四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初4849号 原告：何念君，男，1955年11月14日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：全显翔，遂宁市船山区慈音法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（特别授权）：焦平，四川贤博律师事务所律师。 被告：遂宁市天贸房地产开发有限公司，住遂宁市城区德胜路**。 法定代表人：袁明秀。 委托诉讼代理人（特别授权）：代玉华，男，公司股东。 委托诉讼代理人：胡兵，四川弘维律师事务所律师。 原告何念君与被告遂宁市天贸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭审理。何念君的委托诉讼代理人全显翔、焦平，遂宁市天贸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人代玉华、胡兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何念君向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告于2003年12月5日签订的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告向原告返还购房款本金500000元并支付资金占用利息（资金占用利息以500000元为本金，从2003年12月6日计算至购房款本金付清之日止。其中2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率为标准；2019年8月20日后按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；3.请求依法判令被告向原告赔偿损失1500000元（具体损失金额以鉴定评估报告为准）；4.请求依法判令被告承担向原告支付500000元（购房款一倍）的赔偿责任；5.本案诉讼费、鉴定费等由被告承担。 事实和理由：2003年12月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于船山区油房街临江花园小区14＃楼底层2＃、3＃、10＃、12＃、13＃及位于临江花园小区××＃楼××层××＃××＃××＃××＃××＃营业房共计十间，总面积为411.4㎡；房屋的编号与面积按本合同附件房屋底层平面图载明的编号、面积为准，其房屋面积差异按产权登记面积为准；合同总价款为500000元，付款方式为一次性付款，未约定房屋交付期限与转移登记期限。合同签订后，原被告到原遂宁市市中区公证处办理了公证，原告通过银行转账方式向被告支付了全部购房款500000元，被告向原告出具了《收据》一张。此后被告只向原告交付了14＃楼底层的12＃、13＃两间营业房的钥匙，其它房屋都未交付给原告，且上述10个门面都未给原告办理过户登记。 被告向原告交付14#楼底层的12#、13#两间营业房后，由原告一直将两间营业房占有使用至2019年5月才租赁给案外人遂宁市宏业房地产开发有限公司（以下简称“宏业公司”）使用，期间经原告多次通过书面、电话等方式催促要求被告交付其余8间营业房、为原告办理全部10间营业房的过户登记，但由于宏业公司与被告近十几年来一直存在油房街土地权属争议纠纷，被告对原告多年的催促均不予理睬并拒绝交付房屋及办理过户登记。2020年1月，案外人肖恬与案外人肖春花、申华分别向贵院起诉宏业公司主张14#楼底层的12#、13#两间营业房所有权。贵院分别作出了（2020）川0903民初156号与川09**民初182号民事判决书，后宏业公司不服一审判决，向遂宁市中级人民法院提起上诉，遂宁市中级人民法院于2020年7月8日分别作出川09民终687号与川09民终715号民事判决书，根据一审法院与二审法院查明的事实，被告在2003年12月5日与原告签订《商品房买卖合同》后，又将上述房屋分别出售给了案外人谢周芳（肖甜之母）与案外人肖春花、申华，并为上述二人办理了过户登记，二审法院基于此判决宏业公司腾退了14#楼底层的12#、13#两间营业房。此后经原告查询，原告在被告处购买的10间营业房，被告在与原告签订合同后，又分别与谢周芳（肖恬）、肖春花等9人签订《商品房买卖合同》，将上述营业房其中9间出售给了其他人，并办理了产权登记，只剩1间还在被告名下。被告的行为严重违反了法律法规的规定，一房二卖，给原告造成了重大经济损失，合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被告应当依法承担法律责任。 遂宁市天贸房地产开发有限公司对何念君主张的双方于2003年签订了商品房买卖合同并办理了公证、出具收据，合同中约定的门面其中9间已为案外人办理了产权登记的事实无异议，但认为：1.商品房买卖合同系名为商品房买卖合同，实质为借款500000元的民间借贷所设定的让与担保，遂宁市天贸房地产开发有限公司配合何念君办理了公证及出具了收据，房屋单价系以500000元为总价并根据面积所倒推形成，何念君从未通过转账方式支付过房款；2.2003年至今，何念君明知房屋实际一直交付他人使用，从未向遂宁市天贸房地产开发有限公司主张过交付房屋及办理产权登记；3.借款已经实际偿付完毕，让与担保已自动失效，因双方在合作开发中关系恶化，何念君拒不向遂宁市天贸房地产开发有限公司退还合同及收据；4.合同将10个门面写于一个合同中，不符合买卖合同惯例及办证规则，合同中对于交付期限、办证期限等均没有约定，不符合常理，且何念君在十七年间都没有要求交付及办理过户登记，有违常理；5.何念君的起诉已经超出诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的以下事实，本院予以确认： 1.2013年12月5日，何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：2003-14-07），约定遂宁市天贸房地产开发有限公司将位于船山区油房街临江花园小区14＃楼底层2＃、3＃、10＃、12＃、13＃及位于临江花园小区××＃楼××层××＃××＃××＃××＃××＃营业房合计建筑面积411.4㎡出售给何念君，单价为1215.36元／㎡，合同对于买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等均未作约定。同日，双方就该合同办理了公证。 2.2003年12月5日，遂宁市天贸房地产开发有限公司为何念君出具了收据一张，收据上记载“收到何念君购房款500000元转账付讫”，收款人袁秀君。 3.合同约定的其中9间门面已登记至谢周芳、肖春花、杨尧光、陈治桥等人名下，登记时间部分为2009年，部分为2014年，还有部分为2015年。 对于双方争议的事实，本院查明如下： 何念君系遂宁宏业房地产开发有限公司及遂宁市鑫安建筑工程有限公司的法定代表人，袁秀君系遂宁市天贸房地产开发有限公司股东。2003年12月5日，遂宁市鑫安建筑工程有限公司向袁秀君转账500000元，备注为工程款。何念君陈述前述款项即为购房款，不管是以谁的名义支付以什么款项名义支付，都是支付的购房款，与收据确认的性质一致；遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述前述款项为借款，且该借款已经偿还，且收据上记载的“转账收讫”购房款，而除该借款外，何念君从未以银行转账方式支付过购房款。 遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述：1.2003年，因遂宁市天贸房地产开发有限公司经营需要资金周转，向遂宁市城市信用社申请贷款500000元，但由于案涉房屋未办理所有权登记无法办理抵押，遂未能办理贷款；2.李天林时任遂宁市城市信用社总经理，其出于支持遂宁市天贸房地产开发有限公司发展及赚取高额利息的目的，愿意个人提供借款，但其身份不宜直接出面，遂委托其亲兄弟李宁林作为出借人，但由于李天林与遂宁市天贸房地产开发有限公司关系不深，其信任当时与遂宁市天贸房地产开发有限公司合作开发临江花园6号楼项目的何念君，李天林遂将何念君叫到李宁林经营的米市街天润茶楼，由何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司、李宁林三方达成由李宁林出借500000元（借期半年，月利率6%，借款时支付利息180000元，实际借款320000元）给何念君，再由何念君将借款500000元转付与遂宁市天贸房地产开发有限公司，由何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司办理借款手续的共识；3.达成共识后，遂宁市天贸房地产开发有限公司向何念君出具了借款500000元的借条，同时以案涉房屋作为借款担保。此后，何念君提出无证门面担保无效，要求遂宁市天贸房地产开发有限公司再签订一份500000元的商品房买卖合同作为还款保证，让何念君对李家有个交代，故此，双方签署了合同，并按照500000元的总价倒推出单价1215.36元/㎡，并进行了公证；4.2003年12月5日，遂宁市鑫安建筑工程有限公司将借款500000元支付给了遂宁市天贸房地产开发有限公司（遂宁市天贸房地产开发有限公司的代玉华在街市花园支付给了何念君现金180000元作为半年的利息），除此之外，遂宁市天贸房地产开发有限公司还向何念君借款500000元，均已偿还。 （2008）遂中民初字第00016号民事判决书“经审理查明”中记载：2004年7月5日，遂宁市天贸房地产开发有限公司给宏业公司出具一份收条，委托宏业公司将款项支付遂宁市天贸房地产开发有限公司借李宁林借款500000元，借何念君借款500000元；2004年7月30日，宏业公司代遂宁市天贸房地产开发有限公司付给李宁林借款500000元。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述，遂宁市天贸房地产开发有限公司向李宁林借款500000元至此已清偿。 遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述，遂宁市天贸房地产开发有限公司与谢周芳等人的商品房买卖合同多数系办理产权登记时补签形成。商品房买卖合同记载的出售时间为2004年、2006年、2007年、2009年等，其中2004年3月20日出售给陈治桥14栋底层营业房单价为2100元/㎡，总价为113337元，2004年6月8日出售给谢国芳14栋底层营业房单价为2400元/㎡，总价82944元。合同体现出的特点包括：1.房价随着年份越往后总体呈增长趋势；2.通常单价均为整数，如2100元/㎡、2400元/㎡、2800元/㎡、3160元/㎡，成交总价根据房屋面积计算呈现出零数（精确到个位数）；3.部分合同约定了交房时间，交房时间与合同签订时间为同一时间，部分合同未约定交房时间，且未约定交房时间的合同多体现为总价，无单价约定。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述：前述房屋在2003年时已是满足交付条件的现房，已经实际交付给买受人使用，只是未办理产权登记，所以部分合同的交房日期与合同签订日期一致，签合同就交房；部分合同只有总价没有单价的可能为安置还房。 何念君陈述，其于2019年5月9日开始将其占有的房屋出租给宏业公司使用。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述何念君占有的两处房屋是在合作开发临江花园期间出借给宏业公司作为办公室使用。2020年1月，案外人肖春花及肖恬均向本院提起诉讼，要求宏业公司腾退其占用的临江花园14栋1层6号（从北向南数13号、从南向北数6号）营业房及7号（从北向南数12号、从南向北数7号）营业房，法院作出生效裁判判决宏业公司予以腾退。 2020年7月3日，何念君向遂宁市天贸房地产开发有限公司及代玉华送达了催告函，要求对商品房买卖合同中约定的门面进行交付并办理产权登记。何念君陈述，因双方基于联合开发一直有纠纷，故遂宁市天贸房地产开发有限公司一直不予交付门面及为何念君办理产权登记。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述：门面于2004年开始就已逐步出售给他人并由他人实际占有使用，且其他门面就在宏业公司及何念君占有的门面旁边周围，何念君明知该事实却从未向遂宁市天贸房地产开发有限公司提出过要求使用合同中约定的门面或办理产权登记。2014年8月14日，遂宁市天贸房地产开发有限公司为宏业公司办理了船山区油坊街商业用房登记。遂宁市天贸房地产开发有限公司陈述：何念君主张因双方存在纠纷故不为何念君办理登记与事实不符，实际上，在2014年即遂宁市天贸房地产开发有限公司与宏业公司纠纷期间，遂宁市天贸房地产开发有限公司仍为宏业公司办理了产权登记。 上述事实，有起诉状、转账支票、民事判决书、商品房买卖合同、所有权登记存根、催告函和庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，何念君持有由何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同并对此予以了公证，根据合同名称及内容，记载为遂宁市天贸房地产开发有限公司将案涉门面出售给何念君，遂宁市天贸房地产开发有限公司支付对价500000元。遂宁市天贸房地产开发有限公司辩称该合同系为借款500000元所提供的让与担保。对此，本院分析如下： 就商品房买卖合同及签署商品房买卖合同为借款提供担保两种情形而言，两者在外在表现形式上，均可能同样体现为双方（出卖方与买受方或出借人与借款人）签订商品房买卖合同。两者之间的不同之处可能表现为：从目的上来说，商品房买卖合同系以取得商品房所有权为目的，让与担保是以保障还款为目的；从金额上来说，商品房买卖合同所约定的价款为房屋售价，让与担保所形成的商品房买卖合同上所约定的价款通常为借款本金（或借款本息）；从合同履行上来说，商品房买卖合同买受人的权利为使用房屋并办理产权登记等权利，让与担保合同出借人的权利为未按期偿还借款时以该房屋价值清算受偿；从房屋是否交付使用来说，商品房买卖合同买受人以占有使用房屋为常态，让与担保合同借款人通常不实际占有使用房屋；从最终履行形态上来说，商品房买卖合同一般以房屋办理产权登记为履行完毕，让与担保合同一般以借款清偿完毕为合同终止的表现形式。 就本案而言，何念君与遂宁市天贸房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，其性质可能为商品房买卖，亦可能为让与担保。结合合同签订、合同内容、合同履行情况等来看：第一，本案合同签订的形式不符合商品房买卖合同一户一合同的表现形式，而是将十个门面约定在一份合同之中，合同对于房屋交付时间及办证期限等关乎买受人切身利益的事项均未进行约定；第二，合同约定的单价表现形式为零数，既不符合商业惯例，也与其他合同约定的出售单价特征明显不同；第三，合同约定的购买单价显著低于出售给其他案外人的单价，但何念君对于低价出售没有作出合理解释和说明；第四、500000元款项系由案外的公司以工程款的名义转付给遂宁市天贸房地产开发有限公司股东个人账户，从转账的形式上不足以表明系何念君向遂宁市天贸房地产开发有限公司支付购房款；第五、合同签订后，除两处门面外，对于其余八处门面何念君均未占有使用，且何念君未提供任何证据证明其在应知其余八处门面都已由其他人使用长达十数年期间，向遂宁市天贸房地产开发有限公司要求过房屋交付或办理产权登记，直至2020年才发出催告函要求交付房屋和办理产权登记，该情形明显与常理不符。综合以上情形，何念君虽持有商品房买卖合同及收据，但前述证据尚不足以证明双方之间系形成商品房买卖合同关系，何念君应承担举证不能的不利后果。因此，对于何念君所提出的诉讼请求，本院不予支持。同理，对于何念君提出的评估申请，本院亦不予准许。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告何念君的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取13400元，由何念君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员 杨    娟 二〇二〇年十月二十日 书记员 王涛清（代）