江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1812号上诉人（原审被告）：张洪中，男，1971年3月16日出生，汉族，江苏亮芽食品有限公司董事长，住淮安市淮安区。被上诉人（原审原告）：淮安市淮安区惠民市场服务有限公司，住所地淮安市淮安区梁红玉路**。法定代表人：姜正华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭海洋，该公司员工。上诉人张洪中因与被上诉人淮安市淮安区惠民市场服务有限公司（以下简称惠民公司）排除妨害纠纷、财产损害赔偿纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初4362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张洪中上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）原审判决并没有查明涉案房屋的权利来源。在一审中，对于涉案的房屋，被上诉人自始至终未提供批建、房屋用地及房屋所有权证等任何手续。而一审法院没有查明房屋本身是否有合法的审批手续及是否具有房屋所有权证等，认定被上诉人为房屋的合法使用权人，是没有任何事实依据和法律依据的。（二）涉案房屋的土地是集体用地，居委会未经合法程序将土地使用权租赁给他人是无效的。根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条等相关规定，集体用地的使用权的转让、租赁必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。而作为行政机关的淮安市淮安区城市管理局（以下简称淮安区城管局）与淮安市淮安区河下街道办事处城郊社区居民委员会（以下简称城郊居委会）擅自签订的所谓的土地使用权租赁协议，明显是无效的。既然淮安区城管局也不是涉案房屋的合法所有权人，其与被上诉人签订相关协议，不能证明被上诉人对涉案房屋具有合法使用权。（三）本案的城郊市场已荒废多年，该市场的土地使用权及建筑物应归村民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条之规定：“因撤销、迁移等原因而停止使用土地的，由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权”。本案的城郊市场已多年不经营，而有关职能部门，却怠于行使职责，导致城郊市场的用地荒废多年。该市场的土地所有权及建筑物还应归村民集体所有，故被上诉人并不具备本案的主体资格。另外，上诉人与村民签订了租赁协议并支付了租金的情况下使用房屋，具有合法的权利来源。（四）原审判决上诉人赔偿被上诉人损失，缺乏基本的事实依据和法律依据。城郊市场已荒废多年，被上诉人并未对市场有任何的经营和管理行为，故上诉人在具有合法使用权的情况下占用房屋，没有对被上诉人造成任何的实际损失。上诉人张洪中交水电费一直交到2015年，证明上诉人张洪中房租是交到2015年。涉案房屋上诉人张洪中就是放机器设备，因为没有水电。如果要上诉人张洪中搬迁的话，上诉人张洪中需要搬迁费。一审法院判决上诉人赔偿损失，没有事实依据和法律依据。被上诉人惠民公司辩称：一审中被上诉人已经提供了相关证据，证明被上诉人对涉案房屋有经营管理权。被上诉人要求上诉人立即腾空房屋，返还房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。惠民公司向一审法院起诉请求：1、要求原审被告立即腾空非法占用的城郊市场中约300平方米的房屋（位于城郊市场外门面东大门向南第一间）；2、原审被告向原审原告支付房屋占用费（按25000元/年的标准，从2014年11月10日起算至实际交付房屋之日）；3、原审被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年初，淮安区城管局根据区政府指示精神与城郊居委会签订租赁协议，租赁该居委会的土地，并在该土地上新建城郊市场。2008年12月，城郊市场建成，由淮安区城管局管理运营。后淮安区城管局根据区政府文件精神，与原审原告签订协议，将城区的城郊市场、南门市场、漕运菜场等十家农贸市场以及配套设施租赁给原审原告使用。2012年11月9日，原审原告同原审被告签订了房屋租赁协议，将城郊市场南首面东约300㎡的房屋租赁给原审被告从事仓储经营，租期为2012年11月9日到2013年11月9日。该租赁期满后，原审原告又将房屋出租给案外人马某并签订了租赁合同，租赁期间为2013年11月10日至2014年11月9日。合同签订后，原审原告向马某交付了房屋。因原审被告与马某有合作关系，在马某的租赁期间原审被告也使用着租赁的房屋。马某租赁期限届满后，原审被告继续占有租赁的房屋。原审原告多次要求原审被告交付房屋无果。一审法院认为：原审原告通过承租的方式取得了他人实际建造的城郊市场房屋的使用权，成为该房屋的合法使用权人。后原审原告又将房屋转租给原审被告，双方之间形成租赁合同关系。在该租赁期间届满后，原审原告又将该房屋出租给案外人马某，在马某租赁期限届满后原审被告仍然占有使用该房屋，构成对原审原告的侵权。原审原告作为该房屋的合法用益物权权利人，有权要求侵权人排除妨害，腾空房屋。原审原告是否为涉案房屋的登记权利人，以及房屋的用地是否合法，均不妨碍原审原告合法使用权的成立。同时，原审原告亦有权要求原审被告赔偿占用费损失。原审原告按照原审原、被告之间的租赁合同约定的租金标准主张房屋占用的损失，较为合理，一审法院予以支持。一审诉讼中，原审被告辩称涉案房屋和土地的合法所有权人是居委会的居民且原审被告已经从所有权人处承租了涉案的房屋和土地，缺乏必要的事实依据和法律依据，一审法院不予采纳。涉案房屋系特定主体自建房屋，有明确的权利来源，而原审被告辩称要求适用的《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定的是无主财产单纯的事实占有返还问题。故原审被告认为本案应适用《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定认定原审原告返还请求权丧失的抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、原审被告张洪中于该判决生效后十日内腾空占用的城郊市场中约300平方米的房屋（位于城郊市场外门面东大门向南第一间）；二、原审被告张洪中赔偿原审原告惠民公司损失（按25000元/年的标准，从2014年11月10日起算至实际交付房屋之日）。如果未按该判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2713元（原审原告已预交2713元），由原审被告张洪中负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本案二审经审理确认一审法院查明的事实。本院认为：关于被上诉人惠民公司是否有权要求上诉人张洪中腾空涉案房屋。涉案房屋是淮安区城管局所建，且由淮安区城管局租赁给被上诉人惠民公司。淮安区城管局与城郊居委会的土地使用权租赁合同是否有效，以及涉案房屋是否有合法审批手续以及是否经过所有权登记，不影响本案中被上诉人惠民公司对涉案房屋行使占有、使用、收益等权利。目前，上诉人张洪中并无证据证明被上诉人惠民公司已经丧失对涉案房屋占有、使用、收益等权利，上诉人张洪中关于被上诉人惠民公司不具备本案主体资格的主张，本院不予支持。上诉人张洪中一审中仅提供了江苏亮芽食品有限公司与部分居民个人之间的土地使用权租赁合同，并不涉及本案房屋，上诉人张洪中关于其有权使用涉案房屋的主张，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。关于上诉人张洪中是否应当赔偿被上诉人惠民公司涉案房屋占有费及赔偿数额。上诉人张洪中主张城郊市场已经荒废，其占有涉案房屋没有对被上诉人惠民公司造成实际损失，而2012年上诉人张洪中与被上诉人惠民公司签订房屋租赁协议，上诉人张洪中租赁涉案房屋用于仓储，即涉案房屋可以用于仓储，因此，城郊市场是否荒废，并不影响被上诉人惠民公司通过涉案房屋收益，而且，上诉人张洪中一直占有涉案房屋，因此，上诉人张洪中关于其占有涉案房屋没有对被上诉人惠民公司造成实际损失的主张，本院不予支持。一审法院支持被上诉人惠民公司按照被上诉人惠民公司与上诉人张洪中之间的房屋租赁合同约定的租金标准主张的房屋占用损失，并无不当。上诉人张洪中仅以其水电费交到2015年为依据主张其交纳涉案房屋租金到2015年，证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人张洪中的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人张洪中负担。本判决为终审判决。审判长 华 林审判员 李前兵审判员 邹艳萍二〇二〇年十月二十六日书记员 孙 欣