贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4224号原告（反诉被告）：曾家祥，男，汉族，1980年1月20日生，住本市云岩区甲秀北路**恒大帝景****。被告（反诉原告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：本市云岩区三桥中坝路**。法定代表人：张丹。委托诉讼代理人：代琴琴，系公司员工。第三人：中信银行股份有限公司贵阳分行，，住所地：本市观山湖区长岭北路贵州金融城**北二塔负责人：杜晓峰。委托诉讼代理人：卢意，贵州鼎尊律师事务所律师。原告（反诉被告）曾家祥与被告（反诉原告）贵州集成房地产开发有限公司及第三人中信银行股份有限公司贵阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）曾家祥，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人代琴琴、第三人的委托诉讼代理人卢意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告解除《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告向原告退还购房款1157718元，退还房屋维修基金12918元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，房屋总金额1157718元。原告签订合同之日支付首付款557718元，向中信银行贷款60万元用于支付房屋尾款。并支付12918元。签订合同之日，被告承诺原告享受无理由退房政策优惠并签署协议和承诺书，但却以审批流程需要时间长为借款未在无理由退房协议书上加盖公司公章。签订购房合同后，原告按约定及时偿还中信银行贷款，无任何违约行为。2019年12月5日，原告向被告提出退房申请，但被告却以需结清银行房贷尾款为由不办理退房手续，而被告向原告提供的无理由退房承诺书等均无此约定。反诉原告辩称：同意原告的第一项诉请。因为原告原因导致合同解除，应承担违约金。关于购房款公司能退还原告仅限于首付款，且应扣减我方支付的佣金及奖励后再退还，剩余款项不能直接退还。维修基金被告仅是代收，已交纳给住建部门，不应由被告退还。现因反诉被告起诉解除合同，反诉被告应配合反诉原告办理合同解除相关手续，故提出反诉请求，请求：1、判令反诉被告于本案判决生效之日起三日内协助反诉原告办理位于甲秀北路8号恒大帝景21栋1单元4606号房屋的预告注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同备案登记号：Y19032824元）；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。第三人述称：1、我方在本案中无过错，注销抵押预告登记前提应由原告作为借款人或被告作为担保人结清贷款；2、本案诉请不涉及借款合同，我方认为该合同应继续履行，在借款合同项下贷款结清后，我方将依法依约注销抵押登记。借款合同的履行及注销由我方及原被告按照合同约定另行处理。经审理查明：2019年4月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）就被告开发建设的位于云岩区甲秀北路8号恒大帝景项目第21号楼1单元46层6号房屋房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为1157718元。第六条约定：“买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款557718元，余款600000元以银行按揭支付……”。附件十二补充协议第三条第五款约定：“在不动产权证书办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30条内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续……”。第十六条第五款第二项约定：“出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等）……”。合同签订当日，被告向原告出具《收据》一张，载明：“兹收到曾家祥交来贵阳恒大帝景21-4606首期款人民币557718元（含定金贰万元）”。2019年4月30日原告交纳了涉案房屋住宅专项维修资金12918元。2019年4月24日，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，被告在该承诺书中表示原告可自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。次日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《无理由退房协议书》，协议第二条约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙上方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。第三条约定：“如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。”。庭审中，原、被告均认可被告向原告发放了23154元奖励。2019年4月29日，原告（甲方、借款人）与第三人（乙方）及被告（丙方）签订《中信银行个人购房借款合同》，并以案涉房屋作为抵押。2019年5月4日，第三人受原告委托将贷款60万元支付给被告。2019年8月6日，案涉房屋办理了抵押预告登记，登记证号为：黔（2019）贵阳市不动产证明第0078230号，权利人为第三人。另查明，案涉房屋已办理预售合同备案登记，预售合同登记号为：Y19032824。截止2020年7月3日，案涉贷款已还85424.91元，其中本金50486.05元，利息34938.86元。剩余应还本息552266.4元。原告基于无理由退房与被告协商未果，故向我院提起诉讼，诉请如前。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。庭审中，被告对原告主张解除《商品房买卖合同》无异议，对原告该项诉请，予以支持。关于退还的房款，被告认可原告已向其支付首期款557718元，根据双方签订的《无理由退房协议书》的约定，应扣除被告支付的奖励23154元，则被告应退还的首期款为534564元。对于原告向第三人偿还的贷款部分，因原告与第三人均未就本案商品房担保贷款合同提出诉讼请求，故鉴于本案《商品房买卖合同》已解除，截止2020年7月3日，原告已偿还贷款本息共计85424.91元，对该部分款项，被告应予退还。对于2020年7月3日之后应退还的款项，原告与被告可另行处理。关于房屋维修基金，因该费用并非被告收取，原告主张要求被告退还，无事实依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告协助被告办理涉案房屋的预告注销手续及商品房预售合同备案登记撤销手续，虽然双方《商品房买卖合同》已解除，根据双方合同约定，原告应予协助办理，但本案纠纷处理中并未涉及商品房担保贷款合同，注销抵押预告登记及商品房预售合同备案登记撤销手续前提应结清案涉房屋贷款，因案涉房屋贷款尚未结清，故对被告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曾家祥与被告（反诉原告）贵州集成房地产开发有限公司于2019年4月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告人民币619988.91元；三、驳回原告（反诉被告）曾家祥的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵州集成房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费7667元（已减半收取），由原告（反诉被告）曾家祥负担3606元，由被告（反诉原告）贵州集成房地产开发有限公司负担4061元；反诉案件受理费30元（已减半收取），由被告（反诉原告）贵州集成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年十月九日书记员  刘航