江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0729民初252号原告：黄桂全，男，1982,年10月20日生，汉族，居民，住全南县。原告：曾玉鲤，女，1981年12月14日生，汉族，居民，住全南县。委托诉讼代理人：袁利明，廖婷婷，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：全南虔城地产开发有限公司，住所地全南县第三小学员山安置房****。法定代表人：林家年，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈建勤、曾宏洲，江西明理（龙南）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告黄桂全、曾玉鲤与被告全南虔城地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告黄桂全、曾玉鲤的委托诉讼代理人袁利明和被告全南虔城地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈建勤、曾宏洲到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告黄桂全、曾玉鲤向本院申请了财产保全，本院作出了查封被告开发的“虔城江山府”项目名下单独所有的不动产的民事裁定书。本案现已审理终结。原告黄桂全、曾玉鲤向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付逾期交房违约金41946.85元给原告（逾期交房违约金以购房款665823元为基数按百分之三比例从2019年8月20日起计算至被告实际交付合格房屋之日为止，暂计算至2020年3月17日）；2、请求依法判令被告支付原告因房屋质量不合格约定的违约金19974.69元（按照购房款665823的3%计算）；3、请求依法判令被告支付基础设施、公共配套建筑未按约定时间达到使用条件的违约金6552.78元（按照购房款665823元的1%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系全南县“虔城江山府”小区的开发商。2017年12月22日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于全南县绕城公路员山连接线西侧“虔城江山府”B栋2-602号房屋，房屋面积114.02平方米，总价665823元。根据合同约定被告应当于2019年8月20日前向原告交付房屋；同时合同还对房屋尺寸、交付条件、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，原告如约支付了购房款，已经履行了合同约定的全部义务。截止本案诉讼之日，因案涉项目已完工房屋存在多处质量问题，导致房屋未能完成验收手续，现被告已经逾期。此外，被告现已完工房屋与被告之前广告宣传、合同约定交付房屋存在重大差距，房屋多处出现严重质量问题，甚至出现与规划设计图纸不相符的情况。被告在销售房屋的过程中存在虚假宣传行为，误导原告消费。为维护原告合法权益，依据《民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，请求你院查明有关事实，依法支持原告的诉讼请求。被告全南虔城地产开发有限公司答辩称，对原告提出诉求的共性问题之答辩：一、原告诉称虔城公司逾期交房，主张支付违约金，没有事实依据。（一）因不可抗力事由，交付房屋时间应予顺延。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，交付房屋的时间为2019年8月20日前，直至目前尚未交付，客观上似乎超过了约定的交付时间，因不可抗力事由，答辩人具有延期交房的抗辩理由。其一、自然灾害——雨天影响施工，《补充协议》约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上”施工期间的中雨天数94天。全南县气象局出具的“气象证明”反映，2017年12月至2019年10月间，全南县城中雨以上占94天,直接影响施工作业的进行，属于《补充协议》约定的情形，也属于不可抗力之事由，工期因此顺延，交房时间推后。其二、政府及相关部门行为对施工的影响。政府发文要求答辩人停止施工10天。由于施工场地临近学校，因2018年度及2019年度高考、中考事由，全南县城乡规划建设局全规建字［2018］26号文件及该局［2019］13号文件要求答辩人停止施工十天。因自来水停供，停止施工11天。2019年全年自来水公司因整修或其它原因，导致建设工程无法正常施工。第三、公共安全突发事件——新冠××发生。2020年1月24曰江西省因新冠××的防控,启动重大突发公共安全事件一级响应。2020年3月3日，赣州市人民政府办公室赣市府办字［2020］10号文“关于有效应对疫情促进我市房地产业健康发展的通知”第九条规定“合理顺延工期和商品房交付时间。疫情造成建设项目工期延长和商品房交付的，适用合同不可抗力相关条款规定，延长交付时间为三个月。以上情形，适用《商品房买卖合同》第十二条：逾期交付责任的“但书”中的“除不可抗力外”，且《商品房买卖合同》附（件）五中《补充协议》第十一条（应该是第十二条）列举的不可抗力的八种情形，答辩人具有延期交房的免责事由。符合《民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、社会异常事件。前述不能预见、不能避免，并不能克服的不可抗力，系多种情形的交叉、叠加、夹杂在一起，致使如期交房不能，属于虔城公司免责事由，交付房屋时间顺延，虔城公司没有违约，不属于逾期交房。（二）合同内容因指令、协商变更，交付时间顺延。其一、合同外新增工程，属于履行合同中的变更规定城管局增设亮化工程增加施工期20天。本案工程项目具备验收条件时，城管局为增加城市的亮化色彩，为此要求在涉案工程基目规划外增加亮化项目，否则不予验收，导致增加施工时间，并使工程验收滞后。该项目的增加在工程规划项目之外，属于应管理部门要求，虔城公司主观上没有过错，客观上属于管理部门要求。其二、虔城公司应业主要求增设或变更工程项目2019年8月20日虔城公司按照报规通过的设计及施工图纸施工至竣工之后，原告等业主强烈要求虔城公司增加投入，就涉案房屋公共楼梯间踏步、消防箱、消防水池、公共露台栏杆、小区路缘石、电梯门套等进行优化，提高品质。期间虔城公司与业主代表在建设主管部门的多次协调下达成处理方案，虔城公司按照原告要求进行了相应项目的优化施工。因优化施工而产生的延期交房，属于原告与虔城公司部分建设工程基目的增设或变更而引起的工程量的增加，工期的延长，房屋的延期交付，虔城公司没有过错，不属于违约。二、原告诉称“房屋质量不符合”，主张违约金。其一、答辩人己经通过房屋整体综合验收，取得竣工验收报告，不存在房屋质量不合格问题。其二、只有在双方进行验收，业主提出并确认存在质量问题，虔城公司经过更换、修理仍不能满足质量要求，协商不果，通过评估机构作出鉴定仍旧存在质量问题，那么《商品房买卖合同》约定业主可以提出退房，则否直至出卖人维修到验收合格为止。单方认定房屋质量不合格，程序不到位，为此原告声称“房屋质量不符合”，主张违约金不应得到支持。第三、案涉房屋符合设计规范要求，并严格按照设计图纸施工。虔城公司通过图审的图纸与原告买卖合同所附图纸一致，并不存在原告所谓的未按图纸施工的情形。关于原被告双方争议的Ａ、Ｂ栋房屋的入户门过道，答辩人均是按报规设计图施工，从设计方案到施工图到报建，从未变更图纸。造成双方产生争议的原因在于，涉案合同仅为户型套内平面布置图，并非施工图纸，没有将套外公共部分的设施设备（如强、弱电箱，水井房，电梯等）标识出来，施工蓝图及现场勘查的照片等可以看出，虔城公司提供给原告的合同附图与施工图一致，与涉案房屋的实际情况也是一致。涉房屋不存在不符合设计规范的情形。第四、原告以答辩人存在设计变更，即认定涉案房屋质量不合格违背客观事实。答辩人在按图施工至竣工之后，原告等业主要求优化具有关联性。涉案房屋通过了主体结构、消防、人防、市政等各专项验收，在此基础上，2020年3月6日建设主管部门组织被告等参建单位进行了整体综合验收，取得了竣工验收报告。在此基础上，原告仅凭感官视觉，以及现场照片即认定涉案房屋存在质量问题，显然过于武断。退一步讲，即使涉案房屋存在感官视觉上的表面瑕疵，也不存在影响房屋功能及安全的重大质量问题，原告不得以此而拒绝收房。第五、《商品房买卖合同》第十六条、第十七条、第十八条约定了交付房屋的验收和处理方式、保修责任、质量担保等责任条款。附件四《关于装饰装修及相关设施标准的约定》，附件五《补充协议》第4条也作了质量保修之约定。涉案房屋感官上的表面瑕疵问题，不构成原告可以主张质量不合格赔偿的事实依据。除了设计房屋地基、主体结构方面的质量问题外，其他质量问题，答辩人承担的质量保证责任仅为及时更换、维修，并不存在违约金的相关约定。三、原告诉称基础、公共配套设施未按合同约定达到使用条件，主张支付违约金。其一、虔城公司己经取得验收合格证；其二、整体工程符合合同约定的顺延交付条件，虔城公司不存在逾期行为；第三、在程序尚未到位的情形下径直提出不合格，主张违约金实属无理，虔城公司不能接受，不应得到法律支持；第四、基础、公共配套设施己经验收合格，即使交付后有什么问题也应当通过更换、修理等方式解决；第五、基础、公共配套设施是交房的必备条件之一，原告既主张逾期交房违约金，同时又针对基础、公共配套设施主张违约金，属于逾期交房违约金的重复计算，明显加重虔城公司负担且与合同约定不符；第六、《商品房买卖合同》附件五补充协议第3条第1款，是对合同主文第9、10条逾期交房违约金的补充和完善，该约定系针对逾期交房违约金最高限额不超过总房款1%的约定；第七、根据《补充协议》第2条约定，即便基础、公共配套设施存在不合格、不达标之情形，那么各项违约金累计最高限额也不应超过总房款的1%。综上所述，答辩人没有逾期交付之违约，小区建筑物、构筑物己经整体综合验收，取得竣工验收报告，房屋不存在质量问题，公共设施在整体综合验收之列，也不存在不适格问题。为此原告的诉求不能成立，请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求，特此答辩。庭审时被告口头补充答辩意见：原告诉请的逾期交房违约金过高，根据合同法114条的相关规定，可以进行相应的调减，原告既没有提交书面证据证明逾期交房造成的实际损失，且商品房买卖合同补充协议第3条第一款，已经对逾期交房产生的违约金进行了补充约定，即违约金不得超过总房价款的1%，而原告既要求逾期交房的违约金又要求逾期交付公共设施的违约金，显然是重复计算了，根据房屋合同约定，房屋主体和公共设施是同时交付，如果重复计算必然导致原告的诉求违约金过高，也不符合合同约定。当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、被告工商企业信息、赣州市商品房买卖合同、购房款票据、被告均无异议，对原告申请法庭去现场勘察而拍摄的照片，原、被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告对现场图片、公证书、被告公众号截图、延期交房通报函、销售价格表、工程竣工验收报告、竣工验收审核表、竣工验收备案表、气象证明、建设局[2018]26号和[2019]13号文件、自来水公司停水公告及证明、网页截图及赣市府办字[2020]10号文件、设计变更通知单、工程签证单、亮化工程承诺函、报规施工图纸及做法、2020年4月15日全南县住房和城乡建设局出具的证明等证据的真实性均以予认可，对上述证据的合法性、关联性，本院结合现场勘查情况及庭审笔录予以综合认定。原、被告对增设楼梯图片、将二楼共有阳台设计变更照片、施工合同、微信聊天记录截屏证据的真实性有异议，但本院结合现场勘查情况及庭审笔录对该组证据的真实性予以确认。对被告提交的交付通知书和发送交付通知的快递单据，原告虽有异议，但本院认为该组证据已形成证据链，故本院对该组证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日，被告以出让的方式取得坐落于全南县绕城公路员山连接线西侧地块的建设用地使用权，并于2017年8月20日开工建设虔城江山府商住楼楼盘项目。2017年11月26日，被告取得诉争商品房预售许可证。2017年12月，原告黄桂全、曾玉鲤作为买受人与被告全南虔城地产开发有限公司作为出卖人签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定买受人以665823元的价款购买出卖人开发的虔城?江山府B栋2-602号房屋，建筑面积114.02平方米。同时约定被告应于2019年8月20日前向原告交付商品房。合同还对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等条款进行了约定。其中，合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：基础设施和公共配套设施应当在2019年8月20日交付房屋时达到使用条件，未达到交付条件的，双方友好协商处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十五条设计变更第一款约定：双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十六条商品房质量约定：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准，经有资质的房屋质量检测机构检测不合格的，买受人有权解除合同，并按4.35%计算给付利息；该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理，买受人对商品房质量仍存在异议的，可委托合法的、有资质的房屋质量检测机构进行质量检测，如检测结果仍不合格，买受人有权解除合同，并按3%计算给付利息。买受人不解除合同的，由出卖人维修至检测合格。该《商品房买卖合同》附件五补充协议第3条约定：关于合同第十条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定：该商品房的基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房款的1%；除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按照合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。2017年12月20日，原告黄桂全、曾玉鲤向被告支付了房屋首付款135823元，2018年3月20日，通过按揭贷款支付530000元，房款共计665823元。2018年7月，案涉虔城江山府ABCD栋商住楼全面封顶。2020年1月1日，被告发布延期交房通报函，函告业主因消防未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，房屋将相应延期交付。2020年3月6日，该商住楼取得同意验收的工程竣工验收报告，2020年5月2日，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告2020年5月8日通过快递方式向原告邮寄交房通知书，告知其办理房屋交付的时间为2020年5月8日至2020年5月14日。另查，案涉商住楼的Ａ栋、Ｂ栋设计平面图显示电梯口的过道处宽2.1米，该2.1米包括了约0.7米的弱电箱位置，商品房买卖合同中的附件一房屋平面图未标注弱电箱位置。经法院现场勘查，该过道净宽1.05ｍ-1.13ｍ不等。全南县气象局出具的气象证明显示2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天。因新型冠状病毒感染的××疫情爆发，2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于被告可延期交房情形的认定。经查，原、被告双方签订补充协议明确约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，出卖人可以延期交房”，且气象部门出具证明载明2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天，故该87天属于可以延期交房的天数，因此，案涉房屋的交房时间可从2019年8月20日顺延至2019年11月15日。对于中高考、停水导致停止施工天数、供电公司电力工程逾期竣工期、设计变更施工期、亮化工程施工期，经查，商品房买卖合同对此未作明确具体的约定，也不符合双方所约定延期交房的情形。且中高考、停水等情形历年存在，亮化工程应属市政设施需要，双方合同约定商品房质量及装饰装修不符合规范标准及双方约定的，买受人有权要求及时更换修理，供电公司电力工程逾期竣工，被告公司可据合同向相对人主张权利，而非由买受人承担该责任。退一步说，被告作为有建设开发资质的房地产开发企业，与原告约定交房期限时，理应考虑了建设过程中可能发生的各种情况而计算合理施工期，且被告发布延期交房通报函时即已明确说明由于消防暂未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，故对上述被告抗辩的延期交房情形，不应予支持。对于新冠××疫情期间是否为合同不可抗力期间，原、被告双方约定交房时限为2019年8月20日，2020年1月24日江西省因新冠××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据《合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，发生在交房时限之后的新冠××疫情，不能免除被告逾期交房的责任。综上，案涉房屋的交房时间因中雨以上日降雨量情形而顺延至2019年11月15日。案涉商住楼于2020年5月2日取得了竣工验收备案表，被告通知原告可以在2020年5月8日至2020年5月14日办理交房手续，故本院认为，该逾期交房的违约金可计算至2020年5月14日止。经计算，从2019年11月15日起至2020年5月14日止，逾期181日，故被告应支付给原告逾期交房违约金为36154.19元（购房款665823元×181日×日万分之三）。关于房屋质量方面是否存在违约。原、被告双方《赣州市商品房买卖合同》第十六条约定，房屋质量是否存在问题需经有资质的房屋质量检测机构检测才能确定，且案涉房屋已经取得竣工验收备案表，法院现场勘查所测的电梯口过道宽系扣除墙体和弱电箱位置后的净宽，不能仅据此推定房屋质量存在问题或被告改变了设计规划，故原告认为房屋质量不符合约定而要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于小区基础设施、公共配套设备的交付是否应另行计付违约金。经查，双方《赣州市商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应当同时符合3项条件，其中第2项为该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；而第十条约定，基础设施和公共配套设施应当在2019年8月20日交付房屋时达到使用条件。可见双方约定商品房交付包含了商品房相关设施设备的交付，故商品房逾期交付责任亦包含了商品房相关设施设备的交付责任。案涉合同补充协议中关于基础设施、公共配套设备逾期交付违约责任的约定，应系对商品房与相关设施设备分别交付的违约情形约定，而不适用于案涉商品房与其设施设备同时交付的情形，因此，在已计付逾期交房违约金的情况下，小区其他设施设备的交付不应另行计付违约金，否则将造成单项违约双重计算违约责任，原告此诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告全南虔城地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄桂全、曾玉鲤支付逾期交房违约金36154.19元；二、驳回原告黄桂全、曾玉鲤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费757元，保全申请费705元，合计1462元，由原告黄桂全、曾玉鲤承担358元，由被告全南虔城地产开发有限公司承担1104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  何荣香二〇二〇年十月十五日书记员  月 欢附处理本案所涉及法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。