黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初938号原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省依兰县通江路**。法定代表人孙杨，黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司总经理。委托代理人霍永成，北京市中凯律师事务所律师。被告全艳萍，女，1986年2月8日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道外区。原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告全艳萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年01月06日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月09日公开开庭进行了审理。原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司委托代理人霍永成到庭参加了诉讼，被告全艳萍经本院公告传唤未到庭，本案现已审理终结。原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、判决被告协助原告办理商品房买卖合同撤销登记备案的相关手续；三、判决被告向原告返还房屋；四、判决被告返还原告被划扣的保证金30,834.91元；五、判决被告给付自2019年04月17日至2019年12月16日（合计244天）的违约金1429元，并以代付款8785.98元为基数，按月利率2%的标准向原告支付自2019年12月17日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；六、判决被告给付自2019年08月15日至2019年12月16日（合计122天）的违约金536元，并以代付款金额6594.44元为基数，按月利率2%的标准向原告支付自2019年12月17日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；七、判决被告给付自2019年11月22日至2019年12月16日（合计25天）的违约金147元，并以代付款金额8832.57元为基数，按月利率2%的标准向原告支付自2019年12月17日起至代付款项实际清偿之日止的违约金；八、判决被告给付原告违约金，以6621.92元为基数，按月利率2%的标准计算自2020年03月06日至实际清偿之日止；判决被告给付合同解除违约金114,821.8元（以总房款574109元的20%计算）；截至2019年12月16日，以上合计154,878.79元；十、判决被告支付原告律师费13,292元；十一、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件，后原告与上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行签订《浦发银行商品房按揭合作协议书》。《商品房买卖合同》约定：被告以银行贷款的方式购买原告开发建设的香坊区会展城上城一期7号楼1单元17层3号房屋。附件四即合同补充协议约定：在甲方担保期间，若因乙方拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致甲方代为偿还的，自甲方发出通知之日起30日内，乙方应全额向甲方返还代付款项，并按甲方代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向甲方支付违约金，乙方超过上述期限未能向甲方返还全部代偿款项，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取乙方总房款的20%的违约金，由此给甲方造成的一切损失（包括不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由乙方承担。《浦发银行商品房按揭合作协议书》约定，由原告为被告的贷款向上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行为被告办理按揭贷款，贷款金额400,000元，约定等额本息还款，还款日为每期末月的15日。后被告多次到期未能偿还银行贷款，导致原告先后代为被告偿还银行贷款本金、利息和罚息共计30,834.91元。2019年7月18日，原告已通过EMS的形式向被告发出违约通知单，催告其应按照约定于1个月内偿还原告的代付款项及违约金，因被告未归还欠款，原告提起诉讼。被告全艳萍未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据“《商品房买卖合同》及附件”、“《浦发银行个人购房担保借款合同》”、“浦发银行商品房按揭合同中协议书”、“特种转账贷方传票”及“违约通知及送达状态查询单”、“民事委托代理合同、律师费发票”。本院认定如下：原告所举示“《商品房买卖合同》及附件”、“《浦发银行个人购房担保借款合同》”及“浦发银行商品房按揭合同中协议书”，上述证据来源合法，能够客观反映原、被告间建立房屋买卖合同法律关系，同时能够体现原告对被告在案外人浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行处借款进行担保的相关事实，上述证据与本案争议问题具有关联性，本院对上述证据予以采信。对于原告所举示“特种转账贷方传票”，该证据能够证明因被告违约行为导致原告代为偿还本息、罚息的相关事实，该证据内容真实、来源合法，本院对此予以采信。对于原告所举示的“违约通知及送达状态查询单”，能够体现原告已依约向被告履行通知义务，该证据内容真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。对于原告举示的“民事委托代理合同、律师费发票”，该证据能够体现因被告违约行为所致原告的损失，该证据内容符合双方约定，本院对此予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年03月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》附件，其中约定：全艳萍购买原告公司开发的位于香坊区××与××交口向东600米南侧会展城上城一期7#楼1单元17层3号，房屋价款574,109元，并约定全艳萍交付首付款174,109元，余款400,000元由全艳萍向银行贷款支付原告，具体事宜见附件。附件合同补充协议8.2款约定：在甲方（原告）担保期间，若因乙方（被告）拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致甲方代为偿还的，自甲方发出通知之日30日内，乙方应全额向甲方返还代付款项，并按甲方代其向银行还款金额每日千分之五的标准向甲方支付违约金，乙方超过上述期限未能向甲方返还全部代偿款项，甲方有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时收取乙方总房款20%的违约金，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由乙方承担；9.1双方通知的方式：用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准。9.2约定：用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第三日视为送达。2015年12月19日，原告与案外人上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行）签订《商品房按揭合作协议书》，双方约定由浦发银行对原告开发的会展城上城项目提供房屋按揭贷款，原告同意自《个人购房借款（综合）合同》签订之日起，至购房人（借款人）取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交浦发银行收执之日止，对购房人（借款人）所欠浦发银行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并在浦东银行开立“保证金专户”，按照按揭贷款余额的2%存入保证金并承担质押担保责任。当借款人不能按期还本付息时，由原告代为偿还，浦发银行有权直接从保证金账户中扣收。被告与原告签订《商品房买卖合同》后，与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：被告向浦发银行贷款400,000元,贷款用途为购买坐落于香坊区××与××交口向东600米南侧会展城上城一期7#楼1单元17层3号房屋（本案涉案房屋），贷款期限为30年，预计自2015年04月09日至2045年04月09日止。因被告未按合同约定的时间向浦发银行偿还贷款本息，原告分4次代被告向浦东银行偿还贷款本金、利息、罚息：2019年04月17日代偿8785.98元；2019年08月15日代偿6594.44元；2019年11月22日代偿8832.57元；2020年03月06日代偿6621.92元。以上共计30,834.91元。另查明，原告于2019年07月18日向被告在《商品房买卖合同》所载明预留通讯地址邮寄违约通知，该邮件于2019年07月22日由他人代为签收。因被告未偿还上述款项，原告诉至法院，因本次诉讼发生律师费13,292元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件，浦发银行与原告签订的《商品房按揭合作协议书》及浦发银行同被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行己方合同义务。本案中，在原告担保期间，因被告拖欠浦发银行贷款本息、罚息及相关费用导致原告代为偿还后，原告履行了相关的通知义务。对于被告未偿还原告代付款项事由，符合《商品房买卖合同》中所约定原告解除合同的条件，且原告有权收取被告总房款20%的违约金，故对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及给付解除合同违约金114,821.8元（以总房款574,109元的20%计算）诉请，本院予以支持。被告应协助原告办理注销坐落于哈尔滨市香坊区××与××交口向东600米南侧会展城上城一期7#楼1单元17层3号房产的联机备案登记手续，并应返还上述房产。因被告不能按照《个人购房担保借款合同》的约定向浦发银行按期偿还贷款本息，浦发银行按照《商品房按揭合作协议书》的约定从原告保证金账户中扣手，原告因此代付款项共计30,834.91元。现原告要求被告偿还上述款项有事实及法律依据，本院予以支持。按照《商品房买卖合同》的约定，自原告发出通知起30日内，被告应全额向原告返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。原告自愿调整该违约金计算标准为月利率2%，符合双方约定，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。原告要求被告支付律师费的诉请符合《商品房买卖合同》的约定，同时其所举示《民事委托代理合同》及律师费发票能够证明本次诉讼所支付律师费13,292元为合理必要费用，本院对原告该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告全艳萍于2015年03月30日签订的《商品房买卖合同》及附件于本判决生效后依法解除；被告全艳萍于本判决生效后十日内协助原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司办理注销坐落于哈尔滨市香坊区长江路与香福路交口向东600米南侧会展城上城一期7#楼1单元17层3号房产的联机备案登记手续；被告全艳萍于本判决生效后十日内将坐落于哈尔滨市香坊区长江路与香福路交口向东600米南侧会展城上城一期7#楼1单元17层3号房屋返还原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司；被告全艳萍于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代偿款项30,834.91元；被告全艳萍于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司违约金1429元（自2019年04月17日至2019年12月16日），并以8785.98元为基数，以月利率2%为计算标准，给付违约金自2019年12月17日起至该部分代付款项全部清偿之日止；被告全艳萍于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司违约金536元（2019年08月15日至2019年12月16日），并以6594.44元为基数，以月利率2%为计算标准，给付违约金自2019年12月17日起至该部分代付款项全部清偿之日止；被告全艳萍于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司违约金147元（自2019年11月22日至2019年12月16日），并以8832.57元为基数，以月利率2%为计算标准，给付原告违约金自2019年12月17日起至该部分代付款项全部清偿之日止；被告全艳萍于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司违约金，以6621.92元为基数，以月利率2%为计算标准，自2020年03月06日至该部分款项全部清偿之日止；被告全艳萍于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司合同解除违约金114,821.8元；被告全艳萍于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司律师费13,292元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3521元、公告费560元，由被告全艳萍承担，此款于上述款项一并给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨冀滨审 判 员  马荣良人民陪审员  孟凡英二〇二〇年十月二十一日书 记 员  欧爱华