河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初4751号原告：周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司。住所地：河南省周口市川汇区诚德华府小区内。统一社会信用代码：914116025531917839。法定代表人：张丰收，公司总经理。委托诉讼代理人：史玉洁，河南颖滨律师事务所律师。被告：张淑丽，女，汉族，1981年9月8日出生，住河南省商水县，现住河南省周口市川汇区。原告周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司（以下简称嘉乐物业公司）与被告张淑丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉乐物业公司的委托诉讼代理人史玉洁、被告张淑丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳物业管理费用8203元，违约金20670.075元（至2020年3月27日），共计28873.075元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2014年6月15日签署了《前期物业管理服务协议》，约定了物业管理服务中的各项费用，以及逾期交纳管理费利息为日息千分之三。在协议履行过程中，原告未按期交纳物业管理费用及逾期利息。现原告已于2020年2月29日退出小区物业服务。经原告多次催要未果后，原告于2020年3月27日向被告发出律师函，要求被告交纳物业管理费及违约金。但被告收到律师函后仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望依法判决。被告张淑丽辩称，被告与原告签订物业服务协议后，按约履行了义务和责任，预交了一年物业费1743元。但被告收取物业费后没有履行合同约定的服务责任，构成违约。同时，被告没有公示小区内广告收益，没有将广告收益发放给业主，对被告构成侵权。被告购买房屋时，开发商承诺小区内安装的太阳能发电后可并入国家电网，小区内业主可得到用电补贴。但至今小区业主没有得到用电补贴。综合以上事实，被告有权拒交物业费。请求依法驳回原告的非法诉求，判令原告承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告嘉乐物业公司与被告张淑丽对双方签订《前期物业管理服务协议》的事实，以及被告自2015年6月16日起至2020年2月29日未交物业管理费的事实陈述一致，本院予以确认。《前期物业管理服务协议》的相关内容为，嘉乐物业公司为甲方，张淑丽为乙方（业主），物业名称：诚德华府，乙方房屋位置：6号楼3单元5层505户，建筑面积135.26平方米。甲方的权利义务为：对物业共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮，服务管理；根据需要，物业管理委员会可委托专营公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；每半年向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他公用设施设备和场地的经营性收入。乙方的权利义务为：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；遵守物业管理制度和临时《业主规约》；向甲方交纳物业管理费用。该协议约定按产权证面积收费，标准为：多层住宅0.6元/㎡月、小高层1元/㎡月。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量月定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的3‰支付违约金。协议签订的当天，被告向原告出具一份《承诺书》，承诺：本人确认已详细阅读诚德华府小区临时《业主规约》和《物业管理公约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人共同遵守，同意承担违反《业主规约》和《物业管理公约》的相应责任。本案在庭审中，原告嘉乐物业公司陈述诉讼请求的物业管理费8203元，是按每年1743元，自2015年6月16日起至2020年2月29日止的物业管理费；违约金20670.075元是按每年被告张淑丽欠缴物业管费的情况，按3‰计算至2020年2月29日。被告张淑丽提供一组照片，以证明原告对被告房屋裂缝的问题没有解决，楼道消防栓箱内器材缺失，小区内儿童游乐场没有进行过维修，小区绿化不到位，车辆乱停乱放，服务质量不到位，外墙体有脱落现象，地面不平整，单元内地板砖破裂等。被告在庭后另外向本院提交了如下证据：1.周口诚德利实业有限公司与河南省睿斯特物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》（复印件），以证明原告嘉乐物业公司已经将诚德华府小区的物业管理交给了他人，无权继续向被告收取物业管理费；2.业主委员会备案表件（复印件）及公告（复印件），以证明诚德华府小区业主委员会成立的时间为2016年11月份，并于2016年12月5日公告承德社区业主委员会大会通过了《承德华府小区业主委员会章程》《诚德华府小区业主公约》《承德华府临时管理规约》《诚德华府小区业主大会议事规则》；3.承德华府项目介绍，以证明承德华府小区系周口诚德利实业有限公司开发的低碳环保住宅社区，开发商承诺有太阳能发电补贴，但一直没有兑现，没有兑现的原因是业主不向物业交440元电改费，物业不允许领取；4.收据（复印件），证明原告乱收费。原告的质证意见为，被告庭后提供的证据超出了举证期限，证据中的复印件，不具备证据的客观性，承德华府小区的电补系开发商宣传内容，与原告无关。另查明，原告嘉乐物业公司于2020年2月29日退出承德华府小区，3月27日委托河南颖滨律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告交纳物业管理费并支付违约金。本院认为，原告嘉乐物业公司与被告张淑丽签订《前期物业管理服务协议》，双方形成物业服务合同关系。根据协议约定，被告负有按年度预交物业管理费用的合同义务。被告自2015年6月16日起至今未交物业管理费，且在原告委托律师事务所向其发出催要物业费的《律师函》后仍不交纳，构成违约，应承担违约责任。经计算，被告应交纳自2015年6月16日起至2020年2月29日止的物业管理费为8196.95元。原告主张被告承担违约金有合同依据，但违约金每日3‰的标准较高，应以不超出一年期贷款市场报价利率的四倍为宜。关于被告主张原告存在违约行为的问题。原告是否违约并不能免除被告应当承担交纳物业管理费的合同义务，且被告仅将原告违约作为自己不交纳物业管理费的抗辩理由，在本案中并没有提出反诉。本院认为被告的抗辩理由不能成立。被告于庭后提交的证据中复印件部分不具备证据的客观性，不能作为本案定案的依据使用。关于用电补贴的问题，由于用电补贴系开发商作出的宣传，开发商与原告系不同的民事主体，原告可另行提出主张。综上，对原告嘉乐物业公司要求被告张淑丽交纳2015年6月16日起至2020年3月29日的物业管理费用8203元，违约金20670.075元（至2020年3月27日）的诉讼请求，本院支持被告向原告交纳物业管理费8196.95元及相应违约金，违约金的计算方法为：自2016年6月16日起至2017年6月15日，计算违约金的基数为1743元，2017年6月16日起至2018年6月15日，计算违约金基数为3486元，自2018年6月16日起至2019年6月15日，计算违约金基数为5229元，自2019年6月16日起至2020年2月29日，计算违约金基数为6972元，违约金标准为违约金起算日一年期贷款市场报价利率的四倍。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张淑丽于本判决生效之日起10日向原告周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司交纳物业管理费8196.95元，及相应违约金（违约金的计算方法为：自2016年6月16日起至2017年6月15日，计算违约金的基数为1743元，2017年6月16日起至2018年6月15日，计算违约金基数为3486元，自2018年6月16日起至2019年6月15日，计算违约金基数为5229元，自2019年6月16日起至2020年2月29日，计算违约金基数为6972元，违约金标准为违约金起算日一年期贷款市场报价利率的四倍）；二、驳回原告周口市川汇区嘉乐物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取260元，由被告张淑丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  孙慧忠二〇二〇年十月十二日书记员  杨 森