江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0922民初1221号 原告：万载县星民物业管理有限公司。 法定代表人：辛焕平，职务：执行董事。 被告：邹冬荣。 原告万载县星民物业管理有限公司（下称原告）与被告邹冬荣（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万载县星民物业管理有限公司法定代表人辛焕平到庭参加了诉讼，被告邹冬荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万载县星民物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2014年10月28日至2019年5月12日的物业服务费及滞纳金共计人民币5261元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系万载县建材市场X幢X单元X室住户，建筑面积104.97平方米。2012年7月1日，福州海马物业管理有限公司宜春分公司（以下简称海马宜春公司）与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方（即被告）交纳物业管理费用时间以交房通知约定之日起开始计费，住宅建筑面积每月0.4元/平方米。协议还约定乙方违约不按本协议的收费标准和时间交纳费用的，甲方（即海马宜春公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。2017年5月12日，海马宜春公司与原告签订《债权转让协议书》，约定海马宜春公司将其管理万载建材市场期间未收取的物业费管理费全部转让给原告。2017年5月13日，万载县建材市场业主委员会（下称业主委员会）选择原告为该市场物业管理公司。当天，原告与业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定原告负责物业管理面积为建材市场内全部商业店铺及住宅，并规定原告向业主收取物业管理服务费标准和逾期缴纳应加收未约定的办法。合同还约定原海马宜春公司债权债务由原告负责。原告当天进驻建材市场实施物业管理，在市场内的显著位置张贴了原告与业主委员会和海马宜春公司联合发布的《敬告业主》，通告各位业主：从即日起星民物业公司正式接管本市场的物业管理。被告自2014年10月28日起至2017年5月12日止，拖欠海马物业费合计1239元，2017年5月13日至2019年5月12日拖欠星民物业费1008元，截止到2017年5月13日至2019年10月30日应向原告缴纳滞纳金3014元，上述合计5261元。原告多次向被告追缴，被告拒不缴纳。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告未到庭亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，原告系2017年4月27日登记成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围：物业管理、小区绿化、水电工程、安装维修、房屋中介、家政服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后可开展经营活动）。 2014年4月11日，福州海马物业管理有限公司宜春分公司（甲方）与被告(乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，内容为“甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。乙方是指：购房人（业主），前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：万载建材大市场。乙方所购房屋基本情况：类型住户，座落位置X#-X-X，建筑面积104.97平方米，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利义务4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：交房通知约定之日开始计费；二、住宅按建筑面积每月每平方米元（实际约定的物业费计算标准为住宅0.4元/平米）；三、非住宅按建筑面积每月每平方米元；八、每次交纳费用时间：”。福建海马物业管理有限公司宜春分公司提供物业服务期间未完全履行《前期物业管理服务协议》约定的义务。 2017年5月12日，福州海马物业管理有限公司宜春分公司（甲方）与原告（乙方）签订《债权转让协议书》一份，内容为“鉴于万载县建材市场业主委员会的决议，甲方自2017年5月12日起退出该市场的物业管理工作，乙方自即日起接管该市场的物业管理工作，现经双方友好协商，达成债权转让协议如下：原甲方管理期间未收物业管理费（名单及数额见移交资料）全部转让给乙方，由乙方负责清收、支配。”同日，原告、福州海马物业管理有限公司宜春分公司、万载县建材市场业主委员会联合发布告知书一份，接着原告将该告知书在万载县建材市场内的物业岗位亭予以公示，内容为“敬告业主：经万载县建材市场业主委员会决定，已正式委托我县星民物业管理有限公司对市场进行全面物业管理，管理期限暂定为两年，请广大业主大力支持。原有海马公司的物业债权债务一概由星民物业公司接管。从即日起星民物业公司正式接管本市场的物业管理。海马物业管理公司现委托星民物业公司追收原业主欠海马物业公司物业费及所有债务。 2017年5月13日，万载县建材市场业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《万载县建材市场物业服务合同》一份，内容为“物业名称：万载县建材市场物业类型：商住小区座落位置：320国道旁四至范围：东至320国道，西至福星一组，南至320旁空地，北至加油站。管理面积：全部商业店铺及住宅，土地面积41980㎡，其中店面20639㎡，住户33099㎡第三条乙方权利和义务9、向业主收取物业管理服务费用第四条物业管理服务费用：1、管理服务费构成主要有公共物业维护保养费，包括物业的外墙、地面道路、共用活动区域、楼梯、消防系统、智能化系统、灯光照明系统、给排水系统等；共用水电费，包括共用照明、保洁绿化等；聘用的管理服务人员工资、福利；小区公共秩序维护、环境保洁维护、绿化维护费；物管企业固定资产折旧、办公及法定税费等。2、管理服务费调整根据用工成本上升、维修费用加大、物价指数上涨、周边同行价位、服务品质保持等因素，经双方协商，并经业主大会征询意见通过，对物业服务费进行调整，按照建筑面积向业主收取。3、管理服务费标准（1）、2017～19年度商业0.56元/㎡?月；住宅0.4元/㎡?月；另收0.05元/㎡?月增压费；增压费仅限需要增压服务的业主收取。（5）、物业服务费按一年一次性缴纳，业主应在每年的第一个季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。（6）、对不履行缴纳物业管理服务费义务的业主，甲方应予协助乙方催缴，催缴无果，乙方可采取停电、停水等有效措施；对拒交或者拖欠者，乙方可通过当地人民法院提起诉讼。第七条其他事项：1、合同一订两年，有效期自2017年5月13日至2019年5月12日。2、双方协商一致，可解除本合同。3、原海马物业管理公司债权债务归乙方负责，甲方应予协助。 被告系万载县康乐街道建材市场X幢X单元X室的业主，建筑面积为104.97㎡。被告已陆续缴纳部分物业费，但自2014年10月28日至2019年5月12日的物业费经原告催收，至今未交。 上述事实，有原告当庭陈述以及原告提供的前期物业管理服务协议、万载县建材市场物业服务合同、债权转让协议书、告知书，经本院审查，可以认定。 本院认为，被告与福建海马物业管理有限公司宜春分公司签订的《前期物业管理委托合同》以及原告与万载县建材市场业主委员会签订的《万载县建材市场物业服务合同》都是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。不过，本案应当注意到以下三个问题：其一，福建海马物业管理有限公司宜春分公司将其享有的债权即被告应付的物业服务费转让给原告，并且已履行了通知义务，该转让依法对被告发生效力。但是，通过本院审理的原告为万载县星民物业管理有限公司的系列物业服务合同纠纷案件，可以认为福建海马物业管理有限公司宜春分公司未完全履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，即提供的服务存在部分瑕疵，应对物业服务费进行酌减，按原物业服务费的70%收取为宜。故被告应当支付2014年10月28日起至2017年5月12日止物业服务费的70％计867.05元1217.66元[104.97㎡/元×0.4元/㎡/月×（29个月+15/30个月）（其中2016年7月物业停止服务不计算物业管理费）×70％）]。其二，被告作为万载县建材市场业主，虽未与原告签订过物业管理合同，但与原告签订物业合同的是万载县建材市场业主委员会，它代表的是万载县建材市场的全体业主。业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告按照物业管理合同的约定，进驻万载县建材市场实施物业管理，为万载县建材市场业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业服务费。现被告未按照合同约定支付物业服务费，故对原告要求被告支付2017年5月13日起至2019年5月12日物业服务费1007.71元[104.97㎡/元×0.4元/㎡/月×24个月）]的诉讼请求予以支持。其三，原告所诉滞纳金，严格意义上来说应该是违约金。因为滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性，只能发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力过程中。相反，违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。本案中原、被告是平等的民事主体关系，调整二者之间的法律关系应当适用《中华人民共和国合同法》，而《中华人民共和国合同法》中只有违约金，即使约定是滞纳金，也应按违约金去解释和处理。但本院在审理该建材市场其他物业服务合同纠纷中发现福建海马物业管理有限公司宜春分公司与原告提供的物业服务均存在一定瑕疵，即也存在相应的违约行为，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃质证辩驳等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邹冬荣于本判决生效之日起三日内支付原告万载县星民物业管理有限公司物业服务费1874.76元（867.05元+1007.71元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 二、驳回原告万载县星民物业管理有限公司其余诉讼请求。 案件受理费50元，由原告万载县星民物业管理有限公司负担32元，被告邹冬荣负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审判长  王钟敢 审判员  漆 星 审判员  冯包根 二〇二〇年十月十日 书记员  周 青