河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初32号 原告：中国农业银行股份有限公司滦南县支行，住所地：滦南县倴城镇南大街。统一社会信用代码：91130224805043884A。 负责人：樊晓猛，该银行行长。 委托诉讼代理人：崔树娟，河北冀航律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。 委托诉讼代理人：韩爱丽，该银行员工。代理权限为一般授权代理。 被告：郭鸿源，男，1998年10月25日出生，汉族，现住滦南县。 委托诉讼代理人：葛怀灵，河北新滦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 第三人(追加):唐山京东房地产开发有限公司。住所地：滦南县奔城镇中大街**。统一社会信用代码：91130224557654992X。 法定代表人：徐耀东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：裴祥日，该公司员工。代理权限为一般授权代理 原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行（以下简称农行滦南支行）与被告郭鸿源、第三人（追加）唐山京东房地产开发有限公司（以下简称京东房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程 —2— 序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告农行滦南支行委托诉讼代理人崔树娟、韩爱丽、被告郭鸿源委托诉讼代理人葛怀灵、第三人（追加）京东房地产公司委托诉讼代理人裴祥日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行滦南支行向本院提出诉讼请求：1、恢复对滦南县的执行，撤销滦南县人民法院作出的（2019）冀0224执异57号裁定书（以下简称“原裁定”）；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：为确保原告与唐山冀东南方药业有限公司债权债务关系的履行，2015年3月13日，原告与京东房地产公司、徐耀东、崔国玲签订了《最高额抵押担保合同》，编号为13100620150000685，抵押担保金额2220万元，并于2015年3月17日在房产登记管理部门办理了抵押权登记，上述登记事项共涉及九处房产，含本案涉案标的。关于涉案标的的登记内容为：房产权证号Ｓ2××83，房产所有权人京东房地产公司，房屋他项权利人为原告，坐落地址滦南县园商业楼10号，债权数额1154370元，登记时间2015年3月17日。上述抵押权既经过房产管理部门登记公示也已经由滦南县人民法院（2017）冀0224民初2241号判决书确认合法有效，并判决原告对抵押物的处置价款享有优先受偿权。 在原告依据法院生效判决办理拍卖抵押物的过程中，被告无理要求执行法院停止拍卖，并向滦南县人民法院提起执行异议。滦南县人民法院仅依据被告提供的《商品房买卖合同》、房款支付证明、《房屋状况调查表》等证据即认定涉案执行标的所有权人为被告，并因此裁定中止原告对涉案标的的执行，该裁定内容既存在事实认定错误，也存在法律适用错误。 一、原裁定认为“涉案房屋所有权应属于被告”（原裁定第6页倒数第二行），系事实认定错误。 —3— （一）《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。截至目前，涉案房产在滦南县住房和城乡建设局登记的所有权人仍为被执行人京东房地产公司，因此依据物权公示公信原则，该房产所有权人应为第三人。原裁定认为：被告与京东房地产公司签订了《商品房买卖合同》、支付了价款、并对涉案房产进行装修、已经合法占有，且以“在房产登记管理部门备案的《商品房买卖合同》中标注的“同意撤销此合同，郭鸿源”系京东房地产公司单方提交”为由，将涉案房产判为被告所有，违反了物权法定原则和不动产物权登记生效的规定。买卖双方签订合同、支付价款以及据此向房产管理部门申请备案等等，都属于债的履行范畴，与是否享有物权无关。被告是否享有物权依据的是房产登记簿的登记。现房产登记簿登记的所有权人为京东房地产公司，若利害关系人对房产登记簿的权属登记有异议，应通过向登记部门提出异议登记申请或提起行政诉讼变更登记内容，非通过民事审判程序直接判定涉案房屋的登记是否存在瑕疵，更不应该无视登记机关的行政登记职能，直接代替登记机关纠正“可能存在的错误行政行为”。 （二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议规定”）第二十五条第一款规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。该房产在2013年9月5日已经进行权属登记，不动产登记簿登记的产权人为京东房地产公司，且直到现在一直都是。因此。依据该规定及房产登记部门公示的权利外观看，产权人应为京东房地产公司。执行异议审理法院应以此驳回被告的执行异议申请。若其对房产权属的实体权利有异议，应通知其通过申请再 —4— 审或另行起诉的方式进行救济。房产登记管理部门对房产权利的设立、变更登记属于行政行为，被告与原告的《商品房买卖合同》是否合法有效，是否能作为登记备案的依据，《商品房买卖合同》上标有的“同意撤销此合同，郭鸿源”是否为被告本人签字、是否必须经本人签字才能撤销、房产登记管理部门的登记行为是否存在瑕疵，都需要被告通过另行提起行政诉讼，经过行政诉讼裁判。原执行异议裁定书中，执行法院仅依据没有经过质证的买卖合同、以及被告否认本人签字标注的合同及《房屋状况调查表》就判定涉案房产所有权归被告所有，既超出了执行异议审理的范围，也裁判了应通过行政程序处理的事项，属于超范围审理，于法无据。 二、原裁定依据《异议规定》第二十八条裁定中止对涉案标的的执行属于适用法律错误。 《异议规定》的第二十八条规定的是针对未设定抵押权的执行标的，是处理当买受人的物权期待权与申请查封人的处置权利冲突时的办法。该案中，作为执行标的的不动产是属于原告即申请执行人享有抵押权的财产，与第二十八条规定的适用条件不符。原告申请执行涉案财产依据的是合法有效的抵押权，且该抵押权已经滦南县人民法院（2017）冀0224民初2241号判决书确认，非依据法院的查封行为。因此原执行异议裁定依据的第二十八条属于法律适用错误。就该案情况来说，应该适用的是《异议规定》的第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。原告，即申请执行人，对执行标的已经在房产登记管理部门进行了合法有效的抵押登记，抵押权有效设立，并经滦南县人民法院（2017）冀0224民初2241号判决书确 —5— 认。执行异议审理法院在适用第二十八条的时候，忽略了原告担保物权人的身份，侵犯了原告的担保物权，因此系适用法律错误。退一步讲，即使原裁定中第二十八条适用正确，但该裁定的第四款规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，被告也不符合。依据原执行异议裁定所述，被告2013年5月23日与京东房地产公司签订《商品房买卖合同》，2013年9月5日，执行标的已经发放房屋所有权证，权属登记在京东房地产公司名下（原裁定第6页）。因此，在当时已经具备了办理过户登记手续的条件。从2013年9月可以办理过户登记至今，已经经过6年多时间，原告从2015年3月办理抵押登记至今也已经4年多。被告从未申请办理过户登记事项，可以推定要么被告知晓京东房地产公司用房产抵押进行贷款事项，要么被告自己怠于行使自己的合同权利，因自己过错未能进行房产过户。不论上述何种原因，都是被告自己造成的未能登记过户实现物权转移的结果，完全与原告无关，其不利后果也应由被告自己承担。因此，即便适用第二十八条，被告在过户登记中存在明知或怠于行使权利的过错，不符合第四款，不应排除执行。 三、原告的抵押权登记合法有效，在登记过程中不存在过错，因此原告的抵押权及对应的优先受偿权应得到法院支持和保护。 原告对涉案房产享有的是担保物权，该权利既经过房产登记机关登记公示，也经过了法院裁判确认。物权排他性原则是物权法的基本原理，担保物权是物权的一种，也应具有物权的排他性。原执行异议裁定中，并未否认原告抵押权的合法性，却仅以《商品房买卖合同》及上面的一句标注就将房产所有权判给被告，中止了原执行行为，造成原告合法有效抵押权与被告所谓的“所有权”（实质是买卖合同产生的债权）的冲突，使 —6— 享有抵押权且无过错的物权人，承担了不知来自行政机关还是买卖当事人债权履行不到位的不利后果，既违反物权法，也有违公平原则。综上，恳请法院依法裁判，恢复对滦南县的执行。 被告郭鸿源辩称，1、滦南县是被告通过中国农业银行转账的方式交付了全部购房款。在2013年5月30日被告与京东房地产公司正式签订了《商品房买卖合同》，其时间均在原告与京东房地产公司所签订的《最高额抵押合同》及唐山市中级人民法院查封滦南县房产之前，并且被告与京东房地产公司所签订的《商品房买卖合同》在滦南县地产市场服务中心已做了备案登记；2、京东房地产公司将滦南县交付给被告后，被告缴纳了电费押金、垃圾清运费、物业管理费，并对该房产进行了装修，被告已经合法占有该涉案房产至今，被告有滦南县伟诚物业服务有限公司现更名为唐山伟诚物业服务有限公司开具的电费押金、垃圾清运费、物业管理费收据，房屋的《室内装饰装修合同》、《房屋租赁合同》、滦南县园业主委员会收取的电费、物业费收据等证据，该证据能够证实被告是在人民法院查封涉案房产之前，被告已经合法占有该房产；3、关于在滦南县地产市场服务中心的《商品房买卖合同》封皮上标有的“同意撤销此合同郭鸿源”，被告对此事并不知情，被告更没有到过房地产市场服务中心同意撤销此合同及签名的行为。综上，被告通过银行转账的方式缴纳了全部购房款并且被告与京东房地产公司所签订的《商品房买卖合同》及合法占有该涉案房产均在人民法院查封之前，（2019）冀0224民初执异57号裁定书认定该涉案10号房产属于被告人所有，并裁定中止对滦南县园 —7— 小区10号门市楼的执行，认定事实清楚，适用法律正确，请贵院依法驳回原告的诉讼请求并由原告承担本案的全部诉讼费用。 第三人（追加）京东房地产公司述称，被告郭鸿源向我公司付清了全部购房款，并且也签订了商品房买卖合同，在滦南县地产市场服务中心进行了备案，其他答辩意见同法院向我公司作的调查笔录及情况说明一致。 原告为支持自己的诉讼请求向本院提交了如下证据： 1、流动资金借款合同（编号：13010120160000668）；2、借款借据；3、最高额抵押担保合同（编号：13100620150000685），附房地产抵押清单，其中685-7系涉案房产；4、滦南房权证倴私字第××号房屋所有权证；5、滦南房他证倴私字第××号房屋他项权证；6、冀倴国用（2013）第0265号国有土地使用证；7、唐滦南他项（2015）第00160号土地他项权证；8、河北省滦南县法院2017冀02**民初2241号民事判决书。上述证据用以证实：一、原告农行滦南支行对涉案房地产设定有抵押权，并依法办理抵押登记手续，且该抵押权已经滦南县人民法院生效判决确认，原告对涉案房地产的处置价款有优先受偿权；二、涉案房地产自2013年9月至今一直登记在抵押人即本案第三人（追加）京东房地产公司名下。原告农行滦南支行在2015年3月17日经滦南县房屋产权监理所及滦南县国土资源局审核，并获得该两行政主管机关依法颁发的房屋他项权证和土地他项权证。原告农行滦南支行在设定抵押权的过程中是善意的，没有任何过错；三、基于债权未获得清偿，原告申请对涉案房地产进行评估、拍卖是原告作为抵押权人的法定权利，被告郭鸿源以签订有商品房买卖合同为由欲排除原告对涉案房地产的强制 —8— 执行没有法律依据。 依原告申请，本院调取了园10号楼房屋状况调查表。 原告据此认为，自2013年9月5日至今，涉案房地产一直登记在第三人（追加）京东房地产公司名下，原告在办理抵押权的过程当中，是没有过错的，另外该房屋调查并表明涉案房产属于商业房，被告郭鸿源不属于商品房消费者，不是居住用途。 被告郭鸿源为支持自己的辩解向本院提交了如下证据： 第一组证据：1、被告的购房款转账凭证复印件；2、《京东房地产购房款收据》；3、《商品房买卖合同》复印件；4、滦南县伟诚物业服务有限公司开具的电费押金、垃圾清运费、物业管理费收据；5、室内装饰装修合同；6、房屋租赁合同；7、滦南县园业主委员会出具的证明及唐山伟诚物业服务有限公司开具的收取的电费、物业费收据证明，以上证据证明被告已经全额交付了购房款，并在2013年5月23日被告与京东房地产公司签订了商品房买卖合同，在2013年6月1日被告合法占有了该涉案房产，其时间均在人民法院查封涉案房产之前。 第二组证据：滦南住房和城乡建设局房产市场服务中心备案登记的商品房买卖合同、房屋所有权变更登记申请书、房屋状况调查表，证明被告与京东房地产公司所签订的商品房买卖合同已经在房地产市场服务中心备案登记，其买卖行为真实合法有效，被告为该房屋所有权人，在未经被告签字擅自变更房产登记其行为无效。 第三组证据：1、京东房地产公司关于园小区10号门市楼的情况说明复印件；2、滦南县人民法院对郭鸿源做的调查笔录；3、滦南县人民法院对京东房地产公司法定代表人徐耀 —9— 东做的调查笔录，以上证据证明被告全额交付了涉案房产的购房款，双方签订了商品房买卖合同并备案于滦南县地产市场服务中心，关于商品房买卖合同封皮上标有的同意撤销此合同郭鸿源的签字，被告郭鸿源不知情，该合同是京东房地产公司单方提交的，也不是被告本人所写及签字按的手印。滦南住房和城乡建设局房地产市场服务中心变更房地产的行为无效。 经审理查明，原告农行滦南支行与第三人（追加）京东房地产公司借款合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）冀0224民初2241号民事判决书，判决书判决：“一、被告唐山冀东南方药业有限公司偿还原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行借款本息20543794.92元，并自2017年5月20日起以20543794.92元为基数按年利率6.525%上浮50%支付至履行之日的利息（判决生效即履行）；二、原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行有权以被告唐山京东房地产开发有限公司名下已为本案债权提供抵押的财产［房产证号：Ｓ2××91，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0260号；房产证号：Ｓ2××77,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0262号；房产证号：Ｓ2××92,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0273号；房产证号：Ｓ2××90，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0264号；房产证号：Ｓ2××89，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0266号；房产证号：Ｓ2××83,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0265号；房产证号：Ｓ2××93,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0261号；房产证号：Ｓ2××85，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0263号］折价或拍卖、变卖的价款在22200000元的债权额度范围内优先受偿本判决第一项所确定的债权；三、 —10— 原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行有权以被告徐耀东名下已为本案债权提供抵押的财产［房产证号：Ｓ2××81,土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0201号］折价或拍卖、变卖的价款在22200000元的债权额度范围内优先受偿本判决第一项所确定的债权；四、被告唐山惠康医药商场连锁有限公司、邢广亮、张淑艳在22000000元的债权额度范围内对本判决第一项内容承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行的其他诉讼请求。”因唐山冀东南方药业有限公司、京东房地产公司、唐山惠康医药商场连锁有限公司、徐耀东、邢广亮、张淑艳未履行生效法律文书确定的义务，原告农行滦南支行申请强制执行，唐山市中级人民法院于2018年2月8日作出（2018）冀02执2001号之三执行裁定，裁定将第三人（追加）京东房地产公司所有的土地证号为冀倴国用（2013）第0266号、冀倴国用（2013）第0264号、冀倴国用（2013）第0260号、冀倴国用（2013）第0273号、冀倴国用（2013）第0262号、冀倴国用（2013）第0265号、冀倴国用（2013）第0263号、冀倴国用（2013）第02**土地予以查封。2018年6月26日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执2001号之四执行裁定，裁定评估第三人（追加）京东房地产公司所有的位于滦南县园商业楼7号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0260号］、9号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0262号］、8号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0273号］、4号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0264号］、3号［房产证号：滦南房权证倴私字第 —11— Ｓ2××89，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0266号］、10号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0265号］、19号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0261号］、18号［房产证号：滦南房权证倴私字第××，土地使用权证号：冀倴国用（2013）第0263号］。2018年6月26日，唐山市中级人民法院作出（2018）冀02执2001号之六执行裁定，裁定拍卖第三人（追加）京东房地产公司所有的位于滦南县，被执行人徐耀东名下位于滦南县（和平路东侧）面积为625.87㎡的商业楼。案外人郭鸿源即本案被告主张涉案房屋滦南县系自己所有，并向本院提出案外人执行异议申请，本院于2019年12月20日作出（2019）执异57号执行裁定书，裁定中止对滦南县的执行。原告对该执行裁定书不服，遂形成此次诉讼。 另查明，被告郭鸿源与第三人（追加）京东房地产公司于2013年5月23日签订了（合同编号：唐滦南［2012］园字第96号）商品房买卖合同，且被告郭鸿源于2011年12月22日向第三人（追加）京东房地产公司指定收款账户（开户人徐静茹）转入购房款，第三人（追加）京东房地产公司于2011年7月30日为被告郭鸿源出具购房收据。交房后，被告郭鸿源于2013年6月1日向滦南县伟诚物业有限公司缴纳了电费押金、垃圾清运费、物业管理费，并与滦南县伟诚物业有限公司签订了《室内装饰装修合同》。被告郭鸿源实际占有该房屋后，被告郭鸿源母亲靳建英与王铁勇签订了房屋租赁合同。 再查明，本院调取的《房屋状况调查表》证实：2013年9 —12— 月5日，涉案房屋已发放房屋所有权证，并登记在京东房地产公司名下。被告郭鸿源提交的原件存放于滦南县人民法院（2019）冀0224执异56号卷宗中的《商品房买卖合同》复印件上标有：“同意撤销此合同郭鸿源”，时间为2015年1月4日。在2019年12月16日，本院对郭鸿源作调查笔录，被告郭鸿源表示该签字及捺印非其本人所写，第三人（追加）京东房地产公司亦出具证明证实在滦南县地产市场服务中心备案的《商品房买卖合同》上标有“同意撤销此合同郭鸿源”系其单方提交，郭鸿源的签字捺印是否其本人所写及捺印核实不清。 本院认为，执行异议之诉系案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方式。案外人即本案被告郭鸿源应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 根据原、被告及第三人（追加）的陈述以及庭审中提交的证据，可以认定涉案房屋系被告郭鸿源从第三人（追加）京东房地产公司处购买，双方签订《商品房买卖合同》并全额支付房屋价款，且该行为发生在法院查封涉案房屋之前。涉案房屋一直未办理过户登记，系因第三人（追加）京东房地产公司原因导致，并非被告郭鸿源怠于行使权利。交房后，被告郭鸿源即向该小区的物业管理公司滦南县伟诚物业服务有限公司（现更名为唐山伟诚物业服务有限公司）交纳了电费、物业管理费、垃圾清运费，并与该公司签订了《室内装饰装修合同》，至此，被告郭鸿源合法占有了该涉案房屋。综上，被告郭鸿源就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适 —13— 用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行的诉讼请求。 案件受理费15600元，由原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  杨 瑛 审 判 员  李恩仲 人民陪审员  鲁 敏 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  董沂涛