广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40090号原告：广东天河城（集团）股份有限公司，住所地广州市天河区天河路**，统一社会信用代码91440000617403088H。法定代表人：黄启宁，董事长。委托代理人：胡玉萍，系广东大篆律师事务所律师。委托代理人：黎淑仪，系该司员工。被告：大美州保险经纪有限公司广东省分公司，住，住所地广州市天河区天河路**粤海天河城大厦（即天河城东塔楼）第****一社会信用代码91440101MA5AMHYB8A。负责人：林峰，经理。被告：大美州保险经纪有限公司，住所地广州市荔湾区，住所地广州市荔湾区周门北路****144010467712884X3。法定代表人：陈斌，董事长。两被告的共同委托代理人：范平，系广东广美律师事务所律师。原告广东天河城（集团）股份有限公司（以下简称天河城公司）诉被告大美州保险经纪有限公司广东省分公司（以下简称大美州分公司）、大美州保险经纪有限公司（以下简称大美州公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天河城公司的委托代理人胡玉萍，被告大美州分公司、大美州公司的共同委托代理人范平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天河城公司诉称：2018年6月29日，原告与被告大美州公司就粤海天河城大厦第12层03、04单元（以下简称涉案房屋）租赁事宜签订租赁合同及相关补充协议。2019年3月25日，原告、被告大美州分公司、大美州公司及广东天河城物业运营管理有限公司（以下简称天河城物业公司）签订了《关于变更承租人的补充协议》，自2019年4月1日起，被告大美州公司将租赁合同项下的权利义务全部转让给被告大美州分公司。2019年4月7日起，被告大美州分公司未按期支付租金。原告依约向被告大美州分公司发函解除租赁合同，但被告大美州分公司在租赁合同提前终止后，并未依约将租赁物业还原后交还原告。另，被告大美州分公司是被告大美州公司依法设立的分公司，被告大美州公司依法对被告大美州分公司的债务承担连带责任。故此，原告诉至法院，请求判令：1、被告大美州分公司向原告支付2019年4月1日至5月8日的租金92858.75元及逾期支付租金的违约金（分别以73810.8元为基数，自2019年4月8日起计至实际清偿之日止；以19047.95元为基数，自2019年5月9日起计至实际清偿之日止；均按每日千分之二的标准计算）。2、被告大美州分公司向原告支付装修还原费用195151.83元。3、被告大美州公司对上述债务承担连带责任。4、两被告承担本案全部费用。被告大美州分公司辩称：一、被告大美州分公司在2019年3月28日向原告及其代理人天河城物业公司书面通知提前终止双方的租赁合同，当时被告大美州分公司也搬出了部分财物，但因最终不能就终止合同的责任问题协商一致，原告授意天河城物业公司阻止被告大美州分公司搬离物品，故被告大美州分公司有部分办公设施一直未能搬出。以上事实表明，原、被告的合同已于2019年3月底终止，租金亦应计至该月止。二、2019年3月底，原告对涉案房屋进行了锁门，被告大美州分公司实际无法使用涉案房屋，故被告大美州分公司不应支付2019年4月起的租金。三、被告大美州分公司已明确告知原告于2019年3月底终止双方租赁合同，原告也已锁门收回涉案房屋，并通知没收租赁保证金，原告不应扩大损失，制造被告大美分公司不交租金的假象，也不应以格式合同条款要求被告大美分公司承担双重责任。四、被告大美分公司没有装修及添付，没有还原义务，原告要求被告大美州分公司支付装修还原费用，理据不足。被告大美州公司辩称：一、涉案房屋的前一手承租人曾对涉案房屋进行过装修，被告大美州公司系按上一手承租人交付的状态接收的，承租期间未进行过装修，故两被告只需按接收时的状态将涉案房屋交还原告，没有将涉案房屋还原至装修之前状态的义务。二、根据原告提供的格式合同条款，承租人进行装修的需交纳装修还原保证金，装修还原保证金用于支付还原费用；现两被告既没有交纳装修还原保证金，也没有进行装修，但可推知原告已向上一手承租人收取了装修还原保证金，可用于涉案房屋的复原，原告现不应再向两被告主张复原费用。三、合同附件的还原标准仅仅载明了相关项目的有或者无，原告要求支付巨额装修还原费用也没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年6月29日，天河城公司（出租人/甲方）与大美州公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途；租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日；其中2018年7月1日至2019年6月30日的租金为73810.8元/月等。同日，天河城公司（出租人/甲方）与大美州公司（承租人/乙方）签订《补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：涉案房屋在2018年6月30日前由乙方关联公司上海百长资产管理有限公司（以下简称百长公司）承租，甲乙双方同意，由百长公司于租赁期开始之日前将涉案房屋按现状交付给乙方使用，甲乙双方无需另行办理交接手续；乙方应于本合同签订之日起七天内支付2018年7月1日至2018年7月31日的租金，之后的租金按自然月支付，乙方应于每月7日前支付当月租金，如租赁期的首月或尾月实际租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金；甲方委托天河城物业公司代为收取租金；乙方应于本合同签订之日起七天内一次性向甲方交纳147621.6元的租赁保证金；装修前，乙方应将装修资料交大厦管理者审核，经大厦管理者书面同意且乙方交纳了装修还原保证金后，乙方方可进行装修施工；如乙方未按本合同规定还原涉案房屋的，甲方可自行或委托第三人还原涉案房屋，并将装修还原保证金用于支付涉案房屋的还原费用，如装修还原保证金不足以支付涉案房屋的还原费用的，乙方应另行向甲方支付；租赁期满或合同提前终止的，乙方应将其在涉案房屋内的财物全部搬出，逾期未搬出的财物，视为乙方放弃其所有权及其上的所有权益，其价值视为零，甲方可自行处置该等财物；租赁期满或合同提前终止的，乙方应负责拆除和清理其加设在租赁单元内的一切装修和添附，将租赁单元还原至本合同附件1《还原标准》所列状态，还原的所有费用由乙方承担；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应按应付未付租金的0.2%向甲方支付违约金，乙方逾期三十天仍不全部支付应付租金的，视为租赁合同自动终止，甲方有权收回租赁单元，没收租赁保证金；除法律规定和本合同约定的可解除合同的情形外，任何一方均不得单方面解除租赁合同，否则违约方应向守约方承担违约责任，如违约方为乙方的，甲方可没收租赁保证金，且乙方应按未履行租赁期内涉案房屋的全部租金的20%向甲方支付违约金；任何一方给予对方的通知、请求等须采用书面形式，甲方给予乙方的通知、请求等，在邮寄、递送至本合同首部所述的乙方地址或涉案房屋后，视为送达，乙方给予甲方的通知、请求等，在邮寄、递送至本合同首部所述的甲方地址后视为送达等。该合同附件1《还原标准》载明的验收情况包括：有天花、公共间墙、室内间墙、架高地板地面、玻璃幕墙和窗、外墙墙纸、门及门锁、照明、灯具、空调、配电箱、烟感器、喷淋头、消防喇叭，无开关、插座等。2019年3月25日，天河城公司（出租方/甲方）、大美州公司（乙方/原承租人）、大美州分公司（新承租人/丙方）签订《关于变更承租人的补充协议》（以下简称《变更协议》），约定：甲方同意乙方自2019年4月1日起将乙方在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，丙方同意承继乙方在租赁合同项下的全部权利义务（包括违约责任）；租赁合同项下的应付款项，由乙方付至2019年3月31日，自2019年4月1日起由丙方支付；乙方已向甲方交纳的租赁保证金自动转为丙方交纳的租赁保证金，甲方无须向乙方返还等。天河城公司（出租方/甲方）还与大美州分公司（乙方/承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，显示签订时间为2019年3月19日，约定权利义务详见《变更协议》。关于合同履行情况。天河城公司称大美州分公司在2019年4月7日仍未支付当月租金，经多次催缴后仍拒不支付，天河城公司便在大美州分公司逾期交租已达30天后的2019年5月9日收回涉案房屋，并于2019年5月14日向大美州分公司作出函件称由于大美州分公司拖欠租金，故要求自2019年5月9日起终止双方的租赁合同、没收租赁保证金，且大美州分公司应按合同约定向天河城公司交还涉案房屋并支付拖欠的租金等，后天河城公司直至2019年10月15日才将涉案房屋另行出租给案外人；天河城公司为证明其主张，向本院提交了《缴费通知书》、《最后催款通知书》、《2019年上半年缴费通知书签收表》（显示涉案房屋在2019年1-4月均由“邓洁莹”签收了通知）、EMS邮寄底单（显示系天河城物业公司于2019年4月19日寄出，收件人为“邓洁莹”，收件地址为涉案房屋，内件品名为《2019年5月缴费通知书》及《2019年4月最后催款通知书》）及相应的邮件投递情况网络截图（显示该邮件已于2019年4月23日由他人代收）、《关于解除租赁合同的函》及邮寄该函件的顺丰速运客户联。经质证，大美州公司、大美州分公司对上述证据的真实性均不予确认，其未收到上述文件，加之当时处理相关事项的员工邓洁莹已离职，现亦无法核实；另大美州分公司表示，其早已与天河城公司沟通2019年3月底提前终止租赁合同的事宜，直接递交了书面申请，并在2019年3月27日开始搬离物品，但天河城物业公司可能是收到了天河城公司的指示，之后阻挠大美州分公司搬离物品，并对涉案房屋进行了加锁，导致大美州分公司自2019年4月1日起无法再进入涉案房屋，也无法取回剩余的物品；两被告为证明其所述情况，仅向本院提交了《知会函》（显示大美州分公司于2019年3月28日告知天河城公司因涉案房屋无法满足其经营需求，其将于本月底前搬离等）。经质证，天河城公司表示其并未收到上述《知会函》，且大美州分公司也从未依约将涉案房屋复原后再交还。关于装修复原费。天河城公司提交天河城物业公司工程部出具的《粤海天河城大厦租户装修复原项目表》，载明复原费合计195151.83元；另天河城公司称复原工程并非其司实施，而是以免租期的形式给予新租户复原补偿（但天河城公司未在本院指定期限内提供其补偿新租户复原费用的证据），由新租户实施，现新租户已进行了重新装修。经质证，大美州公司、大美州分公司对上述项目表的真实性不予确认，因是天河城公司单方制作的。本院认为：天河城公司与大美州分公司就涉案房屋存在租赁合同法律关系，双方应按《租赁合同》、《补充协议》、《变更协议》的约定履行。天河城公司主张大美州分公司逾期支付2019年4月的租金已超过30天，故其在催收无果的情况下于2019年5月9日终止双方租赁合同，收回涉案房屋。大美州分公司确认其未交纳2019年4月租金的事实，但主张其并无支付该月租金的义务，理由是其已在2019年3月向天河城公司提交了提前终止合同并将在3月底搬离的知会函，只是天河城公司及其代理人天河城物业公司后阻挠其搬离全部物品，并于2019年4月1日对涉案房屋进行了加锁。本院认为，因大美州分公司未能充分举证其上述主张，本院不予采信。故天河城公司在大美州分公司逾期交租超过30日后及时解除双方租赁合同，收回涉案房屋，具有合同依据，本院予以支持；且大美州分公司应向天河城公司支付2019年4月1日至2019年5月8日的租金92858.75元（73810.8元＋73810.8元÷31天×8天）及逾期支付前述租金的违约金，大美州分公司主张违约金按每日0.2%的标准计算，分别以73810.8元为本金，自2019年4月8日起计至实际清偿之日止；以19047.95元为本金，自2019年5月9日起计至实际清偿之日止；具有合同依据，本院予以支持，但出于公平原则，每期违约金应以不超过本金为限。关于装修复原费用。因大美州分公司对天河城公司提交的《粤海天河城大厦租户装修复原项目表》不予确认，而天河城公司亦确认涉案房屋已被案外人重新装修，导致相关复原费用的核查缺乏事实基础，故应由天河城公司承担举证不能的法律后果，本院对天河城公司要求大美州分公司支付装修复原费195151.83元的诉请予以驳回。因大美州分公司为大美州公司的不具有独立法人资格的分支机构，在大美州分公司的自身资产不足以清偿天河城公司上述债务时，依法应由大美州公司承担补充清偿责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告大美州保险经纪有限公司广东省分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东天河城（集团）股份有限公司支付2019年4月1日至2019年5月8日的租金92858.75元。二、被告大美州保险经纪有限公司广东省分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东天河城（集团）股份有限公司支付逾期缴纳上述租金的违约金（按每日0.2%的标准计算，分别以73810.8元为本金，自2019年4月8日起计至实际清偿之日止；以19047.95元为本金，自2019年5月9日起计至实际清偿之日止；每期违约金均以不超过本金为限）。三、被告大美州保险经纪有限公司对被告大美州保险经纪有限公司广东省分公司的前述一至二项债务承担补充清偿责任。四、驳回原告广东天河城（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5690元，由原告广东天河城（集团）股份有限公司负担3457元，被告大美州保险经纪有限公司广东省分公司、大美州保险经纪有限公司负担2233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  张丹丹二〇二〇年十月十六日书 记 员  邱莉晶喻珺