云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终854号上诉人（原审被告、反诉原告）：李建伟，女，1962年12月30日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。委托诉讼代理人：罗跃平，云南云之策律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会第二居民小组，住所地：云南省玉溪市易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会。负责人：李永昌，任组长。委托诉讼代理人：苏志宏，云南苏志宏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李建伟因与被上诉人易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会第二居民小组（以下简称第二居民小组）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省易门县人民法院作出的（2020）云0425民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建伟上诉请求：撤销原判，改判第二居民小组赔偿易门县房屋装饰装修物残值损失20万元。理由为：一、一审法院判决认定涉案房屋系违法建筑物，属于认定事实错误及适用法律错误的情形。在本案一审中，双方均是要求解除合同，而一审法院认为合同无效。一审法院认定无效的理由是“经法院向易门县不动产登记中心函询，该土地办理了土地使用权证，但未办理房屋登记业务。”“未办理房屋登记业务”与“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”不是一个法律概念。易门县不动产登记中心的回函，与事实不符。该涉案房产系村民集体所有土地上建盖，建盖时已经办理并取得了建设工程规划许可证，这一事实在整个龙泉街道兴文街社区居民委员会第二居民小组所有组员都知情，上诉人作为组员也知道此事。一审法院在未全面了解涉案房产的真实权属情况下，以不动产登记中心模糊不清的措辞回函，认定涉案房产属于违法建筑物范畴，对案件事实认定错误，导致法律条文适用错误。涉案房产的部分房产已经进行了评估，并赔偿了七万元给第二居民小组。假如涉案房产是违法建筑物，那么易门拆迁办何必兑付拆迁赔偿款，这不是造成国有资产流失的渎职行为吗？认定合同无效需要对合同双方的过错程度及比例分配给予法律评价，而不是对无效所引申来的过错问题避而不谈。二、一审判决第二项认为涉案房屋自2015年至2020年一直由上诉人占有使用，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，判决上诉人支付占有使用费，属于认定事实错误及法律适用错误。房屋征收过程中，涉案房产在2016年断水断电。该事实属于众所周知无须举证的范畴，因为该房屋在征收片区内，已经被拆除了只有孤零零的一栋，周围全部都是荒地，何来水网电网？且一审审理中上诉人已经提交了相关照片证明该事实的存在。一审中被上诉人的特别授权委托代理人对房屋无法使用，上诉人向组长交回钥匙的事实进行了认可。房屋租赁合同目的在于使用房屋，2016年12月份至2020年，因停水停电上诉人未能正常使用房屋。三、一审法院存在程序严重违法的问题，符合发回重审的情形。（一）一审判决书第八页最后一个自然段，即：一审法院向不动产登记中心函询一事，针对该不动产登记中心所出具的回函，原审法院未组织双方对该证据进行质证。在对证据未进行质证的情况下，一审法院采信该证据径行判决，属于严重违反法定程序之行为，上诉人要求发回重审。（二）在一审庭审中，一审法院当庭驳回上诉人对该涉案房产形成附和的装饰装修物申请司法价格评估鉴定的要求，理由是认为上诉人当庭才提出，未在开庭前提出，且提出鉴定的请求属于举证范畴。但是，该案是采用简易程序审理，而非普通程序审理，且法院送达给上诉人的举证通知书中载明的是开庭前届满。同时，申请司法价格评估鉴定，不应当是一审法院所理解的属于举证通知书中包含的举证范畴。故一审法院在一审庭审中对上诉人的评估鉴定申请予以驳回，属于严重侵害上诉人诉讼权益之行为，上诉人要求发回重审。四、一审认定“上诉人装修行为未提交证据证明经过第二居民小组同意，庭审中第二居民小组未认可上诉人的装饰装修行为”，与本案事实不符。庭审中，被上诉人第二居民小组的特别授权委托代理人对该问题进行过认可，恳请二审法院查阅本案庭审的同步录音录像。五、本案的房屋租赁合同应属有效，适用依法解除的法律条文。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十一条之规定。本案是基于政府拆迁这一情势变更的原因，导致该租赁合同不能继续履行，对于已经形成附和的装饰装修物，双方在租赁合同中没有过约定如何处理的，被上诉人应当对上诉人给予补偿。第二居民小组辩称，请求驳回上诉，维持原判。第二居民小组向一审法院起诉请求：1.判决李建伟把承租的座落于易门县龙泉街道城山路××号房屋（老仓库）恢复原状归还第二居民小组；2.判决李建伟自2015年12月1日起至实际归还承租房屋之日止，按7200元／年支付逾期腾房占有使用费（暂计算至2020年3月31日为31200元）；3.案件受理费由李建伟负担。李建伟向一审法院反诉请求：1.判令解除第二居民小组与李建伟对位于城山路××号房屋（东门二组活动室）的事实租赁关系；2.判令第二居民小组赔偿李建伟城山路××号（东门二组活动室）房屋装饰装修物残值损失20万元；3.判令本案诉讼费用由第二居民小组承担。一审法院认定案件事实：2012年11月6日，第二居民小组（又称东门二社，甲方，代表李永昌）与李建伟（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：第二居民小组（经党员、居民代表集体讨论决定）将坐落于城山路××号房（老仓库）租给乙方管理使用三年，自2012年12月1日至2015年11月30日；租金每年为7200元；租赁期间，因租赁房屋所发生的一切税费，水电费（包含租赁税）由乙方自行承担，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途。如需搭建临时建筑物，需征得甲方同意，否则，甲方有权责令拆除恢复原状，造成的损失由乙方自己负担；乙方所搭建的临时建筑物，租赁期届满，乙方自行拆除恢复原状，甲方不承担任何费用，若房屋损坏必须恢复原状；如乙方继续承租，租金另行协商签订合同，在同等条件下乙方享有优先承租权。2015年6月8日，易门县人民政府发布《关于县城城山片区棚户区改造项目（一期）的通告》，决定分期实施县城城山片区征收改造项目，城山路××号房（老仓库）在征收改造范围之内。2015年11月30日，本案所涉房屋租赁期届满后，李建伟继续占有使用该房屋。为查明案件事实，一审法院向易门县不动产登记中心函询第二居民小组在东门路138号325.29平方米土地上建盖房屋的情况及权属登记情况，易门县不动产登记中心回函称，经查询东门路138号325.29平方米土地办理了土地使用权证，但截至2020年4月29日未办理房屋登记业务。一审法院向易门县县城棚户区改造项目指挥部发出查询函，其回函称第二居民小组位于易门县房屋在征收范围内，2020年2月28日第二居民小组与征收部门签订了东门路138号房屋集体用地及地上附着物征收补偿协议，现未交房，该房未拆除。在房屋征收过程中，房屋征收部门未采取过中断供水、供电的方式。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述规定，本案第二居民小组出租给李建伟的房屋未取得建设工程规划许可证或主管部门批准的相关建设手续，也未办理过房屋登记业务，故《房屋租赁协议》属无效合同，对双方当事人没有法律约束力。第二居民小组要求李建伟归还租赁房屋的请求有事实及法律依据，予以支持。因《房屋租赁协议》自始无效，自2015年11月30日以后，李建伟与第二居民小组之间形成的事实房屋租赁关系亦属无效，故李建伟反诉要求解除与第二居民小组之间的事实租赁关系的请求不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，第二居民小组与李建伟在《房屋租赁协议》约定的房屋租赁期限至2015年11月30日届满，此后李建伟继续占有、管理、使用租赁房屋，故第二居民小组要求李建伟按《房屋租赁协议》约定的租金标准给付逾期腾房占有使用费至2020年3月31日的请求有事实及法律依据，予以支持。经核查，在房屋征收过程中，房屋征收部门未采取过中断供水、供电的方式，李建伟也未提交相关停水停电的证据，且该租赁房屋一直由李建伟占有控制，故李建伟辩称其自2016年至今因停水停电的原因未实际使用房屋的意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案所涉《房屋租赁协议》无效的法律后果是承租人返还房屋、出租人赔偿承租人已形成附和的装饰装修损失，但出租人赔偿损失的前提是承租人装饰装修经出租人同意。李建伟虽然对承租房屋进行了装饰装修，但未提交相关证据证明装饰装修行为经第二居民小组同意，且第二居民小组庭审中也未认可李建伟的装饰装修行为。故，第二居民小组要求李建伟恢复原状的诉讼请求于法有据，予以支持。而李建伟要求第二居民小组赔偿租赁房屋的装饰装修物残值损失20万元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、由被告李建伟于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于易门县房屋恢复原状后交还原告易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会第二居民小组；二、由被告李建伟于本判决生效之日起十五日内向原告易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会第二居民小组支付自2015年12月1日起至2020年3月31日止、以每年7200元标准计算的房屋占有使用费31200元；三、驳回反诉原告李建伟的全部反诉请求。”二审中，李建伟向本院提交五组证据。第一组：土地使用权证书（复印件），证明涉案租赁房屋已取得土地使用证的事实。第二组：易门县县城城山片区棚户区改造项目（一期）被征收房屋土地评估计算表，证明涉案租赁房屋在评估机构备案的材料中（打○部分）有房号的事实。同时，在打√部分和打○部分系上诉人添附所致，且评估部门已经对相应添附部分作出价格评估，补偿款已被第二居民小组领取的事实。第三组：易门县县城棚户区改造项目城山片区装修、附属设施价格评估统计表（复印件），证明涉案租赁房屋在评估机构备案的材料中有房产证登记为东门二组（即第二居民小组）的事实。同时，打√部分系上诉人添附所致，且评估部门已经对相应添附部分作出价格评估认定，补偿款已被第二居民小组领取的事实。第四组：玉政发（2009）176号文件及附件四，证明涉案租赁房屋符合政府征地补偿范畴。因为涉案租赁房屋不属于违法、违规建筑范畴，所以涉案租赁房屋享有相关补偿款并已被第二居民小组领取的事实，如涉案租赁房屋属于违法、违规建筑范畴，依照规定是不应该享有补偿款的。第五组：录音，证明原村民小组长及现任村民代表均证明涉案租赁房屋在建盖时曾经向行政主管部门报批过手续，同时证明涉案租赁房屋从未被行政主管机关认定为违法、违章建筑物的事实。经质证，第二居民小组对第一组证据，真实性、合法性、关联性无异议。对第二、三组证据，真实性、合法性、关联性均不予认可，理由是评估计算表的出处没有相关部门的印章和签字；评估计算表没有任何人签过字，户主和登记人李永昌明显是有误的，该计算表明显只是草稿件，不是正式文书，不具有法律效力。对第四组证据，真实性无异议，对关联性不认可，土地征地标准是两年、三年一变，现在易门县征地的标准已经不是2019年的标准了，所以与本案没有关联。对第五组证据两份录音的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，因为房屋要经过行政许可才是合法的，不是以当事人是否提交过申请为依据的。录音中虽然陈述申请过手续，但是对方并未提交相应的证据证实申请过。本院认为，第二居民小组对第一组证据无异议，本院予以确认。第二、三组证据只是草稿件，且与一审法院调取的正式文书不一致，不予采信。第二居民小组对第四、五组证据真实性无异议，本院对真实性予以认定。经二审审理，查明的事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案中，第二居民小组已取得涉案房屋的土地使用权证，双方当事人均认可该房屋建盖于1980年，根据当时的法律规定，无需办理相关的规划许可手续，且第二居民小组将其所有的房屋出租给李建伟系双方当事人的真实意思表示，因此而形成的租赁合同合法有效，一审认定合同无效不当，二审予以纠正。书面合同约定的租赁期届满后，李建伟未将涉案房屋交回给第二居民小组，第二居民小组曾向李建伟催要过租金，故双方形成不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”李建伟要求解除双方之间租赁关系的反诉请求成立，本院予以支持。租赁关系解除后，李建伟应将涉案房屋恢复原状交回第二居民小组。李建伟上诉主张第二居民小组应赔偿其装饰装修物残值20万元。但第二居民小组不认可李建伟进行过装修，且主张得到补偿款的简易房一间原已存在，李建伟只是改建为冷库。经审查，李建伟未举证证明其对涉案房屋进行过装修，其提交的证据仅能证明其购买了冷库设备，不能证明其建盖过房屋，故李建伟的主张不能成立。涉案租赁协议未对合同期限届满后装饰装修物的处理进行过约定，李建伟在2014年购买并安装冷库设备时应当预见到租赁合同于2015年10月30日届满，在合同期限届满后，因不定期租赁关系解除，李建伟要求对之前的装修及添附财产进行补偿无法律依据，本院不予支持。在此情况下，第二居民小组放弃要求李建伟支付房屋占有使用费的诉讼请求，属对自己民事权利的处分，应予准许。因李建伟要求赔偿其装饰装修物残值的主张不能成立，故一审对李建伟要求就形成附和的装饰装修物残值进行鉴定的申请予以驳回，不影响本案实体处理。一审法院虽未将调取的《易门县不动产登记中心查询结果说明》及《易门县县城棚户区履行项目指挥部回复函》交由双方质证，存在程序问题，但该问题不属于影响公正判决的严重程序问题，故对李建伟要求发回重审的主张不予支持。综上所述，上诉人李建伟的请求部分成立，对于成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省易门县人民法院（2020）云0425民初301号民事判决第一项；二、撤销云南省易门县人民法院（2020）云0425民初301号民事判决第二、三项；三、解除易门县龙泉街道办事处兴文街社区居民委员会第二居民小组与李建伟之间对位于易门县房屋的租赁关系；四、驳回李建伟的其他反诉请求。一审本诉案件受理费290元，反诉案件受理费2150元，由李建伟负担。二审案件受理费4300元，由李建伟负担。本判决为终审判决。审判长 龚 辉审判员 荆 燕审判员 吴晓琳二〇二〇年十月九日书记员 简昱佳