安徽省蚌埠市禹会区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0304民初3888号原告：蚌埠市众鑫物业管理有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市蓝天紫竹苑**楼**办公用房，统一社会信用代码91340300725537913E。法定代表人：朱士田，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁玉环，江苏海越律师事务所律师。被告：胡斌辉，男，1972年8月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。原告蚌埠市众鑫物业管理有限责任公司（下称众鑫物业公司）诉被告胡斌辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众鑫物业公司的委托诉讼代理人丁玉环到庭参加诉讼，被告胡斌辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付拖欠的2018年3月1日-2020年5月31日期间的物业服务人民币1377元（物业费：0.55元/月/平米*27月*92.37平米=1377元），以及该期间的电梯电费189元，合计人民币1566元；二、请求判令被告从逾期之日起每日按应缴费用百分之五的标准支付违约金，暂按200元计算；庭审中，原告将该项诉讼请求当庭变更为：二、请求判令被告从逾期之日起按银行同期贷款利率标准支付违约金；三、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年元月15日，蚌埠市房地产开发有限公司与众鑫物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告向安徽省蚌埠市燕山南路118号君和花园小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。该被告系上述物业的业主，房号：1幢1单元202室，物业面积92.37平方米，按合同约定应当向原告缴纳物业服务费以及电梯电费共1566元，但被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，且经原告催缴后仍未有效果，原告遂诉至法院。被告胡斌辉辩称，一、众鑫物业公司违反《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。胡斌辉父亲身患重病，楼下商铺向小区内私自打孔排放油烟，致胡斌辉父亲呼吸困难，因该问题胡斌辉多次向物业反映情况，物业毫不理睬。二、众鑫物业公司违反《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。违反《前期物业管理服务协议》对房屋公用部分维护和管理协议，违反《蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准》C级标准：1、小区公用部分破损很久都不维修；2、众鑫物业公司毁坏君和小区公共绿地建设停车场并收费；3、众鑫物业公司破坏君和小区公共绿化，私自砍伐小区树木；4、众鑫物业公司在小区应急消防通道上盖门面房，对外出租牟利；5、不到一年监控系统损坏。三、众鑫物业公司违反《蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准》C级标准、违反《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容、第三条环境卫生协议。众鑫物业公司对君和小区环境卫生没有维护：1、小区道路长期脏、乱、泥泞；2、楼道地面污垢遍地；3、窨井毁坏；4、化粪池堵塞。四、众鑫物业公司做不到《蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准》C级标准，违反《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容、第四条保安协议：区内24小时固定门岗值班，封闭管理。1、保安长期不在岗；2、小区大门所有人随意出入；3、没有做到封闭管理；4、保安上班时间睡觉。五、众鑫物业公司做不到《蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准》C级标准，违反《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容、第五条交通秩序与车辆停放协议：车辆进出登记管理；车辆按指定地点停放：1、小区主干道（消防通道）停满车辆；2、非小区车辆随意进出。六、众鑫物业公司违反《物业管理条例》第四十一条、《物业收费管理服务办法》第十二条、《前期物业管理服务协议》第八条。众鑫物业公司没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，原告未向业主公布任何收支。七、众鑫物业公司违反《新消防法》第二十八条：任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。1、众鑫物业把小区东的消防应急通道上盖房屋（违章建筑），作为门面房出租；2、小区主干道（消防通道）停满车辆。八、众鑫物业公司违反《治安处罚法》第二十六条规定、第四十九条：盗窃、诈骗、哄抢、打砸、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，构成故意毁坏公私财物罪。1、损坏君和小区监控系统，前期小区有完整的监控系统，在物业的不到一年工作期间，全部毁坏；2、物业工作人员打砸小区保安室的设备、设施等等。综上，被告认为：1、被告愿意缴纳2018年6月30日-2020年1月15日的70元垃圾运输费用。（众鑫物业合同截止期限为2020年1月15日）；2、请求法院驳回原告违约金请求。3、请求判令原告承担本案的全部诉讼费用。本院经审理认定事实如下：被告胡斌辉系安徽省蚌埠市燕山南路118号君和花园小区1幢1单元202室的业主，房屋建筑面积92.37平方米。2017年1月15日,蚌埠市房地产开发有限公司与原告众鑫物业公司签订了《物业管理服务合同》,合同约定服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用和维护、违约责任等。其中，服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；车辆的停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。服务费用包括：服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：多层住宅：0.4元/月；小高层：0.55元/月，物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等，该《物业管理服务合同》的期限为2017年1月16日至2020年1月15日。2017年11月30日，案涉小区成立业主委员会。2018年之前，案涉小区大部分业主对众鑫物业公司提供的服务比较满意。自2018年之后，众鑫物业公司因其提供的服务逐渐满足不了部分业主的需要，且未完全按照《物业管理服务合同》的约定全面履行相关义务，存在履行瑕疵，致双方矛盾不断，业主多次向相关部门投诉众鑫物业公司。案涉小区业主委员会于2018年3月16日、2018年4月10日等时间多次向众鑫物业公司送达整改通知，均未果。2018年6月18日、2018年10月14日，案涉小区业主委员会向众鑫物业公司送达解聘及要求其撤出小区通知，均未果。目前，众鑫物业公司已退出案涉小区，该小区已入驻新的物业公司。胡斌辉认为众鑫物业公司的服务期限至2020年1月15日，对第二项诉请不予认可，认为被告不存在违约情形。以上事实，有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、《物业管理服务合同》、备案表、催缴通知书照片，被告提交的被告身份证复印件、迎宾社区证明、新物业公司入驻君和小区调查、2017年12月12日业委会证明、2018年1月30日通知、2018年3月16日整改通知书、2018年10月10日通知、2018年6月18日解聘书、2018年10月14日撤出通知书、2020年8月13日证明、签名册、小区业主提供材料以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，对此本院予以确认。本院认为:蚌埠市房地产开发有限公司与原告众鑫物业公司签订了《物业管理服务合同》合法有效，并已经实际履行，该合同对全体业主发生法律效力。按照合同的约定，当原告众鑫物业公司完成其约定服务的工作，被告作为业主应当支付物业费。但因原告众鑫物业公司未完全按照《物业管理服务合同》中的约定履行物业管理服务内容，存在履行瑕疵，原告众鑫物业公司应承担相应的违约责任，法院依法酌定为30%。对于众鑫物业公司的服务期限问题，本院认为，蚌埠市房地产开发有限公司与原告众鑫物业公司签订的《物业管理服务合同》的合同期限为2017年1月16日至2020年1月15日，被告胡斌辉认可的物业管理服务期限至2020年1月15日，且案涉小区业主委员会曾多次向众鑫物业公司送达解聘及要求其撤出小区通知，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。故本院对原告众鑫物业公司诉请自2020年1月16日之后的物业费本院不予支持。对于原告众鑫物业公司诉请电梯电费189元，因原告众鑫物业公司未提供相关证据证明其主张，本院对该诉请不予处理，原告众鑫物业公司可依法令行主张。本院认为，被告胡斌辉还应向原告众鑫物业公司承担物业费：0.55元/月/平米×22.5月×92.37平米×70%＝800元。对于原告众鑫物业公司诉请判令被告从逾期之日起按银行同期贷款利率标准支付违约金，因原告众鑫物业公司自身存在违约行为，故对于该项诉请本院依法不予支持。被告胡斌辉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对质证等诉讼权利的放弃，对此产生的不利法律后果，依法由其承担。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡斌辉于本判决生效后十日内支付原告蚌埠市众鑫物业管理有限责任公司物业费800元；二、驳回原告蚌埠市众鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡斌辉负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  庞珂二〇二〇年十月二十九日法官助理王静书记员侯晨晨