福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0213民初1833号 原告（反诉被告）：林南昕，男，1979年9月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告（反诉原告）：许养水，男，1966年1月21日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告（反诉原告）：许惠敏，女，1970年10月28日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 许养水、许惠敏共同委托代理人：叶海恭、马飘海，福建平齐律师事务所律师。 原告（反诉被告）林南昕与被告（反诉原告）许养水、许惠敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，许养水、许惠敏对林南昕提出反诉，本院依法予以合并审理。本案公开开庭进行了审理，林南昕，许惠敏及委托诉讼代理人叶海恭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林南昕向本院提出诉讼请求：一、请求判令许养水、许惠敏共同返还押金32000元及利息(利息以本金32000元，按年利率6％计算，自起诉之日起计至还款之日止)；二、请求判令许养水、许惠敏共同退还自餐厅停业后，到店面租给第三方为止的租金9.6万元作为其违反合同的赔偿（房租3.2万元/月，自2020年1月1日起停业空置，到2020年3月31日止和第三方签订新的租赁合同）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月11日，其和许养水签订的《店面租赁合同》第三条5款约定:甲方另外收取乙方第一个月的租金作为押金，在合同有效期到期或者合同失效后，甲方应及时退还乙方押金。其依约将押金3.2万元支付给甲方。经营至2020年3月间，其与许养水、许惠敏及第三人共同沟通店面转让给第三人的事项。嗣后，在其当场见证下，许养水、许惠敏和第三人签订了店面租赁合同，其与许养水、许惠敏口头达成了自愿无条件解除《店面租赁合同》。但是许养水、许惠敏对其缴纳押金3.2万元，却拒不返还，经催讨，均未果。《店面租赁合同》第四条第3款规定：3、乙方在承租期内进行适当的装修和改造，在不涉及房屋质量和安全的前提下，甲方应寄予同意并支持。在租赁期满后，甲方不应要求回复原状。第九第二款规定：1、房屋出现质量问题或者受政府法规规定，无法继续使用或者餐饮的，可以要求退还押金。2、因甲方单方面原因造成无法继续经营的，乙方可要求终止履行合同，并要求甲方赔偿损失。因店面经过被告的加层改造后，无法保证生产安全和消防安全。根据合同并根据《中华人民共和国消防法》《建筑设计防火规范》《饮食建筑设计规范》，为保证消费者和员工的生命财产安全，其向其与许养水、许惠敏提出必要的厨房改造请求，但是其与许养水、许惠敏不同意，亦不允许终止履行合同。在无法改造的情况下，餐厅只能一直处在不合规的勉强运作当中，导致持续亏损达60万元左右。其与许养水、许惠敏违法改造店面且不同意其按相关法规作必要改造，是造成餐厅持续亏损直至2019年12月31日停止营业的主要原因。由于其与许养水、许惠敏不愿意解约，只同意转让店面，加上疫情的影响，店面空置了三个月，直到2020年3月31日才有第三方承租此店面。综上所述，为维护自身的合法权益，其依《民事诉讼法》、《合同法》等法律条文规定，诉至贵院。恳请人民法院依法支持其的诉讼请求。 许养水、许惠敏辩称，1、林南昕要求返还押金没有事实与法律依据，租赁合同的交易习惯，合同约定的押金的性质是属于保证金，是约束承租人依约履行合同。本案中，林南昕欠缴交水电、物业，构成违约，无权要求退还押金。2、从履行时间顺序看，林南昕缴纳水电费用在先，合同解除后，返还押金时间在后，因此，其拥有先履行抗辩权。在林南昕没有付清水电等物业费用前，无权要求返还押金。3、赔偿金自2019年3月签订合同后，其没有对房屋进行改造，也没有阻止林南昕对房屋进行改造，林南昕所称的亏损，是单方的计算，没有任何的事实依据。店面的转让是林南昕自己找到一个邓斌的案外人，且和他谈好租赁价格后，还向邓斌收取了20万元的合同转让费后，才跟被告说要解除合同，让邓斌接手承租，因此，其并没有出现任何的违约行为，店面也没有空置，店面的损失与其没有关系。林南昕要求其赔偿没有事实与法律依据，应当驳回。 许养水、许惠敏向本院提出反诉请求：1、判令林南昕支付反诉许养水、许惠敏违约金32000元及水电、物业等费用9286.9元。2、反诉费用由林南昕承担。事实与理由：其与林南昕签订的《店面租赁合同》第七条第2项约定：在合同有效期内，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金32000元。然而，在租赁合同的期限内，林南昕向其提出解除租赁合同，故林南昕存在违约，应当支付其违约金32000元及水电、物业等费用9286.9元。特提起反诉，望法庭支持反诉请求。 林南昕辩称，由于许养水、许惠敏自行将所有楼层加层改造，每一层变为两层，共改为6层，未取得审批手续。根据《中国人民共和国消防法》《建筑设计防火规范》《饮食建筑设计规范》，厨房所在层和顾客用餐层净高要求2.4m以上，但现状只有1.9米左右，远低于安全要求。无法安装温感探测器、烟雾探测器以及消防喷淋装置，其向许养水、许惠敏提出改造要求，但是许养水、许惠敏拒绝了。许养水、许惠敏的加层改造导致所有楼层均低于法律法规规定，部分楼层更没有逃生通道，无法保证生产安全和消防安全。市场监督管理部门、社区等日常检查中也有提到关于加层的危险隐患，提醒整改。在2020年8月，为了配合马巷派出所查看监控记录，发现许养水、许惠敏保留的一个房间（里面有监控主机，此房间一直锁着，并不知道里面的情况。承租之前许养水、许惠敏告诉这个房间除了监控主机以外，其余的是空置的），竟是一间设施齐全的卧室套房，这完全违反了相关的法律法规。2020年11月左右，其向许养水、许惠敏提出由于店面建筑称重结构已被破坏，不可逆转，并设置卧室，存在安全隐患，要求停止经营、解除合同，但是许养水、许惠敏拒绝了。因此从2020年12月30号起，原餐厅就实质上停止营业，此时亏损已达50万左右。但是许养水、许惠敏不愿意终止合同，只同意转让，仍要求按时足额交租，否则便视为违约。为了避免出现合同纠纷，其一直保持足额交租。但是由于疫情，店面几乎无人问津。2020年3月7日，泉州佳欣酒店倒闭事件造成大量生命财产损失的事件发生后，我跟被告再次提起，“佳欣酒店”倒塌事件发送后，政府相关部门必将严查此类违法改造建筑，此店面不可能再做大型餐饮经营，再次要求许养水、许惠敏解除合同，退还押金，赔偿适当损失，但是没有得到许养水、许惠敏的同意。2020年3月下旬，有第三方自然人邓彬看中此店面，其也打算退出再与许养水、许惠敏协商相关纠纷。2020年3月31日，许养水与邓彬签订了新的租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人陈述在案的法庭笔录及当事人提供的证据，本院认定如下事实： 2019年3月11日，林南昕与许养水签订了一份《店面租赁合同》，合同约定：林南昕将特房.黎安小镇D地块项目D8#楼1层106单元、2层201单元、3层302单元房产出租给林南昕，租赁期限六年，即自2019年3月1日至2025年2月28日止，每月租金为32000元；出租方另外收取承租方第一个月的租金作为押金，在合同有效期到期或者合同失效后，出租方应及时退还承租方押金；在合同有效期内，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金32000元……；合同还对其他事项进行约定。合同签订后，许养水、许惠敏将上述房产交给林南昕管理使用，林南昕也依约向许养水、许惠敏支付租金及押金32000元。合同签订后，双方依约履行。2019年4月1日，经许养水、许惠敏同意，林南昕将上述房产转让给第三人，并由许养水、许惠敏与第三人另行签订租赁合同。 另查明，林南昕租赁期间尚有物业费、水费9286.9元未缴。 审理中，许养水、许惠敏提出因林南昕未缴纳物业费，物业公司不让进行装修，拖延十二天，导致损失租金12800元，要求林南昕承担。 本院认为，林南昕与许养水、许惠敏签订的《店面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行合同义务。本案中，林南昕与许养水、许惠敏在租赁期间解除《店面租赁合同》，系经双方协商同意，双方均未构成违约，许养水、许惠敏要求林南昕支付违约金32000元的诉讼请求，本院不予支持；《店面租赁合同》约定“在合同有效期到期或者合同失效后，出租方应及时退还承租方押金”，《店面租赁合同》解除后，许养水、许惠敏应将押金退还承租方，因此，林南昕主张许养水、许惠敏退还押金32000元的诉讼请求，本院予以支持，但应扣除许养水、许惠敏代为缴交的林南昕租赁期间未交的物业费、水费9286.9元，折抵后，许养水、许惠敏还应退还林南昕押金22713.1元。 至于林南昕以案涉出租房未取得审批手续，擅自加层改造，不符合安全要求，违反合同规定，要求许养水、许惠敏赔偿租金9.6万元的诉讼请求。本院认为，双方签订的《店面租赁合同》并未对案涉出租房的建设要求进行约定，出租方擅自加层改造系在与林南昕签订《店面租赁合同》之前就已形成，林南昕应自行对案涉出租房是否符合经营要求进行考量；租赁期间，林南昕也未存在被相关执法部门勒令停业整顿的现象，没有造成损失的事实，因此，林南昕主张许养水、许惠敏违反合同规定，请求赔偿租金9.6万元，没有合同和损失事实依据，本院不予支持。 至于许养水、许惠敏主张因林南昕未缴纳物业费，物业公司不让进行装修导致逾期装修十二天的损失租金12800元。本院认为，虽林南昕存在未缴清物业费的事实，但物业公司以未缴纳物业费为由阻止许养水、许惠敏进行装修，没有法律依据，属不合法行为，所造成的损失不应由林南昕，故许养水、许惠敏主张由林南昕承担租金损失12800元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、许养水、许惠敏应于本判决生效之日起十日内应退还林南昕押金22713.1元； 二、驳回林南昕其他诉讼请求； 三、驳回许养水、许惠敏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费1430元，反诉部分案件受理费576元，由林南昕负担1180元，许养水、许惠敏负担826元，款均限于本判决生效之日起三日内向本院缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （陈秋潮） 二〇二〇年十月十九日 代书记员（ 陈小 燕） 附：本案所适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。