但告知原告办房产证的手续漫长；6.2016年的厂租是2层楼是2420元，不包括楼下的租金，原告所说的8000元包括水电费。原告表示：1.当时买卖房屋看现场时，被告向原告出示了土地证，同时表示还未办房产证，但可以办房产证；2.国土证的原件在原告手上，因被告未配合原告办理房屋过户，故原告找上一手的出让人配合办理了国土证；3.根据原告向案外承租人了解，租赁案涉房产2个月的租金是8284元，不包括一楼店面，原告要求暂按4000元/月的标准来计算租金。以上事实有房屋买卖合同、订金收据、收据、收款收据、银行回单、公证书、地皮转让合同、建房合作协议、国有土地使用权证、租房收据、户口本及庭审笔录等为据。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，交易案涉房产是双方当事人的真实意思表示，由于案涉房产未办理建设工程规划许可证及房产证，案涉《房屋买卖合同》是否有效成为双方争议的焦点。一审法院认为案涉房产虽系违法建筑，但不能就此认定案涉《房屋买卖合同》无效，具体理由如下：首先，案涉《房屋买卖合同》未违反效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。强制性规定区分为管理性强制性规定和效力性强制性规定。效力性强制性规定是指法律法规明确规定存在严重违反公序良俗、交易禁止买卖的标的、违反特许经营规定及交易方式场所严重违法等情况将导致合同不成立或无效。违反效力性强制性规定的合同确定无效；违反管理性强制性规定的合同，应根据具体情形认定合同的效力。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物建设应当向行政主管部门申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证的，行政主管部门可责令停止建设、限期改正、限期拆除、进行行政罚款等。案涉房产未办理建设工程规划许可证，属于违法建筑，行政主管部门可进行行政处罚，但相关法律法规并未规定违法建筑进行买卖必然导致买卖合同无效。因此，违法建筑的买卖违反的并非效力性规定，违法建筑的违法性不能导致其买卖合同的必然无效。其次，案涉房产未进行不动产登记不影响《房屋买卖合同》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。两被告作为建造人基于事实行为取得案涉房产的所有权，案涉房产未办理不动产登记，不能进行所有权的转移，不产生物权公示效力，但根据物权区分原则，被告与原告签订的房屋买卖合同仍然自成立时生效。再次，案涉房产不动产物权未灭失，原告已取得案涉房产的国有土地使用权证，继续履行买卖合同在法律上或事实上均系可能。被告明知案涉房产系未取得建设工程规划许可证、未进行不动产登记，仍然进行出售，应依诚实信用原则将房屋交付给原告并协助原告采取措施消除违法状态并办理过户手续。现被告未按合同约定交付案涉房产，应承担迟延交付房屋的违约责任。同时，房屋权利交付取决于是否能够消除案涉房产的违法状态顺利对案涉房产进行不动产登记，原告在购买案涉房产时即已知该房产未办理不动产登记，其自愿按现状接受房屋系原告自愿承担的交易风险，故被告的违约责任应计算至实际交付房产时止。综上，一审法院认为，原被告签订的案涉《房屋买卖合同》有效。根据《房屋买卖合同》的约定及被告何文彦于2013年12月10日出具的内容为“余款46万元整若在三个月内未办理国土使用证及转过户手续暂扣叁万元做为押金，待该手续都办理完毕后数退还叁万元押金”的意见可知，案涉房产未办理有土地使用权证及过户手续，原告尚欠330000元房款未付并不违反合同约定，但一审法院认为在合同继续履行时，被告交付房产，则原告应在被告交付案涉房产前支付除30000元押金以外的其他剩余房款，押金30000元可待办理完毕转过户手续时付清。对于被告具体应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当在2013年12月9日前将案涉房屋交付给原告使用，但被告未履行上述合同约定，并将案涉房屋用于出租营利，即使被告与案外人的租赁合同无效，承租人也需支付房屋占用使用费，因此被告已获得的租金应属于原告“合同履行后可以获得的利益”，故原告主张被告按照4000元/月的标准支付案涉房产的占用费与双方提交的关于案涉房产实际租金情况的证据相符，一审法院予以支持。即两被告应向原告支付案涉房产的占用费：按照4000元/月的标准从2013年12月9日计至实际交付房产之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告何文彦、何国东应于本判决生效之日起30日内将位于惠阳区×××小区国土使用权[证号：惠阳国用（2016）第×××号]及房屋交付给原告廖裕玉、刘文凡。二、被告何文彦、何国东应消除位于惠阳区×××小区房产的违法状态并协助原告廖裕玉、刘文凡办理上述房屋的房地产权变更登记手续。三、原告廖裕玉、刘文凡应于本判决生效之日起30日内向被告何文彦、何国东支付购房款300000元，余款30000元待办理完毕房地产权变更登记手续时付清。四、被告何文彦、何国东应于本判决生效之日起30日内向原告廖裕玉、刘文凡支付房屋占用费（按照4000元/月的标准从2013年12月9日计至实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元（原告已预交），由被告何文彦、何国东负担。本院二审期间，被上诉人围绕上诉请求提交了证据：1.建设用地规划许可证、红线图；2.惠州中院关于熊新城房屋租赁案判例（案号2019粤13民终4623号）；3.广东政务服务网搜索惠州惠阳区建设工程规划类许可证核发（建筑类）；4.最高院民事裁定书判例-腾州市百货总公司于张百永及商登红返还财产纠纷申请再审民事裁定书；5.吴幸芳委托廖裕玉的公证委托书。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，惠州市惠阳区人民政府于2020年9月23日作出《行政复议决定书》认为，被申请人惠州市惠阳区自然资源局颁发的《国有土地使用证》系认定事实不清，依法确认被申请人所作的具体行政行为违法。惠州市惠阳区人民政府决定：确认被申请人于2016年5月18日向第三人刘文凡颁发惠阳国用（2016）第×××号《国有土地使用证》的行政行为违法。本院认为：本案是返还原物纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、廖裕玉与何文彦于2013年12月9日签订的《房屋买卖合同》效力应当如何认定的问题；二、何文彦、何国东是否应当向廖裕玉、刘文凡交付涉案的房产以及协助办理房地产变更手续；三、廖裕玉、刘文凡主张的房屋占用费是否应当支持。具体判析如下：一、关于廖裕玉与何文彦于2013年12月9日签订的《房屋买卖合同》效力应当如何认定的问题。位于惠阳区×××小区的房屋至今为止没有办理建设工程规划许可及施工许可，属于非法建筑，禁止进行转让或交易，《房屋买卖合同》因违反了法律的强制性规定，应当认定无效，原审法院判决认定《房屋买卖合同》合法有效，处理欠妥，二审予以纠正。但是，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，《房屋买卖合同》转让的标的物既包含房产部分，也包含土地部分，涉案的90平方米的土地属于上述《房屋买卖合同》的交易内容之一，对于土地部分的交易，并不违反法律、行政法规的内容，应当认定合法有效。二、关于何文彦、何国东是否应当向廖裕玉、刘文凡交付涉案的房产及协助其办理房地产变更手续的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”本案中，虽然《房屋买卖合同》的房产交易部分无效，但是土地使用权、建设用地规划许可权的转让仍合法有效，并且涉案的土地使用权已经于2016年5月18日办理登记至刘文凡名下，依据上述法律的规定，即便地上建筑没有合法的报建手续，当事人也应当一并处分。廖裕玉、刘文凡主张上诉人向其交付涉案房产，于法有据，应当予以支持。其次，对于协助办理变更手续的问题。涉案的不动产具有国有土地使用权证及建设规划许可证，虽然未取得建设工程许可，但是并不排除可以通过后续的补办手续予以完善，至于是否符合办证条件，属于行政管理职权审查的内容，不属于法院的审理范围，原审法院判决上诉人协助被上诉人办理相关手续，并无不妥，应予维持。最后，虽然惠阳区政府于2020年9月23日作出《行政复议决定书》，确认惠阳区自然资源局颁发《国有土地使用证》的行政行为违法。但是，并没有支持上诉人申请撤销《国有土地使用证》，目前国有土地使用证未被撤销之前，仍具有法律效力，可以作为本案的裁判依据。此外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案涉土地使用权是否办理登记在被上诉人的名下，并不影响合同的效力，被上诉人请求上诉人按照合同约定交付土地及地上建筑物，具有合同的依据。因此，即便《国有土地使用证》被撤销，也并不免除上诉人的合同义务，上诉人以其准备提起行政诉讼撤销《国有土地使用证》申请中止本案的审理，缺乏依据，本院不予准许。三、关于廖裕玉、刘文凡主张的房屋占用费是否应当支持的问题。房产建设未取得建设工程规划认可，但该房产仍具有财产利益价值，上诉人违反诚信原则，擅自对外出租收取租金，损害了被上诉的利益，被上诉人请求支付占用费，应当予以支持。另，根据《最高人民法院关于适用综上，上诉人的上诉部分有理，有理的部分，予以支持。原审法院判决认定的事实基本清楚，但适用法律不当，对于合同效力的认定欠妥，二审予以纠正。但是，原审判决对实体处理并无不妥，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用5860元，由上诉人何文彦、何国东负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年十月十三日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；