长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初7522号原告：湖南天信文创发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路**创谷产业园****。法定代表人：吴佳波，董事长。委托诉讼代理人：康颉，湖南如金律师事务所律师。被告：湖南龙的文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市，住所地湖南省长沙市天心区雀园路**创谷产业园****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈智。委托诉讼代理人：孙迅，湖南光韵律师事务所律师。原告湖南天信文创发展有限公司（以下简称天信公司）与被告湖南龙的文化传播有限公司（以下简称龙的公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天信公司的委托诉讼代理人康颉、被告龙的公司的委托诉讼代理人孙迅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天信公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2016年8月18日签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》于2020年7月31日解除；2、判令被告向原告支付2019年3月1日至2020年7月31日的租金485991元；3、判令被告按《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》第十九条第三款约定每逾期一日，按应付租金的3‰的标准向原告支付违约金，暂计算至2020年7月31日止为105986元，全部违约金计算至实际付清之日止；4、判令被告向原告支付合同解除之日至实际交还房屋之日的房屋占用使用费（按租赁合同约定价格计算）；5、判令被告立即向原告交还其所租赁的房屋；6、判令本案全部诉讼费用由被告承担。被告龙的公司辩称：1、双方的租赁合同已于2020年6月17日解除；2、新冠疫情期间应实行租金减免的规定；3、原告主张的违约金过分高于实际损失，请求法院依法予以核减；4、《租赁合同》中19.5条属于无效条款；5、原告承诺的房租补贴未兑现，被告可行使抵押权。本院经审理查明事实如下：2017年11月28日，原告为出租人（甲方）与被告（承租人，乙方）签订了《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》，约定：租赁标的物为位于长沙市天心区雀园路568号长沙（国家）创谷产业园B1栋4楼417-428、415号房屋，建筑面积为746.91平方米，租金按建筑建面积计算；租赁期限为5年，自2017年11月28日至2022年11月27日止；自租赁开始日起第一年租金为每平米每月43元，考虑到装修等因素，甲方给予乙方第一年租金总价款适当的折扣，折扣后第一年租金总额为353288元，第二年租金为43元/月/平方米，第三年租金为43元/月/平方米，第4年租金为50元/月/平方米，第5年租金为52.5元/月/平方米；承租人应按本合同的约定及时、足额支付租金、履约保证金、物业管理费和其他费用；承租人拖欠租金累计15天以上或拖欠物业费、能源费用等任何一项费用累计超过1个月的，出租人可解除本合同；承租人向出租人支付相当于第一个年度1个月租金32117元的履约保证金，在承租人违约的情况下，出租人有权根据情况直接扣除履约保证金的部分或全部，承租人应在接到或视为接到出租人通知后3日内将履约保证金补足至第一个租赁年度1个月租金的水平，未按期补足的，按未补足金额的每日1%向出租方支付违约金；承租人未按合同约定按期支付租金，每逾期1日，按应付金额的千分之三承担逾期付款违约金，逾期累计超过15天的，出租人有权解除本合同；拖欠租金或物业费等费用经出租人催告后未按要求及时纠正的，出租人或物业管理公司以中断标的房屋的水、煤气、热力、电话基础设施供应等方式敦促承租人纠正其违约行为，且出租人有权解除本合同。合同签订后，被告依约向原告支付了履约保证金32117元。原告将房屋交给被告使用后，被告未按约定在2019年1月28日前向原告支付2019年2月28日至2020年7月31日期间的租金。原告多次向被告发函催缴未果，遂于2020年5月26日向被告发出《关于租金欠缴停电告知函》，载明被告截止目前已欠缴租金778840元，要求被告在收到函件3日内支付租金，否则将以中断标的房屋的水、电、热力、电话基础设施公用等方式敦促被告纠正违约行为。因被告未能支付租金，原告于2020年5月31日将案涉房屋的水、电关停，并于2020年6月17日向被告发出《解除合同通知书》，通知案涉《租赁合同》于通知书发出之日起解除，并要求被告交还出租房屋、支付截至交还出租房屋之日的租金、违约金。被告于2020年7月22日腾退房屋并将钥匙邮寄给原告，但至今欠付原告自2019年3月1日起的租金，以致成诉。另查明，原告向被告出具《租金缴款明细表》，载明：因此次疫情影响，实行2020年2月租金全免，3月4月租金各减半政策，本次减免金额为64234元，减免后本次应缴租金778840元，请收到《关于租金欠缴停电告知函》后3日内缴齐。本院认为：原、被告签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行各自义务。原告天信公司依约交付案涉房屋后，被告龙的公司拖欠租金的行为已构成违约，应承担偿付拖欠租金并支付违约金的民事责任。被告龙的公司拖欠租金已超过15天，原告天信公司有权依据合同约定要求解除合同；该租赁合同自原告天信公司解除通知送达被告龙的公司之日（即2020年6月17日）解除。关于欠付租金金额：1、被告龙的公司未能按合同约定履行支付租金的义务，经催讨后亦未履行，原告天信公司采取停水、停电措施敦促被告龙的公司履行义务，符合双方合同约定，该期间的租金亦应支付；合同解除后至被告龙的公司搬离承租房屋期间的房屋占用使用费，被告龙的公司亦应予承担；即，被告龙的公司应支付原告天信公司截至2020年7月22日止的租金及房屋占用使用费。2、因案涉房屋系国有经营性用房，符合长沙市人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》第7条应当减免租金的情况，对被告龙的公司2020年2月的租金应予减免，对3、4月的租金应予以减半收取，即该期间的租金64234元应予减免。经核算，截至2020年7月22日，被告龙的公司实际拖欠租金及房屋占用使用费共计412122元。合同解除后，被告龙的公司支付的履约保证金32117元应抵扣欠付租金。即，被告龙的公司还应支付原告天信公司租金及房屋占用使用费共计380005元。关于违约金，原告天信公司主张按合同约定每日3‰的标准支付，该标准超过法律规定范围，本院调整为每日万分之四。截至2020年7月31日，实际产生违约金11983元；自2020年8月1日起的违约金以欠付租金380005元为基数、按每日万分之四的标准计付。被告龙的公司已于2020年7月22日交付承租房屋，原告天信公司诉求被告龙的公司交还房屋以及支付自合同解除之日至交还房屋之日的房屋占用使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告龙的公司辩称原告天信公司曾有房租补贴的承诺，但被告龙的公司未能提供充分有效证据证明该事实成立，故对被告龙的公司房租补贴应抵扣欠付房租的主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告湖南天信文创发展有限公司与被告湖南龙的文化传播有限公司签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》于2020年6月17日解除；二、由被告湖南龙的文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告湖南天信文创发展有限公司截至2020年7月22日的租金及占用使用费380005元；三、由被告湖南龙的文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告湖南天信文创发展有限公司截至2020年7月31日的违约金11983元，并以欠付租金及占用使用费380005元为基数、按每日万分之四的标准支付自2020年8月1日起至租金及占用使用费支付之日止的违约金；四、驳回原告湖南天信文创发展有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费9720元，减半收取4860元，保全费3480元，共计8340元。由原告湖南天信文创发展有限公司承担2430元，被告湖南龙的文化传播有限公司承担5910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  周长军二〇二〇年十月二十六日法官助理唐莉代理书记员  邹 舟